广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终2512号上诉人（原审被告）：清远市御墅莲峰房地产开发有限公司。住所地：广东省清远市清城区。法定代表人：王万兵，执行董事。委托诉讼代理人：谢坚荣、广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆嘉敏、广东正鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓育兵，男，汉族，住湖南省耒阳市。委托诉讼代理人：黄灿灿，广东为峰（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭杞盛，广东为峰（白云）律师事务所律师。原审第三人：招商银行股份有限公司广州分行。住所地：广东省广州市天河区。负责人：杨法德。委托诉讼代理人：廖婧婧，该公司员工。委托诉讼代理人：郭松，该公司员工。上诉人清远市御墅莲峰房地产开发有限公司（以下简称御墅莲峰公司）因与被上诉人邓育兵、原审第三人招商银行股份有限公司广州分行（以下简称招商银行广州分行）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初4015号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。御墅莲峰公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房屋在一审诉讼前已具备收楼条件，涉案合同应当继续履行。涉案房屋在2019年7月30日竣工验收，在2019年12月取得测绘报告，由于疫情的影响，直至2020年4月22日才收到竣工验收备案证明文件。后上诉人通知被上诉人于2020年5月1日前收楼，否则视为已收楼。因此，被上诉人可实现合同目的，双方应当继续履行合同。且合同是否解除应当结合实际情况判断，本案合同可继续履行，未达到根本违约的程度。二、根据相关规定，只有担保人提出独立诉讼请求或另行起诉的情况下才能将两个纠纷合并审理。本案中，原审第三人未提出独立诉讼请求，上诉人与被上诉人之间的合同继续履行也不存在障碍，一审法院却判决解除贷款合同及涂销抵押登记没有依据。三、根据合同相对性原则，上诉人无需承担被上诉人与原审第三人之间的合同责任。本案是商品房预售合同纠纷，审查的是上诉人与被上诉人之间的合同关系。至于按揭贷款合同与本案无关，该合同的还款义务人是被上诉人，无权要求上诉人承担相应责任。至于律师费是被上诉人自愿支付给案外人的服务费用，且双方在认购书中也明确约定该费用由被上诉人承担，上诉人仅是代收款，没有义务返还。四、上诉人并未对快递单予以认可，该快递单的文件名称不详，也没有原件。五、一审判决第五项与其他项存在矛盾。被上诉人采用贷款形式支付房款，假设合同解除，因为被上诉人已还及未还的贷款已通过一审判决第三、四、五项予以处理，故违约金应以被上诉人实际支付的首期款为基数。综上，请求法院予以改判。邓育兵辩称：一、被上诉人请求解除涉案合同有依据。上诉人未按合同约定的期限交付房屋，被上诉人依约享有合同解除权，且被上诉人向上诉人发出解除合同通知书，上诉人也确认收到，因此涉案合同的解除条件已成就。二、贷款合同作为涉案合同的附属合同，基于涉案合同已解除，且原审第三人未上诉，故一审判决解除贷款合同并无不当。三、上诉人应向被上诉人支付已还贷款本息及向原审第三人支付未还贷款本息。1、最高院司法解释规定上诉人负有相应返还义务。2、被上诉人所贷的款项实际由上诉人支配及占有，如果合同正常履行，则各方权利义务能保持平衡。但现由于上诉人原因导致合同解除，若仍要求被上诉人承担还款责任明显加重了被上诉人的负担。因此，一审法院处理正确，应予以维持。四、律师费、办证费等均是基于签署涉案合同而实际支出的费用，现由于上诉人原因导致合同解除，故应由上诉人作为违约方向被上诉人返还该费用。综上，请求法院驳回上诉人的上诉请求。招商银行广州分行述称：一、不同意解除被上诉人与我行的贷款合同。我行已向被上诉人发放贷款，被上诉人应按约定还本付息，其并没有单方解除合同的权利。涉案抵押物已进行预告抵押登记，根据我行与上诉人签订的合同，上诉人应对被上诉人所欠的债务承担担保责任。截止2020年6月，被上诉人已累计逾期39期。现我行已向广州市天河区人民法院提起诉讼，现正审理中。二、我行并未提出独立诉讼请求，一审法院判决解除贷款合同没有依据。另，一审判决上诉人向我行偿还剩余贷款本息以我行出具为准，容易产生争议，不利于执行，将导致我行权益无法得到保障。故我行认为贷款合同的相关事宜应在另案中解决。综上，请求法院在本案中仅对商品房预售合同纠纷进行审理。邓育兵向一审法院提出诉讼请求：一、确认邓育兵与御墅莲峰公司于2017年2月9日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号2017021142）及附件已于2020年1月5日解除；二、解除邓育兵与招商银行广州分行于2017年6月19日签订的《个人购房借款及担保合同》；三、御墅莲峰公司向邓育兵退还已付首付购房款192085元；四、御墅莲峰公司向邓育兵支付邓育兵至判决生效之日前向招商银行广州分行已付购房按揭货款及利息；五、御墅莲峰公司向招商银行广州分行偿还邓育兵与招商银行广州分行签署的《个人购房借款及担保合同》中所涉商业货款未付本金、利息及解除合同违约金；六、御墅莲峰公司向邓育兵支付逾期交楼解约违约金（以192085元为本金从2017年2月9日起计算及以447000元为本金从2017年7月15日起计算，均按年利率6%的标准计算至清偿之日止）；七、御墅莲峰公司向邓育兵退回预告登记费80元、团购费10000元、律师费1300元、代收办证费1000元及支付利息损失（以12380为本金，从2017年2月9日起，按年利率4.9%的标准计至实际清偿之日止）；八、御墅莲峰公司协助邓育兵办理清远市清城区房屋的注销商品房预售合同登记备案手续及预告登记手续；九、御墅莲峰公司协助邓育兵办理清远市清城区房屋物业管理维修基金2745元的退费手续；十、御墅莲峰公司承担本案的诉讼费用、财产保全费、财产保全担保费。一审法院认定事实：邓育兵与御墅莲峰公司于2017年2月9日签订《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定邓育兵购买御墅莲峰公司开发的位于清远市清城区，总价款为639085元。合同第九条商品房交付条件约定，商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。合同第十一条交付时间和手续约定：1、出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房；2、该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按合同附件十一补充协议书第四条的约定处理。合同附件十一补充协议书第四条第3点约定，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起60日内退还买受人已付全部房款，并向买受人支付买受人已付金额万分之一的违约金；买受人不解除合同的，合同继续履行，自本合同最后交付期限届满90日之第二日起至实际交付之日止，出卖人按每日买受人已付金额万分之零点二的标准向买受人计付违约金。上述合同及附件还就其他权利义务进行了约定。邓育兵为购买上述房屋，支付了首期款192085元。2017年6月19日，邓育兵作为借款人，招商银行广州分行作为贷款人，御墅莲峰公司作为保证人签订《个人购房借款及担保合同》，贷款金额为447000元。借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。御墅莲峰公司为本合同项下邓育兵的全部债务提供阶段性连带保证担保。2017年7月28日，招商银行广州分行经邓育兵授权，将上述贷款447000元支付至御墅莲峰公司账户。邓育兵于2020年1月3日向御墅莲峰公司邮寄《解除合同告知书》，以御墅莲峰公司已超过合同约定的期限交付房屋，要求解除与御墅莲峰公司签订的合同并要求御墅莲峰公司依约退还已付全部房款及自付款之日的利息、违约金。御墅莲峰公司确认于2020年1月6日收到上述通知。2020年4月15日，邓育兵以御墅莲峰公司违约为由向一审法院起诉并提出上述诉请。诉讼中，鉴于本案是商品房预售合同纠纷，招商银行广州分行并非涉案商品房预售合同的当事人，而是涉案房屋的抵押权预告登记权利人，商品房预售合同是否解除与招商银行广州分行具有法律上的利害关系。据此，一审法院依法将招商银行广州分行的诉讼地位变更为第三人。诉讼当事人均表示没有异议。庭审中，招商银行广州分行陈述邓育兵最近一期贷款未还清。另查明，涉案房屋所在建筑物的于2019年12月26日取得房屋测绘报告，2020年4月22日办理竣工验收备案。涉案房屋已办理抵押权预告登记，权利人是招商银行广州分行。再查明，邓育兵提供的证据《收款收据》（编号：NQYYSLFHY43**、NQYYSLFHY43**）可证实御墅莲峰公司收取邓育兵律师费1300元、办证费1000元。邓育兵提供证据《收据》（编号：296423**）、《收款收据》（编号：5167**）反映预告登记费80元及团购费10000元的收款人并非御墅莲峰公司。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。邓育兵与御墅莲峰公司自愿签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。御墅莲峰公司已逾期180日交付房屋，邓育兵于2020年1月3日向御墅莲峰公司邮寄《解除合同告知书》，要求解除与御墅莲峰公司签订的合同，御墅莲峰公司确认于2020年1月6日收悉邓育兵发出的上述通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款及九十六条的规定，双方约定的解除合同的条件已成就，御墅莲峰公司2020年1月6日收悉《解除合同告知书》时，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件已解除。故邓育兵要求确认与御墅莲峰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件于2020年1月6日解除及要求返还购房首付款192085元的请求，依据充分，一审法院予以支持。对于邓育兵要求解除与招商银行广州分行、御墅莲峰公司签订的《个人购房借款及担保合同》的请求。在《商品房买卖合同（预售）》及附件解除后，《个人购房借款及担保合同》的目的已无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，购房人有权解除按揭贷款合同。故一审法院对邓育兵要求解除《个人购房借款及担保合同》的请求，予以支持。因《个人购房借款及担保合同》的解除系御墅莲峰公司违约导致《商品房买卖合同（预售）》及附件解除而致，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，邓育兵主张御墅莲峰公司向邓育兵返还已付贷款本息及向招商银行广州分行偿还剩余贷款本息的请求，一审法院予以支持。故御墅莲峰公司应向邓育兵返还自2017年6月19日（《个人购房借款及担保合同》签订之日）起邓育兵已支付招商银行广州分行的贷款本息(以招商银行广州分行出具的邓育兵还款明细清单为准）；御墅莲峰公司向招商银行广州分行返还《个人购房借款及担保合同》剩余贷款本息（以招商银行广州分行出具的剩余贷款本息明细及依据《个人购房借款及担保合同》应承担提前还款加收利息为准）。因招商银行广州分行在庭审中陈述邓育兵最近一期贷款未还清，如邓育兵存在断供、少供的行为导致产生违约责任（逾期利息或违约金），招商银行广州分行可在御墅莲峰公司返还贷款剩余本息时一并要求御墅莲峰公司承担邓育兵断供、少供的违约责任（逾期利息或违约金）。御墅莲峰公司承担邓育兵的逾期供款违约责任后，可在其应返还邓育兵的款项中扣除。鉴于招商银行广州分行已就涉案房屋办理抵押权预告登记，当御墅莲峰公司履行归还剩余贷款本息（含逾期利息或违约金）的义务时，招商银行广州分行可协助办理涉案房屋上设定的抵押权预告登记注销手续。对于邓育兵主张的逾期交房违约金。一审法院已确认解除邓育兵与御墅莲峰公司签的《商品房买卖合同（预售）》及附件，邓育兵依据合同附件十一补充协议书第四条第3点中的约定，御墅莲峰公司应向邓育兵支付已付金额万分之一的违约金。结合本案实际情况，出卖人按已付金额万分之一的标准向买受人计付违约金，的确不足以填补邓育兵的损失，也达不到督促御墅莲峰公司积极履行合同义务的效果。故一审法院酌情调整逾期交房违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准予以调整。故违约金应自涉案合同解除之日起第61日即2020年3月7日起以639085元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算一审法院确定的履行期限届满之日止。对于超过此范围的违约金请求，一审法院不予支持。对于邓育兵要求御墅莲峰公司退回预告登记费80元、团购费10000元的请求，此两项费用收取方并非御墅莲峰公司，故邓育兵要求御墅莲峰公司退还上述费用，依据不足，一审法院不予支持。对于律师费1300元、办证费1000元，收款方为御墅莲峰公司，在《商品房买卖合同（预售）》及附件解除后，御墅莲峰公司理应退回并应在2020年3月7日起以2300元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算一审法院确定的履行期限届满之日止。对于超过此范围的利息请求，一审法院不予支持。对于邓育兵要求御墅莲峰公司协助办理注销商品房预售合同登记备案手续及物业管理维修基金的退费手续的诉求，因缺乏合同依据及邓育兵可在判决生效后自行到相关部门办理，故一审法院对此部分诉求不予支持。判决：一、确认邓育兵与清远市御墅莲峰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件于2020年1月6日解除；二、解除邓育兵与清远市御墅莲峰房地产开发有限公司及招商银行股份有限公司广州分行签订的《个人购房借款及担保合同》；三、清远市御墅莲峰房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内向邓育兵返还购房款192085元；四、清远市御墅莲峰房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内向邓育兵支付自2017年6月19日起邓育兵已向招商银行股份有限公司广州分行归还的贷款本息（以招商银行股份有限公司广州分行出具的邓育兵还款明细清单为准）；五、清远市御墅莲峰房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内向招商银行股份有限公司广州分行支付《个人购房借款及担保合同》剩余贷款本息［以招商银行股份有限公司广州分行出具的剩余贷款本息明细、依据《个人购房借款及担保合同》应承担提前还款加收利息及（如存在）因邓育兵违约产生的违约利息或违约金为准］。自清远市御墅莲峰房地产开发有限公司清偿上述贷款之日起三日内，招商银行股份有限公司广州分行办理清远市清城区房屋上抵押权预告登记的注销手续；六、清远市御墅莲峰房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内向邓育兵支付因逾期交付而导致《商品房买卖合同（预售）》及附件解除的违约金（自2020年3月7日起以639085元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至一审法院确定的履行期限届满之日止）；七、清远市御墅莲峰房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内向邓育兵返还律师费、办证费2300元及利息（利息自2020年3月7日起以2300元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至一审法院确定的履行期限届满之日止）；八、驳回邓育兵的其他诉讼请求。案件受理费5708元，由邓育兵负担100元，由清远市御墅莲峰房地产开发有限公司负担5608元。本院二审期间，招商银行广州分行提交民事起诉状、传票、（2021）粤0106民初8042号民事判决书各一份，拟证明招商银行广州分行已就被上诉人逾期还款提起诉讼，并由广州市天河区人民法院作出一审判决。本院组织各方当事人进行质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，招商银行广州分行因邓育兵逾期还款向广州市天河区人民法院提起诉讼，要求邓育兵偿还借款本息，并要求御墅莲峰公司承担连带责任。该院于2021年6月21日作出（2021）粤0106民初8042号民事判决，判决邓育兵偿还借款427088.99元及罚息，偿还利息21643.29元及复利，并判决御墅莲峰公司承担连带清偿责任。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合各方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：1、涉案《商品房买卖合同（预售）》应否解除；2、涉案的《个人购房借款及担保合同》应否解除；3、邓育兵主张的解除合同违约金应否支持。关于第一个争议焦点。首先，涉案合同约定的交付期限为2019年6月30日前，并同时约定逾期超过180天的，买受人有权解除合同。现根据查明的事实，御墅莲峰公司未在约定的期限届满前履行交付义务，违约期限已经超过180天，且御墅莲峰公司没有证据证明其存在约定或者法定的延期交付理由，故买受人有权要求解除合同。即使御墅莲峰公司在逾期180天后达到交付条件，也不能改变其违约行为，御墅莲峰公司据此要求继续履行理由不成立。其次，补充协议第九条第4款约定买受人行使解除权的期限为30日，邓育兵在2020年1月3日向御墅莲峰公司发出解除通知并未超过约定的期限。御墅莲峰公司对邓育兵提交的邮寄相关证据不予认可，认为邓育兵未提交快递单原件且邮件内容无法证明。邓育兵为证明其邮寄解除通知，提交了邮政速递物流查询信息，该信息明确显示的收件人御墅莲峰公司，收件地址也是御墅莲峰公司在合同上预留的地址，且邮件已于2020年1月5日签收。上述信息来源于邮政速递网上录入的送达信息，在没有相反证据的情况下，本院对其真实性予以采信。至于邮件内容，邓育兵提交了《解除合同通知书》予以佐证，如御墅莲峰公司认为邮件内容并非《解除合同通知书》，应当对其签收邮件的内容进行举证。鉴于前述原因，本院对御墅莲峰公司的该节上诉理由不予采信。关于第二个争议焦点。鉴于贷款人招商银行广州分行已就借款合同另行在广州市天河区人民法院提起诉讼，为避免重复处理或者标准不一致的情况，本院不再审查该部分内容，并对一审判决涉案借款合同的部分判项予以撤销。双方如因贷款还款问题产生纠纷，可另行主张权利。关于第三个争议焦点。涉案双方对解除合同的违约金在补充协议中作了明确的约定，违约金计算的基数为已付购房款。按揭贷款只是邓育兵对付款方式的选择，不影响对已付款数额的认定。故御墅莲峰公司要求已首期款为基数计算违约金理由不成立。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院对其合理部分予以支持。由于招商银行广州分行另行提起诉讼，本院对一审判决予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初4015号民事判决第一项、第三项、第四项、第六项、第七项；二、撤销广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初4015号民事判决第二项、第五项、第八项；三、驳回邓育兵的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费11216元，由清远市御墅莲峰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢永坚审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇二一年八月二十五日法官助理 陆倩倩书 记 员 钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。