山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021）鲁01民终6389号上诉人（原审被告）：绿地地产（济南）有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：韩聪，山东康桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫艳艳，山东康桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：戚开魁，男，1985年11月2日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：马祥印，山东盈德律师事务所律师。上诉人绿地地产（济南）有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人戚开魁商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2021）鲁0104民初453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回戚开魁的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由戚开魁承担。事实和理由:涉案《商品房买卖合同》已明确约定逾期办证违约金及计算标准，一审法院未审查戚开魁实际损失，违背双方合同约定，判决绿地公司应付违约金调高至以已付房价款为基数按照银行同期贷款利率的1.3倍计算，认定事实和适用法律存在明显错误。一、《商品房买卖合同》第十五条约定的逾期办证违约金合法有效，且是双方当事人对自身权益作出的自由处分，应严格按照合同约定履行。《商品房买卖合同》第十五条约定“如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买房人不退房，出卖人按已付房价款0.5%向买受人支付违约金”，该约定清晰明确，经由双方同意选择第2项，该条款即为选择性条款，即买受人不解除合同，出卖人按房屋价款总金额的0.5%向买受人支付违约金，该约定对双方来讲是公平的，合同双方达成的合意是只要绿地公司逾期办证，不论时间长短，即应按已付房价款0.5%向买受人支付违约金，假如购房人已付100万元房款，即绿地公司就应支付戚开魁5000元违约金，事实上该标准并不低于其他开发商与购房人签订的《商品房买卖合同》中支付违约金的标准。戚开魁作为完全民事行为能力主体，在签署合同时对该约定既已知晓且未提出异议，说明其对该条款内容均是自愿接受的，且该条款亦不存在免除出卖人责任，加重买受人义务或排除买受人主要权利的情形，一审法院也已经认定涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》内容的合法有效性。根据我国契约自由及诚实信用原则，双方应严格按照合同约定履行义务、主张权利。二、《商品房买卖合同》已明确约定逾期办证违约金，一审法院判决绿地公司以已付房款为基数按照银行同期贷款利率的1.3倍支付违约金，适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；…。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，本条款对如何承担违约责任作出了详细规定，即当事人双方有约定的，按约定的内容来处理；只有合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，参照金融机构计收逾期贷款利息的标准确定违约责任。如前所述，商品房买卖合同第十五条，明确约定绿地公司逾期办证应承担违约责任为支付已付购房款0.5%的违约金，即双方在合同中对逾期办理房屋权属证书需承担的违约责任有明确、具体、清楚的约定，该约定不存在歧义，对双方均有约束力，各方均应诚信守约，因此本案不适用上述的规定。在合同合法有效且对违约责任已有明确约定的情况下，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第2款的规定确定违约金标准，系适用法律错误。如果戚开魁确实认为显失公平，按照《合同法》的规定，应当在签署合同后一年内行使撤销权或者变更权，而涉案合同签订于2014年，戚开魁撤销权除斥期间早已经过，被告的撤销权或者变更权已经灭失，戚开魁主张按日支付违约金没有依据。三、一审法院认定合同约定违约金不足以弥补实际损失，应当调高逾期办证违约金，认定事实缺乏证据证明，且适用法律错误。《中华人民共和国民法典》第585条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条也规定“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。从上述规定可以看出，违约金和赔偿损失均为I约责任的具体承担方式，当事人可择一约定，并且违约金系补偿性质，突破合同约定调高违约金的前提，应当举证证明其因逾期造成的实际损失明显高于合同约定违约金，且难以弥补实际损失的客观事实，但本案中，戚开魁未提供任何证据证明其产生了实际损失，约定违约金标准更不存在极低的情形。一审法院仅以绿地公司逾期时间较长，认定应当调高违约金，显然缺乏事实和法律依据，对戚开魁也显失公平。另外，现众多中院及高院对此类案件在合同有约定的情形下，均不支持调整违约金，判决按合同约定支付逾期办证违约金。四、绿地公司无法及时办理产权证书，确实存在非绿地公司可控的因素，且绿地公司一直积极、诚信履行合同义务，并未恶意违约，一审判决无视合同约定、片面理解和适用法律规定，违背公平原则和诚实信用原则。涉案项目未能及时办理产权证书，是因存在市政工程腊山热源站未正式运营，为保障大量业主权益及生活，修建供热锅炉等因素，致使办理延迟，非因绿地公司自身原因故意拖延。而且，绿地公司一直诚信履行合同义务，在无法正常履行协助办证义务时，积极采取补救措施，并积极为业主办理违约金的偿付工作，绿地公司违约过错程度较小，不应加重对绿地公司逾期办证的违约惩罚。且大部分业主已经按合同约定标准领取了逾期办证违约金。戚开魁已经入住涉案房屋5年有余，其自购买、入住以来，房价持续上涨，涉案房屋的价值得到了巨大的提升，并未因逾期办证而给其带来任何损失。戚开魁明知合同约定的违约金数额，在没有任何实际损失的情况下，其主张的违约金高达涉案总房款的13%，不仅不符合双方合同约定，更远远超出正常的资金投资收益，目前我国房地产行业调控形势严峻，很多开发商的资金链都在崩溃的边缘，如果业主不合理不合法的高额赔付请求得到法院的支持，房地产企业正常运营将难以为继。一审法院未审查戚开魁是否存在实际损失的事实，也未审查戚开魁主张违约金的公平、合理性，违背诚信和公平原则，错误判决戚开魁承担高额违约金，亦将使绿地公司陷入严重的资金危机，引发更多社会不稳定因素。五、本案戚开魁主张的逾期办证违约金系债权请求权，结合本案事实，按照诉讼时效的法律规定，已经超过诉讼时效。关于诉讼时效相关法律规定很明确，《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第十八条规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”另外，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第47条中亦规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效”。而本案中合同约定的违约金数额为固定金额，且双方签署的《商品房买卖合同》第十五条明确约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记而由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。该约定清晰明确，一审法院一方面认定双方对此在合同约定不明确，一方面又以合同约定的“出卖人应当在商品房交付使用后365日”即2017年3月5日为逾期办证违约金起算点，前后认定自相矛盾。绿地公司自2017年3月5日就应当知道其合法权利受到侵害，其要求支付逾期办证违约金的诉讼请求应从此时起算诉讼时效，但其于2020年11月17日才向一审法院提起诉讼请求，且无证据证实此前已向绿地公司主张违约金，故其要求支付逾期办证违约金的诉讼请求超过三年的诉讼时效，一审法院关于诉讼时效的事实认定明显错误。本案由于诉讼时效已经届满，若戚开魁在无法证明诉讼时效对其存在中断的情形，违约金请求权显然已经丧失了胜诉权，因此，应驳回戚开魁的诉讼请求。综上所述，一审法院认定事实不清、证据不足，适用法律错误，请二审法院在查明案件事实的基础上，依法纠正一审法院的错误判决，驳回戚开魁的诉讼请求。戚开魁辩称，一审法院认定事实清楚，按照银行同期贷款利率的1.3倍标准按日计算违约金适用法律正确，应当驳回绿地公司的上诉请求。一、《商品房买卖合同》是绿地公司提供的格式合同，关于逾期办证违约金在签订合同时没有向戚开魁提示和说明，是属于无效条款，约定违约金过低显失公平，应予调整。根据当时购房订合同的流程，签订该合同前，戚开魁已经支付定金和首付款，在戚开魁通知办理贷款时，才签订的《商品房卖合同》，签订合同之时合同第十五条关于期办证约金的约定，绿地公司并没有向戚开魁明确提示和说明。根据《民法典》第四百九十六条第二款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容”。本案《商品房买卖合同》中绿地公司未按期办证的，戚开魁不退房，绿地公司按照已付房款的0.5％向戚开魁支付约金。根据该条约定，无论绿地公司延期办证多长时间都只是一次性支付已付房款0.5％的违约金，具体到本奖中绿地公司延期办证近两年时问，违约金仅约定2674元。而根据绿地公司补充合同第五条对于戚开魁逾期提交办证的则按照每延迟日向绿地公司支付总价款万分之一的违约金。如此约定双方的权利义务明显违背公平原则，绿地公司也没有证据证明已经就该条款向戚开魁进行了提示或说明。二、按照已付购房款总额，参照中国人民银行同期贷款基准利率计算违约金适用法律正确。1.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定(民法典585条)，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据最高院的司法解释，办理房产证的期限应当是90天，而本案中绿地公司已经对办理备案手续的时间宽限到交付房产后一年的时间，也就是说从时间上看，绿地公司完全有充足的时间办理备案手续，而绿地公司却一拖再拖，就是因为不管拖多久根据格式合同的约定绿地公司仅仅支付戚开魁固定金额的违约金。2.根据最高人民法院《关于审理商品房买卖同纠案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，以及《济南市中院关于房屋买卖合同纠纷案件法律适用问题的意见》当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额，损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行同期货款基准利率的1.3倍-1.5倍计算，一审判决适用法律正确应予维持。三、按合同约定的计算方式显然无法弥补戚开魁的损失，戚开魁损失难以计算。在《商品房买卖合同》补充协议最后一条中绿地公司禁止买受人在取得房屋所有权前转让。绿地公司逾期办证的行为必然会给戚开魁造成损失，根据正常人的正常思维就能知晓的事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条的规定，戚开魁无需举证。例如:绿地公司的逾期办证行为对戚开魁房屋转让、处分，再次抵押融资等等产生了影响。受限于不动产的交易习惯，戚开魁在未取得房产证前，难以出售。如果绿地公司2017年如期办证，2018年左右戚开魁出售房产每平方米价格为1.6万元左右，而现在戚开魁出售房产每平方米价格仅1.2万元左右，这不是戚开魁的损失吗?这样的客观事实还用证吗!绿地公司不能以房产持续上涨的理由认为被上诉没有损失，该逻辑不是近几年房地产市场价格变化的客观事实。戚开魁购买绿地公司开发的房产除了居住以外，最重要的就是办理户迁移以便进一步享受济南的社会福利待遇，包括绿地公司买房时宣的所谓的外国语优质教育资源。在绿地公司逾期办理房产证的情况下，戚开魁及家人无法完成户口迁移。戚开魁不光涉案房产难以处置，还影响戚开魁购买第二套房产。另外，根据当前的政策，下证两年内买卖不动产，需要交纳高额税费，这对房产处置造成了不利影响，给戚开魁造成难以确定的损失。四、本案本就是因绿地公司约定逾期办证违约金违背公平原则和诚实信用原则而导致的诉讼，绿地公司是何原因导致逾期办证不影响应承担的法定责任，再者逾期办证本就是绿地公司缺乏责任心和管理混乱导致。1.本案如果是因为腊山热源站不能办理产权证书，戚开魁想问为什么花都一期、二期，周边的泉景园、泉景嘉园为什么都能够办证?绿地公司无法办理产权证存在多种因素，但从根本上说就是绿地公司交付戚开魁的房产未达到交付使用的条件，没有取得综合验收证明。绿地公司为了不支付逾期交房违约金勉强将房产交付戚开魁使用，戚开魁的基本生活水平无法得到保障，绿地公司理应承担更高的违约责任。绿地公司交付的房产之时，小区的路面都没有铺设完毕，水、电、暖都存在严重的问题，涉案房屋交付两年后，也就是在2018年，绿地公司还在为消防、放雨水等问题买施验收、整改。2.如果绿地公司公平、合理、诚信，小区内业主维权群也不至于如此多，物业、楼处也不至于被多次砸坏，也不至于天天麻烦警察到小区理，更不至于槐荫区政府每年都因为花都小区的问题处理访和维权事件而影响社会稳定。涉案小区业主有几千户，大多数都因法律意识淡薄按照合同领取了违约金，请求法院予以调整违约金的不足百分之一，绿地公司实际上是因期办证违约金获取了不当利益，还居然在此提到社会稳定。五、绿地公司逾期办证是一个持续性的违约行为，应当从违约行为结后起算。即便按照绿地公司的逻辑，一审中戚开魁也已经提交证据证明诉讼时效中断，诉讼时效应当重新起算。1、根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。所谓权利被侵害既包括侵权行为的侵害，亦包括违约行为的侵害，不能单纯理解为侵权行为。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期问从最后期履行期限届满之日起计算。合同违约方逾期履行义务的违约责任属于持续性违约，违约行为连续发生，违约之债亦当然连续产生。参照以上司法解释的规定，对于连续性违约责任的请求权，诉讼时效应当从违约行为终止之日起算。2.根据《商品房买卖合同》第十五条以及补充协议第条第四项，关于逾期办证承担违约金的约定不明确，存在矛盾，合同先约定了出卖人应在房产交付后365日内办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。后又约定买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的承担违约责任。后又补充约定“取得”是指房地产权属证书办理完毕，并不是指戚开魁取得房地产权属证书。在约定不明确的情况下，无从谈起诉讼时效的起算时间。根据法律规定，从有利于接受格式条款合同的一方解释，诉讼时效应当从取得产权证时计算。3.绿地公司通过物业向戚开魁发出通知，领取违约金需要等办理完不动产证书，携带不动产权证书领取违约金。该通知是绿地公司同意履行义务的行为，根据《民法典》第一百九十五条之规定“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算:(二)义务人同意履行义务”。一审中戚开魁提交的与绿地公司客服中心以及物业经理、楼助理的通话录音可以证实发布通知是绿地公司同意履行支付违约金义务的行为。该行为导致本案的诉讼时效中断，诉讼时效期间从发出通知时起重新计算。绿地公司发布的通知对戚开魁主张违约金的时机客观上造成了影响，绿地公司一方面向戚开魁等业主发布通知，领取违约金需持不动产证书办理，一方面又在诉讼中主张超过诉讼时效，有违诚信。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，是对绿地公司有违公平和诚信行为的纠正，应予维持。戚开魁向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令绿地公司向我支付截止起诉之日的延期办证违约金70000元(以535189元为基数，自2017年1月10日至2019年2月28日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算)；2.本案的诉讼费由绿地公司承担。一审法院认定事实：2014年3月8日，戚开魁（即买受人、乙方）与绿地公司（即出卖人、甲方）签订《济南市商品房买卖合同》【合同编号：销售XXXX】一份，约定：“戚开魁购买绿地公司开发的XXXX号房屋一套，房屋总金额为534889元。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”合同还对其他事项进行了约定。双方签订的《济南市商品房买卖合同》中尚附有《补充协议》一份，其中第五条约定：“如乙方未按照约定提交资料或预交税费，或未按通知要求重新提交资料、文件，则每延迟一日，乙方应向甲方支付总价款万分之一的违约金”。上述合同签订后，戚开魁向绿地公司支付了535189元购房款，绿地公司已向其履行了交付涉案房屋的义务。另查明，绿地公司于2016年1月27日发出《交房通知书》，告知戚开魁于2016年1月30日办理交房手续，戚开魁于2016年3月5日按实测报告据实结算房屋尾款当日实际接收了涉案房屋。绿地公司于2018年12月29日就案涉商品房向产权登记机关进行了备案。案涉小区物业公司工作人员于2020年7月16日在国际花都三区二期…工作沟通群中发布办理违约金的通知。戚开魁遂于2020年11月17日通过山东法院电子诉讼服务平台提起本案诉讼，请求法院依法判令绿地公司向其支付延期办证违约金。一审法院认为，戚开魁与绿地公司签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律及行政法规的强制性规定，故上述买卖合同及《补充协议》均合法有效。戚开魁与绿地公司均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案当事人争议的主要焦点问题为：一、戚开魁的诉讼请求是否超过诉讼时效期间；二、本案的违约责任应如何承担。关于双方争议的第一个焦点问题即戚开魁的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，戚开魁主张绿地公司存在持续性违约行为，故其诉求未超诉讼时效期间；绿地公司则辩称双方在合同中已明确约定了违约金的数额，应为一时性债权，故戚开魁的诉求已超诉讼时效期间。对此一审法院经审查后认为，双方在合同中关于产权登记约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，但是涉案的《商品房买卖合同》及《补充协议》均未约定“规定期限”的具体内容，属于约定不明确，并且约定的也是“取得房地产权属证书”的情况下才适用上述违约金条款，而绿地公司作为《商品房买卖合同》格式条款的提供者，简单以实际交房日期后推365天即开始计算诉讼时效显然不能成立。另外，绿地公司未按照合同约定时间履行向产权登记机关备案义务，即已构成违约，其违约行为存在持续性，故逾期办证违约金应系以日计付的继续性债权，每个个别债权应分别单独适用诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”民法总则开始施行时间为2017年10月1日。本案中，根据双方合同约定，案涉商品房交付后365日内绿地公司即应履行备案义务，而戚开魁在2016年3月5日接收房屋后，绿地公司于2018年12月29日才履行备案义务显然违约。结合戚开魁于2020年11月17日提起本案诉讼的事实及诉讼时效三年的规定，戚开魁主张的自2017年11月18日至2018年12月28日的诉求并未超诉讼时效期间。因自2018年12月29日起绿地公司已履行合同约定的备案义务，故戚开魁主张自2018年12月29日至2019年2月28日的违约金于法无据。综上，关于2017年11月18日至2018年12月28日期间的诉求未超诉讼时效期间，一审法院予以确认。戚开魁主张的自2017年3月5日至2017年11月17日的诉求，虽然至其起诉时诉讼时效期间已满，但从其提交的物业公司工作人员国际花都三区二期…工作沟通群中发布通知的截图及马祥印与绿地公司客服人员、马祥印与物业公司工作人员、薛原与物业经理刘露露的通话录音内容来看，物业公司接绿地公司通知后代为发布了关于领取逾期办证违约金的通知，据此应视为绿地公司同意向涉案小区XXX号楼业主履行支付违约金义务的行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”本案中，绿地公司通知物业公司代为发布的办理违约金的通知，应视为绿地公司同意履行支付逾期办证违约金义务的行为，属于诉讼时效中断的情形。因此，本案存在诉讼时效中断，诉讼时效从通知发布之日（即2020年7月16日）重新开始计算，至本案起诉之日（即2020年11月17日），其诉讼请求并未超诉讼时效期间。因此，戚开魁主张的自2017年3月5日至2017年11月17日的诉求亦未超出诉讼时效期间，一审法院对此予以确认。关于双方争议的第二个焦点问题即本案的违约责任应如何承担问题。戚开魁主张按照合同约定的已付房价款的0.5%支付违约金，显然不足以弥补其损失，申请法院予以调高，绿地公司辩称应按照合同约定标准予以计算。对此一审法院经审查后认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，关于绿地公司逾期履行义务导致戚开魁无法办理房屋产权登记造成的损失，应以实际损失为基础，戚开魁在已支付全部购房款的情况下，绿地公司逾期履行义务时间较长，致使戚开魁无法实现办理房屋产权登记的权利及获得登记产权人应享有的相关民事权益。对于违约责任，合同约定的已付房价款的0.5%的违约金，明显不足以弥补其因此产生的损失，故戚开魁申请法院增加违约金，于法有据，一审法院予以支持。关于逾期办证违约金的计算标准问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，戚开魁的损失数额难以确定，依照上述法律规定，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。综合考虑绿地公司的相关违约事实及本案实际案情，戚开魁主张以中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的1.3倍标准计算较为客观、适当，也符合上述法律规定，故一审法院支持按照该标准计算违约金。综上所述，一审法院支持绿地公司向戚开魁支付逾期办证违约金，以535189元为基数，自2017年3月5日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的1.3倍的标准，计算至2018年12月28日止。判决：一、被告绿地地产（济南）有限公司于判决生效之日起十日内支付原告戚开魁逾期办证违约金（以535189元为基数，自2017年3月5日起至2018年12月28日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）；二、驳回原告戚开魁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元，减半收取825元，原告戚开魁负担175元，被告绿地地产（济南）有限公司负担650元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。绿地公司提交如下证据：一、《济南市房地产开发项目供热设施竣工验收标准》一份，拟证明根据该验收标准的规定，总体验收流程为热态调试合格后签订供用热合同，而根据验收标准，系统水力平衡调试合格后，应在采暖期内与热源进行联合试运行和调试。二、新闻网页一宗（四份），拟证明：1.腊山热源厂因为拆迁问题未能按期开工建设；2.绿地国际花都属于腊山热源厂的供热范围；3.腊山热源厂在2017年11月1日注水，2017年12月31日点火试运行。故2017年12月31日前因政府供热系统才影响涉案商品房项目后期相关手续的办理，造成逾期办证的原因并非绿地公司自身过错；三、2021最高法民申82号民事裁定书一份，生效裁判文书四份，拟证明：最高人民法院、洛阳中院、常州中院均认可《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条中所规定的“参照人民银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准”的前提是合同没有约定违约金或损失数额难以确定，在商品房买卖合同对违约金已经明确约定的情况下不应适用该条款，且买房人主张违约金低于实际损失请求调高违约金时也应当以其能够有证据证明的实际损失数额为限，而不应直接根据逾期贷款利率确定违约金计算标准。经质证，戚开魁认为，对证据一的真实性无法确认，根据实际情况是涉案小区一期、二期以及三期的一期均已办理产权证，被上诉人认为竣工验收与供暖没有关系，另外，被上诉人居住的小区在2018年上诉人仍未消防和雨污分流进行施工改造，被上诉人认为上诉人未能取得综合验收是因为消防没有验收通过导致的。对证据二的真实性不清楚，但是涉案小区开发之前腊山热源厂还没有规划，这也不是没有完成验收的根本原因。对证据三的真实性不清楚，与本案无关，本案中上诉人提供的格式合同约定了利率，确实非常的低，并且逾期办证的时间长达两年，被上诉人认为从案件实际情况来看，违约金应予以调整。上述三份证据均不符合新证据，二审法院不应予以采信。本院认为，戚开魁与绿地公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：一、绿地公司应否承担违约责任。二、如果承担违约责任，违约金的数额如何确定。关于争议焦点一，商品房买卖合同约定，绿地公司应于商品房交付后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。戚开魁实际接收房屋之日为2016年3月5日，故绿地公司应于2017年3月4日前履行上述义务，但绿地公司于2018年12月29日将案涉商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，存在逾期提交办理不动产权属登记材料的行为。绿地公司虽辩称涉案项目未能及时办理产权证书，是因市政工程腊山热源站未正式运营，为保障大量业主权益及生活，绿地公司修建供热锅炉致使初始登记办理延迟，并非绿地公司自身原因故意拖延，不应承担逾期办证违约金，但绿地公司提交的证据不足以证实绿地公司逾期办理权属登记并非其自身原因导致，且商品房买卖合同并未约定因政府部门原因导致的逾期办证系其免责事由，故本院对绿地公司的该主张不予支持。因绿地公司未在商品房买卖合同约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应当承担相应的违约责任。关于争议焦点二，关于违约金的起止时间。将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案系绿地公司应当履行的协助办证义务。根据合同约定，绿地公司应于2017年3月4日前履行上述义务，但绿地公司于2018年12月29日才履行完毕上述义务，故一审法院认定绿地公司逾期办证期间为2017年3月5日至2018年12月28日并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条规定，诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。本案中，戚开魁提交的微信截图及通话录音相互印证，形成完整的证据链，足以证实绿地公司委托物业公司于2020年7月发布办理违约金的通知。绿地公司发布办理违约金通知的行为系上述法律规定的“同意履行义务”，故根据上述法律规定，一审法院对绿地公司关于戚开魁主张的逾期交房违约金的诉讼时效届满的抗辩不予支持并无不当。因此，绿地公司应当向戚开魁支付2017年3月5日至2018年12月28日期间的逾期办证违约金。关于违约金计算标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，涉案合同约定，逾期办证的违约金为已付房价款的0.5%。经计算，涉案合同约定的逾期办证违约金为2676.95元（535189元×0.5%）。绿地公司逾期办证近两年时间，合同约定的违约金显然过低，故一审法院对戚开魁要求调高违约金的主张予以支持，并无不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”戚开魁要求绿地公司按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算逾期办证违约金的主张未超过上述法律规定，故一审法院对戚开魁该主张予以支持并无不当，本院予以维持。综上所述，绿地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1650元，由上诉人绿地地产（济南）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二一年八月二日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗