广西壮族自治区桂平市人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0881民初3119号原告：李灿妮，女，1986年10月24日出生，汉族，住广西桂平市。委托诉讼代理人：龙正辉，广西桂力律师事务所律师。被告：李冰，女，1990年5月25日出生，汉族，住广西平南县。被告：李裕铭，男，1986年6月20日出生，汉族，住广西平南县。上列被告的共同委托诉讼代理人：曹江海，广西万大律师事务所律师。上列被告的共同委托诉讼代理人：廖江剑，广西万大律师事务所律师。原告李灿妮与被告李冰、李裕铭租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月22日立案后，依法适用简易程序，于同年7月16日公开开庭进行了审理。原告的其委托诉讼代理人龙正辉和被告的其委托诉讼代理人曹江海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判决解除原告与被告签订的租赁合同；2、被告支付自2020年2月2日起至2021年3月31日的铺面租金72400元给原告；3、被告自2021年4月1日起支付场地费给原告至被告搬离之日止，场地占用费按合同约定的租金标准支付；4、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年8月11日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将桂平市罗秀镇食品忠超市一楼入口处旁铺面，面积约50平方米出租给被告经营奶茶类饮品使用，期限自2019年9月1日起至2022年9月30日止，共三年，第一年每月租赁费为人民币5000元，第二年每月租赁费人民币5300元，第三年每月租赁费人民币5600元，租金于季月3号前一次性交清当季租金。合同第四条第7款约定：“下列情形之一的，甲方有权解除合同：①擅自转租、转让或者利用场所从事非法活动的；②逾期不缴交租赁费，经甲方限期仍不缴交的；”。被告使用上述50平方米场地后，仅支付了2019年8月1日至2020年2月1日的租金30000元，2020年2月2日起的租金，经原告多次催讨，被告至今没有支付。为此，原告诉请本院支持其诉讼请求。被告辩称，1、同意解除租赁合同，但是解除时间应是2020年12月15日，要解除的是李灿妮与李冰的租赁合同，与李裕铭无关，李裕铭只是李冰的代理人，不是本案适格被告；2、被告李冰同意支付自2020年2月2日到2020年12月15日止的租金52500元，即原告对租赁商铺锁门前的租金；3、被告不用承担场地占用费，理由是由于原告将铺面锁起来导致被告无法进行正常经营，是原告违约在先；4、由法院依法判决。本院综合双方的诉辩，概括本案的争议焦点是：1、被告李裕铭是否本案适格被告？2、原、被告签订的租赁合同是否有效、应否予以解除、从何时开始解除？3、两被告应否支付相应的租金和场地占用费给原告。本案原告围绕诉讼请求依法提交的证据有：1、原告的身份证，证明原告的身份；2、被告的身份证，证明被告的诉讼主体资格；3、《房屋租赁合同》、补充合同、收条、土地使用证、房产证等，证明原告出租给被告的房屋有合法的权属来源，原告享有出租权；4、原、被告签订的《租赁合同》，证明原告将其享有出租权的房屋部分出租给被告使用；5、收据，证明被告至今仅支付了2019年8月1日至2020年2月1日止的租金30000元给原告；6、现场图片，证明被告至今仍然占用原告出租给被告的商铺；7、通话录音（有光盘，有文字说明），证明李冰、李裕铭逾期不支付租金，经限期仍不予支付，被告已构成根本违约的事实；8、微信截图，证明李冰、李裕铭拖欠租金后，李灿妮已经通过电话及微信方式催其缴纳租金，但均遭拒绝；9、医学出生证明，证明被告在4、5月支付租金的时候，李灿妮正处于待产期；10、（2021）桂0881民初1727号民事裁定书，证明法院以李灿妮才具有本案原告的诉讼主体资格，驳回李礼中的起诉；11、罗秀镇李冰奶茶无证经营案行政处罚信息公示，责令当事人停止违法经营行为，并决定对当事人给予行政处罚；12、被告在（2021）桂0881民初1727号案的证据，证明被告承认其违约在先。被告为其抗辩依法提供的证据有：1、转账记录，证明被告向原告支付租金，但原告拒收；2、录音、锁门光碟及翻译文字，证明被告要求原告结算租金及电费，原告在2020年12月15日将其出租铺面门锁起来，被告无法经营。经质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4、5、6无异议；对证据7的真实性、合法性由法院认定，但对其关联性有异议，认为与本案无关，也不能证明原告想要证明的问题，因为（2021)桂0881民初1727号民事裁定书已经驳回李礼中的起诉，所以李礼中与李裕铭的通话记录，没有李灿妮的通话，通话内容是真实的；对证据8的真实性、合法性没有异议，但对原告要证明内容有异议，原告提供的证据是直到2020年11月19日才对水电费进行结算，但在2020年11月19日至2020年12月7日都没提到租金，只是说水电费的内容，直到2021年1月13日才发一条信息通知，但是原告在2020年12月15日到被告承租的门面锁了起来，所以被告认为是原告违约在先；对证据9的真实性、合法性无异议，但与本案无关；对证据10的真实性、合法性无异议，但对证明内容有异议；对证据11的真实性、合法性无异议，但这份行政处罚针对的是李冰的奶茶店，而本案是租赁合同纠纷，是原告方的原因不给被告整改才导致处罚；对证据12的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。原告对被告提供的证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但是不能证明被告待证问题，被告转账之后并没有及时提示（微信或者电话）原告收取租金，在原告没有及时注意到租金转过来导致租金自动退回去后，被告继续使用铺面进行正常经营，所以原告没有违约，不是拒收租金；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，但不能证明被告待证问题，更不能证明原告违约，被告不能经营的原因是因为行政处罚中责令其停止经营行为，而不是因为锁门才无法经营。本院对原、被告无异议的证据予以确认，对相关证据待证内容的确认以本案查明事实为准。本院经审理认定事实如下：2019年8月11日，原告与被告李冰（委托李裕铭代签）签订《租赁合同》，约定原告将桂平市罗秀镇食品忠超市一楼入口处旁铺面，面积约50平方米有偿出租给被告经营奶茶类饮品使用，租赁期限自2019年9月1日起至2022年9月30日止，共三年，第一年每月租赁费为人民币5000元，第二年每月租赁费人民币5300元，第三年每月租赁费人民币5600元，租金于季月3号前一次性交清当季租金，合同签订当天被告需交押金10000元，第一季度铺租15000元，如合同到期退还押金10000元。合同第四条第1点，“被告（乙方）在核准经营范围内所从事的经营活动需合法合规，原告（甲方）不得干涉。”，第7点约定“被告有下列情形之一的，原告有权解除合同：①擅自转租、转让或者利用场所从事非法活动的；②逾期不缴交租赁费，经原告限期仍不缴交的；……”；合同第五条约定“原告有下列情形之一的，被告有权解除合同：……；②原告以监督为名干涉被告正常经营活动的；”。合同第七条“被告在合同期满不能续租的，必须在合同期满后将自己的物品搬清，打扫干净”。原告在合同附加条款注明：本合同如原告有违约，原告需赔偿被告一切损失（自然不可抗拒因素除外）。该合同由原告李灿妮签名，被告李冰委托李裕铭代李冰签字，签约双方均注明公民身份号码。该合同签订后，原告当即将上述铺面交与被告经营使用，被告于合同签订当日交了10000元押金（已与原告核实）并支付了自2019年8月1日至2020年2月1日的租金30000元给原告。对2020年2月2日后的租金，被告李冰委托李裕铭（店面管理人员、经理，被告李冰的大哥）曾试图于2020年4月30日通过微信转账分三次共支付15000元给原告，2020年5月6日再次试图通过微信转账支付15000元给原告，但均因原告未及时点收的原因致使租金被自动退回给被告李冰的管理人员李裕铭。对此，被告李冰的管理人员李裕铭也没有及时提醒原告收款。2020年7月1日，原告李灿妮与被告李冰的管理人员李裕铭在微信聊天中提到电费结算和屋租交付事宜，双方同意由原告整理好相关数据后再发给李裕铭再交。2020年9月7日，被告李冰所经营的奶茶店因未依法取得小餐饮证或者其他有效餐饮经营证件被桂平市市场监督管理局处以责令停止违法经营行为及处以罚款9500元的行政处罚（该处罚已生效）。原告整理好相关数据后，自2020年11月19日起多次通过微信、电话及被告店面的员工等方式催促被告李冰的管理人员李裕铭交付房租，但被告李冰一直没有交付房租给原告，且一直都在该店面进行正常经营。原告的父亲李礼中遂于2020年12月15日把店面门锁起来（此前被告李冰一直都在正常经营店面），造成被告租赁的店面此后再也无法进行经营。2021年1月13日，原告在微信上向被告李冰的店面管理人员李裕铭发出正式通知：从11月份发信息打电话通知你之后，你均不应答，一推再推，又通过你员工告知你等各种传话方式，你还是不应答，按合同条约，你早已毁约，如你还是逃避，我正式向法院起诉你拖欠房租一事。随后，原告的父亲李礼中曾于2021年4月9日向本院诉请解除租赁合同、由被告李冰、李裕铭支付自2020年2月2日起至2021年3月31日的店面租金72400元，并支付自2021年4月1日起至被告搬离之日止按租金标准支付场地占用费给原告。本院受理后经审理于2021年6月1日以李礼中不是租赁合同的相对方、实际管理使用者，不具备本案的诉讼主体资格为由作出（2021）桂0881民初1727号民事裁定书驳回李礼中的起诉（该案已生效）。为此，原告于2021年6月22日以被告违约为由向本院起诉，提出上述诉讼请求。本案在审理过程中双方均同意解除合同，但就合同解除时间不一致，原告认为应从2021年3月31日解除，而被告认为应从2020年12月15日起解除。本院认为，原告李灿妮与被告李冰的代理人李裕铭于2019年8月11日经过平等协商、自愿签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，应确认其合法有效，双方当事人均应按合同约定行使相应的权利和履行相应的义务。合同签订后，原告当即将店面交与被告使用，而被告方也按合同约定交了10000元押金并支付了自2019年8月1日至2020年2月1日止的房租共30000元给原告。在2020年4、5月间，被告李冰奶茶店的管理人员李裕铭虽然两次试图通过微信转账支付租金给原告，但均因原告未点收而失败。2020年7月1日双方因租金、电费等交付问题进行过协商，双方同意由原告整理好相关数据后再发给被告再交，足见双方当时都没有认为谁违约（因为被告一直正常经营店面）。原告整理好相关数据后，自2020年11月19日起至2020年12月14日止多次通过微信、电话及被告店面的员工催促被告李冰的管理人员李裕铭交付电费与房租后，被告李冰至今一直没有交付电费与房租给原告，显然已构成违约，原告此时可选择依法维权（请求解除租赁合同），但原告并没有依法进行维权，甚至在被告李冰未交付租金的情况下采取对被告李冰还在正常经营的店面进行锁门，造成被告李冰承租的店面无法进行正常经营的结果，其行为直接导致了合同不能履行，依法应承担相应的民事责任。故此，本案实系被告李冰违约在先、原告采取对店面锁门措施在后因而引发双方的纠纷。本院综合案件实际情况，本案应由被告李冰对租金问题承担违约责任，被告李冰应支付尚欠的租金给原告（至于原告应承担怎样的责任，被告已另案诉请解决）。本案在审理过程中双方均同意解除合同，但就合同解除时间不一致，原告认为应从2021年3月31日解除，而被告认为应从2020年12月15日起解除，本院结合本案实际情况进行综合考虑，依法确认合同从原告采取对被告经营店面进行锁门之日起解除。因此，被告应支付自2020年2月2日起至2020年12月15日止的租金给原告，其中2020年2月2日至2020年9月2日共7个月，每月5000元租金合计35000元；从2020年9月2日起至2020年12月15日止共3个半月，每月5300元（第二年）合计18550元，以上合计53550元。被告在庭审中也同意支付该段时间里的租金52500元（10个半月，每月5000元）给原告。因此，原告诉请被告支付自2020年2月2日至2021年3月31日止的租金72400元不当，应以本院核定的数额53550元为准，对多出部分不予支持。被告已交的押金10000元应予扣减。原告诉请被告支付合同解除后的场地占用费，因本案虽然是被告违约在先，但原告方的锁门行为直接导致被告方无法进行正常经营的后果，且该场地占用到何时还有待确定，原告应待确定占用时间后再僻他径解决，故本院在本案暂不予处理。因李裕铭不是本案合同承受者，只是李冰的代理人、李冰奶茶店的管理人员、经理，庭审中李冰也承认李冰奶茶店是其开办、由其承担法律责任，故此，本案被告李裕铭不具备本案的诉讼主体资格，不是本案的适格被告。原告诉请被告李裕铭与被告李冰共同承担违约责任的依据不足，本院依法不予采纳。被告辩称，是原告违约在先，依据不足，本院依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条与《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告李灿妮与被告李冰于2019年8月11日签订的《租赁合同》；二、被告李冰应在本案判决生效后十日内支付尚欠的租金53550元给原告李灿妮（被告交付押金10000元应予扣减）；三、驳回原告李灿妮的其他诉讼请求。案件受理费1610元（立案时已按简易程序减半收取805元，原告已预交），由被告李冰负担。上述义务，义务人应按本案生效判决规定的履行期限按时支付完毕。逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费1610元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：中国农业银行贵港市分行营业部；账号：20×××16。逾期不交也不提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员  吴朝军二〇二一年八月六日书记员  陈婵谕