文书内容湖南省常宁市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0482民初1034号原告：尹某某，男。被告：某市某房地产开发有限公司。法定代表人：王某，公司总经理。委托诉讼代理人：吴某某，某市某法律服务所法律工作者。（特别授权）原告尹某某与被告某市某房地产开发有限公司（简称：某公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尹某某，被告法定代表人王某及其委托诉讼代理人吴某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹某某向本院提出诉讼请求:1、判令被告因逾期交房承担赔偿违约金77568元；2、判令交房之前所产生的物业服务费用由被告承担；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1、原告于2018年8月3日购买被告所开发的某小区1栋2单元1703号房，购房金额为48万元。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定被告应于2018年12月30日前完成该商品房竣工验收合格并符合合同附件二所约定的装饰、设备标准交付给原告使用，但截止到2021年3月20日被告仍未履行交房手续。原告认为，被告已严重违约。依据《商品房销售管理办法》第十条规定及《商品房买卖合同》第九条之约定，被告应承担赔偿原告从2019年1月1日至2021年3月20日共计808天的逾期交房违约金77568元，并要求被告尽快履行交房。2、被告于2018年3月与某市金盾物业管理有限公司常宁分公司签定《某小区前期物业服务合同》,2020年3月30日，该物业服务公司以张贴公告的形式公示物业服务收费标准，并多次在电梯建筑外墙等公共部位张贴物业服务费用催收通告。原告认为，其所购商品房被告至今未向原告履行交房手续，根据《物业管理条例》第四十一条之规定，原告不应承担未交房前所产生的物业服务费用。被告某公司答辩，一、尹某某诉请答辩人逾期交房应承担违约金77568元没有事实依据。答辩人公司1-4号楼至今还未验收属实，但尹某某于2018年8月就已申请收房并装修入住，现已入住两年多了。答辩人公司对其生活必需的水、电、天燃气等都保障供应，从未间断，不存在违约。二、尹某某诉请物业费由答辩人承担没有任何道理。答辩人小区的业主入住后，物业公司已提供了正常的物业服务，尹某某在2018年就已收房并将房屋装修入住，按理就应当履约交纳物业管理费。且物业公司与答辩人不是一个单位，物业公司收物业管理费的行为与答辩人无关。三、尹某某主动找物业公司申请交房装修入住，并签字收房和签订装修责任状，应视同收房。既然业主已收房就不存在答辩人违约和承担违约责任。且业主入住后，答辩人对小区的水、电、天燃气、绿化等基础设施都全部子以完善，并没有影响其居住功能，不存在违约。因此，答辩人请求法院驳回原告的诉请。经审理查明，2018年8月3日，原告尹某某与被告某公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：第三条买受人（原告）购买被告开发的某小区1栋1703号房。第四条商品房总价为48万元,包含水、电、天燃气等安装费用。第六条首付15万元，余款33万元按揭。第八条出卖人（被告）应在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定。将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经综合验收合格，2、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件，3、该商品房竣工验收合格并符合合同附件二所约定的装饰、设备标准。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1款处理：(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金,合同继续履行。(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的4%向买受人支付违约全。买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交房价款万分之2(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。第十一条交接。商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十三条关于装饰、设备标准的违约责任。出卖人使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件二)的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、出卖人按约定标准负责整改到位。第十五条前期物业管理费由买受人与出卖人根据《物业管理条例》另行签订补充协议等内容。附件二装饰、设备标准：1、外墙外贴米白色高级外墙瓷砖；2、内墙混合砂浆抹光；3、水泥顶棚；4、地面做水泥砂浆；5、盼盼或王力品牌防盗门，中空玻璃窗；6、厨房做水泥砂浆拉毛；7、卫生间地面做防水层；8、阳台地面水泥砂浆拉毛，绿色油漆钢栏杆；9、高档电梯(国标)；10、供水、供电、管道煤气于交付时达到使用条件，一户一表。同日，双方签订了《商品房买卖合同》补充协议：第五条：主合同第八条补充约定。买受人同意出卖人在该商品房取得工程竣工验收备案表后即可交房，并在主合同约定的交楼日期后6个月内安排买受人收房以及在交楼日期后的12个月内完成竣工验收登记备案，安排收房及办理备案手续期间不视为逾期交房，买受人不追究出卖人的责任。第十条：出卖人通知买受人履行主合同中约定的有关事项(包括但不限于发送《入伙通知书》等），可用电话、挂号邮寄或以在网络媒体、当地公开发行的报纸上发布公告等方式送达，出卖人电话、邮寄或媒体公布通知后，即视为出卖人已向买受人送达了履约通知。原告于2018年8月14日前支付了48万元的全部房款和维修基金、契税、办证费，于2018年8月27日要求对房屋进行装修，与被告聘任的物业公司签订了《责任状》和《装修施工许可证》，于2019年1月入住。至今，原告未交纳物业费，双方未办理合同中约定的其他交房手续，被告仍未取得该商品房综合验收合格和交付使用的批准文件，小区1栋外墙瓷砖严重脱落、部分水管和入口闸门未安装、消防设施安装不到位、水未立户。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《商品房买卖合同》及补充协议、收据、照片，被告提供的《责任状》、《装修施工许可证》所证实，经庭审质证，可以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，合法有效。根据《商品房买卖合同》的约定，被告交付商品房应具备商品房竣工验收合格并符合装饰、设备标准两个条件。涉案商品房已竣工，但未取得综合验收合格和交付使用的批准文件，且不符合合同附件二所约定的装饰、设备标准，原告于合同签订当月即要求进行房屋装修，应当知道涉案商品房不具备合同约定的交付使用条件，仍然装修入住，应视为双方事实上对合同约定的商品房交房条件予以了变更。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，本院认定被告已交付涉案商品房给原告，故对原告主张被告承担逾期交房违约金的请求不予支持。原告主张被告承担交房之前的物业服务费用，而物业服务费用的收交系原告与物业公司之间的法律关系，且原告尚未支付物业服务费用，故对其主张本院不予支持。据此，依照最高人民法院【关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释】第九十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告尹某某的诉讼请求。本案受理费1738元，由原告尹某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  李同生审 判 员  雷晓铁人民陪审员  张成林二〇二一年九月十三日代理书记员  杨 晶            校对责任人:雷 晓 铁               打印责任人:杨 晶      相关法律条文最高人民法院【关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释】第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。