河北省廊坊市安次区人民法院民 事 判 决 书（2021）冀1002民初502号原告：王艳双，女，汉族，1977年10月8日出生，住廊坊市永清县。委托诉讼代理人：郭召道，北京金珺泰律师事务所律师。被告：廊坊市元辰房地产开发有限公司，住所地廊坊市安次区爱民西道86号。统一社会信用代码证号：91131000768102805E。法定代表人：李增祥，职务：董事长。委托诉讼代理人：杨雪飞，河北乾翔（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳凤山，河北乾翔（北京）律师事务所律师。原告王艳双与被告廊坊市元辰房地产开发有限公司（以下简称元辰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用普通程序，于2021年8月5日公开开庭进行了审理。原告王艳双委托诉讼代理人郭召道，被告委托诉讼代理人杨雪飞、靳凤山均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王艳双向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告承担未能如期交房的违约责任。向原告支付违约金8067.67元（暂计算至2020年10月10日）；2、为弥补原告实际损失。责令被告支付38900.45元补偿款给原告；3、依法判令诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2018年5月24日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，就买卖被告开发的位于：规划常青路东侧、光明西道北侧的商品房事项达成一致合意。依据《商品房买卖合同》第八条之约定。被告应于2019年10月30日前，将符合合同约定的房屋交付原告使用。但被告未作出合理说明的情况下屡次延期交房，已逾期345日。被告迟延交房既没有及时通知原告，也没有及时提供有效的证据或证明给原告，存在违约行为。因被告违约行为，致使工期内遇到全国抗击疫情的不可抗力因素。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，并依据《商品房买卖合同补充协议》第五条第7项之约定。出卖人逾期交房，没有履行及时通知和及时提交证明文件的义务，应当承担违约责任。另《商品房买卖合同补充协议》第十五条，不可抗力因素的约定，被告完全背离，对2020年抗击疫情的影响，不能免责。据第一百一十四条违约金的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”又据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的第二款规定，扣除合同订立的违约金外、被告仍需弥补38900.45元补偿款给原告。被告的违约行为损害了原告的合法权益。无奈诉至法院。廊坊市元辰房地产开发有限公司辩称，一、被告未能按照合同约定期限交房，系由于大气污染、高考、冬季气温较低、新冠肺炎疫情等不可抗力原因导致的，不可抗力延期交房期间被告无需承担违约责任。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任”、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任”的规定，及双方签订的《商品房买卖合同》第八条、《补充协议》第五条第6项的约定，因政府政策、法令、政府部门措施、社会突发事件、环保原因、原材料原因等导致房屋延期交付的，被告可据实顺延交房，无需承担违约责任。本案合同履行过程中，原、被告签订《商品房买卖合同》后，至双方约定的2019年10月30日交房之前，政府部门因重污染天气启动应急预警、高考、2019年国庆、2018年底至2019年初低温天气中止施工等政策，导致被告停工187天。依据不可抗力顺延交房的法律规定及约定，被告可顺延交房至2020年5月4日，但在2019年10月31日至2020年5月4日期间，又因政府的大气污染应急响应、2019年底至2020年初的低温天气中止施工、2020年初的新冠肺炎疫情等不可抗力原因，导致被告又被迫停工133天，交房期限应顺延至2020年9月14日。被告已于2020年10月16日交房，应按照补充协议约定的总房款万分之0.2标准计算违约金。2、关于延期交房，被告已经通过打电话、发书面通知、微信公众号出具公告的方式多次通知原告。且合同履行期间发生的上述不可抗力事件（大气污染、高考、国庆活动、新冠肺炎疫情等）均属于众所周知的事实，或已通过政府公告的方式为公众所知悉的事实，故无论被告是否通知原告，原告均已对上述不可抗力事实完全知情，且无论被告是否通知原告，上述不可抗力事实均无法避免，也没有造成损失扩大。本院经审理认定事实如下：原告作为乙方（买受人）与作为甲方（出卖人）的被告于2018年5月24日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方约定：原告向被告购买位于廊坊市安次区房屋，总房款1169227元。被告于2019年10月30日前将商品房交付。《商品房买卖合同》第八条约定如遇1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告；2、政府因环保等原因通知停工导致迟延交付房屋的特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。《补充协议》第五条第6项约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起的房屋延期交付。（3）因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设期延长。（4）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付。（5）乙方在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用（含契税、公共维修基金等税费）尚未付清。（6）其他非甲方原因（含建设阶段因环保原因通知停工、原材料无法满足施工要求等）导致的情形。第五条第7项约定：如发生本条第6项【第（5）小项除外】所述延期交房情况之一，甲方应在发生该情形后30日内通知乙方，并向乙方提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件。如甲方未履行本款所述通知及提交文件义务，甲方不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或乙方原因导致甲方无法通知的情形除外。第五条第8项约定：甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则自本合同约定的交付期限届满后的第1日起至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行。该协议第十五条约定：如发生不可抗力事件，受其影响的一方应立即通知另一方，并应于不可抗力事件影响消除后15日内，向另一方提供当地政府部门或是公证机关出具的不可抗力事件发生的证明，否则，视为不可抗力事件未发生，但因一方迟延履行合同后发生不可抗力的，不能免除迟延履行方的相应违约责任。上述协议签订后，原告支付了全部购房款。被告于2019年10月18日通过发放书面通知及电话联系的方式通知原告延期交房，双方均认可2020年10月16日被告向原告交付房屋。根据被告申请，本院依法向廊坊市生态环境局调取了涉案房屋工程建设期间的重污染天气预警情况，2017年1月-2020年11月26日廊坊市重污染天气预警启动级别及时间统计表显示，2018年5月25日至2019年10月30日黄色以上级别预警139天，2019年10月31日至2020年1月22日黄色以上级别预警41天。廊坊市大气污染治理工作领导小组办公室出具的文件显示，黄色预警启动三级应急响应，原则上，施工工地停止使用不达标非道路移动机械，禁止土石方作业、建筑拆除、喷涂粉刷、混凝土搅拌，市主城区禁止重型货车及低速载货汽车通行。2020年1月23日至2020年3月27日新冠肺炎疫情暴发严格管控65天。原告另提交张志刚、闫辉、王艳双等11人2021年的租房合同及网络发布同小区租房信息，拟证实涉案房屋2021年月租金为1400元至1750元期间。以上事实有当事人当庭陈述、双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及政府相关部门发布的通知、文件及廊坊市重污染天气预警启动级别等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务，原告按照合同约定支付了购房款，被告亦应按照合同约定的时间向原告交付房屋。但在涉案工程施工过程中，遇重污染天气，根据环保部门预警级别及应急预案要求，为维护国家整体利益及公众的切身利益，被告根据相关部门的要求，停止施工的情形客观存在。依照双方签订的《商品房买卖合同》第八条关于政府因环保等原因通知停工导致迟延交付房屋的，被告据实予以延期的约定，被告因重污染天气在双方合同签订后2018年5月25日至合同约定的交房日期2019年10月30日期间共停工139天，交房日期应当相应顺延139天至2020年3月17日，期间遇新冠疫情暴发。大气污染及新冠疫情发生的具体时间及期限均是无法预见、不可预知，且属于大范围的众所周知，无需进行证明，因此产生的延期，属于《补充协议》第五条第6项规定的发生不可抗力并遵照政府法令延期交房应当免除责任的情形，且不属该协议第十五条规定的单方发生不可抗力，需要立即通知另一方并出具证明的情况，故原告关于被告未进行通知而不能免责的主张，本院不予支持。因高考、国庆活动、冬季施工产生的停工，属于被告在签订合同时可预见，不属于不可抗力，且被告不能举证证实在上述停工发生后30日内已经通知原告并出具证明，不符合双方关于免责的约定，其辩称上述停工时间应予扣除并免责，本院不予采信。被告在合法顺延期间又分别因大气污染、新冠疫情停工106（41+65）天，相应交房日期也应自2020年3月17日顺延106天至2020年7月1日。被告于2020年10月16日向原告交付房屋，实际违约逾期交房天数应为107天。依照双方约定每日按照房价款万分之0.2计算违约金应为2502（1169227×107×0.00002）元。原告主张按照《最高人民法院关于适用审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款的规定计算违约金并支付扣除其诉请违约金后的损失赔偿款，因原告提交的张志刚等11人的租房合同及网络发布的同小区租房信息，仅能证实个例房屋在装修好后2021年出租租金的收入情况，不足以证实被告因逾期交房2020年期间涉案房租的实际损失，且该证据不属于第十七条规定的“有关主管部门或者有资格的房地产评估机构”出具，原告以此主张计算损失赔偿款，证据不足，本院不予支持。出租房屋租金属于原告的可期待利益，结合原告认为合同约定违约金标准过低的主张，综合考虑本案合同履行情况及原告预期可获得利益金额，根据公平原则，本院酌情将违约金计算标准调整为合同约定标准的三倍，即总房款的日万分之0.6，故被告应向原告支付违约金的数额为7506（2502×3）元。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，判决如下：一、被告廊坊市元辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王艳双支付违约金7506元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费974元，由原、被告各承担487元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  刘秀琴人民陪审员  郭春兰人民陪审员  张万兴二〇二一年八月九日书 记 员  张 雪附相关法条：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。