贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0102民初996号原告：赵**，男，1968年7月14日生，汉族，住贵阳市（中国铝业贵州分公司矿业公司安环部）。被告：贵州管家邦房地产经纪有限公司（以下简称管家邦经纪公司），住所在贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目C区第10（贵阳国际中心2号）栋1单元35层8号[花果园社区]，统一社会信用代码：91520102MA6GWXKX4H。法定代表人：苏世红。委托诉讼代理人：任*，男，1998年6月13日生，汉族，住贵州省金沙县。该公司员工，特别代理。委托诉讼代理人：祝**，男，1980年3月1日生，汉族，住四川省达县。该公司员工，特别代理。原告赵**诉被告管家邦经纪公司委托合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵**、被告管家邦经纪公司的委托诉讼代理人任*、祝**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵**向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的房屋委托管理合同；2、判令被告返还原告一个月（第三年）的房屋空置期租金人民币2200元及利息；3、判令被告返还原告2018年9月1日起至2019年8月31日房屋物业管理费（已由原告预付一年）未支付的三月空置期的物业费350.73元（116.91元／月＊3）及利息；4、判令被告返还原告2019年9月1日-2020年8月31日（第二个租年）诡称的因疫情影响减免的一个月租金（被告从没减免实际租客的房租）人民币2300元及利息；5、判令被告返还原告2019年9月1日-2020年8月31日（第二个租年）合同租金（每月2300元）与实付租金（每月1900元）差额人民币4400元及利息；6、判令被告支付原告2020年9月1日-2020年9月19日（第三个租年）合同租金（每月2400元）人民币1520元（2400＊19／30）及利息；7、判令被告支付物业公司（或原告）2019年9月1日-2020年9月19日物业管理费人民币1476.96元（77.94＊1.5＊12＋77.94＊1.5＊19／30）；8、判令被告支付原告室内电暖器丢失损失500元、墙面污损处理损失2000元、沙发人为破损、污损损失1000元，其他柜面人为破损、卫生差暂不予追究。事实和理由：原、被告双方于2018年9月1日签订了一份合同编号为ＧＢ2018的《房屋委托管理合同》，合同中约定：被告为受委托方（乙方），原告为委托方（甲方）；甲方将位于贵阳市南明区方管理，管理期限自2018年9月1日至2021年8月31日，并约定该房屋租金固定收益。原告与被告签订合同后，从第三期租金支付开始，被告就陆续开始违约：迟付、谈条件减付、季付改月付等。要么不接电话、不回短信，办公场所变化也不知，找也找不见。2020年9月初，被告又不付租金了。我分别于9月4日、9日短信沟，不是不回，就是回答的不知是什么意思；9月11日、19日多次去电话，也不接电话。实在没有办法了，原告只有请公休假去原告的房屋找租房者联系被告（想着被告肯定积极主动地会找租房者收租金）。经多次等候，终于在2020年9月19日等到了租客，而且他们也将于当天搬家（9月20日，他们与被告管家邦的合同到期），不在租管家邦的房子了（被告管家邦太没诚信了!）.经询问租房者怎么与被告管家邦办理交接手续时，才得知被告委托一个叫任*的处理后续事宜。于是我便联系到了任*，询问我的房租怎么办？他说：“他是应被告苏世红的请求，帮她一个忙，帮忙处理该房屋后续手续”，并对我说，只要我签一个他们起草的解除合同的一个协议，就会支付我2020年9月1日至19日的房租。但该协议条款完全是霸王条款，我拒绝签署。我让任*向被告转达我的意见，我将向法院起诉，维护我的权利，请被告仔细考虑，如10日内不回复我，我将起诉至法院；并鉴于现状，为了降低我进一步损失，我从他手中接过房屋钥匙（按照合同约定，我也有权收回我的房屋）。为了维护自身合法权益，原告特向法院起诉，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。被告管家邦经纪公司答辩称：在2020年9月19日原告已拿到钥匙，房屋已经归还给原告，合同已经解除。我司与原告签订的合同期限为3年，有3个月的空置期，空置期在第一年扣除，所以不存在退还一个月的空置期及利息；空置期的物业费已经免除，不存在返还物业费；因为疫情期间原告给我司减免一个月租金，至于给不给实际租客减免房租是我司问题，不存在退还减免的费用；2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金4400元是不存在的，因为我司联系原告口头承诺三个月按1900元/月支付，原告是认可的；物业费1476元我司认可；小件的东西没写在合同里，墙面污损及沙发损坏在房屋交接时，原告没有提出，其对交接无异议；2020年9月1日-2020年9月19日期间的租金予以认可，但应按照1900元/月计算。本院经审理认定事实如下：2018年9月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋委托管理合同》，该合同约定：甲方将位于花果园X区1栋1单元1204号房屋委托给乙方对外租赁管理。委托管理期限为3年，甲方应于2018年9月1日前将房屋交付乙方。双方约定房屋租金固定收益为第1年每月固定租金2200元，空置免租金时间为3个月，收益合计19800元，第2年每月2300元，共计27600元，第3年每月2400元，共计28800元，上述租金收益均不含物业费；乙方向甲方支付该房屋的租金收益，付款周期为每季度一次，第一次付款为乙方在房屋移交后3个工作日内支付首季度租金收益6600元，第二次于2018年12月1日支付4400元，第三次于2019年3月1日支付4400元，第四次于2019年6月1日支付4400元，前述款项均扣除空置免租金时间壹个月的费用，租金收益由乙方支付至甲方指定银行账户；委托管理期内，该房屋家具家电及附属设备因房屋使用人认为损坏或使用不当造成的维修费用由乙方承担，家具家电等物品自然损坏的，须由甲方负责；该房屋委托管理期间的水电气费、清洁费、电话费、宽带费、有线电视费等由乙方负责；乙方必须按时向甲方支付租金收益，按时缴纳该房屋所产生的相关费用（包括水、电、气、收视费、宽带等）；合同还对其他事项进行了约定。原被告于同日签署合同附件1授权委托书、附件2《房屋交付清单》。上述合同签订后，被告按照合同约定支付租金，根据原告提交的收租银行账户显示：被告公司法定代表人苏世红向原告按2300元/月支付了2018年9月1日至2019年8月31日期间的租金共计20700元，按照1900元/月支付了2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金共计20900元。期间，被告提出减免房租，原告不同意，双方未达成一致。后原告已于2020年9月19日将房屋收回，但双方未办理房屋交接手续。庭审中，原告陈述2018年9月1日至2019年8月31日期间2300元/月的租金中包含100元/月的物业费，被告对此予以认可。原告明确“判令被告支付物业公司（或原告）2019年9月1日-2020年9月19日物业管理费人民币1476.96元”诉请为“判令被告支付原告物业费1476.96元”。上述事实有当事人陈述、《房屋委托管理合同》、原告收租银行账户流水明细、短信记录等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。本案中，原、被告双方签订的合同虽名为委托管理合同，但根据该合同的内容和履行来看，双方之间的合同关系实为租赁合同关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《房屋委托管理合同》，系双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，属合法有效合同，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。关于原告要求解除《房屋委托管理合同》的请求，案涉房屋已由原告于2020年9月19日收回，被告对此予以认可，据此应当认定《房屋委托管理合同》已于2020年9月19日解除。关于原告要求被告支付欠付的租金的请求，被告未按约定支付租金给原告，原告请求支付，本院予以支持，关于应付租金金额，案涉房屋2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金2300元/月，年租金为27600元，被告已支付20900元，欠付6700元，2020年9月1日至2020年9月19日期间的租金为1520元（2400元/月÷30天×19天），被告未支付，现原告起诉要求被告支付，于法有据，依法予以支持，被告主张原告同意按照1900元/月支付租金并减免一个月租金，对于此主张被告有责任提供证据证明，现被告未举证证明，其应当承担不利后果，故对被告的主张，不予采信；被告未按照约定履行支付租金的义务，应当支付迟延履行期间的利息，双方仅约定了第一年租金的付款时间，对后续租金的支付时间并未作出约定，也未就此达成补充协议，本院酌情考虑被告从原告起诉之日起支付欠付租金的利息，原告诉请按照同期银行活期存款利率计算利息，未超出法律规定，依法予以支持。关于原告要求被告返还空置期内的租金及物业费的诉请，因双方合同约定的房屋空置费仅在合同履行期间第一年予以扣减，该空置费并未约定分摊在合同履行期内的每一年，故对原告要求返还空置期租金的诉请，缺乏事实理由，本院不予支持；关于物业费，双方仅约定了空置期免租金，并未约定免收物业费，故被告应当支付物业费用，但原告未举证证明其以及各交纳物业费用及物业费标准，其应当承担此不利后果，故对原告关于物业费的主张，依法亦不予支持。关于原告要求被告支付2019年9月1日至2020年9月19日期间的物业费的主张，被告同意支付，从其所愿，予以支持。关于原告要求被告赔偿损失的主张，原告未举证证明此损失系由被告造成，故对原告此项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、原告赵**与被告贵州管家邦房地产经纪有限公司签订的《房屋委托管理合同》于2020年9月19日解除；二、被告贵州管家邦房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内向原告赵**支付欠付租金8220元、物业费1476.96元；三、被告贵州管家邦房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内向原告赵**支付利息（按照中国人民银行同期活期存款利率，以8220元为基数，自2021年1月20日起计算至实际履行之日止）；四、驳回原告赵**的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费194元、减半收取计97元，由原告赵**负担72元，被告贵州管家邦房地产经纪有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 翟 涛二〇二一年八月八日书记员 陈桂梅