江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终2935号上诉人（原审原告）：刘轲，男，2000年2月16日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：徐新宇，江苏海越（淮安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘尧，江苏海越（淮安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丰球集团（淮安)房地产有限公司，统一社会信用代码9132080079861748XF，住所地淮安市清江浦区水渡口大道105号丰球白鹭湖庄园会所。法定代表人：何志昂，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈辉，江苏法德东恒（淮安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈子，江苏法德东恒（淮安）律师事务所实习律师。上诉人刘轲因与被上诉人丰球集团（淮安)房地产有限公司（以下至判决主文前简称丰球公司）商品房销售合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2021）苏0812民初2832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘轲上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉请；一、二审诉讼费用由丰球公司承担。事实和理由：1.丰球公司提交的合同附件四，上诉人在一审中已经明确否认签名真实性，但一审法院未予审查，直接采信并作为判决依据错误。2.案涉房屋贷款未及时办理与上诉人无关，是银行政策与丰球公司拖延导致，房屋贷款未及时发放不应成为丰球公司拒绝交付房屋的理由。3.根据合同约定，在房屋达到交付条件后丰球公司应当书面通知上诉人办理交付手续，但上诉人从未收到丰球公司的交付通知，丰球公司对此也未提交证据证明。丰球公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。在上诉人付清房款之前，涉案房屋已经由期房转变为现房，上诉人对房屋可随时交付是明知的。据丰球公司工作人员了解，上诉人没有拿房是暂时不愿意装修，从而恶意扩大损失。对于上诉人迟延支付购房款违约行为，丰球公司保留诉权。刘轲向一审法院提出诉讼请求：1.判令丰球公司支付逾期交房违约金259210元（自2018年12月30日按已付房价款的0.01%计算至2021年3月16日）；2.判令丰球公司支付逾期办证违约金32200元；3.本案诉讼费用由丰球公司承担。一审法院认定的事实：2017年10月21日，刘某1（刘轲祖父）向丰球公司支付定金10万元，认购丰球公司开发的位于淮安市清江浦区清河新区房屋一套（下称102号房屋），同时约定在2017年11月5日前签订《商品房买卖合同》，同时办理银行按揭手续。2017年11月5日，刘某1又向丰球公司支付90万元。2018年7月12日，刘某2（刘轲父亲）向丰球公司出具《情况说明》一份，以“其父亲刘某1认购的102号房屋因资金不足、贷款有难度”为由，要求由刘轲认购并签订《商品房买卖合同》。2018年7月23日，刘轲向丰球公司支付30万元。2018年7月26日，刘轲与丰球公司签订《商品房买卖合同》一份，约定刘轲购买丰球公司开发的102号房屋一套，总价款为322万元，刘轲应于2018年7月26日支付首付款160万元，余款162万元刘轲自签订合同之日起七日内到银行办理按揭手续或以现金的形式付清余款；丰球公司应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付刘轲，且在商品房交付使用后90个日内，将办理权属登记需由丰球公司提供的资料报产权登记机关备案。交房逾期超过30日后，刘轲要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，丰球公司按日向刘轲支付已交付房价款万分之一的违约金；如因丰球公司的责任致刘轲不能在规定期限内取得房地产权属证书的，刘轲不退房的，丰球公司应按已付房价款的0.1%支付违约金。2018年8月1日，刘轲又向丰球公司支付60万元，同时签订《附件四：合同补充协议》，其中第七条约定：本合同约定的交付期限为最后期限，丰球公司在具备交付条件时有权提前交付，刘轲应予接受，在刘轲付清房屋总价款及违约金、物业公共维修基金等其他应由刘轲承担的相关费用之前，丰球公司有权拒绝刘轲交付商品房，并不视为违约，不承担违约责任。2018年8月30日，案涉工程通过竣工验收。2018年9月至今，刘轲到南京就读大学。2018年9月11日，丰球公司取得建设工程竣工验收消防备案凭证。2018年9月28日，丰球公司向和园其他业主发出交房通知书，通知依照合同约定，房屋于2018年8月30日已具备交房条件，将于2018年10月5日至10月6日统一办理交房使用手续。期间丰球公司工作人员告知刘轲和园其他业主都已拿房，并催促刘轲尽快去办理银行贷款付清剩余房款。2018年12月17日，丰球公司报送工程竣工验收备案文件，申请备案，同日经查验符合要求。2018年12月28日，丰球公司办理了案涉房屋的不动产权利证书。2018年11月30日，刘轲又向丰球公司支付62万元。2019年2月26日，江苏益新律师事务所（王洪磊律师）以丰球公司常年法律顾问名义向刘轲发送《律师函》一份，主要内容为：你向丰球公司订购了102号房屋一套，并签订了商品房买卖合同，合同约定你应于2018年7月26日支付首付160万元，余款162万元办理按揭贷款，后你支付了62万元，余款100万元向银行办理了按揭贷款手续，目前银行的按揭贷款手续已经办好，款项未发放，但你至今不配合办理抵押贷款手续，也未缴纳维修基金及契税，为此我所向你致函，希接函后立即与丰球公司联系，办理抵押手续，否则按照合同约定你将要承担违约责任。2019年4月24日，刘轲及其父母刘某2、王某某作为借款人与贷款人（抵押权人）中国农业银行股份有限公司淮安清江浦支行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定借款人向贷款人借款100万元用于购买住房，并用102号房屋进行抵押，丰球公司提供保证担保。2019年5月5日，102号房屋产权登记到刘轲名下，产权证暂放在丰球公司处。2019年5月29日，剩余房款100万元由银行付至丰球公司账户。后丰球公司工作人员联系刘轲来拿房，因刘轲在外地上学及其他问题致房屋交接未果。一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，由双方签字或盖章确认，且合同约定不违反相关法律规定，该合同依法成立并生效，双方均应依约履行责任和义务。但双方约定丰球公司应当在2018年6月30日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付刘轲，因双方于2018年7月26日才签订《商品房买卖合同》，故该约定对丰球公司无约束力。双方对交房时间未能重新约定，而案涉房屋于2018年8月30日已通过竣工验收，此时已符合双方合同约定的交房条件，但刘轲未能按合同约定办理银行按揭贷款手续并及时付清剩余房款，即使刘轲付清房款后也因其自身原因而未及时办理房屋交接手续，故对刘轲要求丰球公司支付逾期交房违约金的诉讼请求一审法院不予支持。关于逾期办证违约金，根据双方合同约定，丰球公司负有在交房后90日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的义务。丰球公司已于2018年12月28日办理了案涉房屋的不动产权利证书，此时已符合双方关于产权登记的约定，但刘轲尚未按合同约定付清剩余房款，后在丰球公司催促下刘轲于2019年4月24日与银行签订《个人购房担保借款合同》，并于2019年5月5日办理了案涉房屋产权转移登记手续，故刘轲要求丰球公司支付逾期办证违约金，于法无据，一审法院亦不予支持。一审法院判决：驳回刘轲的全部诉讼请求。案件受理费减半收取2834元，由刘轲负担。本院二审期间，刘轲提交一份收据，显示案涉房屋的住宅专项维修资金已经于2018年12月28日交纳。丰球公司对收据真实性无异议，但称之前对此不知情。丰球公司提交一份2018年8月1日的《补充协议》，内容是双方将案涉商品房买卖合同的交付时间变更为2018年12月31日。刘轲对该证据无异议。为查明案件事实，本院从淮安市自然资源和规划局调取了2019年5月5日刘轲申请案涉房屋产权登记的申请书。双方对该证据均无异议。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。二审中，根据本院要求刘轲作如下书面回复：2018年8月1日的《补充协议》以及案涉合同《附件四：合同补充协议（一）》落款处刘轲的签名均为刘轲母亲代签。另外，在本院主持下，丰球公司与刘轲办理了案涉房屋交付相关手续，刘轲已经实际接收房屋。二审另查明，2018年8月1日的《附件四：合同补充协议（一）》第七条约定：本合同约定的交付期限为最后期限，出卖人在已经具备交付条件时有权提前交付，买受人应予接受。在买受人付清房屋总价款及违约金、物业公共维修基金等其他应由买受人承担的相关费用之前，出卖人有权拒绝买受人交付商品房，并不视为违约，不承担违约责任。本院认为，刘轲的上诉请求不应得到支持。理由如下：一、在刘轲付清购房款之前，丰球公司有权拒绝交付房屋。本案是商品房买卖合同纠纷，刘轲给付购房款是其主要合同义务，在刘轲尚有100万元购房款未给付之前，丰球公司拒绝交房是其一项法定抗辩权，而且双方在《附件四：合同补充协议（一）》中作了约定，刘轲对此应是明知的。至于银行按揭贷款未能及时发放的原因，无证据证明是丰球公司导致。相反，在2019年2月26日丰球公司向刘轲发出《律师函》，催促刘轲配合银行办理抵押手续。二、在刘轲付清购房款之后，刘轲未能及时接收房屋的责任不应由丰球公司承担。首先，案涉房屋在2018年年底就已经具备交付条件，丰球公司也已经向其他业主交付房屋，丰球公司在交付房屋上并不存在客观障碍。在刘轲付清购房款之后，无证据证明刘轲曾要求丰球公司交付房屋，亦没有证据证明丰球公司拒绝交付房屋。其次，2019年4月，刘轲与贷款银行签订购房担保借款合同，以案涉房屋作为抵押物申请银行贷款；同年5月，刘轲就案涉房屋申请产权登记，以上都足以表明刘轲对案涉房屋具备交付条件是明知的。最后，双方在合同中约定丰球公司应当书面通知交房的目的，主要是为了让购房人知道房屋具备交付条件，以便购房人及时接收房屋。在刘轲已经明知房屋具备交付条件且取得房屋产权证的情况下，不能仅仅以丰球公司未书面通知而机械认定其构成逾期交房。综上所述，丰球公司不存在逾期交房的违约行为，同时鉴于2019年5月案涉房屋产权已经登记到刘轲名下，故刘轲关于逾期交房与逾期办证违约金的诉讼请求均不应得到支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5671元，由上诉人刘轲负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 坚审 判 员  孙 艳审 判 员  王 敏二〇二一年九月二日法官助理  张 登书 记 员  赵晓文