陕西省勉县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕0725民初1182号原告：勉县农村信用合作联社。住所地：勉县。法定代表人：杨小虎。委托代理人：石剑军，男，生于1985年，汉族，住勉县，系该社职员。委托代理人：袁刚，男，生于1982年，汉族，住勉县，系该社职员。被告：孙涛，男，生于1981年，汉族，户籍所在地为勉县，现住勉县。被告：许冬梅，（系孙涛之妻），生于1983年，汉族，户籍所在地和居住地同孙涛。被告：陕西国泰置业集团有限公司（曾用名：汉中国泰置业集团有限公司）。住所地：陕西省勉县。法定代表人：王俊铭，董事长。委托代理人：郗仕江，男，生于1987，汉族，系该公司职员。原告勉县农村信用合作联社（以下简称为“勉县信用联社”）与被告孙涛、许冬梅、陕西国泰置业集团有限公司（以下简称为“陕西国泰公司”）因金某某借款合同纠纷一案，本院于2021年7月7日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人石剑军、袁刚，被告陕西国泰公司委托代理人郗仕江到庭参加了诉讼，被告孙涛、许冬梅经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称：1、请求依法解除原告与被告孙涛、许冬梅于2017年12月5日签订的《个人住房按揭借款合同》[陕农信天荡路房贷借字（2017）第003号合同]；2、判令被告孙涛、许冬梅立即偿还原告借款本金118804.99元（截止2021年2月20日）及自2021年2月21日起至清偿之日止的相应利息；3、请确认被告孙涛、许冬梅提供的抵押担保合法有效，原告对抵押物（XX城XX居XX号楼XX单元XX室）有优先受偿权；4、请判令被告陕西国泰公司为孙涛、许冬梅的按揭贷款承担连带担保的清偿责任。事实和理由：2017年12月5日，被告孙涛、许冬梅夫妇购买勉县XX城XX居XX小区商品房一套，房屋总价209963元，首付69963元，剩余14万元房款向我社下设机构勉县农村信用合作联社XX路XX社（以下简称为“勉县XX路XX社”）申请按揭贷款。双方签订了陕农信天荡路房贷借字（2017）第003号《个人住房按揭借款合同》，合同约定借款金额为14万元，期限15年，自2017年12月5日至2032年12月4日。合同约定自贷款发放后次月开始，被告在每月的20日前将足额月供款汇入被告孙涛在原告开立的指定扣款账户，便于原告按时扣划月供。被告陕西国泰公司为该贷款提供了连带保证责任。被告孙涛、许冬梅自贷款发放之日起从未按时偿还月供，每次必经反复催促联系才迟迟还款。前期原告曾两次起诉，但被告孙涛、许冬梅的还款行为未有改善，至今拖欠月供已达数期，截止2021年6月8日尚欠本金118804.99元和利息1765.78元。被告孙涛、许冬梅未按合同约定按时足额偿还借款本息，经原告催收拒绝还款，属严重违约。现诉至法院，请支持原告的诉讼请求。被告孙涛辩称：由于前几年做生意亏损，导致我（夫妇）最近两年没有按时还款，给原告造成了负面影响，确实抱歉。我愿意将所欠的2021年几期月供一次性付清，并保证此后按月偿还月供款。被告许冬梅未答辩。被告陕西国泰公司辩称：1、我公司对原告陈述的借款事实、还款事宜和担保事项没有异议。2、我公司理解孙涛、许冬梅的经济困境，不否认二人由于经济原因未能按期还款的事实，但解除借款合同的条件并不成就，我公司不同意解除借款合同，希望借款合同继续履行。3、借款合同约定的有担保方式和期限，约定有抵押担保。我公司相信原告与孙涛夫妇有足够的时间办理抵押登记，现保证期限已经届满，我公司不应再承担保证责任。4、根据《民法典》第392条和409条的规定，我公司所承担的保证责任仅是在原告实现抵押物权之后，方对不足部分承担补充还款责任。当事人围绕诉讼请求和抗辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的证据有：1、原告营业执照、法定代表人身份证复印件各一份，以证明原告是本案的适格当事人。被告陕西国泰公司无异议。2、被告孙涛夫妇的户口簿、身份证复印件，以证明被告孙涛、许冬梅是本案的适格当事人及其个人信息。被告陕西国泰公司无异议。3、被告孙涛夫妇贷款申请书一份，被告陕西国泰公司与被告孙涛夫妇签订的商品房预售合同（YS0001942号）一份，原告与孙涛夫妇签订的陕农信天荡路房贷借字（2017）第003号《个人住房按揭借款合同》一份、借款借据一份、合同签订照片一张、购房发票两张等，以证明借款、担保以及抵押的真实性。被告陕西国泰公司无异议。4、被告孙涛夫妇的还款承诺书、原告放贷通知书、孙涛夫妇的扣款授权书、个人提款申请书、支付委托书，原告的支付通知书，以证明原告履行了发放贷款之义务。被告陕西国泰公司无异议。5、被告陕西国泰公司出具的担保承诺书一份，以证明该公司明确承诺对所涉房产进行担保。被告陕西国泰公司无异议。6、（2020）陕0725民初1465号民事调解书一份、贷款收回凭证两张、还款明细流水清单一份等，以证明被告孙涛夫妇违约以及至今产生的本息。被告陕西国泰公司无异议。7、原告陈述。被告陕西国泰公司提交的证据有：8、陕西国泰公司营业执照复印件一份，以证明该公司的基本情况。原告无异议。9、陕西国泰公司与被告孙涛夫妇签订的商品房预售合同（YS0001942号）一份、按揭借款合同一份、售房发票一张等，以证明该公司与孙涛夫妇的房屋买卖、价款和按揭等事实。原告无异议。10、陈述。被告孙涛夫妇提交的证据有：11、孙涛身份证照片，以证明身份信息。原告与被告陕西国泰公司均无异议。12、陈述。本院形成的证据有：13、本院法官助理宋**于7月14日通过微信向被告孙涛夫妇发送诉状副本、开庭传票等应诉文书的截图。原告与被告陕西国泰公司均无异议。根据证据来源是否合法、内容是否真实、与待证事实是否关联的三个审核要求，本院对证据认证如下：证据1、证据2、证据8和证据11系公文书证，本院予以认定。证据3—证据6，证据来源合法，内容真实，与本案关联，本院予以认定。证据9与证据3的部分内容一致，本院予以认定。证据13系本院收集形成，原告与陕西国泰公司均无异议，本院予以认定。证据7、证据10和证据12系当事人陈述，本院根据民事诉讼的举证原则和自认原则综合认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告孙涛、许冬梅夫妇为勉县XX镇XX村XX组XX号居民。勉县XX路XX社为原告下设机构。被告陕西国泰公司为一房地产开发销售公司，曾用名为汉中国泰置业集团有限公司。2017年4月22日，被告陕西国泰置业公司向原告出具担保承诺书：勉县XX路以南、新兴北路以东的XX城XX居XX楼已竣工，各项证件手续齐全。我公司愿意为你行（社）对以上楼盘发放的个人住房按揭贷款业务提供阶段性连带担保责任。2017年8月1日，被告孙涛夫妇与被告陕西国泰公司签订商品房预售合同（YS0001942号），约定：孙涛夫妇以按揭某某购买陕西国泰公司开发的城区XX城XX居”房产一套，建筑面积为103.43㎡，价款为209963元，房号为城北尚居9栋1单元1902室，预付房款69963元，其余14万元办理银行按揭贷款。8月3日，孙涛夫妇支付陕西国泰公司首付款69963元（含税）。2017年12月5日， 被告孙涛、许冬梅夫妇以购买前述房产为由向原告申请贷款，并声明同意以所购的上述住房作为贷款抵押。当日，被告孙涛、许冬梅夫妇作为借款人暨抵押人、被告陕西国泰公司作为保证人与原告下设的勉县XX路XX社三方签订了陕农信天荡路贷借字[2017]第003号《个人住房（商业用房）按揭借款合同》一份，约定：勉县XX路XX社作为贷款人向借款人孙涛、许冬梅夫妇发放借款14万元，用于购买被告陕西国泰公司开发建设的案涉房产一套，借款期限为15年，利率为月息4.0833‰，利率按照人民银行公布的同期同档次贷款利率调整，于每年的1月1日调整，并约定了逾期付款的罚息利率计算方式为贷款利率上浮50%，还款时间为贷款发放后每月20日之前，还款方式为按月等额本息还款法。合同约定的担保方式为抵押加阶段性担保，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。若贷款人根据合同约定，宣布债务提前到期的，保证期间至贷款人宣布的债务提前到期日后两年止。被告孙涛、许冬梅夫妇以案涉房产提供抵押担保；陕西国泰公司提供的保证为连带责任保证。三方还约定了若干违约责任和救济措施，其中有：借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项，贷款人有权解除与借款人的借贷关系；宣布贷款立即到期，要求借款人立即偿还借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按照合同约定计算逾期罚息和利息。保证责任为：借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。合同还约定了其他事项。同时，孙涛委托勉县XX路XX社将该款通过其个人结算账户直接支付给陕西国泰公司，用于支付房款。当日，勉县XX路XX社通过孙涛的银行账户将14万元贷款划转到陕西国泰公司。12月6日，陕西国泰公司向被告孙涛开具金额14万元的购房发票。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            此后至2021年2月20日，被告孙涛夫妇并未按照约定如期偿还任何一期月供款。其间，原告曾于2020年8月31日以金某某借款合同为由，将孙涛夫妇诉至勉县人民法院，请求判令孙涛夫妇偿还2020年8月4日前拖欠的8个月月供款及相应利息计7871.21元。2020年10月15日，原告与孙涛达成和解协议：孙涛支付原告自2019年12月21日至2020年10月20日的购房按揭款本息11180元，定于2020年11月30日前履行清结。本院做出（2020）陕0725民初1465号民事调解书，确认了上述协议。在2021年4月29日，被告孙涛夫妇偿还了截止2021年2月20日的本息，尚欠原告借款本金118804.93元以及已产生的利息970.06元。7月7日，原告诉至本院，诉请如前。7月14日，本院法官助理宋**通过微信向被告孙涛夫妇送达了诉状副本、开庭传票等应诉文书。本院认为，本案的焦点有两个，其一：原告对抵押物（XX城XX居XX号楼XX单元XX室）是否享有优先受偿权。其二：被告陕西国泰公司的保证责任及其范围。争议焦点之一：被告孙涛、许冬梅提供的抵押担保合同虽然有效成立，但抵押权并未依法设立。原告对抵押物（XX城XX居XX号楼XX单元XX室）并不享有优先受偿权。本案案由虽为金某某借款合同，但其中涉及三个法律关系：1、原告与被告孙涛夫妇之间的借款合同关系，该合同为主合同；2、原告与被告孙涛夫妇之间的抵押合同关系，该合同为从合同；3、原告与被告陕西国泰公司之间的保证合同关系，该合同亦为从合同。本院应对主从合同一并审查。我国《民法典》于2021年1月1日实施。最高法院《适用时间效力的规定》第一条第二款和第三款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件适用民法典的规定。本案借款事实发生在2017年12月5日并持续至2021年2月20日，故借款合同应适用《民法典》予以调整。被告孙涛夫妇一直未能如期向原告偿还按揭借款，属严重违约情形，借款合同约定的解除条件成就，原告依约主张解除双方的借款合同于法有据，本院予以支持。合同解除的时间节点以起诉状副本送达被告孙涛夫妇的7月14日确定。被告陕西国泰公司称解除借款合同条件并不成就的辩解无事实根据，本院不予采纳。本案抵押合同和保证合同的担保事实发生并完成在民法典实施之前的2017年12月5日，故抵押合同和保证合同应适用《物权法》和《担保法》的规定予以调整。2007年10月1日施行的《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。XX城XX居XX号楼XX单元XX室房屋属于不动产，设立物权应依法登记。被告孙涛、许冬梅与原告签订借款合同时所附的抵押担保约定，系当事人真实意思表示，虽有效成立，但抵押权并未依法设立。原告主张对抵押物享有优先受偿权的请求于法不符，本院不予支持。若因此造成权利人损失的，权利人可根据借款合同中抵押约定的责任厘定各自过错，并据此向义务人主张赔偿。争议焦点之二：被告陕西国泰公司应承担连带偿还的保证责任。如前所述，本案担保事实发生并完成在《民法典》实施之前，应适用当时的法律、司法解释之规定调整担保责任。被告陕西国泰公司称应适用《民法典》调整的辩解与前述最高法院的司法解释不符，本院不予采纳。最高法院《适用若干解释》第十条规定：主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。本案借款合同解除后，被告孙涛夫妇应依约承担还本付息义务。被告陕西国泰公司的连带保证责任并无免除之约定，且明确约定保证期间为抵押财产的他项权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，因迄今并无案涉房产办理他项权证的证据，故被告陕西国泰公司与对原告的担保并未逾期，原告主张其承担连带保证责任合法有据，本院予以支持。本案因抵押权并未依法设立，原告不能就抵押物优先受偿，被告陕西国泰公司称其仅在原告实现抵押权后承担补充还款责任之还款顺序不能成就，故本院不予采纳。被告陕西国泰公司承担还款责任后可向被告孙涛夫妇追偿。综上并依照最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第三款，《中华人民共和国民法典》第六百六十七条、第六百七十五条、第六百七十六条、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国担保法》第五条第一款、第六条、第十八条、第三十一条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第十条、第四十九条第一款，并参照其第三十八条第二款等规定，判决如下：一、原告勉县农村信用合作联社与被告孙涛、许冬梅于2017年12月5日签订的《个人住房按揭借款合同》[陕农信天荡路房贷借字（2017）第003号合同]，于2021年7月14日起解除。二、被告孙涛、许冬梅应偿还原告勉县农村信用合作联社借款本金118804.99元，及自2021年2月21日起至清偿完毕止的逾期利息。逾期利息以本金118804.99元为基数（利随本清，基数递减），按照月息6.12495‰[4.0833‰（1＋50%）]的利率计算。三、被告陕西国泰置业集团有限公司对被告孙涛、许冬梅的上述还本付息义务承担连带偿还责任。四、被告陕西国泰置业集团有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告孙涛、许冬梅追偿。五、驳回原告勉县农村信用合作联社的其他诉讼请求。上述给付义务，限判决书生效后10日内履行完毕。案件受理费3100元减半收取1550元，由被告孙涛、许冬梅负担。如未按生效判决书指定的期间履行给付金钱之义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。同时，向汉中市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将缴费发票复印件提交本院。   审  判  员    孙      涌 二〇二一年八月二十三日 书  记  员    严  露  露    1