—1—黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑03民终731号上诉人（一审被告）：卓丹，女，1995年12月26日出生，汉族，无业，住黑龙江省虎林市。被上诉人（一审原告）：郝运春，男，1963年11月15日出生，汉族，虎林市金元建筑工程有限公司经理，住黑龙江省虎林市。一审被告：卓元海，男，1973年9月28日出生，汉族，虎林市俪人医院院长，现羁押虎林市看守所。上诉人卓丹因与被上诉人郝运春、一审被告卓元海房屋租赁合同纠纷一案，不服虎林市人民法院作出（2021）黑0381民初245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭。因上诉人没有提出新的事实、证据或者理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。卓丹上诉请求：1.依法撤销虎林市人民法院作出的案号为（2021）黑0381民初245号民事判决；2.依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；3.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、本案《门市房出租合同书》系黄海波与卓元海双方签订，且租赁合同签订后，卓元海将房屋用于虎林俪人医院经营使用，而虎林俪人医院类型系个体工商户，卓元海为经营者。因此，卓元海签订租赁合同的行为应认定为其作为虎林俪人医院经营者的行为，并非黑龙江海天医疗投资管理有限公司（以下简称海天公司）的行为，上诉人无需承担合同责任。2、根据海天公司的公司注销清算报告可知，公司清算组于2018年3月22日通知公司债权人申报债权，并于2018年3月22日在《牡丹江日报》公告公司债权人申报债权。即海天公—2—司已于2018年3月22日依法履行了公告并进行债权登记的前置程序后注销，因此，海天公司对外不存在债务问题。郝运春未答辩。郝运春向一审法院起诉请求：1、解除双方于2015年4月30日签订的门市房租赁合同；2、被告立即给付2020年至2021年拖欠的房屋租金150000元；3、自2020年5月10日起按本金150000元，年利率15.4%给付逾期支付租金的违约金至欠款给付完毕时止；4、返还2020年原告代交的取暖费5877.62元。一审法院认定事实：2015年4月30日黄海波与海天公司签订门市房出租合同书，合同中约定：黄海波将五大联检办公楼2号，面积136.53平方米，出租给海天公司，年限十年，租期2015年5月10日至2025年5月9日，年租金前五年每年租金交12万元，后五年每年租金交付15万元；取暖费由海天公司负担，海天公司经营期间负责水、电、税收等一切相关费用。黄海波在合同甲方处签字，卓元海在合同乙方处签字。2016年9月23日黄海波将案涉房屋变更登记至胡淑艳名下，胡淑艳同意继续履行合同。合同签订后，卓元海将房屋用于虎林俪人医院经营使用。海天公司给付租金至2020年，2020年5月后的租金未给付。原告方缴纳2020年取暖费5877.62元。另查明，海天公司于2018年5月22日注销，法定代表人为卓元海，股东为卓元海、卓丹。虎林俪人医院类型系个体工商户，经营者为卓元海。案涉租赁房屋位于虎林市，所有权人系胡淑艳，不动产证书编号：（2016）虎林市不动产权第0000221号，面积117.14平方米，胡淑艳作为房屋所有权人，对于郝运春提起本案诉讼要求解除合同并给付租金的诉讼请求，胡淑艳表示同意解除合同，并将本案租金交付郝运春，同时授权郝运春办理本案租赁合同纠纷中的一切事宜，并承担一切法律后果。—3—一审法院认为，案涉租赁合同签订的时间为2015年4月30日，后胡淑艳取得案涉房屋的所有权，双方同意继续履行上述合同。海天公司应继续为租赁合同的相对人。胡淑艳继受成为租赁合同的相对人，租赁合同系债之合同，法律、法规并未禁止相应租赁合同的债权不可转让和处分，现胡淑艳明确表示同意郝运春作为原告提起诉讼，且可处理案涉房屋的相关事宜，可认定为胡淑艳将相应合同权利让渡给郝运春，郝运春享有相应的合同地位，且具备诉讼主体资格，其作为原告主体适格。被告卓丹抗辩称，案涉租赁合同签订时不能代表海天公司，因未加盖公司公章，《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定：“依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人”。签订案涉租赁合同时，乙方的名称为黑龙江海天医疗管理投资有限公司，经本院查证其正确名称为海天公司，卓元海为公司法定代表人，并结合案涉房屋用于虎林俪人医院经营和卓元海为该公司经营者的事实，且未提交有效证据证实上述抗辩主张，应认定卓元海为公司法定代表人，签订合同时出租方已尽到审慎注意的合同义务，卓元海在合同上签字系履行海天公司的代表行为，其行为后果应由海天公司承担；对卓丹的抗辩意见，本院不予采纳。被告卓丹抗辩称海天公司已经清算后注销，不存在相应的债权问题未予处理，卓丹提交的注销清算报告载明其在注销程序中系在牡丹江日报中进行债权公告，而本案原告系居住在虎林市，其清算申报债权时，应先行通知债权人，在不能通知的情况下才适用公告程序，被告卓元海、卓丹均未提供有效证据证实在公司清算时以合理的方式通知原告或租赁合同相对方，采取登报公告的方式通知债权人，未能保证相应债权人的合法权益，且其注销清算报告中未载明案涉债权的处—4—置，故应认定海天公司注销中未予处理案涉债权，其后果应由股东承担，即卓元海、卓丹承担本案的民事责任。被告卓元海认可拖欠2020年5月至2021年的房屋租金，结合其租金给付方式，可认定租金给付方式为一年一给付，且为提前交纳租金，该给付方式亦符合虎林市租金给付的一般交易习惯。被告卓丹、卓元海未按合同约定给付租金，已构成根本性违约，原告郝运春要求解除双方签订的租赁合同的诉讼请求，有事实和法律的依据，本院予以支持，另解除合同后被告卓元海、卓丹应将案涉租赁房屋退还给郝运春。原告关于被告卓丹、卓元海给付150000元租金的诉讼请求，符合合同约定，对该请求本院予以支持。原告郝运春关于自2020年5月10日起按本金150000元，年利率15.4%给付逾期支付租金的违约金至欠款给付完毕时止的诉讼请求，双方在合同中并未约定逾期付款违约金的计算方式，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十二条规定：“权利转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的，人民法院应当首先引用民法典第六百四十六条的规定，再引用买卖合同的有关规定”。第十八条规定：“……买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失”。本案中，被告卓元海、卓丹应于2020年5月1日前给付2020年4月30日至2021年4月30日的租金，其未给付构成违约，应自给付期限截至之日起计算逾期付款违约金，原告自愿要求自2020年5月10日起开始计算逾期付款违约金，系其自行处置民事权利，本院予—5—以准许即自2020年5月10日起，以拖欠租金150000元为基数，按年利率5.77%（ＬＰＲ值3.85×1.5）计算逾期付款违约金至实际给付之日止。原告关于给付取暖费5877.62元的诉讼请求，因合同中已经载明由承租方负担该费用，现原告缴纳相应费用，被告未予交纳，已构成违约，该款应由被告承担，原告的该项诉讼请求，有事实和法律的依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法典》第六百四十六条，《中华人民共和国公司法》第一百八十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第十八条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、2015年4月30日黄海波（出租方现为郝运春）与黑龙江省海天医疗投资管理有限公司签订的房屋租赁合同自本判决生效之日起解除；并自本判决生效后十日内将虎林市房屋腾退给原告（不动产证书编号：（2016）虎林市不动产权第0000221号，面积117.14平方米）；二、被告卓丹、卓元海于本判决生效之日起十日内给付原告郝运春房屋租赁费150000元，并自2020年5月10日起，以拖欠租金150000元为基数，按年利率5.77%计算逾期付款违约金至实际给付之日止；三、被告卓丹、卓元海于本判决生效之日起十日内给付原告郝运春取暖费5877.62元；四、驳回原告郝运春的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明认定事实一致。本院认为，关于上诉人所称的卓元海系代表虎林俪人医院签订案涉房屋租赁合同的问题。因案涉合同乙方为海天公司，—6—卓元海系该公司法定代表人，故其签字应是代表海天公司，上诉人主张卓元海系代表虎林俪人医院行为没有依据，故对其该主张依法不予支持。关于上诉人所称因海天公司已经登报公告债权人申报债权，卓丹不应承担给付租金的问题，因卓元海和卓丹作为该公司股东，未采取合理方式通知郝运春前述公司注销事宜，故二股东应承担继续给付租金的义务。综上所述，卓丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3418元，由上诉人卓丹负担。本判决为终审判决。审判长 于永强审判员刘兆宇审判员李绍军二〇二一年八月三十日书记员 马      琳      琳