贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终6271号上诉人（原审原告）：张明，男，1977年9月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：王余辉，贵州乐正律师事务所律师。委托诉讼代理人：付陶，贵州乐正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钟屹华，男，1973年6月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：张小吾，贵州梓熤律师事务所律师。上诉人张明因与被上诉人钟屹华房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初9906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常委会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人张明上诉请求：1．依法改判被上诉人支付违约金100,000元；2．本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定的租赁期限为2018年7月14日至2023年7月15日，2019年10月4日被上诉人明确告知上诉人案涉房屋已经另行出租，且在未与上诉人协商一致情况下已经转租他人并收取转让费属于恶意违约；2．案涉租赁房屋系经营性房屋，上诉人需要投入宣传推广成本，从预期利益上看，上诉人每月美团线上经营收益就已经超过60,000元，以60%利润率计算合同正常履行上诉人收入超500,000元，且参照《贵州省国有土地上房屋征收补偿住房保障办法（暂行）》关于营业性用房的补偿标准，被上诉人应赔偿不低于6个月的经营性损失和职工失业补助，一审仅判决违约金10,000元有违事实；3．案涉租赁合同已经明确约定违约金计算方式情形下，被上诉人未提供证据证明违约金过分高于实际损失，应由被上诉人承担举证不能的不利后果，一审法院适用法律错误。被上诉人钟屹华辩称，上诉人的上诉请求没有新的证据予以支持，一审判决合理合法，请求驳回上诉，维持原判。张明向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告退还押金5,000元；2．判令被告向原告支付违约金180,000元；3．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年6月28日，原告张明（乙方）与被告钟屹华（甲方）签订了《店铺场地租赁合同》，约定被告经营的位于贵阳市观山湖区店铺，甲方的经营时间为每日上午凌晨7点至当日下午7点，甲方同意将每日下午7点至次日凌晨7点时间段将案涉店铺租赁给乙方经营使用，经营项目为餐饮类之宵夜；租赁期限2018年7月15日至2023年7月15日，租金每月5000元，押金为5000元，交三押一，首次共交租金20000元，此后到期前10日交下一季度租金，从第二年开始，每年以百分之六方式递增租金；双方还约定如单方解除合同，应提前10天通知对方，并按年租金3倍向对方支付违约金包括但不限于所造成的直接经济损失。合同签订后，原告按照合同约定支付了租金，后被告于2019年10月4日微信告知原告案涉店铺已转让给案外人。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。本案的争议焦点为：一、被告的行为是否违约？二、被告应否返还原告押金并支付违约金？关于谁违约的问题，本案中，被告违反双方合同约定，未到租期即把案涉租赁房屋转让给案外人，使原被告双方的租赁合同无法继续履行，其行为构成违约。至于其主张由于原告未向其支付2019年8、9月份的水电及物业费违约在先的意见，由于其提交的证据并不足以证实该主张，故法院对被告的意见，不予采纳。关于被告应否退还原告押金的问题，现双方已未再履行租赁合同，被告应当将押金5,000元退还原告。至于原告诉请的违约金180,000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，本案中，原告提交的证据并不足以证实其损失，被告亦提出违约金过高，请求进行调整。综合本案实际违约情况及过错程度，法院将违约金酌情确定为10,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、被告钟屹华于本判决生效之日起十日内向原告张明退还押金5,000元并向原告张明支付违约金10,000元；二、驳回原告张明的其余诉讼请求。案件受理费减半收取2,000元（原告已预交），由被告钟屹华负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经二审审理查明，被上诉人钟屹华在与上诉人张明的微信聊天记录中明确表示其将案涉门面转让的转让费为150,000元。二审审理查明的其余事实与原审判决认定事实一致，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷系由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。本案的争议焦点为一审法院酌情调整合同解除违约金为10,000元是否合理。上诉人张明一审中要求被上诉人钟屹华按照合同约定，以年租金3倍向上诉人张明支付违约金180,000元，二审中上诉人张明自愿调整违约金为100,000元，被上诉人钟屹华主张约定的违约金过分高于造成的损失，要求法院予以调减。本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，上诉人张明与被上诉人钟屹华约定的租赁期限为2018年7月14日至2023年7月15日，合同履行至2019年10月，被上诉人钟屹华将案涉房屋转让并要求上诉人张明搬离，上诉人张明搬离店面，重新寻找店面必然会产生费用和经营损失，且被上诉人钟屹华将案涉门面转让他人获得转让费150,000元。被上诉人钟屹华的违约行为导致上诉人受损，被上诉人钟屹华因此获利，原判酌定的10,000元违约金不足以弥补上诉人张明的损失，亦不足以惩罚被上诉人钟屹华的违约行为，根据合同履行情况、当事人的过错程度以及违约获得的收益，本院酌情支持合同解除违约金50,000元。至于被上诉人钟屹华主张上诉人张明未足额支付租金，欠付水电费、物业费，并要求扣减违约金的主张，因被上诉人钟屹华一审中未提出反诉，上诉人张明不认可，亦不同意在本案中处理，本院不予处理。综上，上诉人张明的上诉请求部分成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初9906号民事判决第二项，即“驳回原告张明的其余诉讼请求”；二、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初9906号民事判决第一项为：钟屹华于本判决生效之日起十日内向张明退还押金5,000元并向张明支付违约金50,000元；三、驳回张明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费2,300元，由上诉人张明负担1,150元，由被上诉人钟屹华负担1,150元。本判决为终审判决。审 判 员  韦 娟二〇二一年八月五日法官助理  徐贞兰书 记 员  罗洪佳