吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉072民终710号上诉人（原审被告、案外人）：马占力，男，1973年12月13日出生，汉族，干部，住吉林省乾安县。委托诉讼代理人：潘燕，吉林衡丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：杜运杰，男，1978年7月28日出生，汉族，干部，住吉林省乾安县。委托诉讼代理人：刘国威，吉林东镇律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：李月春，男，1971年2月26日出生，汉族，干部，住吉林省乾安县。上诉人马占力因与被上诉人杜运杰、李月春执行异议之诉一案，不服吉林省乾安县人民法院（2020）吉0723民初1857号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马占力及其委托诉讼代理人潘燕，被上诉人杜运杰及其委托诉讼代理人刘国威，被上诉人李月春到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。马占力上诉请求：1.撤销乾安县人民法院（2020）吉0723民初1857号民事判决，予以改判或发回重审；2.请求中止乾安县人民法院（2020）吉0723财保16号民事裁定；3.请求恢复乾安县人民法院（2020）吉0723执异74号民事裁定；4.本案一、二审诉讼费由杜运杰承担。事实与理由：2008年10月29日，马占力在李月春处购买涉诉位于乾安镇昆池街粮食局综合楼1-2楼商业一层4门的房屋，并签订《房屋买卖协议书》，约定房款52万元，马占力先支付一部分现金后，其余房屋贷款月供由马占力向银行偿还，双方于当日到乾安县公证处办理公证，公证书号为（2008）吉乾证字第346号，然后双方将房屋交付。2009年4月23日马占力偿还银行贷款后，尾款向李月春给付完毕，马占力自接收该房屋一直出租至今。期间马占力多次要求李月春配合过户，因李月春工作和家庭等原因，一直迟迟没有与马占力办理房屋过户手续。一、原审法院判决认定事实不清，证据不足。马占力请求完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件。马占力作为案外人对争议房屋提出的异议，人民法院应予以支持排除执行：1.马占力与李月春签订《房屋买卖协议书》合法有效。2008年10月29日双方签订《房屋买卖协议书》，签订是在法院查封该房屋之前，并且经乾安县公证处办理公证，该协议及公证均合法有效。2.马占力支付全部价款。在签订房屋买卖协议之后先支付一部分现金，该房屋贷款月供由马占力向银行偿还，2009年4月23日偿还银行贷款后，尾款向李月春给付完毕。3.马占力已经对该房屋合法实际占有。该房屋交付给马占力后，马占力一直将该房屋出租，有租赁合同和租赁人员的相关信息以及马占力交纳的电费、水费、燃气费（包括与燃气公司签订的合同）等证据，足以证明马占力对该房屋已经合法实际占有。马占力对该房屋在2008年开始即已经实际取得房屋所有权，对房屋已经享有占有、使用、分配、收益的权利。4.该房屋之所以未办理过户，并非是马占力原因造成，因为李月春工作及家庭等原因，同时李月春认为已经与马占力办理公证，虽经马占力多次催促办理房屋过户手续，一直拖延至今而未配合马占力办理房屋过户手续，并非马占力原因造成。原审判决认为根据马占力工作性质和受教育程序，理应知道房屋买卖必须办理过户手续，这种判断属于没有证据支持的推测，不能作为判决的依据。原审法院在杜运杰未提出任何证据能够证明未办理房屋过户手续是马占力原因导致，即认定是基于马占力自身原因怠于行使办理权属登记，而支持杜运杰的请求，事实不清，且证据不足。原审判决认定马占力没有提供证据证明有其他合理的客观理由，怠于办理权属变更登记，杜运杰又何偿提供证据证明马占力怠于办理权属变更登记。根据谁主张谁举证的原则，杜运杰未提出任何基于马占力过错导致未办理产权过户的证据，原审法院即作出判决，没有足够的证据支撑，应予以撤销。综上，马占力完全具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，应予以排除执行。二、原审判决法律适用错误，且执行违反法律程序。1.本案诉争焦点应为被执行房屋所有权是否为马占力所有。而原审法院却避重就轻，认定本案争议焦点为涉案房屋是否非因马占力的自身原因没有办理产权过户手续。该争议焦点的认定不符合法律规定。《中华人民共和国民法总则》第三条“......人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。”本案马占力已经提供足够的证据能够证明该房屋归马占力所有，而法院仅因未办理过户即强制执行所有权人的房屋，法院在保护别人权益的同时不应侵犯案外人的权益。2.本案虽为执行异议之诉，但实质上属于房屋所有权权属确认之诉，应先由法院审判庭进行确认房屋权属之诉后，才能确定是否对该房屋进行执行查封，原审法院不应该用执行程序来解决房屋权属问题，违反法律程序性规定。3.同一案件、同一个法院依据同一个法律条款，先后作出不同的裁定和判决，有违法律公正性。乾安县人民法院（2020）吉0723执异74号民事裁定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，认为马占力的请求符合法律规定，中止（2020）吉0723财保16号民事裁定对该房屋的查封，而（2020）吉0723民初1857号民事判决作出对马占力的房屋继续执行的完全不同的结论，无法体现法律的公正性。综上所述，为防止损害后果的发生，请法院保护马占力权益，撤销一审判决，保护马占力诉请。一审判决中，杜运杰的代理人张建军在执业之前原为松原市中级人民法院法官，根据地域回避，中级人民法院对基层法院存在一定利害关系，因此，张建军不应该代理本案，本案原审程序违法。杜运杰辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，依法应予维持。一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封以前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或也按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述司法解释的规定，马占力虽然具备1、2、3项条件，但因其主张不符合非因买受人自身原因未办理过户手续，其在买受的房屋具备办理过户手续后，长达11年多的时间内未办理过户手续，也未向法院提起诉讼。李月春自1995年起，就在乾安县自然资源局公务员的岗位上工作至今，尤其在2019年1月至2019年8月期间，在办理过户手续的行政审批大厅工作，完全具备办理过户手续的条件，且原审庭审过程中马占力、李月春均认可他们系同学关系，没事时李月春有时就去马占力家开的手机店溜达，不存在找不到李月春的情形，因此，原审判决认定马占力基于自身原因怠于行使办理权属变更登记正确。二、关于马占力提出原审判决适用法律错误问题。杜运杰认为房屋权属属于物权，买卖房屋取得物权必须办理变更登记，没有办理变更登记，马占力对出卖人享有的还是债权。本案的引发系诉讼保全扣押诉争房屋，马占力提起的执行异议案件不是民法意义上的所有权确权诉讼，原审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条正确。综上，马占力不具备排除执行的条件，对马占力的上诉请求，依法应予驳回。李月春辩称，2007年3月份李月春买的楼，2008年10月份卖给马占力，而且到公证处公证过。2010年至2020年期间马占力多次找过李月春，每年都找就是说要过户。李月春说合同都有，公证处也公证。2008年李月春卖楼的时候急于用钱，当时就低于市场价4、5万元。2010年马占力找过户的时候，李月春提出要求，说当时楼卖低了，要求马占力再给付3万元钱，当时马占力没有同意。过户必须夫妻双方同时到场，李月春妻子有时候去外地进货，不能在一起，所以不能过户责任在于李月春，不是马占力。李月春欠杜运杰钱不假，但是一直想办法还钱。杜运杰向原审法院提出诉讼请求：撤销（2020）吉0723执异74号裁定，继续执行（2020）吉0723财保16号民事裁定。原审判决认定事实：杜运杰于2020年5月11日向乾安县人民法院提出诉前财产保全申请，请求对李月春所有的坐落于乾安县乾安镇昆池街粮食局综合楼1-2楼商业一层4门房屋进行查封。乾安县人民法院于当日作出（2020）吉0723财保16号民事裁定书，对上述房屋进行查封。后杜运杰于2020年6月2日与李月春民间借贷纠纷一案向乾安县人民法院提起诉讼，乾安县人民法院受理后，经审理作出（2020）吉0723民初978号民事判决。该判决书生效后，杜运杰申请执行，乾安县人民法院以(2020)吉0723执783号立案进行执行。在执行过程中，案外人马占力以涉案房屋已于2008年10月29日卖给马占力，双方签订《房屋买卖协议书》，并经乾安县公证处公证，该房屋证照已交付给马占力，房款已全部结清，房屋交付后马占力占使用该房屋多年，一直对外出租，因李月春原因一直未过户为由，提出执行异议，请求解除査封。乾安县人民法院审查后作出(2020)吉0723执异74号执行裁定书，该裁定认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，首先，应当在查封之前签订合法有效的书面合同，其次，要合法占有不动产，再次要支付全部价款或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，最后，需非因买受人自身原因未办理过户登记手续。本案中，马占力在2008年已与李月春签订了房屋买卖协议并经过公证处公证，提交的租赁合同更能够证明其占有事实，依据房屋买卖协议中的约定，案涉房屋设有抵押贷款，该抵押权利已于2009年4月23日注销，同时依据调查笔录显示其未过户原因并非马占力原因所致。综上，对于马占力的请求，予以支持。杜运杰不服该裁定，提起执行异议之诉。原审法院认为，本案事实清楚，争议的焦点在于涉案房屋是否非因买受人马占力的自身原因没有办理产权过户手续。本案中，马占力与李月春签订的买卖房屋合同系在采取保全措施之前，且支付了全部房款，并由马占力一直出租至今，但马占力与李月春在2008年签订房屋买卖合同，归还银行全部贷款后，该房屋抵押权已于2009年4月23日注销。至杜运杰申请保全之日，间隔11年之久，在此期间也未向房屋登记机构递交过户登记材料，也未通过诉讼主张其权利，也没有提供证据证明有其他合理的客观理由，明显是马占力怠于办理权属变更登记。且通过双方当事人的工作性质和受教育程度，理应知道房屋买卖必须办理过户手续，应认定是基于马占力自身原因怠于行使办理权属变更登记，故杜运杰请求继续执行的诉讼请求，予以支持。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：准许执行（2020）吉0723财保16号民事裁定中李月春所有的坐落于乾安县乾安镇昆池街粮食局综合楼1-2楼商业一层4门的房屋。案件受理费100元，由马占力和李月春负担。经本院审理查明事实：1.杜运杰与李月春民间借贷纠纷一案，乾安县人民法院于2020年5月11日作出（2020）吉0723财保16号民事裁定：对李月春所有的位于乾安县乾安镇粮食局综合楼1-2楼商业一层四门房屋予以查封，查封期限3年。2020年6月2日乾县人民法院作出（2020）吉0723民初978号民事判决：李月春给付杜运杰借款本息67.016万元，并自2020年4月11日始至给付之日止，以50万元为本金按照月利2分计付利息。马占力对（2020）吉0723财保16号民事裁定查封房屋提出书面执行异议，乾安县人民法院于2020年8月14日作出（2020）吉0723执异74号裁定：中止（2020）吉0723财保16号民事裁定中对李月春所有的坐落于乾安县乾安镇昆池街粮食局综合楼1、2楼商业1层4门的执行。杜运杰对该裁定不服，提起执行异议之诉。2.马占力与李月春于2008年10月29日签订《房屋买卖协议》，约定李月春将坐落乾安镇昆池街产权证号为乾房权证发字第20071762号房屋出售给马占力，价款52万元，并约定该房屋在工商银行抵押贷款余额由马占力负责偿还。该合同经乾安县公证处予以公证。马占力支付房款价款，于2009年4月13日结清银行贷款。马占力自2008年将房屋出租。该房屋至今登记在李月春名下。另查，原审判决作出后，马占力和幺红艳于2021年1月13日向乾安县人民法院提起诉讼，请求确认与李月春签订房屋买卖合同有效，该房屋归其所有，并请求李月春配合办理过户登记手续。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”本案系杜运杰诉李月春民间借贷纠纷执行案件中，马占力对法院作出房屋查封裁定提出异议，请求停止对该房屋的执行，本案符合提起执行异议之诉的法律规定。马占力上诉称本案应先由人民法院进行确认房屋权属之诉后，才能确定是否对该房屋进行执行查封，原审法院不应该用执行程序来解决房屋权属问题，违反法律程序性规定的观点，没有法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。”马占力作为案外人主张对房屋排除强制执行，依法应承担举证责任。该房屋登记在被执行人李月春名下，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封以前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或也按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”马占力请求排除执行的理由只有符合上述的条件，才能排除执行。经查，马占力与李月春在人民法院查封前签订合法有效买卖合同、支付了全部价款、查封前已经实际占有该房屋，对此双方无异议，本院予以确认。本案争议焦点是买卖房屋未办理过户登记，是否因买受人马占力自身原因。一般情况下，归责于买受人的原因大致有三：一是对他人权利障碍的忽视，二是对政策限制的忽视，三是消极不行使登记权利。本案应属于第三种情形，即马占力是否存在消极的不行使变更登记权利的行为。马占力与李月春于2008年签订房屋买卖合同，交付房屋后，2009年4月23日偿还银行全部贷款，注销抵押权至2020年5月11日人民法院作出保全裁定，间隔时间11年之久，在此期间既未向房屋登记机构递交过户登记材料，也未通过诉讼或者仲裁等方式主张其权利，也没有提供证据证明有其他合理的客观理由，原审认定马占力消极怠于办理权属变更登记，有事实依据。综上，马占力的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由马占力承担。本判决为终审判决。审判长  于福桐审判员  邰伟莉审判员  王丽丽二〇二一年八月三十日书记员  邹仕尧