安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0202民初5821号原告：深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市银湖北路华强旅游城B座三楼，统一社会信用代码91340207664229422M。负责人：叶小春，总经理。委托诉讼代理人：刘婷，女，公司员工。被告：张杰，男，1981年9月6日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。被告：邢翠梅，女，1981年11月3日出生，汉族，住址同上。原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司（以下简称华强物业公司）诉被告张杰、邢翠梅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月15日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告华强物业公司的委托诉讼代理人刘婷、被告邢翠梅到庭参加诉讼，被告张杰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华强物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的物业服务费9367.38元及逾期付款的违约金1871.24元，合计11238.62元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:原告系物业管理服务企业，被告系芜湖市镜湖区小区房屋所有权人。美加印象A12栋,房屋统一交付时间为2013年12月28日,但此户业主因个人原因未及时前往物业办理相关登记手续,后被告于2014年4月23日前来服务中心补办了相关手续并缴纳1000元物业管理费,缴费周期为2013.12.28-2014.6.30,双方就前述房屋又补签一份《前期物业管理服务协议》,其中,原告系协议乙方,双方在协议中明确约定:(一)乙方于每半年第一个月的上旬向甲方支付物业费,缴费周期为每六个月预收一次;(二)高层住宅物业费按照建筑面积每月每平方0.9元计算;(三)若乙方不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的,甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按日支付应缴纳费用3‰的违约金。协议签订后,甲方按约为乙方提供物业管理服务至今。但是被告仅支付物业费至2014年6月30日,此后一直未再支付任何费用。原告以书面形式多次向被告催缴物业费用,但被告仍然拒绝支付。被告房屋面积173.47平米,欠费周期(2014.7.1-2021.6.30,合计60个月),根据协议规定高层物业费单价为0.9元/平米,总计物业费欠款173.47*0.9*60=9367.38元。另被告逾期付款的违约金人民币为1871.24元(以欠款数额9367.38元为基数,按照日利率0.03%计),两项费用共计11238.62元。原告认为,原、被告之间的《前期物业管理服务协议》合法有效,双方均应全面履行。只有业主积极履行物业服务费的正常缴付义务,才能促进物业服务企业的良性运作,避免因经营困局影响对小区全体业主提供正常的物业服务。同时,业主履行正常的缴费义务也是对小区其他已缴费业主的一种尊重。原告为维护自身合法权益特诉至贵院,望依法判如所请。被告张杰、邢翠梅辩称：一、购买房屋仅不到七年时间外墙损坏多处，小区绿化远远未达到售楼时的承诺；二、答辩人因当初与华强地产梁先生相识，故在其推荐下购买案涉房屋，后其明确告知答辩人减免2014年至2015年未入住期间的物业费，此后两年，原告也未向答辩人催要物业费；三、2016年上半年答辩人装潢房屋时发现主卧天花板有下凹区间，后经华强地产的代表及施工方等人现场确认，在答辩人本想退房的情况下协调由施工方补偿3万元，后梁先生出于歉意主动告知减免答辩人物业费至2017年末；四、答辩人于2018年初交纳了全年物业费，但收费人员后又将费用退给答辩人，说答辩人前几年没交他们不收；五、答辩人于2020年4月16日缴纳了2019年、2020年全年物业费合计3744元；六、答辩人并非故意不交物业费，小区物业服务不到位。本院经审理认定事实如下：被告张杰、邢翠梅系位于安徽省芜湖市镜湖区房屋所有权人，房屋建筑面积173.47㎡。2014年4月23日，原告华强物业公司与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定：由原告向被告位于芜湖市镜湖区房屋提供物业服务，收费标准为高层物业管理费0.9元／㎡／月，物业费用每6个月预收一次，缴纳费用时间为每半年第一个月的上旬，小区公共能耗按时按月按户向小区全体业主和使用用户平均分摊交纳。乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日支付应缴纳费用3‰的违约金。2020年4月16日，被告向原告华强物业公司账户转账物业服务费3744元。原告主张未交纳2014年7月1日至2021年6月30日期间的物业服务费，经催要未果，遂成讼。本院认为：（一）原告华强物业公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律及行政法规禁止性规定，为有效合同，该合同对张杰、邢翠梅具有法律约束力。根据合同约定，交纳物业费用是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。华强物业公司向小区提供了物业管理服务，张杰、邢翠梅应依约交纳物业费。原告主张被告欠缴2014年7月1日至2021年6月30日期间的物业服务费，被告认可其仅交纳了2019年及2020年的物业费3744元，剩余物业费未交纳，其拒缴物业费的理由亦不能成立，故本院对原告主张被告支付物业费的诉请予以支持，经计算被告尚欠原告物业服务费5623.38元（173.47*0.9*60-3744）。被告辩称原告减免其相关年度的物业费，原告对此未予认可，被告未能提交证据予以证明，故本院对其上述辩解不予采信。（二）关于原告主张被告支付违约金的诉请，原、被告之间所签订的《前期物业管理服务协议》系原告方提供的格式合同，协议中违约金的条款系限制加重被告的责任，但原告未能证明其已采取合理方式提请被告予以注意，该条款无效，故对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张杰、邢翠梅于本判决生效之日起十日内给付原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司物业服务费5623.38元；二、驳回原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取41元，由原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司负担16元，被告张杰、邢翠梅负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 员  肖 玮二〇二一年八月十七日法官助理  陶旻枫书 记 员  曹丽明附：相关法律法规《中华人民共和国民法典》第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十八条物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0202民初5821号原告：深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市银湖北路华强旅游城B座三楼，统一社会信用代码91340207664229422M。负责人：叶小春，总经理。委托诉讼代理人：刘婷，女，公司员工。被告：张杰，男，1981年9月6日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。被告：邢翠梅，女，1981年11月3日出生，汉族，住址同上。原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司（以下简称华强物业公司）诉被告张杰、邢翠梅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月15日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告华强物业公司的委托诉讼代理人刘婷、被告邢翠梅到庭参加诉讼，被告张杰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华强物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的物业服务费9367.38元及逾期付款的违约金1871.24元，合计11238.62元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:原告系物业管理服务企业，被告系芜湖市镜湖区小区房屋所有权人。美加印象A12栋,房屋统一交付时间为2013年12月28日,但此户业主因个人原因未及时前往物业办理相关登记手续,后被告于2014年4月23日前来服务中心补办了相关手续并缴纳1000元物业管理费,缴费周期为2013.12.28-2014.6.30,双方就前述房屋又补签一份《前期物业管理服务协议》,其中,原告系协议乙方,双方在协议中明确约定:(一)乙方于每半年第一个月的上旬向甲方支付物业费,缴费周期为每六个月预收一次;(二)高层住宅物业费按照建筑面积每月每平方0.9元计算;(三)若乙方不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的,甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按日支付应缴纳费用3‰的违约金。协议签订后,甲方按约为乙方提供物业管理服务至今。但是被告仅支付物业费至2014年6月30日,此后一直未再支付任何费用。原告以书面形式多次向被告催缴物业费用,但被告仍然拒绝支付。被告房屋面积173.47平米,欠费周期(2014.7.1-2021.6.30,合计60个月),根据协议规定高层物业费单价为0.9元/平米,总计物业费欠款173.47*0.9*60=9367.38元。另被告逾期付款的违约金人民币为1871.24元(以欠款数额9367.38元为基数,按照日利率0.03%计),两项费用共计11238.62元。原告认为,原、被告之间的《前期物业管理服务协议》合法有效,双方均应全面履行。只有业主积极履行物业服务费的正常缴付义务,才能促进物业服务企业的良性运作,避免因经营困局影响对小区全体业主提供正常的物业服务。同时,业主履行正常的缴费义务也是对小区其他已缴费业主的一种尊重。原告为维护自身合法权益特诉至贵院,望依法判如所请。被告张杰、邢翠梅辩称：一、购买房屋仅不到七年时间外墙损坏多处，小区绿化远远未达到售楼时的承诺；二、答辩人因当初与华强地产梁先生相识，故在其推荐下购买案涉房屋，后其明确告知答辩人减免2014年至2015年未入住期间的物业费，此后两年，原告也未向答辩人催要物业费；三、2016年上半年答辩人装潢房屋时发现主卧天花板有下凹区间，后经华强地产的代表及施工方等人现场确认，在答辩人本想退房的情况下协调由施工方补偿3万元，后梁先生出于歉意主动告知减免答辩人物业费至2017年末；四、答辩人于2018年初交纳了全年物业费，但收费人员后又将费用退给答辩人，说答辩人前几年没交他们不收；五、答辩人于2020年4月16日缴纳了2019年、2020年全年物业费合计3744元；六、答辩人并非故意不交物业费，小区物业服务不到位。本院经审理认定事实如下：被告张杰、邢翠梅系位于安徽省芜湖市镜湖区房屋所有权人，房屋建筑面积173.47㎡。2014年4月23日，原告华强物业公司与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定：由原告向被告位于芜湖市镜湖区房屋提供物业服务，收费标准为高层物业管理费0.9元／㎡／月，物业费用每6个月预收一次，缴纳费用时间为每半年第一个月的上旬，小区公共能耗按时按月按户向小区全体业主和使用用户平均分摊交纳。乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日支付应缴纳费用3‰的违约金。2020年4月16日，被告向原告华强物业公司账户转账物业服务费3744元。原告主张未交纳2014年7月1日至2021年6月30日期间的物业服务费，经催要未果，遂成讼。本院认为：（一）原告华强物业公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律及行政法规禁止性规定，为有效合同，该合同对张杰、邢翠梅具有法律约束力。根据合同约定，交纳物业费用是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。华强物业公司向小区提供了物业管理服务，张杰、邢翠梅应依约交纳物业费。原告主张被告欠缴2014年7月1日至2021年6月30日期间的物业服务费，被告认可其仅交纳了2019年及2020年的物业费3744元，剩余物业费未交纳，其拒缴物业费的理由亦不能成立，故本院对原告主张被告支付物业费的诉请予以支持，经计算被告尚欠原告物业服务费5623.38元（173.47*0.9*60-3744）。被告辩称原告减免其相关年度的物业费，原告对此未予认可，被告未能提交证据予以证明，故本院对其上述辩解不予采信。（二）关于原告主张被告支付违约金的诉请，原、被告之间所签订的《前期物业管理服务协议》系原告方提供的格式合同，协议中违约金的条款系限制加重被告的责任，但原告未能证明其已采取合理方式提请被告予以注意，该条款无效，故对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张杰、邢翠梅于本判决生效之日起十日内给付原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司物业服务费5623.38元；二、驳回原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取41元，由原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司负担16元，被告张杰、邢翠梅负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 员  肖 玮二〇二一年八月十七日法官助理  陶旻枫书 记 员  曹丽明附：相关法律法规《中华人民共和国民法典》第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十八条物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。