安徽省六安市裕安区人民法院民 事 判 决 书(2021)皖1503民初4384号原告:沈克明，女，汉族，1985年2月11日出生，住安徽省六安市金安区。原告:沈克存，女，汉族，1977年4月19日出生，户籍地安徽省六安市金安区，现住安徽省六安市金安区。以上两原告共同委托诉讼代理人：殷志伟，安徽冠楚律师事务所律师。被告:安徽裕发投资发展有限公司，住所安徽省六安市裕安区小华山街道长安南路文汇大厦2楼，统一社会信用代码91341500072377237X。法定代表人:崔永祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：李忠诚，安徽大别山律师事务所律师。原告沈克明、沈克存与被告安徽裕发投资发展有限公司（以下简称裕发公司）房屋买卖合同纠纷一案，经安徽省六安市中级人民法院裁定发回本院重新审理，本院于2021年6月17日立案后，依法适用普通程序并重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈克明、沈克存的共同委托诉讼代理人殷志伟、被告裕发公司的委托诉讼代理人李忠诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈克明、沈克存向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告自2017年8月30至2020年8月18日迟延办理产权证违约金185797.8元（1712422.2元＊0.01%＊1085天）;二、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年8月，原、被告双方签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于六安市裕安区。其中合同第十一条约定“被告应于2017年5月30日前向买受人交付该商品房”，合同第二十条约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书且买受人不要求解除合同情况下，被告自应完成房屋所有权登记期限届满之次日起按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。其后，原告如约支付房款，并反复催促被告办理产权证，被告以各种理由推脱直至2020年8月18日才承诺原告可以办理产权证。故原告现依据合同约定，向被告主张如上违约金，恳请判如所请。被告裕发公司答辩称，一、答辩人与被答辩人签订的《商品房预售合同》是政府制定的格式合同，办证时间是合同约定的，也是答辩人无法调整和变更的。事实上，开发企业是无法在房屋交付后90日内办理产权登记的，也不符合办证的条件。六安市各大开发企业没有哪家能够按照此时间办理完毕的。答辩人的情况并不是答辩人一家现象，是六安市普遍存在的状况。如果被答辩人的请求得到支持，势必造成包括但不限于答辩人在内的企业无法发展，无力生存，直至破产严重损害六安市的房地产产业和投资环境;二、逾期办证，真正的受害人是答辩人。包括被答辩人在内的绝大多数业主都是按揭方式购房，答辩人必须按照银行要求提供阶段性担保，并按每户贷款金额的5%交存到银行指定的保证金专用账户用于贷款担保，直至答辩人等取得不动产证书并办理他项证抵押给银行为止。逾期办证，造成答辩人担保金不能释放使用，面临的资金压力巨大，给答辩人造成的损失也相应较大;三、涉案房屋逾期办证并非答辩人主观原因所致，不能认定为是答辩人原因。因答辩人开发的地点在土地挂牌文件中存在问题，答辩人多次向政府领导及相关部门书面或口头报告，2016年10月时任付新安市长要求：把项目存在问题详细叙述提出具体诉请报市政府，并请国土局、广电台提出意见。2017年1月6日，付市长再次批示，但一直没有解决。2017年11月3日，六安市人民政府召开专题会议，就土地挂牌存在的问题进行研究并确定有关部门各司其职，委托第三方审计机构对项目进行清算和审计，确定1.2万平方米房屋超出相关规定范围的建设及装修配套费用数额，提出处理意见，经市审计局确认后上报市政府研究，其后，答辩人会同各部门推进工作，直至2020年上半年才基本落实，部分补偿仍然没有到位，正因为上述原因，导致涉案工程无法按期验收，及时按约办证，并非答辩人原因所致，不应支持逾期办证违约金。四、原《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》（下称合同法解释二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。该条司法解释明确了实际损失是认定约定违约金是否合理的基础，目的是为了防止违约金主张金额过分脱离实际损失，造成双方的权利义务不对等，凸显的是公平主义原则，用以平衡意思自治原则、诚实守信原则带来的权益冲突。有损失就弥补，没有损失就不应支持。本案中虽然逾期交房及办证，但被答辩人并未受到实际损失，也未能举证证明因逾期办证给自己造成了多大的损失，且被答辩人房屋已经交付，购买的目的已经实现。如果再次支持大额违约金，势必导致被答辩人等获得不公平的利益，不符合现代民法的司法原则;五、退一万步而言，即使支持违约金，被答辩人诉请逾期办证违约金数额过高，应当降低并参照中共六安市金安区政法委2019年5月21日会议纪要确定的日万分之0.5计算，以兼顾公平原则;六、本案被答辩人计算逾期办证天数错误。2020年5、6月份涉案房屋已经可以办理不动产权证，答辩人工作人员多次通知被答辩人前来办理，但被答辩人一直不提供相关材料，导致不动产权证无法正常时间办理，该责任不能由答辩人承担，也不能由答辩人买单，答辩人自有的用房于2020年7月8日即办理了产权证，且被答辩人于2019年11月7日即在购买房屋中进行营业，其对涉案房屋可以办证一事是明知的，导致逾期办证，完全是被答辩人怠于提供资料，不予履行配合义务所致。综上所述，答辩人自公司成立以来，一直秉承诚实守信的经营理念，遵循依法办事的观念经营发展，现对答辩人面临的困点、难点和堵点，据实反映，恳请法庭依法公正裁决，切实维护公司合法利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院在认定事实时予以综合认定。经审查确认的证据及当事人委托诉讼代理人的陈述意见，本院认定事实如下：2016年8月20日、8月22日，两原告（买售方）分别与被告（出卖方）签订二份《商品房买卖合同（预售）》，被告将其开发的文汇中央广场项目中1栋1层110号、1栋2层210号出售给原告，合同约定房屋交付日期为2017年5月30日，合同第二十条约定：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买售人有权解除合同……买售人不解除合同的，自买售人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。合同第二十五条约定：出卖人和买受人保证在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方……。上述合同签订后，原告实际交付了购房款1712422.2元，被告于2018年10月30日向原告实际交付了房屋，2018年11月4日，原告向本院起诉被告主张逾期交房违约金，现以被告逾期办理房屋登记手续，再次提起诉讼。以上事实有原告身份证复印件、被告企业营业执照副本、《商品房销售合同（预售）》及商品房销售发票、收据、民事起诉状等证据以及原、被告委托诉讼代理人的陈述意见予以佐证，本院对此予以确认。关于被告提交的证据《关于要求解决“文汇大厦”项目存在问题的报告》、《裕发公司文汇大厦项目建设有关问题专题会议纪要》以及（2020）六安市市不动产权第××号不动产权证书、《中共六安市金安区委政法委专题会议纪要》，本院对其真实性予以认可，但认为达不到其证明目的。本院认为，本案的争议焦点在于被告逾期未能为原告办理所有权转移登记手续是否存有过错、是否应承担违约责任以及违约金的如何计算。首先，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对当事人具有法律约束力。商品房在交付使用后，被告理应按合同约定的期间履行申办房屋所有权登记义务，案涉房屋已于2018年10月30日实际交付原告使用，但至2020年8月18日，被告才将开具发票的义务履行完毕，可见，被告怠于履行为案涉房屋申办房屋产权登记的合同义务，存在明显过错，应承担相应违约责任。针对被告抗辩称逾期办证非其主观原因所致的意见，本院认为，从被告提交的汇报材料、会议纪要等证据来看，其就土地出让问题与政府存有争议，可依据法律途径主张，不得以此对抗购房人，故本院对此抗辩意见，不予采纳；关于违约金的计算期限及标准问题，首先，关于违约金的计算期间，案涉合同虽约定交房时间为2017年5月30日，但案涉房屋实际交付时间为2018年10月30日，且就逾期交房问题，原告业已通过诉讼途径向被告主张了违约责任，故逾期办证违约金应当自实际交房之日起计算90日后开始计算至2020年8月18日，共计566天；关于违约金计算标准问题，案涉合同约定为出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之1的违约,金庭审中，被告认为违约金过高申请调整，本院认为，确认违约金是否过高，应当以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度，根据公平原则，予以衡量。根据法律规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此在没有证据证明原告损失额的情况下，结合本案实际情况，酌情予以调整，按被告已收房款的日万分之零点六五向原告支付违约金，因此违约金以原告已付房屋价款总额1712422.2元为计算基数，以日万分之零点六五为标准计算566天，计款为63000元。关于被告抗辩称，其已于2020年5、6月份通知原告办证，但原告怠于提交办证的相应材料的意见，本院认为，被告未能提供相应证据证明其履行了通知义务，且原告对此也不予认可，同时也不符合“本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方”的约定，该节抗辩意见，本院不予采纳。综上，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十四条之规定，判决如下：一、被告安徽裕发投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告沈克明、沈克存支付逾期办理文汇中央广场项目中1栋1层110号、1栋2层210号房屋产权登记违约金63000元；二、驳回原告沈克明、沈克存其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4020元，减半收取2010元，由被告安徽裕发投资发展有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审 判 长  程 峰审 判 员  潘宗宝审 判 员  张前傲二〇二一年八月十二日法官助理  刘宝晨书 记 员  许 冉附相关法条：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。