辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终2194号上诉人（原审原告）：抚顺信意达物业管理有限公司，住所地：抚顺市经济开发区文曲街四方台小区23-2-101室。法定代表人：官忠信，该公司经理。委托诉讼代理人：隋薇，该公司法律顾问。被上诉人（原审被告）：常秀梅，女，1968年8月12日出生，汉族，住抚顺市经济开发区。上诉人抚顺信意达物业管理有限公司（简称信意达物业）因与被上诉人常秀梅物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2021）辽0404民初1350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人信意达物业的委托诉讼代理人隋薇，被上诉人常秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信意达物业上诉请求：1、撤销抚顺市望花区人民法院（2021)辽0404民初1350号民事判决；2、发回重审或改判被上诉人全额交纳物业服务费；3、案件一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人诉被上诉人物业服务合同纠纷一案，业经抚顺市望花区人民法院做出一审判决，该判决认定事实错误，适用法律不当，依法应予撤销改判或者发回重审。一、一审判决认定事实有误。一审判决“经审理查明部分”认定:常秀梅抗辩信意达物业服务存在瑕疵，经本院工作人员到现场勘查，该园区中大多数单元门锁存在损毁未得到修复的情况、楼道内乱涂乱画现象严重，大量井盖处于破损状态，园区路面多出坑洼破损，园区栅栏缺失，存在安全隐患。一年之后没有改善。相比之下同样收费标准的刘尔小区有许多值得信意达物业学习改进的情况。上诉人认为：一审法院判决认定事实依据不足、存在错误。1、被上诉人未向法庭举证证明上诉人服务质量有瑕疵。仅仅说明自家楼楼下是饭店，有油烟味和园区有人种地有土。需要说明的是，被告家居住是二楼，而一楼是门市房，门市房开饭店是工商局批准，与物业公司没有关系；被上诉人提出楼下有种地的、有土与事实不符，被上诉人家楼下是水泥地而不是菜地，根本不存在种地土上扬的事实。被上诉人没有证据证明其抗辩理由，不应视为物业公司服务质量有问题，不能作为被上诉人拒绝缴纳物业费的理由，法院也不应以此认定为物业服务质量的标准去削减物业服务费收费标准。2、上诉人要求被上诉人缴纳的是2015年1月1日起至2020年12月31日六年的物业费，法庭认定上诉人服务质量问题是依据法庭对小区拍照的，仅2020年4月疫情期间和今年春天正在进行准备绿化的状况，本公司对于小区路面、房屋维修问题已经向法庭作了说明：小区大的维修应由开发区承担而不是本公司承担，由于开发区与沈东新区正在交接，没有明确该事情由谁来承担，因此，未能达到维修之目的，并非本公司不作为，由此出现的不尽人意地方并不能代表上诉人六年的物业服务都是现场照片的情形。因此，仅靠照片的现状推定本公司六年的物业服务质量，判令对原告收取六年的物业费都按照70%收取。不符合事实和法律规定。3、法庭没有调查沈东经济区关于四方台小区园区内路面、房屋、栅栏等维修应由谁来承担的事实。为此，一审法院认定上诉人对被上诉人提供的物业服务不到位有瑕疵，认定有误。二、一审判决适用法律不当，侵害了上诉人的合法权益。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。自上诉人接手本物业公司并对该小区进行物业服务开始，被上诉人仅仅在2014年为办产权登记而交纳一年的物业费，自2015年1月1日到2020年12月31日止，六年一直没有交纳物业费，经上诉人多次书面催缴、上门催缴均无结果。上诉人自接手物业公司后，认真履行合同为全体业主提供服务。而被上诉人未向法庭举证证明上诉人在六年期间服务质量有瑕疵的事实。依据上述法律规定，对于被上诉人提出拒绝缴纳物业费或削减物业费理由，法院不应采信也不应支持。现一审法院依据2020年4月疫情期间到现场勘查看到的情况来判定被上诉人按照70%标准缴纳物业费。上诉人认为：法院判决对上诉人而言显失公平。上诉人所管理的物业小区是抚顺经济开发区沈东经济区自2009年拆迁后回迁的小区，没有房屋维修基金。回迁初期开发区的政策：物业费前五年物业公司对业主按50%收取，其余50%由开发区补贴。上诉人接手之后，小区回迁入住已经满五年，经四方台村民委会作为监管单位与四方台小区业主委员会推荐上诉人管理小区的物业，三方共同签订物业管理合同。而物业费标准是上诉人经三方签订合同书确定，在履行合同期间，不是任何单方可随意更改。原审法院未考虑上诉人的实际情况，未做调查，仅凭现场拍照的几组照片和小区的录像，作为上诉人物业管理混乱的依据判令削减物业收费标准，造成上诉人所管理小区大多数已经交了物业费业主找到上诉人提出退还削减物业费的要求，法庭如此判决侵犯了上诉人的合法权益。给上诉人今后的工作带来极大的影响。上诉人自2017年至今多次向沈东经济区报告，汇报小区的路面、房屋、栅栏、井盖等破损情况，要求沈东经济区给予维修，一直未得到落实。但现在新区已经已经作出计划：今年夏天对小区硬化和房屋维修时连同小区内的不应存在的废旧车辆等物品一并清理。现在正在做工程准备，因此，不属于上诉人对小区管理混乱不作为。再者由于被上诉人恶意拖欠物业服务费，使本公司资金周转不好，影响了本公司为全体业主提供物业服务的质量，造成小区现状，被上诉人有不可推卸的责任。常秀梅辩称，1、上诉人信意达物业服务不达标，我们家窗下面有人种菜，开窗户土都吹到屋里了。2、住宅的北面是饭店，有饭味串入室内。该饭店是信意达物业出租出去的。3、小区内的道路坑洼不平。4、小区住宅楼的防盗门都是坏的，人员可以随意进入，导致不安全因素。5、楼道内卫生清扫不合格。6、小区内的绿地部分都被种上了菜。综上，不同意上诉人的上诉请求，请求二审驳回上诉，维持原判。信意达物业向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告立即给付2015年1月1日至2020年12月31日的物业服务费2932元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年1月15日，信意达物业、沈东经济区四方台小区业主委员会、抚顺经济开发区沈东经济区四方台村委会共同签订《合同书》一份，约定由信意达物业为四方台小区提供物业服务，物业费每平方米0.5元整，服务范围包括保安、环境卫生、绿化亮化工程、房屋各种维修服务，车辆停放停车位扩建，质量要求，不存在大的矛盾问题为标准。被告房屋位于抚顺开发区，建筑面积为81.45平方米。常秀梅认可其2015年1月1日至2020年12月31日的物业服务费未交纳。一审法院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，信意达物业与四方台小区业主委员会签订的《合同书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。常秀梅作为该小区的业主应当受到该合同的约束，有义务交纳物业费。关于常秀梅向信意达物业交纳物业服务费的标准问题，因庭审中常秀梅辩称信意达物业公司的服务未达到物业服务合同约定的服务标准，本院工作人员曾于2020年到园区现场勘察，该园区中大多数单元门锁存在损毁未得到修复的情况，楼道内乱涂乱画现象严重，大量井盖处于破损状态，园区路面多处坑洼破损，园区栅栏缺失，存在安全隐患，且园区环境卫生亦达不到一般整洁的状况，经过一年时间，本院工作人员再次到该园区勘察、走访，该园区的单元门锁毁损、楼道内的乱涂乱画、井盖破损、路面坑洼破损等情况未得到任何改善，且多数业主表示对园区物业服务不满意。相比之下，同样收费标准、同样为农村回迁小区距离仅与四方台小区一路之隔的刘尔小区存在有许多值得信意达物业学习改进的地方，考虑到信意达物业确实提供了一定的物业服务，且物业服务水平与物业服务费收缴程度存在一定的因果关系，本院酌情确定常秀梅按合同约定的物业服务费标准的70%交纳物业费，为2052.54元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条之规定，判决：一、被告常秀梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告抚顺信意达物业管理有限公司支付物业费2052.54元；二、驳回原告抚顺信意达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告常秀梅承担。二审审理过程中，上诉人信意达物业提交了其购买玫瑰花苗花销18000元的收据、2021年6月拍摄的油菜花的照片、被上诉人家房前屋后的照片、油菜花打籽的照片，欲证明：上诉人为美化园区付出了金钱和精力，被上诉人诉称上诉人物业服务不合格是虚构的、不存在的。被上诉人常秀梅质证称，油菜花现在倒了，上诉人拍摄我家房前屋后的照片不全面，小区单元门都是坏的。被上诉人常秀梅提交照片，欲证明：被上诉人家楼下有种地的事实。上诉人信意达物业质证称，这个照片不是被上诉人家楼下的实景，该种地的地块与被上诉人家最少隔两个门洞。另查明：关于信意达物业与小区业主物业服务合同纠纷案件，本院于2020年9月已作出（2020）辽04民终1667、1668、1669、1670号民事判决书，上述系列民事判决书均认定小区业主向信意达物业缴纳全额的物业费。一审法院于2021年上半年作出（2021）辽0404民初431、432、511号系列民事判决书，同样认定小区业主向信意达物业缴纳全额的物业费。本院对原审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：上诉人信意达物业向业主提供的物业服务是否有实质瑕疵？一审酌定被上诉人按70%缴纳物业费是否合适？一审法院于2020年对小区进行了现场勘察，认为上诉人提供的物业服务有瑕疵，故判决被上诉人按照70%标准缴纳物业费。本院认为，上诉人付出的物业服务标准与其向业主收取的每月每平0.5元物业费标准应当相当，上诉人收取的物业服务费标准在当地属于较低档次，本着权利义务相一致原则，业主不能按照高档小区的物业服务水平要求上诉人提供高档次物业服务。具体到本案中，被上诉人抗辩的卫生不合格等瑕疵均不构成物业服务的实质瑕疵，上诉人向案涉小区提供物业服务需要支出人员、物资等经济成本，被上诉人作为小区业主在长达数年的时间内未缴纳物业费，此种违约行为必然会造成上诉人资金紧张，影响上诉人对园区物业服务的状态，一审认定被上诉人按照70%标准缴纳物业费显失公平，且与此前一、二审法院作出的系列案件生效裁判结果相冲突，为统一裁判尺度，本院对一审判决予以纠正，被上诉人应按照合同约定全额缴纳2015年至2020年的物业服务费2932元。综上所述，信意达物业的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销抚顺市望花区人民法院（2021）辽0404民初1350号民事判决；二、于本判决发生法律效力之日起十日内，被上诉人常秀梅向上诉人抚顺信意达物业管理有限公司支付物业服务费2932元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，合计75元，均由被上诉人常秀梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  宫 颖审 判 员  李依桐审 判 员  张庆敏二〇二一年八月二十日法官助理  王 宁代书记员  刘鑫明