北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终6709号上诉人（原审原告）：中国建银投资有限责任公司，住所地北京市西城区闹市口大街1号院2号楼7-14层。法定代表人：董轼，董事长。委托诉讼代理人：卞志斌，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周塞军，北京天驰君泰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京京西天合房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区八达岭工业开发区康西路378号。法定代表人：王乐，总经理。委托诉讼代理人：李书平，男，北京京西天合房地产开发有限公司法务经理。委托诉讼代理人：韩培红，北京市京工律师事务所律师。上诉人中国建银投资有限责任公司（以下简称中建投公司）、上诉人北京京西天合房地产开发有限公司（以下简称京西天合公司）因财产损害赔偿纠纷一案，均不服北京市延庆区人民法院（2020）京0119民初8792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。中建投公司的委托诉讼代理人卞志斌，京西天合公司的委托诉讼代理人李书平、韩培红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中建投公司上诉请求：撤销一审判决，支持中建投公司全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院认为中建投公司主张按照30500元/㎡的价格计算赔偿金无事实依据，属于认定事实错误。中建投公司同北京中天华泰房地产开发有限公司（以下简称华泰公司）此前曾就原北京市延庆县京张路口的储蓄所宗地房产(以下简称涉案房产)签署过《房屋拆迁补偿合同》，中建投公司对房屋拆迁利益具有确定的可期待利益。京西天合公司在参与竞买时就应当知晓涉案房产需要回迁补偿，而不是拆除补偿，京西天合公司对于中建投公司按照回迁房屋的价值计算赔偿金额的主张具有合理预期。京西天合公司在涉案房产原址新建房屋的销售单价为30500元/m，中建投公司不能获得相应回迁房产，主张以该单价计算赔偿金具有事实依据。二、一审法院认为中建投公司主张按照30500元/㎡的价格计算赔偿金无法律依据，属于适用法律错误。侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。鉴于目前涉案房产已经被拆除，其市场价值已经无法评估确定，中建投公司主张按照涉案房产原址新建房屋销售单价计算损失具有合理性。三、一审法院按照2000元/㎡的标准计算赔偿金，赔偿金额明显过低，导致中建投公司重大国有资产损失，违反了公平原则。京西天合公司辩称，不同意中建投公司的上诉请求。一、京西天合公司拆除涉案房产的行为并未侵犯对方的权利。二、如果法院认为京西天合公司侵权，中建投公司要求按照市场价进行赔偿不符合实际情况。京西天合公司在国有建设用地上建成的商业用房的最高出售价格与中建投公司建于集体土地上的涉案房产的成新价没有可比性。中建投公司与中天华泰公司签订的拆迁补偿协议只能约束协议双方，与第三方无关。涉案房产只能按照拆迁价值来确定其价值，即房屋被拆迁前的重置成新价。京西天合公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中建投公司诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。首先，变卖公告里的相关内容属于瑕疵说明，不是债务加入或债务转让，该条所述事实不是生效判决所确认的事实，而是需要证明的事实，是否一定存在瑕疵说明中所述负担、竞买人是否需要承担相应的责任、需承担多大的责任均不确定。其次，中建投公司已经将涉案房屋与华泰公司进行了产权置换，且已经实际将涉案房屋移交给了华泰公司占有。自中天华泰公司将涉案房屋圈起之日起，涉案房屋已经不属于中建投公司。再次，自2016年8月4日（2006）延执字第02864号之七《执行裁定书》作出之日起，涉案房产即归京西天合公司所有，京西天合公司合法占有了标的物，后续拆除房屋是合理处置自有财产的行为，与他人无关，不侵害他人的任何权益。二、一审法院适用法律错误。（2006）延执字第02864号之七《执行裁定书》为法院作出的导致物权设立、变更、转让或者消灭的法律文书。涉案房产的物权确定，应优先适用《中华人民共和国物权法》第二十八条，而不是适用《中华人民共和国物权法》第九条。中建投公司辩称，不同意京西天合公司的上诉请求。一、中建投公司并未将涉案房产交付给华泰公司，仍是涉案房产的产权人。首先，中建投公司交付涉案房产义务条件尚未成就。其次，华泰公司也否认中建投公司已经交付了涉案房产。再次，一审法院也认定涉案房产属于中建投公司。最后，京西天合公司此前也认可中建投公司为涉案产的所有权人。二、一审法院公告内容系对查明事实的陈述以及竞买人义务的负担。三、京西天合公司主观存在过错，应当承担赔偿责任。中建投公司向一审法院起诉请求：1.请求判令京西天合公司赔偿房产拆除损失，共计人民币8756550元（计算方式：287.1平方米＊30500元=8756550元）；2.请求判令京西天合公司赔偿利息损失（自房产被拆除之日起至全部房产拆除损失支付之日止，2019年8月20日前按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日之日起按照当日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.请求判令京西天合公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：涉案房产（房产证号：延全字第XXXX号，建筑面积287.1平方米），为原中国人民建设银行北京市延庆县支行(以下简称建行延庆支行)所有。2004年7月21日，建行延庆支行与华泰公司签订了房屋拆迁补偿合同，双方约定对涉案房产以产权调换形式进行合作，华泰公司为建行延庆支行在原址提供新建置换房屋。2004年9月，中国人民建设银行重组改制为中国建设银行股份有限公司和中建投公司，涉案房产由中建投公司承继。合同履行期间因华泰公司到期未履行相关义务，中建投公司也未将涉案房产的产权变更为华泰公司，中建投公司向法院提起民事诉讼，法院作出（2010）延民初字第01859号民事判决，判决双方继续履行合同，并由华泰公司自2010年1月1日起每月补偿中建投公司经济损失6000元，直至华泰公司交付新房止。中建投公司不服原判决向北京市第一中级人民法院提起上诉，二审法院依法维持了一审判决。因华泰公司未偿还债务，经相关债权人申请，华泰公司被法院列为被执行人。2016年4月22日，法院发布变卖财产公告，将华泰公司所属地块及地上物通过网络竞价方式进行公开变卖。其中公告第八项内容载明：“建行延庆支行所有的在该土地范围内的原属营业用房，竞买人受让后需与产权人自行协商解决该房屋拆除以及回迁补偿问题。”后京西天合公司成功竞拍了上述地块及地上物。2016年8月4日，法院作出（2006）延执字第02864号之七执行裁定书，裁定位于北京市延庆区东外大街72号国有出让土地使用权［土地证号：京延国用（2003）出字第029号］及地上附属物由京西天合公司买受，上述土地使用权的财产权自裁定送达京西天合公司时起转移。2018年6月6日，京西天合公司向中建投公司发送邮件，称拟与中建投公司协商涉案房产的拆迁安置补偿事宜，但未达成一致意见。2018年8月14日，京西天合公司对涉案房产进行拆除。2020年9月14日，中建投公司向京西天合公司发送《关于就中建投公司被拆除的房屋依法作出赔偿的函》，认为京西天合公司擅自将涉案房产拆除，侵害了中建投公司财产权益，要求京西天合公司予以赔偿。2020年9月27日，京西天合公司向中建投公司发送《就“关于就中建投公司被拆除的房屋依法作出赔偿的函”的回函》，承认已经拆除了上述涉案房产，但不认可中建投公司提出的赔偿要求。中建投公司认为京西天合公司在没有同中建投公司协商一致的情况下，擅自拆除中建投公司所有的涉案房产，故向法院提起诉讼。本案审理期间，中建投公司向法院提出评估申请，申请对涉案房产以评估申请日为评估时点，委托评估机构进行价值评估。经北京市高级人民法院摇号确定，宝业恒（北京）土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称评估机构）于2021年3月29日接受了该委托，并函告法院要求法院提供并确认以下信息：1.确认灭失房屋评估时价值？2.提供灭失房屋完整的产权证明复印件；3.提供灭失房屋评估对象条件（屋面、屋架、地面、顶棚、门窗、墙身、柱高、暖气、进深、附属物种类和数量（平米或个等单位）、成新率、建成年份及房屋照片或相关影像资料。为此，法院就评估机构补充材料申请函通知中建投公司。中建投公司复函回复如下：1.我公司申请参照同地段同类型房屋，按照现有市场价值进行评估。2.我公司可以提交完整的产权证复印件。3.我公司可以提交2005年中建投公司与中国建设银行股份有限公司的固定资产交接清单，该资料详细记载涉案房产的信息、用途、办公、建成日期：1988年12月，结构：砖木，檐高：3.5米，标准层高3米，总层数1层，建筑面积：287.1平方米，资产原值等信息详见附件。评估机构于2021年4月21日向法院发送评估委托事项退回申请函，记载：根据中建投公司《关于〈（2020）京0119民初8792号案件评估补充材料申请函〉的复函》，其中所提供的涉案房产条件信息，不具备按照《关于发布〈北京市房屋重置成新价评估技术标准〉的通知》（北估秘［2016］001号）评估房屋重置成新价条件，且房屋已灭失，又无影像资料能够反映其成新状况，超出了我公司评估能力范围。故我司申请撤销此次评估，烦请贵院出具一份书面撤销函。因此，法院出具评估委托撤销函，将上述评估申请予以撤销。一审法院认为，本案的争议焦点在于中建投公司是否具有提起本案诉讼的物权基础，京西天合公司拆除涉案房产是否应当承担侵权责任。关于中建投公司是否具有提起本案诉讼的物权基础。根据中建投公司提供的［延全字第XXXX号］房屋产权所有证证明涉案房产所有权人为中国建设银行北京延庆县支行，房屋面积共计287.1平方米。2004年9月，中国人民建设银行重组改制为中国建设银行股份有限公司和中建投公司，涉案房产由中建投公司承继。上述事实有已经生效的（2010）延民初字第01859号民事判决及（2011）一中中民终字第1688号民事判决已予认定。根据《中华人民共和国物权法》第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据不动产物权的登记生效原则，涉案房产的物权尚未发生变更，即仍应由中建投公司享有，故中建投公司具有提起本案诉讼的物权基础。京西天合公司辩称其通过拍卖竞得涉案房产所有权，但其未向法院提交涉案房产不动产物权变更登记的相关证据，故，法院对其抗辩不予支持。关于京西天合公司拆除涉案房产是否应当承担侵权责任。根据法院于2016年4月22日发布的变卖财产公告第八条记载“建行延庆支行所有的在该土地范围内的原属营业用房，竞买人受让后需与产权人自行协商解决该房屋拆除以及回迁补偿问题”；另有京西天合公司于2018年6月6日向中建投公司发送邮件信息提到“贵行有一处空置多年的旧房约400平方米，在我司地块上”。据此可知，京西天合公司明确知晓且认可中建投公司承继享有涉案房产不动产物权。《中华人民共和国物权法》第37条规定：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国侵权责任法》第6条规定：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。京西天合公司竞拍华泰公司所属地块及地上物时，法院已通过公告的形式，明确告知京西天合公司所拍卖地块上涉及他人所有的房产，对于房屋的拆除补偿问题，其应与房屋产权人协商解决。京西天合公司在明知上述内容的情况下未与中建投公司协商成功，即私自拆除涉案房产，存在过错，给中建投公司造成的财产损失，其应当承担赔偿责任。关于损害赔偿的标准。法院于2014年8月20日委托北京市首佳房地产评估有限公司对所拍卖国有土地及地上物进行了价格评估，经评估，建筑面积单价为809元/平方米。因该评估系2014年作出，距今已五年有余，且现涉案房产已经拆除，已无法重新评估，法院根据涉案房产的市场价格，酌情认定京西天合公司应当按照2000元/平方米的赔偿标准承担赔偿责任。因此，京西天合公司应当赔偿中建投公司涉案房产287.1平米的损失为574200元。中建投公司要求依据2020年京西天合公司在延庆区东外大街72号的房屋销售价值每平米30500元的价格赔偿其损失，无事实和法律依据，法院不予支持。关于中建投公司要求京西天合公司赔偿利息损失的请求，因涉案房产已于2018年8月14日拆除，京西天合公司未及时对中建投公司进行赔偿，中建投公司据此要求京西天合公司自涉案房产被拆除之日即2018年8月14日始至全部房产拆除损失支付之日止支付逾期利息损失于法有据，法院予以支持，具体标准法院认定为2018年8月14日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的逾期利息以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条第一款、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告北京京西天合房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告中国建银投资有限责任公司被拆毁的房屋损失574200元；二、被告北京京西天合房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告中国建银投资有限责任公司利息损失（以574200元为基数，自2018年8月14日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算）；三、驳回原告中国建银投资有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，2016年8月4日，法院作出（2006）延执字第02864号之七执行裁定书，裁定位于北京市延庆区东外大街72号国有出让土地使用权［土地证号：京延国用（2003）出字第029号］及地上附属物由京西天合公司所有，上述土地使用权的财产权自裁定送达京西天合公司时起转移。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。京西天合公司竞拍华泰公司所属地块及地上物时，已经知晓“建行延庆支行所有的在该土地范围内的原属营业用房，竞买人受让后需与产权人自行协商解决该房屋拆除以及回迁补偿问题”。京西天合公司在未与中建投公司协商成功的情况下私自拆除涉案房产，明显存在过错，且损害了中建投公司的权益，京西天合公司应当承担赔偿责任。京西天合公司关于其不应承担赔偿责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。因涉案房产已经被拆除，无法对其被拆除时的重置成新价进行评估，一审法院根据其市场价格酌情认定的赔偿标准适当，本院予以确认。中建投公司上诉主张依据2020年京西天合公司在延庆区东外大街72号的房屋销售价值每平米30500元的价格赔偿其损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，中建投公司、京西天合公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费78618元，由中国建银投资有限责任公司负担69076元（已交纳）、由北京京西天合房地产开发有限公司负担9542元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 芳审 判 员  刘 磊审 判 员  赵 蕾二〇二一年九月十日法官助理  王 梦书 记 员  马子萌