沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书(2021)辽0102执异739号案外人：陈开华，男，1969年1月28日出生，汉族，住四川省峨眉山市。申请执行人：辽宁闽商投资集团有限公司，住所地沈阳市和平区三好街96号X-1310室，统一社会信用代码91210000699405799Y。法定代表人：何伟，系该公司执行董事兼总经理。委托代理人：韩姝，女，1982年6月13日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市沈河区。被执行人：辽宁宝林集团有限公司，住所地沈阳市于洪区北李官村，统一社会信用代码912101142427082208。法定代表人：王宝林。被执行人：辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住所地大连市金州区站前街道吴家村丘号42-521-5号，统一社会信用代码912102135655249526。法定代表人：王宝林。被执行人：王宝林，男，1960年9月11日出生，汉族，住沈阳市沈河区。本院在执行申请执行人辽宁闽商投资集团有限公司（以下简称“闽商投资公司”）与被执行人辽宁宝林集团有限公司、辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（以下简称“宝林集团大连公司”）、王宝林企业借贷纠纷一案中，案外人陈开华于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。案外人陈开华提出执行异议称，异议事项：请求法院解除对大连市××站前街道××路××单元××号房产的查封，解除（2016）辽0102执571号案的查封。异议理由：案外人于2014年5月5日以278,580元及2019年9月9日转账67,161元合计全款345,671元购买案涉房屋，并于2015年5月4日入住至今，该房屋属于案外人所有。2014年5月5日，陈开华与宝林集团大连公司签订商品房买卖合同一式三份。购买位于金××新区××前街道××单元××号，建筑面积46.43平方米房屋，同时付清全部房款345,671元（单价7,445元/㎡），同时开具了机打税务发票。2015年5月案外人交付取暖费，同时交付物业费、水电费、电梯费、排渣费等。案外人于2020年8月26日收到大连市金州区人民法院判决证明书，（2020）辽02民初1551号民事判决现已生效，案外人到金州区房地产交易中心办理房屋产权证时才得知此房被多家法院轮候查封。案外人在本案诉讼前就已与宝林集团大连公司完成了房屋买卖交易，并实际交付使用，现已直接影响案外人对该房屋产权证的办理。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该房产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。现案外人已通过合法渠道取得了对该房屋的所有权和使用权，自身没有过错，法院应当解除查封。案外人的房产符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二十八条和第二十九条规定，是对该房产拥有合法产权的案外人，法院查封执行房产明显过错。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，请求法院解除查封案涉房产，切实维护案外人的合法权益。案涉房屋购房款分两次付清，案外人在2014年5月5日现金支付278,580元，同日以现金278,580元开具了不动产税务发票，发票号05646296，发票金额278,580元。2019年9月9日通过法院执行款转账67,161元，已经付清房款345,671元，票据号1900836800，票据金额67,161元。案涉房屋是案外人唯一一处住房，2015年5月4日就入住至今，有金州新区房管局开具无房凭证，还有生活中的各种票据凭证可以证实。大连市金州区人民法院于2020年8月26日已经判决案外人及宝林集团大连公司与大连宜华建设集团有限公司一案判决该房产归案外人所有。申请执行人闽商投资公司答辩称，不同意解除查封，需要案外人提供购房之日起至今的无购房证明。我方是第三手之后的轮候查封，具体是第几手不清楚。本院查明，2015年11月26日，本院作出(2015)沈和民一初字第01159号民事判决书，判决内容为：“一、被告辽宁宝林集团有限公司于本判决生效之日起十五日内偿还原告辽宁闽商投资集团有限公司借款本金500万元；二、被告辽宁宝林集团有限公司于本判决生效之日起十五日内偿还原告辽宁闽商投资集团有限公司借款本金500万元的利息（以500万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，自2015年1月4日始至实际给付之日止）；三、被告辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司、王宝林对被告辽宁宝林集团有限公司的上述还款义务承担连带保证责任；四、驳回原告辽宁闽商投资集团有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息”；判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2016年1月7日，闽商投资公司向本院申请强制执行，执行案号：（2016）辽0102执571号；执行过程中，本院于2019年4月2日作出（2016）辽0102执571号协助执行通知书及执行裁定书，查封被执行人宝林集团大连公司案涉房产一处。另查明，2014年5月5日，宝林集团大连公司（出卖人）与陈开华（买受人）签订《商品房买卖合同》，出卖人将位于大连市××站前街道××路××单元××号，建筑面积46.43平方米房产以345,671元的价格出售给买受人。另查明，2019年8月24日，大连市金州区人民法院作出（2019）辽0213执异64号执行裁定书，中止对位于金州区××前街道××单元××号房屋的执行；经执行异议之诉一审审理，大连市金州区人民法院于2020年8月26日作出（2020）辽0213民初1551号民事判决书，驳回大连宜华建设集团有限公司的诉讼请求。另查明，2021年3月15日，大连市金州区人民法院作出（2017）辽0213执2536号之五执行裁定书，内容：“解除位于大连市××站前街道××路××单元××、××单元××、××单元××、××单元××号房屋的查封”。另查明，根据大连金普新区不动产登记中心于2021年8月27日出具的房屋登记簿记载，位于金州区××前街道××单元××号房屋的查封登记，除本院查封外，其他法院查封的登记状态均已注销。异议审查过程中，案外人陈开华为主张异议事项成立，向本院提交如下主要证据材料：1.（2019）辽0213执异64号执行裁定书、（2020）辽0213民初1551号民事判决书、证明书、（2017）辽0213执2536号之五执行裁定书、协助执行通知书；2.查询结果、房屋登记簿；3.行政事业单位资金往来结算票据、燃气票据、增值税发票、收款收据、专用收款收据、物业费发票；4.商品房买卖合同。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。据此，购房人有无排除执行的实体权利，主要看其是否满足案外人是否系权利人、权利是否真实、合法及能否排除强制执行三个条件。本案中，通过审查异议相关材料并听取双方陈述意见，本院认为：首先，陈开华与宝林集团大连公司于2014年5月5日签订《商品房买卖合同》，合同中对合同双方的姓名或名称、房屋基本情况如房号、建筑面积、房产总价、付款时间等合同主要条款均进行了约定，表明双方基于合意订立了购房合同，该合同具有法律效力；其次，案外人向法院提供了收款收据、民事判决书、资金往来结算票据、房屋登记簿等证据材料，表明达成房屋买卖合意后，案外人履行了支付购房款义务。基于上述情形，本院认为陈开华在房产查封前就已与宝林集团大连公司签订了《商品房买卖合同》，缴纳了房屋对价款等相关费用，符合上述司法解释相关规定内容；第三，关于案涉房屋在查封前是否已被案外人合法占有及对未办理过户登记是否存在过错的问题。异议审查过程中，案外人提交的收款收据、物业费发票等均可证明，法院查封前房屋即已处于陈开华实际占有使用状态中，且案外人向大连市金州区人民法院起诉主张权利，现房屋因查封行为导致案外人无法办理过户登记，本人对此不存在过错。综上，根据现有在案证据，本院认为案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其要求解除房产查封的异议请求，具有事实和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下：案外人陈开华异议理由成立，停止对位于大连市金州区站前街道金港路310号2单元14层2号房产的执行。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起案外人异议之诉，并按对方当事人的人数提交副本。审判长 赵 博审判员 祁美楠审判员 姚 宏二〇二一年九月八日书记员 尹子明