江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终1834号上诉人（原审被告）：句容乡林房地产开发有限公司，住所地句容经济开发区赤岗行政村京容花园工业园内。法定代表人：曾国华，该公司董事长。委托诉讼代理人：王利蔷，该公司员工。委托诉讼代理人：蒋玲，江苏刘桂生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京玖园物业管理有限公司，住所地南京市秦淮区长乐花园01幢1号-12。法定代表人：褚真益，该公司总经理。委托诉讼代理人：陶永胜，江苏德擎律师事务所律师。上诉人句容乡林房地产开发有限公司（以下简称乡林公司）因与被上诉人南京玖园物业管理有限公司（以下简称玖园公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2021）苏1183民初467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。乡林公司上诉请求：撤销江苏省句容市人民法院（2021）苏1183民初467号民事判决并依法改判；一、二审诉讼费用由玖园公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。1、双方经协商，已就案涉8幢楼的物业费达成一致意见，并由玖园公司工作人员戴灵莉签字确认。一审中，乡林公司提供的一份开发商欠费明细，对于欠费明细中的所有事项均已涉及，最后一项提及的“未售楼房另计预估（253679）7折（177575.3元）”，和其他项目一样都打了标记，说明该项费用包含在协商范围内。另，乡林公司提供了2020年12月9日玖园公司的工作人员戴灵莉签字确认要求乡林公司付款数额的材料，从所载数额中可知，双方对于开发商欠费明细一表中涉及的所有项目都己涉及，达成了一致的付款数额。2、案涉43幢、45幢、55幢、56幢楼，乡林公司尚未对外出售，一审认定玖园公司对该四幢楼提供了物业服务的证据不足。虽然物业面积包含在案涉合同中，但仅是对于建筑面积的记载，并不是记载多少面积就服务多少面积。玖园公司所提供的加盖其单位公章的消防系统检查意见书，不能证明其己经提供了物业服务。对于未出售的房屋，乡林公司未要求玖园公司提供服务，且该四幢楼外围均用围栏围档，与已交付的四幢楼进行了物业分隔，玖园公司提供的证据不能证明其对案涉四幢楼进行了物业管理。玖园公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审判决认定案涉四幢楼已经交付符合事实。除了一审判决中认定的证据，消防系统的检查验收证据外，一审中，我们依据法庭出具的调查令，向句容市物业管理办公室调取了物业承接查验协议。该证据表明，物业承接查验协议的建筑面积与双方签订的句容市台北上上城小区物业管理服务合同所载一致。请求二审法院维持原判。玖园公司向一审法院起诉请求：1.判令乡林公司立即给付物业费30万元，并支付逾期利息；2.本案诉讼费由乡林公司承担。后玖园公司变更第1项诉讼请求为：要求乡林公司给付2019年10月底至2020年12月28日的花园洋房区域37幢物业费13108元（1800.64m2×0.8元/m2×13个月×0.7）、38幢物业费5489元（754.04m2×0.8元/m2×13个月×0.7）、40幢物业费9764元（766.42m2×1.4元/m2×13个月×0.7）、41幢物业费5003元（392.73m2×1.4元/m2×13个月×0.7）、43幢物业费50807.12元（3988m2×1.4元/m2×13个月×0.7）、45幢物业费33875.66元（2659m2×1.4元/m2×13个月×0.7）、55幢物业费26744.75元（3673.73m2×0.8元/m2×13个月×0.7）、56幢物业费20962.1元（2879.41m2×0.8元/m2×13个月×0.7），合计165753.63元。一审法院认定事实：2018年4月20日，玖园公司（乙方）与乡林公司（甲方）签订物业管理服务合同一份，约定甲方选聘乙方对句容市台北上上城别墅小区提供物业管理服务，建筑面积173469.5平方米（含地下15852平方米），其中高层15720平方米（3幢）、多层99661.88平方米、花园洋房26671.09平方米、商铺13250.96平方米、售楼处1483.65平方米，以实际产权登记证上面积为准；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中多层物业管理费0.7元/平方米•月，花园洋房物业管理费0.7元/平方米•月，高层物业管理费1.4元/平方米•月，商业用房物业管理费1元/平方米•月；开发商未售出的房产按70%收取物业服务费用。双方对其他事项进行了约定。2018年5月30日，双方签订物业管理服务合同补充协议，约定将多层物业管理服务费及花园洋房物业管理服务费单价均变更为0.8元/平方米•月，并且约定补充协议与原合同同等时间生效。案涉37、38、40、41、43、45、55、56幢楼于2019年10月28日竣工验收，于2019年11月11日取得竣工验收备案表，其中37、38、40、41幢的部分房屋陆续被出售，玖园公司于2019年11月21日起为业主办理拿房手续。43、45、55、56幢房屋至今未出售。2019年12月31日，玖园公司对案涉8幢楼的消防系统进行检查后出具检查意见书。乡林公司未就上述未出售的房屋支付过物业费。一审庭审中，乡林公司认可37幢、38幢、40幢、41幢的物业费分别为13108元、5489元、9764元、5003元。对玖园公司主张的43幢、45幢、55幢、56幢的面积、单价均无异议，但乡林公司认为不应支付该4幢楼的物业费。一审法院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，引起本案所争议的法律关系的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，依照上述规定，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。双方签订的物业管理服务合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约全面履行自己的义务。根据合同约定，对于未出售房屋，乡林公司应按70%的比例支付物业费。庭审中，乡林公司主张双方已协商一致无需给付案涉8幢楼物业费，但其未提交证据予以证明，应由其承担举证不能的责任，乡林公司仍应按照合同约定支付物业费。对于玖园公司主张的37幢、38幢、40幢、41幢的物业费，乡林公司并无异议，一审法院予以确认。对于43幢、45幢、55幢、56幢楼，双方签订的物业服务合同中所载明的建筑面积包含该4幢楼，且玖园公司亦举证其就该四幢楼提供了物业服务，现乡林公司辩称该四幢楼不在玖园公司提供物业服务范畴，亦未提交证据予以证明，由其承担举证不能的责任。玖园公司主张该四幢楼的物业费，乡林公司对计算面积及单价并无异议，玖园公司主张计算13个月，予以确认。由此计算该四幢楼的物业费分别为50807.12元、33875.66元、26744.75元、20962.10元。综上，乡林公司需向玖园公司支付案涉8幢楼的物业费165753.63元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：句容乡林房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付南京玖园物业管理有限公司物业费165753.63元。案件受理费3616元，减半收取1808元，由句容乡林房地产开发有限公司负担。二审中，乡林公司围绕其上诉请求提供乡林公司与玖园公司的下任物业公司出具的准交通知书复印件一份，证明案涉43、45、55、56幢楼未交付给物业公司进行物业管理。虽然该证据不是直接与玖园公司之间的交接通知书，但能够印证如果乡林公司将案涉四幢楼交给玖园公司管理，应有乡林公司发出的准交通知单。玖园公司质证认为：该证据系复印件，且没有相关案外人签章，不能作为定案证据。乡林公司与案外人的相关约定与本案没有关联性。对于上述证据，本院经审查并结合双方当事人的举证、质证意见，认证意见如下：采纳玖园公司的质证意见，对该证据的证明目的不予采信。本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，案涉合同合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。案涉合同明确约定“开发商未售出的房产按70%收取物业服务费用”，且合同所载明的建筑面积包含尚未售出的43幢、45幢、55幢、56幢楼，乡林公司提交的证据不足以证明双方已就不收取（或不缴纳）该四幢楼的物业服务费达成了一致意见。故一审法院判令乡林公司按照合同约定的70%的标准向玖园公司缴纳该四幢楼的物业服务费并无不当，本院予以维持。综上，乡林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3616元，由上诉人句容乡林房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴晓东审 判 员 朱宝华审 判 员 沈 荷二〇二一年八月二十五日法官助理 郭婧凯书 记 员 袁则莉