辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽06民终1517号上诉人（原审被告）：苏轶群，男，1969年12月16日出生，汉族，丹东升伦纸业有限公司职工，住丹东市振兴区。上诉人（原审被告）：冯伟，女，1972年11月26日出生，汉族，丹东市二纬路小学教师，住丹东市振兴区。二上诉人共同委托诉讼代理人：张庆祥，广东正鸣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市万象美物业管理有限公司丹东分公司。住所地丹东市振兴区锦山大街298号（万达广场大商业）六楼。代表人：胥盈，该公司总经理。委托诉讼代理人：于德生，辽宁精华律师事务所律师。上诉人苏轶群、冯伟因与被上诉人深圳市万象美物业管理有限公司丹东分公司物业服务合同纠纷一案,不服丹东市振兴区人民法院（2021）辽0603民初2402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏轶群、冯伟上诉请求：1、撤销一审判决,判令上诉人无需支付物业服务费给被上诉人；2、由被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当,应当予以撤销。一审判决无视被上诉人的实际控制人花样年集团作为第三方整体收购万达华府小区物业管理权的事实，所作判决不符合《前期物业服务协议》和法律规定。花样年控股集团有限公司以20.13亿元人民币向大连万达商业地产股份有限公司收购万达物业公司，是2016年轰动物业服务业的一件大事,可以说是众所周知的事实，花样年集团在年报和自愿公告中反复予以说明收购万达物业的过程，包括成立万象美物业公司作为收购主体,与大连万达商业地产股份有限公司谈判协议收购签订时间,以及收购万达物业的对价。万达物业之所以在2016年10月变更名称为万象美物业，正是对万达物业转让物业整体管理责任给第三方的万象美物业这一事实的确认。工商管理部门没有审查是否符合合同约定和法律规定对法人名称做了变更，一审法院不能以此为依据跟在工商登记部后面将错就错，万达物业变更为万象美物业,就是物业整体责任的转让，这有花样年集团多次公告确认,有北京工商登记部门对万达集团和花样年集团双方交易的登记，有花样年集团关于收购万达物业支付20.13亿对价的披露，面对花样年在香港证交所向全世界发出的公告，自述是将万达物业收购，受让了万达物业的整体物业管理权。一审只要查看香港证交所和国内相关政府网站，就不难核实上诉人所提交证据的真实性、合法性以及与本案的关联性。这样确凿的证据证明万象美物业就是万达物业和上诉人之外的第三方公司,花样年集团违反了《前期物业服务协议》第一条第4项“关于物业公司不得将本物业的整体管理责任转让给第三方”的规定,利令智昏,受让万达物业整体管理责任，其行为的违约性质是任何一个不带偏见的人包括万象美物业的实际控制人花样年集团都无法否认的。一审法庭罔顾这些证据，硬说“两名被告提供的证据不足以证明原告变更不合法”。一审偷换概念,将万象美受让万达物业整体管理责任的违约行为变成了只是名称变更合法与否之争，掩盖万达物业整体管理责任的事实。二、一审名为审理物业服务合同纠纷,却片面讲被上诉人要收取物业服务费，不审理被上诉人是否履行了物业服务合同义务。一审判决正确的确认物业服务合同是双义务合同，但是却曲解双义务合同双方义务的关联性。双义务合同双方的基本原则是平等互利、等价交换。物业服务方只有在全面履行承诺的义务时,才有权利取得相应的报酬。反之，业主方是要按照合同约定的条件实现才履行物业费交付义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持”的规定，就是对业主权利的保护。万象美物业履行合同义务不符合合同约定,在一审期间上诉人已经举证，万象关物业并没有否认。按照《同期物业服务协议》第二条的规定，房屋建筑共用部位的日常维修、养护包括楼盖、屋顶外墙面、楼梯间等,是物业服务的第一项内容，上诉人没有履行相关义务。上诉人住宅房屋漏水，造成屋内墙壁损坏,有举证图片证实,万象美一直未予维修。至于万达华府小区物业管理其他种种乱象,一审期间上诉人已经举证。特别是通向屋顶平台消防应急通道的大门被被上诉人钉死,这样存在极大安全隐患、关系业主生命安全的紧急事项席，一审判决都懒得费点笔墨去制止物业公司的违法行为，可见一审判决有失公正。三、一审判决罔顾《辽宁省物业管理条例》规定，判决上诉人在物业服务合同期满之后继续支付服务费于法无据。《辽宁省物业管理条例》第四十一条第二款规定，“建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书而的前期物业服务合同，合同期限不得超过三年。”按照一审认定,被上诉人签订的前期物业服务协议是在2014年9月，那么，至少在2017年9月底，大连万达物业管理有限公司丹东分公司签订的《前期物业服务协议》已经到期，《辽宁省物业管理条例》第六十二条第三款规定“物业服务企业违反规定以及物业服务合同约定，……合同期满继续服务收费的,业主有权拒绝”。一审判决不应当违反地方法规的规定，依据已经失效的原万达物业签订的前期物业服务合同判决上诉人向万象美物业交纳物业费。一审法院对万象美物业公司违约违法行为是完全的袒护和纵容，完全站在物业公司一方打压业主，帮助物业公司剥夺业主的权利。这样的判决并不利于物业公司从事服务，不利于物业公司与业主和谐相处，只会恶化小区环境,使物业与业主的关系更紧张。如果法官们身在这样的居民小区,就会对业主的权利被侵害感同身受，就会对业主处于分散、孤立的弱势感到无奈。物业公司不履行约定和法定义务，为所欲为，把自己从服务员变成管理员,把服务的小区视为领地,把业主视为攫取利润的韭菜,这是当前物业公司与业主存在矛盾的主要原因。要改变这种不正常的状态,就希望法院从本案开始维护业主的基本权利，督促物业公司树立尊重业主、全心全意为业主服务的意识，开创丹东住宅小区物业服务新局面,形成物业公司勤勉尽责，业主心情舒畅，物业公司与业主消除隔阂、和谐相处的局面。综上所述，一审判决不符合法律法规的规定，刻意回避本案不利于被上诉人的事实，显失公平，有失公正，应予撤销。深圳市万象美物业管理有限公司丹东分公司辩称，原审判决所认定的事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，二审法院应驳回上诉，维持原判。深圳市万象美物业管理有限公司丹东分公司向一审法院起诉请求：判令两名被告共同给付原告自2015年10月30日起至2020年6月30日止的物业服务费18301.42元。一审法院认定事实：两名被告于1996年3月13日登记结婚，系坐落于辽宁省丹东市振兴区房屋（建筑面积181.35平方米）的所有权人（属夫妻共同共有）。2014年，被告苏轶群就上述涉案房屋与大连万达物业管理有限公司丹东分公司签订前期物业服务协议，协议中约定大连万达物业管理有限公司丹东分公司为涉案房屋的业主提供物业服务（委托管理），期限至业主委员会与其聘用的新物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止，双方同时约定了物业费以涉案房屋建筑面积为准，每平方米每月1.8元。涉案协议签订后，两名被告向大连万达物业管理有限公司丹东分公司交纳了2014年度物业服务费。2016年10月12日，丹东市振兴区市场监督管理局作出（丹振兴）工商核变通内字【2016】第2016012654号变更登记核准通知书，大连万达物业管理有限公司丹东分公司的名称变更为大连万象美物业管理有限公司丹东分公司。2019年9月18日，丹东市振兴区市场监督管理局作出（丹振兴）市监核变通内字【2019】第2019009452号变更登记核准通知书，大连万象美物业管理有限公司丹东分公司名称变更为本案原告法人名称。两名被告自2015年10月30日起至2020年6月30日止，未向大连万达物业管理有限公司丹东分公司、大连万象美物业管理有限公司丹东分公司及原告交纳物业服务费。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告苏轶群与原告变更前的主体即大连万达物业管理有限公司丹东分公司签订了涉案协议，协议内容系被告苏轶群与大连万达物业管理有限公司丹东分公司的真实意思表示，且协议内容不违反法律规定，该协议合法有效，被告冯伟与被告苏轶群为涉案房屋的共有人，两名被告均为接受涉案物业服务的业主，应当按照协议内容向提供物业服务的法人交纳物业服务费，故对原告的诉讼请求，该院予以支持，两名被告应给付原告物业服务费数额以判决内容为准。两名被告提出的关于原告取得涉案物业管理权不合法的辩解意见，经该院审查后认为，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据证明或提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，两名被告提供的证据不足以证明原告变更不合法，两名被告应当承担举证不能的法律后果。另，原告依法变更后，承接变更前主体的债权债务符合法律规定，不应以签订涉案协议的主体被变更而认定为变更前的主体将涉案合同中的责任向第三方转让，故对两名被告的该辩解意见，该院不予采纳。两名被告提出的关于原告未提供符合约定的物业服务的辩解意见，经该院审查后认为，涉案物业服务协议系双义务合同，合同双方均应当按照约定履行义务，本案中，若原告履行合同义务不符合约定或因不符合约定给两名被告造成损失，两名被告可通过包括但不限于诉讼等合法途径予以维权，而不应以上述理由免除己方应向原告交纳物业服务费的合同义务，故对两名被告的该辩解意见，该院不予采纳。两名被告提出的关于涉案物业服务合同已经期满的辩解意见，经该院审查后认为，两名被告未能提供证据证明涉案合同中约定的服务期（管理期）已期限届满的事实，两名被告应当承担举证不能的法律后果，故对两名被告的该辩解意见，该院不予采纳。一审法院判决：一、被告苏轶群、冯伟于本判决生效后立即给付原告深圳市万象美物业管理有限公司丹东分公司2015年10月30日至2020年6月30日的物业服务费18301.14元；二、驳回原告深圳市万象美物业管理有限公司丹东分公司的其他诉讼请求。被告苏轶群、冯伟如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费258元，减半收取129元，由原告深圳市万象美物业管理有限公司丹东分公司负担1元，被告苏轶群、冯伟负担128元（原告深圳市万象美物业管理有限公司丹东分公司已预交案件受理费129元，被告苏轶群、冯伟于本判决生效后立即将案件受理费128元给付原告深圳市万象美物业管理有限公司丹东分公司）。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：上诉人方是否应当给付被上诉人物业服务费。上诉人苏轶群与原大连万达物业管理有限公司丹东分公司签订的案涉前期物业服务协议合法有效。协议约定大连万达物业管理有限公司丹东分公司为涉案房屋的业主提供物业服务，期限至业主委员会与其聘用的新物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止。上诉人作为小区业主接受了被上诉人提供的服务，其应当依据诚实信用、等价有偿的原则，向被上诉人履行支付物业管理费的义务。上诉人提出万达物业变更为万象美物业,就是物业整体责任的转让，违反了《前期物业服务协议》第一条第4项关于物业公司不得将本物业的整体管理责任转让给第三方的规定。丹东市振兴区市场监督管理局变更登记核准通知书，证明原大连万达物业管理有限公司丹东分公司的名称变更为大连万象美物业管理有限公司丹东分公司，后大连万象美物业管理有限公司丹东分公司名称又变更为本案被上诉人，被上诉人依法变更后承接了变更前主体原大连万达物业管理有限公司丹东分公司的债权债务，变更登记符合法律规定。上述企业变更情况不能认定是物业整体管理责任转让给第三方，上诉人的该观点不能成立。上诉人提出住宅房屋漏水，造成屋内墙壁损坏，被上诉人未进行维修无权收取物业费一节。上诉人可另行主张权利，但不能因此拒绝履行交纳物业费的义务。一审支持被上诉人要求上诉人给付拖欠物业费的诉讼请求并无不当。至于当事人的其他诉辩意见，不影响本院在前述认定基础上对本案依法处理，不再赘论。综上所述，苏轶群、冯伟的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费258元，由上诉人苏轶群、冯伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 张峻峰审 判 员 王玉瑛审 判 员 关 爽二〇二一年九月十三日法官助理 王婷婷书 记 员 张政悦