广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终2513号上诉人（原审被告）：清远市御墅莲峰房地产开发有限公司。住所地：广东省清远市清城区。法定代表人：王万兵，执行董事。委托诉讼代理人：谢坚荣，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆嘉敏，广东正鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：麦耀森，男，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：黄灿灿，广东为峰（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭杞盛，广东为峰（白云）律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司清远石角支行。住所地：广东省清远市清城区石。负责人：刘庆远。上诉人清远市御墅莲峰房地产开发有限公司（以下简称御墅莲峰公司）因与被上诉人麦耀森、原审第三人中国银行股份有限公司清远石角支行（以下简称中国银行石角支行）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初4012号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。御墅莲峰公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房屋在一审诉讼前已具备收楼条件，涉案合同应当继续履行。涉案房屋在2019年7月30日竣工验收，在2019年12月取得测绘报告，由于疫情的影响，直至2020年4月22日才收到竣工验收备案证明文件。后上诉人通知被上诉人于2020年5月1日前收楼，否则视为已收楼。因此，被上诉人可实现合同目的，双方应当继续履行合同。且合同是否解除应当结合实际情况判断，本案合同可继续履行，未达到根本违约的程度。二、根据相关规定，只有担保人提出独立诉讼请求或另行起诉的情况下才能将两个纠纷合并审理。本案中，原审第三人未提出独立诉讼请求，上诉人与被上诉人之间的合同继续履行也不存在障碍，一审法院却判决解除贷款合同及涂销抵押登记没有依据。三、根据合同相对性原则，上诉人无需承担被上诉人与原审第三人之间的合同责任。本案是商品房预售合同纠纷，审查的是上诉人与被上诉人之间的合同关系。至于按揭贷款合同与本案无关，该合同的还款义务人是被上诉人，无权要求上诉人承担相应责任。至于律师费是被上诉人自愿支付给案外人的服务费用，且双方在认购书中也明确约定该费用由被上诉人承担，上诉人仅是代收款，没有义务返还。四、一审判决第六项与其他项存在矛盾。被上诉人采用贷款形式支付房款，假设合同解除，因为被上诉人已还及未还的贷款已通过一审判决第三、四、五项予以处理，故违约金应以被上诉人实际支付的首期款为基数。综上，请求法院予以改判。麦耀森辩称：一、被上诉人请求解除涉案合同有依据。上诉人未按合同约定的期限交付房屋，被上诉人依约享有合同解除权，且被上诉人向上诉人发出解除合同通知书，上诉人也确认收到，因此涉案合同的解除条件已成就。二、贷款合同作为涉案合同的附属合同，基于涉案合同已解除，且原审第三人未上诉，故一审判决解除贷款合同并无不当。三、上诉人应向被上诉人支付已还贷款本息及向原审第三人支付未还贷款本息。1、最高院司法解释规定上诉人负有相应返还义务。2、被上诉人所贷的款项实际由上诉人支配及占有，如果合同正常履行，则各方权利义务能保持平衡。但现由于上诉人原因导致合同解除，若仍要求被上诉人承担还款责任明显加重了被上诉人的负担。因此，一审法院处理正确，应予以维持。四、律师费、办证费等均是基于签署涉案合同而实际支出的费用，现由于上诉人原因导致合同解除，故应由上诉人作为违约方向被上诉人返还该费用。综上，请求法院驳回上诉人的上诉请求。中国银行石角支行未作答辩。麦耀森向一审法院提出诉讼请求：一、确认麦耀森与御墅莲峰公司于2017年1月22日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号20170149**）及附件已于2020年1月5日解除；二、解除麦耀森与中国银行石角支行于2017年3月9日签订的《个人一手住房贷款合同》；三、御墅莲峰公司向麦耀森退还已付首付购房款170000元；四、御墅莲峰公司向麦耀森支付麦耀森至判决生效之日前向中国银行石角支行已付购房按揭贷款及利息；五、御墅莲峰公司向中国银行石角支行偿还麦耀森与中国银行石角支行签署的《个人一手住房贷款合同》中所涉商业货款未付本金、利息及解除合同违约金；六、御墅莲峰公司向麦耀森支付逾期交楼解约违约金（以170000元为本金从2017年1月22日起计算及以480000元为本金从2017年5月10日起计算，均按年利率6%的标准计算至清偿之日止）；七、御墅莲峰公司向麦耀森退回办证费1000元、预告登记费80元、团购费10000元、律师费1300元及支付利息损失（以12380元为本金，从2017年1月22日起，按年利率4.9%的标准计至实际清偿之日止）；八、御墅莲峰公司协助麦耀森办理清远市清城区房屋的注销商品房预售合同登记备案手续及预告登记手续；九、御墅莲峰公司协助麦耀森办理清远市清城区房屋物业管理维修基金2753元的退费手续；十、御墅莲峰公司承担本案的诉讼费用、财产保全费、财产保全担保费。中国银行石角支行向一审法院提出诉讼请求：一、解除中国银行石角支行与麦耀森、御墅莲峰公司签订的《个人一手住房贷款合同》；二、麦耀森、御墅莲峰公司连带清偿中国银行石角支行借款本金455903.25元及利息罚息（从2020年6月24日起按合同约定计至还清欠款之日止）；三、本案受理费由麦耀森、御墅莲峰公司负担。一审法院认定事实：麦耀森与御墅莲峰公司于2017年1月22日签订《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定麦耀森购买御墅莲峰公司开发的位于清远市清城区，总价款为650000元。合同第九条商品房交付条件约定，商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。合同第十一条交付时间和手续约定：1、出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房；2、该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按合同附件十一补充协议书第四条的约定处理。合同附件十一补充协议书第四条第3点约定，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起60日内退还买受人已付全部房款，并向买受人支付买受人已付金额万分之一的违约金；买受人不解除合同的，合同继续履行，自本合同最后交付期限届满90日之第二日起至实际交付之日止，出卖人按每日买受人已付金额万分之零点二的标准向买受人计付违约金。上述合同及附件还就其他权利义务进行了约定。麦耀森为购买上述房屋，支付了首期款170000元。2017年3月9日，麦耀森作为借款人，中国银行石角支行作为贷款人，御墅莲峰公司作为保证人签订《个人一手住房贷款合同》，贷款金额为480000元。借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。御墅莲峰公司为本合同项下麦耀森的全部债务提供阶段性连带保证担保。中国银行石角支行经麦耀森授权，将上述贷款480000元支付至御墅莲峰公司账户。麦耀森于2020年1月4日向御墅莲峰公司邮寄《解除合同告知书》，以御墅莲峰公司已超过合同约定的期限交付房屋，要求解除与御墅莲峰公司签订的合同并要求御墅莲峰公司依约退还已付全部房款及自付款之日的利息、违约金。御墅莲峰公司确认2020年1月6日收到上述通知。2020年4月15日，麦耀森以御墅莲峰公司违约为由向一审法院起诉并提出上述诉请。诉讼中，鉴于本案是商品房预售合同纠纷，中国银行石角支行并非涉案商品房预售合同的当事人，而是涉案房屋的抵押权预告登记权利人，商品房预售合同是否解除与中国银行石角支行具有法律上的利害关系。据此，一审法院依法将中国银行石角支行的诉讼地位变更为第三人。诉讼当事人均表示没有异议。庭审中，中国银行石角支行确认麦耀森未违反《个人一手住房贷款合同》约定的还款义务。2020年7月17日，麦耀森第十项诉讼请求增加财产保全担保费2900元。另查明，涉案房屋所在建筑物的于2019年12月26日取得房屋测绘报告，2020年4月22日办理竣工验收备案。涉案房屋已办理抵押权预告登记，权利人是中国银行石角支行。再查明，麦耀森提供的证据《收款收据》（编号：NQYYSLFHY41**、NQYYSLFHY41**）可证实御墅莲峰公司收取麦耀森律师费1300元、办证费1000元。麦耀森未提供证据证明预告登记费80元及团购费10000元是御墅莲峰公司收取。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。麦耀森与御墅莲峰公司自愿签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。御墅莲峰公司已逾期180日交付房屋，麦耀森于2020年1月4日向御墅莲峰公司邮寄《解除合同告知书》，要求解除与御墅莲峰公司签订的合同，御墅莲峰公司确认于2020年1月6日收悉麦耀森发出的上述通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款及九十六条的规定，双方约定的解除合同的条件已成就，御墅莲峰公司2020年1月6日收悉《解除合同告知书》时，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件已解除。故麦耀森要求确认与御墅莲峰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件于2020年1月6日解除及要求返还购房首付款170000元的请求，依据充分，一审法院予以支持。对于麦耀森要求解除与中国银行石角支行、御墅莲峰公司签订的《个人一手住房贷款合同》的请求。在《商品房买卖合同（预售）》及附件解除后，《个人一手住房贷款合同》的目的已无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，购房人有权解除按揭贷款合同。诉讼中，中国银行石角支行亦主张解除《个人一手住房贷款合同》。据此，一审法院解除麦耀森与中国银行石角支行、御墅莲峰公司签订的《个人一手住房贷款合同》。因《个人一手住房贷款合同》的解除系御墅莲峰公司违约导致《商品房买卖合同（预售）》及附件解除而致，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，麦耀森主张御墅莲峰公司向麦耀森返还已付贷款本息及向中国银行石角支行偿还剩余贷款本息的请求，一审法院予以支持。故御墅莲峰公司应向麦耀森返还自2017年3月9日（《个人一手住房贷款合同》签订之日）起麦耀森已支付中国银行石角支行的贷款本息(以中国银行石角支行出具的麦耀森还款明细清单为准）；御墅莲峰公司向中国银行石角支行返还《个人一手住房贷款合同》剩余贷款本息（以中国银行石角支行出具的剩余贷款本金及依据《个人一手住房贷款合同》应承担提前还款利息或违约金明细为准）。本案中，中国银行石角支行对涉案贷款合同的解除无过错，其权利不应因贷款合同的解除受到损害，故其要求麦耀森、御墅莲峰公司对剩余贷款本息承担连带清偿责任的请求，一审法院予以支持。故麦耀森应对御墅莲峰公司上述义务承担连带清偿责任。鉴于中国银行石角支行已就涉案房屋办理抵押权预告登记，当御墅莲峰公司或麦耀森履行归还剩余贷款本息的义务时，中国银行石角支行可协助办理涉案房屋上设定的抵押权预告登记注销手续。对于麦耀森主张的逾期交房违约金。一审法院已确认解除麦耀森与御墅莲峰公司签的《商品房买卖合同（预售）》及附件，麦耀森依据合同附件十一补充协议书第四条第3点中的约定，御墅莲峰公司应向麦耀森支付已付金额万分之一的违约金。结合本案实际情况，出卖人按已付金额万分之一的标准向买受人计付违约金，的确不足以填补麦耀森的损失，也达不到督促御墅莲峰公司积极履行合同义务的效果。故一审法院酌情调整逾期交房违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准予以调整。故违约金应自涉案合同解除之日起第61日即2020年3月7日起以650000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算一审法院确定的履行期限届满之日止。对于超过此范围的违约金请求，一审法院不予支持。对于麦耀森要求御墅莲峰公司退回预告登记费80元、团购费10000元的请求，此两项费用收取方并非御墅莲峰公司，故麦耀森要求御墅莲峰公司退还上述费用，依据不足，一审法院不予支持。对于律师费1300元、办证费1000元，收款方为御墅莲峰公司，在《商品房买卖合同（预售）》及附件解除后，御墅莲峰公司理应退回并应在2020年3月7日起以2300元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算一审法院确定的履行期限届满之日止。对于超过此范围的利息请求，一审法院不予支持。对于麦耀森要求御墅莲峰公司协助办理注销商品房预售合同登记备案手续及物业管理维修基金的退费手续的诉求，因缺乏合同依据及麦耀森可在判决生效后自行到相关部门办理，故一审法院对此部分诉求不予支持。对于麦耀森要求御墅莲峰公司承担财产担保费的请求，因该请求系麦耀森在法庭辩论终结后提出，一审法院不予处理。判决：一、确认麦耀森与清远市御墅莲峰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件于2020年1月6日解除；二、解除麦耀森与清远市御墅莲峰房地产开发有限公司及中国银行股份有限公司清远石角支行签订的《个人一手住房贷款合同》；三、清远市御墅莲峰房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内向麦耀森返还购房款170000元；四、清远市御墅莲峰房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内向麦耀森支付自2017年3月9日起麦耀森已向中国银行股份有限公司清远石角支行归还的贷款本息（以中国银行股份有限公司清远石角支行出具的麦耀森还款明细清单为准）；五、清远市御墅莲峰房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内向中国银行股份有限公司清远石角支行支付《个人一手住房贷款合同》剩余贷款本息（以中国银行股份有限公司清远石角支行出具的剩余贷款本金及依据《个人一手住房贷款合同》应承担提前还款利息或违约金明细为准），麦耀森对清远市御墅莲峰房地产开发有限公司所负本项义务承担连带清偿责任。自清远市御墅莲峰房地产开发有限公司或麦耀森履行完毕上述义务之日起三日内，中国银行股份有限公司清远石角支行办理清远市清城区房屋上抵押权预告登记的注销手续；六、清远市御墅莲峰房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内向麦耀森支付因逾期交付而导致《商品房买卖合同（预售）》及附件解除的违约金（自2020年3月7日起以650000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至一审法院确定的履行期限届满之日止）；七、清远市御墅莲峰房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内向麦耀森返还律师费、办证费2300元及利息（利息自2020年3月7日起以2300元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至一审法院确定的履行期限届满之日止）；八、驳回麦耀森的其他诉讼请求；九、驳回中国银行股份有限公司清远石角支行的其他诉讼请求。案件受理费9867元，保全费2463元，合计12330元，由麦耀森负担2135元，由清远市御墅莲峰房地产开发有限公司负担10195元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合各方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：1、涉案《商品房买卖合同（预售）》应否解除；2、《个人一手住房贷款合同》应否解除；3、麦耀森主张的解除合同违约金应否支持。关于第一个争议焦点。涉案合同约定的交付期限为2019年6月30日前，并同时约定逾期超过180天的，买受人有权解除合同。现根据查明的事实，御墅莲峰公司未在约定的期限届满前履行交付义务，违约期限已经超过180天，且御墅莲峰公司没有证据证明其存在约定或者法定的延期交付理由，故买受人有权要求解除合同。即使御墅莲峰公司在逾期180天后达到交付条件，也不能改变其违约行为，御墅莲峰公司据此要求继续履行理由不成立。关于第二个争议焦点。麦耀森起诉要求解除《商品房买卖合同（预售）》的同时要求解除《个人一手住房贷款合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》[法释（2003）7号]第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，麦耀森作为业主有权要求一并解除贷款合同。且一审判决解除贷款合同后，中国银行石角支行并未就此提出异议，故本院对御墅莲峰公司的该节上诉理由不予支持。关于第三个争议焦点。涉案双方对解除合同的违约金在补充协议中作了明确的约定，违约金计算的基数为已付购房款。按揭贷款只是麦耀森对付款方式的选择，不影响对已付款数额的认定。故御墅莲峰公司要求以首期款为基数计算违约金理由不成立。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20390元，由清远市御墅莲峰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢永坚审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇二一年八月二十五日法官助理 陆倩倩书 记 员 钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。