黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑11民终629号上诉人（一审被告）：金世龙，男，1963年9月8日出生，汉族，黑河市华瑞经贸有限公司法定代表人，住黑河市爱辉区。委托诉讼代理人：王俊卿，男，1937年8月26日出生，汉族，退休干部，住黑河市爱辉区。委托诉讼代理人：郑茂兴，男，1968年11月10日出生，汉族，黑河市双晶硅镁有限公司文员，住黑河市爱辉区。被上诉人（一审原告）：黑河市名典物业有限公司，住所地黑河市合作区龙江路之路村集资楼****门市。法定代表人：金峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜瑶，黑龙江剑桥律师事务所律师。上诉人金世龙因与被上诉人黑河市名典物业有限公司（以下简称名典物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑河市爱辉区人民法院（2020）黑1102民初1524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月14日立案后，依法组成合议庭，采取了阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。上诉人金世龙及其委托诉讼代理人王俊卿、郑茂兴，被上诉人名典物业公司的委托诉讼代理人姜瑶到庭参加询问。本案现已审理终结。金世龙上诉请求：1.撤销一审判决，改判金世龙不承担给付金钱义务；2.诉讼费用由名典物业公司承担。事实与理由：1.名典物业公司无权利、无资格收取物业费。金世龙于2012年购买黑河名典大公馆小区房屋，与开发公司签订了《前期物业管理服务协议》，该协议第五条约定，服务期限为小区业主大会成立之后，委托业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效时止或经业主大会认可，本协议继续使用。2016年3月黑河名典大公馆小区业主大会成立并选举出小区业主委员会，但名典物业公司拒不与小区业主委员会签订物业服务合同，强行执业，收取物业费，以不交物业费不给办理房产证及在电梯卡扣里设置时间限制等手段强行收取物业费，违反了《物业管理条例》第三十四条的规定。名典物业公司在拒不与业主委员会签订物业服务合同的情况下，无权利在小区收取物业费并请求支付违约金。2.金世龙拖欠2018年、2019年和2020年的物业费，这是在《前期物业服务协议》终止后发生的拖欠物业费的事实。一审法院依据《前期物业服务协议》判决金世龙给付物业费不当。3.2019年3月黑河名典大公馆小区召开了业主委员会换届选举大会，会议决定解聘名典物业公司，要求办理移交手续等，案涉小区已解聘名典物业公司，一审判决金世龙支付物业费及违约金不当。4.名典物业公司存在服务质量下降、外来人员入小区跳楼、小区楼着火消防栓无水、小区大门到夜间无人看管等问题，名典物业公司违反《物业管理条例》的规定，已无权再收取物业费。且一审判决诉讼费由名典物业公司负担2/3，由金世龙负担1/3，说明名典物业公司具有过错。名典物业公司辩称，1.金世龙与名典物业公司之间签订的《前期物业服务协议》至今并未解除，名典物业公司主张的是物业服务协议履行期间应付的物业费。2.金世龙接受了名典物业公司提供的物业服务，应当给付物业费。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持一审判决。名典物业公司向一审法院起诉请求：1.金世龙给付名典物业公司物业费7,920元；2.金世龙给付名典物业公司物业费违约金6,359元；3.金世龙按每日千分之三的标准给付名典物业公司自2020年7月31日起至实际给付物业费时止的违约金；4.金世龙承担诉讼费。一审法院认定事实：1.2012年金世龙购买名典大公馆7号楼2单元1401室，并于2012年7月25日入住。该房屋建筑面积143.36平方米，使用面积114.44平方米。2012年7月26日，金世龙与名典物业公司签订《前期物业管理服务协议》。双方约定：物业服务费用按照业主所有物业的建筑面积交纳，高层住宅1.1元/平方米/月，商服1.5元/平方米/月，车位1,000元/位/年；电梯费基础费为每户40元/月，运行电费3至10楼每户增加1层加1元/月/户，11层以上每增加1层加1.5元/月/户；公共电费100元/年/户。若逾期交纳物业服务费，甲方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金直至追究法律责任。名典物业公司开始对该小区提供物业服务。2018年2月12日，金世龙交纳2017年物业费2,640元。金世龙未交纳2018年、2019年、2020年的物业费，经名典物业公司催告，仍未交纳物业费。2.2016年3月23日名典大公馆小区经业主大会选举产生业主委员会，并在黑河市房产管理局物业管理站备案。2020年9月23日，名典大公馆小区换届选举，重新选举出的业主委员会在黑河市住房和城乡建设局房屋物业服务站进行了备案。一审法院认为，名典物业公司与金世龙签订的《前期物业管理服务协议》具有前期物业合同的性质，系名典物业公司与金世龙的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照协议约定履行各自的义务。因名典物业公司已经按《前期物业管理服务协议》的约定实际为小区业主提供物业服务，金世龙应按《前期物业管理服务协议》约定标准向名典物业公司支付物业费，故名典物业公司要求金世龙向其支付其提供物业服务期间的物业费的诉讼请求，予以支持；经核实，金世龙未交纳物业费的期间为2018年、2019年、2020年，根据《前期物业管理服务协议》约定的物业服务费标准计算，金世龙应交物业费为每年2,640元，截至起诉之日2020年10月13日，金世龙应缴纳物业费为7,348.6元。对于名典物业公司要求金世龙向其支付逾期交纳物业费利息的诉讼请求，因双方约定逾期给付按千分之三加收违约金，但该违约金标准过高，应按年利率3.85%计算违约金；因双方未约定给付期限，应从次年1月1日起开始视为逾期给付，故只有2018年、2019年的物业费需支付违约金，2020年的物业费不需支付违约金。金世龙的辩解理由不成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条的规定，判决：一、金世龙给付黑河市名典物业有限公司物业费7,348.6元（2018年1月1日至2020年10月13日），于本判决生效之日起3日内履行完毕；二、金世龙给付黑河市名典物业有限公司违约金165.7元（2019年1月1日至2020年7月31日，基数为2,640元，共577天；2020年1月1日至2020年7月31日，基数为2,640元，共212天），于本判决生效之日起3日内履行完毕；三、金世龙给付名典物业公司自2020年8月1日起至实际给付之日止的违约金（以5,240元为基数，按年利率3.85%计算）。案件受理费减半收取计74.74元，由名典物业公司负担49.74元，由金世龙负担25元，与上款一并给付。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金世龙提交了花园街道办事处关于《武庙屯社区名典大公馆业主委员会换届选举申请》的批复、业主委员会换届选举证明、倡议书，证明案涉小区业主委员会是经过批准进行换届选举，合法有效。名典物业公司质证认为，对该组证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议。1.业主委员会换届选举证明中，并未说明解聘物业公司的决定事项，且该批复是2019年出具的，与本案索要物业费的时间并不冲突。金世龙称其2016年就与物业公司解除了《前期物业管理服务协议》，与此证明相矛盾。2.关于倡议书，不清楚是否是名典物业公司所为，但是落款时间是2020年11月17日，也无法证实名典物业公司收到解聘通知的时间，是在金世龙不交物业费之前。该组证据均无法证实金世龙所要证明的问题。本院经认证认为，金世龙提交的证据不能证实其不应交纳物业费，该组证据不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，在黑河名典大公馆小区业主委员会起诉名典物业公司物业服务合同纠纷一案中，黑河市爱辉区人民法院于2020年11月17日立案，名典业主委员会诉讼请求为：“1.判令解除业主与名典物业公司签订的《前期物业服务协议》及解聘名典物业公司的物业服务，名典物业公司退出名典大公馆小区管理，名典物业公司与名典业主委员会办理名典大公馆小区移交手续……”黑河市爱辉区人民法院于2021年4月2日作出（2020）黑11**民初1837号民事判决，判决：“一、解除名典大公馆业主与名典物业公司签订的《前期物业服务协议》；二、解聘名典物业公司对名典大公馆小区的物业管理服务，名典物业公司在本判决生效后45日内与名典业主委员会将手续移交完毕并退出小区物业管理服务……”判后，名典物业公司不服提起上诉，本院于2021年7月29日作出（2021）黑11民终686号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，金世龙与名典物业公司签订《前期物业管理服务协议》的事实清楚，系双方当事人之间真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按协议约定履行各自的义务。名典物业公司在协议履行期间，已按照约定提供了物业服务，金世龙亦应按照《前期物业管理服务协议》中所约定的标准向名典物业公司支付相应的物业费。金世龙入住该小区后已交纳了2018年以前的物业费，对其本案中拖欠的物业费亦应承担给付义务。黑河名典大公馆小区换届选举产生的业主委员系于2020年9月23日在黑河市住房和城乡建设局房屋物业服务站进行备案，此后在黑河名典大公馆小区业主委员会起诉名典物业公司物业服务合同纠纷一案中，黑河市爱辉区人民法院于2020年11月17日立案，其诉讼请求为：“1.判令解除业主与名典物业公司签订的《前期物业服务协议》及解聘名典物业公司的物业服务，名典物业公司退出名典大公馆小区管理……”本院于2021年7月29日作出二审判决，判决：驳回上诉，维持原审即“一、解除名典大公馆业主与名典物业公司签订的《前期物业服务协议》；二、解聘名典物业公司对名典大公馆小区的物业管理服务……”但因名典物业公司先期已提供了物业服务，故一审法院判决金世龙给付案涉物业费并支付违约金并无不当。根据中华人民共和国国务院令第481号《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款、第二款规定，“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿负担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定由当事人各自负担的诉讼费数额。”一审法院对诉讼费用予以分担，不能具此认定物业公司具有过错。综上，金世龙的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由金世龙负担。本判决为终审判决。审判长  代柳怡审判员  王 凤审判员  张可秋二〇二一年八月十日书记员  张淑莹