新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事判决书（2021）新01民终3931号上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆新天地投资管理咨询有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区中桥一巷58号。      法定代表人：于德军，该公司总经理。        委托诉讼代理人：李敏，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。        被上诉人（原审原告、反诉被告）：牛亚娟，女，1974年7月5日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。      委托诉讼代理人：张莉初，新疆仕诚律师事务所律师。        原审被告：江波，男，1973年2月2日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。        原审被告：卢阿松，男，1972年12月19日出生，汉族，无固定职业，住浙江省乐清市。        原审被告：乌鲁木齐睿力图盛企业管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区中桥一巷58号汇峰购物中心1栋1层315号。        法定代表人：张慧娜，该公司总经理。        原审被告：新疆力道企业管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐高新区（新市区）长春南路116号美居物流园L座二层2区0006-0018。        法定代表人：刘永强，该公司总经理。        原审被告：新疆三荣兴贸易有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区炉院街333号盛世嘉业国际商贸城三期16层办公室1室。        法定代表人：徐文清，该公司总经理。        上诉人新疆新天地投资管理咨询有限公司（以下简称新天地公司）与被上诉人牛亚娟，原审被告江波、卢阿松、乌鲁木齐睿力图盛企业管理有限公司（以下简称睿力图盛公司）、新疆力道企业管理有限公司（以下简称力道公司）、新疆三荣兴贸易有限公司（以下简称三荣兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2021）新0102民初251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月9日立案后，依法组成合议庭，于2021年9月2日开庭进行了审理。上诉人新天地公司的委托诉讼代理人李敏，被上诉人牛亚娟的委托诉讼代理人张莉初到庭参加诉讼。原审被告江波、卢阿松、睿力图盛公司、力道公司、三荣兴公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        新天地公司上诉请求：撤销一审判决第四项，将本案发回重审或者依法改判确认我公司与牛亚娟之间的房屋租赁合同于2015年5月28日终止，自2015年5月29日起双方不存在房屋租赁合同关系。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1．双方租赁合同约定租期届满日为2015年5月28日，租赁合同到期后，我公司未继续使用涉案商铺，涉案商铺一直处于空置状态。双方之间的租赁合同于2015年5月28日履行完毕，该事实应当予以确认。2．我公司与牛亚娟于2005年和2011年先后2次签订房屋租赁合同，可见租赁涉案商铺必先依法签订房屋租赁合同是双方长达十年合作关系中形成的交易习惯。双方在2015年5月28日合同到期后未签订房屋租赁合同，从交易习惯上来说，已经能够说明双方一致达成终止房屋租赁关系的意思表示。3．根据“谁主张谁举证”的原则，涉案商铺在租赁期限届满后，应由牛亚娟举证证明涉案商铺是否由我公司继续使用，而非由我公司举证证明未继续使用涉案商铺，且我公司已举证证明涉案商铺处于空置状态，能够证明我公司未曾继续使用涉案商铺。一审判决认定我公司存在继续使用涉案商铺的事实有误。综上，请求支持我公司的上诉请求。        牛亚娟辩称，我与新天地公司之间的房屋租赁合同关系并未到期终止，截至目前，涉案商铺仍然由新天地公司对外出租，一审判决认定双方之间存在房屋租赁合同关系并无不当，且双方于2011年签订的房屋租赁合同于2015年到期后，我一直要求与新天地公司继续签订房屋租赁合同，但新天地公司拒绝签订合同，因此未继续签订房屋租赁合同的过错在于新天地公司。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。        原审被告江波、卢阿松、睿力图盛公司、力道公司、三荣兴公司未到庭亦未提交书面陈述意见。        牛亚娟向一审法院起诉请求：1．判令新天地公司、江波、卢阿松、睿力图盛公司、力道公司、三荣兴公司支付租金216，000元（2015年5月28日至2021年5月28日）；2．判令新天地公司、江波、卢阿松、睿力图盛公司、力道公司、三荣兴公司支付租金利息30，240元。        新天地公司向一审法院反诉请求：要求确认新天地公司与牛亚娟之间的房屋租赁合同已于2015年5月28日终止，自2015年5月29日起双方不存在房屋租赁合同关系。        一审法院认定事实：2004年牛亚娟从新疆生产建设兵团房地产开发（集团）有限责任公司购买涉案商铺。2010年3月4日，取得涉案商铺的产权登记，产权证记载涉案商铺位于乌鲁木齐市天山区，建筑面积为13.1平方米，产权人登记为牛亚娟。2005年牛亚娟与新天地公司就涉案商铺签订租赁合同，约定：由新天地公司租赁涉案商铺，租期为2005年5月29日至2008年5月28日；房屋建筑面积为13.1平方米，套内面积为8.18平方米；第一年度至第二年度每平方米月租金为120元，合计每季度租金为2，944.8元，第三年度每平方米月租金为132元，合计每季度租金为3，239.28元。双方依约履行完毕。涉案商铺原系独立分割的商铺。2011年6月，新疆生产建设兵团房地产开发（集团）有限责任公司与新天地公司签订股权及不动产租产转让合同。新天地公司对汇峰购物中心的全部经营面积进行调整，对涉案商铺在内的四层商铺进行装修，将商铺分隔成若干空间对外租赁。2011年5月20日，牛亚娟与袁道敏就涉案商铺签订租赁合同。合同约定，由袁道敏承租牛亚娟的涉案商铺，建筑面积13.1平方米，套内面积为8.18平方米；租赁期限为2010年11月1日至2015年5月28日；每月租金2，000元，年租金共计24，000元。合同履行期间，由新天地公司向牛亚娟支付租金，并已按合同约定支付完毕租赁期限内的租金。2015年5月28日合同到期后，双方未就涉案商铺继续订立租赁合同，新天地公司亦未向牛亚娟返还涉案商铺，未向牛亚娟支付费用。现涉案商铺所在楼层由新天地公司统一对外出租经营管理，其中包括涉案商铺在内的经营场所由力道公司承租，力道公司通过其关联公司睿力图盛公司以联营形式交由三荣兴公司开设匹克体育专卖店。一审庭审中，新天地公司提供与母雪梅、李民、王媛媛2015年5月签订5年期的租赁合同，母雪梅、李民、王媛媛商铺与牛亚娟房屋同处一楼，租金按套内面积计算，每平方米每月120元。新天地公司在一审庭审中称，涉案商铺所在楼层既有归新天地公司所有的商铺，也有零散商铺，为整体招商，与上述零散商户已签订租赁合同，未与牛亚娟签订合同原因是未取得联系还是价格未谈妥不能确定。2019年6月1日，力道公司承租后，对涉案商铺所在楼层进行了改造。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案争议事实发生在《中华人民共和国民法典》实施前，应适用当时的法律、司法解释。本案系房屋租赁合同纠纷，合同相对人应为出租人与承租人，乌鲁木齐名创新天地物业服务有限公司、睿力图盛公司、力道公司、三荣兴公司与牛亚娟就涉案商铺不存在合同关系，故对牛亚娟要求乌鲁木齐名创新天地物业服务有限公司股东江波及卢阿松、睿力图盛公司、力道公司、三荣兴公司支付租金及占用资金利息的诉讼请求不予支持。新天地公司自认袁道敏与牛亚娟于2011年5月20日签订的租赁合同在实际履行过程中由其向牛亚娟支付租金。新天地公司称，租赁合同到期后，其未向牛亚娟返还房屋的原因系无法联系到牛亚娟，2015年5月至2019年6月，涉案商铺处于空置状态，其并未使用涉案商铺。新天地公司举证不足以证明其抗辩主张，一审法院对其抗辩意见不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。一审法院认定涉案租赁合同于2015年5月28日届满后，租赁合同继续有效，自动转为不定期租赁合同。新天地公司应按照双方原合同约定向牛亚娟支付2015年5月29日至2021年5月28日之间的租金，租金数额为144，000元（24，000元／年×6年）。新天地公司未向牛亚娟支付上述租金，应向牛亚娟支付欠付租金的利息。牛亚娟主张利息按年息6％逐年分段计算合理，一审法院予以支持。涉案租赁合同于2015年5月28日届满后自动转为不定期租赁合同，故新天地公司反诉要求确认双方租赁合同于2015年5月28日终止，自2015年5月29日起双方不存在房屋租赁合同关系的诉讼请求不能成立。判决：一、新天地公司支付牛亚娟租金144，000元；二、新天地公司支付牛亚娟逾期支付租金利息21，600元；三、驳回牛亚娟的其他诉讼请求；四、驳回新天地公司的反诉请求。        二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。        本院认为，本案的争议焦点为新天地公司与牛亚娟之间的房屋租赁合同关系是否在2015年5月28日终止，自2015年5月29日之后双方之间是否存在房屋租赁合同关系。新天地公司上诉认为涉案租赁合同于2015年5月28日到期后，双方之间并未就涉案商铺签订新的租赁合同，其未继续使用涉案商铺，双方之间自2015年5月29日起不存在房屋租赁合同关系。对此本院认为，新天地公司与牛亚娟之间的租赁合同于2015年5月28日到期后，如新天地公司不继续使用涉案商铺，其应当将涉案商铺交还牛亚娟，做好房屋交接相关事项。现新天地公司未提供证据证实涉案租赁合同到期后，其与牛亚娟就涉案商铺交还事项进行过协商，或将涉案商铺交还给牛亚娟的事实，且新天地公司自认其于2019年6月1日将涉案商铺转租给力道公司使用，应当认定涉案租赁合同于2015年5月28日届满后，新天地公司仍占有使用涉案商铺。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”及《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，原租赁合同继续有效，为不定期租赁合同。新天地公司主张与牛亚娟之间自2015年5月29日起不存在房屋租赁合同关系与事实明显不符，故对新天地公司的该项上述意见，本院不予采纳。        综上所述，新天地公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费100元（新天地公司已预交），由新天地公司负担。        本判决为终审判决。        审判长    庞艳审判员    马恒雯审判员    高茜二〇二一年九月九日书记员    杨晗