甘肃省成县人民法院执 行 裁 定 书（2021）甘1221执异27号异议人（案外人）：唐飞，男，汉族，1989年11月22日出生，初中文化，农民，住甘肃省西和县。原案申请执行人：中国农业银行股份有限公司成县支行，住所地：甘肃省陇南市成县城关镇陇南大道盘旋路。负责人：马健，该行行长。委托代理人：王浩，男，汉族，中国农业银行股份有限公司成县支行风险管理部经理。原案被执行人：何宏涛，男，汉族，1966年10月11日出生，住新疆维吾尔自治区哈密市。原案被执行人：任旭东，男，汉族，1964年11月27日出生，住甘肃省兰州市西固区山丹街576-422号。本院立案执行的中国农业银行股份有限公司成县支行（以下简称农行成县支行）与何宏涛、任旭东借款合同纠纷一案，在执行过程中，本院于2021年8月17日作出（2021）甘1221执202号之二执行裁定书，裁定：“查封何鸿涛名下位于甘肃省西和县（房屋产权证编号西房权证汉源字第××号）面积为99.51平方米的房屋，查封期限三年。”案外人唐飞对该裁定提出异议，请求依法终止该裁定的执行，解除对甘肃省西和县的查封。本院于2021年8月30日立案受理，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人唐飞称：1、2018年9月9日，我与被执行人何宏涛签订《房屋买卖合同附件》，双方约定由我以40万元的价款受让被执行人何宏涛位于甘肃省西和县的房产，合同签订前我于2018年9月5日委托朋友李文向何宏涛通过西和县农商银行向何宏涛开设在农行成县支行的账号（6228464030003160975）转账304000元用于预付购房款，其中4000元为房产中附属的空调转让款，就在房产买卖合同签订后我又陆续向何宏涛付款10万元，共计向何宏涛支付房产转让款404000元整。2、《房屋买卖合同附件》签订大约十余天后，被执行人何宏涛将该房产及钥匙全部交付给我。自此，我与家庭成员一直占有使用该房产至今。直到2021年8月17日，我收到贵院的（2021）甘1221执202号之二执行裁定书后，我才得知该房产被何宏涛抵押。我认为虽然该房产我与何宏涛未办理过户登记手续，但我及家庭成员自受让房产后实际占有居住使用至今是事实。贵院对本案的执行不能损害善意第三人，也就是我的合法权益。3、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。我自何宏涛处受让该处房产的事实，完全符合上述法律规定，我提出的执行异议也依法能够排除本案的执行。为此我依据民事诉讼法之规定，特向贵院提出执行异议申请，恳请终止本案的执行，并且解除对位于甘肃省西和县房屋的查封措施，以维护其合法权益。原案申请执行人农行成县支行未答辩。本院查明，农行成县支行与何宏涛、任旭东借款合同纠纷一案，本院于2020年6月15日作出（2020）甘1221民初301号民事判决书，判处：“由被告何宏涛于本判决生效后十五日内偿还原告农行成县支行贷款本金人民币1499675.17元，并按借款凭证确定的逾期利率8.48250%（年）支付从2019年11月12日至清偿还款之日的利息。”农行成县支行提出上诉，陇南市中级人民法院于2020年9月29日作出（2020）甘12民终869号民事判决书，判处：“一、维持甘肃省成县人民法院（2020）甘1221民初301号民事判决；二、被上诉人任旭东在其抵押财产限额内对被上诉人何宏涛与农行成县支行贷款本息承担连带清偿责任。”该判决书已于2021年1月13日发生法律效力。本院（2020）甘1221民初301号民事判决书中查明，2017年6月16日,农行成县支行与何宏涛、任旭东签订最高额担保个人借款合同。合同约定,何宏涛向农行成县支行借款1800000元,借款期限三年（2017年6月16日至2020年6月15日）。被告何宏涛在合同借款人一栏签字，抵押人一栏有何宏涛、任旭东签字，保证方式为连带责任保证。另查明，被执行人何宏涛在农行成县支行办理贷款时，以何鸿涛名下位于甘肃省西和县（房屋产权证编号西房权证汉源字第××号）面积为99.51平方米的房屋作为贷款抵押物，并于2016年7月29日在西和县房管所办理了不动产抵押权登记。又查明，2018年9月9日，何鸿涛与案外人唐飞签订了《房屋买卖合同附件》，将位于甘肃省西和县0万元的价格出售给唐飞，但并未办理过户登记。该合同第一条约定“一、由于甲方自身负债问题，无法向乙方偿还所借本金及利息，也无法就此产权向第三方融资，为了帮助甲方将此资产盘活，向第三方融资，乙方自愿帮助甲方通过变更户主的方式，以此房产向第三方融资。”再查明，2021年2月4日，农行成县支行向本院申请强制执行，本院于同日立案。在执行过程中，本院于2021年8月17日作出（2021）甘1221执202号之二执行裁定书，查封何鸿涛名下位于甘肃省西和县（房屋产权证编号西房权证汉源字第××号）面积为99.51平方米的房屋，查封期限为三年。本院认为，本案争议的焦点为案外人唐飞就案涉房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条明确了基于担保物权等优先受偿权的强制执行一般不应被排除的基本原则。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，何鸿涛与案外人唐飞于2018年9月9日签订了《房屋买卖合同附件》，但并未办理所有权转移登记。农行成县支行已于案涉房屋买卖之前就办理了抵押权登记，依法就位于甘肃省西和县享有了抵押权。唐飞在本案中亦未提交有关其在购买案涉房屋时申请查询房屋权利状态的情况，其在签订房屋买卖合同时未履行合理注意义务，导致案涉房屋因存在他人抵押权而无法过户登记。因此未能办理过户登记系买受人唐飞自身原因导致。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《2015年全国民事审判工作会议纪要》第25条规定：“物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，一般不予支持。受让人因抵押登记未涂销无法办理物权转移登记而请求解除合同的，可予以支持；受让人要求转让人承担相应民事责任的，应当综合当事人过错程度等因素进行处理。”据此，可以认定唐飞与何鸿涛签订的房屋买卖合同是有效的，但其仅享有对案涉房屋的物权期待权，而农行成县支行对案涉房屋依法享有对抗案外人的担保物权。即使抵押财产转让的，抵押权亦不受影响。因此，唐飞作为房屋买受人，在签订房屋买卖合同时未履行合理注意义务，导致无法办理房屋所有权登记，系其自身原因所致，故其主张亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的要件，其据此主张排除强制执行，无事实和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十七条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人唐飞的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向甘肃省成县人民法院提起诉讼。审 判 长 田亮亮审 判 员 刘 莉审 判 员 牛旭明二〇二一年九月三日法官助理 杨 波书 记 员 谭 兵