四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终9676号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈娥，女，1973年12年22日出生，汉族，住四川省昭觉县。上诉人（原审被告）：黄江，男，1966年10月16日出生，彝族，住四川省昭觉县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋世国，男，1977年1月18日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。委托诉讼代理人：冯静，四川蜀西律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司成都新都支行，住所地四川省成都市新都区桂湖东路58号。负责人：陈胤，职务不详。委托诉讼代理人：唐德文，男，1966年10月31日出生，汉族，住成都市新都区，该行员工。委托诉讼代理人：潘军，男，1974年2月1日出生，汉族，住成都市新都区，该行员工。上诉人陈娥、黄江因与被上诉人蒋世国、原审第三人中国建设银行股份有限公司成都新都支行（以下简称建行新都支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市新都区人民法院（2020）川0114民初6847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。陈娥、黄江上诉请求为：撤销一审判决，改判驳回蒋世国的诉讼请求，支持陈娥、黄江解除合同和租赁关系的诉讼请求。事实与理由：1.一审法院对于双方争议的蒋世国已付款项220000元认定性质错误，该笔款项应当认定为租赁费而不应当认定为支付的首付款；2.一审认定装修款项为10000元错误，该认定款项远远不能满足当时130平房屋的装修要求；3.一审诉讼费不应当由陈娥、黄江承担；4.本案中蒋世国错在犯罪行为，蒋世国侵犯陈娥隐私权、肖像权、名誉权，应当予以打击；5.陈娥为了该案往返距离1400多公里，应当认定交通费。蒋世国二审答辩意见为：一审认定事实清楚，适用法律正确。1.双方当事人先后于2011年7月11日签订《房屋出租协议》、于2012年2月16日签订《房租转让协议》，双方从2012年2月16日已经从租赁关系转化为房屋买卖关系；2.从资金流向上看，2011年5月3日，蒋世国就已经支付全部租金20000元，租赁义务已经履行完毕，没有义务支付其他费用；3.依照合同约定蒋世国的房屋首付款支付期限为过户当日，因此，蒋世国从2012年4月5日支付购房款没有违约行为；4.房屋租赁关系到2013年4月30日终止，之后双方没有租赁关系，支付款项为购房款；5.一审诉讼费用决定正确；6.蒋世国不存在侵犯陈娥隐私权、肖像权、名誉权等行为。建行新都支行未发表二审陈述意见。蒋世国向一审法院提出的诉讼请求为：1.判令陈娥、黄江协助蒋世国在还清所欠银行按揭贷款尾款后将新都区房屋的不动产登记手续办理到蒋世国名下；2.判令建行新都支行在蒋世国还清所欠案涉房屋按揭贷款尾款后解除该房屋的抵押登记；3.判令陈娥、黄江返还2012年3月至2013年4月期间租金11200元及此款自2012年3月1日起至付清之日止按银行同期贷款利率计算的利息；4.本案诉讼费、保全费、财产保全保险费由陈娥、黄江承担。陈娥、黄江一审法院提出的反诉请求为：1.判令蒋世国按时、一次性、足额支付陈娥房屋首付款（以票据和银行贷款每月扣除金额为准）、延期9年未支付首付款银行同期贷款利息、房屋租金尾款三项共计321619.68元；2.蒋世国如不能按时、一次性、足额支付321619.68元，请求判令解除《房屋转让协议》，违约责任及赔偿由蒋世国承担；3.本案本、反诉的诉讼费、陈娥出庭往返的差旅费等费用由蒋世国承担。经法庭释明，陈娥当庭确定其反诉诉讼请求为：1.判令解除陈娥与蒋世国签订的《房屋转让协议》，事实租赁关系一并解除，由蒋世国向陈娥支付违约损失赔偿20万元；2.判令蒋世国向陈娥支付因本案诉讼产生的交通费、住宿费、用餐费和误工费合计11250元；3.本、反诉诉讼费、保全费由蒋世国承担。一审认定有关当事人权利义务事实如下：一、《房屋出租协议》、《房屋买卖协议》签订及履行情况。2011年7月11日，陈娥（出租方、甲方）与蒋世国（承租方、乙方）签订《房屋出租协议》，约定：甲方现有137㎡面积的住房出租给乙方使用，租房从2011年5月1日起至2013年4月30日止，有效期为2年，月租金800元，“缴租方式为支付一次，计人民币贰万元”。蒋世国与陈娥庭审中一致确认，陈娥于2011年1月将案涉房屋钥匙交付蒋世国，委托蒋世国代为装修并出租给蒋世国，蒋世国于2011年5月3日以银行转账形式向陈娥支付房屋租金20000元。2012年2月16日，陈娥（转让方、甲方）与蒋世国（受让方、乙方）签订《房屋转让协议》，第一条约定：甲方拟将案涉房屋转让给乙方，“该房地产自用土地使用权面积以产权实际面积，土地使用权类型为准，房屋建筑面积以产权实际面积为准，其中套内的建筑面积，公共部位与公用房屋分摊建筑面积（以上面积均以《房地产权证》登记的面积为准）。《房地产权证》待还清贷款后甲方一并过户给乙方”。第二条约定：“买卖房地产价格、付款方式双方协议该房地产交易总金额为实际购房金额（以票据和银行贷款每月扣除金额为准）。乙方从2012年3月1日起替甲方支付银行贷款，待还清贷款后甲方带上相关手续将房屋过户给乙方。双方协议，还清贷款过户前，乙方应在过户当日或之前将甲方购房首付款（以票据实际金额为准）的欠条开给乙方，乙方应在规定时间内偿还欠款。”第三条约定：“登记过户手续办理本合同签订之日起，待还清银行贷款后三十日内，甲、乙双方应携带有关资料到当地房管局办理过户手续。”第四条约定：“房地产交接双方同意于房屋产权过户之日起由甲方将该房地产交付给乙方使用。”第五条约定：“权利保证约定甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。”黄江在庭审中明确表示知道并同意出售案涉房屋、追认该协议效力。蒋世国与陈娥庭审中一致确认，双方约定的购房款构成为：陈娥已向开发商支付的首付款+陈娥办理抵押贷款手续费+借款委托公证费用+购房担保费用+开发商为陈娥、黄江办理权属证书代收的税费+陈娥向蒋世国交付的用于装修房屋的现金+陈娥向贷款银行支付的11个月按揭款+2012年3月1日起到还清为止的案涉房屋按揭贷款（由蒋世国直接向贷款银行支付），为蒋世国办理权属转移登记所需维修基金、税费由蒋世国自行负担。双方无争议的项目及数额为：1.蒋世国自2012年3月起至2020年11月共计代陈娥偿还案涉房屋银行按揭款245203.47元。2.上述除款项“陈娥向蒋世国交付的用于装修房屋的现金”、“2012年3月1日起到还清为止的案涉房屋按揭贷款（由蒋世国直接向贷款银行支付）”外金额总计195818.56元。双方存在争议的项目及数额为：陈娥向蒋世国交付的用于装修房屋的现金，陈娥主张数额为30000元，蒋世国主张数额为10000元，均未提交证据证明。综合双方提交的银行流水明细及庭审陈述，在蒋世国为支付银行按揭而向陈娥所作转账之外，与本案有关的转账情况如下：表一：蒋世国向陈娥转账明细（不含代偿按揭部分）序号时间金额（元）付款人户名收款人户名收款账号转账备注12012.4.52000蒋世国陈娥6228***3513无22012.5.2120000蒋世国陈娥6228***3513无32013.12.211000蒋世国陈娥6228***3513无42014.1.2050000蒋世国陈娥6228***3513无52014.11.2350000蒋世国陈娥6228***1175无62015.2.1450000蒋世国陈娥6228***1175无72015.4.3030000蒋世国陈娥6228***1175房款82018.3.3120000蒋世国陈娥6228***4979转存总计223000对于以上款项，蒋世国主张付款数额为223000元，主张为按照陈娥要求向陈娥支付的购房首付款。陈娥确认收款数额为220000元，并主张该款为蒋世国支付的案涉房屋租金。二、陈娥、黄江购买案涉房屋、办理权属登记情况。陈娥提交落款时间为2010年12月21日、出卖人为金光置业（成都）有限公司（以下简称金光置业公司）、买受人为陈娥、黄江的《商品房买卖合同》及《丽水金都补充协议》，约定：陈娥、黄江以贷款方式购买案涉房屋，总价款484537元，首付款154537元在签订正式合同当日付清，余款330000元以向银行申请按揭贷款的方式进行支付。同日，金光置业公司出具加盖财务专用章的收款收据载明，收到陈娥支付的首付款（含定5000）154537元。2011年2月28日，陈娥、黄江（借款人、抵押人）与建行新都支行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》及补充协议，约定借款人借款本金为330000元，借款期限为240个月（即2011年3月1日至2031年3月1日），借款人指定委托扣款账户为62×××67，陈娥、黄江用案涉房屋为建行新都支行设定抵押。同日，四川省成都市新都公证处对前述借款合同作出（2011）新证经字第558号公证书。2011年1月19日，成都市住房置业融资担保有限公司出具发票，载明收到陈娥支付的担保服务费、手续费共计2740元，成都市新都区司法局出具非税收入通用票据，载明收到陈娥、黄江借款委托公证费690元，成都汇鑫房地产经纪有限公司出具加盖财务专用章的收据，载明收到陈娥支付的抵押手续费、抵押登记费共计674元。2011年3月30日，金光置业公司出具发票，确认收到陈娥购买案涉房屋支付的购房款484537元。2011年6月1日，陈娥、黄江缴纳案涉房屋商品房买卖税款7268.05元。2011年7月4日，陈娥，黄江缴纳案涉房屋专项维修资金2465.28元。2011年8月26日，成都市新都区房地产产权产籍监理所出具非税收入通用票据，载明收到陈娥支付的房屋登记费80元。陈娥指定委托扣款账户62×××67的交易明细显示，从2011年4月1日起至2012年2月1日，陈娥还银行按揭贷款11个月、共计27364.23元。以上由陈娥支出的款项共计195818.56元，与双方确认一致的“陈娥已向开发商支付的首付款＋陈娥办理抵押贷款手续费＋借款委托公证费用＋购房担保费用＋开发商为陈娥、黄江办理权属证书代收的税费＋陈娥向贷款银行支付的11个月按揭款”数额一致。2009年12月3日，金光置业公司就案涉房屋办理初始登记。2011年9月7日，陈娥、黄江取得案涉房屋所有权登记，权证号为监证xx、监证xx。2011年12月26日，案涉房屋上设立抵押权人为建行新都支行、抵押人为陈娥、黄江的抵押权，被担保主债权数额为33万元。2011年10月21日，陈娥、黄江取得案涉房屋分户国有土地使用权证，权证号为新都国用（2011）第9428号。三、其他查明的事实。2016年10月13日，成都市新都区国土资源局、房产管理局发布《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》，载明：自2016年10月17日17：00至2016年10月24日17:00暂停受理土地、房屋等登记业务。自2016年10月25日实施不动产统一登记后，成都市新都区范围内的不动产登记按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范（试行）》及四川省、成都市、新都区的有关规定办理。丽水金都物业管理服务中心于2020年6月9日出具《交费及居住证明》，载明：兹有丽水金都住户蒋世国，该住户本人从2012年3月起至今为该小区1栋四单元xx号交纳物业管理费，水电气及垃圾清理费，此房屋一直由该住户居住及管理至今。一审法院认为：陈娥与蒋世国均应诚信全面履行合同约定的义务。现双方对《房屋转让协议》有关条款内容、2012年2月26日后蒋世国占有案涉房屋的行为性质、蒋世国向陈娥付款中除用于偿还银行按揭之外款项的用途等存在不同理解，并由此引发本案本、反诉。本案本诉的争议焦点在于：1.案涉房屋是否具备继续履行条件，陈娥、黄江、建行新都支行应否配合蒋世国办理案涉房屋权属转移登记；2.陈娥、黄江应否向蒋世国返还2012年3月至2013年4月期间的租金及相应资金利息。反诉的争议焦点在于：1.案涉《房屋转让协议》是否具备解除条件；2.蒋世国应承担违约损失赔偿金；3.蒋世国应否向陈娥支付其因本案诉讼所支出的交通、务工、食宿费用。围绕双方争议焦点的产生基础，分别评述如下：关于案涉《房屋转让协议》是否具备解除条件。陈娥主张蒋世国未按约定支付首付款且经催告后仍未履行，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，反诉请求解除《房屋转让协议》。从合同有关约定角度分析，《房屋转让协议》第二条对价格、付款方式约定为：“双方协议该房地产交易总金额为实际购房金额（以票据和银行贷款每月扣除金额为准）。乙方从2012年3月1日起替甲方支付银行贷款，待还清贷款后甲方带上相关手续将房屋过户给乙方。乙方应在过户当日或过户前将甲方购房首付款（以票据实际金额为准）的欠条开给乙方，乙方应在规定时间内偿还欠款”，则购房价款在协议中虽无明确具体金额，但通过合同文义表述和双方庭审陈述，可以确定其构成内容包括首付款和代偿按揭款两部分。对于首付款，陈娥主张合同文本存在笔误，不应是“乙方应在过户当日或过户前将甲方购房首付款（以票据实际金额为准）的欠条开给乙方”，而是乙方（蒋世国）开欠条给甲方（陈娥），由乙方（蒋世国）在规定时间内偿还，即“乙方将甲方购房首付款的欠条开给甲方”，蒋世国则认为该约定应理解为如蒋世国向陈娥支付首付款，因房产证尚在陈娥名下，陈娥应向蒋世国开具欠条，即理解为“甲方将甲方购房首付款的欠条开给乙方”。对于合同意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合有关条款、行为性质和目的、习惯以及诚实信用原则确定，双方约定首付款以票据金额为准，而一审庭审中一致确认其构成包括：陈娥已向开发商支付的首付款，陈娥办理抵押贷款所支付的手续费、借款委托公证费用、购房担保费用，开发商为陈娥、黄江办理权属证书代收的税费，陈娥向蒋世国交付的用于装修房屋的现金，陈娥向贷款银行支付的11个月按揭款，以上款项除用于装修的现金部分以外，均需由陈娥提供有关票据材料以确定具体数额，则双方关于首付款支付方式的约定应理解为：由陈娥向蒋世国提供相应票据，蒋世国据以向陈娥开具确定数额的欠条，并在规定时间内付款，故该合同条款应属附条件的约定，蒋世国向陈娥出具购房首付款欠条、支付相应首付款的履行前提是陈娥向蒋世国出示有关票据、确定首付款的具体金额及其构成，陈娥在庭审中陈述所有购房有关票据在签订《房屋转让协议》前均已取得，但签订协议时未据以直接确定金额，后续履行过程中也无证据表明曾向蒋世国提供有关票据但蒋世国拒绝出具欠条、拒绝付款，其怠于履行通知义务导致蒋世国无从获悉应付首付款的数额，合同约定的首付款支付条件长期未能成就。陈娥另主张按照交易习惯和双方口头约定蒋世国应在签订协议后一年内一次性足额向其支付首付款，但未举证证明双方达成了有关首付款支付期限的补充约定，在双方已经通过书面合同对首付款支付方式及条件作出约定的情况下，不应以一方主张的“交易习惯”否定已经通过书面形式固定的意思表示的效力，故陈娥的该项主张不能成立。从支付首付款的履行情况分析。蒋世国在向陈娥支付用于偿还案涉房屋银行按揭的款项之外，另向陈娥转账支付223000元，均有转账记录印证，主张该款系按照陈娥要求的金额支付首付款，陈娥认可收到金额为220000元，但主张所收款项为租金。陈娥述其通过电话告知蒋世国“你不给我首付吗”，在对方说没有钱之后，提出“不给首付就给租金”，双方当时口头约定租金随行就市，蒋世国则述称陈娥电话催款提出是给首付款、未要求支付租金，双方对于电话沟通内容均无证据证明，从本案查明的偿还按揭以外的付款时间和金额看（详见表一），蒋世国在2012年、2013年、2014年、2015年、2018年的付款金额分别为22000元、1000元、100000元、80000元、20000元，在2016年、2017年无付款行为，此与支付租金的相对规律性不同，结合蒋世国已与陈娥签订《房屋转让协议》购买案涉房屋并实际履行、按约定向陈娥付款用于偿还案涉房屋上的按揭贷款的事实，其向陈娥所支付223000元系用于支付购房首付款成立的可能性更高，在当事人之间存在数笔同种类无担保的金钱债务时，所作给付系优先用于抵充负担较重的债务符合法律规定，在约定的首付款支付条件即陈娥出示有关票据、蒋世国出具欠条成就前所作给付之履行，其行为效力不应受到否定。故此，陈娥关于蒋世国迟延履行支付购房首付款义务、经催告后在合理期限内仍未履行的主张不能成立，其关于解除案涉《房屋转让协议》的反诉诉讼请求，以及以此为基础提出的由蒋世国支付违约损失赔偿金、承担因本案诉讼所支出有关费用的请求，缺少事实和法律依据，不予支持。关于案涉房屋是否具备继续履行条件。蒋世国以其首付款已支付完毕、愿意提前清偿全部银行按揭贷款为由主张继续履行合同、要求陈娥、黄江及建行新都支行协助解除案涉房屋上的抵押登记、办理房屋权属转移登记。本案中有票据、材料印证并经双方确认一致的首付款构成金额为195818.56元（首付款154537元+担保服务费、手续费2740元+借款委托公证费690元+抵押手续费、抵押登记费674元+代办证税费7268.05元+专项维修基金2465.28+房屋登记费80元+11个月按揭贷款27364.23元），陈娥向蒋世国现金支付的用于装修的款项，虽不能按照《房屋转让协议》约定“以票据实际金额为准”确定，但经双方一致确认构成首付款的组成部分，蒋世国也应向陈娥支付。在双方对该部分数额存在争议情况下，陈娥作为主张支付的一方，应依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定对此承担举证证明责任，现陈娥不能举证证明，按照蒋世国庭审中确认金额10000元予以认定，则首付款金额为205818.56元，蒋世国已足额支付。现陈娥、黄江已经取得案涉房屋的所有权证和国有土地使用权证，蒋世国自愿代其偿还对建行新都支行的抵押担保债务，建行新都支行亦表明在判决情况下可以实现代偿，并在案涉房屋抵押贷款结清后配合办理抵押登记注销手续，不违反法律规定且能够继续履行，为维护交易安全和契约稳定，减少当事人诉累，对蒋世国的该项诉讼请求予以支持。至于蒋世国诉请判令支付的诉讼保全保险费，系作为陈娥、黄江违反合同约定对其造成的损失而主张。依照双方《房屋转让协议》约定，陈娥、黄江配合蒋世国办理案涉房屋过户手续的前提是蒋世国代为还清案涉房屋上全部剩余银行按揭贷款，且需贷款银行配合，蒋世国在起诉时表明愿意付清按揭尾款，但因双方合同对价款构成、付款方式等约定不能通过文义表述直接确定，履行过程中发生争议且不能协商一致而导致本案诉讼继续进行，此情形并非仅是因陈娥、黄江不履行合同义务或履行合同义务不符合约定所致，在诚实信用原则前提下，基于对合同条款的不同理解所作磋商行为不应视作违约，故对于蒋世国的该项诉讼请求不予支持。关于签订《房屋转让协议》蒋世国占有案涉房屋的行为性质。陈娥与蒋世国于2011年7月11日签订《房屋出租协议》，约定陈娥将案涉房屋出租给蒋世国使用，租期从2011年5月1日起至2013年4月30日止，双方在租赁期内于2012年2月16日签订《房屋转让协议》，第四条约定“双方同意在房屋产权过户之日起由甲方（陈娥）将该房地产交付给乙方（蒋世国）使用”，由此引发了《房屋转让协议》签订后蒋世国占有使用案涉房屋行为性质的争议：陈娥主张按照双方约定是在过户之日交付房屋，则在案涉房屋过户前，蒋世国占有使用房屋是基于租赁而非买卖，故提出支付按揭贷款以外的付款用途为支付租金的主张，而蒋世国主张其在签订《房屋转让协议》前已合法占有案涉房屋，故签订转让协议时不需要再行交付房屋，属于事实上的提前交付，并主张该条所称“使用”并非指交付房屋的使用权，而是指交付所有权，为此在本诉中请求判令陈娥、黄江返还2012年3月至2013年4月期间的租金和相应资金占用利息。对此，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款和第二十三条之规定，不动产物权的变动需经登记，而动产物权转让自交付时发生效力，案涉房屋的所有权变动需经依法登记而非交付生效，所有权包含占有、使用、收益、处分四项权能，下位概念“使用”不应扩大解释为上位概念“所有权”，蒋世国关于协议第四条约定应理解为“在过户之日交付房屋所有权”的主张，不予采纳。双方关于房屋交付即转移占有存在明确的约定，即在房屋向蒋世国过户当日，由陈娥将房屋交付给蒋世国使用。双方签订《房屋转让协议》时，案涉房屋因双方既存的租赁关系而由蒋世国占有、使用，在签订协议后陈娥并未收回房屋、待约定的交付条件成就后再行交付，而是维持了继续由蒋世国占有、使用的事实状态，在租赁期限届满前，双方签订的《房屋出租协议》并未终止，仍对双方产生约束力，该占有的事实状态不构成对《房屋转让协议》房屋交付约定的合意变更，蒋世国本诉中基于房屋买卖合同关系请求返还《房屋转让协议》签订后、约定租期届满前的租金缺少事实和法律依据，不予支持。同时明确，房屋买卖合同关系与租赁合同关系分属不同法律关系，认定蒋世国支付按揭之外的付款系用于支付购房首付款而非陈娥主张的租金，并不等同于认定蒋世国占有使用案涉房屋行为属于基于房屋买卖合同关系的提前交付，鉴于本案陈娥最终明确的反诉诉讼请求是解除案涉《房屋转让协议》和支付违约损失赔偿、本案诉讼相应支出，主张蒋世国应给付租金仅是作为本诉答辩意见提出，在《房屋出租协议》所约定租赁期限届满后、《房屋转让协议》所约定交付条件成就前，蒋世国实际占有使用案涉房屋的行为是否属于法律、司法解释规定的不定期租赁，应否向陈娥、黄江支付租金等争议，双方可以另案解决。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条、第三条、第二十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：1.蒋世国应在判决发生法律效力之日起10日内代陈娥、黄江向建行新都支行清偿关于成都市新都区xx号房屋的贷款本息（具体偿还金额以还款当日中国建设银行股份有限公司成都新都支行结算数据为准，因提前还款产生的费用由蒋世国自行承担并支付），上述贷款结清之日起30日内，由陈娥、黄江、建行新都支行协助蒋世国办理上述房屋的抵押登记注销手续[不动产登记证明号：他权xx]；2.陈娥、黄江应于成都市新都区xx号房屋（不动产权证书号：监证xx、监证xx）的抵押登记注销手续办理完毕后10日内协助蒋世国办理该房屋的不动产权转移登记手续，为蒋世国办理该房屋的不动产权证书；3.驳回蒋世国的其他本诉诉讼请求；4.驳回陈娥的其他反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费减半收取340元，保全费5000元，共计5340元，由蒋世国、陈娥各负担2670元（此款蒋世国提起本诉后已预交）；反诉案件受理费2234.38元，全部由陈娥负担（此款陈娥提起反诉后已预交）。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。二审中，法庭询问蒋世国是如何向陈娥、黄江支付首付款，蒋世国答称，是陈娥打电话通知，告诉其支付多少钱自己就支付，是按照陈娥每月的通知进行支付，因为需要知道相应票据金额，即陈娥支付的首付款、契税和手续费等。本院认为，本案的争议焦点在于如何确定蒋世国已经支付款项223000元的性质，蒋世国主张为按照陈娥要求向陈娥支付的购房首付款；陈娥确认收款数额为220000元，并主张该款为蒋世国支付的案涉房屋租金。对此，本院认为首先需要确定，蒋世国应当支付的首付款数额以及蒋世国是否具有支付租金（或者其他费用）的义务一、蒋世国应当支付的首付款，确定为223000元更为合理。其道理在于：1.依照查明事实本案中有票据、材料印证并经双方确认一致的首付款构成金额为195818.56元（首付款154537元+担保服务费、手续费2740元+借款委托公证费690元+抵押手续费、抵押登记费674元+代办证税费7268.05元+专项维修基金2465.28+房屋登记费80元+11个月按揭贷款27364.23元），但是查明事实已经确认陈娥另行向蒋世国支付了装修款，装修款蒋世国认可的款项为10000元、陈娥主张30000元。本案陈娥本身就是原价转让房屋，将合理的装修款计入房款也为合理，确定首付款为223000元更为合理；2.蒋世国称所支付款项223000元为首付款，这表明其对首付款223000元也在一定程度上是认可的。因此，确定应当支付首付款为223000元。二、蒋世国是否具有支付租金（或者其他费用）的义务。本案中双方当事人买卖合同的标的为不动产，不动产的所有权转移当然应当依照法律规定确定，而非当事人可以自行协商。蒋世国主张双方的租赁关系因2012年2月16日签订《房屋转让协议》而变更为买卖合同关系，至少在2013年4月30日租赁合同期限到期后租赁合同关系终止。原《中华人民共和国合同法》第一百四十条规定：“标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。”单纯从法条而言，双方当事人签订买卖合同时，蒋世国以承租人身份占有房屋，合同生效时，房屋即为交付。但是合同法属于私法规范，私法规范除非特别说明，应当理解为指导性规范。本案双方当事人在明确知晓房屋已经由蒋世国占有的情况下，特别约定“房地产交接双方同意于房屋产权过户之日起由甲方将该房地产交付给乙方使用”。该约定是双方当事人对房屋交付的约定，该约定是符合本案当事人之间的利益平衡的，蒋世国让陈娥取回所有因房屋向开发商支付的价款且不承担其他责任的情况下，将房屋交付蒋世国，故本案中陈娥、黄江没有义务在未进行房屋产权过户前向蒋世国交付房屋，陈娥、黄江向蒋世国交付房屋是履行的租赁合同义务。而且在当事人约定的租赁期限届满时间为2013年4月30日，蒋世国首付款义务尚未支付完毕，确定陈娥、黄江已经以买卖合同法律关系履行交付义务将造成双方当事人的利益严重不平衡，也不符合当事人之间，陈娥、黄江不再因案涉房屋承担付出的意思表示（蒋世国在未及时支付首付款情况下，免费占有使用房屋，也是陈娥、黄江的损失）。故而，2013年4月30日之后，蒋世国占有房屋仍然应当支付对价，鉴于之前双方存在租赁法律关系，依照原《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”可以看成是租赁法律关系的继续，但是因为系不定期租赁合同，出租人有随时解除权，由于陈娥、黄江因买卖合同已经负有在房屋过户后交付房屋的义务，故再认为其有随时解除权是不成立的，此时在法律上界定为房屋交付之前的占有使用费，更为准确，陈娥、黄江主张解除不定期租赁合同关系，本院不予支持。三、已付款项223000元的性质。小结前述论证，可见，在2013年4月30日之后，蒋世国既对陈娥、黄江负有支付房屋约定交付前的占有使用费义务，也对陈娥、黄江负有支付首付款223000元的义务。但是两项义务有所不同：占有使用费应当参照当地租金予以确定，并且由于没有约定履行期，得给予合理准备期后随时主张履行；首付款则不同，首付款则约定“双方协议，还清贷款过户前，乙方应在过户当日或之前将甲方购房首付款（以票据实际金额为准）的欠条开给乙方，乙方应在规定时间内偿还欠款”。合同约定在规定时间偿还系不明确约定，明确的约定为过户当日或者之前支付，目前仍在过户前，因此，蒋世国该笔债务尚未到期。蒋世国一方面承担房屋的占有使用费、另一方面，首付款支付时间宽裕而且不计算利息，双方当事人之权益也更平衡。蒋世国已经支付的款项223000元，显然并不能覆盖其全部应当履行的义务，存在多种义务的，已付款项223000元应当消灭那一笔义务，应当在侵害权利人利益的情况下，由履行一方确定。四、在蒋世国没有履行完自己义务时，本案如何处理。本案蒋世国的义务履行期尚未到期，因此，陈娥、黄江主张合同解除权，本院并不支持。双方当事人约定了过户和首付款支付（过户当日或之前）同时履行，如果以首付款尚未支付为由驳回过户诉请，本案就会陷入无限循环，当事人的权利义务不能及时确定，因此，本案应当如一审判决合同继续履行。但是陈娥、黄江有权就截至变更过户时日的占有使用费和首付款另行主张权利，查明占有使用费应当支付的情况后，并确定已经支付的款项223000元应当优先清偿哪一笔债务后，确定陈娥、黄江的应由权利。陈娥、黄江的上诉理由虽然部分成立，但是其上诉请求解除房屋买卖合同和租赁合同，并不成立，本院不予支持。鉴于蒋世国确实并未履行完全部义务，决定二审诉讼费用由其承担。因陈娥、黄江并未胜诉，诉讼费不予退还，直接由蒋世国支付陈娥、黄江。综上，一审法院在没有考虑占有使用费情况、债务清偿抵充顺序的情况下，确定已经支付款项223000元为首付款性质确有偏颇。但是本案存在同时履行抗辩，在一方不履行的情况下，一审判决继续履行的处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费400元，由蒋世国负担（蒋世国主张一审判决权利时，一并向陈娥、黄江支付）。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  周寓先二〇二一年九月二日书记员  李 青