安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖04民终1303号上诉人（原审原告）：寿县寿春物业管理有限责任公司,住所地安徽省寿县寿春镇棋盘街东首综合三楼，统一社会信用代码：913404227467724104。法定代表人：郑标，该公司经理。委托诉讼代理人：张冬梅，安徽繁星律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈磊，男,1976年6月2日出生,汉族,住安徽省寿县。委托诉讼代理人：孙忠志，安徽寿州律师事务所律师。上诉人寿县寿春物业管理有限责任公司（以下简称:寿春物业公司）因与上诉人陈磊房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省寿县人民法院（2021）皖0422民初853号民事判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成合议庭书面方式审理了本案。本案现已审理终结。寿春物业公司上诉称，被上诉人应当将租赁房屋恢复原状交付并自2021年1月1日起支付房屋占用费用至交付日止，依法改判被上诉人还应支付6942元房屋占用费。一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审法院对被上诉人应当支付的房屋占用费开始时间认定错误。上诉人在2020年10月28日向被上诉人发出限期腾空房屋通知书，要求期满后七日内腾空交付租赁房屋，并没有免除七日内占用房屋的费用，故其仍应当支付七日内的费用。被上诉人在租赁房屋内拆除原有楼梯，搭建简易楼梯，改变了房屋楼梯与墙面的结构，租赁期满后应当恢复原状。陈磊上诉称，请求撤销原判决，依法改判。事实和理由：被上诉人没有取得案涉房屋的所有权证，其提交的产权证不能显示房屋准确位置，由于被上诉人无涉案房屋的所有权，故租赁合同在未得到真正权利人追认的情形下因无权处分而无效。即使被上诉人有案涉一层楼房的所有权，但涉及一层楼梯必须与上诉人协商一致，否则处分行为无效，因为没有证据显示一层楼梯属于被上诉人所有。寿春物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告腾空并交付租赁原告的营业用房2间；2、判令被告按照年租金36.2万元的标准，支付从2021年1月1日起至实际交付日止期间的房屋占用费用；3、判令被告拆除自行搭建的简易楼梯，将房屋楼梯与墙面恢复原状；4、由被告负担本案的诉讼费用。一审法院认定事实如下：2020年1月1日，原告寿春物业公司将其所有的位于寿县老印刷厂南侧、建筑面积68.5平方米的一层2间房屋出租给陈磊并与陈磊签订房屋租赁合同，合同约定：租赁期限为一年，从2020年1月1日到2020年12月31日，房屋租金为每月1万元，按月支付，于每月5日前以现金方式支付。合同约定了双方的权利义务，其中约定的承租方的权利义务第4条：租赁期满时，承租方应将房屋按时交还出租方。双方约定的违约责任为：任何一方未履行合同约定条款或违反国家有关法律法规规定，另一方有权提前解除租赁关系，所造成的损失及责任由责任方承担。2020年9月25日，寿春物业公司通知陈磊，近期将公开对到期的房屋进行拍租，请陈磊关注淮南市资源交易网并参与竞拍。2020年10月21日，陈磊参与了涉案房屋的竞拍，未能竞得，涉案房屋被他人以年租金36.2万元竞得。2020年10月28日，寿春物业公司向陈磊发出限期腾空房屋通知书，通知在合同到期后7日内自行腾空交出房屋。合同到期后，陈磊未交出租赁房屋，原告起诉来院。上述事实有原被告的当庭陈述和原告提供的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、房地产权证、房屋租赁合同、微信聊天记录、通知、竞买申请书、竞买承诺书、竞买报价单、成交确认书、限期腾空房屋通知书及微信送达记录，予以佐证。关于原告提供的照片4张，经查，该4张照片反映的是涉案房屋的现状，不能证实涉案房屋在出租时的原始状况。关于被告提供的所有权人为陈磊的房地产权证，虽能证实涉案房屋上面的二层、三层房屋为陈磊所有，但与本案审理的涉案房屋的租赁合同纠纷没有关联性，如果被告认为陈磊所有的房屋与涉案房屋在使用楼梯方面存在纠纷，属另一法律关系，可另案起诉。一审法院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，不违反法律规定，依法受法律保护。合同到期后，被告没有能够竞得涉案房屋的租赁权，应当按照合同的约定将租赁物返还出租人。故原告要求被告腾空并交付租赁房屋的请求，符合法律规定，依法予以支持。关于原告要求被告按照年租金36.2万元的标准，支付从2021年1月1日起至实际交付日止期间的房屋占用费用，经查，原、被告双方签订的房屋租赁合同到期后，被告应按照合同约定及时将涉案房屋交还原告，如未按照合同约定履行给原告造成损失，应承担赔偿责任。本案中，涉案房屋已通过公开拍租的方式由案外人以年租金36.2万元中标，由于被告未按约及时交还房屋，造成原告的可得利益无法实现，被告对该项损失应承担赔偿责任。计算的期限应当以原告向被告发出的“限期腾空房屋通知”中要求的被告在合同到期后7日内自行腾空交出房屋的日期为起算时间，至实际房屋交付日止。关于原告要求被告拆除自行搭建的简易楼梯，将房屋楼梯与墙面恢复原状，因未能提供施工图或竣工图等证据证实涉案房屋的原状是何种状况，涉案房屋的原状与现状有何不同，应承担举证不能的法律后果。一审判决：一、被告陈磊于本判决生效后十日内将租赁原告寿县寿春物业管理有限责任公司的房屋腾空并交付原告；二、被告陈磊于本判决生效后十日内按照年租金36.2万元的标准，支付寿县寿春物业管理有限责任公司从2021年1月8日起至实际交付日止期间的房屋占用费用；三、驳回原告寿县寿春物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（原告预交25元），由被告陈磊负担。二审期间，上诉人寿春物业公司提交了以下证据，寿建城字（2000）139号建设工程规划许可证、黄俊和陈磊的房地产转让合同、房地权寿春字第××号房地产权证、红星房管组和套用承德合同书、寿春物业公司的房屋产权证明书，用以证明案涉房屋产权属于上诉人所有，证明该房屋当年的状况，根据红星房管组和陶永成的合同书，二楼的楼梯是直接通向外面，并不是从一楼门面通过的。陈磊质证意见：对上述证据的真实性无异议。根据陶永成的合同书要砌墙，墙里面都是我们的，墙外面都是被上诉人的，这样就没有68.5平方了，房产证是错误的，对方的证据证明不了楼梯是通向外面的。本院对上述证据的真实性予以确认，但对其证明观点需结合其他证据进行综合分析判断。本院对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案争议焦点：一、双方签订的房屋租赁合同是否合法有效；二、陈磊是否应当另外支付七日的房屋占用费6942元；三、陈磊在交还房屋时，是否应当将房屋恢复原状。关于双方签订的房屋租赁合同是否合法有效的问题。寿春物业公司提交了案涉房屋的产权证书，能够证明其对案涉房屋享有合法权利。寿春物业公司与陈磊就案涉房屋签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不损害国家、集体利益及他人合法权益，合法有效。关于陈磊是否应当另外支付七日的房屋占用费6942元的问题。经查，2020年10月28日，寿春物业公司向陈磊发出限期腾空房屋通知书，由于陈磊未能竞标成功，要求陈磊在租赁合同到期后的七日内自行腾空房屋，逾期造成的一切后果及损失概由陈磊承担。由于在通知书中并未明确要求陈磊承担该七日的租金，故寿春物业公司现要求陈磊承担七日的房屋占用费6942元依据不足，不予支持。关于陈磊在交还房屋时，是否应当将房屋恢复原状的问题。经查，寿春物业公司与陈磊签订的房屋租赁合同中并未对租赁房屋的原状进行明确，即寿春物业公司未能提供充分证据证明其当初交付的租赁房屋状况与现在租赁房屋状况有何不同，其要求恢复原状主张依据不足，不予支持。综上，上诉人寿春物业公司、上诉人陈磊的上诉请求均不能成立，不予支持。原审判决认定事实清楚，判决适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3970元，由寿县寿春物业管理有限责任公司负担50元，陈磊负担3920元。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 代 奇审判员 刘富丰二〇二一年九月九日书记员 杨婷婷附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。