江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终2118号上诉人（原审原告、案外人）：常州金坛绿能保温材料有限公司。被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司。原审第三人（被执行人）：荆息忠。原审第三人（被执行人）：江苏华艺铝业工程有限公司。原审第三人（被执行人）：常州市哈里路亚户外用品有限公司。上诉人常州金坛绿能保温材料有限公司因与被上诉人中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司及原审第三人荆息忠、江苏华艺铝业工程有限公司、常州市哈里路亚户外用品有限公司案外人执行异议之诉一案，不服江苏省丹阳市人民法院（2021）苏1181民初310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称长城资产管理公司江苏省分公司）与江苏华艺铝业工程有限公司（以下简称华艺公司）、常州市哈里路亚户外用品有限公司（以下简称哈里路亚公司）、荆息忠金融借款合同纠纷一案，该院于2019年3月14日作出（2019）苏1181民初929号民事判决：一、华艺公司于本判决生效之日起十日内给付长城资产管理公司江苏省分公司贷款本金19179000元、利息318626.53元（计算至2017年8月1日），合计19497626.53元，并按照编号为2013年（丹阳）字1213号、2014年丹阳字0915号《小企业借款合同》的约定承担自2017年8月2日起至借款实际给付之日止的利息、罚息及复利；二、如华艺公司未履行上述还款义务，长城资产管理公司江苏省分公司有权就华艺公司名下：1、位于金坛市经济开发区不动产[不动产权证号：坛国用（2010）第9599号]，2、位于金坛市经济开发区不动产（不动产权证号：房权证村镇字第××号）和位于金坛市厂房[不动产权证号：ＣＺ××26号]不动产折价或拍卖、变卖后所得价款分别在350万、1690万元范围内享有优先受偿权；三、哈里路亚公司对华艺公司上述第一项给付义务，向长城资产管理公司江苏省分公司承担连带清偿责任；四、荆息忠对上述第一项给付义务就上述抵押房产实现债权后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任；五、驳回长城资产管理公司江苏省分公司的其他诉讼请求。并判决案件受理费减半收取69393元、财产保全费5000元，合计74393元，由华艺公司、哈里路亚公司、荆息忠负担。该判决发生法律效力后，根据长城资产管理公司江苏省分公司申请，该院于2019年5月8日立案强制执行，案号为（2019）苏1181执2558号。在该案执行过程中，该院于2019年8月26日作出（2019）苏1181执2558号之一执行裁定，拍卖被执行人华艺公司位于金坛市经济开发区的房地产[房产证号：房权证村镇字第××号、土地使用权证：坛国用（2010）第9599号]以及位于金坛市房产（产权证号ＣＺ××26）。2020年6月12日该案终结执行。2020年11月3日该院对该案恢复执行，案号为（2020）苏1181执恢818号。2020年11月19日该院作出（2020）苏1181执恢818号执行裁定：一、涤除华艺公司所有的位于金坛市经济开发区的房地产[房产证号：房权证村镇字第××号，土地使用权证号：坛国用（2010）第9599号]，位于金坛市房产（产权证号:××号）上的租赁关系；二、解除常州金坛绿能保温材料有限公司（以下简称绿能公司）、哈里路亚公司、常州凯鹏户外用品有限公司、王新、虞强、朱益平、谢建对华艺公司上述厂房的占有。案外人绿能公司向该院提出异议后，该院于2020年12月22日作出（2020）苏1181执异240号执行裁定书，驳回了案外人绿能公司的异议请求。原告绿能公司向该院提出诉讼请求：1、确认原告绿能公司对第三人华艺公司位于金坛市经济开发区厂房享有租赁权并继续占有上述厂房至2026年6月19日；2、被告长城资产管理公司江苏省分公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2009年开始，原告绿能公司法定代表人杨传进经营的金坛市绿能保温材料厂（以下简称绿能厂，系个体工商户）即开始租赁第三人华艺公司位于金坛市经济开发区的厂房。2011年双方签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2011年6月20日至2026年6月19日。该租赁合同订立在第三人华艺公司房产办理抵押之前。2015年初，为响应国家工商总局“三证合一、一照一码”等等级制度，绿能厂注销。杨传进在原场地登记设立了个人独资公司，即绿能公司。2015年6月原告绿能公司与第三人华艺公司签订了补充协议，由原告绿能公司承继了绿能厂与第三人华艺公司的《房屋租赁合同》的权利、义务，并对租金进行了协商，其他条款按原租赁合同履行，双方一直按该合同履行至今。因原告绿能公司在房产抵押之前承租，并合法占有涉案房屋，支付了相应的租赁费用，该租赁关系真实、合法、有效。该院如对涉案房产、土地进行拍卖，应当带租拍卖，原告绿能公司可以继续承租。为维护原告绿能公司的合法权益，现依法提起诉讼。被告长城资产管理公司江苏省分公司辩称，原告绿能公司与个体工商户绿能厂在法律上是不同的单位，这也是该院作出执行裁定的依据，请求该院驳回原告绿能公司的诉讼请求。第三人荆息忠、华艺公司、哈里路亚公司未应诉答辩。另查明，2008年5月6日杨传进登记设立绿能厂，企业类型为个体工商户，经营场所为金坛市经济开发区工业区河头薛庄村，经营范围为挤塑式聚苯乙烯保温隔热材料的制造销售。2015年1月5日该个体工商户注销。2015年1月21日杨传进登记设立绿能公司，企业类型为有限责任公司（自然人独资），住所地为常州市金坛经济开发区常金路016号，经营范围为：挤塑式聚苯乙烯保温隔热材料的制造销售；外墙保温工程施工；地暖工程施工；建筑材料；装饰材料；五金的销售；道路普通货物运输。2011年6月2日绿能厂与第三人华艺公司签订《房屋租赁合同》一份，约定第三人华艺公司将坐落于金坛市经济开发区常金路16号的房屋出租给绿能厂，用于生产保温材料，租赁期限15年（2011年6月20日至2026年6月19日），租金9万元/年，包含门卫、电工工资、垃圾费用，5年后协商租金涨幅，每半年付一次。2015年6月2日原告绿能公司与第三人华艺公司签订《租房补充协议》一份，约定租用的厂房1879㎡、东面场地租金共计21万元，该补充协议第4条载明：其他条款按原租房合同执行。2012年3月6日、2月10日中国工商银行股份有限公司丹阳支行（以下简称工行丹阳支行）因与第三人华艺公司签订《最高额抵押合同》，对华艺公司分别就其所有的位于金坛市经济开发区的厂房[不动产权证号：房权证村镇字第××号]、金坛市的厂房[不动产权证号：ＣＺ××26号]，以及位于金坛市经济开发区土地使用权[不动产权证号：坛国用（2010）第9599号]办理了抵押登记。2017年10月30日工行丹阳支行将所涉主债权及上述抵押权利转让给长城资产管理公司江苏省分公司，并就债权转让及债务催收发布公告。2019年1月17日长城资产管理公司江苏省分公司为索要借款向该院提起了诉讼。2021年1月13日绿能公司向该院转账147970元，注明用途为绿能厂房租金：2019年7月8日-2020年7月7日。2021年1月26日绿能公司向该院转账82000元，注明用途为房租：2020年7月8日-2021年1月7日。一审法院认为，绿能厂的经营者与绿能公司的法定代表人虽为同一人，但绿能公司为新设立的有限公司，并非绿能厂名称变更，也不属于公司的合并、分立，不存在权利、义务的承受情形，故2015年6月2日绿能公司与第三人华艺公司签订的《租房补充协议》系新订立的租赁合同，原绿能厂签订的《房屋租赁合同》因其注销而终止。综上，原告绿能公司与第三人华艺公司签订的租赁合同系在租赁物被抵押之后，原告绿能公司主张其租赁成立于租赁物被抵押之前，缺乏事实和法律依据，该院不予采信。原告绿能公司的诉讼请求，证据不足，该院不予支持。第三人经该院传票传唤未到庭，该院可依法缺席作出判决。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，该院判决：驳回原告绿能公司的诉讼请求。并判决案件受理费11800元，由原告绿能公司负担。上诉人绿能公司的上诉请求：撤销一审民事判决，确认上诉人绿能公司对原审第三人华艺公司位于金坛市经济开发区厂房享有租赁权并继续占有使用该厂房；本案诉讼费用由被上诉人长城资产管理公司江苏省分公司负担。事实和理由：绿能厂系由杨传进个人投资经营的个体工商户，个体工商户的财产、权利归投资人享有，债务也由投资人承担。2011年6月2日绿能厂与华艺公司签订《房屋租赁合同》，绿能厂的实际权利人应为杨传进，绿能厂这一个体工商户字号的注销，并不必然导致该租赁合同的解除，在绿能厂注销后双方仍在继续履行该租赁合同，在经营场所、经营范围都未变化的情况下，仍然由杨传进个人独资经营并与华艺公司签订《租房补充协议》，该补充协议是对原租赁关系的承继，事实上双方的租赁关系从未中断。2011年6月2日绿能厂与华艺公司签订《房屋租赁合同》后，本案所涉房屋的抵押权才设立，抵押权人设立抵押权时应当得知并预见该房屋已被租赁至2026年的事实和相应的法律后果，2015年6月2日绿能公司与华艺公司续签的《租房补充协议》并未延长租赁时间，也没有增加抵押权人的义务和负担，并不侵害抵押权人长城资产管理公司江苏省分公司的利益，且当租赁权与抵押权发生冲突时，应当从实质上看租赁权设定的时间是否早于抵押权，而非形式上只看租赁合同的主体。即便本案是抵押在先、租赁在后，根据相关规定，该租赁的继续存在对该抵押权的实现有影响的，人民法院才涤除租赁权进行拍卖，而原审法院在未对拍卖财产分别进行带租拍卖和去租拍卖评估作价、没有任何该租赁权的存在会影响该抵押权实现的证据的情况下，就作出涤除该租赁的裁定，没有事实和法律依据。杨传进在涉案场地经营十余年，投入了巨额资金进行场地建设、生产经营，绿能公司在原审法院执行过程中，并未阻止执行、拍卖等妨碍长城资产管理公司江苏省分公司实现债权的行为，且一直积极配合执行，还主动将租金打到了原审法院账户，仅仅请求保留其租赁，继续履行租赁合同至期满。原审法院应运用法治思维，处理好法、情、理的关系，追求司法、执法过程中法律效果与社会效果的统一，考虑实体经济发展的实际困难，本案如果强行涤除租赁，导致绿能公司无法继续经营，将带来新的社会矛盾和不稳定因素。综上所述，一审民事判决事实认定和法律适用均有错误，未尊重历史和客观事实，简单、机械地套用法律条文，不合法也不合情理，更不利于经济、社会的建设和稳定。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”绿能厂系个体工商户，绿能公司系一人有限责任公司，绿能厂的经营者与绿能公司的股东及法定代表人虽为同一人即杨传进，但绿能厂与绿能公司系不同的法律主体，绿能公司并非由绿能厂名称的变更而产生，亦非绿能厂权利、义务的承受者。2011年6月2日绿能厂与华艺公司签订了涉案房屋租赁合同，但2015年6月2日绿能公司与华艺公司签订涉案房屋租房补充协议时，绿能厂已注销，故2015年6月2日绿能公司与华艺公司签订的涉案房屋租房补充协议实为新订立的涉案房屋租赁合同，原绿能厂与华艺公司签订的涉案房屋租赁合同因绿能厂的注销和该新的涉案房屋租赁合同的订立而终止。本案涉案房屋的抵押权设立于2012年，而绿能公司租赁该房屋的时间是2015年6月2日，在该房屋抵押权设立之后，故原审法院在本案执行中裁定对涉案不动产涤除华艺公司与绿能公司的租赁关系进行拍卖，符合法律规定，并无不当。综上所述，绿能公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审民事判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由上诉人常州金坛绿能保温材料有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 于  竞审判员 章 晓 东审判员 司马仲华二〇二一年八月十九日书记员 覃 嘉 茜