辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终6536号上诉人（原审被告）：大连华旭置业有限公司，住所地大连市西岗区茂田巷39号302室。法定代表人：邵景兰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈建东、栾怡雯，均系辽宁法大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋世林，男，1980年6月14日出生，汉族，户籍地辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：宋云成，男，1952年9月18日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。系父子关系。原审被告：大连华锐世纪物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区惠泽北园23—3号。法定代表人：周壮。上诉人大连华旭置业有限公司因与被上诉人宋世林、原审被告大连华锐世纪物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初689号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。大连华旭置业有限公司上诉请求：1.撤销大连市中山区人民法院作出的（2020）辽0202民初689号民事判决书第一项判决，改判驳回被上诉人宋世林的全部诉讼请求；2.本案一审、二审的案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人与上诉人之间没有房屋买卖的合同关系，被上诉人无权依据房屋买卖合同向上诉人主张权利，一审法院判令上诉人向被上诉人承担维修义务，于法无据。二、一审法院未查清案涉房屋的现状，仅凭被上诉人的一面之词便判决上诉人承担相关维修责任，显属事实查明不清。并且，一审法院判决的维修内容与被上诉人起诉状中主张的维修内容也不相符。被上诉人在起诉状第3页中主张的需维修的窗户是主卫两扇（北+东）、衣帽间一扇（北）、主卧一扇（南），但一审法院却判决上诉人给被上诉人维修北面餐厅窗户、南面主卧窗户、主卫的北窗、书房的北窗。因此，一审法院的判决内容与被上诉人的主张不一致，违背了“不诉不理”的基本原则。三、退一步讲，即使案涉房屋存在漏水问题，但案涉房屋的保修期已过，被上诉人无需承担保修义务。一审法院在未查明漏水原因的情况下，便认定案涉房屋漏水应当适用5年的保修期，判决上诉人承担相关维修义务，显属错误。被上诉人宋世林答辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人的上诉主张不符合实际情况，不属实。原审被告大连华锐世纪物业管理有限公司未进行答辩。宋世林向一审法院起诉请求：请求通过法律途径解决由于房子严重质量问题给原告造成损失的补偿问题，包括窗户安装不在同一平面、漏雨等情况，直接经济损失为：59192.8元由二被告赔偿，同时二被告继续修缮漏雨窗户。一审法院认定事实如下：原告宋世林系大连市中山区房屋所有权人，建筑面积159.22平方米，其取得不动产权证书的时间为2017年7月11日。2011年12月10日，被告大连华旭置业有限公司与案外人杜井田签订了《商品房买卖合同》，杜井田购买被告开发建设的中山区房屋，建筑面积159.22平方米。合同约定了房屋交付期限，出卖人应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1中条件，即该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时交付《住宅质量保证书》，载明：地基基础工程和主体结构工程保修期为50年；屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏、外墙保温保修期为5年；电气管线、给排水管道、设备安装、装修工程保修期为2年。2011年9月3日，被告向案外人杜井田开具全额发票。2013年12月10日，案涉房屋经质检部门验收合格后备案。原告于2017年4月与案外人杜井田签订房屋买卖合同，购买了案涉房屋，并于2017年7月11日取得不动产权证书。原告于房屋交接后，发现案涉房屋10个窗户有8个窗户存在漏雨情形，经被告大连华旭置业有限公司委托，大连华锐世纪物业管理有限公司对案涉房屋窗户进行了维修，但至今北面餐厅、南面主卧、主卫的北窗、书房的北窗仍存在漏雨现象。二被告均拒绝继续维修。原告曾自行对部分漏雨窗户进行维修，因维修漏雨窗户而延误案涉房屋整体装修。2020年7月26日，大连鸿顺达建筑装饰工程有限公司出具《说明材料》，载明：关于人工费的说明，每年12月份装修人工费都上涨20%-30%，进入1月份上涨50%-100%，因为这个时间段，外来务工人员都着急回家过年，会出现短暂用工荒，所以人工费要上涨，多产生2500元人工费。2018年7月17日、2018年1月26日、2018年1月30日、2018年1月10日、2019年8月16日、2020年6月5日，大连鸿顺达建筑装饰工程有限公司分别出具收据六张，金额分别为1436.75元（更换、维修窗套）、9400元（人工费、材料费上涨差额）、6956.05元（更换、维修大理石），4600元（矫正理石和两个窗户）、300（窗户漏水刷防水胶）两次，收款方式均为现金。原告于庭审中自认所有的收据均系第一次庭审后后补而来。另查，原告向装修公司缴纳装修费40000元。再查，2017年12月15日，原告宋世林（承租方、乙方）与李志明（出租方、甲方）签订《房屋居间租赁合同》，约定：甲方将座落于大连市中山区海昌新城6单元9层2号房屋，建筑面积103平方米租赁给乙方使用，租赁期限1年，自2018年1月31日至2018年12月31日，租金为月租金2800元，年租金33000元。原告称该租金以现金形式交予中介，但未有收条等凭证。另查，2017年12月15日，原告向华锐世纪物业提交《关于港景园14号楼16-1房屋维修服务相关协助情况的说明》，其内容与前述事实与理由基本一致。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、二被告是否应当承担维修及赔偿责任；二、案涉房屋是否已过质保期；三、原告的损失能否得到支持？关于争议焦点一，被告大连华旭置业有限公司与案外人杜井田签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋出售给杜井田，后原告从杜井田手中购买了案涉房屋，虽原告与被告大连华旭置业有限公司未直接签订房屋买卖合同，但被告大连华旭置业有限公司作为案涉房屋的开发企业，应当对案涉房屋的质量负责，于保修期内对案涉房屋承担维修义务。被告大连华锐世纪物业管理有限公司为前期物业服务企业，其对案涉房屋的维修系基于大连华旭置业有限公司的委托，其本身对房屋质量不承担责任。故原告有权要求大连华旭置业有限公司承担责任。关于争议焦点二，原告案涉房屋系存在窗户漏水、渗水等质量问题，根据《住宅质量保证书》，房间和外墙面的防渗漏保修期为5年。《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任……保修期从交付之日起计算。本案中，被告大连华旭置业有限公司未提供充分证据证明案涉房屋实际交付给案外人杜井田的时间，《商品房买卖合同》记载卖方应于2013年4月前将符合条件的商品房交付买受人；被告大连华旭置业有限公司于2013年12月10日竣工验收合格并备案。故可推定案涉房屋于2013年或2013年之后交付。原告于2017年从案外人杜井田处购买房屋，并于2017年7月取得不动产权证书。故原告取得案涉房屋所有权时，案涉房屋窗户渗水漏水问题仍在保修期内。关于争议焦点三，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实和反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告在庭审中自认其所开具的收款收据均系后补，交付方式均为现金。租金的支付亦没有证据加以证明，故原告提交的证据不足以证明其损失的具体数额，故其要求赔偿损失59192.8元的诉讼请求，因证据不足，无法支持。综上所述，原告要求二被告赔偿损失并承担继续维修义务的诉讼请求，应由被告大连华旭置业有限公司赔偿并承担继续维修义务。被告大连华锐世纪物业管理有限公司经法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席判决。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连华旭置业有限公司于判决发生法律效力之日起继续维修大连市中山区房屋北面餐厅窗户、南面主卧窗户、主卫的北窗、书房的北窗；若被告大连华旭置业有限公司自本判决生效之日起一个月内未予维修，原告可自行维修，相关费用由被告大连华旭置业有限公司负担；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1，280元，由原告负担640元，由被告大连华旭置业有限公司负担640元。本院二审对一审查明的“至今北面餐厅、南面主卧、主卫的北窗、书房的北窗仍存在漏雨现象”更正为“主卫两扇（北+东）、衣帽间一扇（北）、主卧一扇（南）经被上诉人报修未得到维修，仍存在漏雨现象”，对其他事实予以确认。上述更正查明的事实，有当事人提供的照片及庭审笔录在卷为凭，并经当事人庭审质证、本院认证，可以采信。本院认为，建设部发布的《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任，保修期从交付之日起计算。即开发商对商品房的保修义务不能因房屋买受人的变化而变化。案涉房屋《住宅质量保证书》载明，房间防渗漏的保修期为5年。被上诉人购买的房屋窗户发生漏雨，属房间渗漏，应适用5年的保修期。上诉人主张应适用设备安装的保修期2年，本院不予采纳。案涉房屋2013年末竣工验收合格并交付给第一手买受人杜井田，至2017年上诉人从杜井田处购买案涉房屋发现房屋漏雨，没有超过5年的保修期。一审判决上诉人对房屋漏雨部位进行维修，并无不当。关于上诉人主张一审查明的房屋漏雨部位与被上诉人起诉状载明的不一致问题。本院经查，被上诉人在起诉状第3页载明的经报修仍未维修的漏雨部位为“主卫两扇（北+东）、衣帽间一扇（北）、主卧一扇（南）”且被上诉人提供的漏雨部位照片亦显示上述部位漏雨，故一审判决认定至今北面餐厅、南面主卧、主卫的北窗、书房的北窗仍存在漏雨现象不当，本院予以纠正。上诉人的此节上诉理由成立，本院予以采纳。综上，一审判决部分事实认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初689号民事判决第二项；二、变更大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初689号民事判决第一项为：上诉人大连华旭置业有限公司于本判决发生法律效力之日起继续维修大连市中山区房屋主卫两扇（北+东）、衣帽间一扇（北）、主卧一扇（南）窗户；若上诉人大连华旭置业有限公司自本判决生效之日起一个月内未予维修，被上诉人宋世林可自行维修，相关费用由上诉人大连华旭置业有限公司负担。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费100元，由上诉人大连华旭置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  王艳波审判员  高明伟审判员  王 虹二〇二一年九月十六日书记员  杜玉洁