重庆市巴南区人民法院民事判决书 (2021)渝0113民初1270号 原告：重庆丰和建筑工程有限公司，住所地重庆市两江新区悦山路5号8幢1-4-2，统一社会信用代码91500000565615555M。法定代表人：向时俭，总经理。委托诉讼代理人：谭成机，重庆简繁律师事务所律师。委托诉讼代理人：向雨汐，重庆简繁律师事务所律师。被告：重庆卉宝房地产经纪有限公司，住所地重庆市巴南区渝南大道297号1幢7-6，统一社会信用代码91500113MA5XE35Y0F。法定代表人：朱青，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：廖代秀，重庆众申律师事务所律师。第三人：重庆中启律师事务所，住所地重庆市巴南区渝南大道297号1幢18楼6-12号，统一社会信用代码31500000MD02066396。负责人：向导。原告重庆丰和建筑工程有限公司（以下简称丰和公司）与被告重庆卉宝房地产经纪有限公司（以下简称卉宝公司）及第三人重庆中启律师事务所（以下简称中启律所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序进行审理，于同年2月26日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院裁定转为普通程序，依法由审判员史春亚担任审判长，与人民陪审员魏忠智、刘宁组成合议庭进行审理，再次于同年5月10日公开开庭进行了审理。原告丰和公司的委托诉讼代理人向雨汐、被告卉宝公司的委托诉讼代理人廖代秀到庭参加了诉讼。第三人重庆中启律师事务所经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。原告丰和公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告丰和公司与被告卉宝公司于2019年5月18日签订的《房屋租赁托管合同》；2.被告卉宝公司、第三人中启律所立即搬离原告丰和公司位于重庆市巴南区××道××号××幢××号房屋；3.被告卉宝公司向原告丰和公司支付2019年12月18日至2020年12月17日期间的租金109 961元及自2020年12月18日起至2021年2月1日期间的租金，2021年2月2日至第三人实际搬离上述房屋之日止，按13 743元／月（截至2021年9月17日）、2021年9月18日起按15 117元／月，2023年9月18日起按16 628元／月的标准支付占有使用费；4.被告卉宝公司向重庆锦宏物业管理有限公司万达分公司支付自2020年8月1日至2021年2月28日期间的物业管理费30 971.13元及公共水电能耗费3340.6元，合计34 311.73元;5.被告卉宝公司赔偿原告丰和公司租金损失45 810元;6.被告卉宝公司支付原告丰和公司违约金13 743元。事实和理由：原、被告于2019年5月18日签订《房屋租赁托管协议》，约定将原告自有的位于重庆市巴南区××道××号××幢××号房屋（以下简称案涉房屋）出租给被告，并约定租赁期、租金及租金支付方式。在签订上述合同后，被告向原告支付首季度租金，原告将房屋交付被告使用。该房屋由重庆锦宏物业管理有限公司万达分公司（以下简称锦宏物管万达分公司）负责物业管理服务，物业管理费用为每月13元／平方米，水电分摊费用据实结算。被告从2019年12月起开始欠付原告租金，原告多次催促被告支付租金，并向被告发送律师函要求被告按时履约，但被告仍未支付原告租金。案涉房屋实际由被告转租给第三人使用，第三人分别于2020年7月至10月间代被告向原告支付部分租金，合计55 000元。截至本案起诉之日，被告尚欠原告截至2020年9月17日的租金109 961元，欠付锦宏物管万达分公司从被告承租之日起至2020年10月期间的物业管理费用及水电分摊合计41 685元。被告不依约按时足额向原告支付租金的行为已构成严重违约，原告有权解除合同并要求被告赔偿免租期内的租金损失及支付违约金。原告遂诉请如上。被告卉宝公司辩称,被告同意解除《房屋租赁托管协议》，应以被告收到诉状副本之日即2021年2月1日为解除之日。同意搬离案涉房屋。2019年12月18日至2020年12月17日期间包含疫情期间，应当减免2-3个月的租金。关于向锦宏公司万达分公司支付物业管理费及公共水电能耗费系向案外人支付，应由原告支付后再向被告追偿，本案中不应主张。被告不应当承担原告的租金损失45 810元。因疫情及第三人未向被告支付租赁费导致被告违约，被告不应当承担违约金。第三人中启律所未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。原、被告围绕其诉讼请求向本院提交了《房屋租赁托管合同》、《不动产权证书》、银行对账单、《关于欠缴物业相关费用的告知函》、《巴南万达写字楼X座X号物业费欠费明细》、《律师函》及邮政回单、重庆巴南万达广场《前期物业管理服务协议》、业主手册等证据，本院经审查对原告举示的上述证据予以确认并在卷佐证。根据原、被告的到庭陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：原告系案涉房屋的所有权人。2019年5月18日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《房屋租赁托管合同》，约定：原告将案涉房屋出租给被告使用，房屋建筑面积共计为429.48平方米；房屋现状为简装；本合同租赁日期为2019年9月18日起至2025年9月17日止，甲方同意给乙方免租期，免租期自2019年5月18日至2019年9月17日止；房屋租金为每月13 743元，合同期两年内无租金递增，采用每季度支付租金，乙方应于下季度开始15日内支付该季度租金，从第三年起开始租金逐年递增10%，乙方于签订合同之日向甲方支付四个月租金金额，即54 972元，其中13 743元作为押金，其中3个月作为第一个季度租金；押金用于乙方房屋租赁期间逾期支付房屋租金、物业管理费、承担赔偿责任等方面的付费；物业费每月每平方米据实由乙方向物业管理公司缴纳；乙方应按时支付租金及缴纳物管、水电等各项费用；甲乙双方经协商一致可以解除合同；租赁期间甲乙双方必须信守合同，任何一方违反本合同上述的规定，按下列执行：甲方出租的房屋为已装修房屋时，若乙方违约时以其缴纳的押金及家具作为违约金；本合同签订之日前甲方所欠的物业管理费、水费、电费等由甲方承担，之后的物业管理费、水费、电费等由乙方承担。2020年11月8日，原告向被告送达《律师函》，载明：截至发函之日，被告尚欠原告租金109 961元，尚欠锦宏物管万达分公司物业管理费41 685元，要求被告在收到律师函之日起三个工作日内向原告支付所欠租金、向锦宏物管万达分公司支付所欠物业管理费41 685元。否则，被告应支付免租期内的租金54 972元。2021年2月4日，锦宏物管万达分公司向原告发出《关于欠缴物业相关费用的告知函》及《巴南万达写字楼X座X号物业费欠费明细》，载明：自2020年8月1日至2021年2月28日，原告欠缴物业费30 971.13元，公共水电能耗费价值到2021年1月10日3340.55元，请于2021年2月28日之前结清上述费用。案涉房屋的物业管理公司为锦宏物管万达分公司，原告与该公司签订重庆巴南万达广场《前期物业管理服务协议》，其中约定甲级写字楼按建筑面积每月每平方米13元，重庆市巴南区渝南大道XXX号X幢X号房屋建筑面积为149.51平方米，X号房屋为132.61平方米，18-12号房屋为147.36平方米。被告陈述其承租案涉房屋后将房屋出租给次承租人仁术科技（重庆）有限公司，该公司将案涉房屋交由第三人占用使用，现案涉房屋由第三人占用，关于搬离房屋的诉请由法院依法判决。另，被告向原告支付押金13 743元。第三人已代被告向原告支付2020年7月至10月期间的租金55 000元。被告未支付其余租金，原告遂诉请如上。本院于2021年2月1日向被告送达诉状副本。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第（二）款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”规定，本案的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，依照上述规定，本案应适用《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）等法律规定以及司法解释。原、被告签订的《房屋委托租赁合同》名为委托合同，但实为租赁合同。在租赁期限内，被告从2019年12月18日起不履行租金支付义务，经原告催要后仍未支付，根据合同法第九十四条第三款规定，原告对《房屋委托租赁合同》具有法定的解除权利。在原告起诉要求确认解除合同后，本院向被告邮寄送达诉状副本，被告于2021年2月1日签收，原告解除合同的意思表示在该日到达被告，且被告同意以该日为合同解除之日，因此，本院将《房屋委托租赁合同》的解除时间确定为2021年2月1日。合同解除后，被告应及时清退租赁房屋,因房屋现由第三人占有，故本院对原告诉请被告、第三人立即搬离案涉房屋予以支持。关于原告诉请被告支付租金及占有使用费。根据双方对租金标准的约定，被告应支付原告：2019年12月18日至2020年12月17日期间的租金109 916元（13 743元/月×12月-55 000元）及自2020年12月18日起至2021年2月1日期间的租金21 072.6元（13 743元/月÷30天×46天），2021年2月2日至被告、第三人实际搬离上述房屋之日止的占有使用费（自2021年2月2日至2021年9月17日期间每月13 743元，自2021年9月18日至2023年9月17日期间每月15 117元，2023年9月18日起至2025年9月17日期间每月16 628元计算）。受新型冠状病毒性肺炎疫情的影响，被告客观上不能在此期间使用租赁房屋从事经营活动，根据公平原则，结合本案租赁合同的实际履行情况，本院酌情减免被告1个月的租金。另根据《房屋委托租赁合同》约定“押金用于乙方房屋租赁期间逾期支付房屋租金、物业管理费、承担赔偿责任等方面的付费”，被告向原告支付的押金13 743元可用于抵扣房屋租金。综上，本院对被告支付原告2019年12月18日至2020年12月17日期间的租金82 430元（109 916元-13 743元×2）及自2020年12月18日起至2021年2月1日期间的租金21 072.6元、2021年2月2日至被告、第三人实际搬离上述房屋之日止的占有使用费予以支持，对于原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告诉请被告向锦宏物管万达分公司支付物业管理费、公共水电能耗费。根据原告与锦宏物管万达分公司签订的重庆巴南万达广场《前期物业管理服务协议》中对案涉房屋物管费的约定及锦宏物管万达分公司向原告发出的《关于欠缴物业相关费用的告知函》、《巴南万达写字楼X座X号物业费欠费明细》，锦宏物管万达分公司根据合同相对性向原告发函要求其支付物业管理费，并未向被告主张物业管理费，虽然原、被告签订的《房屋委托租赁合同》约定由被告向物业管理公司缴纳物业费，但原告直接据此诉请被告向锦宏物管万达分公司支付物业管理费，而锦宏物管万达分公司未提出诉讼请求，原告不存在诉讼利益，故本院对其该项诉讼请求不予支持，原告可以在向锦宏物管万达分公司支付物业管理费后再向被告主张该费用。关于公共水电能耗费，《房屋委托租赁合同》约定被告应按时缴纳物水电费，同理，原告诉请被告向锦宏物管万达分公司公共水电能耗费无法律和事实依据，原告可以在向锦宏物管万达分公司支付该费用后再向被告主张，本案中不予支持。关于原告诉请被告赔偿原告租金损失45 810元，无法律和事实依据，本院不予支持。关于原告诉请被告支付违约金13 743元。本案中，被告欠付自2019年12月18日至《房屋委托租赁合同》解除之日2021年2月1日期间的租金，且至今未搬离案涉房屋，亦未支付自2021年2月2日起的占有使用费，其逾期未支付租金及占有使用费的违约行为不符合因疫情导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少的情形，故被告应当承担《房屋委托租赁合同》约定的违约责任。根据《房屋委托租赁合同》约定“租赁期间甲乙双方必须信守合同，任何一方违反本合同上述的规定，按下列执行：甲方出租的房屋为已装修房屋时，若乙方违约时以其缴纳的押金及家具作为违约金”，本案中，案涉房屋为简装房屋，被告逾期未缴纳租金，构成违约，应根据合同约定承担以原告缴纳的押金13 743元及家具作为违约金，故本院对原告诉请被告支付违约金13 743元予以支持。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不妨碍本院依法判决本案。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第（二）款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告重庆丰和建筑工程有限公司与被告重庆卉宝房地产经纪有限公司于2019年5月18日签订的《房屋委托租赁合同》于2021年2月1日解除；二、被告重庆卉宝房地产经纪有限公司、第三人重庆中启律师事务所在本判决生效后七日内搬离重庆市巴南区××道××号××幢××号房屋；三、被告重庆卉宝房地产经纪有限公司在本判决生效后七日内支付原告重庆丰和建筑工程有限公司2019年12月18日至2020年12月17日期间的租金82 430元、自2020年12月18日起至2021年2月1日期间的租金21 072.6元，2021年2月2日至被告重庆卉宝房地产经纪有限公司、第三人重庆中启律师事务所搬离重庆市巴南区××道××号××幢××号房屋之日止的占有使用费（自2021年2月2日至2021年9月17日期间每月13 743元，自2021年9月18日至2023年9月17日期间每月15 117元，2023年9月18日起至2025年9月17日期间每月16 628元计算）；四、被告重庆卉宝房地产经纪有限公司在本判决生效后七日内支付原告重庆丰和建筑工程有限公司违约金13 743元；五、驳回原告重庆丰和建筑工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4467.98元，由被告重庆卉宝房地产经纪有限公司负担 (此款原告重庆丰和建筑工程有限公司已经垫付，被告重庆卉宝房地产经纪有限公司在本判决生效后七日内支付原告重庆丰和建筑工程有限公司，本院预收的诉讼费不作清退)。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时预交上诉案件受理费。逾期未预交上诉案件受理费又不提出缓(免、减)交申请的按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审  判  长  史春亚人民陪审员  魏忠智人民陪审员  刘  宁  二〇二一年八月三日 书  记  员  王  倩                       - 1 -