河北省沧州市运河区人民法院民 事 判 决 书（2020）冀0903民初2759号原告：刘秀华，女，1965年5月10日出生，汉族，住河北省沧州市运河区。委托诉讼代理人：杨寿强，河北东方伟业律师事务所律师。被告：李宁，女，1987年12月3日出生，汉族，住沧州市开发区。委托诉讼代理人：褚明华，男，1951年7月31日出生，汉族，住沧州市运河区。系被告李宁丈夫。被告：沧州农房城建房地产开发有限公司，住所地沧州市新华区解放中路欣怡小区16号。统一社会信用代码：911309007314390923。法定代表人：苏登云，该公司总经理。委托诉讼代理人：王斌、张国旗，河北铭鉴律师事务所律师。原告刘秀华与被告李宁、沧州农房城建房地产开发有限公司（以下简称沧州农房公司）执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘秀华委托诉讼代理人杨寿强、被告李宁委托诉讼代理人褚明华、被告沧州农房城建房地产开发有限公司委托诉讼代理人王斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘秀华向本院提出诉讼请求：1.依法准许对九州商务大厦2104、2105、2106、2107、2108、2109、2110、2111房间的执行；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告沧州农房城建房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，经原告申请贵院依法查封了该公司开发的九州商务大厦2104、2105、2106、2107、2108、2109、2110、2111房间。运河区人民法院审理该案后作出(2019)冀0903民初22号民事判决书，判决该公司偿还原告借款及利息。原告申请执行后被告李宁提出执行异议，运河法院作出了(2020)冀0903执异18号执行裁定书，裁定中止对上述房产的执行。案涉房产并非用于居住使用的商品房，被告李宁不属于商品房消费者，并且其没有与被告沧州农房城建房地产开发有限公司签订合法有效的买卖合同，也未向该公司交付价款。且上述房产至今仍归被告沧州农房城建房地产开发有限公司。原告认为被告李宁的异议，不符合《异议复议规定》的适用条件也不符合该规定所规定的情形，不能排除对上述房产的执行。故提起诉讼。李宁辩称，我是2016年10月24日付款8010712元，款项转给了河北方泽建筑工程集团有限公司副经理杨景强，购房人名称是李宁，实际付款人是褚明华，二人是夫妻关系，买房子的时候是沧州农房公司、方泽公司和我三方一起协商的，农房公司负责出合同发票，农房公司是建设单位，方泽公司是施工单位，农房公司说房款直接打给方泽公司的杨景强，因为农房公司欠方泽公司工程款，拿20和21层楼抵顶工程款，杨景强是九州大厦的实际施工人，经过各方同意把购房款直接支付给了杨景强。沧州农房城建房地产开发有限公司辩称，1.我方与李宁与本案案涉房屋被查封之前及原告起诉之前签订的正式的商品房买卖合同将案涉房屋卖给了李宁。2.我方收到了李宁的所有购房款并开具了相应金额的发票。3.由于我方欠税不能开正式网签发票，致使我方不能在房管部门进行初始登记，所以案涉房产不能迁到李宁名下。综上，我方与李宁关于案涉房产的买卖行为通过本案多方当事人所提供的证据及当庭供述均确定其真实存在，且双方签订的案涉房产的买卖合同真实有效，为双方的真实意思表示，并不存在合同法52条合同无效条款的规定，同时李宁已合法占有该房产多年，且已取得了相应合法的营业执照，所以案涉房产不管在形式上还是实际上已明确为李宁合法有效的财产。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：本院在审理刘秀华与沧州农房城建房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，经刘秀华申请，本院于2019年1月7日作出（2019）冀0903民初22号民事裁定，冻结沧州农房城建房地产开发有限公司银行存款3196800元或查封、扣押同等价值财产。本院于2019年1月9日向不动产登记中心送达该裁定及协助执行通知书，查封沧州农房城建房地产开发有限公司名下九州商务大厦2104、2105、2106、2107、2108、2109、2110、2111房间，查封期限自2019年1月9日至2022年1月8日。本院于2019年9月20日就该案作出（2019）冀0903民初22号民事判决，判决被告沧州农房城建房地产开发有限公司偿还原告刘秀华借款本金2880000元及利息（利息自2018年1月1日起按年利率12%支付至本金清偿之日止）。该判决生效后，沧州农房公司未履行生效判决确定的义务，刘秀华申请执行。案外人李宁对前述房产的查封提出书面异议，本院于2020年6月1日作出（2020）冀0903执异18号执行裁定，支持了案外人李宁的异议申请，裁定中止对沧州农房城建房地产开发有限公司名下九州商务大厦2104、2105、2106、2107、2108、2109、2110、2111房间的执行。申请执行人刘秀华不服，提起执行异议之诉。另查明，沧州农房公司开发建设的九州商务大厦的施工单位为河北方泽建筑工程集团有限公司，实际施工人为杨景强。因沧州农房公司不能及时拨付河北方泽建筑工程集团有限公司工程款项，经双方协商一致，于2016年5月31日签订九州商务大厦及翰林茗苑10号楼工程补充协议，约定沧州农房公司把九州商务大厦21-22层抵顶给河北方泽建筑工程集团有限公司用于支付工程款，抵顶房屋约定售价4400元/平方米，面积1800.16平方米，总价款为7920000元。双方实际抵顶楼层为20层、21层。李宁及其丈夫褚明华就九州商务大厦20层、21层的买卖与农房公司、河北方泽建筑工程集团有限公司三方协商，最终由沧州农房公司与李宁签订《商品房买卖合同》，河北方泽建筑工程集团有限公司确认房产总价款8010712元，折合单价4500元/平方米。沧州农房公司同意李宁将房款直接支付给河北方泽建筑工程集团有限公司，河北方泽建筑工程集团有限公司同意将款项支付给杨景强。李宁丈夫褚明华于2016年10月24日向杨景强个人银行账户转账付款8010712元，由沧州农房公司根据其与河北方泽建筑工程集团有限公司约定的抵顶价款向李宁开具九州商务大厦20层、21层收据，金额为7920704元。河北方泽建筑工程集团有限公司于收款当日出具证明，载明由于沧州农房公司拖欠该公司工程款，经双方协商把九州商务大厦20-21层作为工程款抵给该公司，该公司以8010712元卖给了李宁，该公司委托杨景强代收此款。李宁于2016年10月24日把此款转到杨景强账户。2017年3月7日、3月8日，李宁与沧州农房公司就案涉2104、2105、2106、2107、2108、2109、2110、2111房间签订了商品房买卖合同。李宁于2017年6月29日向沧州农房公司交纳了相应的公共维修基金。李宁对九州大厦20、21层楼进行了装修，用于经营沧州市新华区凯宁酒店，该酒店于2017年7月6日注册成立，经营场所载明河北省沧州市新华区新华路九州大厦20、21层，经营者李宁。本院认为，刘秀华因与沧州农房公司的金钱债务纠纷，在诉讼中申请查封了案涉房产。首先，李宁与沧州农房公司就案涉房产签订的《商品房买卖合同》，未违反法律的效力性强制性规定，应属合法有效。该《商品房买卖合同》的签订发生在案涉房产查封之前。其次，沧州农房公司作为案涉房产的建设单位，因该工程项目拖欠施工单位河北方泽建筑工程集团有限公司工程款，双方因建设工程施工合同关系而存在真实的债权债务关系，双方明确约定将案涉房产所属两个楼层抵顶工程款项，并明确了房屋抵顶价款，买受人李宁也将全部购房款项直接支付给了河北方泽建筑工程集团有限公司，沧州农房公司出具了房款收据予以确认。以上事实由李宁提交的支付房款的银行交易明细、河北方泽建筑工程集团有限公司于收款当时出具的证明、沧州农房公司出具的房款收据相互印证，且河北方泽建筑工程集团有限公司委派杨景强出庭作证，对房屋抵顶事实、买卖及收款事实进行了证实。足以认定李宁已经支付了全部房屋价款。再次，案涉房产所属项目早已投入使用，案涉《商品房买卖合同》约定的交付时限为2017年6月30日。同时，结合李宁提供的向沧州农房公司交纳的公共维修基金收据、装修押金收据以及沧州市新华区凯宁酒店的营业执照等证据，可以认定李宁以经营为目的购买案涉房产进行装修并投入使用，在案涉房产被查封之前已经合法占有案涉房产。关于案涉房屋至今未办理转移登记的问题，沧州农房公司在庭审中自认系因为欠税问题导致未能向李宁开具案涉房产的不动产销售发票、也因此尚未就案涉房产在房管部门办理初始登记，李宁也表示多次要求被告沧州农房公司开具发票未果。可见李宁未办理案涉房屋的过户登记手续并非因为李宁的原因，原因在于沧州农房公司。综上所述，鉴于本案同时存在沧州农房公司作为房地产开发企业抵顶房屋支付工程款项给施工单位，施工单位出售房屋收取购房款，案涉房产尚未由建设单位办理初始登记等特殊情形，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记”及第二十九条之规定，李宁作为房屋买受人已在本院查封之前签订合法有效的房屋买卖合同、支付全部价款并合法占有不动产，未办理过户登记的原因系被告沧州农房公司而非买受人李宁，李宁对案涉房产享有物权期待权，对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权，申请执行人刘秀华对中止执行裁定提起执行异议之诉，本院依法不予支持，应驳回其诉讼请求。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十三条，《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，判决如下：驳回原告刘秀华的诉讼请求。案件受理费29840元，由原告刘秀华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审 判 长  汪 珊人民陪审员  杨玉琴人民陪审员  齐雪华二〇二一年八月九日书 记 员  孙露晨