四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川16民终873号上诉人（原审原告）：龙文明，男，1985年3月22日出生，汉族，住四川省广安市广安区。委托诉讼代理人：张陆宁，四川虹永律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐云霞，四川虹永律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广安颐园房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区。法定代表人：易明元，该公司董事长。委托诉讼代理人：李必刚，四川活福律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨盛乾，四川活福律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：易明元，男，1965年6月12日出生，汉族，住四川省华蓥市。委托诉讼代理人：陈素芳，四川瀛络律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗邯函，四川瀛络律师事务所实习律师。原审第三人：龙开志，男，1962年2月26日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。委托诉讼代理人：淳博，四川鑫泰律师事务所律师。原审第三人：吕大兵，男，1971年6月5日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。上诉人龙文明因与被上诉人广安颐园房地产开发有限公司（以下简称颐园房产公司）、易明元及原审第三人吕大兵、龙开志房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广安市前锋区人民法院（2020）川1603民初808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。龙文明上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判颐园房产公司将案涉房产网签至龙文明名下并办理产权证书；2.一、二审案件受理费由颐园房产公司、易明元共同承担。事实和理由：一、一审判决对2015年4月2日签订的《商品房买卖合同》认定为无效是错误的。2015年4月2日签订的《商品房买卖合同》是颐园房产公司的制式合同，加盖有公司印章，有其法定代表人签名，合同真实性可以确认。龙文明依约支付定金5万元，并在半月内支付购房款190万元，有相应证据佐证。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：企业法人应对其法定代表人或者公司员工的经营行为承担责任。易明元作为颐园房产公司的法定代表人，其与龙文明签订合同收取房款的行为是颐园房产公司的经营行为，颐园房产公司应受案涉合同约束，易明元与龙开志之间的纠纷不能作为本案抗辩理由。且案涉房产已由龙文明占有经营使用四年之久，颐园房产公司、易明元明知该情况不但未提出异议，还为龙文明办理水电开户等手续，应视为对案涉房产卖给龙文明的认可。综上，在颐园房产公司、易明元无证据证实案涉合同虚假的情况下，案涉《商品房买卖合同》合法有效。二、一审法院认定买卖合同是对借款的担保的认定错误。如前所述，买卖合同及转款行为真实且有证据证实。而现无任何书面证据证实买卖合同是为龙开志与易明元之间的民间借贷担保，龙开志虽为龙文明父亲，但龙文明作为完全民事行为能力人，在无其授权的情况下，龙开志的行为无权代表龙文明，也不能因为龙开志的行为否定买卖合同真实性。三、一审法院将录音资料作为定案依据错误。易明元提交的录音资料与本案无关，虽提及抵押门市但指向不明，案涉门市涉及吕大兵的门市，但吕大兵与龙开志并无经济纠纷。录音资料属非法证据，证明力极低，且并未涉及龙文明，不能作为本案的证据采信。四、龙文明签订房屋买卖合同、履行支付购房款义务、实际占有使用案涉房屋四年之久并开通水电气，事实上已经取得案涉房屋所有权。易明元主张买卖合同无效其实质是主张撤销权，已过一年时效期间，易明元无论如何不能否认龙文明对案涉房屋享有所有权的事实。五、一审法院认定录音资料程序违法，在不认定龙文明提交的诸多直接证据的情况下，以非法证据认定案件事实是滥用法官自由裁量权，枉法裁判。龙开志涉嫌非法拘禁一案已查明本案与易明元、龙开志、向勇的债权债务关系无关，而在易明元与向勇的通话录音中，易明元明确表示涉案房产不属于债权抵押。综上，一审判决存在诸多错误，请求二审法院查明案件事实，支持龙文明的上诉请求。颐园房产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应该驳回上诉，维持原判。易明元辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应该维持原判。首先，易明元坚持一审答辩意见。其次，对龙文明增加诉讼请求要求将案涉房产网签至其名下并办证，不予认可。无论龙文明与颐园房产公司建立的法律关系是否是买卖关系，颐园房产公司基于股东会决议将案涉门市分配给易明元之后，按照约定在2018年为易明元办理网签备案，2019年办理房屋产权证在易明元名下，龙文明明知易明元是案涉门市的所有权人，其仍与颐园房产公司签订合同。基于此龙文明主张颐园房产公司为其办理房屋产权属履行不能，应该驳回其上诉请求。吕大兵述称，其同意易明元的答辩意见。龙开志辩称，1.一审判决认定事实错误，一审已查明龙文明与颐园房产公司签订合同、支付定金，证明龙文明与颐园房产公司之间已经形成买卖合同关系，合同是成立的，结合双方履行情况，龙文明已经支付了相应对价，颐园房产公司已经交付房屋于龙文明，双方已经实际履行完毕合同。本案实际是物权纠纷，产权登记没有实施，吕大兵不应将房屋变更到其名下，龙开志认为这是颐园房产公司股东会成员之间恶意串通损害龙文明的利益。2.一审判决将龙文明和龙开志的法律关系进行了混同，最终让一审判决认定事实不清。易明元和龙开志之间存在借贷关系，本案是房屋买卖合同关系，不是同一主体，不能相互混同。3.一审判决虽以易莎与龙开志夫妻的录音作为关键证据，但龙开志的谈话不能代表龙文明的行为，谈话内容对龙文明不能产生法律效力。一审法院重审本案对应查明的案件事实仍未查明。龙文明向一审法院起诉请求：一、颐园房产公司将位于前锋镇2011-17-2地块上开发建设楼盘项目2期2层22至32号房产为龙文明办理产权.二、颐园房产公司向龙文明支付违约金5000元。一审法院认定事实：2015年2月28日，颐园房产公司召开股东会议，全体股东一致决议将公司开发的颐园天城国际项目二期二层门市分给各股东，其中易明元分得22号至42号门市、面积834.35㎡,吕大兵分得43号至44号门市、面积71.59㎡。2015年4月2日，易明元以颐园房产公司的名义与龙文明签订《商品房买卖合同》，约定将颐园国际项目二期2层22号至32号房产出售给龙文明，购买总价款为200万元，交付日期为2015年4月6日，办理产权登记日期约定不明，合同另约定了商品房基本情况、违约责任等，并加盖了颐园房产公司的合同专用章（印章上有颐园房产公司的名称、开户行、账号）。同日，易明元向龙文明出具收条一张，载明收到龙文明购买门市定金5万元。2015年4月23日，龙文明向易明元在建设银行的个人账户转款190万元，易明元于同日向龙文明出具了收到房款190万元的收条。现涉案门市由龙文明占有并经营至今。2018年12月11日、2019年1月7日，颐园房产公司分别与吕大兵、易明元就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，并办理了网签备案，现案涉房屋产权已登记在了吕大兵及易明元名下。另查明，易明元与龙文明父亲龙开志之间存在大笔的借贷，易明元于2013年至2014年间曾向龙开志出具多张借条，龙开志并有向易明元转款的记录。2015年4月19日，易明元出具《承诺书》一张，承诺在2015年4月19日结算后尚欠龙开志现金830万元，承诺于2015年8月30日之前还款430万元，于2015年12月30日前还款400万元。2017年9月8日，易明元与龙开志、向勇签订《合伙结算协议》，约定龙开志应收回的投资和资金占用利息及损失赔偿共计1310万元，向勇应收回的投资和资金占用利息及损失赔偿共计1220万元，同时约定龙开志、向勇应收款项以颐园房产公司在黔西县钟山镇人民政府应收账款进行支付。2017年9月，易明元未按期偿还龙开志等人的债务，龙开志等人将易明元控制在广安驿安酒店，易明元女儿易莎前往酒店与龙开志等人商谈，易莎将与龙开志的谈话过程予以录音。龙开志在交谈中称“那门市的是这么回事，你爸爸总共借的金额400万元，用的九百零几个平方米、23个门市抵的390万。”，易莎回复称“我爸爸开的卡，龙叔叔掌握的密码，你们打了200万元在这个卡上，但是我爸爸没实际拿这个钱，是你们取走了的，你记下。”。龙开志答道“是这样的，抵了23个门市，你爸爸借款本息总共金额有400万元，我们打款390万元给他卡上，实际情况付了380万元，抵这个门市。”颐园房产公司并未向龙文明开具购房发票。针对案涉房屋未办理网签备案的问题，龙文明解释称颐园房产公司只为按揭的房屋办理了网签备案，颐园房产公司在2019年缴清了所欠土地出让金及税费后才为没有网签备案的业主办理了网签备案登记。颐园房产公司称2015年同期的购房业主都办理了网签备案，也开具了购房发票，易明元提供的《商品房买卖合同》显示其为同时期购房业主办理了网签备案。一审法院认为，本案争议焦点为：龙文明与颐园房产公司之间是否存在房屋买卖合同法律关系。第一，龙文明现有证据不能证明颐园房产公司收到龙文明支付的购房款。在颐园房产公司合同专用章上有明显的公司开户账户的情况下，龙文明大批量地向颐园房产公司购买房产，既不向颐园房产公司基本账户付款，又一次性在一份《商品房买卖合同》中约定交易11套房产，明显违背商品房买卖中通常的交易习惯。第二，颐园房产公司的法定代表人易明元与龙文明父亲龙开志存在债务纠纷，买卖合同虽然盖有公司印章，但易明元具有取得格式合同并加盖公章的便利，龙文明的购房款并未转入公司账户，结合易明元本人的陈述，以及龙文明签订合同后并不急于要求颐园房产公司办理网签备案及向颐园房产公司索要购房发票的事实来看，本案确有存在易明元“以房抵债”或为债务设定担保的较大可能性。第三，结合易莎与龙开志的谈话录音，可以认定龙文明与颐园房产公司签订《商品房买卖合同》是为了配合龙开志对易明元的债权设定担保或抵债。第四，再结合龙开志与易明元签订《合伙结算协议》时并未将案涉房屋所指向价款予以扣减的事实，案涉《商品房买卖合同》的签订实质是为易明元向龙开志的债务提供担保。故龙文明与颐园房产公司之间并不存在真实的房屋买卖合同法律关系。退一步讲，即使龙文明在不知情的情况下为购买颐园房产公司的房产，向易明元支付了购房款，颐园房产公司作为标的物的所有权人，其股东分配协议属于处分自建房产，转移房产所有权的协议，龙文明与颐园房产公司之间签订的房屋买卖合同也仅仅是为了取得房产所有权而达成买卖合意的债权协议，二者唯一不同在于公司股东是基于投资，龙文明是基于买卖，龙文明与公司股东均只享有债权请求权而不享有物权效力。根据转让协议的成立时间顺序以及合同备案等情况，颐园房产公司为易明元、吕大兵办理产权登记并无不妥，龙文明主张实现物权的依据并不具有优先性，龙文明的诉请直接损害了公司股东的利益，因此龙文明的诉请不能成立。事实上，案涉房屋的物权已经转移登记到了易明元、吕大兵名下，龙文明要求颐园房产公司为其办理产权登记，已不具备现实可能。因本案《房屋买卖合同》的签订是配合债权人龙开志对易明元的债权设定担保，而龙开志在本案中并非提起本案诉讼的原告身份，故本案无需向龙文明释明变更诉讼请求。综上，龙文明与颐园房产公司之间并不存在真实的房屋买卖合同法律关系，龙文明要求颐园房产公司为其办理产权缺乏物权变动的原因行为，且事实上已不具备现实可能，故对其诉讼请求不予支持。综上，本案经一审法院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第五十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决驳回龙文明的诉讼请求。一审案件受理费22,840元，由龙文明负担。二审中,当事人均未提交新证据。本院依法调取了龙开志等人非法拘禁罪一案的四川省广安市前锋区人民法院（2020）川1603刑初39号刑事判决书和本院（2020）川16刑终165号刑事裁定书，上述裁判文书已生效。生效刑事裁判认定，2014年之前，从事房地产开发的易明元因缺少资金，先后多次向龙开志等借款，月利息为4分、5分不等，属于高利息借款。2015年4月19日，易明元与龙开志算账，确认前期易明元借款额共计830万元，并出具了借条和承诺书，并备注“到期未付，用前锋颐园天城国际项目及易明元个人财产作抵押。”。而在认定事实的证据中，就有2017年9月，易明元之女易莎与龙开志及其妻在吉古泰茶坊谈话录音，时长2小时5分44秒，也是本案中易明元所提交的录音资料。二审审理查明的案件事实与一审审理查明的案件事实一致，本院依法予以确认。本院认为，综合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：龙文明与颐园房产公司是否存在房屋买卖合同法律关系。本院依法调取的刑事判决已经认定龙开志与易明元之间存在民间借贷法律关系，民间借贷的月利率高达4%、5%不等，属高息借贷。易莎录制的其与龙开志夫妻谈话录音，刑事判决已经作为认定案件事实的依据，该录音资料虽系易莎单方录制，但谈话内容与本案证据能够相互印证，足以证明其真实性，一审法院采信该录音资料并作为定案依据正确，故龙文明主张录音资料系非法证据，不应作为定案依据的上诉理由不能成立。龙文明主张案涉录音资料虽提及到抵押门市，但门市指向不明，不能认定案涉门市就是抵押门市，案涉《商品房买卖合同》真实有效，龙文明转款支付购房款有证据印证，应当认定买卖合同成立。在录音资料中，龙开志称易明元借款本息400万元，用23个门市抵了390万元，而龙开志儿子龙文亮和龙文明与颐园房产公司签订的商品房买卖合同所涉及的门市正好23个，两份商品房买卖合同所涉及的转款及交付定金的金额也是390万元，与龙开志谈话内容吻合，龙开志或者龙文明未举示证据证实易明元有其他门市用于抵押担保，龙文明与龙开志系父子关系，因两者具有特殊关系，龙开志以其儿子名义订立买卖合同为其债权担保也符合常理，且录音资料的内容可以证明龙文明所称转款支付购房款并未被易明元或者颐园房产公司实际获得。综合上述事实再结合易明元与龙开志等人于2017年9月8日签订《合伙结算协议》并未扣除案涉房产的价值，一审法院认定龙文明与颐园房产公司签订的《商品房买卖合同》实质上系易明元向龙开志的债务提供担保，龙文明与颐园房产公司并不存在真实的房屋买卖合同法律关系并无不当，龙文明的该上诉理由亦不能成立。因龙文明与颐园房产公司之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，故龙文明要求办理网签过户的请求不能成立，一审法院未予支持是正确的，至于易明元与龙开志之间的民间借贷关系，龙开志可另行依法主张。综上所述，龙文明的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22,840元，由龙文明负担。本判决为终审判决。审 判 长 张登贵审 判 员 阳晓川审 判 员 罗乔军二〇二一年八月十七日法官助理 陈 雪书 记 员 何 旭四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川16民终873号上诉人（原审原告）：龙文明，男，1985年3月22日出生，汉族，住四川省广安市广安区。委托诉讼代理人：张陆宁，四川虹永律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐云霞，四川虹永律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广安颐园房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区。法定代表人：易明元，该公司董事长。委托诉讼代理人：李必刚，四川活福律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨盛乾，四川活福律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：易明元，男，1965年6月12日出生，汉族，住四川省华蓥市。委托诉讼代理人：陈素芳，四川瀛络律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗邯函，四川瀛络律师事务所实习律师。原审第三人：龙开志，男，1962年2月26日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。委托诉讼代理人：淳博，四川鑫泰律师事务所律师。原审第三人：吕大兵，男，1971年6月5日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。上诉人龙文明因与被上诉人广安颐园房地产开发有限公司（以下简称颐园房产公司）、易明元及原审第三人吕大兵、龙开志房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广安市前锋区人民法院（2020）川1603民初808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。龙文明上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判颐园房产公司将案涉房产网签至龙文明名下并办理产权证书；2.一、二审案件受理费由颐园房产公司、易明元共同承担。事实和理由：一、一审判决对2015年4月2日签订的《商品房买卖合同》认定为无效是错误的。2015年4月2日签订的《商品房买卖合同》是颐园房产公司的制式合同，加盖有公司印章，有其法定代表人签名，合同真实性可以确认。龙文明依约支付定金5万元，并在半月内支付购房款190万元，有相应证据佐证。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：企业法人应对其法定代表人或者公司员工的经营行为承担责任。易明元作为颐园房产公司的法定代表人，其与龙文明签订合同收取房款的行为是颐园房产公司的经营行为，颐园房产公司应受案涉合同约束，易明元与龙开志之间的纠纷不能作为本案抗辩理由。且案涉房产已由龙文明占有经营使用四年之久，颐园房产公司、易明元明知该情况不但未提出异议，还为龙文明办理水电开户等手续，应视为对案涉房产卖给龙文明的认可。综上，在颐园房产公司、易明元无证据证实案涉合同虚假的情况下，案涉《商品房买卖合同》合法有效。二、一审法院认定买卖合同是对借款的担保的认定错误。如前所述，买卖合同及转款行为真实且有证据证实。而现无任何书面证据证实买卖合同是为龙开志与易明元之间的民间借贷担保，龙开志虽为龙文明父亲，但龙文明作为完全民事行为能力人，在无其授权的情况下，龙开志的行为无权代表龙文明，也不能因为龙开志的行为否定买卖合同真实性。三、一审法院将录音资料作为定案依据错误。易明元提交的录音资料与本案无关，虽提及抵押门市但指向不明，案涉门市涉及吕大兵的门市，但吕大兵与龙开志并无经济纠纷。录音资料属非法证据，证明力极低，且并未涉及龙文明，不能作为本案的证据采信。四、龙文明签订房屋买卖合同、履行支付购房款义务、实际占有使用案涉房屋四年之久并开通水电气，事实上已经取得案涉房屋所有权。易明元主张买卖合同无效其实质是主张撤销权，已过一年时效期间，易明元无论如何不能否认龙文明对案涉房屋享有所有权的事实。五、一审法院认定录音资料程序违法，在不认定龙文明提交的诸多直接证据的情况下，以非法证据认定案件事实是滥用法官自由裁量权，枉法裁判。龙开志涉嫌非法拘禁一案已查明本案与易明元、龙开志、向勇的债权债务关系无关，而在易明元与向勇的通话录音中，易明元明确表示涉案房产不属于债权抵押。综上，一审判决存在诸多错误，请求二审法院查明案件事实，支持龙文明的上诉请求。颐园房产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应该驳回上诉，维持原判。易明元辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应该维持原判。首先，易明元坚持一审答辩意见。其次，对龙文明增加诉讼请求要求将案涉房产网签至其名下并办证，不予认可。无论龙文明与颐园房产公司建立的法律关系是否是买卖关系，颐园房产公司基于股东会决议将案涉门市分配给易明元之后，按照约定在2018年为易明元办理网签备案，2019年办理房屋产权证在易明元名下，龙文明明知易明元是案涉门市的所有权人，其仍与颐园房产公司签订合同。基于此龙文明主张颐园房产公司为其办理房屋产权属履行不能，应该驳回其上诉请求。吕大兵述称，其同意易明元的答辩意见。龙开志辩称，1.一审判决认定事实错误，一审已查明龙文明与颐园房产公司签订合同、支付定金，证明龙文明与颐园房产公司之间已经形成买卖合同关系，合同是成立的，结合双方履行情况，龙文明已经支付了相应对价，颐园房产公司已经交付房屋于龙文明，双方已经实际履行完毕合同。本案实际是物权纠纷，产权登记没有实施，吕大兵不应将房屋变更到其名下，龙开志认为这是颐园房产公司股东会成员之间恶意串通损害龙文明的利益。2.一审判决将龙文明和龙开志的法律关系进行了混同，最终让一审判决认定事实不清。易明元和龙开志之间存在借贷关系，本案是房屋买卖合同关系，不是同一主体，不能相互混同。3.一审判决虽以易莎与龙开志夫妻的录音作为关键证据，但龙开志的谈话不能代表龙文明的行为，谈话内容对龙文明不能产生法律效力。一审法院重审本案对应查明的案件事实仍未查明。龙文明向一审法院起诉请求：一、颐园房产公司将位于前锋镇2011-17-2地块上开发建设楼盘项目2期2层22至32号房产为龙文明办理产权.二、颐园房产公司向龙文明支付违约金5000元。一审法院认定事实：2015年2月28日，颐园房产公司召开股东会议，全体股东一致决议将公司开发的颐园天城国际项目二期二层门市分给各股东，其中易明元分得22号至42号门市、面积834.35㎡,吕大兵分得43号至44号门市、面积71.59㎡。2015年4月2日，易明元以颐园房产公司的名义与龙文明签订《商品房买卖合同》，约定将颐园国际项目二期2层22号至32号房产出售给龙文明，购买总价款为200万元，交付日期为2015年4月6日，办理产权登记日期约定不明，合同另约定了商品房基本情况、违约责任等，并加盖了颐园房产公司的合同专用章（印章上有颐园房产公司的名称、开户行、账号）。同日，易明元向龙文明出具收条一张，载明收到龙文明购买门市定金5万元。2015年4月23日，龙文明向易明元在建设银行的个人账户转款190万元，易明元于同日向龙文明出具了收到房款190万元的收条。现涉案门市由龙文明占有并经营至今。2018年12月11日、2019年1月7日，颐园房产公司分别与吕大兵、易明元就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，并办理了网签备案，现案涉房屋产权已登记在了吕大兵及易明元名下。另查明，易明元与龙文明父亲龙开志之间存在大笔的借贷，易明元于2013年至2014年间曾向龙开志出具多张借条，龙开志并有向易明元转款的记录。2015年4月19日，易明元出具《承诺书》一张，承诺在2015年4月19日结算后尚欠龙开志现金830万元，承诺于2015年8月30日之前还款430万元，于2015年12月30日前还款400万元。2017年9月8日，易明元与龙开志、向勇签订《合伙结算协议》，约定龙开志应收回的投资和资金占用利息及损失赔偿共计1310万元，向勇应收回的投资和资金占用利息及损失赔偿共计1220万元，同时约定龙开志、向勇应收款项以颐园房产公司在黔西县钟山镇人民政府应收账款进行支付。2017年9月，易明元未按期偿还龙开志等人的债务，龙开志等人将易明元控制在广安驿安酒店，易明元女儿易莎前往酒店与龙开志等人商谈，易莎将与龙开志的谈话过程予以录音。龙开志在交谈中称“那门市的是这么回事，你爸爸总共借的金额400万元，用的九百零几个平方米、23个门市抵的390万。”，易莎回复称“我爸爸开的卡，龙叔叔掌握的密码，你们打了200万元在这个卡上，但是我爸爸没实际拿这个钱，是你们取走了的，你记下。”。龙开志答道“是这样的，抵了23个门市，你爸爸借款本息总共金额有400万元，我们打款390万元给他卡上，实际情况付了380万元，抵这个门市。”颐园房产公司并未向龙文明开具购房发票。针对案涉房屋未办理网签备案的问题，龙文明解释称颐园房产公司只为按揭的房屋办理了网签备案，颐园房产公司在2019年缴清了所欠土地出让金及税费后才为没有网签备案的业主办理了网签备案登记。颐园房产公司称2015年同期的购房业主都办理了网签备案，也开具了购房发票，易明元提供的《商品房买卖合同》显示其为同时期购房业主办理了网签备案。一审法院认为，本案争议焦点为：龙文明与颐园房产公司之间是否存在房屋买卖合同法律关系。第一，龙文明现有证据不能证明颐园房产公司收到龙文明支付的购房款。在颐园房产公司合同专用章上有明显的公司开户账户的情况下，龙文明大批量地向颐园房产公司购买房产，既不向颐园房产公司基本账户付款，又一次性在一份《商品房买卖合同》中约定交易11套房产，明显违背商品房买卖中通常的交易习惯。第二，颐园房产公司的法定代表人易明元与龙文明父亲龙开志存在债务纠纷，买卖合同虽然盖有公司印章，但易明元具有取得格式合同并加盖公章的便利，龙文明的购房款并未转入公司账户，结合易明元本人的陈述，以及龙文明签订合同后并不急于要求颐园房产公司办理网签备案及向颐园房产公司索要购房发票的事实来看，本案确有存在易明元“以房抵债”或为债务设定担保的较大可能性。第三，结合易莎与龙开志的谈话录音，可以认定龙文明与颐园房产公司签订《商品房买卖合同》是为了配合龙开志对易明元的债权设定担保或抵债。第四，再结合龙开志与易明元签订《合伙结算协议》时并未将案涉房屋所指向价款予以扣减的事实，案涉《商品房买卖合同》的签订实质是为易明元向龙开志的债务提供担保。故龙文明与颐园房产公司之间并不存在真实的房屋买卖合同法律关系。退一步讲，即使龙文明在不知情的情况下为购买颐园房产公司的房产，向易明元支付了购房款，颐园房产公司作为标的物的所有权人，其股东分配协议属于处分自建房产，转移房产所有权的协议，龙文明与颐园房产公司之间签订的房屋买卖合同也仅仅是为了取得房产所有权而达成买卖合意的债权协议，二者唯一不同在于公司股东是基于投资，龙文明是基于买卖，龙文明与公司股东均只享有债权请求权而不享有物权效力。根据转让协议的成立时间顺序以及合同备案等情况，颐园房产公司为易明元、吕大兵办理产权登记并无不妥，龙文明主张实现物权的依据并不具有优先性，龙文明的诉请直接损害了公司股东的利益，因此龙文明的诉请不能成立。事实上，案涉房屋的物权已经转移登记到了易明元、吕大兵名下，龙文明要求颐园房产公司为其办理产权登记，已不具备现实可能。因本案《房屋买卖合同》的签订是配合债权人龙开志对易明元的债权设定担保，而龙开志在本案中并非提起本案诉讼的原告身份，故本案无需向龙文明释明变更诉讼请求。综上，龙文明与颐园房产公司之间并不存在真实的房屋买卖合同法律关系，龙文明要求颐园房产公司为其办理产权缺乏物权变动的原因行为，且事实上已不具备现实可能，故对其诉讼请求不予支持。综上，本案经一审法院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第五十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决驳回龙文明的诉讼请求。一审案件受理费22,840元，由龙文明负担。二审中,当事人均未提交新证据。本院依法调取了龙开志等人非法拘禁罪一案的四川省广安市前锋区人民法院（2020）川1603刑初39号刑事判决书和本院（2020）川16刑终165号刑事裁定书，上述裁判文书已生效。生效刑事裁判认定，2014年之前，从事房地产开发的易明元因缺少资金，先后多次向龙开志等借款，月利息为4分、5分不等，属于高利息借款。2015年4月19日，易明元与龙开志算账，确认前期易明元借款额共计830万元，并出具了借条和承诺书，并备注“到期未付，用前锋颐园天城国际项目及易明元个人财产作抵押。”。而在认定事实的证据中，就有2017年9月，易明元之女易莎与龙开志及其妻在吉古泰茶坊谈话录音，时长2小时5分44秒，也是本案中易明元所提交的录音资料。二审审理查明的案件事实与一审审理查明的案件事实一致，本院依法予以确认。本院认为，综合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：龙文明与颐园房产公司是否存在房屋买卖合同法律关系。本院依法调取的刑事判决已经认定龙开志与易明元之间存在民间借贷法律关系，民间借贷的月利率高达4%、5%不等，属高息借贷。易莎录制的其与龙开志夫妻谈话录音，刑事判决已经作为认定案件事实的依据，该录音资料虽系易莎单方录制，但谈话内容与本案证据能够相互印证，足以证明其真实性，一审法院采信该录音资料并作为定案依据正确，故龙文明主张录音资料系非法证据，不应作为定案依据的上诉理由不能成立。龙文明主张案涉录音资料虽提及到抵押门市，但门市指向不明，不能认定案涉门市就是抵押门市，案涉《商品房买卖合同》真实有效，龙文明转款支付购房款有证据印证，应当认定买卖合同成立。在录音资料中，龙开志称易明元借款本息400万元，用23个门市抵了390万元，而龙开志儿子龙文亮和龙文明与颐园房产公司签订的商品房买卖合同所涉及的门市正好23个，两份商品房买卖合同所涉及的转款及交付定金的金额也是390万元，与龙开志谈话内容吻合，龙开志或者龙文明未举示证据证实易明元有其他门市用于抵押担保，龙文明与龙开志系父子关系，因两者具有特殊关系，龙开志以其儿子名义订立买卖合同为其债权担保也符合常理，且录音资料的内容可以证明龙文明所称转款支付购房款并未被易明元或者颐园房产公司实际获得。综合上述事实再结合易明元与龙开志等人于2017年9月8日签订《合伙结算协议》并未扣除案涉房产的价值，一审法院认定龙文明与颐园房产公司签订的《商品房买卖合同》实质上系易明元向龙开志的债务提供担保，龙文明与颐园房产公司并不存在真实的房屋买卖合同法律关系并无不当，龙文明的该上诉理由亦不能成立。因龙文明与颐园房产公司之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，故龙文明要求办理网签过户的请求不能成立，一审法院未予支持是正确的，至于易明元与龙开志之间的民间借贷关系，龙开志可另行依法主张。综上所述，龙文明的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22,840元，由龙文明负担。本判决为终审判决。审 判 长 张登贵审 判 员 阳晓川审 判 员 罗乔军二〇二一年八月十七日法官助理 陈 雪书 记 员 何 旭