陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书(2021)陕0116民初9794号 原告：孙启龙。委托诉讼代理人：王蓉，陕西德伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张叶舒，陕西德伦律师事务所律师。被告：陕西地方电力房地产有限责任公司。法定代表人：李屹，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭睿，该公司员工。原告孙启龙与被告陕西地方电力房地产有限责任公司（以下简称陕西地方电力房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙启龙之委托诉讼代理人王蓉、张叶舒，被告陕西地方电力房产公司之委托诉讼代理人郭睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙启龙向本院提出诉讼请求：1.判令被告将办理房屋不动产权登记的资料报产权登记机关备案；2.判令被告向原告支付逾期办理不动产权登记证的违约金63471.46元（按929304元的日万分之一，自2019年3月16日起计算至2021年1月26日）；3.判令被告按929304元的日万分之一向原告支付自2021年1月27日起至被告向产权登记机关提交产权登记备案资料之日止的违约金；4.判令被告向原告履行出示《竣工验收备案表》并交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的义务；5.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年，原、被告签订《商品房买卖合同》。该合同约定，原告购买被告开发的位于西安市长安区雁塔南路南段的“曲江观山悦”第36幢1单元27层12702号房屋。该合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起500日内取得房地产权属证书的，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约责任。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房款929304元。2017年10月31日，被告向原告交付案涉房屋。但截止合同约定的办证期限届满，被告始终未向房地产权属登记机关提供相应资料进行备案，致原告至今无法取得不动产权证书。原告认为，被告的行为违反了合同约定，构成违约，给其造成损失，遂提起诉讼。被告陕西地方电力房产公司对原告主张的违约金的计算基数及截止时间无异议，但辩称，一、被告已向原告交付房屋，原告实际收房时间为2018年3月14日，据此往后推算500日后应为2019年7月28日，故违约金应自2019年7月29日起算，但工程验收过程中存在重污染天气无法施工等不可抗力因素，要求在计算违约金期间时将该停工期间予以扣除；二、原告主张的违约金标准过高，原告购买房屋时的单价为6000余元，现单价已达18000余元，原告并无损失，故违约金的标准应予以调低；三、被告一直积极办理产权登记的备案义务，但因客观原因，无法办理，被告承诺于2021年8月至10月取得房屋产权的初始登记，并于初始登记后三个月内协助原告取得产权登记证书；四、案涉房屋于交房时尚未取得《竣工验收备案表》，但于2021年7月底前可以取得《竣工验收备案表》及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。本院经审理认定事实如下：2016年，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的西安市长安区韦曲街道雁塔南路南段“曲江观山悦”小区第36幢1单元27层12702号商品房一套，总价款929688元；该合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。该合同第十一条第（一）项约定，出卖人应于2017年10月31日前向买受人交付该商品房；第十一条第（二）项约定，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。该合同第二十条第（一）项约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。第二十条第（二）项约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起500日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。后，原告向依据合同约定向被告支付了房价款，因房屋面积存在误差，原告向被告实际支付的房款为929304元。再后，因被告未能依合同约定将办理房屋权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，亦未向原告履行出示《竣工验收备案表》及交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的义务，原告遂诉至本院，请求判如所请。截止本案法庭辩论终结前，被告仍未将涉案房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，原告未能取得房屋所有权证书，案涉楼栋未取得《竣工验收备案表》，被告亦未向原告交付《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。庭审中，原、被告对房屋实际交付时间存在争议。原告主张交房时间为《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间即2017年10月31日，被告不予认可，并提交《36号楼流转单》证明房屋交付时间为2018年3月14日。该《36号楼流转单》上载的办理日期为2018年3月14日，原告在“签到核验身份”、“购房发票”、“看房”一栏均签字。原告认可该流转单上的签名，但对被告所主张的交房时间不予认可，但未能就其主张的交房时间提交相应证据。另，被告承诺于2021年8月至10月取得房屋产权的初始登记，并于初始登记后三个月内协助原告取得产权登记证书，并称案涉房屋于2021年7月底前可以取得《竣工验收备案表》及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。同时，被告辩称应扣除停工期间，并请求调低违约金标准。因原、被告各坚持其诉辩意见，调解不立。上述事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》、房款发票、《36号楼流转单》、西安市重污染天气应急指挥部办公室文件、西安市生态环境保护委员会办公室关于加强近期大气污染防治工作的通知在卷佐证，已经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对双方当事人均具有约束力，原、被告应按照合同的约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同约定被告应在商品房交付之日起500日内为原告完成案涉商品房的房屋所有权证书的办理，如因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起500日内取得该商品房的房屋所有权证书的，原告选择不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。关于案涉房屋的实际交付时间，原、被告存有争议。原告主张案涉房屋的实际交付时间为2017年10月31日前，但其未能提交证据证明该主张；被告提交《36号楼流转单》，证明案涉房屋的实际交付时间为2018年3月14日，原告认可该单据上的签名，对被告主张的交房时间不予认可，但未能提交相反证据证明其主张，故本院对被告主张的实际交房时间予以采信。据此，实际交房时间为2018年3月14日。关于原告主张被告将办理案涉房屋不动产权登记的资料报产权登记机关备案的请求一节，因原告已支付了全部房款，被告于2018年3月14日交付房屋，至本案法庭辩论终结前，被告仍未将办理房屋权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，其构成违约，应承担继续履行的违约责任，故原告该项主张，本院予以支持，酌定履行期限为九十日。关于原告主张的违约金一节，因被告未能按约协助原告取得案涉房屋的所有权证书，其行为违反合同约定，构成违约，故原告主张被告承担违约金，于法有据，应予以支持。关于违约金的计算标准一节，原告主张按已付房价款的日万分之一计算，被告以该标准过高为由抗辩，请求予以调低，本院以原告的实际损失为基础，兼顾被告的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，给予适当减少，酌情确定违约金按已付购房款929304元的日万分之零点六计算。关于违约金的起算时间，应自2018年3月14日之次日起计算500日后即2019年7月28日起算。关于违约金的截止时间，原告主张计算至被告向产权登记机关提交产权登记备案资料之日，不违反合同约定，被告亦认可，本院予以支持。据此，违约金按已付房款929304元的日万分之零点六，自2019年7月28日起计算至原告主张的2021年1月26日为30611.27元，并按前述标准，自2021年1月27日起计算至被告向产权登记机关提交产权登记备案资料之日止。对被告主张扣除停工期间一节，无依据，本院不予支持。关于原告主张被告向其履行出示《竣工验收备案表》并交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的义务一节，因原告该项主张符合合同约定，被告称其可于2021年7月底前向原告履行该项诉讼请求，故本院予以支持，履行期限酌定为三十日。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西地方电力房地产有限责任公司于本判决生效之日起九十日内将办理原告孙启龙所购买的西安市长安区韦曲街道雁塔南路南段“曲江观山悦”第36幢1单元27层12702号房屋不动产权属证书需要由被告陕西地方电力房地产有限责任公司提供的资料报产权登记机关备案；二、被告陕西地方电力房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告孙启龙支付截止2021年1月26日的违约金30611.27元，并按已付房款929304元的日万分之零点六向原告孙启龙支付自2021年1月27日起至被告陕西地方电力房地产有限责任公司向产权登记机关提交产权登记备案资料之日止的违约金；三、被告陕西地方电力房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告孙启龙出示案涉房屋的《竣工验收备案表》，并交付案涉房屋的《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。四、驳回原告孙启龙的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1386元，原告已预交，本院减半收取计693元，由原告承担358元，由被告承担335元，于本判决生效之日起三十日内给付原告，余款693元，由本院退回原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员      韩艳梅 二〇二一年 八 月 二十六 日   书  记  员      刘  蒙 1