上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初9674号原告：上海和新房产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：周伟淦，董事长。委托诉讼代理人：胡琦伟，上海市捷华律师事务所律师。被告：唐晓毅，男，1982年1月31日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：向德喜，上海才富律师事务所律师。委托诉讼代理人：何益德，上海才富律师事务所律师。原告上海和新房产开发有限公司(下称和新公司)与被告唐晓毅商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案受理后依法适用简易程序审理。本案于2021年6月9日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人胡琦伟、被告唐晓毅及其委托诉讼代理人向德喜、何益德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和新公司向本院提出诉讼请求如下：1.原、被告签订的《上海市商品房出售合同(编号XXXXXXXXXXXX)》于2021年2月25日解除；2.被告支付原告解除合同违约金人民币958,905.40元(房屋总价9,589,054元的10%)；3.被告协助原告办理注销《上海市商品房出售合同(编号XXXXXXXXXXXX)》登记备案手续；4.被告支付原告逾期办理《上海市商品房出售合同(编号XXXXXXXXXXXX)》注销登记备案手续违约金(每日按总房价9,589,054元的万分之五，自2021年3月7日起计算至被告实际办理合同注销登记手续之日止)；5.被告支付原告法律服务费3万元。事实与理由：2020年8月3日，原、被告签订《上海市商品房出售合同(下称合同)，约定被告向原告购买位于上海市青浦区赵巷镇业前路1688弄泷湾苑XXX号XXX层XXX-XXX层室房屋(下称系争房屋),房价款9,589,054元。合同附件一约定被告应于签订合同当日支付1,917,811元,余款7,671,243元应于合同签订后60天内付清,原告同意被告二期款付款期限延长至2020年12月20日。合同“补充条款一”第三条第(一)、(三)款及第九条分别约定,如被告逾期付款,应按应付款每日万分之一的标准向原告支付逾期违约金。逾期超过三十日,自第三十一日起两年内原告有权选择继续履行合同或以书面形式通知被告解除合同而无需另行催告。若原告选择解除合同,被告应按总房价款百分之十的标准向原告支付违约金,原告有权将该房屋转售他人。如上述违约金不足以弥补损失,该不足部分仍应由被告赔偿。原告选择解除合同,被告应按原告要求向有关公证部门和/或房地产登记机构办理注销合同的登记备案手续,被告已付房款在扣除违约金、赔偿金后,剩余款项由原告在有关政府部门注销前述合同登记备案并收到被告退还的购房款发票原件、收据原件后三十日内不计利息退还给被告。补充条款第十七条约定,任何一方对相对方行使合同约定的单方面解除合同的权利时,相对方若未在收到解除合同书面通知之日起7日内向法院就合同解除效力异议提起诉讼，视为同意解除合同,于收到解除通知之日起十日内与通知方共同签署解除合同的文件,并办理注销房屋买卖合同登记手续。如被告未按约办理合同注销登记手续的,每逾期一日应按合同约定总房价的万分之五支付原告违约金。补充条款一第二十条约定,如原告通过法律程序行使合同项下的权利,由此产生的所有法律费用由被告承担，包括但不限于原告支付的律师费、公证费等。合同签订后,被告仅支付1,917,811元购房款,剩余购房款经多次催讨未付,原告于2021年2月24日根据合同约定向被告发出通知解除合同。案涉合同系双方真实意思表示,于法无悖,应属合法有效,双方均应按约履行。被告在合同签订后却未按约向原告支付二期购房款,且在原告多次通知其履行合同义务的情况下,仍未履行，已明显违约，原告有权依照合同约定解除双方签订的合同并要求被告依照按约承担相应违约责任。综上，原告诉至法院作如上诉请。被告唐晓毅辩称：针对诉请1，同意。针对诉请2，不同意。被告已经支付了首期房款，被告反复与原告确认过，被告购房需贷款，合同也约定了贷款的支付方式，如少贷款需现金补足，贷款的履行是案涉合同履行的重要因素。被告与原告确定过被告可以在招商银行办理贷款，被告与销售确认过被告只有招商银行卡，与原告销售沟通中询问招商银行是否是原告的合作银行，当时原告销售人员违反诚实义务，招商银行仅是原告第一期楼盘的合作银行，系争房屋是第三期，招商银行已并非合作银行，销售人员予以隐瞒，是为促进被告签约，原告为了隐瞒提供了另外一家招商银行，但一周后回复已无贷款余额，也未陈述无法贷款。后，原告销售人员又重新指定一家建设银行，被告去办理，建设银行告知被告无法办理贷款，原告又提供了一家华侨银行(外资银行)，外资银行的操作与国内银行不同，不认可公积金贷款，被告需要用公积金贷款，故未贷款成功。被告是招行的vip客户，问过招商银行总行贷款事宜，回复到被告开户行即可放贷，但原告指定的招商银行并非被告的开户银行，无法贷款。如被告到开户行贷款，但当时招商银行已并非原告的合作单位。被告三次贷款的资料均已提交，该三家银行均为原告提供，无法办出贷款的责任在原告。是原告不诚信导致合同无法履行，是原告违约而非被告违约。针对诉请3，同意。针对诉请4，不同意，被告与原告销售人员讲过，合同解除同意配合注销备案，销售人员表示已诉讼，逾期注销的责任不在被告。针对诉请5，不同意，原告未举证支付律师费。经开庭审理查明，2020年8月3日，原告与被告签订《上海市商品房出售合同(编号：XXXXXXXXXXXX)》(下称出售合同)，约定：被告向原告购买系争房屋，总房价款(不包括全装修款)计9,589,054元。第五条，被告逾期付款超过90天，原告追究被告责任的方案见补充条款一。第六条，被告支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按本合同约定的期限代被告向原告付款的，仍视为被告未按合同约定的时间付款，但因原告原因的除外。第十二条，原告行使本合同条款中约定的单方解除本合同权利时，应书面通知被告。在书面通知发出之日起30日内将被告已支付的房价款扣除被告应支付的赔偿金额，剩余房价款退还被告。赔偿金额以总房价款的10%计算。第二十二条，原告或被告对相对方行使单方面解除本合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起7日内，向按第二十七条选定的解决争议机关确认解除合同的效力。合同附件一约定，被告应于签订预售合同当天支付总房价款的20%即1,917,811元，余款总房价款之80%即7,671,243元，须于签订出售合同之日起60天内全部付清。被告选择以银行按揭(含公积金贷款)方式支付部分房款且被告实际取得之该房屋银行按揭少于房款余额或未获得银行按揭批准，则实际取得之按揭贷款与房款余额之差额必须于出售合同约定的付款期限内缴付。补充条款一第三条，删除出售合同第五条全部内容，并替换为以下文字：……被告逾期付款超过三十日，自第三十一日起两年内原告有权选择继续履行本合同或以书面形式通知被告立即解除合同而无需另行催告被告。若原告选择解除本合同，则被告应按总房价的10%支付违约金给原告，原告有权将该房屋转售他人。若原告选择解除本合同，被告应按原告的要求向有关公证部门和/或房地产登记机构办理注销本合同的登记备案手续，被告已付的房价款在扣除违约金、赔偿金后，剩余款项由原告在有关政府部门注销本合同登记备案后三十日内不计利息退还给被告。第四条，对出售合同第六条作如下修改和补充：若被告采取银行按揭贷款(含公积金贷款)的付款方式，发生下列情况之一即构成被告的逾期付款，被告为此应承担逾期付款的责任：(1)被告按揭贷款申请未能得到按揭贷款银行的批准，且被告未能按本合同约定的付款期限另行支付该部分价款。……(3)被告的按揭贷款银行未及时发放贷款，且被告未能继续按照本合同约定的付款期限另行支付该部分价款。第九条，对出售合同第十二条作如下修改和补充：因被告违反本合同，原告根据本合同约定单方面解除本合同时，应书面通知被告，被告应根据合同约定向原告承担违约责任。若原告因被告逾期付款而解除本合同，被告应承担的违约责任适用本补充条款第三条之约定。若原告选择解除本合同，被告应按原告的要求向有关的公证部门和/或房地产登记机构办理注销本合同的登记备案手续，被告已付的房价款在扣除违约金、赔偿金后，剩余款项由原告在有关政府部门注销本合同登记备案并收到乙方退还的购房款发票原件、收据原件后三十日内不计利息退还给被告。第十七条，对出售合同第二十二条作如下补充：任何一方对相对方行使本合同所约定的单方面解除合同的权利时，相对方若没有按合同第二十二条的约定提出异议，则视为同意解除本合同，在此情况下，收到解除通知的一方有义务于收到解除通知之日起十日内与通知解除的一方共同签署有关解除本合同的文件，并到有关房地产交易登记部门办理注销本合同登记手续。被告未按约定签署解除本合同文件并办理注销本合同登记手续的，每逾期一日应按本合同约定总房价的万分之五向原告支付违约金。第二十条，如原告通过法律程序行使本合同项下的甲方权利(包括但不限于本补充条款第三条、第九条、第十一条、第十五条、第十七条、第二十二条约定的相关权利)，由此产生的所有法律费用由乙方承担，包括但不限于甲方支付的律师费。合同另约定了其他事项。合同签订当日，被告支付原告总房价款的20%计1,917,811元。2020年9月29日，朱丽华微信被告：“贷款有变化，很多银行都没有额度到年底放不出款，目前建设银行还是正常的。”被告回复朱丽华：“贷款方面，您是推其他银行的贷款经理来，我马上去开户对吧，征信和流水什么的已经都打印好的了。”同年10月28日，朱丽华微信被告：“我之前跟你说的，你合同不要给他，因为之前招行是我们的合作银行，现在已经不是合作银行了，所以你合同不用给他了，你就直接在建行作就好了，而且招商银行额度也有问题，合同你给了他你就没有合同了，你现在只能在建行做。”2020年12月10日，原告向被告寄送付款通知书，被告于2020年12月12日收到。同年12月23日，原告向被告寄送催款通知书，被告于2020年12月25日签收。2021年1月5日，原告向被告寄送催款通知书，被告于2021年1月7日签收。同年2月2日，原告向被告寄送催款通知书，被告于2021年2月5日签收。2021年2月23日，原告向被告寄送解除合同通知函，要求被告在收到本通知书之日起十个工作日内配合原告办理注销出售合同的备案登记手续。被告于2021年2月25日收到该通知函。同年5月27日，被告微信朱丽华：“已收到贵司寄来的解除房屋出售合同通知，因贵司指定银行拒绝放贷，本人最终也只得同意解除该合同。现本人愿意配合办理网签注销，请贵司这两日何时有时间办理，去哪里办理注销，本人需要带哪些材料办理注销？”后双方未就注销网签手续进行过沟通。上述查明事实，由以下证据证明：原、被告的陈述，出售合同、签购单、微信聊天记录、付款通知书、催款通知书、解除合同通知函、邮寄凭证，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原告表示：原告未指定过贷款银行，被告可自行办理贷款，被告自2020年12月中旬起就未再回复原告。合同约定的付款时间为2020年12月20日，但至今被告仍未贷款以促进合同履行。被告表示房价上涨，原告不存在损失，无事实依据。朱丽华与被告协商注销网签时，本案已由法院立案受理，逾期办理注销不会再私下协商。同意按照合同约定，扣除被告违约金后，将剩余房款返还被告。此次批量案件共10件，每件收取原告律师费30,000元，原告已支付律师费300,000元，本案律师费30,000元。原告同时主张违约金和律师费，都是根据合同约定主张，是针对被告同一违约行为。为此原告提供了：聘请律师合同、增值税发票、贷记凭证。被告对证据的真实性均无异议，不认可证明目的，发票和付款未能一一对应，30万元无法证明包含本案律师费。另被告表示，被告在2020年12月12日收到第一次付款通知书后，咨询了被告在招商银行的开户行，要等到2021年第一季度才有额度。2020年12月初，被告与朱丽华说等等，朱丽华陈述被告已经违约。原告主张的违约金均过高，且房价上涨，原告不存在损失，主张解约违约金无法律依据。被告收到解除通知函后提出配合办理注销网签手续，原告拖延办理，被告不应承担逾期注销的违约金。被告不会针对原告的阻碍行为导致贷款无法办出提出反诉，对此保留诉权。如法庭认定系被告违约导致合同解除，同意房款在本案中一并处理，扣除违约金后由原告返还剩余房款。为此，被告提供了：1、被告与原告销售人员朱丽华的微信聊天记录，证明原告为被告指定招商银行，后以招商银行不再是原告的合作单位又指定建设银行。其中，10月28日，被告在开户的招商银行办理贷款，重新准备贷款资料，但贷款银行需要合同，被告向朱丽华要合同。朱丽华表示合同已给了建设银行，只能在建设银行办理贷款。2、案涉房屋微信群聊，证明朱丽华向被告推荐招商银行的张建，9月29日朱丽华陈述贷款，几个小时后张建说贷款额度不够。3、被告与招商银行客户经理郝德永的通话记录，证明被告是招商银行的VIP客户，可自行在存款的招商银行办理贷款。4、被告与建设银行客户经理陆霖的微信聊天记录，证明被告到原告指定的建设银行申请贷款，11月16日告知未审批通过。5、被告与华侨银行客户经理微信聊天记录(2020年11月16日)，证明被告被建设银行拒绝贷款后，联系原告指定的新加坡华侨永亨银行申请贷款，但无法用公积金贷款。被告准备贷款555万元，该外资银行最多能贷款500万元，其余55万元要被告现金补足，但被告无法筹集55万元，故未在该银行办理贷款。6、房价截图，证明案涉楼盘价格，原告另行出售会获益。7、证人余某某的证人证言，证明原告要求被告去其指定的招商银行办理银行贷款。证人余某某到庭陈述，余某某与被告一起至原告处看房，当时被告向朱丽华询问贷款问题时，被告陈述自己是招商银行的VIP客户，朱丽华当时回复招商银行是原告的合作银行，要到原告指定的招商银行支行办理贷款比较快，且被告向朱丽华说过购房一定要贷款。双方也谈了贷款额度，但证人没有听清。原告质证如下：证据1，真实性无异议，不认可关联性及证明目的。合同约定被告按约履行付款义务，被告如何申请贷款及能否获批与原告无关。证据2，朱丽华陈述在9月29日提醒被告很多银行放款额度不够，如被告坚持用招行贷款，不能保证贷款发放，建议选择建设银行，但并非指定建设银行。证据3，所涉对象非本案当事人，身份无法核实，内容与本案无关，对真实性、合法性、关联性均不认可。证据4、5，所涉对象并非原告人员，身份无法核实，内容与本案无关，对真实性、关联性均不认可。证据6，真实性无法确认，与本案无关。案涉房屋是一手房，受政府相关部门的定价约束。证据7，不清楚证人的身份，该人员并非涉案人员，与本案无关。证人陈述与被告有亲戚关系，对证人证言的真实性、合法性、关联性均不认可。根据庭审查明的事实，本院认为：案涉出售合同系双方真实的意思表示，内容于法无悖，应属合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，被告按约支付第一期款项。根据合同约定，被告应在签订合同之日起60日内付清剩余房款。若被告选择以银行按揭(含公积金贷款)方式支付部分房款且实际取得至该房屋银行按揭少于房款余额或未获得银行按揭批准的，则实际取得之按揭贷款与房款余额之差额必须与出售合同约定的付款期限内缴付。可见，该条约定的实质是如所获贷款额度不足以支付剩余房款，被告仍应在上述付款期限内补足付款。被告认为系原告违约导致其无法办理贷款，无力支付剩余房款、故被告不应承担违约责任，对此本院认为，首先，按约付款是被告的合同义务及法定义务，案涉合同并未约定银行贷款系被告支付剩余房款的唯一方式，亦未约定过原告为被告办理贷款指定银行，但第六条明确约定了，如银行未代被告向原告付款，被告应于合同约定的付款期限内支付实际取得贷款与房款余额之差，实则是以现金补足。其次，收取房款是原告的合同目的，根据在案证据，原、被告针对被告办理贷款事宜多次沟通，虽朱丽华在首次推荐被告在招商银行办理贷款时，确存在一定不当之处，但该行为并非导致被告贷款无法办出的根本原因，也难以证明原告有阻碍被告贷款之意思表示。而反观被告，其表示原告推荐的外资银行发放的贷款金额不足，故而未在该银行办理贷款，故本院难以认定系原告的根本原因致被告最终无法办理出银行贷款。再次，合同签订至今，原告曾多次催付被告付款，至今被告也未有继续履行合同的意思表示。综上，对于被告主张系原告设置障碍导致贷款无法办理故而导致案涉合同解除的意见，本院难以采纳。被告针对剩余房价款未按约付清，显属违约。原告有权依约行使单方解除权。原告发出的解除合同通知函于2021年2月25日送达被告，该日视为合同解除之日。合同解除后，原告应返还被告已付房款1,917,811元。根据合同约定，如被告违约，合同解除后，被告应按约支付总房价款10%的违约金并配合原告办理注销合同备案手续，原告应在双方共同办理相关注销手续后三十日内无息退还已付房款。在解除合同通知函中，原告要求被告在收到函后十个工作日内配合办理注销手续，被告于2021年2月25日签收该函，故应自2021年3月12日起算逾期办理的违约金。另，被告曾于2021年5月27日联系过朱丽华配合办理注销手续，但后续原告未予以回复，对此存在过错，故本院认定被告应支付自2021年3月12日至2021年5月27日的逾期办理注销手续的违约金。本院参考本地房地产市场现状、合同履行情况、当事人的过错程度等因素，针对逾期办理注销手续的违约金标准，本院酌情调整为总房价款的每日万分之一，并酌情确认被告应赔偿原告解除合同违约金150,000元。关于律师费，原告的举证足以形成证据链条，且原告主张具有合同依据，本院对该项诉请予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告上海和新房产开发有限公司与被告唐晓毅签订的《上海市商品房出售合同(编号：XXXXXXXXXXXX)》于2021年2月25日解除；二、被告唐晓毅应于本判决生效之日起十日内配合原告上海和新房产开发有限公司办理注销上述合同登记备案的手续；三、被告唐晓毅应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海和新房产开发有限公司解除合同违约金150,000元；四、被告唐晓毅应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海和新房产开发有限公司逾期办理注销手续的违约金(以9,589,054元为基数，按日万分之一为标准，自2021年3月12日起计算至2021年5月27日)；五、被告唐晓毅应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海和新房产开发有限公司律师费30,000元；六、原告上海和新房产开发有限公司应于被告唐晓毅履行上述第二项义务后三十日内退还被告已付房价款1,917,811元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13,689.10元，减半收取计6,844.55元，由原告上海和新房产开发有限公司负担5,394.55元，被告唐晓毅负担1,450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 岳明静法官助理 周 诗书 记 员 张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十二条当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除，对方对合同解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或仲裁申请书送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。