重庆市第四中级人民法院重庆市第四中级人民法院民事判决书 （2021）渝04民再22号     二审上诉人（原审原告）：廖迎春，女，1983年1月27日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：杨维科，重庆圣必德律师事务所律师。二审被上诉人（一审被告）：重庆银行股份有限公司石柱支行，住所地重庆市石柱土家族自治县（以下简称石柱县）南宾街道万寿大道100号，统一社会信用代码91500240696565965H。法定代表人：袁强，该行行长。委托诉讼代理人：李海华，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：江泓泉，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。二审被上诉人（原审被告）：刘安文，男，1972年4月26日出生，土家族，住重庆市石柱县。二审被上诉人（原审被告）：谭地琼，女，1974年3月16日出生，土家族，住重庆市石柱县。二审被上诉人（原审被告）：刘涛，男，1972年11月8日出生，土家族，住重庆市石柱县。二审被上诉人（原审被告）：郎兵华，女，1974年3月27日出生，土家族，住重庆市石柱县。二审被上诉人（原审被告）：重庆含宇林业有限公司，住所地重庆市石柱县南宾镇万寿大道36号1幢1-5-4，统一社会信用代码91500240588046308C。法定代表人：刘安文，该公司经理。二审上诉人廖迎春与二审被上诉人重庆银行股份有限公司石柱支行（以下简称重庆银行石柱支行）、刘安文、谭地琼、刘涛、郎兵华、重庆含宇林业有限公司（以下简称含宇公司）案外人执行异议之诉一案，石柱县人民法院作出（2019）渝0240民初5578号民事判决。廖应春对该判决不服，向本院提起上诉，本院于2020年6月28日作出(2020)渝04民终604号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2021年4月25日作出（2021）渝04民监5号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。二审上诉人廖迎春的委托诉讼代理人杨维科，二审被上诉人重庆银行石柱支行的委托诉讼代理人江泓泉到庭参加诉讼。刘安文、谭地琼、刘涛、郎兵华、含宇公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。廖迎春称，1.请求排除执行案涉标的房屋(位于重庆市石柱县黄水镇迎宾南路197号4幢X-4号)；2.本案案件受理费用由重庆银行石柱支行、刘安文、谭地琼、刘涛、郎兵华、含宇公司承担。事实与理由：根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法〔2019〕254号)第125条对商品房消费者认定的规定，廖迎春符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的精神，二审判决应予维持。1.廖迎春购买涉案房屋时，没有其他住房，涉案房屋仅有42.91平方米，显然不能满足基本需要，在冬天严寒时生活极为不便，廖迎春属于商品房消费者。2.从空间上讲，廖迎春在石柱县内没有其他住房，也符合商品房消费者的认定标准。廖迎春购买涉案房屋用于避暑居住，而不是用于炒作，就应认定为房屋消费者。3.根据指导案例156号，认定商品房消费者可以选择适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条，第二十九条并非适用第二十八条的前提条件。二审判决查明重庆市平宇房地产开发有限公司（以下简称平宇公司）与刘涛之间并无真实的房屋买卖关系，所实施的房屋及产权变更登记无效，只是为了方便用案涉房屋抵押贷款，故二审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是正确的。重庆银行石柱支行辩称，一、房屋所有权的问题，刘涛对涉案房屋享有所有权，平宇公司将房屋出售，但是本身房屋并不是平宇公司的房屋，其没有权利处分房屋，平宇公司系私自出售房屋。二、刘涛与银行办理房屋抵押，是双方真实意思的表示。三、廖迎春购买的房屋价格是8万多元，但是房屋实际价格远远高于这个价格，涉案房屋在银行进行了抵押的情况下，廖迎春还去找平宇公司低价购买房屋没有尽到谨慎审查的义务。四、根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法〔2019〕254号)第119条规定，若廖迎春提起的执行异议之诉以否定作为执行依据的生效裁判为目的，法院应当告知其提起再审申请或第三人撤销之诉。五、一审、二审中廖迎春均表示案涉房屋并非其唯一住房，且用途是度假消暑投资，而非生活居住，且房屋是从刘涛手中购买，购房款也是交给刘涛，房屋钥匙也是从刘涛处接收。故，廖迎春不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的消费者购房人的情形，且不符合该规定第二十八条规定的享有物权期待权的情形。退一步讲，即使廖迎春符合该规定第二十八条的情形，由于重庆银行石柱支行根据生效判决已经享有对案涉房屋的抵押担保物权，廖迎春的权益也不得排除重庆银行石柱支行的强制执行。刘安文、谭地琼、刘涛、郎兵华、含宇公司未提交答辩意见。廖迎春向石柱县人民法院起诉请求：排除执行案涉标的房屋（位于重庆市石柱县黄水镇迎宾南路197号4幢X-4号）。石柱县人民法院一审认定事实：刘安文与郎兵华原系夫妻关系，刘涛与谭地琼系夫妻关系。2015年10月20日，平宇公司与刘涛签订《房屋买卖合同》，平宇公司将涉案房屋出售给刘涛，并于2015年10月22日将涉案房屋转移登记到刘涛名下。2015年11月3日，刘涛用含涉案房屋在内的房屋为冉燕珍在重庆银行石柱支行160万元的贷款办理了抵押登记。廖迎春于2016年8月20日与平宇公司签订《商品房买卖合同》，平宇公司将涉案房屋（该房屋的所有权人系刘涛，且该房屋此时已设定有重庆银行石柱支行的抵押权登记）出售给廖迎春，廖迎春已付清房屋价款，并于2017年6月28日入住。2016年12月22日因冉燕珍还款，涉案房屋解押。2016年12月23日，刘涛又用含涉案房屋在内的房屋为刘安文在重庆银行石柱支行165万元的贷款办理了抵押登记。2018年1月19日，重庆银行石柱支行向石柱县人民法院起诉刘安文、郎兵华、刘涛、谭地琼、含宇公司金融借款合同纠纷一案，石柱县人民法院于2018年4月24日作出（2018）渝0240民初524号民事判决书，其判决主文第二项载明“重庆银行石柱支行对刘涛、谭地琼提供的抵押物即位于重庆市石柱县迎宾南路197号的14套房屋（含涉案房屋）享有抵押权和优先受偿权”，该判决生效后，重庆银行石柱支行向石柱县人民法院申请执行，石柱县人民法院于2018年12月30日对涉案房屋进行了查封。廖迎春于2019年10月28日向石柱县人民法院提出执行异议，石柱县人民法院于2019年11月6日作出（2019）渝0240执异32号执行裁定书，裁定驳回了廖迎春的异议请求。石柱县人民法院一审认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，又参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案属于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，案外人主张排除执行主要看其情形是否满足该条规定的四个要件：其一，在法院查封前与平宇公司签订了书面的房屋买卖合同，尽管平宇公司不是涉案房屋的权利人，但并不影响该买卖合同的效力，故符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”规定的情形。其二，廖迎春于2017年6月28日接房入住，并缴纳了相关的物管费、电费等，说明在人民法院查封涉案房屋前廖迎春已合法占有该房屋。其三，廖迎春已按与平宇公司签订的房屋买卖合同的约定支付了全部的房屋对价，符合“已支付全部价款的情形”。其四，廖迎春购买涉案房屋时，该房屋系登记在刘涛名下，平宇公司并非涉案房屋权利人，且廖迎春在购买该房屋时，该房屋就设定有重庆银行石柱支行的抵押权登记，廖迎春在购买涉案房屋时没有尽到合理的注意义务，导致所购房屋出售者非房屋实际所有权人，且所购房屋存在抵押权，而无法办理过户登记，故涉案房屋未办理过户登记与廖迎春对他人权利障碍的忽略有关，即与买受人即廖迎春自身原因有关，不符合“非因买受人原因未办理过户登记”的要件。综上所述，廖迎春主张排除执行涉案房屋的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回廖迎春的诉讼请求。案件受理费1951.4元，由廖迎春负担。廖迎春不服一审判决，上诉请求：1.请求排除执行案涉标的房屋(位于重庆市石柱县黄水镇迎宾南路197号4幢X-4号)；2.本案一、二审案件受理费用由重庆银行石柱支行、刘安文、谭地琼、刘涛、郎兵华、含宇公司承担。本院二审认定事实：1.刘涛与平宇公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《重庆市土地房屋权属登记申请书》中“刘涛”的签名非本人签名。2.刘涛与平宇公司无建设工程施工依据和结算依据，也无以物抵债协议,刘涛未向平宇公司出具授权委托书授权其代签涉案房屋买卖合同。3.刘涛在与重庆银行石柱支行的抵押贷款协议上签字属实。4.平宇公司将案涉房屋转移登记到刘涛名下并非转移房屋的所有权，而是为了方便用案涉房屋进行抵押贷款。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院二审认为，本案争议焦点为：涉案房屋是否能够排除重庆银行石柱支行申请的执行。首先，涉案房屋产权虽然已转移登记到刘涛的名下，但刘涛并非涉案房屋的实际产权人。本案中并无证据证明平宇公司与刘涛之间存在以物抵债的基础法律关系，平宇公司转移登记涉案房屋产权时刘涛本人并未在买卖合同及权属登记申请书上签字，平宇公司自认其将涉案房屋产权登记在刘涛名下仅是为了方便抵押贷款。即，刘涛并未获得涉案房屋产权的意思表示，平宇公司也无将涉案房屋产权转让给刘涛的意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。据此，平宇公司将涉案房屋产权转移登记在刘涛名下并非具有转让房屋产权的真实意思表示，即该意思表示是虚假的，以虚假意思表示实施的房屋买卖及产权变更登记行为无效。涉案房屋真实权利人仍为平宇公司。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，虽然涉案房屋登记在刘涛名下，但该房屋仍为平宇公司的房屋，廖迎春与平宇公司签订的买卖合同应合法有效；廖迎春已经支付了全部购房款并在查封前合法占有了该房屋，因该房屋系商品房，且房屋未能办理产权过户系因为刘涛配合平宇公司将涉案房屋设置了抵押，涉案房屋未能办理过户登记并非是购房人廖迎春的自身原因。故廖迎春的诉求符合该条规定，一审法院驳回其诉讼请求不当，应予纠正。综上所述，因当事人举示了新证据，导致一审判决认定部分事实不清，裁判结果不当，本院予以纠正。廖迎春的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销石柱县人民法院(2019)渝0240民初5578号民事判决；二、在重庆银行石柱支行申请执行刘安文、谭地琼、刘涛、郎兵华、含宇公司一案中不得执行位于重庆市石柱县黄水镇迎宾南路197号4幢X-4号房屋；三、驳回廖迎春的其余诉讼请求。一审案件受理费1951.4元，由重庆银行石柱支行负担；二审案件受理费1951.4元，由重庆银行石柱支行负担。再审期间，当事人围绕诉辩意见依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。同时，本院依职权对廖迎春及其配偶伍艺、未成年子女伍某某名下的房产进行了查询，黔江区规划和自然资源局出具了《不动产登记查询结果告知单》，本院组织当事人进行了质证。本院再审查明：1.廖迎春的委托诉讼代理人在二审中认可廖迎春除涉案房屋以外还有其他住房，涉案房屋用于度假避暑。2.在重庆市范围内，廖迎春对北碚区天溪路1号39幢X-5号住宅享有产权，产权证号渝（2020）北碚区不动产权第0006XXXX8号，登记时间2020年7月21日。伍艺对北碚区歇马镇歇马街5号16-6号住宅享有产权，产权证号渝（2020）北碚区不动产权第0005XXXX6号，登记时间2020年6月29日。再审查明的其他事实与一审、二审查明的事实相同。本院再审认为，廖迎春作为一般房屋买受人，其享有的物权期待权不具有优先于抵押权的权利属性。在重庆银行石柱支行对执行标的享有抵押权的情形下，廖迎春要排除重庆银行石柱支行对案涉房屋享有的抵押权优先受偿权，必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定。该条确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”予以排除。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。此即属于“但书”条款所言的例外规定。该规定是基于生存权至上的考虑，突破债权平等而设置的特别规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条则规定了一般房屋买受人的物权期待权，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础。即一般不动产买受人即便符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人。因此，在重庆银行石柱支行对执行标的享有抵押权的情形下，廖迎春作为案外人对案涉房屋享有的权益，如要对抗已办理登记的抵押权的优先地位，必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。本案中，廖迎春的委托诉讼代理人在二审中认可廖迎春有其他住房，涉案房屋系用于度假避暑。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“当事人委托诉讼代理人参加诉讼的，除授权委托书明确排除的事项外，诉讼代理人的自认视为当事人的自认”的规定，廖迎春委托诉讼代理人的自认应视为廖迎春本人的自认。本院再审查明的廖迎春的房屋产权情况只能证明廖迎春现在的住房登记情况，与其二审期间自认有其他房屋并无冲突。廖迎春户籍所在地为重庆市北碚区，涉案房屋位于重庆市石柱县黄水镇，该镇属于旅游度假地，现有证据亦不能证明其经常居住地系石柱县，故涉案房屋并非其唯一住房，其对涉案房屋的民事权益不属于消费者生存权保护范围。综上，廖迎春对案涉房屋享有的民事权益不能排除强制执行。综上，本院二审判决适用法律错误，依法应予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第二百零七条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：一、撤销本院(2020)渝04民终604号民事判决；二、维持石柱土家族自治县人民法院(2019)渝0240民初5578号民事判决。本判决为终审判决。    审  判  长      丁咏梅审  判  员      徐婷婷审  判  员      王军峰                     二Ο二一年八月二十七日                    法 官 助 理     陈  佳书  记  员      陈思羽     1