山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终2338号上诉人（原审原告）：平度市云山镇人民政府，住所地：山东省平度市云山镇景华街6号。法定代表人：王丽，镇长。委托诉讼代理人:李新良，山东天正平(济南)律师事务所律师。委托诉讼代理人：付国银,山东天正平(济南)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青岛美钢精密铸造有限公司，住所地：山东省平度市云山镇铁岭庄，统一社会信用代码：91370283756928781Q。法定代表人：万宗启，执行董事。委托诉讼代理人:欧建荣,山东勇华律师事务所律师。上诉人平度市云山镇人民政府因与被上诉人青岛美钢精密铸造有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初7469号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。平度市云山镇人民政府向本院提出上诉请求：1.依法撤销山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初7469号民事判决，改判解除上诉人与被上诉人2003年10月20日签订的《租赁协议》，判决被上诉人支付上诉人拖欠租金192620元及违约金(以中国人民银行同期贷款利率，自每期逾期之日计算至实际给付之日分别计算)；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人拖欠多年租金的行为，导致上诉人的合同目的无法实现，已构成根本违约，引起恶劣影响，一审法院认定未构成根本违约明显错误。本案属于租赁合同纠纷，上诉人签订合同的目的就是通过出租房地产获得租金收益，现在被上诉人拖欠租金多年，已经无法实现上诉人签订合同的目的。合同约定解除条款的目的就是防止被上诉人恣意拖欠租金，保证上诉人获得租金的权益。上诉人也通知过被上诉人补缴租金，但被上诉人至今未足额交齐欠缴的租金。被上诉人以上诉人未开具国家税务发票为由逾期支付租金，是典型的无理取闹，故意拖欠租金，属于税务问题，不是被上诉人拖欠多年租金的理由，并且上诉人出具的收据符合法律规定，该收据和法院给当事人出具的诉讼费收据一样，都是全省统一的收据。被上诉人拖欠多年租金的行为，已经导致上诉人签订合同目的无法实现，构成根本违约，一审法院认定被上诉人行为虽有不当，但违约行为显著轻微，未构成根本违约是明显错误的。被上诉人拖欠租金的行为，在云山镇的企业中树立一个坏榜样，已经给上诉人造成恶劣影响，这是众所周知的事实，并不需要上诉人举证证明。一审法院认为被上诉人其他违约行为证据不足，明显错误。二、合同解除条款属于约定解除，一审法院判决不予解除合同，违背了合同自愿原则，不利于诚信社会建立。自愿原则是民事法律关系的基本原则，合同要遵循双方的意思自治，合同约定的事项对双方都具有约束力。根据《民法典》第五百六十二条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”。合同当事人约定一方拥有解除权是合同自愿原则的体现，也是为保证合同目的的实现，防止违约方恣意违约设立的条款。本案合同解除条款是双方真实的意思表示，对双方具有约束力，现在合同解除条件成就，而且并不违背强制法律规定和侵害第三人的利益，上诉人提出解除合同，法院就应当遵循合同自愿原则，判决解除合同。一审法院判决不予解除合同，既违背合同自愿原则，又将助长被上诉人这种拖欠租金的行为，不但达不到以案释法的目的，反而使违约方有案可依，不利于诚信社会的建立。三、缴纳租赁费是被上诉人的义务，2003年至2006年租赁费5万元是否缴纳的证据，应当由被上诉人举证，一审法院让上诉人举证违背了证据举证规则，显失公平，明显错误。根据举证规则，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。上诉人与被上诉人对租赁合同的成立和租赁物的交付均没有任何异议，上诉人已经履行完交付租赁物的义务，被上诉人就应当履行缴纳租赁费的义务，这是被上诉人应当履行的缴纳租金义务的延续，被上诉人有义务保留证据证明已经缴纳2003年至2006年租赁费5万元，被上诉人举证不能就应当承担不利的风险。综上，被上诉人拖欠多年租金的行为，导致上诉人的合同目的无法实现，已构成根本违约，一审法院认定未构成根本违约明显错误。被上诉人青岛美钢精密铸造有限公司辩称，原审判决尊重事实尊重法律，并秉承立法思想、坚持法律效果和社会效果相统一的社会主义核心价值观，旗帜鲜明地判决合同不予解除是完全正确的。判决否定被上诉人因发票问题拒绝交纳租金的错误也是完全正确的。被上诉人将完全履行判决确定的租金交纳义务并将严格按照合同确定的时间交纳租金。充分利用国家大力扶持小微企业的利好政策，奋力拼搏，扩大经营，多交税收，多招农民工，为企业所在的镇多做贡献。请求驳回上诉人上诉，维持一审判决。平度市云山镇人民政府向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除双方于2003年10月20日签订的《租赁协议》；2.判决青岛美钢精密铸造有限公司给付平度市云山镇人民政府租赁费186581.66元；（自2003年10月20日计算至合同解除之日，截至2020年8月31日为186581.66元）；3.判决青岛美钢精密铸造有限公司给付平度市云山镇人民政府场地占用费（自合同解除之日计算至实际搬离之日)；4.判决青岛美钢精密铸造有限公司给付平度市云山镇人民政府违约金90011.49元（以每期租赁费为基数，按中国人民银行同类贷款利率的1.3倍计算，自每期逾期之日计算至实际给付之日）；以上合计276593.15元；5.案件受理费、保全费、保全担保费由青岛美钢精密铸造有限公司承担。事实与理由：2003年10月20日，青岛美钢精密铸造有限公司的出资人与平度市云山镇人民政府签订了租赁协议，平度市云山镇人民政府将“平度市洪山乡石墨中碳加工厂”的厂房场地和部分资产租赁给青岛美钢精密铸造有限公司使用；租赁期限三十年，租赁期内各年度的租赁费及交纳方式均作了明确约定。青岛美钢精密铸造有限公司租金必须在约定的时间内付给平度市云山镇人民政府，拖期按日千分之五加收滞纳金，拖期超过三个月，平度市云山镇人民政府有权解除合同。青岛美钢精密铸造有限公司成立后已实际履行合同义务并享有合同权利，现青岛美钢精密铸造有限公司长期拖欠租赁费，早已超过三个月，构成违约，为维护平度市云山镇人民政府的合法权益，特具状法院，请依法判决。青岛美钢精密铸造有限公司在一审中辩称，第一，平度市云山镇人民政府要求解除租赁关系证据不足，不符合法律规定。根据双方之间所签订的租赁合同，约定的租赁期限是30年，现在租赁期尚未届满，平度市云山镇人民政府要求解除租赁合同没有事实根据。要行使该项权利必须具备合同法第九十四条所规定的条件。平度市云山镇人民政府主张青岛美钢精密铸造有限公司构成根本违约，没有事实根据。第二，在合同履行过程中，平度市云山镇人民政府首先违约，其要求支付租赁费和违约金的诉讼请求不能成立。2014年以前的租赁费均已交清，2014年以后没有缴纳的原因是平度市云山镇人民政府出具的票据是不符合规定的发票，税务机关提出不能入账，平度市云山镇人民政府未提供符合规定的发票。平度市云山镇人民政府时任党委书记夏友军答应给予解决，但未解决发票问题，租赁费也就暂缓缴纳。2020年春节前，平度市云山镇人民政府通知缴纳租赁费，青岛美钢精密铸造有限公司法人代表提出发票问题，平度市云山镇人民政府称先交5000元，等开出发票后，补交余款。2020年5月份，平度市云山镇人民政府又通知缴纳租赁费，财政所王所长答应给开发票。基于对王所长能够给解决发票问题的信任，一次性支付了2020年全年的租赁费26620元，至今收据发票均未开具。至于平度市云山镇人民政府所称以前的租赁费没有交付，从平度市云山镇人民政府所述07、08、09一直到2013年均已缴纳，而单单17年前的2004年的没有缴纳，不符合实际，也不合常理。果真如此那么此前的租赁费根据民法通则第136条第三款的规定，已经超过诉讼时效。综上，平度市云山镇人民政府所诉与事实不符，诉讼请求不能成立，请求依法予以驳回。一审法院认定事实如下：2003年10月20日，平度市云山镇人民政府与青岛美钢精密铸造有限公司签订租赁协议，约定：1.平度市云山镇人民政府将原“平度市洪山乡石墨中碳加工厂”的厂房场地和部分资产租赁给青岛美钢精密铸造有限公司使用（另附资产明细表和平面图），新上精密铸钢项目，名称为“青岛美钢精密铸造有限公司”；2.租赁期限为三十年，自2003年10月20日起至2033年12月31日；3.租赁期内各年度的租赁费及交纳方式均作了明确约定。前五年租赁费20000元/年，自2009年起，每五年递增百分之十，即2009年1月1日至2013年12月31日租赁费22000元/年；2014年1月1日至2018年12月31日租赁费24200元/年；2019年1月1日至2023年12月31日租赁费26620元/年；2024年1月1日至2028年12月31日租赁费29282元/年；2029年1月1日至2033年12月31日租赁费32210.2元/年；租赁费每年分二次付清，分别是上一年12月31日和当年7月31日付清。第一年租赁费于合同签订之日一次性付清（付甲方10000元），余额由乙方将前欠电费与电力部门结清。因前欠电费问题而造成不能正常供电，甲方不承担任何责任；5.青岛美钢精密铸造有限公司租金必须在约定的时间内付给平度市云山镇人民政府，拖期按日千分之五加收滞纳金，拖期超过三个月，平度市云山镇人民政府有权收回租赁物，并追收租金和滞纳金。合同还约定了其他事项。另查明，平度市云山镇人民政府提交的平面图显示出租赁房屋及土地的具体情况，但相关的房屋内的资产设备因缺乏明细表无法查实。一审法院认为，平度市云山镇人民政府与青岛美钢精密铸造有限公司于2003年10月20日签订的租赁合同，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方均应按合同履行各自的义务。一审庭审中查明，青岛美钢精密铸造有限公司于2014年10月29日支付2013年厂房租赁费22000元后，2003-2013年的租赁费，一审法院另行表述。2014年至2023年的租赁费分别应在2013年12月31日前支付2014年1月1日至2014年6月30日的租赁费12100元，应在2014年7月31日前支付2014年7月1日至2014年12月31日的租赁费12100元；应在2014年12月31日前支付2015年1月1日至2015年6月30日的租赁费12100元，应在2015年7月31日前支付2015年7月1日至2015年12月31日的租赁费12100元；应在2015年12月31日前支付2016年1月1日至2016年6月30日的租赁费12100元，应在2016年7月31日前支付2016年7月1日至2016年12月31日的租赁费12100元；应在2016年12月31日前支付2017年1月1日至2017年6月30日的租赁费12100元，应在2017年7月31日前支付2017年7月1日至2017年12月31日的租赁费12100元；应在2017年12月31日前支付2018年1月1日至2018年6月30日的租赁费12100元，应在2018年7月31日前支付2018年7月1日至2018年12月31日的租赁费12100元；应在2018年12月31日前支付2019年1月1日至2019年6月30日的租赁费13310元，应在2019年7月31日前支付2019年7月1日至2019年12月31日的租赁费13310元；应在2019年12月31日前支付2020年1月1日至2020年6月30日的租赁费13310元，应在2020年7月31日前支付2020年7月1日至2020年12月31日的租赁费13310元；应在2020年12月31日前支付2021年1月1日至2021年6月30日的租赁费13310元，应在2021年7月31日前支付2021年7月1日至2021年12月31日的租赁费13310元；以此类推，依合同约定分别一次性付清。因此，至2020年12月30日（本案判决生效前），青岛美钢精密铸造有限公司已欠平度市云山镇人民政府租赁费142620元（2020年2月24日、2020年5月19日分别交的5000元、26620元已兑除）。平度市云山镇人民政府要求青岛美钢精密铸造有限公司立即支付租赁费142620元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。平度市云山镇人民政府主张的其他租赁费，应提交财务部门的账簿、记账原始凭证，其作为控制书证的当事人仅作单方陈述，且青岛美钢精密铸造有限公司不予认可，一审法院不予支持。青岛美钢精密铸造有限公司未能按期支付租赁费，已经构成违约。根据双方合同的约定，平度市云山镇人民政府可要求青岛美钢精密铸造有限公司按日千分之五支付违约金违反国家法律规定，一审法院不予支持。平度市云山镇人民政府要求青岛美钢精密铸造有限公司支付违约金90011.49元与一审法院认定的欠缴租赁费数额不符，应自2013年12月31日起以每期租赁费为基数，按中国人民银行同类贷款利率计算，自每期逾期之日计算至实际给付之日分别计算。但青岛美钢精密铸造有限公司于2020年2月24日、2020年5月19日分别缴纳租赁费5000元、租赁费26620元，应予扣除，其主张所交的26620元系2020年全年的租赁费，因平度市云山镇人民政府不予承认，故一审法院不予认可，而认定其2020年所交的租赁费31620元系补交以前的租赁费。关于平度市云山镇人民政府主张的青岛美钢精密铸造有限公司违约行为。青岛美钢精密铸造有限公司在履行合同当中虽有不当行为（以平度市云山镇人民政府开具国家税务发票为由逾期支付租金等），但该行为目前尚不能认定为根本违约，可以通过继续履行、赔偿损失、恢复原状等方式予以更正。承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。平度市云山镇人民政府主张的青岛美钢精密铸造有限公司其他违约行为（从事污染性生产、严重污染环境等），证据不足，一审法院不予采纳。因此，本案合同约定的解除条件成就，经审查，违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方目的的实现，守约方以此为由请求解除合同的，一审法院不予支持。关于青岛美钢精密铸造有限公司主张**度市云山镇人民政府的违约行为。一、青岛美钢精密铸造有限公司认为平度市云山镇人民政府提供不符合规定的租赁发票22000元（2014年10月29日支付租赁费22000元），及不符合规定的“山东省资金往来结算票据”（2014年5月20日大樱桃节捐款2000元），而被补交所得税14171.41元及被罚款8000元，青岛美钢精密铸造有限公司无法开展经营活动。由于租赁协议没有明确约定，由平度市云山镇人民政府开具税务发票不应作为平度市云山镇人民政府的合同义务予以约束，应属于行政法律关系调整范畴，一审法院不予处理。退一步讲，即使平度市云山镇人民政府答应为青岛美钢精密铸造有限公司出具国家税务发票而未出具后，青岛美钢精密铸造有限公司应当采取其他补救措施，并可就增加的成本向平度市云山镇人民政府主张权利（支付增加的费用、减少租金等）或者向法院提存，不能当然地拒绝支付租金。二、青岛美钢精密铸造有限公司认为已过诉讼时效，不应保护。从青岛美钢精密铸造有限公司提交的相关证据看，青岛美钢精密铸造有限公司已经认可平度市云山镇人民政府答应为青岛美钢精密铸造有限公司出具国家税务发票而未出具，证明平度市云山镇人民政府向青岛美钢精密铸造有限公司主张因发票而造成的欠缴行为，故不应作为拒付租金的理由。综上，青岛美钢精密铸造有限公司的抗辩理由，证据不足，其要求拒付租金的理由于法无据，一审法院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、青岛美钢精密铸造有限公司支付平度市云山镇人民政府租赁费142620元；二、青岛美钢精密铸造有限公司支付平度市云山镇人民政府违约金（违约金的计算：自2013年12月31日起以每期应交租赁费为基数，按中国人民银行同类贷款利率计算，自每期逾期之日计算至实际给付之日分别计算）；三、驳回平度市云山镇人民政府的其他诉讼请求。上述一、二项，限青岛美钢精密铸造有限公司于判决生效后十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5449元，减半收取2724.5元，保全费2020元，合计4744.5元，由青岛美钢精密铸造有限公司负担。本案二审期间，各方均未向本院提交新的证据材料。二审审理期间，被上诉人于2021年8月11日表示希望合同能够继续履行。因为环保升级改造、环评等问题，上诉人不予配合，导致其工厂处于停产状态，无力继续支付租金。既然上诉人不同意继续履行，被上诉人可以退出，但应当给予适当补偿。本院二审期间查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。案经调解未果。本院认为，二审争议的焦点问题是一审法院驳回上诉人解除合同的诉讼请求及对被上诉人拖欠租金、应付违约金的认定是否正确。涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律行政法规禁止性规定，一审法院对此合法性予以确认于法有据，本院对此予以维持。上诉人一审起诉及上诉均要求解除合同，被上诉人二审审理期间于2021年8月11日明确表示无法交纳租金，存在违约，应当予以解除。本院据此判决双方当事人于2003年10月20日签订的涉案《租赁协议》于2021年8月11日解除。被上诉人所提的上诉人对于涉案合同存在的违约及补偿问题，未在上诉人一审诉讼请求范围内，被上诉人亦未提起反诉，本案对此不予审查。上诉人可对此另案主张。根据法律规定，被上诉人应按照合同约定的标准支付合同解除之日至实际搬离之日的场地占有费。签订于2003年10月20日的涉案合同约定，第一年租赁费于合同签订之日一次性付清（付甲方一万元），上诉人认可收到2007年至2013年的租赁费，但主张未收到2003年至2006年的租赁费，既与查明的事实不符，且每期租赁费均有明确的应交纳时间，该主张亦明显超过诉讼时效。一审法院据此驳回上诉人2003年至2006年租赁费的诉讼请求符合法律规定。一审法院对于截至2020年12月30日被上诉人拖欠上诉人租金142620元的认定有事实及法律依据，本院对此予以确认。上诉人关于被上诉人还拖欠2003年至2006年租赁费的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。一审法院对于被上诉人欠交租金构成违约应交纳违约金的认定亦有事实及法律依据。综上，本案属于二审期间发生了新情况，对一审判决予以部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初7469号民事判决第三项；二、变更山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初7469号民事判决第一项为：青岛美钢精密铸造有限公司于本判决生效后十日内给付平度市云山镇人民政府至2020年12月30日的租金142620元，之后按照26620元/年的标准支付租金至2021年8月11日；三、变更山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初7469号民事判决第二项为：青岛美钢精密铸造有限公司于本判决生效后十日内给付平度市云山镇人民政府违约金（违约金的计算：自2013年12月31日起以每期应交租赁费为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照银行间同业拆借利率LPR计算，自每期逾期之日计算至实际给付之日分别计算）；四、上诉人平度市云山镇人民政府与被上诉人青岛美钢精密铸造有限公司于2003年10月20日签订的《租赁协议》于2021年8月11日解除；五、被上诉人青岛美钢精密铸造有限公司参照合同约定租金标准支付上诉人平度市云山镇人民政府场地占有费（自2021年8月11日起计算至实际搬离之日）；六、驳回上诉人平度市云山镇人民政府的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5449元，减半收取2824.5元，保全费2020元，由被上诉人青岛美钢精密铸造有限公司负担；二审案件受理费1050元，由上诉人平度市云山镇人民政府负担250元，被上诉人青岛美钢精密铸造有限公司负担800元。以上被上诉人青岛美钢精密铸造有限公司负担部分应在本判决生效后十日内直接支付给上诉人平度市云山镇人民政府。本判决为终审判决。审 判 长 王颖颖审 判 员 谷林平审 判 员 于 梦二〇二一年八月十七日法官助理 刘思涵书 记 员 王珩霖书 记 员 张 燕