河南省济源市人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫9001执异113号异议人（案外人）：李素亭，女，汉族，1965年10月3日出生，住济源市，身份证号4108811965××××××××。被申请人（原案申请执行人）：张喜娥，女，汉族，1959年10月22日出生，住济源市，身份证号4108271959××××××××。被申请人（原案被执行人）：李卫东，男，汉族，1972年11月19日出生，住济源市老电业局家属院4号楼，身份证号4108811972××××××××。本院在执行张喜娥与李卫东民间借贷纠纷一案中，李素亭认为其购买了案涉房产，对本院查封位于济源市产的执行行为提出书面异议，请求解除查封。本院于2021年7月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。李素亭提出异议称：张喜娥与李卫东民间借贷一案，张喜娥向人民法院申请执行，执行案号为2021豫9001执265号，在执行过程中法院查封了登记在李卫东、张海云名下的位于济源市产。该房产是异议人于2018年4月25日在李卫东、张海云处购买，于当日签订了房屋购买合同，并于2018年5月9日将房款交付完毕，李卫东、张海云也将房屋交付给申请人，在房产办理登记手续条件具备时，异议人发现该房产于2019年8月2日被济源市人民法院查封。请求停止对位于济源市产的保全程序，解除对该房产的查封措施。异议人提供的证据材料有：1.2018年4月25日出让人张海云、李卫东与受让人李素亭签订的房屋买卖合同复印件一份。2、2018年4月25日由龙城公司向李素亭出具的20000元收据复印件一份。3、2018年4月28日龙城公司开具的收取李素亭居间费用收据复印件一份。4、2018年5月2日、2018年5月9日、2018年5月16日由李卫东出具的三张收据复印件三份。内容载明收到房款合计53.5万元。5、2018年5月8日由洛阳尚锦物业服务有限公司济源分公司开具的物业费、管理费的河南增值税普通发票复印件两份。6、2018年5月8日杨飞的交通银行信用卡刷卡消费支付记录截图复印件一份7、2018年5月8日由河南省农村信用社开具的李素亭的现金存款客户回单复印件一份。8.2018年5月8日济源市龙城房产经纪有限公司（以下简称龙城公司）向李素亭开具的收据复印件一份。载明收到李素亭升龙城A区6#楼西单元5层中户房款53.5万元。9、2018年5月9日济源市住房维修基金管理中心开具的河南省住房专项维修资金专用票据。10、2020年4月30日李素亭向洛阳尚锦物业服务有限公司济源分公司微信转账2659.6元的支付记录截图复印件一份。11、2020年4月30日由洛阳尚锦物业服务有限公司济源分公司开具的物业费、管理费的河南增值税普通发票复印件一份。12、2021年4月29日济源市自然资源和规划局出具的济源市产不动产权证复印件一份。载明权利人为张海云、李卫东。13、2021年7月6日中国建设银行济源分行核算中心出具的董倩的个人活期账户交易明细复印件一份。14、2021年8月2日由河南省农村信用社出具的李素亭的账户历史交易明细复印件一份。15、龙城公司的营业执照复印件一份。16、谢双成、董倩的结婚证复印件一份。经审查查明，在张喜娥与李卫东借贷纠纷一案，诉讼中根据张喜娥的申请，本院于2019年8月2日作出（2019）豫9001民初6658号民事裁定，裁定查封李卫东名下价值300000元以内的财产，2019年8月6日以该裁定保全查封了李卫东名下的位于济源市产。张喜娥与李卫东借贷纠纷一案，经审理，2019年9月3日本院作出（2019）豫9001民初6658号民事调解书，调解书载明李卫东欠张喜娥300000元，李卫东分期偿还，应于2020年12月30日前付清。因李卫东未主动履行生效法律文书确定的义务，张喜娥向本院申请强制执行，2021年1月13日本院立案执行张喜娥与李卫东民间借贷纠纷一案，执行案号为（2021）豫9001执265号。另查：一、2018年4月25日李素亭与李卫东、张海云签订购房合同，合同约定李素亭购买张海云、李卫东的位于济源市升龙城Ａ区中户房屋，合同约定：房屋总价款565000元，所有房款由中介龙城公司代收；李素亭在合同签订之日应交付20000元定金于中介龙城公司，在2018年4月30日前李素亭应向中介龙城公司交付第一批200000元购房款，2018年5月9日前李素亭应向中介龙城公司交付第二批335000元购房款，在交付第二批335000元购房款当日双方应完成钥匙交付，待房产证办理完毕后由李素亭向中介龙城公司交付第三批30000元购房款。二、买卖双方约定的中介方为龙城公司，谢双成系该公司的法定代表人，董倩系谢双成妻子，杨飞系该中介公司的工作人员。审查中，李素亭提供了龙城公司出具的收据、银行交易明细和银行客户回单，显示2018年4月25日李素亭向龙城公司交纳2万元、2018年4月28日龙城公司向谢双成银行账户转款18.4万元、2018年5月8日向谢双成银行账户存入33.5万元，上述款项共计539000元，其中535000元为购房款，4000元为李素亭交付的中介费。李素亭出具的承诺书载明第三批房款30000元待过户条件具备时根据人民法院要求交付执行。三、李素亭出具了由洛阳尚锦物业服务有限公司济源分公司开具的物业费发票，发票载明的日期为2018年5月8日，系用于缴纳2016年9月1日到2018年5月31日的物业费，发票显示交款人名称为李卫东、张海云，该笔款项系中介龙城公司的工作人员杨飞通过交通银行信用卡ＰＯＳ机刷卡消费代缴；李素亭出具了由洛阳尚锦物业服务有限公司济源分公司开具的物业费发票，发票载明的日期为2018年5月8日，系用于缴纳2018年6月1日到2019年5月31日的物业费，发票显示交款人名称为李卫东、张海云，龙城公司称系李素亭以现金交纳；李素亭另出具了2020年4月30日由洛阳尚锦物业服务有限公司济源分公司开具的物业费发票、2020年4月30日向洛阳尚锦物业服务有限公司济源分公司由其微信转账2629.6元用于支付物业费的记录，用于支付2019年6月1日至2020年12月31日的物业费。四、涉案房屋产权证书上载明，该房屋系济源市升龙置业有限公司于2020年初次获得产权登记，2021年4月29日通过转移登记至李卫东、张海云名下。五、龙城公司和李卫东商定由龙城公司代李卫东、张海云付房屋维修基金9228元及2016年9月1日至2018年5月31日的物业费2906.8元，并在收取李卫东的中介费5000元后，龙城公司通过董倩的银行账户向李卫东银行账户转房款，李卫东出具收到房款金额合计53.5万元的收据。上述房屋维修基金、中介费、物业费，中介龙城公司从李素亭交付的购房款中予以支付。本院认为：第一，依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十七条的规定：“利害关系人申请诉前财产保全，在人民法院采取保全措施后三十日内依法提起诉讼或者申请仲裁的，诉前财产保全措施自动转为诉讼或仲裁中的保全措施；进入执行程序后，保全措施自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施”。据此，本案中对涉案房产的诉讼保全措施自动转化为执行查封措施。第二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。案外人主张涉案财产所有权并要求排除执行的，人民法院应依此审查。本案中，（一）案外人李素亭与张海云、李卫东的书面房屋买卖合同签订于2018年4月25日，该房产于2019年8月6日被本院查封。上述房屋买卖合同经双方协商达成一致，并签订于查封之前，故可以认定为在法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。（二）李素亭提供的2020年4月30日的由洛阳尚锦物业服务有限公司济源分公司开具的物业费发票复印件一份，该款李素亭称其本人以微信支付的方式缴纳，由李素亭2020年4月30日向洛阳尚锦物业服务有限公司济源分公司的微信转账记录证明，用于支付2019年6月1日至2020年12月31日的物业费，发票原件在自己手中保存，故可认定涉案房屋李素亭已占有。（三）双方购房合同约定的房款总额为565000元，合同中约定房款30000元待双方完成过户后由买方李素亭支付。目前，李素亭所出具的银行转账明细可证明其按购房合同向中介龙城地产支付535000元购房款和4000元居间费用，故可以认定为双方按合同约定支付了到期购房款，且李素亭承诺将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（四）房屋产权证载明的初次登记的房屋不动产证号［豫（2020）济源市不动产权第××号］，涉及权利人济源升龙置业有限公司，2021年4月29日由济源升龙置业有限公司通过转移登记给张海云、李卫东，并由济源市自然资源和规划局颁发［豫（2021）济源市不动产权第0012097号］。上述初次登记和转移登记时间均在法院查封日期之后，因此可以认定为非因买受人李素亭自身原因未办理过户登记。第三，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条规定：“人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施”。本案中，关于李素亭提出的解除对涉案房屋查封措施的请求没有法律依据，本院不予支持。综上,异议人李素亭对涉案房产享有能够排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条规定、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对（2019）豫9001民初6658号民事裁定查封的李卫东、张海云名下的位于济源市产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  李建忠审判员  高庆忠审判员  刘雪峰二〇二一年八月十日书记员  李秉钒