贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终3736号上诉人（原审被告）：张杨，男，1978年6月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：刘欣瑞，贵州瀛黔（贵安新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓成龙，贵州瀛黔律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：贵阳高科建设投资（集团）有限公司，住所地贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区高科一号A栋29楼。法定代表人：叶锦，该公司董事长。委托诉讼代理人：田伟，泰和泰（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘有清，泰和泰（贵阳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：胡容，女，1982年9月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。被上诉人（原审第三人）：卢文龙，男，1994年2月12日出生，汉族，住所地贵州省修文县。被上诉人（原审第三人）：贵州一驰一杨餐饮管理有限公司，住所地贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区高科一号商业裙楼D座一层23号。法定代表人：卢文龙，该公司执行董事兼总经理。上诉人张杨因与被上诉人贵阳高科建设投资（集团）有限公司（以下简称高科公司）、胡容、卢文龙、贵州一驰一杨餐饮管理有限公司（以下简称一驰一杨公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初9391号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。张杨上诉请求：1．撤销原判，改判由一驰一杨公司向高科公司支付其拖欠的租金、违约金及相关费用，胡容、卢文龙对上述债务承担连带清偿责任；2．判令一、二审诉讼费用由四位被上诉人共同承担。事实和理由：一、一审法院对本案主要事实和法律关系均认定错误。案涉《房屋租赁合同》的债务主体是一驰一杨公司，故高科公司应向该公司及其股东主张权利。案涉房产原为科技用房，需要将房产性质变更为经营性用房，上诉人及其他承租人才能设立公司。在此期间上诉人要利用免租期完成装修，只能以个人名义代表筹备设立的公司签订案涉租赁合同。房屋性质变更后，上诉人于同年9月19日完成公司设立。上诉人以个人名义签订的租赁合同是代替筹备中的公司实施的签约行为。公司设立以后，租赁合同的权利义务均由一驰一杨公司概括继受，包括对外经营咖啡、向高科公司交付房租和相关费用等。2018年5月14日上诉人与胡容签订股权转让合同，将持有一驰一杨公司的股权全部转让给胡容，双方于当月23日办理工商变更登记，胡容将公司性质变更为一人独资公司。此后，上诉人与一驰一杨公司、胡容均无债权债务关系。高科公司先后向被上诉人胡容、卢文龙收取房屋租金、水电费，均认可他们是一驰一杨公司的负责人。公司股东之间转让股权，内部法律关系并不影响公司对外经营、支付租金的法律责任。自2018年5月上诉人离开以后，一驰一杨公司保持正常营业，高科公司及其物业公司直接向胡容、卢文龙收取房租、水电、物业费，且超过六个月以上未提出异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］11号）第十六条第一款的规定。足以认定高科公司明知一驰一杨公司是房屋实际承租人，应向一驰一杨公司及其股东主张权利。上诉人付清其担任公司法定代表人期间的租金和物业费，离开公司以后既未参与经营管理，又未实际使用案涉房屋，不应承担付款责任。高科公司收取上诉人租金未开具房产租赁发票的行为还可能涉嫌偷逃国家税费。二、一审法院沿用“合同相对性”的传统审判思维，不考虑本案的特殊性，作出的判决不公正，且法律适用错误。公司设立以后至转让股权期间，上诉人并无拖欠租金和相关费用的违约行为。案涉租赁合同的权利义务一直由一驰一杨公司履行，公司经营权并未发生变更。股东内部转让股权的行为，并不属于租赁协议约定不得转让经营权的行为。与上诉人签约的主体是贵州聚成置业有限公司，其后变更为高科公司，收取租金的权利可以由高科公司承受，支付租金的义务也应由租赁物实际使用人一驰一杨公司承担。三、一审法院按全国银行间同业拆借中心同期发布的贷款市场利率的四倍标准计算本案逾期付款违约金的年利率已超15％，依法应撤销。案涉《房屋租赁合同》未明确约定逾期支付租金的违约责任；高科公司在一审中并未提供足以证明一驰一杨公司逾期支付租金给其造成的实际损失。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条判决按上述标准支付逾期付款违约金的理由不充分。高科公司辩称，一、租赁协议的签订主体为高科公司与张杨，房屋性质并不影响张杨作为自然人与高科公司签订房屋租赁合同。若真如张杨所言其责任的履行应为一驰一杨公司，则双方应在事后签订补充协议。张杨在合同的履行中未尽审慎义务，则其作为自然人签订的房屋租赁合同应当由其履行。二、高科公司作为出租人并不知晓张杨与其他当事人签订股权转让或是转租的事实，租金一直是由张杨进行支付，而胡容、卢文龙在缴纳房屋的时候均注明为代张杨缴纳，张杨与其他各方当事人之间的协议与本案的租赁合同关系并非同一法律关系。三、合同相对性是基本原则，一般情况下不予突破，本案租赁协议的签约主体高科（原名称贵州聚成置业有限公司），仅是做了公司名称的变更，并不影响其对于租赁协议项下权利义务，而张杨与一驰一杨公司并非同一法律主体，其主张突破合同相对性不具有法律依据。四、对于一审判决中的违约金判决，符合《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉请求。卢文龙、一驰一杨公司辩称，卢文龙接手一驰一杨公司后与高科公司并未发生任何法律关系。开具的物业费和房屋租金的收据都没有用过卢文龙的名字和一驰一杨公司的名字，故卢文龙和一驰一杨公司与本案没有关系。卢文龙个人与张杨之间也没有产生任何法律纠纷。卢文龙与胡容之间的转让合同是在卢文龙不知情（不知道原始合同之前）的情况下签订的。高科公司催缴房租的时候卢文龙找到物业公司查到了原始合同才知道胡容不是承租人，且胡容说的价格和合同上的租金价格不一致。高科公司起诉后卢文龙才知道张杨转让给胡容的合同高科公司也是不知情的。卢文龙、一驰一杨公司与高科公司之间没有任何法律关系，不应该承担法律责任。胡容未到庭发表答辩意见。高科公司向一审法院起诉请求：1．判令解除原、被告双方签订的《贵阳国家高新区黎阳大厦D座一层部分场地租赁协议》；2．判令被告张杨向原告高科公司支付拖欠的房屋租金62,084.90元及违约金861,760.52元（违约金以欠付租金为基数，按每日百分之三标准自逾期未付之日起计算至被告履行合同义务之日止，暂计算至2020年7月31日）；3．判令被告张杨向原告高科公司支付拖欠的水电3,433.75元及违约金24,311元（违约金以欠付水电费3,433.75元为基数，按每日百分之三标准自2019年12月8日起计算至被告履行合同义务之日止，暂计算至2020年7月31日）；4．判令被告张杨承担本案诉讼费用、保全费、公告费、鉴定费。诉讼过程中，原告将第1项诉讼请求变更为判令确认解除原、被告双方签订的《贵阳国家高新区黎阳大厦D座一层部分场地租赁协议》，并明确第2项诉请的租金计算至2019年11月1日。一审法院认定事实：2017年6月21日，贵州聚成置业有限公司（甲方、于2017年9月21日名称变更登记为本案原告高科公司）与被告张杨（乙方）签订一份《贵阳国家高新区黎阳大厦Ｄ座一层部分场地租赁协议》，约定：1．甲方将其所有的位于贵阳市国家高新区建筑面积198平方米的经营场地出租给乙方用于经营咖啡、饮品、甜点、简餐；2．租赁期限从2017年6月21日至2022年6月20日止，共计60个月，其中免租期12个月，若乙方能在7月30日前开业，则免租期为18个月；3．乙方于本合同签订之后五日内向甲方支付租赁押金15840元，合同履行期间，乙方因违约行为或违反物业管理规定给甲方造成损失的，甲方有权将租赁押金用于抵偿乙方所欠租金、支付乙方应承担的费用或违约金等；4．若乙方在2017年7月30日之前开业，租金交纳如下：（1）合同签订后10个工作日内，乙方应支付第一年租金2017年6月21日至2018年6月20日共计71280元（含7个月免租期），以后每期租金应提前30日缴纳；（2）第二年全年租金2018年6月21日至2019年6月20日共计85140元（第二年租金递增7％，含7个月免租期），租金半年一付，上半年2018年6月21日至2018年12月20日租金为34056元（含4个月免租期），下半年2018年12月21日至2019年6月20日租金为51084元（含3个月免租期）；（3）第三年全年租金2019年6月21日至2020年6月20日共计145728元（第三年租金递增7％，含4个月免租期），租金半年一付，上半年2019年6月21日至2019年12月20日租金为72872元（含2个月免租期），下半年2019年12月21日至2020年6月20日租金为72872元（含2个月免租期）；此后租金（略）；5．水、电、燃气费用按月进行支付，由物业公司代收，乙方须于每月10日前支付上一月度水电及燃气费，如乙方未按期支付相关费用，每拖欠一天，则按应交款项总额的3％向甲方支付滞纳金；6．如无特殊原因，且未经甲方同意，乙方不得将该经营铺面的全部或部分直接或间接转让经营权或舍弃交予他人；7．乙方逾期未缴纳商业管理费、物业管理费和其他应缴之费用，须向甲方支付违约金，每逾期一日，按日加收所欠缴金额3％的滞纳金，如连续30天未能缴足商业管理费或物业管理费及其他应缴之费用（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权单方面解除合同，收回铺面，保证金不予退还；8．租赁期内，甲方需提前收回房屋或乙方须提前退租，都应提前三十日通知对方，在甲、乙方双方平等、自愿的原则上友好协商；9．如有欠商业管理费及未将各项费用缴清等情况，甲方可先从保证金中扣除支付。上述协议签订后，被告张杨按约定支付了租赁押金15840元及第一年度租金71280元，开始经营，并于2017年9月19日在租赁场地注册成立其担任大股东及法定代表人的一驰一杨公司进行经营。2018年5月14日，张杨（转让方、甲方）与胡容（顶让方、乙方）签订《店铺转让合同》，约定甲方将位于贵阳市高新区店铺（建筑面积198平方米）以50000元转让费转让乙方使用，甲方保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务，店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。上述转让合同签订后张杨将店铺交由胡容经营，并于2018年5月23日办理了一驰一杨公司的变更登记，公司性质变更为自然人独资，胡容成为独资自然人股东及投资人。张杨与胡容签订上述转让合同并未取得原告同意。2018年10月21日，胡容（转让方、甲方）与卢文龙（顶让方、乙方）签订《七咖啡（贵阳高科一号店）咖啡馆转让合同》，约定甲方将位于贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区店铺经营权转让予乙方经营，转让费用170000元，七咖啡目前租金交至2018年6月20日，合同签订后，甲方需将2018年6月21日至2018年12月20日租金34056元交至高科公司指定账户后将支付凭证给乙方存底；乙方接手七咖啡前所有的一切债权、债务均由甲方负责，接手后的一切经营行为及其他原因产生的债权、债务由乙方负责。上述转让合同签订后胡容将店铺交由卢文龙经营，并于2018年11月23日办理了一驰一杨公司的变更登记，公司性质变更为自然人投资或控股公司，卢文龙成为公司股东之一及法定代表人。胡容与卢文龙签订上述转让合同并未告知原告。2018年12月3日，胡容向高科公司支付了租金30492元。卢文龙经营期间，于2019年10月15日向原告支付了租金30000元。2019年10月30日，原告向被告张杨发出一份《关于收回场地的通知》，主要内容为：双方于2017年6月21日签订了案涉商铺租赁协议，截止2019年10月30日，贵方已拖欠房屋租金42,872元，在发送交费通知单时，我司了解贵方经营状况，经过初步沟通，贵方承诺会尽快结清拖欠的房租72,872元，在支付30,000元后迟迟未按约定交清租金，为确保国有资产的合法权益，根据租赁协议第十一条第一项的约定，我司将于2019年11月1日停止供应案涉商铺的水、电、门禁等服务，收回场地，并按程序追回欠款。上述通知发出后，原告于2019年11月2日收回案涉商铺。2019年11月18日，原告有向水、电公司统一缴纳水电费情形。2019年12月30日，案涉商铺物业公司出具一份《实施水电费欠费停电通知书》，载明“七咖啡”客户累计欠2019年9月5日至2019年11月30日水电费合计3,433.75元（未含违约金），请速在1日内在委托缴费账户缴清费用。该通知在客户签名栏备注“2019.11.1断水断电”。2020年4月24日，原告向张杨发出一份《解约通知》，主要内容为：双方于2017年6月21日签订租赁协议，自2019年3月以来，你方一直未向我公司支付房屋租金，经多次催讨仍拒不支付，根据租赁协议第十一条第一项的约定，现我司正式通知你方解除合同，在本通知发出后5日内无书面回应的，我司视为你方同意解除合同，并重新启动场地的招商工作，保留向你方收取因拖欠租金产生的滞纳金的权利。该通知张杨确认收到。一审法院认为，原告于2019年11月2日收回案涉商铺，并于2020年4月24日向被告张杨发出解约通知，张杨并未提出异议，则原、被告签订的租赁协议事实上已经解除，解除时间根据原告发出的解约通知载明期限应为2020年4月29日。本案争议的焦点有：1．被告实际应付的租金、水电费具体数额；2．原告可主张的违约金标准及起算时间；3．第三人是否应与被告共同向原告承担付款责任。对上述焦点，一审法院意见如下：一、关于被告应付的租金、水电费具体数额。根据原告与被告签订的租赁协议约定，第一年即2017年6月21日至2018年6月20日租金为71,280元，第二年即2018年6月21日至2019年6月20日共计85,140元，第三年上半年即2019年6月21日至2019年12月20日租金为72,872元，则2017年6月21日至2019年11月1日期间根据约定标准计算，总租金应为71,280元＋85,140元＋53,070元=209,490元，原告确认张杨已支付第一年租金71,280元，胡容于2018年12月3日支付30,492元，卢文龙于2019年10月15日支付30,000元，则累计支付租金共计131,772元，再扣除被告支付的租赁押金15,840元，被告欠付租金为209,490元-131,772元-15,840元=61,878元，原告关于租金的诉请，予以支持。案涉商铺物业公司于2019年12月30日出具的欠费通知载明案涉商铺在2019年9月5日至2019年11月30日期间欠缴水电费3,437.75元，而原告提供的交付凭证载明的缴费时间为2019年11月18日，但案涉商铺2019年11月1日即断水断电，原告2019年11月2日将案涉商铺收回，2019年9月5日至2019年11月30日期间的欠缴水电费不完全属于被告或第三人使用案涉商铺期间发生，考虑到原告确实存在垫付水电费行为，为减轻当事人讼累，该费用一审法院酌情支持2,500元。二、关于违约金标准及起算时间。原被告签订的租赁协议约定被告逾期未缴纳商业管理费等费用的，应每日按欠费金额的3%支付滞纳金，并未明确约定逾期支付租金的违约责任，但根据合同整体条款来看，所谓商业管理费即应为租金，且考虑到被告逾期支付租金事实上给原告造成资金占用利息损失，一审法院认可原告有权要求被告支付逾期付款违约金，同时因原告在2019年10月30日发出通知，2019年11月2日即收回案涉商铺，并未按照租赁协议约定的提前30天通知被告，自身亦存在过错，一审法院确认违约金起算时间为2019年11月2日，每日3%的约定标准过高，酌情以全国银行间同业拆借中心同期发布的贷款市场报价利率的四倍标准予以支持。水电费合同虽约定了违约金，但合同同时约定水电费系由物业公司代收，该费用的违约金不予支持。三、关于第三人是否应与被告共同向原告承担付款责任。被告虽与胡容签订转让合同将案涉商铺转让胡容经营，但一方面其与原告签订的租赁协议明确约定不得转让经营权，该转让事宜并未取得原告同意，另一方面该转让合同虽约定胡容代被告履行租赁协议中的支付租金义务，但原、被告之间的租赁协议仍合法有效，被告与胡容之间的约定并未改变被告系租赁合同相对人的事实，向原告承担付款责任的应为被告。同理，胡容将案涉商铺经营权转让给卢文龙亦不能突破合同相对性，被告应向原告履行租赁协议约定的付款责任。此外，原告并未要求第三人承担责任，被告与胡容、卢文龙之间的纠纷，应另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决：一、确认原告贵阳高科建设投资（集团）有限公司与被告张杨于2017年6月21日签订的《贵阳国家高新区黎阳大厦D座一层部分场地租赁协议》已于2020年4月29日解除；二、被告张杨于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳高科建设投资（集团）有限公司欠付租金61,878元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以61,878元为基数，按全国银行间同业拆借中心同期发布的贷款市场报价利率的四倍标准，从2019年11月2日起计算至欠付租金清偿日止）；三、被告张杨于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳高科建设投资（集团）有限公司水电费2,500元；四、驳回原告贵阳高科建设投资（集团）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6,757元，诉讼保全费5,000元，共计11,757元，由被告张杨负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。上诉人提交下列证据：第一组：贵阳金丰物业管理有限公司（高科一号物业服务中心）开具的十三张物业服务费收据，拟证明案涉房屋一直是以一驰一杨公司所经营的七咖啡名义对外缴纳物业费用或其他租金费用，从而印证本案租赁合同的主体是一驰一杨公司。被上诉人高科公司质证表示对真实性认可，该组证据是贵阳金丰物业管理有限公司出具，该公司与高科公司之间并无关系，张杨缴纳的物业费与本案中的租金也并非同一款项，故不能达到上诉人的证明目的，也无法证明本案应当突破合同相对性。被上诉人卢文龙、一驰一杨公司质证表示收据并没有体现一驰一杨公司，也没有当事人签字。被上诉人胡容未到庭发表质证意见。本院认为上述证据并非高科公司出具，达不到上诉人的证明目的，本院不予采信。第二组：高科公司委托贵州匠心律师事务所发出的律师函（复印件），拟证明该律师函载明内容是“本所律师接受委托对贵公司催告如下：请贵公司收到本函后采取积极态度向高科公司支付租金”，因此在本案诉讼发生前高科公司确认本案的租赁主体是公司不是个人，催缴租金是向公司催缴，而庭审时高科公司否认这一事实，是对案情陈述的反言，应不予采信。高科公司质证表示认可该份证据的真实性、合法性，但达不到上诉人的证明目的；律师函抬头载明“致张杨”，故高科公司已经明确合同相对方是张杨，而非一驰一杨公司，张杨应当承担合同项下的权利义务；合同主体的变更应当有合同双方明确的合意或合同约定，但本案中既无合同约定，双方也未达成补充协议对合同主体进行变更，达不到上诉人的证明目的。被上诉人卢文龙、一驰一杨公司质证表示对律师函不清楚，律师函上也没有明确的说明是一驰一杨公司，且卢文龙接手一驰一杨公司与律师函没有冲突，“贵公司”不能证明就是一驰一杨公司；一驰一杨公司转让合同是卢文龙与胡容签订，不是与张杨签订，七咖啡并不是一驰一杨公司旗下的产业，是分开的。被上诉人胡容未到庭发表质证意见。本院认为该律师函的抬头是“致张杨”，故催告的对象是张杨本人，该证据达不到上诉人的证明目的，本院不予采信。二审经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1．交纳案涉租金及水电费的义务主体是谁；2．高科公司主张的欠付租金违约金是否应予以支持。关于焦点一，签订案涉《贵阳国家高新区黎阳大厦D座一层部分场地租赁协议》的当事人是张杨和高科公司，在合同履行过程中交纳租金是以张杨个人名义交纳，张杨主张其是为筹建中的公司而签订案涉租赁协议，但租赁协议并未以拟筹建的一驰一杨公司名义签订，在一驰一杨公司成立后张杨也未与高科公司之间就变更合同主体达成补充协议，审理中张杨提交的贵州匠心律师事务所出具的律师函的抬头也是向张杨个人发出催告，故对张杨关于交纳租金及水电费的主体应为一驰一杨公司的主张，本院不予支持，案涉租金及水电费的交纳义务主体应为张杨。张杨主张高科公司明知是一驰一杨公司在实际使用案涉房屋未提出异议，故应由一驰一杨公司承担责任，本院认为高科公司未提出异议仅表示高科公司对张杨租赁案涉房屋后交由谁使用无异议，并不能代表高科公司同意变更合同主体，故对张杨的该主张本院不予支持。至于张杨与胡容、卢文龙之间的纠纷与本案不属于同一法律关系，当事人可另行协商解决。张杨上诉关于高科公司未向其开具发票涉嫌漏税的主张，其可以根据合同的约定和法律规定要求高科公司向其开具发票，但高科公司未开具发票的行为并不能作为张杨不承担交纳房租义务的合法理由。因各方当事人均未对原判确认的欠付租金及水电费金额提出异议，本院一并予以维持。关于焦点二，张杨欠付租金必然给高科公司造成资金占用损失，原判对支持违约金的理由已作充分论述，本院不再赘述，原判判令张杨对欠付的租金按全国银行间同业拆借中心同期发布的贷款市场报价利率的四倍标准，从2019年11月2日起计算至欠付租金清偿之日止支付违约金并无不当，但原判未对该利率的种类予以明确，为避免执行中发生争议本院明确为一年期贷款市场报价利率。综上，张杨的上诉请求不能成。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初9391号民事判决第一、三、四项，即“一、确认原告贵阳高科建设投资（集团）有限公司与被告张杨于2017年6月21日签订的《贵阳国家高新区黎阳大厦D座一层部分场地租赁协议》已于2020年4月29日解除；三、被告张杨于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳高科建设投资（集团）有限公司水电费2,500元；四、驳回原告贵阳高科建设投资（集团）有限公司的其他诉讼请求”；二、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初9391号民事判决第二项为：张杨于本判决生效之日起十日内支付贵阳高科建设投资（集团）有限公司欠付租金61,878元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以61,878元为基数，按全国银行间同业拆借中心同期发布的一年期贷款市场报价利率的四倍标准，从2019年11月2日起计算至欠付租金清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费及财产保全费按一审判决执行。二审案件受理费1,709元，由上诉人张杨负担。本判决为终审判决。审 判 员  韦 娟二〇二一年八月十日法官助理  徐贞兰书 记 员  罗 艳