湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂28民终1829号上诉人（原审被告）：恩施御城酒店管理有限公司，住所地湖北省恩施市航空大道60号。统一社会信用代码91422800557045409W。法定代表人：黄冬梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：余杭，湖北勇鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：张爱平，湖北勇鑫律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：胡家寨，男，生于1976年1月30日，汉族，住湖北省恩施市。被上诉人（原审原告）：樊予谦，女，生于1981年9月4日，汉族，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：杨同顺，湖北夷水律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨艳琼，湖北夷水律师事务所律师。上诉人恩施御城酒店管理有限公司（以下简称御城酒店公司）因与被上诉人胡家寨、樊予谦房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2020）鄂2801民初7309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。御城酒店公司上诉请求：1、撤销（2020）鄂2801民初7309号民事判决，并依法改判在一审判决免除2个月的租金基础之上再免除1个月的租金2936元；2、本案二审诉讼费用由胡家寨、樊予谦承担。事实与理由：御城酒店公司所在的中大御城区域是恩施的疫情重点防控区域。“新冠肺炎”疫情防控期间，御城酒店公司不能违反疫情防控禁令开门营业，无法利用租赁房屋通过经营活动获取利益，直至5月份才开始恢复营业。但受疫情影响，恢复营业后依然生意惨淡，如果在这种情况下，仍按照原有的租金标准向被上诉人支付租金，会扩大御城酒店公司的损失并不利于其在疫情转好后继续经营；根据公平原则以及国务院出台的相关政策，对“新冠肺炎”疫情防控期间的租金应予以调整，适当减免。综上，请求二审法院支持上诉请求。胡家寨、樊予谦辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。胡家寨、樊予谦向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告间的《房屋租赁合同》，限期被告搬离房屋；2、判令被告支付拖欠的房屋租金20552元（2019年12月1日至2020年6月30日的租金），且按月租金2936元，自2020年7月1日支付至判决确认合同解除之日止的房屋租金；3、判令被告支付滞纳金（计算方式：欠付的房屋租金×1%×逾期天数）；4、由被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告胡家寨、樊予谦变更第2项诉讼请求为：判令被告支付拖欠的房屋租金29360元（2020年1月1日至2020年10月30日的租金）；明确第3项诉讼请求为：判令被告支付违约金89548元。一审法院认定事实：2010年11月18日，案外人蒋学军、刘慧敏（甲方）与被告御城酒店公司（乙方）签订《房屋租赁合同（酒店公寓）》，与本案有关的约定为，一、租赁物及用途：甲方将其所有的位于恩施市中大国际（房号：30号，楼层：10层）的房屋（精装修）出租给乙方作酒店及相关经营使用。二、房屋面积：出租房屋的建筑面积约为106.23平方米（实际面积以房产证登记为准）。三、租赁期限：租赁期限为期十五年。自2012年5月1日开始计租。四、房屋的交付：为了有利于乙方对租赁房屋进行统一装修管理，本协议签订后，甲方委托开发商（恩施市中大房地产开发有限公司）直接将房屋交付给乙方，交付手续须由甲方一起办理。五、租金的计算及支付方式：（一）租金的计算。本合同期内第一至四年的年租金按租赁房屋总价款的6%计算；第五年至十二年的年租金按租赁房屋总价款的7%计算；第十三年至十五年的年租金按租赁房屋总价款的8%计算。（二）支付方式。第一、二年的租金在本协议签订之时由乙方一次性支付；自第三年开始，以后的租金由乙方按月在每月的10日前支付给甲方（即每月租金为：房屋总价款×计租比例÷12个月）。……七、乙方的权利义务。……7.因考虑本租赁合同的期限较长，甲方的精装修（费用）不可能满足乙方的经营需要，故乙方有权在租赁期内可自行对房屋进行管理装修……10.乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按未支付租金金额的1%向甲方支付滞纳金……十、免责条件。因不可抗力致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任；……3.因不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”……合同签订后，蒋学军、刘慧敏委托恩施市中大房地产开发有限公司将房屋交付给被告御城酒店公司，被告御城酒店公司对包括该房屋在内的其他房屋进行整体装修后，对外进行酒店经营。2019年6月25日，蒋学军、刘慧敏与原告胡家寨签订《转让协议》，主要内容为：恩施市航空大道60号（中大御城一期）中大国际门面幢1030号原房主刘慧敏将房租转让给新房主胡家寨，自2019年7月开始。此后，被告御城酒店公司按每月2936元标准向原告胡家寨支付了截至2019年12月31日的租金后，再未按时支付，致原告等众多出租人提起民事诉讼，因其诉讼标系同一种类，诉讼请求基本一致，经双方当事人同意，该院进行了合并审理。庭审中，双方对租金标准为每月2936元以及截至2020年10月30日，被告尚欠原告租金29360元的事实无争议。原告表示，其主张的违约金即双方在合同中约定的被告逾期支付租金的滞纳金。另查明，原告胡家寨、樊予谦于2006年2月23日登记结婚至今。一审法院认为，案外人蒋学军、刘慧敏与被告御城酒店公司签订的《房屋租赁合同（酒店公寓）》，是双方当事人的意思表示真实，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。蒋学军、刘慧敏将合同权利转让给原告胡家寨后，被告御城酒店公司已直接向原告胡家寨支付租金，由此可以看出，该转让行为有效。双方应按合同约定履行各自的义务。本案争议的焦点为：一、租赁合同是否应当解除以及原告要求被告支付违约金应否支持。二、被告抗辩减免2至10个月租金的理由是否成立。对此，分析评判如下：一、关于租赁合同是否应当解除及原告要求被告支付违约金应否支持的问题。合同解除的方式分为约定解除和法定解除。本案原、被告在租赁合同中未明确约定解除条件，在合同履行完毕前也未协商一致解除，故不符合约定解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”此次新冠肺炎疫情属于不可预见、不能避免、不能克服的情形，属于不可抗力。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》已明确指出：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，因此亦不符合法定解除条件。关于违约金，双方在合同中约定“因不可抗力致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任”。原告认为被告逾期不付租金且经原告给予合理履行期限后仍不履行，构成违约而要求解除合同，被告认为因疫情原因酒店亏损，双方对减免租金事宜一直在协商，不属于恶意拖欠租金而不同意解除合同。从鼓励交易的精神以及疫情防控的客观现实出发，可认定被告不属于根本违约。只要被告在疫情结束后积极采取补救措施，原告的合同目的仍能实现。双方应本着相互谅解、共担风险、共渡难关的精神，共同渡过此次因疫情带来的经济困难。故根据双方当事人的约定以及上述法律规定，原告要求解除案涉房屋租赁合同、腾退搬离房屋、支付违约金的诉讼主张，不予支持。二、关于被告抗辩减免2至10个月租金的理由是否成立的问题。“新冠肺炎”疫情防控期间，被告不能违反疫情防控禁令开门营业，无法利用租赁房屋通过经营活动获取利益，若在此情形下仍要求其按照原有的租金标准向原告支付租金，会扩大被告的损失并不利于其在疫情好转后的继续经营；若免除被告在“新冠肺炎”疫情防控期间的全部租金，对原告也有违公平。因此从平衡双方利益、平等保护民事主体的合法权益角度出发，根据公平原则对“新冠肺炎”疫情防控期间的租金予以调整，酌情免除被告两个月房屋租金5872元（2936元×2）。故被告应当向原告支付2020年1月1日至2020年10月31日期间的房屋租金23488元（29360元-5872元）。被告御城酒店公司的其他抗辩理由不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百一十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告恩施御城酒店管理有限公司于本判决生效后五日内向原告胡家寨、樊予谦支付2020年1月1日至2020年10月31日期间的房屋租金23488元。二、驳回原告胡家寨、樊予谦的其他诉讼请求。案件受理费2678元，减半交纳1339元，由原告胡家寨、樊予谦负担1182元，被告恩施御城酒店管理有限公司负担157元。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审审查的焦点问题，是御城酒店公司要求在一审判决减免2个月租金的基础上再行减免1个月租金的上诉请求能否成立。对此，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案中，被上诉人胡家寨、樊予谦与御城酒店公司继续同意履行的《房屋租赁合同（酒店公寓）》合法有效，受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。该合同明确约定了租期、租金数额和租金支付方式以及免责条件。御城酒店公司支付至2019年12月31日的租金后再未支付其余租金，胡家寨、樊予谦在催要无果的情况下要求按照租赁合同约定的租金标准支付2020年1月1日至2020年10月30日期间的房屋租金，符合法律规定。考虑到2020年1月新型冠状病毒感染的肺炎疫情发生，政府要求居家不得外出，以及御城酒店公司所从事的酒店行业的确受到较大影响，因双方未就该期间的租金减免问题达成一致，一审法院根据公平原则酌情免除御城酒店公司2个月租金，既尊重客观事实，也相对合理。御城酒店公司要求再行减免1个月租金，证据不足，本院不予支持。综上所述，御城酒店公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人恩施御城酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蔡 斌审判员 汪清淮审判员 韩艳芳二〇二一年八月十二日书记员 张 宁