安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖05民终1377号上诉人（原审被告）：汪邵帅，男，1990年1月17日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。被上诉人（原审原告）：章佳佳，女，1987年12月28日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。委托诉讼代理人：章佳兴（原告章佳佳之弟），男，1989年5月29日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。上诉人汪邵帅因与被上诉人章佳佳房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2021）皖0504民初794号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪邵帅上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判：1.章佳佳赔偿其在案涉房屋未到期时锁门及转租给其造成的损失；2.章佳佳归还其未到期房租5000元；3.章佳佳赔偿其被损坏的电子锁；二、一、二审诉讼费由章佳佳承担。事实与理由：一审法院判令其支付租金6000元给章佳佳明显不公。章佳佳在其租赁房屋到期之前就锁门6个月，导致其无法经营，且锁门期间章佳佳张贴出租告示，后在法院判决之前将房屋出租，导致其公司无法经营，造成损失。章佳佳辩称，合同约定房租是按季度交付，并且要提前一个月交，汪邵帅从第二个季度开始拖欠房租，其联系不上汪邵帅，到4月份的时候其进行了锁门。后来汪邵帅主动联系其，其又继续租给汪邵帅，之后汪邵帅付过两次租金，但还欠付部分租金。章佳佳向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同，汪邵帅撤离房屋，并修复破坏的房屋窗户和防盗门；2.汪邵帅支付章佳佳2020年7月8日至2020年12月28日房屋租金共计17000元；3.汪邵帅按每日100元的标准，支付章佳佳房屋租金至实际搬离该房屋止。4.案件诉讼费用由汪邵帅承担。一审法院认定事实如下：2019年10月9日，章佳佳作为甲方与汪邵帅作为乙方签订一份《房屋租赁合同》，该合同主要内容如下：甲方将坐落于本市雨山区门面房出租给乙方使用，租期暂定三年自2019年11月9日起至2022年11月9日止。每月租金为3000元（含物业费）。付款方式：每季支付，从第二次开始需提前15天支付房租。若乙方未按时交纳房租，甲方有权收回房屋，后果由乙方自负。押金5000元。合同终止时，设备无损，不欠费，甲方退还押金。若有一方违反合同，则对方有权解除合同，违约者应赔偿一个月房租给对方，并承担由此产生的一切民事法律责任。合同签订后，章佳佳将案涉房屋交付汪邵帅使用。汪邵帅经章佳佳的同意对案涉房屋一楼地板及一楼室内墙体及进门门头进行了装修。2019年10月5日汪邵帅付款1000元，2019年10月9日汪邵帅付款11000元（其中3000元是押金），2020年4月17日，5月18日汪邵帅分别支付5000元、10000元。2020年3月底章佳佳因催要房租无果，遂加了一把锁锁了案涉房屋防盗门直到同年5月18日开锁。同年10月20日左右，章佳佳又因催要房租无果又再次锁门。同年11月19日，章佳佳更换案涉房屋防盗门锁芯。后又将案涉房屋转租他人经营。期间汪邵帅便从窗户进去搬走了部分物件。目前尚有部分物件没有拿走（具体详见附件清单）。一审法院认为：章佳佳与汪邵帅签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。章佳佳提出解除合同，汪邵帅同意解除，故对章佳佳提出房屋租赁合同的诉请，予以支持。出租人在租赁期间具有保持租赁物符合约定的用途的义务与责任。汪邵帅欠付房屋租金，章佳佳作为出租人可通过合法途径行使其权利，但章佳佳对涉案房屋采取两次锁门、一次换锁芯的行为的确影响了承租人汪邵帅对涉案房屋的正常使用，鉴于租赁物约定租金标准适用于房屋正常使用状态，因章佳佳锁门、换锁芯行为导致汪邵帅使用房屋的价值贬损，故对锁门、换锁芯期间（2020年3月底至2020年5月18日，2020年10月20日至原告主张至2020年12月28日）的租金予以酌减，酌情支付章佳佳租金6000元。章佳佳主张汪邵帅还应支付实际搬离前房屋占用费，不予采信。扣除汪邵帅交付的押金款3000元，汪邵帅还应支付章佳佳房屋租金3000元。因章佳佳未提交确凿证据证明汪邵帅将案涉房屋的门窗破坏需要维修，故章佳佳提出由汪邵帅修复案涉房屋的门、窗的诉讼请求，不予采纳。汪邵帅辩称章佳佳两次锁门的时间分别为2020年1月24日及2020年8月份，因其未提交任何证据予以佐证，不予采信。本案中双方均存在违约行为，故汪邵帅装修装饰残值损失由其自行承担。汪邵帅认为章佳佳存在违约并给其造成损失，因汪邵帅未提出反诉，不予审理。据此，一审法院根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条第一款、第七百零八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除章佳佳与汪邵帅于2019年10月9日签订的《房屋租赁合同》；。二、汪邵帅于判决生效之日起十日内一次性支付章佳佳房屋租金3000元；三、汪邵帅于判决生效之日起十日内一次性将其搁置在本市雨山区东湖碧水湾底商1栋101号门面房内的物件（物件清单附后）搬离；四、驳回章佳佳其他诉讼请求。案件诉讼费用113元（已减半收取），由章佳佳负担73元，汪邵帅负担40元。二审中，章佳佳为支持其抗辩意见，提交微信聊天记录一份，用于证明因汪邵帅迟延支付租金，双方多次交涉未果。汪邵帅对该证据的真实性无异议，但认为达不到证明目的。本院对该证据的真实性予以认可，能否达到章佳佳的证明目的，将结合全案的事实和证据综合予以认定。二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。综合各方当事人的诉辩意见，归纳本案的二审争议焦点为：一、一审判令汪邵帅还需向章佳佳支付租金3000元，是否适当；二、汪邵帅上诉主张章佳佳赔偿其电子锁损坏损失及锁门、转租给其造成的损失，是否有事实及法律依据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。关于争议焦点一、双方在案涉《房屋租赁合同》中约定，租期暂定自2019年11月9日起至2022年11月9日止，每月租金为3000元。按季度支付，从第二季度开始需提前15天支付房租。汪邵帅按期支付第一季度租金9000元及押金3000元，按约定其应提前15天支付第二季度租金9000元，但其至2020年4月才支付了5000元，已构成违约。章佳佳对案涉房屋采取了锁门、换锁芯等非正常维权行为，妨碍了汪邵帅对租赁物的正常适用，也构成了违约。双方均存在违约行为，但在双方解除案涉合同之前，该合同合法有效，双方均应依照合同履行，汪邵帅对案涉房屋的实际使用时间自2019年11月9日起至2020年12月28日止，其租金应为40500元（13.5个月*3000元/月），汪邵帅已支付租金24000元，即支付至2020年7月8日。考虑到章佳佳违约行为对汪邵帅使用案涉房屋的影响，一审对章佳佳锁门及换锁芯期间约3.5个月租金予以酌减，最终认定租金为6000元是适当的，故在扣除押金3000元后，一审认定汪邵帅还需向章佳佳支付租金3000元，并无不当。汪邵帅上诉主张章佳佳将案涉房屋锁门6个月及在上述期间将案涉房屋转租，但其未提交证据予以证明，不予采信。关于争议焦点二，汪邵帅上诉主张章佳佳赔偿其电子锁损坏损失及章佳佳锁门、转租给其造成的损失，因汪邵帅在一审中未提出反诉，该上诉主张超出本案二审审理范围，本院不予处理。综上所述，汪邵帅的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由汪邵帅负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵丽萍审 判 员 方 芳审 判 员 王红伟二〇二一年九月八日法官助理 唐 斌书 记 员 冯 倩