新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民事判决书（2021）新31民终1485号上诉人（原审被告）：西尔艾力·艾则孜，男，1975年9月9日出生，维吾尔族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区喀什市；        被上诉人（原审原告）：莫生芳，女，1985年9月4日出生，汉族，广西都安县人，公务员，住新疆维吾尔自治区。        委托诉讼代理人：钱建华，新疆曼泽律师事务所律师。        被上诉人（原审被告）：喀什关关房地产营销策划有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区喀什市团结路187号（西域中央大厦）B座1层3单元1-06号；        法定代表人：关宇航，系公司总经理。        上诉人西尔艾力·艾则孜因与被上诉人莫生芳、被上诉人喀什关关房地产营销策划有限公司（以下简称房地产营销公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2021）新3101民初718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月24日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人的方式，公开书面进行了审理。本案现已审理终结。        西尔艾力·艾则孜上诉请求：1．请求法院撤销喀什市人民法院（2021）新3101民初718号民事判决书第三项。2．二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人和被上诉人2020年7月在58同城上看到被上诉人喀什关关房地产营销策划有限公司发布的房源信息，三方2020年7月25日签订“二手房买卖合同”及“协议”。合同上约定位于喀什市萨格拉木路37号院8号楼B座701号房子的成交价739800元。当时被上诉人莫生芳被上诉人喀什关关房地产营销策划有限公司银行卡转账支付100000元定金，2020年9月5日支付30万元。甲方将购房首付款全部退还给乙方并由甲方支付总款20％的违约金给乙方。第四项约定“甲方在提供产权证及个人资料后需在2021年1月10日前配合丙办理过户手续，如不能按时配合签字，甲方将购房首付款部退还给乙方，并由甲方支付总房款20％的违约金给乙方”。上诉人以前生活遇到困难原因在银行抵押贷款。但是合同和协议上没有明确规定把剩余房款支付时间。被上诉人没给上诉人支付房款，还把上诉人到喀什市人民法院起诉。上诉人当时把房子抵押贷款原因是生活遇到困难，但是被上诉人不但不给钱，还找无正当的理由起诉上诉人。被上诉人不给钱，上诉人无法还银行贷款。2021年5月28日喀什市人民法院针对此案开庭处理。作出（2021）新3101民初718号民事判决书。上诉人不服原审法院判决书的第三款上诉人向被上诉人莫生芳支付违约金147960元。望贵院支持上诉人的上诉请求，依法判决。        莫生芳辩称，上诉人上诉与事实不符，合同约定清楚，付款时间、交付方式、付款方式、违约责任均有具体约定，所以一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。        房地产营销公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未向法庭提交书面答辩意见。        莫生芳向一审法院起诉请求：1、要求判令解除原、被告三方之间签订的《二手房买卖合同》及《协议书》；2、要求判令两被告归还原告所支付的房屋定金10万元及房屋首付款300000元，合计400000元；3、要求判令两被告向原告支付双倍定金200000元、违约金147960元及400000的元银行同期贷款利率利息为17400元，合计365360元；4、要求判令两被告因延期交房给原告带来的损失房租3900元，后期按月给付1300元／月计算直至赔偿完毕止。（按原告租房合同算）；5、要求判令原告免于支付被告喀什关关房地产营销策划有限公司房屋中介费用；6、要求判令本案的保全费、诉讼费、公告费等相关费用由两被告承担。        一审法院认定事实：2020年7月25日，原告通过被告房地产营销公司介绍与被告西尔艾力·艾则孜、被告房地产营销公司签订《二手房买卖合同》。合同约定原告购买被告西尔艾力·艾则孜所有的坐落于喀什市萨格拉木路37号院8号楼B座701号房屋，房屋总价款为739800元，合同约定具体付款方式及违约责任等。2020年7月25日原告向被告房地产营销公司支付购房定金100000元，并于当日被告房地产营销公司将定金100000元转账支付给被告西尔艾力·艾则孜；2020年9月5日，原告向关关公司支付购房款300000元，被告房地产营销公司于2020年9月8日将购房款300000元支付给被告西尔艾力·艾则孜；2020年9月29日被告房地产营销公司从被告西尔艾力·艾则孜处收回房款100000元。2020年12月6日原告与两被告签订《协议书》，约定原告购买被告西尔艾力·艾则孜位于喀什市萨格拉木路37号院8号楼B座701号房屋，成交价为739800元，协议第一款第二项约定“甲方如在2020年12月30日前未办理还款解押，甲方将购房首付款全部退还给乙方，并由甲方支付总房款20％的违约金给乙方”第四项约定：“甲方在提供产权证及个人资料后需在2021年1月10日前配合丙办理过户手续，如不能按时配合签字，甲方将购房首付款全部退还给乙方，并由甲方支付总房款20％的违约金给乙方。”该房屋因目前仍有银行抵押贷款，无法办理不动产变更登记手续。另查明：原告为本案缴纳诉前保全费1153元。        一审法院认为，原告（合同乙方）与被告西尔艾力·艾则孜（合同甲方）均同意解除《二手房买卖合同》及《协议书》，被告关关公司（合同丙方）表示对解除《二手房买卖合同》及《协议书》没有意见，故对原告主张解除三方签订的《二手房买卖合同》及《协议书》的请求，本院予以支持。本案原告支付100000元定金及300000元购房款后，因被告西尔艾力·艾则孜违约未能对涉案房屋还款解押，导致未能办理不动产变更登记手续，致使合同无法履行，故被告西尔艾力·艾则孜应当向原告退还购房款300000元，被告关关公司应当向原告退还从被告西尔艾力·艾则孜处收回的100000元房款，原告主张两被告向其退还400000元的请求，本院予以支持。对于原告主张违约金、双倍定金、400000元资金占有期间利息，针对涉案房屋三方于2020年7月25日签订《二手房买卖合同》后，于2020年12月6日签订《协议书》，《协议书》仅约定被告西尔艾力·艾则孜及原告莫生芳的违约责任，未约定双倍定金及被告喀什关关房地产营销策划有限公司的违约责任，故原告主张两被告按总房款的20％支付违约金147960元的请求，本院予以部分支持，原告主张两被告支付双倍定金200000元本院不予支持。根据法律规定，违约金是以实际损失为基础的，而本案中原告主张400000元的利息17400元属于利息损失，它与违约金在性质、功能上相等，并且本案中本院支持的违约金足以弥补原告利息损失，故对原告主张两被告支付400000元银行同期贷款利率利息17400元的请求，本院不予支持。因原告未能提交充足证据证实因延期交房导致其租赁房屋并已缴纳租金，贵对其两被告承担延期交房带来的损失房租3900元（按1300元／月计算值赔偿完毕）的请求，本院不予支持。被告关关公司作为中介公司其最重要的义务是协助双方办理不动产登记变更手续，本案中因涉案房屋未能办理不动产变更登记手续，致使合同无法履行完毕，故对原告主张免除其支付喀什关关房地产营销策划有限公司房屋中介费用的请求，本院予以支持。        综上所述，原告要求解除三方签订的《二手房买卖合同》及《协议书》的请求，本院予以支持；原告要求两被告退还定金100000元及房屋首付款300000元的请求，本院予以支持；原告要求两被告向其支付双倍定金200000元、违约金147960元、400000元银行贷款利率利息17400元的请求，本院予以部分支持；原告要求两被告向其支付因延期交房给原告带来的损失房租3900元，后期按月给付1300元／月计算至赔偿完毕的请求，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四天颂、第一百三十条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、解除原告莫生芳、被告西尔艾力·艾则孜、被告喀什关关房地产营销策划有限公司签订的《二手房买卖合同》、《协议书》；二、被告西尔艾力·艾则孜向原告莫生芳返还购房款300000元，被告喀什关关房地产营销策划有限公司返还购房款100000元；三、被告西尔艾力·艾则孜向原告莫生芳支付违约金147960元；四、免除原告莫生芳支付被告喀什关关房地产营销策划有限公司的房屋中介费用；五、被告西尔艾力·艾则孜向原告莫生芳支付诉前保全费1153元；六、驳回原告莫生芳的其他诉讼请求。以上款项于本判决生效后十日内向原告偿还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费11492.60元，已减半收取计5746.30元，由被告西尔艾力·艾则孜负担4093.21元，由原告莫生芳负担1653.09元。        本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：        西尔艾力·艾则孜提交如下证据：2020年12月20日上诉人与喀什关关房地产营销策划有限公司工作人员的通话录音一份，拟证明2020年7月25日喀什关关房地产营销策划有限公司向我支付了10万元定金，约定剩余30万元房款在2020年7月27日向我支付，但是2020年7月27日并未向我支付，而是在2020年9月8日向我支付的剩余30万元房款，2020年9月29日喀什关关房地产营销策划有限公司从我这里收回了房款10万元，以上事实可以证明是莫生芳和喀什关关房地产营销策划有限公司构成违约。        莫生芳质证称，第一，上诉人的录音产生于2020年12月20日，不属于民诉法中规定的新证据；第二，该录音内容只有上诉人向被上诉人喀什关关房地产营销策划有限公司索要10万元定金的内容；第三，该录音可以证明被上诉人莫生芳已经如约交纳了10万元定金，其余上诉人所说的待证事实，该录音并不能反映。另外该录音因是上诉人与被上诉人喀什关关房地产营销策划有限公司进行通话的录音，被上诉人莫生芳对其真实性无法确定。        本院经审查认为，通过上述证据无法认定被上诉人莫生芳存在违约行为的事实，故本院不予采信。        本院二审查明的法律事实与一审查明的法律事实一致，本院对一审认定的法律事实予以确认。        本院认为，依据双方当事人的陈述及证据，本案的争议焦点为：上诉人西尔艾力·艾则孜应否向被上诉人莫生芳支付违约金147960元？双方对解除合同、返还已付购房款均没有异议，但双方均认为因对方的违约导致合同无法履行，本案中，从双方签订的《二手房买卖合同》、《协议书》约定来看，被上诉人莫生芳没有按合同约定支付购房款，一定程度上构成违约，被上诉人莫生芳的违约行为发生之后，对方没有提出异议，于2020年12月6日签订《协议书》，约定：莫生芳购买西尔艾力·艾则孜位于喀什市萨格拉木路37号院8号楼B座701号房屋，成交价为739800元，协议第一款第二项约定“西尔艾力·艾则孜如在2020年12月30日前未办理还款解押，西尔艾力·艾则孜将购房首付款全部退还给莫生芳，并由西尔艾力·艾则孜方支付总房款20％的违约金给莫生芳”第四项约定：“西尔艾力·艾则孜在提供产权证及个人资料后需在2021年1月10日前配合房地产营销公司办理过户手续，如不能按时配合签字，西尔艾力·艾则孜将购房首付款全部退还给莫生芳，并由西尔艾力·艾则孜支付总房款20％的违约金给莫生芳。”该房屋因目前仍有银行抵押贷款，无法办理不动产变更登记手续，导致合同无法履行。故本院认为上诉人西尔艾力·艾则孜构成根本违约，应按照双方的约定承担违约责任，一审法院认定西尔艾力·艾则孜构成违约并承担147960元的违约金符合双方约定和法律规定并无不妥，故本院对违约金不予进行调整。        综上，上诉人西尔艾力·艾则孜的上诉理由，无事实及法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费3259.2元，由西尔艾力·艾则孜（已交付）负担。        本判决为终审判决。        审判长    阿布力孜·祖农审判员    吴炳坤审判员    热依汗古力·阿布拉二〇二一年九月四日书记员    张墨川