四川省荣县人民法院民 事 判 决 书（2021）川0321民初1156号原告：成都仁邦物业管理有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区天府大道北段1480号13栋1单元13层2号。法定代表人：沈强，总经理。委托诉讼代理人：程润良，男，公司客服部经理。委托诉讼代理人：丁淑芳，女，公司行政人事专员。被告：吴小容，女，1971年4月18日出生，汉族，住四川省荣县。原告成都仁邦物业管理有限公司与被告吴小容物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成都仁邦物业管理有限公司的委托诉讼代理人程润良、丁淑芳及被告吴小容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。成都仁邦物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告吴小容支付成都仁邦物业管理有限公司物业费7833元及违约金783元，共计8616元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：成都仁邦物业管理有限公司自2005年6月开始为金碧城小区提供物业服务，期间因经营需要于2013年1月13日将自贡市盐都物业管理有限公司更名为成都仁邦物业服务有限公司，又于2015年4月13日更名为成都仁邦物业管理有限公司。吴小容刚入住时能按时足额交纳物业费，但从2009年1月1日起拒不向成都仁邦物业管理有限公司交纳物业费，经其多次催收无果，特起诉请求判决支持其诉讼请求。吴小容辩称：成都仁邦物业管理有限公司的物业管理不到位，导致其居住的房屋漏水、摩托车被盗，而且小区绿化也不好，所以未向其交纳物业费。成都仁邦物业管理有限公司围绕诉讼请求向本院提交了下列证据：1.成都仁邦物业管理有限公司营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件一份、企业名称变更核准通知书、资质证书、吴小容人口信息（户籍）证明，拟证明双方诉讼主体资格；2.交房通知书、金碧城房屋交接清单、荣新金碧城居民登记表一份、装修验收申请，拟证明吴小容居住于金碧城小区，接受其物业管理的事实；3.《荣新·金碧城前期物业管理委托合同》一份、《物业服务合同》三份，拟证明成都仁邦物业管理有限公司依合同约定履行物业管理的事实；4.短信截图，拟证明成都仁邦物业管理有限公司向吴小容催收物业费的事实；5.更换对讲门调查单及张贴对讲门改造公示照片、工作简报及图片、业主纠纷物业问题会议签到表、日常工作检查情况表、值班记录，拟证明成都仁邦物业管理有限公司按照物业合同履行职责。吴小容向本院提交了下列证据：房屋漏水照片18张、交纳物业费收据2张、刘献容出具的证明和黄师傅出具的收条，拟证明原告未履行物业管理职责。经审查：吴小容提交的刘献容出具的证明和黄师傅出具的收条，在未经其他证据补强的情况下，本院对其真实性不予确认，其余证据间相互结合能证明相应的案件事实，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。根据以上当事人陈述和所举示证据材料，经庭审质证和本院审查判断，能证明以下事实：2005年6月1日，自贡市盐都物业管理有限公司作为受托方与四川荣新房地产开发有限公司自贡项目公司签订了《荣新·金碧城前期物业管理委托合同》，约定由自贡市盐都物业管理有限公司向荣新·金碧城小区提供物业服务，委托期限自2005年6月1日至荣新·金碧城业主委员会成立。同时，该合同对双方的其他权利义务进行了约定。2010年4月28日，自贡市盐都物业管理有限公司与荣新·金碧城业主委员会签订《物业服务合同》，约定服务期限自2010年5月1日至2013年4月30日，按照多层0.38元/㎡/月、高层住宅0.90元/㎡/月等标准收取物业管理服务费，还约定逾期不交纳物业服务费，应按每天1‰交纳滞纳金等内容。2013年7月26日，成都仁邦物业服务公司与荣新·金碧城业主委员会签订了《物业服务合同》，约定服务期限自2013年5月1日至2018年4月30日，在完成小区组团封闭后，从2014年1月1日起按照多层0.48元/㎡/月、高层住宅1.10元/㎡/月等标准收取物业管理服务费，双方的权利、义务及违约责任等与前述签订的合同相同。2018年4月30日，成都仁邦物业管理有限公司与荣新·金碧城业主委员会再次续签《物业服务合同》，约定服务期限自2018年5月1日至2023年4月30日，从2020年1月1日起按照多层0.58元/㎡/月、高层住宅1.10元/㎡/月等标准收取物业管理服务费，双方的权利、义务及违约责任等与前述签订的合同相同。合同签订后，成都仁邦物业管理有限公司按照约定，自2005年6月1日起履行对该小区的物业服务义务。2005年11月4日，吴小容办理交房手续。从2009年1月1日开始，吴小容未再交纳物业服务费，成都仁邦物业管理有限公司通过向其发送短信等形式催收物业服务费未果，引发本案纠纷。另查明：1.成都仁邦物业管理有限公司经营范围为物业管理、酒店管理、餐饮管理等；2.2013年1月31日，自贡市盐都物业管理有限公司经成都市工商行政管理局核准其企业名称变更为成都仁邦物业服务有限公司。2015年4月3日，成都仁邦物业服务有限公司经成都市高新工商行政管理局核准其企业名称变更为成都仁邦物业管理有限公司。本院认为：由于案涉物业服务合同纠纷发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案应使用案涉物业服务合同纠纷发生时的法律、司法解释的规定。案涉《前期物业管理委托合同》、《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，对物业管理受托方及该小区的全体业主具有约束力。本案中，自贡市盐都物业管理有限公司企业名称经相关行政机关审核后变更为成都仁邦物业服务有限公司，后成都仁邦物业服务有限公司企业名称再次变更为为成都仁邦物业管理有限公司。故自贡市盐都物业管理有限公司、成都仁邦物业服务有限公司的权利、义务由成都仁邦物业管理有限公司承继。成都仁邦物业管理有限公司作为合同受托方为该小区及被告提供了物业管理服务，吴小容作为小区业主，应当按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。吴小容辩称因成都仁邦物业管理有限公司未履行物业管理职责，造成其房屋漏水及摩托车被盗等财产损失，但其提交的证据不足以证明是因物业维护不当或未履行物业管理职责造成，对此应承担举证不能的责任。吴小容由此认为不应交纳物业服务费用的主张，本院不予支持。对于吴小容在2009年1月1日至2020年12月31日期间应交纳的物业服务费，本院计算为0.25元/㎡/月×125.87㎡×16月＋0.38元/㎡/月×125.87㎡×44月＋0.48元/㎡/月×125.87㎡/月×72月＋0.58元/㎡/月×125.87㎡/月×12月，合计7833元。案涉合同约定的滞纳金实际系违约责任的承担，成都仁邦物业管理有限公司主张的违约金未超过双方约定的计算标准，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告吴小容于本判决生效之日起十日内向原告成都仁邦物业管理有限公司支付从2009年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费7833元及违约金783元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取计25元，由被告吴小容负担（鉴于原告已预交案件受理费,被告在履行上述义务时直接给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审判员  刁艳二〇二一年八月九日书记员  谢君