青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2021）青0103民初2981号原告（反诉被告）：青海家园物业管理有限公司，统一社会信用代码：916301007105488391，住所地：西宁市城中区南山路16号。        法定代表人：张艳执行董事兼总经理。        委托诉讼代理人：周青，赵亚莉，青海竞帆律师事务所律师。        被告（反诉原告）：徐国营，男，汉族，1955年8月7日出生，身份证号：XXX，住西宁市城中区。        原告青海家园物业管理有限公司诉被告徐国营物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，被告徐国营于2021年7月8日提起反诉，本院合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）青海家园物业管理有限公司委托诉讼代理人周青，赵亚莉、被告（反诉原告）徐国营到庭参加诉讼，本案现已审理终结。        原告（反诉被告）青海家园物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告徐国营向原告支付2020年1月1日至2020年6月26日期间的物业费541.3元，共计541.3元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年1月22日，原、被告双方就乙方所住南山路16号12号楼241室物业服务事宜，签订了《鸣翠柳小区物业服务合同》，该合同第四条“收、交费标准及期限”中明确约定了被告缴纳费用时间为：签订本合同之日起交纳初次物业管理费后，每半年交纳一次，即每年的1月1日至10日缴纳上半年物业费；6月1日至10日缴纳下半年物业费，逾期未缴纳者，将视为违约。上述合同签订后，原告即按照约定为包括被告在内小区全体业主提供了物业服务，被告亦享受了该等服务。但是，自2020年1月起，被告在没有正当理由的情况下，无故拖欠物业费累计达541.3元，原告曾多次催缴，均未果。        被告（反诉原告）徐国营辩称，原告所述与事实不符。明翠柳山庄住宅小区物业管理服务合同第四条第二项约定住宅按建筑面积每月每平方0.45元交纳，其后原告将该价格上调为0.6元每平方米，2019年1月1日起，原告单方面将物业费上涨为每平方米0.9元。原告的行为违反了合同约定，遭到了大多数业主的反对。2020年6月26日，鸣翠柳小区业主委员会举行业主大会，解聘了原告。被告的房屋纯粹是为了改善父母的居住条件和环境，两位老人自2007年7月入住至2018年8月17日，在老人办丧事期间，家园物业来了两个工作人员前来祭奠，我提出了房子没人住，下半年的物业费应当减少的请求，二位工作人员说可以交一半。但年底被告的儿子缴纳物业费时，原告未兑现承诺全额收取了2018年度的物业费721.72元。被告主张如下，1、2018年4月27日，被告的父亲住院家中无人居住，子女们24小时在医院轮流守候，故1至4月份的物业费应该以0.6元计算是240.58元，5月1日止年底这8个月的物业费0.6元的标准按照70％计算为336.81元，原告应该退还多收的物业费。2019年度的物业费应为0.6元，乘上12个月为721.8元，按70％收费物业费应该为505.25元。原告却按照0.9元收了，故此原告应退还多收的576.74元。2020年1至6月的物业费被原告仍要以每平方米0.9元的价格收取541.3元，并于2021年4月1日给被告打电话索要，由于被告不认可。原告便将被告诉至法院。        被告（反诉原告）徐国营向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告退还多收的物业费468.50元；2、本案诉讼费、诉讼材料费由被反诉人负担。事实与理由：反诉被告称“自2020年1月起，被告在没有正当理由的情况下，无故拖欠物业费累计达541.3元，原告曾多次催缴，均未果”与事实不符。《鸣翠柳山庄住宅小区物业管理服务合同》第四条第二项住宅按建筑面积每月每平方米0.45元。其后反诉被告将该价格上调为0.6元／每平方米（具体时间不详）因反诉原告当时并未提出异议，故按0.6元执行。2019年1月1日反诉被告单方面将物业费上涨为每平方米0.9元，遭到了大多数业主的反对。2020年6月26日鸣翠柳小区业主委员会解聘了反诉被告。反诉原告的房屋纯粹是为了改善父母的居住条件和环境。两位老人自2007年7月入住至2018年8月17日。反诉原告主张如下事实：1、2018年4月27日，反诉原告的父亲住院，家中无人居住，子女们24小时在医院轮流照顾。故1至4月物业费应为0.6元＊100.24平方米=60.15元＊4个月=240.58元。而5月1日至年底这8个月的物业费应为0.6元＊100.24平方米=60.15元／月物业费＊8个月=481.15元＊70％=336.81元。反诉被告应该退还多收的物业费144.36元。2、2019年度的物业费应为0.6元＊100.24平方米=60.15元／月物业费＊12个月=721.80元的年物业费，按70％收取物业费应为505.26元。反诉被告却按照0.9元收了1082元。故此，反诉被告应退还多收的物业费576.74元；上述二项合计应退款721.10元。3、2020年1至6月的物业费，反诉被告仍要以每平方米0.9元的价格收取541.30元。并于2021年4月1日给反诉原告打过一个电话索要541.3元物业费，由于反诉原告不认可，反诉被告便将反诉原告诉至法院。反诉原告主张2020年1至6月的物业费0.6元＊100.24平方米=60.15元／月＊6个月=360.86元＊70％=252.60元。从上述二项合计应退款721.10元中减去252.60元应交款后=486.50元。故反诉被告还应该退还给反诉原告468.50元。4、反诉原告缴纳国际村物业2018、2019、2020年的《物业费、电费明细》和反诉原告购买《燃气、自来水明细》证明了如下两个事实：1、反诉原告一直在国际村居住的事实。2、反诉原告鸣翠柳的房屋自2018年5月至今一直没人住的事实；《青海省住宅物业服务收费管理办法》第25条物业服务企业应当严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务，不得向业主强制服务、强制收费，不得收取任何未予标明的其他费用。物业服务企业未经业主大会或业主委员会同意，自行出台物业服务收费标准的，业主有权拒绝交纳，并应向有管辖权的价格、房地产行政主管部门进行举报。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。请贵院查明事实，支持反诉人的诉求。        原告（反诉被告）青海家园物业管理有限公司辩称，反诉原告的反诉请求无法成立，具体理由如下，反诉被告上涨物业费为0.9元每月每平方，是法院已经作出的生效裁判文书确认为有事实根据和法律依据的。反诉原告在其反诉状中称，房子自2018年以来没有人居住，可以交一半物业费，但是其在民事反诉状中计算2018年的物业费，又是按照70％进行计算的，陈述是自相矛盾的，被告应该举证证明其主张房子没有人居住的情况下，应该按照70％或者50％收取物业费的规定的依据，反诉原告在其反诉状中称其没有居住就不应当缴纳物业费，这种主张是没有办法成立的，所以反诉原告计算物业费的过程是没有事实证据的，综上反诉原告的反诉请求是没有事实根据及法律依据的。        原告（反诉被告）为支持自己的诉讼请求向本院提供以下证据：        一、业主公约、物业服务合同，证明被告根据业主公约和物业服务合同约定应向原告交纳已服务的物业费用。        二、催告函，证明因被告未能按照约定履行交纳物业费的义务，原告对被告进行了催告。        三、调整物业费用意见征询表、调整物业费用意见征询表《公示》、调整物业费用意见征询表《公示》照片、2019年已交纳物业服务费用收据，证明原告收取物业费的标准，该标准取得了全体小区业主72.18％的认可，且已经有85％业主按照该标准交纳了物业费。        四、（2021）青0103民初2106号判决书，证明在人民法院生效的判决书中已经查明上调物业费符合法律规定。        被告（反诉原告）质证认为，对证据一、四真实性无异议，对证明方向不认可，对证据二、三真实性有异议，没有见过证据。        被告（反诉原告）向本院提供以下证据：        一、物业管理合同，证明原被告之间的约定。        二、户籍证明，证明反诉原告父母过世的事实。        三、死亡记录，证明反诉原告父亲去世的事实。        四、死亡证明，证明反诉原告母亲去世的事实。        五、家园物业2018、2019、2020年收费台账，证明物业费的收费标准。        六、购买煤气明细，证明反诉原告自2017年11月6日之后未买过煤气。        七、购买自来水明细，证明反诉原告自2017年11月6日之后未买自来水。        八、户口信息，身份证信息，证明反诉原告全家在国际村居住的事实。        九、国际村物业费缴纳明细，证明国际村2018年-2020年物业费一直是0.7元的事实。        十、购气明细，证明反诉原告国际村的房屋一直购买天然气的事实。        十一、国际村房屋的购水明细，反诉原告一直购买自来水的事实。        十二、新能源汽车充电照片，证明反诉被告充电的事实。        十三、行车证，证明反诉原告买的新能源汽车，登记在儿子徐瑞名下的事实。        十四、电话录音，证明充电难问题。        十五、电话录音文字版，证明内容同上。        十六、2020年9月1日至10月9日的微信截图，证明家园物业大多数业主反对的事实。        十七、备案通知书，证明选举了业主委员会选举结果的事实。        十八、意见汇报，证明选举结果向社区进行了汇报的事实。        十九、告知函，证明告知的事实。        二十、公告，证明选举新物业公司的事实。        二十一、业委会工作汇报，证明汇报工作的情况。        二十二、工作安排函，证明物业不做任何调整的事实。        二十三、告知函，证明业委会告知情况。        二十四、通知，证明家园物业撤出后再没有收费的而权力。        原告（反诉被告）质证认为，对证据一、五、六、七、十二、十三、十四、十五、十六的真实性没有异议，对证据二、三、四、八、九、十、十一、十七至二十四关联性不予认可。        本院认为原告提供的证据一、四，被告对真实性没有异议，本院予以认定。原告提供的证据二、三，被告对真实性有异议，但是，该证据可以与其他证据相互印证，并与已经生效判决书认定的内容可以相互印证，本院予以认定。被告提供的证据一、五、六、七、十二、十三、十四、十五、十六，原告对真实性没有异议，本院予以认定。证据二、三、四、八、九、十、十一、十七至二十四与本案没有关联性，本院不予认定。        根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：        2007年1月22日，原、被告双方就被告所住西宁市南山路16号12号楼241室物业服务事宜签订了《鸣翠柳山庄住宅小区物业管理服务合同》，该合同主要载明：被告徐国营的住宅建筑面积为100.24平方米，其自2007年2月1日起开始交纳物业管理费，住宅按建筑面积每月每平方米0.45元计算，该物业管理服务费用标准按物价局核定，届时做出必要的调整。每次交纳费用时间为每半年交纳一次，即每年的1月1日至10日交纳上半年的物业管理费，6月1日至10日交纳下半年的物业管理费。2018年年底家园物业公司以《物业费调整标准征询表》的方式对该小区业主进行逐户征询意见，将物业费收费标准提高至每月每平方米0.9元。征得半数以上业主同意后大部分业主按每月每平方米0.9元的标准交纳了物业费。庭审中被告认可尚欠原告2020年1月1日至2020年6月26日期间的物业费的事实。        另查明，2019年8月该小区成立了业主委员会。2020年6月26日该小区业主委员会与原告家园物业公司解除了物业服务合同。        徐国营住宅面积100.24平方米，其向原告交纳了2018年物业费721.70元，2019年物业费1082.60元，未交纳2020年1月至2020年6月26日物业费。其所述自2018年5月就没有在该房屋居住，所提供的证据只有在其他房屋交纳水电费、燃气费的票据，没有提供其他证据佐证，就空置房屋减少收取物业费事宜，徐国营没有能够提供证据证明与原告达成了一致意见。        本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《鸣翠柳山庄住宅小区物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规强制性规定，应为有效。原告家园物业公司依据合同约定向被告提供了物业服务，被告应按照合同约定向原告家园物业公司交纳物业费等费用。关于物业费收费标准，原告家园物业公司进行了调整，符合《中华人民共和国民法典》第二百七十八条及《物业管理条例》第四十条的规定，亦符合《鸣翠柳山庄住宅小区物业管理服务合同》第四条第七项的约定，其住宅建筑面积实际为100.24平方米，故其应给付原告家园物业公司自2020年1月1日至2020年6月26日期间的物业费541.30元。        被告（反诉原告）答辩及反诉称原告自行上涨物业费，但其他生效判决已经确认原告调整收费标准，符合《中华人民共和国民法典》第二百七十八条及《物业管理条例》第四十条的规定，亦符合《鸣翠柳山庄住宅小区物业管理服务合同》第四条第七项的约定，故对被告的该抗辩及反诉意见，本院不予采纳。被告没有提供有效证据证明其2018年后就没有在鸣翠柳山庄居住，且没有提供证据证明就减少收费标准与原告达成一致意见，被告（反诉原告）按照物业费70％标准计算物业费，没有事实与法律依据，被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）退还物业费468.50元，没有事实依据，本院不予支持。        综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：        一、被告徐国营自本判决生效之日起十日内给付原告青海家园物业管理有限公司2020年1月1日至2020年6月26日物业费541.30元。        二、驳回被告（反诉原告）徐国营的反诉请求。        如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费减半收取25元，反诉费25元由被告（反诉原告）徐国营承担。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。        审判员    何亚峰二〇二一年八月十一日法官助理    孔爱爱书记员    陈涛