贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1889号上诉人（原审被告）：剑河县黔嘉瑞购物广场，经营场所：贵州省剑河县仰阿莎街道锦绣龙都商住楼**及负**。经营者：冒昌菊，女，1982年5月8日出生，侗族，现住贵州省剑河县。被上诉人（原审原告）：彭玉梅，女，1974年4月16日出生，侗族，现住贵州省剑河县。上诉人剑河县黔嘉瑞购物广场（以下简称“黔嘉瑞广场”）因与被上诉人彭玉梅物业服务合同纠纷一案，不服贵州省剑河县人民法院（2021）黔2629民初323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。黔嘉瑞广场上诉请求：撤销（2021）黔2629民初323号民事判决书第一项判决，改判上诉人支付物业费的50%，并扣减上诉人支出的水费、垃圾清运费等。事实和理由：一、彭玉梅原持有的剑河县锦绣物业管理有限公司与剑河县永盛房地产开发有限公司签订的前期物业合同于2019年6月5日期满，黔嘉瑞广场承租房屋时间为2020年1月1日，故前期物业合同对黔嘉瑞广场无拘束力，彭玉梅主张收取物业费标准无依据。二、原锦绣物业未履行物业服务主要义务，应不收或减半收取物业费。原锦绣物业对黔嘉瑞广场服务内容主要为垃圾及时清运，及与剑河县综合行政执法局对接垃圾处理事务。但原锦绣物业未履行该主要义务，造成垃圾堆积，黔嘉瑞广场只能另请人清运，并支付巨额费用6万元。原锦绣物业未对消防机房及水泵设备未进行维护，均由黔嘉瑞广场雇请他人处理，水电也是黔嘉瑞广场自行请人维修。原锦绣物业未交纳小区二楼公共厕所水费，黔嘉瑞广场为顾客及住户能正常使用公厕垫付水费2462.48元。2020年11月10日黔嘉瑞广场向剑河县综合行政执法局交纳2020年度生活垃圾处理费2000元，应由原锦绣物业承担。剑河县城辖区的其他购物超市虽均向剑河县综合行政执法局交纳生活垃圾处理费，因其他购物超市无物业管理。彭玉梅二审期间未提交答辩意见。彭玉梅一审诉请：一、判令被告支付原告物业管理费和消防用水费共52451元；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：剑河县锦绣物业管理有限公司（以下简称“锦绣物业”）于2017年12月27日经剑河县县市场监督管理局核准登记成立，并获得营业执照。锦绣物业成立后，以其于2018年6月1日与永盛房产公司签订的《物业管理委托合同》（以下简称《委托合同》）为依据，对锦绣龙都小区进行物业管理。《委托合同》约定委托管理期限为1年即2018年6月5日至2019年6月5日，并就委托的管理事项、双方的权利义务、管理服务质量、服务费用等进行了明确约定。第三条“乙方服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。”第二十二条“物业管理的费用，1、已交付使用物业的物业管理服务费，由乙方按照下列标准向业主或使用人收取。具体标准为高层住宅每月每平方0.8元，商业用房每月每平方1元，．．．．．．每月5日至18日由乙方向业主或者物业使用人收缴物业管理服务费、水电费、电梯维护费等．．．．．．。”2019年10月15日，石庆波为乙方与甲方永盛房开公司签订《房屋租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），约定永盛房开公司将其拥有的位于剑河县的部分区域租赁给石庆波使用，即负一楼停车建筑面积1500平方米，负一楼商铺1-2-3-8-9-10-11-12号面积为472.68平方米，一楼商铺1-2-7-8面积为726.8平方米．租赁期自2020年1月起至2030年1月止。石庆波承租后，其妻子冒昌菊将上述承租区域用于经营购物超市即黔嘉瑞广场。黔嘉瑞广场经营后，产生的垃圾自行运送至垃圾站。黔嘉瑞广场以彭玉梅未履行物业服务主要义务和合同义务等为由，拒绝向彭玉梅交纳物业管理服务费而引发纠纷。同时查明，2020年11月2日，剑河县锦绣龙都业主委员会向锦绣物业送达《关于移交物业手续及装修押金的通知》，限锦绣物业于2020年11月8日前把物业所有手续及装修押金移交给业主委员会。经与剑河县锦绣龙都业主委员会核实，锦绣物业实际对锦绣龙都小区物业管理服务至2020年11月30日止。锦绣物业属自然人独资有限责任公司，法定代表人为彭玉梅。2021年2月9日，锦绣物业经剑河县市场监督管理局准许，已注销登记。2021年2月19日，锦绣物业作为原告向我院起诉被告支付物业费，因锦绣物业在起诉前已注销登记，其法人资格终止，仍作为原告起诉，不符合法律规定，一审法院裁定驳回起诉。2020年3月16日，彭玉梅以其系原锦绣物业的独资股东作为原告提起本案诉讼。另查明，2020年11月10日，黔嘉瑞广场向剑河县综合行政执法局交纳2020年度生活垃圾处理费2000元。剑河县城辖区的其他购物超市均向剑河县综合行政执法局交纳生活垃圾处理费。一审法院认为，房地产开发商依法与物业服务企业（公司）签订的前期物业服务合同，对业主有约束力，业主及物业服务企业（公司）应根据合同约定履行相应义务。锦绣物业系依法登记取得物业服务资质的物业管理公司，其依据与永盛房产公司订立的前期《委托合同》对锦绣龙都小区进行物业服务管理，被告虽不是锦绣龙都业主但属小区的物业使用人，在实际接受原告的物业管理服务后，应当依照《委托合同》的约定向原告支付物业管理费。被告辩称原告未履行物业服务主要义务和合同义务，其不应向原告交纳物业费，但其提交的证据未能足以证明，故对被告的辩解，一审法院不予采纳。被告尚欠原告的物业费应根据其经营的场所面积、物业使用的时间，依照《委托合同》約定的收费标准进行计算。被告的经营场所面积，原告主张被告经营场所的面积为3675平方米，被告认可其经营的场所面积为2699.48平方米，并提供了石庆波与永盛房产公司签订的《房屋租赁合同》佐证，且原告在第二次庭审中同意按照被告认可的面积进行处理，故一审法院认定被告经营场所的面积为2699.48平方米。被告应交纳物业费的期间，《委托合同》第二十二条“已交付使用的物业管理服务费，按下列标准向业主或者使用人收取．．．”，明确约定为“已交付使用的物业”，且原告庭审中称“向业主交房后才收取物业费”的陈述，根据永盛房产公司与石庆波签订的《租赁合同》租期为2020年1月至2030年1月，2020年1月1日应视为永盛房产公司向石庆波交付房屋的时间。被告交纳物业费的起始时间应从2020年1月1日开始计算，至锦绣物业服务结束共计11个月。故原告主张被告应从2019年10月18日起至2020年11月30日止尚欠14个月的物业费，缺乏事实依据。原告主张被告支付消防水费1001元，因原告提交的证据未能证明产生的消防水费1001.02元系被告装修行为导致消防管道破裂漏水所致，故对原告的该部分请求，一审法院不予支持。关于被告主张原告应支付其为锦绣物业交纳二楼物业水费2547.10元，庭审中，原告认可被告交纳水费的水表10730003系小区二楼公共厕所水表，既然是小区公厕，锦绣物业对该公厕有管理和交纳水费的义务，现被告实际交纳了公厕的水费，主张原告支付其垫付的水费，于法有据，一审法院予以支持，但水费金额应为2462.48元。综上所述，被告尚欠物业管理费服务费为29694.28元（2699.48㎡×1元/㎡×11个月），扣减被告为原告垫付的水费2462.48元，实际被告应向原告支付物业管理服务费27231.80元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定之规定判决：一、被告剑河县黔嘉瑞购物广场在本判决生效后十日内支付所欠原告彭玉梅物业管理费27231.80元；二、驳回原告彭玉梅的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案争议焦点为：一、黔嘉瑞广场支付物业费的标准是什么；二、黔嘉瑞广场主张减半支付物业费，扣水费和垃圾清运费是否应予支持。现分述如下：焦点一，本案中锦绣龙都小区的房开商与锦绣物业签订的前期物业管理委托合同约定的管理期限至2019年6月5日时止，但合同约定期限届满后，锦绣物业实际为小区提供物业管理服务至2020年11月30日，锦绣物业与小区的业主提供了事实上的物业管理服务，双方仍应当按照此前约定履行各自义务，黔嘉瑞广场作为案涉物业的实际使用人，应当向彭玉梅支付物业管理服务费。因此，黔嘉瑞广场提出前期物业合同对其没有约束力，原锦绣物业收据物业费标准无依据的主张，没有事实依据，本院不予支持。焦点二，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于物业费，黔嘉瑞广场认为原锦绣物业未履行物业服务的主要义务和合同主要义务，但其未能提交证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果。因此黔嘉瑞广场要求减半支付物业费的主张，没有事实依据，本院不予支持。关于扣减水费，本案一审判决已经将黔嘉瑞广场垫付的2462.42元在应付金额中予以扣减，现黔嘉瑞广场要求再次对该水费进行扣减，本院不予支持。关于扣减垃圾清运费，黔嘉瑞广场未能证明锦绣物业应承担垃圾清运的责任，亦未在一审中就该主张提起反诉，其该项主张没有事实依据，本院不予支持。另，黔嘉瑞广场向剑河县综合行政执法局缴纳的2020年度生活垃圾处理费2000元，该费用不属于物业服务管理费用收取的范畴，且黔嘉瑞广场亦未能证明其与锦绣物业有关于该费用应由物业公司承担的约定。因此，黔嘉瑞广场主张在应付款项中扣除该笔费用，本院不予支持。综上所述，剑河县黔嘉瑞购物广场的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费480元，由剑河县黔嘉瑞购物广场负担。本判决为终审判决。审 判 长 王家良审 判 员 欧阳平审 判 员 郑华品二〇二一年八月十三日法官助理 刘光理书 记 员 杨正英