宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2021）宁0105民初2833号原告：郝树娥，女，1972年1月24日出生，汉族，群众，个体从业人员，住宁夏贺兰县德胜工业园区。        被告：宁夏启越房地产营销策划有限公司，住所地宁夏银川市西夏区圆梦园15号楼11号营业房。        法定代表人：柴贵宽，该公司经营者。        委托诉讼代理人：马鑫，男，2000年1月7日出生，回族，宁夏启越房地产营销策划有限公司职工，住宁夏银川市西夏区。        被告：杨晓英，女，1983年1月21日出生，汉族，群众，个体从业人员，住宁夏银川市西夏区。        原告郝树娥与被告宁夏启越房地产营销策划有限公司（以下简称启越公司）、被告杨晓英房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝树娥、被告宁夏启越房地产营销策划有限公司的法定代表人柴贵宽、被告杨晓英均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。        郝树娥向本院提出诉讼请求：1、解除郝树娥与启越公司、杨晓英签订的房屋交易合同及附件和居间服务合同；2、判令启越公司、杨晓英退还郝树娥支付的首付购房款11000元，中介费2000元，垫资利息3300元，银行代办服务费5000元，以上共计21300元；3、本案诉讼费用由启越公司、杨晓英承担。事实与理由：2021年3月7日，郝树娥与启越公司、杨晓英签订了《房产交易合同》和《居间服务合同》，约定郝树娥购买杨晓英位于银川市西夏区xx小区xx号楼x单元x层x号房屋，启越公司为双方提供房屋买卖、协助办理产权过户、房屋交付以及银行贷款的相关服务，启越公司分别收取出卖人杨晓英的1000元和买受人郝树娥2000元中介服务费，房产交易合同约定郝树娥的付款方式为银行贷款支付，郝树娥又向启越公司交付了5000元办理银行贷款的中介服务费，还向启越公司介绍的案外人支付首付房款中70000元的垫资费3300元，因启越公司在合同签订前就调取了郝树娥的征信，并承诺能够办理银行贷款，郝树娥才同意购房，现因所购房屋面积小，银行不予发放贷款，导致郝树娥银行贷款购房的目的不能实现，为维护郝树娥的合法权益，诉至法院，望判如所请。        启越公司辩称，居间服务合同以及房屋交易合同和过户按揭代理合同都是我公司与郝树娥签订的，我公司收取的2000元是保管的定金，还收取了5000元的银行贷款的代办费。3300元垫资费是给案外人董文龙交纳的，与我公司无关。同意退还郝树娥7000元。同意解除双方之间签订的居间服务合同、房屋交易合同。        杨晓英辩称：杨晓英收取了郝树娥11000元的首付款，另外2000元的定金由中介保管。杨晓英同意退还郝树娥8400元，同意解除双方之间签订的居间服务合同、房屋交易合同。杨晓英还给中介交过1000元的中介费。        根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：        2021年3月7日，杨晓英（甲方）与郝树娥（乙方）为购买涉案房屋与启越公司（丙方）在协商一致的基础上签订《居间服务合同》一份约定：启越公司为杨晓英、郝树娥买卖房屋提供居间服务，杨晓英、郝树娥共计支付服务费3000元，其中由杨晓英支付1000元，由郝树娥支付2000元。        杨晓英（出卖方）、郝树娥（买受方）在启越公司的居间服务下于2021年3月7日就涉案房屋签订《房产交易合同》，该合同约定：杨晓英将位于西夏区xx小区x号楼x单元x层x号房屋出卖给郝树娥，房屋建筑面积56.25平方米，房屋成交价格200000元，买受方应于签订该合同当日向出卖方支付定金2000元，定金由居间方启越公司代为保管。双方约定付款方式为贷款支付，买受方应于2021年3月20日前支付首付款60000元。2021年3月7日，郝树娥支付2000元定金，定金由启越公司代为保管，并向郝树娥出具《房屋出售定金收款收据》。        2021年3月8日，郝树娥与启越公司签订《过户、按揭代理》合同一份约定：郝树娥委托启越公司办理涉案房屋的购房贷款手续及相关事宜，具体委托事项包括但不限于收集办理相关手续应提交的的材料、向银行申请办理贷款及协助办理与贷款有关的全部事项。双方约定代为办理贷款手续的贷款服务费7600元，实际履行金额为5000元。        涉案房屋登记在杨晓英的丈夫朱晓东名下，系其夫妻二人共同财产，朱晓东认可杨晓英就涉案房屋签订《房产交易合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理》合同。        2021年4月14日，郝树娥向杨晓英的丈夫朱晓东的账户转账支付81000元首付款，其中70000元系案外人董文龙于2021年3月10日向郝树娥提供的垫资款，为此郝树娥共计向董文龙支付3300元垫资费。庭审中，郝树娥、杨晓英、启越公司均认可2021年4月14日经郝树娥同意，杨晓英将该70000元返还给垫资人董文龙。杨晓英实际收取首付款金额11000元。        庭审中，杨晓英、启越公司均同意解除其与郝树娥签订的合同，且启越公司同意向郝树娥退还5000元贷款服务费。涉案房屋未向郝树娥交付。涉案房屋的贷款未审批通过。        上述事实有当事人当庭陈述笔录、《房产交易合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理》合同、《房屋出售定金收款收据》、微信转账记录、宁夏银行个人业务委托书等证据在卷佐证，足以认定。        本院认为，本案系买卖房屋引起的纠纷，基础法律关系应为房屋买卖合同纠纷。郝树娥与杨晓英签订的《房产交易合同》以及郝树娥与杨晓英、启越公司签订的《居间服务合同》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现郝树娥诉请解除上述合同，杨晓英、启越公司均同意解除合同，本院支持郝树娥要求解除《房产交易合同》、《居间服务合同》的诉请。郝树娥为购买涉案房屋向杨晓英支付了11000元首付款，涉案房屋并未实际交由郝树娥占有使用，在《房产交易合同》解除后，杨晓英应向郝树娥返还11000元首付款。郝树娥与启越公司签订《过户、按揭代理》合同并向启越公司支付了5000元贷款服务费，现郝树娥要求退还该款项，启越公司亦同意退还，本院支持启越公司退还郝树娥贷款服务费5000元。郝树娥主张退还2000元中介费，但其未提供证据证明其向启越公司交纳过中介费，本院对其该项诉请不予支持。《房产交易合同》中约定的支付房款的方式为贷款支付，但郝树娥的贷款并未获得银行批准，郝树娥主张启越公司在签订合同之前向其承诺能够办理贷款，但其提交的证据不足以证明其主张，郝树娥与启越公司签订的《过户、按揭代理》合同亦未有相关承诺，郝树娥作为房屋的买受方，有支付购房款的义务，虽然郝树娥的贷款未获批准，但并不能因此免除郝树娥支付购房款的义务，郝树娥在履行《房产交易合同》的过程中存在过错，其支付的2000元定金不应退还。该笔定金应由杨晓英收取，但现由启越公司代为保管，故该2000元定金抵顶杨晓英应当返还的首付款由启越公司直接支付给郝树娥。郝树娥从案外人董文龙处获得垫资款用于支付首付款，并向董文龙支付了3300元垫资费，垫资费系郝树娥履行《房产交易合同》义务过程中自愿支付，该合同中并未约定垫资费，且垫资费并不是履行合同的必要支出，杨晓英、启越公司亦不同意支付该笔款项，故对郝树娥要求杨晓英、启越公司支付3300元垫资费的诉请，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。”涉案两份合同均签订于《中华人民共和国民法典》施行之后，故本案应适用《中华人民共和国民法典》的规定。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一款、第五百八十六条、第五百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：        一、解除郝树娥与杨晓英签订的《房产交易合同》；        二、解除郝树娥、杨晓英、宁夏启越房地产营销策划有限公司签订的《居间服务合同》；        三、宁夏启越房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向郝树娥退还贷款服务费5000元、首付款2000元；        四、杨晓英于本判决生效之日起十日内向郝树娥退还首付款9000元；        五、驳回郝树娥的其他诉讼请求。        如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费332元，减半实收166元，由杨晓英负担80元，由宁夏启越房地产营销策划有限公司负担61元，由郝树娥负担25元。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。        审判员    赵立军二〇二一年八月十八日法官助理    周梦涛书记员    张苗苗《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。．．．．．。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条第一款当事人协商一致，可以解除合同。．．．．．。第五百六十六条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。．．．．．。第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。附件1：履行告知书本告知书效力等同于执行通知书。依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1．扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2．将被执行人纳入失信人员名单，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，予以信用惩戒；3．对被执行人限制高消费、限制出入境，在征信系统记录、通过媒体公布等措施予以惩戒；4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人自觉履行生效法律文书确定的义务。附件2：后附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。