新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事判决书（2021）新01民终3110号上诉人（原审原告）：葛斌，男，1978年5月20日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。        委托诉讼代理人：张军，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。        委托诉讼代理人：张瑜，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。        被上诉人（原审被告）：新疆库尔勒开元实业有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市人民东路。        法定代表人：蒋永福，该公司总经理。        委托诉讼代理人：刘建玲，新疆先觉律师事务所律师。        被上诉人（原审被告）：新疆博邦房产物业经纪有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐高新技术开发区（新市区）长春南路868号领秀·新城24栋1层商铺9。        法定代表人：程琳，该公司董事长。        委托诉讼代理人：李乐，男，该公司员工。        被上诉人（原审被告）：吕少飞，男，1989年8月1日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。        委托诉讼代理人：李静，新疆引法律师事务所律师。        委托诉讼代理人：刘妍，新疆引法律师事务所律师。        被上诉人（原审被告）：梁柱，男，1974年3月3日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。        委托诉讼代理人：王朋，新疆厚植律师事务所律师。        委托诉讼代理人：郭建勇，新疆厚植律师事务所律师。        原审第三人：周某（系周璐儿子），2010年7月10日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区农十二师。        法定代理人：田某（系周某母亲、周璐前妻），1982年9月12日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区。        原审第三人：高新华（系周璐妻子），1972年9月18日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。        上诉人葛斌因与被上诉人新疆库尔勒开元实业有限责任公司（以下简称开元公司）、新疆博邦房产物业经纪有限公司（以下简称博邦公司）、吕少飞、梁柱、原审第三人周某、高新华房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2021）新0103民初1792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人葛斌及其委托诉讼代理人张军、张瑜、被上诉人开元公司的委托诉讼代理人刘建玲、被上诉人博邦公司的委托诉讼代理人李乐、被上诉人吕少飞的委托诉讼代理人李静、被上诉人梁柱的委托诉讼代理人王朋、郭建勇、原审第三人周某的法定代理人田某、原审第三人高新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        葛斌上诉请求：撤销本案一审判决，改判开元公司、博邦公司、吕少飞、梁柱将位于乌鲁木齐市沙依巴克区××不动产权过户登记至葛斌名下，并支付保全费、保全担保保险费，或发回重审。事实和理由：一、我方与开元公司、博邦公司成立房屋买卖合同关系。首先，房屋买卖合同签订时，周璐出示了国有土地证及房屋原配钥匙，并由其带领前往涉案房屋进行看房、商谈，并在博邦公司的居间下签订该房屋买卖合同，故周璐已具备一定的代理权利外观，我方系出于合理信任与其签订的房屋买卖合同。其次，通过周璐与开元公司代理人戴颖俊的聊天记录可知开元公司对周璐向第三人出售房屋的行为知情，根据涉案房屋原管理人石刚的录音可知，在周璐出售房屋后，开元公司将所有房屋钥匙交由周璐保管，在对临街租户进行清房时并未要求购买房屋的租户搬离房屋，仅要求未购买房屋的租户搬离。最后，房屋合同签订后，开元公司与博邦公司从事分证和办理贷款的行为应视为对周璐先前行为的追认，追认具有溯及力，其法律后果应由开元公司承担。二、涉案房屋具备过户条件，房屋买卖合同成立并生效，我方已经履行部分付款义务，开元公司应当继续履行合同义务，将涉案房屋过户至我方名下。三、周璐、吕少飞、梁柱为合伙关系，周璐出售涉案房屋的事实，吕少飞、梁柱均知情并表示同意，且其二人参与了涉案房屋的买卖过程。博邦公司作为居间方，参与了房屋买卖合同的签订，有义务协助办理涉案房屋过户手续。        开元公司辩称，我方未与葛斌建立房屋买卖合同关系，其要求我方办理涉案房屋过户没有事实及法律依据，请求驳回葛斌上诉，维持原判。        博邦公司辩称，我方同意配合葛斌办理过户，双方都配合的情况下，我方可以配合办理过户手续。        吕少飞辩称，一审判决认定事实清楚，应当维持。葛斌要求办理涉案房屋过户缺乏基本的法律关系和事实依据，我方不是涉案房屋买卖合同的相对人，也不是本案适格的被上诉人。葛斌认为我方与梁柱、周璐是合伙关系缺乏事实依据。        梁柱辩称，葛斌要求办理涉案房屋过户的请求没有事实及法律依据，请求驳回葛斌针对我方的上诉请求。        周某述称，我的母亲田某和父亲周璐于2013年离婚，对父亲周璐的事情我不清楚。        高新华述称，认可一审判决。        葛斌向一审法院起诉请求：1．依法判令开元公司、博邦公司、吕少飞、梁柱将位于乌鲁木齐市沙依巴克区巴州路新城花园小区2号楼1单元401室不动产权过户登记至葛斌名下；2．判令开元公司、博邦公司、吕少飞、梁柱承担本案一审诉讼费、保全费、保全担保保险费及邮寄送达费。        一审法院认定事实：2019年5月8日，葛斌（买受人、乙方）与周璐（出卖方、甲方）以及博邦公司（居间方、丙方）签订了一份《房地产买卖居间协议》，三方约定，葛斌购买周璐位于乌鲁木齐市沙依巴克区××房屋，房价款840，000元，支付方式为全款支付，并约定待乙方总房款全部支付甲方后5个工作日内甲、乙双方亲赴乌鲁木齐市房地产交易中心申请办理产权过户手续。上述合同签订前，葛斌向周璐支付订金20，000元，合同签订当日葛斌的配偶潘雯通过银行转账向周璐支付房款400，000元，合计付款420，000元，剩余房款420，000元葛斌未支付。另查明，包含涉案房屋在内的位于乌鲁木齐市沙依巴克区巴州路31号新城花园2号住宅楼（28套房屋，总建筑面积2851.93㎡）登记权利人系开元公司，1999年6月29日开元公司取得了《公房产权证书》，房屋坐落：沙区巴州路19号，栋号：贰栋，结构：混砖，层数：7层，建筑面积2851.93㎡。2019年11月7日涉案房屋取得《不动产权证书》，权利人为开元公司，共有情况单独所有，房屋建筑面积122.24㎡。2019年12月25日开元公司向新疆产权交易所有限责任公司（以下简称产权交易所）出具《授权委托书》，委托戴颖俊为其在产权交易所办理上述28套房屋转让相关事宜接洽的唯一经办人，可代表开元公司对转让具体事项进行同意、放弃、变更等意思表示。委托有效期限：自委托书签订之日起至项目鉴证结束止有效。开元公司与产权交易所签订《产权交易委托合同》，委托产权交易所对上述28套房屋进行交易。交易公告显示，挂牌价：17，477，294元，保证金：4，000，000元。报名开始时间：2019-12-2600：00：00，2020-03-3123：59：59。2020年4月1日，产权交易所挂牌项目信息反馈函显示：位于乌鲁木齐市巴州路新城花园2号楼1单元、2单元住宅楼共28套房产项目，自2019年12月26日至2020年3月31日公开挂牌征集意向受让方，截至公告期，征集到1名意向受让方。依据相关规定，经初步审核具备受让方名单如下：吕少飞。当日开元公司出具《意向受让方资格审核意见》，载明经审核，意向受让人吕少飞具备受让资格。同年4月26日，开元公司与吕少飞签订《产权交易合同》，双方约定开元公司将上述28套房屋以1，747.7294万元的价款转让给吕少飞。当日开元公司与吕少飞又签订了《房屋资产管理移交清单》，开元公司将入户钥匙30把、6张燃气卡、21张电卡移交给吕少飞。再查明，2020年5月16日周璐因病去世，高新华系周璐之妻，周某系周璐与前妻田某之子，同日，开元公司制作了一份《公告》，内容载明：“2020年5月16日，我公司接到乌鲁木齐市沙依巴克区巴州路北社区工作人员通知，得知我公司名下的乌鲁木齐市沙依巴克区××房产被无权处分的个人及单位对外销售。为排除不良后果，特发本公告：任何个人、公司或企业以我公司名义进行的销售等行为（包括进房、验房、交房、装修等），均属于违法行为。我公司均不予认可，并将依法追究其法律责任。”开元公司将该公告张贴在涉案房屋单元进户门处。同年5月26日、27日，开元公司又将公告在晨报、乌鲁木齐晚报、新疆法制报等多家报刊媒体上刊登。庭审中，葛斌自述涉案房屋现由葛斌占有使用，系周璐于2020年1月为其办理的入住。另外，本案葛斌申请诉前保全，一审法院出具（2020）新0103财保466号民事裁定书，产生保全费4，720元，葛斌向保险公司支付保单费2，100元。        一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，涉案的《房地产买卖居间协议》于2019年5月8日订立。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”结合上述规定以及本案庭审过程中查明的事实，本案当事人之间的纠纷属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，因此，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”。根据查明的案情，周璐向葛斌出售的涉案房屋属于开元公司单独所有，葛斌未举证证明开元公司与周璐之间存在委托关系，因此周璐对涉案房屋无处分权。葛斌与周璐及博邦公司三方签订的《房地产买卖居间协议》属于买受人、居间人与无权处分人订立的合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，开元公司未对周璐的处分行为进行追认，周璐亦没有消除无权处分的状态，取得房屋所有权或者处分权，致使本案买卖标的物所有权不能转移。另，关于周璐、吕少飞、梁柱三人之间的合伙关系，吕少飞、梁柱均不认可，葛斌亦未充分举证，且吕少飞与开元公司之间的包含涉案房屋在内的28套房屋的《产权交易合同》，约定转让价款1，747.7294万元，目前吕少飞仅交纳了4，000，000元竞价保证金，其余价款未支付，该合同能否全面履行尚为未知，且本案为合同之诉，根据合同相对性和权利、义务相一致的原则，开元公司、博邦公司、吕少飞、梁柱不是涉案房屋的出卖人，没有协助办理房屋过户的合同义务。综上所述，葛斌要求开元公司、博邦公司、吕少飞、梁柱将位于乌鲁木齐市沙依巴克区××不动产权过户登记至葛斌名下的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。判决：驳回葛斌的诉讼请求。        本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。        葛斌向本院提交产权交易所详情单两份，证明开元公司将涉案房屋进行公开挂牌交易，之前交易三次均流拍，本次交易是第四次交易。开元公司质证意见为此份证据不是新证据，真实性、合法性、关联性不予认可。博邦公司质证意见为真实性不认可，证明问题不认可。吕少飞质证意见为真实性、合法性、关联性不予认可，证明问题不认可。梁柱质证意见为真实性、合法性无法确认，关联性不认可，与我方无关。周某、高新华质证意见均为不清楚具体情况。本院对该证据的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认。        吕少飞向本院提交2019年11月照片打印件一张，证明周璐出让涉案房屋时候没有取得物权人同意，其拍卖成功收房时发现涉案房屋被周璐提前出售并收取相应房款，周璐与购房人协商退款事宜。葛斌对该证据真实性不认可，但认为可证实吕少飞在合伙时明知有28个买房人。开元公司对该证据真实性认可，认为周璐出售房屋系个人行为，周璐无权代表开元公司。博邦房产对该证据真实性、合法性、关联性不认可，认为系打印件。梁柱对该证据真实性、合法性、关联性不认可，认为其未参与。周某及高新华拒绝发表质证意见。本院对该证据真实性、合法性、关联性不予确认，因该证据系打印件，无法与原件进行核对。        对一审查明的事实，本院予以确认。        本院认为，本案的争议焦点系葛斌要求开元公司、博邦公司、吕少飞、梁柱将涉案房屋过户至其名下，并要求开元公司、博邦公司、吕少飞、梁柱支付保全担保保险费、保全费有无事实及法律依据。        本案中，《房地产买卖居间协议》系葛斌与周璐、博邦公司签订，该合同签订时，涉案房屋登记在开元公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”之规定，周璐在签订合同时未取得涉案房屋的所有权，亦未持有开元公司的授权，故其签订涉案合同时系无权处分。葛斌上诉称周璐的行为系表见代理，其行为代表开元公司，且开元公司对周璐的行为进行了追认，对此本院认为，表见代理的构成要件包括：无权代理人并没有获得本人的授权；相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权；无权代理人与相对人所订立的合同，本身并不具有无效和应被撤销的内容；须有使相对人相信行为人具有代理权的事实和理由。本案中，葛斌在明知涉案房屋在开元公司名下且周璐并未向其出示授权书的情况下仍签订涉案合同，葛斌主观上存在过错，签订涉案合同时周璐仅持有房屋钥匙，但持有房屋钥匙的行为可以基于多种法律关系，并非仅能表示开元公司已授权周璐对房屋进行处分，故周璐的行为不符合表见代理的构成要件，本案中葛斌认为周璐的行为构成表见代理的理由不能成立。关于葛斌认为开元公司对周璐的行为进行了追认，对此本院认为，追认是指权利人事后同意处分财产行为的意思表示，追认行为必须用明确的方式作出，本案中，开元公司向案外人戴颖俊出具了处分涉案房屋的授权委托书，但该授权委托书系开元公司向产权交易所出具，授权内容系有特定指向，且自涉案合同签订后，开元公司并未与葛斌进行直接联系，涉案房屋一直通过产权交易所进行正常交易，故不能认定开元公司对本案中房屋买卖关系进行了追认。综上，本院认为涉案合同的相对人系葛斌与周璐、博邦公司，葛斌要求开元公司承担过户义务没有事实及法律依据。        关于葛斌请求博邦公司承担过户的义务的诉讼请求，本院认为，因本案中博邦公司仅系促成合同签订的居间方，涉案合同中并未对博邦公司的过户义务进行约定，故葛斌请求博邦公司办理过户没有事实及法律依据。        关于葛斌认为周璐、吕少飞、梁柱系合伙关系，吕少飞、梁柱应当承担涉案房屋过户义务的诉讼请求，对此本院认为，就目前葛斌提供的证据无法证明其三人系合伙关系，即使三人存在合伙关系，因涉案房屋登记在开元公司名下，吕少飞、梁柱也无法承担涉案房屋过户义务。        关于葛斌要求开元公司、博邦公司、吕少飞、梁柱支付保全担保保险费、保全费，对此本院认为，因葛斌的诉讼请求未得到支持，故本院对葛斌主张的保全费不予支持，而保全保险费不是葛斌主张权利所必须产生的费用，对此本院亦不予支持。        综上所述，葛斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费12，268.20元，由葛斌负担。        本判决为终审判决。        审判长    曾敏审判员    杨扬审判员    金爱民二〇二一年九月七日书记员    陈绍尧