青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终1381号上诉人（原审被告）：董鑫源，男，汉族，1948年12月19日出生，退休，住西宁市城西区。        委托诉讼代理人：董莉，女，汉族，1977年2月9日出生，住西宁市城中区。系董鑫源之女。        被上诉人（原审原告）：阳光恒昌物业服务股份有限公司青海分公司，住所地：西宁市城中区。        负责人：王忠平，该公司总经理。        委托诉讼代理人：李丹，该公司项目经理。        委托诉讼代理人：闫颖臻，该公司运营总监。        上诉人董鑫源因与被上诉人阳光恒昌物业服务股份有限公司青海分公司（以下简称阳光恒昌物业青海分公司）物业服务合同纠纷一案，不服西宁市城西区人民法院（2021）青0104民初718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。        董鑫源上诉请求：1．依法撤销西宁市城西区人民法院（2021）青0104民初718号民事判决第一项，改判为董鑫源向阳光恒昌物业青海分公司支付2019年11月16日至2020年12月31日物业费2296.36元。2．本案一、二审诉讼费由阳光恒昌物业青海分公司承担。事实和理由：1．一审判决对案件事实认定错误。案涉房屋系银色家园小区住宅，由青海海宏房地产有限公司开发，交付给董鑫源时，由青海银泰物业有限公司提供物业服务，董鑫源向青海银泰物业有限公司缴纳物业费属于积极履行合同。2018年11月9日董鑫源与青海银泰物业有限公司协商将6000元装修押金抵扣成取暖费与物业费，其中，3317元抵扣成2018年10月15日至2019年4月15日取暖费，2683元抵扣成2018年11月18日至2019年10月15日物业费。青海银泰物业有限公司作为当时即2018年11月9日时向银色家园提供物业服务的物业公司，与董鑫源之间存在物业服务合同，双方均在积极履行合同内容，完全符合法律规定。阳光恒昌物业青海分公司自2019年1月1日接受委托，为银色家园小区提供物业服务，在该公司接受委托时，应该与青海银泰物业有限公司依法进行交接，其双方之间交接工作不应该影响业主的权利与义务。董鑫源应当以向青海银泰物业有限公司缴纳物业费时间享受物业服务，故董鑫源应自2019年10月14日起向阳光恒昌物业青海分公司缴纳物业费。2．补充上诉称银色家园小区商住混合，基础设施建设存在问题，电是临时电，无监控，地下建筑设施不完善，随时停电停水，生活环境差，发生过多次抢劫，偷盗等案件，物业管理差。海宏房地产有限公司和阳光恒昌物业青海分公司所签署合同约定与现实的条件不符，其中，第三章物业服务标准，第四条：乙方按照西宁市物业管理条例规定进行服务，不得低于四星级服务标准，开发建设单位和业主对物业服务有权进行解释。银色家园小区基础设施建设不完善，无监控、无门禁、无配电室、无消防、无绿地、无停车位、更无景观。银色家园小区是一个在建小区，应按在建小区收取物业费，以及按合同四星级服务标准收取物业费。由于无配电室，长期超负荷用电，时常造成停水停电，给业主造成了不便，影响日常生活。因此应根据小区实际情况，实事求是，本小区1.86元／平方米物业费收费过高，请求法院根据相关法律，法规对本案进行严格审查，依法作出裁判。        阳光恒昌物业青海分公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。        阳光恒昌物业青海分公司向一审法院起诉请求：1．董鑫源交付清所欠物业费和滞纳金，欠费期间2019年5月14日至2020年12月31日，房屋面积136.72平米／1.86元／19个月零18天，共4979.36元；2．判令董鑫源承担本案诉讼的所有诉讼费用；3．判令董鑫源按相关规定承担违约滞纳金。        一审法院认定事实：2019年3月28日，青海海宏房地产有限责任公司向阳光恒昌物业服务股份有限公司发出《中标通知书》，载明银色家园项目前期物业服务（第二次）于2019年3月28日上午9：30于西宁市城西区文苑路7号庄和财富广场A座13楼会议室开标并完成评标工作，确定阳光恒昌物业服务股份有限公司为中标人，中标价格：住宅1.86元／㎡／月，商业3.72元／㎡／月，停车位100元／个／月。2019年5月14日，青海海宏房地产有限责任公司作为业主（甲方）与阳光恒昌物业服务股份有限公司作为物业服务企业（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为银色家园住宅小区项目提供前期物业服务，物业类型为住宅及配套，位于西宁市城西区西关大街26号；物业服务范围包括对已接收的物业进行维护、公共区域的清洁工作、甲方入住时的交付等工作，指定物业服务工作计划并组织实施，房屋共用部位、共用设施设备、附属建筑物构筑物的日常维修、养护和管理，公共绿地、景观的维护，清洁服务，协助维护秩序、做好安全防范工作，消防服务，电梯的运行和日常维护，编制年度维修养护方案并公示，按照规定对房屋装修提供服务，对违反法律法规的行为告知、劝阻并向有关部门报告，制定应急工作员，设立服务监督电话等；乙方按照西宁市物业管理条例的规定进行服务；前期物业服务期限自本合同签订之日起至业主委员会与乙方重新签订《物业管理服务合同》止；收费选择包干制方式，高层住宅由业主按其拥有物业的建筑面积按物业服务费中标金额1.86元／㎡／月交纳，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应付未付金额的1％交纳滞纳金。同日，青海海宏房地产有限责任公司、阳光恒昌物业服务股份有限公司、阳光恒昌物业青海分公司签订《补充协议》，阳光恒昌物业服务股份有限公司向阳光恒昌物业青海分公司出具《授权委托书》，载明就《银色家园前期物业服务合同》，阳光恒昌物业服务股份有限公司全权授权委托阳光恒昌物业青海分公司专属负责银色家园物业服务项目执行全部实施，包括进行日常经营管理、履约合同执行日常服务、发票开具、费用结算、收付款等，委托期限自2019年1月1日起至2023年12月31日止。上述合同签订后，青海海宏房地产有限责任公司将银色家园小区住宅部分移交阳光恒昌物业青海分公司，商业、地下停车场尚未移交，阳光恒昌物业青海分公司为银色家园小区住宅部分提供了物业服务。董鑫源系该小区7号楼1281室的业主，房屋面积为136.72平方米，未向阳光恒昌物业青海分公司交纳2019年5月14日至2020年12月31日之间的物业费。        一审法院认为，青海海宏房地产有限责任公司与阳光恒昌物业服务股份有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当按照《前期物业服务合同》的约定向物业服务企业支付物业费。阳光恒昌物业青海分公司经阳光恒昌物业服务股份有限公司全权授权专属负责银色家园物业服务项目执行全部实施，有权向未依约支付物业费的业主主张支付物业费。阳光恒昌物业青海分公司已依照合同约定向银色家园小区住宅业主提供了物业服务，银色家园小区商住混合、开放式小区的特点导致了管理难度较大，开发商责任范围内基础设施建设亦存在问题，阳光恒昌物业青海分公司已根据情况进行了协调工作，履行了应尽义务，其服务虽存在瑕疵，但尚不构成根本违约或履约重大瑕疵，董鑫源应当按照《前期物业服务合同》约定的标准支付2019年5月14日至2020年12月31日共19.5个月的物业费4958.83元。如物业服务的不足确给董鑫源造成了损失，其可就具体损失另行向阳光恒昌物业青海分公司主张赔偿。董鑫源辩称其已交清2019年11月之前的物业费，但其提交的收据中收款单位系青海银泰物业管理有限责任公司，而2019年5月14日之后银色家园小区由阳光恒昌物业青海分公司提供物业服务，董鑫源未提交证据证明阳光恒昌物业青海分公司已同意以青海银泰物业管理有限责任公司收取的物业费抵扣该公司应收物业费，故本案不予处理，董鑫源可向青海银泰物业管理有限责任公司另行主张退还已预交的多余费用。鉴于阳光恒昌物业青海分公司提供的物业服务存在瑕疵，对该公司主张的滞纳金本院不予支持。        综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款规定，判决：一、董鑫源于判决生效后十日内向阳光恒昌物业青海分公司支付2019年5月14日至2020年12月31日物业费4958.83元；二、驳回阳光恒昌物业青海分公司要求董鑫源承担违约滞纳金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，已减半收取，由董鑫源负担。        对一审查明的事实，本院予以确认。        本院认为，董鑫源与青海银泰物业管理有限公司达成协议，将其负担的物业服务管理费以装修押金折抵至2019年10月15日，该协议未经阳光恒昌物业青海分公司参与并确认，现有在案证据证明阳光恒昌物业青海分公司系通过银色家园小区开发商招投标后接受委托对该小区提供物业服务管理，没有证据表明该公司承继了青海银泰物业管理有限公司的债权债务，因此董鑫源与青海银泰物业管理有限公司达成的协议效力并不当然即于阳光恒昌物业青海分公司，对于董鑫源的权利的保护，一审法院业已阐述清楚，本院予以确认。对董鑫源提出的交纳2019年10月15日之后的物业服务管理费的上诉理由，本院不予采纳。        董鑫源上诉称阳光恒昌物业青海分公司提供的物业服务质量与合同约定不符，因此要求降低物业服务费的收费标准，对此本院认为董鑫源居住的银色家园小区属于在建小区，对此董鑫源亦不否认，而在建小区尚有施工过程，基础设施建设极有可能存在不完善的情况，董鑫源提出的小区存在的问题基本属于开发商建设不到位，导致小区物业管理客观上存在困难，而阳光恒昌物业青海分公司的服务管理不佳虽有客观因素，但服务质量确实有待提高，应当查找问题，积极整改。物业服务具有整体性、持续性和不可分割性等特点，阳光恒昌物业青海分公司接受开发商委托，便需要在合同期内提供持续的物业服务。而不同业主对物业服务是否适当的主观感受不同，如果任何一个业主均可以凭自己对物业服务的感受和评价为由拒交物业服务管理费用，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业管理费用的其他业主也不公平，因此对于董鑫源提出的物业服务质量问题，可以成立召集业主大会重新选择物业服务企业的方式行使权利，而不能动辄拒交物业服务费用。关于定价问题，合同行为系当事人意思自治范畴，不违反法律和行政法规强制性规定的行为有效。合同约定每月1.86元／㎡的物业服务费标准系开发商与阳光恒昌物业公司合意的结果，董鑫源作为业主受该合同的约束，理应按此标准支付物业费。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，对董鑫源的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费50元，由上诉人董鑫源负担。        本判决为终审判决。        审判长    韩雪梅审判员    李娟审判员    任宁二〇二一年八月十八日书记员    马晓瑞《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。