河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀10民终4029号上诉人（原审被告、反诉原告）：严华，男，1968年9月1日出生，汉族，住三河市燕郊开发区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王志永，男，1969年3月26日出生，汉族，住三河市。委托诉讼代理人：马兆玉，河北张国庆律师事务所律师。上诉人严华因与被上诉人王志永房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2020）冀1082民初6271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。严华上诉请求：一、请求依法撤销河北省三河市人民法院（2020）冀1082民初6271号民事判决，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求，支持上诉人的原审反诉请求，或将本案发回重审；二、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、被上诉人对涉案房屋并无出租权利，双方之间签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》应属于无效合同。2、上诉人与房屋产权之间存在事实上的租赁关系，但因未签订书面租赁合同，应视为不定期租赁，上诉人有权随时解除。3、上诉人在解除租赁合同后，已及时将房屋腾退，无需再支付租金及管理费。4、原审判决同时适用了定金与违约金，不符合法律规定。王志永答辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1、被上诉人是从涉案租赁物的开发商兴达公司租得涉案房屋，时间是2019年1月1日，当时涉案房屋并不在上诉人所说的张国欣名下，一审时我方提交了国有土地使用证、建设用地规划许可证等证据予以证明，后系因为兴达公司对涉案房屋落宗需要，才过户至张国欣名下，实际所有人、控制人仍为兴达公司，张国欣也向我方出具了相关证言，我方已提交原审法院，退一步来说，即使上诉人认为涉案房屋被开发商出售给张国欣或过户给张国欣，其行为也在2019年1月1日之后根据买卖不破租赁的规则，其行为对与王志永的租赁关系不产生任何影响，结合兴达公司同意转租的证据以及张国欣出具的相关证据，足以证明王志永将涉案房屋转租给上诉人，属于有权处分，王志永系本案适格的原告。2、关于上诉人所说同时适用违约金和定金的规则，我方需要明确合同中约定的33000元并非定金，而是履约保证金，根据担保法相关规则，定金只是担保合同履行的方式之一，而司法上对于定金的认定比较严格，应为要是合同。如果合同约定的所谓“留置金、保证金、担保金等”没有约定以上金钱适用定金罚则的，不能将其认定为定金，上诉人不应扩大定金解释，本合同中约定的为履约保证金，根据民法规定，不禁止即可为，双方在合同中约定因上诉人违约保证金不予退还，符合法律规定。王志永向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议，判令被告向原告返还租赁房屋；2.依法判令被告支付原告自2020年6月19日起至实际腾退之日止的租金及管理费，暂计算至2020年6月28日为6081.3元；3.依法判令被告向原告支付违约金55491.5元；4.判令被告支付滞纳金2737元（暂计至2020年7月18日），上述各项共计76472.5元；5.诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2019年9月18日，王志永与严华签订了《房屋租赁合同》，约定王志永将位于夏威夷南岸茂宜公寓2号商业楼9-10号（一层）房屋出租给严华经营餐饮项目，租赁期限共24个月，自2019年9月19日起至2021年9月18日。第一年租金为120750元，管理费为101216元；第二年租金为126788元，管理费106276元。房屋租赁履约保证金33000元。关于租金及管理费双方约定，严华按年支付，在2019年9月19日前支付第一年的租金及管理费，在2020年8月19日前支付第二年租金及管理费。在合同签订后，付清其他应支付的费用。关于合同解除及违约责任，双方约定，合意协商变更或终止合同；在合同期内，一方违约，导致合同无法继续履行，守约方可以书面通知对方解除合同。拖欠租金、管理费或不足额交付租金、管理费一个月或者空关一个月，王志永有权解除合同，严华每逾期一日，按照逾期金额的万分之五支付滞纳金，逾期超过30日的，王志永有权解除合同，同时，因严华拖欠租金、管理费或不足额交付租金、管理费导致合同解除，需承担三个月租金作为违约金，另外，如严华违约，合同履行保证金不退。合同签订当天，严华向王志永支付合同履行保证金33000元。后双方于2020年4月13日签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定2020年9月19日至2020年11月11日期间共计54天，严华不用支付租金及管理费，但如果严华未按合同约定期限履行，提前解除合同，须补足该期间未支付王志永的租金及管理费共计32839元。合同签订后，王志永将涉案房屋交付给了严华使用，严华交付房租及管理费至2020年6月18日，共计支付租金及管理费147566.22元。2020年6月19日，严华将其物品从涉案房屋中搬出，并将钥匙交付给了案外人董永杰，要求案外人董永杰代为转交给王志永，但钥匙未能返还王志永。另查明，涉案房屋登记在案外人张国欣名下。2020年1月30日，三河市市场监督管理局发布关于对所有宾馆、酒店、餐饮服务单位暂停营业的通知，要求三河市全市范围内的宾馆、酒店、餐饮服务单位暂停营业。2020年3月29日廊坊市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组发布通告，规定加快恢复商业经营。以上事实有王志永提交的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、廊坊市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组关于进一步规范疫情防控措施的通告及严华提交的转账记录、案外人董永杰的证人证言、微信聊天记录予以证明，另有庭审笔录予以佐证。另，王志永为证明其主体资格，提交了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、竣工备案证明、房屋租赁合同、张国欣的证人证言，用以证明涉案房屋实际所有人为案外人三河市兴达房地产开发有限公司，登记在张国欣名下系政策原因，且张国欣对于三河市兴达房地产开发有限公司将涉案房屋租赁给王志永，王志永另行将部分房屋租赁给严华的事实均明知且认可。严华对此不予认可，辩称王志永实际与三河市兴达房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，而涉案房屋所有人是张国欣，故王志永不具有主体资格。严华为证明双方已解除合同，依法提交了其与案外人赵思涛的微信聊天记录、严华与案外人董永杰的微信聊天记录、涉案房屋现场视频，证明严华一直正常缴纳房租，不存在违约情形，同时与案外人赵思涛协商解除合同事宜，告知赵思涛其于2020年6月18日将涉案房屋腾退打扫完毕，将房门钥匙交给了董永杰，要求董永杰代为转交严华。王志永对严华所提交的证据及证明目的不予认可，认为赵思涛不能代王志永与严华协商合同解除事宜，且严华并未将房门钥匙交付给王志永。一审法院认为，关于王志永是否为本案适格主体，结合王志永与严华所提交的证据及庭审陈述，王志永与三河市兴达房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同书》，约定三河市兴达房地产开发有限公司将涉案房屋租赁给王志永使用，后王志永与三河市兴达房地产开发有限公司协商将房屋转租给严华，三河市兴达房地产开发有限公司对王志永的转租行为同意，此外，涉案房屋虽登记在案外人张国欣名下，但张国欣认可涉案房屋仅是三河市兴达房地产开发有限公司为解决房产落宗需要，将涉案房屋登记在其名下，对于王志永与三河市兴达房地产开发有限公司之间的租赁事实以及王志永将涉案房屋租赁给严华事宜，张国欣均知情且认可，综上，本院认为，王志永是本案适格主体，其将涉案房屋出租给严华的行为系有权处分。关于王志永与严华签订的《房屋租赁合同》及补充协议的解除问题，严华虽主张合同已于2020年6月18日解除，但未提供充分证据予以证明，故对严华的该项抗辩理由，本院不予采信，现王志永主张解除双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议，严华亦同意解除，故对王志永的该项主张，本院予以支持。合同解除后，严华理应将涉案房屋返还王志永，其虽抗辩已委托案外人董永杰代为转交涉案房屋钥匙，但严华所提交的证据载明涉案房屋钥匙尚未交还给王志永，故对王志永要求返还涉案房屋的主张，本院予以支持。同时严华应向王志永支付至合同解除之日止的租金及管理费，但因王志永于2020年6月18日已获悉严华不再继续履行双方签订的《房屋租赁合同》的行为，王志永却不收取严华交付的钥匙，也未采取相应措施防止损失的扩大，对于扩大部分的损失，王志永应自行承担，本着公平原则，本院酌情确定严华向王志永支付自2020年6月19日起至2020年9月18日止三个月的租金及管理费55491.5元（120750元÷12个月×3个月+101216元÷12个月×3个月）。关于违约责任，严华在租赁期间未届满且双方就合同解除未协商一致的情况下，自行退租，不再交纳房屋租金，已构成违约，应承担违约责任，依据双方合同的约定，严华应向王志永支付三个月的租金作为违约金即30187.5元（120750元÷12个月×3个月）。关于履约保证金，因严华存在违约行为，其应按照合同约定承担相应违约责任，其虽主张系受疫情影响无法继续履行合同，但其主张解除合同期间，政府出台政策已允许餐饮业营业，故对于履约保证金，按照合同约定不应予以退还，对严华的主张，本院不予支持。关于王志永所主张的滞纳金，系合同约定迟延交纳房租及管理费30日内的约定，超过30日的，甲方有权解除合同，现王志永主张解除合同，故不适用该滞纳金的约定。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百七十七条、第五百八十八条、第五百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告王志永与被告严华于2019年9月18日签订的《房屋租赁合同》及2020年4月13日签订的《房屋租赁合同补充协议》于本判决生效之日即解除；二、被告严华于本判决生效后五日内将登记在张国欣名下的于三河市燕郊开发区夏威夷南岸茂宜公寓2号商业楼9-10号（一层）房屋腾退返还原告王志永；三、被告严华支付原告王志永租金及管理费共计人民币55491.5元；四、被告严华支付原告王志永违约金共计人民币30187.5元；五、驳回原告王志永的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告严华的诉讼请求。本诉案件受理费1712元，减半收取计856元，由被告严华负担（于本判决生效后三日内交纳）；反诉案件受理费625元，减半收取计312.5元，由反诉原告严华负担（已预交）。本院二审期间，上诉人提交了与王志永的短信记录，证明我之前不认识王志永。被上诉人的质证意见为，无法证明真实性，即使6月19日上诉人曾给被上诉人发过短信，也不能达到其证明目的，该份证据恰恰证明了在10月28日王志永曾给严华回信，让他稍等，严华回说好的王总，我方有理由认为截止到10月28日双方对于租赁关系仍处于协商之中，并非严华所说6月19日双方已经解除租赁关系。本院经审理查明：严华提交的其与案外人赵思涛的微信聊天记录、严华与案外人董永杰的微信聊天记录、涉案房屋现场视频，可证明严华与案外人赵思涛协商解除合同事宜，告知赵思涛其于2020年6月18日将涉案房屋腾退打扫完毕，将房门钥匙交给了董永杰，要求董永杰代为转交王志永。被上诉人王志永虽对严华所提交的证据及证明目的不予认可，认为赵思涛不能代王志永与严华协商合同解除事宜。但上诉人提交的其与赵思涛微信聊天记录可证明赵思涛代王志永收取租金。二审中，王志永认可赵思涛系其公司员工。本院经审理查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人严华无故单方终止合同，已构成违约，应按合同第9.4条约定承担三个月租金的违约金30187.5元（120750元÷12个月×3个月）。且无权主张退还履约保证金33000元。被上诉人王志永于2020年6月18日已获悉严华不再继续履行双方签订的《房屋租赁合同》的行为，王志永却不收取严华交付的钥匙，也未采取相应措施防止损失的扩大，对于扩大部分的损失，王志永应自行承担。一审判决由严华向王志永支付自2020年6月19日起至2020年9月18日止三个月的租金及管理费55491.5元（120750元÷12个月×3个月+101216元÷12个月×3个月）没有依据。综上所述，严华的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河北省三河市人民法院（2020）冀1082民初6271号民事判决第一、二、四、五、六项，即：“一、原告王志永与被告严华于2019年9月18日签订的《房屋租赁合同》及2020年4月13日签订的《房屋租赁合同补充协议》于本判决生效之日即解除；二、被告严华于本判决生效后五日内将登记在张国欣名下的于三河市燕郊开发区夏威夷南岸茂宜公寓2号商业楼9-10号（一层）房屋腾退返还原告王志永；四、被告严华支付原告王志永违约金共计人民币30187.5元；五、驳回原告王志永的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告严华的诉讼请求”；二、撤销河北省三河市人民法院（2020）冀1082民初6271号民事判决第三项，即：“三、被告严华支付原告王志永租金及管理费共计人民币55491.5元”。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1712元，减半收取计856元，由严华负担（于本判决生效后三日内交纳）；反诉案件受理费625元，减半收取计312.5元，由反诉原告严华负担（已预交）。二审案件受理费2,024元，由严华负担。本判决为终审判决。审 判 长 柴秋芬审 判 员 罗丕军审 判 员 崔玉水二〇二一年九月六日法官助理 齐向欣书 记 员 周承恩