大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初8645号原告（反诉被告）：杨军，男，1980年9月11日生，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：刘维民，系辽宁华夏律师事务所律师。被告（反诉原告）：大连波司登贸易有限公司，统一社会信用代码912102117873080083，住所地大连市甘井子区汇利南园7号2单元1跃3层1号。法定代表人：陶丽娟，系执行董事。委托诉讼代理人：马秋平，系北京金诚同达（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晨曦，女，1992年6月20日生，系该公司职员。原告（反诉被告）杨军（以下统称原告）与被告（反诉原告）大连波司登贸易有限公司（以下统称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年7月27日公开开庭进行了审理。原告杨军的委托诉讼代理人刘维民，被告大连波司登贸易有限公司的委托诉讼代理人马永平、张晨曦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1、被告赔偿房屋损失82,383.5元；2、被告赔偿物品损失暂计10,000元；3、被告赔偿房屋空置损失15,833元，当庭撤回该诉请；4、被告赔偿因迟延交付房屋钥匙、门禁密码导致房屋空置损失28,601元。事实与理由：2019年4月12日，原被告签订房屋租赁合同及补充合同，约定原告将位于大连市甘井子区.71平方米房屋出租给被告。承租期间，被告擅自改造洗手间、顶棚，拆走玻璃隔断，部分屋内物品非自然损坏。2021年6月3日，被告将房屋钥匙、开门密码交给原告，但是被告控制的门禁管理员密码和权限尚未交付，关于赔偿问题双方协商未果，故原告诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告认为，第一、双方在签订房屋租赁合同时，原告已经同意被告根据自身需要对房屋进行装修，不应要求赔偿房屋损失及空置损失；原告在房屋租赁期间多次查看，并未提出异议，也反映出原告对装修是同意的；公司租赁房屋办公，不允许进行任何装修和改动不符合常理，被告是一家大型公司，办公人员众多，平时接待、培训、开会等任务繁重，如果租赁的办公地点直接符合被告所有业务和生活需求，不用进行任何改动，被告无条件同意是不符合常理的。根据民法典715条、租赁房屋司法解释第8条，被告在原告允许的情况下进行装修，按照法律和司法解释的规定，原告无权向被告主张损失；被告在装修期间并未改变房屋的主体结构；原告不存在房屋损失，被告对于房屋的改动使更美观、实用性更强，提升了房屋品质，原告根本不存在损失甚至可以从装修中获益；原告无权要求空置损失。第二、原告主张的物品损失数额过高，对非自然损耗产生的损失，被告同意修复，无法修复的同意赔偿。被告同意赔偿两个铁皮柜子、一把转椅，赔偿应当按照租赁合同到期之日的市场价格。第三、被告并未迟延交付房屋，不应当承担空置损失。第四、被告未欠付租金，原告承诺疫情期间减免20,000元，在被告向原告支付租金时，原告十分钟以后取走且并未提出异议，原告在长达一年的时间里都没有提及欠付租金的事情，减免租金是真实的。同时被告提出反诉请求如下：1、请求原告返还保证金30,000元及占用费（自2021年5月14人开始，按照中国人民银行发布的一年贷款市场报价丽丽计算至付清之日止）。原告表示押金中的20,000元抵付被告欠付的租金，另外10,000元抵顶造成的房屋损失。经审理查明：原告（出租方、乙方）与被告（承租方、甲方）于2019年4月12日签订房屋租赁合同。合同约定，出租房屋坐落地址为大连市甘井子区汇达街17号24层；房屋面积488.17平方米，用途为公司办公；租期二年，自2019年5月15日至2021年5月14日；保证金30,000元，在合同终止后一个月内全额返还给甲方；全年租金380,000元，年付，在合同到期前15日内支付次年租金；租赁期间，甲方不得擅自改变房屋的结构和用途；租赁期间，如乙方确需收回房屋，必须提前1个月书面通知甲方，解除合同，乙方应付给甲方违约金赔偿金，赔偿金额相当于本合同约定的二个月租金以及装修费用。原告提供补充合同一份，合同中记载被告在和原告交接时对于屋内物品进行核对的情况。结合清单的记载和被告当庭的自认，确认缺少物品为铁皮柜子2个、转椅1把；沙发表面破损。原告表示缺少音控设备1套和机柜1台、沙发、座椅、隔断百叶多项物品损坏。原告提供形成时间为2021年6月3日的交接单，记载交接大门钥匙、电费卡等。原告提供形成于2021年6月11日的交接单，记载交接了门禁管理员密码。原告工作人员向被告工作人员通过微信发送的24楼损坏明细记载具体损失数额，其中转椅2,800元、沙发磨损2,600元、大屋柜子损坏50元、百叶窗帘坏2个3,000元、音响不好用3,200元、水房灯不好用300元、铁皮柜子少2个600元、音响喇叭没了1,000元、小会议室灯没了300元、杨总屋里灯坏1个300元、黑色电脑座椅不好用4个坏1,600元、大门磨砂玻璃贴150元、北屋灯有1个不亮200元、沙发靠垫2个人为损坏800元、女厕所瓷砖脱落100元、2处地角瓷砖脱落100元、大门上门不锈钢门边有损坏480元、柜子门没有钥匙1,080元，合计26,480元。被告人员表示，清单中涉及装修部分已经涵盖在装修里面了，几个椅子和沙发被告负责维修。被告提供的银行交易记录显示，被告于2020年5月12日向原告账户汇入360,000元，原告一个小时后取出。上述事实，有房屋租赁合同、补充合同、微信聊天记录、银行交易记录、交接单和本院庭审笔录在案为凭。上述证据业经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，当事人应当全面履行约定的义务。本案中，原告将案涉房屋出租给被告占有、使用，被告应当按照约定的用途使用房屋。关于原告主张的房屋损失，从双方签订的房屋租赁合同的内容看，合同约定如果原告存在提前解除合同的违约行为，原告需向被告赔偿租金及装修费，该约定可以认定原告同意并认可被告对于房屋进行符合用途的适当装修。从原告工作人员向被告工作人员发送的报价单可以看出，部分损坏系正常使用磨损或者老化，不应当全部由被告承担赔偿责任。卫生间的改造改变卫生间的原有状态，虽然被告应当予以还原，但是卫生间部分设施的添设增加了使用功能，并非对原告绝对无利，考虑不影响原告出租房屋取得收益的情况，本院对于房屋损失进行酌定，酌定为20,000元。关于物品损失，部分物品系自然折旧，部分物品丢失或损毁应当由被告进行赔偿，但是原告向被告提供的物品并非全新物品，亦应当考虑折旧。原告并未提供购买发票等材料证明物品的购买价格，且在无法提供购买合同或者发票的情况下，通过司法鉴定确认物品价值亦不可操作，本院对于损毁物品的价值进行酌定。综合考虑物品的明细、损毁情况等因素，本院酌定物品损失价格为11,000元。关于原告主张的空置损失，案涉租赁合同于2021年5月14日到期，被告不续租房屋应当至迟于2021年5月14日与原告交接完毕，但是双方在2021年6月11日才交接完毕，影响原告正常出租，应当按照租金标准确定原告的损失，数额为28,601元。综上，被告赔偿原告损失合计59,601元。关于被告反诉要求的保证金，本院已经认定被告对于原告的损失进行赔偿，原告收取的保证金应当向被告退还。至于原告所述保证金抵顶欠付租金20,000元一节，本院不予采纳。被告按时向原告交纳第二年租金360,000元，原告并未提出异议，2020年正值新型冠状病毒引发的××疫情全面爆发时期，对于商场等人员密集的场所各地均加强管控，被告的经营收入必然受到影响，结合原告并未在第二年租期内或起诉时向被告主张欠付租金的事实，被告所述的原告承诺减免20,000元符合客观情况，较为可信，无法认定被告欠付租金而发生抵扣情形。关于被告主张的利息，虽然合同约定合同终止后一个月内原告应当向被告退还保证金，但是由于双方对于房屋损失、物品损失赔偿一直存在争议，保证金具备抵付原告损失的作用，在损失尚未确定的情况下，保证金对原告具有一定保障作用，对于被告主张的利息，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第七百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告大连波司登贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨军给付赔偿金合计59,601元。二、驳回原告杨军的其他诉讼请求。三、原告杨军于本判决发生法律效力之日起十日内被告大连波司登贸易有限公司退还保证金30,000元。四、驳回被告大连波司登贸易有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,887元，由被告大连波司登贸易有限公司承担1,516元，原告自行承担1,371元；反诉费292元，由原告杨军承担275元，由被告大连波司登贸易有限公司承担17元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  张 禾人民陪审员  张晓青人民陪审员  姚 波二〇二一年八月三十日书 记 员  胡淞岚附相关法条：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第七百零八条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。