北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0107民初3114号原告：北京市石景山区社会福利院,住所地北京市石景山区(统一社会信用代码xxx)。法定代表人：管怀平，院长。委托诉讼代理人：刘广宇，北京市合达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张延悦，女，1997年6月1日出生，汉族，北京市合达律师事务所实习律师，住北京市石景山区。被告：陈学兵，男，1958年3月30日出生，汉族，住北京市石景山区(公民身份号码：xxx)。委托诉讼代理人：吴舒波，北京亚衡律师事务所律师。原告北京市石景山区社会福利院(以下简称福利院)与被告陈学兵房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福利院的委托诉讼代理人刘广宇、张延悦与被告陈学兵及其委托诉讼代理人吴舒波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告福利院向本院提出诉讼请求:1.确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》于2019年4月1日到期终止;2.判令被告将位于石景山区模式口北里x号房屋腾空并交还给原告；3.判令被告向原告支付2019年1月1日至2019年4月1日的房屋租金3900元；4.判令被告按照每月3100元的标准，向原告支付2019年4月2日至实际腾退租赁房屋期间的占用费，暂计算至2021年1月1日为人民币65100元;5.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2018年4月1日签订了《房屋租赁合同书》,约定被告承租原告所有的北京市石景山区模式口北里x号房屋，租赁期限自2018年4月1日至2019年4月1日,月租金1300元整。上述《租赁合同》签订后,原告依约向被告交付租赁房屋,履行了相应的合同义务,但被告自2019年1月1日起，无故拒绝向原告支付房屋租金,并于租赁期限届满后仍然继续占有使用租赁房屋。原告认为,原、被告之间的《租赁合同》已经到期终止,被告无权继续占有使用租赁房屋，故原告特向贵院提起诉讼,请求贵院在查明事实的基础上支持原告诉讼请求。被告陈学兵辩称，不同意原告全部诉讼请求，原被告之间所谓房屋租赁合同非平等主体的民事合同，不应该由民事法庭审理，应驳回原告起诉。一、被告跟原告是有人事关系的职工，双方的关系是带有福利性质的分房性质，1987年7月陈学兵从石景山公社办公企业玻璃厂调动至北京市石景山区社会福利院任班长。2004、2005年福利院召开会议，称民政局给福利院5套房屋作为福利费用于分配给骨干职工，其中202号房屋于2007年分配给陈学兵，后迟迟无法给证，5户未办理房产证，福利决定以租代收。陈学兵每月缴纳房租从工资中扣除代缴17万元后便无需再缴纳房租，房屋归陈学兵。2016年11月以前每月租金400元，2018年3月陈学兵退休，2018年11月原告单方要求房屋月租金3100元，并且不再提缴纳17万元后便无需缴纳房租。2018年11月陈学兵退休时退休金仅3800元如果按福利院的要求，等待他的只有一个结果就是钱没了房也没有了。所以，陈学兵没有同意按照3100元缴纳原告房租。二、根据最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知第三条规定，因单位内部建房、分房等房地产纠纷，不属于人民法院审理范围，应不予受理或驳回起诉。本案诉争房屋是福利分房，被告入住后也一直按照单位要求缴纳房租，也是原告唯一住房，双方的租赁关系不是平等主体的租赁关系，请求法院驳回原告起诉。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院予以确认并在卷佐证。本院对事实认定如下：2002年7月31日，北京市石景山区国土资源和房屋管理局(甲方)与石景山区民政局(乙方)签订《协议书》,将包括涉案房屋在内的五套房屋产权划归乙方。2002年12月22日，石景山区民政局(甲方)与北京市石景山区市政管理委员会(乙方)签订《关于石景山区杨庄村路拓宽工程区盲人按摩所拆迁补充协议书》,乙方将包括涉案房屋在内的五套房屋产权移交甲方。2010年2月22日，石景山区民政局第七次局长办公会《会议记录》显示：原告福利院出资80万元，将包括涉案房屋在内的五套房屋产权划归原告福利院。2018年4月1日,原告福利院与被告陈学兵签订的《房屋租赁合同书》载明：被告陈学兵(乙方)承租位于位于北京市石景山区模式口北里x号房屋(以下简称涉案房屋);租期自2018年4月1日至2019年4月1日;月租金1300元整,如遇市场变化,双方可另行协商调整租金标准;第十条租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁,则须提前一个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前15天内向乙方正式书面答复,如同意继续租赁,则续签租赁合同;第十一条4.乙方拖欠租金累计达一个月的,甲方可以终止合同并收回房屋；…。陈学兵未交纳2019年1月1日至2019年4月1日的租金。2018年11月19日,受原告福利院委托北京中企普惠资产评估事务所出具了中企普惠评报字[2018]第008号《资产评估报告书》,评估基准日为2018年11月12日,涉案房屋月租金价格为3100元。被告陈学兵于2007入住年涉案房屋居住至今。被告陈学兵称从2016年起租赁合同一年一签。庭审中，原告福利院表示,原告提起诉讼后，被告至今依然没有交付租期之内的租金。租期届满后被告无故占有原告房屋，没有签订租赁合同，应当支付使用费。原告福利院对被告陈学兵提交的证据《退休职工陈学兵所欠交房租明细表》的真实性认可，证明目的不认可;表示原告并没有主张被告的违约责任，只是要求被告补齐之前欠缴的房租。被告陈学兵对原告福利院提交的证据《房屋租赁合同书》的证明目的不认可,表示这是带有单位内部福利性质的分房，要求继续承租，不同意腾房。2019年1至4月份租金未交,是因为福利院要求从2018年11月开始按照3100元/月的标准补交租金,双方没有协商一致交多少钱，我要求按照合同期约定的1300元交，福利院不同意，要求我按3100元标准交，就没收我的钱。被告陈学兵对原告福利院提交的证据北京中企普惠资产评估事务所出具的资产评估报告的真实性认可，证明目的不认可，表示这是在合同履行期内原告单方的委托。被告陈学兵认为，这不是平等主体之间的租赁行为，单位跟内部职工带有福利性质的分房，属于历史遗留问题。对此，被告陈学兵未能提交证据证明。本院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，2018年4月1日,原告福利院与被告陈学兵签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应依约定履行相关义务。原告福利院关于双方签订的《房屋租赁合同书》2019年4月1日到期终止、判令被告将涉案房屋腾空并交还给原告及判令被告支付2019年1月1日至2019年4月1日的房屋租金3900元的主张，有合同依据，本院予以支持；原告福利院关于判令被告按照每月3100元的标准支付2019年4月2日至实际腾退租赁房屋期间的占用费的主张，没有事实及法律依据，本院无法支持。租赁合同被解除或终止，承租人继续占用房屋的应当支付占有使用费，使用费的标准应参照合同约定的租金标准、同地段相同房屋的租金标准以及案件的具体情况确定。根据本案查明的事实以及本案的具体情况，本院依法酌定2019年4月2日至实际腾退涉案房屋期间的占用费按2100元/标准计算。被告陈学兵没有证据证明“以租代收”。被告陈学兵关于本案不属于人民法院审理范围的意见，没有事实及法律依据,本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：一、2018年4月1日北京市石景山区社会福利院与陈学兵签订的《房屋租赁合同书》于2019年4月1日租赁期满终止；二、被告陈学兵于本判决生效后十五日内将位于北京市石景山区模式口北里x号房屋腾空并交还给原告北京市石景山区社会福利院；三、被告陈学兵于本判决生效后七日向原告北京市石景山区社会福利院支付2019年1月1日至2019年4月1日的房屋租金3900元；四、被告陈学兵于本判决生效后七日向原告北京市石景山区社会福利院支付自2019年4月2日至实际腾退房屋时按月租金2100元标准计算的占用费；五、驳回原告北京市石景山区社会福利院的其他诉讼请求。案件受理费1525元,由被告陈学兵负担(于本判决生效后七日内直接给付原告北京市石景山区社会福利院)。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提供副本,交纳上诉案件受理费,上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内,提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的,按未提出上诉处理。审 判 员 田江海二〇二一年八月十日法官助理 陈 瑶书 记 员 韩 佳