湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0112民初5353号原告：长沙市万厦园丁物业管理有限公司望城分公司，住所地长沙市望城区高塘岭街道联诚花园小区13栋。负责人：周宏泉。委托诉讼代理人：陈航浩，湖南西辰律师事务所律师。被告：朱旱雨，男，1969年6月8日出生，汉族，户籍所在地湖南省，现住长沙市望城区。原告长沙市万厦园丁物业管理有限公司望城分公司（以下简称“万厦园丁物业公司”）与被告朱旱雨物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月14日立案。2021年7月20日，被告朱旱雨向本院提起反诉，本院于2021年7月26日裁定不予受理被告反诉。本院于2021年8月25日、8月31日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万厦园丁物业公司的委托诉讼代理人陈航浩、被告朱旱雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万厦园丁物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2013年4月1日至2021年4月30日拖欠的物业管理费20450.03元；2、判令被告支付自2017年7月1日至2021年4月30日滞纳金6837.05元；3、判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：原告长沙市万厦园丁物业管理有限公司望城分公司与长沙联诚房地产开发有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，根据《民法典》第九百三十九条规定建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主委员会成立后，原告于2017年3月29日与其签订了《物业服务合同》，合同约定原告提供的物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按照建筑面积向原告支付物业管理服务费，从享受服务满三月之日起可以加收滞纳金，逾期一天加收1‰的滞纳金。2019年3月29日双方续签合同至2022年12月31日。自2013年4月1日起，被告一直拒绝交纳物业管理费，原告多次催交未果。截至2021年4月30日止，被告尚须依约支付所欠物业费共计20450.03元。另被告拖欠物业费的行为已侵犯了原告的合法权益，被告应向原告支付截至2021年4月30日止的滞纳金6837.05元。现原告为维护自身的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，具状起诉，望判如所请。被告朱旱雨辩称：1．原告收取物业费的时间不对，应该是从2020年的1月份开始收物业费。2．不应当收取滞纳金，因为被告曾经向物业公司表达过要交物业费的意愿，但是物业公司不收，说应该从2013年开始缴费。3．被告认为原告方没有按照物业服务合同履行相应义务。经审理查明：被告朱旱雨为联城国际城小区C5栋2905房业主，房屋建筑面积为140.55平方米。2011年1月1日，原告与长沙联诚房地产开发有限公司签订《联诚国际城前期物业管理委托合同》，约定由原告为涉案小区提供前期物业管理服务，物业管理费收费标准为住宅1.5元/平方米/月。因长沙联诚房地产开发有限公司对业主做出减免一年物业费承诺，第一年物业服务费由长沙联诚房地产开发有限公司按0.9元/㎡标准全额补贴给原告，时间为每季度的第一周内全额支付当季应付款项给原告。长沙联诚房地产开发有限公司如给予业主物业管理费折扣或相关优惠，将如数补差给原告，第一年除外。长沙联诚房地产开发有限公司应按国家规定承担空置房的物业管理费。同时约定合同期限自签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时止，双方无异议或业主委员会未另签委托合同，合同自动延期，至新合同签订生效之日止。2017年3月29日，原告与涉案小区联诚国际城小区业主委员会签订《联诚国际城小区物业服务合同》，由联诚国际城小区业主委员会聘请原告为涉案小区提供物业服务，约定合同期限为2年，自2017年4月1日起至2019年3月31日止。普通住宅按产权建筑面积每平方米每月1.5元收取（包含保洁费；化粪池清掏费；垃圾清运费；保安费；小区绿化费；门禁、监控、消防系统运行费、公共照明费、水泵运行费、电梯维保检验费、电费、公共设施及共有部分小型维修费）。物管费于提供服务后可按月、季、年度交纳，也可预交。业主或物业使用人交纳物管费用或由物业代收、代交的费用逾期的，从享受服务满三月之日起原告可以加收滞纳金，逾期一天加收千分之一的滞纳金。2019年3月26日，原告与涉案小区联诚国际城小区业主委员会签订《联诚国际小区物业服务合同》，由联诚国际城小区业主委员会聘请原告为涉案小区提供物业服务，约定合同期限为3年9个月，自2019年4月1日起至2022年12月31日止。普通住宅按产权建筑面积每平方米每月1.5元收取（包含保洁费；化粪池清掏费；垃圾清运费；保安费；小区绿化费；门禁、监控、消防系统运行费、公共照明费、水泵运行费、电梯维保检验费、电费、公共设施及共有部分小型维修费）。物管费于提供服务后可按月、季、年度交纳，也可预交。业主或物业使用人交纳物管费用或由物业代收、代交的费用逾期的，从享受服务满三月之日起原告可以加收滞纳金，逾期一天加收千分之一的滞纳金。另查明，朱旱雨为案外人长沙联诚房地产开发有限公司提供工程造价咨询服务。从2012年4月起，由长沙联诚房地产开发有限公司提供联城国际城小区C5栋2905房给朱旱雨用于办公、休息。2019年1月16日，长沙联诚房地产开发有限公司与朱旱雨签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，将联城国际城小区C5栋2905房出售给朱旱雨。自2019年1月16日起至2021年4月15日止，被告朱旱雨共拖欠27个月的物业管理费未交，拖欠金额为5692.28元（27个月＊1.5元/平方米/月＊140.55平方米）。另外，朱旱雨已缴纳物业费1267元，尚欠4425.28元物业费未缴纳。上述事实有原告提交的《联诚国际城前期物业管理委托合同》、《联诚国际城小区物业服务合同（2017年）》、《联诚国际城小区物业服务合同（2019年）》、《联诚国际城入伙手续书》、《长沙市望城区商品房买卖合同》、催缴通知照片、欠费明细表等证据予以证明，并在卷予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。故原告与长沙联诚地产开发有限公司签订的《联诚国际城前期物业管理委托合同》及原告与联诚国际城小区业主委员会签订的《联诚国际小区物业服务合同（2017年）》、《联诚国际小区物业服务合同（2019年）》，对原、被告均具有约束力，原、被告均应按照合同约定履行各自义务。本案中，原告已依约为涉案小区提供物业服务，而被告并未按照合同约定缴纳物业管理费，故原告有权要求被告支付拖欠物业服务费。物业管理费用是物业公司提供物业服务的经济基础，是维系物业公司正常运转的前提条件，也系业主应当承担的义务。业主拒绝交纳物业管理费用将导致整个小区的物业管理陷于瘫痪或停滞，也不利于全体业主的权益保护以及整个小区的健康运转。故原告要求被告支付自2019年1月16日至2021年4月15日的物业管理费用4425.28元的主张依法成立，本院予以支持。原告称应从被告入住该房屋之日起计算物业管理费用，但是被告入住该房屋是根据第三人的安排入住，而不是作为涉案房屋的业主入住，故原告要求被告支付2019年1月16日前的物业费不符合法律规定。同时，虽然原告与涉案小区联诚国际城小区业主委员会签订的《联诚国际城小区物业服务合同》中约定了逾期缴费可以加收滞纳金，但是被告拒缴物业费事出有因，为缓和物业公司与业主之间的矛盾，促进物业服务企业提供更高效、高质的管理和服务，对原告主张被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告朱旱雨称，依据《联诚国际城前期物业管理委托合同》，开发商负责交第一年物业服务费，故缴费期限应从2020年1月开始计算。经查，被告朱旱雨购房时，该合同已经失效，对原、被告均不产生约束力，因被告未提交充分证据证明原告允诺免一年物业服务费，该辩解意见，本院不予采纳。同时，被告朱旱雨也未提供证据证明原告没有履行物业服务合同约定的义务，故本院对被告朱旱雨的辩解意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告朱旱雨于本判决生效后十日内向原告长沙市万厦园丁物业管理有限公司望城分公司支付自2019年1月16日至2021年4月15日止的物业管理费4425.28元；二、驳回原告长沙市万厦园丁物业管理有限公司望城分公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费482元，因适用简易程序减半收取241元，由长沙市万厦园丁物业管理有限公司负担216元，被告朱旱雨负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黄莹二〇二一年八月三十一日书记员  刘辉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。