广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤13民终4498号上诉人（原审原告）：杨淑英，女，1959年9月24日出生，汉族，住内蒙古包头市昆都仑区。被上诉人（原审被告）：惠东碧桂园房地产开发有限公司，住所地广东省惠东县稔山镇边马（镇政府大院三楼）。法定代表人：梁继业。委托诉讼代理人：王骞，广东卓凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄永奇，广东卓凡律师事务所律师。上诉人杨淑英因与被上诉人惠东碧桂园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2021）粤1323民初2524号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人杨淑英上诉请求：1.请求改判（2021）粤1323民初2524号民事判决，请求纠正一审法院“超过诉讼时效”的错误认定，和“扣除初始登记，转移登记权籍调查时间合计l49天”的违法认定。2.二审上诉费用由被上诉人承担。事实与理由:1.按照房屋买卖合同，被上诉人应在2016年6月15日交验收房后的270天内办理完成上诉人房屋所有权登记，但实际上2O19年7月10日才办理完房屋所有权的登记，逾期848天，合同规定逾期一天被上诉人支付上诉人违约金人民币20元，共计人民币16960元整。上诉人在诉讼有效期内(2021年3月18日)向惠东人民法院提起诉讼。一审法院认定“根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国民法总则》，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》(法释【2018】12号)的规定，对于2017年l0月1日之前已超过两年诉讼时效期间的，不再适用三年诉讼有效期间，对于2017年10月1日尚未超过二年诉讼时效期间的，适用三年诉讼时效期间。根据上诉法律规定，本案所涉及的每个债权的诉讼时效期间均系按三年计算，而原告提起诉讼的日期为2021年3月18日，经核算，案涉逾期办证违约金在2018年3月18日(含当日)之前的债权已超过诉讼时效。”实际扣除办证违约369天。上诉人认为一审上诉认定适用法律错误，未能依照相关法律做出正确的认定。2.一审法院认定“故被告的逾期时间为2018年3月19日至2019年7月10日记499天，扣除初始登记转移登记权籍调查时间合计l49天”上诉人认为上诉认定没有合法依据，认定违法。综上所述，一审法院认定上诉人超过诉讼时效是错误的;一审法院扣除初始登记，转移登记权籍调查合计l49天有失公平正义。因此请求二审法院在查明本案的全部事实，依法进行改判，以保护公民的合法权益，体现人民法院的公平正义。被上诉人惠东碧桂园房地产开发有限公司提交书面答辩意见称：一、2016年6月28日惠东县启动统一不动产登记工作对碧桂园作为特大房地产开发商项下楼盘的办证时间造成了不可逾越的重大影响，第一审判决对该重大变化事实认定不足，不应当由碧桂园承担因政府原因导致的逾期办证责任。第一审判决忽视了碧桂园作为特大房地产开发企业的特殊情况:在惠东县“一刀切”启动统一不动产登记工作之后的两到三年内，仅碧桂园一家企业的到期办证需求量就超过惠东全县在同期总的办证工作能力。2016年6月28日，惠东县人民政府发布《关于启动不动产统一登记工作的通告》，对本案商品房等房屋，2016年6月30日起政府停止办理《房地产权证》，改办《不动产权证》，并按照《不动产登记规程》等新的管理法规、技术规范等，对不动产登记的主管机关、登记规则、办事流程进行全面调整。成立专门的不动产登记局专门执行新的不动产登记事务。碧桂园开发的十里银滩项目于2011年7月30日开盘，规划总户数达到4万余套。按照前期的交楼进度，据统计，截止到2016年下半年的时候，十里银滩项目已经收楼可办证的单位共计22576套，但因为20l6年6月28日惠东县启动统一不动产登记工作，对增量商品房不再办理《房地产权证》，而新设的不动产登记机构因工作适应一时无法及时处理随即而来包括碧桂园在内的海量不动产登记需求，导致碧桂园大量已经交楼应办理不动产登记的商品房受限于惠东县不动产登记的整体工作瓶颈，全部的办证申请排队停滞滚动递延形成普遍性的逾期。按照惠东县不动产登记的全部工作量数据，20l6年6月28日到2016年12月31日半年时间惠东全县仅完成293套增量房不动产登记，2017年度全年惠东全县完成10120套增量房不动产登记，2018年度惠东全县完成25883套增量不动产登记，而同时期碧桂园堆积的到期应办证需求量分别为7150套、16476套和20759套，各期均无法完成要顺次后延。即使惠东全县的不动产登记工作能力都为碧桂园一家开发商办证，仍无法改变碧桂园楼盘办证大面积逾期的情况。何况，惠东县不动产登记机构的产能还要在众多开发商之间分配。因碧桂园楼盘全部远远早于2016年6月28日即完成竣工备案具备不动产登记全部实质条件，据初步估计，碧桂园十里银滩项目在2O16年6月28日之后因为惠东不动产登记整体产能原因造成办证逾期的商品房不低于1.3万套。二、惠东县启动不动产统一登记工作之后的两到三年里形成的仅碧桂园一家的到期办证需求超过惠东全县工作能力的重大变化，该情况对办证期限问题的影响，完全符合最高人民法院确定的因情势变更原因应变更或解除合同的法定条件，法院不能要求碧桂园承担20I6年6月28日之后办理《房地产权证》逾期的违约责任。惠东县政府按照全国统一要求，在2016年6月28日公告“一刀切”方式启动不动产统一登记工作之后，政府的有关单位克服种种困难依次完成规则和体制的重建、工作的适应学习等众多复杂繁重的任务，因此，惠东不动产登记机构的工作成效显著并无瑕疵。发生的总工作能力无法适应需求是客观条件所造成，并非政府责任所致，政府就此事项不应受到不任何指责追责。但是对碧桂园而言，前述不是因碧桂园自身原因造成的逾期，按照法律和合同约定，也不能由碧桂园承担逾期责任。同时，因为本案存在碧桂园是惠东县超大规模的开发商，碧桂园一家的到期办证需求即超过惠东全县全部办证能力的特殊事实，本案也不能参照惠东或惠州其他县区其他开发商的同类案例处理。对于本案逾期问题的法律适用，应根据我国《合同法》第九十四条关于外部不可抗力导致合同目的不达当事人可以解除合同的规定，以及《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，参照《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》中出卖人只对于因自身原因造成的办证逾期才承担违约责任的意见，以解除《委托办理权属登记协议书》的方式或者以情势变更不予执行《委托办理权属登记协议书》和《商品房买卖合同》约定的不动产登记期限的方式自2016年6月28日不再要求碧桂园承担办理《房地产权证》逾期的违约责任。三、本案第一审判决属机械办案，具体存在诸多违反事实和法律情况。1.即便碧桂园无法取得有关不动产登记机关各环节推迟受理的书面证明文件，但该问题也只是一个证明形式问题，不是事实与否问题。按照法律及合同约定，以及广东省高级人民法院的指导意见，第一审法院应当查明事实，明确造成办证逾期的具体原因。而第一审法院完全忽视惠东县在2016年6月30日不动产登记改革之后办证总能力低于碧桂园办证需求的工作瓶颈问题，以及该工作瓶颈导致其无法在各个环节及时受理碧桂园全部办证需求的客观事实，违反《民事诉讼法》第二条、第七条关于人民法院应当查明事实，分清是非，正确适用法律，以及“以事实为根据，以法律为准绳”的最基本要求。2.对于启动不动产统一登记工作是否造成办证条件重大变化问题，第一审法院不对不动产登记改革之后发生的行政事实和实践状况进行查明了解，只是以有关法规的抽象条文比较替代对案件客观事实查明工作，认为政策变化对办证的影响仅系“增加了权籍调查”，不符合事实情况。3.第一审法院孤立片面认定惠东县自然资源局函复证据材料。惠东县自然资源局对第一审的调查取证函复文件只是列明本案楼盘登记过程中的各个时间节点，并未提及各时间节点推迟或延长的原因:自然资源局函复只是对有关环节的时间点进行说明，并没有说明全部涉案的相关情况。第一审法院不能仅凭函复文件提供的时间节点，就认定是碧桂园原因造成相关时间节点推迟和延长是碧桂园原因造成的。况且，函复文件所列各时间节点之间跨度不合理超长，本身说明存在事出有因的推迟和延长事实，第一审判决却给予忽略。4.第一审判决的证明责任分配错误。对于本案转移登记资料递交时间的起算问题，按照《委托办理权属登记协议书》约定应是买受人楼款税费、提供和签署文件，以及收楼无质量异议三个条件均具备才起算，该三个条件是否全部具各应由权利主张人即上诉人提供证据证明，在碧桂园已经提出有关上述三个条件不齐各的相关具体事实的情况下，第一审法院仍不责令买受人提供其履行楼款税费、提供签署文件时间节点的证据履行证明义务，反而仍以交楼时间直接作为三个条件均齐各的时间，违反了民事诉讼的举证分配规则。5.第一审判决以不动产登记机构实际"办理不动产转移登记"的时间作为碧桂园递交转移登记申请资料时间，明显违反事实。惠东县自然资源局已经明确列了碧桂园预交转移登记资料时间，而第一审判决末查明本案存在碧桂园原因造成推迟办理的具体事实，也不考虑碧桂园提供的催告上诉人提供资料的有关情况的有关情况，就认为碧桂园递交材料无效，不是依据事实审理案件。四、关于逾期办证违约金起算时间。依据答辩人与被答辩人签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条关于产权登记及《委托办理权属登记协议书》第三条的约定“出卖人资源统一出卖人在下列条件同时具备之日起270日内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料分别送交房产部门……出卖人未按前述第三条的约定向房地产权属登记机关或出卖人递交权属登记资料的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币贰拾元的违约金”，双方明确约定了逾期办证违约金的计算方式及金额，双方约定的延期办证违约金是以日为单位累计计算的，因此购房合同中约定的延期办证违约金债权属于继续性债权，继续性债权是由一个个独立单位的债权构成的一个个独立单位的请求权，每一个违约金债权具有独立性，逾期一天即产生一个违约金，继续性债权应就单个债权分别计算诉讼时效，即每个违约金应当分别计算诉讼时效。综上，恳请第二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。原审原告杨淑英向一审法院起诉请求：1.被告支付原告暂计至逾期办理房产证的违约金16960元（实际计算至被告提交权属登记资料之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明，1.杨淑英（买受人）与惠东碧桂园公司（出卖人）于2016年3月28日签订了商品房买卖合同，约定标的物为惠东县稔山镇亚婆角地段山林海苑山林海****房，房屋总价款为484971元，约定2016年6月15日前交付房屋；商品房买卖合同第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后X日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、该商品房的《房地权证》由买受人委托出卖人代为办理，该委托的具体事宜详见本合同附件四《合同补充协议》附录《委托办理权属登记协议书》。《委托办理权属登记协议书》第三条“买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的270天内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料分别送交房产部门，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1、买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其它应付款等一切款项；2、按房产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产权证》所必须一切文件（如身份证、户口簿、计生证明等）；3、买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；出卖人未按前述第三条的约定向房地产权属登记机关或出卖人递交权属登记资料的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币贰拾元的违约金。四、出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得房地产权证的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任……五、因办理本协议第一条约定的事项而由买受人承担的税费，买受人同意只是预付给出卖人，由出卖人向有关部门代缴，在本协议书约定的期限内的任何阶段如遇政府部门变更收费标准或增加新的收费项目的，买受人均应按政府部门的有关规定缴交，如买受人不按规定缴交而引起的任何后果均由买受人自行承担。六、本协议书第三条第2项约定的文件若在出卖人办理时政府部门有变更或要求增加新文件的，买受人均应按政府部门的有关规定履行，如买受人不履行而引起的任何后果均由买受人自行承担。”2.商品房买卖合同签订后，杨淑英主张按合同约定向惠东碧桂园公司交付了楼款、契税等，提交了相关票据予以证明，惠东碧桂园公司对原告提交的证据没有异议；惠东碧桂园公司向杨淑英交付了房屋，房屋交付系惠东碧桂园公司的义务，结合现有证据可知房屋实际交付时间应为2016年6月15日。3.本院就本案事实依法向惠东县自然资源局调查取证，惠东县自然资源局函复本院，内容为“一、根据《不动产登记操作规范》（试行）第1条第4点规定，申请不动产首次登记（确权）前，需办理权籍调查。申请不动产转移登记时，不动产界址未发生变化的，无需办理权籍调查，我局测绘部门利用早期完成的权籍调查出具相应的权籍成果即可。二、惠东碧桂园公司于2016年12月19日申请办理惠东县稔山镇亚婆角地段山林海苑山林海7号楼权籍调查，我局于2017年4月20日办结。三、惠东碧桂园公司于2017年12月19日申请办理惠东县稔山镇亚婆角地段山林海苑山林********初始登记，我局于2018年1月4日办结。四、惠东碧桂园公司于2018年3月15日批量申请出具山林海苑山林****权籍成果，我局于2018年4月9日办结。五、我局于2019年4月25日批量预收件惠东碧桂园公司提交的增量房转移登记申请材料（******），于2019年7月10日登簿办结。4.惠东碧桂园公司主张在2016年6月28日启动不动产统一登记工作之前涉案房屋不具备办证障碍，提交了竣工验收备案表。5.惠东碧桂园公司主张政府在2016年6月28日启动不动产统一登记工作，且政府在启动工作后长期没有理顺相关登记工作，导致不动产登记工作长期处于停滞状态，无法正常受理及办理不动产登记工作，直到2017年9月28日之后才理顺相关登记工作，工作才进入正常轨道，提交了落款日期为2016年6月28日的惠东县人民政府关于启动不动产统一登记工作的通告、落款日期为2017年3月22日的关于县不动产统一登记工作2017年第一次联席会议的纪要、落款日期为2017年9月28日的关于县不动产统一登记工作协调会议的纪要、落款日期为2020年1月2日的关于政府信息公开答复予以证明。6.本案的收案日期为2018年3月18日。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，争议焦点系，1.约定办理权属登记的截止日为何时；2.是否存在政策原因影响权属转移登记进程；3.原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；4.本案如何处理。关于第一个焦点，被告主张惠东县人民政府自2016年6月30日起将原来的房地产权证变更为不动产权证后，商品房买卖合同约定的办证义务已经不适应新的工作任务，认为应根据情势变更原则不予执行商品房买卖合同及委托办理权属登记协议书关于办证的约定，原告对被告的主张不予认可。商品房买卖合同约定的房地产权证与目前的不动产权证确实名称不同，但两者实际上均是房屋权属证明，该名称变化并不导致惠东碧桂园公司无法履行其办理权属证明的义务，且惠东碧桂园公司已实际向产权登记中心提交相关办证材料，产权登记机关也将涉案房屋的不动产权证办理完毕，惠东碧桂园公司主张应另行协商办理期限没有事实和法律依据，本院不予支持，被告应当按商品房买卖合同及委托办理权属登记协议书的约定履行相关义务。委托办理权属登记协议书第三条约定了三个条件，第一个条件系楼款、税费等，第二个条件系原告需按要求提供及签署相关文件，第三个条件系原告收楼并对房屋质量无异议。委托办理权属登记协议书明确约定税费由被告代收并代缴，被告未能举证证明何时要求原告缴纳，没有证据证明原告存在迟延履行的情况，关于楼款，原告也已按约定缴纳；被告未能举证证明原告迟延递交或签署何种资料，更未举证证明何时通知原告递交或签署何种资料；交付房屋系被告的义务，且结合本案证据，原告已按约定支付了相关款项，本案权属证明也实际办理完毕，可见不存在办理障碍，被告也未举证证明原告的何种具体行为影响了房屋权属转移登记，被告辩称原告存在过错，本院不予采纳，本案房屋转移登记起算270天的时间点为房屋实际交付之日，即约定办理权属登记的截止日为2017年3月12日。关于第二个焦点，中华人民共和国国土资源部2016年1月1日公布并实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”可见，《不动产登记暂行条例实施细则》施行后，不动产登记变化较大的系增加了权籍调查，惠东县人民政府于2016年6月28日发布关于启动不动产统一登记工作的通告，被告履行办证义务的截止时间点为房屋实际交付之日起的270天即2017年3月12日，该时间在当地政府部门实际启动不动产登记时间之后，实施不动产登记后，不动产首次登记及转移登记申请前均需要办理权籍调查，该政策确实对办理权属登记存在一定的影响，扣除初始登记、转移登记权籍调查时间更符合公平原则，故本院对初始登记、转移登记权籍调查时间在惠东碧桂园公司逾期办理权属证明中的时间中予以扣除，即扣除2016年12月19日至2017年4月20日计123天的初始登记权籍调查时间和2018年3月15日至2018年4月9日计26天的转移登记权籍调查时间。关于第三个焦点，案涉合同所约定的系按日计算逾期办证违约金，即每日的违约金属单个债权，故应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间；同时，被告未按约定的期限办理产权证，原告应当知道其权利被侵害,故每日的违约金从当日开始计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国民法总则》，以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（法释〔2018〕12号）的规定，对于2017年10月1日之前已超过两年诉讼时效期间的，不再适用三年诉讼时效期间，对于2017年10月1日尚未超过二年诉讼时效期间的，适用三年诉讼时效期间。根据上述法律规定，本案所涉的每个债权的诉讼时效期间均系按三年计算，而原告提起诉讼的日期为2021年3月18日，经核算，案涉逾期办证违约金在2018年3月18日（含当日）之前的债权已超过诉讼时效。需要说明的是，上述因政策原因扣除的期间与因超过诉讼时效的违约金期间，分别属被告办证义务及诉讼时效制度的两个方面，应分别作处理。关于第四个焦点，本案逾期办证违约金的起算点为房屋交付之日起的270日之次日即2017年3月13日，终止点为被告递交有效、齐全的办理权属登记材料之日，结合惠东县自然资源局的复函知，被告系批量预交材料，待材料补充齐全后才能办理，被告未能举证证明其递交的资料系齐全的材料，根据举证规则，应当认定自然资源局复函的登簿办结的时间为资料齐全的时间，又根据上述关于超过诉讼时效节点的认定，对于原告在提起诉讼时超过诉讼时效的违约金部分不予支持，故被告的逾期时间为2018年3月19日至2019年7月10日计479天，扣除初始登记、转移登记权籍调查时间合计149天，实际逾期时间为330天；委托办理权属登记协议书明确约定违约金标准为每天20元，该约定不违反法律规定，双方均应遵守，故违约金计为6600元。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（法释〔2018〕12号）第一条、第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠东碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7天内支付逾期办证违约金6600元给原告杨淑英；二、驳回原告杨淑英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费112元，由被告惠东碧桂园房地产开发有限公司负担。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院经审理认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉及答辩意见，本案争议焦点是：一审法院认定的逾期办证违约金是否恰当。具体分析如下：本案中，被上诉人未能于2017年3月12日前办理房屋产权登记，已构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人上诉认为一审法院对于“超过诉讼时效”部分认定有误，对此，涉案合同约定按日计算逾期办证违约金，每日的违约金属单个债权，应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间；同时，上诉人自约定的期限届满次日起即2017年3月13日之日起应当知道自己的权利受到侵害，诉讼时效期间开始计算。根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国民法总则》，以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（法释〔2018〕12号）的规定，本案适用三年诉讼时效期间。现上诉人提起诉讼的日期为2021年3月18日，则上诉人关于2018年3月18日（含当日）之前的逾期办证违约金已经超过诉讼时效，一审法院认定诉讼时效并无不当，本院予以维持。关于上诉人上诉认为扣除初始登记，转移登记权籍调查时间错误的问题。《不动产登记暂行条例实施细则》施行后，不动产登记变化较大的系增加了权籍调查，惠东县人民政府于2016年6月28日发布关于启动不动产统一登记工作的通告，被上诉人履行办证义务的截止时间点即为当地政府部门实际启动不动产登记时间之后。实施不动产登记后，不动产首次登记及转移登记申请前均需要办理权籍调查，该政策确实对办理权属登记存在一定的影响，原审结合惠东县自然资源局关于办理权籍调查所需时间的函复，扣除初始登记、转移登记权籍调查时间符合公平原则，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费60元，由上诉人杨淑英负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  胡 江审 判 员  丁晓鹏二〇二一年八月二十六日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮