陕西省宝鸡市中级人民法院民事判决书 (2021)陕03民终1715号上诉人（原审原告）:宝鸡虹峰工贸有限公司，住所地宝鸡市太白县，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX2493。    法定代表人：梁子峰，任公司执行董事。    委托诉讼代理人：霍生茂，陕西金宝律师事务所律师。    被上诉人（原审被告）: 宝鸡市磻溪宫餐饮有限公司，住所地陕西省宝鸡市，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX5195.    法定代表人：董岩星，任公司执行董事。    委托诉讼代理人：赫晓东，陕西秦轩律师事务所律师。    被上诉人（原审被告）:董岩星，男，汉族，1978年2月5日生，公民身份号码：61032XXXX802050039，住陕西省宝鸡市陈仓区。    委托诉讼代理人：赫晓东，陕西秦轩律师事务所律师。    被上诉人（原审第三人）:宝鸡华荣房地产开发有限公司，住所地宝鸡市太白县，统一社会信用代码：91610301567148508Y。    法定代表人：梁子峰，任执行董事。     委托诉讼代理人：白祎，系公司员工。    被上诉人（原审第三人）:宝鸡华荣影视有限公司，住所地宝鸡市，统一社会信用代码：91610301MA6X93Y447。    法定代表人：薛列霞，任经理。      上诉人宝鸡虹峰工贸有限公司因与被上诉人宝鸡市磻溪宫餐饮有限公司、董岩星、宝鸡华荣房地产开发有限公司、宝鸡华荣影视有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服渭滨区人民法院（2020）陕0302民初1680号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理, 上诉人宝鸡虹峰工贸有限公司委托诉讼代理人霍生茂,被上诉人宝鸡市磻溪宫餐饮有限公司委托诉讼代理人赫晓东，被上诉人董岩星及其委托诉讼代理人赫晓东，被上诉人宝鸡华荣房地产开发有限公司委托诉讼代理人白祎，被上诉人宝鸡华荣影视有限公司法定代表人薛列霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。    宝鸡虹峰工贸有限公司上诉请求：撤销渭滨区人民法院（2020）陕0302民初1680号民事判决，依法改判支持上诉人一审第一项诉讼请求。事实与理由：1、原审判决认定事实不清，上诉人的诉讼请求第一项是“依法解除原被告签订的《租赁合同》”，原审法院在认可跟合同效力的前提下，以“本院无法认定原告与被告宝鸡市磻溪宫餐饮有限公司之间租赁合同已经实际履行”为由驳回，对于该合同是否解除问题回避不谈，答非所问。2、原审法院依职权追加第三人没有事实依据，本案合同涉及的租赁物与原审第三人宝鸡华荣房地产开发公司、第三人宝鸡华荣影视有限公司没有关系，标的不同，不是同一租赁物，与这两家公司毫无关系，不符合第三人参与诉讼的法律规定。宝鸡市磻溪宫餐饮有限公司、董岩星辩称：原审法院认定事实清楚，程序合法，判决结果正确，上诉人上诉理由不能成立，应予以驳回。    宝鸡华荣房地产开发有限公司辩称：答辩人与上诉人是管理关系，本案与答辩人没有关联。    宝鸡华荣影视有限公司辩称：对上诉人的上诉理由不予认可。    宝鸡虹峰工贸有限公司向一审法院起诉请求：1、依法解除原被告签订的《租赁合同》；2、依法判令被告向原告支付租金90万元（2016年1月1日至2018年1月1日）；3、依法判令被告向原告支付违约金18万元；4、本案受理费由被告承担。    原审法院查明， 2015年10月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁合同，原告将其综合楼门窗齐全，其他都属于毛墙毛地整体租赁给被告，原告法定代表人梁子峰和案外人郭某某分别代表原告和被告在该合同上签名。该合同约定：“一、租赁期限为2016年1月1日至2020年2月30日止，租赁范围：新建综合楼，一楼九间（二楼给甲方办公室一间后）二楼、三楼全部，后水泥地面：南到水泥台，北到综合楼后言，西到大门出口，年税后租金30万元整。二、合同签订前乙方交合同定金伍万元整。三、租金交付方式：半年交拾伍万，第一次2015年12月30日前交清。以后每半年租费在租费到期前一个月交清下季租费。…”双方对于其他事项还进行了约定。2018年11月3日，原告给被告发出一份通知，该通知载明：“宝鸡市磻溪宫餐饮有限公司并董岩星：你公司与我公司于2015年10月20日订立《房屋租赁合同》，现租赁期限已满三年，你公司拖欠租金及违约金100多万元，严重违反了合同约定，侵害了我公司的合法权益。依据双方《房屋租赁合同》之规定，现特向你公司通知如下：请你公司于接到通知后一周内前来协商有关合同的相关事宜，否则我公司将终止与你公司的《房屋租赁合同》、收回所租赁的房屋，并依法追究你公司的法律责任。特此通知”，被告董岩星在该通知上签名并签署“收到”。2018年11月23日，原告以与本案同样的事实和理由以与本案基本一致的诉讼请求将被告宝鸡市磻溪宫餐饮有限公司和董岩星诉至本院。2019年3月18日，一审法院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。2019年3月19日，被告宝鸡市磻溪宫餐饮有限公司和董岩星出具了一份情况说明，该情况说明载明：“1、宝鸡虹峰工贸有限公司所出具的租赁合同是郭某某与其签订的。2016年1月郭某某将宝鸡市磻溪宫餐饮有限公司股份转让与我，在这之前与之后，郭某某及原告均未告知于我，我对此份租赁合同的内容及条款毫不知情，该份租赁合同与我和公司均无关系，而应由郭某某及其设立的宝鸡市华荣影视餐饮有限公司承担。2、我本人是宝鸡市磻溪宫餐饮有限公司的独资法人，我从未参与宝鸡虹峰工贸有限公司综合楼的改造、装修、经营等，磻溪宫餐饮有限公司亦未使用过该综合楼，亦未从该综合楼取得任何经济收入。3、郭某某在虹峰工贸公司综合楼的所有经营活动，是以宝鸡市华荣影视餐饮有限公司的名义进行的，宝鸡市华荣影视餐饮有限公司与我本人及我公司无任何关联”。2019年3月19日，原告提交了撤诉申请书，该撤诉申请书载明“宝鸡虹峰工贸有限责任公司诉宝鸡市磻溪宫餐饮有限公司及董岩星房屋租赁合同纠纷一案贵院正在审理中。因宝鸡市磻溪宫餐饮有限公司向我公司出具书面说明，告知我公司宝鸡市磻溪宫餐饮有限公司未实际租赁案涉房屋，租赁房屋内的餐饮设备等财产不是宝鸡市磻溪宫餐饮有限公司的财产，案涉房屋的租赁事宜与宝鸡市磻溪宫餐饮有限公司无关。我公司现申请撤回对宝鸡市磻溪宫餐饮有限公司及董岩星的起诉”。2019年3月28日，一审法院做出（2018）陕0302民初5574号民事裁定，裁定准许原告撤回起诉。还查明，2018年11月21日，第三人华荣房地产公司以土地租赁合同纠纷为由将第三人华荣影视公司、刘某某、薛列霞诉至一审法院，向一审法院提出诉讼请求：“1、解除原告与被告华荣影视公司之间签订的租赁合同；2、被告华荣影视公司支付以年租金30万元计算拖欠的自2015年10月至判决之日租金，赔偿违约金3万元；3、被告刘某某、薛列霞在出资额范围内对被告华荣影视公司应支付租金及违约金承担连带责任；4、被告华荣影视公司无支付能力时，确认原告具有留置被告华荣影视公司影院内财产的权利；5、本案诉讼费由被告承担”。2019年8月6日，一审法院做出（2018）陕0302民初5573号民事判决，判决：“一、解除原告宝鸡华荣房地产开发有限公司与被告宝鸡华荣影视有限公司之间的土地租赁合同，被告宝鸡华荣影视有限公司自行搬离地上附着物，恢复原告土地原貌；二、被告宝鸡华荣影视有限公司支付原告宝鸡华荣房地产开发有限公司自2015年10月4月至2019年8月4日土地租金1150000元，赔偿违约金30000元，共计1180000元；三、驳回原告的其它诉讼请求。上述一、二项判决内容，于本判决生效之日起十日内履行。本案诉讼费15420元，由被告宝鸡华荣影视有限公司承担。”又查明，位于宝鸡市渭滨大道以南8601.90平方米土地的使用权人为第三人华荣房地产公司。案外人郭某某与薛列霞系夫妻关系。原告与第三人华荣房地产公司的法定代表人均为梁子峰。2011年6月1日，原告与第三人华荣房地产公司签订委托经营管理协议书，双方约定由第三人华荣房地产公司委托原告将位于宝鸡市高新区高新十四路口南段大楼共三层约2000平方米的房屋委托给原告经营管理，委托经营管理期限为20年，房屋的使用费为每年10万元，双方还对其他事项进行了约定。再查明，2015年2月，第三人华荣房地产公司与郭某某口头商定，由郭某某经手在原告的位于XX区XX镇XX村XX路口建钢结构房。2015年7月，由郭某某经手代表薛列霞与宝鸡亚太建筑有限公司签订工程承包合同，由宝鸡亚太建筑有限公司承建位于淡家村14路口三层7000平方米钢结构综合楼，2015年12月，钢结构房屋建成。2016年3月31日，第三人华荣影视公司注册成立，法定代表人为薛列霞，公司注册时股东有魏某某、薛列霞，第三人华荣影视公司在郭某某经手所建钢结构房屋进行经营。2017年10月，魏某某将其在第三人华荣影视公司股权转让给郭某某，2018年1月，郭某某又将其在第三人华荣影视公司的股份转让给了刘某某。薛列霞至今担任第三人华荣影视公司法定代表人。2016年4月至2017年2月期间，第三人华荣房地产公司（甲方）与第三人华荣影视公司（乙方）签订租赁合同，双方将签订日期倒签为2015年2月5日，由郭某某经手代替薛列霞进行了签名，双方约定：“甲方将产权属于自已的XX区XX镇XX村XX路口土地出租给乙方做影院之用，甲方出租土地由乙方自行出资建造，租期5年，自2015年2月5日至2020年2月4日，合同签字后先交前半年15万元，后半年15万元在8月30日之前交清，年租金为税后30万元，房屋建造期为8个月，租金自2015年10月4日起计算，甲方负责提供乙方办理营业执照相关证明，乙方须依约缴纳租金及其它费用，如有无故拖欠，甲方有权收回土地，合同期满，如甲方的租赁土地需出租，乙方享有优先权，如不出租自用，乙方无条件恢复土地原貌… ”。2017年2月，由郭某某经手为借款人即本案被告宝鸡市磻溪宫餐饮有限公司（法定代表人董岩星）向陕西太白农村商业银行股份有限公司申请贷款时，由第三人华荣影视公司作为担保人，第三人华荣影视公司向贷款银行提供了由第三人华荣房地产公司与第三人华荣影视公司签订的租赁合同原件，薛列霞接受了太白县公证处的调查，并表示愿意由第三人华荣影视公司进行借款担保。另查明，2016年2月5日，第三人华荣房地产公司与薛列霞签订租房合同，双方约定，租期五年，自2016年2月5日至2021年2月4日，租金3万元，承租方一次性交清全年租金，所承租的室内外设施包括上下水、门面水渠、电表、水表完好，合同签订后，原告将出租房屋交付给薛列霞使用。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案争议的焦点为原告与被告宝鸡市磻溪宫餐饮有限公司之间签订的租赁合同是否履行。对此，原告主张依据双方之间的租赁合同以及被告董岩星署名的通知等证据能够证明二被告应向原告支付租金。二被告辩解称，1、本案租赁合同属于虚假合同，且没有履行；2、原告于2018年曾经在以同样的事实和理由向本院起诉二被告，后该案件撤诉了；3、根据另案生效判决认定的事实，案涉综合楼均交给第三人华荣影视公司使用。故原告诉请无事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。第三人华荣房地产公司述称，原告宝鸡虹峰工贸有限公司与被告宝鸡市磻溪宫餐饮有限公司租赁关系清楚，本公司已将经营权转让，不宜参与本案诉讼。第三人华荣影视公司述称，本案涉及的楼和土地系其公司在使用，被告宝鸡市磻溪宫餐饮有限公司没有使用。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。根据当事人的诉辩意见，本案中，原告应举证证实其与被告宝鸡市磻溪宫餐饮有限公司之间存在租赁合同关系，且被告宝鸡市磻溪宫餐饮有限公司实际使用案涉房屋，但其提供的证据不足以证实自己的主张，同时第三人华荣影视公司认可案涉房屋为其使用，故依据现有证据，无法认定本案原告与被告宝鸡市磻溪宫餐饮有限公司之间租赁合同已经实际履行，故对于原告的诉讼请求，不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：驳回原告宝鸡虹峰工贸有限公司的诉讼请求。案件受理费14520元，由原告宝鸡虹峰工贸有限公司承担。      本案二审庭审中，上诉人宝鸡虹峰工贸有限公司明确表示，案涉房屋未取得建设工程规划许可证。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。    本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公益利益、他人合法权益的除外。”之规定，本院应围绕上诉人宝鸡虹峰工贸有限公司的上诉请求进行审理。对当事人无异议和未提出上诉的部分，本院不予审理。          本案中，上诉人的上诉请求为：“撤销渭滨区人民法院（2020）陕0302民初1680号民事判决，依法改判支持上诉人一审第一项诉讼请求。”即“依法解除原被告签订的《租赁合同》” 。对此本院认为，本案案涉房屋至今未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院的解释》第二条之规定，双方签订的《租赁合同》应属无效合同，原审法院对此认定不当，本院予以纠正。因无效合同自始无效，不存在解除合同的问题，故上诉人的上诉主张于法无据，本院不予支持。    综上，原审法院虽对合同效力认定错误，但判决结果并无不当，应予以维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：    驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费350元 ，由上诉人宝鸡虹峰工贸有限公司承担。        本判决为终审判决。审  判  长    邱有前审  判  员    李宝萍    审  判  员    彭  澍 二〇二一年八月十三日   法官助理   王家英                               书  记  员    刘宜卓