江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0281民初3724号原告：沈建刚，男，1969年11月13日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：王超，江苏申越律师事务所律师。被告：朱华慧，女，1989年3月27日生，汉族，住江阴市。原告沈建刚诉被告朱华慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈建刚及其委托诉讼代理人王超，被告朱华慧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。沈建刚向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2019年9月18日签订的房地产买卖合同。2、判令实行返还购房款100万元及利息（其中10万元自2019年9月18日起，80万元自2019年10月1日起，10万元自2019年11月1日起，均至实际给付之日止按同期ＬＰＲ利率计算的利息损失）。3、判令被告支付违约金定金10万元。4、判令被告承担原告为本案支出的律师费损失4万元。5、判令原告就上述款项对实行提供抵押的位于江阴市××街道××号××室房产进行协议折价或者以拍卖、变卖前述抵押财产的价款在150万元范围内优先受偿。6、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：双方经吾爱家信息服务咨询服务部（以下简称吾爱家服务部）中介认识，于2019年9月18日签订房地产买卖合同1份，约定由他向朱华慧购买位于江阴市××街道××号××室的房产，成交价格为1192800元。合同签订时支付定金10万元，2019年10月8日前支付90万元，2020年10月28日前支付192800元。朱华慧需保证上述房地产权属清楚，若发生与她有关的产权纠纷或债权债务，概由朱华慧负责清理，并保证该合同顺利执行。朱华慧如果违约，应于违约之日起两日内将已受到的购房款全部返还给他，同时他有权要求朱华慧针对该部分已经支付的购房款另外赔偿其损失。有上述违约行为，超过10天的双方有权终止合同。后他分别于2019年9月18日交付定金10万元，于2019年9月30日交付购房款80万元，于2019年10月31日交付购房款10万元。为确保将来顺利过户以及在无法过户的情况下他对朱华慧应返还的款项能有所保障，双方针对该房屋办理了抵押登记，抵押金额为150万元，抵押范围包括朱华慧应退还的房款、违约金及实现债权发生的律师费、保全费、保全担保费等一切合理费用。双方约定的过户期限届满后，因朱华慧有其他纠纷，案涉房屋被法院查封，导致房屋无法过户，他无法实现合同目的。朱华慧根本违约，需承担相应的违约责任。现为维护自身合法权益，故诉至法院。朱华慧辩称，对于双方于2019年9月18日签订房地产买卖合同的事实无异议，对于沈建刚2019年9月18日交付定金10万元，2019年9月30日交付购房款80万元，2019年10月31日交付购房款10万元的事实均无异议。对于双方办理抵押登记的事实也无异议。她不同意解除双方合同，因为对于案涉房屋她能够想办法尽快解决查封问题，房屋可以过户给沈建刚。如果认定法院解除双方合同，对于沈建刚主张返还购房款100万元及支付违约定金10万元无异议。对于沈建刚主张就上述款项对她提供的抵押位于江阴市××街道××号××室房产进行协议折价或者以拍卖、变卖前述抵押财产的价款在150万元范围内优先受偿无异议。经审理查明：2019年9月18日，朱华慧、沈建刚、吾爱家服务部签订《房地产买卖合同》1份，约定内容如下：1、朱华慧自愿将位于江阴市××街道××号××室房地产，建筑面积154.17平方米，以1192800元出售给沈建刚。2、付款方式为合同签订时沈建刚支付购房定金10万元，于2019年10月8日前支付90万元，在2020年10月28日到江阴行政审批中心办理过户时支付192800元。3、朱华慧保证上述房地产权属清楚，若发生与朱华慧有关的产权纠纷或债权债务，概由朱华慧负责清理，并保证该合同的顺利执行。在处理过程中给沈建刚造成损失的，朱华慧应负责赔偿。若因朱开慧的原因未能及时注销抵押登记导致未准时办理产权过户手续的，违约责任由朱华慧负责。4、交房时间：由朱华慧于2019年10月8日之前将房地产及相关附属设施的全部钥匙交付给沈建刚使用，同时沈建刚付清房款。5、违约责任：如沈建刚中途违约，不得向朱华慧索还定金。朱华慧必须从沈建刚违约金的30%支付中介方佣金。如朱华慧中途违约，朱华慧应违约之日起两日内将双倍定金赔偿给沈建刚，如果沈建刚已支付了部分购房款，朱华慧应于违约之日起两日内将已收到的购房款全部返还给沈建刚，同时沈建刚有权要求朱华慧针对该部分已支付的购房款另外赔偿其损失。同样沈建刚必须从朱华慧违约金的30%支付中介方佣金。双方有下列行为之一的，每逾期一日，由违约方支付守约方上述房产成交总额的千分之三作为滞纳金或补偿。超过10天的，双方有权终止合同。6、物业费朱华慧已交到6月份，2020年1月12日之后的物业费由沈建刚承担。审理中，沈建刚、朱华慧均确认沈建刚2019年9月18日交付定金10万元，2019年9月30日交付购房款80万元，2019年10月31日交付购房款10万元。二、上述合同签订后，沈建刚与朱华慧签订《房屋抵押协议书》1份，约定为保障沈建刚的权益，确保到期后房屋能过户至沈建刚名下以及在发生房屋无法过户的情况下沈建刚已付房款等款项有所保障，经双方友好协商如下，订立如下协议：1、朱华慧同意在正式过户前将位于××街道××号××室的房产抵押给沈建刚并办理抵押登记手续，抵押金额为150万元。2、本次抵押担保的事项为朱华慧在房屋无法过户给沈建刚的情况下应承担的偿付责任，抵押范围包括但不限于朱华慧应向沈建刚退还的房款、违约金以及沈建刚为实现债权而发生的如律师费、保全费、保全担保费等一切合理费用，但最高额不得超过150万元。3、双方一致确认，双方在不动产登记部门签订的格式化的抵押文件仅为办理权证需要，不作为双方真实意思。双方关于上述房屋抵押的真实意思表示以本协议为准。上述协议书签订后，沈建刚与朱华慧办理苏（2019）江阴市不动产证明第0047267号权证，载明权利为抵押权、权利人沈建刚、义务人朱华慧、坐落江阴市××街道××号××室，抵押方式为一般抵押，债务履行期限自2019年9月30日至2020年10月30日。位于江阴市××街道××号××室房屋登记簿证明载明有抵押权人为单洪青，金额为100000元，设定期限为2019年3月27日，债务履行期限自2019年3月26日至2021年3月26日。审理中，沈建刚明确对于其主张的定金与违约损失，明确选择主张定金10万元。上述事实，有《房地产买卖合同》、微信聊天记录、收条、银行转账凭证、《房屋抵押协议书》、不动产登记证明、房屋登记簿证明、发票及当事人陈述在卷予以佐证。本院认为，沈建刚与朱华慧签订的《房地产买卖合同》、《房屋抵押协议书》是当事人真实意思表示，无法定无效情形，应属合法有效。朱华慧未按约办理房屋过户手续，构成违约，致使沈建刚合同目的无法实现，沈建刚有权依据合同约定解除合同。沈建刚要求朱华慧返还购房款100万元、支付违约金10万元、有权就朱华慧名下的位于江阴市××号××室房产进行协议折价或者以拍卖、变卖前述抵押财产价款在150万元范围内优先受偿，对此朱华慧无异议，本院对此依法予以确认。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百一十条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百八十七条之规定，判决如下：一、解除沈建刚与朱华慧于2019年9月18日签订的《房地产买卖合同》。二、朱华慧应于本判决发生法律效力之日起十日内返还沈建刚购房款100万元。三、朱华慧应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿沈建刚违约定金10万元。四、沈建刚对朱华慧名下坐落于江阴市××街道××号××室房产协议折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款在150万元按照抵押登记顺序享有优先受偿权。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14880元（沈建刚已预交），由沈建刚负担265元，由朱华慧负担14615元，于本判决发生法律效力之日起十日内给付沈建刚。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时，根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院(详见《江阴市人民法院上诉须知》)。审 判 长  尹德元人民陪审员  符红华人民陪审员  韩惠英二〇二一年八月十日书 记 员  秦 银附：相关法律、司法解释条文1、《中华人民共和国民法典》第四百一十条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。