福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)闽06民终2190号上诉人（原审被告）：蔡亚笑，男，1963年10月3日出生，汉族，住福建省漳州市龙海区。委托诉讼代理人：李木钦，福建律睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢婧婧，福建律睿律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：龙海市锦江弘业资产管理有限公司，住所地福建省漳州市龙海区石码镇工农路建行大厦五楼。统一社会信用代码91350681557581762A。法定代表人：林游毅，总经理。委托诉讼代理人：吴雅玲，福建协兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：林志山，福建协兴律师事务所律师。上诉人蔡亚笑因与被上诉人龙海市锦江弘业资产管理有限公司（以下简称锦江弘业公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市龙海区人民法院（2021）闽0681民初1390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡亚笑上诉请求：撤销一审判决，改判驳回锦江弘业公司的诉讼请求，或将本案发回重审。事实与理由：一、本案适格原告应是龙海市锦江实业发展有限公司而非锦江弘业公司。依据龙海区人民政府出具的龙政【2016】231号文件的决定，系将原龙海市酒厂等71家企业划至龙海市锦江实业发展有限公司管理，而非锦江弘业公司。锦江弘业公司仅是龙海市锦江实业发展有限公司下设负责资产管理、物业管理机维护资产完整与安全的子公司，锦江弘业公司的业务范围系龙海市锦江实业发展有限公司对于内部的工作业务划分，故本案适格主体应为龙海市锦江实业发展有限公司。二、一审未查明案涉土地上房屋由蔡亚笑进行修建改建，且修建改建后的房屋所有权归蔡亚笑所有的事实。蔡亚笑租赁案涉场地时，因场地上的房屋年久失修，时任龙海市酒厂厂长甘某告知蔡亚笑可就案涉场地上的房屋进行修建、改建，并承诺修建、改建后的房屋所有权归蔡亚笑所有。蔡亚笑基于甘某所做的承诺，投入大量资金对案涉场地上的房屋进行修建、改建。依据龙海市酒厂于2007年11月11日向原龙海市经贸局提出的《酒厂关于转让制醋车间的建议报告》及2009年4月14日提出的《龙海市酒厂关于重建制醋车间的建议报告》，可以确认蔡亚笑系在出租人同意的情况下，对案涉场地上的房屋进行投建、改建。且房屋投建、改建的审批手续也是由出租人龙海市酒厂进行办理，蔡亚笑在投建过程中，均未有谁提出过异议。三、一审法院遗漏案件事实，导致事实不清，判决错误。首先，一审法院未查清蔡亚笑实际土地租赁面积。2012年1月1日《龙海酒厂制醋车间土地租赁合同》虽然约定场地面积为400平方米，但蔡亚笑实际使用的土地面积是385平方米。一审法院未到现场实际丈量，只是简单依据合同约定作出判决，事实不清。其次，2012年1月1日《龙海酒厂制醋车间土地租赁合同》中约定的土地面积中包含了原龙海市酒厂安置蔡亚笑住宅所占用的土地面积。因住宅及车间属于危房，在蔡亚笑改建之后，双方才在2008年1月1日《车间租赁合同》约定的租赁期限未到期前再次签订合同，因此，2012年1月1日《龙海酒厂制醋车间土地租赁合同》中约定的土地面积系蔡亚笑全部改建之后的土地面积。再次，蔡亚笑与龙海市酒厂于2008年1月1日签订的《车间租赁合同》约定的租赁标的物为制醋车间220平方米。而2012年1月1日的租赁标的为场地400平方米，租金没有变化。从该约定可以证实2008年的合同并未将龙海市酒厂安置给蔡亚笑的住宅面积计算在租赁合同中，而2012年1月的合同系将蔡亚笑所有使用场地面积当作租赁标的物，明显包含安置蔡亚笑住宅的土地面积。最后，一审法院将龙海市酒厂安置给蔡亚笑住宅的土地返还给锦江弘业公司，明显侵犯了国有企业职工受安置权利，一审法院未查清本案的事实，没有分清安置面积和租赁面积，直接判决蔡亚笑返还土地，侵犯了国有企业职工受安置权利。因此，一审判决蔡亚笑返还场地400平方米明显错误，依法应予撤销。四、一审法院对蔡亚笑投资建设要求赔偿的问题没有作出判决，适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。因此，对于安置房屋之外的租赁物，出租人应当应承担蔡亚笑投资维修的费用，一审法院未予以解决，明显适用法律错误。锦江弘业公司辩称，一、锦江弘业公司是本案的适格主体。根据《龙海市人民政府文件龙政综【2016】231号》、《龙海市锦江实业发展有限公司专题会议》两份文件，龙海区人民政府将地方国营龙海市酒厂等71家企业划转至龙海市锦江实业发展有限公司管理，龙海市锦江实业有限公司将地方国营龙海市酒厂的资产管理、物业管理及维护资产完整与安全划归锦江弘业公司管理，锦江弘业公司作为龙海市锦江实业发展有限公司的子公司，负责资产管理、物业管理及维护资产完整与安全。因此，锦江弘业公司是本案财产的管理人，有权提起诉讼，是本案的适格主体。二、本案租赁合同已经达到根本解除的条件，锦江弘业公司请求解除合同依法有据，蔡亚笑依法应当立即将承租的租赁物返还给锦江弘业公司，并支付尚欠的租金。本案中，案涉《龙海酒厂制醋车间土地租赁合同》于2014年12月31日到期，租赁期限届满，龙海酒厂未再与蔡亚笑续签租赁合同，蔡亚笑仅支付租金至2018年12月31日，也未将租赁房屋交还给锦江弘业公司，至今仍占用该房，根据《中华人民共和国民法典》第563条“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，锦江弘业公司依法可以解除合同，及第722条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2019年7月1日，锦江弘业公司向蔡亚笑发出律师函，告知合同期满未续签，要求返还租赁物。租赁合同被解除后，蔡亚笑应当腾空房屋并将租赁物返还给锦江弘业公司，锦江弘业公司多次要求蔡亚笑腾空房屋归还租赁物，但蔡亚笑均不予理会，其行为已经违反《中华人民共和国民法典》的规定和《租赁合同》的约定。按照相关法律规定及当事人的合同约定，蔡亚笑应当立即返还所承租的租赁物。根据《中华人民共和国民法典》以及《租赁合同》的约定，蔡亚笑应当支付至返还租赁物止的租金。三、蔡亚笑的诉称不能成立。蔡亚笑诉称：“其与出租人龙海市酒厂达成口头合意，由蔡亚笑对案涉土地上的房屋进行修建改建，并且修建后的房屋所有权归蔡亚笑所有的事实”与事实不符，不能成立。锦江弘业公司并没有同意蔡亚笑改建租赁物，更不会约定修建、改建后的房屋所有权归蔡亚笑所有。龙海市酒厂属于国有资产，厂长无权决定国有资产归属问题，因此，蔡亚笑的诉称不符合客观事实。现有证据无法证明蔡亚笑投入建设，退一步讲，即使蔡亚笑有投入建设也是未经出租人同意的。四、根据蔡亚笑与龙海市酒厂签订的《龙海酒厂制醋车间土地租赁合同》，蔡亚笑承租的是400平方米，制醋车间的占地面积是448平方米，400平方米是双方确定后签订的，蔡亚笑诉称是385平米没有依据，一审判决正确。蔡亚笑承租的是制醋车间，与安置住宅没有关系，蔡亚笑与龙海市酒厂签订《租赁合同》时并没有提及安置住宅的问题，蔡亚笑也没有证据能够证明承租的制醋车间有包含安置住宅，其提供的2008年1月1日签订的《租赁合同》是否真实无法确认，也无法证明有包含安置住宅。退一步讲，制醋车间的占地面积是448平方米，蔡亚笑承租的是400平方米。因此，蔡亚笑诉称2012年1月合同标的包含安置蔡亚笑住宅的土地面积不能成立。五、蔡亚笑在一审中并未提出任何赔偿的请求，也未提出反诉，不存在赔偿的情况。出租人并没有同意蔡亚笑改建。退一步讲，蔡亚笑的扩建未经过相关部门的审批，没有合法手续，属于违法建筑，不应当通过法院审理合法化，法院不应当审理。综上，请求驳回上诉。锦江弘业公司向一审法院起诉请求：1.判令解除锦江弘业公司、蔡亚笑签订的《租赁合同》；2.判令蔡亚笑立即将承租的房屋等租赁物返还给锦江弘业公司；3.判令蔡亚笑向锦江弘业公司支付拖欠的租金，租金自2019年1月1日起至实际返还租赁物之日止按原租金标准计算。一审法院认定事实：地方国营龙海市酒厂制醋车间地处龙海市海澄镇华瑶新村，是1958年建成的砖瓦结构的房屋，占地面积448平方米，建筑面积287平方米。该车间自1990年始由原龙海市酒厂员工蔡亚笑（2007年间已解除劳动关系）承租经营。因车间房屋建筑时间较长，存在安全隐患，承租期间蔡亚笑对制醋车间进行了部分改扩建。2012年1月1日，地方国营龙海市酒厂（甲方）与蔡亚笑（乙方）续签《龙海酒厂制醋车间土地租赁合同》一份，约定甲方将华瑶制醋车间场地（400平方米）出租给乙方使用；租期为3年，即自2012年1月1日起至2014年12月31日止；租金每年1200元，乙方应于每年3月份按时交清等。2014年5月15日，蔡亚笑在市领导接访日提出信访，要求将向龙海市酒厂租赁的制醋车间未改建部分（面积约150平方米，属砖木结构）再改建成2-3层钢筋混凝土结构的厂房，以便取得QS生产许可证，扩大生产规模。2014年6月10日，龙海市国有资产投资经营有限公司经核查研究，书面回复蔡亚笑，“……我司建议，由市属国有、集体企业改制领导小组召集经贸局、市财政局及市国投公司等相关部门进行研究协商。”合同期限届满后。双方未再续签。蔡亚笑缴交租金延续原合同至2018年12月31日止。2019年7月1日，福建协兴律师事务所林志山、吴雅玲律师受锦江弘业公司委托，向蔡亚笑发出《律师函》一份，告知蔡亚笑其与甲方签订的《租赁合同》已期限届满未再续签，要求蔡亚笑在十五日内腾退租赁的龙海市酒厂并付清占用费。另查明，根据原龙海市委（2012）35号、市委办（2012）95号等文件精神，2013年12月5日由龙海市酒厂留守机构将企业主体移交给龙海市国有资产投资经营有限公司。2016年9月27日，龙海市人民政府龙政综[2016]231号文件决定，将龙海市酒厂等71家企业划至锦江弘业公司管理。一审审理中，经征求蔡亚笑意见，若合同解除，其同意按锦江弘业公司主张的合同租金标准计算占用期间的占用费。一审法院认为，锦江弘业公司依原龙海市委、市政府文件精神和龙海市国有资产投资经营有限公司授权，承接并经营管理原龙海市酒厂资产，其原告主体资格合法有效。本案中,锦江弘业公司、蔡亚笑双方就原龙海市酒厂与蔡亚笑签订的《龙海酒厂制醋车间土地租赁合同》,在2014年12月31日租赁期限届满后,未再续签租赁合同,蔡亚笑仍使用该租赁物,并向锦江弘业公司支付相应租金,锦江弘业公司收取租金且不持异议,租赁关系继续有效，但转为不定期租赁关系,双方随时可以解除。按租赁合同约定，每年度租金应于当年3月底前交清，但蔡亚笑并未在2019年3月份交清当年租金。2019年7月1日,锦江弘业公司通过向蔡亚笑发送《律师函》,书面告知解除双方的不定期租赁关系,蔡亚笑于当日收到该《律师函》且至今未缴交拖欠的租金,故双方的租赁合同关系应于该日业已解除。不定期租赁关系解除后,蔡亚笑继续占用租赁车间、场地等,故应支付占用期间的占用费。锦江弘业公司主张合同解除后占用费仍按合同约定租金标准计算，蔡亚笑不持异议，可以准许。锦江弘业公司诉请蔡亚笑支付拖欠的租金及逾期占用费,予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的要求，讼争租赁合同解除后，蔡亚笑应将其租赁的车间、场地等租赁物返还给锦江弘业公司。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。蔡亚笑提供的证据材料记载，因蔡亚笑多次向出租人及其上级部门要求对承租车间房屋进行改建，表明该车间房屋亦是租赁合同的租赁物。蔡亚笑提出自承租后投入大量资金对租赁车间、场地进行建设，据此认为本案不具有可诉性于法不符，难以采纳。对蔡亚笑上述提出的对租赁车间、场地进行投资建设的问题，可另行处理。综上,依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第三项、第五项、第五百六十六条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十条、第七百三十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定,判决:一、锦江弘业公司与蔡亚笑双方的租赁合同关系于2019年7月1日业已解除;二、蔡亚笑应于判决生效之日起十五日内将承租的华瑶制醋车间场地（400平方米）返还锦江弘业公司；三、蔡亚笑应于判决生效之日起十五日内给付锦江弘业公司自2019年1月1日起至6月30日止不定期租赁期间的租金,合计600元;四、蔡亚笑应于判决生效之日起十五日内给付锦江弘业公司自2019年7月1日起至实际返还车间、场地等租赁物止期间的占用费,占用费按原租赁合同约定1200元/年的标准计付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由蔡亚笑负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。蔡亚笑提交如下证据：1.蔡亚笑与地方国营龙海市酒厂于2008年1月1日签订的《车间租赁合同》，证明（1）该租赁合同标的物为华瑶制醋车间，面积为220平方米。2012年1月1日的租赁标的物为场地400平方米。该事实证明了在2012年1月1日之前，蔡亚笑已对车间进行改建，租赁合同的标的物改为场地；（2）2008年1月1日的租赁合同标的物为华瑶制醋车间并不包含龙海市酒厂安置给蔡亚笑住宅的面积。蔡亚笑对租赁车间及安置住宅进行改建之后，租赁标的物将安置住宅的土地面积也作为租赁物出租，但租金没有变化；（3）2008年1月1日租赁合同的期限至2013年12月31日，租赁期限未届满，2012年1月1日重新签订租赁合同，租赁标的变更为场地，说明本案的租赁标的物为土地，一审法院认定“车间房屋亦是租赁合同的租赁物”是错误的；2.《龙海市酒厂关于拍卖制醋车间厂房的请示》，证明龙海市酒厂请示中已确认车间内尚有三户职工住户，蔡亚笑系其中的一户住户。2012年1月1日的租赁合同的标的物场地包含蔡亚笑的安置住宅土地。锦江弘业公司质证后认为，对证据1的真实性无法确认，对证明内容有异议，蔡亚笑承租的制醋车间与职工住户无关，无法证明蔡亚笑承租的租赁物包含3户职工宿舍，制醋车间的总面积是448.08平方米，蔡亚笑承租的是400平方。根据蔡亚笑陈述，三户职工住户有两户是案外人，不可能由蔡亚笑支付租金，且蔡亚笑也没有证据证明其安置房包含在租赁物中；对证据2的真实性无法确认，证明内容有异议，该证据无法证明蔡亚笑对车间进行改建，出租人出租制醋车间，不包含安置住宅，2012年1月1日的合同中没有体现任何安置的问题，同时，制醋车间的平方数是448.08，蔡亚笑承租的是400平方米。本院认为，蔡亚笑已提供证据原件予以核对，对上述证据的真实性均予以确认，至于证明内容本院将结合焦点分析一并予以认定。二审中，蔡亚笑申请证人甘某出庭作证，甘某到庭陈述：“我是原龙海市酒厂的厂长兼书记，龙海市酒厂1990年开始是蔡亚笑等三人承包，当时是自主经营独立核算的体制。2003年，因为经济效益不好，三个承包人有两个退出，蔡亚笑也不承包了，酒厂考虑到车间如果不承包就没有人管理，土地资产会流失，就动员蔡亚笑夫妻去承包。2007年下半年，政府决定改制酒厂，改制前对资产进行清理估价。2008年初，安全员送停止使用通知书给我们，我们提议能不能将酒厂转让给蔡亚笑，后来转让不成就公开拍卖，拍卖无果后我向经贸局汇报，提议能否由蔡亚笑继续经营，经贸局说要写个报告，我把这件事告诉蔡亚笑，蔡亚笑同意了，经贸局看了报告也同意了，重建酒厂以后，原来面积是220平方米，后来多盖了一层，大概是400平方米，2013年蔡亚笑和锦江公司是如何签订合同的我就不清楚了。”案经本院审理，蔡亚笑对一审法院查明的事实中“2016年9月27日，龙海市人民政府龙政综[2016]231号文件决定，将龙海市酒厂等71家企业划至锦江弘业公司管理”有异议，其认为文件中并未提到将企业划归锦江弘业公司管理，蔡亚笑对其余事实无异议；锦江弘业公司提出一审法院查明事实中“占地面积448平方米，建筑面积287平方米”应为“占地面积448.08平方米，建筑面积287.38平方米”，对该点事实蔡亚笑亦予以认可，本院予以确认，锦江弘业公司对其余事实无异议，对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。本案的争议焦点为：1.锦江弘业公司的主体是否适格；2.案涉租赁合同应否解除，解除后的法律后果如何确定。对此本院分析认定如下：1.关于锦江弘业公司的主体是否适格的问题本院认为，根据龙海市人民政府龙政综[2016]231号文件《龙海市人民政府关于将地方国营龙海市食品酱油厂等71家企业划转至龙海市锦江实业发展有限公司管理的通知》，龙海市锦江实业发展有限公司承接并经营管理原龙海市酒厂资产，锦江弘业公司作为龙海市锦江实业发展有限公司下设的子公司，负责资产管理、物业管理及维护资产完整与安全，可见锦江弘业公司系原龙海市酒厂的资产管理人，其原告主体适格。蔡亚笑关于锦江弘业公司原告主体不适格的上诉理由不能成立。2.关于案涉租赁合同应否解除，解除后的法律后果如何确定的问题本院认为，根据蔡亚笑与原地方国营龙海市酒厂于2012年1月1日签订的《龙海酒厂制醋车间土地租赁合同》约定，租赁期限至2014年12月31日就已届满，后双方未再续签租赁合同，蔡亚笑仍继续使用该租赁物，并继续支付租金，锦江弘业公司未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”及第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，锦江弘业公司与蔡亚笑之间成立不定期租赁合同关系，双方可以随时解除合同。2019年7月1日，锦江弘业公司通过《律师函》书面告知蔡亚笑解除双方的不定期租赁关系，一审法院据此认定双方的租赁关系于该日解除并无不当。锦江弘业公司要求蔡亚笑支付尚欠的租金及占用期间的占用费，有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”案涉租赁合同解除后，蔡亚笑应将案涉租赁物返还给锦江弘业公司，蔡亚笑上诉提出案涉场地面积为385平方米，而非合同约定的400平方米，但未举证证明，该主张不能成立，一审法院判决要求蔡亚笑返还锦江弘业公司将承租的华瑶制醋车间场地（400平方米）返还给锦江弘业公司并无不当。关于蔡亚笑上诉提出其对案涉场地、车间进行投资建设，锦江弘业公司应予补偿的问题，因蔡亚笑一审时未提出反诉，二审依法不予处理，其可另行处理。关于蔡亚笑上诉主张案涉场地包含其安置房问题，与本案并非同一法律关系，本院不予处理。综上所述，蔡亚笑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人蔡亚笑负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨小红审 判 员 戴 旭审 判 员 朱俊平二〇二一年八月二十三日法官助理 谢建才书 记 员 常艺虹执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。