甘肃省天水市麦积区人民法院民事判决书（2021）甘0503民初1592号原告：文某，男，汉族，天水市麦积区司法局公证处职工，住天水市。        委托诉讼代理人：胡某（系原告妻子），女，住天水市。        被告：全某，男，汉族，住天水市。        原告文某诉被告全某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。庭审中，原告文某申请撤回对被告柳小文的起诉，本院审查后口头裁定予以准许。原告文某及其委托诉讼代理人胡某，被告全某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        原告文某向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判决二被告之间的房屋转让行为无效；2．本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1．请求法院解除原、被告双方签订的《风动厂（拆迁房）房屋转让协议》；2．请求被告返还原告购房款等74019.60元，截止到2021年7月19日的资金占用费10849.30元，并承担违约金18602.94元，合计103471.84元；3．依法判令被告承担自2021年7月20起致上述费用还清之日止的资金占用费，按照年利率3.85％计算；4．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：经麦积区知音信息服务部介绍，原告于2019年4月21日与被告全某签订了《风动厂（拆迁房）房屋转让协议》。依据双方的约定，被告全某将通过拆迁安置取得的房屋转让给原告，后全某以向原告及其爱人收取了房屋转让费、购房款、过户费、借款等形式，先后从原告处拿走房屋转让款124019.60元。原告付款后要求被告交付房屋时，被告知被告全某已经将该房屋转让给柳小文。原告认为，被告将涉案房屋再次转让给他人的行为侵犯了原告的合法权益，故依法诉至法院，请查明事实，判如诉请。        被告全某辩称，被告对原告所说的被告私下将房屋转给柳小文的事不认可。被告是在原、被告发生矛盾后，双方已经解除购买合同的第三天才将房屋转让给柳小文，原、被告双方签订的《风动厂（拆迁房）房屋转让协议》已解除。被告对欠原告房款的事实认可，数额为74019.60元，但原、被告之间有《退款协议》，协议约定2021年9月15日前同意支付原告85000元，对原告的诉讼请求不予认可。        原告文某为证明其主张，提交了如下证据材料：        1．《天水风动厂家属区拆迁补偿协议》、《风动厂（拆迁房）房屋转让协议书》（附户口本、身份证复印件），拟证明原、被告约定将被告拆迁房一套转让给原告；2．借条及收条共7张、微信转账凭证1张、支付宝凭证4张、甘肃银行转账凭证1张，拟证明被告陆续从原告处借房款124019.60元；3．《承诺书》，拟证明被告承认从原告处一共借款124019.60元，返还5万元，还剩74019.60元并约定违约责任的事实，及承诺2021年3月15日前一次性付清。        经质证，被告全某对原告提交的证据均无异议。        本院经审核认为，以上证据被告质证无异议，予以认定。        被告全某为证明其答辩意见，提交了《退款协议》一份，拟证明在2021年5月11日，原、被告双方在麦积区法院社棠法庭法官主持调解下签订《退款协议》，内容是2021年9月15日之前，被告在欠款74019.60元的基础上凑够85000元整，在2021年9月15日之前还给原告，在此协议签订后，原、被告再无其他钱款纠纷，原告要求退还被告与国投之间签订的拆迁补偿协议，原告并没有退还。        经质证，原告对证据真实性予以认可，对证明目的不予认可。其认为，2021年3月8日，原、被告签订过一份还款承诺书，承诺一次性付清所欠余款，但至今一分钱未付，故不认可该《退款协议》。        本院经审核认为，该《退款协议》真实、合法，与本案有关联性，予以认定。        经原告文某申请本院同意，证人卢某出庭作证，拟证明2021年3月8日，被告全某给原告书写还款承诺书的地点是在卢某的中介处。        经质证，原、被告对证人证言均无异议。        本院经审核认为，证人证言能证明原、被告因购房产生纠纷后解除购房协议并对退还房款作出约定的事实，予以认定。        根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：        2017年7月27日，被告全某（乙方）与天水市工业国有资产投资有限公司（甲方）签订《天水风动厂家属区拆迁补偿协议》一份，约定乙方同意将××区房屋由甲方拆除。甲方为乙方进行过渡安置、房屋拆迁补偿。2019年4月21日，全某将拆迁房屋名额转让给原告文某，双方在麦积区知音中介所签订《风动厂（拆迁房）房屋转让协议书》，协议约定：“全某将自己合法拥有的拆迁房名额转让给原告文某，文某向原告支付转让费4万元，全某转让给文某的拆迁房价款，按风动厂与开发商公示的拆迁房（3200元-3700元）价格转让。……”协议签订后，按协议约定被告全某在知音中介处收取原告文某转让费2万元，协议履行过程中被告全某又以收取房款或借款形式向原告收取各种费用共计124019.60元。2021年3月8日，因原、被告对房屋转让发生争议，在麦积区知音中介处，由被告全某出具《承诺书》一份，载明：“本人（全某）曾于2019年4月21日至2021年2月8日收到文某、胡某房屋转让款共计124019.60元，现因房子又售卖他人，转让合同不能履行，于2021年3月8日返还房屋转让款5万元，还欠房屋转让款74019.60元，承诺在2021年3月15日前一次性付清所欠房屋转让款，如付不清，愿意承担总房款转让费124019.60元的15％的违约金并承担法律责任。”被告承诺后，并未依约履行。2021年5月11日，经本院主持，原、被告就房屋转让纠纷达成《退款协议》，协议约定，“1．因全某将位于风动厂家属区拆迁房违约转让第三人，原、被告双方协商由全某在2021年9月15日前再支付文某85000元，届时全某不能付清，以未归还的数额为基数，按银行年利率6％承担违约责任。并承担后期的律师代理费和案件受理费；2．协议一式两份，签字生效；3．之前签订的协议和收据失效；4．三日内退还房屋拆迁协议。……”。        本院认为，本案的焦点问题是：一、本案法律关系的认定；二、原、被告双方签订的《承诺书》、《退款协议》的效力；三、原告的诉讼请求是否依法支持。        一、关于本案法律关系的认定。原告起诉状载明的诉讼请求为：依法判决被告全某与柳小文之间房屋转让行为无效。庭审中，原告当庭申请撤回对被告柳小文的起诉，并将诉讼请求变更为：请求法院解除原告与被告全某被告签订的《风动厂（拆迁房）房屋转让协议》；由被告全某返还购房款、承担违约金及资金占用费。原告变更诉讼请求后，根据原告诉讼请求及其主张的事实与理由，本案原、被告之间的法律关系应为房屋买卖合同关系，本案案由应变更为房屋买卖合同纠纷。        二、关于原、被告双方签订的《承诺书》、《退款协议》的效力如何认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。”本法第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告签订了《风动厂（拆迁房）房屋转让协议书》，该协议书符合法律规定，依法有效。2021年3月8日，双方因涉案房屋买卖产生争议后，中介机构及原、被告共同参与协商，被告全某出具《承诺书》，承诺退还房款并承担违约责任，该《承诺书》为双方真实意思表示，合法有效。但因被告未能履行《承诺书》，原告便向法院起诉。诉讼中，在法院主持下，原、被告就退还购房款等事项达成《退款协议》。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，“当事人协商一致，可以变更合同。”因被告未能按《承诺书》履行形成本案诉讼，诉讼中，经本院主持双方签订《退款协议》，该《退款协议》是对《承诺书》的变更，是双方真实意思表示，应当认定合法有效，原、被告双方均应按照该协议的约定履行。关于原告提出《退款协议》中部分条款不是其真实意思表示的主张，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十四条规定，本案原告未能举证证明《退款协议》存在合同无效或可撤销的情形，故对原告的主张，本院不予采纳。        三、关于原告的诉讼请求是否依法支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原、被告就签订的《风动厂（拆迁房）房屋转让协议书》在履行过程中达成《退款协议》，该《退款协议》第三条约定，“之前所签协议和收据失效”。原告请求解除双方签订《风动厂（拆迁房）房屋转让协议书》的诉讼请求符合法律规定及双方约定，应予支持。对于原告请求被告偿还资金占用费及违约金的诉讼请求。因原、被告双方在《退款协议》中对于退还房款及资金占用费的计算已作出了约定：“2021年9月15日前，全某应当再给文某退还85000元，届时全某不能付清，以未归还的数额为基数，按银行利率年息6％承担违约责任。并承担后期的律师代理费和案件受理费。”在《退款协议》合法有效的情况下，被告应当按照约定的退款金额85000元承担民事责任。原、被告在《退款协议》中约定，被告逾期不能付清时，以未归还的数额为基数，以年利率6％的标准承担违约责任不违反法律规定，本院不再调整。        综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条的规定，判决如下：        一、确认文某与全某2019年4月21日签订的《风动厂（拆迁房）房屋转让协议书》于2021年5月11日解除；        二、由全某于2021年9月15日前支付文某购房款及资金占用费共计85000元，如逾期未付，则由全某以实际未付款数额为基数，按照年利率6％的标准向文某给付资金占用费至款项付清之日止。        案件受理费2370元，因适用简易程序减半收取1185元，由全某负担。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。        审判员    李惠芳二〇二一年八月二日法官助理    宋晶书记员    时静悦