贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终6849号上诉人（原审被告、反诉原告）：遵义大成房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市汇川区香港路**第**。法定代表人：郑先强，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋小可，贵州金瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨**，贵州金瑞律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李勇，男，1965年3月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李诗瑶，女，1991年4月22日出生，汉族，住贵州贵阳市花溪区。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：张丽，贵州知合律师事务所律师。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：王艳芳，贵州知合律师事务所实习律师。上诉人遵义大成房地产开发有限责任公司（以下简称：遵义大成房开公司）因与被上诉人李勇、李诗瑶租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月23日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人遵义大成房开公司向本院上诉请求：1．撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审严重违反法定程序。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百五十七条规定，本案属于当事人一方人数众多的普通共同诉讼，依法不适用简易程序，而原审适用简易程序且审理超过法定审限，程序严重违法。二、原判认定事实不清，适用法律错误。1．一审法院推定被上诉人购买商铺的动因系与上诉人确立租赁法律关系，违背客观事实。第一，案涉商铺已经单独办理了不动产权证，是否具有物理意义上的区隔并不影响权利人依法行使权利，不影响其与承租人建立租赁合同；第二，依靠开发商或商业管理实体实现案涉商铺的商业价值，并非只有与开发商或商管公司签订租赁合同一种途径，委托其统一招租也是有效途径之一，并且委托招租也是商铺交易习惯中最为常见、最为普遍、最为公平的一种；第三，被上诉人在签订《商品房买卖合同》以及《补充协议》之时，被上诉人完全明知案涉房屋已由贵州国美电器有限公司（以下简称国美电器）租赁并使用、“买来即可收租”的事实，基于投资获益的动因而签订买卖合同，并非是与上诉人确立租赁关系而购买商铺。2．《补充协议》系委托法律关系的性质，一审法院认为受托事项不可能产生于委托关系之前，以偏概全、断章取义，没有事实基础和法律依据。3．根据“买卖不破租赁”原则，本案是租赁合同的权利义务的法定概括转移。4．对涉案商铺整体情况、原告业主占比及业主投资回报率进行分析，可以看出业主已获取高额回报，利益已得到充分保障，九成业主较大可能认可双方是委托关系而未提起诉讼。5．根据会计记账规则，委托代收代付和转租记账方式完全不同，本案会计凭证均记载显示了双方系代收代付关系。三、上诉人在承租人国美电器解除租赁合同后不应继续支付租赁费。1．上诉人支付租金的前提以《补充协议》中国美电器15年租约为基础，现因国美电器解除合同，上诉人向包括本案被上诉人在内的业主及时告知相关情况，并向所有业主全额支付了国美电器支付的违约金，上诉人不应继续支付租金。2．被上诉人作为投资者应自担风险，该风险不应转嫁给上诉人。3．2020年1月10日，上诉人继续以维护被上诉人利益的原则与第三人签订《租赁合同》，之后由业主代表签字予以认可，证明上诉人的代理人身份，并非合同的相对人。4．即使法院认为本案属于租赁合同关系，合同在2017年3月已经解除。2017年2月，国美电器与上诉人签订了《房屋租赁合同终止协议》，2017年3月28日，上诉人将该款项转给各业主，并注明“付业主国美电器违约金”，足以说明上诉人与业主之间是委托合同关系，在国美电器违约时，上诉人受托收取违约金，再依据委托合同分发给各位业主。如果该资金系上诉人支付给业主的违约金，那么上诉人已经通过实际支付违约金的方式向业主发出了解除双方租赁合同的通知，业主应当在收到解除通知的三个月内提出异议。否则该租赁合同自通知送达之日，即违约金发放之日解除。综上，原审判决认定事实不清，程序错误，违背弘扬社会主义核心价值观的价值导向。为维护上诉人的合法权益，恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人李勇、李诗瑶答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人的上诉没有事实和法律依据，依法应予驳回。一、一审法院并未违反法定程序。1．本案法律关系简单且案件事实清楚，涉案金额争议不大，虽然有类似案件57件，但每个案件是相对独立的，是可分之诉，一审法院据此适用简易程序并无不当；2．本案在审理过程中出现疫情，全国各地均抵抗疫情，限制出行，减少聚集，为抗击疫情，维护当事人身体健康，一审法院延期审理作出判决并无不当。二、一审法院认定被上诉人与上诉人双方系租赁合同而非委托关系具有事实依据和法律依据。1．双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》约定被上诉人购买上诉人开发的位于南明区，并将购买的商铺委托出卖人统一出租，租赁期限为143个月，协议第二条约定了租金标准及支付方式，上诉人未按期足额支付租金，构成违约。2．原判认定双方系租赁法律关系而非委托关系有事实和法律依据。首先，被上诉人所购买的是产权式商铺，虽然有独立的产权证，但无物理意义上的区隔，被上诉人作为业主无法单独与承租人建立租赁关系，也无法单独决定所购买商铺的具体经营事项，其必须依靠开发商或者具有整个商场统一运营能力的实体来实现其购买该商铺的目的。根据《补充协议》第一条约定“出卖人将该物业按《商品房买卖合同》第四条第一款价格优惠出售给买受人，同意前三年该物业的使用及收益权归出卖人所有”，表明被上诉人与上诉人之间就购买的商铺存在价格优惠及购买人将商铺前三年的使用及收益权让渡给出卖人，不属于被上诉人委托上诉人的相关事项；该条款同时约定“即2009年5月1日起买受人自愿将该物业委托出卖人统一出租，租赁期限为143个月，即2009年5月1日至2021年3月31日止”，虽该条款有“委托”字样，但系基于产权式商铺，无独立出租、自主决定经营事项、必须统一经营使用的特征而进行的表示，不能仅以此推断被上诉人与上诉人系委托管理关系而非租赁关系。协议第二条对租金支付标准及支付方式进行明确约定，明确上诉人向被上诉人支付租金的义务以及上诉人不按期支付被上诉人租金所承担的违约责任及计算方式，明显属于租赁法律关系中对承租人义务和权利的约定。其次，《商品房买卖合同》签订时间为2007年11月16日，而上诉人与国美电器订立的《房屋租赁合同书》系2006年2月6日签订，从时间上看，显然不可能系被上诉人委托上诉人将其购买的商铺租赁给国美电器，更不存在事后追认的民事行为。最后，“买卖不破租赁”原则上是保护承租人的承租权利，不因租赁房屋的所有权发生变更而受到损害。本案中，被上诉人并未对上诉人与国美电器之间的租赁合同提出异议，承租人也未对被上诉人购买房屋提出异议或者要求与被上诉人确立租赁关系，或将租金直接支付给被上诉人。国美电器在履行合同、中止租赁关系过程中，均是与上诉人直接发生联系，未受被上诉人的约束，被上诉人未予以干涉，上诉人也未征得被上诉人的意见。同时，在与国美电器，贵州天地佳装饰设计有限公司、贵阳爱都沪美人医疗美容医院有限公司租赁期间，承租人的承租权利均未受到妨碍。被上诉人与上诉人之间的租赁关系，与“买卖不破租赁”的原则并不相悖，上诉人主张系委托关系违背客观事实。三、上诉人反诉要求解除《补充协议》没有事实和法律依据。《补充协议》系双方之间真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。上诉人以市场变化、招租困难、无法在出租户中形成统一意见、出租人对租金期待太高、无法达成出租户的意见等为由，主张解除《补充协议》没有事实依据和法律依据。市场变化、招租困难均属于经营风险，不是解除该《补充协议》的约定事由及法定事由。其次，《补充协议》约定租赁截止期限为2021年3月31日，该补偿协议已经到期自然终止，客观上没有解除事项。综上，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求法院驳回上诉，维持原判。李勇、李诗瑶向一审法院起诉请求：1．判令被告按约定履行继续支付租金的义务；2．判令被告支付原告现欠付的租金9046.96元；3．判令被告支付原告延迟履行金1365.76元（暂算至2019年9月30日）并承担以延迟交纳金额为基数，以每天万分之三的标准支付自2019年10月1日起至实际支付之日止的延迟履行金；4．本案诉讼费用由被告承担。遵义大成房开公司向一审法院反诉请求：1．解除反诉原、被告于2007年11月16日签订的《补充协议》；2．本案诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2006年2月6日，本诉被告遵义大成房开公司将其开发的贵阳市南明区遵义路306号解放大厦的裙楼商场第一层部分面积、第二层全部面积、第三层全部面积、第四层全部面积建筑面积4803.98㎡（净使用面积4202.55㎡）出租给国美电器使用，租赁期限为2006年4月1日至2021年3月31日；租金计算标准为1.79元／天／平米，租赁费用每三年递增一次，合同期内第一次、第二次按每次3%递增，第三次、第四次按每次4%递增；第一年至第三年租赁费用为2750000元／年，第四年至第六年租赁费用为2832500元／年，第七年至第九年租赁费用为2917475元／年，第十年至第十二年租赁费用为3034174元／年，第十三年至第十五年租赁费用为3155540.96元／年。2017年2月27日，遵义大成房开公司（甲方）与国美电器（乙方）订立《房屋租赁合同终止协议》，确认双方于2016年12月31日提前终止《房屋租赁合同》，双方租赁关系于2016年12月31日终止，租赁费结算至2016年12月31日，确认截止本协议签订时租赁费用已结清，协议第四条约定：乙方向甲方补偿三个月的租金（即：252847.83×3=758543.5元），作为提前终止合同的一次性全部补偿，此笔补偿金的税金由乙方承担（即25550.72元），乙方最终向甲方实际支付补偿金784094.22元。2007年11月16日，本诉原告（买受人）与本诉被告遵义大成房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》包含附件一《房屋平面图》、附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》、附件三《装饰、设备标准》、附件四《补充协议》。《商品房买卖合同》约定本诉原告购买遵义大成房开公司开发的贵阳市南明区遵义路306号解放大厦的3-1号商铺，面积13.12㎡，附件四《补充协议》载明“出卖人遵义大成房开公司，买受人李勇、李诗瑶”，协议约定：一、出卖人将该物业按《商品房卖买合同》第四条第一款价格优惠出售给买受人后，买受人同意前三年该物业的使用及收益权归出卖人所有；三年后，即2009年5月1日起，买受人自愿将该物业委托出卖人统一出租，租赁期限为143个月，即2009年5月1日至2021年3月31日止。二、租赁期内租金的计算标准及支付方式：1．租赁期为：2009年5月1日至2021年3月31日止；2．租金的计算标准为：（1）2009年5月1日至2012年4月30日为53.70元／月／㎡，总计为2114元／季；（2）2012年5月1日至2015年4月30日为55.37元／月／㎡，总计为2179元／季；（3）2015年5月1日至2018年4月30日为57.60元／月／㎡，总计为2267元／季；2018年5月1日至2021年3月31日为59.92元／月／㎡，总计为2358元／季；3．租金的支付方式：（1）出卖人按季向买受人支付租金；（2）支付租金的资金来源及支付程序：由出卖人在工商银行开设一个租金专户（账号：24×××04），为买受人按照实名制的原则办理一张专卡，每季由承租人将租金定期打入该账户，工商银行于收到款后五个工作日将当季租金划到买受人的专卡上；（3）租金的支付时间为上一期租金到期前10个工作日内，出卖人无正当理由延迟向买受人交纳租金，延迟一天，应按当期延迟交纳金额为基数，以万分之三的标准向买受人交付延迟履行金；（4）商铺交付使用后，出卖人负责组织业主按国家相关政策成立业主委员会，由业主委员会对出卖人在工行开设的租金专户进行监管，并同时负责2021年3月31日后的统一招商及其它应该由业主委员会履行的职责。三、租赁期内，出卖人或买受人任何一方发生变更，变更后的主体仍然继续履行本合同项下的全部权利及义务。四、租赁期内，与房屋租赁相关的税费，按国家规定由出卖人和买受人双方分别交纳，应由买受人承担的相关税费，由出卖人从租金中代扣代缴。五、由于买受人单方原因干扰该物业经营者的经营活动，给经营者所造成的损失由买受人全部承担。六、本补充协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。同日，原告与被告另行签订《商品房买卖合同》（包含附件四《补充协议》），购买3-2号门面，《补充协议》与原告购买的3-1号门面的《补充协议》就租赁期限租金支付标准一致。2017年7月16日遵义大成房开公司与贵州天地佳装饰设计有限公司签订《房屋租赁合同书》，约定遵义大成房开公司将位于贵阳市房屋出租给贵州天地佳装饰设计有限公司使用，总租赁面积5423.09平方米，1层门面的面积为384.88㎡，通道面积为110.16㎡，通道面积不计算租金，2层面积为1685.31㎡，3层面积为1649.76㎡，4层面积为1703.14㎡，租赁期限为2017年7月13日至2025年7月12日。因欠付遵义大成房开公司房租，2019年8月28日遵义大成房开公司发函贵州天地佳装饰设计有限公司要求其2019年8月31日前交还房屋。2020年1月10日，遵义大成房开公司、贵阳市遵义路306号解放大厦商场二、三层商铺业主（出租方、甲方）与承租方（乙方）贵阳爱都沪美人医疗美容医院有限公司订立《房屋租赁合同书》，约定“遵义大成房地产开发有限责任公司与贵阳市遵义路306号解放大厦商场商铺二、三层业主签订的《补充协议》于2021年3月31日到期。现遵义大成房地产开发有限责任公司与乙方签订的房屋租赁合同，截至到2021年3月31日止，遵义大成房地产开发有限责任公司与乙方权利义务终止；2021年3月31日前本房屋租赁合同所收取的租金由遵义大成房地产开发有限责任公司负责收取和发放给业主；2021年4月1日起本房屋租赁合同由贵阳市遵义路306号解放大厦商场二、三层商铺业主与乙方继续履行本房屋租赁合同，至本合同期限届满时止，商铺业主负责租金的收取和发放；乙方应交纳的租赁保证金（一个月的租金）由乙方直接交给业主”，甲方同意将位于贵阳市房屋出租给乙方，由乙方自主经营。一、甲方出租的商铺坐落于贵阳市房屋，总租赁面积3335.07平方米，2-3层房屋的租赁面积分别为：2层面积为1685.31㎡、3层面积为1649.76㎡、含一层通道110.16.ｍ（不计入出租面积）；二、租赁期限为12年，自2020年1月10日起至2032年3月31日止（其中2020年1月10日至2020年3月31日80天装修期不计租金）；租金约定前叁年不递增，从第四年起每两年在上一年租金基础上递增百分之二，第一年至第三年（2020年4月1日至2023年3月31日），租赁费为1720896.12元／年，第四年至第五年（2023年4月1日至2025年3月31日），租赁费在上一年度租赁费基础上递增2%，租赁费为1755314.04元／年，第六年至七年（2025年4月1日至2027年3月31日）租赁费1790420.32元／年，第八年至九年（2027年4月1日至2029年3月31日）租赁费用为1826228.73元／年，第十年至第十一年（2029年4月1日至2031年3月31日）租赁费1862753.30元／年，第十二年（2031年4月1日至2032年3月31日）租赁费1900008.37元／年。合同尾部甲方由遵义大成房开公司加盖公章，并由陈登洪、刘继章等四十三名业主签名奈印。遵义大成房开公司在2016年3月24日至2019年7月2日期间共计12次，分别于2016年3月24日、2016年7月7日、2016年10月18日、2017年3月29日、2017年8月15日、2017年11月30日、2018年2月27日、2018年6月4日、2018年8月28日、2018年12月4日、2019年3月8日、2019年7月3日支付原告租金3624.31元、3624.31元、3624.31元、3624.99元、3469.19元、3469.19元、3469.19元、3469.19元、3469.19元、3469.19元、3736.09元、1245.36元，共计40294.51元。以上款项系支付原告3-1、3-2门面租金。原审另查，遵义大成房开公司开发的贵阳市南明区遵义路306号解放大厦第二、三、四层商铺总计373个，涉及业主为283名。本案本诉原告主张本诉被告遵义大成房开公司欠付本案3-1号门面租金9046.96元系2017年2月1日至2019年10月31日期间产生，延迟履行金1365.75元系2017年2月21日（应为1月21日）至2019年9月30日期间产生。一审法院认为，本案争议的焦点为：本案诉争法律关系是租赁法律关系还是委托法律关系？《补充协议》是否应当解除？遵义大成房开公司是否应当支付原告租金、延迟履行金，原审法院作如下评判：一、本案诉争法律关系问题。原审认为，本案诉争法律关系为租赁法律关系，理由如下：（一）本诉原告所购买的商铺系产权式商铺，无物理意义上的区隔，本诉原告作为业主无法单独与承租人建立租赁关系，也无法单独决定其所购买商铺的具体经营事项，其必须依靠开发商或者具有将整个商场统一运营能力的实体实现其商业利益。本诉被告遵义大成房开公司就销售涉案商铺所作商业宣传内容并未明示由商铺购买人直接与国美电器建立租赁关系，遵义大成房开公司在与本诉原告订立《商品房买卖合同》时即订立《补充协议》，并将《补充协议》明确为《商品房买卖合同》的附件四，本诉原告有理由相信其系与遵义大成房开公司确立租赁法律关系，即本诉原告购买商铺的动因系与遵义大成房开公司确立租赁法律关系。（二）从《补充协议》内容看，协议首部即载明“出卖人遵义大成房地产开发有限责任公司，买受人李勇、李诗瑶”，并非“委托人李勇、李诗瑶、受托人遵义大成房地产开发有限责任公司”。协议第一条约定的“出卖人将该物业按《商品房卖买合同》第四条第一款价格优惠出售给买受人，买受人同意前三年该物业的使用及收益权归出卖人所有”，表明本诉原告与遵义大成房开公司之间就购买的商铺存在价格优惠及购买人将商铺前三年的使用及收益权让渡给出卖人，该条款内容与遵义大成房开公司主张的委托法律关系特征相悖，不属于本诉原告委托遵义大成房开公司相关事项。该条款“即2009年5月1日起，买受人自愿将该物业委托出卖人统一出租，租赁期限为143个月，即2009年5月1日至2021年3月31日止。”内容表明租赁期限，其中“买受人自愿将该物业委托出卖人统一出租”系基于本案产权式商铺无法“独立出租、自主决定经营事项、必须统一经营使用”的特征进行的表述，不能推断出排除与遵义大成房开公司确立租赁法律关系的结论。协议第二条对租赁期内租金计算标准及支付方式进行了约定，其中“出卖人按季向买受人支付租金”、“租金的支付时间为上一期租金到期前10个工作日内，出卖人无正当理由延迟向买受人交纳租金，延迟一天，应按当期延迟交纳金额为基数，以万分之三的标准向买受人交付延迟履行金”等明确了遵义大成房开公司向本诉原告支付租金的义务以及遵义大成房开公司不按期支付本诉原告租金所承担的违约责任及计算方式，明显属于租赁法律关系中对承租人的义务和出租人权利的约定。（三）委托法律关系中受托人办理受托事项的行为产生于接受委托之后。2006年2月6日，遵义大成房开公司与国美电器订立了《房屋租赁合同书》，将包括本诉原告购买商铺在内商铺出租给国美电器，确立了遵义大成房开公司与国美电器租赁法律关系，本诉原告与遵义大成房开公司签订《商品房买卖合同》系2007年11月16日，显然不可能得出本诉原告委托遵义大成房开公司将其购买的商铺向国美电器出租的结论。（四）遵义大成房开公司根据“买卖不破租赁”原则，认为“本诉原告取得商铺后，遵义大成房开公司与国美电器租赁合同的权利义务已经概括转移给本诉原告，本诉原告应当继续履行遵义大成房开公司与国美电器租赁合同”。原审认为，“买卖不破租赁”原则系保护承租人的承租权利不因租赁房屋的所有权主体发生变更而受到损害。本案本诉原告购买涉案房屋后并未对买卖关系发生前遵义大成房开公司与国美电器之间租赁法律合同提出异议，承租方国美电器也未对本诉原告购买租赁房屋提出异议或者要求与本诉原告确立租赁关系。国美电器在履行与遵义大成房开公司的《房屋租赁合同》、与遵义大成房开公司订立《房屋租赁合同终止协议》终止租赁关系过程中均系直接与遵义大成房开公司发生联系，未受本诉原告约束，本诉原告亦未予以干涉。本案涉案房屋，在国美电器、贵州天地佳装饰设计有限公司租赁期间，承租人的承租权利均未受到妨碍。本诉原告与遵义大成房开公司之间存在以涉案房屋为标的租赁关系，与“买卖不破租赁”原则并不相悖。本诉原告通过买卖取得涉案房屋后，遵义大成房开公司与国美电器租赁合同的权利义务，亦并不必然产生概括转移给本诉原告的法律后果。综上，原审依法确认本诉原告、遵义大成房开公司订立的《补充协议》系租赁合同性质，本诉原告、遵义大成房开公司争议的法律关系系租赁法律关系，遵义大成房开公司关于本案是委托合同关系的辩称与事实不符，原审不予采信。二、《补充协议》是否应当解除问题。原审认为，依法成立的合同受法律保护。《补充协议》作为《商品房买卖合同》的附件，均系合同当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。反诉原告遵义大成房开公司以市场变化、招租困难、无法在出租人中形成统一意见、出租人对租金期待太高、无法达成出租户的意愿为由，主张解除《补充协议》。原审认为，反诉原告遵义大成房开公司上述事实理由均属于协议双方应当承担的经营风险，其不能构成解除《补充协议》事由。反诉原告遵义大成房开公司亦未提供证据证明涉案房屋出租人拒绝履行《补充协议》的证据，反诉被告作为出租方也并未表示不继续履行《补充协议》。《补充协议》尚在有效期内，应当继续履行。反诉原告遵义大成房开公司解除《补充协议》的反诉主张无事实依据和法律依据，原审不予支持。三、关于本诉被告遵义大成房开公司欠付本诉原告租金及违约金问题。原审认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。遵义大成房开公司于2016年3月24日至2019年7月2日共计支付本诉原告3-1、3-2号门面租金40294.51元，未足额、按期支付租金。现本诉原告主张遵义大成房开公司支付3-1门面尚欠2017年2月1日至2019年10月31日租金9046.96元，符合合同约定，原审据此予以支持。遵义大成房开公司构成违约，应当承担违约责任。本诉原告主张延迟履行金，属于违约金性质，其以每天万分之三的标准计算截止2019年9月30日为1365.76元，符合合同约定，原审予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，原审判决：一、遵义大成房地产开发有限责任公司在本判决生效后三日内，支付李勇、李诗瑶截止2019年10月31日尚欠租金9046.96元；二、遵义大成房地产开发有限责任公司在本判决生效后三日内，支付李勇、李诗瑶违约金（截止2019年9月30日违约金为1365.76元，2019年10月1日起至本金付清之日止违约金以9046.96元为基数，按每日万分之三计算）；三、驳回李勇、李诗瑶其他本诉请求；四、驳回遵义大成房地产开发有限责任公司的反诉请求。本诉案件受理费30元（已减半）及反诉案件受理费30元，由遵义大成房地产开发有限责任公司承担。二审诉讼中，上诉人遵义大成房开公司向本院提交以下证据。第一组证据：新浪截图一份、搜狐新闻截图两份，拟证明业主投资回报的来源为国美电器，而非上诉人，且该信息已公开发布，具有公示效力，在业主购买商铺前，国美电器已经入驻并实际使用案涉商铺，国美电器与上诉人15年租约的事实已公开发布，具有公示力，业主对此明知。被上诉人质证称，真实性、合法性无异议，案涉商铺在诉讼之前已经出租给国美电器，与本案没有关联性，达不到证明目的。因被上诉人对该组证据的真实性无异议，本院对该证据予以确认；至于该证据能否实现其证明目的，本院将结合在案其他证据综合予以判定。第二组证据：丁小莉的起诉状，拟证明遵义大成房开公司与业主之间系委托合同关系。被上诉人质证称，丁小莉并非本案当事人，该证据与本案无关；本案所涉物业是产权商铺，并非单独的商铺，该特殊产权式商铺无法单独出租，无法独立经营，虽然协议中有“委托”二字，但根据补偿协议的全部内容来看，双方并非委托关系，而是租赁关系。本院认为该证据与本案无直接关联性，不予采信。第三组证据：贵阳爱都沪美人医疗美容医院2020年9月22日出具的《贵阳爱都沪美人医疗美容医院入住解放大厦相关情况的说明》一份，拟证明遵义大成房开公司一直代表业主维护业主利益，属于代理行为。被上诉人质证称，真实性、合法性、关联性均有异议，该情况说明产生在被上诉人起诉之后，上诉人为规避本案客观情况，之前并未征求业主的意见，不能达到证明目的。本院认为该证据系一审已经提出的证据，本院对此不重复评价。第四组证据：中国工商银行网上银行电子回单、2019年9月3日上诉人发布的公告、上诉人公司总经理颜昌毅就贵州天地佳装饰设计有限公司违约向业主维权代表告知的聊天记录截图，证明上诉人向业主转入违约金是处理受托事务，如否定委托关系，上诉人已通过支付违约金发出解除《补充协议》的通知；上诉人是业主的代理人，双方是委托关系。被上诉人质证称，银行电子回单不属于新证据，业主并未收到违约金，仅收到上诉人支付的租金；公告不属于新证据，达不到上诉人的证明目的；微信截图中聊天的人员我方并不认识，也未对其进行过委托。本院认为该组证据达不到上诉人的证明目的，本院不予采信。第五组证据：上诉人的会计凭证，证明上诉人将代收代付租金计入应付款，没有计为收入，上诉人一直没有转租、牟利的意思表示。被上诉人质证称，该证据一审已提交，不属于新证据，会计凭证看不出上诉人是否牟利，但根据上诉人原来提交的国美电器的租赁合同可以看出双方租金约定完全不一致，达不到上诉人的证明目的。本院认为该证据系上诉人单方制作，并不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。被上诉人向本院提交本院（2021）黔01民终3805号民事判决，证明类似案件已经做出生效判决，上诉人的上诉没有事实及法律依据。上诉人质证称，我国并非判例法国家，上诉人对该判决裁判理由持有异议。本院认为该判决的诉因、被告均相同，且原告均系案涉解放大厦商铺的业主，该判决可以作为本案的参考。经二审审理查明的其余事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审围绕当事人上诉请求进行审理。对于当事人没有上诉的原审判项，本院不再进行审查。本案争议焦点为：一、上诉人与被上诉人签订的案涉《补充协议》系租赁合同的性质还是委托合同的性质；二、上诉人是否应当承担案涉商铺的租赁费。一、关于《补充协议》的性质问题。首先，上诉人作为案涉房屋开发商在被上诉人买受商铺之前就与国美电器订立了包括该商铺在内的4000余平方米房屋的租赁合同，该租赁合同在被上诉人与上诉人订立《商品房买卖合同》之后并不当然发生租赁主体的变更。国美电器在履行合同、中止租赁关系过程中均是与上诉人直接发生联系，未受被上诉人的约束或干涉，并且在上诉人与国美电器、贵州天地佳装饰设计有限公司、贵阳爱都沪美人医疗美容医院有限公司租赁期间，承租人的承租权利均未受到租赁合同之外第三方的阻挠、妨碍，被上诉人与上诉人之间基于《商品房买卖合同》或《补充协议》形成的合同关系，与“买卖不破租赁”的原则并不相悖；其次，上诉人就销售涉案商铺所作商业宣传内容也未明示商铺购买人可以依据《商品房买卖合同》或《补充协议》直接取得向国美电器收取租金的权利，而双方签订《商品房买卖合同》时明确《补充协议》为《商品房买卖合同》的附件，从《补充协议》内容看，协议第一条约定“出卖人将该物业按《商品房买卖合同》第四条第一款价格优惠出售给买受人，买受人同意前三年该物业的使用及收益权归出卖人所有”，协议同时约定“买受人自愿将该物业委托出卖人统一出租，租赁期限为143个月，即2009年5月1日至2021年3月31日止”、“出卖人按季向买受人支付租金”、“租金的支付时间为上一期租金到期前10个工作日内，出卖人无正当理由延迟向买受人交纳租金，延迟一天，应按当期延迟交纳金额为基数，以万分之三的标准向买受人交付延迟履行金”，上述条款明确了被上诉人将商铺前三年的使用及收益权让渡给上诉人，并对协议履行期间租金标准、租赁期限及迟延支付租金的违约责任和计算方式明确约定，具有租赁合同关于“租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金标准及支付期限和方式”等主要条款的法律特征，应当确认上诉人与被上诉人签订的《补充协议》为租赁合同关系的性质。至于遵义大成房开公司上诉认为《补充协议》系委托合同关系的诉讼理由，如前述之理由，《补充协议》约定了“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的”的合同内容，符合租赁合同的法律特征，该协议内容并不符合受托人完成委托人委托事务的委托合同性质，故本院对遵义大成房开公司的该项上诉理由不予采纳。二、关于上诉人是否应当承担2017年2月1日至2019年10月31日拖欠的包括“商铺空置”期间的租赁费问题。根据本案现有证据可以确认上诉人于2017年2月1日至2019年10月31日期间存在拖欠或不足额支付租金的情形，尚欠租金9046.96元。遵义大成房开公司上诉主张“商铺空置”期间其未收取承租人租金，不应承担“商铺空置”期间租金的诉讼理由，首先，案涉《补充协议》系租赁合同性质，《补充协议》明确约定了租金标准、支付方式和租赁期限，上诉人理应严格按照《补充协议》履行支付租金的义务；其次，案涉《补充协议》并未约定上诉人可以在次承租人租赁期间届满至新的次承租人承租之前减免租金，而上诉人是否通过转租行为取得租赁收益属于其自身经营的商业风险，上诉人不得将本应由其自行承担的商业风险转嫁给购买商铺并与之形成租赁合同关系的业主。综上，上诉人以“商铺空置”期间未取得租赁收益的理由而拒绝向业主被上诉人支付租金的上诉理由，不具有合同依据和法律依据，本院不予采纳。关于上诉人所称2017年3月28日其向业主支付“国美电器违约金”时合同解除的主张，上诉人既未提交证据证明本案存在《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定解除情形；其向被上诉人支付“国美违约金”亦不属于《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的“通知”行为，据此，上诉人该上诉理由不能成立，本院不予采纳。至于上诉人所提出的程序问题，虽然上诉人与多位业主产生同类纠纷，但不属于与同一合同的多名相对人发生纠纷，原判适用简易程序并无不当。至于审限问题，与案件的公正审理并无必然关系，事实上也没有造成审理不公，故不构成发回重审事由。综上所述，上诉人的上诉请求与理由均不成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人遵义大成房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  韦娟审判员  田勇审判员  颜云二〇二一年八月二十日书记员  雷迪