广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0113民初7888号原告：余英才，男，1972年3月12日出生，汉族，住广东省陆丰市，原告：余英利，男，1967年11月24日出生，汉族，住广东省陆丰市，以上两原告的共同委托诉讼代理人：区蕙，广东凯成律师事务所律师。以上两原告的共同委托诉讼代理人：张文清，广东凯成律师事务所律师。被告：李祥源，男，1951年8月15日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，委托诉讼代理人：罗艳婷，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泳彤，广东环球经纬律师事务所实习律师。原告余英才、余英利诉被告李祥源房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告余英才、余英利的共同委托诉讼代理人张文清及被告李祥源的委托诉讼代理人罗艳婷、陈泳彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余英才、余英利共同向本院提出如下诉讼请求:1、被告返还两原告租房押金54000元；2、被告退还两原告房租85340元；3、被告支付两原告消防设施费用115020元；4、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2008年4月29日，原告余英才与被告李祥源签订《广州市房屋租赁合同》（简称“《租赁合同一》”)，约定被告将位于番禺区大石镇南大公路269号的物业出租给原告余英才作宾馆、餐厅、桑拿沐足的用途，该租赁物房产证载面积2839.78平方米，租赁期限自2008年5月11日至2023年11月11日止，合同第五条约定消防设施由原告负责建设，租赁期满后被告用最后三个月租金共115020元补偿给原告，双方还就租赁期间的租金标准和保证金金额等进行了约定。2008年5月10口，原告二余英利与被告就差不多的内容签订了一份《广州市番禺区房地产租赁合同》（简称“《租赁合同二》”)，该份合同用于广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局备案登记，实际履行以《租赁合同一》为准。此后，2013年3月19日原告与被告就原告加建部分建筑物的权利义务达成《和解协议》，约定就加建部分原告向被告支付使用费。根据番府【2016】68号《广州市番禺区人民政府关于番禺区南大干线工程建设通告》，案涉租赁物属于征收范围内。2018年9月3日被告向原告发出《通知函》，2018年9月10日被告向原告发出《律师函》，通知原告因租赁物属于政府征收范围，双方的租赁关系于2018年9月5日终止。就案涉建筑物租赁合同的继续履行问题，2018年原告在广州市番禺区人民法院向被告提起了诉讼，案号为（2018）粤0113民初9669号，2019年2月18日番禺区法院判决驳回了原告继续履行租赁合同的诉讼请求，该判决现已生效。根据该判决书认定，被告已经于2018年9月5日收回出租的房屋，但因双方涉及诉讼中，原告严格按照租赁合同约定支付租金直至2018年11月份，实际多支付租金85340元。此外，原告要求被告按照合同约定返还租赁合同保证金54000元和支付消防设施费用115020元，但被告一直不予答复。综上，原被告双方的租赁合同合法有效，双方都应当遵照履行，但在合同终止后，被告拒绝返还上述租金、保证金和消防设施费用，已经构成严重违约，应当承担违约责任。为维护自己的合法权益，两原告现提出诉讼请求如上，请法院依法支持。被告李祥源辩称：一、案涉物业押金不能退还的过错在于两原告。两原告在双方租赁合同于2018年9月5日解除后，一直不配合被告退还押金，拒绝与被告沟通退还押金的问题且拒绝提供收款账户，导致押金无法退还。被告在2018年9月27日、10月8日已多次发函给两原告要求其提供收款账户，但两原告均不予理会，因此押金未能及时退还的责任在两原告，被告并无任何过错，由此产生的诉讼费等相关费用均应由两原告自行承担。二、经核算，两原告实际多支付的租金为65339元，且多支付租金不能退还的过错在于两原告。首先，两原告是在明知双方租赁合同已解除的情况下强行向被告多支付租金，被告已多次向两原告发函要求其停止支付，并提供收取退款的账户，如继续支付的承担由此产生的全部费用；其次，2018年10月15日，在被告向两原告支付租金的账户退还两原告多支付的32770元租金后，两原告不但拒绝接收该退款，将退款原路退回，还在其后又继续转账给被告。因此，两原告拒收退款，拒绝提供收款账户，并拒绝与被告沟通，才导致上述款项无法退还，过错在于两原告。被告是在退还多支付租金无果的情况下，无奈为两原告保管该款项，被告不存在任何过错，两原告以诉讼主张被告退还该款项而产生的律师费、诉讼费应当由两原告承担。具体如下：1.两原告与被告的租赁合同于2018年9月5日终止，但案涉物业于2018年9月20日才交回被告，违反了《和解协议书》第2.3款关于两原告应于合同解除之日起2日内交还租赁房屋和加建建筑的约定。因此，两原告应当向被告支付租赁房屋及加建建筑的租金和使用费直至2018年9月20日。截至2018年9月20日，两原告尚欠的租金和使用费为：（1）2018年9月11日—2018年9月20日共计10天的租赁房屋租金10890元，计算方式为：32670元÷30天×10天=10890元；（2）2018年7月1日至2018年9月20日共计82天的加建建筑使用费，计算方式为：40000元/年÷12月÷30日×82天=9111元；以上合计：10890+9111=20001元。2.双方的租赁合同已于2018年9月5日解除，但根据银行流水显示，两原告在2018年9月25日、2018年11月9日仍分别转账52670元、32670元给被告，合计85340元。可见，两原告是在明知双方租赁合同已解除的情况下向被告支付租金。对此，被告曾在2018年10月15日扣除两原告应支付的费用后退还32770元给两原告，但两原告不但将被告的退款退还给被告，还继续向被告转账。为妥善解决租金退还事宜，被告亦曾多次发函与两原告沟通，但两原告不予理睬被告发出的要求其停止支付租金的函件，因此才导致款项无法退还。被告在与两原告取得联系之前不得不代为保管该款项。综上，两原告实际多支付的租金为65339元，且两原告是恶意向被告转账，对多支付租金的后果存在过错，被告在要求两原告配合退款无果的情况下代为保管款项是善意的。在双方租赁合同解除后，两原告在被告多次发函沟通时均不配合被告退还押金及多支付租金，现在又以诉讼的方式要求被告退还该款项，是滥用司法资源，给被告带来诉累。两原告对于押金未及时退还、租金多支付具有过错。被告作为70岁的老人，不可能与两原告就押金和多支付租金的问题多次纠缠，互相转账。恳请法院考虑前述背景，本着公平、诚实信用的宗旨，依法判决两原告承担本案的全部诉讼费用以及由此产生的转账手续费。三、被告无须向两原告支付消防设施费用115020元。1.无合同约定被告须向两原告支付消防设施费用。双方签订的《和解协议书》第2.3条已经变更了《租赁合同》第五条第三款的约定。双方已明确约定因《租赁合同》提前解除的，被告无须向两原告支付任何补偿。因两原告在租赁期间擅自拆除原建筑并加建新建筑，被告与两原告于2013年7月18日就双方租赁合同的继续履行事宜签订了《和解协议书》。根据《和解协议书》第2.3款约定：“因《租赁合同》合同期限届满、提前解除或终止的，乙方应自解除之日起2个自然日内将租赁房屋及加建建筑交还给甲方，且甲方无需向乙方支付任何补偿费用”。该《和解协议书》系双方在2013年对《租赁合同》所作的补充和变更约定，即双方已经通过《和解协议书》第2.3条的约定变更了《租赁合同》第五条第三款中关于被告用最后三个月租金负责消防部分费用的约定。因此，《租赁合同》第五条第三款的约定已经不再适用。2.案涉物业的经营权已经由两原告于2013年全部转让给了案外人刘国华，两原告收取了合共205万元的转让费，两原告投入建设的消防设施已随经营权一并转让给案外人刘国华；而案外人刘国华已经在2018年案涉物业的拆迁过程中获得了政府合共9,601,389元的拆迁补偿，其中包含了案涉物业的全部消防设施费用，被告并未获得任何消防设施费用的补偿。首先，根据两原告与刘国华签订的《怡辉酒店经营权转让协议》、《怡辉酒店经营权转让补充协议》以及《协议书》（可见被告提交的证据9-11），两原告已经在2013年将案涉物业的经营权整体转让给案外人刘国华，案涉物业亦在未经被告的同意下由两原告擅自转租给刘国华。因此，案涉物业转租和经营权转移时，两原告投入的消防设施费用已经由刘国华支付了相应对价，两原告不应再向被告主张支付该费用。其次，案涉物业于2018年被政府征收，租赁物业的实际使用人刘国华已与政府签订《番禺区南大干线建设工程项目搬迁、营损及人员遣散费补偿协议》，并对案涉物业的拆迁补偿费用依法进行了评估。根据相关补偿协议和评估报告（可见被告提交的证据12-13）显示，案涉物业的租户已获得超过960万元的拆迁补偿，补偿的范围就包括消防工程、消防水泵、消防主机的拆除补偿和搬迁补偿费用。因此，作为租户的刘国华和两原告在2018年的政府拆迁中已经获得了政府对消防设施费用的全额补偿，无权要求被告重复进行补偿。3.退一万步讲，即便《租赁合同》第五条第三款的约定没有被《和解协议书》变更，该约定也不适用于本案的情形。首先，两原告主张消防设施费用的依据是《租赁合同》第五条第三款：“被告用最后三个月租金共115020元负责消防部分费用”，但该约定是附条件的约定，所附条件为：租赁合同依照双方约定的租赁期限正常终止。在该条件下，被告才同意用115020元的租金【即《租赁合同》中约定的租赁期限最后一年即2023年三个月租金（115020÷3=38340元）】用来抵扣消防部分费用。因租赁合同事实上已因政府拆迁而提前解除，故《租赁合同》第五条第三款所附条件未成就，被告无须向两原告支付消防设施费用。其次，被告之所以与两原告约定租期届满时两原告可用最后三个月租金抵扣消防设施费用，是因为两原告在租赁期满交还房屋后，可以将消防设施留给被告继续使用，因此被告才同意负责消防费用，且该费用应不高于最后三个月租金115020元并应按实际发生费用实报实销。现实际情况中，《租赁合同》第五条第三款的约定已没有了履行的事实依据，不适用于本案的情形，原因如下：第一，房屋已被拆除，被告根本无法使用消防设施，故上述用租金抵扣消防设施费用的基础理由已不存在；第二，两原告在租赁期间未经同意即拆除部分原建筑并加建新建筑，其一开始投入建设且已经通过消防安全检查的消防设施可能已被其违建行为破坏，且两原告违法拆除和建设后的新建筑是否有通过消防安全检查，被告无从得知，两原告也未提交证据证明。因此，即便房屋没有在后来被政府拆迁拆除，租赁期满后两原告向被告交还房屋，物业的消防设施也不符合消防安全标准，不能正常使用，对被告而言没有使用价值，甚至还面临着被公安消防部门、城管执法部门追究行政责任的风险。况且，两原告所提交的证据不能证明其实际发生的消防设施费用，其主张其所支出的消防建设费用没有事实依据。综上，恳请法院考虑公平、诚实信用原则，查清本案事实，依法作出判决。另补充：由于退还租赁押金及退还多支付的租金的过错不在于被告，而在于原告，所以法院在作出判决时，该部分的诉讼费用不应由被告承担。原告余英才、余英利对被告李祥源的答辩回应称：1、当时拆迁只是部分拆除，而不是全部拆除。原告在第一次起诉要求继续履行合同，当时法院还没有作出判决，合同是否最终解除是没有定论，所以原告必须按照原来的合同向被告缴纳租金。被告没有退还原告押金及多支付的租金的责任在于被告，所以相应的诉讼费应由被告承担。2、原告是同意被告计算原告实际多支付的租金为65339元，即被告在本案需退还原告的房租为65339元。经审理查明：原告余英才、余英利与被告李祥源均是完全民事行为能力人。原告余英才与被告李祥源于2008年4月29日签订《广州市房屋租赁合同》，约定被告李祥源将位于广州市番禺区大石镇南大公路269号的物业出租给原告余英才作宾馆、餐厅、桑拿沐足的用途，该租赁物房产证载面积2839.78平方米，租赁期限自2008年5月11日起至2023年11月11日止；该《广州市房屋租赁合同》约定原告余英才需向被告缴纳保证金54000元，被告用最后三个月租金共115020元负责消防部分费用，消防设施租期满交回给被告。原告余英利与被告于2008年5月10日签订了《广州市番禺区房地产租赁合同》约定被告将约定被告将位于广州市番禺区大石镇南大公路269号的物业出租给原告余英利作宾馆、餐厅、桑拿沐足的用途，该租赁物房产证载明面积2839.78平方米，租赁期限自2008年5月11日起至2023年11月10日止，租金标准另有约定。两原告在本案庭审中均表示2008年5月10日签订的《广州市番禺区房地产租赁合同》只是在广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局进行了备案登记，实际执行的是2008年4月29日签订的《广州市房屋租赁合同》。2013年7月18日，两原告与被告李祥源的委托代理人关嘉文就原告加建的建筑物的权利义务签订了《和解协议》，约定就加建部分两原告应向被告支付使用费，且约定“因《租赁合同》合同期限届满、提前解除或终止的，乙方应当自解除之日起2个自然日内将租赁房屋及加建建筑交还给甲方，且甲方无需向乙方支付任何补偿费用。”。上述《广州市房屋租赁合同》及《和解协议》还对其他相关事项进行了约定。两原告承租涉案物业后未经被告书面同意即将涉案物业转租给第三人刘国华，刘国华承租涉案物业后用于经营“广州番禺怡辉酒店”。根据番府[2016]68号《广州市番禺区人民政府关于番禺区南大干线工程建设通告》，涉案租赁物业属于征收范围内。2018年9月3日，被告向两原告发出《通知函》，告知两原告因政府征收拆迁，租赁合同已无法继续履行，租赁合同于2018年9月5日终止，要求两原告配合办理合同终止及场地移交手续。2018年9月10日，被告向两原告发出《律师函》通知因租赁物属于政府征收范围，双方的租赁关系于2018年﻿9月5日终止，并要求两原告立即交还场地。2018年9月20日，次承租人刘国华将涉案场地交回给被告，并结清了租金及水电费等费用。案外人刘国华也获得了政府部分支付的搬迁、经营损失及人员遣散补偿款，上述补偿款中包含消防设施补偿款。原、被告租赁关系解除后，原告仍继续向被告支付款项，被告在扣除原告应付未付的部分租金以及加建部分占有使用费后，于2018年10月15日退还32770元给原告，但原告收到款项后又立即将该笔款项重新转账支付给被告。此后，被告多次发函给两原告，要求两原告无需再支付任何款项，并要求两原告提供收款账号，退还相应款项，但两原告仍继续支付款项。在本案庭审中，经两原告与被告核对，两原告共多支付的租金为65339元。以上事实，有原、被告双方提供的证据及本案庭审笔录等予以证实。本院认为：《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，本案争议的法律事实即房屋租赁合同关系发生于2008年4月至2018年9月，两原告于2021年4月6日将被告诉至人民法院，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第二条，本案应当适用当时的法律、司法解释。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在本院作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据原、被告双方提供的证据及庭审查明的情况，可以证实涉案物业押金及两原告多支付的租金不能及时退还给两原告的责任不在于被告，在本案中被告同意退还押金及两原告多支付的租金，故本院对原告要求被告退还押金54000元及多支付的租金65339元的主张，应当予以支持，对两原告主张的应返还租金的超出部分，本院则不予支持。原、被告曾在2013年7月18日的《和解协议书》中约定“因《租赁合同》合同期限届满、提前解除或终止的，乙方应当自解除之日起2个自然日内将租赁房屋及加建建筑交还给甲方，且甲方无需向乙方支付任何补偿费用”，该《和解协议书》系对双方之前《租赁合同》的补充和变更；另外，由于涉案物业两原告未经被告同意而私自转租给案外人刘国华，刘国华受领了相关的拆迁补偿款项，在涉案物业被依法拆迁后，相应的消防设施已不存在，两原告无法将相应的消防设施交还给被告，根据公平合理原则，被告也无需支付相应的消防设施补偿费用给两原告，两原告在本案中仍主张按之前《租赁合同》的约定由被告支付消防设施费115020元，显然缺乏事实及法律依据，本院不应予以支持。由于被告未及时返还押金及租金的责任不在于被告，且两原告主张的消防设施费未获本院支持，故本案的受理费用不应由被告承担。综上所述，驳回原告余英才、余英利的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，原《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十九条第一款、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、被告李祥源应于本判决生效之日起七日内向原告余英才、余英利返还押金54000元。二、被告李祥源应于本判决生效之日起七日内向原告余英才、余英利返还租金65339元。三、驳回原告余英才、余英利的其他诉讼请求。如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5116元，由原告余英才、余英利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  胡 林二〇二一年八月十日法官助理  刘 莎书 记 员  王雅佩