重庆市南川区人民法院重庆市南川区人民法院民事判决书 （2021）渝0119民初4335号 原告：重庆康驰物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区金石大道333号，统一社会信用代码915001120661610858。 法定代表人：王凡，重庆康驰物业管理有限公司董事长。委托诉讼代理人：陈祖红，女，重庆康驰物业管理有限公司员工，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：夏云，女，重庆康驰物业管理有限公司员工，住重庆市南川区。被告：重庆越界浩发影院有限公司，住所地重庆市南川区南城街道名润广场5楼，统一社会信用代码91500119305017487U。法定代表人：张智，重庆越界浩发影院有限公司经理。原告重庆康驰物业管理有限公司与被告重庆越界浩发影院有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月8日立案受理后，依法由审判员冯骥独任审判，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆康驰物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈祖红、夏云到庭参加了诉讼。被告重庆越界浩发影院有限公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆康驰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付2020年1月1日起至2021年3月31日止拖欠的物业费78000元；2、案件受理费用由被告承担。事实及理由：2015年5月6日，原告与重庆名润置业有限公司（名润时代广场开发公司）签订了《前期物业服务合同》。根据合同约定，由原告对名润时代广场（润一江·名润广场）提供物业服务，合同期限为3年，从2015年5月6日起至2018年5月5日止；物业服务费按建筑面积计算，具体标准（合同备案）商业为10.00元/月/平方米；物业服务费按月交纳，交纳时间为当月10日前；业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起以欠交物业服务费为基数，按每天3‰标准交纳违约金。被告是名润时代广场L4层1/98号商铺的租赁户，该商铺建筑面积为2123.10平方米，原告实际按6000元/月收取。被告从2020年1月1日起至2021年3月31日止未交纳物业相关费用。原告多次催收无果，遂起诉至人民法院，望依法公正裁决。被告重庆越界浩发影院有限公司未到庭，未发表答辩意见。本院经审理查明事实如下：重庆名润置业有限公司与重庆润一江物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》。合同约定：甲方（重庆名润置业有限公司）选聘乙方（重庆润一江物业管理有限公司）对位于重庆市南川区南城街道钟楼街18号的名润时代广场（润一江·名润广场）一期、二期（物业类型：商住）提供前期物业管理服务；本物业管理区域的物业服务收费采取包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）；双方约定物业服务费用按建筑面积计算标准如下（由于《重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市物业服务收费管理办法的通知》（渝府办发[2015]36号）暂缓实施，因此本次物业招标收费标准以区发改委物价部门审核为准）：（1）住宅：1.8元/月·平方米；（2）商业：10.00元/月·平方米；（3）停车位：60.00元/月·个，车辆临时停车费按照物价部门核定的标准交纳；公摊水电费据实收取，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；业主入住时预付一季度的物业服务费，入住后物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前十日内履行交纳义务；业主逾期不交纳物业管理服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三的滞纳金；物业管理服务期限为3年，一期自2015年4月25日至2018年4月24日止，二期自2015年5月6日至2018年5月5日止；业主大会成立后，业主委员会与所选聘的乙方签订的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。本合同期限届满前三个月，业主委员会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金；本合同的效力及于物业管理区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任；该合同还约定了其他事项。前述《前期物业服务合同》已报重庆市南川区国土资源和房屋管理局备案。重庆润一江物业管理有限公司在《前期物业服务合同》签订后进驻提供前期物业服务。重庆润一江物业管理有限公司于2016年4月1日经工商登记更名为重庆康驰物业管理有限公司即原告。合同到期后，原告继续按照《前期物业服务合同》提供物业服务至今。另查明，重庆名润置业有限公司系重庆市南川区润一江·名润广场L4层1/98号商铺（即案涉商铺）业主，该商铺建筑面积为2123.1平方米。2012年1月6日，重庆名润置业有限公司与重庆越界影院投资有限公司签订《租赁合同》（合同编号：YJNC-2012-0106）。该合同约定：甲方（重庆名润置业有限公司）同意乙方（重庆越界影院投资有限公司）将案涉商铺用于开设“电影城”及其相关配套附属业务用途，包括销售饮料、零食以及与电影相关的书籍、音乐、工艺纪念品的小卖部等；案涉商铺建筑面积约1500平方米，最终的规模及建筑面积将依据中华人民共和国国家标准GB/17986-2000以及重庆地区现行房地产面积测量规定的原则，以实际测量结果为准；租赁期限20年，自免租期届满的次日起开始计算，免租期是指自甲方房产交付之日起给予乙方六个月的装修期；在本合同签订同时，乙方应与甲方全权委托的物业管理有限公司签订《物业管理合同》；乙方经营实际发生的水费、电费、空调电费、电话费、物管费等费用，均由乙方自行承担；乙方同意按下列计算方法向甲方交纳物业管理费，即影院所在楼层的全部影院建筑面积约1500平方米，物业管理费的费用标准为人民币协议价3元/平方米·月，即乙方每季度首10日前应向甲方委托的物业管理公司支付物业管理费；该合同还约定了其他事项。重庆越界影院投资有限公司于2012年11月1日经工商登记更名为重庆越界影院有限公司。2015年2月6日，重庆名润置业有限公司与重庆越界影院有限公司签订《补充协议》（合同编号：20150206）。该协议约定：双方在原租赁合同（合同编号：YJNC-2012-0106）基础上，确定案涉商铺实际测量建筑面积为2123.1平方米，现双方协商，租金标准及管理费按面积2000平方米计算，租金标准及其它约定仍按原合同执行。2015年7月15日，重庆越界浩发影院有限公司即被告向重庆名润置业有限公司发出《通知函》，告知因经营发展需要，重庆越界影院有限公司在案涉商铺开设经营的“越界国际电影城”将由重庆越界浩发影院有限公司管理，并由该公司承接原《租赁合同》的全部权利义务。还查明，被告已交纳2019年10月-12月以及2020年8月、2020年9月的物业服务费。被告未交纳2020年1月1日至2020年7月31日以及2020年10月1日至2021年3月31日（共计13个月）的物业服务费。原告于2021年4月29日向被告发出《律师函》，催促被告交纳相关物业服务费。被告于次日签收。上述事实，有原告提交的《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同备案证明》、《准予变更登记通知书》、《情况说明》、《租赁合同》、《补充协议》、《重庆市房产面积测算报告书（竣工）》、《准予变更登记通知书》、《通知函》、物业费收据、《律师函》、邮寄凭证、邮寄回执、服务照片等及当事人的陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，其证明力足以认定。 本院认为，被告经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其对相应诉讼权利的放弃。故，本院对原告提交的全部证据的真实性予以采信，同时对原告主张之被告未交纳2020年1月1日至2020年7月31日以及2020年10月1日至2021年3月31日（共计13个月）的物业服务相关费用的陈述依法亦予以采信。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有约束力”，第九百四十八条“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效”以及第九百五十条“物业服务合同终止后，在业主或业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业服务费”的规定可知，本案原告与案涉小区建设单位重庆名润置业有限公司签订的《前期物业服务合同》对包括案涉商铺业主重庆名润置业有限公司在内的小区全部业主均具有法律约束力。同时虽《前期物业服务合同》因合同期限届满而终止，但因案涉小区业主委员会未成立，业主亦未选聘新的物业服务企业，亦未决定自行管理，因此，原告在《前期物业服务合同》期限届满后继续为案涉小区提供物业服务期间，仍有权按照《前期物业服务合同》约定请求业主按照支付物业服务相关费用。本案重庆名润置业有限公司将案涉商铺出租给重庆越界影院有限公司，且双方约定租赁期间的物业服务费由重庆越界影院有限公司负担。原告在本案中主张物业服务费按3元/平方米·月计算，未违反法律规定，本院依法予以确认。本院据此计算重庆越界影院有限公司应向原告交纳的物业服务费为78000元（2000平方米×3元/平方米·月×13个月）。因原告对被告承接重庆越界影院有限公司与原告之间原《租赁合同》的全部权利义务无异议，本院对此予以确认。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百五十一条、第九百三十九条、第九百四十八条、第九百五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告重庆越界浩发影院有限公司于本判决生效后立即向原告重庆康驰物业管理有限公司支付物业服务费78000元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1750元，减半交纳875元（原告已预交），由被告重庆越界浩发影院有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。   审  判  员    冯  骥   二〇二一年八月十六日 法官助理      刘彬园书  记  员    杨凤仙 - 1 -