广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终30714号上诉人（原审原告）：黄梓为委托诉讼代理人：甘伍叶，北京市京师（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫小宇，北京市京师（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司法定代表人：丁芃，董事长。委托诉讼代理人：方腾被上诉人（原审被告）：卓越置业集团有限公司法定代表人：李华，董事长。委托诉讼代理人：谢文婷，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人杨旸，万商天勤（深圳）律师事务所律师。上诉人黄梓为因与上诉人深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司（以下简称喀斯特公司）、被上诉人卓越置业集团有限公司（以下简称卓越集团）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初30678号民事判决，向一审法院提起上诉。本院于2020年12月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄梓为上诉请求：1、依法撤销本案一审判决，改判由喀斯特公司向黄梓为支付延期交房的违约金296382.25元（自2019年7月1日开始计算至黄梓为实际收房之日，按照购房总金额，每日按照万分之二计算），不服金额为258251.85元；2、卓越集团对上述请求承担连带责任；3、一、二审诉讼费用均由喀斯特公司、卓越集团承担。事实和理由：一、双方签署的《深圳房地产买卖合同》中，以下条款均是由喀斯特公司提供的格式条款，但一审法院对此认定辟重就轻，只认定其中一个属于格式条款，其他均未予以认定，存在明显的错误。1、合同附件五补充条款第十一条：买受人逾期收房的，逾期收房超过30日的，则从31日起，每逾期一天向出卖人支付总房款的万分之一违约金，逾期超过180日的，出卖人有权单方解除本合同，由此造成的损失由买受人承担，同时买受人向出卖人支付总房款10%的违约金；买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付届满日起，开始计算商品房的保修期，与商品房有关的风险和费用转由买受人承担，因此造成出卖人损失和给出卖人造成的其他费用，也由买受人承担。该补充条款约定为被申请人预先单方拟制，且与合同其他条款相冲突，若因买受人原因不收房的，不会给出卖人造成任何损失，喀斯特公司、卓越集团反而要求黄梓为承担严重的违约责任（与黄梓为的违约责任相比，黄梓为不收房的责任是喀斯特公司、卓越集团的10倍），该条款未经过双方的协商而制定，且加重了黄梓为需要承担的责任，增加了其毫无法律依据的单方解除权。该补充约定是格式条款，是无效的条款。2、合同附件五补充条款第十二条（对逾期交付违约责任的补充约定）约定，交付期限届满时未达交付条件、标准的，买受人同意给予出卖人叁个月的交付宽限期，宽限期内买受人不追究出卖人的违约责任；在交付宽限期满后因出卖人原因仍然无法交付房产的，出卖人按月向买受人支付已收本房地产价款的千分之一作为违约金，延期交付超过一年的，买受人有权单方面解除合同；出卖人应在收到买受人解除合同的书面通知后20个工作日内退还买受人已付的购房款(不计利息），并按本房地产买受人已付购房款的百分之一向买受人支付违约金，出卖人不再另行补偿买受人其他损失；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付之次日起至实际交付之日止，出卖人按月向买受人支付己收本房地产价款的千分之一作为违约金；无论买受人是否解约，出卖人因交房迟延所付违约金总额不超过买受人已付房款的百分之一。该条款也是由喀斯特公司单方预先制定的，并非双方协商过的真实意思表示，该条款明显的限制和减轻了喀斯特公司的违约责任，无理的要求黄梓为宽限其三个月交房期、并且违约金没有按照黄梓为逾期付款的同等违约标准，而是仅以相当于黄梓为违约责任的十二分之一来约束己方、且又将延期交房违约责任严格的限制在购房款的百分之一等约定，其在黄梓为签署时，又未采取合理的方式提示或者提请上诉对该条款进行注意，而是一边遮掩一边快速翻过要求黄梓为签名，因此，该条款也显然是格式条款，应认定无效。3、合同附件对送达方式的补充约定：约定喀斯特公司可以通过报告公告的方式送达，一审将其认定为格式条款，是正确的。但不仅该条款是格式条款，整个合同都是喀斯特公司事先拟制，重点内容也甲特别提示或备注，均属于格式条款。根据一审时黄梓为递交的证据显示，在黄梓为购买喀斯特公司房屋时，黄梓为先交付购房定金与首付款，待首付款支付完后，喀斯特公司委托的中介机构才拿出《深圳房屋买卖合同》让黄梓为签署（喀斯特公司整个楼盘1000多户，用的都是一样的模板），在签署时很快的翻过每一页只让黄梓为签名并按手印，根本没有告知合同中的内容，尤其没有告知合同中存在以上的格式条款以及相关内容。综上所述，该格式条款无效，那么就不能以该条款的标准来计算喀斯特公司延期交付房屋的违约金。二、喀斯特公司在向黄梓为出售案涉房屋时明显存在故意虚假宣传，欺骗黄梓为购买案涉房屋的行为，其虚假宣传行为已由行政主管部门行政处罚决定所确认，黄梓为因信赖喀斯特公司所宣传的三房的结构和面积而购买案涉房屋，喀斯特公司应当为其所实施的虚假宣传行为以及不能按三房交付的后果承担损害赔偿责任。一审判决中关于违建的事实认定也存在错误，错误地认定了黄梓为在购买房屋时知晓该“多功能房”是违建，没有事实依据，事实上黄梓为对该违建一无所知，直到延期交房后看了房屋现状才知晓，黄梓为在购买房屋时，喀斯特公司委托的中介公司极力向黄梓为宣称的是“三房”，中介公司带黄梓为去看的样板房也是三房，也没有带黄梓为前往房屋现场看房，且没有看到房屋的规划图纸，导致黄梓为并不知晓该房屋中“多功能房”系改建而成，黄梓为一直相信自己买的是三房，直到喀斯特公司通知延期交付时，黄梓为到房屋现场看到的却是被拆后的“透空空间”，三房变成了两房，喀斯特公司、卓越集团存在欺诈销售的故意，故意不告知该房屋存在违建的事实，并且极力宣传三房，其虚假宣传行为对黄梓为购买该房屋产生了重大的影响。三、黄梓为购买的涉案房屋，宣传、施工建设、销售、合同制定均由卓越集团作出，然而在交房的时候却换成了喀斯特公司，基于信赖利益原则，黄梓为一直认为购买的房屋就是卓越集团的房屋，那么对于该房屋的延迟交付的违约责任也应当由卓越集团承担连带责任，其对于虚假宣传具有不可推卸的责任。一审判决在充分确凿的证据面前，以合同相对性为由，未支持卓越集团负有连带责任，属于法律适用错误，有失公允。卓越集团辩称，一、签订涉案商品房预售合同的当事人为黄梓为和喀斯特公司,卓越集团并非涉案合同当事人。根据合同相对性，该合同项下责任与卓越集团无关，一审判决认定事实清楚、证据充分，应予维持。二、卓越集团仅为涉案楼盘的受托管理人，协助负责施工管理及竣工验收，黄梓为据此向卓越集团主张连带责任，没有法律依据。三、涉案房屋交房时间虽较合同约定期日迟延，但并未超过合同约定的宽限期，不需承担违约责任。退一步讲，即使需要承担责任，也不应超过已付房款的百分之一。喀斯特公司辩称，1、案涉房产已经竣工验收备案，符合法定和约定的交付条件。案涉房产于2019年1月25日已经通过了深圳市住建局的竣工验收备案程序，符合法定和合同约定的交付条件：合同第10页的第十条第(二）约定交付文件为“深圳市建设工程竣工验收备案回执”。而案涉房产所提到的工程整改问题，符合合同第31页第十一条第4点“除非该房屋主体结构不合格情况外，在房屋通过政府部门竣工验收的情况下，该房屋的装修或者设备未完全达到买卖合同预定的标准及其他非属主体结构的质量问题均不影响该房屋的验收交接，买受人不能以此为由延迟收房或者拒绝办理该房屋的验收交接手续”，因此喀斯特公司不能以此为由拒绝收楼。而事实上，案涉小区的群体性信访事件自2019年7月始发，至今已经一年，深圳市住建局等相关政府部门一方面在回复业主相关文件中均认为案涉房产符合竣工验收条件，一方面也在相关政府会议中督促和要求喀斯特公司尽快为业主们办理入伙手续。黄梓为自身也已经于2020年8月29日办理了案涉房产的入伙手续，以事实行为确认了案涉房产符合法定和约定交付条件。2、喀斯特公司的公告通知行为符合约定。双方在合同第27页第四条“对通知义务的补充约定”中，已经明确约定了喀斯特公司有权利选择“当地报纸公告”作为通知方式。但一审法院没有认可喀斯特公司于2019年7月11日和9月19日在《深圳特区报》上公告通知入伙行为是有效，这明显是事实认定有误，当事人有权利对通知方式进行自由选择，喀斯特公司的通知行为明明是遵守已经达成合意的约定，却被认定为违反合同约定。由于案件起源于上千名业主的群体性信访事件，入伙作为维稳重要内容之一是在人民政府督促和要求之下开展进行的，喀斯特公司也事实上通过口头通知、将公告交业主代表等等多种方式已经在事实上通知了所有业主。黄梓为作为信访人之一否认没有收到入伙通知或不知情入伙通知的事实肯定是不存在的。3、合同附件五第十二条约定合法有效，并非格式条款。合同第32页的第十二条“对逾期交付违约责任的补充约定”涉及到延期交付的主要内容有：三个月的交付宽限期；违约金的计算方式调整为按房产价款每月千分之一计算。该条款没有免除喀斯特公司义务，没有加重或排除黄梓为权利。4、喀斯特公司已经预先向黄梓为支付了一万元，后又为安抚业主入伙，又通过物业管理公司免除了黄梓为两年的停车费用和20个月的物业管理费共计账面价值超过一万元的费用。5、关于黄梓为提出的面积差价损失，喀斯特公司认可一审法院作出事实认定和判项。该面积没有约定在买卖合同内，不在合法规划面积内，为非法利益，不应得到支持。另外，现场黄梓为已经实际占有并利用了该面积，黄梓为并不存在其诉求的损失。综上所述，请求二审法院支持喀斯特公司提出的上诉请求，并驳回黄梓为的所有上诉请求。喀斯特公司上诉请求：1、撤销本案一审判决，改判驳回黄梓为对喀斯特公司的全部诉讼请求；2、黄梓为承担所有诉讼费。事实和理由：一、卓越集团过度控制喀斯特公司，其才是案涉房产的事实开发商，依法应最终由其对案涉房产承担《房地产预售买卖合同》的法律责任。(一）、卓越置业集团在股权上绝对控制喀斯特公司的事实。(1)2015年9月，深圳卓越信捷投资有限公司（系卓越置业集团有限公司的全资子公司）与深圳市中环星苑房地产开发有限公司等公司达成了《平湖中环阳光星苑合作协议》，约定双方分别作为喀斯特73.71%和26.29%的股东，按照《合作协议》的约定条件和方式合作开发已登记在喀斯特公司名下的“中环阳光星苑”项目。(2)上述双方约定：“中环阳光星苑”已批准可售建筑面积的开发权益中：约4.7万平方米物业（开发）权益属于中环星苑公司，约13万平方米物业（开发）权益属于卓越信捷公司案涉房产即在卓越信捷公司的13万平方米物业中。 (3)该《平湖中环阳光星苑合作协议》签订后获得履行：2016年3月，作为“中环阳光星苑”项目的建设单位喀斯特公司根据该协议完成了系列的工商变更登记，即：自2016年3月31日起，卓越集团通过全资子公司卓越信捷持有喀斯特公司73.71%股权：喀斯特的法定代表人、董事长、总经理和财备经理均由卓越信捷委派，即喀斯特公司成为卓越集团绝对控制的附属公司。(二）、卓越集团绝对控制项目开发、建设、销售的事实。相关事实说明如下：(1)在卓越集团（通过卓越信捷委派出任喀斯特公司的法人代表、董事长、总经理）主导下，通过安排喀斯特公司签订及履行《项目开发管理协议》，卓越集团取得了喀斯特公司的所有印章、账册、证照等喀斯特公司资产。喀斯特公司全部项目开发文档均移交卓越集团控制和管理；同时喀斯特公司的原有全部员工（仅留下一名会计人员外）被清退，所有与项目开发建设营销业务所需的专业人员均由卓越集团直接派出。(2)卓越集团作为独立企业法人以项目管理人身份，接管了喀斯特公司对“中环阳光星苑”项目中与“卓越●星源”品名相关商品房产品的开发、建设、销售等全部经营管理权力；即卓越置业集团全面控制了“中环阳光星苑”项目中指定的约13万平方米商品房的销售营销环节（包括对“卓越●星源”品名下进行专项广告推广的策划方案，包括对“卓越●星源”品名所指定的商品房产品的广告发布和市场营销）。(3)《项目开发管理协议》约定了卓越集团针对“中环阳光星苑”项目中被命名为“卓越●星源”即属于卓越信捷的物业权益面积（即13万平方米商品房）专项进行广告和销售的权利，卓越置业集团以“卓越●星源”作为开展市场营销商品的推广名进行了广告。(4)卓越集团对“卓越●星源”的市场营销和广告推广的现场经营操作，是通过控制喀斯特项目红线范围以外的两个办公场所来实现：平湖xx路一号的办公场所（由卓越置业集团直接派出并出任“卓越●星源”项目部经理的人员实际占用）和被称为“优展区”营销展场的临时建筑办公场所（即“卓越●星源”样板房搭建处）。该场所由卓越置业集团派出的管理人员实际占用，由卓越置业集团专门派出的服务团队提供销售期间客户接待服务。(5)卓越集团结束了对“卓越●星源”品名产品的销售活动后，随即终止使用“卓越●星源”的品名。“中环阳光星苑”项目中不属于“卓越●星源”商品房范围，剩余的4.7万平方米产品，目前继续沿用备案的商品房项目名称：“中环阳光星苑”。目前因相关整改工程未完成，卓越置业集团在《项目开发管理协议》项下的责任仍未终止。但即使该《项目开发管理协议》已经终止，根据消费者权益保护法，卓越置业集团仍应承担其作为相关商品房产品的开发和销售“行为主体”的责任，为其所策划、生产（建造）、广告推广、包装并营销的以“卓越●星源”为品名的相关商品房产品负责，应承担对购房者的法定义务。(6)“卓越●星源”商品房的销售，均在卓越集团安排下通过卓越信捷所控制的喀斯特公司和业主签订《深圳市房地产买卖合同》的方式来实现产权登记。相关商品房《买卖合同》的第38页第2条中清楚注明：“卓越置业集团有限公司受托作为本项目项目管理人”。综上所述，案涉房产的建设及销售期间均发生在卓越集团绝对控制喀斯特公司之时，包括喀斯特公司的印章由卓越集团保管，法定代表人、总经理是卓越置业集团的张昊和徐春担任，而卓越集团以喀斯特公司名义开展了一系列针对“卓越●星源”品名商品房的经营活动。卓越集团是进行“卓越●星源”广告宣传口径管理和推广的行为主体，包括案涉房产在内的相关商品房的销售权益也约定属于卓越集团；卓越集团自身发布的宣传材料中也宣布该部分商品房产品是卓越集团产品、用了“卓越”名义进行宣传；所宣传的商品房产品对象是卓越置业集团拥有版权的“卓越●星源”。而目前卓越集团已经通过子公司卓越信捷取得全部13万平方米的收益包括案涉房产的全部销售收入抽身而出，却留下其绝对控制期间建设和销售所发生的问题而不顾，而且以目前的被告财产能力，综合各方面情况，包括已超过一年毫无资金收入、名下仅有的房产还需偿还银行债权、工程款债权等优先债权、员工工资停发、需要借款支付群体性信访的巨额费用等等，很可能导致喀斯特公司最终没有能力赔偿包括案涉诉求等一般债权。综此，喀斯特公司认为上述事实符合公司法第20条第三款、最高院2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第十条、第十一条规定公司人格混同、过度支配和控制的情形，故法律上应最终由卓越集团对案涉房产承担《房地产预售买卖合同》的法律责任。二、一审判决第一项认定喀斯特公司以报纸公告方式通知入伙不合法故应当承担延期交楼违约责任是明显的事实认定错误。喀斯特公司于2019年7月11日起多次在《深圳特区报》上公告案涉房产定的入伙时间，系根据双方房屋买卖合同的第37页约定的上诉人有权选择以报纸公告的方式向黄梓为履行通知义务，该约定已经黄梓为签字确认尽了合理提醒义务，该约定没有排除黄梓为权利、没有加重黄梓为责任、没有免除喀斯特公司义务，不存在法定无效事由。另外，由于案涉小区系群体性信访事件，入伙是案涉房产的重大性问题，也是政府推动维稳的重要安排，喀斯特公司除了上述报纸公告之外，还通过信访会议、业主代表反馈等等多种方式通知了黄梓为关于入伙事宜，故一审判决认为喀斯特公司通知程序上存在瑕疵追究违约责任既不合法也不合理。黄梓为辩称，一、卓越集团在中环阳光星苑项目中，与喀斯特公司存在人员、业务、财务、管理上的高度混同，喀斯特公司、卓越集团应就逾期交房的违约责任，对黄梓为的损失承担连带责任。二、一审判决认定存在逾期交房，且认定直接公告送达的附件条款属于格式条款，这是正确的，符合事实。但合同附件中的格式条款远不止此，其中逾期交房免责三个月的约定、三个月后也仅需承担千分之一的违约责任的约定，均属于格式条款。三、关于交房日期：截止到本案一审开庭之日，根据黄梓为了解的情况，深圳市住建局回复以及广东省委办公厅的调查结果，该楼盘存在的14项重大安全隐患问题尚有2项仍未解决，仍未达到交付条件，截止到黄梓为收房时喀斯特公司也未再通知黄梓为收楼，也未告知相关情况。因此喀斯特公司承担逾期交房的责任应当计算至黄梓为实际收房之日止。黄梓为向一审法院起诉请求：1、判决喀斯特公司、卓越集团向黄梓为连带支付逾期交房违约金510474.84元（按照已支付购房款，从2019年7月1日起计算至喀斯特公司、卓越集团将案涉房屋整改完成并经验收合格且实际交付为止）；2、判决喀斯特公司、卓越集团向黄梓为连带支付缺少面积损失502717.7元（以最终鉴定评估结果为准）：3、判决诉讼费由喀斯特公司承担。一审法院认定事实：2018年3月26日，黄梓为（买受人）与喀斯特公司（出卖人）签订了一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定黄梓为购买喀斯特公司开发的位于深圳市龙岗区xxx，建筑面积为88.9平方米（其中套内建筑面积66.78平方米），房屋总价为人民币3486850元。其中合同第九条约定，［交付时间和办法］出卖人应当于2019年6月30日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据；出卖人委托物业管理公司办理交付手续的，应向物业管理公司出具《授权委托书》，并监督物业管理公司将该《授权委托书》（原件）放置于办理交付手续现场的显著位置；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日；出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。合同第十条约定，［交付的文件］出卖人应在本房地产交付时向买受人提供有关本房地产的下列文件（一）深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告；（二）《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；（三）《房地产（住宅）质量保证书》；（四）《房地产（住宅）使用说明书》；（五）《收楼意见书》；（六）《业主临时公约》；（七）前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单；上述文件中的（三）、（四）项，出卖人应向买受人交付加盖出卖人公章的原件；（一）、（二）、（七）项应出示原件并交付加盖出卖人公章的复印件；（五）、（六）项应由买受人填写或签署；上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同第十一条约定，［交付时的验收］买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收；如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内在《收楼意见书》中提出；买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产；出卖人在收到买受人异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见；出卖人逾期不予答复及处理的，视为买受人异议事实成立，本房地产视为未交付；买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕并书面通知买受人之日起5日内对本房地产重新验收；买受人重新验收后，仍有异议的，按本合同第二十九条处理；买受人重新验收后，没有异议的，本房地产视为已按重新验收期限交付。合同第十二条约定［出卖人逾期交付的违约责任］，除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按下列第贰种方式处理：壹、按逾期时间，分别处理，1、逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日的，买受人有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还买受人全部已付款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买方支付违约金，违约金不足以补偿买受人实际损失的，出卖人应补偿其差额；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金；贰、详见双方补充约定。合同第二十七条约定［通知与送达］，本合同中的通知应采取书面形式，并选择第2种方式送达：2、邮寄特快专递通知，如接收方拒绝签收特快专递或挂号信的，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域内（港、澳、台地区除外），在邮件发出之日起第三日视为送达，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域外（包括港澳台地区），在邮件发出之日起第六日视为送达；若采取上述方式后，通知仍未送达，可以选择非书面通知方式报纸公告送达，送达日为公告当天，买卖双方地址以本合同载明的通讯地址为准；如地址发生变更，应及时通知对方；未通知或延迟通知的，由其承担法律后果。合同附件五补充条款第四条（对通知义务的补充约定）约定，出卖人按如下方式之一向买受人履行通知义务：1、出卖人当面通知买受人的，买受人签收之日为通知到达时间；2、出卖人按合同载明的地址向买受人寄出特快专递，寄出第三日为通知到达时间；3、出卖人将通知公告于当地报纸的，公告刊出之日即为通知到达日。合同附件五补充条款第六条（支付购房款和延期付款的违约责任的补充约定）约定，逾期付款在90日以内（含90日），自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付该笔逾期款项万分之四的违约金，合同继续履行；逾期付款超过90日的，出卖人有权单方面解除本合同；出卖人解除合同的，买受人按本房地产总价的20%向出卖人支付违约金，此款由出卖人在买受人己交购房款中扣除，多余的购房款（不计利息）退还给买受人；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自约定应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。合同附件五补充条款第十一条（关于交付房屋的补充约定）约定，1、买受人应在《入伙通知书》中通知的入伙日期5日内（验收期限）验收房产，如有异议，应在验收期满当日提出，逾期不提出，视为买受人对本房产无异议，同意接收；2、出卖人通知买受人入伙后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为买受人《入伙通知书》中的入伙期限届满之日，买受人自入伙届满之日起开始承担相应的房屋风险责任；不论买受人是否拒收《入伙通知书》，还是未在合同约定的入伙期限内对房地产进行验收，或者以房屋主体结构不合格以外的事由拒绝收楼，均视为出卖人已在合同约定的期限内将该房产交付给了买受人；届时，与该房产相关之一切风险责任均转由买受人承担，且买受人无权拒绝向物业管理公司交纳物业管理费、专项维修资金等；3、买受人认为本房地产不符合本合同约定的交楼标准的，出卖人根据该意见整改完毕，买受人须在出卖人通知验收期限5日内到现场再次进行验收，买受人逾期未验收的，则视为该房产已按照合同约定的标准交付给买受人；整改完毕买卖双方对整改结果仍有不同意见的，则以政府主管部门或专业检测机构的检测意见为准；4、除非该房屋主体结构不合格情况外，在房屋通过政府部门竣工验收的情况下，该房屋的装修或者设备未完全达到买卖合同约定的标准及其他非属主体结构的质量问题均不影响该房屋的验收交接，买受人不能以此为由延迟收房或者拒绝办理该房屋的验收交接手续，否则视为出卖人已交付本房地产；出卖人的装修和设备达不到约定标准及其他非属主体结构的质量问题的，由出卖人按合同约定承担保修责任，保修期间不视为出卖人逾期交付；出卖人无须向买受人支付补偿和赔偿；5、买受人逾期收房的，逾期收房超过30日的，则从31日起，每逾期一天向出卖人支付总房款的万分之一违约金，逾期超过180日的，出卖人有权单方解除本合同，由此造成的损失由买受人承担，同时买受人向出卖人支付总房款10%的违约金；买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付届满日起，开始计算商品房的保修期，与商品房有关的风险和费用转由买受人承担，因此造成出卖人损失和给出卖人造成的其他费用，也由买受人承担；6、在约定的交房期限内，不论因何种原因买受人未办理完毕房屋的交接手续的，视为买受人对出卖人赠送的该房屋装修已验收并且对质量无异议（如有赠送）；属于国家法律、法规及地方法规、规章或设计、施工、验收规范许可范围内的瑕疵（如不影响房屋结构的粉刷层裂缝等），出卖人不承担赔偿责任；7、在买卖双方所约定的房屋交付期限届满时，买受人仍未付清该房屋的总价款的，出卖人有权选择拒绝向买受人交房；在此情况下，买受人仍应按本合同的约定向出卖人承担违约责任，而出卖人并不因此向买受人承担延期交房的违约责任；8、如出卖人已按合同规定提交交房所需材料，但买受人仍无理拒绝接受该房屋的，则视为出卖人已完成房屋交付义务并不承担任何责任；9、买受人原因致使出卖人未能按时交付该房产，出卖人可将商品房钥匙放于物业管理机构，视为出卖人依预售合同办理交付，不再承担任何责任；买受人自行向物业管理机构办理房屋交接手续；10、买受人因质量问题要求退房的，须持有广东省深圳市具有资质的建设工程质量检测机构出具的房屋主体结构不合格的书面鉴定意见，且在该书面意见签发15日内向出卖人提出，否则视为买受人放弃该权利；买受人因房屋主体结构不合格解除本合同的，出卖人在收到买受人书面通知的90日内退还买受人已支付的房价款（不计利息），并按本房地产买受人已付购房款的1%向买受人支付违约金，出卖人不再另行补偿买受人其他损失。合同附件五补充条款第十二条（对逾期交付违约责任的补充约定）约定，交付期限届满时未达交付条件、标准的，买受人同意给予出卖人叁个月的交付宽限期，宽限期内买受人不追究出卖人的违约责任；在交付宽限期满后因出卖人原因仍然无法交付房产的，出卖人按月向买受人支付已收本房地产价款的千分之一作为违约金，延期交付超过一年的，买受人有权单方面解除合同；出卖人应在收到买受人解除合同的书面通知后20个工作日内退还买受人已付的购房款（不计利息），并按本房地产买受人已付购房款的百分之一向买受人支付违约金，出卖人不再另行补偿买受人其他损失；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付之次日起至实际交付之日止，出卖人按月向买受人支付己收本房地产价款的千分之一作为违约金；无论买受人是否解约，出卖人因交房迟延所付违约金总额不超过买受人已付房款的百分之一。上述合同签订后，黄梓为按约定向喀斯特公司付清了上述购房款。2019年1月25日，喀斯特公司取得由深圳市住房和建设局出具的涉案“中环阳光星苑”项目的《深圳市竣工验收备案收文回执》。2019年6月30日，涉案“中环阳光星苑”项目的前期物业管理公司深圳智慧空间物业管理服务有限公司（被告委托其办理入伙手续）向黄梓为等业主发出《关于中环阳光星苑部分已预售的商品房延期入伙的通知》，称截至2019年6月28日，涉案项目还存在严重影响楼宇使用的十四项未完成的工程，具体如下：1、两次柱头压爆裂结构隐患消除未经合格专业资质设计单位确认和专家论证；2、关于地下室顶板和消防水箱等部位打孔注浆堵漏对消防线路出现新的隐患，致使消防系统出现1000多出报警，根本无法使用的问题；3、多部电梯基坑及井道漏水未完成整改使电梯无法安装和使用的问题；4、未按图施工致使地下室变形缝，整改处理完全不符合设计要求；5、地下室半负一层外围商铺装饰柱多处裂缝的整改工程未完工；6、外墙5.0厚干混类聚合物水泥防水层大面积的多处修补工程未能完成；7、地下室顶板渗、漏水整改工程未进行；8、相当面积的补漏工程的外墙淋水实验仍未进行；9、室外多处回填土不符合设计要求的施工整改工程未进行；10、地下室、裙房墙体擅自采用薄抹灰工艺，整改工程未进行；11、多栋凸窗顶板未按设计要求设置保温板的整改工程未进行；12、涉及铝合金门壁及不锈钢扶手厚度不符合设计要求的整改工程未进行；13、项目结构墙体线条、造型外观误差超出规范允许范围的整改工程仍未完工；14、入户门变形及无法打开的整改工程未进行；通知预售合同约定的2019年6月30日入伙期限推迟至总包单位配合完成移交前的工程整改，工程符合移交的基本要求、达到建筑物及配套设施可安全使用等查验标准为止。2019年7月11日，被告在《深圳特区报》上对入伙时间进行了公告，通知有关分区业主按照如下时间计划入伙，1、第一批入伙，1栋7A、7B和2栋业主，入伙时间2019年7月15日；2、第二批入伙，1栋6A、6B业主，入伙时间2019年7月31日；3、第三批入伙，1栋3A、3B、3C业主，入伙时间2019年8月31日；4、第四批入伙，1栋1A、1B、2A、2B业主，入伙时间2019年9月30日。2019年8月22日，喀斯特公司在《深圳特区报》再次公告通知第三批入伙业主于2019年8月31日办理入伙手续。其后喀斯特公司没有向黄梓为书面发出《入伙通知书》，而是选择于2019年7月11日和8月22日两次在《深圳特区报》刊登公告通知业主分批入伙。喀斯特公司称正式通知黄梓为收房的时间是在《深圳特区报》刊登的入伙公告。黄梓为称其是为避免造成更多损失，被迫于2020年8月29日前去办理了入伙手续。2020年1月6日，深圳智慧空间物业管理服务有限公司代喀斯特公司向黄梓为转账10000元。另查，2016年3月31日，被告卓越集团的全资子公司深圳卓越信捷投资有限公司收购喀斯特公司73.71%股权，成为喀斯特公司的控股股东。同时，喀斯特公司与被告卓越集团签订《项目开发管理协议》，约定喀斯特公司委托被告卓越集团对涉案“中环阳光星苑”项目进行开发管理。一审法院认为，黄梓为与喀斯特公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当依约履行。本案中，喀斯特公司于2019年1月25日取得涉案“中环阳光星苑”项目的《深圳市竣工验收备案收文回执》，已具备合同约定的交付条件，喀斯特公司于2019年6月30日委托物业公司向黄梓为等业主发出《关于中环阳光星苑部分已预售的商品房延期入伙的通知》，自认涉案项目还存在严重影响楼宇使用的十四项未完成的工程，无法在2019年6月30日入伙，一审法院予以确认。其后喀斯特公司没有向黄梓为书面发出《入伙通知书》，而是选择于2019年7月11日和8月22日两次在《深圳特区报》刊登公告通知业主分批入伙。喀斯特公司上述行为违反双方在《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十七条【通知与送达】中约定的入伙通知方式，且喀斯特公司不前置采取直接送达或邮寄送达入伙通知书，而直接采用公告送达入伙通知书的方式极易造成黄梓为不知晓自己所购房屋的入伙时间，使得其正当权益受损。虽然双方在合同附件五第四条对上述合同第二十七条作了变更约定，但因为合同附件五第四条是被告提供的格式条款，且该条款内容免除了被告合理送达的义务，排除了黄梓为通过合理送达的方式知晓入伙时间的权利，应为无效条款，不产生对合同第二十七条变更约定的效力，双方仍应按合同第二十七条履行。故喀斯特公司于2019年7月11日和8月22日两次在《深圳特区报》刊登公告通知业主入伙，因违反合同约定的入伙通知方式，属于无效通知，致黄梓为延迟在2020年8月29日入伙的责任应由喀斯特公司承担。喀斯特公司应当依约向黄梓为支付延迟交房违约金。根据合同附件五补充条款第十二条约定，黄梓为给予喀斯特公司三个月的延迟交房宽限期，宽限期内不追究违约责任，双方合同约定交房时间为2019年6月30日，三个月宽限期过后，应当从2019年10月1日开始计算延迟交房违约金。同时根据该条约定，延迟交房违约金的标准按已付房款每月千分之一计算，计至实际交房之日（2020年8月29日）为38130.4元（3486850元×1‰×10个月+3486850元×1‰×29天÷31天）,扣除喀斯特公司已给付的10000元，喀斯特公司仍应支付黄梓为28130.4元。黄梓为请求延迟交房违约金标准按已付房款每日万分之四计算，与双方约定不符，一审法院不予支持。案涉的“多功能房”实际系由规划的“采光井”位置非法搭建，并非该栋楼设计图纸规划的建筑面积，被告为了房屋的促销，在销售中心现场通过样板房展示、户型平面图册、微信公众号等方式进行宣传。因此上述宣传与实际的商品房内部结构不相符。深圳市市场监督管理局龙岗监管局在2019年12月18日对被告上述发布含有虚假或者引人误解的内容的广告的违法行为作出深市监龙罚字[2019]xx号行政处罚决定书。因案涉“多功能房”属于非法搭建，已被政府相关部门禁止搭建，是被告无法向黄梓为交付“多功能房”的原因。关于黄梓为请求的“多功能房”差价损失问题，黄梓为所称的喀斯特公司在向黄梓为宣传销售时，展示的户型图与实际不符导致“三房变两房”，该“多功能房”实际系由规划的“采光井”位置违法搭建而成，并非房屋的合法面积，黄梓为在购买时对此是知悉的，被告在交付房屋之前也试图进行了搭建行为，只是因为该搭建行为系违法的，被行政主管部门禁止搭建而无法搭建成功。黄梓为与喀斯特公司、卓越集团在买卖涉案房屋过程中，形成了非法搭建“多功能房”的默契，这种行为因违反法律强制性规定应是无效的，黄梓为因被告的违法行为无法实施而主张非法利益损失不应得到法律的支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。对比本案情况，“多功能房”并未在规划范围内，即便被告在宣传时作出具体说明，但并未写入买卖合同，依法应为要约邀请，对双方没有约束力，双方权利义务应以买卖合同的约定为准。在双方买卖合同中，双方并未约定“多功能房”面积计入房屋总价，因此，虽然“多功能房”未能搭建成功，黄梓为据此请求面积差损失亦缺乏依据，一审法院对黄梓为的此项请求不予支持。关于卓越集团的责任，一审法院认为与黄梓为签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》的主体系喀斯特公司，根据合同相对性原则，喀斯特公司作为独立法人，应当独立对黄梓为承担责任，黄梓为请求卓越集团承担连带责任，缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、喀斯特公司应于本判决生效之日起三日内向黄梓为支付延迟交房违约金28130.4元；二、驳回黄梓为的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6959元（黄梓为已预交），由黄梓为负担6766元，由喀斯特公司负担193元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查，涉案买卖合同正文第十二条约定逾期交房违约责任按第贰种方式处理，“贰”字的字体有加粗。合同附件五采用了与正文相比过小过密的字体和间距，第十二条没有加大加粗。喀斯特公司未提交证据证明其在拟定合同附件五第十二条时与买受人进行了协商，也并未提交证据证明其在签订合同时就附件五第十二条的内容向买受人作了特别提示。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷案件。根据各方的上诉和答辩意见，本案二审的主要争议焦点为：一、涉案合同附件五补充条款第四条有关通知义务的约定是否属于格式条款，该条款是否有效，入伙时间如何认定；二、涉案合同附件五补充条款第十二条有关逾期交房违约金的约定是否属于格式条款，该条款是否有效，逾期交房违约责任应当如何认定；三、卓越集团是否应当对喀斯特公司的涉案债务承担责任。关于第一个争议焦点。合同法第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。根据本案查明的事实，合同附件五补充条款第四条系喀斯特公司为了重复使用而预先拟定，条款的拟定并未与买受人协商，而是由喀斯特公司单方拟定后提供给买受人签订，该条款属于格式条款。条款内容系免除了喀斯特公司前置采取直接送达或邮寄送达入伙通知书的义务，排除了黄梓为通过合理送达方式知晓入伙时间的权利，应属《合同法》第四十条规定的格式条款无效情形，一审对此认定正确。喀斯特公司另主张已采取信访会议、业主代表反馈等多种方式通知入伙事宜，由于上述方式均非合同约定的通知方式，且喀斯特公司并无证据证明黄梓为实际知晓具体入伙事宜，本院对喀斯特公司的主张不予采纳。综上，一审认定黄梓为实际入伙时间为2020年8月29日正确，本院予以维持。关于第二个争议焦点。合同附件五补充条款第十二条亦属于格式条款，理由不再赘述。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第九条规定，民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。民法典第四百九十六条第二款规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。在本案中，合同附件五补充条款第十二条有关逾期交房违约金（买受人选择继续履行合同）的约定主要有三项：（1）交付期限届满时未达交付条件、标准的，买受人同意给予出卖人三个月交付宽限期；（2）逾期交付违约金的标准为按月支付已收房款的千分之一；（3）出卖人承担逾期交房违约金的总额不超过已付房款的1%。其中，第（1）项和第（3）项约定明显减轻了出卖人责任。关于第（2）项约定，由于正文对逾期交房违约金标准未作约定，该项约定属于对违约金标准的补充约定，不属于降低违约金标准的条款。但对比合同附件对逾期收房违约金（日万分之一，逾期超过180日的，出卖人可解除合同，买受人赔偿出卖人损失，同时支付总房款10%违约金）和逾期付款违约金（日万分之四，逾期超过90日，出卖人可解除合同，买受人按总房款20%支付违约金）的约定，合同附件约定的逾期交房违约金标准明显偏低，喀斯特公司在本案中也未对三项违约金标准存在较大差异的原因作出合理解释。喀斯特公司在拟定上述三项违约金标准时并未遵循公平原则确定双方的权利义务，拟定的逾期交房违约金标准偏低，应当认定为与买受人有重大利害关系的条款。综上，合同附件五补充条款第十二条有关逾期交房违约金的上述三项约定均属于民法典第四百九十六条第二款所规定的应当采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款。在本案中，合同正文第十二条约定逾期交房违约责任按第贰种方式处理，“贰”字的字体有加粗，但由于第贰种方式在正文中并未体现，而是放在附件五中约定，加粗正文“贰”字尚不足以让买受人注意到合同附件五的相关内容，喀斯特公司仍有义务提示买受人注意附件五第十二条有关逾期交房违约金的约定。而从附件五第十二条的文本样式来看，整个附件五采用了与正文相比过小过密的字体和间距，第十二条也没有通过加大加粗等方式提请注意。喀斯特公司不仅没有采取合理的方式提示买受人，反而采用了让买受人更容易忽略该条款的文本样式。喀斯特公司的上述做法不仅不符合民法典的上述要求，也有违诚信原则。根据民法典第四百九十六条的规定，附件五第十二条有关逾期交房违约金的约定不能作为合同内容。在合同对逾期交房违约金没有约定的情况下，买受人仍有权要求喀斯特公司承担赔偿损失的逾期交房违约责任。在本案中，黄梓为按照总房款日万分之二的标准请求支付逾期交房违约金，在相关违约金条款在二审被认定不成为合同内容后，为减少诉累，本院视为黄梓为提出了逾期交房赔偿责任的诉讼请求。关于赔偿责任的大小，本院综合考虑买受人因喀斯特公司逾期交房所遭受的租金损失和其他损失、合同对逾期收房和逾期付款所约定的违约金标准，根据公平原则和诚信原则，酌情认定喀斯特公司按照总房款每日万分之一的标准向黄梓为赔偿逾期交房损失。合同约定交房时间为2019年6月30日，实际交房时间为2020年8月29日，交房逾期426天。经核算，喀斯特公司应当赔偿黄梓为逾期交房损失148539.81元（3486850元×0.0001∕天×426天=148539.81元），减去喀斯特公司已经补偿给黄梓为的1万元后，喀斯特公司还应当赔偿黄梓为逾期交房损失138539.81元。对黄梓为上诉请求中超出上述数额部分，本院不予支持。关于第三个争议焦点，买卖合同系与喀斯特公司签订，黄梓为主张在涉案房产宣传、施工建设、销售、合同制定等方面均由卓越集团实际履行，要求卓越集团对喀斯特公司涉案债务承担连带责任，但黄梓为并未提交充分证据证明其上述主张，一审法院驳回其要求卓越集团承担连带责任的相关诉讼请求，并无不当。喀斯特公司以卓越集团对其过度支配为由，请求免除喀斯特公司合同责任，亦缺乏充分证据支持，本院不予采纳。一审判决认定卓越集团并非合同当事人，喀斯特公司作为合同相对方应当独立对黄梓为承担责任正确，本院予以维持。综上，黄梓为的上诉请求部分成立，应予相应支持。喀斯特公司的上诉请求不成立，不应予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，导致裁判错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法典》第四百九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初30678号民事判决第二项；二、变更撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初30678号民事判决第一项为：深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向黄梓为赔偿逾期交房损失138539.81元；三、驳回黄梓为的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6959元，保全费3020元（黄梓为预交），由深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司负担1397.06元，黄梓为负担8581.94元。黄梓为已预交的1397.06元，由一审法院予以退回。深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向一审法院缴纳案件受理费1397.06元。二审案件受理费5677元，其中黄梓为预交5174元，深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司预交503元。由深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司负担2450.3元，黄梓为负担3226.7元。黄梓为已预交的1947.3元，由本院予以退回。深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费1947.3元。拒不缴纳的，本院依法强制执行。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二一年八月十八日书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。