青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终1363号上诉人（原审原告）：徐志峰，男，1991年9月20日出生，汉族，个体工商户，住西宁市城中区。        上诉人（原审原告）：费尤凤，女，1990年11月7日出生，汉族，青海建峰钢结构有限公司文员，住西宁市城中区。    委托诉讼代理人：孔德文，青海正坤律师事务所律师。        委托诉讼代理人：刘珊瑚，青海正坤律师事务所律师。        被上诉人（原审被告）：刘建晖，女，1965年5月27日出生，汉族，青海省建行城中支行退休干部，住西宁市城东区。        原审第三人：西宁好管家房屋中介有限公司，住所地西宁市城西区。        法定代表人：孟宏德，该公司总经理。        委托诉讼代理人：文怀寿，该公司员工。        委托诉讼代理人：樊燕娥，该公司员工。        上诉人徐志峰、费尤凤因与被上诉人刘建晖、原审第三人西宁好管家房屋中介有限公司（以下简称好管家公司）合同纠纷一案，不服青海省西宁市城西区人民法院（2021）青0104民初1086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。        上诉人徐志峰、费尤凤上诉请求：1、撤销西宁市城西区人民法院（2021）青0104民初1086号民事判决，被上诉人刘建晖继续履行配合上诉人办理贷款及过户登记的义务并支付违约金305600元；2、本案的上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院强制证人退庭存在错误。上诉人申请的证人参与了房屋交易的诸多事项，系查清本案事实的关键，一审法院强制证人退庭的行为，实质剥夺了上诉人举证的权利；2、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》已解除属事实不清，证据不足。上诉人未收到解除的通知，但一审法院认定被上诉人将解除的相关短信发给好管家公司后，该公司又将解除的情况告诉了上诉人存在错误，亦属认定事实不清，证据不足；3、一审法院认定因上诉人未缴纳款项构成违约存在错误。上诉人与被上诉人对于延期支付首付款已达成合意，故一审法院以上诉人未按时缴纳首付款为由认定上诉人违约属认定事实错误；4、一审法院判令驳回上诉人要求被上诉人支付违约金的诉讼请求存在错误。        被上诉人刘建晖答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。        原审第三人好管家公司述称，第三人已经完全履行了合同约定的中介义务，上诉人与被上诉人之间的纠纷系未履行房屋买卖协议所致，与第三人无关。        徐志峰、费尤凤向一审法院提出诉讼请求：1．判令刘建晖继续履行配合办理贷款及办理房屋过户登记的义务；2．判令刘建晖支付违约金305600元；3．本案的诉讼费用由刘建晖承担。        原判认定，1.2020年4月11日，徐志峰、费尤凤（买方）与刘建晖（卖方）及第三人签订《买卖定金合同》，约定：刘建晖通过第三人提供的居间服务将其位于西宁市城西区五四西路15号2号楼3单元342室房屋一套（建筑面积：81.74平方米，产权证号3XXXX号）出售于徐志峰、费尤凤。买方愿意认购该房产，并自愿支付定金，以确认买卖关系。该房产交易总额1528000元，买方支付订金60000元以确定买卖关系。买方在签订《买卖定金合同》当日应将定金交付第三人代收，买方承诺签订青海省二手房存量房合同当日向卖方付清剩余购房款或选择贷款方式付房款，否则视为违约；本买卖定金合同经买卖双方签字后，如买方不履行本合同义务，已付全部定金不予退还，归卖方所有；并特别约定：买卖双方约定于2020年6月19日前支付首付款528000元，并办理网签过户手续，剩余房款1000000元买方办理按揭贷款，贷款金额以实际银行审核为准；过户过程产生的税费和中介费双方各自承担，中介费于过户当日付清；款清交房前产生水电、暖物业费由卖方承担；卖方承诺该房产过户后10日内迁出。卖方承诺该房产无学籍占用。该价款含现有固定装修和地下室一间。定金合同签订当日刘建晖收到购房定金60000元并出具《收条》。2.2020年4月11日，徐志峰、费尤凤（乙方）与刘建晖（甲方）签订《房屋买卖协议》，约定：刘建晖将其位于西宁市城西区五四西路15号2栋3单元342室（建筑面积81.74平方米）房屋以1528000元出售给徐志峰、费尤凤。合同第三条约定：对该房屋相关资料乙方已阅，并对甲方所出售房屋和附属装修及设施已充分了解，经实地勘察完毕，确认无误后向甲方支付定金60000元以确立买卖关系，经三方约定定金由丙方代为保管；第四条约定：乙方通过银行按揭方式支付购房款；第四条第2项约定：乙方通过银行按揭或公积金购买该房屋的，暂定首付金额528000元。贷款金额1000000元整，并在本协议签订后5个工作日内，将该房屋购买所需审核贷款资料提供给丙方，由丙方协助办理，同时将上述首付款一并存入西宁市存量房资金监管中心监管账户或甲方银行账户，并由甲方出具收款凭证。实际贷款数额以贷款银行的最终核定为准，房款差价部分由乙方足额支付；合同第五条约定：存入西宁市存量房资金监管中心监管账户的全部房款或首付款经由甲方确认后，甲、乙双方约定于2020年6月19日前对该房屋的权属进行过户；第十条甲方第2项约定：本协议签订之后，甲方再将该房屋出卖给第三人或者由于甲方要求提高房价，不想卖等原因造成买方不能合法得到上述房屋，并导致乙方不能按时取得《不动产权证》的，乙方有权解除本合同，甲方应当自收到解除通知之日起两日内按本合同约定总房价款的20％向乙方支付违约金；第十条乙方第2项约定：本协议签订之后，若买方不按本合同约定时间付款，则卖方有权解除本合同，乙方向甲方支付合同约定总房价款的20％作为违约金；如乙方已经向甲方支付了房款，该违约金从买方已支付给甲方的首付款中扣除，乙方已支付给甲方的款项扣除违约金后的剩余款，甲方应立即退还给乙方。第十二条其他约定：以买卖定金合同编号0000015第九条其他约定条款为准。合同签订后因徐志峰、费尤凤征信问题未能办理贷款，双方于2020年5月29日在第三人处进行协商，刘建晖同意可以将办理贷款时间延迟，但未确定具体时间。徐志峰、费尤凤当日支付首付款200000元，刘建晖收到后出具《收条》。2020年6月底徐志峰、费尤凤征信问题解决可以办理贷款后，因刘建晖在外地未及时办理，徐志峰、费尤凤多次拨打刘建晖电话，拒绝接听后回复“抱歉，现在不方便接电话”短信。费尤凤于2020年7月27日发送“要求刘建晖尽快协助办理贷款手续”的短信。2020年8月20日费尤凤发送“我们买了其他学区房，如若您那边事情已处理好，请联系我”的短信。2020年8月20日后费尤凤再次发送“坚持购买涉案房屋”的短信。        期间第三人工作人员亦多次联系刘建晖。2020年7月28日第三人工作人员发送短信给刘建晖催促办理相关手续。回复：客户着急买别的房已违约，回来后退款。当日刘建晖短信回复中还提及徐志峰、费尤凤未依照合同约定支付首付款已违约。2020年8月25日刘建晖将徐志峰、费尤凤发送“已购买其他学区房”的短信截图发送第三人工作人员，并在2020年8月24日发送“徐志峰、费尤凤已购买其他学区房，委托第三人170万价格出售”。第三人工作人员于2020年8月25日回复“徐志峰、费尤凤要房，房款可以一次性支付”的短信。刘建晖回复“原本打算周五回，周一办手续。接到徐志峰、费尤凤该短信后已不打算卖房给徐志峰、费尤凤。并再三表示房屋不卖给徐志峰、费尤凤”的短信。第三人告知刘建晖如果解约需要签订解约协议。刘建晖回复“等回来解约”。2020年9月10日刘建晖回宁，9月14日三方协商。刘建晖提出1628000元可以成交，如果不成交视徐志峰、费尤凤方违约，房款可以退还，但定金不退。2020年12月5日，双方在第三人处再次协商，徐志峰、费尤凤愿意在合同价1528000元基础上加价150000元购买此房，但刘建晖提出1750000元才能成交，如果徐志峰、费尤凤方不同意即视为违约，房款可以退还，定金不退。2020年12月22日，刘建晖发送“徐志峰、费尤凤不要房子，要求刘建晖退还房款和定金”的短信给第三人。        原审法院认为，本案争议焦点为：1．涉案《房屋买卖协议》是否已经解除？2．《房屋买卖协议》履行过程中，违约方的认定？3．刘建晖是否应该支付违约金305600元？一、涉案《房屋买卖协议》是否已经解除？双方签订《房屋买卖协议》后，因徐志峰、费尤凤征信问题无法办理贷款，双方于2020年5月29日就贷款办理事宜进行协商。刘建晖同意贷款延期办理，但双方并未确定延长贷款办理期限的具体时间。徐志峰、费尤凤主张双方对贷款办理期限及首付款支付时间已协议延期。2020年6月底可以办理贷款后，徐志峰、费尤凤及第三人多次通知刘建晖协助办理贷款手续，但刘建晖一直拒接电话，无奈之下发送“已购买其他学区房”短信，目的在于敦促刘建晖尽快联系办理购房手续，但其屡次提高房价，不履行协议，已构成违约。刘建晖认为双方仅就贷款办理期限延期，徐志峰、费尤凤未依照合同约定于2020年6月19日前支付首付款构成违约，已发送解约短信给第三人，购房协议已解除。第三人陈述2020年6月底徐志峰、费尤凤可以办理贷款后，第三人工作人员多次联系刘建晖未果。2020年8月24日刘建晖发送徐志峰、费尤凤发给其“已购买其他学区房”短信后即刻与徐志峰、费尤凤沟通，徐志峰、费尤凤明确表示仍要购买涉案房屋。遂将徐志峰、费尤凤意愿告知刘建晖，但刘建晖明确表示不再出售房屋给徐志峰、费尤凤。根据双方签订的《房屋买卖协议》第四条“乙方通过银行按揭方式支付购房款”及第四条第2项“乙方通过银行按揭或公积金购买该房屋的，暂定首付金额528000元。贷款金额1000000元整，并在本协议签订后5个工作日内，将该房屋购买所需审核贷款资料提供给丙方，由丙方协助办理，同时将上述首付款一并存入西宁市存量房资金监管中心监管账户或甲方银行账户，并由甲方出具收款凭证。实际贷款数额以贷款银行的最终核定为准，房款差额部分由乙方足额支付”的约定及《买卖定金合同》中特别约定条款，可以认定涉案房屋首付款528000元应当于2020年6月19日支付刘建晖。另根据《房屋买卖协议》第十条乙方第2项约定：本协议签订之后，若买方不按本合同约定时间付款，则卖方有权解除本合同．．．．．．，徐志峰、费尤凤并未在2020年6月19日前将528000元首付款足额支付给刘建晖。截止诉前仅支付260000元，支付金额尚不足首付款的50％，应视为根本违约，此情形下刘建晖享有解除权。刘建晖已于2020年8月25日发送第三人“不卖房”的短信，该短信应视为解除通知，第三人已认可收到该短信后即告知徐志峰、费尤凤。故涉案《房屋买卖协议》应视为已于2020年8月25日解除。现徐志峰、费尤凤要求继续履行合同无法律依据，不予支持。二、《房屋买卖协议》履行过程中，违约方的认定，刘建晖是否应该支付违约金305600元？根据以上分析认定，徐志峰、费尤凤未依照约定支付首付款已构成根本违约，故其要求刘建晖支付违约金的诉求不予支持。综上，为保护当事人合法权益，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决：一、驳回徐志峰、费尤凤要求刘建晖继续履行配合其办理贷款及办理房屋过户登记的义务的诉讼请求；二、驳回徐志峰、费尤凤要求刘建晖支付违约金305600元的诉讼请求。诉讼费已减半收取2600元，由徐志峰、费尤凤负担。        本院二审期间，当事人未提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。        本院认为，《买卖定金合同》与《房屋买卖协议》均为徐志峰、费尤凤及刘建晖的真实意思表示。后因徐志峰、费尤凤征信问题无法办理贷款，双方于2020年5月29日就贷款办理事宜进行协商，刘建晖同意延期，但因双方未另行签订书面协议，关于贷款延期的具体时间及首付款支付的时间、方式未有明确约定，双方未达成一致，故买卖双方应按签订的《房屋买卖协议》履行。上诉人徐志峰、费尤凤主张双方对贷款办理期限及首付款支付时间已协议延期并达成合意的上诉理由因无相关证据加以证实，在被上诉人刘建晖不予认可的情况下，本院不予采信。根据双方签订的《房屋买卖协议》第十条乙方责任条款第2项约定：本协议签订之后，若买方不按本合同约定时间付款，则卖方有权解除本合同．．．．．．，徐志峰、费尤凤并未在2020年6月19日前将合同约定的528000元首付款足额支付给刘建晖，构成违约，故刘建晖有权解除合同。徐志峰、费尤凤给刘建晖发送“已购买其他学区房”的短信，已表明不再履行合同，刘建晖在收到费尤凤发送的短信后，经第三人好管家公司告知徐志峰、费尤凤不再出售房屋，好管家公司对此予以认可，徐志峰、费尤凤亦认可好管家公司告知其刘建晖不再卖房，但其表示要继续买房，刘建晖向好管家公司发送的短信应视为解除通知。故徐志峰、费尤凤所持未收到解除通知的上诉理由，与事实不符，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费5200元，由徐志峰、费尤凤负担。        本判决为终审判决。        审判长    张敏娟审判员    任宁审判员    李娟二○二一年八月二十三日法官助理    刘姗姗书记员    高静《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。