辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终2484号上诉人（原审原告）：北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司。住所地：辽宁省沈阳市东陵区美园东路9-29号303室。负责人：杜爽，该公司总经理。委托诉讼代理人：王欢，该公司员工。上诉人（原审被告）：孙建，男，汉族，1982年12月28日出生，住辽宁省海城市。上诉人北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司（以下简称金地格林沈阳分公司）因与上诉人孙建物业服务合同纠纷一案，不服海城市人民法院（2021）辽0381民初2684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金地格林沈阳分公司上诉称：1、请求撤销海城市人民法院作出的（2021）辽0381民初2684号民事判决书中的第一项判决物业费部分，即“一、孙建于本判决生效后十日内给付给北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司物业费1711.10元”，依法发回重审或直接改判“由孙建向金地格林沈阳分公司全额交纳物业费2018.88元；2、请求由孙建承担一审、二审诉讼费。事实与理由：1、一审法院认定事实不清、存在主观臆断，未能全面了解物业服务的实际情况，无权更改合同约定，以行政管理角度确定收费价格，无法认定金地格林沈阳分公司存在严重违约行为，从而判令减免部分物业费。孙建一审答辩自述的事实没有直接有效的证据予以证实，无法核实其准确性，况且关于业主专有区域损坏包括窗户等根据法律及合同规定不在物业服务范围之内，以此拒交物业费于法于理均无任何依据。而且，孙建若认为对其造成侵权应另行诉讼，以确认责任主体、责任比例、损失数额等事项，对此一审法院混淆法律关系超越本案职权。金地格林沈阳分公司在合同约定的范围内提供了相关服务，满足了园区广大业主的需求，环境保洁、园林绿化、车辆秩序等服务均得到了广大业主的认可。金地格林沈阳分公司与孙建属于物业服务合同的法律关系，对于是否存在合同违约的情况，要依据合同法规定及双方合同约定而定。本案中金地格林沈阳分公司有权按照合同约定收取相关费用，而孙建没有全面客观、真实有效的提供证据证明金地格林沈阳分公司存在重大违约行为。退一步讲，物业服务是动态管理过程，即使某一刻、某一空间存在瑕疵也不足以否定物业服务的整体质量，某个环节某项服务存在的误差更不足以认定合同整体履约存在重大违约状况。物业服务涉及每一位业主，而每一位业主的感受和认知又不相同，且园区建设需要物业、业主共同维持和保护。部分业主拒不履行义务无故拖延或拒绝缴费，不仅影响物业园区保养更是对已缴费的业主权益的严重侵害。照此发展，已缴费业主就会认为未按时缴费不属于违约情节而且还能少交费用或者不交费，从而诱发或者变相鼓励更多业主不缴费、少缴费，这种情况不仅损害全体业主自身利益，更是浪费司法资源、导致诉讼不断，亦是破坏诚信契约精神。物业服务应该不断完善和提高，积极投入园区建设、切实满足业主需求。虽然没有绝对的完美存在，但金地格林沈阳分公司认为物业服务企业要有达到完美状况的态度、追求完美状况的目标。而物业服务本身存在多重因素，确实需要各方配合。现一审法院未能全面客观认定金地格林沈阳分公司物业服务质量的整体情况，主观臆断偏听偏信孙建的阐述，缺乏基本的事实认定。2、一审法院适用法律错误，忽视合同明确约定内容，撞用自由裁判权，影响了金地格林沈阳分公司及广大业主的正当合法权益，降低了法治的公正性和公信力。作为人民法院依法行使审判权，维护每一位当事人的合法权益、捍卫法治的公平正义，但遗憾的是一审法院没有完全履行该职责。一审法院在未能清晰认定本案基本事实、全面了解合同履约情况的前提下，无故减免孙建20%的物业费用，过度使用自由裁判权，忽视了金地格林沈阳分公司提供全面整体物业服务良好的事实、忽视了广大业主已缴费的事实。作为物业服务企业深知良好的物业服务是根基，势必要不断的提高服务品质，但面对恶意欠费无故中伤的业主，金地格林沈阳分公司更要维护自身及广大业主的合法正当权益。社会期盼人民法院能够摒除“个人就弱势、企业就强势、弱势必然有理”惯性思维，应依法审理案件，维护当事人及法治的公平正义，并为创造良好的营商环境、教育守法的公民履行应有的职责、发挥应尽的作用。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误，恳请贵院维护金地格林沈阳分公司及广大业主的正当合法权益及法律的公平正义。孙建上诉称：1、金地格林沈阳分公司与孙建前期物业合同无效，不存在欠费。2、返还孙建被金地格林物业公司和上海城置业开发公司以不签《前期物业服务合同》不给办理进户和不给钥匙，逼迫缴纳2017年4月25日到2019年4月25日二年期间的物业费4037元。3、赔偿孙建维修外窗台的高空作业人工费及材料费1500元。4、请求金地格林沈阳分公司举证出示与上海城置业开发公司合法依归是由3家，或3家以上物业公司公开透明竞标取得物业经营资格权的合法手续合同。（如招标地点，招标公示函，来竞投标的多家公司及县区，物业管理办，参与监督的凭证备案）5、请求金地格林沈阳分公司出示收费标准价格，是否有海城市物价局通过批准，备案。6、请求金地格林沈阳分公司赔偿孙建无理被起诉，干扰正常生活秩序误工费，及精神压力损失费，交通费，名誉损失费，总计3000元。7、金地格林沈阳分公司对孙建公开赔礼道歉，恢复名誉，并书面保证此类事件不再发生。事实和理由：1、金地格林沈阳分公司与上海城置业开发公司通过暗箱操作方式取得上海城小区二期前期物业管理经营权。金地格林沈阳分公司在海城市人民法院开庭辩论时，金地格林沈阳分公司的代理人顾佳称自己方金地格林沈阳分公司有和上海城置业开发公司通过公开招标竞聘入选中标的合同，并称7天内提供相关证据给法庭。主审侯法官也勒令金地格林沈阳分公司出示证据。可直到今天也没有公开出示。直到宣判也没有公示出来。2、根据中华人民共和国物业管理条例第23条之规定，建设单位应当在销售前将前期物业临时管理合同向物业买受人明示。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守前期物业临时管理规约予以书面承诺。但物业公司在明知建设单位在向物业买受人销售房屋时，并没有明示解读前期物业临时管理合同的情况下，仍强行提供服务。金地格林沈阳分公司与建设开发商上海城置业开发有限公司私下暗箱操作，将上海城二期小区业主收费标准定为:高层建筑居民物业收费定为每月每平1.4元。电梯费每户每月40元。商用门点每户每平收费2.5元。以南侧紧临的海城市最高档商业开发的百汇香山洋房小区为例，商业门点，住宅物业每月每平收费才1.0元。3、在海城市人民法院庭审时我们业主询问金地格林沈阳分公司，窗台，楼体漏水，破裂严重，墙体水管断裂，物业代理人顾佳称，是工程质量问题，过保了，不归他们管。可是海城市人民法院法官宣判的判决书上公示的法律条文，说墙体，墙面，屋顶，都归物业公司维修的，物业公司并没有进行维修。4、请金地格林沈阳分公司出示2017-2020年间每个工作人员从业资格证，身体健康合格证明，我们业主不能向非法从业人员，不健康××人员的公司及有暴力倾向从业人员的公司交费（该小区雇佣社会闲散人员把小区保安队长眼睛都扎瞎了）。请上级人民法院给我们一个公平公正的判决答复。金地格林沈阳分公司向一审法院起诉请求：1.孙建支付拖欠物业费1538.88元，电梯费480元，违约金酌情收取0元，共计2018.88元；2.诉讼费由孙建承担。一审法院认定事实：金地格林沈阳分公司系海城市上海城小区物业管理单位，孙建为该小区房屋业主，房屋建筑面积91.6平方米。金地格林沈阳分公司与辽宁上海城置业有限公司约定，高层：1.4元/平方米/月；电梯费40元/月/户。截止开庭前，孙建尚欠金地格林沈阳分公司物业费及电梯费共计2018.88元（2020年1月1日至2020年12月31日）。一审法院认为：依法成立的物业合同受法律保护。金地格林沈阳分公司为该小区业主提供物业服务，基本履行了应尽义务，孙建作为该小区的业主，接受了金地格林沈阳分公司提供的物业服务，应交纳物业费。关于物业费金额问题，通过庭审举证，孙建房屋窗台存在漏水的情况一审法院予以确认，金地格林沈阳分公司作为该小区物业管理单位，应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，金地格林沈阳分公司未能提供证据证明其履行了合同约定的为物业共用部位的日常维修、养护和管理，物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理的义务。因此，虽然按照合同约定，孙建应当支付2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费，但物业公司物业管理缺位，未能完全履行合同义务的原因，原审法院酌情扣除合同约定应交物业管理费用的20%，故孙建应支付的物业费1231.10元(91.6平方米×1.4元×12个月×80%)及电梯费480元，合计为1711.10元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、孙建于判决生效后10日内给付北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司物业费及电梯费1711.10元；二、驳回北京金地格林物业管理有限公司海城分公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由孙建承担，此款北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司已垫付，孙建在履行判决确定的给付义务时，加付25元给付北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交任何新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。金地格林沈阳分公司与辽宁上海城置业有限公司签订的《海城市上海城项目前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按照合同约定履行各自的义务。本案金地格林沈阳分公司为案涉小区提供物业服务，而该小区业主接受了物业服务，因此业主应当缴纳相应的物业费用。但上诉人孙建所居住的房屋窗台漏水，给其生活带来了不便，金地格林沈阳分公司作为小区物业管理单位，应当按照物业服务合同的约定履行相应的服务义务。上诉人孙建报修后，金地格林沈阳分公司并无证据证明其对案涉房屋窗户漏水问题进行排查以及服务、处理，二审审理期间亦未在法院规定的时间内提交证据证明其尽到了服务义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，金地格林沈阳分公司应承担举证不能的法律后果。故一审法院在上诉人金地格林沈阳分公司无证据证明其实际履行物业公司应尽的服务义务的情况下，结合案件的实际情况，就金地格林沈阳分公司主张的物业服务费用，酌情扣除20%并无不当，本院予以维持。但一审法院判决主文第二项：“二、驳回北京金地格林物业管理有限公司海城分公司的其他诉讼请求。”将北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司写成了北京金地格林物业管理有限公司海城分公司，显系笔误，本院予以纠正。关于上诉人金地格林沈阳分公司主张业主专有区域损坏包括窗户等，根据法律以及合同规定不在物业服务范围内一节。上诉人孙建主张其居住的房屋，窗户下面两侧楼体漏水，下雨后雨水顺着裂纹渗透到屋内墙体导致内墙发霉，金地格林沈阳分公司对漏水部位予以认可，但其不认为是公共区域。本院认为，无论漏水区域是否为公共区域，作为物业服务企业，接到业主报修后均应该进行排查或者进行相应服务、处理，金地格林沈阳分公司并未提供证据证明接到业主报修后是否进行了服务、处理以及如何进行的服务、处理，导致业主无奈之下自行修复了漏水点，故一审法院判决并无不当，本院予以维持。关于上诉人孙建提出要求金地格林沈阳分公司提供其与辽宁上海城置业有限公司签订的《海城市上海城项目前期物业管理服务合同》系竞标取得的相应手续以及收费价格通过物价局的批准手续一节。《物业管理条例》第二十四条第二款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”该招投标程序，是国家为规范物业公司提倡在选聘物业管理公司时实行招投标程序，该规范也规定了经当地房地产行政主管部门同意，亦可以通过协议方式选聘具有资质的物业公司进行小区物业管理服务。《物业管理条例》第五十七条规定：违反本条例的规定，住宅物业的建设单位，未通过招投标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门，责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。据此规定，违反《物业管理条例》第二十四条规定的法律后果，是处以行政处罚，对于所涉前期物业服务合同效力并未作出规定，故《物业管理条例》第二十四条并非强制性效力性规定，开发单位没有通过招投标方式选聘前期物业服务企业，并不必然导致前期物业服务合同无效。因《海城市上海城项目前期物业管理服务合同》系房屋开发公司与金地格林沈阳分公司签订，其中包括约定了服务费用收费标准，合同系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，《海城市上海城项目前期物业管理服务合同》对业主产生法律效力，且金地格林沈阳分公司自2017年提供物业服务至今，业主确实享受了该公司的物业服务，应当缴纳物业服务费用。故上诉人的此项主张，本院不予支持。关于上诉人孙建主张返还2017年4月25日到2019年4月25日期间已缴纳的物业费用、要求金地格林沈阳分公司赔偿误工费等3000元以及要求金地格林沈阳分公司赔礼道歉、恢复名誉一节。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”本案孙建提出的上述诉请，一审审理期间并未主张，二审审理期间亦同意另诉，故本院不予处理，由当事人另行诉讼解决。综上所述，北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司、孙建的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司、孙建各承担50元。本判决为终审判决。审 判 长 闫相夷审 判 员 戴艳丽审 判 员 马 宁二〇二一年九月七日法官助理 闫 亚书 记 员 闻梓妤