上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0106民初6756号原告（反诉被告）：上海薇蓓科文化传播发展有限公司，住所地上海市静安区万荣路777弄1号203-5室。法定代表人：江翠华，总经理。委托诉讼代理人：余超，上海儒君律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡贇，上海儒君律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：上海位格企业管理有限公司，住所地上海市奉贤区城乡路333号1幢5层5350室。法定代表人：王银亮，执行董事。委托诉讼代理人：顾亮亮，上海市新闵律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷雨，上海市新闵律师事务所律师。原告上海薇蓓科文化传播发展有限公司（以下简称薇蓓科公司）与被告上海位格企业管理有限公司（以下简称位某）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月5日公开开庭进行了审理，原告薇蓓科公司的委托诉讼代理人余超、蔡贇，被告位某的委托诉讼代理人殷雨到庭参加诉讼。2021年5月6日，被告位某提出反诉，本院受理后，与本诉合并审理，于2021年7月13日再次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）薇蓓科公司的委托诉讼代理人余超，被告（反诉原告）位某的委托诉讼代理人顾亮亮到庭参加诉讼。2021年7月19日，经本院院长批准，本案延长简易程序审理期限一个月。本案现已审理终结。薇蓓科公司向本院提出诉讼请求：1.确认薇蓓科公司与位某就上海市静安区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下称涉案房屋）建立的租赁合同关系于2021年1月15日解除；2.位某双倍返还保证金98,852.92元；3.位某支付违约金56,552.19元。事实和理由：2019年9月17日，案外人上海A有限公司（以下简称A公司）与位某签订《房屋租赁合同》，约定位某将涉案房屋转租给A公司，租赁期为2019年9月16日至2021年9月15日。2020年5月26日，薇蓓科公司、A公司与位某签订《补充协议》，约定A公司在《房屋租赁合同》中的权利义务整体转让给薇蓓科公司，此后双方按约履行。2021年1月20日，薇蓓科公司收到上海B有限公司（以下简称B公司）发出的《关于〈沟通函〉的回函》，要求清退涉案房屋，当月25日，薇蓓科公司收到B公司发出的停电通知，并于次日停止供电。薇蓓科公司认为，因位某与B公司发生纠纷，致薇蓓科公司无法正常使用涉案房屋，显属根本违约，因与位某沟通未果，故诉讼至法院。位某辩称，1.薇蓓科公司未按《房屋租赁合同》约定及时、足额支付相应租赁费用，位某理应享有合同解除权，且薇蓓科公司应自行承担合同解除的责任；2.退一步讲，即便法院审理认为位某不享有合同解除权，但合同解除并非位某违约行为所致，受新冠肺炎疫情影响，位某与B公司的租赁合同提前解除，位某与薇蓓科公司的《房屋租赁合同》相应解除，属于民法典中履行障碍情形而非合同第11-3条约定的甲方擅自解除合同的情形，故位某不应承担合同解除的违约责任，薇蓓科公司也无权援引第11-3条主张违约责任；3.再退一步讲，如经法院审理认定本案《房屋租赁合同》系因位某违约解除，但薇蓓科公司主张的违约金显著过高，双倍返还保证金也属于承担违约责任的情形，再加上相当于三个月租金的违约金，相当于承担了五个月租金的违约金，应基于公平原则和诚实信用原则并充分考虑合同实际履行情况、违约原因、双方过错、薇蓓科公司欠租情况，以实际损失为依据来确定位某的违约责任。位某向本院提出反诉请求：1.确认薇蓓科公司与位某签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2021年1月15日一并解除；2.薇蓓科公司支付2020年7月6日至2020年8月5日和2021年1月6日至2021年1月15日的租金25,409.75元、2020年7月6日至2020年8月5日和2021年1月6日至2021年1月20日的物业管理费8,866.03元；3.薇蓓科公司支付2021年1月16日至2021年1月20日的房屋占有使用费3,098.75元；4.薇蓓科公司支付滞纳金，以欠付的租金、物业管理费和占有使用费的总额37,374.53元为基数，按日万分之五的标准，自2020年11月26日起计算至实际清偿之日止；5.薇蓓科公司赔偿免租期租金损失11,775.25元；6.薇蓓科公司支付的保证金49,426.46元，位某不予退还；7.薇蓓科公司支付合同提前解除的违约金56,552.19元；8.薇蓓科公司支付欠付的电费601.93元。事实和理由：2019年9月17日，位某与A公司签订《房屋租赁合同》，约定由A公司承租涉案房屋，租赁期为2019年9月16日至2021年9月15日，搬迁免租期自2019年9月16日至2019年10月5日，每月租金18,850.73元、每月物业管理费5,862.5元，每月6日至次月5日为一个支付月度，每2个月度为一个支付周期，提前10日支付下期费用，先付后用，如拖欠合同项下租金、物业管理费或其他费用，应当按照每日千分之五的标准计算滞纳金，拖欠任何费用超过7日的，位某有权单方解除合同、提前收回房屋、没收保证金、要求赔偿三个月租金标准的违约金并补足搬迁免租期内租金。合同签订后，双方按约履行。2020年5月26日，A公司、位某和薇蓓科公司三方共同签订《补充协议》，约定由薇蓓科公司整体受让A公司在《房屋租赁合同》项下所有权利义务。《补充协议》签订后，薇蓓科公司应于2020年5月27日前支付位某2020年6月6日至2020年8月5日租金和物业管理费共计49,426.46元，但薇蓓科公司仅支付了24,713.23元，应于2020年11月26日前支付2020年12月6日至2021年2月5日租金和物业管理费共计49,426.46元，但薇蓓科公司仅于2020年12月7日支付了24,713.23元，虽经位某多次催促，薇蓓科公司仍拒绝支付。综上，位某认为薇蓓科公司的违约行为已严重侵害位某的合法权益，为维护位某的合法权益，故提出反诉。薇蓓科公司辩称，同意双方的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2021年1月15日一并解除；薇蓓科公司并非恶意拖欠租金和物业管理费，而是双方就疫情减免上述费用达成一致，故不同意支付2020年7月6日至2020年8月5日的租金和物业管理费，但同意支付2021年1月6日至当月15日的租金和物业管理费，对于位某主张的日计算标准没有异议；因为薇蓓科公司并非恶意或无故拖欠租金和物业管理费，故不同意支付滞纳金、违约金，亦不认可位某要求赔偿免租期租金损失和不予退还保证金的诉请，且位某没有证据证明其向薇蓓科公司催讨过相关费用，即便有滞纳金，也应当从2021年1月5日开始计算，且滞纳金的计算标准过高，请法院酌情调整至日万分之二或三；至于房屋占有使用费以及合同解除后的物业管理费，应当由相关权利人主张，位某无权主张；关于电费，由法院依法裁判，薇蓓科公司不清楚是否欠付电费。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。B公司是涉案房屋的产权人。2018年10月10日，B公司（甲方、出租方）与位某（乙方、承租方）签订《上海市场地租赁协议》，约定甲方将上海市静安区XX路XX弄XX号大宁中心广场2号楼第2层第201-1、201-2单元出租给乙方，租赁期10年，自2018年11月16日至2028年11月15日，租赁期间，甲方同意乙方转让、分租或转租房屋的全部或部分。2019年9月17日，位某（甲方、出租方）与A公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积167.5平方米；第3-1条约定租赁期自2019年9月16日起至2021年9月15日止，搬迁免租期自2019年9月16日起至2019年10月5日止，搬迁免租期内除免交租金外，乙方仍应向甲方交纳应付之物业管理费、垃圾清理费、水电费及其它所有因使用该房屋而产生的费用；第4-1条约定月租金18,850.73元，租金按2个支付月度（每月6日至次月5日为一个支付月度）为支付周期，以后乙方应提前10日支付下期租金，按先付后用的原则；第4-2条约定物业管理费每月5,862.5元，物业管理费乙方应按2个支付月度为支付周期，以后乙方应提前10日支付下期物业管理费，按先付后用的原则；第5-1条约定甲、乙双方约定，乙方应于本合同签署后贰天内向甲方交付房屋租赁保证金，保证金为2个月的租金和物业管理费，即49,426.46元；第5-2条约定租赁期间，使用房屋所发生的通讯、设备等费用由乙方承担，乙方应自行向国家有关机构申请使用并承担相应费用，其中电费为1.45元/度乘以实际用电量；第11-3条约定租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应退还乙方双倍保证金，如乙方尚有未付费用的，甲方有权在保证金中予以扣除，甲方另向乙方支付相当于叁个月租金的违约金；第11-4条约定倘乙方向甲方拖欠支付本合同规定的包括但不限于租金、物业管理费或任何其它应付给甲方的款项，甲方有权中断乙方租赁单元内水、电、煤（如有）的供应，直至全部应付款额付清为止，且乙方应向甲方支付滞纳金，计算方式为：应付费用×0.5%×逾期天数（自各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有款项）；第11-6条约定租赁期间内如因乙方原因导致本合同提前解除的，自本合同解除之日起五日内乙方应向甲方补足搬迁免租期内租金；第11-8条约定甲方知悉乙方违约而又接受租金或合同项下的其它费用或款项时，不表示甲方放弃追究乙方违约的权利。合同签订后，双方按约履行合同。2020年5月26日，位某（出租方、甲方）、A公司（承租方、乙方）和薇蓓科公司（受让方、丙方）签订《补充协议》，约定自补充协议签订之日起，甲、乙、丙三方同意，乙方作为承租方在《租赁合同》项下的所有权利义务整体转让给丙方，甲方与丙方双方均同意按照《租赁合同》的有关规定，继续履行《租赁合同》项下出租方和承租方的权利和义务，且丙方已明确全部审阅租赁合同完毕，在合同期内如有违约，丙方按合同约定向甲方补足乙方的免租期租金并承担其他违约责任。《补充协议》签订后，薇蓓科公司向位某支付了2020年6月6日至2020年7月5日的租金和物业管理费的24,713.23元，未支付2020年7月6日至2020年8月5日的租金和物业管理费，之后支付了2020年8月6日至2020年12月5日的租金和物业管理费，2020年12月7日支付了2020年12月6日至2021年1月5日的租金和物业管理费24,713.23元。2021年1月4日，位某致函B公司，称受新冠肺炎疫情影响，上海写字楼租赁市场持续低迷，位某持续亏损，但B公司始终拒绝给予租金减免或优惠，鉴于位某无力继续承受租赁房屋的亏损，特通知解除双方签订的房屋租赁合同，并于当月15日办理交接手续。次日，位某向B公司发送《龙盛项目解约善后方案》，称双方的合同定于2021年1月15日解除。当月15日，B公司向位某发送《关于解约撤场的通知》，通知2021年1月20日为双方合同终止日。2021年1月20日，B公司向薇蓓科等公司发送《关于〈沟通函〉的回函》，称因位某擅自提前终止双方签订的房屋租赁合同，B公司拟于2021年1月20日收回出租给位某的全部房屋。当月25日，B公司向薇蓓科公司发送《龙盛777商务楼停电通知》。2021年2月1日，按照B公司的付款通知书，薇蓓科公司向B公司支付了2021年1月21日至2021年2月2日的场地占用租金和物业费共计10,562.37元。次日，薇蓓科公司向B公司返还了涉案房屋。自2020年10月26日至2021年1月20日期间，薇蓓科公司尚欠付电费601.93元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《补充协议》约定，薇蓓科公司概括承受A公司在《上海市房屋租赁合同》中的权利义务，故该房屋租赁合同对薇蓓科公司和位某具有法律约束力，双方均应恪守履行。合同履行过程中，位某通知B公司解除双方的《上海市场地租赁协议》，B公司收回房屋，致本案的房屋租赁合同无法继续履行，薇蓓科公司订立合同的目的不能实现，现双方当事人一致同意房屋租赁合同于2021年1月15日解除，本院予以确认。至于《补充协议》，系债权债务概括转让的三方协议，本案双方当事人无权一致同意解除，亦无解除的必要。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，位某虽未直接解除其与薇蓓科公司的房屋租赁合同，但位某提前解除其与B公司的场地租赁协议，客观上导致本案房屋租赁合同提前被解除，位某的行为显属违约，薇蓓科公司依据房屋租赁合同第11-3条主张双倍返还保证金及支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；至于违约金的数额，位某辩称约定金额过高，本院综合考虑薇蓓科公司的损失情况、双方的过错程度、合同履行情况以及预期利益等因素，酌情调整为37,701.46元。对于位某的其余反诉请求，本院分析认定如下：一、合同解除前的租金和物业管理费，薇蓓科公司称因疫情双方协商减免了2020年7月6日至次月5日的租金和物业管理费，位某予以否认，薇蓓科公司亦未提供证据予以证明，故对于薇蓓科公司的意见，本院不予采纳，按照合同约定的租金和物业管理费标准，本院核定2020年7月6日至次月5日以及2021年1月6日至当月15日的租金共计25,048.23元、物业管理费共计7,789.9元；二、合同解除后的房屋占有使用费和物业管理费，合同解除后，薇蓓科公司未及时返还房屋，应支付相应期间的房屋占有使用费和物业管理费，结合薇蓓科公司占有使用房屋的期间以及其向B公司的付款情况，位某主张2021年1月16日至当月20日的房屋占有使用费3,098.75元、物业管理费963.7元，并无不妥，本院予以支持；三、滞纳金，薇蓓科公司逾期支付租金和物业管理费，应依法承担相应的滞纳金，至合同解除之日，薇蓓科公司欠付的租金和物业管理费共计32,838.13元，故本院确定滞纳金的计算基数为32,838.13元，位某将合同解除后的物业管理费、房屋占有使用费纳入滞纳金的计算基数，本院不予支持；至于计算标准，薇蓓科公司辩称标准过高，本院酌情调整为日万分之三；位某主张自2020年11月26日起计算至实际支付之日止，尚属合理，本院予以准许；四、电费，根据位某提供的证据，本院核定为601.93元；五、赔偿免租期租金损失、不予退还保证金、合同提前解除的违约金，本案房屋租赁合同系因位某的原因提前解除，位某系违约方，故对于其上述反诉请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十三条第一款第四项、第五百六十六条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）上海薇蓓科文化传播发展有限公司与被告（反诉原告）上海位格企业管理有限公司就上海市静安区XX路XX弄XX号XX室房屋建立的房屋租赁合同关系于2021年1月15日解除；二、被告（反诉原告）上海位格企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海薇蓓科文化传播发展有限公司租赁保证金98,852.92元；三、被告（反诉原告）上海位格企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海薇蓓科文化传播发展有限公司违约金37,701.46元；四、原告（反诉被告）上海薇蓓科文化传播发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海位格企业管理有限公司租金25,048.23元、物业管理费8,753.6元、房屋占有使用费3,098.75元、电费601.93元；五、原告（反诉被告）上海薇蓓科文化传播发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海位格企业管理有限公司滞纳金，以32,838.13元为基数，按日万分之三的标准，自2020年11月26日起计算至实际支付之日止；六、驳回被告（反诉原告）上海位格企业管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,408.1元，减半收取1,704.05元，由原告（反诉被告）上海薇蓓科文化传播发展有限公司负担188.51元，被告（反诉原告）上海位格企业管理有限公司负担1,515.54元；反诉案件受理费1,758.51元，由原告（反诉被告）上海薇蓓科文化传播发展有限公司负担406.83元，被告（反诉原告）上海位格企业管理有限公司负担1,351.68元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  袁真根书记员  金 晨附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。……第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。