上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初36411号原告（反诉被告）：周静，男，1980年2月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告（反诉原告）：黄新春，男，1971年2月22日出生，汉族，住安徽省巢湖市庐江县。委托诉讼代理人：狄昕雯，上海好济律师事务所律师。原告周静与被告黄新春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告提起反诉，本院依法受理后合并审理，公开开庭进行了审理。原告周静，被告黄新春及其委托诉讼代理人狄昕雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周静向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付违约金6万元；2．将违章装修恢复原样；3．解除原、被告之间的租赁合同；4．要求被告搬离并返还系争房屋；5．要求被告支付自2021年7月3日起至实际返还房屋之日止的租金，按每月4，000元为标准。6．诉讼费用由原告承担。事实和理由：原、被告于2020年8月2日签订《房屋租赁合同》，由原告将某于上海市浦东新区XX环XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称：系争房屋）出租给被告。该合同约定，被告进行房屋装修、添附的，装修、添附的图纸和方案须征得原告的同意。但现被告已经装修完成且房屋已处于出租状态，但被告从未对该房屋的装修方案、添附征求过原告意见；且被告违反装修法律法规的要求将二楼北面阳台的栏杆拆除并在阳台上砌砖墙，将二楼北阳台外不属于原告的连廊违法装修后使用、将一二楼的所有阳台密封、将原告只有使用权的一楼花园硬化；将客厅改为卧室；将厨房阳XX全密封，由于厨房有煤气，密封后会导致缺氧，存在极大安全隐患。现原告以被告违约为由起诉来院，要求解除合同，并由被告将违规装修恢复原状、承担相应的违约责任。黄新春辩称，不同意原告所有请求。被告不存在违约行为，被告的装修添附在2020年8月装修时已得到原告同意，原告对被告的装修是明知的，即使其称未进入室内查看，但其所述的封某、公共连廊在室外就可以看到，所以原告对被告的该部分装修行为是知情并同意的。关于封某和公共连廊的防盗网，被告只是安装了防盗网，是为了保障租客的安全，并未收到物业的违规通知，所以不存在违章，即使有部分行为违反规定的，原告也应当先行通知被告，在被告不同意拆除的情况下才有权解除合同。如果上述建筑有相关部门的违章整改通知，则被告同意整改，但不同意解除合同。因认为原告系有意将系争房屋出售而解除合同，黄新春向周静提起反诉，要求：1．如果法院判令解除合同，则要求反诉被告承担违约金6万元；2．如果法院判令解除合同，则要求反诉被告赔偿损失12万元，其中包括：佣金损失9，000元、装修建材费28，015元、装修人工费35，680元、家具家电20，404元、违约损失（现有被告向某2间房客承担的违约金2，660元、因原告售房导致三间房屋空置五个月的损失22，500元）。本院经审理认定事实如下：2020年8月2日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2020年10月2日至2028年10月1日；前三年月租金4，000元，后五年月租金4，300元，三个月一付，第一期租金乙方应于2020年10月3日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的15日前；租赁保证金4，000元；未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行装修、添附，经甲方书面同意后，乙方需对该房屋装修、添附的，装修、添附的图纸和方案需征得甲方同意，且须符合该房屋所在地物业管理部门的要求及国家的相关装修要求；合同生效后，双方应诚意履行，除本合同特别约定外，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，金额为月租金的15倍；若乙方违约，且乙方已经按照本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方；甲方房屋毛坯出租乙方，由乙方装修、转租，乙方不违反上海群租条例，不破坏房屋结构，租赁期间出现问题由乙方全权负责。双方还就其它权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约向被告交付系争房屋，被告向原告支付了至2021年10月2日的租金。为证明被告在系争房屋违规装修，原告提供了拍摄于2021年3月7日、4月24日系争房屋外观照片，其显示：被告在一楼北面厨房外的阳台安装了封窗、在南面一楼及二楼阳台均安装了封窗、在二楼北面阳台外的公共连廊安装了防盗网、在二楼北面阳台砌了部分砖墙并安装了防盗窗、XX楼XX花园地面被改建为水泥地面。对该部分照片的真实性、合法性被告予以认可，但表示：安装防盗窗（网）、封窗，均是出于安全考虑，并不存在违章，二楼北面阳台所砌砖墙是因阳台下方铁栏杆存在腐蚀，故用砖封闭，一楼花园因为有杂草，故采用水泥进行硬化。审理中，被告表示装修过程中曾给原告看过一次装修情况，原告则表示被告装修完成后，并未给原告看过装修情况，直至2021年3月7日原告顺路经过系争房屋时才发现被告违规装修情况，因认为被告比较固执，原告就直接提起了诉讼，此前并没有要求被告恢复原状。以上事实由原告提供并经庭审质证的《房屋租赁合同》、照片，双方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。本案争议在于被告对系争房屋的装修行为是否违约，根据合同约定，虽原告在签约时同意被告装修，但被告应将有关装修方案经由原告书面同意，因无证据表明被告曾某、封某等涉及系争房屋外观部分的装修征得过原告同意，原告有权要求被告就该部分装修恢复原状，至于被告擅自在公共连廊安装的防盗网、硬化的花园地面乃对公共空间的正常使用造成影响，被告亦附有恢复原状的义务。关于原告是否因此享有解除合同的权利，本院认为，被告的上述装修行为并不影响讼争合同的正常履行，也不影响原告合同目的的实现，同时讼争合同所约定的解除权也需要在原告向被告就该部分装修提出异议、被告拒不履行后方能享有，现原告未经催告即要求解除合同，显然缺乏合同依据，为维护交易稳定，本院对原告要求解除合同的请求不予支持。因合同并未解除，原告诉请返还房屋、承担解除合同违约金、支付房屋占有使用费等相关解除合同的后果，被告亦无需承担，而被告基于合同解除所提出的全部反诉请求因合同尚未解除而无需由本院处理，故本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条第二款、第五百七十七条的规定，判决如下：一、被告黄新春于本判决生效之日起十五日内拆除上海市浦东新区XX环XX路XX弄XX号XX房XX楼阳台及二楼阳台封窗（防盗窗）、二楼北面阳台外的公共连廊的防盗网、并将二楼北面阳台以及XX楼XX花园地面恢复原状；二、驳回原告周静的其余诉讼请求；三、驳回反诉原告黄新春的全部反诉请求。案件受理费1，300元，减半收取计650元，由原告周静负担570元，被告黄新春负担80元；反诉案件受理费1，950元，由反诉原告黄新春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲书记员  王佳杰附：相关法律条文人民法院民事判决书（2021）沪0115民初36411号原告（反诉被告）：周静，男，1980年2月11日出生，汉族，住上海市浦东新区龙阳路1880弄60号703室。被告（反诉原告）：黄新春，男，1971年2月22日出生，汉族，住安徽省巢湖市庐江县白湖镇孙咀村黄高村民组47-1号。委托诉讼代理人：狄昕雯，上海好济律师事务所律师。原告周静与被告黄新春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告提起反诉，本院依法受理后合并审理，公开开庭进行了审理。原告周静，被告黄新春及其委托诉讼代理人狄昕雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周静向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金6万元；2.将违章装修恢复原样；3.解除原、被告之间的租赁合同；4.要求被告搬离并返还系争房屋；5.要求被告支付自2021年7月3日起至实际返还房屋之日止的租金，按每月4,000元为标准。6.诉讼费用由原告承担。事实和理由：原、被告于2020年8月2日签订《房屋租赁合同》，由原告将坐落于上海市浦东新区新环北路1180弄13号105室房屋（以下简称：系争房屋）出租给被告。该合同约定，被告进行房屋装修、添附的，装修、添附的图纸和方案须征得原告的同意。但现被告已经装修完成且房屋已处于出租状态，但被告从未对该房屋的装修方案、添附征求过原告意见；且被告违反装修法律法规的要求将二楼北面阳台的栏杆拆除并在阳台上砌砖墙，将二楼北阳台外不属于原告的连廊违法装修后使用、将一二楼的所有阳台密封、将原告只有使用权的一楼花园硬化；将客厅改为卧室；将厨房阳台完全密封，由于厨房有煤气，密封后会导致缺氧，存在极大安全隐患。现原告以被告违约为由起诉来院，要求解除合同，并由被告将违规装修恢复原状、承担相应的违约责任。黄新春辩称，不同意原告所有请求。被告不存在违约行为，被告的装修添附在2020年8月装修时已得到原告同意，原告对被告的装修是明知的，即使其称未进入室内查看，但其所述的封阳台、公共连廊在室外就可以看到，所以原告对被告的该部分装修行为是知情并同意的。关于封阳台和公共连廊的防盗网，被告只是安装了防盗网，是为了保障租客的安全，并未收到物业的违规通知，所以不存在违章，即使有部分行为违反规定的，原告也应当先行通知被告，在被告不同意拆除的情况下才有权解除合同。如果上述建筑有相关部门的违章整改通知，则被告同意整改，但不同意解除合同。因认为原告系有意将系争房屋出售而解除合同，黄新春向周静提起反诉，要求：1.如果法院判令解除合同，则要求反诉被告承担违约金6万元；2.如果法院判令解除合同，则要求反诉被告赔偿损失12万元，其中包括：佣金损失9,000元、装修建材费28,015元、装修人工费35,680元、家具家电20,404元、违约损失（现有被告向其2间房客承担的违约金2,660元、因原告售房导致三间房屋空置五个月的损失22,500元）。本院经审理认定事实如下：2020年8月2日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2020年10月2日至2028年10月1日；前三年月租金4,000元，后五年月租金4,300元，三个月一付，第一期租金乙方应于2020年10月3日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的15日前；租赁保证金4,000元；未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行装修、添附，经甲方书面同意后，乙方需对该房屋装修、添附的，装修、添附的图纸和方案需征得甲方同意，且须符合该房屋所在地物业管理部门的要求及国家的相关装修要求；合同生效后，双方应诚意履行，除本合同特别约定外，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，金额为月租金的15倍；若乙方违约，且乙方已经按照本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方；甲方房屋毛坯出租乙方，由乙方装修、转租，乙方不违反上海群租条例，不破坏房屋结构，租赁期间出现问题由乙方全权负责。双方还就其它权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约向被告交付系争房屋，被告向原告支付了至2021年10月2日的租金。为证明被告在系争房屋违规装修，原告提供了拍摄于2021年3月7日、4月24日系争房屋外观照片，其显示：被告在一楼北面厨房外的阳台安装了封窗、在南面一楼及二楼阳台均安装了封窗、在二楼北面阳台外的公共连廊安装了防盗网、在二楼北面阳台砌了部分砖墙并安装了防盗窗、一楼小花园地面被改建为水泥地面。对该部分照片的真实性、合法性被告予以认可，但表示：安装防盗窗（网）、封窗，均是出于安全考虑，并不存在违章，二楼北面阳台所砌砖墙是因阳台下方铁栏杆存在腐蚀，故用砖封闭，一楼花园因为有杂草，故采用水泥进行硬化。审理中，被告表示装修过程中曾给原告看过一次装修情况，原告则表示被告装修完成后，并未给原告看过装修情况，直至2021年3月7日原告顺路经过系争房屋时才发现被告违规装修情况，因认为被告比较固执，原告就直接提起了诉讼，此前并没有要求被告恢复原状。以上事实由原告提供并经庭审质证的《房屋租赁合同》、照片，双方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。本案争议在于被告对系争房屋的装修行为是否违约，根据合同约定，虽原告在签约时同意被告装修，但被告应将有关装修方案经由原告书面同意，因无证据表明被告曾将封窗、封阳台等涉及系争房屋外观部分的装修征得过原告同意，原告有权要求被告就该部分装修恢复原状，至于被告擅自在公共连廊安装的防盗网、硬化的花园地面乃对公共空间的正常使用造成影响，被告亦附有恢复原状的义务。关于原告是否因此享有解除合同的权利，本院认为，被告的上述装修行为并不影响讼争合同的正常履行，也不影响原告合同目的的实现，同时讼争合同所约定的解除权也需要在原告向被告就该部分装修提出异议、被告拒不履行后方能享有，现原告未经催告即要求解除合同，显然缺乏合同依据，为维护交易稳定，本院对原告要求解除合同的请求不予支持。因合同并未解除，原告诉请返还房屋、承担解除合同违约金、支付房屋占有使用费等相关解除合同的后果，被告亦无需承担，而被告基于合同解除所提出的全部反诉请求因合同尚未解除而无需由本院处理，故本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条第二款、第五百七十七条的规定，判决如下：一、被告黄新春于本判决生效之日起十五日内拆除上海市浦东新区新环北路1180弄13号105室房屋一楼阳台及二楼阳台封窗（防盗窗）、二楼北面阳台外的公共连廊的防盗网、并将二楼北面阳台以及一楼小花园地面恢复原状；二、驳回原告周静的其余诉讼请求；三、驳回反诉原告黄新春的全部反诉请求。案件受理费1,300元，减半收取计650元，由原告周静负担570元，被告黄新春负担80元；反诉案件受理费1,950元，由反诉原告黄新春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员沈晨玲二○二一年八月十二日书记员王佳杰附：相关的法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。