浙江省杭州市滨江区人民法院民事判决书（2020）浙0108民初3401号        原告：杭州市滨江区东方商务会馆第一届业主委员会，住所地杭州市滨江区江陵路东方商务馆。                负责人：陈彩莲，该业主委员会主任。                委托诉讼代理人：郑筠、孙宏兴，浙江先施律师事务所律师。                被告：杭州琦家物业服务有限公司，住所地杭州市萧山区闻堰街道万达中路58号208室，统一社会信用代码：913301095714646933。                法定代表人：周耀琦，总经理。                委托诉讼代理人：钟冠军，该公司员工。                委托诉讼代理人：陈国平，浙江德名律师事务所律师。                被告：浙江怡华物业有限公司，住所地杭州市三台山路161号119室，统一社会信用代码：913301017331994329。                法定代表人：胡国建，执行董事。                委托诉讼代理人：周云清，浙江海浩律师事务所律师。                委托诉讼代理人：袁晨，浙江六和律师事务所律师。                被告：杭州川海新实业有限公司，住所地杭州市滨江区长河街道江陵路601号东方商务馆931室，统一社会信用代码：91330108793663858G。                法定代表人：陈思奖，董事长兼总经理。                委托诉讼代理人：吴凯、陈鑫，浙江平凡律师事务所律师。                原告杭州市滨江区东方商务会馆第一届业主委员会与被告杭州琦家物业服务有限公司、浙江怡华物业有限公司、杭州川海新实业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序于2021年1月20日、8月11日公开开庭进行审理。原告杭州市滨江区东方商务会馆第一届业主委员会（以下简称“东方会馆业委会”）的委托诉讼代理人孙宏兴、被告杭州琦家物业服务有限公司（以下简称“琦家物业公司”）的委托诉讼代理人陈国平两次均到庭参加诉讼；原告东方会馆业委会的诉讼代表人陈彩莲与委托诉讼代理人郑筠、被告浙江怡华物业有限公司（以下简称“怡华物业公司”）的委托诉讼代理人周云清、被告杭州川海新实业有限公司（以下简称“川海实业公司”）的委托诉讼代理人吴凯于第一次开庭时到庭参加诉讼；被告怡华物业公司的委托诉讼代理人袁晨、被告川海实业公司的委托诉讼代理人陈鑫于第二次开庭时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告东方会馆业委会向本院提出诉讼请求：1．判决三被告立即向原告移交东方商务会馆小区的全部物业管理档案；2．判决三被告立即向原告移交东方商务会馆小区物业公共部位的收益708900元。事实和理由：杭州市滨江区东方商务会馆（以下称东方会馆小区）系被告川海实业公司开发建设的房产，于2009年交付。自房产交付至2017年10月31日期间，被告怡华物业公司与被告川海实业公司共签订了肆份《前期物业服务合同》，约定被告怡华物业公司作为物业管理公司进驻东方会馆小区，为全体小区业主提供物业服务。2017年11月1日，被告川海实业公司、被告怡华物业公司在未通知全体业主的情况下，擅自将东方会馆小区的物业管理项目转让给被告琦家物业公司。被告琦家物业公司提供物业服务至2019年12月31日，现已撤出东方会馆小区。被告怡华物业公司与被告琦家物业公司在为东方会馆小区提供物业服务期间，未经全体业主同意，擅自将小区公共部位出租给第三方经营，且两被告不仅未向全体业主公开公共部位的收支及经营情况，也未向全体业主交付经营收益。2019年11月，原告杭州市滨江区东方商务会馆第一届业主委员会成立后，多次要求三被告公开小区公共部位的经营收支情况并向原告交付经营收益未果，原告为维护自身利益诉至法院。                被告琦家物业公司辩称：答辩人与川海实业公司签订了《委托管理合同》，服务内容为安保、工程、客服，所需的客服人员、工程人员的工资等相关费用都是向川海实业公司收取的。在答辩人进场管理之前，怡华物业公司没有正常办理退场，导致答辩人无法办理入场登记。此外，怡华物业公司就是因为在管理过程中无法做到收支平衡才离场的。从被告川海实业公司跟怡华物业公司签订的前期物业服务合同可以看出，除了正常的物业费收取之外，每一份合同都有特别约定，就是小区的经营性收入用来弥补物业管理费用的不足。所以，当小区经营处于亏损，物业费无法覆盖支出的情况下，答辩人应该是秉承前面合同相对应的义务和权利，即经营性收支首先要用来弥补小区经营亏损的。从答辩人提交的收支统计表来看，答辩人在2018年、2019年均是亏损。                被告怡华物业公司辩称：第一，原告未提供其依法成立的证明材料，也未提供经业主大会授权有权提起本案诉讼的依据，因此原告并非适格的主体，请求法院裁定驳回原告的起诉。第二，答辩人于2017年10月31日退出东方商务会馆。当时第一届业委会尚未成立，答辩人与开发商川海实业公司进行了离场交接，已将物业管理资料进行了交接。答辩人尚有百余万元的物业费亏损，不存在侵占小区经营性收益之说。第三，2016年之前，答辩人未对经营性用房进行管理，也未收取收益，这也是答辩人与川海实业公司在物业服务合同中约定，川海实业公司额外给予物业补贴的原因。2016年之后，川海实业公司将部分公共区域，如设备间、公共走廊、电梯区域等陆续移交给答辩人管理，但也少有收益产生。即使经营性收入依约补贴了物业费的不足，答辩人仍然入不敷出，故而不再续签服务合同退出了会馆。第四，答辩人与川海实业公司之间是一年一结算的交易，2016年10月31日系最后一份前期物业服务合同，在此之前的经营性收益主张已过诉讼时效。                被告川海实业公司辩称：第一，答辩人作为开发商在与怡华物业公司签订前期物业服务合同时，已经将东方商务会馆小区的相关资料如水电图、管线图等移交给了怡华物业有限公司。答辩人不是物业公司，不具有所谓的物业管理档案，物业公司也无需向答辩人移交物业管理档案。第二，原告的主体资格存在问题。本次诉讼原告是否获得了业主大会的授权？另外，小区业主身份获得的时间也并不相同，可以主张权利范围也不相同。第三，被告的主体也是不适格的。本案案由是物业服务合同纠纷，答辩人只是开发商，也不是物业服务的提供方，而且出售的房屋已经过了开发商的质保期。第四，公共部位的收益不是答辩人收取的，答辩人无须承担任何返还义务。                本院经审理查明本案事实如下：                被告川海实业公司系杭州市滨江区东方商务会馆的开发商，其原公司名称为杭州川海置业有限公司，于2018年1月9日变更为现名称。2013年11月1日，被告川海实业公司（甲方）与被告怡华物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，委托怡华物业公司为东方商务会馆实行物业管理。《前期物业服务合同》约定由乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费；委托管理期限为一年即从2013年11月1日起至2014年10月31日止。合同第三条约定乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。合同第十九条约定：“……乙方每6个月向全体业主和物业使用人公布一次经营性收支使用情况……合同终止时，乙方必须向甲方移交所有全部经营性商业用房、管理用房及所有财务资料与所有物业管理的全部档案资料等”。合同第二十三条约定车位的使用管理由双方另行约定；第二十七条约定本物业乙方所有的经营性收入用于弥补物业管理费的不足。合同第二十八条还约定甲方支付乙方物业管理补贴共计人民币199421.00元／年，按月支付。具体费用组成为：22321元／年，用于补贴一名消控员的工资、福利、社保、补贴等；9400元／年用于补贴甲方经营的酒店专用电梯的维保、年检费用；7700元／年用于补贴乙方对其他公用设施设备的维修费；10000元／年用于立体车位的维修、能耗补贴；150000元／年用于弥补乙方物业管理费用的不足部分。合同第二十九条约定乙方在保证甲方需求的前提下，可与业主（租户）签订（车位）租用合同并收取租金；如甲方出售地下车位，乙方向购买人收取车位管理费每月60元／个等。合同期限届满后，双方又分别于2014年、2015年、2016年11月1日签订期限各为一年的《前期物业服务合同》。直至2017年10月31日合同期限届满，被告怡华物业公司未再续签合同，退出小区的物业管理。                2017年10月25日，被告川海实业公司（甲方）与被告琦家物业公司（乙方）签订《委托管理合同》一份，约定甲方聘用乙方保安、工程、客服人员对双方确定的目标、区域实施安全保卫；服务期限三年，自2017年11月1日起至2020年10月31日止。合同还约定了服务费标准、聘用人员情况等。此后琦家物业公司进入东方商务会馆为小区提供物业服务。2019年11月1日，原告东方会馆业委会成立。同年12月31日，琦家物业公司与原告签订协议一份，约定2020年1月1日之前的水电费由琦家物业公司承担，之后的水电费由原告承担，等原告重新选聘新的物业公司后再完成过户手续等。随后，琦家物业公司退场。                本案庭审中，被告川海实业公司与被告琦家物业公司均陈述双方实际上并未按《委托管理合同》的约定由川海实业公司向被告琦家物业公司支付服务费，而琦家物业公司一直参照川海实业公司与被告怡华物业服务公司签订的《前期物业服务合同》中的标准向业主收取物业费并进行全方位的物业管理。琦家物业公司主张其收取的相关经营性收入应参照怡华物业公司《前期物业服务合同》的约定弥补物业管理费收入的不足，对此川海实业公司予以认可。本案诉讼过程中，三被告均陈述已无法再提供物业管理过程中的相关档案资料。被告琦家物业公司则提交了2018年、2019年度的收支统计表，并陈述来源为琦家物业公司财务管理人员的电脑，但已无原始的财务凭证等。                另查明：被告琦家物业公司提交的2018年度收支统计表显示其当年的收入共计929319.04元，其中收取杭州朝旭广告有限公司等数家公司的场地费共58750元；支出为1165899.47元。被告琦家物业公司提交的2019年度支出统计表显示其2019年的支出共计1852723.28元。其提交的2019年度收入统计表显示其当年的收入共计1538295.45元。其中2019年1月4日及10月15日共收到“风盛传媒”场地费（2018年11月1日至2020年10月30日）6000元，1月24日、27日及12月5日共收到“丰巢”场地费（2019年2月1日至2020年10月31日）35000元，2月21日及3月19日共收到“分众传媒”场地费（2019年1月1日至2019年12月31日）57700元，2月25日收到“聚福门”场地费（2019年）6250元，4月2日收到“州华汽车”广告费5500元，7月29日收到“中国移动”场地费（2019年）3000元，8月8日收到“上美至品”场地费（2019年8月8日至9月7日）700元，9月18日收到“自动售卖机”场地费（2019年9月10日至2020年9月9日）4000元，10月13日收到“杭州朝旭广告有限公司”场地费（2019年11月1日至2020年10月31日）5000元，10月29日收到“杭州鸣鲜科技有限公司”场地费（2019年11月1日至2020年10月31日）5500元，11月10日及26日收到“大厅”场地费600元，11月29日收到“杭州精度文化传媒公司”场地费（2019年5月15日至2019年11月14日）6250元，以上场地费共计130000元、广告费共计5500元。此外，2019年琦家物业公司收取的停车费为356094元，其余为物业费等收入。                再查明：2020年5月5日至10日，原告东方会馆业委会召开业主大会，会议就物业选聘、物业服务合同、是否监控维修、是否同意聘请律师、是否愿意屋顶修漏等事项进行了表决通过，并于5月10日对业主大会会议决定进行了公告。                证明上述事实的证据有：原告、被告的当庭陈述；原告提交的业主大会备案材料、《关于业主大会会议决定的公告》及表决意见统计表、《前期物业服务合同》（四份）、《协议》；被告琦家物业公司提交的《委托管理合同》。另，原告提交一系列合同或协议，除被告川海实业公司与案外人龙某签订的《房屋租赁合同》已提交原件核对外，其余均为复印件，三被告对其真实性等均不予认可。本院认为该组证据原告拟证明被告收取的经营性收益，但对复印件本院无法确认定其真实性，且即使真实也不足以证明被告真正收取的费用，故对场地费及停车费等收入本院以被告琦家物业公司提交的收支统计表中自认的为准。对于川海实业公司与龙某的合同，因涉及案外人的利益，该合同的履行情况在本案中也无法查明，故其证明力本院不予确认，如原告认为权益受损，可另案主张。原告提交的开具时间为2020年1月的水电费发票不足以证明原告主张的为琦家物业公司垫付水电费的事实。                本院认为，原告东方会馆业委会在提起本案诉讼之前，已召开业主大会进行表决。虽然决议事项为“同意聘请律师”，但考虑到业委大会属于业主团体自治管理性质的组织，对其表决事项的表述不应苛求精准的法律术语，故对该“同意聘请律师”应作宽泛的解释。据此，本院认为原告的起诉已获得业主大会授权，东方会馆业委会作为原告其主体适格。                针对原告要求三被告移交全部物业管理档案的诉求。本院认为，《前期物业服务合同》约定“合同终止时，乙方（怡华物业公司）必须向甲方（川海实业公司）移交所有财务资料与所有物业管理的全部档案资料”，庭审中两被告均陈述在怡华物业公司退场时已进行了相关资料的交接，两被告对合同的履行并无异议。在怡华物业公司退场后，已由被告琦家物业公司为原告小区提供物业管理服务，原告要求被告怡华物业公司、川海实业公司移交资料，无事实及法律依据。此外，被告琦家物业公司陈述在其退场后已交付了相关资料，目前除提交两年的收支统计表外，再无资料可以提交。本院认为，对于物的返还或交付请求应该以物的存在为前提，本案原告对所主张的全部物业管理档案具体的内容、名录等尚未明确，被告又否认存在可交付的资料，故本院对原告的该项诉求难以支持。                对于原告主张的经营性收益，《前期物业服务合同》中已约定“怡华物业管理公司所有的经营性收入用于弥补物业管理费的不足”，以及川海实业公司还需每年支付物业管理补贴199421.00元，可见即使存在经营性收入用于弥补物业管理费不足外，还存在着川海实业公司对怡华物业公司的物业管理补贴，该约定的效果及于全体业主和物业使用人。况且原告并无证据证明该两被告已收取的经营性收入。综上，原告要求川海实业公司及怡华物业公司移交收益708900元的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。                对于被告琦家物业公司收取的场地费、广告费及车位费是否应返还的问题。本院认为，虽然被告琦家物业公司与川海实业公司签订了《委托管理合同》，但双方均陈述未按该合同履行，而在东方会馆业委会成立之前，被告川海实业公司作为开发商，其有权利也有义务与物业管理公司签订前期物业管理合同，将小区委托相应的物业公司进行管理，故两被告之间亦成立了事实上的前期物业管理合同关系。对于双方合同关系中具体的权利义务，在未签订书面合同的前提下，参照怡华物业公司的《前期物业服务合同》亦无不当。《前期物业服务合同》约定“所有的经营性收入用于弥补物业管理费的不足”、“乙方可与业主（租户）签订（车位）租用合同并收取租金”，故被告琦家物业公司收取停车费具有合同依据。另外，经营性收入贴补小区物业管理的成本开支可以实现降低业主物业管理费用和保障物业管理服务水平的双重目的，在物业管理服务实践中，该作法也是普遍现象。诚然，虽然合同约定“经营性收入用于弥补物业管理费的不足”，但并非指向琦家物业公司可以无限制或无约束的收取经营性收入。正如合同所约定“乙方每6个月向全体业主和物业使用人公布一次经营性收支使用情况”，琦家物业公司也负有将场地费等经营性收入的收支情况向业主公布的义务。对经营性收入合理支出后的结余部分，仍应返还业主。但本案中被告琦家物业公司除提交其自制收支统计表外，并未能提交任何支出的原始凭证，也未将收支定期进行公布，应承担相应的不利后果。因此，本院综合经营性收益取得需琦家物业公司投入经营成本、前期物业服务合同约定“可收取（车位）租金”及“经营性收入用于弥补物业管理费的不足”、琦家物业公司未公开经营性收入收支情况等事实，酌情确定琦家物业公司就场地费及广告费部分返还原告80000元，停车费收入部分无需返还。                综上，本院对原告诉求的合理部分，依法予以支持。不合理部分，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：                一、被告杭州琦家物业服务有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告杭州市滨江区东方商务会馆第一届业主委员会80000元；                二、驳回原告杭州市滨江区东方商务会馆第一届业主委员会的其他诉讼请求。                如被告杭州琦家物业服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费10890元，减半收取5445元，由被告杭州琦家物业服务有限公司负担615元，原告杭州市滨江区东方商务会馆第一届业主委员会负担4830元。被告杭州琦家物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向本院交纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行。                如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。                    审判员季隽虹    二○二一年八月十七日            书记员高冰