贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终3525号上诉人（原审原告）：曾勇，男，汉族，1973年12月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：金开丹，贵州威驰（修文）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州中达房屋开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区浦江路235号珠显村办公楼6楼。法定代表人：徐君华，该公司董事长。委托诉讼代理人：李龙泽，贵州航建律师事务所律师。上诉人曾勇因与被上诉人贵州中达房屋开发有限责任公司（以下简称中达房开）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初16813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年04月08日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。曾勇上诉请求：1、请求依法撤销一审判决；2、请求依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认为“由于被告当庭明确表示涉案房屋交付时间尚不能确定，被告不具备交付房屋的现实可能性，故对于原告要求被告继续履行合同的诉请，本院不予支持。”是错误的。首先，一审法院对于被上诉人为何不能按期交付房屋的原因并未查明，且被上诉人也称要继续履行合同，根据双方当事人意思自治原则，一审法院也应当支持上诉人请求继续履行合同的诉请。仅以被上诉人“交付时间尚不确定”的片面之词，无事实无理由的情况下就驳回了上诉人要求继续履行合同的诉请是错误的。其次，一审法院支持上诉人违约金的理由是基于《购房合同》中，上诉人选择了继续履行合同而使被上诉人应当按照合同约定支付违约金。该违约金又是建立在“继续履行合同”的基础上，一审法院对于上诉人要求继续履行合同的诉请予以驳回自相矛盾不符合常理和法理。2、一审法院认为双方签订的合同第十三条约定了按日万分之0.2计算违约金，并以该违约金进行计算，不符合法律规定且明显过低，不足以弥补上诉人的损失。首先，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条关于逾期交房违约责任表述不清，没有遵循公平原则，也未采取合理的方式提示上诉人注意该条款系与上诉人有重大利害关系的条款，导致上诉人对该条款理解有误且该条款约定的违约金过低，属于《民法典》第四百九十七条第二款：“提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利”的情形。其次，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条关于逾期交房违约金过分低于其实际损失，远远不足以弥补上诉人付银行款项的资金占用费，更别说租金损失等其他实际损失。上诉人主张按实际损失调整违约金，于法有据。根据《民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”综上，违约金具有预备的赔偿金性质，是在违约事实发生之前由商品房买卖合同当事人双方通过合同条款确定的，如果约定的违约金数额不能完全弥补守约方的损失时，可以由当事人申请人民法院按照违约行为造成的损失，确定合同的违约金。现因中达房开之故不能实现上诉人购房目的，上诉人最直接、最基本的损失就是已付款项的资金占用费，也就是法定孳息损失。3、一审法院认为“贵州省于2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应，至2020年2月23日将一级响应调整为三级响应，此期间符合双方约定的不可抗力，共计30日，应予扣除”是错误的。根据《民法典》第五百九十条第二款规定：“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，新冠肺炎疫情发生时间为违约交房后，因被上诉人早在疫情发生之前就已构成违约，被上诉人并不能证实疫情的发生与逾期交房之间存在因果关系，故本案不存在免责事由。中达房开答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。曾勇向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行《商品房买卖合同》交房义务；2、判令被告向原告支付延期交付的违约金人民币18410元（违约金应计算至实际交房之日止，现暂从2019年12月31日暂计至2020年12月31日，以原告已付购房款423220元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率4.35%计算）；3、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告因购买被告开发的位于“云岩区延安西路97号香榭丽都”房屋，作为买受人与被告作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：房屋总价款为423220元，买受人采用贷款方式支付房款，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款243220元，余款180000元以银行按揭支付。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房使用备案证书。”合同第十三条约定“除不可抗力外”，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的按照下列第2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.1，并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.2的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。2、1、如政府规划调整和其它不可抗力因素导致买受人所购上述商品房工期延误造成的逾期交房的，出卖人不承担任何违约责任。2、因买受人联系方式变更后未通知出卖人或买受人未看出卖人指定报刊交房公告及电话短信交房通知造成的逾期交房的，出卖人不承担任何违约责任。合同附件十二《补充协议》第3.2条约定“如因不可抗力因素，出卖人可据予以延期支付。”第3.3条约定“买受人未付清本合同约定之全部应付款项、政府部门规定费用……等，出卖人有权拒绝交房直至买受人付清欠款为止。”第3.5条“买受人购买出卖人商品房为预售房的，在本《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件后，出卖人以电话通知、书面通知及《贵州都市报》或《贵阳晚报》或其他媒体上或按本合同中买受人填写的电子邮件地址通知买受人，买受人同意将电话或媒体刊登或电子邮件送达当日，视为该商品房交付信息已送达买受人。”合同签订后，被告认可原告曾勇按照合同约定按期履行付款义务，向被告支付购房款共计423220元。后因被告未按约定日期向原告交付案涉房屋，原告遂诉至本院，提出如前诉请。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。本案中，原告如约向被告支付了房屋总价款423220元，但被告却未按照合同约定在2019年12月31日前向原告交付房屋，存在逾期交房的违约情形，应承担违约责任。本案的争议焦点为：一、《商品房买卖合同》第十三条关于逾期交房责任的约定如何认定；二、案涉违约金能否因疫情而减免。关于焦点一：《中华人民共和国》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案中，《商品房买卖合同》第十三条关于逾期交房责任的表述因文中画横线处的数字指向不明而产生歧义，进而导致原、被告双方对该条款的理解有争议。结合案涉《商品房买卖合同》第十一条关于交房时间的约定以及合同第十三条第1款、第2款等相关条款的具体内容，再结合一般《商品房买卖合同》的订立目的和商品房买卖的交易习惯来看，该条款的真实意思应是根据逾期交房的天数来划分违约情形，并根据不同违约情形赋予守约方选择权。具体到本案，第2条系针对出现不可抗力情形时，出卖人不承担违约责任的约定，明显不适用违约责任的承担方式及标准，故应适用第1款第（2）项约定；被告至今逾期已超过180日，原告选择继续履行合同，被告应按日万分之0.2标准向原告支付违约金，自约定交房日期2019年12月31日次日2020年1月1日起算至达到合同约定的交房条件并通知交房之日止或原告实际接收房屋之日止。关于焦点二：贵州省于2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应，至2020年2月23日将一级响应调整为三级响应，此期间符合双方合同约定的不可抗力，共计30日，应予扣除。故至原告主张的2020年12月31日，逾期交房违约金为：423220×每日万分之0.2×334（364-30）≈2827元，此后的违约金以房款423220元为基数，按每日万分之0.2计算至达到合同约定的交房条件并通知交房之日止或原告实际接收房屋之日止。另外，由于被告当庭明确表示涉案房屋交付时间尚不能确定，被告不具备交付房屋的现实可能性，故对于原告的该诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百二十五条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、被告贵州中达房屋开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告曾勇支付违约金2827元（违约金暂计至2020年12月31日，之后的违约金以购房款423220元为计算基数，按照日万分之0.2标准，计算至达到合同约定的交房条件并通知交房之日止或原告实际接收房屋之日止）；二、驳回原告曾勇的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元（已减半收取，原告已预交），由被告贵州中达房屋开发有限公司负担20元，原告曾勇负担110元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。另查明，《商品房买卖合同》约定的房屋建筑面积为30.23平方米。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。本案二审的争议焦点为：1、上诉人要求被上诉人交付房屋的诉讼请求是否应当予以支持；2、被上诉人逾期交房责任应如何认定；3、一审判决以突发公共卫生事件一级响应为由扣减三十天违约金是否存在不当。关于争议焦点一，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，因此，未经竣工验收的房屋不得交付使用。案涉房屋至今未竣工验收，亦未达到合同约定的交付条件，故一审判决驳回上诉人要求交付房屋的诉讼请求并无不当。关于争议焦点二，《商品房买卖合同》第十三条关于逾期交房责任的表述因文中画横线处的数字指向不明而产生歧义，进而导致双方当事人对该条款的理解有争议。《商品房买卖合同》第十三条为逾期交房违约责任条款，对于逾期交房违约责任，填写的内容“2”指向的第2款内容为免责条款，内容上明显不属于逾期交房违约责任的承担，而第1款内容依据逾期天数不同分为“（1）”与“（2）”，均系逾期交房违约金的计付方式与计付标准，该第1款中需填写的内容处并未留白，对于具体逾期天数、标准均进行了详细填写，《商品房买卖合同》第十三条关于逾期交房责任的表述因文中画横线处的数字指向不明而产生的歧义应理解为当事人在横线处的数字填写上存在笔误，方符合上下文文义及体系的内在逻辑，故一审判决认为双方合同对逾期交付超过180日情形已约定了日万分之0.2的逾期交房违约金并无不当。但本案中被上诉人的违约行为系逾期交房，逾期交房给上诉人造成的损失为租金损失，合同中约定的购房款日万分之0.2的逾期交房违约金标准明显低于租金市场价，且房屋至今仍未达到交房条件，后续何时能交付房屋并不明确，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，上诉人主张按中国人民银行同期同类贷款基准利率4.35%计算依据不足，考虑到近年来贵阳市房屋租赁市场租金波动幅度并不大，案涉项目位于贵阳市中心城区住宅土地二级地段与三级地段之间，本院酌情按贵阳市住建部门2014年公布的租金指导价中二级地段住宅类的下限，即13元/平方米/月标准支持逾期交房违约金，计算期间自逾期次日计算至达到合同约定的交房条件并通知交房之日止，上诉人自愿在达到约定交付条件前办理收房的，计算至实际接收房屋之日止。关于争议焦点三，本案中，被上诉人的逾期交房行为虽在新冠疫情发生之前即已存在，新冠疫情不影响逾期交房违约行为的认定，但逾期交房系持续性违约行为，本案认定的逾期交房违约金的计算方式为遂违约行为的持续而累计计算，新冠疫情的发生作为外因介入对于逾期交房行为持续期间存在影响，故一审按突发公共卫生事件一级响应期间酌情扣减三十天的违约金并无不当，据此，暂计算至2020年12月31日的违约金为：13元/平方米/月×合同约定的建筑面积30.23×12个月÷365日x（365-30）日≈4328元。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初16813号民事判决；二、贵州中达房屋开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向曾勇支付违约金4328元（违约金暂计至2020年12月31日，之后的违约金以13元/平方米/月为标准，乘以合同约定的建筑面积，计算至达到合同约定的交房条件并通知交房之日止，上诉人自愿在达到约定交付条件前办理收房的，计算至实际接收房屋之日止）；三、驳回曾勇的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费450元，由曾勇负担342元，贵州中达房屋开发有限公司负担108元；二审案件受理费用260元，由曾勇负担198元，贵州中达房屋开发有限公司负担62元。本判决为终审判决。选择一项。审判员  邓禹雨二〇二一年八月六日书记员  帅艳芷