浙江省湖州市吴兴区人民法院民事判决书（2021）浙0502民初1422号        原告：许欢欢，女，1981年12月11日出生，汉族，住湖州市吴兴区。。                委托诉讼代理人：陈杰，浙江南太湖律师事务所律师。                委托诉讼代理人：李荣雄，浙江南太湖律师事务所律师。                被告：湖州市乌虹湖置业有限公司，住所地：湖州市吴兴区八里店镇纬四路1幢三楼331室。统一社会信用代码：91330502MA28CGUJ3L。                法定代表人：陈中原，该公司执行董事兼总经理。                委托诉讼代理人：胡森，该公司员工。                原告许欢欢与被告湖州市乌虹湖置业有限公司（以下简称“乌虹湖公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案受理，依法由审判员吴潇敏适用简易程序进行审理，于2021年3月11日公开开庭进行了审理，许欢欢的委托诉讼代理人陈杰、乌虹湖公司的委托诉讼代理人胡森到庭参加诉讼。后因案情疑难复杂，本案由审判员吴潇敏、人民陪审员章玲妹、人民陪审员虞智强组成合议庭继续审理，并于2021年8月2日再次公开开庭进行了审理。许欢欢的委托诉讼代理人陈杰、李荣雄，乌虹湖公司的委托诉讼代理人胡森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告许欢欢起诉称：许欢欢与乌虹湖公司于2017年12月8日签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2017330502YS0049875）一份，以按揭方式购买湖州市吴兴区翡翠华庭14幢1单元301室精装修住宅一套，单价18224.99／㎡，房屋总价2366880元；后又于2017年12月17日签订了《浙江省商品房买卖合同》（《附属用房买卖合同》，合同编号：2017330502YS0052750）一份，以一次性付款方式购买了编号为1177号的地下车位一个，总价为130000元。合同签订后，许欢欢已按照合同约定支付了首付款及车位款，并于2018年4月26日与案外人中国农业银行股份有限公司湖州吴兴支行签订《个人购房担保借款合同》，按揭贷款金额137万元，已全额发放。至2020年9月24日，许欢欢已归还贷款本金11.42万元、贷款利息16.93万元。许欢欢与乌虹湖公司所签的两份合同均约定乌虹湖公司应于2019年6月30日前向许欢欢交付房屋及车位；且两份合同在“出卖人逾期交房的违约责任”中均约定：“若由于乌虹湖公司原因逾期交付房产超过180天后，许欢欢有权解除合同，若许欢欢解除合同的，乌虹湖公司应当自许欢欢解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按许欢欢累计已付购房款的1％向许欢欢支付违约金。”然至2020年1月底，乌虹湖公司仍未能向许欢欢交付符合交付条件的房屋，也未出示过验收备案证明及其他诸如联合验收证明等书面文件。许欢欢入户查看发现房屋有多处渗水返潮现象，导致房屋内饰精装修部分大面积霉变且已被拆除、电力供应中断等诸多问题。该房屋完全不具备商品房交付的条件。许欢欢认为，乌虹湖公司在宽限期后仍未能交付符合合同约定房屋的行为已经严重违反合同的约定，依照双方合同约定内容及法律规定，许欢欢有权解除合同，并有权向乌虹湖公司主张相关的违约责任。据此，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除许欢欢与乌虹湖公司签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2017330502YS0049875）、《附属用房买卖合同》（合同编号：2017330502YS0052750）；2、乌虹湖公司返还许欢欢购房款2496880元，并承担银行利息损失（包括首付款利息损失和按揭贷款利息）至实际购房款返还之日止；3、由被告承担本案诉讼费、公证费等。                本案在审理过程中，许欢欢变更诉讼请求为：1、乌虹湖公司向许欢欢交付双方依据《浙江省商品房买卖合同》约定的符合国家关于精装修商品房质量要求的精装修商品房；2、乌虹湖公司自2019年7月1日起至2019年11月18日止按案涉房款总价的每日万分之一向许欢欢支付违约金，共计40236.96元（2366880元×0.0001×170天）；3、乌虹湖公司向许欢欢支付因迟延修复装修造成的许欢欢的居住利益损失，自2019年11月19日起按4000元／月计算至乌虹湖公司实际完成合格装修并交付给许欢欢之日止（暂计算至2021年5月19日为72000元）；4、本案诉讼费及4500元公证费由被告承担。                本案在庭审过程中，许欢欢当庭撤回第一项诉讼请求，并当庭变更上述第三项诉讼请求为：要求乌虹湖公司向许欢欢支付因迟延修复装修造成的居住利益损失80000元（按4000元／月的标准自2019年11月19日起计算至2021年7月19日止）。                许欢欢为支持其诉请，向本院提交如下证据：《浙江省商品房买卖合同》、《附属用房买卖合同》、公证书、公证费发票、购房发票、《个人购房担保借款合同》、《借款凭证》、《房屋租赁协议》各一份；湖州房产网网站截图四份。                乌虹湖公司答辩称：一、针对许欢欢主张自2019年7月1日起至2019年11月18日止按案涉房款总价的每日万分之一计算违约金无异议；二、针对许欢欢主张的居住利益损失之计算方式有异议。乌虹湖公司对案涉房屋进行修复后，已于2021年6月29日通知许欢欢收房，故案涉房屋居住利益损失计算期间应为2019年11月19日至2021年6月29日。对于居住利益损失的计算标准，应参照租金标准，其中，2019年的租金标准为2200元／月、2020年的租金标准为2650元／月、2021年的租金标准为3000元／月至3300元／月，且许欢欢此前的诉请为解除合同，许欢欢对于案涉损失的扩大存在过错，故应承担其扩大部分的损失。另，根据双方签署的《浙江省商品房买卖合同》之约定，“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2％。”故本案中乌虹湖公司承担的违约金应在47337.6元以内；三、对许欢欢于本案中的公证程序、公证必要性及许欢欢对公证费的主张均有异议。                乌虹湖公司为支持其辩称，向本院提交如下证据：《竣工备案证明书》、《竣工验收备案表》、《消防验收意见书》、《人防验收意见书》、《工程规划核实意见书》、《节能验收凭证》、《环保验收报告》、《白蚁预防验收合格证明》、水务公司说明、《客户受电工程竣工检验意见单》、《通信接入工程验收证明》、燃气公司证明、《污水排放去向及管网建设证明》、（2020）浙0502民初3266号民事判决书各一份；《收楼通知书》、EMS物流信息截图各两份；贝壳网及安居客网站截图共五份。                本案在审理过程中，本院在原、被告双方共同参与下就案涉小区中与案涉房屋户型一致的房屋租金进行市场询价。经询价，2019年至2021年期间，案涉小区相同户型房屋的租金均保持在3000元／月至3500元／月之间。许欢欢及乌虹湖公司均认可由本院根据市场询价结果酌情认定租金标准。                本院经审理，认定事实如下：2017年12月8日，许欢欢与乌虹湖公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定许欢欢向乌虹湖公司购买坐落于湖州市吴兴区翡翠华庭14幢一单元301室精装修房屋；总房款为2366880元；乌虹湖公司应当在2019年6月30日前将具备商品房正常使用等条件的房屋交付许欢欢使用；逾期不超过180日，自约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，乌虹湖公司按日向许欢欢支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。2018年5月，许欢欢通过按揭贷款方式付清了房屋尾款。2019年7月25日，翡翠华庭项目1#-19#楼、地下室工程取得竣工验收备案证明书。2019年11月18日，乌虹湖公司向许欢欢送达收楼通知书，通知许欢欢于该日前往案涉小区办理收楼手续。同月，许欢欢发现案涉房屋存在墙纸发霉、灯具不齐、插座不通电及地板被拆除等问题，且房屋餐厅内堆砌诸多建筑垃圾，故拒绝收房，并与乌虹湖公司有关项目人员进行交涉。双方交涉无果，许欢欢遂提出解除合同，并诉至本院。                2021年3月11日，本案在审理过程中，本院组织双方当事人于庭前到案涉房屋现场进行勘察。经勘察，该房屋主卧的背景墙、地板、灯座开关、阳台踢脚线、阳台地砖均已被拆除，主卧灯不亮；餐厅灯座开关被拆除、吊灯被卸下、建筑垃圾堆砌；餐厅吊顶有多处切口；主卧、次卧、餐厅、客厅均存在墙布发霉、凸起等问题。第一次庭审结束后，乌虹湖公司对案涉房屋进行修复，致使本案基本案件事实发生变化。基于该项事实，许欢欢向本院申请变更诉讼请求，要求乌虹湖公司向许欢欢交付符合国家精装商品房质量要求的精装修商品房并赔偿损失。2021年6月29日，乌虹湖公司向许欢欢送达《收楼通知书》，要求许欢欢于该日至案涉小区办理收房手续。嗣后，许欢欢于2021年7月办理了收房手续。然双方未能就许欢欢的损失赔偿问题达成一致，故纠纷成讼。                另查明，2020年1月10日，许欢欢申请浙江省湖州市南太湖公证处对案涉房屋现状进行保全证据公证，并为此支付公证费用4500元。该公证文书显示的房屋现状，与本院组织现场勘查所见现状基本一致。                上述事实，由许欢欢提交的《浙江省商品房买卖合同》、《公证书》、公证费发票、购房发票、《个人购房担保借款合同》、《借款凭证》，乌虹湖公司提交的（2020）浙0502民初3266号民事判决书、《收楼通知书》、EMS物流信息截图等证据，以及原、被告当庭陈述等予以证实。                本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，乌虹湖公司逾期交付房屋，已然构成违约。故许欢欢主张逾期交房违约金，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。关于逾期交房违约金的计算方式，许欢欢主张按已付购房款2366880元为基数，按日利率万分之一自2019年7月1日计算至2019年11月18日，乌虹湖公司对此亦无异议，本院予以认可。经本院核算，该期间共计产生违约金33373元，对许欢欢该项主张中超出本院认定部分，本院不予支持。                乌虹湖公司通知许欢欢于2019年11月18日收房，然自2019年11月18日至法庭组织现场勘查（2021年3月11日）时，案涉房屋一直存在地板、灯座开关、阳台踢脚线、阳台地砖等被拆，以及建筑垃圾堆砌等问题。乌虹湖公司对该房屋的上述现状系属明知，且案涉房屋在交付之前一直由乌虹湖公司控制，然乌虹湖公司未积极予以修缮，亦不履行维保义务，致使许欢欢未能如期居住、使用案涉房屋，给许欢欢造成损失，应当予以赔偿。针对乌虹湖公司辩称，许欢欢存在过错，应当就其过错部分自行承担相应的损失。本院认为，致使案涉损失的发生，系因乌虹湖公司逾期交房亦未积极对房屋进行维修所致，且乌虹湖公司亦认可许欢欢并无阻碍乌虹湖公司维修房屋的行为，乌虹湖公司随时可对房屋进行修复，却迟迟不予修复，致使损失不断扩大，故对乌虹湖公司这一答辩意见，本院不予采信。针对乌虹湖公司辩称，《浙江省商品房买卖合同》约定逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行协议的，逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2％，故本案中乌虹湖公司承担的违约金应在47337.6元以内，本院认为，该条约定系针对逾期交房情形。本案中，许欢欢的实际损失主要包含两部分，一是逾期交房损失；二是因案涉房屋存在前述问题而导致的可期待利益损失，即致使许欢欢未能如期入住、使用案涉房屋的损失。庭审中，乌虹湖公司及许欢欢均认可本案逾期交房的期间在180日内，且乌虹湖公司亦对许欢欢主张的逾期交房违约金之计算标准无异议。经本院核算，逾期交房违约金为33373元，亦低于乌虹湖公司辩称的数额。然乌虹湖公司违约，确造成许欢欢损失，应当予以赔偿。                关于许欢欢未能如期入住、使用案涉房屋的损失，本院酌情认定以案涉小区同户型房屋的租金为参照，结合案涉房屋空置时间等予以认定。关于租金标准，本院在原、被告共同参与下进行市场询价，经询价，2019年至2021年期间，案涉小区该户型房屋的租金均保持在3000元／月至3500元／月之间。本院结合合同约定的房屋交付标准及乌虹湖公司的过错程度酌情认定房屋租金为3300元／月。关于租金计算期间，双方均认可从2019年11月19日起算，本院予以准许。关于租金计算终点，本院酌情认定以乌虹湖公司将案涉房屋修复后向许欢欢送达《收楼通知书》次日为结点。故该项损失金额为：以3300元／月，自2019年11月19日计算至2021年6月30日，共计64350元。                关于许欢欢主张的公证费，本院认为，本案中，乌虹湖公司通知许欢欢收房的时间为2019年11月18日，许欢欢申请公证处对案涉房屋进行证据保全的时间为2020年1月10日，本院组织现场勘查的时间为2021年3月11日。截至2021年7月许欢欢收房前，案涉房屋一直由乌虹湖公司实际控制。且乌虹湖公司亦未能提交相应证据证明案涉房屋出现前述问题系依许欢欢的要求进行拆除、整改所致。乌虹湖公司亦认可案涉房屋2019年11月18日的现状与2021年3月11日现场勘查所见现状基本一致。可见，乌虹湖公司在第一次通知许欢欢收房时，案涉房屋即存在前述问题，且该现状至少一直持续至2021年3月11日。在长达一年多的时间里，案涉房屋一直由乌虹湖公司实际控制，许欢欢未能实际占有案涉房屋。许欢欢为证明本案基础事实而采取的证据保全措施，亦属必要，且该费用亦属合理，加之乌虹湖公司确有过错，故对许欢欢就4500元公证费用的主张，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉》时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十三条第三款之规定，判决如下：                一、湖州市乌虹湖置业有限公司应支付许欢欢逾期交房违约金33373元、赔偿许欢欢租金（房屋居住使用）损失64350元、公证费4500，合计102223元，限于本判决生效之日起十日内支付。                二、驳回许欢欢其他诉讼请求。                如湖州市乌虹湖置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                本案受理费2795元，由许欢欢负担504元、湖州市乌虹湖置业有限公司负担2291元。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。                    审判长吴潇敏            人民陪审员章玲妹            人民陪审员虞智强    二○二一年八月十二日            法官助理朱金巾            书记员张洁