江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终2150号上诉人（原审被告）：许剑，男，汉族，住福建省厦门市思明区。上诉人（原审被告）：李林林，女，汉族，住福建省厦门市思明区。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈茹，江苏海郡律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：徐田园，江苏海郡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于美玲，女，汉族，住江苏省连云港市赣榆区。被上诉人（原审原告）：张帆，男，汉族，住浙江省安吉县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李家静，江苏盈喆律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：孟少宁，江苏盈喆律师事务所律师。原审第三人：王彩红，女，汉族，住江苏省连云港市赣榆区。上诉人许剑、李林林因与被上诉人于美玲、张帆及原审第三人王彩红房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2021）苏0707民初1134号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人许剑、李林林上诉请求：1.依法改判或发回重审；2.判令两被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审认定房屋买卖（居间）合同即是房屋买卖合同是错误的。从形式上看，房屋买卖合同只有买卖双方当事人，而居间合同是三方当事人，买卖合同支付行为是双方当事人，而不是三方；从本质上看，居间合同仅表示有购房的意向，而买卖合同是直接就房屋买卖达成一致，必须符合《城市房屋管理法》要件，比如一定要共有产权人书面同意；从时效上看，如果在约定的期限内无论是已经签署房屋买卖合同还是没签，居间合同都自然终止，不存在继续履行的问题。根据《合同法》第424条规定，居间合同和买卖合同存在重大差异，不是只要约定了标的物、价款、交易时间等就具备了房屋买卖合同的要件格式，房屋买卖合同是双务、有偿、诺成合同，此居间合同缺乏付款时间、交房时间及共有产权人不能到场时的书面同意等要件（《城市房地产管理法》第三十八条规定），而一审法院认为居间合同中只要具有部分要件就等同于房屋买卖合同是错误的。2.认定于美玲、张帆主体适格错误，虽然“房管家”没有在居间合同上盖章，但签定该合同是在房管家飞尔店，第三人系房管家业务人员，通知人王先生系房管家权证部人员，2020年11月9日上诉人也是如约到该店准备与被上诉人一起前往房产交易中心办理房屋买卖网签合同，一审法院认定居间系王彩红个人行为存在明显错误。3.一审法院认为房屋买卖中作为夫妻一方的于美玲有权代理张帆而为法律行为是错误的，不符合法律规定。房屋买卖时即使是夫妻，一方未当场，也要出具公证授权委托，这是房产交易手续办理的强制性规定。4.2020年11月9日在房管家飞尔店签约时，因为张帆没有到场，许剑要求提供按居间合同签订房屋买卖合同必备的公证授权委托书。张帆出具“放弃证明”是许剑要求，与事实不符，而且许剑明确不同意变更合同主体（不接受），一审法院认定错误。5.居间合同和协议依约成立，支付了中介服务费、定金、并约定时效，这部分是合法有效的，但推定前述合同就是房屋买卖合同且合法有效是错误的，违反法律规定。在约定的时间内许剑明确没有收到张帆公证授权委托书，不具备签订房屋买卖合同的基本要件，当场告知买方依据补充协议第3条中约定，如无法提供，视为违约，终止履行合同。于美玲和王彩红电话、信息要求面谈，以其他方式补偿，许剑坚持原则，没有公证授权委托，拒绝面谈。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同，符合合同法定解除规定。6.合同履行的情况：（1）关于约定的合同时效，房管家王先生（权证部）2020年10月13日通知，11月3日明确11月9日办理签订正式房屋买卖合同（网签），履行了告知义务（合同约定时效7天），因11月5日是星期四，商定改为11月8日回赣榆，11月9日办理签约过户手续，可以有连续三个工作日（时效三天），三方均无异议，达成一致。（2）关于支付，买方依约只支付了定金，在约定时间内未支付对应价款或者办理银行按揭贷款。（3）关于违约，因张帆未到场，也未出具公证授权委托书，买方手续不齐全，无法办理房屋买卖合同（网签）。（4）关于终止，因买方在合同约定的时间内办理过户的手续不齐全，变更买方我方不同意，口头当场告知终止履行，实际行为也是拒绝履行。综上，涉案合同不存在合同继续履行的情形，并非一审认定的合同未解除，因为房屋买卖合同没有进入实际履行阶段，只是支付定金，上诉人认为仅能适用定金罚则承担违约责任。二、一审判决适用法律错误，应当改判或者发回重审。1.合同法第44条明确规定依法成立的合同，自成立时成效。法律行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《城市房地产管理法》是特别法，第三十八条、四十一条有明确规定，应适用。2.被上诉人的诉讼请求是于美玲、张帆二人要求继续履行合同，当庭表示不变更诉讼请求。一审法院判决房屋归于美玲所有（实际应该是配合过户），与被上诉人诉求不符，违反了《民诉法》第二百条规定，属于程序违法、适用法律错误，应改判或发回重审。3.合同主体变更不是只是告知义务，必须征得另一方当事人同意。《合同法》第88条规定当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中张帆将其涉案合同义务全部转移给于美玲，许剑本人明确不同意，所以权利转移不发生效力。被上诉人于美玲、张帆二审辩称：一、一审法院认定案件事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。二、上诉人的上诉事由无事实及法律依据，具体理由如下：1.案涉《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规规定，不违背公序良俗，合法有效，双方均应按约全面履行合同约定义务。本案系二手房买卖，双方签订的是《房屋买卖合同》，而非上诉人所称的《居间合同》，即使双方签订了《房屋买卖居间协议》，但合同名称及形式并不能决定合同的效力，决定合同效力的是合同的内容。案涉《房屋买卖合同》《补充协议》关于本案房屋的当事人、标的物、价款等事项约定明确，权利义务清楚，符合法律规定的合同成立的要件，且案涉合同经双方签字确认，合同内容符合《民法典》关于民事行为效力及合同效力的相关规定，合同应自双方签字之日起即成立并生效。本案应适用《民法典》关于合同成立及效力的相关规定，而非适用上诉人称的《城市房地产管理法》，上诉人的观点明显系法律理解及适用错误。2.双方签订案涉合同后，于美玲按照约定交付了部分款项，后于美玲申请的银行贷款未获批，但于美玲已向上诉人明确表明将凑齐房款全额支付，上诉人对此知情也未提出异议，并且表示愿意请假回连办理房屋买卖过户等事宜。之后被上诉人的婚姻关系发生变化，于美玲将该情况经王彩红及时告知上诉人，上诉人及其代理人对此亦知情。且于美玲已按照上诉人的要求让张帆出具了一份《自愿放弃房屋产权的承诺书》，基于此房屋财产权利义务均由于美玲享有和承受，上诉人及其代理人对此均知情但未予回复。被上诉人在购买房屋过程中婚姻关系发生变化，非被上诉人在签订合同时可预见的，不属于商业风险的重大变化，且继续履行合同有利于房屋买卖交易的稳定性及公平性。双方均应当依据《民法典》第五百零九条及相关规定全面诚信履约。3.本案《房屋买卖合同》及《补充协议》对合同的终止及解除均未明确约定，被上诉人在付款方式及婚姻关系发生变化时均已履行告知义务，案涉合同不符合《民法典》关于合同解除的法定条件，双方合同并未终止，双方均应当按照合同约定继续履行合同。综上，请求二审法院依法查明案件事实，依据《民法典》及相关规定，驳回上诉人的上诉请求，以保障被上诉人的合法权益，维护房屋买卖市场交易的稳定性及公平性。原审第三人王彩红二审述称：希望双方的合同继续履行，后续我方也会继续帮双方办理手续。于美玲向一审法院提出诉讼请求：判令许剑、李林林继续履行《房屋买卖合同》，按照合同约定办理“苏(2018)赣榆区不动产权第00xx号”房屋的产权变更登记手续；判令许剑、李林林向于美玲交付买卖的房屋；诉讼费由许剑、李林林负担。一审法院认定事实如下：于美玲和张帆原系夫妻，许剑和李林林系房屋所有权人和共有权人。许某某系许剑弟弟。2020年3月，许剑即与王彩红通过微信聊天的形式委托王彩红转卖位于连云港市赣榆区青口镇时代东路南侧恒安华府花园小区3号楼1单元xx楼的xxx室和xx楼的房屋。2020年4月13日，作为出卖人的甲方许剑和李林林，与作为买受人的乙方于美玲和张帆，通过作为居间人丙方王彩红，签订《房屋买卖合同》。合同约定，三方在平等、自愿、协商一致的基础上就房屋买卖及居间服务达成协议；房屋地址为连云港市赣榆区××镇×××路××××××花园小区×号楼×单元××××室；房屋所有权登记日期为2018年11月9日，产权证号为“苏（2018）赣榆区不动产权第00xx号”，房屋所有权人为许剑，共有权人为李林林，甲乙双方已取得共有权人同意出售上述房屋，建筑面积89.14平方米；房屋现状为空房；总房价为700000元，总价款包括3#B08室储藏室一间，本合同签订后3日内乙方同意交付定金30000元；双方同意采取商业贷款方式付款，购房款在银行放款之日由银行交付甲方；丙方通知之日起7日内，在甲乙双方资料齐全并积极配合的情况下，由丙方协助甲乙双方到房屋权属登记部门办理过户手续；甲方应与乙方交付完首付款且贷款审批通过后向乙方交房；涉及此次房屋交易中产生的全部税费由双方各自承担；甲乙丙三方在签订合同时，按照国家及相关行业规定，甲方须向丙方支付中介服务费4000元，乙方应向丙方支付中介费6000元；丙方有义务及时为甲乙双方报告订立房屋买卖合同的机会、提供订立房屋买卖合同的居间服务，并向甲乙双方如实告知有关订立房屋买卖合同的事项；签订本合同后，如甲方未能履行本条约定的，则应向乙方双倍返还定金，如乙方未能履行本条约定的，则支付甲方的定金不予返还；代理人许某某声明是房主许剑的指定代理人，如该房主许剑违约，代理人许某某自愿承担违约责任和法律责任；本合同履行期间，三方应履行本合同之前所述的补充协议、合同附件、及其他书面文件，均为合同不可分割的一部分，具有同等法律效力；本合同自三方签字或盖章之日起生效；其他约定见附页《补充协议》；定金账户：许剑，厦门建设银行卧龙支行，账户621*××××***9。该合同甲方暨出卖人处许剑、李林林的姓名由许剑的弟弟许某某书写，并在许剑的签名上捺印，许某某并在甲方代理人处签名、捺印。该合同乙方暨买受人处于美玲、张帆的姓名由于美玲书写，其并在本人姓名上捺印。王彩红在丙方经办人处签名，合同未加盖房管家地产赣榆分公司印章。同日，于美玲、张帆与许剑、李林林及许剑、李林林的受托人许某某，王彩红均以同样的身份签订了《补充协议》。协议约定，经甲乙双方友好协商，约定该交易服务契税满两年过户，即2020年11月4日之后，甲乙双方均无异议；乙方贷款审批时应将首付款交付于甲方，约定付款账户（应为“收款账户”—一审法院注）为许剑，以银行实际收款凭证为据，首付款金额以银行最终贷款金额决定（首付款=总房款-银行贷款金额），甲方配合乙方办理贷款审批手续，贷款审批通过后，甲方将钥匙给乙方；该房屋过户手续应于甲方契税满两年，即2020年11月5日后，自丙方通知七日内完成，甲乙双方必须提供完整的文件，配合过户，任何一方原因致使超过七日无法完成过户手续，即视为违约，违约方承担违约责任；甲方同意自交钥匙起，乙方自行进行房屋装修，若乙方届时不买，定金概不退还，若甲方届时不卖，除双倍返还乙方定金外，另需赔偿实际装修费用最高额30000元。该合同甲方处许剑、李林林的姓名由许剑的弟弟许某某书写，并在许剑的签名上捺印，许某某并在甲方代理人处签名、捺印。该合同乙方处于美玲、张帆的姓名由于美玲书写，其并在本人姓名上捺印。王彩红在丙方经办人处签名，协议未加盖房管家地产赣榆分公司印章。《房屋买卖合同》和《补充协议》签订后，于美玲即通过手机银行向许剑指定的账户转账支付购房定金30000元。许剑在收到该款后，于当日向王彩红微信回复“收到于美玲购房定金人民币叁万元整”。许剑并在此前给王彩红的微信聊天中称：“一言九鼎，说到做到。我清明节回去就通知价格72万，但答应你70万，也不能反悔”，“签合同我自己回去”，“我们微信谈好，随时可以回去”。2020年8月3日于美玲和张帆经浙江省安吉县人民法院调解离婚，并于当日发生法律效力。2020年11月1日，于美玲因政策影响，银行贷款难度增加，即通过王彩红欲变更付款支付方式。王彩红向许剑发微信聊天：“在不叔叔，13楼买家想跟你商量个事情，就是她想全款买你这个房子，能不能先付50万含定金，剩下的20万两个月左右给你。也是正常办理过户手续”，许剑回复：“如果是你会同意吗？己所不欲，勿施于人。小王，你通知买方什么时间办理过户？”，王彩红回复：“好像是等你回来的”。许剑聊天称：“不要叫我白跑一趟就好，我只请假三天”，王彩红回复：“三天肯定不够的，不是说你一回来就能过户的”，许剑问：“那要几天？”，王彩红回复：“买家还得去银行签贷款审批的，只能审批通过才能过户的，所以现在就等你这边回来，你这边啥时回来，才能接着办理下面的手续”，许剑称：“好像当初不是这样说的吧”。2020年11月10日上午，王彩红向许剑的代理人许某某发微信聊天称：“人家买家钱都准备到位了，就等你们这边过来进行下一步手续了”。于美玲也向王彩红发微信聊天信息：“红，麻烦你帮忙联系房东中午见一面”，王彩红也将该信息转发给许某某，并再发微信聊天信息：“叔叔你这边看看跟你哥哥来我们店里一下”。但都终未有回复。同日下午，张帆向于美玲出具《自愿放弃房屋产权承诺书》。该承诺书中写道：“本人于2020年4月13日与于美玲以夫妻名义与许剑签订的房屋买卖合同，购买连云港市××镇×××路××××××花园小区×号楼×单元××××室××××室一间）。现因离婚，与该房屋的有关权益已分割完毕，现该房屋由于美玲单独购买，与该房屋的相关一切权利和义务均由于美玲单独承担。今后本人不以任何理由主张对该房屋的产权所有权，由此产生的一切法律责任由我全部负责”。张帆在该承诺书的承诺人处签名并捺印。该承诺书由张帆手持，并附身份证拍半身照片发给王彩红，王彩红将该承诺书及手持承诺书的照片于2020年11月10日晚转发给许某某。王彩红同时将承诺书照片截屏发给许剑，同时发信息要求许剑次日到第三人处协商。许剑于2020年11月11日早晨给王彩红发信息：“鉴于买方上述情况是临时变更合同主体，属于重大事项，本人无法核实其真实性，不予确认，因本人在外地工作，时间问题，补充协议做了严格约定，无法在此拖延，我已经返程，其他事项另议”，王彩红回复信息：“那今天上午九点钟来我们店里核实一下，卖房不是你这边说两天时间就可以的，你这边说来就来，说走就走的，而且你在我们约定的时间已经晚回来好几天了！”同日下午，于美玲给王彩红发信息：“红，你帮我联系一下房东，我约他明天上午九点到你那里支付全部房款，并谈一下房屋过户问题”，王彩红又向许剑发信息：“买家这边明天约你过来把房款给你，明天九点这样到我们店里”。许剑及其代理人许某某终未去第三人处协商收款及过户登记事宜。因于美玲、张帆要求继续履行《房屋买卖合同》及《补充协议》未果，于美玲、张帆遂诉至一审法院。一审庭审中，许剑的委托诉讼代理人在对张帆出具的《自愿放弃房屋产权承诺书》质证中称，该承诺书“是在许剑、李林林要求下于美玲、张帆方出具的，许剑、李林林11月9日要求于美玲、张帆出具，但是没有，后来补的，许剑、李林林已经要求终止（合同）了”。于美玲的委托诉讼代理人质辩称，“11月9日许剑、李林林没有证据证明已经终止（合同）了”。一审法院认为，本案于美玲、张帆与许剑、李林林就房屋买卖签订《房屋买卖合同》和《补充协议》。合同中约定，于美玲、张帆与许剑、李林林买卖的标的物及产权证号、产权所有人和共有人均同意出售该标的物、标的物价款、定金金额及支付时间、标的物价款支付方式为银行商业贷款后支付、标的物变更登记时间、中介费的金额和支付、居间人的义务、违约责任及承担方式、标的物出卖人指定的代理人及责任承担方式、补充协议的效力、合同生效的时间及出卖方收取定金的方式等等。同日签订的《补充协议》约定了标的物变更登记的时间、标的物出卖人的收款账户、标的物首付款的确定方式及支付时间、标的物交付的时间等等。合同和补充协议签订后，三方积极准备按合同和协议履行。于美玲向许剑指定的本人账户支付了合同约定的定金。至合同约定的办理标的物变更登记时间前，于美玲、张帆经有关法院调解离婚。后许剑知晓于美玲、张帆离婚。于美玲因贷款政策原因，通过王彩红向许剑提出变更标的物价款的支付方式为先现款支付大部分价款，其余价款待标的物变更登记后在约定的时间给付。许剑即以变更合同主体的真实性无法核实，并不同意标的物价款的支付方式变更为由，表示因合同主体无法确认真实性，“其他事项另议”。于美玲随即按许剑要求，由张帆向许剑出具了《自愿放弃房屋产权承诺书》。该承诺书载明，该房屋由于美玲单独购买，与该房屋的相关一切权利和义务均由于美玲单独承担。于美玲同时告知许剑或同时通过第三人向许剑告知，愿即时全款购买合同约定的标的物。也即于美玲要求继续履行房屋买卖合同。一、关于本案《房屋买卖合同》和《补充协议》的性质。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。是有偿、双务的诺诚性合同。其合同的相对方为标的物买卖的当事人。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，合同的相对方，即房屋买卖合同的出卖人和买受人分别为本案的许剑、李林林和于美玲、张帆，所谓的居间人即王彩红为合同的丙方。合同中约定了标的物的价款、价款及定金的支付方式、标的物的交付时间、标的物变更登记的时间及违约责任等等。本案的补充协议中又对标的物变更登记的时间及交付时间作了约定，并约定了标的物首付款的确定方式、出卖人即许剑作为标的物价款的收款人，注明了出卖人许剑的收款账户信息。合同和协议均由作为出卖人和买受人的许剑及李林林的代理人和于美玲、张帆签名、捺印。本案中，王彩红作为居间人系合同的丙方，系于美玲、张帆和许剑、李林林及王彩红三方签订的合同。合同中约定了王彩红作为居间人收取中介费用的权利和应承担的促成买卖关系成立的义务。但本案所涉合同并非王彩红仅就提供订立房屋买卖合同机会等，与于美玲、张帆和许剑、李林林分别在买卖合同签订前提供中介服务所签订的合同，而是在已经促成于美玲、张帆和许剑、李林林订立的买卖合同中约定了中介费用及确认其应尽义务。所以，本案所涉合同并非单纯的居间合同。本案的合同和协议符合买卖合同形式要件的要求、不符合居间合同形式要件的要求。本案的《房屋买卖合同》及《补充协议》依法应为买卖合同及附件。二、关于本案《房屋买卖合同》和《补充协议》的效力。（一）合同的主体资格和诉讼主体的资格。虽然行为人事实上无代理权，但相对人有理由认为行为人有代理权而与其进行法律行为，其行为的法律后果由被代理人承担，其为表见代理。且在现今的房屋买卖和产权变更登记中，均需已婚的夫妻作为产权人及产权共有人共同订立买卖合同和共同进行产权登记，是被普遍认知的事实。1.本案中，于美玲在合同和协议上签名、捺印，并代张帆在合同和协议上签名。虽在合同和协议签订时于美玲未能提出张帆的授权委托，于美玲即代其丈夫签名，此时合同的相对方也未提出异议。于美玲代其丈夫签名，可视为于美玲有权代理其丈夫而为的法律行为。该行为应视为有效的法律行为。合同履行期间，于美玲、张帆离婚，后张帆应许剑的要求，向许剑提出了《自愿放弃房屋产权承诺书》，从而又确认了于美玲在本案所涉合同和协议中具有独立的财产权利。从而于美玲作为本案合同主体适格。2.本案中，作为代理人的许剑的弟弟许某某在合同和协议上签名、捺印，并代许剑和李林林签名。虽在合同和协议签订时作为代理人的许某某未能提出许剑和李林林授权委托，即代许剑和李林林签名，但在合同的权利、义务处已作了说明，且此时作为合同相对方的于美玲未提出异议。代理人许某某代许剑、李林林签名，可视为许某某有权代理许剑、李林林而为的法律行为。该行为应视为有效的法律行为。法律规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案合同约定的定金支付方式中，约定由许剑收取定金，并在合同上写明了许剑的收款账户，于美玲向许剑指定账户支付定金，许剑向王彩红发出微信信息称收到于美玲购房定金。许剑依合同约定收取定金的行为，也证明其对合同内容知晓，依法应视为其对合同和协议的追认。许剑和李林林作为本案合同主体适格。3.本案中，王彩红作为丙方在合同和协议上签名。该合同虽系“房管家地产赣榆分公司”制式《房屋买卖合同》，但合同上未加盖公司印章，于美玲、张帆与许剑、李林林在合同签订时未对仅有王彩红签名提出异议。从而，可以确认该合同成立的居间行为系王彩红个人行为。王彩红作为本案合同主体适格。经以上分析，于美玲、张帆、许剑、李林林、王彩红等身份在合同和协议签订时各方均认可。故本案于美玲、张帆；许剑、李林林；王彩红是本案适格主体。（二）合同和协议的效力。依法成立的合同，自成立时生效。本案于美玲、张帆与许剑、李林林及王彩红经协商一致签订买卖合同和补充协议。该合同和协议系各方当事人的真实意思表示，且符合法律规定。合同和协议签订后，于美玲、张帆与许剑、李林林已按合同开始履行。应依法确认于美玲、张帆与许剑、李林林及王彩红签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》合法有效。三、关于本案《房屋买卖合同》和《补充协议》的履行。在《房屋买卖合同》和《补充协议》约定的涉案房屋交易契税缴纳满两年的2020年11月5日前，于美玲、张帆与许剑、李林林间未就合同及协议的履行发生任何纠纷。在临近于美玲、张帆与许剑、李林林协同办理银行贷款审批和标的物产权变更登记时，许剑得知于美玲、张帆的婚姻状况后，并且在于美玲表示因政策原因银行贷款较难以办理，提出变更付款方式时，许剑仅向王彩红发微信信息“己所不欲，勿施于人”，并在聊天信息中对王彩红说明的应在于美玲、张帆办理银行贷款审批后才能过户表示非合同约定。而事实是合同中未约定标的物交易的首付金额，补充协议中约定待银行贷款金额确定后，以总价款扣除银行贷款金额确定首付款金额。王彩红及时向于美玲转发了许剑的微信聊天记录。于美玲即时按许剑的要求，由张帆出具《自愿放弃房屋产权承诺书》，确认合同标的物的产权归属于美玲。于美玲也即时向王彩红，并通过王彩红向许剑和其代理人许某某以微信聊天的形式传送了该承诺书，并表示次日全款支付标的物价款。但经于美玲和王彩红数次告知，许剑及其代理人均未予回复。许剑于次日向王彩红发微信聊天信息表示：买方临时变更合同主体等等，其他事项另议。至此，于美玲仍要求履行合同，并在支付标的物价款上变更为对许剑、李林林有利的全款支付；许剑及代理人拒绝协商，但并未表示要求协商解除合同及补充协议。买卖合同关系是标的物的交付和所有权的转移，应属债权关系，买卖合同关系中也包括了物权的变更和转移。债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。本案中，由于于美玲、张帆之间婚姻关系的变化，其家庭内部重新确定了财产权利。在许剑的要求下，张帆以承诺书的形式向许剑告知了财产权利的转移。于美玲、张帆间的财产转移行为符合法律规定。且于美玲以即时支付全款的方式进行交易，并不损害许剑、李林林的利益，该行为也是于美玲要求继续履行合同的前提，该行为的合法性一审法院应予确认。许剑以合同主体变更和变更价款支付方式变更为由拒不履行合同和补充协议与法相悖。综上所述，一审法院认为于美玲、张帆与许剑、李林林间签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》依法成立并生效。于美玲、张帆之间权利的转移符合法律规定，并依法向许剑、李林林告知，该行为合法有效，其买卖合同确认的财产权利和义务依法应由于美玲享有和承受。于美玲欲变更支付价款方式系合同履行中的变更，许剑未予承诺，于美玲即时向许剑告知欲全款支付标的物价款，该行为系于美玲继续履行合同的真实意思表示，且该行为并不损害许剑、李林林的利益。对于美玲该行为的合法性，一审法院依法应予确认。为维护合同的稳定性，以实现公平交易，故对于美玲要求继续履行合同和协议、变更标的物产权登记及交付标的物的诉讼请求，一审法院依法应予支持；许剑、李林林辩称于美玲、张帆与许剑、李林林及王彩红签订的《房屋买卖合同》为居间合同，《补充协议》为定金协议，未与于美玲、张帆签订买卖合同。该辩称与事实相悖，于法无据。且许剑虽未承诺于美玲支付方式变更的请求，但最终未向于美玲、张帆作出解除合同和协议的意思表示。故对许剑、李林林辩称一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十一条、第七十九条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、第四百二十四条之规定，判决：一、许剑、李林林继续履行与于美玲、张帆签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》；二、许剑、李林林于判决发生法律效力之日起十日内变更“苏(2018)赣榆区不动产权第00xx号”房屋登记归于美玲所有，并向于美玲交付《房屋买卖合同》确认的房屋。案件受理费80元，减半收取40元，由许剑、李林林负担（于美玲、张帆已预交，许剑、李林林于判决生效之日起十日内将上述费用支付于美玲、张帆）。二审期间，许剑、李林林提供证据为：和王彩红全部的微信聊天记录，证明：2020年4月11日，许剑和王彩红明确表示正式的房屋买卖合同由其本人签订，被上诉人说张帆放弃权利的承诺书提交时间为2020年11月11日，此承诺书并非许剑本人要求对方提供，是许剑明确表示终止合同后被上诉人因为想继续履行合同进行的磋商，但是我方明确表示不予磋商，没有符合房产过户手续的相关材料，不予办理。于美玲、张帆质证认为该证据一审中上诉人均提交过，不能达到上诉人的证明目的。上诉人无权单方面终止合同，合同内没有约定单方或者双方可以解除合同的相关条款，双方买卖事实出现的情况不属于法律规定的可以解除的情形。王彩红质证认为对证据真实性无异议，不能达到上诉人的证明目的。该证据中还有一些是微信语音沟通的，无法显示出来，双方沟通太多了。许剑在王彩红手上卖的是两套房子，都是让许某某过来签订的。本院经审查认为，于美玲、张帆及王彩红对上述证据的真实性并无异议，本院予以确认，但是上述证据并不能达到许剑、李林林的相关证明目的。本院经审查认为，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。二审中,本院查明涉案房屋目前仍登记在上诉人名下。另,被上诉人于美玲于2021年8月23日将67万元剩余房款提存至一审法院账户。本案二审的争议焦点为：1.王彩红是否为适格的合同主体。2.涉案房屋买卖合同是否有效。3.涉案合同是否已解除。4.一审判决与诉求是否一致。一、关于王彩红是否为适格的合同主体问题。本院认为涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》中仅有王彩红签名而未加盖房管家地产赣榆分公司印章，且许剑、李林林在签订合同时也未及时对此提出异议并要求加盖公司印章，许剑在与王彩红的微信聊天中曾多次表示不和公司签订协议，中介费不给公司，给个人实惠的意思，故王彩红并非代理公司签订协议，亦不成立表见代理，一审认定王彩红为适格的合同主体并无不当，本院对许剑、李林林的相关上诉意见不予采纳。二、关于涉案房屋买卖合同是否有效的问题。1.涉案合同是否为房屋买卖合同。本院认为涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》对房屋基本情况(包括位置、面积、总价款等)、买卖双方、价款及支付方式、办理产权登记事宜、违约责任等房屋买卖合同的主要内容均有明确约定，故应当认定许剑、李林林与于美玲、张帆之间成立房屋买卖合同关系。2.涉案房屋买卖合同的效力问题。本院认为涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》均已成立并生效且并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于上诉人有关许某某无权代理李林林签订房屋买卖合同的问题，本院认为本案中上诉人虽称许某某代李林林签字的行为未得到李林林的授权，但许某某系许剑的代理人，而许剑与李林林系房屋的共有产权人，且《房屋买卖合同》第一款第六项约定“同户籍、相关亲属及房产共有、所有人同意出售”，上述情形足以使相对人相信许某某有代理权，其代李林林签字的行为有效。综上，本院认为涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，对上诉人的相关上诉意见不予采纳。三、关于涉案合同是否已解除问题。本院认为，合同解除权是基于约定或者法定，本案中张帆与于美玲之间对涉案合同确认的权利和义务的转移并非法定或约定的解除情形，许剑、李林林并不享有约定及法定的解除权，且其并未举证证明已通知于美玲、张帆、王彩红解除合同，故涉案合同并未解除，本院对上诉人相关合同已终止的上诉意见不予采纳。四、关于一审判决与诉求是否一致的问题。本院认为因张帆已出具《自愿放弃房屋产权承诺书》，表示放弃其在涉案合同中的权利义务，故一审仅判决支持于美玲的诉讼请求并无不当，本院对上诉人许剑、李林林的上诉请求不予采纳。综上所述，涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，亦未解除，被上诉人于美玲要求上诉人继续履行涉案合同应予支持,且鉴于涉案房屋目前仍登记在上诉人名下,于美玲亦已将67万元剩余房款交至一审法院账户,许剑、李林林可于判决生效后至一审法院受领于美玲支付的67万元剩余房款，故涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》不存在继续履行的障碍。本院认为上诉人许剑、李林林的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元（许剑、李林林已预交），由上诉人许剑、李林林负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  吴雪莹审 判 员  程 艳二〇二一年八月二十四日法官助理  汤馥宇书 记 员  杨 慧法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。