广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初15303号原告：广州市新技术应用研究所，住所地广州市越秀区xx路42号。法定代表人：范小红。委托诉讼代理人：肖杰，广东思为律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴慧茵，广东思为律师事务所实习律师。被告：广州市米饭信息科技有限公司，住所地广州市越秀区xx路42号大院2号楼105房。法定代表人：纪健勇。原告广州市新技术应用研究所诉被告广州市米饭信息科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人肖杰，被告的法定代表人纪健勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告间签订的《广州市房屋租赁合同》；2、被告向原告支付拖欠自2020年10月10日起计至2021年2月10日的租金（每月租金为2134元）及拖欠租金所产生的违约金（以被告每月应付未付的租金为基数，按每日2%的标准计算，自被告应付租金次日起计至清偿之日止）；3、判令被告向原告支付拖欠自2020年10月10日至2021年2月10日的综合服务费（每月474.30元）；4、判令原告没收被告已缴纳的押金5218元；5、判令被告向原告赔偿相当于最近2个月租金总和的违约金4268元（每月2134元）；6、判令被告向原告支付从2021年2月11日起计至实际腾空交还场地之日止的租金或场地占用费（按合同约定的标准支付）及违约金（以被告每月应付未付的租金或占用费为基数，按每日2%的标准计算，自被告应付租金或占用费次日起计至清偿之日止）；7、判令被告腾空交还涉案房屋；8、判令被告向原告支付从2021年2月11日起计至实际腾空交还场地之日止的综合服务费（按合同约定的标准支付）。事实和理由：2019年7月8日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》。合同签订后，原告已依约将该物业交付给被告使用。在租赁合同履行期间，被告长期（远超一个月）拖欠租金至今，其行为已严重违反合同的约定，构成根本违约，故原告有权解除租赁合同，要求被告支付拖欠租金及拖欠租金所产生的违约金。另，在《租赁合同》履行期间，被告亦拖欠综合服务费至今，其行为亦构成根本违约，故原告有权提前收回物业，要求被告支付拖欠综合服务费，并没收被告已交纳的押金5218元。被告上述长期拖欠应付费用的行为，已构成根本违约，原告已多次催告其交付全部欠付费用及违约金等，但被告不予理会。根据租赁合同第十三条约定“本合同自双方签字盖章之日起生效，双方不得毁约，如有毁约，毁约方应赔偿相当于最近2个月租金总和的违约金予对方”，原告有权要求被告赔偿相当于最近2个月租金总和的违约金。为维护原告的合法权益，故诉至法院并提出前述诉讼请求。被告辩称：1、我方不同意解除租赁合同。2、在2020年7月开始原告对我方承租涉案商铺采取断电，造成我方公司影响，从2020年10月开始对我方承租的涉案商铺进行锁门和停电，也导致我方公司无法运营，所以请求法院判决免除原告停电锁门期间我方应付的租金、综合服务费，基于疫情原因，请求免除违约金，对于违约金标准没有异议。3、我方不同意原告没收押金及赔偿两个月租金的违约金的诉请，请求以押金抵扣欠付租金。4、对于原告诉请主张的租金及综合服务费所涉起始时间及标准我方均没有异议。经审理查明：广州市东山区xx路42号大院2号首层房屋，总建筑面积974.55平方米，权属人为原告，使用性质为办公。2019年7月8日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定：甲方同意将坐落在越秀区xx路42号2栋首层自编106室的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑（或使用）面积39.52平方米；租赁期限为2019年7月8日至2024年7月7日，其中2019年7月8日至2021年7月7日，月租金额为2134元，2021年7月8日至2022年7月7日月租金额为2213元，2022年7月8日至2023年7月7日月租金额为2292元，2023年7月8日至2024年7月7日月租金额为2371元，上述租金不含服务费，服务费遵从第八条约定，每月474.30元，租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按支票或转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方缴纳5218元押金（可以收取不超过三个月月租金额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将押金无息退回乙方（乙方退回押金发票，甲方如数无息退还其押金）；乙方拖欠租金一个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失，如赔偿未达成，甲方有权利扣留乙方办公物品作为抵押，并保留向承租房屋所在地人民法院起诉权利；乙方按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金，若超过一个月不交租金，甲方有权取消本合同，收回该物业自行处理；第八条、其他约定。1、综合服务费每月12元/平方米，合计474.30元/月，含公共地方的清洁、绿化、电梯及公用水费，乙方应在每月十日前向甲方缴清本期综合服务费，逾期十日不缴费的，甲方有权提前收回物业并不退回押金；租赁期内，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，甲乙双方应按有关法律规定及时协商处理，协商不成时，可向承租房屋所在地人民法院起诉；本合同自双方签字盖章之日起生效，双方不得毁约，如有毁约，毁约方应赔偿相当于最近2个月租金总和的违约金予对方；等。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告使用，被告亦向原告支付了押金5218元，原告确认被告已向其支付了截止至2020年10月9日的租金及综合服务费。庭审中，关于锁门及停电问题。原告称：因为考虑到106房是冷库，我方担心停电后造成损失，会由我方赔偿，故对105、106房未停电、锁门，只是在门口张贴催告函，且105、106房不具备上锁条件，如果非要上锁，需进行打洞，会对门造成损害，在本案所涉租金拖欠期间之前确实有偶尔停电，是为了催缴租金；我方诉请要求解除合同的理由是被告逾期支付租金。被告称：在疫情期间，我方经营困难，确认原告对105、106房没有进行锁门，但105房有短暂的停电，106房从2020年10月开始停了几个月的电，具体何时恢复供电的，我方不清楚，对于106房停电时间较长的主张，我方没有书面证据证明，我方每次都是口头询问原告，所以也没有证据证明我方有要求原告恢复供电而原告予以拒绝；在2021年6月底我方去查看发现有电，就继续使用了，我方坚持继续履行合同，在开庭之前我方没有去查看，也不知道有无恢复供电。关于租金减免问题。原告称：因2020年疫情原因，我方按财局的规定免除了被告2020年3、4、5月应付的全部租金，综合服务费照收取，我方在2020年底与被告多次沟通，让其搬走以便减少损失，但其一直未搬走，也未补交租金；关于2021年疫情，2021年5月21日至2021年6月20日的租金全免，综合服务费不作减免。另，原、被告均同意庭后协商。被告就其主张，仅向本院提交了照片一张（内容为催款通知书）。原告对此回应称：我方未张贴封条，图片所示的也是催款通知书。被告亦确认：对于我方主张的原告停电及锁门问题，除了上述照片外，无其他证据予以证明。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。涉案《广州市房屋租赁合同》合法有效，对双方均具有约束力。因疫情影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众生命健康安全，政府采取了相应的疫情防控措施。被告租赁涉案房屋用作办公用途使用，疫情对其经营状况确实会产生一定影响，双方可以通过延长租期、减免租金等方式友好协商解决纠纷。另一方面，我国国内疫情防控于2020年2月底已取得显著成效，各行各业陆续复工复产，社会生活和经济秩序逐步走上正轨。广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别自2020年2月24日9时起由一级响应调整为二级响应。本案中，基于疫情影响，原告已给予被告免除2020年3、4、5月的全部应付租金，已充分体现了疫情期间风险共担、共渡难关的原则。关于被告主张的停电问题。一方面，原告对此予以否认，仅表示在本案所涉欠缴租金期间之前有对涉案房屋偶尔进行停电以催缴被告尽快支付，之后未予停电，被告亦称原告对涉案房屋有短暂的停电，但其却未提交相关证据予以证实，且其亦无法明确原告具体于何时开始停电、停至何时。另一方面，即使原告确实有对涉案房屋进行停电，被告也未提交证据证明其有就原告的停电行为及其自2020年10月10日开始欠缴租金及综合服务费的事宜与原告进行过充分协商或有为清缴欠付的前述费用作出积极的努力，而被告在庭审中坚持要求继续履行合同，却亦自认其在本案开庭审理前并无到涉案房屋进行查看，且其亦不知道有无恢复供电，由此可见，被告并未采取积极、有效的措施以实现恢复涉案房屋正常经营。另，在原被告同意就本案所涉纠纷进行庭后和解的情况下，基于维持交易稳定的考虑，本院已给予双方充分时间以进行庭后协商，但至今仍未达成合意。现被告在实际控制涉案房屋要求继续履行合同的情况下，却未采取积极有效措施清缴此前的欠付费用促成恢复经营，造成涉案房屋长期空置，涉案租赁合同已丧失继续履行的互信基础，原告诉请要求判令解除合同、交还涉案房屋，本院予以支持。基于合同解除且解除的责任在于被告，原告诉请要求没收押金，本院亦予支持。关于欠付的租金及综合服务费。被告自认其未向原告支付，现原告诉请其予支付，合法合理，本院予以支持。鉴于我市于2021年5月下旬再次受到新型冠状病毒××疫情影响，且政府部门亦采取了相关疫情防控措施，原告自认其给予被告免除2021年5月21日至2021年6月20日期间一个月租金的减免政策，本院予以认可。鉴于原告同意减免的前述期间的月租金与原告诉请起算的2020年10月10日至2020年11月9日的月租金标准一致，为方便计算，则将前述原告同意减免的一个月租金直接抵扣被告应付的2020年10月10日至2020年11月9日的租金，则欠付租金从2020年11月10日起计。鉴于本案纠纷是因疫情原因引起，被告逾期交租事出有因，不属于恶意违约，原告诉请要求被告支付逾期交纳租金的违约金及赔偿相当于最近两个月租金总和的违约金，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、原告广州市新技术应用研究所与被告广州市米饭信息科技有限公司于2019年7月8日签订的《广州市房屋租赁合同》自本判决发生法律效力之日起解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市米饭信息科技有限公司腾空交还涉案广州市越秀区xx路42号2栋首层自编106室给原告广州市新技术应用研究所；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市米饭信息科技有限公司向原告广州市新技术应用研究所支付2020年11月10日起至本判决发生法律效力之日止的租金（其中2019年7月8日至2021年7月7日期间按2134元/月计，2021年7月8日至2022年7月7日期间按2213元/月计，2022年7月8日至2023年7月7日期间按2292元/月计，2023年7月8日至2024年7月7日期间按2371元/月计）；自本判决发生法律效力之次日起至上述房屋交还之日止的房屋使用费，被告广州市米饭信息科技有限公司按上述标准逐月计付给原告广州市新技术应用研究所；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市米饭信息科技有限公司向原告广州市新技术应用研究所支付2020年10月10日起至本判决发生法律效力之日止的综合服务费（按474.30元/月计）；自本判决发生法律效力之次日起至上述房屋交还之日止的综合服务费，被告广州市米饭信息科技有限公司按上述标准逐月计付给原告广州市新技术应用研究所；五、被告广州市米饭信息科技有限公司交纳的押金5218元，归原告广州市新技术应用研究所所有，不予退还；六、驳回原告广州市新技术应用研究所的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1427元，由原告广州市新技术应用研究所负担214元，被告广州市米饭信息科技有限公司负担1213元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交，按自动撤回上诉处理。审判员 徐 娟二〇二一年八月二十六日书记员 冯诗欣谭佩君