北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终12091号上诉人（原审被告）：北京咩咩香餐饮有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区（大兴）德茂街18号院16幢-1层西-18、西19号。法定代表人：苏英。委托诉讼代理人：苏华楠，男，北京咩咩香餐饮有限公司员工。被上诉人（原审原告）：北京丘中有科技有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区（大兴）德茂街18号院16幢-1层西-13。法定代表人：王秀梅，执行董事。委托诉讼代理人：王建民，男，北京丘中有科技有限公司员工。上诉人北京咩咩香餐饮有限公司（以下简称咩咩香公司）因与被上诉人北京丘中有科技有限公司（以下简称丘中有公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初8163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审独任制，开庭对本案进行了审理。上诉人咩咩香公司之法定代表人苏英及委托诉讼代理人苏华楠，被上诉人丘中有公司之委托诉讼代理人王建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。咩咩香公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回丘中有公司的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由丘中有公司承担。事实和理由：一审判决中存在4处错误。1.认定事实不清，我公司单方解约行为并不构成违约解除。我公司在北京市大兴区旧宫镇德茂街花语府西门底商西－13号商铺（以下简称涉案商铺）营业期间多次被居民举报，城管、安全科、环保局等执法部门在2021年1月责令停业整改。整改过程中因房屋存在问题不能正常营业所以不具备餐饮条件。因此我公司不应承担违约责任。2.我公司在解除合同的同时已经提出归还房屋，丘中有公司因涉案商铺没有出租市场故意拖延办理房屋交接手续。我公司多次打电话催促，丘中有公司始终托词不办理。3.丘中有公司为过错方，我公司无过错。即使法院认定涉案商铺交付时间是2021年4月27日，但法院同时认定解除时间为2021年2月1日。依据合同约定，若我公司逾期搬离，丘中有公司应向我公司送达书面的“限期搬迁通知书”，事实上，丘中有公司在我公司解除合同后未送达上述通知书，更未主动提出办理房屋交接手续，属于对自己权利的放弃。我公司积极推进房屋交接事宜，丘中有公司怠于行使权利产生的损失不应由我公司承担。4.一审法院对丘中有公司主张的律师费不应认可。丘中有公司主张的律师费不合理，并且缺乏必要的证据支持，其未提交代理合同、律师费交付凭证、律师费发票来作证。丘中有公司辩称，同意一审判决，不同意咩咩香公司的上诉请求。1.涉案商铺排烟、天然气、水电均符合餐饮的条件。自合同签订后，咩咩香公司一直在正常经营，咩咩香公司已经在涉案商铺注册成立餐饮公司，燃气管道由燃气公司统一安装，可以证明涉案商铺符合餐饮条件，涉案商铺所在商业街由开发商、招商部、物业公司统一管理，整条街都具备开餐饮的条件。2.涉案商铺内部结构由咩咩香公司自行装修，与我公司无关。合同中约定装修由咩咩香公司自行负责装修。咩咩香公司违规开设大排档造成扰民，经居民举报，咩咩香公司被相关部门责令停业整改，与我公司无关。《大兴区旧宫镇人民政府责令整改通知书》可能是虚假证据，不能说明是针对涉案商铺的整改通知。3.咩咩香公司提交的照片是虚假证据，不是涉案商铺的照片，而是西43商铺私自改烟道的照片。4.咩咩香公司说涉案商铺没有市场、我公司拖延交付均与事实不符。5.我公司于2021年1月17日已将“限期搬迁通知书”送达咩咩香公司，我公司多次联系咩咩香公司交房，但咩咩香公司拒绝搬离且提出了很多无理要求。6.我公司已经补充提交律师费相关证据。7.咩咩香公司提供的微信记录，断章取义，上下文不连贯，不能证明真实沟通意思。8.咩咩香公司提供的通话记录不能证明其主动交房。通话记录显示咩咩香公司是被呼叫方，说明是我公司主动联系咩咩香公司沟通处理问题。丘中有公司向一审法院起诉请求：1.判令咩咩香公司向我公司支付拖欠租金43404.2元（以月租金15141元为基数，自2021年2月1日至2021年4月27日）；2.判令咩咩香公司向我公司支付逾期支付租金违约金16748元；3.判令咩咩香公司向我公司支付逾期支付物业费资金占有使用费154.27元（以4683元为基数，以1年期贷款市场报价利率为计算标准，自2020年1月1日起算至2020年10月28日）；4.判令咩咩香公司向我公司支付单方解除合同违约金30282元；5.判令咩咩香公司向我公司赔偿因本案支出的律师费15000元；6.判令咩咩香公司向我公司支付违约解除合同产生的实际损失30282元；7.判令咩咩香公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年12月26日，丘中有公司（甲方）与咩咩香公司（乙方）签订《商业商铺租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺租赁给乙方，建筑面积66.37平方米，乙方租赁商铺的经营范围仅限于经营“全羊店”，租赁期限5年，自2019年12月27日起至2024年12月26日止。双方约定，第1年月租金为15141元；第2年月租金为15141元；第3年月租金为15141元；第4年月租金为15898元；第五年月租金为15898元。首次支付租金为5个月租金，其中2个月租金为租赁履约保证金，另3个月为首期租金，每3个月为一个付款周期，每个付款周期的最后一个月25日前交纳下个付款周期租金。合同还约定年物业费总额为4683元，应于每年度1月1日前支付当年全年物业费，新签约客户当年物业费与租金同时交纳。乙方所交纳履约保证金在本合同履行完毕后，若乙方未有违约行为，则由甲方全额退还；如在合同期内因乙方原因造成本合同终止，乙方所交纳的履约保证金不予退还。甲方应于2019年12月27日前，将商铺交付乙方装修和使用。关于违约责任约定，乙方有下列情形之一的，甲方可以单方面终止合同并收回商铺，且乙方应按本合同履约保证金的100%承担违约责任及赔偿甲方因此而遭受的其他实际损失（包括诉讼费、律师诉讼代理费）：1.乙方未经甲方书面同意擅自转租、转让、转借商铺或擅自歇业；2.乙方未经甲方书面同意擅自超范围经营的；3.乙方擅自进行非法活动，损害公共利益；4.乙方单方面解除合同的；5.乙方有其他违约行为致使本合同无法履行。乙方逾期交付租金的，属违约行为，除应及时如数补交租金外还应承担相应违约金；违约金计算方式如下：日租金×商铺建筑面积×违约条数×50%。乙方按本合同约定正常履约的，甲方无任何理由单方面解除合同，需按本合同履约保证金总额100%承担违约责任。合同签订后，双方按合同约定履行了各自的义务。咩咩香公司租金交至2021年1月底。2021年1月中旬，咩咩香公司向丘中有公司提出解除租赁合同，明确表示不再承租涉案商铺。2021年1月31日，丘中有公司与北京市铭盾律师事务所签订民商事案件委托代理协议，丘中有公司应支付律师代理费15000元，双方约定当日支付10000元，剩余5000元于开庭前支付。丘中有公司于2021年2月3日向北京市铭盾律师事务所支付服务代理费10000元，于2021年5月17日向北京市铭盾律师事务所支付服务代理费5000元。一审审理中，咩咩香公司主张其自2021年2月1日开始闭店不再经营，合同已经解除，其不应支付2021年2月1日以后的租金；其已于2021年4月1日将涉案商铺内物品全部搬走。丘中有公司则主张咩咩香公司实际占有使用商铺至2021年4月27日，直到2021年4月27日才将商铺腾退返还，有双方签署商铺收房说明为证。一审法院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定：民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案《商业商铺租赁合同》签订于民法典施行前，持续至民法典施行后，在民法典施行后就合同的履行产生纠纷，本案应适用民法典的规定。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。丘中有公司与咩咩香公司签订的《商业商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；对双方当事人具有法律约束力。涉案租赁合同履行期限为2019年12月27日至2024年12月26日，2021年1月中旬咩咩香公司向丘中有公司明确提出解除租赁合同，不再承租涉案商铺，且2021年2月1日起开始闭店不再经营，应视为咩咩香公司单方面解除合同，双方签订的《商业商铺租赁合同》于2021年2月1日解除。咩咩香公司应按本合同履约保证金的100%承担违约责任及赔偿丘中有公司因此而遭受的其他实际损失（包括诉讼费、律师诉讼代理费）。此期间咩咩香公司虽然自2021年2月1日开始闭店不再经营，但其直至2021年4月27日才将涉案商铺腾退返还给丘中有公司，此期间咩咩香公司应参照合同约定租金标准向丘中有公司支付占有使用费。故咩咩香公司按2个月租金标准支付丘中有公司的履约保证金作为违约金不再退还；咩咩香公司应当赔偿丘中有公司律师诉讼代理费15000元。现丘中有公司要求咩咩香公司支付逾期支付租金违约金16748元，证据不足，法院不予支持。丘中有公司要求咩咩香公司支付逾期支付物业费资金占有使用费154.27元，没有合同依据，法院不予支持。关于丘中有公司要求咩咩香公司支付单方解除合同违约金30282元的诉讼请求，因咩咩香公司单方面解除合同，导致本合同终止，其按2个月租金标准支付丘中有公司的履约保证金作为违约金不再退还，现丘中有公司再次要求单方解除合同违约金属于重复主张权利，法院不予支持。关于丘中有公司要求咩咩香公司赔偿违约解除合同产生的实际损失30282元的诉讼请求，丘中有公司未提供证据证明上述损失已实际发生，法院对丘中有公司该项请求不予支持。据此，一审法院判决：一、北京咩咩香餐饮有限公司于判决生效后10日内支付北京丘中有科技有限公司2021年2月1日至2021年4月27日期间的商铺占有使用费43404.2元；二、北京咩咩香餐饮有限公司于判决生效后10日内支付北京丘中有科技有限公司律师诉讼代理费15000元；三、驳回北京丘中有科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。咩咩香公司表示一审判决没有查清涉案商铺排烟存在问题。咩咩香公司提交3组证据，证据一为门头和房屋主体结构照片，欲证明涉案商铺距居民仅10米左右，不具备开设餐饮的条件，因此长期被投诉；证据二为执法部门停业整顿证明，欲证明因为半地下商铺主体结构，导致排烟扰民问题，不符合国家规定，因此涉案商铺不具备开设餐饮的条件；证据三为微信聊天记录、通话记录，欲证明因为涉案商铺的问题，2021年1月19日已经提出了不租的想法，也积极配合房东，期间通过微信、电话沟通，因为临近春节，房东以有事不方便为由，一直拖到了2021年4月份。丘中有公司对证据一不予认可，认为咩咩香公司一直在经营，其于2020年1月2日取得的营业执照也是在涉案商铺，燃气管道是燃气公司安装，与其无关；对证据二不予认可，停业整顿通知是在2021年1月25日作出的，且该通知并未注明是针对涉案商铺作出的，咩咩香公司在西18、19也有商铺，我公司2021年8月24日到涉案商铺拍过烟道照片，咩咩香公司提供的照片不是涉案商铺照片；对证据三不予认可，我公司多次联系咩咩香公司，但对其提出的不合理要求没有接受，双方协商未达成一致，因此我公司起诉本案。丘中有公司提交燃气管道照片、周边商铺照片及西43商铺照片，欲证明燃气公司统一安装天然气，涉案商铺具备开餐饮的条件，商业街由开发商、招商部和物业公司统一管理，整条街都具备开设餐饮的条件，咩咩香公司提交的烟道照片是虚假证据，实际是西43商铺私自改烟道的照片，与涉案商铺无关。咩咩香公司认为天然气没有正常接通，是其买了保险后才接通的天然气，天然气接通时间是2020年1月30日，其没有必要花钱改造烟道，而是因为排烟有问题，其才改造的烟道。另，丘中有公司称其系于2020年9月购得涉案商铺后，才与咩咩香公司订立的本案合同，为了同开发商与咩咩香公司所签合同保持一致，才倒签合同签署日期并沿用原合同期限。咩咩香公司对此基本认可。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。双方均应依约履行各自的合同义务，不得擅自变更或者解除合同。丘中有公司与咩咩香公司所签《商业商铺租赁合同》，虽存在倒签的事实，但仍是双方真实意思表示，且内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。现咩咩香公司于2021年1月中旬向丘中有公司提出解除合同，并于2021年2月1日闭店不再经营，其一审答辩时称受疫情影响，导致其无法履行合同，故其不承担违约责任。对此本院认为，随着疫情防控工作有序进行，2021年以来，各行各业已基本恢复生产，百姓生活也日趋正常，而疫情因素并不直接导致餐饮行业不能经营，且双方所签合同剩余合同期较长。在此情况下，咩咩香公司擅自以自己实际行为解除合同，构成违约，理应承担违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。咩咩香公司二审提出的因烟道问题导致被行政机关责令停业的主张，明显与其一审自认的合同解除原因相悖；同时，其提供的停业整顿证明暂且不论是否是针对涉案商铺作出的，但就作出的时间看，也晚于其向丘中有公司提出解除合同的时间，并不能据此证明系因咩咩香公司被责令停业才提出解除合同。咩咩香公司提出的房屋位置问题，系其自主决定承租该商铺，对该商铺的位置理应充分进行了解，且其自认开始承租时出租方是开发商并非丘中有公司；从其自认开始租赁涉案商铺的时间、办理营业执照的时间及开业时间看，均发生在与丘中有公司实际建立租赁关系之前，故本院认为其上述主张不能成为免除其违约责任的合理抗辩。一审判决认定咩咩香公司应当承担违约责任，按照合同约定支付违约金，并将其已付履约保证金折抵其应当承担的违约金，是正确的。由于双方对于一审判决认定双方签订的《商业商铺租赁合同》于2021年2月1日解除，均表示认可，本院对此不持异议，对相关问题不再进行赘述。由于咩咩香公司虽然自2021年2月1日开始闭店不再经营，但直至2021年4月27日才将涉案商铺腾退返还给丘中有公司，其虽主张系丘中有公司拖延接收房屋导致其未能及时履行腾退义务，但应当指出，咩咩香公司在合同履行期间突然提出解除合同，作为守约的出租人丘中有公司当然有权拒绝，双方进行沟通确需时间，故咩咩香公司仅以丘中有公司没有发出限期搬离通知等就认为丘中有公司怠于行使权利，无权向其主张房屋占用费，显然没有道理，而其提供的证据也不足以证实其上述主张成立，故咩咩香公司理应参照合同约定租金标准向丘中有公司支付占用期间的房屋占有使用费。至于律师费，双方在合同中明确将律师诉讼代理费约定在咩咩香公司违约导致合同解除的情况下，其须赔偿丘中有公司的其他实际损失范围内，现丘中有公司向其主张此项费用，并提供了相关合同及交费凭证佐证实际发生的律师费数额，一审判决判令其对此予以赔偿，是适当的。综上所述，咩咩香公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2412元，由北京咩咩香餐饮有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  白松二〇二一年九月一日书记员  刘荧书记员  韩铮