文书内容江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终3249号上诉人（原审被告、反诉原告）：滨海县罗玛皇宫游泳馆有限公司，住所地江苏省滨海县东坎镇向阳西路31号大港商业中心303室、1幢201室。法定代表人：崔海，该公司经理。委托诉讼代理人：李章衡，滨海县滨淮法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：滨海福达置业有限公司，住所地江苏省滨海县界牌镇陆集小街沿河路2号。法定代表人：顾建明，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪俊晶，浙江红船律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈晨行，男，1964年9月16日出生，汉族，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：李明广，江苏民和众律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江志茂，男，1953年5月25日出生，汉族，住浙江省温岭市。上诉人滨海县罗某皇宫游泳馆有限公司（以下简称罗某皇宫）因与被上诉人滨海福达置业有限公司（以下简称福达公司）、陈晨行、江志茂租赁合同纠纷一案，不服江苏省滨海县人民法院（2020）苏0922民初1011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗某皇宫上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费、反诉费、鉴定费由福达公司承担。事实和理由：1.根据一审判决的认定，罗某皇宫没有违反租赁合同约定，福达公司违反租赁合同约定导致罗某皇宫游泳馆土建结构层在2017年6月因漏水进行维修，罗某皇宫开始无法经营，在2018年2月份罗某皇宫因漏水全部停业，导致工人工资无法正常发放，水、电等相关费用没有正常缴纳，工人报警要跳楼，有相关证据在卷佐证。2018年2月份停业后至2018年5月18日福达公司与罗某皇宫达成协议，由罗某皇宫承租并对部分租赁屋顶、屋内损坏进行维修，所有维修费用由福达公司承担，罗某皇宫在一审法院提交了相关证据证明因屋顶面积漏水太严重，罗某皇宫无法全部维修，只维修了部分经营屋顶，另租赁面积的一半约5000平方米至今还在漏水，无法使用，一审中法庭也进行现场查看，各方当事人也都签字进行了确认，罗某皇宫也向一审法院提交了漏水照片及相关视频材料，福达公司至今未到现场就漏水维修问题找罗某皇宫协商处理。因福达公司系过错违约方，福达公司违反租赁合同导致罗某皇宫漏水致使罗某皇宫装潢巨大损失，无法实现当初租赁目的和价值，故一审法院判令罗某皇宫承担从2017年11月1日起至2021年4月30日该部分房屋租赁的全额租金，罗某皇宫不予认可。2.罗某皇宫也向一审法院提交了因房屋漏水导致罗某皇宫停业的其他损失证据，一审法院对该部分相应证据没有认定和鉴定，2020年1月因疫情影响，娱乐场所根据法律规定可以减免相应租金，一审法院判决罗某皇宫支付房租至2021年4月30日，又以罗某皇宫与福达公司双方均未提及2020年1月份疫情而要求罗某皇宫另行主张该权利，显然是认定事实错误，判决不当。3.罗某皇宫从未违反租赁合同约定，而福达公司违反了租赁合同重要租赁条款，合同第一条明确约定了“甲方只负责游泳馆土建结构层处理好防水及水、电接口到位”因此，法庭应当依法驳回福达公司的一审请求并支持罗某皇宫反诉请求。福达公司辩称，江志茂与陈晨行构成违约行为，应当支付租金。罗某皇宫是实际加入承租的一方，应当与江志茂、陈晨行一起承担承租人的义务，主要是支付相关租金。案涉租赁房屋虽然有一定程度的漏水问题，罗某皇宫一直是在经营的，并且罗某皇宫提到的游泳馆占租赁房屋的一部分，一审中罗某皇宫也没有提供相关维修停业等各项直接或间接损失的证据。所以，罗某皇宫关于损失的主张无事实及法律依据。一审判决酌情支持了罗某皇宫一部分经营损失，也从福达公司的租金里面扣除了一部分作为经营损失，即使罗某皇宫有相关经营损失，损失也得到了弥补。同时，一审没有支持福达公司关于免租期支付租金的诉求，支持了罗某皇宫的经营损失，所以罗某皇宫的疫情损失和经营损失得到了弥补。综上，福达公司认为罗某皇宫的上诉理由无任何事实及法律依据，请求二审依法驳回罗某皇宫的上诉请求。陈晨行辩称，因为福达公司没有尽到及时维修的义务，造成罗某皇宫停业维修，无法正常经营，至今仍处于大面积停业状态。福达公司应当对自己的违约行为承担违约赔偿责任，欠付的租金应当由实际使用人承担。江志茂未作答辩。福达公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除福达公司与陈晨行、江志茂、罗某皇宫之间的租赁合同关系；2.判决陈晨行、江志茂、罗某皇宫向某1达公司腾退滨海县向某2路北侧、富康路西侧的商业用房的一层游泳馆、二层及三层室内游泳池房屋；3.判决陈晨行、江志茂、罗某皇宫支付2017年11月1日至2019年10月31日期间的租金合计1993431元；判决陈晨行、江志茂、罗某皇宫支付2019年11月1日至合同解除之日的租金每日2978元；4.判决陈晨行、江志茂、罗某皇宫赔偿从合同解除之次日至实际腾退之日的房屋占有使用费每日2978元；5.判决陈晨行、江志茂、罗某皇宫支付逾期支付租金的违约金（以每期欠费数额为基数，分别按每日万分之五的标准从2020年1月16日至实际支付之日止计算）；6.判决陈晨行、江志茂、罗某皇宫赔偿福达公司免租期租金损失400000元；7.本案诉讼费由陈晨行、江志茂、罗某皇宫承担。罗某皇宫向一审法院提出反诉请求：1.判决福达公司继续履行《租赁合同》，罗某皇宫不承担本诉2-7项的部分诉讼请求；2.判决福达公司因违约赔偿罗某皇宫维修、停业等各项直接、间接损失2000000元；3.反诉费用由福达公司承担。一审法院经审理查明，2010年12月8日，福达公司（作为甲方）与淮安市清河区罗某皇宫休闲会所（现已注销，作为乙方）签订《租赁合同》，该《租赁合同》部分载明：甲方将江苏省盐城市滨海县向某2路北侧、富康路西侧开发的商业用房的一层游泳馆大厅及二层出租给乙方作为合法经营场所使用；三楼室内游泳池由乙方承租和管理，但甲方免收租金；甲方只负责游泳馆土建结构层处理好防水及水、电接口到位，内部装饰及设备等由乙方负责。租赁期共10年，自2011年12月1日起至2021年11月30日，合同签订后一周内乙方一次性支付甲方人民币20万元定金（到时转为租金）。租金的支付方式：6个月为一期、支付一次，即为6个月的最后5日前乙方支付给甲方下一期6个月的租金，先付后用。甲方同意自签订合同后该房屋从装修之日起半年为乙方免租期，免租期免交租金。从开始收租金的前三年租金为每年80万元，第四年起在前一年租金的基础上递增5%，递增年租金的计算公式为80×（1+5%）n万元（n为第几年）。租赁期满或终止合同后10天内，乙方应当将租赁场所内属于乙方所有物品全部搬走，逾期视为乙方已全部搬走或放弃所有权，由甲方任意处理，若造成损失由乙方自行承担。乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同并收回房产:①、违反本合同的约定，甲方有权终止合同并收回房产。②、因不可抗力等因素致使合同无法履行。甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿损失。①、甲方违反合同约定事项给乙方造成重大经济损失的。②、因不可抗力致使合同无法履行。乙方未按约定向甲方交付租金的，应当按日万分之五向甲方支付违约金。由于乙方原因导致合同解除或终止的，乙方应支付免租期的租金及赔偿甲方为履行本合同而多支出(与原设计相比)的全部费用和其他损失。未经双方协商-致，甲方提前终止本合同的(不可抗力因素除外)，应当按乙方对该项目总投资已投入部分的二倍向乙方支付赔偿金。陈晨行作为淮安市清河区罗某皇宫休闲会所代表人在《租赁合同》上签字。现福达公司、陈晨行、罗某皇宫均认可陈晨行亦是该《租赁合同》的乙方，由陈晨行与福达公司实际履行该《租赁合同》，陈晨行先以罗某皇宫名义使用租赁了案涉房屋，用以经营游泳馆、健身房和洗浴中心，后由崔海接管罗某皇宫。签订《租赁合同》时，江志茂系淮安市清河区罗某皇宫休闲会所的经营者，后淮安市清河区罗某皇宫休闲会所注销。2014年12月31日，罗某皇宫成立。2015年7月13日，陈晨行变更为罗某皇宫负责人。2019年7月19日，崔海变更为罗某皇宫负责人。但陈晨行和崔海一致同意，实际变更日期是2018年5月15日。即在2018年5月15日前，由陈晨行承担游泳馆和浴场经营的债权债务，在2018年5月15日后，由崔海承担游泳馆和浴场经营的债权债务。一审另查明，案涉房屋租金已支付至2017年10月31日。一审又查明，第一次起诉第一次庭审，崔海称2018年5月底至2019年4月中旬，罗某皇宫因漏水进行维修。第一次起诉第二次庭审，崔海称2018年7月至2018年10月系屋面维修，2018年6月至2019年3月底是室内维修。第二次起诉，崔海称从2018年2月至2019年3月份，因漏水停业。根据苏伟鉴字（2020）001号滨海罗某皇宫游泳馆工程造价鉴定意见书认定，罗某皇宫屋顶彩钢板、屋面卷材防水、室内维修三项工程价款为840204.09元。一审法院认为，双方订立的租赁合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。本案中，福达公司与淮安市清河区罗某皇宫休闲会所订立了涉案房屋租赁合同,合同的抬头所写承租方是淮安市清河区罗某皇宫休闲会所，而陈晨行以淮安市清河区罗某皇宫休闲会所的代表人签字，最终涉案房屋系罗某皇宫所用。在此情形下,租赁双方当事人的意思表示是清楚的,就是陈晨行借用淮安市清河区罗某皇宫休闲会所的名义租房用于开办罗某皇宫，房屋由罗某皇宫实际使用。现淮安市清河区罗某皇宫休闲会所已注销，江志茂作为被挂靠单位以及实际经营者也应对罗某皇宫实际欠付的租金承担连带责任。陈晨行作为合同签订方，是罗某皇宫的开办人，其合同订立行为的后果应由开办的罗某皇宫承受，但也应对罗某皇宫欠付的租金承担连带责任。一、关于涉案房屋租赁合同是应继续履行还是解除的问题。作为承租人履行租赁合同的主要义务是向出租人交纳房屋租金，作为出租人履行租赁合同的主要义务是向承租人提供适合经营使用的标的物。本案中，虽然涉案房屋租赁合同第五条其他约定事项约定，乙方违反本合同的约定，甲方有权终止合同并收回房产。福达公司认为罗某皇宫一直未按约定支付租金，其有权终止合同，但罗某皇宫一直未支付租金是因为房屋漏水问题一直未能与福达公司协商妥当，福达公司作为出租人也未能按照合同约定提供适合经营的场地。由于提供的租赁房屋漏水引起标的物适租性客观上存在问题，因此福达公司无权行使根本性违约引起的合同解除权。此外，根据涉案房屋租赁合同第七条违约责任约定，未经双方协商一致，甲方提前终止本合同的（不可抗力因素除外），应当按乙方对该项目总投资已投入部分的二倍向乙方支付赔偿金。福达公司现提出解除合同虽系合同约定的情形，但罗某皇宫不愿意解除合同，也属于未经双方协商一致的情形，故福达公司如执意要解除合同，行使任意解除权，也应支付相应的赔偿金。现陈晨行、罗某皇宫已投入巨资对承租房屋进行了装修，且庭审中陈晨行、罗某皇宫表示愿意在扣除漏水修补损失后承担相应的租金。为避免双方扩大损失，且租期实际剩余甚少，涉案房屋租赁合同以继续履行为宜。故一审法院对福达公司要求解除与罗某皇宫之间的租赁合同关系，并要求罗某皇宫腾退涉案房屋的诉讼请求不予支持；对罗某皇宫要求继续履行涉案房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。二、关于欠付租金的问题。根据合同约定，涉案房屋从装修之日起半年为乙方免租期，免租期免交租金。从开始收租金的前三年租金为每年800000万元，第四年起开始递增年租金，计算公式为80×（1+5%）n万元（n为第几年）。现福达公司要求以2017.11.01-2018.10.31期间作为第四年收取租金的期间，其依据的n数未超出实际年头，一审法院予以支持。按上述计算方式确定的租金计算数据见下表：            时间段              租金/年              租金/半年              租金/月                  2017.11.1-2018.10.31              972405              486202.5              81033.75                  2018.11.1-2019.10.31              1021025.25              510512.63              85085.44                  2019.11.1-2020.10.31              1072076.51              536038.26              89339.71                  2020.11.1-2021.10.31              1125680.34              562840.17              93806.7      故2017年11月1日至2019年10月31日期间的租金为1993430.25元。福达公司诉求中要求罗某皇宫支付从2019年11月1日至合同解除之日期间按照每日2978元计算的租金以及从合同解除之次日至实际腾退之日按照每日2978元计算的房屋占有使用费。因一审法院判决双方的房屋租赁合同继续履行，对此，一审法院按照双方房屋租赁合同中对租赁费的支付时间，租金支付方式为6个月一期，6个月的最后5日前交付下一期6个月租金，故2021年4月30日之前的租金均已到期，罗某皇宫均应向某1达公司支付。一审法院按照双方房屋租赁合同对租赁费的计算标准，2019年11月1日至2020年10月31日的租金为1072076.51元；2020年11月1日至2021年4月30日的租金为562840.17元。2021年5月1日后的租金因未到期，福达公司可在到期后向罗某皇宫主张权利。以上共计租金3628346.93元（1993430.25元+1072076.51元+562840.17元=3628346.93元）。三、关于违约金的问题。合同约定乙方未按约定时间向甲方交付租金的，应当按日万分之五向甲方支付违约金。因罗某皇宫确因房屋漏水造成了损失，罗某皇宫要求出租人履行房屋维修义务，暂缓支付租金属于行使同时履行抗辩权，故一审法院对福达公司此项诉求不予支持。四、免租期租金损失的问题。合同约定，如因乙方原因导致合同解除或终止的，乙方应支付免租期的租金。因一审法院认为合同应继续履行为宜，故对于免租期租金的诉求，一审法院不予支持。五、关于罗某皇宫维修、停业等各项直接、间接损失数额的问题。罗某皇宫在诉讼请求中一直称因房屋漏水造成罗某皇宫维修、停业等各项直接、间接损失约3600000元，一直未能明确具体损失数额。通过鉴定，根据苏伟鉴字（2020）001号滨海罗某皇宫游泳馆工程造价鉴定意见书认定，罗某皇宫维修工程价款为840204.09元，一审法院予以认定。至于因房屋漏水导致罗某皇宫停业的其他损失，罗某皇宫一直未能提交证据予以证实，崔海每次庭审对维修期间的陈述均不一致，一审法院根据三次陈述认可2018年6月至2019年3月为维修期，在维修期内，罗某皇宫并未停止营业，但营业肯定受到一定程度的影响，故一审法院按照2018.11.1-2019.10.31期间的租金计算标准酌情认定营业损失为170170.88元。如罗某皇宫实际损失如超过该数额，可在取得证据后另行主张权利。另，2020年1月因疫情影响，娱乐场所根据法律规定可以减免相应的租金，因双方均未提及该问题，故罗某皇宫可另行主张该权利。综上，一审法院仅支持福达公司赔偿罗某皇宫维修工程损失及因维修导致的其他损失共计1010374.97元。六、关于反诉主体变更问题。第一次诉讼中，反诉原告将反诉主体的诉讼权利转移给第三人崔海，崔海实施维修行为的时间是在其成为罗某皇宫的法定代表人之后，2018年5月15日前后陈晨行与崔海之间存在的关于游泳馆和浴场经营的债权债务承受的约定属于罗某皇宫公司内部股权及法定代表人变更时形成的内部约定，对罗某皇宫之外的第三人不具有直接的约束力。维修行为属于崔海代表公司做出的民事行为，相应的权利、义务从公司的对外效力看，应由罗某皇宫享有权利、承担义务。第二次诉讼中双方当事人对第一次诉讼中的诉讼行为均予认可，一审法院予以确认。第二次诉讼中，崔海个人未参与诉讼，而是以公司的法定代表人身份参与诉讼，其在第一次诉讼中的诉讼权利和诉讼义务应根据公司法的规定由公司承受。在第二次诉讼中，陈晨行、崔海明确相应诉讼行为的诉讼权利和诉讼义务由罗某皇宫公司承受，一审法院予以确认。福达公司于近期提出申请追加崔海为被告参加诉讼的申请，其申请理由不成立，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、淮安市清河区罗某皇宫休闲会所与福达公司2010年12月8日签订的《租赁合同》由罗某皇宫与福达公司在合同约期租赁期间范围内继续实际履行；二、罗某皇宫于判决生效之日起十日内向某1达公司支付2017年11月1日至2021年4月30日期间的租金3628346.93元；三、福达公司于判决生效之日起十日内向罗某皇宫支付维修工程损失及因维修导致的其他损失共计1010374.97元；四、陈晨行、江志茂对判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任；判决第二项与判决第三项折抵后：罗某皇宫于判决生效之日起十日内向某1达公司支付各项费用共计2617971.96元；五、驳回福达公司其他的诉讼请求；六、驳回罗某皇宫其他的诉讼请求。以上款项双方可以自行交接，亦可交至一审法院执行标的款帐户（开户行：中国银行滨海支行营业部；开户名称：滨海县人民法院标的款；开户帐号：62×××90）。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费32052元，由罗某皇宫负担；反诉案件受理费11400元，由罗某皇宫负担5641元，福达公司负担5759元；鉴定费1415元，由福达公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。罗某皇宫提供一组照片，证明罗某皇宫主体游泳馆一直未使用，福达公司在2017年之后未对房屋主体漏水问题进行维修，导致罗某皇宫一直以副业经营，造成罗某皇宫亏本运营。福达公司质证意见为，对真实性、合法性、关联性均有异议，该组证据并没有原始的载体，并且从该组照片内容来看，并不能证明罗某皇宫一直以副业经营或者停止经营的目的。陈晨行对罗某皇宫提交的证据“三性”均无异议。本院经审核认为该证据不能达到其证明目的。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。法律规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，福达公司交付的租赁物存在漏雨的情形，在租赁期间，福达公司亦进行过维修，一审法院在判令福达公司承担漏雨给罗某皇宫造成的造成的装修、营业损失等情形下判令罗某皇宫按照约定支付租赁费用并无不当。关于一审认定罗某皇宫的停业损失及以鉴定结论作为相关定案依据是否恰当的问题。罗某皇宫在本案审理中并未提交充分证据证明其营业损失，亦未能提交其营业账册，故一审酌情认定营业损失为170170.88元并无不当。罗某皇宫认为一审鉴定结论不能作为本案的定案依据，但该鉴定结论系一审法院依据其申请，委托有资质的鉴定部门作出的鉴定报告，并不存在法律规定的应重新鉴定的情形，故本院对罗某皇宫主张一审鉴定结论不能作为本案定案依据的上诉理由不予采信。关于罗某皇宫要求减免新冠××疫情期间租金的问题。《最高人民法院印发的通知》中明确,承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，罗某皇宫承租案涉房屋用于经营洗浴中心，在新冠××疫情期间确因政府防疫措施要求停业，根据上述文件规定的精神，罗某皇宫可与出租人协商减免租金或延长租期，现福达公司自认减免疫情期间一个月的租金89339.71元，本院对此予以准许，故罗某皇宫应支付福达公司2017年11月1日至2021年4月30日期间的租金为3539007.22元。另，一审认定鉴定费为1415元不当，该鉴定费为25000元，应由福达公司负担，本院对此予以纠正。综上，因二审出现新事实，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省滨海县人民法院（2020）苏0922民初1011号民事判决第一项、第三项；二、变更江苏省滨海县人民法院（2020）苏0922民初1011号民事判决第二项为：滨海县罗玛皇宫游泳馆有限公司于本判决生效之日起十日内向滨海福达置业有限公司支付2017年11月1日至2021年4月30日期间的租金3539007.22元；三、撤销江苏省滨海县人民法院（2020）苏0922民初1011号民事判决第四、五、六项；四、陈晨行、江志茂对本判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任；本判决第一项与本判决第二项折抵后：滨海县罗玛皇宫游泳馆有限公司于本判决生效之日起十日内向滨海福达置业有限公司支付各项费用共计2528632.25元。五、驳回滨海福达置业有限公司其他的诉讼请求；六、驳回滨海县罗玛皇宫游泳馆有限公司其他的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费32052元，由滨海县罗玛皇宫游泳馆有限公司负担30019元，滨海福达置业有限公司负担2033元；一审反诉案件受理费11400元，由滨海县罗玛皇宫游泳馆有限公司负担5641元，滨海福达置业有限公司负担5759元；一审鉴定费25000元，由滨海福达置业有限公司负担；二审案件受理费43452元，由滨海县罗玛皇宫游泳馆有限公司负担41419元，滨海福达置业有限公司负担2033元。本判决为终审判决。审判长  刘圣磊审判员  周 陇审判员  谢超亮二〇二一年八月六日书记员  成以琴