广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15656号上诉人（原审原告）：刘月清，女，1954年9月12日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：梁晓媚，女，1982年8月21日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区，系上诉人刘月清的女儿。被上诉人（原审被告）：广州佳郡置业有限公司，住所地：广东省广州市天河区员村一横路3号301房。法定代表人：胡春芳，职务总经理。委托诉讼代理人：严咏仪，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟伟，上海锦天城（广州）律师事务所律师。上诉人刘月清因与被上诉人广州佳郡置业有限公司（以下简称佳郡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2021）粤0106民初5506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员刘卉独任审理，于2021年7月21日公开开庭审理了本案。上诉人刘月清的委托诉讼代理人梁晓媚，被上诉人佳郡公司的委托诉讼代理人严咏仪、钟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘月清上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认刘月清与广州广郡装饰设计工程有限责任公司（以下简称广郡公司）签订的《委托装修协议》无效；3.改判佳郡公司依约向刘月清支付迟延违约金89339.64元；4.改判佳郡公司向刘月清支付“东北向”实为西北向的差价59559.76元；5.判令佳郡公司承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审判决未审查佳郡公司的违约事实，查明事实不清，认定事实错误，导致判决错误。一、一审法院并未审查刘月清与佳郡公司签订《委托装修协议》的真实意愿，机械认定《广州市商品房买卖合同》与《委托装修协议》均为当事人的真实意思表示。（一）虽然《广州市商品房买卖合同》(以下简称《商品房预售合同》)与《委托装修协议》(以下简称装修合同)是同时签署的，但实际上是佳郡公司为规避政府限价政策而分拆成的双合同。由于两合同的签订及收款主体均不相同，佳郡公司与广郡公司是两个独立的法人主体，故两合同不应作为一个整体看待，而是相互独立的关系。因此，佳郡公司交付涉案房屋时间应以其与刘月清所签订《商品房预售合同》约定的交付时间为准，而非以刘月清与广郡公司签订的装修合同约定的日期为准。而直至一审庭审时，佳郡公司并未能举证证明其已于2019年10月30日前满足了《商品房预售合同》约定的交付条件，并向广郡公司发出收楼通知或向刘月清交付涉案房屋，故佳郡公司确已延迟交楼。（二）装修合同是佳郡公司主导所签，并非合同双方对房屋进行装修的真实意思表示。该装修合同实为规避政府限购政策，而作出的以合法形式掩盖规避政府限购政策、逃避纳税义务等非法目的所形成的虚假文件。刘月清不认可佳郡公司这样的销售方式，销售行为应合法合规，不应出于个人私利而故意作出有损社会公共利益及国家利益的行为。在广州市审理的类似案件比如(2019)粤0114民初5908号、(2019)粤01民终12223号、(2020)粤01民终14130号等案中，装修合同均被认定为无效。刘月清与佳郡公司均应清楚知晓相关事实及相应法律后果，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定，装修合同是双方虚假意思表示，并未真正履行，故应认定为无效合同，一审法院对装修合同的主体、收款方、签订原因、签订背景均不予以查实，认定《广州市商品房买卖合同》与《委托装修协议》均为当事人的真实意思表示且应作为一个整体看待，属概念化、机械化认定事实。二、刘月清与佳郡公司所签订的《商品房预售合同》重要组成部分附件一《房地产平面层图》已充分体现涉案房屋朝向，一审法院遗漏了这一重要事实，认定当事人双方对涉案房屋朝向未约定，属遗漏查清事实。1.《广州市商品房预售管理实施办法》第十三条“商品房预售时，开发企业与预购人应当签订商品房预售合同。商品房预售合同应当载明和约定下列主要事项：……(四)预购的商品房的预计建筑面积、用途、分摊建筑面积及其公共及公用建筑面积的分摊办法、楼号、楼层、朝向、房号；……商品房预售合同应当附有预购的商品房项目及楼层的平面图，并在平面图上标明预购人所购商品房的楼号、楼层和房号的位置”。故刘月清与佳郡公司签订的《商品房预售合同》中应载明和约定朝向以及附有楼层平面图。《商品房预售合同》附件一《房地产平面层图》已经佳郡公司盖章确认，该附件作为合同的重要组成部分，除文字表述外，与05栋标准层平面图完全一致，且一审法院亦以05栋标准层平面图作为事实认定依据之一。根据《中华人民共和国民法典》第五百一十条规定、一般人查看图纸的习惯、佳郡公司在一审庭审时承认的事实以及参考地图图册或软件，查看图纸应为上北下南左西右东以确认方位，即附件一已可确认涉案房屋的朝向为东北向。刘月清有充分理由参照一般人习惯及依据佳郡公司所出具的05栋标准层平面图来确认涉案房屋的朝向。《商品房预售合同》附件一及05栋标准层平面图，已足以使普通人对房屋方位产生重大的错误认知，认定房屋朝向为东北向，从而对房价的确定、是否认购房屋产生重大影响。据此，《商品房预售合同》已约定涉案房屋的朝向为东北向，并非一审法院认为《商品房预售合同》条款未约定涉案房屋的朝向。刘月清正是基于《商品房预售合同》附件一《房地产平面层图》及05栋标准层平面图主张佳郡公司应交付的涉案房屋朝向与约定的朝向不符，并非一审法院认定仅以05栋标准层平面图主张涉案房屋朝向不符。可见，刘月清与佳郡公司已在《商品房预售合同》中明确约定了涉案房屋的朝向，故确认涉案房屋朝向应以《商品房预售合同》的组成部分附件一为准，而不应以佳郡公司在交楼时才向刘月清交付的广州市规划和自然资源局出具的《不动产附图》为准。2.《不动产附图》是佳郡公司在涉案房屋交付时才向刘月清交付的，此前一直由佳郡公司掌握，刘月清仅能根据《商品房预售合同》、05栋标准层平面图及佳郡公司的宣传确认涉案房屋。依据《广东省商品房预售管理条例》第十条规定的“预售人不得擅自变更已预售的商品房项目的设计；对预售的商品房项目的结构型式、户型、使用功能、使用面积和合同约定的其他事项的设计进行变更时，应当征得相关的预购人同意；预购人不同意变更，经双方协商达不成补偿协议的，可以索取已交付的商品房预售款本息，并可以依照合同约定追偿预售人的违约金，合同没有约定违约金的，可以依法追偿已付预售款百分之十以上百分之二十以下的违约金”，及《商品房预售合同》第十九条“该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需要变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准”的约定，即使佳郡公司利用附件七补充协议第十二条格式条款降低其重要义务，亦约定“该商品房预售后，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现其他影响商品房质量或使用功能情形的，甲方应当书面通知乙方”，但根据法律法规及合同约定，在涉案房屋预售后，如涉及涉案房屋规划、设计变更，佳郡公司负有书面通知刘月清并征得刘月清书面同意的义务。开发商及卖方佳郡公司理应清楚知道涉案房屋朝向及其他具体情况，其出售房屋时应根据诚信原则，主动如实告知刘月清。但佳郡公司在宣传、介绍、出售甚至交楼时，均未履行法定及约定的告知义务，存在恶意欺诈的主观故意和客观重大违约事实，致使刘月清长时间产生错误认知，误以为接收的涉案房屋是东北朝向。佳郡公司变更涉案房屋规划时，并未依法依约履行书面通知并征得刘月清同意的义务，其行为违规违约，故刘月清有理由认为佳郡公司并未对涉案房屋进行任何规划和设计变更，其应交付东北向的房屋。三、一审判决理由前后矛盾，判决依据有多处选择适用条款和文件之嫌。一审法院已确认《商品房预售合同》附件一为《房地产平面层图》，但：1.以《商品房认购书》约定为依据认定刘月清“以05栋标准层平面图所载明的内容主张佳郡公司应交付的房屋朝向与双方约定不符。”，但却不适用《商品房认购书》中有关“乙方已充分阅读并理解认可，乙方同意按该公示的条款签署《商品房买卖合同》及其附件、补充协议”的约定，在判决中亦未引用附件一，从而认定《商品房预售合同》附件一的效力，在适用《商品房认购书》上前后不一。2.一审法院以《商品房预售合同》附件二规划图未能体现房屋朝向作为认定刘月清、佳郡公司没有约定朝向的依据之一，则应依据《民法典》第五百一十条规定采用《商品房预售合同》附件一认定才更为符合事实，而不应以佳郡公司在有关文件中规定的排除其主要责任的条款来确定双方责任。房屋是重大财产，一般买受人不可能在未了解房屋具体朝向、规划的情况下就贸然购买以交房后才出示的政府公布文件确认的房屋为准。如果按该种方式购房，房屋状况实际处于完全不确定状态，出卖方可以根据其利益修改房屋规划后申请报备。一审法院以未能体现房屋朝向的《商品房预售合同》附件二为依据，却忽视可明确体现房屋朝向的该合同附件一，即在同一判决中对同一合同的附件予以选择性适用且未作任何说明，于法无据，前后标准不一。3.一审法院以广州市规划和自然资源局出具的《不动产附图》确认涉案房屋朝向。根据《广州市商品房预售管理实施办法》第九条、第十一条，及《广东省商品房预售管理条例》第十九条、二十一条的规定，刘月清有权认为开发商发布预售广告05栋标准层平面图已经本市房地产主管部门备案并确认广告内容的真实性、准确性，没有误导、欺骗公众和不符合预售商品房项目的内容。即作为预售广告的05栋标准层平面图同样是经政府备案确认的文件，有关涉案房屋的内容是完全真实、准确的，没有误导或欺骗公众、不符预售商品房项目的内容，不然则有佳郡公司违规发布虚假广告，误导消费者，严重违反《广告法》《广东省商品房预售管理条例》《广州市商品房预售管理实施办法》之嫌。故刘月清除依据《商品房预售合同》附件一《房地产平面层图》确认涉案房屋朝向外，另有充分的理由根据已经政府部门备案确认在前的05栋标准层平面图载明的06户型的朝向来确认涉案房屋朝向应为东北向。一审法院不应仅适用《不动产附图》而不适用同样经政府备案确认05栋标准层平面图，否则判决依据于理不合。而且，05栋标准层平面图所载的“户型图、装修效果图等相关图文资料仅供参考，相同户型因楼栋、方位、楼层存在差异，最终以政府公布文件及双方签订的《购房买卖合同》为准”等内容，均系佳郡公司不合理免除或者减轻其责任的条款，未作任何加粗或变换字体等特别指示，未采取合理方式提示刘月清注意，故该段文字不应采纳。况且，该段文字仅是载明“户型图、装修效果图等相关图文资料仅供参考”，并非注明或必然得出朝向亦属于“仅供参考”之列。四、《商品房预售合同》约定了交付条件，佳郡公司至今未依约向刘月清提供有关符合永久供水的交付条件的材料及《商品房预售合同》第15条第4点约定的加盖公章的材料，刘月清不清楚涉案房屋是否在2019年10月30日前已符合永久供水。虽然刘月清向物业缴纳了水费，但临水也会产生水费。综上，一审查明事实不清，认定事实有误，请求二审改判支持刘月清全部诉讼请求。被上诉人佳郡公司二审答辩称：刘月清的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回，维持原判。具体理由如下：一、本案商品房买卖合同关系由《商品房预售合同》和装修合同共同构成，为双方真实意思表示，合法有效，佳郡公司已依约履行了交付义务。1.刘月清没有在一审中提出要求确认《委托装修协议》无效的诉请，故该项请求不属于本案二审审理范围。2.本案房价款由装修款和房屋购买款共同构成，刘月清也是将两者之和作为计算违约金时的房价款，本案交付的带装修的房屋，理应以装修合同约定的交付时间为准。刘月清不能一方面要求交付装修房屋，另一方面又要求按毛坯房屋的交付时间交楼，否则有违诚信原则。3.上述双合同模式是双方认可和接受的结果，为双方的真实意思，不违反任何法律、行政法规有关效力性的强制性规定，均合法有效。4.装修合同约定的最终交付时间是2019年12月31日，佳郡公司已于2019年12月20日通知刘月清2019年12月28日收楼。刘月清于2019年12月28日到场后，未依约对质量提出异议，也未办理收楼手续，根据《商品房预售合同》第十六条以及《补充协议》第九条第1款的约定，应认定刘月清已于2019年12月28日收楼。5.刘月清主张的迟交楼违约金的截止时间也是2019年12月28日，说明佳郡公司已于2019年12月28日交楼。二、涉案房屋朝向符合《商品房买卖合同》的约定。（一）广告不能作为认定双方权利义务的依据。1.案涉广告下方已经注明“户型图、装修效果图等相关图文资料仅供参考，相同户型因楼栋、方位、楼层存在差异，最终以政府公布文件及双方签订的《购房合同》为准”。2.刘月清签署的《认购书》第九条第l款约定，所有与本项目有关的宣传资料、模型、样板房以及现场口述仅供参考，均不视为邀约之内容，所有资料以政府最终批准文件和合同约定内容为准。3.刘月清签署的《商品房买卖合同》的《补充协议》第二十三条再次约定“乙方自己清楚所有与本项目有关的广告、宣传资料、模型、样板房以及销售现场口述的项目介绍等仅供参考，均不视为邀约之内容，所有资料以政府最终批准的相关文件内容为准，双方的所有权利义务以本合同和附件约定内容为准”。综上，刘月清不只一次确认广告内容不作为认定双方权利义务的依据，具体以合同和附件约定为准。故刘月清以广告作为依据主张朝向问题的基础错误。（二）涉案房屋与合同约定的朝向相符。1.《商品房预售合同》附件1《房地产平面图》并未约定图纸坐标，不能作为认定方位的依据。刘月清所称的一般人的看图习惯为上北下南明显违背常理,大多数建筑物并非完全正向。刘月清也明知道案涉建筑物所在楼栋并非正北、正南，这足以证实刘月清所述的所谓“看图习惯”不成立。2.《商品房预售合同》附件2是经规划主管部门审定的修建性规划总平面图，具有方位，也是经规划部门批准建设的依据，作为该合同的附件应当作为认定本案房屋房屋的依据。3.涉案房屋已经通过测绘以及规划条件核实，这足以证实建成的涉案房屋符合上述总平面图，不存在所谓的变更设计。4.涉案房屋的产权证附图来自于报建图，且与上述总平面图方位一致,这再一次证实涉案房屋符合《商品房预售合同》的约定。三、刘月清并未在一审中提出有关供水问题。佳郡公司有《永久水表完毕证明书》，其中记载的安装完毕时间是2019年3月4日，供水公司出具证明的落款时间是2019年3月25日。如果刘月清的涉案房屋没有通水，也不应该产生水费。刘月清向一审法院起诉请求：1.判令佳郡公司支付迟延交楼违约金89339.64元（基数按购房总价2977988元，每日0.05%，从2019年10月30日起至2019年12月28日止，共60日，2977988×0.05%×60日=89339.64元）；2.判令佳郡公司支付“东北向”实际为西北向的差价2%为59559.76元（2977988×2%=59559.76元）；3.判令本案诉讼费用由佳郡公司承担。一审法院经审理查明：2017年12月16日，刘月清（乙方）与佳郡公司（甲方）签订《【兰亭盛荟】商品房认购书》（以下简称《认购书》），约定：乙方向甲方认购广州市天河区盛荟街【兰亭盛荟】（标准地名：兰亭盛荟花园）8号（自编5栋）11XX号房[自然层11层]（以下简称涉案房屋）；该商品房优惠后毛坯成交房价为2582035元；乙方于签署本认购书时支付定金50000元，买卖合同签署后乙方所支付的定金直接转为该商品房房款的组成部分；乙方于2017年12月16日前付清扣除认购定金后的首期房款732035元和首期物业专项维修资金7135元……；乙方应按甲方通知之日，凭定金收据、到期款项的交款凭证、有效身份证明原件等相关文件到【兰亭盛荟】营销中心按甲方在现场公示的《商品房买卖合同》条款签署《商品房买卖合同》暨网上备案，按揭业主应同时按要求提交按揭文件资料和办理相关按揭手续；乙方认可甲方在【兰亭盛荟】营销中心现场所公示的国有土地使用证、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等相关证件，所有与本项目有关的宣传资料、模型、样板房以及现场口述仅供参考，均不视为要约之内容，所有资料均以政府最终批准文件和合同约定内容为准。甲方已对本认购书、【兰亭盛荟】营销中心现场所公示的《商品房买卖合同》的全部条款及其附件、补充协议等向乙方作了说明，乙方已充分阅读并理解认可，乙方同意按该公示的条款签署《商品房买卖合同》及其附件、补充协议；本认购书与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，如有冲突以《商品房买卖合同》为准。同日，刘月清（甲方、业主）与案外人广州广郡装饰设计工程有限责任公司（乙方）（以下简称“广郡公司”）签订《委托装修协议》约定，鉴于甲方与佳郡公司（以下称“开发商”）签订《商品房买卖合同》购买兰亭盛荟花园天河区盛荟街8号（自编5栋）11XX号房住宅（以下简称“该商品房”），装修标准为毛坯，甲方拟将该商品房交由乙方进行装修改造（以下称“该装修工程”），装修工程的总价款为488056元，任何情况下均不作调整，甲方应于签署本协议时支付装修总价款的30%，于2017年12月31日前支付装修总价款的70%。甲方同意，在满足《商品房买卖合同》约定的交房条件的前提下，授权委托乙方代其完成该商品房毛坯的收楼工作，并自愿在乙方完成该装修工程后补签相关文件。乙方应在2019年12月31日前完成该装修工程并交付给甲方，乙方应在该日期前按本协议约定的联系地址书面通知甲方，甲方应按乙方书面通知的时间前来对该装修工程进行验收，办理交付手续，否则视为在乙方通知的验收期限届满之日起，该装修工程已经甲方验收合格，且甲方对装修工程质量无异议。甲方与佳郡公司之间的《商品房买卖合同》无效、终止或解除的，则本协议随之无效、终止或解除，且乙方无需向甲方承担任何赔偿或其他责任，已施工的装修工程属乙方所有，由乙方处置。上述合同附件1为装修标准；附件2为平面图；附件3为《授权委托书》,载明刘月清购买的兰亭盛荟花园天河区盛荟街8号（自编5栋）11XX住宅，因个人原因，不能亲自到开发商处办理收楼手续，自愿全权委托广郡公司代为办理前述商品房的收楼手续。同日，刘月清向佳郡公司支付了涉案房屋的定金50000元、首期房款732035元以及首期物业专项维修基金7135元。后刘月清于2018年1月13日分别向佳郡公司支付了涉案房屋的房款1750000元、装修款395953元，于2018年2月8日支付了房款50000元。佳郡公司就上述收款均向刘月清开具了相应的收据。2018年6月19日，刘月清（乙方、买方）与佳郡公司（甲方、卖方）签订《商品房预售合同》约定，乙方向甲方购买兰亭盛荟花园（自编二期住宅工程）自编5#第自编5#幢11层11XX号房。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米47389.83元，总金额为2582035元。乙方在2018年6月17日前支付全部房价款，总金额2582035元。甲方应当在2019年10月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到标准的，乙方有权要求甲方按同等档次质量及价格标准选定装饰、设备材料交付乙方使用。合同附件一为《房地产平面层图》。附件二为经规划主管部门审定的修建性详细规划总平面图和建设工程设计方案的总平面公示图。附件六装饰、设备标准为毛坯交楼标准。附件七本合同补充协议约定，乙方在接到甲方《收楼通知书》后应按通知书通知时间前往办理收楼手续，并对房屋进行验收，如对收楼时间有异议可在通知收楼时间届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为验收完毕并同意接收该房屋。2019年12月20日，佳郡公司向刘月清发出了《收楼通知书》通知刘月清于2019年12月28日到广州兰亭盛荟花园交楼入伙现场办理5栋11XX房的收楼手续。一审诉讼中，刘月清主张涉案房屋的实际朝向为西北向，与佳郡公司广告宣传的涉案房屋户型朝向为东北向不符，提交了商品房广告（05栋标准层平面图）、广州市规划和自然资源局出具的不动产附图以及手机罗盘实测图予以证明。其中，商品房广告（05栋标准层平面图）显示单位为06的户型为两房两厅一卫、户型朝向为东北向，户型图、装修效果图等相关图文资料仅供参考，相同户型因楼栋、方位、楼层存在差异，最终以政府公布文件及双方签订《购房买卖合同》为准。经质证，佳郡公司对商品房广告的真实性、合法性、关联性不予确认，认为虽然刘月清可提供原件，由于时间久远的问题，无法核实当年的该资料，该广告与本案争议无关，该广告的最下面已明确房屋的方位楼层等存在差异的，最终以政府公布、双方签订的购房合同为准，即便是按照该文件，该文件也不能作为认定房屋交付标准的依据；对不动产附图真实性、合法性、关联性予以确认，但认为证明内容错误，该证据可以证明涉案房屋符合规划报建，进一步可证明涉案房屋符合商品房买卖合同附件二；对手机罗盘实测图的真实性、合法性、关联性不予确认，认为该证据是刘月清自行作出的测试，无法判断测试的部位、对象的内容是否和本案有关，刘月清单方以手机软件作为测试，不能作为认定事实的依据，更重要的是刘月清在本案中并没有证据证明佳郡公司提供的房屋与买卖合同附件二的规划平面图不符。一审另查明，广郡公司为佳郡公司设立的全资子公司。一审庭审中，佳郡公司主张其于2019年12月20日向刘月清发出了涉案房屋的收楼通知，应当认定刘月清于2019年12月28日收楼，刘月清没有正当理由其实际办理收楼手续时间为2020年6月15日。刘月清则表示其于2020年6月15日收到涉案房屋的钥匙，其主张迟延交楼的违约金是酌情提出的。另外，双方均确认涉案房屋交付时已装修完毕，售楼时买卖合同和装修合同是同时签署的。刘月清表示通过买卖合同附件二无法判断加盖公章中的那一栋的哪一块是涉案房屋的户型，佳郡公司亦表示根据买卖合同附图暂时无法判断涉案房屋的朝向。一审法院认为，根据双方的诉辩意见，一审法院归纳本案争议焦点为：焦点一是佳郡公司是否存在逾期交房的违约行为；焦点二为佳郡公司向刘月清交付的涉案房屋朝向是否符合双方约定。关于争议焦点一，双方针对涉案房屋买卖签订了《商品房预售合同》《委托装修协议》两份合同，该两份合同为当事人真实意思表示，双方均应恪守履行。虽然《商品房预售合同》约定佳郡公司应当在2019年10月30日前将涉案房屋交付刘月清，但《委托装修协议》亦约定刘月清同意在满足商品房买卖合同约定的交房条件的前提下，授权委托广郡公司代其完成该商品房毛坯的收楼工作，并自愿在广郡公司完成该装修工程后补签相关文件，双方亦确认售楼时涉案房屋的买卖合同和装修合同系同时签署。因此，上述两份合同应作为一个整体看待，刘月清签订上述合同时实际明知佳郡公司交付涉案房屋时应系带装修交付，《委托装修协议》约定的装修标准应视为佳郡公司交楼时房屋应具备的装修条件和配套设施，约定的装修截止日期应视为涉案房屋约定的交楼日期，佳郡公司应在2019年12月31日前完成该装修工程并向刘月清交付涉案房屋，刘月清依据《商品房预售合同》的约定主张交楼时间与事实不符，一审法院不予采纳。现佳郡公司于2019年12月20日向刘月清发出了《收楼通知书》通知刘月清于2019年12月28日到广州兰亭盛荟花园交楼入伙现场办理5栋11XX房的收楼手续，并未超过双方约定的交楼时间，佳郡公司不存在延期交楼的情形，刘月清要求佳郡公司支付延期交楼的违约金一审法院不予支持，依法予以驳回。关于争议焦点二，刘月清主张佳郡公司应向其交付的房屋朝向应为东北向，但实际交付的房屋朝向为西北向，存在违约行为，刘月清提交了05栋标准层平面图予以证明。该平面图虽然载明06户型的朝向为东北向，但亦注明户型图、装修效果图等相关图文资料仅供参考，相同户型因楼栋、方位、楼层存在差异，最终以政府公布文件及双方签订《购房买卖合同》为准。刘月清、佳郡公司双方签订的《商品房认购书》亦约定刘月清认可所有与本项目有关的宣传资料、模型、样板房以及现场口述仅供参考，均不视为要约之内容，所有资料均以政府最终批准文件和合同约定内容为准。因此，现刘月清以05栋标准层平面图所载明的内容主张佳郡公司应交付的房屋朝向与双方约定不符。另外，《商品房预售合同》的条款未约定涉案房屋的朝向，刘月清、佳郡公司亦确认《商品房预售合同》附件二的规划图未能体现涉案房屋的朝向。因此，涉案房屋的朝向应以广州市规划和自然资源局出具的《不动产附图》为准，刘月清主张佳郡公司交付的涉案房屋朝向与约定不符，要求佳郡公司赔偿差价59559.76元缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持，依法予以驳回。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2021年3月31日判决驳回刘月清的全部诉讼请求。一审案件受理费1051元，由刘月清负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。经本院询问，一、双方当事人均确认如下事实：1.涉案房屋的购房总价为《商品房预售合同》及装修合同中约定的价款之和；2.佳郡公司销售涉案房屋时，楼宇主体已经建成，但不能进去看；3.类似本案对房屋朝向有争议的案件，目前在涉案楼盘只有本案一件，没有其他；4.涉案房屋交付时是带有装修的；二、关于刘月清要求确认涉案装修合同无效的上诉请求，刘月清表示因其并未在一审中提出该请求，故其将此作为上诉理由，不再作为上诉请求；三、关于刘月清最早提出有关涉案房屋朝向问题的时间，刘月清称其在2019年12月28日前往现场查看时，曾口头向佳郡公司提出异议，并要求佳郡公司记录，但佳郡公司以只能记录装修瑕疵为由拒绝记录。佳郡公司则否认刘月清当天曾提出有关朝向的异议；四、关于刘月清主张的涉案房屋应为“东北向”实为“西北向”的朝向差价59559.76元的计算依据。刘月清表示其是参照佳郡公司在本市相关案例中的百分比，按总房价款的2%计算得来，因为朝向不同会影响日晒时间，导致涉案房屋所在的06户处于05户的阴影区，整个阳台没有一丝阳光，通风及景观也受到影响。佳郡公司对此不予认可，认为刘月清的主张没有依据。二审庭审时，刘月清向本院提交如下证据材料：1.广州市房屋交易监管中心于2021年7月8日向梁晓媚出具的穗房监管群字〔2021〕116号《关于梁晓媚反映事项的答复意见书》复印件，其中载明该中心已约谈佳郡公司，要求其严格落实本市房地产调控政策，并已向该司发出《警示函》，要求该司规范销售行为等，拟证明涉案装修合同为无效协议；2.网上查询并打印的发布日期为2021年4月27日的《番禺区住房和城乡建设局关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》；3.穗建公开〔2021〕238号《政府信息公开申请答复书》及其附件《广州市商品房预售管理实施办法》打印件，拟证明《商品房预售合同》应载明朝向；涉案《商品房预售合同》附件一约定不明确的，应按交易习惯确定；该合同附件三的排除刘月清主要权利、故意造成其财产损失的免责条款是格式条款，应属无效；4.网上查询并打印的《最高法院公报：认定格式条款效力13条裁判规则》，拟证明根据该文中的第三条、第五条，本案《商品房预售合同》附件三应属无效的格式条款，《认购书》宣传资料不认为要约，亦属于排除刘月清主要权利的无效格式条款；5.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，拟证明根据其中第三条规定，本案广告单构成要约。经本院组织质证，佳郡公司发表如下质证意见：除证据4无法核实真实性、合法性及关联性外，确认其余证据1、2、3、5的真实性，但证据1、3属于行政管理措施，不能作为认定合同效力的依据，与本案无关；证据2、5不适用于本案，且证据5不能证明本案广告能作为合同内容。佳郡公司向本院提交了如下证据材料复印件：1.佳郡公司在涉案项目现场公示的规划部门批准的《修建性详细规划批后公布》平面图，拟证明其中白点位置就是涉案房屋所在位置，涉案房屋位于其所在楼宇的东北方位，该图与合同附件二图的坐标和方位一致，故涉案房屋的方位与合同约定一致，并不存在刘月清所述的朝向违约问题；2.落款盖有“广州市自来水公司营业部”公章、日期为2019年3月25日的《永久水表安装完毕证明书》，拟证明涉案房屋在2019年3月4日已完成永久水表安装，符合合同约定的永久用水交付条件。对此，刘月清发表如下质证意见：确认证据1图中白点标示的位置就是涉案房屋所在的楼栋位置，但不确定该图是否在现场公示过，且房屋的朝向不是以大门为准，而是以主要采光面为准，广告中有注明涉案房屋是东北向的，但现在涉案房屋的朝向是西北；证据2中并未显示涉案房屋所在的楼宇门牌号已经永久通水。二审庭审后，本院于2021年7月28日收到刘月清委托代理人梁晓媚邮寄提交的《补充说明》及其附件。2021年9月7日收到刘月清委托代理人梁晓媚邮寄提交的《补充说明3》，要求本院调取涉案楼盘即兰亭盛荟花园2期5栋的《施工总承包合同》、质量监督报告、竣工验收报告、施工图审查报告的工程基本信息、审查类别及预售方案，以证明涉案楼盘是双合同，只报建及验收毛坯房，精装修是未经报建验收的。经本院主持调解，双方当事人未能达成协议一致意见。本院认为，本案纠纷所涉事实发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案适用当时的法律规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。针对刘月清的上诉，二审需要处理的是刘月清要求佳郡公司向其支付迟交楼违约金89339.64元、朝向差价59559.76元的理由能否成立。对此，具体分析如下：关于迟交楼违约金。首先，经本院询问，刘月清、佳郡公司均确认涉案房屋的购房总价为《商品房预售合同》《委托装修协议》两合同所约定的价款之和，且均确认涉案房屋是带装修交付，故应将两合同作为整体看待，即《委托装修协议》中有关装修的意思表示不真实，应按照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定认定为无效，则该协议中所约定的装修价款应作为购房对价的一部分计入涉案房屋的交易总价中，而约定的装修标准应视为佳郡公司交楼时房屋应具备的装修条件和配套设施，约定的装修截止日期应视为涉案房屋约定的交楼日期，即佳郡公司应于2019年12月31日前完成装修并交楼给刘月清。其次，佳郡公司已在一审中举证证明于2019年12月20日书面通知刘月清于2019年12月28日前往收楼，并未超出前述约定交楼时间。再次，虽然刘月清在二审中提出对涉案房屋是否取得永久供水的异议，但佳郡公司对此已向本院提交了2019年3月25日的《永久水表安装完毕证明书》复印件，刘月清并无举证推翻该证据，故刘月清认为涉案房屋未取得永久供水的依据不充分，本院不予采信。最后，刘月清在二审中提交的材料1是相关行政部门对梁晓媚反映问题的答复，材料2是相关行政部门在本案纠纷发生后的发文，与本案民事合同纠纷的审查及处理并无直接关联，本院均不予采纳。基于上述事实及分析，一审判令驳回刘月清要求佳郡公司支付2019年10月30日至2019年12月28日的迟交楼违约金89339.64元的诉讼请求，合法有据，本院予以维持。刘月清的上诉依据不充分，本院不予采纳。关于房屋朝向差价赔偿问题。一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，理由阐述充分，本院予以确认并不再赘述。刘月清向本院提交的材料3《广州市商品房预售管理实施办法》系本市政府制定并发布的行政管理性文件，材料4属于网上查询并打印的文章，材料5则为最高人民法院相关司法解释，均不属于二审新证据，本院均不予采纳。刘月清在本案二审庭询后，才向本院邮寄提交《补充说明3》提出调查取证申请，显然已超过举证期限，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（2019年修正）第二十条第一款有关“当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，应当在举证期限届满前提交书面申请”的规定，且从其申请调取的材料名称看，亦与本案处理无直接关联或影响，故本院不接纳刘月清有关调查取证的申请。鉴于刘月清现有举证不足以佐证其主张，亦不能推翻一审相关认定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，刘月清的上诉缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，刘月清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3278元，由上诉人刘月清负担。本判决为终审判决。审 判 员  刘 卉二〇二一年九月十七日法官助理  张冰玲书 记 员  李逸丹