河南省南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1391民初969号原告:李永文，男，1958年6月27日生，汉族，住南召县。委托诉讼代理人：王俊晓，河南子午律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：南阳金天洋房地产开发有限责任公司，住所地南阳市高新区百里奚路东侧第1幢号楼1单元17层1704室，统一社会信用代码91411300798221880K。法定代表人：路红贵，任总经理。委托诉讼代理人：徐传海，河南威武律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：张一辰，男，1977年7月16日生，汉族，住南阳市卧龙区。被告：薛玉兰，女，1976年12月24日生，汉族，住南阳市卧龙区。第三人：段国良，男，1968年5月21日生，汉族，住河南省内乡县。第三人：黄天成，男，1968年5月6日生，汉族，住南阳市卧龙区。原告李永文与被告南阳金天洋房地产开发有限责任公司（以下简称“金天洋房地产公司”）、张一辰、薛玉兰、第三人黄天成、段国良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李永文及其委托诉讼代理人王俊晓，被告南阳金天洋房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人徐传海，第三人段国良到庭参加诉讼，被告张一辰、薛玉兰、第三人黄天成经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李永文向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1、确认第三人黄天成与金天洋房地产公司2014年2月27日签订的买卖合同有效；2、被告金天洋房地产公司、张一辰、薛玉兰履行合同，限期一个月内将位于南阳市户房屋过户给原告，并办理房屋产权过户登记手续；3、被告支付原告违约金25126.8元；4、被告支付房租17136元（2019年6月1日至2021年5月31日），并按照714元／月的标准支付房租损失至交房之日止；5、本案诉讼费等由被告负担。事实和理由：2020年6月16日原告与第三人段国良签订了房屋买卖合同，合同约定第三人段国良从第三人黄天成处购买的房产，该房产位于南阳市户房屋，以125634元转让给原告，原告支付了房屋买卖价款，第三人将房屋买卖手续交付给原告。原告在办理房屋产权登记时受阻。原因是案涉房屋是第三人黄天成在2014年2月27日从被告张一辰处购买，并签订了《金天洋商务酒店公寓买卖合同书》。原告与第三人约定，该房产涉及的权利义务均有原告所有，且按约定第三人黄天成将房屋交予南阳市七星商务酒店有限公司托管，并与之签订了《房屋托管合同书》，托管期限至2018年7月31日止，七星商务酒店每年支付给黄天成购房款的10％作为租金，第三人黄天成也实际收取了七星商务酒店支付的租金．按照第三人黄天成与被告金天洋房地产公司签订的合同约定及与被告张一辰的承诺，三被告应在2018年7月31日前应将案涉房产过户登记到购买人名下，而一直未果。在此间第三人黄天成于2020年6月8日将案涉房屋转让给第三人段国良，第三人段国良在于2020年6月16日将房屋转让给原告。综上所述，三被告应当给原告办理房屋产权登记手续，第三人负有协助义务，在房屋买卖合同上面均有明确约定。被告拖延办理房权过户登记明显违约，根据《城市房地产开发经营管理条例》及相关规定，原告特提起诉讼。被告南阳金天洋房地产开发有限责任公司辩称，我司出售的房屋给了黄天成，原告诉请无法律依据，原告主张第三人与我司的合同效力无法律规定，原告的房屋多次转手，没有流水，印证了将本案房屋当做生意经营，如最终核实证据虚假则涉嫌犯罪，按照原告与陈世强的协议，即使有租金，应当是原告等人，原告称我司或张一辰未向其交付房屋，无证据支持，也与原告提交并认可张一辰的委托书以及被告另案提交的证据不符。被告张一辰、薛玉兰、黄天成未到庭，未答辩。第三人段国良辩称，我和李永文及黄天成之间的买卖是有效的。本院经审理认定事实如下：2014年2月27日，第三人黄天成与金天洋房地产公司签订《金天洋商务酒店公寓买卖合同书》，购买其开发建设的位于南阳市户房（现酒店房间编号1501），房屋面积26.27平方米，单价4782.41元／平方米，房屋总价125634元。合同第四条约定被告于2014年2月27日将该房交付原告后，由七星商务酒店托管使用五年，七星商务酒店每年支付购房款10%作为租金……；合同第六条约定甲方负责提供项目建设依据的证明文件并申请办理产权登记……；第七条约定若甲方将房屋收回不售给乙方，则以总房款20%支付乙方违约金。双方约定办理过户登记手续时间为2018年7月31日。原告按照合同约定履行了付款义务。2014年2月27日，黄天成与七星商务酒店签订房屋托管合同书，约定黄天成将上述房产全权委托给七星公司办理出租事宜，托管期为2013年8月1日至2018年7月31日，七星公司每年向原告支付12563元即原购房款的10%；约定如原告违约导致合同无法履行，应向被告赔偿标的额20%违约金，同时七星公司无条件直接将托管房屋按原价从原告处购回；如七星公司不能按时支付租金，且延付期限超过3个月，被告应赔偿合同标的20%作为违约金；约定托管期限届满双方不再续签合同的，被告应在期满后将该房屋交付原告。（卷内缺少黄天成与七星酒店签订的托管协议）。2018年7月31日，托管合同到期当日，金天洋房地产公司向原告等购房户发出《承诺书》和《函告》，内容为：七星商务酒店租赁房屋返租事宜，于2018年5月28日开发经营公司与相关业主代表协商，达成协议。开发公司以承诺书形式作出郑重承诺，2018年7月31日合同到期后不再续租，但2018年8月1日至10月31日前，公司保证七星酒店正常经营，并按原承租协议支付该时间段租金，金天洋公司最迟于2018年10月31日将所有剩余房租全部结清，并将相关手续、房产证交付完毕，否则承担相关法律经济责任。上述约定期限到期后，七星商务酒店停止营业，被告和金天洋公司均未将房屋交付原告。另查，由于涉案楼盘系用于经营酒店使用，水电路为一条线供应，无法实现单独管控。在租赁期限到期后，原告要实现单独使用、出租，需要对水电进行民用线路改造。2019年5月31日，涉案房产所在的百里奚街道办事处就涉案房产交接过户、供水、供电问题组织张一辰与购房户代表段国良、王秀华、李永文等进行协商并制作《关于岗王庄金天洋七星酒店水电问题会议纪要》（以下简称《纪要》）。《纪要》显示，双方对尽快申请通水、通电达成共识。当天，张一辰出具委托书，载明：今委托南阳市高新区百里奚办事处按程序为七星商务酒店业主办理水、电。2019年6月11日，百里奚街道办事处向电业局发函，称被告和七星公司法人代表张一辰同意按程序通水通电。现有业主代表前去贵单位联系通电事宜，望大力协办为宜。2019年6月19日，南阳高新区百里奚街道办事处向南阳供电公司公司出具证明一份，内容为：位于百××与××小区××办事处辖区××居民小区，属于无物业管理小区，现小区居民开展自救，业主合伙成立“七星小区业主委员会”，相关手续正在办理中，请贵单位考虑小区130多户居民没有电的实际情况，同意受理以“七星小区业主委员会”为主体报装用电工作。2019年7月11日，金天洋公司作为甲方、南阳七星商务大酒店业主委员会作为乙方、张一辰为丙方达成《关于南阳金天洋房地产开发有限公司（分公司）七星商务酒店交接过户协议》，内容如下：一、甲、丙方同意将房产分割过户给业主。原来业主所购七星商务酒店的房产，因金天洋融资需要，当时登记在张一辰名下，张一辰现同意将房产分割过户给业主。过户时间为2020年7月31日。二、三方同意重启七星商务酒店。如果任何一方违约，使酒店不能营业造成损失，由违约方全部承担。2018年7月31日前酒店所欠业主租金，按照合同由甲方于9月31日前全部支付给业主。……四、由于小区变压器负荷不够，甲方、丙方负责更换或增容设备，并负责将原有商业用电变更为民用电，乙方派人（和东方）参与……五、调换房间。公司没有售出的七星商务酒店房子，在不影响业主利益情况下与业主进行调换，调换时所产生的房款差价，按当时价格进行赔偿。调换时间为产权过户之日。六、酒店所欠业主的租金。……后续的2018年8月1日至10月31日三个月的租金，乙方暂不追要。七、金天洋公司张一辰提出因业主对电力由商用改民用并增容投入巨资不再由乙方全体业主投资，所以金天洋公司张一辰要求乙方不再主张收回续租的三个月租金，其他所有条款不变。上述协议由段国良、李永文、何兰松等11位购房户在乙方业主代表处签名。原告认可七星公司已经在2019年10月1日之前将2018年7月31日前所欠原告租金支付原告。《交接过户协议》签订后，和东方、段国良、李永文等购房户代表到国家电网南阳供电公司报装办理电力新装有关事项，和东方、段国良作为办理电力新装有关事项受托人提交了委托手续，2019年10月底，争议房产通水通电。报装民用电路变压器由张一辰提供。2019年11月4日，购房户代表向张一辰发送的微信聊天记录截屏图片显示，原告等购房户自发成立“业主委员会”并建立“七星业主委员会”微信聊天群，购房户代表通过微信告知张一辰水电安装完毕，下一步与张一辰商量开业事宜并表示业主们会公开招商。2020年6月8日，第三人黄天成作为出卖人、段国良作为买受人签订《房屋买卖合同》，约定黄天成将案涉房屋以125634元出售给段国良，同时将该房屋的所有权利与义务转让给段国良。2020年6月16日，第三人段国良又将上述房屋以125634元出售给原告李永文，同时将该房屋的所有权利与义务转让给李永文。本院认为，被告与第三人黄天成签订的《买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，原告请求确认合同效力，本院予以支持。关于原告主张被告支付违约金的诉请，本院认为，被告金天洋房地产公司与第三人黄天成签订的买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，合同中约定的违约金条款对双方具有约束力，后第三人黄天成与第三人段国良、段国良与原告分别签订房屋买卖合同，将涉案房屋最终交易至原告，因原告与段国良、段国良与黄天成分别签订协议，协议约定将原合同中违约金条款由买受人继受，本案中虽然都是以同一房屋作为转让标的物，且交易是连续性的，但合同的交易主体不同，不能认定为同一个房屋买卖法律关系，依据合同的相对性，原告的此项诉请本院不予支持。原告主张因为被告在2018年10月31日租赁到期后未将涉案房产按约定交付造成的租金损失。因涉案房屋用于酒店经营，铺设商用水电路进行统一管控，原告等在托管期限到期后需要对水、电路进行民用改造，方能实现一户一表单独管理控制并自行出租、使用。但被告在租赁期限到期后未将房产交付原告，造成直至2019年5月31日，购房户代表段国良等才在街道办事处的组织下与张一辰协商七星酒店水、电改造问题并制作《纪要》。被告的违约交付行为，造成原告无法及时对涉案房屋进行水电改造。故在2019年5月31日原告等与张一辰协商水、电路改造之前造成的租金损失，应由被告承担。在协商水、电改造后，双方代表积极协调、联系相关单位报装民用水电、进行交接。2019年10月底，涉案房产完成民用水电改造并通水、通电。上述协商、申报、进行水电改造期间属于双方交接房产所必须的合理时间损耗，不应计算在原告租金损失范围之内。原告主张的2019年6月1日至2019年10月31日的租金损失本院不予支持。原告称被告未将房屋交付原告，与生效判决中已经认定的“原告等购房户自发成立“业主委员会”并建立“七星业主委员会”微信聊天群，购房户代表通过微信告知张一辰水电安装完毕，下一步与张一辰商量开业事宜并表示业主们会公开招商”这一事实不符，原告请求2019年10月31日以后的租金损失，无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认第三人黄天成与被告南阳金天洋房地产开发有限责任公司签订的《买卖合同书》有效。二、驳回原告李永文其他诉讼请求。案件受理费862元，由原告李永文负担762元，被告南阳金天洋房地产开发有限责任公司负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  李剑光审判员  靳伟克审判员  柳 果二〇二一年八月二十五日书记员  刘泽威