内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院执 行 裁 定 书（2021）内0627执异795号异议人（案外人）：庞占林，男，汉族，1959年2月19日出生，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区。委托诉讼代理人：侯少虔、吕志敏，内蒙古京蒙律师事务所律师。申请执行人：鄂尔多斯市顺东商贸有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区法院小区3号楼底商。负责人：杨东，该公司经理。被执行人：鄂尔多斯市鑫义商贸有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区伊金霍洛西街17号太古国际广场A区501室。负责人：吴龙，该公司经理。被执行人：内蒙古三江房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区伊金霍洛西街17号大古国际广场A区501室。负责人：程协桥，该公司经理。本院在执行鄂尔多斯市顺东商贸有限责任公司与鄂尔多斯市鑫义商贸有限责任公司、内蒙古三江房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，作出﹝2017﹞内0627执1441号执行裁定书对登记在被执行人内蒙古三江房地产开发有限公司名下位于内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区（房权证号为：蒙房权证东胜区字第××号）等13套房屋予以查封，异议人庞占林对本院执行东胜区太古国际广场Ｄ区1号楼-1层-19（房权证号为：蒙房权证东胜区字第××号）不服，提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。异议人庞占林称，请求对东胜区太古国际广场Ｄ区1号楼-1层-19（房权证号为：蒙房权证东胜区字第××号）案涉房屋不予执行。事实与理由：（一）法院在无充分证据佐证确认所查封的太古国际广场Ｄ区1号楼-1层-19（产权证号：蒙房权证东胜区字第××号）房屋系异议人所占有的房屋的情况下，应停止对异议人所占有房屋的强制执行并解除查封。异议人庞占林在正常经营中发现有评估拍卖公司工作人员到案涉房屋进行拍照摄影，经问询被告知，其是受法院委托对案涉房屋进行评估并将予以拍卖，但异议人所占有的房屋系全款向被执行人内蒙古三江房地产开发有限公司购买，同时异议人所购买并占有的是太古国际广场Ｄ区，该加1号商铺紧邻1号商铺因此命名为加1号商铺，该加1号商铺所在房屋并非法院所查封的太古国际广场Ｄ区1号楼-1层-19（产权证号：蒙房权证东胜区字第××号）房屋。现无证据显示上述两处不动产存在同一性，因此在无法确认所查封的太古国际广场Ｄ区1号楼-1层-19（产权证号：蒙房权证东胜区字第××号）房屋即是异议人所占有的房屋的情况下，应中止对该房产的强制执行并解除查封。（二）即便法院所查封的房产即是异议人庞占林所占有的太古国际广场Ｄ区1号楼加1号商铺，则异议人亦对该查封房产享有足以排除强制执行的民事权益。异议人庞占林与被执行人内蒙古三江房地产开发有限公司于2011年7月22日签订了关于大古国际广场Ｄ区1号楼加1号商铺的《房屋买卖协议》，约定总价款为2000000元，在法院查封案涉房产之前已签订合法有效的书面买卖合同，异议人已于2011年实际占有使用案涉房屋，并一直经营至今。而案涉房屋于2020年3月23日后被法院查封，在法院查封之前异议人已合法占有该不动产并依约交付2000000元房款，并由被执行人内蒙古三江房地产开发有限公司向异议人出具收据。（三）案涉房屋非因买受人即异议人自身原因未办理过户登记。异议人按照合同约定支付全部价款后一直督促被执行人内蒙古三江房地产开发有限公司为异议人办理该房屋不动产权手续，但被执行人屡次以市房管局政策调整暂不具备办理不动产登记手续的条件为由进行推诿。且异议人亦曾至不动产登记中心查询该房产的不动产登记情况，不动产登记中心称：未查询到该房屋不动产登记信息。（四）异议人就案涉房屋仍享有优于普通债权的物权期待权。异议人庞占林至不动产登记中心处了解到被查封的东胜区（产权证号：蒙房权证东胜区字第××号）房屋所涉及的产权证号仅为初始登记号，并未完成转移登记，异议人就案涉房屋仍享有优于普通债权的物权期待权。综上，异议人购买被执行人内蒙古三江房地产开发有限公司的案涉房屋完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对案涉房屋享有足以排除强制执行的实体权利。异议人庞占林为证明其主张提供以下证据：收据1份，《太古国际广场商业房屋使用权转让合同》1份、中国工商银行业务凭证（付款人为：鄂尔多斯市东胜区北隆名酒有限责任公司）1份、中国工商银行业务凭证（付款人为：孙春花）1份、热费收据1份、物业费收据1份、电费发票或凭证（户名：太古广场D1#底商3号-庞志军041012500558）12份，电费发票（户名：太古广场D1#底商1号-庞志军041012500556）8份，以上证据均为复印件。经审查查明，2017年2月17日，本院作出﹝2016﹞内0627民初6403号民事判决书，判决：……三、若被告鄂尔多斯市鑫义商贸有限责任公司未在本判决第一项、第二项确定的期限内返还上述第一项、第二项确定的款项，原告长融国银（北京）投资管理有限公司有权依法折价或拍卖、变卖被告内蒙古三江房地产开发有限公司所有的……位于内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区（房权证号为：蒙房权证东胜区字第××号，他房证号为：鄂房他证东胜区字第××号）房屋，并就所得价款优先受偿（该判项的依据为：2013年11月29日，中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯伊金霍洛西街支行与被执行人内蒙古三江房地产开发有限公司签订的抵押合同，合同编号为06120819-2013年伊办抵字0035号）。2018年11月23日，本院作出﹝2017﹞内0627执1441号执行裁定书，裁定：变更中国信达资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司为本案的申请执行人。2019年11月20日，本院作出﹝2017﹞内0627执1441号执行裁定书，裁定：将鄂尔多斯市顺东商贸有限责任公司变更为本案的申请执行人。2020年4月30日，本院作出﹝2017﹞内0627执1441号执行裁定书，依法查封了在被执行人内蒙古三江房地产开发有限公司名下位于内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区（房权证号为：蒙房权证东胜区字第××号）等13套房屋。另查明，2011年7月22日，异议人庞占林与被执行人内蒙古三江房地产开发有限公司就“太古国际广场D1幢加1号商铺”签订了《太古国际广场商业房屋使用权转让合同》，该合同约定了使用权转让期限为70年，又约定“如遇政府拆迁该商业用房使用权在拆迁之日前15日时终止”，另约定双方“商品用房使用权转让金总额为2000000元”。又查明，2011年7年22日，鄂尔多斯市东胜区北隆名酒有限责任公司通过中国工商银行向被执行人鄂尔多斯市鑫义商贸有限责任公司的银行账户中打款1000000元；2011年7月22日，户名为孙春花的账户通过中国工商银行向被执行人鄂尔多斯市鑫义商贸有限责任公司打款1000000元。再查明，异议人庞占林，于2013年10月17日为三江太古国际D1号楼0单元0层1号商铺室缴纳热费，另自2011年起分别为太古广场D1#底商1号、太古广场D1#底商3号缴纳电费8次、12次。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，已登记的不动产，按照登记簿判断所有权人。本案案涉房屋的登记所有权人为被执行人内蒙古三江房地产开发有限公司，本院依法对登记在被执行人内蒙古三江房地产开发有限公司名下的房产予以查封的执行行为并无错误。异议人庞占林提出本院对案涉房屋的具体坐落认识错误应停止执行，或其为案涉房屋的实际所有权人应排除强制执行，本院就异议人庞占林提出异议理由来看：（一）异议人庞占林认为本院对案涉房屋的具体坐落认识错误，但本院对涉案房屋的坐落信息来源于不动产登记机关，该信息具有法定的公示效力，本院以此信息查封案涉房屋并无不当，故本院对异议人的该项异议理由不予支持；（二）异议人庞占林称其为案涉房屋的实际所有权人，法院查封前已实际占有案涉房屋并支付了全部价款，非因自身原因未办理过户登记，其基于物上的权利足以排除强制执行，但异议人庞占林与被执行内蒙古三江房地产开发有限公司之间的《太古国际广场商业房屋使用权转让合同》为附有效期限、附解除条件的商品用房使用权转让合同，且履行上述合同付款义务的系鄂尔多斯市东胜区北隆名酒有限责任公司与孙春花而非异议人庞占林本人，在未实际办理过户登记的前提下，本院不能直接认定异议人庞占林与被执行内蒙古三江房地产开发有限公司之间存在商品房买卖行为，即异议人基于《太古国际广场商业房屋使用权转让合同》对“太古国际广场D1幢加1号商铺”所享有的权利为使用权而非所有权，且异议人并未就其享有使用权的“太古国际广场D1幢加1号商铺”与本案案涉房屋（太古国际广场D区1号楼-1层-19）是否为同一房屋提供证据，应承担相应的不利后果，本院不能直接认定异议人庞占林对本案案涉房屋享有实体权利，故异议人提出的该项异议理由不符合排除强制执行的情形，本院亦不予支持。综上，异议人庞占林的异议请求不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十九条之规定，裁定如下：驳回异议人庞占林的异议请求。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 刘  涛审判员 乌云花拉审判员 郭 浩 然二〇二一年八月二十七日书记员 娜 日 苏法条链接：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，异议人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第四百六十五条对异议人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）异议人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）异议人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回异议人执行异议裁定送达异议人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对异议人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）异议人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对异议人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际出资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。异议人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。