广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终18045号上诉人（原审被告）：钟祥，男，1968年5月4日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：广东珠江商业地产物业服务有限公司。住所地：广东省广州市海珠区瑞纺路2号601房。法定代表人：李志明，该公司总经理。委托诉讼代理人：周凌，该公司职员。委托诉讼代理人：郑碧仪，该公司职员。原审第三人：广东合生泰景房地产有限公司。住所地：广东省广州市海珠区逸景路466号601房。法定代表人：李朝蕊，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁亮，该公司职员。上诉人钟祥因与被上诉人广东珠江商业地产物业服务有限公司（以下简称珠江公司）、原审第三人广东合生泰景房地产有限公司（以下简称合生泰景公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初36855号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人钟祥上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.改判驳回珠江公司的全部诉讼请求。事实和理由：钟祥认为一审判决认定事实有误，判决钟祥承担物业费用及违约金没有依据，钟祥不应缴纳案涉物业管理费。一、珠江公司于一审提交的证据《提前退铺申请》载明钟祥于2017年7月5日申请退铺，且珠江公司、合生泰景公司已于该申请加盖公章。根据公司流程，钟祥于2017年7月5日在珠江公司、合生泰景公司的前台提交退铺申请，实际上珠江公司与合生泰景公司的办公室位于同一楼层及同一间办公室，有合生泰景公司于一审提交的证据《委托物业管理证明》可以证明。后珠江公司确认钟祥无欠费并同意其退铺的当天开具了《放行条》，并同意让钟祥将货物及商品搬走并退场。根据该两公司的规定，案涉放行条在退场当天被值班保安收回。钟祥离场后再无使用该物业，并无欠费及违约金逾期的可能。二、合生泰景公司于2016年8月13日更换物业公司为珠江公司，因珠江公司管理不善，钟祥租赁的商铺投入经营生产后亏损近120万元。且2019年至今，珠江公司起诉了近600家由合生泰景公司招商进场的经营商户，钟祥系珠江公司管理不善导致亏损逼迫离场。三、合生泰景公司与珠江公司应在收到经盖章确认的退铺申请后，同意钟祥退铺并开具放行条当天将钟祥缴付的押金（保证金）退回钟祥的缴费账户，钟祥多次要求该公司退还押金均被拒绝。综上，请求二审法院依法驳回珠江公司全部诉讼请求。被上诉人珠江公司辩称，珠江公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回钟祥的上诉请求。原审第三人合生泰景公司辩称，与珠江公司的答辩意见一致。珠江公司向一审法院起诉请求：一、判令钟祥立即支付2017年7月1日至2017年9月4日期间的物业管理费1647.4元及迟延支付物业管理费的违约金1647.4元（自逾期之日起计至付清管理费之日止，每日按应付未付金额的5‰计算，暂计至2019年11月15日为7215.61元，违约金总额以钟祥所欠物业管理费本金为限），以上金额合计3294.8元；二、钟祥承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2020年3月16日，合生泰景公司出具一份《委托物业管理证明》，内容订明：“合生泰景公司为广州市海珠区惠纺街2号301房的产权人，自2010年5月11日起委托广东珠江商业地产物业服务有限公司对上述房产进行物业管理，委托关系尚未终止”。2016年3月31日，钟祥（作承租人，乙方）与合生泰景公司（作出租人，甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在广州市海珠区惠纺街2号301房自编30661号商铺（房地产权证号码穗字第××号）出租给乙方作商业用途使用，租赁面积约35.10平方米；租赁期限自2016年2月1日至2020年3月16日，乙方应于本合同签订当日支付首期租金1559元，剩余租金乙方按季支付，乙方应于每季度期满前15日内向甲方支付下个季度的租金等。同日，钟祥（作承租方、乙方）与合生泰景公司（作出租方、甲方）又签订一份《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，订明租赁期限为4年1个月16天，自物业交付日起算，暂定为2016年2月1日起至2020年3月16日止；乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前2个月书面通知甲方，乙方同意以本补充协议约定的全部租赁期限内租金及综合管理服务费总额的30%向甲方支付违约金，同时甲方有权没收乙方缴纳的履约保证金及综合管理履约金，乙方应在解除通知送达后5日内结清所有费用，并办妥解约及退铺手续，乙方按甲方要求办妥解约等手续且交还该物业后30个工作日内，甲方将剩余期限的租金及综合管理服务费在扣除应由乙方承担的费用、违约金、赔偿金等后无息退还给乙方，当月租金及综合管理服务费无论承租时间长短，均按整月计算等；关于交还物业，本补充协议终止或解除之日，乙方应将租赁的该物业及甲方提供的配套设施以完好无损、适租的状态交还甲方；租赁期限内，该物业的水电费、通讯费以及物业管理费等费用由乙方承担，该部分费用的缴纳及结算由乙方与甲方委托的物业管理公司另行签署《珠江国际纺织城物业管理协议》约定，同时乙方保证遵守甲方有关租赁使用的规定，并确认承租的物业仅用作梭织面料销售等。2016年8月14日，钟祥签订《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》，载明楼层区域为D区3F，商铺号为30661，钟祥确认承租的位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城三层自编D30661号商铺已具备交付条件，同意接收该商铺。2016年8月13日，珠江公司（作甲方）与钟祥（作乙方）签订一份《珠江国际纺织城物业管理协议》，约定乙方承租了位于广州市海珠区逸景路珠江国际纺织城三层自编30661号商铺，现乙方同意接受甲方为该商铺及珠江国际纺织城提供物业管理服务，该商铺物业管理费按照《租赁合同》约定面积计收，乙方每月应交纳的物业管理费总额为772.2元，物业管理费从2016年2月1日起计收，签订本协议当日乙方须缴纳三个月的物业管理费2316.6元，此后乙方应在每季度结束前10天内一次性缴清下季度物业管理费；物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同；物业管理服务内容：一、房屋共用部位的维护和管理；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的给排水管道、水箱、加压水泵、天线、供电线路、高低压电放、排风系统、中央空调系统、电梯系统、BA智能化系统、监控系统、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、附属市政设施等；乙方依据本协议向甲方按时交纳物业管理费用及其他有关费用，乙方违反本协议及附件，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方并应从逾期之日起每日按应付未付金额的5‰支付违约金，且甲方有权中止部分或全部服务、停止该商铺的水/电/煤气/空调等的供应直至其缴清应缴费用；乙方保证在本协议下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到的后果，其风险责任由乙方自行承担，甲方按本协议确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天内即视为送达乙方；乙方同意自该商铺交付日起，乙方通讯地址以该商铺为准，鉴于乙方在所承租的该商铺内经营，故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在该商铺上，并保留两天后，视为甲方通知送达乙方，乙方也可直接签收甲方通知等。该协议订明钟祥的通讯地址为广州市海珠区中大国际轻纺城2157档。2017年7月5日，钟祥向珠江公司提交一份《申请书》，内容为：“本人承租3楼D区30661档，因生意差现申请退档口”。根据珠江公司提交的EMS邮政特快专递运单及邮件查询单显示，珠江公司于2019年12月6日以物业管理协议约定的邮递地址广州市海珠区中大国际轻纺城2157档向钟祥邮寄发出一份《关于催缴商铺物业管理费等费用的通知》，该通知载明：“贵方作为广州市海珠区逸景路464号（珠江国际纺织城）三层自编30661号商铺的承租人，已接收并实际使用该商铺，与珠江公司签订物管协议，同意有偿接受珠江公司提供的物业管理服务，但贵方尚拖欠珠江公司2017年7月1日至2017年9月4日期间的商铺物业管理费1647.4元，请贵方于2019年11月8日到珠江国际纺织城客户服务中心结清拖欠的所有应付费用及违约金，否则将通过法律途径追究贵方的违约责任等”。上述邮件因被拒收，故于2019年12月9日被退回。根据珠江公司出示的《珠江国际纺织城退铺验收记录表》显示，案涉商铺完成退铺验收的时间为2017年9月5日。珠江公司追讨物业管理费未果，遂提起本案诉讼。在一审庭审中，合生泰景公司确认收到钟祥于2017年7月5日提交的退铺《申请书》，但认为收到退铺《申请书》并不意味马上解除租赁合同，因为退铺还需要经过交接、验铺、收回商铺钥匙等一系列的手续，钟祥仅提交退铺《申请书》，没有办理交接手续，故钟祥提交的退铺《申请书》仅是向合生泰景公司发出解除租赁合同的意思表示，租赁合同尚未解除。租赁合同的解除时间应是2017年9月4日。针对合生泰景公司陈述的意见，钟祥认为珠江公司收到退铺《申请书》后已盖章同意其离场，并开具放行条，钟祥是拿了珠江公司的放行条才离开的。钟祥为其意见，当庭出示一份手机截图打印件，内容是一张《物品、材料工具放行条》，显示业主同意放行，时间为2020年10月28日。钟祥认为该放行条是珠江公司开具的，钟祥已将上述放行条交给保安，否则珠江公司不会让钟祥退场。珠江公司在质证中认为上述放行条只是截图打印件，且纺织城分为写字楼和商铺两部分，案涉商铺位于商场，在商场内出库的商品不需要放行条，只有搬动贵重物品才需要放行条，钟祥一直没有提交其所抗辩的2017年7月5日珠江公司开具的放行条，至于钟祥把物品搬离商铺，不代表钟祥向合生泰景公司交还了商铺，也不代表租赁合同和物业管理协议已经解除，故钟祥仍需支付协议解除前，即2017年7月1日至2017年9月4日期间的物业管理费1647.4元以及逾期付款违约金1647.4元。另查明，合生泰景公司就钟祥拖欠租金、综合管理服务费等相关费用亦诉讼至一审法院[案号：（2020）粤0104民初36135号]。在诉讼过程中，钟祥没有提供珠江公司存在管理不善或提供物业管理服务存在重大瑕疵的证据，也没有提交案涉物业手扶电梯、中央空调不运营的证据。一审法院认为：珠江公司受合生泰景公司的委托管理案涉商铺物业，有珠江公司提交的《委托物业管理证明》为证，合生泰景公司对上述证明予以确认，且钟祥对上述证明的真实性、合法性亦没有异议，故一审法院对上述证明内容予以采信。珠江公司与钟祥签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》是缔约双方当事人的真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，物业管理协议依法成立生效，并产生约束力，珠江公司、钟祥双方均应恪守遵行。根据物业管理协议的约定，物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》约定的租赁期限相同，即物业管理期限自2016年2月1日起至2020年3月16日止，钟祥在租赁期限内于2017年7月5日向合生泰景公司提交退铺《申请书》，合生泰景公司确认收到上述《申请书》，但钟祥没有举证证实其已向珠江公司提交了退铺《申请书》或发出解除物业管理协议的文件，亦没有举证证实珠江公司有向钟祥发出放行条。此外，钟祥出示的手机截屏打印件显示的放行条的开具时间为2020年10月28日，与钟祥陈述珠江公司于2017年7月5日就开具放行条的意见无法对应一致，故一审法院对钟祥主张于2017年7月5日取得珠江公司开具放行条的意见不予接纳。另，从退铺《申请书》记载的内容来看，钟祥向合生泰景公司提出退档口，意味着钟祥单方向合生泰景公司发出解除租赁合同的意思表示。根据租赁合同补充协议的约定，钟祥因自身原因需提前解除合同的，应提前2个月书面通知合生泰景公司。因此，钟祥向合生泰景公司发出退铺《申请书》当天，租赁合同尚未解除，珠江公司作为物业管理服务提供商仍需按物业管理协议的约定向钟祥承租的商铺物业提供有偿物业管理服务，现珠江公司主张钟祥支付2017年7月1日至2017年9月4日期间的物业管理费符合物业管理协议的约定，钟祥应当将上述期间的物业管理费1647.4元（计算公式：按每月物业管理费772.2元为标准计，772.2×2+772.2÷30天×4天=1647.4元）清偿给珠江公司。至于逾期付款违约金的计付问题。按物业管理协议的约定，钟祥应当在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费，如逾期缴纳，钟祥应从逾期之日起每日按应付未付金额的5‰支付违约金。钟祥没有按约定期限支付物业管理费构成违约，理应承担违约责任，故钟祥应按尚欠的物业管理费1647.4元为基数，自2017年7月1日至实际清偿之日止，按每日5‰为标准计付逾期付款违约金给珠江公司，逾期付款违约金总额以钟祥拖欠的物业管理费1647.4元为限。至于钟祥抗辩认为珠江公司没有履行物业管理服务导致手扶电梯、中央空调不运营的意见，因钟祥没有就此提供证据，故一审法院对钟祥的该项抗辩意见不予接纳。此外，钟祥抗辩主张珠江公司返还租金押金及利息亦无合同依据，一审法院对钟祥的该项抗辩意见亦不予接纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条之规定，一审法院判决如下：一、钟祥应于判决发生法律效力之日起十日内向珠江公司支付2017年7月1日至2017年9月4日的物业管理费1647.4元；二、钟祥应于判决发生法律效力之日起十日内向珠江公司支付欠缴2017年7月1日至2017年9月4日期间物业管理费的违约金（以1647.4元为基数，自2017年7月1日起至实际付清所欠物业管理费之日止，按每日5‰为标准计，违约金总额以钟祥所欠物业管理费1647.4元为限）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由钟祥负担。二审期间，钟祥围绕其上诉请求向本院提交了以下证据：1.广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初36135号民事裁定书，拟证明一审判决错误，一审法院经过半年出具了对前述裁定的补正裁定；2.物品、材料工具放行条，拟证明钟祥并无欠缴物业管理费。珠江公司质证认为：证据1与本案无关。证据2如果钟祥要交还商铺，必须与出租方办理书面的商铺交还手续，要签署一份交还商铺的确认书，而其提交的物品材料工具放行条，只是客户平时搬运除货品之外的其他办公用品等物品离开纺织城的凭证，主要用于证明放行条上的物品为客户自行办理，并不是客户不欠费的凭证，也不是客户已经交还商铺的凭证。合生泰景公司质证认为：对证据1的真实性没有异议，但认为该补正裁定只是对一审判决笔误的更正；对证据2，不管是合生泰景公司解约还是钟祥解约，都需要办理正常的手续，对案涉商铺进行验收，比如检查卷闸门、空调、电表等设备设施是否损坏并交回钥匙，这才是一个完整的交付商铺的流程。合生泰景公司围绕其抗辩理由向本院提交了以下证据：1.广东省广州市中级人民法院（2021）粤01民终15463号民事判决书，拟证明提出退铺申请与解除租赁合同之间的关系。钟祥质证认为：上述判决书与本案无关，对该判决书不服。珠江公司对该判决书表示没有异议。珠江公司二审期间未向本院提交新证据。一审查明的事实有相应证据证实，本院予以确认。另查明，合生泰景公司因房屋租赁合同纠纷一案向一审法院起诉钟祥，一审法院就该案作出（2020）粤0104民初36135号民事判决。在该案判决中，一审法院认定双方之间的租赁合同于2017年9月4日解除并判决钟祥须向合生泰景公司支付从2017年6月17日至2017年9月4日止的租金3056.5元及相应的逾期违约金、综合管理服务费3056.5元及相应的逾期违约金。另据该判决查明的事实，钟祥与合生泰景公司签订的（2016）珠纺租合第3321号《广州市房屋租赁合同》及《综合管理服务合同》分别约定钟祥须向合生泰景公司缴纳2791元保证金及2790元履约金，该案一审庭审时，合生泰景公司也确认钟祥已支付前述保证金及履约金。该判决对钟祥在该案中提出的租赁合同保证金2791元和综合管理合同履约金2790元的抗辩不予采纳。钟祥不服，向本院提起上诉。本院于2021年8月13日作出二审判决[（2021）粤01民终15463号]，驳回上诉，维持原判。2021年7月28日，一审法院作出（2020）粤0104民初36135号民事裁定，对（2020）粤0104民初36135号民事判决作出补正：判决书第12页第三行“2017年6月17日”应为“2017年7月1日”。二审中，钟祥提交珠江国际纺织城客户服务中心出具的《物品、材料工具放行条》，商铺号/单元号为C栋1510；填表时间为2021年6月28日，放行时间为2021年6月29日；放行物品包括裤子100条、平车打边车3台、架子8台、电脑2台、纸样机1台、面料5卷。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为钟祥应否向珠江公司支付2017年7月1日至2017年9月4日的物业管理费及相应的违约金，钟祥关于返还押金的主张是否成立。对此，本院分析如下：钟祥与珠江公司签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》第二条约定：“物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同”。而根据钟祥与合生泰景公司房屋租赁合同纠纷案件的生效判决，双方之间的租赁合同于2017年9月4日解除。在租赁合同存续期间内，珠江公司需履行向钟祥提供物业管理服务的合同义务。据此一审法院认定珠江公司与钟祥之间的物业服务合同关系持续至2017年9月4日、钟祥应向珠江公司支付2017年7月1日至2017年9月4日期间的物业管理费1647.4元及逾期付款违约金1647.4元，符合合同约定及客观实际，本院予以维持。钟祥以珠江公司曾向其开具放行条为由主张双方已于2017年7月5日对解除物业管理服务合同达成一致，但该主张与已生效判决对租赁合同关系解除时间的认定相矛盾，同时，从放行条的内容看，该放行条中并不包含解除合同的意思表示，更趋近于珠江公司在实施物业管理过程中对进出物品采取的一项管理措施，故本院对钟祥的该主张不予采纳。关于钟祥主张珠江公司管理不善、没有履行物业管理服务缺乏相应证据支持，本院不予采信。钟祥主张珠江公司应向其返还押金，但《珠江国际纺织城物业管理协议》并未对缴纳押金作出约定且钟祥亦未举证证明其向珠江公司缴纳过物业管理押金。其所称押金应为向合生泰景公司缴纳的租赁合同保证金，其要求珠江公司予以返还，明显缺乏事实及法律依据，故本院不予支持。钟祥另以一审法院作出的补正裁定主张一审法院对其与合生泰景公司房屋租赁合同纠纷作出的判决错误，但该裁定仅补正前述判决文字上的笔误，并未否定该判决对相关事实作出的认定和对争议作出的裁判，故其主张亦明显不能成立。综上所述，钟祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元,由上诉人钟祥负担。本判决为终审判决。审判长 瞿 栋审判员 张一扬审判员 李志明二〇二一年九月十四日书记员 李蕴妍陈晓君