江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终929号上诉人（原审原告）：常州效久纺织有限公司，住所地常州市天宁区中吴大道772号，统一社会信用代码91320402581062954J。法定代表人：徐安平，董事长。上诉人：吴国伟，男，汉族，1971年1月12日生，住常州市武进区。上述两位上诉人共同委托诉讼代理人：丁建忠，江苏中吴律师事务所律师。上述两位上诉人共同委托诉讼代理人：侍忠南，江苏中吴律师事务所实习律师。被上诉人：拉萨经济技术开发区德峰资产管理有限公司，住所地西藏自治区拉萨经济技术开发区庞大汽贸集团综合楼1-2-2号商品房，统一社会信用代码91540091585751802B。法定代表人：刘群，董事长。委托诉讼代理人：蒲加柱，江苏开炫律师事务所律师。原审第三人：常州新益来纺织有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇杨江路18号，统一社会信用代码91320412798312037B。法定代表人：陆缨，总经理。上诉人常州效久纺织有限公司（以下简称效久公司）、上诉人吴国伟为与被上诉人拉萨经济技术开发区德峰资产管理有限公司（以下简称德峰公司），原审第三人常州新益来纺织有限公司（以下简称新益来公司）案外人执行异议之诉一案，不服常州市天宁区人民法院（以下简称天宁法院）（2020）苏0402民初113号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2021年3月10日、8月12日进行公开听证审理，上诉人效久公司、吴国伟的共同委托诉讼代理人丁建忠、侍忠南，被上诉人德峰公司的委托诉讼代理人蒲加柱，原审第三人新益来公司法定代表人陆缨参加听证。本案现审理终结。上诉人效久公司的上诉请求：1、依法撤销常州市天宁区人民法院（2020）苏0402民初113号民事判决书；2、请求二审法院依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。上诉的事实和理由：一、一审法院罔顾查明的客观事实，曲解生效判决认定的事实。1、一审认为上诉人与新益来公司于2012年1月11日签订了《厂房租赁协议》的同时，根据常州市武进区人民法院（2015）武民初字第1278号民事判决书，新益来公司又与葛万东存在租赁有关系，因此，同一时间存在两份租赁合同明显违背租赁物的使用性质，也违反法律的规定，自相矛盾；上诉人认为在同一时间存在两份同时合法有效的租赁合同并不矛盾，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第六条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。因此，法律保护合同签订在先和履行在先的合同。本案中，上诉人与新益来公司的合同在先，并合法有效，上诉人履行租赁合同实际占有使用的证据确凿，毋庸置疑。上诉人提交了2015年后上诉人收取张亚媛、福斯特（葛万东后实际控制的公司）等次承租户租金和能源费的凭证和葛万东的租赁合同等证据。这些证据能充分证明上诉人在2015年后同样实际合法占有使用租赁物的事实（附二审补强证据清单）。而葛万东与新益来公司的租赁协议来源于债务抵债，没有租赁物交付的任何手续，没有实际履行租赁协议的任何凭证。虽然存在有几个与次承租人的协议，但其中：周建平的租赁场所不在上诉人的租赁范围内；福施特公司（2014年前是常州印染科学研究所有限公司以下简称印科所）和周亚平最早是和新益来公司签订至2014年年底的合同，上诉人取得承租权后，福施特公司和周亚平并未与上诉人重新签订合同，仍由新益来收取租金后转交上诉人。因此在新益来收取了他们2015年租金后，新益来公司让他们与谁签订合同对他们来说无关紧要。至于张红星从来没有租赁使用过新益来的厂房。张亚媛系在2012年8月开始承租新益来的厂房，一开始就是与上诉人签订的合同，有《厂房租赁合同》和从2012年-2019年支付租金和能源费电费等给上诉人的凭证证实。所以，葛万东和张亚媛签订次租赁合同明显不符合客观事实。并且，以上葛万东与次承租人的租赁合同，也均没有实际履行合同的任何事实证据，客观上也无法履行。所以，在2015年判决后，葛万东的租赁协议因无法履行，才与上诉人以及新益来签订了《三方协议》，并与上诉人签订了租赁合同，次承租上诉人从新益来处承租人的厂房。后葛万东通过其实际控制的福斯特公司向上诉人一直支付能源费和租金。一审法院有意曲解武进法院（2015）武民初字第1278号民事判决书，被上诉人自始至终没有任何的证据证明葛万东已经实际占有并使用租赁物。一审法院审理查明了葛万东、新益来公司和上诉人签订的《三方协议》的真实性，但认为“优先权的行使租赁权应当遵循、依照法律的规定，而不能由当事人自行约定”。上诉人认为：《三方协议》处理的并不是优先权问题，而是针对在同一时间存在两份同样合法有效的租赁合同的处理方案，而且该处理方案完全符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》的法律规定。合同在先的上诉人取得继续承租新益来厂房的权利。事实上各方此后也是均按照《三方协议》在继续履行。从上诉人和葛万东签订租赁合同以及上诉人收取次承租户能源费等证据完全可以证实。二、人民法院生效裁判所确认的事实是相对的客观真实，不具有绝对的效力。人民法院生效裁判所确认的事实是来源于特定案件、特定证据环境，且案件当事人诉讼能力有强弱，决定了人民法院生效裁判所确认的事实是相对的客观真实，故不具有绝对的效力。《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》中规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实当事人无需举证证明，当事人有相反证据足以“推翻”的除外。而本案中，一审法院查明的事实，已足以证明（2015）武民初字第1278号民事判决书认定的事实（有效租赁协议）并未实际履行，也无法履行，实际履行的是上诉人与新益来之间的租赁合同。但一审法院却机械的将生效判决认定的但未实际履行的租赁协议来否认上诉人实际履行合法占用使用诉争租赁物的事实。严重罔顾客观事实。三、上诉人于2012年1月11日起承租新益来公司本案诉争厂房自用和转租至今的事实清楚，证据确实充分，该租赁权利，应当得到合法保护。上诉人在本案中的实际情况完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定和《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（三）》第1条第二款的规定。享有足以排除强制执行的民事权益。综上，一审法院为了案件执行的需要，罔顾查明的客观事实，曲解已有生效判决的内容，不公正判决，严重损害了上诉人的合法权益。请求二审予以改判，支持上诉人一审请求。被上诉人辩称，第一，效久公司成立于2011年8月，注册资本仅为10万元，在成立不到四个月的时间，与第三人签订长达20年的租赁合同，且一次性支付1200万元的租金，这是不符合常理的。根据一审的上诉人与第三人的陈述，载明当时发生租赁的原因是第三人经营缺乏资金，同时效久公司当时并未开展实际的经营活动，因此上诉人租赁第三人涉案不动产的目的是为了租赁的名义出借相应的资金款项，租赁合同实质上为借款合同或者是投资经营合同，上诉人根本没有租赁的实质目的。第二，租赁合同约定的租金标准明显低于市场价格且租期长达20年，一次性支付1200万元租金，这都是完全不符合交易习惯的。上诉人与第三人之间具有明显串通的恶意。第三，上诉人并未提交充分的证据证明其向第三人支付完毕1200万元的租金。第四，在人民法院查封以及被上诉人设定抵押权之前，实际占有使用租赁物，事实上租赁物在此前后是由第三人出租给第三方，同时在2015年1月新益来公司将涉案的整个不动产出租给葛万东，并交付给葛万东占有使用。根据一审查明的事实以及一审中的证据显示，2015年之后的租金是由葛万东收取，由此也可以说明无论上诉人与第三人之间在2012年是否有租赁合同关系，到2015年时，这种合同关系已经终止，事实上具有合同关系的和具有租赁合同关系的已经变成了葛万东，并且上诉人也未提交过任何自己占有使用租赁物的证据。从租赁物的性质来看，其为纺织生产厂房，上诉人公司的经营范围主要是商业贸易，其根本没有也不可能会使用涉案的标的物。综上所述，我们认为上诉人主张的租赁不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第31条的规定，不能阻却法院的执行以及向受让人移交占有被执行的不动产，请求法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。原审第三人新益来公司述称，第一，被上诉人认为1200万元租金过低，是因为没有把利息算进去，1200万元每年的利息大于60万元的租金，因为新益来公司当时急需一笔资金周转，所以当时谈的是1200万元租金一次性支付。第二，效久公司原来是商贸公司，后来也做了变更，变成了生产经营类的公司，所以不存在被上诉人所说的其是商贸类公司，效久公司也有自己的生产经营。第三，被上诉人提到新益来公司和葛万东的租赁，当时新益来公司欠了葛万东1428万元，葛万东每天都来催债，逼着新益来公司把厂房给葛万东，当时没有办法，只能把厂房租给葛万东，用租金抵偿债权，葛万东以租赁合同向武进法院起诉，所以才导致武进法院的判决。新益来公司和葛万东是真正的资金借贷关系，而且在2015年武进法院宣判以后，我们和效久公司、葛万东也进行了协调，葛万东在协调中租的是效久公司的厂房，但葛万东的租金实际是由新益来公司向效久公司进行支付，相当于新益来公司来还葛万东的债务。经审理查明，2015年6月5日，天宁法院立案受理原告江苏江南农村商业银行股份有限公司（以下简称江南银行）与被告新益来公司、常州新利来纺织有限公司、常州新利财富置业有限公司、常州多元纺织有限公司、陆璎、张玲金融借款合同纠纷一案。2015年6月8日，天宁法院依据江南银行的诉讼保全申请，作出（2015）天商初字第771号民事裁定：冻结新益来公司、常州新利来纺织有限公司、常州新利财富置业有限公司、常州多元纺织有限公司、陆璎、张玲银行存款4000万元或查封、扣押其相应价值的财产。2015年6月9日、6月11日，天宁法院依据该裁定，查封了新益来公司名下坐落于常州市武进区湖塘镇杨江路18号的房屋及国有土地使用权（房屋所有权证号：常房权证武字第0××9号；国有土地使用权证号：武国用（2010）第1××7号）。2016年6月6日，天宁法院作出（2015）天商初字第771号民事判决：一、新益来公司于本判决生效之日起十日内向江南银行偿还借款本金30337350.35元，利息175969.77元，并支付2015年5月22日起至还清全款之日止，按照最高额借款（信用）合同约定利率计算的利息。二、新益来公司于本判决生效之日起十日内向江南银行支付律师代理费778067元。三、如新益来公司未能履行上述第一、第二项上述债务，则江南银行有权以新益来公司抵押的位于常州市武进区湖塘镇杨江路18号的房屋（房屋所有权证号：常房权证武字第0××9号）及土地使用权〈地使用权证号：武国用（2010）第1××7号〉以折价、或拍卖、变卖所得价款优先受偿。四、常州新利来纺织有限公司、常州新利财富置业有限公司、常州多元纺织有限公司、陆璎、张玲对上述第一、第二项判决义务承担连带清偿责任。在履行承担保证责任后，有权向常州新益来纺织有限公司追偿。张玲不服一审判决提起上诉。常州市中级人民法院立案受理后，江南银行将债权转让给了中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司。2018年10月22日，江苏省常州市中级人民法院作出（2016）苏04民终3573号民事判决：一、撤销常州市天宁区人民法院（2015）天商初字第771号民事判决；二、新益来公司于本判决生效之日起十日内向中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司偿还借款本金30337350.35元及利息；3、如果新益来公司未能履行上述第二项的判决义务，则中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司有权以新益来公司抵押的位于常州市武进区湖塘镇杨江路18号的房屋及国有土地使用权（房屋所有权证号：常房权证武字第0××9号；土地使用权证号：武国用（2010）第1××7号）折价或拍卖、变卖，所得价款在33000000元范围内优先受偿；4、常州新利来纺织有限公司、常州新利财富置业有限公司、常州多元纺织有限公司、陆璎、张玲对常州新益来纺织有限公司的上述第一项判决义务在33000000元范围内承担连带清偿责任，在履行保证责任后有权向新益来公司追偿。上述判决生效后，中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司于2019年3月14日向天宁法院申请强制执行，案号为（2019）苏0402执1071号。在本案的执行过程中，中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司将债权转让给了德峰公司，天宁法院于2019年5月5日作出（2019）苏0402执1071号之一民事裁定，裁定准许将申请执行人由中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司变更为德峰公司。天宁法院于2019年7月14日在常州市武进区湖塘镇杨江路18号的房屋外张贴（2019）苏0402执1071号执行公告，载明该院拟对上述不动产（含无证部分和地上附属物）进行评估拍卖的同时要求占用上述房产的案外人迁出。案外人效久公司、吴国伟于2019年10月29日向天宁法院提起执行异议，请求对涉案房屋进行带租拍卖并在拍卖后停止向买受人移交房屋。天宁法院于2019年11月8日作出（2019）苏0402执异69号执行裁定书，驳回了效久公司、吴国伟的异议请求。效久公司、吴国伟向天宁法院提起诉讼，诉讼请求为：1、确认原告与第三人签订的《厂房租赁协议》合法有效；2、判令在拍卖常州市武进区湖塘镇杨江路18号的房屋（房屋产权证号：常房权证武字第0××9号）及土地使用权证（土地使用权证号：武国用（2010）第1××7号）时带租拍卖；3、若上述不动产被拍卖，确认原告在租赁期内停止向受让人移交占有权；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明，2012年1月11日，新益来公司（出租方、甲方）与效久公司、吴国伟（乙方、承租方）签订《厂房租赁协议》一份。该协议约定，甲方厂区内有证厂房面积29383平方全部租赁给乙方。甲方厂区有证面积截止今天为止，总计29383平方，在建工程不在租赁范围内。双方约定租赁期限为20年。乙方全部租金支付到甲方账户之日为租赁起始日。租赁费用1200万元，乙方将1200万元全部支付到甲方账户之日协议生效，租金到账后双方不得违约。乙方使用的面积为大楼960平方，修整车间1000平方，共计1960平方，于甲方收到乙方1200万元整后向甲方停止支付之前订立租房合同约定的房租金。该协议生效之日起原租赁户没有到期的租金，乙方委托甲方按照原协议收取房屋费用，收取后归还乙方。如果甲方挪用乙方房屋收益，乙方有权利从乙方或乙方租赁户和甲方的能源结算款中抵消，即每月上缴能源费用中扣除同等金额。原合同到期后，乙方可以自行与租赁户直接签订租赁合同，可以自用或出租给他人，甲方无异议。该协议还对其他事项作了约定。效久公司、吴国伟提供一组转账支票复印件，金额分别为450万元、400万元和350万元，用途注明为往来。同日，新益来公司出具的《收款证明》载明：今收到常州效久商贸有限公司转账支付本单位的租赁费用共3笔，分别是450万元、350万元、400万元，共计1200万元。此款为常州效久商贸有限公司和吴国伟租赁新益来公司厂房二十年一次性支付的租赁费用。效久公司、吴国伟提供于同日签订的《租赁房屋交验确认书》载明：经过验收，双方确认该房屋交房时的状态与双方签订的《厂房租赁合同》中约定的交付条件相符，新益来公司并将该房屋钥匙交付效久公司、吴国伟，交房完成。效久公司、吴国伟提供的多份其与第三人（包括张亚媛、叶卫东、沈又华、常州永林纺织有限公司等）签订的厂房租赁合同、收款证明（复印件）等，用于证明效久公司、吴国伟租赁案涉厂房后，又将其中部分厂房转租给第三人使用。2015年9月10日，常州市武进区人民法院作出（2015）武民初字第1278号民事判决书。该判决书审理查明部分载明：2013年1月31日，葛万东与新益来公司签订一份协议载明，2012年10月19日，新益来公司向葛万东借款700万元，截止2015年1月31日，新益来公司共欠葛万东借款本息999.56万元。此外，2013年4月16日，新益来公司因投资项目又向葛万东借款300万元，截止2015年1月31日，新益来公司共欠葛万东借款本息429.2万元。上述两笔借款本息共计1428.76万元，新益来公司因经营不善而无力还款，为此双方约定，葛万东将上述1428.76万元债权作为租赁费用，承租新益来公司的土地及厂房，租赁期限自2015年1月31日至2035年1月30日，共计20年。本协议签署生效后，视为新益来公司已收到葛万东支付的20年租赁费用1428.76万元，新益来公司之前尚欠葛万东的1428.76万元债务视为已经偿还。协议签订同日，葛万东、新益来公司又签订一份厂房租赁合同约定，新益来公司将其位于武进区湖塘纺织工业园杨江路18号的整个厂区租赁给葛万东使用，租赁期限、租金及支付方式按照前述协议约定履行。葛万东可以对租赁范围内的全部房产和地下配套设施进行分割后转租给第三方。上述协议和厂房租赁合同签订后，葛万东于2015年2月1日分别与周建平、常州福施特印染有限公司、周亚平、张红星及张亚媛签订厂房租赁合同，将上述承租的新益来公司厂区内的厂房及设施分割后转租给各次承租人使用。本院认为部分载明：新益来公司为归还葛万东欠款1428.76万元，与葛万东达成协议及厂房租赁合同，将自己所有的土地、厂房及设施等出租给葛万东使用，租赁期限二十年，并允许葛万东将租赁物进行分割后转租给第三方，葛万东则以新益来公司应归还的1428.76万元欠款作为租金。该协议及厂房租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。由于新益来公司在与葛万东签订厂房租赁合同前已经将部分租赁物出租给周建平、福施特公司、周亚平、张红星及张亚媛，并按照先付租金后使用的约定，收取了2015年上半年的租金。……该判决现已生效。2015年9月30日，新益来公司（甲方）、效久公司（乙方）、葛万东（丙方）签订《三方和解协议》一份。该和解协议约定的内容如下：甲方承认欠丙方1428.76万元，认可丙方主张的租赁权益（2015）武民初字第1278号。甲方承认乙方优先丙方的租赁权益，先履行乙方的租赁权益，再履行丙方的租赁权益。乙方认为丙方的租赁权益合法合理，但乙方同时认为乙方的租赁权益优先于丙方的租赁权益，丙方认可甲方和乙方于2012年1月11日签订的租赁合同合法合理，理当承认。在甲方的努力协调下，丙方同意在10日内和乙方签订厂房租赁协议。一审法院认为，本案系执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”据此，本案审理的焦点在于效久公司、吴国伟对案涉租赁物是否享有足以排除人民法院执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期间内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。租赁权是承租人依租赁合同占有租赁物后，对租赁物享有的使用收益权。本案中，效久公司、吴国伟与新益来公司签订的《厂房租赁协议》约定的租赁标的物为新益来公司厂区内有证厂房面积29383平方，租期20年；而常州市武进区人民法院作出的（2015）武民初字第1278号民事判决书明确载明新益来公司将其位于武进区湖塘纺织工业园杨江路18号的整个厂区租赁给葛万东使用，租赁期限自2015年1月31日至2035年1月30日。这表明效久公司、吴国伟与新益来公司签订的《厂房租赁协议》约定的租赁标的物和新益来公司与葛万东签订的租赁合同所约定的租赁标的物为同一标的。新益来公司在相同的时间段将同一标的物出租给不同的民事主体，这明显违背租赁物的使用性质，也违反了法律的规定，该两份租赁合同对租赁物的占有使用自相矛盾。其次，裁判文书的既判力必须得到尊重。（2015）武民初字第1278号民事判决书已经明确认定“新益来公司的整个厂区租赁给葛万东使用”这一事实，效久公司、吴囯伟与新益来公司签订的《厂房租赁合同》不能对抗、推翻生效判决已确定的事实。三方签订的案涉《三方和解协议》同样不能对抗、推翻生效判决已确定的事实。优先权的行使应该遵循、依照法律的规定，而不能由当事人自行约定。同时，（2015）武民初字第1278号民事判决书认定的事实表明，案涉租赁物的占有使用人为葛万东（包括葛万东转租的次承租人）。综上，效久公司、吴囯伟现在对案涉执行标的物（租赁物）不享有足以排除强制执行的租赁权益，其诉讼请求缺乏事实依据与法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款的规定，判决如下：驳回常州效久纺织有限公司、吴国伟的诉讼请求。案件受理费93800元，由常州效久纺织有限公司、吴国伟负担。二审中上诉人提供以下证据：一、关于效久公司与张亚媛签订租赁合同的相关证据：1、2012年8月1日，效久公司、吴国伟与张亚媛签订了一份租赁合同，约定将新益来公司厂区内3808平方米的织造车间（厂区后面一栋浆缸和织造车间）出租给张亚媛、叶卫东，租赁期间为2012年8月1日至2015年7月31日。年租金476000元。约定“能源费”由张亚媛单独装表计量，新益来公司按分表抄见数量乘双方议定单价收费，能源清单一月一发，签字生效，议定价格为不开票价格，税点统一收取8%，先付后开。2、与张亚媛的房屋交验确认书。载明内容为：租赁厂房自2012年8月1日交付张亚媛使用。3、效久公司分别于2012年8月10日、8月16日出具的收款证明和银行交易清单。8月10日的收款证明载明：今收到叶卫东银行转账汇入效久公司人民币260000元，此款为效久公司和吴国伟转租新益来厂区部分厂房给张亚媛、叶卫东的房租金。房租金所属期限自2012年8月1日起，至2013年7月31日止（租金未付清）；8月16日的收款证明载明：今收到叶卫东银行转账汇入效久公司人民币216000元，此款为效久公司和吴国伟转租新益来厂区部分厂房给张亚媛、叶卫东的房租金。房租金所属期限自2012年8月1日起，至2013年7月31日止（租金付清）。支付上述款项的银行交易清单二份。清单载明了与上述金额和时间相吻合的内容。4、2013年2月28日效久公司与张亚媛、叶卫东签订的有关“能源费”结算协议及两份银行交易清单。该协议载明：张亚媛、叶卫东公司自2012年8月1日至2013年2月28日期间共产生水、电、汽能源费537612元，效久公司于2012年10月25日收到叶卫东个人银行卡汇款至公司75000元，2013年2月28日再收到叶卫东个人银行卡汇款至公司462612元，共计537612元。至此，张亚媛、叶卫东公司能源费于2013年2月28日两清。新费用从2013年3月1日开始计算。两份银行交易清单记载了上述两笔付款的事实。5、2013年11月25日，效久公司、吴国伟出具给张亚媛、叶卫东的收条一份及银行付款交易清单两张。收条载明：收到租赁户叶卫东老板水电气能源转帐100000元。两张银行付款交易清单记载了上述付款的事实。6、2013年12月30日，效久公司、吴国伟出具给张亚媛、叶卫东的收条一份及银行付款交易清单五份。收条载明：收到叶卫东老板委托叶泉琴代付2013年欠效久水电气能源款236150元。5份银行交易清单记载了上述付款的事实。7、张亚媛电费抄表14份。8、2014年度银行承兑汇票复印件4份，计金额600000元。每份承兑汇票上均有张亚媛的签名。注明付欠效久公司的房租、电费和蒸汽费。9、注明付款人为张红星和张亚媛的银行付款交易清单9份。其中2015年度的3份，计金额312000元。2016年度的6份，计金额194200元。效久公司认为其与新益来公司签订租赁合同后，对原来已存在的租赁户经营中产生的能源费仍然按原合同由新益来公司收取，而其与新租赁户签订租赁合同后，新租赁户经营产生的能源费由其代收并代缴。故其收取了张亚媛租赁户的能源费。效久公司提供上述证据用以证明其与新益来公司不仅于2012年1月11日签订了租赁合同，还实际进行了占有，进行转租。此时间均在江南银行设立抵押权和人民法院查封之前。二、关于效久公司、吴国伟与沈又华之间租赁关系的证据：2012年5月10日，吴国伟与沈又华签订了一份租赁合同。约定将新益来公司厂房后面一栋织造车间（由北向南）底层第二垮车间租给沈又华，租期为2012年5月10日至2015年4月30日，年租金25000元，水电费2000元，押金2000元，共计29000元。沈又华于2012年5月8日支付上述款项的收款收据。三、关于效久公司和吴国伟收取新益来公司代收未到期租赁户的租金，并转交给效久公司的证据：效久公司和吴国伟于2013年1月5日出具的“房租收讫说明”一份。该“说明”载明：效久公司于2012年7月10日收到新益来公司银行转帐汇款899514.3元。于2013年1月5日收到新益来公司银行转账250000元，两项共计1149514.3元，是新益来公司代效久公司和吴国伟收取的，自2012年1月11日至2013年1月10日止新益来厂区租赁合同未到期的房租金。该“说明”上有新益来公司和效久公司加盖印章以及吴国伟签字。并附上述二次付款的银行交易清单二份。清单上载明了与上述“说明”内容一致的交易金额和交易双方。新益来公司解释该租金的组成为：印科所每年不开票租金80万元；周亚平每年租金为163440元。新益来公司用办公大楼2891平方米，不开发票价格每年135000元，新益来公司使用车间1301.43平方米，租金每年51074.3元；江南银行制作的交易清单记载：2013年7月18日至12月30日，新益来公司向效久公司转账7笔款项，计1105000元；2014年3月3日至2014年12月30日，新益来公司共向效久公司转账6笔，另外支付承兑汇票一张。共计金额1170000元。上诉人和新益来公司认为该款即新益来收取印科所和周亚平的租金（因合同未到期，约定仍由新益来公司先收取，再转交给效久公司）以及新益来公司自己使用的办公楼的租金。四、效久公司提供的为证明其与常州永林纺织有限公司（以下简称永林公司）之间签订租赁合同的证据：2014年10月10日，效久公司、吴国伟与永林公司签订了一份厂房租赁合同。合同约定厂区织造车间一楼（酱缸北），二楼（简子车间南），三楼整层，面积7200平方米出租给永林公司。租期为2014年10月10日至2017年10月9日。租金为每年75万元（不含税）。2017年10月9日，双方签订一份补充协议。协议载明：2014年10月10日至2017年10月9日产生的所有能源费已全部付清。效久公司给永林公司染色加工的费用和永林公司应支付的租金截止2017年10月9日，全部抵消。双方确认无误，不存在任何经济纠纷。双方签具了一份对账单，载明：三年的租金共计2250000元。效久公司染色费2015年共计886257.1元，2016年度983849.65元，2017年度398843.6元。合计2268950.35元。相差18950.35元。五、效久公司提供的为证明其在2012年至2015期间对次承租户收取电费后支付给新益来公司的证据：效久公司提供了江南银行出具的自2012年6月20日起至2014年12月13日止期间的多份银行付款清单，以及多份银行承兑汇票复印件。清单记载的付款单位为效久公司，收款人或收款单位为新益来公司，其中有一份记载的收款人为陆虹，上诉人和新益来公司解释为陆虹系新益来公司的实际股东。上诉人提供该证据是为证明，在2012年至2015年期间，效久公司实际使用了租赁厂房，为此向新益来公司支付自己使用以及代次承租人缴纳的能源费。德峰公司的质证意见为：对上述证据的真实性均不予认可。其中银行出具的付款清单也仅是表明效久公司与新益来公司存在付款行为，但并未注明付款用途；张亚媛系常州多元纺织公司的股东，而该公司也系被执行人，因此，他们之间均为恶意串通；新益来公司向效久公司的付款仅能证明新益来公司和效久公司有经济往来，不能证明是转付的租金；另外，即使效久公司与新益来公司之间的租赁合同属实，以及转租合同属实，也说明效久公司和吴国伟并没有自己实际占有，而是转租他人使用，且也只能说明在2015年1月之前是由效久公司租赁，但之后新益来公司已将厂房全部租给了葛万东，所以，效久公司、吴国伟与新益来公司之间的租赁关系也已终止。六、效久公司提供的为证明2015年1月31日后仍然是效久公司、吴国伟租赁新益来公司厂房的证据。1、效久公司、吴国伟提供一份新益来公司、效久公司及葛万东之间的协议。2015年9月30日，新益来公司（甲方）、效久公司（乙方）葛万东（丙方）签订《三方和解协议》一份。该和解协议约定的内容如下：甲方承认欠丙方1428.76万元，认可丙方主张的租赁权益（2015）武民初字第1278号。甲方承认乙方优先丙方的租赁权益，先履行乙方的租赁权益，再履行丙方的租赁权益。乙方认为丙方的租赁权益合法合理，但乙方同时认为乙方的租赁权益优先于丙方的租赁权益，丙方认可甲方和乙方于2012年1月11日签订的租赁合同合法合理，理当承认。在甲方的努力协调下，丙方同意在10日内和乙方签订厂房租赁协议。2、2015年10月1日，效久公司和葛万东签订了一份“厂房租赁合同”。合同约定：出租方为效久公司，承租方为葛万东，租赁范围为厂区印染车间和部分织造车间，租赁面积13398平方米（租赁户包括福施特公司，周亚平）。租赁期限为2015年10月1日至2030年9月30日（说明：乙方在2015年1月1日至2015年9月30日占用甲方房屋共计费用85.5万元）。租金为每年140万元。“能源费”有（由）乙方或指定乙方代表每月付清甲方，发票由新益来开具，甲方代收能源费时间仅限2015年至2018年底。在租赁期内乙方可将租赁厂房出租给第三方。审理中各方均认可福施特公司即前述印科所，印科所是福施特公司的股东，后将股权进行了转让。3、新益来公司和效久公司及葛万东三方分别于2015年12月30日、2016年12月30日、2017年12月30日和2018年12月30日签订每年的“三方费用结算单”。2015年的结算单载明：葛万东委托新益来公司代付葛万东租赁效久公司房租费用120.5万元。效久公司欠新益来公司能源费用125.85万元，扣除代付葛万东租金120.5万元，尚应付5.35万元。新益来公司确认收到5.35万元。效久公司确认收到葛万东租金120.5万元;2016年的结算单载明:葛万东委托新益来公司代付葛万东租赁效久公司房屋费用140万元。效久公司欠新益来公司能源费用1413568.92元，扣除代付葛万东租金140万元，尚应付13568.92元。新益来公司确认收到13568.92元。效久公司确认收到葛万东租金140万元;2017年的结算单载明:葛万东委托新益来公司代付葛万东租赁效久公司房屋费用140万元。效久公司欠新益来公司能源费用1422115.32元，扣除代付葛万东租金140万元，尚应付22115.32元。新益来公司确认收到22115.32元。效久公司确认收到葛万东租金140万元;2018年的结算单载明:葛万东委托新益来公司代付葛万东租赁效久公司房屋费用140万元。效久公司欠新益来公司能源费用1364555.25元，扣除代付葛万东租金140万元，新益来公司尚欠效久公司35444.75元。效久公司收到新益来公司现金35444.75元。效久公司确认收到葛万东2018年租金140万元。4、效久公司代收代付次承租户能源费的付款凭证及发票。（1）2015年7月至2018年6月期间的新益来公司开具给效久公司的收取分割电费和污水处理费的增值税发票。发票反映的金额为：2015年7月至2016年12月期间的电费、分割电费计80万元，2016年期间污水处理费77.2万元，2017年期间的电费、分割电费计114万元。2018年6月前计10.3万元。（2）效久公司在2017年、2018年期间以及少量2015年期间向新益来公司在相关供水单位和污水处理单位专户缴款的银行付款凭证。银行付款回单上注明了“代新益来付水费”、“代付污水处理费”。（3）2015年10月16日至2018年9月12日期间的向供电公司支付电费的付款银行凭证，其中2016年8月以前的每月付款凭证上均注明付款用途为代收电费。（4）印科所和福施物公司2015、2016、2017、2018年期间向效久公司大量的付款凭证。其中2015年期间的付款凭证上注明为支付“水电汽”费的计95.77万元。2016年期间的付款凭证中注明为“水电汽”的有25万元。2017年期间注明为“污水电款”的付款凭证计费148.71万元。2018年付款凭证上注明为“污水、蒸汽款”的计61.79万元。上诉人提供该证据用以证明2015年至2018年期间，由其向印科所（福施特公司）和周亚平收取“能源费”的事实，进而进一步证明其与新益来公司和葛万东之间的三方和解协议以及此后由其与葛万东签订租赁合同的真实性（根据租赁合同约定，由其向福施特公司、周亚平收取2015年至2018年期间的能源费）。5、2017年10月9日，效久公司和永林公司签订一份补充协议。协议载明：2014年10月10日至2017年10月9日产生的所有能源费已全部付清。效久公司给永林公司染色加工的费用和永林公司应支付的租金截止2017年10月9日，全部抵消。双方确认无误，不存在任何经济纠纷。双方签具了一份对账单，载明：三年的租金共计2250000元。效久公司染色费2015年共计886257.1元，2016年度983849.65元，2017年度398843.6元。合计2268950.35元。相差18950.35元。6、2020年10月10日，效久公司与永林公司续签订租赁合同，永林公司并分二次向效久公司支付75万元和50万元租金。永林公司向本院出具证人证言，认为其与效久公司存在租赁关系，在2015年1月，尚在租赁期间时，新益来公司向其提出因欠葛万东借款，被葛催足还款，为了应付一下葛万东，要求永林公司在已存在与效久公司租赁关系的情况下，与葛万东也签一份租赁协议，反正租金由新益来公司向葛万东支付，不会让永林公司重复支付租金，在此情况下，永林公司同意为了新益来公司应付葛万东而与葛万东签订了协议，但实际永林公司仍然是租赁的效久公司的厂房。并且一直至现在。7、2019年9月1日，效久公司、吴国伟与石开云签订租赁合同，约定将新益来公司厂内448平方米厂房出租给石开云，年租金134400元。租赁期间为2019年10月1日至2024年9月30日止。合同还对能源费的计算和支付进行了约定。石开云分别于2019年9月20日支付50000元和11月10日向吴国伟支付84400元。又于2020年10月6日向吴国伟支付10万元、11月25日支付40152元。8、2019年2月1日，效久公司与汤文杰签订了一份租赁合同，合同约定效久公司将新益来公司厂房856平方米出租给汤文杰，租赁期限为自2019年2月1日至2022年1月31日，年租金128400元。2021年1月6日，汤文杰通过银行转账向效久公司支付120000元。另外，上诉人效久公司提供了大量的证明其自己在承租的新益来公司厂房进行生产经营的证据，以进一步证明其为新益来公司的厂房的承租人，并实际占有使用。德峰公司的质证意见为：第一，上述证据不属于新证据，不应进行质证。第二，电费缴纳凭证上注明是代收电费，仅证明是效久公司为新益来公司代缴电费的事实。分割电费发票有重复开票的嫌疑。水费、污水处理费依据也仅能证明代收代付而已；第三，对效久公司的经营凭证不予认可，因为效久公司经营范围是五金电器类，不可能经营纺织品生产加工。第四，2019年2月以后签订的租赁合同均为无效，因为是在执行法院评估拍卖厂房后的行为，是违法行为。德峰公司提供了以下证据：1、2019年4月15日天宁法院执行局王俊法官对第三人法定代表人所做的询问笔录一份。该份笔录中，新益来公司法定代表人陈述涉案不动产全部出租给了葛万东；2、提供2020年7月1日王俊法官对吴国伟所做的询问笔录一份。笔录中吴国伟承认同地段的租金每平方米约为150元左右。间接证明涉案房屋当时60万的租金是远远低于市场价格的。3、（2015）武执字第2754号执行裁定书一份。在该裁定书中明确法院查明新益来公司所有的房产出租给葛万东，租金由葛万东收取。4、2016年1月5日何国平法官对新益来公司法定代表人陆缨所做的执行笔录一份。笔录中陆缨陈述新益来公司所有的厂房已出租给四个单位，租金全部都是由葛万东收取。另外在（2015）武民初字第1278号民事判决中，所查明的事实，也是涉案房屋至2015年全部出租给葛万东，葛万东后又将涉案房屋分租给周亚平、张洪新和张亚媛等人。效久公司和吴国伟的质证意见为：陆缨的这些陈述不是事实。武进法院（2015）武民初字第1278号民事判决于2015年9月10日作出，效久公司得知情况后找新益来公司要求说明情况，为此，2015年9月30日新益来公司、上诉人以及葛万东达成了和解协议，三方认可是效久公司租赁在先。三方同意此后由葛万东转租效久公司的租赁厂房，后效久公司并与葛万东签订了租赁合同。新益来公司质证意见：2015年之前新益来公司向葛万东借了钱未能按时归还，葛万东逼得急，新益来公司就和葛万东说让葛万东收几年新益来公司厂房的租金，2015年1月就瞒着效久公司与葛万东签订了租赁合同，然后又请次承租人帮忙搪塞，与葛万东签订了租赁合同，后来租金未能及时支付，葛万东就起诉到武进法院，武进法院作出判决后，效久公司得知此事，三方就达成了和解协议，由葛万东从效久公司转租。葛万东转租的部分就是福特施和周亚平租赁的厂房，葛万东应向效久公司支付的租金实际由新益来公司代葛万东支付，而福特施和周亚平支付的租金仍然由葛万东收取。这样葛万东也得到了一定的收益。至于每平方米租金60元是否过低的问题，因1200万元是一次性提前付清，因此要计算该1200万元的利息成本，按当时行情年息24%计算，核算到每平方米的话，租金价格大约是每平方米100元，该价格与当时行情相符。二审另查明以下事实：一、在效久公司和新益来公司2012年1月11日订立租赁合同之前，新益来公司的厂房已存在以下租赁关系：1、新益来公司于2009年3月15日与印科所签订了一份租赁合同，约定将厂区内7636平方米的厂房出租给印科所，年租金为80万元。租期为2009年3月15日至2014年12月30日。合同还对印科所租赁经营期间产生的电费、水费、治污费等“能源费”的计算和支付进行了约定。2、2010年7月28日，新益来公司法定代表人陆缨与周亚平签订了厂房租赁合同，约定将新益来公司厂房1362平方米出租给周亚平。租期为2010年8月2日至2015年8月1日。租金为每年163440元。3、2010年12月1日新益来公司与上诉人吴国伟签订了一份“厂房租赁协议”，约定新益来公司将厂区织造车间二楼1960平方米的房屋出租给吴国伟，租金为每年200000元，租期至2013年11月30日止。二、效久公司和新益来公司2012年1月11日订立租赁合同后，与新益来公司已存在租赁关系的印科所和周亚平均在该租赁合同上和新益来公司收取效久公司租金1200万元收款证明上签字和盖印，并注明“已知晓”或“同意”字样。印科所经办人丁亚斌并在一审中向一审法院出具证人证言，证明在上述租赁合同上签字盖印情况属实。三、新益来公司（甲方）与效久公司（乙方）2012年1月11日订立的租赁合同的第三条约定：乙方使用的面积为大楼960平方，修整车间1000平方，共计1960平方，于甲方收到乙方1200万元整后向甲方停止支付之前订立租房合同的房租金。本案争议焦点是上诉人是否对案涉新益来公司厂房、土地享有租赁权，其主张带租拍卖的请求能否成立。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中被执行人新益来公司于2012年10月19日与江南银行签订抵押合同，对案涉房屋、土地使用权设立了最高额抵押权。因此，应审查上诉人与新益来公司就案涉房地产是否存在在抵押前已签订租赁合同，且现尚在租赁期限内。对此，本院认为：第一，在本案设立抵押权之前已存在印科所、周亚平以及本案中上诉人吴国伟等单位和个人对新益来部分厂房的租赁关系。第二，2012年1月11日，上诉人与新益来公司签订了租赁合同，被上诉人无证据证明该合同系虚假合同。该合同系合同双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，故该合同应为有效合同。该合同签订后，原有对新益来公司部分厂房享有租赁权且尚在租赁期内的承租户印科所和周亚平在上述合同上签字，表示同意或知晓该租赁行为，表明除上诉人自己外的其他已存在的租赁户同意按上述租赁合同执行，即同意对租期内的租金仍然先交给新益来公司，由新益来公司转交上诉人。第三，上诉人与新益来公司签订租赁合同后已直接或间接占有了租赁厂房。主要事实和理由为：1、上诉人吴国伟对1960平方米的厂房本身在签订合同前已在占有使用。2、效久公司、吴国伟在与新益来公司签订租赁合同后，效久公司、吴国伟分别与张亚媛、叶卫东、沈又华、永林公司签订了共计11000余平方的厂房租赁合同，上述次承租户向上诉人支付了租金及经营中产生的“能源费”，证明次承租人承租后正常生产经营的事实。3、根据效久公司和吴国伟出具的“房租收讫说明”以及新益来公司向效久公司的银行付款凭证，能证明新益来公司按租赁合同的约定向效久公司支付2012年1月至2014年12月期间代收原有租赁户的租金并支付给效久公司的事实。4、效久公司提供的江南银行出具的自2012年6月20日起至2014年12月13日止期间的多份银行付款清单，以及多份银行承兑汇票复印件，能证明效久公司向新益来公司支付自己使用以及代次承租人缴纳的能源费的事实。5、2015年1月30日，虽然新益来公司又与葛万东签订了案涉厂房的租赁合同，但上诉人与新益来公司签订的租赁合同尚在租赁期限内，新益来公司并未征得上诉人同意并解除已存在的租赁合同。况且，在上诉人得知情况后的2015年9月30日，新益来公司、葛万东和上诉人就该问题达成了和解协议，表明三方同意仍然执行上诉人与新益来公司之间的租赁合同，仅是葛万东再从上诉人处转租部分厂房。而效久公司提供的随后的2015年至2018年期间的“三方费用结算单”、2015年7月至2018年6月期间的新益来公司开具给效久公司的收取分割电费和污水处理费的增值税发票、效久公司在2017年、2018年期间以及少量2015年期间向新益来公司在相关供水单位和污水处理单位专户缴款的银行付款凭证、效久公司于2015年10月16日至2018年9月12日期间向供电公司支付电费的付款银行凭证、印科所和福施特公司2015、2016、2017、2018年期间向效久公司支付“水电汽”费的凭证，均能证明2015年至2018年期间，由其向印科所（福施特公司）和周亚平收取“能源费”的事实，进而进一步证明其与新益来公司和葛万东之间的三方和解协议以及此后由其与葛万东签订租赁合同的真实性（根据租赁合同约定，由其向福施特公司、周亚平收取2015年至2018年期间的能源费）。6、2019年2月1日，效久公司与汤文杰签订租赁合同，以及汤文杰支付租金的事实，2019年9月1日，效久公司、吴国伟与石开云签订租赁合同，以及石开云支付租金的事实，2020年10月10日，效久公司与永林公司续签订租赁合同，永林公司并向效久公司支付租金的事实。以及上诉人效久公司提供了大量的证明其自己在承租的新益来厂房内进行生产经营的证据，均能证明效久公司、吴国伟为新益来公司的厂房的承租人，并实际占有使用该厂房至今的事实。综上所述，一审法院认为因2015年1月31日新益来公司与葛万东签订案涉厂房租赁合同的事实已被生效判决确认，故上诉人与新益来公司签订租赁合同的事实不予认定，属于认定事实错误，本院予以纠正。被上诉人认为即使2015年1月31日前上诉人与新益来公司存在租赁关系，那也自2015年1月31日之后已终止租赁协议履行的主张，本院不予支持。上诉人与新益来公司就案涉厂房的租赁合同合法有效，该租赁合同签订的时间早于江南银行设立抵押权之前，因此，上诉人的租赁权不受该抵押权的影响。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故天宁法院对案涉厂房进行拍卖时应保留上诉人的租赁权，并在拍卖成交后在租赁期内不得向买受人移交厂房的占有使用权。因此，上诉人的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。另外，关于案件受理费，根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，财产案件按照诉讼请求的金额或者价额按比例交纳。本案中因上诉人诉讼请求为在租赁期内的租赁权，故确定诉讼费时不能将申请执行人的申请执行标的额作为计算案件受理费的依据，而根据上诉人（原审原告）主张的尚余租赁期内的租赁权对应的经济价值作为计算依据。效久公司主张的租赁期至2032年1月届满，尚余约10年，按照效久公司与新益来公司租赁合同约定的租金，10年的租金为600万元，故案件受理费以此为争议金额进行计算较为合理，按此计算的案件受理费为53800元。据此，依照原《中华人民共和国物权法》第一百九十条，原《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销常州市天宁区人民法院（2020）苏0402民初113号民事判决；二、常州效久纺织有限公司、吴国伟与常州新益来纺织有限公司于2012年1月11日签订的《厂房租赁协议》有效。三、停止在上述《厂房租赁协议》约定的租赁期内要求常州效久纺织有限公司、吴国伟移交其对所租赁的常州新益来纺织有限公司坐落常州市武进区湖塘镇杨江路18号厂房的占有使用权的执行措施。一审案件受理费53800元、二审案件受理费53800元均由拉萨经济技术开发区德峰资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吕福清审 判 员 孙慧民审 判 员 朱正生法官助理 邢宇倩二〇二一年八月二十日书 记 员 徐志娟