山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终10402号上诉人（原审原告）：潘凤仪，女，1994年2月15日出生，汉族，住山东省高密市。委托诉讼代理人：于允正，上海锦天城(青岛)律师事务所律师。委托诉讼代理人：马春晓，上海锦天城(青岛)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青岛嘉凯城房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市李沧区黑龙江中路568-4号，统一社会信用代码913702006937608887。法定代表人：兰涛，董事长。委托诉讼代理人：杜仔玲，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：周广庆，男，该公司工作人员。上诉人潘凤仪因与被上诉人青岛嘉凯城房地产开发有限公司（以下简称嘉凯城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2021）鲁0213民初3749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人潘凤仪上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判支持潘凤仪的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由嘉凯城公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、程序违法且适用法律错误。一、一审法院未依法排除《补充条款》中的无效格式条款。一审法院认为“原告主张其与被告签订的《青岛市商品房预售合同》系格式条款，其中减轻自身责任，加重业主责任的条款是无效的。本案《商品房预售合同》第三条、第四条及补充条款中关于房屋总价款约定并不符存在上述情形。”《商品房预售合同》第三条、第四条对房屋全装修总价进行了明确约定，《商品房预售合同》系由青岛市工商行政管理局、青岛市建设委员会制定，为主管部门发布的格式文书，其目的系为明确商品房交易双方权利义务，确保购房者合法权益得到有效保障，该合同本身具有行业约束力涉及房屋价格、违约责任等重要条款不应进行修改。但嘉凯城公司在开发销售涉案房屋时就已经知晓提供的装修价格远不能达到其宣传及合同约定标准，因此才修改了主管部门制定的合同文本，在第十七条中约定：“如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿”。并准备了《补充条款》要求购房人签署，《补充条款》第四条约定：“乙方与甲方双方同意，预售合同第三条约定的该房屋总价房款（不包含房屋全装修价格），房屋全装修总价系根据房地产主管部门的备案要求作出的强制划分，房屋全装修总价系在综合考虑该房屋的位置、面积、建设标准、装修标准、配套设施、周边环境等诸多因素的基础上确定的综合市场价格，并不区分装修价格及毛坯价格。房屋全装修总价与房屋总价款（不含房屋全装修价格）的差额并不代表该房屋的装修成本及装修标准，乙方不得据此向甲方主张任何费用或权利。”《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利，该格式条款无效。第四百九十八条约定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。而嘉凯城公司恶意修改《商品房预售合同》，并在第十七条约定若装修不能达到合同约定标准，给予0倍补偿；在《补充条款》中对于合同重要部分装修价款进行修改并约定购房人不得就差额向嘉凯城公司主张任何费用或权利。以上约定显然属于免除提供格式条款一方责任并限制对方权利的条款，依法应当予以排除。精装修商品房交易过程中，房屋装修价格及标准属于极其重要的合同内容，在尚未交付房屋前，嘉凯城公司就修改政府合同范本并强迫购房人签署《补充条款》，且在商品房交易过程中，面对开发商提供的合同及需要签署的文件，购房者是无法进行修改或拒绝签署的，因此对于商品房交易过程中的所有条款均为格式条款，未经双方协商，《中华人民共和国民法典》第四百九十七条、第四百九十八条的存在价值就是保护格式条款相对方的合法权益，一审法院无视上述法律规定，在对合同格式条款理解出现争议且格式条款存在明显“免除提供格式条款一方责任并限制对方权利的条款”的情况下，仍然采纳了格式条款的约定且并未就其观点提供任何法律依据及法理论述，其对于格式条款的错误观点应当依法予以纠正。二、涉案房屋装修标准约定明确。在排除无效格式条款后，涉案《商品房预售合同》第三条、第四条对房屋全装修总价进行了明确约定，按照一审法院及嘉凯城公司的逻辑，若涉案房屋不区分装修价格及毛坯价格显然与事实及常理不符，精装修房屋销售时最重要的合同内容之一就是装修标准，而精装修标准亦是精装修房屋销售时的重要宣传内容，精装修房屋若连精装修价格都无法确定显然是滑稽而荒唐的。青岛地区房地产主管部门从未发布任何地方性法规要求房地产企业可将预售合同中承诺的房屋装修价格从房屋总价中剔除，即使房地产主管部门限制备案总价，该限制亦是针对房地产开发企业，系政府行使宏观调控职能限制房价，房地产开发企业应遵守政府规定严格控制房屋价格，而嘉凯城公司之所以在还没有正式完工的情况下就在补充协议中约定不平等条款，归根结底系其并不想遵守政府的管控制度及备案要求，希望通过装修价格抬升房价，该条款的约定恰可以证明在开发涉案房地产项目时嘉凯城公司就已经准备突破政府的备案要求。潘凤仪与嘉凯城公司双方签订的房屋预售合同是双方真实的意思表示，合同中对于房屋位置、户型、房号、价格均进行了有效约定，属于房屋销售合同本约合同，而政府之所以要求将合同进行备案，是出于对购房者的保护，而房屋的装修价格及房屋总价是房屋销售合同的重要组成部分。在房屋销售过程中，嘉凯城公司曾对4000元／平方装修标准进行了大量宣传并设置了样板间供购房者选购，双方对于房屋装修价格为4000元／平方的标准已经达成一致的意思表示。三、潘凤仪依法提交了《调查令申请书》但一审法院未予以处理，属严重程序违法。因涉案房屋商品房装修标准、与实际施工人签订的装修施工合同、装修材料采购明细、室内装修竣工验收文件、付款凭证、结算文件等相关材料是案件审理的关键证据，以上证据存放于嘉凯城公司处，潘凤仪依法向一审法院递交了《调查令申请书》要求调取上述证据，但一审法院并未进行任何处理，其在案件审理过程中并未严格按照《民事诉讼法》等权利保障潘凤仪的合法权利，属严重程序违法。四、潘凤仪依法提交了《鉴定申请书》但一审法院未组织鉴定，属严重程序违法。在商品房精装修价格存在争议的情况下，第三方鉴定机构对于装修造价的认定属于查明事实的重要步骤，因知晓精装修商品房精装修价格纠纷维权难度极大，本次集体诉讼参与人耗费了大量精力并支出了高昂费用对涉案部分户型的房屋装修造价进行了鉴定，且评估机构在进行价格评估时已经充分考虑了措施项目费、单价措施费、合理利润、管理费等必要支出。一审法院仅根据以往判例内容认为“装修价格也并不等同于装修造价成本，商品房具有交易商品的属性，其在出售过程中必然包含开发商的可得利润，合同约定的房屋综合单价是开发商合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在原被告双方自愿平等协商的基础上形成，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加”拒绝了潘凤仪的鉴定申请属严重程序违法。一审法院判决中也明确，潘凤仪要求鉴定的内容是装修造价（包含装修造价及规费税金、装修行业的通常利润等），潘凤仪提供的第三方评估机构鉴定报告也能证明，鉴定机构进行评估时已经充分考虑了措施项目费、单价措施费、合理利润等，第三方评估机构完全有能力对措施项目费、单价措施费、合理利润等进行中立客观的鉴定，并不是一审法院认为的“装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加”，一审法院在知晓鉴定机构鉴定内容与其认为的“装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加”并不一致的情况下，仍拒绝潘凤仪的鉴定申请，完全无视《民事诉讼法》及《民法典》的法律规定及立法精神，甚至在双方合同约定中，双方也认可了若对装修差价存在争议应当进行鉴定的事实。五、一审法院并未查明因××疫情导致延期交房可扣除的合理期限。主管部门对于××疫情导致的停工复工日期均有明确约定，且双方签订的《商品房预售合同》本身约定的交付时间就足够长久，一审法院引用的《关于2020年春节后建设工程新开工及复工有关事项的通知》《关于扎实做好新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的紧急通知》《关于做好房地产开发企业复产复工工作的通知》等文件对于停工复工日期进行了明确约定，而一审法院采纳的《工程联系单》及《关于受××疫情影响交付期限顺延的通知书》等均系嘉凯城公司或嘉凯城公司利益相关方单方制作，其认定的合理期限与政府机关文件并不相符，一审法院无限期扣除延期交房合理期限无任何法律及政策文件依据。六、一审法院预设立场以结果导向判案不利于维护房地产市场的稳定发展。纵观本系列案件审理过程及判决文书，从立案之初该批集体诉讼当事人就遇到了重重困难，而一审法院作出的判决书完全照搬部分法院的相关判例，忽略了法律规定本身及立法精神。一审法院的主要观点为：“合同约定的装修价格高于实际交付的装修价值是符合商品市场正常运行规律的。”人民法院的职能是国家的审判机关，应当依法适用法律规定，该观点本身并无任何法律依据，且开发商并不是装修公司，开发房屋其盈利点应是商品房本身而不是通过装修进行盈利。商品房开发是商业行为，开发商逐利本无可厚非，但是对于宣传承诺及合同约定应属契约自由，具体楼盘是否盈利并不是人民法院应当审理的范围，不应影响对法律法规的适用，更不应默认开发商开发房屋最终一定就能够获取利润，任何商业行为都有商业风险。本案潘凤仪已经进行了充分举证，且对于装修价格嘉凯城公司并无任何反证，其应当承担举证不能的法律后果。涉案房屋所在小区均存在装修价格严重不达标的情况，对于本案的判定将影响整个项目，若在已经有鉴定机构鉴定出在包含利润、管理费等必要费用后装修价格仍严重不达标的情况下选择支持开发商的违约行为，相当于给予了房地产开发商法律意义上的“免死金牌”，在后续开发中，开发商更可以不按照合同约定提供房屋。嘉凯城公司辩称，房屋的装饰装修费用并非对装修材料单价的简单相加，因此对潘凤仪通过鉴定得出的装修费用的结论不予认可，其余答辩同一审答辩意见。潘凤仪向一审法院起诉请求：1、判令嘉凯城公司赔偿潘凤仪实际装修造价与合同约定装修总价之间的差价10000元（具体金额以评估鉴定为准）；2、判令嘉凯城公司支付潘凤仪逾期交房违约金暂计10000元；3、判令嘉凯城公司按合同约定及样板间标准对潘凤仪房屋进行整改，并按同地区同档次房屋租赁费用标准支付整改期间产生的房屋空置费；4、本案诉讼费、律师费、保全费、鉴定费等费用由嘉凯城公司承担。一审法院认定事实：2017年12月7日，潘凤仪（乙方）与嘉凯城公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定，双方就乙方购买甲方预售的《融创都会中心》商品房事宜，订立本合同；乙方向甲方购买李沧区《融创都会中心》3号楼1单元2404户，暂测建筑面积为131.77平方米；第三条约定：每平方米房屋建筑面积单价17102.23元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为2253574元，该房屋全装修总价为2780654元；第四条约定：乙方购买该房屋的总房价款是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格，本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动；甲方定于2020年8月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；甲方如未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1计算，违约金自最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过180天，双方同意合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金，且违约金支付比例最高不超过房屋总价的1%；该房屋符合约定的交付条件（交付房屋已通过单体竣工验收，乙方按约定付清全部款项并履行了其他约定义务）后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起3日内，会同甲方对该房屋进行验收交接。补充条款第四条对预售合同第三条的补充约定：乙方与甲方双方同意，预售合同第三条约定的该房屋总价款（不包含房屋全装修价格）、房屋全装修总价系根据房地产主管部门的备案要求作出的强制划分，房屋全装修总价系在综合考虑该房屋的位置、面积、建设标准、装修标准、配套设施、周边环境等诸多因素的基础上确定的综合市场价格，并不区分装修价格及毛坯价格。房屋全装修总价与房屋总价款（不含房屋全装修价格）的差额并不代表该房屋的装修成本及装修标准，乙方承诺不得据此向甲方主张任何费用或权利。补充条款第七条第4项约定：乙方同意，如遇下列特殊原因之一，则预售合同第十一条约定的该房屋的交付时间可据实予以顺延，不适用预售合同有关甲方逾期交房的违约责任条款。其中第二项约定，因甲方不可预见也不能控制的客观原因造成的延误，指：①人力不可抗拒的自然灾害或意外事件：包括但不限于六级以上大风，24小时内超过30㎜的降水等；②甲级、乙级××、战争、动乱等社会因素；③法律、法规规定的其他可免责的情形。补充条款第十三条对预售合同第十七条变更如下：1、甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三的标准，甲方按照附件三的标准予以完善，预售合同不解除而继续履行。但若甲方采用同等档次的其他品牌、型号或类别的设备、材料的，不属于违约，且甲方无须采取上述完善或补偿措施。2、甲方书面通知乙方收房后，若房屋存在主体结构质量问题，则乙方有权拒绝接收房屋；若存在其他非主体结构质量问题，乙方不得拒绝、拖延接收房屋，由甲方按照保修条款提供保修服务。合同同时约定了其他权利义务。潘凤仪与嘉凯城公司均确认，潘凤仪已支付全部购房款。2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布公告，将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国××防治法》规定的乙类××，并采取甲类××的预防、控制措施。2020年1月24日，山东启动重大突发公共卫生事件Ｉ级响应。2020年3月7日，山东××疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件Ｉ级响应调整为ＩＩ级响应；2020年5月5日，山东××疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件ＩＩ级响应调整为ＩＩＩ级响应。2020年1月29日至2020年2月17日期间，山东省住房和城乡建设厅、青岛市住房和城乡建设局等部门发布《关于2020年春节后建设工程新开工及复工有关事项的通知》《关于扎实做好新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的紧急通知》《关于做好房地产开发企业复产复工工作的通知》等文件。青岛方圆达建设集团有限公司分别于2020年2月11日、2020年3月15日向嘉凯城公司送达《工程联系单》各1份，告知嘉凯城公司因受新型冠状病毒肺炎疫情的影响，工人无法按期返回工地，不可抗力导致工期延后，诉求延期至8月10日交付。临沂鑫磊建安工程有限公司于2020年3月30日，向嘉凯城公司发送疫情期间工程延期证明，申请挡墙工程工期顺延期60天，至2020年6月30日完工。受新型冠状病毒肺炎疫情的影响，2020年春节后，嘉凯城公司工地施工人员返岗迟延，人数较往年减少。嘉凯城公司于2020年6月1日向潘凤仪邮寄《关于受××疫情影响交付期限顺延的通知书》，通知潘凤仪商品房及配套设施的集中交付时间计划将延后，由于目前仍面临许多不确定因素，现暂无法准确评估具体的交付日期。2020年8月12日，嘉凯城公司再次向潘凤仪邮寄《关于受××疫情影响交付期限顺延的通知书》，通知潘凤仪本项目计划从2020年10月中旬开始启动集中交付，具体时间信息以交付通知书为准。后嘉凯城公司于2020年10月23日向潘凤仪邮寄《融创?都会中心项目交付（入住）通知书》，通知潘凤仪于2020年11月13日11:00-12:00到融创?都会中心售楼处办理房屋交付手续。潘凤仪认为，根据预售合同第3条约定，总房价款与全装修总价之间的差额即为装修价款，据此计算，装修价格为4000元/平方米，嘉凯城公司的装修未达到标准，故申请对涉案房屋的造价、税金、通常利润进行鉴定。一审法院认为，潘凤仪、嘉凯城公司签订的《商品房买卖合同（预售）》体现买卖双方真实的意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应按照合同约定全面遵守并履行各自义务。潘凤仪主张涉案房屋的装修价格为4000元/平方米，并申请对涉案房屋的造价、税金、通常利润进行评估，返还装修差价。本案《商品房预售合同》约定，“根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为2253574元，该房屋全装修总价为2780654元；乙方购买该房屋的总房价款是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格，本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。”从上述约定可以看出，潘凤仪、嘉凯城公司在合同中并未明确约定房屋装修价格。其次，装修价格也并不等同于装修造价成本，商品房具有交易商品的属性，其在出售过程中必然包含开发商的可得利润，合同约定的房屋综合单价是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在潘凤仪、嘉凯城公司自愿平等协商的基础上形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加，合同约定的装修价格高于实际交付的装修价值是符合商品市场正常运行规律的。因此，潘凤仪申请对房屋造价、税金、通常利润进行评估对本案不具有实际参考意义，一审法院不予准许。另，潘凤仪主张其与嘉凯城公司签订的《青岛市商品房预售合同》系格式条款，其中减轻自身责任，加重业主责任的条款是无效的。本案《商品房预售合同》第三条、第四条及补充条款中关于房屋总价款约定并不存在上述情形，潘凤仪、嘉凯城公司双方应当按照上述条款约定履行，潘凤仪以此主张返还装修差价一审法院不予支持。关于潘凤仪主张的房屋空置费，是因潘凤仪认为装修不达标需要整改而主张，如前所述，潘凤仪该项主张不能成立，故潘凤仪要求嘉凯城公司承担房租损失，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于潘凤仪主张的逾期交付违约金。不可抗力指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案中，潘凤仪、嘉凯城公司于2017年12月7日签订《青岛市商品房预售合同》，约定房屋交付时间2020年8月30日，通知交付时间为2020年11月13日。双方于合同签订之时无法预见新型冠状病毒肺炎疫情的发生，且××疫情发生超出了当事人的控制能力范围。根据嘉凯城公司提交的证据，嘉凯城公司因疫情或疫情防控措施导致工人返岗迟延，进而导致工期顺延，不能按照约定期限履行交付房屋的义务，属不可抗力原因所致。另外，国家卫生健康委员会发布公告，新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国××防治法》规定的乙类××，并采取甲类××的预防、控制措施。新型冠状病毒感染的肺炎属于乙类××，符合双方合同补充条款关于交房时间顺延约定的特殊原因。综合全案证据，嘉凯城公司于2020年11月13日通知潘凤仪交付房屋，并未超出因××疫情导致延期交房的合理期限。因此，对于潘凤仪主张的要求嘉凯城公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，对潘凤仪的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：驳回潘凤仪的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由潘凤仪负担。二审期间，潘凤仪提交两份证据。证据一、房屋销售状态表及房屋信息公示表打印件。证明：嘉凯城公司在出售商品房时在公示的房屋销售状态表及房屋信息公示表中明确标注精装修标准为4000元/平方，结合潘凤仪与嘉凯城公司签订的购房合同以及房屋实际价款，买卖双方对于4000元/平方的装修标准意思表示明确。证据二、市南区法院微信公众号文章及(2017)苏01民再8号民事判决书打印件。证明：生效判决确认精装修差价可退还，公众号文章和判决的观点有利于引导消费者依法维权，维护司法权威，若一味以“装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加”进行判案则意味着给予开发商法律意义上的尚方宝剑，将导致精装修商品房市场日益混乱。嘉凯城公司质证认为，无法核实潘凤仪提交的证据一的来源，对证据一的合法性、真实性不予认可；证据二与本案无实质性关联，对关联性不予认可。本院认为，潘凤仪提交的证据一系打印件，潘凤仪不能证明该证据系嘉凯城公司在出售涉案商品房时所公示，嘉凯城公司不认可该证据的真实性，潘凤仪亦未提交其他证据相佐证，该证据的真实性不能予以确认。潘凤仪提交的证据二与本案没有关联性，不能采纳作为认定本案事实的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，潘凤仪、嘉凯城公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间的合同合法有效，双方均应严格按照合同主张权利、履行义务。二审双方诉争焦点为：1、嘉凯城公司应否退还潘凤仪部分房屋装修款；2、嘉凯城公司应否承担逾期交房违约责任。对于第一个诉争焦点，嘉凯城公司应否退还潘凤仪部分房屋装修款。潘凤仪主张嘉凯城公司交付的房屋不符合双方合同约定的4000元每平方米装修标准，要求嘉凯城公司退还部分房屋装修款，嘉凯城公司否认潘凤仪的主张。本院认为，房屋具有特殊属性，房屋买卖行为系普通购房人的重大经济活动，但在商品房买卖关系当中，购房人缔约自由并不受限制，房屋价格，包括装修价格，仍然是双方合意的结果。价值决定价格，价格围绕价值上下波动，价格的形成受商品价值、市场供求关系、区域、习惯、交易主体等多种因素影响，商品的价格由双方在自愿平等协商基础上形成。潘凤仪、嘉凯城公司对装修价格的约定，不能直接作为认定装修价值的标准，潘凤仪以双方合同约定的装修价格每平方米4000元作为约定的装修标准，没有法律依据，不能予以支持。嘉凯城公司进行涉案房屋装修所支出的费用，并非潘凤仪、嘉凯城公司协商确定涉案房屋装修价格的决定因素，亦不能作为认定双方约定装修标准的证据，故潘凤仪要求调取嘉凯城公司与实际施工人签订的装修合同、装修材料采购明细等证据的申请，不能予以支持。装修价格不能直接等同于装修标准，潘凤仪以嘉凯城公司交付的房屋装修标准低于约定的装修标准，在诉讼中要求对装修造价进行鉴定，按照装修造价与约定的装修价格之间的差价赔偿损失，没有法律依据，不能予以支持。综上，潘凤仪要求嘉凯城公司退还部分房屋装修款的理由不能成立。且双方合同包括房屋买卖及房屋装修两部分内容，应当认定双方在同一合同项下，约定了商品房买卖与房屋装修两项相互关联的债权债务，对于产生的争议，应当综合整个合同的约定做出处理，双方在合同中仅约定装修价格，未明确约定房屋装修包含的项目规格、质量，房屋购买人不能以装修造价低于约定的装修总价为由单独要求赔偿差价损失。对于潘凤仪上诉主张的双方所签订合同中部分条款依法应当予以排除，非认定潘凤仪诉讼主张是否成立所必须认定的事项，对于相关条款应否不认定为双方合同内容，本院在本案中不予处理。对于第二个诉争焦点，嘉凯城公司应否承担逾期交房违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”嘉凯城公司建设涉案房屋过程中，发生的××疫情，属于双方不能预见、不能避免的客观情况，根据嘉凯城公司提交的证据，因××的发生和防控措施导致工人返岗迟延，进而致使建设工程工期顺延，××疫情应当认定为嘉凯城公司履行合同过程中遇到的不可抗力，嘉凯城公司有权要求免除合理时间内逾期交付房屋的违约责任，一审法院根据××防控措施对嘉凯城公司建设涉案房屋的影响，认定嘉凯城公司通知潘凤仪2020年11月13日交付房屋未超出因疫情导致延期交房的合理期限，属于一审法院在自由裁量权范围内根据本案证据情况做出的合理裁判，本院予以确认，潘凤仪上诉要求嘉凯城公司承担逾期交房违约责任的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人潘凤仪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人潘凤仪负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈明明审 判 员 刘 琰审 判 员 马 喆审 判 员 齐 新审 判 员 甘玉军二〇二一年八月三十一日法官助理 杨志昌书 记 员 张 旭书 记 员 于国英