苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0509民初6617号原告：苏州市立城电梯配件有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇友谊工业区。诉讼代表人:王德瑞，该企业破产管理人负责人。委托诉讼代理人：刘学飞，江苏震宇震律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨俊杰，江苏震宇震律师事务所实习律师。被告：苏州越洋智能装备科技有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇友谊工业区。法定代表人：施翁洋，该公司执行董事。原告苏州市立城电梯配件有限公司（以下简称立城公司）与被告苏州越洋智能装备科技有限公司（以下简称越洋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案受理后，依法由审判员陈烨适用简易程序于2021年7月19日公开开庭进行了审理。原告立城公司的委托诉讼代理人刘学飞、杨俊杰到庭参加诉讼；被告越洋公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告立城公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告双方签订的《场地、厂房使用协议书》，判令被告立即腾退并向管理人交付租赁厂房；2.判令被告立即给付场地使用费233803元(计算至2021年4月11日止)，滞纳金合计23842.844元，总计257645.844元；3.判令被告给付自2021年4月12日起至实际腾退厂房之日止的场地使用费，按协议约定进行结算；4.判令被告给付场地使用期间的水电费用，以实际结算为准；5.判令原告对被告厂区内的机器设备(包括线束自动装配流水设备)的拍卖变价款享有优先受偿权；6.判令本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告立城公司自愿撤回第四项诉讼请求，针对第三项诉讼请求，原告立城公司明确其主张的场地使用费按照协议约定是包含滞纳金的，滞纳金每逾期一日按欠交金额的千分之1收取。事实和理由：立城公司因不能清偿到期债务并且明显缺乏清偿能力，根据苏州顺朗机电科技有限公司向苏州市吴江区人民法院提出对苏州市立城电梯配件有限公司的破产清算申请，苏州市吴江区人民法院已于2020年4月10日作出(2020)苏0509破24号民事裁定书，裁定受理苏州市立城电梯配件有限公司破产清算一案，并于同日作出(2020)苏0509破24号决定书，指定江苏华瑞会计师事务所有限公司担任管理人。管理人接受指定后，积极与立城公司厂区内的承租户协商沟通，并于2020年10月10日与被告越洋公司签订《场地、厂房使用协议书》。协议约定由被告越洋公司向原告立城公司租赁厂房使用，场地使用费先付后用，每隔60天结算一次。被告越洋公司应于协议签订之日起3日内支付租金差额15470元，9月1日至10月10日的场地使用费43333元，以及10月11日至12月11日的场地使用费用65000元，之后每隔60天向甲方支付两个月的场地使用费(当月预付下两月场地使用费)。如不按时交纳场地使用费，每逾期一日，原告立城公司将按欠交金额的千分之一收取滞纳金。协议签订以后，被告越洋公司于2020年12月1日向原告立城公司支付20000元，自此之后，被告越洋公司一直拖延支付场地使用费及水电费用。截止至今，被告越洋公司共欠付场地使用费233803元，滞纳金23842.844元，总计257645.844元(水电费用以实际使用结算为准)。在原告的多次催讨下被告越洋公司一直未能履行付款义务，原告认为《场地、厂房使用协议书》系双方真实意思表示，被告越洋公司理应严格恪守协议，按期支付场地使用费，其拖延履行的行为已经构成根本违约。原告立城公司对被告越洋公司留在厂区内的机器设备等动产(包括线束自动装配流水设备)系合法占有并享有留置权，对于上述动产拍卖的变价款原告立城公司享有优先受偿权。基于此，原告特向法院提起诉讼，请求法院判如所请，以保障原告的合法权益，维护法律尊严。被告越洋公司未作答辩，亦未向本院提交任何证据。本院经审理认定事实如下：2020年4月10日，立城公司因不能清偿到期债务，并且明显缺乏清偿能力，经债权人申请破产清算，本院作出(2020)苏0509破24号民事裁定书，裁定受理债权人对立城公司的破产清算申请。同日，本院作出决定书，指定江苏华瑞会计师事务所有限公司担任立城公司管理人。2020年10月10日，立城公司作为甲方，越洋公司作为乙方签订了《场地、厂房使用协议书》，合同约定：鉴于乙方与苏州菲普竣自动化有限公司于2020年2月1日签订了《转租合同》，按照原合同，苏州菲普竣自动化有限公司将其承租立城公司的厂房（面积1300平方米）转租给乙方，乙方租期为2020年2月1日至2020年12月31日，因立城公司于2020年4月10日被吴江区人民法院裁定受理破产申请，立城公司管理人已于2020年5月通过乙方需于2020年7月10日前腾退并向管理人交付租赁厂房，因乙方由于自身原因不能及时腾退，经双方协商一致，甲方同意乙方继续占用原合同中承租的厂房（面积1300平方米），乙方按照25元/月/平方米标准向甲方缴纳占用使用费，合计为32500元/月，使用场地期限为2020年9月1日至立城公司的厂房土地拍卖成交日后三个月，若乙方提前搬离，则场地使用费按实际使用天数结算；场地使用费按先付后用、押二付二的原则，即每隔60天结算一次，乙方应于签订本协议之日起20日内向甲方支付保证金65000元（押二）和本协议签订之日起3日内支付自2020年7月10日至2020年8月31日的租金差额15470元，自2020年9月1日起至2020年10月10日止的场地使用费43333元，以及自2020年10月11日至2020年12月11日的场地使用费65000元，之后每隔60天向甲方支付两个月的场地费（当月预付下两月场地使用费）（付二），乙方如不按时向甲方交纳场地占用费，每逾期一日，甲方按欠交金额的千分之1收取滞纳金；乙方如有以下行为的，包括而不限于不及时缴纳水费、电费、不按照本协议约定支付场地使用费、超过使用场地期限后不搬离等违约行为的，甲方有权对乙方采用包括而不限于扣除保证金、禁止相关人员、车辆进入厂区、停水停电、强制关停等措施。2020年11月5日，立城公司的委托诉讼代理人杨俊杰通过微信向越洋公司的股东施彦军催讨租金，施彦军回复要求再给七天的时间。2020年11月30日，立城公司的委托诉讼代理人杨俊杰再次通过微信向越洋公司的股东施彦军催讨租金。2020年7月2日，立城公司的委托诉讼代理人杨俊杰再次将立城公司管理人的账户发给越洋公司的股东施彦军。2020年12月1日，越洋公司向立城公司管理人支付了20000元。另查明，越洋公司在其承租的立城公司厂房内放置有线束自动装配流水设备一套，设备所有权人为越洋公司。因涉及其他纠纷，该套设备已被法院执行拍卖，目前尚未成交。审理中，立城公司表示越洋公司并未按约支付保证金65000元，越洋公司仅支付了水电保证金20000元，因越洋公司结欠水电费，故水电费与水电保证金另行结算。以上事实，有原告提供的《场地、厂房使用协议书》、银行业务回单、拍卖公告、微信聊天记录，以及原告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：被告越洋公司经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃相关诉讼权利，由此产生的不利后果由其自行承担。原告立城公司与被告越洋公司签订的《场地、厂房使用协议书》依法成立并合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据协议书约定，被告越洋公司应于协议签订之日起20日内向原告立城公司支付保证金65000元，自协议签订之日起3日内支付自2020年7月10日至2020年8月31日的租金差额15470元、自2020年9月1日起至2020年10月10日止的场地使用费43333元以及自2020年10月11日至2020年12月11日的场地使用费65000元，之后每隔60天向原告立城公司支付两个月的场地费。即被告越洋公司应于2020年10月29日前向原告立城公司支付保证金65000元，于2020年10月12日前向原告立城公司支付截至2020年12月11日的场地使用费123803元，于2020年12月11日前向原告立城公司支付2020年12月12日至2021年2月11日的场地使用费65000元，于2021年2月11日前向原告立城公司支付2021年2月12日至2021年4月11日的场地使用费65000元，于2021年4月11日前向原告立城公司支付2021年4月12日至2021年6月11日的场地使用费65000元，现被告越洋公司仅于2020年12月1日支付了20000元，余款至今未付。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，经原告立城公司多次催讨，被告越洋公司在合理期限内仍未支付场地使用费，原告立城公司有权要求解除其与被告越洋公司之间的《场地、厂房使用协议书》。关于合同解除的时间，本案中原告立城公司直接以提起诉讼的方式主张解除合同，合同自起诉状副本送达对方时解除，故本院确认原告立城公司与被告越洋公司之间的《场地、厂房使用协议书》于2021年6月21日解除。根据合同约定，被告越洋公司应向原告立城公司支付2020年7月10日至2021年6月21日的租金、场地使用费合计329636元，现被告越洋公司未按约支付，其理应按照合同的约定向原告立城公司支付拖欠的场地使用费309636元及滞纳金，原告立城公司自愿自2020年10月14日起主张滞纳金，系其对自身权利的自由处分，本院依法予以准许，又因原告立城公司主张的滞纳金过高，故本院依法调整为：以123803元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍，自2020年10月14日起计算至2020年11月30日止，为1239.27元；以103803元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍，自2020年12月1日起计算至2020年12月11日止，为238.12元；以168803元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍，自2020年12月12日起计算至2021年2月11日止，为2182.55元；以233803元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍，自2021年2月12日起计算至2021年4月11日止，为2876.7元；以298803元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍，自2021年4月12日起计算至2021年6月11日止，为3801.09元；以309636元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍，自2021年6月12日起计算至实际给付之日止。合同解除后，被告越洋公司应将案涉场地、厂房返还原告立城公司，但被告越洋公司未予返还，被告越洋公司应承担实际腾退厂房前的占有使用费，因双方并未对逾期腾房的占有使用费进行约定，现原告立城公司主张按照协议约定的场地使用费标准即按照32500元/月继续计算场地使用费，本院依法予以支持。关于原告立城公司主张的逾期腾房占有使用费的滞纳金，无合同依据和法律依据，本院不予支持。关于原告立城公司请求判令其对被告越洋公司厂区内的机器设备（包括线束自动装配流水设备）的拍卖变价款享有优先受偿权的诉讼请求。《中华人民共和国民法典》第四百四十七条规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。本案中，被告越洋公司名下的线束自动装配流水设备在原告立城公司的厂区内，故原告立城公司有权就该动产优先受偿，因原告立城公司未举证厂区内有其他设备，故原告立城公司的优先受偿权仅限于该动产。据上，依照《中华人民共和国民法典》第四百四十七条、第五百零九条第一款、第五百六十五条、第五百六十六条第一款、第五百六十七条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告苏州市立城电梯配件有限公司与被告苏州越洋智能装备科技有限公司于2020年10月10日签订的《场地、厂房使用协议书》于2021年6月21日解除，被告苏州越洋智能装备科技有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离《场地、厂房使用协议书》所涉厂房并将该厂房交还原告苏州市立城电梯配件有限公司的管理人。二、被告苏州越洋智能装备科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市立城电梯配件有限公司场地使用费309636元及滞纳金（截至2021年6月11日的滞纳金合计10338.63元；以309636元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍，自2021年6月12日起计算至实际给付之日止）。三、被告苏州越洋智能装备科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市立城电梯配件有限公司逾期腾退厂房的占有使用费（自2021年6月22日起计算至实际搬离之日止，按照,32500元/月计算）。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司苏州长三角一体化示范区分行；账号：62×××60）。四、确认原告苏州市立城电梯配件有限公司对被告苏州越洋智能装备科技有限公司放置在案涉厂房内的线束自动装配流水设备折价、拍卖所得价款享有优先受偿权。五、驳回原告苏州市立城电梯配件有限公司的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2582元，由被告苏州越洋智能装备科技有限公司负担并于本判决生效之日起十日内交至法院（上述款项请汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行股份有限公司苏州长三角一体化示范区分行；账号：62×××65）。原告预交的诉讼费用，本院于本判决生效后退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费。审判员  陈烨二〇二一年八月十日书记员  金婕附法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百四十七条债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。第五百六十七条合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。