辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终5957号上诉人（原审原告）：大连金地投资有限公司，住所地大连市沙河口区星云街1号。法定代表人：屈海峰，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘帅，北京观韬中茂（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡佳文，北京观韬中茂（大连）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：肖森，男，1975年11月4日生，汉族，住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：孙忠跃、李福铎，北京市康达（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖建，男，1980年8月27生，汉族，住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：孙忠跃、李福铎，北京市康达（沈阳）律师事务所律师。上诉人大连金地投资有限公司（以下简称金地公司）、肖森因与被上诉人肖建房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2021）辽0204民初1590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金地公司上诉请求：1.改判肖森向金地公司支付2020年疫情期间3个月租金27.5万元及6个月违约金11万元，共计38.5万元，肖建对此债务承担连带责任；2.维持原判其他判决内容；3.本案诉讼费由肖森、肖建承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误。1.肖森长期持续欠付租金的行为属于恶意违约，与疫情无关。肖森自2017年3月开始欠付租金，至金地公司起诉之日未支付任何一笔租金，其欠付租金的行为是长期持续的，具有一定的主观恶性，已经构成严重违约，并非疫情导致无力支付租金。疫情不应也不能成为不履行合同义务的理由。一审判决金地公司为肖森减免3个月的租金27.5万元没有法律依据。2.金地公司不属于国有企业，不符合为承租人酌定减免房租的主体要求。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第六条第二款规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”金地公司不是国有企业，不属于上述规定中应当为承租人减免房租的主体范围。一审法院酌定免除肖森2020年疫情期间3个月的租金属于事实认定错误。3.不应免除肖森疫情期间的违约金。根据本案基础法律事实和民事纠纷产生时适用的《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”肖森自2017年3月开始欠付第一笔租金，并长期欠付租金，恶意迟延履行和不履行合同义务，已经构成严重违约，新冠××疫情发生于肖森欠付租金的违约行为之后，因此不能依据不可抗力免除其应承担的违约责任。二、一审法院适用法律错误。一审法院认为本案为房屋租赁合同纠纷，租金系合同履行中持续定期发生的债务，属定期给付债务，应分别计算保证期间属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条规定：“保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。”因案涉租赁合同属于继续性合同，保证期间的起算应当以最后一期债务履行期届满之日起算。截止本案起诉之日，肖森最后一期债务履行期届满之日为2020年3月8日，至金地公司2020年6月提起本案诉讼，法律规定的两年保证期间并未经过，故肖建应当对肖森未履行的全部债务承担连带清偿责任。肖森、肖建共同辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：一、因新冠××疫情导致肖森经营严重亏损，一审法院酌情减免租金及违约金认定事实清楚，但减免的金额较少。疫情从2020年1月爆发，一直持续到2020年8月21日政府才下文恢复经营，这段期间因疫情的不可抗力影响处于持续状态，肖森一直响应政府号召处于停业状态，没有收入来源，请求将此期间7个月的租金都予以减免。2.《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。即使承租的是非国有企业房屋，依据上述规定确认的原则也是减免租金。3.《民法总则》第六条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。新冠××疫情属于不可抗力，并且因每半年租赁期间所产生的租金属于独立债务，因此在疫情期间肖森可以不承担违约责任。一审法院也酌情减免了疫情期间的违约金，但违约金计算的标准存在错误，根据合同法的规定，约定的违约金高于损失的，当事人可以主张减少。本案中，双方约定的违约金是当年租金的20%。首先，该约定的标准本来就属于过高的；其次，第二期仅拖欠10万元房租，按照拖欠年租金100万为基数计算违约金，也属于违约金约定过高。因此，违约金的标准以拖欠租金为基数，在银行同期贷款利率及银行同业拆解利率的基础上再上浮30%方才合理。二、一审法院关于保证期间的认定使用法律正确。案涉租赁合同约定租金半年支付，属于同一租赁合同分期支付租金所产生的分期履行合同之债，各债务之间互相独立，可以分割。肖森上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审；2.金地公司承担相应的上诉费用。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、一审法院仅免除2020年3个月的租金及6个月的违约金太少。首先，除了一审法院认定的疫情期间之外，2020年3月26日，大连出现了首例境外输入新冠病毒确诊病例，直至2020年4月19日出院，这段时间也应该被认定为疫情期间；其次，除了疫情期间之外，因为疫情造成的影响，导致非疫情期间人们也不愿意到餐饮店进行消费，这也是客观事实；再有，肖森经营的饭店属于海鲜自助类消费，冷链产业又是病毒高发产业，下游行业受影响更严重。从疫情开始至今，酒店基本处于无人消费、被迫停业的状态。因此，按照公平的原则，请求法院免除因疫情导致肖森无法营业期间的全部租金及违约金，并且酌情减免非疫情期间的租金和违约金。二、一审法院没有对违约金标准进行调整。理由同前述答辩意见，不再赘述。三、金地公司交付的房屋影响肖森的实际使用。该房产在使用过程中，频繁出现地下室反水等问题，而地下室又是饭店的厨房，无法全天候正常使用，这种情况也应该调减租金的标准。金地公司辩称，不同意肖森的上诉请求。1.2020年3月18日，大连市新型冠状病毒感染××炎疫情防控指挥部通知，有序恢复餐饮服务经营单位现场就餐服务。2020年7月27日，大连市统筹推进新××炎疫情防控和经济社会发展工作指挥部办公室作出通知，餐饮服务经营者应停止婚宴、生日宴等聚集性就餐，后于2020年8月21日发布《关于恢复群体性聚餐经营活动的通知》恢复经营。2020年3月26日至2020年4月19日大连出现首例境外输入确诊病例至其出院期间，并不在大连市采取新××炎疫情防控措施的时间范围内，肖森在前述期间内经营收入减少与境外输入病例不存在因果关系，故该时间段内的房屋租金不应当因新××炎疫情被减免。至于肖森提及的疫情期间之外由疫情造成的影响以及冷链产业的病毒高发性对下游行业的影响，在疫情常态化之后，属于商事主体应当承担的正常商业风险，该风险的负担不应当转嫁于金地公司。2.违约金标准系出于双方合法有效约定，不应随意调整。首先，关于违约金标准的约定合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”案涉《房屋租赁合同》约定：在承租人不支付或不按照约定支付任何一期租金超过7日的，应按当年租金的20%向出租方支付违约金。双方签订案涉租赁合同系出于真实意思表示，合同中关于违约金条款的约定不违反法律法规的规定，合法有效，双方均应严格遵守。根据合同约定，肖森当按照“当年租金的20%”支付违约金，并非按照拖欠租金的20%支付违约金。其次，双方约定按照当年租金的20%支付违约金，不属于过分高于造成的损失的情形。同时，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，合同违约金的数额超过造成损失的百分之三十，属于过分高于造成的损失的情形。根据双方签订的《房屋租赁合同》有关于违约金标准的约定，在承租人不支付或不按照约定支付任何一期租金超过7日的，应按当年租金的20%向出租方支付违约金。金地公司的损失不仅包括当年租金损失，还应包括按照银行同期贷款利率计算的资金占用损失。双方关于违约金标准的约定未超过法律规定的违约金数额超过造成损失的30%，不属于过分高于造成损失的情形。肖森主张按照银行同期贷款利率计算违约金没有法律依据。肖建辩称，同意肖森的上诉请求。大连金地投资有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、肖森向原告支付欠付租金320万元；2、肖森向原告支付合同约定违约金82万元；3、肖建对上述第一、二项诉讼请求承担连带清偿责任。一审法院经审理查明，案涉房屋坐落大连市沙河口区号，建筑面积2203.72平方米，所有权人大连金地大厦。2000年4月21日，大连金地大厦名称变更为大连金地投资有限公司金地大厦。2016年3月1日，大连金地投资有限公司金地大厦出具《授权委托书》，授权原告大连金地投资有限公司代为管理、出大连市沙河口区号房屋，授权事项包括但不限于签订《房屋租赁合同》及代为收取租金等。2016年3月3日，原告（出租人、甲方）、被告肖森（承租人、乙方）、被告肖建（保证人、丙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方房屋，在乙方不履行本合同项下义务时，丙方愿意按照约定履行支付甲方租金或者承担责任；租赁房屋座落辽宁省大连市沙河口区号；乙方承租房屋用途为餐饮酒楼；租赁期限十年，即自2016年3月18日起至2026年9月18日止；租金标准：2016年3月18日至2016年9月18日免除乙方租金，2016年9月18日至2019年9月18日年租金为100万元，2019年9月18日至2022年9月18日年租金为110万元，2022年9月18日至2026年9月18日年租金为120万元，租期内租金合计1110万元；租金支付方式为每半年支付，首期租金50万元和押金50万元于合同签署后5日内支付，第二期租金50万元于2017年3月8日前支付，第三期租金于2017年9月8日前支付，以后逐年类推，乙方每年3月8日及9月8日前分两次支付当年的租金给甲方；丙方同意为本合同下乙方履行义务承担连带责任担保，担保的范围包括房屋租金、因乙方违约应该支付的违约金和损害赔偿金，保证期间自本合同生效之日至乙方履行完毕本合同项下所有义务或承担完毕所有违约责任之日止；乙方不支付或不按照约定支付任何一期租金超过7日即构成违约，应按当年租金的20%向甲方支付违约金，违约造成的守约方经济损失超过违约金的，违约方还应向守约方支付超过违约金部分的赔偿金；合同还对各方其他权利义务进行了约定。上述《房屋租赁合同》签订后，被告肖森分别于2016年3月17日、2016年11月22日、2017年3月21日分三次向原告给付款项，金额分别为50万元、50万元、40万元。就欠付债务，被告肖森于2019年3月19日向原告出具《还款承诺书》，确认截止2019年3月18日拖欠原告租金210万元（含第二期租金10万元、第三期租金50万元，第四期租金50万元、第五期租金50万元、第六期租金50万元），并承诺尽快偿还全部拖欠租金，自愿按照《房屋租赁合同》的约定承担全部责任以及原告实现债权的所有费用。2019年7月26日，原告曾起诉被告肖森房屋租赁合同纠纷，后于2020年3月12日撤回起诉。另查，因突发新型冠状病毒疫情，辽宁省新型冠状病毒感染××炎疫情联防联控工作领导小组于2020年1月24日决定启动辽宁省重大突发公共卫生事件Ⅱ级响应，次日又启动辽宁省重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，实行最严格的防控措施。2020年3月18日大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部通知，有序恢复餐饮服务经营单位现场就餐服务。2020年7月27日，大连市统筹推进新冠××疫情防控和经济社会发展工作指挥部办公室作出通知，餐饮服务经营者应停止婚宴、生日宴等聚集性就餐，后于2020年8月21日发布《关于恢复群体性聚餐经营活动的通知》恢复经营。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告大连金地投资有限公司与被告肖森、肖建签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自身义务。合同签订后，原告已依约将案涉大连市沙河口区房屋交付被告使用，但被告肖森未及时给付原告租金，已构成违约，原告主张其给付拖欠租金及违约金的诉请，一审法院予以支持。关于被告因疫情影响请求减免租金及违约金的抗辩意见，其虽未对疫情影响经营收入的具体金额举证证明，但仅2020年1月至8月期间，本市餐饮企业即有近三个月无法提供现场就餐或聚集性就餐服务，势必导致餐饮企业营业收入相对或者明显减少，进而对交纳房屋租金及违约金产生影响。疫情期间被告延迟支付租金、违约金存在客观上不能预见以及不能避免的原因，并非恶意违约。故结合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，综合考虑租赁房屋用途、本地区疫情形势及防控措施影响等诸多因素，一审法院对被告减免租金及违约金的抗辩意见予以采纳，酌定免除被告2020年疫情期间3个月的租金及6个月的违约金，故被告肖森应给付原告至2020年9月17日的租金292.5万元（10万元+100万元+100万元+110万元÷12个月×9个月）及违约金71万元[（100万元+100万元+100万元+110万元÷12个月×6个月）×20%],合计363.5万元。关于被告肖建，其在《房屋租赁合同》中签字，同意对被告肖森拖欠原告款项承担担保责任，但因其未在《还款承诺书》中签字，故被告肖建仍应按《房屋租赁合同》的约定向原告承担担保责任。因《房屋租赁合同》保证期间的约定为“自本合同生效之日至乙方履行完毕本合同项下所有义务或承担完毕所有违约责任之日止”，视为保证期间约定不明，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款的规定，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。因本案系房屋租赁合同纠纷，租金系合同履行中持续定期发生的债务，属定期给付债务。案涉合同明确约定租金半年一付，并详细约定了每半年租金的金额、期数、给付日期等内容，故每半年租期届满后对应的半年租金为独立债务，应分别计算保证期间。故对被告肖森应于2018年9月8日及之后交纳的租金182.5万元（100万元+110万元÷12个月×9个月）及违约金31万元[（100万元+110万元÷12个月×6个月）×20%]，被告肖建应向原告承担担保责任。一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十条、第三十二条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告肖森于判决生效之日起十日内给付原告大连金地投资有限公司截至2020年9月17日的租金292.5万元及违约金71万元；二、被告肖建对被告肖森上述债务中的182.5万元租金及31万元违约金向原告大连金地投资有限公司承担连带清偿责任；三、驳回原告大连金地投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半计19480元（原告已预付），由原告负担1540元，由二被告共同负担17940元，于判决生效之日起十日内给付原告。二审中,各方当事人均未提交新证据，且对一审查明的事实均无异议。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，案涉《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应全面履行各自的义务。金地公司已经按照《房屋租赁合同》的约定将案涉房屋交付给肖森使用，肖森应当按照合同约定履行支付租金的义务。本案中，承租人肖森欠付租金的行为违反了合同义务，构成违约，故金地公司主张其给付欠付租金及违约金的诉讼请求，于法有据，应予支持。本案中，上诉人肖森租赁案涉房屋系用于餐饮服务经营，根据2020年疫情发生的实际情况，本市餐饮企业有近三个月无法提供现场就餐或聚集性就餐服务，势必对承租人所从事的餐饮服务的经营和收入产生影响。如果要求承租人按合同中约定标准支付租金，显然有违公平。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”故在综合考虑案涉房屋租赁用途、本地区疫情形势等因素后，一审酌情对承租人肖森减免3个月租金及6个月违约金，较为公平合理，并无不妥，本院予以认可。关于金地公司主张肖森拖欠租金时间较长、违约行为严重，不应予减免租金一节，本院认为，新冠疫情对上诉人肖森的经营造成的影响系客观存在的，案涉合同中关于违约金的约定已涵盖了对承租人欠付租金行为的惩罚性因素，违约金的约定已对肖森的违约行为进行了惩罚及对金地公司进行了补偿，故金地公司的此节上诉意见，于法无据，本院不予采纳。关于肖森主张调低违约金标准一节，本院认为，案涉租赁合同中所约定的按照当年租金的20%支付违约金系各方真实意思表示，且在签订案涉房屋租赁合同后，肖森只支付过押金50万元、第一期租金50万元及第二期租金40万元，其余租金均未支付，其多年欠付租金的行为势必给出租人造成损失，上诉人肖森亦并不能证明合同约定的违约金过分高于其造成的损失，故肖森此节上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。关于肖建所应承担的担保责任，本院认为，因案涉房屋租赁合同中保证期间的约定不明确，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款的规定，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。而案涉合同明确约定租金半年一付，并详细约定了每半年租金的金额等内容，每半年租期届满后对应的半年租金为独立债务，应分别计算保证期间。故一审所认定肖建所应承担的担保责任的具体金额并无不当。金地公司此节上诉理由，本院不予支持。综上，上诉人大连金地投资有限公司、肖森的上诉请求均不能成立，本院均予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42,955元(大连金地投资有限公司预交7075元，肖森预交35,880元)，由上诉人大连金地投资有限公司负担7075元，由上诉人肖森负担35,880元。本判决为终审判决。审判长 刘 畅审判员 张 钱审判员 刘小南二〇二一年九月一日书记员 邵 将