上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初16980号原告(反诉被告)：郑卫东，男，1967年12月30日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告(反诉原告)：张春杰，男，1968年8月20日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：李志群，上海木诚木律师事务所律师。原告(反诉被告)郑卫东与被告(反诉原告)张春杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)郑卫东，被告(反诉原告)张春杰及其委托诉讼代理人李志群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郑卫东向本院提出诉讼请求：被告搬离上海市浦东新区惠南镇拱乐路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。事实和理由：2020年9月5日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限2020年11月5日至2025年11月4日，明确约定双方知晓系争房屋为经济适用房，若因不可抗力因素停止出租，双方不解除合同。合同签订后，被告拿到房屋钥匙，随即转租给他人。之后，浦东新区惠南共有产权保障住房售后使用管理办公室发现系争房屋出租的情况，于2020年11月10日发出整改通知，要求于11月25日前租客搬离，否则将对产权人进行处罚。原告随即告知被告。经交涉，屋内被告的租客已搬离，但被告持续占有系争房屋，故诉至法院。张春杰辩称，不同意原告的诉请。双方签订涉案合同后，被告已按约向原告支付了两个月租金的押金以及2020年11月5日至2021年2月4日的租金。被告承租房屋后进行了装修，之后转租给案外人。2020年11月，原告要求被告将屋内租客赶走，遭被告拒绝。原告强令租客搬离，为此被告向租客赔偿了9，600元。被告系基于对原告信任而签订涉案合同，原告的行为给被告造成了经济损失。反诉请求：1．反诉被告支付反诉原告装修损失50，774.99元；2．反诉被告退还反诉原告已付三个月租金4，200元、退还租赁押金2，800元；3．反诉被告支付反诉原告赔偿租客的损失9，600元；4．诉讼费、鉴定费由反诉被告承担。针对反诉，郑卫东辩称，被告是二房东，签订合同时被告查看了房产证，知晓系争房屋为经济适用房，可能会被相关部门查处。被告表示若被查处就停止转租、涉案合同替被告保留，待系争房屋可以出租之日起，被告再次支付租金给原告。系争房屋被相关部门查处后，原告愿意为被告保留涉案合同，但被告要求原告赔偿且持续霸占系争房屋，双方曾就赔偿事宜进行协商，未果。被告自愿承担承租系争房屋的风险，故不同意被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：原告为系争房屋登记的产权人，登记日为2018年11月24日，房屋用途为经济适用房，建筑面积为72.80平方米。系争房屋的《上海市房地产权证》附记中载明：经济适用住房(有限产权)，不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权，5年内不得转让或者出租。2020年9月5日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方作为居住使用；租赁期限自2020年11月5日起至2025年11月4日止，月租金1，400元，租金每3个月结算一次，押金2，800元；补充条款(手写)甲、乙双方协定：甲方同意乙方对房屋进行装修、装置，并同意乙方转租。在租赁期内违约，甲方支付乙方违约金伍万元装修补偿。甲乙双方知晓房屋为经济适用房，若因不可抗力因素停止出租房屋，甲、乙双方不解除合同，房租由甲方承担。合同另对其他事项作了约定。合同签订当天，原告向被告交付了系争房屋。被告支付原告押金2，800元，支付原告三个月房屋租金(实为房屋占有使用费，自2020年11月5日至2021年2月4日)。被告接收房屋后进行装修，此后将房屋转租给案外人。2020年11月8日，原告于微信中告知被告经适房不能再租了、让屋内租客尽快搬走。被告表示原告不能收回系争房屋，被告对房屋进行了装修，按合同原告需赔偿被告。2020年11月10日，上海市浦东新区惠南共有产权保障住房售后使用管理办公室出具共有产权保障住房违规使用行为整改通知书，通知书载明：经查郑卫东家庭在使用共有产权保障住房(即系争房屋)过程中存在擅自出租、出借共有产权保障住房的违规行为，限定郑卫东在2020年11月25日前自行整改，如不整改，将上报相关执法部门等。当天，原告通过微信向被告发送该通知书，要求被告做好租客腾退工作。同年11月24日，原告表示屋内租客已搬走，经适房管理部门要验房，要求被告将房屋钥匙返还原告。被告回复在未得到补偿前不会搬离系争房屋。双方协商未果，原告诉至本院。审理中，经被告申请，本院委托上海申元工程投资咨询有限公司对系争房屋装修现值进行评估鉴定。2021年6月8日，该公司作出SY21鉴004(市)工程造价司法鉴定意见书，鉴定意见：系争房屋的装修费评估工程造价为50，775元。被告为此垫付鉴定费2，100元。原告在鉴定(初步)意见书征询时提出以下意见：1、被告所用装修材料很差，有些材料是二手货，材料费19，657.16元太高；2、被告自身做装潢工作，系争房屋是被告及其家人装修，不能按预算定额计费标准计算，人工费13，088.98元不存在。企业管理费和利润、文明施工措施费、社保和公积金、增值税均不存在；3、阳台二中铝合金窗为房屋自有，不属于被告装修范围。鉴定人员回复：1、预算书中材料单价系根据施工期《二〇二〇九月至十月建设工程价格市场信息》结合市场询价综合取定，本次不作调整；2、费用表费率系采用的为施工期当月上海市执行的费率文件取费，企业管理费和利润按规定的中间值进行计取，本工程鉴定的主体为一个完整的工程，按照正常的工程进行考虑取费率问题；3、阳台二中铝合金窗确为房屋自有，预算书中已将此项目删除。被告对鉴定意见不表异议。被告另向本院提交其与次承租人之间的租赁合同、解除合同补偿协议，证明被告将房屋转租给次承租人，因转租合同提前解除赔偿给次承租人9，600元。经庭审质证，原告对被告与次承租人之间的租赁事宜表示不清楚，认为被告的赔偿款与原告无关。2021年7月17日，原、被告办理了系争房屋的交还手续。本院认为，根据《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。因此，经适房建设的目的在于保障特定困难人群的居住权益，而非按照一般市场经济的等价有偿交易原则，经适房的分配、使用状况均关系到公共资源的合理配置。本案中，原告将经适房出租获取租金利益的行为违反了经适房管理规定，系利用公共资源谋取个人利益，损害了社会公共利益。根据法律规定，损害社会公共利益的合同无效，故原、被告之间签订的《租赁合同》应属无效。租赁合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。被告应将系争房屋返还原告，原告收取被告的租赁押金应予退还。原、被告已于2021年7月17日办理了系争房屋的交还手续，原告的请求已实现，无需本案再作处理。系争的《租赁合同》虽属无效，但被告已实际使用了系争房屋，其无权要求出租方返还已付的房屋占有使用费。但原告的出租行为损害了社会公共利益，故原告无权取得该部分收益，被告已经支付的4，200元房屋占有使用费，可由住房管理部门依照相关规定进行处理。由于被告对系争房屋进行过装修，租赁物内存在已形成附合的装饰装修物的损失，其要求原告赔偿装修损失，符合法律规定，本院予以支持。原、被告明知系争房屋为经济适用房，仍缔结租赁合同，对此双方均有过错。本院根据鉴定意见书的装修金额，综合双方的过错程度，酌定由原告按工程造价的70％赔偿被告装修损失计35，542.50元。被告在明知系争房屋为经济适用房的情况下，自行转租，其赔付案外人的损失由其自行承担。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条以及1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)郑卫东与被告(反诉原告)张春杰于2020年9月5日签订的《租赁合同》无效；二、反诉被告郑卫东于本判决生效之日起十日内退还反诉原告张春杰租赁押金2，800元；三、反诉被告郑卫东于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告张春杰装修损失35，542.50元；四、驳回反诉原告张春杰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，减半收取计40元，由原告郑卫东负担。反诉案件受理费减半收取计1，315元，鉴定费2，100元，合计3，415元，由反诉原告张春杰负担1，015元，反诉被告郑卫东负担2，400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉书记员  陈韫鏐附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益；……第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。