江苏省常州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）苏04民终2247号上诉人（原审原告）：张建华，男，汉族，1964年5月12日出生，住常州市武进区。被上诉人（原审被告）：胡晓筠，男，汉族，1970年11月3日出生，住常州市新北区。委托诉讼代理人：金丽艳，江苏常弘律师事务所律师。原审第三人：常州新区阳光抛光材料有限公司，住所地常州市新北区华山路18号。原审第三人：张建江，男，汉族，1961年5月22日出生，住常州市武进区。上诉人张建华因与被上诉人胡晓筠,原审第三人常州新区阳光抛光材料有限公司（以下简称阳光公司）、张建江执行异议之诉一案，不服常州市钟楼区人民法院（以下简称钟楼法院）（2020）苏0404民初3508号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人张建华上诉请求：1、不得执行涉案不动产东南角土地上的四层楼房屋（以下简称东首无证房），房屋具体状况见苏鑫房估2018字第2628-1号房产评估报告，依法改判东首无证房归上诉人所有；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人于2006年3月在被执行人涉案不动产东南角的土地上建造东首无证房，建筑面积为210平方，以及24平方米的彩钢房。同年3月5日，上诉人与第三人签订协议书一份，约定上述房屋归上诉人所有。随后该房屋一直由上诉人使用、出租等。对于房屋建造的事实有当时承建房屋的工人证明，以及当时的材料结算。据此，上诉人认为上述房屋是属于自己的，不应当被执行。二、在一审案件审理中，申请执行人即本案被上诉人明确提到上诉人所主张的房产并不包括在拍卖范围内。即在第三人房屋和土地被法院执行拍卖时，并没有将上诉人的房屋包括在内，拍卖评估、成交价格中也不包括这部分房屋的价值。既然如此，法院也好买受人也好，均没有权利强制执行上诉人迁出房屋。评估公司虽然作出了所谓的情况说明，但是其说明的内容完全与事实不符。苏鑫房估（2018）字第2628-1号房屋估价报告明明是对之前报告遗漏面积的补充，而不是如其所说的弄错了房屋范围。被上诉人胡晓筠答辩称：1、一审法院已经认定张建华提供的相关证据不足以证明案涉建筑物系其所有，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的所有请求。2、案涉房屋并不包含在评估及拍卖中，而钟楼法院却将该房屋执行拍卖，张建华应该是对执行行为存在异议，其执行行为异议被驳回后，应当是向上级法院申请复议，而不应是执行异议之诉。原审第三人述称：一审法院判决理由不成立。原审原告张建华向钟楼法院起诉请求：1、不得执行涉案不动产东南角土地上的东首无证房（房屋具体状况见苏鑫房估2018字第2628-1号房产评估报告）；2、确认东首无证房归张建华所有。钟楼法院一审查明事实：2013年12月30日，该院对江苏江南农村商业银行股份有限公司（以下简称江南银行）诉阳光公司、张建江金融借款合同纠纷一案作出（2013）钟商初字第1121号民事判决：一、阳光公司于判决生效之日起十日内向江南银行支付借款本金2990715.3元及利息〔按最高额借款合同（月息千分之七点二三零二上浮50%）约定自2013年3月30日起计算至本判决确定履行之日止〕。二、阳光公司于判决生效之日起十日内向江南银行支付律师代理费70740元。三、如阳光公司不能偿还上述债务，江南银行有权就阳光公司抵押的坐落于本市××镇××弄村房地产（房屋所有权证号：常房权证武字第1××4号）折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。四、如阳光公司不能偿还上述债务，张建江对上述债务承担连带清偿责任。判决后，当事人均未上诉。2015年3月20日，江南银行与中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司订立了不良金融资产包转让协议，将上述判决确定的债权转让给了中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司。2016年7月19日，中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司与同伦资产管理有限公司签订债权转让协议，将上述债权转让给了同伦资产管理有限公司。2018年1月19日，同伦资产管理有限公司与杭州坤盛资产管理有限公司订立了债权转让协议，将上述债权转让给了杭州坤盛资产管理有限公司。2018年3月22日，杭州坤盛资产管理有限公司与胡晓筠签订了债权转让协议，由胡晓筠受让了上述债权。根据胡晓筠的申请，该院于2018年3月27日立案强制执行，案号为（2018）苏0404执1007号。在该案执行过程中，2018年5月26日，该院作出（2018）苏0404执1007号执行裁定：评估涉案不动产。同年11月12日，该院裁定拍卖涉案不动产。案外人张建华提出异议，该院于2020年5月29日作出（2020）苏0404执异16号执行裁定，驳回张建华的异议请求。张建华不服该裁定，遂提起执行异议之诉。钟楼法院另查明，1、张建华系张建江弟弟。2、坐落于常州市××镇××弄村的土地使用权面积为4210.2平方米，登记在阳光公司名下，土地使用权证号：武集用（2003）第xx号。东首无证房建造在该土地上。3、涉案不动产于2013年7月由阳光公司抵押给江南银行，几经债权转让，现抵押权人为胡晓筠。4、2019年5月20日，该院司法拍卖涉案不动产，同日以901.5万元拍卖成交。5、2019年10月8日，江苏鑫洋土地房地产评估有限公司出具苏鑫房估（2018）字第2628-1号房产估价报告一份，估价项目为阳光公司××镇××弄村××号××东首无证房房产价值评估。报告中载明估价对象为无证房产，现场测量面积为222.5平方米，四层，平均层高3.15米。经核实，该份评估报告中的评估对象即为异议建筑物。2018年6月26日，江苏鑫洋土地房地产评估有限公司出具苏鑫房估（2018）字第2628号房产估价报告一份，估价项目为阳光公司位于××镇××弄村的工业用途房产，报告中载明本次评估房屋总建筑面积为5660.35平方米，其中有证建筑物面积为5584.06平方米，无证建筑物面积为76.29平方米。估价明细表载明的常房权证武字第1××4号有证建筑物中，2号房屋（以下简称2号有证房）建筑面积2123.19平方米。庭审中，原、被告双方基于前述评估报告中对无证建筑物面积记载为76.29平方米，与苏鑫房估（2018）字第2628-1号房产估价报告中记载的东首无证房面积为222.5平方米不符，认为异议建筑物不在原评估拍卖范围内。2019年7月20日，江苏鑫洋土地房地产评估有限公司向该院出具《情况说明》，载明：根据该院提供的阳光公司《不动产登记簿查询证明》，其中证载2号房屋的建筑面积2123.19平方米，总层数为3层，所在层为1-3层，评估人员在现场对二号房的1-3层（包含东首第一间及阳台）的面积进行了初步核实，实测面积和证载面积大体相当，故评估人员当时认为2号房证载面积包含了东首第一间和阳台的面积，并把东首第一间按照证载房屋进行了评估，其出具的评估报告结果包括了东首第一间和阁楼的价值。该评估报告中估价对象实地查勘情况及相关照片中，也包含了《情况说明》中的2号房及其东首第一间即本案异议建筑物。一审审理中，原告张建华为证明其主张，向钟楼法院提供如下证据：1、张建华（出租方）与孟根生（承租方）签订的《房屋租赁合同》，用以证明彩钢房24平方米已由张建华出租，异议建筑物至今一直由张建华占有使用、收益。该房屋租赁合同载明的落款时间为2018年12月1日，租赁房屋为常州市武进区牛塘镇沈家村委湖滨北路522号，面积24平方米，租赁期限自2018年12月1日起至2021年11月30日止。2、证人张某出具的《证明》、手写门窗结算清单1份，用以证明异议建筑物门窗由张某承做，张某证明异议建筑物由张建华建造。张某并到庭陈述，其与张建华、张建江是朋友关系，异议建筑物门窗由其承做，因为是张建华请其承做并支付价款，按照其理解以及常识，异议建筑物应是张建华的。3、证人刘某出具的《证明》、手写记账清单1份，用以证明异议建筑物黄沙、水泥由刘某供应，刘某证明异议建筑物由张建华建造。刘某并到庭陈述，异议建筑物施工所需黄沙、水泥、砖头由其提供，此前其与张建华、张建江一般认识，因系张建华要求供货，并现金即时支付货款，其认为异议建筑物是张建华的。4、证人陈某出具的《证明》，用以证明异议建筑物不锈钢扶手系陈某承做，陈某证明该房屋由张建华建造。陈某并到庭陈述，其与张建华、张建江系一个村委的，从小相识，异议建筑物不锈钢扶手系张建华要求其承做并支付款项，异议建筑物是张建华的。5、张建华与阳光公司、张建江签订的《协议》，用以证明双方约定在阳光公司所有的土地上建造房屋。该协议载明的落款时间为2006年3月5日，甲方为阳光公司，乙方为张建华，内容为：经甲乙双方共同协商，甲方同意乙方在甲方东南的空地上建造住房壹间简易房，建造费用有（由）乙方自己承担，产权归乙方所有，如今后拆迁，所有拆迁费用归乙方所有，特订此协议等。协议由常州市武进区××镇××弄村民委员会盖章确认情况属实，落款时间为2019年5月30日。被告胡晓筠发表如下质证意见：1、对租赁合同真实性、关联性有异议，租赁合同形成于2018年12月1日，晚于法院对涉案不动产进行评估拍卖的时间，系阻挠执行的行为，且该租赁合同显示租赁面积24平方米与原告诉称的四层楼房面积不符，对其证明目的不予认可。2、证人证言仅陈述异议建筑物的建造情况，不能证明该建筑物的所有权，对其证明目的不予认可。3、对《协议》真实性不予认可，首先协议双方与案件执行有直接利害关系，双方权利义务不对等，原告使用土地未支付对价，村民委员会落款时间晚于协议落款时间十三年之久，村委历经多次人事变更，进行盖章确认是否有事实基础存疑。钟楼法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，对案外人提出的排除执行异议，应当审查下列内容：（一）案外人是否为权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。该院认为，原告张建华对异议建筑物并不享有足以排除强制执行的民事权益。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，张建华并不能提供相应的土地使用权登记簿、建筑工程规划许可、施工许可等证据来证明其系异议建筑物的权利人。异议建筑物建造在使用权证号为武集用（2003）第xx号的常州市××镇××弄村土地之上，而该土地使用权登记在阳光公司名下，根据“房地一体”原则，法院依现状处置，对涉案不动产及其土地使用权、地上建筑物、附属设施，包括异议建筑物进行整体评估和拍卖，并无不当。其次，张建华主张其基于建造对异议建筑物享有所有权，进而要求排除执行，根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，具体到本案中，异议建筑物并未取得建设工程规划许可、施工许可，为无证建筑，张建华提供的证人证言、《协议》等证据尚不足以证明其出资建造了异议建筑物，退一步讲，即使该建筑物由张建华出资建造，亦不能直接原始取得所有权，且该建筑物至今尚未办理登记，故对张建华要求确认所有权的诉讼请求，不应予以支持。综上，张建华的诉讼请求，缺乏相应的事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项、第二款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，作出（2020）苏0404民初3508号民事判决，并“裁定如下”：驳回原告张建华的诉讼请求；案件受理费4140元（原告已预交），由张建华负担。本院对一审查明事实予以确认。本院另查明：经现场勘验，阳光公司座落于常州市武进区××镇××弄村的2号房现状为，该房屋由2号有证房和东首无证房组成，联成一体，东首无证房位于2号房首，其中，2号有证房长44.3米，东首无证房长4.175米，2号房宽12.72米。2号有证房的房屋所有权证号为［常房权证武字第1××4号］；东首无证房既无房屋所有权证，也无建设工程规划许可证等建房审批资料。2003年7月，常州市武进房地产总公司测绘中心接受阳光公司委托，对阳光公司在武进区××镇××弄××幢房屋进行房产测绘，并出具［武房测（2003）字第（0386）］号测绘报告，测绘结果为：1幢为综合楼，三层混合结构，建筑面积794.46为平方米；2幢为车间，三层框架结构，顶屋阁楼符合2.2米计算建筑面积为7.4米＊44.24米，二至三层阳台封闭，建筑面积2123.19平方米；3幢为车间，二层混合结构，建筑面积为669.7平方米；4幢为车间，二层混合结构，建筑面积为1652.4平方米，5幢为办公楼，二层混合结构，建筑面积为344.31平方米；合计建筑面积为5584.06平方米。其中，2幢车间房屋长44.24米，宽12.50米。2004年4月［常房权证武字第1××4号］房屋所有证载明：房屋所有权人阳光公司，房屋座落××镇××弄村，1号房为混合结构，总层数3层，建筑面积794.46平方米；2号房为钢筋混凝土结构，总层数3层，建筑面积2123.19平方米；3号房为混合结构，总层数2层，建筑面积669.7平方米；4号房为混合结构，总层数2层，建筑面积1652.4平方米；5号房为混合结构，总层数2层，建筑面积344.31平方米。2018年6月26日，鑫洋评估公司出具［苏鑫房估（2018）字第2628号］房产估价报告，载明：估价对象为阳光公司位于××镇××弄村的工业用途房产，评估房屋总建筑面积为5660.35平方米，其中有证建筑物面积为5584.06平方米，无证建筑物面积为76.29平方米；确定估价对象在价值时点2018年6月2日满足各项假设限制条件下的房产价值为662万元，其中房屋价值510万元，附属设施价值152万元；估价明细为：（一）有证房五幢，房产证号［常房权证武字第1××4号］,1号房建筑面积794.46平方米，评估价值78.5万元；2号房建筑面积2123.19平方米，评估价值187.2万元；3号房建筑面积669.7平方米，评估价值53.7万元；4号房建筑面积1652.4平方米，评估价值151万元；5号房建筑面积344.31平方米，评估价值34.6万元；小计建筑面积5584.06平方米，评估价值505万元（四舍五入至万元）。（二）无证房二幢，即，6号房建筑面积52.29平方米，评估价值3.8万元；7号房建筑面积24平方米，评估价值1.2万元；小计建筑面积76.29平方米，评估价值5万元。（三）彩钢棚、玻璃顶棚、水泥场地、围墙、广告牌、辅房、披屋、屋顶广告牌评估价值152万元。2018年6月26日，鑫洋评估公司出具［（江苏）鑫洋（2018）（估）司字第002号］土地估价报告，评估结果为，确定阳光公司位于××镇××弄村××号××宗地，集体土地使用权证号为武集用（2003）第xx号，登记用途为工业用地，登记面积为4210.2平方米，宗地总地价为123万元。2019年4月8日，钟楼法院发布网络司法拍卖公告，其不动产拍卖（变卖）标的调查表载明：标的物情况摘录自鑫洋评估公司［苏鑫房估（2018）字第2628号、（江苏）鑫洋（2018）（估）司字第002号］估价报告。名称为常州市××镇××弄村的工业房产及土地，权证情况为（2018）苏0404执1007号执行裁定书、常房权证武字第1××4号房屋所有权证、武集用（2003）第151043号土地使用权证。所有人为阳光公司。拍品现状为房屋、土地用途系工业、土地性质属集体土地等。拍品介绍为，拍卖对象的房屋建筑总面积为5660.35平方米（其中有证建筑物面积为5584.06平方米，无证建筑物面积为76.29平方米），评估基准日2018年6月26日的评估总价为785万元，等等。经网络司法拍卖，该拍卖标的物于2019年5月20日成交，成交价为9015000元。2019年7月20日，鑫洋评估公司向钟楼法院出具情况说明：根据贵方提供的阳光公司的《不动产登记簿查询证明》，其中证载2号房屋的建筑面积2123.19平方米，总层数为3层，所在层为1-3层。评估人员在现场对2号房的1-3层（包含东首第一间及阳台）的面积进行了初步核实，实测面积和证载面积大体相当，故评估人员当时认为2号房证载面积包含了东首第一间和阳台面积，并把东首第一间按照证载房屋进行了评估。评估人员现场也对2号房的阁楼进行了查勘，但因为《不动产登记簿查询证明》证载2号房的层数只包括1-3层，未注明包含阁楼，评估人员在测算评估2号房时，为了把阁楼的价值评估在内，对2号房屋的房价进行层高调整，其评估的房价已经反映了阁楼对整体2号房屋的增值。综上所述，我公司出具的评估报告结果包括了东首第一间和阁楼的价值。2019年10月8日，鑫洋评估公司出具［苏鑫房估（2018）字第2628-1号］房产估价报告，评估事项及评估结果为，对阳光公司位于××镇××弄村××号××东首第一间无证房产（即东首无证房）价值进行估价，根据现场测量相关资料，本次评估房屋面积为222.5平方米，确定估价对象在价值时点2019年9月17日满足各项假设限制条件下的房产价值为19.2万元。在涉案司法拍卖后，张建华向钟楼法院提出执行异议，请求停止拍卖阳光公司厂区东南角张建华建筑的四层楼房一间（即东首无证房）及24平方米的彩钢房。事实与理由：张建华于2006年3月份在阳光公司厂区东南角借用阳光公司租赁的土地上建筑四层楼房及24平方米的彩钢房，双方于2006年3月5日签订协议书；现张建华的财产被法院拍卖，法院将该财产误认为阳光公司的财产一并进行了拍卖。在二审听证中，张建华陈述，其针对涉案评估和拍卖行为提出执行异议和执行异议之诉，东首无证房不应该被拍卖和执行，钟楼法院在拍卖后强制执行把该房交给了买受人，所以其认为该房被拍卖了。本院认为：对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。本案中，根据现有证据及事实，讼争的东首无证房未取得建设工程规划许可证，系违法建筑，张建华诉请确认东首无证房归其所有，人民法院应不予受理或驳回起诉。涉案网络司法拍卖公告载明，拍卖标的物的状况以[苏鑫房估(2018)字第2628号、（江苏）鑫洋（2018）（估）司字第002号]估价报告为依据，并于2019年5月20日拍卖成交。鑫洋评估公司于2019年10月8日出具[苏鑫房估（2018）字第2628-1号]房产估价报告，系涉案司法拍卖后形成，并非该司法拍卖当时的依据。涉案测绘报告、房屋所有证、[苏鑫房估（2018）字第2628号]房产估价报告均表明，阳光公司1至5号有证房累计建筑面积5584.06平方米，2号有证房登记建筑面积2123.19平方米。涉案司法拍卖标的调查表载明，拍卖对象的房屋建筑总面积为5660.35平方米，其中有证建筑物面积为5584.06平方米，无证建筑物面积为76.29平方米。上述证据事实充分证明，涉案测绘报告、房屋所有权证、[苏鑫房估（2018）字第2628号]评估报告与涉案拍卖标的调查表对有证房建筑面积的表征一致，其中所标称的2号房均指向2号有证房。由此应当认为，涉案司法拍卖的2号房系2号有证房。[苏鑫房估（2018）字第2628号]评估报告、涉案拍卖标的调查表证明，所评估、拍卖的房屋为阳光公司的1至7号房，合计建筑面积5660.35平方米，其中有证房为1至5号房，无证房为6至7号房，无证房建筑面积计76.29平方米；而[苏鑫房估（2018）字第2628-1号]评估报告确定东首无证房的评估房屋面积为222.5平方米。以此为据比较分析，[苏鑫房估（2018）字第2628号]、[苏鑫房估（2018）字第2628-1号]两份评估报告确定的评估房屋的合计建筑面积大于涉案拍卖标的调查表所确认的拍卖房屋建筑面积；2号有证房和东首无证房合计建筑面积大于涉案评估、拍卖的2号有证房建筑面积；两份评估报告关于无证房的评估对象不同，前者载明评估房屋为6至7号房，后者载明评估房屋为东首无证房，两者确定的评估房屋面积亦有差异。根据上述情形，难以得出涉案拍卖标的调查表所载明的拍卖标的包含东首无证房的结论。涉案测绘报告载明2号有证房长44.24米，现场勘验2号有证房长44.3米，东首无证房长4.175米；2号有证房阁楼建筑面积327.376平方米，东首无证房建筑面积222.5平方米；2号有证房建筑面积2123.19平方米，2号有证房与东首无证房合计建筑面积2345.69平方米。由此可见，上述数据差异明显，鑫洋评估公司认为实测面积与证载面积大体相当，与事实不符。资产评估执业准则规定，执行不动产评估业务，应当全面了解不动产的实物状况、权益状况和区位状况，掌握评估对象的主要特征。鑫洋评估公司所称为了把阁楼价值评估在内而对2号房的房价进行层高调整，即无评估规范依据，亦于法无据。因此，鑫洋评估公司出具的情况说明缺乏事实和法律依据，本院不予采信。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条规定，案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备以下条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。由于东首无证房未经涉案司法拍卖，故张建华以东首无证房归其所有、已被涉案司法拍卖等为由，针对涉案司法拍卖行为提起执行异议之诉，不符合法定受理条件。综上所述，原审判决认定涉案司法拍卖标的包含东首无证房，缺乏事实和证据，不能成立，应予纠正。原审判决书表述“裁定如下”亦不当，应予纠正。原审原告张建华的起诉，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销常州市钟楼区人民法院（2020）苏0404民初3508号民事判决。二、驳回张建华的起诉。一审案件受理费4140元，退还一审原告张建华。上诉人张建华预交的二审案件受理费4140元予以退回。本裁定为终审裁定。审 判 长 吕福清审 判 员 孙慧民审 判 员 朱正生二〇二一年八月十六日法官助理 陶金沙书 记 员 叶小玢