沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0106民初10758号原告：李季一，男，汉族，1989年6月5日出生，现住址：辽宁省沈阳市铁西区公民身份号码：21072。被告：沈阳国际纺织服装城开发有限公司，住所：沈阳市铁西区北二中路27号。法定代表人：赵建设，系公司董事长。委托代理人：杜冠男，男，汉族，1981年5月29日出生，住址：沈阳市铁西区。（系该公司员工）公民身份号码：2101061981××××××××。原告李季一诉被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院2021年8月5日立案受理后，依法由审判员刘洋适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李季一、被告委托代理人杜冠男到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李季一诉称，原告于2012年在被告处购买一商品房，位于沈阳市铁西区，面积69.72平，价格为492920元，截至2020年6月11日被告才给原告办理产权证，被告违反了合同约定，故诉至法院，一、请求法院判令被告支付原告延期办证违约金，自2017年6月11日起至2020年6月10日，以492920元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准上浮30%计算；（总计；83505.12元）；二、本案诉讼费用由被告承担。被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司辩称，被告已经依据双方签订的商品房买卖合同履行了合同中的协助办理房屋产权证的义务，被告并不存在违约行为，不应承担违约责任。原、被告双方在政府机关所监制的正式的商品房买卖合同第15条中约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理。该条第三项的约定是由出卖人继续协助办理产权证。商品房买卖合同中的第15条的条款一共提出了三项处理方案，供双方选择。第一项是退房条款，第二项是支付违约金条款。第三项是双方可进行的特殊约定的条款。本案的双方经合意选择了第三项特殊约定的条款，双方在特殊约定中协商确定由被告继续协助原告办理产权证，并没有另行约定所谓的违约金。根据最高法院审理商品房买卖合同司法解释第18条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案双方已经就协助办理届满之后的后续问题作出了明确的特殊约定。在民事法律规定中约定优先于法定，根据司法原则，法院应当尊重当事人的意思自治，本案双方所约定的继续协助办理产权证，并不违反法律的强制性规定，该约定就是有效的。因此双方均应按照这个特殊约定来履行合同义务。此后被告经过多方努力，排除了客观上的困难，积极协助原告办理了产权证，应该认为被告已经依据合同约定履行了全部义务，并不存在违约行为，不应当赔偿所谓的违约金。第二点，被告主张违约金的起诉时间已经超出了法律规定的诉讼时效，已经丧失了实体上的胜诉权。按照原告的起诉状所称收房的时间是2012年9月，假如这个时间成立，被告应当在360个工作日，也就是大约475个自然日。之后为其办理房屋产权证，这个是在2014年的时候，原告就已经知道或者应当知道自己的权利受到了侵害，但是他没有按照在法律规定的诉讼时效内，当时应当是两年，没有在两年内提起诉讼。被告认为原告现在起诉已经早已超出了法律规定的诉讼时效期间，已经丧失了实体上胜诉权，人民法院应当依法驳回其诉求。第三点，本案中的被告并不存在持续违约的行为，无法办理产权证的根本原因，也并不在于被告，本案被告并不存在持续违约的情形，事实上被告早就已经完成了全部项目的竣工验收工作，完成了自身的义务。但是由于政府部门迟迟拒不出具相关的备案文书，未能依法依规为本案所涉项目办理初始登记，导致原告一直没有办理产权证。以上这种情形均系政府行为所导致的，对于本案的双方来说属于不可抗力。根据法律规定不可抗力，当事人不应承担任何违约责任。第四点，被告认为原告所要求的计算违约金的依据既没有约定也没有法律规定，不应得到支持。本院根据当事人陈述及提供的证据，认定事实如下：2012年9月，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定，原告购买被告开发的位于沈阳市铁西区房屋，建筑面积69.72平方米，总房款492920元。合同约定交房时间为2012年10月31日。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项（由出卖人继续协助买受人办理产权证）处理。上述合同签订后，原告向被告交付了购房款，被告于2012年向原告交付房屋。另查明，案涉房屋于2020年6月4日完成初始登记。原告于2020年6月11日取得房屋产权证书。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的合同、房产证、购房发票等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于原告主张被告给付逾期办理产权登记违约金问题，根据合同第十五条约定，被告应于商品房交付使用360个工作日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，被告于2012年交房，但直至2020年6月4日涉案房屋才完成初始登记，故被告逾期办理产权登记备案等手续，属于履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。关于被告主张其违约的原因是政府行为所致，证据不足，本院不予支持。关于被告辩称原、被告签订的合同第十五条对办理产权登记有明确约定，逾期办理产权证，应由被告继续办理，原告要求支付违约金不符合合同约定的问题，本院认为，被告未按时提供产权登记资料是导致房屋初始登记批复延期取得及不能及时办理房屋所有权证的根本原因，依法应当承担违约责任。关于被告主张原告起诉超过诉讼时效的问题，本院认为向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。按照原告2021年5月8日来院起诉的日期计算，原告要求被告给付2018年5月8日至2020年6月3日的违约金有事实及法律依据，本院予以支持。关于违约金的数额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案双方签订的合同没有约定违约金，故可以按照原告已付购房款总额492920元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，但因2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率已取消，故违约金计算标准应自2018年5月8日起至2019年8月19日，以原告已付购房款492920元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准上浮30%计付；自2019年8月20日起至2020年6月3日，以原告已付购房款492920元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮30%计付。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告李季一逾期办理房屋权属登记备案违约金（违约金以492920元为基数，从2018年5月8日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率标准上浮30%计算；2019年8月20日起至2020年6月3日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准上浮30%计算）；二、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1888元，减半收取944元，由原告李季一承担172.6元，由被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担771.4元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 员  刘 洋二〇二一年九月三日法官助理  马艳娟书 记 员  曹福建本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。