安徽省六安市裕安区人民法院民 事 判 决 书(2021)皖1503民初4759号原告:卓成娟，女，汉族，1991年8月10日生，住安徽省六安市金安区。委托诉讼代理人：杨倩文，安徽皋兴律师事务所律师。被告:六安市金安区好客来超市，个体工商户，经营场所六安市金安区大别山路滨河御景二期一层，统一社会信用代码92341502MA2QEBK679。经营者:周照松。委托诉讼代理人：孙光璞，安徽金亚太（六安）律师事务所律师。原告卓成娟与被告六安市金安区好客来超市（以下简称好客来超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卓成娟及其委托诉讼代理人杨倩文、被告好客来超市的委托诉讼代理人孙光璞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卓成娟向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告双方于2020年4月17日签订的《房屋租赁合同》;二、判令被告支付原告违约金21000元，并返还保证金5000元:三、判令被告赔偿其因违约给原告造成的合理损失30000元;四、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年4月17日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定由原告向被告承租位于六安市裕安区，租赁期限为4年，自2020年4月18日至2024年4月17日。原告于合同签订之日，向被告支付第一年租金。原告向承租此商铺的上一位承租人支付3万元的装饰装修转让费，又购买货架等，用于经营小区的快递综合服务。接收房屋后，原告全身心投入该商铺的经营。在租赁期限第二年，原告于2021年4月17日前向被告支付租金，被告推辞没有接收。被告多次告知原告欲收回房屋，原告多次与被告协商此事，由于没有达成一致意见，被告甚至采用切断电路的手段导致原告经营受阻。原告认为依法成立的合同对双方均有拘束力。被告明确表示将不再出租案涉房屋，已满足解除合同的法定条件，现依据《民法典》等相关法律规定，请求贵院查明案件事实，公正判决!被告好客来超市答辩称，一、基于原告已经搬离涉案房屋，答辩人同意解除合同。二、答辩人不存在违约情形，故应当驳回原告第二、三、四项诉讼请求。首先，答辩人不存在违约情形，答辩人不应退还原告违约金21000元、保证金5000元。本案中，被告方违约在先，其没有按时按约缴纳房租费和水电费，目前水电费答辩人已经为原告代缴，原告的行为已经构成违约，依据合同关于违约责任及保证金的约定，原告方应当承担合同约定的违约责任，且因后期水电费原告方欠交，因此保证金不应当退还；其次，原告诉请的30000元损失，不应得到支持。本案中，原告方自愿与案外人达成协议，受转让关塘小区S1-105号商铺，为此支付了30000元的费用，此部分损失属于原告自己造成的间接损失，答辩人不应当对此损失进行赔偿。综上，恳请人民法院依法驳回原告对答辩人的诉请。本院经审理认定事实如下：2020年4月17日，被告好客来超市作为出租方（甲方）与原告卓成娟作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将位于关塘小区S1号楼105号商铺（面积约48平方米）租赁给乙方卓成娟经营使用。二、租期为4年，自2020年4月18日起至2024年4月17日止。三租赁费：按照浮动价方式计算，支付……方式二：浮动价。第一年度每月每平方米34.72元，以后每年度在上一年度租赁费的基础上递增5%……五、乙方在不破坏房屋结构的情况下，可以对租赁房屋进行装修，合同期满或提前解除、终止的，装修不可移动部分归甲方所有，且甲方无需支付乙方任何装修费用……八、因租赁房屋是用于经营，租赁期间甲乙双方均不得提出提前解除或终止本合同……任一方强行提前解除或终止的视为违约，租赁费计算至本合同解除之日，另提出解除或终止合同的一方应支付对方相当于本年度12个月租赁费的违约金。九、本合同签订当日，一方支付甲方承租保证金5000元，本合同期满或解除，终止后，一方不拖欠费用且无违约情形下无息退还……十一、本合同项下租赁房屋所有权人为国有资产运营公司，甲方通过法定程序取得经营权。若因租赁房屋所有权人或政府或不可抗力因素造成甲方不能继续经营本合同项下房屋，本合同自行终止，双方互不追究责任，租赁费按照乙方实际使用期限计算……上述合同签订后，原告向被告支付第一年租金20000元并缴纳5000元承租保证金，被告向原告交付了标的房屋，被告承租后对房屋进行了简单装修用于快递经营。在第一年租期届满之前，被告以城投公司要收回涉案房屋为由向原告提出提前解除租赁合同，此后双方就调换房源及补偿事宜多次未果，原告向被告支付第二年租金，被告亦未收取。2021年7月18日，原告搬离案涉房屋，被告为原告代交水电费合计216.93元。此后，双方就案涉争议协商未果，为此产生诉讼。以上事实有原告身份证复印件、被告营业执照复印件、《房屋租赁合同》、原告与被告负责人妻子的通话录音以及与被告工作人员蔡华润的短信聊天截图、水电费发票、等证据以及原告及其委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人的陈述意见予以佐证，本院对此予以确认。关于原告提交的证据《转让协议合同》，因合同当事人未到庭接受询问，且无其他证据予以佐证，本院无法核实其真实性，另该协议日期与案涉租赁合同日期也不吻合，故本院对该份证据不予认可；关于原告提交的证据接处警情况登记表两份，本院对其真实性予以认可，但该份证据仅能反映原告报警情况，达不到其证明目的；关于原告提交的其与案外人的微信聊天截图，无法核实其真实性，本院不予认可。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。在合同履行期内，被告好客来超市要求要求提前腾退房屋并解除合同，表明其不再履行合同，现原告起诉主张解除《房屋租赁合同》，且其也实际腾退了房屋，庭审中被告亦同意解除合同，故本院对此诉求，予以支持；关于原告主张要求被告承担违约金21000元、赔偿合理损失30000元以及返还保证金5000元的诉讼请求，本院认为，案涉合同的解除，系因被告违反合同约定要求被告提前腾退房屋所致，原告作为解除权人有权要求被告承担违约责任，但相应的违约金及损害赔偿请求金额应当相当于因违约造成的损失，本案中，原告未能充分举证其实际损失情况，但双方合同约定了违约金的计算方法，即“任一方强行提前解除或终止的视为违约，租赁费计算至本合同解除之日，另提出解除或终止合同的一方应支付对方相当于本年度12个月租赁费的违约金。”该约定不违反法律规定，本院结合被告的违约情形以及给原告造成相应损失的客观实际，酌定按第二年度租金支持原告违约金诉求，计款为21000元。因违约金足以弥补其损失，故损害赔偿请求，本院再支持；关于被告抗辩提出的原告实际占用房屋三个月未支付租金以及被告垫付的水电费216.96元问题，庭审中，原告对此不持异议且同意一并处理，故被告在支付违约金时应扣除三个月租金及垫付的水电费，计款为5466.96元（21000元/12个月*3个月+216.96元），以上款项比除后，被告应向原告支付违约金数额为15533.04元。关于保证金5000元，现双方合同业已解除，原告作为守约方，被告理应予以返还。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、判令解除原告卓成娟与被告六安市金安区好客来超市于2020年4月17日签订的《房屋租赁合同》；二、被告六安市金安区好客来超市应于本判决生效之日起十日内向原告卓成娟支付违约金15533.04元（已扣除三个月租金及垫付的水电费合计5466.96元）；三、被告六安市金安区好客来超市应于本判决生效之日起十日内向原告卓成娟返还保证金5000元；四、驳回原告卓成娟其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1200元，减半收取600元，由被告六安市金安区好客来超市承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审 判 员 潘宗宝二〇二一年八月十日法官助理 刘宝晨书 记 员 许 冉附相关法条：《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。