淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初5739号原告：王正军，男，汉族，1975年9月15日出生，住淮安市。原告：刘莲香，女，汉族，1979年3月12日出生，住淮安市。两原告共同委托诉讼代理人：陈玉江，江苏岸庆律师事务所律师。被告：钱增珠，男，汉族，1972年9月26日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：顾逸民，淮安市清江浦区大成法律服务所法律工作者。被告：清浦区心家房产信息中心，住所地淮安市清江浦区，统一社会信用代码：92320811MA1TWTNEXA。经营者：谢余生，男，汉族，1972年5月23日出生，住淮安市清江浦区。被告：张锦乔，女，汉族，1971年5月12日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：卢伯和，江苏预原律师事务所律师。原告王正军、刘莲香与被告钱增珠、被告清浦区心家房产信息中心（以下简称“心家房产”）、被告张锦乔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月18日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员黄波独任审判，于2021年8月3日公开开庭进行审理。原告王正军、刘莲香及其两原告的共同委托诉讼代理人陈玉江，被告钱增珠的委托诉讼代理人顾逸民，被告心家房产的经营者谢余生，被告张锦乔的委托诉讼代理人卢伯和到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王正军、刘莲香向本院提出诉讼请求：1、判令被告钱增珠退还两原告定金3万元，被告心家房产退还中介费15500元；2、判令三被告共同赔偿两原告房屋差价损失（具体数额待评估后确定）；3、判令被告钱增珠赔偿两原告孩子未能就读开明中学的经济损失20万元。事实与理由：2019年10月16日，原告王正军同被告钱增珠通过被告心家房产签订《淮安市存量房买卖及居间合同》，约定购买被告张锦乔位于本市房屋，房屋总价129.6万元，两原告向被告钱增珠支付定金3万元，向被告心家房产支付中介费15500元。在签订合同时，被告钱增珠提供了案涉房屋的产权证和房主张锦乔的身份证复印件，还向被告心家房产提供了授权委托书。被告钱增珠一再保证本案房屋是其本人的，他完全有权卖房。被告心家房产也向两原告保证不会有问题，并还对案涉房屋进行了网签。因最终法院认定被告钱增珠系无权代理，其与原告王正军签订的合同对被告张锦乔不发生效力，致使两原告遭受重大损失。两原告作为善意相对人所受损失是由三被告共同造成的，为维护两原告合法权益，请求依法判决。被告钱增珠辩称：被告钱增珠帮被告张锦乔商谈房屋买卖事宜并一心促成交易成功。但两原告一直拖延办理房屋贷款手续，经被告钱增珠及心家房产多次催告仍不予办理。后两原告又提出降价或低价避税等理由阻碍此事成交。综上所述，两原告不讲诚信、恶意磋商，全部责任应由其自行承担，请求驳回两原告的诉讼请求。被告心家房产辩称：本案合同之所以不能履行是两原告拖延办理贷款手续而引起的，故过错方在两原告。请求依法驳回两原告的诉讼请求。被告张锦乔辩称：两原告诉请无任何事实和法律依据。从生效的法律文书认定事实看，两原告对房屋买卖合同没有最终签订负完全的过错责任。被告张锦乔作为房屋产权人，想卖房屋的意愿是真实的，其委托被告钱增珠参与合同的洽谈也是真实意愿表示，但并不代表被告钱增珠有最终的签约权。在洽谈过程中，两原告先是拒绝办理银行贷款，后又单方面决定全款购买房屋并要求降价。2020年3月27日两原告为了逃避税收再次要求签订阴阳合同，故当时没有成交。因此被告张锦乔对本起房屋买卖合同未能最终签订没有任何过错。请求依法驳回两原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告王正军与原告刘莲香系夫妻关系。被告张锦乔原系被告钱增珠嫂子。2019年10月16日，原告王正军与被告钱增珠经被告心家房产居间介绍，在《淮安市存量房买卖及居间合同》上签字，该合同中记载张锦乔为甲方（出卖人），王正军为乙方（买受人），钱增珠为甲方代理人。该合同约定：甲方愿意将坐落于淮安市西大街174号1幢304室房屋出卖给乙方，房屋不动产权证面积60.37平方米，用途为住宅，房屋总成交价为129.6万元；乙方预付定金3万元，首付款含定金49.6万元在产权过户时付清，剩余购房款办理银行贷款；贷款审批通过后7日内办理产权过户手续，契税、营业税、个税由乙方承担。甲方保证所在学区学位没被自家或亲朋好友占用，否则甲方应以原房款购回乙方所买房屋，并赔偿乙方经济损失20万元。原告王正军及被告钱增珠在该合同落款处签名，落款处张锦乔名字系被告钱增珠书写，被告心家房产作为中介方在该合同上盖章。合同签订当日，原告王正军向被告钱增珠支付3万元定金，被告钱增珠出具定金收据给原告王正军。合同签订后，两原告未提供办理贷款材料，被告心家房产多次联系两原告，催促两原告办理贷款，两原告一直未办理贷款手续。2019年11月20日至25日，被告心家房产及被告钱增珠多次与原告王正军、刘莲香短信联系贷款及过户事宜。之后，两原告仍未提供办理贷款的手续。2020年元旦后，两原告提出不用办理贷款，全款买房，要求卖方降低房价。被告钱增珠表示不同意降价，两原告未向被告钱增珠支付合同约定的房款，亦未要求办理过户手续。2020年3月24日，原告王正军向被告心家房产支付中介费用15500元，由被告心家房产出具收条。2020年3月27日上午，原、被告共四方均到淮安市行政服务中心大厅。在服务大厅内，两原告与被告心家房产、被告钱增珠就房屋交付细节、房屋成交价格及备案金额、房款支付时间等问题发生争议。被告张锦乔未参与上述问题商谈。2020年3月27日下午，原、被告又到服务大厅，两原告及被告心家房产要求被告张锦乔出示身份证及收款银行账号，被告张锦乔拒绝出示。被告张锦乔于2020年3月27日在淮安市行政服务中心大厅以涉案房屋不动产权证书遗失为由，申请补发涉案房屋不动产权证书，同时声明涉案的（2017）淮安市不动产权第0080900号证书作废。2020年5月6日，被告钱增珠向原告王正军及被告心家房产发通知，通知主要内容为：因王正军至今未按合同约定履行给付购房款义务，构成根本违约，导致我无法实现合同目的，现依据合同法相关规定提出解除《淮安市存量房买卖及居间合同》。原告王正军、刘莲香于2020年6月8日向本院提起诉讼，要求判决确认被告张锦乔解除与王正军、刘莲香的房屋买卖合同通知无效，并要求被告张锦乔继续履行房屋买卖合同并协助办理产权过户手续等。2020年11月6日，本院做出（2020）苏0812民初3191号民事判决书，该判决认为，两原告主张被告钱增珠受被告张锦乔委托与原告王正军签订《淮安市存量房买卖及居间合同》，被告张锦乔辩称委托被告钱增珠参与商谈房屋买卖，但没有授权被告钱增珠与原告王正军签订房屋买卖合同；两原告提供了2020年4月20日与被告张锦乔的通话录音，以及2020年3月27日被告张锦乔到淮安市行政服务中心大厅的录音等证据，上述证据能够证明被告张锦乔委托被告钱增珠商谈房屋出卖事宜且对被告钱增珠与原告王正军签订合同的情况是知情的；但是两原告提供的证据不足以证明被告钱增珠有权与原告王正军签订房屋买卖合同，也不足以证明被告张锦乔以明示行为对被告钱增珠与原告王正军签订的合同予以了追认；2020年3月27日，被告张锦乔到淮安市行政服务中心大厅以涉案房屋不动产权证遗失为由，申请补发涉案房屋不动产权证书，同日，被告张锦乔在行政服务中心大厅拒绝向两原告出示身份证及银行账号，上述行为证明被告张锦乔对被告钱增珠与原告王正军签订的房屋买卖合同不予追认；故被告钱增珠与原告王正军签订的《淮安市存量房买卖及居间合同》对被告张锦乔不发生效力。两原告要求被告张锦乔承担相关合同义务的请求证据不足，本院不予支持。两原告可另案向行为人主张相关权利。故本院判决驳回原告王正军、刘莲香的诉讼请求。原告王正军、刘莲香不服向江苏省淮安市中级人民法院提出上诉，该院于2021年4月9日做出（2021）苏08民终295号民事判决书，该判决认为，两原告虽陈述在签订涉案合同时看到了授权委托书，但对此并未提供证据证明。两原告提供的通话录音等仅能证明被告张锦乔曾委托被告钱增珠出卖房屋，且知晓被告钱增珠与原告王正军签订了合同，但被告张锦乔并未以明示行为对该合同予以追认。2020年3月27日之后，两原告在明知涉案房屋所有权人为被告张锦乔且被告张锦乔已挂失、补办不动产权证书的情形下继续与被告钱增珠协商的行为，与被告张锦乔无关。江苏省淮安市中级人民法院遂判决，驳回上诉，维持原判。本案在审理过程中，原、被告各方均确认本案争议房屋在2020年3月27日的市场价格在140万元。上述事实有本院（2020）苏0812民初3191号民事判决书及江苏省淮安市中级人民法院（2021）苏08民终295号民事判决书、本案庭审双方当事人陈述予以证实，上述证据经庭审质证，本院予以确认。本院认为，2019年10月16日，原告王正军与被告钱增珠所签订的《淮安市存量房买卖及居间合同》是签字双方当事人的真实意思表示。从两原告所举证证据来分析，能够证明被告张锦乔委托被告钱增珠商谈房屋出卖事宜且对被告钱增珠与原告王正军签订合同的情况是知情的；但是两原告提供的证据不足以证明被告钱增珠有权与原告王正军签订房屋买卖合同，也不足以证明被告张锦乔以明示行为对被告钱增珠与原告王正军签订的合同予以了追认，故本案所涉房屋买卖合同对房屋所有权人即被告张锦乔不发生效力，但不影响涉案房屋买卖合同在原告王正军与被告钱增珠之间发生效力。因被告张锦乔明确对原告王正军与被告钱增珠所签订的《淮安市存量房买卖及居间合同》拒绝予以追认，该合同无法继续履行，故两原告要求被告钱增珠退还定金3万元的诉讼请求，本院予以支持。中介人未促成合同成立的，不得请求报酬。本案中，被告心家房产未能促成原告王正军与房屋所有权人即被告张锦乔达成房屋买卖合同，两原告的合同目的不能实现，故被告心家公司所收取的中介费15500元应当予以退还。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自过错承担责任。本案中，原告王正军签订合同时对涉案房屋产权属被告张锦乔所有是明知的，在无房屋产权人书面授权的情况下，原告王正军过于轻信被告钱增珠的陈述而与其签订房屋买卖合同，未尽必要的注意义务，加大了房屋交易的风险，同时两原告未能及时办理房屋贷款手续，也是合同未能得到被告张锦乔追认及履行的因素之一，两原告对本案合同未能履行自身存在一定过错；被告钱增珠明知自己没有得到被告张锦乔的授权而与原告王正军签订房屋买卖合同，故对本案合同不能履行也负有过错。综上，两原告与被告钱增珠按照各自过错承担损失。关于损失计算的截止时点。本院认为，2020年3月27日，被告张锦乔到淮安市行政服务中心大厅以涉案房屋不动产权证遗失为由申请补发涉案房屋不动产权证书，同日，被告张锦乔在行政服务中心大厅拒绝向两原告出示身份证及银行账号，上述行为证明被告张锦乔对被告钱增珠与原告王正军签订的房屋买卖合同不予追认，此时两原告已明知买卖合同无法履行，损失已实际发生，故应当以2020年3月27日作为本案赔偿损失的截止日。关于损失赔偿的数额。庭审中，各方均认可2020年3月27日案涉房屋价格为140万元，故减去房屋交易价格129.6万元，两者之间差额10.4万元为两原告的预期可得利益。诉争的房屋买卖合同中约定，房屋契税、营业税、个人所得税均由原告王正军自行承担，结合二手房交易习惯，因诉争房屋过户登记产生的相关税费等属于两原告的履约成本，计算损失时应从预期可得利益中酌情予以扣减。同时，当事人应当遵循公平原则确定各方权利和义务。考虑到本案两原告只交纳了3万元的购房定金的因素，从利益平衡角度，本院酌定由被告钱增珠赔偿两原告4万元。被告张锦乔、被告心家房产不应承担赔偿责任。两原告主张被告钱增珠赔偿孩子未能就读开明中学的经济损失20万元。对此本院认为，双方在合同中约定，本案争议房屋的学区如果被占用的情况下，由出卖人赔偿经济损失20万元。其原因是学区房的学位在没有被占用情况下有着较高的附加值，如被占用学位，房屋价值会因此受到损失，而本案买卖合同没有履行，其房屋价值贬损无法得到体现，且本案已判决赔偿两原告相应损失，故对两原告的该诉讼请求，本院不予支持。经调解不成，依据《中华人民共和国民法典》一百七十一条、第五百六十六条、第九百六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告钱增珠于本判决生效后十日内一次性返还原告王正军、刘莲香购房定金3万元，被告心家房产于本判决生效后十日内一次性返还原告王正军、刘莲香房屋中介费15500元。二、被告钱增珠赔偿原告王正军、刘莲香损失4万元，该款于本判决生效后十日内一次性付清。三、驳回原告王正军、刘莲香的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，两被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4983元，减半收取2492元，由原告王正军、刘莲香负担1624元，被告钱增珠负担710元，被告心家房产负担158元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员 黄 波二〇二一年八月三十日书记员 崔梦云