辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终13075号上诉人（原审被告）：张裴蓓，女，1980年8月7日出生，汉族，住沈河区。被上诉人（原审原告）：沈阳嘉伟物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区崇山西路1-10号319、320房间。法定代表人：周焕喆，该公司总经理。上诉人张裴蓓因与被上诉人沈阳嘉伟物业管理有限公司（以下简称“嘉伟物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2021）辽0113民初10533号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张裴蓓上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人未履行主要义务，未按照《前期物业服务管理协议书》约定内容履行。二、一审法院判令的收费标准不公。被上诉人提供的服务仅为合同约定的一半，因此我方认为应当按照50%标准缴纳。此外，合同未约定电梯费，单独收取电梯费不合理。嘉伟物业公司经传唤未到庭发表答辩意见。嘉伟物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告向原告支付物业服务费15,014元；2.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年1月15日，辽宁富莱斯普房地产开发有限公司作为甲方，原告作为乙方签订《前期物业服务合同》，约定辽宁富莱斯普房地产开发有限公司选聘原告为水晶城小区提供前期物业服务，包括物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、物业共同部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理等。物业费标准为1.2元每月每平方米。在合同实际履行过程中，原告均是以1元每月每平方米的标准向业主收取物业费。被告张裴蓓居住于该小区内，其房屋位于沈阳市沈河区，建筑面积105.43平方米。因被告拖欠2011年5月1日至2020年12月31日的物业费12,230元，原告起诉来院。一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”在被告所居住的小区业主委员会尚未成立的前提下，原告与被告房屋的开发单位签订的前期物业服务协议合法有效，该合同对被告具有法律约束力，原、被告具有物业服务合同关系，原告依据合同为园区提供了物业服务后，有权要求作为业主的被告支付物业服务费。关于物业费收取标准。前期物业服务协议中约定物业费收取标准为1.2元每月每平方米。但在物业服务合同实际履行过程中，原告以1元每月每平方米的标准向园区业主收取，原告作为收取物业费的权利方，自愿降低收费标准，此系原告对自己权利的处分，园区业主也均是以该标准交纳，故应认定双方实际变更了合同约定内容，此种变更应为有效，原告应以1元每月每平方米的标准向被告收取物业费。故从2011年5月1日至2020年12月31日，被告拖欠物业费共计12,230元（105.43平方米×1元/平方米/月×116个月）。关于被告抗辩的原告服务不达标，路面损坏等问题。被告所述其所住的那栋楼不是封闭小区，因系房屋开发商建设的房屋设计问题，不应由被告物业公司承担相应的责任。但作为服务企业，原告为园区服务多年，对于被告所在房屋存在的问题应知晓，并应针对业主反映的问题予以重视，根据实际情况采取合理的解决措施。针对小区管理方面，物业公司应积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提升园区居住品质。根据一审法院掌握的情况，原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，但原告服务瑕疵并不构成被告拒交全部物业费的理由，现根据收取费用与服务质量相适应的原则，一审法院适当酌减物业服务费，被告应按欠费金额的90%向原告交纳物业管理费，故被告应向原告给付物业费11,007元（12,230元×90%），电梯费2784元（12元*2人*116个月）。关于被告提出的其他抗辩问题，因缺乏事实及法律依据，故一审法院不予采信。一审法院判决：依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条之规定，判决：一、被告张裴蓓于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳嘉伟物业管理有限公司2011年5月1日至2020年12月31日物业费11,007元，电梯费2784元；二、驳回原告沈阳嘉伟物业管理有限公司、被告张裴蓓的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费87元（已减半收取），由被告张裴蓓负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人张裴蓓提交证据如下：视频、照片、物业服务合同，用以证明物业服务标准，且物业服务不到位。本院对上述证据予以采纳，对所要证明的问题结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，案涉小区建设单位辽宁富莱斯普房地产开发有限公司与被上诉人嘉伟物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对小区业主具有约束力。被上诉人已为园区提供了物业服务，作为业主的上诉人享受了物业公司提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。关于上诉人张裴蓓提出被上诉人未按照合同约定履行义务，应按50%交纳物业费的上诉主张，首先，根据一审法院认定的情况可知，前期物业服务协议中约定物业费收取标准为1.2元每月每平方米，但在物业服务合同的实际履行过程中，嘉伟物业公司以1元每月每平方米的标准向园区业主收取，故本案以1元每月每平方米的标准作为物业费计算基准并无不当；其次，根据本案现有证据，无法认定被上诉人提供的各项服务存在严重违反合同约定的情形以及服务瑕疵的具体程度，并加以量化至物业费收费标准的50%，且一审法院已经根据收取费用与服务质量相适应的原则，适当酌减物业服务费；最后，如若多数业主对物业公司服务不满意，可通过召开业主大会、成立业主委员会解聘或另聘其他物业公司等途径维护自身权益，而不应以此作为拒绝或降低交纳物业服务费用的事由或依据。故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。关于上诉人提出被上诉人收取电梯费没有依据的上诉主张，经查，案涉物业服务合同中并未就电梯费收费问题进行约定，依据本案现有证据，对被上诉人主张的电梯费暂不予支持，嘉伟物业公司可在依据充分时另行主张。综上所述，上诉人张裴蓓的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2021）辽0113民初10533号民事判决第二项：“驳回沈阳嘉伟物业管理有限公司、张裴蓓的其他诉讼请求”；二、变更沈阳市沈河区人民法院（2021）辽0113民初10533号民事判决第一项：“张裴蓓于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳嘉伟物业管理有限公司2011年5月1日至2020年12月31日物业费11,007元，电梯费2784元”为“张裴蓓于本判决发生法律效力后十日内给付沈阳嘉伟物业管理有限公司2011年5月1日至2020年12月31日物业费11,007元”；三、驳回沈阳嘉伟物业管理有限公司、张裴蓓的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取87元；二审案件受理费175元，共计262元，由上诉人张裴蓓负担192元，由被上诉人沈阳嘉伟物业管理有限公司负担70元。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  吕长辉审 判 员  谢 宏二〇二一年九月七日法官助理  刘冰青书 记 员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。