辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终9800号上诉人（原审被告）：庞伟，男，1986年10月31日出生，汉族，住江苏省连云港市连云区。被上诉人（原审原告）：郭明扬，男，1997年4月23日出生，汉族，住辽宁省新民市。委托诉讼代理人：吴迪，辽宁瀛沈律师事务所律师。委托诉讼代理人：于金文，辽宁瀛沈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄荣，女，1986年10月18日出生，汉族，住江苏省涟水县。委托诉讼代理人：王小强，淮安市淮阴区东方法律服务所法律工作者。上诉人庞伟因与被上诉人郭明扬、黄荣房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初442号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。庞伟上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五项，改判上诉人不承担责任；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.庞伟对黄荣出售和郭明扬签订房屋买卖合同的事实并不知情，也没有对黄荣的售房行为进行追认；2.2019年7月26日以后，上诉人庞伟多次联系黄荣未果，黄荣有意隐瞒签订买卖合同的事实；3.本案已构成“一房多卖”的违法事实，郭明扬与黄荣恶意串通，意图通过非法手段侵占庞伟的夫妻共同财产，性质恶劣。二、一审判决对合同解约后的赔偿责任认定不清。1.既然已认定711,400元全部被黄荣占有使用，利息应该由黄荣来偿还；2.黄荣擅自处分夫妻共同财产，我方对该处分行为并未进行追认，因此违约金和中介费应该由黄荣个人承担；3.一审判决未查清装修款中争议项的真实价值，判决装修款由被告黄荣和庞伟全额承担，显示公平；4.本案的案件受理费、保全费和鉴定费应由黄荣个人负担。郭明扬、黄荣辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。郭明扬向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令解除《房屋买卖合同》；2.请求法院依法判令二被告向原告返还已付房款661,400元；3.请求法院依法判令二被告向原告支付已付房款的利息；4.请求法院依法判令二被告向原告返还双倍定金；5.请求法院依法判令二被告承担原告向第三人支付的违约金40,000元；6.请求法院依法判令二被告向原告返还房屋装修款350,000元；7.请求法院依法判令被告向原告支付房屋增值损失人民币153,955元；8.请求法院判令被告承担原告律师费人民币30,000元；9.请求法院判令被告承担中介费人民币18,410元；10.请求法院依法判令二被告承担连带责任；11.请求法院依法判令二被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：二被告在婚姻存续期间购买位于沈阳市浑南区，建筑面积84.6平方米的房屋。原告（乙方）与被告黄荣（甲方）于2019年7月9日签订《房屋买卖合同》，被告黄荣将上述房屋卖给原告，房屋总价款761,400元。《房屋买卖合同》第三条第1项约定：“定金：在签订本合同之日起，乙方向甲方支付购房定金50,000元，在乙方支付甲方第一笔购房款时，该定金直接抵作同等金额的购房款。”第四条第3项约定：“甲方承诺已就出售该房屋一事取得全体房屋共有人一致同意，若该房屋需要婚姻析产或继承析产，甲方保证其他权利人积极配合，否则愿承担相应的违约责任。”第四条第5项约定：“甲方承诺本合同另有约定外，该房屋不存在抵押、司法保全、司法查封、司法执行等事项，无第三方主张权利，如因此产生纠纷，由甲方承担由此引起的全部赔偿责任，并赔偿乙方因此产生的经济损失。”第六条第3项约定：“除本合同另有约定外，甲乙双方任意一方违约导致本合同不能继续履行的，由违约方向守约方支付房屋转让成交价的5%作为违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，以赔偿实际损失为准。”合同签订后，原告按合同约定向被告黄荣支付房款合计711,400元，剩余50,000元房款待房屋产权手续变更完毕后支付。被告黄荣将房屋交与原告，原告进行了装修。原告将该房屋转卖他人，在办理房产变更手续过程中发现，该房屋已被查封，房屋查封的原因系被告庞伟诉被告黄荣婚后财产分劈，原告在该案申请对本案涉诉房产诉讼保全。导致原告与被告黄荣交易的房产无法办理产权变更，故原告起诉来院。一审法院另查明，二被告于2013年2月19日登记结婚，2019年10月28日在法院调解离婚，法院作出的调解书体现，二被告在该诉讼案件未对其共同财产进行分劈。涉诉房屋系二被告于2017年7月购买，购买房屋贷款420,000元，房屋登记在被告黄荣名下。被告黄荣收取原告房款后，将该房屋贷款还清，并占有剩余房款。在庭审中被告对于原告请求的装修款数额提出异议，原告申请对装修价款进行鉴定，一审法院通过本院确定中财科建工程管理有限公司为案涉房屋装修造价的鉴定单位，该公司于2020年9月1日作出（2020）辽01造价鉴96号工程造价鉴定意见书，鉴定结论为“工程造价鉴定金额为177,450.22元，此金额未包括争议金额。争议金额为78,780元。”被告庞伟对该鉴定结论不服提出复议。鉴定单位将鉴定结论调整为“按沈阳市市场价格计价，工程造价鉴定金额为59,834.6元，此金额未包括争议金额。争议金额为163,373.41元。”鉴定金额汇总表显示59,834.6元为装修费用，争议金额为163,373.41元为主材部分和家具部分，二项费用合计223,208.01元。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告与被告黄荣签订的《房屋买卖合同》，原告已按合同约定向被告黄荣支付相应的房款，被告黄荣也按合同约定向原告交付其出售的房屋，由于被告黄荣出售的房屋存在司法查封，故该房屋无法办理产权变更手续，同时原告与被告黄荣签订的合同约定了该情况下，原告有权解除之间签订的合同，故原告要求解除其与被告黄荣签订的合同请求符合法律规定，予以支持。二被告在婚姻存续期间出售其共同所有的房屋，由于二被告之间的原因造成其出售房屋被司法查封，导致出售房屋无法办理产权变更手续，二被告的行为已构成违约，应承担违约责任，原告要求二被告返还已付房款、利息的请求予以支持，被告黄荣应将其占有的房款首先给原告，剩余房款二被告共同返还；原告要求二被告支付双倍定金，由于合同约定，在原告交付第一笔房款时定金转为房款，故本案定金已转为房款，原告要求二被告支付双倍定金的请求，不予支持，但二被告应向原告支付违约金，违约金按合同约定计算；由于二被告违约造成原告与被告黄荣签订的合同无法继续履行，造成原告的损失被告应当予以赔偿，故原告要求二被告支付房屋装修款及中介费用的请求予以支持；原告要求支付房屋增值、向第三人支付违约金及律师费用证据不足，不予支持。一审法院判决：一、原告郭明扬已交付被告黄荣的购房款711,400元，被告黄荣于本判决生效之日起十日内将其占有的房款首先返还给原告郭明扬，剩余的购房款被告黄荣、庞伟共同返还；二、被告黄荣、庞伟于本判决生效之日起十日内向原告郭明扬支付占用期间的利息（以711,400元为基数，从2019年7月13日起至2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至本判决发生法律效力时止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告黄荣、庞伟于本判决生效之日起十日内向原告郭明扬支付违约金38,070元；四、被告黄荣、庞伟于本判决生效之日起十日内向原告郭明扬支付房屋装修款223,208.01元；五、被告黄荣、庞伟于本判决生效之日起十日内向原告郭明扬支付中介费7610元；六、驳回原告郭明扬的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,465元、保全费5000元、鉴定费7000元，由被告黄荣、庞伟负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人庞伟提交新的证据如下：购房合同，用以证明黄荣自行补办合同和发票，意图将案涉房屋出售给郭明扬。被上诉人郭明扬发表质证意见如下：真实性无法核实，与我方无关。被上诉人黄荣发表质证意见如下：未看到原件不予质证，且该合同违背生活常理。本院对上述证据予以采纳，对所要证明问题应结合全案事实认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本案的争议焦点为被上诉人黄荣出售案涉房屋的行为是否有效，并应由谁来承担责任的问题。关于被上诉人黄荣出售案涉房屋的行为是否有效的问题，经查，郭明扬与黄荣之间于2019年7月9日签订《房屋买卖合同》，因案涉房屋在出售时属于黄荣与上诉人庞伟的夫妻共同财产，故应重点审查黄荣出售案涉房屋是否经庞伟同意或经其事后追认。为此，庞伟与黄荣分别提供其二人于2019年7月26日的通话录音一份，经分析比对，双方各自提供的录音证据均系在同一次通话中分别录制，黄荣提供的录音完整，庞伟提供的录音只记载部分通话内容。结合双方在通话中的具体语态、语境和口气来看，上诉人庞伟对黄荣以9000元/平方米的价格出售了案涉房屋并无异议，也并未表示出强烈反对和责难，庞伟得知后态度较为平和淡定，也可表明其二人此前就出售案涉房屋进行过协商或商量。综上，通过双方提供的录音证据足以证实，上诉人庞伟对黄荣出售案涉房屋的行为明确认可并予以追认。因此，郭明扬与黄荣之间签订《房屋买卖合同》系基于双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。既然一审法院已判令解除合同，各方当事人对此均未提出异议，本院亦予以认定。关于本案中应由谁承担责任的问题，经查，案涉《房屋买卖合同》由被上诉人郭明扬与黄荣签订，基于合同的相对性原则，应由合同的相对方彼此承担合同约定的违约责任。因上诉人庞伟仅对一审判决中的第二至五判项提出异议，本院依法针对其上诉请求进行审理。既然庞伟与黄荣均未对一审法院判令解除合同及向郭明扬返还购房款提出异议，其二人亦应承担占有购房款期间的利息。因被上诉人郭明扬将购房款711,400元给付黄荣后，黄荣偿还了案涉房屋的银行贷款，余款被其占有使用并未交付给上诉人庞伟。黄荣偿还的房屋贷款系其与庞伟的共同债务，应由其二人共同向郭明扬承担该部分款项占有使用期间的利息。对于被黄荣占有使用的部分购房款，应由黄荣个人向郭明扬给付利息。因郭明扬与黄荣是《房屋买卖合同》的相对方，合同中约定的相关条款仅对其二人产生约束力。上诉人庞伟非合同的相对方，合同对其不具有约束力，其亦无需承担违约责任。现因案涉房屋存在查封，导致被上诉人郭明扬的购房目的不能实现，故应由被上诉人黄荣按照合同约定单独向郭明扬承担违约责任。黄荣对一审判决结果并未提出上诉，本院对一审法院判令黄荣承担的相应赔偿责任，因具有合同和法律依据，依法予以维持，且应由黄荣承担本案的部分案件受理费、保全费和鉴定费。如黄荣认为应由庞伟对此承担责任，则其可另行主张权利或依法向其追偿。综上，本院对一审判决中的不当之处依法予以纠正。综上所述，上诉人庞伟的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初442号民事判决第一、六项，即“一、原告郭明扬已交付被告黄荣的购房款711,400元，被告黄荣于本判决生效之日起十日内将其占有的房款首先返还给原告郭明扬，剩余的购房款被告黄荣、庞伟共同返还；六、驳回原告郭明扬的其它诉讼请求。”二、变更沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初442号民事判决第二、三、四、五项，即“二、被告黄荣、庞伟于本判决生效之日起十日内向原告郭明扬支付占用期间的利息（以711,400元为基数，从2019年7月13日起至2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至本判决发生法律效力时止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告黄荣、庞伟于本判决生效之日起十日内向原告郭明扬支付违约金38,070元；四、被告黄荣、庞伟于本判决生效之日起十日内向原告郭明扬支付房屋装修款223,208.01元；五、被告黄荣、庞伟于本判决生效之日起十日内向原告郭明扬支付中介费7610元；”为“二、黄荣、庞伟于本判决生效之日起十日内向郭明扬给付利息（以黄荣偿还的房屋贷款为基数，自偿还贷款之日起至2019年8月19日的利率按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至本判决发生法律效力时止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；黄荣于本判决生效之日起十日内向郭明扬给付利息（以黄荣占有的剩余购房款为基数，自2019年7月13日起至2019年8月19日的利率按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至本判决发生法律效力时止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、黄荣于本判决生效之日起十日内向郭明扬支付违约金38,070元；四、黄荣于本判决生效之日起十日内向郭明扬支付房屋装修款223,208.01元；五、黄荣于本判决生效之日起十日内向郭明扬支付中介费7610元；”如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费17,465元，由庞伟负担5000元，由黄荣负担12,465元，保全费5000元、鉴定费7000元由黄荣负担；二审案件受理费17,465元，由庞伟负担5000元，由黄荣负担12,465元。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  吕长辉审 判 员  谢 宏二〇二一年九月二日法官助理  刘冰青书 记 员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。