安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书(2021)皖0202民初3048号原告：芜湖宜居置业发展有限公司，住所地安徽省芜湖市瑞祥路88号皖江财富广场A1楼8-9层，统一社会信用代码91340207769021214T。法定代表人：沈世跃，董事长。委托诉讼代理人：李瑜，安徽文理律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙琪，安徽文理律师事务所律师。被告：陈萍，女，1969年11月8日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。被告：李智慧，男，1965年1月26日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。原告芜湖宜居置业发展有限公司（以下简称“芜湖宜居公司”）与被告陈萍、李智慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告芜湖宜居公司的委托诉讼代理人孙琪到庭参加诉讼，被告陈萍、李智慧经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告芜湖宜居公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间事实租赁关系；2、被告立即腾空芜湖市镜湖区中坤家园小区1幢1单元1614室房屋，并将该房屋交还给原告；3、被告向原告支付拖欠的租金18150元（暂计算至2020年8月4日），并按照550元／月的标准支付自2020年8月5日至实际腾空并交还房屋之日止的房屋占有使用费；4、被告向原告支付拖欠的物业管理与服务费及公共能耗费473.4元（暂计算至2020年8月4日），并按照39.45元／月的标准支付自2020年8月5日至实际腾空并交还房屋之日的物业管理与服务费及公共能耗费；5、被告支付原告违约金1100元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月12日，原告与被告签订《芜湖市公共租赁住房租赁合同》，协议约定原告将位于芜湖市镜湖区房屋出租给被告使用，租赁期限三年，自2016年8月6日至2019年8月5日，本房屋基础租金为550元／月，物业管理与服务费及公共能耗费为39.45元／月／户，并就违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用，但被告自2017年11月6日起未按约定向原告交纳租金等费用。原告认为原告与被告之间的《芜湖市公共租赁住房租赁合同》合法有效，双方均应当全面履行各自的合同义务。在本合同履行过程中原告已充分完全的履行了合同义务，被告未及时足额缴纳租金、物业费等已经构成违约。原告依据合同约定有权解除合同并向被告主张欠付租金等。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告陈萍向本院提交书面答辩状称，原告没有详细解释合同文本内容，导致出现很多合同纠纷。对于退租，被告已进行装修且配备很多生活设施（如热水器、抽油烟机等），原告要求被告恢复原状是玩文字游戏。且所租房屋质量极差，造成居住人员受伤，给被告家人造成无法弥补的身体伤害。被告李智慧未进行答辩，也未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2016年8月12日，原告芜湖宜居公司与被告陈萍、李智慧签订编号为芜公房字（2016）第Ｂ1922号《芜湖市公共租赁住房租赁合同》，协议约定：芜湖宜居公司将位于芜湖市镜湖区房屋出租给两被告使用，该房屋建筑面积为49.31平方米；租赁期限为36个月，自2016年8月6日至2019年8月5日；合同租金按公历年份确定，一年一定。2016年度本合同标的租金确定为单套人民币550元／月；本合同租赁期满，如双方愿意继续承租，双方按原告公布的届时年度标的房屋租金标准重新签订租赁合同。重新签订的租赁合同期限仍不超过3年；租赁保证金按合同应承担房屋的月租金标准＋100元／月的6倍计算，即本合同租赁保证金数额为3900元；被告连续30日逾期不支付本合同约定的房屋租金、物业管理费、房屋使用水、电、燃气、有线（数字）电视等费用，原告有权单方面终止本合同的履行，要求被告限期腾退房屋，租赁保证金余额无条件优先用于结算本合同约定的被告需要支付相关费用及违约损失；芜湖宜居物业管理有限公司为本合同租赁房屋所在小区物业管理机构，被告在与原告签订本合同的同时，应与该物业机构签订物业管理与服务协议；本租赁房屋所在小区物业收费标准为单套人民币29.448元／月，其他服务收费见物业服务协议或参照芜湖市物价部门收费规定等。上述合同签订后，原告芜湖宜居公司按约定将涉案房屋交付给两被告居住使用，两被告按约支付租房保证金3900元。但被告自2017年11月6日起即未按协议约定向原告交纳房租。双方签订的《芜湖市公共租赁住房租赁合同》于2019年8月5日到期后，两被告未和原告签订新的租赁合同，也未按约定搬离涉案房屋，一直占用原告芜湖宜居公司房屋。原告认为在本合同履行过程中原告已充分完全的履行了合同义务，被告未及时足额缴纳租金、物业费等已经构成违约。原告依据合同约定有权解除合同并向被告主张欠付租金等，遂成讼。另查明：一、2013年8月6日，芜湖宜居公司和被告陈萍签订编号为芜公房字（2013）第Ｃ198号《芜湖市保障性住房租赁合同》，约定：芜湖宜居公司将位于芜湖市镜湖区房屋出租给陈萍使用，该房屋建筑面积为49.31平方米；租赁期限为3年，自2013年8月6日至2016年8月5日……。二、2021年6月15日，被告李智慧通过笔录向本院表示案涉租赁房屋是其和陈萍一起承租，该房屋其进行了装修，且该租赁房屋存在质量问题，不同意退房。以上事实有原告工商登记信息、两被告身份证复印件、书面答辩状、不动产权证复印件、芜公房字（2013）第C198号《芜湖市保障性住房租赁合同》、芜公房字（2016）第B1922号《芜湖市公共租赁住房租赁合同》部分复印件以及原告当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，当事人应当按照合同约定各自履行相应义务。本案原告芜湖宜居公司与被告陈萍、李智慧签订编号为芜公房字（2016）第B1922号《芜湖市公共租赁住房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，被告陈萍、李智慧在双方约定的房屋租赁期限届满后，未和芜湖宜居公司签订新的租赁合同，但两被告继续使用案涉租赁房房屋，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。因两被告未按租赁合同约定支付租金，存在违约情形，原告诉请解除双方签订的租赁合同并诉请被告腾空交付案涉租赁房屋，于法有据，本院予以支持。对于原告诉请被告支付拖欠的房租18150元（自2017年11月6日至2020年8月4日），符合租赁合同约定以及法律规定，本院亦予以支持。此外，因两被告至今仍占用租赁房屋，故两被告还应承担至其返还房屋期间的占有使用费，原告参照合同月租金550元标准向被告主张占用费，符合法律规定以及租赁合同约定，本院予以支持。对于原告诉请被告支付拖欠的物业管理与服务费及公共能耗费，因双方签订的《芜湖市公共租赁住房租赁合同》并无此项约定，本院不予支持。对于原告主张被告支付违约金1100元，原告提交双方签订的《芜湖市公共租赁住房租赁合同》没有违约金的约定，对原告该诉请，本院亦不予支持。对于被告缴纳的保证金3900元。因租赁合同约定，优先用于结算本合同约定的被告需要支付相关费用及违约损失，因此该保证金应优先抵扣租金。故被告应支付原告自2017年11月6日至2020年8月4日房屋租金14250元（550元/月×33个月-3900元）。被告陈萍、李智慧经本院合法传票传唤，拒不到庭应诉，应视为放弃对原告主张的事实和提供的证据的抗辩，由此承担对其不利的法律后果。综上，为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告芜湖宜居置业发展有限公司和被告陈萍、李智慧于2016年8月12日签订的《房屋租赁合同》；二、被告陈萍、李智慧于本判决生效之日起10日内将芜湖市镜湖区房屋腾空返还给原告芜湖宜居置业发展有限公司；三、被告陈萍、李智慧于本判决生效之日起10日内支付原告芜湖宜居置业发展有限公司房屋租金14250元（截至2020年8月4日）及自2020年8月5日起至实际返还房屋之日的房屋占用费（按照每月550元的标准计算）；四、驳回原告芜湖宜居置业发展有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费394元，由被告陈萍、李智慧负担285元，原告芜湖宜居置业发展有限公司负担109元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 长 黄 文 博人民陪审员 杨  琴人民陪审员 俞  琪二〇二一年八月十一日书 记 员 王任慧子附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条?当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。