贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终5295号上诉人（原审被告）：南明区太慈社区卫生服务中心，住所地本市贵州省贵阳市南明区青山小区物业7号。负责人：潘文，该中心主任。委托诉讼代理人：张烨丹，贵州麒翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：王中银，贵州麒翔（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵阳市南明区麦迪隆个体超市，住所地本市贵州省贵阳市南明区青山路7号。经营者：丁奇志，男，1968年1月24日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：马瑶，贵州唐德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王燕芳王艳芳，女，1973年2月9日出生，汉族，系丁奇志之妻,住四川省剑阁县。原审被告：潘文，女，1978年4月2日生，汉族，住本市云岩区。原审被告：许薇，女，1970年9月18日生，汉族，住贵州省贵阳市本市云岩区。原审被告：范华炬，男，1974年12月13日生，汉族，住贵州省贵阳市本市小河区。上诉人南明区太慈社区卫生服务中心（以下简称社区卫生中心）因与被上诉人贵阳市南明区麦迪隆个体超市（以下简称麦迪隆超市）、原审被告潘文、许薇、范华炬房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初239号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公共开庭进行审理，本案现已审理终结。社区卫生中心上诉请求：1.撤销原审判决，改判或者发回重审；2.一、二审诉讼费用由麦迪隆超市承担。事实和理由：本案麦迪隆超市诉讼请求仅系请求我中心支付由范华炬承租使用的门面租金，并未诉请因解除承租麦迪隆超市门面而应承担的违约责任，一审法院超出诉讼请求予以裁判，严重违反法定程序；一审法院对超出诉讼请求裁判部分亦存在认定事实不清，适用法律错误的问题。我中心与麦迪隆超市法律关系已由房屋置换适用协议变更为不定期租赁合同关系，我中心享有法定任意解除权，上诉人有权解除双方的不定期租赁合同，无需承担任何违约责任；且麦迪隆超市已将其所有的门面出租给第三方使用，其并无损失。麦迪隆超市辩称，1.一审法院作出的裁判没有超出麦迪隆超市的诉讼请求，没有违反法定程序；2.双方于2017年8月5日签订的《授权书》，麦迪隆超市在2017年8月1日至2019年9月30日享有置换门面的使用和收益的权利，在此期间社区卫生中心不享有法定任意解除权；3.一审法院根据双方签订的《门面置换协议》《补充协议》《授权书》约定的标准判决，有事实及法律依据。麦迪隆超市向一审法院起诉请求：1.社区卫生中心、潘文、许薇、范华炬按30000元/月的标准连带支付2019年5月至9月的租金合计150000元；2.社区卫生中心、潘文、许薇、范华炬承担本案一切诉讼费用。一审法院查明：2016年4月6日，麦迪隆超市与社区卫生中心签订《麦迪隆超市部分商场面积与场对商业门面模置协议》约定：“因太慈桥社区卫生中心需要扩大经营场地，在与麦迪隆超市友好协商后，双方本着互利互惠和自觉自愿的前提下，就麦迪隆超市部分商场面积与太慈桥社区卫生中心所拥有的场外商业门面换置问题达成以下协议：一、麦迪隆超市拿出双方确认的商场面积，按12000元/月的计算租金，社区卫生中心所拥有的场外商业门面按15000元/月计算租金,因此双方进行场地换置后，麦迪隆超市方需要每月向社区卫生中心方交纳3000元/月的差额费用。二、双方所换置的场地由双方在不破环房屋结构的情况下自行装修，未经对方允许的情况下不能转租或转让对方场地。三、双方的合作期限为3年，即2016年7月1日起至2019年6月30日止，麦迪隆超市的商场租金今后每年递增5%,社区卫生中心所拥有的商业门面，租金3年里不再增加。四、本合同未尽事宜，经双方协商可另行签订补充协议，补充协议与本协议具有同等效力。麦迪隆超市负责人：丁奇志（签名）、社区卫生中心负责人：许薇（签名）。”同年6月28日，麦迪隆超市与社区卫生中心签订《补充协议》约定：“因太慈桥麦迪隆超市与太慈桥社区卫生中心于2016年4月6日签订超市部分商场面积与场外商业门面换置协议，但因特殊情况，场外商业门面于2017年3月1日才可以交给超市使用，故双方经友好协商，达成如下补充协议：一、麦迪隆超市的商场部分，于2016年10月1日前交给社区卫生中心使用，医院按12000元/月支付租金，直到2017年3月1日双方真正开始门面换置。二、太慈桥社区卫生中心于2016年6月28日交付现金12000元给麦迪隆超市作为2016年10月1日至10月31日房租。双方约定，如社区卫生中心违约，麦迪隆超市不退还房租，如超市违约，需双倍赔还医院，即麦迪隆超市需赔还24000元给社区卫生中心。许薇（签名）、2016.6.28.丁奇志（签名）2016.6.28.”。同年9月6日，麦迪隆超市与社区卫生中心签订《补充协议》约定：“太慈桥麦迪隆超市与太慈桥社区卫生中心在原门面换置协议的基础上，经双方友好协商，进一步达成此补充协议，此协议与原双方所签订的协议具有同等法律效力。一、麦迪隆超市再增加部分商场面积划给社区卫生中心使用，增加部分指原商定面积向超市入口方向增加大约55平方，麦迪隆超市于2016年9月15日前交给社区卫生中心。二、社区卫生中心按每月5500元/月支付给超市，此增加面积的租金今后不再递增。丁奇志（签名）2016.9.6.许薇（签名）2016.9.6.”。2017年8月5日，麦迪隆超市与社区卫生中心签订《补充协议》约定：社区卫生中心每月应交17500元房租给超市，超市收到小范交来的叁万圆（30000元）租金后，交壹万伍仟圆（15000元）（原协议租金）＋柒仟伍佰圆（7500元）（增值部分）给社区卫生中心，按季支付，从2017年8月1日起付。超市方王艳芳（签名）2017年8月5日社区卫生中心：潘文（签名）、许薇（签名）”同日，麦迪隆超市与社区卫生中心、被告范华炬签订《授权书》约定：“因太慈桥社区卫生中心与麦迪隆超市有置换协议在先，为履行该协议社区卫生中心承认麦迪隆超市置换协议中所置换门面从2017年8月1日至2019年9月30日的使用权，现在授权现在该使用者，小范手机将每月租金人民币为（￥30000元）大写叁万元整，打到麦迪隆超市指定账户工行太慈桥支行62×××47，收款人王艳芳。备注：总授权打款月数为26个月，共计金额为：人民币：柒拾捌万圆（780000元），每个季度1号交房租。超市代表方：王艳芳（签名、捺印）2017年8月5日社区卫生中心方：潘文（签名、捺印）许薇（签名、捺印）小范手机方：范华炬（签名）2017年8月5日。”该委托书签订后，被告范华炬依照授权书约定向麦迪隆超市支付相关款项至2019年4月。诉讼中，社区卫生中心称：其于2019年3、4月向麦迪隆超市提出提前终止协议，并到麦迪隆超市营业地址送达内容为：“因太慈社区卫生中心房租压力太大，现退还麦迪隆超市的房屋，退还时间是2019年4月30日，我中心愿赔偿一个月租金17500元。”的书面材料；涉案门面无钥匙，有墙隔开，是把墙体还原，将门面隔开还给麦迪隆超市。麦迪隆超市称：社区卫生中心无权单方解除双方之间的置换协议，不认可卫生服务中心单方向麦迪隆超市送达解除合同的书面材料的法律效力，且卫生服务中心搬离后在现场留下大量木板、钢架等装修残留垃圾未清理，因卫生服务中心拒绝将门面恢复原状、清理现场，麦迪隆超市不同意其移交，后麦迪隆超市因清理现场支出清理费2万余元。庭审中，麦迪隆超市及被告卫生服务中心、范华炬、许薇均认可被告支付麦迪隆超市租金至2019年4月30日止。一审法院认为，麦迪隆超市与被告卫生服务中心签订的《麦迪隆超市部分商场面积与场对商业门面模置协议》《补充协议》，以及麦迪隆超市、卫生服务中心与范华炬签订的《授权书》系三方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方均应依照合同约定履行义务，享有权益。本案中，麦迪隆超市诉请判令被告按3万元/月之标准连带支付其2019年5月至9月租金合计15万元，由于麦迪隆超市与被告卫生服务中心订立置换协议约定置换门面使用后，双方又在2017年8月5日与被告范华炬订立的《授权书》再次确认麦迪隆超市根据置换协议享有所置换门面从2017年8月1日至2019年9月30日的使用权，双方未约定提前解除合同的事由，本案亦不存在法定解除合同的事由，故社区卫生中心于2019年3、4月到麦迪隆超市处送达解除合同的书面材料不能当然产生解除合同的法律效果，根据麦迪隆超市与社区卫生中心于2017年8月5日签订的《补充协议》约定，双方置换门面使用，社区卫生中心应每月支付麦迪隆超市17500元房租，故卫生服务中心应支付麦迪隆超市2019年5月至9月的租金为17500元×5个月=87500元；落款时间为2017年8月5日的《补充协议》及《授权书》系同日签订，结合该两份书证得知，社区卫生中心应按17500元/月支付麦迪隆超市租金，这与双方于2016年4月6日签订的置换协议中约定麦迪隆超市拿出的商场面积按12000元/月计算租金，以及双方于2016年9月6日签订的《补充协议》中约定麦迪隆超市增加部分商场面积给社区卫生中心使用，每月向其收取5500元租金，合计17500元，故能够相互印证租金标准为17500元/月；根据双方协议及授权书，麦迪隆超市仅为“代收”范华炬支付的3万元租金，麦迪隆超市代收范华炬交纳的3万元租金后还负有向社区卫生中心支付22500元的付款义务，并不等于双方合意将月租金变更为3万元/月；范华炬系受社区卫生中心委托向麦迪隆超市付款，其在委托事项范围内从事行为的法律后果应由委托人社区卫生中心承担，其作为受托人对麦迪隆超市没有付款义务。许薇、潘文与麦迪隆超市签署协议均代表社区卫生中心，属于职务行为，其法律后果应由社区卫生中心承担。据此，一审法院对麦迪隆超市的诉请，依法部分支持，部分驳回。被告潘文经一审法院传唤后，无正当理由未到庭应诉，视其放弃诉讼权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、被告南明区社区卫生中心于本判决生效后十日内支付原告贵阳市南明区麦迪隆个体超市租金人民币87500元；二、驳回原告贵阳市南明区麦迪隆个体超市的其余诉请。案件受理费3956元，减半收取1650元，由原告贵阳市南明区麦迪隆个体超市负担650元，由被告南明区社区卫生中心负担1000元。二审中，社区卫生中心补充提交如下证据：证据一：减租协议、2017年8月5日补充协议及授权书。拟证明：1.证明案涉区卫生中心所有门面（以下简称B门面）租金已于2019年4月24日由30000元/月降至25000元/月；2.麦迪隆超市收取案涉门面租金仅系代为收取，而非案涉门面的租金30000元均有麦迪隆超市持有，麦迪隆超市在收到该部分租金后仅有权留下7500元款项（即增值部分的二分之一），剩余22500元均应交还社区卫生中心；3.麦迪隆超市代为收取案涉门面租金仅系为便利收取社区卫生中心向其缴纳A门面租金17500元/月；4.现社区卫生中心已未承租麦迪隆超市所有的案涉门面（以下简称A门面），案涉B门面的所有权人并非麦迪隆超市，麦迪隆超市无权再收案涉B门面租金，其诉请无事实及法律依据；证据二：案外人蒙正教育微信朋友圈截图、微信聊天记录、照片、《房屋租赁合同》《租赁合同》。拟证明：1.麦迪隆超市所有的A门面已于2018年2月4日确定出租给案外人第三人“蒙正教育”，约定自2019年9月30日社区卫生中心承租期限届满后出租给“蒙正教育”；2.社区卫生中心向麦迪隆超市发出解除A门面租赁合同通知后，第三人便已经承租该部分门面，并于2019年6月便已经开始着手装修，可见麦迪隆超市对社区卫生中心函告其解除A门面的行为并无异议，已经予以认可。其已将A门面出租给第三人，亦无相应损失；3.麦迪隆超市已认可社区卫生中心不再承租A门面的事实，其无权再收取案涉B门面的租金。麦迪隆超市质证认为：证据一中减租协议，三性均不认可。B门面已经置换给麦迪隆超市使用，在门面置换期间，社区卫生中心擅自将置换的门面租给第三人使用，并且随意调整租金，均没有经过麦迪隆超市同意。2017年8月5日补充协议真实性予以认可，但达不到社区卫生中心证明目的，社区卫生中心对该份协议解读有误，该份补充协议，表达的真实意思是超市在收到小范交来的30000元租金后，是按一个月返5000元，一个季度返15000元。后面的原协议租金加7500元，是包括在15000元里面，是15000元的来源概括，并不是社区卫生中心所说的向其交22500元。授权委托书，三性予以认可，但达不到社区卫生中心的证明目的，该授权书正好证明了麦迪隆超市在2017年8月1日至2019年9月30日对社区卫生中心的门面享有使用和收益的权利；证据二中对微信朋友圈截图及聊天记录和照片真实性均不认可，对聊天人身份无法核实，内容也无法证明与本案有关。关于第一份租赁合同，真实性认可，合同签订日期在门面置换结束日期后。另一份合同真实性认可，但是与案涉置换门面无关，是超市的其他门面，故社区卫生中心提交的证据无法达到其证明目的。由于麦迪隆超市对于2017年8月5日补充协议及授权委托书、《房屋租赁合同》《租赁合同》的真实性无异议，故本院对此予以采纳。至上述证据于能否达到证明目的，本院将结合其他案件事实综合评判。其他证据与本案无直接关联性，本院对此不予认可。二审对于原审查明的事实予以认定。另查明，2016年4月6日双方签订《麦迪隆超市部分商场面积与场对商业门面模置协议》，约定双方于2016年7月1日起至2019年6月30日将双方场地置换，因面积差异，麦迪隆超市需要每月向社区卫生中心交纳3000元差额；2016年6月28日双方签订《补充协议》，因特殊情况，社区卫生中心的场地于2017年3月1日才可交给麦迪隆超市使用，双方于2017年3月1日开始门面真正置换，麦迪隆超市于2016年10月1日将场地给社区卫生中心使用，社区卫生中心向其交纳12000元租金；2016年9月6日，双方再次签订《补充协议》，双方在门面置换的基础上，麦迪隆超市增加部分商场面积给社区卫生中心使用，超市于2016年9月15日前交给社区卫生中心使用，医院对新增部分按5500元/月支付租金给超市；此后，社区卫生中心依然使用A门面，麦迪隆超市并未使用B门面。社区卫生中心向麦迪隆超市租金共计17500元/月；期间，社区卫生中心将自己的场地租赁给了小范手机使用；直至2017年8月5日双方又一次签订《补充协议》、《授权书》，授权小范手机将每月租金3万元打到麦迪隆超市账户，授权打款26个月，共计78万元，截止时间为2019年9月30日，麦迪隆超市在收到3万元后，原置换协议中约定的门面租金15000元，剩余增值部分15000元，麦迪隆超市收取7500元，另7500元给社区卫生中心，因社区卫生中心需要每月向麦迪隆超市支付17500元租金，故麦迪隆超市需每月返还5000元给社区卫生中心。经各方当事人认可租金支付至2019年4月30日。2019年4月24日社区卫生中心方许薇与小范手机方范华炬签订《减租协议》，将每月租金3万元减至每月租金25000元。2018年2月4日麦迪隆超市代表丁奇志与案外人蒙正教育代表签订《租赁合同》，在合同第七条附则中第二点载明“由于超市有部分区域（大约250平方）已经出租给社区卫生中心，合同到期时间为2019年9月30日，该区域到期后由乙方负责承租……”。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：第一，麦迪隆超市是否有权主张2019年5月至2019年9月的租金；第二，原审判决是否存在超诉请。关于争议焦点一，社区卫生中心主张，案涉协议为不定期租赁合同，故其有权随时主张解除合同。社区卫生中心已于2019月3月向麦迪隆超市发出解除合同的通知，并且自愿多交1个月的租金，故麦迪隆超市无权继续主张2019年5月至2019年9月的租金。对此本院评判如下：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。基于意思自治原则成立的合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。书面合同是评价双方当事人履行行为是否符合约定的重要依据，应当首先根据书面合同约定确定当事人的履行义务。如果合同没有约定或者约定不明确，则按照法定的填补漏洞的方法确定当事人的履行义务范围，探究当事人签订合同时的真意。本案需要重点论述的是，麦迪隆超市与社区卫生中心签订的租赁合同期限如何认定。《麦迪隆超市部分商场面积与场对商业门面模置协议》、三份《补充协议》《授权书》系各方当事人真实意思表示，内容以不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应属合法、有效。应当以上述协议的内容作为标准评判当事人之间履行合同时是否符合约定。社区卫生中心主张《麦迪隆超市部分商场面积与场对商业门面模置协议》没有实际履行的主要原因是，社区卫生中心未按照约定将B门面交付给麦迪隆超市使用。在此基础上，双方经过协商一致，签订了三份《补充协议》解决后续事宜。其中，2016年的两份《补充协议》均明确载明，基于之前的门面置换协议达成的补充协议。《补充协议》与《麦迪隆超市部分商场面积与场对商业门面模置协议》并非前后替代关系，而是补充存在，《麦迪隆超市部分商场面积与场对商业门面模置协议》通过《补充协议》调整了具体的履行方式。第三份《补充协议》确定了双方的最终租金，《授权书》明确了租金的具体支付方式以及租期（2017年8月1日至2019年9月30日）。上述事实说明，社区卫生中心与麦迪隆超市签订的《麦迪隆超市部分商场面积与场对商业门面模置协议》实际履行，租赁期限为2017年8月1日至2019年9月30日。案涉协议并未约定提前解除合同的事由，也不存在法定解除的事由。社区卫生中心认为系其享有的法定任意解除权的主张，没有事实和法律依据，麦迪隆超市有权继续收取2019年5月至2019年9月的租金。关于争议焦点二，麦迪隆超市的诉讼请求为，按照3万元/月的标准支付2019年5月至2019年9月租金15万元。原审判决按照1.75万元/月的标准支付2019年5月至2019年9月租金8.75万元。麦迪隆超市诉请的3万元/月的标准，并非A门面的租金（1.75万元+0.75元增值部分），也非双方约定B门面租金（1.5万元），而是其代收范华炬使用B门面租金标准。原审法院根据查明事实，将诉请租金标准参照调整为双方约定A门面的租金标准，并无不当，不存在超越诉请判决的问题。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3956元，由南明区太慈社区卫生服务中心负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 珑审 判 员  刘 佳审 判 员  余 鑫二〇二一年八月十日法官助理  盛 美书 记 员  吴佳峻