河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终3311号上诉人（原审原告）：丁彦，女，1982年4月9日出生，汉族，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：张春光，河南栗风律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭飞，河南栗风律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：夏邑政通置业有限公司，住所地河南省夏邑县高速引线与南二环路交叉口西南角，统一社会信用代码：914114265749609406。法定代表人：陶得元，系该公司总经理。委托诉讼代理人：苏雷涛，河南孔祖律师事务所律师。上诉人丁彦因与被上诉人夏邑政通置业有限公司（以下简称政通置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省夏邑县人民法院（2021）豫1426民初1799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依法组成合议庭，并于2021年7月21日公开开庭进行了审理。上诉人丁彦的委托诉讼代理人张春光、彭飞，被上诉人政通置业公司的委托诉讼代理人苏雷涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁彦上诉请求：依法撤销河南省夏邑县人民法院（2021)豫1426民初1799号判决，并依法改判支持丁彦诉讼请求；一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。首先，丁彦于2018年11月19号与政通置业公司在帝皇现代名城售楼部签订购房合同，购得帝皇现代名城5号楼1单元6层601号房屋。房屋预测建筑面积141.86平方米，套内建筑面积126.06平方米，公摊面积15.8平方米，房价4300元/平方米，房款合计610000元。丁彦按照协议约定准时交付了首付款300000元，余款310000元，按时办理了银行按揭贷款，按照合同约定严格履行了自己的义务。同时《购房合同》也明确约定了政通置业公司交房时间及手续，即2020年5月31日前向买受人（丁彦）交付该商品房。《购房合同》第十二条明确约定了出卖人逾期交房的违约责任及应承担的违约后果（即超过90日交房，买受人可以要求出卖人继续履行合同，同时每日按总房款的万分之0.5向买受人支付违约金)。《购房合同》第九条约定：商品房交房条件:1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。根据政通置业公司提供给丁彦的工程竣工备表，实际验收合格时间:2021年1月9号，测绘报告提供时间:2020年12月31日。从以上时间可以看出政通置业公司已严重违约。《购房合同》第十条约定：商品房相应设施设备交付条件；第十一条第（三）款：查验房屋。但根据丁彦提供的证据及政通置业公司售楼人员的聊天记录可以证明政通置业公司所售房屋不符合交房条件，其构成违约。直至丁彦起诉时，虽经丁彦多次催促交房，由于政通置业公司所售商品房没有竣工验收手续，而且按照合同约定，也不符合交房条件，所以政通置业公司一直没有交房。其次，一审中政通置业公司提供的现代帝皇名城协议结果，与政通置业公司提供给丁彦的一份协议内容严重不符，不能作为裁判的依据。政通置业公司提供给丁彦的商议结果没有签具体日期，政通置业公司提供给一审法院的协议结果，系其私自伪造，私自添加补写日期，不足以支持政通置业公司的证明观点。另外，此协议结果，丁彦、政通置业公司并没用约定变更原《购房合同》的交房日期，只是政通置业公司在违约逾期交房的情况下（2020年10月27日，政通置业公司第二次发的延期交房通知中未给具体交房日期)，答应丁彦元旦交房，从协议结果的字里行间看不出是对原《购房合同》中交房时间的变更，同时协议结果也没有约定丁彦放弃对政通置业公司违约交房责任的追究。一审法院认定该协议结果是对2020年5月31日交房日期的变更，属认定事实错误。再次，根据《河南省高级人民法院民事审判第四庭员额法官会议关于审理逾期交房逾期登记纠纷案件的纪要》第四条、第五条、第六条之规定，政通置业公司符合《购房合同》第九条、第十条之规定，其不可抗力及关于环境治理逾期交房的抗辩的理由不成立，不应得到支持，政通置业公司应当承担预期违约责任。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，判决结果显失公平，请二审法院在查明事实的基础上，依法作出改判，支持丁彦的诉讼请求。政通置业公司辩称，在双方交房时已经约定2021年元旦交房，房屋已符合了交房条件，并通知上诉人交房，但上诉人拒绝接收房屋。环境治理是客观情形，属政府原因是不可抗力。综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定案件事实清楚，适用法律正确，请依法判决驳回上诉人的上诉，维持原判。丁彦向一审法院起诉请求：依法判决政通置业公司支付丁彦违约金6490元（自2020年5月31日计算至2021年1月10日，剩余部分计算至交房止）；案件受理费等费用由政通置业公司承担。一审法院认定事实：2018年11月19日，丁彦（买受人）与夏邑政通置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定丁彦购买夏邑政通置业有限公司的帝皇现代名城5#楼1单元6层601号商品房，规划用途为住宅，预测建筑面积为141.86平方米，总价款为610000元，付款方式为商业贷款，丁彦于2018年11月19日前支付首期房价款300000元，余款310000元向银行申请贷款支付。夏邑政通置业有限公司应当自2020年5月31日前向丁彦交付该商品房。合同并约定该商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。2020年11月3日，丁彦等人与政通置业公司签订帝皇现代名城商议结果，双方约定元旦交房等问题，丁彦在该商议结果上签字确认。2020年12月16日，案涉房屋所在5#楼完成面积测绘。2020年12月31日，帝皇现代名城1#-11#楼经竣工验收合格。政通置业公司于2020年12月31日通知丁彦于2021年1月4-6日办理接房手续。一审法院认为，丁彦与夏邑政通置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，是合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。丁彦按照约定支付了首付房款，并通过银行贷款支付了余款，夏邑政通置业有限公司应按照约定日期交付商品房。双方约定的交房日期为2020年5月31日，但2020年11月3日，经丁彦等与政通置业公司协商，变更交房日期为元旦交房，该约定对双方均有效，交房日期可按2020年11月3日之后最近的元旦即2021年1月1日确定。涉案房屋已完成面积测绘并经验收合格，符合约定的交房条件，政通置业公司于2020年12月31日通知丁彦接房，丁彦也收到接房通知，丁彦提交的证据不足以证明案涉房屋不具备交房条件，政通置业公司不存在违约行为，因此，丁彦拒绝接收房屋的行为不可归责于政通置业公司，其要求政通置业公司支付2020年5月31日以来的逾期交房违约金没有事实和法律依据，应不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回丁彦的诉讼请求。本院二审期间，上诉人围绕争议焦点提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对证据的认定如下：上诉人提交未标注日期的帝皇现代名城商议结果一份，证明一审中政通置业公司提交的商议结果中显示的日期2020年11月3日系其私自添加补写，该证据不能作为认定事实的依据。被上诉人质证称上诉人提交的商议结果与被上诉人在一审中提交的商议结果内容是一致的，第一条元旦交房指的是2021年元旦，上诉人以该份商议结果没有时间为由来否定商议结果的客观存在的观点不能成立，该商议结果可以作为定案的依据。本院认为，双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定交房日期为2020年5月31日，从商议结果的内容显示丁彦等同意元旦交房，即便该商议结果没有签订日期，按照普通民众的一般认识，应推定为2021年元旦，即2021年1月1日，且被上诉人于2020年12月31日通知丁彦接收房屋，二者能够相互印证。上诉人提交的该份证据不能达到其证明目的，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为政通置业公司是否违约的问题。丁彦与政通置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的交房日期为2020年5月31日，但根据帝皇现代名城商议结果显示，丁彦等与政通置业公司协商同意元旦交房，该商议结果约定的交房日期应视为对《商品房买卖合同（预售）》中约定的交房日期的变更。按照普通民众的一般认知，商议结果中约定的元旦可按2020年5月31日后最近的元旦即2021年1月1日确定，政通置业公司按照该约定交付了房屋，并不存在违约行为。上诉人主张案涉房屋不符合交房条件，但涉案房屋已完成面积测绘并经验收合格，上诉人提供的证据不足以证明涉案房屋不符合交房条件。综上，上诉人主张政通置业公司违约没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人丁彦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由丁彦负担。本判决为终审判决。审判长  曹爱民审判员  徐亚超审判员  陈光应二〇二一年八月二日书记员  黄琳冰