江苏省盐城市盐都区人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0903执异81号案外人：陈如明，男，1960年8月31日生，汉族，居民，住江苏省盐城市城南高新区。委托诉讼代理人：袁响兵，江苏良烨律师事务所律师。申请执行人：虞翠红，女，1974年4月30日生，汉族，居民，住江苏省盐城市。委托诉讼代理人：许斌，江苏方科律师事务所律师。被执行人：杨春，男，1962年5月4日生，汉族，居民，住江苏省盐城市城南新区。委托诉讼代理人：丁久卫，盐城市东城法律服务所法律工作者。本院在执行虞翠红与杨春买卖合同纠纷一案中，查封了杨春名下位于某房产及土地使用权及该房产的拆迁补偿款70万元。案外人陈如明向本院提出书面执行异议，请求本院停止执行分别于2018年3月22日、2020年12月2日、2021年3月17日作出的（2017）苏0903执1441号协助执行通知书，解除案涉房产及土地使用权查封及案涉房产的拆迁补偿款查封、扣划。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。案外人陈如明向本院提出执行异议称：要求本院停止执行本院分别于2018年3月22日、2020年12月2日、2021年3月17日作出的（2017）苏0903执1441号协助执行通知书，解除案涉房产及土地使用权查封及案涉房产的拆迁补偿款查封、扣划。事实与理由：2016年3月20日案外人陈如明与被执行人杨春及杨春妻子王扣琴签订房屋买卖合同一份，案外人陈如明以人民币126万元的价格购买了杨春、王扣琴位于城南新区新都跃进居委会的房屋一幢（建筑面积143.75平方米，房屋产权证号：潘建第206号，土地产权证号：都集用（2000）字第488号），2016年4月5日杨春、王扣琴向案外人陈如明交付案涉房屋，案外人也依约支付了购房款。2016年4月21日案外人陈如明将案涉房屋二楼部分出租给案外人徐龙平使用，将该房1、3层出租给被执行人杨春使用（租赁期限从2016年4月21日至2019年4月21日止）。2019年4月22日在新都跃进社区居民委员会见证下，案外人陈如明将原租给杨春的房屋继续出租给杨春5年（租赁期限从2019年4月22日至2024年4月22日止），案外人陈如明认为案涉房屋是其依法购买所得，所有权已归案外人陈如明所有，被执行人杨春已不是案涉房屋的所有权人。2018年3月22日盐都区人民法院向盐都区潘黄街道征收中心及潘黄国土所发出（2017）苏0903执1441号协助执行通知书，2020年12月2日、2021年3月17日盐都区人民法院向鹿鸣路跃进城中村改造搬迁项目部发出的（2017）苏0903执1441号协助执行通知书。2020年11月5日案外人陈如明与跃进居委会就案涉房屋已达成拆迁协议，补偿价款3534688元归案外人陈如明所有，2020年11月9日案外人陈如明将案涉房屋腾空交付拆除。案外人陈如明认为案涉房屋属于案外人陈如明所有，对应拆迁补偿款也属于案外人，故盐都区人民法院不能对案涉房屋的拆迁补偿款进行查封、冻结，也不能对拆迁款查封、冻结、扣划。综上，请求支持案外人的异议请求。申请执行人虞翠红在异议答辩时称：请求法院驳回案外人陈如明的执行异议，被执行人杨春名下的房产办理了房产所有权证，盐都法院依据申请执行人虞翠红的执行申请于2018年查封被执行人杨春名下的房产，完全符合法律规定。案外人陈如明以其购买了被执行人杨春的案涉房产，但该房产属于农村集体土地使用权，依法不能对其农村集体成员以外的主体进行了流转，因此，该买卖行为无效，不能对抗法院的执行措施。被执行人杨春在异议答辩时称：被执行人杨春于2016年3月20日已将案涉房屋出售给案外人陈如明，双方之间实际进行了房资交付，双方之间已经形成了买卖关系，后期对于该案涉房屋查封情况，被执行人杨春不清楚，对于该案如何处理请法院依法处理。本院经审查查明：被执行人杨春因实际施工盐城市盐都区第二人民医院建设工程及其他工程需要，与虞翠红口头约定向其购买钢材。虞翠红分别于2014年7月和2015年2月、4月计送货7次，计货款435759元。2016年5月11日，杨春向虞翠红出具欠条一份，载明：“今欠到虞翠红钢材款肆拾捌万贰仟贰佰陆拾捌元（￥482268）。2016年5月11日以前的欠条或借条无效”。嗣后，虞翠红向杨春催要货款未果，遂诉至本院。本院于2017年1月22日判决：一、被告杨春支付原告虞翠红货款482268元，于本判决生效后十日内履行完毕。二、驳回原告虞翠红的其他诉讼请求。案件受理费8530元，减半收取4265元，由被告杨春负担。该判决书生效后，被执行人杨春未能自觉按生效文书履行。虞翠红遂申请本院强制执行，本院于2017年5月18日执行立案，执行案号为：（2017）苏0903执1441号。本院于2018年3月22日分别向盐城市盐都区潘黄街道房屋征收中心及潘黄国土所发出（2017）苏0903执1441号协助执行通知书，要求协助查封被执行人杨春名下位于盐城市鹿××路××房产及土地使用权，查封期间停止办理抵押、转让等相关手续，查封期限三年（2018年3月22日-2021年3月21日）；2020年12月2日，本院向盐城市鹿鸣路跃进城中村改造搬迁项目指挥部（盐城市城南新区开发建设投资有限公司）发出（2017）苏0903执1441号协助执行通知书，要求协助查封、冻结被执行人杨春（以陈如明名义签订的拆迁协议）名下位于盐城市城××新区××办事处××号的房屋拆迁补偿款人民币70万元；2021年3月17日，本院又作出（2017）苏0903执1441号协助执行通知书，要求协助提取、扣划被执行人杨春（以陈如明名义签订的拆迁协议）名下位于盐城市城××新区××办事处××号的房屋拆迁补偿款人民币70万。另查明：案外人陈如明原为简称景盛公司的法定代表人，杨春承建景盛公司的建设工程，2016年3月22日，杨春与景盛公司结算，结欠景盛公司借款、房款及往来款计5904923.64元。2016年3月20日，杨春、王扣琴夫妇（甲方）与陈如明（乙方）签订房屋买卖合同一份，约定：甲方将案涉位于城南新区新都跃进居委会的房屋一幢（建筑面积143.75平方米，房屋产权证号：潘建第206号，土地证号：都集（2000）字第488号），以126万元价款出售给乙方，于2016年3月22日前一次性付清（此款必须归还景盛公司的借款）；双方都不具备过户条件，甲方提供房屋所有权证和集体土地使用证作为交易依据，待过户条件成熟时，甲方协助乙方办理房屋产权手续；该房屋如遇拆迁，拆迁协议及拆迁补偿款必须由乙方签订并将拆迁补偿款直接汇至乙方账户；甲方于2016年4月5日前将房屋交付给乙方，以及其他内容。2016年3月21日，杨春向陈如明出具收条，载明：收到陈如明购房款126万元，同时杨春出具说明一份，载明：收到陈如明的房款冲减景盛公司的借款。当日，陈如明向景盛公司出具金额为126万元付款凭证，载明“冲减杨春借款（购房款）”，当日，由景盛公司向杨春出具金额为126万元的收条，注明为“还款”。2016年3月23日，在扣除案涉房款126万元及房款827416.5元后，杨春向景盛公司出具借条一份，载明：经结算截止2016年3月23日累计尚欠景盛公司借款3817507.14元。2016年4月21日，陈如明与徐龙平签订房屋租赁协议书，约定，将案涉房屋二楼三间出租给徐龙平使用，月租金为500元。当日，陈如明与杨春亦签订房屋租赁协议书，约定，将该房屋一、三楼出租给杨春使用，月租金为300元，租期三年。2019年4月22日，陈如明与杨春继续签订房屋租赁协议书，约定将房屋继续出租给杨春使用，租期为五年，月租金为300元。2019年7月20日，跃进居委会在续租协议上加盖公章并签署见证单位。2020年11月5日，陈如明与跃进居委会就案涉房屋签订房屋拆迁协议书（产权调换），补偿总价为3534688元。同年11月9日，陈如明将案涉房屋腾空交付拆除。本院认为，本案的争议焦点主要是：案外人陈如明对执行标的是否享有足以排除强制执行的权利？本案中，虞翠红的债权形成时间为2016年5月11日，案涉查封时间为2018年3月22日，查封的标的为案涉房产、土地使用权及案涉房产的拆迁补偿款，拆迁补偿协议签订的时间为2020年11月5日。杨春、王扣琴与陈如明签订的房屋买卖合同日期为2016年3月20日。据此，1、杨春与景盛公司之间的债权债务形成在查封之前，且合法有效并已到期，双方之间有工程款及借款的结算清单，明确了债权债务金额；杨春与景盛公司、陈如明三方之间的债权转让和债务转移形成在查封之前；2、案涉到期债权与房屋的实际价值大致相当，双方是通过协商议价的方式确定房屋的价格，是双方的真实意思表示；3、以房抵债书面合同签订在查封之前；4、虞翠红的债权形成时间在以房抵债协议之后，且查封是在以房抵债协议形成之后，没有证据证明杨春存在规避执行或逃避债务情形；5、案涉房产买卖时，陈如明和杨春约定待过户条件成熟时，杨春协助陈如明办理房屋产权手续，由于案涉房屋系集体土地所有权，因此未过户并非由于案外人陈如明的原因。6、被执行人杨春除了案涉房屋之外，还有其他财产，也没有证据证明以房抵债协议损害申请执行人或其他债权人的利益，且虞翠红与景盛公司、陈如明对杨春享有的均是普通债权。综上，案涉房屋虽为杨春、王扣琴夫妻共同所有，但于本院查封之前，案外人陈如明通过合理对价协议购得案涉房产，本院对案涉房产及相应的拆迁补偿款进行查封、扣划，于法无据。对案外人陈如明的异议请求予以支持。鉴于本院于2018年3月22日分别向盐城市盐都区潘黄街道房屋征收中心及潘黄国土所发出（2017）苏0903执1441号协助执行通知书，查封期限已届满，且查封房产已拆迁，已无撤销之必要；对本院于2020年12月2日、2021年3月17日向盐城市鹿鸣路跃进城中村改造搬迁项目部及盐城市新区开发建设投资有限公司发出的（2017）苏0903执1441号协助执行通知书应予撤销。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：一、撤销本院于2020年12月2日、2021年3月17日向盐城市鹿鸣路跃进城中村改造搬迁项目部及盐城市新区开发建设投资有限公司发出的（2017）苏0903执1441号协助执行通知书。二、驳回案外人陈如明的其余异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 沈丽娟审 判 员 裴森辉审 判 员 辅绍贵二〇二一年八月二十三日法官助理 周菁菁书 记 员 曹妮娜