新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事判决书（2021）新01民终4091号上诉人（原审被告）：田晓燕，女，1974年6月3日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。      委托诉讼代理人：刘世才，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。        委托诉讼代理人：赵莹，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。        被上诉人（原审原告）：孙军锋，男，1970年8月18日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。    被上诉人（原审原告）：海荣霞，女，1968年6月9日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。    二被上诉人的共同委托诉讼代理人：其曼古丽如则，新疆金仕成律师事务所律师。        原审第三人：乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区会展大道599号新纪元广场（新疆财富中心）C座。        法定代表人：邱鹏里，该公司董事长。        上诉人田晓燕因与被上诉人孙军锋、海荣霞，原审第三人乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司（以下简称乌房集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初8530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月16日立案后，依法组成合议庭，于2021年8月31日开庭进行了审理。上诉人田晓燕的委托诉讼代理人赵莹，被上诉人孙军锋、海荣霞的共同委托诉讼代理人其曼古丽如则到庭参加诉讼。原审第三人乌房集团公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        田晓燕上诉请求：1．改判一审判决第一项为我与孙军锋、海荣霞于2019年2月14日签订的《承包合同》于2020年1月23日解除；2．改判一审判决第二项为我返还孙军锋、海荣霞租金10，356元；3．改判一审判决第五项为我返还孙军锋、海荣霞履约保证金5，000元；4．改判一审判决第七项为我返还孙军锋、海荣霞装修损失21，245.51元；5．撤销一审判决第三项、第四项、第六项、第八项、第九项，改判驳回孙军锋、海荣霞的其他诉讼请求。事实和理由：1．我与孙军锋、海荣霞签订《承包合同》的当日，孙军锋、海荣霞开始使用涉案商铺，孙军锋、海荣霞在一审起诉状及庭审中均认可其搬离涉案商铺的日期为2020年1月23日，合同解除日期应为2020年1月23日，一审法院认定合同解除日期为2019年12月25日，与事实不符。2．孙军锋、海荣霞于2020年1月23日退还涉案商铺，孙军锋、海荣霞实际未使用涉案商铺的期间为2020年1月24日至2020年2月29日，再扣除15天的装修免租期，共计21天，应退还租金10，356元，一审法院认定返还租金数额错误。孙军锋、海荣霞对于合同解除存在过错，我不应支付利息。3．孙军锋、海荣霞明知涉案商铺是我从乌房集团公司租赁来的，其在缔结涉案《承包合同》的过程中存在一定过错，对合同解除应当承担过错责任。涉案《承包合同》第9.4.2条约定：可移动的财物由孙军锋、海荣霞自行收回处理田晓燕不作补偿，另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。根据双方合同约定及法律规定，孙军锋、海荣霞对涉案商铺中可移动的财物应自行收回，对于其他装修损失，人民法院应综合孙军锋、海荣霞在本案中的过错责任比例进行认定。孙军锋、海荣霞对涉案商铺进行装修后已实际使用近一年，一审法院未对装修费用按照使用年限进行折旧错误。孙军锋、海荣霞在合同解除过程中存在过错，一审判决未区分我与孙军锋、海荣霞在本案中的过错责任比例，而径行判令我向孙军锋、海荣霞返还履约保证金、支付装修损失错误。我认为应按双方各自承担50％的过错比例来承担各自的损失。4．一审法院认定事实错误，我无需返还转让费、支付广告牌费、赔偿天然气安装费用。孙军锋、海荣霞承租涉案商铺时，屋内有基本装修，另外包含吧台、收银台、货架等物品，经双方协商，我将上述物品连同涉案商铺一并交给孙军锋、海荣霞使用，孙军锋、海荣霞支付50，000元转让费，我不应返还该项费用。广告牌及天然气属于可移动的财物，根据涉案《承包合同》第9.4.2条的约定，上述财物应由孙军锋、海荣霞自行收回，我无需支付上述费用。综上，请求二审法院支持我的上诉请求。        孙军锋、海荣霞共同辩称，1．乌房集团公司基于田晓燕违约转租的事实，向我方发出《解除租赁关系通知书》后，我方无法正常经营使用涉案商铺，一审判决认定合同解除的时间为2019年12月25日符合客观事实。2．一审判决关于涉案商铺未实际使用期限的认定并无不当。免租期内免收租金，故也不应扣除该期间的租金。3．我方不知晓涉案商铺不能转租的事实，我方不应承担过错责任。因田晓燕违约转租涉案商铺的行为导致我方与其之间的合同目的无法实现，田晓燕系根本违约，田晓燕应对合同无法继续履行及解除承担责任。4．一审判决认定返还转让费、广告费及天然气安装费并无不当。因田晓燕的违约行为导致合同解除，给我方造成重大经济损失，田晓燕应当向我方赔偿涉案商铺装饰装修损失、燃气安装费用等全部经济损失。综上，请求驳回田晓燕的全部上诉请求。        乌房集团公司未到庭亦未提交书面陈述意见。        孙军锋、海荣霞共同向一审法院起诉请求：1．依法解除田晓燕与孙军锋、海荣霞于2019年2月14日签订的《承包合同》；2．判令田晓燕返还租金32，548元及利息687.34元（利息暂计至2020年6月30日，之后利息计算至实际清偿之日止）；3．判令田晓燕返还履约保证金10，000元；4．判令田晓燕返还转让费50，000元；5．判令田晓燕赔偿装修损失110，000元；6．判令田晓燕赔偿广告牌费9，500元及安装天然气费用4，670元。        一审法院认定事实：2019年2月14日，田晓燕将其承租的乌房集团公司位于乌鲁木齐市沙依巴克区长江路××号的房屋，以承包的名义转租给孙军锋、海荣霞用于商业经营。田晓燕（甲方）与孙军锋、海荣霞（乙方）签订《承包合同》约定，承包期限为三年，自2019年3月1日至2022年2月28日止，2019年2月14日至2019年2月28日为装修免租期；年承包费为18万元；乙方向甲方支付1万元履约保证金，合同期满或合同解除后若乙方无违约等情况，甲方一次性无息退还乙方；一方有下列情形之一的，另一方有权单方解除本合同：（1）如因甲方原因发生房屋权属或债务纠纷，或者甲方将房屋所有权转移，导致乙方不能承包标的物或影响乙方正常使用标的物的……如因甲方原因导致合同解除的，对乙方经营性损失和乙方在承包物上增设的装饰装修物以及室内构筑物按以下原则进行补偿：1．乙方的经营性损失不予赔偿，退还未使用期的承包费用；2．可移动的财物由乙方自行收回处理甲方不作补偿。合同签订后，孙军锋、海荣霞已向田晓燕支付转让费5万元、履约保证金1万元、全年租金18万元。孙军锋、海荣霞对涉案商铺进行了装修，悬挂了广告牌，安装了天然气等设施。2019年12月25日，乌房集团公司以田晓燕违反了《国有商业租赁合同》有关转让使用权的规定为由，向孙军锋发出《解除租赁关系通知书》，要求与田晓燕解除租赁关系，限田晓燕三日内办理退房手续。2020年1月23日，乌房集团公司收回了涉案商铺。对于孙军锋、海荣霞对涉案商铺的装修现状价值，一审法院委托新疆鸿联建设工程项目管理咨询有限公司进行鉴定，鉴定结论：总造价为54，486.29元，其中无争议部分造价为52，103.51元（包含门头广告牌费9，500元及安装天然气费用4，670元）；有争议部分造价为2，382.78元。有争议部分包括更换门407.55元、配电箱208.05元、墙面龙骨1，767.18元。一审庭审中，孙军锋、海荣霞认可该配电箱已自行收回。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2019年12月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.15％。一审法院认为，田晓燕与孙军锋、海荣霞签订的《承包合同》，名为承包合同，实为转租合同。田晓燕违反其与乌房集团公司签订的《国有商业租赁合同》有关转让使用权的规定，致使孙军锋、海荣霞承租的房屋被乌房集团公司收回，孙军锋、海荣霞以此为由请求解除合同，符合双方合同约定，一审法院予以支持。关于合同解除时间问题，因乌房集团公司于2019年12月25日向孙军锋发出通知，明确表示要与田晓燕解除租赁关系，并限期三日办理退房手续。孙军锋、海荣霞在这种情况下是无法正常使用租赁房屋的，因此，田晓燕与孙军锋、海荣霞之间合同解除时间应认定为2019年12月25日。由于解除合同过错在于田晓燕，故田晓燕应返还孙军锋、海荣霞转让费、履约保证金、未使用涉案商铺期间的租金（承包费），并赔偿损失。损失应包括租金利息、涉案商铺装修费用、广告牌费用及安装天然气费用。孙军锋、海荣霞主张按4.10％利率计算利息，其主张未超过有关规定，一审法院予以支持。涉案商铺装修费用应以鉴定结论为依据。鉴定结论中有争议的更换门407.55元、墙面龙骨1，767.18元，一审法院结合装修事实及孙军锋、海荣霞提供的证据综合分析，认为属合理费用，应于认定。配电箱孙军锋、海荣霞已自行处理，不应计入装修费用中。判决：一、田晓燕与孙军锋、海荣霞2019年2月14日签订的《承包合同》于2019年12月25日解除；二、田晓燕于判决生效之日起10日内返还孙军锋、海荣霞租金32，547.95元（180，000元－180，000元÷365天×299天（2019年3月1日至2019年12月25日））；三、田晓燕于判决生效之日起10日内支付孙军锋、海荣霞租金利息683.69元（32，547.95元×4.10％÷365天×187天（2019年12月26日至2020年6月30日））；四、田晓燕于2020年7月1日起支付孙军锋、海荣霞32，547.95元租金的利息至该款付清之日，利率为4.10％；五、田晓燕于判决生效之日起10日内返还孙军锋、海荣霞履约保证金1万元；六、田晓燕于判决生效之日起10日内返还孙军锋、海荣霞转让费5万元；七、田晓燕于判决生效之日起10日内赔偿孙军锋、海荣霞装修损失42，491.02元（总造价54，486.29元－广告牌9，500元－安装天然气费用4，670元＋更换门407.55元＋墙面龙骨1，767.18元）；八、田晓燕于判决生效之日起10日内赔偿孙军锋、海荣霞广告牌费9，500元；九、田晓燕于判决生效之日起10日内赔偿孙军锋、海荣霞安装天然气费用4，670元。        二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。        本院认为，田晓燕与孙军锋、海荣霞于2019年2月14日签订的《承包合同》，虽名为承包合同，但从双方当事人履行合同的情况来看，该合同实际为租赁合同，该《承包合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、孙军锋、海荣霞与田晓燕于2019年2月14日签订的《承包合同》的解除日期如何认定；二、田晓燕应返还孙军锋、海荣霞租金及利息数额如何认定；三、田晓燕应返还履约保证金、赔偿装修损失的数额如何认定；四、孙军锋、海荣霞要求田晓燕返还转让费的请求能否成立。对此，本院分析如下：        一、孙军锋、海荣霞与田晓燕于2019年2月14日签订的《承包合同》的解除日期如何认定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，田晓燕与孙军锋、海荣霞签订的《承包合同》第七条约定，如因田晓燕原因发生房屋权属或债务纠纷，或者田晓燕将房屋所有权转移，导致孙军锋、海荣霞不能承包标的物或影响孙军锋、海荣霞正常使用标的物的，孙军锋、海荣霞有权单方解除本合同。现乌房集团公司以田晓燕违反了《国有商业租赁合同》有关转让使用权的规定为由，于2019年12月25日向田晓燕发出解除合同通知，孙军锋于当日签收了该通知，乌房集团公司于2020年1月23日收回了涉案商铺。由此可见，本案系因田晓燕的原因导致孙军锋、海荣霞无法正常使用涉案商铺，孙军锋、海荣霞依据上述合同约定享有单方解除权。现孙军锋、海荣霞未举证证实自解除通知发出至其搬离的期间内，其向田晓燕发出过解除涉案《承包合同》的通知，或其不能正常使用涉案商铺，故应当认定孙军锋、海荣霞行使单方解除权的时间系其搬离涉案商铺的时间，田晓燕亦知晓孙军锋、海荣霞搬离的事实，故应当认定孙军锋、海荣霞搬离涉案商铺时，解除涉案《承包合同》通知到达田晓燕处，涉案《承包合同》于2020年1月23日解除。故对田晓燕主张涉案《承包合同》于2020年1月23日解除的上诉意见，本院予以采纳。一审判决认定涉案《承包合同》于2019年12月25日解除有误，本院予以纠正。        二、田晓燕应返还孙军锋、海荣霞租金及利息数额如何认定。因涉案《承包合同》于2020年1月23日解除，田晓燕应返还孙军锋、海荣霞自2020年1月24日至2020年2月29日的租金18，246.58元（180，000元÷365天×37天）。因田晓燕的违约行为导致涉案《承包合同》解除，其应向孙军锋、海荣霞支付租金利息损失。经本院核算，田晓燕应向孙军锋、海荣霞支付自2020年1月24日至2020年6月30日的租金利息损失325.89元（18，246.58元×4.10％÷365天×159天），并以18，246.58元为基数，按照年利率4.10％的标准，向孙军锋、海荣霞支付自2020年7月1日起至该款项付清之日止的利息。对田晓燕主张仅应返还租金10，356元的上诉意见，本院部分予以采纳；对其主张不应支付租金利息的上诉意见，本院不予采纳。对田晓燕主张应扣除15天免租金期租金的上诉意见，本院认为，因免租期系双方当事人协商不予收取租金的期间，田晓燕主张扣除该期间的租金，无事实和法律依据，本院不予采纳。一审判决认定返还租金及支付租金利息损失的数额有误，本院予以纠正。        三、田晓燕应返还履约保证金、赔偿装修损失的数额如何认定。因田晓燕的违约行为导致涉案《承包合同》解除，孙军锋、海荣霞在履行合同的过程中不存在违约行为，田晓燕应当全额返还履约保证金，并全额赔偿孙军锋、海荣霞装修的现值损失。且广告牌系针对涉案商铺而设计制作，拆除后再无利用价值，故制作广告牌的费用应属孙军锋、海荣霞的损失，田晓燕应当予以赔偿。安装后的天然气设备不属于可以移动的物品，故田晓燕亦应予以赔偿。故对田晓燕主张孙军锋、海荣霞承担50％的过错责任的上诉意见，本院不予采纳。    四、孙军锋、海荣霞要求田晓燕返还转让费的请求能否成立。孙军锋、海荣霞在签订涉案《承包合同》后向田晓燕支付了转让费50，000元，双方当事人未就转让的具体事项及内容进行约定。二审中，孙军锋、海荣霞陈述其是基于涉案商铺的地理位置及人流量而支付转让费，但其并未向法庭举证证明该事实，田晓燕亦对孙军锋、海荣霞的该陈述不认可，因此，在田晓燕已经将涉案商铺交由孙军锋、海荣霞经营使用，孙军锋、海荣霞已向田晓燕全额支付转让费的情况下，转让行为已经履行完毕，转让费用不应予以退还。对田晓燕主张不应退还转让费的上诉意见，本院予以采纳。一审判决田晓燕向孙军锋、海荣霞返还转让费50，000元不当，本院予以纠正。        综上所述，田晓燕的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：        一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初8530号民事判决第五项、第七项、第八项、第九项，即：五、田晓燕于判决生效之日起10日内返还孙军锋、海荣霞履约保证金1万元；七、田晓燕于判决生效之日起10日内赔偿孙军锋、海荣霞装修损失42，491.02元（总造价54，486.29元－广告牌9，500元－安装天然气费用4，670元＋更换门407.55元＋墙面龙骨1，767.18元）；八、田晓燕于判决生效之日起10日内赔偿孙军锋、海荣霞广告牌费9，500元；九、田晓燕于判决生效之日起10日内赔偿孙军锋、海荣霞安装天然气费用4，670元；        二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初8530号民事判决第六项，即田晓燕于判决生效之日起10日内返还孙军锋、海荣霞转让费5万元；        三、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初8530号民事判决第一项为田晓燕与孙军锋、海荣霞2019年2月14日签订的《承包合同》于2020年1月23日解除；        四、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初8530号民事判决第二项为田晓燕于判决生效之日起10日内返还孙军锋、海荣霞租金18，246.58元；        五、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初8530号民事判决第三项为田晓燕于判决生效之日起10日内支付孙军锋、海荣霞租金利息325.89元；        六、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初8530号民事判决第四项为田晓燕于2020年7月1日起支付孙军锋、海荣霞18，246.58元租金的利息至该款付清之日，利率为4.10％；        七、驳回孙军锋、海荣霞的其他诉讼请求。        田晓燕应当按本判决指定的期间将上述款项一次性支付给孙军锋、海荣霞。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        一审案件受理费4，561.08元（孙军锋、海荣霞已预交），由孙军锋、海荣霞负担2，773.14元，由田晓燕负担1，787.94元；二审案件受理费2，565.82元（田晓燕已预交），由孙军锋、海荣霞负担1，464.31元，由田晓燕负担1，101.51元。        本判决为终审判决。        审判长    庞艳审判员    高茜审判员    马恒雯二〇二一年九月十七日书记员    杨晗>