北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2021）京民终192号上诉人（一审原告）：北京东方石油化工有限公司化工四厂，住所地北京市房山区街道马各庄村。负责人：窦继兵，厂长兼书记。委托诉讼代理人：郑宪顺，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡丹，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：北京天洋基业投资有限公司，住所地北京市房山区阎村镇翠柳南大街10号。法定代表人：杨蕾，执行董事。委托诉讼代理人：马洪杰，男，该公司销售经理。被上诉人（一审被告）：北京市房山区人民政府，住所地北京市房山区政通路1号。法定代表人：郭延红，区长。委托诉讼代理人：吴申良，男，北京市房山区人民政府工作人员。委托诉讼代理人：王炳明，北京市智远律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：北京市房山区人民政府城关街道办事处，住所地北京房山工业园区1号。负责人：苗松，主任。委托诉讼代理人：乔尊，北京友鑫律师事务所律师。上诉人北京东方石油化工有限公司化工四厂（下称化工四厂）因与被上诉人北京天洋基业投资有限公司（下称天洋公司）、北京市房山区人民政府（下称房山区政府）、北京市房山区人民政府城关街道办事处（下称城关街道办）合同纠纷一案，不服北京市第二中级人民法院（2020）京02民初544号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人化工四厂的委托诉讼代理人郑宪顺、胡丹，被上诉人天洋公司的委托诉讼代理人马洪杰，被上诉人房山区政府的委托诉讼代理人吴申良、王炳明，被上诉人城关街道办的委托诉讼代理人乔尊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。化工四厂上诉请求:请求依法撤销一审判决第二项和第三项，改判支持化工四厂的一审诉讼请求。事实及理由：一、一审判决部分事实认定错误。1、一审判决未认定天洋公司存在欺诈行为。一审判决查明，涉案地块土地使用权于2017年2月20日由天洋公司向恒丰银行股份有限公司北京分行（下称恒丰银行）设定了抵押登记，抵押是对权利的重大限制，是影响合同的重要事实。但2018年11月21日，化工四厂与天洋公司、房山区政府、城关街道办签订《四方协议书》以及化工四厂与房山区政府签订《房山区轨道交通燕房线D地块土地储备整理项目国有土地住宅房屋征收产权调换补偿协议》（下称《房屋征收产权调换补偿协议》）的时候，天洋公司却未向化工四厂披露这一事实，属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，违反诚实信用原则的欺诈行为。但一审判决并未对天洋公司行为的欺诈性质做出认定。2、一审判决认定7号楼已经交付且具备使用条件是错误的。7号楼虽然于2019年3月22日交付，但因天洋公司不能办理产权登记证书，甚至不能与化工四厂签订房屋销售合同，因此，化工四厂无法进行完整、充分、有效地的使用。因为权属不稳定，一旦出现案外人行使权利，化工四厂就可能会丧失占有和使用的权利。一是化工四厂作为国企，在相关法律手续未办理的情况下，不能正常地进行装修装饰等使用安排，以实现自己的使用需求，也无法进行出租或者出售，因此并不能具备使用条件；二是即使以现状出租，承租人要承担很大的不确定性风险，也不愿意承租。而且无法办理企业注册事项，满足不了租户的注册需求。即使按照天洋公司所述，其可以配合出具证明办理工商登记手续，但因不能分户办理产权证书且存在抵押等权利限制，即使其出具证明文件也不能产生相应的法律效力，不能满足登记部分的要求。因此，化工四厂无法对外进行出租，即使出租也会在租金上打折扣，不可能实现7号楼的全部权益。因此，7号楼并不具备完整的使用条件，天洋公司理应赔偿化工四厂对7号楼的使用或者出租损失。同时，由于不具备使用条件，导致化工四厂承担了物业费损失，天洋公司亦应赔偿。3、一审判决认定15号楼未约定交付时间是错误的。首先，《四方协议书》虽然未明确写明15号楼的交付时间，但《合同法》第61条规定，合同约定不明的，可以协议补充，也可以按照有关条款和交易习惯确定。《合同法》第62条规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。本案中，《四方协议书》未约定7号楼和15号楼应当分别在不同时期交付，7号楼于2019年3月22日交付，15号楼本应于同一时间一并交付。而且，根据《产权调换补偿协议》中临时安置费的标准，完全可以确定房屋交付的时间应当为2019年3月。其次，退一步讲，即使说《四方协议书》未约定交付时间，天洋公司于2019年6月17日出具的《关于化工四厂购买超级蜂巢写字楼、小型办公物业的情况说明》（下称情况说明）也已经承诺于2020年5月31日前交房。因此，即使将2020年5月31日认定为交付时间，天洋公司亦未履行，导致化工四厂无法享有使用或者出租收益，天洋公司依法应予赔偿化工四厂的损失。4、一审仅判决仅赔偿化工四厂律师费20万元是错误的。《四方协议书》第五条约定的损失赔偿范围包括但不限于直接损失、可得利益损失（间接损失）、律师费、诉讼费等。化工四厂已经提供了诉讼委托代理合同，按照代理合同约定，律师代理费应为100万元，虽然前期仅支付了20万元，但合同明确约定，判决生效时还需要支付30万元，执行完成时还需支付50万元。判决生效和执行完成都是确定必然会发生的事实，化工四厂也必然要支付后期的律师代理费，因此，化工四厂的此项损失具有可预见性和确定性，依法应当由天洋公司赔偿。综上，一审判决部分事实认定错误，导致判决结果部分错误，应当依法改判，认定天洋公司在签订《四方协议书》的时候存在重大欺诈行为，且严重违约，判决天洋公司赔偿化工四厂全部租金损失、物业费损失和律师费损失。二、一审判决部分法律适用不正确。一审判决未支持化工四厂要求房山区政府和城关街道办事处与天洋公司承担连带责任的要求，属于适用法律不正确。一审判决认为《房屋征收产权调换补偿协议》属于行政合同，不属于民事案件受案范围，对此认定，化工四厂予以认可。但《四方协议书》的性质却是民事合同，综合全案事实考虑，房山区政府和城关街道办才是应当向化工四厂交付调换房产的义务主体，是原始的债务人，只不过其将交付房产的义务委托给天洋公司来履行，使天洋公司成为增加的债务人，房山区政府和城关街道办的义务不仅仅是向天洋公司支付房款，还应当担负保证化工四厂取得调换房产的义务。《合同法》第六十五条之规定：当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。因此，在化工四厂无法有效取得房产，且因此存在重大损失的情况下，房山区政府和城关街道办做为原始债务人依法应当与增加的债务人天洋公司承担共同的连带责任。特此向贵院提起上诉，依法改判，以维护化工四厂的合法权益。天洋公司辩称：天洋公司同意一审判决。化工四厂认为天洋公司有欺诈行为，天洋公司不予认可。双方在前期谈判时天洋公司已经告知对方涉案房屋已经抵押，而且涉案房屋是具备出租条件的。天洋公司尊重一审判决，不同意化工四厂的上诉请求。房山区政府及城关街道办均同意一审判决。化工四厂向一审法院起诉请求：1.依法确认2018年11月21日化工四厂与城关街道办及房山区政府签订的《房屋征收产权调换补偿协议》以及同日与天洋公司、房山区政府、城关街道办签订的《四方协议书》有效；2.判令天洋公司按照《四方协议书》及其承诺全面履行合同，签订现房合同和预售合同、交付15号楼并办理全部房屋的产权登记手续；3.判令天洋公司承担违约责任，赔偿化工四厂经济损失总计7125745.04元。其中房产使用损失参照租赁费从2019年3月22日起暂计至2020年9月30日为5757199.3元，物业费损失暂计2019年和2020年度为368545.74元，律师费1000000元；4.判令房山区政府、城关街道办对天洋公司的履行及赔偿承担连带责任；5.判令天洋公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年11月21日，化工四厂与北京市房山区人民政府房屋征收办公室（下称征收办）签订《房屋征收产权调换补偿协议》。协议约定，因轨道交通燕房线D地块土地储备整理项目建设，须征收北京东方石油化工有限公司为产权人的化工四厂家属区1、7、11、12号楼，双方经协商同意实行产权调换，产权调换房屋位于翠柳大街东侧14-03-05、14-03-10地块，天洋公司开发的“蜂巢科技广场”项目（又名“房山超级蜂巢项目”），应安置面积为4144.426平方米。另外，征收办还应支付产权调换安置房补助及奖励费共计2196495.2元，其中包括临时安置费95000元，发放期限自房屋移交当月起至安置房交房后的第四个月。同日，征收办、城关街道办、化工四厂及天洋公司签订《四方协议书》。协议约定，因轨道交通燕房线工程建设，需征收化四社区1号、7号、11号、12号楼化工四厂所属产权房屋，化工四厂选择房屋产权调换方式进行安置，产权调换房源位于北京市房山区房山新城良乡组团14-03-05地块7号楼，14-03-10等地块15#楼，房屋规划用途商务办公，产权调换房屋建筑面积为4141.87平方米，包括北区7号楼（现房）4层、5层，南区S07-15号楼（期房）5层501-519，4层401、402、411等房屋，相关房源所应支付的款项总价为102270653元，由城关街道办负责支付。协议第四条约定，对于意向购买房源，天洋公司具备对外销售条件，在建委网签备案、后期产权办理方面，均不存在违规违约问题。天洋公司在收到城关街道办交付的购房款项后，将及时推动与化工四厂完成网签备案、办理产权等相关购房事宜。因天洋公司的原因，化工四厂未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的不动产权证书的，双方同意按照下列第b种方式处理：b.双方另行约定。因天洋公司原因造成房产不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷使化工四厂无法取得该套房产，属于天洋公司违约，应承担相应的违约责任。协议第五条约定，各方应当全面履行协议约定的权利和义务，否则，违约方应赔偿因此给守约方造成的全部损失，包括但不限于直接损失、可得利益损失（间接损失）、律师费、诉讼费等。现化工四厂已将征收房产交付拆除。2018年11月21日，城关街道办向天洋公司付款90000000元。2019年1月31日，城关街道办向天洋公司付款12270653元。2019年6月25日，城关街道办向化工四厂支付补偿款2196495.2元。2019年1月4日，化工四厂向天融物业服务有限公司北京分公司交纳北区7号楼2019年度物业费184373.81元。2019年3月22日，天洋公司向化工四厂交付7号楼4层、5层房屋。2019年6月17日，天洋公司出具《情况说明》，载明，北区7号楼已交付化工四厂，由于正在办理该物业的期房转现房手续，故未能与化工四厂签订商品房预售合同。根据天洋公司与房山区建委的沟通结果，该物业将于2019年12月31日前完成期房转现房办理手续，届时天洋公司将与化工四厂签订该物业的现房销售合同。如化工四厂出租上述房屋，天洋公司同意配合化工四厂及时提供房屋出租相关资料和证明手续。化工四厂购买超级蜂巢项目南区15#楼501-519、401、402、411共计22个单位1573.06平方米，因南区预售证需延期造成化工四厂所购房屋无法办理网签，经与房山区建委沟通结果，将于2019年12月31日前完成预售证续期，届时天洋公司与化工四厂签订商品房预售合同，并于2020年5月31日前交房。2020年8月7日，天洋公司再次出具情况说明，承诺于2020年12月31日前完成北区7号楼期房转现房手续及南区预售证续期，并于2021年5月31日前交付南区房屋。经询问，化工四厂表示对天洋公司在上述两份情况说明中所承诺的时间均不予认可。另查，2017年1月10日，天洋公司与恒丰银行签订固定资产借款合同，天洋公司向恒丰银行申请贷款人民币28亿元，作为对借款合同项下债务的担保，天洋公司与恒丰银行签订抵押合同，将其名下位于北京市房山区新城良乡组团土地及地上未售在建工程抵押给恒丰银行。抵押物包括房山区房山新城良乡组团14-03-05地块【土地使用权证京房国用（2015）出第00152号、00153号】、14-03-13地块【土地使用权证京房国用（2015）出第00150号、00151号】、14-03-10地块【土地使用权证京（2016）房山区不动产权第0000038号、0000039号】。上述抵押物于2017年2月20日设立了抵押登记。同时，天洋控股集团有限公司、周政、戴菲菲、周金、刘力作为保证人分别与恒丰银行签订保证合同，提供连带责任保证担保。上述合同在北京市方圆公证处办理了赋予强制执行效力的公证。2020年2月28日，山东省金融资产管理股份有限公司（下称山东资管公司）与恒丰银行签订债权转让协议，恒丰银行将上述借款合同、抵押合同、保证合同项下的全部权利转让给山东资管公司并已通知债务人及全部保证人。因天洋公司逾期支付本金及利息，山东资管公司向北京市方圆公证处申请签发执行证书，2020年4月，北京市方圆公证处出具（2020）京方圆执字第00054号执行证书，被执行人为天洋公司、天洋控股集团有限公司、周政、戴菲菲、周金、刘力，执行标的包括本金余额、利息、罚息、复利、律师费及公证费。可供执行的标的物包括上述被执行人的全部财产及天洋公司名下位于北京市房山区新城良乡组团土地及地上未售在建工程。后山东资管公司持上述执行证书向一审法院申请强制执行，法院以（2020）京02执764号立案执行。执行中，法院查封了天洋公司名下位于北京市房山区新城良乡组团14街区14-03-10等地块中土地证号为京（2016）房山区不动产权第0000038号、0000039号土地使用权及该地块上预售证号为京房售证字（2017）157号对应S07#楼所有未售房屋。此外，上述土地另有北京市房山区人民法院及一审法院共计三个轮候查封。经询问，本案所涉房屋的抵押权人山东资管公司明确表示不同意天洋公司将上述房屋转让。天洋公司表示现没有能力偿还债务解除抵押。2020年10月，化工四厂与北京市京师律师事务所签订委托代理合同，约定由北京市京师律师事务所指派律师代理本案诉讼，化工四厂应支付代理费100万元，现已支付20万元。审理中，化工四厂向法院申请财产保全，请求法院冻结位于房山区翠枫路7号院7号楼4层（04）7401房屋，5层（05）7501房屋，房山新城良乡组团14-03-10地块S07-15#楼401、402、411、501、502、503、504、505、506、507、508、509、510、511、512、513、514、515、516、517、518、519房屋并提供中国平安财产保险股份有限公司出具的担保书作为担保，法院依法查封了天洋公司名下的位于北京市房山区翠枫路7号院7号楼4层7401、5层7501并轮候查封了天洋公司名下的北京市房山区房山新城良乡组团14街区14-03-10地块S07-15#楼401、402、411、501、502、503、504、505、506、507、508、509、510、511、512、513、514、515、516、517、518、519房屋，查封期限三年。一审法院经审理认为，化工四厂与天洋公司、房山区政府、城关街道办签订的四方协议书，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。化工四厂与征收办签订的房屋征收产权调换补偿协议，其性质为行政合同，不属于民事案件受案范围，法院对化工四厂要求确认房屋征收产权调换补偿协议有效的诉讼请求不予处理。根据查明的事实，涉案合同指向的房屋存在抵押，现抵押权人山东资管公司明确表示不同意天洋公司出售涉案房屋，为此，化工四厂要求天洋公司为其办理网签及过户登记，法院难以支持。15号楼尚在建设中，尚不具备交付条件，且其上存在抵押及多个查封，现化工四厂要求天洋公司交付15号楼其所购房屋，法院亦难以支持。各方在四方协议书中未明确约定天洋公司应当交付房屋的时间，协议约定“因天洋公司的原因，化工四厂未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的不动产权证书的，双方同意按照下列第b种方式处理：b.双方另行约定。”上述条款应当视为天洋公司负有在房屋交付后720日内为化工四厂办理房屋产权证书的义务。天洋公司于2019年3月22日向化工四厂交付7号楼4层、5层房屋，根据上述约定，其应当于2021年3月12日前为化工四厂办理产权证书，现履行期限尚未届满。然而7号楼房屋上存在抵押，天洋公司现表示没有能力偿还债务解除抵押，天洋公司不能在合理期间内履行义务，构成违约。四方协议书约定，因天洋公司原因造成房产不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷使化工四厂无法取得该套房产，属于天洋公司违约，应承担相应的违约责任。协议第五条约定，各方应当全面履行协议约定的权利和义务，否则，违约方应赔偿因此给守约方造成的全部损失，包括但不限于直接损失、可得利益损失（间接损失）、律师费、诉讼费等。关于化工四厂主张的租赁费损失，因7号楼已交付且具备使用条件，15号楼并未约定交付时间，故化工四厂主张该两部分房屋的租赁费损失，缺乏事实依据，法院不予支持。7号楼交付后，物业费应由化工四厂自行承担，其现主张天洋公司赔偿物业费损失，缺乏事实依据，法院不予支持。根据合同，违约方应赔偿守约方支出的律师费，化工四厂实际发生律师费20万元，应由天洋公司赔偿，化工四厂该项诉讼请求，存在合同依据，法院予以支持。交付房屋及办理产权登记均系四方协议书中天洋公司一方的责任，现化工四厂要求房山区政府、城关街道办承担连带责任，缺乏法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，判决如下：一、北京东方石油化工有限公司化工四厂与北京天洋基业投资有限公司、北京市房山区人民政府、北京市房山区人民政府城关街道办事处于2018年11月21日签订的《四方协议书》有效；二、北京天洋基业投资有限公司于判决生效后七日内赔偿北京东方石油化工有限公司化工四厂律师费损失20万元；三、驳回北京东方石油化工有限公司化工四厂的其他诉讼请求。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院另查明：在本院庭审中，天洋公司表示涉案房屋已经进入拍卖阶段。在本院审理期间，化工四厂诉讼请求的房产使用损失参照租赁费从2019年3月22日起暂计至2020年9月30日为5757199.3元。经本院对天洋公司开发的“蜂巢科技广场”附近周边商业房屋出租价格咨询，周边房屋使用费在2019年3月份，房屋租金平均2元／平方米／天，2020年9月份，房屋租金平均1．6-1．8元／平方米／天。本院认为：化工四厂与天洋公司、房山区政府、城关街道办签订的《四方协议书》，系各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。一审法院关于几方签订的《四方协议书》为有效协议的认定符合法律规定，本院予以确认。依照《四方协议书》约定：因天洋公司原因造成房产不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷使化工四厂无法取得该套房产，属于天洋公司违约，应承担相应的违约责任。协议第五条约定，各方应当全面履行协议约定的权利和义务，否则，违约方应赔偿因此给守约方造成的全部损失，包括但不限于直接损失、可得利益损失（间接损失）、律师费、诉讼费等。一审法院认定交付房屋及办理产权登记均系天洋公司应当履行的义务，故化工四厂要求房山区政府、城关街道办承担连带责任，不符合双方的约定。且房山区政府、城关街道办已经履行了替化工四厂向天洋公司支付购房款的义务。故化工四厂坚持要求房山区政府、城关街道办承担连带责任的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。一审法院驳回其该项诉讼请求并无不当，本院予以维持。根据查明的事实，虽然当事人双方没有在《四方协议书》约定具体交付房屋的时间，但城关街道办已分别于2018年11月21日、2019年1月31日向天洋公司支付完毕了购房款。天洋公司应当及时向化工四厂交付房屋并办理产权证书。2019年3月22日，天洋公司向化工四厂交付7号楼房屋后，因其所开发的房屋存有抵押且在本案审理期间，由于天洋公司无力偿还贷款，涉案房屋即将被拍卖。天洋公司已无法向化工四厂再行交付15号楼并为已交付的7号楼办理产权证书，导致化工四厂的权益无法得到保障，天洋公司已构成违约，天洋公司应当赔偿由此给化工四厂造成的房屋租赁费损失。一审法院已认定天洋公司违约，但判决驳回化工四厂要求天洋公司承担赔偿损失不符合法律规定及双方约定，本院予以纠正。化工四厂就该部分的上诉请求合理，本院予以支持。对于具体房屋租赁费的数额，本院参照2019年3月份，周边房屋租金平均2元／平方米／天，2020年9月份，周边房屋租金平均1．6-1．8元／平方米／天。依据公平原则，按照房屋租金平均1．8元／平方米／天酌情确定，即调换房总面积4141．87平方米乘以延期天数556天乘以日租金标准1．8元／平方米／天共计4145183.50元，天洋公司应当予以赔偿。由于化工四厂已接收7号楼，其应当承担相应的物业费用。化工四厂要求天洋公司支付该部分物业费的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。一审法院考虑到化工四厂实际发生的律师费为20万元，故判决天洋公司支付该部分费用并无不当，本院予以维持。化工四厂坚持要求天洋公司支付100万元的律师费的上诉请求，本院不予支持。天洋公司在将涉案房屋出卖给化工四厂前并未将涉案房屋存有抵押的事实告知化工四厂，化工四厂上诉要求认定天洋公司在签订合同时具有欺诈行为。所谓合同欺诈，应当是一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意、隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示。而本案中，涉案项目归属于天洋公司，虽然其将项目做了抵押，该项目物权意义上仍归属于天洋公司。天洋公司在与化工四厂签订合同时应当如实将抵押的事实相告，其没有及时告知涉案房屋抵押的事实，违背诚信原则，但并不构成欺诈。化工四厂要求确认天洋公司构成欺诈的上诉请求，无法律依据，对其该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：一、维持北京市第二中级人民法院（2020）京02民初544号民事判决第一项、第二项；二、撤销北京市第二中级人民法院（2020）京02民初544号民事判决第三项；三、北京天洋基业投资有限公司于本判决生效后三十日内赔偿北京东方石油化工有限公司化工四厂损失4145183.50元；四、驳回北京东方石油化工有限公司化工四厂的其他上诉请求。二审案件受理费60280元，由北京天洋基业投资有限公司负担50280元（本判决生效后七日内交纳）；由北京东方石油化工有限公司化工四厂负担10000元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  许雪梅审判员  赵 彤审判员  汪 明二〇二一年八月二十三日书记员  贾蒙霓