北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初12202号原告（反诉被告）：北京昊远隆基物业管理有限公司，住所地北京市房山区良乡地区北潞春家园A12楼三层309号。法定代表人：刘广华，经理。委托诉讼代理人：卫东，北京市房山区良乡镇第三法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：孟凡永，男，1971年10月21日出生，汉族，该公司副总经理。被告（反诉原告）：张学印，男，1957年8月22日出生，汉族，无业，住北京市房山区。委托诉讼代理人：张惠芳，北京平方律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨春香，女，1961年9月14日出生，汉族，住北京市房山区。北京昊远隆基物业管理有限公司（以下简称昊远公司）诉张学印租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。昊远公司委托诉讼代理人卫东、孟凡永，张学印及其委托诉讼代理人张惠芳、杨春香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。昊远公司向本院提出诉讼请求，请求判决：1.被告支付原告租金50万元；2、被告支付给原告电费369502.85元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年5月3日，原被告订立《X社区综合服务菜市场合作建设协议》，约定：双方合作建设X菜市场，原告提供X社区北门外北侧2亩土地，被告负责出资建设市场，期限20年，自2008年10月1日起至2028年9月30日止；被告自主经营，收益分配标准为前5年被告向原告每年交纳7万元，第六年开始，每年10万元，第12年开始，每年15万元，交付方式为上交，每年10月1日前交纳，水电费被告承担。合同签订后，原告将土地交与被告。2013年，因被告管理不善，市场发生火灾，经协商，期限延长至2033年9月30日。合同履行中，被告拖欠2014年1月1日至2018年12月31日租金50万元，电费369502.85元未付。2017年8月16日，房山区城市管理综合行政执法监察局向原被告发出京房城管限拆字[2017]010025号《限期拆除决定书》，以双方没有取得合法手续为由，确认市场建筑为违建，限期拆除。2019年4月，涉案市场被拆除。综上，原告认为双方所签合同为租赁合同，被告应支付租金及电费，故提起诉讼。张学印辩称并反诉称：双方的关系是合作关系，并不是租赁关系。双方约定了参股比例及分配方式。火灾后被告赔偿了商户违约金并退还商户租金，还出资对房屋进行了改造。我方经济损失严重，还有巨大投入。2014年6月左右被告将房屋翻建后，原告拒绝为商户提供房屋证明，致使商户不能办理营业执照，导致被告无法经营，没有商户租赁房屋。因房屋被确认为违建要求拆除，所以在2014年到2018年被告没有经营也无法经营，没有经营就没有收益，就无法给原告进行分配，没有收益的责任全部在原告。原告一直不解决涉案房屋为违章建筑的问题，一直没有取得建设工程规划许可证导致的不能经营。菜市场商户的电费均是由原告直接向商户收取，双方形成了一直事实上的习惯，由原告管理市场内的电费，原告还自行给每家商户安装了电表，商户交完费后，原告直接给商户出收据。在合作过程中，电费从来没有让被告确认过，也没有让被告交过，所以被告不应支付原告要求的电费。根据案情，我方提出反诉，反诉请求：判令被反诉人赔偿反诉人实际损失140万元，预期利益损失100万元。昊远公司针对张学印的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。本案合同虽然明为合作，实际上是租赁，从合同内容看，原告出土地，被告出资建设，显然是土地租赁合同。在整个合同履行期间，完全由被告在经营，而作为合同相对方的原告公司没有任何对菜市场的管理权，从合同约定看，所谓的分红比例也是固定的，显然与合作和股份是无关的。如果按被告理解，是合作或股份，双方每年要对全年的经营收入进行核算确定利润后再按比例去分配，从涉案合同内容看，完全是固定金额，这显然是租赁合同。从整个合同内容看，有关规划审批的义务，并不是本案原告的义务，合同条款中没有任何一个条款约定应由原告申请规划审批，而根据2009年实施的北京市城乡规划条例的规定看，应由建设单位去申请规划。被告是建设单位，被告出资建设。同时在双方签订补偿协议的内容中，协议终止，地上物由甲乙双方协商处理，这与双方所签订的建设协议20年乙方股权归甲方所有是完全冲突的，对该内容已经予以变更了。从补充协议内容地上物的所有权在合同履行期间内由被告所有，合同履行完毕后，由双方协商处理。综合以上几点内容看，双方的法律关系实际就是租赁合同，而不是被告答辩所称的合作。根据约定以及相关的法律规定，涉案菜市场的规划许可应由被告去申请，而不是由原告申请，由于被告没有履行合法审批手续导致房屋被拆除，显然不是原告的责任，所以被告的反诉不成立。同时我们可以看到，在合同履行中由于被告的违约或是违法的行为导致了2013年菜市场发生了火灾，应由被告承担相应责任。综上我们认为被告的反诉请求不成立。根据双方提供的证据以及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2008年5月3日，原、被告订立《X社区综合服务菜市场合作建设协议》，约定：原告提供X社区北门外北侧2亩土地配套市政设施作为合作参股，被告投入资金约130万元负责建设市场；原告参股比例51%，被告参股比例49%；期限20年，自2008年10月1日起至2028年9月30日止；建成后的市场由被告自主经营，受政府行政部门及原告监督指导；收益分配标准为前5年被告向原告每年交纳7万元，第六年开始，每年10万元，第12年开始，每年15万元，交付方式为上交，每年10月1日前交纳，电费被告承担；期满后地上建筑物归昊远公司所有。合同签订后，原告将土地交与被告。2013年，市场曾发生火灾，火灾后，经协商，双方将合同期限延长至2033年9月30日。2014年4月，房山区政府西潞街道办事处作出[2014]13号会议纪要，该纪要写明涉案市场用房为违建，责令昊远公司督促违法建设人拆除。被告未向昊远公司支付2014年至2018年收益分配。2017年7月26日，房山区城市管理综合行政执法监察局向原、被告发出京房城管限拆字[2017]010025号《限期拆除决定书》，认定涉案市场建筑面积1440平方米没有取得合法规划手续，确认市场建筑为违建，限期拆除。现涉案市场被拆除。诉讼中张学印提供了建房合同及相关收据，证明其投资情况。本院认为，从双方所签合同内容看，昊远公司提供场地由张学印进行建设市场，昊远公司不担风险，定期收取相对固定收益，且期满后建筑物归昊远公司所有，而张学印负责经营并向昊远公司按期支付固定费用，根据房地一体原则，应认定双方形成租赁关系，即张学印从昊远公司处租赁土地及房屋、张学印负责房屋建造及维修、张学印向昊远公司支付租金。根据涉案[2014]13号会议纪要及《限期拆除决定书》，可以认定涉案市场未取得合法规划手续，故双方之间形成的租赁合同应无效。合同无效或者被撤消后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据案情，本院确定原、被告各承担50%责任。因2013年市场失火，且2014年[2014]13号会议纪要即确认市场建筑缺乏正规手续，并责令拆除，涉案市场已不能继续经营，故张学印无需向昊远公司支付2014年以后的使用费，对昊远公司要求张学印给付租金的请求不予支持。昊远公司主张的电费缺乏充足证据支持，本院对该项请求不予支持。根据双方约定及张学印提供的证据，并考虑合同剩余年限，本院酌定张学印因合同无效而存在投入资金损失94万元，对此昊远公司应在责任范围内承担赔偿责任。张学印主张的其他损失缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：。一、北京昊远隆基物业管理有限公司于本判决生效后10日内赔偿张学印损失47万元；二、驳回北京昊远隆基物业管理有限公司诉讼请求；三、驳回张学印其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12495元，由北京昊远隆基物业管理有限公司负担（已交纳）；反诉费13000元，由北京昊远隆基物业管理有限公司负担2546元（本判决生效后7日内交纳），由张学印负担10454元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  肖海珅二〇二一年八月十三日书记员  张晓曦