山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终5462号上诉人（原审被告）：徐景远，男，1950年7月14日出生，汉族，农民，住龙口市。被上诉人（原审原告）：龙口市新嘉街道双徐村村民委员会。法定代表人：徐虎，村委主任。委托诉讼代理人：赵起田，龙口新嘉法律服务所法律工作者。上诉人徐景远因与被上诉人龙口市新嘉街道双徐村村民委员会（以下简称双徐村委）租赁合同纠纷一案，不服龙口市人民法院（2019）鲁0681民初7370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐景远上诉请求：发回一审法院重审或查明事实后直接改判。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。8年前被上诉人违约在先，私自将已租赁给上诉人的厂房重新租赁给了双徐村委法定代表人徐虎，应当认定为非法出租，违背了上诉人与被上诉人的租赁合同，侵犯了上诉人的合法权益。一审判决没有认定被上诉人违约，有背事实。二、一审判决违背公平原则。上诉人在租赁的房屋院内，经被上诉人同意建造了车间、厂房、电力设施等不动产，租赁合同期满后，根据公平原则，被上诉人应给予上诉人一定的补偿。但是，一审判决上诉人拆除大量的建筑物，造成了社会资源的浪费，也侵害了上诉人的合法权益。三、一审判决侵犯了上诉人的“优先承租权”。上诉人在租赁的房屋内经营20年，为被上诉人交纳了巨额的租赁费，且承担了被上诉人原企业的债务，为农村经济发展做出了很大的贡献。在租赁合同期满前，被上诉人既没有举行“叫行”承租程序，也没有与上诉人签订续租合同，剥夺了上诉人的优先租赁权。被上诉人起诉要求拆除上诉人在承租期内所建的不动产，破坏了农村集体经济的正常发展。一审判决支持了被上诉人的诉讼请求，违背事实和法律。综上，一审判决认定事实不清，违背公平原则，侵犯上诉人的“优先承租权”，请二审法院依法作出公正裁决。双徐村委辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据确凿充分。1、1998年3月1日，上诉人与被上诉人签订《租赁厂房合同》，约定租赁时间自1998年2月28日起为20年，租赁房屋28间、院内空地、锅炉房、车库、工棚、看门平台等，2010年上诉人又租赁被上诉人房屋2间，共30间。2018年2月24日，被上诉人书面通知上诉人将承租的厂院及房屋倒出返还给被上诉人，并拆除自建的建筑物及附属设施。根据法律规定，上诉人应当恢复原状，返还厂房及土地。2、被上诉人租赁给徐虎的房屋与《租赁厂房合同》无关，不在《租赁厂房合同》范围内，被上诉人没有违约。3、《租赁厂房合同》履行期满，上诉人应当依法返还租赁物。法律没有规定优先租赁权，《租赁厂房合同》也未约定优先租赁权，上诉人不存在优先租赁权。4、被上诉人未同意上诉人建造车间、厂房、电力设施等不动产。如果将增建的设施作价给被上诉人，则违背公平原则，也违反了法律规定。上诉人擅自建造的设施未经依法批准，未办理产权手续，属于违法建筑，违法建筑是不能作价补偿的。二、一审判决适用法律正确。一审判决上诉人返还厂房30间中的10间、院内空地、锅炉房3间、车库2间、工棚一处、看门平台一处、拆除浴池建筑之外的增建的建筑或者设施，符合法律规定。双徐村委向一审法院起诉请求：1.依法判令被告返还租赁原告房屋30间其中的10间（除去被告转租给徐崇建的20间）、院内空地、锅炉房、车库、工棚、看门平台；2.拆除被告所建的除浴池外的房屋；3.诉讼费由被告承担。一审法院对有争议的证据和事实认定如下：1.被告提交原村委主任及书记徐景日、徐广建二人的书面证明各一份，以证明被告增建的浴池、工人宿舍、伙房、生产车间、水电设施、猕猴桃园、钢结构车间经当时村委同意。原告质证称该两份证据不能证明原告同意被告建设，上面没有原告印章，且证人未到庭，不应采信。一审认定，原、被告签订《租赁厂房合同》，双方形成租赁合同关系。合同中对于增建事项如何处理未作约定，被告辩称增建部分经原告同意，根据民事诉讼举证责任分配原则，应提供该租赁合同相对人即双徐村委同意增建的证据。上述书面证明系自然人的书面证言，未加盖双徐村委印章，仅能证明出具该书面证言的自然人知晓同意增建，不能证明双徐村委同意被告进行增建，因此对被告提交的上述证据，不予采信。2.被告辩称双徐村委违约把未到期的房屋和土地转租给现村委主任徐虎，徐虎暴力强占被告租用的房屋及院内空地，提交彩色照片共12张。原告质证称对照片无异议，但与本案无关。一审认定，本案为房屋租赁合同纠纷，基础法律关系为原、被告之间基于房屋租赁事实形成的权利义务关系。被告提交照片欲证明徐虎强占其租赁房屋等系案外事实，与本案租赁合同法律关系并无关联，因此对该辩称不予采纳。3、被告提交双徐村委和徐虎签订的《房屋租赁合同书》、双徐村委和徐洪卫签订的《房屋租赁合同书》各一份，以证明在被告的租赁期内原告将房屋转给徐虎，及双徐村委与徐洪卫合同涉及的房屋是集体所有。原告质证称上述证据与本案无关。一审认定，本案为房屋租赁合同纠纷，基础法律关系为原、被告之间基于房屋租赁事实形成的权利义务关系。被告提交的上述两份证据欲证明的事项与本案并非同一法律关系，系双徐村委与案外人之间的租赁事宜，对此不作处理，对上述证据不予采纳。4.被告辩称对于增建部分原告应予合理补偿，同时提交评估鉴定报告一份，以证明被告自建房屋的价值。原告质证称该项证据与本案无关。一审认定，被告未经原告同意增建房屋等，且双方合同中就增建部分如何处理未作约定，提交的评估鉴定报告仅可证明其自建房屋的价值，对增建部分补偿事宜不属于本案审查范围，对该辩称不予采信。5.被告提交公证书及评估表和还款协议书各一份，以证明被告替原告偿还债务。原告质证称该两项证据与本案无关。一审认定，原、被告签订的《租赁厂房合同》对双徐村委债务清偿事宜未作约定，该两项证据系原、被告之间就债务清偿事宜自行商议的证明，与本案法律关系不具有关联性，对此不予采纳。6.被告提交其向徐崇建（合同中为“徐从建”，下同）发出的解除合同通知书，同时证明因徐崇建占用房屋20间致使其不能交房。一审认定，庭审中原告已明确诉请，要求被告返还除去转租给徐崇建20间外剩余的10间，该证据证明的事项不属本案原告诉请范围，因此对该证据不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审认定事实如下：原、被告于1998年3月1日签订《租赁厂房合同》。合同主要约定，原告将泳汶建筑机械厂的设备卖与被告，厂房28间由被告以租赁的形式使用，租赁期限为20年，自1998年2月28日起算；承租期内，院内空地、锅炉房、车库、工棚、看门平台由被告无偿使用。被告在承租厂房期间，在厂区内增建了部分建筑物及附属设施，并栽种了部分果树。期间原告又将两间房屋出租给被告，被告总共承租原告房屋30间。2009年4月20日，被告与案外人徐崇建签订《房屋转租合同书》，约定被告将30间房屋中的20间转租给徐崇建，租期截止2017年2月28日。合同到期后，原告于2018年2月24日书面通知被告将承租的厂院及房屋倒出，并拆除自建的建筑物及附属设施。被告要求若拆除自建的建筑物，原告应承担相应的补偿责任，为此原、被告双方产生争议，被告至今未返还承租的房屋。另，庭审中原、被告均认可各自在原审庭审中的陈述、举证及质证意见。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，原、被告双方签订的《租赁厂房合同》约定租期自1998年2月28日起20年，现已届满，被告应返还按照合同约定租赁的厂房、院内空地、锅炉房、车库、工棚、看门平台，原告诉请于法有据，依法予以支持。原告请求被告返还除去转租给徐崇建20间外剩余的10间房屋，系对自身权利的处分，不违反法律规定，予以照准。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。本案中，原告未要求被告将浴池拆除，系对自身权利的处分，不违反法律规定，予以照准。被告提交的证据不能证明其增建行为经原告同意，现原告请求将浴池之外的被告增建的建筑或者设施全部拆除，符合法律规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款、第二百三十五条之规定，判决：一、被告徐景远于判决生效后三十日内，返还租赁原告龙口市新嘉街道双徐村村民委员会的厂房30间中的10间（对照厂区平面图,第2页左上角空白无任何斜线的W处，标有“原有瓦房”字样）、院内空地、锅炉房3间（对照厂区平面图，第2页右上角空白无任何斜线的G处，面积为9.30㎡，标有“原有房”字样）、车库2间（对照厂区平面图，第2页最右上角空白无任何斜线的P处，标有“原有房”字样）、工棚一处（原告龙口市新嘉街道双徐村村民委员会要求被告徐景远返还的10间房屋的东山墙处）、看门平台一处（对照厂区平面图，第1页最左下角空白无任何斜线的P处）。二、被告徐景远于判决生效后三十日内，将除浴池建筑之外的增建的建筑或者设施全部拆除，具体包括：1.对照厂区平面图，第2页左上角用右上左下斜线标注的G处，面积为357.12㎡，系钢结构车间；2.对照厂区平面图，第2页左下角的猕猴桃园，面积为704.69㎡；3.对照厂区平面图，第2页猕猴桃园右侧用右上左下斜线标注的G处，面积为114.89㎡，系钢结构车间；4.对照厂区平面图，第2页右下角用右上左下斜线标注的W处，面积为93.76㎡，系瓦房10间；用右上左下斜线分别标注的G、G′两处，面积为157.42㎡、78.66㎡，均系钢结构车间；5.对照厂区平面图，第2页右上角用右上左下斜线标注的W处，面积为13.15㎡，系瓦房一处；6.对照厂区平面图，第2页右上角用右上左下斜线标注的P处，面积为15.68㎡，系修配平台；7.对照厂区平面图，第1页左下角用右上左下斜线标注的G处，面积为97.70㎡，系钢结构车间。案件受理费100元，由被告徐景远承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，依据1998年3月1日上诉人与被上诉人签订的《租赁厂房合同》约定，一审判决上诉人返还出租的标的物，拆除增建的建筑、设施，符合法律规定。上诉人上诉主张被上诉人私自将租赁给上诉人的厂房转租，经被上诉人同意建造了车间、厂房、电力设施等不动产，证据不足，依法不予支持。上诉人上诉主张一审判决侵犯了上诉人的优先承租权，无合同依据，依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人徐景远负担。本判决为终审判决。审判长 于 慧审判员 陈晓彦审判员 王家国二〇二一年八月三十日书记员 张洪建