贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终3557号上诉人（原审被告）：陈凌，男，1974年1月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。被上诉人（原审原告）：贵州中大房地产开发有限公司。住所地：贵州省贵阳市云岩区鹿冲关路中大国际广场****。法定代表人：胡晶升，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈梦洁冯思思，贵州中孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：买莉，贵州中孚律师事务所实习律师。上诉人陈凌因与被上诉人贵州中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初11286号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈凌上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案一审、二审诉讼费用由中大公司承担。事实和理由：一、陈凌以银行贷款方式530000元支付了全部购房款，《商品房买卖合同》履行完毕，中大公司主张解除《商品房买卖合同》无法律依据，且《个人购房借款/担保合同》中保证人声明栏记载的是以抵（质）押人所购财产为担保，并未有他人担保。二、一审法院未认定中大公司逾期办证以及交付的房屋面积与约定不符的违约行为，其违约行为造成陈凌的损失未予认定错误。三、陈凌从2012年3月至2016年10月支付银行贷款利息162003.33元、首付款以银行定期存款利率计为50520.27元，应由中大公司承担。四、案涉房屋的市场价值约为126万元，一审判决中大公司支付我方181476.3元的房屋回购金额，严重损害陈凌应得利益。中大公司辩称，一、因陈凌未按时归还贷款，中大公司基于连带担保责任将收取的房款全数代其归还银行，最终导致收取购房款的合同目的无法实现，中大公司有权解除《商品房买卖合同》，一审判决案涉合同解除正确。二、中大公司仍是案涉房屋所有权人，陈凌违约导致中大公司代偿房款，陈凌一直占有案涉房屋并使用至今，其行为违背诚实信用原则，给中大公司造成巨大的经济损失。由于陈凌涉及其他民事纠纷，案涉房屋已被另案预查封，为保证另案债权人的合法权益，中大公司应将款项退至另案预查封法院处置。中大公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除中大公司与陈凌于2012年3月25日签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令陈凌腾空返还中大公司位于贵阳市云岩区房屋；3.依法判令陈凌配合中大公司办理贵阳市云岩区房屋商品房预告登记注销手续及《商品房买卖合同》备案注销手续（合同备案登记号：Ｙ0328478）；4.依法判令陈凌赔偿中大公司损失（损失以全部代偿款576434.7元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2018年7月18日计算至陈凌退还房屋之日止，暂计算至2018年8月6日，损失为1323.4元）；5.本案诉讼费、保全费、保全担保费由陈凌承担。一审法院认定事实：2012年3月25日，中大公司与陈凌签订《商品房买卖合同》，主要约定：陈凌购买中大公司开发建设的位于贵阳市云岩区商品房屋，房屋总价款757911元，首付房款227911元，余款530000元以银行按揭贷款方式支付。合同第十一条约定中大公司应于2014年4月30日前向陈凌交付房屋，第二十二条约定中大公司于2015年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付陈凌。2012年11月22日，中大公司与陈凌及中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行（以下简称工行乌当支行）签订《个人购房借款／担保合同》，工行乌当支行向陈凌发放贷款530000元，贷款期限20年，中大公司为陈凌的贷款提供阶段性连带保证责任。合同签订后,陈凌支付了首期款227911元，余款530000元以银行按揭贷款方式支付;案涉房屋已经办理预告登记、备案登记及预抵押登记手续,并已交付陈凌，审理中，陈凌表示其已装修入住，但如法院判决解除合同，其不在本案就装修损失提出主张。2017年12月29日贵阳市乌当区人民法院就工行乌当支行诉陈凌、中大公司金融借款合同纠纷一案作出（2017）黔0112民初2715号民事判决，其中认定：截止于2017年10月，陈凌已违约12个月，累计逾期21期，由于陈凌未按时归还贷款，工行乌当支行从中大公司保证金账户中扣划了相应款项作为陈凌应偿还工行乌当支行的贷款，陈凌尚欠银行贷款本金余额471368元及截止于2017年9月27日的利息23931.04元未支付。遂判决：一、解除工行乌当支行与陈凌、中大公司于2012年11月22日签订的《个人购房借款／担保合同》；二、陈凌偿还工行乌当支行借款本金471368元及利息（截止于2017年9月27日的利息为23931.04元，其后的利息以未偿还的借款本金为计算基数，按《个人购房借款／担保合同》约定的逾期罚息利率标准计算支付至判决确定的履行期限届满之日止）；三、中大公司承担连带清偿责任。判决书生效后，工行乌当支行向乌当区人民法院申请强制执行，乌当区人民法院作出（2018）黔0112执528号执行裁定书，于2018年7月30日扣划中大公司银行存款511621元，并于2018年8月13日发还给工行乌当支行。审理中，中大公司另行提交代偿凭据，拟证明除法院扣划的511621元外，其因陈凌逾期还款，被银行扣划了保证金64813.7元。另查明，因陈凌涉诉其他民事纠纷，该房屋先后被贵阳市中级人民法院及贵阳市花溪区人民法院查封，本案审理中，中大公司申请诉讼财产保全，一审法院轮候查封了该房屋。一审法院认为,诚信原则要求所有民事主体从事任何民事活动,包括行使民事权利、履行民事义务、承担民事责任时,都应该秉持诚实、善意,信守承诺。本案的争议焦点:一是案涉《商品房买卖合同》是否应当解除;二是合同解除的法律后果如何处理。关于争议焦点一,本案中,根据中大公司与陈凌签订的《商品房买卖合同》以及陈凌与工行乌当支行签订的购房借款合同约定的内容,银行将借款支付给中大公司,加上首付款,中大公司取得了合同约定的全部价款。但因中大公司取得贷款的同时,承担了阶段性保证义务,决定了以贷款方式支付的房屋价款,不是终局确定的归中大公司所有的款项,该部分价款存在着重大的权利瑕疵。在陈凌不及时归还贷款的情况下,银行直接扣收中大公司的款项后,中大公司即履行保证义务,中大公司此前取得的房屋价款被银行部分收回,客观的法律后果就是陈凌没有实际付清房款,中大公司没有实际获得全额房款,合同目的已然未能实现,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定,中大公司有权解除《商品房买卖合同》,中大公司主张解除《商品房买卖合同》的诉请,应予支持。关于争议焦点二,第一、根据中大公司提交的贵阳市乌当区人民法院（2017）黔0112民初2715号民事判决书、（2018）黔0112执528号执行裁定书、代偿凭据等证据,可以认定中大公司代陈凌还清案涉全部银行贷款本息。第二、案涉《商品房买卖合同》解除后,中大公司主张陈凌腾空返还房屋,符合法律规定,应予支持;中大公司主张陈凌协助办理注销案涉房屋的预告登记、预售合同备案登记手续,属于合同解除之当事人的后合同义务,应予支持；第三、案涉合同解除以后,案涉房屋的物权并未发生转移,根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”的规定,依据合同解除的法律后果,中大公司应将收取的房款(扣除其实际代为支出的款项)之余款返还给陈凌,中大公司实际应返还陈凌的款项为757911元-511621元-64813.7元=181476.3元。第四、至于中大公司主张的违约金问题。一审法院认为,中大公司垫付的所有款项已经在购房款中扣除,中大公司并未举证证明其存在其他损失,考虑到本案的客观情况,中大公司的该项主张,一审法院不予支持。一审法院判决：一、解除中大公司与陈凌于2012年3月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号:ＺＤ500）;二、陈凌于本判决生效之日起15日内协助中大公司办理注销案涉贵阳市云岩区房屋的预告登记及《商品房买卖合同》的备案登记手续;三、陈凌于本判决生效之日起15日内将位于贵阳市云岩区房屋腾空返还给中大公司;四、中大公司于本判决生效之日起15日内返还陈凌181476.3元;五、驳回中大公司的其余诉讼请求。案件受理费4813元，保全费3420元，共计8233元，由中大公司承担1971元，陈凌承担6262元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。另查明，双方认可陈凌断供的时间是2016年10月，案涉房屋现未转移登记至陈凌名下。中大公司庭审中陈述案涉房屋于2017年5月具备办证条件。本院对一审法院查明的其余事实予以确认。本院认为，当事人二审争议的焦点问题在于：案涉《商品房买卖合同》是否应予解除。本案中，虽然中大公司客观上存在逾期办证的违约行为，但是导致案涉合同直接解除的根本原因在于陈凌断供，中大公司基于阶段性担保承担了偿付银行按揭贷款的责任，故陈凌并没有履行完毕合同的主要付款义务，致使合同目的落空，且陈凌未支付完毕案涉房款与中大公司违约办证之间并非对等性的抗辩，因而一审判决解除案涉合同，具有事实和法律依据，本院予以维持。至于中大公司违约所应承担的责任，陈凌可另案主张。此外，2020年9月15日的一审庭审中，中大公司已举示了《个人购房借款/担保合同》，该合同的保证人处加盖了中大公司的印章，且陈凌对该证据的质证意见为无异议，故陈凌上诉主张该份合同上无担保人，本院不予采信。综上，陈凌的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4813元，由陈凌负担。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  程 奕审判员  田镇华二〇二一年八月十八日书记员  曾凡青