贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终4151号上诉人（原审被告）：贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司，住所地贵州省贵安新区白马大道碧桂园贵安1号商业街6号楼2楼12号。法定代表人：欧阳腾平，该公司总经理。委托诉讼代理人：周兆一，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈兴艳，贵州瀛黔律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：蒋潭，女，1980年6月12日出生，汉族，住所地湖南省邵东县。委托诉讼代理人：王晓红，贵州一策律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡国清，贵州一策律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：贵阳银行股份有限公司贵安分行，住所地贵州省贵安新区行政中心临时行政中心临时金融配套及服务区。负责人：胡霄恬。委托诉讼代理人：藏茂亮，男，1992年11月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，系该行工作人员。上诉人贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房开公司）因与被上诉人蒋潭、贵阳银行股份有限公司贵安分行商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初28号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。碧桂园房开公司上诉请求：一、依法撤销原判，改判或驳回被上诉人的起诉；二、一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案中原告一审追加的第三人为贵阳银行股份有限公司瑞金支行，而原审法院判决的第三人主体是贵阳银行股份有限公司贵安分行，存在第三人主体信息不明确，主体不适格，应当依法驳回被上诉人的起诉；二、本案逾期交房的违约金过高，请求按照同地段同类房屋租金标准确定；三、利息属于法定孳息，利息给付并非合同给付的本来目的，而是合同无法履行或非正常履行的法律后果，旨在恢复或补偿受损害的合同关系或合同利益，其属于损害赔偿责任的内容，而约定的违约金足以弥补其利息损失，不应一并支持；四、根据合同相对性原则，被上诉人与银行之间的借款关系产生的利息与上诉人无关，同时补充协议16.2款约定以及《合同法》规定被上诉人与银行之间的法律关系引起的后果应当由被上诉人自行承担，不应由上诉人承担相应的贷款利息；五、维修基金是上诉人代政府住建部门收取，上诉人无法退还。蒋潭辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人贵阳银行贵安分行述称，不同意解除《商业用房贷款借款（抵押）合同》，本案系房屋销售纠纷，与原审第三人无关，原审第三人已经履行了发放贷款的义务，如果法院判决解除合同，请法院一并处理贷款一次性结清。蒋潭向一审法院起诉请求：1、请求解除原被告签订的《商品房买卖合同》、解除原告和第三人签订的《商业用房贷款借款（抵押）合同》；2、被告向原告退还购房首付款1046771元、维修基金20867元，并支付违约金313015元；3、被告支付原告自2018年3月30日起至判决生效之日止向第三人支付的银行按揭贷款本息，利息以支付给银行的贷款利息为准，判决生效后银行按揭贷款本息由被告向第三人偿还；4、被告支付原告从2019年11月20日至房款本金全部退还之日止的逾期利息，以未退还房款本金1220104元（含已偿还的贷款本金）为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；5、判令被告支付原告律师费32301元；6、本案诉讼费及保全费由被告承担。一审法院认定事实：2017年6月11日，原告蒋潭与被告碧桂园房开公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为ＢＧＹＧＡ-ＸＹＷ-13Ｈ-ＤＳ-105），该合同主要约定：一、蒋潭向碧桂园房开公司购买其开发的位于贵安新区商铺，建筑面积125.7平方米，房屋总价款2086771元，原告应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款1046771元，余款104万元以银行按揭贷款方式支付；二、买受人逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金。三、出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。四、逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。该合同附件十二补充协议第六条“关于逾期交付责任”部分约定，逾期交房超过90日之后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起30日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；第十七条“关于合同解除”部分约定，买卖双方行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算），另有约定的除外。补充协议第十七条约定，合同因法定或约定解除的，若买受人采用银行按揭付款方式且出卖人已实际收取银行按揭楼款的，买受人自愿同意出卖人可在该解除条件发生之日后将买受人所欠按揭银行的款项直接代买受人偿还给按揭银行。原被告双方在补充协议中约定了各自的通讯送达地址。合同签订当日，原告按约定向被告支付了购房首付款1046771元（含合同签订之前已支付的定金5万元），支付了房屋维修基金20867元，并办理了商品房预售合同备案登记手续，登记号为Y00008009。2018年3月30日，蒋潭为借款人、被告碧桂园房开公司作为保证人与贵阳银行贵安分行签订了《商业用房贷款借款（抵押）合同》，约定蒋潭为购买本案房屋向贵阳银行贵安分行贷款104万元，借款期限120个月，借款利率为年利率5.88%，采用递减偿还法按月还款，贷款以原告名义划入碧桂园房开公司开立的售房专户内，此后，该104万元贷款已实际发放。截至2019年6月30日房屋交付期限届满时及之后的90日，被告未能向原告交付房屋。2019年9月27日，贵州贵安新区管理委员会规划建设局向被告发出通知，以被告开发的碧桂园贵安1号二期星月湾项目未完成竣工验收等手续，不具备交房条件为由，要求被告停止向买受人交房。2019年10月16日，原告向被告递交了退房申请书，要求被告退还购房款并支付违约金，被告工作人员帅遵林在申请书上签下“收到此申请”字样，并签名。2019年10月20日，原告按照合同约定的通讯地址以邮寄方式向被告邮寄了《退房通知书》。截至本案开庭审理时（2020年4月23日），被告亦未取得案涉房屋的竣工验收备案手续，原告亦未收房。另查：1．原告委托贵州一策律师事务所律师代理此案，已实际支付前期律师费用1000元。2．蒋潭于2019年12月4日向原审法院提出诉前财产保全申请，要求对碧桂园房开公司名下价值人民币2529471元的财产采取保全措施。原审法院制作（2019）黔0111财保211号民事裁定书，裁定对碧桂园房开公司名下价值2529471元的财产进行保全。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、交款收据、刷卡凭条、商业用房贷款借款（抵押）合同、贵安新区规划建设局停止交房通知书、解除合同通知书、快递单等证据在卷作证，原审法院予以确认。一审法院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务，不履行或不按合同约定履行义务的，应当承担违约责任。本案中，原被告签订合同后，原告已经向被告支付了房款，但被告并未在合同约定的期限内交付符合合同约定条件的房屋，且截至本案审理时亦未取得房屋竣工验收备案手续，已构成违约，被告应当承担违约责任，原告据此要求解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，原被告约定的交房时间为2019年6月30日，约定“逾期交房超过90日之后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起30日内书面通知出卖人。”原告已在2019年10月16日、20日通过书面形式通知被告要求解除合同，原告主张解除合同的时间在双方约定的期限内，合同自通知到达被告时解除，故双方签订的商品房买卖合同已于2019年10月16日解除。《商品房买卖合同》解除后，《商业用房贷款借款（抵押）合同》已无履行的基础，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，故原告请求一并解除借款合同的请求，原审法院予以支持。关于商品房预售合同解除后的法律后果，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，双方承担相互返还义务，违约方还需承担违约责任。因此，被告需将向原告收取的首付款1046771元退还原告。原告交纳的房屋维修基金20867元系由被告直接收取，被告并未提交证据证明已经转交给第三方，故应由被告直接向原告进行返还。若被告收取的该维修基金确已交给第三方，被告在向原告退还该房屋维修基金后，可向收取该费用的第三方申请退还。关于原告主张的违约金，因被告不能按期交房的违约行为致使合同解除，必然给原告造成资金占用的利息损失和预期利益损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”和第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，被告应当承担违约金赔偿责任。双方已经明确约定被告逾期交房导致原告解除合同的，被告需承担总房款的15%的违约金，该违约金属于双方事先约定违约金，可以起到督促当事人履行合同的作用，具有担保债务履行的作用，该标准与逾期付款的违约责任对等，不存在有失公平的情况。综合合同的履行情况、原告的资金占用损失和预期利益损失、被告违约的过错程度及占用资金的时间等因素，原审法院认为该违约金标准并不畸高。因此，原告要求被告按照已付房款的15%的标准赔偿违约金313015元（2086771元×15%）的请求，符合双方的约定，且不违反法律规定，原审法院予以支持。关于贷款合同解除后的贷款本息问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，被告应将原告已偿还给第三人的贷款本金返还给原告，将尚未偿还的贷款本金及相应利息支付给第三人。在合同解除前的利息损失（含按揭款产生的利息），因前述判决313015元违约金已足矣弥补该损失，故在支付违约金的情况下，不应再重复计算合同解除前的利息损失，故对原告要求被告赔偿2019年10月16日之前的利息损失的请求，原审法院不予支持。在合同解除后，原告已向第三人支付的利息，属于被告未按约向原告退款，给原告造成的实际损失，故该利息损失应由被告赔偿给原告。由于本判决生效的时间和被告何时按照人民法院的生效判决履行义务的期限未知，原告基于贷款合同的约定和自身征信的考虑而按约持续向第三人进行还款，故上述被告应支付给原告和第三人的贷款本息金额在本案中无法明确，原审法院确定以第三人于本判决生效当月出具的还款对账单为准。关于原告主张被告赔偿合同解除后逾期退款的利息损失，原告已经按合同约定的时间向被告送达了解除合同的通知书，合同已经解除。根据合同约定，被告应当在收到解除合同通知之日起30日内（即2019年11月16日之前）向原告退还房款，但被告并未按照该约定向原告退款，其继续占用原告房款的行为，不符合诚实信用原则的要求，也必然给原告造成资金占用损失，被告也会因自身拖延退款的违约行为而获利，明显有失公允，故对原告要求被告支付2019年11月20日之后的逾期退款利息的请求，原审法院予以支持。但因银行同期贷款利率已于2019年8月份取消，故计算利息的标准应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准。同时，因按揭贷款涉及原被告和第三人的结算问题，被告在收到解除合同通知书后，并不清楚原告已偿还的贷款本金数额及是否应当直接返还给原告，对贷款部分未进行返还存在合理理由，故该部分不应当计算逾期退款利息，原审法院认定计算逾期退款利息的基数为原告支付给被告的首付款1046771元。为避免该逾期退款资金占用利息和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定的迟延履行期间的债务利息重复计算，故原审法院确定资金占用费的计算截止时间为本判决指定的履行期间届满之日。关于原告主张的律师费，因律师费并非原告主张权利必然会产生的费用，且双方并未在合同中约定被告需承担原告主张权利产生的律师费，故对原告的该请求，原审法院不予支持。合同解除后，原被告同时负有互相配合办理注销案涉合同备案登记的义务。为减轻当事人讼累，原审法院一并判决原被告相互配合办理案涉房屋的预售合同备案登记的注销手续。若在实际履行过程中，案涉房屋还存在其他登记事项需要注销的，原被告及第三人应当按照诚实信用原则的要求，相互配合办理注销手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告蒋潭与被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于2017年6月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号BGYGA-XYW-13H-DS-105）于2019年10月16日解除；二、解除原告蒋潭、被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司与第三人贵阳银行股份有限公司贵安分行于2018年3月30日签订的《商业用房贷款借款（抵押）合同》；三、被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告蒋潭已付购房首付款1046771元，并以应付房款1046771元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，支付从2019年11月20日至本判决指定的履行期间届满之日止的资金占用利息；四、被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告蒋潭已付房屋维修基金20867元；五、被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告蒋潭违约金313015元；六、被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告蒋潭已向第三人贵阳银行股份有限公司贵安分行偿还的借款本金（以第三人贵阳银行股份有限公司贵安分行出具的截至本判决生效当月的还款对账单为准）；七、被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告蒋潭已向第三人贵阳银行股份有限公司贵安分行支付的从2019年10月16日之后的借款利息（以第三人贵阳银行股份有限公司贵安分行出具的截至本判决生效当月的还款对账单为准，不含罚息）；八、被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向第三人贵阳银行股份有限公司贵安分行偿还原告蒋潭自本判决生效之日起就《商业用房贷款借款（抵押）合同》剩余的贷款本息（以第三人贵阳银行股份有限公司贵安分行出具的截至本判决生效当月的还款对账单为准，按《商业用房贷款借款（抵押）合同》约定计算）；九、原告蒋潭和被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内相互配合办理注销案涉房屋的商品房预售合同备案登记手续（备案登记号为Y00008009）；十、驳回原告蒋潭的其余诉讼请求。案件受理费13518元（已减半收取）及保全费5000元，由被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。另查明，被上诉人一审追加的第三人即为贵阳银行股份有限公司贵安分行，并不存在上诉人上诉所称追加主体错误及主体不适格问题。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。被上诉人一审追加的第三人即为贵阳银行股份有限公司贵安分行，并不存在上诉人上诉所称追加主体错误及主体不适格问题，上诉人的该项上诉理由与事实不符，本院不予采信。本案二审主要争议焦点为：一、双方签订的《商品房买卖合同》是否已经解除；二、若《商品房买卖合同》已经解除，合同解除的违约责任如何承担。关于争议焦点一，根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，被上诉人在合同约定的解除权条件成就后，于补充协议约定的30日内向上诉人送达了解除通知，送达解除通知时案涉房屋并未达到合同约定的交付条件，一审判决确认双方签订的《商品房买卖合同》已于解除通知送达之日解除符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”规定，故本院对此予以维持。关于争议焦点二，双方签订的《商品房买卖合同》约定因逾期交房导致合同解除的，出卖人应当自收到书面退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。双方合同中约定的逾期交房违约金标准与逾期支付购房款违约金对等，补充协议中亦再次确认逾期交房违约金为已付房款15%，故前述逾期交房违约金标准系双方真实意思表示，碧桂园公司主张该违约金标准过高，但并未提交证据予以证明，一审判决综合合同的履行情况、买受人的资金占用损失和预期利益损失、出卖人的违约的过错程度及占用资金的时间等因素认定该违约金标准并不畸高并无不当，故本院对此予以维持。对于合同解除以前的购房款资金占用损失或利息损失，一审考虑到已付房款15%的违约金已足以弥补损失故未予支持，对于合同解除后的购房款资金占用损失或利息损失，以及偿付银行按揭贷款而支出的利息损失，均系上诉人未按约定的时间即自收到书面退房通知之日起30日内退还全部已付款而导致，与上诉人逾期交房致使合同解除按约承担已付房款15%违约金并不重合，一审判决上诉人对迟延退款给被上诉人造成的损失承担责任并无不当，上诉人认为不应予以支持的依据不足，本院不予采纳。对于维修基金的退还的问题，维修基金的实际收取主体为政府住建行政部门，但本案中上诉人并未提交证据证明其已实际交付至住建部门，故一审判决上诉人进行退还并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27034元，由贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邓禹雨二〇二一年八月十二日书记员  帅艳芷