辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终7058号上诉人（原审原告）：中瑞物业管理(大连)有限公司，住所地：辽宁省大连市西岗区香周路116号,统一社会信用代码91210203565528953N。法定代表人：韩江涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：高珊，辽宁卓政(大连)律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨艳霞，辽宁卓政(大连)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈强，男，1972年2月26日生，汉族,住大连市西岗区。委托诉讼代理人：张雪娜，辽宁君顾律师事务所律师。上诉人中瑞物业管理(大连)有限公司（以下简称中瑞物业）因与被上诉人陈强物业服务合同纠纷案，不服大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初2280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中瑞物业上诉请求：撤销一审判决，改判支持中瑞物业一审全部诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由陈强负担。主要事实和理由：一审法院关于诉讼时效认定有误。中瑞物业一审提交了催缴物业费的证据，一审法院应予采信并确认。中瑞物业于2020年12月22日通过电话催费的形式向陈强催缴了物业费，故中瑞物业主张2020年12月22日往前推3年，即2017年12月22日之后的物业费应予支持。且中瑞物业于2021年2月1日向一审法院提交了诉讼材料，即使一审法院未采信前述催缴证据，则诉讼时效也应自此时中断，一审法院自2018年7月16日计算物业费错误。案涉物业合同对违约金有明确的约定，一审法院未支持错误。中瑞物业多次与陈强沟通缴纳物业费但陈强仍拒绝缴纳。对整个小区而言会起到不好的示范作用，没有违约成本会得到大量效仿，加剧物业公司与业主之间的矛盾。陈强辩称，不同意中瑞物业的上诉请求。一、案涉物业费属于同一合同下定期支付的债务，属于单独债务，非整体性同一债务。本案物业费的特点是因物业费的总额在合同订立时并未确定，一般随合同继续履行而增加，故其属于每一年度为一期，一期一缴的单独债务而非同一债务。业主不同，物业合同签订时间不同，每一案均有其特殊性。在物业服务合同当事人中，业主的法律地位应高于物业服务企业，应对其实行倾斜政策保护。物业服务企业作为商事主体，应在承担的义务和责任上应当有更高的要求，为业主的共同利益服务。中瑞物业提供的包括催缴录音在内的证据也并不能引起时效中断，证据本身录音创建时间与修改时间不一致，没有原始载体，不能排除伪造、变造可能。二、只要物业公司提供的服务能够满足合同的基本要求，业主作为接受服务方是非常愿意及时支付物业费的，况且这也是房屋后期增值的一部分。但中瑞物业提供的服务存在重大瑕疵。在这种情况下，包括陈强在内的业主不交物业费本身是无奈之举，并非恶意拒交，故中瑞物业追究陈强违约责任的请求不应得到支持。中瑞物业管理(大连)有限公司向一审法院起诉请求：1、陈强支付欠缴的物业服务费8,124元(2017年7月16日至2021年7月15日四个交纳年度）；2、陈强支付自欠缴之日起至实际给付之日止的逾期缴款违约金（2019年8月19日以前按照中国银行同期借款利率计算，2019年8月20日以后按照贷款市场报价利率计算，暂计算至2021年2月28日共748元）。一审判决认定事实：一、《香周首府前期物业管理服务协议》概况。2016年7月8日，中瑞物业、陈强及案外人中瑞置业（大连）有限公司三方签订《前期物业管理服务协议》，约定中瑞置业（大连）有限公司委托中瑞物业为大连香水湾提供前期物业服务，物业服务范围包括：物业共用部位和共用设施设备的维护和管理，物业管理区域内的公共环境卫生、公共绿化管理等；住宅按建筑面积每月每平方米3元（叠院产品案按实际建筑面积收取物业管理费），交纳费用时间为每个费用交纳年度前30日内；未按约定交纳有关费用的，从逾期之日起按应交纳金额的0.3%按日加收滞纳金。二、小区位置与名称。大连市西岗区香周路120号，香水湾小区。三、陈强房产位置、面积。大连市香水湾三期9号楼1单元1803号，建筑面积56.42平方米,2016年7月16日办理入住。一审法院认为，中瑞物业、陈强争议的要素为中瑞物业诉请的部分物业费是否超过诉讼时效、陈强应否承担2021年尚未提供物业服务的物业费、中瑞物业是否按约履行物业服务义务及陈强应否支付逾期交纳物业费的违约金。一、关于诉讼时效的认定。案涉《香周首府前期物业管理服务协议》第五条第四项约定，乙方交纳费用时间为每个费用交纳年度前30日内。按此约定，陈强2017年7月16日至2018年7月15日年度的物业费应于2017年6月16日至2017年7月15日期间交纳。中瑞物业提供的相关证据，不足以证明中瑞物业已实际向陈强催收物业费，不产生诉讼时效中断的法律效力。本案诉前调解案件管理信息表登记的收到材料日期为2021年2月1日。截至2021年2月1日，2017年7月16日至2018年7月15日年度的物业费已经超过三年诉讼时效，对该期间物业费不予支持。二、陈强应否承担2021年尚未提供物业服务的物业费。按照《香周首府前期物业管理服务协议》的约定，物业费的交纳方式为按整年交纳，2020年7月16日至2021年7月15日年度的物业费交纳时间为2020年6月16日至2020年7月15日。故至中瑞物业起诉时，该年度物业费的交费期间已至，陈强应予以交纳。三、中瑞物业是否按约履行物业服务义务及陈强应否支付逾期交纳物业费的违约金。中瑞物业作为小区物业服务企业，应按照前期物业管理服务协议的约定，全面履行物业服务义务，力争为全体业主营造安全、卫生、舒适的小区生活环境。对于陈强提出的物业服务不到位不完善之处，中瑞物业应及时改进，不断提高物业服务的质量。物业服务合同系双务合同，陈强作为业主，并不能因为物业服务存在不足之处，而免除交纳物业费的义务，故对中瑞物业要求陈强支付欠缴的物业服务费6,093元（2018年7月16日至2021年7月15日三个交纳年度）的诉讼请求，予以支持。陈强存在迟延交纳物业费的行为，按约应当承担相应的违约责任。但综合考虑本案实际情况，陈强迟延交纳物业费，主要基于对中瑞物业物业服务质量的不满意，并非恶意拒交。为维护物业公司与业主之间和谐关系，促进小区物业服务良性发展，对中瑞物业要求陈强支付逾期缴款违约金的诉讼请求，不予支持。判决：一、陈强于判决生效之日起十日内向中瑞物业管理（大连）有限公司支付2018年7月16日至2021年7月15日期间拖欠的物业费6,093元。二、驳回中瑞物业管理（大连）有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（中瑞物业管理（大连）有限公司已预交），由陈强负担。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为上诉人诉请期间的物业费是否存在超过诉讼时效的情形及被上诉人是否应就欠缴物业费支付违约金。关于诉讼时效问题，本案涉及定期给付之债，即在同一合同项下或基于同一债权原因形成，各个债务虽因时间经过而独立产生，但仍具有较高的整体性和关联性。基于对同一性质的债权整体性的合理信赖，也为维护双方既定关系的稳定性，权利人无需在每一笔债务履行期限届满后立即主张权利，其请求权的诉讼时效应从最后债务履行期限届满之日起算；如果合同终止或被提前解除，诉讼时效则应从合同终止日或提前解除日起算。上诉人在一审中提供的书面张贴催缴物业费照片无法证明拍摄时间，上诉人亦无法提供原始载体；上诉人一审提供的催缴录音视频无原始载体，被上诉人又不予认可，故一审法院未予采信并无不当。本案中，上诉人于2021年2月1日向一审法院递交相关诉讼材料，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，上诉人诉请的2018年2月1日之后的物业费未超过诉讼时效。至于上诉人在一审中诉请的起诉后至2021年7月15日的物业费，上诉人起诉时已超过案涉《香周首府前期物业管理服务协议》约定缴费时间即“交纳费用时间为每个费用交纳年度前30日内”，而被上诉人实际缴费年度应为每年7月16日至次年7月15日；且截至二审庭审前，上诉人已正常向被上诉人提供了此期间的服务，故一审判决认定被上诉人应缴纳2021年2月1日至2021年7月15日的物业费并无不当。据此，被上诉人应向上诉人缴纳2018年2月1日至2021年7月15日期间的物业费7,024.29元（3元/月/平方米×56.42㎡×41个月+3元/月/平方米÷30天/月×56.42㎡×15天）。关于违约金一节，案涉《香周首府前期物业管理服务协议》虽约定了迟延交费的违约责任，但根据双方当事人在一审庭审陈述，上诉人提供的服务亦存在有待完善之处，被上诉人不存在无故拖欠物业费的主观恶意；向业主收取迟延缴纳物业费的违约金既非督促物业公司提高物业服务水平的有效途径，亦不利于业主和物业公司关系的改善，故一审未支持上诉人关于违约金的主张并无不当，本院予以确认。综上，中瑞物业上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初2280号民事判决第二项；二、变更大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初1954号民事判决第一项为陈强于本判决生效之日起十日内向中瑞物业管理（大连）有限公司支付2018年2月1日至2021年7月15日期间的物业费7,024.29元；三、驳回中瑞物业管理（大连）有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，由中瑞物业管理（大连）有限公司负担6元，由陈强负担19元；二审案件受理费50元，由中瑞物业管理（大连）有限公司负担11元，由陈强负担39元。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王慧莹审判员 王家永二〇二一年九月一日书记员 曾 悦