北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终4611号上诉人（原审被告）：北京裕民兴盛物业管理有限责任公司，住所地北京市门头沟区军庄镇军庄村委会院内2001室。法定代表人：朱裕民，总经理。委托诉讼代理人：童迎庆，男，该公司员工。委托诉讼代理人：潘伟宏，北京京创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京超市发连锁股份有限公司，住所地北京市海淀区双榆树小区第一粮店（邮局东侧）（双榆树东里15号）2层201-223、3层301-323、4层401-423。法定代表人：李燕川，董事长。委托诉讼代理人：陈刚，男，该公司员工。上诉人北京裕民兴盛物业管理有限责任公司（以下简称裕民兴盛公司）因与被上诉人北京超市发连锁股份有限公司（以下简称超市发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初3445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人裕民兴盛公司之委托诉讼代理人童迎庆、潘伟宏，被上诉人超市发公司之委托诉讼代理人陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裕民兴盛公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判裕民兴盛公司与超市发公司之间《房屋租赁合同》无效，并依法处理合同无效后的财产返还。事实和理由：一、一审法院审理程序错误，本案应发回重审。裕民兴盛公司在本案一审审理过程中向法庭陈述涉案房屋涉嫌违法建筑，诉争《房屋租赁合同》可能无效，并于2020年10月20日向一审法院另案起诉，要求确认诉争《房屋租赁合同》无效，一审法院受理了该案件。双方签订的《房屋租赁合同》是否解除应当优先审理确认合同的效力，裕民兴盛公司已经另案起诉确认合同无效，一审法院应当合并审理或中止本案审理程序。二、一审法院未查清案件事实，认定事实错误。1.超市发公司出租的大量涉案房屋未取得任何建设工程规划许可证，为违法建筑，双方签订的《房屋租赁合同》应属无效。裕民兴盛公司在为承租商户办理消防手续时，相关部门明确答复，因存在违法建筑无法办理消防手续，导致租赁房屋无法正常使用。本案一审过程中，超市发公司虽提交了海全字第02266号房屋所有权证，用以证明涉案房屋合法性，但是该证记载非常混乱，无法分清该证所记载的哪一幢或者哪一号楼为涉案房屋，且房产证中记载的房屋在册面积大幅超过原审批面积，存在审批一层但实际建设两层的情况。在租赁期间，位于海淀区清河三街72号的部分违法建筑已被强制拆除。一审法院未查明涉案房屋是否为合法建筑的情况下，既未充分要求出租方进行举证，也未依职权向规划部门和产权登记部门进行核实，应当认定为案件事实未查清。2.裕民兴盛公司通过政府信息公开申请已取得涉案房屋的建设规划许可证附件及附图，从该许可证附件及附图可以看出涉案房屋面积明显超出规划面积，存在改变规划设计、未取得相应规划许可的情况，为违法建筑。超市发公司提交的海全字第02266号房屋所有权证非涉案房屋的产权证明，该所有权证中所列房屋均显示为1983年建造，而涉案房屋在2000年才取得建设工程规划许可证，明显与事实不符，也不符合常理。3.从超市发公司提交的海全字第02266号房屋所有权证可以看出，清河三街72号土地性质为工业交通仓储用地，为国家无偿划拨使用，不能用于商业出租。房屋产权人在未改变土地性质的情况下，擅自将工业交通仓储用地用于商业经营，违反了国家强制性法律规定，应当认定双方签订的《房屋租赁合同》无效。超市发公司辩称，不同意裕民兴盛公司的上诉请求和理由，同意一审判决。1.裕民兴盛公司及其转租商户承租涉案房屋后已取得营业执照，并处于经营状态，与该公司主张涉案房屋不能用于商业经营的说法相矛盾。2.涉案房屋是否属违法建筑，应由城管和规划相关部门进行认定，裕民兴盛公司主张涉案房屋属违法建筑的理由不充分。3.裕民兴盛公司就双方签订的《房屋租赁合同》是否有效已另案起诉，不影响本案审理内容。超市发公司自北京万家方圆商贸有限责任公司（以下简称万家方圆公司）处承租清河三街72号房屋时已尽到审核义务，房屋加建、扩建情况不影响本案诉争《房屋租赁合同》效力。超市发公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令裕民兴盛公司支付房屋租金3410967.6元。一审法院认定事实：北京市海淀区清河三街72号房屋所有权人为北京毛纺动力厂（后更名为北京科利源热电有限公司），北京毛纺动力厂于2002年4月10日出具委托书，委托万家方圆公司物业管理分公司对其单位位于海淀区清河三街72号所属房产进行物业管理，负责房产的出租、日常管理等。2015年8月27日，超市发公司（乙方）与万家方圆公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定超市发公司承租万家方圆公司拥有产权或出租权的位于北京市海淀区清河三街72号商业用途房屋6880平方米用作超市及其他配套商业项目经营，租期自2016年1月9日至2026年1月8日。2015年10月19日，超市发公司（出租方）与裕民兴盛公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定超市发公司将北京市海淀区清河三街72号4800平方米房屋出租给裕民兴盛公司，租期自2016年1月1日至2023年12月31日。双方在合同中约定年租金为7008000元，另对交付时间、双方各自权利义务、违约条款等内容进行了约定。上述合同签订后，双方开始履行。2016年4月19日，超市发公司与裕民兴盛公司签订《房屋租赁合同补充协议》，对租赁面积重新进行了约定，改为4730平方米，租赁期限改为自2016年5月1日至2024年4月30日，年租金相应的调整为6905800元。2017年3月10日，超市发公司与裕民兴盛公司签订《房屋租赁合同补充协议二》，约定超市发公司因前期安置店内办公、商铺库房所致，减少交付裕民兴盛公司租赁房屋面积中285平方米，原租赁面积改为4445平方米，租赁期限自2017年2月1日至2023年12月31日，年租金调整为64897000元。2019年4月24日，裕民兴盛公司向超市发公司提交《交款计划》，内容为：2019年4月28日前交100万元整，2019年6月28日前交清此前的所有欠款。2019年7月1日，超市发公司向裕民兴盛公司发出《催收租金函》，称截至2019年7月31日裕民兴盛公司已拖欠超市发公司三处租赁地点的房租，其中北京市海淀区清河三街72号欠付租金3410967.6元。上述《催收租金函》由裕民兴盛公司法定代表人朱裕民于2019年7月3日签收。本案审理中，裕民兴盛公司对于截至2019年7月31日欠付超市发公司租金数额为3410967.6元予以认可，并同意支付。双方均确认裕民兴盛公司已从租赁房屋中搬离，超市发公司亦撤回了原要求裕民兴盛公司腾退房屋的诉讼请求。裕民兴盛公司称因超市发公司出租给其公司的房屋面积中有违章建筑，导致实际交付面积和合同约定的租赁面积不一致，从而无法办理消防、工商证照等手续，但就其上述抗辩理由，裕民兴盛公司没有提供证据。对于超市发公司提交的房屋所有权证书，双方均无法确认本案租赁房屋在房屋所有权证书中的具体楼号及房号。裕民兴盛公司曾在本案审理中提出反诉，要求超市发公司退还房屋租金、赔偿租金损失、赔偿装修损失、赔偿预期房屋租金损失等，后裕民兴盛公司撤回反诉，仅在答辩意见中要求超市发公司补偿其装修损失1579315.78元。对于其上述主张，裕民兴盛公司提交了工程概预算书4份，分别为超市发（方圆店）公共区域改造及商铺水电改造工程、超市发（方圆店）公共区域改造工程、超市发（方圆店）广告牌与铝塑板价差和超市发（方圆店）水房、电房改造工程。裕民兴盛公司还提交了收条一张，内容为李某收到朱裕民位于北京市海淀区清河三街72号商业装修工程工程款110万元。一审法院认为，超市发公司与裕民兴盛公司所签订的《房屋租赁合同》及补充协议、补充协议二，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，上述合同自双方签字盖章时成立并生效。因裕民兴盛公司拖欠超市发公司房屋租金，且在本案诉讼中双方均确认裕民兴盛公司已实际搬离租赁房屋，故双方的《房屋租赁合同》已实际终止履行。现超市发公司要求解除双方所签订的《房屋租赁合同》，裕民兴盛公司亦认可合同已处于实际解除的状态，故法院对于超市发公司要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。对于超市发公司主张裕民兴盛公司欠付的租金数额，裕民兴盛公司予以认可，并表示同意支付，法院不持异议。对于裕民兴盛公司要求超市发公司补偿其装修损失1579315.78元以折抵房租的抗辩理由，一是裕民兴盛公司未就其主张的出租的房屋存在违法建设、无法正常办理相关手续等提供证据；二是裕民兴盛公司认可欠付租金，即可以确定其存在没有及时、足额支付房屋租金的行为，违反了合同约定，应承担相应违约责任；三是裕民兴盛公司提交的证据无法证明其要求抵扣的装修损失的数额。综合上述情况，法院对于裕民兴盛公司上述答辩意见不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定，判决：一、解除超市发公司与裕民兴盛公司于2015年10月19日签订的《房屋租赁合同》；二、裕民兴盛公司于判决生效后30日内给付超市发公司欠付的房屋租金3410967.6元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。裕民兴盛公司提交以下证据：1.北京市规划和自然资源委员会海淀分局出具的登记回执、延期答复告知书、政府信息答复告知书及附件，北京市海淀区档案馆调取的（2020）海规建20字0008号建设工程规划许可证附件及附图的复印件；2.涉案房屋现有状态照片（12张）。上述证据用以证明：涉案房屋的规划审批情况，审批的建筑面积与实际出租面积相差巨大，涉案房屋系将原有4个拱顶钢结构大棚进行连通，并在原有基础上进行了加建，将面积扩充为原面积的几倍之多，加建面积均未得到许可审批，属于违法建筑，超市发公司出租的涉案房屋违反建设工程规划许可，双方签订的《房屋租赁合同》应为无效；超市发公司一审期间提交的海全字第02266号房屋所有权证所载房屋建造时间早于规划许可证发证时间，非涉案房屋的产权证明。超市发公司认可上述证据的真实性，但对证明目的均不认可，并主张证据1中的建设工程规划许可证附件载明的建筑位置系海淀区清河三街，与《房屋租赁合同》所载明的出租位置海淀区清河三街72号不完全一致，故不清楚通过政府信息公开取得的建设工程规划许可证是否为双方签订的《房屋租赁合同》所涉房屋的规划许可证；证据2中看不出哪部分房屋属于改建，且目前涉案房屋所涉商铺目前仍在经营状态。为查明案件事实，在双方当事人对诉争《房屋租赁合同》所涉房屋四至、地图所示位置等信息形成一致意见的基础上，本院向北京市规划和自然资源委员会海淀分局出具调查令，调查关于北京市海淀区清河三街72号房屋中坐落在东至安宁庄东路（距该路约50米）、北至安宁庄前街、西至清上园东路、南至科利源大厦的房屋的建设工程规划许可证相关材料。北京市规划和自然资源委员会海淀分局回函答复，确认清河三街72号房屋的建设工程规划许可证为（2000）海规建20字0008号，并向本院提供（2000）海规建20字0008号建设工程规划许可证附件及附图。（2000）海规建20字0008号建设工程规划许可证附件载明：“建设单位：北京毛纺动力厂；建设位置：海淀区清河三街；发件日期：00年01月17日；建设项目名称：粮油批发市场；建设规模（平方米）2617.00；层数：地上1，地下0；高度（米）：4.00；栋数：1；结构种类：框架；造价（元）：0；备注：无条件拆除。”本院将上述证据内容向双方当事人进行说明后，组织双方当事人进行了质证。裕民兴盛公司认可该证据的真实性，并主张该证据与裕民兴盛公司通过政府信息公开取得的建设工程规划许可证附件及附图的内容一致。超市发公司认可该证据的真实性，但主张与该公司提交的房屋所有权证有冲突。鉴于本院调查所得的涉案房屋建设工程规划许可材料与裕民兴盛公司提交的证据1内容一致，本院对证据1予以采信。该公司提交的证据2从内容上看无法证明所拍摄建筑物是否为违法建筑，本院对该证据不予采信。根据现有证据，本院认定，超市发公司、裕民兴盛公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议、补充协议二所涉房屋于2000年1月17日取得建设工程规划许可，许可的建设规模为2617平方米，层数为地上1层。经询，超市发公司主张，租赁期间该公司自行使用涉案房屋中一层的3350平方米，一层剩余部分租赁给裕民兴盛公司。双方当事人均主张无法确认双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议、补充协议二所涉一层租赁场地的哪些位置、多少面积处于（2000）海规建20字0008号建设工程规划许可证的许可建筑面积中。另查明，一审期间，超市发公司提交了海全字第02266号房屋所有权证复印件，主张系该公司与万家方圆公司签订《房屋租赁合同》时取得，本案所涉房屋在该证登记内容范围内。经查，该证的填发日期为1989年，房屋登记表中载明多栋房屋，建筑面积、房基占地面积均与本案所涉房屋不符。经询，超市发公司主张不能确定本案所涉房屋系房屋登记表中的哪一具体建筑。再查明，二审期间，超市发公司主张其一审期间提出的诉讼请求第二项所述房屋租金，包括房屋租赁合同有效情形下的房屋租金和房屋租赁合同无效情形下的房屋占有使用费。裕民兴盛公司不同意本院二审期间对房屋占有使用费进行处理，主张应就该公司主张的房屋装修损失等一并进行处理。本院经审理所查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据本案查明的事实，超市发公司与裕民兴盛公司之间签订的《房屋租赁合同》及补充协议、补充协议二所涉租赁房屋于2000年1月17日取得建设工程规划许可，许可的建设规模为2617平方米，层数为地上1层，但合同约定及实际交付的租赁房屋系2层建筑，且面积远超许可建筑面积。超市发公司虽主张该房屋已取得房屋所有权证，但该公司提交的海全字第02266号房屋所有权证的房屋登记表中载明多栋房屋，建筑面积、房基占地面积均与本案所涉房屋不符，该公司无法确认涉诉房屋系所记载的哪一具体建筑；且（2000）海规建20字0008号建设工程规划许可证的发件日期晚于海全字第02266号房屋所有权证的填发日期，租赁房屋应按照（2000）海规建20字0008号建设工程规划许可证的规定进行建设，故本院认定该房屋系未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。现双方当事人均无法明确双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议、补充协议二约定的一层租赁场地的哪些位置、多少面积处于（2000）海规建20字0008号建设工程规划许可证的许可建筑面积中，且房屋整体具有不可分性，故本院认定超市发公司与裕民兴盛公司之间签订的《房屋租赁合同》及补充协议、补充协议二无效。一审法院判决解除超市发公司与裕民兴盛公司于2015年10月19日签订的《房屋租赁合同》错误，本院对此予以纠正。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。超市发公司主张该公司诉请的房屋租金包括房屋租赁合同无效情形下的房屋占有使用费，且双方当事人就按照合同租金标准所核算的欠付费用金额已达成一致意见，故本院认定裕民兴盛公司应给付超市发公司房屋占有使用费3410967.6元。裕民兴盛公司主张应就该公司主张的装修损失等一并进行处理，但该公司在一审中就相关请求提出反诉，后予以撤诉，故本院对此不予处理。裕民兴盛公司可另行主张权利。综上所述，裕民兴盛公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初3445号民事判决；二、北京裕民兴盛物业管理有限责任公司于本判决生效后30日内给付北京超市发连锁股份有限公司房屋占有使用费3410967.6元；三、驳回北京超市发连锁股份有限公司的其他诉讼请求。如果北京裕民兴盛物业管理有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费34088元，由北京裕民兴盛物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王丽蕊审 判 员 朱 华审 判 员 吴博文二〇二一年九月十日法官助理 李 湉书 记 员 余志燕