安徽省芜湖市繁昌区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0211民初2760号原告：繁昌县阳光物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市繁昌区，统一社会信用代码9134022279982566XJ。法定代表人：魏伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：谢翠虹，该公司员工。委托诉讼代理人：万春艳，该公司员工。被告：胡萍，女，1980年4月7日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市繁昌区，经常居住地安徽省芜湖市南陵县。原告繁昌县阳光物业管理有限公司（以下简称阳光物业公司）与被告胡萍物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告阳光物业公司的委托诉讼代理人谢翠虹、万春艳，被告胡萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳光物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付2014年2月7日至2021年3月31日物业管理费6089元，电梯运行费8525元，合计14614元；2、请求诉讼费由被告支付。事实及理由：阳光物业公司于2013年1月1日与阳光花园业主委员会签订《阳光花园A、B、C组团物业服务合同》，我公司如约提供物业管理服务，但被告在我公司服务期间拒不履行合同义务，拖欠自2014年2月7日至2021年3月31日物业管理费6089元（房屋面积142.1㎡*0.5元/㎡/月*（86个月-7天）=6089元），电梯运行费8525元（房屋面积142.1㎡*0.7元/㎡/月*（86个月-7天）=8525元），合计14614元。我公司多次催缴，但被告依旧不予以理睬，迫于无奈，向法院起诉。被告胡萍辩称：一、阳光物业公司于2014年至2019年服务期间，由于物业管理疏漏，楼下业主私改水管，造成我家重大经济损失和精神伤害，故拒付2014年至2019年物业管理费和电梯运行费，并请求物业公司赔付经济损失1万元；二、根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩，故本人拒绝缴纳2014年至2018年物业管理费及电梯运行费；三、本人愿意支付2019年1月1日之后的物业费。请求法院驳回原告超法律时效的无理诉求，并请物业公司赔偿损失，本案诉讼费应由原告支付。本案经审理认定事实如下：2013年6月1日，阳光物业公司与繁昌县阳光花园业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定：繁昌县阳光花园业主委员会委托阳光物业公司为阳光花园A、B、C小区提供物业服务，委托管理期限为2013年1月1日至2016年12月31日；收费标准为高层住宅1.2元/㎡/月（电梯运行费0.7元，物业费0.5元）；后阳光物业公司分别于2017年1月1日、2018年1月1日、2018年12月30日、2020年1月1日，与繁昌县阳光花园业主委员会连续签订四份《物业管理委托合同》，每份合同约定合同期限均为1年，即四份合同总期限自2017年1月1日至2020年12月31日，物业费收费标准与2013年合同一致；2021年1月1日，阳光物业公司又与繁昌县阳光花园业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定合同期限为3个月，自2021年1月1日至2021年3月31日止，物业费收费标准与2013年合同一致。另查明：胡萍系芜湖市繁昌区繁阳镇阳光花园xx号x单元xxx室业主，房屋面积142.1㎡。本院认为，一、阳光物业公司与繁昌县阳光花园业主委员会签订六份《物业管理委托合同》合法有效，对业主具有约束力。胡萍作为该小区业主，依法应当按照上述合同约定向阳光物业公司交纳相关费用。按照合同约定标准计算，胡萍自2014年2月7日至2021年3月31日期间产生的物业费为142.1㎡×1.2元/月·㎡×（86个月-7天）=14626元（取整），阳光物业公司仅主张14614元，系对自身权利合法处分，本院予以准许。二、胡萍关于阳光物业公司主张2014年2月7日至2018年12月31日期间物业服务费超过诉讼时效抗辩能否成立。本院认为，案涉六份合同期限完全衔接，内容基本相同，权利义务主体相同，双方的权利义务及物业服务关系并未因签订六份物业合同而发生变化，合同约定的物业服务持续进行，案涉债务性质亦均为物业费和电梯运行费。因此,上述六份合同履行期间所发生的费用应属于案涉全部物业费、电梯运行费中的一部分,属于同一债务分期履行的情形，故物业公司要求业主给付物业费的诉讼时效应自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。本案中,双方的物业服务关系持续履行至2021年3月31日，阳光物业公司于2021年8月18日主张权利并未超过法定诉讼时效。并且，物业服务企业提供的物业服务具有明显的公共服务特性,服务范围针对的是全体业主而不是单个业主。在部分业主欠费时,物业服务企业仍需要继续提供物业服务,以保证全体业主的整体利益。物业公司对于业主拖欠物业费行为相比其他类型的债权容忍度较大,物业服务企业没有及时追索业主未履行的一期或多期债务,是物业服务企业基于维护双方已存在的合同关系及对业主的信任和谅解,不能据此认定为怠于行使权利。综上，胡萍关于原告诉请部分物业费超过诉讼时效的抗辩理由不能成立。二、胡萍辩称因物业公司对楼下业主私改水管行为未尽管理义务造成其损失，因此拒付2014年至2019年物业费并要求赔偿损失。本院认为，物业管理是一个动态长期的过程,物业服务由多项服务内容组成,如清洁服务、保安服务、绿化养护、设备维护等。尽管阳光物业公司在某些环节、个别区域做得不完善,但不构成根本违约,不能因为某项服务的不足而否定物业管理公司所有的服务，故胡萍拒付理由不能成立。本院结合阳光物业公司提供测评表及被告辩称酌情确定胡萍按照75%标准交纳物业费，即14614元×75%=10961元（取整）。至于胡萍辩称要求物业公司赔偿损失，本院认为其与本案物业服务合同并非同一法律关系，本案不予处置。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百八十九条，《物业管理条例》第七条第(五)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告胡萍于本判决生效之日起十日内向原告繁昌县阳光物业管理有限公司支付2014年2月7日至2021年3月31日期间物业服务费人民币10961元；二、驳回原告繁昌县阳光物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费166元，减半收取计83元，由被告胡萍负担。本判决为终审判决。审 判 员 杨良斌二〇二一年九月六日法官助理 戴 雯书 记 员 王 璐附：本案适用法律条款《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。