贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0115民初9360号原告（反诉被告）：上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行，住所地：贵州省贵阳市观山湖区中天会展城B区金融商务区东区东四塔，统一社会信用代码：91520000697540081N。负责人：陆韬，系该行行长。委托诉讼代理人：涂旋宇，系中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高民杰，系中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：张安军，男，1985年04月06日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。被告（反诉第三人）：张欢，女，1986年12月26日出生，穿青人，住贵州省织金县。被告（反诉第三人）：张金叶，女，1983年07月29日出生，汉族，住上海市崇明县。上述三被告（反诉原告、反诉第三人）共同委托诉讼代理人：许涛，系贵州同徽律师事务所律师。被告（反诉第三人）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋，统一社会信用代码：91520100714373423J。法定代表人：肖春红，系该公司董事长。原告（反诉被告）上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行（以下简称“浦发银行”）因与被告（反诉原告）张安军、被告（反诉第三人）张欢、被告（反诉第三人）张金叶和被告贵阳宏益房地产开发有限公司（反诉第三人，以下简称“宏益房开”）金融借款合同纠纷一案，原告浦发银行向本院提出诉讼请求：1．被告张安军、张欢、张金叶立即偿还原告浦发银行贵阳分行贷款本金256,530.63元及截止至2021年05月10日的欠息（含利息、罚息、复利）6,915.75元，并支付自2021年05月11日起至全部款项清偿之日止的罚息、复利（罚息的计算方式为：以未清偿的本金为基数，按年利率8.281%计算；复利的计算方式为：以未清偿的利息（罚息）为基数，按年利率8.281%计算）；2．被告张安军、张欢、张金叶承担原告浦发银行贵阳分行为实现上述债权所支付的律师费8,000.00元；3．确认原告对被告张安军、张金叶名下位于南明区花果园彭家湾花果园项目C区12栋3层12号房屋享有优先受偿权，有权以该房屋折价，或者拍卖、变卖所得价款优先受偿：4．被告宏益房开对被告张安军、张欢、张金叶上述第1、2项确认的债务承担连带清偿责任；5．案件受理费、保全费、公告费等由全部被告承担。被告张安军、张金叶、张欢辩称，被告与原告签订的购房贷款合同已经由南明区人民法院判决解除，被告三人无还款义务。反诉原告张安军向本院提出反诉诉讼请求：请求判令被告消除因其未履行（2020）黔0102民初4037号判决造成反诉原告产生征信逾期的记录。反诉被告浦发银行辩称，（2020）黔0102民初4037号并未判决反诉被告承担任何义务，也未免除反诉原告本合同项下的还款责任，反诉被告系及于反诉原告名下贷款存在逾期，依法合规进行征信登记，反诉原告的反诉请求无事实基础及法律依据，依法应予以驳回，反诉费用由其自行承担。在诉讼过程中，被告（反诉第三人）宏益房开经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见及证据，视其自动放弃举证、质证等诉讼权利。经审理查明，被告张安军、张金叶与被告宏益房开签订《商品房买卖合同》，约定二被告购买被告宏益房开开发的位于贵州省贵阳市南明区。同时，被告张安军作为借款人，张欢、张金叶作为共同还款人，宏益房开作为保证人与原告（贷款人）签订了《个人购房担保借款合同》，约定三被告向原告贷款购买前述房屋，宏益房开在办理完涉案房屋抵押登记前承担连带保证责任，原告按照合同约定发放了贷款至被告宏益房开账户。后因被告宏益房开违约致使被告张安军三人无法获得房屋所有权，被告张安军等向贵阳市南明区人民法院提出诉讼，要求解除与宏益房开的《商品房买卖合同》、解除与原告签订的《个人购房担保借款合同》、由宏益房开向浦发银行支付剩余贷款本息等诉请。南明区人民法院作出的（2020）黔0102民初4037号判决解除了上述两份合同，并判令宏益房开在判决书生效后十日内向浦发银行偿还张安军等人剩余贷款本金、利息、罚息、注销购房预告登记、由张安军等人在宏益房开偿还完首付款等款项后腾还房屋等。该判决已于2020年12月11日生效。2021年01月10日，涉案购房贷款发生逾期，被告张安军征信出现逾期记录。2021年06月01日，原告向本院提起诉讼，提出如前诉请。本院认为，根据各方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：案涉《个人购房担保借款合同》解除后张安军等三人应否承担剩余贷款的还款责任。对此，本院评析如下：一、关于张安军等三人应否承担还款责任问题。第一，关于案涉《个人购房担保借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因宏益房开违约致使购房人合同目的无法实现，进一步导致案涉《商品房买卖合同》解除，《个人购房担保借款合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人宏益房开将收取的购房贷款本金及利息返还浦发银行，张安军等三人不负有返还义务。第二，关于案涉《个人购房担保借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《个人购房担保借款合同》第4.3条载明：“贷款发放后，借款人与售房者就该房产有关质量、条件、权属等其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本借款合同应正常履行。”该条款系浦发银行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，浦发银行拟定该条内容，意味着要求张安军等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了张安军等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对张安军等三人不具有拘束力。第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，张安军等三人支付房款，宏益房开交付房屋；在商品房担保贷款合同中，浦发银行将张安军等三人所贷款项直接支付给宏益房开，宏益房开实际用款。张安军等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，张安军等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因宏益房开不能按约办证而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：宏益房开违约导致各方合同解除，但却实际占有使用张安军等三人支付的首付款及浦发银行按揭贷款；浦发银行依据合同约定既享有预告登记抵押权，又同时享有对宏益房开、张安军等三人的债权；张安军等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。故本案需充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。若按合同约定的权利义务关系处理，则在张安军等三人对合同解除无过错的情况下，张安军等三人依照前述判决将案涉贷款偿还至判决生效之日后，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。综上所述，浦发银行请求张安军等三人归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立，其为本次诉讼产生的律师费亦不应由张安军等三人承担。因张安军不负有还款责任，故不存在应将其列为征信记录不良的事由，其不良记录应予以消除，其反诉请求予以支持。《个人购房担保借款合同》已被解除，且房屋无法办理抵押登记，加之前述生效判决已判令解除预告抵押登记，原告浦发银行根据合同要求宏益房开承担贷款连带保证责任、要求对涉案房屋享有优先受偿权无法律依据，应予以驳回。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，判决如下：一、驳回本诉原告上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行诉讼请求；二、反诉被告上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行在本判决生效后三十日内消除反诉原告张安军的征信逾期记录（记录系未履行＜2020＞黔0102民初4037号判决，在2021年01月10日以后＜包含2021年01月10日＞造成的逾期记录）；本诉案件受理费5,372.00元，减半收取2,686.00元（本诉原告已预交），由本诉原告上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行负担；反诉案件受理费100.00元，减半收取50.00元（反诉原告张安军已预交），由反诉被告上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 员 周 小 萌二〇二一年八月十七日法官助理 吴 佳 乐书 记 员 令狐克勇