湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0105民初6731号原告:宋琳，女，1981年2月20日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：卓赴会，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：简璐云，广州金鹏律师事务所律师。被告：曹恩华，男，1958年7月12日出生，汉族，住长沙市开福区。被告：吴慧群，女，1959年1月19日出生，汉族，住长沙市开福区。第三人：长沙诚骄房地产经纪有限公司，住所地长沙市开福区秀峰街道芙蓉北路199号秀峰景园5栋107房。法定代表人：袁贤。原告宋琳诉被告曹恩华、吴慧群,第三人长沙诚骄房地产经纪有限公司（以下简称“诚骄房产经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，代理书记员张凡担任庭审记录。原告宋琳的委托代理人简璐云，被告曹恩华、吴慧群,第三人诚骄房产经纪公司的法定代表人袁贤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋琳向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付20000元定金赔偿款；2、判令两被告承担原告因本次诉讼支出的律师费20000元；3、判令本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：两被告为夫妻关系。被告曹恩华委托被告吴慧群与原告洽谈房屋买卖事宜并代为签署相关文件。一、签署合同过程：2020年10月10日，被告曹恩华向原告购买位于“长沙市芙蓉北路199号秀峰景园4栋2504号”的房屋（下称房屋），随后双方签署《房屋买卖业务签订文件合订本》，被告吴慧群依被告曹恩华的委托在合订本上代为签字。被告曹恩华与原告签署的合订本包含三份合同，包括《房屋买卖合同》，《居间服务合同》，《过户、按揭代理合同》（权证业务）。（一）根据《房屋买卖合同》约定，被告曹恩华将购房的20000元定金以“理房通资金存管”方式支付给原告，双方于同日签署《理房通履约支付服务协议》，由北京理房通支付科技有限公司为该笔20000元定金承担资金保管和资金划转功能，在存管资金未划转前，资金需原路退回被告曹恩华原付款银行帐号。（二）根据《居间服务合同》约定，被告曹恩华与原告共同委托第三人作为交易居间人，法定代表人袁贤为双方提供居间服务。（三）根据《过户、按揭代理合同》约定，被告曹恩华与原告同意第三人提供交易房屋的权属变更登记的服务，被告曹恩华承担过户手续所需的所有服务费。二、房屋持续无法交易过户的经过：在被告曹恩华根据协议将20000元定金款存入资金存管专用账户后，原告在微信群里和两被告及其女儿及第三人法定代表人袁贤确认房屋过户事宜。（一）2020年11月11日，原告在微信群和被告吴慧群、袁贤及负责过户专员确认各方于2020年11月17日前往长沙市不动产登记中心办理过户，但因两被告女儿账户资金汇入问题，导致双方未能成功办理过户事项。（二）2020年11月27日，原告再次在微信群上与被告吴慧群确认2020年12月1日过户事情，被告吴慧群明确表示资金汇入已无问题，于12月1日与原告办理过户手续，然而此次仍因资金汇入问题导致双方再次未能成功办理过户。（三）2020年12月3日，为保证原告及被告曹恩华的权益，原告、两被告在微信群上就合订本自愿达成补充协议，内容为两被告承诺最晚在2021年1月10日前解决资金等手续问题，并与原告完成过户手续，若2021年1月11日两被告仍无法办理过户手续，应承担违约责任，违约条款参照双方签署的合订本里相关条款进行。三、因被告原因导致本次交易未能成功办理过户，双方签署的合订本解除，被告应依法依约支付20000元定金赔偿款给原告。2021年1月10日，因两被告女儿未能解决资金手续问题，房屋过户事情未能成功，双方于2021年1月11日在微信群上确认解决合同，并确认定金20000元作为赔偿款给付原告。因“理房通资金存管”的存管资金必须原路退回。2021年1月15日，袁贤协调好并确认20000元定金已原路退回被告账户，时至今日，原告仍未收到被告应支付的20000元定金赔偿款。原告认为，被告已确认定金20000元作为赔偿款给付原告，且原被告于2020年12月3日在微信群上达成合订本补充协议是原被告真实意思表示，原被告应遵守补充协议上的约定，被告依约定向我方承担无法办理过户的违约责任。因违约条款参照双方签署的合订本里相关条款进行，根据原被告签署的合订本《房屋买卖合同》第十条第（三）款规定，原告有权没收被告支付的购房定金20000元。现因被告单方原因导致河东目的不能实现，被告应向原告支付20000元定金赔偿款。四、原告因本次交易所指出的律师代理费、诉讼费等，应由被告承担。原告因被告违约行为前后支出20000元律师代理费，根据原被告签订的合订本《房屋买卖合同》第十条第（五）款约定，被告应向原告承担20000元律师费支出及诉讼费等。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告曹恩华辩称，被告购房采取首付加银行按揭，中介公司如提前告知被告按揭贷款会有问题，被告不会签合同，现在钱凑不齐无法购买房屋，中介有过错，被告不存在违约。被告吴慧群辩称，一是同意被告曹恩华意见。被告曹恩华身体不方便，委托我办事的，所以原告不能告我。二是起诉标的2万元，律师费要2万元，收费比例太高，我们年纪大才委托中介办事，现在都进房装修了，装修费损失几万元。第三人诚骄房产经纪公司述称，定金已退回给被告，合同解除只能原路返回。经审理查明，被告曹恩华与被告吴慧群原为夫妻关系，两被告于1993年10月18日经法院调解确认离婚，被告曹恩华于2020年10月10日特别授权被告吴慧群代为办理涉案房屋（即长沙市屋）购房事宜，被告曹恩华对被告吴慧群在授权范围内签署的一切相关文件均予以承认。2020年10月10日，原告与被告曹恩华（被告吴慧群代签）签订一份《房屋买卖业务签订文件合订本》，该合订本包括三个文件﹛《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》（权证业务）﹜及《交易资金风险告知函》，该告知函告知原被告为保障交易资金安全，居间方提示交易双方优先选择“资金存管”服务，购买方将购房款监管于第三方账户中，当房产过户后且满足一定条件时，由第三方将监管购房款划转至出售方账户，原被告均签写《留存信息表》。同日，原被告签订编号为100007238808号的《房屋买卖合同》，约定原告（甲方）向被告（乙方）出售位于长沙市（权属证号为长房权证开福字第××号，建筑面积90.69㎡，甲乙双方经协商一致，同意涉案房屋成交价格为775000元（包含专项维修基金但不含税费），定金20000元，于甲乙双方交接房款时冲抵房款，乙方于本合同签订之日支付定金20000元，以理房通资金存管，其他购房款乙方采用首付款加贷款组成，乙方于过户当天将第一笔购房款250000元以理房通资金存管，贷款金额500000元，乙方在签订合同后7个工作日内向公积金中心或银行提交按揭贷款申请的相关资料，甲方配合乙方提交申请所需全部资料。贷款金额以批准贷款金额为准。乙方因自身原因未获银行或公积金管理中心批准的，双方同意按以下方式解决：乙方在贷款未获得批准之日起3个工作日内继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由乙方自行承担，乙方申请的银行不得超过两家，双方均应积极配合提交办理贷款所需要的资料。若贷款仍未审批通过的，乙方自行筹齐剩余购房款，在过户当日将购房款以自行转账方式支付给甲方。乙方留存物业交割保证金5000元于物业交割办理完毕当日以理房通资金存管。甲乙任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应每日向守约方支付房款总价万分之五的违约金。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约。甲方有权以书面通知方式解除房屋买卖合同，并没收乙方支付的购房定金或要求乙方支付房屋总价款20%的违约金：（3）逾期履行本合同约定义务超过20个工作日的；（4）其他根本违约情形。甲乙双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方需承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间代理费、贷款服务费等相关损失。2020年10月10日，原告（甲方、出卖人）与被告曹恩华（乙方、买受人）、第三人诚骄房产经纪公司（丙方、居间方）还签订《居间服务合同》，约定甲乙双方签订《房屋买卖合同》时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付居间代理费，甲方支付丙方7750元，乙方支付10850元。原告（甲方、出卖人）与被告曹恩华（乙方、买受人）、第三人诚骄房产经纪公司（丙方、代理人）还于2020年10月10日签订编号为100007238808号《过户、按揭代理合同》（权证业务），约定甲乙双方同意丙方为其提供交易房屋权属变更登记及物业交割手续的服务，具体服务事项包括但不限于收集办理相关手续应提交的资料，向房屋登记管理机关申请办理贷款及协助办理与过户手续有关的全部事项。乙方贷款500000元，丙方收取过户服务费用1000元。2020年10月10日，被告收到被告曹恩华定金20000元，经确认，被告曹恩华将定金存入资金存管账户时视为被告已经实际完成定金支付义务并视为原告已收取定金。同日，原告（甲方）、被告曹恩华（乙方）及丙方北京理房通支付科技有限公司签订一份《理房通履行支付服务协议》，约定被告购买原告涉案房屋，相关交易资金支付以理房通资金存管方式保管资金。在资金存管期间内且存管资金未划转前，甲乙双方协商一致书面解除该房屋买卖合同或甲乙丙三方协商一致同意解除协议的，应签署《理房通履约支付服务协议-解除协议》，该协议生效后并经丙方北京理房通支付科技有限公司审核确认无误后2个工作日后，丙方将未划转的存管资金退回至乙方原付款银行账户。原被告还签订一份《自行办理手续声明书》，载明双方因自行办理行为导致无法取得贷款房款的，由双方自行解决，与居间方无关。合同签订后，被告曹恩华先后两次向中信银行申请贷款未果，两次申请办理过户手续未能成功，2020年12月3日，原告向被告微信发函，告知由于被告资金等手续问题，长沙中坤领秀峰4栋2504室过户手续一直未能办理成功。为保证双方权益，双方于2020年12月3日签订补充协议：1、被告承诺最晚在2021年1月10日前解决资金等手续问题，与原告完成过户手续；2、在此期间（2020年12月3日至2021年1月11日），原告可以通过中介将该房重新公布卖房信息。在此期间如原告将该房产卖给其他买主，原告应退还被告所交付的房屋定金，双方不承担任何违约责任，合同解除；3、若到2021年1月11日，被告仍无法办理过户手续，被告承担违约责任，违约责任参照《房屋买卖业务合同（合同编号为100007238808）》的相关条款进行；4、若到期因为中介原因未能配合双方完成交易，所有责任有中介方承担。以上内容作为《房屋买卖业务合同（合同编号为100007238808）》的附件。被告吴慧群在微信中表示予以确认。之后，贷款仍未成功，被告曹恩华又因后续购房资金无法自筹，无法全部履行《房屋买卖合同》合同义务。2021年1月12日，原被告签订一份《解约协议书》，约定被告因贷款问题未能成功办理过户，原被告及第三人签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》，该合订本包括三个文件﹛《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》（权证业务）﹜均告解除，被告应向原告赔偿20000元，被告曹恩华签字确认，之后该购房定金20000元退回至被告曹恩华的账户。2021年4月20日，原告向被告发出一份《律师函》，内容是关于《房屋买卖业务合同（合同编号为100007238808）》解除后20000元定金赔偿款及5000元律师费的函，原告告知被告因个人原因导致房屋持续无法交易过户。（一）2020年11月11日，原告在微信群和被告吴慧群、中介及负责过户专员确认各方于2020年11月17日前往长沙市不动产登记中心办理过户，但因两被告女儿账户资金汇入问题导致双方未能成功办理。（二）2020年11月27日，原告再次在微信群上与被告吴慧群确认2020年12月1日过户事情，被告吴慧群明确表示资金汇入无问题，可于12月1日与原告办理过户手续，此次仍因资金的汇入问题导致双方再次未能成功办理过户。（三）2020年12月3日，为保证原告及被告曹恩华权益，原告、两被告在微信群就合订本达成补充协议，内容为两被告承诺最晚在2021年1月10日前解决资金等手续问题，并与原告完成过户手续，若2021年1月11日两被告仍无法办理过户手续，应承担违约责任，违约条款参照双方签署的合订本里相关条款进行。现多次未能成功办理过户，因被告单方原因导致合同解除，被告构成根本违约，应承担违约责任，定金20000元及律师费5000元应赔偿给原告。另查明，原告向本院提交一份《聘请专项法律顾问合同书》与5000元发律师函的法律服务发票，以及一份《民事委托代理合同书》与15000元的民事诉讼代理发票，佐证原告为此支出律师费20000元。以上事实，有《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》（权证业务）、《理房通履约支付服务协议》、《自行办理手续声明书》、《解约协议书》、《聘请专项法律顾问合同书》、《民事委托代理合同书》、《律师函》、《补充协议》、授权委托书、民事调解书、微信聊天记录、短信聊天记录、收据、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，一、根据《房屋买卖合同》约定，被告应在2021年1月10日前办好贷款等相关手续，并与原告完成过户手续，现被告曹恩华未在2021年1月10日前办好银行贷款手续并办理过户手续，亦未自筹剩余购房款，合同未能履行系被告自身原因所致。因此，原告有权依据上述合同约定解除合同，现原告已与被告签订《解约协议书》，合同解除权系形成权，自通知到达即生效，故本院确认原告与被告曹恩华签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》于2021年1月12日即解除。二、根据签订的《房屋买卖合同》约定，被告在贷款未获得批准之日起3个工作日内继续申请其他银行贷款至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由被告自行承担，被告申请的银行不得超过两家，若贷款仍未审批通过的，被告自行筹齐剩余购房款，在过户当日将购房款以自行转账方式支付给原告。本案中，被告曹恩华自认两次未通过银行放贷，自身也无法凑齐购房款，该《房屋买卖合同》无法继续履行，故与原告签订《解约协议书》并向原告赔偿20000元，可见，被告曹恩华构成违约，现被告曹恩华未向原告赔偿购房定金20000元，根据《解约协议书》约定，原告主张被告曹恩华向原告赔偿购房定金20000元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。三、被告吴慧群对被告曹恩华上述20000元是否承担连带责任。根据授权委托书内容可知，被告吴慧群是被告曹恩华购房事宜的委托代理人，且两被告不是夫妻关系，依据《中华人民共和国民法典》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内以被代理人名义事实民事法律行为，对被代理人发生效力。现购房交易未能成功，系被告曹恩华自身原因所致，被告曹恩华（被代理人）应承担违约责任，作为代理人的被告吴慧群对原告不承担责任，故对原告主张被告吴慧群承担连带责任的诉求，没有法律根据和事实依据，本院不予支持。四、原告主张被告支付律师费20000元的认定。本案原告提交《聘请专项法律顾问合同书》及5000元发律师函的法律服务发票和《民事委托代理合同书》及15000元的民事诉讼代理发票，以此佐证原告支出律师费20000元。本案诉争标的20000元，原告主张维权成本20000元，其收取比例（1：1）明显过分高于诉讼标的，基于公平原则，本院酌情认定被告曹恩华向原告支付律师费3000元。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第一百六十二条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告曹恩华于本判决生效之日起十日内赔偿原告宋琳购房定金20000元；二、被告曹恩华于本判决生效之日起十日内支付原告宋琳律师费3000元。三、驳回原告宋琳的其他诉讼请求。本案受理费800元因适用简易程序减半收取400元，由被告曹恩华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  宋敏二〇二一年八月二十日代理书记员  张凡