安徽省舒城县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1523民初3853号原告:石莉,女,1978年1月9日出生,汉族,住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：张永杰，舒城县南港镇法律服务所法律工作者。被告:张文曼,女,1989年10月18日出生,汉族,住安徽省舒城县。被告:卫音保,男,1983年3月21日出生,汉族,住安徽省舒城县。原告石莉与被告张文曼、卫音保房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石莉向本院提出诉讼请求：1、判令两被告退还原告预付款2万元;2、诉讼费用由被告承担。事实与理由:2021年1月21日,原告经被告卫音保介绍认识被告张文曼,被告张文曼决定于2020年1月21日将期房位于桃溪东路碧××住房××902过户给原告,原告预付2万元,此款在被告张文曼指意下交于卫音保,但被告张文曼一直没有办理过户手续,也没有签订房屋买卖合同,原告石莉与被告张文曼房屋买卖合同没有成立,两被告应退还原告预付款2万元,望法院判如所请。被告张文曼辩称，当时签协议，原告要付2万元定金，办按揭的时候，原告自己说房子不要了。协议上面写的是定金，对方要求返还，我不同意。被告卫音保辩称，我与石莉、张文曼都是朋友，张文曼有房屋要卖，原告想买，我是以私人身份介绍，作为中间人，双方商谈的时候，原告说想要，付了2万元定金，张文曼开始给原告办按揭，当时石莉也将身份证复印件等材料都交过来了，我从中没有收取任何好处。本院经审理认定事实如下：张文曼在舒城县城关镇碧桂园小区以按揭方式购买有商住房一套，房号为7栋902室。经卫音保介绍，2020年1月21日，原告与张文曼签订《协议书》，内容为张文曼将上述房屋过户与石莉，购房保证金2万元交与卫音保账户，碧桂园认购书出来后支付张文曼尾款。当日卫音保出具收条，内容为收到石莉购买张文曼房屋订金2万元。当时该房屋产权证尚未办理到张文曼名下。本院认为，本案原告石莉与被告张文曼之间存在房屋买卖关系，本案争议焦点为合同效力和原告支付2万元款项的性质。1、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；”第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”本案被告张文曼出售房屋时尚未取得房地产所有权证书，且双方就房屋价款、装潢价值、房屋和价款交付方式等主要合同内容均未达成书面协议，故被告的转让行为无效，且合同主要条款未成就。本案中当事人未主张合同无效，本院依法认定双方房屋买卖合同未成立。2、原告已付2万元的性质。双方的《协议书》中载明为保证金，收条中载明为订金，均不是合同法中的定金。故被告辩称原告先提出退房，无权要求退还该款的抗辩没有法律依据。即使适用定金规则，因定金合同属于从合同，本案主合同未成就，从合同当然失去效力。综上，被告主张因原告违约而不予退还2万元定金，没有法律依据。现双方均不再继续签订和履行房屋买卖合同，原告要求返还该款，本院予以支持。因该款由被告卫音保保管，应当由卫音保返还给原告。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国合同法》第十条、第十二条、第一百零九条规定，判决如下：一、被告张文曼于判决生效之日起3日内返还原告石莉20000元；二、上述款项由被告卫音保从所保管的款项中支付给原告石莉。本案案件受理费减半收取150元，由被告张文曼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  祝远高二〇二一年八月二十六日书记员  付 逸附：本案适用法条：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：(一)当事人的名称或者姓名和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限、地点和方式;(七)违约责任;(八)解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。第一百零九条金钱债务的违约责任当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。安徽省舒城县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1523民初3853号原告:石莉,女,1978年1月9日出生,汉族,住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：张永杰，舒城县南港镇法律服务所法律工作者。被告:张文曼,女,1989年10月18日出生,汉族,住安徽省舒城县。被告:卫音保,男,1983年3月21日出生,汉族,住安徽省舒城县。原告石莉与被告张文曼、卫音保房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石莉向本院提出诉讼请求：1、判令两被告退还原告预付款2万元;2、诉讼费用由被告承担。事实与理由:2021年1月21日,原告经被告卫音保介绍认识被告张文曼,被告张文曼决定于2020年1月21日将期房位于桃溪东路碧××住房××902过户给原告,原告预付2万元,此款在被告张文曼指意下交于卫音保,但被告张文曼一直没有办理过户手续,也没有签订房屋买卖合同,原告石莉与被告张文曼房屋买卖合同没有成立,两被告应退还原告预付款2万元,望法院判如所请。被告张文曼辩称，当时签协议，原告要付2万元定金，办按揭的时候，原告自己说房子不要了。协议上面写的是定金，对方要求返还，我不同意。被告卫音保辩称，我与石莉、张文曼都是朋友，张文曼有房屋要卖，原告想买，我是以私人身份介绍，作为中间人，双方商谈的时候，原告说想要，付了2万元定金，张文曼开始给原告办按揭，当时石莉也将身份证复印件等材料都交过来了，我从中没有收取任何好处。本院经审理认定事实如下：张文曼在舒城县城关镇碧桂园小区以按揭方式购买有商住房一套，房号为7栋902室。经卫音保介绍，2020年1月21日，原告与张文曼签订《协议书》，内容为张文曼将上述房屋过户与石莉，购房保证金2万元交与卫音保账户，碧桂园认购书出来后支付张文曼尾款。当日卫音保出具收条，内容为收到石莉购买张文曼房屋订金2万元。当时该房屋产权证尚未办理到张文曼名下。本院认为，本案原告石莉与被告张文曼之间存在房屋买卖关系，本案争议焦点为合同效力和原告支付2万元款项的性质。1、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；”第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”本案被告张文曼出售房屋时尚未取得房地产所有权证书，且双方就房屋价款、装潢价值、房屋和价款交付方式等主要合同内容均未达成书面协议，故被告的转让行为无效，且合同主要条款未成就。本案中当事人未主张合同无效，本院依法认定双方房屋买卖合同未成立。2、原告已付2万元的性质。双方的《协议书》中载明为保证金，收条中载明为订金，均不是合同法中的定金。故被告辩称原告先提出退房，无权要求退还该款的抗辩没有法律依据。即使适用定金规则，因定金合同属于从合同，本案主合同未成就，从合同当然失去效力。综上，被告主张因原告违约而不予退还2万元定金，没有法律依据。现双方均不再继续签订和履行房屋买卖合同，原告要求返还该款，本院予以支持。因该款由被告卫音保保管，应当由卫音保返还给原告。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国合同法》第十条、第十二条、第一百零九条规定，判决如下：一、被告张文曼于判决生效之日起3日内返还原告石莉20000元；二、上述款项由被告卫音保从所保管的款项中支付给原告石莉。本案案件受理费减半收取150元，由被告张文曼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  祝远高二〇二一年八月二十六日书记员  付 逸附：本案适用法条：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：(一)当事人的名称或者姓名和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限、地点和方式;(七)违约责任;(八)解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。第一百零九条金钱债务的违约责任当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。