江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0682民初191号原告：许良生，男，1961年8月13日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：顾金桥，江苏瀛联律师事务所律师。委托诉讼代理人：许志惠，女，系原告许良生女儿。被告：丁正兰，女，汉族，1947年3月17日生，住如皋市。被告：卢梅芳，女，汉族，1964年12月11日生，汉族，住如皋市。原告许良生与被告丁正兰、卢梅芳执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许良生及其特别授权委托代理人顾金桥、许志惠，被告丁正兰均到庭参加诉讼，被告卢梅芳经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告许良生向本院提出诉讼请求：1、依法判令(2018)苏0682执2484号案件对如皋市房屋停止执行，2、依法确认如皋市房屋属于原告所有。事实与理由：2010年4月15日原告与张红专签订《房地产买卖契约》一份，同年4月21日又签订《购房补充协议》一份，约定张红专将其位于如皋市房屋以515000元价格转让给原告，原告当日给付定金5万元，2010年5月18日前给付45万元，余款1.5万元在过户房产证时付清。此后原告实际付款50万元及中介费4000元，张红专将购房发票、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及钥匙等全部交给原告，丽泽华庭6幢402室由原告装修居住至今。期间原告多次催促张红专办理过户，并于2017年4月1日向法院起诉，该诉讼案件审理中查明，案涉不动产产权人为张红专，共有人卢梅芳。丽泽华庭6幢402室房屋设立有抵押登记，抵押权人为南通平安普惠融资担保公司，期限自2016年1月14日至2021年1月14日。因该不动产设有抵押，故判决驳回原告诉讼请求。2020年10月19日，在丁正兰申请执行卢梅芳民间借款纠纷一案中，法院以（2018）苏0682执2484号执行裁定书对上述不动产进行查封。原告认为案涉不动产符合最高院关于执行异议和复议若干规定第28条情形，该不动产应属原告所有，故提起诉讼。被告丁正兰辩称，卢梅芳向我借款时将房产证及土地使用证押给我。借据上约定卢梅芳还钱后，再将房产证和土地使用证归还卢梅芳。我不认识原告，也不知道房子卖给了原告。许良生与我申请执行卢梅芳没有任何关系。被告卢梅芳未进行答辩。原告为证明自己主张，提供证据如下：1、2010年5月17日《购丽泽华庭费用清单》一份，清单记载被告卢梅芳的丈夫张红专向原告许良生交付了丽泽华庭106幢402室的住宅使用说明书、住宅质量保证书、房地产买卖契约、身份证复印件、申请联系单、地税发票、房屋销售发票、住户卡、钥匙等材料，原告许良生以及被告卢梅芳的丈夫张红专在清单上签名。2、2010.4.15房地产买卖契约一份，证明原告及卢梅芳的丈夫张红专经中介公司，订立丽泽华庭106幢402室房屋买卖合同，房屋价款总计515000元。3、2010.4.21购房补充协议一份，证明当日双方经中介订立补充协议，商定原告给付50万元购房款，余15000元在取得房产证后付清。4、2010.5.17收条一份，证明原告为购买案涉房屋支付中介费4000元，尚有2000元过户后给付。5、2010.5.17收条一份，证明张红专当日收到原告购房款45万元，余款15000元在产权证过户时结清。6、销售不动产统一发票一份，付款方张红专，证明张红专已将购房发票交予原告。7、如皋市人民法院（2017）苏0682民初4333号民事判决书一份，该判决书对原告主张的向张红专购买案涉房屋，以及房屋交付原告装修、居住至今的事实进行了确认。8、取款记录，证明2010年5月16日，原告许良生将其在工商银行三张定期存款共计10万元取现。5月17日，许良生将从其工商银行丁堰支行帐户取款124999.27元。另，2010年4月15日，许良生的女儿许志惠自其中国银行如皋支行账户取款5万元、2010年5月17日取款205000元。被告丁正兰对于上述证据质证认为，证据真实性由法院核实，但案涉不动产是张红专和卢梅芳的共有财产，卖房子时卢梅芳未签字。本院认证认为，对原告提供证据：购丽泽华庭费用清单以及《住宅使用说明书》、《质量保证书》、《房地产买卖契约》、《购房补充协议》、《收条》、购房不动产销售发票、如皋市人民法院（2017）苏0682民初4333号民事判决书以及原告方取款记录，经法庭审核证据原件，真实性予以确定，（2017）苏0682民初4333号民事判决书已生效，该判决书中对于上述证据中的审查认定将作为本案查明事实的依据。被告丁正兰提供证据：国有土地使用证、房屋所有权证，证明被告卢梅芳以两证作为抵押担保向其借款。原告对土地使用证、房屋所有权证真实性无异，但对证明目的有异，本院认证认为，对该组证据真实性予以认可，关联性待后综合分析认证。被告卢梅芳未有证据提供。综合双方举证以及庭审陈述，本院查明事实如下：2014年4月至2015年6月，被告卢梅芳先后出具借条向被告丁正兰借款660000元。后因卢梅芳借款未还，丁正兰于2018年1月22日诉至本院【(2018)苏0682民初1273号】，要求判如所请。2018年3月30日本院依法作出：“被告卢梅芳于本判决生效后立即支付原告丁正兰借款660000元及利息148500元，合计808500元。案件受理费11880元，减半收取5940元，由被告卢梅芳负担（此款原告丁正兰已经垫付，同意由被告卢梅芳与上述款项一并支付给原告丁正兰）”。该判决生效后，因被告卢梅芳未履行生效文书确定的义务，丁正兰向本院申请强制执行，本院以（2018）苏0682执2484号案件立案执行。执行中，本院于2018年6月6日作出（2018）苏0682执2484号执行裁定书，裁定查封被执行人卢梅芳名下位于如皋市不动产，并于2018年6月20日至如皋市不动产登记中心办理了查封手续，查封期限三年，自2018年6月20日起至2021年6月19日止（首轮查封）。2020年10月22日，本院至该不动产处张贴了（2018）苏0682执2484号执行公告，告知本院将对该不动产进行处置，并责令卢梅芳及其他居住人员迁出并清空。执行过程中，原告许良生以房屋系其所有，向本院提出执行异议申请，本院依法作出（2020）苏0682执异200号执行裁定书：案涉不动产登记在被执行人卢梅芳名下，本院依法对其名下的不动产采取查封等强制执行措施于法有据。虽然许良生与张红专在2010年签订了房屋买卖合同，但在2013年该不动产办理房产证时，已符合过户条件，而许良生在合理期限内未积极主张权利，张红专、卢梅芳2016年办理抵押登记，故认定许良生对未办理过户登记手续存在过错，据此裁定驳回许良生的异议申请。另查，2010年4月15日，原告许良生与张红专签订《房地产买卖契约》一份，2010年4月21日又签订购房补充协议一份，约定：张红专将其所有位于如皋市的房产转让给原告，约定房产转让价人民币515000元，原告于契约签订当日给付被告定金50000元，2010年5月18日前给付被告450000元，余款15000元在过户房产证时付清。《房地产买卖契约》及购房补充协议签订后，原告分别于2010年4月15日、5月17日给付定金50000元、购房款450000元及中介费4000元。2010年5月17日，张红专将丽泽华庭6栋402室房产的购房发票、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及住宅全部钥匙交付原告许良生，后原告对丽泽华庭6栋402室房屋进行装修并居住使用。2013年10月19日，如皋市不动产登记中心发放丽泽华庭6栋402室产权证，产权证号：皋房权证字第155269、15××70，产权人张红专，共有人卢梅芳。2016年1月14日，张红专、卢梅芳将该不动产抵押给平安普惠融资担保有限公司（以下简称平安普惠公司）用以为卢梅芳向重庆金安小额贷款有限公司借款252000元进提供最高额反担保，抵押权人南通平安普惠融资担保有限公司，抵押期间从2016年1月14日至2021年1月14日。2017年4月1日，原告许良生向本院起诉张红专，要求张红专协助办理如皋市不动产过户手续，本院以（2017）苏0682民初4333号案件立案受理后，审理认为：“2010年，许良生与张红专签订《房地产买卖契约》后给付房款50万，并对购买的丽泽华庭6幢0402室不动产装修后居住使用。双方签订的《房地产买卖契约》及购房补充协议，系双方真实意思表示且未违反法律法规禁止性效力性规定。合法有效，该房屋已于2013年领取了产权证，张红专应履行所有权转移登记手续，但因该房产在2016年1月14日进行了抵押登记，在抵押未消除的情况下，该房产尚不能进行所有权转移登记”。据此，本院于2017年9月30日依法判决：驳回许良生的诉讼请求。本案争议焦点：许良生是否就案涉房屋享有足以排除保全查封的民事权益？本院认为，一、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，2020年4月，原告许良生与张红专签订的《房地产买卖契约》及《购房补充协议》已经本院（2017）苏0682民初4333号生效的民事判决书予以确认合法有效，并认定张红专应履行所有权转移登记手续。被告卢梅芳作为案涉不动产的共有人，在原告许良生要求变更所有权登记诉讼案件、执行异议案件以及本案处理过程中，均未对张红专出让案涉不动产的行为提出异议，故原告以其与张红专签订的不动产买卖合同主张权利依法有据。被告丁正兰认为被告卢梅芳在借款时将案涉不动产权证交给其进行抵押，但因双方未办理抵押登记，故该抗辩理由不能成立。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。对于判断案外人就其所主张的权益能是否足以排除执行，应结合当事人真实意图、交易履行、占有现状对执行标的民事权利瑕疵的过错综合分析。本案中，原告诉请应予支持，理由如下：一、原告许良生基于自身的住房需求，2010年4月与张红专签订合法有效的房屋买卖合同，2010年5月支付房款从出卖人张红专处取得住宅使用说明书、住宅质量保证书、房屋销售发票、钥匙等，并装修后正常生活使用，其作为普通百姓、善意购房者为生活所需，买房意图真实。二、原告许良生在2010年5月支付对价，并实际占有使用案涉不动产，该行为早于本院2018年6月对案涉不动产的查封。三、原告许良生在《房地产买卖契约》中以办理过户后再给付尾款15000元的条款作为督促张红专及时办理过户的条件，其后亦通过诉讼主张权利，说明原告对案涉不动产享有合法的物权期待权一直在积极主张，并不存在懈怠。四、张红专将案涉不动产出让后，未能将案涉不动产的产权证办理或过户在原告名下，此后隐瞒事实将该不动产抵押给平安普惠公司，平安普惠公司作为专业金融机构，在办理抵押登记时，对抵押物未进行现场调查，在案涉不动产已被他人占用使用的情形下，未尽专业金融机构审慎、合理的注意义务，导致张红专及被告卢梅芳恶意抵押，造成原告无法办理过户登记的障碍，原告对未能办理过户不存在任何过错。综上，原告许良生购房意图真实，在本院查封前已实际占用使用，对未能办理过户登记亦无过错，其享有足以排除执行的实体权利，对其请求应予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、不得对如皋市丽泽华庭6栋402室房产（皋房权证字第155269、15××70）强制执行。二、确认如皋市房屋为原告许良生所有。案件受理费8950元，由被告丁正兰、卢梅芳负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8950元（户名：江苏省南通市中级人民法院；开户行：中国银行南通市濠南路支行；缴费帐号：62×××75）。审 判 长  刘 斌人民陪审员  张丹丹人民陪审员  丁 濛二〇二一年八月十一日法官 助理  石 燕书 记 员  钱 肸