福建省石狮市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0581民初4693号原告：何茂彬，男，1982年11月21日出生，汉族，住山东省曹县。被告：石狮泰禾商业运营管理有限公司，住所地福建省泉州市石狮市宝岛中路339号泰禾广场805室。统一社会信用代码91350581MA2YOMY163。法定代表人：郭淑华，该公司执行董事兼总经理。被告：石狮泰禾广场投资有限公司，住所地福建省泉州市石狮市宝岛中路339号泰禾广场。统一社会信用代码91350581062287377W。法定代表人：汤婷婷，该公司执行董事兼总经理。原告何茂彬与被告石狮泰禾商业运营管理有限公司（以下简称石狮泰禾管理公司）、石狮泰禾广场投资有限公司（以下简称石狮泰禾投资公司）合同纠纷一案，本院于2021年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何茂彬到庭参加诉讼，被告石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何茂彬向本院提出诉讼请求：1.判决石狮泰禾管理公司立即支付何茂彬从2019年11月9日至2021年8月8日的款项人民币74180.26元；2.判决石狮泰禾管理公司立即支付何茂彬2019年6月29日至2019年7月3日、2019年9月29日至2019年12月30日及从2019年12月29日至实际还款之日止按房价总额456494元的日万分一计算的违约金（暂计至起诉之日2021年7月9日约人民币94859.45元）。以上款项合计人民币169039.71元；3.判决石狮泰禾投资公司对石狮泰禾管理公司的上述债务承担保证责任；4.判决石狮泰禾管理公司和石狮泰禾投资公司共同承担本案诉讼费。事实和理由：何茂彬与石狮泰禾管理公司于2017年11月9日签订了《房屋租赁委托合同》，合同约定石狮泰禾管理公司可对外出租何茂彬名下位于石狮××广场××楼××层××号的房屋，并按45649.4元／年的标准支付何茂彬租金，委托租赁期限为十年，租金每三个月结算一次，自开发商收到何茂彬支付的购房全款且何茂彬与开发商实际办理完交付手续之日起开始计算租金，石狮泰禾管理公司应在约定的计租日起15个工作日内预付三个月的租金给何茂彬，以此类推，若石狮泰禾管理公司逾期支付租金，逾期超过三十日，每延迟一日，按房款总额（人民币456494元）的日万分之一向何茂彬支付逾期违约金，并如数支付当月租金。合同签订后，何茂彬依约向石狮泰禾管理公司交付合同约定房屋，且石狮泰禾管理公司接收该房屋并投入使用，并自2017年11月9日开始支付何茂彬租金收益款项。然而石狮泰禾管理公司2019年5月9日-2019年8月8日租金实际打款日为2019年7月3日，逾期34天；2019年8月9日至2019年11月8日租金实际打款日期为2019年12月30日，逾期122天；2019年11月9日至2020年2月8日租金仅支付三个月租金50%共计5706.16元，从2019年11月9日开始石狮泰禾管理公司未按合同约定按期足额支付租金收益款项。何茂彬与石狮泰禾投资公司于2017年11月9日签订《担保协议》，合同约定石狮泰禾管理公司如不能按照委托合同约定向何茂彬支付委托合同约定的租金收益时，石狮泰禾投资公司对石狮泰禾管理公司所拖欠何茂彬的租金收益承担保证责任。从2019年11月9日起石狮泰禾管理公司未按期足额支付何茂彬租金收益已构成违约。石狮泰禾投资公司也未对石狮泰禾管理公司所应支付何茂彬的租金收益承担相应的保证责任，经何茂彬多次催讨无果。石狮泰禾管理公司辩称，一、何茂彬诉请的违约金起算期限错误。根据案涉《房屋租赁委托合同》第4.2条约定，租金支付期限为租期开始之日15个工作日，同时合同第8.4条约定，石狮泰禾管理公司逾期支付租金超过30日，方才计收逾期违约金。现何茂彬诉求违约金将租期起算日次日作为起算点，与合同不一致，存在错误，应当予以纠正。二、合同约定违约金标准过高，依法应予以调减。《房屋租赁委托合同》第4.2条约定，违约金计算标准为按总房价款的日万分之一计算，计算基数为总房价款，而实际欠付的月租金仅为总房价款的一百二十分之一，换算一下按此标准计算，业主将获得相当于月租金每月36%的违约金，明显高于业主的损失，甚至高于法律允许的民间借贷利息。而根据最高院发布《全国法院民商事审判工作会议纪要》已明确提出认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，还应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。本案中的租金已经明显高于相同类型、相同地段房屋的租金标准，而合同约定的违约金已高达月租金的36%，明显高于何茂彬损失或合同履行的可得利益，因此对于该明显高于损失的违约金，法院应当予以调减。根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知第三条第（一）款规定：“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”。福建省高级人民法院发布的《福建高院关于充分发挥审判职能作用为坚决打赢疫情防控阻击战提供有力司法服务保障的指导意见》第十二点：“因疫情影响致使合同根本不能履行而引起纠纷，当事人主张部分或者全部免除责任的，依法予以支持。”因此疫情的冲击下，石狮泰禾管理公司受影响非常严重，经营困难，逾期支付租金情有可原，也应当予以减免。三、受新冠肺炎疫情防控不可抗力因素影响，承租的商户纷纷提出租金减免，提议业主考虑疫情防控不可抗力因素减免3个月租金。由于疫情影响，福建省出台《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情，扎实做好“六稳”工作的若干措施》，以此寻求在全面做好疫情防控工作的同时，统筹抓好改革发展稳定各项工作，并全力支持和组织推动各类生产企业复工复产，促进经济社会持续发展。着力降低运营成本，对承租国有经营性房产的中小企业，可以免收或减半收取3个月左右的房租。疫情爆发以来，受疫情防控工作影响，目前商业运营收到很大冲击，经营收入锐减，石狮泰禾管理公司响应政府号召，对于承租商户减免了部分租金。为此请求法院及业主考虑目前实际情况，酌情减免石狮泰禾管理公司租金。四、经石狮泰禾管理公司校对，本案2019年11月9日前的租金已付清，2019年11月9日至2020年2月8日的租金已付50%。石狮泰禾投资公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.石狮泰禾管理公司提供的泉州市防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情应急指挥部于2020年5月17日发布的《关于恢复场所开放和活动举办的通告》，因无法体现与本案的关联性，故本院不予采纳。2.石狮泰禾管理公司提供的《福建省财政厅福建省机关事务管理局关于新冠肺炎疫情防控期间减免企业房租的补充通知》，该通知针对的对象是承租国有经营性房产的中小企业，而案涉房屋并非国有经营性房产，故本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：石狮泰禾管理公司于2017年2月1日成立，经营范围为商业运营管理、物业管理、房屋租赁（不含住宿），石狮泰禾投资公司系其唯一股东。址于福建省石狮市××号石狮××广场××幢××单元房屋系何茂彬的业产，现案涉房屋的不动产权已登记确权在何茂彬名下。2017年11月9日，何茂彬作为甲方与石狮泰禾管理公司作为乙方，双方签订《商铺租赁委托合同》一份，载明甲方将案涉房屋（建筑面积即计租面积为47.7平方米）委托乙方代为处理租赁事宜，合同约定主要条款如下：2.1委托租赁期限为十年，自开发商收到甲方支付的购房全款且甲方与开发商实际办理完交付手续之日起开始计算租金；3.2乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：每个租赁年度（每12个月为一个租赁年度，下同）的租金总额（相当于购房合同总价10%），共计45649.4元；4.2应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在该合同2.1条约定的计租日起15个工作日内预付三个月的租金给甲方（如遇法定节假日，则顺延），依次类推；8.1甲乙双方应严格履行本合同规定的各项条款，如有违约，违约方向守约方承担违约责任并赔偿经济损失；8.3若甲方违反本合同第6.3、6.6条约定，经乙方书面通知催告后，仍未在乙方催告的期限内完成配合义务的，每延迟一日，甲方应向乙方支付房款总额的日万分之一做为违约金；逾期超过30日，乙方有权解除合同，造成乙方及实际承租人的相关损失（包括但不限于直接损失、可得利益损失、因甲方上述行为而导致乙方对实际承租人承担的违约责任、装修费、诉讼费、律师费等损失）还应由甲方承担；8.4乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金等。同日，何茂彬作为甲方与石狮泰禾投资公司作为乙方，双方签订《担保协议》一份，载明：“甲方与石狮泰禾管理公司于2017年11月9日签订《商铺租赁委托合同》，为确保委托合同的履行，乙方愿意向甲方提供担保，甲、乙双方经协商一致达成如下协议：1.乙方保证范围为甲方按照委托合同约定而取得的租金收益。2.乙方保证：在石狮泰禾管理公司不能按照委托合同约定向甲方支付委托合同约定的租金收益时，乙方愿意向甲方支付上述收益。3.本合同保证期间为委托合同约定的债务履行期限届满之日后一个月”等内容。2021年7月9日，何茂彬诉至本院。本案争议焦点为：一、关于违约金约定是否过高问题；二、关于违约金起算点问题；三、关于应否减免3个月租金问题。一、关于违约金约定是否过高问题石狮泰禾管理公司主张根据合同约定按总房价款的日万分之一计算违约金，业主将获得相当于月租金36%的违约金，明显高于业主的损失，甚至高于法律允许的民间借贷利息，依法应予以调低。何茂彬则认为违约金及计算标准应按照合同约定，石狮泰禾管理公司主张减免没有法律依据。本院经审查认为，何茂彬因石狮泰禾管理公司逾期支付租金的违约行为所遭受的损失主要是利息损失，而案涉《商铺租赁委托合同》8.4条约定，若石狮泰禾管理公司逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向何茂彬支付逾期违约金，按该条款约定计算的违约金,延迟支付一个月，相当于月租金总额的36%，延迟支付一年，相当于年度租金总额的36.5%，明显高于何茂彬所遭受的实际损失，因此石狮泰禾管理公司关于违约金过高要求调低的主张，本院予以采纳。根据案涉《商铺租赁委托合同》履行的情况、石狮泰禾管理公司过错程度、新冠疫情的影响及何茂彬预期利益等因素，本院酌情将违约金的计算方式调整为以每一期即三个月尚欠的租金为基数，自约定的违约金起算之日起至实际付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算，经核算本案每一期即三个月的租金为11412.35元（45649.4元/年÷4）。二、关于违约金起算点问题本院经审查认为，根据《商铺租赁委托合同》8.4条约定，石狮泰禾管理公司应在合同约定的计租日起15个工作日内预付三个月的租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向何茂彬支付逾期违约金，合同8.4条约定虽然给予承租方30日的逾期支付租金宽限期，并未免除石狮泰禾管理公司支付租金和违约金的责任，故石狮泰禾管理公司逾期支付租金违约金的起算点应为该期租金计租日起第15个工作日后再加上30日的次日。本案何茂彬主张的租金违约金的时段涉及2019年5月9日至2021年8月8日的九个季度，根据上述确定的起算点，2019年5月9日至2019年8月8日期间租金的违约金应自2019年6月29日开始计算；2019年8月9日至2019年11月8日期间租金的违约金应自2019年9月29日开始计算；2019年11月9日至2020年2月8日期间租金的违约金应自2019年12月30日开始计算；2020年2月9日至2020年5月8日期间租金的违约金应自2020年3月30日开始计算；2020年5月9日至2020年8月8日期间租金的违约金应自2020年6月28日开始计算；2020年8月9日至2020年11月8日期间租金的违约金应自2020年9月28日开始计算；2020年11月9日至2021年2月8日期间租金的违约金应自2020年12月28日开始计算；2021年2月9日至2021年5月8日期间租金的违约金应自2021年4月5日开始计算；2021年5月9日至2021年8月8日期间租金的违约金应自2021年6月28日开始计算。其中石狮泰禾管理公司已分别于2019年7月3日、2019年12月30日支付案涉房屋租金11412.35元，并已支付2019年11月9日至2020年2月8日期间案涉房屋租金的50%即5706.16元。其中何茂彬自认石狮泰禾管理公司支付2019年11月9日至2020年2月8日期间案涉房屋租金的50%的具体时间、金额为：2020年4月29日支付10%、2020年5月15日支付10%、2020年7月9日支付10%、2020年10月12日支付20%，总计支付50%，并主张以2020年10月12日作为支付该50%租金的最终日期，以此来计算违约天数及违约金，石狮泰禾管理公司对此并未提出异议。因此该期间的租金违约金按不同基数分时段计算，即分别以租金11412.35元为基数计付自2019年6月29日起至2019年7月3日止、2019年9月29日起至2019年12月30日止，及自2020年3月30日、2020年6月28日、2020年9月28日、2020年12月28日、2021年4月5日、2021年6月28日起至实际付清款项之日止；以租金5706.18元为基数计付自2019年12月30日起至2020年10月12日止、自2019年12月30日起至实际付清款项之日止。三、关于应否减免3个月租金问题因本省出台的《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情，扎实做好“六稳”工作的若干措施》中规定可以免收或减半收取3个月左右租金的对象是承租国有经营性房产的中小企业，而案涉房屋并非国有经营性房产，故不适用该《措施》，因此石狮泰禾管理公司主张减免3个月租金，缺乏依据，不予支持。本院认为，何茂彬分别与石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司签订的《商铺租赁委托合同》、《担保协议》，系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。何茂彬已按照合同约定将案涉房屋交付石狮泰禾管理公司，石狮泰禾管理公司亦应按合同约定时间、金额支付租金。现石狮泰禾管理公司未按约定支付租金，且逾期已超过30日，已构成违约，故何茂彬诉请判令石狮泰禾管理公司支付尚欠的租金及相应的违约金，于法有据，本院予以支持，何茂彬主张2019年11月9日至2021年8月8日租金的款项为74180.26元，本院予以支持。何茂彬自认石狮泰禾管理公司支付2019年11月9日至2020年2月8日期间案涉房屋租金的50%的具体时间、金额，属于何茂彬对自己诉讼权利的处分，符合法律规定，本院予以照准。违约金以逾期支付的租金为基数，自约定的违约金起算之日起至实际付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍分别计算，何茂彬主张超过本院认定部分的违约金，不予支持。关于石狮泰禾投资公司应否承担连带保证责任的问题。虽然《担保协议》约定保证期间为《商铺租赁委托合同》约定的债务履行期限届满之日后一个月，但本案为租金支付纠纷，租金支付是连续性债务，故应按未付租金的最后履行期限届满之日计算保证期间，故何茂彬诉请判令石狮泰禾投资公司承担保证责任并未超过保证期间。《担保协议》约定，石狮泰禾投资公司保证在石狮泰禾管理公司不能按照《商铺租赁委托合同》约定向何茂彬支付租金收益时，愿意向何茂彬支付上述收益，故石狮泰禾投资公司承担的是一般保证责任，且保证的范围仅是租金。石狮泰禾投资公司作为一般保证的保证人，在石狮泰禾管理公司经人民法院已依法强制执行仍未能支付其应付的租金74180.26元时，应对该租金的债务承担保证责任。何茂彬诉请判令石狮泰禾投资公司对石狮泰禾管理公司应支付的租金及违约金债务承担连带保证责任，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，对何茂彬的诉讼请求，本院予以部分支持。石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条、第六百八十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十七条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、石狮泰禾商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付何茂彬租金74180.26元，并以三个月租金11412.35元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍分别计付自2020年3月30日、2020年6月28日、2020年9月28日、2020年12月28日、2021年4月5日、2021年6月28日起至实际付清款项之日止的违约金，且以租金5706.16元为基数计付自2019年12月30日起至实际付清款项之日止的违约金；二、石狮泰禾商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍支付其2020年10月12日前逾期支付租金的违约金（具体分别以租金11412.35元为基数计付自2019年6月29日起至2019年7月3日止、2019年9月29日起至2019年12月30日止，以租金5706.16元为基数计付自2019年12月30日起至2020年10月12日止）给何茂彬；三、石狮泰禾广场投资有限公司在石狮泰禾商业运营管理有限公司经人民法院依法强制执行仍未能履行本判决第一项确定的支付租金74180.26元的义务时，应对该债务承担保证责任；四、石狮泰禾广场投资有限公司承担保证责任后，有权向石狮泰禾商业运营管理有限公司追偿；五、驳回何茂彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3681元，减半收取计1840.5元，由石狮泰禾商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  支丁丁二〇二一年八月二十日书记员  蔡玉玲速录员  蔡鸿毅附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示一、本案适用的主要法律条文1.《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第六百八十七条第一款当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。2.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3.《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。5.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、申请执行提示1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。