江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终2974号上诉人（原审被告）：盱眙五洲国际商业运营有限公司，住所地盱眙县盱城街道东阳路2号五洲国际广场A区4001室。法定代表人：赵从友，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄国西，江苏法之衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱美军，男，1977年5月25日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：梅雪，江苏衡胜律师事务所律师。原审被告：盱眙五洲国际置业有限公司，住所地盱眙县盱城街道五洲国际广场B区2号楼101室。法定代表人：赵从友，该公司董事长。上诉人盱眙五洲国际商业运营有限公司（以下简称五洲运营）因与被上诉人朱美军、原审被告盱眙五洲国际置业有限公司（以下简称五洲置业）、排除妨碍、财产损害赔偿纠纷一案，不服江苏省盱眙县人民法院（2021）苏0830民初1745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。五洲运营上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实与理由：1.上诉人在合同到期后继续对外出租涉案房屋并将租金交付被上诉人，一审判决上诉人从涉案房屋中搬离缺乏依据。2.涉案房屋上诉人已经出租人给案外人金月红，上诉人并非实际占有人。3.一审参照另案房屋租金损失没有依据。朱美军辩称，1.上诉人在委托经营期结束后并未与被上诉人签订书面的租赁协议，且上诉人与第三人之间租赁合同也没有得到被上诉人的认可。上诉人与被上诉人委托租赁合同应视为不定期租赁合同，被上诉人有权随时解除合同。上诉人应返还商铺并支付相应的租金。2.关于租金损失计算的问题，一审判决根据同期间同地段房屋的评估结论认定租金损失具有依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告五洲置业未陈述意见。朱美军向一审法院起诉请求：1.判令解除其与五洲置业、五洲运营于2012年6月14日签订的五洲国际广场《商铺委托经营管理协议》；2.判令五洲置业、五洲运营立即将盱眙县盱城街道东阳路2号五洲国际广场A区1层A110室房屋返还朱美军；3.五洲置业、五洲运营赔偿2018年5月1日起至2020年5月1日期间的损失54235元（两年租金98512元减去已经支付44277元）；4.五洲置业、五洲运营承担本案诉讼费用。一审法院经审查查明：2012年6月14日，朱美军购买五洲置业开发的盱眙县盱城街道东阳路2号五洲国际广场A区1A110室商铺并委托出租五洲运营经营，房屋买卖合同面积为43.92平方米，双方分别签订《商铺委托经营管理协议》，其中委托经营协议约定租赁时间5年，即自2013年5月1日起至2018年4月30日，委托出租放弃向承租管理方收取该期间的任何形式的经营收益；委托经营期结束，如委托经营的商铺已实际出租，并取得租金收入的，租金由管理方收取，出租方确认，管理方按实际收取租金标准的10％商业服务费，代为收取的租金由管理方按季度支付委托方；前五年委托经营期满时委托方要求收回所购商铺自用，需提前6个月向管理方提出书面申请并征得管理方同意，即使届时该商铺实际未出租的，亦应当征得管理方书面同意，否则不影响本协议第三条约定的委托经营期限。第九条第二款“委托经营期间，乙方（委托方）需提前终止协议的，应提前90日通知甲方（管理方），征得甲方同意后，乙方按剩余未履行期间的预计总租金的50％（年租金标准参照甲方购买商铺总价款的8%计算）向甲方支付违约金，并赔偿由此造成的一切经济损失”……。委托经营管理协议履行至2017年8月15日，五洲置业、五洲运营未征得朱美军同意将涉案房屋出租给金月红，按其实际收取租金扣除相应管理费用后剩余部分给付朱美军，从2018年5月1日至2020年3月30日累计转账44277.48元。委托经营约定五年到期后，朱美军向五洲置业、五洲运营索要涉案商铺未果，近期提起本案诉讼。另查明，朱美军与王艳于2017年7月24日协议离婚，盱眙县盱城街道东阳路2号五洲国际广场A区1A110号商铺约定归朱美军所有。黄玲球、郑仕梅、黄振于2020年1月6日起诉五洲运营、盱眙永和豆浆店要求排除妨害，该案审理中黄玲球、郑仕梅、黄振提出申请对五洲国际广场A区1A105号商铺（建筑面积48.29平方米）2018年5月1日后的房屋租金标准进行评估，征询其他诉讼当事人意见后一审法院依法进行了委托，江苏苏瑞土地房地产评估有限公司（以下简称苏瑞评估公司）于2020年6月2日出具《房地产估价报告》，认为估价对象在2018年5月1日至2020年4月30日租金合计98512元。一审法院依据该评估报告作出（2020）苏0830民初108号民事判决书，五洲运营不服提起上诉，江苏省淮安市中级人民法院于2020年12月2日作出（2020）苏08民终2606号民事判决书，维持原判。朱美军在本案审理中提交苏瑞评估公司于2020年6月2日出具《房地产估价报告》及民事判决书并要求以此计算租金损失，五洲置业、五洲运营对此有异议，要求按其实际出租给金月红收取租金计算给付朱美军租金，朱美军对此有异议，五洲置业、五洲运营未就其陈述事实进行举证。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。盱眙县盱城街道东阳路2号五洲国际广场A区1A110号商铺归朱美军所有。五洲置业作为商铺的出卖方、五洲运营作为委托经营管理协议的相对方，有义务按照商品房买卖合同的约定将涉案商铺向朱美军交付，五洲置业未履行合同约定义务，朱美军向其主张本案民事责任，有事实根据和法律依据，一审法院予以支持。五洲置业庭审中不承担给付租金的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。五洲置业、五洲运营与朱美军履行《商铺委托经营管理协议》到期后，没有签订新的协议，因此朱美军无需要求解除与两被告《商铺委托经营管理协议》，但朱美军要求两被告将委托经营涉案房屋返还、给付相应期间的租金，有事实根据和法律依据，一审法院予以支持。关于涉案房屋2018年5月1日至2020年5月1日期间的损失问题，朱美军按评估价格计算同地段、同期间涉案房屋租金损失，即五洲国际广场A区1A105号商铺（建筑面积48.29平方米）在2018年5月1日至2020年4月30日租金合计98512元，而五洲国际广场A区1A110号（建筑面积43.92平方米）上述期间租金为89597.16元，扣除已经支付租金44277元，剩余租金损失为45320.16元。五洲置业、五洲运营有异议，但认可其未征得朱美军同意将涉案房屋出租给金月红，其要求按其实际收取租金扣除相应管理费用后剩余部分给付朱美军，朱美军对此有异议，五洲置业、五洲运营未就其陈述事实进行举证，应承担不利法律后果。朱美军超过法律保护范围主张权利，其超出部分民事责任由自己承担。经一审法院主持调解，双方当事人未达成一致协议。综上，一审法院判决：一、五洲置业、五洲运营于判决生效后30日内从租赁朱美军盱眙县盱城街道五洲国际广场A区1A110号商铺搬离，并给付朱美军盱眙县盱城街道五洲国际广场A区1A110号商铺自2018年5月1日至2020年4月30日期间租金损失计45320.16元；二、驳回朱美军其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3088元，减半收取1544元，由朱美军承担744元，五洲置业、五洲运营承担800元。二审中，双方当事人未提供新证据。二审经审理确认一审查明的事实。二审另查明，二审中上诉人陈述，上诉人与金月红签订的租赁合同2021年11月30日到期，目前涉案房屋仍然由金月红占有，但金月红没有利用房屋进行经营，房屋现在处于空置状态。上诉人已经起诉金月红要求支付租金并返还房屋。本院认为，涉案房屋为被上诉人所有，上诉人在租赁合同到期后未经被上诉人同意擅自出租涉案房屋，侵害了被上诉人权益，被上诉人要求上诉人返还房屋，支付租金具有事实及法律依据。虽然上诉人主张涉案房屋已经出租给案外人金月红，但被上诉人作为所有权人，在无权占有人再次转让涉案房屋的情况下，既有权请求前无权占有人，也有权起诉现占有人返还原物。同时上诉人二审也明确金月红的租赁期限即将届满，房屋也一直空置，上诉人也起诉要求金月红返还房屋，故一审在本案中判决上诉人返还原物并无不当。对于租金的具体标准。因（2020）苏0830民初108号案件中已经对同时期同地段的房屋作出了评估结论，本院（2020）苏08民终2606号生效判决也确定了该评估结论的效力。一审法院参照该评估结论认定租金为89597.16元，扣除已经支付租金44277元，剩余租金损失为45320.16元具有合理依据，本院予以确认。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3088元，由上诉人盱眙五洲国际商业运营有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 纯审判员 李前兵审判员 庞海涛二〇二一年九月二日书记员 张**平