青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终1378号上诉人（原审被告）：王宪钰，男，汉族，1945年4月23日出生，西宁市公共交通有限责任公司退休干部，住西宁市城**。        被上诉人（原审原告）：阳光恒昌物业服务股份有限公司青海分公司，住所地西宁市城中区南川西路****楼****。        负责人：王忠平，该公司总经理。        委托诉讼代理人：李丹，该公司项目经理。        委托诉讼代理人：闫颖臻，该公司运营总监。        上诉人王宪钰与被上诉人阳光恒昌物业服务股份有限公司青海分公司（以下简称恒昌物业青海分公司）物业服务合同纠纷一案，恒昌物业青海分公司于2021年2月5日向西宁市城西区人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判令：1、王宪钰交付物业费和滞纳金，欠费期间2019年5月14日至2020年12月31日，房屋面积92.2平米／1.86元／19个月零18天，共3357.88元；2、王宪钰承担本案诉讼的所有费用；3、王宪钰按相关规定承担违约滞纳金。西宁市城西区人民法院于2021年4月25日作出（2021）青0104民初717号民事判决，宣判后，王宪钰不服向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。        原判认定，2019年3月28日，青海海宏房地产有限责任公司向阳光恒昌物业服务股份有限公司发出《中标通知书》，载明银色家园项目前期物业服务（第二次）于2019年3月28日上午9：30于西宁市城西区文苑路7号庄和财富广场A座13楼会议室开标并完成评标工作，确定阳光恒昌物业服务股份有限公司为中标人，中标价格：住宅1.86元／㎡／月，商业3.72元／㎡／月，停车位100元／个／月。2019年5月14日，青海海宏房地产有限责任公司作为业主（甲方）与阳光恒昌物业服务股份有限公司作为物业服务企业（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为银色家园住宅小区项目提供前期物业服务，物业类型为住宅及配套，位于西宁市城**西关大街**；物业服务范围包括对已接收的物业进行维护、公共区域的清洁工作、甲方入住时的交付等工作，指定物业服务工作计划并组织实施，房屋共用部位、共用设施设备、附属建筑物构筑物的日常维修、养护和管理，公共绿地、景观的维护，清洁服务，协助维护秩序、做好安全防范工作，消防服务，电梯的运行和日常维护，编制年度维修养护方案并公示，按照规定对房屋装修提供服务，对违反法律法规的行为告知、劝阻并向有关部门报告，制定应急工作员，设立服务监督电话等；乙方按照西宁市物业管理条例的规定进行服务；前期物业服务期限自本合同签订之日起至业主委员会与乙方重新签订《物业管理服务合同》止；收费选择包干制方式，高层住宅由业主按其拥有物业的建筑面积按物业服务费中标金额1.86元／㎡／月交纳，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应付未付金额的1％交纳滞纳金。同日，青海海宏房地产有限责任公司、阳光恒昌物业服务股份有限公司、恒昌物业青海分公司签订《补充协议》，阳光恒昌物业服务股份有限公司向恒昌物业青海分公司出具《授权委托书》，载明就《银色家园前期物业服务合同》，阳光恒昌物业服务股份有限公司全权授权委托恒昌物业青海分公司专属负责银色家园物业服务项目执行全部实施，包括进行日常经营管理、履约合同执行日常服务、发票开具、费用结算、收付款等，委托期限自2019年1月1日起至2023年12月31日止。上述合同签订后，青海海宏房地产有限责任公司将银色家园小区住宅部分移交恒昌物业青海分公司，商业、地下停车、地下停车场尚未移交青海分公司为银色家园小区住宅部分提供了物业服务。王宪钰系该小区7号楼1333室的业主，房屋面积为92.2平方米，未向恒昌物业青海分公司交纳2019年5月14日至2020年12月31日之间的物业费。        原审法院认为，青海海宏房地产有限责任公司与阳光恒昌物业服务股份有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当按照《前期物业服务合同》的约定向物业服务企业支付物业费。恒昌物业青海分公司经阳光恒昌物业服务股份有限公司全权授权专属负责银色家园物业服务项目执行全部实施，有权向未依约支付物业费的业主主张支付物业费。恒昌物业青海分公司已依照合同约定向银色家园小区住宅业主提供了物业服务，银色家园小区商住混合、开放式小区的特点导致了管理难度较大，开发商责任范围内基础设施建设亦存在问题，恒昌物业青海分公司已根据情况进行了协调工作，履行了应尽义务，其服务虽存在瑕疵，但尚不构成根本违约或履约重大瑕疵，王宪钰应当按照《前期物业服务合同》约定的标准支付2019年5月14日至2020年12月31日共19.5个月的物业费3344.09元。如物业服务的不足确给王宪钰造成了损失，其可向恒昌物业青海分公司另行主张赔偿。王宪钰辩称其向其他物业公司预交了物业费，但未提交证据证明，本案不予处理，王宪钰可向其他物业公司另行主张退还。鉴于恒昌物业青海分公司提供的物业服务存在瑕疵，对该公司主张的滞纳金不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款规定，判决：一、王宪钰于本判决生效后十日内向恒昌物业青海分公司支付2019年5月14日至2020年12月31日物业费3344.09元；        二、驳回恒昌物业青海分公司要求王宪钰承担违约滞纳金的诉讼请求。案件受理费25元，已减半收取，由王宪钰负担。        宣判后，王宪钰不服，向本院提起上诉，认为上诉人与恒昌物业青海分公司没有签订过任何形式的服务合同，直至2020年12月1日恒昌物业青海分公司给业主房门张贴“催缴物业费的通知”时方知是恒昌物业青海分公司在为业主提供物业服务，此做法剥夺了业主的知情权。恒昌物业青海分公司按1.86元／㎡／月的标准收费未经西宁市物业主管部门审批、备案，法院应当审查其收费的合法性。关键是恒昌物业青海分公司没有向业主提供1.86元／㎡／月的相应物业服务，银色家园7号楼为高层34层住宅楼，底层为农贸市场，属商住混合的开放式小区，没有庭院绿地，没有停车位，没有必要的安全监控设施，没有门卫，单元门亦没有安装门禁，社会闲杂人员随意进入。恒昌物业青海分公司仅为业主提供了充值水电卡，楼道清洁卫生，楼下门外垃圾桶倒垃圾以及故障频发的电梯服务，故收费过高，上诉人仅愿按半价缴纳物业服务费即1700元，请求二审人民法院撤销原判，依法改判。        恒昌物业青海分公司辩称，2019年5月14日该公司正式接管银色家园，进场的时候该公司有过公示，中标的服务价格是根据市场指导价定价，不需要在物业主管部门备案和审批。1.86元／㎡／月是跟地产公司协商后确定的，目前该小区还属于在建小区，因此业主要求的很多服务尚不具备条件，原判认定事实清楚，判决结果准确，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。        经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。        本院认为，2019年5月14日，建设单位青海海宏房地产有限责任公司与阳光恒昌物业服务股份有限公司签订了《前期物业服务合同》，随后阳光恒昌物业服务股份有限公司委托恒昌物业青海分公司入场提供物业服务，王宪钰主张其没有与恒昌物业青海分公司签订过任何形式的书面合同，不知道是恒昌物业青海分公司在为该小区提供物业服务。根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。恒昌物业青海分公司依据与建设单位签订的《前期物业服务合同》为银色家园小区提供了物业服务，故其主张物业费用符合法律规定。银色家园属在建小区，物业服务合同中约定的公共绿地、景观等很多设施尚不存在，对于单元门安装门禁等安全防范措施恒昌物业青海分公司表示正在协调，作为物业服务企业应当在现有条件下尽到最大努力，解决住户提出的合理要求。建设单位青海海宏房地产有限责任公司是根据小区现有的环境与物业服务企业签订了物业服务合同，约定了物业服务费用，恒昌物业青海分公司依据合同约定主张物业费并无不当，王宪钰上诉要求只承担一半的理由依据不足。原判认定事实清楚，判决结果准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费50元，由上诉人王宪钰负担。        本判决为终审判决。        审判长    韩雪梅审判员    任宁审判员    李娟二〇二一年八月十八日书记员    冶静《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。