广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初34814号原告（反诉被告）：高成（广州）物业管理有限公司高盛大厦分公司，住所地广东省广州市天河区体育西路109号17Ａ-1，统一社会信用代码9144010166590184XU。负责人：吴健梅，总经理。委托诉讼代理人：胡新范、王永强，均系广东佰卓律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州思意鹏基信息科技有限公司，住所地广东省广州市天河区体育西路109号23楼，统一社会信用代码91440106050631302A。法定代表人：凌小勇，总经理。委托代理人：左典娜，系广东合邦律师事务所律师。原告（反诉被告）高成（广州）物业管理有限公司高盛大厦分公司（以下简称高成分公司）诉被告（反诉原告）广州思意鹏基信息科技有限公司（以下简称思意公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高成分公司的委托代理人王永强，被告（反诉原告）思意公司的法定代表人凌小勇及其委托代理人左典娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）高成分公司向本院提出诉讼请求：1、思意公司向高成分公司支付2020年2月1日至2020年4月30日的管理费17125.2元及迟延违约金（以各月欠付的管理费为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准，自2020年4月6日起计至实际付清之日止，违约金以不超本金为限）；2、思意公司向高成分公司支付2020年2月1日至2020年4月30日的电费253.59元；3、思意公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年8月，高成分公司、思意公司签订《物业管理服务合同》，约定由高成分公司为思意公司承租的广州市天河区体育西路109号23楼Ba单元（以下简称涉案房屋）提供物业管理服务。物业管理期限自2018年9月1日起到2020年8月31日止，每月物业管理服务费5708.4元。思意公司应在每月5日前以现金或转账缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水费、电费等费用，如迟延缴交管理费和水电费，须向高成分公司支付迟延违约金，从迟交之日起，每逾期一天思意公司应向高成分公司计付拖欠金额的2%的迟延违约金。在思意公司严重违约情况下，高成分公司除收取应收费用外，有权立即终止合同，无条件收回涉案房屋，没收思意公司保证金并有权封存房屋内的财物予以自行处理（包括自行定价拍卖或销售变现），所得款项用于抵扣高成分公司的费用及损失。如思意公司单方要求提前解除本合同，应提前两个月向高成分公司发出书面通知，保证金不予退回。思意公司未提前通知的，高成分公司除有权没收保证金及要求承担空置期间管理费补偿外，还有权要求思意公司另行支付相当于两个月管理费金额的迨通知金。上述合同签订后，高成分公司严格履行了约定的责任和义务，思意公司自2020年2月起未向高成分公司支付管理费、电费，思意公司拖欠费用的行为已严重损害高成分公司利益，故高成分公司提起本案诉讼。被告（反诉原告）思意公司答辩及反诉称：一、由于疫情原因和整体市场状况不佳等原因，思意公司的经济紧张，无法继续承租涉案房屋，故于2020年3月4日向高成分公司提交书面撤场申请，高成分公司亦于当日收回了涉案房屋的钥匙并加锁，之后出租人很快便将涉案房屋出租出去。故此，高成分公司与思意公司之间的《物业管理服务合同》已于2020年3月4日经双方协商一致解除。二、思意公司不存在恶意拖欠管理费、水电费的情形。思意公司本应在2020年2月5日前向高成分公司支付管理费、水电费，但当时正处新冠疫情爆发期间，思意公司无法复工，也就无法正常向高成分公司交纳费用。之后因疫情的打击及市场的原因，思意公司未再正常营业，也于2020年3月初向高成分公司反馈了情况，但高成分公司在加锁后不到一周便复函思意公司不同意解除合同，又不将涉案房屋交付给思意公司继续使用，还扣留了思意公司留存在涉案房屋内价值40900元的办公用品。基于高成分公司前后矛盾的行为，思意公司有权暂停支付费用，况且思意公司已付的管理费保证金和水电费保证金足以抵扣思意公司的欠费，高成分公司应将剩余保证金返还，并赔偿思意公司物品损失。故思意公司提起反诉，请求判令：1、高成分公司向思意公司退还物业管理费保证金5708.4元；2、高成分公司向思意公司退还水电保证金5708.4元；3、高成分公司向思意公司赔偿办公物品损失20450元；4、本案诉讼费由高成分公司负担。原告（反诉被告）高成分公司就反诉辩称：不同意思意公司的反诉请求，《物业管理服务合同》的提前终止是思意公司向高成分公司提出的，思意公司拖欠物业管理费、水电费也是事实。尽管由于疫情原因导致思意公司迟延缴纳2月份的物业管理费，但是思意公司正常上班后应向高成分公司付清费用。在思意公司向高成分公司提出合同终止申请后，思意公司于2020年3月4日强行将涉案房屋内的物品搬离；高成分公司考虑到疫情原因，为避免双方矛盾激化，同意思意公司将其物品搬离，故思意公司已将其贵重物品如口红等化妆品全部撤离；但思意公司未将其办公桌椅搬离，并自2020年3月4日起弃用涉案房屋，出于安全考虑，高成分公司于3月5日对涉案房屋加锁；故并不存在高成分公司扣押思意公司物品的情况。2020年3月11日，高成分公司向思意公司发函，明确告知其不同意提前终止合同。经审理查明:高成分公司（甲方）与思意公司（乙方）就涉案房屋签订《物业管理服务合同》，内容为：涉案房屋物业管理期限自2018年9月1日起至2020年8月31日止，物业管理期限同乙方与出租方签订的租赁合同及补充协议的实际租赁期限一致，租赁合同及补充协议提前终止的，本合同也相应终止。管理费按计租面积计算，每月每平方米为26.8元，乙方承租物业计租面积为213平方米，每月管理费为5708.4元。乙方应在每月5日前以现金或转账缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水费、电费等费用。签订本合同时，乙方应向甲方一次性交付相当于两个月管理费保证金11416.8元，合同期满时，乙方缴清全部管理费及其他应缴费用且无其他违约行为，甲方应在期满后20个工作日内将保证金余额退回乙方。在乙方签订本协议之日，乙方向甲方支付水电保证金5708.4元，水电保证金在租赁期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止时并且乙方无任何拖欠水、电费的情况下，由甲方在二十个工作日内全部无息返还乙方。乙方须按时向甲方缴付管理费和水电费，如乙方迟延缴交管理费和水电费及其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金，从迟交之日起，按日加收欠缴金额2%的迟延违约金。乙方至缴租当月最后一天仍未缴付或逾期缴付达二十日，无论是否已获甲方的正式通知，视为乙方严重违约，在乙方严重违约的情况下，甲方除收取应收管理费等费用及迟延违约金外，还有权立即终止合同，没收乙方的保证金并有权封存该物业内的乙方财物予以自行处理（包括自行定价拍卖或销售变现），所得价款在抵扣应付甲方费用及损失（包括欠缴物业管理费、迟延违约金、水电费等应付杂费）后，余额归还乙方，不足部分由乙方补足。如乙方单方要求提前解除本合同，应提前两个月向甲方发出书面通知，保证金不予退回，乙方还应承担该物业由出租人重新出租前空置期间双倍的管理费作为违约金补偿甲方损失，直到出租方将该物业重新出租或者本合同期满。乙方未提前通知的，甲方除有权没收保证金及要求承担上述空置期间管理费补偿外，还有权要求乙方另行支付相当于两个月管理费金额的怠通知金。合同签订后，思意公司向高成分公司支付了涉案房屋的管理费保证金11416.8元、水电保证金5708.4元。思意公司称因受疫情及市场环境的影响，无法继续租用涉案房屋，故于2020年3月4日提交了《撤场申请》，交还了涉案房屋的钥匙，在《撤场申请》中，思意公司称希望能用已交付的两个月场地租赁及管理费押金抵销其所欠的2月及本月4天的租金及管理费，同时申请把办公室里的小型家具、小家电等撤出，大件的办公家具其直接留在场地里。思意公司还一并提交了其称与高成分公司的员工李湘媛的微信聊天记录，载明：2020年3月4日，思意公司向李湘媛发送《撤场申请》，李湘媛表示收到；3月5日，李湘媛回复其同事已加锁；3月11日，李湘媛向思意公司发送了《关于23Ba提前解除租赁合同关…复函》，请求思意公司确认等。经质证，高成分公司确认上述聊天记录的真实性，但称无法证明双方已就思意公司提前撤场协商一致，高成分公司在2020年3月11日的复函中明确表示涉案房屋作为办公用途，此次疫情并未导致租赁物业的不能使用，同时也未达成合同所约定的单方终止条件，故合同仍应由双方协商一致方可终止等。思意公司确认收到了上述复函，但当时高成分公司已对涉案房屋加锁，思意公司无法正常使用涉案房屋，其有权拒付费用。2020年3月31日，高成分公司向思意公司发出《解除合同通知书》，载明因思意公司欠缴2020年2月至3月的租金、管理费、水电费等，已构成严重违约，故高成分公司于2020年4月30日解除双方合同，并于该日收回涉案房屋，对思意公司缴交的保证金、押金予以没收，且高成分公司有权收回涉案房屋内属思意公司的物品以折管理费等。思意公司确认《解除合同通知书》的真实性，但认为双方合同已于2020年3月4日解除；另思意公司称2020年3月4日当天高成分公司确扣留了其放置在涉案房屋内的物品，并提交了相应的物资清单（物品包括：1、前台办公桌椅1套，2、接待室桌椅1套，3、文件立柜3个，4、独立沙发2张，5、办公桌椅26套，6、海信大屏电视机1台，7、台式电脑2套，8、冰箱1台，9、微波炉1台，10、茶几沙发1套，11、会议室桌椅1套；金额合计40900元）及照片（显示有电视机、饮水机、微波炉、电冰箱、风扇、办公桌椅、文件柜等物品）为证，但其在2020年3月4日之后前往涉案房屋查看时，发现上述物品均被搬离，如果不是高成分公司处分了，也是高成分公司未尽保管责任。对此，高成分公司表示经其清点，涉案房屋内仅留有接待桌椅1套、独立沙发1张、办公桌1张、前台办公桌1张、办公座椅18套，配套小文件柜17个及立式柜子2个；因物资清单清单系思意公司自行制作，高成分公司不予确认其真实性，而照片是思意公司在2020年3月4日拍摄的，当时思意公司仍在使用涉案房屋，不能反映高成分公司在2020年3月5日对涉案房屋加锁时其内物品的情况；故高成分公司仅同意思意公司将现有物品取回。本案审理过程中，思意公司确认其于2020年12月9日前往高成分公司处取回了24张桌子、23张椅子、15个柜子以及2个文件立柜，据其统计，高成分公司尚未归还的物品价值13650元。另，高成分公司主张思意公司拖欠2020年2月1日至2020年4月30日的电费253.59元；思意公司不予确认；高成分公司亦表示无法就电费情况提交相应证据予以证明。另高成分公司表示不同意思意公司以已付的管理费保证金11416.8元、水电保证金5708.4元抵扣欠费，因思意公司逾期缴费，已构成根本违约，高成分公司有权没收保证金。另查，广州市高德高盛置业有限公司（以下简称高德公司）曾就思意公司拖欠涉案房屋2020年2月1日至2020年4月30日的租金向广东自由贸易区南沙片区人民法院提起诉讼，该院以（2020）粤0191民初15014号案（以下简称15014号案）立案受理，并于2021年1月12日作出民事判决。15014号案民事判决作出后，思意公司不服，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院后于2021年4月23日作出（2021）粤01民终5536号案（以下简称5536号案）民事判决，查明如下事实：二审中，思意公司提交了以下证据：1.思意公司的法定代表人凌小勇与高成分公司李湘媛的微信聊天记录，拟证明思意公司于2020年3月3日向李湘媛反馈情况并提出撤场要求，并于第二天提交了书面撤场申请，李湘媛于2020年3月4日收回了案涉物业的钥匙，并进行了加锁；2.撤场申请…凌小勇与李湘媛的微信聊天记录记载：2020年3月4日，凌小勇发送《撤场申请》，内提及：由于思意公司在发展道路上遇到重大挫折，再也没有能力履行完余下的半年合同，2020年3月3日，凌小勇已经找到高德公司的李小姐说明了情况，并于2020年3月4日面谈了高德公司驻点刘经理，向她坦诚了思意公司的情况，并把办公室钥匙交给了李小姐，期待能尽快接洽新的租户，减少损失。希望高德公司能用思意公司已交付的两个月场地租赁及管理费押金抵销思意公司所欠的2月及本月4天所产生的租金及管理费。并表示这只是单方申请，无论高德公司是否同意，思意公司都会理解。2020年3月5日，李湘媛称其同事加锁了。2020年3月11日，李湘媛发送《关于提前终止租赁合同关系沟通函的复函》，内提及：虽然此次疫情对思意公司乃至各行业现阶段的经营造成了影响，但该影响属于暂时性且可终结的，疫情已经基本得到了有效的控制，故高德公司认为现有疫情并不能直接导致合同完全不能履行，也不能作为思意公司提出立即解除合同的依据，退一步讲，纵使疫情在特定地域部分禁止经营行业中构成不可抗力，也应当根据双方签订的租赁合同处理等。广州市中级人民法院认为：关于合同解除时间、原因以及高德公司能否没收租赁保证金的问题。本案为涉疫情不动产租赁合同纠纷，应当秉持损失共担、利益衡平的原则进行处理。从本案查明的事实可知，在思意公司于2020年3月3日提出解除合同时，其已经因经营问题拖欠了2020年2月起的租金，本次新冠××疫情及疫情防控措施确实对思意公司的经营产生了一定的影响，思意公司提前解除合同系因疫情所致，并非故意违约，而高德公司也于2020年3月5日收回案涉物业的钥匙并加锁，实际收回了案涉物业，故本院认定双方租赁合同于2020年3月5日解除，但是双方当事人对合同解除均无过错，从共担风险、共克时艰的角度出发，秉承公平合理原则，对于疫情导致租赁合同提前解除给高德公司造成案涉物业的空置损失，应当由双方共同承担……本院认为：高成分公司、思意公司就涉案房屋成立物业服务合同关系。因物业管理费属于物业管理方向物业使用人提供物业管理服务的对价,即便在疫情期间,高成分公司依然需要根据政府的要求做好防疫管控措施，故在思意公司接受了高成分公司提供的物业服务的情况下，思意公司仍负有向高成分公司支付物业服务费的义务。现高成分公司主张思意公司支付2020年2月1日至4月30日的管理费及违约金。根据《物业管理服务合同》中“物业管理期限同乙方与出租方签订的租赁合同及补充协议的实际租赁期限一致，租赁合同及补充协议提前终止的，本合同也相应终止”之约定，结合5536号案查明的事实，可知高成分公司、思意公司之间的《物业管理服务合同》已于2020年3月5日终止；思意公司未提交证据证明其支付了2020年2月1日之后的物业管理费，故此思意公司应向高成分公司支付2020年2月1日至2020年3月5日的物业管理费6629.11[5708.4＋（5708.4÷31×5）]元；高成分公司诉请超出部分，本院不予支持。但与此同时，思意公司确因受疫情及疫情防控措施影响,导致其经营困难,故其未按照合同约定的时间足额支付物业管理费,不存在主观恶意,高成分公司要求思意公司承担违约责任有违公平合理原则。因此,本院对高成分公司要求思意公司支付违约金的诉请以及没收物业管理费保证金、水电保证金的主张不予支持。另，高成分公司主张思意公司欠付2020年2月1日至2020年4月30日的电费253.59元,因思意公司对此提出异议，且高成分公司无法举证证明其主张，本院对高成分公司的该项诉请不予支持。思意公司主张以其交纳的物业管理费保证金11416.8元、水电保证金5708.4元抵扣欠费,为免双方诉累，本院采纳思意公司的意见，抵扣后,高成分公司需向思意公司退还剩余保证金10496.09元。另思意公司主张其物品被高成分公司扣押，综合考量思意公司在本案中提交的证据即高成分公司亦予确认的2020年3月4日照片所反映的情况，结合《物业管理服务合同》的约定，以及高成分公司在2020年3月31日的《解除合同通知书》中仍陈述意见即“高成分公司有权收回涉案房屋内属思意公司的物品以折管理费”，本院对思意公司的主张合理采信。因高成分公司表示无法向思意公司返还照片中显示的全部物品，其应当对思意公司承担损失赔偿责任；但鉴于思意公司未提交充分证据证明其物品价值及数量，本院酌情判令高成分公司向思意公司赔偿物品损失5000元。本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）高成（广州）物业管理有限公司高盛大厦分公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）广州思意鹏基信息科技有限公司退还剩余保证金10496.09元；二、原告（反诉被告）高成（广州）物业管理有限公司高盛大厦分公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）广州思意鹏基信息科技有限公司赔偿物品损失5000元；三、驳回原告（反诉被告）高成（广州）物业管理有限公司高盛大厦分公司的全部诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）广州思意鹏基信息科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费242元，由原告（反诉被告）高成（广州）物业管理有限公司高盛大厦分公司负担；反诉受理费295元，由原告（反诉被告）高成（广州）物业管理有限公司高盛大厦分公司负担145元，被告（反诉原告）广州思意鹏基信息科技有限公司负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈穗芳二〇二一年八月九日书记员  邱莉晶王丽仪