贵州省独山县人民法院民 事 判 决 书(2021)黔2726民初1620号原告：曾红兵，男，汉族，1974年4月12日生，四川省武胜县人，住武胜县。原告：何冬梅，女，汉族，1978年1月7日生，四川省武胜县人，住武胜县。原告：曾渊博，男，汉族，1999年4月29日生，四川省武胜县人，住四川省武胜县。三原告共同委托诉讼代理人：黄蝶，贵州紫来律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：贵州银象乾坤置业发展有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州独山县百泉镇人行背后安置地，统一社会信用代码：915227260550061272。法定代表人：罗剑，该公司董事长。委托诉讼代理人：李建军，男，1975年6月23日生，汉族，湖南省祁阳县人，住祁阳县，该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：曾广鑫，贵州疆道律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告曾红兵、何冬梅、曾渊博与被告贵州银象乾坤置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾红兵、三原告共同委托诉讼代理人黄碟，被告贵州银象乾坤置业发展有限公司的委托诉讼代理人李建军、曾广鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾红兵、何冬梅、曾渊博向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告贵州银象乾坤置业发展有限公司将办理独山县百泉镇中华北路、秀峰西路南国印象·中央城第12幢1层3号商品房转移登记的有关文书（即不动产权证书）交付给原告曾红兵、何冬梅、曾渊博；2、请求判令被告贵州银象乾坤置业发展有限公司以3787355元为基数，按照每年2%的标准向原告曾红兵、何冬梅、曾渊博支付自2019年9月24日起至被告贵州银象乾坤置业发展有限公司实际将独山县百泉镇中华北路、秀峰西路南国印象·中央城第12幢1层3号商品房转移登记的有关文书（即不动产权证书）交付给原告曾红兵、何冬梅、曾渊博之日止的违约金；3、请求判令被告贵州银象乾坤置业发展有限公司向原告曾红兵、何冬梅、曾渊博退还房款98589元，并以98589元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）为标准向原告曾红兵、何冬梅、曾渊博支付自2017年7月26日起至实际退还98589元房款之日止的资金占用费；4、请求判决被告贵州银象乾坤置业发展有限公司承担本案诉讼费。事实与理由:2015年6月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同第三条约定，原告向被告购买位于独山县百泉镇中华北路、秀峰西路南国印象·中央城第12幢1层3号的商品房；该商品房规划用途为商业，建筑面积143.29平方米，套内建筑面积124.08平方米。第七条约定，该商品房按照套内建筑面积计算，单价每平方米30523.49元，总价款3787355元。第八条约定，三原告于2016年4月30日前分期支付房价款，预付款1987355元，2016年4月30日前支付剩余房价款1800000元。第十一条约定，被告应当在2016年5月30日前向三原告交付该商品房。第二十二条第二款约定，被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。但是，该《商品房买卖合同》并未约定被告向原告办理房屋所有权转移登记的期限，也未约定因被告的原因致原告未能取得案涉商品房的不动产权证书的，被告应向原告支付违约金。合同签订后，被告并未按照合同约定的时间向原告交付案涉商品房，直至2017年6月23日，被告才将案涉商品房交付给原告，交房当天，被告称案涉商品房套内面积比合同约定的面积大，要求三原告向其补交98589元房款，三原告于当日将该房款支付给被告。2019年9月23日，三原告因被告逾期交房、逾期办理商品房不动产权证书，向独山县人民法院提起诉讼，经组织调解后制作了（2019）黔2726民初2523号民事调解书，约定被告向原告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金（截止至2019年9月23日）共计305321元，定于2020年1月15日前支付150000元，定于2020年5月15日前支付155321元，逾期则再支付10000元违约金。原告与被告达成上述调解协议后，被告至今仍未将案涉商品房的不动产权证书交付给原告，直至2021年5月26日，被告才称可以办理不动产权证书了，但是要求三原告与被告签订一份补充协议，补充协议重新对商品房价款进行约定，此时三原告才知晓案涉商品房的实测套内面积与商品房买卖合同约定的面积一致，并未增加，因此拒绝签订补充协议，而被告便以原告拒签补充协议为由，至今拒绝为三原告办理案涉商品房的产权转移登记。被告贵州银象乾坤置业发展有限公司辩称：1、被告不具有将不动产权证书直接交付给原告的法定义务，2021年5月26日，被告已经告知原告案涉房屋可以办理不动产权证，要求原告予以配合提供相应的资料如契税发票等，双方共同协助办理，但未收到原告提交的相关资料，导致案涉商铺至今未能办理不动产权证，不是被告原因；2、根据双方签订的合同，未约定办理房产证的具体时间，也未约定逾期办理的违约责任，因此，对于逾期办理房屋不动产权证的行为被告不存在违约，不应当按照年2%进行计算违约责任，即使应当计算该违约责任，根据双方所签合同约定，应当扣除商品房买卖合同签订至2021年5月26日期间降量大于25毫米的天气以及疫情期间日期之后予以计算；3、被告并未多收原告的购房款，不存在退还的义务，根据双方所签合同第三条的约定，建筑面积143.29平方米，套内面积是124.08平方米，公用部位房屋分摊建筑面积是按照房产测量规范以及住宅设计规范全国统一建筑预算工程量计算规则等予以计算房产证的办证面积，房产证的办证面积又以建筑面积进行办理，因此，实测的建筑面积与合同约定的建筑面积大，被告按照差额部分向原告收取差额房款，符合约定，因案涉的合同系贵州省住房和城乡建设厅颁发的定制合同，合同约定的第七条方式与价款均是按照该合同的格式文本进行约定，被告无权修改合同约定的任何内容，因此，该房屋约定的是按照套内建筑面积进行计价，但根据合同第五章对于面积差异处理的方式，双方同意按照第三种方式进行处理，以具有测绘资质的测绘公司测量面积为准，按本合同约定的价格相互补差，根据最终的测绘报告，案涉房屋的建筑面积为150.94平方米，因此，被告根据该条款的约定收取原告差额的部分符合法律规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告为证明自己的诉讼主张向本院提交了《商品房买卖合同》、收款收据、民事调解书、《补充协议》、房屋分层分户平面图等，被告向本院提供《气象证明》、《关于疫情影响工程建设的情况说明》等，本院经审查认为，上述证据具备真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月28日，贵州银象乾坤置业发展有限公司作为出卖人与曾红兵、何冬梅、曾渊博作为买受人，签订《商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买出卖人开发的位于独山县百泉镇中华北路南国印象·中央城第12幢1层3号房，房号为12-1-3；规划用途为商业；建筑面积为143.29平方米，套内建筑面积为124.08平方米；计价方式为按套内建筑面积计算，单价每平方米30523.494元，总价款3787355元；付款方式为分期付款，买受人应当在2016年4月30日前分期支付房价款，预付款1987355元，2016年4月30日前支付剩余房价款1800000元；商品房交付时间为2016年5月30日前；面积差异的处理为以具有测绘资质的测绘公司测量的面积为准，按本合同约定价格相互补差；初始登记为出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初期登记。曾红兵、何冬梅、曾渊博分别于2015年6月28日、2016年12月17日向贵州银象乾坤置业发展有限公司支付1987355元、1800000元，共计3787355元。2017年6月23日，贵州银象乾坤置业发展有限公司将商品房交付曾红兵、何冬梅、曾渊博，并告知其需补交面积差房款98589元，曾红兵、何冬梅、曾渊博于当日再次补交房款98589元。2019年9月29日，曾红兵、何冬梅、曾渊博以贵州银象乾坤置业发展有限公司逾期交房及逾期办理房屋不动产权证书为由，向本院提起诉讼，经调解后本院作出（2019）黔2726民初2523号民事调解书，双方达成如下协议：一、被告贵州银象乾坤置业发展有限公司向原告曾红兵、何冬梅、曾渊博支付逾期交房违约金、逾期办证违约金（截止至2019年9月23日）计305321元，定于2020年1月15日前支付150000元，定于2020年5月15日前支付155321元。逾期则再支付10000元违约金。原告可对剩余款项申请执行。二、原告放弃其他诉请。2021年5月26日，贵州银象乾坤置业发展有限公司告知曾红兵、何冬梅、曾渊博可以办理房屋不动产权证，但须签订《补充协议》，内容为：买受人于2015年6月28日购买南国印象·中央城12幢1层3号房，并签订《商品房买卖合同》（合同编号：0194），现经双方友好协商，自愿达成如下协议：一、买受人向出卖人购买上述商品房，买受人采取的付款方式为分期付款，买受人于2016年12月17日支付143.29㎡房款计￥3787355元。2017年7月26日补7.65㎡房款计￥98589元，最终面积为150.94㎡总房款共计￥3885944元。二、其他条款以原《商品房买卖合同》为准。三、双方互不追究任何违约责任。四、本协议一式五份，均具有同等法律效力。曾红兵、何冬梅、曾渊博当天发现实测套内面积未增加，不同意签字并要求退还已补房款，贵州银象乾坤置业发展有限公司以建筑面积增加为由拒绝退还，双方引起纠纷。南国印象·中央城12幢1层3号房至今未办理房屋不动产权证。庭审中，双方均认可独山县秀峰测绘服务有限公司于2021年4月13日出具的房屋分层分户平面图，当中记载独山县百泉镇和平路南国印象·中央城12栋1层3号商品房，套内建筑面积为124.08平方米，共有建筑面积为26.86平方米，建筑面积150.94平方米。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。双方应按合同约定全面履行自己的义务。关于办理房屋不动产权证书问题。办理房屋不动产权证书系行政许可行为，不属于民事法律调整范围，且案涉商品房至今未办理房屋不动产权证书，且故原告要求被告交付房屋不动产权证书，本院不予支持。关于逾期办理房屋不动产权证书的违约金问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告于2017年6月23日向原告交付涉案商品房，至今未办理房屋不动产权证书，被告的行为已构成违约，应依法承担违约赔偿责任，原告主张以3787355元为基数，按年利率2%计算违约金，不违反法律规定，本院予以确认，2019年9月23日前的逾期办证违约金本院已作出（2019）黔2726民初2523号民事调解书明确，为便于计算和执行，本案违约金应从2019年9月24日计算至原告起诉之日止即2021年6月4日，共计违约619天，即3787355元×2%÷365天×619天=128461.07元。此后产生的违约金，原告可另行主张权利。关于退还购房款及资金占用费问题。根据双方合同约定，案涉商品房的计价方式为按照套内建筑面积计算，面积差以具有测绘资质的测绘公司测量的面积为准，按本合同约定价格相互补差。2021年4月13日，独山县秀峰测绘服务有限公司对案涉商品房最终的测绘也表明案涉商品房的套内建筑面积并未增加，而原告已按套内建筑面积交纳完毕购房款，被告应及时退还多收的购房款，但仍占有至今，有违诚实信用原则，原告主张退还多交的购房款98589元并支付资金占用费，于法有据，本院予以支持，但2019年8月20日，中国人民银行才授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布一年期贷款市场报价利率，故资金占用费应分段计算为，以98589元为基数，2017年6月23日至2019年8月19日，按中国人民银行发布的同期一年期贷款基准利率计算，2019年8月20日至返还房款完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告贵州银象乾坤置业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告曾红兵、何冬梅、曾渊博支付逾期办理房屋不动产权证书的违约金128461.07元；二、被告贵州银象乾坤置业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告曾红兵、何冬梅、曾渊博退还购房款98589元，并支付资金占用费（资金占用费的计算方式为：以98589元为基数，2017年6月23日至2019年8月19日，按中国人民银行发布的同期一年期贷款基准利率计算，2019年8月20日至返还房款完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告曾红兵、何冬梅、曾渊博的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4732元，减半收取计2366元，由被告贵州银象乾坤置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员  黄 蕾二〇二一年八月十九日法官助理  罗 洪书 记 员  唐艺璇