长春经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）吉0191民初949号原告：长春金达洲房地产开发有限公司，住所地长江路经济开发区北凯旋路3999号。法定代表人：孙辉，该公司董事长。委托代理人：王辉，吉林创一律师事务所律师。被告：贾广魁，男，汉族，1979年9月13日出生，住吉林省磐石市。原告长春金达洲房地产开发有限公司（以下简称金达洲公司）与被告贾广魁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告金达洲公司到庭参加诉讼，被告贾广魁经本院公告传唤未到庭，本案现已缺席审理终结。金达洲公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方2017年11月4日签订的《商品房买卖合同》（合同编号:XX）及《商品房买卖合同补充协议》;2、贾广魁返还房屋并配合金达洲公司撤销该房屋的商品房买卖合同备案；3、贾广魁支付违约金51,336.40元；4、贾广魁偿还金达洲公司替其垫付的银行贷款本息84,583.77元(暂计至起诉之日，具体数额以商品房买卖合同备案撤销时实际发生为准)；5、诉讼费及其他费用由贾广魁承担。事实及理由：双方于2017年11月4日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由金达洲公司将房屋（宽城区金阳·万田（汽博嘉园二期）第5幢4单元807号，建筑面积为75.02/㎡）出售，单价6,843.03元/㎡，总价款513,364元，首付款为103,364元，余款410,000元贾广魁以商业贷款的方式支付，另约定金达洲公司于2017年12月31日交付房屋。2017年11月2日，贾广魁与光大银行股份有限公司长春长影支行签订了《个人贷款合同》，约定贾广魁于2018年1月20日正式开始偿还贷款。金达洲公司按合同约定交付了房屋，贾广魁按贷款合同约定时间开始偿还贷款直至2018年6月20日，此后不再按约定期限偿还。截至目前为止金达洲公司已替贾广魁偿还贷款本息及滞纳金共计84,583.77元。根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》5.3条约定：“买受人采取银行按揭或公积金贷款方式付款的，若发生下列情形之一即构成买受人的逾期付款：。(4)买受人未能按期足额偿还贷款，银行要求出卖人承担违约责任的，买受人为此应该按照本协议规定以及买卖合同其他有关规定承担逾期付款的责任”;5.2条约定：“买受人逾期付款超30日后，出卖人有权以书面形式通知买受人立即解除合同而无需另行催告。若出卖人解除买卖合同，则买受人须按该商品房总价款的10%支付违约金给出卖人。”贾广魁的行为已构成违约且解除条件已成就。金达洲公司多次与贾广魁协商，但贾广魁拒不配合。贾广魁未答辩亦未提供证据。依据金达洲公司提供的证据，本院认定事实如下：2017年10月22日双方签订《首付款分期协议书》，约定贾广魁购买房屋（宽城区金阳·万田（汽博嘉园二期）第5幢4单元807号），单价6,843.03元/㎡，总价款513,364元。贾广魁以按揭贷款方式购买，金达洲公司同意贾广魁分期支付首付款。2018年10月22日偿还36,177元，2019年10月22日之前偿还36,177元，2020年10月22日偿还31,010元，如贾广魁在各期付款日届满时，有未及时付款行为，每逾期一日按总房款的万分之五支付违约金，在最后一期付款日届满时，仍未付清全部首付款和违约金，则买卖合同终止，有权将此房另行出售。当日贾广魁出具了借款单，写明借款人贾广魁，金额103,364元，首付分期5-4-807。2017年11月4日双方签订《商品房买卖合同》（合同编号:XX）及补充协议，约定贾广魁购买房屋（宽城区金阳·万田（汽博嘉园二期）第5幢4单元807号，建筑面积为75.02/㎡），单价6,843.03元/㎡，总价款513,364元，首付款103,364元，余款410,000元贾广魁申请商业贷款，买受人超过买卖合同约定的时间支付买卖合同项下应付款项即构成逾期付款。买受人逾期付款在30日内，买受人应当向出卖人支付逾期付款违约金，逾期付款违约金根据逾期应付款数额按每日万分之一计算。计算期间为自买卖合同规定的最后付款日期的第2天起至实际付款日止。“实际付款日”是指买受人将有关的逾期应付款及逾期付款违约金和其他有关的应付款项全额支付给出卖人的当日。买受人逾期付款超30日后，出卖人有权以书面形式通知买受人立即解除买卖合同而无需另行催告买受人。若出卖人解除买卖合同，则买受人须按该商品房总房价款的10%支付违约金给出卖人。买受人已付房价款在扣除该违约金后，若有剩余款项由出卖人在有关政府部门解除买卖合同登记备案后的30日内不计息退还给买受人。若买受人支付的违约金尚不足以弥补出卖人因买受人违约而遭受的损失，不足部分应由买受人在出卖人通知买受人后15日内赔偿给出卖人。出卖人解除买卖合同后，有权销售该商品房给任何第三方。若买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，买卖合同继续履行，买受人除须向出卖人支付按前款规定的逾期付款违约金外，还须向出卖人追加支付逾期应付款额5%的违约金。买受人采取银行按揭或公积金贷款付款方式时，若发生下列情况之一即构成买受人的逾期付款，买受人为此应按照本协议规定以及买卖合同其他有关规定承担逾期付款的责任：买受人的按揭或公积金贷款申请在签订买卖合同后30日内未能得到按揭银行或公积金管理中心的批准，或买受人实际取得之银行按揭额或贷款额少于房价款余额，且买受人未能继续按照买卖合同原定的付款期另行支付该部分价款；…买受人未按期足额偿还贷款，银行要求出卖人承担责任。双方约定了通讯地址及联系方式。2017年11月2日，贾广魁与光大银行股份有限公司长春长影支行签订了《个人贷款合同》，约定贾广魁贷款420,000元，贷款期限360个月，自2017年10月20日至2047年10月20日，按中国人民银行公布的同期基准利率4.9%上浮10%执行。2018年1月20日正式开始偿还贷款。金达洲公司作为连带责任保证人提供担保。贾广魁开始偿还贷款至2018年6月20日，拖欠还款导致金达洲公司垫付。金达洲公司垫付贷款本息及滞纳金84,583.77元。贾广魁未向金达洲公司支付首付款，金达洲公司亦未向贾广魁交付案涉房屋。本院认为，本案事实发生在2021年之前，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条：民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定，故本案应适用民法典施行前的法律规定。各方签订的《首付款分期协议书》《商品房买卖合同》《补充协议》《个人贷款合同》是各方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效并已实际履行，贾广魁在合同中已明确约定地址及联系电话，经合法传唤未到庭，应承担相应的法律后果。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，贾广魁未支付首付款应承担违约责任，同时依据《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，贾广魁逾期未偿还贷款导致金达洲公司垫付，金达洲公司有权追偿，故贾广魁应给付金达洲公司垫付贷款84,583.77元。贾广魁至今未给付金达洲公司首付款及垫付贷款，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第二项、第四项，金达洲公司有权依据合同解除房屋买卖合同，同时也符合当事人以自己的行为表明不履行主要合同义务的规定，本案房屋买卖的合同目的已不能实现，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》应予解除。金达洲公司主张违约金按总房款的10%即51,336.40元计算，符合合同约定，本院予以支持。其他费用金达洲公司未提供证据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第二项、第四项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，判决如下：一、双方2017年11月4日签订的《商品房买卖合同》（合同编号XX）及《商品房买卖合同补充协议》在本判决生效后予以解除;二、被告贾广魁在本判决生效后协助原告长春金达洲房地产开发有限公司解除上述合同备案；三、被告贾广魁在本判决生效后给付原告长春金达洲房地产开发有限公司违约金51,336.40元；四、被告贾广魁在本判决生效后给付原告长春金达洲房地产开发有限公司垫付款84,583.77元；五、驳回原告长春金达洲房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,509.20元，由被告贾广魁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审 判 长  周其巍人民陪审员  刘 虹人民陪审员  于占林二〇二一年八月十七日书 记 员  刘丽妍