四川省会理县人民法院民 事 判 决 书（2021）川3425民初3236号原告：会理县会川国有资产投资开发有限责任公司，住所地：四川省凉山彝族自治州会理县上巷子78号，统一社会信用代码：91513425MA633T0A8G。法定代表人：张盛明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘福兵，四川福智律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：肖江，系该公司法律顾问，代理权限为特别授权。被告：会理山夫子土特产有限公司，住所地：会理县城南街道九榜村4组8号，统一社会信用代码：91513425MA62H4Y342。法定代表人：文官亮，系该公司执行董事。原告会理县会川国有资产投资开发有限责任公司（以下简称国资公司）与被告会理山夫子土特产有限公司（以下简称山夫子公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国资公司委托诉讼代理人肖江到庭参加诉讼，被告山夫子公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国资公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付自2018年10月1日起至2021年7月1日止的租金34560元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月29日，被告与会理县文化广电新闻出版和体育旅游局签订了《南街25号租房合同》，约定租赁期限为3年，每年租金14440元，租金按年提前一个月支付。2019年1月24日，原告与会理县文化广电新闻出版和体育旅游局签订《房屋转让（抵偿债务）协议》，原告取得该租赁房屋。经原告与原出租单位核实，房屋维护由被告负责，每年维护费用1200元从租金中扣减，2020年因该门面墙体维护，减免3个月房租，另受疫情影响，减免1个月房租，同时约定合同到期后续签合同租金增加为17280元。被告仅支付了2017年10月1日至2018年9月30日的租金，其余租金计算至2021年7月尚欠原告租金34560元。在庭审过程中，原告增加诉讼请求，要求被告支付违约金8640元及增加诉讼请求产生的诉讼费用由被告承担。原告国资公司向本院提交以下证据：《南街25号租房合同》、《房屋转让（抵偿债务）协议》，其目的证明被告向会理县文化广电新闻出版和体育旅游局租房事实及原告与会理县文化广电新闻出版和体育旅游局就该房屋所有权转让的事实。被告山夫子公司未作答辩，未向本院提供证据。当事人围绕诉讼请求向本院提交的证据，本院依法组织双方当事人进行质证。对原告国资公司提供的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年9月29日，会理县文化广电新闻出版和体育旅游局（甲方）与被告山夫子公司（乙方）签订《南街25号租房合同》，合同约定“二、租赁期限及约定。1、该房屋租赁期共三年。自2017年10月1日起至2020年9月30日止。2、房屋租金：每年14400元。房租按年提前一个月支付，即2017年10月1号前乙方支付甲方2017年10月1日至2018年9月30日房租，以此类推。……。4、由于乙方对房屋进行了装修、修建了厕所花费了一定资金，租赁期满，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通行甲方，并上涨20%的房屋租金，即每个月1440元，甲乙双方重新签订租赁合同，合同期限不得超过两年，……。三、房屋修缮与使用。2、为减少房屋修缮对乙方经营的影响，甲方委托乙方负责房屋检漏及日常维护，费用每年1200元；合同期内，甲方不再承担该房屋及所属设施的其他维修费用。……。五、违约处理。在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金，……。4、拖欠房租累计一个月以上的。……。”等内容。2019年1月24日，原告国资公司与会理县文化广电新闻出版和体育旅游局签订《房屋转让（抵偿债务）协议》，该出租房屋所有权转让给原告。在审理过程中，原告国资公司表示被告租金自2018年起就未支付，对出租房屋产权的转让及催收租金事宜，均是通过电话联系。本院认为，会理县文化广电新闻出版和体育旅游局与被告山夫子公司签订的《南街25号租房合同》意思真实，租赁事实成立，合法有效，受法律保护。根据2019年1月24日原告国资公司与会理县文化广电新闻出版和体育旅游局签订的《房屋转让（抵偿债务）协议》，原告国资公司取得该出租房屋所有权，但就2018年10月1日至2019年1月24日的租金，该部分债权（租金）是否转给原告及转让此部分债权是否通知被告，原告未提供证据，故原告国资公司主张2018年10月1日至2019年1月24日的租金，本院不予支持。原告国资公司自述2020年因出租门面墙体维护，减免3个月房租，另受疫情影响，减免1个月房租，共计4个月房租4800元，属当事人意思自治，且符合相关法律规定，本院予以认定。根据《南街25号租房合同》对租赁期限约定，对原告国资公司要求计算至2020年9月30日的租金予以支持，对2020年10月1日之后的租金，双方是否续签合同原告国资公司未提供证据，也未提供采取适当措施防止损失的扩大或因防止损失扩大而支出的合理费用依据，故本院不予支持，认定自2019年1月24日起至2020年9月30日的租金为9020元（每月以30日计算及扣除维护费用）、2019年10月1日起至2020年9月30日的租金为（扣除4个月租金）8400元，合计17420元。被告山夫子公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提出答辩、提供证据，自动放弃其诉讼权利义务。原告国资公司要求被告山夫子公司支付违约金8640元的诉讼请求，被告山夫子公司连续二年未按约定支付租金，存在违约行为，按合同“乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金”的约定，对其迟延履行支付义务给原告造成具体损失，因案涉出租房屋存在涉及所有权变动的客观事实，原告国资公司未及时有效采取措施，本院以被告未支付房屋租金金额的30%即5226元予以认定支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百四十六条第一款、第五百八十五条、第五百九十一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告会理山夫子土特产有限公司支付原告会理县会川国有资产投资开发有限责任公司租金17420元、违约金5226元，合计22646元，上述款项于本判决生效后十日内付清。案件受理费664元，减半收取计332元，由被告会理山夫子土特产有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。审判员  王洪刚二〇二一年八月二十日书记员  党枫云附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百四十六条债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第五百九十一条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。