江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终4301号上诉人（原审被告、反诉原告）：滨海县金邦汽车修理有限公司，住所地江苏省滨海县城人民路100号。法定代表人：钱红兵,该公司董事长。上诉人（原审被告、反诉原告）：钱红兵，男，1965年5月6出生，汉族，住江苏省滨海县。两上诉人共同委托诉讼代理人：李章蘅，滨海县滨淮法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏汇金财务管理有限公司，住所地江苏省南京市建邺区江东中路106号902室。法定代表人：胡秀萍，该公司执行董事。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏金昉纺织有限公司，住所地江苏省滨海经济开发区工业园港城路12号。法定代表人：李爱如，该公司董事长兼总经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王柳军，江苏海悦律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王威，江苏海悦律师事务所律师。上诉人滨海县金某汽车修理有限公司（以下简称金某公司）、钱红兵因与被上诉人江苏汇金财务管理有限公司（以下简称汇金公司）、江苏金昉纺织有限公司（以下简称金昉公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省滨海县人民法院（2021）苏0922民初1311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金某公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费、反诉费由被上诉人承担。事实和理由：1.2018年9月13日金昉公司与钱红兵订立租赁合同，合同签订后金昉公司于2020年10月13日向某公司、钱红兵书面发出搬离通知，要求金某公司于2020年11月15日前迁离，金昉公司在租赁合同未到期情况下要求解除合同，显然要承担赔偿金某公司租赁房屋装修费、附属设施、搬迁费等及经营损失。2.金昉公司因经济纠纷被法院依法拍卖，汇金公司于2020年11月16日在淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍得金昉公司名下所有财产，金昉公司与钱红兵在租赁合同第五条明确约定租赁期间因产权、经济纠纷、上诉人金昉公司有义务完善解决，现金昉公司无法解决其经济纠纷导致钱红兵租赁的房产被法院拍卖，金昉公司应违约责任，赔偿钱红兵租赁房屋装修费、附属设施、搬迁费等及经营损失。3.金昉公司未能按照合同约定处理自身债务问题，导致租赁房屋被汇金公司购买，两被上诉人金昉公司、汇金公司明显混淆与钱红兵之间签订租赁合同，逃避承担赔偿责任。4.汇金公司于2020年11月10日与滨海县住房和城乡建设局签订滨海县国有土地上房屋征收补偿协议书，从金昉公司在淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖被汇金公司拍得，一审法院于2020年11月16日作出执行裁定书，裁定涉案房屋的所有权及土地使用权、附属设施归汇金公司所有，在时间上存在明显差错，存在明显不合理性。5.一审法院在判决中未对金昉公司是否承担违约责任，赔偿金某公司、钱红兵损失及房屋装修费、附属设施、搬迁费、强行停水断电等经营损失作出明确说明和判决。汇金公司、金昉公司辩称，1.根据2018年9月13日金昉公司与钱红兵签订的房屋租赁合同第八条约定，结合2020年11月16日一审法院将案涉房屋裁定归汇金公司的事实，上诉人所谓的被上诉人未到期要求解除合同等主张缺乏事实依据。2.上诉人提起上诉的目的是利用被上诉人搬迁的紧迫性达到变相敲诈被上诉人的目的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。汇金公司、金昉公司向一审法院诉请：判令确认2018年9月13日签订的房屋租赁合同已解除，要求金某公司、钱红兵立即搬离金昉公司南边中心路南侧综合楼、小仓库及场地内。金某公司、钱红兵反诉请求：1.判令解除双方签订房屋租赁合同。2.判令汇金公司、金昉公司赔偿金某公司房屋装修费用、附属设施、搬迁费合计1000000元，违约金100000元，并承担从2020年12月29日起自搬离之日止期间的损失。一审法院经审理查明：2012年6月，钱红兵成立金某公司，经营范围汽车维修及配件零售等，钱红兵系该公司的法定代表人。2018年9月13日，金某公司与金昉公司签订房屋租赁合同，约定金昉公司将滨海县城人民南路100号原属金昉公司南边中心路南侧综合楼、小仓库及场地租赁给金某公司从事轿车修理服务，租赁期限为6年，年租金为11万元，租金已交至2020年6月15日。合同约定租赁期间因产权、经济纠纷，金昉公司有义务完善解决，因土地开发、政府规划等造成合同无法履行，合同终止，互不承担违约责任，金某公司无条件迁离，涉及土地征收、房屋拆迁、装潢装修、修建等补偿与金某公司无关。2020年11月10日，滨海县住房和城乡建设局与汇金公司签订房屋征收补偿协议书对案涉房屋及土地予以征收。2020年10月13日，金昉公司向某公司、钱红兵书面发出搬离通知，要求金某公司于2020年11月15日前迁离，2020年10月14日，该通知送达至金某公司，金某公司在宽限期内未搬离。另查明，2017年，因金昉公司与他人之间经济纠纷，经法院强制执行，案涉房产及土地使用权被汇金公司通过竞拍获得。2020年11月16日，一审法院作出执行裁定书，裁定案涉房屋的所有权及土地使用权、附属设施归汇金公司所有。一审法院认为，1.关于汇金公司主张确认合同解除，要求金某公司搬离租赁房屋和场地的诉讼请求是否应当支持的问题。（1）汇金公司通过竞拍于2020年11月16日取得案涉房屋及附属设施的所有权及土地使用权，租赁物在租赁期间所有权的变动不影响租赁合同的效力，在租赁物上设定的租赁合同对该租赁物所有权人和承租人仍具有法律约束力。（2）租赁合同明确约定，如果因土地开发、政府规划造成合同法律履行，合同终止，涉及装潢装修、修建等补偿与金某公司无关。该约定赋予汇金公司在解除条件成就时有解除合同的权利。（3）2020年10月13日，金昉公司向某公司、钱红兵发出搬迁通知，金某公司于2020年10月14日收到。该行为应当认定为解除权人履行通知对方的义务，租赁合同自通知对方时解除，双方权利义务关系终止。综上，案涉合同已经解除，合同解除后已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，故汇金公司主张要求金某公司搬离租赁房屋和场地，予以支持。2.关于金某公司主张要求汇金公司赔偿其装修费、附属设施、搬迁费，并承担停止经营损失的能否应当支持的问题。金某公司主张依据的事实是因金昉公司济纠纷导致租赁物所有权变动，致使合同无法履行。经查，租赁物所有权变动直至合同解除前，双方均在实际履行合同，并未影响金某公司的经营。故金某公司反诉无事实和法律依据，不予支持。3.关于金昉公司和钱红兵主体是否适格的问题。诉讼时，金昉公司已经不是案涉房屋和土地的权利人，故其无权主张。钱红兵系金某公司的法定代表人，案涉合同系钱红兵代表金某公司与金昉公司签订租赁合同，该事实双方均认可，故钱红兵亦无权主张。一审法院遂判决：一、2018年9月13日签订的《房屋租赁合同》于2020年10月14日解除；二、金某公司于判决生效之日起十日内搬离位于滨海县城人民路100号原金昉公司内中心路南侧综合楼、小仓库及场地；三、驳回金昉公司的诉讼请求；四、驳回金某公司、钱红兵的诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，金某公司主张赔偿相关损失依据的事实是在合同租赁期内，金昉公司因产权、经济纠纷，有义务完善解决。经审理查明，涉案租赁物所有权变动直至合同解除前，双方均在实际履行合同，并未影响金某公司的经营。双方签订的租赁合同中明确约定，因土地开发、政府规划等造成合同无法履行，合同终止，互不承担违约责任，金某公司无条件迁离，涉及土地征收、房屋拆迁、装潢装修、修建等补偿与金某公司无关。现涉案房屋被征收，金某公司应按合同约定无条件搬离，金某公司、钱红兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19558元，由滨海县金邦汽车修理有限公司、钱红兵负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘圣磊审 判 员 周 陇审 判 员 谢超亮二〇二一年八月三十一日法官助理 徐 平书 记 员 郁婷婷