安徽省全椒县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1124民初2472号原告（反诉被告）：安徽拓佰仕置业有限公司。法定代表人：沈妍香，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：方孝子，北京盈科（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐春燕，北京盈科（合肥）律师事务所律师。被告（反诉原告）：安全章，男，1955年3月27日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。被告（反诉原告）：鲁艳，女，1968年2月20日出生，汉族，住址同上。上述两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：丁德恒，安徽其力律师事务所律师。上述两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：贡英皓，安徽其力律师事务所实习律师。原告（反诉被告）安徽拓佰仕置业有限公司（以下简称拓佰仕公司）与被告（反诉原告）安全章、鲁艳商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案后，安全章、鲁艳在审理期间提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，与本诉公开开庭进行了合并审理。拓佰仕公司的委托诉讼代理人徐春燕、鲁艳及其共同委托诉讼代理人丁德恒、贡英皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。拓佰仕公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告签订的《全椒县商品房预售合同》及附件、《关于商品房预售合同的另行约定》于2021年4月29日解除，并判令被告协助原告办理撤销所有备案手续；2、判令被告立即向原告支付违约金168527.50元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年12月30日，原、被告签订了《全椒县商品房预售合同》及附件、《关于商品房预售合同的另行约定》。合同约定被告购买原告开发的位于全椒县经济开发区，建筑面积为152.46平方米，总金额为1685275元。合同第六条约定：乙方（被告）应当按本合同约定时间如期足额将房价款解入甲方（原告）的预售款监管账户。同时，《关于商品房预售合同的另行约定》第六条对乙方的付款方式和日期约定：乙方应备齐银行规定的抵押贷款资料，自本合同签订之日起3个工作日内向银行提交，乙方如未按时向银行提交抵押贷款资料或者未按时向银行补充齐全抵押贷款资料的，视同逾期付款，乙方按主合同第七条规定承担逾期付款的违约责任。第七条对逾期付款的违约责任约定：逾期超过30日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起三十日内按照本合同总额的10%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方扣除违约金后的剩余已付房款。2019年12月30日，原、被告办理了商品房预售登记备案手续，被告向原告支付了首付款1195275元后（原合同约定首付款695275元，后银行要求提高至1195275元），剩余房款490000元至今未办理按揭贷款。2020年4月25日，原告向被告送达《关于按合同约定尽快履行按揭办理义务的函》，要求被告于2020年4月30日前务必将按揭资料提交完全并办理完毕按揭手续，否则，原告将按双方签订的合同及附件相关约定追究违约责任，但被告仍未办理按揭手续。2021年4月28日，原告向被告送达了《合同解除通知函》，通知被告案涉商品房买卖合同于本通知送达之日解除，被告应承担购房款10%的违约金。被告签收了《合同解除通知函》。综上所述，被告的行为严重违反了合同约定，原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。安全章、鲁艳辩称：一、答辩人与原告于2019年12月10日签订《关于商品房预售合同的另行约定》，后于2019年12月30日签订了《全椒县商品房预售合同》及附件，并办理了网签手续。根据民法典关于合同效力的相关规定，《全椒县商品房预售合同》及附件应当具有优先效力，答辩人与原告因违约责任发生纠纷时，应适用《全椒县商品房预售合同》及附件有关违约责任的规定。其次，《关于商品房预售合同的另行约定》是原告单方面制作的格式条款，在商品房预售合同已对违约责任作出规定的情况下，通过补充约定的方式，加重对方义务、限制对方权利、免除己方责任，该条款应当无效。再次，《全椒县商品房预售合同》第七条中，双方对迟延交付房款的违约责任作出明确的约定，原告在该条款中自愿放弃单方解除合同的权利。因此，答辩人迟延支付购房款的行为不满足民法典第五百六十三条关于合同解除的法定条件，不构成合同的根本违约，被告主张解除商品房预售合同的诉讼请求，不应被支持。二、《全椒县商品房预售合同》第七条规定，答辩人逾期支付购房尾款的，应以未付款为基数，承担违约责任，且在交付房屋时支付违约金。原告让答辩人承担168527.50元的违约金，既不合理，也不合法。三、原告在《全椒县商品房预售合同》中自愿放弃单方解除合同的权利，原告以向答辩人寄送《合同解除通知函》的方式，单方解除《全椒县商品房预售合同》及附件，并不发生合同解除的法律后果。综上所述，请求法院驳回原告的诉请。安全章、鲁艳向本院提出反诉请求：1、判令反诉人继续履行与被反诉人签订的《全椒县商品房预售合同》；2、判令被反诉人将反诉人多支付的139151元冲抵未支付房款；3、判令被反诉人承担违约金33705.50元；4、判令本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2019年12月30日，反诉人与被反诉人签订了《全椒县商品房预售合同》及附件，合同约定，反诉人购买被反诉人开发的位于全椒县经济开发区，建筑面积为152平方米的商品房，房款共计1885275元。双方约定：2019年12月13日，反诉人支付首付款1395275元，2020年3月13日前，反诉人办理按揭贷款并支付剩余房款490000元。反诉人支付首付款后，在办理按揭贷款时，因贷款额度问题调取网签合同时发现，被反诉人网签合同中约定的房屋总价为1685275元，遂向全椒县住建局投诉，要求被反诉人退还多收的购房款并予以赔偿。经全椒县住建局调解，被反诉人于2020年4月20日退还反诉人多收的200000元购房款，但拒绝任何赔偿。在双方就购房欺诈要求退款及赔偿的过程中，被反诉人多次以电话、短信等方式对反诉人进行威胁，给反诉人工作、生活造成极大的困扰。此外，在《关于商品房预售合同的另行约定》中被反诉人自认房屋总价款1685275元，其中增值税139151元。反诉人认为，根据民法典关于合同效力的相关规定，在双方因违约责任发生纠纷时，应适用《全椒县商品房预售合同》及附件关于违约责任的相关规定处理。按照《全椒县商品房预售合同》第七条约定，乙方（反诉人）未按本合同约定的时间付款，应当向甲方（被反诉人）支付违约金，违约金于该房屋实际交付之日起30日内向甲方支付，合同继续履行。且反诉人迟延付款的主要原因，当时正在与被反诉人处理合同欺诈纠纷。因此，反诉人的迟延支付行为并不构成根本违约，双方应继续履行《全椒县商品房预售合同》。其次，双方签订的《关于商品房预售合同的另行约定》第四条关于合同总价款的规定，案涉房屋总价1685275元，其中增值税部分139151元。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税［2016］36号）及国家税务总局《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的有关规定，增值税的缴纳主体应为房地产企业，而非购房者，因此被反诉人应将多支付的139151元冲抵未支付房款。再次，根据《关于商品房预售合同的另行约定》第十八条第二款规定，被反诉人的员工多次通过短信、电话等方式对反诉人进行威胁恐吓，给反诉人工作、生活造成极大困扰，应按照约定对反诉人承担总购房款2%的违约金即33705.50元。综上所述，反诉人为维护自身合法权益，依法提起反诉，望法院支持反诉请求。拓佰仕公司针对反诉请求辩称：1、反诉人诉请1没有合同和法律依据，被反诉人不但享有法定解除权，而且享有约定解除权。根据民法典第563条第1款第3项规定，被反诉人在2020年4月25日催告反诉人履行合同义务，但在合理期限内其没有履行，因此被反诉人享有法定解除权。根据另行约定第7条逾期付款违约责任，反诉人逾期超过30日，被反诉人有权解除合同，并且要求其支付违约金。被反诉人有权选择该条款解除合同。2、反诉人诉请2没有合同依据，包含增值税的总房款1685275元系双方当事人的真实合意，同时在预售合同第4条约定，本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测和实测的不一致原因外，不再做变动。而案涉房屋不存在面积差的情形，故房屋总价款不变动。另行约定第4条也明确了房屋总价款不变。3、反诉人诉请3没有合同和事实依据。被反诉人不清楚该情况，也没有去骚扰反诉人。4、按照购买商品房的流程，另行约定和预售合同是同时签署的，另行约定是对商品房预售合同的修改和补充，且另行约定也对相关条款进行了明示。按照法律规定，在2019年12月10日，双方已经建立了商品房买卖合同关系，网备时间肯定是晚于上述合同签订时间的，因为需要房管局审核，需要反诉人将相应的房款打入监管账户。网备合同系行政机关的行政行为，不影响双方之前签订的预售合同和另行约定。本院经审理认定事实如下：2019年12月，拓佰仕公司（甲方）与安全章、鲁艳夫妇（乙方）签订了《全椒县商品房预售合同》及附件、《关于商品房预售合同的另行约定》。合同约定：1、乙方向甲方购买位于全椒县经济开发区房屋，暂测该房屋建筑面积为152.46平方米，单价11053.88元，总金额为1685275元；2、本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测和实测不一致的原因外，不再作变动；3、乙方应当按本合同约定时间如期足额将房价款解入甲方的预售款监管账户；4、乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算。逾期超过30天后，甲方有权选择下列第贰种方案追究乙方责任：贰、逾期超过30天后，自31天起至实际交付之日止，乙方按日向甲方支付未付房价款万分之二的违约金，并于该房屋实际交付之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行。合同附件一付款方式和付款期限：乙方于2019年12月13日前应支付首付款1195275元（原合同约定首付款695275元，后银行要求提高至1195275元）；乙方于2020年3月13日前应支付房款490000元，向银行（贷款机构）申请贷款支付，期限18年。同时，双方签订的《关于商品房预售合同的另行约定》第四条关于该房屋的总价款（补充主合同第三条）：乙方所购房屋总价款为含税总价1685275元，其中不含税价1546124元，增值税为139151元。该增值税金额为根据本合同签订时国家现有法律、法规等相关规定核定，若因法律、法规等因素导致增值税金额变化的增值税按调整后的税率计算，但该房屋含税总价不变。第六条关于付款方式和日期（补充主合同第六条、附件一）：乙方应备齐银行规定的抵押贷款资料，自本合同签订之日起3个工作日内向银行提交，乙方如未按时向银行提交抵押贷款资料或者未按时向银行补充齐全抵押贷款资料的，视同逾期付款，乙方按主合同第七条规定承担逾期付款的违约责任。第七条关于乙方逾期付款的违约责任（补充并修改主合同第七条）：逾期超过30日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起三十日内按照本合同总额的10%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方扣除违约金后的剩余已付房款。第十八条关于争议解决及损失，双方不得采取侵犯对方合法权益的过激行为处理争议或纠纷，若一方出现下列情形之一的，应按照总购房款的2%向另一方承担违约金：（1）甲方派遣员工到乙方或乙方近亲属居住地、工作单位进行骚扰，给对方工作或生活造成重大不利影响的。2019年12月30日，买卖双方办理了商品房预售登记备案手续。2019年9月22日，拓佰仕公司的销售员倪文清通过POS机收取安全章、鲁艳购房款200000元。安全章、鲁艳分别于2019年12月10日、2020年4月8日又向拓佰仕公司支付了首付款695275元和500000元，合计1395275元。安全章、鲁艳在办理按揭贷款期间，因贷款额度问题调取了网签合同，发现网签合同中约定的案涉房屋总价为1685275元，而销售员给其的商品房预售合同中房屋总价为1885275元，拓佰仕公司多收取首付款200000元，遂向全椒县住建局投诉。全椒县住建局经调查核实并作出通报：拓佰仕公司销售人员擅自将交给业主的购房合同总价虚高20万元后，并收取该虚高20万元据为己有。拓佰仕公司于2020年4月20日退还安全章、鲁艳200000元购房款。安全章、鲁艳要求拓佰仕公司再给予一定的赔偿，未果，买卖双方一直僵持不下。2020年4月25日，拓佰仕公司向安全章、鲁艳送达《关于按合同约定尽快履行按揭办理义务的函》，要求其于2020年4月30日前务必将按揭资料提交完全并办理完毕按揭手续，否则公司将按双方签订的合同及附件相关约定追究违约责任，但安全章、鲁艳没有办理按揭手续。2021年4月28日，拓佰仕公司向安全章、鲁艳送达了《合同解除通知函》，通知案涉商品房买卖合同于本通知送达之日解除，并要求其承担购房总价款10%的违约金。以上事实有当事人的陈述、《全椒县商品房预售合同》及附件、《关于商品房预售合同的另行约定》、《滁州市商品房预售合同(备案合同)》、全椒县住建局关于拓佰仕公司违规的处理通报、全椒县市场监督管理局的回函、《关于按合同约定尽快履行付款义务的函》、《合同解除通知函》、妥投记录等证据在卷佐证。本院认为，案涉两份《全椒县商品房预售合同》，其中一份是拓佰仕公司销售员擅自将所售房屋总价虚高20万元的预售合同，该合同不是双方当事人真实意思表示，对安全章、鲁艳不具有法律约束力。另一份是经备案的《全椒县商品房预售合同》，双方当事人在庭审中均表示认可，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照该合同的约定全面履行自己的义务。一、关于本诉部分，拓佰仕公司要求解除双方签订的《全椒县商品房预售合同》及附件、《关于商品房预售合同的另行约定》，并要求安全章、鲁艳按照房屋总价的10%支付违约金168527.50元，能否支持。拓佰仕公司认为安全章、鲁艳违反了《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”符合合同的法定解除条件。本案中，安全章、鲁艳已经支付房屋首付款1195275元，超过房屋总价1685275元的70%，不存在迟延履行主要债务的情形，造成迟延履行另有原因，因此不符合合同的法定解除条件。同时，拓佰仕公司认为安全章、鲁艳违反了《关于商品房预售合同的另行约定》第七条关于乙方逾期付款的违约责任：逾期超过30日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应当按照本合同总额的10%向甲方支付违约金。本院认为，下剩购房款490000元，安全章、鲁艳按照合同约定向银行（贷款机构）申请按揭贷款，期间发现拓佰仕公司销售人员所提供的购房合同总价虚高20万元，并收取该虚高20万元据为己有，导致安全章、鲁艳终止办理按揭贷款，进行维权。终止办理按揭贷款以及逾期付款的原因是拓佰仕公司及其销售人员的过错造成的，而不能归责于安全章、鲁艳，故拓佰仕公司要求解除双方签订的《全椒县商品房预售合同》及附件、《关于商品房预售合同的另行约定》，并要求安全章、鲁艳按照房屋总价的10%支付违约金168527.50元，本院不予支持。二、关于反诉部分，安全章、鲁艳要求继续履行双方签订的《全椒县商品房预售合同》，符合法律规定，且不损害双方的利益和初衷，本院予以支持，但安全章、鲁艳也应支付拓佰仕公司下剩的购房款490000元。安全章、鲁艳依据双方签订的《关于商品房预售合同的另行约定》第四条关于该房屋总价款的约定：“乙方所购房屋总价款为含税总价1685275元，其中不含税价1546124元，增值税为139151元。”要求拓佰仕公司将增值税139151元冲抵未支付房款。本院认为，双方签订的《全椒县商品房预售合同》以及《关于商品房预售合同的另行约定》的第四条均约定，本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测和实测不一致的原因外，不再作变动。拓佰仕公司作为营利性法人，依法应当缴纳包括增值税在内的各种税费，因此其将销售商品房应缴纳的增值税计入经营成本，是正常的经营行为，拓佰仕公司在合同条款中将房屋价款的组成予以分解、明示，并无不妥，在合同中并无税率调整，相关房价随之调整的约定。案涉增值税的缴纳主体是拓佰仕公司，安全章、鲁艳也没有在所购商品房总价款之外缴纳增值税，故安全章、鲁艳要求拓佰仕公司将增值税139151元冲抵未支付房款，本院不予支持。安全章、鲁艳依据《关于商品房预售合同的另行约定》第十八条的约定，要求拓佰仕公司承担总房款2%的违约金即33705.50元，因其证据不足，本院也不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百七十九条、第五百六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）安徽拓佰仕置业有限公司与被告（反诉原告）安全章、鲁艳签订的《全椒县商品房预售合同》及附件、《关于商品房预售合同的另行约定》，双方继续履行；二、被告（反诉原告）安全章、鲁艳于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）安徽拓佰仕置业有限公司下剩购房款490000元；三、驳回原告（反诉被告）安徽拓佰仕置业有限公司的诉讼请求；四、驳回反诉原告（被告）安全章、鲁艳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1835.50元，由原告（反诉被告）安徽拓佰仕置业有限公司负担；反诉费1878.50元，由反诉原告（被告）安全章、鲁艳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  张国兵二〇二一年八月十九日书记员  唐 月附相关法律条文：1、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。2、《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。4、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。