江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏10民终1407号上诉人（原审被告）：江苏弗斯特塑胶有限公司，住所地在江苏省宝应县经济开发区金湾路西北河路北。法定代表人：周起彻，该公司总经理。委托诉讼代理人：戎祥伦，江苏昌禾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宝应县金鑫电器有限公司，住所地在江苏省宝应县车站南路88号。法定代表人：王友香，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁莲花，江苏宝宜律师事务所律师。上诉人江苏弗斯特塑胶有限公司（以下简称弗斯特公司）因与被上诉人宝应县金鑫电器有限公司（以下简称金鑫公司）土地使用权转让合同纠纷一案，不服江苏省宝应县人民法院（2020）苏1023民初1965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。弗斯特公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回金鑫公司的全部诉讼请求；2.由金鑫公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：1.将本案定性为土地使用权转让合同纠纷是错误的。金鑫公司在历次诉讼和本案诉状中均称，其是弗斯特公司与宝应县国土资源局签订的国有土地使用权出让合同（下称出让合同）25.66亩中8.3亩土地的受让人，已交纳了8.3亩土地出让金并自筹资金建设。并称唐某甲名下5张共计80万元收据，按照115元/平方*5534.43平方米计算，8.3亩土地出让金为63.645945万元，冲抵后尚有剩余。金鑫公司对《协议》中“代征”“代办相关手续”条款解释为是笔误，主张其是土地国有土地使用权出让合同受让人，是借名代征。一审判决归纳金鑫公司的诉讼请求中，也有“实际由金鑫公司缴纳土地出让金并出资建设”一节文字。由此可见，一审法院对金鑫公司关于8.3亩土地“代征”“借名代征”的认定，采取了双重标准，将本案定性为土地使用权转让合同纠纷是错误的。2.撤销一审判决主文第二项。一审判决弗斯特公司配合金鑫公司办理土地及其上房产的不动产权转移登记手续缺乏依据。双方签订的《协议》不符合土地使用权转让合同的构成要件，也无土地价款条款。根据物权法关于物权变动原因与结果相区分之规定，并不必然引起土地使用权转移的物权变动结果，亦不等同于金鑫公司据此就可以取得8.3亩土地使用权。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条的规定，能否履行土地使用权的分割办证义务，则需取决于双方的分割转让能否取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，及市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。即使认为《协议》具有土地使用权转让合同性质，也仅是引起物权变动的原因行为的理由。宝应县国土局在给弗斯特公司办理25.66亩土地登记时，颁发的是临时土地使用权证，处分权是受到限制的。我国法律明确规定“转让司法和行政机关依法限制转让的土地使用权的”应当认定为无效。换言之，在金鑫公司未能提供符合法律规定的土地使用权转让合同、宝应县国土局指定的土地测绘机构绘制的8.3亩土地宗地图、主管行政机关批准允许土地转让的文件，一审法院将失效的临时土地证视为有效证书，进而以土地使用权转让合同有效为由判决弗斯特公司配合金鑫公司办理土地转移登记手续，缺乏依据。金鑫公司诉称二期厂房全部是其“自筹资金建筑”不符合客观事实。金鑫公司的三张工程款发票（合计351.5万元）抬头付款人是弗斯特公司，金鑫公司仅仅是将发票交给弗斯特公司入账，而不是转款给弗斯特公司，委托其代为支付工程款，双方并没有建立往来账。按理说金鑫公司对二期厂房总造价应当明知，持有二期厂房建设工程全部施工资料、支付工程款资料和竣工验收备案资料。但是金鑫公司证人唐某甲在一审法院作证称，二期厂房工程款大部分是现金付款，却拿不出与之相关的财务资料、也无二期厂房建设工程施工合同、预、决算等二期厂房建设工程施工资料，甚至对二期厂房总造价都不清楚，并承认二期厂房至今未办理竣工验收备案登记。由此可见一审法院对二期厂房建造经过的事实并未查清，在二期厂房尚未办理物权登记，在目前不动产登记两证合一的情况下，判决弗斯特公司配合金鑫公司办理地上房产不动产登记转移手续，缺乏履行的基础条件。弗斯特公司在一审中已经举证说明，其在建设二期厂房时除了提供土地外，还出资100余万元，二期厂房是由双方共同出资合建的。金鑫公司在一审中也承认：唐某甲与弗斯特公司法定代表人周起彻是朋友关系，前期一直由其出面帮助弗斯特公司经营管理公司。唐某甲既是《协议》起草人、签订人，又是金鑫公司、江苏森希尔新材料科技有限公司（以下简称森希尔公司）、宝应县普瑞达教玩具有限公司（以下简称普瑞达公司）和江苏威明申工贸有限公司（以下简称威明申公司）（前身宝应县耀宝教玩具有限公司）高管、二期厂房三份租赁合同经办人，结合唐某甲向弗斯特公司报销费用的行为、二期厂房的租赁合同和企业住所（经营场所）使用证明等证据，金鑫公司承认弗斯特公司是二期厂房所有权人。一审判决否定双方合建二期厂房的事实，缺乏依据。3.一审判决程序严重违法。金鑫公司曾于2018年5月就与本案同一事实向一审法院起诉，案号为（2018）苏1023民2867号，案由为所有权确认纠纷。本案中金鑫公司起诉状中的诉讼请求、事实理由与（2018）苏1023民2867号案大致相同，立案案由为确认合同效力纠纷，性质已变更为债权纠纷。2020年7月15日、11月6日，针对案由问题，弗斯特公司两次提出异议。根据意思自治原则，案由的选择权在金鑫公司处。11月6日，金鑫公司明确表示对诉讼请求没有变更，一审判决归纳金鑫公司的诉请与诉状不一致。金鑫公司在提起诉讼时及举证过程中并未将《协议》定性为土地使用权转让合同，金鑫公司对法院立案案由为确认合同效力纠纷也从未提出异议。一审法院变更案由不符合法律规定，因此，一审法院代金鑫公司变更诉请及案由的做法有违法院的中立性原则和公平原则。另，在对本案的证据审核认定问题上，一审法院违反了我国民事诉讼法的相关规定。弗斯特公司就涉及二期厂房总造价等问题曾向法院提出请求责令金鑫公司提供书证的申请，一审法院却未予以答复，程序违法。刘某、居某谈话笔录属于证人证言，两人并未到庭进行质证，一审法院直接采信两份谈话笔录，亦属程序违法。综上所述，弗斯特公司认为一审判决认定事实不清、适用法律错误、程序违法，应当予以撤销。金鑫公司辩称，1.案涉《协议》的性质名为借名建房，实际应认定为国有土地使用权转让合同，一审法院认定本案为国有土地使用权转让合同纠纷符合本案事实及相关法律规定，理由如下：首先，双方签订《协议》的目的是对双方协商一致转让涉案土地使用权予以明确，并对金鑫公司在案涉宗地上借弗斯特公司名义建房所产生的权利义务关系进行了约定。其次，根据一审已查明的事实，金鑫公司已按协议约定进行建房并使用至今。弗斯特公司向金鑫公司提供了规划许可证、土地使用权证等建房手续。一审期间，金鑫公司提供的付款证据，足以证据案涉厂房实际由金鑫公司出资建设。厂房建成后，弗斯特公司申请县发改委、规划局对涉案厂房以该公司二期厂房的名义进行跟踪验收，为厂房验收予以协助，验收合格后，弗斯特公司将该厂房交付金鑫公司使用至今，根据履行情况反映，应是金鑫公司借用弗斯特公司的名义建房。2010年厂房建成后，一直由金鑫公司的关联公司威明申公司等公司在使用。最后，案涉《协议》名为借名建房，实为转移工业用地使用权转让协议。如双方按照协议履行，首先应将案涉厂房房产和土地使用权（现为不动产权证）登记至弗斯特公司名下，然后再过户至金鑫公司，则必然产生房屋所有权和土地使用权的转移，而双方签订《协议》时，案涉厂房尚未建设，因此仅仅涉及土地使用权转移。2.关于案涉《协议》中“代征”“代办相关手续”等表述是否合法以及其表述的性质。案涉《协议》签订时间距今已十多年时间，而且是由双方当事人自行签订，双方并非法律专业人员，虽然《协议》不涉及代征、受让土地使用权，对协议中出现的“代征”“代办相关手续”是当事人认知错误。《协议》对弗斯特公司受让的25.66亩也表述为征用，协议其它涉及转让土地使用权给金鑫公司的表述也是代征，显然是当事人认知表述错误。弗斯特公司已于2009年取得案涉宗地的土地使用权证，2010年8月19日签订《协议》转让土地使用权，并不违反相关法律规定。3.案涉《协议》合法有效。理由：首先，双方签订的《协议》是双方真实意思表示，内容并不违反我国法律强制性效力性规定。弗斯特公司于2009年取得土地使用证后与金鑫公司于2010年8月19日签订的《协议》，弗斯特公司享有涉案土地使用权，依法可以转让或借名给金鑫公司建厂房。弗斯特公司依据案涉土地使用权证办理了一期厂房房产证，涉案房屋也办理了规划许可，可以推定案涉土地使用权证并非临时土地证。即使是临时土地证，也不影响案涉《协议》的效力。其次，双方签订的案涉《协议》也没有损害国家利益。根据土地档案，案涉宗地亦是按照上述最低出让价出让，出让金已全部交清。双方签订案涉《协议》是为了符合出让合同对出让地块固定资产投资强度的要求，防止因弗斯特公司不能及时投资建设造成土地闲置。金鑫公司按照案涉《协议》所建厂房符合当时城市总体规划，没有改变出让工业用地的土地性质及用途。弗斯特公司所享受的招商引资项目政府给予的税收优惠与本案无关，不影响案涉《协议》的效力。4.弗斯特公司主张一审判决弗斯特公司配合办理土地转移登记手续，缺乏依据的理由均不能成立。弗斯特公司主张案涉《协议》无价格条款与事实不符，案涉《协议》对土地价格已作出了约定。根据《协议》约定，双方在协议签订前，金鑫公司已交付了土地款。2010年前，金鑫公司实际经营人唐某甲也多次出借资金给弗斯特公司法定代表人周起彻，因此，2010年8月19日签订《协议》时，双方以该借款冲抵土地款符合情理。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》属于管理性规定，并非效力性强制性规定，该规定是行政机关对土地使用权分割转让的审批，系行政许可，并非土地使用权转让合同的生效要件，因此，土地使用权分割转让的审批不影响案涉《协议》的效力。而且我国法律并不禁止出让工业用地土地使用权的转让。国土测绘机构对转让土地进行测绘是土地登记机构办理土地登记时的工作流程之一，不影响土地使用权转让合同的效力。弗斯特公司宝国用（2009）第1×××9号国有土地使用权证也并非临时土地证。5.金鑫公司有权要求弗斯特公司办理涉案房屋不动产权证。根据案涉《协议》约定，厂房建成后，其产权归金鑫公司所有，如金鑫公司需把房产、土地使用权证办理在金鑫公司名下，弗斯特公司须配合办理相关手续，双方就此无争议。据此，一审判决弗斯特公司履行合同义务协助办理案涉房屋土地使用权变更登记手续，符合法律规定。6.弗斯特公司主张其在案涉厂房建设中投入资金，双方是合作建房，该观点不成立。一审期间，金鑫公司提交的证据足以证明案涉厂房全部建房手续均由金鑫公司保管，案涉厂房系由金鑫公司出资建设，通过弗斯特公司走帐、代开发票。如果弗斯特公司主张其对案涉厂房出资，应另案起诉要求返还，并不影响案涉《协议》的效力。弗斯特公司主张案涉厂房是合作建房，却未提供任何证据证明，弗斯特公司的陈述不符合事实，也与一审期间证人证言不符，应不予采信。7.一审判决程序合法。金鑫公司第一次起诉时主张按照借名建房要求确认对土地及所建房屋享有所有权，后金鑫公司自行撤回起诉，一审法院未作出判决，因此，金鑫公司再次向法院起诉主张权利不违反相关法律规定。至于本案案由，由一审法院根据金鑫公司的诉讼请求以及案件审理查明的实际存在的法律关系的性质进行确定，可以变更个案案由。结合本案，一审法院确定本案的案由符合法律规定，程序合法。另，就案件事实提供证据是当事人的权利，弗斯特公司要求金鑫公司提供所谓的材料，缺乏依据。一审中谈话的证人是负责弗斯特公司到宝应投资的招商引资的具体经办人和单位的负责人，向一审法院反映的情况与弗斯特公司陈述的事实及本案证据相符，应认可其证明力。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院维持原判。金鑫公司向一审法院起诉请求：1.要求确认金鑫公司与弗斯特公司签订于2010年8月19日的《协议》有效；2.弗斯特公司履行2010年8月19日《协议》确定的义务，协助金鑫公司办理涉案不动产转移登记手续（宝应县经济开发区金湾路西北河路北弗斯特公司厂房西侧8.3亩土地使用权及在该地块上所建房屋的所有权转移登记）；3.如无法办理涉案不动产转移登记手续，则要求解除双方于2010年8月19日签订的《协议》，弗斯特公司承担违约责任，并按照同地段房地产的价格标准赔偿金鑫公司各项经济损失计人民币暂定1万元（具体价格以评估机构评估结论为准）；4.弗斯特公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实，2005年，经宝应县民政局招商引资，宝应县发展和改革委员会审核，弗斯特公司申请备案的新建塑胶新材料项目符合有关要求，准予其备案并据此开展工作，项目名称：塑胶新材料，建设地点：宝应县开发区，建设规模：占地25.66亩。2006年11月3日，宝应县国土资源局与弗斯特公司签订国有土地使用权出让合同，约定：出让人出让给受让人位于开发区×××村×××组宗地一块，编号2×××5号，出让土地面积为17107平方米，出让年期为50年；出让宗地用途为工业用地；土地使用权出让金为每平方米115元，总额1967305元；受让人同意项目固定资产投资额不低于经批准或登记备案的4200万元，单位面积投资强度不低于160万元，项目固定资产投资包括工程费、工程其他费用、预备费用及银行利息等。2009年6月11日，弗斯特公司领取案涉土地使用权证，证号：宝国用（2009）第1×××9号，该土地证记事栏备注：经研究，同意该临时土地证延期至2012年11月底止。2010年6月25日，弗斯特公司领取上述宗地上所建的一期厂房房产证，证号：宝房权证安宜字9×××4号。后因弗斯特公司投资强度不足，二期厂房未按期开建，为达到规定的投资强度，经宝应县民政局招商引资相关人员协调，金鑫公司、弗斯特公司协商，双方于2010年8月19日签订《协议》（附具体位置及尺寸平面图）一份，载明：甲方：江苏弗斯特塑胶有限公司，乙方：宝应县金鑫电器有限公司，情况简介：原甲方新办企业时，在宝应县经济开发区金湾路西北河路北征工业用地25.66亩（现甲方厂址），其中8.3亩是乙方出资，以甲方名义代征代办相关手续的。现乙方为扩大企业规模，欲在上述代征的宗地上，新建厂房及综合楼。为明确各自的产权所属及权利义务，特订立如下协议，以共同遵守。一、甲方为乙方代征的宗地东、西长为66米，西侧南、北宽为84.93米，东侧南、北宽为82.78米，合计面积为5534.43平方米，约8.3亩（具体位置及尺寸附平面图说明）；二、乙方在上述代征的宗地上新建厂房时，由甲方提供相关资料交乙方办理相关建筑手续及房产权手续，其所有费用由乙方支付；三、乙方新建厂房时，其规划设计应符合甲方企业发展的总体规划，不得影响厂容厂貌；四、乙方新建厂房时，由其自行勘探、设计，自筹资金建筑，一切与甲方无关；五、乙方厂房建成后，其产权归乙方所有，如乙方需把房产、土地使用权证办在乙方名下，甲方须配合乙方办理相关手续，甲乙双方就此无权属争议。六、甲乙双方无论哪一方根据企业发展，需要对外转让房地产权时，双方在同等条件下均享有优先受让权。上述协议签订后，金鑫公司借弗斯特公司名义办理了建房的相关手续，并兴建了厂房、综合楼。2011年1月14日，宝应县建设局核发二期厂房建设工程规划许可证，载明：建设单位为江苏弗斯特塑胶有限公司，建设项目名称为厂房、综合楼，建设位置为开发区金湾路西侧、北河路北侧，该项目为补办、在建。相关部门还核发了江苏省防雷装置设计核准书、江苏省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书，建设工程抗震设防审查证书、江苏省建设工程档案报送责任书等证书，上述证书均以弗斯特公司名义申领，由金鑫公司持有。案涉厂房、综合楼建设过程中，主要通过弗斯特公司走账，以弗斯特公司名义代开相关票据。一审庭审中，弗斯特公司自认金鑫公司出资2笔厂房建设款项，为580000元和2335000元。该两笔款项形成了两张弗斯特公司出具给金鑫公司的收据，分别为：1.2012年5月9日，弗斯特公司向金鑫公司出具的580000元收据一张，载明交款单位：宝应县金鑫电器有限公司，收款方式：普通发票、0×××2，收款事由：收到宏盛钢结构工程有限公司钢结构工程款开具的发票；2.2012年7月6日，弗斯特公司向金鑫公司出具的2335000元收据一张，载明交款单位：宝应县金鑫电器有限公司，收款方式：建筑发票、0×××3，收款事由：收到宝应县东亚建筑安装工程有限公司开具的建筑发票。另2018年4月21日，弗斯特公司向金鑫公司出具的600000元收据一张，载明交款单位：宝应县金鑫电器有限公司，收款方式：建筑发票（2011.5.12），收款事由：收到宝应县东亚建筑安装工程有限公司开具的建筑发票，发票号码：0×××9。现金鑫公司认为弗斯特公司未按约履行协议约定的义务，遂引起本诉。一审另查明：金鑫公司法定代表人为王友香，股东为唐某甲、王友香，唐某甲与王友香系夫妻关系。普瑞达公司，法定代表人唐某乙；威明申公司，法定代表人唐某乙；森希尔公司，法定代表人唐某甲。唐某甲与唐某乙系父子关系，上述公司曾与弗斯特公司签订过多份租赁合同，弗斯特公司至目前未收取租金。2006年至2007年期间，弗斯特公司分5次向唐某甲借款共计800000元，弗斯特公司未予偿还。一审法院认为，案涉《协议》签订于2010年8月19日，系在弗斯特公司取得案涉土地使用权证之后。从协议情况简介的文意及双方约定的条款可以看出，双方签订该协议的目的是对双方协商一致转让案涉土地使用权予以明确，并对金鑫公司在案涉土地上借名建房所产生的双方权利义务进行规制。该协议不违反法律的强制性效力规定，应当认定为合法有效，双方应按照约定履行各自义务。故对金鑫公司要求弗斯特公司按照协议的约定协助其办理案涉土地使用权转移登记手续及其上的房产登记手续的诉讼请求，予以支持。金鑫公司诉讼请求如无法办理不动产转移登记手续，则解除协议，由弗斯特公司赔偿损失，然该诉讼请求所涉条件尚未成就，系以将来发生之法律事实作为审查的前置条件，故对该诉讼请求，依法不予支持。该案一审审理过程中，弗斯特公司针对金鑫公司的诉讼请求罗列了合同无效、合同不生效、未履行、合同内容不真实、不合常理，物权变更的效力，土地使用权转让与受让的区别等答辩意见，但上述答辩意见之间欠缺逻辑性，也与事实相背，部分答辩意见与本案诉讼请求缺乏关联性，故一审法院不再一一回应。现对如下问题作解析：一、关于合同效力。1.弗斯特公司提出其系公司，无代征土地及受让土地的权利，因此案涉《协议》无效。经查，案涉《协议》签订于弗斯特公司取得土地使用权证后，金鑫公司也通过以弗斯特公司的借款冲抵土地转让金的方式，支付了合同对价。因此协议不涉及代征、受让土地使用权的问题，双方的协议应定性为土地使用权转让合同。案涉《协议》使用“代征”等词语，系认知错误，不影响合同效力。需要说明的是，案涉《协议》中的情况简介与原宝应县民政局局长居某、原民政局纪委书记刘某的证言、江苏宝应经济开发区管理委员会出具的说明等证据能够相互印证，证实协议签订前，弗斯特公司领取土地证前后，为达成招商引资目标，保证投资强度，双方已对土地使用权分割转让进行过沟通协商，并达成一致意见。因此，案涉《协议》使用“乙方出资”“以甲方名义代征代办”等表述虽然欠妥，但却是对上述过程的真实反映。2.关于土地使用权证中备注是否影响土地证效力问题，案涉土地证在记事栏备注：“经研究，同意该临时土地证延期至2012年11月底止”，该备注是政府为督促弗斯特公司达到投资强度所进行的备注，系地方政策，该备注不影响土地证的效力。3.关于土地使用权分割转让审批对合同效力的影响，首先，法律不禁止土地使用权分割转让；其次，行政机关对土地使用权分割转让的审批系行政许可，并非土地使用权转让合同的生效要件。因此，土地使用权分割转让的审批不影响案涉《协议》的效力，弗斯特公司应按约履行合同义务。二、弗斯特公司辩称，二期厂房系合作建房，双方共同出资行为已变更了《协议》。对该答辩意见，一审法院不予采信，理由如下：1.弗斯特公司未举证证明双方存在合作建房的合意；2.双方对出资比例、款项交付、产权归属、利益分配等合作建房的主要权利义务均未作约定，不合常理；3.弗斯特公司认可金鑫公司支付了大部分建房款，金鑫公司也保留有全部建房手续，上述事实说明双方已按照案涉协议约定履行。而双方的协议约定金鑫公司新建厂房，由其自行勘探、设计，自筹资金建筑，一切与弗斯特公司无关；4.金鑫公司系借名建房，为完成相关审批手续，其通过弗斯特公司走账、代开发票具有合理性。弗斯特公司庭审中认可的金鑫公司支付工程款的事实也能够印证金鑫公司付款，弗斯特公司记账并向相关建筑单位开票，弗斯特公司再向金鑫公司出具收据的流转模式。此外，金鑫公司及其实际经营人唐某甲与弗斯特公司存在多笔债权债务，在未对账冲抵前，也不能认定弗斯特公司的支付行为系为新建厂房出资。另需要说明的是，弗斯特公司的部分陈述对客观事实缺乏应有的尊重，其在庭审陈述及答辩意见中陈述案涉《协议》形成的原因：2010年建设二期厂房因资金发生困难致项目工程暂停，唐某甲称由其来想办法应付，故弗斯特公司法定代表人周起彻以为唐某甲草拟《协议》目的仅仅是为了应付检查未加以防范，当时《协议》没有加盖公章，至于唐某甲是通过什么方式在《协议》上加盖公章，弗斯特公司不知情。该陈述明显不合常理，与原宝应县民政局局长居某、原民政局纪委书记刘某的证言、江苏宝应经济开发区管理委员会出具的说明等证据不一致，也与一审法院查明的事实相左，属虚假陈述。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百三十三条、第一百三十六、第一百七十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认宝应县金鑫电器有限公司与江苏弗斯特塑胶有限公司签订于2010年8月19日的案涉《协议》有效；二、江苏弗斯特塑胶有限公司于判决生效后内十日协助宝应县金鑫电器有限公司办理位于宝应县开发区百河路×××号案涉8.3亩土地（编号2×××5号宗地内西侧，位于宝应县开发区金湾路西侧、百河路北侧，界址以双方《协议》所附平面图为准）及其上房产的不动产权转移登记手续，办证费用由宝应县金鑫电器有限公司负担；三、驳回宝应县金鑫电器有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由江苏弗斯特塑胶有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审判决认定的事实正确，本院依法予以确认。二审另查明，弗斯特公司法定代表人周起彻陈述弗斯特公司在受让案涉土地时，唐某甲未出资土地出让金。唐某甲支付给弗斯特公司的80万元系出借款。本案的二审争议焦点为：一、金鑫公司与弗斯特公司于2010年8月19日签订的《协议》是否有效？二、金鑫公司要求弗斯特公司协助其办理案涉房地产的不动产权的转移登记手续是否有事实和法律依据？本院认为，土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地的使用权转让于受让方的协议。本案中，虽然金鑫公司与弗斯特公司于2010年8月19日签订的《协议》中，涉及“征工业用地”“代征”等表述，但是弗斯特公司取得案涉土地，系依据其与宝应县国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》，通过出让的方式取得，弗斯特公司作为案涉土地的合法使用权人，有权对外进行转让。弗斯特公司取得案涉土地使用权权属证明后，才与金鑫公司就案涉8.3亩的土地的相关权利义务签订了案涉《协议》，结合《协议》中关于涉案土地使用权权属及金鑫公司在涉案土地上借弗斯特公司名义建房所产生的权利义务关系的约定，金鑫公司并非作为受让人通过出让方式直接取得案涉土地中8.3亩土地的使用权，而是按照案涉《协议》约定以达成土地使用权转让合同的方式主张案涉土地的使用权。综上，一审法院根据金鑫公司的诉讼请求以及查明的案件事实，确定本案的案由为“土地使用权转让纠纷”，符合本案实际的法律关系，并无不当。关于争议焦点一，本院认为，金鑫公司与弗斯特公司于2010年8月19日签订的《协议》是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。案涉《协议》约定，案涉8.3亩土地系由金鑫公司出资，弗斯特公司对于金鑫公司在案涉土地上新建厂房并无异议，金鑫公司按照约定投资新建了厂房。同时，结合一审提交的证据，能够证明金鑫公司出资并新建了案涉厂房。而弗斯特公司主张双方系合作建房，与《协议》约定不符，也未能提供充分的证据予以证明，依法不予采信。此外，法律并不禁止出让工业用地土地使用权的转让，弗斯特公司以其对案涉土地的处分权受限为由，主张案涉《协议》无效，于法无据，应不予采信。案涉《协议》亦不属于法律、行政法规规定的应当办理批准后才能生效的合同，因此，弗斯特公司据此案涉《协议》无效，于法无据，应不予支持。关于争议焦点二，本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，弗斯特公司已经取得案涉土地使用权，金鑫公司与弗斯特公司于2010年8月19日签订的《协议》合法有效，双方当事人均应按照协议约定履行各自的义务。案涉协议约定，金鑫公司厂房建成后，产权归金鑫公司所有，如金鑫公司需要把房产、土地使用权证办在金鑫公司名下，弗斯特公司须配合金鑫公司办理相关手续，双方就此无权属争议。本案中，金鑫公司投资并新建案涉厂房后，金鑫公司据此要求弗斯特公司协助其办理案涉土地及其上房地产的不动产权的转移登记手续，符合合同约定，应予支持。金鑫公司在案涉土地上新建厂房时，已经以弗斯特公司的名义领取了建设工程规划许可证，且江苏宝应经济开发区管理委员会出具的《说明》，亦认为案涉《协议》是双方的真实意思的反映，同意双方按实履行该协议。综上，弗斯特公司应当按照约定继续履行案涉《协议》。此外，关于一审判决程序的问题。本案中，金鑫公司的诉讼请求明确，并未变更诉讼请求，一审法院围绕金鑫公司的诉讼请求进行审查，依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定案由，程序合法。举证是当事人的义务，一审法院根据本案已查明的基本事实，对弗斯特公司有关责令金鑫公司提供证据的申请未予理涉，并无不当。关于刘某、居某的谈话笔录，系一审法院依职权调查形成的证据，虽然刘某、居某一审未到庭，但是一审法院结合其他证据，对刘某、居某的谈话笔录的证明力，综合予以认定，并不属于程序违法。综上所述，弗斯特公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由江苏弗斯特塑胶有限公司负担。（已交）本判决为终审判决。审 判 长  于 毅审 判 员  叶 露审 判 员  韩 冰二〇二一年八月三日法官助理  唐宏杰书 记 员  陈凤至