黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1004民初1300号原告：史大强，男，1968年2月4日出生，住黑龙江省海林市。委托诉讼代理人：张辉，海林市林海法律服务所法律工作者。被告：柳云飞，男，1983年8月5日出生，住黑龙江省牡丹江市爱民区。原告史大强与被告柳云飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年8月3日公开开庭审理了本案，原告史大强及其委托诉讼代理人张辉，被告柳云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。史大强向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的租赁合同，被告将承租的房屋交还原告；2、被告给付租金4500元（暂从2021年4月1日计算至2021年7月1日，应计算至被告归还房屋之日拖欠的租金）、支付违约金6000元，合计10500元；3、案件受理费由被告负担。庭审中，原告变更诉讼请求为要求被告给付2021年4月1日至2021年8月1日租金6000元，从2021年8月2日开始按照每月2000元租金计算至房屋返还为止。事实及理由：2002年案外人宋某向原告借款，到期后宋某未偿还，请原告帮忙将案涉房屋出售抵欠款。案外人孙某有意购买，宋某财务人员邵某陪同孙某到牡纺售房处办理购房手续并签订商品房买卖合同，孙某将购房款140000余元给原告抵顶宋某欠原告的借款，后因该房屋无法办理产权证照，2007年孙某将该房屋退给原告，此后案涉房屋为原告使用。2020年6月16日，原、被告签订门市房租赁合同，约定原告将其所有的坐落于牡丹江市牡纺×小区×号楼015号门市租赁给被告使用，租赁期限自2020年6月14日至2022年9月30日止。租金分三个期限不同金额给付，2020年6月14日至2021年3月31日被告负责下水、防水、地热的维修和完善，房屋租金抵顶维修费用。2021年4月1日至10月1日，每月1500元，被告一次性支付给原告，同时交纳2000保证金；租赁期内被告不得擅自进行转租、转让，如违约被告承担违约责任，如一方违约，另一方有权解除合同，违约方给付对方违约金6000元。2021年2月1日被告擅自将租赁房屋转租案外人佟某，2021年5月6日左右原告得知被告将房屋转租。原告找到被告母亲，告知法律违约责任和经济损失，但原告没有直接要求被告承担违约金和这期间的租金，因为原告没见到被告，2021年4月1日起被告一直未交租金，故原告诉至法院。柳云飞辩称，被告承租牡丹江市爱民区纺织二路×小区×号楼015号门市房后，对房屋的墙面、地面、棚顶重新进行装修，用于经营牡丹江市爱民区惠宜购便利店。因房屋产权纠纷，被告于2021年1月10日、1月19日收到案外人宋某两份通知，宋某在承租房屋卷帘门喷涂“此房宋某已收回”，严重影响被告正常经营，被告与原告沟通无果后，只能转让。因原告提供产权证明是后来的事，无法证明产权归属，原、被告签订的房屋租赁合同无效。2021年2月1日被告将店面经营权转让给佟某，约定房屋使用权移交的同时由其自行与原告沟通，被告不再负责。综上所述，由于产权归属问题，双方签订的合同属于无效合同，不存在解除和违约的问题。店面转让时已移交使用权，房屋已不是被告使用，不存在欠房租，被告不清楚房屋现由谁占有使用，无法返还。对违约金被告不同意给付，在签订合同时，被告要求看房照去办营业执照，原告拿出与孙某签的合同，原告称房屋没有纠纷，但后来出现产权问题，骚扰被告无法经营，不存在被告违约。本院认为，关于本案适用法律的问题。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案原、被告之间因租赁房屋引起民事纠纷的事实持续至民法典施行后，故应适用《中华人民共和国民法典》的规定。关于原、被告签订的租赁合同是否合法有效的问题。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外”；第五百零二条规定“依法成立的合同自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。本案中，原、被告签订的门市房租赁合同是双方当事人真实意思表示，有原、被告的签名确认，原、被告对合同约定的内容没有异议，并已实际履行，该合同不违反法律、行政法规强制性规定，租赁合同合法有效。虽被告辩称承租房屋有产权纠纷，但根据原告提供的商品房买卖合同、退房协议书及买受人孙某的说明，经本院向案外人孙某核实，2007年10月16日孙某已将该房屋退给原告，原告将房款退还孙某，原告按照合同约定已将租赁房屋交付被告使用，原告是否是房屋的所有权人不影响本案租赁合同的效力，且被告未提供租赁合同无效证据，故本院对被告此项答辩意见不予支持。关于租赁合同是否应予解除的问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”。原、被告签订的租赁合同第八条约定“租赁期内，乙方（柳云飞）不得擅自进行转租、转让，如违约乙方承担本协议第十二条违约责任”；第十二条约定“本合同签订后，如一方违约，另一方有权解除合同，同时违约方承担给付对方违约金陆仟元。乙方交付租金后，如中途违约不承租，甲方（史大强）不予退还剩余租金，同时乙方承担给付甲方违约金陆仟元”。因被告未经原告同意转租房屋，构成违约，原告依据合同约定主张解除租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。关于原告诉请租金及违约金的问题。《中华人民共和国民法典》第五百七十九条规定“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付”。按原、被告合同约定2020年6月14日至2021年3月31日租金抵顶被告装修房屋费用，被告应自2021年4月1日起支付租金至租赁合同解除之日止。庭审中，原告称2021年5月6日知道被告将房屋转租，仅告知被告母亲承担法律责任，但未通知被告解除租赁合同，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或申请仲裁的方式主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者申请书副本送达对方时解除”。原告起诉后，本院于2021年7月13日向被告邮寄送达起诉状，2021年7月14日被告签收，故原、被告租赁合同自2021年7月14日解除。按合同约定租金每月1500元，2021年7月每日租金48.38元，至2021年7月14日，被告欠付原告租金5177.38元，本院对原告要求被告支付2021年4月1日至2021年7月14日租金5177.38元予以支持，因原、被告解除租赁合同后，被告不应再支付租金，对解除租赁合同后的占有房屋使用费，原告应向房屋实际占有使用人主张权利，故对原告诉请租金超出部分不予支持。虽被告辩称转让店面时约定由承兑人自行与房主沟通，被告转租后不应继续支付租金，但被告擅自转租未告知原告，因被告的违约行为给原告造成租金损失，被告依法应支付租金至租赁合同解除时止，故本院对被告此项辩解意见不予支持。对于违约金，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第二款规定“合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外”；第五百八十五条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法”。原告按照租赁合同的约定要求被告支付违约金6000元，符合法律规定，本院予以支持。关于被告是否返还租赁房屋的问题。原、被告解除租赁合同后，虽被告应返还原告房屋，但因被告自2021年2月1日转租后不再占有使用承租房屋，现被告并不是实际占有使用租赁房屋的人，诉讼中被告称不知道现在房屋实际被何人占有使用，原告亦未申请追加次承租人、现占有房屋使用人为被告，如本院判决被告返还房屋将无法执行，故本院对原告该诉请不能予以支持，原告可另行向房屋实际占有使用人主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十九条、第五百八十五条第一款、第七百零三条、第七百一十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条规定，判决如下：一、解除原告史大强与被告柳云飞于2020年6月16日签订的《门市房租赁合同》；二、被告柳云飞于本判决生效之日后五日内支付原告史大强2021年4月1日至2021年7月14日租赁房屋租金5177.38元；三、被告柳云飞于本判决生效之日后五日内支付原告史大强违约金6000元；四、驳回原告史大强的其他诉讼请求。如果被告柳云飞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告柳云飞负担。本判决为终审判决。审判员 栾 丽二〇二一年九月六日书记员 耿云蕾