湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0112民初4802号原告：王洪彬，男，1990年4月18日出生，汉族，住长沙市望城区。原告：曾元桃，女，1988年9月8日出生，汉族，住长沙市望城区。两原告共同委托诉讼代理人：刘明，湖南睿邦律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：贺喜，湖南睿邦律师事务所律师。被告：湖南中鼎置业有限公司，住所地长沙市望城区高塘岭街道郭亮北路70号。法定代表人：莫益芳，董事长。委托诉讼代理人：聂治伟，北京市万商天勤（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓琪，北京市万商天勤（长沙）律师事务所律师。原告王洪彬、曾元桃与被告湖南中鼎置业有限公司（以下简称“中鼎公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年7月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王洪彬及其与曾元桃的共同委托诉讼代理人刘明、贺喜,被告中鼎公司的委托诉讼代理人邓琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王洪彬、曾元桃向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办妥并交付不动产权属登记；2、判令被告承担自2019年6月20日起至被告实际办妥原告房屋权属证书之日止按原告已交付房款每日万分之一的标准计算的违约金（计算至起诉之日2021年6月16日止暂为27737元）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：因原告生活需要，原告与被告签订了商品房买卖合同，合同约定原告购买被告位于长沙市望城区江岸花城的房屋，并约定了商品房交付时间，合同还约定被告中鼎置业公司应在商品房交付后900日内办妥买受人的房屋所有权证，如因出卖人的责任，致使买受人未能为约定的期限内办理上述登记，应自合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告履行了向被告依约付款等全部合同义务，被告依约交付了房屋，但被告超过合同约定的办证时间长期未为原告办妥不动产权证，被告该行为违反合同约定，致使原告不能依法出租、出售房屋，造成了原告巨大的经济损失，被告理应承担相应的违约赔偿责任。综上，为维护原告的合法权益，特提起民事诉讼，请求依法公正裁决。被告湖南中鼎置业有限公司辩称：第一，答辩人在登记过程中，因行政机关的原因导致逾期办证的,应当予以免责。答辩人与原告签订的合同系2013年2月20日，因黄桥大道道路建设导致了行政机关进行调整，导致答辩人将中鼎江岸花城项目相关用地红线范围内净用地及代征用地需办理合同及权属变更手续。截止到目前，行政机关一直未给答辩人办妥相关系合同及权属变更手续。2016年8月份，长沙市望城区开始实施不动产登记制度，望城区不动产中心因系统原因有一段时间不能办理不动产权登记。第二，即便认定存在违约，但根据合同的相关约定，应当以实际收房之日起开始计算。原告说实际交付时间存在逾期，并不一定是被告的责任。即便被告存在过错，逾期交房导致的逾期违约金，原告应当另行主张，与本案所主张的办证逾期违约金不同。第三，本案所涉违约金过高，应予以减少。本案逾期办证，属于不可抗力，应当结合本案实际情况变更合同的相关交付时间，且在本次逾期办证过程中，答辩人并无过错，且一直在积极处理土地出让合同的办理及权属变更手续。经审理查明，2013年4月23日，被告中鼎公司（出卖人）与原告曾元桃（买受人）、王洪彬（共有人）签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定的内容主要如下：1、买受人购买由出卖人开发的位于长沙市望城区房屋；2、房屋建筑面积为115.79平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3290.44元，总金额381000元；3、双方约定产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按最终实测面积据实计算，多退少补；4、出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；5、在商品房交付后900日内办妥买受人的房屋所有权证，980日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列项处理：1.买受人解除合同的，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内，将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房价款的2%支付违约金；2.买受人不解除合同的，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。合同签订后原告支付购房首付款，余款向银行按揭贷款。庭审中双方均陈述原告已经支付全部购房款。根据望城区国土资源局不动产登记信息表显示，涉案房屋至今仅办理不动产预告登记。被告提交了《交房会签表》（营销部、财务部、物业公司、物业财务均签名，签署时间为2017年12月1日）、《交房时间确认表》，两表中均显示有湖南兴文物业管理有限公司的盖章，两表记载涉案房屋交房时间为2017年12月1日，原告对该两表不予认可。经本院释明当事人可以补充提交相关材料证明交房时间后，原告向本院补充提交了签署内容不完整的《交房会签表》（仅有营销部、财务部签名，签署时间为2017年6月28日），被告不予认可，称原告当初找营销部、财务部签字后并未去物业办理交房手续，而是2017年12月1日再次去办理会签表并办理交房手续。被告补充提交了挂号信函收据、湖南兴文物业管理有限公司收据，收据显示曾元桃在2017年12月2日交纳了普通物业费、装修物业费、装修拆墙垃圾清运费、开户水卡费、税费。综上，本院认为交房时间应认定为2017年12月1日。以上事实有《长沙市望城区商品房买卖合同》、湖南省增值税销售不动产统一发票、望城区国土资源局不动产登记信息表、《交房会签表》、《交房时间确认表》、收据及庭审笔录等材料在卷证实。本院认为，原告与被告签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》，真实合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同的约定，被告应在商品房交付后900日内（即2019年6月19日前）办妥买受人的房屋所有权证，980日内办妥买受人的土地使用权证（即2019年9月7日前），前述权证已统一为不动产权证，故被告应在商品房交付后980日内为原告办妥不动产权证，被告至今未办理完毕，已构成违约。关于逾期办理权证的违约金起算日期问题，根据合同的文义，“商品房交付后980日内”应指实际交房之日后的980日内，即逾期办证违约金起算日期为实际交房之日后的第981天即2020年8月8日，经计算至原告起诉之日2021年7月1日止，共逾期327天。被告辩称因行政机关的原因导致逾期办证并要求相应免责，根据被告逾期办证时间长久的既定事实，被告的该抗辩理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。经计算，被告逾期办证的违约金数额为12458.7元（381000元×0.1‰×327天）。故对于原告主张被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。针对开发商销售商品房之后的不动产权证办理，涉及行政程序，原告要求被告立即为原告办理不动产权证的诉讼请求，人民法院在民事诉讼中无法确认行政程序的履行条件，故无法予以处理，但是被告基于自身合同义务应当尽快解决行政程序问题并为原告办理不动产权证。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南中鼎置业有限公司于本判决书生效后七日内向原告王洪彬、曾元桃支付逾期办理不动产权证的违约金12458.7元（后续违约金以381000元为基数按照每日0.1‰自2021年7月2日计算至办妥不动产权证之日止）；二、驳回原告王洪彬、曾元桃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费494元，适用简易程序减半收取计247元，由被告湖南中鼎置业有限公司负担127元，由原告王洪彬、曾元桃负担120元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  罗果二〇二一年八月二十七日书记员  刘锦附相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。