广西壮族自治区北流市人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0981民初3226号原告：北流市亿联商贸城有限公司，住所地北流亿联建材家居五金城B3栋四楼。统一社会信用代码：91450981MA5KYQYA95（3-3）。法定代表人：董夫斌，该公司经理。委托诉讼代理人：黄义，北流市华荣法律服务所基层法律服务工作者。被告：许宁，男，1980年6月7日出生，汉族，住北流市。委托诉讼代理人：韦诚，广西桂盟律师事务所律师。原告北流市亿联商贸城有限公司（以下简称亿联公司）与被告许宁商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告亿联公司的委托诉讼代理人黄义、被告许宁及其委托诉讼代理人韦诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿联公司向本院提出诉讼请求：1.被告许宁向原告亿联公司支付购买北流市0元；2.被告许宁支付违约金24860元（计至2021年5月31日），并自2021年6月1日起至被告许宁实际付清购房款之日止，以实际拖欠购房款为基数，每日按万分之二计算继续向原告亿联公司支付违约金；3.本案诉讼费用由被告许宁负担。事实和理由：2018年4月27日，亿联公司与许宁签订《商品房买卖合同(预售)》（合同编号201903180006）,约定许宁购买北流亿联建材家居五金城B7号楼111号商铺，总价226699元，许宁于2018年4月27日前支付113699元，余款113000元，向银行申请货款支付（合同第七条第二款第3项）。许宁于签订合同当日支付了首期房款113699元，于2018年5月10日告知亿联公司，因其个人原因，无法办理银行按揭。之后，亿联公司多次通知许宁履行合同，全额付清购房款。根据原许宁签订的《商品房买卖合同(预售)》第八条约定，买受人未按照约定时间付款：“出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之二的违约金”。合同附件四第2（5）条约定:“因买受人原因不能办理银行按揭货款手续的，买受人需在知道或应当知道之日起30日内改成按一次性期付款方式付清余下房款，并补签《商品居买卖合同补充协议》”。合同附件十一第一条约定:“若因买受人的原因而发生下列情形之一的，买受人应承担违约责任：1、买受人未按时或未能办妥按揭货款手续（1）签订本协议后，买受人应及时办理银行按揭货款手续，如自本协议签订之日起超过30日，买受人款办妥银行按揭货款手续或银行拒绝为买受人办理按揭贷款，则视为买受人违约，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》及本协议，买受人应向出卖人支付所购商品房应付房价款5%的违约金。出卖人在扣除买受人应承担的违约金等费用后，于15日内将买受人已付房款的剩余部分予以退还。（2）在出卖人行使合同解除权之前，买受人可与出卖人协商另行达成协议，采取一次性或分期付款等方式继续履行合同，但买受人应按日计算向出卖人支付所购商品房逾期应付房价款万分之二的违约金。”因此，依合同约定，许宁的违约金起算日为合同签订30日后，即2018年5月27日，至2021年5月31日共1100日。违约金应计算为：113000元×0.2‰×1100日=24860元。特向人民法院起诉，请依法判决支持亿联公司的诉讼请求。被告许宁辩称，一、许宁与亿联公司已于2019年6月29日通过协商方式达成了解除《商品房买卖合同（预售）》的书面合意，亿联公司单方要求许宁恢复履约并支付购买商铺余款113000元，没有事实依据。1.2019年6月29日，许宁与亿联公司口头协商解除双方2018年4月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》，亿联公司遂要求许宁签署一份《承诺书》。《承诺书》载明许宁委托亿联公司撤销合同登记备案手续，同时亿联公司可以将商铺出售给其他人员，许宁愿意承担违约责任。该承诺书证明双方已就解除合同事宜达成一致，是双方真实意思表示、合法有效；2.亿联公司的《关于尽快按商品房买卖合同履约的通知书》要求许宁支付购房余款113000元并承担逾期付款责任，属于亿联公司向许宁发出的请求恢复履行合同的邀约，其单方为许宁设定义务，在许宁追认或承诺前不具有合同恢复效力，对许宁不产生法律效果，只有待许宁同意恢复履行合同情形下，许宁才有义务支付购房余款。因此，亿联公司的第一项诉讼请求缺乏事实依据。二、2019年3月22日前许宁无法办理按揭贷款是亿联公司怠于履行办理商品房买卖合同登记备案手续的义务造成的，而非许宁个人原因，如许宁构成逾期付款，逾期天数也只有36天，亿联公司诉请许宁支付高达24860元的违约金缺乏依据。1.依据合同约定，亿联公司通知是许宁办理按揭贷款手续的前置程序。《商品房买卖合同（预售）》附件四第2条第（3）项约定“买受人应在签订《商品房买卖合同》及附件并缴纳首期房款之日起三日内主动配合出卖人向银行提交符合银行要求的办理按揭贷款所需的全部资料及缴纳相关费用，并在接到银行或出卖人通知签订银行借款合同及相关协议的五个工作日内办理完成所有按揭手续”（合同第26页）。但合同中并没有明确约定许宁向哪家银行、何时、提交何种办理按揭材料。因此，许宁什么时候、去哪家银行或提交什么样的材料，都有赖于亿联公司的通知，只有在亿联公司明确告知，许宁才知晓何时向哪家银行提供何种材料。事实上，许宁直至2018年9月份才收到亿联公司要求提供办理银行按揭贷款材料的通知。接到通知后许宁即于15日内向亿联公司售楼部交付了需要由贷款人提供办理按揭的材料。亿联公司未尽通知义务导致许宁未能在签订合同后30日内提供按揭材料，属于亿联公司造成的过错，不应由许宁承担违约责任。2.2019年3月22日前无法办理按揭贷款并非许宁原因，而是亿联公司未按约定办理商品房买卖合同登记备案。（1）《商品房买卖合同（预售）》第十九条第（一）款约定“出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人”（合同第17页）。可知，办理合同登记备案手续是亿联公司的义务。依据合同约定，亿联公司需在合同签订后30日内完成合同登记备案。合同登记备案证明是办理按揭贷款的必要材料之一；（2）亿联公司作为证据提交的《商品房买卖合同网上登记备案证明》显示合同登记备案时间为2019年3月22日。由此可见，亿联公司没有依据合同的约定及时办理合同登记备案，其要求许宁在合同签订之日起30日内提交全部的办理按揭材料是不可能的事。事实上，即使许宁在2019年3月22日前提交应由许宁提供的材料，因为没有合同登记备案证明也无法顺利办理贷款。因此，无法办理贷款的原因恰恰是亿联公司未依约定按时办理合同登记备案，亿联公司因其过错要求许宁承担责任是毫无事实依据的；（3）由以上两点，因为缺少合同登记备案证明，许宁事实上已经无法在2019年3月22日前提供办理按揭的全部材料。因此，许宁提供材料的期限应顺延至2019年3月22日起30日内（合同附件十一、合同第43页），意即只要许宁在2019年4月22日前提交办理按揭全部材料，则不构成逾期。此外，合同还约定如因买受人原因不能办理银行按揭贷款手续的，买受人需在知道或者应当知道之日起30日内改成一次性期付款方式付清余下房款，也就是说，即使无法办理按揭贷款，许宁还有一个月的付款宽限期【合同附件四2（5）合同第26页】，即许宁具有在2019年5月22日前付清余款的宽限期。后确因许宁无法2019年5月22日无前付清余款，因此双方在2019年6月29日达成解除合同合意，许宁签署《承诺书》。即使许宁构成逾期付款，逾期期间也是从2019年5月23日计算至2019年6月29日，逾期天数为36日。3.既然许宁已经签署《承诺书》，双方协商解除了《商品房买卖合同（预售）》，亿联公司即可以依据《承诺书》撤销合同登记备案并把房产另售他人，许宁已经再无支付余款的义务和必要性。因此，亿联公司起诉要求许宁支付2019年6月29日之后逾期付款违约金更是缺乏事实依据。三、《商品房买卖合同（预售）关于合同相对方逾期（付款或交房、办证）违约金的约定明显不对等，请求人民法院根据利益平衡的原则予以调整。1.合同第八条逾期付款责任：“……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的（该比率不低于第（1）项中的比率）”（合同第10页）。而合同第十二条逾期交付责任：“……2.合同继续履行，自第十一条第（一）款约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，违约金累计不超过买受人已付房款的百分之一……”（合同第12-13页）。合同第二十条房屋登记：“……2.合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房权属证书期限届满之次日起至实际取得权属证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付其房款万分之零点五的违约金，但总额累计不超过买受人已付房款的1%。”（合同第18页）。2.由以上合同三条约定可知，对许宁逾期付款的违约责任，约定了日万分之二的违约金；而对亿联公司逾期交房和逾期办理产权证书则只分别约定了日万分之一和日万分之零点五的违约金且有最高限额的规定，这就导致了双方权利义务失衡。鉴于亿联公司在签署合同时处于优势地位，且使用的是格式合同，许宁只能被动接受无商量余地，因此为了平衡双方利益，建议人民法院把逾期付款违约金调整为日万分之一，违约金总额累计不超过应付房款的百分之一。综上，在许宁已经签署《承诺书》，双方事实上已经达成解除购房合同的情形下，许宁没有继续支付购买商铺佘款的义务，所谓的逾期付款的违约责任即不存在。合同是否继续履行则还需双方进一步协商确定。即使签署《承诺书》之前许宁存在违约情形，但扣除合理的按揭办理期及选择他种付款方式的宽限期，许宁的违约期限也仅有36日。因此，亿联公司支付余款的诉请没有事实依据，请求人民法院予以驳回其第一项诉讼请求及第二项诉讼请求中不合理的部分并判令亿联公司承担本案的诉讼费用。本院经审理认定案件事实如下：2018年4月27日，许宁向亿联公司购买其开发的北流亿联建材家居五金城Ｂ7号楼111号商铺（以下简称111号商铺），并以亿联公司为出卖人，与许宁为买受人签订合同编号为201903180006的《商品房买卖合同（预售）》及附件一式6份，主要记载：1.出卖人以出让方式取得坐落于北流市氮肥厂用地Ｇ（2016）85地块的建设用地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为北流亿联建材家居五金城。2.该商品房已由北流市房地产管理所批准预售，预售许可证号为北房预字第××号。3.该商品房为第一条规定项目中的Ｂ7幢1层111号。4.出卖人与买受人按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7887.93元，总价款为226699元。5.签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。买受人采取贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2018年4月27日前支付首期房价款113699元，占全部房价款的50.15%。余款113000元，向银行申请贷款支付。该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。6.除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照逾期时间，分别处理。逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。7.出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，违约金累计不超过买受人已付房款的百分之一，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。8.出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。9.双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1800日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意合同继续履行。自出卖人应当取得该商品房权属证书期限届满之次日起至实际取得权属证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付其已付房款万分之零点五的违约金，但总额累计不超过买受人已付房款的1%。附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》主要载明：1.买受人自愿选择银行按揭方式支付购房款，由此产生的相关费用由买受人自行承担。买受人在签订本合同及相关附件时已知悉和保证具备办理银行按揭贷款需要具备的条件，并愿意接受按揭银行对买受人所提供的按揭资料的真实性、合法性、有效性的审核调查和承担相应的法律责任。2.买受人须在签订《商品房买卖合同》时交付首期房款，计113699元；其余房款计113000元由买受人向银行申请按揭贷款。3.买受人应在签订《商品房买卖合同》及附件并交纳首期房款之日起三日内主动配合出卖人向银行提交符合银行要求的办理按揭贷款所需全部资料及交纳相关费用，并在接到银行或出卖人通知签订银行借款合同及相关协议的五个工作日内到银行办理完成所有按揭手续，买受人不得拒绝或拖延，否则，出卖人视买受人逾期付款，并按本合同第八条追究买受人的违约责任。4.因买受人原因不能办理银行按揭手续的，买受人需在知道或应当知道之日起30日内改成按一次性期付款方式付清余下房款，并补签《商品房买卖合同补充协议》；如买受人提出退房并经出卖人同意后解除合同的，买受人承担违约责任，买受人须向出卖人支付总房款10%的违约金，违约金从已收房款中扣除。在双方办理完毕撤销合同本案登记后五个工作日内将买受人已支付的房款（不计利息）扣除违约金等有关款项后退还给买受人。5.非出卖人的过失和责任，买受人在签订《商品房买卖合同》后提出退房时，要求解除合同的，出卖人可不同意退房或不予退回买受人已付的任何款项；如出卖人同意退房的，买受人承担违约责任，买受人须向出卖人支付总房款10%的违约金。违约金从已收房款中扣除，在双方办理完毕撤销合同备案登记后五个工作日内将买受人已支付的房款（不计利息）扣除违约金等有关款项后退还给买受人。附件十一《〈商品房买卖合同〉补充协议》主要载明：1.签订本协议后，买受人应及时办理银行按揭贷款手续。如自本协议签订之日起超过30日，买受人未办妥银行按揭贷款手续或银行拒绝为买受人办理按揭贷款，则视为买受人违约。出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》及本协议，买受人应向出卖人支付所购商品房应付房价款5%的违约金。出卖人在扣除买受人应承担的违约金等费用后，于15日内将买受人已付房款的剩余部分予以退还（不计息）。2.在出卖人行使合同解除权之前，买受人可与出卖人协商另行达成协议，采取一次性付款或分期付款等方式继续履行合同，但买受人应按日计算向出卖人支付所购商品房逾期应付房价款万分之二的违约金。亿联公司、许宁分别在上述《商品房买卖合同（预售）》及附件的落款“出卖人”、“买受人”处加盖合同专用章或签名、捺印。同日，许宁向亿联公司支付了首期房款113699元，亿联公司于2018年9月28日出具了价税合计为113699元的《广西增值税普通发票》。2019年3月22日，亿联公司到北流市房地产管理部门为《商品房买卖合同（预售）》及附件办理了登记备案手续【商品房买卖合同备案登记证明号：（北流亿联建材家居五金城）备字第201903180006号】。2019年6月29日，因无法办理银行按揭手续，许宁向亿联公司提交《承诺书》，主要记载：“本人许宁……2018年2月28日购买亿联建材家居五金城B7栋111号商铺，2018年2月13日已交113699元首付款，剩余113000元银行进行按揭贷款，因个人无法办理银行按揭手续，现申请委托亿联公司撤销该合同备案手续，同时亿联公司可以将该商铺出售其他人员，本人愿意承担按照合同约定的所有违约责任……亿联有权将该商铺出售第三人，本人无任何干涉权力，由此产生的任何纠纷，本人愿意承担所有责任，特此承诺。”许宁在该《承诺书》落款“承诺人”处签名、捺印。2021年5月25日，亿联公司向许宁发送《关于尽快按商品房买卖合同履约的通知书》，主要记载：“……许宁先生，根据贵方2018年4月27日与北流市亿联商贸城有限公司签订的购买北流市《商品房买卖合同（预售）》……第七条约定，贵方（买受人）已于签约当日支付首期房款113699元，余款113000元，向银行申请贷款支付。根据《商品房买卖合同》补充协议第一条第一项约定，如签订本协议后超过30日，买受人未办妥银行按揭手续或银行拒绝为买受人办理按揭贷款，则视为买受人违约。根据合同有关条款约定，由于贵方个人原因无法取得银行贷款，买受人应当在指导或应当知道之日起30日内改成一次性付款方式付清余下房款113000元，贵方未按合同约定履行付款义务，故贵方应当承担继续支付购房余款的义务，并承担逾期付款责任。现通知贵方在2021年5月31日之前以现金等方式直接向我方支付合同约定购房余款113000元，并承担逾期付款违约责任……”亿联公司在该通知落款处加盖公章。此后，亿联公司、许宁双方经协商无法达成一致意见，遂发生本案纠纷。另查明，亿联公司是依法成立从事房地产开发经营等并具有独立法人资格的企业。111号商铺于2017年11月14日取得商品房预售许可证【证号：北房预字第××号】，于2019年8月31日取得不动产权证书【不动产权证书号：桂（2019）北流市不动产权第0013947号】，至今亿联公司未交付给许宁。该不动产权证书的“权利人”栏记载为“许宁”。上述事实有当事人陈述和亿联公司提供的营业执照、《商品房买卖合同（预售）》及附件、购房发票、商品房买卖合同网上备案证明、《承诺书》、通知书、微信聊天记录、商品房预售许可证、不动产权证书等证据证实并附卷佐证。本院认为，亿联公司、许宁双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人真实的意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。许宁因个人原因无法办理银行按揭手续，应按合同约定一次性将剩余购房款113000元支付给亿联公司，但至今未支付，已构成违约，应承当相应的违约责任。故亿联公司主张许宁支付购买111号商铺价款113000元和相应违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。许宁向亿联公司支付购房款后，亿联公司应按合同约定将111号商铺交付给许宁。对于许宁提出双方已达成解除案涉合同的书面合意，不应支付购房余款113000元等辩称意见，虽然庭审中亿联公司对《承诺书》的内容表示认可，但该《承诺书》仅是许宁对亿联公司的承诺，并无明确解除合同的意思表示，且从此后111号商铺办理了不动产权证书以及亿联公司向其追讨购房余款的行为来看，双方就解除案涉合同并没有达成一致意见，故本院对其提出的辩称意见不予采纳。关于违约金的计算。案涉合同属于格式合同，亿联公司作为提供格式条款的一方，应当遵循公平原则，公平、合理确定当事人之间的权利和义务。现许宁提出合同约定的违约责任不平等,比较案涉合同中许宁逾期付款的违约责任与亿联公司逾期交房、逾期办证的违约责任，确属有悖公平原则，应予以调整。综合考虑合同约定、当事人过错及损失情况等因素，本院酌定许宁应以欠付购房款113000元为基数，从逾期付款之日起按日万分之一（折算年利率为3.6%）的标准向亿联公司支付计至实际清偿之日止的违约金，并以不超过购房总价款226699元的百分之一即2266.99元为限。关于逾期付款日期的认定。根据通常办理的购房银行按揭程序，买房人向按揭银行提交齐全符合要求的全部资料后，银行与买房人、出卖人签署借款合同，首先由银行对资料进行审查，审批通过后银行才发放贷款。在此过程中，登记备案的购房合同是银行要求提供的必须材料，且贷款的发放有赖于银行的审批，所需时间也不由买房人控制和决定。因此，在亿联公司未办理案涉合同登记备案的情况下，要求许宁在合同签订之日起30日内办妥银行按揭手续，显属不可能且有失公平，应将许宁办妥银行按揭手续的期限顺延至合同登记备案时间2019年3月22日之后，并给予一定合理的办理期限以及变更付款方式的支付期限。现许宁提出付款期限为2019年5月22日前，结合本案案情和此后许宁向亿联公司提交《承诺书》的行为来看，是合理且符合事实的。故本院认定徐宁逾期付款的日期为2019年5月23日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、三十九条、第四十四条、第六十条、第一百零七、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告许宁支付原告北流市亿联商贸城有限公司购买北流市0元；二、被告许宁支付原告北流市亿联商贸城有限公司违约金（违约金计算办法：以113000元为基数，从2019年5月23日起至实际清偿之日止，按年利率3.6%计；以不超过2266.99元为限）。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费3058元，减半收取计1529元（原告已预交），由原告北流市亿联商贸城有限公司负担279元，被告许宁负担1250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。同时在上诉期限届满后七日内预交案件受理费3058元（开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57）；逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 员 邓水金二〇二一年八月十六日法官助理 李良妹书 记 员 杜钟坤