安徽省淮北市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖06民终872号上诉人（原审被告）：安徽省德城投资发展有限公司，住所地安徽省淮北市南黎路149号水岸碧桂园3#一层。法定代表人：吴锐，该公司董事长。委托诉讼代理人：任清华，安徽镜远律师事务所律师。委托诉讼代理人：王中兴，安徽镜远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张明泉，男，1988年11月25日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。被上诉人（原审原告）：李晓明，女，1986年5月26日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：张明泉，系李晓明丈夫。上诉人安徽省德城投资发展有限公司（以下简称德城公司）因与被上诉人张明泉、李晓明商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院(2021)皖0603民初2637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人德城公司的委托诉讼代理人王中兴、被上诉人张明泉及其作为李晓明的诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德城公司上诉请求：1.撤销原审判决，并依法改判驳回张明泉、李晓明的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由张明泉、李晓明承担。事实和理由：1.德城公司未能及时办理产权登记手续不是德城公司本身原因导致，而是因为相关政策等客观原因，属于不可抗力。德城公司现已经办理了“德城新天地”项目总产权证，且在积极协调业主，为业主办理分户产权。一审判决德城公司全额支付违约金有失公平；2.本案系房屋买卖合同纠纷，但张明泉、李晓明要求德城公司返还缴纳的契税、维修基金部分系委托合同关系。一审判决在未解除双方委托关系的前提下，错误判决德城公司返还契税、办证费用应当予以撤销。3.张明泉、李晓明作为房屋买受人是缴纳契税的主体，应当依法缴纳契税。契税征收机关为房屋所在地的财政机关或地方税务机关，德城公司作为开发商代收契税，系基于双方《商品房买卖合同》约定，张明泉、李晓明系自愿委托德城公司代收代缴，双方应是一种委托关系，且德城公司未收取张明泉、李晓明任何费用，系无偿委托。根据委托合同的相关法律规定，无偿的委托合同，因委托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。本案中德城公司并无故意或重大过失，也并未给张明泉、李晓明造成任何损失。在张明泉、李晓明无法证明德城公司具有故意或重大过失，且因此给其造成损失的情况下，一审判决德城公司支付张明泉、李晓明契税、维修基金利息于法无据，应当予以撤销。张明泉、李晓明辩称：德城公司的上诉理由均不能成立，应依法予以驳回。1.双方签订的《商品房买卖合同》是真实意思表示，不违反规定，是合法有效的，双方均应按照合同履行，张明泉、李晓明依照合同约定交付了购房款及其他费用，但德城公司并未按照合同要求，将办理房产证的材料在房屋交付730日内报房屋产权登记机关备案，其违反合同义务，应当承担合同约定的违约责任，一审判决违约金数额符合合同约定和法律规定；2、虽然《商品房买卖合同》约定了德城公司代收契税、维修基金，但德城公司并非最终的有权收取机关，其在收到费用后，并没有交付相关部门，存在占用资金行为，也没有按照合同约定为张明泉、李晓明办理产权登记，亦没有返还上述费用，故应当支付上述费用占用期间的利息损失。张明泉、李晓明向一审法院起诉请求：1.依法判令德城公司支付逾期办证的违约金5587.42元；2.依法判令德城公司立即返还已支付的契税、维修基金、办证费用，合计19785.96元；3.依法判令德城公司自2016年10月8日起，按同期银行贷款利率支付19785.96元的资金占用期间的利息3389.88元（利息暂计算至2021年3月20日）；4.依法判令德城公司自2021年3月21日起，按同期银行贷款利率支付19785.96元的资金占用利息至实际返还之日止；5.本案的诉讼等相关费由德城公司负担。一审法院认定事实：2015年6月24日，张明泉、李晓明与德城公司签订《商品房买卖合同》，约定德城公司将新天地广场1幢一单元10层1002号房屋出售给张明泉、李晓明，房屋总价560464元，张明泉、李晓明在2015年6月24日前支付全部房价款的30%即170464元，除首期款外，剩余房款39万元应于2015年6月30日前办理公积金贷款，并按照按揭方式付款；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1，2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”等内容。2016年10月8日，德城公司向张明泉、李晓明交付涉案房屋，同日，张明泉、李晓明向德城公司缴纳了契税8406.96元、维修基金11209元、办证费用170元，合计19785.96元。之后德城公司未按合同约定期限协助张明泉、李晓明办理涉案房屋权属登记。2020年12月12日，涉案房屋登记在德城公司名下，尚未转移登记至张明泉、李晓明名下。2020年12月31日，德城公司向张明泉、李晓明出具购房发票，发票载明购房款总额为558742元。一审法院认为，张明泉、李晓明与德城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应当按照约定履行各自的义务。张明泉、李晓明交付了购房款及契税、维修基金等费用，但德城公司未按合同约定在房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，致涉案房屋未能在合同约定期限内办理产权登记，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。对张明泉、李晓明要求德城公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求予以支持。张明泉、李晓明请求德城公司支付逾期办证违约金5587.42元，予以支持。对德城公司称系因消防验收、政府机构调整等政策原因导致迟延办证的辩称不予采信。关于张明泉、李晓明请求德城公司退还契税、维修基金、办证费用问题。因德城公司基于合同约定代向张明泉、李晓明收取契税、办证费，属于双方自愿行为，但德城公司收取该费用后并未将费用交给相关部门，存在占用资金的行为，张明泉、李晓明请求返还上述费用并无不当，予以支持。但因涉案房屋已登记在德城公司名下，故维修基金不再予以退还。今后，德城公司在办证过程中如涉及相关费用需要缴付的，再行支付。关于支付资金占用利息的问题。合同约定房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，即德城公司应在2018年10月8日前将上述费用交至相关部门办理产权登记，德城公司未缴纳并继续占用，张明泉、李晓明请求支付资金占用利息有理，应予支持。案涉房屋已于2020年12月12日登记在德城公司名下，德城公司存在占用维修基金的行为，占用维修基金的利息应以11209元为基数，自2018年10月8日起计算至2020年12月11日；案涉房屋尚未取得分户产权登记，德城公司存在占用契税、办证费的行为，故占用的利息契税以8406.96元、办证费以170元为基数，自2018年10月8日起计算至契税、办证费退清之日止；其中，2019年8月20日前的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算，2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。判决：一、德城公司于判决生效后十日内支付张明泉、李晓明逾期办理房屋所有权证书违约金5587.42元、退还契税8406.96元、办证费170元，并支付资金占用期间的利息（维修基金的利息以11209元为基数，自2018年10月8日起至2020年12月11日；契税以8406.96元、办证费以170元为基数，自2018年10月8日计算至契税、办证费退清之日止；其中，2019年8月20日前的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算，2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；二、驳回张明泉、李晓明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费519元，减半收取259.5元，由德城公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：1.德城公司应否支付张明泉、李晓明逾期办证违约金；2.德城公司应否退还张明泉、李晓明契税、办证费并支付资金占用期间的利息损失。关于争议焦点1。涉案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方都应全面遵守履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该合同约定,出卖人应当在商品房交付使用后730日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中,德城公司并未在期限内完成产权证办理手续,已构成违约，应承担相应的违约责任。故一审判决根据双方的合同约定，认定德城公司按照已付房价款的1%支付逾期办证的违约金并无不当。德城公司上诉称未能及时办理产权登记手续系因相关政策等客观原因，其不应全额支付违约金，但其并未提供充分证据证明其已在约定期限内履行了提交办证资料的义务，也未提供证据证明未能办证的原因属不可抗力或不能归责于其的其他原因，故违约责任应由其自行承担。其该项上诉理由并非法定或约定的免责事由，本院不予支持。关于争议焦点2。张明泉、李晓明向德城公司支付了契税、维修基金、办证费，德城公司虽基于合同约定有权进行代收代缴，但其并非最终有权收取该费用的机构，其应当及时将代收费用交至相关部门办理产权登记手续。因德城公司并未及时将代收张明泉、李晓明的契税、维修基金、办证费交至相关部门，长期占用上述资金未予代缴，应当向张明泉、李晓明支付利息损失。一审判决德城公司返还契税、办证费并支付占用契税、维修基金、办证费期间的利息，并无不当。综上所述，德城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费519元，由上诉人安徽省德城投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王冬宁审判员  化启武审判员  王 晖二〇二一年八月六日书记员  谢瑞刚附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。