四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终3572号上诉人（原审原告）：张爱萱（曾用名张薇），女，1983年2月20日出生，汉族，住四川省成都市温江区。委托诉讼代理人：张述良，男，1951年1月1日出生，汉族，住四川省成都市温江区。系张爱萱之父。委托诉讼代理人：黄礼高，四川易创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都合能兴进达房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市温江区涌泉清泉南街****附**。法定代表人：李杰，总经理。委托诉讼代理人：龙敏，泰和泰律师事务所律师。上诉人张爱萱因与被上诉人成都合能兴进达房地产开发有限公司（以下简称合能房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2020）川0115民初5074号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用第二审程序，由审判员独任进行审理。本案现已审理终结。张爱萱上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持张爱萱的一审全部诉讼请求或发回重审；3.本案的一、二审诉讼费用由合能房产公司承担。事实与理由：张爱萱按照商业交付通知书的要求前往案涉项目服务中心办理交付手续，并非未前往办理交付使用手续，而是案涉房屋未达到交付条件。案涉合同第十六条对该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付条件使用进行了约定，一审庭审中，合能房产公司也承认燃气、有线电视等线路已敷设到小区的指定位置，但张爱萱认为小区的指定位置不是合同约定的入户标准。案涉房屋的基础设施和合能房产公司广告的承诺未达到交付条件。合能房产公司存在虚假宣传。一审中，双方均认可清泉南街与花土路交汇处是市政规划的绿化带。张爱萱提交的网上找到的宣传资料以及售楼部沙盘图片均能显示该处系道路。图片及《成都市人民政府网络理政平台回复》《情况回复》能证明合能房产公司确实存在虚假宣传问题。《商品房买卖合同补充协议》第十二条第2款明显是霸王条款、格式条款，加重买受人的责任，因此，应当认定无效。清泉南街与花土路交汇处的道路也并不是该条款约束的事项，该处是否是道路，严重影响买受人订立合同的意愿。合能房产公司明知市政2015年8月审批的规划图进行修改（未如实展示），且修改内容（展示）对合同订立产生重大影响，则明显构成对买受人的欺诈或虚假宣传。综上，一审法院存在事实不清，适用法律错误等问题，请二审法院撤销原判，改判或发回重审。合能房产公司辩称，一、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络均应由张爱萱自行负责安装入户，非合能房产公司义务，案涉房屋早已满足交付条件。《商品房买卖合同补充协议》第五条第4款约定：“买受人同意第十六条（一）款按照本补充协议约定为准：燃气：如符合开通燃气条件的，则由买受人自行向燃气公司申请安装接入该商品房并承担相关费用，最终安装以燃气公司要求为准。电话通信：管路入户，线路及开通由买受人自行承担。有线电视：管路入户，线路及开通由买受人自行承担。宽带网络：管路入户，线路及开通由买受人自行承担。”张爱萱以燃气、电话通信、有线电视、宽带网络未安装入户为由主张房屋不符合交付条件，不能成立。按照双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十五条和《商品房买卖合同补充协议》第五条之约定，案涉房屋的交付条件有二项：其一，取得竣工验收报告；其二，取得房屋面积实测报告书。事实上，合能房产公司已于2017年11月23日取得竣工验收报告，于2018年3月31日取得房屋建筑面积测绘成果报告，案涉房屋早已满足交付条件。二、合能房产公司不存在虚假宣传行为，红线外绿化带属于市政工程，红线内合能公司的项目建设完全符合规划设计。合能房产公司绝不可能将红线外市政绿化或道路的修建作为房屋交付标准，并且还特别对此在《补充协议》中进行说明。张爱萱并无有效证据证明合能公司在销售过程中存在虚假宣传行为。此前，其也曾向温江区市场监管局进行举报，温江区市场监管局的调查结论为：“目前没有证据证明合能珍宝琥珀三期沙盘虚假宣传。”再者，项目红线外的市政工程如何修建，合能房产公司无法控制，更不可能为此作出承诺，承担责任。《补充协议》第十二条第2款清楚载明，案涉商铺为清水房，出卖人发布的广告、宣传资料及样板房、沙盘模型等所示内容均非该商品房交付标准，均不对《合同》的订立和该商品房价格的确定产生任何影响。所有广告、沙盘及宣传资料中景观效果、建筑物外立面、屋面绿化景观或局部调整，均以实际建成为准且出卖人不对买受人承担责任。三、张爱萱在起诉时所主张的近400000元损失，其未提供任何有关损失的证明。其主张的律师费在双方签订的合同中并未约定由合能房产公司承担，所以合能房产公司认为其上诉请求不应当得到支持。综上所述，合能房产公司没有虚假宣传行为，案涉房屋也早已满足交付条件，张爱萱怠于接房导致的后果应自行承担。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法维持原判决，驳回张爱萱的上诉请求。张爱萱向一审法院起诉请求：1.判令继续履行张爱萱、合能房产公司签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》；2.判令合能房产公司向张爱萱交付所购买的12幢1单元2层11、12号商铺；3.判令合能房产公司继续完善合同第十六条（一）基础设施设备3、4、5、6项未完工项目并达到交付使用条件；4.判令合能房产公司退还因为虚假宣传造成的商铺购买款高于实际价款部分135000元；5.判令合能房产公司向张爱萱赔偿商铺租金88550元（23个月×3850元=88550元）；6.判令合能房产公司向张爱萱支付维权律师费20000元；7.判令合能房产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：张爱萱、合能房产公司于2017年9月6日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，该合同约定：张爱萱购买合能房产公司开发的位于成都市温江区建筑面积34.53平方米，单价7794.93元每平方米，总价款269159元、xx号商铺建筑面积34.53平方米，单价7794.09元每平方米，总价款269130元。合同签订后，张爱萱已支付全部购房款。合同第十五条商品房交付条件：（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。第十六条该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件。燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应。电话通信：交付时线路敷设到户；有线电视：交付时线路敷设到户；宽带网络：交付时线路敷设到户；燃气、电话通信、有线电视、宽带网络由出卖人负责安装并承担相关费用，买受人自行办理开通手续。公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）规划的绿地率：2018年8月31日达到当期验收条件；规划的非市政道路：2018年8月31日达到当期验收条件；规划的车位、车库：2018年8月31日达到当期验收条件；规划的物业服务用房：2018年8月31日达到当期验收条件；配置的电梯、消防、安防等设施设备：2018年8月31日达到当期验收条件；关于本项目内设施设备和相关公共设施的具体约定，见附件五。第十八条交付时间和手续（一）出卖人在2018年8月31日前向买受人交付该商品房。有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：不可抗力；（二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前3日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。买受人在出卖人书面通知的时间和地点办理该商品房的交接手续。买受人无法在出卖人通知的交付期限内办理该商品房交接手续的，可以书面委托代理人代为办理该商品房的交接手续。买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点。（三）买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理。合能房产公司按合同约定于2018年8月24日向张爱萱邮寄了“琥珀三期11、12栋商业交付通知书”（快递单号为：1040xx、1040xx），告知其于2018年9月30日在珍宝琥珀三期项目服务中心办理交付使用手续，张爱萱并未前往办理。《商品房买卖合同补充协议》第六条第1款约定，该商品房达到合同第十五条约定的交付条件后，出卖人有权通知买受人提前接房，买受人应按出卖人通知时间办理商品房交付手续，买受人不得拒绝接收该商品房，但出卖人应至少提前7日（含7日）通知买受人接房时间，否则商品房交付通知载明的交付日期即为该商品房的实际交付日，该商品房毁损、灭失风险及物业服务费交纳的责任同时转移给买受人。出卖人未通知的，买受人最迟应在合同第十八条约定的最迟交付日接收该商品房。案涉商铺已于2018年9月30日视为完成交付。《商品房买卖合同补充协议》第五条第4款约定：“买受人同意第十六条（一）款按照本补充协议约定为准：燃气：如符合开通燃气条件的，则由买受人自行向燃气公司申请安装接入该商品房并承担相关费用，最终安装以燃气公司要求为准。电话通信：管路入户，线路及开通由买受人自行承担。有线电视：管路入户，线路及开通由买受人自行承担。宽带网络：管路入户，线路及开通由买受人自行承担。”《商品房买卖合同补充协议》第十二条第2款明确约定该商品房为清水房，出卖人为展示该商品房通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料及样板房、沙盘模型等所示内容均非该商品房交付标准，均不对《合同》的订立和该商品房价格的确定产生任何影响。第三款出卖人所有广告、沙盘及宣传资料中景观效果、建筑物外立面、屋面绿化景观及其色彩效果与实际建成后的景观、建筑物的外立面及其色彩可能会有差别或局部调整，均以实际建成为准且出卖人不对买受人承担责任。合能房产公司不存在虚假宣传或过错，红线外绿化带属于市政工程，红线内合能房产公司的项目建设完全符合规划设计。红线外的市政工程如何修建，合能房产公司无法控制。一审庭审中，张爱萱增加合能房产公司赔偿张爱萱商铺实际价值小于使用价值损失174000元的诉讼请求。一审法院认定上述事实，有张爱萱、合能房产公司陈述、《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》、收据、广告宣传单、广告承诺资料、收据、售楼部沙盘图片、规划图纸、成都市人民政府网络理政平台回复、情况回复、合能珍宝琥珀三期商品房交付使用通知书、珍宝琥珀三期11、12栋商业交付通知书邮寄清单、现场照片、规划用地出（2015）8号红线图、合能珍宝琥珀三期总平面图、建设工程规划核实意见书等证据予以证实。一审法院认为，双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》时，行为人具有相应的民事行为能力，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，双方均应按照合同及协议约定履行义务。张爱萱支付了全部购房款，合能房产公司按照合同及协议约定履行了义务，且于2018年8月24日向张爱萱邮寄了“琥珀三期11、12栋商业交付通知书”，告知其于2018年9月30日在珍宝琥珀三期项目服务中心办理交付使用手续，张爱萱并未前往办理。张爱萱要求合能房产公司继续完善合同第十六条（一）基础设施设备3、4、5、6项未完工项目，并达到交付使用条件的理由不成立。合能房产公司主张双方继续履行于2017年9月6日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》的诉讼请求成立，一审法院依法予以支持。张爱萱认为在购买商铺时，合能房产公司沙盘显示无绿化带，现合能房产公司却以绿化带为政府市政规划不可拆除。张爱萱以商铺外面有绿化带，该绿化带严重损害了商铺价值。张爱萱认为合能房产公司在房屋销售过程中存在欺诈行为，该行为导致张爱萱作出错误的购买意向。同时造成所购买的商铺价值远远高于实际价值，对于超过实际价值部分的购房款合能房产公司应当退还、赔偿损失及支付维权律师费和张爱萱在合能房产公司通知的合理期限内未接收房屋并办理交付使用手续，则是张爱萱的责任。其诉请主张缺乏事实和法律依据，其主张请求的理由不成立，一审法院依法不予支持。合能房产公司抗辩的案涉商铺为清水房，合能房产公司发布的广告、宣传资料及样板房、沙盘模型等所示内容均非该商品房交付标准，所有广告、沙盘及宣传资料中景观效果、建筑物外立面、屋面绿化景观或局部调整，均以实际建成为准，燃气、电话通信、有线电视、宽带网络均应由张爱萱自行负责安装入户，非合能房产公司之义务。合能房产公司不存在虚假宣传或过错，红线外绿化带属于市政工程，红线内合能房产公司的项目建设完全符合规划设计及张爱萱诉请合能房产公司退还因虚假宣传造成的商铺购买款高于实迹价款部分、租金损失、合能房产公司赔偿张爱萱商铺实际价值小于使用价值损失等主张均无任何证据证实的理由成立，一审法院依法予以支持。综上所述，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、张爱萱、合能房产公司继续履行于2017年9月6日签署的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》；二、张爱萱于判决生效之日起十日内接收合能房产公司开发的位于成都市温江区并办理交付使用手续；三、驳回张爱萱的其他诉讼请求。一审案件受理费6151元，由张爱萱负担。二审中，张爱萱提交新证据，合能珍宝琥珀三期的交付使用通知书，拟证明：一审法院记载的2018年9月30日交付时间是错误的，实际时间是2018年8月30日。合能房产公司发表质证意见认为，对该证据予以认可。本院经审查认为，对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，能够达到其证明目的，本院予以采信。本院审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。二审另查明，《商品房买卖合同补充协议》第五条对《合同》第十五条、第十六、十七条关于商品房交付条件的补充约定：1.《合同》第十五条约定的“建设工程竣工验收合格证明”是指建设、勘察、设计、施工监理单位联合出具的工程竣工验收报告。买受人已知晓并同意，所购买的商品房在取得建设工程竣工验收合格证明及房屋面积实测报告书后即已满足交付条件，买受人不得以商品房尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件为由拒绝接房，也不得以此为由向出卖人主张违约责任。第十七条签署约定：1.本补充协议与《合同》有冲突或抵触的，以本补充协议为准。又查明，合能房产公司于2018年10月24日向温江区工商局出具《关于“珍宝琥珀部分商铺业主投诉虚假宣传”的回复》，主要载明，我司开发的珍宝琥珀三期商业部分自2018年5月陆续交付，其中11、12栋的商铺业主就外围代征绿地问题多次投诉，现就实际情况做说明：1.本项目的规划、施工验收均是严格按照国家相关规范要求执行，并取得了相关验收合格证明，且交付现场进行了公示，本项目的绿化同样也是严格按照规划图纸施工并呈现，并未违反规划相关政策法规要求；2.本项目在销售过程中展示的小区沙盘，仅作区域位置、整体效果、外围环境等示意，在沙盘显眼位置也有文字提示及说明，沙盘中的广场庭院景观小品及绿化等仅供参考，最终以政府主管部门审查验收通过的方案以及双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件约定为准……；3.业主要求我司在“花土路与清泉路街十字路口开通道路”的要求，我司已多次告知业主该区域属于红线外，为市政规划待征绿地，不属于本项目规划范围内，故我司无权对该区域进行处置。我司均按照规划用途进行建设和出售，并未虚假宣传。再查明，2018年11月12日，张先生向成都市人民政府网络理政平台投诉，主要内容：花土路与清泉南街交叉处的合能珍宝琥珀三期12栋的底商，其购买该商铺时，开发商告知其门前的空地不会有任何规划，但该处是绿化带，其到规划局查看图纸后发现该处是绿化带，开发商未按照规划图纸做沙盘，虚假宣传，要求部门处罚开发商。其10月22日已经将开发商的沙盘规划图纸送至温江区市场监督管理局，但一直未将调查情况对其进行回复。其称，规划问题未解决，且部门回复“我司已多次告知业主该区域属于红线外，为市政规划待征绿地，不属于本项目规划范围内，并未虚假宣传”，其不认可。温江区办理结果：2018年12月18日答复，主要内容为，对张先生反映的问题，温江区高度重视，立即责成区规划局、区市场监管局调查处理。花土路与清泉南街交叉处的合能珍宝琥珀三期12栋的底商门前修建绿化带的问题。经查，该处规划为绿化带。经现场核实及开发商陈述，我区市场监管局认为目前没有证据证明合能珍宝琥珀三期沙盘虚假宣传。还查明，一审中，合能房产公司出示第一组证据：2017年9月6日，案涉《四川省商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》、《竣工验收备案书》（珍宝琥珀三期12＃楼，备案编号：备[2018]34号）、房屋建筑面积测绘成果报告[公司自编号：鼎丰测（2018）012]。证明案涉商铺所在楼栋已于2017年11月23日已经完成竣工验收，于2018年3月31日取得了房屋建筑面积测绘成果报告，符合双方合同约定的交付条件。按照双方约定，案涉商铺的燃气、电话通信、有线电视、网络宽带均应由张爱萱自行负责安装入户，而非合能房产公司义务。张爱萱质证认为，对第一组证据真实性无异议，对补充协议第五条第四款不予认可，……该条款明显造成了买受人的责任加重，因此，我方认为该条款是格式条款，应属无效。另查明，花土路与清泉南街交叉处的合能珍宝琥珀三期12栋的底商门前修建绿化带位置，在案涉项目规划范围外。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，引起本案纠纷之法律事实发生于民法典实施之前，故应当适用当时的法律、司法解释。本案的争议焦点为，合能房产公司向张爱萱交付房屋时，该房屋是否具备合同约定的交付条件；合能房产公司是否存在虚假宣传；张爱萱诉请合能房产公司向其退还因虚假宣传造成的商铺购买款高于实际价款部分、赔偿商铺租金、及支付律师费是否应予支持。现就上述争议焦点的认定论述如下。双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》系真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照约定履行各自的义务。关于合能房产公司向张爱萱交付房屋时，该房屋是否具备合同约定的交付条件的问题。首先，就案涉房屋的交付条件，合同第十五条约定如下：（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。根据查明事实，双方约定合能房产公司应于2018年8月31日前向张爱萱交付房屋。而实际上，合能房产公司于2018年8月30日向张爱萱交付房屋时，已取得建设工程竣工验收合格证明及房屋面积实测报告书，符合合同约定的房屋交付条件。其次，案涉房屋用途为商业。对于补充协议第五条第4款“买受人同意第十六条（一）款按照本补充协议约定为准：燃气：如符合开通燃气条件的，则由买受人自行向燃气公司申请安装接入该商品房并承担相关费用，最终安装以燃气公司要求为准。电话通信：管路入户，线路及开通由买受人自行承担。有线电视：管路入户，线路及开通由买受人自行承担。宽带网络：管路入户，线路及开通由买受人自行承担”的约定，本院审查后认为，上述约定经加黑提示，并由张爱萱签署合同，上述约定并不具有原《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该条款应属有效。根据查明的事实，合能房产公司亦履行了补充协议第五条第4款约定的关于燃气、电话通信、有线电视、宽带网络交付的义务。故张爱萱主张上述条款无效的理由不能成立，本院不予支持。关于合能房产公司是否存在虚假宣传的问题。张爱萱上诉主张补充协议第十二条第2款约定的“该商品房为清水房，出卖人为展示该商品房通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料及样板房、沙盘模型等所示内容均非该商品房交付标准，均不对《合同》的订立和该商品房价格的确定产生任何影响”内容无效。本院经审查后认为，该条款不具有原《中华人民共和国合同法》第四十条规定的情形，应属有效。根据查明的事实，对于合能房产公司是否存在虚假宣传，温江区市场监管局在张爱萱的信访投诉办理结果中，已认为目前没有证据证明合能珍宝琥珀三期沙盘系虚假宣传。本案中，张爱萱也未提交有效证据证明合能房产公司制作的案涉项目的沙盘存在虚假宣传，张爱萱应承担举证不能的法律后果。张爱萱的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于张爱萱诉请合能房产公司向其退还因虚假宣传造成的商铺购买款高于实际价款部分、赔偿商铺租金、及支付律师费是否应予支持的问题。上文已论述，合能房产公司向张爱萱交付房屋时，该房屋已达到合同约定的交付条件，而张爱萱未按合能房产公司通知的交付房屋时间接收房屋；同时又因合能房产公司不存在虚假宣传的行为，基于此，其要求合能房产公司赔偿商铺租金、退还因虚假宣传造成的商铺购买款高于实际价款部分均无任何依据。故张爱萱诉请合能房产公司向其退还因虚假宣传造成的商铺购买款高于实际价款部分、赔偿商铺租金、及支付律师费均不应得到支持。另外，对于张爱萱诉请合能房产公司向其交付房屋的要求，因案涉房屋已具备合同约定的交付条件，且合能房产公司已履行通知张爱萱交付房屋的义务，张爱萱已可以前往合能房产公司接收房屋、办理接房手续。故一审判决“张爱萱于本判决生效之日起十日内接收成都合能兴进达房地产开发有限公司开发的位于成都市温江区并办理交付使用手续”与本案查明的事实不一致，且亦与张爱萱的一审诉讼请求相反，故本院对该项判决予以撤销。同时，本院注意到，张爱萱一审诉讼请求第一项即诉请双方继续履行案涉合同及补充协议的要求，但并未明确提出合能房产公司应当具体履行何种合同义务。因本案商品房预售合同系双务合同，除交付房屋外，还有存在面积补差、支付税费和办证资料、双方相互协助办理权属证书等合同义务，而张爱萱的该项诉请并不明确具体，一审法院判决“继续履行张爱萱、合能房产公司签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》”缺乏强制执行性，故本院对该判项予以撤销。综上，张爱萱的上诉请求不能成立，应予驳回，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但部分判项有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销成都市温江区人民法院（2020）川0115民初5074号民事判决；二、驳回张爱萱的全部诉讼请求。一审案件受理费6151元，二审案件受理费12302元，均由张爱萱负担。本判决为终审判决。审判员  白福群二〇二一年九月一日书记员  夏玉荣