河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫12民终1061号上诉人（原审被告）：苗刘帆，女，1973年10月23日出生，汉族，工作地址义马。上诉人（原审被告）：姚艳妍，女，1981年6月18日出生，汉族，现住义马市。委托诉讼代理人：卫新锋，河南成昊律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）：和合万丰河南置业有限公司，住所地郑州市红专路66号。法定代表人：苏娜，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：杜晓光，女，1952年7月16日出生，汉族，系该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：陈贞勤，河南协力律师事务所律师，代理权限为一般代理。上诉人苗刘帆、姚艳妍因与被上诉人和合万丰河南置业有限公司（以下简称和合万丰公司）排除妨害纠纷一案，不服义马市人民法院（2021）豫1281民初355号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人苗刘帆、上诉人姚艳妍及委托诉讼代理人卫新锋，被上诉人和合万丰公司委托诉讼代理人陈贞勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人苗刘帆的上诉请求：撤销义马市人民法院（2021）豫1281民初355号民事判决第一项，改判上诉人以每年4500元租金继续租赁案涉5-5房屋至2022年12月31日止。事实和理由：1.上诉人苗刘帆查看了姚艳妍出示的购房合同后，租赁美景瑞园5号楼5-5商铺尽到了谨慎义务，没有过错，属于善意承租人。根据《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在租赁合同期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，无论该房屋归谁所有，均不影响上诉人的租赁合同。同时，上诉人对该商铺进行了装修，支出较多，租赁合同应继续履行。综上，请求支持上诉人的上诉请求。上诉人姚艳妍的上诉请求：撤销义马市人民法院（2021）豫1281民初355号民事判决，改判驳回被上诉人和合万丰公司的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.被上诉人和合万丰公司起诉腾空房屋仍然属于合同纠纷，应按照购房合同约定由三门峡仲裁委仲裁，义马市人民法院没有管辖权。涉案5-5房屋买卖合同是上诉人前夫李建军与被上诉人和合万丰公司签订的。合同明确约定，若履行中发生纠纷，提交三门峡仲裁委仲裁。上诉人依据购房合同占有该房屋，应按照合同约定的仲裁条款申请仲裁。2.一审判决对上诉人申请出庭作证的证人证明事项没有记载，违反民事诉讼法。3.上诉人占有美景瑞园5号楼5-5商铺有合法依据。上诉人提交了涉案5-5购房合同一份，证人程关军出庭作证证实和合万丰公司一名业务经理在李建军办公室交付钥匙、承诺办房产证，苗刘帆证实从物业处得到上诉人姚艳妍的电话，证明上诉人姚艳妍已合法占有该房屋。4.一审判决对涉案的5-5房屋在内的五套房屋付款情况没有查明，事实不清。5.一审判决认定上诉人姚艳妍没有证据证明合同已经履行，和合万丰公司提供的房产证证明房屋属其所有，属举证责任分配错误。综上，请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人和合万丰公司一审起诉的诉讼请求：1、请求判令被告苗刘帆立即腾空并向原告交付义马市美景瑞园5号楼5-5商铺；2、判令两被告共同赔偿原告租赁费损失（按年租金15,000元标准，自2021年１月１日开始计算至房屋交付之日止）；3、本案诉讼费及其他费用由两被告承担。事实和理由：原告义马市美景瑞园5号楼5-5商铺所有权人（5-5为预售编号，后在实测坐标图上编号为美景瑞园5号楼102室），2021年元月份，原告意外发现被告苗刘帆在该商铺内经营韵达快递业务，经询问苗刘帆得知其是从被告姚艳妍处租得该房。原告现与二被告协商无果，无奈之下现诉至贵院，请求依法支持原告诉求。一审法院认定事实：2014年7月12日，原告与案外人李建军（已死亡）签订了义马市银杏路美景瑞园3号楼3-1号、3-2号、3-3号、3-4号，5号楼5-5号共五套房屋《商品房买卖合同》。2014年7月17日，原告与案外人李建军又签订了义马市银杏路美景瑞园1号楼1-1号、1-4号、9号楼9-1号、9-2-C号、13号楼13-1号、13-2-b号、13-3-b号、13-2-c号共8套房屋《商品房买卖合同》。同日，李建军将5,000,000元打入原告账户，后原告为李建军开具了义马市银杏路美景瑞园1号楼1-1号、1-4号、9号楼9-1号、9-2-C号、13号楼13-1号、13-2-b号、13-3-b号、13-2-c号共8套房屋的销售不动产统一发票，上述8套房屋合计房款4,713,582.88元。剩余购房286,417.12元，原告于2014年8月28日退还李建军236,417.17元，于2015年6月25日退还李建军50,000元。2014年8月26日，李建军向原告借走3号楼3-1号、3-2号、3-3号、3-4号、5号楼5-5号五套房屋的《商品房买卖合同》。2015年1月6日，涉案5号楼1层102室（即5-5号房屋）在义马市房产管理局办理房产登记，房屋所有人为原告和合万丰公司。2016年3月9日，义马市人民政府房产发证办公室出具证明，该5-5号房屋未办理商品房合同备案。2016年4月1日，和合万丰公司作为申请人，以姚艳妍为被申请人向三门峡仲裁委员会提出仲裁，要求确认其公司为与李建军在2014年7月12日所签订的5份商品房买卖合同所涉5套商铺的所有权人，三门峡仲裁委员会于2016年11月18日做出三仲裁字（2016）51号裁决书，以被申请人主体不适格为由，驳回申请人和合万丰公司的仲裁请求。2020年12月28日，被告姚艳妍与被告苗刘帆签订房屋租赁合同，约定姚艳妍将案涉5-5号房屋租给苗刘帆，由苗刘帆作为快递门面使用，租赁期限自2021年1月1日起至2022年12月31日止。租金每年4,500元，由苗刘帆一次性付清两年房租。合同签订后，苗刘帆向姚艳妍交纳两年共9,000元房租，并将房屋装修开始经营韵达快递。后，原告发现该房屋被出租，遂将二被告诉至我院。经查，2015年5月4日，被告姚艳妍与李建军离婚，2015年11月20日，李建军死亡。另查明，被告姚艳妍在案涉5号楼5-5号房屋出租时，系将该房屋门锁剪断强行进入。一审法院认为，原告和合万丰公司与李建军虽然签订了案涉5-5号房屋的商品房买卖合同，但被告姚艳妍未能提供证据证明该合同已实际履行，原告和合万丰公司提交的房屋所有权证上载明该5-5号房屋的所有权人为和合万丰公司，且在2016年3月9日前，该商品房未办理商品房备案登记，综上，原告和合万丰公司对案涉5-5号房屋享有所有权。被告姚艳妍私自将所有权在原告名下的房屋出租给被告苗刘帆经营，严重侵害了原告的合法权益。被告苗刘帆在租房时已尽到了谨慎义务，不具有过错，但因姚艳妍的过错行为，给其造成的损失，苗刘帆可另案主张权利。故原告起诉要求被告苗刘帆腾空并交付义马市美景瑞园5号楼5-5号商铺的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求二被告按年租金15,000元的标准共同赔偿原告租赁费损失。因二被告签订的租赁合同约定租金为每年4,500元，原告要求二被告赔偿租赁费15,000元，证据不足，应以租金每年4,500元为标准，从2021年1月1日起计算至房屋实际交付之日止。因该费用已由苗刘帆交给姚艳妍，应当由姚艳妍承担相关费用的返还义务。关于被告姚艳妍辩称，该案我院没有管辖权，本院认为，该案属侵权纠纷，并非合同纠纷，对于原告与李建军签订的商品房买卖合同中所约定的仲裁条款，仅适用于因商品房买卖的纠纷，不适用于本案的侵权纠纷中，故被告辩解理由不能成立，本院不予支持。另外，被告姚艳妍辩称，其依据原告与李建军签订的商品房买卖合同合法占有该房屋，但在庭审中并未提交证据证明该合同已实际履行，故其辩解理由不能成立，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条之规定，判决：一、被告苗刘帆于本判决生效之日起二十日内腾空义马市美景瑞园5号楼5-5号商铺（房屋产权证中标注为5号楼1层102室）；二、被告姚艳妍于判决生效之日起三十日内赔偿原告和合万丰河南置业有限公司租赁费损失（自2021年1月1日起，按每年4,500元标准计算至苗刘帆房屋腾空之日止）；三、驳回原告和合万丰河南置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告姚艳妍负担。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：义马市人民法院对本案是否有管辖权；上诉人姚艳妍占有涉案的美景瑞园5号楼5-5商铺是否有合法依据；上诉人苗刘帆是否有权使用涉案的美景瑞园5号楼5-5商铺。关于义马市人民法院对本案是否有管辖权的问题。本案中被上诉人和合万丰公司提供了涉案5-5商铺的房屋所有权证书，以其对涉案商铺有所有权为由起诉上诉人苗刘帆、姚艳妍排除妨碍，并非是基于涉案房屋买卖合同要求二上诉人履行合同义务产生的争议。故一审判决认定本案不属于合同纠纷，涉案房屋买卖合同约定的仲裁条款不适用本案并无不当。上诉人姚艳妍提出本案本质上是买卖合同纠纷，应按照合同约定的仲裁条款申请仲裁的理由不能成立。关于上诉人姚艳妍占有涉案的美景瑞园5号楼5-5商铺是否有合法依据的问题。首先，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案的商铺登记在被上诉人和合万丰公司的名下，和合万丰公司对该商铺享有所有权，享有占有、使用、收益、处分的权利。上诉人姚艳妍并未取得该商铺的所有权。其次，按照签订合同一般情形，签订的合同双方均应持有合同。根据被上诉人和合万丰公司提供的借条、房产发证办公室出具的证明，证明李建军将包括涉案商铺的五套房屋买卖合同借走，且未办理备案手续。如果李建军履行了付款义务，其没有合同而向和合万丰公司借合同，在2014年7月12日合同签订后至2015年11月20日李建军死亡一年多的时间，其未要求和合万丰公司履行合同备案、办理房产证等义务，均有悖常理。因此，虽然上诉人姚艳妍持有涉案商铺的买卖合同，但没有证据证明李建军履行了该合同的付款义务，且李建军从和合万丰公司借过该商铺买卖合同。上诉人姚艳妍并不能依据该合同取得涉案商铺的合法占有权、所有权。再次，上诉人姚艳妍在将涉案商铺出租时，系将该商铺门锁剪断的非法方法强行进入。故上诉人姚艳妍提出其占有美景瑞园5号楼5-5商铺有合法依据的理由不能成立。关于上诉人苗刘帆是否有权使用涉案的美景瑞园5号楼5-5商铺的问题。如前所述，该商铺上诉人姚艳妍不具有所有权，其无权出租该商铺，在权利人和合万丰公司未予认可该租赁合同的情形下，租赁合同对和合万丰公司不具有法律效力。故一审判决上诉人苗刘帆腾出该商铺并无不当。关于上诉人姚艳妍提出一审判决未查明涉案房屋在内的五套房屋付款情况、举证责任分配问题，根据双方当事人的主张，被上诉人和合万丰公司提供的证据能够证明其主张的事实，而上诉人姚艳妍主张的合同履行事实没有提供证据证明，一审判决根据当事人的陈述及提供的证据认定案件事实并无不当，其提出的该上诉理由亦不能成立。综上，上诉人苗刘帆、姚艳妍提出的上诉理由均不能成立，上诉请求不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由苗刘帆、姚艳妍各负担100元。本判决为终审判决。审 判 长 李占通审 判 员 景志贤审 判 员 范俊洁二〇二一年九月一日法官助理 王 凡书 记 员 马志光书 记 员 张 震