广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院民 事 判 决 书(2021)桂0405民初1349号原告:广西元声科技有限公司，住所广西梧州市工业园区东华工业小区**。统一社会信用代码证：91450400MA5NK2QD33。法定代表人：张健，公司执行董事。委托诉讼代理人：王振华，广西善者律师事务所律师。被告：周绪安，男，1973年7月15日出生，汉族，住，住广西梧州市长洲区/div>委托诉讼代理人：唐业光，广西益远律师事务所律师。第三人：陈剑辉，男，1981年6月23日出生，汉族，住，住址不详门公民。委托诉讼代理人：周绪安，男，1973年7月15日出生，汉族，住，住广西梧州市长洲区/div>原告广西元声科技有限公司与被告周绪安、第三人陈剑辉租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广西元声科技有限公司的委托诉讼代理人王振华，被告周绪安(第三人陈剑辉的委托诉讼代理人)及其委托诉讼代理人唐业光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告广西元声科技有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告按定金的双倍向原告支付100000元；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告为从事金融音响制作、研发的法人主体，因之前租赁经营场地发生租赁纠纷，原告决定另行寻找场地进行经营。2019年12月中旬，原告与被告达成口头协议，约定原告租赁被告拥有使用权的梧州市长洲区长洲镇竹湾村六组仓库，租赁场地面积约为1200平方米，租金为12500元/月，租期为五年。应被告要求，原告于2019年12月25日支付了承租仓库的定金50000元。原告支付定金后，被告以各种理由迟迟无法交付仓库给原告。此后原告多次要求被告交付场地，或返还定金并赔偿损失，但被告一直置之不理。原告认为，原告与被告已就租赁仓库事宜达成一致意见，原告已支付租赁合同的成约定金，被告应依约向原告交付场地，被告拒不交付或无法交付，已经导致合同目的无法实现，被告应当向原告双倍返还定金。为此原告诉至法院并提出上述诉讼请求。原告广西元声科技有限公司向法庭提供的证据有：1.原告的营业执照复印件，证明原告的诉讼主体资格；2.(2019)桂0405民初1385号民事判决书，证明原告因租赁的经营地与出租方发生纠纷；3.中国建设银行网上银行电子回执，证明原告就租赁梧州市长洲区长洲镇竹湾村六组仓库向被告支付了50000元的定金。被告周绪安辩称，一、原告与被告周绪安、第三人陈剑辉具有租赁合同关系，被告对此没有异议。二、原告与被告协商租赁仓库的条件，并不是原告诉状所陈述的条件。被告向第三人租赁梧州市长洲区竹湾村第六村民小组的空地之后，在空地上投资了几十万元建造了涉案仓库。2019年12月上旬，原告的法定代表人张健与被告协商，就原告租赁涉案仓库，双方约定：1.租金为原告及第三人的投资费用50万元+被告租赁土地应支付的租金由原告按原租赁合同约定支付；2.租赁期限为从原告支付50万元开始，至原告及第三人租赁土地的租赁期限结束，即2032年8月7日；3.转租仓库投资款及租金的支付办法：原告在双方确定租赁合同关系后，先支付转租合同定金5万元，投资余款45万元在定金支付后15日内全部支付完毕；4.租赁仓库的交付：原告向被告支付50万元投资款后，被告及第三人即时把仓库交付给原告使用，仓库交付前的租金由被告及第三人承担，仓库交付后的租金由原告承担。双方协商后，原告于2019年12月25日支付租金定金5万元给被告，但原告并没有按双方约定的15日内支付仓库投资款45万元给被告及第三人。2020年5月23日，原告法定代表人张健要求被告返还定金5万元，但被告没有退回5万元定金给原告。三、根据上述客观事实，被告及第三人不退回定金5万元给原告，具有事实和法律依据。请法院驳回原告的诉讼请求。被告周绪安向法庭提供的证据有：1.被告的身份证复印件，证明被告的民事诉讼主体身份情况；2.场地租赁合同，证明被告转租给原告的仓库用地是被告向案外人梧州市长洲区竹湾村第六村民小组租赁的；3.微信聊天记录，证明原告与被告进行仓库转租事项的沟通过程，双方约定转租仓库作价50万元，已经过被告与第三人的同意；4.收据，证明被告已于2019年12月25日收到了原告交来的租赁仓库的定金50000元；5.申请报告两份；6.许维的身份证复印件、被告与许维的仓库租赁合同；7.许维支付租金的收据；8.冯明森的身份证复印件、被告与冯明森的仓库租赁合同、冯明森支付租金的收据；9.证人林某出庭作证的证言。经过庭审质证，对于原告提供的证据，被告的质证意见为：证据1、3三性无异议；证据2对关联性有异议，该判决书与本案无关。第三人的质证意见为：与被告的质证意见一致。对于被告提供的证据，原告的质证意见为：证据1三性无异议；证据2三性无异议，可以证明被告租赁了竹湾六组的农民集体土地；证据3对关联性有异议，被告与第三人的微信聊天记录与本案无关，不能证明被告与原告达成了一致意见，对于被告与张健的短信记录，以及林某与被告的聊天记录，原告予以认可；证据4三性有异议，不存在转让仓库的事实，该证据是被告事后自己书写的，原告不认可；证据5，认可其真实性，不认可其合法性和关联性，竹湾六组属城市规划区域内，依法应由梧州市审批同意，申请报告没有经过梧州市审批同意，因此涉案仓库属违法建筑；证据6、7，不认可证据的三性，该租赁合同和票据存在伪造的情形；证据8，不认可证据的三性，从收据的票据联号可以发现被告伪造证据；证据9有异议，认为证人对张健与被告的协商过程并不清楚，其证言不应采信。第三人的质证意见为：证据1-4无异议。本院认为，原告提交的证据1、3，以及被告提供的证据1-5符合证据的真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月6日，被告周绪安、第三人陈剑辉(乙方)与案外人梧州市长洲区长洲镇竹湾村第六村民小组(甲方，以下简称竹湾六组)签订一份《经营场地租赁合同书》，合同约定：甲方将座落于六组防洪堤外谭屋地的土地，面积1332平方米出租给乙方使用，租赁期限从2012年2月8日起至2032年8月7日止。2012年9月12日，竹湾六组向上级政府、有关部门提交《申请报告》，载明：我组企业基地约1200平方米，2008年2月租赁给梧州市澳广混凝土有限公司办企业。现因发展需要，把该企业场地建成临时钢结构企业厂房，希望上级政府、有关部门批准。竹湾村委会加盖公章确认：因企业场地，建成临时钢结构企业厂房，同意呈上审批。2013年1月16日，竹湾六组再次向上级政府、有关部门提交《申请报告》，内容与上述报告一致。竹湾村委会、长洲镇政府加盖公章确认：同意呈上审批。梧州市长洲区建设局加盖公章确认：拟同意报市住建局审批后再建。目前竹湾六组的土地上已建成了仓库，面积约1200平方米。经林某介绍，2019年12月，原告广西元声科技有限公司的法定代表人张健与被告进行协商，双方达成口头协议，约定被告将上述仓库出租给原告使用。2019年12月6日，被告在微信上向第三人陈剑辉提出：“我们仓库跟张老板谈了，现在跟他商定价50万元，你的意见如何？”陈剑辉表示：“没问题”。2019年12月25日，原告向被告转账支付5万元，网上银行电子回执注明用途为定金。同日，被告出具收据，载明：今收到张健竹湾六组仓库转让定金5万元。原告向被告支付定金5万元后，被告未将仓库交付给原告使用。2020年11月27日，原告的法定代表人张健在微信上向被告提出：因近期家庭原因要买房，急需资金，希望周总将定金转给我。由于被告不同意向原告退还定金，故原告诉至法院成讼。在庭审过程中，原告代理人陈述，双方口头约定：原告租赁被告的仓库，月租金为12500元/月，租期为5年，从2020年1月交付场地并计算租期，每月的月初向被告支付租金，原告向被告支付5万元定金，但双方对于如何适用定金法则、违约责任等没有约定。被告陈述，当时双方口头约定：被告将仓库作价50万元转让给原告，并由原告直接向竹湾六组支付租金；原告向被告支付定金5万元，其余45万元原告在15天内支付完毕；原告支付50万元后，被告向原告交付仓库，双方再签订合同；如果原告超过20天未支付其余45万元，被告无需返还5万元定金给原告。另外，被告收取原告的定金5万元后，并未支付给第三人。本院认为，被告周绪安租用竹湾六组的土地，根据被告提供的申请报告，该土地上建造有约1200平方米的仓库，属于临时钢结构厂房。原告广西元声科技有限公司的法定代表人张健与被告周绪安进行协商，双方并未签订书面合同。对于双方口头约定的内容，原告主张向被告租用涉案仓库，并支付租金；而被告主张该仓库为其建造，其将仓库作价50万元转让给原告，由原告直接支付土地租金给竹湾六组。虽然双方对约定的内容各执一词，但仓库所在土地由竹湾六组出租给被告，被告对仓库所在的土地仅享有承租权。根据仓库与土地使用权之间具有不可分割性的原则,不能将土地使用权与仓库所有权进行割裂。因此，本院认定原告与被告口头订立的协议属于租赁合同，双方成立租赁合同关系。关于租赁合同的效力。被告将涉案仓库出租给原告，该仓库属于临时建筑。《广西壮族自治区实施》办法第二条规定“自治区行政区域内的城市、镇、乡、村庄以及农垦管区，制定和实施城乡规划，在规划区内进行建设活动，必须遵守本办法。本办法所称城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划、农垦管区规划和村庄规划。城市规划、镇规划、乡规划分为总体规划和详细规划。”第四十二条规定，“在城市、镇、乡规划区内因地质勘察、工程施工等原因需临时占用土地，搭建简易建筑物、构筑物和其他设施的，建设单位或者个人应当向城乡规划主管部门申请临时建设规划许可证。”根据上述规定，以及申请报告中梧州市长洲区建设局加盖公章确认“拟同意报市住建局审批后再建”的事实，建造该仓库应当经梧州市住建局批准取得相关的许可，但被告仅向法庭提交申请报告，无法证明建造该仓库时经梧州市住建局批准取得了相关的许可。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原告与被告口头订立的租赁合同是无效的。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告已向被告支付定金5万元，被告尚未向原告交付租赁的仓库。另外，虽然被告与第三人共同承租竹湾六组的土地，但被告收取原告的定金5万元后，并未支付给第三人。因此，被告基于无效的租赁合同而取得定金5万元，应当返还给原告。由于双方订立的租赁合同是无效的，原告要求被告双倍返还定金，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：被告周绪安应向原告广西元声科技有限公司返还定金50000元。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告广西元声科技有限公司负担575元，被告周绪安负担575元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。审 判 员 杨慎瑜二〇二一年八月二十三日法官助理 龙启严书 记 员 郭 莹附：《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。