贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔02民终2328号上诉人（原审被告）：贵州汉华房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区西路36号616室，统一社会信用代码：915202007366448374。法定代表人：梁家铭，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：高可，系重庆绮惠律师事务所律师，执业证号：15001201811028011。委托诉讼代理人：李林峰，系重庆绮惠律师事务所实习律师，实习证号：56792105110843。被上诉人（原审原告）：黄剑，男，1975年7月24日出生，白族，住贵州省六盘水市钟山区。被上诉人（原审原告）：赵晓红，女，1977年10月9日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。上诉人贵州汉华房地产开发有限公司因与被上诉人黄剑、赵晓红商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初5320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州汉华房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判上诉人按照同地段同类型房屋租金标准（即8.6元/平方米/月）向被上诉人支付自2018年6月30日起至2020年6月4日止的逾期交房违约金29743.06元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以改判。本案逾期交房违约金起算时间有误，依法应当认定自2018年6月30日开始起算。案涉《商品房预售许可证》载明“商品房竣工日期为2017年12月31日，交付时间为2018年6月30日"。按照六盘水市关于办理房产预售流程的惯例，《商品房买卖合同》须先由开发商填写必备条款后到房管局进行备案，合同备案完成后，方可向住房和城乡建设局申请办理预售许可。房屋交付时间为必填内容且填写后无法再根据个案情况进行更改。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》时，必须按照事先备案的合同进行签署，故合同中交房时间未经双方磋商，不应认定为双方的真实意思表示。后经市住建局充分考虑竣工日期并结合本地实际核发《商品房预售许可证》同意变更房屋交付时间为2018年6月30日，故交房时间应当认定为2018年6月30日。本案违约金过高，人民法院应当依法进行调低。本案因逾期交房所产生的损失实质上为房屋占有使用损失，损害的是业主对房屋的使用权益，故业主方的损失应为租金损失。根据合同法第114条及其司法解释的规定，违约金具有补偿性，应以守约方产生的损失为限。原《商品房买卖合同司法解释》第十七条之规定，双方在未约定违约金的情况下，对于损失的认定，若为逾期付款则按资金占用损失计算违约金；若为逾期交房则按房屋租金计算违约金，从该条规定亦可看出，最高人民法院对于商品房买卖合同中的违约损失数额参照标准，逾期交房应按照实际损失即房屋租金来计算违约金。根据上诉人一审已经举示的贵州中信智恒资产评估有限公司所出具的的资产评估报告，案涉房屋同地段、同类型房屋的租金标准为8.6元/平方米/月。按此标准计算，《商品房买卖合同》中约定以全部已付款的日万分之一点五作为违约金计算标准已远远高于被上诉人所产生的实际损失。根据合同法第一百零七条的规定，违约金过高的，当事人可以主张调低。本案在被上诉人未举证证明自己的实际损失高于房屋租金损失，而我方已举证证明同地段、同类型租金标准的情况下，人民法院应当对本案违约金予以调低。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，为维护上诉人的合法权益，请求贵院查明事实后依法改判。黄剑、赵晓红答辩称：交房时间并不是上诉人与被上诉人商议的，是由上诉人单方制定的，至于之后与相关部门办理相关证书时确定的交房时间与我方无关。上诉人认为赔偿金过高，然而合同对于赔偿金计算标准是有明确的规定。黄剑、赵晓红向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告支付逾期交房违约金68959.9元；2.请求判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明，2017年10月27日，原告黄剑、赵晓红作为买受人与被告贵州汉华房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买其开发的位于钟山区房屋，房屋总价为560423元。买受人以公积金贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款160423元，余款400000元以公积金贷款支付。出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按下列方式处理：逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。另原、被告双方在同日签订的《商品房买卖合同》补充协议2.1.3条款中约定：原告未付清主合同约定之全部应付款项、政府部门规定费用（含原告委托被告代交的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等）、或有银行按揭（月供）欠款等，被告有权拒绝交房直至原告付清欠款为止。合同签订当日，原告黄剑向被告贵州汉华房地产开发有限公司支付购房首付款160423元，并于2018年3月26日通过公积金贷款方式委托中国建设银行支付被告剩余购房款400000元。被告贵州汉华房地产开发有限公司于2020年6月4日向原告交付该商品房。现因被告未按合同约定支付原告逾期交房违约金，故原告诉至法院。一审法院认为，法不溯及既往，因本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故本案仍应适用当时的法律及司法解释予以裁判。原告黄剑、赵晓红与被告贵州汉华房地产开发有限公司于2017年10月27日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反相关法律法规的规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。对原告黄剑、赵晓红要求被告支付逾期交房违约金68959.9元的诉讼请求，因双方在合同中约定，被告应当在2017年12月31日前向原告交付该商品房，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之1.5的违约金。被告贵州汉华房地产开发有限公司于2020年6月4日才向原告交付该商品房，其行为已构成违约，应当按照合同约定于交房之日起15日内支付原告违约金。但2018年3月26日之前因原告未付清购房款，按照双方补充协议中约定，被告有权拒绝交房，故被告贵州汉华房地产开发有限公司应自原告付清购房款之日即2018年3月26日至2020年6月4日以原告实际交纳的购房款560423元为基数，按日利率万分之1.5计算，支付原告该期间违约金67334.82元。故对原告黄剑、赵晓红主张被告贵州汉华房地产开发有限公司支付其违约金67334.82元的诉讼请求，予以支持；对原告主张的违约金超出部分，不予支持。对被告贵州汉华房地产开发有限公司辩称交房日期应为商品房预售许可证上记载的2018年6月30日的辩称理由，因原告已提交证据证明被告实际向其交付房屋的日期为2020年6月4日，故对被告的该辩称理由，不予采信。对被告辩称违约金过高，应按照案涉房屋同地段的租金标准计算违约金的辩称理由，因违约金的性质除有补偿性外，还兼具惩罚性，且原、被告在合同中约定的违约金按日利率万分之1.5计算并未明显过高，故对被告的该辩称理由，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决：一、被告贵州汉华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告黄剑、赵晓红逾期交房违约金67334.82元；二、驳回原告黄剑、赵晓红的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1524元，由原告黄剑、赵晓红负担36元，由被告贵州汉华房地产开发有限公司负担1488元（原告已预交，被告应负担的部分于判决生效之日起十日内连同上述款项一并返还给原告）。二审中各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案逾期交房违约金的起算时间如何认定。上诉人主张应当以《商品房预售许可证》载明的交付使用日期2018年6月30日为交房日期，逾期交房违约金应从2018年6月30日开始计算。经审查，上诉人在明知《商品房预售许可证》载明交付使用日期为2018年6月30日的情况下，仍然与被上诉人签订《商品房买卖合同》明确约定商品房交付使用时间为2017年12月31日，该合同系上诉人提供，内容系当事人自愿协商达成，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。被上诉人履行给付房款义务后，上诉人应按合同约定期限向被上诉人交付房屋，现上诉人逾期交房，其行为已经构成违约，上诉人应按照《商品房买卖合同》第十三条约定的从交付期限届满次日（即2018年1月1日）开始计算逾期交房违约金。本案第二个争议焦点为：双方合同约定的违约金计算标准是否存在过高，是否应予以调整。上诉人主张被上诉人的实际损失仅为租金损失，要求按照被上诉人所购房屋同地段、同类型的房屋租金价格对本案的违约金予以调低。经审查，上诉人逾期交房的客观事实存在，其主张违约金过高而请求降低应当承担举证责任，但其一审提交的证据不足以证明该项主张，上诉人诉请将违约金调低为8.6元/平方米/月的理据不足。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第十三条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。适用该条款的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法，而本案中双方明确约定了违约金的计算方法，故不属于该条款规定的情形。结合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审按照双方合同约定的被上诉人已付房款的万分之1.5按日计算违约金并无不当，本院予以确认。综上所述，贵州汉华房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费740元，由上诉人贵州汉华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱会峰审 判 员 徐 芳审 判 员 何与芹二〇二一年八月十一日法官助理 王海霞书 记 员 陈 玲