安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖13民终3129号上诉人（原审被告）：泗县远征汽车运输服务有限公司，住所地安徽省泗县泗城镇西二环路，统一社会信用代码91341324683621040E（1-1）。法定代表人:张成彬，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：朱天群，女，汉族，1972年4月27日出生，住安徽省泗县。委托诉讼代理人：刘军，安徽睿涵律师事务所律师。委托诉讼代理人：周伟，安徽睿涵律师事务所律师。原审第三人：邓传亮，男，汉族，1974年5月4日出生，住安徽省泗县。上诉人泗县远征汽车运输服务有限公司（以下简称远征公司）因与被上诉人朱天群、原审第三人邓传亮案外人执行异议之诉一案，不服安徽省泗县人民法院（2019）皖1324民初5731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。远征公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回朱天群的诉讼请求。事实与理由：1.邓传亮一审未出庭，而一审法院仅依据证人李某1（李某2）的陈述认定李某1与邓传亮签订过协议，即邓传亮代表泗县祥崴服装有限公司（以下简称祥崴公司），用祥崴公司的部分土地使用权抵扣李某1的工程款，事实认定错误；2.案涉房屋占用的土地属于祥崴公司所有，规划用途为工业用地，如李某1证言真实，则未办理相关建房手续即在该土地上建房出售，即改变了土地用途李某1更无权将案涉房屋进行出售，因此，朱天群主张与李某1签订的房屋转让协议无效；3.祥崴公司因向银行借款与泗县中小企业融资担保有限责任公司签订反担保抵押合同，约定祥崴公司用案涉土地及房产提供反担保抵押，可见邓传亮不可能存在用祥崴公司部分土地使用权抵付李某1工程款的事实。朱天群辩称，1.虽案涉土地使用权由祥崴公司所有，邓传亮是祥崴公司股东、与李某1签订土地抵付工程款协议合法有效，李某1就享有土地的处置权；2.虽案涉土地是工业用地，李某1与其未办理过户手续是因为土地性质及邓传亮没有费用办理改变土地用途手续，责任不在于朱天群；3.祥崴公司用土地提供担保与本案争议无关。朱天群向一审法院起诉请求：1.解除对泗县人民法院作出的(2018)皖1324执2889号执行裁定书中泗县泗城镇开发区祥崴公司院内后排从西向东第4栋房屋的查封；2.诉讼费用由远征公司承担。一审法院认定事实：祥崴公司于2012年2月16日注册成立，法定代表人刘艳，注册资本200万元，统一社会信用代码91341324590186174Ｄ，公司住所地泗县西关泗城镇工业园区，股东邓传亮、刘艳。远征公司与第三人邓传亮民间借贷纠纷一案，经泗县人民法院审理，双方达成调解协议，制作（2018）皖1324民初5031号民事调解书，该调解书生效后，邓传亮未履行民事调解书确定的还款义务，远征公司向一审法院申请执行，一审法院依法于2018年11月29日作出（2018）年皖1324执2889号执行裁定书，查封邓传亮所有的位于泗县泗城镇开发区泗县祥崴服装有限公司院内后排从西向东第1-4栋房屋。朱天群认为，2017年2月10日，李某1、陆金云（系李某1妻子）与朱天群签订了房屋转让协议，将案涉的第四栋房屋转让给朱天群，朱天群按照协议给付了全部购房款，李某1、陆金云将该房屋交付给朱天群使用，现该房屋朱天群已经装修并居住至今。该房屋虽然没有办理产权登记，但该房屋是李某1全款建设，且和邓传亮签订了置换协议，李某1对该房屋有处置权，朱天群与李某1签订了转让协议，并按照约定支付了购房款并占有使用了该房屋，就是该房屋的所有人，法院对该房产的查封侵害案外人的合法权益，于2019年9月9日向一审法院提起执行异议。一审法院经审查认为，一审法院在作出（2018）年皖1324执2889号执行裁定书前，于2018年12月29日已经对案涉的第四栋房屋进行拍照，从一审法院形成的照片无法证明朱天群已占有该不动产，朱天群虽提出已对该房产装修并使用至今，但未向一审法院提供任何证据证实，其提出的执行异议请求不能排除法院执行，作出（2019）皖1324执异75号执行裁定书，裁定驳回朱天群的异议。朱天群不服，于2019年11月12日提起案外人执行异议之诉，请求解除对泗县人民法院（2018）年皖1324执2889号执行裁定书中泗县泗城镇开发区祥崴公司院内后排从西向东第4栋房屋的查封；诉讼费由远征公司负担。另查明：2014-2015年，李某1（又名李某1）给当事人邓传亮建设祥崴公司的厂房，由于邓传亮欠李某1的工程款20余万元，双方开始口头约定，邓传亮将祥崴公司院内中顺达办公楼和传达室后面三亩左右空地的土地使用权转让给李某1，该土地使用权抵扣李某1为邓传亮建设厂房的工程款，双方互不相找，李某1在此土地上建筑房屋归李某1所有，邓传亮提供建房的有效证件，李某1负责在有关部门办理，办理手续证件费用由邓传亮负责，邓传亮负责转户，同意土地使用权归李某1所有，以后土地上所产生的建房与邓传亮无关。后李某1在该土地上建10栋房屋，所有建设的费用全部由李某1支付。房屋建设完毕后，还拉了院墙与祥崴公司隔开，现10套房屋全部卖完，户主全部装修入住至今。2016年7月30日双方补签订了土地和房屋置换协议，案涉的查封房屋是该10栋房屋中的4栋。2017年2月10日，李某1、陆金云与朱天群签订了房屋转让协议，将案涉的第四栋房屋转让给朱天群，朱天群按照协议于2017年2月10日支付现金17万元，2017年2月17日支付现金10万元，合计房产27万元已全部付清，李某1、陆金云将该房屋交付给朱天群使用，现该房屋朱天群已经装修并居住至今。一审法院认为，对案外人因被执行的不动产提起的执行异议之诉，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，符合以下情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在法院查封前已经合法占有该不动产；（三）已经全部支付该价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的原因未办理过户登记。结合本案，争议的焦点主要有以下几点：一、第三人邓传亮对涉案的房屋是否有所有权。涉案房屋的土地属于祥崴公司所有，邓传亮属于股东，因祥崴公司的办公楼由李某1所建，拖欠李某1工程款，邓传亮代表公司用部分土地抵扣工程款，并签订协议。李某1在抵换的土地上自费建设住房并出售，仅土地使用权未有办理过户手续，该房屋的所有权应属于李某1，邓传亮对涉案房屋不存在物权。二、朱天群在法院查封前是否实际占有使用该房屋、是否支付全部的价款的问题。2017年2月10日，李某1、陆金云与朱天群签订了房屋转让协议，将案涉的第四栋房屋转让给朱天群，朱天群按照协议于2017年2月10日支付现金17万元，2017年2月17日支付现金10万元，合计房产27万元已全部付清，李某1、陆金云将该房屋交付给朱天群使用，现该房屋朱天群已经装修并居住至今，一审法院查封在2018年11月29日，故，朱天群在法院查封前已实际占有使用该房屋。三、关于是否符合“非因买受人的原因未办理过户登记”条件的问题。“非因买受人的原因未办理过户登记”是指因买受人的主观及客观原因导致未办理过户登记的情形，具体来说是指买受人主观上不办理及客观上因买受人自身不具备办理过户的条件。而本案中，未有过户的真正原因在于邓传亮未有将土地使用权办理转让手续，致使该房产无法办理过户登记手续，并非朱天群的原因。《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利。本案李某1依据与第三人邓传亮协议自费建房出售给朱天群，朱天群付清房款，实际装修并入住，对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，未有办理办理过户登记手续非其本人的原因；综上，朱天群的执行异议之诉，符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，朱天群的执行异议之诉对执行标的享有排除强制执行的权益，因此朱天群的执行异议之诉符合法律规定，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《最高人民法院》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，案经一审法院审判委员会讨论决定，判决：不得执行朱天群购买的位于泗县泗城镇开发区祥崴公司院内后排从西向东第4栋房屋一套。诉讼费2300元，由远征公司负担。本院二审期间，当事人均未提供新证据。经审理查明，祥崴公司法定代表人刘艳，公司住所地泗县西关泗城镇工业园区。远征公司与祥崴公司法人代表刘艳的前夫即本案第三人邓传亮民间借贷纠纷一案，经安徽省泗县人民法院审理，双方达成调解协议，制作（2018）皖1324民初5031号民事调解书。该调解书生效后，邓传亮未履行民事调解书确定的还款义务，远征公司向一审法院申请执行。一审法院于2018年11月29日作出（2018）年皖1324执2889号执行裁定书，查封了邓传亮指认的、位于泗县泗城镇开发区祥崴公司院内后排从西向东第1-4栋房屋。朱天群在执行复议中认为，其于2017年2月10日与李某1、陆金云（系李某1妻子）签订了房屋转让协议，购买了第4栋房屋，已经给付了全部购房款，并已经装修、居住至今。朱天群主张该房屋虽然没有办理产权登记，但系李某1用置换邓传亮的土地而全款建设，李某1对该房屋有处置权，房屋转让协议有效，其系该房屋的所有权人。朱天群在一审法院裁定驳回其执行异议后，遂提起案外人执行异议之诉，要求判如所请。综合当事人的诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点是：朱天群对争议的执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权利，继而判断朱天群的诉讼请求应否支持。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。根据法律规定，案外人执行异议之诉案件，案外人应当就其对执行标的物享有所有权所依据的事实承担举证责任。《最高人民法院》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，符合以下情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在法院查封前已经合法占有该不动产；（三）已经全部支付该价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的原因未办理过户登记。本案中，朱天群是否享有足以排除对案涉房屋强制执行的权利，需要审查其对争议不动产是否享有合法权益、是否符合上述法律规定的条件。第一，朱天群提供了与李某1、陆金云签订的房屋转让协议，但案涉土地使用权登记在祥崴公司名下，为工业用地性质，李某1作为证人，对其认为自身已取得所售房屋的土地及房屋合法权属的事实，李某1及朱天群均未提供充分证据证明，故朱天群主张已经签订合法的买卖合同，本院不予采纳。第二，朱天群主张在查封前已将案涉房屋装修并居住至今，但未能提供相应的水、电、气缴费凭据等书证材料佐证其合法使用案涉房屋，此节主张与生活常识不符。第三，朱天群主张以现金方式全额支付房屋价款27万元，并提供李某1与陆云金出具的收条。审理认为，27万元数额较大，朱天群称以现金方式支付，但未提供取款记录、收入明细等能够证明款项来源的证据。第四，朱天群举证的房屋转让协议中未约定办理房屋产权登记过户的日期及违约责任，审理中认可在购买案涉房屋时并未注意审查李某1是否持有土地使用证、房产证等所售房屋的权属材料，亦未向法院举证请求李某1办理过户登记的相关证据；因此，朱天群主张系案涉被查封房产的合法权益人却未注意交易风险，不符合生活常理。综上，朱天群要求排除强制执行，不符合上述法律规定的条件，一审判决认定朱天群对执行标的享有排除强制执行的合法权益，认定事实错误。综上所述，远征公司的上诉请求成立，予以支持。一审法院查明事实及适用法律错误，本院对一审判决结果予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省泗县人民法院（2019）皖1324民初5731号民事判决；二、驳回朱天群的诉讼请求。一审案件受理费2300元，由朱天群负担；二审案件受理费2300元，由朱天群负担。本判决为终审判决。审 判 长 解亚洁审 判 员 丁 伟审 判 员 路深淇二〇二一年八月二十七日法官助理 刘 敏书 记 员 张婉莹附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。