四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终12734号上诉人（原审原告）：柏雨泽，女，1990年2月20日出生，汉族，住成都市成华区。委托诉讼代理人：钟晓月，四川明炬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都金美物业管理有限公司，住所地：成都市金牛区长青路88号金美国际1-2-1903号。法定代表人：崔大雄。委托诉讼代理人：王柯，男，该公司员工。上诉人柏雨泽因与被上诉人成都金美物业管理有限公司（以下简称金美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初13954号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。柏雨泽上诉请求：1.撤销成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初13954号民事判决，改判支持柏雨泽的全部诉讼请求；2.本案案件诉讼费由金美公司承担。事实和理由：一、一审法院在金美公司没有提出调低违约金请求的情况下，错误适用法律，擅自将《房屋租赁合同》约定的违约金（50%年租金）调低为一个月租金。二、一审法院错误认定柏雨泽应当向实际承租人另行主张权利不妥。经核实（成都市金牛区人民法院的《执行裁定书》及2020年10月16日、2020年12月8日的执行《公告》），金美公司诉次承租人四川苗方春生昕时业医疗管理有限公司（以下简称苗方公司）房屋租赁合同纠纷一案，该案已由二审判决要求次承租人腾退房屋（包括案涉房屋），该案尚在执行过程中。故本案的租金计算应当计算至实际腾退之日止，结合合同约定的租金标准，金美公司应当向柏雨泽支付84450元房屋租金（暂计至2020年12月7日，租金标准：从2019年01月08日至2020年01月07日止，月租金标准为4372元/月；从2020年01月08日至2023年01月07日止，月租金标准为5690元/月。）金美公司辩称，一、关于租金，应维持一审，但现在金美公司无法支付，金美公司的钱全部冻结在一审法院，冻结的钱都用于办产权证。开发商欠金美公司的钱也冻结在法院。二、房屋已经返还。三、关于违约金，违约金过高应予以调低，调低的标准就是一审确定的标准。四、房屋占用费不存在，实际房屋并不是金美公司在使用，金美公司未用于获利，是承租人苗方公司租房屋未付房租，金美公司还帮柏雨泽讨要租金，金美公司未收到租金情况下还通过诉讼的方式向苗方公司讨要租金，而且未收到租金的情况下金美公司在垫付租金，金美公司已经尽力了，不应由金美公司承担房屋占用费。柏雨泽向一审法院起诉请求：1.判令金美公司支付2019年9月1日起至合同解除之日止2019年12月31日的租金17488元；2.请求判令金美公司按合同解除当年度年租金的30%支付违约金即15696.78元；3.请求判令金美公司立即返还房屋；4.请求判令金美公司参照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付合同解除之日起至返还目标房屋之日止的房屋占用费；5.本案诉讼费由金美公司承担。一审法院认定事实：2017年1月8日，甲方柏雨泽（出租方）与乙方金美公司（承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定“甲方房屋坐落：成都市金牛区xx号房屋，房屋建筑面积：22.55平方米”，“甲方将自己拥有的上述房屋交付乙方承租”，承租期限2017年1月8日至2027年1月7日。双方约定房屋租金按租赁年限的时间段分别支付和收取，其中，从2018年1月8日至2019年1月7日，月租金标准为3766元/月，从2019年1月8日至2020年1月7日，月租金标准为4372元/月，从2020年1月8日至2023年1月7日止，月租金标准为5690元/月。租金支付方式为“每月一付，乙方每月的15日，向甲方支付上月租金”。合同同时约定金美公司的违约处理是“租赁期内，乙方有下列行为之一的，乙方按合同年租金的50%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。但甲方应提交证明损失发生的依据。（1）租赁期间，未经甲方或新业主同意，中途擅自退租的；（2）擅自利用该间房屋进行违法活动的；（3）因乙方原因，拖欠租金达3个月以上的。（4）租赁期满，双方未续签合同乙方应该如期交还房屋，未交还的”。该合同还就免责条件、银行指定账户、房屋修缮及物业管理等事项作了具体约定。合同签订后，柏雨泽依约将案涉房屋交予金美公司，金美公司再将房屋交予案外第三人经营美食城，并将收取的房屋租金支付给柏雨泽，自2019年9月，金美公司向柏雨泽支付了2019年8月的租金后，就未再支付柏雨泽租金。一审另查明：1.2019年12月26日，九里堤街道办事处组织了“金美国际”业主与金美公司的协调会，“金美国际”部分业主与金美公司参加该次协调会。会后，金美公司于2019年12月31日在“金美国际”张贴《终止〈房屋租赁合同〉通知书》，并向各位业主发出该《终止〈房屋租赁合同〉通知书》，《终止〈房屋租赁合同〉通知书》的内容为“……自2019年12月31日起，我司金美公司终止与您的《房屋租赁合同》，不再承租您金美国际的房屋。”，并载明在接到此通知后一个月内到公司办理相关手续，柏雨泽亦同意解除合同。2.现美食城未进行经营。一审法院认为，柏雨泽与金美公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，一审法院确定柏雨泽与金美公司之间建立房屋租赁合同关系，双方均应按约履行。对于柏雨泽主张金美公司支付从2019年9月1日起至合同解除之日止即2019年12月31日的租金17488元的诉讼请求。经查，金美公司向柏雨泽支付了2019年8月的租金，至2019年12月31日金美公司向柏雨泽发出《终止〈房屋租赁合同〉通知书》时，均再未向柏雨泽履行租金支付义务。金美公司对于未向柏雨泽支付该期间房屋租金的事实亦予以认可，一审法院确定金美公司应向柏雨泽支付2019年9月至2019年12月期间的租金;因《房屋租赁合同》约定“从2018年1月8日至2019年1月7日，月租金标准为3766元/月，从2019年1月8日至2020年1月7日，月租金标准为4372元/月，从2020年1月8日至2023年1月7日止，月租金标准为5690元/月”，一审法院确定金美公司应向柏雨泽支付的租金为：16613.6元（4372元/月×3月+4372元/月×24天÷30天），故金美公司应当向柏雨泽支付欠付的租金16613.6元。对于柏雨泽主张金美公司立即返还房屋，并参照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付合同解除之日起至返还目标房屋之日止的房屋占用费的诉讼请求。柏雨泽主张合同解除之日为向一审法院提起诉讼之日即2020年10月26日，金美公司抗辩金美公司按街道办事处协调会议精神出具《房屋租赁合同》终止通知，并于2019年12月31日送达了该通知，但业主一直拖延收房，金美国际项目的经营困境并非金美公司导致，业主滋事导致商户经营困难乃至歇业离场，且业主未收房系业主的自主行为，应承担相应后果。经查，金美公司于2019年12月31日张贴《终止〈房屋租赁合同〉通知书》，通知出租人在一个月内办理相关手续，并可随时收回房屋。至本案一审判决时，案涉房屋未作他用，且柏雨泽未能举证证明未实际收回房屋系金美公司过错导致，故一审法院确定合同解除之日为2019年12月31日。合同解除后，柏雨泽亦负有及时受领房屋避免损失扩大的义务，因柏雨泽的该项主张依据不足，且柏雨泽可随时前往“金美国际”收回案涉房屋，故一审法院对柏雨泽的该两项诉讼请求均不予支持。对于违约金。柏雨泽主张金美公司按合同解除当年度年租金的30%支付违约金即15696.78元，金美公司抗辩不承担违约金，且合同约定违约金标准过高。经查，金美公司未按合同约定向柏雨泽支付租金，已构成违约，根据《房屋租赁合同》约定“乙方按照合同年租金的50%向甲方支付违约金……（3）因乙方原因，拖欠租金达3个月以上的”。因柏雨泽未就逾期支付租金造成的损失举证予以证实，一审法院综合考虑合同的履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，兼顾公平原则，酌定金美公司向柏雨泽支付违约金4372元。金美公司经一审法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，由此产生的法律后果由金美公司自行承担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、金美公司于判决生效之日起十日内向柏雨泽支付租金16613.6元；二、金美公司于判决生效之日起十日内向柏雨泽支付违约金4372元；三、驳回柏雨泽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费667元，由金美公司负担。（此款已由柏雨泽先行支付，金美公司在履行判决确定的支付义务时一并支付给柏雨泽）。二审中，金美公司未提交证据。柏雨泽提交以下证据：证据1.成都市金牛区人民法院（2020）川0106执异373号执行裁定书、成都市金牛区人民法院（2020）川0106执4915号公告、成都市金牛区人民法院（2020）川0106执4913号公告。证据2.金美国际一层（鲁生堂）房屋整体移交表。以上证据证明目的：柏雨泽的房屋在2020年12月30日之前都由金美公司实际控制，且该房屋已经实际返还，能确定房屋实际返还之日。金美公司质证认为，对以上证据真实性均予以认可，但不认可证明目的，金美公司没有实际使用房屋。金美公司对一审查明的事实无异议。柏雨泽提出以下异议：组织协调会的事情，只有部分业主参加，且没有强制执行的内容，没有签署任何文字，没有形成文件。本院经审查认为，一审并未认定协调会形成了文件，故本院对柏雨泽提出的异议不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，金美公司向柏雨泽支付了2019年8月31日之前的租金，2019年9月1日之后的租金未支付。二审中，双方确认2019年12月31日合同解除。在苗方公司与金美公司房屋租赁合同纠纷一案（案号为：（2020）川01民终8226号）中，金美公司向一审法院起诉请求：1．判令解除双方当事人间签订的《房屋租赁合同（商铺）》，苗方公司限期搬离；2．判令金美公司没收苗方公司支付的履约保证金49000元；3．判令苗方公司立即向金美公司支付3个月的免租期房租147420元，并向金美公司支付租金（自2019年1月1日起计算至苗方公司实际搬离之日止，暂计至2019年10月12日为461916元），支付违约金（自2019年1月1日起按每日千分之一的标准计算至付清之日止，暂计至2019年10月12日为85149.79元）；4．本案诉讼费用由苗方公司承担。该案一审判决结果为：一、解除金美公司与苗方公司于2018年9月27日签订的《房屋租赁合同（商铺）》；二、苗方公司于判决生效之日起十日内搬离位于成都市金牛区房屋；三、苗方公司于判决生效之日起十日内向金美公司支付租金（以49140元／月为标准，自2018年10月1日起计算至苗方公司实际搬离之日止）；四、金美公司对苗方公司已支付的履约保证金49000元不予退还；五、驳回金美公司的其他诉讼请求。本院于2020年6月29日作出二审判决维持原判。该案查明，2017年1月至2月期间，金美公司通过与案外人陈历琼、荣川山、朱康榕、吴宇峰等签订《房屋租赁合同》《同意转租、分租、联营确认书》及《补充协议》，取得了位于成都市金牛区房屋的转租权。2018年9月27日，金美公司（甲方）与苗方公司（乙方）签订《房屋租赁合同（商铺）》，约定：乙方承租位于成都市金牛区xx号铺位（面积共计273平方米），租赁期自2018年10月1日至2026年9月30日。在执行苗方公司与金美公司房屋租赁合同纠纷一案中，成都金牛鲁生堂金美中医诊所有限公司（以下简称鲁生堂公司）向一审法院提出执行异议，主张鲁生堂公司为成都市金牛区房屋合格使用主体，且一直在实际经营，应当由鲁生堂公司继续使用该房屋，不应当腾退，请求中止执行。后一审法院于2020年11月16日作出（2020）川0106执异373号执行裁定书，裁定驳回鲁生堂公司的异议申请。2020年12月8日，一审法院发布公告，责令鲁生堂公司于2020年12月15日之前腾退。金美公司、柏雨泽均认可，金美公司和业主共同办理的腾退，时间是2020年12月30日。金美公司于2020年12月30日向柏雨泽返还案涉房屋。因房屋已经返还，柏雨泽撤回一审第三项诉讼请求，金美公司同意柏雨泽撤回该项诉讼请求。柏雨泽将一审第四项诉讼请求金额确定为68280元，计算方式为5690元/月，从2020年1月1日计算至2020年12月30日。本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。根据柏雨泽的上诉意见和金美公司的答辩意见，本案二审的争议焦点有三个，本院分述如下。一、关于房屋租金的问题本案中，因金美公司仅向柏雨泽支付了2019年8月31日之前的租金，金美公司也认可应当支付2019年9月1日到2019年12月31日期间的租金，根据合同关于租金标准的约定，金美公司应向柏雨泽支付2019年9月1日到2019年12月31日期间的租金为17488元（4372元/月×4个月）。二、关于违约金的问题金美公司未按照合同约定按时支付租金，根据合同约定，金美公司应向柏雨泽支付违约金。合同约定的违约金为合同年租金的50%，而金美公司则主张违约金过高，应当调低。对此本院认为，柏雨泽未提供证据证明其因金美公司逾期支付租金而遭受的损失的情况，一审法院综合考虑合同的履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，兼顾公平原则，酌定金美公司向柏雨泽支付违约金4372元并无明显不当，本院予以维持。三、关于房屋占用费的问题本案中，双方当事人均确认案涉合同于2019年12月31日解除。合同解除后，金美公司应当及时向柏雨泽返还案涉房屋，金美公司未能及时返还，应当向柏雨泽支付房屋占有使用费。金美公司主张案涉房屋并不是金美公司在使用，金美公司未用于获利，是承租人苗方公司租房屋未付房租。对此本院认为，在案涉《房屋租赁合同》已经解除的情况下，柏雨泽既可以请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费，也可以根据合同的相对性，要求金美公司向自己返还房屋，并在金美公司未返还房屋的情况下要求金美公司支付房屋占有使用费。因此，本院对于金美公司的主张不予采纳。一审法院认为合同解除后，柏雨泽负有及时受领房屋避免损失扩大的义务，且柏雨泽可随时前往“金美国际”收回案涉房屋，故对柏雨泽关于房屋占有使用费的主张不予支持。对此本院认为，从本案二审查明的事实来看，柏雨泽与金美公司之间的合同解除后，金美公司与苗方公司仍处于诉讼之中，且在执行过程中，鲁生堂公司还提出了执行异议，直至2020年12月8日，一审法院发布公告，责令鲁生堂公司于2020年12月15日之前腾退。在此之前，金美公司一直通过诉讼主张苗方公司和鲁生堂公司腾退，尚未能收回案涉房屋，柏雨泽并不具有随时前往收回案涉房屋的条件，一审法院认为柏雨泽可随时收回案涉房屋不符合事实，本院予以纠正。综上，因金美公司于2020年12月30日向柏雨泽返还案涉房屋，其应当向柏雨泽支付2020年1月1日到2020年12月30日期间的房屋占有使用费68280元（5690元/月×12个月）。综上所述，柏雨泽的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初13954号民事判决第二项，即“成都金美物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向柏雨泽支付违约金4372元”；二、撤销成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初13954号民事判决第三项，即“驳回柏雨泽的其他诉讼请求”；三、变更成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初13954号民事判决第一项“成都金美物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向柏雨泽支付租金16613.6元”为“成都金美物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向柏雨泽支付租金17488元”；四、成都金美物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向柏雨泽支付房屋占用费68280元；五、驳回柏雨泽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费667元，二审案件受理费667元，均由成都金美物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  王 果审 判 员  何广智审 判 员  赵 韬二〇二一年九月七日法官助理  余海洋书 记 员  袁 敬