辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0103民初6646号原告：交通银行股份有限公司辽宁省分行，住所地沈阳市沈河区市府大路258-1号。负责人：张仕才，该分行行长。委托诉讼代理人：卢海保，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：逯茁，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被告：刘继贵，男，1971年2月5日出生，汉族，户籍地址辽宁省调兵山市，现住辽宁省调兵山市。被告：董艳凤，女，1974年8月2日出生，汉族，住辽宁省调兵山市。被告：辽宁香格蔚蓝房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区桃仙大街6号。法定代表人：包立军，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕丰哲，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。原告交通银行股份有限公司辽宁省分行与被告刘继贵、董艳凤、辽宁香格蔚蓝房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司辽宁省分行（以下简称“交行辽宁省分行”）的委托诉讼代理人逯茁，被告刘继贵，被告董艳凤，被告辽宁香格蔚蓝房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吕丰哲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告交行辽宁省分行向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决第一、第二被告立即偿还原告全部贷款本金人民币673056.31元，以及直至贷款本息还清之日止所欠利息、复利、罚息等相关款项(截至2019年12月13日第一、第二被告欠原告贷款应收未收利息26922.77元、应收未收罚息478.12元、复利823.12元，本息合计701280.32元)；2.请求法院判决原告对第一、第二被告抵押房产享有优先受偿权；3.请求法院判决第三被告对第一、第二被告的上述债务承担连带还款责任；4.请求法院判决三被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：第一、第二被告于2017年11月1日与原告签署了《个人房产抵押贷款合同》,向原告借款人民币70万元，借款期限为20年。双方约定，当第一、第二被告违反上述合同约定时，原告有权宣布已发放的贷款本金全部提前到期，并要求第一、第二被告立即偿还全部贷款本息。同时，第一、第二被告还将其用上述借款购买的房产抵押给了原告，双方办理了相应的抵押登记手续第三被告在上述合同中承诺为第一被告的上述借款向原告承担连带保证责任。原告向第一、第二被告发放贷款后，第一、第二被告不能按时还款，现在已逾期数期。因此，特向贵院提起诉讼，请求维护原告的合法权益。庭审中，原告增加一项诉讼请求“5.请求法院判决三被告承担原告为实现债权所支付的律师费2000元。”被告刘继贵辩称，借款情况属实，抵押情况属实，欠款金额无异议，但是没有偿还能力，对于诉讼请求没有异议，同意还但是无力偿还，房子已经抵押给银行了，没有经济来源偿还贷款，不是不还款，但是别人也欠我钱，有钱就还，但是现在还不上，想与开发商商量回购房屋，因为房子办理不了房产证所以无法出售。被告董艳凤辩称，借款情况属实，抵押情况属实，欠款金额无异议，但是没有偿还能力，对于诉讼请求没有异议，同意还但是无力偿还。被告辽宁香格蔚蓝房地产开发有限公司辩称，对案涉借款承担保证责任情况属实，欠款本金利息具体金额应由法院结合原告举证进行认定；抵押权预告登记并未产生，抵押权设定的法律效力，不同意原告对案涉房屋享有优先受偿权；不同意承担保全费、律师费等除案件受理费之外的其他费用。开发商回购该房屋能力不足。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2017年8月21日,被告刘继贵、董艳凤作为借款人，被告辽宁香格蔚蓝房地产开发有限公司作为担保人与原告交行辽宁省分行作为贷款人签订《个人房产抵押贷款合同》一份,约定：借款人购买商品房并以该房屋向贷款人申请个人房产抵押贷款。借款人所购房屋为住房,坐落浑南区2,建筑面积125.03平方米，贷款金额为70万元,贷款期限为240月,贷款利率为月利率4.49166700‰,该利率系五年以上(期限)人民银行贷款基准利率上浮10%;本合同项下贷款实际发放后,遇中国人民银行调整基准利率,以次年1月1日为合同利率调整日;还款以月为一期,首期自放款日起计算;逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%;借款人选择等额本息还款法,每期还款额为4771.83元。借款人未按合同约定偿还贷款本金或支付利息的,贷款人有权单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期,要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息,借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按合同约定用途使用贷款的,贷款人有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息,并对应付未付利息计收复利。借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的,应当承担贷款人为实现债权而发生的催收费、诉讼费(或仲裁费)、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它相关费用。合同约定,合同项下抵押物为位浑南区2的房屋,抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、提前还款补偿金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费(或仲裁费)、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它相关费用。该合同同时约定，担保人为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年;分期还款的,保证期间按各期还款分别计算,自每期贷款到期日起,计至最后一期贷款到期之日后两年止，保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及贷款人实现债权的费用,实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费(或仲裁费)、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用，借款人未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时,担保人应按贷款人的要求立即支付借款人的全部到期应付款项，借款人取得第二十二条约定房屋的权利证明,且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后,担保人的保证责任免除;但在贷款人取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前,借款人已有欠款或欠费的,担保人对该部分应付款项仍应承担保证责任。2017年8月29日,原告就被告刘继贵、董艳凤购买的上述房屋即其名下位浑南区房产办理了抵押权预告登记。2017年11月1日，原告向被告刘继贵、董艳凤发放贷款70万元，并向被告刘继贵、董艳凤出具借款凭证。但被告刘继贵、董艳凤未按合同约定履行还款义务，截止至2019年12月13日,被告刘继贵、董艳凤尚欠原告贷款本金673056.31元及利息26922.77元、罚息478.12元、复利823.12元。2021年6月15日,交行辽宁省分行(甲方)与上海市海华永泰（沈阳）律师事务所(乙方)签署《委托代理协议》,约定甲方委托乙方代为办理甲方诉刘继贵、董艳凤金融借款合同纠纷一案诉讼法律事务，乙方指派卢海保律师团队两名律师作为经办律师，为甲方提供本协议约定的法律服务，依法维护甲方合法权益。律师费按照2000元的标准收取。合同还约定了其他内容。上述合同签订后,原告向上海市海华永泰（沈阳）律师事务所支付了律师费2000元。2021年8月25日,上海市海华永泰（沈阳）律师事务所为原告开具了金额为2000元的增值税专用发票。本院认为,原告交行辽宁省分行作为贷款人与被告刘继贵、董艳凤作为借款人，被告辽宁香格蔚蓝房地产开发有限公司作为担保人签订的《个人房产抵押贷款合同》系各方当事人的真实意思表示,且内容不违反法律法规的强制性规定,应予认定合法有效。有效的民事合同关系受法律保护,各方当事人均应当依约履行合同义务。原告向被告刘继贵、董艳凤发放贷款,被告刘继贵、董艳凤应当按合同约定还本付息,现被告刘继贵、董艳凤未按合同约定的时间履行还款义务，构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告刘继贵、董艳凤立即偿还剩余全部贷款本金及利息、罚息、复利，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于律师费一节,根据合同约定,借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的,应承担贷款人为实现债权而支付的催收费用、诉讼费(或仲裁费)、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。原告就实现债权的费用提供了委托代理协议及律师费发票予以佐证,本院对原告要求被告刘继贵、董艳凤给付律师费2000元的诉讼请求予以支持。关于原告主张对抵押房产享有优先受偿权的诉讼请求。因本案所涉房屋办理的是抵押权预告登记，所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生的不动产物权变动的请求权，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，在涉案房产未办理正式的抵押登记前，权利人的抵押权尚未确立，权利人应在办理正式的房屋抵押登记后才能主张优先受偿权，而涉案房产至今尚未办理初始登记及正式的房屋抵押登记，故对于原告的该项请求本院不予支持。关于原告要求被告辽宁香格蔚蓝房地产开发有限公司承担连带保证责任的诉讼请求，因被告辽宁香格蔚蓝房地产开发有限公司作为保证人签订了借款合同，合同约定保证人的保证范围为合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及贷款人实现债权的费用,实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费(或仲裁费)、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用，保证期间为借款人取得房屋的权利证明,且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后,担保人的保证责任免除。现诉争房产没有办理房地产权属证书，也没有办理抵押登记，因此被告辽宁香格蔚蓝房地产开发有限公司作为保证人，应当对被告刘继贵、董艳凤的借款本金、利息、罚息、复利及律师费等承担连带保证责任。被告辽宁香格蔚蓝房地产开发有限公司在承担保证责任后,有权向被告刘继贵、董艳凤进行追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告刘继贵、董艳凤于本判决生效后十日内向原告交通银行股份有限公司辽宁省分行偿还借款本金673056.31元并支付利息、罚息、复利(截止至2019年12月13日的利息26922.77元、罚息478.12元、复利823.12元，自2019年12月14日起至债务清偿之日止的利息、罚息、复利按照《个人房产抵押贷款合同》约定的标准计算);二、被告刘继贵、董艳凤于本判决生效后十日内向原告交通银行股份有限公司辽宁省分行赔偿其因本案产生的律师费损失2000元；三、被告辽宁香格蔚蓝房地产开发有限公司对被告刘继贵、董艳凤承担的本判决第一项、第二项确定的付款义务向原告交通银行股份有限公司辽宁省分行承担连带保证责任,并有权在承担保证责任后向被告刘继贵、董艳凤追偿；四、驳回原告交通银行股份有限公司辽宁省分行的其他诉讼请求及被告刘继贵、董艳凤、辽宁香格蔚蓝房地产开发有限公司的其他抗辩。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10813元，保全费4026元，由被告刘继贵、董艳凤、辽宁香格蔚蓝房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘超人民陪审员  王哲人民陪审员  杜辉二〇二一年九月十日书 记 员  夏欣