辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0103民初10684号原告：盛京银行股份有限公司沈阳市东陵支行，住所地沈阳市沈河区万柳塘路105号甲负责人：王宗铁，职务行长委托代理人：曹彤，辽宁众顺律师事务所律师。被告：唐星博，男，1985年12月15日出生，汉族，住址沈阳市浑南区。被告：沈阳君海房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区沈营路15-21号法定代表人：张振文，该公司经理。委托代理人：袁涛，该公司员工。原告盛京银行股份有限公司沈阳市东陵支行与被告唐星博、被告沈阳君海房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员潘强担任审判长，与人民陪审员李宝石、魏全胜组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告盛京银行股份有限公司沈阳市东陵支行委托代理人曹彤，被告沈阳君海房地产开发有限公司委托代理人袁涛到庭参加诉讼。被告唐星博经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告盛京银行股份有限公司沈阳市东陵支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除编号为3631192316000030号的《盛京银行个人住房（商业用房）借款合同》（抵押加阶段性保证借款）；2、判令被告唐星博立即偿还原告借款本金人民币271933.65元，利息及罚息人民币9630.11元（暂计至2020年9月2日；2020年9月2日之后的利息、罚息、复利按合同约定年利率计算至借款结清之日止）；3、判令被告沈阳君海房地产开发有限公司对上述债务与被告唐星博承担连带保证责任；4、请求法院确认原告对被告唐星博提供的抵押物享有优先受偿权；5、本案发生的诉讼费、财产保全费、律师费等实现债权的全部费用均由上述各被告负担。事实和理由：2015年12月31日，原告与被告签订了合同编号为3631192316000030号的《盛京银行个人住房（商业用房）借款合同》（抵押加阶段性保证借款）（以下简称“借款合同”），借款合同第四条约定了被告唐星博购买被告沈阳君海房地产开发有限公司开发的坐落于辽宁省沈阳市东陵区房屋，借款合同第五条、第六条、第七条约定了被告唐星博向原告借款人民币31万元，年利率为4.9%，如遇利率调整则按规定作相应调整，借款期限自2015年12月31日至2035年12月31日止。借款合同第十条、第十一条约定了还款总期数为240期，还款方式为等额本息，每月20日还款。借款合同第四十条第四项约定了被告唐星博未按期归还贷款本息构成违约的，原告有权要求提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任。借款合同第十七条约定了被告用购买的上述房屋抵押给原告。同时借款合同第二十五条、第二十六条、第二十七条约定了被告沈阳君海房地产开发有限公司自本借款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》、《土地使用证》，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关材料交原告代为保管之日止对被告唐星博的违约行为所引起的全部债务承担阶段性连带责任保证，保证范围包括被告唐星博的借款本金、利息（包括罚息）、被告唐星博应支付的赔偿金以及原告为实现债权而发生的相关费用等。上述合同签订后，原告履行了放款义务，但被告唐星博未按照借款合同约定的期限归还借款本息。截至2020年9月2日，尚欠本金271933.65元，利息及罚息9630.11元。上述合同一经签署对合同各方均具有约束效力，依据《盛京银行个人住房（商业用房）借款合同》（抵押加阶段性保证借款）第十一条、第四十条、第二十五条、第二十六条、第二十七条、第二十九条等赋予了原告向借款人、保证人主张借款本金、利息、逾期利息、复利、赔偿金及实现债权费用的权利。综上，为维护原告合法权益，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告沈阳君海房地产开发有限公司辩称，我公司承担连带担保责任，请法院在执行过程中优先拍卖唐星博的房产，该房产拍卖款足以支付其贷款余额和利息。在唐星博贷款期间我公司代其偿还了部分银行贷款，我公司在法院已经起诉唐星博追偿权纠纷了。被告唐星博经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月31日，原告与被告唐星博签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告唐星博向原告借款31万元用于购买位于沈阳市浑南区房屋（建筑面积91.11平方米），借款期限自2015年12月31日至2035年12月31日止。年利率为4.9%，如遇利率调整则按规定作相应调整，采用等额本息还款方式，并以购买的该房产为合同借款及诉讼费等费用提供抵押担保，同时被告沈阳君海房地产开发有限公司对上述贷款承担连带保证责任。合同签订后，原告依约履行了放款义务，但被告在合同履行过程中没有按合同约定偿还贷款本息，截止到2020年9月2日，被告尚欠原告借款本金271933.65元，利息及罚息人民币9630.11元。原告为索要借款本金及利息，起诉来院。本院认为，根据我国民事诉讼法的有关规定，当事人有出庭应诉答辩和质证的权利，本案被告唐星博经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据到庭当事人提供的证据对本案的事实予以认定。合法的借贷关系受法律保护。本案中，原被告双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，原告已按合同约定履行了发放借款的义务，被告未按合同约定期限还款，已构成违约，故原告主张解除与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及要求被告偿还借款本金及利息等诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于原告请求判令对被告唐星博所抵押的位于沈阳市浑南区房屋（建筑面积91.11平方米）享有优先受偿的诉讼请求，经查，被告唐星博所抵押的房产已经具备办理建筑物所有权首次登记条件，被告唐星博怠于办理房屋产权登记，不影响原告对该房产行使优先受偿权。被告沈阳君海房地产开发有限公司作为阶段性保证人不再对上述债务承担连带还款责任。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第三百九十二条、第五百零九条、第六百六十七条、第六百七十六条、第六百八十八条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告盛京银行股份有限公司沈阳市东陵支行与被告唐星博于2015年12月31日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告唐星博于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告盛京银行股份有限公司沈阳市东陵支行借款本金271933.65元及利息及罚息人民币9630.11元（以上利息截止至2020年9月2日，自2020年9月3日起利息、复息、罚息至债务实际清偿之日止按借款合同约定计算）;三、如被告逾期未履行本判决书确定的给付义务，则原告盛京银行股份有限公司沈阳市东陵支行有权对被告唐星博所抵押的位于沈阳市浑南区房屋（建筑面积91.11平方米）享有优先受偿权；四、驳回原、被告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行偿还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5523元、保全费1928元、公告费800元，由被告唐星博负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  潘 强人民陪审员  李宝石人民陪审员  魏全胜二〇二一年九月十五日书 记 员  祝 丹附相关法条：《中华人民共和国民法典》第二百二十一条【预告登记】当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。第三百九十二条【人保和物保并存时担保权的实行规则】被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以请求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第五百零九条【合同履行的原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第六百六十七条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。第六百八十八条【连带责任保证】当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释》第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。