福建省漳州市龙海区人民法院民 事 判 决 书(2021)闽0681民初1059号原告：明发（龙海）房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙海区榜山镇柯坑村，统一社会信用代码：91350681589574057H。法定代表人：冯建民，经理。委托诉讼代理人：魏晶晶，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张冰鸽，女，该公司员工。被告：陈仁杰，男，1988年9月19日出生，汉族，住福建省漳州市龙海区。被告：陈艺芬，女，1985年10月29日出生，汉族，住福建省漳州市龙海区。第三人：中国农业银行股份有限公司龙海市支行，住所地福建省漳州市龙海区紫崴路40号，统一社会信用代码：91350681856620776G。负责人：白玮，行长。委托诉讼代理人：白宝聪，福建明证律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶描容，福建明证律师事务所律师。原告明发（龙海）房地产开发有限公司（简称：明发公司）与被告陈仁杰、陈艺芬、第三人中国农业银行股份有限公司龙海市支行（简称：龙海农行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人魏晶晶和第三人的委托诉讼代理人白宝聪、叶描容到庭参加诉讼，被告陈仁杰、陈艺芬经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告陈仁杰、陈艺芬于2017年7月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令被告陈仁杰、陈艺芬向原告支付违约金300951元；3、判令被告陈仁杰、陈艺芬向原告支付代偿第三人贷款本息89512.40元及利息（1、以25014.72元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2020年3月26日起计算至实际履行完毕之日止；2、以6420.41元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年5月19日起计算至实际履行完毕之日止；3、以25818.16元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年9月10日起计算至实际履行完毕之日止；4、以32259.11元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2021年2月1日起计算至实际履行完毕之日止）；4、判令被告陈仁杰、陈艺芬协助原告办理《商品房买卖合同（预售）》的登记备案注销手续；5、判令原告如有退还被告陈仁杰、陈艺芬剩余房款时，原告在退还购房款时有权从应退还给被告陈仁杰、陈艺芬的购房款中将被告陈仁杰、陈艺芬应返还第三人的剩余按揭贷款本息等费用，直接代被告陈仁杰、陈艺芬支付给第三人（具体以还款当日第三人确认的金额为准）直接向第三人支付；6、案件受理费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年7月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》,约定被告购买原告开发建设的龙海市××镇××路龙海××广场××幢××室房屋，被告应于2017年7月16日前支付首期房价款304755元，余款1200000元申请贷款支付。2017年9月7日，原告、被告、第三人签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向第三人贷款1200000元，由原告作为阶段性保证人，对被告的债务承担连带保证责任。借款合同签订后，第三人依约放贷1200000元，但从2019年3月起被告陆续存在逾期还贷行为，致使第三人于2020年3月26日向原告扣款25014.72元、于2020年5月19日向原告扣款6420.41元、2020年9月10日向原告扣款25818.16元、2021年2月1日向原告扣款32259.11元，合计扣款89512.40元。原告经多次催告后，于2020年7月9日向被告发出《解除（商品房买卖合同）之通知函》，被告仍未偿还代偿第三人所有款项，原告依法提起诉讼。被告陈仁杰、陈艺芬在法定期限内未答辩、举证。第三人龙海农行述称，1、原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》房屋买卖总价款，被告作为买受人已经按照约定支付了首付款，剩余款项已向第三人按揭贷款并由第三人直接支付给原告，双方的房屋买卖合同已经履行完毕，不存在法定解除条件，原告主张解除合同不能成立，应予驳回；2、如果法院判令解除《商品房买卖合同（预售）》，第三人作为有独立请求权第三人的诉讼请求为：⑴请求判令被告陈仁杰、陈艺芬共同偿还尚欠原告贷款本金1139716.43元及相应利息、罚息、复利（截至2021年4月25日结欠13639.97元，从2021年4月26日起至款项实际付清之日止按合同约定的利率计算）；⑵判令被告陈仁杰、陈艺芬支付违约金60000元；⑶判令原告对被告陈仁杰、陈艺芬的上述款项承担连带偿还责任，并承担支付借款人尚欠第三人银行贷款本金、利息、罚息、复利的义务。本院经审理认定事实如下：1、2017年7月16日，明发公司与陈仁杰、陈艺芬签订一份《商品房买卖合同（预售）》,合同约定：陈仁杰、陈艺芬向明发公司购置坐落于龙海市××镇××路龙海××广场××幢××室房屋一套，房屋建筑面积143.31平方米，购房总价款1504755元，付款方式为陈仁杰、陈艺芬于2017年7月16日前支付首期房价款304755元，余款1200000元向公积金中心及商业银行申请贷款支付等等。合同附件十一补充协议第五条第8项约定“买受人在办理按揭贷款手续后，至还清全部银行按揭贷款前，连续三个月或者累计六个月未偿还按揭贷款本息，导致出卖人履行了担保义务，买受人应在接到出卖人通知之日起15日内向出卖人缴清由出卖人代偿的贷款本息，否则出卖人有权解除合同。合同解除后，买受人所交房款应扣除应缴的银行贷款本息，并按合同总房款的20%向出卖人支付违约金，剩余房款不计利息，由出卖人一次性退还给买受人，该商品房的一切权属归出卖人所有，出卖人解除合同时，本合同自解除通知到达之日解除，买受人应配合出卖人共同到龙海市房产登记部门办理解除本《商品房买卖合同》的相关手续。”合同签订后，陈仁杰、陈艺芬按约定支付首期购房价款304755元。2017年7月26日，明发公司向龙海房产管理部门对案涉房屋进行合同备案。2、2017年9月7日，陈仁杰作为借款人与贷款人龙海农行和保证人明发公司三方共同签订一份《个人购房担保借款合同》，借款凭证载明：陈仁杰向龙海农行借款1200000元，借款用途为购买住房，借款日期2017年11月18日，还款日期2047年11月17日，执行利率4.9%，逾期利率7.35%，还款方式为等额本息还款，还款周期为每月20日。合同第十一条11.1约定“借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整，自基准利率调整之日（或1年期LPR调整后一个工作日）起罚息利率相应调整。”合同第十一条第11.4约定“发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。……⑵借款人未按约定按期足额偿还借款；……”合同第三十五条约定“阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。”合同签订后，龙海农行于2017年9月26日向龙海不动产管理部门对案涉房屋进行抵押权预告登记，并于2017年11月18日将陈仁杰借款的1200000元支付至明发公司账户。3、2019年3月份起，陈仁杰、陈艺芬发生逾期偿还龙海农行借款，龙海农行按合同约定分别于2020年3月26日向明发公司扣款25014.72元、于2020年5月19日向明发公司扣款6420.41元、2020年9月10日向明发公司扣款25818.16元、2021年2月1日向明发公司扣款32259.11元，合计扣款89512.40元（含陈仁杰、陈艺芬应还借款本金、利息、罚息、复利等）。明发公司于2020年5月27日向陈仁杰、陈艺芬发出《催告函》，要求陈仁杰、陈艺芬偿还代偿龙海农行扣款未果，于2020年7月9日按合同确认通信地址向陈仁杰、陈艺芬邮寄送达《解除商品房买卖合同之通知函》，内容载明双方2017年7月16日签订的《商品房买卖合同》于收到本函之日起终止。同日，该通知函由他人代收。截至2021年4月25日，陈仁杰、陈艺芬尚欠龙海农行借款本金1139716.43元，利息、罚息、复利13639.97元。4、诉讼中，明发公司向本院申请财产保全并提供担保，本院经审查后作出（2021）闽0681执保162号执行裁定书裁定：一、查封陈仁杰、陈艺芬名下坐落在龙海市××镇××路龙海××广场××幢××室房屋一套，不予办理产权变更登记手续，查封期限三年；二、冻结陈仁杰、陈艺芬名下的银行账户存款共360013.85元，冻结期限为一年。明发公司支付财产保全申请费5000元。认定以上事实的证据是：《商品房买卖合同（预售）》（含附件十一补充协议）、商品房买卖合同网上备案申请书、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、贷款发放通知单、不动产登记证明、福建省增值税普通发票、担保人履行责任通知书、保证金支付回单、催告函、解除商品房买卖合同之通知函、EMS邮寄回单、查询记录、（2021）闽0681执保162号执行裁定书、申请费发票以及原告、第三人的委托诉讼代理人在庭审中的陈述，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、补充协议以及原、被告和第三人签订的《个人购房担保借款合同》，系各方当事人真实的意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合同成立并生效,双方应当按合同约定全面履行。被告未按约定向第三人偿还贷款本息，导致原告履行担保责任，代偿被告应付未付贷款本息和违约金共计89512.40元，被告已构成违约，应当承担违约责任。原告请求解除《商品房买卖合同（预售）》，因根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案被告迟延履行按揭贷款的主要债务，经原告催告后在合理期限内仍未履行，原告于2020年7月9日按合同确认通信地址向被告邮寄送达《解除商品房买卖合同之通知函》，该通知函于当日到达时即解除了《商品房买卖合同》，故原、被告签订的《商品房买卖合同》已于2020年7月9日解除，原告诉请再解除合同于法不符，不予支持；《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”和原、被告签订的合同附件十一补充协议第五条第8项关于“合同解除后，买受人所交房款应扣除应缴的银行贷款本息，并按合同总房款的20%向出卖人支付违约金，剩余房款不计利息，由出卖人一次性退还给买受人”的约定，案涉房屋总房款为1504755元，按20%计算违约金为300951元，故原告请求被告支付违约金300951元，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持；原告请求被告支付代偿第三人贷款本息89512.40元，符合上述合同约定，本院予以支持，但原告请求代偿的89512.40元计算利息，因被告已按房屋总价款的20%承担了违约金，且原告也未将剩余房款退还给买受人，故原告代偿的89512.40元再计算逾期付款违约责任的利息损失，不符合法律规定，不予支持；原告请求被告协助办理《商品房买卖合同（预售）》的登记备案注销手续，符合双方合同约定，本院予以支持；原告请求从应退还给被告的购房款直接代被告支付给第三人，因第三人已在本案中提出诉讼请求，应合并审理。第三人请求被告陈仁杰、陈艺芬共同偿还尚欠原告贷款本金1139716.43元及相应利息、罚息、复利以及由原告对被告陈仁杰、陈艺芬的上述款项承担连带偿还责任，并承担支付借款人尚欠第三人银行贷款本金、利息、罚息、复利的义务。因原、被告签订的《商品房买卖合同》已被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，故原、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》也应一并解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”故原告应返还第三人尚欠的贷款本金1139716.43元及相应利息、罚息、复利，但总计应以收取的购房贷款1200000元为限，超出部分有权向被告追偿；第三人请求被告支付违约金60000元，因该请求系合同中对房屋拆迁的违约条款，与本案缺乏关系性，不予支持；原告请求被告承担财产保全申请费5000元，因财产保全申请费属于诉讼费范畴，可予支持；被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、被告陈仁杰、陈艺芬于本判决生效之日起十日内支付原告明发（龙海）房地产开发有限公司违约金300951元。二、被告陈仁杰、陈艺芬于本判决生效之日起十日内支付原告明发（龙海）房地产开发有限公司代偿贷款本息89512.40元。三、被告陈仁杰、陈艺芬于本判决生效之日起十日内支付原告明发（龙海）房地产开发有限公司财产保全申请费5000元。四、原告明发（龙海）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告陈仁杰、陈艺芬首期购房价款304755元。五、原告明发（龙海）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国农业银行股份有限公司龙海市支行购房贷款本金1139716.43元。六、原告明发（龙海）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付第三人中国农业银行股份有限公司龙海市支行利息、罚息、复利13639.97元，并以1139716.43元为基数，从2021年4月26日起至本判决确定的履行期限届满之日止按《个人购房担保借款合同》约定计算利息、罚息、复利。七、原告明发（龙海）房地产开发有限公司对上述第五、六项承担付款责任后，超出购房贷款1200000元部分有权向被告陈仁杰、陈艺芬追偿。八、被告陈仁杰、陈艺芬于本判决生效之日起十日内协助原告明发（龙海）房地产开发有限公司办理房屋坐落于龙海市榜山镇平宁路龙海××广场××幢××室（商品房买卖合同号350681010001032017005622）合同备案注销手续。九、驳回原告明发（龙海）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。十、驳回第三人中国农业银行股份有限公司龙海市支行的其他诉讼请求。案件受理费26811元，由原告明发（龙海）房地产开发有限公司负担5871元；被告陈仁杰、陈艺芬负担19640元；第三人中国农业银行股份有限公司龙海市支行负担1300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 长  李以强人民陪审员  洪惠婉人民陪审员  黄淑燕二〇二一年八月六日书 记 员  许艺君申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。