安徽省蚌埠市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）皖03执异137号异议人（被执行人）：安徽铭基金诺置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市华夏第一街区B四幢四层，统一社会信用代码91340300748922830N（1—1）。法定代表人：李玉藻，该公司董事长。申请执行人：蚌埠市德顺小额贷款有限责任公司，住所地安徽省蚌埠市凤阳东路117号、119号，统一社会信用代码913403006836298942（1—1）。法定代表人：梅长志，该公司董事长。本院在执行蚌埠市德顺小额贷款有限责任公司（以下简称德顺贷款公司）与安徽铭基金诺置业有限公司（以下简称铭基金诺公司）借款合同纠纷一案中，铭基金诺公司向本院提出书面异议。本院于2021年3月26日作出（2021）皖03执异11号执行裁定，驳回铭基金诺公司的异议申请。铭基金诺公司向安徽省高级人民法院提出复议申请。安徽省高级人民法院于2021年7月6日作出（2021）皖执复102号裁定，撤销本院（2021）皖03执异11号执行裁定，发回我院重新审查。本院依法另行组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人铭基金诺公司异议称，贵院在执行过程中存在以下违反评估、拍卖程序的情形。理由如下：一、未通知异议人与申请执行人协商确定评估机构，违反《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（以下简称《财产处置参考价规定》）第十六条规定，采取委托评估方式确定参考价的，人民法院应当通知双方当事人在指定期限内从名单分库中协商确定三家评估机构以及顺序。二、根据《财产处置参考价规定》第十八条规定，评估需要进行现场勘验的，人民法院应当通知当事人到场；当事人不到场的，不影响勘验的进行，但应当有见证人见证。评估机构于2020年8月28日进行实地查勘，但未通知异议人到场，也未有证人现场见证。三、根据《财产处置参考价规定》第二十条规定，人民法院应当对评估报告进行审查，如财产基本信息有误，应当责令评估机构在三日内予以书面说明及补正。估价对象的容积率应为地上总建筑面积与建设用地面积的比率即1.43，评估报告依据的估价对象容积率等基本信息存在明显的错误，贵院未予以审查并责令评估机构补正。四、根据《财产处置参考价规定》第二十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，当事人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出，人民法院应当交评估机构予以书面说明，评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。异议人于2021年2月1日收到贵院送达的《告知评估结果通知书》及《房地产价值评估报告书》，异议人于2021年2月9日向贵院提交《评估复核申请书》，针对评估报告的估价方法、计算所依据估价对象的基本数据均提出异议，贵院未有答复，也未交评估机构予以说明，在异议期尚未届满、参考价尚未确定的情况下，就于2021年2月10日发布拍卖公告，严重违反了前述规定的拍卖程序。五、根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条第一款第五项、第十六条的规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当通知当事人，网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式通知当事人。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第七条、第十二条的规定，拍卖机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定，拍卖公告的范围及媒体由当事人双方协商确定。贵院在未通知异议人的情况下即于2021年2月10日发布网络司法拍卖公告，严重违反了前述规定的拍卖程序。请求依法撤销贵院2021年2月10日作出的（2021）皖03执恢8号执行裁定。申请执行人德顺贷款公司陈述，一、异议人的异议理由与客观事实不符，理由不成立。申请执行人和被执行人在蚌埠市中级人民法院的主持下对选取评估机构进行了协商，最终以法院随机选取的方式确定了评估机构，异议人在确定书上签字。二、在勘察现场之前，法院通知申请执行人到现场，当时鉴定机构和申请执行人共同到了现场，同时法院技术室的法官也在现场，明确说了通知了异议人，但异议人的代理人说有事，不过去。三、涉及鉴定的技术问题，由评估机构来解释。四、根据相关法律规定，对评估报告有异议，应当在法定期限内提出，该评估报告作出的时间是2020年9月20号，同年10月在蚌埠市中级人民法院主持协商下，申请人和鉴定机构确认了鉴定费用，10月23号申请人向鉴定机构足额缴纳了鉴定费，鉴定机构10月底将报告移送法院，之后法院分别通知了申请执行人和异议人，因此异议人现提出异议超过法定期限。五、法院确定通过司法拍卖的方式，分别通过电话通知了各方代理人，不存在异议人所说的违法情形。安徽华兴房地产土地评估有限责任公司(以下简称华兴评估公司)陈述，一、容积率没有问题，估价对象的总建筑面积42453平方米，土地面积20233.96平方米，容积率是总建筑面积除以土地面积，得出的容积率是2.1，并没有计算错误。二、异议人提出的价值偏低是不符合客观事实的，我们在土地的计算中采用基准地价修正法，计算得出的结果符合市场行情。建筑物是在建工程，我们采用的重置成本法结合形象进度法进行的评估。三、至于异议人提出的假设开发法，我们认为假设开发法的应用条件是能够计算出开发完成后的价值，开发完成后的价值需要知道估价对象可以经营或者可以出售的商业面积。但是估价对象地下面积无法明确经营面积、人防工程面积、地下车位面积的分配比例，不能确定商业部分的总建筑面积，就无法测算出整体价值。假设开发法的应用前提条件是要求开发后的房地产价值可以测算，市场上没有类似的商业综合体可以整体出售，所以开发完成后的市场价值无法测算，所以不适用假设开发法。四、关于分开评估问题，估价对象在进行评估时，我方收到委托书以及相关资料，根据评估要求进行分开评估各自独立的价值。本院经审查查明：本院在执行德顺贷款公司与铭基金诺公司借款合同纠纷一案中，德顺贷款公司以双方和解为由提出撤回执行申请。本院于2017年12月20日作出（2017）皖03执54号之一执行裁定，终结案件执行。2019年12月20日，德顺贷款公司再次向我院申请强制执行。2020年8月10日，依德顺贷款公司等申请人申请，本院对案涉财产进行委托评估。2020年8月11日，本院向铭基金诺公司邮寄送达《选择评估机构通知书》，因“收件地址查无此单位、无联系电话”被退回。2020年8月14日，本院通过摇号，随机选定华兴评估公司为委托评估机构，备选机构分别为安徽大众房地产资产评估造价有限公司、安徽金和房地产土地价格评估有限公司，申请执行人对选择结果予以签字确认。2020年8月24日，本院向铭基金诺公司邮寄送达评估机构选择结果告知及勘验评估现场通知，因“收件地址有误、无联系电话”被退回。2020年9月20日，华兴评估公司出具《房地产估价报告》，评估案涉财产土地使用权价值9607.08万元、地上在建建筑物价值8380.22万元，总价值17987.30万元。2021年1月12日，本院向铭基金诺公司邮寄送达《告知评估结果通知书》《房地产估价报告》等材料，因“电话有误、收件地址长期无人”被退回。2021年1月25日，上海泽昌律师事务所律师李福亮给本院邮寄铭基金诺公司委托李福亮、施凯作为该公司的代理人参与本案执行的相关材料。2021年1月29日，本院向铭基金诺公司委托代理人李福亮律师邮寄送达《告知评估结果通知书》、《房地产估价报告》。铭基金诺公司2021年2月1日收到该邮件后，于2021年2月9日以评估机构采用的估价方法错误，评估价格远低于实际价值为由，提出对评估进行复核。本院以铭基金诺公司提出申请超过复核期限为由，未予准许。2021年2月9日，根据德顺贷款公司申请，本院对本案恢复执行。2021年2月10日，本院作出（2021）皖03执恢8号执行裁定，拍卖案涉财产，并发布拍卖公告。依德顺贷款公司对网络司法拍卖平台的选择，决定在“京东网”进行网络司法拍卖。2021年2月20日，铭基金诺公司向本院提起执行异议，本院于2021年3月11日作出（2021）皖03执恢8号暂缓执行决定书，决定暂缓对涉案财产进行拍卖。2021年3月12日华兴评估公司作出《关于评估复核申请书的回复》，就铭基金诺公司提出的复核意见进行了回复，认为对蚌埠市汉明街南、延安路西侧土地使用权及在建工程地产价值评估是真实客观的。本院认为，本案的争议焦点是：1.委托评估送达程序是否违反法律规定；2.对案涉财产进行拍卖是否违反法定程序。依据查明的事实及相关法律规定，综合分析评判如下：关于第一个焦点问题，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百三十七条规定：“当事人在提起上诉、申请再审、申请执行时未书面变更送达地址的，其在第一审程序中确认的送达地址可以作为第二审程序、审判监督程序、执行程序的送达地址。”据此，由于本院在执行过程中无法与被执行人铭基金诺公司人员取得联系，鉴于铭基金诺公司在双方当事人诉讼期间向本院提交的铭基金诺公司委托律师段琼的授权委托书中载明的铭基金诺公司住所地为“蚌埠市华夏第一街区B3幢三层”，本院遂按照该处地址向铭基金诺公司邮寄送达选择评估机构通知书、选择评估机构选择结果告知及勘验评估现场通知书等，虽被退回，但符合法律规定。异议人铭基金诺公司关于本院执行实施当中未告知协商选择评估机构、未通知现场勘验以及未告知评估结果的异议理由，不能成立。关于第二个焦点问题，本院于2021年1月12日向铭基金诺公司营业执照载明的地址邮寄送达《告知评估结果通知书》《房地产估价报告》，已视为向铭基金诺公司合法送达。但本院又于2021年1月29日向铭基金诺公司委托代理人李福亮，再次送达《告知评估结果通知书》、《房地产估价报告》，并明确告知其若对价格有异议，可在接到通知书之日起十日内书面提出复核申请。铭基金诺公司于2021年2月1日收到该邮件，并在法院指定的期限内以评估价值过低，对评估报告提出书面异议，本院应交由评估机构复核。但本院在2021年2月10日异议期间尚未届满的情况下，径行以评估结论确定参考价进行拍卖，违反法律规定。且根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条规定，网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式通知当事人。本案中，本院在拍卖裁定、拍卖公告出具后将上述材料及恢复执行通知书、报告财产令一并张贴于铭基金诺公司注册地，其送达期限、送达方式亦不符合上述规定。故铭基金诺公司该项异议理由成立。另，关于铭基金诺公司提出的评估报告采用的容积率错误的问题，该问题属于对评估方法的异议，应在评估复核程序中由评估机构回复，不属于执行异议审查范围。综上，异议人的部分理由成立，本院对案涉财产进行拍卖违反法定程序，应予纠正。案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项的规定，裁定如下：撤销蚌埠市中级人民法院（2021）皖03执恢8号拍卖安徽铭基金诺置业有限公司名下位于安徽省蚌埠市侧的国有土地使用权及在建工程的执行裁定。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内向安徽省高级人民法院申请复议。审 判 长 吴公礼审 判 员 胡松涛审 判 员 胡玉巧二〇二一年九月十日法官助理 王立强书 记 员 贡雪洁附：相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。