辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终10128号上诉人（原审原告）：孙国忠，男，1972年9月11日出生，汉族，住沈阳市浑南区。委托诉讼代理人：李立新，辽宁宝铎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘光辉，男，1969年9月20日出生，住址沈阳市浑南区。上诉人孙国忠因与被上诉人刘光辉房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2021）辽0112民初2224号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。孙国忠上诉请求：1．撤销一审法院判决书，依法改判或发回重审；2．诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人不是房屋买卖关系，被上诉人并未向上诉人支付购房款308,000元。上诉人与被上诉人不存在借款关系，系向案外人蒋玉春高利息三分月利息借款20万元，不应当认定将高额利息转化为合法购房款，将上诉人的房产变相买卖。被上诉人只是中间人不是债权人，一审遗漏真正的债权人蒋玉春，不应当以询问债权人蒋玉春的方式来确认被上诉人刘光辉的主体身份。二、一审认定房屋买卖协议是双方真实意思表示是错误的，上诉人偿还过部分借款后，因高利息借款还不上，才将案涉房屋抵押给债权人蒋玉春，签订的虚假房屋买卖协议，实为以房屋担保偿还借款，所以在买房处签署被上诉人刘光辉及债权人蒋玉春两人名字。本案名为房屋买卖，实为借贷担保，变相约定将担保财产归于出借人所有符合流质契约的要件，应为无效。一审以购房款308,000元为基数支付利息适用法律错误，不应支持高利放贷违法行为。刘光辉辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回被上诉人的上诉请求，维持一审判决。刘光辉向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告双方签订的房屋买卖协议（金额308,000元）；2.判令被告返还原告购房款308,000元，并支付利息288,288元（以308,000元为基数，自2015年2月1日起，按照月利息1.3分计算至2021年2月1日）；3.诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2015年2月1日，原告刘光辉、案外人蒋玉春与被告孙国忠签订《房屋买卖协议》一份，约定被告自愿将其名下自建房屋（张沙布村112平方米、房屋所有权证编号沈东村房字第6634、土地证编号东陵集用2004字第宅172903）卖给原告刘光辉与案外人蒋玉春，总房款308,000元，协议生效后，买房人付给卖房人现金308,000元。卖方应无条件配合买房人办理张沙布村一切动迁及回迁过户等一切手续，并保证不额外收取任何费用。合同终止前，卖方如中途毁约，退回全部卖房款308,000元并赔偿卖方总购房款，按月息三分付违约金。同日，被告向出具收条一份，载明收到刘光辉、蒋玉春给付房款308,000元。被告于2015年5月1日将案涉房屋交付原告使用。后案涉房屋在被拆迁范围内，被告不同意协议原告办理拆迁手续，双方发生争议，现原告诉至法院。一审另查明，本案系被告孙国忠向原告及案外人蒋玉春借款，后本息合计308,000元，三方签订《房屋买卖协议》，将借款转换为购房款。一审法院对案外人蒋玉春询问，其同意由原告一人起诉，放弃向被告起诉的权利。一审法院认为，虽案涉购房款系来源于借款的本息，但原、被告及案外人签订的《房屋买卖协议》均系各方当事人关于买卖房屋的真实意思表示，协议签订后，被告向原告交付了房屋，被告亦勿需向原告偿还借款本息，该房屋买卖行为非变相的为借贷进行担保的行为，因此，一审法院认定原、被告之间存在真实、合法的房屋买卖合同关系。协议约定被告应无条件配合买房人办理动迁及回迁过户等一切手续，现被告认为当时口头约定房屋拆迁款归蒋玉春及原告，土地动迁款归被告，因此其不配合原告办理动迁手续，但对于该主张被告未能提交证据予以证明，故一审法院对被告该抗辩不予采信，因此确定被告违约，现原、被告均同意解除合同，因此对原告要求解除《房屋买卖协议》的请求予以支持。根据合同法规定第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。房屋买卖协议解除后，被告应返还原告购房款，因此对原告要求被告返还购房款308,000元的请求予以支持。关于原告主张被告支付利息的请求，原告主张按照月利1.3分计算利息，一审法院认为，原告主张的利息本质上为违约金，其主张的标准过高，一审法院予以调整，结合本案的实际情况，被告于2015年5月1日将房屋交付原告使用，考虑到使用收益等情况，酌情按照中国人民银行同期贷款利率计算。关于被告认为其向案外人蒋玉春借款，原告只是证人的主张，一审法院认为，房屋买卖协议上的买受人为原告及蒋玉春，原告提交的银行流水上有其向被告前妻张欢转账155,000元的记录，因此对被告的该抗辩不予采信。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条之规定，判决：一、解除原告刘光辉与被告孙国忠于2015年2月1日签订的《房屋买卖协议》；二、被告孙国忠于本判决生效之日起十日内返还原告刘光辉购房款308,000元；三、被告孙国忠于本判决生效之日起十日内向原告刘光辉支付违约金（以308,000元为基数、自2015年2月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日）；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费9,763元，由刘光辉承担2,063元，由孙国忠承担7,300元，保全费3,502元，由刘光辉承担982元，由孙国忠承担2,520元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于案涉《房屋买卖协议》的效力问题。根据上诉人孙国忠一审庭审自述“之前我和蒋玉春借款20万元，按月利3分计算，后来本息合计308,000元，用这个房子抵的债，抵给蒋玉春”，结合刘光辉提供的2013年银行转账记录，以及2015年2月1日孙国忠与刘光辉及案外人蒋玉春签订《房屋买卖协议》、孙国忠向刘光辉、蒋玉春出具收条并向刘光辉交付房屋的事实，可见本案系孙国忠与刘光辉及案外人蒋玉春基于此前的借款未受清偿,进而签订《房屋买卖协议》达成以房抵债的合意，而非孙国忠上诉主张的“名为房屋买卖，实为借贷担保，变相约定将担保财产归于出借人所有”。案涉《房屋买卖协议》是各方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应当认定有效。对于孙国忠提出《房屋买卖协议》无效的主张，本院不予支持。孙国忠在一审庭审中明确表示“同意和原告（刘光辉）解除合同，并返还购房款308,000元”，二审庭审中，孙国忠亦未对解除《房屋买卖协议》及返还款项的数额提出异议，故本院对此予以确认。但根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉《房屋买卖协议》解除后，孙国忠应向刘光辉返还购房款，同时，刘光辉亦应将房屋腾空并返还给孙国忠。一审法院未对返还房屋的解除后果予以处理，有失妥当，本院予以纠正。关于孙国忠提出其与刘光辉不存在借款关系，其是向案外人蒋玉春借款，一审遗漏真正的债权人蒋玉春的主张，对此，刘光辉提供了银行转账记录证明其付款行为，案涉《房屋买卖协议》中买受人处亦有刘光辉签名，孙国忠及刘欢出具的收条也记载“今收到刘光辉、蒋玉春给付房款”，且一审法院对案外人蒋玉春进行询问，蒋玉春明确表示同意由刘光辉一人起诉，放弃向孙国忠起诉的权利，故综合以上情况，一审法院判令孙国忠向刘光辉返还房款308,000元，并无不当。关于孙国忠提出一审判决以购房款308,000元为基数支付利息适用法律错误，不同意支付利息的主张，案涉《房屋买卖协议》约定“卖方人无条件负责配合买房人办理、张沙布村一切动迁及回迁过户等一切手续”，孙国忠未按约定履行合同，亦未能提供证据证明存在合理事由，构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。鉴于《房屋买卖协议》约定“按月息三分的违约金”过高，从平衡双方当事人的权利考虑，根据公平原则，一审法院综合双方房屋及房款占用及使用收益情况，酌情调整为按照中国人民银行同期贷款利率计算，并无不当。对于上诉人的该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，上诉人孙国忠的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市浑南区人民法院（2021）辽0112民初2224号第一项、第二项、第三项，即“一、解除原告刘光辉与被告孙国忠于2015年2月1日签订的《房屋买卖协议》；二、被告孙国忠于本判决生效之日起十日内返还原告刘光辉购房款308,000元；三、被告孙国忠于本判决生效之日起十日内向原告刘光辉支付违约金（以308,000元为基数、自2015年2月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日）”；二、撤销沈阳市浑南区人民法院（2021）辽0112民初2224号第四项，即“四、驳回原告的其他诉讼请求”；三、刘光辉于本判决生效之起30日内腾空并返还孙国忠坐落于沈阳市东陵区南塔街道张沙布村112平方米（房屋所有权证编号沈东村房字第××号，土地证编号东陵集用2004字第宅172903）房屋；四、驳回双方其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9,763元，由刘光辉承担2,063元，由孙国忠承担7,300元，保全费3,502元，由刘光辉承担982元，由孙国忠承担2,520元；二审案件受理费7,300元，由孙国忠负担6,000元,刘光辉负担1,300元。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  吕长辉审 判 员  谢 宏二〇二一年九月二日法官助理  史舒畅书 记 员  孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。