山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁09民终3137号上诉人（原审被告）：赵文波，男，1991年8月12日出生，住肥城市。委托诉讼代理人：赵长海，男，1968年3月22日出生，汉族，现住肥城市，系赵文波之父。被上诉人（原审原告）：肥城市桃都物业管理有限公司，住所地肥城市新城凤山大街西文化路北。法定代表人：张斌，经理。委托诉讼代理人：邵刚，该公司副经理。委托诉讼代理人：刘吉敢，山东卓知律师事务所律师。上诉人赵文波因与被上诉人肥城市桃都物业管理有限公司（以下简称桃都物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省肥城市人民法院（2021）鲁0983民初3106号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵文波上诉请求：1、依法撤销一审判决，重审依法改判。2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审基于上诉人与被上诉人所签订的《前期物业服务协议》的内容，判令上诉人对相应的物业服务费和电梯费进行足额支付，但一审法院忽视了被上诉人对于协议存有违约行为，其判决排除了被上诉人一方的责任，明显有损于上诉人一方的合法权益。被上诉人的违约行为主要有以下几个方面：1、被上诉人未能按照协议提供相应的物业服务，根据协议，被上诉人的权利义务中明显写明：应负责对房屋的共用部位共用设施设备绿化，环境卫生公共区域交通等秩序的维护修缮服务与管理，而被上诉人实际上并未履行相应的义务。2、装修押金至今没能退还2000元。3、车辆乱停乱放、占用消防通道，脏、乱、差。4、单方面破坏绿化苗木，建造充电桩营业创收。5、单方面破坏绿化，建造停车位十个高价卖出。6、上诉人在2017年7月31日签订的交房协议，没有水、电梯、天然气、电、路，当时被上诉人处邵刚经理曾经同意免一年物业费。7、公共部位的广告费和物业公司用房都属于业主共有，上诉人认定物业费服务费不能全额收取。8、垃圾清运费300元，2017年7月31日起至2017年12月份前就没有清洁工和保安、垃圾箱，施工单位的看管人员不让倒垃圾，我自己找人拉走的。当初给人家200元钱，包括我们生活垃圾也是自己上班带走的。被上诉人应当承担相应的违约责任，并对上诉人予以赔偿。正因如此，一审判决上诉人全额支付相应的物业管理费用明显不公平。综上，原审认定事实错误，存在显失公平、公正，应予纠正。桃都物业公司辩称，一审认定事实清楚，证据确凿，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。桃都物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即支付物业服务费4225元；2.判令被告支付逾期交纳物业服务费用滞纳金7031.7元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年1月12日，肥城市华建房地产开发有限公司（合同中为甲方）选聘原告桃都物业公司（合同中为乙方）对书香御景小区提供前期物业管理服务事宜，并签订《前期物业服务委托合同》，合同对物业基本情况、服务内容与质量、物业费用及相关费用等内容做了约定，其中“第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。第六条：本物业管理区域物业服务收费选择包干制的方式收取。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：1.1元/月平方米；商业：1.0元/月平方米。第三十七条：本合同期限自2016年1月12日起至小区召开业主大会成立并与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。”原告桃都物业公司在合同乙方处加盖公章，法定代表人加盖个人印章，肥城市华建房地产开发有限公司在合同甲方处加盖公章，法定代表人陈文珍签字。被告赵文波系肥城市书香御景小区4号楼2单元1101室业主，涉案房屋建筑面积为98.48㎡，于2017年7月31日交付入住。2017年8月2日，原告桃都物业公司（协议书中为甲方）与被告赵文波（协议书中为乙方）签订《前期物业服务协议书》，协议书对双方的权利义务作了约定，同时对原告的物业服务管理内容作了明确约定。其中“第五条环境卫生1.物业管理范围内公共场所的清扫、保洁2.楼宇本体内的共用部位的清扫、保洁；3.共用场所及楼宇共用部位的‘四害’消杀；4.小区生活垃圾的清理清运；5.物业管理范围内绿地花草树木的维护和管理。第七条交通秩序与车辆停放1.内容（1）加强区域内车辆的交通秩序管理；（2）做好区域内车辆行驶疏导服务。2.责任（1）预防载有易燃、易爆、剧毒等危险物品的车辆进入小区；（2）确保消防通道畅通；（3）对停车场共用设施进行维护。第十一条物业服务费价格（按房屋建筑面积收取）：1.物业服务费：普通住宅0.8元/平方/月，商业用房1元/平方/月；2.电梯费：0.3元/平方/月。第十二条物业服务费用交纳1.物业服务费缴费的起始时间：自建设单位通知业主或物业使用人办理交付手续之日起计收。3.普通住宅按季度交纳物业服务费，具体时间为每季度第1个月的6日前交纳本季度费用。第二十六条甲方违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。第二十九条乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日加收应交费用千分之三的滞纳金；经甲方催缴乙方连续三个月不交服务费的，甲方可通过法律途径强制解决。”原告桃都物业公司在甲方处加盖公章，被告赵文波在乙方处签名并注明身份证号。同日，被告赵文波（协议中为乙方业主/使用人）与肥城市桃都物业管理有限公司书香御景物业服务中心签订《书香御景装修服务协议》，约定：“本协议签订时，乙方应向甲方缴交装修保证金，收费标准为：2000元/户；乙方应向甲方一次性缴纳垃圾清运费，收费标准为：300元/户。乙方应将装修建筑垃圾装袋后存放在小区内甲方指定地点，由甲方统一清理。乙方装修完毕后，为了保证相邻业主的权益，甲方对装修工程进行检验，再经一个采暖季后复验，复验确定无损坏房屋结构及非法拆改附属设施等违章现象，无妨碍他人使用的情况等，甲方在15个工作日内将保证金全额无息退还。”被告赵文波在乙方（业主/使用人）处签字。2017年8月2日，被告赵文波向原告桃都物业公司交纳装修保证金2000元和垃圾清运费300元。原告以被告未开通供暖，不符合退还条件为由，至今未向被告退还装修保证金2000元。被告自办理房屋交付手续后，以原告提供的物业服务不合格、收取费用不合理为由，一直拒不交纳物业费。2020年9月23日、2020年10月份，原告桃都物业公司曾通过在被告赵文波门口张贴缴费通知、律师函的方式向被告催收物业费。因被告赵文波至今未向原告桃都物业公司支付物业服务费用,原告桃都物业公司诉至一审法院，要求被告支付2018年1月1日起至2021年3月31日止的物业服务费4225元（98.48㎡×1.1元/㎡/月×39个月），滞纳金7031.7元。诉讼中，被告赵文波主张原告曾许诺减免其一年物业费，原告予以否认，被告对其主张未向法院提交证据。案经开庭审理，因原、被告意见分歧较大，致法院调解未果。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告桃都物业公司与肥城市华建房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及其与被告赵文波签订的《前期物业服务协议书》、《书香御景装修服务协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，合同各方均应按照合同的约定履行各自的义务。《物业管理条例》第四十一条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。”本案中，被告于2017年7月31日办理涉案房屋的交付手续，根据《前期物业服务协议书》的约定，应自2017年7月31日起支付相应的物业服务费，被告主张原告曾承诺减免其一年的物业费，未提交相应的证据予以证实，一审法院不予支持；现原告要求被告自2018年1月1日起支付物业服务费用，系对自己权利的自由处分，不违反法律规定和合同约定，一审法院依法予以支持。关于被告应向原告支付的物业服务费的具体数额。一审法院认为，原告主张根据前期物业服务合同的约定，物业费的收费标准为1.1元/㎡/月，被告主张根据购房合同和前期物业服务协议书的约定，物业服务费为0.8元/㎡/月。原、被告签订的《前期物业服务协议书》第十一条约定“物业服务费价格（按房屋建筑面积收取）”包括两项内容：物业服务费0.8元/㎡/月和电梯费0.3元/㎡/月，结合原告与肥城市华建房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中约定高层住宅物业服务费1.1元/㎡/月，原、被告约定的物业服务费的价格应为1.1元/㎡/月。故自2018年1月1日起至2021年3月31日止，被告共欠付原告物业服务费4224.79元（98.48㎡×1.1元/㎡/月×39个月）。因原告至今未向被告退还装修保证金2000元，诉讼中，原告亦同意将收取的被告的装修保证金予以抵顶被告所欠的物业服务费，故一审法院在被告应支付的物业服务费中将2000元予以扣除，截至2021年3月31日，被告应向原告支付的物业服务费为2224.79元。关于原告要求被告支付滞纳金7031.7元的主张。结合被告的答辩意见及其提交的证据，原告桃都物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，收取的费用未及时退还业主等情形，故对原告的该主张，一审法院不予支持。关于被告主张的原告管理混乱，物业费应打折收取的辩称。一审法院认为，因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质,关系到小区内全体业主的切身利益,故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费,应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断,如物业服务企业已经提供了物业服务,仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好,存在一般瑕疵,单个业主不能以此为由拒交物业服务费,否则就会造成物业服务企业运营经费不足,无法维持正常的物业服务水平,导致服务质量下降,最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵,并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由，故对被告的上述辩称，一审法院不予采纳。关于被告要求原告退还垃圾清运费300元和赔偿误工费及精神损失的辩称。根据原、被告签订的《书香御景装修服务协议》，被告装修产生的建筑垃圾系由原告统一清理，该费用已经实际支出，故对退还垃圾清运费的辩称，一审法院不予采纳。关于被告的其他主张，因其并未提出反诉，故一审法院不予处理。鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，原告应切实履行好合同约定的义务，听取业主的意见，不断改进服务水平，为小区提供更好的服务；被告作为业主亦应积极履行交纳物业服务费等义务。双方应互谅互让、互相理解，从而形成良性循环，共同创建和谐社区。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告赵文波于一审判决生效之日起十日内，支付原告肥城市桃都物业管理有限公司截至2021年3月31日拖欠的物业服务费2224.79元（已抵扣装修保证金2000元）；二、驳回原告肥城市桃都物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82元，减半收取计41元，由被告赵文波负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下证据：证据一、赵文波与肥城华建房地产开发有限公司2016年4月13日签订的商品房买卖合同（预售）一份，小区其他业主尚红霞、徐明各于2018年1月7日、2017年11月21日与上述公司签订的商品房买卖合同（预售）各一份，证明其他业主与开发商签订的合同中第21条明确了物业费为每月每平0.8元；证据二、照片八张，证明物业服务对小区管理脏乱差，车辆占用消防通道，管理混乱，私自破坏绿地建充电用桩盈利，被上诉人私自占用小区3号楼前后绿地建设了十个车位并出售盈利；证据三、照片一张，证明垃圾池都建在了消防平台上。被上诉人质证称，对证据一真实性无异议，该合同系上诉人与华建公司签订，根据合同相对性原则，该合同的条款对被上诉人不具备约束力，而且根据被上诉人与上诉人签订的前期物业服务合同以及与华建公司签订的前期物业服务合同均约定物业服务费为1.1元每平方，上诉人要求按0.8元每平方计算无事实及法律依据；对证据二，充电车棚是由专营单位进行施工运营，在充电车旁施工前于2020年5月22日在小区进行了公示，公示内容中有建设单位、建设地点、项目平面图、建设材料、投诉电话，在公示期间没有接到业主不同意见的电话，也没有业主对建设充电车棚的问题到物业服务中心进行反映，公示期满后专营单位开始施工，于2020年7月投入使用，是为了解决小区居民电动车充电难、停放难的问题，是合法的建设，对私家车占用消防通道因被上诉人不具备执法权，只能进行告知劝阻及上报，该行为系业主未按业主公约以及前期物业服务合同的内容进行履行，擅自停放行为而且在该照片中地下车库入口被上诉人已悬挂提示宣传牌劝阻业主不得占用消防通道，被上诉人已完全履行了物业服务合同义务，由于该小区所有车位已全部租售完毕，因业主接送病人或拉送货物需要临时进出，避免不了临时停放，关于上诉人提到的我方建设车位出售问题，物业公司并没有做出上述行为，在一审中已说明；对证据三，此处装修垃圾池为业主装修垃圾临时堆放点，为避免对周边环境造成影响进行封闭处理，位置位于小区六号楼北侧，该处位于消防平台的边角处，此处位置不影响消防平台的工作面积，该处垃圾池占地面积较小，垃圾及时清运，可随时进行拖移。被上诉人提交如下证据：证据一、根据物业工作记录制定的2019年11月-2021年7月31日之间的工作报告一份，证实被上诉人已经按照与上诉人之间的物业服务合同约定提供了完善的物业服务，并不存在明显的缺陷，上诉人拒缴物业费于法无据，没有事实根据；证据二、图片五张，证实被上诉人作为物业服务企业对小区提供的服务得到了肥城市新城街道办事处、山东省物业管理协会、肥城市新城街道古店社区居委会的认可被评为优秀会员单位以及先进物业服务企业等以上荣誉称号，证实上诉人要求拒缴以及减免物业费与被上诉人提供的服务是事实不符、于法无据，所以其上诉请求不应当得到支持。上诉人质证称，证据一无法证明其证明目的，小区业主多次给市长热线12345和110打电话，证明管理不到位，被上诉人的物业服务质量好坏应该由业主来评判，而不是由被上诉人自己或某些单位来评判，所以对证据二也不认可。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，《物业管理条例》第四十一条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”上诉人作为物业服务合同的业主方，未按照物业合同的约定按时向物业公司缴纳相应物业费，被上诉人诉请其支付物业费有事实和法律依据，依法应予支持。上诉人虽主张被上诉人承诺减免其一年的物业费，但无相应证据证实，一审法院不予支持并无不当；关于物业费收取标准，根据上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议书》和被上诉人与肥城市华建房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》关于物业费服务费的约定，一审法院认定物业服务费的价格应按照1.1元/㎡/月符合事实，上诉人关于物业服务费价格应为0.8元/㎡/月的主张不能成立，本院不予支持；关于上诉人主张的被上诉人存在破坏绿化改变小区现状、修建停车位出售等情况，根据上诉人提交的证据并不足以证实其主张，上诉人据此要求减收物业费的主张本院不予支持；关于装修保证金，一审认定时已做扣减，关于上诉人要求退还垃圾清运费300元和支付违约金的主张，根据双方签订的《书香御景装修服务协议》，上诉人装修产生的建筑垃圾系由被上诉人统一清理，因上诉人未提交证据证实其因装修产生的建筑垃圾系由自己清理，一审法院对其退还垃圾清运费的主张不予采纳并无不当，关于上诉人的其他主张，因其在一审中并未提起反诉，本院对相应部分上诉主张不予审查。综上所述，赵文波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费82元，由赵文波负担。本判决为终审判决。审 判 长 毕经纶审 判 员 李 莹审 判 员 邢友峰二〇二一年八月十九日法官助理 徐建果书 记 员 王 琳