浙江省临海市人民法院    民事判决书    （2021）浙1082民初3962号     原告：台州市华庄置业有限公司，住所地：台州市椒江区葭江街道杨家桥107号。统一社会信用代码：913310020829212242。       法定代表人：余剑勇，经理。       委托诉讼代理人：张灵花，浙江飞呈律师事务所律师。       被告：陈光海，男，1986年11月5日出生，汉族，住浙江省临海市。。       原告台州市华庄置业有限公司（以下简称：华庄置业公司）与被告陈光海商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月22日公开开庭进行了审理。原告华庄置业公司委托诉讼代理人张灵花到庭参加诉讼。被告陈光海经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。       华庄置业公司向本院提出诉讼请求：1．判令陈光海协助华庄置业公司办理台州市椒江区筑心苑2-501室和车房235所涉商品房买卖合同解除及网上备案注销、预告登记注销、预购抵押权登记注销等手续；2．判令陈光海腾空上述房产并返还给华庄置业公司；3．陈光海应支付给华庄置业公司违约金110951.8元、代偿款850955.04元，合计961906.84元，华庄置业公司有权从陈光海已付购房款中扣除；4．本案诉讼费用由陈光海承担。事实和理由：2017年3月21日，华庄置业公司与陈光海签订一份《浙江商品房买卖合同》（合同编号：2017预0004823），约定陈光海向华庄置业公司购买台州市椒江区筑心苑2-501室和车房235；房屋总价款为1109518元，首付款为229518元，剩余购房款880000元采用银行按揭方式支付；因陈光海未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求华庄置业公司承担保证责任的，华庄置业公司在接到银行的该等书面通知后2年内有权随时解除与陈光海签订的合同，收回所卖房产另行出售；华庄置业公司解除合同的，陈光海除应赔偿华庄置业公司的全部损失（包括但不限于所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用）外，还应按陈光海已付房款的10％向华庄置业公司支付惩罚性违约金；若商品房已交付的，陈光海须在合同解除后15日内腾空房屋并返还华庄置业公司；等等。2017年5月4日，陈光海与浙江台州椒江农村商业银行股份有限公司洪家支行签订《个人购房担保借款合同》，向椒江农商行贷款880000元整，华庄置业公司为该笔贷款提供担保，保证方式为连带责任保证。2017年5月12日涉案房屋办理了预售商品房买卖预告登记和预购商品房抵押权预告登记。华庄置业公司已于2018年将涉案房屋交付给陈光海。因陈光海未能如期履行还款义务，椒江农商行多次发函要求华庄置业公司承担保证责任，华庄置业公司于2020年7月13日向椒江农商行代陈光海偿还贷款总计850955.04元。2021年3月4日，华庄置业公司通过EMS向陈光海邮寄《解除商品房买卖合同通知书》，通知陈光海解除双方签订的《浙江商品房买卖合同》，并要求陈光海协助办理台州市椒江区筑心苑2-501室和车房235所涉商品房买卖合同解除及网上备案注销、预告登记注销、预购抵押权登记注销等手续，陈光海次日签收但对通知书内容置之不理，遂起诉。       审理过程中，华庄置业公司将第2项诉讼请求变更为：判令陈光海将涉案房产的钥匙返还华庄置业公司。       华庄置业公司补充陈述称，华庄置业公司已于2018年将涉案房屋交付给陈光海，但未保留书面交割材料，陈光海未入住案涉商品房，故无需腾空。主张违约金及代偿款、违约金从陈光海已付购房款中扣除的依据是《浙江省商品房买卖合同》附件八补充协议第四．1条，除赔偿损失外中，陈光海应按已付房款的10％向华庄置业公司支付惩罚性违约金。华庄置业公司2020年7月13日代为偿还按揭贷款本息850955.04元，至今已有一年，考虑到利息等实际损失，违约金的主张没有明显过高。       陈光海未作答辩和举证。       本院经审理，认定事实如下：2017年3月21日，华庄置业公司与陈光海签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定陈光海向华庄置业公司购买其开发的台州市椒江区筑心苑2-501室和车房235，房屋总价款为1109518元，陈光海须在合同签署的同时支付首付款229518元，余款880000元采用银行按揭方式支付。现陈光海已支付首付款229518元、通过银行按揭贷款880000元，已共向华庄置业公司支付总购房款1109518元。       《浙江省商品房买卖合同》附件八补充协议第四．1条约定，因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的（包括要求出卖人全额或部分代偿按揭贷款本息、违约金、滞纳金、罚金等），出卖人在接到银行书面通知后2年内均有权随时解除与买受人签订的本合同，收回所卖房产另行出售。出卖人解除合同的，买受人除应赔偿出卖人的全部损失（本协议中的损失包括但不限于由此所产生的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用，下同）外，还应按买受人已付房款的10％向出卖人支付惩罚性违约金。若商品房已交付的，买受人须在合同解除后15日内腾空房屋并返还给出卖人，买受人因返还房屋所产生的全部损失，均由买受人自行承担，出卖人不予赔偿。合同解除后，出卖人需退还给买受人原所付的房款，与《商品房买卖合同》及补充协议的买受人应偿付给出卖人的违约金和损失赔偿金于《商品房买卖合同》解除之日自动抵销，对于抵销后仍有需退还给买受人的差额款项，则由出卖人按约定条件和程序退还给买受人；对于抵销后买受人尚需向出卖人偿付的金钱给付，出卖人有权继续追讨。若出卖人发出的解除（商品房买卖合同》及补充协议之通知在本协议约定的送达之日前，出卖人已经承担担保责任的，则出卖人需退还给买受人原所付的房款，与出卖人因向银行履行担保责任而支出的所有款项也一并于《商品房买卖合同》解除之日自动抵销。       2017年5月4日，陈光海与浙江台州椒江农村商业银行股份有限公司洪家支行签订《个人购房担保借款合同》，向椒江农商行贷款880000元整，华庄置业公司为该笔贷款提供担保，保证方式为连带责任保证。       2017年5月12日涉案房屋办理了预售商品房买卖预告登记和预购商品房抵押权预告登记。此外，该预售商品房已完成网上备案。       陈光海因未按约履行银按揭贷款还款义务，椒江农商行于2020年4月22日、2020年6月22日向华庄置业公司发送贷款催收通知书，要求华庄置业公司承担保证责任，华庄置业公司于2020年7月13日向椒江农商行代陈光海偿还贷款总计850955.04元。       2021年3月4日，华庄置业公司通过EMS向陈光海邮寄《解除商品房买卖合同通知书》，EMS快递回执信息显示陈光海已于2021年3月5日签收。通知书明确与陈光海解除所涉商品房买卖合同，要求陈光海协助华庄置业公司办理网上备案注销、预告登记注销、预购抵押权登记注销等手续，待陈光海协助办妥相关手续后，华庄置业公司同意退还陈光海购房款155879.47元（计算方式：已付房款1109518-违约金1109518元×10％-代偿款850955.04＋实收物业维修基金8268.31）。       上述事实有华庄置业公司提交的《浙江省商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、农信屏幕打印单、贷款催收通知书、贷款催收通知书、不动产登记情况查询结果证明书、解除商品房买卖合同通知书、EMS快递单、送达地址确认书等证据及当事人的陈述所证实。       本院认为，华庄置业公司与陈光海签订的《浙江省商品房买卖合同》，双方主体适格，意思表示真实，对双方具有约束力。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，陈光海已支付首付款并通过按揭贷款，共向华庄置业公司支付购房款1109518元。根据《浙江省商品房买卖合同》附件八补充协议第四．1条约定，陈光海多次未按《个人购房担保借款合同》约定归还银行按揭贷款本息，经银行书面催告，华庄置业公司作为担保人代为偿还贷款本息后，依约要求解除合同、支付违约金110951.8元、代偿款850955.04元，合计961906.84元的诉请，符合法律规定。解除商品房买卖合同通知书确认华庄置业公司应退还陈光海购房款为155879.47元，该计算方式合法有据，与华庄置业公司在本案第三项诉请中的扣除主张一致，本院予以支持。华庄置业公司依约主张违约金、代偿款与陈光海已付购房款进行抵销，有合同依据。双方相互抵销后，应由华庄置业公司退还陈光海购房款155879.47元。合同解除后，华庄置业公司要求陈光海配合华庄置业公司办理合同解除及网上备案注销、预告登记注销、预购抵押权登记注销手续符合法律规定，本院予以支持。华庄置业公司要求陈光海返还涉案房产钥匙，但未提供已相应交割材料，本院不予支持。陈光海未到庭应诉，不影响本院根据查明的事实作出判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：       一、台州市华庄置业有限公司与陈光海于2017年3月21日签订的《浙江省商品房买卖合同》于2021年3月5日解除；       二、陈光海于本判决生效之日起十日内协助台州市华庄置业有限公司办理商品房买卖合同的解除及网上备案注销、预告登记注销、预购抵押权登记注销等手续；       三、台州市华庄置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还陈光海购房款155879.47元；       四、驳回台州市华庄置业有限公司的其他诉讼请求。       如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费13420元，减半收取6710元，由陈光海负担。       如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。       审判员叶再颂     二○二一年八月三日     书记员金琪