山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终6177号上诉人（原审被告）：绿地集团济南绿鲁置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：郁树岭，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：侯梦溪，国浩律师（济南）事务所律师。被上诉人（原审原告）：孔维鸣，男，1986年11月17日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：宋雪洁（系孔维鸣之妻），住济南市。委托诉讼代理人：公丕亮，山东名泉律师事务所律师。上诉人绿地集团济南绿鲁置业有限公司（以下简称绿鲁公司）因与被上诉人孔维鸣商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2021）鲁0102民初2975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月30日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年8月5日公开开庭审理了本案。上诉人绿鲁公司的委托诉讼代理人郁树岭、被上诉人孔维鸣的委托诉讼代理人宋雪洁、公丕亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿鲁公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.二审法院在查明案情的基础上，依法改判支持绿鲁公司上诉请求；3.一、二审案件受理费由孔维鸣承担。事实和理由：原审判决认定涉案逾期交房违约金计算的截止时间为2020年10月30日，属基本事实不清，证据不足。一、原审法院以孔维鸣不认可邮寄回执为由否定邮寄回执的真实性、合法性以及证明目的属基本事实不清，证据不足。《商品房买卖合同补充协议》第一条：关于“乙方信息”和送达方式的补充约定第1款：乙方确认，本合同所填写的乙方名称、通信地址、电话等均为准确有效。本合同有效期内，如乙方的通信地址、电话等发生变更，乙方应在变更后立即通知甲方，经甲方正式签收确认后，变更方为有效。如因本合同中乙方通信地址或电话等不准确，或者发生变更而未按前述约定有效通知甲方，造成甲方任何通知未能实际送达乙方的，甲方通知应视为已合法有效送达乙方，未能实际送达的责任及由此引起的相关责任、损失，全部由乙方自行承担，甲方对此不承担任何责任。原庭审过程，绿鲁公司向法院提交邮局反馈的邮寄信息回执，回执显示收件人为孔维鸣，邮寄时间为2020年1月15日，收件情况为妥投。绿鲁公司系严格按照双方签订的《商品房买卖合同》第2页买受人地址、电话向孔维鸣邮寄交房通知，且最终邮寄显示已经妥投，足以表明邮局系给孔维鸣通话后，经孔维鸣同意方才放至指定签收地点，孔维鸣已经收到该交房通知。在涉案房产已具备交付条件、孔维鸣已收到交房通知的情况下，绿鲁公司已尽到初步举证责任，如孔维鸣不予认可，应举证予以反驳，仅凭口述毫无证明效力。原审法院仅以孔维鸣不认可该份证据，且在孔维鸣未提交任何证据予以反驳的情况下，否决该证据的真实性、合法性以及证明目的，明显属证据不足，基本事实认定不清。原审法院仅以邮寄回执显示“性质为文件”为由，否认绿鲁公司邮寄的系交房通知，进而认定否决邮寄回执的真实性、合法性以及证明目的属基本事实不清，证据不足。众所周知，寄件人寄件信息通常都会有一个邮寄物品“性质”的选项，而“性质”项目下仅有“文件”选项，不存在“交房通知书”这一选项，“邮寄性质为文件”仅是邮局关于邮寄内容的概括性陈述，具体内容为何应以绿鲁公司实际邮寄或者孔维鸣实际收取的材料为准。所以，原审法院仅以邮寄性质为“文件”为由直接否认绿鲁公司邮寄物品为交房通知书，明显过于武断，证据不足导致基本事实认定不清。更何况，文件显示已妥投，如原审法院对绿鲁公司关于当庭陈述有异议，完全可要求孔维鸣于2020年1月16日签收的邮寄向法庭提交，以证实孔维鸣实际收取邮寄物品。如孔维鸣向法庭提交的其收取的物品并非交房通知，而系其他文件材料，绿鲁公司对原审法院的现有认定无任何异议，并予以充分尊重支持，但现有证据表明原审法院显然是未尽到审查义务。原审法院仅以邮寄回执显示“性质为文件”为由，武断否认绿鲁公司邮寄的系交房通知，进而认定否决邮寄回执的真实性、合法性以及证明目的属基本事实不清，证据不足。现有证据足以表明孔维鸣已收到绿鲁公司就涉案房产向其邮寄的交房通知，依据《商品房买卖合同补充协议》第三条第4款之约定，绿鲁公司已尽到合同约定的告知义务，涉案房产已交付于孔维鸣，孔维鸣因个人原因未前往履行收房义务，所产生的风险及损失均应由其个人承担。所以，2020年1月16日，交房通知书妥投之日即应视为绿鲁公司向孔维鸣履行完毕交房通知之日，孔维鸣因个人原因拒绝收房，并不能阻碍涉案房产已交付事实的发生，本案逾期交房违约金的截止时间点应计算至2020年1月16日，原审法院将2020年10月30日认定为逾期交房违约金的截止时间点明显错误。涉案逾期交房违约金应自2019年2月18日计算至2020年1月16日，为332天，共计85586.78元。法庭调查中，绿鲁公司补充上诉意见如下：为证明2020年1月份绿鲁公司向孔维鸣邮寄的文件系《交房通知书》，原庭审结束后，绿鲁公司多次联系邮局要求其提供绿鲁公司向孔维鸣孔维鸣邮寄《交房通知书》的“EMS邮寄面单”扫描件，但邮局告知因系统保存“EMS邮寄面单”的最长时间仅为半年，故至该案一审开庭之时，系统存储的扫描信息已被覆盖，无法打印。但后来邮局向绿鲁公司提供了其内部统计使用的明细一份，即本案绿鲁公司二审提交的证据《绿地中央商务区B13地块交房通知书邮寄明细》（2020.1.15），并加盖了邮戳公章，该明细作为邮局为邮寄使用目的而自行统计的证据真实性毋庸置疑。明细第8页第1行即为绿鲁公司于2020年1月15日向孔维鸣邮寄的函件信息，该组信息显示了收件人的姓名、电话、收件地址、商品名称、运单号等具体内容。其中收件人姓名、电话收件地址以及运单号等信息与绿鲁公司原审提交的EMS信息跟踪查询证明所反映内容完全一致。同时，为佐证该名单“商品简称”一栏载明《交房通知书》情况属实，绿鲁公司将表格中予以记录的同日同批次邮寄的，但被退回另一业主EMS邮件函件向法庭出示（该业主于名单第二页倒数第4行予以记录），佐证绿鲁公司2020年1月15日向孔维鸣邮寄的EMS函件为要求孔维鸣前往履行收房义务的《交房通知书》以及明细记载内容的真实性。结合一、二审证据足以表明绿鲁公司已向孔维鸣邮寄了《交房通知书》，且孔维鸣已收到该交房通知书。依据《商品房买卖合同补充协议》第三条第4款之约定，绿鲁公司已尽到合同约定的告知义务，涉案房产已交付于孔维鸣，孔维鸣因个人原因为前往履行收房义务，所产生的风险及损失均应有其个人承担。故，2020年1月16日，交房通知书妥投之日即应视为绿鲁公司向孔维鸣履行完毕交房通知之日，孔维鸣因个人原因拒绝收房，并不能阻碍涉案房产已交付事实的发生，本案逾期交房违约金的截止时间点应计算至2020年1月16日，原审法院将2020年10月30日认定为逾期交房违约金的截止时间点明显错误。故，涉案逾期交房违约金应自2019年2月19日计算至2020年1月16日，为332天，共计85586.78元，请求二审法院在查明案情的基础上，依法予以改判。孔维鸣辩称，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。孔维鸣向一审法院起诉请求：1.绿鲁公司支付孔维鸣逾期交房违约金159572.94元(违约金以2577915元为基数自2019年2月19日起至实际交付房屋之日止按每日万分之一计算，暂计到2020年10月30日为159572.94元)；2.相关诉讼费用由孔维鸣承担。一审法院认定事实：绿鲁公司于2016年12月2日取得编号为XXXX号《商品房预售许可证》。2017年4月12日，孔维鸣（买受人，乙方）与绿鲁公司（出卖人，甲方）签订了编号为XXXX的《买卖合同》及《补充协议》。《买卖合同》约定：买受人购买的商品房位X室，总价款为2577915元；出卖人应当在2018年12月20日前，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。《补充协议》第三条第2款约定，双方协商一致，在甲方取得该房屋所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单（即该房屋具备本合同约定的交付条件）后，即可向乙方发出房屋交付通知；第4款约定乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付购房款总价的万分之壹作为违约金，且视为甲方在房屋交付通知确定的交付手续办理日期或本合同约定房屋交付日期（适用于甲方未发出房屋交付通知的情形）已经将该房屋交付乙方；第8款约定，甲乙双方协议一致本合同第八条所约定的交付日期，为该房屋所在楼栋待交付商品房开始交付的起算日期，甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方60日宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期满后，甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的宽展期届满后第31日起，至合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。济南市城乡建设委员会于2018年12月27日出具《房屋建筑工程竣工验收备案单》，该验收备案单载明：工程名称绿地中央商务区B13地块房地产开发项目B13-1#，位于历下区工业南路以南、奥体中路以西，建设单位为绿鲁公司，备案意见为该工程竣工备案文件收讫，经审查文件齐全，符合法定程序，予以竣工验收备案。孔维鸣称其已如约向绿鲁公司支付全部购房款，绿鲁公司未予否认。一审法院认为，本案争议焦点为逾期交房违约金计算问题。孔维鸣与绿鲁公司签订的《买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行。关于逾期交房违约金，对《补充协议》第三条第8款的效力，济南市中级人民法院作出的(2020)鲁01民终9658号、9661号民事判决书认定如下：双方签订的《补充协议》为绿鲁公司的具体交房时间约定了60天的宽限期。该条款系双方当事人的约定，未明显侵害购房者的利益，亦不违反法律行政法规的效力性强制性规定，双方当事人均应按照约定履行，故绿鲁公司承担逾期交房违约金的起始时间应自60日宽限期届满后开始计算。关于宽限期后的61日至90日之间的30日，一方面，《补充协议》并未对该30日应否承担违约金进行约定，纵观《补充协议》整款内容，第一项主要约定的系不承担责任的60日宽限期，第二项主要约定的系违约金的计算标准，因此，从整个内容来理解，应自60日宽限期届满之后承担逾期交房的违约责任。另一方面，《补充协议》在约定违约金的计算方式时，绿鲁公司故意未对30天是否承担违约责任进行约定，侵害了购房者的利益，绿鲁公司亦不能对该30天免责。综上，绿鲁公司应自60日宽限期届满后起开始承担逾期交房违约金，故绿鲁公司承担逾期交付违约金的起算时间应为2019年2月18日（2018年12月20日后第61日）。《补充协议》第三条第8款第一项为绿鲁公司的具体交房时间约定了60天的宽限期。该条款系双方当事人的约定，没有明显侵害购房者的利益，亦不违反法律行政法规的效力性强制性规定，双方当事人均应按照约定履行，故绿地绿鲁公司承担逾期交房违约金的起始时间应自60日宽限期届满后开始计算。关于宽限期后的61日至90日之间的30日，一方面，《补充协议》第三条第八款第二项并未对该30日应否承担违约金进行约定，纵观《补充协议》第八款整款内容，第一项主要约定的系不承担责任的60日宽限期，第二项主要约定的系违约金的计算标准，因此，从整个第八款内容来理解，应自60日宽限期届满之后承担逾期交房的违约责任。另一方面，《补充协议》第三条第八款第二项在约定违约金的计算方式时，被告绿鲁公司故意未对30天是否承担违约责任进行约定，侵害了购房者的利益，被告绿鲁公司亦不能对该30天免责。综上，被告绿鲁公司应自60日宽限期届满后即2019年2月18日起开始承担逾期交房违约金。绿鲁公司虽于2018年12月27日取得案涉项目竣工验收备案，达到双方约定的交房条件，但其向一审法院提交的EMS邮件全程跟踪查询证明只显示邮件性质为“文件”，绿鲁公司未提交其他证据证明该邮件邮寄的为交房通知书，在孔维鸣对该证据不予认可的情况下，绿鲁公司称其已履行交房义务，证据不足，一审法院不予采信。在绿鲁公司未履行交房通知义务的情况下，孔维鸣要求其支付自2019年2月18日起至2020年10月30日止共计620天的逾期交房违约金，合法有据，一审法院予以支持；违约金计算方式为：购房款2577915元×0.0001元/天×620天=159830.73元，孔维鸣按159572.94元主张，一审法院予以支持。综上，判决：被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告孔维鸣支付逾期交房违约金159572.94元。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3492元，减半收取计1746元，由被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。绿鲁公司提交如下证据：一、《绿地中央商务区B13地块交房通知书邮寄明细》一份；二、被退回的王浩、王林霞《交房通知书》邮寄函件一份。以上两份证据欲证明：一、《明细》系由济南速递凤凰山揽投部邮局统计提供，并加盖邮戳公章。该《明细》第8页第1行系绿鲁公司向孔维鸣邮寄的EMS函件的具体信息，该组信息无论是收件人姓名、运单号还是收件地址、收件人电话等均与绿鲁公司原审提交的EMS信息跟踪查询证明完全一致。同时，《明细》第4列载明“商品简称”为《交房通知书》，与绿鲁公司提交的证据二邮寄内容完全一致，更是佐证了绿鲁公司2020年1月15日向孔维鸣邮寄的函件为《交房通知书》；二、结合一、二审证明足以证明，绿鲁公司2020年1月15日就涉案房产的交付向孔维鸣邮寄了《交房通知书》，且孔维鸣已收到该《交房通知书》，绿鲁公司对于涉案房产的交付已尽到告知义务，孔维鸣因个人原因拒绝履行收房义务，该《交房通知书》妥投之日次日起所产生的交付风险和扩大的损失均应由孔维鸣自行负担。经质证，孔维鸣发表如下质证意见：1、对证据一的真实性、合法性不予认可，该证据并非直接证据，绿鲁公司所称系邮局后期单方制作的表格，不能直接证明绿鲁公司的证明目的。该证据如果系单位出具的证明应当加盖出具单位的公章。且由出具单位主要责任人和制作人签字，否则不应当当作证据使用。2、对证据二的真实性、关联性不予认可，认为该证据与孔维鸣无关。根据证据二邮件需要本人签收，才产生法律效力，孔维鸣没有收到载有交房通知书的邮件，也不可能签收。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。绿鲁公司主张于2020年1月15日向孔维鸣邮寄交房通知书，孔维鸣于1月16日签收，其已完成交房的通知义务，逾期交房违约金应截止至2020年1月16日。孔维鸣主张从未收到绿鲁公司的交房通知，逾期交房违约金应计算至实际交房之日。就此，本院分析如下：一、绿鲁公司是否向孔维鸣履行通知交房的义务。涉案商品房买卖合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”。根据上述合同约定，绿鲁公司作为出卖人，在涉案商品房符合交付条件后应当书面通知孔维鸣办理涉案房屋的交付手续。二审中，绿鲁公司提交了济南速递凤凰山揽投部邮局出具的《绿地中央商务区B13地块交房通知书邮寄明细（2020.1.15）》，该明细中记载的运单号与绿鲁公司一审中提交的EMS邮件全程跟踪查询中记载的单号一致，邮寄时间一致，该明细与EMS邮件全程跟踪查询能够相互印证，故本院对绿鲁公司二审中提交的《绿地中央商务区B13地块交房通知书邮寄明细（2020.1.15）》予以采信。EMS邮件全程跟踪查询能够证实绿鲁公司在2020年1月15日向孔维鸣邮寄了相关文件，济南速递凤凰山揽投部邮局出具的《绿地中央商务区B13地块交房通知书邮寄明细（2020.1.15）》进一步明确绿鲁公司在2020年1月15日向孔维鸣邮寄的文件为“交房通知书”。综上，本院认定绿鲁公司已在2020年1月15日向孔维鸣邮寄交房通知书。二、涉案商品逾期交房违约金截止时间。涉案商品房买卖合同补充协议第一条第2款约定：除本合同及本补充协议另有约定外，绿鲁公司给孔维鸣的所有通知（包括但不限于发送房屋交付通知、办证通知等）可用传真、电话、短信、挂号邮寄、特快专递、专人手递、在当地媒体报纸上发布公告等方式送达……以挂号邮寄、特快专递发出的，自寄出之日起第7日为送达日。根据EMS邮件全程跟踪查询及明细可知，绿鲁公司向孔维鸣发出的交房通知书已于2020年1月16日妥投。孔维鸣虽辩称未收到该交房通知，但绿鲁公司系根据孔维鸣在涉案商品房买卖合同中留存的地址及电话向其邮寄交房通知书，孔维鸣对送达电话及地址亦表示认可，故本院认定孔维鸣于2020年1月16日收到交房通知书。综上，至2020年1月16日即孔维鸣实际收到交房通知书之日，绿鲁公司置业公司已履行完毕其向孔维鸣通知交房的义务，涉案房屋的逾期交房违约金应计算至2020年1月16日。关于逾期交房违约金数额问题。绿鲁公司承担逾期交付违约金的起算时间为2019年2月18日，至孔维鸣实际收到交房通知书之日，绿鲁公司共计逾期交房332天（自2019年2月18日起至2020年1月26日止），根据涉案商品房合同约定，逾期交房违约金为85586.78（购房款2577915元×0.0001元/天×332天=85586.78）元，绿鲁公司应向孔维鸣支付。综上所述，绿鲁公司的上诉请求成立，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销济南市历下区人民法院（2021）鲁0102民初2975号民事判决；二、上诉人绿地集团济南绿鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人孔维鸣支付逾期交房违约金85586.78元；三、驳回被上诉人孔维鸣的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计1746元，由上诉人绿地集团济南绿鲁置业有限公司负担；二审案件受理费1650元，由被上诉人孔维鸣负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二一年八月九日法官助理  刘绍琰书 记 员  李璐瑶