江苏省滨海县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0922民初3436号原告：仉于淼，男，1991年6月28日出生，居民身份证号码32092319910628243X，汉族，居民，住阜宁县三灶镇掌李村八组17号。委托代理人：陈乃柏，江苏阜东律师事务所律师。被告：周德宏，男，1962年10月8日出生，汉族，居民，住滨海县。被告：孙志军，男，1968年6月11日出生，汉族，住滨海县。被告：陆体洪，男，1971年1月14日出生，汉族，居民，住滨海县。三被告共同委托代理人：张羽，江苏特耀律师事务所律师。原告仉于淼与被告周德宏、孙志军、陆体洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仉于淼及其委托诉讼代理人陈乃柏，被告周德宏、孙志军、陆体洪及其委托诉讼代理人张羽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仉于淼向本院提出诉讼请求：1.判令三被告赔偿原告装修损失人民币（以下币种同）46万元及租金损失992640元，合计1452640元，并从2021年6月9日起至履行完毕之日按年利率6%支付利息。2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2018年8月8日签订租赁协议，三被告将位于滨海县正红镇昧洋村工业园南侧3号地块办公用房及部分厂房出租给原告使用，租赁期限为5年，协议签订后原告按时支付房租。但因被告不是出租房屋所有人，导致原告承租房屋被滨海县人民法院强制执行。原告承租房屋后对房屋进行了装修费用合计689990元，按照损耗残值为46万元，同时原告与案涉厂房竞买者重新签订租赁合同，产生992640元的租金损失，原告向三被告主张未果，故诉至法院。三被告共同辩称：原告承租案涉房屋无任何实际损失，三被告不应当承担赔偿责任。三被告系案涉房屋的实际施工人，案涉房屋系三被告垫资建成，后因发包人滨海世创木业有限公司未支付工程款，三被告通过法院诉讼，得到法院支持。申请执行后，因害怕案涉房屋材料被他人拆走，便占有房屋。占有期间，因房屋损坏，三被告进行维修，并将案涉房屋出租给原告使用，三被告只拿到第一年的租金465400元，该租金被三被告用于涉案房屋的维修和添置物品。原告租赁房屋后进行装修和添置物品，经鉴定合计残值为117045元。后因法院拍卖，案外人竞标获得，后原告继续与案外人签订租赁协议，整个期间原告未停止生产，故没有给原告造成损失。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：案外人滨海世创木业有限公司（以下简称世创公司）将位于滨海县正红镇昧洋村工业园境内其公司案涉厂房、办公楼及附属设施分别承包给被告周德宏、陆体洪及江苏荣某建设工程有限公司等人施工，被告孙志军挂靠江苏荣某建设工程有限公司系实际施工人。案涉厂房、办公楼及附属设施完工后，因世创公司差欠工程款，世创公司与陆体洪等人建设工程施工合同纠纷一案，2016年2月26日经本院调解，确认世创公司欠陆体洪等人工程款及材料款1537315元及利息；世创公司、滨海县东方纸业有限公司与江苏荣某建设工程有限公司建设工程施工合同纠纷一案，2016年4月26日经本院调解，确认世创公司、滨海县东方纸业有限公司欠江苏荣某建设工程有限公司工程款3813355及利息；世创公司、滨海县东方纸业有限公司与周德宏等人建设工程施工合同纠纷一案，2015年12月7日经本院调解，确认世创公司、滨海县东方纸业有限公司欠周德宏等人工程款2752580及利息。2016年，因世创公司未按照上述调解协议履行，上述三案件及世创公司与其他纠纷案件生效判决被本院依法强制执行，并查封案涉房产。案涉房产被强制执行拍卖流拍后，三被告见无人购买案涉厂房等，同时厂房有损坏现象，为减少损失，三被告便对厂房、办公室等进行简易装修后，通过正红镇黄埔村干部介绍，于2018年8月8日与原告仉于淼签订《租赁协议》，将上述厂房、办公室、设备等租赁给原告使用，租金每年合计469120元，租赁期限为5年，合同签订后，原告向三被告支付第一年租金468850元。三被告用该租金添置了变压器、双水池等物品，并对厂房进行维修。同时，原告仉于淼承租后，为经营需要添置了消防管道、车棚、水泥地坪、活动板房等。2018年11月，滨海县人民法院执行局工作人员告知原告方案涉房产已经被本院查封，经协调，原、被告同意之后租金由原告方直接交至本院专管账户，原告方可继续租赁房屋，并保证根据法院要求随时搬离。2019年5、6月份，原告因生产安全需要，自行添置消防设备。2019年9月5日，滨海县人民法院执行局工作人员与原告方谈话，原告方承诺案涉房屋拍卖后，其将与竞买人协商继续承租房屋，如果竞买人不同意继续出租，原告方在期限内搬离。2019年7月1日，经本院委托，对案涉房产进行评估，对原告承租后装修及添置的共计11项物品残值进行评估，合计评估价格117045元，该11项物品残值由三被告作为申请人予以申报并一并拍卖。原告于2019年5、6月份添置的消防设备未在评估拍卖范围内。2021年1月，本院在阿里拍卖平台对案涉厂房、办公场所、附属设施、包括经评估的原告添置的物品进行“去租拍卖”。2021年1月8日拍卖成功，盐城市畅涵电子科技有限公司成功竞买。2021年2月1日，原告与盐城市畅涵电子科技有限公司重新签订《房屋租赁合同》，对盐城市畅涵电子科技有限公司竞买取得的房产及设备进行租赁，租金按照第一、二年为80万元，第三、四年为84.8万元，第五、六年为89.888万元每年，原告按照约定支付租金。上述事实有《房屋租赁合同》《房地产评估报告》、户籍信息、谈话笔录等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。对本案的争议焦点，本院作如下评述：1.关于原告主张装修添置物品损失数额认定的问题。原告诉称承租后装修费用为689990元，租期5年，实际使用了2年1个月，扣除使用损耗，残值为46万元。根据2019年7月1日评估机构评估，对原告租赁厂房后装修添置的11项物品残值进行评估认定，价值为117045元。故本院对原告添置的物品，原告使用后的残值认定价值为117045元。2.关于物品残值是否应当由三被告赔偿的问题。经审理查明，三被告与原告签订租赁协议时，明知对案涉厂房、办公室不属于其所有，仍以自己名字与原告签订租赁协议，现因案涉房产被人民法院依法拍卖，导致原合同无法继续履行，对原告因租赁合同造成的直接损失，三被告应当予以赔偿。同时，原告添置物品的物品残值已由三被告作为申请人向人民法院申请拍卖，所得款项将作为被执行人财产进行分配，原告不能获得该物品的残值，故三被告应当向原告赔偿装修残值的损失部分。3.关于原告主张租金损失的问题。案外人盐城市畅涵电子科技有限公司获得案涉厂房及附属设施权属后，与原告重新签订租赁协议，租金数额与原告的租赁合同约定的租数额确实大幅度提高，但是原告重新签订的租赁协议涉及的厂房、办公室等租赁物系经过本案原、被告装修和添置的物品后，使用价值和价值均予以提升，及市场各种因素变化，租金费用必然会调整，且重新签订的租金数额系原告一方为生产经营需要，自愿与案外人重新签订，故增加租金的部分由三被告承担不具有合理性。对原告该诉求，本院不予支持。4.关于原告主张添置的未经评估的消防设备等是否应当由三被告承担的问题。经审查查明，2019年5、6月份，原告在明知案涉房产被查封的情况下，为安全生产需要添置的设备。设备添置后，该设备一直服务原告生产至今，并且原本约定在合同期限届满后，可以剥离的物品可自行拆除带走，故该设备并不因三被告的违约而造成损耗，故原告要求三被告承担该设备损坏，本院不予支持。5.关于原告主张要求被告承担装修损失逾期支付的利息问题。因三被告的违约行为，造成了原告因装修投入的资金无法及时挽回，给原告造成了利息损失，现原告主张逾期支付的利息，本院予以支持。利息标准本院调整为从起诉之日起至实际履行完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的利息。综上，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十三条、第二百一十二条、最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、限被告周德宏、孙志军、陆体洪于本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿原告仉于淼装修款损失合计人民币117045元及利息（以人民币117045元为基数，自2021年6月9日起至实际履行完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告仉于淼其他诉讼请求。如果未按本判决上述指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17850元，减半收取8925元，由原告仉于淼承担8248元，被告承担677元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费17850元。审 判 员 吴堂胜二〇二一年八月十二日法官助理 蔺怡玮书 记 员 王 颖适用法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2.最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。