辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终7415号上诉人（原审被告）：白荔元，女，1989年10月1日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：白自刚，男，系上诉人父亲，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，住所地辽宁省大连市甘井子区汇信街16号，统一社会信用代码：91210211554984603N。负责人：王立峰。委托诉讼代理人：李威，辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。上诉人白荔元因与被上诉人大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司（以下简称“远洋物业”）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初4370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人白荔元上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回远洋物业全部诉讼请求或发回重审；三、确认住宅前期物业服务合同的收费标准2.8元/平方米条款无效，请求相关有资质方对该收费标准进行司法评估；四、判定住宅前期物业收费标准应执行政府指导价和政府定价，并与其实际提供的服务标准相对应，应为1元/平方米；五、住宅前期物业收费标准为霸王条款，因当时交房时如果不交取物业费则开发商或者物业方不配合发住宅钥匙；六、《关于公布2020年度市内五区在管住宅项目物业服务企业信用等级评定结果的通知【大住建发(2021)143号】》中虽然在NO.16，NO.296项中分别记载AA和A级别，但是两处注册所在地均不是本小区物业公司，请确认远洋物业的合法性和资质；七、远洋物业按1元/平方米的收费标准退还多收取的住宅前期物业费用。主要事实与理由：一、《前期物业服务协议》约定的物业费2.8元/平方米系市场价，违反《辽宁省物业管理条例》、《辽宁省定价目录》(2015版、2018版)、大价发[2016]51号《关于进一步明确我市被告政府定价经营服务性收费目录清单的通知》等相关法律、法规和规范性文件里对前期物业服务实行政府指导价的规定，应为无效。二、根据《中华人民共和国民法典》第九百三十八条，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。本案远洋物业已经在业主手册里重新约定了更有利于业主交物业费的方式，一审法院却选择更有利于物业公司的交费方式，明显不当。三、超过三年的起诉期限的部分不应当被支持，无法律依据。四、A2区虽然是未封闭小区，与远洋荣域其他封闭小区的物业费2.8元/平方米相同，服务标准远远达不到其他封闭小区的服务费标准。被上诉人远洋物业辩称，不同意白荔元的上诉请求。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，白荔元要求撤销一审判决并无任何事实和法律依据。主要答辩意见：一、前期物业收费标准2.8元/平方米/月合法有效，该条款不存在无效情形，并且一审中白荔元并未提出此项请求。二、对物业服务合同内容进行调整属于共有和共同管理的重大事项，应由业主共同决定，而不能白荔元单方提出。三、我公司是经工商局核准并依法成立的物业公司，白荔元所述的大住建发（2021）143号文件与本案并无关联性。四、我公司的诉讼请求并未超过诉讼时效，一审中白荔元也并未主张诉讼时效超期问题。我公司已经履行了物业服务协议约定的义务，并不存在违约事项。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合法、合理，请求二审法院依法驳回白荔元上诉，维持原判。远洋物业向一审法院起诉请求：一、白荔元给付远洋物业物业管理费9,644.7元（2018年7月1日至2021年9月30日）；二、白荔元给付拖欠违约金2,893.41元。一审法院认定事实，远洋物业系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，白荔元系案涉小区大连市甘井子区远洋荣域小区A2—3—701房屋业主，房屋面积88.32平方米。2017年6月25日，远洋物业、白荔元双方签订《前期物业服务协议》，约定：开发商大连利远置业有限公司选聘远洋物业为白荔元所居住的大连市甘井子区远洋荣域小区提供物业管理服务；物业服务费收费标准为高层住宅每月每平方米2.8元；物业费每年预缴一次，每年8月1日至12月31日缴纳次年物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金；协议自签订之日起生效，至远洋荣域项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，合同终止。远洋物业、白荔元在上述服务协议落款处签字或盖章进行了确认。远洋物业按约为案涉小区提供了物业服务，白荔元未交纳2018年7月1日至2021年9月30日期间的物业服务费。一审法院认为，业主和物业单位之间是平等主体，远洋物业作为物业服务单位，依法为白荔元所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，白荔元作为该小区业主，应按双方确认的《前期物业服务协议》约定交纳物业费。对于物业费的交纳时间，上述协议中约定了物业费每年预缴一次，现白荔元拖欠2018年7月1日至2021年9月30日的物业服务费9,644.5元（2.8元/月/平方米×88.32平方米×39个月），白荔元应当向远洋物业支付上述物业服务费9,644.5元，远洋物业主张超出部分，一审法院不予支持。关于白荔元提出的小区人车不分流、绿化少、草坪未修剪等物业服务未达标准的辩论意见。一审法院认为，首先，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。其次，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用。故白荔元的上述抗辩意见不构成拒绝交纳或减少交纳物业服务费用的理由。但即使如此，远洋物业亦应重视白荔元提出的问题，通过后续的物业服务改善相应瑕疵。关于白荔元称的所住小区为非封闭小区的意见。一审法院认为，房屋的坐落位置及是否封闭系小区开发建设时的总体规划问题，并非远洋物业提供物业服务所致，白荔元以此作为拒交物业费的理由，无事实及法律依据，一审法院不予采纳。关于远洋物业主张的逾期交纳违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，白荔元现仍居住在案涉小区，远洋物业仍继续向白荔元提供服务。从白荔元提供的证据及庭审陈述看，远洋物业向白荔元提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，远洋物业也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故一审法院对远洋物业要求白荔元支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告白荔元于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费9,644.5元（自2018年7月1日起至2021年9月30日止）；二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币57元（原告已预交，已减半收取），由被告白荔元负担，于判决发生法律效力之日起十日内给付。本院二审期间，双方均未提交新证据。经审查，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，业主应当按照约定向物业服务人支付物业服务费。白荔元与远洋物业签订的《前期物业服务协议》约定高层住宅物业费为每月2.8元/平方米、每年预缴一次，该收费标准及交费时间系双方合意的结果，具有约束力。远洋物业已按约定提供了物业服务，白荔元亦应按该标准及时间支付物业费。对于白荔元主张前述收费标准违反了《辽宁省物业管理条例》等规定、当属无效的意见，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项之规定，导致合同无效的是违反法律、行政法规强制性规定。而《辽宁省物业管理条例》等均不属于法律、行政法规，即使违反该规定亦不能导致合同无效，本院对白荔元该节上诉意见不予采纳。对于白荔元提出的缴费方式的意见，因双方合同明确约定物业费每年预缴，白荔元亦未提供证据佐证双方协商变更该约定，而2018年7月1日至2021年9月30日期间的物业服务费支付期限已经届满，白荔元应予支付。对于白荔元主张案涉小区未达到服务标准的意见，因一审判决论述充分，本院不再赘述。因此，一审法院按照每月2.8元/平方米计算判决白荔元支付2018年7月1日至2021年9月30日期间的物业服务费9,644.5元于法有据，本院予以确认。对于白荔元二审提出的诉讼时效意见，因其在一审中并未提出该节抗辩，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条第一款的规定，本院不予支持。另外，白荔元上诉要求确认收费条款系霸王条款、无效、收费标准应为1元/平方米以及要求远洋物业返还费用等，因其在一审中并未提出反诉，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，本院不予处理。综上，白荔元的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费114元，由上诉人白荔元负担。本判决为终审判决。审判长  毕春燕审判员  王慧莹审判员  王 迪二〇二一年九月九日书记员  张美健