湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0521民初2691号原告：邵东邦盛置业有限公司，住所，邵东市大禾塘街道办事处昭阳大道与绿汀大道交汇处（里安综合区06宗地As03栋），统一社会信用代码：914305215549205970。法定代表人：刘嫦娥。委托诉讼代理人：何旻霖，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘琪，系该公司员工。被告：李海英，女，1982年8月9日出生，苗族，住龙山县。第三人：邵东长盛物业管理有限公司，住所地：邵东市大禾塘街道办事处文体路100号，统一社会信用代码：91430521561707428k。法定代表人：丁学益。委托诉讼代理人：李秀蕾，系该公司员工。原告邵东邦盛置业有限公司（以下至判决主文前简称“邦盛公司”）与被告李海英、第三人邵东长盛物业管理有限公司（以下至判决主文前简称“长盛物业”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月16日公开开庭进行了审理。原告邦盛公司的委托诉讼代理人何旻霖、刘琪，被告李海英、第三人长盛物业的委托诉讼代理人李秀蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邦盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告李海英向原告支付邦盛凤凰城一期Ａ1栋113号商铺于2020年4月25日至2021年12月24日期间拖欠的租金23285元及违约金1953元（违约金暂计算至2021年3月31日，此后违约金以未付租金为基数按年利率15.4%的标准继续计算至租金付清之日止）；2、判决解除原告与被告李海英之间的房屋租赁关系；3、判令被告李海英承担本案的诉讼费、保全费等实现债权的费用。事实与理由：2013年1月1日，原告将名下邵东邦盛凤凰Ａ区商铺交由受托人长盛物业代租代管，并与长盛物业签订《商铺委托代租协议》。被告李海英于2018年12月20日与原告受托人长盛物业签订《房屋租赁合同》，承租位于邵东市××道××道××期××栋××号商铺作为美容、养生使用，该房屋建筑面积57.58平方米，租赁期限为三年，自2018年12月25日起至2021年12月24日，免费租赁期2个月给被告作为房屋装修期，计租日从2019年2月25日开始计算。该商铺租金第一年租金按建筑面积18元／平方米／月计算，第二年起每年在上一年租金基础上递增8%，以此类推。根据合同约定，第二年租金应在第一年租期期满前三个月向原告付清下一年度的全部租金及相关费用，以此类推。该《房屋租赁合同》签订后，被告李海英自2020年开始拖欠上述承租房租租金及物业服务费。截止至今，被告李海英积欠租金23285元、违约金1953元，特向法院起诉，请求法院依法支持原告诉请。被告李海英辩称：被告不是恶意拖欠房租，承租的房屋在2019年4、5月份开始漏水，导致墙面开裂、发霉、厕所堵塞等问题，屋里屋外都漏水，严重影响被告生意，向物业反映多次一直没有得到解决。只要原告方把房屋漏水、墙面开裂等问题解决，租金会交，要求原告赔偿我的损失。第三人长盛物业称，认可原告诉讼请求。经审理查明，邵东市生态产业园里安综合区-邦盛凤凰城A01栋113号房屋由邵东邦盛置业有限公司单独所有。2013年1月1日，邦盛公司（甲方）与长盛物业（乙方）签订《商铺委托租赁协议》，乙方获甲方授权，代表甲方以乙方名义与第三方签订房屋租赁合同、以及其他房屋商业管理的文书，代理甲方收取租金。委托租赁期限自2013年1月1日其至2023年12月31日止。2018年12月20日，长盛物业与被告李海英签订《房屋租赁合同》，合同约定：李海英作为乙方承租邦盛凤凰城一期Ａ1栋113号商铺（坐落于邵东市××道××道交汇处），作“美容”用途，房屋建筑面积57.58平方米，租赁期限3年，自2018年12月25日起至2021年12月24日止。计租日期从2019年2月25日开始第一年租金按建筑面积18元／平方米／月计算，第二年起每年在上一年租金基础上递增8%，以此类推，乙方应交第一年租金为12437元，第二年房租应在第一年租期期满前三个月向甲方付清下一年度的租金，乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的3%向甲方支付违约金。原告诉称自2020年4月25日开始被告未付租金，庭审中被告认可因房屋漏水租金未付。另，本案被告李海英收到起诉状副本时间为2021年6月4日。上述事实，有原告营业执照、被告身份信息、商铺产权证、商铺委托租赁合同、房屋租赁合同以及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，可以认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。第三人受原告委托与被告签订的房屋租赁合同，系当事人双方真实意思表示,没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行各自的合同义务。被告自2020年4月25日至今借故拒交租金，经原告催告后仍未支付，违反了合同约定。现原告方要求其给付租金并解除合同，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定“……当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”本案中，本院通过录音电话向李海英告知起诉状副本内容的时间为2021年6月4日，租赁合同即日起解除，故被告应支付租金的期限为2020年4月25日至2021年6月4日。租金的具体金额核定如下：2020年4月25日至2021年2月24日的租金11193元[18元/平×(1+8%)×57.58m²×10月]；2021年2月25日至2021年6月4日的租金4029元[18元/平×(1+8%)×(1+8%)×57.58m²×（100天÷30）]；合计15222元。鉴于被告提出维修请求后，原告一直未履行维修义务，亦属违约，故对其要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。《中华人民共和国民法典》第七百一十三条规定，“出租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，出租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。”据此，出租人不履行维修义务仅需承担支付维修费用的法律后果。由于该规定未赋予承租人先履行抗辩权，被告主张先维修，再交租金的抗辩理由法律依据不足，本院不予认可。被告还主张因租赁房屋漏水影响经营效益，造成了经济损失，但未明确损失的具体数额，亦未提供相关的损失依据，可另行主张权利。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条第三项、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十九条、第七百零三条、第七百一十二条之规定，判决如下：一、被告李海英于判决生效之日起10日内向原告邵东邦盛置业有限公司支付房屋租赁费15222元；二、解除原告邵东邦盛置业有限公司与被告李海英之间的房屋租赁关系；三、驳回原告邵东邦盛置业有限公司的其他诉讼请求。如义务人未在本判决指定期间内履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费431元，减半收取215.5元，由被告李海英负担145.5元，由原告邵东邦盛置业有限公司负担70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  申长青二〇二一年八月十一日法官 助理  陈 芳代理书记员  曾 沛附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百一十二条出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。