山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁10民终1540号上诉人（原审被告）:刘瑞志，男，1955年1月26日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。上诉人（原审被告）:张亮，男，1959年9月8日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。二上诉人之共同委托诉讼代理人：王传生，山东东方未来律师事务所律师。二上诉人之共同委托诉讼代理人：苏东超，山东东方未来律师事务所律师。被上诉人(原审原告）威海华信商业管理有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区花园中路88号B区负一层。法定代表人：车晓华，总经理。委托诉讼代理人：李春梅，山东瀛清成律师事务所律师。委托诉讼代理人：林鹏飞，山东瀛清成律师事务所律师。原审被告：吴洪芳，女，1956年3月6日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：王传生，山东东方未来律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏东超，山东东方未来律师事务所律师。原审被告：威海文博文化艺术有限公司，住所地威海市花园中路-88B。法定代表人：刘瑞志，总经理。委托诉讼代理人：王传生，山东东方未来律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏东超，山东东方未来律师事务所律师。上诉人刘瑞志、张亮因与被上诉人威海华信商业管理有限公司（以下简称华信公司）及原审被告吴洪芳、威海文博文化艺术有限公司（以下简称文博公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2021）鲁1091民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘瑞志、张亮上诉请求：1.变更一审判决第一项为减少支付租赁费3778346.7元；2.撤销一审判决第三项，驳回华信公司要求刘瑞志、张亮给付物业费的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院判决给付租金时未予扣除刘瑞志、张亮主张的华信公司逾期交付物业以及未予交付应属于刘瑞志、张亮租用的房产对应租金错误。2016年8月13日签订《房屋租赁合同》第五条约定，B区外立面的门窗、室外广场的硬化、绿化均由华信公司负责。由于华信公司负责的广场硬化没有做好，整个B区被围挡封闭，车辆无法进入，严重阻碍刘瑞志、张亮招商，至华信公司在2017年7月1日完工交付物业时，刘瑞志、张亮招租面积仅为2689平方米，不及总面积的五分之一，华信公司实际未向刘瑞志、张亮交付适格的涉案租赁房产构成违约。刘瑞志、张亮在租赁合同履行期间，华信公司自用150平米办公室和60平米物业办公室，该部分租赁面积对应的租金410004元应由华信公司自行负担。其余未租出的面积对应租金应当在总面积所对应的租金数额中扣减，该部分对应的租金数额为4222293.2元，同时考虑到商业地产的出租率和其他因素，刘瑞志、张亮主张应扣减租金1055573.3元。合同签订后，华信公司协商刘瑞志、张亮要对外安装充电桩，需要给供电公司提供一间办公室，面积60平方米，刘瑞志、张亮基于公共利益同意华信公司的要求，将房产交付给华信公司(但华信公司却将房屋转手租给他人牟利)。同时，华信公司主张因他人准备开设新华书店租用负一层，需要一楼一个房间(面积40平方米)打通通道，作为参与文化产业建设的一员，刘瑞志、张亮积极支持，将房产交付给华信公司(但华信公司随之将通道房间租赁给海鲜业主牟利)。该两处房产对应的租金406750元应当在总面积所对应的租金数额中依法扣减。刘瑞志、张亮在一审中明确提出该主张，该主张为抗辩，但一审判决认为刘瑞志、张亮该主张为反诉不当；2.一审判决判决刘瑞志、张亮需要继续支付2021年4月16日以后的租金错误，依法应予在应付租金中扣减。一审第一次庭审中，刘瑞志、张亮当庭向华信公司通知于2021年4月15日解除双方签订的涉案《房屋租赁合同》并记录在庭审笔录中，根据法律规定，涉案《房屋租赁合同》已经解除，一审判决对于该解除行为未做出评价，进而判决刘瑞志、张亮继续支付解除合同后的租金2726027.40元错误；3.华信公司未提供对应的物业服务，一审判决判令刘瑞志、张亮给付物业费错误。华信公司在一审提供要求给付物业费的证据存在瑕疵，与其主张不吻合，其证据和待证事实之间无因果关系；4.华信公司仅提供用地红线图，未提交规划许可证所附的建筑施工图，双方签订的涉案《房屋租赁合同》应当认定无效。一审诉讼中，华信公司仅提供建设工程规划许可证，但未提供建设工程规划许可证所记载的建筑施工图，无法判断涉案房产是否是按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。虽然一审中华信公司提供规划部门加盖印章的用地红线图，但是该用地红线图是建设用地规划许可证所附的附件，与涉及到合同效力建设工程规划许可无关。通过华信公司提交的用地红线图，可看出土地使用权规划中有一条消防通道，而实际建筑中却没有，即使华信公司拒绝提供建设工程规划许可证所记载的建筑施工图，也可确认涉案房产与规划不符。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。华信公司辩称，一、刘瑞志、张亮要求扣减租金无事实、法律依据。1.刘瑞志、张亮认为B区被围挡封闭，车辆无法进入，阻碍其招商等，与事实不符，也非扣减租金的理由。双方合同中已经约定免除刘瑞志、张亮前三年的租金，且刘瑞志、张亮在合同中同意按照现状交付，合同附件中也约定按现状交付。刘瑞志、张亮所述逾期交付无事实依据，其自身招租时只招租总面积的五分之一系其自身商业行为，应自身承担商业风险，与出租方无关，刘瑞志、张亮仍应履行合同约定的支付租金的义务；2.刘瑞志、张亮所称的华信公司自用150平米办公室和60平米物业办公室均不在承租给刘瑞志、张亮的面积之内，在合同附件中已经予以排除，华信公司也未主张自用部分的租金，所主张的都是刘瑞志、张亮使用部分的租金。刘瑞志、张亮计算的扣减租金无事实和法律依据。刘瑞志、张亮所称的60平米、40平米租给他人一事，无任何事实依据，一审判决的租金全部是刘瑞志、张亮租赁面积内的租金。刘瑞志、张亮将不在其租赁范围内的场地计算租金从其承租的范围内进行扣减错误；3.刘瑞志、张亮上述扣减租金主张，在一审中未提交任何证据证实，也未全部作为抗辩理由，反诉应及于本诉的原被告，但是一审中为4名被告，一审判决未予准许正确，亦未违反法定程序，刘瑞志、张亮如认为自己主张合理，应另行提起诉讼。二、涉案《房屋租赁合同》并未解除，刘瑞志、张亮称其在一审中提出解除合同，但华信公司的诉讼请求即是继续履行合同，要求刘瑞志、张亮支付租金，刘瑞志、张亮作为违约方无权解除合同，且经一审法院释明后，刘瑞志、张亮仍未单独提起诉讼或提出反诉，其解除合同的主张应当理解为抗辩而非行使形成权，刘瑞志、张亮可就合同是否可以解除另行主张权利。另，刘瑞志、张亮在上诉后的一系列行为表明仍支配、占有、使用涉案租赁物，其本意并非解除合同，而系不遵守商业规则、不诚信履约的行为。故其要求扣减2021年4月15日之后的租金无事实和法律依据。三、刘瑞志、张亮应向华信公司支付拖欠的物业费。华信公司在一审中已举证证明履行了物业服务，且物业费的收取标准是依据合同，于法有据，刘瑞志、张亮主张华信公司未提供对应物业服务，无任何依据。四、涉案《房屋租赁合同》合法有效。华信公司在一审中已提交建设工程规划许可证，双方的租赁合同合法有效。刘瑞志、张亮主张涉案房产与规划不符，无任何证据证实，且规划许可证未附建筑施工图亦不足以导致合同无效，一审判决对于合同效力的认定正确。综上，原审判决事实认定清楚，证据充分，适用法律正确，应当予以维持。吴洪芳、文博公司述称，同意刘瑞志、张亮的观点。华信公司向一审法院起诉请求：1.判令刘瑞志、张亮向华信公司支付拖欠租金1000万元及违约金（以第四年度租金500万元为基数，自2019年10月16日起至实际履行之日止，按照LPR利率的1.3倍计算；以第五年度租金500万元基数，自2020年10月16日起至实际履行之日止，按照LPR利率的1.3倍计算）；2.判令刘瑞志、张亮向华信公司支付拖欠的2020年1月至2021年3月31日期间的水费11563元及电费237984元；拖欠的2019年3月1日至2021年3月31日期间（扣除疫情期间合计700天）的物业费546658元；3.判令吴洪芳、文博公司对上述债务承担共同偿还责任。一审法院认定事实：2011年-2012年，威海市新建住宅开发有限公司取得高区文化二路北、古寨东路东的土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证及建设工程施工许可证。2016年8月13日，威海市新建住宅开发有限公司为华信公司出具了一份《经营授权书》，内容为：“为经营管理的需要，我公司拥有的神道口学校商业区楼盘，全权授予威海华信商业管理有限公司经营管理。特此证明”。2016年8月13日，华信公司作为甲方（出租方）与刘瑞志、张亮作为乙方（承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：上述二位承租人系合伙关系，对甲方的债务承担连带保证责任。甲乙双方因经营需要，依据我国有关法律、法规，在平等、自愿和友好协商的基础上，就房屋租赁事宜达成如下协议：第一条、房屋的基本情况：1、甲方房屋坐落于威海华信商业广场地上建筑。乙方承租该建筑B区一层，二层，三层南区，以AB区、BC区伸缩缝为准。具体范围详见本合同附件一；2、三层北区的租赁面积约2400平方米左右，合同附件一图纸黄色部分，在2021年10月31日之前，甲乙双方均可对外租赁，乙方什么时候租赁出去什么时候计算租赁面积并交付租金给甲方。如乙方租赁出去该区域，则甲方不再对外租赁；第二条、房屋用途及装修：该房屋的用途为：由乙方出资装修打造古玩城。由乙方按照双方确认的设计图纸方案组织装修使用（详见本合同附件二）；第三条、租赁期限：租赁期限自2016年11月1日起，至2047年10月31日止；第四条、租金及租赁违约金：1、自2016年8月13日起至2019年10月31日止，甲方不收取租金，乙方在此期间收取的租金用于古玩城的装修及中央空调等设备购置与安装。乙方于合同签订生效后支付给甲方伍拾万元租赁保证金。第四年度（2019年11月1日至2020年10月31日，以后类推）和第五年度租金标准为每年500万元人民币，从第六年开始以后以每五年一周期，确定每年租金标准。具体标准可根据威海市商业市场和古玩市场的基本情况双方协商确定。乙方应在每年租赁期开始前十五日内向甲方一次性付清下一年度的租金；2、三层北区的租赁面积在乙方租赁出去的时候交付租金给甲方，该租金不属于每年500万租金之内，租金标准以乙方租赁其他区域每平方米的租金价格计算；3、租赁保证金不退还。但因甲方的原因造成本合同不能继续履行，保证金应退还乙方；第五条、房屋交付：本合同签订之日，甲方将本合同项下房屋交付给乙方，并履行交接手续，形成书面文件，作为本合同附件三。甲方负责水、电、暖、网到B区地下室，天然气送到室外。协助乙方装修过程中消防设施的施工。B区外立面的门窗、室外广场的硬化、绿化均由甲方负责。B区一层、二层、三层所发生的一切及包括但不限于供暖、供气等各种配套费，全部由乙方负责；第六条、物业服务费、水电费和其他服务费用：1、古玩城项目室外范围内所涉物业，由甲方负责，主要负责室外的清洁卫生、报案、绿化、停车场管理，以及总配电室的供电设备、给排水、消防设备的维护等。甲方给予乙方最优惠收费标准按建筑面积计算每平方米每日0.05元（此收费标准为暂定标准）。在乙方租赁期开始前十五日内一次性缴清三个月的管理费，以后以此类推，直至租赁期满五年。第六年至第十年、第十一年至第十五年，以后类推，每五年为一周期，根据市场情况双方协商确定收费标准；2、乙方全面负责古玩城室内的卫生、保安、市场管理以及室内供电、给排水、监控、消防等设备的维护维修，水、电、气、网等使用费用，由乙方按月向甲方交纳，执行当地的商业用水用电标准和管理办法……；第七条、甲乙双方的责任与权力……；第十二条、合同违约、终止、不可抗力……根据约定，应由任何一方支付的任何款项到期未付时，违约方应承担延迟付款额之利息，并支付每日千分之三的违约金……。华信公司在合同甲方处盖章签字确认，刘瑞志、张亮在乙方处签字确认。上述合同签订后，华信公司将房屋交付刘瑞志，刘瑞志进行了装修并对外出租。2019年11月1日至今房屋租赁费未支付华信公司。2019年12月1日，华信公司作为甲方与刘瑞志、张亮作为乙方签订了一份《补充协议》，约定，甲乙双方于2016年8月13日签订的《房屋租赁合同》（以下简称原合同）的第四条“租金、租赁违约金中第四年度及第五年度（2019年11月1日至2021年10月31日）合计租金1000万元人民币，”因乙方资金周转不便，无法按期交付租金，现就原合同中第四年度和第五年度租金事宜达成如下协议：1、本协议有效期自本协议签订之日起至2020年11月1日止；2、甲乙双方经协商同意乙方以文玩：共计100件（详见附件），暂作质押物质押作为原合同中第四年度和第五年度的租金人民币1000万元；3、在本协议期内，乙方向甲方支付原合同中的第四年度和第五年度租金人民币1000万元之后，甲方归还乙方本协议中的质押物；4、甲方双方协商同意，在本协议期内，可对本协议中所有质押物进行交易处理，交易处理的金额可作为原合同中第四年度和第五年度租金归属甲方。若协议期内质押物交易金额达到租金标准，本协议终止，租金标准之外的余款及剩余质押物归还予乙方；截至2020年11月1日止质押物交易金额未达到第四年度和第五年度租金，则乙方每日按协议金额的千分之五支付违约金；若至2020年12月31日止质押物交易金额仍未达到第四年度和第五年度租金，则乙方同意使用所有质押物抵顶剩余租金及协议内的违约金；5、在本协议签订之前到协议签订时，甲方双方聘请专家对质押物的价值进行评估，由此发生的相关费用由甲方承担。甲乙双方对质押物品的交易价协商一致后，乙方负责交易的包括但不限于评估费、拍卖费、交易费等与交易相关的所有费用。甲方负责对所交易的质押物品直接进行交易，交易所得的价款归甲方所有，冲抵第四年度和第五年度租金；若乙方不同意质押物品的交易价，乙方可于通知交易的当日或次日，将所质押物品的交易价金额支付给甲方作为原合同中第四年度和第五年度剩余租金，并同时取回所交易的质押物品，甲方将该质押物返还乙方。自通知之日起3日内，乙方未取回也未支付质押物的交易价款的，视为乙方同意交易。若乙方不同意质押物品的交易价且拒向甲方支付所交易质押物的交易价金额时，甲方有权单方对所交易的质押物进行交易，交易所得冲抵租金；6、本协议属原合同的补充协议，其他未尽条款按原合同执行，与原合同具有同等法律效力。上述协议签订后，刘瑞志将100件文玩交给华信公司质押。一审诉讼中，刘瑞志辩称该《补充协议》应为以物抵债协议，第四、五年度租金已经以文玩抵顶。华信公司对此不予认可。一审诉讼中，华信公司针对水电费及物业费的请求提交商户月度水电用量表若干张、电表读数视频、广场地面维护及卫生清洁视频、水电暖维修维护购买配件发票及送货单、劳保工具及洁具等采购发票、消防设备维护照片、化粪池及管道疏通承包合同、污水处理收据等等。刘瑞志等对上述证据真实性无异议，但称上述证据与华信公司主张的事实无关，并称2020年1月1日至2020年12月31日的水电费数额为195438元（同华信公司根据用量表统计的数额），2021年1月1日至2021年3月31日的水电费，如果同之前的用电量差不多，便无异议。对华信公司主张的物业面积及收费标准没有异议，但称，华信公司除建停车场为收费之外，未提供任何物业服务。刘瑞志等人另辩称，上述水电费及物业费，双方已协商以一个案子、一个中堂、八把椅子及四个几子抵顶，并对该辩称提交一份“附件明细”，上面记载“吉州窑瓶一件、定窑龙发大盘一件等等”，华信公司对该辩称及证据不予认可，称该“附件明细”未有任何人签字，不清楚与何人、何单位有联系。刘瑞志等人再辩称，华信公司主张的第四、第五年度租金应减免三个月，并对该辩称提交2020年5月9日国家发展改革委等部门《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，该意见第二条第三款规定，对承租非国有房屋用于经营，出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。华信公司对该文件的真实性无异议。一审法院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实虽发生在民法典施行之前，但租赁合同的履行期限持续到民法典实行后，故该案应适用民法典的规定。《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。华信公司与刘瑞志、张亮签订的《房屋租赁合同》的租期为2016年11月1日至2047年10月31日，期限已超过20年，超过的部分为无效。该《房屋租赁合同》的期限在20年之内（包括20年）的部分系双方当事人的真实意思表示且未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同双方应按约定全面履行各自的义务。合同签订后，华信公司已将租赁房屋交付刘瑞志、张亮使用，刘瑞志、张亮理应按合同约定履行给付第四、五年度的租金的义务。华信公司与刘瑞志、张亮签订的《补充协议》的性质应为质押协议，而非以物抵债协议，双方就第四、五年度的租金如何支付并未达成一致意见，故刘瑞志、张亮理应承担支付义务。关于租金减免的问题，根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6项第二款规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少的，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，新冠疫情对刘瑞志等承租房屋后的使用产生较大的影响，导致没有经营收入或经营收入明显减少，继续按照合同约定支付租金明显不公平，根据公平的原则以及相关文件的规定，租金的计付方式应予以变更，结合案件的实际情况，华信公司主张的第四年度的租金按照免除两个月租金优惠政策计算较为公平合理。关于水电费及物业费的问题，华信公司就该部分的主张已经提交充分证据，且华信公司关于物业费的收费时间已减免60日，刘瑞志等人虽提出异议，但未提供充分的反证，故华信公司该部分诉讼请求，予以支持。关于吴洪芳及文博公司的责任问题，华信公司并未举证证实涉案债务属于刘瑞志与吴洪芳的夫妻共同债务，且文博公司并非涉案合同的相对方，故华信公司要求吴洪芳、文博公司承担共同付款责任，理由不当，证据不足，不予支持。刘瑞志等人答辩状中称因华信公司违约给其造成的损失应自租金中扣减，刘瑞志等人辩称的损失属于诉求，可另案诉讼解决。综上，华信公司诉讼请求中合理的部分，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百零五条、第七百二十一条，最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六项第二款规定，判决：一、刘瑞志、张亮支付威海华信商业管理有限公司拖欠租金9166666.67元及违约金（以第四年度租金4166666.67元为基数，自2019年10月16日起至实际履行之日止，按照LPR利率的1.3倍计算；以第五年度租金500万元基数，自2020年10月16日起至实际履行之日止，按照LPR利率的1.3倍计算）；二、刘瑞志、张亮支付威海华信商业管理有限公司拖欠的2020年1月至2021年3月31日期间的水费11563元及电费237984元；三、刘瑞志、张亮支付威海华信商业管理有限公司拖欠的2019年3月1日至2021年3月31日期间（扣除疫情期间合计700天）的物业费546658元；四、驳回要求吴洪芳、文博公司对上述债务承担共同偿还责任的诉讼请求。上述一至三项，于判决生效后十日内履行。如果刘瑞志、张亮未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费89880元，减半收取计44940元，华信公司负担3596元，刘瑞志、张亮负担41344元。二审期间，当事人围绕上诉请求提交新证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。刘瑞志、张亮提交证据一、2021年4月9日发出但被华信公司退回的尚未开封的特快专递及特快专递中的解除合同通知书，拟证实在本案一审第一次庭审即2021年4月1日开庭审理时，刘瑞志、张亮明确向华信公司提出解除涉案租赁合同，租赁期限截止至2021年4月15日，同时要求华信公司做好房屋交接工作。后刘瑞志、张亮再次以书面形式向华信公司送达解除合同通知书，华信公司自2021年4月1日起，未在90天以内提出诉讼，要求确认解除合同的效力，依法产生涉案租赁合同已解除的法律后果；证据二、交接通知书和特快专递封皮各一份，拟证实案涉合同解除后，华信公司未及时做好解除合同后的相关工作，刘瑞志、张亮于2021年5月11日，向其发出通知，要求其接收房产，但该通知书被华信公司拆后退回；证据三、刘瑞志、张亮通过手机号17763147933向华信公司的法定代表人蔡清涛和实际控制人孙同海的手机通过短信的方式发送交接房产通知书打印件各一份，拟证实案涉租赁合同解除后，华信公司不履行接收义务，退回接收通知书，刘瑞志、张亮只有通过上述短信方式向华信公司送达接收房产的通知。通过证据一、二、三可确认，涉案租赁合同已经于2021年4月15日解除，租赁费只能计算到2021年4月15日，一审判决判令刘瑞志、张亮支付租金至2021年10月31日错误，至少应在一审判决基础上减少2726027.4元；证据四、刘瑞志、张亮拍摄的涉案古玩城室内装修完毕的照片三张，拟证实根据租赁合同约定，室内装修装饰由刘瑞志、张亮负责，刘瑞志、张亮依约在2016年11月1日前就完成了装修，但当时并未拍摄照片留取证据，直至2017年1月15日、1月18日、1月23日才拍摄室内装修完毕的照片，据此证明刘瑞志、张亮已根据合同完成装修，具备招商条件，不存在违约行为；证据五、刘瑞志、张亮拍摄的华信公司负责的室外装修完成照片一宗，共计12张，拟证实华信公司违反合同约定，未在2016年11月1完成室外广场的硬化、绿化，未向刘瑞志、张亮交付适格的租赁房产，导致刘瑞志、张亮无法正常招商，应当扣减对应租金，按照远低于平均市场出租率的25%计算，至少应在一审判决基础上减少1055308.95元；证据六、刘瑞志、张亮拍摄的古玩城开业照片一张，拟证实古玩城的开业时间为2017年7月1日，即截止到2017年的7月1日，华信公司才将适格的租赁房产交付给刘瑞志、张亮，刘瑞志、张亮计算租金的截止时间都是截止到该时间；证据七、文博公司在2017年7月1日前和案外人签订的所有租赁合同共计25份，拟证实经过招商，截止到2017年7月1日刘瑞志、张亮招商25家，合计面积是2689平方米，但是合同签订时间均晚于约定，华信公司应当向刘瑞志、张亮交付适格租赁房产的时间是2016年11月1日，对2016年11月1日至每份租赁合同签订时间所产生的租金，华信公司不应收取，该部分租金数额为466630元；证据八、刘瑞志、张亮制作的2017年7月1日前空租房产明细表1份，拟证实由于华信公司逾期交付适格租赁房产，除去招商成功的2689平米房产外，其余均闲置，该部分对应租金不应计取。经计算租金数额为3754605.8元，按照25%的出租率，应从一审判决书当中减少938651.45元。经质证，华信公司对证据一特快专递的真实性没有异议，但对证明内容有异议，该特快专递系退件，收件人也非华信公司，而是华信公司原来的法定代表人蔡清涛，特快专递的文件清单上也没有标注内件品名，最终因未寄送到蔡清涛处而退件，故该特快专递应视为没有送达，且无法确定所邮寄的文件内容。对于解除合同通知书内容有异议，该通知书为打印，且通知人刘瑞志、张亮处没有签名捺印，通知书抬头致送给华信公司，但邮寄的快件却并非送给华信公司，2021年4月1日的第一次庭审中，一审法院明确询问刘瑞志、张亮是否起诉解除合同，刘瑞志、张亮在一审中拒绝提出解除合同的诉请，故涉案合同并未解除，华信公司并提出合同应当继续履行，刘瑞志、张亮应支付拖欠的租金，刘瑞志、张亮也没有就涉案合同解除问题另行提起诉讼，故涉案的合同至今未解除。解除合同通知书当中关于因为新冠疫情的影响导致合同不能履行的理由华信公司不认同。刘瑞志、张亮所称华信公司存在多种的违约情形，华信公司不认同。证据二系退件，也非发送给华信公司，而是发送给车经理，该件被退回，被刘瑞志、张亮自行拆解后又用胶带封存，快件外包装上也没有明确载明内件品名，不能证明向华信公司提出过交接房产。对于证据一、二、三的真实性、合法性、关联性均有异议，均是刘瑞志、张亮单方制作，并未由华信公司直接确认接受，且本案华信公司诉请是在继续履行合同的基础上，要求支付租金及相关合同义务，刘瑞志、张亮由于违约在先，且双方纠纷已在诉讼程序中，故其提出解除合同的形成权的基础及依据均不成立。对证据四、五的真实性、证明内容有异议，照片系打印件，虽然每张照片上面有显示日期，但不能确定为当日所拍摄，根据涉案房屋租赁合同的约定，租赁的期限是从2016年的11月1日起，但华信公司并非从2016年11月1日开始收取租金，合同当中约定给予刘瑞志、张亮3年时间用于古玩城的装修、设备采购、安装及招租，且合同附件中约定是现状交付，亦即约定室内现状交付由刘瑞志、张亮自行装修，室外的广场硬化由华信公司负责，但并未约定2016年11月1日起就完成室外的广场硬化，合同当中无此约定，且华信公司对室外的硬化和绿化并未影响刘瑞志、张亮的招租，刘瑞志、张亮也无证据证明室外的广场的硬化和绿化对其招租产生的影响；对证据六古玩城开业照片的真实性、证明目的有异议，照片系打印件，不是原件，其上所标注的时间也不代表照片的形成时间，同时刘瑞志、张亮系对室内现状接收并自行装修，古玩城的开业时间并非华信公司向刘瑞志、张亮交付房产的日期，刘瑞志、张亮何时装修、何时开业也不是华信公司是否违约的条件，刘瑞志、张亮主张2017年7月1日开业时才交付房产无事实依据；对证据七租赁合同的真实性、证明内容有异议。租赁合同均为复印件，不能证明华信公司逾期交付房产，刘瑞志、张亮在2017年3月16日之前基本上已经与相关租户达成租赁意向，并签订租赁合同，可反证华信公司已按约交付房产，没有影响其招商；证据八真实性不认可，系其单方制作的清单，同时涉案房产对外招租及经营中产生的一切风险商业风险和责任应由其自担，与本案的租赁合同及应当支付租赁费无关。证据七可证明，刘瑞志、张亮在履行合同过程中，除以个人名义与商户签署租赁合同外，还以文博公司名义与商户签署租赁协议，而文博公司为刘瑞志一人公司，所有租户支付租赁的方式，都由刘瑞志、张亮收取或其指定人员收取，并未支付至文博公司。刘瑞志、张亮与文博公司存在高度资产混同。吴洪芳、文博公司对刘瑞志、张亮提交的上述证据没有异议。华信公司提交刘瑞志、张亮给承租人孙超英发送的租金催款函，拟证实：刘瑞志以其成立的一人公司即文博公司，在2021年6月29日向次承租人孙超英发送催收租金函件，催款函中声明如逾期将行使解除权，收回房屋等权利，可证明此时涉案房产仍由刘瑞志、张亮占有、使用和经营，刘瑞志、同时可证明张亮主张2021年4月1日提出解除合同与其占有使用经营房屋的事实行为不符，进一步佐证租赁合同并未解除，其要求扣减租金的理由亦不成立。经质证，刘瑞志、张亮主张对催款函的真实性没有异议，但主张催款函系向租户催收2020年所欠租金，另，刘瑞志、张亮多次通知催促华信公司解除合同、接收房屋未果，为防止损失扩大，对华信公司进行无因管理，后果应由华信公司承担。吴洪芳、文博公司同意刘瑞志、张亮的质证意见。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，关于涉案租赁合同是否合法有效的问题。一审中，华信公司已提供涉案房屋建设工程规划许可证以及相应的规划红线图，刘瑞志、张亮对其真实性和关联性无异议，在一审法院指定期限内亦未就其合法性异议提供有效反驳证据，一审判决对该证据的证明效力予以采纳正确。二审中，刘瑞志、张亮主张涉案房产与工程规划不符，但无有效证据证实，且规划许可证是否后附建筑施工图亦不足以导致合同无效，故刘瑞志、张亮关于租赁合同无效的主张不成立，一审判决未予支持正确。关于刘瑞志、张亮主张应扣减部分租金的事实是否存在，该部分主张应作为抗辩还是作为反诉提出，应否支持的问题。二审中，刘瑞志、张亮主张广场硬化未做好，B区被围挡封闭，导致车辆无法进入、影响招商，华信公司违约自用150平方米和办公室和60平方米物业办公室且将刘瑞志、张亮腾出的60平方米、40平方米房屋违约转租获利，要求华信公司承担违约责任亦即免除或减少相应的具体租金数额，双方对该部分事实是否存在等争议较大，并牵涉案外人利益，且刘瑞志、张亮该主张系作为抗辩提出，其请求权基础系合同违约责任，有具体的违约金数额，该请求明确而具体，目的系为了抵销和吞并本诉，已具备民事诉讼法“诉”的全部要件，一审判决告知刘瑞志、张亮可作为独立的诉讼请求另行主张权利，并无不妥，也未损害刘瑞志、张亮的实体权益和影响本案的正确处理，本院予以照准。关于涉案合同应否解除，合同租金的计算截止期限是否正确的问题。一审中，华信公司要求继续履行合同，刘瑞志、张亮在欠付租金的情况下抗辩要求解除合同，华信公司未予同意，涉案合同尚不符合法定和约定解除的条件；此后，刘瑞志、张亮又以邮寄方式送达解除合同通知书、交接通知书等均被退回，且刘瑞志、张亮仍以书面方式向次承租人催缴尚欠房屋租金，该事实行为表明其仍同意继续履行合同，亦不能发生通知解除合同的法律后果。故刘瑞志、张亮要求合同租金计算至其诉讼中主张解除时间即2021年4月15日，与事实不符，理由不当，本院不予支持。关于华信公司是否提供相应的物业服务，华信公司所收物业费有无依据的问题。华信公司已提供充足证据证实刘瑞志、张亮欠付物业费用，刘瑞志、张亮康对据以计算的物业面积和收费标准没有异议，予以认定。刘瑞志、张亮主张华信公司未提供相应的物业服务及华信公司迟于2017年7月1日开业时才交付适格物业，未提供有效证据证实，亦与合同约定不符，且古玩城的开业时间及物业服务是否到位均非可拒缴物业费的合法抗辩事由，故刘瑞志、张亮关于物业费的上诉主张，理据不足，本院不予支持。综上，刘瑞志、张亮之上诉请求不能成立，应予驳回；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41400元，由刘瑞志、张亮负担。本判决为终审判决。审判长  于大海审判员  金永祥审判员  许 萍二〇二一年八月二十七日书记员  刘双双