福建省惠安县人民法院执 行 裁 定 书（2021）闽0521执异53号案外人：黄朝堂，男，1981年12月27日出生，汉族，住福建省惠安县。申请执行人：惠安县农村信用合作联社东桥信用社，住所地福建省惠安县东桥镇东桥村，统一社会信用代码913505217937543038。代表人：潘春兰。被执行人:泉州市邦庄酒店管理有限公司，住所地福建省惠安县东桥镇前庄国际大厦801-802室，统一社会信用代码91350521593457662K。法定代表人：任祖金，该公司负责人。被执行人：福建前庄投资发展有限公司，住所地福建省惠安县到东桥镇政府大楼2楼，统一社会信用代码91350521775399299F。法定代表人：庄汉波，该公司负责人。被执行人：庄汉波，男，1961年6月8日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。被执行人：任碧云，女，1964年10月15日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。被执行人：任祖金，男，1953年1月10日出生，汉族，住福建省惠安县。被执行人：任梅珍，女，1955年2月15日出生，汉族，住福建省惠安县。在本院执行申请执行人惠安县农村信用合作联社东桥信用社（以下简称东桥信用社）与被执行人泉州市邦庄酒店管理有限公司（以下简称邦庄公司）、福建前庄投资发展有限公司（以下简称前庄公司）、庄汉波、任碧云、任祖金、任梅珍金融借款合同纠纷一案中，案外人黄朝堂提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人黄朝堂称，申请执行人东桥信用社与被执行人前庄公司金融借款合同纠纷一案〔案号（2020）闽0521执恢1257号〕，贵院在强制执行中误将黄朝堂的财产，即位于惠安县××镇××路××庄××大厦××号店（41-11）的房产，当作前庄公司的财产予以执行，黄朝堂依法提出执行异议。黄朝堂与前庄公司于2012年11月9日签订《房产买卖合同》，约定前庄公司将位于惠安县××镇××路××庄××大厦××层商铺××号商铺出售给黄朝堂，商铺建筑面积合计114.42平方米。合同签订后，黄朝堂按照合同约定于2012年11月8日向前庄公司支付首期购房款838400元，前庄公司也按照合同约定在收到首期购房款后将上述房产交付给黄朝堂使用。之后，黄朝堂按照合同约定付清余款，也对该房产进行装修使用经营至今。后由于前庄公司的原因，无法办理产权证明。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上，黄朝堂在贵院查封涉案房产之前就已经签订合法有效的书面买卖合同，付清全部款项并合法占有商铺至今。贵院在评估拍卖前庄公司的位于惠安县××镇××路××庄××大厦××层商铺时，将其中属于黄朝堂财产的6号商铺也列入评估拍卖范围予以执行，明显错误。为此，黄朝堂依照民事诉讼法第二百二十七条的规定提出异议，请求立即中止对黄朝堂房产（位于惠安县××镇××路××庄××大厦××层商铺××号商铺××的执行，包括强制进行评估和拍卖。案外人黄朝堂提交异议书时，一并提交《房产买卖合同》、东桥信用社银行流水以及照片，以此证明其主张。申请执行人东桥信用社辩称，一、黄朝堂的异议请求不能成立，本案应对涉案店面继续进行拍卖。1、贵院于2018年10月23日作出（2018）闽0521民初7168号生效民事判决已确认东桥信用社对前庄公司提供的抵押物即位于惠安县××镇××庄大厦××…房产享有优先受偿权，即有权对该抵押物拍卖、变卖的价款优先受偿。2、涉案106号、206号已于2017年6月28日办理抵押登记手续，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，东桥信用社作为涉案店面的抵押权人，对涉案店面享有优先受偿权，黄朝堂的异议不能成立。3、涉案店面登记在前庄公司名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”的规定，前庄公司系涉案店面的权利人，本案应继续对涉案店面进行执行。二、黄朝堂与前庄公司签订的房产买卖合同无效，其提出的异议不能排除执行。1、前庄公司在2012年8月14日将涉案106号店面抵押给东桥信用社，之后206号店面也抵押给东桥信用社，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，以及《最高额抵押合同》第七条“抵押权存续期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得赠与、转让、出租、再抵押、迁移或以其他方式处分抵押物……”的约定，若抵押物转让的，应经东桥信用社同意，但东桥信用社至今不知情，也从未经东桥信用社同意。2、黄朝堂提供的《房产买卖合同》签订时间在涉案店面抵押登记之后，有在抵押期间串通虚构涉案店面房产买卖合同的可能，而且黄朝堂提供的购房款支付记录为他人，因此该《房产买卖合同》不仅无效，而且不具有真实性。3、自2012年8月14日至今，涉案店面的产权均登记在抵押人前庄公司名下，前庄公司及黄朝堂在抵押期间未向东桥信用社要求对该店面进行解押过户登记，故黄朝堂主张其已付清购房款项并已实际占有，且无过错，不能成立。4、涉案106号、206号店面是商用的，不能用于居住，结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，黄朝堂所提出的异议不能排除执行。综上，黄朝堂的异议理由不能成立，请求依法予以驳回，并继续对涉案房地产进行评估、拍卖。申请执行人东桥信用社相应提供《流动资金最高额借款合同》、《最高额抵押合同》、《房屋所有权证》、他项权证、不动产登记证明、《不动产权证书》等证据，以证明其主张。本院查明，原告东桥信用社与被告邦庄公司、前庄公司、庄汉波、任碧云、任祖金、任梅珍金融借款合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案，案号（2018）闽0521民初7168号。2018年10月23日，本院作出（2018）闽0521民初7168号民事判决书，判决：一、被告邦庄公司应在本判决生效之日起三十日内偿还原告东桥信用社借款本金1070万元及利息、罚息（自2017年6月28日起至还清款项之日止，按合同约定计算，应扣除已付的利息3924.63元）。二、被告庄汉波、任碧云、任祖金、任梅珍对上述债务承担连带责任，其实际承担保证责任后，有权向被告邦庄公司追偿。三、原告东桥信用社对被告前庄公司提供的抵押物即位于惠安县××镇××村××庄××大厦××房产享有优先受偿权，即有权对该抵押物折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。该民事判决于2018年12月7日发生法律效力。2019年1月30日，东桥信用社向本院申请强制执行。2020年1月18日，本院作出（2020）闽0521执恢1259号之一执行裁定书，裁定：拍卖、变卖被执行人前庄公司名下的位于惠安县××镇××村××路××室房产〔闽（2020）惠安县不动产权第0010121-0010130、0010149号〕及室内财产。2021年6月24日，本院发出公告，载明：“……本院已依法查封被执行人前庄公司名下的位于惠安县××镇××村××路××室房产〔闽（2020）惠安县不动产权第0010121-0010130、0010149号〕。依照《中华人民共和国民事诉讼法》等相关起伏不定，现公告如下：本院拟于近期对上述不动产进行评估、拍卖（变卖），若对上述财产享有所有权、优先权、占有使用权等权利或者对本院上述强制执行行为有异议的，应在2021年7月5日前向本院书面提出意见并附相关证据材料，本院将依法予以审查。逾期未提出视为无异议。被执行人及上述不动产占有人应自行腾空、迁出上述不动产，并将钥匙等交于本院。否则本院在评估、拍卖（变卖）、移交等执行活动中将依法强制搜查、腾空、移交上述不动产。……”。黄朝堂不服，提出执行异议。另查明，涉案（2018）闽0521民初7168号民事判决书中的抵押物位于惠安县××镇××村××庄××大厦××房产，2013年7月1日登记的房屋所有权证号码分别为惠房权证东桥字第201300007号及惠房权证东桥字第2××1号，房屋所有权证载明房屋坐落“惠安县东桥镇东桥村前庄国际大厦106”、“惠安县××镇××村××庄××大厦××”，房屋所有权人为前庄公司，2020年换发新证时办成一本不动产权证书，证号为闽（2020）惠安县不动产权第0010128号，载明坐落“福建省惠安县东桥镇东桥村通政路41-11号”，附记载明“原坐落：惠安县××镇××村××庄××大厦××”，权利人仍为前庄公司。黄朝堂提供的证据《房产买卖合同》载明：“……第三条买受人所购房产的基本情况。买受人购买的房产为：泉州市惠安县东桥镇东桥村前庄国际大厦1-2层商铺中的06号商铺，商铺建筑面积合计114.42平方米，其中1层商铺建筑面积50.55平方米，2层商铺建筑面积63.87平方米，……。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按建筑面积计算上述房产价款，上述房产合计价款总金额为人民币大写：壹佰贰拾捌万捌仟肆佰壹拾伍元整。……第六条付款方式及期限。买受人按以下方式分期支付购房款：（1）本合同签订后，乙方在2013年1月1日前向甲方支付首期购房款人民币捌拾叁万捌仟肆佰壹拾伍元整（其中包含购房定金伍万元整）。（2）余款人民币肆拾伍万元分七年支付给出卖人。具体为每年12月31日前支付人民币柒万贰千元整，第七年底支付至伍拾贰万。超出余款部分，为买受人向出卖人支付的利息。……”，《房产买卖合同》落款日期为2012年11月9日。黄朝堂提供的证据东桥信用社银行流水显示，2012年11月至2016年2月期间，黄朝堂合计转账支付庄志谦1013035元，具体为：2012年11月8日780000元，2014年1月2日8635元，2014年1月27日40000元，2014年1月27日32000元，2014年4月4日8400元，2015年2月16日72000元，2016年2月5日72000元。以上事实，有黄朝堂提供的《房产买卖合同》、东桥信用社银行流水，东桥信用社提供的《流动资金最高额借款合同》、《最高额抵押合同》、《房屋所有权证》、他项权证、不动产登记证明、《不动产权证书》，以及本院的（2019）闽0521执1060号执行案件卷宗材料为据。本院认为，黄朝堂提供的证据东桥信用社银行流水显示其汇款对象是庄志谦，不是前庄公司，其主张的房屋买卖关系存在疑点。涉案位于惠安县××镇××村××路××庄××大厦××号商铺××系抵押物，本院（2018）闽0521民初7168号民事判决确定东桥信用社对该房产享有优先受偿权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本院对其采取执行措施（包括评估、拍卖），并无不当。黄朝堂的异议请求事实和法律依据不足，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人黄朝堂的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的,应依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  许一鸣审判员  刘锦仁审判员  邓彩霞二〇二一年八月十三日书记员  陈子良附本案援引的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。