河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)豫16民终3497号上诉人（原审原告）：孔超，男，汉族，1976年2月21日生，住鹿邑县。委托诉讼代理人：许飞，河南阳夏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周勤，女，汉族，1976年9月6日生，住郸城县。委托诉讼代理人：赵两乙，河南覃思律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁会会，河南覃思律师事务所律师。上诉人孔超因与被上诉人周勤确认合同有效纠纷一案，不服周口市淮阳区人民法院（2021）豫1603民初1823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭，通过网络庭审公开开庭进行了审理。上诉人孔超委托诉讼代理人许飞，被上诉人周勤委托诉讼代理人赵两乙、梁会会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孔超上诉请求：1.依法撤销周口市淮阳区人民法院(2021)豫1603民初1823号民事判决第二项；2.请求二审法院在查清事实的基础上，依法判令周勤协助孔超办理案涉房屋产权登记过户手续，并向上诉人支付违约金68000元。3.一审、二审的诉讼费由周勤承担。事实及理由:（一）一审判决审查事实不清，对部分事实的认定是错误的。1.涉案合同中有一处非常关键的时间节点缴纳契税的时间，在一审判决中，对缴纳契税的时间没有查清，也没有论述。本案纠纷中，无论是付清购房款方式，还是办理房屋过户手续的时间期限，均是以契税满两年的时间节点来说的。2.一审判决本院认为部分“经居间方淮阳爱家房产中介服务有限公司证实，周琴出售的房屋处于抵押状态，孔超代替周琴每月向银行还款，未将款项付清，不能协助办理过户”属于认定事实错误。双方所签订的《房屋买卖协议书》十一个条款中，没有任何一条约定由“孔超代替周琴每月向银行还款”。而双在协议书第三条付款方式中明确约定“(本条各款项均不计利息)”“经甲、乙、丙三方共同协商，乙方以下列第工方式交款:1、一次性付款......”。在签合同当天孔超支付给周勤30万元，然后在契税满两年之前，按照周勤偿还房贷的时间点，孔超将剩余的38万元购房款每月向周勤指定的账户打款。实操中，孔超在每月的18日前后用支付宝或手机银行转给周勤2600元。具体周勤还银行多少钱，孔超并不知情。所以，一审判决认定“孔超代替周琴每月向银行还款”，明显是认定事实错误。（二）一审判决结果“二、驳回原告孔超的其他诉讼请求”显失公平，孔超支付了68万元，购买了房屋，而周勤不协助办理过户手续，孔超就无法办理房屋产权证，这对孔超来说明显是不公平的。在本案纠纷所涉房屋买卖的交易中，无论从合同的约定或者是实际情况中，周勤一方都存在明显的违约行为。首先，孔超支付给周勤30万元的购房款后，周勤并未按照约定去清偿房屋在银行的按揭贷款;其次，孔超每月按照约定支付给周倩的2600月购房款后，周勤依然没有在契税满两年后清偿房屋按揭款，致使案涉房屋无法过户到孔超名下，周勤的这些行为明显是违约行为。从房屋交易的情况来看，在一审中，周勤答辩称“不可能赔钱买房子”的理由根本站不住脚。首先，在房屋的买卖中，赔钱赚钱都是常态，只要双方在签订买卖协议时约定好了价格，无论是赚钱，还是赔钱，双方都应该按照约定去做;其次，在本案的房屋交易中，作为卖方的周勤不但不会赔钱，而且还会两头赚钱。先是在房价上涨后赚了一笔，而后不去承担自己的房屋按揭贷款所产生的利息。周勤做了只享受利益不承担责任的买卖，这对买方孔超来说也明显是不公平的。周勤辩称，1.因孔超违约在先，没有足额偿还涉案房屋的贷款，导致涉案房屋并没有达到过户条件。在签订涉案合同时，孔超对涉案房屋设立有抵押权的情况是明知的，根据物权法、担保法的规定，在没有对抵押权进行涤除之前，是无法办理房屋过户手续的。合同中关于过户的表述约定在第四条，现对合同原文摘抄如下:甲乙双方应在此房契税满两年之后的三个月之内，共同到房管局立契并办理房产过户手续。首先，周勤从来没有拒绝承担自己配合过户的义务，之所以房屋没有过户的原因是，孔超的妻子称自己经济紧张，无法一次性偿还涉案房屋的贷款，主动要求周勤推迟过户的时间，对于该证据，周勤已经提交一审法庭。同时，周勤在上文已经阐述，抵押权在被涤除之前是无法办理过户手续的，但至今，孔超都没有履行还清房屋贷款的义务。还清房屋贷款与办理房屋过户手续，是两个存在先后履行顺序的行为，在孔超未履行还清贷款的先行为前，周勤根本无法履行过户的后行为。在一审中，作为涉案合同提供者的淮阳爱家房产中介服务有限公司的经理也出庭对房屋贷款由谁承担的问题做出了详细的解释，其称无论是行业惯例还是合同条文的本意，在签订房屋买卖合同时，购房者就应当承担还清房屋贷款的责任。因此，孔超要求撤销原判，改判周勤协助办理涉案房屋产权登记过户手续并支付违约金的请求没有事实和法律予以支撑，应当予以驳回。2.截至2021年5月18日，孔超尚有30151.29元的贷款本金没有偿还，在扣除贷款本金后，尚有33448.59元的房款没有付清，孔超应当依约向答辩人履行付款义务。根据合同第三条第一款约定:乙方于2017年9月15日向甲方交付房款人民币30万元，剩余38万元乙方以按揭的形式每月向甲方指定账户打款，打款时间以银行还款时间为准。契税满两年之后去掉已还本金，剩余房款乙方可选择全款/按揭等方式支付。在上文提到的剩余38万元购房款，包括签订合同时尚未还清的房屋贷款本金346551.41元，和不足38万元部分的购房款33448.59元。对于上述的计算方式，有周勤去调取中国建设银行个人贷款对账单为证，并且中介公司的经理在一审中已经做出了解释。按照孔超的逻辑，孔超每月向周勤支付的2600元都应当折抵剩余额38万元购房款，只要孔超向周勤支付够了68万元，就算完成了付款义务，这对周勤是极其不公平的，并且严重违反了合同的本意以及行业规定。双方非亲非故，周勤更不是慈善家，其卖房子的目的不是为了赔钱，周勤不可能让孔超支付30万元首付款后，就将现房让孔超使用，并且以每月2600元的支付方式来支付剩余的38万元，并且不含利息。首先，孔超对涉案房屋每月需要向银行偿还将近2600元的贷款本息是明知的，要不然不会每月定期向周勤转款2600元。但有一点需要强调，该2600元是贷款本息包含贷款本金和利息，根据约定，只有偿还的贷款本金才能折抵剩余的38万元购房款，而利息是支付给银行的，不是支付给周勤的，周勤并没有获得任何贷款利息的收益。换个方式来说，无论孔超从哪个开发商处买房，只要选择分期还款的方式进行购买房屋，都要偿还贷款的本金和利息，假如孔超以80万元的总价格购买一处房产，选择首付30%，贷款70%，分三十年还清，那么房屋贷款本金就是56万元，但在这三十年贷款期间，孔超不可能只还56万元的本金，还需要还因贷款产生的利息，假设在三十年以后，孔超连本带息还了100万元将贷款还清，此时，孔超已经为此房屋支付了首付款24万元及贷款本息100万元，总计124万元。虽然孔超支出了124万元，但孔超在买房时，与开发商签订的房屋价款肯定是80万元，而不是孔超实际支出的124万元。同理，本案的房屋总价款是68万元，孔超既然选择了分期付款的方式，就应当在接手房屋之后承担偿还房屋贷款本息的责任，孔超每月向周勤转账的2600元是向银行偿还房屋贷款的本金和利息，而不能全部认定为是支付周勤剩余38万元的购房款。这是一个很浅显易懂的道理，也是房屋交易市场的行业惯例。综上，截至2021年5月18日，孔超尚有30151.29元的贷款本金没有偿还，在扣掉贷款本金后，尚有33448.59元的房款没有付清，扣除掉周勤自留的1073.72元，被答辩人现在总计欠周勤购房款62526.16元，孔超应当依约向周勤履行付款义务。孔超向一审法院起诉请求：1.依法确认孔超和周勤于2017年9月15日签订的房屋买卖合同有效；2.判令周勤协助孔超办理有关产权登记过户手续；3．判令周勤支付给孔超违约金68000元；4.本案诉讼费用由周勤承担。一审法院认定事实：2017年9月15日，孔超作为乙方（买方）与周勤作为甲方（卖方）、淮阳爱家房产中介服务有限公司作为丙方（中介），就本案诉争房产签订了《房屋买卖合同》，其合同主要内容：甲、乙、丙三方经过友好协商，在合法、平等、自愿、互助信任的基础上签订本合同，并承诺共同遵守。第一条：房屋基本情况，1.甲方自愿将位于淮阳县方，乙方愿意购买房屋，甲方保证该房屋至合同签订后的状况和看房时状况一致。2.该房屋性质为住宅，房屋产权人为周勤，所在楼层24层，建筑面积135.18平方米，（以房产证为准）；第二条：房屋成交价格与其他费用，1.甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币陆拾捌万元整（680000元整），该房屋产权过户的相关费用由乙方承担。第三条：付款方式（本条各项均不计算利息）经甲、乙、丙三方共同协商，乙方以下列第1方式交款；1.一次性付款乙方于2017年9月15日向甲方交付房款人民币（大写）叁拾万元整（300000元）；剩余参拾捌万元整（380000元）乙方以按揭的形式每月向甲方指定账户打款，打款时间以银行还款时间为准。契税满两年之后除掉已还本金，剩余房款乙方可选择全款／按揭等支付方式；第四条：立契过户时间甲、乙双方应在此房契税满两年之后三个月内，共同到房管局立契并办理房产过户手续。第五条：丙方的权利和义务1．丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并在甲乙双方提供请求及收取代办过户的中介服务费后，根据甲乙双方提供的合法证件，协助双方办理产权或租赁过户手续。2．甲方于本合同签订之日将房屋权属证明交于丙方托管，并承诺于收到首付楼款后腾空该房屋，同时将房屋钥匙交于乙方。甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、天然气、暖气等过户手续及相关费用的交接事宜。第六条：违约责任…6．如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，非丙方原因导致合同不能履行的，丙方所收取的双方中介服务费一律不予退还，由违约方全部承担，如双方违约，则双方各承担一半的中介服务费。第九条：争议解决方式：本合同在履行中如发生争议，由丙方进行调解，调解不成的，甲乙双方同意按以下第1或2种方式解决纠纷。1．依法向人民法院提起诉讼。2．提交周口仲裁委员会仲裁。……甲方（签字）：周勤，乙方（签字）：孔超，丙方（签章）：淮阳县爱宜家房产经纪服务有限公司，签约时间：2017年9月15日。房屋买卖合同签订后，2017年9月15日孔超向周勤交付购房首付款30万元，周勤为孔超出具了收到条，并向原告交付了涉案房屋，现该套房产由孔超占有并使用。自2017年10月18日起至涉案起诉之日止，孔超按照合同约定每月向周勤转房贷2600元，用于周勤偿还银行贷款，共转款42期合计人民币109200元。2021年4月21日，本案在审理过程中，孔超向周勤账户上转房款270800元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，孔超与周勤就买卖涉案房屋达成一致并签订房屋买卖协议，系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律规定，合同合法有效，故孔超要求确认该房屋买卖合同有效的诉讼请求，于法有据，予以支持。周勤作为出卖方将房屋出卖给孔超后，应当按照合同约定履行办理房产过户的义务。但结合双方合同约定的内容，经居间方淮阳爱家房产中介服务有限公司证实，周勤出售的房屋处于抵押状态，孔超代替周勤每月向银行还款，未将款项付清，不能协助办理过户。故对孔超要求周勤协助办理有关房屋产权登记过户手续、承担违约金的诉讼请求，依据不足，不予支持。孔超待证据确实充分后，另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：1.孔超与周勤于2017年9月15日签订的《房屋买卖合同》有效；2.驳回孔超的其他诉讼请求。案件受理费减半收取750元，由孔超承担。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明，周勤在购买案涉房屋时总房款548445元，每月还贷2513.88元，周勤在孔超与周勤签订案涉房屋买卖合同之前已经偿还两年的房贷，并缴纳了契税。案涉房屋契税缴纳时间为2017年10月20日，目前案涉房屋处于抵押状态，抵押权人为建行周口分行。本院对一审法院查明的其它事实予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩情况，本案二审争议焦点是：1.周勤是否应当协助孔超办理案涉房屋产权登记过户的手续；2.孔超主张的68000元违约金是否应予支持。第一，关于是否应当协助孔超办理案涉房屋产权登记过户手续的问题。孔超与周勤于2017年9月15日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，案涉合同内容不违反法律规定，双方应当按照合同的约定履行权利义务。根据二审期间本院查明的事实，案涉房屋契税缴纳时间为2017年10月20日，案涉合同约定：“房屋实际成交价为680000元，契税满两年后除掉已还本金，剩余房款乙方可选择全款/按揭等方式支付；契税满两年之后三个月内，共同到房管局立契并办理房产过户手续”，孔超作为乙方，按照合同的约定向周勤指定的银行账户还款，共计680000元。周勤辩称银行贷款未还清，不能办理房产过户手续，但周勤与银行之间的借贷关系与本案的房屋买卖合同关系不是同一法律关系，如周勤认为孔超还应有680000元之外的房贷款项未付清，其可依法另案主张权利。孔超已按照合同的约定将680000元房款向周勤支付完毕，周勤应当按照合同的约定协助孔超办理案涉房屋产权登记过户手续。第二，关于孔超主张的68000元违约金是否应予支持的问题。一审期间双方提供的微信聊天记录显示，孔超让周勤配合其办理房产过户手续，周勤未予拒绝，案涉房屋未在合同约定的期限内办理房产过户的原因是双方之间对孔超还应当支付的房款数额发生争议。该房屋已经实际交付孔超实际使用，孔超主张周勤承担违约责任的证据不足，对其本案违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，孔超的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零二条、第五百零九条、第五百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款之规定，判决如下：一、撤销周口市淮阳区人民法院（2021）豫1603民初1823号民事判决；二、孔超与周勤于2017年9月15日签订的《房屋买卖合同》有效，周勤应于本判决生效之日起三十日内协助孔超办理淮阳县五彩路建业13#2单元2404号房屋产权过户手续；三、驳回孔超的其他诉讼请求。一审案件受理费750元由周勤负担375元，由孔超负担375元；二审案件受理费1500元，由周勤负担750元，孔超负担750元。本判决为终审判决。审 判 长 沈华秋审 判 员 智卫东审 判 员 曹春萍二〇二一年九月三日法官助理 王永波书 记 员 马俊婷