贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终6757号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司。住所地：贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：甑俊，贵州大谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔仁贵，贵州大谋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗小莉，女，1975年11月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：邓伟，贵州秉尚律师事务所律师。原审第三人：贵阳银行股份有限公司高新科技支行。住所。住所地：贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区长岭南路贵州省产业技术发展研究院大楼div>负责人：李祖钧，该支行行长。委托诉讼代理人：平永波，该支行员工。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开公司）因与被上诉人罗小莉及原审第三人贵阳银行股份有限公司高新科技支行（以下简称贵阳银行高新支行）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初14568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月22日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行审理。本案现已审理终结。宏益房开公司上诉请求：1.撤销一审判决第六项；2.二审诉讼费用由罗小莉承担。事实和理由：一、罗小莉交纳的电表开户费718元、有限电视开户费265元的收费主体是贵州宏立城物业服务有限公司（以下简称宏立城物业公司），且根据罗小莉在一审中的陈述，其已经对案涉商铺进行出租使用，并获取租金收益。说明案涉商铺是正常经营的，所以对电表、有线电视开户费已经具备使用的条件，因而不应由宏益房开公司退还。二、关于预告登记费550元已经实际支出，根据《商品房买卖合同》第二十二条第一款约定，该费用是由罗小莉申请进行登记的，应由罗小莉承担，一审判决由宏益房开公司承担有失公平。罗小莉辩称，由于宏益房开公司的原因导致案涉合同解除，宏益房开公司应承担由此导致罗小莉的损失，包括电表开户费、有线电视开户费、预告登记费。贵阳银行高新支行述称，由法院依法判决。罗小莉向一审法院起诉请求：1.解除罗小莉与宏益房开公司于2015年4月15签订的《商品房买卖合同》（合同编号186410）及补充协议；2.解除罗小莉与贵阳银行高新支行于2015年6月30日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：J11120150630218）；3.宏益房开公司返还罗小莉首期购房款1200882元及维修资金24008元，电表开户费718元、有线电视开户费265元、预告登记费550元，（合计：1226423元）并以首期款1200882元为基数，按照中国人民银行同期存款利率支付违约金，从2015年4月15日计算至实际返还购房款之日止；4.宏益房开公司向罗小莉支付罗小莉已向贵阳银行高新支行归还的贷款本金及利息（以银行于判决生效当月出具的对账单为准）；5.宏益房开公司向贵阳银行高新支行偿还罗小莉就个人购房担保借款合同剩余的贷款本金、利息、罚息等（以借款合同的约定进行计算）；6.本案诉讼费、保全费由宏益房开公司承担。一审法院认定事实：2015年4月15日，宏益房开公司作为出卖人，与罗小莉作为买受人签订合同编号为186410的《商品房买卖合同》，合同主要约定：买受人购买出卖人开发的贵阳市南明区房屋，总价款为2400882元，买受人于合同签订之日向出卖人交付首期房款1200882元，余款1200000元以银行按揭支付；出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息；合同补充协议第十二条“关于房屋登记的约定”第12.1款还约定第二十二条中所指“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。合同还对其他事项进行了约定。《商品房买卖合同》签订当日，罗小莉即向宏益房开公司支付首付款1200882元，宏益房开公司即日出具一张《收据》给罗小莉。同时交纳预告登记费550元，后办理了商品房预售合同备案登记（预售合同登记号：Y15069411）。罗小莉于2018年5月31日向宏立城物业公司交纳电表开户费、有线电视开户费983元，于2018年6月15日向住建部门交纳住宅专项维修资金24008元。同年6月30日，罗小莉（借款人、抵押人）与贵阳银行高新支行（贷款人、抵押权人）签订合同编号为J11120150630218的《商品房按揭借款（抵押）合同》，主要约定：借款人向贷款人借款，金额为人民币壹佰贰拾万元整，贷款期限120个月，借款利率按年利率6.78%执行，贷款人将借款金额一次性以借款人购房款名义划入宏益房开公司账户，还款方式采用等额本息还款法，每月20日为还款日；借款人以案涉房屋做抵押担保。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，贵阳银行高新支行按照约定放款并将借款划入宏益房开公司账户，宏益房开公司出具《收据》。审理中，宏益房开公司陈述案涉房屋已于2018年5月31日交付给罗小莉，同时提出若判决解除合同要求罗小莉配合办理注销案涉房屋的备案登记手续。罗小莉对交付时间表示认可，同时陈述案涉房屋已经出租，还认为宏益房开公司要求返还房屋属于反诉请求，即使一并处理，也应当是宏益房开公司先履行完毕还款义务，罗小莉才配合办理注销登记，还陈述其请求解除的补充协议系《商品房买卖合同》中的附件12补充协议。除以上认定事实，宏益房开公司还提交证据：黔（2020）贵阳市不动产权第0074724号证书，拟证明案涉房屋所在的T1区可以办理部分产权证，未能给罗小莉办理转移登记只是暂时的。罗小莉以此份证据为复印件对其三性不予认可，同时还认为不动产权证书记载的范围仅是住宅不包含商铺。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。本案中，罗小莉与宏益房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应属有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，罗小莉按约交纳了购房款，但是宏益房开公司未按照合同约定为罗小莉所购买的房屋办理产权转移登记。根据合同约定，宏益房开公司承诺于2018年12月31日，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给罗小莉；宏益房开公司在约定期限内不能交付转移登记，约定日期起180日以后，宏益房开公司仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，罗小莉有权退房，宏益房开公司应当自收到退房通知之日起60日内退还罗小莉已付款，并按照银行存款利率支付利息。据此，宏益房开公司应当在2019年6月30日以前取得初始登记并向罗小莉交付办理转移登记的文书。但宏益房开公司至今未取得相关转移登记的文书，罗小莉有权选择退房，故对罗小莉要求解除合同的诉请一审法院依法予以支持，补充协议系《商品房买卖合同》的附件，《商品房买卖合同》解除。宏益房开公司主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”，认为罗小莉的解除权已过一年的行使期限，但该规定中一年除斥期间从整体条文看是针对逾期交房及逾期付款情形下解除权的行使期间，并非针对逾期办证情形，故对宏益房开公司除斥期间的抗辩一审法院不予采纳。合同解除后，宏益房开公司应当将收取的全部购房款以及罗小莉支付的贷款本息退还给罗小莉，并按照同期银行存款利率标准向罗小莉支付违约金，因为双方合同约定宏益房开公司应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，罗小莉未举证证明其就退房事宜履行了通知义务。故一审法院以罗小莉提起诉讼视为通知，利息从该时间开始计算。关于罗小莉要求退还住宅维修资金、预告登记费、电表开户费、有线电视开户费的主张，预告登记费、电表开户费、有线电视开户费依附于房屋产生，罗小莉已经实际支出，在解除合同后上述费用仍然为房屋所用，应当视为罗小莉的损失，由宏益房开公司进行赔偿。关于住宅维修资金，系罗小莉向住建部门交纳，在罗小莉与宏益房开公司双方的商品房买卖合同解除后，罗小莉可持原收据以及本案判决书、身份证等材料向相关部门申请退还。关于宏益房开公司要求罗小莉配合办理注销以及返还房屋的主张，虽然为反诉内容但罗小莉表示同意配合，为减少当事人诉累，一审法院在本案中一并予以处理。关于罗小莉解除《商品房按揭借款（抵押）合同》的诉请，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的贵阳银行高新支行提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出请求权的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人”。本案的商品房买卖合同解除后，罗小莉与贵阳银行高新支行之间的借款抵押合同也因合同目的不能实现应当一并予以解除，宏益房开公司应当将罗小莉已经支付的贷款本金及利息返还给罗小莉，同时将剩余的未归还的贷款本息返还给贵阳银行高新支行。罗小莉在履行该贷款合同过程中因其自身逾期还贷行为产生的罚息、违约金等由罗小莉自行承担。一审法院判决：一、解除罗小莉与宏益房开公司于2015年4月15日签订的合同编号为186410的《商品房买卖合同》；二、解除罗小莉与贵阳银行高新支行签订的合同编号为Ｊ11120150630218的《商品房按揭借款（抵押）合同》；三、宏益房开公司于本判决生效之日起三日内退还给罗小莉购房首付款1200882元及违约金（以1200882元为基数，按照同期银行存款利率标准，自2020年9月28日起计算至款清之日止）；四、宏益房开公司于本判决生效之日起三日内向罗小莉支付已经归还给贵阳银行高新支行的贷款本金和利息（以银行于判决生效当月出具的对账单为准，在履行该贷款合同过程中因其自身逾期还贷行为产生的罚息、违约金等由自行承担，不计入本项判决的已还贷款本息内）；五、宏益房开公司于本判决生效之日起三日内向贵阳银行高新支行偿还罗小莉《商品房按揭借款（抵押）合同》项下剩余的贷款本金、利息（以银行于判决生效当月出具的对账单为准）；六、宏益房开公司于本判决生效之日起三日内赔偿给罗小莉电表开户费718元、有线电视开户费265元、预告登记费550元；七、罗小莉与宏益房开公司于本判决生效之日起十五日内相互配合办理贵阳市南明区房屋的预售合同备案登记、预告登记的注销手续；八、罗小莉于本判决生效之日起十五日内将位于贵阳市南明区房屋交还给宏益房开公司；九、驳回罗小莉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31727元，减半收取计15863.5元，由宏益房开公司负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人二审争议的焦点为：电表开户费718元、有线电视开户费265元、预告登记费550元的退还主体问题。本案中，罗小莉一审庭审所举示的《一次性收费收据》显示，电表开户费718元、有线电视开户费265元由宏立城物业公司收取，并非由宏益房开公司收取，根据合同相对性原则，罗小莉应向宏立城物业公司主张权利，且罗小莉已实际占有使用案涉房屋，故一审判决宏益房开公司赔偿电表开户费及有线电视开户费，缺乏事实依据，本院予以纠正。预告登记费550元已由宏益房开公司实际收取，且宏益房开公司没有举证证明已为案涉房屋办理预告登记且该笔费用已经交给预告登记的有关部门，因而，一审判决宏益房开公司退还预告登记费，具有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，宏益房开公司的上诉主张部分成立，对其成立的部分，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初14568号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第七项、第八项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初14568号民事判决第九项；三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初14568号民事判决第六项为：贵阳宏益房地产开发有限公司与本判决生效之日起三日内退还罗小莉预告登记费550元；四、驳回罗小莉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15863.5元，由罗小莉负担6.4元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担15857.1元；二审案件受理费50元，由罗小莉负担32元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担18元。本判决为终审判决。审 判 员  程 奕二〇二一年八月二十六日法官助理  赵 渊书 记 员  彭永耀