广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0203民初1545号原告：曹署华，男，1979年6月29日出生，汉族，住韶关市武江区。委托诉讼代理人：邓利君，广东行而知律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁艳霞，广东行而知律师事务所实习律师。被告：韶关市卓越房地产开发有限公司。住所：韶关市武江区沐阳东路***小区第**。法定代表人：周代新，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈皓，广东粤雄律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文婷，广东粤雄律师事务所实习律师。原告曹署华与被告韶关市卓越房地产开发有限公司（以下简称“卓越公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹署华，被告卓越公司的委托诉讼代理人沈皓、李文婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判被告立即办理原告购买的*幢*号房的房地产权属证书；2.办证的税费由被告承担；3.判被告支付因超过约定期限原告不能取得房地产权属证的违约金￥41.2万元（计算暂计至2021年4月15日，之后的计至办理好房地产权属证之日止。贷款基准利率按中国人民银行公布的1-5年期基准贷款年利率：2018年至今均为4.75%）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月5日，原告以银行按揭的方式购买了被告的*幢*号房，于2014年12月5日网签了5套房的合同（见:证据1:广东省商品房买卖合同：合同编号1404212454516、140××××****、140××××****、140××××****、140××××****）。于2014年12月5日原告缴纳了5套房的首期房款合计￥1297901元（见证据2:银行刷卡存根、被告开具的收款收据），2017年1月24日原告在银行的5套房的按揭贷款￥1270000元进账入被告账户（见证据3:个人购房按揭贷款合同，证据4:曹署华与银行的借款借据，证据5:贷款入被告账户的进账单）。原告应被告要求将被告代办5套房的房地产权属证的契税于购房当日2014年12月5日缴交给了被告共￥77037元（见证据:6:被告代收5套房的契税收据），原告于2014年12月12日在银行缴纳了5套房的物业专项维修基金共￥31721.13元（见证据7:Ｎｏ:0017971-0017975维修基金缴款收款书）。被告于2016年8月交付原告5套商品房，原告收到房后进行装修于2017年1月搬入。（见证据8）至今，这5套房的房产证仍未办理。基于以上事实：1、请求法院判被告立即办理原告的5套房产的房地产权属证。2、办证的税费由被告承担。3、请求法院根据双方签订的商品房买卖合同第十五条《关于产权登记的约定》：出卖人应当在商品房交付使用后360工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按：超过约定期限，从超过之日起按照已付房款总额参照人民银行公布的金融机构贷款基准利息的标准支付违约金。（2018年中国人民银行1-5年贷款基准年利率为4.75%，2018年1月至12月的违约金为12.20万元;2019年中国人民银行1-5年贷款的基准年利率为4.75%，2018年1月至12月的违约金为12.20万元;2020年中国人民银行1-5年贷款的基准年利率为4.75%，2020年1月至12月的违约金为12.20万元;2021年中国人民银行1-5年贷款的基准年利率为4.75%;2021年1月至4月15日止的违约金为4.6万元/12*4.5。合计￥41.2万元）。4、本案诉讼费由被告承担。被告卓越公司辩称，一、涉案房产未能办证的原因在于原告一直未按《商品房买卖合同》支付涉案房产面积差价导致，被告已按合同履行大部分义务，不存在违约情况。原告于2014年12月5日向被告公司购买了*幢*号房，双方签订了《商品房买卖合同》，并在不动产登记部门办理了预售的网签登记备案，合同编号为：140××××****、140××××****、140××××****、140××××****、140××××****，涉案合同中约定的房屋面积对应为75.94㎡、117.98㎡、94.25㎡、97.61㎡、117.73㎡，双方约定房产预售单价为5100元。合同签订后，被告按照合同约定对涉案房产进行了确权，也将原登记在被告名下的不动产证交付给了原告，涉案房产于2016年8月交付给原告使用。在办理不动产登记时，涉案房产经广东联合金地不动产评估勘测设计有限公司现场测量并经韶关市建设局产权科确认后，涉案房产的登记面积分别为：78.8㎡、120.32㎡、97.80㎡、101.29㎡、123.85㎡。根据《商品房销售管理办法》第十九条、第二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，及双方签订的《商品房买卖合同》第五条的约定，根据广东联合金地不动产评估勘测设计有限公司现场测量并经韶关市建设局产权科确认，涉案房产的补差面积分别为：2.86㎡、2.34㎡、3.55㎡、3.68㎡、6.12㎡。涉及的差异值分别为3.76613%、1.98339%、3.76658%、3.77011%、5.19834%。涉案房产已交付给了原告使用。根据双方合同约定，涉案房产原告应向被告交付面积差的金额合计94605元。韶关市不动产登记部门也要求原、被告之间针对面积差的情况签订其单位提供的补充协议，方可办证。被告与其他买受人之间都按照规定，签订了补充协议，办理了不动产证。本案中，被告多次通知原告按照不动产登记部门的要求签订补充协议，并支付面积差的金额，即可按照不动产登记部门的程序办理产权登记手续。故涉案房产未能办证的原因在原告一直未按《商品房买卖合同》支付涉案房产面积并的差价导致，答辩人按照合同已经履行大部分合同义务，不存在违约情况。二、案涉房产未能办证的原因在原告，被告不存在违约情况，无需承担违约金。综上所述，为维护被告的权益，请求法院驳回原告不合理的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告卓越公司以出让方式取得坐落于韶关市武江区沐阳东路12号地块的建设用地使用权，并经批准在该地块上兴建了名称为*小区的商品房项目。2014年12月5日，原告（买受人）与被告卓越公司（出卖人）签订五份《商品房买卖合同》（合同编号：140××××****-140××××****），约定原告向被告卓越公司购买*小区*幢6层*号房（办公楼），上述五房屋的预测建筑面积分别为75.94㎡（其中套内建筑面积54.68㎡，分摊共有建筑面积21.26㎡）、117.98㎡（其中套内建筑面积84.95㎡，分摊共有建筑面积33.03㎡）、94.25㎡（其中套内建筑面积67.86㎡，分摊共有建筑面积26.39㎡）、97.61㎡（其中套内建筑面积70.28㎡，分摊共有建筑面积27.33㎡）、117.73㎡（其中套内建筑面积84.77㎡，分摊共有建筑面积32.96㎡）；五房屋均按套出售，按套内建筑面积计算商品房价款，五房屋的售价分别为387294元（单价7082.92元／㎡）、601698元（单价7082.97元／㎡）、480675元（单价7083.34元／㎡）、497811元（单价7083.26元／㎡）、600423元（单价7082.97元／㎡），合计2567901元。付款方式均为银行按揭付款，买受人应于2014年12月5日交付的首期房款分别为197294元、301698元、240675元、257811元、300423元，合计1297901元，余款1270000元应于2014年12月20日前办理完毕银行按揭手续。第十五条关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后360工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、超过约定期限，从超过之日起按照已付购房款总额参照人民银行公布的金融机构贷款基准利息的标准支付违约金。”合同还对面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、前期物业管理等内容进行了约定。被告卓越公司在上述五份合同出卖人处加盖了该公司印章，该公司法定代表人周代新亦在法定代表人处加盖了其个人印章，原告在买受人处签名。2014年12月5日，原告向被告交付了上述五套房屋的首付款1297901元，还向被告交付了上述五套房屋的契税（分别为11619元、18051元、14420元、14934元、18013元）及查档费、印花税、交易手续费、抵押权查档费、所有权登记费（分别合计为974元、1207元、1075元、1094元、1205元）。同时，原告还向中国工商银行股份有限公司韶关金沙支行交纳了上述五套房屋的物业专项维修金（分别为4784.22元、7432.74元、5937.75元、6149.43元、7416.99元）。2016年8月份，被告将案涉五套商品房交付给原告使用。2017年1月16日，原告（借款人）与原韶关市区农村信用合作联社武江信用社（贷款人）签订一份《个人购房按揭贷款合同》，约定原告以上述五套房屋为抵押物向贷款人借款1270000元。2017年1月24日，原韶关市区农村信用合作联社武江信用社将1270000元支付至被告账户。此后，被告就涉案房产办理预购商品房确权登记，并于2017年9月6日领取了案涉*幢*号写字楼的不动产权证书（证号：粤20**韶关市不动产权第00*6-00*0）。依该5份不动产权证书记载，*号写字楼的面积分别为：78.84㎡（分摊24.16㎡）、120.38㎡（分摊36.89㎡）、97.85㎡（分摊29.99㎡）、101.33㎡（分摊31.05㎡）、123.91㎡（分摊37.97㎡），证载权利人为被告。2019年7月30日，被告将上述5份不动产权证书移交给原告。2019年8月3日，被告法定代表人出具一份内容为“本人周代新为韶关市卓越房地产开发有限公司的法定代表人。本人周代新代韶关市卓越房地产开发公司承诺免收曹署华在*幢*号写字楼的物业管理费2年。本人认可曹署华是在2017年1月1日搬入*号写字楼，故物业管理费的计收时间从2019年1月1日开始计收。本人周代新作出以上承诺已获得韶关市鸿旭物业服务有限公司的许可，如因韶关市鸿旭物业服务有限公司追索曹署华2017年1月1日至2018年12月31日间的物业管理费，则由韶关市卓越房地产开发有限公司及本人周代新承担。”的《承诺书》给原告收执。因被告在收取原告购房款后一直未开具购房发票给原告，致使原告至今不能办理案涉5套房屋的产权转移登记，原告经多次催要均未果，遂诉至本院。另查明，2020年7月28日，原告方工作人员通过微信向被告方工作人员称“老板催办证，哪天可以给我发票？”并发语音给被告工作人员，表示愿意交纳面积补差7000余元，要求被告开发票。2020年9月21日，原告方工作人员通过微信向被告方工作人员询问案涉5套写字楼的发票开具事宜，被告方工作人员明确回复“等和601-615的一起吧”“现在没钱啊，郭总还差我们的钱啊，等他那钱我们才有得开呢”。还查明，原告起诉时一年期贷款市场报价利率为3.85%。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。因合同成立于《中华人民共和国民法典》施行前，争议亦发生于《中华人民共和国民法典》施行前，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”的规定，本案适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告双方签订的五份涉案《商品房买卖合同》（合同编号：140××××****-140××××****）系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，且无证据证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故应属合法有效合同，对双方均具有约束力。原告作为买受人按合同约定支付了购房款，被告作为出卖人依法负有转移标的物即涉案房屋的所有权给买受人即原告的义务。被告提出因原告一直未按《商品房买卖合同》约定支付涉案房产面积差的差价故无法办证，但被告未提交证据证明不动产登记部门因原告未支付涉案房产面积差的差价而拒绝将涉案房产的所有权登记至原告名下，而从双方工作人员的聊天记录来看，原告多次要求被告开具涉案房产的发票以便其办理涉案房产的不动产权证书，并主动提出支付涉案房产面积差的差价，但被告以“没钱”为由拒绝开具发票。另外，案涉《商品房买卖合同》第四条约定涉案房屋按套内面积计算房屋价款，从*幢*6房合同约定套内面积54.68㎡，不动产权证登记套内面积54.68㎡；*幢*7房合同约定套内建筑面积84.95㎡，不动产权证登记套内面积83.49㎡；*幢*8房合同约定套内面积67.86㎡，不动产权证登记套内面积67.86㎡；*幢*9房合同约定套内建筑面积70.28㎡，不动产权证登记套内面积70.28㎡；*幢*0房合同约定套内建筑面积84.77㎡，不动产权证登记套内面积85.94㎡的情况，仅有*7房、*0房存在面积差异，其中*7房为-1.46㎡（83.49㎡-84.95㎡），面积差异百分比为-1.7187%；*0房为＋1.17㎡（85.94㎡-84.77㎡），面积差异百分比为＋1.3802%。在被告未提交证据证明粤（2017）韶关市不动产权第0××6号至粤（2017）韶关市不动产权第0××0号《不动产权证书》记载的案涉房屋套内建筑面积不准确的情况下，不存在原告需支付面积差价的情形。综上，被告已完成涉案房屋的初始登记，且无证据证明涉案房屋存在办理产权转移登记障碍的情况下，原告主张被告协助办理涉案商铺的不动产转移登记至原告名下的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。对于办证税费的负担问题，原告已于2014年12月5日向被告缴清了案涉5套商品房办证的查档费、抵押权查档费、印花税、交易手续费、所有权登记费、契税等费用，现原告要求被告承担该部分费用，合法合理，本院予以支持。至于逾期办证违约金的问题，根据双方签订的五份《商品房买卖合同》（合同编号：140××××****-140××××****）第十五条的约定，被告应于案涉商品房交付使用后360个工作日内将办证资料提供给产权登记机关以便原告取得房地产权属证书。依照本案查明的事实，被告至今未开具购房发票，导致原告至今未取得案涉房产的权属证书，已经构成违约，应承担向原告支付逾期办证违约金的责任。至于逾期办证违约金的起算时间，案涉五套房产交付原告时间为2016年8月，因双方均未能明确具体日期，360个工作日的起算时间本院酌情确定为2016年9月1日，即逾期办证违约金应自以原告已支付的购房款总额2567901元自2018年2月8日起按原告起诉时的一年期贷款市场报价利率（3.85%）计算至被告协助原告将案涉商品房的不动产权转移登记至原告名下之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、被告韶关市卓越房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告曹署华将韶关市武江区房屋的不动产权转移登记至原告曹署华名下；二、韶关市武江区房屋不动产权转移登记所需的查档费、抵押权查档费、印花税、交易手续费、所有权登记费、契税由被告韶关市卓越房地产开发有限公司负担；三、被告韶关市卓越房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内支付以2567901元为基数，自2018年2月8日起，按年利率3.85%计算至韶关市武江区房屋的不动产权转移登记至原告曹署华名下之日止的逾期办证违约金给原告曹署华。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8636元，减半收取4318元，由被告韶关市卓越房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员  胡 敏二〇二一年八月十七日法官助理  张丹英书 记 员  陈宇静