贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终7201号上诉人（原审被告）：贵州融创启扬房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区金阳科技产业园标准厂房B419室。法定代表人：李杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨钊、白玥,系该公司员工。被上诉人（原审原告）：王蕾，女，汉族，1978年4月11日生，住北京市崇文区。委托诉讼代理人：雷洁，贵州天职律师事务所律师。上诉人贵州融创启扬房地产开发有限公司（以下简称融创启扬公司）因与被上诉人王蕾商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初12818号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。融创启扬公司上诉请求：一、依法撤销原判，改判为驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人签署的《房屋认购合同》系案涉房屋《商品房买卖合同》的组成部分，并非系预约合同，属事实认定错误，适用法律错误。第一，依据《商品房销售管理办法》第十六条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第五条规定，上诉人与被上诉人签署的《房屋认购合同》不具备《商品房买卖合同》的主要内容，且被上诉人仅于《房屋认购合同》签署当日向上诉人支付定金10万元，上诉人并未收取《房屋认购合同》中案涉房屋的全部购房款。第二，上诉人与被上诉人就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，被上诉人向上诉人所支付的定金自《商品房买卖合同》生效之日起已转为案涉房屋购房款的一部分。被上诉人向上诉人支付的定金性质应当属于立约定金即被上诉人以定金担保其按约定与上诉人就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，否则适用定金罚则。第三，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条的规定：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。上诉人与被上诉人在《房屋认购合同》中已明确约定在2019年8月8日前签订《商品房买卖合同》且双方已于2019年8月7日签订《房屋买卖合同》，故《房屋认购合同》应当认定为《商品房买卖合同》的预约合同，《房屋认购合同》在被上诉人与上诉人签署《商品房买卖合同》后已自行终止并且自《商品房买卖合同》签署后不再对双方当事人继续产生法律约束力。二、被上诉人在签署《商品房买卖合同》后应依照诚实守信原则办理按揭贷款，未能办理按揭贷款系因被上诉人自身负债过高，且上诉人在发现该情况后已积极履行了为被上诉人申请办理按揭贷款的协助义务，一审法院认为被上诉人未能成功办理按揭贷款的过错责任全在于上诉人且被上诉人拒付购房款的行为不构成违约系事实认定错误。王蕾答辩称：一、答辩人与被答辩人签署的《房屋认购合同》对涉案房屋的具体案号、价款、付款方式等实质性内容均作了约定，故一审法院认定该合同系涉案房屋《商品房买卖合同》的组成部分，认定事实正确，适用法律正确。二、涉案房屋的实际成交价为1867751元，在答辩人与被答辩人变更支付方式为一次性付款后，被答辩人违背诚信原则，坐地起价，多次否认房屋实际成交价，才是导致涉案合同至今未能履行的原因。第一，答辩人在办理涉案房屋贷款前就已将所有个人资料及负债情况如实告知了被答辩人，答辩人是在所有资料通过了被答辩人及其所合作的贷款银行的双重初审的情况下办理的购房手续，涉案房屋未能办理贷款的责任不能归咎于答辩人。第二，因涉案房屋贷款未能办理，答辩人与被答辩人实际上在两次催告及回函的过程中，已经达成了变更按揭付款为一次性付款。事实上答辩人与被答辩人仅仅是因为涉案房屋价款未能达成一致，才导致涉案合同迟迟不能履行。第三，涉案房屋实际成交价为1867751元，而被答辩人却多次违背诚信原则，否认涉案房屋实际成交价，意图谋取不当利益。王蕾向一审法院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2019年7月24日签订的《房屋认购合同》合法有效；2、判令被告按照1867751元的房屋成交总价继续履行原、被告于2019年8月7日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议;3、判令被告退还原告缴纳的款项202010元，并判令被告按照起诉时一年期贷款市场报价利率的四倍（自2019年7月28日起）计算支付原告该笔款项的资金占用费，直至被告还清为止；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年7月24日，原告与被告销售人员协商购买被告开发的融创玖境壹二期B2-2-21-3号房屋，双方约定备案价为2069761元，成交价为1945574元的9.6折即1867751元，首付567751元，贷款1300000元。维修金1528元，溢缴款202010元先缴后退（在按揭贷款到账以后一个月内）。双方据此约定于当日签订了《房屋认购合同》。2019年7月27日，原告向被告缴纳了首付款567751元，溢缴款202010元，维修费1528元。2019年8月7日双方正式签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，《商品房买卖合同》载明购房款为备案价2069761元。《商品房买卖合同补充协议》第18条第6项载明：未经被告书面同意其销售人员无权对购房人擅自作出承诺。因原告申请的按揭贷款未能通过。被告于2020年5月12日向原告发出《催款函》，以1300000向原告催收购房尾款，原告于2020年5月28日收到《催款函》后于同月30日向被告回函，告知被告按双方约定购房尾款应为1097990元，双方为此发生争议，原告未向被告支付购房尾款，被告于2020年6月向法院提起诉讼，诉请解除双方之间的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。2020年11月13日，原告向法院提起诉讼，提出如前诉请。另查明，原告的银行存款可支付购房尾款。在诉讼过程中，被告提出销售人员对房价及退还溢缴款的承诺，根据《商品房买卖合同补充协议》第18条第6项的规定，对公司不具有约束力。《房屋认购合同》是预约合同，非本约合同，对双方无约束力。一审法院认为，在商品房买卖合同订立过程中，要约、承诺均是由销售人员与买受人完成，销售人员作出的承诺系职务行为，法律后果由出卖人承担。合同解除需达到一方当事人根本违约，不能实现合同目的之情形时才可解除。在格式合同中，排除提供格式合同一方责任、加重另一方当事人义务的条款无效。本案中，被告的销售人员代表被告在与原告洽谈购买商品房过程中所作的承诺，系职务行为，由被告承担法律后果。故法院确认原被告双方商议的购房真实价款为1867751元。双方签订的《房屋认购合同》有明确的房号、价款等实质性内容，是《商品房买卖合同》的组成部分，并非系被告抗辩的预约合同，且系双方真实意思表示，自成立时生效。在原告按揭贷款申请未能通过的情形下，被告以1300000元向原告追收尾款，导致双方发生纠纷、过错责任在于被告方，原告拒付尾款的行为并不构成违约，且在诉讼过程中，原告举证证实其有能力一次性支付购房尾款1097990元，为此，对原告诉请的按购房总价1867751元继续履行《商品房面买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的诉讼请求，予以支持。关于溢缴款202010元，双方约定先由原告缴纳后再在按揭贷款到账后一个月内由被告予以退还。因原告的按揭贷款未能通过，该约定不发生法律效力，原告缴纳的溢缴款应当折抵购房款，为此，对原告提出的由被告退还溢缴款202010元及资金占用费的诉讼请求，不予支持。《商品房买卖合同补充协议》第18条第6款排除了被告责任，加重了原告的负担，该格式条款无效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告王蕾与被告贵州融创启扬房地产开发有限公司于2019年7月24日签订的《房屋认购合同》有效；二、原告王蕾与被告贵州融创启扬房地产开发有限公司继续以1867751元的购房总价履行《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，原告王蕾在本判决生效后十日内向被告贵州融创启扬房地产开发有限公司支付购房款1097990元；三、驳回原告王蕾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5480元，减半收取2740元，由被告贵州融创启扬房地产开发有限公司负担。二审审理中，双方当事人未提交新证据。本案查明的事实与一审判决认定一致，本院予以确认.本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。围绕上诉人的上诉请求及依据的事实理由，本案二审争议的焦点为：双方争议的商品房合同总价款应当如何确认。上诉人主张应该以双方签署的网签版合同总价款为准，不应当继续适用双方签订的房屋认购合同，在签订买卖合同后认购合同自行终止，并且被上诉人未提供充分证据证明上诉人同意向被上诉人返还部分购房款。被上诉人认为在原审提交的录音材料、聊天记录、手写单据均证明了双方签订的网签价虽然是200余万元，但实际成交价应当为1867751元，溢缴款202010元是与楼款467751元在同一天同一台Pos机刷出，若真如上诉人所说这些全部是首付款那应该一起刷出，分开刷出是不符合常理的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，被上诉人提供了聊天记录，上诉人认可聊天记录中上诉方销售人员录音的真实性，被上诉人还提交了退款申请、退款委托书和收条影印件，上列证据及被上诉人支付相关款项的数额、方式，本院认为被上诉人提交的证据达到具有高度可能性的证明标准，对被上诉人主张的本案案涉商品房合同总价款的数额予以确认，故上诉人之上诉请求不能成立，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5480元，由上诉人贵州融创启扬房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 罗晓珊二〇二一年八月三十日法官助理 覃桢榕书 记 员 陈晓琦