新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事判决书（2021）新01民终3945号上诉人（原审原告）：乌鲁木齐市新启智教育培训有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区新民路1号1栋1层西侧。        法定代表人：徐浩，该公司执行董事。        委托诉讼代理人：张云鹏，新疆和兴玖安律师事务所律师。        上诉人（原审被告）：徐峰，男，1966年4月3日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。        委托诉讼代理人：钟景亦，新疆聚广律师事务所律师。        上诉人乌鲁木齐市新启智教育培训有限公司（以下简称新启智公司）因与上诉人徐峰房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2021）新0102民初3929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新启智公司的委托诉讼代理人张云鹏，上诉人徐峰及委托诉讼代理人钟景亦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        新启智公司上诉请求：1．依法改判徐峰退还我公司租金243，944元；2．依法改判徐峰返还我公司押金6万元。事实和理由：一、因疫情爆发我公司完全不能使用租赁房屋开展经营，合同目的完全不能实现，故我公司主张全部免除停课期间的租金。二、我公司复课后仍受疫情防控措施严重影响，只能有限使用租赁房屋，这期间仍属于不可抗力，我公司只应承担合理部分的租金。三、我公司不构成违约，合同提前解除，我公司亦遭受重大损失，徐峰应当返还押金。        徐峰辩称，2020年1月25日至2020年3月11日期间的租金应当由双方根据公平原则共同承担，我在疫情期间仍然需要负担银行贷款压力，教育局的疫情防控措施系行政管理行为并未实质影响新启智公司业务经营；我多次与新启智公司的法定代表人沟通，其均未做出解除合同的意思表示，故新启智公司构成违约，我方不应当返还租金。        徐峰上诉请求：依法撤销（2021）新0102民初3929号民事判决，改判我方仅退还租金50，000元。事实和理由：2020年3月11日乌鲁木齐市逐步恢复生产生活秩序，故不可抗力事由已于该日消灭，新启智公司逐步授课且以另行开展网上授课等形式恢复了正常经营，涉案房屋为我个人所有，在不可抗力发生期间我方仍要负担繁重的贷款压力，故请求改判。        新启智公司辩称，2020年1月27日乌鲁木齐市教育局下发通知停止校外培训活动，2020年10月15日才有条件允许校外培训机构复课，这期间我方不能正常使用租赁物，依据疫情期间的相关法律规定，我公司系教育行业受到疫情影响较大，故请求依法扣减租金，一审法院适用公平原则有误。另，我公司没有违约行为，押金应当退还。        新启智公司向一审法院起诉请求：1．判令徐峰依法返还新启智公司租金244，191元；2．判令徐峰返还押金60，000元。        一审法院认定事实：案外人谭妍、杨定龙系新启智公司的发起人，为成立新启智公司开展教育培训活动租赁案涉房屋。2019年1月13日，徐峰（甲方）与谭妍、杨定龙（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，注明：出租之房屋（店面）坐落于乌鲁木齐市天山区青年路×号优诗美地小区×栋×层×号、×号商铺，建筑面积×号铺176㎡＋×号铺177㎡；租赁用途为教育培训之用；租赁期限自2019年2月10日至2024年2月10日；每年租金为人民币150，000元，承租第三年其每年递增，即第三年房租为160，000元，第四年170，000元，第五年180，000元，房屋押金为每间房30，000元，共计60，000元，待合同期满，合同结束乙方如没有违反合同中任何条款，则甲方如数退还；租赁期间，双方均不得借故解除合同，如遇不可抗拒原因（如天灾、政府政策性变化等）不在此列。合同签订后，新启智公司向徐峰缴纳押金60，000元，2020年1月10日，新启智公司向徐峰支付自2020年2月10日至2021年2月9日期间房屋租金300，000元。2020年1月27日，按照乌鲁木齐市教育局下发的通知要求，新启智公司培训机构全面停课。2020年5月19日，新启智公司向徐峰发函，请求减免疫情期间的房屋租金，徐峰未同意。2020年10月15日，新启智公司培训机构经批准复课，按照疫情防控的要求继续经营，2020年12月9日，新启智公司表示不再租赁，2021年1月19日，新启智公司搬离案涉房屋，徐峰将案涉房屋上锁，双方租赁关系实际解除。        一审法院认为根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”本案所涉合同发生争议时间在民法典施行前，故应当适用当时的相关法律作为裁判依据。关于主体是否适格的问题。案外人谭妍、杨定龙系新启智公司的发起人，与徐峰签订房屋租赁合同的目的是为了设立法人进行教育培训，在租赁房屋后二人设立了新启智公司，并在案涉房屋开展培训活动，合同目的已经实现，且合同实际由新启智公司履行，故新启智公司为本案适格的主体，对于徐峰认为“其与新启智公司不存在房屋租赁关系，新启智公司并非本案适格的主体”的抗辩意见，不予采纳。关于房屋租金的问题。新启智公司与徐峰签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。徐峰已履行了向新启智公司交付房屋的义务，新启智公司亦履行交付租金的义务，双方对租期第一年及第二年，每年租金300，000元均不持异议，因2020年1月27日至2020年10月15日，新冠肺炎疫情暴发，政府采取防控措施，乌鲁木齐市教育局要求校外培训机构停课，新启智公司未使用房屋，属不可抗力，如按原合同支付租金对新启智公司明显不公平，但案涉房屋并非国有企业房屋或行政事业单位房屋，而是徐峰个人所有，如全部减免疫情期间的租金，对徐峰亦有失公平，根据公平原则，此期间租金应予减免一半为宜，故2020年1月27日至2020年10月15日期间新启智公司应给付徐峰租金107，671.23元（300，000元÷365天×262天÷2）。2020年10月15日，经乌鲁木齐市教育局准许，新启智公司复课，不可抗力事由已经消灭，新启智公司继续使用案涉房屋至2021年1月19日，新启智公司应给付徐峰租金78082.19元【300，000元÷365天×95天（自2020年10月16日至2021年1月19日止）】。综上，新启智公司主张徐峰退还租金，在114，246.58元（300，000元-107，671.23元-78082.19元）范围内予以支持，对超出部分不予支持。关于押金退还的问题。双方租赁合同约定，租赁期间除遇不可抗力，双方不得借故解除合同，新启智公司在不可抗力事由消灭后，向徐峰提出提前解除合同的行为已违反合同约定，徐峰有权依约不予退还，故对新启智公司要求徐峰返还押金60，000元的诉讼请求，不予支持。判决：一、徐峰退还新启智公司租金114，246.58元【300，000元-300，000元÷365天×262天÷2（自2020年2月10日至2020年10月15日止）-300，000元÷365天×95天（自2020年10月16日至2021年1月19日止）】；二、驳回新启智公司的其他诉讼请求。        本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。        徐峰向本院提交证据一：2021年8月5日我方与案外人袁老师通话录音文字资料一份及2021年8月5日我方与案外人袁老师的微信聊天记录截图三张，证明新启智公司在租赁期间使用违约手段将涉案租赁物以承包转租的方式向案外人收取不当收益，其自述疫情期间无法使用租赁物的事实不存在；证据二：我方中国银行交易流水明细清单四张及我方招商银行户口历史交易明细表六张，证明我方在疫情期间仍然需要负担银行贷款还款压力。新启智公司质证意见为第一组证据通话录音及微信聊天记录真实性、合法性、关联性不认可，应当到庭接受质询；第二组证据真实性、合法性认可，关联性不认可，与本案涉案租赁合同无关。因徐峰无法对证据一中的通话对象作出明确说明，本院对证据一真实性、合法性、关联性均不予确认，对证据二的真实性、合法性、关联性予以确认。        本院认为，本案争议焦点系徐峰应当向新启智公司返还租金的具体数额及徐峰是否应当向新启智公司返还押金。        关于徐峰应当向新启智公司返还租金的具体数额问题，本院认为，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，审理受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，应综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响。本案中新启智公司租赁房屋用途为教育培训，租赁合同履行期间遇到新冠肺炎疫情导致新启智公司不能正常使用案涉房屋，受新冠肺炎疫情以及疫情防控措施影响较为严重，一审法院综合考虑后采用公平原则认定对徐峰退还租金114，246.58元，符合最高人民法院的指导意见精神，且一审法院对金额的认定并无不妥，本院予以维持。        关于徐峰是否应当向新启智公司返还押金的问题，本院认为，涉案合同约定租赁期限为五年，新启智公司提前中止租赁行为属于违约，其主张认为因受疫情影响，故其提前解约系因不可抗力，对此本院认为，根据法律规定，只有在因不可抗力导致合同目的不能实现时，当事人有权解除合同，但就本案而言，涉案合同系属房屋租赁合同，新冠疫情对约定有较长合同期间的租赁合同的履行通常只会造成暂时的重大障碍，不会导致整个合同目的无法实现从而导致整个合同无法继续履行，故本院认为新启智公司尚不足以因此而取得合同解除权。另，新启智公司从涉案房屋搬出的时间系2021年1月19日，此时不可抗力已消除，新启智公司停止租赁的行为必然会给徐峰造成房屋空置损失，在双方未经协商一致解除租赁合同的情况下，本案中的押金应当用于弥补徐峰的损失，故一审法院认定押金6万元不予退还，本院予以维持。        综上所述，新启智公司及徐峰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费新启智公司预交4，093.95元，由新启智公司负担；徐峰预交1，406.16元，由徐峰负担。        本判决为终审判决。        审判长    曾敏审判员    杨扬审判员    金爱民二〇二一年九月十三日书记员    陈绍尧