上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0107民初11419号原告：谢领，男，1982年8月8日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告：楼懿，男，1980年2月9日出生，汉族，住上海市普陀区。被告：叶筠，女，1982年8月12日出生，汉族，住上海市闵行区。原告谢领与被告楼懿、叶筠房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢领与被告楼懿、叶筠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢领向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告谢领与被告楼懿、被告叶筠签订的房地产买卖合同解除；2.依法判令被告楼懿、叶筠承担相应违约责任支付原告谢领违约金人民币20000元(以下币种均为人民币)；3.本案诉讼费、公告费及其他相关诉讼费用由被告楼懿、被告叶筠承担。事实与理由：2020年6月10日，原告谢领、被告楼懿和叶筠双方订立《上海市房地产买卖合同》约定，谢领以转让价格XXXXXXX元受让楼懿和叶筠自有的上海市光新路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，被告须网签备案前完成抵押涤除。双方最晚不得晚于2020年6月23日前按照2020年6月10日所签买卖合同及相关协议之约定完成网签备案，被告未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。届时被告未按时完成抵押地处，经多次催办，逾期多日仍未完成，被告在多次要求原告给予合同义务之外的支持并最终浪费了原告的所有额外付出之后，仍只知道一再要求原告给予更多合同约定之外的支持和承担更多合同约定之外的风险，甚至还在其他渠道公开挂牌转让系争房屋，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告谢领辩称，确认合同解除，但不同意支付原告违约金。本被告当时急于卖房涤除抵押。因原告表示不通过中介可以省去中介费，且在告知原告系争房屋存在抵押的情况下，因原告认为他可以支付全款，故被告才与原告达成共识，各方可以通过资金监管账户，保障我们的资金安全，原告将房款打入账户，抵押权人就可以直接帮我撤抵押，才与原告达成买卖意向。合同履行过程中，原告要求先涤除抵押，才能将钱款打给我，后我尝试找过桥资金的方法，过桥资金方需要确认买房人是有诚意买房的，但原告并未支付任何定金或房款，被告无法找到合适的过桥资金，无法先行涤除抵押，双方发生争议，如果被告事先知道原告是坚决要求先涤除抵押，本被告是不会签署这份买卖合同的，当前房屋同样也是以低价成交的。本被告并未违约，原告也没有任何损失，而被告为了另行出售系争房屋，降低了房价，多承担了利息，是实际的损失。被告叶筠辩称，同意解除合同，不同意支付违约金，被告是通过中介挂牌出售系争房屋的，原告跳过中介联系被告和被告私下签订合同以免去中介费用。被告是因为抵押才急于出售，原告明知系争房屋存在抵押，和被告协商过整个流程，原告虽然和我们一起找过过桥公司，但因公司认为原告没有支付定金，导致被告怀疑原告是否有诚意购买房屋，事实上是原告不配合导致交易无法进行，故不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：上海市光新路XXX弄XXX号XXX室房屋产权原登记在被告楼懿、叶筠名下。抵押状况信息如下：1、抵押权人为案外人黄某、许某、龚某某，债权数额1,900,000元，期限从2019年11月29日至2020年5月28日；2、抵押权人为案外人许某，债权数额100,000元，期限自2019年11月29日至2020年5月28日。2020年6月10日，被告楼懿、叶筠作为卖售人(甲方)与原告谢领作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(非网签版)，约定：甲方将系争房屋转让给乙方；总房价款2,740,000元；在2020年6月30日之前办理过户手续；补充条款(一)抵押涤除，甲方须网签备案前，办理申请还款手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料，及时办理抵押注销手续，若因甲方未及时完成抵押涤除造成本合同未能按时履行，甲方承诺按补充条款(一)第十一条违约责任约定处理；甲乙双方最晚不得晚于2020年6月23日前签订《上海市房地产买卖合同》示范文本用于办理贷款、不动产登记预受理、缴纳税收等相关事宜；十一(1)甲方未按本合同约定及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，均视为甲方根本性违约，乙方有权解除本合同，乙方应书面通知甲方，甲方应在接到通知之日起的三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款5%的违约金；附件三付款协议乙方须于双方签订《上海市房地产买卖合同》示范文本并在房地产交易中心资金监管窗口签订资金监管协议后三日内向资金监管账户转入首付款2,640,000元；乙方应于房屋转移占有当日支付甲方尾款100,000元。协议签订后，被告楼懿、叶筠与原告谢领就抵押涤除事宜沟通，但被告楼懿、叶筠未能于网签最晚日期即2020年6月23日前办理系争房屋抵押权涤除手续。另查明，被告楼懿、叶筠于2020年6月18日办理离婚登记手续。两被告自述系争房屋于2020年8月6日出售。审理中，关于涤除抵押手续的沟通情况，原告表示，被告曾提出先打款到资金监管账户再涤除抵押，但是原告并未同意，还是以合同约定为准，该合同系原告设计，已经使用多年。被告楼懿表示，如果被告有能力解决200万元贷款的事情，被告早就出售了，也不会出售这么低的价格。签约时，说好先开资金监管账户再网签，后来原告又不同意了。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与两被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，对房屋转让价款、付款条件和时间、过户时间、涤除抵押、违约责任等都进行了约定，双方均应按约定履行各自义务。然合同履行过程中，两被告未能按照合同约定按期涤除系争房屋上的抵押权，导致双方合同无法继续履行，构成违约，现原告因此主张双方合同解除，本院予以认定。双方均同意合同解除时间为2020年7月3日，并未不妥，本院予以确认。关于两被告认为原告应先行支付房款至资金监管账户之后办理涤除抵押手续或配合办理过桥垫资手续的意见，与合同约定不符，在两被告未能提供相应证据证明双方另行达成约定的情况下，本院难以采纳该项意见，两被告应当承担相应的违约责任。关于违约金金额，原告主动调低违约金标准至20000元，被告认为该违约金仍属过高，请求我院予以调整。本院考虑到合同约定的违约金金额，包括原告未支付房款、双方未办理网签等双方合同的履行程度之因素，结合过错程度、实际损失、沟通情况等因素一并考虑，原告主张的违约金金额尚属合理，予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条之规定，判决如下：一、原告谢领与被告楼懿、叶筠于2020年6月10日就上海市光新路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年7月3日解除；二、被告楼懿、叶筠应于本判决生效之日起十日内支付原告谢领违约金人民币20,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币300元，减半收取计人民币150元，由被告楼懿、叶筠共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 盈书记员 王路瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。