甘肃省靖远县人民法院民事判决书（2021）甘0421民初2455号原告：王某1，男，汉族，现住靖远县。        委托诉讼代理人：陶某，甘肃诚益通律师事务所律师。        被告：蒙某，男，汉族，户籍所在地靖远县。        委托诉讼代理人：赵某，甘肃岱锋律师事务所律师。        第三人：王某3，男，汉族，住靖远县。        委托诉讼代理人：杨某，甘肃为道（靖远）律师事务所律师。        原告王某1与被告蒙某及第三人王某3排除妨害纠纷一案，本院于2021年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及第三人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。        原告王某1向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即从原告所有的××县房屋内搬出；2．由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告系原国营风雷机械厂（后被国营兰新无线电厂兼并）职工。1998年8月21日，原告从单位分得314-2-301号房屋一套，当月28日原告向单位交纳了15579.60元的购房款，后靖远县对国营风雷机械厂的建筑进行拆迁，原告的房屋因扩路被占用，单位将原告的314-2-301号房屋补偿为两小套，分别为靖远县乌兰镇风雷街38号4幢631室（面积：42.12平方米）和632室（面积：41.89平方米）。因本案第三人王某3（原告弟弟）当时没有住处，原告便将这两套房屋暂时给第三人使用，后原告多次要求第三人搬出该两套房屋，但第三人一直拒绝搬出。2019年8月，原告要办理靖远县乌兰镇风雷街38号4幢632室房屋的房产手续，但在办证单位未查询到该房屋的信息，原告便向第三人打电话询问情况，第三人的妻子唐萍告知原告该房屋已经被出卖给被告，但原告从未授权第三人对外出卖该房屋。2019年9月29日，靖远县国土资源局为原告补办了靖远县乌兰镇风雷街38号4幢632室房屋的不动产权证书。此后，原告多次要求被告从原告所有的该房屋内搬出，被告均以其已经买下该房屋为由拒绝搬出。原告认为，原告是靖远县鸟兰镇风雷街38号4幢632室房屋的所有权人，被告占用原告的房屋并拒绝搬出的行为严重损害了原告的合法权益，为维护原告的权益，依法提起诉讼。        被告蒙某辩称：1．原告将单位集资建房名额转让给第三人，第三人以原告名义购房，原告与第三人之间形成借名买房关系。这是双方真实意思表示，不违背法律规定，未损害国家、集体或其他人利益，因此作为实际出资人的第三人有权向被告转让房屋。原告提出涉案房屋系98年以原告的工龄补助优惠购买，但原告单位的优惠政策并不影响借名买房关系的成立，也不影响第三人与被告之间的买卖合同关系成立。2．被告从第三人处购买涉案房屋，支付相应价款并持有房产证，居住至今长达21年之久，虽未办理过户手续，但已实际取得房屋所有权。原告对第三人出卖房屋的过程也是知情的，但多年来一直未提出异议。房屋的过户条件早已成就，原告也曾承诺给被告办理过户手续，后来以各种理由拒绝。3．原告提供补办的房产证书来证明其是所有权人，但我国法律规定土地和房屋权属证书仅具有权利推定效力，而不直接决定真实的权利状态。原告对涉案房屋未出资，从未居住使用，自始至终仅为名义登记人，不享有物权权利。而排除妨害的前提是享有物权，则原告主张被告搬离的诉讼请求不符合物权法排除妨害请求权之构成要件。4．从民事活动应遵循的诚实守信原则、维护市场交易稳定性和保护信赖利益角度出发。本案应当维护实际购房人的合法权益。综上，原告起诉无事实及法律依据，请求驳回。        第三人王某3述称：1998年原告说其厂子里有内部职工的分配房屋，考虑到我没有房屋居住，让我购买一套，一套价格是15000余元，我与我妻子便赶紧凑钱，去原告厂子的财务部交了钱，但当时政策没办法注明是我交了钱，财务上也没有给我出具收据，只注明了房屋是原告的，也就是我占用了原告的指标购卖了房屋，之后因为拆迁一套房屋补偿为两套，后我将该两套房屋出卖给了蒙某及王某3，原告一直不配合过户。我不能因为我自己的行为连累蒙某及王某3，且当时确实是占了原告的职工福利，我现在愿意补偿原告2万元，让原告撤回起诉及配合将两套房屋过户给蒙某与王某3，诉讼费也由我承担。如果原告不同意，请求法院驳回原告的诉讼请求。其代理人意见为：1．本案系借名买房，第三人王某3借原告王某1的名义，于1997年购卖了国营风雷机械厂位于靖远县风雷街的314-2-301的房屋，这是双方协议自愿的情况下达成的，不违背公序良俗，未违反国家限购政策，双方借名买房合同有效成立。后又因为拆迁，经单位补偿将房屋变成靖远县风雷街38号4幢631室、632室两套房屋，房屋性质变更为商品房，但仍由第三人占有使用。第三人作为房屋的实际所有权人，行使处分权将房屋出售给本案被告，应受到法律保护。而原告作为登记人，也有配合办理过户手续的义务。2．原告所举的证据房屋产权证书及缴纳发票仅为表面形式，不能改变第三人实际缴纳购房款的事实，且该购房款与当时的市场价格相符，不存在用原告工龄折抵房价的事实。3．原告知道并同意配合办理过户手续，但一直不配合，其行为已违背诚信原则。本案系排除妨害纠纷，但原告不能举证证明其对房屋有实际物权，因此其诉请不成立。综上，请求驳回原告诉讼请求。        原告为支持其诉讼请求，提交证据如下：        证据1．分配住房通知单原件一份，证明在1998年8月21日国营风雷机械厂生活服务公司向原告有偿分配B14-2-301号房屋的事实。        证据2．收据原件一份，证明B14-2-301号房屋分配给原告，原告于1998年8月28日支付15579.60元房屋价款的事实。        证据3．职工购房协议复印件一份，协议是1998年8月8日风雷机械厂与原告签订的，协议中写明购房成本价为每平方米552元及涉案房屋在五年内不得出卖。        证据4．不动产权证书复印件两份，证明靖远县风雷街38号4幢631、632室房屋属于原告所有，被告及第三人实施侵权行为，妨碍了原告对房屋的正常使用。        证据5.2000年7月24日靖远县房管局出具的房改售房权属登记申请书复印件一份，证明314-2-301号房屋补偿为靖远县风雷街38号4幢631、632室房屋的原因。        被告质证意见：证据1、2证明目的有异议，这两份证据只能证明机械厂决定对原告分配房屋，但不能证明实际购房人就是原告。证据3证明目的有异议，该份证据只能看出原告是名义上的购买人，所谓的工龄折扣、旧房折扣只是价格优惠政策，不影响借名买房的发生。原告只能主张剩余的这部分房款，而不能主张排除妨害。证据4真实性无异议，但产权证书按规定只具有推定效力，并不能证明该房屋的实际所有人就是原告。要根据房屋的实际出资、居住和房产证持有情况综合考虑认定涉诉房屋的实际所有权人。证据5真实性无异议，通过拆迁政策，补偿的是两套房屋，但房屋属于完全可以出让的房屋。        第三人质证意见：对证据1、2、3真实性、合法性无异议，正是有了该两份证据，原告才有分配单位住房的事实，在此基础上，该房屋的价格是15579.60元，原告陈述也确实收到过第三人15579.60元，则第三人支付购房款15579.60元的事实是存在的。之后原告与第三人达成借名买卖合同，购房协议中约定的职工折抵款项并不影响借名买房合同中约定的购房价款。证据4真实性、合法性无异议，原告与第三人之间存在借名买房的事实，第三人对涉案房屋的处置属于有权处置。对证据5无异议。        被告为支持其辩称，提交证据如下：        证据1.2000年1月19日被告出具给第三人的收条原件一份、房产本原件一份，证明所有权人虽然登记为原告，但在2000年第三人向被告出卖房屋的时候该房产证由第三人持有，第三人与被告之间形成真实有效的买卖合同关系，后在购买房屋后该房产证书一直由被告持有的事实。        证据2．证明人李某书面证明原件一份（附有证明人身份证件）及小区物业收费单复印件一份，证明被告自2000年开始就在涉案房屋居住并一直缴纳水费的事实。        证据3．原告与王某3分别于2019年6月18日、6月27日的通话录音两份（光盘两张并附通话记录两份），6月18日的录音中原告与王某3协商过户事宜，6月27日的录音中原告认可第三人王某3借其名义购房并交纳购房款的事实，用以证明被告与第三人的房屋买卖合同关系合法有效。原告并非房屋所有权人，无权主张排除妨害。        原告质证意见：证据1收据证明目的有异议，收条是被告与第三人之间的行为，不能证明原告将房屋处分给被告。房产本身就登记在原告名下，产权也属于原告所有。被告持有房产证不代表被告享有所有权。证据2证明效力不予认可，李某的证明不符合证据规则，证人应当经过申请才可以作证，且该证据不能证明原告将房屋转让给被告的事实，作为物业管理的工作人员提供人员名单信息应该加盖印章。证据3电话录音真实性无异议，但并不能证明原告同意第三人处分房屋。原告在2019年补办产权证书，证明原告不愿意出售房屋。        第三人质证意见：对被告提交的证据无异议。        第三人为支持其述称，提交证据如下：        1．证人王某4出具的情况说明一份（第三人说明因王某4与王某1有亲属关系，不便出庭），用以证明原告与第三人之间存在借名买房的事实。        原告质证意见：该证据从形式上看不符合证据的形式要件，未由当事人申请作证，从内容上不能证明借名买房的事实，1998年的时候不存在借名买房的情况。        被告对此证据无异议。        2．第三人申请证人王某2出庭作证，王某2证言的主要内容：2004年我租住第三人的房子，对面住的是蒙某，蒙某是以13000元的价格从第三人手里购买的房屋。2005年我从第三人处以18000元购买了房屋，购买时有房产证，但上面写的是原告的名字，第三人向我说明了其是借用其哥哥即本案原告的名义购买的，实际所有人是第三人，购房时因原告不在本地而没办法办理过户。买房后我一直找第三人协商过户事宜，也找过原告协商，原告承诺过户，但是一直没有实际行动过。        原告质证意见：不予认可。        被告质证意见：没有异议。        第三人质证意见：没有异议。        证据的分析与认定：对各方当事人提交的书证及视听资料，虽对方当事人对证明目的提出异议，但对证据的真实性均未提出异议，故对该部分证据的真实性予以认定。对于证人李某的证言，虽李某未出庭作证，但其证言主要证明被告占有房屋交纳水费的事实，对此，原告并不持否认意见，为此对该证言结合其他证据予以认定。对于证人王某4的证言，虽王某4未出庭作证，但其确系本案原告及第三人的亲属，有正当理由不能出庭，结合其他证据，对其证言予以认定。        根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：原告王某1系原国营风雷机械厂（后更名为兰新集团公司）的职工。1998年，国营风雷机械厂依据有关政策，将其在靖远分厂区内所属的住宅楼向职工出售。同年8月8日，该厂与王某1签订了《职工购房协议书》，将314-2-301号房屋一套（建筑面积为50.7平方米）以成本价15579.60元出售给王某1。王某1考虑到其弟弟王某3（本案第三人）无住房，遂与王某3协商由王某3交钱购买。王某3于1998年8月28日到国营风雷机械厂财务处交纳了购房款15579.60元，并实际占有房屋。2000年，因风雷街拆迁，国营风雷机械厂将该房屋调整为靖远县乌兰镇风雷街38号4幢631室（面积：42.12平方米）和632室（面积：41.89平方米）两套房屋。王某3持相关手续办理了该两套房屋的产权证书，该房产权证书的房屋所有权人仍登记为王某1。后王某3将该两套房屋先后出售，其中于2000年将38号4幢632室出售本案被告蒙某，于2005年将38号4幢631室出售给案外人王某2。       2019年，原告王某1对上述两套房屋补办了不动产权证书。        本案当事人争议的焦点为：1．原告与第三人之间是否存在“借名买房”的事实；2．涉案房屋所有权的归属问题。对此，本院评判如下：        （一）关于涉案房屋是否系“借名买房”问题        首先，原告王某1与第三人王某3系亲兄弟，双方为亲属关系，存在着一定的信任基础及亲情友爱，有发生借名买房的可能性。其次，庭审中，王某1认可王某3给其15000余元房款（王某1还说明15000余元是以成本价每平方552元购买的，成本价是对其职工身份的补偿，当时的市场价是700元左右），但其只是让王某3居住，王某3并没有处分权。但不管是成本价还是市场价，王某3实际交纳了房款并实际居住，其应为实际购买人。第三，由于拆迁致该房屋变更为两套，该两套房产手续由王某3持有原件，说明王某1愿意让王某3占其名额购买该房。第四，被告蒙某提交的证人王某2与原告的录音通话、及证人王某2的当庭证言，另王某4出具的情况说明均证明王某1一直认可由王某3实际购买房屋的事实。因此本案的真实情况为王某1作为兄长，当年基于亲情关系，将含有其工龄职工待遇等福利因素，本属于自己的单位集资房屋购买资格无私、无偿转让给了其弟弟王某3，这是其当初真实意思表示，因此本案借名买房的事实成立。虽然目前双方因涉案房屋伤及亲情，但王某3明确表示愿意给王某1给予补偿，希望王某1能够配合过户，从而维护他人的权益，同时也能修复目前伤及的亲情关系。        （二）关于涉案房屋的归属问题        不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，对物权的归属具有推定效力。在一般情况下，物权登记在谁名下，就应推定谁为权利人。但当登记之外的其他人对物权权属提出主张时，该登记并非当然认定物权归属的唯一证据，而应当在审查其他人提交的相关证据后，据实作出认定。本案是借名买房，由第三人王某3借用原告王某1名义从国营风雷机械厂购买。虽然国营风雷机械厂最初约定该房屋在五年内不得转让，单位具有管理权。因此虽最初由王某3购买，但该房屋并不能办理在王某3名下。后于2000年在实行房改售房权属登记中，该房屋性质发生变更，具备了商品房的完全属性，可进行转让。此时，作为实际房产人的第三人将该房屋转让给被告，并不违背法律规定。因此本案中，虽然涉案房屋登记在原告名下，但被告持有原始房产证件且被告提交购房收据、缴费凭证、情况说明、录音资料及第三人述称及其提交情况说明和证人证言等均证明被告从第三人处购买该房屋后，一直占有使用20多年，被告应为实际的房屋所有人，该房屋的所有权应归被告所有。原告虽持有不动产权证书，但结合以上证据审查，原告不是实际的房屋所有权人。        本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中原告要求被告搬出房屋，但其提交的证据不能证明其是房屋实际所有权人。因其举证不能，对其诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条第一款之规定，判决如下：        驳回原告王某1的诉讼请求。        案件受理费100元，减半收取50元，由原告王某1负担。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。        审判员    温东玉二〇二一年八月二十三日法官助理    杜薇书记员    金莹