广西壮族自治区灵山县人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0721民初1833号原告：广西京坤置业有限公司，住所地灵山县三海街道灵山大道浙商国际商贸城小区2栋5楼1-5号。统一社会信用代码：914507210977260189（1－1）。法定代表人：李云，该公司董事长。委托诉讼代理人：劳方凯，广西方凯律师事务所律师。被告：黄盛容（曾用名黄有光），男，1976年3月25日出生，汉族，广西灵山县居民，住。原告广西京坤置业有限公司与被告黄盛容房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月25日公开开庭进行了审理。原告广西京坤置业有限公司的委托诉讼代理人劳方凯、被告黄盛容到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付所欠租金18652元及逾期租金的滞纳金25348元（以18652元为基数，每逾期一天，按3‰/日计算，自2020年1月31日起计暂计至2021年4月30日的滞纳金为25348元，以后续计至清偿租金之日止）给原告；2、被告支付房屋占有使用费48315元（自2020年1月31日起暂计至2021年4月30日，38652元/年+12×15个月=48315元，以后续计至将商铺交还原告之日）及滞纳金65949.97元（以48315元为基数，每逾期一天，按3‰/日计算，自2020年1月31日起计暂计至2021年4月30日的滞纳金为65949.97元，以后续计至实际返还商铺给原告之日止）给原告；3、被告支付所欠的物业费（暂计：2020年1月1日至2021年3月30日物业费3000元，以后按照《浙商国际商贸城商铺租赁合同》约定续计至将商铺交还原告之日）给原告；4、被告立即腾房，将占用的商铺返还给原告；5、案件诉讼费用由被告承担。在本院审理过程中，因被告已经案涉商铺的钥匙交还原告，原告放弃了第四项诉讼请求。事实和理由：广西京坤置业有限公司所开发建设浙商国际商贸城，为实现业主利益最大化，确保市场经营质量，实现统一规划、统一管理、统一开业，快速做旺市场，广西京坤置业有限公司、浙商国际商贸城广西浙商国际商贸城3栋一层109号、110号、111号商铺的业主自愿将上述浙商国际商贸城商铺全权委托给原告进行出租和经营管理。该业主分别与原告签订《浙商国际商贸城商铺委托经营管理协议书》，该委托经营管理协议约定：在委托出租及经营管理的期限内，业主自愿将商铺交由原告统一运营管理，自愿将商铺的使用权、租赁权、经营权及其他收益权利交由原告享有；业主同意原告自主在委托经营期间内以原告的名义与承租方（即第三方)签订租赁合同，由原告向承租方收取租金，并监督承租方按照商铺租赁合同的约定履行相关义务。2019年3月5日，原告和被告签订一份《浙商国际商贸城商铺租赁合同》，租赁合同具体约定了：租赁铺位、租期、经营范围、租金、费用支付方式；履约保证金；租赁期装修;物业管理；双方权利义务；租赁商铺归还及回收；合同的变更及解除等条款。其中，第一条约定：被告租赁位于广西浙商国际商贸城3栋一层109号、110号、111号商铺（以下简称该商铺），该商铺总建筑面积为119.29平方米，该商铺租赁期限自2019年1月30日起至2020年1月30日止，经双方约定，该商铺第一年折后租金为324元/m2/年，合计商铺租金为38650元；下一年租金每年涨幅不超过上一年原价的15%;若被告未能按合同约定时间向原告缴纳商铺租金，逾期以当年商铺租金总额的3‰/日收取滞纳金。第五条约定：租赁期满或合同依法解除，被告应于合同终止之日24小时前，将其一切物品设备（被告不可移动之装修不得拆除和损毁）等全部撤离清场，将租赁物完好移交给原告，租赁物如有损失，修复费由被告承担）。逾期不移交租赁物，被告负责赔偿原告损失（损失额按商铺租金5倍计算），履约保证金不予退还。合同终止十日后，租赁物内仍有余物的。视为乙方拋弃物，由甲方处理，无须给予乙方任何补偿。上述租赁合同合法有效，应当全面履行。合同签订后，原告完全履行了合同义务，交付上述商铺给原告经营使用，被告亦实际接收上述商铺进行经营。但被告没有依约履行缴纳租金等义务，尚欠2019年1月30日至2020年1月30日租期内的租金18652元没有缴纳。租期届满，被告没有依约移交租赁物给原告，而一直占用租赁物至今，且不缴纳占用费，虽经原告多次要求被告腾房交还租赁物给原告及支付尚欠的租金及占用费，被告置之不理。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定及合同的约定，被告拖欠租金的行为已构成违约，依法应当承担违约责任，应当支付尚欠的租金18652及滞纳金给原告；租期届满被告强行占用租赁物，不予交还租赁物给原告，应当支付房屋占有使用费、滞纳金（以48315元为基数，每逾期一天，按‰/日计算，自2020年1月31日起计暂计至2021年4月30日的滞纳金为65949.97元，以后续计至实际返还商铺给原告之日止）给原告，应当按照约定赔偿原告损失，腾铺交还原告。为了维护原告的合法权益，请求法院依请而判。被告黄盛容辩称，原告的诉讼请求和诉讼事实是真实的。但受经济问题困扰，被告请求原告能减免或者放弃滞纳金请求。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了举证、质证。被告对原告提交的证据均无异议，本院对原告提交的证据的证明效力予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人劳善愈（委托方、甲方）与原告（受托方、乙方）签订《浙商城国际商贸城商铺委托经营管理协议书》一份，该协议书约定：甲方将其购买广西京坤置业有限公司开发的浙商国际贸易城的商铺在签署《商品房买卖合同》的同时自愿委托给乙方出租及经营管理。委托出租及经营管理的商铺位于广西灵山县，铺位号109，面积41.39㎡（以《商品房买卖合同》的面积为准）。案外人廖梅芳（委托方、甲方）与原告（受托方、乙方）签订《浙商城国际商贸城商铺委托经营管理协议书》一份，该协议书约定：甲方将其购买广西京坤置业有限公司开发的浙商国际贸易城的商铺在签署《商品房买卖合同》的同时自愿委托给乙方出租及经营管理。委托出租及经营管理的商铺位于广西灵山县，铺位号110，面积38.96㎡（以《商品房买卖合同》的面积为准）。案外人廖秋玲（委托方、甲方）与原告（受托方、乙方）签订《浙商城国际商贸城商铺委托经营管理协议书》一份，该协议书约定：甲方将其购买广西京坤置业有限公司开发的浙商国际贸易城的商铺在签署《商品房买卖合同》的同时自愿委托给乙方出租及经营管理。委托出租及经营管理的商铺位于广西灵山县，铺位号111，面积38.96㎡（以《商品房买卖合同》的面积为准）。上述三份协议均约定了：甲方委托乙方出租及经营管理的期限为3年，自2018年10月1日起至2021年9月30日止；委托出租及经营管理的期限内，甲方自愿将商铺交由乙方统一运营管理，甲方向乙方收取固定租金收益的同时，自愿将该商铺的使用权、租赁权、经营权及其他收益权利交由乙方享有；甲方同意乙方自主在委托经营期间内以乙方的名义与承租方（即第三方）签订租赁合同，由乙方向承租方收取租金，并监督承租方按照商铺租赁合同的约定履行相关义务；在本协议的委托期限内，上述铺位的物业管理费以及水、电、电话、宽带等所有因日常而产生的公共事业服务费用及经营产生的政府相关税费均由实际承租人支付。上述三份协议还约定了其他条款。2019年3月5日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《浙商国际贸易商铺租赁合同》一份；该合同约定：甲方将广西浙商城国家商贸城的3栋1层109、110、111号商铺（以下简称该商铺）租赁予乙方经营；该商铺总建筑面积为119.29平方米；租赁期限自2019年1月30日起至2020年1月30日止；经双方约定第一年商铺租金为324元/㎡/年，合计商铺租金为38650元，下一年租金涨幅不超过上一年原价的15%；若乙方未能按合同约定时间向甲方缴纳商铺租金，逾期以当年商铺租金总额的3‰/日收取滞纳金，乙方逾期缴付商铺租金超过一个月的，甲方有权立即终止本合同；甲方为乙方供水、电，水电费由乙方按实际度数当月结算；乙方在接到水、电缴费通知之日起七日内到指定地点缴清，否则逾期一天，甲方将加收3%的滞纳金，并有权停止供水、供电，造成的损失由乙方自负；乙方未按规定缴纳商铺租金和其他费用，甲方有权单方面解除合同，已收商铺租金及其履约保证金不予退还，并有权追究乙方的违约责任。合同还约定了其他事项。经庭审查明，双方约定物业费每月200元，由被告支付给原告。合同签订后，原告依约交付了租赁物，但被告未全部支付租期内租金，尚欠18652元租金未支付，且自2020年1月1日起即未支付物业费。租赁期限到期后，被告亦未将案涉商铺交还原告，使用原告租赁物至2021年6月23日。经原告向被告催收租金、物业费未果，原告于2021年5月14日以上述请求、事实和理由诉至本院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定全面履行各自的义务。原告与案外人劳善愈、廖秋玲、廖梅芳签订《浙商国际商贸城商铺委托经营管理协议书》，与被告签订《浙商国际商贸城商铺租赁合同》，上述协议书、合同是双方当事人真实的意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，协议、合同合法有效。原告依法取得案涉商铺的租赁权，被告依法向原告承租商铺，本案原、被告主体适格。被告未按照约定完全支付租金的行为，违反诚实信用原则，已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告诉请被告支付尚欠租金18652元，合法有据，本院予以支持。在本案，原告、被告双方在《浙商国际商贸城商铺租赁合同》中“若乙方未能按合同约定时间向甲方缴纳商铺租金，逾期以当年商铺租金总额的3‰/日收取滞纳金”的约定即为双方对违约金的约定。本院认为，违约金条款是关于将来当事人违约后违约责任的预先约定，违约金的数额或者计算方式以当事人对未来相对人违约对自己可能造成损失的预判为基础，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，该款体现了我国的违约责任是以填平损失为基本原则，同时兼具惩罚性的功能。因原告未能提供证据证明其因被告未依约支付租金的行为给其造成的实际损失，因此，本案无法根据实际损失与违约金的差额作出违约金数额是否过高的判断。在此情况下，应当结合合同的约定、合同性质及履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等，根据公平原则对违约金数额是否过高作出裁量。综合衡量全案情况，被告未依约支付租金造成的损失为款项接收方即原告的利息损失，同时考虑到，我国民法典法规定当约定的违约金数额过分高于或低于违约造成的损失时予以调整的立法本意，旨在以弥补损失为基准点，同时适度体现一定的惩罚性，因此，案涉约定的违约金数额是否过高，应以银行贷款利息损失为基准进行衡量。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十一条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。”的规定，因原、被告未约定租金支付的期限，被告2019年1月30日至2020年1月30日的租金，被告应于2020年1月30日前付清。因本案中被告请求对违约金予以调整，故本院酌情确定被告支付原告违约金以18652元为基数，按年利率8%，自被告逾期支付租金之日即2020年1月31日起计至租金清偿之日止。租赁期限届满后，被告使用租赁物至2021年6月23日，原告诉请被告以原告合同中约定的38652元/年支付2020年1月31日至2021年6月23日的房屋占有使用费54006.9元【38652元/年×（510÷365）年】，合法有据，本院予以支持。原告请求被告按每月200元支付自2020年1月1日至2021年6月23日的物业费共3553.33元【200元/月×（17+（23÷30））月】，符合双方的约定和法律的规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第一百一十九条、第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黄盛容支付尚欠租金18652元及违约金（违约金计算方法：以18652元为基数，按年利率8%自2020年1月31日起计至租金清偿之日止）给原告广西京坤置业有限公司；二、被告黄盛容支付房屋占用费54006.9元给原告广西京坤置业有限公司；三、被告黄盛容支付物业费3553.33元给原告广西京坤置业有限公司；四、驳回原告广西京坤置业有限公司其他诉讼请求。案件受理费1763元，由原告广西京坤置业有限公司负担500元，由被告黄盛容负担1263元。上述债务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。审 判 员 蒙业兴二〇二一年八月十三日法官助理 李春莲书 记 员 庞鸣彬附录法律条文：一、《中华人民共和国民法典》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。