广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0107民初7392号原告：刘正永，男，1976年1月1日出生，汉族，住广西凤山县，公民身份号码：452727197601010913。委托诉讼代理人：梁东江，北京市尚衡（南宁）律师事务所律师。被告：广西荣凯房地产开发有限公司，住所地南宁市星光大道213号金康天和时代8号楼2105号，统一社会信用代码：9145010007377586X3。法定代表人：戴金秀。原告刘正永与被告广西荣凯房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案后，依法适用简易程序，于2021年8月9日公开开庭进行审理。原告刘正永的委托诉讼代理人梁东江到庭参加诉讼。被告广西荣凯房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘正永向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告于2020年3月7日签订的《祥和盛城合作建房合同》无效；2.判决被告返还原告购房款136283元；3.判决被告支付原告资金占用利息8036元（利息计算方式：以107269元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年10月5日起计算至2020年3月6日，共计1880元；以136283元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年3月7日起计算至债务清偿日止，暂计至2021年5月6日，共计6156元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年10月，原告到被告开发建设的、位于南宁市四路交汇处的祥和盛城看房，在被告销售人员鼓动下订购了一套房，并于2019年10月5日支付部分首付款107269元。2020年3月7日，原告根据被告通知要求到南宁签订了《祥和盛城合作建房合同》，约定原告购买的房屋为第3栋1703号房，建筑面积89.66平方米，每平方米单价3800元，房屋总价340708元，首付款136283元，2021年12月31日交房。当天，原告支付了剩余首付款29014元。2021年初，原告到该项目工地发现早已停工，经了解得知被告因与土地所有人产生矛盾，工程已停工数月，且该项目用地属于三产用地，所建房屋无法办理不动产权证。原告认为，原告与被告签订的合同虽然名为合作建房合同，但双方不具备合作建房法律关系的本质特征，该合同实际是商品房买卖合同。被告将作为商品房出售的房产建设在三产用地之上，有损社会公共利益，且被告在未取得商品房预售许可证情况下即向原告出售房屋，违反了法律法规强制性规定，《祥和盛城合作建房合同》属于无效合同，根据《民法典》的规定，被告应当返还原告已支付的购房款，并支付占用原告购房款期间的利息。综上所述，原告为维护自身合法权益，特依法提起诉讼，望判如所请。被告广西荣凯房地产开发有限公司未作答辩。本院经审理查明：2020年3月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《祥和盛城合作建房合同》，合同第一条约定：1、南宁市西乡塘区安吉街道办大塘村九队（下称“大塘村九队”），负责提供国家划拨属大塘村九队的商服用地由甲方筹集合作建房，大塘村九队不承担合作建房费用。2、甲方负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发建设成本费用后的结余（合作建房款）归甲方所有。3、乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与大塘村九队的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定享有房屋在约定年限内的房屋使用权。第二条约定，甲方以筹集、出资合作建房的方式取得坐落于南宁市与振兴十四路交汇处大塘村九队的三产地综合楼用地的建设资格。该地块土地面积为23280.00平方米，规划用途为：商服用地，经批准，在上述地块上建设房屋，现定名祥和盛城，项目地址为：南宁市兴十四路交汇处。第三条约定，本合同合作建房的房屋为本合同第二条规定的项目第3栋17层03号房，建筑面积89.66平方米。第四条约定，乙方对其出资合作建房之房屋自交付之日起享有使用年限为：2014年4月25日起至2084年4月25日止。第五条第（4）项约定，乙方在本合同约定的合作建房的房屋使用权期限内享有使用权。如该项目所占集体三产建设用地可以出让方式变更为国有建设用地的，在乙方承担土地出让金及其他相关费用的情况下，甲方应配合乙方办理相关手续。具体费用及过户事宜以届时有关部门的规定为准。第六条约定，该房屋合作建房单价为3800元/平方米，合计该房屋合作建房总价款为340708元。第八条约定，乙方按照分期付款方式向甲方付款，首付款136283元于本合同签订之时交纳，第二期款102212元应在楼房工程进度达到已出地面时交纳，第三期款51106元应在楼房工程进度达到开始建设第15层时交纳，第四期款34071元应在楼房工程达到封顶条件时交纳，第五期款17036元应在楼房达到交房条件时交纳。第十条约定，该房屋将于2021年12月31日达到交付使用条件后，甲方应当以电话、短信、电子邮件或者书面通知乙方办理交付手续。合同还就其他事项进行约定。2019年10月5日，被告向原告出具《收据》一份，确认收到原告交来祥和盛城3栋1703号房合作建房部分首付款107269元。2020年3月7日，被告向原告出具《收据》一份，确认收到原告交来祥和盛城3栋1703号房合作建房部分首付款29014元。另查明，被告系具备房地产开发资质的有限责任公司。截止法庭辩论终结，被告未提交涉案项目土地变更为国有建设用地的审批手续、讼争房屋所在项目取得商品房预售许可证的相应证据。原告刘正永并非大塘村的村民。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告广西荣凯房地产开发有限公司经本院送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩和质证的权利，应承担由此带来的相应法律后果。关于合同性质。原、被告签订的《祥和盛城合作建房合同》，以合作建房之名，约定原告提供建房资金而无须承担风险，获得房屋使用权70年，且该合作建房合同第五条第（4）项约定，如该项目所占集体三产建设用地可以出让方式变更为国有建设用地的，在原告承担土地出让金及其他相关费用的情况下，被告应配合原告办理相关手续，具体费用及过户事宜以届时有关部门的规定为准。该条表明待涉案房屋可以办理权属证书时房屋产权归原告。因此，原、被告之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，《祥和盛城合作建房合同》应认定为房屋买卖合同。被告以合作建房之名规避法律法规，本院不予支持。关于合同效力。《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”涉案房屋所占用的土地为南宁市西乡塘区安吉街道办大塘村九队的集体土地，规划用途为商服用地，现被告将该土地上建设的房屋出售给并非大塘村村民的原告，违反了土地规划用途。且被告作为出卖方，在案涉房屋尚未建成之时即进行出售，故其应当遵守商品房预售的相关法律规定。被告向原告出售涉案房屋时并未取得商品房预售许可证明，截止原告提起本案诉讼前仍未取得，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告签订的《祥和盛城合作建房合同》属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告收取的购房款136283元（107269元+29014元）应返还给原告。被告长期占用原告资金导致原告利息损失，被告应当向原告赔偿。本案利息计算方式为：1、以107269元为基数，自2019年10月5日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、以29014元为基数，自2020年3月7日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定之规定，判决如下：一、原告刘正永与被告广西荣凯房地产开发有限公司于2020年3月7日签订的《祥和盛城合作建房合同》无效；二、被告广西荣凯房地产开发有限公司向原告刘正永返还购房款136283元；三、被告广西荣凯房地产开发有限公司向原告刘正永支付利息（计算方式：1、以107269元为基数，自2019年10月5日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、以29014元为基数，自2020年3月7日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。案件受理费3205元（原告刘正永已预交），由被告广西荣凯房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在收到交纳上诉费通知书之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员  韦月玲二〇二一年八月九日书记员  文艺霖