辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终6896号上诉人（原审被告）：金钟万，男，1957年6月18日生，朝鲜族，住黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达翰尔族区。诉讼委托代理人：朴学松，辽宁东亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连绿山房地产代理有限公司。住所地：辽宁省大连市西岗区通山街14号1层9号。法定代表人：张忠勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈雷，辽宁瑾宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆玉娇，辽宁瑾宸律师事务所律师。原审被告：梁明华，女，1960年9月27日生，朝鲜族，住黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达翰尔族区。委托诉讼代理人：朴学松，辽宁东亚律师事务所律师。上诉人金钟万因与被上诉人大连绿山房地产代理有限公司（以下简称绿山公司）、原审被告梁明华居间合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金钟万上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审；二、本案全部诉讼费由被上诉人负担。主要理由为：1.被上诉人作为专业的房屋代理公司，具有依法审查房屋买卖双方合法资格的义务和责任，其明知出售房屋的共同所有人必须亲自签名或者出具书面授权委托书。但是，被上诉人为了攫取非法利益，蔑视房屋共有人的权利，无视国家法律，强行与上诉人一人签订合同。被上诉人不是善意的相对人。2.被上诉人诱骗上诉人出具欠条等材料，并无理要求上诉人支付居间服务费。欠条是由被上诉人制作的、反复使用的格式文本。在上诉人没有得到梁明华书面授权的情况下，被上诉人为了收取居间服务费，诱使上诉人代梁明华签了字。同时，被上诉人还诱骗上诉人在《声明书》上签字。3.案涉《房地产居间服务合同》和《房地产买卖合同》均因房屋共有人(同时也是产权登记人)梁明华不同意出售房屋而没有签名，属于违反法律的无效合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，上述合同均属无效。无效的合同自始没有法律效力，不存在违约和支付居间服务费及资金占用利息的问题。绿山公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。梁明华未作陈述。绿山公司向法院提出诉讼请求：一、金钟万、梁明华向绿山公司共同支付居间服务费1.7万元；二、金钟万、梁明华赔偿绿山公司律师费损失0.5万元；三、金钟万、梁明华以2.2万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.35%计算的自起诉之日即2020年10月29日起至款项全部给付之日止的资金占用利息。一审法院经审理查明，2020年7月30日，金钟万向绿山公司出具书面声明书，承诺：本人确实获得梁明华授权，对有关本次房屋转让相关协议的内容，一经本人签字，授权人均表示认可并接受，若因本人代理权限的问题导致本合同无法履行，本人愿意承担合同中约定的授权人应承担的所有责任。同日，金钟万以梁明华代理人身份（甲方），与绿山公司（乙方）签订《房地产居间服务合同》，约定：甲方委托乙方提供居间服务，实现甲方出售大连市西岗区房屋目的，约定：房屋成交价格为170万元；乙方居间服务及其他服务内容为指定销售策略并推荐房源、带看房源、确认购买、出售意向，提供成交机会、促成房屋交易、谈判，协助签署房地产买卖合同，协助办理房屋过户；甲方签署房地产买卖合同，视为乙方已经完全履行居间义务，甲方需向乙方支付居间服务费1.7万元；甲方于签订房地产买卖合同之日支付居间服务费，甲方逾期支付的，须按房屋成交价格千分之五/日向乙方支付违约金。同日，金钟万又以梁明华代理人的名义（卖方）与绿山公司（居间方）、谭小瑾（买方）签订《房地产买卖合同》，约定：将卖方所有的位于大连市西岗区私有产权房屋，建筑面积约68.81平方米，出售给谭小瑾，房屋价格为170万元；因房本未见原件，卖方同意在2020年8月3日前将房产证交给居间方保管。2020年7月30日，金钟万以梁明华名义于向绿山公司出具欠条一份，载明：“本人出售梁明华名下坐落于大连市西岗区的房产，已于2020年7月30日签订《房屋买卖合同》及《居间服务合同》。现欠佣金壹万柒仟元整，小写：17000元整。”绿山公司为本案纠纷支出律师费5000元。一审庭审中，梁明华明确表示，其未授权过金钟万出售案涉房屋，亦不同意出售案涉房屋。一审法院认为，法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。本案中，金钟万在未获得梁明华授权的情况下代理其与绿山公司签订《居间服务合同》，绿山公司在金钟万向其书面承诺已获得梁明华授权后，履行了其作为受托方的居间服务义务，绿山公司所为善意相对人，有权要求金钟万支付绿山公司居间服务费1.7万元，及资金占用利息（以1.7万元为基数，2020年10月29日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.35%计付）。关于绿山公司主张金钟万、梁明华赔偿律师费损失0.5万元的诉讼请求。按照法律规定，绿山公司作为善意相对人只能要求金钟万履行债务或赔偿损失，因绿山公司要求金钟万既履行债务又赔偿损失，且履行债务的标的额大于损失数额，一审法院已支持绿山公司要求金钟万履行债务的诉讼请求，故对该项诉讼请求一审法院不予支持。关于绿山公司要求梁明华承担民事责任的诉讼请求。因梁明华未对没有代理权的金钟万所实施的代理行为予以追认，梁明华所实施的代理行为对梁明华不发生效力，绿山公司该部分诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十一条之规定，判决：一、金钟万本判决生效之日起十日内支付大连绿山房地产代理有限公司居间服务费1.7万元，并支付资金占用利息（以1.7万元为基数，2020年10月29日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.35%计付）；二、驳回大连绿山房地产代理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取175元，由金钟万负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，上诉人于2020年7月30日向案涉房屋买受人谭小瑾出具了《声明书》，该《声明书》系上诉人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。上诉人在该《声明书》中明确告知房屋买受人，其已取得房屋另一共有人梁明华关于出售房屋的所有相关授权，如因上诉人代理权限的问题导致合同无法履行，上诉人愿意承担合同中约定的授权人应承担的所有责任。《中华人民共和国合同法》第九条第二款规定，当事人依法可以委托代理人订立合同。故，基于该《声明书》内容，上诉人以梁明华代理人的身份与被上诉人签订的案涉《房地产居间服务合同》合法有效。同时，上诉人亦是案涉房屋的共有权人，其对案涉房屋享有相应的处分权，上诉人主张其因未取得梁明华授权而主张上述居间合同无效，没有事实和法律依据，亦不符合其单方出具的《声明书》内容。在上诉人以梁明华代理人的身份与房屋买受人谭小瑾签订《房地产买卖合同》之后，上诉人虽然主张因梁明华不同意出售案涉房屋致使该买卖合同无法继续履行，但根据《房地产居间服务合同》的约定，被上诉人已完成该合同项下的义务，讼争居间服务费的给付条件已经成就。现因上诉人的代理权限问题致使合同无法履行，上诉人亦应根据其在《声明书》中的承诺向被上诉人承担授权人应承担的给付居间服务费的责任。上诉人主张案涉《欠条》、《房地产居间服务合同》等文件均系被上诉人诱导、诱骗其签署，但未提供相关证据佐证，本院不予支持。综上所述，金钟万的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由金钟万负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 迪审 判 员  王 歆审 判 员  王家永二〇二一年九月十六日法官助理  王秀颖书 记 员  孙雨宁