太原市万柏林区人民法院民事判决书（2021）晋0109民初3507号原告：北京万科物业服务有限公司太原分公司。        法定代表人：白某。        委托诉讼代理人：张某。        委托诉讼代理人：高某。        被告：甘某，住太原市。        委托诉讼代理人：薄某（系甘某丈夫），住太原市。        原告北京万科物业服务有限公司太原分公司与被告甘某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京万科物业服务有限公司太原分公司的委托诉讼代理人张某、高某，被告甘某的委托诉讼代理人薄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        原告北京万科物业服务有限公司太原分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2020年1月1日至2021年3月31日物业费4752.15元，违约金540.79元，共计5292.94元。事实和理由：原、被告系物业服务合同关系。被告系太原万科蓝山五期N5-1-2101_所有权人，即业主。原告依据《前期物业服务合同》及其《补充协议》对小区提供物业服务。被告使用的房屋面积为121.85平方米，物业费标准（2.6元／平米／月），每月物业费为316.81元，但被告2020年1月1日至2021年3月31日，拒绝向原告交纳物业费，累计拖欠物业费4752.15元，违约金540.79元，共计5292.94元。对于上述费用原告多次催缴无果，故诉至法院。        被告甘某辩称，答辩人于2016年11月购买了万科蓝山五期5号楼1单元2101室住房一套，开发商万科蓝山房地产开发有限公司承诺，该小区的物业服务标准为超五类。2018年6月，开发商向答辩人交付了房屋，在收房之初，原告在小区内的物业服务做得还较好，到2019年9月答辩人正式入住之时，原告提供物业服务的疲态便显露无遗：小区内损坏的设施经业主报修后一直不予修理；小区绿化工程偷工减料，草坪严重退化、绿植大量枯死无人管理，小区地库内长期漏水，无人检修。除此之外，小区内的消防通道、安全出口被电动车、私家车占用，楼道里停满了无人看管的电动车，答辩人及小区内的众多业主对由此带来巨大的安全隐患。经多次向原告反映，原告表示不属于其职责范围，不应由其管理。这些问题严重地影响了答辩人的正常生活。由于该小区内暂时还未成立业主委员会，答辩人只能以拒交物业费的方式逼迫原告向答辩人提供合格的物业服务，答辩人认为原告未向答辩人提供符合合同约定服务标准的物业服务，答辩人有权拒绝向原告支付物业费。原告的行为，实际上已经构成违约，但由于答辩人与开发商万科蓝山房地产开发有限公司签订房屋买卖合同同时，开发商处于绝对强势地位，其与原告签订的前期物业合同仅为答辩人设定了交付物业费的义务，而未为答辩人设定相应的权利，导致答辩人无法根据前期物业合同向原告主张权利。根据《中华人民共和国民法典》之规定，原告应当按照前期物业合同全面履行自己的义务，而在原告履行义务不符合约定时，答辩人有权拒绝其要求答辩人交付物业费的履行请求。同时，原告利用共有部分产生的收入属于业主所有，但原告却将此费用计入自己的收入；物业费等收支情况需向业主进行公开，但原告却未按照该条款执行。综上，原告提供的物业服务不符合前期物业合同的约定，构成对答辩人的违约，并未按照相关法律规定履行自己义务，答辩人有权拒绝向原告支付物业费。原告的诉讼请求应当依法予以驳回。        根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月1日，甲方太原万科蓝山房地产开发有限公司与乙方北京万科物业服务有限公司太原分公司签订太原万科蓝山《前期物业服务合同》及补充协议约定，甲方以直接委托方式选聘乙方提供前期物业服务，物业项目名称为太原万科蓝山项目，乙方提供的物业服务包括物业共用部位的日常维修、养护和管理；共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；公共绿地、景观的养护；物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；对车辆停放进行管理；公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等；以建筑面积向业主收取物业服务费，住宅物业服务费用为每月每平方米2.6元。物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于当季的第二个月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在约定交纳日期以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。另外，合同及补充协议还约定了其他内容。合同签订后，原告接管该小区物业服务，并向政府部门申报批准了上述物业费收费标准。后原告一直按该标准向小区业主收取物业费。        被告系万科蓝山N5号楼1单元2101室的业主，房屋面积为121.85平方米，每月物业服务费按每月每平方米2.6元计算为316.81元，2016年12月10日，出卖人太原万科蓝山房地产开发有限公司与买受人甘某签署商品房买卖合同补充条款约定，买受人同意在业主大会聘任物业管理机构之前，由北京万科物业服务有限公司太原分公司提供物业管理服务，买受人接受出卖人依法制定的业主临时公约以及出卖人与物业管理有限公司签订的前期物业服务合同。同时，被告在临时管理规约上签字确认，被告收房后由原告为该小区提供物业管理服务，被告按上述标准向原告缴纳物业服务费至2019年12月31日，后被告因物业服务质量下降、不满意物业服务标准为由自2020年1月起未缴费。2020年12月、2021年3月原告分别以邮寄催收物业费律师函、张贴催费通知的形式向被告催收所欠物业服务费。        本院认为，案涉房屋所在小区尚未成立业主委员会。《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，被告在房屋买卖合同补充协议中确认接受原告与太原万科蓝山房地产开发有限公司签订的太原万科蓝山《前期物业服务合同》，该合同不违反法律、行政法规的规定，合法有效，该合同对该小区全体业主具有约束力。原告作为万科蓝山小区的物业服务单位，已对该小区提供了相应的物业管理服务，有权按照合同的约定向被告收取物业服务费。被告作为该小区的业主，有享受小区物业管理服务的权利，并负有支付物业服务费的义务。对于具体的收费标准，因在《前期物业服务合同》中有明确约定，且该标准经政府部门审批，故原告的该收费标准符合法律、行政法规的规定，被告应当按双方的约定向原告交纳物业费用。被告应支付原告主张的自2020年1月1日至2021年3月31日期间的物业服务费用共计4752.15元（121.85平方米×2.6元／平方米×15个月）。关于被告提出的原告提供的物业服务不达标、存在很多问题，根据当事人陈述和提供的相关证据，可以看出，原告在物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，被告也并非恶意拖欠物业费用，故对于原告主张的违约金540.79元，本院不予支持。        本案纠纷的发生值得物业服务企业和业主共同深思，物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，一个健康和谐的小区需要业主和物业服务企业共同维护，物业服务企业应努力提升物业服务的水平和质量，完善服务细节，提供优质服务，业主也应对物业服务给予理解，尽可能的看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业服务正常运转的前提条件，否则易形成恶性循环，物业服务企业和业主都将遭受不同程度的损失，同时当小区业主发现物业服务过程中存在瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题及时改正，与业主积极沟通，建立良性互动，不断提高服务质量。        依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：        一、被告甘某于本判决生效之日起十日内向原告北京万科物业服务有限公司太原分公司支付2020年1月1日至2021年3月31日期间的物业服务费4752.15元；        二、驳回原告北京万科物业服务有限公司太原分公司的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费减半收取计25元，由被告甘某负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。        审判员    阳妮二〇二一年八月二十七日书记员    武月