浙江省龙游县人民法院民事判决书（2021）浙0825民初122号        原告：江丽萍，女，1973年9月25日出生，汉族，浙江省龙游县人，住浙江省龙游县。                委托诉讼代理人：陈磊，浙江护龙律师事务所律师。                被告：徐润泽，男，1994年2月24日出生，汉族，浙江省龙游县人，住浙江省龙游县。                委托诉讼代理人：吴建业，龙游县溪口法律服务所法律服务工作者。                被告：付铁城，男，1965年6月26日出生，汉族，浙江省龙游县人，住浙江省龙游县。                原告江丽萍与被告徐润泽、付铁城房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序进行审理。2021年2月8日，双方当事人向本院申请庭外和解，期限届满未达成和解协议，本案继续审理。2021年6月3日，因案情复杂，本案转为普通程序进行审理并依法组成合议庭。本案分别于2021年3月30日、6月24日公开开庭进行了审理，两次庭审原告江丽萍的委托诉讼代理人陈磊、被告徐润泽的委托诉讼代理人吴建业、被告付铁城均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                江丽萍向本院提出诉讼请求：1．判令解除江丽萍与徐润泽签订的《龙游县房地产买卖合同》；2．判令徐润泽返还购房款380000元并从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率支付利息损失，赔偿违约金760000元，付铁城对上述款项承担连带责任；3．判令付铁城返还中介费20000元；4．本案诉讼费用由徐润泽和付铁城承担。事实和理由：付铁城系龙游县铁成房产中介服务所的经营者。江丽萍多次出售、购买房产均由付铁城居间介绍并通过其完成交易。2017年5月，江丽萍又从付铁城处获取徐润泽出售自己名下的位于浙江省龙游县詹家镇芝溪家园36幢2室住宅（建筑面积153.94平方米，不动产权证号：浙（2016）龙游不动产权第0XXXX号）的信息，同时付铁城告之江丽萍已经获得徐润泽授权其办理相关房产交易事项和签署法律文书的权限，并已办理了公证手续。江丽萍实地察看房产及公证书，以380000元的房款与付铁城签订了《龙游县房地产买卖合同》，并支付了房款和中介费共计400000元。之后江丽萍催促过户，才得知该房产早在2017年5月2日，即其购买房屋之前就已被法院查封，该房产至今无法办理过户手续。因徐润泽原因导致双方房屋买卖合同无法履行，其已经构成根本违约，江丽萍有权要求解除合同。付铁城作为中介及受托人具有查实房屋是否存在瑕疵的义务，明知涉案房产在查封期间不得擅自转让，作为受托人仍与江丽萍签订了房屋买卖合同，将已查封的涉案房产出售给江丽萍，其行为存在过错，理应承担连带赔偿责任。综上，徐润泽、付铁城对涉案房屋买卖合同无法继续履行存在过错，依约应对江丽萍作出赔偿；付铁城作为中介存在过错，理应退还中介费用。故向本院提起诉讼。                徐润泽辩称，徐润泽已经于2016年11月23日将案涉房产出售给案外人王**，本案中付铁城以其名义与江丽萍签订的《龙游县房地产买卖合同》与其没有任何关系，徐润泽也未收到江丽萍支付的房款。本案中，付铁城隐瞒了房屋已经出卖的真相，与江丽萍签订房屋买卖合同，存在明显过错，所有的法律责任应由付铁城承担。综上，要求驳回江丽萍对徐润泽的诉讼请求。                付铁城辩称，当时王**是付铁城的员工，徐润泽急着出售案涉房产，付铁城和王**就决定以300000元的价格将案涉房产买下来，并以王**的名义与徐润泽签订了房屋买卖合同。为了便于房屋转手，徐润泽出具了委托书并办理了公证。                当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。                对有争议的事实和证据本院认定如下：                1．江丽萍与徐润泽之间房屋买卖合同关系是否成立。江丽萍主张付铁城受徐润泽的委托与其签订了房屋买卖合同，双方之间房屋买卖合同关系成立，并提供了龙游县房地产买卖合同、公证书、收条、银行流水、结婚证复印件各1份予以证明。徐润泽主张案涉房产已经出卖给王**，其与江丽萍并不存在房屋买卖合同关系，并提供了龙游县房地产买卖合同1份予以证明。付铁城主张系其与案外人王**购买了案涉房产，再以徐润泽的名义出售给江丽萍，并提供了银行流水4页予以证明。徐润泽对江丽萍所提供的证据的真实性无异议，但认为上述证据与徐润泽无关；对付铁城所提供的证据无异议。付铁城对江丽萍及徐润泽所提供的证据均无异议。江丽萍对徐润泽及付铁城所提供的证据的真实性均无异议，但认为付铁城与徐润泽之间系委托合同关系，付铁城以王**的名义与徐润泽签订的房屋买卖合同实际上不是买卖关系，而是一个价格锁定。                经审查，本院对上述证据的真实性均予以认定。根据在案证据显示徐润泽与王**签订了房屋买卖合同，将案涉房产出卖给王**，对该房产系付铁城个人以王**名义购买抑或两人合伙购买其二人意见并不一致。本院认为该事实系付铁城与王**之间的内部关系，对本案的处理没有实质性影响，故本案中不作评判。徐润泽认为其已经将案涉房产出卖给王**，付铁城以其名义与江丽萍签订的房屋买卖合同与其无关。本院认为虽然徐润泽已经将案涉房产出卖给付铁城或王**和付铁城二人，可以推定其并无委托付铁城将案涉房产出卖给江丽萍的意思表示，但江丽萍与付铁城签订房屋买卖合同时，系基于经过公证的委托书而信赖其可以代表徐润泽与其签订房屋买卖合同，对此也无证据证明江丽萍是有过错的，且双方约定的成交价格也在合理范围内，故该房屋买卖合同的效力及于徐润泽。综上，江丽萍与徐润泽之间房屋买卖合同关系成立。                2．本案中徐润泽是否违约。案涉房产因政策原因目前暂不能办理不动产所有权变更登记手续，对于该情况房屋买卖合同双方当事人均应是知情的，故合同约定了款清交房并明确等房屋可以过户时由付铁城全权代理出卖方签字过户。合同签订后江丽萍支付了全部购房款，但因徐润泽有其他债务未履行进入执行程序导致案涉房产被法院查封而无法将案涉房产交付给江丽萍使用，已经构成违约。                3．本案中徐润泽因其违约所应赔偿给江丽萍的损失如何认定。江丽萍主张因合同不能履行，给其造成了购房款占用期间的利息损失、房价上涨的预期可得利益损失以及房屋无法居住的租金损失。本院认为房价上涨的预期可得利益损失以及房屋无法居住的租金损失江丽萍并未提供相应证据予以证明，也未向本院提出相关的评估申请，故该部分损失本院不予认定。根据本案的实际情况，徐润泽虽未按合同约定履行其义务，但其并非恶意违约，考量本案各方因素，本院认定因合同无法履行所应赔偿的损失为江丽萍已支付房款占用期间的利息损失。                综上，本院认定事实如下：2016年10月26日，徐润泽与付铁城签订了委托书并办理了公证，基本内容为徐润泽委托付铁城出售其个人单独所有的坐落于龙游县詹家镇芝溪家园36幢2室混合结构住宅一套，具体委托事项为办理上述房产依法出售并签订《房屋买卖合同》及不动产过户签字等手续和办理上述房产出售后有关房款代收和银行贷款及办理电表过户手续，委托期限为自委托书签字之日起至上述委托事项办理之日止。2016年11月23日，徐润泽与案外人王**签订了《龙游县房地产买卖合同》，合同约定徐润泽将案涉房产出卖给王**，房屋总价款为300000元，于2016年11月23日支付定金20000元，等卖方不动产权证书及公证书原件到位后买方再支付270000元，剩余房款10000元等房屋顺利过户后结清，房产过户之前该10000元押在铁成房产中介处。合同签订后，王**按约向徐润泽支付了购房款。2017年5月14日，付铁城以徐润泽的名义与江丽萍签订了《龙游县房地产买卖合同》，将案涉房产以380000元的价格出卖给江丽萍，并约定房款于2017年5月14日一次性付清，等房屋可以过户时，由付铁城全权代理卖方签字过户，款清交房。合同签订后，江丽萍支付购房款380000元、中介费20000元。因徐润泽有多笔债务未履行进入执行程序，龙游县人民法院、杭州市富阳区人民法院分别于2017年5月3日、2018年11月6日、2020年6月1日陆续查封了案涉房产。                2019年11月27日，江丽萍对徐润泽、付铁城提起了诉讼，因未预交案件受理费，该案按撤诉处理。2020年5月21日，江丽萍再次对徐润泽、付铁城提起诉讼。在该案的审理过程中，江丽萍与付铁城、案外人王**于2020年7月21日签订了《和解协议》，协议约定由王**以其名义向法院提出执行及查封异议，若异议成立，配合江丽萍取得该房产，江丽萍撤回该案起诉，如江丽萍未完成取得案涉房产的目的，仍保留向徐润泽、付铁城提出诉请的权利。后，王**向杭州市富阳区人民法院提出异议，被该院驳回。2021年1月11日，江丽萍再次向本院提起诉讼。另查明，案涉房产系龙游县沐尘水库项目建设搬迁农户的住宅安置小区，土地性质为划拨，目前暂不能办理不动产所有权变更登记手续。案涉房屋买卖合同上的作为中介方的龙游县铁成房产中介服务所已经于2007年8月10日注销。                本院认为，本案涉及请求权竞合情形，江丽萍可以选择行使请求权。现江丽萍主张徐润泽为合同出卖方、付铁城为居间方，属于其对自身诉讼权利的处分。故对本案中付铁城、王**、徐润泽之间的权利义务关系，应由其三人另行理直。                本案中付铁城作为徐润泽的代理人在代理权限范围内与江丽萍签订房屋买卖合同时，买卖合同的效力应及于徐润泽，该合同应认定为江丽萍善意第三人，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。因案涉房产被法院查封，徐润泽无法向买受人交付房屋，庭审中徐润泽亦明确表示无法解除案涉房屋权利限制状态，故合同目的已经不能实现，江丽萍要求解除案涉房屋买卖合同，理由正当，本院予以支持。                合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补求措施，并有权要求赔偿损失，故江丽萍要求其返还购房款380000元，本院予以支持。关于江丽萍要求徐润泽支付违约金760000元。本院认为合同约定如出卖人反悔应赔偿给买受人定金或者其它已经支付的金额二倍计的数额，本案中并不存在出卖人反悔的情况，该条款在本案中并不适用。但基于徐润泽的违约行为确实给江丽萍造成了损失，该项诉讼请求中亦涵盖了损失的请求，故本院支持已支付房款占用期间的利息损失，至于江丽萍要求徐润泽支付购房款从起诉之日起的利息损失，该部分就不再重复计算。                关于江丽萍要求付铁城对返还还款及赔偿损失承担连带责任的诉请。合同具有相对性，非经法定或当事人意定，不得认为当事人间形成债务加入或担保关系。基于江丽萍对请求权的选择，合同的权利义务应由被代理人承受，故对江丽萍要求付铁城承担连带责任没有法律依据，本院不予支持。关于要求付铁城返还中介费的诉请，在此次房屋买卖交易中，付铁城在与江丽萍签订房屋买卖合同之前案涉房产已被查封，其未尽到注意义务，致使此次房屋买卖交易未成功。因此，江丽萍要付铁城返还中介费，并无不当，本院予以支持。                综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：                一、解除江丽萍与徐润泽于2017年5月14日签订的《龙游县房地产买卖合同》；                二、徐润泽返还江丽萍购房款380000元并赔偿利息损失（2017年5月28日至2019年8月19日的利息按中国人民银行发布的同期同档次贷款基准利率计算，之后的利息按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算至款付清之日止）；                三、付铁城返还江丽萍中介费20000元；                上述第二、第三项均于本判决生效之日起十日内履行完毕。                四、驳回江丽萍的其他诉讼请求。                案件受理费15240元，由江丽萍负担7040元，由徐润泽负担7900元，由付铁城负担300元，均于本判决生效之日起七日内交纳。                如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。                    审判长祝丽燕            人民陪审员叶玉芬            人民陪审员蓝素莲    二〇二一年八月三十一日            书记员姜河