广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初34820号原告（反诉被告）：高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司，住所地广东省广州市天河区奥体南路12号花花世界购物中心建材馆西区A268号，统一社会信用代码91440101665905330H。负责人：吴健梅，总经理。委托诉讼代理人：胡新范、王永强，均系广东佰卓律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州盛越餐饮有限公司，住所地广东省广州市天河区奥体南路12号高德汇奥体购物中心F108房，统一社会信用代码914401063043966731。法定代表人：张卫国，经理。被告（反诉原告）：陈欣，男，1978年2月9日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上述两被告的共同委托代理人：李秀英、蒙文炎，分别系广东国知律师事务所律师、实习律师。原告（反诉被告）高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司（以下简称高成分公司）诉被告（反诉原告）广州盛越餐饮有限公司（以下简称盛越公司）、陈欣物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高成分公司的委托代理人王永强，被告（反诉原告）盛越公司的法定代表人张卫国及被告（反诉原告）盛越公司、陈欣的共同委托代理人李秀英、蒙文炎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）高成分公司向本院提出诉讼请求：1、盛越公司向高成分公司支付2020年2月1日至2020年5月8日的管理费33692.46元及迟延违约金（以各月欠付的管理费为本金，按年利率24%的标准，分别自当月的6日起计至实际付清之日止，违约金以不超本金为限）；2、盛越公司向高成分公司支付2019年12月1日至2020年5月8日的电费11921元、水费554.04元；3、盛越公司向高成分公司支付律师代理费3000元；4、陈欣对盛越公司的上述债务承担连带清偿责任；5、盛越公司、陈欣承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年6月，高成分公司、盛越公司签订《物业管理服务合同》，约定由高成分公司为盛越公司承租的广州市天河区奥体南路12号F108商铺（以下简称涉案商铺）提供物业管理服务。物业管理期限自2019年6月1日起到2022年5月31日止，每月物业管理服务费10341.25元。盛越公司应在每月5日前以现金或转账缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水费、电费等费用，如迟延缴交管理费和水电费，须向高成分公司支付迟延违约金，从迟交之日起，每逾期一天盛越公司应向高成分公司计付拖欠金额的千分之五的迟延违约金。如逾期缴付达三十日，视为盛越公司已构成根本违约，高成分公司有权单方通知终止本合同并没收盛越公司的物业管理保证金及水电费保证金。陈欣同意对盛越公司应支付给高成分公司的物业管理费、保证金及水电费等全部款项由其提供连带担保责任。由于盛越公司违约，应当承担高成分公司因主张权利而产生的所有费用，包括发送律师函费用、律师代理费等。上述合同签订后，高成分公司严格履行了约定的责任和义务，盛越公司自2020年2月起未向高成分公司支付管理费、水电费等，盛越公司拖欠费用的行为已严重损害高成分公司利益，故高成分公司提起本案诉讼。被告（反诉原告）盛越公司、陈欣共同答辩及反诉称：1、盛越公司欠缴涉案商铺物业管理费系因新冠××疫情导致其餐馆无法经营，属于不可抗力，高成分公司无权没收保证金、计收违约金。2、因疫情防控需要导致盛越公司无法继续经营，盛越公司有权解除物业服务合同，高成分公司无权没收保证金和押金。3、《物业管理服务合同》于2020年4月20日终止，盛越公司所缴纳的物业管理保证金、水电周转金及店铺装修押金足以抵扣欠费并有结余，高成分公司应将余款退还。且因防疫停业导致盛越公司巨大经济损失，请求法院根据公平原则，酌情裁决减半计收物业管理费。4、高成分公司要求盛越公司承担律师费没有依据。综上，请求驳回高成分公司的全部诉讼请求，并支持盛越公司的如下反诉请求：1、高成分公司向盛越公司返还保证金41129.25元并支付利息（以41129.25元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2020年4月21日起计至付清之日止）；2、本案诉讼费由高成分公司负担。原告（反诉被告）高成分公司就反诉辩称：不同意盛越公司、陈欣的反诉请求，事实上双方的《物业管理服务合同》因盛越公司拖欠高成分公司物业管理费，高成分公司于2020年5月7日向盛越公司发出合同解除通知书，告知双方的租赁合同于2020年5月8日正式解除，合同解除的原因在于盛越公司违约，根据合同约定，高成分公司有权没收盛越公司的物业保证金及水电周转金，盛越公司的反诉请求没有事实和法律依据。经审理查明:高成分公司（甲方）与盛越公司（乙方）、陈欣（保证人）就涉案商铺签订了《物业管理服务合同》，内容为：涉案商铺物业管理期限自2019年6月1日起至2022年5月31日止，双方同意物业服务管理期限与租赁协议约定的租赁期限一致，并随租赁期限的提前终止而相应调整。物业管理服务费按计租面积计算，每月每平方米为25元，乙方承租物业计租面积为413.65平方米，每月管理费共计10341.25元。另电费单价为1.31元/度，水费单价为4.86元/立方米，如遇政府对价格进行调整，甲方有权书面通知乙方进行相应调整。乙方应在每月5日前以现金或转账缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水费、电费等费用。在乙方签订本协议之日，乙方向甲方支付物业管理费保证金31023.75元，物业管理费保证金在租赁期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止时且乙方无任何违约情况下无息返还乙方。在乙方签订本协议之日，乙方向甲方支付水电保证金9443.84元，水电保证金在租赁期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止时并且乙方无任何拖欠水、电费的情况下，由甲方在二十个工作日内全部无息返还乙方。乙方须按时向甲方缴付管理费和水电费。如乙方迟延缴交管理费和水电费，须向甲方支付迟延违约金。从迟交之日起，每逾期一天乙方应向甲方计付拖欠金额的千分之五的迟延违约金，直至实际付清之日；如乙方逾期缴付达三十日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止本合同并没收乙方的物业管理保证金及水电费保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿。保证人同意：对甲乙双方签订的上述《物业管理服务合同》中乙方应支付给甲方的物业管理费、保证金及水电费用等全部款项均由保证人提供担保，本担保责任为连带保证责任，担保期限为乙方履行义务期限届满之日起2年。由于乙方违约的，应当承担甲方因主张权利而产生的所有费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费等。高成分公司、盛越公司确认，上述《物业管理服务合同》签订后，盛越公司已依约向高成分公司缴纳了物业管理费保证金32023.75元、水电周转金9443.84元。另盛越公司主张，其还向高成分公司支付过装修押金13450元；盛越公司为证明其所述情况，向本院提交了：1、《物业管理服务合同》，显示系高成分公司与张卫国于2014年4月21日签订，约定涉案商铺物业管理期限自2014年6月1日起至2019年5月31日止，物业管理期限与《租赁协议》约定的租赁期限一致等。2、《房屋租赁合同补充协议》，显示系广州市高德花花置业有限公司（以下简称高德公司）与张卫国签订，约定张卫国承租涉案商铺，租赁期限为2014年6月1日至2019年5月31日等。3、《收款收据》，显示系高成分公司于2014年5月29日向张卫国开具，确认收到装修押金13450元。经质证，高成分公司对上述证据的真实性予以确认。另高成分公司提交的《施工承诺书》显示张卫国于2014年5月29日承诺在安排施工前缴交装修保证金及有关费用，遵守物业管理有限公司制定的有关管理规定及守则，如有违反愿意接受没收保证金、停工、整改等后果；《房屋租赁登记备案证明》显示张卫国承租涉案商铺，租赁期限为2014年6月1日至2019年5月31日等。经质证，盛越公司对上述证据的真实性无异议，并称张卫国系盛越公司的法定代表人，其系代盛越公司承租涉案商铺、支付款项；高成分公司确认涉案商铺的承租人实为盛越公司；张卫国亦到庭确认了盛越公司所述情况。高成分公司称因盛越公司拖欠费用，其多次催收无果，故与涉案商铺出租方高德公司共同向盛越公司发出了《解除合同通知书》，称盛越公司一直拖欠2020年2月1日至4月30日的租金、管理费、水电费、违约金等相关费用，已构成根本性违约，故要求自2020年5月8日起解除双方的合同。盛越公司确认《解除合同通知书》的真实性，但称其已多次与高成分公司、高德公司协商解除合同，并于2020年4月9日向商场的工作人员送达了《终止合同申请》，确定合同终止日期为2020年4月20日。对此，高成分公司确认收到了《终止合同申请》，但仅是盛越公司的单方意愿，未与高成分公司协商一致。高成分公司主张盛越公司拖欠2019年12月1日至2020年5月8日的水费554.04元、电费11921元。盛越公司就此提出异议，因其自2020年1月20日开始停业，之后没有使用过涉案商铺，不应产生水电费。高成分公司亦未就其主张的水电费提供相应证据予以证明。高成分公司提交《委托代理合同》、发票及银行电子回单，证明其律师费支出。另高成分公司表示不同意盛越公司以已付的物业管理费保证金、水电周转金、装修押金抵扣欠费，因盛越公司逾期缴费，已构成根本违约，高成分公司有权没收保证金。且盛越公司现主张返还装修押金，已超过三年的诉讼时效，应不予支持。另查，高德公司曾就盛越公司拖欠涉案商铺2020年2月1日至2020年5月8日的租金向广东自由贸易区南沙片区人民法院提起诉讼，该院以（2020）粤0191民初15035号案（以下简称15035号案）立案受理；经审理，该院于2021年2月26日作出15035号案民事判决，查明如下事实：2020年4月8日，盛越公司向高德公司发出《终止合同申请》，内容为“…由于新型冠状病毒感染疫情的爆发…决定对我司所属的餐饮店铺实行暂停营业…经过我司多方综合考虑，基于上述不能预见、不能避免和暂时不能克服的客观情况，向贵司申请终止合同，合同终止期为2020年4月20日止。”其上有“已收。阮云惺。20.4.9”。高德公司确认收到上述申请，认为其为盛越公司向高德供公司申请2020年4月20日终止合同，但高德公司并未同意2020年4月20日终止。盛越公司认为案涉合同终止时间2020年4月20日是其与高德公司物业经理协议一致确定，高德公司在2020年4月9日对案涉商铺进行锁铺，但盛越公司未就上述陈述提交证据证实。庭审中，高德公司主张案涉合同于2020年5月8日解除，其于2020年5月11日对涉案商铺进行锁铺。2020年5月9日，高德公司向盛越公司经营场所邮寄发出《解除合同通知书》，内容为“…贵方至今仍未缴交2020年2月1日至2020年4月30日的租金、管理费、违约金等相关费用…贵方的行为已构成根本性违约，现我司依合同相关约定于2020年5月8日解除与贵方签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议、《物业管理服务合同》，我司将收回该铺位…”该邮件显示退回妥投。盛越公司认为因涉案商铺已经停业故未送达，但高德公司后将上述邮件邮寄至盛越公司法定代表人身份证地址，其于2020年5月9日收到上述邮件……该院认为：从本案查明的事实可知，盛越公司承租涉案商铺从事餐饮行业，疫情及其防控措施对其正常经营造成了影响。在此情况下，盛越公司就解除案涉合同与高德公司沟通，并提交书面申请，阮云惺予以签收，此时，盛越公司对于合同能协商解除产生期待。盛越公司主张案涉合同于2020年4月20日解除，并称高德公司于2020年4月9日对案涉商铺进行锁铺处理，但未提交证据证明，高德公司对此也不予确认。其后，高德公司以盛越公司拖欠租金等费用为由，通知盛越公司双方签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议于2020年5月8日解除，双方对合同解除不持异议，故可确定合同已解除。庭审时高德公司主张合同于2020年5月8日解除，并于2020年5月11日锁铺，高德公司主张租金计算至2020年5月8日有事实及法律依据，其院予以支持。疫情防控确实会导致一定时间内商场经营受限，盛越公司未开业经营并非因高德公司原因导致，考虑到涉案场地的用途、性质及疫情防控期间相关政策规定等实际情况，根据公平原则，本着损失共担、利益衡平的精神，其院对涉案商铺2020年2月份至4月份的租金每月酌情减免，5月份租金不予减免……本院认为：高成分公司、盛越公司签订的《物业管理服务合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方应依约履行。盛越公司接受了物业服务，理应依约支付物业服务费。现高成分公司主张盛越公司支付2020年2月1日至5月8日的管理费及违约金。根据《物业管理服务合同》中“双方同意物业服务管理期限与租赁协议约定的租赁期限一致，并随租赁期限的提前终止而相应调整”之约定，结合15035号案查明的事实，可知高成分公司、盛越公司之间的《物业管理服务合同》已于2020年5月8日终止；盛越公司亦未提交证据证明其已支付上述期间物业管理费，故此盛越公司应向高成分公司支付2020年2月1日至2020年5月8日的物业管理费33692.46元。物业管理费属于物业管理方向物业使用人提供物业管理服务的对价,在疫情期间,高成分公司依然需要根据政府的要求做好防疫管控措施。但也需要考虑到盛越公司确因受疫情及疫情防控措施影响,导致其经营困难,故其未按照合同约定的时间足额支付物业管理费,不存在主观恶意,高成分公司要求盛越公司承担违约责任有违公平合理及诚实信用原则。因此,对高成分公司要求按照合同约定计算违约金,本院不予支持。同理,对于高成分公司要求没收物业管理费保证金、水电周转金以及支付律师费的主张,本院亦不予支持。关于装修押金，因高成分公司主张没收缺乏合同依据，且双方亦未对该款的应归还时间进行约定，综合考量双方的《物业管理服务合同》直至2020年5月8日方终止，本院对高成分公司有关盛越公司主张装修押金已过诉讼时效的意见不予采纳。盛越公司要求以其支付的物业管理费保证金32023.75元、水电周转金9443.84元、装修押金13450元抵扣物业服务费,本院予以采纳，抵扣后,高成分公司应向盛越公司返还保证金21225.13元；至于盛越公司主张的利息，因理据不足，本院不予支持。又，高成分公司主张盛越公司拖欠2019年12月1日至2020年5月8日的水费554.04元、电费11921元,因盛越公司不予确认，高成分公司亦未能提交充分证据予以证明，本院对高成分公司的该项诉讼请求不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）广州盛越餐饮有限公司退还保证金21225.13元；二、驳回原告（反诉被告）高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）广州盛越餐饮有限公司、陈欣的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1078元，由原告（反诉被告）高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司负担；反诉受理费415元，由原告（反诉被告）高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司负担214元，被告（反诉原告）广州盛越餐饮有限公司、陈欣负担201元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈穗芳二〇二一年八月九日书记员  邱莉晶王丽仪