江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终3657号上诉人（原审原告）：陆华林，男，1963年8月20日出生，汉族，居民，住浙江省平湖市。委托诉讼代理人：张晓，浙江威信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏群力置业有限公司，住所地江苏省建湖县庆丰镇东乔村西北公路路东。法定代表人：王斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：金雪梅，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：盐城卓联营销策划有限公司，住所地在江苏省建湖县城阳光水城108幢1#2#门面。法定代表人：秦杨清，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王晓康，北京京都（上海）律师事务所。上诉人陆华林因与被上诉人江苏群力置业有限公司（以下简称群力公司）、盐城卓某营销策划有限公司（以下简称卓某公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院（2021）苏0925民初532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭于2021年7月9日公开开庭对本案进行了审理。上诉人陆华林及其委托诉讼代理人张晓、被上诉人群力公司的委托诉讼代理人金雪梅、被上诉人卓某公司的委托诉讼代理人王晓康均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆华林上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持陆华林的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由群力公司、卓某公司承担。事实和理由：群力公司在本案中已经出具承诺书，承诺于2020年5月31日（±30日）办理不动产权，如不能办出原价全额退款，而群力公司在其承诺的期限届满时未能办理案涉房屋的产权证，因此陆华林有权行使约定解除权，提起本案诉讼，要求解除双方的商品房买卖合同。群力公司辩称，1.2020年5月因疫情原因停止办理相关手续；2.现在已经可以办理相关手续，但是陆华林目前为止均未要求办理产权证；3.卓某公司已经多次发信息、打电话通知陆华林办理产权登记手续，但是陆华林都未回应。卓某公司辩称，1.目前案涉房屋可以办理相关产权手续，但因陆华林原因不要求办证，而是要求解除合同；2.根据陆华林与群力公司签订的商品房买卖合同约定，因出卖人原因买受人未能在商品房交付之日起360日内取得商品房的不动产所有权证书的，双方同意按照下列第一种方式处理，即买受人有权解除合同并追究出卖人的违约责任，而案涉商品房买卖合同系于2019年9月16日签订并交付房屋，故根据合同约定群力公司应在2020年9月16日办理不动产权证书，否则陆华林有权解除合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，群力公司逾期办证至今尚未超过一年，故陆华林请求解除合同并赔偿损失的诉求不应支持。陆华林向一审法院起诉请求：1.判决解除陆华林与群力公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令群力公司、卓某公司退还购房款338896元及利息（自2019年9月16日起以338896元为基数，按同期贷款市场报价利率计算至实际退还之日）；3.诉讼费用由群力公司、卓某公司承担。一审法院查明的事实：2019年6月5日，群力公司与卓某公司签订代理合同，群力公司开发的位于建湖县冠城华府的房屋委托卓某公司进行销售。2019年9月16日，陆华林与群力公司签订了商品房买卖合同一份，购买群力公司所开发的位于建湖县“冠城华府”7幢205室及车库9号。同日，陆华林向群力公司、卓某公司支付所有购房款，群力公司、卓某公司亦向陆华林交付了涉案房屋，同时群力公司向陆华林出具保证书，内容为：“7幢205室及车库9号”。因群力公司在承诺期限内未能办理相关权属证书手续，陆华林向一审法院提起诉讼，认为群力公司违反合同约定构成违约，请求解除其与群力公司之间所签订的房屋买卖合同，退还购房款，群力公司一审中中明确表示目前能够办理涉案房屋的权属手续。一审法院认为：陆华林与群力公司所签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，合法有效的合同，双方均应全面履行。陆华林支付了房屋的对价，群力公司交付了房屋，双方均履行了合同的主要义务。办理权属登记手续是房屋买卖合同的附属义务，由于群力公司的责任导致诉讼前涉案房屋未能办理权属登记，但这不构成根本性违约，不影响陆华林实现合同的目的，且群力公司一审中明确表示目前可办理权属登记手续，故陆华林诉请要求解除双方之间的房屋买卖合同无法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依法判决：驳回陆华林的诉讼请求。案件受理费6383元，减半收取3191.5元，由陆华林负担。二审中，群力公司为证明其主张提交了群力公司与卓某公司签订的独家代理合同，证明群力公司委托卓某公司销售冠城华府房屋。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。陆华林、卓某公司对该证据真实性均无异议。本院对群力公司提交的独家代理合同亦予以确认。二审经审理查明，群力公司（甲方）与卓某公司（乙方）签订的独家代理合同，约定：群力公司委托卓某公司独家代理销售冠城华府房屋，委托期限自2019年6月1日起至2019年12月31日；销售底价：甲方给予乙方销售的房源，住宅销售底均价为1600元/平方米，自行车库2000元/平方米，乙方的成交价不得低于甲方制定的底价价格；代理服务费计算方式：成交价高于底价成交的，乙方的代理佣金为所售的项目溢价部分即房屋实际销售价格超出销售底价归乙方所有；代理服务方式：①甲方按实际成交价签订合同，甲方向购房客户开具合同全额购房发票；②甲方以销售底价开具合同，溢价部分由乙方以收取异地服务费的形式收取；违约责任：甲方独自承担由于未能承兑对客户的承诺而引起的纠纷和经济责任。陆华林与群力公司签订的商品房买卖合同关于不动产登记均约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的不动产所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照0.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；买受人不解除合同的，自买受人应当完成不动产所有权登记的期限届满之次日起至实际完成不动产所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。另，该合同约定的购房款为173440元。2019年9月16日，陆华林除向群力公司支付了上述购房款，还向群力公司支付了车库款20200元，以及向卓某公司支付145256元。陆华林、群力公司、卓某公司一致确认，案涉房屋实际成交价格以陆华林向群力公司、卓某公司支付的全部购房款确定。二审另查明，案涉房屋目前尚未办理竣工验收备案手续。二审还查明，一审中，群力公司对一审法院邮寄的民事起诉状未签收，但于2021年3月19日到庭参加庭审。二审对一审法院查明的其他事实予以确认。本案争议焦点为：1.陆华林是否有权解除与群力公司之间的商品房买卖合同；2.如合同应当解除，陆华林已支付的购房款及利息损失应当由谁返还。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，群力公司委托卓某公司销售房屋，后经卓某公司销售，群力公司将案涉房屋及车库出卖给陆华林，双方签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，系合法有效的合同，双方均应按约全面履行各自义务。关于陆华林是否有权要求解除案涉商品房买卖合同的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。本案中，陆华林与群力公司签订的商品房买卖合同约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的不动产所有权证书的，买受人有权解除合同。同日，群力公司还向陆华林出具承诺书一份，承诺不动产证在2020年5月31日（±30日）办出，如若办不出原价全额退款。因商品房买卖合同系格式条款，而承诺书系特别约定，故关于办证时间应以承诺书载明的内容为准，即应认定双方约定2020年7月1日前办理不动产权证书。后群力公司并未能按约定的时间及时协助陆华林办理案涉房屋产权登记，陆华林依法有权按照合同的约定解除其与群力公司签订的商品房买卖合同。群力公司实际于2021年3月19日收到陆华林解除合同的通知，故陆华林与群力公司签订的商品房买卖合同于2021年3月19日解除。关于陆华林是否有权要求群力公司返还购房款及承担已付房款利息的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因群力公司未能及时办证，导致合同解除，其依法应按合同约定赔偿陆华林的损失。双方在商品房买卖合同中约定，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按照0.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。故陆华林依法有权要求群力公司承担已付房款338896元的利息，自2019年9月16日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于卓某公司应否承担责任的问题。经查，卓某公司与群力公司之间系委托合同关系，双方约定销售佣金可以由卓某公司直接收取，金额以卓某公司销售价款超过底价的部分确定。本案中，陆华林支付给卓某公司的145256元系购房款性质，卓某公司并未支付给群力公司，在陆华林与群力公司签订的商品房买卖合同解除后，卓某公司亦应将实际收取的145256元返还给陆华林，故卓某公司应在实际收取145256元及相应利息范围内与群力公司承担连带责任。综上，陆华林的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决确有错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、撤销江苏省建湖县人民法院（2021）苏0925民初532号民事判决；二、被上诉人江苏群力置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上诉人陆华林购房款、车库款合计338896元并支付利息（以338896元为基数，自2019年9月16日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被上诉人盐城卓联营销策划有限公司对前项被上诉人江苏群力置业有限公司应承担的付款义务中145256元及利息（以145256元为基数，自2019年9月16日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）范围内承担连带还款责任；四、驳回上诉人陆华林的其余一审诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息6383元，减半收取3191.5元。一审案件受理费6383元，减半收取3191.5元，由被上诉人江苏群力置业有限公司负担2391.5元，被上诉人盐城卓联营销策划有限公司负担800元；二审案件受理费6383元，由被上诉人江苏群力置业有限公司负担4783元，被上诉人盐城卓联营销策划有限公司负担1600元。本判决为终审判决。审判长  刘圣磊审判员  谢超亮审判员  周 陇二〇二一年八月十六日书记员  施凯钰