湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初10221号原告:长沙荣泽物业管理有限公司，住所地长沙市天心区黄合村下汤家坪组农科路154号，统一社会信用代码91430103567659623G。法定代表人：马君清。委托诉讼代理人：刘长青，湖南鸿明律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐琴琴，湖南鸿明律师事务所律师。被告：熊玲芝，女，1980年11月21日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告长沙荣泽物业管理有限公司（以下简称“荣泽物业”）诉被告熊玲芝物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月22日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员谷海涯独任公开开庭进行了审理，书记员曾辉担任本庭记录。原告荣泽物业的委托诉讼代理人刘长青、唐琴琴，被告熊玲芝均到庭参与诉讼，本案现已审理终结。原告荣泽物业向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付原告2016年1月1日至2020年10月31日物业管理服务费7288.51元，滞纳金2186.55元，合计9475.07元；2、本案诉讼费用由被告承担。2021年7月1日，原告向法院申请变更诉讼请求为：1、判令被告支付原告2016年1月1日至2021年6月30日物业管理服务费8293.82元，滞纳金2488.15元，合计10781.97元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系长沙市诚兴园小区18栋1101房业主。原告与湖南诚兴投资置业有限公司签订了《诚兴园前期物业服务合同》，合同约定：原告为被告所居住的小区提供物业管理服务，被告应当按照建筑面积每平米1.4元/月的标准向原告支付物业管理服务费；逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交物业管理服务费的3‰交纳滞纳金。从2016年1月1日起，被告开始拒绝向原告交纳物业管理服务费，经原告多次催交均未交纳，截至2021年6月30日，被告共拖欠原告物业管理服务费8293.82元。由于按照该合同约定要求被告所承担滞纳金过高，为减轻被告的负担，原告自愿放弃主张较高的滞纳金，要求被告按照其所欠物业管理服务费总额的30%向原告支付滞纳金，即滞纳金为2488.15元。被告的行为已经严重违约并损害了原告以及其他业主的合法权利。综上，原告为维护自己的合法权益，特提请诉讼，请求人民法院依法判决。被告熊玲芝辩称：一、小区与物业公司自2018年来处于无文字合约关系。1、前期物业合同根据《民法典》940条于2018年7月成立业委会后自动终止；2、业委会于2019年8月与物业公司签订合同，于2020年8月被望岳街道办事处下达文件认定在未召开业主大会下续签的物业合同是无效的；3、原告起诉被告主张的前期合同中代表乙方签字的是开发商唐富勇外甥李冲（占股49%），而起诉书上主张起诉被告的法定代表人是马君清（占股51%），《民法典》第61条：“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人”，第65条：“法人的实际情况与登记的事项不一致的，不得对抗善意相对人”，公司的法定代表人在对外签订合同时已经被上级单位决定停止职务，但未办理变更登记，公司以此主张合同无效的，人民法院不予支持。诚兴园小区是一个拥有3300多户的大型小区，数年来就处于这种无完整健全物业服务合同，这种延续合同名不正，言不顺。对一个年产值达五百万金额的小区来讲是一种极不正常的现象，数年来物业公司一方做大，物业长期处于无人监管，秩序混乱、恶性循环的状况。业主怨声载道，无数次提出要求物业加强管理改善小区环境的诉求，一直达不到预期的效果。二、物业提供服务质量明显达不到合同约定标准。1、最高法院认定房屋外墙、屋顶属于业主共用部分，维修主体属于开发商和物业公司，被告就因房屋渗漏，多年来向物业公司反映并登记而物业不予理睬，因房屋渗漏问题未解决被告拒交物业费，并非恶意拖欠。2020年8月将房屋渗漏问题起诉至岳麓区法院判决业主胜诉，目前在强制执行中，物业公司中开发商代理人占有一定股份必须对业主房屋渗漏承担修缮责任。前期物业合同中提出共用部分的管理养护包括楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅的检修记录和保养记录齐全，房屋完好率95%以上，小区上述各方面电梯门口、楼道、外墙脱落达560多处待维修，全小区290多户房屋渗漏，六栋高层外墙脱落待维修；2、前期物业合同第八章4条约定，维护公共秩序，出入口24小时站岗值勤，对外来人员和车辆的出入进行询问和来访登记，但小区现状安全措施存在漏洞，有几处出入门都无人值班，保安亭形同虚设，人进人出都无人过问，汽车和外卖摩托车进出都无人查询，给业主各方面带来生活安居影响。数年据派出所不完全统计小区被盗户数为85户（不含出租户），业主丢失多件贵重物品，还发生过几起白天入室盗窃案，这是物业公司违约给业主造成财务损失的一个方面；3、前期合同约定反对违规乱搭、乱建，保证小区道路平整，无积水，道路畅通，专人实施绿化管理。但小区18栋出现破坏绿化违规搭建近30平米的所谓值班室，实际为私人麻将馆。19栋28楼业主在楼顶违规搭建棚子养和平鸽，堵塞消防通道十年之久。由于地下管道堵塞，一到下雨小区道路积水，污水水漫金山，无路可行。物业公司没有按约定对物业使用人乱搭乱建侵犯广大业主利益的行为及时劝阻，在业主中造成极坏的影响；4、整个前期物业合同中约定的数据被告都没有达到。经审理查明：2011年1月13日,原告荣泽物业(乙方)与湖南诚兴投资置业有限公司(甲方)签订了《诚兴园前期物业服务合同》一份,合同约定:乙方提供服务的受益人为政府安置符合政策规定的租住房屋全体物业使用人;物业管理期限暂定为贰年。自2011年1月1日0时起至2013年12月31日24时止。本合同期满，业主大会尚未成立的，本合同自动延期，直至业主大会成立并聘选新的物业管理企业止;物业管理公共服务费收费价格:电梯住宅物业费1.4元/月*平方米，多层不带电梯住宅物业费0.6元/月*平方米，商业铺位物业费2元/月*平方米,地面车位按60元/月位收取停车服务费。物业管理服务费按产权证注明的实测建筑面积交纳；本物业管理服务费由物业使用人向物业服务公司每年交纳一次；物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期起按每日应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金。2019年10月18日，原告荣泽物业(乙方)与长沙市岳麓区诚兴园小区业主委员会(甲方)续签了《长沙市岳麓区诚兴园小区物业管理服务合同》（2019年8月1日生效）一份。合同约定:合同期限为3年，自2019年8月1日起至2022年7月31日止；物业费收费标准：电梯高层住宅1.4元/㎡·月（年预缴1.2元/㎡·月）；商业商铺3元/㎡·月；幼儿园0.8元/㎡·月；多层住宅0.6元/㎡·月；小高层住宅1元/㎡·月；业主逾期未交纳物业费的，乙方有权下达催缴通知，并有权自下达缴费通知单之日起三个月后公示欠费名单，或依法进行催缴手段；相关欠费业主应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的违约金。甲方（盖章）处有诚兴园小区业主委员会的盖章及委员会委员谭晋超、郑新平、夏长林、李志力的签名。2020年8月17日，长沙市岳麓区望岳街道办事处出具《关于“市长信箱”反映“诚兴园业委会相关问题”的情况汇报》，回复如下：经核实2020年6月28日，诚兴园小区业主委员会委员谭晋超、夏长林、郑新平、李志力、陈美芝5名同志在业委会会议上提出正式辞职，并当场递交书面辞职报告……关于诚兴园小区物业合同的问题，在未召开业主大会的前提下续签的物业合同是无效的，不存在需要公示，原签订的无效物业合同物业公司已给了一份给原业委会副主任代表钟惠泉……。后二十名业主联名出具《告诚兴园全体业主书》，向代管诚兴园小区的诚兴社区提出六个方面的不足以及自身诉求。诚兴园小区一直是由原告荣泽物业提供物业服务，无其他物业公司进入小区服务。另查明，熊玲芝系诚兴园小区18栋1单元1101房的业主,房屋面积89.76平方米。自2016年1月1日至2021年6月30日拖欠物业管理服务费8293.82元至今未交，原告荣泽物业于2020年10月23日以张贴通知形式向被告催收物业费。以上事实有当事人的当庭陈述，以及经庭审质证的《诚兴园前期物业服务合同》、《物业服务合同》、律师函照片、《关于“市长信箱”反映“诚兴园业委会相关问题”的情况汇报》、《告诚兴园全体业主书》、2020年诚兴园小区业主房屋渗漏评估统计表、受案回执、物业维修金、照片、业主群微信聊天记录、调查笔录等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告荣泽物业与湖南诚兴投资置业有限公司于2011年1月13日签订的《诚兴园前期物业服务合同》合法有效,该合同对小区业主具有约束力，该合同约定“本合同期满，业主大会尚未成立的，本合同自动延期，直至业主大会成立并聘选新的物业管理企业止”。2019年10月18日，长沙市岳麓区诚兴园小区业主委员会与原告签订的《长沙市岳麓区诚兴园小区物业管理服务合同》，被告抗辩在未召开业主大会的情况下续签的物业服务合同应无效,该物业服务合同是否有效,属另一法律关系。原告事实上提供了物业管理服务，被告应履行交费义务。在上述《长沙市岳麓区诚兴园小区物业管理服务合同》未被依法确认无效的情形下，本院酌定参考《诚兴园前期物业服务合同》计算物业管理服务费。被告系诚兴园小区18栋1101房的业主，该房屋建筑面积89.76㎡。被告应按物业合同约定的住宅1.4元/㎡·月的标准缴纳物业管理服务费。原告诉请被告支付2016年1月1日至2021年6月30日物业管理服务费8293.82元的主张，本院予以支持。至于被告辩称因原告提供的物业管理服务不到位,为此不同意交纳物业管理服务费的问题。本院认为物业服务的对象是小区的全体业主,个别业主对物业服务合同履行所持的异议不能代表全体业主的意见,也不能成为个别业主不缴纳物业管理服务费的理由。若被告不满意原告的物业管理服务可以按照相关法律法规的规定,经法定多数业主同意重新更换物业服务单位。同时,被告并未提供充分的证据证实原告的物业管理服务确实存在其反映的各种不足,应承担举证不利的法律后果。即使原告提供的物业服务确实存在尚需完善的地方,但原告提供的是对小区多个方面的物业服务,物业服务于整个小区,具有整体性和公共性,并不仅限于原告所指出的几个方面,被告不能以物业服务个别方面不完善而拒交物业管理服务费。个别业主不按时按标准交纳物业管理服务费对小区整体服务会产生不利影响,对其他按时按标准交纳费用的业主或者物业使用人也极为不公平。综上,本院对被告的抗辩不予采纳。关于原告诉请的滞纳金,其实质为因被告违约而收取的违约金。被告逾期交纳物业费，违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。合同中约定的违约责任标准过高，在原告未提交证据证明其实际损失的情况下，本院酌定被告向原告支付滞纳金1658.76元（按逾期交纳物业管理服务费的20%计算）。对原告主张的超出部分，本院不予支持。关于被告反诉原告公开物业维修基金和公共收入账目，本院已在开庭前及庭审中均告知该主张系另一法律关系，应另案主张。综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第三条，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条、第九百四十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告熊玲芝于本判决生效之日起七日内向原告长沙荣泽物业管理有限公司支付2016年1月1日至2021年6月30日的物业管理服务费8293.82元，滞纳金1658.76元，共计9952.58元；二、驳回原告长沙荣泽物业管理有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取35元，由原告长沙荣泽物业管理有限公司负担10元，被告熊玲芝负担25元。（此款已由原告垫付，被告在给付上述款项时一并支付给原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 谷海涯二〇二一年八月十八日法官助理 郭 磊书 记 员 曾 辉附相关法条：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。第九百四十八条物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。