天津市北辰区人民法院执 行 裁 定 书（2021）津0113执异637号案外人：郭书芝，女，1965年10月11日出生，汉族，住河北省迁安市。委托诉讼代理人：智玉坤，辽宁吉伟律师事务所律师。申请执行人：天津福嘉春商贸有限公司，住所地天津市北辰区天穆镇朝阳路东侧美亚建材市场A-314号。法定代表人：潘国春，总经理。被执行人：绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司，住所地绥中县西山街。法定代表人：左远红。本院在执行申请执行人天津福嘉春商贸有限公司与被执行人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案中，案外人郭书芝对本院查封的被执行人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司名下坐落于绥中镇××小区××＃××单元402室房屋向本院提出书面异议，本院于2021年7月19日受理立案，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人郭书芝称，一、北辰法院不应对案外人在北辰法院查封之前全款购买的房屋进行查封。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该规定，因涉案房产系通过合法方式购买，属于案外人所有。案外人在购房过程中并无过错，且已交清全部房款。案外人不是天津福嘉春商贸有限公司与绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案的被告，不应承担民事责任，故北辰法院对涉案房屋进行的查封并无任何法律依据；二、根据我国《合同法》第四十四条第一款的规定，依法成立的合同，自成立时生效。我国法律规定商品房买卖必须经登记，否则合同标的物所有权及其他物权不能转移，但是并未规定没有办理登记手续的房屋买卖合同就不成立。案外人已经与绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司在平等自愿的基础上签订了金鼎嘉苑房屋预定协议书（合同），并且已经交付了全部房款，所以此协议书（合同）已生效，受法律保护。虽然北辰法院行为都是依照法定的程序进行，但是如果用涉案房屋来满足天津福嘉春商贸有限公司的债权要求，就必然与案外人和绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司所签订的合法合同相冲突。法院的行为实际上是对正常履行过程中合同的侵害，其直接侵犯了合同当事人的合法权利；三、案外人于2015年8月24日向绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司交付全部购房款250,600元，并与被执行人签订了《金鼎嘉苑房屋预订协议书》，于2019年11月21日交了物业费、装修押金、电梯使用费、清脏费、预存水费、电费、取暖费等费用后拿到了房门钥匙，取得了房屋使用权和物权。故提出执行异议，请求：依法解除对绥中镇××小区××＃××单元402室的查封并终止对该房产的评估、拍卖程序。案外人为证实其主张向本院提供了以下证据：房屋预定协议书、收款收据。本院查明，天津福嘉春商贸有限公司与辽宁长城建设工程有限公司、绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月14日作出〔2015〕辰民初字第3059号民事调解书，双方自愿达成如下协议：“一、被告辽宁长城建设工程有限公司欠原告天津福嘉春商贸有限公司货款830万元，被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司作为担保方代被告辽宁长城建设工程有限公司偿还该款，此款被告于2016年6月30日前付清（原告指定收款账户为农行天津宜兴埠支行，账号6228480020606956413、户名潘国春）；二、若被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司未按期履行本调解书第一条规定的付款义务，则被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司额外赔偿原告经济损失170万元，且原告可就被告未付清款项一并申请强制执行；三、案件受理费39064元、保全费5000元，合计44064元，原告自愿担负。”因辽宁长城建设工程有限公司、绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司未履行生效法律文书所确定的义务，天津福嘉春商贸有限公司向本院申请强制执行，本院于2016年7月5日立案，案号为（2016）津0113执1158号，该案于2016年9月23日以终结本次执行程序方式结案，后于2019年3月11日恢复执行，案号为（2019）津0113执恢217号，该恢复执行案件于2019年6月26日以终结本次执行程序方式结案，后于2021年2月4日恢复执行，案号为（2021）津0113执恢88号，在该恢复执行案件执行过程中，本院于2021年4月13日作出（2021）津0113执恢88号之一执行裁定书，裁定查封包括绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司名下坐落于绥中镇××小区××＃××单元402在内的多套房产，并于当日对该房产采取了查封措施，查封期限为2021年4月13日至2024年4月12日，该恢复执行案件于2021年6月4日以终结本次执行程序方式结案。案外人郭书芝就涉案房屋被查封不服，故提出执行异议。另查，不动产登记信息证明显示，坐落于绥中镇××小区××＃××单元402室房屋的权利人为绥中县鸿浩运房地产开发有限公司。本院认为，本案的争议焦点为案外人提出的异议理由是否成立。对此本院分析如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人郭书芝虽提交了房屋预订协议书、补交尾款协议书、收款收据以证明其与被执行人在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同以及其已向被执行人支付全部合同价款，但在案证据不能证明其名下无其他用于居住的房屋。故案外人郭书芝的异议请求不符合法律规定的情形，不足以阻却强制执行，本院依法对涉案房屋进行查封并无不当。综上，案外人郭书芝对执行标的提出的异议理由不符合法律规定，对其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十九条的规定，裁定如下：驳回案外人郭书芝的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向天津市北辰区人民法院提起诉讼。审 判 长 苏晓龙审 判 员 李丹媚审 判 员 周洪太二〇二一年九月一日法官助理 李亚茹书 记 员 张 茜附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十四条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。