四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终8642号上诉人（原审被告）：成都交通枢纽场站建设管理有限公司，住所地：成都市武侯区洗面桥街30号高速大厦。法定代表人：肖军，总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：蒲晗，四川明炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔紫奇，四川明炬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李静，女，1973年10月10日出生，汉族，住成都市金牛区。委托诉讼代理人：尤元昶，四川兴蓉律师事务所律师。原审被告：成都金七浦投资管理有限公司，住所地：成都市金牛区二环路西三段181号11层22号。法定代表人：周伟杰，职务不详。原审第三人：成都新南时代房地产开发有限公司，住所地：成都高新区盛和一路88号1幢1单元8层805号。法定代表人：周伟杰，职务不详。原审第三人：四川以太贸易有限责任公司，住所地：成都市锦江区均隆街69号-1-2幢3层3-4号（自编号）。法定代表人：高莉莉，执行董事。上诉人成都交通枢纽场站建设管理有限公司（以下简称场站公司）因与被上诉人李静，原审被告成都金七浦投资管理有限公司（以下简称金七浦公司），原审第三人成都新南时代房地产开发有限公司（以下简称新南公司）、四川以太贸易有限责任公司（以下简称以太公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初4611号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。场站公司上诉请求：1.撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初4611号判决第二项，依法改判为场站公司于判决生效之日起三十日内退还李静购房款1295457元并赔偿资金占用利息损失，资金占用利息损失的计算标准为：以1295457元为基数，按照同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），自2020年6月25日起计算至实际付清之日止。2.本案一、二审诉讼费用由李静承担。事实和理由：一、原审法院推定李静实际支付的购房款为1904176元系事实认定错误，原审法院在可以查明事实的情况下进行推定导致其判决背离了客观事实和法律事实，银行交易柜员号和网点号相同，只能证明李静在同一银行的交易网点由同一柜员先后办理过付款业务，并不能证明前后付款均支付给同一收款方。同时，银行交易记录在银行本可以查清，不应当适用推定，既不应当推定新南公司己收取购房款1000000元，更不能证明该笔款项由场站公司收取。二、原审法院认定李静实际支付的购房款，应当以购房合同和李静的交易记录、银行流水等支付凭证作为主要依据，本案中，新南公司作为案涉项目销售公司，在收取购房款后按照购房合同约定价款支付给场站公司，场站公司并未直接从李静那里收取购房款。根据双方于2014年9月19日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》和购房发票，场站公司仅从新南公司处收取了合同约定的购房价款1295457元，新南公司收取李静的608719元购房款是否就包含在新南公司向场站公司支付的1295457元购房款中，应当以买卖合同约定的房屋价款和李静实际支付的银行流水作为依据综合审查，而不能以新南公司收取的608719元购房款中的295457元与李静所称其遗失收据金额1000000元相加刚好为购房发票金额即推定场站公司收取了这1000000元。就本案而言，认定李静实际支付的购房款，应当以合同约定价款和李静的交易记录、银行流水等支付凭证作为主要依据审查，原审法院这样的推定没有事实基础，也不符合法律逻辑。李静辩称，关于李静实际支付购房款金额的问题，一审判决已经明确认定李静提交的其名下中国银行卡向对方账户于2013年12月4日支付100000元，2013年12月13日支付195457元，结合当日新南公司向李静出具的收据，载明POS195457元，转定100000元，可以认定款项支付至新南公司账户，李静中国银行支付4笔支付交易明细显示交易柜员号为9881200，网点号00349，李静在2014年2月10日，即交房之日对外支付1000000元交易柜员号9881200，网点号00349，可以认定李静向新南公司实际支付1000000元购房款。从李静交易柜员号、网点号及付款时间、金额与新南公司出具的房款收据可以形成完整的证据链，证明李静对外支付的1000000元是支付给场站公司委托的收款公司新南公司。场站公司于2015年1月12日向李静出具了1295457元的购房款发票，场站公司不仅认可了新南公司开具的购房款收据295457元，也认可了李静遗失的收据1000000元的收款金额。场站公司通过开具购房款发票的方式，直接认可了李静向其委托收款单位的付款行为。金七浦公司、新南公司、以太公司未到庭参加诉讼，三公司庭后亦未提交书面意见。李静一审起诉请求：1.判令确认李静与场站公司签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》于2016年12月30日解除；2.判令解除李静与金七浦公司签订的《商铺租赁合同》；3.判令解除李静与金七浦公司签订的《新南中心商业管理合同》；4.判令场站公司退还李静购房款1904176元、代收费用46370元、资金占用利息（以购房款1904176元为基数，自2016年12月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行一到三年的贷款利息计算，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部退房款付清之日止）。一审法院查明：2010年5月28日，场站公司以出让方式取得成都高新区原桂溪乡和平村2组、红光村2组地块的国有土地使用权，土地用途为商业用地、住宅用地。2010年3月至2013年4月，场站公司取得房地产开发企业三级资质证书，并就火车南站交通枢纽城市综合体项目取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。案涉工程2014年3月经消防验收合格，2014年5月20日取得《建设工程规划合格证》，2014年5月29日进行了竣工验收。2013年2月6日，场站公司与新南公司签订《火车南站枢纽城市综合体项目商业裙楼合作协议》（以下简称《合作协议》），主要约定：新南公司整体购买火车南站枢纽城市综合体项目物业面积的70%，剩余的30%由新南公司指定第三方拆零购买。新南公司负责拆零物业的营销、代理招商和经营管理，无论新南公司能否寻找零购第三方购买拆零物业，新南公司均按期向场站公司付款；场站公司授权新南公司以场站公司名义对外拆零出售物业面积的30%并以场站公司名义对零购第三方进行代收款和催款工作，新南公司须以带租约的销售模式进行销售，最终保障商场的统一经营管理权利；拆零物业的销售总价不能超过6亿元。2013年6月21日，场站公司取得火车南站枢纽城市综合体项目的《商品房预售许可证》，房屋用途为住宅、商业。2013年6月21日，场站公司与新南公司签订《的补充协议》（以下简称《补充协议一》），主要约定：场站公司授权新南公司以场站公司的名义对外拆零出售20177.856平方米物业，具体区位以最终申报房管局方案为准；拆零物业及300个产权车位销售价格预计5.95亿元。随后，新南公司就拆零物业的营销开展广告宣传，寻找拆零物业的购房人。新南公司制作的广告宣传册中宣称“作为投资商的成都新南时代房地产开发有限公司将自持‘新南中心’超过70%的物业，仅对外销售30%，项目未来会引进10-20家主力店，提升项目品质和后期商业存活率”、“统一经营、统一管理、租金收益稳定持续增长”、“三年养铺基金、8%年投资回报率”，是“继春熙路-盐市口商圈后成都第二个百亿商圈”。同时，宣传册载明-1楼的业态规划包括品牌服饰、饰品、西式餐点、休闲广场、数码电讯、化妆护肤、个人用品、面包咖啡、美食广场九种业态，并标识了各业态规划的范围，宣传册同时载明意向入驻品牌主力店包括屈臣氏、万宁、巴菲盛宴、麦当劳等。2013年12月11日，李静与场站公司签订《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》与本案有关的约定如下：李静一次性付款购买成都火车南站xx号房屋，用途为商业，建筑面积62.86平方米、套内建筑面积24.75平方米、单价41169.7元/平方米、总价2585457元；场站公司应当在2014年2月15日前向李静交付商品房，商品房交付时应取得规划验收合格证以及有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告；李静同意委托场站公司代交专项维修基金、契税、办理房屋产权证、他项权证所需缴纳的手续费、登记费、共有人登记费、书证费、契税、印花税等费用、办理分户国土使用证的办证费用、其他办理权证所需的税费。《商品房买卖合同补充协议》与本案有关的约定如下：李静于合同签订当日支付首付款1295457元（含已付定金100000元），余款1000000元由李静以向银行申请按揭贷款的方式支付；李静同意并认可，由场站公司引入一家商业管理公司对该房屋所在商业项目进行统一的商业管理，并收取相应的商业管理费用，具体约定详见商业管理公司与李静签订的《新南中心商业管理合同》，李静同意并确认，该房屋所在商业项目由场站公司委托的商业管理公司统一规划、统一经营管理、统一打造、统一营销推广；交付时的商品房为清水房，未进行物理隔离（仅以界址钉的方式以示房屋四至），商品房能否进行物理隔断以及物理隔断方式必须遵守物业公司或商业管理公司的统一规定、符合《业主临时管理规约》的规定；如出现法定或约定的李静有权解除本合同及补充协议的事由，场站公司自该事由发生之日起30日内未收到李静解除合同的书面通知，视为李静放弃本合同及补充协议的解除权，双方继续履行合同；场站公司给李静的所有通知（包括但不限于发送《交房通知书》《解除合同通知书》等）可用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递、在当地媒体报纸上发布公告等方式送达……以挂号邮寄、特快专递发出的，寄出后7日为送达日，以报纸公告发出的，公告发布当日为送达日……。当日，李静还与金七浦公司分别签订《商铺租赁合同》与《新南中心商业管理合同》（以下简称《商业管理合同》）。《商铺租赁合同》主要约定：李静自愿委托金七浦公司对火车南站枢纽城市综合体项目（以下简称新南中心）进行统一规划、整体营运管理并自愿将商铺出租给金七浦公司，金七浦公司自愿承租并可以自主经营、与他人联营、对外招租等多种方式经营；租赁期限从交房之日起至负一楼商场整体开业后三年，若开发商实际交房日迟延的，则租赁期限相应顺延，租赁期满后金七浦公司具有优先承租权；租赁期限内，金七浦公司按照月租金17236元的标准向李静支付租金，租金从交房次日开始计算，若因李静原因导致开发商拒绝交付房屋的，租金从开发商实际交房之日起开始计算；租金按季度支付，金七浦公司在每季度首月10日前将季度税后租金汇入金七浦公司为李静开设的账户；整个租赁期间，该商铺实际产生的水、电、物业商管费等由金七浦公司负责缴纳；合同生效后，金七浦公司有权对新南中心整个物业进行统一规划、统一招商、统一经营管理、统一营销推广，商铺达到交付条件后由新南公司凭租赁合同代李静与场站公司办理交房手续，开发商向金七浦公司交付房屋的行为视为李静向金七浦公司交付租赁商铺；金七浦公司成为新南中心物业的首届营运管理机构，负责对物业进行定位策划、商业推广、业态管理和营业管理并负责对物业公共部位、公共设施设备统一规划利用、负责整体商业运营管理。《商铺租赁合同》签订后，李静并未收到任何款项。《商业管理合同》主要约定：由金七浦公司作为新南中心管理方对新南中心实行专业化、品牌化的整体运营和管理，李静同意并接受金七浦公司对新南中心的整体运营管理；金七浦公司对新南中心的整体运营管理期限为10年，从2014年2月15日交房之日起计算，合同期限届满前60日，任何一方未提出书面异议本合同自动续期10年；李静应向金七浦公司交纳物业商管费，从2014年2月15日交房之日起计算，每月35元/平方米，按季度交付，首期物业商管费于开发商交付物业之日支付，以后每期物业商管费须于下期开始30日前支付；物业商管费已包含李静应交纳的物业服务费（每月12元/平方米），物业服务费调整的，物业商管费相应调整。前述合同签订当日，李静还与新南公司签订了《新南中心合同审批表》，载明李静购买的39号商铺表单价42442.99元/平方米、表总价2665420元，签约单价41169.7元/平方米、签约总价2585457元。表中还载明，李静购买的房屋存在返租，每月租金17236元。2014年9月19日，李静与场站公司就案涉房屋再次签订《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》，《商品房买卖合同》与本案有关的约定如下：李静一次性付款购买成都火车南站xx号房屋，用途为商业，建筑面积62.86平方米、套内建筑面积24.75平方米、单价20608.61元/平方米、总价1295457元；场站公司应当在2014年2月15日前向李静交付商品房，商品房交付时应取得规划验收合格证以及有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告；李静同意委托场站公司代交专项维修基金、契税、办理房屋产权证、他项权证所需缴纳的手续费、登记费、共有人登记费、书证费、契税、印花税等费用、办理分户国土使用证的办证费用、其他办理权证所需的税费。《商品房买卖合同补充协议》与本案有关的约定如下：李静于2014年9月19日前向场站公司一次性付清购房款1295457元，含已付认购定金20000元；李静同意并认可，由场站公司引入一家商业管理公司对该房屋所在商业项目进行统一的商业管理，并收取相应的商业管理费用，具体约定详见商业管理公司与李静签订的《新南中心商业管理合同》，李静同意并确认，该房屋所在商业项目由场站公司委托的商业管理公司统一规划、统一经营管理、统一打造、统一营销推广；交付时的商品房为清水房，未进行物理隔离（仅以界址钉的方式以示房屋四至），商品房能否进行物理隔断以及物理隔断方式必须遵守物业公司或商业管理公司的统一规定、符合《业主临时管理规约》的规定；如出现法定或约定的李静有权解除本合同及补充协议的事由，场站公司自该事由发生之日起30日内未收到李静解除合同的书面通知，视为李静放弃本合同及补充协议的解除权，双方继续履行合同；场站公司给李静的所有通知（包括但不限于发送《交房通知书》《解除合同通知书》等）可用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递、在当地媒体报纸上发布公告等方式送达……以挂号邮寄、特快专递发出的，寄出后7日为送达日，以报纸公告发出的，公告发布当日为送达日……。另，李静针对案涉房屋房款支付情况如下：2013年12月13日，李静向新南公司支付房款295457元，新南公司出具收据备注载明POS195457、转定100000元。2014年9月19日，李静向新南公司支付房款608719元，新南公司出具的收据备注载明POS按变结清。一审庭审中，李静称其遗失了一张金额为1000000元的房款收据，李静认为该款由新南公司代场站公司收取。对此，李静提交了其名下中国银行卡（卡号6013××××5156）的历史交易明细单，该明细单显示2013年12月4日，李静向对方账号1158××××3749支付100000元，该笔交易柜员号为9881200，网点号为00349。2013年12月13日，李静向对方账号1158××××3749支付195457元，该笔交易柜员号为9881200，网点号为00349。2014年2月10日，李静对外支付1000000元，银行历史交易明细单中未显示对方账户名、账号，仅显示该笔交易柜员号为9881200，网点号为00349。2014年9月19日，李静分两笔分别对外支付540000元、30000元，银行历史交易明细单中未显示对方账户名账号，仅显示该两笔交易柜员号为9881200，网点号为00349。李静还提交了其名下中信银行卡（卡号6217××××4997）的账户交易明细，该明细显示2014年9月19日，李静分两笔分别对外支付68719元、13920元，账户交易明细未见对方账户名、账号。李静主张2013年12月4日起通过中国银行银行卡向新南公司支付定金100000元，此次交易的柜员号、网点号与2014年2月10日其对外转账的1000000元的柜员号、网点号均一致，可以说明其实际支付房款的情况。李静主张其为购买案涉房屋实际支付的房款金额为1904176元。李静陈述之所以签订两份《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》，系因在2013年12月11日其与场站公司签订《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》后，其因个人原因无法办理按揭贷款，故重新签订将案涉房屋的总房款约定为1295457元，但实际总房款价格仍然是2585457元，新南公司告知李静如李静在2014年9月19日前支付全款，则可以将《商铺租赁合同》中约定的三年租金620496元进行一次性抵扣，故李静实际支付的房款金额为1904176元。再查，2015年1月12日，场站公司向李静开具金额为1295457元的《销售不动产统一发票》。2014年2月15日，场站公司、新南公司签署《商品房交接完成确认书》，由新南公司代表负一层商铺产权人对新南中心负一层2号商铺至676号商铺收房完毕。2014年9月19日，李静向场站公司支付办理房屋产权证代收费46390元。场站公司代收费后，向成都市地税局缴纳房屋买卖契税38863.71元、权证印花税5元、产权转移印花税647.73元，向成都市房屋产权交易所缴纳房地产转让手续费4534.1元，向成都市房管局设立的新南中心项目专项维修资金账户缴纳房屋专项维修资金1728.65元，向成都市房屋产权登记中心缴纳产权登记费550元。2015年5月1日，李静取得了案涉商铺的房屋产权证（成房权证监证字第4××0号）。一审另查明，新南中心负一楼商业建筑面积为17206.33平方米，被拆零为675个室内产权式商铺，最大套内使用面积为26.76平方米、最小套内使用面积1.8平方米。截止本案法庭辩论终结之日，案涉房屋为清水房，未进行过装修及经营。一审再查明，2014年4月2日、2014年8月30日，场站公司与新南公司在已签订《合作协议》《补充协议一》基础上，分别签订《火车南站枢纽城市综合体项目商业裙楼补充协议（二）》（以下简称《补充协议二》）、《关于火车南站枢纽城市综合体商业裙楼项目补充协议三》（以下简称《补充协议三》），对新南公司的付款期限、违约责任进行了补充约定。《补充协议三》签订后，新南公司因资金紧张无法在约定时间内付清房款，故寻找到第三方以太公司将其与场站公司签订的《合作协议》及相关补充协议中的权利义务进行整体转让。2014年12月29日，场站公司、新南公司和以太公司三方签订《权利义务转让协议书》，主要约定：以太公司自愿概括继承新南公司与场站公司签订的合作协议及后续补充协议项下的新南公司的全部权利和义务；以太公司概括受让《合作协议》及《补充协议一》《补充协议二》《补充协议三》项下新南公司的全部权利义务，新南公司不再作为《合作协议》及后续补充协议的一方当事人，除了继续处理遗留问题（详见特别约定条款）外，以太公司继续履行《合作协议》及后续补充协议项下新南公司的全部权利义务。2014年12月，新南公司、金七浦公司和以太公司三方签订《权利义务转让协议》，主要约定：以太公司自愿概括承担新南公司、金七浦公司与新南中心-1楼拆零销售商铺业主签订《商铺租赁合同》项下承租人的全部权利和义务，按照约定新南公司、金七浦公司按季应向业主支付的租金由以太公司支付；以太公司自愿概括承担金七浦公司与新南中心-1楼拆零销售商铺业主签订《商业管理合同》项下金七浦公司的全部权利和义务，协议生效后，由以太公司负责在《商业管理合同》期限内对新南中心进行统一运营管理。一审庭审中，李静认为场站公司、新南公司、金七浦公司转让相关权利义务未通知业主，两份权利义务转让协议对其没有约束力。2020年6月24日，一审法院向场站公司送达载有解除《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》诉讼请求的民事起诉状。一审另查明，2016年8月18日，李静以商品房预售合同纠纷将场站公司诉至一审法院，案号（2016）川0191民初10199号，请求判令解除李静与场站公司签订的商品房买卖合同及补充协议，场站公司退还李静购房款2631847元及资金利息（以2631847元为基数，自2013年12月11日计算至还款日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算），共计2881872元。2019年12月18日，李静向一审法院提交《撤诉申请书》，申请撤回其对场站公司的起诉，一审法院当日裁定予以准许。本案中，李静向一审法院提出诉讼请求确认其与场站公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》于2016年12月30日解除的理由在于李静曾提起过诉讼，故应以（2016）川0191民初10199号民事起诉状副本送达场站公司时间作为商品房买卖合同及补充协议的解除时间。一审法院认为，一、《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》是否应当解除。（一）李静是否享有合同解除权。李静与场站公司签订《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》等一系列合同后，按约向场站公司支付了全部购房款，履行了购房人的合同义务。但场站公司自2014年交房至今长达6年的时间内，未按约定对案涉房屋所在商业项目进行统一规划、经营管理、统一打造、营销推广，案涉房屋至今不具备商业物业的基本用途和经营条件，不符合场站公司在合同中承诺的商业物业的状态，不能满足李静购买商业物业应当实现的经济效益和合同目的，场站公司的行为已经构成根本违约，李静作为合同守约方依法享有合同法定解除权。（二）李静是否在约定时间内行使合同解除权。根据李静与场站公司对解除权行使期间的约定，李静有权在解除事由发生之日起30日内解除合同。本案中李静以场站公司未履行统一规划、经营管理、统一打造、营销推广合同义务构成违约主张合同解除，虽然《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》未约定场站公司完成打造的具体时间，但场站公司自2014年2月15日交房至今未进行任何打造，早已超过打造的合理期限，场站公司至今处于持续违约的状态，李静有权在场站公司履行打造义务之前主张解除合同。（三）合同解除时间的认定。一审法院认为，依照法律规定，合同自解除通知到达对方时解除。解除合同的通知可以通过诉讼的方式行使，提起诉讼是解除权人意思表示的一种合法方式，因此载有解除请求的起诉状送达场站公司时，发生合同解除的效力。李静通过诉讼的方式向场站公司发出了解除通知，《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》自起诉状送达场站公司之日即2020年6月24日解除。对于李静认为应以（2016）川0191民初10199号民事起诉状副本送达场站公司时间作为商品房买卖合同及补充协议的解除时间的主张。一审法院认为，虽然李静曾向一审法院提起过诉讼，但在一审法院依法判决前其自愿申请撤诉，故其以前案起诉状副本送达时间作为本案认定合同解除时间于法无据，一审法院不予认可。二、《商业管理合同》《商铺租赁合同》是否应与《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》一并解除。一审法院认为，《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《商铺租赁合同》《商业管理合同》虽然从形式上分别签订、相互独立，但前述合同系同一时间、同一地点、依序同步签订，合同内容互为条件、相互关联，数份合同之间紧密联系、不可分割。各方当事人通过数份联立的合同，旨在共同实现开发商完成楼盘销售、购房人购房并依托开发商整体商业打造，实现房屋最终价值的合同目的。因此，数份合同因互为条件、相互依存而无法单独履行，系联立合同，应当一并履行或一并解除。《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》解除后，《商铺租赁合同》《商业管理合同》已彻底丧失单独继续履行的基础和条件，应当与《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》一并解除。三、关于李静支付实际支付房款金额的认定问题。本案中，李静称其遗失了一张金额为1000000元的房款收据，李静称该款由新南公司代场站公司收取，李静主张其为购买案涉房屋实际支付的房款金额为1904176元。对此，李静提交了其名下中国银行卡（卡号6013××××5156）的历史交易明细单，李静名下中信银行卡（卡号6217××××4997）的账户交易明细予以证明。一审法院经审查后认为，2013年12月4日李静通过其名下中国银行卡（卡号6013××××5156）向对方账号1158××××3749支付100000元，2013年12月13日李静通过其名下中国银行卡（卡号6013××××5156）向对方账号1158××××3749支付195457元，结合当天新南公司向李静出具的收据载明备注载明ＰＯＳ195457、转定10万，可以认定前述款项支付至新南公司账户。2014年9月19日，李静通过其名下中国银行卡（卡号6013××××5156）分两笔对外支付540000元、30000元，同时当日其还通过其名下中信银行卡（卡号6217××××4997）分两笔对外支付68719元、13920元，前述四笔款项合计金额为652639元。结合2014年9月19日，新南公司出具的收据载明金额为608719元以及场站公司当日向李静出具的代收费收据金额显示46390元，前述两笔款项合计655109元，李静提交的2014年9月19日银行卡交易明细情况与当天新南公司、场站公司向其出具的收据金额基本相符，可以推定前述款项支付至新南公司账户。综上，本案现有证据显示，李静通过其名下中国银行卡（卡号6013××××5156）支付四笔款项中，四笔交易的历史交易明细均显示交易柜员号为9881200、网点号为00349，因此一审法院认为李静在2014年2月10日对外支付1000000元该笔交易柜员号也为9881200、网点号也为00349，可以推定当日李静当日向新南公司实际支付房款1000000元。另外，本案中场站公司在2015年1月12日向李静开具金额为1295457元的《销售不动产统一发票》，由此可见场站公司认可收取了1295457元的款项，该1295457元的金额与2013年12月13日新南公向李静开具金额为295457元的房款收据以及李静称其遗失收据金额为1000000元也相符。因此一审法院认为，李静就案涉房屋实际支付房款为1904176元。四、“租金”性质的认定。一审法院认为，租金是因租赁物的使用而产生的经济收益。本案所涉房屋自交房之日起至今既没有呈现出租物业当有的形态和基础条件，也没有因物业的实际租赁使用而产生任何经济利益，新南公司在李静购房时以所谓三年租金一次性抵扣房款的方式将总房款降低至1904176元，其本质是新南公司为完成物业销售，采取的营销方式和手段。因此本案不存在租金抵扣房款的事实，李静支付的1904176元即为实际购房款。五、场站公司是否应当对新南公司收取的购房款承担责任。李静为购买房屋实际支付1904176元，其中有608719元由新南公司收取。场站公司是否应当对新南公司收取的购房款承担责任，一审法院认为，场站公司通过《合作协议》授权新南公司以场站公司名义对外拆零出售房屋和代为收取房款，新南公司是场站公司的销售代理人，具有代理销售权。新南公司以场站公司名义对外销售房屋并收取房款，是新南公司基于有效的委托代理关系所实施的代理行为，该行为的后果对场站公司发生效力。因此，场站公司应对新南公司收取的房款承担责任。场站公司就新南公司收取的房款承担责任后，有权根据法律规定或合同约定，向相关主体主张权利。六、场站公司是否应当承担退还税费的责任。一审法院认为，房屋交易过程产生的税费由税务机关依法予以收取。场站公司代收李静契税38863.71元、权证印花税5元、产权转移印花税647.73元后，已按照相关规定代李静向税务机关实际缴交，李静要求场站公司退还税费的请求因场站公司不是税费的收取人，其主张事实依据不足，一审法院不予支持。李静因购买案涉房屋缴纳税费，由于房屋买卖合同已依法解除，李静所诉退税问题应依法依规向税务机关提出。七、场站公司是否应当承担退还产权登记费、房屋转让手续费、房屋专项维修资金、其他费用的责任。场站公司代收李静产权登记费550元、房地产转让手续费4534.1元、房屋专项维修资金1728.65元后，已依照相关规定向有关行政机关缴交，有关行政机关已经完成了相应工作、办理了相关手续并收取了办理手续的费用。由于房屋买卖合同已依法解除，对李静而言，其缴纳的产权登记费、房屋转让手续费、房屋专项维修资金系其因案涉房屋买卖合同解除遭受的实际损失，因此李静要求场站公司赔偿该部分损失的请求成立，一审法院予以支持。另，场站公司代收办证费用还剩余60.81元，场站公司应当一并予以退还。八、合同解除后案涉房屋不动产权是否应当恢复登记至场站公司名下。一审法院认为，合同解除后案涉房屋的不动产权应当恢复登记至场站公司名下，李静应当在场站公司支付完毕前述款项后协助场站公司将案涉房屋的不动产权属恢复登记至场站公司名下。据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条，原《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、李静与场站公司分别于2014年9月19日签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》，与金七浦公司签订的《商铺租赁合同》《新南中心商业管理合同》于2020年6月24日解除；二、场站公司于判决生效之日起三十日内退还李静购房款1904176元并赔偿资金占用利息损失，资金占用利息损失的计算标准为：以1904176元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ），自2020年6月25日起计算至实际付清之日止；三、场站公司于判决生效之日起三十日内赔偿李静支付的产权登记费550元、房地产转让手续费4534.1元、房屋专项维修资金1728.65元，以上合计6812.75元；四、场站公司于判决生效之日起三十日内退还李静剩余办理房屋所有权证代收费用60.81元；五、场站公司付清前述款项后，李静于三十日内协助场站公司将位于成都市高新区房屋的不动产权属恢复登记至场站公司名下；六、驳回李静的其他诉讼请求。本案案件受理费22445元，由场站公司承担。二审中，李静为证明自己的上诉理由，提交下列证据：1.中国银行股份有限公司成都同和路支行新线借记卡历史交易明细清单两份；2.中国银行股份有限公司成都同和路支行借记卡历史数据明细打印1份；3.手写交款组成1份；4.另案当事人邱一洧向高新区法院提交的《变更诉讼请求申请书》1份；5.四川省成都市高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初2466号民事判决1份。场站公司质证认为，对上述证据三性均有异议，不予认可。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。二审另查明，二审庭审中李静被问到与场站公司签订的购房合同约定的购房款金额是1295457元，为何会超额支付？李静回答：“因为李静与场站公司签订了两份购房合同，第一份购房合同约定合同价款为2585457元，需办理银行按揭贷款，因为李静没有办理银行按揭贷款，李静与场站公司协商另行签订了一份购房合同约定购房款价格为1295457元，约定一次性付清，场站公司告知李静，只要再另外一次性支付608719元就可以抵租赁合同返租3年的租金，所以李静按照场站公司的要求支付了款项”。场站公司不认可双方存在该协议。对于场站公司有无要求客户多支付款项以抵扣返租3年租金的事实的问题，场站公司回答：“场站公司没有，可能是新南公司在销售过程中部分客户存在这种情况”。本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。根据各方当事人的诉讼请求及答辩意见，本院二审争议焦点问题是关于李静实际支付房款的认定问题。本院对本案二审争议焦点问题分述如下：首先，根据本案查明的事实，李静通过其名下中国银行卡（卡号6013××××5156）支付四笔款项均显示交易柜员号为9881200、网点号为00349，而李静主张对应房款的支付亦在2014年2月10日、9月19日多笔关联交易柜员号也为9881200、网点号也为00349。新南公司出具的收据对应的银行转账，均系交易柜员号为9881200，网点号为00349。其次，新南公司分别于2013年12月13日向李静出具金额295457元房款收据备注载明“ＰＯＳ195457、转定10万”、于2014年9月19日出具金额608719元房款收据备注载明“ＰＯＳ按变结清”，以及出具金额为46390元的房屋所有权证等代收费用收据。而场站公司认可收到李静购房款1295457元，理由是新南公司向场站公司确认其收到李静购房款1295457元，即公司自认收到金额也大于本案现有在案票，即本案举示收据之外，新南公司还另行收取了李静款项。新南公司与李静的付款尚存在未能在本案出示的收款凭证。第三，李静陈述由于不能办理按揭，故双方另行协商一致，约定案涉房屋的价款基数为2585457元，若于2014年9月9日前一次性付款优惠60786元，一次性付款构成包括，备案合同价款1295457元，抵扣三年租金620496元，差额款项608719元。根据本案查明事实，新南公司向李静出具的房款收据中备注载明“ＰＯＳ按变-结清”，结合新南公司在案涉楼盘交易时已租金抵扣房款方式来看，本案涉及交易情况与李静的陈述基本吻合。第四，结合案涉楼盘整体交易现状来看，场站公司通过《合作协议》授权新南公司以场站公司名义对外拆零出售房屋和代收房款，新南公司是场站公司的销售代理人，新南公司对外销售房屋并收取购房款是基于有效的委托代理关系所实施的行为，该行为的后果对场站公司发生效力，故场站公司应当对新南公司收取的房款承担责任。如前所述，根据原《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条关于“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”的规定，李静于本案中关于其实际支付情况的主张具有高度盖然性，而而场站公司未能举出证据予以反驳，故，一审法院对于李静主张其向新南公司支付购房款1904176元的意见予以支持，正确，本院应予维持。综上，场站公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费9887元，由成都交通枢纽场站建设管理有限公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  冯 璐审 判 员  李 俊审 判 员  白福群二〇二一年八月九日法官助理  刘 杨书 记 员  何佳林四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终8642号上诉人（原审被告）：成都交通枢纽场站建设管理有限公司，住所地：成都市武侯区洗面桥街30号高速大厦。法定代表人：肖军，总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：蒲晗，四川明炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔紫奇，四川明炬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李静，女，1973年10月10日出生，汉族，住成都市金牛区。委托诉讼代理人：尤元昶，四川兴蓉律师事务所律师。原审被告：成都金七浦投资管理有限公司，住所地：成都市金牛区二环路西三段181号11层22号。法定代表人：周伟杰，职务不详。原审第三人：成都新南时代房地产开发有限公司，住所地：成都高新区盛和一路88号1幢1单元8层805号。法定代表人：周伟杰，职务不详。原审第三人：四川以太贸易有限责任公司，住所地：成都市锦江区均隆街69号-1-2幢3层3-4号（自编号）。法定代表人：高莉莉，执行董事。上诉人成都交通枢纽场站建设管理有限公司（以下简称场站公司）因与被上诉人李静，原审被告成都金七浦投资管理有限公司（以下简称金七浦公司），原审第三人成都新南时代房地产开发有限公司（以下简称新南公司）、四川以太贸易有限责任公司（以下简称以太公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初4611号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。场站公司上诉请求：1.撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初4611号判决第二项，依法改判为场站公司于判决生效之日起三十日内退还李静购房款1295457元并赔偿资金占用利息损失，资金占用利息损失的计算标准为：以1295457元为基数，按照同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），自2020年6月25日起计算至实际付清之日止。2.本案一、二审诉讼费用由李静承担。事实和理由：一、原审法院推定李静实际支付的购房款为1904176元系事实认定错误，原审法院在可以查明事实的情况下进行推定导致其判决背离了客观事实和法律事实，银行交易柜员号和网点号相同，只能证明李静在同一银行的交易网点由同一柜员先后办理过付款业务，并不能证明前后付款均支付给同一收款方。同时，银行交易记录在银行本可以查清，不应当适用推定，既不应当推定新南公司己收取购房款1000000元，更不能证明该笔款项由场站公司收取。二、原审法院认定李静实际支付的购房款，应当以购房合同和李静的交易记录、银行流水等支付凭证作为主要依据，本案中，新南公司作为案涉项目销售公司，在收取购房款后按照购房合同约定价款支付给场站公司，场站公司并未直接从李静那里收取购房款。根据双方于2014年9月19日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》和购房发票，场站公司仅从新南公司处收取了合同约定的购房价款1295457元，新南公司收取李静的608719元购房款是否就包含在新南公司向场站公司支付的1295457元购房款中，应当以买卖合同约定的房屋价款和李静实际支付的银行流水作为依据综合审查，而不能以新南公司收取的608719元购房款中的295457元与李静所称其遗失收据金额1000000元相加刚好为购房发票金额即推定场站公司收取了这1000000元。就本案而言，认定李静实际支付的购房款，应当以合同约定价款和李静的交易记录、银行流水等支付凭证作为主要依据审查，原审法院这样的推定没有事实基础，也不符合法律逻辑。李静辩称，关于李静实际支付购房款金额的问题，一审判决已经明确认定李静提交的其名下中国银行卡向对方账户于2013年12月4日支付100000元，2013年12月13日支付195457元，结合当日新南公司向李静出具的收据，载明POS195457元，转定100000元，可以认定款项支付至新南公司账户，李静中国银行支付4笔支付交易明细显示交易柜员号为9881200，网点号00349，李静在2014年2月10日，即交房之日对外支付1000000元交易柜员号9881200，网点号00349，可以认定李静向新南公司实际支付1000000元购房款。从李静交易柜员号、网点号及付款时间、金额与新南公司出具的房款收据可以形成完整的证据链，证明李静对外支付的1000000元是支付给场站公司委托的收款公司新南公司。场站公司于2015年1月12日向李静出具了1295457元的购房款发票，场站公司不仅认可了新南公司开具的购房款收据295457元，也认可了李静遗失的收据1000000元的收款金额。场站公司通过开具购房款发票的方式，直接认可了李静向其委托收款单位的付款行为。金七浦公司、新南公司、以太公司未到庭参加诉讼，三公司庭后亦未提交书面意见。李静一审起诉请求：1.判令确认李静与场站公司签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》于2016年12月30日解除；2.判令解除李静与金七浦公司签订的《商铺租赁合同》；3.判令解除李静与金七浦公司签订的《新南中心商业管理合同》；4.判令场站公司退还李静购房款1904176元、代收费用46370元、资金占用利息（以购房款1904176元为基数，自2016年12月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行一到三年的贷款利息计算，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部退房款付清之日止）。一审法院查明：2010年5月28日，场站公司以出让方式取得成都高新区原桂溪乡和平村2组、红光村2组地块的国有土地使用权，土地用途为商业用地、住宅用地。2010年3月至2013年4月，场站公司取得房地产开发企业三级资质证书，并就火车南站交通枢纽城市综合体项目取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。案涉工程2014年3月经消防验收合格，2014年5月20日取得《建设工程规划合格证》，2014年5月29日进行了竣工验收。2013年2月6日，场站公司与新南公司签订《火车南站枢纽城市综合体项目商业裙楼合作协议》（以下简称《合作协议》），主要约定：新南公司整体购买火车南站枢纽城市综合体项目物业面积的70%，剩余的30%由新南公司指定第三方拆零购买。新南公司负责拆零物业的营销、代理招商和经营管理，无论新南公司能否寻找零购第三方购买拆零物业，新南公司均按期向场站公司付款；场站公司授权新南公司以场站公司名义对外拆零出售物业面积的30%并以场站公司名义对零购第三方进行代收款和催款工作，新南公司须以带租约的销售模式进行销售，最终保障商场的统一经营管理权利；拆零物业的销售总价不能超过6亿元。2013年6月21日，场站公司取得火车南站枢纽城市综合体项目的《商品房预售许可证》，房屋用途为住宅、商业。2013年6月21日，场站公司与新南公司签订《的补充协议》（以下简称《补充协议一》），主要约定：场站公司授权新南公司以场站公司的名义对外拆零出售20177.856平方米物业，具体区位以最终申报房管局方案为准；拆零物业及300个产权车位销售价格预计5.95亿元。随后，新南公司就拆零物业的营销开展广告宣传，寻找拆零物业的购房人。新南公司制作的广告宣传册中宣称“作为投资商的成都新南时代房地产开发有限公司将自持‘新南中心’超过70%的物业，仅对外销售30%，项目未来会引进10-20家主力店，提升项目品质和后期商业存活率”、“统一经营、统一管理、租金收益稳定持续增长”、“三年养铺基金、8%年投资回报率”，是“继春熙路-盐市口商圈后成都第二个百亿商圈”。同时，宣传册载明-1楼的业态规划包括品牌服饰、饰品、西式餐点、休闲广场、数码电讯、化妆护肤、个人用品、面包咖啡、美食广场九种业态，并标识了各业态规划的范围，宣传册同时载明意向入驻品牌主力店包括屈臣氏、万宁、巴菲盛宴、麦当劳等。2013年12月11日，李静与场站公司签订《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》与本案有关的约定如下：李静一次性付款购买成都火车南站xx号房屋，用途为商业，建筑面积62.86平方米、套内建筑面积24.75平方米、单价41169.7元/平方米、总价2585457元；场站公司应当在2014年2月15日前向李静交付商品房，商品房交付时应取得规划验收合格证以及有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告；李静同意委托场站公司代交专项维修基金、契税、办理房屋产权证、他项权证所需缴纳的手续费、登记费、共有人登记费、书证费、契税、印花税等费用、办理分户国土使用证的办证费用、其他办理权证所需的税费。《商品房买卖合同补充协议》与本案有关的约定如下：李静于合同签订当日支付首付款1295457元（含已付定金100000元），余款1000000元由李静以向银行申请按揭贷款的方式支付；李静同意并认可，由场站公司引入一家商业管理公司对该房屋所在商业项目进行统一的商业管理，并收取相应的商业管理费用，具体约定详见商业管理公司与李静签订的《新南中心商业管理合同》，李静同意并确认，该房屋所在商业项目由场站公司委托的商业管理公司统一规划、统一经营管理、统一打造、统一营销推广；交付时的商品房为清水房，未进行物理隔离（仅以界址钉的方式以示房屋四至），商品房能否进行物理隔断以及物理隔断方式必须遵守物业公司或商业管理公司的统一规定、符合《业主临时管理规约》的规定；如出现法定或约定的李静有权解除本合同及补充协议的事由，场站公司自该事由发生之日起30日内未收到李静解除合同的书面通知，视为李静放弃本合同及补充协议的解除权，双方继续履行合同；场站公司给李静的所有通知（包括但不限于发送《交房通知书》《解除合同通知书》等）可用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递、在当地媒体报纸上发布公告等方式送达……以挂号邮寄、特快专递发出的，寄出后7日为送达日，以报纸公告发出的，公告发布当日为送达日……。当日，李静还与金七浦公司分别签订《商铺租赁合同》与《新南中心商业管理合同》（以下简称《商业管理合同》）。《商铺租赁合同》主要约定：李静自愿委托金七浦公司对火车南站枢纽城市综合体项目（以下简称新南中心）进行统一规划、整体营运管理并自愿将商铺出租给金七浦公司，金七浦公司自愿承租并可以自主经营、与他人联营、对外招租等多种方式经营；租赁期限从交房之日起至负一楼商场整体开业后三年，若开发商实际交房日迟延的，则租赁期限相应顺延，租赁期满后金七浦公司具有优先承租权；租赁期限内，金七浦公司按照月租金17236元的标准向李静支付租金，租金从交房次日开始计算，若因李静原因导致开发商拒绝交付房屋的，租金从开发商实际交房之日起开始计算；租金按季度支付，金七浦公司在每季度首月10日前将季度税后租金汇入金七浦公司为李静开设的账户；整个租赁期间，该商铺实际产生的水、电、物业商管费等由金七浦公司负责缴纳；合同生效后，金七浦公司有权对新南中心整个物业进行统一规划、统一招商、统一经营管理、统一营销推广，商铺达到交付条件后由新南公司凭租赁合同代李静与场站公司办理交房手续，开发商向金七浦公司交付房屋的行为视为李静向金七浦公司交付租赁商铺；金七浦公司成为新南中心物业的首届营运管理机构，负责对物业进行定位策划、商业推广、业态管理和营业管理并负责对物业公共部位、公共设施设备统一规划利用、负责整体商业运营管理。《商铺租赁合同》签订后，李静并未收到任何款项。《商业管理合同》主要约定：由金七浦公司作为新南中心管理方对新南中心实行专业化、品牌化的整体运营和管理，李静同意并接受金七浦公司对新南中心的整体运营管理；金七浦公司对新南中心的整体运营管理期限为10年，从2014年2月15日交房之日起计算，合同期限届满前60日，任何一方未提出书面异议本合同自动续期10年；李静应向金七浦公司交纳物业商管费，从2014年2月15日交房之日起计算，每月35元/平方米，按季度交付，首期物业商管费于开发商交付物业之日支付，以后每期物业商管费须于下期开始30日前支付；物业商管费已包含李静应交纳的物业服务费（每月12元/平方米），物业服务费调整的，物业商管费相应调整。前述合同签订当日，李静还与新南公司签订了《新南中心合同审批表》，载明李静购买的39号商铺表单价42442.99元/平方米、表总价2665420元，签约单价41169.7元/平方米、签约总价2585457元。表中还载明，李静购买的房屋存在返租，每月租金17236元。2014年9月19日，李静与场站公司就案涉房屋再次签订《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》，《商品房买卖合同》与本案有关的约定如下：李静一次性付款购买成都火车南站xx号房屋，用途为商业，建筑面积62.86平方米、套内建筑面积24.75平方米、单价20608.61元/平方米、总价1295457元；场站公司应当在2014年2月15日前向李静交付商品房，商品房交付时应取得规划验收合格证以及有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告；李静同意委托场站公司代交专项维修基金、契税、办理房屋产权证、他项权证所需缴纳的手续费、登记费、共有人登记费、书证费、契税、印花税等费用、办理分户国土使用证的办证费用、其他办理权证所需的税费。《商品房买卖合同补充协议》与本案有关的约定如下：李静于2014年9月19日前向场站公司一次性付清购房款1295457元，含已付认购定金20000元；李静同意并认可，由场站公司引入一家商业管理公司对该房屋所在商业项目进行统一的商业管理，并收取相应的商业管理费用，具体约定详见商业管理公司与李静签订的《新南中心商业管理合同》，李静同意并确认，该房屋所在商业项目由场站公司委托的商业管理公司统一规划、统一经营管理、统一打造、统一营销推广；交付时的商品房为清水房，未进行物理隔离（仅以界址钉的方式以示房屋四至），商品房能否进行物理隔断以及物理隔断方式必须遵守物业公司或商业管理公司的统一规定、符合《业主临时管理规约》的规定；如出现法定或约定的李静有权解除本合同及补充协议的事由，场站公司自该事由发生之日起30日内未收到李静解除合同的书面通知，视为李静放弃本合同及补充协议的解除权，双方继续履行合同；场站公司给李静的所有通知（包括但不限于发送《交房通知书》《解除合同通知书》等）可用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递、在当地媒体报纸上发布公告等方式送达……以挂号邮寄、特快专递发出的，寄出后7日为送达日，以报纸公告发出的，公告发布当日为送达日……。另，李静针对案涉房屋房款支付情况如下：2013年12月13日，李静向新南公司支付房款295457元，新南公司出具收据备注载明POS195457、转定100000元。2014年9月19日，李静向新南公司支付房款608719元，新南公司出具的收据备注载明POS按变结清。一审庭审中，李静称其遗失了一张金额为1000000元的房款收据，李静认为该款由新南公司代场站公司收取。对此，李静提交了其名下中国银行卡（卡号6013××××5156）的历史交易明细单，该明细单显示2013年12月4日，李静向对方账号1158××××3749支付100000元，该笔交易柜员号为9881200，网点号为00349。2013年12月13日，李静向对方账号1158××××3749支付195457元，该笔交易柜员号为9881200，网点号为00349。2014年2月10日，李静对外支付1000000元，银行历史交易明细单中未显示对方账户名、账号，仅显示该笔交易柜员号为9881200，网点号为00349。2014年9月19日，李静分两笔分别对外支付540000元、30000元，银行历史交易明细单中未显示对方账户名账号，仅显示该两笔交易柜员号为9881200，网点号为00349。李静还提交了其名下中信银行卡（卡号6217××××4997）的账户交易明细，该明细显示2014年9月19日，李静分两笔分别对外支付68719元、13920元，账户交易明细未见对方账户名、账号。李静主张2013年12月4日起通过中国银行银行卡向新南公司支付定金100000元，此次交易的柜员号、网点号与2014年2月10日其对外转账的1000000元的柜员号、网点号均一致，可以说明其实际支付房款的情况。李静主张其为购买案涉房屋实际支付的房款金额为1904176元。李静陈述之所以签订两份《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》，系因在2013年12月11日其与场站公司签订《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》后，其因个人原因无法办理按揭贷款，故重新签订将案涉房屋的总房款约定为1295457元，但实际总房款价格仍然是2585457元，新南公司告知李静如李静在2014年9月19日前支付全款，则可以将《商铺租赁合同》中约定的三年租金620496元进行一次性抵扣，故李静实际支付的房款金额为1904176元。再查，2015年1月12日，场站公司向李静开具金额为1295457元的《销售不动产统一发票》。2014年2月15日，场站公司、新南公司签署《商品房交接完成确认书》，由新南公司代表负一层商铺产权人对新南中心负一层2号商铺至676号商铺收房完毕。2014年9月19日，李静向场站公司支付办理房屋产权证代收费46390元。场站公司代收费后，向成都市地税局缴纳房屋买卖契税38863.71元、权证印花税5元、产权转移印花税647.73元，向成都市房屋产权交易所缴纳房地产转让手续费4534.1元，向成都市房管局设立的新南中心项目专项维修资金账户缴纳房屋专项维修资金1728.65元，向成都市房屋产权登记中心缴纳产权登记费550元。2015年5月1日，李静取得了案涉商铺的房屋产权证（成房权证监证字第4××0号）。一审另查明，新南中心负一楼商业建筑面积为17206.33平方米，被拆零为675个室内产权式商铺，最大套内使用面积为26.76平方米、最小套内使用面积1.8平方米。截止本案法庭辩论终结之日，案涉房屋为清水房，未进行过装修及经营。一审再查明，2014年4月2日、2014年8月30日，场站公司与新南公司在已签订《合作协议》《补充协议一》基础上，分别签订《火车南站枢纽城市综合体项目商业裙楼补充协议（二）》（以下简称《补充协议二》）、《关于火车南站枢纽城市综合体商业裙楼项目补充协议三》（以下简称《补充协议三》），对新南公司的付款期限、违约责任进行了补充约定。《补充协议三》签订后，新南公司因资金紧张无法在约定时间内付清房款，故寻找到第三方以太公司将其与场站公司签订的《合作协议》及相关补充协议中的权利义务进行整体转让。2014年12月29日，场站公司、新南公司和以太公司三方签订《权利义务转让协议书》，主要约定：以太公司自愿概括继承新南公司与场站公司签订的合作协议及后续补充协议项下的新南公司的全部权利和义务；以太公司概括受让《合作协议》及《补充协议一》《补充协议二》《补充协议三》项下新南公司的全部权利义务，新南公司不再作为《合作协议》及后续补充协议的一方当事人，除了继续处理遗留问题（详见特别约定条款）外，以太公司继续履行《合作协议》及后续补充协议项下新南公司的全部权利义务。2014年12月，新南公司、金七浦公司和以太公司三方签订《权利义务转让协议》，主要约定：以太公司自愿概括承担新南公司、金七浦公司与新南中心-1楼拆零销售商铺业主签订《商铺租赁合同》项下承租人的全部权利和义务，按照约定新南公司、金七浦公司按季应向业主支付的租金由以太公司支付；以太公司自愿概括承担金七浦公司与新南中心-1楼拆零销售商铺业主签订《商业管理合同》项下金七浦公司的全部权利和义务，协议生效后，由以太公司负责在《商业管理合同》期限内对新南中心进行统一运营管理。一审庭审中，李静认为场站公司、新南公司、金七浦公司转让相关权利义务未通知业主，两份权利义务转让协议对其没有约束力。2020年6月24日，一审法院向场站公司送达载有解除《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》诉讼请求的民事起诉状。一审另查明，2016年8月18日，李静以商品房预售合同纠纷将场站公司诉至一审法院，案号（2016）川0191民初10199号，请求判令解除李静与场站公司签订的商品房买卖合同及补充协议，场站公司退还李静购房款2631847元及资金利息（以2631847元为基数，自2013年12月11日计算至还款日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算），共计2881872元。2019年12月18日，李静向一审法院提交《撤诉申请书》，申请撤回其对场站公司的起诉，一审法院当日裁定予以准许。本案中，李静向一审法院提出诉讼请求确认其与场站公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》于2016年12月30日解除的理由在于李静曾提起过诉讼，故应以（2016）川0191民初10199号民事起诉状副本送达场站公司时间作为商品房买卖合同及补充协议的解除时间。一审法院认为，一、《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》是否应当解除。（一）李静是否享有合同解除权。李静与场站公司签订《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》等一系列合同后，按约向场站公司支付了全部购房款，履行了购房人的合同义务。但场站公司自2014年交房至今长达6年的时间内，未按约定对案涉房屋所在商业项目进行统一规划、经营管理、统一打造、营销推广，案涉房屋至今不具备商业物业的基本用途和经营条件，不符合场站公司在合同中承诺的商业物业的状态，不能满足李静购买商业物业应当实现的经济效益和合同目的，场站公司的行为已经构成根本违约，李静作为合同守约方依法享有合同法定解除权。（二）李静是否在约定时间内行使合同解除权。根据李静与场站公司对解除权行使期间的约定，李静有权在解除事由发生之日起30日内解除合同。本案中李静以场站公司未履行统一规划、经营管理、统一打造、营销推广合同义务构成违约主张合同解除，虽然《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》未约定场站公司完成打造的具体时间，但场站公司自2014年2月15日交房至今未进行任何打造，早已超过打造的合理期限，场站公司至今处于持续违约的状态，李静有权在场站公司履行打造义务之前主张解除合同。（三）合同解除时间的认定。一审法院认为，依照法律规定，合同自解除通知到达对方时解除。解除合同的通知可以通过诉讼的方式行使，提起诉讼是解除权人意思表示的一种合法方式，因此载有解除请求的起诉状送达场站公司时，发生合同解除的效力。李静通过诉讼的方式向场站公司发出了解除通知，《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》自起诉状送达场站公司之日即2020年6月24日解除。对于李静认为应以（2016）川0191民初10199号民事起诉状副本送达场站公司时间作为商品房买卖合同及补充协议的解除时间的主张。一审法院认为，虽然李静曾向一审法院提起过诉讼，但在一审法院依法判决前其自愿申请撤诉，故其以前案起诉状副本送达时间作为本案认定合同解除时间于法无据，一审法院不予认可。二、《商业管理合同》《商铺租赁合同》是否应与《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》一并解除。一审法院认为，《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《商铺租赁合同》《商业管理合同》虽然从形式上分别签订、相互独立，但前述合同系同一时间、同一地点、依序同步签订，合同内容互为条件、相互关联，数份合同之间紧密联系、不可分割。各方当事人通过数份联立的合同，旨在共同实现开发商完成楼盘销售、购房人购房并依托开发商整体商业打造，实现房屋最终价值的合同目的。因此，数份合同因互为条件、相互依存而无法单独履行，系联立合同，应当一并履行或一并解除。《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》解除后，《商铺租赁合同》《商业管理合同》已彻底丧失单独继续履行的基础和条件，应当与《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》一并解除。三、关于李静支付实际支付房款金额的认定问题。本案中，李静称其遗失了一张金额为1000000元的房款收据，李静称该款由新南公司代场站公司收取，李静主张其为购买案涉房屋实际支付的房款金额为1904176元。对此，李静提交了其名下中国银行卡（卡号6013××××5156）的历史交易明细单，李静名下中信银行卡（卡号6217××××4997）的账户交易明细予以证明。一审法院经审查后认为，2013年12月4日李静通过其名下中国银行卡（卡号6013××××5156）向对方账号1158××××3749支付100000元，2013年12月13日李静通过其名下中国银行卡（卡号6013××××5156）向对方账号1158××××3749支付195457元，结合当天新南公司向李静出具的收据载明备注载明ＰＯＳ195457、转定10万，可以认定前述款项支付至新南公司账户。2014年9月19日，李静通过其名下中国银行卡（卡号6013××××5156）分两笔对外支付540000元、30000元，同时当日其还通过其名下中信银行卡（卡号6217××××4997）分两笔对外支付68719元、13920元，前述四笔款项合计金额为652639元。结合2014年9月19日，新南公司出具的收据载明金额为608719元以及场站公司当日向李静出具的代收费收据金额显示46390元，前述两笔款项合计655109元，李静提交的2014年9月19日银行卡交易明细情况与当天新南公司、场站公司向其出具的收据金额基本相符，可以推定前述款项支付至新南公司账户。综上，本案现有证据显示，李静通过其名下中国银行卡（卡号6013××××5156）支付四笔款项中，四笔交易的历史交易明细均显示交易柜员号为9881200、网点号为00349，因此一审法院认为李静在2014年2月10日对外支付1000000元该笔交易柜员号也为9881200、网点号也为00349，可以推定当日李静当日向新南公司实际支付房款1000000元。另外，本案中场站公司在2015年1月12日向李静开具金额为1295457元的《销售不动产统一发票》，由此可见场站公司认可收取了1295457元的款项，该1295457元的金额与2013年12月13日新南公向李静开具金额为295457元的房款收据以及李静称其遗失收据金额为1000000元也相符。因此一审法院认为，李静就案涉房屋实际支付房款为1904176元。四、“租金”性质的认定。一审法院认为，租金是因租赁物的使用而产生的经济收益。本案所涉房屋自交房之日起至今既没有呈现出租物业当有的形态和基础条件，也没有因物业的实际租赁使用而产生任何经济利益，新南公司在李静购房时以所谓三年租金一次性抵扣房款的方式将总房款降低至1904176元，其本质是新南公司为完成物业销售，采取的营销方式和手段。因此本案不存在租金抵扣房款的事实，李静支付的1904176元即为实际购房款。五、场站公司是否应当对新南公司收取的购房款承担责任。李静为购买房屋实际支付1904176元，其中有608719元由新南公司收取。场站公司是否应当对新南公司收取的购房款承担责任，一审法院认为，场站公司通过《合作协议》授权新南公司以场站公司名义对外拆零出售房屋和代为收取房款，新南公司是场站公司的销售代理人，具有代理销售权。新南公司以场站公司名义对外销售房屋并收取房款，是新南公司基于有效的委托代理关系所实施的代理行为，该行为的后果对场站公司发生效力。因此，场站公司应对新南公司收取的房款承担责任。场站公司就新南公司收取的房款承担责任后，有权根据法律规定或合同约定，向相关主体主张权利。六、场站公司是否应当承担退还税费的责任。一审法院认为，房屋交易过程产生的税费由税务机关依法予以收取。场站公司代收李静契税38863.71元、权证印花税5元、产权转移印花税647.73元后，已按照相关规定代李静向税务机关实际缴交，李静要求场站公司退还税费的请求因场站公司不是税费的收取人，其主张事实依据不足，一审法院不予支持。李静因购买案涉房屋缴纳税费，由于房屋买卖合同已依法解除，李静所诉退税问题应依法依规向税务机关提出。七、场站公司是否应当承担退还产权登记费、房屋转让手续费、房屋专项维修资金、其他费用的责任。场站公司代收李静产权登记费550元、房地产转让手续费4534.1元、房屋专项维修资金1728.65元后，已依照相关规定向有关行政机关缴交，有关行政机关已经完成了相应工作、办理了相关手续并收取了办理手续的费用。由于房屋买卖合同已依法解除，对李静而言，其缴纳的产权登记费、房屋转让手续费、房屋专项维修资金系其因案涉房屋买卖合同解除遭受的实际损失，因此李静要求场站公司赔偿该部分损失的请求成立，一审法院予以支持。另，场站公司代收办证费用还剩余60.81元，场站公司应当一并予以退还。八、合同解除后案涉房屋不动产权是否应当恢复登记至场站公司名下。一审法院认为，合同解除后案涉房屋的不动产权应当恢复登记至场站公司名下，李静应当在场站公司支付完毕前述款项后协助场站公司将案涉房屋的不动产权属恢复登记至场站公司名下。据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条，原《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、李静与场站公司分别于2014年9月19日签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》，与金七浦公司签订的《商铺租赁合同》《新南中心商业管理合同》于2020年6月24日解除；二、场站公司于判决生效之日起三十日内退还李静购房款1904176元并赔偿资金占用利息损失，资金占用利息损失的计算标准为：以1904176元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ），自2020年6月25日起计算至实际付清之日止；三、场站公司于判决生效之日起三十日内赔偿李静支付的产权登记费550元、房地产转让手续费4534.1元、房屋专项维修资金1728.65元，以上合计6812.75元；四、场站公司于判决生效之日起三十日内退还李静剩余办理房屋所有权证代收费用60.81元；五、场站公司付清前述款项后，李静于三十日内协助场站公司将位于成都市高新区房屋的不动产权属恢复登记至场站公司名下；六、驳回李静的其他诉讼请求。本案案件受理费22445元，由场站公司承担。二审中，李静为证明自己的上诉理由，提交下列证据：1.中国银行股份有限公司成都同和路支行新线借记卡历史交易明细清单两份；2.中国银行股份有限公司成都同和路支行借记卡历史数据明细打印1份；3.手写交款组成1份；4.另案当事人邱一洧向高新区法院提交的《变更诉讼请求申请书》1份；5.四川省成都市高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初2466号民事判决1份。场站公司质证认为，对上述证据三性均有异议，不予认可。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。二审另查明，二审庭审中李静被问到与场站公司签订的购房合同约定的购房款金额是1295457元，为何会超额支付？李静回答：“因为李静与场站公司签订了两份购房合同，第一份购房合同约定合同价款为2585457元，需办理银行按揭贷款，因为李静没有办理银行按揭贷款，李静与场站公司协商另行签订了一份购房合同约定购房款价格为1295457元，约定一次性付清，场站公司告知李静，只要再另外一次性支付608719元就可以抵租赁合同返租3年的租金，所以李静按照场站公司的要求支付了款项”。场站公司不认可双方存在该协议。对于场站公司有无要求客户多支付款项以抵扣返租3年租金的事实的问题，场站公司回答：“场站公司没有，可能是新南公司在销售过程中部分客户存在这种情况”。本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。根据各方当事人的诉讼请求及答辩意见，本院二审争议焦点问题是关于李静实际支付房款的认定问题。本院对本案二审争议焦点问题分述如下：首先，根据本案查明的事实，李静通过其名下中国银行卡（卡号6013××××5156）支付四笔款项均显示交易柜员号为9881200、网点号为00349，而李静主张对应房款的支付亦在2014年2月10日、9月19日多笔关联交易柜员号也为9881200、网点号也为00349。新南公司出具的收据对应的银行转账，均系交易柜员号为9881200，网点号为00349。其次，新南公司分别于2013年12月13日向李静出具金额295457元房款收据备注载明“ＰＯＳ195457、转定10万”、于2014年9月19日出具金额608719元房款收据备注载明“ＰＯＳ按变结清”，以及出具金额为46390元的房屋所有权证等代收费用收据。而场站公司认可收到李静购房款1295457元，理由是新南公司向场站公司确认其收到李静购房款1295457元，即公司自认收到金额也大于本案现有在案票，即本案举示收据之外，新南公司还另行收取了李静款项。新南公司与李静的付款尚存在未能在本案出示的收款凭证。第三，李静陈述由于不能办理按揭，故双方另行协商一致，约定案涉房屋的价款基数为2585457元，若于2014年9月9日前一次性付款优惠60786元，一次性付款构成包括，备案合同价款1295457元，抵扣三年租金620496元，差额款项608719元。根据本案查明事实，新南公司向李静出具的房款收据中备注载明“ＰＯＳ按变-结清”，结合新南公司在案涉楼盘交易时已租金抵扣房款方式来看，本案涉及交易情况与李静的陈述基本吻合。第四，结合案涉楼盘整体交易现状来看，场站公司通过《合作协议》授权新南公司以场站公司名义对外拆零出售房屋和代收房款，新南公司是场站公司的销售代理人，新南公司对外销售房屋并收取购房款是基于有效的委托代理关系所实施的行为，该行为的后果对场站公司发生效力，故场站公司应当对新南公司收取的房款承担责任。如前所述，根据原《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条关于“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”的规定，李静于本案中关于其实际支付情况的主张具有高度盖然性，而而场站公司未能举出证据予以反驳，故，一审法院对于李静主张其向新南公司支付购房款1904176元的意见予以支持，正确，本院应予维持。综上，场站公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费9887元，由成都交通枢纽场站建设管理有限公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  冯 璐审 判 员  李 俊审 判 员  白福群二〇二一年八月九日法官助理  刘 杨书 记 员  何佳林