贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终4077号上诉人（原审被告）:孙贵兰，女，汉族，1977年08月02日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）:毕节市天和物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处马鞍山B栋安置房。统一社会信用代码：915205020570936585。法定代表人：王海，该公司执行董事。上诉人孙贵兰因与被上诉人毕节市天和物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初16587号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年6月22日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人孙贵兰上诉请求：1、撤销原判改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由:一审法院认定：2017年6月24日，上诉人与被上诉人所在小区毕节市天厦房地产开发有限公司签订《天厦。茶亭溪苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》，约定被上诉人为上诉人所住小区提供物业管理服务；物业服务费由业主按其拥有物业的合同面积缴纳。上诉人自2017年2月17日起因被上诉人在管理职责过程中存在问题，诸如：小区局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修、小区内常年停放燃油运输车、爆破器材运输车、小区车辆停放管理不规范、强行占用消防通道、消防管道无水、违规收取入户可视对讲费用，物业管理人员态度蛮横强行截断破坏业主生活用水、刻意关停楼层电梯等问题。截止上诉日，上诉人所在小区业主均要求被上诉人正确履行职责，被上诉人均找各种借口予以拒绝，小区内各项管理混乱，而一审法院判决上诉人缴纳自2018年2月17日至2020年7月31日期间的物业服务费2362.63元实为在认定事实错误的基础上作出的判决，请求二审法院予以撤销。被上诉人毕节市天和物业管理有限公司二审未提交答辩。原审原告毕节市天和物业管理有限公司向一审法院起诉请求:1.判令被告向原告支付（2018年2月17日至2020年7月31日）的物业服务费2917元及欠费时间段物业费滞纳金300元（以物业服务费2917元为基数，自2018年2月17日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年7月31日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，暂计算至2020年7月31日为300元），共计3217元，滞纳金计算到被告支付完毕之日止；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年8月5日，毕节市天厦房地产开发有限公司与毕节市天河物业管理有限公司签订《天厦.茶亭溪苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》，约定原告对毕节市七星关区的物业进行管理，合同期限暂定3年，住房按照1.2元／平方米标准收取。2019年9月3日，毕节市天厦房地产开发有限公司与毕节市天河物业管理有限公司签订《天厦.茶亭溪苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》，约定原告继续对毕节市七星关区的物业进行管理，合同期限从2019年8月5日至2020年8月4日，住房按照1.2元／平方米标准收取。2020年8月5日，毕节市天厦房地产开发有限公司与毕节市天河物业管理有限公司继续签订《天厦.茶亭溪苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》，约定原告继续对茶亭溪苑小区的物业进行管理，合同期限从2020年8月5日至2021年8月4日，住房按照1.2元／平方米标准收取。上述三份合同签订后,原告对毕节市七星关区的物业进行管理至今。另查明，被告为茶亭溪苑的小区业主，房号为T6-2-10-4，房屋面积为83.64平方米。从2018年2月17日至2020年7月31日,被告未按照上述合同的约定缴纳物业费用。根据被告及同小区业主提供的证据，原告在履行物业管理职责的过程中，存在一定问题，如：小区局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修、小区车辆停放管理不规范、消防管道无水等问题。因被告拒交物管费，故原告以前述诉请诉至本院。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”之规定,本案中,毕节市天厦房地产开发有限公司作为建设单位与原告毕节市天河物业管理有限公司于2016年8月5日至2020年8月5日之间签订了三份《天厦.茶亭溪苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》,上述物业合同对作为业主的被告具有法律上的约束力。原告依约对小区的物业进行管理，被告应当按照约定支付物业服务费。被告辩称原告物业管理存在一定问题，经查明，涉案物业管理方面的确存在局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修、小区车辆停放管理不规范、消防管道无水等问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，综合全案考虑，既然原告履行了大部分合同义务，被告就应支付相应的物业费，从前述原告未履行的合同义务相比已经履行的合同义务来看，本院酌情认定原告承担20%的责任，被告向原告履行80%的款项支付义务，故被告应付原告物业服务费为83.64平方米×1.2元/月/平方米×12个月÷365天×895天×80%=2362.63元。对原告主张被告支付滞纳金的诉请，因在本案中，原、被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，故对原告的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告孙贵兰于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市天和物业管理有限公司2018年2月17日至2020年7月31日期间的物业服务费2362.63元;二、驳回原告毕节市天和物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25.00元（已减半收取），由原告贵州天和物业有限责任公司负担5.00元，被告孙贵兰负担20.00元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经二审审理查明：一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一审根据被上诉人物业服务瑕疵，由其承担20%责任是否妥当，上诉人拒交物业服务费的理由是否成立。经查，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人法院不予支持。”第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”本案中,毕节市天厦房地产开发有限公司作为建设单位与被上诉人于2016年8月5日至2020年8月5日之间签订了三份《天厦.茶亭溪苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》,系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。上诉人系该小区业主，被上诉人与毕节市天厦房地产开发有限公司签订的《天厦.茶亭溪苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》对其具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。被上诉人已依约履行了合同义务，上诉人应当按照约定支付物业服务费。对于被上诉人服务是否存在瑕疵和服务不到位问题，经一审查明，涉案小区在物业管理方面的确存在垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修、停车管理混乱等问题，但其履行了合同约定的大部分义务，一审综合全案及双方举证情况，根据以上法律规定，由被上诉人承担20%的责任并无不当，上诉人以被上诉人未全面履行合同义务而拒交物业服务费的理由不能成立，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人所提上诉请求，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确。应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孙贵兰负担。本判决为终审判决。审判长 舒 平审判员 吴 丹审判员 代 珊二〇二一年八月三十日书记员 宗航程