贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终7231号上诉人（原审被告、反诉原告）：遵义大成房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市汇川区香港路276号第四层。法定代表人：郑先强，系该公司董事长。委托诉讼代理人：宋小可，贵州金瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨**，贵州金瑞律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李文芳，女，1971年3月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：张丽，贵州知合律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳芳，贵州知合律师事务所实习律师。上诉人遵义大成房地产开发有限责任公司（以下简称：遵义大成房开公司）因与被上诉人李文芳租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初755号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现本案已审理终结。上诉人遵义大成房开公司向本院上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审严重违反法定程序。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百五十七条规定，本案属于当事人一方人数众多的普通共同诉讼，依法不适用简易程序，而原审适用简易程序且审理超过法定审限，程序严重违法。二、原判认定事实不清，适用法律错误。1.一审法院推定被上诉人购买商铺的动因系以与上诉人确立租赁法律关系，违背客观事实。第一，案涉商铺已经单独办理了不动产权证，是否具有物理意义上的区隔并不影响权利人依法行使权利，不影响其与承租人建立租赁合同；第二，依靠开发商或商业管理实体实现案涉商铺的商业价值，并非只有与开发商或商管公司签订租赁合同一种途径，委托其统一招租也是有效途径之一，并且委托招租也是商铺交易习惯中最为常见、最为普遍、最为公平的一种；第三，被上诉人在签订《商品房买卖合同》以及《补充协议》之时，被上诉人完全明知案涉房屋已由贵州国美电器有限公司（以下简称国美电器）租赁并使用、“买来即可收租”的事实，基于投资获益的动因而签订买卖合同，并非是与上诉人确立租赁关系而购买商铺。2.《补充协议》系委托法律关系的性质，一审法院认为受托事项不可能产生于委托关系之前，以偏概全、断章取义，没有事实基础和法律依据。3.根据“买卖不破租赁”原则，本案是租赁合同的权利义务的法定概括转移。4、对涉案商铺整体情况、原告业主占比及业主投资回报率进行分析，可以看出业主已获取高额回报，利益已得到充分保障，九成业主较大可能认可双方是委托关系而未提起诉讼。5、根据会计记账规则，委托代收代付和转租记账方式完全不同，本案会计凭证均记载显示了双方系代收代付关系。三、上诉人在承租人国美电器解除租赁合同后不应继续支付租赁费。1、上诉人支付租金的前提以《补充协议》中国美电器15年租约为基础，现因国美电器解除合同，上诉人向包括本案被上诉人在内的业主及时告知相关情况，并向所有业主全额支付了国美电器支付的违约金，上诉人不应继续支付租金。2、被上诉人作为投资者应自担风险，该风险不应转嫁给上诉人。3、2020年1月10日，上诉人继续以维护被上诉人利益的原则与第三人签订《租赁合同》，之后由业主代表签字予以认可，证明上诉人的代理人身份，并非合同的相对人。4、即使法院认为本案属于租赁合同关系，合同在2017年3月已经解除。2017年2月，国美电器与上诉人签订了《房屋租赁合同终止协议》，2017年3月28日，上诉人将该款项转给各业主，并注明“付业主国美电器违约金”，足以说明上诉人与业主之间是委托合同关系，在国美电器违约时，上诉人受托收取违约金，再依据委托合同分发给各位业主。如果该资金系上诉人支付给业主的违约金，那么上诉人已经通过实际支付违约金的方式向业主发出了解除双方租赁合同的通知，业主应当在收到解除通知的三个月内提出异议。否则该租赁合同自通知送达之日，即违约金发放之日解除。综上，原审判决认定事实不清，程序错误，违背弘扬社会主义核心价值观的价值导向。为维护上诉人的合法权益，恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人李文芳答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人的上诉没有事实和法律依据，依法应予驳回。原审原告李文芳向原审法院起诉请求：一、判令被告按约定履行继续支付租金的义务。二、判令被告支付原告现欠付的租金人民币6430.25元。三、判令被告支付原告延迟履行金906.21元（暂算至2019年9月30日）并承担以延迟交纳金额为基数，以每天万分之三的标准支付自2019年10月1日起至实际支付之日止的延迟履行金。四、本案诉讼费用由被告承担。遵义大成房开公司原审反诉请求：一、解除反诉原、被告于2007年12月14日签订的《补充协议》；二、本案诉讼费用由反诉被告承担。原审法院经审理认定事实如下：2006年2月6日，被告将其开发的贵阳市南明区遵义路306号解放大厦的裙楼商场第一层部分面积、第二层全部面积、第三层全部面积、第四层全部面积建筑面积4803.98㎡（净使用面积4202.55㎡）出租给贵州国美电器有限公司使用，租赁期限为2006年4月1日至2021年3月31日。租金计算标准为1.79元／天／平米，租赁费用每三年递增一次，合同期内第一次、第二次按每次3%递增，第三次、第四次按每次4%递增。第一年至第三年，租赁费用为2750000元／年，第四年至第六年2832500元／年，第七年至第九年租赁费2917475元／年，第十年至第十二年3034174元／年，第十三年至第十五年租赁费3155540.96元／年。2017年2月27日，被告与贵州国美电器有限公司订立《房屋租赁合同终止协议》，确认双方于2016年12月31日提前终止《房屋租赁合同》，双方租赁关系于2016年12月31日终止，租赁费结算至2016年12月31日，确认截止本协议签订时租赁费用已结清，协议第四条约定：乙方向甲方补偿三个月的租金（即:252847.833=758543.5元),作为提前终止合同的一次性全部补偿，此笔补偿金的税金由乙方承担（即25550.72元），乙方最终向甲方实际支付补偿金784094.22元。2007年12月14日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》包含附件一《房屋平面图》、附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》、附件三《装饰、设备标准》、附件四《补充协议》。《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的贵阳市南明区遵义路306号解放大厦的（4-18）号商铺，面积9.05㎡，价格46950元，原告取得所购商铺的所有权证。附件四《补充协议》载明“出卖人遵义大成房地产开发有限责任公司，买受人李文芳”，协议约定:一、出卖人将该物业按《商品房卖买合同》第四条第一款价格优惠出售给买受人后，买受人同意前三年该物业的使用及收益权归出卖人所有；三年后，即2010年12月14日起，买受人自愿将该物业委托出卖人统一出租，即租赁期限为124个月，即2010年12月1日至2021年3月31日止。二、租赁期内租金的计算标准及支付方式：1、租赁期为:2010年12月1日至2021年3月31日止。2、租金的计算标准为：（1）2010年12月1日至2013年11月30日为42.87元／月／㎡，总计为1164元／季；（2）2013年12月1日至2016年11月30日为44.19元／月／㎡，总计为1200元／季;（3）2016年12月1日至2019年4月30日为45.96元／月／㎡，总计为1248元／季;（4）2019年12月1日至2021年3月31日为47.77元／月／㎡，总计为1297元／季;3、租金的支付方式：（1）出卖人按季向买受人支付租金，（2）支付租金的资金来源及支付程序：由出卖人在工商银行开设一个租金专户（账号:24×××04），为买受人按照实名制的原则办理一张专卡，每季由承租人将租金定期打入该账户，工商银行于收到款后五个工作日将当季租金划到买受人的专卡上。（3）租金的支付时间为上一期租金到期前10个工作日内。出卖人无正当理由延迟向买受人交纳租金，延迟一天，应按当期延迟交纳金额为基数，以万分之三的标准向买受人交付延迟履行金。（4）商铺交付使用后，出卖人负责组织业主按国家相关政策成立业主委员会。由业主委员会对出卖人在工行开设的租金专户进行监管，并同时负责2021年3月31日后的统一招商及其它应该由业主委员会履行的职责。三、租赁期内，出卖人或买受人任何一方发生变更，变更后的主体仍然继续履行本合同项下的全部权利及义务。四、租赁期内，与房屋租赁相关的税费，按国家规定由出卖人和买受人双方分别交纳，应由买受人承担的相关税费，由出卖人从租金中代扣代缴。五、由于买受人单方原因干扰该物业经营者的经营活动，给经营者所造成的损失由买受人全部承担。六、本补充协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。同日，原告与被告2007年12月14日另签订《商品房买卖合同》（包含附件四《补充协议》），购买4-18号门面（面积9.05㎡）。《补充协议》与4-18号门面的《补充协议》就租赁期限租金支付标准一致。2008年4月25日原告取得所购商铺的所有权证。2017年7月16日被告与贵州天地佳装饰设计有限公司签订《房屋租赁合同书》，约定被告将位于贵阳市房屋出租给贵州天地佳装饰设计有限公司使用，总租赁面积5423.09平方米，1层门面的面积为384.88㎡，通道面积为110.16㎡，通道面积不计算租金，2层面积为1685.31㎡，3层面积为1649.76㎡，4层面积为1703.14㎡，租赁期限为2017年7月13日至2025年7月12日。因欠付被告房租，2019年8月28日被告发函贵州天地佳装饰设计有限公司要求其2019年8月31日前交还房屋。被告分别于2016年3月24日、2016年7月7日、2016年10月18日、2017年3月29日、2017年8月15日、2017年11月30日、2018年2月27日、2018年6月2日、2018年8月29日、2018年12月4日、2019年3月8日、2019年7月3日分别支付原告租金2092.67元、2092.67元、2121.52元、2179.2元、2097.4元、2097.4元、2097.4元、2097.4元、2097.4元、2097.4元、2259.17元、753.06元，共计24082.69元，以上款项系支付原告4-18门面和4-19门面租金。另查，被告开发的贵阳市南明区遵义路306号解放大厦第二、三、四层商铺总计373个，涉及业主为283名。本案原告主张被告欠付4-18门面2017年1月1日至2019年12月31日租金6430.25元，延迟履行金906.21元系2016年12月21日至2019年9月30日期间产生。原审法院认为，本案争议的焦点为：本案诉争法律关系是租赁法律关系还是委托法律关系《补充协议》是否应当解除被告是否应当支付原告租金、延迟履行金？原审法院作如下评判：一、本案诉争法律关系问题。原审法院认为，本案诉争法律关系为租赁法律关系，理由如下：（一）、原告所购买的商铺系产权式商铺,无物理意义上的四柱及隔墙,原告作为个体无法单独与承租人建立租赁关系,也无法单独决定其所购买商铺的具体经营事项,其必须依靠开发商或者具有将整个商场统一运营的能力的实体实现其商业利益。被告就涉案商铺所作商业宣传内容并未明示与商铺购买人建立租赁关系的系贵州国美电器有限公司,被告在与原告订立《商品房买卖合同》时即订立《补充协议》,并将《补充协议》明确为《商品房买卖合同》的附件四,原告有理由相信其系与被告确立租赁法律关系，即原告购买商铺的动因系以与被告确立租赁法律关系；（二）、从《补充协议》内容看，协议首部即载明“出卖人遵义大成房地产开发有限责任公司，买受人李文芳”，并非“委托人李文芳受托人遵义大成房地产开发有限责任公司”。协议第一条约定的“出卖人将该物业按《商品房卖买合同》第四条第一款价格优惠出售给买受人，买受人同意前三年该物业的使用及收益权归出卖人所有”，表明原被告之间就购买的商铺存在价格优惠及购买人将商铺前三年的使用及收益权让渡给出卖人，该条款内容与被告主张的委托法律关系特征相悖，不属于原告委托被告相关事项。该条款“即2010年12月14日起，买受人自愿将该物业委托出卖人统一出租，租赁期限为124个月，即2010年12月1日至2021年3月31日止”内容表明租赁期限，其中“买受人自愿将该物业委托出卖人统一出租”系基于本案产权式商铺无法“独立出租、自主决定经营事项、必须统一经营使用”的特征进行的表述，不能推断出排除与被告确立租赁法律关系的结论。协议第二条对租赁期内租金计算标准及支付方式进行了约定，其中“出卖人按季向买受人支付租金”、“租金的支付时间为上一期租金到期前10个工作日内，出卖人无正当理由延迟向买受人交纳租金，延迟一天，应按当期延迟交纳金额为基数，以万分之三的标准向买受人交付延迟履行金”等明确了被告向原告支付租金的义务以及被告不按期支付原告租金所承担的违约责任及计算方式，明显属于租赁法律关系中对承租人的义务和出租人权利的约定；（三）、委托法律关系中受托人办理受托事项的行为产生于接受委托之后。2006年1月25日，被告与贵州国美电器有限公司订立了《房屋租赁合同书》，将包括原告购买商铺在内商铺出租给贵州国美电器有限公司，确立了被告与贵州国美电器有限公司租赁法律关系，原告与被告签订《商品房买卖合同》系2007年12月14日，显然不可能得出原告委托被告将其购买的商铺向贵州国美电器有限公司出租的结论；（四）、被告根据“买卖不破租赁”原则，认为“原告取得商铺后，被告与贵州国美电器有限公司租赁合同的权利义务已经概括转移给原告，原告应当继续履行被告与贵州国美电器有限公司租赁合同”。法院认为，“买卖不破租赁”原则的保护承租人的承租权利不因租赁房屋的所有权主体发生变更而受到损害。本案原告购买涉案房屋后并未对买卖关系发生前被告与贵州国美电器有限公司之间租赁法律合同提出异议，承租方贵州国美电器有限公司也未对原告购买租赁房屋提出异议或者要求与原告确立租赁关系。贵州国美电器有限公司在履行与被告的《房屋租赁合同》、与被告订立《房屋租赁合同终止协议》终止租赁关系过程中均系直接与被告发生联系，未受原告约束，原告亦未予以干涉。本案涉案房屋，在贵州国美电器有限公司、贵州天地佳装饰设计有限公司租赁期间，承租人的承租权利均未受到妨碍。原、被告之间存在以涉案房屋为标的租赁关系，与“买卖不破租赁”原则并不相悖。原告通过买卖取得涉案房屋后，被告与贵州国美电器有限公司租赁合同的权利义务，亦并不必然产生概括转移给原告的法律后果。综上，本院依法确认原、被告订立的《补充协议》系租赁合同性质，原、被告争议的法律关系租赁法律关系，被告关于本案是委托合同关系的辩称与事实不符，法院不予采信。二、《补充协议》是否应当解除问题。法院认为，依法成立的合同受法律保护。《补充协议》作为《商品房买卖合同》的附件，均系合同当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。被告以市场变化、招租困难、无法在出租人中形成统一意见、出租人对租金期待太高、无法达成出租户的意愿为由，主张解除《补充协议》。法院认为市场变化、招租困难均属于经营风险，其不能构成解除《补充协议》事由。《补充协议》尚在有效期内，被告亦未提供证据证明涉案房屋出租人拒绝履行《补充协议》的证据,原告作为出租方并未表示不继续履行《补充协议》。被告以“无法在出租人中形成统一意见、出租人对租金期待太高”解除《补充协议》的理由，无事实依据和法律依据,法院对被告该请求不予支持。三、关于被告欠付原告租金及违约金问题。法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告于2017年3月29日至2019年7月3日共计支付原告4-18和4-19两个门面租金24082.69元，未足额、按期支付租金。被告欠付4-18门面2017年1月1日至2019年12月31日租金6089.17元，符合合同约定，法院予以支持。被告未按《补充协议》约定金额、期限向原告履行支付租金义务，构成违约，应当承担违约责任。原告主张延迟履行金，属于违约金性质，其以每天万分之三的标准计算截止2019年9月30日为885.99元，符合合同约定，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、遵义大成房地产开发有限责任公司于判决生效后三日内支付李文芳租金6089.17元;二、遵义大成房地产开发有限责任公司于上款同时支付上述款项违约金（截止2019年9月30日为885.99元，自2019年10月1日至本金付清之日止违约金以6089.17元为基数，按每日万分之三的标准计算）；三、驳回李文芳的其余诉讼请求；四、驳回遵义大成房地产开发有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费1500元(共计57案)，由遵义大成房地产开发有限责任公司承担（本诉部分案件受理费原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。二审诉讼中，上诉人遵义大成房开公司向本院提交以下新的证据材料：第一组证据：新浪、搜狐新闻截图各一份，证明业主投资回报的来源为国美电器，而非上诉人，且该信息已公开发布，具有公示效力，在业主购买商铺前，国美电器已经入驻并实际使用案涉商铺，国美与上诉人15年租约的事实已公开发布，具有公示力。被上诉人质证称，真实性、合法性无异议，案涉商铺在诉讼之前已经出租给国美电器，与本案没有关联性，达不到证明目的。第二组证据：丁小莉的起诉状，拟证明遵义大成房开公司与业主之间系委托合同关系。被上诉人质证称，丁小莉并非本案当事人，该证据与本案无关。本案所涉物业是产权商铺，并非单独的商铺，该特殊产权式商铺无法单独出租，无法独立经营，虽然协议中有“委托”二字，但根据补偿协议的全部内容来看，双方并非委托关系，而是租赁关系。第三组证据：贵阳爱都沪美人医疗美容医院2020年9月22日出具的《贵阳爱都沪美人医疗美容医院入住解放大厦相关情况的说明》一份，证明遵义大成房开公司一直代表业主维护业主利益，属于代理行为。被上诉人质证称，真实性、合法性、关联性均有异议，该情况说明产生在被上诉人起诉之后，上诉人为规避本案客观情况，之前并未征求业主的意见，不能达到证明目的。第四组证据：上诉人公司总经理颜昌毅就天地佳违约向业主维权代表告知的聊天记录截图，证明上诉人是业主的代理人，双方是委托关系。被上诉质证称，微信截图中聊天的人员我方并不认识，也未对其进行过委托。经二审审理查明的其余事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审围绕当事人上诉请求进行审理。对于当事人没有上诉的原审判项，本院不再进行审查。本案争议焦点为：一、上诉人遵义大成房开公司与被上诉人李文芳签订的案涉《补充协议》系租赁合同的性质还是委托合同的性质；二、遵义大成房开公司是否应当承担案涉商铺的租赁费。一、关于《补充协议》的性质问题。首先，遵义大成房开公司作为案涉房屋开发商在李文芳买受商铺之前就与国美电器订立了包括该商铺在内的4000余平方米房屋的租赁合同,该租赁合同在李文芳与遵义大成房开公司订立《商品房买卖合同》之后并不当然发生租赁主体的变更。国美电器在履行合同、中止租赁关系过程中均是与上诉人直接发生联系，未受被上诉人的约束或干涉，并且在遵义大成房开公司与国美电器、贵州天地佳装饰设计有限公司、贵阳爱都沪美人医疗美容医院有限公司租赁期间，承租人的承租权利均未受到租赁合同之外第三方的阻挠、妨碍，被上诉人与上诉人之间基于《商品房买卖合同》或《补充协议》形成的合同关系，与“买卖不破租赁”的原则并不相悖；其次，遵义大成房开公司就销售涉案商铺所作商业宣传内容也未明示商铺购买人可以依据《商品房买卖合同》或《补充协议》直接取得向国美电器收取租金的权利，而双方签订《商品房买卖合同》时明确《补充协议》为《商品房买卖合同》的附件，从《补充协议》内容看，协议第一条约定“出卖人将该物业按《商品房买卖合同》第四条第一款价格优惠出售给买受人，买受人同意前三年该物业的使用及收益权归出卖人所有”，协议同时约定“买受人自愿将该物业委托出卖人统一出租，租赁期限为124个月，即2010年12月1日至2021年3月31日止”、“出卖人按季向买受人支付租金”、“租金的支付时间为上一期租金到期前10个工作日内，出卖人无正当理由延迟向买受人交纳租金，延迟一天，应按当期延迟交纳金额为基数，以万分之三的标准向买受人交付延迟履行金”，上述条款明确了李文芳将商铺前三年的使用及收益权让渡给遵义大成房开公司，并对协议履行期间租金标准、租赁期限及迟延支付租金的违约责任和计算方式明确约定，具有租赁合同关于“租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金标准及支付期限和方式”等主要条款的法律特征，应当确认遵义大成房开公司与李文芳签订的《补充协议》为租赁合同关系的性质。至于遵义大成房开公司上诉认为《补充协议》系委托合同关系的诉讼理由，如前述之理由，《补充协议》约定了“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的”的合同内容，符合租赁合同的法律特征，该协议内容并不符合受托人完成委托人委托事务的委托合同性质，故本院对遵义大成房开公司的该项诉讼理由不予采纳。二、关于遵义大成房开公司是否应当承担2017年1月1日至2019年12月31日拖欠的包括“商铺空置”期间的租赁费问题。根据本案现有证据可以确认遵义大成房开公司于2017年1月1日至2019年12月31日期间存在拖欠或不足额支付租金的情形，尚欠租金6089.17元。遵义大成房开公司上诉主张“商铺空置”期间其未收取承租人租金，不应承担“商铺空置”期间租金的诉讼理由，首先，案涉《补充协议》系租赁合同性质，《补充协议》明确约定了租金标准、支付方式和租赁期限，遵义大成房开公司理应严格按照《补充协议》履行支付租金的义务；其次，案涉《补充协议》并未约定遵义大成房开公司可以在次承租人租赁期间届满至新的次承租人承租之前减免租金，而遵义大成房开公司是否通过转租行为取得租赁收益属于其自身经营的商业风险，遵义大成房开公司不得将本应由其自行承担的商业风险转嫁给购买商铺并与之形成租赁合同关系的业主。综上，遵义大成房开公司以“商铺空置”期间未取得租赁收益的理由而拒绝向业主李文芳支付租金的诉讼理由，不具有合同依据和法律依据，本院不予采纳。关于上诉人所称2017年3月28日其向业主支付“国美电器违约金”时合同解除的主张，上诉人既未提交证据证明本案存在《中华人民共和国合同法》九十三条、九十四条规定解除情形；其向被上诉人支付“国美违约金”亦不属于《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的“通知”行为，据此，上诉人该上诉理由不能成立，本院不予采纳。至于上诉人所提出的程序问题，虽然上诉人与多位业主产生同类纠纷，但不属于与同一合同的多名相对人发生纠纷，原判适用简易程序并无不当。至于审限问题，与案件的公正审理并无必然关系，事实上也没有造成审理不公，故不构成发回重审事由。综上所述，上诉人的上诉请求与理由均不成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人遵义大成房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 勇审 判 员  颜 云审 判 员  李云鹤二〇二一年八月二十日法官助理  钟 钦书 记 员  雷 迪