福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0521民初5203号原告：福建金盛榕房产置业有限公司，住所地福建省泉州市惠安县黄塘镇尾园村，统一社会信用代码91350521671930815Q。法定代表人：庄黎明，公司副总经理。委托诉讼代理人：林聪本，男，1983年7月19日出生，汉族，公司员工,住福建省泉州市泉港区。委托诉讼代理人：苏丽超，女，1989年12月24日出生，汉族，公司员工,住福建省惠安县。被告：汤建华，男，1987年2月1日出生，汉族，住江西省赣州市崇义县。原告福建金盛榕房产置业有限公司（下称“金盛榕公司”）与被告汤建华商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林聪本、苏丽超到庭参加诉讼，被告经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金盛榕公司向本院提出诉讼请求：请求判决1、解除原、被告签订的合同编号为201604080007的《商品房买卖合同》；2、被告向原告返还位于惠安县黄塘镇尾园村的泉州市××小区××＃××号的房屋；3、被告赔偿原告违约金127504元（以房价款的20%计算）；4、被告返还原告因被告违约而代为偿还中国农业银行股份有限公司惠安县支行的按揭贷款587261.48元；5、被告于判决生效之日起30日内配合原告办理合同备案注销手续、预告登记注销手续。事实和理由：2016年4月8日，原、被告签订合同编号为201604080007的《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发建设的位于惠安县黄塘镇尾园村的泉州市××小区××＃××号房产，建筑面积共120.42平方米，每平方米单价为5294.15元，总价款637521元；合同第七（二）3条约定，被告应在2016年4月8日前支付首期房价款127521元（含分期付款协议约定的6万元）。余款510000元向银行申请贷款方式支付。2016年4月20日，原、被告与农业银行惠安县支行（称“贷款银行”）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号为×××95，称“《借款合同》”）约定：农业银行惠安县支行为被告购买址于惠安县黄塘镇尾园村的泉州市××小区××＃××号的房屋提供510000元的借款，原告为该借款承担连带保证责任。后被告未按《借款合同》偿还按揭贷款，贷款银行经多次向被告催缴，被告未履行偿还，导致原告于2017年3月至2021年2月、分别代其向贷款银行偿还按揭贷款本息本金及利息罚息复利，截止2021年2月共代其偿还587261.48元按揭贷款本息。被告的行为已构成严重违约。基于以上事实，被告逾期归还银行按揭贷款本息，导致原告代为清偿，且经催告后仍不履行的行为，已构成严重违约，原告有权根据《商品房买卖合同》外双方签订的补充协议第九条、合同解除9.2约定：发生主合同第七条第1（2）条买受人逾期付款且愿意继续履行合同情形，如出卖人同意继续履行后，买受人不清偿该逾期款项或违约金，或违反约定再次逾期付款的，买受人应按已付房价款20%承担违约责任，且出卖人有权解除合同。违约金及原告因被告违约而支出的费用如下：违约金按房价款20%计算金额127504元，原告因被告违约而支出金额共计587261.48元，超出贷款银行为被告购买3＃Ｂ1002号的房屋提供510000元的借款的金额是77261.48元。鉴于被告目前已失联，无法取得联系。被告无法前来配合原告办理相关手续，望判决原告全权办理合同备案注销手续、预告登记注销手续；原告有权解除合同、为维护原告合法权益，特起诉。被告汤建华未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交证据即惠安县商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、商品房买卖合同（含附件）、个人购房担保借款合同、分期付款协议、借款凭证、代偿按揭贷款明细表、中国农业银行业务凭证、身份证、交房通知书及EMS国内标准快递单、收房催告函及EMS国内标准快递单、网上登记备案申请表、解除告知函及EMS国内标准快递单，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提交的证据，具有真实性、合法性，能够证明原告举证主张的事实，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：乡景（福建）房地产开发有限公司（下称“乡景公司”）于2019年6月24日经市场监督管理部门准予变更登记名称为福建金盛榕房产置业有限公司。金盛榕公司系经市场监督管理部门登记的经营范围为在惠安县××镇××村××＃××房××设施的有限责任公司。2016年4月8日，乡景公司与被告签订编号为201604080007的《商品房买卖合同》（含附件），约定被告购买乡景公司即更名前的原告开发建设的位于惠安县黄塘镇尾园村的泉州市××小区××＃××商品房，建筑面积120.42平方米，总价款637521元。合同第七条约定：买受人应当在2016年4月8日前支付首期房价款127521元，余款510000元向银行申请贷款支付。被告的送达通讯地址为福建省泉州市××路××号楼××。合同附件十一《合同补充协议》第二条约定：买受人逾期还贷导致出卖人承担担保责任的，视为买受人未支付该部分（即买受人未清偿贷款本息部分）房价款，买受人应清偿出卖人因此向银行支付的所有款项（包括但不限于买受人未清偿借款本息、罚息、违约金、诉讼／仲裁费、律师费等等，下称代付款），并按日向出卖人支付代付款万分之四的违约金至向出卖人清偿之日止，且出卖人有权解除合同。上述合同签订后，被告向乡景公司支付首期房价款127521元。2016年4月20日，乡景公司、被告与中国农业银行股份有限公司惠安县支行（下称“农行惠安支行”）签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向农行惠安支行借款510000元用于购买案涉房产，借款直接划入乡景公司账户，乡景公司为被告借款提供连带责任保证，未按合同约定履行保证责任时，贷款人有权直接从保证人在中国农业银行各机构开立的账户中划收相关款项抵偿债务。此后，农行惠安支行依约发放借款510000元。因被告未能依约偿农行惠安支行借款本息，乡景公司、原告于2017年3月28日至2021年3月2日代被告向农行惠安支行偿还借款本息合计587261.48元。另查明，案涉商品房并未交付，案涉《商品房买卖合同》于2016年4月12日办理网上备案登记手续，未办理预购商品房预告登记。综上事实，本院认为，原告（更名前为乡景公司）与被告签订的《商品房买卖合同》，系买卖双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务；被告未能按期归还借款本息，导致原告履行担保责任，代被告向农行惠安支行偿还借款本息，现原告请求解除《商品房买卖合同》，符合双方约定和法律规定，应予支持。因案涉商品房并未交付，原告请求被告返还案涉商品房，于法无据，不予支持。本案系因被告违约导致《商品房买卖合同》解除，根据合同约定，被告应向原告支付合同解除违约金，原告请求被告按总房款637521元的20%支付合同解除违约金，该违约金约定过高，予以调整为按总房款637521元的5%即31876元（取整）。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；原告请求被告偿还其代偿按揭贷款本息即借款本息587261.48元，于法有据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求被告配合原告办理本案《商品房买卖合同》备案注销手续、预购商品房预告注销手续，因案涉房屋实际仅办理合同备案登记手续、未办理预购商品房预告登记手续，故对原告的诉求予以相应支持。被告汤建华经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告福建金盛榕房产置业有限公司与被告汤建华于2016年4月8日签订的合同编号为201604080007《商品房买卖合同》(含附件)。二、被告汤建华应于本判决生效之日起十五日内支付原告福建金盛榕房产置业有限公司合同解除违约金31876元。三、被告汤建华应于本判决生效之日起十五日内支付原告福建金盛榕房产置业有限公司代为偿还的借款本息587261.48元。四、被告汤建华应于本判决生效之日起三十日内配合原告向房屋登记管理机关办理合同编号为201604080007《商品房买卖合同》(含附件)解除后的备案登记注销手续。五、驳回原告福建金盛榕房产置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11450.25元，减半收取5725.13元，由原告金盛榕公司负担478.15元（多预交的受理费予以退回），被告汤建华负担5246.98元，应于本判决生效之日起五日内缴交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 员 唐锡奎二〇二一年八月十九日法官助理 曾 芯书 记 员 庄珊珊附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。