北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10074号上诉人（原审原告）：李臣鑫，男，1993年10月16日出生，汉族，无业，住北京市。委托诉讼代理人：李达宏（李臣鑫之父），1968年1月15日出生，汉族，首钢集团总公司职员，住北京市。委托诉讼代理人：李景山，北京汇都律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京龙熙顺景房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇工业西区210号。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：隋清蕊，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：北京恒富物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路63号楼21层。法定代表人：陈常伟，总经理。委托诉讼代理人：宋德雷，男，北京恒富物业服务有限公司员工。上诉人李臣鑫、上诉人北京龙熙顺景房地产开发有限公司（以下简称龙熙顺景公司）因与被上诉人北京恒富物业服务有限公司（以下简称恒富物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初1204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李臣鑫上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判。事实与理由：1.我立案时案由为修理、重作、更换纠纷，一审法院不应将本案案由变更为财产损害赔偿纠纷。2.恒富物业公司将房屋钥匙拿走后，数年来对房屋受损部位进行修缮，时至今日仍未修缮完毕，已修缮部分还有部分不合格。这些客观事实证明其应对我未能及时入住该房承担责任。3.我购买的是精装别墅，在保修期内尚未入住的情况下房屋严重受损，致使我在外租房蒙受损失，龙熙顺景公司、恒富物业公司应承担赔偿责任，一审法院未提租金损失。龙熙顺景公司辩称，不同意李臣鑫的上诉请求。恒富物业公司辩称，不同意李臣鑫的上诉请求。龙熙顺景公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李臣鑫的全部诉讼请求或发回重审；案件受理费由李臣鑫负担。事实与理由：1.一审法院认定案涉房屋存在跑水一事缺乏相应的证据支持，李臣鑫未能证明跑水事实存在，亦未能证明跑水发生在保修期内，也不能证明其曾于保修期内向我公司主张过权利。2.案涉房屋已过保修期，我公司已无维修义务。3.李臣鑫要求赔偿损失的主张超过诉讼时效。李臣鑫辩称，不同意龙熙顺景公司的上诉请求。恒富物业公司辩称，不同意龙熙顺景公司的上诉请求。李臣鑫向一审法院起诉请求：1.判令龙熙顺景公司、恒富物业公司因跑水、房屋质量的问题对房屋修缮并恢复原状，包括以下几个方面（1）书房西南角外墙渗水；（2）衣帽间北角外墙渗水；（3）二楼主卫墙砖空鼓；（4）二楼北扇外窗户没有坡度；（5）二楼西北次卧南侧窗户墙体渗水严重；（6）二楼楼道顶灯一直不通电；（7）二楼至地下楼梯踏步有的没修复，修复部分材料是次品；（8）二楼餐厅地面空鼓；（9）一楼客厅门口踢脚线开裂；（10）一楼大厅插座至老年房插座均不通电；（11）一层客厅地面空鼓；（12）地下室、保姆间、锅炉房、地下卫生间、配电室地面均未修复；（13）地下室墙面粉质未修复；2.判令龙熙顺景公司、恒富物业公司赔偿损失40万元（租房损失）；3.本案诉讼费用由龙熙顺景公司、恒富物业公司承担。一审法院认定事实：李臣鑫（买受人）与龙熙顺景公司（出卖人）于2012年5月18日签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定李臣鑫购买了位于北京市大兴区龙景湾三区114号楼-1层全部的房屋，即案涉房屋。其中合同第十五条住宅保修责任约定：（一）该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题……没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合报修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。案涉房屋的竣工验收备案时间为2011年6月14日。恒富物业公司系龙熙顺景公司前期选定的案涉房屋所在小区的物业公司，后李臣鑫与恒富物业公司签订了《前期物业服务协议》。庭审过程中，李臣鑫提交：证据一、项目名称为丹麦小镇，楼号为A3，房间号为A79，日期为2012年8月19日的房屋维修单，证明案涉房屋被淹受损的情况。李臣鑫表示维修单中载明的相关问题均系十字阀破裂漏水造成的损害，同时表示现在仍有部分问题没有修好。龙熙顺景够公司以未见到原件为由，不认可维修单的真实性，并主张没有收到过李臣鑫的报修材料，该维修单的内容没有其公司及恒富物业公司的盖章确认，不能证明双方对维修事宜达成一致，而且维修单中记载的事项与李臣鑫诉讼请求中的主张不一致。恒富物业公司对维修单的真实性与证明目的均无异议，认可李臣鑫所主张的现在仍需维修的部分。李臣鑫另提交：证据二、照片，证明被淹的部位尚未修好；证据三、照片，证明修了的部分未修好；证据四、催修房屋申请，证明恒富物业公司修房。该申请载明：“恒福物业：我是本小区龙景湾三区A3-A79号的业主，2012年8月19日验收该房存在诸多质量问题。特别是2012年10月19日该房一层客位八字阀对丝断裂跑水，将该房一层老人房、一层楼梯踏步、大客厅墙体地下室整体浸泡。贵单位接报后虽然将八字阀门修复，后在我多次催促下又将部分质量问题给予修整但仍有部分问题至今未修复，如地下室楼梯踏步、地下卫生间灯、一层至二层过道灯均未修复。遗憾的是半年多来，贵单位仍未修整完毕，这是不争的事实，给我们的生活造成极大的不便，我们有家难归，只得在外租房居住。为避免损失进一步扩大，恳请贵单位及时修复上述质量问题……”,日期为2013年3月22日，签收日期为2019年。李臣鑫主张该申请中载明的2012年10月19日系笔误，应为2012年8月19日。龙熙顺景公司对上述证据的质证意见为：对证据二、三真实性与证明目的均不认可，照片无法证明拍摄的时间和地点，也无法看出李臣鑫所述的案涉房屋存在跑水及其他各项问题；证据四未见原件，对真实性与证明目的均不认可。该证据为李臣鑫自行书写，无我公司盖章，我公司也未签收该证据。另李臣鑫在申请中所写跑水时间与当庭陈述不符。而且该证据中仅提到地下室楼梯、地下卫生间、过道灯，不能证明李臣鑫所主张的其他维修事宜。该维修单的签收日期为2019年以后，此时案涉房屋已过保修期，我公司无维修义务。恒富物业公司对李臣鑫提交的上述证据均认可，没有其他异议。李臣鑫提交了四份租房合同，以证明案涉房屋漏水无法居住，其租房产生的损失。龙熙顺景公司对租房合同的质证意见为：真实性、关联性与证明目的均不认可。理由如下：1.合同系李达宏与第三方签订，真实性无法核实。租房合同中存在明显的不完整情况，如2020年2月1日至2023年1月31日的合同没有签字页。2017年2月1日至2020年1月31日的租房合同承租方未签字。而且缺少转账凭证或发票，不能证明租金的真实支出。李臣鑫提供的租房合同最早的期限为2017年1月1日，之前的损失李臣鑫未提供任何依据；2.租赁合同承租方均为李达宏，并非李臣鑫，李臣鑫未举证是因案涉房屋无法居住产生的租房行为，与本案无关联性；3.几份合同存在重叠，承租方同一时间段存在租赁多处房屋，可认定并非用于居住；4.李臣鑫主张每月租金6000元，2017年的租金低于近几年的租金，其主张的租金明显不当，且已超过诉讼时效，不应得到支持。恒富物业公司对租房合同的质证意见与龙熙顺景公司意见一致。龙熙顺景公司提交：证据二、竣工验收备案表，证明案涉房屋没有质量问题；证据三、质量保证书、证明各项目保修期限，其无维修义务；证据四、收楼手续书与收楼通知，证明收楼情况，李臣鑫办理了房屋验收、签收手续，李臣鑫认可案涉房屋质量，未提出异议；证据五、丹麦小镇现房业主办理查验、收楼手续登记表，证明李臣鑫在其公司办理了房屋交接手续，时间是2012年6月14日，其公司向李臣鑫出具了竣工验收备案表，李臣鑫对案涉房屋质量认可。李臣鑫对上述证据的质证意见为：对证据二和证据三，只能证明验收时未发现质量问题，并不能证明没有问题。八字阀断裂是龙熙顺景公司质量问题，是事实，不能混淆一谈；对证据四，收楼时我才发现的质量问题；对证据五真实性认可，证明目的不认可。首先该证据是在办理入住手续时签订的，是在朝阳签订的，当时并未看到房屋，双方均未就房屋质量现场勘验。当日龙熙顺景公司只出具了竣工备案表及实测面积报告。房屋勘验时间是我提交的房屋维修单的时间，即2012年8月19日。我实际是与恒富物业公司交接的房屋。恒富物业公司对龙熙顺景公司提交的证据没有异议。恒富物业公司表示2012年8月19日是李臣鑫第一次去现场看房。恒富物业公司提交《钥匙委托管理协议》，以证明案涉房屋存在需要维修的情况。该协议显示，2012年8月19日，李臣鑫的姐姐李陈祎（甲方）代理其与恒富物业公司（乙方）现场收房，双方签订，载明：“因维修需要甲方自愿将丹麦小镇管理处A3A79号户门钥匙/户门A匙1把委托乙方管理，委托管理期限为本协议签署之日起至维修完止”。李臣鑫对前述证据真实性认可，对证明目的不认可，称恒富物业公司至今未返还钥匙，房屋未修理完成。龙熙顺景公司称该证据真实性无法核实，对证明目的不予认可。恒富物业公司认可钥匙仍在其公司。庭审中，李臣鑫主张的第1项诉讼请求如下：（1）书房西南角外墙渗水；（2）衣帽间北角外墙渗水；（3）二楼主卫墙砖空鼓；（4）二楼北扇外窗户没有坡度；（5）二楼西北次卧南侧窗户墙体渗水严重；（6）二楼楼道顶灯一直不通电；（7）二楼至地下楼梯踏步有的没修复，修复部分材料是次品；（8）二楼餐厅地面空鼓；（9）一楼客厅门口踢脚线开裂；（10）一楼大厅插座至老年房插座均不通电；（11）一层客厅地面空鼓；（12）地下室、保姆间、锅炉房、地下卫生间、配电室地面均未修复；（13）地下室墙面粉质未修复。经法院询问，李臣鑫表示（1）、（2）、（5）已经不渗水了，但表示墙面被泡变粉状了，要求重新粉刷；（3）、（4）、（6）与漏水无关，为房屋质量问题；其他诉讼请求均与漏水相关。恒富物业公司表示（1）、（2）、（7）、（10）、（12）、（13）漏水当时存在，认为（3）、（4）、（5）、（6）与漏水无关，（8）、（9）、（11）漏水当时不存在。经法院核对，诉讼请求（5）、（8）、（9）、（11）未在李臣鑫提交的前述2012年8月19日房屋维修单上有记载。一审法院认为：公民合法的财产权益受法律保护。本案中，依据李臣鑫提交的证据及双方陈述，龙熙顺景公司所述的2012年6月14日并非李臣鑫现场收房的时间。李臣鑫与恒富物业公司均认可案涉房屋实际交付时间为2012年8月19日，法院予以确认。李臣鑫提交房屋维修单以证明2012年8月19日房屋存在跑水被淹受损的情况，恒富物业公司对该证据真实性予以认可，亦认可对案涉房屋跑水一事进行了维修，并保管该房屋钥匙至今；虽龙熙顺景公司对房屋维修单不予认可，但恒富物业公司系其选定的前期物业公司，龙熙顺景公司亦未提交相反证据予以反驳；故法院采信李臣鑫的主张，认定案涉房屋在交付当日即发现存在跑水被淹的情况，且李臣鑫当日向恒富物业公司报修。龙熙顺景公司关于案涉房屋已过保修期，其不存在维修义务的抗辩意见，依据不足，法院不予采信。作为开发商，龙熙顺景公司应对案涉房屋因跑水导致的后果承担责任。因李臣鑫认可案涉房屋已经不渗水了，因李臣鑫所主张的跑水受损问题并非恒富物业公司维修不及时所导致，故李臣鑫要求恒富物业公司承担责任的主张，依据不足，法院不予支持。关于因房屋跑水受损进行维修的范围，李臣鑫所主张的诉讼请求第1项中（5）、（8）、（9）、（11）未在其提交的房屋维修单上有记载，故法院对此4项诉讼请求不予支持；李臣鑫自认（3）、（4）、（6）与跑水无关，为房屋质量问题，因本案案由为财产损害赔偿纠纷，此3项与本案无关，李臣鑫可另行主张权利；李臣鑫称（1）、（2）已经不渗水了，但墙面被泡变粉状了，要求重新粉刷，因恒富物业公司予以认可，法院不持异议；恒富物业公司认可（7）、（10）、（12）、（13）确认存在，法院不持异议。龙熙顺景公司应对前述事项承担修复义务。关于李臣鑫主张的房租损失40万元，虽其提交的证据不足以证明其主张，但房屋受损一事属实，案涉房屋钥匙在恒富物业公司处保管，李臣鑫确实因此事而有相关损失，考虑到李臣鑫有减少损失的义务，法院根据案件具体情况酌定此项数额为3.50万元。据此，一审法院于2021年6月作出判决：一、于判决生效后30日内，北京龙熙顺景房地产开发有限公司修复李臣鑫位于北京市大兴区龙景湾三区114号楼-1层全部房屋，具体内容为：修复书房西南角外墙、衣帽间北角外墙、地下室墙面，修复二楼至地下楼梯踏步，修复地下室、保姆间、锅炉房、地下卫生间、配电室地面，修复一楼大厅插座至老年房插座以通电；二、于判决生效后10日内，北京龙熙顺景房地产开发有限公司赔偿李臣鑫损失3.50万元；三、驳回李臣鑫的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，李臣鑫因其购买的房屋漏水而提起本案诉讼，要求恒富物业公司与龙熙顺景公司承担赔偿责任，属于财产损害赔偿纠纷的范畴，并不符合李臣鑫起诉时所主张的修理、重作、更换纠纷所涉法律关系的构成要件，一审法院依据案件基础事实对本案案由进行调整，符合法律规定，且李臣鑫在一审中对此予以认可；现其上诉对此所持异议不能成立。李臣鑫在一审中提交了房屋维修单证实案涉房屋实际交付当日即存在漏水被淹受损的情况，且恒富物业公司作为龙熙顺景公司选定的前期物业公司，对该事实进行了确认，现龙熙顺景公司上诉仍坚持否认跑水一事，但并未提供反证，其公司据此要求李臣鑫就跑水一事进一步举证，依据不足；结合预售合同明确约定保修责任的起算时间为案涉房屋交付之日，龙熙顺景公司所持案涉房屋已过保修期故而其公司不应承担维修义务之上诉意见，不能成立。因恒富物业公司认可其公司保管案涉房屋钥匙至今，且其公司持续对案涉房屋进行了维修，故李臣鑫有关因恒富物业公司怠于维修而直接导致其不能及时入住案涉房屋之上诉意见，缺乏充分有效的证据佐证，其据此要求恒富物业公司承担赔偿责任，本院不予采纳。关于因跑水受损进行维修的范围，一审法院依据李臣鑫与恒富物业公司的陈述以及维修单载明的内容确定的龙熙顺景公司应承担维修义务的事项范围，并无不当，本院予以确认。关于李臣鑫上诉主张的相应损失，虽李臣鑫确因案涉房屋跑水而受有损失，但其同样负有避免损失扩大的义务，鉴于李臣鑫未能就其在长达几年的期间内未及时主张权利做出合理解释，其应就损失的扩大自行承担相应的责任。一审法院据此酌定龙熙顺景公司赔偿损失的具体数额，属合理范畴，李臣鑫相关上诉主张，依据不足。龙熙顺景公司所持李臣鑫赔偿损失的诉讼主张超过诉讼时效之上诉意见，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，李臣鑫、龙熙顺景公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7975元，由李臣鑫负担7300元（已交纳），由北京龙熙顺景房地产开发有限公司负担675元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 胡珊珊审 判 员 时 霈审 判 员 王 磊二〇二一年九月八日法官助理 张海桃书 记 员 唐 琪