山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终4760号上诉人（原审被告）：刘勇，男，1973年11月22日出生，汉族，住烟台市芝罘区。上诉人（原审被告）：赵薇薇，女，1974年6月19日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被上诉人(原审原告)：烟台万和物业管理有限公司。住所地：烟台市芝罘区幸福东路69号。法定代表人：史本义，总经理。委托诉讼代理人：刘畅，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。上诉人刘勇、赵薇薇因与被上诉人烟台万和物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初3638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘勇、赵薇薇上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判烟台万和物业管理有限公司与烟台万泰实业有限公司（法人代表同为史本义）承担上诉人2017年4月16日至史本义书面承诺期间的物业费。事实和理由：本人无意拖欠被上诉人的物业费，理由已在一审法院进行陈述，一审法院判决上诉人向原告支付物业服务费，有悖于公理和法律，理由如下：一、物业费须在史本义兑现承诺后进行，一审法院认为开发商烟台万泰实业有限公司书面出具的有法人代表签字及加盖法人公章的《关于业主所提问题的答复》中承诺逾期交房则减免物业费，“系建设单位答复与本案无关”。上诉人认为烟台万和物业管理有限公司与开发商烟台万泰实业有限公司的法人代表同为“史本义”，实为一个机构两个牌子且《关于业主所提问题的答复》中承诺为史本义本人签字认可，另烟台万和物业管理有限公司无财务管理人员及账户，业主所缴有关物业费、水费，全部进烟台万泰实业有限公司财务账户，对业主的承诺是史本义本人签署，其愚弄业主签字领房后，又安排上诉人担任总经理及其控制的烟台万和物业管理有限公司起诉上诉人，史本义同为烟台万和物业管理有限公司、烟台万泰实业有限公司总经理，这一客观事实，不能以“该答复系建设单位”做出简单的割裂，这两个公司实为一个机构两个牌子的实质。二、物业公司与上诉人签订的《前期物业管理服务条例》属无效合同，应予撤销或变更相关有违平等协商原则的霸王条款，并伪造上诉人签名，另外开发商自知在不具备国家省市预售商品房原则的交付条件下为回避监管，不敢公开与购房人交接，于是由属下的第三方法人烟台万泰物业有限公司以邮寄方式寄送了上诉人既无人签名也未盖红章的统一通知。内容是小区水电道路等己具备初步装修条件急于装修的可以申请进行装修，且明确载明接钥匙装修不影响延期交房违约金的进行（而事实上上诉人违约金赔偿却在按上述通知接钥匙后即停止继续赔偿）。但在上诉人前往物业领取装修钥匙时，物业公司强迫上诉人妻子和上诉人签订了包括认可房屋现状这种含糊其辞的单据（物业造假）。上诉人认可的只是通知说的具备装修条件，而不是房子合格了及将物业费与房屋不合格、开发商违规并未交接等事实割裂。协议中设计这些陷阱让上诉人签字，上诉人不认可并提出修改相关条款时，则以格式合同不可更改、不签协议就不能领钥匙这种流氓手段胁迫上诉人签约，显然这个协议违背了合同法基本的平等协商原则，属无效协议或部分属无效条款。三、物业在上诉人没有欠水费的情况下，私自关上诉人的自来水。四、迄今为止开发商未按合同约定向上诉人交付房屋，房屋也未取得合同约定的工程竣工验收合格报告，按《山东省物业管理条例》二十四条房屋迄今为止未进行综合验收，不具备建设方办理物业交付手续，第七十一条规定，已竣工尚未交付的物业，物业费由建设单位承担。五、业主享有知情权，要求物业公司公开和公示管理小区的营业执照，小区建设区域总平面图、管理人员持证上岗的上岗证、物业服务等级、服务标准、收费项目、公开收益明细、公共区域部位及设备设施的养护记录、年检手续。六、开发商负责人在区信访局负责人见证下，曾书面承诺每延期交付一个月，抵免半年物业费，交费需要在承诺兑现完毕开始（有照片和签字）。七、上诉人18号楼在没有审批手续的前提下，物业私自砸业主一楼走廊的承重墙，业主举报市长电话和住建局，住建局来人检查为非法改造，因为此事致使上诉人卫生间多出瓷砖裂纹安全无法保障，上诉人要求物业公司赔偿。八、小区在通知接钥匙装修几年内都未配套路灯、监控等基本生活设施，也未按规划完成绿化、消防等安全居住设施，包括卫生基本服务也很差、治安混乱、没有大门围墙，无法保护业主私有财产（电动车、自行车丢失严重），上诉人有理由要求物业费打折。庭审中上诉人补充上诉理由：开发商以办房产证为要挟让我们交物业费，不交物业费不给办房产证，我们没有办法把物业费交了，但是我方要求减免物业费，因为物业不达标，我方有证据物业公司拆我们的建筑，并且是承重墙，住建部门已经来调查了，有视频为证，并且下达了改正书要求改正，墙体到现在一直未修复，致使我们卫生间瓷砖开裂两处，我们不能安居乐业。并且我们小区绿化、草地全部已经拆除，都已经变成了硬化的，没有经过我们业主同意，由原来的草坪改成停车位。我方要求予以减免部分物业费。物业财务从来不公开，我们业主有权利知道，电梯广告费、纯净水充水站的费用、快递箱三处、外围的停车位，这些费用应该归我们业主所有，并且产生的效益归全体业主所有。小区物业乱搭乱建我们投诉从来不制止，并且要求物业公司履行合同权利。电动车乱停乱放，每一个楼层差不多都有，没有充电桩。2017年接房长达一年，我们小区脏乱差，野草丛生，没有规划，卫生无人清扫。我们小区以封闭小区收费，但是根本不是封闭小区，不管哪个小区都能领着狗大小便。小区共四栋楼改为公寓，住宅发生改变，使我们业主生活环境受到影响，因为我们签合同的时候这个房四楼以下是门头房，现在改为公寓。我方有光盘，光盘内有草坪的改动、车位的改动、墙体的破坏、卫生间瓷砖受损下陷、乱搭乱建、铲除草坪施工，光盘内的照片是我方拿手机水印相机和录像取证的。被上诉人烟台万和物业管理有限公司辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。2、经二审中上诉人主张的涉案物业费确已缴纳，因此就本案被上诉人起诉主张的物业费纠纷一案，双方已经履行完毕，且已实际结案。上诉人在本案上诉状中的诉讼请求本身也不能成立。3、就上诉人当庭陈述的减免物业费的请求属于本案中作为原审被告即上诉人独立的诉讼请求，依据《民事诉讼法》的规定如上诉人在二审中主张独立的诉讼请求可以另行起诉。对此基于针对上诉人关于一审中不缴纳物业费，二审中又主张减免物业费的诉请均不能构成合理合法的上诉请求，请求法院依法驳回。4、针对涉案小区物业费的诉讼情况，原一审芝罘区法院起诉的数案中大多已经调解、撤案，其中少数的案件中经过二审审查确定也均由相关业主缴纳了相关的物业费。经代理人在网上查明的主要有（2020）鲁06民终2395号案及（2020）鲁06民终2389号案、（2021）鲁06民终1581号案，对此被上诉人认为对于上述案件中相对方提出的相关减免物业费的相关理由没有事实根据和法律依据，也均不构成其长期拖欠物业费所构成的对价，请求法院依法查明。原审原告烟台万和物业管理有限公司向一审法院起诉请求：请求被告支付2017年4月16日至2020年12月31日期间的物业服务费（含电梯运行费）5944.10元(房屋建筑面积89.05平方米，按照每月每平方米1.50元的标准计算），并自起诉之日起至实际给付之日止以5944.10元为基数按日5‰的标准向原告支付违约金。一审法院认定事实：原告系烟台市芝罘区萬泰花苑二期小区的物业服务企业。两被告系涉案房屋（建筑面积为89.05平方米）的业主，于2013年4月14日自开发商烟台萬泰实业有限公司处购买涉案房屋。2017年4月16日，原告与两被告在签订的《萬泰花苑二期前期物业管理服务协议》中约定：原告为涉案房屋所在的萬泰花苑二期小区提供前期物业服务，负责对房屋共用部位、共用设施设备、绿化和环境卫生、保安和交通等项目进行维护、修缮和管理等；纳入物业管理范围内的物业，不论是否入住，被告应从开发商交房或交付之日（另有约定除外）起，开始向原告交纳各项物业管理服务费用。物业服务费按建筑面积计算，每月每平方米1.20元，电梯运行费（含日常维护费、管理）按建筑面积每月每平方米0.30元收取。被告应在接房时预交一年的物业服务费和电梯运行费。此后被告应于每年一月份预交当年的各项费用，逾期按每日千分之五交纳滞纳金。其中前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理服务合同》生效时止的本物业的管理。上述协议签订后的当日，两被告领取了涉案房屋的钥匙。原告称，2017年4月16日至2020年12月31日期间，被告未向其缴纳涉案房屋的物业服务费（含电梯运行费）5944.10元（89.05平方米×1.50元/月/平方米×44个月零15天）。被告认可其确未缴纳过该期间的物业服务费，但认为原告按照1.50元/月/平方米收费的标准过高。为证明开发商承诺每延期交房一个月抵免半年物业服务费的抗辩理由，两被告向一审法院提交了2015年12月30日烟台萬泰实业有限公司出具的《关于业主所提问题的答复》打印件一份。原告质证称，对该证据的真实性及证据内容均有异议，该证据系照片打印件，无法核实其真实性，该打印件中的落款单位、印章、名称均非本案原告，且该照片打印件中的单位也无权就物业服务费的缴纳减免作出任何承诺。为证明原告提供的物业服务不达标，两被告向一审法院提交了小区照片及视频光盘一张。原告质证称，对该证据的真实性及证据内容均有异议，无法显示拍摄的具体时间和地点，且其拍摄的内容本身也不构成被告从2017年开始至今未缴纳物业费而形成的相应对价，被告主张不能成立。被告另提交《万泰花苑二期小棚使用权销售专用协议》及2015年5月27日收款收据各一份，载明小棚总价款为17024元，小棚交付时间与房屋交付时间同步，因小棚未交付故其不同意支付物业服务费。原告质证称，对该证据真实性无法核实，且该证据中的落款单位是烟台万通置业有限公司，与本案没有任何关联性，且被告所主张的小棚在销售专用协议中明确写明的是使用权，也即被告并非小棚的业主，同时针对原、被告双方签订的前期物业管理服务协议的约定，不能证实被告所要主张的相关内容。一审法院认为，原告与被告签订的《萬泰花苑二期前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规禁止性规定，应为合法有效，原、被告双方均应恪守履行。履约中，原告作为物业服务公司，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源，现原告要求被告支付2017年4月16日至2020年12月31日期间物业服务费5944.10元的主张，法院依法予以支持。2015年12月30日烟台萬泰实业有限公司出具的《关于业主所提问题的答复》，该答复系建设单位作出的，而原、被告签订的是物业服务合同，被告并未提供证据证明该答复系对《萬泰花苑二期前期物业管理服务协议》内容的变更，被告以此主张减免物业费，法院不予支持。如被告就逾期交房减免物业费的事宜，可另行向烟台萬泰实业有限公司主张权利。被告以小棚合同交付时间与房屋交付时间同步，小棚未交付即等同于房屋也未交付、原告服务不到位、收费标准不合理等为由拒绝交纳物业服务费，证据不足，法院依法不予采信。鉴于原告作为物业服务公司，针对物业服务过程中出现的问题未能与小区业主充分沟通、及时协调和促进解决，本身亦存在瑕疵，故法院对原告请求被告支付违约金的主张，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2020年9月22日判决：一、限被告刘勇、赵薇薇于判决生效之日起十日内向原告烟台万和物业管理有限公司支付2017年4月16日至2020年12月31日期间的物业服务费（含电梯运行费）5944.10元；二、驳回原告烟台万和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘勇、赵薇薇负担。二审中，上诉人提交光盘一份，称光盘内有草坪的改动、车位的改动、墙体的破坏、卫生间瓷砖受损下陷、乱搭乱建、铲除草坪施工，光盘内的照片是上诉人拿手机水印相机和录像取证的。光盘内容有新证据，也有与一审提交的证据重复的，新证据是拆墙、瓷砖、草坪的清理（拆除绿化）的内容。被上诉人对此称：上诉人提交的光盘依据《民事诉讼法》的规定并不属于新证据，被上诉人不予质证。针对上诉人阐述的内容在原审中上诉人也提交了光盘，被上诉人在一审中对其光盘进行了一一质证。被上诉人庭审中对当庭播放的光盘称庭后提交书面质证意见，但未提交。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，二上诉人与被上诉人签订了前期物业管理服务协议，由被上诉人为上诉人所在小区提供前期物业服务，后二上诉人未按协议约定交纳物业费，被上诉人催收未果后将二上诉人诉至法院要求其支付物业费，于法有据。二上诉人主张开发商存在延期交房的行为，按照开发商出具的《公寓业主所提问题的答复》，被上诉人应对上诉人的物业费予以减免收取，但开发商是否延期交房系其与二上诉人关于商品房买卖合同的独立法律关系，而本案所涉系上诉人与被上诉人之间的物业合同关系，故《公寓业主所提问题的答复》并不产生变更涉案前期物业管理服务协议对物业费收取的相关规定的效力，有关开发商延期交房产生的相关纠纷，上诉人应另案向开发商主张权利；因物业公司对小区提供高质量物业服务的经济基础系业主按期、足额交纳物业费，如业主动辄以物业公司提供的物业服务不到位而拒交物业费，则会使物业服务因缺乏资金支持进一步恶化，影响全体业主的合法权益，形成恶性循环。当物业公司与业主因物业服务质量产生纠纷时，双方应采取协商、沟通的妥当方式予以解决。上诉人主张被上诉人提供的物业管理服务存在瑕疵，应通过合理方式解决，而非拒交物业费，且上诉人向一审法院提交的照片及视频证据不足以证实被上诉人提供的物业服务存在严重瑕疵；二审中上诉人再次向本院提交了包含其一审已提交的照片和视频证据及其他补充提交证据的光盘，但该证据内容亦不足以证实其该主张，本院不予采信。上诉人主张涉案前期物业管理服务条例属于无效合同，系被上诉人强迫其签订且伪造了其签名，对此未能提供证据证实；上诉人主张的有关其与开发商之间关于房屋交付、验收、延期交房予以减免物业费的承诺，均与本案不属同一法律关系，本院在本案中不予审理。综上所述，刘勇、赵薇薇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘勇、赵薇薇负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨忠霞审 判 员 王天松审 判 员 尹鹏亮二〇二一年八月三日法官助理 孔彤彤书 记 员 王亚男