广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15728号上诉人（原审原告、反诉被告）：周林，男，1985年1月25日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：张广超，广东平英律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯凯恩，广东平英律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：何雨晴，男，1969年2月17日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：杜伟华，广东诚挚（广州）律师事务所律师。上诉人周林因与被上诉人何雨晴房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初8875号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周林上诉请求：1.维持一审第一、二、五判项；2.撤销一审第三、四判项，改判周林无需支付何雨晴租金和水电费，并判令何雨晴支付周林装修损失40000元和搬迁费8600元；3.何雨晴承担本案的诉讼费用。事实和理由：一审查明事实错误，一审认定周林未支付2018年12月15日至2019年1月15日的租金，和2019年8月15日至2019年10月15日的租金和拖欠部分月份的水电费用。周林认为：根据租赁合同，2017年7月24日至2017年8月15日期间为免租期间，而根据双方的交易明细，周林于2017年8月15日为周林第一次交纳租金的时间，缴费的期间为2017年8月15日至2017年9月15日，结合租赁行业惯例（均为先交租金，后结算上月水电费用），和双方的交易习惯，可以认定周林每月15日缴纳的均为该月份至下月15日的租金。依次推算，2018年12月9日缴纳的租金为2018年12月15至2019年1月15日的租金和至2018年12月9日的水电费用。而周林于2019年7月31日支付的则为2019年8月15至9月15日的房租及截至到2019年8月29日的水电费用。因何雨晴委托的代理人崔某明确告知周林在2019年10月15日前搬迁的话，不收当月的租金。为此，周林并不需要支付2019年9月15日至2019年10月15日期间的房租。同时，周林在承租期间虽然延迟交纳租金和水电费，但都均已经清结了之前的水电费用，如果真的有拖欠水电费用，但在承租期间，何雨晴在以往的收租过程中，从未向周林主张过上述请求，这明显的与事实和常理不符。假如真的有拖欠何雨晴的租金和水电费用，何雨晴在收租当月租金时，按照常理，也应当会一并计算需要支付的费用后，要求周林支付，而非周林提起诉讼时，才向周林主张。关于装修损失和搬运费用，何雨晴将不合法的厂房交付给周林，导致周林无法办理营业执照，周林为此搬迁厂房，必然会产生搬迁费用，而周林的证据也证明有部分的货运的支出，一审对上述的请求以没有证据予以证实为由，驳回周林的诉讼请求，亦属于事实不清。另，何雨晴提供的水电费均为其自行制作，周斌从未看到电表位于何处，且何雨晴提供的单据并非电网公司出具的单据，要求其出具水电费的单据。综上，请求判如所请。被上诉人何雨晴答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。2017年8月15日-2019年10月15日共26个月，按照双方约定的每月应缴租金4300元，26个月周林应缴租金为111800元，根据双方提供的证据，周林只缴纳了98900元仍欠缴12900元租金，根据何雨晴在一审庭后提交的“庭后更新周林应缴金额及实缴金额统计表”，周林欠缴的费用是非常清晰的。周林向一审法院起诉请求：1.解除周林与何雨晴签订的《房屋租赁合同》；2.何雨晴返还房屋租赁押金8600元；3.何雨晴赔偿装修损失40000元；4.何雨晴赔偿周林搬迁费8600元；5.何雨晴承担本案诉讼费、评估费。何雨晴提出如下反诉请求：1.周林向何雨晴支付租金21500元、水电费7839元及相应违约金（违约金以月租金4300元为基数，按0.4%/日的标准分别自2018年12月5日、2019年7月5日、2019年8月5日、2019年9月5日、2019年10月5日起计至周林实际缴清租金之日止，暂计至2020年10月14日为4054元）；2.何雨晴无须返还周林保证金8600元；3.本案诉讼费用由周林承担。一审法院认定事实：案涉租赁物位于广州市番禺区*街*路945号二栋二楼，何雨晴自认租赁物从南双玉村经济发展公司承租，租赁物未取得建设工程规划许可证，周林亦确认该情况。2017年7月24日，何雨晴（甲方、出租方）与周林（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将案涉租赁物出租给乙方作工业用途使用，总建筑面积400平方米；租赁期限为2017年7月24日起至2020年7月23日止，其中2017年7月24日至2017年8月15日为免租装修期；月租金标准4300元，乙方逾期支付租金的，每逾期一日按欠租的1%收取滞纳金，逾期支付租金达15天的，视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金；租赁期内，甲方中途解除本合同的，必须提前三个月通知乙方，甲方要将租赁保证金双倍返还给乙方，乙方中途解除合同的，必须提前三个月通知甲方，通知期间租金照常缴交，甲方不予退还租赁保证金；等等。双方提交的合同原件就保证金、租金支付时间的约定内容不一致，周林提交的合同原件显示该部分空格处内容为空白，何雨晴提交的合同原件显示该部分内容空格处载明了保证金8600元，第一个月租金支付时间为“2017年7月24日”，以后每月“5”日前支付当月租金，上述手写内容无周林签名或指模确认。周林承租案涉租赁物后，向何雨晴支付了保证金8600元。关于周林的交租情况，何雨晴提交了自制的应交金额及实缴金额统计表，载明周林自2017年8月开始应缴租金、水电费及周林实际支付租金、水电费的情况，另何雨晴于一审庭审中自认遗漏周林于2019年8月29日支付的5322元缴费记录，对应2019年7月15日至2019年8月15日的应缴租金及水电费。何雨晴提供给了周林转账支付的记录，其中2018年8月20日转账9648元备注说明为“8.15-9.15租金水电”。2019年9月15日后的租金，周林主张当时何雨晴委托崔姓工作人员告知其在2019年10月15日前搬走就不计算该日之前的租金。何雨晴否认该事实。双方经核对租金支付情况，何雨晴主张周林尚有2018年12月15日至2019年1月15日的租金、2019年8月15日至2019年11月15日的租金未支付。周林认为2018年8月20日支付的9648元为两个月的租金及水电费，该笔款项由其合伙人转账，转账备注内容错误，同时认为何雨晴统计的2018年7月15日至8月15日的水电费5348元实际为一个月的租金及水电费，其承租厂房后用于焊机组装、调试等，属于高温作业，每年6月至11月是淡季。何雨晴提供的上述明细表还显示，周林尚有2018年10月15日至11月15日抄表的水电费1928元（抄表时段对应于8月15日至11月15日）、2018年12月15日至2019年1月15日抄表的水电费431元、2019年5月15日至2019年6月15日的水电费200元、2019年8月15日至2019年9月15日的水电费985元、2019年9月15日至2019年10月15日的水电费811元未支付。为证明水电费金额，何雨晴提供了每次抄水电表的记录，记录显示用电量读数是连续的，其中2019年4月的抄表记录与周林提交的抄表记录一致。关于水电费的支付，双方确认由何雨晴通知周林，周林按照通知的金额转账支付。关于搬离案涉租赁物的时间，周林自认于2019年10月6日开始搬运设备，于2019年10月10日全部离场，期间何雨晴每天都有派工作人员到场查看，何雨晴的工作人员要求其搬走后将钥匙插到大门上。周林同时认为，何雨晴自己开办的广州市利浚泓玩具有限公司就在隔壁楼的四楼，因周林搬运设备都是大件物品，还向何雨晴开办的公司借用了叉车。何雨晴则主张，2019年8月收到周林提出离场的要求，直至2019年11月上旬到案涉厂房查看才发现周林已经搬走，故主张占有使用费至2019年11月15日。经当庭核查，周林主张何雨晴开办的广州市利浚泓玩具有限公司注册营业地址为案涉租赁物的地址。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现周林、何雨晴均确认案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，故二人于2017年7月24日签订的《租赁合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。根据上述规定，何雨晴收取的保证金8600元应退还给周林，周林亦应当支付占用期间的占有使用费、水电费。关于周林离场时间的认定。周林陈述其已于2019年10月10日撤场，并提交了租车的订单凭证、支付凭证、及另行承租场地的租赁合同。何雨晴不确认周林的具体搬离时间，但根据在案证据显示，其对于周林搬离场地应当是知情的，由于双方未办理交接手续，何雨晴即便知情，但收回厂房恢复至正常使用状态也需要一定的合理期间，故一审法院酌情认定何雨晴收回厂房的时间为2019年10月15日。故周林应向何雨晴支付2019年10月15日之前的租金、水电费。就周林的缴租情况，何雨晴提供了详细的缴租表、缴租转账记录，除了2019年8月29日支付的款项遗漏外，周林对该缴租表载明的其他缴费金额、时间无异议。对于双方争议的2018年8月20日支付的9648元对应的租金及水电费的时间段，何雨晴提供的缴租表显示2018年7月15日至2018年8月15日的租金4300元、及水电费5348元，水电费5348元是对应2018年5月15日至8月15日期间的水电费。虽然根据该表记录的水电费明细显示仅2019年7月15日至2019年8月15日的水电费金额1022元超过1000元，但周林转账支付9648元时转账备注为“8月15日至8月20日的租金水电”，且何雨晴提交的租金水电费明细表记录的用电读数是连续的，其中2019年4月的明细表与周林提交的明细表一致，该电表读数延续了2018年8月15日后的用电情况，周林未对电表读数提出异议，视为其认可在2019年4月份之前的用电情况。因此，虽周林抗辩2018年8月20日支付的9648元对应两个月的租金及水电费，但未提供证据证明，应承担举证不能的法律后果，对周林该项抗辩理由，一审法院不予采纳。根据何雨晴提供的交租明细表，周林在2019年10月15日之前未支付的租金为2018年12月15日至2019年1月15日的租金4300元、2019年8月15日至2019年10月15日的租金8600元，未支付的水电费为2018年10月15日至11月15日抄表的水电费1928元（抄表时段对应于8月15日至11月15日）、2018年12月15日至2019年1月15日的水电费431元、2019年5月15日至2019年6月15日的水电费200元、2019年8月15日至2019年9月15日的水电费985元、2019年9月15日至2019年10月15日的水电费811元，上述租金合共12900元，水电费合共4355元。周林未提供证据证明已支付上述时间段的租金，故对何雨晴关于上述使用期间的租金、水电费的主张，一审法院予以支持。2019年10月15日之后的水电费，因周林已离场，无需承担该时段的费用。何雨晴该部分请求，一审法院不予支持。因合同无效，双方约定的违约责任亦归于无效，何雨晴要求周林支付逾期支付违约金缺乏依据，一审法院不予支持。关于周林请求的装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，租赁合同无效，对于未形成附合的装饰装修物，出租人如同意继续利用的，可折价补偿，出租人不同意利用的，由承租人自行拆除；对于形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价补偿，不同意利用的按照双方过错承担该部分的价值损失。现周林不能对可拆卸的装饰装修物、及与厂房形成附合的装饰装修情况分别进行举证，也不能对交还厂房的状况进行举证，应当承担举证不能的法律后果。因此，对于周林主张的厂房投入的装修损失，一审法院不予支持。周林要求何雨晴赔偿搬运费，亦同样缺乏依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、确认周林与何雨晴于2017年7月24日签订的《房屋租赁合同》无效；二、何雨晴于判决发生法律效力之日起十日内向周林返还租赁押金8600元；三、周林于判决发生法律效力之日起十日内向何雨晴支付租金12900元、水电费4355元；四、驳回周林其余诉讼请求；五、驳回何雨晴其余反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1230元，由周林承担1045元、何雨晴承担185元；反诉费425元，由周林承担88元，何雨晴承担337元。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，相关的案件事实均发生在《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。本案系房屋租金合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：周林是否应向何雨晴支付租金和水电费，及何雨晴是否应向周林赔偿装修损失和搬迁费的问题。关于周林是否应向何雨晴支付租金和水电费的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”周林上诉认为其已清付2018年12月15日至2019年1月15日的租金、2019年8月15日至2019年10月15日的租金，及部分月份的水电费用，但就周林的缴租情况，何雨晴已提供了详细的缴租表、缴租转账记录，周林对该缴租表除了认为遗漏了2019年8月29日支付的款项外，对其余缴费金额、时间均无异议。至于2018年8月20日周林支付的9648元的款项性质问题，周林认为系两个月的租金及水电费，但经查，何雨晴提供的该笔转账记录，转出人的备注说明为“8.15-9.15租金水电”，周林现主张该笔款项支付对应两个月的租金，与其转账时自行填写的转账备注内容相悖，本院不予采信。鉴于何雨晴提交的租金水电费明细表记录的用电读数是连续的，其中2019年4月的明细表与周林提交的明细表一致，该电表读数延续了2018年8月15日后的用电情况，周林在支付水电费时未对读数提出异议，应视为其认可在2019年4月份之前的用电情况。一审法院根据何雨晴提供的交租明细表反映的周林在2019年10月15日之前未支付的租金为2018年12月15日至2019年1月15日的租金4300元、2019年8月15日至2019年10月15日的租金8600元，未支付的水电费为2018年10月15日至11月15日抄表的水电费1928元（抄表时段对应于8月15日至11月15日）、2018年12月15日至2019年1月15日的水电费431元、2019年5月15日至2019年6月15日的水电费200元、2019年8月15日至2019年9月15日的水电费985元、2019年9月15日至2019年10月15日的水电费811元，上述租金合共12900元，水电费合共4355元，判令周林向何雨晴支付，并无不当，本院予以维持。关于何雨晴是否应向周林赔偿装修损失和搬迁费的问题。鉴于周林并未能提供证据区分可拆卸装饰装修物及与厂房形成附合的装饰装修情况，对厂房交还的状况亦未能举证，也无举证证实支出搬迁费的情况，其亦应承担举证不能的不利后果。一审法院据此驳回周林关于何雨晴赔偿厂房投入装修损失及搬运费的请求，处理并无不当，本院予以维持。综上所述，周林的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1446.38元，由周林负担。本判决为终审判决。审判长  唐佩莹审判员  李 静审判员  李 民二〇二一年九月二十二日书记员  郭 俏古文娜