浙江省义乌市人民法院    民事判决书    （2021）浙0782民初6775号     原告：朱烈尧，男，1962年11月10日出生，汉族，住浙江省义乌市。       原告：朱兰娟，女，1967年8月11日出生，汉族，住浙江省义乌市。       二原告共同委托诉讼代理人：周英萍，浙江冠森律师事务所律师。       被告：包思远，男，1997年1月10日出生，汉族，住浙江省义乌市。       委托诉讼代理人：喻标、王俊杰，浙江欧凯律师事务所律师。       被告：包忠明，男，1965年7月10日出生，汉族，住浙江省义乌市。       第三人：义乌市南渡房地产经纪服务部（普通合伙），住所地：浙江省义乌市佛堂镇双林路182号。       法定代表人：王美凤。       委托诉讼代理人：龚中玲，义乌市义南法律服务所法律工作者。       原告朱烈尧、朱兰娟为与被告包思远、包忠明、第三人义乌市南渡房地产经纪服务部合同纠纷一案，于2021年4月15日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员张凯适用简易程序独任审判，于2021年6月1日、6月8日、8月9日三次公开开庭进行了审理。原告朱烈尧、朱兰娟及其委托诉讼代理人周英萍，被告包思远的委托诉讼代理人喻标、王俊杰，第三人义乌市南渡房地产经纪服务部的法定代表人王美凤及其委托诉讼代理人龚中玲（第三次到庭）到庭参加了诉讼。被告包忠明经本院合法传唤，三次开庭均无正当理由拒不到庭。2021年4月30日，根据原告申请，本院依法查封了被告包思远所有的义乌市佛堂镇置换权益面积【权益证号：100（2021）J004888，安置区块：佛堂·蟠龙花园二期】。本案现已审理终结。       原告朱烈尧、朱兰娟向本院提出诉讼请求（变更后）：1．依法确认原、被告于2019年11月11日签订的《置换权益交易合同》有效；2．判令被告包思远协助原告办理位于义乌市佛堂镇蟠龙花园二期75平方米高层公寓面积的变更登记手续；3．解除剩余30平方米置换权益买卖关系，判令被告包思远赔偿原告经济损失226500元。按市场价格是16000元每平方计算，当时购买的8450元每平方，中间差价是7550元，支付违约金27885元，从2021年2月19日起按75平方米的交易价款的1‰计至实际之日止；4．判令被告包思远退还购房款203500元。经本院释明，原告明确，如法院认定包忠明无权代理包思远签订涉案合同，诉讼请求变更为：1．解除原告与包忠明签订的合同；2．要求被告包忠明退回购房款837250元并赔偿经济损失792750元，按16000元每平方的市场价减当时购买时的8450元每平方差价计算得出；3．第三人承担连带责任。事实与理由：二原告系夫妻关系，二被告系父子关系。2019年11月11日，原、被告通过第三人居间服务签订《置换权益交易合同》一份，约定被告包思远将其所有的义乌市佛堂-蟠龙花园二期中可转让的高层公寓面积105平方米转让给原告，转让价格为887250元，于2019年11月前支付837250元，剩余尾款50000元权益证签字受理后由原告支付给被告；被告取得置换权益凭证5个工作日内办理权益变更登记手续，逾期不配合办理权益变更登记，每逾期一日应按交易价款的1‰向原告支付违约金；任一方违约给另一方造成损失的，应当承当违约责任；合同还约定了有关其他权利义务。合同签订当日，原告按约向被告支付了购房款共计837250元。2021年2月9日，被告取得了权益证，证号为100-（2021）J001307。为此，原告多次要求被告协助办理权益证的变更登记手续，但被告均以种种理由推诿。原告及第三人多次找被告方协商，被告包思远采取回避态度，委托其他人与原告协商，但因被告方提出巨额加价协商未果。原告认为，第三人作为居间服务方应当对案涉权益权属进行审查，在签订合同的时候第三人有义务确保合同签订双方意思表示的真实性，并且在签订合同的时候以及在前两次庭审过程中第三人均表示本案被告包忠明签订合同转让案涉权益是有权的，并且该份合同是第三人提供，第三人在合同第八条当中明确“甲方保证并……一切法律手续”，这一条款是第三人对案涉权益进行审核的基础上所拟定的，第三人收取了原告的居间费，应当尽到相应的居间义务。       被告包思远辩称，二被告系父子关系是对的，但是被告包思远的父亲包忠明与其前妻早已离婚，包思远从小与母亲一起生活，现在包思远在杭州省肿瘤医院上班，平时父子关系比较淡，被告包思远没有委托被告包忠明去卖房子，也没有收到过任何的购房款项，关于卖房子这个事情，卖之前以及卖之后包忠明均没有告诉包思远，包思远是在2020年7月中旬，其所在村村干部打电话告知才知道其两套权益证已被其父亲包忠明卖给他人，包思远知道这个情况后赶回义乌，并委托代理人进行核实，经包思远和代理人努力，找到了相关的两套权益证转让的中介方，其中之一就是本案第三人，当时就明确表示不会卖房子也不知道这个事情，更没有收到过相关的转让款，包思远取得相关的转让合同的复印件、转账依据以后联系包忠明，包忠明表示其自己会想办法解决，在这个过程当中，第三人、包忠明、包思远也曾协商过，表示包忠明以其自有的140平方权益证当中的80平方置换给包思远，然后由包思远再来协助配合将本案所涉的权益证转让给本案的原告，但是后因包忠明没有协助办理，没有最终达成并完成这个意向。根据现有状况，包思远是不可能也不同意将相关权益证转让给原告，而且现在包思远名下仅105平方的权益面积，其中的30平方是不允许转让的，在开庭之前包思远也曾多次要求包忠明回义乌来解决、来开庭，但包忠明最终没有出庭，我方认为本案所涉的权益面积所有人系包思远，包忠明没有权利进行处置，至于包忠明是否要负相关的民事赔偿责任甚至刑事责任，由原告方自行作主处理。被告包思远从未对包忠明权益证买卖的事情进行追认，在本案诉讼之前，包思远以及代理人确实与原告以及中介进行协商，但协商前提是包忠明将其自身享有的权益证140平方中的80平方过户给包思远以及原告方支付尾款后可予以协助，但协商未成，现客观情况已改变，包思远只有一套房屋权益证，包忠明拒绝办理过户手续，协助的前提并不成立。变更的诉讼请求没有操作性，70平方的房子并不存在，按诉讼请求即使有效或是法院支持，也无法办理相关的手续。在本案当中包忠明没有权利代表包思远签订任何协议，包思远也不会追认他签订的协议，其诉讼请求与我方无关。       第三人义乌市南渡房地产经纪服务部述称，2019年11月11日，被告包忠明拿着儿子包思远的房票，说是儿子委托他前来卖这套105平方的房子，还说儿子在杭州上班，回不来，但过户会回来签字的，后在两家中介的见证下，双方签订了转让合同并支付了房款，5万元尾款过户付清。后来没有过户是由于包忠明说前妻插手，家庭内部出现矛盾，然后房价上涨，所以迟迟以各种理由推脱，不肯过户。期间多次打电话给包思远、包忠明。今年3月6日，包思远到我店里有关红包事宜进行协商，但是双方差距较大，无法达成，又在今年3月26日提出红包加尾款5万元共计35万元才肯过户，买房愿意付20万元，但卖方仍不同意，又无法达成。4月12日，被告就将一套105平方的权益面积卖掉了，现在请求包思远无条件进行配合过户。第三人在原告变更诉讼请求后补充述称，一、原告在购买涉案房屋时，明确知道产权所有权人并非合同签订人包忠明，答辩人不存在隐瞒、欺骗等行为。合同签订时各方均在场，且答辩人在签订合同前曾多次询问包忠明的房源、关系、产权所有权人意见等，被告包忠明也再三明确是受儿子包思远所托进行交易买卖，且陈述称：其儿子包思远在杭州上班无法赶回签订合同，待可以权益过户时会赶回签字进行权益过户，其儿子（包思远）是全权委托其进行买卖交易的。为此，答辩人才以中介名义进行介绍、见证。原告在涉案买卖过程中也全程参与洽谈、签订、交易，原告作为完全民事行为能力人，对本案存在的问题有清晰认识后才签订《置换权益交易合同》，故可以确认原告针对涉案买卖是持认可态度，且答辩人并未存在恶意隐瞒、欺骗的事实。二、权益证下发后，答辩人曾多次通过电话要求被告包思远协助办理权益过户手续。答辩人得知被告包思远在领取权益证后，曾于2021年2月16日通过电话方式要求被告包思远协助办理过户手续，被告包思远在录音中明确愿意配合，但需以其父亲包忠明产权证中添加其包思远名字为基础。各方也曾于2021年3月6日在答辩人店中就权益过户问题进行协商，但依然协商未果。嗣后，被告包思远的委托代理人于2021年3月26日致电原告称被告包思远要求原告支付35万元尾款（含置换权益交易合同约定的尾款5万元）才愿意协助办理过户手续，原告方认为被告包思远坐地起价，金额较高，最终双方无法达成一致意见。综上所述，签订合同时被告包思远虽未签字确认，但从答辩人所提供的证据及事实中可以确认，经答辩人催促后，被告包思远提出的提高尾款金额及要求其父亲产权证添加被告包思远名字，最后虽协商未果，但并不影响被告包思远已然进行追认的事实。       二原告为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：       一、置换权益交易合同、户型编号各一份，证明：1．原、被告之间的合同权利义务关系约定；2．转让标的。       二、收款收据、银行活期账户交易明细各一份，证明：原告支付购房款837250元。       三、权益面积登记查询单二份（一份原件，一份复印件），证明：1．被告包思远取得210平方权益面积的时间；2．包思远尚剩下105平方的权益面积，本案被告包思远权益面积早已具备变更过户条件。       四、汇款明细查询打印件三份，证明：原告将款项付至第三人（中介）后，由中介将款项付至被告方及其指定的账号。       五、第三人与被告包思远的电话录音文字整理、2021年3月6日视频资料各一份，证明：1．中介通知被告包思远办理权益证过户手续的事实，被告包思远提出要红包的事实，说明被告包思远对案涉权益的转让是知情的；2．被告包思远对权益面积转让是知情的，因为价格上涨，被告包思远要求对转让款进行加价，后被告到第三人店里要求协商。       六、第三人与被告包忠明的微信记录一份，证明：第三人要求二被告办理权益证过户的事实。       七、原告朱兰娟与被告包忠明的微信聊天记录一份，证明：原告方与被告包忠明协商协助办理权益证过户事项，被告方明确提出要求原告方另支行被告包忠明办理权益证的费用（该费用不包含在案涉转让款）。       八、电话拨打页面一份，证明：第三人多次拨打二被告电话，二被告拒接的事实。       被告包思远质证认为，一、对置换交易合同，被告包思远并不知情，上面包思远的签字非其本人所签，包思远从未委托包忠明办理相关权益证置换转让手续。对105平方的户型编号，这个户型编号是包忠明私自向村委会领取的，该证据无法证明原告与被告包思远之间存在合同关系。二、对收款收据的相关情况我方不清楚，但是收款人上面的签字并非被告包思远所签，被告包思远也从未收取过相关的款项。对转账记录本身的真实性没有异议，但是包思远没有收到过相应的款项，也不知道该款项是否是转让权益的购房款，我们对此并不知情。三、对不动产权益面积查询情况的真实性没有异议，但对其证明目的，我方认为，权益证当中有30平方不管包忠明有无代理权是否构成表见代理，均不具备过户手续，而且权益证作为整体，系与105平方的房屋相匹配的，也不可能割裂开来办理过户手续。四、汇款明细，对汇款本身的真实性没有异议，但是包思远对相关的款项并不知情，也从未收到过上述款项。五、对电话录音的真实性没有异议，但是原告方的整理不完整，断章取义，对其证明目的有异议，该录音恰恰能证明被告包思远对于转让事实是不知情也没有收到过任何款项，无非是出于父子关系的考虑提出在包忠明将其现有的80平方过户给包思远的前提下，再与原告方协助过户以及补偿事宜，但最终并没有达成并履行相关意向的事实。对视频的真实性没有异议，对原告的证明目的有异议，事实上在被告代理人找到本案第三人中介之前，原告与第三人均没有与包思远联系。2021年3月6日，包思远回到义乌，就是为了解决代理人提到的关于包忠明80平方过户以及协商房屋权益证如何办理的事宜，但最终因包忠明没有来也没有同意这个前提，没有达成这个意向，无法达到原告所要证明的证明目的。六、对第一份聊天记录，跟我方无关，我方也不知情，在其中包忠明与第三人2月21日的聊天内容可以证明，前面代理人所陈述的包思远是不知情也没有收到相关款项，只是出于父子关系考虑，在包忠明将其80平方过户到包思远名下才愿意配合。对第二份聊天记录的真实性没有异议，但对证明目的有异议。七、对于电话拨打页面，包忠明的电话确实是打不通，我方也打不通，对于包思远的通话页面的真实性没有异议，但对证明目的看，说包思远不接电话是不对的，根据通话录音，包思远是接过电话的，事实上包思远是在医院上班，有些时间不方便接电话也是正常的，但是我们没有故意不接电话。       第三人质证认为，对原告提供的证据均没有异议。       被告包思远为证明其抗辩主张，向本院提供离婚证一本，证明：包忠明与王美娟于2003年4月28日就已经离婚的事实。说明一点：包思远在协议上写着是随爸爸共同生活，但实际上是随母亲一起生活的。       二原告质证认为，对真实性没有异议。       第三人质证认为，没有异议。       第三人向本院提供第三人与包忠明的微信聊天记录，证明：第三人一直在履行中介应履行的居间人义务。       二原告质证认为，我方没有意见。       被告包思远质证认为，我方不是当事人，真实性由法院认定，该证据无法证明其所要达到的证明目的。       被告包忠明未到庭答辩，亦未向本院提供证据。       另，根据二原告申请，本院委托评估机构对义乌市佛堂镇蟠龙花园二期权益面积价格进行了评估，作出评估报告书一份，原告朱烈尧预交评估费15000元。       二原告质证认为，我方没有意见，该评估报告的价格还是低于市场价格的。       被告包思远质证认为，我方没有意见，评估报告的价格是符合市场价格的。       第三人质证认为，没有意见。       根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院对上述证据认证如下：       被告包忠明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。       二原告提供的证据中，对证据一的真实性予以确认，其中《置换权益交易合同》中被告包思远的名字由被告包忠明代签，结合证据五及被告包思远的庭审陈述，被告包思远至今未对被告包忠明代其签字的行为予以追认，签订合同时原告亦无充分理由相信包忠明对包思远有代理权，仅凭二人身份关系不足以构成表见代理，故应认定该合同对被告包思远不发生效力，被告包忠明的行为系无权代理。对证据二的真实性予以确认，可以证明原告朱烈尧于2019年11月11日通过第三人向被告包忠明支付转让款837250元的事实。对证据三的真实性予以确认，可以证明被告包思远已经取得位于佛堂·蟠龙花园二期安置区块的高层公寓210平方米，后进行部分转让后尚余高层公寓面积105平方米，其中可转让面积75平方米，不可转让面积30平方米，转让后的权益凭证号为100（2021）J004888。对证据四的真实性予以确认，可以证明原告通过第三人支付给被告包忠明的转让款837250元在扣减被告方应支付的中介费5250元外，剩余832000元已支付给被告包忠明及其指定的案外人。对证据五的真实性予以确认，结合被告包思远的庭审陈述可以证明原告曾就权益证过户与被告包思远进行协商但未果。对证据六、证据七的真实性予以确认，可以证明原告及第三人多次与被告包忠明就权益证过户进行协商。对证据八的真实性予以确认，其证明力需综合全案证据进行认定。       对被告包思远提供的证据真实性予以确认，可以证明被告包忠明与案外人王美娟于2003年4月28日离婚的事实。       对第三人提供的证据真实性予以确认，结合原告提供的证据五、证据六可以证明第三人多次就权益证过户一事与被告进行协商。       对于评估报告书，该证据系本院依法委托具有相应资质的评估机构出具，且原、被告均无意见，本院对其证明力予以认定。       根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定如下事实：       二原告系夫妻关系；被告包忠明与案外人王美娟原系夫妻关系，二人于2003年4月28日登记离婚，被告包思远系二人之子。2019年11月11日，原告朱烈尧、朱兰娟（乙方）与被告包忠明、包思远（系被告包忠明代签）（甲方）及第三人义乌市南渡房地产经纪服务部（丙方）签订《置换权益交易合同》一份，约定：甲方自愿将国土资源局颁发的《新社区集聚建设置换权益凭证》（凭证编号：268号；初始安置区块：佛堂-蟠龙花园二期）中可转让（高层公寓）面积105平方米，以8450元／平方米，合计887250元的价格转让给乙方；在2019年11月前乙方需向甲方支付837250元，如乙方不按期支付，属乙方违约，并承担违约责任；剩余尾款5万元权益证签字受理后当时乙方给付甲方；甲乙双方签订本合同时应向丙方支付经纪服务费，经协商由双方各付5250元；在甲方取得置换权益凭证5个工作日内，甲乙双方凭本合同、身份证、结婚证等到义乌市国土资源局办理权益变更登记手续，甲方应无条件协助乙方办理权益凭证过户手续；甲方若逾期不配合乙方完成权益变更登记，每逾期一日应按交易价款的1‰向乙方支付违约金，逾期超过30日的，乙方有权解除合同，甲方退还总房款并另付给乙方总房款的20％作为违约金，同时违约一方需承担双方应付的中介费。合同亦约定了双方其他权利义务相关事宜。同日，原告通过第三人向被告包忠明支付837250元，该笔款项在扣减被告应支付的中介费5250元后已全部支付给被告包忠明及其指定的案外人账户；被告包忠明、包思远（系被告包忠明代签）向原告出具收款收据一份，载明：本人包忠明今收到朱烈尧购买本人位于蟠龙花园二期权益证105平的房款837250元。后原告及第三人多次就涉案权益面积转让相关事宜与二被告进行协商，均未果。另查明，被告包思远已取得位于佛堂·蟠龙花园二期安置区块的高层公寓210平方米，后于2021年4月进行部分转让后尚余高层公寓面积105平方米，其中可转让面积75平方米，不可转让面积30平方米，转让后的权益凭证号为100（2021）J004888。被告包忠明名下140平方米的权益面积尚未办理权益证。二原告明确其购买的系被告包思远名下的权益面积。第三人在庭审中明确，若合同不能继续履行，第三人同意将中介费退还给被告包忠明。另，金华市金建价格评估有限公司经本院委托出具《佛堂蟠龙二期权益面积价格评估报告书》一份，坐落于义乌市佛堂镇蟠龙二期可正常转让的105平方米权益面积在2021年4月份的市场价格经评估确认为每平方13900元；原告朱烈尧预交评估费15000元。       本院认为，在涉案合同协商及签订过程中，原告对于其要购买的系被告包思远的权益面积系清楚明知的，且庭审中对此亦予以明确，被告包忠明虽系被告包思远的父亲，但双方均为完全民事行为能力人并无当然的代理权，同样作为完全民事行为能力人的原告对此理应明知。购买房产系重大事项且所涉金额较大，对于被告包忠明已取得被告包思远的授权代为签订涉案合同并无任何依据，原告亦未采取任何方式向被告包思远进行核实确认，原告仅基于二被告的父子关系及其与被告包思远就权益面积转让进行的协商，认为被告包思远对涉案合同的签订为知情且认可的主张亦不能成立，应认定被告包忠明为无权代理。在此情形下，因被告包思远对被告包忠明代签合同转让其权益面积的行为未予追认，故涉案合同客观上已无法履行，双方合同目的无法实现，此时原告有权主张解除合同，故对原告要求解除其与被告包忠明于2019年11月11日签订的《置换权益交易合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告包忠明已收取的转让款837250元应全部予以返还，并应对合同解除后的损失予以赔偿。损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。基于上文分析，二原告在涉案合同签订过程中亦有过错，对于二原告主张的差价损失，根据其与被告包忠明的过错程度，本院酌定由二原告承担30％，被告包忠明承担70％。涉案权益面积经评估确认的市场价格为13900元／平方米，故损失额为（13900元／平方米-8450元／平方米）＊105平方米=572250元，其中被告包忠明应承担400575元。对二原告第二项诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。至于二原告有关让第三人承担连带责任的主张，本院认为，第三人已明确告知二原告其购买的系被告包思远的权益面积及被告包忠明系代被告包思远签字，二原告已知该事实选择与包忠明继续签约，第三人并无故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况而损害委托人利益的情形，且从合同签订过程及合同签订后第三人多次积极与二被告进行协商来看，第三人已履行了其作为居间方应尽的责任和义务，二原告要求第三人对被告包忠明应承担的债务负连带责任依据不足，本院不予支持。被告包忠明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：       一、解除原告朱烈尧、朱兰娟与被告包忠明于2019年11月11日签订的《置换权益交易合同》。       二、被告包忠明于本判决生效之日起十日内返还原告朱烈尧、朱兰娟权益面积转让款837250元，并赔偿损失400575元，以上合计1237825元。       三、驳回原告朱烈尧、朱兰娟的其他诉讼请求。       如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费6545元，保全费4920元，评估费15000元，由被告包忠明负担。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。       审判员张凯     二〇二一年八月十二日     法官助理倪淑萍     书记员颜虹英