湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1102民初2110号原告：胡华明，女。被告：周建亚，女。原告胡华明与被告周建亚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡华明到庭参加诉讼，被告周建亚经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡华明向本院提出诉讼请求：一、判令被告周建亚继续履行合同，立即协助原告胡华明办理房屋产权过户手续；二、判令被告周建亚因违约未及时协助原告胡华明办理房屋产权过户赔偿原告胡华明违约金人民币147,000元；三、判令本案的诉讼费由被告周建亚承担。事实与理由：原、被告系买卖合同关系。原告于2018年7月27日与被告签署了《房屋买卖协议》，购买被告位于天天向上2栋1单元804室的房屋一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定，原、被告约定于签订合同的当日支付第一笔购房款人民币20,000元（即购房定金），于交房的当日支付第二笔购房款人民币380,000元，于房屋产权登记部门办理完过户签字手续的当日支付第三笔购房款人民币90,000元，被告则应在收到第二笔购房款的当天之内将该交易房交付给原告使用，在该交易房不动产权办理到被告（或被告指定人）名下后的一个月内办理房屋产权过户手续。原告依据合同中的约定按时支付购房款，履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务，但原告曾多次要求被告按照合同约定协助原告办理房屋不动产过户手续，被告却一直无理拖延，导致原告至今没有取得房屋的不动产权登记。根据合同约定，被告应承担逾期协助原告办理房屋不动产过户手续的违约责任，按购房款的30%赔偿违约金。因此，为维护自身的合法权益，原告特起诉至法院，请求判如所请。被告周建亚未到庭口头答辩，也未向本院提交书面答辩状。经审理本院查明如下事实：原、被告以及中介方于2018年7月27日签订《房屋买卖协议》，主要约定：被告将天天向上2栋1单元804室转让给原告，转让价格为490,000元（包括该交易房的房屋产权及转让权、该交易房所附属的国有土地使用权和被告以前水、电的使用权益），经原、被告协商，购房款由原告分三笔支付给被告，第一笔购房款（即购房定金）20,000元在签订合同的当日支付；第二笔购房款380,000元，原、被告双方约定在2018年8月17日之前到建设银行还清该交易房抵押贷款，解除抵押，交房的当日支付；第三笔购房款90,000元在原告（或原告指定人）与被告到房屋产权登记部门办理完过户签字手续的当日支付；原告应在本协议约定的期限内向被告支付购房款，否则视为原告违约，被告保证能将该交易房的房屋产权证、水、电正常过户到原告（或原告指定人）名下，并按合同的约定期限积极协助原告办理好房产过户手续，否则视为被告违约，原、被告约定违约方应支付给相对方违约金（双方议定的违约金为本协议购房总价款的30%）。原告于签订合同的当日交给被告第一笔购房款20,000元。2018年8月6日，被告出具收款协议，主要表明：被告收到原告200,000元用于归还建设银行公积金贷款，同时将天天向上2栋1单元804室的房屋作为抵押物抵押给原告，待原、被告本次房屋买卖手续完成后，此200,000元转为购房款，同时取消抵押。2018年8月13日，原告交给被告购房款180,000元。2018年8月16日，被告将房屋交付给原告。2021年2月21日，原告预付房屋尾款15,000元给被告。2021年3月23日，被告获得房屋不动产权证，却一直未协助原告办理房屋过户手续。以上事实有原告胡华明提交的房屋买卖协议、收款协议、收条、微信转账记录及原告的陈述等证据予以证明，本院对上述证据予以采信并在卷佐证。本院认为：根据《中华人民共和国民法典》第五百九十五条和第五百九十八条之规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。本案中，原、被告签订了房屋买卖协议，约定：“被告将本案的房屋出售给原告，原告则向被告支付相应的价款。”虽然房屋买卖协议签订时，被告还未取得本案房屋的所有权，但根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条之规定，该情形并不影响房屋买卖协议本身的合同效力。本案房屋买卖协议是原、被告之间真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，因此为有效合同。原、被告应当按照合同的约定承担各自的合同义务。合同履行过程中，原告已经按照合同的约定向被告支付了相应的价款，被告也应当按照合同约定的日期向原告交付本案的房屋。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故对原告要求被告继续履行合同并立即协助其办理房屋产权过户手续的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。原、被告约定的违约金即购房总价款的30%过高，本院结合当地的经济水平，确定该款为490,000元×0.05＝24,500元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百一十五条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十五条、第五百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告周建亚在本判决生效之日起十五日内协助原告胡华明办理天天向上2栋1单元804室房屋的过户手续；二、限被告周建亚在本判决生效之日起十五日内赔偿原告胡华明违约金24,500元；三、驳回原告胡华明的其他诉讼请求。案件受理费3,240元，减半收取1,620元，由被告周建亚负担810元，原告胡华明负担810元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年。该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。审 判 员  柏 松二〇二一年八月十七日法官助理  董凌冰书 记 员  尹 倩附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。第五百九十八条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。