吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终4752号上诉人（原审被告）：中国银行股份有限公司长春金域支行，住所地吉林省长春市南关区亚泰大街1888号。法定代表人：赵莉，该行行长。委托诉讼代理人：周宇，吉林吉大律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁松涛，吉林吉大律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：徐大新，男，1962年1月9日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：汪晗，吉林铭英律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长春市金昆房地产开发有限责任公司，住所地吉林省长春市南关区大马路36号。法定代表人：赵杰民，该公司经理。委托诉讼代理人：原荣，吉林全策(海口)律师事务所律师。上诉人中国银行股份有限公司长春金域支行(以下简称金域支行)因与被上诉人徐大新、长春市金昆房地产开发有限责任公司(以下简称金昆公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2021）吉0102民初382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。金域支行上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.撤销一审判决第三项，改判由徐大新与金昆公司共同偿还金域支行贷款本金2，290，831.59元及截止2021年3月30日的利息775，859.54元（计算至贷款本金还清之日止）。3.由徐大新与金昆公司承担本案二审诉讼费。事实和理由：原审认定事实不清，适用法律错误。1.徐大新未取得房屋的原因系其未按时偿还贷款，其自身存在重大过错。案涉房屋在物业公司登记人为徐大新，且房屋为出租状态。徐大新如果按期偿还贷款，可以取得案涉房屋。至于是否能够办理产权，是徐大新与开发商的另一法律关系，徐大新应以《商品房买卖合同》的约定主张权利。徐大新因其过错导致无法取得案涉房屋的后果应由其自行承担。2.金域支行已实际履行了《商业用房抵押贷款合同》，且不存在任何过错，原审判决解除该合同无事实依据。金域支行在审查了案涉房屋的规划建设审批手续后，与徐大新与金昆公司签订了《商业用房抵押贷款合同》，金域支行也如约发放了贷款，履行了合同约定的全部义务。徐大新未按期偿还贷款已构成根本违约，基于徐大新的违约行为其无权要求解除贷款合同。3.原判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条的规定不适用本案。本案中，案涉房屋付款方式为按揭贷款，房屋已客观存在，目前可以正常使用。因徐大新未按期偿还贷款，导致房屋被拍卖，无法取得房屋的过错责任在徐大新，原判决据此判令解除《商业用房抵押贷款合同》，仅由金昆公司承担还款义务错误，应由徐大新与金昆房地产向金域支行连带偿还剩余贷款本金及利息至实际清偿之日止。徐大新辩称，请求驳回上诉，维持原判。金昆公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。徐大新向一审法院起诉请求：1.判令解除徐大新与金昆公司签订的房屋买卖合同，并由金昆公司承担徐大新从金域支行的贷款本金2380000元及利息；2.判令解除徐大新与金昆公司、金域支行签订的《商业用房抵押贷款合同》，并由金昆公司承担银行按揭贷款的违约金；3.判令金域支行撤销、清除徐大新在中国人民银行征信中心系统中的不良信用记录；4.诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2002年11月1日，徐大新与金昆公司、金域支行签订《商品用房抵押贷款合同》，合同中约定由徐大新购买金昆公司开发的位于长春市二道区远达大街美好家园14栋101-113房屋，建筑面积为1166.87平方米，购房总价为3,967,358元。徐大新在金域支行办理案涉房屋抵押贷款，贷款金额为2,380,000元。合同签订后，在徐大新尚未入住该房前，由于金昆公司欠付金域支行以及其他银行贷款，导致该小区无法交付，因徐大新购买房屋目的客观上无法实现，徐大新特诉至法院解除徐大新与金昆公司之间的房屋买卖合同以及徐大新与金昆公司、金域支行之间签订的《商品用房抵押贷款合同》。一审法院认定事实：2002年9月15日，金昆公司（出卖人）与徐大新（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定金昆公司将其开发的位于远达大街美好家园第14幢1层101-113号房出售给徐大新，房屋用途为商住，建筑面积共1166.87平方米，价款总金额3,967,358元。付款方式为9月15日支付前期房款1,000,000元，9月25日付房款586,943元，剩余房款2，380,000元做银行按揭，房屋交付期限为2002年1月1日前。另双方还在合同中约定了其他条款。买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、规划设计变更等条款。2002年11月1日，中国银行长春市上海路支行与徐大新、金昆公司签订《商业用房抵押贷款合同》（合同编号：0008号），约定中国银行长春市上海路支行向徐大新发放购房抵押贷款2,380,000元，贷款期限十年，金昆公司为徐大新向中国银行长春市上海路支行的贷款提供连带责任保证担保。同日，中华人民共和国吉林省长春市第二公证处对中国银行长春市上海路支行与徐大新、金昆公司订立的《商业用房抵押贷款合同》作出（2002）长二证经字第2540号公证书，《商业用房抵押贷款合同》上各方当事人的签字、印鉴均属实，在徐大新违反《商业用房抵押贷款合同》规定，逾期不归还中国银行长春市上海路支行贷款本、息时，中国银行长春市上海路支行可持本公证书依法向公证处申请办理强制执行许可证明书，并凭强制执行许可证明书向人民法院申请强制执行，金昆公司负连带责任。2004年10月10日，中国银行股份有限公司长春上海路支行向长春市朝阳区人民法院申请执行金昆公司、徐大新、姜佐成、张瑞雪、王晓阳四人借款合同纠纷，执行案号为（2014）朝法执字第2352、2353、2354、2355号。现远达大街美好家园第14幢1层8套房屋被整体拍卖，徐大新已无法取得所购远达大街美好家园第14幢1层101-113号房屋，金昆公司将该房屋首付款退还给徐大新，但徐大新与金昆公司未办理解除商品房买卖合同手续。另查，2019年8月28日，中国人民银行征信中心出具徐大新的《个人信用报告》，该报告记载徐大新存在两笔逾期及违约信息，余额2,575,395元。再查，中国银行长春市上海路支行现已变更为金域支行。截止2021年3月30日，徐大新在金域支行的贷款尚有本金2,290,831.59元未还、应付利息775,859.54元未付。一审法院认为，徐大新所购买的金昆公司开发建设的位于远达大街美好家园第14幢1层101-113号涉案房屋己被司法拍卖，现徐大新无法取得案涉房屋，徐大新与金昆公司双方签订的商品房买卖合同已不能实际履行，双方签订商品房买卖合同的目的无法实现，故徐大新主张解除其与金昆公司所签订的商品房买卖合同，有事实及法律依据，应予支持。由于徐大新与金昆公司签订的商品房买卖合同应予解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，徐大新与金域支行、金昆公司签订的商业用房抵押贷款合同亦应解除。关于徐大新主张的金域支行贷款本金、利息及违约金由金昆公司承担问题，因系金昆公司原因导致商品房买卖合同和商业用房抵押贷款合同被解除，且金域支行发放的贷款亦由金昆公司实际使用，继续由徐大新偿还金域支行贷款也显失公平，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，应由金昆公司将徐大新的购房贷款本金及利息返还给贷款银行金域支行。关于徐大新主张撤销、清除其在中国人民银行征信中心系统中的不良记录问题，因无法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条规定，判决：一、解除徐大新与长春市金昆房地产开发有限责任公司于2002年9月15日签订的《商品房买卖合同》；二、解除徐大新与长春市金昆房地产开发有限责任公司、中国银行股份有限公司长春金域支行于2002年11月1日签订的《商业用房抵押贷款合同》（合同编号：0008号）；三、徐大新尚未偿还的中国银行股份有限公司长春金域支行贷款本金2,290,831.59元及截止2021年3月30日的利息775,859.54元（计算至贷款本金还清之日止）由长春市金昆房地产开发有限责任公司承担。四、驳回徐大新的其他诉讼请求。案件受理费12,920元，由长春市金昆房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”经审理查明，2002年9月15日，金昆公司与徐大新签订《商品房买卖合同》，约定金昆公司将其开发的位于远达大街美好家园第14幢1层101-113号房出售给徐大新。后因金昆公司另案纠纷，该房屋未能变更登记至徐大新名下。依据现有证据证明，上述案涉房屋中8套房屋已被长春市南关区人民法院整体拍卖，徐大新已无法取得所购远达大街美好家园第14幢1层101-113号房屋，徐大新的合同目的在客观上无法实现。金域支行在一审庭审中，对该房屋已拍卖一项无异议。现金域支行对上述房屋是否已实际司法拍卖持有异议，但并未能举证加以证明。原判决根据已查明事实及合同履行情况，判令解除徐大新与金昆公司于2002年9月15日签订的《商品房买卖合同》，并无不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案中，因金昆公司原因，案涉房屋未能交付徐大新，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。在案涉贷款本金、利息由金昆公司实际占有使用且并无证据证明徐大新在合同解除存在过错的情况下，要求徐大新对剩余款项承担还款责任，明显不合理加重其负担，有违公平原则。根据案件事实及法律规定，上述《商品房买卖合同》依法应予解除，其解除后果导致案涉《商业用房抵押贷款合同》合同目的无法实现。徐大新诉请解除案涉《商业用房抵押贷款合同》，符合客观事实和法律规定。综上所述，金域支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31334元，由上诉人中国银行股份有限公司长春金域支行负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  张海胶审判员  于佳鑫二〇二一年八月二十三日书记员  张佳楠