贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0523民初2766号原告：王大章，男，汉族，1963年4月11日生，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。原告：何海霞，女，汉族，1977年2月2日生，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。被告：唐先才，男，汉族，1960年3月25日生，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。被告：赵昌志，男，汉族，1956年10月19日生，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。原告王大章、何海霞诉被告唐先才、赵昌志合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王大章、何海霞，被告唐先才、赵昌志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王大章、何海霞向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除2018年3月9日原、被告之间所立的房屋转让协议；2.请求判决二被告限期十日内一次性偿还原告购房款91780元，赔偿因购房违约给原告带来的直接损失装修费20000元，沙土供销社股金服务部调剂资金占用费43366元（从2018年3月9日起至起诉之日止共计35个月，起诉之日至实际履行之日的资金占用费仍按月13.5‰计算，每月1239.03元）；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：原告因需购置住房，经唐洪举作为中介人，介绍原告以91780元转让被告从李火章之手抵押过来的位于沙土镇××大道城南××商住楼××套，该房屋转让协议是2018年3月9日达成，资金来源是原告于2018年3月9日从沙土镇供销社股金服务部调剂的（被告是91780元这笔资金从2018年3月9日至今的实际使用人），且被告唐先才声称原房主李火章的一切手续清楚，原告每月付资金占用费1239.03元，截止起诉时，原告已支付资金占用费35个月共计43366元。原告于2018年7月6日与朱霞兵签订《家庭居室装饰装修工程施工合同》，首次已支付装修款20000元给朱霞兵，已进行了部分装修（水电已安装完毕、打卧室的墙，购买卫生间设备材料等）。该房在装修过程中，四川省岳池县人代兴琼出面阻止，称该房是其于2015年4月10日从遵义三元房地产开发有限公司签订购买合同购买的，并起诉至人民法院，于是原告便停止该房的装修施工。经过一审、二审和重审，于2020年5月14日由金沙县人民法院以（2019）黔0523民初3638号民事判决书作出判决，判决生效后，唐先才、王大章立即将该诉争房屋返还代兴琼管理使用，且该房由金沙县人民法院执行已由原告当面交付给代兴琼。此后，原告找被告协商解决此事，被告唐先才均以要等其起诉李某的官司胜诉后才能还款为由进行拒绝，使原告在金沙县沙土供销社股金服务部的资金占用费损失在不断扩大之中。综上，被告向原告出售未取得处分权的房屋致使标的物的所有权不能转移，其行为已给原告造成实际损失，原告所受的损失与被告的行为之间必然存在因果联系，是违约和侵权的竞合关系，且损失在不断扩大之中，为此，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告唐先才、赵昌志共同辩称，当时找唐洪举老师找王大章帮忙起诉被告与李火章之间的买卖合同纠纷，王大章看了我们的材料之后认为这个房子他可以购买，就提出有购买的意向，导致我们没有及时起诉李火章，给被告造成了巨大损失。王大章作为前沙土法庭法官为了贪图便宜才购买的房屋，被告当时给王大章看过所有的资料及欠条，王大章认为可以购买才买的，并承诺后续事宜由他自己处理，房屋单价低于当时的市场价三倍，被告只是收了开发商的材料款，并未获取王大章分文利息。对王大章所提出的装修费不予认可，该房屋所请的装修人员是王兴权，据王兴权称所有进场的工时费和材料费共计不到5000元，而且直到现在还未给。本案应追加李火章为共同被告参加诉讼，理由是此前的判决书已认定2016年5月22日被告与李火章签订的抵押合同无效，抵押合同无效导致2018年3月9日原、被告双方签订的《房屋转让协议》无效，李火章应承担合同违法的民事责任。王大章明知李火章用诉争房屋作为欠款抵押是违法行为而签订《房屋转让协议》，其应自行承担违法责任。另外，二原告在签订合同时仅有一份合同由原告自行保管，显然违反合同的基本要件，因此，该合同从签订之日起即不具有法律约束力。原告王大章、何海霞为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.2018年《房屋转让协议》、《收据》复印件一份，拟证明二被告将沙土镇平江大道城南佳苑1-5-1号转让给二原告，二原告支付购房款91780元的事实。经质证，被告唐先才、赵昌志认为房屋转让是属实的，收到购房款91780元也是属实的，但并未多收取二原告一分钱，只是想把材料款收回来。2.《家庭居室装饰装修工程施工合同》复印件一份，拟证明二原告已付20000元装修费给装修承包人朱霞兵的事实。经质证，被告唐先才不认可该组证据，认为与本案无关，王兴权在装修时沙土法庭已经叫停。被告赵昌志认为该合同不具有法律效力，不认可该证据。3.《调剂股金合同书》、《沙土供销合作社股金服务部股金调剂付款凭单》、《供销合作社社员股金服务部股金调剂（占用费）收回凭单》复印件各一份、《证明》一份，拟证明二原告为购房从沙土供销社股金服务部调剂股金100000元至今尚未付清的事实。经质证，被告唐先才有异议，认为二原告如需买房应自筹资金，股金服务部股金与本案无关。被告赵昌志有异议，不予认可。4.《欠条》一份，拟证明2018年3月9日房屋转让协议达成时被告将李火章欠条一份转交给二原告。经质证，二被告无异议。5.（2018）黔0523民初2402号、（2019）黔0523民初3638号民事判决书复印件各一份，拟证明代兴琼起诉唐先才、王大章、第三人李火章所有权确认及排除妨害纠纷一案，经过一审及发回重审，二被告出售给二原告的房屋已经执行，现由代兴琼管理使用。经质证，二被告无异议。6.王某成出庭证人证言：我和原告、被告均系朋友或同事关系，主要证明他们在签订房屋转让协议时我作为在场证人并签字，他们买卖房屋的事实存在，原告贷款时我没有在场，交付购房款是现金交付还是转账我记不清楚了。经质证，二原告对证人证言无异议，但认为当时付款是现金形式支付，只是证人记不清了。二被告认为当时不清楚二原告是贷款买这个房子，否则是不会卖房子给二原告的。被告赵昌志在举证期限内向法庭提供的证据有：（2020）黔0523民初5458号民事判决书一份。拟证明赵昌志与李火章的买卖合同纠纷一案已经进入执行程序，该案纠纷由李火章而起，案涉款项应由李火章支付给二原告。经质证，二原告对真实性无异议，但认为系二被告与李火章之间的纠纷，与二原告无关联性。被告唐先才无异议。被告唐先才在举证期限内未向法庭举证。对证据的分析与认定：原告举证的第1组证据，经质证，二被告对真实性无异议，对真实性本院予以确认。原告举证的第2组证据，经质证，二被告有异议，不认可该组证据，因该装饰装修合同承包方朱霞兵未到庭核实相关情况，且原告未提供已支付装修费20000元的相关凭证，对该组证据本院不予确认。原告举证的第3组证据，经质证，二被告有异议，认为与本案无关，但该组证据系供销合作社股金服务部与原告所签订，对其真实性予以确认。原告举证的第4、5组证据，经质证，二被告无异议，本院予以认定。证人王某成的出庭证言，经质证，原、被告均无异议，本院对购买房屋的事实予以认定。被告赵昌志举证的证据，经质证，原告对真实性无异议，对关联性有异议，被告唐先才无异议，本院对真实性予以认定。本案经审理认定事实如下：被告赵昌志、唐先才向案外人李火章负责的金沙县沙土镇“城南佳苑”项目提供砂石，至2016年3月22日，李火章应支付赵昌志、唐先才砂石款91780元，并向二被告出具《欠条》一张为凭。《欠条》约定李火章于2016年5月22日前还清此款，并将位于沙土镇平江××“××”商住楼（××）房作抵押，若到期未还，此房归赵昌志、唐仙财所有。之后，由于李火章未履行还款义务，二被告便将上述房屋处分给王大章。2018年3月9日，赵昌志、唐先才作为房屋转让人、王大章、何海霞作为房屋受让人签订《房屋转让协议》，协议约定：“今有房屋转让人赵昌志、唐先才二人经友好相商，自愿将第三人李火章欠款折抵的位于沙土镇××大道城南××商住楼1-5-1房屋作价91780元人民币转让给王大章、何海霞夫妇名下永久管理使用，该房屋转让后，任何一方不得反悔或违约，如有来自他方的无理干扰，双方当事人本着诚实守信的原则相互配合协调解决，如不配合或违约，将由违约方承担相应的法律责任。本房屋转让协议经双方当事人签字搭迹产生法律约束力，房屋手续及现金均当场交付对方当事人，本房屋转让协议的附件是收款收据一份和2016年3月22日欠条一份，此协议及附件由房屋受让人保存。”房屋转让人赵昌志、唐先才，执笔人张金畅，过币人唐洪举，在场证人王某成、胡某等均在《房屋转让协议》上签名捺印，房屋受让人一栏无人签字捺印，但庭审中被告对涉案房屋出售给原告的事实予以认可。原告王大章、何海霞依照协议约定向二被告支付了房屋转让款91780元后接管了房屋。同日，二原告在金沙县沙土供销合作社调剂社员股金100000元，于2018年9月5日追加至150000元，月资金占用费率1.35%。此后，二原告装修了房屋的部分水电。2018年7月11日，案外人代兴琼以所有权确认、排除妨碍纠纷为由诉至本院，要求确认金沙县房屋属其所有，判令唐仙财、王大章停止装修活动。本院经审理作出（2018）黔0523民初2402号民事判决书，判决驳回代兴琼的诉讼请求。代兴琼不服，上诉于毕节市中级人民法院，毕节市中级人民法院于2019年8月12日作出（2019）黔05民终3152号民事裁定，撤销本院（2018）黔0523民初2402号民事判决，发回重审。本院经审理后于2020年5月14日作出（2019）黔0523民初3638号民事判决书判决：由唐仙财、王大章于判决书生效后立即将金沙县房屋返还代兴琼管理使用。涉案房屋现已交付代兴琼管理使用。2020年11月2日，赵昌志、唐仙财与李火章买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月4日以（2020）黔0523民初5458号民事判决书判决：由李火章在判决书生效之日起5日内支付赵昌志、唐仙财砂石款91780元及利息。2021年6月3日，原告王大章、何海霞以向被告唐先才、赵昌志支付了相应的房屋转让款，但没有实际得到房屋为由诉来本院，请求支持其全部诉讼请求。另查明，本案中唐先才与其他案件中的唐仙财系同一人。案涉房屋108.27平方米，二被告将该房屋作价91780元转让给二原告低于市场价格。庭审过程中，被告赵昌志提出申请追加李火章作为本案的共同被告参加诉讼，经审查，被告赵昌志、唐先才与李火章的买卖合同纠纷在本院其他生效判决书已经明确，因此对该追加请求本院不予准许。本院认为，本案的法律事实系发生在我国民法典施行前，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”规定，应适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点为：1.原告与被告之间签订《房屋买卖协议》的效力问题。2.若《房屋买卖协议》有效，合同应否解除、购房款应否退回。3.装修损失及资金占用费应否得到支持。关于焦点一，本案涉及的金沙县房屋，遵义市三元房地产开发有限公司已出卖给案外人代兴琼。李火章未经买方同意，在向本案被告立具的《欠条》中将该房屋设置抵押的行为无效。二被告既不能取得抵押房屋的抵押权，也不得依《欠条》中约定取得抵押房屋所有权，将涉案房屋转让给他人属无权处分。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，被告作为出卖人无权处分不影响房屋买卖合同的效力，被告主张与案外人李火章签订的抵押合同无效导致与原告签订的《房屋转让协议》无效，缺乏法律依据，本院不予支持，原、被告双方签订的《房屋转让协议》有效。关于焦点二，原告与被告签订《房屋转让协议》是双方真实意思表示，双方应按照合同约定履行各自义务。但现在涉案房屋原告已返还案外人代兴琼管理使用，二被告已实际无法履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条的规定，被告作为无权处分人事实上并不能履行房屋交付义务，故原告要求解除双方签订的《房屋转让协议》，合法有据，本院予以支持。由于合同已解除，原告主张二被告返还购房款91780元，符合法律规定，本院予以支持。关于焦点三，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案房屋买卖合同解除的原因系二被告无权处分抵押房屋，出于将李火章欠款变现之目的而低价转让房屋，主观上存在过错，二原告明知被告对抵押房屋无处分权，仍低价受让抵押房屋，主观上也存在过错，合同不能履行系原、被告双方的过错所致。原告主张的装修损失因未向本院举证证明装修耗材购买支付凭证或支付装修费的转款凭证等相关证据，不能证明装修损失大小，本院不予支持。原告请求被告赔偿因购买房屋在沙土供销社股金服务部按调剂资金的贷款利率支付资金占用费的主张，从买卖合同的交易习惯看，购买力是买方必备条件之一，其是否贷款或调剂资金购买房屋并非合同签订的必要条件，也不是必然导致的损失，且原、被告在《房屋转让协议》中未约定不能交付房屋的违约责任，故原告该诉请无事实和法律依据，不予支持。综上所述，原告的诉请部分合法，对其合法部分本院予以支持，不合法部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告王大章、何海霞与被告唐先才、赵昌志于2018年3月9日签订的《房屋买卖合同》；二、由被告唐先才、赵昌志于本判决生效之日起十日内一次性返还原告王大章、何海霞购房款人民币91780元；三、驳回原告王大章、何海霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1710元，由被告唐先才、赵昌志共同负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人申请强制执行的期限为二年，从判决书确定的履行期限届满次日计算。审判员  孙瑛二〇二一年八月五日书记员  余洁