江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终4317号上诉人（原审被告）：盐城碧桂园房地产开发有限公司，住所地江苏省盐城市盐都区新区新204国道东、盐渎路北物联大厦301室。法定代表人：上官鹏程，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭蓉，女，该公司职工。委托诉讼代理人：胡景晔，女，该公司职工。被上诉人（原审原告）：朱迪齐，女，1997年6月8日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：陈翠花（系朱迪齐母亲），汉族，1971年4月3日出生，住江苏省盐城市城南新区。委托诉讼代理人：沈洁，北京市盈科（盐城）律师事务所律师。上诉人盐城碧桂某房地产开发有限公司（以下简称碧桂某公司）因与被上诉人朱迪齐商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2021）苏0903民初1289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。碧桂某公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法查明事实后改判驳回朱迪齐的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由朱迪齐承担。事实和理由：1.朱迪齐购买涉案房屋时，涉案房屋为已经竣工验收备案的合格商品房，碧桂某公司已于合同约定的交付日期向朱迪齐交付房屋，不存在逾期交付情形。2.如朱迪齐认为涉案房屋存在质量问题或装标不符，其应向碧桂某公司主张质保及维修责任，而非逾期交房责任。3.一审判决认定的违约金过高，远远超过被上诉人的实际损失，显失公平。朱迪齐不能居住的实际损失，应按该房屋所在地同类房屋的租金计算。朱迪齐辩称,1.碧桂某公司未按照合同约定的日期交付符合合同约定的房屋，根据双方于2017年5月28日签订的《商品房买卖合同》第十条，碧桂某公司应当于2018年6月30日前交付符合合同约定的商品房，同时根据《补充协议》第三条第4项的约定：“该商品房存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付该商品房给买受人”。据此，房屋须不存在导致无法正常居住使用的质量问题，碧桂某公司应当按照购房时的装修外观原貌并保证消除房屋质量问题后交付给朱迪齐。朱迪齐方三年来多次通过电话、短信、微信、书信等方式要求碧桂某公司重视涉案房屋质量，及时交付符合质量标准、能够正常居住使用的房屋。然而，碧桂某公司三年来一直推诿、回避，拒不解决，且在朱迪齐提起诉讼前，从未通知朱迪齐交付房屋。以上事实，有大量沟通联系记录、现场照片视频等证据证实。2.一审法院在双方当事人均在场的情况下，就房屋是否能够正常居住使用进行现场勘察，结果表明房屋存在严重质量问题，并且缺乏基本生活设施，无法正常居住使用。双方签订的《补充协议》第三条第4项明确约定，对于存在导致无法正常居住使用的质量问题，碧桂某公司应当负责修复，并在修复后方可交付，且需承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。3.一审法院认定的违约金计算标准不存在过高情形。朱迪齐自2018年初就一直与碧桂某公司沟通房屋墙体漏水、无化粪池等质量问题，碧桂某公司却一直拖延不予解决违约至今。如若对违约金予以调整，反而会导致碧桂某公司恶意放任问题一直无法解决的局面发生。朱迪齐向一审法院诉请：1.判令碧桂某公司按合同约定的条件向朱迪齐交付盐城市盐都区8号领誉世家10幢01号别墅；2.判令碧桂某公司承担延迟交房违约金（按购房款自2018年7月1日至实际交付房屋之日止以日万分之三计算）；3.诉讼费用由碧桂某公司承担。一审法院经审理查明：2017年5月28日，双方当事人签订《商品房买卖合同》（合同编号：HTBA20170549166）一份，约定：朱迪齐购买碧桂某公司开发建设的“领誉世家”住宅预售商品房10幢01号（-1-3层）房屋，建筑面积368.5平方米，套内建筑面积为352.56平方米，房屋总价款6448750元；购房款的付款方式及期限为商业贷款，买受人应当于2017年5月2日前支付首期房价款2588750元，余款3860000元向出卖人指定合作银行申请贷款支付；房屋交付时间为2018年6月30日前；合同第十一条约定出卖人逾期交房的违约责任，即如逾期交房，逾期不超过90日，自约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已交付房价款日万分之三承担违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同…，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按已付房款的日万分之三承担违约金…；合同附件三对朱迪齐所购买的房屋（样板房）的交付标准进行了约定，买受人自愿同意按收楼时该房屋的现状进行收楼，而不对因公开展示造成的商品房装修正常磨损、损耗向出卖人提出任何异议或主张任何权利，也不以此为任何借口拒绝收楼；附件四《合同补充协议》中第三条关于商品房交接，将合同第十三条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续”的内容变更为：该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；该商品房存在地基基础和主体结构质量问题但买受人不解除合同的，或该商品房存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付该商品房给买受人，出卖人应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，朱迪齐按约履行了全部付款义务。交房期限届满后，朱迪齐认为碧桂某公司一直未能按照合同约定的标准交房，交涉未果，遂诉至法院。一审另查明，碧桂某公司承建的二期10#-24#楼工程（包括涉案房屋）于2016年12月20日经相关部门验收合格。朱迪齐起诉后，碧桂某公司于2021年3月16日向朱迪齐发出《催促收楼通知书》，认为朱迪齐所购买的房屋于2018年6月30日已符合《商品房买卖合同》的约定，但朱迪齐至今未来办理收房手续，通知朱迪齐尽快办理收房交接手续。2021年4月15日，一审法院对涉案房屋进行了现场勘察，有朱迪齐委托诉讼代理人朱某、陈翠花，碧桂某公司的委托诉讼代理人胡景晔、该公司员工凡俊州在场，具体勘察情况如下：地基及外墙砖有脱落情况；客厅电表箱无墙纸；两侧房间东墙角墙布发霉；厨房水龙头、接水管未连接，已安装的接水管短，不能连接；地下室楼梯没有墙纸、乳胶漆；地下室墙面发霉，酒柜变形，地砖已更换，颜色不一；二楼阳台处显示渗水；三楼吊灯处有脱落；房屋院子无化粪池（仅有两根污水管连通屋外并裸露着，并无相关污水处理设施，亦无化粪池）；外墙与地基处石材脱落等。上述勘察情况有照片、录像为证。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。民事主体依照法律规定或者按照当事人的约定，履行民事义务，承担民事责任。本案中，双方当事人之间的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,依法予以确认。朱迪齐向碧桂某公司购买涉案房屋,且已支付了全部购房款,履行了主要合同义务,碧桂某公司作为出卖人,应如约将符合交付条件的房屋交付朱迪齐使用。关于逾期交房的问题。根据合同约定，碧桂某公司应当于2018年6月30日前将符合约定的房屋交付给朱迪齐。碧桂某公司辩称认为涉案房屋已于2016年12月10日取得竣工验收备案表，朱迪齐购买房屋时即符合交付条件。涉案房屋虽已取得竣工验收备案表,但根据现场勘察情况来看，涉案房屋确实存在诸多问题，特别是房屋外围无相关污水处理设施，未设有化粪池，污水管直接裸露在外，直接影响了购买人的正常生活居住，属于《合同补充协议》中约定的“该商品房存在导致无法正常居住使用的质量问题”，碧桂某公司作为出卖人应负责修复，修复后方可交付，现碧桂某公司仍未完成修复，故该房屋尚不符合约定的交付条件，对碧桂某公司上述辩称，不予采信，朱迪齐要求碧桂某公司交付符合约定的房屋，依法予以支持。关于违约金的问题。根据合同约定的自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按已付房款的日万分之三承担违约金，碧桂某公司至今未能将符合约定的房屋交付给朱迪齐，构成违约，朱迪齐要求碧桂某公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合法律规定，亦予以支持，但宜以已交付的购房款6448750元为基数从2018年7月1日起按照合同约定的标准计算至判决确定履行之日止。对碧桂某公司的其他辩称，无事实与法律依据，均不予采信。一审法院遂判决：一、碧桂某公司向朱迪齐交付符合涉案房屋买卖合同约定的位于盐城市盐都区“领誉世家”10幢01号（-1-3层）房屋。二、碧桂某公司向朱迪齐支付以6448750元为基数从2018年7月1日起至判决确定履行之日止按日万分之三计算的违约金。上述一、二项判决于判决生效后三十日内履行完毕。三、驳回朱迪齐的其他诉讼请求。案件受理费57674元，减半收取28837元，由碧桂某公司负担。二审中，碧桂某公司向法庭提交以下证据：1.2015年12月由广东博意建筑设计院有限公司出具的总平面规划及竖向设计图、建设工程结算审核定案表各一份，拟证明涉案房屋有化粪池。2.涉案房屋同地段租金截图一份，拟证明朱迪齐所在小区目前的四居室租金均价为每月3023元，涉案房屋面积约368.5平方米，推算租金为每月6800元。朱迪齐的质证意见：1.对证据一的真实性有异议，该证据为碧桂某公司刚刚制作，对关联性有异议，即使该证据为真实的，也仅能反映涉案小区设计图纸的情况，涉案房屋实际施工情况是否具有化粪池应当以实际查看为准，一审承办法官已到现场勘验并且与上诉人确认现场并无化粪池。根据证据一也可以反映现场小区有42幢房屋，但是仅规划了7个化粪池。2.对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，根据最高院司法解释规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失计算方法的，违约金数额可以参照同地段同类房屋计算，但是本案中合同已经明确约定违约金的计算标准，并且该合同是由碧桂某公司单方拟定的，应当尊重当事人的意思自治，按照合同约定履行。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，涉案房屋系装修样板房，在商品房买卖合同约定的交付之日届满，涉案房屋出现严重影响买受人正常居住使用的问题，且时至今日碧桂某公司仍未对涉案房屋存在的问题予以修复到位。碧桂某公司就涉案房屋虽然已取得竣工验收备案表，但该房屋不能满足买受人正常居住使用的条件，碧桂某公司对此存在明显违约情形。碧桂某上诉主张，如房屋买受人认为涉案房屋存在质量问题或者与合同约定的装饰装修及相关设备标准不符，其应向碧桂某公司主张质保及维修责任，而非逾期交房责任。对此，本院认为，在涉案房屋存在严重影响买受人正常生活居住的情况下，若仍然要求买受人按期收房，显然强人所难，对买受人不公平。涉案房屋逾期交房系碧桂某公司的单方原因所导致，其理应承担逾期交房的违约责任。根据双方当事人签订的《合同补充协议》约定，商品房存在导致无法正常居住使用的质量问题，碧桂某公司作为出卖人应负责修复，修复后方可交付。同时双方约定，自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按已付房款的日万分之三承担违约金，在双方当事人对违约金计算方式有明确约定的情况下，一审法院按照合同约定的标准计算违约金，既不违反公平原则，亦符合契约精神。碧桂某公司上诉主张按同地段同类型房屋租金标准计算违约金，无事实和法律依据，本院不予采信。综上，碧桂某公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费57674元，财产保全费5000元，合计62674元，由盐城碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘圣磊审 判 员 周 陇审 判 员 谢超亮二〇二一年八月十八日法官助理 徐 平书 记 员 郁婷婷