湖南省衡阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0421民初2474号原告：衡阳县鸿鑫物业管理有限公司，住所地：湖南省衡阳县西渡镇新正街72号-301室。法定代表人：王亮，该公司经理。委托诉讼代理人：欧阳楚飞，湖南蒸阳律师事务所律师。被告：彭敏，男，1984年10月10日出生，汉族，住湖南省衡阳县。原告衡阳县鸿鑫物业管理有限公司（以下简称“鸿鑫物业公司”）诉被告彭敏物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月26日立案，依法适用简易程序，于2021年8月26日公开开庭进行了审理。原告鸿鑫物业公司委托诉讼代理人欧阳楚飞、被告彭敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告彭敏向原告支付2019-2020年度（2019年2月1日-2020年12月31日）物业管理费3579元；2、判令被告彭敏支付违约金570元（违约金按欠缴金额每日万分之五的标准从2020年1月1日计算至2021年5月25日，后期违约金计算至交清物业费之日止）；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2019年2月1日与聚丰景都业主委员会签订《衡阳县西渡镇聚丰景都小区物业管理服务合同》，合同第六条约定了住宅按0.6元/月/平方米，商铺按1元/月/平方米计算物业管理费；第七条约定了物业管理费从2019年2月1日开始由原告收取，业主或物业使用人应于每年12月之前履行当年物业管理费的缴纳义务；第三十条约定了如未能按时足额缴纳物业管理费的，应按欠缴金额每天万分之五的标准支付违约金。原告在服务期间，根据合同约定，对小区共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序及房屋配套设施和相关场地进行了相应的维修、养护、情节、管理等活动，已经履行了服务合同中约定的事项。被告名下的聚丰景都18-105号门面（建筑面积：155.58平方米），已欠缴2019-2020年度物业管理费3579元，产生违约金570元，合计4149元。经原告多次催缴，被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：证据1、《衡阳县西渡镇聚丰景都小区物业管理服务合同》复印件，拟证明原告于2019年2月1日与聚丰景都业主委员会签订《物业服务合同》，对全体业主具有约束效力，合同约定商铺的物业管理费为1元/月/平方米，物业管理费按年缴纳，业主或物业使用人应于每年12月之前履行当年物业管理费的缴纳义务，如未能按时足额缴纳物业管理费，应按欠缴金额每天万分之五的标准支付违约金；证据2、催收短信，拟证明原告向被告进行了物业管理费的催收；证据3、物业服务照片，拟证明原告履行了合同义务，为小区提供了物业服务；证据4、微信聊天记录，拟证明漏水的平台不是公共区域。被告彭敏答辩称：1、被告房屋下雨天出现严重渗水情况，造成房屋墙面潮湿、霉变、掉落，被告多次与原告沟通，原告推三阻四，至今未来处理，原告所说履行了合同义务一事不属实；2、被告于2020年底接到原告电话通知催缴物业管理费，被告与原告协商处理房屋漏水一事，原告却推卸责任，不了了之，现原告认为被告拒不缴纳物业费而提出应支付违约金570元不合理，原告称多次催缴物业费而被告拒不缴纳一事不属实；3、原告称于2019年2月1日与聚丰景都业主委员会签订《物业管理服务合同》，被告至今未收到原告召开业主大会和签订合同的通知，严重侵犯了被告合法权利。被告彭敏为支持其辩称主张，向本院提交以下证据：证据5、房屋漏水照片，拟证明被告房屋漏水的事实，且原告未及时维修。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人对证据进行了举证、质证，对当事人无异议的证据2、3、4，本院予以确认。对有异议的证据，本院分析认定如下：证据1系鸿鑫物业公司与聚丰景都业主委员会签订的《物业管理服务合同》，对全体业主具有约束效力，内容真实、合法，与本案案件事实有关联，本院予以采信；证据5系被告提供的房屋漏水照片，虽具有真实性，但房屋漏水与本案处理不是同一法律关系。根据本院采信的证据，结合当事人的庭审陈述，本院确认本案事实如下：原告衡阳县鸿鑫物业管理有限公司成立于2017年3月17日，系有限责任公司，法定代表人为王亮，经营范围：物业管理服务；房屋中介、场地出租；家政服务；建筑装饰材料、五金交电、水暖器材、日用百货的销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2019年2月1日，原告鸿鑫物业公司与聚丰景都业主委员会签订了《衡阳县西渡镇聚丰景都小区物业管理服务合同》，其中第六条约定：“该物业管理区域物业服务收费采取包干制的计费方式。1、物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，其中：住宅：0.6元/月/平方米；商铺：1元/月/平方米”；第七条约定：“经双方约定物业管理费从2019年2月1日起由衡阳县鸿鑫物业管理有限公司收取。……物业管理服务费按年交纳，业主或物业使用人应于每年12月之前履行当年物业管理费用的交纳义务”；第三十条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日万分之五（所拖欠物业服务费用的万分之五）的标准向乙方支付违约金。甲方只对自身违反本合同约定的拖欠行为承担违约责任”。被告彭敏系衡阳县西渡镇聚丰景都小区18-105号门面的业主，2019年2月1日至今的物业管理费经原告多次催收未予缴纳。对于本案原、被告争议的焦点及其所产生的法律后果，本院作如下分析与认定：一、关于原告要求被告支付物业管理费及违约金是否符合法律规定的问题。本院认为，原告鸿鑫物业公司与聚丰景都业主委员会签订的《衡阳县西渡镇聚丰景都小区物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，对全体业主具有约束效力。原告鸿鑫物业公司作为聚丰景都小区物业服务单位，为小区提供了物业服务，被告彭敏作为小区业主实际享受了物业服务，应当交纳相应的物业费。《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”，被告因房屋漏水的问题未能解决而拒不缴纳物业管理费的主张不能成立。根据《衡阳县西渡镇聚丰景都小区物业管理服务合同》第三十条约定，业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业管理费的，应按欠缴金额每日万分之五的标准支付违约金。被告彭敏作为小区业主，未按合同约定及时缴纳物业管理服务费用，已经构成了违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告彭敏应当向原告鸿鑫物业公司支付相应的违约金。二、关于原告是否应对被告房屋漏水履行维修义务的问题。《衡阳县西渡镇聚丰景都小区物业管理服务合同》第二条约定：“在该物业管理区域内，乙方提供的物业管理公共服务包括以下内容：1、该物业共用部位的维修、养护和管理，该物业共用部位包括房屋的承重结构部位（含基础、屋盖、梁、柱等）、抗震结构部位（含构造柱、梁、墙等）、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、机电设备、本体消防设施等”。故原告鸿鑫物业公司提供的服务包括对漏水房屋门面的维修；但该《物业管理服务合同》第二十八条同时约定：“乙方的权利和义务为：2、负责编制房屋及附属设施、设备年度维修、养护计划和大中修方案，经双方议定，经甲方同意后由乙方组织实施”，被告房屋门面漏水，应当向小区的业主委员会提出，业主委员会与物业公司商定后，再由原告鸿鑫物业公司组织维修。被告提出的房屋漏水问题，与本案处理不是同一法律关系，不宜在本案中一并处理。本院认为，本案系一宗物业服务合同纠纷。聚丰景都业主委员会与原告鸿鑫物业公司签订的《物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法、有效，对双方当事人及全体业主均具有约束力。合同签订后，原告鸿鑫物业公司向被告提供了物业管理服务，被告彭敏在接受服务之后，未向原告缴纳2019年2月1日至2020年12月31日期间的物业管理费3579元，已构成了违约。原告诉请要求被告支付物业管理费3579元有事实和法律依据，本院依法予以支持。原告要求被告按合同约定支付违约金有事实和法律依据，但每日万分之五的标准过高，本院酌定违约金按欠缴金额每日万分之三的标准计算，即被告应支付2020年1月1日至2021年5月25日的违约金342元，后段违约金计算至物业管理费交清之日止。被告提出的房屋漏水问题与本案处理不是同一法律关系，不能在本案中一并处理，可另行主张该权利。因本案法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告彭敏应支付原告衡阳县鸿鑫物业管理有限公司物业管理服务费3579元；二、被告彭敏应支付原告衡阳县鸿鑫物业管理有限公司违约金342元（违约金按每日万分之三的标准从2020年1月1日计算至2021年5月25日，后段违约金计算至交清物业费之日止）。上述款项，限被告彭敏在本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告彭敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  李建平二〇二一年九月七日书记员  刘 璐附：适用法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。