广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0118民初6298号原告（反诉被告）：广州网邦电子商务有限公司，住所地广东省广州市增城新塘镇广深大道东10号。法定代表人：刘德勇。委托诉讼代理人：何梦诗、陈浩泉，广东穗益律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：江珊欢，女，1971年6月4日出生，汉族，住广东省普宁市。委托代理人：郑静文、黎婉珊，广东文国律师事务所律师。原告（反诉被告）广州网邦电子商务有限公司诉被告（反诉原告）江珊欢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州网邦电子商务有限公司（以下简称网邦公司）的委托诉讼代理人何梦诗、陈浩泉，被告江珊欢的委托代理人郑静文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）网邦公司向本院提出诉讼请求：1.江珊欢向网邦公司返还返租款项16900元及利息（以7000元为本金从2018年9月21日计算至2019年9月5日，以16900元为本金从2019年9月6日计算至付清之日止；利率标准为，2019年8月20日前按同期银行贷款利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.江珊欢承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：网邦公司与江珊欢签订《商铺有偿使用合同》，网邦公司将位于广州市增城市新塘镇广深大道东10号网邦公司园区一1496号铺位的租赁给江珊欢使用。经增城区人民法院作出的已发生法律效力的（2020）粤0118民初8801号民事判决书认定《商铺有偿使用合同》无效。因合同无效，因此江珊欢欠付网邦公司的返租款16900元应予返还。为此诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）江珊欢辩称：本案虽然被法院认定为租赁关系，实际上双方签订的是商铺购买协议，当时网邦公司是把案涉商铺卖给江珊欢，江珊欢支付对价后取得涉案商铺的产权；在合同无效前取得案涉商铺的产权，合同无效前取得的收益由江珊欢收取。双方签订的委托经营协议认可商铺的收益由江珊欢所有，且实际上网邦公司所支付的所谓款项是第三方客户支付的，是统一出租后向第三方客户收取的，并不是属于网邦公司所有。退一步说，即使认定江珊欢取得的产权无效，但由于双方是各有支付对价及网邦公司是使用了江珊欢的款项里是有收益的，江珊欢使用商铺有收益，按照公平原则，这些收益如果法院认为是相互返还的话，网邦公司使用江珊欢的款项所产生的收益也应该返还给江珊欢，就是江珊欢的反诉请求是成立的。被告（反诉原告）江珊欢提出反诉请求：1.网邦公司向江珊欢赔偿利息损失（以90000元为本金，自2014年9月26日起至返还款项之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.网邦公司向江珊欢赔偿预期收益损失（每年按该铺位使用权总价的8%从2014年12月30日至2017年12月31日；按每月700元为标准，从2018年1月1日至2018年12月31日；按每月850元为标准，从2019年1月1日至2019年12月31日；按每月1000元为标准，从2020年1月1日至返还款项之日止）；3.诉讼费用由网邦公司负担。事实和理由：网邦公司是合同无效的过错方，江珊欢因合同无效的损失包括购房款的利息损失和投资购房的预期收益损失，因此请求判如所请。原告（反诉被告）网邦公司辩称：一、关于双方就涉案房屋的法律关系是租赁关系，并非买卖关系。二、江珊欢所主张的利息是依附于本金，不能够单独提出利息的诉讼，而其在（2020）粤0118民初8801号中仅仅是对本金提起了诉讼，放弃了利息的主张是其自行的决定，其不能再基于同一事实同一法律关系再次主张，江珊欢的主张属于重复诉讼，违反一事不再理的原则；三、（2020）粤0118民初8801号中明确了双方签订的商铺委托经营协议以及补充协议是无效的，根据民法典的规定合同无效所取得的财产应该予以返还，江珊欢主张收益损失没有事实和法律依据的。经审理查明：2020年9月29日，江珊欢以网邦公司为被告，诉至本院，案号为（2020）粤0118民初8801号。2020年12月11日，本院作出（2020）粤0118民初8801号民事判决书，查明以下事实，一、2014年9月25日，江珊欢（乙方）与网邦公司（甲方）签订《商铺有偿使用合同》，内容为“……第一条合同标的……位于广州市增城新塘镇广深大道东10号广州网邦电子商务有限公司……乙方选定铺位，一层1496号铺位，……商铺有偿使用权总价为人民币189472元……第二条、商铺使用期限……从2014年12月30号起至2034年12月31日止（20年），乙方商铺有偿使用权期满时，甲方将上述商铺无偿提供乙方经营至2037年5月31日止。……2、……在签订《商铺经营使用合同》的同时与甲方签订《商铺委托经营协议》，并同意将所投资选定之商铺从交付之日起的5年时间交甲方经营管理，委托经营期限为5年从2014年12月30日至2019年12月31日止。A、前3年即2014年12月30日至2017年12月31日止，双方确认和同意乙方商铺每年收益为商铺有偿使用权总价的8%，该收益直接在乙方支付的商铺有偿使用权总价中进行抵扣；为此，甲方在乙方投资商铺时的投资总价中一次性预先支付前三年的收益24%给乙方……第四条、……双方同意在2014年12月30日投资商铺视为已交付给乙方使用，委托经营期限从视为交付时开始计算。……第八条、乙方的基本权利和义务……7、乙方在委托经营三年届满时，所有商铺有偿使用费已缴清时，第四年内即自2017年12月31日至2018年12月31日止，如乙方不愿意继续履行本合同提出解除合同的，甲方同意乙方解除本合同，按商铺实际合同总价收回该商铺。……第九条、违约责任……1、甲方应当按合同约定向乙方支付委托经营的收益，逾期向乙方支付委托经营收益超过30日的，自应当支付经营收益的第二日起至实际支付完毕之日止，甲方按日按应付经营收益的千分之一向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，乙方有权解除合同，退回商铺，甲方应在解除合同后30日内按当期银行存款利率退回乙方已付款及利息；乙方不要求解除合同的，合同继续履行。……”。合同签订后，江珊欢支付商铺首期款90000元。同日，江珊欢（委托方，甲方）与网邦公司（受托方，乙方）签订《商铺委托经营协议》，约定甲方已与乙方签订《商铺经营使用合同》，约定乙方将该商铺委托乙方统一经营管理。第4年、第5年自2017年12月31日至2019年12月31日止，由乙方按市场实收租金，每半年期限届满后30日内返还给甲方等内容。二、2018年1月1日，江珊欢（乙方）与网邦公司（甲方）签订《补充协议书》，约定：1、乙方承租甲方位于网邦公司牛仔谷项目1层1496号商铺，期限至2034年12月31日。2、根据原合同约定，乙方享有单方解除合同的权利。基于以上原因，甲乙双方经平等、友好协商，就解除权的相关事项做如下补充约定：1、乙方保留该铺位使用权至2034年12月31日合同期满。2、乙方委托甲方代租代管该铺位至2021年7月30日。3、甲方同意，在代管期限内按以下租金每月定期支付给乙方，2019年1月1日至2019年12月31日，按850元/月支付租金；2020年1月1日至2021年7月30日，按1000元/月支付租金等内容。三、位于增城市新塘镇广深大道东10号（厂房A）登记至广州市春旭实业有限公司名下，建筑面积20654.15平方米。广州市规划和自然资源局作出《关于（2020）粤0118民初8802号征询意见函的复函》的内容为，位于增城区新塘镇广深大道东10号（厂房A）用地性质为一类工业用地，建筑功能为厂房。上述厂房进行内部分割改造独立空间属于免规划许可范畴。但改变厂房使用性质（由厂房改为商业），需要到我局办理相关审批手续，截止发函之日，我局未收到上述权属单位申报变更使用性质的申请。四、广州市春旭实业有限公司出具《证明》，内容为广州市春旭实业有限公司委托网邦公司经营管理，委托期限从2014年8月14日至2034年8月13日。网邦公司有权以自己名义与第三方签订《使用权转让协议》、《租赁合同》等。网邦公司出具说明，内容为网邦公司建筑物分割之后，已经办理二次消防，经验收合格后才投入使用，此属于厂房内部改造，并没有改变规划设计布局，因此，网邦公司认为不需要办理报建及审批手续。并提供2015年12月21日《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》拟证明涉案租赁场所经过消防验收合格。五、双方确认以下，1、1496号商铺有偿使用权总价实际为9万元。之所以与合同约定不同，是因为当时有团购优惠价格，优惠后的金额是9万元。江珊欢已经足额支付。2、网邦公司从2019年10月开始拖欠应付江珊欢的租金收益。另，江珊欢认为涉案《商铺有偿使用合同》为商铺买卖法律关系；网邦公司认为涉案《商铺有偿使用合同》为商铺租赁法律关系。（2020）粤0118民初8801号民事判决书认定以下，本案所涉商铺并非网邦公司所有，且各个商铺并无取得独立的产权登记。根据《商铺有偿使用合同》所约定的内容，并无商铺所有权变更登记等约定，并结合之后双方签订的《商铺委托经营协议》、《补充协议书》，江珊欢与网邦公司之间实为租赁法律关系，江珊欢认为与网邦公司之间形成涉案商铺买卖合同关系，依据不足，不予采纳，即网邦公司将涉案商铺出租给江珊欢，江珊欢一次性支付租金，之后江珊欢将涉案商铺返租给网邦公司，网邦公司按照约定每月支付租金给江珊欢。因江珊欢、网邦公司之间形成租赁法律关系，现根据广州市规划和自然资源局作出《关于（2020）粤0118民初8802号征询意见函的复函》所载明“位于增城区新塘镇广深大道东10号（厂房A）用地性质为一类工业用地，建筑功能为厂房……改变厂房使用性质（由厂房改为商业），需要到我局办理相关审批手续，截止发函之日，我局未收到上述权属单位申报变更使用性质的申请”的内容，网邦公司擅自更改上述建筑物使用性质，且未经过相关部门审批而与江珊欢签订租赁合同，故江珊欢与网邦公司之间的《商铺有偿使用合同》为无效合同。因上述《商铺有偿使用合同》无效，故双方在《商铺有偿使用合同》基础之上签订的《商铺委托经营协议》、《补充协议》均无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，网邦公司已经收取的涉案商铺的款项返还给江珊欢，根据庭审查实，涉案商铺实际的款项金额为9万元。江珊欢主张按照189472元收回商铺，显然理据不足，不予支持。因《商铺委托经营协议》、《补充协议书》无效，因此，江珊欢要求网邦公司继续支付经营收益以及支付拖欠经营收益的违约金，于法无据，不予支持。至于网邦公司按照《商铺委托经营协议》及《补充协议书》支付给江珊欢的款项如何处理，江珊欢与网邦公司之间可另循途径解决。据此判决如下，1、江珊欢与网邦公司之间签订《商铺有偿使用合同》无效；2、网邦公司于本判决发生法律效力之日起十日内向江珊欢返还已付款项90000元；3、驳回江珊欢的其他诉讼请求。该民事判决书已经发生法律效力。网邦公司出示一份兴业银行借记卡交易明细，记载2018年9月20日江珊欢转账支付款项7000元；2019年9月5日支付最后一笔款项850元。江珊欢对上述交易明细没有异议。江珊欢出示一份落款日期为2014年9月25日收款收据复印件，记载网邦公司收到江珊欢支付的1496号商铺首期款项90000元。网邦公司对上述收款收据没有异议。在本案的审理过程中，一、江珊欢确认其已收到的网邦公司支付的返租款项16900元。二、网邦公司陈述，（一）对于其所主张的利息计算依据是，其在2018年9月20日支付了7000元，该款项利息计至2019年9月5日，因该日是其支付的最后一笔款项的日期，然后以总款为本金从2019年9月6日起算利息。（二）其尚未向江珊欢履行（2020）粤0118民初8801号民事判决书的给付金钱债务。本院认为：关于《商铺经营使用合同》《商铺委托经营协议》以及《补充协议》的效力问题，业经发生法律效力的（2020）粤0118民初8801号民事判决书中作出认定，本院在此不再赘述。因《商铺经营使用合同》《商铺委托经营协议》以及《补充协议》无效，因此网邦公司主张要求江珊欢返还已收取的返租款项16900元以及支付利息，有事实和法律依据，本院予以支持。利息以7000元为本金从2018年9月21日计至2019年9月5日，以16900元为本金从2019年9月6日计算至付清之日止；其中2018年9月21日至2019年8月19日按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。江珊欢反诉主张要求网邦公司支付利息，有据可依，本院予以支持。利息以90000元元为本金，从2014年9月26日起计算至付清之日止；其中2014年9月26日至2019年8月19日按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。江珊欢反诉主张要求网邦公司赔偿预期收益损失，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）江珊欢于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）广州网邦电子商务有限公司返还款项16900元以及支付利息（以7000元为本金从2018年9月21日计至2019年9月5日，以16900元为本金从2019年9月6日计算至付清之日止；其中2018年9月21日至2019年8月19日按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、原告（反诉被告）广州网邦电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）江珊欢支付利息（以90000元为本金，从2014年9月26日起计算至付清之日止；其中2014年9月26日至2019年8月19日按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回被告（反诉原告）江珊欢的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费111元，由被告（反诉原告）江珊欢负担。案件反诉受理费1259元，由原告（反诉被告）广州网邦电子商务有限公司负担350元，由被告（反诉原告）江珊欢负担909元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇二一年八月二十日书记员  赵洁玲