苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初13754号原告：沈卫华，男，1965年8月29日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。被告：吴江市联发置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇鲈乡南路188号丽都朝北店铺。法定代表人：徐陆平，董事长。委托诉讼代理人：邱赢豪，江苏苏州湾律师事务所律师。原告沈卫华与被告吴江市联发置业有限公司（以下简称联发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案受理，由审判员王惠依法适用简易程序于2020年12月17日、2021年6月22日两次公开开庭进行了审理，原告沈卫华两次到庭参加诉讼，被告联发公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈卫华向本院提出诉讼请求：1、判决被告联发公司赔偿损失11.78万元，其中精装修9万元，违约利息2.78万元（2017年3月30日至今2020年8月）；2、判决本案诉讼费由被告联发公司承担。后原告沈卫华将诉讼请求变更为：1、判决被告联发公司交付原告沈卫华所购商品房；2、判令被告联发公司赔偿装饰款9万元；3、判令被告联发公司支付延迟交房违约金损失95400元（暂以月租金1800元计算自2016年12月30日计算至2021年5月30日，并主张至实际交房之日止）；4、判令本案诉讼费用由被告联发公司承担。后原告沈卫华将第2项诉讼请求变更为：判令被告联发公司赔偿装饰款52838元。事实和理由：原告沈卫华于2015年8月购买被告联发公司公寓一套，B户型上下两层双门独立，详见广告宣传页样板房，装修补充协议列出所精装标准及家电清单。第2项诉讼请求赔偿装饰款52838元，应当按照房屋面积31.64平方米计算，这是网签合同中的面积，也是今后房产证所标的数字，有法律效力。交房时间应为2017年3月30日，精装交付，有争议的，以装修协议为准，时至今日计算为三年零四个月。购房合同是开发商被告联发公司的格式合同，按法律精神应按公平有利于弱者来认定。为公平起见以银行一年期基准利率贷款利率计算为2.78万元。为维护自身合法权益，原告沈卫华提起本案诉讼。被告联发公司辩称：1、对于原告沈卫华诉请中装修费用，不予认可。首先，原被告双方就装修事宜达成的是《赠送装修补充协议》，这是一份赠与合同，根据合同法第186条的规定，被告联发公司作为赠与人，享有任意撤销权，现被告联发公司明确告知原告沈卫华撤销该装修赠与，被告联发公司无需承担装修损失。其次，涉案房屋的性质为办公楼，被告联发公司无法继续赠送居住装修，因为居住类的水电使用与办公类的用水是不一致的，会影响房屋的使用安全，故被告联发公司决定不再赠送装修。对于房屋的性质，原告沈卫华也系知晓的，在购房合同的第3页第三条是明确载明的。退一步说，即使法院认为赠送的装修在任意撤销后，被告联发公司需要予以补偿的，也应当考虑双方的过错程度综合的衡量，被告联发公司认为双方应当承担同等责任。最后，对于原告沈卫华提出的广告宣传，被告联发公司不予认可。该广告尚不足以达到邀约的程度，且双方合同第15页第十四条明确约定，广告、宣传资料不作为合同附件，仅系邀约邀请。对于原告沈卫华提供的预算费用不予认可，且撤销赠与无需赔偿。2、逾期交房的事实确实存在，但对于第1项诉请中的2.78万元违约利息及计算方式均不予认可，但违约金应当计算至2020年4月28日，即被告书面通知原告沈卫华前来收房之日，被告联发公司邮寄了交付通知书，原告沈卫华也对此予以了举证。关于逾期交房违约金计算的标准，被告联发公司也不予认可，应当按照合同第九条进行计算，即每日万分之0.5的标准计算。本院经审理认定事实如下：2015年8月22日，出卖人联发公司与买受人沈卫华签订《吴江市商品房买卖合同》，约定由沈卫华购买联发公司开发的奥林清华三区第128·金融大厦321号房，该商品房的用途为办公楼，店面面积30平方米，层高约为4.5米，店面单价每平方米7222.39元，金额216672元，出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》，实际交房日期及条件见本合同赠送装修补充协议；出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自本合同赠送装修补充协议中约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.3的违约金，合同继续履行，逾期超过90日，自本合同赠送装修补充协议中约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.5的违约金，合同继续履行。同日，甲方联发公司与乙方沈卫华签订了《赠送装修补充协议》，约定乙方购买联发公司开发的苏州市吴江区“恒业·站前广场”楼盘中的128·金融大厦321室房屋（以下简称商品房）并已签订《商品房买卖合同》（以下简称：主合同），本协议为《主合同》的有效组成部分；甲方同意赠送乙方该商品房的部分室内装修装饰；鉴于甲方免费赠送乙方装潢，故双方约定主合同约定的交房条件及时间更改为2017年3月30日，一经交付，视为乙方验收确认无异议；本协议作为商品房买卖合同的补充协议，与商品房买卖合同具有同等法律效力，如有相关条款不一致处，以本补充协议为准。主要装修内容：1、厨房。地面：地板、踢脚线（材质同地板）；墙面：乳胶漆、普通镜面（局部）；顶面：乳胶漆、吸顶灯；厨柜：定制；厨房设备：不锈钢水槽、水龙头、油烟机（所有户型均无灶具）。2、卫生间。门：钢化磨砂玻璃卫生间门；顶面：防水乳胶漆；墙面：瓷砖；地面：防滑地砖、挡水条；卫生间设备：卫浴龙头花洒，定制洗手台及白镜、定制座便器（箭牌或同等品牌），冷热水给水管及排水管、定制浴霸。3、卧室。地面：复合地板、踢脚线（材质同地板）；墙面：乳胶漆；顶面：乳胶漆；窗台：人造大理石台面。4、其他。进户门：成品门；楼梯：成品楼梯。后，出卖人联发公司与买受人沈卫华就涉案房产签订了编号为201811250073的网签备案合同一份。2019年3月16日，甲方联发公司与乙方沈卫华签订《确认书》一份，明确鉴于乙方购买了甲方位于苏州市吴江区中山南路“恒业站前广场”的房屋且双方于2015年8月22日签订了《吴江市商品买卖合同》手签版本（以下简称手签合同），现因双方在进行网签时网签系统中部分内容与此前的手签合同有差异。交房时间，手签合同中为2016年12月30日，网签合同中为2019年6月30日，单价面积和总价信息，手签合同为30平方米，单价为7222.39元/平方米，总价216672元，网签系统中为31.64平方米，单价7222.37元，总价228516元。双方确认2015年8月22日签订的手签合同真实有效，双方以手签合同的条款履行合同义务；双方确认网签合同为网签备案及办理权属登记之用，双方的全部权利义务（包括交房时间、违约金起算时间、房屋价款等）均按手签合同执行。2020年1月23日，联发公司取得了涉案房屋的商品房交付使用通知书。2020年4月28日，联发公司向沈卫华邮寄了关于123幢321室《房屋交付通知书》、《交房须知》。沈卫华陈述，联发公司在合同中约定的万分之零点五的逾期交房违约金的条款属于格式条款，要求调高违约金。其收到了联发公司的交房通知书后去收房，但是联发公司要求装修费抵物业费，故其至今还未拿房。另查明：在本院审理姚芳与联发公司商品房预售合同纠纷一案中，姚芳申请对奥林清华三区第128幢1单元613号、奥林清华三区第128幢1单元614号租金进行评估。2020年12月25日，江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所作出房地产估价报告，结论：奥林清华三区第128幢1单元613号租金（室内简单装修），建筑面积66.83平方米，估价租赁起止日2016年7月1日-2020年10月1日，租赁期限51个月，平均租金单价33.68元/平方米/月，租金总价11.48万元；奥林清华三区第128幢1单元614号租金（室内简单装修），建筑面积38.78平方米，估价租赁起止日2016年7月1日-2020年10月1日，租赁期限51个月，平均租金单价35.03元/平方米/月，租金总价6.93万元。审理中，联发公司明确目前无法向沈卫华提交涉案房屋钥匙。以上事实，由原告沈卫华提供的《吴江市商品房买卖合同》、《赠送装修补充协议》、《苏州市商品房买卖合同》、《确认书》邮寄凭证以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证实。本案的争议焦点：一、涉案的赠送装修补充协议的法律效力，被告联发公司是否应当赔偿原告沈卫华装修损失。原告沈卫华认为，涉案的赠送装修补充协议是合法有效的，现被告联发公司不按照合同交付符合约定装修的房屋，应当赔偿损失52838元。根据苏州市住房和城乡建设局2020年10月3日《市住房城乡建设局关于规范全市新建成品住房建设销售管理的通知》中第一条（五）：装修单价不低于1000元/平方米。又考虑该房产是挑高4.5米层高，是正常层高2.7米的1.67倍，故装修费用为1000元/平方米*1.67倍=1670元/平方米，故计算方式为：1670元/平方米*31.64平方米（总面积）=52838元。被告联发公司认为，原、被告双方就装修事宜达成的是《赠送装修补充协议》，这是一份赠与合同，根据合同法186条的规定，被告联发公司作为赠与人，享有任意撤销权，现被告联发公司明确告知原告沈卫华撤销该装修赠与，被告联发公司无需承担装修损失。其次，涉案房屋的性质为办公楼，被告联发公司无法继续赠送居住装修，因为居住类的水电使用与办公类的用水是不一致的，会影响房屋的使用安全，故被告联发公司决定不再赠送装修。对于房屋的性质，原告沈卫华也系知晓的，在原告沈卫华购房合同的第3页第三条是明确载明的。故退一步说，即使法院认为赠送的装修在任意撤销后，被告联发公司需要予以补偿的，也应当考虑双方的过错程度综合的衡量，被告联发公司认为双方应当承担同等责任。最后，对于原告沈卫华提出的广告宣传，被告不予认可。该广告尚不足以达到邀约的程度，且原、被告双方合同第15页第十四条明确约定，广告、宣传资料不作为合同附件，仅系邀约邀请。对于原告沈卫华提供的预算费用不予认可，且被告联发公司认为撤销赠与无需赔偿。本院认为，第一，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与合同系单务合同。本案中，涉案赠送装修补充协议明确了其为商品房买卖合同的有效组成部分，既明确了被告联发公司进行装修的义务，又明确了商品房买卖合同的交房时间更改为2017年3月30日。故赠送装修补充协议并非单独的合同，而是双方商品房买卖合同的补充，在约定了被告联发公司的装修义务的同时，原告沈卫华同意延迟了交房时间，不具有单务合同的特征，并非赠与合同。被告联发公司主张撤销涉案赠送装修补充协议，无法律依据。第二，商品房买卖合同与赠送装修补充协议系一个整体，事实上，双方买卖的标的为附带相应装修的房屋，原告沈卫华支付合同对价，原告沈卫华支付的房价款中包含了该部分装修的对价。商品房买卖合同载明涉案房屋用途为办公楼，而赠送装修补充协议明确按照住宅方式进行装修，装修内容包括了厨房、卫生间、客厅、卧室等，其用途为居住。双方明知房屋的性质为办公，而约定将该房屋装修为住宅，改变了房屋用途，违反了土地管理法、城乡规划法的相关规定。将房屋隔断为上下两层，亦违反了相关的管理性规定。将办公用房改为居住用房，扰乱了房地产市场秩序和国家对于房地产市场的规划、调控。在涉案房屋内装修油烟机、灶等厨房设备，势必会涉及到排烟问题，对该建筑物及相关人员产生安全隐患。综上，双方商品房买卖合同中的装修条款违背公序良俗，该部分装修条款应属无效，因被告联发公司实际上是以毛坯交房，故原推迟交房的约定无事实基础，基于公平原则，认定交房时间应为2016年12月30日前。第三，行为人因无效行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告联发公司作为房屋出卖人，明知房屋的规划用途为办公，承诺将其装修为住宅进行推广、销售，原告沈卫华作为买受人，明知该房屋的用途为办公，亦同意由原告沈卫华进行住宅装修，双方均存在过错。装修条款无效，因被告联发公司已收取了该部分相应的对价，被告联发公司应予返还；对于因人材机涨价导致的装修费差额，应以办公装修为前提考虑双方过错情况进行处理。双方确认2015年8月22日签订的手签合同真实有效，以手签合同的条款履行合同义务，网签合同为网签备案及办理权属登记之用，双方的全部权利义务（包括交房时间、违约金起算时间、房屋价款等）均按手签合同执行，故应当按照手签合同约定的面积30平方米计算损失。根据装修价款在总房价款的比例，房屋的办公用途，双方的过错程度，装修的标准及市场行情等因素，本院酌情认定，被告联发公司应返还价款及赔偿损失合计30000元。二、关于逾期交房违约金。原告沈卫华主张原合同中关于迟延交房违约金的约定过低，要求法院予以调高。其主张逾期期限自2016年12月30日计算至实际交房之日，参照姚芳案件中鉴定报告中的标准计算迟延交房违约金。本院认为，第一，关于违约金的标准。原告沈卫华同意参照姚芳案件中的评估结论进行计算。经本院释明，原告沈卫华不申请对本案房屋的租金水平进行评估。合同约定的违约金低于被告逾期交房的行为造成损失，原告可以请求增加违约金。参考该估价报告，本院认定违约金参考涉案房屋的月租金为1050元（30*35）进行调整。第二，关于逾期交房的期限。双方延迟至2017年3月30日的约定亦无效，故逾期交房应自2016年12月31日起计算。综上，本院酌情参照租金水平将违约金调整为自2016年12月31日起计算至实际交房之日止，按每月1050元的标准计算。第三，关于原告沈卫华要求被告交付涉案房屋的诉讼请求于法有据，本院予以支持。综上，被告联发公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，本院依法缺席裁判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条,《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告吴江市联发置业有限公司于本判决生效之日起十日内将松陵镇奥林清华住宅小区三区128幢321室交付原告沈卫华。二、被告吴江市联发置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈卫华30000元。三、被告吴江市联发置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈卫华逾期交房违约金（按照1050元/月的标准，自2016年12月31日计算至实际交房之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1633元，由原告沈卫华负担633元，被告吴江市联发置业有限公司负担1000元，被告负担之数于本判决生效后十日交至本院，原告已预交的诉讼费用1000元，本院于本判决生效之日起十日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费。审判员 王 惠二〇二一年八月十二日书记员 张晓燕附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。