河北省任丘市人民法院民 事 判 决 书（2021）冀0982民初3592号原告：任丘市盈丰物业服务有限公司。住所地：任丘市会战道创新大厦A座六楼。法定代表人：李小燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：龚义深，河北华友律师事务所律师。被告：崔宝石，男，1955年7月28日出生，汉族，住任丘市。原告任丘市盈丰物业服务有限公司与被告崔宝石物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任丘市盈丰物业服务有限公司的委托诉讼代理人龚义深、被告崔宝石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任丘市盈丰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年1月1日至2020年12月31日的物业服务费共6036元及被告因欠缴物业服务费发生的违约金3708元（违约金暂计至2021年5月31日，请法院判决计算至被告向原告全部支付物业服务费和违约金之日止），合计9744元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年7月1日，任丘市鑫灵镁物业服务有限公司（以下简称鑫灵镁公司）与任丘市瑞丰房地产开发有限公司（以下简称瑞丰公司）签订《中华瑞鑫住宅小区前期物业服务合同》，由鑫灵镁公司为中华瑞鑫小区提供物业服务，服务期限为2013年7月1日至2017年6月30日。物业服务收费标准为：住宅每月每平方米0.7元；电梯运行维护费每月每平方米0.27元；业主不及时交纳物业费，按每日万分之六支付违约金。2017年7月，原告与开发建设单位瑞丰公司签订《中华瑞鑫住宅小区物业服务合同》，由原告为中华瑞鑫住宅小区提供物业服务，物业服务收费标准为：住宅每月每平方米0.7元；电梯运行维护费每月每平方米0.27元；逾期交纳的，每逾期一天应按千分之三交违约金（本诉讼减按万分之六计收）。2017年8月3日，原告与鑫灵镁公司签订债权转让协议，鑫灵镁公司将应收中华瑞鑫小区业主欠缴物业服务费及违约金的债权转让给原告。被告是中华瑞鑫住宅小区2栋3单元2201室房屋的业主，该房屋面积为131.77平方米，2013年7月1日至2017年6月30日系鑫灵镁公司为中华瑞鑫提供物业服务，2017年7月1日后由原告为中华瑞鑫小区提供物业服务。物业费按年交纳，不及时交纳物业费的，违约金从每次应交物业费的最后一天的次日开始计算，物业费及违约金的具体计算详见附表。截止2021年5月31日，被告尚未交纳2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业费6036元，被告因欠缴物业服务费发生违约金3708元。被告不按时交纳物业管理费的行为，严重影响原告的正常经营，也严重损害该小区已交物业费的业主的合法权益，为此，原告每年多次催促被告交纳物业费及违约金，但被告至今仍未交纳，为维护原告合法权益，特诉至法院，请法院支持原告的诉讼请求。被告崔宝石辩称，1、请求法庭依法驳回原告的诉讼请求；2、诉讼费由原告承担；3、瑞丰房地产私自凿剪力墙（1-4号楼承重墙），盈丰物业有直接的责任，应赔偿损失；4、没有和盈丰物业签订服务合同。事实和理由：1、驳回任丘市盈丰物业服务有限公司的诉讼请求；2、因被告和任丘市盈丰物业服务有限公司没有任何关系，也没有和盈丰物业服务有限公司签订服务协议，根据《中华人民共和国民法典》第940条，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新的物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止；3、诉讼费由原告承担；4、2018年1月20日，瑞丰房地产私自凿开1-4号楼地下承重墙（剪力墙），已由中华路办事处王志海主任（人大主任）接待，并出具了答复意见书。盈丰物业既没有制止，反而给开发商提供水电，造成1-4号楼承重墙得以凿开，盈丰物业有直接责任，赔偿全部损失。请法院依法严查、严惩黑势力行为，还业主一个公道。经审理查明，2013年7月1日，任丘市瑞丰房地产开发有限公司（甲方）与任丘市鑫灵镁物业服务有限公司（乙方）签订中华瑞鑫住宅小区前期物业服务合同，约定乙方为中华瑞鑫生活小区提供物业服务，物业服务期限自2013年7月1日至2017年6月30日，服务期限届满三个月前，甲、乙双方、业主委员会或全体业主未通知对方不再延续本合同，本合同服务期限自动顺延；甲方或业主不及时交纳物业费的，每逾期一日，按每日万分之六向乙方支付违约金。2017年7月1日，任丘市瑞丰房地产开发有限公司（甲方）与原告任丘市盈丰物业服务有限公司（乙方）签订中华瑞鑫住宅小区物业服务合同，约定乙方为中华瑞鑫生活小区提供物业服务，物业服务期限自2017年7月1日至2020年6月30日，服务期限届满三个月前，甲、乙双方、业主委员会或全体业主未通知对方不再延续本合同，本合同服务期限自动顺延；业主不及时交纳物业服务费，按每日千分之三支付违约金。2017年8月3日，任丘市鑫灵镁物业服务有限公司（甲方）与原告（乙方）签订债权转让协议，约定甲方将享有的对瑞鑫小区业主欠缴物业服务费的债权合计1012979元及因业主欠缴物业服务费发生的滞纳金债权转让给乙方。其中包括被告2017年1月1日至2017年6月30日的欠缴费用。被告系任丘市房屋业主。被告所在楼层物业服务收费标准为：住宅每月每平方米0.7元；电梯运行维护费每月每平方米0.27元。另查明，贾文拴曾向任丘市人民政府中华路街道办事处进行信访，反映2018年中华瑞鑫小区开发商未经业主同意私自对该小区内1、2、3、4号楼地下二层承重墙体施工，在墙上开凿洞口问题，要求尽快解决。该办事处于2021年1月12日作出信访事项处理答复意见书，对反映楼体损伤后的抗震、挡水、承重问题、开发商凿墙存在不当行为造成楼房整体损伤的赔偿问题以及反映承重墙开凿与物业有关要求追究其责任的问题作出答复。上述事实，有原、被告当庭陈述，前期物业服务合同、物业服务合同、债权转让协议书及明细、信访事项处理答复意见书等证据证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案所涉小区的开发建设单位任丘市瑞丰房地产开发有限公司与任丘市鑫灵镁物业服务公司及原告分别签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对被告具有法律约束力。原告作为小区物业服务企业，应按照物业服务合同的约定，全面履行物业服务义务，被告作为小区业主，亦应按照物业服务合同约定向物业服务人支付物业费。对于被告提出原告在物业服务中存在多处问题，被告可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但据此拒交物业费的辩解意见，本院不予采纳，对原告要求被告支付欠缴的物业服务费、电梯运行维护费、垃圾处理费6036元（2017年1月1日-2020年12月31日）的诉讼请求，本院予以支持。被告存在迟延交纳物业费的行为，按约应当承担相应的违约责任。但综合考虑本案实际情况，被告迟延交纳物业费，主要基于对原告物业服务质量的不满意，并非恶意拒交。为维护物业公司与业主之间和谐关系，促进小区物业服务良性发展，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本案不予支持。业主拒绝交纳物业费，作为物业服务企业，应反思自身服务问题，进一步提高管理服务质量，对业主反映的相关问题积极协调解决。若小区业主仍认为物业公司提供的服务不达预期，可按程序依法解除双方合同关系，另行聘请物业公司开展物业服务。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第九百三十九条、第九百四十四条的规定，判决如下：一、被告崔宝石于本判决生效之日起十日内给付原告任丘市盈丰物业服务有限公司2017年1月1日-2020年12月31日的物业服务费、电梯运行维护费及垃圾处理费6036元。二、驳回原告任丘市盈丰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告崔宝石负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，通过扫描下方二维码自行网上上诉立案及进行其他网上诉讼操作，或者向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于沧州市中级人民法院。审判员  张莎莎二〇二一年八月三十一日书记员  王 颖