湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0304民初3010号原告：王晖，男，1993年2月18日出生，汉族，住浙江省。被告：胡巍，男，1987年9月2日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：曹红明，湖南芙蓉律师事务所律师。原告王晖与被告胡巍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年8月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告王晖及被告胡巍的委托诉讼代理人曹红明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王晖向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还原告押金10000元；3、判令被告返还原告部分租金2000元。事实与理由：2019年10月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将岳塘区霞城乡岳塘村房屋一楼出租给原告使用，用途为中小学文化类培训。2019年10月14日，原告拿到房产证复印件，计划装修房屋后办理文化类校外培训手续。2019年10月18日，涉案房屋二楼厕所管道损坏导致一楼天花板与墙体漏水，严重影响办理培训手续的前置流程。被告于2020年4月修缮完毕房屋，而岳塘区教育局在2019年11月18日发布通告，暂缓办理文化类校外培训机构手续，导致原告无法办理相关手续，岳塘区教育局因此向原告出具了《取缔非法办学通知书》，致使原告无法经营。根据合同约定，租赁期间如遇政府行为需终止合同时，原告应提前两个月通知被告，被告应返还押金。原告依约提前两个月通知了被告，于2021年7月12日返还了涉案房屋，被告当日贴出房屋招租广告。因被告拒绝返还押金给原告，原告遂诉至法院，请求判如所请。被告胡巍辩称：1、原告所述与事实不符，被告于2019年9月将房屋交付给原告，已预留时间给原告进行装修，该段时间未计入租赁期限。2、房屋漏水并不是影响原告办证的原因。原告早已对房屋进行装修，被告因解决漏水问题所花费的相关费用已抵扣应付租金。岳塘区教育局在2019年11月18日后仍为部分教育机构办理了资格证，原告办证失败的原因系原告未提供消防资质、未注册公司，不符合办证条件，并非涉案房屋漏水所致。3、原告提前解除租赁合同，于2021年7月12日返还房屋，已违反合同约定，故押金依约不应返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，证据内容及当事人的质证意见参见法庭笔录。对原告提交的证据1、《房屋租赁合同》，证据3中的房产证，证据4、原告与防水工作人员刘*的微信聊天记录，证据6中的关于进一步规范岳塘区民办教育机构申办的通告、关于印发《湘潭市民办培训机构设置标准》的通知，证据7、《取缔非法办学通知书》，证据8、押金收据、转账记录，被告胡巍无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据2、原告与彭*的微信聊天记录，因被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认可；该证据无法证明系被告原因导致原告无法办理相关手续，故本院对该证据的关联性不予认可。证据3中的照片，未显示拍摄时间和地点，无法证明房屋漏水的实际情况，故本院对该证据不予认可。证据5、图片，结合证据1、《房屋租赁合同》可知，原告租赁涉案房屋系用于中小学文化培训，故本院对该证据予以认可。证据6中的岳塘区民办教育机构办证流程，该证据不能证明原告未能办理设立培训机构的相关手续系因被告的原因所致，故本院对该证据不予认可。证据9、原告与民办教育股叶盛的微信聊天记录，因微信聊天对方身份无法核实，且该微信聊天内容与原告未能办理设立培训机构的相关手续不具有关联性，故本院对该证据不予认可。证据10、门面招租图片，被告对该证据的真实性无异议，本院对其真实性予以认可；因被告答辩时自认原告于2021年7月12日交还涉案房屋，故本院对该证据的关联性亦予以认可。证据11、原告与彭*的微信聊天记录，该聊天内容无法证明被告以虚假信息骗取原告1万元介绍费未遂，故本院对该证据不予认可。证据12、中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》、中国民办教育协会关于校外培训机构房租有关问题的行业意见书，该文件下发时间为原、被告双方解除合同之后，且原告无法继续经营是因其未取得办学资质所致，故本院对该证据不予认可。对被告提交的证据13、工商登记信息，原告对该证据的真实性无异议，本院对其真实性予以认可；该证据可以证明2019年11月18日之后，校外培训机构能够办理工商登记，故本院对该证据的关联性予以认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月1日，原告王晖为开办翰林教育培训机构需向被告胡巍租赁房屋，遂通过微信转账向被告胡巍支付了12000元租金，并于次日通过微信转账向被告胡巍支付了10000元押金。被告胡巍于2019年9月1日将涉案房屋交付给原告王晖使用，并于2019年9月2日出具押金收据，收据中载明：翰林教育房屋押金（一楼）壹万元。为明确双方的权利义务关系，原告王晖（乙方）与被告胡巍（甲方）于2019年10月10日补签了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于湘潭市岳塘区霞城乡的房屋（建筑面积320平方米）出租给乙方，用途为教育培训；租赁期限为6年，自2019年10月10日起至2025年10月10日止；租金自乙方计租之日起每季度支付一次，自本合同签订之日一次性缴纳首次租金(即12000元)，第一年按季度支付租金，第二年按半年支付租金，第三年开始按年支付租金；本合同签订之日乙方向甲方交纳履约押金10000元，如租赁合同未到期，乙方需提前解约，本押金不予退回、且不能抵免租金；门面租赁期间如遇政府行为或企业重大经营决策及其他不可抗力的因素需终止合同时，一方应提前两个月通知另一方，并退回剩余的租金及押金，双方均不视为违约且互不补偿。合同签订后，因涉案房屋漏水，原告多次向被告反馈漏水事宜并要求被告至现场查看漏水问题，被告建议原告先排查漏水原因，并向原告推荐了防水人员刘*的联系方式。经双方协商确定，由原告自行委托专业人员进行漏水检修并修理水管，相关费用由被告承担。之后，原告委托专业人员对房屋漏水问题进行了处理，所产生的相关费用由原告垫付后，冲抵了部分租金。因原告经营的翰林教育学校未经过教育主管部门审批，2021年4月2日，湘潭市岳塘区民办教育管理工作领导小组办公室向原告经营的翰林教育学校发出《取缔非法办学通知书》，认定其擅自招生办学的行为属非法办学。依法予以取缔，责令其从即日起停止招生、办学。2021年4月10日，原告向被告支付了2021年4月10日至2021年7月10日的租金，并告知被告如遇特殊情况，按合同协商处理。2021年7月3日，原告通知被告因政策原因不再租赁其房屋，原告会在2021年7月12日全部搬走，被告当即表示同意解除合同。2021年7月12日，原告将涉案房屋返还给了被告。原、被告因房屋押金返还问题未能达成一致，原告遂向本院提起诉讼，提出如诉称所述之请求。另查明，涉案房屋的所有权人系原告的父亲。湘潭市岳塘区民办教育管理工作领导小组办公室于2019年11月18日发布《关于进一步规范岳塘区民办教育机构申办的通告》，该通告载明暂缓岳塘区文化类校外培训机构的申办。2019年11月18日之后，仍有相关教育培训机构办理了工商登记。被告接收房屋后，于2021年7月14日对外发布招租广告。本院认为，原告王晖与被告胡巍于2019年10月10日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，受法律保护。双方当事人均应当按合同的约定全面履行各自的义务。被告已依约向原告交付了房屋，涉案房屋虽然存在漏水问题，但经双方协商已由原告自行委托专业人员进行修理，所产生的相关费用由原告垫付后也已冲抵了部分租金，被告以承担维修费用的方式履行了维修义务。原告在接收房屋后，租金也是支付至搬离涉案房屋之日止。因此，原告要求被告返还部分租金2000元的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。2021年7月3日，原告通知被告因政策原因不再租赁其房屋，表示要求解除《房屋租赁合同》，被告当即表示同意解除合同，原、被告就解除《房屋租赁合同》已协商一致，双方签订的《房屋租赁合同》已于2021年7月3日解除。故对原告要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院亦不予支持。关于被告是否应向原告返还押金10000元的问题。根据《房屋租赁合同》的约定，原告向被告交纳履约押金10000元，如租赁合同未到期，原告需提前解约，押金不予退回。《房屋租赁合同》约定的租赁期限为6年，即从2019年10月10日起至2025年10月10日止。根据原告的要求，原、被告已于2021年7月3日解除了《房屋租赁合同》，系原告提前解除合同。虽然《房屋租赁合同》约定如遇政府行为或企业重大经营决策及其他不可抗力的因素需终止合同，在提前两个月通知的情况下，可以退还押金，但原告所提交证据不能证明其提前解除合同，具有可以退还押金的情形，依法应由其承担举证不能的不利后果。因此，被告依约可以不返还押金给原告。故对原告要求被告返还押金10000元的诉讼请求，本院不予支持。被告胡巍辩称房屋漏水并非影响原告办证的原因的辩解意见，与事实相符，本院予以采纳。被告胡巍辩称原告提前解除租赁合同已违反合同约定，故押金依约不应返还的辩解意见，理由成立，本院予以采纳。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一款、第二款、第七百零三条、第七百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王晖的全部诉讼请求。本案案件受理费100元，减半收取50元，由原告王晖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  郭落二〇二一年九月六日书记员  刘娜