广西壮族自治区永福县人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0326民初908号原告：上海沁联物业管理有限公司桂林分公司，住桂林市七星区朝阳路21号奇峰小筑门面X-11号，统一社会信用代码91450300MA5NMX111B。负责人：蒋靖靖，总经理。委托诉讼代理人：唐然，公司员工。被告：韦宾华，男，1985年11月06日出生，壮族，农民，住永福县。原告上海沁联物业管理有限公司桂林分公司与被告韦宾华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月19日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼程序），公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐然，被告韦宾华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海沁联物业管理有限公司桂林分公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付2019年6月1日至2021年5月31日期间（共24个月）物业服务费1899元，公摊水电费120元，共计2019元；二、请求判令被告按2019元的30%（即606元）向原告支付违约金，合计2625元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告购买了座落于永福县的房屋，建筑面积138.64平方米，并签订《商品房买卖合同》。根据《（滨江明珠）物业服务委托合同》，由原告提供服务，但截至原告起诉之日，被告尚有24个月未支付。原告屡次以电话通知，贴催费单的形式向被告追索该费用，但均未予交纳。根据合同的违约金条款约定，以及《合同法司法解释（二）》第29条规定．被告应按所欠费用总额作为原告的损失，以30%计算向原告支付违约金。原告希望被告能尊重原告公司广大员工的劳动成果，认真履行的服务合同，现依据《民法典》、《民事诉讼法》之相关规定向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告韦宾华辩称，其在滨江明珠小区购买了房屋，小区业委会与与原告方签订物业服务合同都是事实，且其确实已24个月未缴纳物业费。其本人没有和物业公司签订过物业合同，也不知晓合同的内容，根本不知道物业公司何时到小区进行物业管理的，物业公司在履行合同时存在瑕疵，故不愿意缴纳物业费。其不存在违约行为，不同意支付违约金。另，在原告方起诉后才进行楼道的清洁，以前一周都都不进行打扫。以前清洁卫生方面不到位，楼道、共同场所清洁方面不到位；井盖、化粪池没有进行例行检查；电动车充电位不达约定数量，也没有安装雨棚进行防护；消防设施没有及时进行检修，消防栓很多都是损坏的，消防通道乱停乱放，物业公司没有尽到基本义务；小区安保人员上班时间睡觉，没有基本的职业素养；工作人员不佩戴工作牌；小区没有粘贴物业人员组织的架构图，消防平面图；靠江边的围墙安装的防爬刺不符合标准；对于小区亮化工程不到位；小区安装的摄像头不清晰，无实际作用。物业公司现在才开始改进，愿意缴纳以后的物业费，之前因为物业公司履行有瑕疵，不愿意缴纳以前的物业费用。其不存在违约行为，是物业公司不履行义务，况且我根本没有和物业公司签订过物业合同。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：被告韦宾华系永福县永福镇迎宾路滨江明珠小区5栋1单元602房屋的业主，该房屋建筑面积138.64平方米。2019年5月9日，永福县滨江明珠花苑小区业主委员会（甲方）与原告上海沁联物业管理有限公司桂林分公司（乙方）签订《（滨江明珠）物业服务委托合同》，约定：由原告为滨江明珠住宅小区提供物业服务，行使对该小区物业的物业管理服务。第二条约定了物业的基本情况；第三条约定原告提供物业服务的受益人是甲方及本合同范围内的全体业主和物业使用人，受益人应履行本合同并承担各自相应责任。乙方作为提供服务的主体，应遵照合同约定提供服务并承担相应责任；第四至第十七条对委托物业管理服务事项作出约定；第十八条委托服务期限：自2019年6月1日起至2024年5月31日止，本合同期满，本合同自然终止；或当出现本合同规定的其它终止条款时，本合同自然终止。第十九条对物业服务质量作出了约定。第二十条（二）本物业服务费采用包干制、自负盈亏，由业主或受益人向乙方（原告）按时交纳，物业服务收费的标准如下：（1）住宅物业：0.55元/月/平方米；（2）商业物业0.8元/月/平方米；…，（5）水电公摊费：60元/年/户；（6）生活垃圾费：由业主向环卫站缴纳。注：考虑工资上涨因素，自2021年1月1日起住宅、商业物业上涨0.1元/月/平方米直至合同结束（即从2021年1月1日起住宅物业：0.65元/月/平方米，商业物业：0.9元/月/平方米，仅涨价一次，直至合同结束）。（三）业主在合同期起始之日按月向原告交纳物业服务相关费用，业主（使用人）应在每月首10日内缴纳上月物业费，否则，视为逾期。（六）业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，按以下方式处理：1.从逾期之日起逾期部分按每天3‰的比例交纳违约金（若有特殊情况，经业委会证明非恶意逾期的，可以免除违约金）。合同还约定了其他有关事项。合同签订后，原告为被告所在滨江明珠花苑小区提供了物业服务。但截至原告起诉之日，被告尚有24个月的物业服务费未交纳给原告。原告曾以电话通知、贴催费单的形式向被告催缴该费用未果，遂诉至本院。另查明，2021年2月2日，永福县滨江明珠花苑小区业主委员会与原告签订《滨江明珠物业服务委托合同》补充协议，约定滨江明珠物业服务项目物业费收费标准涨价0.1元/平方米，延迟至2021年4月1日再执行。上述事实，有原告提供《滨江明珠物业服务委托合同》、电费发票、物业费催费通知、照片，被告提供的补充协议、照片等证据及当事人的当庭陈述予以证实，以上证据，经质证，认证，可作为认定案件事实的根据。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。永福县滨江明珠花苑小区业主委员会与原告上海沁联物业管理有限公司桂林分公司签订《（滨江明珠）物业服务委托合同》（以下简称《物业服务合同》），委托原告对包括被告韦宾华在内的滨江明珠住宅小区全体业主的物业进行物业管理服务，并对物业服务相关费用的收取标准等内容进行了明确约定。2021年2月2日，双方又签订了补充协议，上述合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效。因此，《物业服务合同》及其补充协议对被告具有约束力，其应按合同的约定的收费标准和交费时间等履行相应义务。被告作为该小区的业主之一，在享受原告提供物业管理服务的同时应履行交纳物业的各项费用的义务。被告逾期未交物业费，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。原告要求被告交纳2019年6月1日至2021年5月31日期间的物业费、公摊水电费，合法有据，本院予以支持。但因补充协议约定物业费收费标准涨价0.1元/平方米延迟至2021年4月1日再执行。因此,被告应支付的物业费应为：138.64×0.55×22+138.64×0.65×2=1857.78元。原告主张的两年的公摊水电费120元，有事实依据，本院予以采纳。原告主张的违约金606元过分高于原告造成的损失,结合原告损失情况,本院酌定被告支付违约金99元。关于被告提出的原告履行合同不到位的问题，庭审中原告一一进行了回复，被告也可以通过业委会反映进一步协调解决。但小区物业管理存在一定缺陷，不足以成为被告拒缴物业服务费、水电公摊费的理由。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百四十四条，《最高人民法院》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、限被告韦宾华于本案判决生效之日起五日内支付原告上海沁联物业管理有限公司桂林分公司物业服务费1857.78元、公摊水电费120元及违约金99元，合计2076.78元；二、驳回原告上海沁联物业管理有限公司桂林分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告韦宾华负担。本判决为终审判决。审 判 员 李海燕二〇二一年九月八日法官助理 谢 敏代书记员 潘瑾萱