江苏省连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0703民初958号原告：杨保华，男，汉族，住连云港市连云区。被告：乔宗奇，男，汉族，住连云港市赣榆区。原告杨保华诉被告乔宗奇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告杨保华到庭参加诉讼。被告乔宗奇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。现已审理终结。原告杨保华向本院提出诉讼请求：一、依法解除原、被告双方的房屋租赁合同，判令被告腾空房屋并交还房屋钥匙；二、依法判令被告支付2021年3月5日之前拖欠的租金1705元及利息，租金给付至被告腾空房屋并交还房屋钥匙时止；三、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：被告乔宗奇于2020年1月6日租用原告位于东南山198号住宅中的一单房间居住，月租金（含水费）160元。被告从2020年10月就不在承租房内居住，但平时生活用品依然存放在室内，并明确表态不退房，但又不付房租，然后，将原告电话拉黑，不接电话,致原告联系不到他，就这样一直将房子占用着。原告无奈之下特诉至法院，请求法院依法支持诉求。被告乔宗奇未到庭答辩，也未提交书面答辩意见。为证明其主张，原告杨保华向本院提交了被告签字确认的欠款明细登记、民房建筑执照、原被告的微信聊天记录、原告向被告发送的短信截屏、出租房被占用的照片等证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据本院确认的证据及当事人陈述，可以查明以下事实：原告杨保华有位于本市连云区××××××号自建房屋，其与被告乔宗奇达成口头房屋租赁协议，将其中一间房屋出租给被告乔宗奇。乔宗奇自2020年1月6日入住，后调换房间，双方于2020年8月3日就前期租金进行了结算。结算记录载明：乔宗奇于“2020年5月5日住上院平房北间，160元/月（含水），电按表，先交房租后住房（没交）。”经结算：截至2020年8月3日，被告乔宗奇共欠房租及水电费1350元。被告乔宗奇就该欠款金额在原告的记录本上签名确认，同时写明“8月21日下午给清”。原告杨保华认可其于2020年8月21日收到被告乔宗奇给付的1000元微信转账款。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四编和第五章的相关规定”的规定，因本案中履行合同发生的争议在民法典施行前，故适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原被告双方就涉案房屋租赁事宜达成口头协议，系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效合同，双方应遵照履行。双方未对租赁期限进行约定，视为不定期租赁，被告乔宗奇作为承租人经多次催要，无正当理由未在合理期限内支付租金，原告作为出租人可以要求解除合同。因原告杨保华未举证证明其已在起诉前明确向乔宗奇提出解除合同，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条规定“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定”，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。”本案中，本院于2021年5月13日送达起诉状副本给被告乔宗奇，故本院确认原、被告之间的房屋租赁合同于2021年5月13日解除。合同解除时，被告乔宗奇应向原告付清拖欠的租金，结清电费，并将租赁物中个人物品腾出向原告交还房屋及房屋钥匙。经计算，被告乔宗奇应支付2021年5月13日之前实际发生的租金为1683元、电费75元，以上共计1758元。因原、被告所订立的房屋租赁合同未就逾期支付租金的利息进行约定，本院酌定被告乔宗奇以1758元为本金，自2021年5月14日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算并支付利息。合同解除后，因被告仍未返还房屋及钥匙，本院酌定自2021年5月14日起，由被告乔宗奇按照160元/月的标准向原告支付租赁房屋的占有使用费，至其实际返还房屋时止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第十条、第二十条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、确认原告杨保华与被告乔宗奇之间订立的房屋租赁合同于2021年5月13日解除。二、被告乔宗奇于本判决发生法律效力之日起二十日内将其所租赁的位于本市连云区××××××号自建房屋的平房一间及该房钥匙返还原告杨保华。三、被告乔宗奇于本判决发生法律效力之日起二十日内支付涉案房屋租金、电费1758元及利息（以1758元为基数，自2021年5月14日起至被告乔宗奇实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算），以及自2021年5月14日起至被告乔宗奇实际返还房屋之日止，按160元/月标准计算的占有使用费。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告乔宗奇承担（因原告已预交，被告应承担部分于给付上述款项时一并支付原告）。本判决为终审判决。审判员  赵地二〇二一年八月九日书记员  茆勇法律条文一、法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费的，人民法院一般应予支持。3.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。4.《中华人民共和国民法典》第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。