辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终6886号上诉人(原审被告)：白宏君，男，1972年10月9日生，汉族，住黑龙江省海伦市。被上诉人(原审原告)：中瑞物业管理（大连）有限公司。住所地：大连市西岗区香周路116号。法定代表人：韩江涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨艳霞，辽宁卓政（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高珊，辽宁卓政（大连）律师事务所律师。上诉人白宏君因与被上诉人中瑞物业管理（大连）有限公司（以下简称中瑞物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初3803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。白宏君上诉请求：一、撤消一审判决第一项，改判支持上诉人一审提出的减免50%物业费、退还装修电梯费470元和封窗费194元(每平方米20元)的不合理收费及利息；二、诉讼费由被上诉人承担。主要理由为：1.根据我国民法典第188条、第192条的规定，民事诉讼时效期为三年，上诉人只同意履行诉讼时效内的费用。2.2016年7月，开发商委托物业公司交房时，物业公司就擅自提高收费标准、重复收费，在上诉人交了一年物业费(包括电梯费)后，又加收了装修电梯费470元和封窗费194元(每平方米20元)，不交钱就不让安装工人进小区大门。收费和服务项目从来不公示也不给开发票。3.被上诉人提供的物业服务存在诸多瑕疵，具体体现在如下方面：开发商委托物业公司交房时恶意欺骗所有业主，交房时三期总共四栋楼，其它三栋楼入户大堂全部精装修，只有上诉人居住的10号楼没有装修大堂，还把大堂正门给封死了，让业主走消防通道，理由是消防没验收、几日内验收后马上就装修大堂，直至现在也没装修。给业主的生活带来诸多不便。2019年9月，10号楼业主集资装修大堂并安装了门禁系统和监控系统，不到半年时间就被他们破坏，门禁和监控到现在也没人管。住宅大门形同虚设；被上诉人在消防通道门口建了一座玻璃房，破坏了业主共有部位；卫生问题长期得不到解决；被上诉人在小区门口建了个停车场，业主开车送东西在门口停一会儿都不让，更别说地下停车场了；大堂供热问题一直不解决；消防箱旁边电线存在安全隐患。综上所述，上诉人要求减免50%物业费。中瑞物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。主要理由为：1.上诉人在一审中并未提出诉讼时效问题，在二审中提出不应支持；2.被上诉人一直积极认真从事物业服务，即便有瑕疵，也不应作为上诉人拒绝缴纳或者减免物业费的理由。中瑞物业向法院提出诉讼请求：一、白宏君向中瑞物业支付欠缴的物业服务费共9664元（2017年7月10日至2021年7月9日四个交纳年度）；二、白宏君向中瑞物业支付自欠缴之日起至实际给付之日止的逾期缴款违约金（2019年8月19日以前按照中国银行同期借款利率计算，2019年8月20日以后按照贷款市场报价利率计算，暂计算至2021年5月30日共988元）。一审法院经审理查明，一、《香周首府前期物业管理服务协议》概况：2016年7月10日，中瑞物业、白宏君及案外人中瑞置业（大连）有限公司三方签订《香周首府前期物业管理服务协议》，约定中瑞置业（大连）有限公司委托中瑞物业为大连香水湾提供前期物业服务，物业服务范围包括：物业共用部位和共用设施设备的维护和管理，物业管理区域内的公共环境卫生、公共绿化管理等；住宅按建筑面积每月每平方米3元（叠院产品案按实际建筑面积收取物业管理费），交纳费用时间为每个费用交纳年度前30日内；未按约定交纳有关费用的，从逾期之日起按应交纳金额的0.3%按日加收滞纳金。二、小区位置与名称：大连市西岗区香周路120号，香水湾小区。三、白宏君房产位置、面积：大连市西岗区香水湾三期10号楼1单元1402，建筑面积67.1平方米,2016年7月10日办理入住。中瑞物业、白宏君争议的要素为：物业费的收费标准是否合理以及中瑞物业是否按约履行物业服务义务。一审法院结合一审庭审中的举证、质证，对上述争议的要素确定为：关于物业费的收费标准。案涉《香周首府前期物业管理服务协议》当中对物业费的收费标准作出明确约定，该协议合法有效，物业费的标准应按照协议约定执行，如要对物业费的标准进行调整，需经协议各方协商一致。关于中瑞物业是否按约履行物业服务义务。中瑞物业作为小区物业服务企业，应按照前期物业管理服务协议的约定，全面履行物业服务义务，力争为全体业主营造安全、卫生、舒适的小区生活环境。对于白宏君提出的物业服务不到位不完善之处，中瑞物业应及时改进，不断提高物业服务的质量。但物业服务合同系双务合同，白宏君作为业主，并不能因为物业服务存在不足之处，而免除交纳物业费的义务，故对中瑞物业要求白宏君支付欠缴的物业服务费9664元（2017年7月10日至2021年7月9日四个交纳年度）的诉讼请求，一审法院予以支持。白宏君存在迟延交纳物业费的行为，按约应当承担相应的违约责任。但综合考虑本案实际情况，白宏君迟延交纳物业费，主要基于对中瑞物业提供的物业服务质量的不满意，并非恶意拒交。为维护物业公司与业主之间和谐关系，促进小区物业服务良性发展，对中瑞物业要求白宏君支付逾期缴款违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决：一、白宏君于本判决生效之日起十日内给付中瑞物业管理（大连）有限公司2017年7月10日至2021年7月9日期间的物业服务费9664元；二、驳回中瑞物业管理（大连）有限公司的其他诉讼请求。如白宏君未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33元（中瑞物业已预交）,由白宏君负担。本院二审期间，上诉人提交小区现状照片若干张及一段视频，拟证明被上诉人提供的物业服务存在诸多瑕疵。本院经审查认为，上诉人提供的上述证据的形成时间均在本案一审审理终结之后，而被上诉人诉请的欠缴物业费期间为2017年7月至2021年7月，故，上诉人提交的证据无法证明讼争期间的物业服务质量问题，本院对上述证据均不予采信。被上诉人未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人及案涉房屋建设单位共同签订的《前期物业管理服务协议》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。被上诉人在讼争期间为案涉小区提供了物业服务，上诉人作为小区业主，理应依约向被上诉人支付讼争期间物业服务费。一审支持被上诉人的该节主张，符合合同约定和法律规定。上诉人在二审主张被上诉人诉请超过了法定诉讼时效，但同时亦认可其在一审审理过程中并未提出诉讼时效抗辩。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条第一款规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求已过诉讼时效期间的情形除外。故，上诉人在一审未提出诉讼时效抗辩，在二审提出后又未提供新证据证明被上诉人诉请已过诉讼时效，本院对上诉人的上诉请求不予支持。关于上诉人所述被上诉人提供的物业服务存在瑕疵一节，上诉人并未在案涉期间内依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行）第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”和《中华人民共和国民法典》第二百八十七条“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任”之规定，向被上诉人主张权利，现以减免物业费的形式表达不满情绪并不利于物业服务关系的改善和物业服务水平的提升，不应予支持。关于返还装修电梯费470元和封窗费194元的上诉主张，上诉人在一审并未提出反诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，在第二审程序中，原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。被上诉人在二审明确表示不同意就上述两项费用进行调解，故，对于装修电梯费和封窗费是否应予返还的问题，本院不予审理。综上所述，白宏君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费66元，由白宏君负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 迪审 判 员  王 歆审 判 员  王家永二〇二一年九月二日法官助理  王秀颖书 记 员  张 宁