黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑03民终590号上诉人（一审原告，反诉被告）：杨成，男，1985年3月20日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：徐英，黑龙江董长霞律师事务律师。被上诉人（一审被告，反诉原告）：杨秀凤，女，1973年3月12日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：周钧（与杨秀凤系夫妻关系），男，1969年11月17日出生，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。一审第三人：天津骊锦房地产经纪有限公司，住所地天津市武清区东蒲洼街翠通路东侧尚悦家园43号楼117号底商。法定代表人：张伟，经理。上诉人杨成因与被上诉人杨秀凤、第三人天津骊锦房地产经纪有限公司（以下简称骊锦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院（2020）黑0302民初714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨成上诉请求：1.撤销（2020）黑0302民初714号民事判决第二项、第三项或依法改判；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决程序错误。天津中院将案件发回鸡西市鸡冠区人民法院审理违反了案件的管辖。双方打款是面对面直接打款，合同履行地为天津，杨成要求返还定金，接收地为天津，所以该案件应由天津法院管辖。二、一审认定事实错误。杨秀凤违反约定在先，双方签订的合同约定杨秀凤在6月30日之前办理完清尾，而杨秀凤延迟清尾在先。在杨成依据合同主张权利期间，杨秀凤没有积极面对自己的违约事宜导致合同无法继续履行。在后期双方合同纠纷没有解决的情况下擅自解除合同将房屋出售给他人，一审法院简单认定杨成超期没有履行义务是错误的，双方的纠纷一直在解决中，导致合同无法继续履行。而杨秀凤在合同没有得到解决的情况下直接解除合同并将房屋卖给他人的行为是根本性的违约。其次，杨成是否有购房资格与杨秀凤及时清尾不发生关系，合同约定该房屋买卖合同杨成可以指定其他有购房资格的人购买。另外，双方的合同明确主体为杨成和杨秀凤，一审法院认定中介公司作为合同的主体存在事实错误。被上诉人杨秀凤未提交书面答辩意见。杨成向一审法院起诉请求：1.判令杨秀凤签署的《房地产买卖居间合同》违约；2.判令杨秀凤按照合同进行赔偿退还定金10万元、违约金10万元、信息服务费17900元。诉讼中，杨成变更诉讼请求为：1.判令解除杨成与杨秀凤签署的《房地产买卖居间合同》；2.判令杨秀凤双倍退还定金20万元、赔付信息服务费17900元，合计217900元。杨秀凤向一审法院提出反诉请求：1.依法判令杨成继续履行2019年5月26日双方以及骊锦公司(居间方）签订的合同编号为NO：0000879《房地产买卖居间合同》。2.依法判令杨成承担2019年8月15日起的垫资利息，以88万元为基数，按月利率2%计算，至杨秀凤所购案涉房屋贷款发放，并偿还完毕垫资本息为止。3.依法判令杨成负担本案全部诉讼费用。诉讼中，杨秀凤变更反诉请求为：1.依法判令杨成赔偿信息服务费1万元；2.依法判令杨成承担2019年8月15日起的垫资利息，以88万元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至《房地产买卖居间合同》2019年10月17日解除之日止，计9349.99元；3.依法判令骊锦公司承担连带清偿责任；4.依法判令杨成负担全部本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年5月26日，杨秀凤（售房人）与杨成（购房人）以及骊锦公司（居间方）签订了ＮＯ：0000879《房地产买卖居间合同》一份，约定：第一条、房屋基本信息:1.杨秀风自愿将拥有的坐落于天津市武清区的房屋出售给杨成。2.该房建筑面积为135.81平方米，房屋用途为住宅，该房屋土地使用权取得方式为出让，该房屋权属证明为不动产权证，其编号为1009959号，该房屋配套附设施有一户一表。3.该房屋设立抵押，杨秀凤承诺于2019年6月30日前结清尾款，并于结清尾款后的7日内，保证该房屋可进行正常买卖交易流程…第二条、成交价格及其他费用:1.双方协商后的实际成交价格为人民币179万元；2.杨成签订本合同当日交付定金10万元；3.杨成付款方式为商业按揭贷款；4.53万元暂作为该房屋的首付，全部房款于年月日前存入天津市国土资源及房地产管理局指定的资金监管账户办理房产交易手续，实际以房管局打印买卖协议价格为准，如因杨秀凤对该房屋的尾款清贷，未及时到场等原因导致杨成未能按时存入此房款，则乙方不承担违约责任…6.双方同意在签署本合同当日向骊锦公司各自支付以该房屋实际成交价的1%或者一方支付2%为服务报酬，即杨秀凤、杨成分别支付17900元。第三条、房屋交接事宜:1.杨秀凤承诺于拿到全款7日内交付该房屋供杨成使用…第四条、违约责任：1.杨成交付定金后未按照合同约定履行的，无权要求杨秀凤返还定金，杨秀凤收取定金后未按照本合同约定履行的，应将定金双倍返还杨成，违约方承担守约方所产生的信息服务费、评估费等费用…4.因双方或者其中一方原因导致本合同日后不能正常履行的，骊锦公司仍有权按照约定收取信息服务费，守约方支付信息服务费的，由违约方向守约方赔偿该费用。第五条…第六条、其他约定：收定金账户6228××××3962杨秀凤、农行黑龙江省鸡西市支行；经双方协商一致，该协议价格与房管局价格不一致，最终以实际成交价为准，多退少补；杨秀凤同意杨成指定一人贷款购买此房；房主清尾前需与买方协商日期，核算后双方同意并了解每步准确节点，双方需无偿配合后续网签及过户事宜，做到网签后一个月办理完毕；注：超出一个月清尾的利息，卖方不承担。本合同甲乙丙三方签字盖章后生效…结件完毕后，本合同自动作废。合同签订后，杨成向杨秀凤支付定金10万元，杨秀凤向骊锦公司实际交付服务报酬1万元，杨成未提交证据证实是否缴纳该部分服务费。骊锦公司张伟为保障买卖合同的最终履行，即过户，将杨秀凤的不动产权证书代为保管。杨秀凤亦积极履行合同，多次通过见面、电话、微信等方式联系骊锦公司经理张伟，要求联系垫资公司，尽快结清尾款，并要求杨成尽快办理准购资格、履行合同；骊锦公司经理张伟称杨成没有购房资格，暂不建议杨秀凤清尾款。如：2019年6月10日，杨秀凤通过微信将垫资所需部分资料传给张伟。2019年6月14日，杨秀凤电话催张伟明确要求其催促杨成尽快履行合同，再次强调张伟负责联系清尾公司，但张伟表示杨成作投资用，准购资格被驳回，其名下有两套房，没有名额；在该通话中双方确认杨成的准购资格下来后马上进行清尾款等履约行为；2019年6月23日至2019年7月15日期间，杨秀凤与骊锦公司经理张伟就办理清尾工作、催促杨成办理准购资格等问题多次进行沟通。2019年7月7日，张伟微信中表示“他有购房资格，您赶紧清尾…”，但庭审中，骊锦公司经理张伟、杨成均明确表示杨成自合同签订时起至今无购房资格。同时，双方就延迟清尾导致的贷款由谁承担产生纠纷，并且杨秀凤始终按张伟要求积极准备贷款公司需要的材料。2019年7月8日17时，杨成向杨秀凤发出催告邮件一份，邮寄地址为杨秀凤的户籍地河北省廊坊市经济技术开发区，要求杨秀凤在2019年7月10日前履行完“清尾”，据杨成提交的证据，该邮件在2019年7月10日20时仍在运输中，未送达，亦未提交邮件最终何时送达、签收的证据。2019年7月10日，杨成诉讼至天津市武清区人民法院，要求判令杨秀凤违约，按合同进行赔偿退还定金10万元、赔付违约金10万元，并赔付信息服务费17900元。多次沟通无果后，杨秀凤于2019年7月15日自行结清全部贷款本息。2019年7月18日，杨秀凤将不动产权证书从骊锦公司张伟处取走，办理抵押撤销登记手续。2019年7月22日，天津市规划和自然资源局出具不动产登记核准注销通知书，准予杨秀凤不动产抵押注销登记申请。同日，杨秀凤领取该通知书后，通过微信、短信、邮件的形式向张伟、杨成发出关于履行房地产买卖居间合同的函，函告已经还清尾款，并多次要求尽快履行合同。2019年10月16日，杨秀凤的爱人周钧向杨成、骊锦公司经理张伟邮寄了落款为2019年10月17日的《关于解除合同编号为Ｎ0000879号房地产买卖居间合同的通知》，通知：一、解除2019年5月26日杨秀凤和杨成以及骊锦公司签订的合同编号为ＮＯ：0000879的《房地产买卖居间合同》；二、定金10万元予以没收。2019年10月17日，杨秀凤通过微信将该通知发送给骊锦公司经理张伟。一审法院审理认为，杨成和杨秀凤间的房屋买卖合同关系，系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。对杨成有关解除杨成与杨秀凤签署的《房地产买卖居间合同》的诉讼请求，本院认为，该合同杨秀凤已于2019年10月17日通知解除，且杨成、骊锦公司对此均无异议，本院确认该合同已于2019年10月17日解除。对于杨成有关其购房资格并不影响杨秀凤偿还贷款的主张，庭审中，杨成及骊锦公司认可自合同签订至今杨成无购房资格，这与杨成答辩称本人始终有购房资格、及2019年7月7日张伟微信通知杨秀凤“他有购房资格，您赶紧清尾…”的主张相矛盾，杨成未提出证据证实曾指定一人购买此房，杨秀凤亦不认可。本院认为，虽双方在房地产买卖居间合同约定“杨秀凤承诺于2019年6月30日前结清尾款，并于结清尾款后的7日内，保证该房屋可进行正常买卖交易流程”。但同时，该合同第六条又约定“杨秀凤同意杨成指定一人贷款购买此房；房主清尾前需与买方协商日期，核算后双方同意并了解每步准确节点…”，结合杨秀凤与骊锦公司经理张伟的微信聊天记录、通话记录，本院认定双方约定杨成取得购房资格是杨秀凤下一步偿还银行贷款的前提条件。对骊锦公司有关其为杨秀凤联系贷款公司并不是合同约定履行义务范围的辩解，本院认为，若仅提供信息服务，则双方在签订完合同后合同即履行完毕，但骊锦公司经理张伟一直保管杨秀凤的房产证书直至2019年7月18日，在询问原因时表示“是签完合同在我那里保管，怕被其他中介出售；被告当时没有能力自行完成清尾，被告想请中介公司协助办理清尾…”，其行为与其主张不符，同时张伟未提交证据证实该行为系友情帮助，且杨秀凤并未认可，结合双方之间的微信、通话记录，本院对该项辩解不予采信。可见，骊锦公司在该居间合同中约定并非仅提供信息服务，而应包括房产过户、协助联系办理贷款等房产过户前的一切协助沟通事宜，结合张伟与杨秀凤的微信聊天记录，进一步确认杨秀凤偿还贷款的前提系按照双方的约定等待杨成的购房资格。对杨成、骊锦公司有关杨秀凤与骊锦公司张伟协商“清尾”日期的行为不能对抗杨成的辩解，本院认为，骊锦公司作为房屋买卖合同的居间人，杨秀凤有理由相信其提供的信息系与杨成沟通的结果，且杨成庭审过程中对微信、通话记录真实性均无异议。杨成亦未提交证据证实在合同存续期间因不“清尾”事宜提出异议，或委托骊锦公司答复此事，亦或曾催促骊锦公司或杨秀凤尽快偿还贷款，证实其对张伟的行为是认可的，本院对该项辩解不予采信。对杨成、骊锦公司有关其函告杨秀凤在2019年7月10日前履行完“清尾”，杨秀凤违约的辩解，本院认为，杨成于2019年7月8日17时发出邮件，要求杨秀凤在2019年7月10日前完成该事项，未扣除邮件在途时间，显然杨秀凤是不能实现的；同时，据杨成提交的证据，该邮件在2019年7月10日20时仍在运输中，未送达。杨成未提交邮件最终何时送达、签收的证据，且杨成邮寄的杨秀凤的地址并非与杨秀凤协商一致的送达地址，亦非杨秀凤的经常居住地。而杨成在邮件尚在邮寄途中，且未与杨秀凤就购房资格、何时偿还贷款和如何履行合同达成一致的情况下，即于2019年7月10日在天津市武清区人民法院提起诉讼，要求确认杨秀凤违约，双方返还定金，不再履行合同，这种行为显然有失诚信，且骊锦公司及杨成均未提交证据证实在此期间双方就此事进行过沟通，且杨成的购房资格始终没有，亦无证据证实就指定其他购房者与杨秀凤达成一致，故本院对该项辩解不予采信。对杨成有关定金双倍返还的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条有关“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百一十五条有关“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，因杨成始终不具备购房资格，杨秀凤按照约定未办理下一步的偿还贷款工作，该行为未违反双方合同约定，不应构成违约。相反，杨成无故不再履行合同，已经构成违约，并在杨秀凤给予的三个月的合理期限内未履行合同，最终导致合同被解除，应当承担相应的赔偿责任。依据双方《房地产买卖居间合同》第四条第1款有关“乙方交付定金后未按照合同约定履行的，无权要求甲方返还定金，甲方收取定金后未按照本合同约定履行的，应当将定金双倍返还给乙方。”的约定，及《中华人民共和国合同法》第九十八条有关“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，对杨成有关要求杨秀凤返还定金10万元、赔偿损失10万元、中介服务费17900元的诉讼请求，不予支持。对杨秀凤有关要求杨成赔偿其信息服务费1万元的诉讼请求予以支持。对杨秀凤有关要求杨成给付2019年8月15日至2019年10月17日止的垫资利息9349.99元的诉讼请求，本院认为，双方虽合同约定办理网签后一个月内完毕，但杨成已于2019年7月10日通过诉讼方式表示不再购买案涉房屋，杨秀凤在7月15日自行结清尾款，该行为未与杨成协商一致，故该利息不应由杨成负担，故对该项诉讼请求不予支持。对杨秀凤有关要求骊锦公司承担连带给付责任的诉讼请求，骊锦公司作为居间人，其义务系向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并就有关订立合同的事项向委托人如实报告。杨秀凤未提交证据证实骊锦公司在履行合同过程中存在违约行为，故对该项诉讼请求不予支持。综上所述，对杨成的诉讼请求不予支持，对杨秀凤的诉讼请求部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于的解释》第九十条规定，判决：一、确认原告杨成、被告杨秀凤及第三人天津骊锦房地产经纪有限公司于2019年5月26日签订的合同编号为N0：0000879号《房地产买卖居间合同》于2019年10月17日解除；二、反诉被告杨成于本判决生效之日起七日内赔偿反诉原告杨秀凤信息服务费损失1万元；三、驳回原告杨成的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告杨秀凤的其他诉讼请求。二审中，各方当事人均没有提交新证据，二审审理查明的事实与一审法院查明认定的事实一致。本院认为，关于上诉人提出的一审审判程序违反了案件管辖的问题。天津市第一中级人民法院已对本案的管辖权问题作出（2019）津01民辖终845号终审裁定并将本案移送至黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院审理，该裁定已详细阐述了理由，对此不再赘述，黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院对本案具有管辖权，上诉人的该项上诉请求不能成立，依法不予支持。关于上诉人提出的一审认定事实错误，杨秀凤违约导致合同无法履行的问题。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案案涉合同签订于2019年5月26日，双方纠纷发生于2019年7月，上述事实均发生在《民法典》施行前，故该案应当适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者回收。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。由此可以看出，定金条款是一种对合同中一方当事人不履行债务的惩罚性法则。对于不履行债务应认定只有在当事人一方拒绝履行或不能履行的情况下才能适用定金罚则，抑或迟延履行或不完全履行发展到不能履行时才可以适用定金罚则。换言之，当完全不履行、部分不履行或迟延履行构成根本违约时，才可适用定金罚则。具体到本案，杨秀凤属于迟延履行尚不构成根本违约，且其迟延履行的原因是等待购房人杨成的准购资格，具有一定合理性，在其完成清尾手续后，多次向购房人和房产中介进行催告、要求履行合同，因此，杨秀凤无需双倍返还定金。而杨成在杨秀凤2019年7月15日完成清尾手续后，对杨秀凤通过微信、短信、邮件的形式多次向其发出的关于履行房地产买卖居间合同的函和通知未置可否，直至三个月后，杨秀凤的爱人周钧向杨成、骊锦公司经理张伟邮寄了《关于解除合同编号为N0000879号房地产买卖居间合同的通知》，杨成均未履行合同，杨成在无正当理由的情况下，在三个月的时间均未履行合同，其行为已构成根本违约，杨秀凤无需返还定金，因此，上诉人的上诉请求不能成立，依法不予支持。关于上诉人杨成提出的一审将中介公司作为合同主体错误的问题。本案系由房地产买卖居间合同引发的纠纷，杨成作为购房人、杨秀凤作为售房人、骊锦公司作为居间方三方均是居间合同的主体。在诉讼中，因一审原告、反诉原告均未对居间方骊锦公司提出实质性诉讼请求，因此一审法院将中介骊锦公司列为第三人并无不当，上诉人的该项上诉请求不能成立，依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4430元，由上诉人杨成负担。本判决为终审判决。审判长  季学平审判员  刘伟国审判员  张彩娇二〇二一年八月三日书记员  谭宇亭