辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终12631号上诉人（原审被告）：沈阳可家酒店管理有限公司，住所地沈阳市和平区南京北街228号8-16层。法定代表人：胡建鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡兴楠，该公司员工。上诉人（原审原告）：谷虹霏，女，1987年12月13日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：陈征，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所实习律师。上诉人沈阳可家酒店管理有限公司（以下简称“可家公司”）因与上诉人谷虹霏房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2021）辽0102民初9125号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。可家公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人可见公司并未拖欠被上诉人2020年3月、4月及2021年2月、3月的租金，仅应支付2021年1月（20天）的租金；二、一审法院对案涉合同中的违约金条款理解错误、适用错误、判决错误，判决的违约金明显高于合同约定；三、一审法院未按照同案同判的原则审判。谷虹霏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，建议驳回上诉，维持原判。谷虹霏向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2020年3月、4月及2021年1月至起诉日前欠付房屋租金，共计5个月房屋租金9785元；二、判令被告支付欠付2020年3月、4月及2021年1月至起诉日前欠付房屋租金导致的违约金，共计19,570元；3.判令被告将案涉房屋恢复原状；4.判令被告支付水费36.3元；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。一审庭审中，原告增加诉讼请求：判令解除原、被告签订的房屋租赁合同。一审法院认定事实：2017年11月1日，原告谷虹霏（出租方、甲方）与被告可家公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将原告坐落于沈阳市和平区南京北街钻石星座C座15层12号，建筑面积43.98平方米的房屋租赁给被告用于酒店经营，起租日为2017年11月1日，租期为8年整。双方均有权随时解除合同，但甲方应提前六十日通知乙方，乙方应提前三十日通知甲方。租金标准1900元/月，该房屋租金三年不变，自第四年起，每三年递增5%，每年的免租期为15天。同时，合同第五条关于房屋配备约定，甲方允许乙方对该房屋进行墙面装饰，复式二层用石膏板封闭，室内楼梯拆除，门锁更换，弱电系统和电路更改。第十条关于房屋返还约定，乙方添置的新物可由其自行收回，而对于装修、装饰的部分，甲方同意保持现状。合同第十三条关于合同解除的约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：不支付或者不按照约定支付租金达三十日的。合同第十四条关于违约责任约定，乙方有本合同第十三条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。合同签订后，被告可家公司按照约定一直经营酒店，并对该房屋进行装修改造。截至2021年5月26日，被告可家公司仍占有租赁房屋，未将案涉房屋钥匙归还原告。被告可家公司2020年3月、4月及2021年1月至今未支付原告谷虹霏房屋租金。一审法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。现原告主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告表示同意解除，一审法院予以确认。关于合同的解除时间，是本案起诉状副本送达被告之日即2021年5月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因“新冠疫情”不属于《房屋租赁合同》约定的不可抗力情形，故被告主张的2020年3月、4月房租应予减免的抗辩理由不予支持。故对原告请求被告支付2020年3月、4月及2021年1月至起诉之日即2021年3月拖欠5个月的房屋租金9785元的诉讼请求予以支持，但应该扣除2021年2月份15天的免租期即997.5元，故被告实际应向原告支付拖欠房屋租金8787.5元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告应承担违约责任。关于被告提出按照合同约定“按月租金的200%向甲方支付违约金”数额过高的抗辩，由于原告的损失是房屋租金，原告亦未举证证明其有其他实际损失发生，按照月租金的200%支付违约金明显过高，故被告的该项抗辩理由予以支持。综合考虑被告可家公司的违约程度、原告的实际损失等情况酌情予以确定，由于被告截至2021年5月26日仍占有房屋，一审法院酌定被告应向原告支付相当于6个月房屋租金的违约金人民币11,970元。关于原告要求将案涉房屋恢复原状的诉请，由于合同中有明确关于房租装修及房屋返还的约定，乙方添置的新物可由其自行收回，而对于装修、装饰的部分，甲方同意保持现状，故对该项诉讼请求不予支持。关于原告要求支付水费的诉讼请求，由于被告同意按照水表的实际拖欠向原告支付，故对该项诉讼请求予以支持。一审法院判决：一、被告沈阳可家酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告谷虹霏支付房屋租金8787.5元；二、被告沈阳可家酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告谷虹霏支付违约金11,970元；三、被告沈阳可家酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告谷虹霏支付房屋水费36.3元；四、驳回原告谷虹霏的其他诉讼请求。案件受理费535元，减半收取268元，由原告谷虹霏承担78元，被告沈阳可家酒店管理有限公司承担190元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人可家公司与被上诉人谷虹霏之间签订的《房屋租赁合同》系基于双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履约。二审期间，上诉人可家公司明确其上诉请求为2021年3月、4月的租金因疫情原因应予减免，一审判决的违约金过高应予纠正，对其他判项均无意见。经查，2020年初爆发的新冠疫情属于当事人双方均不能预见、不能避免且不能克服的法律事件，结合《沈阳市应对新型冠状病毒感染的××疫情支持企业经营发展若干政策措施》的相关规定，本院酌情减免上诉人可家公司在疫情防控期间的两个月租金3800元，结合谷虹霏的诉讼请求，上诉人可家公司实际应向谷虹霏支付拖欠的租金4987.5元（8787.5元-3800元）。又因租赁合同第十四条（四）明确约定，乙方违约应按月租金200%向甲方支付违约金。上诉人可家公司因拖欠2021年的租金应向被上诉人给付违约金3990元（1995元×2）。人民法院应依法围绕原审原告的诉讼请求范围进行审理，针对上诉人可家公司拖欠的2021年4月至实际腾房之日止的租金、占有使用费，谷虹霏可另行向其主张权利。综上，本院对一审判决中的不当之处予以纠正。综上所述，上诉人可家公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持沈阳市和平区人民法院（2021）辽0102民初9125号民事判决第三、四项，即“三、被告沈阳可家酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告谷虹霏水费36.3元；四、驳回原告谷虹霏的其他诉讼请求。”二、变更沈阳市和平区人民法院（2021）辽0102民初9125号民事判决第一、二项，即“一、被告沈阳可家酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告谷虹霏支付房屋租金8787.5元；二、被告沈阳可家酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告谷虹霏支付违约金11,970元；”为“一、沈阳可家酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付谷虹霏房屋租金4987.5元；二、沈阳可家酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付谷虹霏违约金3990元；”如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取268元，由谷虹霏负担168元，由沈阳可家酒店管理有限公司负担100元；二审案件受理费535元，由谷虹霏负担335元，由沈阳可家酒店管理有限公司负担200元。案件受理费的负担问题，双方可在履行判决过程中一并解决。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  吕长辉审 判 员  谢 宏二〇二一年九月六日法官助理  刘冰青书 记 员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。