新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民事判决书（2021）新31民终1373号 上诉人(原审被告)：重庆市惠亨房地产开发有限公司英吉沙分公司，统一社会信用代码：91653123072238907Y，住所地新疆维吾尔自治区英吉沙县芒辛路。法定代表人：杨剑，该公司经理。委托诉讼代理人：徐斌，重庆公孝律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：邹邓新，男，1999年 3月 19日出生，汉族，个体工商户，现住新疆维吾尔自治区英吉沙县光明小区 4栋 3单元 331号。委托诉讼代理人：朱玉杰，新疆朱玉杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚小军，新疆朱玉杰律师事务所律师。上诉人重庆市惠亨房地产开发有限公司英吉沙分公司（以下简称：惠亨英吉沙分公司）因与被上诉人邹邓新商品房预售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区英吉沙县人民法院（2021）新3123民初480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。惠亨英吉沙分公司上诉请求：1.请求撤销新疆维吾尔自治区英吉沙县人民法院(2021)新3123民初480号民事判决书并依法改判；2.请求判令被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院认定，上诉人在与原告签订《商品房买卖合同》前，已将房屋出卖给第三人图迪·乌斯曼，该行为属于《最高人民法院》第九条规定的“一房二卖”行为，该事实认定缺乏事实与法律依据。首先，虽然上诉人在与原告签订《商品房买卖合同》前，已将房屋出卖给第三人，但上诉人在签订合同前已经通过在乌鲁木齐晚报公告的方式行使单方解除权解除了该合同，因此不存在“一房二卖”问题。其次，一审判决认为，登报中第三人姓名图尔迪·吾斯曼与第三人图迪·乌斯曼姓名不符，由批对登报解除合同行为的效力不予认定。但事实上，该处姓名不符系报社工作人员过失及翻译问题导致，且可以明显地看出两个名字具有高度的相似性，公告的内容也极具针对性。从公告解除合同行为的本质上来讲，该公告已经足以对第三人起到通知以及提醒的效果，故该瑕疵不应当影响公告行为效力。因此，上诉人与涉案第三人的购房合同已经解除，上诉人并不构成“一房二卖”。最后，一审法院认定，因为上诉人已经将房屋售卖给第三人图迪·乌斯曼，故此原告签订《商品房买卖合同》的目的不能实现，因而构成“一房二卖”。但实际上，由于上诉人已经公告解除了与第三人图迪·乌斯曼购买合回，且涉案商品房(英吉沙县商业步行街第6幢楼133、134、135号商铺)尚处于未交付状态，随时可以履行合同交付给被上诉人，未交付的原因是被上诉人不接受交付，而并非是上诉人已交付他人而无法交付。故一审判决认定，“一房二卖”导致原告合同根本目的无法实现的事实认定有误。二、一审法院适用法律错误。《最高人民法院》(下称解释)第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实：(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案中，上诉人已经通过在乌鲁木齐晚报进行公告的方式解除了与第三人图迪·乌斯曼的合同。因此，不存在上述解释第九条中(三)所指“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实’，一审法院以此作为裁判依据欠妥。三、一审法院对涉案赔偿金额判决有误。首先，对于赔偿金额问题。一审庭审前，2020年5月15日上诉人已经与被上诉人签署了《协议》，双方就赔偿问题已经达成一致，即《协议》第3条所述：“退回本金外另支付违约金月息1%”。除合同中被上诉人及其父的签字捺印外，还有上诉人公司负责人姜波与被上诉人父亲邹山亮的聊天及转账记录(分别于2020年10月2日 6日、8日向原告支付的每月2000元利息，共计6000元)，皆可证明被上诉人对该《协议》的认可。基于此，上诉人与被上诉人就赔偿问题已经达成了共识，并且上诉人对协议内容积极履行。希望二审法庭尊重意思自治原则，依协议内容调整赔偿数额。其次，一审判决赔偿金额过高。一方面，虽然根据上述司法解释第九条规定，最高赔偿金额可以达到不超过已付房款一倍的数额。但在本案中，上诉人一直积极满足被上诉人诉求，对被上诉人缴纳的购房款也积极退还，同时还主动与被上诉人达成《协议》，也依照《协议》充分履行了义务。另一方面，虽然上诉人通过登报方式解除合同的行为存在瑕疵，但足以说明上诉人没有“一房二卖”的主观故意，已通过一定方式避免“一房二卖”，主观上没有过错。鉴于此，上诉人认为一审法院径行判决赔偿最高额一倍的赔偿数额有失偏颇，希望二审法院依照案件情况并结合上诉人的过错大小，合理调整赔偿数额。最后，即使判决赔偿200000元的赔偿额，也应当将上诉人已支付的6000元从中扣除，而一审法院忽视《协议》履行情况，直接判决赔偿200000元显然有所不妥。四、上诉人将提交新证据，证明上诉人已向涉案第三人图迪·乌斯曼发出关于解除《商品房买卖合同》的《函》，不存在“一房二卖”的情形。2019年5月20日，上诉人向案涉第三人图迪·乌斯曼发出关于解除(商品房买卖合回》的《函》，函载：“我司与贵方签订了我司名下英吉沙步行街6号楼133#、134#、135#房屋《商品房买卖合同)及协议书后，我司无法联系贵方，现再次通知贵方，请与10日内缴清房屋过户税费、费用及剩余房款。否则我司将解除合同及相关协议，并无息退回已支付房款。”图迪·乌斯曼本人，在该《函》下方签字确认，足以说明上诉人口其履行子通知函告义务，因其未按函告内容履行义务，故双方之回的《商品房买卖合同)已解除，不存在“一房二卖”的情形。此外，由于翻译问题，该函件中载明的第三人姓名为图尔迪吾斯曼”，图迪·乌斯曼本人仍签字确认，说明认可上诉人对其的称呼，其本人认可文字翻译及笔误问题，故上诉人在登报公告时，虽然也将名字写错，但不影响公告效力本身。综上所述，上诉人读为，一审判决事实认定不清且适用法律错误，判决上诉人向被上诉人支付不超过已付购房款一倍的赔偿200000元有误，请求二审法院查明事实，依法撤销原判并依法改判，以维护上人的合法权益。邹邓新辩称，根据上诉人上诉请求，归纳起来就三点意见，认为上诉人不存在一房二卖，上诉人与案外人图迪·乌斯曼的合同已经解除，包括法律适用错误及判决金额有误，现针对上述问题做如下答辩，第一，上诉人承认在与被上诉人签订涉案商品房买卖合同前就与案外人图迪·乌斯曼就涉案房屋签署过商品房买卖合同，但是认为合同已经解除，为此上诉人向一审出示了乌鲁木齐晚报的刊登记录，以证实上诉人与第三人之间的商品房买卖合同已经解除，通过上诉人的该举证行为证实上诉人存在与被上诉人就争议合同建立买卖关系之前也与第三人建立过买卖关系，那么这就属于典型的一房二卖，被上诉人就上诉人自认的事实无需承担举证证明责任。第二，上诉人主张与被上诉人建立商品房买卖合同之前已经与第三人解除了合同，并提交了乌鲁木齐晚报的刊登记录，一审也认定其刊登的房屋买受人的姓名与实际买受人不一致，存在瑕疵，但是在实质上涉案房屋仍然被图迪·乌斯曼以外的案外人继续占有和使用，也造成实质上被上诉人无法实现合同目的，所以上诉人主张其与图迪·乌斯曼之间买卖合同已解除从形式上和实质上都没有完成举证责任，一审就此认定是正确的。第三，关于一房二卖的法律责任，有明确的规定，该责任有惩罚性赔偿的立法目的，法官结合房屋出卖人的过错程度，以及合同最终能否实际履行，在已付购房款一倍的范围内可以行使自由裁量权，而自由裁量权只要在适当范围内是法官独立行使审判权的集中体现，上诉人就一审法官在合法范围内行使自由裁量权的行为提起上诉，二审法院只应考虑自由裁量权的尺度是否在法律授权范围内，其余不做审查。另外，被上诉人实际向上诉人交付的购房款是40万元，一审法院也考虑到被上诉人只是主张尚未退还的20万元部分一倍范围内的赔偿，所以对于一审被上诉人的诉讼请求予以支持。上诉人在上诉状副本第二页第三自然段主张双方争议的合同可以随时履行，随时交付，如果上诉人能够使被上诉人顺利占有使用涉案房屋，并能够办理不动产登记，被上诉人愿意放弃对20万元的赔偿部分，合同继续履行。综上，上诉人的上诉没有事实及法律依据，请求二审予以驳回，维持一审判决。邹邓新向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判令原被告解除商品房买卖合同；2.请求人民法院判令被告返还原告购房款200000元；3.请求人民法院判令被告向原告支付不超过已付房款一倍的赔偿，即200000元；4.请求人民法院判令被告承担本案案件受理费。一审法院认定事实：2019年7月27日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，编号为0000583，约定：原告购买被告位于英吉沙县商业步行街第6幢楼的133、134、135号商铺，建筑面积为155.377平方米，单价为每平方8000元，总价款为1243016元，支付方式为分期付款，合同签订的30日内被告向原告交付房屋。2019年7月27日、2019年11月26日、2020年1月9日原告分三次给被告缴纳了40万元的购房款。被告在2016年就已经原告购买的商业步行街第6幢楼的133、134、135号商铺卖给了图迪·乌斯曼，身份证号653123196004100051，住址英吉沙县拉瓦镇英也尔路4巷040号。被告于2019年6月27日、2019年7月9日、2019年7月17日在乌鲁木齐晚报上刊登催缴房款办理过户后续、退房款、以及一份与图尔迪吾斯曼解除房屋买卖合同，被告行使单方解除权，并通知图尔迪吾斯曼联系被告处理后续事宜。被告已退还原告购房款20万元，以及姜波支付原告利息共计6000元。原被告双方于2019年7月27日签订补充协议，约定2019年7月27日至2025年4月17日房屋租金7万元每年，共计人民币405556元用于折抵购房款。2020年5月15日，原被告双方签订补充协议，约定如甲方违约，退回本金外另支付违约金月息1％，起至日期依据收据日期。一审法院认为，根据当事人的诉称和答辩意见，本案争议的焦点为：1.被告是否构成一房二卖；2.原告提要求被告赔偿20万元主张能否成立。一、关于合同是否应当予以解除的问题。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及两份补充协议，未违反国家法律、法规，协议合法有效。双方在签订《商品房买卖合同》后，原告邹邓新按约定交纳了部分购房款，但是被告早在2016年就将涉案的三套商铺卖给了第三人，虽然被告提供证据辩称其于2019年已在乌鲁木齐晚报登报与第三人解除了合同，但是根据其提交的报纸所刊登的姓名为图尔迪吾斯曼而并非与其签订商品房买卖合同的图迪·乌斯曼，虽然被告辩称是由于工作人员的疏忽造成登报名字错误，但是没有提交其他证据予以佐证。因此，对被告的辩解不予采信。由于被告的不诚信，造成原被告双方签订的《商品房买卖合同》无法实现合同目的。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第九条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。故原告邹邓新要求解除合同的诉讼请求，法院予以支持。二、关于被告是否应当承担返还原告购房款200000元及不超过已付房款一倍的赔偿200000元的问题。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案中双方合同目的不能实现解除合同，根本原因在于被告在将房屋出售给原告邹邓新之前，已将该房出卖给了图迪·乌斯曼，系被告根本违约，故应当向原告邹邓新承担返还已付购房款20万元，还应向原告邹邓新承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案原告为主张利息及违约金、利息。故，对被告辩称的违约金按照合同约定的月息1％计算的辩解意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第八条、第九条之规定，判决如下：一、解除邹邓新与重庆市惠亨房地产开发有限公司英吉沙县分公司签订的英吉沙县商业步行街第6幢楼的133、134、135号商铺的《商品房买卖合同》。二、重庆市惠亨房地产开发有限公司英吉沙县分公司在判决生效后10日内退还原告邹邓新购房款200000元，支付不超过已付购房款一倍的赔偿200000元，合计400000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3650.00元，由重庆市惠亨房地产开发有限公司英吉沙县分公司负担。本院二审期间，惠亨英吉沙分公司围绕上诉请求依法提交了一组证据，邹邓新没有提交新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据一：惠亨英吉沙分公司出具的函一份，落款时间2019年5月20日，载明上诉人已经通知了案外人图尔迪·吾斯曼解除合同，图尔迪·吾斯曼本人在函件下方签字确认，证实双方签订的商品房买卖合同已经解除，不存在一房二卖的情形。邹邓新质证称，对该函件内容真实性不予认可，因为如果是双方的合同解除，上诉人应当收回图迪·乌斯曼手中的合同，并让图迪·乌斯曼在自己持有的合同上签字按手印，表明双方之间的商品房买卖合同关系彻底解除，然后再由上诉人作为房屋出卖人到房管局撤销备案登记，然后再依据该函件内容无息退回图迪·乌斯曼支付的全部购房款，所以该函件没有退款的手续，图迪·乌斯曼退回的合同，以及不动产管理部门撤销的备案登记，三方面的旁证予以佐证，所以不予认可，也无法核实该签名是否为图迪·乌斯曼本人所为。本院对该证据的真实性不予认可，因该证据无法确认是案外人图迪·乌斯曼本人签字。本院二审查明的法律事实与一审查明的法律事实基本上一致，本院对一审认定的法律事实予以确认。另查明，目前案外人图迪·乌斯曼与本案上诉人惠亨英吉沙分公司就涉案房屋确认合同有效纠纷尚在人民法院审理阶段。本院认为，本案的争议焦点为：涉案房屋是否属于一房二卖；若构成则一审确定赔偿金额是否适当。“一房二卖”是指出卖人先后或同时签订两个房屋买卖合同，将同一商品房出卖给两个不同的买受人。本案中惠亨英吉沙分公司分别于2016年与案外人图迪·乌斯曼、于2019年7月27日与邹邓新就本案涉案房屋签订《商品房买卖合同》，上诉人惠亨英吉沙分公司主张，其与邹邓新签订合同前已经通过在乌鲁木齐晚报公告的方式行使单方解除权解除了与案外人的合同，根据上诉人提供的三份公告函的内容及本院查明事实，不足以证明已经与案外人解除了合同，一审法院认定属于“一房二卖”并无不妥。惠亨英吉沙分公司故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致涉案房屋权属存在争议，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第八条、第九条，以惠亨英吉沙分公司根本违约双方合同目的不能实现，判令惠亨英吉沙分公司返还已付购房款200000元，支付不超过已付购房款一倍的赔偿200000元，于法有据，本院予以支持。赔偿款200000元中要不要扣除已支付利息6000元的问题，被上诉人向上诉人一共支付了400000元购房款，上诉人已退还被上诉人购房款20万元，以及姜波支付被上诉人利息共计6000元，故被上诉人以还没退还的已付款来起诉上诉人并要求未退还购房款的已被的赔偿符合本案总的事实，该6000元不应该扣除。综上，上诉人重庆市惠亨房地产开发有限公司英吉沙分公司的上诉理由，无事实及法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300.00元，由重庆市惠亨房地产开发有限公司英吉沙分公司负担。本判决为终审判决。   审判长   阿布力孜·祖农审判员   孟艳霞审判员   热依汗古力·阿布拉   二 〇 二 一 年 九 月 二 日 书记员   张墨川  - 1 -