贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终2295号上诉人（原审原告）：朱孜，女，1967年10月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：陈建新，贵州行泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘钊华，贵州行泰律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：林墨翰，男，1999年3月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：陈建新，贵州行泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘钊华，贵州行泰律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：贵州宏德置业有限公司。住所地：贵州省贵阳市乌当区东风镇后所村乌当区东风镇翠湖路7号-乐湾国际旅游综合体G（17）056号地块（商业2）2号楼。法定代表人：马海峰，该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：高峰，贵州瀛黔律师事务所律师。上诉人朱孜、林墨翰因与贵州宏德置业有限公司（以下简称宏德公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2020）黔0112民初4576号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱孜、林墨翰上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，依法改判支持朱孜、林墨翰的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由宏德公司承担。事实和理由：一、宏德公司向朱孜、林墨翰出具的关于承诺花园面积为469平方米的《说明》，内容具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，是构成《商品房买卖合同》的组成部分，宏德公司应对花园面积不足469平方米的差额部分承担责任，具体理由为：1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，该《说明》应当认定为要约，一审判决认定为要约邀请错误；2.一审判决没有查明案涉《商品房买卖合同》的签订经过，属基本事实不清；3.一审判决对《商品房买卖合同》附件《补充协议》第七条第一款解释错误，从而根据该款约定认定朱孜、林墨翰已经“同意按照合同的约定以规划设计的面积为准”，不得主张469平方米花园的使用权利；4.一审法院未对朱孜、林墨翰提出的测绘和损失评估申请不予准许错误。二、宏德公司至今未向朱孜、林墨翰交付符合约定的花园面积达到469平方米的别墅，逾期交房的违约事实持续存在，逾期交房违约金应当从合同约定的交房之日即2015年2月1日计算至完成交付房屋之日，一审判决仅计算至2015年8月11日错误。三、宏德公司因不能按时取得商品房交付使用备案证书及交付469平方米花园的承诺，由此产生的案涉房屋至今未能办理产权证的责任在于宏德公司，一审判决未判令宏德公司承担逾期办证违约金错误。四、一审判决法律适用错误。应当适用《中华人民共和国合同法》第六十七条、一百一十二条、一百一十三条、《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、一百五十七条、四百九十六条规定支持朱孜、林墨翰的诉请主张。宏德公司辩称：一、《商品房买卖合同》中房屋价格未包含花园的价格和面积。二、《商品房买卖合同》第二十五条约定花园及出卖人同意后可按照约定使用，买受人仅享有使用权，且花园属于业主共有，朱孜、林墨翰主张花园面积损失无事实依据。三、宏德公司已按照《商品房买卖合同》第二十二条第三款第四项约定，办理产权需双方共同向房屋登记机关申请，朱孜、林墨翰具有提供身份证明、契税缴纳证明等资料，同时《补充协议》第三条第一款约定，买受人不配合办理产权手续，责任由买受人承担。朱孜、林墨翰收到宏德公司交房通知后，多次拒收房屋，应自行承担责任。四、朱孜、林墨翰主张的逾期交房违约金已超过诉讼时效。五、即便法院认定诉讼时效未超过，但判令宏德公司承担逾期交房违约金明显加重宏德公司的负担。宏德公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.本案一审、二审诉讼费用由朱孜、林墨翰承担。事实和理由：一、朱孜、林墨翰主张宏德公司支付逾期交房违约金已过诉讼时效，一审判决认定宏德公司支付逾期交房违约金错误。案涉《商品房买卖合同》第十一条约定交房时间为2015年1月31日前，朱孜、林墨翰应自2015年2月1日知道其权利受到侵害，其最迟应在2017年1月31日前主张逾期交房违约金，但朱孜、林墨翰未在上述期限内提出主张，其关于逾期交房违约金的诉求超过诉讼时效，不应得到支持。二、若法院认定诉讼时效未过，一审判决宏德公司按照日万分之三的标准承担逾期交房的违约金明显加重负担。朱孜、林墨翰辩称，一、由于案涉房屋存在未办理房屋交付备案证、存在质量问题、花园面积短少的问题，导致房屋至今未能交付，过错在于宏德公司，双方多次协商且朱孜、林墨翰已在诉讼时效期内提起诉讼，故而诉讼时效未届满。二、朱孜、林墨翰为履行收房义务的原因在于案涉房屋未达到交付条件，宏德公司应承担逾期交房和逾期办证违约金。三、宏德公司应对花园面积不足469平方米承担责任。朱孜、林墨翰向一审法院起诉请求：1.请求判令宏德公司立即向朱孜、林墨翰交付位于贵阳市乌当区山湖御景第15栋1层2号房;2.判令宏德公司赔偿朱孜、林墨翰花园面积缺少约100平方米的损失1356080元;3.判令宏德公司向朱孜、林墨翰支付延期交房违约金3276030.95元（暂从2014年10月31日计算至2020年9月30日，此后的违约金应计算至实际交房之日止）;4.判令宏德公司向朱孜、林墨翰支付逾期办理房产证的违约金692119元（暂从2016年12月30日计算至2020年9月30日，此后的违约金计算至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止）;5.本案诉讼费由宏德公司承担。一审法院认定事实：因朱孜、林墨翰、宏德公司双方提供的《商品房买卖合同》不一致，一审法院以朱孜、林墨翰从乌当区不动产登记站调取的《商品房买卖合同为准》。2014年11月14日，朱孜与宏德公司签订合同编号为201400222的《商品房买卖合同》，约定宏德公司将位于乌当区山湖御景第15栋1层2号房出售给朱孜，林墨翰为该房屋的共同共有人。该商品房建筑面积448.25平方米，套内建筑面积418.97平方米，按套内面积计算每平米单价为12236.7元，房屋总价5126809元。房款的付款方式为贷款方式，朱孜、林墨翰支付首期房款1556809元，余款3570000元以银行按揭方式支付，朱孜、林墨翰已按约向宏德公司支付了全部房款。合同第十一条约定宏德公司应当在2015年1月31日前向朱孜、林墨翰交付该商品房。该条第二款约定了交付条件，即取得竣工合格证明文件、面积实测技术报告书、经房产管理部门批准的商品房住房交付使用备案证书等。合同第十三条第一款约定：交房逾期在60日之内，从约定的交付期间届满的次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。逾期超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期间届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。《商品房买卖合同》第二十二条第三款第一项约定出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付给买受人。该款第二项第1点约定日期180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的同期银行活期存款利率承担违约责任。第2点约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。《补充协议》第七条第一款约定买受人在出卖人售楼现场或其它途径获取的关于规划设计方面信息以及双方约定《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件之外的任何要约邀请仅供参考，均不对合同双方具备约束力，该信息和要约邀请不能作为双方交房、验收、退房等事项的标准及条件。交楼标准按双方签订的合同及有关附件内容为准，买受人所购买的商品房项目的规划设计最终以规划管理部门批复为准。另查明，宏德公司于2013年7月7日出具《说明》一份，载明朱孜、林墨翰购买乐湾国际山湖御景15-2房，花园面积约为469平方米。还查明，宏德公司于2015年8月11日取得案涉房屋的商品住房交付使用备案证书。在2015年8月27日取得了案涉房屋的《商品房销售现房证明书》。一审法院认为,依法成立的合同，受法律保护，本案中，朱孜、林墨翰与宏德公司双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，为合法有效的合同，在无其他证据证明有导致约定无效的情况下，朱孜、林墨翰与宏德公司双方均应严格按照合同的约定履行合同义务和行使合同权利。现在朱孜、林墨翰与宏德公司双方争议的焦点主要在于朱孜、林墨翰认为案涉房屋的“花园”面积小于宏德公司出具《说明》里的面积，朱孜、林墨翰为此一直要求宏德公司进行整改，导致房屋延迟交付，为此一审法院认定如下：一、在朱孜、林墨翰与宏德公司签订的《商品房买卖合同》附件《补充协议》第七条第一款约定：“买受人在出卖人售楼现场或其它途径获取的关于规划设计方面信息以及双方约定《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件之外的任何要约邀请仅供参考，均不对合同双方具备约束力，该信息和要约邀请不能作为双方交房、验收、退房等事项的标准及条件。交楼标准按双方签订的合同及有关附件内容为准，买受人所购买的商品房项目的规划设计最终以规划管理部门批复为准。”，宏德公司虽然在签订《商品房买卖合同》前向朱孜、林墨翰出具了花园面积的说明，但是在签订《商品房买卖合同》时，朱孜、林墨翰已经同意按照该合同约定以规划设计的面积为准；二、经一审法院向规划部门调查，经规划部门释明，规划设计图上无“花园”部分的规划，只有绿化部分的规划，任何建设单位均不能将绿化部分划为私人的花园部分；三、一审法院要求朱孜、林墨翰及宏德公司双方在合同所附的图纸上画出所谓的争议部分（“花园”）以便于一审法院要求规划部门进行测绘，但朱孜、林墨翰及宏德公司双方当事人均不能确定合同所附图纸上所谓的“花园”部分，以至于一审法院无法查明规划设计图纸中具体的绿化部分面积。因宏德公司已经取得了住建部门发放的商品住房交付使用备案证书以及现房销售证明，足以证明案涉房屋符合规划设计，宏德公司修建的房屋现状应同规划设计一致。即便宏德公司作出说明的所谓“花园”面积与实际绿化面积存在差距，但是宏德公司已经取得商品住房交付使用备案证书以及现房销售证明的事实足以说明中的“花园”面积并未在规划范围内。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，该规定强调的是在规划范围内所作的说明，且说明具体确定才能视为要约。本案中，宏德公司在《说明》中关于花园面积的表述并未在规划范围内，且《说明》中表述的为“花园面积约为469平方米”，该面积表述亦不具体确定。综上，《说明》对朱孜、林墨翰与宏德公司双方不具有约束力，朱孜、林墨翰不能以“花园”面积减少为由要求宏德公司赔偿。因一审法院未支持朱孜、林墨翰要求宏德公司赔偿“花园”面积差的诉请，朱孜、林墨翰申请一审法院委托第三方对花园面积进行测绘的基础不存在，故一审法院对朱孜、林墨翰要求就花园面积进行测绘的申请不予准许。关于朱孜、林墨翰主张的逾期交房违约金，宏德公司在2015年1月25日已经向朱孜、林墨翰发出《入伙通知书》，要求朱孜、林墨翰办理房屋交付手续，但朱孜、林墨翰并未实际办理入住手续。宏德公司是在2015年8月11日才取得《贵阳市商品住房交付使用备案证书》，房屋交付时间应以合同约定的交付条件成就时为准。宏德公司取得《贵阳市商品住房交付使用备案证书》为2015年8月11日，根据《商品房买卖合同》第十一条约定：“宏德公司应当在2015年1月31日前向朱孜、林墨翰交付该商品房。该条第二款约定了交付条件，即取得竣工合格证明文件、面积实测技术报告书、经房产管理部门批准的商品房住房交付使用备案证书等。”，合同第十三条第一款约定：“交房逾期在60日之内，从约定的交付期间届满的次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。逾期超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期间届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金”。根据上述约定，宏德公司存在逾期交房行为，根据朱孜、林墨翰的诉请，应按照该约定中“逾期超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期间届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。”之约定，由宏德公司继续将案涉房屋交付给朱孜、林墨翰，并从2015年2月1日起每日按照全部已付款项（包含银行贷款）5126809元的万分之三支付朱孜、林墨翰逾期交房违约金至2015年8月11日，即0.0003×5126809元×192天=295304.2元。关于朱孜、林墨翰主张的逾期办证违约金，合同约定是在2016年12月30日前取得商品房所有权初始登记，朱孜、林墨翰在2015年8月27日就取得了案涉房屋的《商品房销售现房证明书》，经咨询住建部门，取得《商品房销售现房证明书》后就具备办理产权登记条件，但朱孜、林墨翰以所谓的“花园”面积不符为由拒绝收房，导致房屋产权证书一直未办理，根据一审法院上述认定，案涉房屋已具备交付条件，宏德公司可立即向朱孜、林墨翰交付案涉房屋，朱孜、林墨翰拒绝收房的理由不成立，故导致该房屋现仍未办理产权证的责任应由朱孜、林墨翰承担。一审法院判决：一、宏德公司于本判决生效之日起三日内向朱孜、林墨翰交付位于贵阳市乌当区山湖御景第15栋1层2号房；二、宏德公司于本判决生效之日起十日内一次性支付朱孜、林墨翰逾期交房违约金295304.2元；三、驳回朱孜、林墨翰的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24535元，已减半收取，由朱孜、林墨翰负担23174元，宏德公司负担1361元。（此款朱孜、林墨翰已预交，宏德公司可在履行上述金钱给付义务时一并支付给朱孜、林墨翰。）本院二审期间，朱孜、林墨翰于2020年4月13日向本院提交了如下两组证据：证据1：《花园照片》，拟证明宏德公司承诺的花园面积缺少100平方米，花园有围栏，系购买人拥有专有使用权的私人花园。证据2：录音光盘、《录音整理记录》，拟证明：案涉房屋的销售经理认可花园面积缺少且应予赔偿，买卖双方对此事经过多次协商但就赔偿无法达成一致意见。宏德公司质证称，对该证据的三性均不认可，证据1不能证明花园实际面积，且花园为绿化面积，属业主共有，非朱孜、林墨翰拥有所有权面积，不能要求宏德公司赔偿损失。证据2录音对象不明确，录音内容中没有承诺朱孜、林墨翰拥有的花园面积为469平方米以及花园属于朱孜、林墨翰私人领域。朱孜、林墨翰于2021年6月1日向本院提交了如下证据：证据1:2013年5月14日《商品房买卖合同》（复印件）及备案登记表（复印件），拟证明：朱孜、林墨翰与宏德公司于2013年5月14日签订了案涉房屋第一份《商品房买卖合同》并根据该合同支付了首付款，后因付款方式由分期付款改为按揭贷款双方将此合同原件收回，于2014年11月14日签订了第二份《商品房买卖合同》，两份合同实际上都是履行依据，除付款方式不一致外，其他内容都相同；证据2：《收据》5份（原件）；拟证明：朱孜、林墨翰于2013年5月14日与宏德公司签订了第一份《商品房买卖合同》后就支付了房款、维修基金、预告登记费等费用。宏德公司质证称，对证据1三性均不予认可，因朱孜、林墨翰并未提供合同及备案登记表的原件，该合同中也没有宏德公司的盖章且该份合同并未实际履行，并且备案登记表在筑房网上无法进行查询，合同中的付款方式为分期付款，预付款为1538043元，其中769021元的付款时间为2014年5月14日前付清与朱孜、林墨翰提供的收据中的时间不一致，也就是说这份合同并不是实际履行的合同，实际履行的合同交房时间为2015年1月31日。对证据2的真实性宏德公司不予认可，朱孜、林墨翰提供的《收据》因与一审提供的收据不一致，收据上的章为宏德公司所盖，但是实际付款时间与出具收据的时间不一致，因双方在2014年11月14日签订的合同将房款的支付方式改为按揭贷款，所以实际上收到款项的时间与收据的时间不一致，款项为银行支付。朱孜、林墨翰于2021年6月24日向本院提交了《银行流水》，拟证明：2013年5月14日双方签订第一份《商品房买卖合同》时，朱孜向宏德公司转账支付首付款1440579.18元；2013年11月19日，朱孜向宏德公司转账支付第二笔和第三笔购房款2050724元；2014年2月12日，朱孜转账支付第三笔购房款569021元。可以印证2013年5月14日《商品房买卖合同》是真实存在并得以履行的，后双方协商，将付款方式由分期支付变更为按揭支付，故而签订了2014年11月14日《商品房买卖合同》。宏德公司质证称，对该证据的真实性予以认可，但达不到证明目的，案涉房屋价款为5126809元，但朱孜、林墨翰提供的银行流水显示为4052224.18元，房屋价款未付清。双方实际履行的是2014年11月14日《商品房买卖合同》，且朱孜、林墨翰一审中认可房款为按揭支付，那么交房时间为2015年1月31日。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：虽然宏德公司对《花园照片》的真实性不予认可，但并未提供反证，本院依法对该证据的真实性予以采信；因《录音资料》并无其他证据予以佐证，本院依法不予采信；虽然朱孜、林墨翰提交的《商品房买卖合同》及备案登记表为复印件，但是有流水凭证予以佐证，且宏德公司对收取款项无异议，故本院对该证据的真实性予以采信。对其余证据的真实性，因宏德公司无异议，本院依法予以采信，但能否达到朱孜、林墨翰的证明目的需结合全案综合评判。经二审审理查明：案涉两份《商品房买卖合同》第二十五条约定：“6.基于商品房的状况，花园经出卖人书面同意后可以按照约定使用，买受人仅有使用权，买受人不得改变花园围栏，不得在花园范围内修建建筑物、构筑物、不得硬化地面或变更还原绿化材质，不得种植经济作物或作其他用途。”另查明，2013年5月14日，朱孜、林墨翰与宏德公司签订了《商品房买卖合同》并就该合同于2013年8月5日办理了合同备案登记。该合同约定：“第八条付款方式及期限2.分期付款。买受人应当在/前分期支付房价款。预付款1538043元。首期款1538043元于2013年5月14日付清，第二笔款1025326元于2013年8月14日前付清，第三笔款1025362元于2013年11月14日前付清，第四笔款769021元于2014年2月14日前付清，尾款769021元于2014年5月14日前付清。”朱孜、林墨翰当日缴纳了房屋首付款，宏德公司同日开具了1538043元的《收据》一张；同日，朱孜、林墨翰缴纳了房屋维修基金并由宏德公司开具了维修基金《收据》。2013年11月13日，宏德公司向朱孜、林墨翰开具金额为2050724元《收据》；2014年2月12日，朱孜、林墨翰向宏德公司转账支付569021元。之后，双方将付款方式由分期付款支付变更为按揭贷款支付，并于2014年11月14日重新签订了《商品房买卖合同》，同时对交房时间由2014年10月30日变更为2015年1月31日。朱孜、林墨翰，宏德公司双方均认可，因为贷款为357万元，朱孜、林墨翰在签订2013年5月14日《商品房买卖合同》后超过2014年11月14日《商品房买卖合同》首付款1556809元支付的房款部分，已由宏德公司退还。另查明，2015年1月25日，朱孜、林墨翰出具的《物业住宅验收记录表》中记载的验收内容为：1.外墙文化石勾缝修补；2.所有门窗没有打胶，玻璃需换成钢化玻璃，并调整密封性；3.屋面瓦需清洗一遍；4.楼梯面不平整；5.车库顶上卫生需打扫；6.屋檐下坠需修复；7.花园入院门收口；8.花园业主要求种草坪；9.入院门口树移开，入院门扩大。以上问题15个工作日完成。本院对一审法院查明的其余事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷系由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。当事人二审争议的焦点问题在于：一是《说明》的性质以及宏德公司是否应向朱孜、林墨翰承担花园面积缺少的损失；二是宏德公司是否应当支付逾期交房违约金及违约金数额；三是宏德公司是否应当支付逾期办证违约金及约金数额。一、关于《说明》的性质以及宏德公司是否应向朱孜、林墨翰承担花园面积缺少的损失问题朱孜、林墨翰主张宏德公司交付的花园面积少于469㎡，因而宏德公司应承担花园面积缺少的损失1356080元。本案中，案涉《说明》出具的时间为2013年7月7日，即在双方签订2013年5月14日《商品房买卖合同》之后，2014年11月14日《商品房买卖合同》之前，而后一份《商品房买卖合同》仅对前一份《商品房买卖合同》中付款方式及交房时间的变更。2013年5月14日《商品房买卖合同》第二十五条约定：“6.基于商品房的状况，花园经出卖人书面同意后可以按照约定使用，买受人仅有使用权，买受人不得改变花园围栏，不得在花园范围内修建建筑物、构筑物、不得硬化地面或变更还原绿化材质，不得种植经济作物或作其他用途。”，同时依据朱孜、林墨翰举示的图片及当事人的陈述，可以认定宏德公司在交付房屋时，将花园面积用围栏进行了分隔，因而，在《商品房买卖合同》中对花园面积约定不明的情况，宏德公司向朱孜、林墨翰出具的《说明》是对《商品房买卖合同》第二十五条的补充约定，但案涉花园的面积不属于计入购房人产权的部分，未在私人面积规划内，属于业主公共的绿化面积，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益；”之规定，宏德公司出具的《说明》因损害社会公共利益无效。《商品房买卖合同》中并未约定花园的具体面积，朱孜、林墨翰在订立合同时应当知晓花园并不属于规划为其专有的范畴，其本身存在过错。宏德公司作为专业的房地产营利法人，其知晓出具《说明》中花园的面积并未合法规划为购房人所有而仍然出具，存在过错，应承担缔约过失责任，结合案涉合同中约定朱孜、林墨翰对花园仅享有使用权，本院酌定由宏德公司向朱孜、林墨翰赔偿损失10万元。故对朱孜、林墨翰主张对花园面积缺少的部分予以评估，本院不予准许。二、关于宏德公司是否应当支付逾期交房违约金及违约金数额的问题宏德公司上诉主张一审判决的逾期交房违约金超过诉讼时效。本案中，双方因就房屋存在的瑕疵多次进行交涉，即朱孜、林墨翰多次向宏德公司主张权利，因而对宏德公司的该项主张，本院不予支持。朱孜、林墨翰提交了2015年1月28日《物业住宅验收记录表》，可以佐证宏德公司实际在2015年1月28日通知朱孜、林墨翰收房，朱孜、林墨翰在该表中所提出的事项，均非属于房屋存在重大质量问题而影响居住的事项。同时，如前所述，花园为业主共有，并非朱孜、林墨翰私有，花园面积缺少并非朱孜、林墨翰拒绝收房的抗辩理由，《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2015年1月31日，一审法院认定案涉房屋具备交付条件的时间为2015年8月11日，据此，按照《商品房买卖合同》约定的日万分之三支付逾期交房违约金为295304.2元，并无不当，本院予以维持。此外，宏德公司主张逾期交房违约金标准过高，但该违约金标准系双方所约定，且案涉房屋为别墅，同时宏德公司亦未提交该违约金标准明显过高的证据，故对宏德公司的该项主张，本院不予采信。三、关于宏德公司是否应当支付逾期办证违约金及违约金数额的问题宏德公司已于2015年8月27日取得了案涉房屋的《商品房销售现房证明书》，具备办证条件，早于《商品房买卖合同》第二十二条第三款第一项约定：“出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记”，但因双方对房屋的交付及花园面积缺少存在争议而一直未办理房屋所有权的转移登记，且根据《商品房买卖合同》第二十二条三（四）：“1.双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”朱孜、林墨翰并未提交证据证明其向宏德公司主张办理转移登记而宏德公司拒绝履行义务，故朱孜、林墨翰主张宏德公司逾期办证，缺乏事实依据，一审判决对此认定并无不当，本院予以维持。综上所述，朱孜、林墨翰的上诉主张部分成立，对其成立的部分，应予支持。宏德公司的上诉主张不能成立，应予驳回。一审判决认定事实部分不清，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市乌当区人民法院（2020）黔0112民初4576号民事判决第一项、第二项；二、撤销贵州省贵阳市乌当区人民法院（2020）黔0112民初4576号民事判决第三项；三、贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起十日内向朱孜、林墨翰赔偿花园面积损失10万元。四、驳回朱孜、林墨翰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24535元，已减半收取，由朱孜、林墨翰负担22713.37元，由贵州宏德置业有限公司负担1821.63元；二审案件受理费54799元，由朱孜、林墨翰负担45426.74元，由贵州宏德置业有限公司负担9372.26元。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  黄 新审判员  程 奕二〇二一年八月三十一日书记员  曾凡青