江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终4527号上诉人（原审原告、申请执行人）：丰县水务投资发展有限公司，住所地丰县丰黄路东侧。法定代表人：王瑞海，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨萍，江苏禾嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢丽萍，江苏禾嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：秦素英（曾用名秦秀丽），女，1964年3月10日生，汉族，住丰县。委托诉讼代理人：渠清，江苏汉地律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：徐州威盛工艺品有限公司，住所地丰县王沟镇单楼。法定代表人：于世启，该公司总经理。被上诉人（原审被告、被执行人）：江苏祺尚商业发展有限公司，住所地丰县安福大厦1幢1单元801号房。法定代表人：亓红，该公司总经理。原审第三人（原申请执行人）：江苏丰县农村商业银行股份有限公司，住所地丰县人民中路9号。法定代表人：李家尧，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱晨秋，江苏世纪青松律师事务所律师。委托诉讼代理人：仇峻峰，江苏世纪青松律师事务所律师。上诉人丰县水务投资发展有限公司（以下简称丰县水务公司）因与被上诉人秦素英、徐州威盛工艺品有限公司（以下简称威盛公司）、江苏祺尚商业发展有限公司（以下简称祺尚公司）、原审第三人江苏丰县农村商业银行股份有限公司（以下简称丰县农商行）执行异议之诉一案，不服江苏省丰县人民法院（以下简称一审法院）作出的（2020）苏0321民初3678号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人丰县水务公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决。2、请求依法撤销一审法院(2020)苏0321执异12号执行裁定书。3、依法判决驳回秦素英的执行异议，判决继续强制执行丰县安福小区M02(三)-1-85号地下车位。4、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误、适用法律错误。1、2010年8月7日，秦素英亲属张文代理秦素英与安福公司签订《地下停车位预订协议》，双方没有办理产权变更。安福公司与祺尚公司通过订立转让合同，在2012年2月10日祺尚公司对建筑面积为2495.98平方米的地下车库办理了房屋所有权登记，取得了房屋所有权证和土地使用权证，而秦素英向安福公司购买的车位就包含在整个车库范围内。2014年12月26日祺尚公司与丰县农商行签订借款合同和房地产抵押合同，并对抵押物安福小区M02(三)-1-101全部车库办理抵押登记，丰县农商行取得他项权证书。本案是典型的一房二卖，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条规定，祺尚公司对建筑面积为2495.98平方米的地下车库办理了房屋所有权登记，取得了房屋所有权证和土地使用权证，已完全获得包括涉案车库的物权，被上诉人基于涉案车位买卖合同，应当向出卖方主张权利，也就是向安福房产公司要求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失等。而不能以此合同限制合同以外的其他人的权利，因此，被上诉人主张的执行异议，是没有事实和法律依据的。二、一审法院判决依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，是对法律的错误理解，涉案不动产并不符合该条规定的条件。1、被上诉人未及时办理产权证过户自身存在过错；2、本案被上诉人至始至终都没有实际占有涉案车库。三、一审法院认定“在没有给买受人补偿情况下，侵害买受人权益”没有任何法律依据。被上诉人秦素英辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。原审第三人丰县农商行辩称，1.一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条系适用法律错误，该条文是为了保护在房屋买卖未过户卖方作为被申请执行人的情况下而保护没有过错的买方的权利，此条款突破的是合同的相对性，将卖方给买方过户的义务延伸到合同之外的执行程序，而此条款适用的前提是存在可供履行的义务以及存在履行的可能性，合同的目的可以实现。而在本案当中，被执行人并非合同买卖合同的卖方。被执行人同被上诉人一样是车位的买受人，而车位的卖方安福公司已将涉案车位过户给祺尚公司，祺尚公司合法享有车位涉案车位的所有权，没有任何瑕疵。此时被上诉人与其卖方安福公司的买卖合同已经无法履行，其合同的目的也无法实现，自然也谈不到合同义务的延伸。根据相关法律规定。此时的被上诉人应当寻求另外的救济，也就是根据商品房买卖司法解释的第八条规定，向安福公司要求损害赔偿，而不能将合同的义务转嫁到同是买方的祺尚公司身上，这显然是显失公平的，作为买方的祺尚公司不应当对卖方的过错承担相应的责任。2.本案中涉案车位的合同名称是地下车位预定协议，这也不属于法律意义上的买卖合同，其缴纳的款项也是预定房号房款，其性质为预订款。也不属于执行异议和复议规定第28条的适用条件。被上诉人威盛公司、祺尚公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2019年6月25日，一审法院对丰县农商行与威盛公司、祺尚公司金融借款合同纠纷一案作出(2019)苏0321民初2915号民事判决书，判决：一、威盛公司于本判决生效后十日内，向丰县农商行返还借款本金2791350元，并支付利息、罚息及复利(按照原被告签订的流动资金循环借款合同和借款借据的约定计算，扣除已支付的利息42489.21元)。二、在威盛公司不能清偿上述债务时，丰县农商行有权对丰房他证公字第××号和丰土他项(2014)第00216号他项权证书项下的抵押物进行折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。根据丰县农商行的申请，一审法院于2019年8月13日立案强制执行，案号为(2019)苏0321执3653号。在该案执行过程中，一审法院于2020年8月12日作出(2019)苏0321执3653号执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人威盛公司、祺尚公司银行存款3460000元，或扣留、提取其收入3460000元，或查封、扣押其相应价值的财产。后一审法院于2019年8月15日实际查封了被执行人祺尚公司名下位于丰县安福小区M02(三)-1--101的不动产(产权证号：丰房权证公字第××号，丰土国用(2013)第01349号)，并于2019年11月26日裁定拍卖涉案房产，并作出公告。因原申请执行人丰县农商行将生效法律文书确定的债权依法转让给丰县水务公司，2020年1月21日一审法院裁定变更丰县水务公司为本案申请执行人。案外人秦素英对本案执行标的提出异议后，该院于2020年6月18日作出（2020）苏0321执异12号执行裁定：中止本院（2019）苏0321执3653号执行裁定书拍卖标的物丰县安福小区M02（三）-1-101的不动产中85号地下停车位的执行措施。丰县水务公司不服该裁定，向一审法院提起执行异议之诉称，丰县水务公司依据(2019)苏0321号民初2915号民事判决书、债权转让协议及(2014)第00216号他项权证申请强制执行，一审法院于2019年8月15日实际查封了被执行人江苏祺尚商业发展有限公司名下位于丰县安福小区M02(三)一1―101的不动产(产权证号：丰房权证公字第××号，丰土国用《2013》第01349号)，并于2019年11月26日裁定拍卖涉案房产，并作出公告，秦素英提出异议称自2010年8月7日向徐州安福房地产开发有限公司（以下简称安福公司）购买安福小区M02(三)一1一85号地下停车位，当时签订地下停车位购买协议，并交付3.5万元给安福公司，当日安福公司即把停车位交付，一直使用该车位9年多，请求中止对该车位的执行。经法院查明2010年8月7日，秦素英亲属张文代理秦素英与安福公司签订《地下停车位预订协议》，购买【安福公寓】M02幢85专停车位，该停车位单价为35000元，并支付款项。安福公司与祺尚公司通过订立转让合同，在2012年2月10日祺尚公司对建筑面积为2495.98平方米的地下车库办理了房屋所有权登记，取得了房屋所有权证和土地使用权证，秦素英购买的车位就包含在整个车库范围内。2、本案法律适用：本案属于典型的一房二卖，安福公司在与秦素英签订了车库买卖合同后，又出卖给祺尚公司并给祺尚公司办理了产权过户登记。在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的祺尚公司合同已经履行完毕，祺尚公司已实际取得房屋所有权，故祺尚公司享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。秦素英虽然签订了买卖合同，但是没有产权过户登记，其享有的是房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使己占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转于祺尚公司，故其对该房屋的占有失去法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。依据《合同法》第一百一十条第(一)项的规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。也就是说，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下合同上的债务转化为损害赔偿的债务。综上本案被告虽然签订合同在前，但是依据法律规定祺尚公司在购买后办理了产权登记，依法拥有涉案车库的物权所有权。而一审法院裁定认为本案执行侵害被告秦素英的权益没有任何事实与法律依据，侵害秦素英权益的是安福公司。秦素英应当依据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，依法向安福公司主张赔偿权利。根据查明事实秦素英虽然签订买卖合同但是本身对涉案车库没有所有权，无权对丰县水务公司申请执行提出异议。祺尚公司是涉案房屋的合法拥有者，而申请人依据祺尚公司房产抵押而拥有的优先权申请执行拍卖涉案房屋，完全符合法律规定，一审法院裁定完全违背了法律规定，是错误的裁定，现请求贵院依法判决，支持丰县水务公司诉请。一审法院经审理查明，2010年8月7日，秦素英亲属张文代理秦素英与安福公司签订《地下停车位预订协议》，主要内容有：“。二、乙方自愿预定【安福公寓】M02幢，85号停车位，该停车位单价为35000元，总价(人民币)：叁万伍仟元整。三、在签订本协议时，乙方应向甲方缴纳预定房号房款(人民币)叁万伍仟元整。签订本协议时一次性付清。甲方：安福公司，乙方：秦秀丽，2010年8月7日。”同日，安福公司以“张文”为交款人出具了收据，写明收款现金35000元，收款事由“M02-85车位款”。安福公司与祺尚公司通过订立转让合同，在2012年2月10日祺尚公司对建筑面积为2495.98平方米的地下车库办理了房屋所有权登记，取得了房屋所有权证和土地使用权证，而异议人秦素英向安福公司购买的车位就包含在整个车库范围内。2014年12月26日祺尚公司与丰县农商行签订借款合同和房地产抵押合同，并对抵押物安福小区M02(三)-1-101全部车库办理抵押登记，丰县农商行取得他项权证书。以上事实，有当事人的庭审陈述及原告提供的2019苏0321民初2915号民事判决书一份，2020年1月21日变更丰县水务公司为涉案判决书申请执行人的裁定书，丰房权证公字第××号房产证，丰土国用（2013）第01349号土地证，丰房他证公字第××号房屋他项权证，丰土他项2014第00216号土地他项权证，秦素英提供的(2020)苏0321执异12号裁定书一份地下停车位预定协议书及收据各一份等证据予以证实，一审法院予以采信。本案争议焦点为：丰县水务公司要求继续对涉案车位进行执行是否有事实和法律依据，即秦素英是否享有足以排除对涉案车位的强制执行的民事权益。一审法院认为,本案执行异议之诉核心争议点在于秦素英是否就涉案执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利。根据民事诉讼法司法解释有关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。综合全案证据以及当事人的庭审陈述，一审法院认定如下：2010年8月7日签订的《地下停车位预定协议》约定秦秀丽买安福公司的车位,并明确了具体总价款和价款支付方式,且该确认书上有秦秀丽的签名以及安福公司的签章。结合《车位认购确认书》签订当日,丰县水务公司提供的加盖安福公司财务专用章的收据，可以认定秦秀丽已向安福公司支付全部车位价款的事实,该确认书及收据的真实性应予以认定。且根据庭审查证，案涉车位已实际交付至秦秀丽，并实际占有使用。原告、第三人虽对该《地下停车位预定协议》的订立和履行有异议,但其未提交相反证据证明《地下停车位预定协议》的订立和履行存在虚假。故秦秀丽在案涉车位查封前与安福公司签订了合法有效的买卖合同，案涉车位已由秦秀丽进行实际控制和管理，且已通过支付全部款项的方式付清了全部车位价款。因最初出卖车位的开发商安福公司在与祺尚公司后来发生的合同关系中没有告知和妥善处理已售出部分车位，导致祺尚公司把全部车库(包括已售出部分车位在内)办理了所有权登记，故案涉车位产权证最初未能办理非秦秀丽的原因所致。综上,案涉车位《地下停车位预定协议》签订在人民法院查封之前,秦秀丽亦已支付该车位的全部价款并已合法占有,且产权证未能办理也非秦秀丽的过错,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,秦秀丽对涉案车位享有足以排除强制执行的民事权利。如果不顾秦秀丽真实购买车位的事实，单凭从现在房屋登记所有权判断权属归祺尚公司，在没有给在先车位买受人任何补偿的情况下，显然侵害车位在先买受人的合法权益。故丰县水务公司的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。其因此所产生的损失，可另行主张权利。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决驳回丰县水务公司的诉讼请求。本院审理期间查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为秦素英与安福公司之间签订的地下停车位预订协议是否有效，秦素英是否享有丰县安福小区M02(三)-1-101的不动产中85号地下车位足以排除强制执行的民事权益。秦素英与安福公司之间签订的地下停车位预订协议是双方真实意思的表示且车位款已经实际交纳，应认定秦素英与安福公司之间签订的地下停车位预订协议有效。但是，该协议的效力并不能排除涉案车位的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案执行依据(2019)苏0321民初2915号民事判决判令：“（一）威盛公司于本判决生效后十日内向丰县农商行返还借款本金2791350元，并支付利息……(二)在威盛公司不能清偿上述债务时，丰县农商行有权对丰房他证公字第××号和丰土他项(2014)第00216号他项权证书项下的抵押物进行折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿”,根据该判决，丰县农商行对涉案车位的抵押权已经生效法律文书确认，该抵押权构成对涉案车位所有权的负担和限制，不论涉案车位是否属于秦素英或祺尚公司，在本案均已不能排除该抵押权的实现。如秦素英的权利继受人认为丰县农商行不构成抵押权善意取得或其它原因而对涉案车位的抵押权不成立，应通过申请再审等其它法律途径撤销执行依据对本案抵押权的确认进行救济。另秦素英的权利继受人在本案中亦未主张其它能对抗抵押权的权益，故对其请求排除涉案车位强制执行的主张本院不予支持。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定认为秦素英的权利继受人享有涉案车位足以排除强制执行的民事权益，忽略了本案执行依据的生效法律文书已经确认丰县农商行有权对涉案车位进行折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿的法律效力，适用法律不当，应予以纠正。综上所述，丰县水务公司上诉请求成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省丰县人民法院（2020）苏0321民初3678号民事判决；二、撤销江苏省丰县人民法院（2020）苏0321执异12号执行裁定;三、准予执行丰县安福小区M02(三)-1-101的不动产中85号地下车位。一审案件受理费675元、二审案件受理费675元，由秦素英和徐州威盛工艺品有限公司、江苏祺尚商业发展有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长  韩黎华审判员  宋宏伟审判员  孙 燕二〇二一年九月一日书记员  刘 迪