青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民初92号原告（申请执行人）：刘海玲，女，汉族，1978年10月19日出生，住青海省西宁市城东区。        委托诉讼代理人：吴楠，江苏锡海律师事务所律师。        被告（案外人）：马进忠，男，回族，1963年2月2日出生，住青海省格尔木市。        被告（被执行人）：西宁五环房地产开发有限公司，住所地：西宁市城西区胜利路22号。        法定代表人：孟宪滨，董事长。        被告（被执行人）：孟宪滨，公男，汉族，1952年3月8日出生，住辽宁省大连市西岗区。        被告（被执行人）：孟宪法，男，汉族，1954年3月15日出生，住辽宁省大连市中山区。        上述三被告共同委托诉讼代理人：孟宪国，男，汉族，1962年12月4日出生，西宁五环房地产开发有限公司股东，住辽宁省大连市中山区。        被告（被执行人）：孟宪国，男，汉族，1962年12月4日出生，住辽宁省大连市中山区。        原告刘海玲与被告马进忠、西宁五环房地产开发有限公司（以下简称：五环公司）、孟宪滨、孟宪国、孟宪法案外人执行异议之诉一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用普通程序，于2021年5月28日公开开庭进行了审理。原告刘海玲的委托诉讼代理人吴楠，被告马进忠、孟宪国，被告五环公司、孟宪滨、孟宪法的委托诉讼代理人孟宪国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。        原告刘海玲向本院提出诉讼请求：1．依法撤销西宁市中级人民法院（2021）青01执异24号《执行裁定书》，恢复对贵院评估、拍卖公告中西宁市城东区东关大街53号1号楼1楼2号商业用房的执行；2．本案诉讼费由马进忠、孟宪国，五环公司、孟宪滨、孟宪法承担。事实和理由：2015年8月24日，刘海玲与五环公司签订《借款合同》、《抵押担保合同》，五环公司向刘海玲借款5000000元，用公司名下位于西宁市城东区东关大街53号1号楼一楼2658.72平方米商铺及对应的土地使用权提供抵押担保，并办理了抵押登记。在刘海玲诉五环公司借款合同纠纷一案中，西宁市中级人民法院作出（2017）青01民初241号《民事判决书》，判令刘海玲对五环公司提供的上述抵押物享有优先受偿权。根据马进忠提交的其与韩福成于2012年5月29日签订的《商品房转让证明》，案涉商铺中的30平方米系马进忠从韩福成处以600000元的价格购买。但其仅提供了600000元收条和部分取款凭证。执行异议审查法院根据上述证据及五环公司作出的承认该600000元购房款已全部付清的陈述认定案涉房屋的购房款已全部付清证据不足。且马进忠未提交任何证据证明非因其自身原因未办理案涉房屋的过户登记。马进忠所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定情形。综上，马进忠对其购买的案涉房屋不享有足以排除执行的权益，（2021）青01执异24号执行裁定书法律适用错误，请依法裁判。        马进忠辩称，法院查封西宁市城东区东关大街53号1号楼一楼4-6轴、A-C＋3.1米轴线，3-4B-C＋3.1米之间商铺系马进忠所有。一、法院查封之前马进忠与五环公司于1998年5月13日签订合法有效的《商品房铺面销售合同》并支付了全款，其中首付款160000元，余款360000元自工商银行按揭贷款。该合同约定马进忠从五环公司购买了位于西宁市城东区东关大街53号1号楼2号4-6轴、A-C＋3.1米轴线115.92平方米的商业用房。该《商品房铺面销售合同》于1998年5月18日在青海省西宁市城东区公证处进行了公证；1998年5月29日在西宁市房地产局办理了房产抵押登记，2012年5月31日马进忠还清贷款后注销了抵押登记。西宁市中级人民法院于2002年3月15日作出（2002）宁民初字第4号民事判决，判决马进忠与五环公司签订的《商品房铺面销售合同》合法有效；五环公司在其开发的西宁市城东区东关大街五环双厦工程完工后，立即交付案涉商业用房。2012年5月29日马进忠与韩福成达成《商品转让证明》，韩福成将五环商贸城3-4轴之间，其中30平方米转让了马进忠。此时马进忠的铺面面积变更为148平方米，马进忠与五环公司又签订《商品房铺面销售补充合同》；在人民法院查封前，马进忠已合法占有商业用房。在2015年8月14日刘海玲与五环公司签订《借款合同》、《抵押担保合同》之前，马进忠已合法占有案涉房产。（2002）宁民初字第4号民事判决生效后，被执行人五环公司未履行义务，马进忠向法院申请强制执行，在执行过程中双方达成执行和解协议，该执行和解协议已全部履行完毕。2007年1月12日双方签订房屋交付确认书，五环公司将案涉商业用房正式交付马进忠，马进忠已合法占有案涉商业用房，该商业用房出租至今。由于五环公司拖延不办理房产过户转移手续，马进忠作为抵押人于1998年5月29日到西宁市房地产管理局对该商业用房办理了抵押登记；马进忠已向五环公司足额支付房屋价款。（2002）宁民初字第4号民事判决、执行和解协议等，证实马进忠已交清全部的购房款，韩福成将30平方米的商铺转让给了马进忠，马进忠向韩福成支付了房款600000元，有韩福成的收条、《商铺买卖合同》、《商铺转让证明》、《房产确认平面图》、银行转账流水等证据可以证明。二、自2007年铺面交付之日始马进忠多次上五环公司、西宁市房产交易所、西宁市不动产局等部门申请备案登记、办理不动产证事宜，由于五环公司原因，致使案涉商业用房至今未能办理产权过户登记，马进忠对此并无过错。2021年3月26日马进忠到西宁市政务办事中心咨询办证事宜，但只办到了《地名证》，由于房产资料不全目前仍不能办理不动产证。三、五环双厦自建成以来纠纷不断，购房者与五环公司的诉讼、上访，到房产管理部门办理房产转移申请不断已是名满西宁，刘海玲应当知道该房产的归属。即便是不知也应当在借款前到商铺向商户了解房产的产权归属，或者到西宁市不动产局查询；马进忠购买铺面时房产档案中留有房产抵押和解押的存档一查就可知道房产归属。刘海玲在借款时明知或者失察该房产非五环公司所有事实而还借款，理应承担借款无法收回之责。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，马进忠所购的房产完全符合法律规足，应依法排除刘海玲的执行申请。综上，请求法院依法驳回刘海玲的诉讼请求。        被告五环公司、孟宪滨、孟宪国、孟宪法辩称，一、刘海玲提起执行异议之诉的主要理由是各执行异议人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定情形，而该条规定的内容为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。而本案实际案情具备了上述规定中的“异议成立”的情形，如：五环公司与马进忠己签订《商品房铺面销售合同》、马进忠向五环公司支付全部或大部分购房款、五环公司己将执行铺面实际交付马进忠，马进忠合法占有使用，因此，马进忠的执行异议请求能够成立。二、五环公司向刘海玲所抵押的商铺是包含案涉商铺在内的共计2658.72平方米的整层商铺，之所以整层抵押是在办理抵押登记时不能做分割抵押的无奈之举，故整层抵押并非五环公司真实意思表示。但除去类似于马进忠等人的已售商铺，剩余商铺的价值仍可足额确保刘海玲抵押权实现。因此，刘海玲申请执行已售出的商铺既无法律依据，也无事实依据。综上所述，五环公司、孟宪滨、孟宪法、孟宪国认为，马进忠的执行异议成立，刘海玲也可针对其他未出售商铺实现其对抵押物的优先受偿权。如此执行方可保障各方合法利益不受侵害。        经审理查明，刘海玲与五环公司、孟宪滨、孟宪国、孟宪法借款合同纠纷一案，本院于2017年11月23日作出（2017）青01民初241号民事判决，判决五环公司向刘海玲偿还借款本金5000000元，支付自2016年6月24日起至2017年7月15日的利息1273333.33元，2017年7月16日以后的利息以实际欠付本金为基数，按年利率24％计算至实际清偿之日止，并支付律师费144400元；刘海玲在上述款项的范围内对五环公司提供的抵押物证号为宁房权证城东区字第XXXX号位于西宁市城东区东关大街53号1号楼一楼2658.72平方米的商铺享有优先受偿权；孟宪滨、孟宪国、孟宪法在本判决第一项确认的款项范围内承担连带保证责任，孟宪滨、孟宪国、孟宪法承担连带保证责任后，有权向五环公司进行追偿。五环公司不服，向青海省高级人民法院提起上诉，该院于2018年3月12日作出（2018）青民终17号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，因五环公司、孟宪滨、孟宪国、孟宪法未履行法定义务，刘海玲于2018年3月19日向本院申请强制执行。在执行过程中，2019年11月27日本院向西宁市不动产登记服务中心发出（2018）青01执109号执行裁定书、协助执行通知书，轮候查封五环公司名下位于西宁市城东区东关大街53号1号楼1楼商业用房建筑面积2658.72平方米的不动产，轮候查封期限三年。并对五环公司名下位于西宁市城东区东关大街53号1号楼1楼53-25#、53-41#商铺进行评估、拍卖变卖。因无人参与竞拍导致拍卖变卖流拍，流拍价为18011236.46元。流拍后刘海玲不同意接受以物抵债。另在执行过程，从各被执行人银行账户中扣划336078.25元，扣除执行费59773元后，将剩余276305.25元于2020年3月20日支付给了刘海玲。刘海玲向本院申请撤回执行，本院于2020年3月20日作出（2018）青01执109号之一执行裁定，终结本院（2017）青01民初241号民事判决的本次执行。后因刘海玲向本院申请恢复强制执行，本院于2020年5月18日作出（2020）青01执恢94号执行裁定、执行通知书、报告财产令。2020年12月28日本院发出“公告”，内容为“本院在执行过程中查封了五环公司名下位于西宁市城东区东关大街53号1号楼1楼商业用房，现依法对五环公司名下位于西宁市城东区东关大街53号1号楼1楼商业用房1、2、3、4、5、6、7、8、9、10号（具体位置见一层平面变更图）不动产进行评估、拍卖。拍卖标的物所有人五环公司，与本案拍卖财产有关的担保物权人、优先权人或者其他优先权人如有异议，可在公告之日起十日内向本院书面提出执行异议。如无人提出异议，本院将依法处置该不动产。”马进忠得知后，于2021年1月25日向本院提出执行异议。2021年2月8日本院作出（2021）青01执异27号执行裁定：裁定中止西宁市城东区东关大街53号1号楼1楼19-20＋1.8m轴、A-C轴（即本院评估、拍卖公告中10号）商业用房的执行。刘海玲遂提起本次执行异议之诉。        另查明，1998年5月13日马进忠与五环公司签订《商品房铺面销售合同》约定，马进忠购买位于西宁市城东区东关大街五环双厦一层4-6轴、A-C＋3.1米轴线115.92平方米的商业用房。《商品房铺面销售合同》于1998年5月18日在西宁市城东区公证处进行了公证。本院于2002年3月15日作出（2002）宁民初字第4号民事判决，判决马进忠与五环公司签订的商品房铺面销售合同合法有效；五环公司在其开发的西宁市城东区东关大街五环双厦工程完工后，立即交付案涉商业用房。2007年1月12日甲方五环公司与乙方马进忠签订了房屋交付确认书，五环公司将五环双厦一层4-6轴、A-C＋3.1米轴线铺面房正式交付马进忠。2012年5月29日马进忠与韩福成达成《商品房转让证明》，韩福成将五环商贸城3-4轴之间，其中30平方米转让于马进忠，同日双方签订《商铺买卖合同》。马进忠向韩福成支付了房款60万元，2012年5月29日韩福成向马进忠出具60万元收条，马进忠提供了部分取款凭证。对已付房款60万元五环公司认可。并于2012年6月5日韩福成转让30平方米的商铺马进忠与五环公司签订《商品房铺面销售补充合同》，该补充合同约定，韩福成与马进忠协商达成转购协议，五环公司出面将韩福成3-4B-C＋3.1米之间其中30平方米，置换的通道面积一并划分马进忠，通过置换、转购，最终马进忠在以上轴线区域内所购拥有产权建筑面积148平方米。马进忠提供的一层平面图加盖有五环公司公章，证实该商铺已交付，交付后该商铺面积变更为148平方米。马进忠还提供了执行和解协议、房地产抵押权证明书、西宁市房产他项权利注销登记申请书等证据，证实案涉商业用房实际占用多年。五环公司确认因土地规划等问题未办理房屋过户登记手续。同时马进忠提供了《情况说明》，拟证明案涉商业用房五环公司抵押给申请执行人，马进忠并不知情，也无过错。        再查明，2015年8月24日刘海玲与五环公司签订20150824号《借款合同》。同日双方签订20150824号《抵押担保合同》，将西宁市城东区东关大街53号1号楼一楼2658.72平方米商铺及对应的土地使用权向刘海玲提供了抵押担保。2015年8月31日办理了证号为宁房他证城东区字第056437号房地产他项权证。五环公司未经马进忠的同意将案涉商业用房抵押给了刘海玲。        本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”故案外人马进忠对案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，是本案的争议焦点。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性、真实性；该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人马进忠在本院查封前已与五环公司签订了合法有效的《商品房铺面销售合同》，本院（2002）宁民初字第4号民事判决书确认已支付该房屋的全部房款；在执行过程中，双方达成和解协议，五环公司交付商业用房，且在法院查封之前马进忠合法占有该不动产。其提交另购买30平方米商铺证据均证明本院查封之前已签订合法有效的《商品房铺面销售补充合同》、已合法占有该不动产、已支付全部价款。以上案涉的商业用房因规划等问题未办理过户登记，因此，不是马进忠自身原因未办理过户登记。故案外人马进忠提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定情形。其次，关于申请执行人刘海玲提出（2017）青01民初241号民事判决确定，其对案涉商业用房享有优先受偿权一节，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条既规定了申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持的一般情形，同时也规定了法律、司法解释另有规定的除外情形。刘海玲涉案房屋的抵押均在马进忠与五环公司签订商品房铺面销售合同、交付全部房款及实际占有使用之后，且在办理抵押时并未征得马进忠的同意，马进忠对涉案房屋享有无过错不动产买受人物权期待权，属于该司法解释规定的例外情形。因此，案外人马进忠对案涉商业用房享有无过错的物权期待权，该权利足以排除强制执行，不应该继续执行。刘海玲的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照法释﹝2020﹞21号《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下：        驳回刘海玲的诉讼请求。        案件受理费14894.76元，由刘海玲负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。        审判长    纳敏审判员    李娟审判员    李宏宁二〇二一年八月二日书记员    张媛《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释﹝2020﹞21号第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。