—1—广西壮族自治区南宁市江南区人民法院民 事 判 决 书（2020）桂0105民初7882号原告：黄坚明，男，1973年7月24日出生，汉族，住广西南宁市江南区。委托诉讼代理人：廖秀行，广西桂盟律师事务所律师。被告：黄星华，男，1974年11月18日出生，壮族，住南宁市江南区。委托诉讼代理人：雷灿荣、向堂举，广西法顺律师事务所律师、实习律师。被告：廖春宁，女，1976年8月22日出生，汉族，住南宁市江南区。委托诉讼代理人：雷灿荣、文姝，广西法顺律师事务所律师、实习律师。原告黄坚明与被告黄星华、廖春宁房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年7月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年7月5日公开开庭进行了审理，原告黄坚明的委托诉讼代理人廖秀行到庭参加诉讼，被告黄星华的委托诉讼代理—2—人雷灿荣、向堂举、廖春宁的委托诉讼代理人雷灿荣、文姝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄坚明向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告签订的《房屋转让协议》；2.依法判令两被告将购房款190000元、装修款23400元，共计213430元返还给原告；3.依法判令两被告支付资金占用费（以130000元为基数，从2017年1月26日起计返还之日止以60000元为基数，从2019年5月8日起计返还之日止，按年利率6%计算，2020年7月21日暂计2800元）；4.依法判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与两被告于2017年1月26日签订《房屋转让协议》约定两被告将其位于南宁市江南区转让给原告，转让价为130000元。协议签订后原告支付房款，2019年5月8日，两被告将其房屋交付给原告，因考虑到当时房价上涨的因素，经双方协商房屋总价为190000元，原告追加支付60000元给两被告。被告收到原告追加的房款后将《房屋所有权证》交给原告，并写下《声明》，愿意无条件协助原告办理房屋过户所需手续。房屋交接后原告对房屋进行了重新装修并入住。2020年7月20日，原告接到江南区人民法院执行法官电话，告知涉案房屋以被拍卖并要求限期搬离，原告才知道房屋被执行的事实，现原告购买涉案房屋的目的已经不能实现。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。黄星华、廖春宁答辩称：1.原被告双方实质上属于民间借贷关系；2.在民间借贷司法实践中，债权人为避免债务人无力偿还而签订的房屋买卖合同，实质上是对借贷关系的一种担保，即当债务人一旦不履行还款义务，债权人可选择执行买卖合同，这种约定属于《民法典》物权篇中规定流质条款，即当事人约定届期不履行债务时，债权人有权取得抵押财产所有的条款，属于无效条款。且原告只提供154—3—200元的转账凭证，实际交付也仅有154300元的款项，并非原告主张的190000元。综上所述，原被告之间属于民间借贷关系，应按照民间借贷法律关系的性质进行审理，对大额借款进行实质审查，以实际出借的金额为准。因此原告诉请的返还房款190000元、装修款23400元及资金占用费无事实与法律依据，请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据和事实，结合当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月26日，原告黄坚明（出借人）与被告黄星华（借款人）签订《借款合同》，约定被告黄星华向原告黄坚明借款130000元，借款利息为4550元／月，借期自2017年1月26日至2019年1月25日，共2年。同时约定还款方式为借款期限届满之日，被告应一次性返还借款本金，若被告在借款期限届满之日未能清偿本笔借款，超出期限一天则按逾期尚未清偿部分的中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算利息，同时，被告向原告出具《收据》载明上述借款内容。同日，原告（买方主）与被告黄星华、廖春宁（卖方主）签订《房屋转让协议》，约定二被告与原告经友好协商一致，愿意将其位于吴圩镇××农场××小区××号房屋（79.4ｍ2）转让给原告，转让总价款为130000元，该房屋在2017年1月26日交房前，二被告所发生的一切与该房屋的抵押、债权、债务、水电、管理费均与原告无关。前述两合同签订完毕后，原告向被告转款125450元。2019年5月8日，原告与二被告签订《房屋交接书》载明，鉴于原告与二被告于2017年1月26日签订《房屋转让协议》约定将其名下龙潭小区3栋602号房债权与质权转让给原告，现二被告正式交付给原告。同日，原告通过中国农业银行转款2885—4—0元给被告廖春宁，交易附言为190000元购房尾款。案涉房屋交付原告使用后，原告对其防盗网、墙体进行重新拆装，产生装修费用分别为9600元、13800元，合计23400元。2020年6月9日，南宁市江南区人民法院作出（2020）桂0105执恢116号之一裁定，对被告黄星华名下的位于吴圩镇××农场××小区××号房屋房产进行拍卖。另查明，两被告系夫妻关系，上述债务发生在夫妻关系存续期间。两被告自2017年9月11日起至2019年2月4日期间，分12笔向原告转款，合计转款金额为55000元。上述事实，有原被告的陈述、答辩，所提交的证据以及庭审笔录予以佐证。本院认为，原告与两被告基于同一笔借款同时签订了《借款合同》、《房屋转让协议》，其中关于《借款合同》，根据被告实际支付利息的情况，本院对其真实性予以确认。该《借款合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。而关于《房屋转让协议》，在2019年5月8日双方达成房屋买卖之前，应理解为是对《借款合同》的让与担保。《借款合同》到期后，二被告未能将债务清偿完毕，原告与二被告于2019年5月8日签订《房屋交接书》，并补充支付案涉房屋尾款28850元，至此，原被告双方已形成新的房屋买卖合同关系。此时，前述借款性质（含利息）已经转为案涉房屋的购房款。现案涉房屋已被本院执行拍卖，无法实际履行案涉房屋过户手续，双方买卖合同关系已实际无法继续履行。本案中，原被告2017年1月26日《房屋转让协议》实为让与担保，并非买卖真实意思表示，尚未实际成立，实无解除意义。而之后双方亦没有签订正式的房屋买卖合同，但原告的真实诉求亦为解除之后产生的买卖合同，故仅需解除双方于2019年5月8日达成的房屋买卖合同关系即可。解除合同解除后，被告已—5—收取的购房款应予以退还。结合本案《收据》所载明的内容“原告向被告转款125450元，另有4550元通过现金方式接收”，该所谓现金部分与利息约定金额一致，应视为“砍头息”。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第二十七条的规定，借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金,则借款本金为125450元。另据该法释第二十八条的规定，又因原被告双方原借贷关系期间约定的利息4550元/月已经超过24%年利率，故本院按年利率24%计算利息，则2017年1月26日至2019年1月25日期间共产生利息60216元，扣减二被告已经偿还的部分本金55000元，则二被告实际收取原告购房款为159516元（125450元+60216元+28850元-55000元）。另，二被告于2019年5月8日交付房屋给原告后，原告对其进行了装修、改造，结合原告提供的装修票据，则原告居住期间房屋装修费用支出共计23400元应由被告予以赔偿，本院予以支持。关于资金占用费问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因被告违约导致合同无法继续履行，则被告应在原告通知解除之日起合理期限内退还收取的费用，现原告未提交证据证实何时催收，则自被告收到应诉材料之日起一个月合同期限内退还，被告未能退还款项，因此原告主张资金占用费，合法有据，本院予以支持。资金占用费自被告收到应诉材料之日2020年8月7日后合理期限届满之日的次日即2020年9月8日开始计算，则资金占用费应为：以159516元为基数，自2020年9月8日起至实际付清—6—之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）年利率3.85%计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄坚明与被告黄星华、廖春宁于2019年5月8日达成的吴圩镇明阳农场龙潭小区3幢602号房买卖合同关系；二、被告黄星华、廖春宁应向原告黄坚明返还购房款159516元，并支付资金占用费（资金占用费计算：以159516元为基数，自2020年9月8日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）年利率3.85%计算）；三、被告黄星华、廖春宁应向原告黄坚明支付装修款23400元；四、驳回原告黄坚明的诉讼请求。上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。本诉案件受理费2272元（已减半收取），由被告黄星华、廖春宁共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照—7—对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 员 蒙永富二〇二一年八月四日法官助理 黄雪妍书 记 员 韦乐崎