辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终5681号上诉人（原审被告）：王晓莉，女，1980年4月18日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：亿达物业服务集团有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区软件园知音园21号，统一社会信用代码：91210231723451243K。法定代表人：李林，董事长。委托诉讼代理人：郝珈玮,辽宁顾阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲妍,辽宁顾阳律师事务所律师。上诉人王晓莉因与被上诉人亿达物业服务集团有限公司（以下简称“亿达物业”）物业服务合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2021）辽0204民初1322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王晓莉上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我一审的全部诉讼请求或发回重审，要求按照40%标准缴纳物业费。主要事实与理由：一、亿达物业没有履行合同职责违约违法在先，侵犯业主合法权益甚至造成生命安全隐患多年，业主缓交物业费待物业整顿，一审判定业主缴纳全额物业费有失公正。而且，亿达物业故意隐瞒《前期物业服务合同》，导致影响业委会成立。二、一审将住宅定性为公寓，两者数倍差价，业主应得的公共收益也被物业未经同意擅自使用，可视为物业费抵扣，再缴费视为重复收费。三、亿达物业没有履行相关维修养护、管理、维护义务，应承担相应赔偿责任。四、亿达物业索取2014至2019年物业费，至今2021年已过三年合法诉讼时效。我之前与亿达集团有协议，因此其他业主断缴一年就会被通知并起诉催缴物业费，我至今八年没有被催缴，物业人员都知道亿达集团不再向我索要物业费，更没有对我有任何书面通知或起诉。五、一审判定煤气及日租房问题不属于物业服务范畴错误。被上诉人亿达物业辩称，不同意王晓莉的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。亿达物业向一审法院起诉请求：一、王晓莉向亿达物业支付欠交的物业服务费13063.4元（2014年3月1日至2019年12月31日）；二、王晓莉向亿达物业支付逾期之日起每日应交物业服务费的违约金，共计3919.02元。一审法院认定事实，2009年7月12日，大连富华房地产有限公司（甲方、委托方）与亿达物业（乙方、受托方）签订《前期物业服务合同》，约定由亿达物业为王晓莉案涉房屋所在的杰特小区提供物业服务。协议约定前期物业服务内容：物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；物业管理区域内的环境卫生管理；物业管理区域内公共绿化管理；物业管理区域内公共秩序协助维护和车辆停放管理；物业装饰装修管理；物业档案资料管理。约定物业服务费用为公寓3.8元/月/平方米、公建2.5元/月/平方米。物业服务费用按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内向乙方交纳当期物业服务费，逾期未交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任。合同还对双方的其他权利、义务等内容进行了约定。案涉房屋位于大连市沙河口区，房屋所有权人为王晓莉，房屋面积为49.11平方米，规划用途为公寓。现王晓莉未交纳2014年3月1日至2019年12月31日期间的物业服务费。2018年6月5日，亿达物业给王晓莉发送短信对案涉房屋2014年3月1日至2018年6月30日期间的物业费进行催缴。另查，亿达物业原名称为大连亿达物业管理有限公司，于2016年10月17日变更为亿达物业管理有限公司，又于2018年6月27日变更为亿达物业服务集团有限公司。一审法院认为，亿达物业与大连富华房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效，对原、王晓莉及案涉小区全体业主均具有约束力。亿达物业已经为案涉小区提供了物业服务，王晓莉作为小区业主理应按照约定交付相应的物业管理费。庭审中，王晓莉提出诉讼时效抗辩，亿达物业提供2018年6月5日的催收短信以证明其向王晓莉主张过物业费，故诉讼时效发生中断，2014年3月1日至2015年6月5日期间的物业费已超过诉讼时效，王晓莉应支付2015年6月6日至2019年12月31日期间的物业费10232.89元（3.8元/月/平方米×49.11平方米×54个月+3.8元/月/平方米×49.11平方米÷30天×25天）。关于王晓莉抗辩的其未见过合同的问题，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。虽王晓莉在形式上非合同的签订者，但其是物业合同项下权利义务的一方享有者和承担者，亿达物业接受大连富华房地产有限公司的委托对案涉小区提供物业服务，符合《物业管理条例》的规定，故对王晓莉的抗辩意见，一审法院不予采信。关于王晓莉抗辩的物业费收费标准问题，《前期物业服务合同》约定了公寓物业费标准为3.8元/平方米/月，王晓莉提出物业费标准最高1.3元/平方米，其依据的《大连市物业服务收费管理实施细则》已被《关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》废止。故对王晓莉的抗辩意见，一审法院不予采纳。关于王晓莉提供照片以证明物业服务存在瑕疵的抗辩，其提出的煤气及日租房问题不属于物业服务范畴。关于物业服务不到位的问题，王晓莉应当通过合理方式提出异议，而非以拒交物业费的方式消极处理。物业管理是一种服务，相同的服务，不同的服务对象感受也可能不一样，个别业主如以认为亿达物业未尽到服务义务等为由拒绝交纳物业费，该行为不仅损害亿达物业的利益，且会影响交费业主的权益和小区的整体利益。王晓莉应依据相关法律法规，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。亿达物业作为服务企业，亦应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极改进，不断提高物业服务的总体水平。关于亿达物业要求王晓莉支付逾期交费违约金的主张，因王晓莉未交纳物业费系与亿达物业就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，考虑到整个小区的和谐发展，双方理应加强沟通，及时化解矛盾，以期良好地履行各自的义务。故对于亿达物业的该项主张，一审法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王晓莉于判决生效之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司2015年6月6日至2019年12月31日期间的物业费10232.89元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费112元（原告已减半预付），由原告负担84元，由被告负担28元，给付时间同上。本院二审期间，王晓莉提交了以下证据：1、2021年3月15日期间案涉小区敞开式大杂院新闻及采访视频，拟证明亿达物业已经在该日被曝光为最严重物业服务失责的小区。2、照片五张，视频一份，拟证明案涉小区常年存在日租房的违法租赁，最近疫情解封，有大量游客出入小区楼，物业不管不问。3、大连沙河口区住房和城市建设局下达的函件，拟证明小区从入住到现在10年时间，亿达物业始终没有开放燃气，严重违约，拒不履行职责；小区内有业主被逼使用燃气罐发生爆炸，居民无法正常生活。4、王晓莉与亿达集团地产负责人通话录音，拟证明开发商早已将燃气问题相关费用转交给亿达物业。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。亿达物业对前述证据均不予认可。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应向被上诉人缴纳物业费及缴纳标准。被上诉人与案涉小区开发建设单位签订了《前期物业服务合同》，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……，对业主具有约束力”之规定，被上诉人既向案涉小区提供了物业服务，则上诉人作为业主应按前述合同的约定向被上诉人按时、足额缴纳物业费。关于上诉人所述被上诉人提供的物业服务存在违约行为一节，上诉人在案涉期间内未依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，向被上诉人主张权利，现以拒交物业费的形式表达不满情绪并不利于物业服务关系的改善和物业服务水平的提升，不应支持。关于上诉人提出的日租房和燃气问题，因被上诉人并非具有执法权的行政机关，亦非燃气供应单位，上诉人以此主张被上诉人服务存在违约于法无据；如上诉人认为被上诉人存在侵占业主缴纳的燃气安装费用的行为，可另行向被上诉人主张权利。关于上诉人提出的诉讼时效抗辩，一审判决认定上诉人应向被上诉人缴纳2015年6月6日至2019年12月31期间的物业费，被上诉人未就此提出上诉，故对于2015年6月6日之前的物业费是否超过诉讼时效，本院不予处理。被上诉人曾于2018年6月5日向上诉人催缴过物业费，但对于2015年6月6日至2015年9月30日之间的物业费，应适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效规定；被上诉人并未提供证据证明在2017年10月1日前存在可导致诉讼时效期间中断的事由，故亿达物业对于此期间物业费的主张亦超过诉讼时效，一审法院予以支持不当，本院予以纠正。对于2015年10月1日起的物业费，根据《中华人民共和国民法总则》中三年诉讼时效的相关规定，结合被上诉人于2018年6月5日实施的催缴行为，被上诉人于2021年1月15日向一审法院提起本案诉讼未超过法定诉讼时效期间，一审法院予以支持正确，本院予以确认。因此，上诉人应向被上诉人缴纳2015年10月1日至2019年12月31日的物业费9517.52元（3.8元/平方米/月×49.11平方米×51个月）。综上所述，王晓莉上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销大连市沙河口区人民法院（2021）辽0204民初1322号民事判决第二项；二、变更大连市沙河口区人民法院（2021）辽0204民初1322号民事判决第一项为王晓莉于本判决生效之日起十日内给付亿达物业服务集团有限公司2015年10月1日至2019年12月31日期间的物业费9517.52元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取112元，由王晓莉负担25元、亿达物业服务集团有限公司负担87元；二审案件受理费56元，由王晓莉负担50元、亿达物业服务集团有限公司负担6元。本判决为终审判决。审判长  毕春燕审判员  王慧莹审判员  王 迪二〇二一年九月九日书记员  陈彩虹