山东省临沂市兰山区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁1302民初10357号原告：临沂某企业管理有限公司，住所地临沂市兰山区。法定代表人：陈某民，总经理。委托诉讼代理人：贺宁，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢绪珍，山东齐鲁律师事务所律师。被告：王某红，女，1973年10月8日生，汉族，住临沂市兰陵县。委托诉讼代理人：石兰朝，山东铭星律师事务所律师。原告临沂某企业管理有限公司与被告王某红租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告临沂某企业管理有限公司的委托诉讼代理人贺宁，被告王某红的委托诉讼代理人石兰朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。临沂某企业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠付租金151161元；2.判令被告向原告支付迟延履约违约金（以53988元为基数按照年24%标准自2017年8月27日计算至2019年8月19日；以53988元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的4倍计算自2019年8月20日计算至判决生效之日；以97173元为基数按照年24%标准自2018年8月27日计算至2019年8月19日，以97173元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的4倍计算自2019年8月20日计算至判决生效之日)；3.判令被告向原告支付占用费(以54.24元/平方米/月标准计算，自2019年9月1日起至2020年3月30日止)；4.判令被告承担本案诉讼、保全费用。事实和理由：2016年9月1日，原告与被告签订了《玫瑰天街商铺租赁合同》（合同编号WS-10-208）），双方约定原告将临沂红星国际广场玫瑰天街10号楼第2层的208号商铺出租给被告，商铺总面积为298.59平方米，合同签订后，原告依约将商铺交付给被告使用，但是被告未能按照合同的约定租金，并一直占用原告房屋至2020年3月30日，为维护原告的合法权益，特依法诉至法院，望判如所请。王某红辩称，1.涉案商铺虽然是被告租赁，但实际是王剑进行使用，因此经营过程中所有的租赁费的缴纳以及被告方的损失，以及被告方未按合同时间缴纳租金的原因王剑可以向法庭做出陈述。2.原告起诉与事实不符，原告在向被告交付房屋时并未按照合同向原告出示涉案商铺各项验收符合标准的证明。导致原告出租的商铺存在质量问题，漏雨、渗水严重被告无法正常使用，并且漏雨、渗水造成被告装修及物品损失严重。损失发生后被告连同多家同样受漏水损失的租户共同去原告处反映情况，并商量赔偿事宜，原告虽然承诺解决但一拖再拖，至今未予处理。漏水后被告不能正常使用租赁物，2017年原告向被告发出书面解除合同通知，被告接到通知后准备搬离涉案房屋，但原告方物业阻拦，被告方大件物品一直存放在涉案商铺内，后原告将涉案商铺入户门进行锁死不让被告进入。因此并非是被告一直占用涉案商铺，而是在发现不能使用后想要搬走东西，而原告阻拦不让搬走。原告方对本案损失的扩大存在过错，所主张2017年的租金及房屋占用费不应得到支持。3.因原告提供的租赁物有重大瑕疵，无法满足被告订立合同的目的，且给被告造成损失，根据权利义务相对等的原则，被告作为承租人有权减少或者不支付租金。减少不支付租金的期间，应当从租赁物毁损发生时至租赁物维修完毕恢复全部功能时止。因此本案是因原告违约在先，并且违约后即不积极赔偿被告的损失，又不能将涉案商铺修复至不再漏水恢复全部功能，被告具有不按照合同约定的数额支付租金的合法抗辩权。因双方对赔偿事宜剩余租金的数额和支付方式至今并未协商达成一致，故原告主张的违约金没有事实及法律依据，不应支持。4.原告起诉状诉讼请求中要求2017年8月27日到期的53988元租金的诉讼请求已经超出了诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2016年8月份，被告王某红欲租赁临沂红星国际广场商业街10号楼二层207、208室商铺用于教育培训，向原告公司出具租赁意向确认书一份，并交纳了10000元诚意金。当年9月1日，原告公司作为甲方，被告王某红作为乙方，签订玫瑰天街商铺租赁合同一份。约定由王某红租赁红星国际广场玫瑰天街10号楼第2层208室商铺用于教育培训，商铺面积为298.59平方米。双方约定商铺租赁期限为三年，自2016年9月1日起至2019年8月31日止。免租期有十个月，分别自2016年9月1日至2017年1月31日、2017年9月1日至2018年1月31日。关于租金，双方约定如下：第一年年度内租金按每平方米每月24.60元计算，第二年度内按25.83元计算，第三年度内按27.12元计算，租金每12个月交纳一次，于每个租赁年度的首月5日前交纳，已交纳的10000元诚意保金转为履约保证金及首期租金的一部分。如被告方支付迟延租金的,每逾期一日按拖欠费用金额的1%支付延迟履约违约金。租赁期间的物业管理费、电话费、有线电视使用费、煤气费、清洁费、水电费、室内设施的维修等费用均由承租人负担。租赁期届满后,如果被告没有书面申请续租且逾期未退租的,应按租期届满时本合同租金标准的两倍支付占用费。当月12日，原告公司与被告王某红的丈夫王剑签订了房屋交接单，将房屋钥匙交给了王剑。此后，被告方对涉案商铺进行了装修。第二年，被告发现房屋地面有渗水现象，导致踢角线以上有部分墙面有起砂、表面涂层脱落现象，并向物业公司进行了反映，物业公司曾进行过维修。庭审中，对于租金的交纳，被告称交纳了80000元租金、10000元诚意金。原告公司称被告仅交纳了第一年的租金51417元，其中现金30000元，10000元诚意金抵顶租金，剩余为POS机刷卡支付。对于搬离房屋的时间，被告称其在2019年4月份左右全部搬离，原告则称被告北京路还有一处商铺，其在装修好该商铺后才搬离涉案商铺，时间约在2020年4、5月份。另查明，原告公司曾在2019年11月份，2020年3月份向王某红预留的地址及联系方式发送特快专递，寄送催费及搬离通知书，但均因联系方式错误未寄到。对于原告主张的租金与违约金，其解释称租金151161元系第二、三年的租金之和，违约金以未付租金为基数，按年利率24%计算。本院认为，原被告签订的商铺租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，其主要内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。根据双方的陈述，本案争议的焦点应有：一、被告交纳了多少费用？二、原告是否阻拦被告搬离商铺？三、商铺渗水是否能够认定原告构成根本违约？四、被告于何时返还的商铺？五、原告的起诉是否超过诉讼时效？六、被告应否向原告交纳租金、占用费并承担违约责任？关于焦点一，双方签订租赁合同后，原告交付了房屋，已履行了合同的义务，被告应当按合同的约定履行交纳租金的义务。因此，交纳了多少租金，应当由被告承担举证责任。现被告未能就此举证，本院仅能按原告的自认予以确定。关于焦点二，被告主张原告阻拦其搬离涉案商铺，系积极事实，但其未能举证证明，其该项主张，本院不予支持。关于焦点三，根据被告提交的照片，仅能认定有很少部分墙皮脱落，亦难以确认地面的积水。参考渗水现象是在被告验收房屋并装修后出现，在被告不能证明渗水原因的情况下，本院难以认定原告构成根本违约。关于焦点四、被告接收商铺后，其已系实际占有人，合同约定的租赁期限届满时，其负有向原告返还房屋的义务，故返还房屋的时间应当由被告举证证明。现被告不能就此举证，本院以原告自认的2020年3月30日为返还房屋的时间。关于焦点五，原告依照双方签订合同时被告预留的地址与联系方式于2019年11月份向被告寄送催收通知书，应当视为原告已向其主张权利。被告交纳第二年度租金的时间为2017年9月5日前，尚不超过三年。而自原告寄送通知至起诉亦不超过三年，因此，原告的诉讼并不超过时效。关于焦点六，被告未按合同的约定及时足额交纳租金，且在合同期限届满后未及时交还房屋，均系违约行为，依法应当承担相应的违约责任。因此，原告要求被告支付其租金、违约金及占用费的诉讼请求，均符合法律规定，本院均予支持。对于原告主张的违约金利率，已远超基实际损失，本院酌定以同期银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算。对于原告主张的双倍占用费，亦远超其实际损失，本院酌定在上一年度的租金的基础上上浮5%计算被告占用期间的费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、被告王某红于本判决生效后十日内偿付原告临沂某企业管理有限公司2017年9月1日至2019年8月31日间的租金151161元及违约金（以53988元为基数，自2017年9月5日至2019年8月19日，按同期银行贷款基准利率的1.3倍计算；自2019年8月20日计算至判决生效之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算。以97173元为基数，自2018年9月5日至2019年8月19日，按同期银行贷款基准利率的1.3倍计算；自2019年8月20日至判决生效之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算)；二、被告王某红于本判决生效后十日内偿付原告临沂某企业管理有限公司2019年9月1日至2020年3月30日间的占用费59244.25元；三、驳回原告临沂某企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3450元(已减半)，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  陈士祥二〇二一年八月十三日书记员  李 宁