葫芦岛市龙港区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1403民初1520号原告葫芦岛市和谐物业管理有限公司，住所地葫芦岛市龙港区龙程街39-2号楼6单元602室。法定代表人白某，系该公司经理。委托代理人董立国，辽宁益行律师事务所律师。被告张某，女，满族，中国银行葫芦岛分行职员，住葫芦岛市龙港区。原告葫芦岛市和谐物业管理有限公司诉被告张某物业服务合同纠纷一案，原告于2021年6月18日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告葫芦岛市和谐物业管理有限公司的委托代理人董立国，被告张某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葫芦岛市和谐物业管理有限公司诉称，凌云书香苑小区业主委员会与葫芦岛市和谐物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，合同中约定了服务范围：葫芦岛市龙港区海翔路飞翔居住区，《物业服务合同》第23条约定：“业主和物业使用人未缴纳物业管理服务费，物业管理企业可以按照应缴金额的0.3‰按日加收滞纳金。”被告系葫芦岛市凌云房地产公司开发的凌云书香苑小区的业主，为物业使用人。根据原、被告达成的物业服务合同之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2019年起至今拖欠物业管理费，共计人民币1，688.00元。原告多次以各种形式向被告催收物业管理费但其未予理踩。现根据双方签订的物业管理协议之规定及《中华人民共和国合同法》之规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉请：一、依法判令被告立即支付2019年-2020年物业管理费共计1，688.00元及滞纳金（从2019年1月1日至2020年12月31日，共2年，收费标准每月每平0.6元，被告家是117平方米，滞纳金从2019年1月1日起至实际支付之日止按日0.3‰计算）；二、依法判令由被告承担本案诉讼费用。被告张某提交书面答辩状辩称，起诉状中称，凌云书香苑小区业主委员会与葫芦岛市和谐物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，我作为小区业主之一，一直认为是凌云集团物业管理有限公司管理物业，更换物业，业主未收到业主委员会或和谐物业书面或其他任何形式的通知。二、原告未能积极履行相关责任义务，不作为。本人于2012年入住该小区，入住以来，一直备受房间窗户底部渗水和烟道漏雨两大问题困扰。自2013年起我每年都会将两个问题向物业保修，工作人员都会说已登记、等通知。等过段时间催修时，工作人员流动如何交接的？一催再催之下，终于在2017年9月16日上午，物业电话通知我下午到家维修，因我当天人在外地，物业人员说改日，以后再无下文。2018年我在次报修，物业答复，这两项不在物业维修范围内，需要启动物业维修基金维修。我不明白，2017年及以前均在维修范围内，2018年怎么就不在范围内啦？我家背面窗户渗水十分严重，墙面都是发霉状态，雨天如果家里没人及时清理雨水，雨水会通过地板漏到楼下邻居家，为此楼下邻居找过我几次，他们也向物业反映过，每次物业人员前来收取物业费是，我都会让他们进屋看看家中的情况再说费用的事，但至今无人进屋查看实际情况，每次物业催缴物业费时，我都态度明确，你们尽到维修责任，我即刻缴费。多年来，年年报修，但得不到维修，为了邻里的和谐相处，2019年5月16日，我自费维修了厨房、客厅、南北卧室窗户渗水问题，费用800.00元，并告知物业。因多年烟道漏雨导致壁柜变形，迫于无奈，2020年4月23日，我自费修了烟道漏雨问题，费用1，000.00元并告知物业，另附家中窗户漏雨、阁楼漏雨、烟道漏雨等照片11张，凌云书香苑信息群业主聊天截图。本院经审理查明，被告张某系葫芦岛市龙港区凌云书香苑小区XX-X-XXX号住宅业主，该房屋建筑面积117平方米。原告葫芦岛市和谐物业管理有限公司系被告所在小区物业服务公司。2018年1月书香苑业主委员会与原告葫芦岛市和谐物业管理有限公司签订《辽宁省物业服务合同（试行）》，约定物业服务期限为2年，自2018年1月1日至2019年12月31日。协议约定物业服务收费方式为包干制，具体标准为多层住宅0.6元/平方米/月；高层住宅0.6元/平方米/月，电梯费360.00元/户/年。合同第二十六条约定，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五3‰的标准承担相应的滞纳金。被告张某未交纳2019年1月1日至2020年12月31日的物业费1，684.80元（0.6元/平方米/月×24个月×117平方米=1，684.80元。上述事实有双方当事人陈述、辽宁省物业服务合同（试行）等证据材料在案佐证，经本院审查，可以认定。本院认为，物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会或业主之间订立的,规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序,由业主支付报酬的服务合同。本案中原、被告双方形成了物业服务法律关系，双方均应按合同约定履行各自的义务。现原告提供了物业服务，被告作为小区业主,理应按约定向原告交纳相应的物业服务费用。被告抗辩其所居住的房屋存在漏雨等问题不属于物业服务合同约定的范畴，该意见也不能作为被告拒交物业服务费的理由,且被告并未提交任何证据证明其主张，故对被告的此项抗辩本院不予支持。本院认为，物业服务应当为业主与开发商之间架起一座沟通的桥梁，虽然被告反映的其房屋漏雨等问题不在物业服务的范围内，但物业公司具有协助业主向开发商反映房屋问题及积极协调处理的义务，本院结合该小区其他物业服务合同案件，被告物业服务确实存在些许瑕疵，故本院结合当事人的过错程度等因素,根据公平原则及诚实信用原则,本院认为被告向原告支付80%物业费较为适宜，即被告应向原告交纳物业费1，684.80元的80%即1，347.84元。对于原告主张的滞纳金，本院认为物业费滞纳金是平等的民事合同主体之间经协商确定的，虽然也具有督促义务方履行义务的功能，但更多的是用于弥补守约一方的损失、而不是惩罚违约方。且本案中，原告提供的物业服务确实存在瑕疵，故对于原告的此项主张本院不予支持。需要指出的是，物业公司并非福利企业，而是由投资人设立的自负盈亏的盈利企业，物业公司以收取物业费为盈利来源，其作为物业服务提供者，收取物业费后应当根据法律规定及相关合同规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。小区业主在物业公司提供物业服务后应当按时缴纳物业费，业主拒付物业费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的服务会造成影响，对于其他按时交纳物业费的业主也极为不公。如果业主均拒交物业费，物业公司丧失收入来源，其服务质量必然降低，陷入恶性循环，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式。提高园区居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。综上,依据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条之规定,判决如下:一、被告张某于本判决生效后十五日内向原告葫芦岛市和谐物业管理有限公司支付2019年1月1日至2020年12月31日物业费1，347.84元。二、驳回原告葫芦岛市和谐物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行支付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，原告葫芦岛市和谐物业管理有限公司已预交，由被告张某承担40.00元，于本判决生效之日起七日内向龙港区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。由原告葫芦岛市和谐物业管理有限公司承担10.00元，应予退还原告葫芦岛市和谐物业管理有限公司案件受理费40.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  张浩月人民陪审员  陈 翠人民陪审员  郭 旭二〇二一年八月三十日法官 助理  石 盼书 记 员  赵 南