江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终1268号上诉人（原审原告）：江苏创美家实业有限公司，住所地江苏省盐城市盐都区新都路3号。法定代表人：蒋刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙静，女，该公司商业发展部经理。委托诉讼代理人：武倩雯，江苏瑞信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盐城市一九五九体育发展有限公司，住所地江苏省盐城市新都路3号1959健身中心。法定代表人：葛红梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛兴源，江苏知本律师事务所律师。上诉人江苏创美家实业有限公司（以下简称创美家公司）因与被上诉人盐城市一九五九体育发展有限公司（以下简称一九五九体育公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（2020）苏0991民初874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。创美家公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判解除双方房屋租赁合同并由一九五九体育公司返还案涉房屋；2.一、二审诉讼费用由一九五九体育公司负担。事实与理由：一审法院认定创美家公司于2017年就将案涉房屋出租给一九五九体育公司，并对房屋定期检查还定期上门抄水电表，其应当知晓案涉房屋的使用情况，故而判决双方合同不能解除，该认定不符合事实。因为一九五九体育公司对外转租房屋并没有对外明示，且创美家公司每次检查房屋抄水电表及收取房租时，一九五九体育公司也没有告知过创美家公司其已经将房屋转租。因此，创美家公司不可能知道也不应当知道房屋被转租的事实。正由于2020年出现疫情，江苏中体机会体育娱乐科技有限公司（以下简称中体公司）向创美家公司提出减免租金时，创美家公司才知道案涉房屋被转租的事实，故在取得相应证据后创美家公司起诉提出解除租赁合同并没有超出6个月期间，其请求依法应当被支持。一九五九体育公司辩称，2018年8月12日，一九五九体育公司与中体公司签订经营合作合同，后中体公司开展经营活动对外宣传，虽然该经营合作合同被一审法院认定为租赁合同关系，但创美家公司在两年多时间里定期核查并收取水电费从未提出过异议，故一九五九体育公司认为根据法律规定，因创美家公司未在六个月内提出过异议，现其要求解除案涉租赁合同的请求不予支持。请求二审法院驳回上诉，维持原判。创美家公司向一审法院起诉请求：1.判决解除房屋租赁合同，一九五九体育公司立即腾空并返还位于盐城市城南新区的创美家二期综合楼二楼东南侧的房屋;2.判令一九五九体育公司立即腾空并返还合同外占用场地约330平方米（其中公共消防通道面积150平方米，经营场地面积180平方米），恢复原状并按照租金标准（合同约定）支付经营场地占用费（自2017年1月1日计算至实际返还支付止），暂计16万元；3.判令一九五九体育公司支付合同违约金3万元；4.本案诉讼费用由一九五九体育公司承担。一审法院认定事实：2016年11月5日，创美家公司（出租方、甲方）与一九五九体育公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，约定（摘要）：“第一条房屋及场地的坐落状况：1.甲方出租给乙方的房屋位于盐城市城南新区的创美家二期二楼东南侧。2.出租房屋的建筑面积约为1050平方米（具体以双方确认的图纸为准）第二条租赁期限、用途：1.房屋租赁期为2017年1月1日至2024年10月31日止。甲方于2016年11月20日前交付房屋。2.乙方向甲方承诺，该房屋仅作为健身中心适用。第三条租金、定金及支付方式1.本租赁房屋合同约定租金：第一年至第三年每年的租金为150000元（壹拾伍万元），第四、第五年的租金为160000元（壹拾陆万元）。2.租金支付方式如下：乙方应通过现金或转账方式支付，每半年支付一次租金，先付后用，每年的租金分两次于元月1日和7月1日前付清。第五条双方责任：1.租赁期间，乙方不得转租、转借或变相转租、转借所承租房屋。除甲方书面同意外，乙方不得私自改变租赁房屋的额用途。第六条合同的变更、解除与终止：3.房租租赁期间，乙方有下列行为之一的，接到甲方书面通知后仍不改正的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋的；（2）未经甲方书面同意，擅自改变房屋结构；（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途的。”合同签订后，创美家公司依约将案涉房屋出租给一九五九体育公司。第七条：本合同违约金为叁万元，如乙方违约，违约方应赔偿守约方。2018年8月12日，一九五九体育公司(甲方)与案外人中体公司（乙方）签订一份《经营合作合同》，约定（摘要）：“第一条合作方式：1.甲方提供房屋，用于双方的合作。该房屋坐落于1959健身中心；位于地层，建筑面积1700平方米，其中实际建筑面积1500平方米左右，该房屋系甲方从雅家乐公司租赁。2.该房屋用途为中体公司进行青少年教育培训等相关业态。除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途。3.乙方每年支付给甲方合作费用叁拾捌万元整，第一次支付时间为2018年9月1日之前，上半年和下半年的费用支付时间分别为每年的8月20日和2月20日之前。第二条经营合作期限：经营合作期限自2018年9月1日至2023年8月31日止。”2020年2月25日，中体公司向江苏雅家乐集团有限公司发出《疫情期间减免租金申请》，载明（摘要）：“我公司承租1959健身房二楼计1700平米场地，用于经营中体星荟青少儿运动成长中心，经营期限自2018年9月1日至2023年8月31日止。……”同年3月9日，创美家公司向一九五九公司发出《关于非法转租行为整改的通知函》。同年4月16日，创美家公司向一九五九公司发出《关于解除房屋租赁合同告知函》。一审法院另查明，一九五九体育公司已缴纳完毕2020年6月30日之前的租金。一九五九体育公司于2020年7月2日向创美家公司转账80000元，并备注二楼租金。一审法院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。关于创美家公司以承租人未经同意转租房屋且未整改为由，要求解除与一九五九体育公司的房屋租赁合同并要求一九五九体育公司腾空并返还租赁房屋的诉请。根据一九五九体育公司与中体公司签订的《经营合作合同》，一九五九公司体育以提供案涉房屋使用权为条件与中体公司合作经营，仅定期收取固定收益而不承担经营风险，结合中体公司在向江苏雅家乐集团有限公司发出的《疫情期间减免租金申请》中表示其承租一九五九体育公司二楼计1700平方米场地，一审法院依法认定一九五九体育公司与中体公司之间系租赁合同关系。创美家公司主张其于2020年2月25日才知晓一九五九体育公司将案涉房屋转租给中体公司，并于同年3月9日向一九五九体育公司发函要求其整改。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。一审法院认为，创美家公司自2017年年初起，即将案涉房屋出租给一九五九体育公司，期间创美家公司在案涉房屋附近办公，对案涉屋使用情况定期核查，并定期上门查抄水电表、收取水电费，其应当能够及时知晓案涉房屋的使用情况。一九五九体育公司于2018年8月12日与中体公司签订的《经营合作合同》后，中体公司实际上在案涉房屋内开展经营活动，对此情况，原告亦应于当年知晓。因创美家公司未在知晓承租人转租情况六个月内提出异议，故对其以承租人未经同意转租房屋为由请求解除合同，一审法院依法不予支持。关于创美家公司要求一九五九体育公司立即腾空并返还合同外占用场地约330平方米（其中公共消防通道面积150平方米，经营场地面积180平方米），恢复原状并按照租金标准（合同约定）支付经营场地占用费的诉请，因与本案所涉租赁合同关系非同一法律关系，故一审法院依法不予理涉，创美家公司可另案主张。关于创美家公司要求一九五九体育公司支付合同违约金3万元的诉请，因一九五九体育公司违反与创美家公司签订的房屋租赁合同第五条不得转租或变相转租之规定，故应当按照房屋租赁合同第七条之规定，向创美家公司支付三万元违约金。故对于创美家公司该项诉请，一审法院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、盐城市一九五九体育发展有限公司应于判决生效后十日内支付江苏创美家实业有限公司违约金3万元；二、驳回江苏创美家实业有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理13506元，由一九五九体育公司负担2133元，由创美家公司负担11373元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，创美家公司与一九五九体育公司于2016年11月5日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约全面履行。租赁合同履行过程中，虽然一九五九体育公司于2018年8月12日与中体公司签订经营合作合同，将案涉房屋实际转租给中体公司经营使用，一九五九体育公司的行为已违反了案涉租赁合同约定，但据现有证据及相关事实能够证明创美家公司对一九五九体育公司转租的行为是应当知道的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因此，一审法院对创美家公司要求解除案涉租赁合同的诉请未予支持，同时就一九五九体育公司的违约行为判决其承担相应的违约金，符合双方合同的约定及法律规定。由于一九五九体育公司于2018年8月即将案涉房屋转租给中体公司使用，根据中体公司对外宣传广告及实际经营情况，以及创美家公司在此期间对案涉房屋也进行过定期的水电用量检查的事实，一审法院认定创美家公司对一九五九体育公司的转租行为系应当知道的，在认定事实上并没有超出合理的范畴。同时，一九五九体育公司的转租行为虽属违约并应承担相应的违约责任，但就本案事实而言，案涉合同尚未达到必须解除的条件。故创美家公司上诉认为一九五九体育公司没有告知其转租并要求解除合同，其理由并无法律依据，本院不予采纳。综上，创美家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13047元，由江苏创美家实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘圣磊审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二一年八月五日书记员  周 洋