广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初13175号原告：张洁英，女，1953年9月20日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被告：广东长城建设集团有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路4号之8。法定代表人：何绍文。委托诉讼代理人：卢金瑞，男，该司职员，通讯地址。被告：广东粤海房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区八旗二马路48号内自编1号广东航运大厦14楼1401、1403房。法定代表人：邹益平。委托诉讼代理人：苏莹，女，该司职员，通讯地址。原告张洁英诉被告广东长城建设集团有限公司（以下简称“长城公司”）、广东粤海房地产开发有限公司（以下简称“粤海公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张洁英，被告长城公司的委托诉讼代理人卢金瑞，被告的粤海公司委托代理人苏莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求将原广州市东山区人民法院（1993）东法房初字第××号民事调解书确定的安置房屋给我方回迁变更为被告长城公司向我方支付货币补偿款（以使用面积39平方米计算，单价按照3万元每平方米），被告粤海公司对此承担连带责任；2、要求被告长城公司赔偿原告及其丈夫何静远不能房改的损失（按照每年一万元的标准，从1972年参加工作到2003年退休共约30年，两人共约60年，我方只主张五十年），被告粤海公司承担连带责任。事实和理由：1989年，我厂为解决2平方米以下住房困难职工，由他们集资将xx路xx街30号地段的旧厂房改建为职工宿舍，自己也是住房困难户职工，经集资改建后，90年代被分配到该地段30号103房，房屋高度为4米左右，实用面积为27.17平方米，经装修为复式二层，那个年代一家三口能住房职工宿舍有个安乐窝实在难得。时至1993年，我们所住的地块被广州市广协房地产开发公司（以下简称“广协公司”）和长城公司盯上，他们打着城市改造的口号到处开发，我们这一地块也在其中，由于拆迁协商存在分歧，1993年经东山区人民法院调解定明回迁时间、回迁楼层及楼层方位，由长城公司临时安排我们一家三口居住直至回迁之日止。我们搬迁后住上三年，长城公司因资金出现问题，停交租户租金，致使我们租户受到停水、停电被逼赶走，无奈之下我们再次通过诉讼要求长城公司解决临住安置。后因长城公司安排康乐村临住环境实在叫人难以住下，存在争议，我们只好与长城公司经过协商自行解决临住。临迁费用由我方垫付，长城公司按季返还我们，但长城公司还是违约了。回迁无期，临迁费用一拖再拖。因当时我们的工资收入不多，造成我们的生活陷入困难，被迫无奈，就再次诉至法院，要求长城公司尽快解决回迁及追讨临迁费及违约的补偿，最后待广州市中级人民法院一锤定音，判决长城公司支付一切费用及逾期回迁的费用至书面通知回迁之日止。但长城公司对此熟视无睹，我行我素，违约一直拖到地块转让给了粤海公司，临迁费也就拖到2008年由法院判决返还了我们垫付租金和违约金，但我们的回迁就不了了之，不知如何解决。我们只能寻求法律来保护自身权益，将回迁房屋变更为货币补偿。为维护原告的合法权益，故诉至法院并提出前述诉讼请求。被告长城公司辩称：同意原告诉请1将回迁房屋变更为货币补偿，但不同意原告主张的按照3万元每平方米计算，因原告租住的房屋产权归广州市标准件工业公司所有，我方已经对广州市标准件工业公司作出了补偿，故我方认为应当按越秀法院（2008）越法民三初字第1302号民事判决确定的补偿方案和标准进行补偿，因原告回迁房位于八楼，按八楼的计算标准，我方应补偿原告56628元，我方同意从长城公司支付的涉案项目拍卖款中扣除该56628元。不同意原告主张的对其工龄进行赔偿，该项诉请缺乏事实和法律依据，我方与原告之间只是存在房屋拆迁安置纠纷，和原告工龄没有任何关系。如果原告确有法律及事实根据要求赔偿，我方认为已过诉讼时效，不同意赔偿。被告粤海公司辩称：同意被告长城公司的上述答辩意见。另补充如下：1、我方不是本案的适格主体，广协公司、长城公司与原告之间的拆迁补偿安置纠纷经人民法院主持达成调解，而我方与原告不存在合同关系，我方不是相关案件及合同当事人，根据合同相对性原则，原告要求我方承担连带责任没有法律依据。2、涉案地块属于烂尾地块，我方通过拍卖方式取得建设用地使用权，且已将全部拍卖款支付至法院指定账户，我方取得涉案地块不是一般的在建建设项目转让，不应承担原拆迁人的权利和义务。3、根据广州市全面统筹解决烂尾楼的建议以及越秀区法院1781号公告，原告应向广协公司、长城公司主张权利，从拍卖款中获得补偿，根据广州市烂尾地政策，我方支付的拍卖款中已包含被拆迁人的货币补偿和弃租款，因此原告提出我方承担连带责任没有法律依据，应予驳回。经审理查明：原告原是广州市xx路xx街30号103房的承租人。1989年，上述房屋所在地段由广协公司征用建设综合楼。双方因拆迁补偿安置事宜产生纠纷而诉至原广州市东山区人民法院[案号为（1993）东法房初字第××号]。在原广州市东山区人民法院主持下双方达成调解协议，确定广协公司于1996年12月31日前在上述地段回迁楼B区B1栋第八层北向方位安排使用面积不少于39平方米的2房1厅套间供原告户回迁租住等。1994年9月15日，长城公司经批准与广协公司共同征用上述房屋地段兴建商品房项目。1998年9月9日，广州市城市规划局答复同意xx路南侧、经该局穗城规东片地字（1994）第304号《建设用地规划许可证》所界定15552平方米建设用地的建设单位名称调整为长城公司。后因长城公司拖欠相关临迁费用，原告再次提起诉讼[案号为（2003）东法民三初字第740号、（2003）穗中法民四终字第1849号]，经终审判决确定长城公司应向原告支付逾期回迁补助费（按每月543.40元×300%计）和交通补助费至书面通知原告回迁之日止，以及支付逾期付款补偿金（每日按543.40元×3%计）。广协公司和长城公司至今未能安排原告回迁。2007年8月30日，广州市国土资源和房屋管理局发出《广州市国有土地使用权出让拍卖公告》，其中内容为：“受越秀区人民法院、荔湾区人民法院委托，我局将于2007年9月29日15在广州市珠江新城华就路31号广州市房地产交易登记中心附带条件拍卖出让五宗地（我市在册烂尾地块）的国有土地使用权，现将有关事项公告如下：表A出让烂尾地块基本情况；……地块A2、越秀区xx路43至79号，土地用途二类居住、兼容商业，用地面积15603（可建设用地面积11926平方米），总建筑面积93312平方米，地块现状用地范围内大部分房屋未拆除，现场为临建商铺；拆迁遗留问题未拆除房屋面积约19300平方米，其中未完成拆迁补偿安置房屋面积约13340平方米（住宅约12460平方米、非住宅约880平方米）；……二、出让的附带条件；（一）根据广州市全面统筹解决在册烂尾地块拆迁遗留问题的原则，竞得人除负责出让烂尾地块（见表A）的所有拆迁遗留问题外，必须在不转移国有土地使用权的前提下，以拆迁人身份分别负责解决市政公共设施烂尾地块（见表B）的所有拆迁遗留问题，具体如下：1、……A2地块竞得人必须负责解决B2地块所有拆迁遗留问题；……。八、成交后，竞得人即时与交易登记中心签订《成交确认书》，并与我局签订《广州市国有土地使用权出让合同》。A1、A2、A3地块成交价款在签订《成交确认书》后30日内全额汇入越秀区人民法院专户……。九、全额缴清成交价款后，竞得人自行向广州市越秀区人民法院、荔湾区人民法院申请办理相关事宜”。2007年9月29日，广州市房地产交易登记中心（拍卖人）与被告粤海公司（买受人）签订《广州市国有土地使用权拍卖出让成交确认书》，其中内容为：受广州市越秀区人民法院委托，广州市房地产交易登记中心于2007年9月29日15时在广州市房地产交易登记中心拍卖大厅对越秀区xx路43至79号地块进行公开拍卖出让，根据广州市全面统筹解决所有烂尾地块拆迁遗留问题的原则，买受人另须负责完成越秀区寺右大街7－15号、长庚里1－7号地块的拆迁补偿安置，经过公开竞价，确认成交情况如下：一、成交情况：买受人名称：广东粤海房地产开发有限公司，用地面积：15603平方米；成交价款40000万元；三、买受人应凭本确认书根据公告内容要求与广州市国土资源和房屋管理局签订《广州市国有土地使用权出让合同》，地块成交价款在签订《成交确认书》后30日内全额汇入越秀区人民法院专户。2007年11月2日，本院作出（2007）越法执字第1781-1号民事裁定书，该裁定书确认被告粤海公司以40000万元竞投得xx路43至79号（文德路以东、xx路以南、德政南路以西地段）土地，并已在2007年10月26日支付了全部价款，裁定xx路43至79号（文德路以东、xx路以南、德政南路以西地段）土地使用权归粤海公司。2009年3月16日，本院发出（2007）越法执字1781号公告，内容为：本院执行的以长城公司、广协公司为被执行人的拆迁合同纠纷系列案，本院作出的有关民事调解书、民事判决书已发生法律效力；根据上述生效法律文书，两被执行人应支付货币补偿款、临迁费等给各申请执行人。上述案件在执行过程中，由于被执行人未履行生效法律文书所确定的还款义务，本院依法查封被执行人名下的广州市越秀区xx路43至79号土地的土地使用权，经评估、拍卖，上述土地使用权已经成交，由买受人粤海公司以4亿元竞得。现该批系列案已进入执行款项分配阶段，有关的临迁补助费、逾期回迁补助费一律计至法院首批兑现临迁补助费等相关费用之日止。本院已于2008年5月15日进行了首次款项兑现。现根据有关法律规定发出公告，属该地地段的被拆迁户或购房者，如有未起诉或未申请执行的，应尽快到法院办理起诉或办理申请执行的手续。本院对未取得执行依据的被拆迁户、交了大部分购房款的消费者的相应债权份额依法予以预留，预留时间为本公告发出之日起2年。2010年3月29日，原告以粤海公司为被告向本院提起诉讼，诉请要求：确认粤海公司负责承担xx路地块的所有与原告有关的拆迁遗留问题并向其支付逾期回迁补助费等费用及其应在原拆迁地段使用面积不少于39平方米（折合居住面积不少于33平方米、厨厕面积不少于4平方米，配有阳台）的2房1厅套间供原告按房管部门评定的民用公房住宅租金标准回迁至原告落实房改政策之日止。本院经审理，于2010年5月7日作出（2010）越法民三初字第959号民事判决，判决：驳回原告的全部诉讼请求。原告不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，该院经审理于2011年2月28日作出驳回上诉、维持原判的终审判决。另查明，2008年4月21日，涉案物业的产权人广州市标准件工业公司以广协公司、长城公司为被告向本院提起诉讼，诉请要求：变更广州市标准件一厂与长城公司于2000年9月11日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，将回迁补偿方式变更为货币补偿方式（具体金额由法院委托有关部门评估确定）。本院于2008年5月15日作出（2008）越法民三初字第1302号民事判决，其中查明：受本院委托，广州市房地产估价管理所对广州市标准件工业公司拟回迁的上述房屋进行了评估，并于2008年4月11日以穗国房估函〔2008〕182号《关于xx路xx街回迁新楼B区B2幢一梯第2－8层房屋评估结果的复函》函复本院，明确拆迁人拟安排原告回迁的房屋按建筑面积计算，第2层房屋不交吉价为3197元/㎡、全交吉价为4567元/㎡；第3层房屋不交吉价为3229元/㎡、全交吉价为4613元/㎡；第4层房屋不交吉价为3261元/㎡、全交吉价为4659元/㎡；第5层房屋不交吉价为3293元/㎡、全交吉价为4704元/㎡；第6层房屋不交吉价为3325元/㎡、全交吉价为4750元/㎡。第7层房屋不交吉价为3357元/㎡、全交吉价为4796元/㎡；第8层房屋不交吉价为3389元/㎡、全交吉价为4841元/㎡。该案判决认定：由于上述拆迁地块至今仍是空置地，没有进行建设，况且长城公司及广协公司已没有能力按照协议约定建设回迁房安排广州市标准件工业公司回迁，在此情况下，广州市标准件工业公司要求长城公司及广协公司将应按协议履行的安置回迁义务变更为以作价方式补偿的请求符合相关规定，本院予以支持。现各方均同意长城公司及广协公司应补偿广州市标准件工业公司的金额按第6层全交吉价为4750元/㎡×70％计算可行，本院予以准许，即补偿金额为[4750元/㎡×70％×1001.2109㎡]计算即3329026.24元。广州市标准件工业公司在取得补偿款后，即丧失要求两被告作回迁安置的权利。遂判决：长城公司及广协公司自判决发生法律效力之日起10日内，共同向广州市标准件工业公司支付货币补偿款3329026.24元，作为长城公司及广协公司不能履行安排广州市标准件工业公司回迁xx路地段回迁楼B2栋一梯第2－8层楼，建筑面积1001.2109㎡的产权补偿。后，原告张洁英于2019年3月26日向本院提交起诉状，认为上述（2008）越法民三初字第1302号民事判决严重损害了其合法权益，故请求撤销该判决。本院于2019年4月3日作出（2019）粤0104民撤3号民事裁定书，认为：原审判决的判决结果与其没有法律上的利害关系，张洁英不能成为原审案件有独立请求权或无独立请求权的第三人，此外张洁英主张原审判决错误损害其民事权益没有依据。据此，张洁英不具备提起第三人撤销之诉的主体资格，其提起第三人撤销之诉不符合起诉条件。遂裁定：对张洁英提起的第三人撤销之诉，本院不予受理。张洁英不服该裁定，向广州市中级人民法院提起上诉，该院于2019年6月12日作出（2019）粤01民终10823号民事裁定，裁定：驳回上诉，维持原裁定。诉讼中，原告称：涉案地块现在的市场价是每平方米7万元，我方居中取一半主张3万元每平方米；我方要求长城公司按照每年一万元赔偿，该标准是我方自行估算的。被告长城公司称：对原告主张的39平方米为使用面积没有异议。被告粤海公司称：我方同意长城公司按照39平方米补偿原告的主张。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”，本案纠纷发生在民法典施行前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定。被告长城公司不能如期安置原告回迁，已构成违约，应承担相应的违约责任。由于涉案拆迁地块已被有关部门确定为烂尾地块，且被告长城公司已没有能力依约建设回迁房安排原告回迁，在此情况下，原告要求被告长城公司将应按生效的（1993）东法房初字第××号民事调解书确定的安置回迁义务变更为以作价方式补偿的请求符合相关规定，本院予以支持。鉴于房管部门已不再对烂尾地房屋补偿价格作评估，在涉案地块此前已由广州市房地产估价管理所作出相应评估且被告长城公司已按该评估结果对涉案房屋的产权人及涉案地块的其他被拆迁人按此标准作出相应的货币补偿的情况下，因原告是承租户，则被告长城公司应按给其他被拆迁人的同等价格即第八层全交吉价为4841元/平方米的30%计付货币补偿款给原告。因（1993）东法房初字第××号民事调解书确定回迁的房屋使用面积为39平方米，且被告长城公司同意按此面积进行补偿，故被告长城公司应支付给原告的货币补偿款为：39平方米×4841元/平方米×30%=56639.70元。关于原告要求两被告赔偿其及丈夫不能参加房改的损失，缺乏事实及法律依据，对于该项诉请，本院不予支持。关于本案的承责主体问题。被告粤海公司是通过公开拍卖的方式取得涉案地块的使用权，故其作为竞得人所应承担的具体责任应当是拍卖公告中所确定的出让附带条件。现被告粤海公司已支付了全部拍卖款，本院亦公告告知该地段的被拆迁户对被拆迁户的相应债权份额予以预留。根据广州市全面统筹解决在册烂尾地块拆迁遗留问题的原则，被告粤海公司已履行了付款义务，不应承担涉案房屋的拆迁安置义务，因此原告要求被告粤海公司承担本案责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东长城建设集团有限公司向原告张洁英支付拆迁广州市越秀区xx路xx街30号103房的货币补偿款56639.70元。二、驳回原告张洁英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9915元，由原告张洁英负担9579元，被告广东长城建设集团有限公司负担336元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 徐 娟二〇二一年八月三十一日书记员 冯诗欣