江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0311民初1999号原告：董玉俊，男，1954年12月11日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：李振，徐州红杉树律师事务所律师。被告：泉山区杜静米线馆，住所地徐州市X68#103。经营者：杜静，女，1987年7月3日生，汉族，住徐州市泉山区。被告：李文侠，女，1958年8月5日生，汉族，住徐州市泉山区。被告：魏娜，1986年4月22日生，汉族，住徐州市泉山区。原告董玉俊与被告泉山区杜静米线馆、被告李文侠、被告魏娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案受理后，分别于2021年5月20日、2021年6月9日公开开庭进行了审理。原告董玉俊及委托诉讼代理人李振，被告泉山区杜静米线馆的经营者杜静，被告李文侠（参加第一次庭审），被告魏娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董玉俊向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即返还小自建房；2、判令被告支付逾期腾房期间占有使用费8520元(自2020年9月1日起暂计算至2021年2月底，按1420元/月计算)；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年前，原告将位于徐州市泉山区自建房租赁给魏娜使用，期限为半年，到期续签，租金为半年缴纳一次。由于魏娜均按期缴纳房租，后双方未签订书面协议。2020年3月1日，原告与魏娜续签租赁合同，租期自2020年3月1日至2020年8月31日止，租金为1420元/月，租金半年支付一次。魏娜在租赁期间，曾将涉案房产租赁给案外人经营奶茶，2019年11月案外人将涉案房产转租被告泉山区杜静米线馆经营米线，现租赁期限已满，涉案房产一直由该米线馆占有使用，魏娜仅支付租金至2020年8月底。原告曾多次要求被告返还涉案房产均遭到被告辱骂并拒绝交付。为维护原告合法权益，原告依照物的请求权要求被告返还涉案房产并支付逾期腾房期间占有使用费8520元，特诉至法院请求依法判决。被告泉山区杜静米线馆、被告李文侠共同辩称，愿意返还房屋，但是原告应当赔偿装修损失和设备损失，原告在2020年4月中旬将水电停掉，造成冰箱里食材损坏，米线店也无法营业，给被告造成了损失，不应当支付占有使用费。被告魏娜辩称，2020年3月1日至8月1日，我没有用到房子，都是关着门的，我把房租8500元支付给了原告，原告应当返还。原告董玉俊为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、租赁合同，租赁期限自2020年3月1日至2020年8月31日。证明原告将自建房租赁给被告魏娜，租金为每月1420元，每半年支付一次。租赁期间被告魏娜将该房转给案外人，案外人在2019年年底又将该房产转租给杜静，被告魏娜仅支付租金至2020年8月底，合同到期，原告要收回房屋，杜静在没有合同情况下，占有原告房屋并拒绝支付占有期间的使用费；2、收据，证明2020年3月1日收到第三人魏娜交纳的半年租赁费用8500元。经质证，被告泉山区杜静米线馆、李文侠对原告提交的上述证据1的真实性不确定，因其不是合同当事方，合同对其没有法律约束力。涉案房屋是违建房，合同上写了房屋有产权证，但实际上没有，这是非法盈利，原告的房屋不可以对外出租，被告打电话询问相关部门，确认该房是违建房，在拆除的计划内；对证据2不予质证，和被告没有关系；被告魏娜对上述证据1和2真实性无异议，认为其和原告签订的合同租金是半年一付，后期其把租赁的房子的一部分，整间屋都租给案外人用作开奶茶店，只用的门头。被告泉山区杜静米线馆是在2019年11份左右从奶茶店手里转租的房子，他们之间的租赁情况不清楚。但其给奶茶店、杜静都说过这个房子只有使用权，没有转让权。关于收据，原告提供的收据在备注栏里原告的收据多了“自建房”三个字，原告给魏娜的收据里没有这三个字。被告泉山区杜静米线馆、李文侠为支持自己的抗辩意见，向本院提交了如下证据：1、泉山区杜静米线馆的营业执照、收条复印件一张，证明该执照上的地址是X，实际原告出租给被告的房屋地址是X旁的违建房。原告虽称房屋不是直接租赁给被告泉山区杜静米线馆，但被告办营业执照都是原告本人陪同去的，需要原告提供的手续也是原告提供的，原告还收了李文侠的1000元押金条，经营间产生的水电费也是交给原告的，是原告收的现金并给打了收条；2、通话记录截图，证明被告在2020年2月底，原告自行到店里收过房租，当时李文侠和原告商量疫情能否免房租和门头更换的问题，原告说回去和家人商量，在更换前让被告先用着，结果第二天魏娜到店里要房租，当时被告就给原告打电话，但没有打通，之后一直都没有接；3、水电费收据复印件，证明被告承租这个房屋是和原告打的交道；4、照片一张，证明涉案房屋违建，魏娜的门头占用被告泉山区杜静米线馆门头，造成被告没法经营。经质证，原告董玉俊对被告提交的上述营业执照的真实性无异议，可以证明经营场所X就是原告所有的房屋地址，对于收条真实性无异议，是原告向被告打的，能够证明原告仅向被告泉山区杜静米线馆收取水电费，并没有收取任何房租。被告向原告打通的电话最早时间是2020年3月1日，被告泉山区杜静米线馆只是想与原告协商将魏娜的门头换成杜静的，但原告没有同意，这也导致被告后来给原告打电话骂原告，之后原告就没有接被告电话。对照片的真实性无异议，案外人将涉案房屋租给泉山区杜静米线馆时是两个门，是其自己将其中一个门堵上，一个门只能做一个门头，导致城管来查，是城管将门头拆除的。经审理查明，被告魏娜自原告董玉俊处长期租赁徐州市X自建房。魏娜将案涉房屋转租给案外人经营奶茶。2019年11月，案外人将房屋转租给李文侠，由李文侠实际经营泉山区杜静米线馆使用。被告泉山区杜静米线馆接手涉案房屋并支付该奶茶店转让费及截止到2020年2月的租金(三个月租金4000余元)，并至今占有涉案房屋。2019年11月25日，原告董玉俊收取被告李文侠办理营业执照的押金1000元。2019年12月19日，原告董玉俊还收取了被告李文侠交纳的水电费311元。2020年3月1日，被告魏娜作为乙方、承租方与作为甲方、出租方的原告董玉俊签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方自愿将所属房屋位置在X自建房租赁给乙方居住或其他所用旅馆；租赁期自2020年3月1日至2020年8月31日为止。租金为每月人民币1420元，乙方按半年支付租金。合同签订后，魏娜向原告董玉俊缴纳了租金8500元。2020年10月8日,魏娜以泉山区杜静米线馆为被告起诉至本院,要求泉山区杜静米线馆搬出X68号#103自建房，并支付自2020年3月1日至实际搬出之日的租金。在该案审理过程中，董玉俊于2020年9月13日出具说明一份，内容为：“我是董玉俊，魏娜案的房东，本人因身体原因不能到庭作证，特此写书面证言给庭上，我对如下证言的真实性负法律责任。我与工农旅社的租赁关系已有10余年之久，在原告租赁期间我没有与任何人签订过租赁合同。时至今日我与原告还是租赁关系，房租也是由原告直接缴纳给我本人，原告租赁期间关于房屋所有的事物由原告全权代理详情见租赁合同。关于被告手中的押金条和一份短期租赁合同时用于协助办理工商营业执照所用，与房屋租赁无关。押金在他注销营业执照后全部退回”。2020年12月23日，本院作出（2020）苏0311民初6222号民事判决，判决认为：“原告系案涉租赁房屋的承租人，对房屋基于租赁合同而享有占有、使用的权利。原告对案涉租赁房屋不具有所有权、用益物权或担保物权，即不享有法定意义上的物权。而排出妨碍的基础系妨碍物权，故原告以排除妨碍要求被告迁出案涉房屋无事实和法律依据，本院不予支持。租赁合同是出租人经租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告非从原告处承租案涉房屋，原被告之间不具备租赁合同关系，双方亦未就由被告向原告支付租金进行约定。原告要求被告支付租金无合同及法律依据，本院不予支持。”在本案审理过程中，原告董玉俊将诉讼请求第一项的占有使用费增加4260元(计算到2021年5月),另主张水电费387元:2020年2-3月电费259.75元,2020年4-5月电费87.66元,2020年3-4月水费20元,扣除被告已经支付的41元。庭审中,被告李文侠陈述,从2020年4月17日至今米线店没有开过门。4月17日，魏娜来店里和我们产生纠纷不让我们经营最后闹到了派出所，我们报了三次警。本院认为，租赁合同是指出租人经租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案房屋系原告自建房未有相应批准手续，涉案房屋的租赁合同应为无效。根据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因泉山区杜静米线馆为个体工商户，根据相关法律规定，个体工商户有字号的,以字号为当事人;个体工商户营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼主体。根据庭审查明事实及当事人陈述，被告李文侠为泉山区杜静米线馆实际经营人，且原告也陈述李文侠与其交涉涉案房屋事宜，故泉山区杜静米线馆的责任实质应归于实际经营人李文侠。从（2020）苏0311民初6222号民事判决确认的事实来看，魏娜并未与被告泉山区杜静米线馆建立租赁合同关系，结合被告李文侠的自认，原告协助办理泉山区杜静米线馆经营手续、直接收取电费等事实，应当确认在2020年3月1日起，原告董玉俊与被告泉山区杜静米线馆建立租赁关系。虽原告董玉俊与被告魏娜签订了租赁合同，但魏娜并未实际占有使用，董玉俊未能履行租赁合同，其要求魏娜支付租金并要求迁出房屋无事实及法律依据，本院不予支持。因被告泉山区杜静米线馆至今占有涉案房屋，应向原告支付占用使用费，原告主张自占有使用费12780元(自2020年9月1日起暂计算至2021年5月底，按1420元/月计算)，本院结合当地租金标准及原告之前收取租金情况，酌定予以支持。水电费，被告泉山区杜静米线馆不持异议，本院确认为326.41元。因原告董玉俊收取了李文侠押金1000元，应当予以扣除。根据法律规定，合同无效的，当事人基于合同取得的财产应当予以返还，现原告所自建的房屋被被告泉山区杜静米线馆占用，故泉山区杜静米线馆实际经营人李文侠应向原告返还涉案房屋。被告李文侠虽认为存在相应损失但并未提出反诉，其可另行依法主张权利。关于被告李文侠提及的涉案房屋因魏娜原因不能继续经营，无证据显示系原告指示魏娜所为，故李文侠不能以此作为其拒付原告占有使用费的合法事由。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十七条、第五百零二条、第五百零九条、第七百零三条、，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》[法释〔2020〕17号]第二条、第四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条的规定，判决如下：一、被告李文侠于本判决生效后十日内向原告董玉俊返还徐州市X自建房并向原告董玉俊支付占有使用费11780元、水电费326.41元；二、驳回原告董玉俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告李文侠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  丁 贺审 判 员  王亚群人民陪审员  苏征社二〇二一年八月四日书 记 员  宋海梅