上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初37315号原告：上海三花颐景置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：屈国明，董事长。委托诉讼代理人：简珍珍，上海中问律师事务所律师。被告：陈海忠，男，1974年4月2日出生，汉族，户籍地福建省。原告上海三花颐景置业有限公司诉被告陈海忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海三花颐景置业有限公司的委托诉讼代理人简珍珍，被告陈海忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海三花颐景置业有限公司(以下简称三花公司)向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2021年6月2日解除；2.判令被告将上海市浦东新区惠南镇拱泰路XXX号房屋恢复原状并腾退交还原告；3.判令被告支付原告2019年11月1日至2021年6月2日的租金人民币(以下币种相同)91,553.81元;4.判令被告支付原告滞纳金，以逾期租金为基数，按照每日万分之五的比例，自逾期之日起计算至实际清偿之日止；5.判令被告向原告补缴2019年4月1日至2019年4月30日的装修期租金4,776.13元；6.判令被告向原告支付违约金15,044.79元；7.判令被告按照每日329.75元向原告支付自2021年6月3日起至实际返还房屋的房屋占有使用费；8.诉讼费由被告共同负担。事实与理由：原告系上海市浦东新区惠南镇拱泰路XXX号房屋(以下简称系争房屋)的业主，被告自2019年4月1日起承租系争房屋。根据《房屋租赁合同》约定，房屋租赁期限为3年，付款方式是付三押二，2019年4月1日至2019年4月30日为装修期，原告给予被告租金优惠共计4776.13元；2019年5月1日至2021年3月31日的每月租金为4,776.13元；2021年4月1日至2022年3月31日每月租金为5,014.93元。被告承租系争房屋后，仅支付2019年5月1日至2019年10月31日的租金，剩余租金至今未付。原告多次催收，被告均未支付。被告长期欠租的行为已严重违反了《房屋租赁合同》的约定，原告有权提前解除合同，收回房屋，并有权不予返还被告已支付的履约保证金，同时，被告理应支付租金、滞纳金、违约金并补缴装修期的租金，逾期未搬的，按照解约当月租金标准的两倍支付房屋占有使用费。故原告起诉要求判如所请。被告陈海忠辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告承租系争房屋后配合原告工作也损失了1万余元，被告承租系争房屋用于经营茶叶销售生意，被告已于2020年5月搬离系争房屋并告知原告，但原告拒绝和被告协商，称要打官司。被告认可自2019年11月1日起欠付租金，但仅同意支付截止至2020年6月的租金，并要求疫情期间的租金予以减免。被告承租房屋后有漏水问题，导致被告的茶叶毁损，漏水导致电器短路，房屋也差点着火。本院经审理认定事实如下：系争房屋的权利人为原告。2019年，被告(承租方乙方)与原告(出租方甲方)签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租系争房屋，租赁期限自2019年4月1日至2022年3月31日，其中2019年4月1日至2019年4月30日为装修期，甲方给予乙方1个月租金共计4,776.13元的优惠。合同第五条约定，租金标准：2.28元/平方米/天,首月租金为4,776.13元(含5%的增值税即227.43元,不含增值税租金为4,548.70元)。每年按365天计算。被告承租不满一个月(一个月系指30个自然日)的，租金按实际承租天数计算。租金起算时间为2019年5月1日,租金递增方式：每两年递增5%，具体支付情况如下：2019年5月1日至2021年3月31日每月租金为4,776.13元(含5%的增值税即227.43元,不含增值税租金为4,548.70元);2021年4月1日至2022年3月31日每月租金为5,014.93元(含5%的增值税5%即238.80元，不含增值税租金为4,776.13元)。租金支付方式：先支付后使用，付款方式为季度支付，首期款于本合同签约当天支付，以后租金按3个月为1个支付周期。在每个付款周期，乙方需提前7天将下一周期的租金支付到甲方指定账户。首期款指房屋租赁履约保证金及首期租金(自租金起算时间起首个支付周期租金)。第六条约定，本合同签订同时,乙方需向甲方支付房屋租赁履约保证金为2个月租金及物业费计9,552.26元。第八条约定，甲方应于2019年4月1日前将房屋交付给乙方。乙方在接收房屋时，应该谨慎和适当检查该房屋，在核实无误后再在清单上签字或盖章，乙方一旦在《房屋附属设施、设备清单》上签字或盖章视为交付完成，不得以房屋存在任何问题而再向甲方主张未完成交付。第九条约定，甲方给予乙方装修期内,乙方无需向甲方支付租金,但本合同第七条约定的所有费用乙方仍应承担并按约缴纳。如因乙方原因导致本合同提前解除的，则原告给予的装修期优惠自动失效，乙方应向甲方补缴已享受的装修期的租金。甲方可从乙方缴纳的履约保证金中直接扣除，不足部分由乙方补缴。第十三条约定，……(二)在下列情况下，甲方有权提前解除本合同，收回该房屋，并有权不予返还乙方已支付的履约保证金，同时要求乙方支付租金、违约金等各项费用、并赔偿甲方因此遭受的损失。1、乙方在甲方通知交付该房屋后逾期15天仍不验收交接该房屋的;2、乙方逾期支付租金、物业管理费或其他应缴费用的时间超过10天的……第十四条违约责任约定，(一)乙方逾期支付租金、物业管理费及其他款项，乙方应向甲方支付应付款总额万分之五的滞纳金……(三)租赁期满或本合同终止后，如乙方逾期搬出或拒不搬出该房屋的，应按合同终止前最后一月的租金标准的两倍支付房屋占有使用费，并向甲方赔偿由此而造成的直接损失和间接损失；同时甲方有权不予退还乙方履约保证金。(六)租赁期间,因乙方违约甲方按照第十三条第二款的规定提前终止合同的,或乙方非依约定擅自中途退租的,甲方除不予返还乙方已经交付的履约保证金外,乙方还应支付当月租金的三倍作为违约金，并赔偿因此给甲方造成的损失……合同另对其它事项作了约定。2019年7月25日，被告向原告指定的上海京益商业管理有限公司转账支付了房租共计14,328.40元。2020年11月30日，原告向被告发出租金催缴单，言明被告应于2019年11月30日前支付2019年11月1日至2020年11月30日的房租62,089.69元。原告将该函寄至上海市浦东新区惠南镇拱泰路XXX号，于2020年12月15日显示他人签收。庭审中，原、被告均确认，系争房屋内尚有被告的部分物品堆放在内，双方并未办理过系争房屋的交接手续。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、不动产权证、付款凭证、租金催缴单，系争房屋现状视频和照片等证据及本案的庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。合同签订后，原告依约交付房屋，但被告未按照双方合同约定按时支付租金，已违反合同约定，原告有权行使合同解除权并返还房屋。原告主张诉状副本签收之日即2021年6月2日为合同解除之日，于法不悖，本院予以准许。合同解除后，被告理应返还房屋。被告辩称其已于2020年5月搬离系争房屋且告知了原告方，但未提供相应证据证明，且双方至今未曾办理过房屋交接手续，加之系争房屋处现仍有被告堆放的物品，原告也不能将房屋另作他用，从公平角度出发，原告要求被告支付自2019年11月1日起至合同解除之日即2021年6月2日止的欠付租金，符合合同约定，本院予以支持。其中2019年11月1日至2021年3月31日期间按照每月4,776.13元的租金标准收取，2021年4月1日至2021年6月2日期间按照每月5,014.93元的租金标准计算。被告抗辩上述期间恰逢新冠疫情防控期间应予减免租金，本院考虑疫情的影响，原告虽非国有企业，但作为出租方亦应与承租人共克时艰，从公平角度考虑，酌情将租金减免1个月计4,776.13元。原告依据合同十四(三)条要求被告按照每日329.75元的标准支付自2021年6月3日起至实际返还房屋日止的占有使用费，经查，该项条款的前提为被告在租期届满后拒不搬离房屋，而本案中合同已提前终止，故被告的情形并不符合合同第十四(三)条的情形，且原告既已选择第十四(六)条中途退租的约定，则不能重复适用上述条款，故本院对2021年6月3日起至实际返还房屋日止的占有使用费，参照合同约定的月租金5,014.93元标准计算。原告要求被告补缴装修期租金，根据双方合同约定，因被告原因导致合同解除，被告需向原告补缴已享受的装修期租金，现因被告未按时缴纳租金导致合同解除，故本院对原告的该请求予以支持。原告要求被告支付逾期付款滞纳金和解约违约金，鉴于原告已没收被告已支付的履约保证金，本院也支持了补缴装修期租金损失的诉请，被告抗辩原告主张的违约金约定过高，要求酌情调整，本院综合考虑原告的损失、被告的违约程度以及双方履约情况等因素，酌情将违约金调整为5,014.93元，逾期付款滞纳金不再另行支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条、五百六十五条、五百六十六条、五百八十五条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海三花颐景置业有限公司与被告陈海忠之间的《房屋租赁合同》于2021年6月2日解除(房屋坐落于上海市浦东新区拱泰路XXX号)；二、被告陈海忠于本判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区拱泰路XXX号房屋返还给原告上海三花颐景置业有限公司；三、被告陈海忠于本判决生效之日起十五日内支付原告上海三花颐景置业有限公司2019年11月1日起至2021年6月2日止的租金共计86,777.68元；四、被告陈海忠于本判决生效之日起十五日内支付原告上海三花颐景置业有限公司装修期租金4,776.13元；五、被告陈海忠于本判决生效之日起十五日内支付原告上海三花颐景置业有限公司违约金5,014.93元；六、被告陈海忠于本判决生效之日起十五日内按照每月5,014.93元标准支付原告上海三花颐景置业有限公司自2021年6月3日起至返还上述房屋之日止的占有使用费；七、驳回原告上海三花颐景置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,463元，减半收取计1,231.50元，由被告陈海忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏法官助理  邱静雅书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明的当事人承担不利的后果。