广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终4166号上诉人（原审被告一）：李裕达，男，1987年7月24日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：邱国文，广东伟伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张锐华，广东伟伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠东兴汇城建有限公司，住所地惠东县稔山镇亚婆角度假村B座。法定代表人：许小明，总经理。委托诉讼代理人：邓伟强，男，该公司员工。原审被告二：惠州市豪海酒店管理有限公司，住所地：惠州市下埔大道3号之二领尚时代公寓3层07号房B室。法定代表人：王苏红。原审被告三：惠州市豪海酒店管理有限公司惠东分公司，住所地：惠州市惠东县稔山镇船澳村委和联丰村委亚婆角古塘地段合正东部湾65栋1层04号。法定代表人：李裕达。上诉人李裕达因与被上诉人惠东兴汇城建有限公司及原审被告惠州市豪海酒店管理有限公司、惠州市豪海酒店管理有限公司惠东分公司房屋租赁纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2019）粤1323民初3021号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：一、请求依法撤销广东省惠东县人民法院作出的（2019）粤1323民初3021号民事判决书，特提起上诉；二、请求依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；三、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案中一审法院认为上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，属于认定事实错误。被上诉人与上诉人于2014年7月1日签订《房屋租赁合同书》系属于上诉人代表公司的职务行为，并非个人行为。《房屋租赁合同书》所约定相关权利义务应由一审被告三承担，与上诉人无关。首先，合同签订时，上诉人担任一审被告三的法定代表人，系受一审被告三委派，并以法定代表人身份与被上诉人签订《房屋租赁合同书》，属于职务行为，所产生的权利义务应当由一审被告三承担。其次，根据被上诉人的起诉状和提交的证据材料，被上诉人已在租赁合同的实际履行中确认一审被告三为合同的相对人。故被上诉人才多次向作为实际合同相对主体的一审被告三主张相应权利，却从未向上诉人主张。因此，被上诉人事实上也确认了上诉人并非相关合同的相对人，即被上诉人与一审被告三之间的法律关系与上诉人无关。综上所述，上诉人与被上诉人之间实际上并不存在任何法律关系，被上诉人诉请上诉人支付租金等费用缺乏事实和法律依据，依法应当改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、被上诉人所主张的各项诉讼请求均已超过诉讼时效。一审法院认定待被上诉人实际负担后另行主张，属于事实认定及适用法律错误。根据被上诉人所提供的证据材料，暂且不论是否真实、或客观存在相关费用，结合被上诉人当庭确认截止至起诉之日前，从未向上诉人主张偿还上述款项这一经法院查明的客观事实，应当认定被上诉人向上诉人主张的本案各项诉请因已超过法定的诉讼时效，从而导致丧失了胜诉权，不应得到支持。但是，一审法院却保留其相关诉权，存在偏袒被上诉人的情形。首先，被上诉人并非收取物业管理费、水电费等费用的适格主体，被上诉人无权要求上诉人支付上述各项费用。其次，被上诉人截止至起诉之日前，均未提交已实际承担相关费用的证据，应当由被上诉人自行承担举证不能的不利后果，故被上诉人主张上诉人向其支付上述各项费用缺乏事实和法律依据。第三，物业管理费、水电费等费用均发生于2016年期间，相关费用的收取单位截止被上诉人起诉之日止均未向上诉人主张权利。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条等规定，上述费用的诉讼时效均已经过，也依法丧失胜诉权。因此，即使被上诉人庭后实际负担了物业管理费、水电费等费用，亦无权向上诉人主张支付上述费用。综上所述，一审法院认定被上诉人未提交已实际承担相关费用的证据，暂不作处理，并保留被上诉人实际负担后另行主张的权利，明显属于认定事实和适用法律错误，同时也导致一审判决缺乏基本的公正性，依法应当改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。综上，根据被上诉人提交的证据及庭审中的自认，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同应当认定为职务行为，系一审被告三与被上诉人之间的真实意思表示。同时，被上诉人未在诉讼时效内向上诉人主张各项费用，依法丧失胜诉权。一审法院仅以被上诉人未实际承担相关费用为由保留被上诉人另行主张的诉权属于事实认定和适用法律错误。上诉人望二审法院查清事实，依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百七十条“（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”等相关法律法规，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人答辩称：一、被答辩人对本案缺乏上诉利益。根据一审《民事判决书》，一审法院判决由被告二承担涉案场地的部分租金，该当事人至今也不对此判决提出异议。被答辩人并非判决义务的承担者。无论本案二审阶段如何，均与被答辩人不存在实质上的利害关系。故被答辩人对于本案已不具备上诉利益，根据《民事诉讼法》第一百七十条的规定，应裁定驳回上诉。二、涉案租赁合同由被答辩人双方亲自签署，且在履行期间被告二以书面方式同意承担部分债务。一审法院对本案事实认定无误。根据本案一审阶段双方提交并被确认的房屋租赁合同、往来函件等证据材料，涉案租赁合同由被答辩人李裕达一人亲自签署。作为租赁合同的当事人与签署方，被答辩人理应依法依约承担合同义务。此外，涉案租赁场地主要用于辅助被告二的房屋托管经营业务，被告二因此以书面方式同意承担涉案租赁合同30%的租金。以上安排系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定。一审法院据此作出判决，其事实认定无误。三、被告二在一审全程均未提出诉讼时效抗辩，被答辩人的相关主张纯属越俎代庖，并与现有司法解释相悖。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条、第三条，诉讼时效需要由当事人本身在一审期间自行提出。在二审期间提出的，人民法院不予支持。被告二在本案一审阶段均未提出包括诉讼时效在内的任何答辩意见。根据上述司法解释的规定，被告二的这一行为属于放弃抗辩，理应承担由此产生的不利后果。答辩人替其他当事人提出诉讼时效抗辩的做法，缺乏法律依据。综上所述，一审法院对本案事实认定无误，且在一审判决认定涉案场地租金由被告二承担、其他当事人对此无异议的情况下。被答辩人违反现行法律和司法解释的规定，在二审阶段代其他当事人提出诉讼时效抗辩，其拖延诉讼、浪费司法资源的意图十分明显，不应得到支持。请求贵院依法驳回被答辩人的全部上诉请求。被上诉人向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告李裕达签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告李裕达向原告支付拖欠的租金14400元；三、判令被告李裕达向原告支付拖欠的物业管理费19440元；四、判令被告李裕达向原告支付拖欠的水电费51003元；五、判令被告李裕达向原告支付违约金86709.55元；（以上各项合计人民币171,552.55元）；六、判令被告惠州市豪海酒店管理有限公司惠东分公司、被告惠州市豪海酒店管理有限公司对被告李裕达拖欠原告的上述费用承担连带清偿责任；七、判令三被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：1.原告惠东兴汇城建有限公司于1992年12月8日成立，经营范围为房地产开发、物业管理、旅游项目、酒店项目投资、不动产租赁。被告惠州市豪海酒店管理有限公司于2013年3月20日成立，经营经验范围为一般经营项目、酒店预订服务、酒店管理服务、旅行信息咨询、物业管理、酒店营销策划，法定代表人为王苏红。被告惠州市豪海酒店管理有限公司惠东分公司为被告惠州市豪海酒店经营管理有限公司的分公司。2.2014年7月1日，原告惠东兴汇城建有限公司与被告李裕达签订房屋租赁合同，其中原告是出租方（甲方），被告是承租方（乙方），约定原告将其开发的位于惠东县稔山镇亚婆角度假村X“咖啡店”出租给被告使用。合同第一条约定：甲方将其开发的位于惠东县稔山镇亚婆角度假村的X原“名典咖啡雨茶店”（总楼层为3层）出租给乙方使用，建筑面积共计约400平方米，准确面积详见建筑平面图并以最终实际测量数据为准；合同第二条约定：乙方租用出租房屋的期限为伍年（共计60个月），即自2014年7月1日至2019年6月30日止。合同第四条约定：甲方给予乙方两年免租期，双方待免租期结束前三个月内（即自2016年2月1日至2016年3月31日止期间）商定租金，如甲乙方届时未议定价格双方同意按照40元/月/平方米标准根据双方认可情况下测定实际经营面积收取租金，如因甲方原因造成的未能及时定价情况由甲方承担相应损失。如议价期限内双方议定租金价格后，甲乙双方补充签订该合同中关于租金相关条款及内容，双方签订的补充协议或增加至本合同内条款与本合同具有同等法律效力。乙方还应向物业管理单位支付出租房屋的水电费、卫生费、物业管理费等先关费用，本合同期内，如政府及相关部门对以上相关费用进行调整或批准调整的，则本合同约定的相关费用标准应随之调整。合同第五条约定：乙方免租期期满后应于每季度（自本合同约定的计租期限起始日起每三个月为一个季度）第1个月5日（日历日）前向甲方交付当季租金，不满一个完整的季度的租金按照该季度期间实际租赁天数计算。租赁期间，乙方并应于每月5日（日历日）前据实向物业管理单位支付上月出租房屋的水电费及当月的卫生费、物业管理费等相关费用，相关计费标准以物业管理单位收费标准执行，如后期物业管理公司调整收费标准则以调整后标准执行。合同第六条约定：甲方应于2014年6月18日前将出租房屋交付乙方，双方应签订交付确认书。若非乙方之原因，甲方迟于前款时间交付出租房屋，本合同租期起始日期以实际逾期天数相应予以顺延；双方应签字确认。合同第七条约定：甲方交付出租房屋给乙方前，乙方应向甲方缴纳一定数额的租赁保证金，即人民币30000元，甲方应向乙方开具收据。若乙方迟延缴纳租赁保证金，甲方有权迟延交付出租房屋给乙方，本合同的租赁起始日期按照上述第二条之约定执行，不予顺延。合同第八条约定：甲方给予乙方两年免租期，即自2014年7月1日至2016年6月30日。装修期间，乙方需将装修方案提前报经甲方同意并经政府有关部门批准后，方可对出租房屋进行装修，并自行承担装修期间产生的物业管理费、水费、电费、卫生费等费用。合同第十五条约定：因乙方具有下列情形之一，甲方有权解除本合同，由此造成甲方损失的，应由乙方赔偿：（1）拖欠租金或相关费用达1个月以上……甲方依据上述情形单方解除合同的，乙方应当按照甲方书面通知在5日内迁离并交还出租房屋，甲方有权不予退还租赁保证金。乙方逾期办理并交回出租房屋的，按照第十九条之约定处理。合同第十八条约定：除本合同另有约定或法律另有约定的，任何一方单方解除本合同的，需提前3个月通知另一方或者向另一方支付3个月租金（解约当时的月租金标准）作为违约金后，方可解除。如乙方提前3个月提出解除合同申请，乙方有权要求甲方全额退还押金。合同第十九条约定：合同提前解除或终止时，双方应当于5日内结清租金以及各项费用。乙方应当于合同解除或终止之日起5日内交还房屋，将房屋清洁并恢复原状或甲方同意的状态（因装修导致无法拆除的部分归甲方所有），保证房屋及内部设施的完好（正常损耗的除外）。乙方逾期未迁离或未返还出租房屋的，甲方有权按照本合同约定的解约当时的日租金标准的双倍向乙方收取延期期间的租金；逾期超过15日的，甲方有权强制搬离乙方留在出租房屋内的物品、收回出租房屋，乙方应自行承担任何不利后果。如因乙方原因造成出租房屋及其内部设施损坏的，甲方有权要求乙方赔偿。3.原告主张曾向被告追讨租金，向一审法院递交了原告与被告惠州豪海酒店管理有限公司之间的回复函二份。原告于2017年9月29日向被告惠州市豪海酒店管理有限公司出具的回复函载“我司于2017年9月27日收悉贵司的回复函，现就函件内提及之内容回复如下：1.免租期的长短应由我司决定，因考虑到双方是基于友好合作作为前提，经我司最终研究决定，同意给与贵司的免租时间为：2015年5月1日至2016年12月31日，租金费用从2017年1月1日开始按原合同条款约定执行，具体费用请贵司于2017年10月15日前与我司财务部完成结算。2.关于印象酒吧及印象餐厅拖欠我司管理费用183454.77元，我司同意按总费用的30%收取，请贵司于2017年10月15日前与我财务部完成结算。3.根据《合正东部湾75栋房屋委托经营管理合同》第9.2条的约定，延期60天以上的，我司有权解除合同且要求豪海承担违约责任。4.贵司单方面提出变更原酒店管理合同的合作条款，我司将会考虑贵司前期拖欠我司的费用是否完全结算完毕之后另行考虑。新的合作模式以及有关费用标准为确保同商圈内公平竞争的原则，将会参照项目内同等酒店管理公司的合作模式和条件执行。5.为了尽快理清你我双方的账务事宜，请贵司于2017年10月15日前与我司完成75栋酒店房及印象餐厅、酒吧所有欠款及往来账目的结算，否则，请贵司于10月16日开始停止对75栋酒店房的一切经营活动，我司将对资产进行封存，并且根据原合同及补充协议条文行使法律权力。”惠州市豪海酒店管理有限公司于2017年10月17日出具的回复函载“经过这段时间的协调，目前双方针对合正东部湾75栋豪海独家公寓的经营欠托管费用问题，初步达成的条例如下：1.按原合同条件租赁关系产生费用时间从2017年1月1日至8月31日；2.137套房是双方手续完整并且认可的数量，其余房间，我方只作为家私家具资产保管，不产生租赁关系，若要托管给予我方，另外协商。3.印象餐厅酒吧所欠总费用，按30%进行支付。目前尚不明确的有以下几点：1.9月1日起，合作模式如何变更，我方之前函件已明确提出两个方案给予贵司，请尽快确定，如若是固定合作模式，请贵方考虑好以下问题：如若再发生硬件事故，双方如何承担及协商，以及湾区固定模式的租金情况，我司属于数量最大的托管费，应最优惠，才公平公正。我司依然建议分成合作模式，目前湾区内基本所有酒店管理皆采取这个方式。2.贵司上周提出关于滞纳金的问题，我方从1年前就催促贵司尽快协商解决方案，并非我方原因拖延，拖延至今，导致我司承担如何高额的欠款，故我方才是最终的受害者，在情在理都不应该额外承担这笔费用。……”4.原告为主张物业费标准，向一审法院递交了前期物业服务合同。该合同系原告惠东兴汇城建有限公司（甲方）与案外人深圳市合正物业服务有限公司惠东分公司（乙方）签订，该合同约定甲方选聘乙方对合正东部湾一期实施前期物业管理服务，其中商业物业的收费标准为每平方米5元/月。一审法院认为，原告与被告李裕达签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反相关法律强制性规定，双方均应遵守。本案的争议焦点为：1.案涉房屋面积的认定；2.被告李裕达拖欠的房租及各项费用；3.原告的各项诉请应当如何处理。关于第一个焦点，案涉房屋租赁合同“甲方将其开发的位于惠东县稔山镇亚婆角度假村的X原“名典咖啡雨茶店”（总楼层为3层）出租给乙方使用，建筑面积共计约400平方米，准确面积详见建筑平面图并以最终实际测量数据为准”以及“如甲乙方届时未议定价格双方同意按照40元/月/平方米标准根据双方认可情况下测定实际经营面积收取租金，如因甲方原因造成的未能及时定价情况由甲方承担相应损失。”的约定，案涉房屋面积应由双方共同测量。本案在处理过程中，曾组织双方对案涉房屋的实际面积测量，但因缺乏专业测量工具未果，后一审法院书面询问双方是否申请专业机构进行测量，但双方均表示不申请。根据举证规则，在案涉房屋租赁合同已对面积进行大概确认的情况下，对于少于约定面积的主张，应由原告承担举证责任；对于大于约定面积的主张，应由被告承担举证责任。现双方均不申请对案涉房屋实际面积进行测量，应由双方对不利后果承担法律责任，一审法院确定案涉商品房租金及其他费用计算标准按照面积400平方米计算。关于第二个焦点，根据案涉房屋租赁合同约定，案涉房屋租金标准为每月每平方米40元，则每月租金应为16000元，三个月租金共计48000元，按照原告所主张的30%计算应为14400元。物业管理费，根据原告与案外人签订的前期物业协议，物业管理费为每月5元为平方米，则三个月的物业管理费应为6000元。水电费，原告陈述案涉房屋水表、电表并未独立安装，原告并未举证及说明水电具体使用情况，根据举证规则，举证不能的法律后果应由原告承担。关于第三个焦点，被告李裕达抗辩原告的诉讼请求已过诉讼时效。原告主张2016年7月1日至2016年9月30日的租金，根据房屋租赁合同约定，该三个月的租金应于2016年7月5日之前向原告支付。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定“下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的;（二）出售质量不合格的商品未声明的;（三）延付或者拒付租金的;（四）寄存财物被丢失或者损毁的。”的规定，原告应于2017年7月5日前向被告李裕达追讨，但原告并未提交向李裕达追讨租金的相关证据，故原告已丧失对李裕达追讨租金的胜诉权。原告诉请被告李裕达支付租金及相关违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。但是，被告惠州市豪海酒店管理有限公司承诺，愿意就印象餐厅的相关费用按照30%支付，具有债务加入的性质，且未超过诉讼时效，应当承担清偿责任。至于物业管理费及相关违约金，合同约定应由被告李裕达向物业公司缴纳，原告也未提交已实际承担相关物业管理费的证据，对于原告物业管理费的诉讼请求，一审法院暂不作处理，待原告实际负担后另行主张。水电费及相关违约金的诉讼请求，一审法院一并不予支持。另外，被告惠州市豪海酒店管理有限公司惠东分公司并非合同相对人，原告也未说明及提交相应证据证明惠州市豪海酒店管理有限公司惠东分公司具有承担连带责任的法定事由，原告诉请被告惠州市豪海酒店管理有限公司惠东分公司承担责任，因缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，对当事人的诉讼请求，合理部分予以支持，无理部分予以驳回。被告惠州豪海酒店管理有限公司、惠州市豪海酒店管理有限公司惠东分公司经一审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，依法可作缺席。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，一审法院判决如下：一、被告惠州豪海酒店管理有限公司应自本判决发生法律之日起七日内向原告惠东兴汇城建有限公司支付租金14400元；二、驳回原告惠东兴汇城建有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3732元，由原告惠东兴汇城建有限公司负担3418元，由被告惠州豪海酒店管理有限公司负担314元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》，约定由上诉人租赁被上诉人开发的位于惠东县稔山镇亚婆角度假村X“咖啡店”，上诉人在该租赁合同上的承租方（乙方）处签名捺印，可以认定上诉人与被上诉人之间形成租赁合同关系。上诉人主张其系代表惠州市豪海酒店管理有限公司惠东分公司签订涉案的租赁合同，但涉案租赁合同上并未加盖惠州市豪海酒店管理有限公司惠东分公司的公章，亦没有其他证据证明上诉人在该租赁合同上签名系履行职务行为，故上诉人的上述主张不能成立，本院不予采纳。上诉人另主张一审法院对被上诉人诉请的物业管理费、水电费暂不作处理，待被上诉人实际负担后另行主张系事实认定错误。关于物业管理费、水电费，一审法院仅是认定在本案中暂不作处理，即使被上诉人因诉讼时效已过丧失胜诉权，也不影响其诉权的行使。被上诉人另行主张时，上诉人仍可援引诉讼时效相关法律规定进行抗辩。因此一审法院所作处理并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3732元，由上诉人李裕达负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘艳妹审 判 员 于海砚审 判 员 黄**锋二〇二一年八月十三日法官助理 翟婧文书 记 员 王威立附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。