山东省东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0591民初2071号原告：戴里国，男，1970年1月20日生，汉族，现住山东省利津县。委托诉讼代理人：吴玉峰，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵静，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。被告：吴佳龙，男，1987年8月5日生，汉族，现住山东省东营市东营区。委托诉讼代理人：仝世涛，山东鲁北律师事务所律师。原告戴里国诉被告吴佳龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴里国委托诉讼代理人吴玉峰、赵静，被告吴佳龙及其委托诉讼代理人仝世涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴里国向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付欠付租金110000元、物业费16878元及违约金42000元，共计168878元；2、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：自2017年4月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告所有的位于东城银座城市广场14栋B座1楼的房屋，租期自2017年4月28日至2017年6月12日，合同即将到期时被告与原告协商继续承租，并于2020年6月8日签订《商铺租赁合同》，租期为自2020年8月27日至2023年8月26日，租金第一年为21万元，于每年的8月26日之前付清，相应的水、电、物业费等杂费由被告承担，但截至今日被告仍未支付房屋租金及物业费等，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判若所请。吴佳龙辩称，1、答辩人并非本案适格被告，法院应判决驳回其诉讼请求。2020年6月8日签订的《商铺租赁合同》，出租方为被答辩人戴里国，承租方为东营尚思培优教育咨询有限公司（下称尚思教育），答辩人仅是作为尚思教育委托的代理人在合同上签字，并非合同主体，因此，答辩人并非本案适格被告，法院应判决驳回被答辩人的诉讼请求；2、被答辩人的诉求没有事实及法律依据，法院应判决驳回其诉讼请求。被答辩人要求答辩人支付欠付的租金、物业费、违约金没有事实及法律依据。2017年4月28日，答辩人与被答辩人签订《房屋租赁合同》，约定由答辩人承租被答辩人所有的位于东城银座城市广场14栋B座1楼的房屋，租期自2017年4月28日至2020年6月12日，答辩人按照合同约定交纳了房屋租金，由于受到2020年新冠疫情的影响，合同即将到期时，答辩人便与被答辩人商议，希望能够免费再使用涉案房屋一段时间，经过协商，最终双方确定，答辩人向被答辩人交纳30000元，作为2020年6月12日至2020年8月27日使用涉案房屋的租金，2020年6月8日，答辩人通过微信向被答辩人转款30000元，履行了支付义务。2020年6月8日，答辩人作为尚思教育的代理人与被答辩人签订《商铺租赁合同》，租期自2020年8月27日至2023年8月26日，2020年8月份，经过协商，被答辩人同意解除上述《商铺租赁合同》，并同意如2020年8月18日之前搬离涉案房屋，便不需要承担违约责任，2018年8月17日，答辩人搬离了涉案房屋，2020年8月18日，答辩人将涉案房屋的钥匙、电卡等交给了被答辩人，至此，上述《商铺租赁合同》已经解除。综上，答辩人并不拖欠被答辩人租金，同时2020年上半年由于疫情影响，物业免除了上半年年的物业费，且答辩人于2020年8月17日便将涉案房屋交还被答辩人，答辩人支付的30000元租金中未使用的租金可以抵扣相应物业费，因此，答辩人并不欠付物业费，答辩人也没有任何违约行为，不需要承担违约责任；3、被答辩人的起诉涉嫌虚假诉讼，请法院严查。就涉案房屋租赁合同纠纷，被答辩人于2021年1月4日将答辩人列为被告向法院提起诉讼，法院已经作出（2021）鲁0591民初14号裁定，驳回了被答辩人的起诉，其再次起诉的行为，给答辩人造成各种损失，造成不必要诉累，请法院予以严格审查其起诉行为。综上，答辩人并非本案适格主体，且被答辩人的诉请无事实及法律依据，请法院依法驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年4月28日，原告戴里国（出租方、甲方）与被告吴佳龙（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租位于东营市东城银座城市房屋；房屋租赁期自2017年4月28日至2020年6月12日，共计叄年；租赁期限内与该房屋有关各项费用的承担方式为乙方只自行承担水电、电话费、供暖费及物业管理费。戴里国和吴佳龙签字捺印予以确认。2020年6月8日，戴里国（出租方、甲方）与东营尚思培优教育咨询有限公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于东营区东城银座城市广场14栋B座1楼之房产物业及配套设施，乙方作为一般商业用途，承租期为3年，从2020年8月27日起至2023年8月26日止,年租金贰拾贰万元整，第一年支付租金为贰拾壹万元整，第二年支付租金为贰拾贰万元整，第三年支付租金为贰拾叄万元整，每年于8月26日前结清次年租金，在租赁期间，所发生的水、电、物业管理费、电话费及其他相关杂费均由乙方支付。乙方应按照合同约定向甲方交付租金及其他费用，办理营业执照后有权在该物业内从事合法经营活动，自觉向工商部门、税务部门缴费纳税。租赁过程中，如有违约，违约方需支付对方违约金，依照年租金的30%计。甲方委托代理人郭海防、乙方尚思培优法定代表人张兴昌及委托代理人吴佳龙签字捺印予以确认。2020年6月8日，吴佳龙通过微信转账向戴里国转账30000元，原告戴里国主张该款项为2020年6月8日签订的商铺租赁合同的定金，被告吴佳龙主张该款项为房屋延期使用两个半月的使用费。2020年8月13日，戴里国与吴佳龙的聊天记录显示，戴里国：“小吴，你们商量的怎么样了？”吴佳龙：“戴总，不好意思刚下课，那边还没给我确信，我这边再催催，让他们抓紧定下来。”戴里国：“就这几天，这个事不能拖，租不租我也不说啥了，但是没有你们这样做事的，按道理你们不租了，但合同应该有违约金的，你们尽快我就不追究了。”吴佳龙：“好的戴总，我给那边说一下······”戴里国：“下周二（8月18日）之前吧！”吴佳龙：“好的戴总”。2020年8月18日，戴里国与吴佳龙的聊天记录显示，戴里国：“小吴，我看你搬家了······”2020年8月19日，戴里国与吴佳龙的聊天记录显示，戴里国：“小吴，物业找我了，让你们把物业费交了。”吴佳龙：“好的戴总······”2020年12月4日前后，戴里国与吴佳龙聊天记录显示认可尚思教育法人代表和吴佳龙都在合同上签字。2021年3月9日，戴里国缴纳2020年1月1日至2021年3月31日涉案房屋物业管理服务费16878元。另查明，2021年1月4日，戴里国与东营尚思教育咨询有限公司、吴佳龙因房屋租赁合同纠纷向本院提起诉讼，本院以戴里国起诉不符合合并审理条件和法定起诉条为由，于2021年3月30日裁定驳回戴里国的起诉。以上事实由《房屋租赁合同》、《商铺租赁合同》、山东增值税普通发票、银联商务签购单、微信聊天记录、《商品房预售合同》及当事人陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，涉案《房屋租赁合同》系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，为有效协议，双方当事人应依约履行合同义务。涉案《商铺租赁合同》明确记载了租赁合同主体、承租方地址和法定代表人信息，原、被告微信记录能够体现《商铺租赁合同》的租赁主体并非被告，更为重要的是本院（2021）鲁0591民初14号民事裁定书对《房屋租赁合同》2017年4月28日《房屋租赁合同》和2020年6月8日《商铺租赁合同》的合同主体已做出明确认定。本案原告戴里国主张的因《商铺租赁合同》欠付的租金11万元、违约金42000元，被告非本案适格的诉讼主体。关于原告主张的2020年1月1日至2020年8月17日期间的物业费，系为履行2017年4月28日《房屋租赁合同》和延期使用而产生，根据原、被告双方合同约定和原告缴纳物业费证据，2020年1月1日至2020年8月17日期间的物业费应由吴佳龙承担，数额根据时间比例确定为8513元（230/456*16878）,其他物业费不予支持。被告主张曾与物业协商予以免除2020年上半年物业费，未提交证据证实，该费用已实际发生，对其抗辩主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告吴佳龙于本判决生效之日起十日内支付原告戴里国物业费8513元；二、驳回原告戴里国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3678元，减半收取为1839元，由原告戴里国负担1746元，由被告吴佳龙负担93元并于本判决生效后十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省东营市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 刘君东二〇二一年八月十日法官助理 宋奕葳书 记 员 苏 丹