江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终2130号上诉人（原审原告）：张宙，男，1957年8月26日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：姚树彦，江苏圣典律师事务所律师。委托诉讼代理人：丹阳，江苏圣典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏宝华碧桂园置业有限公司，住所地句容市宝华镇恒大雅苑002幢3108室。法定代表人：蒋邀宇，系该公司经理。委托诉讼代理人：张璐，女，系该公司员工。上诉人张宙因与被上诉人江苏宝华碧桂园置业有限公司（以下简称“碧桂园公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2021）苏1183民初1515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张宙上诉请求：撤销句容市人民法院（2021）苏1183民初1515号民事判决；改判支持上诉人一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定的基本事实缺乏证据证明，且足以被一审证据推翻，推理逻辑混乱，所做逻辑推理结论错误。2.一审判决适用法律错误，碧桂园公司对“湖泊”的虚假广告，显然会对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，在碧桂园公司误导宣传、虚假广告、项目位置示意图不准确的违法行为已被行政处罚的情况下，一审认定碧桂园公司关于“湖泊”的宣传仅为买受人提供参考信息错误。一审不当地限缩“约定”、“小区配套设施”范围，逻辑推理错误。碧桂园公司就涉案商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当是合同内容，碧桂园公司违反该内容，应当承担违约责任。碧桂园公司辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。误导宣传不当然等于民事责任的承担，误导宣传构成违约需承担责任的前提是当事人陷入错误认识且宣传行为给对方造成了明确的损失，就本案而言，上诉人并未陷入错误认识，也没有确定的损失，宣传内容不构成合同内容，合同内容具体明确，上诉人对此也是明确知悉。张宙向一审法院起诉请求：1、要求碧桂园公司返还房款计人民币231517.8元，并支付利息（自2018年10月31日起至实际给付之日止，按LPR标准计付）；2、本案诉讼费由碧桂园公司负担。一审法院认定事实：2016年12月17日，碧桂园公司作为出卖人，张宙作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定碧桂园公司将其开发的位于句容市房屋出售给张宙，合同单价为11172元/平方米，总价款为1379630元。合同约定的交房日期为2018年10月30日前。2018年10月，碧桂园公司向张宙发出《期楼收楼通知书》，通知张宙办理案涉房产的收房手续，张宙则提出碧桂园违反湖景承诺，未能交付符合双方约定的房屋。2021年1月28日，张宙诉至一审法院，请求判如所请。另查明：碧桂园公司网站、宣传彩页、户型宣传图、规划图、宣传单页等宣传材料中含有“南侧为10万方森林湖泊”、“坐拥10万方浩瀚湖景、近百种野生鱼种，赏湖瞰山之美！”、“十万方山景湖泊，近百种野生鱼种，国家二级饮用水质、2000米湖岸线，营造赏湖之美”、“十万方湖面，泊满浮世闲心”等字样。再查明：2019年2月2日，句容市市场监督管理局作出句市监管宝案字（2018）10号《行政处罚决定书》，该决定书载明：现查明，当事人（指碧桂园公司）在宣传碧桂园大学印象一期楼盘23-26幢房屋销售过程中，对正在规划中的湖作了误导宣传；宣传彩页及沙盘上未标识西部干线及金科楼盘，导致项目位置示意图不准确；多份户型折页、规划图单页、宣传单页、户型图及宣传彩页含有“十万方山景湖泊，近百种野生鱼种，国家二级饮用水质、2000米湖岸线，坐拥10万方浩瀚湖景”等字样，使用了虚构、伪造或者无法验证的统计资料、调查结果、文章、引用语等信息作证明材料。决定书指出，碧桂园公司“在宣传碧桂园大学印象23-26幢房屋时，对正在规划的湖进行了误导宣传”，违反了《中华人民共和国广告法》相关规定，对碧桂园公司共计处以人民币524000元罚款。一审法院认为：张宙购买碧桂园公司开发的涉案房屋，双方当事人之间形成商品房销售合同关系。张宙、碧桂园公司应按双方签订的《商品房买卖合同》履行各自的权利义务。依照双方的买卖合同，双方并未对交付的房屋为湖景房作出合同约定，但从法院审理的其他关联案件来看，碧桂园公司在宣传碧桂园大学印象一期楼盘23-26幢房屋销售过程中，对正在规划中的湖作了误导宣传；宣传彩页及沙盘上未标识西部干线及金科楼盘，导致项目位置示意图不准确；多份户型折页、规划图单页、宣传单页、户型图及宣传彩页含有“十万方山景湖泊，近百种野生鱼种，国家二级饮用水质、2000米湖岸线，坐拥10万方浩瀚湖景”等字样，使用了虚构、伪造或者无法验证的统计资料、调查结果、文章、引用语等信息作证明材料。故碧桂园公司在向张宙销售案涉房屋过程中未能就规划中的湖泊进行客观陈述，其行为违反相关法律规定，碧桂园公司应停止不实宣传行为。关于张宙的诉讼请求，张宙以碧桂园公司虚假宣传为由，要求碧桂园公司承担违约责任，并赔偿相关损失。一审法院认为，碧桂园公司虽然在向张宙销售案涉房屋过程中由未能就规划中的湖泊进行客观陈述的行为，该行为也被行政部门认定为违法并处以行政处罚，但房屋属于价值较大的基本生活资料，普通购房者对房屋的地理位置、结构、质量、价格等关键因素进行综合考虑后才决定是否购买，本案中张宙也未要求解除案涉商品房买卖合同，故碧桂园公司虽然在销售中有不实陈述的行为，但该行为并非对张宙购买案涉房屋产生错误认知。且本案在审理其他关联案件过程中，碧桂园公司提交了案涉房屋所在小区中部的部分房屋的买卖合同，该合同所对应的房屋楼层、面积、户型类似于案涉房屋，且上述房屋并非所谓的湖景房，而其中部分房屋价格也高于案涉房屋价格。故张宙并未为所谓湖景付出对价，碧桂园公司的行为并未给张宙造成损失。综上，一审法院对张宙的诉请均不予支持。一审法院判决：驳回张宙的诉讼请求。二审中，双方均未向本院提供新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，双方签订涉案合同的目的在于买卖房屋，双方的权利义务均应根据合同的约定予以认定。本案中，碧桂园公司在宣传碧桂园大学印象23-26幢房屋时，对正在规划的湖进行了误导宣传，违反了《中华人民共和国广告法》相关规定，被句容市市场监督管理局给予行政处罚。但该事实并不当然构成民事上的“欺诈行为”。本案双方在签订涉案合同时，张宙对其所购房屋的地理位置、结构、质量和价格等内容均为明知，合同系双方平等协商后达成，并无证据证明合同约定的内容与真实情况不一致。碧桂园公司虽在销售涉案房屋过程中，未能就规划中的湖泊进行客观陈述。但碧桂园公司关于“湖泊”的宣传属于涉案合同中对建筑区划范围之外的环境、公共设施、道路交通等所作的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺、要约。作为购房人张宙应当知晓所谓的“湖景”并不属于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，也不在双方合同的具体内容之内。因此，本案不能认定碧桂园公司的宣传行为使张宙对合同内容陷入了错误认识，并在违背真实意思情况下订立了合同。此外，房屋买卖中，购房人对于房屋的选择通常受房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等综合因素所影响。张宙主张其购房的决定性因素在于“湖景”环境，缺乏事实依据，亦不符合一般房屋买卖的合同目的。至于张宙主张的“湖景房”与“非湖景房”的差价。本院认为，房屋价格会受房屋面积、朝向、楼层、房号、小区配套设施及布局、销售情况等诸多因素的影响，房屋之间的价差必然存在。本案中，张宙提供的证据并不足以反映所谓“湖景”环境对于涉案房屋价格存在影响、具体影响的大小和对应的经济价值。因此，对张宙所主张的购房差价损失，本院难以支持。综上，张宙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4772元，由上诉人张宙负担。本判决为终审判决。审判长 姜 玲审判员 谢 铭审判员 张玉宽二〇二一年八月二十日书记员 周旻晶