广西壮族自治区容县人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0921民初2045号原告：广西容县容州物业管理有限公司，住所地：容县容州镇城西路299号。统一社会信用代码：914509210595310841。法定代表人：李玉珺。委托诉讼代理人：梁莉，女，1980年2月14日出生，汉族，该公司员工，住广西容县。委托诉讼代理人：梁春萍，女，1990年2月4日出生，汉族，该公司员工，住广西容县。被告：黄**健，男，1994年11月12日出生，汉族，居民，住广东省高州市。原告广西容县容州物业管理有限公司（以下简称容州物业公司）与被告黄**健物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告容州物业公司的委托诉讼代理人梁莉、梁春萍到庭参加诉讼，被告黄**健经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告容州物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业管理费11502元（费用交费时间为2020年9月1日至2021年4月30日），违约金为418.97元（物业管理费按月计算，以每月所欠物业管理费为基数，从2020年10月11日至2021年4月30日，按年利率15.4%的标准收取违约金）。2、判令被告给付原告电梯消防设备维保费2683.8元（费用交费时间为2020年9月1日至2021年4月30日），违约金为97.76元（电梯消防设备维保费按月计算，以每月所欠电梯消防设备维保费为基数，从2020年10月11日至2021年4月30日，按年利率15.4%的标准收取违约金）。3、判令被告给付原告电费7213.14元（费用交费时间为2020年8月1日至2021年3月30日），违约金为370.12元（电费按月计算，以每月所欠电费为基数，从2020年9月11日至2021年4月30日，按年利率15.4%的标准收取违约金）。4、判令被告给付原告公摊电费13903.36元（费用交费时间为2020年8月1日至2021年3月30日），违约金为952.94元（公摊电费按月计算，以每月所欠公摊电费为基数，从2020年9月11日至2021年4月30日，按年利率15.4%的标准收取违约金）。5、判令被告给付原告公摊水费606.91元（费用交费时间为2020年8月1日至2021年3月30日），违约金为41.98元（公摊水费按月计算，以每月所欠公摊水费为基数，从2020年9月11日至2021年4月30日，按年利率15.4%的标准收取违约金）。6、上述物业服务费共计38727.41元，违约金共计2010.05元，合计40747.46元。7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：广西容州物流产业园有限公司与原告于2017年4月21日签订《前期物业管理委托服务协议》，委托原告对其开发的“容州商业广场（含地下车库及前广场）和容州家居中心（含前广场）”（总建筑面积约33000㎡)进行物业管理。协议约定原告向“容州商业广场（含地下车库及前广场）和容州家居中心（含前广场）”提供物业管理服务，承租方和物业使用人按建筑面积3元/m2的标准向原告缴纳物业服务费，如承租方和物业使用人逾期付款，应按欠费金额每日千分之三的标准向原告支付违约金，为照顾业主利益，现主动调整为按照欠费总额的15.4%标准收取违约金。协议生效后原告依约为“容州商业广场（含地下车库及前广场）和容州家居中心（含前广场）”提供物业管理服务。2018年9月19日，被告与广西容州物流产业园有限公司签订《容州商业城10号楼容州家居中心租赁合同》，租赁范围为容州商业城2号楼商业广场三层3-26、27、28号铺面，租赁期限自2018年10月1日至2024年9月30曰止。被告目前仍然在租。被告系“容州商业广场（含地下车库及前广场）和容州家居中心（含前广场）”商业广场三层3-26、3-27、3-28号铺面的承租方，该商铺建筑面积639㎡。被告未按《前期物业管理委托服务协议》的约定向原告缴纳物业服务费，经原告核算，自2020年8月1日至2021年4月30日，被告共欠原告物业管理费11502元（费用交费时间为2020年9月1日至2021年4月30日），违约金为418.97元；电梯消防设备维保费2683.8元（费用交费时间为2020年9月1日至2021年4月30日），违约金为97.76元；电费7213.14元(费用交费时间为2020年8月1日至2021年3月30日），违约金为370.12元；公摊电费13903.36元（费用交费时间为2020年8月1日至2021年3月30日），违约金为952.94元；公摊水费606.91元（费用交费时间为2020年8月1日至2021年3月30日），违约金为41.98元；以上各项物业服务费共计为38727.41元，违约金共计为2010.05元，合计40737.46元。原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为己严重违反了《前期物业管理委托服务协议》，构成违约，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判准原告的前列诉讼请求。被告黄**健不作答辩，也不到庭参加诉讼，在举证期限内也没有提交证据。本院经审理认定事实如下：2017年4月21日，广西容州物流产业园有限公司与广西容县容州商业运营管理有限公司（以下简称容州运营公司）签订《前期物业委托服务合同》，委托容州运营公司对其开发的“容州商业广场（含地下车库及前广场）和容州家居中心（含前广场）”（总建筑面积约33000平方米)进行物业管理。合同约定容州运营公司向“容州商业广场（含地下车库及前广场）和容州家居中心（含前广场）”提供物业管理服务，承租方和物业使用人按建筑面积3元/平方米建筑面积/月的标准向容州运营公司缴纳物业费，按建筑面积0.7元/平方米建筑面积/月的标准向容州运营公司缴纳电梯消防设备维保费。如承租方和物业使用人逾期付款，应按欠费金额每日千分之三的标准向容州运营公司支付滞纳金。合同期限自合同生效之日起至2019年12月31日止。合同生效后原告依约为“容州商业广场（含地下车库及前广场）和容州家居中心（含前广场）”提供物业管理服务。2018年9月19日，被告黄**健（乙方）与广西容州物流产业园有限公司（甲方）签订《容州商业城2#楼容州商业广场三层3-26、27、28号商业物业租赁合同》，约定甲方将容州商业城2#楼容州商业广场三层3-26、27、28号铺面，建筑面积约为639平方米的物业场地出租给乙方使用，乙方租用该物业的期限自2018年10月1日至2024年9月30日止；乙方同意并接受下述安排：甲方指定的物业管理公司负责包括容州商业广场在内的所有物业管理事项；甲乙双方约定，该物业的物业管理费用起计时间为乙方进装修之日，物业服务费按季度交付，第一期物业服务费须在该物业交付之日起五个工作日内交付，其余物业服务费须于上一个结算期最后一个月的第十五日前交付。从2020年8月1日开始，被告没有按照《前期物业管理委托服务合同》向原告缴纳物业服务管理费用。经原告核算，从2020年10月11日计至2021年4月30日止，被告欠原告物业费11502元、电梯消防设备维保费2683.8元，电费7213.14元、公摊电费13903.36元、公摊水费606.91元（物业费、电梯消防设备维保费均从2020年9月1日计至2021年4月30日；电费、公摊电费、公摊水费均从2020年8月1日计至2021年3月30日），以上共计35909.21元；以及因逾期不交物业服务费而欠原告相应的滞纳金。后原告多次通过电话、微信、短信等方式向被告追收物业服务费，均未果。另查明，2017年7月13日，容州运营公司在容县工商行政管理局办理变更登记手续，更改企业名称为广西容县容州物业管理有限公司。本院认为，广西容州物流产业园有限公司与容州运营公司签订的《前期物业管理委托服务合同》，被告黄**健与广西容州物流产业园有限公司签订的《容州商业城2#楼容州商业广场三层3-26、27、28号商业物业租赁合同》，是各方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同签订后，容州运营公司、容州物业公司为“容州商业广场”和容州家居中心提供了物业管理服务。被告作为该小区的承租方，应当按时向原告缴纳物业服务费。从2020年8月1日开始，被告没有按照《前期物业管理委托服务合同》向原告缴纳物业服务管理费用。经原告核算，从2020年8月1日至2021年4月30日止，被告欠原告物业费11502元，电梯消防设备维保费2683.8元、电费7213.14元、公摊电费13903.36元、公摊水费606.91元、以上共计物业服务费35909.21元，上述费用没有超出双方的约定与法律规定，本院予以确认。原告请求被告支付上述费用35909.21元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。《前期物业管理委托服务合同》约定逾期不交物业服务费按日3‰收取滞纳金，原告请求被告按年利率15.4%计算，违约金计算过高，过高部分本院依法不予保护。根据公平原则和诚实信用原则，本院确定违约金按起诉之日的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即年利率3.85%计算。关于违约金的起算点，租赁合同明确约定，物业服务费按季度交纳，物业服务费需于上一个结算期最后一个月的第15日前缴纳。本院依法确认违约金的起算点为拖欠当季度结算期费用的上一个季度结算期最后一个月的第16日起计算。违约金具体计算如下：以每按季结算期各项欠费为基数，当季度结算期的违约金从拖欠当季度结算期费用的上一个季度结算期最后一个月的第16日起计至2021年4月30日止，按全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告黄**健向原告广西容县容州物业管理有限公司支付从2020年8月1日至2021年4月30日止的物业费11502元，电梯消防设备维保费2683.8元、电费7213.14元、公摊电费13903.36元、公摊水费606.91元、以上共计物业服务费35909.21元；二、被告黄**健向原告广西容县容州物业管理有限公司支付从2020年8月1日至2021年4月30日止的违约金（违约金具体计算如下：以每按季结算期各项欠费为基数，当季度结算期的违约金从拖欠当季度结算期费用的上一个季度结算期最后一个月的第16日起计至2021年4月30日止，按照年利率3.85%计算）。上述债务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。本案减半收取受理费409元，由被告黄**健负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。审 判 员 李海珍二〇二一年八月十日法官助理 林广超书 记 员 陈李莉