辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0281民初2281号原告：王跃文，男，1988年6月30日出生，锡伯族，现住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：曹源，系辽宁峰慧律师事务所律师。被告：大连隆成地产集团有限公司，住所地辽宁省瓦房店市文兰办事处南共济街二段122-1号，统一社会信用代码：91210200792012965W。法定代表人：滕飞，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：周传强、于昕，均系辽宁丰源律师事务所律师。原告王跃文与被告大连隆成地产集团有限公司（以下简称隆成地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王跃文的委托诉讼代理人曹源、被告隆成地产的委托诉讼代理人于昕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王跃文向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付从2015年12月18日起至2021年3月10日的逾期办理案涉房屋权属证书的违约金181339元（以购房款总额471741为基数按照中国人民银行规定逾期贷款利息的标准计算）；2、判令被告向原告支付从2021年3月11日起至房屋权属证书办妥之日止的违约金（按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定计算；3、本案诉讼费用由被告承担。增加诉讼请求：请求被告提供原告办理产权证明需要的材料。事实与理由：2014年7月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告隆成学府住宅一处，位于瓦房店房屋，建筑面积83.81平方米，总价款471741元。合同约定被告应当在2015年8月31日前将房屋交付原告使用。2014年7月7日，原告支付了首付271741元。2014年9月2日，原告通过贷款支付了剩余的20万元房款。2015年9月18日，原告在被告处领取了房屋钥匙，同时交付了物业费、电费、取暖费等相关费用，已做房屋交接。《商品房买卖合同》中虽没有对房屋权属证书的办理期限做出时间约定，但是，从交付日至今，原告未能取得房屋权属证书，其原因是被告未能向房屋产权登记部门本案应提交的商品房竣工验收合格证等备案资料。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定，被告应在房屋交付后90日内办好房屋权属登记备案。现被告已构成违约，须承担违约责任。依据《解释》第18条的规定，原告请求违约金分为两部分：第一，2015年12月18日起至2021年3月10日之间的违约金为181339元（逾期时间为=(交付时间+90天-2021年3月10日）=5.23年，逾期贷款利率的标准计算：5年以上贷款基准利率是4.9%，逾期加50%，逾期利率=(4.9%×1.5)=7.35%。违约金=已付购房款总额471741元×7.35%的年利率×5.23年=181339元）；第二，2021年3月11日起至房屋权属证书办妥之日的违约金，也应按照上述算法计算。请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告隆成地产辩称，不同意原告的诉讼请求。理由是违约金过高，并且认为算法应该按照LPR的算法分段计算，申请法院适当予以调低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同，拟证明2014年7月4日原、被告签订商品房买卖合同一份，原告购买被告住宅一处，总价款471741元，约定交付时间是2015年8月31日；2、销售不动产统一发票，拟证明2014年7月4日原告支付271741元的首付款，2014年7月7日被告出据发票；3、银行贷款合同、个人贷款还款凭据，拟证明2014年9月2日原告通过贷款支付了剩余20万元房款；4、收款收据，拟证明2015年9月18日原告领取房屋钥匙，并交齐了物业等各项费用。被告对原告提供的证据均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。被告未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2014年7月4日，原告王跃文与被告大连隆成地产集团有限公司签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于瓦房店市房屋，建筑面积83.81平方米，每平方米5628.70元，总金额471741元。当日，原告王跃文（买受人）向被告隆成地产（出卖人）支付首付款271741元，剩余房款20万元通过贷款的形式向被告支付。被告于2015年9月18日向原告交付了案涉房屋。另查，在案涉《商品房买卖合同》第十五条中约定：预购商品房预告登记和产权登记的约定。1.在合同订立后，出卖人和买受人向登记机构申请预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后×日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.×。原告现未取得案涉房屋的权属证书。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。现案涉房屋已经交付原告使用，被告应按合同约定协助原告办理涉案房屋的所有权登记手续，故原告要求被告为原告所购买的商品房提供其应提供的办理房屋权属证书应有备案资料的诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。现原告已依合同约定全面履行了合同义务，但被告未能在合理期限为原告办理购买房屋的权属证书，其逾期办证的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。对于案涉房屋逾期办证的原因，被告抗辩系因被告停业、公司纠纷所致。但上述原因与本案房屋买卖合同关系并非同一法律关系，不影响原、被告之间房屋买卖合同的成立及违约责任的承担，故对被告的抗辩理由，本院不予采纳。关于违约金的计算期限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，被告为原告办理权属证书的最后时间应确定为：自2015年9月18日（房屋交付使用之日）起90日，即2015年12月17日。被告应自2015年12月18日起向原告支付违约金。因案涉房屋权属证书不能确定具体办理时间，故违约金的计算期限应为：2015年12月18日起至庭审之日即2021年8月3日止，共计2056天。对于庭审日之后的违约金，待实际发生后，原告可另行主张，本案中不作处理。关于违约金的数额。原告主张按照银行同期贷款利率乘以1.5倍的标准（年利率7.35%）计算，被告提出原告主张的违约金过高，请求人民法院予以减少。对此，本院认为，违约金主要的立法目的和法律属性系赔偿守约方因违约行为所造成的实际损失，故确定违约金数额时，守约方的实际损失应为认定违约金数额的重要基础和衡量标准。本案诉讼中，原告并未提交证据证明因被告逾期办证的违约行为给其造成的实际损失及损失的具体数额，且被告交付房屋后，原告已实际占有、使用了案涉房屋，实现了所购房屋的基本使用功能和价值。如果按照原告所主张的标准计算违约金，认定的违约金数额将达到已付房款三分之一的比例，确实存在违约金过高的情形。另一方面，违约金虽具有一定惩罚性，但在确定违约责任时亦应充分考虑违约方的过错程度，以期体现民法的诚实信用原则，使惩罚程度与过错程度相适应。故依原告主张的标准计算的违约金数额195308.53元（总房款471741元×逾期利率7.35%÷365天×2056天）过高，应予调整。本院认为将违约金数额调整为195308.53元的10%，即19531元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连隆成地产集团有限公司于本判决生效之日起三十日内，协助原告王跃文办理位于瓦房店市房屋的所有权登记手续；二、被告大连隆成地产集团有限公司于本判决生效之日起三十日内，给付原告王跃文逾期办理房屋权属证书的违约金19531元；三、驳回原告王跃文其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1963元，原告王跃文已预交，由原告王跃文负担1752元，由被告大连隆成地产集团有限公司负担211元，被告大连隆成地产集团有限公司应于本判决生效之日起七日内向辽宁省瓦房店市人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行，应予退还原告王跃文211元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判长 高 源审判员 马立芬审判员 张媛媛二〇二一年八月十九日书记员 化凌弘