上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0110民初13635号原告：上海众迈房产经纪有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：李卫，总经理。委托诉讼代理人：莫晓明。委托诉讼代理人：朱坤。被告：桂文英，女，1951年1月15日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告上海众迈房产经纪有限公司(以下简称众迈公司)诉被告桂文英中介合同纠纷一案，本院于2021年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告众迈公司的委托诉讼代理人莫晓明、被告桂文英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众迈公司向本院提出诉讼请求：要求被告支付佣金35,000元并支付以35,000元为基数，自2020年11月21日起至实际支付之日止，按照日万分之五计算的违约金。事实与理由：2020年11月21日，案外人王某作为甲方、被告作为乙方、原告作为丙方签订《房屋买卖居间协议》，约定甲方向乙方出售上海市杨浦区双阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋售价2,580,000元，乙方应在签订本协议同时支付意向金20,000元，此意向金若甲方在本协议上签字后即转为定金，乙方应在甲方签字后两日内补足定金至50,000元。甲、乙双方应支付给丙方的居间服务费作为丙方为甲乙双方提供居间媒介服务的居间报酬；若甲乙双方正常履行买卖合同，丙方承诺将无偿提供房屋的过户交易等协助服务，本协议签署人均保证有签署本协议并支付或收取定金的权利。若因甲乙双方，有一方原因导致本协议无法履行，该方签署人将自愿自行或连带承担定金责任，且该房签署人应向丙方支付房屋总价的3%，作为居间劳务费。另案外人王某作为甲方、被告作为乙方签订《房屋买卖协议》，约定甲方向乙方出售系争房屋，房屋总价2,580,000元，首期房款金额2,080,000元，甲方同意乙方以贷款形式支付部分房款，金额为500,000元，双方约定本协议签订7日内至原告门店签署房地产买卖合同示范文本。如一方未按本协议履行，违约方应按照总房价3%赔偿居间方作为劳务费。同日，被告作为甲方，原告作为乙方签订《佣金确认书》，确认佣金金额为35,000元，支付期限为甲方与交易相对方签订买卖合同或租赁合同当日，甲方应按照支付日期及时付款，未经乙方同意延迟支付的，乙方有权追索违约金，每日按照延迟支付佣金数额的万分之五计算。被告当场支付定金20,000元，案外人出具购房定金收据，确认收到定金20,000元。因被告称未带钱，故原告未当场收取佣金。之后，被告至原告门店，称房价过高，希望减少居间费用，以弥补房屋差价。因原、被告未能协商一致，被告称不再购买系争房屋，后原告未再联系被告。因原告已提供居间服务，被告违约导致房屋买卖合同无法继续履行，且未按约支付佣金。故原告诉至法院，作如上诉请。被告桂文英辩称，2020年11月，女儿曹庆黔需购买房屋，被告经过原告门店时，原告门店工作人员推荐了系争房屋。后被告与系争房屋产权人王某至原告处协商房屋价格。被告告知原告本系女儿曹庆黔需要购房，房款中500,000元需贷款支付。原告称可先签合同，之后再由被告女儿与案外人王某签订正式的房屋买卖合同以办理贷款。在原告引导下，被告签署了居间协议、买卖合同和佣金确认书。原告称可待签订正式房屋买卖合同后再行收取佣金。当晚，被告告知女儿购房一事，女儿称因疫情原因，无法回沪，并与原告联系，原告称可以办理公证委托。次日，被告至原告处告知女儿无法回沪的情况，并询问公证委托的相关事宜，但原告对被告不予理睬，只称要按合同条款约定履行。因双方协商不成，被告也未再联系原告。因被告违约，签订合同时支付的20,000元定金也未向案外人王某讨要。被告认为原、被告尚未签订正式买卖合同，原告未提供相关居间服务，故不应支付佣金。本院经审理认定事实如下：2020年11月21日，案外人王某作为甲方、被告作为乙方、原告作为丙方签订《房屋买卖居间协议》，约定甲方向乙方出售系争房屋，房屋售价2,580,000元，乙方应在签订本协议同时支付意向金20,000元，此意向金若甲方在本协议上签字后即转为定金，乙方应在甲方签字后两日内补足定金至50,000元。甲、乙双方应支付给丙方的居间服务费作为丙方为甲乙双方提供居间媒介服务的居间报酬；若甲乙双方正常履行买卖合同，丙方承诺将无偿提供房屋的过户交易等协助服务，本协议签署人均保证有签署本协议并支付或收取定金的权利。若因甲乙双方，有一方原因导致本协议无法履行，该方签署人将自愿自行或连带承担定金责任，且该房签署人应向丙方支付房屋总价的3%，作为居间劳务费。另案外人王某作为甲方、被告作为乙方签订《房屋买卖协议》，约定甲方向乙方出售系争房屋，房屋总价2,580,000元，首期房款金额2,080,000元，甲方同意乙方以贷款形式支付部分房款，金额为500,000元，双方约定本协议签订7日内至原告门店签署房地产买卖合同示范文本。如一方未按本协议履行，违约方应按照总房价3%赔偿居间方作为劳务费。同日，被告作为甲方，原告作为乙方签订《佣金确认书》，确认佣金金额为35,000元，支付期限为甲方与交易相对方签订买卖合同或租赁合同当日，甲方应按照支付日期及时付款，未经乙方同意延迟支付的，乙方有权追索违约金，每日按照延迟支付佣金数额的万分之五计算。同日，案外人王某出具购房定金收据，确认收到定金20,000元。2021年7月9日，原告具状来院，作如上诉请。审理中，1、杨国利到庭作证称，其与被告均为插队知青，居住较近。因被告需买房，证人曾陪同看房。签订房屋买卖合同前，被告称要以女儿名义贷款。签订房屋买卖合同当日证人亦在场。当时被告告知原告支付房款需要女儿贷款，原告称可代办，中介未向被告收取居间费用。次日被告与证人至原告门店，被告称女儿因疫情原因无法回沪签署正式买卖合同，但原告称应按照合同履行，之后就不再理睬被告。原告认为证人与被告存在利害关系，且证人陈述均是被告提供证人的信息，故不应采信。被告认为证人证言属实。2、被告提供情况说明、事务通知单、结婚证复印件各一份，证明被告女儿曹庆黔与陈立黎系夫妻，陈立黎系铁路贵阳机务段职工。2020年11月11日，成都局集团公司贵阳机务段劳动人事科发布《关于抓紧排查上海市、天津市返黔人员的通知》，内容为各部门抓紧排查10月25日以来天津市、天津市返回职工，对其重点落实健康监测，如无特殊原因，职工近期不得前往上海市、天津市。被告认为本案合同签订前后，曹庆黔、陈立黎尚在贵阳，由于陈立黎单位规定，致使曹庆黔无法返沪。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，通过原告的居间介绍，被告与案外人王某签订的房屋买卖协议已具备房地产买卖合同的主要条款，应认定原告作为居间方已促成买卖合同成立，被告应向原告支付相应的居间报酬。被告抗辩称女儿因疫情无法返沪，致使合同无法继续履行，但未能提供相关证据，也无法作合理解释，对该意见，本院不予采信。至于佣金给付数额，按照房地产经纪行业惯例，原告作为居间人除向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务而促成当事人签约外，其服务内容还应包括签订买卖合同正式文本、产权过户、房屋交付验收等后续服务，原告在居间义务未完成的情况下要求得到与居间义务履行完毕可得报酬数额相等的居间报酬，显然有违公平原则。综合考虑本案各项因素，本院将被告应支付的佣金数额酌情确认为15,000元。至于违约金，根据原、被告约定，被告应于2020年11月21日支付佣金，但原告自认因被告当日未带钱，故未收取，现原告并无证据证明之后向被告催讨过佣金，故违约金的起算时间本院调整为自原告起诉之日，标准调整为按照同期银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条、第五百八十五条第一、二款之规定，判决如下：一、被告桂文英应于本判决生效之日起十日内支付原告上海众迈房产经纪有限公司中介佣金15,000元；二、被告桂文英应于本判决生效之日起十日内支付原告上海众迈房产经纪有限公司以15,000元为基数，自2021年7月9日起至实际支付之日止，按照同期银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的违约金。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费338元，由原告上海众迈房产经纪有限公司负担193元，被告桂文英负担145元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 顾  佳  娜法官助理 李    雪书 记 员 林摇雪夏湘芸附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。第五百八十五条第一、二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。