广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1821民初2110号原告：吴丽华，女，1983年11月12日出生，汉族，住广东省佛冈县。被告：骆志红，女，1978年11月20日出生，汉族，住广东省佛冈县。委托诉讼代理人：朱日程，广东群立弘律师事务所律师。原告吴丽华与被告骆志红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月8日立案后，依法适用简易诉讼程序，于2021年8月2日公开开庭进行了审理。原告吴丽华、被告骆志红的委托诉讼代理人朱日程到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴丽华向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除或终止骆志红与吴丽华于2021年7月1日签订的《转让协议书》；2、请求判令骆志红退还吴丽华已支付的转让款人民币5万元；3、请求依法判令本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：骆志红作为法定代表人，经营佛冈县石角镇刚好玉见饮品店，统一社会信用代码为92441821MA55RQ6FX8。骆志红称其手上有十多个商铺需要经营管理，无暇兼顾，于是有意转让，与吴丽华就整铺转让事宜进行沟通。在与吴丽华沟通过程中，骆志红一直传达错误信息，谎称刚好玉见饮品店的营业额每天能达到2000元至3000元，吴丽华经济条件并不宽裕，一直处于失业状态，还需抚养两名子女，骆志红传达的信息，让吴丽华错误地认为受让刚好玉见饮品店可以最短时间内实现营利，于是与骆志红于2021年7月1日签订《转让协议书》，约定以7.6万元的价格整铺受让刚好玉见饮品店，先支付定金5万元，余款2021年7月10日付清，同时吴丽华顶着经济压力借款支付转让款，希望能短时间内创造利润帮补家庭以供日常开支。但经吴丽华了解，刚好玉见饮品店的营业额并无这么高，每天实际只有100元至200元的营业额，而店铺的房租每月高达8800元，即不但无法盈利，勉强经营可能还会带来亏损，导致吴丽华的合同目的无法实现，若继续履行《转让协议书》，将会给吴丽华带来重大损失，明显有失公平，因此吴丽华提起本案诉讼，要求解除合同，并要求骆志红退回已支付的转让款5万元，主要理由如下：一、骆志红谎报店铺营业额，若继续经营刚好玉见饮品店，每月将承担巨额亏本，吴丽华的合同目的无法实现，依法可主张解除《转让协议书》，并要求骆志红退还吴丽华的已付款5万元。根据《民法典》第五百六十三条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”吴丽华家庭经济条件较差，与骆志红签订《转让协议书》，主要是基于骆志红陈述的刚好玉见饮品店每月能达到2000元至3000元营业额，接手之后能迅速产生利润帮补家庭开支，但现吴丽华了解到店铺每个月的营业额只有100元至200元，每天还在亏损经营的状态，吴丽华的合同目的根本无法实现，依法有权解除合同，并要求骆志红退还吴丽华的已付款5万元。二、退一步说，即使是违约方也能主张解除合同，继续履行合同明显对吴丽华有失公平，而且会给吴丽华带来极大的经济压力和家庭负担，因此应当判令解除《转让协议书》。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定：“【违约方起诉解除】违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。”《转让协议书》属于店铺整体转让的合同，而店铺经营属于长期性行为，按照法律规定，即使是违约方也有权主张解除合同。在本案中，首先，吴丽华不存在恶意违约的情形，主张解除合同主要是因为骆志红谎称刚好玉见饮品店的营业额，让吴丽华产生了错误的判断与决策，在未来可预见长期会处于亏本经营的情况下，考虑到自身经济条件确实困难，迫于无奈才要求解除合同，不存在恶意；其次，继续履行合同对吴丽华显失公平，吴丽华的错误认识是基于骆志红的虚假陈述产生的，甚至连已支付的转让款都是通过借款的方式获得的，如果继续经营该店铺，不仅要承担店铺亏损，而且还需要承担偿还借款的压力，以及抚养家中两个小孩的压力，勉强让吴丽华继续履行合同是有失公平，不符合人道主义精神的；再者，骆志红拒绝解除合同违反诚实信用原则，骆志红明知吴丽华经济条件困难，仍传达错误信息转嫁经营风险，在吴丽华多次与骆志红和平沟通解除合同事宜时态度极其恶劣，实际上是违反诚实信用原则的。综上，退一步说，即使吴丽华存在违约，但主要是考虑到自身经济条件实在无力经营持续亏本的刚好玉见饮品店，依照法律规定有权解除合同。三、《转让协议书》的履行还涉及到工商登记过户的问题，且吴丽华与店铺出租方也未形成租赁关系，不适于强制履行，应当终止吴丽华与骆志红就《转让协议书》产生的合同权利义务关系。《民法典》第五百八十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高……有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”《转让协议书》的内容是关于店铺的转让，实际上还需要办理工商登记过户，以及吴丽华与店铺出租方重新签订租赁合同明确租赁关系的问题，但即使通过法律程序，也无法强制要求工商登记强制过户至吴丽华名下，也无法强制设立租赁关系，属于法律上或者事实上不能履行，以及债务的标的不适于强制履行的情况，因此在吴丽华无能力、无意愿受让刚好玉见饮品店的情况下，应当终止吴丽华与骆志红就《转让协议书》产生的合同权利义务关系。四、合同标的总额为7.6万元，约定定金5万元实际上超过法定数额，应认定超过部分不产生定金的效力。根据《民法典》第五百八十六条第二款的约定：“定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。”主合同标的额为7.6万元，按照法律规定的百分之二十的限制，定金数额不能超过1.52万元，《转让协议书》约定定金数额为5万元实际上超过了法定数额，应认定超过部分不产生定金的效力。综上所述，原告为维护自身合法权益，现根据我国相关法律法规提起诉讼，望贵院判如诉请！被告骆志红辩称：一、本案合同已生效，并形成租赁关系，原告单方违约要求被告返还定金没有法律依据，应当驳回其诉讼请求。首先，原、被告在2021年6月30日晚九点在商谈至凌晨后，明确知道涉案商铺承租的转让费、月租金和租期的情况下，便在2021年7月1日凌晨签订《转让协议书》，并支付50000元的转让费，同时当做定金约束双方，答辩人当天把涉案商铺转交给原告经营。其次，从答辩人提供的涉案商铺监控录像显示，原告在2021年7月1日直至2021年7月6日都在涉案商铺经营。从而得知，原告实际经营了该商铺，合同已经生效并履行中。二、答辩人在洽谈商铺转让过程中无传达错误信息或者欺骗原告，更无承诺每月或者每日一定能达到多少营业额。1、原告没有证据证明答辩人有承诺涉案商铺每天营业额一定能达到2000元至3000元，原告称答辩人有欺骗成分更无事实依据。原告称自己经济负担大，无法继续支付租金不是解除合同的正当理由。原告作为一个完全民事行为能力的人，在承租商铺后，经营过程中的盈亏都归其承担，与答辩人无关。原告现以每天经营亏损为由，主张解除合同，要求原告返还定金无法律依据。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》48条规定，原告是属于违约方，是不享有单方解除合同的权利。原告在其自主经营觉得亏损后，立即主张解除合同，要求返还定金，该行为毫无契约精神。2、首先，原告所述自己承担抚养小孩、借贷利息等自身压力与本案无关，更不是解除合同的合法理由。原告在实际经营多天后，以各种理由向答辩人要求解除合同，而又不愿意承担违约责任，其本人才是真正违反城市信用原则。其次，原告自身实力条件能否经营下去，无论在法律上还是道德都不是其恶意违约的正当理由。三、工商登记是否过户不是合同生效的必要条件。首先，从原告提供的证据可以得出，原告知悉月租金，转让费，剩余租期等合同主要内容，且没有约定试营业期，双方已形成租赁关系，原告也实际经营涉案商铺数天，期间收入是由客人直接扫码原告的支付宝或者微信。因此，工商登记是否过户或者签订书面合同，不影响合同的生效和原告经营涉案商铺。其次，原告一直不配合答辩人签订书面合同，期间还打电话通知业主希望其不同意答辩人商铺转租。最后，原、被告没有约定将过户登记作为合同生效的必要条件，而且原告在没有通知答辩人配合工商登记过户情况下就认定无法过户，毫无事实和法律依据。四、7.6万元是转让费，并非主合同总标的，五万元定金未超过法定最高百分之二十的规定。答辩人与业主签订涉案商铺租赁合同租期为2020年12月16日至2023年4月30日。答辩人把剩余2021年7月1日至2023年4月30日共22个月，每月租金8800元转租给原告，总租金为193600元，加上商铺装让费（包括商铺设备材料）76000元，涉案合同总标的为269600元，所以答辩人收取50000元作为定金符合法律规定，不存在无效情形。综上所述，原告应当对自己投资经营承担风险，在租赁关系形成后单方违约解除合同，还要答辩人退还定金，没有法律依据，请法院查明事实驳回原告的全部诉讼请求。（前四点意见具体参照书面答辩状）五、原、被告已经不存在是否解除合同的客观条件，因为原告已经在2021年7月10日明确不再经营该商铺，已经将钥匙放在涉案商铺，被告为了减少损失，无计可施之下回收商铺转租给其他人，因为原告经营的十天是没有支付过租金，所以不存在诉讼请求1的所谓解除合同的客观条件。原告吴丽华围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：1、食品经营许可证；2、转让协议书；3、信息记录；4、借款条、转账记录；5、店铺租赁合同；6、店铺营业额记录；7、刻录光盘一张，；8、失业补助记录；9、原告身份证；10、光盘与短信记录；11、通话记录、短信记录；12、店铺半年经营状况；13、店铺3天转账记录；14、微信聊天记录；15、微信图片；16、微信图片；17、微信图片；18、微信图片；19、通话记录（光盘一张）。被告骆志红向本院提交了如下证据：1、短信聊天记录；2、2021年7月1日至2021年7月6日涉案商铺监控录像；3、业主同意转让协议书。上述证据材料，经庭审举证、质证及审查核实。本院经审理并结合上述证据材料及庭审笔录认定事实如下：2021年7月1日，原告吴丽华（乙方）与被告骆志红（甲方）签订了《转让协议书》，约定甲方将佛冈县石角镇刚好玉见饮品店的经营权转让给乙方。该转让协议书全文如下“现骆志红××××××将刚好玉见佛冈店自2021年7月1日起整铺转让给吴丽华×××××××××××。转让总价格76000元（柒万陆仟元）。先收定金伍万元，余款贰万陆千元在2021年7月10日付清。2021年7月1日甲方：骆志红乙方：吴丽华”。2021年7月1日原告通过支付宝转账方式支付了50000元给被告。2021年7月1日晚上原告通过微信聊天记录方式向被告表示不再履行合同愿支付5000元承担违约责任，被告未接受。2021年7月8日原告向本院提起诉讼。2021年7月11日（农历六月初二）被告张贴《旺铺转让》对涉案商铺再转让，2021年8月1日新的承租人已对涉案商铺开张营业。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，房屋租赁合同是确认合同当事人之间权利义务的依据。原告吴丽华（乙方）与被告骆志红（甲方）签订的《转让协议书》是当事人真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，当事人均应当诚信履行，否则须承担违约责任。合同签订后，被告已将商铺房屋交付给原告经营，已履行了合同义务，依法享有收取全部转让费的权利；原告接收了商铺房屋后，便负有按合同约定支付全部转让费的义务；现原告退回商铺房屋不再履行合同，显属违约，依法应当承担违约责任，由于合同没有约定具体的违约责任条款，只约定转让总价76000元、定金50000元，因此，只能确定违约方承担定金赔偿责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。”的规定，双方约定的定金数额50000元超过了法律的规定，本案定金应以法律规定不超过百分之二十计算，即76000元×20%=15200元予以确定，原告应赔偿定金15200元给被告。因原告违约后，被告已将涉案商铺房屋转让给他人经营，本案的合同实际已不再履行，原告要求解除原、被告于2021年7月1日签订的《转让协议书》的请求，本院予以支持，但原告要求退还转让款50000元的请求，因该50000元包含符合法律规定的20%的定金15200元在内，应予以扣减，被告应退回34800元（50000元-15200元=34800元）给原告，超出部分本院不予支持。因《转让协议书》已明确约定转让总价为76000元，被告辩称涉案合同总标的为269600元、已收取的定金50000元没有超过法律规定不需退回任何款项的意见，与《转让协议书》约定的事实不符，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条条、第五百零九条、第五百六十三条第一款第（二）项、第五百八十六条、第五百八十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告吴丽华与被告骆志红于2021年7月1日签订的《转让协议书》；二、被告骆志红在本判决发生法律效力之日起十五日内退还转让款34800元给原告吴丽华；三、驳回原告吴丽华的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计525元，由原告吴丽华负担190元，被告骆志红负担335元；原告负担的部分在其预交的诉讼费中扣减，剩余部分可在本判决生效后向本院申请退回335元；被告负担的部分应于本判决确定的义务履行期届满前向本院缴纳，逾期，本院将依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  蓝茂荣二〇二一年八月三十一日书记员  朱嘉桢申请执行告知：本判决生效后，被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：44×××51开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：（一）当事人的陈述；（二）无民事行为能力人或者限制民事行为能力人所作的与其年龄、智力状况或者精神健康状况不相当的证言；（三）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言；（四）存有疑点的视听资料、电子数据；（五）无法与原件、原物核对的复制件、复制品。