广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14638号上诉人（原审被告）：朱丰.委托诉讼代理人：肖红辉，系上诉人妻子。被上诉人（原审原告）：广州世君房地产咨询有限公司.法定代表人：林蔚。委托诉讼代理人：张志坚，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩加硕，广东广和律师事务所律师。上诉人朱丰因与被上诉人广州世君房地产咨询有限公司（以下简称“世君公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初4990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人朱丰上诉请求：一、撤销一审判决；二、世君公司退回其服务费10000元；三、本案诉讼费用由世君公司承担。事实与理由：一、对于世君公司一审起诉请求其支付2018年1月26日至2020年6月30日的租金金额28623.2元不予认可。首先，2018年1月26日至20218年3月不应收取租金，因涉案商场实际于2018年3月17日才开业，远超约定的开业时间，世君公司违约在先，此期间未开业也不具备营业条件，其一直未能营业，此期间不应收取租金。其次，由于世君公司违约延期开业，租赁合同约定的租金递增，月份也应向后顺延，综上，其应付总金额为197273.79元，已实付181940.1元，尚需补付15333.69元。因其开始承租已付租赁保证金15082.68元，按照合同约定“收回该商铺，剩余租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，甲方损失超过剩余租赁保证金的，仍有权追索”，其自营业后，涉案商铺漏水、漏油、厨房污渍问题一直无法解决，导致其无法正常经营，在此情况下世君公司应全额退回租赁保证金。故扣除租赁保证金后，其应向世君公司支付的租金为251.01元。二、因实际需补付金额已变更，相应违约金也应相应作改变。另外，其曾向世君公司一次性支付服务费10000元，此款项超出合同约定，世君公司应退还。如世君公司同意将上述应返还的款项抵扣其所需补租金251.01元，则世君公司可向其退还9748.99元，如世君公司不同意上将述款项抵扣需补租金，其将另行提起反诉。请求二审法院判如所请。被上诉人世君公司答辩称：一审法院计算租赁期限正确，2018年3月17日是宣传开业活动，并不代表相关商铺在该日前处于关门状态，直到开业活动日才开始营业。朱丰该项主张背离事实。涉案物业为合法物业，租赁合同合法有效，朱丰无权要求退还或抵扣租赁保证金。一次性服务费属于双方签订的物业服务合同约定的内容，不能在本案一并处理。世君公司向一审法院提出诉讼请求：1.朱丰向其公司支付2018年1月26日至2020年6月30日的租金共计28623.2元；2.朱丰向其公司支付违约金600元（以28623.2元为基数，按万分之一的标准从2020年8月26日暂计至2020年12月31日，实际计至清偿之日）；3.本案诉讼费用由朱丰承担。一审法院经审理查明：2017年12月12日，世君公司（甲方，出租方）与朱丰（乙方，承租方）签订《世联金沙里商铺租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区的世联金沙里1层A42号商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用；该商铺计租面积为95.46平方米；乙方租用该商铺的期限自该商铺交付之次日起60个月，从2017年12月12日至2022年12月11日止。该租赁期限包含装修免租期。乙方享有45日的免租装修期，自该商铺交付之次日起算；该商铺只供乙方用作经营湘菜；乙方应付租金按以下方式计取：首年租金为6873.12元/月，从第二年开始，每年租金递增率为上一年租金的6%。2017年12月12日至2018年12月11日，6873.12元/月；2018年12月12日至2019年12月11日，7285.51元/月，2019年12月12日至2020年12月11日，7722.64元/月；2020年12月12日至2021年12月11日，8263.22元/月……固定租金支付方式：首月租金于计租日支付，其余月份由乙方于每月第7日前支付当月的租金；乙方应向甲方交纳租赁保证金，租赁保证金为15082.68元；租赁期内，乙方逾期交付租金和/或运营服务管理费及其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付违约金等。上述合同签订后，世君公司于2017年12月12日向朱丰交付了涉案商铺，朱丰将涉案商铺用于经营湘菜馆。2020年6月11日，世君公司（甲方）与朱丰（乙方）签订《关于世联商业金沙里项目商铺租赁合同的补充协议》（以下简称补充协议），约定：甲方同意给予乙方一定的租金优惠，优惠时间及减免后乙方应付租金金额为2020年2月1日至2020年4月30日期间，每月租金按5405.84元计收。另还约定，乙方应按照主合同约定履行乙方义务，如有违约，甲方有权取消本协议约定给予乙方的优惠等。一审诉讼中，朱丰对世君公司主张2018年1月26日至2020年6月30日期间共欠付租金28623.2元的数额予以认可。一审另查，世君公司就涉案商铺所在的“世联金沙里”项目曾与其同场地的一层商户在一审法院因租赁合同纠纷涉讼。在一审法院受理的（2019）粤0111民初27824号广州世君房地产咨询有限公司诉林波租赁合同纠纷一案中，世君公司向一审法院提交穗郊石字第NO0121791号农村（墟镇）宅基地使用证、证明拟证明“世联金沙里”的产权情况。该案中，一审法院向广州市规划和自然资源局白云区分局发函查询“世联金沙里”的产权和规划报建情况，该局复函记载经查无穗郊石字第NO0121791号农村（墟镇）宅基地使用证，暂未查到相关《建设工程规划许可证》信息等。该案根据查明的事实认为，经一审法院多次发函均未查询到涉案商铺所在建筑物的合法使用权登记资料或者相关建设规划许可资料，且涉案商铺所在建筑物楼层数与证载楼层数不一致，故现有证据不足以证实涉案商铺所在建筑物取得了合法规划许可，故双方签订的《世联金沙里商铺租赁合同》应属无效合同。该判作出判决后，林波不服提起上诉。广州市中级人民法院于2020年6月28日作出（2020）粤01民终7111号民事判决，认为广州世君房地产咨询有限公司已提交了穗郊石字第NO0121791号农村（墟镇）宅基地使用证，该证记载涉案房屋建筑层数为6层，建筑物面积为1296平方米，虽一审法院多次发函均未查询到涉案房屋的相关建设规划许可资料，但该使用证是相关政府部门发出，在未被撤销之前，仍具有法律效力，即使涉案房屋现楼层数与该证记载楼层数不一致，但林波承租的一楼及承租的面积均未超出该证的记载范围，故林波与广州世君房地产咨询有限公司签订的《世联金沙里商铺租赁合同》不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。一审法院认为，因导致双方纠纷发生的法律事实发生在民法典实施前，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。涉案商铺所在的“世联金沙里”项目所在一层商铺已经生效法律文书认定属于有宅基地使用权证记载范围的场地，世君公司与租户之间就该部分场地签订的租赁合同合法有效。涉案商铺同属该项目所在的一层商铺范围，故本案双方当事人签订的《世联金沙里商铺租赁合同》和《补充协议》亦应为合法有效。现朱丰确认欠付世君公司2018年1月26日至2020年6月30日期间的租金28623.2元，该行为已构成违约，故现世君公司要求朱丰支付上述期间欠付的租金共计28623.2元及支付违约金合理合法，一审法院予以支持。上述租赁合同约定朱丰逾期支付租金等费用的，应按欠付租金的3‰向世君公司支付违约金。现世君公司主动将违约金计付标准调整至按逾期每日按0.1‰符合法律规定，一审法院予以采纳。世君公司关于违约金以欠付的租金数额为计算基数，自2020年8月26日开始计付的意见合理，一审法院予以采纳。违约金的计付应以本金为限。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2021年3月29日作出判决如下：一、本判决生效之日起五日内，朱丰向世君公司支付2018年1月26日至2020年6月30日期间欠付的租金共计28623.2元；二、本判决生效之日起五日内，朱丰向世君公司支付违约金（以28623.2元为基数，按每日0.1‰的标准，自2020年8月26日计至实际支付之日止，并以本金为限）。一审案件受理费458元，由朱丰负担并于本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。本院经审理查明，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方均未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。综合双方的上诉及答辩意见，一审判决认定双方签订的《世联金沙里商铺租赁合同》和《补充协议》合法有效，事实、法律依据，双方当事人对此不持异议，本院予以确认。民事诉讼禁反言。一审诉讼中，朱丰对世君公司主张其2018年1月26日至2020年6月30日期间欠付租金共28623.2元的事实予以确认，二审上诉提出反悔且没有提供相应证据予以佐证，本院对此不予采纳。朱丰上诉要求世君公司退还其租赁保证金、物业服务费，均超出本案审查范围，本院对此不予审查。综上所述，朱丰的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56.28元，由朱丰负担。本判决为终审判决。审判员  梁淑敏二〇二一年九月一日书记员  曾美玲