江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终1873号上诉人（原审原告）：舒立旻，男，1979年3月5日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：周浩，江苏江成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：镇江优盛食品商城经营管理有限公司，住所地江苏省镇江新区丁卯谷阳路68号。法定代表人：李伟，该公司经理。委托诉讼代理人：高莉，女，1987年9月2日生，汉族，住江苏省南京市高淳区。系该公司员工。上诉人舒立旻与被上诉人镇江优盛食品商城经营管理有限公司（以下简称优盛公司）委托经营管理合同纠纷一案，因不服镇江经济开发区人民法院（2021）苏1191民初536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。舒立旻上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持舒立旻一审的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由优盛公司承担。事实和理由:1.合同约定第六年度及之后的租金标准根据当时市场情况确定，未明确固定的回报收益，但优盛公司投资收益的预期明确，合同约定前三年我方不取得商铺收益，给予了优盛公司一定的市场培育期，其后确定第四、五年度的固定租金收益，更固化了其收益期望。市场收益是由商铺位置、经营者的经营方式等多因素组成，双方签订合同时商铺位置己客观存在，且不可改变，商铺的市场收益更多取决于优盛公司人的经营方式，因此法院支持我的租金请求才更符合合同目的和双方的预期。2.一审法院判决双方解除合同的同时，却没有支持我方要求优盛公司返还房屋，并给付自合同解除之日至房屋返还之日止的房屋占用费，严重违背民商事行为最基本的公平原则。商铺整体出租符合大多数业主的整体利益，但在没有证据证明大多数业主与优盛公司续签委托管理合同的情况下，一审法院机械的将涉案商铺仍然判由优盛公司占有并对外出租，显然有失公允。优盛公司辩称：1.案涉合同明确约定委托合同第六年度及以后的租金根据当时市场状况确定，即租金应当以商铺实际出租所获得的收益为基础。我方采用各种形式招租，但迫于现实条件及商业市场的大环境，加上连年道路维修，招商效果极不理想，我方未获得任何租金收益，还承担着越来越高的运营维护成本，因此我方没有义务承担超越合同约定且实际未产生的租金。2.舒立旻与我方签订合同，表明其将商铺委托给我方统一经营管理是明知的并接受统一经营的模式，舒立旻所持商铺是优盛广场中的一间，只有对商铺整体使用，才能实现商铺最大效益，如强制分割将会对整个市场的规划及经营产生影响。舒立旻向一审法院提出诉讼请求：1.判决自优盛公司收到起诉状副本之日起，解除舒立旻、优盛公司双方于2010年7月25日签订的两份《商铺委托管理合同》;2.判决优盛公司将谷阳路68号镇江食品商城12幢第3层3153室和3160室商铺返还舒立旻;3.判决优盛公司给付舒立旻第五年下半年的租金8196元和自2016年5月30日至《商铺委托管理合同》解除之日的租金33020元（暂计算至2020年5月29日）合计41216元，和以未给付租金按年利率20%计算的违约金，并支付自双方《商铺委托管理合同》解除之日起至房屋返还之日止按0.8元/平方/日计算的房屋占用费;4.诉讼费用由优盛公司承担。一审法院认定事实：2011年11月28日，舒立旻从优盛公司处购买位于镇江新区丁卯谷阳路68号镇江商铺两间，并分别于2011年12月23日、2012年5月8日登记取得房屋所有权。2010年7月25日，舒立旻与优盛公司签订《商铺委托管理合同》两份，舒立旻授权优盛公司对涉案商铺进行物业管理及招商运营。《商铺委托管理合同》载明，商铺委托管理期限十年；商铺交付后前三年无偿交由优盛公司招商、经营，第四年开始的租金收益，在扣除商铺因出租而产生的税费后，双方按照8/2的比例进行分配；商铺经营第四年（2014年6月1日之后）、第五年（2015年6月1日之后）的年租金标准应不低于商铺买卖合同价款的7%，第六年及之后的租金标准根据当时市场情况确定；租金收益每半年结算一次，即每年6月、12月中旬前对之前的租金收益进行结算，结算完毕后7个工作日内一次性付清；优盛公司逾期支付舒立旻租金，每逾期一日，向舒立旻支付逾期金额千分之五的违约金，逾期3个月以上（含3个月）舒立旻有权单方终止合同并收回商铺。同日，舒立旻作为委托方，优盛公司作为受托方，就涉案商铺签订商铺管理授权委托书，委托期限自2011年5月30日到2021年5月29日。合同签订后，优盛公司经营管理涉案商铺至今。优盛公司于2016年2月2日支付舒立旻第五年度上半年租金7878.44元，2018年2月13日支付舒立旻第五年度下半年（2015年12月1日至2016年5月31日）部分租金787.84元。一审审理中，优盛公司陈述涉案商铺一直空置，且为了证明共同经营需要提交了涉案商铺周围3138号、3139号、3168号、3169号、3170号商铺业主续签的《商铺委托管理合同》。舒立旻称其对商铺经营状况不清楚，也不愿意续签《商铺委托管理合同》。另查明，起诉状副本于2021年2月9日送达至优盛公司。一审法院认为，舒立旻、优盛公司于2010年7月25日签订的两份《商铺委托管理合同》及商铺管理授权委托书系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方应按合同约定确定各自权利义务。舒立旻委托优盛公司经营涉案商铺，优盛公司应依约支付相应租金。关于第五合同年度下半年租金问题，优盛公司已支付舒立旻第五合同年度上半年租金7878.44元，舒立旻并未提出异议，优盛公司同意按该标准支付下半年租金，虽舒立旻对优盛公司计算此期间租金的方式有异议，但未提交其主张租金的计算方式，故优盛公司依据合同按上半年租金标准支付下半年租金并无不当，扣除优盛公司已支付的787.84元，优盛公司尚需支付第五合同年度下半年租金7090.6元。根据《商铺委托管理合同》约定，优盛公司应于2016年6月29日前支付舒立旻第五年度下半年租金，现优盛公司未全部支付，已构成违约，违约金应自2016年6月30日起算至实际给付之日。因双方合同约定的违约金标准过高，现舒立旻虽然主张按20%年利率计算，但优盛公司认为仍然过高要求调整，一审法院结合案情及舒立旻损失情况酌减违约金的计算标准为按照年利率6%计算。自2016年6月30日起至判决之日的违约金为2156元。关于合同解除的问题。根据《商铺委托管理合同》约定，租金收益的支付每半年结算一次，结算完毕后7个工作日内一次性付清；优盛公司逾期3个月以上（含3个月）的，舒立旻有权单方终止合同并收回商铺。优盛公司至今尚未付清舒立旻第五年度下半年（2015年12月1日至2016年5月31日）租金，舒立旻主张自优盛公司收到起诉状副本之日起，解除其与优盛公司签订的《商铺委托管理合同》，符合双方合同约定，予以支持。关于商铺返还的问题。产权式商铺是指开发商将开发的大型营业用房分割成若干个小面积单元进行出售，各单元间没有进行物理空间分割或无永久分割围护结构，分别由不同的投资者根据自身实力购买，再集中交由开发商或者第三方统一经营、统一管理，投资者按支付房款的数额及约定的固定比例取得收益的房地产开发模式，核心理念为所有权与经营权分离。本案中，涉案商铺虽为舒立旻所有，但仅为整个营业用房的一小部分，且与其他商铺之间无永久性分割围护结构，相关设施均为公用，各商铺之间具有不可分割性，整体使用有助于物的效用最大化，也有利于市场经营。如强制分割，将对整个市场规划及经营产生影响，从而损害其他业主及承租人的权益。对此，舒立旻在购买涉案商铺及签订《商铺委托管理合同》时即应有所了解。故在大多数业主同意由优盛公司继续经营的情况下，单个业主的行为需受到其他商铺业主整体意志的约束。舒立旻要求返还涉案商铺的行为会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权益。因此，尽管舒立旻享有涉案商铺的所有权，根据目前的状况，该商铺不宜立即返还，对舒立旻返还商铺的诉讼请求，暂不予支持。关于第六年度起的租金及违约金问题。优盛公司陈述涉案商铺自2016年6月1日至今一直空置，舒立旻未提出证据予以反驳，舒立旻作为涉案商铺业主，应对商铺实际状况清楚，一审法院对涉案商铺自2016年6月1日至今一直空置的事实予以确认。涉案商铺自2016年6月1日至今属于空置状态，按照合同约定并未产生收益，对舒立旻要求优盛公司支付自2016年5月30日起至《商铺委托管理合同》解除之日的租金及违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于合同解除后的占用费问题。舒立旻与优盛公司签订的《商铺委托管理合同》解除后，优盛公司基于统一经营的要求，客观占用舒立旻所有的涉案商铺对外出租，符合大多数业主的整体利益，但优盛公司应向舒立旻支付相应的占用费。双方对占用费无约定，舒立旻也未提供其主张占用费按0.8元/平方/日标准计算的依据，一审法院认定占用费比照原《商铺委托管理合同》第三条第四项“商铺经营第六年度及之后的租金标准根据当时市场情况确定”的约定支付。涉案商铺空置至今，尚未产生收益，故舒立旻主张支付自《商铺委托管理合同》解除之日即2021年2月9日至本判决作出时的占用费，不予支持，此后的占用费按商铺实际出租所获得的收益确定。遂判决：一、确认舒立旻与优盛公司于2010年7月25日签订的两份《商铺委托管理合同》于2021年2月9日解除。二、优盛公司于判决生效后十日内给付舒立旻第五合同年度下半年租金7090.6元及逾期付款违约金2156元（自2021年4月22日起至实际付清之日止的违约金按照年利率6%计算）。三、驳回舒立旻的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于商铺返还的问题。舒立旻虽拥有案涉商铺的独立产权，但商铺系无墙体分割，无独立水电的开放式结构，未形成有墙有顶的独立封闭使用空间，该商铺属于产权式商铺。产权式商铺，是所有权与经营权分离的商业地产形式，其特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益。舒立旻在购买时即应明知该商铺无法单独使用，只能与其他商铺联合经营。就事实而言，个别业主也不可能完成物业整体功能的维护与保证。故在大多数业主同意由优盛公司继续经营的情况下，单个业主的行为需受到其他商铺业主整体意志的约束。在此情况下，舒立旻径行起诉主张返还铺位，无证据证明系大多数业主的意愿，也不利于商场整体功能的发挥。因此，根据目前的状况，对舒立旻返还商铺的诉讼请求，本院暂不予支持。关于第六年度起的租金及违约金问题。案涉《商铺委托管理合同》明确约定，第六年及之后的租金标准根据当时市场情况确定，即租金应当以商铺实际出租所获得的收益为基础。优盛公司称案涉商铺自第六年度下半年起便因各种原因未能成功招租，至今一直空置，对此舒立旻未进行否认。舒立旻作为涉案商铺的业主，对于商铺的实际状况亦应较为清楚。涉案商铺自2016年6月1日至今属于空置状态，按照合同约定并未产生收益，故于对舒立旻要求优盛公司支付第六年度起至解除之日的租金及违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，上诉人舒立旻的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费830元，由上诉人舒立旻担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 敏审 判 员  徐 达审 判 员  葛荣贵二〇二一年八月二十七日法官助理  李宏敏书 记 员  戴葩妍