上海市浦东新区人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪0115执异1498号案外人：周佐刚，男，1989年7月16日出生，汉族，住上海市嘉定区江桥镇海川路XXX弄XXX号XXX室。申请执行人：中国工商银行股份有限公司上海市浦东分行，住所地上海市浦东新区。负责人：秦华，行长。被执行人：叶罗周，男，1983年3月27日出生，汉族，户籍地福建省。被执行人：齐海艳，女，1988年7月10日出生，汉族，户籍地江苏省。被执行人：上海缘发实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：叶罗周。被执行人：吴华福，男，1974年10月14日出生，汉族，户籍地福建省。被执行人：李孙旺，男，1962年11月12日出生，汉族，户籍地福建省。被执行人：陈玉平，女，1971年11月7日出生，汉族，户籍地福建省。被执行人：陈英淋，女，1972年1月31日出生，汉族，户籍地福建省。被执行人：陈孙辉，男，1977年6月27日出生，汉族，户籍地福建省。被执行人：周华丹，女，1981年3月1日出生，汉族，户籍地福建省。被执行人：沈建龙，男，1965年12月8日出生，汉族，户籍地江苏省常熟市。被执行人：钱惠玉，女，1965年8月26日出生，汉族，户籍地江苏省常熟市。被执行人：吴陈涛，男，1997年11月3日出生，汉族，户籍地福建省宁德市。被执行人：陈翔鹤，男，1972年3月1日出生，汉族，户籍地福建省。被执行人：陈惠贞，女，1976年6月20日出生，汉族，户籍地福建省。被执行人：陈喜春，女，1977年12月4日出生，汉族，户籍地福建省。被执行人：陈文扬，男，1972年12月1日出生，汉族，户籍地福建省。被执行人：上海陈杨物资(集团)有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈翔鹤。被执行人：上海新茂众实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：阮谢椿。被执行人：上海铸福金属材料有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陈文卿。本院在执行(2020)沪0115执恢5362号申请执行人中国工商银行股份有限公司上海市浦东分行(以下简称“工行浦东分行”)与被执行人吴华福、陈惠贞、吴陈涛等金融借款合同纠纷一案中，案外人周佐刚对本院查封上海市嘉定区江桥镇嘉怡路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)主张权利，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人周佐刚称，案外人与被执行人陈惠贞于2020年7月21日签订《房屋租赁合同》，约定租期自2020年8月1日至2023年7月31日止。合同签订时，被执行人并未明确告知系争房屋设定有抵押。案外人已为系争房屋投入10余万元装修费用，作为善意承租人，法律应当保护案外人的合法权益。根据相关法律规定，案外人要求中止对系争房屋的执行，并允许案外人合法居住至租赁期满。为证明其主张，案外人向本院提供了《房屋租赁合同》及附件、(2020)沪0115执恢5362号之二公告、系争房屋产权证复印件、系争房屋产调等作为证据。经审查查明，原告工行浦东分行诉被告叶罗周、齐海艳、上海缘发实业有限公司、吴华福、李孙旺、陈玉平、陈英淋、陈孙辉、周华丹、沈建龙、钱惠玉、吴陈涛、陈翔鹤、陈惠贞、陈喜春、陈文扬、上海陈杨物资(集团)有限公司、上海新茂众实业有限公司、上海铸福金属材料有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年8月21日作出(2015)浦民六(商)初字第8104号民事判决书，判决如下：一、被告叶罗周、齐海艳、上海缘发实业有限公司应于本判决生效之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司上海市浦东分行借款本金4,000,000元；二、被告叶罗周、齐海艳、上海缘发实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司上海市浦东分行截至2014年11月21日的利息及逾期利息共计448,428.88元；三、被告叶罗周、齐海艳、上海缘发实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司上海市浦东分行自2014年11月22日起至实际清偿之日止的逾期利息(以借款本金4,000,000元为基数，利率按涉案《个人借款/担保合同》约定的方式计算)；四、如被告叶罗周、齐海艳、上海缘发实业有限公司未履行上述第一至第三项判决义务，原告中国工商银行股份有限公司上海市浦东分行可与被告吴华福、吴陈涛、陈惠贞协议，以位于上海市嘉定区江桥镇嘉怡路XXX弄XXX号XXX室(复式)的房产、与被告陈孙辉协议，以位于上海市嘉定区德富路XXX号XXX室的房产、与被告沈建龙协议，以位于上海市嘉定区菊园小区棋盘路XXX弄XXX号XXX室、上海市嘉定工业区良舍路XXX弄XXX号XXX室的房产、与被告陈翔鹤协议，以位于上海市嘉定区德富路XXX号XXX室、上海市嘉定区德富路XXX号XXX室的房产、与被告陈喜春、陈文扬协议，以位于上海市嘉定工业区裕民路XXX弄XXX号XXX室(复式)的房产、与被告陈文扬协议，以位于上海市嘉定区裕民路XXX弄XXX号XXX室的房产作为抵押物折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额30,800,000元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款不足债权数额的部分由被告叶罗周、齐海艳、上海缘发实业有限公司继续清偿；五、被告吴华福、李孙旺、陈玉平、陈英淋、陈文扬、上海陈杨物资(集团)有限公司、上海新茂众实业有限公司、上海铸福金属材料有限公司对上述第一至第三项判决义务承担连带清偿责任，其履行上述清偿义务后，有权向被告叶罗周追偿。”判决生效后，工行浦东分行向本院申请执行，执行案号为(2016)沪0115执9139号，执行过程中本院于2018年11月22日对系争房屋予以轮候查封。2020年10月28日，申请执行人工行浦东分行向本院申请恢复执行，案号为(2020)沪0115执恢5362号。恢复执行过程中，系争房屋首封法院将房屋处置权移交本院，本院执行机构于系争房屋上张贴公告，告知相关当事人将对系争房屋进行评估、拍卖、变卖，并责令房屋占有人在十五日内迁出系争房屋。另查明，系争房屋为被执行人吴华福、陈惠贞、吴陈涛共同共有，申请执行人工行浦东分行享有最高债权限额3080万元的抵押权，核准日期为2012年10月29日，由无锡市崇安区人民法院于2013年5月14日首封。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，系争房屋于2013年5月14日由无锡市崇安区人民法院首封，本院于2018年11月22日以(2016)沪0115执9139号对系争房屋轮候查封，而案外人周佐刚主张于2020年7月21日签订书面租赁合同，显然晚于人民法院的查封时间。因此，案外人基于该租赁关系而主张负担租赁拍卖的异议请求，于法有悖，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第三十一条第一款之规定，裁定如下：驳回案外人周佐刚的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 乔亚敏审 判 员 盛爱琴审 判 员 陈**龙法官助理 曹 琪书 记 员 阚娟君附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。……