山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终5372号上诉人（原审原告）：济南中海地产投资有限公司，住所地济南市。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：杜文堂，山东众成清泰（济南自贸区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冷梅傲雪，山东众成清泰（济南自贸区）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：马朋朋，男，1987年1月21日出生，汉族，住山东省阳信县。委托诉讼代理人：颜秉涛，山东民颂律师事务所律师委托诉讼代理人：朱光宇，山东民颂律师事务所律师。原审第三人：北京银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。负责人：房旭，行长。委托诉讼代理人：蒋玉镇，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：房磊，男，该公司工作人员。上诉人济南中海地产投资有限公司（以下简称中海地产公司）、马朋朋及原审第三人北京银行股份有限公司济南分行（以下简称北京银行济南分行）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初13088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中海地产公司上诉请求：1.依法撤销济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初13088号民事判决第三项及第四项、第五项中的“该费用可直接从上述第三项退还的购房款中扣除”，改判马朋朋向中海地产公司支付违约金3690000元，且上述违约金及利息（判决第四项）、律师代理费、保全保险费（判决第五项）从马朋朋已付房款中予以扣除；2.本案一审、二审诉讼费用由马朋朋负担。事实和理由：一、一审判决第三项判令中海地产公司向马朋朋返还购房款，不符合“不告不理”原则，且在案涉房屋已被另案查封、马朋朋尚有巨额按揭贷款未清偿、中海地产公司需承担巨额担保责任的情况下，返还购房款将给中海地产公司进一步造成经济损失。根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”，“原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉”及民事审判应遵循“不告不理”原则，本案中，中海地产公司并未就返还马朋朋购房款提出诉讼请求，马朋朋也未提出反诉，故一审判决不应主动对中海地产公司向马朋朋返还购房款作出处理。案涉房屋已被另案查封，马朋朋违约情形严重，且马朋朋尚有巨额按揭贷款未清偿，中海地产公司一方面面临承担巨额担保责任的法律风险，一方面面临案涉房屋进入拍卖程序的法律风险。在此情况下，一审判决第三项判令中海地产公司向马朋朋返还全部购房款，将给中海地产公司进一步造成经济损失，加剧中海地产公司面临的困境。二、退一步讲，在马朋朋仅支付首付款及偿还小部分按揭贷款本金的情况下，一审判决第三项判令中海地产公司向马朋朋返还全部购房款，忽视了中海地产公司及北京银行作为直接利益相关人的权益，有违公平原则。经一审庭审查明，马朋朋仅支付了首付款480万元，且截至2021年3月4日，马朋朋仅偿还了按揭贷款750万元本金中的810401.93元，但一审判决第三项却判令中海地产公司向马朋朋返还全部购房款，减免了马朋朋应承担的偿还剩余按揭贷款的责任和义务，也忽视了中海地产公司及北京银行作为直接利益相关人员的权益，有违公平原则。三、案涉合同对马朋朋逾期偿还贷款导致合同解除情形下应承担的违约责任约定明确，且马朋朋当庭表示认可，并未对违约金标准提出异议，但一审判决却主动对违约金予以全额免除，不符合法律规定。根据原《中华人民共和国合同法》的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《中华人民共和国民法典》也有相关规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”。以上均规定法院调整违约金的前提系“当事人请求”。本案中，案涉合同对马朋朋逾期偿还贷款导致合同解除情形下应承担的违约责任约定明确，且马朋朋当庭表示认可，并未对违约金标准提出异议或调整请求，但一审判决却主动对违约金予以全额免除，并在无任何证据的情况下直接表示“目前房屋增值较大”，不符合法律规定，明显错误。马朋朋辩称，一、案涉商品房买卖合同于2013年签订后，马朋朋按合同约定向中海地产公司支付首付款，余款通过房屋抵押贷款，购房款1230万元已全部支付给中海地产公司。对于银行银行贷款，马朋朋一直如约履行还款义务，只是在2020年3月-11月份，存在逾期还款行为，致使中海地产公司代偿银行313424元。但该期间正是新冠疫情肆虐、国家采取全面管控措施的关键阶段，期间全国人民都为成功抗击新冠疫情做出了自己的贡献，即大部分行业停工停产。对于期间不能如约履行合同情形，立法机关第一时间就新冠疫情的性质即不可抗力进行了法律界定，当事人可根据合同法第117条的规定，主张部分或者全部免除责任。具体到本案，马朋朋并无逾期还款的故意，而是疫情这种不可抗力致使马朋朋迟延履行义务，中海地产公司不能据此主张马朋朋违约，继而要求解除合同。二、即使如一审法院所认定双方就案涉商品房买卖合同解除权做出了约定，也并非只要发生了合同约定的解除事由，合同就当然可以解除。《民商审判会议纪要》第47条规定，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。具体到本案，自2013年9月至2020年2月，马朋朋一直如约履行还款义务。适逢新冠疫情，全国经济形势低迷，马朋朋当时的履约能力受到影响，导致迟延履行，中海地产公司代偿了迟延履行的贷款本息。但中海地产公司已收到马朋朋房款1230万元，而其仅代偿了313424元，代偿数额仅占购房款的2.5%，显然不足以影响其合同目的实现。况且，对于代款的部分，马朋朋也一直积极要求偿还，因为该代偿中海地产公司拒绝提供收款账户，才导致无法偿还。马朋朋的如此态度及行为同时进一步印证商品房买卖合同同样不具备解除的条件。三、违约金数额应当以实际损失为基础，中海地产公司代偿313424元，其损失数额不应超过根据全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算的利息，一审法院以贷款市场报价利率为标准计算中海地产投资有限公司代偿款损失并无不当。综上，一审法院判决解除双方的商品房买卖合同明显不当，中海地产公司在此基础提出的上诉理由自然不能成立，故请求二审法院驳回其上诉。北京银行济南分行述称，本案一审没有对北京银行济南分行贷款优先受偿权没有进行保护，为存在问题。北京银行济南分行作为贷款的放款方，按合同履行了自己应承担的义务，本次中海地产公司与马朋朋解除了购房合同是其双方的事情，北京银行济南分行作为第三人的权益应当优先受到保护。马朋朋上诉请求：1.二审法院撤销一审判决，依法改判驳回中海地产公司的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由中海地产公司承担。事实和理由：一审判决认为“在案件审理过程中，本院多次组织调解，马朋朋仍未偿还原告代偿费用及经济损失。原告济南中海地产公司要求解除案涉《商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求，合法有据。”该认定严重违背本案事实。马朋朋在一审法院的主持下与中海地产公司多次调解，马朋朋均表示能立即偿还全部代偿费用与经济损失，但是中海地产公司拒绝接受马朋朋的偿还行为，而是要求马朋朋除了要偿还代偿费用与经济损失之外，还要向北京银行济南分行偿还案涉房屋剩余的全部房贷，否则不与马朋朋达成调解协议。即便如此，马朋朋还是请求中海地产公司先接收代偿费用与经济损失，偿还剩余贷款问题另行协商。但中海地产公司拒绝接收，也拒绝向马朋朋提供其收款的银行账户。因此，马朋朋并非如一审判决认定的“仍未偿还原告代偿费用及经济损失”，而是无法偿还。另，根据《商品房买卖合同》及附件，“买受人应于出卖人代为清偿其逾期贷款后15日内偿还出卖人代为清偿的全部款项超过15日的，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同。”马朋朋自到一审法院收到起诉状之日，才得知中海地产公司替马朋朋代偿了费用，于是立即联系中海地产公司，并且表达立即偿还代偿费用及经济损失的意图，在一审法官的调解下也清晰表达了能立即偿还的意图。但是，中海地产公司拒绝接受偿还。因此，根据合同约定，中海地产公司拒绝接受偿还，不能视为马朋朋没有偿还，更不能据此行使合同解除权。中海地产公司借助该合同的格式条款，意图实现其超出合同约定之外的不合理诉求，或恶意促成该解除条款的适用，属于滥用合同约定的解除权，不应得到支持。综上所述，马朋朋随时可以偿还中海地产公司代偿费用及合理的经济损失，涉案合同尚未达到解除条件。一审判决认定事实错误，把中海地产公司的拒不接受偿还认定为“仍未偿还”，进而得出了中海地产公司享有合同解除权的错误结论。判决解除涉案《商品房买卖合同》及补充协议、赔偿律师代理费、保全费用等明显有误。综上，请求二审法院依法改判驳回中海地产公司的诉讼请求。中海地产公司辩称，本案一审过程中，经法院组织调解多次，但马朋朋的意见反复变化，导致调解不成。马朋朋对调解中涉及的中海地产公司经济损失（含律师费、违约金、保全保险、诉讼费、保全费等）均有异议，且经一审查明，北京银行济南分行已向马朋朋及中海地产公司均发出《全部收贷通知书》，即马朋朋明知其需提前全额偿还剩余贷款本息，以及中海地产公司也面临承担巨额保证责任的风险，但马朋朋罔顾这些事实情况，置中海地产公司要求其解决剩余贷款偿还问题的合理请求于不顾，导致无法就本案达成一致解决方案。且马朋朋客观上确未向中海地产公司支付代偿费用及经济损失。本案一审庭审已查明，因马朋朋违约导致北京银行济南分行要求其提前全额偿还剩余贷款本息，并要求中海地产公司承担保证责任，且案涉房屋因马朋朋所涉另案已被查封并拟进行拍卖，故即使马朋朋偿还中海地产公司的已代偿金额，仍未消除马朋朋已构成严重违约的客观事实，案涉合同的解除条件仍成就，马朋朋的上诉请求无法成立。在本案一审中马朋朋对于中海地产公司的起诉诉请并无异议，马朋朋的该答辩意见也已记载在一审判决书第4页，也可说明马朋朋的上诉请求与其一审中的答辩意见明显矛盾，一审法院也是参考了马朋朋的答辩意见对案件作出认定，一审判决认定合同解除并无错误。综上，中海地产公司认为马朋朋的上诉请求没有事实根据和法律依据，应予驳回。北京银行济南分行述称，借款人马朋朋多次不履行贷款责任，造成逾期，中海地产公司进行了多次代偿。房产具备办证条件，但双方没有去办理房产证并办理房产抵押，以保证北京银行济南分行的抵押担保。北京银行济南分行向双方发出通知书后，双方也没有按照北京银行济南分行的要求进行还款。不管本判决结果如何，北京银行济南分行要求按照合同约定全额偿还北京银行济南分行的贷款，中海地产公司也要履行其应承担的贷款担保责任。中海地产公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除中海地产公司与马朋朋于2013年签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议，网签合同编号为XXXX；2.依法判令马朋朋协助中海地产公司办理撤销《济南市商品房买卖合同》网签备案的相关手续并腾空、返还房屋；3.依法判令马朋朋向中海地产公司支付代为偿还的银行贷款62709.26元并判令马朋朋以62709.26元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准向中海地产公司赔偿垫付贷款期间（自2020年7月8日起至本案判决生效之日止）的利息损失（2020年7月8日之后如有代偿部分，被告按照实际代偿金额支付，并自中海地产公司代为偿还之日按照中国人民银行同期贷款利率标准向原告赔偿垫付贷款期间损失）；4.依法判令马朋朋向中海地产公司支付违约金369万元；5.依法判令马朋朋向中海地产公司支付律师费15万元；6.依法判决上述3-6项费用从马朋朋已付房款中予以扣除；7.本案诉讼费、保全费由马朋朋承担；8.请求解除中海地产公司、马朋朋于2013年8月26日签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议，网签合同编号为XXXX，案涉房屋为XXXX号；9.第2项诉讼请求为马朋朋协助中海地产公司办理撤销济南市商品房买卖合同网签备案的相关手续；10.第3项诉讼请求为马朋朋向中海地产公司支付代为偿还的银行贷款313,424.06元及利息损失1025.25元，并判令马朋朋以313,424.06元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准向中海地产公司赔偿垫付贷款期间的利息损失（自2020年12月11日起至被告实际偿还之日止）；11.第5项诉讼请求为马朋朋向中海地产公司支付律师费99200元；12.第7项诉讼请求为本案诉讼费、保全费、保全保险费由马朋朋承担。一审法院认定事实：2013年8月26日，中海地产公司（出卖人）与马朋朋（买受人）签订销售（字）20136833950《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定马朋朋购买济南中海地产公司建设出售的济南市市中区XXXX房产。建筑面积670.26平方米，总价款1230万元。买受人于2013年6月28日前支付定金50万元。买受人应向出卖人支付首付款384万元（定金自动转入首付款）。余款846万元为房屋抵押贷款。出卖人在为买受人与贷款银行的贷款合同提供担保期间，如买受人获得贷款后未按时履行贷款还贷义务，双方同意按以下方式处理：买受人因自身原因，未按时履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿其逾期贷款后15日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应支付给出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金；如自出卖人代为清偿其贷款之日超过15日，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付该房屋总价款30%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等全部款项……。交房日期为2014年6月30日前。前述合同签订后，双方又签订《增加首付补充协议》，约定买受人于2013年9月5日前向出卖人支付首付款480万元，银行按揭贷款为750万元。2013年9月9日，中海地产公司（保证人）与马朋朋（借款人、抵押人）、北京银行济南分行（贷款人、抵押权人）就上述房屋买卖合同签订了《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》，约定马朋朋向北京银行济南分行申请一手房贷款750万元，借款年利率同期基准利率下浮10%，逾期利率合同利率上浮40%，担保方式为抵押、保证，借款期限360个月，还款方式为按月等额本息还款，中海地产公司提供阶段性连带责任保证。北京银行济南分行于同日依约向马朋朋发放贷款750万元，并受托支付给了中海地产公司。中海地产公司确认已经收到马朋朋全部购房款。于2014年6月30日向马朋朋交付案涉房屋，马朋朋因在外地暂时不住，未接收案涉房屋。2020年7月2日，北京银行济南分行向中海地产公司送达逾期贷款催收函，内容为借款人马朋朋未能按期足额还款，截止2020年7月2日，已拖欠已到期的借款本金25367.97元及欠付利息、罚息、复利。借款人已发生违约，你方立即按照担保文件的约定履行担保责任。同月8日，中海地产公司代马朋朋偿还截止到当日的逾期本息62709.26元。同年12月10日，中海地产公司又代偿250714.80元。前述代偿本息共计313424.06元。中海地产公司向马朋朋催收，马朋朋没有偿还代偿款项。另查，中海地产公司庭审中撤回要求马朋朋腾空、返还案涉房屋的诉讼请求。截止到2021年3月4日马朋朋向北京银行济南分行银行偿还案涉房屋贷款本金共计810401.93元。中海地产公司为本次诉讼支出律师费99200元，保全保险费14760元。一审法院认为，中海地产公司与马朋朋签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，内容合法有效。首付款之外的购房款，马朋朋选择银行贷款方式支付，中海地产公司作为担保人承担连带保证责任。马朋朋拖欠银行按揭贷款不还的行为构成违约，应依约承担相应违约责任。截止到2020年12月10日中海地产公司已经代马朋朋偿还逾期本息313424.06元，马朋朋依约应给付中海地产公司，并赔偿损失。在案件审理过程中，一审法院多次组织调解，马朋朋仍未偿还中海地产公司代偿费用及经济损失。中海地产公司要求解除案涉《商品房买卖合同》及附件的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”案涉商品房买卖合同虽办理了网签备案，但马朋朋未取得产权登记证明，不享有案涉房屋物权，合同解除后房屋归中海地产公司所有，中海地产公司已收取的房款应退还马朋朋。中海地产公司主张马朋朋偿还截止到2020年12月10日代偿逾期本息313424.06元及利息损失的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。中海地产公司因马朋朋违约提起诉讼，为本次诉讼支付律师代理费99200元、保全保险费14,760元，马朋朋依约应予赔偿。合同解除后，案涉房屋仍归中海地产公司所有，至目前房屋增值较大，足以弥补马朋朋的违约行为给中海地产公司造成的经济损失，对中海地产公司要求马朋朋赔偿总房款30%违约金369万元的诉讼请求，一审法院不予支持。马朋朋支付的已付房款1320万元，中海地产公司在扣除马朋朋应承担的给付款项，履行司法机关要求的协助义务后退还马朋朋。在马朋朋清偿完北京银行济南分行的案涉房屋贷款前，中海地产公司仍承担连带担保责任，为节约诉讼成本，减轻当事人诉累，对应退马朋朋的剩余房款，中海地产公司可直接提前偿还马朋朋在北京银行济南分行的案涉房屋未到期贷款。贷款清偿前如出现新的代偿款项也可从应退房款中扣除。判决：一、解除济南中海地产投资有限公司与马朋朋就济南市市中区XXXX房产签订的XXX《商品房买卖合同》及补充协议；二、马朋朋于判决生效之日起十日内协助济南中海地产投资有限公司办理撤销济南市市中区XXXX号楼101房屋网签备案手续；三、济南中海地产投资有限公司于XXXX房屋网签备案手续撤销之日起十日内退还马朋朋购房款1230万元；四、马朋朋于判决生效之日起十日内偿还济南中海地产投资有限公司代偿款313424.06元及以62709.26元为基数，自2020年7月8日起计算至实际偿还之日止，以250714.80元为基数自2020年12月10日起计算至实际偿还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算的利息。该费用可直接从上述第三项退还的购房款中扣除；五、马朋朋于判决生效之日起十日内赔偿济南中海地产投资有限公司律师代理费99200元、保全保险费14760元。该费用可直接从上述第三项退还的购房款中扣除；六、驳回济南中海地产投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43222元，保全费5000元，由马朋朋负担，该费用原告已经垫付，可直接从上述第三项退还的购房款中扣除。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中海地产公司提交如下证据：1.2020年7月2日北京银行济南分行出具的全部收贷通知书，要求中海地产公司作为担保人就马朋朋剩余全部贷款本息承担保证责任，拟证明马朋朋已经构成严重违约，其当前面临的是就剩余全部贷款本息予以提前结清，马朋朋需向中海地产公司承担的还款责任并非仅限于截至目前代偿的30余万元，实际的金额应达到670余万元。2.北京银行济南分行因马朋朋逾期偿还贷款等违约行为向济南市市中区人民法院提起诉讼的民事起诉状及传票各一份，在该金融借款案件中，北京银行济南分行要求马朋朋提前偿还剩余全部贷款本息，并要求中海地产公司承担担保责任，拟证明马朋朋已构成严重违约。3.济南市房屋档案馆于2020年5月24日出具的房屋权属状况信息一份，案涉房屋因马朋朋涉及到的另案仍处于查封状态，拟证明马朋朋的违约行为严重，案涉合同已经满足了解除条件。经质证，马朋朋认为，对证据1的真实性无异议，但北京银行济南分行尚达不到提前收贷的要求，因为马朋朋仅在2020年3月至11月存在逾期偿贷的行为，之后均按期偿还了借款，2020年3月至11月逾期贷款由中海地产公司代为偿还，马朋朋自始至终都愿意偿还该代偿部分。马朋朋已经对自己的违约行为做了补救，北京银行济南分行要求提前收贷达不到合同约定和法律规定的条件，马朋朋违约行为显著轻微，并不影响北京银行济南分行合同目的的实现。对证据2的真实性无异议，该案已经开庭，但对其证明目的有异议。对证据3的真实性无异议，但该证据与本案无关。北京银行济南分行对上述证据的真实性和证明目的无异议。北京银行济南分行依据合同进行诉讼主要的原因是因为本案一审没有保护北京银行济南分行应有的权益，马朋朋的逾期偿还贷款行为并非仅限于本案诉讼之前，马朋朋现在仍有逾期还款情况。马朋朋提交其2020年1月8日至2021年5月13日北京银行个人账户对帐单一份，除2020年3月至11月逾期外，其他都按期偿还，拟证明马朋朋至今仍按约偿还北京银行济南分行贷款。经质证，中海地产公司认为其对马朋朋后期贷款偿还情况不清楚，但在（2021）鲁0103民初5091号金融借款合同纠纷案中，经庭审查明，在中海地产公司代马朋朋偿还部分贷款本息后马朋朋仍存在逾期偿还贷款的行为，故对证明内容不予认可。北京银行济南分行对该证据的真实性无异议，2021年5月10日借款人马朋朋应按期偿还贷款本息，但账户余额不足，导致再次出现逾期，在该帐单中有所体现。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，中海地产公司与马朋朋签订的涉案《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案二审争议焦点为：1.涉案《商品房买卖合同》及《合同补充协议》应否予以解除；2.若涉案《商品房买卖合同》及《合同补充协议》应予解除，涉案房款应如何处理；3.中海地产公司主张的违约金应否支持。关于焦点问题一，涉案《商品房买卖合同》及《合同补充协议》应否予以解除问题。涉案《合同补充协议》约定：“……如自出受人代为清偿其贷款之日起超过15日，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同……”马朋朋作为买受人，未按照按揭贷款合同的约定偿还银行贷款，导致中海地产公司于2020年7月8日代偿马朋朋所欠北京银行济南分行本息、罚息、复利等62709.26元，于2020年12月10日代偿马朋朋所欠北京银行济南分行本息、罚息、复利等250714.8元，以上共计313424.06元。中海地产公司曾于2020年7月11日向马朋朋邮寄《偿还按揭贷款告知函》，要求马朋朋偿还中海地产公司代为清偿的贷款本息及违约金，但马朋朋并未按照合同约定的“代为清偿其贷款后15日内”将上述款项向中海地产公司偿还，符合合同约定的解除条件，故一审法院判决涉案的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》解除并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，合同解除后，马朋朋应当向济南中海地产公司返还涉案房屋，中海地产公司应当向马朋朋返还购房款。为减少双方当事人的诉累，一审法院在判决涉案合同解除的同时，判决中海地产公司向马朋朋返还购房款并无不当。因马朋朋尚欠银行贷款，合同解除后，中海地产公司仍承担相应的担保责任，且房屋因他案被法院查封，为维护中海地产公司的权益，对应退马朋朋的购房款，中海地产公司应于本判决生效后及时向北京银行济南分行提前偿还涉案房屋未到期贷款，但如中海地产公司怠于向北京银行济南分行偿还，因此而发生的违约金、利息、罚息等费用应由其自行承担。关于争议焦点三，涉案合同解除后，马朋朋应向济南中海地产公司返还涉案的房屋。因马朋朋于2013年购买涉案的房屋，至本案诉讼时，涉案房屋已经大幅增值，足以弥补马朋朋违约对中海地产公司造成的损失，故一审法院对中海地产公司要求马朋朋赔偿369万元违约金的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。另，因马朋朋违约导致涉案合同的解除，中海地产公司关于要求马朋朋支付律师费及保全保险费的主张符合合同约定，故一审法院对中海地产公司该主张予以支持并无不当，本院予以维持。综上所述，济南中海地产投资有限公司、马朋朋的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费86444元，由上诉人济南中海地产投资有限公司负担43222元，上诉人马朋朋负担43222元。本判决为终审判决。审 判 长  李 静审 判 员  焦玉兴审 判 员  闵 雯二〇二一年八月十九日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗