辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终2477号上诉人（原审原告）：北京金地格林物业管理有限公司海城分公司。住所地：辽宁省海城市海州管理区东关街福民委万鑫源小区。负责人：杜爽，该公司总经理。委托诉讼代理人：王欢，该公司员工。被上诉人（原审被告）：曲雷，男，汉族，1982年3月2日出生，住海城市。上诉人北京金地格林物业管理有限公司海城分公司（以下简称金地公司）因与被上诉人曲雷物业服务合同纠纷一案，不服海城市人民法院（2021）辽0381民初1679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金地公司上诉称：1、请求撤销海城市人民法院作出的（2021）辽0381民初1679号民事判决书中的第一项判决物业费部分，即“一、曲雷于判决生效后十日内给付给北京金地格林物业管理有限公司海城分公司物业费5571.72元”，依法发回重审或直接改判“由被上诉人向上诉人全额交纳物业费6964.65元；2、请求由被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实和理由：1.一审法院认定事实不清、存在主观臆断，未能全面了解物业服务的实际情况，无权更改合同约定以行政管理角度确定收费价格，无法认定上诉人存在严重违约行为，从而判令减免部分物业费。上诉人在合同约定的范围内提供了相关服务，满足了园区广大业主的需求，环境保洁、园林绿化、车辆秩序等服务均得到了广大业主的认可。上诉人与被上诉人属于物业服务合同的法律关系，对于是否存在合同违约的情况，要依据合同法规定及双方合同约定而定。本案中，上诉人有权按照合同约定收取相关费用，而被上诉人没有全面客观、真实有效的提供证据证明上诉人存在重大违约行为。退一步讲，物业服务是动态管理过程，即使某一时刻某一空间存在瑕疵也不足以否定物业服务的整体质量，某个环节某项服务存在的误差更不足以认定合同整体履约存在重大违约状况。物业服务涉及每一位业主，而每一位业主的感受和认知又不相同，且园区建设需要物业、业主共同维持和保护。部分业主拒不履行义务无故拖延或拒绝缴费，不仅影响物业园区保养更是对已缴费的业主权益的严重侵害。照此发展，已缴费业主就会认为未按时缴费不属于违约情节而且还能少交费用或者不交费，从而诱发或者变相鼓励更多业主不缴费、少缴费，这种情况不仅损害全体业主自身利益，更是浪费司法资源、导致诉讼不断，亦是破坏诚信契约精神。物业服务应该不断完善和提高，积极投入园区建设、切实满足业主需求。虽然没有绝对的完美存在，但上诉人认为物业服务企业要有达到完美状况的态度、追求完美状况的目标。而物业服务本身存在多重因素，确实需要各方配合。现一审法院未能全面客观认定上诉人物业服务质量的整体情况，主观臆断偏听偏信被上诉人的阐述，缺乏基本的事实认定。2.一审法院适用法律错误，忽视合同明确约定内容，擅用自由裁判权，影响了上诉人及广大业主的正当合法权益，降低了法治的公正性和公信力。作为人民法院依法行使审判权，维护每一位当事人的合法权益、捍卫法治的公平正义，但遗憾的是一审法院没有完全履行该职责。一审法院在未能清晰认定本案基本事实、全面了解合同履约情况的前提下，无故减免被上诉人20%的物业费用，过度使用自由裁判权，忽视了上诉人提供全面整体物业服务良好的事实、忽视了广大业主已缴费的事实。作为物业服务企业深知良好的物业服务是根基，势必要不断的提高服务品质，但面对恶意欠费无故中伤的业主，上诉人更要维护自身及广大业主的合法正当权益。社会期盼人民法院能够摒除“个人就弱势、企业就强势、弱势必然有理”惯性思维，应依法审理案件，维护当事人及法治的公平正义，并为创造良好的营商环境、教育守法的公民履行应有的职责、发挥应尽的作用。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误，恳请贵院维护上诉人及广大业主的正当合法权益及法律的公平正义。曲雷辩称，服从一审判决。金地公司向一审法院起诉请求：请求判令曲雷支付拖欠物业费6964.65元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：曲雷系上海城一期(C地块)小区71号商铺业主，该商铺建筑面积84.42平方米。辽宁上海城置业有限公司与上海芸绮物业管理有限公司(以下简称芸绮物业公司)于2014年5月19日签订《上海城一期(C地块)前期物业服务协议》一份，协议约定：芸绮物业公司为涉案小区物业服务管理单位，为上海城一期(C地块)提供物业管理服务，按建筑面积向业主收取物业服务费，商业用房为每月每平方米2.5元，物业服务费用(物业服务资金)按年交纳，业主应在每年首月10日前(每次缴费的具体时间)履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定自逾期之日起，每日加收应交纳物业服务费千分之三的滞纳金。本协议自2014年6月1日起至本小区业主大会成立止，协议还对其他相关条款进行了约定。金地公司(丙方)与芸绮物业公司(甲方)、上海芸绮物业管理有限公司海城分公司(乙方)(以下简称芸绮物业海城公司)签订《海城上海城前期物业费债权转让协议》，内容为：“1、甲、乙方承认丙方经过本小区业主大会选聘成为本小区物业服务企业的事实，愿意积极协助丙方进行相关事宜的交接。2、甲、乙方同意将2018年8月15日之前预收及未收的物业费债权无条件转让给丙方。3、丙方自本协议签订之日起依法取得本小区2018年8月15日之前的物业费债权，有权向在2018年8月15日前欠缴物业费的相关业主收取相应区间的物业费。4、甲、乙方自本协议签订之日起不再享有本小区2018年8月15日物业费的债权，不得再向相关业主收取物业费。5、本协议一式叁份，甲、乙、丙三方各持1份，自各方签字盖章之日起生效”。金地公司与海城市海州管理区上海城一期业委会签订了《海城上海城(一期)物业服务合同》，主要内容：金地公司为物业服务管理单位，为上海城一期(C地块)提供物业管理服务，物业服务期限为3年，自2018年8月15日至2021年8月16日，按建筑面积向业主收取物业服务费，其中商业用房为每月每平方米2.5元，物业服务费用(物业服务资金)按年交纳，每次交费具体时间为物业服务到期当月的15日前，逾期交纳的，违约金的支付约定自逾期之日起，每日加收应交纳物业服务费千分之三的滞纳金。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之三的标准承担相应的违约金，协议还对其他相关条款进行了约定。2019年4月1日及2020年4月1日金地公司与沈阳亿欧物业管理有限公司分别签订《海城上海城清洁服务承包合同》《海城上海城绿化外包合同》由沈阳亿欧物业管理有限公司提供清洁、绿化等服务。涉案小区实行封闭式管理，商铺独立于小区之外。曲雷未交纳2018年4月1日至2020年12月31日期间物业费。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。辽宁上海城置业有限公司与芸绮物业公司签订的《上海城一期(C地块)前期物业服务合同》，芸绮物业公司与金地公司签订的《海城上海城前期物业费债权转让协议》和上海城一期业主委员会与原告签订的《海城上海城(一期)物业服务合同》，均系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行各自义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”的规定，因此金地公司系原案适格原告，其依法享有向曲雷主张物业费的权利。关于曲雷应交纳物业费金额的问题，原审法院根据庭审情况结合其他关联案件审理情况，确认涉案小区实行封闭式管理，商铺独立于小区之外，依照《物业管理条例》第四十一条“物业收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”的规定，考虑到曲雷实际未享受物业服务合同中约定的全部物业管理服务，物业费金额应酌情按其全额物业管理服务费的80%收取为宜，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，曲雷应向金地公司支付2018年4月1日至2020年12月31日的物业管理5571.72元(84.42平方米×2.5元/平方米/月×33个月×80%)。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、曲雷于判决生效后七日内给付北京金地格林物业管理有限公司海城分公司物业管理费5571.72元；二、驳回北京金地格林物业管理有限公司海城分公司的其他诉讼请求。如曲雷未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费25元，由曲雷承担。此款北京金地格林物业管理有限公司海城分公司已垫付，曲雷在履行前项义务时加付25元给北京金地格林物业管理有限公司海城分公司。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交任何新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。辽宁上海城置业有限公司与芸绮物业公司签订的《上海城一期(C地块)前期物业服务合同》，芸绮物业公司与金地公司签订的《海城上海城前期物业费债权转让协议》和上海城一期业主委员会与金地公司签订的《海城上海城(一期)物业服务合同》，均系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，各方当事人均应依约履行各自义务。案涉商铺独立于小区之外，而该小区实行封闭式管理，可见被上诉人曲雷所购置的商铺并未实际享受到物业服务合同中约定的全部物业管理服务，一审法院根据本案以及其他关联案件的实际情况，酌情判令上诉人按照80%的标准收取物业服务费用并无不当，本院予以维持。综上所述，北京金地格林物业管理有限公司海城分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人北京金地格林物业管理有限公司海城分公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 闫相夷审 判 员 戴艳丽审 判 员 马 宁二〇二一年九月七日法官助理 于仁美书 记 员 闻梓妤