山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终6599号上诉人（原审被告）：孙晓玉，女，汉族，1992年10月20日出生，住济南市。被上诉人（原审原告）：程晓东，女，汉族，1990年1月18日出生，住济南市。原审第三人：济南兴鲁房地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：韩孝，执行董事兼总经理。上诉人孙晓玉因与被上诉人程晓东及原审第三人济南兴鲁房地产经纪有限公司（以下简称兴鲁房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2021）鲁0102民初3414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。孙晓玉上诉请求：1.一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审案件受理费用及律师费均由程晓东承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审法院认定按照合同约定孙晓玉已构成根本违约，应承担违约责任的事实是错误的。2020年9月19日孙晓玉通过第三人和程晓东签订房屋买卖合同。签订合同前，三方共同到房屋现场查看，燃气引入管为包覆状态，外观与横梁类似，凭外观根本无法察觉；且第三人声称房屋报价98万含地下车位，地下车位市场价格为10万-15万。三方于第三人门店议价时，第三人采取分开议价方式，孙晓玉要求对房屋单独报价，第三人告知孙晓玉车位并未包含在98万元报价中，称程晓东要求车位与房屋捆绑销售，诚意卖房，优惠出售，总报价103万元，孙晓玉考虑到捆绑销售总价合适，遂达成成交意愿。因孙晓玉最初并无车位购买需求，遂并未前往车位查看情况。整个议价及签订合同过程中并未提及任何燃气管道及地下车位已损坏的问题，孙晓玉也多次反复向第三人核实该房屋可以进行组合贷款。买卖合同签订后，孙晓玉与第三人微信核实组合贷款问题，被告知无法进行公积金贷款。后续，孙晓玉于2020年9月25日从物业处了解到车位损坏长达五年之久的事实，遂提出解除合同，并于2020年9月26日到第三人门店与第三人协商，未果。孙晓玉于2020年9月28日从其他中介处了解到房屋客厅有燃气引入管穿过的事实，三方于2020年10月9日在第三人门店进行协商，未果。后三方多次协商均未达成一致。依据房屋买卖及居间合同（证据一、二），《房屋买卖合同》第五条（四）约定，出售房应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系。居间服务合同第三条第2点，丙方应遵守相关法律法规，合法提供居间及其他服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。这清楚的表明程晓东和第三人有义务告知孙晓玉房屋及附属设施的真实情况，但实际上并未告知。根据房屋照片（证据十），及孙晓玉与程晓东之间录音（证据五），及孙晓玉与第三人之间的录音（证据六）清楚表明程晓东及第三人未给孙晓玉阐明燃气引入管及车位损坏问题，上述证据足以让人相信，房屋及附属设施不存在质量和安全问题，可正常使用。在此信任的基础上，孙晓玉与程晓东达成购买意向，这才是孙晓玉签订合同时的真实意思表达，也是买卖双方关于《房屋买卖合同》达成合意的前提条件之一。通过对上述买卖双方意思和语境的分析，以及相关证据的佐证，可以清晰的看到，一审法院在审理本案时，没有深入调查签订合同的背景和了解买卖双方真实的意思表达，错误的机械套用《存量房屋买卖合同》相关条款，做出错误的裁判。其次，一审法院认为“涉案房屋建筑面积为32.25平方米，为一室一厅公寓房，燃气管道穿过客厅亦可理解”，事实上房屋权属状况（证据十一）显示房屋性质为居住式公寓。依据济南市《城乡规划管理技术规定》（2016）第二十四条（一）“住宅每套至少应当有一个居住空间（卧室或起居室）大寒日日照时间不小于2小时，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中宜有二个居住空间（卧室或起居室）大寒日日照时间不小于2小时。不能满足上述要求的，允许部分房屋大寒日日照时间在1小时到2小时之间，但应当在建设工程设计方案中注明。少数大寒日日照时间不足1小时的应当作为居住公寓。”也就是说，居住公寓属于住宅，只是日照时间达不到住宅的日照标准。《存量房屋买卖合同》第三条（一）“出售方和购买方经协商一致，同意本合同项下房屋、装饰装修及附属设施的成交总价格为人名币1,030,000元”，说明房屋、装饰装修及附属设施是作为整体出售的，《存量房屋买卖合同》中未有明确约定质量要求，存在约定不明的情形，且未进行补充协议的签订。依据民法典第五百一十条及五百一十一条规定，合同中未明确质量要求的按照国家强制标准执行；依据城镇燃气设计规范（GB50028-2006）10.2.14（1），该条文为强制性条文，即“燃气引入管不得敷设在卧室、卫生间、易燃或易爆品的仓库、有腐蚀性介质的房间、发电间、配电间、变电室、不使用燃气的空调机房、通风机房、计算机房、电缆沟、暖气沟、烟道和进风道、垃圾道等地方”。由此可见，房屋整体存在质量安全问题，违反相关法律规定。一审法官当庭极不负责的表示燃气管就是看着不舒服，做出燃气管道穿过客厅可以理解的判断，主观认为涉案房屋不存在质量问题，与事实不符。再次，一审法院认定，孙晓玉需支付被上诉人借款40万元的利息，其计算金额40万元及计算日期从2020年11月11日起算至判决生效之日止是错误的。根据《存量房屋买卖合同》约定，孙晓玉应于买卖双方办理权属转移手续当日（且办理前）将第一笔购房款人民币285,000元整以银行资金存管的方式向出售房支付，我们认为在争议没有解决之前，孙晓玉有理由不履行相应的义务。同时，程晓东借款与本次房屋买卖事件为两个独立事件，不构成因果关系，因此被上诉人的借款利息不应认定为其在本案中的实际损失。2020年9月19日程晓东及第三人为了促成交易，隐瞒车位损坏及燃气引入管穿厅的事实，采取欺骗手段，骗取孙晓玉的信任，达到促成交易的目的，至此引发矛盾后，程晓东不是采取积极的方式解决矛盾，而是通过和第三人联合直指上诉人无正当理由拒绝购买房屋，蒙骗一审法院，骗取违约金和诉讼费达3万多元，而一审法院根本没有深入了解案件背后的真实交易意思，且没有认真分析研究合同约定的条款内容，一审判决有误。综上，一审法院合并审理本案不当，一审法院认定孙晓玉拒绝购买房屋，造成根本违约事实不清，证据不足，判决孙晓玉赔偿程晓东借款利息有误。因此，二、一审判决认定事实证据不足。一审法院认定孙晓玉违约的事实有程晓东提交的聊天记录、《存量房屋买卖合同》、第三方提供录音（当庭播放，法官要求庭后补充上交）及当事人陈述等证据在案佐证。孙晓玉认为，程晓东提供的聊天记录不完整，存在断章取义，且孙晓玉表达的是短期内无法购买并非拒绝购买。第三方提供的录音证据可以证明孙晓玉因首付款凑不齐无法购房事实不存在，孙晓玉在后期发现的车位损坏问题和燃气引入管一直被隐瞒才是症结所在。这些证据并不能证明孙晓玉有任何过错，从上述内容可以清晰的知道，在本案的交易过程中，孙晓玉始终积极严格履行合同交易义务，当天给付定金2万元及中介费20,500元，发现有隐瞒情况主动提出协商解决，并在得知程晓东需购买新房缺少30万首付款时提出可借予对方渡过难关，也进一步证明孙晓玉不存在首付款无法凑齐的情况。因此一审法院认定在证据不足的情况下，对案件事实做出错误的认定。三、一审法院适用法律错误一审法院在认定事实不清、证据不足的情况下，错误适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四、第九十七条规定，做出错误判决。孙晓玉认为在违约责任没有划清的情况下就适用《存量房屋买卖合同》第九条的规定是错误的，孙晓玉在整个交易过程中都是积极和善意的，由于程晓东及第三人的欺骗行为，为了促成交易，才导致合同目的无法实现，责任不在孙晓玉。依据民法典第一百四十八条规定，受欺诈的民事法律行为效力可撤销，孙晓玉要求协商解除合同合理合法，并不构成违约。同时关于违约金，一审法院适用《存量房屋买卖合同》第九条（三）“购买方出现上述根本违约行为之一的，购买方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%想出售方支付违约金，购买方向出售方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。”且不讲该条款是格式条款，有违公平诚信的原则，显失公平，但该条适用的前提是购买方构成根本违约。另外对于违约金数额的判定，法官对违约金的依法作出调整，以实际损失的数额为限。程晓东提供的借款收据真实性存疑，且其借款与本次房屋买卖并无因果关系，但是一审法官还是错误的支持了无效的证据，并且判决结果并未按照实际损失进行判定，是按定金加实际损失作为判决结果。法官对于依法调整后做出的判决无法可依。最后，在一审判决书第十页倒数第4行，法官也作出了错误表述“反诉费4300元，由反诉孙晓玉负担”，而实际情况是与法院联系确认，对方回复法官可能算错了。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。被上诉人程晓东辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分。孙晓玉在购房时亲自到现场看房，对房屋现状充分了解，自愿签订购房合同。同时孙晓玉在签订涉案房屋买卖合同之前，有义务了解涉案房屋的情况，合同签订后有义务遵守法律法规和合同约定条款。孙晓玉由于个人原因反悔拒绝履行合同，构成事实上的根本违约，应当承担相关的违约责任。1、程晓东在看房时如实向孙晓玉介绍了车位价格及现状，孙晓玉生称程晓东隐瞒车位情况违背事实。2020年9月19日，孙晓玉和第三人一起来看房，程晓东将所了解的房屋的全部情况给予介绍，并介绍了车库现状。涉案车位出售价格为5万元，就是因为二层车库损坏暂时不可使用，但是小区内可以随意停车，并告知如果不想要车位可以不买车位。在看房和签订合同过程中，程晓东曾多次劝说孙晓玉应认真考虑，反而是孙晓玉在看到合同条款时，还催促程晓东签字，可知孙晓玉是在自己充分了解房屋的情况下，自愿签订的涉案房屋买卖合同。2、房屋内燃气管为房屋建设所建，并非程晓东改建，更不存在故意隐瞒及安全隐患。孙晓玉上诉中提到的《城镇燃气设计规范》规定燃气引入管不得敷设在卧室、卫生间、易燃或易爆品的仓库、有腐蚀性介质的房间、发电间……涉案房屋内燃气管由于户型原因从客厅通过，不违反上述法规定。关于房屋中的燃气管道问题，由于程晓东购买的也是二手房，所以其也不清楚燃气管在房屋内的具体走向。程晓东也是在一审庭审之后才得知万豪国际小区类似户型的房屋内均存在燃气管通过客厅的情况。燃气管为房屋设计建设时就存在的，并通过了相关部门的验收，也取得了房屋产权所有证，因此涉案房屋内存在燃气管道并不违反规定。孙晓玉在购房时亲自到实地看房，后期系因个人原因不想履行合同，责任应由其承担。上诉人若对客厅内燃气管道有疑问，应该要求开发商进行改造维修，而不能将责任归责于程晓东。3、孙晓玉提出拒绝履行合同的理由，前后多次变化，而且彼此矛盾。孙晓玉先是微信告知程晓东由于其母亲生病没钱付首付，后又称是用于无法使用公积金贷款，又说是因为万豪小区太乱不想买，还说过是因为附带的二层车位不能用等等理由。在2020年的时候，孙晓玉又告诉程晓东是由于单位领导骚扰，工作不顺利，要离开济南。孙晓玉提出的拒绝购买涉案房屋的变化原因前后矛盾，不知真假，但可知是其由于自身原因不再履行合同。4、程晓东需要用卖掉涉案房屋来支付新购的房屋的首付，孙晓玉应当依法承担因拒绝履行涉案买卖合同给陈晓东造成的损失。由于双方签订涉案房屋买卖合同，程晓东为了尽快腾空房屋，购置了新房屋，需用涉案房屋的出售价款支付新购置房屋的首付款。由于孙晓玉逾期支付首付款，导致程晓东无力支付新购置房屋的首付款。若程晓东同，买了新房，因此是涉案房屋买卖合同的签订，促使了程晓东退掉新房需要承担5万元的定金损失，程晓东与孙晓玉协商由孙晓玉承担该5万元损失，这样程晓东可以退掉新购置房屋，涉案房屋买卖合同也可解除，但是孙晓玉多次爽约，不积极配合，导致程晓东只能向他人借款40万元，用于支付新房首付。程晓东对外借款的利息为月息二分，该部分借款产生的利息属于孙晓玉拒绝履行涉案房屋买卖合同给程晓东造成的损失，依法应当由孙晓玉承担。二、一审法院适用法律正确。涉案房屋买卖合同未违反法律的强制性规定，是各方当事人的真实表示，合同中对于违约责任进行了明确的约定。一审法院根据涉案合同的约定判决孙晓玉承担违约责任并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。程晓东向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告签订的《济南市存量房屋买卖合同》；2.判令被告向原告支付违约金20万元；3.判令本案包含诉讼费等在内的一切相关费用由被告承担。孙晓玉向一审法院反诉请求：1.请依法判决解除反诉原告与反诉被告签订的房屋买卖合同；2.请依法判决反诉被告向反诉原告双倍返还定金4万元；3.请依法判决解除反诉原告与第三人签订的居间服务合同；4.请依法判决第三人返还反诉原告居间服务费20500元及利息（以20500元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算自2020年11月19日起至实际给付之日止，暂计算至2021年4月23日的利息为339元），以上共计20839元；5.本案诉讼费、律师费由反诉被告及第三人承担。一审法院认定事实：2020年9月19日程晓东与孙晓玉签订济南市存量房屋买卖合同，合同约定：孙晓玉购买程晓东的XXXX室（房屋所有权证号：XXXX号），建筑面积32.25平方米，共同出售的所有权配套设施有车位一个，坐落于地下二层，房屋价款103万元；购买方的付款方式为商业、公积金组合贷款，购买方于2020年9月19日向出售方支付定金人民币2万元；购买方应于买卖双方办理权属转移登记手续当日将第一笔购房款人民币28.5万元以银行的方式向出售方支付；出售方出现下列情形之一的，出售方构成根本违约，且购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、出售方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致购买方无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让，导致购买方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务，超过30日的；4、拒绝将该房屋出售给购买方或擅自提高房屋交易价格的；5、出售方使用购买方购房款解压，但出售方收到购房方购房款后挪为他用且未按约定时间或条件自筹资金解押的；6、将该房屋出售给第三方的；出售方出现上述根本违约情形之一的，出售方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向购买方支付违约金。购买方若出现下列情形之一的，购买方构成根本违约，且出售方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或者无效，导致无法办理房屋所有权转移登记的；2、拒绝购买该房屋的；3、逾期履行本合同约定的义务超过30日的；4、房管部门或者居间人通知购买方领取不动产所有权证，购买方在七个工作日内不予领取的；5、贷款方式购房的，在领取不动产权证书后七个工作日内，拒绝配合贷款机构办理房屋抵押登记手续的；购买方出现上述根本违约情形之一的，购买方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向出售方支付违约金，购买方向出售方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。合同签订当日，孙晓玉支付程晓东定金2万元。当日，程晓东（甲方）、孙晓玉（乙方）与兴鲁房产经纪公司（丙方）签订居间服务合同，合同约定：经友好协商，本次交易应向丙方支付的居间代理费为人民币18,540元，由乙方承担，并应于本合同签订后24小时之内向丙方支付。三方签订的房屋交易保障服务合同约定，丙方收取保障服务费5150元，由乙方承担5150元，房屋评估费500元，由乙方承担。合同签订后，孙晓玉支付兴鲁房产经纪公司居间费20,500元。程晓东提供的其与孙晓玉的微信聊天记录载明：2020年9月24日孙：小姐姐有个事情我要跟你说一下，我妈周天的时候出了点事，本来以为没什么大问题，昨天才确定要做手术，我这边钱就缺了一大头，再加上中介刚和我确认说没法公积金和商贷混合，财力有限，很喜欢这个房子，也给我家里人看了，但是短时间内没法买了就是；2020年11月16日，程：你好亲，你这边今天能处理了吗？律所那边又催我了，不行明天就递交材料了，那边钱我都交了；孙：就按法定程序走吧。程：好的。程晓东提供的其与兴鲁房产经纪公司工作人员的微信聊天记录载明：2020年10月29日程：如果确定不要了，工作人员：是的，2020年11月11日程：你好刘老师，我的XXX号楼XXXX的房子，孙晓玉确定不要了是吗？你这边还用和他再核实一下吗？工作人员：打电话她说不要了，那天守着你也说不了。2020年11月25日，程晓东与济南中铁置业有限公司签订济南市商品房买卖合同，合同约定：程晓东购买济南中铁置业有限公司开发的坐落于中铁汉峪建设项目地块五（即中铁逸都*阅山）的商品房XXXX室，建筑面积165.71平方米，房屋总价款2,485,650元，买受人与签订买卖合同当日向出卖人支付首付款1,495,650元，其余款项人民币99万元，于2020年12月25日前采取银行按揭贷款的方式支付。2020年11月11日程晓东向朋友高丽莹借款40万元（高丽莹将40万元通过手机银行转入济南中铁置业有限公司），当日，程晓东给高丽莹出具借条，约定月息2分。2020年12月17日济南中铁置业有限公司给程晓东出具1,495,650元的购房发票。孙晓玉提供的其与程晓东的微信聊天记录载明：2020年11月15日孙：咱就是聊得也挺好的，后来咱不是说哪天见面，然后中介就相当于他谈价的时候相当于没告诉我车位有问题的事，对吧，程：嗯，孙：但是你这边也确实告诉了这个事，对，所以我觉得这方面我肯定不怪你；对，然后燃气管这个事确实我也不知道，是后面的话我自己知道的，没人告诉我对吧？你也没说，中间也没说，反正我自己知道了这个事，程：我不太清楚，然后就一直都在那，孙：对，是因为我自己去看的时候包起来了，所以就没发现，后来才留意了一下，这个的话就属于大家都没说，然后我自己发现了，程：但是我不觉得这个是事，然后你也没问我也不知道是吧？我觉得应该不算，孙：再就是后面他跟我说什么公积金贷款又不能贷了，我就觉得这个中介事真多，程：这个也是中介的问题，具体贷款说实话，我还真不太清楚。2021年4月20日孙晓玉云支付律师费4500元。庭审中，双方均认可现车位不能使用，燃气管道穿过房间。一审法院认为，程晓东与孙晓玉签订的济南市存量房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效的，一审法院依法予以确认。双方均应按合同履行。双方签订房屋买卖合同后，孙晓玉因程晓东、兴鲁房产经纪公司隐瞒燃气管道贯穿整个客厅、配套车位损坏无法使用的事实及兴鲁房产经纪公司开始告知可使用公积金贷款，后又告知不能公积金贷款等原因不同意继续履行合同，导致合同无法履行。程晓东要求解除双方签订的济南市存量房屋买卖合同，孙晓玉亦同意解除，一审法院予以支持。根据合同约定：出售方出现下列情形之一的，出售方构成根本违约，且购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、出售方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致购买方无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让，导致购买方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务，超过30日的；4、拒绝将该房屋出售给购买方或擅自提高房屋交易价格的；5、出售方使用购买方购房款解压，但出售方收到购房方购房款后挪为他用且未按约定时间或条件自筹资金解押的；6、将该房屋出售给第三方的。一审法院认为，程晓东未发生双方协议中约定的违约行为。合同约定，购买方若出现下列情形之一的，购买方构成根本违约，且出售方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或者无效，导致无法办理房屋所有权转移登记的；2、拒绝购买该房屋的；3、逾期履行本合同约定的义务超过30日的；4、房管部门或者居间人通知购买方领取不动产所有权证，购买方在七个工作日内不予领取的；5、贷款方式购房的，在领取不动产权证书后七个工作日内，拒绝配合贷款机构办理房屋抵押登记手续的。一审法院认为，孙晓玉主张的因程晓东、兴鲁房产经纪公司隐瞒燃气管道贯穿整个客厅、配套车位损坏无法使用的事实及兴鲁房产经纪公司开始告知可使用公积金贷款，后又告知不能公积金贷款理由不成立，一审法院不予支持，理由如下：1、燃气管道贯穿整个客厅的主张，一审法院认为，涉案房屋建筑面积为32.25平方米，为一室一厅的公寓房，燃气管道穿过客厅亦可理解，且孙晓玉在签订合同前已到现场看过房屋，应承担相应的责任；2、配套车位损坏无法使用的主张，该车位系地下车位二层，车位价格5万元明显低于正常车位价格，双方签订合同时孙晓玉若到现场查看车位便知能否使用，此责任不能由出卖方承担，且配套车位的买卖不是本合同的主要条款，其瑕疵产生不了合同目的不能实现的结果；3、能否使用公积金贷款，产生不了合同目的不能实现的结果，且经协调兴鲁房产经纪公司告知孙晓玉可使用公积金贷款。综上，一审法院认为，孙晓玉已构成根本违约，应承担违约责任。对于违约金的数额，虽然双方在济南市存量房屋买卖合同中约定“购买方出现上述根本违约情形之一的，购买方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向出售方支付违约金，购买方向出售方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补”，一审法院认为，双方约定的违约金偏高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，一审法院对违约金依法作出调整，以程晓东实际损失的数额为限，即根据现有证据及陈述，孙晓玉向程晓东交纳的定金2万元，程晓东不予返还；程晓东购买济南中铁置业有限公司开发的房屋，因资金不到位向他人借款产生的利息，孙晓玉应予承担，但程晓东主张月息2%偏高，应按合同成立时1年期贷款市场报价利率四倍计算至合同解除之日止；程晓东主张的违约金超出的部分，一审法院不予支持。孙晓玉反诉要求程晓东双倍返还定金4万元，证据不充分，一审法院不予支持。孙晓玉反诉要求解除与兴鲁房产经纪公司签订的居间合同，兴鲁房产经纪公司同意解除，一审法院予以支持。孙晓玉反诉要求兴鲁房产经纪公司返还居间费20,500元，兴鲁房产经纪公司同意返还，一审法院予以支持。孙晓玉要求兴鲁房产经纪公司支付居间费利息，一审法院不予支持。孙晓玉反诉要求程晓东、兴鲁房产经纪公司承担其律师费，证据不充分，一审法院不予支持。判决：一、解除原告程晓东与被告孙晓玉于2020年9月19日签订的济南市存量房屋买卖合同；二、被告孙晓玉支付原告程晓东借款利息，以借款本金40万元为基数，自2020年11月11日起至本判决生效之日止，于判决生效之日起十日内执行；三、驳回原告程晓东的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告孙晓玉要求反诉被告程晓东返还定金4万元的诉讼请求；五、驳回反诉原告孙晓玉对反诉被告程晓东的其他反诉请求；六、解除反诉原告孙晓玉与第三人济南兴鲁房地产经纪有限公司于2020年9月19日签订的居间服务合同；七、第三人济南兴鲁房地产经纪有限公司返还反诉原告孙晓玉居间费20,500元，于判决生效之日起十日内执行；八、驳回反诉原告孙晓玉的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2150人民币元，由被告孙晓玉负担；反诉费660元，由反诉原告孙晓玉负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，孙晓玉与程晓东于2020年9月19日签订的《济南市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。程晓东起诉要求解除双方签订的济南市存量房屋买卖合同，孙晓玉亦同意解除，一审法院予以支持并无不当。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。合同因违约解除的，无论是一方因对方违约行使约定解除权或法定解除权解除合同，还是双方因一方违约或双方违约合意解除，除当事人另有约定外，合同中关于违约责任的约定并不因合同解除而失效。本案中，孙晓玉与程晓东虽合意解除涉案合同，但均主张对方违约以致合同解除应当承担违约责任，故本案应首先查明孙晓玉与程晓东哪方存在违约行为。程晓东主张孙晓玉签订涉案房屋买卖合同后，拒绝购房，存在违约行为，应当承担违约责任。孙晓玉主张程晓东隐瞒燃气管道贯穿涉案房屋客厅及车位无法使用及无法使用公积金贷款等导致涉案房屋买卖合同解除，程晓东存在违约行为。本院认为：1、涉案房屋建筑面积为一室一厅的公寓房，已经办理房屋权属登记，故燃气管道穿过客厅符合设计规范，并未违反强制性规定。此外，孙晓玉在签订涉案合同前已到现场看过房屋，程晓东并不存在故意隐瞒涉案房屋结构情况。故孙晓玉主张程晓东隐瞒房屋结构构成违约的上诉请求不能成立，本院不予支持。关于车位问题。程晓东一同出售的车位位于地下车位二层，车位价格5万元明显低于正常车位价格，即使程晓东交付的车位违反合同约定，亦属于程晓东履行合同有违约行为，并不符合合同约定的合同解除条件，并不足以产生涉案房屋买卖合同解除的后果。2、孙晓玉作为购房人应当根据合同约定及时足额支付购房款，合同中虽约定孙晓玉采用商业、公积金组合贷款的方式支付购房款，但无法采用贷款支付购房款并非无法实际合同目的，且孙晓玉作为购房人在明知无法采用贷款方式后应当积极采用其他方式支付购房款。此外，孙晓玉无法采用合同约定商业、公积金组合贷款的方式支付购房款并非程晓东的原因导致，故其主张因无法办理公积金贷款而解除合同，其不存在违约行为的主张不能成立。3、合同约定，购买方若出现下列情形之一的，购买方构成根本违约，且出售方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或者无效，导致无法办理房屋所有权转移登记的；拒绝购买该房屋的……根据孙晓玉与程晓东的聊天记录可知，孙晓玉明示因“母亲住院”等原因不再购买涉案房屋，存在违约行为，故一审法院认定孙晓玉违约导致合同解除并无不当，应予维持。关于程晓东主张的违约金应否予以支持。涉案房屋买卖合同中虽约定定金2万元，但双方还明确约定了违约责任，并未约定适用定金罚则，且程晓东在一审诉讼中并未主张该2万元定金不予返还，故因涉案房屋买卖合同已经解除，程晓东应予返还孙晓玉已支付该2万元。涉案房屋买卖合同约定“购买方出现上述根本违约情形之一的，购买方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向出售方支付违约金，购买方向出售方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补”，因孙晓玉违约导致合同解除，其应承担违约责任，但上述合同约定的违约金过高，一审法院依据孙晓玉的主张对违约金依法作出调整符合法律规定。关于违约金如何调整问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中违约金的调整应以孙晓玉的违约行为给程晓东造成的损失为依据。程晓东主张因孙晓玉违反合同约定未按期支付购房款，导致其向他人借款支付另购房屋的首付款，并支付高额利息，该利息为其损失。程晓东在一审中已经提交足以证实因孙晓玉违约导致其向他人借款支付房款的相关证据，且孙晓玉对程晓东尚需资金另行购房一事亦知晓，故一审法院认为程晓东向他人借款应支付的利息系其实际损失并无不当，本院予以确认。本案违约金的调整应以该利息损失为标准进行调整。程晓东主张借款月息为2%，一审认为该利息过高，调整利息至借款合同成立时一年期贷款市场报价利率（年3.85%）的4倍，符合法律规定。程晓东一审中主张的是要求孙晓玉承担违约金，并非要求孙晓玉赔偿其违约造成的损失，故一审法院应当在认定的程晓东实际损失的基础上，根据法律规定，调整违约金，但一审法院判决孙晓玉向程晓东支付利息损失，与程晓东的诉求不符，本院予以纠正。鉴于程晓东对一审判决并未提起上诉，视为认可一审判决第四项为其依法调整后的违约金数额，故本院对一审判决第四项的利息计算方式予以维持。关于利息的计算时间，程晓东本案中起诉要求解除合同，孙晓玉以提起反诉的方式要求解除合同，且在2021年4月28日一审庭审中明确表示要求解除涉案房屋买卖合同，双方已经达成解除涉案房屋买卖合同的合意，故本院认为程晓东主张的利息损失应计算至2021年4月28日。综上所述，孙晓玉的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持济南市历下区人民法院（2021）鲁0102民初3414号民事判决第一、三、六、七、八项；二、撤销济南市历下区人民法院（2021）鲁0102民初3414号民事判决第四、五项及案件受理费的负担；三、变更济南市历下区人民法院（2021）鲁0102民初3414号民事判决第二项为孙晓玉自本判决生效之日起十日内向程晓东支付违约金（以40万元为基数，自2020年11月11日起至2021年4月28日止，按照一年期贷款市场报价利率4倍计算）；四、程晓东与本判决生效之日起十日内返还孙晓玉2万元；五、驳回孙晓玉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2150元，反诉费660元，均由孙晓玉负担；二审案件受理费5620元，由孙晓玉负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二一年八月二十三日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗