贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终3440号上诉人（一审被告）：贵州半岛温泉房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市织金县绮陌街道三架山村半岛国际温泉第2区3栋1单元6层3号。统一社会信用代码：91520524067748929K。法定代表人：陈德加，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：秦绪，贵州省毕节市织金县少普法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：丁序加，男，1989年11月11日出生，汉族，住贵州省织金县。被上诉人（一审原告）：刘志敏，女，1988年5月20日出生，汉族，住贵州省织金县。上诉人贵州半岛温泉房地产开发有限公司（以下简称：半岛温泉公司）因与被上诉人刘志敏、丁序加商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省织金县人民法院(2021)黔0524民初691号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人半岛温泉公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：只有被上诉人提供相关资料委托上诉人代办的情况下，才能办理房屋不动产证书，被上诉人未按照合同约定委托上诉人办理商品房转移登记，不应由上诉人承担逾期交付商品房转移登记有关文书的责任，违约金应自2016年8月23日计算至2020年8月12日为5028.82元，违约金计算天数有误。安装壁挂炉不在合同约定范围内。一审认定事实部分失实，计算违约金错误。被上诉人丁序加、刘志敏答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审原告刘志敏、丁序加一审诉讼请求：1.判决被告向二原告支付2016年7月1日至2016年8月29日期间逾期交付半岛温泉1区2栋1单元2804号商品房登记有关文书的违约金2117.58元；2.判决被告向原告支付2016年8月30日至2020月11月6日期间逾期交付半岛温泉1区2栋1单元2804号商品房登记有关文书的违约金5，392.78元；3.判决被告从2020年11月6日起至交付半岛温泉1区2栋1单元2804号商品房登记的有关文书给原告时止的违约金（违约金以购房款352931元为基数按日支付十万分之一计算）；4.判决被告向二原告支付商品房买卖合同约定应安装但未安装的壁挂炉的赔偿金2000元。5.诉讼费由被告负担。一审认定事实：原被告于2015年6月11日签订《商品房买卖合同》，购买了位于被告开发的位于半岛温泉1区2栋1单元2804号的房屋，该套房屋的产权面积为121.94平方米，总房价款为352，931元；该合同的第八章房屋登记第二十二条第三款第一项约定，被告承诺于2016年7月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，第二项约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金；《商品房买卖合同》装饰、设备标准的约定，商品房交付时采用壁挂炉、地暖辐射。但2016年3月1日交房时，被告未在半岛温泉2区1栋1单元1203号的房屋内安装壁挂炉，当时被告将未安装的壁挂炉定价为2，000元标准，并以向部分业主支付2，000元现金，但原告没有收到壁挂炉相关经济补偿。由于被告没有履行约定，且原告房屋已装修入住。合同签订后，二原告按约向被告支付完毕购房款后。但被告没有按照约定交付办理该套商品房的有关登记文书给付原告。诉讼中，本院依职权向织金县不动产登记局查询半岛温泉公司案涉房屋办证情况，查询内容为：贵州半岛温泉房地产开发有限公司开发建设的半岛温泉小区2区1栋、4栋、6栋、7栋，1区2栋、3栋已办理栋的不动产权证书，符合不动产登记条件。一审认为，案涉《商品房买卖合同》中有关逾期交付办理商品房转移登记的有关文书及交房条件包含安装壁挂炉的约定对双方具有法律约束力，原告依约履行了支付房款的义务后，被告并未按约定于2016年7月1日前将办理房屋所有权转移登记的文书交付原告及未为原告安装壁挂炉已构成违约，应按约向原告承担违约责任。按《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定，从2016年7月2日至2016年8月30日，违约金按已付购房款352，931元的万分之一即35.29元计算；从2016年8月31日至2020年11月6日，违约金每日按已付购房款352，931元的十万分之一计算，总额为5，396.31元（1529天×3.52931）。因5，396.31元大于原告主张的该期间违约金5，392.78元，依据处分原则，按其主张的5，392.78元予以支持。故总的来说，从2016年7月2日至2020年11月6日，违约金总额为5，428.07元。从2020年11月7日起至交付半岛温泉1区2栋1单元2804号商品房不动产登记证时止的违约金，按购房款352，931元为基数以日十万分之一计算。因被告对其他未安装壁挂炉的买受人按2000元进行补偿，原告主张按2000元进行补偿较为适宜，予以支持。原告主张的违约金的计算方式有误，对于违约金的计算按合同约定计算。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、由被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司于判决生效后十日内一次性支付原告丁序加、刘志敏2016年7月2日至2020年11月6日止违约金5428.07元；二、由被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告丁序加、刘志敏2020年11月7日起至交付半岛温泉1区2栋1单元2804号商品房不动产登记证时止的违约金（违约金按购房款352931元为基数以日十万分之一计算）；三、由被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告丁序加、刘志敏壁挂炉安装费用2000元。案件受理费由被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司负担。本案审理期间，上诉人为了支持其上诉主张，向本院提交证据如下：第一组证据：荑林物业有限公司出具的《证明》、上诉人委托物业公司通知业主办证的照片复印件、不动产登记局出具的《证明》、证人吴某、张某的房产证复印件、证人吴某、张某的证言。用以证明：上诉人已于2019年12月13日取得Ａ区的不动产权初始登记证，且在拿到初始登记证后立即委托物业公司通知了全体业主，部分业主到售楼部提交办证资料并委托上诉人办证，但被上诉人并未提交材料委托办证的事实；因不动产登记局安排，导致部分业主不动产权证办理时间滞后，逾期办证不能归责于上诉人，不应继续计算违约金。被上诉人质证意见：对不动产权初始登记无异议，对张贴通知的时间有异议，通知时间是提前的，荑琳物业张贴通知未尽到通知义务，不能完全通知到所有业主，不认可证人证言；办证是上诉人的义务，逾期办证应归责于上诉人，并按合同约定赔偿违约金。我于2021年8月3日收到不动产权证及购房发票。经审查，吴某购买的案涉1区商品房的不动产权证于2020年5月颁发，与上诉人主张的其通知业主办证时间2019年12月13日相隔5个月，张某陈述其购买的案涉1区商品房的办证时间与其看到办证通知的时间相隔1年多，且无其他证据印证其于2019年12月中下旬看到上诉人张贴办证通知，故对两个证人的证言不予采信；上诉人并未提供案涉楼栋的不动产初始登记证，通知业主办证的照片是复印件，无其他证据予以印证，且从不动产登记局出具的证明显示，上诉人于2021年1月6日后才为案涉1区2号楼的业主办理不动产权证书，故该组证据达不到上诉人于2019年12月13日刚取得初始登记就通知业主办证的证明目的，不予采信。第二组证据：通知被上诉人领取不动产权证的短信图片。用以证明上诉人已取得案涉房屋不动产权证并通知被上诉人领取。经审查：结合被上诉人在庭审中陈述其已于2021年8月3日领取产权证及购房发票，故对该证据的真实性予以确认。第三组证据：被上诉人委托上诉人办理其购买的案涉商品房不动产权证的授权委托书。用以证明：上诉人刚刚获得A区的初始登记时，就通知业主提交资料委托办证，被上诉人在不同时间办理了委托手续的事实；委托书中A区罗敏及其他部分业主委托的时间是2020年3月，过完年就到房开处委托办证，该组证据说明证人证言证言属实。被上诉人质证称不认可授权委托书。经审查，该组证据是织金县不动产登记局复印，且盖有该局的公章并注明此复印件与原件核对无异，符合证据的三性，但仅可以证明被上诉人于2021年5月30日委托上诉人代为办理案涉商品房的不动产权证，而不能证明上诉人刚取得初始登记就通知业主委托办证，也不能证明证人证言属实，对上诉人的证明目的，本院予以部分采信。经审理查明：上诉人于2019年12月13日取得案涉房屋不动产初始登记，于2019年12月14日委托贵州荑琳物业有限公司在案涉小区公告栏及电梯轿厢张贴提交办证所需资料的通知，被上诉人于2021年5月30日出具授权委托书委托上诉人代为办理案涉房屋转移登记，案涉不动产权证已颁发，且被上诉人已于2021年8月3日领取不动产权证及购房发票，其余认定事实与一审认定的一致。六、处理意见及理由承办人认为：根据双方《商品房买卖合同》的约定，上诉人应于2016年7月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。上诉人未在约定时间将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，构成违约。依据合同约定，被上诉人同意委托上诉人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。上诉人主张其于2019年12月13日取得初始登记并通知被上诉人提交办证所需资料，但其提供的现有证据不足以证明其于2019年12月13日已经履行通知被上诉人提交办证资料的义务，对其该上诉主张本院不予支持。被上诉人于2020年5月30日委托上诉人代为办理案涉房屋不动产转移登记，故上诉人违约期间为2016年7月2日至2020年5月30日，已超过60日，根据双方合同约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）...（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金。故上诉人应以被上诉人已交付购房款352931元为基数，按照每日0.001%的标准向被上诉人支付自2016年7月2日至2020年5月30日止的违约金，即为5043.38元。一审认定违约期间错误，计算违约金方式也错误，本院予以纠正。上诉人上诉主张安装壁挂炉在合同约定范围内。依据合同附件六装饰、设备标准的约定，供热采用壁挂炉、地暖辐射，但并未约定壁挂炉是由上诉人提供，且被上诉人也无证据证明若上诉人未安装壁挂炉应想起退款2000元，故一审判决上诉人支付被上诉人未安装壁挂炉赔偿金2000元不当，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实有错误，判决结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省织金县人民法院（2021）黔0524民初691号民事判决；二、上诉人贵州半岛温泉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人丁序加、刘志敏自2016年7月2日至2021年5月30日止的违约金5043.38元。三、驳回被上诉人丁序加、刘志敏的其他诉讼请求。四、驳回上诉人贵州半岛温泉房地产开发有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由上诉人贵州半岛温泉房地产开发有限公司负担。如果义务人未按本判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长  王 云审 判 员  周 锐审 判 员  胡伟科二〇二一年八月十七日法官助理  张 艳书 记 员  高 进书 记 员  赵 莉书 记 员  秦 倩