福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终4375号上诉人（原审原告）：福州市国有房产经营有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路****。法定代表人：高佳灵，总经理。委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈瑞雄，男，1972年11月7日出生，汉族，住福建省莆田市莆田县。上诉人福州市国有房产经营有限公司（以下简称“国有房产公司”）因与被上诉人沈瑞雄房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初493号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国有房产公司上诉请求：1.变更一审判决第四项为：沈瑞雄按11509.2元/月标准向国有房产公司支付自2019年8月4日起至判决第三项中房屋实际交还国有房产公司之日止的房屋占有使用费。2.一、二审诉讼费用由沈瑞雄负担。事实与理由：一、国有房产公司在2017年12月20日出具终止双方之间租赁关系的通知后，还不断采取工作人员上门通知、电话通知、委托签发律师函、再电话通知等方式要求沈瑞雄移交房产或参与公开招租，国有房产公司不存在疏于管理的情形。一审法院认定国有房产公司“未积极采取自力或司法救济途径收回租赁房产，后在出具通知的两年余才提起本案诉讼”，属于认定基本事实不清。二、国有房产公司主张的房屋占用费属于损害赔偿请求权。租赁关系解除后，沈瑞雄继续占用租赁房产，造成国有房产公司的实际损失，该损失相当于租赁房产市场租金价值的租金收益，因此，租赁房产的市场租金价值属于本案应当查清的重要事实。一审法院对国有房产公司提供的资产评估报告不予采纳，也没有组织对案涉租赁房产进行司法评估，未查清国有房产公司所遭受的损失，属于认定基本事实不清。三、国有房产公司不存在疏于管理的情形。租赁关系存续期间，沈瑞雄应当按照合同约定支付租金。租赁关系解除后，沈瑞雄继续占用租赁房产，造成了国有房产公司的实际损失，国有房产公司的损失等价于沈瑞雄继续占用租赁房产的获益，不存在一审法院认为的“扩大损失”的情形。造成国有房产公司损失增多的原因是沈瑞雄占用租赁房产期间的延长，与国有房产公司提起诉讼时间的先后不存在因果关系。一审法院认为“其应对自身疏于管理所扩大损失部分承担责任，故一审法院对其主张以所提交资产评估报告中评定的租金标准计算合同解除之后的房屋占有使用费不予支持，其有关就涉讼租赁房产市场租金予以评估的申请，一审法院亦不予准许，合同解除次日至房产实际返还之日止的房屋占有使用费认定参照合同约定的租金标准4023元/月计算”错误。沈瑞雄未作答辩。国有房产公司向一审法院起诉请求：1.判令确认国有房产公司与沈瑞雄之间的《房屋租赁合同》于2017年12月20日解除；2.判令沈瑞雄立即腾空搬离福州市仓山区金山碧水榕城广场8号楼一层09、10单元房产，并返还给国有房产公司；3.判令沈瑞雄向国有房产公司支付房屋占用费（房屋占用费按每月11509.2元标准，自2018年1月1日起计至沈瑞雄实际搬离上述租赁房屋之日止），暂计至2019年8月份的房屋占用费为230184元；4.判令确认国有房产公司有权不予退还沈瑞雄交付的租赁押金；5.判令沈瑞雄赔偿国有房产公司因本案所支出的律师费18904元；6.本案的诉讼费用全部由沈瑞雄方承担。一审法院认定事实：2010年5月13日，沈瑞雄与国有房产公司签订《房屋租赁合同》，约定：沈瑞雄向国有房产公司租赁位于福州市仓山区××镇××路××号××幢××层××单元房产（合计建筑面积95.91㎡）；租赁期限贰年，自2010年5月1日起至2012年4月30日止；第一年每月租金合计3831元，第二年每月租金合计4023元，沈瑞雄应于每个月5日前向国有房产公司一次性交付本月租金。租赁期限届满，沈瑞雄如需要继续租赁，应提前一个月通知国有房产公司，在同等条件下，沈瑞雄享有优先权，租金由双方协商确定并重新签订租赁合同。沈瑞雄于签署合同时向国有房产公司交付租赁押金11493元。租赁期满，沈瑞雄无违约情形，国有房产公司完整收回房屋后，将租赁押金无息退还沈瑞雄；沈瑞雄迟延交付租金，每逾期一日按所欠租金的百分之一支付违约金，逾期一个月以上的，国有房产公司除有权继续要求沈瑞雄按日支付违约金外，还有权解除合同，并不退还租赁押金。合同约定的租赁期间届满后，沈瑞雄继续使用涉讼租赁房产。2017年12月20日，国有房产公司向沈瑞雄出具通知，告知：自通知函发之日起终止涉讼房产租赁关系；自通知送达之日起五个工作日内携带租赁合同及身份证明文件至国有房产公司办理房产移交手续……对于不参加国有房产公司公开招租且未在通知规定时限内办理房产移交手续的原承租人或房产使用人，福州市国有房产管理中心及国有房产公司将依法强制收回房产。同日，国有房产公司将前述通知以挂号信方式寄予沈瑞雄。2018年5月15日，福建龙健房地产土地资产评估与运营有限公司接受福州市国有房产管理中心委托出具资产评估报告（龙健资报［2018］45-6号），对仓山区××广场××＃××＃××＃××层店面的市场客观租金（评估基准日：2018年5月1日）进行了评估；评估报告使用有效期为一年，即评估报告基准日2018年5月1日至2019年5月1日……超过一年，需重新进行评估。2019年7月31日，国有房产公司委托福建名仕律师事务所律师向沈瑞雄出具律师函，告知：涉讼租赁合同租赁期限已届满，国有房产公司已于2017年12月20日书面通知终止双方之间租赁关系及办理移交房产相关事宜；鉴此，自沈瑞雄收到通知之日，双方之间租赁关系依法终止，但沈瑞雄至今未与国有房产公司协商继续租赁房产，亦未向国有房产公司移交房产，已构成违约；故此函告，自函件送达之日，沈瑞雄应立即主动与国有房产公司联系，积极办理租赁合同项下房产移交手续，包括立即返还房产、配合国有房产公司办理公开招租、支付截至房产返还之日止的租金、房屋占用费等，否则，国有房产公司将依法诉诸司法途径强制要求沈瑞雄腾空租赁房产并追究沈瑞雄应承担的其他法律责任等。2019年8月2日，国有房产公司通过EMS专递形式向沈瑞雄所承租涉讼租赁房产所在地邮寄了前述律师函（邮件联系电话填写为沈瑞雄签订合同时所留存的电话）。2019年8月3日，邮件由他人代收（店里前台人员）。另，根据榕财政[2005]744号福州市财政局文件内容，包括讼争房产在内的金山生活区一期和金山工业集中区生活配套部分房产划拨给国有房产公司经营管理。后福州市国有房产管理中心亦与国有房产公司签订《国有房产委托管理协议》，将其所属的包括涉讼租赁房产在内的部分国有房产委托国有房产公司经营管理，由国有房产公司具体负责受托管业房产的租赁合同签订、租金收缴、押金代收代付等事项。国有房产公司就沈瑞雄租赁房产事宜聘请律师代为提起诉讼支出律师费18904元。国有房产公司庭审确认，合同签订后至2017年12月，沈瑞雄未拖欠国有房产公司租金；自2018年1月1日起，沈瑞雄没有向国有房产公司支付任何款项；国有房产公司已于合同签订后将涉讼租赁房产交付沈瑞雄使用，沈瑞雄至今未与国有房产公司办理涉讼租赁房产移交手续。一审法院认为，国有房产公司受托对包括本案涉讼租赁房产在内的国有房产进行经营管理，与沈瑞雄平等协商自愿签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。合同所约定租赁期间届满后，沈瑞雄继续使用租赁房产，国有房产公司未提出异议，双方所签订原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。后，国有房产公司虽于2017年12月20日出具通知，告知双方租赁关系自通知发出之日起终止，但其所提供挂号信函收据无相应签收凭证佐证，无法证实该通知已送达沈瑞雄，其所提供现场送达照片无原始载体供核对亦未体现拍摄日期，无法证实系于通知作出之日将该通知现场送达予沈瑞雄，其据此主张双方之间的后续不定期租赁合同已于2017年12月20日解除，依据不足，一审法院不予支持。2019年7月31日，国有房产公司委托律师出具律师函，函告双方租赁关系自沈瑞雄收到前述2017年12月20日作出的通知之日已解除，并要求沈瑞雄返还租赁房产、支付租金、房屋占有使用费等，对解除双方之间的不定期租赁合同予以了再次明确，后国有房产公司通过ＥＭＳ专递形式将该函件邮寄至涉讼租赁房产处，邮件虽由他人代收，但由于沈瑞雄未向国有房产公司移交涉讼房产，涉讼房产依约仍应由沈瑞雄管理使用，其对邮寄至该处的信件等仍具有管控力，且邮件联系方式亦填写为沈瑞雄签订合同时所留存电话，依据日常邮件送达习惯，邮递员通常于电话联系获得沈瑞雄同意后才会将邮件交由店内他人代收，现沈瑞雄未到庭就邮件签收情况或涉讼租赁房产于该时未由其使用提出异议，邮件应视为已送达沈瑞雄，故一审法院认定本案双方的后续不定期租赁合同于邮件代收之日（即2019年8月3日）解除。国有房产公司庭审确认，2018年1月1日以后，沈瑞雄未向国有房产公司支付任何款项，故2018年1月1日至不定期租赁合同解除之日的2019年8月3日，沈瑞雄需按约向国有房产公司支付租金76826.33元（4023元／月×19月＋4023元／月÷31天×3天）。合同解除后，沈瑞雄应将租赁房产返还国有房产公司，但其至今未向国有房产公司移交涉讼租赁房产，国有房产公司诉请沈瑞雄腾空搬离涉讼租赁房产并向其返还，支付自合同解除次日起至房产实际返还之日止的房屋占有使用费，合理有据，一审法院予以支持。但国有房产公司所提供资产评估报告的评估对象系仓山区××广场××＃××＃××＃××层店面市场客观租金，本案系8＃店面，另，评估报告系2018年5月1日出具，至今已过一年的使用有效期，且国有房产公司在2017年12月20日出具终止双方之间租赁关系并要求沈瑞雄于指定日期内移交房产或参与公开招租，否则，其将强制收回房产的通知之后，未积极确保通知的有效送达，亦未在沈瑞雄后续无回应的合理期限内积极采取自力或司法救济途径收回租赁房产，后在出具通知的两年余才提起本案诉讼，其应对自身疏于管理所扩大损失部分承担责任，故一审法院对其主张按所提交资产评估报告中评估的租金标准计算合同解除之后的房屋占有使用费不予支持，其有关就涉讼租赁房产市场租金予以评估的申请，一审法院亦不予准许，合同解除次日至房产实际返还之日止的房屋占有使用费认定参照合同约定的租金标准4023元／月计算。合同约定沈瑞雄应于每月5日前一次性支付当月租金，逾期一个月以上的，国有房产公司有权不予退还租赁押金等，现沈瑞雄累计拖欠多月租金，国有房产公司诉请不予退还租赁押金11493元，符合合同约定，一审法院予以支持。合同未就聘请律师代为提起诉讼主张权利所致律师费承担问题作出明确约定，律师费亦非主张合同权利所致必然支出，国有房产公司诉请沈瑞雄予以承担，一审法院不予支持。沈瑞雄经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决：一、福州市国有房产经营有限公司与沈瑞雄之间的房屋租赁合同于2019年8月3日解除；二、沈瑞雄于本判决生效之日起十日内向福州市国有房产经营有限公司支付租金76826.33元；三、沈瑞雄于本判决生效之日起二十日内腾空搬离坐落于福州市仓山区××镇××路××号××幢××层××单元房产（合计建筑面积95.91㎡），并返还予福州市国有房产经营有限公司；四、沈瑞雄按4023元／月标准向福州市国有房产经营有限公司支付自2019年8月4日起至判决第三项中房屋实际交还福州市国有房产经营有限公司之日止的房屋占有使用费；五、福州市国有房产经营有限公司已收取的租赁押金11493元无须退还沈瑞雄；六、驳回福州市国有房产经营有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5208元，由福州市国有房产经营有限公司负担2208元，沈瑞雄负担3000元。二审中，当事人未提交新的证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，国有房产公司与沈瑞雄签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应依约全面履行自己的义务。上述合同约定的租赁期自2010年5月1日起至2012年4月30日止。租赁期限届满后，双方未签订租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，依法应视为双方之间成立不定期租赁关系。不定期租赁的合同当事人有权随时解除合同，2019年7月31日国有房产公司委托律师出具律师函，对解除双方之间的不定期租赁合同予以明确，后国有房产公司通过EMS专递形式将该函件邮寄至涉讼租赁房产处，邮件联系方式填写为沈瑞雄签订合同时所留存电话，该邮件由他人代收，一审法院认定该邮件视为已送达沈瑞雄，双方的后续不定期租赁合同于邮件代收之日（即2019年8月3日）解除，并无不当，本院予以认可。合同解除后，沈瑞雄应将租赁房产返还国有房产公司，但沈瑞雄至今未向国有房产公司移交涉讼租赁房产，应向国有房产公司支付自合同解除次日起至房产实际返还之日止的房屋占有使用费。本案二审争议焦点在于一审判决参照原租赁合同约定的租金标准计算占有使用费是否正确。国有房产公司于2012年4月合同租赁期限届满后一直按照原租金标准收取讼争店面租金，合同解除后至本案纠纷开始前，国有房产公司均未向沈瑞雄主张过占有使用费要按照其自行委托评估的租金价格计算，国有房产公司所提供资产评估报告的评估对象系仓山区××广场××＃××＃××＃××层店面市场客观租金，本案系8＃店面，现国有房产公司在诉讼过程中提出应当按照其自行委托评估的租金价格计算2018年1月4日之后的房屋占用费，既超出双方订立合同时沈瑞雄可预见的范围，亦超过了该评估报告的一年有效期，缺乏依据，不予支持。一审法院判令沈瑞雄参照原合同的租金标准向国有房产公司支付涉讼租赁房产至返还时的占有使用费并无不当，本院予以维持。综上所述，国有房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4144元，由福州市国有房产经营有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐文生审 判 员 张 敏审 判 员 张力群二〇二一年八月九日法官助理 贲丹丹书 记 员 林 舒