湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1002民初2729号原告深圳多禾国际物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区华富街道红荔路4088号园心苑首层102室。法定代表人汪青，系该公司总经理。委托诉讼代理人陈吉立，湖南德巍律师事务所律师。被告陈良新，男，1964年2月7日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区张家巷1栋102。被告郴州市经济开发区帕罗吉奥精品服饰店，住所地湖南省郴州市北湖区经济开发区南岭大道988号七星花园前1-104号。经营者彭昭利，女，1977年1月3日生，汉族，户籍地湖南省桂阳县流峰镇南塘村7组。被告吴玉琴，女，1968年3月24日生，汉族，现住郴州市苏仙区张家巷71栋102室，系陈良新之妻。被告黄德明，男，1981年6月15日生，汉族，现住郴州市苏仙区沿江路6号1栋306室。原告深圳多禾国际物业管理有限公司（以下简称“深圳多禾物业”）与被告陈良新、郴州市经济开发区帕罗吉奥精品服饰店（以下简称“吉奥精品服饰”）、吴玉琴、黄德明物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳多禾物业委托诉讼代理人陈吉立、被告陈良新、吴玉琴、黄德明到庭参加诉讼，被告吉奥精品服饰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳多禾物业请求本院判令：一、被告支付原告物业管理费22315.7元，水费1516.5元；二、被告按欠费金额的30%支付逾期缴费违约金暂计6695元；三、本案诉讼费由被告承担。被告陈良新的答辩意见：一、原告物业管理的期限是从2016年10月1日—2019年9月30日止，被告吉奥精品服饰彭昭利、被告黄德明在此经营期的物业管理费已全部付清，原告将吉奥精品服饰彭昭利、黄德明列为被告是错误的；二、原告遗漏了应交物业管理费义务的经营者，答辩人的门面共计376.65㎡，出租给吉奥精品服饰彭昭利83.38㎡，黄德明293.27㎡，已按期支付物业管理费，此外答辩人在此期间还出租给胡承茂、廖祥杰两人，均是向原告缴纳物业费的义务人，应当将两人列为本案被告，原告遗漏了当事人，请求依法驳回原告起诉。被告吉奥精品服饰未作答辩，也未提交书面答辩状。被告吴玉琴的答辩意见：与陈良新答辩意见一致。被告黄德明的答辩意见：与陈良新答辩意见一致。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实：2016年9月28日郴州市七星花园业主委员会与原告签订了《郴州市七星花园物业管理服务合同》，约定：将郴州市七星花园小高层商住小区（占地面积16560平方米、总面积79630.86平方米，其中住宅74208.86平方米、商业5422平方米，住宅565套、停车位160个）委托原告实行物业管理。商业物业原告按每月每平方米建筑面积2.20元的标准向业主及物业使用人收取管理服务费、业主及物业使用人逾期一个月未缴纳物业服务费、水电费等费用的，原告向业主及物业使用人按每日1％的标准收取违约金,物业服务期限为三年，自2016年10月1日至2019年9月30日。物业合同签订后，原告为被告提供了相关物业服务，2019年10月1日原告退出七星花园小区物业服务。被告陈良新、吴玉琴是郴州市北湖区七星花园小区5栋104室（建筑面积83.38㎡,所在楼层一层）、205室（建筑面积87.09㎡，所在楼层二层）、5栋203室（建筑面积132.89㎡，所在楼层二层）、5栋204室（建筑面积83.38㎡，所在楼层二层）门面的业主，涉案房屋1-104号门面（一层，建筑面积83.38㎡）曾出租给吉奥精品服饰彭昭利，租期三年（2017年10月1日—2020年9月30日），吉奥精品服饰彭昭利已交清2017年10月¬—2019年9月30日的物业费3490元；被告黄德明租赁涉案二楼门面，租期五年（2019年1月1日—2024年1月1日），原告按293.27㎡收取该门面物业费，黄德明已交纳2019年3月—2019年7月物业费3225.7元，被告吉奥精品服饰彭昭利、被告黄德明水费均已结清。截止2019年9月30日，被告陈良新、吴玉琴所有的郴州市北湖区七星花园小区5栋1-104号门面（一层，建筑面积83.38㎡）尚欠2016年10月1日¬—2017年9月30日的物业费2201元（83.38㎡×2.2元×12个月）；二楼门面尚欠2016年10月1日—2018年12月31日的物业费17420元（293.27㎡×2.2元×27个月），2019年1月1日至2019年2月28日、2019年8月1日至2019年9月30日物业费2581元（293.27㎡×2.2元×4个月，被告黄德明租赁期间）；共计欠缴物业费22202元。经原告催缴未果，原告曾以物业服务合同纠纷案向本院起诉要求被告陈良新支付物业管理费，2020年4月2日本院向被告送达了起诉状及相关应诉法律文书。案件审理过程中，经本院释明，原告未在指定时间将承租人作为必要的被告追加，2020年5月19日本院作出裁定驳回原告起诉。判决结果及理由本院认为：本案属物业服务合同纠纷。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一、本案中，原告为被告提供了物业服务，被告未按时交纳服务费，构成违约，应承担本案的违约责任。被告作为物业服务企业向人民法院起诉，并借助人民法院送达起诉状的方式，向业主或物业使用人送达书面通知，亦可以发生书面告知之及催收物业管理费的法律效力。故原告要求被告支付物业管理费的诉请，本院予以支持。但应缴的物业管理费的金额经庭审核实应为22202元。二、各被告在本案中应承担的责任。1.被告吉奥精品服饰彭昭利的物业管理费用均已缴清，在本案中不承担责任。2.被告黄德明在2019年1月1日至2019年9月30日期间是涉案门面二楼的承租人、使用人，应按合同约定及法律规定，支付欠缴的物业管理费2581元。3.被告陈良新、吴玉琴辩称欠缴的物业管理费19621元，应由原来的承租人交纳，不应由其承担。本院认为，被告陈良新、吴玉琴在本案中未提交其主张的原租赁合同及原承租人信息，无法核实所涉及门面的租赁情况，应承担举证不能的不利后果。故被告陈良新、吴玉琴的抗辩理由不能成立，本院不予采信。被告陈良新、吴玉琴作为涉案房屋的业主应承担本案交纳19621元物业管理费的义务。同时根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第七条，被告陈良新、吴玉琴还应对被告黄德明欠缴的物业管理费承担连带清偿责任。三、关于违约金的计算问题。物业合同中约定逾期交费违约金按每日1%计算，超出法律规定的标准，原告主张被告按欠交物业费的30%计算违约金，但未提交证据证实其损失，故本院酌情参照全国银行间同业拆借中心同期一年期贷款市场报价利率确定被告黄德明因支付的违约金为181元，被告陈良新、吴玉琴应支付的违约金为1449元。至于原告主张被告应支付的水费1516.5元，被告不予认可，且于法无据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黄德明于本判决生效之日起十日内支付原告深圳多禾国际物业管理有限公司物业管理费2581元，违约金181元，合计2762元；二、被告陈良新、吴玉琴于本判决生效之日起十日内支付原告深圳多禾国际物业管理有限公司物业管理费19621元，违约金1449元，合计21070元；三、被告陈良新、吴玉琴对上述第一项承担连带清偿责任；四、驳回原告深圳多禾国际物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取366元，由被告黄德明负担30元，陈良新、吴玉琴负担210元，原告深圳多禾国际物业管理有限公司负担126元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。判决生效后申请执行的期间依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定。审 判 员 卢晓淼二〇二一年九月一日法官助理 欧韵竹书 记 员 杨 柳附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。