湖南省澧县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0723民初1701号原告：刘显清，男，1961年4月3日出生，汉族，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：孙战武，湖南中锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁军，男，1968年7月25日出生，住湖南省澧县。被告：澧县电影发行放映有限公司。住所地：湖南省澧县澧阳街道洗墨池居委会解放南路255号。法定代表人：魏和平，该公司经理。委托诉讼代理人：张剑梅，湖南澧州律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雨晴，湖南澧州律师事务所律师。原告刘显清与被告澧县电影发行放映有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘显清及其委托诉讼代理人孙战武、丁军与被告澧县电影发行放映有限公司的委托诉讼代理人张剑梅、张雨晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘显清向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付原告退租后装修、装饰等经济补偿款3344692元；2、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年2月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，同日签订《房屋租赁补充协议（以拆代建）》及《房屋租赁补充协议（安置人员）》。原告租赁被告位于澧县的“澧县兰江电影院”房屋。双方就房屋租金、装修、装饰、以拆代建、人员安置、租赁期限、违约责任达成一致意见。合同签订后，双方按合同履行至2018年底。2017年9月28日，澧县人民政府发布澧政函（2017）144号《澧县人民政府关于澧县溧河沿岸棚户区改造项目国有土地上房屋征收决定的公告》，本案租赁房屋及附属设施在拆迁征收范围内。依据原、被告《房屋租赁合同》第十条第（二）项约定，双方开始协商拆迁补偿事项。2017年12月15日，被告向原告下达书面搬迁公告，2018年1月11日常德万佳房地产评估有限公司对原告承租的被告房产及原告装修装饰及改建房屋设施进行了价格评估。其中涉及原告享有所有权的项目有四项，总价值3894692元。2018年12月24日，原、被告进行租金结算，明确原告欠被告租金550000元，所欠租金在原告酒吧补偿款中扣除。2018年12月25日，被告与澧县国有土地上房屋征收与补偿工作办公室等签订《国有土地上房屋征收补偿协议》（货币补偿方式）。该协议明确被告可获得补偿款金额21058273元，其中包含原告财产3894692元。拆迁征收工作启动后，原、被告达成口头协议：原告按拆迁要求随时交房搬迁，被告按评估价格对原告投资财产给予经济补偿，自2019年1月1日起停收租金。后原告多次找被告及其主管机关要求领取拆迁补偿款，被告一直以澧县国有土地上房屋征收与补偿工作办公室未支付征收补偿款为由拒不支付，致原告停业至今又未得到征收补偿。请求人民法院判决支持原告诉讼请求。被告澧县电影发行放映有限公司辩称，原、被告存在房屋租赁合同关系属实。原告申请对承租房屋进行装修、改建，没有证据显示原告按申请装修装饰及租赁房屋改建。房屋装修后原、被告未重新签订房屋租赁合同。政府对租赁房屋征收拆迁，属不可抗力因素，被告已通知对方提前解除租赁合同。常德万佳房地产评估有限公司对原告承租的被告房产及原告装修装饰及改建房屋设施进行了价格评估。其中涉及原告享有所有权的有四项总价值3894692元。包含了装修费、设施搬迁费、提前退租奖金，涉案财产属被告所有，不能作为原告经济补偿的依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对于当事人各方没有争议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年2月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议（以撤代建）》、《房屋租赁补充协议（安置人员）》，原告租赁被告位于澧县的“澧县兰江电影院”房屋，双方就房屋租金、装修、装饰、以撤代建、人员安置、违约责任达成一致意见。合同签订后，被告将租赁房屋交给原告经营，原告利用租赁房屋开办“潮人夜店”及“澧兰书院”，租赁期限自2013年7月1日至2018年6月30日。2016年8月21日，原告向被告提出《申请装修的报告》：拟对“澧兰书院用钢结构吊顶，外面四间平房及场坪进行装饰装修。2018年7月合同到期后，继续租赁，合同另行商议签署”。被告在报告上签字同意，盖章确认。2017年9月28日，澧县人民政府发布澧政函（2017）144号《澧县人民政府关于澧县溧河沿岸棚户区改造项目国有土地上房屋征收决定的公告》，本案租赁房屋及附属设施在拆迁征收范围内。2017年12月15日，被告向原告下达书面搬迁公告，依据原、被告《房屋租赁合同》第十条第（二）项约定，双方开始协商拆迁补偿事项。2018年1月11日，原、被告双方同意澧县国有土地上房屋征收与补偿工作办公室委托常德万佳房地产评估有限公司对原告承租的被告房产及原告装修装饰及改建房屋设施进行了价格评估。其中改建、扩建房屋（未经产权登记房屋）建筑面积235.06㎡，评估价值827411元。澧兰书院（放映厅西10间教室）装饰装修评估价值668246.8元（上浮30%，为868721）。澧兰书院（4间教室）装饰装修评估价值225987元（上浮30%，为293783元）。潮人夜店装饰装修评估价值1649644元（上浮30%，为2144538元）。原告享有所有权四个项目总价值4134453元。2018年12月25日，被告与澧县国有土地上房屋征收与补偿工作办公室等签订《国有土地上房屋征收补偿协议》（货币补偿方式）。该协议明确被告可获得补偿款金额21058273元，其中包含原告财产评估价值4134453元。拆迁征收工作启动后，原、被告达成口头协议：原告按拆迁要求随时交房搬迁，被告按评估价格对原告投资财产给予经济补偿。2018年12月24日，原、被告进行租金结算，明确原告欠被告租金550000元，所欠租金在原告酒吧补偿款中扣除。2019年1月1日起停收租金，房屋租赁合同关系解除。后原告多次找被告及其主管机关要求领取拆迁补偿款，被告以澧县国有土地上房屋征收与补偿工作办公室未支付征收补偿款为由拒付，以致原告退租后未得到征收补偿款。其装修、装饰及改建等投资财产与退还的租赁房屋闲置至今。2021年刘显清、丁军向被告提出书面报告，明确双方此前口头协议内容：“一、支持县政府征拆，按时腾退房屋，不拉后腿，争取早搬早腾，拿政府的按时退租奖金。二、电影公司表示会按照评估报告确认的补偿项目及金额把属于租赁户的投资补偿给租赁户（当时电影公司的其他租赁户都按此标准补偿到了位）。三、对修建的四间房屋（235㎡）按2500元／㎡的建筑成本补偿。四、电影公司明确表示从2019年元月起停收租金，我们只等拆迁补偿到账后搬迁退租”。被告在报告上签字盖章，确认属实。本院认为，原告刘显清租赁被告澧县电影发行放映有限公司房屋期间，经被告同意,对租赁房屋进行了装饰装修及改建、扩建，原告对其投资财产依法享有使用、收益的权利；《澧县人民政府关于澧县溧河沿岸棚户区改造项目国有土地上房屋征收决定的公告》颁布后，原、被告协议解除了租赁合同，被告澧县电影发行放映有限公司依据《国有土地上房屋征收补偿协议》（货币补偿方式）可获得被征收房屋及附属设施征收拆迁补偿，其中原告装饰装修及改建、扩建等财产投资利益补偿，应当归原告享有；协议解除至今，因被告未履行合同义务，原告利益未能得到补偿，原告损失已客观存在，被告的行为已构成合同违约，依法应当对原告的损失承担赔偿责任。承担赔偿责任的方式可依据双方协议“按评估价格对原告投资财产给予经济补偿”处理。其中改建、扩建房屋（未经产权登记房屋）建筑面积235.06㎡，评估价值827411元，双方同意按2500元/㎡的建筑成本价补偿，即原告实际享有587650元（235.06㎡×2500元／㎡）。此外，原告欠缴租金550000元，双方同意在赔偿款中抵扣。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十三条、第二百二十五条、第二百三十二条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条规定，判决如下：一、澧县电影发行放映有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿刘显清租赁房屋装饰装修及增加设施补偿款3344692元（587650元＋293783元＋868721元＋2144538元－550000元）；二、驳回刘显清的其他诉讼请求。案件受理费33550元，减半收取计16775元、财产保全费5000元，共计21775元，由澧县电影发行放映有限公司负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 员 邹永新二〇二一年八月三十日法官助理 成水友书 记 员 陈 洪