贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终5665号上诉人（原审原告）：遵义嘉和物业服务有限公司，住所地:贵州省遵义市新蒲新区新民村1号还房小区11栋附楼，统一社会信用代码：915203216839858485（1-1）。法定代表人：李高伟，公司总经理。委托诉讼代理人：姜茂春，遵义市红花岗区城南法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李光明，遵义市红花岗区城南法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：罗洪权，男，汉族，1967年3月25日生，住贵州省遵义市新蒲新区。上诉人遵义嘉和物业服务有限公司（以下简称嘉和物业）因与被上诉人罗洪权物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2021）黔0302民初305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉和物业上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判被上诉人立即向上诉人支付高铁一号还房小区物业服务费28392元，违约金2000元，共计30392元；二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审以业主接房时水电不通，若按合同约定的1.8元/㎡/月支付商业房物业费有失公平为由，认定应按0.8元/㎡/月的标准支付商业房物业费不当。该小区住房和商业用电于2016年6月16日线路整改完毕并按规定进行了移交，住户用电为1户1表，商业用电为合表计费，各商业业主安装了用电分表，一审认定商业电不通与事实不符；住房业主接房时，自来水1户1表是完善了的，并能正常使用，商业用水接房时，主水网已接通，回迁指挥部通知业主接房后自行到水务公司开通用水手续，后期由于回迁房屋合同中相关费用未理清，商业部分自来水大部分未开通，但这是业主同回迁处及建设单位费用纠纷，与嘉和物业无关，嘉和物业不仅工作量未减少反而增加了安保巡查力度，所以嘉和物业无责，应按物业合同约定的1.8元/㎡/月收取商业房物业费。二、案涉小区商业接房业主两百多户，纠纷比例很小，在小区内进行物业服务工作时情况正常，且在计算违约金时，嘉和物业已经进行了较大的让步，被上诉人应当支付相应违约金。罗洪权二审答辩称，仅接房五套，每套已预缴了3000元物业费，还有部分房屋出租给其他案外人，已由承租人和嘉和物业结清了物业费，剩余未接房的房屋不应该收取物业费，且由于店铺门面的电力开户一直无法办理，导致电费单价变贵，更不应收取物业费。嘉和物业向一审法院起诉请求：1、判令罗洪权立即支付高铁一号还房小区房屋物业费服务费28392元，违约金2000元；2、判令罗洪权承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2014年3月24日，嘉和物业与遵义市新区开发投资有限责任公司签订了《物业管理服务委托合同》，合同约定：嘉和物业对该公司开发的遵义市新火车1号还房小区进行物业管理；物业的服务费用实行包干制；营业房每月每平方米1.8元，住宅每月每平方米1.1元，该小区为还房小区，征收过程中开发单位承诺30年内电梯楼的物业管理费按多层住宅收取，以房屋被征收人资格统一接房时间为起点，按每月每平方米0.5元收取；嘉和物业进场后，开发单位在一个月内发布回迁公告；物业管理期限自2014年3月1日至2044年2月28日。2014年1月5日，新火车站1号还房小区2#、3#、4#、7#、11#、12#楼移交嘉和物业；2014年12月4日，新火车站1号还房小区16#、17#楼移交嘉和物业；2015年10月2日，新火车站1号还房小区5#、9#、10#、15#楼移交嘉和物业；2015年10月12日，新火车站1号还房小区1#、6#、8#、13#、14#楼移交嘉和物业；2015年10月25日，新火车站1号还房小区19#、20#、21#楼移交嘉和物业；2016年4月16日，新火车站1号还房小区18#、22#、23#、曲线商业楼移交嘉和物业。2014年4月24日，嘉和物业与罗洪权妻子张玉莲签订《前期物业管理服务协议》，协议载明楼号为2栋1-1号、2栋1-2号，面积为98.76平方米（嘉和物业计算物业服务费的面积为96.58平方米）、97.38平方米（嘉和物业计算物业服务费的面积为95.68平方米），物业服务费标准为每月每平方米0.5元，前述2套住房罗洪权分别向嘉和物业预交费用3000元；2019年6月5日，嘉和物业与罗洪权签订《前期物业管理服务协议》，协议载明楼号为2栋1-3号，面积为86.65平方米（嘉和物业计算物业服务费的面积为85.96平方米），物业服务费标准为每月每平方米0.5元，前述3套住房嘉和物业计算物业费的面积罗洪权不持异议。罗洪权位于该小区20栋40-50号商业房出租时嘉和物业出具的收款收据中载明面积为376.22平方米，罗洪权出租期间由承租人向嘉和物业交纳物业服务费9517元，嘉和物业对此面积不持异议。罗洪权位于该小区2-1-4号（面积：96.58平方米）、2-2-1号（面积：96.58平方米）、2-2-2号（面积：95.68平方米）、2-2-3号（面积：95.68平方米）、2-2-4号（面积：96.58平方米）、6-24-1号（面积：96.67平方米）、6-24-2号（面积：134.48平方米）、6-24-3号（面积：134.48平方米）、6-24-4号（面积：96.67平方米）未与嘉和物业签订《前期物业管理服务协议》，罗洪权对嘉和物业计算物业费的面积未提出异议。嘉和物业在计算罗洪权的物业费时确认罗洪权位于该小区的2-2-1号、2-2-3号、2-2-4号住房分别已预交费用3000元。该还房小区的回迁公告于2016年8月19日登报，公告载明从2016年8月22日至9月22日实施1号还房整体还房回迁工作。2016年8月起指挥部将停发1号还房小区相应房屋安置过渡费。另，遵义嘉和物业服务有限公司由原遵义县嘉和物业管理有限公司依法变更形成。一审法院认为，嘉和物业对罗洪权商业房及住宅所在小区进行物业管理除了与罗洪权对其中2-1-1号、2-1-2号、2-1-3号住宅签订《前期物业管理服务协议》外，还与小区的开发单位遵义市新区开发投资有限责任公司签订《物业管理服务委托合同》，在该小区业主委员会未成立并重新聘请物业公司前即使嘉和物业与罗洪权不签订《前期物业管理服务协议》，在罗洪权主动接房或商业房、住房公告回迁期满后，物业管理合同对罗洪权都具有约束力，根据还房回迁公告，罗洪权未接商业房和住房应在2016年8月22日至9月22日办理回迁手续，从公告期满后即2016年9月23日后，罗洪权也应根据《物业管理服务委托合同》向嘉和物业交纳物业服务费。但鉴于该小区商业房回迁至今未完善通电、通水设施，还房过渡费也将在2016年8月起停发的实际情况，由罗洪权按双方的协议约定支付商业房物业服务费，有失公平。据此，结合前述情况，罗洪权商业房应支付的物业服务费根据一审法院对该小区商铺作出的生效判决予以确定，即按每月每平方米0.8元标准予以支持；对罗洪权住宅的物业服务费，其中2-1-1号、2-1-2号住房的物业服务费起算以嘉和物业主张的2014年10月起计算，标准每月每平方米0.5元是对还房拆迁户优惠形成，依法予以确认；罗洪权位于2-1-3号住房，嘉和物业计算物业费中载明欠费为装修管理费和装修垃圾处理费共688元，但本案审理的是物业合同纠纷，故该部分请求嘉和物业应另案主张权利，本案不予支持；对罗洪权未与嘉和物业签订《前期物业管理服务协议》的住房2-1-4号、2-2-1号、2-2-2号、2-2-3号、2-2-4号、6-24-1号、6-24-2号、6-24-3号、6-24-4号，嘉和物业虽然提交证据证明建设单位已向其移交，但并未证明移交的住房已具备交付条件，故前述7套住房的物业服务费计算时间以还房回迁公告载明的回迁结束时间的第二天即2016年9月23日起计算，标准与前述住房标准一致。对罗洪权针对5套住房预交费用的问题，因双方之间涉及装修事项，而预交费用的用途并未载明用途，故在本案中不作处理，罗洪权可依法另案主张权利。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”、第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费”的规定，对嘉和物业要求罗洪权支付物业服务费的请求，依法予以支持，罗洪权应支付的物业服务费计算如下：1、商业房罗洪权应支付的物业服务费为1806元（376.22㎡×0．8元×6个月），2、2-1-1号住房罗洪权应支付的物业服务费为2753元（96.58㎡×0．5元×57个月），3、2-1-2号住房罗洪权应支付的物业服务费为2727元（95.68㎡×0．5元×57个月），4、2-1-4号住房罗洪权应支付的物业服务费为1606元（96.58㎡×0．5元×33个月零8天），5、2-2-1号住房罗洪权应支付的物业服务费为1606元（96.58㎡×0．5元×33个月零8天），6、2-2-2号住房罗洪权应支付的物业服务费为1591元（95.68㎡×0．5元×33个月零8天），7、2-2-3号住房罗洪权应支付的物业服务费为1591元（95.68㎡×0．5元×33个月零8天），8、2-2-4号住房罗洪权应支付的物业服务费为1606元（96.58㎡×0．5元×33个月零8天），9、6-24-1号住房罗洪权应支付的物业服务费为1607元（96.67㎡×0．5元×33个月零8天），10、6-24-2号住房罗洪权应支付的物业服务费为2237元（134.48㎡×0．5元×33个月零8天），11、6-24-3号住房罗洪权应支付的物业服务费为2237元（134.48㎡×0．5元×33个月零8天），12、6-24-4号住房罗洪权应支付的物业服务费为1607元（96.67㎡×0．5元×33个月零8天），合计22974元。对嘉和物业请求的违约金，因同批次案件其他业主提交的证据证明嘉和物业存在对业主反映问题处理不及时、服务不到位等问题，结合嘉和物业提交的证据不足以证明其已按合同约定全面履行合同义务的事实，依法不予支持。对嘉和物业要求罗洪权在物业服务费支付基础上再按每月每平方米0.3元标准支付生活垃圾处理费的请求，因其提交的证据并不能证明其系收取该费用的合法主体，故依法不予支持。对罗洪权以商业房及7套住房至今未接房为由，提出不应交纳物业服务费的辩解，根据回迁公告载明的回迁时间，在回迁期限届满即2016年9月22日后，即使罗洪权未接房，也应履行交纳物业服务费的义务，故对罗洪权的辩解，依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决：一、由罗洪权于本判决生效后五日内支付遵义嘉和物业服务有限公司物业服务费22974元（商业房及住房的物业服务费均支付至2019年6月30日）；二、驳回遵义嘉和物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费250元，由遵义嘉和物业服务有限公司负担50元，罗洪权负担200元。嘉和物业二审提交《贵州中航电梯有限责任公司电梯维保合同》及平安电梯责任保险保单各一份，拟证明嘉和物业履行了物业合同约定的义务。罗洪权质证称对嘉和物业针对电梯履行了维护义务没有异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，本案适用当时的法律、司法解释的规定。嘉和物业与罗洪权签订的《物业管理服务协议》，嘉和物业与遵义市新区开发投资有限责任公司签订的《物业管理服务委托合同》均系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，是有效合同，对嘉和物业及业主罗洪权有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，罗洪权作为案涉小区的业主,该合同对罗洪权具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主交纳物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，嘉和物业为罗洪权在内的业主提供了物业服务，有权要求罗洪权支付物业费，一审予以支持并无不当。关于商业房物业费的计算标准，虽然《物业管理服务委托合同》中有相应约定，但由于案涉房屋未完善通电、通水，若仍按该约定支付有失公平，虽然嘉和物业主张未完善通电、通水系由于罗洪权等业主与回迁处及建设单位之间费用纠纷导致，但对水电系统的维修、养护和管理本身即是物业服务企业的管理和服务内容，不论是何原因导致案涉物业未完善通电、通水，嘉和物业在前述事项上提供的物业服务必然都低于合同签订时的预期标准。对嘉和物业二审期间提交的电梯维护合同及保险单，仅能证明其对电梯的维护情况，不能证明其全面履行了物业服务合同义务。一审基于嘉和物业存在物业服务不到位的情形，酌定按照0.8元/㎡/月的标准计算商业房物业费尚属自由裁量权范畴，本院予以确认。因嘉和物业在提供物业服务中存在服务不到位情形，一审基于此不支持违约金公平合理。综上所述，嘉和物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费560元，由遵义嘉和物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩高审 判 员 贺灿灿审 判 员 谭应勇二〇二一年九月十日法官助理 杨 豪书 记 员 王群惠