贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔2301民初7483号原告：贵州顶效开发区旭辉汽车销售服务有限公司，住所地：贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市顶效镇开发西路旁,统一社会信用代码:91522320770579936F。法定代表人：杨庆堂，该公司总经理。委托诉讼代理人：何绍华，男，1973年1月21日生，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市，系贵州顶效开发区旭辉汽车销售服务有限公司风险部经理，特别授权代理。被告：黔西南晨益汽车有限公司，住所地:贵州黔西南布依族苗族自治州兴义市顶效镇迎宾中路129号，统一社会信用代码：91522320MA6EDEP68C。法定代表人：喻明金，该公司总经理。被告：李富艺，男，1996年10月15日出生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。原告贵州顶效开发区旭辉汽车销售服务有限公司（以下简称“旭辉汽车公司”）与被告李富艺、黔西南晨益汽车有限公司（以下简称“晨益汽车公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月21日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月27日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告旭辉汽车公司的委托代理人何绍华、被告晨益汽车公司的法定代表人喻明金到庭参加诉讼，被告李富艺经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。旭辉汽车公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决解除原告与被告晨益汽车公司于2018年12月签订的《房屋租赁合同》;2.请求人民法院依法判决二被告连带支付原告房屋租金142694.40元。并以142694.40元为基数，从2018年12月21日起按照年利率15.4%支付违约金，直至所欠租金及违约金支付完毕为止（截止起诉之日起已产生违约金49443.00元）;3.案件受理费由被告承担。事实及理由:2018年12月，原告与被告晨益汽车公司签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将其自有的坐落于贵州省兴义市旁从左至右共10间门面，面积为700平方米的房屋出租给被告晨益汽车公司使用，租赁期共8年，第1年租金为86000.00元，从第2年开始房屋租金按照上一年度的4%递增，逾期支付租金自愿按照日2%承担违约金。合同签订后被告晨益汽车公司支付56000.00元租金后拒绝支付剩余款项，并于2019年7月25日未经原告同意的情况下擅自与被告李富艺签订《展厅转让合同》，将该房屋转租给被告李富艺并实际交付李富艺使用，在此期间两被告未向原告支付任何租金。原告认为，被告晨益汽车公司的行为已经构成违约，被告李富艺为实际受益人，应当对所欠租金承担连带法律责任，故原告诉至本院，请求判如所诉。李富艺经本院合法传唤未到庭，亦未以其他方式向本院提交答辩意见。晨益汽车公司辩称，我公司与原告公司签订的租赁合同是事实，2018年12月20日至2019年12月19日的租金全部付清了的，在2019年7月我们将房屋转租给李富艺的时候是跟原告公司负责人陈龙云说过的，至于李富艺后续为什么没有支付租金我方不清楚。原告紧紧围绕其诉讼请求向本院提交了营业执照一份、法定代表人身份证明及法定代表人身份证各一份、不动产权证书复印件各一份。拟证明原告将登记为原告所有的案涉房屋出租给被告晨益汽车公司，被告晨益汽车公司质证，对原告所举的证据均无异议。被告晨益汽车公司紧紧围绕其抗辩主张向本院提交了《房屋租赁合同》、《收据》二张、《展厅转让合同》、晨益汽车公司合伙人王忠元与原告公司人员陈龙云的通话录音，拟证明晨益汽车公司于2018年与原告公司的陈龙云签订《房屋租赁合同》一份，约定被告晨益汽车公司向原告租赁登记为原告所有的位于贵州省兴义市旁，面积为700平方米从左至右共10间门面房，租期从2018年12月20日至2026年12月19日止，租金为86000元／年，第一年免税费，第二年起每年的税费为2800元，由原告向税务部门代缴税费。2018年12月29日被告晨益汽车公司支付原告租金56000.00元，并于2019年1月2日支付了租金30000.00元。2019年7月25日，被告晨益汽车公司将前述门面房转租给被告李富艺，双方签订《展厅转让合同》，并电话告知陈龙云。原告质证对前述原告所举的书证均无异议，对通话录音的质证意见为与王忠元通话的人是陈龙云。故此，结合双方的举证和质证，本院认定如下法律事实：晨益汽车公司与原告旭辉汽车公司的办公室主任陈龙云于2018年签订《房屋租赁合同》一份约定：被告晨益汽车公司向原告租赁登记为原告所有的位于贵州省兴义市旁，面积为700平方米从左至右共10间门面房，租期从2018年12月20日至2026年12月19日止，租金为86000元／年，第一年免税费，第二年每年的税费为2800元，由原告向税务部门代缴税费，合同签订后一次性支付。被告晨益汽车公司应每年一次性交清房租和税费后再入住，如逾期则按每天2‰计算滞纳金，逾期时间不得超过30日。自承租日起第二年房屋租金递增4%。2018年12月29日被告晨益汽车公司支付原告租金56000.00元，2019年1月2日被告晨益汽车公司支付了原告租金30000.00元。2019年7月25日，被告晨益汽车公司将前述门面房转租给被告李富艺，双方签订《展厅转让合同》并电话告知原告公司办公室主任陈龙云。《展厅转让合同》载明：被告晨益汽车公司将前述晨益汽车公司从原告处租赁而来的门面房转租给被告李富艺，并保证李富艺享有与晨益汽车公司在原有的租赁合同中所享有的权利与义务。店铺转让给李富艺后、由李富艺代替晨益汽车公司履行原有合同店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由晨益汽车公司交纳的水电费及其他各项费用。转让后展厅里面除展车外、其余现有的装修、装饰及其他设备和房屋装修等；营业设备等全部归李富艺，展厅的期限按原合同为准，次年房租由李富艺自行与原告协商，李富艺在2019年7月25日前一次性支付晨益汽车公司转让费50000.00元。审理中，原告称2020年10月向李富艺催要租金，李富艺称租金已经支付给了被告晨益汽车公司。2021年春节的时候李富艺还在租.2021年3月底4月初的时候发现李富艺已经搬走。原告计算的租金的截止时间为2021年3月20日。同时查明，被告晨益汽车公司于2021年6月28日收到原告公司的起诉状副本。另查明，本院当庭拨打李富艺的电话，要求李富艺提交证据及对房屋租赁情况作出说明，李富艺在庭后向本院提交了《情况说明》一份，载明：李富艺与晨益汽车公司于2019年7月25日签订房租转租合同属实。合同签订的当日李富艺支付晨益汽车公司50000.00元（包含2019年7月25日至2019年12月31日的租金），2020年由于疫情原因，令租赁的房屋漏水导致李富艺无法使用，2020年5月李富艺搬离涉租赁房屋。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与被告晨益汽车公司对双方于2018年签订《房屋租赁合同》无异议，故双方之间的租赁合同依法成立。双方应当按照合同的约定全面履行自己的合同义务。2019年7月25日，晨益汽车公司将其从原告处租赁而来的案涉房屋转租给被告李富艺，且已经告知原告公司的办公室工作人员陈龙云，且陈龙云是原告公司与被告晨益汽车公司直接签订租赁合同的人员。故此，可确认被告晨益汽车公司将其从原告处租赁而来的房屋转租给被告李富艺时已通知了原告，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效”的规定，原告与被告晨益汽车公司签订的租赁合同继续有效，而晨益汽车公司已经将案涉房屋转租给被告李富艺，李富艺现已搬离案涉租赁房屋。原告与晨益汽车公司双方所签订的《房屋租赁合同》已经没有实际履行，且晨益汽车公司亦未履行支付原告租金的义务，故原告诉请解除与晨益汽车公司签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，应予以支持，因原告并未通知晨益汽车公司直接诉请解除案涉房屋租赁合同，故双方的合同于被告晨益汽车公司收到原告的起诉状副本时解除，即2021年6月28日原告与晨益汽车公司签订的《房屋租赁合同》解除。基于合同的解除，双方的权利义务终止，故此，原告有权要求被告晨益汽车公司支付租金并承担相应的违约责任。关于原告是否有权要求李富艺支付租金及承担违约责任的问题，因原告与被告晨益汽车公司之间的租赁合同与转租合同是两个相互独立的合同，原告并非转租合同的当事人，故原告不能要求李富艺履行转租合同的义务。故此，原告诉请被告李富艺支付租金及承担违约责任的诉请没有法律依据，本院不予支持。关于本案原告诉请的租金如何确定的问题，原告诉请的租金截止时间为2021年3月20日，被告李富艺主张搬离租赁房屋的时间为2020年5月，故此，需对本案房屋的实际租赁时间作出界定，本案中，被告晨益汽车公司作为房屋的合法承租人，其将房租转租给李富艺后，并未履行承租人与次承租人之间的相应义务，导致李富艺未及时通知原告后自行搬离租赁房屋。李富艺作为案涉租赁房屋的实际使用人，应当在搬离之前履行告知被告晨益汽车公司或依据其实际占有房屋的实际在搬离前告知原告公司，但李富艺在无证据证实其已经履行通知原告或被告晨益汽车公司后搬离租赁房屋的情形下，本案的房屋租赁的终止时间以原告主张的时间较为合理，即为2021年3月20日,因被告晨益汽车公司已经支付2018年12月20日至2019年12月19日的租金，故案涉未付租金的起算时间从2019年12月20日起至2021年3月20日止，依据原告与被告晨益汽车公司签订的租赁合同，结合原告计算租金未包含税费的计算方式，原告主张的租金为112644.00元[89400.00元（86000元+86000元×4%）+23244.00元（89400.00元+89400.00元×4%）÷365天×90天]，故被告晨益汽车公司应支付原告租金112644.00元。关于原告诉请的违约金，《房屋租赁合同》约定被告晨益汽车公司应每年一次性交清房租后再入住，如逾期每天按2‰计算滞纳金。现原告主动按照年利率15.4%调减后主张违约金符合法律规定，应予以支持，故此，结合租金的按年支付的实际，原告诉请的违约金分段计算，即：1.2019年12月20日至2020年12月19日的违约金为以89400.00元为基数，按年利率15.40%计算；2.2020年12月20日后的违约金以112644.00元为基数，按年利率15.4%计算至租金112644.00元支付完毕之日止。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第（四）项、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第七百零三条、第七百一十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、贵州顶效开发区旭辉汽车销售服务有限公司与黔西南晨益汽车有限公司于2018年签订的《房租租赁合同》于2021年6月28日解除；二、限黔西南晨益汽车有限公司于本案判决生效之日起十日内支付贵州顶效开发区旭辉汽车销售服务有限公司租金112644.00元及违约金（违约金分段计算：1.2019年12月20日至2020年12月19日的违约金以89400.00元为基数，按年利率15.40%计算；2.2020年12月20后的违约金以112644.00元为基数，按年利率15.40%计算至租金112644.00元支付完毕之日止。）三、驳回贵州顶效开发区旭辉汽车销售服务有限公司对李富艺的诉讼请求；四、驳回贵州顶效开发区旭辉汽车销售服务有限公司对黔西南晨益汽车有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4142.00元，减半收取2071.00元，由贵州顶效开发区旭辉汽车销售服务有限公司负担794.00元，由黔西南晨益汽车有限公司1277.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 刘远高二〇二一年八月十一日法官助理 刘 丹书 记 员 刘安龙