新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民事判决书（2021）新2301民初7021号原告：新疆华洋实业（集团）物业发展有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。        法定代表人：郭培银，该公司经理。        委托诉讼代理人：程晓娟，女，该公司员工。        被告：韩林，男，1982年10月7日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区。        原告新疆华洋实业（集团）物业发展有限公司与被告韩林物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年8月20日公开开庭进行了审理。原告新疆华洋实业（集团）物业发展有限公司的委托诉讼代理人程晓娟，被告韩林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        原告新疆华洋实业（集团）物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告支付物业管理费共计1909.2元（44.4元／月×43个月）；2．本案保全费47元由被告承担。本案审理过程中，原告向本院申请撤回要求被告支付利息的诉讼请求。事实与理由：被告居住在昌吉市北京南路融祥家园32-3-102室，由原告提供物业管理服务。2017年12月1日至2021年6月30日，被告未向原告支付物业管理费1909.2元。原告为维护合法权益向法院起诉。        被告韩林辩称，被告认为原告并没有履行合同约定，未按2017年和业主大会签订的物业服务合同提供相应的服务，原告以此要求被告支付物业费1902元以及利息和保全费不合理。一、原告并未在小区公示服务电话，对楼栋单元门、楼梯、通道未能及时维修养护，对小区内出现的安全问题视而不见，无警示标识和防范措施，从未向业主公布安全生产预案和应急预案。原告对进出小区的车辆管理不到位，车辆随处停放，业主之间经常因为停车的问题发生纠纷。公共场所，尤其是楼梯、过道长期无人打扫，楼梯间经常有垃圾乱堆乱放，楼梯扶手、栏杆从未擦拭，业主只能各自打扫积水、积雪。二、被告从未收到过原告提出的任何书面形式的催缴物业费材料，而且被告与原告签的合同第八条约定了业主或使用人应当遵照合同约定的交费时间交纳物业服务费，业主违反物业服务合同约定，逾期缴纳或拒交服务费的，甲方应协助应当督促其限期交费。就是说原告不应该起诉被告韩林，原告首先应该告的是业主大会，因为业主大会才有权利督促缴纳，原告起诉的对象不对。被告给物业公司反映的问题长期得不到解决，原告从未将物业共有部分的使用和收益情况向业主公示，财务不规范，交停车费不给发票，交物业费只给收据。三、小区乱停乱摆乱放的情况长期存在。32号楼前的椒麻鸡店、速拌面店长期占用人行道摆摊，物业人员每日来往经过视而不见，杂物堆放几年无人清理。物业服务中心正对面也出现了车辆随意摆放和杂物乱堆乱放的情况，说明物业的管理人员就小区的物业设施问题从来没有关注过。四、小区内不拴绳子遛狗的人多，孩子被咬伤只能自己送医、就诊，给物业公司反映问题未得到解决。五、32号楼楼顶移动公司未经业主同意私自建立移动基站，给物业公司多次反映，物业公司的回复是管不了。相邻楼层保温层脱落大量水泥块和泡沫板，十几米的高空倒下的水泥和泡沫板，堵住了被告厕所窗户，该问题反映了两年多，物业公司表示解决不了，严重影响了采光和通风，物业公司未设置警示标志。六、物业公司未经业主同意，擅自将原封闭的院落改成道路，并在被告的窗下设计成行人台阶通道，台阶地势很高，站在台阶上可以清楚地看到客厅，对被告的隐私权造成了侵害。同时因为修了路，被告家窗下经常停车过车一整天，噪音不断，影响休息。今年原告又在未经审批的情况下，擅自将19号小区9号楼后一侧绿地破坏，硬化改造成道路。七、原告对小区内的设施不养护，地下室的灯坏了，维修要先收费，单元门能修不修，由业主出钱换新门。小区改造后，健身场地被改成了收费的充电车棚，原来的健身设施被丢弃在人行道上，长期不安装使用。八、原告与被告去年11月在法院调解时，被告陈述了问题，原告表态说要限期整改，时至今日问题依旧存在。根据法律关于同时履行抗辩权的相关规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求，被告有同时履行抗辩权，故要求法庭对原告提出的诉讼请求不予支持，诉讼费用由原告承担。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据：物业服务合同一份、社区证明一份、通知二份、收费台账一份、昌吉州普通住宅物业服务等级及服务费收费标准一份，经质证，被告对以上证据的真实性没有意见。对被告提交的证据：照片打印件15组、业主群微信聊天记录打印件1组，经质证，原告对证据的真实性没有意见。本院对原告和被告提交的上述证据的真实性予以确认。        本院经审理认定事实如下：被告居住的昌吉市北京南路融祥家园32－3－102室，由原告提供物业管理服务。2013年11月29日，昌吉市发展和改革委员会出具批复一份，同意华洋新村小区按房管局核定的二级服务等级标准收取综合物业服务费并予以备案。2017年12月1日，昌吉市融祥家园业主委员会与原告签订《物业服务合同》，约定委托服务期限为2017年12月1日至2020年11月30日，物业费按二级服务收费标准收取。合同期满后，原告继续为被告居住的小区提供物业服务至今。昌吉州普通住宅物业服务等级及服务费标准规定：多层住宅及不带电梯的7层住宅二级服务物业服务费为0.4元，按照房产证面积收费。被告的房屋建筑面积为111.12平方米，物业收费标准为0.4元／平米／月，被告未向原告交纳2019年12月1日至2021年6月30日期间的物业管理费。        本院认为，物业管理是改善人居环境，促进和谐社区建设必不可少的社会管理活动。《中华人民共和国民法典》第九百五十条规定：“物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。”原告与昌吉市融祥家园业主委员会签订的物业服务合同于2020年11月30日到期后，原告仍继续为该小区提供物业服务，原、被告形成事实上的物业服务合同关系。原告提供了物业管理服务，被告应当交纳相应的物业费。被告辩解原告对楼栋单元门、楼梯、通道未能及时维修养护，对进出小区的车辆管理不到位，公共场所卫生未及时打扫，小区乱停乱摆乱放的情况长期存在，32号楼楼顶移动公司未经业主同意私自建立移动基站，原告擅自将19号小区9号楼后一侧绿地破坏，硬化改造成道路等问题。本院认为，被告辩解的部分问题的责任主体并非原告，如华洋新村27号楼保温层脱落、32号楼楼顶修建的移动基站等并非原告施工和修建，被告辩解的健身器材堆放以及道路硬化的问题均涉及小区改造工程。原告物业管理服务的内容包含对共有部分和公共区域的清扫保洁、绿化养护、公共区域的秩序维护、车辆停放管理等，被告的部分辩解意见合理，反映了原告在履行物业服务合同过程中未完全按照约定提供服务，但其收费项目无法明确区分。本院根据原告物业管理服务的等级、内容、质量，对原告主张的物业管理费酌情扣减10％。原告按照每平方米0.4元收取物业费符合合同约定且经过相关部门审批备案，被告应向原告交纳1718.3元（1909.2×0.9）物业管理费，原告的诉讼请求超出部分于法无据，本院不予支持。原告为申请财产保全支出保全费47元，此费用属于原告为诉讼产生的损失，应由被告承担。        综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、第九百四十四条、第九百五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：        一、被告韩林于本判决生效后五日内向原告新疆华洋实业（集团）物业发展有限公司交纳2017年12月1日至2021年6月30日期间物业管理费1718.3元；        二、被告韩林于本判决生效后五日内向原告新疆华洋实业（集团）物业发展有限公司支付保全费47元；        三、驳回原告新疆华洋实业（集团）物业发展有限公司其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费25元，由被告韩林负担。        本判决为终审判决。        审判员    李岩二〇二一年九月三日书记员    包哓梅