湖南省茶陵县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0224民初1250号原告：彭宗毛，男，1978年4月15日出生，汉族，住湖南省茶陵县。原告：张小兵，男，1982年11月21日出生，汉族，住湖南省茶陵县。两原告共同委托诉讼代理人：苏国荣，茶陵县紫微法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。被告：谭春明，男，1964年2月16日出生，汉族，住湖南省茶陵县。原告彭宗毛、张小兵与被告谭春明商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月3日受理后，依法适用简易程序，于2021年7月5日、2021年8月24日公开开庭进行了审理。第一次庭审原告彭宗毛、张小兵及其共同委托诉讼代理人苏国荣到庭参加诉讼，被告谭春明经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。第二次庭审原告彭宗毛、张小兵及其共同委托诉讼代理人苏国荣、被告谭春明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭宗毛、张小兵向本院提出诉讼请求：1、请求返还定金300000元；2、请求赔偿2020年5月29日至2021年6月30日的利息损失46200元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告彭宗毛、张小兵于2020年5月29日与被告谭春明签订《购房认购协议书》，双方约定湘赣汽贸城二期35栋2号商铺（汽车4S店）预购给原告。原告也在签署《认购书》的同时，交付定金300000元给被告。被告口头承诺2020年年底交房，可2021年春节过后原告去看房，谁知房子才搞好地基，被告却还要原告再交300000元，否则，房子就不能给原告。综上，为维护原告正当、合法的权益，根据相关法律规定被告以个人名义与原告签订《购房认购协议书》，是没有主体资格的。预售商品房、系注册登记的房地产开发企业，并具有相应的资质，才能预售商品房，否则是违法的。至此，本案《购房认购协议书》是不具法律效力。应当返还财产，赔偿损失。敬请贵院支持原告的诉讼请求。原告彭宗毛、张小兵第二次庭审中变更诉讼请求为：1、确认《购房认购协议书》无效；2、请求返还定金300000元；3、请求赔偿2020年5月29日至2021年6月30日的利息损失46200元；4、本案的诉讼费由被告承担。被告谭春明辩称，一、原告与答辩人签订的房屋买卖合同合法有效。2020年5月29日,双方签订了关于湘赣汽贸城二期35栋2号商铺(汽车45店)的房屋买卖合同,合同名字虽然是“购房认购协议书”,但从内容来看,属于分期付款的买卖合同,不是商品房预售合同。因为,本案涉案房屋是答辩人从茶陵县湘赣汽贸城房地产开发有限公司处取得土地,按照该公司要求出资建成(建设过程均由茶陵县湘赣汽贸城房地产开发有限公司监管)后,再依双方合同约定转让给原告的,这是自然人之间关于房屋的买卖约定,不是答辩人违规将个人开发的房产预售给原告的行为,不能适用《中华人民共和国房产管理法》、《商品房预售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020年修正)》的规定。因此,双方之间的争议应是买卖合同纠纷,而不是商品房预售合同纠纷,原告与答辩人之间关于湘赣汽贸城二期35栋2号商铺(汽车4S店)的房屋买卖合同是双方真实意思的表示,不违背法律的规定,应当认定为有效。二、原告的诉讼请求依法不能支持。2020年5月29日,双方签订“购房认购协议书”后,原告按照被告的要求进行设计并在投资修建双方合同约定的房屋，原告现在要求返还定金300000元，已不可避免会对答辩人造成损失。且双方关于本案涉案房屋的买卖是合法有效的，原告无权要求返还定金。而原告所主张的利息也没有法律依据，更不应当支持。综上，答辩人认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法不应当支持，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2020年5月29日，谭春明与彭宗毛、张小兵签订《购房认购协议书》，约定彭宗毛、张小兵签订协议时交付定金300000元。同日，谭春明出具收据，内容为：“今收到彭宗毛35栋2号定金，人民币300000元。”另查明，谭春明系茶陵县湘赣汽贸城房地产开发有限公司法定代表人。2019年2月18日，谭春明与茶陵县湘赣汽贸城房地产开发有限公司签订《汽车4S店供地合同》，茶陵县湘赣汽贸城房地产开发有限公司以300000元/亩价格将涉案土地卖给谭春明。再查明，谭春明至今尚未取得涉案土地国有土地使用权证书。以上事实有原、被告身份证复印件、购房认购协议书、收据、汽车4S店供地合同及当事人当庭陈述等予以佐证。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案中，原、被告签订《购房认购协议书》后，彭宗毛、张小兵依约向谭春明支付了定金300000元，但被告谭春明至今尚未取得涉案土地国有土地使用权证书。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”该合同应属无效合同。故对原告彭宗毛、张小兵要求确认与被告谭春明签订的《购房认购协议书》无效的诉讼请求，本院予以支持。同时，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故对原告彭宗毛、张小兵要求被告谭春明返还定金300000元的诉请，本院予以支持。关于利息，原、被告双方在合同中并无约定，且原告彭宗毛、张小兵未尽基本的审查义务，故对其要求被告支付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上,根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第五百零九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、确认原告彭宗毛、张小兵与被告谭春明签订的《购房认购协议书》无效；二、被告谭春明在本判决生效后十日内向原告彭宗毛、张小兵返还定金300000元；三、驳回原告彭宗毛、张小兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3247元，原告彭宗毛、张小兵承担347元，被告谭春明承担2900元，并随上述款项一并给付原告彭宗毛、张小兵。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。附：提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户缴纳；汇款或转账的，账号：81×××81，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 员 谭毅霞二〇二一年八月二十四日法官助理 颜 逸书 记 员 彭 芳附本案相关的法律条文《中华人民共和国民法典》第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。