贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终6484号上诉人（原审被告）：贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司，住所地贵州省贵安新区行政中心白马大道碧桂园贵安1号商业街6号楼2楼12号。法定代表人：欧阳腾平。委托诉讼代理人：李筑丹，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦耀院，贵州瀛黔律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郭春玲，女，1980年4月5日出生，汉族，住河南省封丘县。委托诉讼代理人：孙志，贵州圣思律师事务所律师。上诉人贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人郭春玲商品房预售合同纠纷一案，不服贵阳市花溪区人民法院(2020)黔0111民初8242号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法独任审理，本案现已审理终结。上诉人碧桂园公司上诉请求：1.撤销原判，并依法改判；2.本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院判决上诉人承担的逾期交房违约金过高，请求依法调减，即便不能调减，也应按照补充协议的约定以总房价款的15%为限。虽然双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，约定了逾期交付房屋的违约金为已付房款的日万分之二，但同时亦约定了逾期交房违约金总额不得超过已付房款的15%。上诉人认为合同约定的违约金过高，应该依法调减。本案中，被上诉人并未举证证明其实际损失，其购买的案涉房屋不管是自身使用，还是用于出租，逾期交房可能给被上诉人造成的损失实际都是租金损失。依据相关司法解释规定，违约金可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。该案由花溪区人民法院管辖，因此应参照2014年花溪区的租金指导价计算被上诉人的租金损失。即便不能参照相关政策进行调减，《补充协议》系双方真实意思表示，本案的违约金应以被上诉人已付房款的15%为限。2.本案的逾期交房违约金应该截止到符合收房条件之日，且疫情期间因疫情防控客观上导致相关手续办理延迟，该期间应予扣除。被上诉人郭春玲答辩称，上诉人逾期交房违约金与业主逾期付款的违约责任是对等的，违约金还具有惩罚功能，每日万分之二并不过高；租金与现在相隔时间太远，不足以体现业主损失；就案涉房屋而言，上诉人交房是未知数；疫情与交房是没有关系的，疫情对上诉人的生产未造成影响；合同第11条对于交房条件有明确约定，双方应该按照合同约定履行各自义务，尊重当事人意思自治，且不是我方违约。郭春玲向一审法院起诉请求：1、被告支付原告逾期交房违约金（从2019年10月1日起以1180453元为基数按每日万分之二的标准计算至房屋交付为止）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2017年6月1日，原告郭春玲与被告碧桂园公司签订了《商品房买卖合同》，该合同主要约定一、郭春玲向碧桂园公司购买该公司开发的位于贵安新区（已取得预售许可）第59-66、68-70号楼（61）2-4-2号房屋（住宅），建筑面积165.37平方米，房屋总价款1180453元，采取贷款方式支付；二、第十一条“交付时间和条件”，（一）出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列条件1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。三、第十二条主要约定了本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件，其中（一）上水、下水、供电交付时达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户；（二）公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案，如在约定期限内未达到交付使用条件的，出卖人尽快建设完成而无须承担其他责任。四、第十三条，逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。五、该商品房达到第十一条约定的交房条件后，出卖人应当在交付之日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。合同附件补充协议中约定逾期交房违约金总额不超过买受人已付房款的15%。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部房款。截至本案开庭审理时，被告未取得案涉房屋竣工验收备案手续，原告亦未实际收房。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、交款收据等证据在卷作证。一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制规定，合法有效，双方均应按约履行合同义务。本案中，原告按合同约定方式向被告支付了全部房款，被告应当按约定向原告交付符合合同约定条件的房屋，否则应当承担违约责任。原告关于被告应承担的逾期交房违约责任，根据合同约定，被告应向原告交付房屋的时间是2019年9月30日，但被告至今未取得案涉房屋交付时应满足的条件，已构成逾期交房，被告应按合同约定承担赔偿逾期交房违约金的责任。关于被告抗辩逾期交房违约金约定过高请求调整的意见。根据合同约定，逾期交房违约金按照全部已付房款每日万分之二的标准计算。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，合同中约定的违约金是否应当调整，应在充分尊重当事人意思自治的基础上，结合违约产生的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合进行考虑。具体到本案而言，双方约定的逾期交房违约金标准系被告提供的格式文本合同中明确约定，是双方的真实意思表示，同时考虑到本案逾期交房系由于被告的违约行为导致，其对此存在明显过错。因此，被告要求调减该项违约金标准的请求并不符合法律的相关规定，且该违约金标准并不明显过高，故一审法院对此不予支持。因此，被告应按照原告已付房款1180453元为基数，以每日万分之二为标准，向原告支付从2019年10月1日起至被告向原告实际交房之日止的逾期交房违约金。考虑到执行过程中可能就“实际交房之日止”的时间节点产生争议，一审法院根据买卖合同的约定，将“实际交房之日止”的时间节点具体明确为房屋符合《商品房买卖合同》第十一条第（二）项约定的交付条件并由被告书面通知原告之日止，若原告在此之前实际接收房屋，则逾期交房违约金计算至其实际接收房屋之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告郭春玲支付逾期交房违约金（该违约金以房款1180453元为基数，从2019年10月1日起按照每日万分之二的标准计算至实际交房之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费599元（已减半收取），由被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交翡翠湾交房公示、竣工验收备案表，拟证明翡翠湾区房屋在2020年12月4日已经取得竣工验收备案表，符合合同约定的交付条件，并于2021年4月22日公示完毕。逾期交房违约金应计算至2021年4月22日止。被上诉人质证称，三性均无异议，对证明目的不予认可。上诉人对于合同11条约定的其他符合交房条件的要求没有达到。根据合同约定，上诉人应该书面通知买受人，我方没有收到通知，交房公示已被相关机关撤回。二审查明其余事实与一审查明事实一致，本院予确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、一审判决逾期交房违约金是否适当；二、逾期交房违约金是否以已付房款15%为最高限额；三、是否应当扣除新冠疫情影响期间的违约金；四、一审认定逾期交房违约金截止点是否正确。针对焦点一，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于逾期交房违约金是否应当调整的问题，上诉人主张依据相关规定，违约金可以按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段租金标准调整，但上述情形系在指合同中并未明确约定逾期交房违约金的前提下再适用，而本案中合同已明确对违约金的计算方法进行约定。上诉人认为合同约定的日万分之二的逾期交房违约金标准过高，主张参照2014年本市花溪区房屋租金指导价调整违约金数额。但是，本案的逾期交房违约行为系发生在2019年之后，上诉人主张的2014年的房屋租金指导价不能准确反映本案逾期交房行为给被上诉人所造成的实际损失。更何况，上诉人逾期交房的行为给被上诉人造成的损失，还应当考虑合同履行后可以获得的利益。上诉人作为专业的房地产机构，基于对自身能力及市场因素的综合考量，经与被上诉人平等协商，合同约定对双方均有约束力，综上，上诉人并无充分理由证明每日按已付房款万分之二计算逾期交付房屋违约金约定“过分高于”实际损失，一审按约定的日万分之二支持被上诉人逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。针对焦点二，双方《补充协议》第六条第2款虽然约定，逾期交房违约金总额不超过已付房款的15%，但该条款明显属于减轻或免除出卖人责任，限制买受人权利的条款，且不利于敦促违约方积极履行合同义务。根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性规定可知，如果补充协议中含有不合理的减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，则仍以主合同约定为准。因此，对于上诉人主张逾期交房违约金应以15%为限的上诉理由不予采纳。针对焦点三，虽然新冠疫情确系不可抗力，但双方约定的交房时间为2019年9月30日，根据《中华人民共和国合同法》一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，上诉人的逾期交房行为明显发生在新冠疫情之前，其主张扣除新冠疫情期间的违约金理由不成立。针对焦点四，就本案而言，二审中上诉人提交了翡翠湾苑区竣工验收备案表及在住房和城乡建设局官网上发布翡翠湾苑区交房公示，公示期为2021年4月16日至2021年4月22日。可以认定2021年4月22日案涉房屋已具备交付条件且已通知被上诉人，因此本案逾期交房违约金止点应为2021年4月22日。因原判理由已明确违约金止点于符合约定的交房条件并通知之日止，并无不妥，本院予维持。本案既已认定案涉房屋逾期交房违约金止点为2021年4月22日，双方可在执行中计算解决。至于被上诉人辩称需取得《商品住房交付使用备案证书》方可交付使用的问题，本院认为，取得上述证书仅是地方部门的规范性文件要求，不能影响本案合同约定的效力，对被上诉人的辩解不予采纳。综上所述，上诉人碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用1198元，由上诉人贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邹爱玲二〇二一年八月二十四日书记员  蒲美君