山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终7399号上诉人（原审原告）：徐乃广，男，1959年1月3日出生，汉族，住济南市济阳县。委托诉讼代理人：徐永华（系徐乃广之子），住济南市济阳县。被上诉人（原审被告）：济南帝华房地产开发有限公司，住所地济阳区银河路16号。法定代表人：李在明，执行董事。委托诉讼代理人：胡长义，山东元序律师事务所律师。上诉人徐乃广因与被上诉人济南帝华房地产开发有限公司（以下简称帝华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省济南市济阳区人民法院（2021）鲁0115民初2651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。徐乃广上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持徐乃广的诉讼请求；2.判令一、二审所有诉讼费用由帝华公司承担。事实和理由：原审法院认定事实错误，适用法律错误。一、一审法院认定帝华公司违约,但是认定交房时间错误。本案最主要的争议焦点问题是何时交房或是诉讼时效的侵权起点计算时间问题，一审法院认定建筑质量安全验收为侵权起始时间，有倾向帝华公司、为帝华公司开脱责任的嫌疑。因为只是延期履行而已，帝华公司一直没有表示放弃履行合同约定的义务，一审法院认定的2016年11月24日的建筑质量安全验收日为侵权起始时间，同样是认定事实的错误，因为就太阳能履行问题询问帝华公司时，帝华工作人员一直答复：在正式交房时会安装到位。且在山东省高级人民法院（2020）鲁民再534号案件、在济阳县法院（2017）鲁0125民初2847号案件2017年10月12日庭审时提交的答辩状中认可“五、太阳能在涉案房屋正式交房时会安装到位”，以及在济阳县法院（2017）鲁0125民初2846号一案，于2018年1月16日第二次开庭时，审判长问帝华公司：被告，在答辩中你方提到，太阳能在涉案房屋正式交房时会安装到位，何为正式交房？帝华公司答：综合验收之后。当时帝华业主参与旁听人数众多，且所有参与旁听的业主，都一致默认同意帝华公司就太阳能的履行时间承诺的更改，庭审后不久徐乃广也听说默认了帝华公司的此项承诺。故在涉案楼栋综合验收之前，帝华公司并没有就太阳能方面构成侵权，只是违约逾期履行而已。这也完全符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条的规定，此证据的真实性、合法性、关联性都毋庸置疑。一审法院认定，双方虽在《商品房要卖合同》中约定帝华公司在2014年3月20日前交付案房屋、但帝华公司直至2014年7月6日才交付未提供太阳能生活热水的房屋。此时，徐乃广就应当知道自己的权利已受到损害，即可提起诉讼主张权利，这纯粹是不明就里。本案一审庭审后，主审法官并没有明确通知和释明所提供的证据并不完整，并不能够完全证明所主张的事项，需要庭后几日内提供完整的足以能够完全证明所主张事项的证据材料，否则承担举证不利的后果。其实（2017）鲁0125民初2847号案和（2017）鲁0125民初2846号案及本案，都是同一个法官刘刚主审，对相关事实应该是绝对知晓和清楚的，法院本应结合当事人的主张和证据，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和生活经验、常识等，酌情具体认定事实，且原济南中院原法官乔绪晓在（2018）鲁01民终2234号一案庭审时明确表示，提案例只要讲明案号即可，法官用内网一查便知，不用提供复印件和原件。综上，是一审法院认定侵权起始时间的认定事实错误，理应以帝华公司自认的、广大业主没有提出反对意见也同时默认的综合验收时间2018年6月25日为太阳能安装的履行期间届满侵权的开始时间。故，本案提起诉讼的时间并未超出诉讼时效。二、一审认定适用法律的错误。1.根据山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知（2011年11月30日鲁高法【2011】297号）中关于房地产纠纷案件、关于房屋交付条件中验收合格的理解与适用问题的规定，依据《城市房地产管理法》第27条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条的规定，验收合格是房屋出卖人将房屋交付给买受人的法定条件，但对验收合格的标准，司法实践中认识不尽相同。根据我国现行房地产法律行政法规的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向当地行政主管部提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收。因此，商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准。因为房屋的验收合格，除要求房屋的质量符合国家规定的强制性安全标准或者合同约定的标准外，还需要满足买受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要，因此，出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。2.山东省住房城乡建设厅、山东省自然资源厅、山东省教育厅等七部门关于印发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》的通知（SDPR-2019-0160008）鲁建房字〔2019〕34号，第十二条规定，房地产开发项目竣工综合验收合格并取得备案手续后，方可交付使用，方可申请终止商品房预售资金监管。3.关于印发《山东省房地产开发项目综合验收备案办法》的通知（鲁建发［2009］11号）第六条规定，开发项目经综合验收合格后，方可交付使用；综合验收不合格的，不得交付使用。4.2005年《山东省商品房销售条例》第三十七条规定，买受人应当按照合同约定对商品房进行交付验收；经验收符合要求的，应当与房地产开发企业签署房屋验收交付单。房屋验收交付单的签署，视为商品房的交付使用。当事人双方另有约定的，从其约定。5.2001年《商品房销售管理办法》第三十条规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。本涉案合同约定交付将经竣工经综合验收备案的房屋交付使用。以上的五条法律规定，都一致阐明了交付房屋的唯一前提条件必须是经综合验收。一审法院的认定只是单项通过建筑质量安全验收日，即为法定交房日期的认定，违反了上述法律法规的强制性规定，是适用法律的错误，理应纠正。综上所述，一审法院的认定既没有事实依据，又没有法律依据，是认定事实的错误和适用法律的错误，请求二审法院依法查明事实，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第十条第六项关于已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实的规定，《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》四、第（三）项、第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项的规定，依照（2020）鲁民再534号及（2019）鲁0125民初338号和743号案件（刘刚主审）的裁判思路和认定标准，依法改判支持徐乃广的诉讼请求。帝华公司在其他案件中的自认，并非是在本案中的承认，与本案无任何关联性为由，如二审法院以此驳回徐乃广的上诉请求，必定会引发本案申请再审。为节约诉讼资源，徐乃广申请二审法院庭审后就《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条，结合本案案情向最高人民法院审管办申请给予做出更详细严谨的司法解释。帝华公司辩称，一、一审法院认定事实正确，徐乃广对此所主张的权利已超过法定的诉讼时效。《民法典》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”本案徐乃广是2015年10月1日接收《商品房买卖合同》约定的房屋，徐乃广接收房屋时就已经知道没有太阳能生活热水供应，至徐乃广起诉已有5年半的时间。另外根据《民法典》对诉讼时效中断情形的规定，依照谁主张谁举证的原则，本案中徐乃广也未举证证明其主张的诉求在此5年多期间有中断的情形。据此，徐乃广未在法定诉讼时效期间行使权利，故该诉求已超诉讼时效。二、双方签订的《商品房买卖合同》未约定帝华公司给徐乃广安装太阳能或太阳能热水器。1.合同关于生活热水系统的形式与热源条款中，双方在合同中排除了太阳能的选项。详见合同第20页第三条空调、通风、照明系统及其节能设施（公共建筑）（10）项。2.关于装饰、设备标准中详细约定，交房时除房屋本身外，帝华公司需要交付装饰及设备的标准与明细，双方认可交付的标准中并未约定安装太阳能热水器。详见合同附件三以及合同正文第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任与第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。3.至于附件四民用建筑节能信息中第四条中选择了太阳能生活热水供应，只能说明双方均具有环保理念，属于提倡性条款，而非约束性条款，并非约定帝华公司提供太阳能生活热水供应，也不是约定帝华房地产公司安装太阳能热水器。帝华公司在履行《商品房买卖合同》没有违约行为。另外，涉案楼房均是高度为100米的高层住宅，楼房建设之初对于太阳能的安装，国家、省、市均没有规定要求；主体结构在设计时未考虑安装太阳能设备的荷载，现实也不具备安装的客观条件。2013年11月21日，济南市城乡建设委员会印发济建科字【2013】28号文件，即《关于高层建筑推广应用太阳能热水系统的实施意见，该意见明确自2014年1月1日起，市域内……因涉及业主众多，济阳区人民法院、济南市中级人民法院、济阳区政府都对此非常重视，案件影响范围广。无论是从依法办案的角度或者是维护社会稳定的角度，一审法院、二审法院以及济南市检察院对于太阳能热水器是否安装认定的结果是经得起推敲与检验的。综上所述。原审人民法院认定事实清楚，判决合法、合理。请求二审人民法院依法驳回上诉人上诉，维持原判。徐乃广向一审法院起诉请求：1.判令帝华公司向徐乃广赔偿合同约定的太阳能热水供应损失4900元；2.本案诉讼费用由帝华公司承担。一审法院认定事实：2013年10月24日，帝华公司与徐乃广签订《商品房买卖合同》，将其开发的位于济阳区XXXX号商品房预售给徐乃广。该合同约定：出卖人应当在2014年10月31日前，依据《山东省城市房地产开发经营管理条例》的规定，将经竣工综合验收备案，同时满足本合同其他约定条件的商品房交付买受人使用；逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照“由于采购困难或其他原因，不能达到装饰设备标准的，出卖人有权采用同等价格的其他设备代替”的方式处理；合同附件与本合同具有同等法律效力，本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力；本合同自双方签订之日起生效。该合同附件四“民用建筑节能信息部分”部分，双方在第四条“可再生资源利用”的“（一）太阳能利用”中，约定采用“太阳能生活热水供应”。合同签订后，徐乃广履行了支付房款的义务。2015年10月1日，帝华公司向徐乃广交付涉案房屋，但并未提供太阳能生活热水。2017年3月31日，涉案楼房通过济阳县工程质量与安全生产监督站的工程竣工验收备案。2018年6月25日，涉案楼房通过济阳县住房和城乡建设管理委员会的竣工综合验收备案。徐乃广于2021年3月15日在山东法院电子诉讼服务平台进行了网上立案活动。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。帝华公司与徐乃广签订《商品房买卖合同》，系当事人双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人双方均应遵循诚信原则，全面、实际履行各自的合同义务，以实现合同目的。根据合同附件四约定，帝华公司应当为徐乃广提供太阳能生活热水，但在实际交房时却并未提供，此行为构成违约。徐乃广依据《商品房买卖合同》以及内容不完整的山东省高级人民法院民事判决书复印件、（2019）鲁0125民初338号民事判决书打印件，主张合同约定的太阳能热水供应损失4900元，证据不足，不予支持。《商品房买卖合同》约定，帝华公司如逾期交房超过90日后，徐乃广要求继续履行合同的，合同继续履行。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，建设工程经竣工验收合格后，方可交付使用。帝华公司在涉案房屋竣工未经验收合格的情况下即交付使用，此举违反了建筑法律法规的强制性规定。鉴于涉案楼房已于2017年3月31日通过建筑工程质量与安全生产监督部门的竣工验收备案，因此应以2017年3月31日为正式交房日期。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”。双方虽在《商品房买卖合同》中约定帝华公司在2014年10月1日前交付涉案房屋，但帝华公司直至2015年10月1日才交付未提供太阳能生活热水的房屋，此时，徐乃广就应当知道自己的权利已受到损害，即可提起诉讼主张权利，但其迟延至2021年3月15日。鉴于帝华公司在2017年3月31日正式交付涉案房屋，因此，徐乃广的诉讼时效期间应为从2017年3月31日起至2020年3月30日。徐乃广未在三年的诉讼时效期间内主张权利，因此，其诉讼请求已超过诉讼时效，一审法院难以支持。判决：驳回徐乃广的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由徐乃广负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。徐乃广提交以下证据：证据一，山东省高院（2020）鲁民再534号民事判决书一份，拟证明省高院改判认定的情况。帝华房地产公司在本案一审答辩时称太阳能在涉案房屋正式交房时会安装到位，帝华公司判决生效之日起10日内赔偿张温英太阳能安装损失4900元。证据二，济阳法院（2017）鲁0125民初2847号民事判决书及帝华公司答辩状各一份，拟证明帝华公司在同类案件庭审时答辩称“太阳能在涉案房屋正式交房时会安装到位”。证据三，济阳法院（2017）鲁0125民初32号调解书一份，拟证明在该案中关于太阳能的问题远早于（2017）鲁0125民初2847号案，早已调解解决，张如国案不可能再涉及太阳能问题，在（2017）鲁0125民初2847号案帝华答辩中的张如国字样，已被划掉，此确系帝华公司笔误的更正，证明与案件一致。证据四：济阳法院（2017）鲁0125民初2846号判决书、答辩状、第二次开庭笔录各一份，拟证明该案庭审中审判长问帝华公司“被告，在答辩中你方提到，太阳能在涉案房屋正式交房时会安装到位，何为正式交房？”，帝华公司答“综合验收之后”。帝华公司质证认为，证据一是业主张温英再审判决书，该判决书没有涉及诉讼时效的事实，该证据与本案没有关联性；证据二中（2017）鲁0125民初2847号民事判决书驳回了张温英的要求安装太阳能热水器的诉讼请求，相应的答辩状是对（2020）鲁民再534号案件的答辩状，与本案诉讼时效事实情况没有关联性：证据三中（2017）鲁0125民初32号调解书的形成时间是2017年7月1日，该案张如国的起诉没有超过法律规定的诉讼时效，与本案的事实情况没有关联性；证据四的质证意见同证据二的质证意见。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，帝华公司与徐乃广于2013年10月24日签订的《商品房买卖合同》系双当事人双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉争议焦点问题为：徐乃广的起诉是否超过诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。徐乃广购买帝华公司案涉房产，帝华公司未能依约交房，后于2015年10月1日向徐乃广交付无太阳能生活热水供应房屋。徐乃广此时即应知晓其权利受到损害，即可向帝华公司主张权利。徐乃广并无证据证实在此之后曾向帝华公司主张权利，存在诉讼时效中断等情形，故徐乃广直至2021年3月15日向一审法院提起诉讼，要求帝华公司赔偿因没有太阳能热水供应的损失，超过三年的诉讼时效。2017年3月31日，案涉房产通过竣工验收备案，即使以此时间点起算，至2021年3月15日徐乃广提起诉讼，也已超过诉讼时效期间。徐乃广另主张，帝华公司在与张温英房屋买卖合同纠纷案件中，于2017年10月12日自述“太阳能在案涉房屋正式交房时会安装到位”；在与位好清房屋买卖合同纠纷案件中，于2018年1月16日自述“太阳能在案涉房屋正式交房时安装到位”，“综合验收之后”为正式交房。徐乃广据此主张帝华公司对业主作出安装太阳能的承诺，应以帝华公司承诺的案涉房产通过综合验收时间即2018年6月25日作为诉讼时效期间起算点,现徐乃广的起诉并未超过诉讼时效期间。本院认为，帝华公司在另案中，对提起诉讼的其他购房者作出的安装太阳能事宜的说明，并非对全体购房者的承诺。徐乃广并无证据证明帝华公司对其作出该项承诺，其关于自2018年6月25日作为诉讼时效起算日期的主张，并无事实和法律依据。一审法院认定徐乃广的起诉已超过诉讼时效期间，并无不当，本院予以维持。综上所述，徐乃广的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐乃广负担。本判决为终审判决。审判员 李 静二〇二一年八月十九日书记员 李璐瑶