江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0213民初2110号原告：杜美新，女，1971年1月11日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：诸葛明，北京市炜衡（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈妍，北京市炜衡（无锡）律师事务所律师。被告：无锡市银仁房屋开发有限责任公司，住所地无锡市县前西街99号五楼。诉讼代表人：徐泽新。委托诉讼代理人：白景龙，江苏品悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋丽云，江苏品悦律师事务所实习律师。第三人：罗四红，女，1961年11月1日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：苏珠芬，江苏创凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨静晗，江苏创凯律师事务所律师。原告杜美新与被告无锡市银仁房屋开发有限责任公司（以下简称银仁公司）、第三人罗四红商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜美新的委托诉讼代理人沈妍，被告银仁公司的委托诉讼代理人白景龙、蒋丽云，第三人罗四红的委托诉讼代理人苏珠芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜美新向本院提出诉讼请求：1、判令第三人立即协助原告办理无锡市梁溪区室房屋的抵押权注销登记手续。2、判令被告在抵押权注销登记完成后立即协助原告办理无锡市梁溪区室房屋的不动产所有权变更登记手续，变更登记至原告名下。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月2日，杜美新向银仁公司购买无锡市××花园××房屋，并签订商品房买卖合同，杜美新于2017年12月前付清了全部购房款195万，2017年12月14日杜美新向银仁公司购买了涉案房屋配套的两个车位，并支付车位费合计3万元。因银仁公司一直不办理商品房买卖合同网签备案手续，杜美新天天带着合同去找银仁公司维权，以致于合同遗失，故杜美新于2018年3、4月份与银仁公司补签了一份商品房买卖合同。2018年1月杜美新实际接收房屋、后又装修入住至今，银仁公司直至被法院裁定破产都未协助杜美新办理房屋产权过户手续，后杜美新从破产管理人处得知涉案房屋已于2018年1月25日被抵押给了罗四红，杜美新认为其已支付了全部购房款且入住房屋，在交易过程中没有过错，消费者购房人的权利优先于抵押权人，故请求判如所请。被告银仁公司辩称：一、银仁公司已被法院受理破产，其全部财产应该被拍卖偿债，对杜美新提供的商品房买卖合同、2017年12月14日的车位使用协议形式上的真实性均无异议，其确实收到杜美新支付的房款195万元、车位费3万元，但未查询到涉案商品房买卖合同存档在银仁公司处的原件，对合同签订情况不清楚，目前没有线索证明杜美新的房屋买卖合同、车位买卖合同存在伪造或其他可能性。其无法确认房屋交付时间。二、银仁公司与罗四红于2018年1月25日签订了借款金额为107万元的借款合同、抵押权设立协议，并为罗四红设立了抵押权，但罗四红并未实际发放借款，所以借款合同未实际履行，主债权不成立，抵押协议效力由法院认定。另外杜美新主张的房屋所有权与罗四红主张的抵押权存在冲突，请法院依法判决。第三人罗四红述称：一、杜美新提供的所谓2018年3、4月补签的商品房买卖合同未注明签订日期，且房款交付、房屋交付内容均为空白、该合同落款章和骑缝章不一致，故从内容和形式上看该合同有作假嫌疑。杜美新所谓的2017年9月签订的原始合同遗失也是不符合常理的，正常的商品房买卖合同都是一式多份，即使遗失一份，不可能买卖双方都没有，故银仁公司与杜美新的房屋买卖关系并非真实有效。二、即使杜美新在2018年3、4月份之前支付了房款，按照其陈述，其也是在2018年3、4月才与银仁公司签订商品房买卖合同，发生房屋买卖合同关系，房屋交付的时间也应该在2018年3月以后。三、罗四红的抵押权合法有效，理应受到保护，其于2014年1月29日向银仁公司出借1600万元，未签订借款协议，2015年2月15日银仁公司将31套在建房屋抵押给其，后银仁公司陆续还款，但没有还清，2018年1月25日银仁公司原法定代表人沈笑安提出把已经抵押的两套在建房屋（御墅花园141-1201、141-1103）更换为涉案的房屋，因沈笑安说涉案房屋是现房，更方便处置，于是杜美新就同意将两套在建工程的抵押更换为涉案房屋的抵押，更换抵押时其并未询问银仁公司涉案房屋是否已经出卖。综上，请求驳回杜美新的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：无锡市××花园××室房屋所有权自2013年8月7日登记在银仁公司名下，至今仍登记在该公司名下。杜美新与银仁公司签订一份未注明签订日期的商品房买卖合同，合同约定由杜美新向银仁公司购买无锡市××花园××室房屋，房屋总价款195万元，付款方式、交付时间均为空白，合同第十八条第二款约定“因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起180工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。合同落款出卖人处盖有银仁公司合同专用章，公章旁边注有“原合同遗失作废、以此合同为准”手写字体，合同落款买受人处系杜美新签字及盖章，合同尾页附有补充协议，下方落款处亦盖有银仁公司合同专用章。合同骑缝处还盖有银仁公司长方形状的骑缝章。杜美新于2017年9月2日向银仁公司支付房款20万、9月3日支付10万、9月25日支付45万、10月31日支付35万、12月14日支付85万，合计支付房款195万元，银仁公司于2018年7月3日出具了房号为XX花园XX室、金额为195万元的购房发票。2017年12月14日杜美新与银仁公司签订车位使用协议，向银仁公司购买涉案房屋配套的两个车位，支付车位费合计3万元。2018年1月12日杜美新向银仁公司缴纳了大修理基金、电梯费、水电费、物业费。2018年1月25日，罗四红与银仁公司签订借款合同一份，借款金额107万，借款期限2018年1月25日至2019年1月24日，同日双方签订抵押权设立协议一份，银仁公司将XX花园XX室房屋抵押给罗四红，并办理了抵押登记。就涉案房屋，杜美新于2018年3月开通了燃气服务，且缴纳了2018年4月起的电费、2018年10月起的水费，并于2018年8月开通了宽带服务。另查明：1、杜美新与钱磊系夫妻关系，截至2021年3月30日二人名下无其他房产登记信息。2、2020年1月21日，无锡市梁溪区人民法院作出（2020）苏0213民初破1号民事裁定书，裁定受理对银仁公司之破产清算申请。银仁公司管理人分别于2020年4月20日、8月31日向无锡市锡山区法院申请解除对涉案房产的查封，截至2021年7月23日，除2020年5月21日的破产查封外，涉案房产仍有无锡市锡山区法院2019年6月19日、2019年11月11日的查封限制，以及无锡市梁溪区法院2019年10月30日的查封限制。诉讼中，杜美新陈述，其与银仁公司于2017年9月2日签订了一份商品房买卖合同，因原合同遗失，其与银仁公司于2018年3、4月又补签了涉案合同，“原合同遗失作废、以此合同为准”是银仁公司工作人员手写，具体名字不清楚。本院认为，杜美新与银仁公司之间存在房屋买卖关系，理由如下：首先，杜美新支付第一笔房款的时间是2017年9月2日，截至2017年12月14日其支付完毕全部购房款195万，后银仁公司也向其开具了金额为195万元的购房发票，且杜美新于2017年12月14日与银仁公司签订车位使用协议，购买涉案房屋配套车位2个，并于2018年1月12日缴纳大修理基金、电梯费、水电费、物业费。其次，涉案合同仅约定了房款总价，付款方式为空白。可见，双方买卖房屋的合意并非起始于涉案合同，杜美新在2017年12月14日前已履行完毕付款义务，双方买卖合同关系已实际发生并履行。再次，涉案合同银仁公司盖章处有“原合同遗失作废、以此合同为准”字样，杜美新称系银仁公司工作人员所写，银仁公司及罗四红均未能提供证据予以推翻。综上，本院对杜美新所称其先于涉案合同即与银仁公司有房屋买卖关系的意见予以采信。罗四红辩称杜美新与银仁公司之间房屋买卖关系为虚假的意见，本院不予采信。关于涉案房屋占有使用情况，杜美新自2018年1月12日起就缴纳了大修理基金、电梯费、水电费、物业费，且于2018年3月开通燃气服务，缴纳2018年4月起的电费、2018年10月起的水费，并于2018年8月开通宽带服务，对杜美新自2018年起占有使用涉案房屋的事实本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，杜美新已支付了全部购房款，并且其所购房屋用于居住且无其他用于居住的房屋，故可认定杜美新为消费者购房人。根据上述批复，即使该房屋有抵押权负担，该抵押权也不得对抗消费者购房人杜美新，即应当优先保护消费者购房人的权利，对杜美新要求罗四红协助办理抵押权注销登记手续的诉讼请求，本院予以支持。因银仁公司至今未将房屋产权过户登记至杜美新名下，其已构成违约，杜美新有权要求银仁公司协助办理房屋所有权变更登记手续，涉案房屋现虽仍存在查封限制，但银仁公司已被法院受理破产清算申请，《中华人民共和国企业破产法》第十九条规定，“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。”可见，银仁公司协助杜美新办理过户登记并不存在法律上的障碍，故对杜美新要求银仁公司协助办理所有权变更登记手续的诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国企业破产法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，判决如下：一、罗四红于本判决发生法律效力之日起10日内注销无锡市××花园××室房屋上设定的抵押权登记。二、无锡市银仁房屋开发有限责任公司于抵押权注销登记完成后3日内协助杜美新办理无锡市××花园××室房屋所有权变更登记手续，变更登记至杜美新名下。案件受理费人民币160元，由无锡市银仁房屋开发有限责任公司负担，无锡市银仁房屋开发有限责任公司应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 刘 坚人民陪审员 毕 艳人民陪审员 阎志萍二〇二一年八月二十三日法官 助理 万 杏书 记 员 丁燕媛本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国企业破产法》第十九条人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。