江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0303民初1298号原告（反诉被告）：郭峰，男，1982年1月30日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：王翠瑜，江苏苏大律师事务所律师。被告（反诉原告）：相雷，男，1979年9月7日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：蔡军，江苏彭城律师事务所律师。委托诉讼代理人：闻婕，江苏彭城律师事务所律师。原告（反诉被告）郭峰与（反诉原告）被告相雷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用普通程序，于2021年5月13日公开开庭进行了审理。（反诉被告）郭峰及其委托诉讼代理人王翠瑜、（反诉原告）被告相雷的委托诉讼代理人蔡军、闻婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭峰向本院提出诉讼请求：１、请求被告返还押金５万元；２、请求被告支付逾期付款损失5000元（按照中国人民银行同期贷款利率，2018年7月30日至起诉之日）。事实与理由：2017年6月1日，原告郭峰因经营餐饮租赁被告相雷位于云龙区商铺作为经营使用，双方约定租赁期限为三年，即2017年8月1日至2020年7月30日止，租金为4万元/年，每六个月支付一次租金，房屋押金五万元己于2017年6月1日交付被告。合同签订后，双方如约履行合同，至2018年4月，原告向被告提出提前解除合同，经被告同意后，原告开始进行房屋的转租及闭店工作。期间，原告配合被告出租需求，多次陪同被告及意向租户看房。闭店后，接到被告要求，因租户需要拆除室内装修，故原告雇佣工人进行了室内装修的拆除工作。拆除完成后，原告要求被告返还房屋押金五万元，被告因房屋未租赁出去而造成经济损失为由拒不返还，迫于无奈，原告诉至贵院，请求贵院查明事实，依据事实与法律规定依法判决，维护原告合法权益。被告相雷辩称：1、原告诉请无事实和法律依据，原被告双方签订的租赁合同约定的期限为3年，原告在使用了不到一年后，以原告的行为明确表示不再租赁商铺并要求对外转租。因为原告提出高昂的转让费用，造成原告没有实际将租赁的商铺转租，在此情况下，原告明确表示如无法转租出去，其要求继续履行合同，但在其后并没有按时缴纳租金，直至2018年11月才将房屋实际交付给被告，因此，按照合同第五条关于违约责任的约定，在租赁期限内原告擅自退租，5万元应当归被告所有。2、原告起诉的事实理由中混淆了被告同意转租和其单方擅自解除合同的概念，在双方的关于房屋租赁事宜交涉的过程中，原告提出的明确观点是其生意不好，要将房屋转租出去，希望被告予以配合，如转租不出去，其也会继续经营，至少租赁到2018年底，并缴纳租赁费用。从本案事实看，原告在履行合同中明显违约，即未将房屋实际转租，也未继续履行合同，更未按照合同缴纳租金，其要求房屋租金5万元及支付逾期付款损失的请求，不能成立。请求依法驳回原告诉请。反诉原告相雷提出反诉请求：请求郭峰支付租金损失100000元【计算3个月（2018年8月至2018年10月租金损失，每个季度10万元租金）】。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2017年6月1日签订商铺租赁合同，约定反诉被告承租反诉原告位于徐州市云龙区商铺，租期自2017年8月1日起至2020年7月30日日止，租期三年，租金每年40万元。合同签订后，双方如约履行合同。2018年反诉被告在合同未到期情况下无故不再租赁，反诉被告的行为严重违反合同约定，故反诉原告的租金损失应由反诉被告承担。现维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法支持诉请。反诉被告郭峰辩称：1、相雷要求郭峰赔偿租金损失10万元没有事实基础。相雷与郭峰签订《商铺租赁合同》后，因经营环境原因郭峰2018年2月缴纳最后一笔租金时向相雷提出解除租赁合同，租赁期限到期缴纳租金之日止（即2018年7月30日）。相雷同意后，双方即着手房屋的转让、腾空。根据案件事实及被告提交的录音证据第13分10秒，相雷明确表明郭峰的租期七月底到期，并与郭峰协商房屋的转租事宜。上述事实均证明双方对于租赁合同的解除是协商一致的结果。2、根据我国民法典第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。另根据双方租赁合同的约定，租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自转租的，乙方付给甲方的伍万元押金归甲方所有。本案中，答辩人提前解除租赁合同是与相雷充分协商一致的结果。郭峰不存在违约情形，相雷主张的租金损失没有任何事实和法律依据。综上，请求依法驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月1日，相雷（出租方、甲方）与郭峰（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将位于徐州市云龙区，109是一层加二层]房屋出租给乙方，建筑面积486平方米；租赁期限自2017年8月1日起至2020年7月30日止，租赁期为三年，前三年租金为每年40万元，每六个月一付，于当期租金前十五日汇入甲方指定账户；房屋押金5万元，于2017年6月1日交付甲方；……租赁期间，乙方如欲将该房屋转租给第三方使用，应事先征得甲方同意，转租产生的转租费用由乙方自行协商，与甲方无关；未经甲方同意擅自转租的，按违约处理；租赁期内，甲方无故终止该合同，或其他原因致使乙方无法继续使用该房屋的，甲方应赔偿由此给乙方带来的实际损失；租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方付给甲方的五万元押金归甲方所有。合同签订后，郭峰支付相雷5万元的定金及首期房屋租金20万元。2018年1月31日、2月4日郭峰分别支付相雷10万元房屋租金。2018年10月25日，相雷将涉案房屋转租给案外人王杰。庭审中，郭峰和相雷均认可郭峰缴纳租金至2018年7月31日，郭峰未再继续缴纳租金及经营店铺。本院认为，郭峰与相雷签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,内容亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具法律约束力。郭峰与相雷均确认涉案商铺租赁合同已解除，本院予以认定。本案的争议焦点为：1、涉案商铺租赁合同的解除方式？2、相雷是否应该返还郭峰押金赔偿损失？3、相雷主张的租金损失能否得到支持？关于焦点1，原告主张涉案商铺系协商一致解除，但根据原告提供的录音内容：郭峰“我提前给你打招呼，咱们带人看房子”，相雷“你打招呼这是你签几年合同”……，被告提供的2018年7月4日的录音，郭峰：“反正我们合同不到，我有可能年底我再甩你半年的费用”、“我想着这个地方能转出去，我就不在这个地方做了，但是如果说这个店转不出去，我就会想办法继续把这个店做下去”，从以上录音可以得知双方在租赁期限内就房屋转租事宜进行过协商，但并未就提前解除房屋租赁合同进行过协商，原告也未提供其他证据证明双方协商一致解除涉案租赁合同，故对于原告该主张，本院不予采纳。在双方未能协商一致解除合同的情况下,郭峰未经相雷同意，于2018年7月31日单方面搬离诉争房屋且拒交此后租赁期间租金的行为,系在合同租期内以自己的行为表明不履行继续租赁义务,已构成根本违约。关于合同解除的时间,根据法律规定,当事人一方无论行使约定解除权还是行使法定解除权,均应通知对方,合同自通知到达对方时解除。根据相雷提供的2018年9月18日录音及庭审中原、被告的陈述，可以得知相雷已明确涉案商铺租赁合同于2018年7月31日解除且郭峰已知晓，故本院认定涉案《商铺租赁合同》的解除时间为2018年7月31日。关于焦点2，因郭峰的违约行为导致《商铺租赁合同》解除，根据合同约定，郭峰未经相雷同意擅自退租，押金5万元归相雷所有，故郭峰要求相雷返还押金及赔偿损失，于法无据，本院依法不予支持。关于焦点3，如前所述,诉争房屋租赁合同因承租人郭峰的根本违约行为导致合同解除,故出租人相雷有权要求承租人郭峰赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失。但综合考虑郭峰的过错程度、诉争合同的解除时间及相雷重新出租涉案商铺时间等因素综合考虑，5万元已足以弥补相雷租金损失，故对于相雷要求支付租金损失的诉讼请求，本院依法不予支持。综上,依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、五百六十三条、五百六十五条之规定,判决如下:一、驳回原告郭峰的诉讼请求；二、驳回反诉原告相雷的诉讼请求。案件受理费1175元，由原告郭峰负担；反诉案件受理费1150元，由反诉原告相雷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  魏雪梅人民陪审员  刘 敏人民陪审员  林长华二〇二一年八月三十日书 记 员  张 莹