广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0606民初13628号原告（反诉被告）：周铁汉，男，1971年7月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：谢巧灵，广东广顺律师事务所律师。被告（反诉原告）：卢嘉亮，女，1988年3月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：何丽盈，广东利合律师事务所律师。被告：郭艳英，女，1960年9月30日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：何丽盈，广东利合律师事务所律师。原告周铁汉（反诉被告，以下统一简称原告）与被告卢嘉俊、郭艳英买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案后，本院根据原告的申请裁定准许原告撤回对被告卢嘉俊的起诉及追加卢嘉亮为本案被告。之后，被告（反诉原告，以下统一简称被告）卢嘉亮提起反诉，本院依法适用简易程序于2021年6月22日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人谢巧灵，被告郭艳英、卢嘉亮的委托诉讼代理人何丽盈均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告郭艳英、卢嘉亮于2008年8月12日签订的《购地合同书》无效；2.判令原告向被告郭艳英、卢嘉亮返还购地款11万元；3.本案的诉讼费由被告郭艳英、卢嘉亮承担。事实和理由：被告郭艳英想在五沙购买土地用于建房，被告郭艳英以被告卢嘉亮的名义与原告于2008年8月12日签订了一份《购地合同书》，约定：原告将其名下位于顺德大良镇五沙固化住宅区内的面积约160平方米的固化住房用地出售给被告卢嘉亮。签约后，被告郭艳英、卢嘉亮向原告支付了购地款11万元。2021年3月，五沙社区准备分配固化地，原告在村委会了解到，双方协议中所约定的固化地是原告的住宅建设用地，没有任何权属登记，没有任何用地审批手续，双方所约定的仅是一个用地指标。《购地合同书》是农村固化地的转让，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条的规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。因此，《购地合同书》属无效合同。原告曾多次找两被告协商，原告表示要求解除合同并退回购地款11万元，两被告却坚持要固化地，不愿意解除合同。被告郭艳英、卢嘉亮辩称，《购地合同书》并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法具有法律效力，应继续履行。签约后，被告卢嘉亮已依约履行了自己的义务，原告却为了更高的利益提起诉讼，违反诚信原则，不应得到支持。涉案交易地块属于四个人，原告持有仅四分之一的份额，并不能代表的其他份额所有者。因此，请驳回原告的诉讼请求。被告卢嘉亮向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告卢嘉亮赔偿经济损失72.8万元（包括通平费8.8万元）；2.判令本案诉讼费由原告承担。事实与理由：2008年年中，被告卢嘉亮的母亲被告郭艳英经朋友介绍认识原告一家，原告当时介绍其家庭以周星辉一家为户主在五沙社区固化用地可以分配480平方米，其中原告、关月嫦、周嘉健、周婉君的土地合计160平方米可以转卖给被告卢嘉亮。为了让被告卢嘉亮相信及促成交易，原告带领被告卢嘉亮到五沙村指认村委会已分配相应地块，提供村委会盖章的分配地块的基本情况、股权证、身份证与户口簿复印件签名按捺指模。2008年8月12日，双方签订《购地合同书》，被告卢嘉亮支付定金11万元，原告出具收据。其后，被告卢嘉亮多次督促原告交付土地以便建房办证，原告均以村内文件和政府政策文件未确定为由推搪。2017年11月，原告通知土地要重新分配，面积不变但村委会通知需要缴纳通平费8.8万元，被告卢嘉亮根据《购地合同书》第三条的约定予以支付。2021年3月，五沙居委会进行分配固化土地摇珠，被告卢嘉亮所购地块可进行申报建房，原告却以多种理由推搪甚至起诉要求解除合同。被告卢嘉亮认为，原告的上述违约行为已造成被告卢嘉亮巨大损失。原告主张的经济损失按照4000元/平方米计算160平方米为64万元及通平费8.8万元。原告辩称，《购地合同书》无效。通平费是村委会收取，原告同意退回给被告，但不应计算利息。关于经济损失，被告卢嘉亮主张的金额明显过高，仅同意按国家规定的银行利息的一半，即年利率3%计付利息。被告郭艳英、卢嘉亮属于炒地皮，一直以来在五沙炒地皮。经审理查明，原告是佛山市顺德区大良街五沙社区居民委员会的居民，两被告不是该居委会的居民。2008年8月12日的《购地合同书》的内容如下：原告（甲方）；被告卢嘉亮（乙方）。今有大良街道五沙居委会一村居民周铁汉，因经济原因，现将位于五沙固化住宅区卢嘉亮，双方达成如下协议：一、甲方将位于一村住宅区内的固化住房用地（尚在申请办理中）一块面积约160平方米（以800元／平方米的价格），总价以12.8万元售给乙方。由乙方出资起首层才能办理过户手续。房屋归乙方所有。二、本协议签订时乙方先付给甲方11万元作购买用地订金，余下金额甲方与乙方到顺德区房地产交易所签订房地产买卖合同之日乙方将余款全部支付给甲方；三、甲方收取乙方的此宗用地每平方米800元为甲方实收费用，以后不增不减，房地产过户所收的契税等一切费用均由乙方支付，与甲方无关。《购地合同书》上乙方处的“卢嘉亮”三字是被告卢嘉亮的母亲被告郭艳英所签。同日，被告卢嘉亮向原告支付购地款11万元。2017年11月14日，被告方代原告向佛山市顺德区大良街五沙社区居民委员会支付通平费8.8万元。“基本情况”的内容如下：户主周星辉；固化用地人数12人（周铁汉、黄焕英、周铁汉、关月嫦、周嘉键、郭淑华、周绮棋、周婉君）；用地面积480平方米。本卡只作居民的固化用地及使用登记之用。使用情况的内容如下：申请用地时间均为2008年8月12日，用地人周铁汉、关月嫦、周嘉键、周婉君每人申请的用地面积各40平方米。备注：经协商同意，将该户160平方土地转让给大良云路卢嘉亮。佛山市顺德大良街五沙社区居民委员会在上述材料上加盖公章。之后，双方产生纠纷，原告遂诉至本院。以上事实有户口簿、《购地合同书》、收款收据、银行交易回单、开庭笔录等书面材料予以佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外”，因《购地合同书》签订于民法典实施之前，故本案应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。违反国家法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。根据相关法律和国家政策规定，农村宅基地使用权属于该集体经济组织成员，非该集体经济组织成员不得购买。本案中，双方签订的《购地合同书》实质上就是农村宅基地使用权买卖合同，涉案农村宅基地使用权买受人不是佛山市顺德区大良街五沙社区居民委员会的居民,并非涉案宅基地所在村集体经济组织成员。因此，《购地合同书》因违反国家法律规定应依法确认为无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。我国对于农村宅基地使用权转让的限制由来已久，原、被告在未尽审慎注意的情况下签订合同，双方均存在过错，由此产生的不利后果双方都应承担相应的责任。因此，原告应向被告卢嘉亮返还购买用地订金11万元及通平费8.8万元。就被告卢嘉亮主张经济损失，因其未提交证据予以佐证，本院结合双方的过错程度，全面考虑买受人因合同无效所造成的土地升值和原买卖价格的差异所造成的损失等各方面因素，酌情予以确定。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、原告（反诉被告）周铁汉与被告（反诉原告）卢嘉亮于2008年8月12日签订的《购地合同书》无效；二、原告（反诉被告）周铁汉应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）卢嘉亮返还地订金11万元、通平费8.8万元及支付经济损失（经济损失的计算方法：以11万元为基数，从2008年8月12日按年利率6%计算至实际清偿之日止；以8.8万元为基数，从2017年11月14日按年利率6%计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告（反诉被告）周铁汉的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）卢嘉亮的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1250元[原告（反诉被告）周铁汉已预交]，由被告（反诉原告）卢嘉亮负担[被告（反诉原告）卢嘉亮径向原告（反诉被告）周铁汉支付，本院不另作退收]；反诉受理费5540元[被告（反诉原告）卢嘉亮已预交]，由原告（反诉被告）周铁汉负担1461元，被告（反诉原告）卢嘉亮负担4079元[原告（反诉被告）周铁汉径向被告（反诉原告）卢嘉亮支付，本院不另作退收]。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蒋竞雄二〇二一年八月十六日书记员  梁秀雯广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0606民初13628号原告（反诉被告）：周铁汉，男，1971年7月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：谢巧灵，广东广顺律师事务所律师。被告（反诉原告）：卢嘉亮，女，1988年3月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：何丽盈，广东利合律师事务所律师。被告：郭艳英，女，1960年9月30日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：何丽盈，广东利合律师事务所律师。原告周铁汉（反诉被告，以下统一简称原告）与被告卢嘉俊、郭艳英买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案后，本院根据原告的申请裁定准许原告撤回对被告卢嘉俊的起诉及追加卢嘉亮为本案被告。之后，被告（反诉原告，以下统一简称被告）卢嘉亮提起反诉，本院依法适用简易程序于2021年6月22日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人谢巧灵，被告郭艳英、卢嘉亮的委托诉讼代理人何丽盈均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告郭艳英、卢嘉亮于2008年8月12日签订的《购地合同书》无效；2.判令原告向被告郭艳英、卢嘉亮返还购地款11万元；3.本案的诉讼费由被告郭艳英、卢嘉亮承担。事实和理由：被告郭艳英想在五沙购买土地用于建房，被告郭艳英以被告卢嘉亮的名义与原告于2008年8月12日签订了一份《购地合同书》，约定：原告将其名下位于顺德大良镇五沙固化住宅区内的面积约160平方米的固化住房用地出售给被告卢嘉亮。签约后，被告郭艳英、卢嘉亮向原告支付了购地款11万元。2021年3月，五沙社区准备分配固化地，原告在村委会了解到，双方协议中所约定的固化地是原告的住宅建设用地，没有任何权属登记，没有任何用地审批手续，双方所约定的仅是一个用地指标。《购地合同书》是农村固化地的转让，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条的规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。因此，《购地合同书》属无效合同。原告曾多次找两被告协商，原告表示要求解除合同并退回购地款11万元，两被告却坚持要固化地，不愿意解除合同。被告郭艳英、卢嘉亮辩称，《购地合同书》并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法具有法律效力，应继续履行。签约后，被告卢嘉亮已依约履行了自己的义务，原告却为了更高的利益提起诉讼，违反诚信原则，不应得到支持。涉案交易地块属于四个人，原告持有仅四分之一的份额，并不能代表的其他份额所有者。因此，请驳回原告的诉讼请求。被告卢嘉亮向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告卢嘉亮赔偿经济损失72.8万元（包括通平费8.8万元）；2.判令本案诉讼费由原告承担。事实与理由：2008年年中，被告卢嘉亮的母亲被告郭艳英经朋友介绍认识原告一家，原告当时介绍其家庭以周星辉一家为户主在五沙社区固化用地可以分配480平方米，其中原告、关月嫦、周嘉健、周婉君的土地合计160平方米可以转卖给被告卢嘉亮。为了让被告卢嘉亮相信及促成交易，原告带领被告卢嘉亮到五沙村指认村委会已分配相应地块，提供村委会盖章的分配地块的基本情况、股权证、身份证与户口簿复印件签名按捺指模。2008年8月12日，双方签订《购地合同书》，被告卢嘉亮支付定金11万元，原告出具收据。其后，被告卢嘉亮多次督促原告交付土地以便建房办证，原告均以村内文件和政府政策文件未确定为由推搪。2017年11月，原告通知土地要重新分配，面积不变但村委会通知需要缴纳通平费8.8万元，被告卢嘉亮根据《购地合同书》第三条的约定予以支付。2021年3月，五沙居委会进行分配固化土地摇珠，被告卢嘉亮所购地块可进行申报建房，原告却以多种理由推搪甚至起诉要求解除合同。被告卢嘉亮认为，原告的上述违约行为已造成被告卢嘉亮巨大损失。原告主张的经济损失按照4000元/平方米计算160平方米为64万元及通平费8.8万元。原告辩称，《购地合同书》无效。通平费是村委会收取，原告同意退回给被告，但不应计算利息。关于经济损失，被告卢嘉亮主张的金额明显过高，仅同意按国家规定的银行利息的一半，即年利率3%计付利息。被告郭艳英、卢嘉亮属于炒地皮，一直以来在五沙炒地皮。经审理查明，原告是佛山市顺德区大良街五沙社区居民委员会的居民，两被告不是该居委会的居民。2008年8月12日的《购地合同书》的内容如下：原告（甲方）；被告卢嘉亮（乙方）。今有大良街道五沙居委会一村居民周铁汉，因经济原因，现将位于五沙固化住宅区卢嘉亮，双方达成如下协议：一、甲方将位于一村住宅区内的固化住房用地（尚在申请办理中）一块面积约160平方米（以800元／平方米的价格），总价以12.8万元售给乙方。由乙方出资起首层才能办理过户手续。房屋归乙方所有。二、本协议签订时乙方先付给甲方11万元作购买用地订金，余下金额甲方与乙方到顺德区房地产交易所签订房地产买卖合同之日乙方将余款全部支付给甲方；三、甲方收取乙方的此宗用地每平方米800元为甲方实收费用，以后不增不减，房地产过户所收的契税等一切费用均由乙方支付，与甲方无关。《购地合同书》上乙方处的“卢嘉亮”三字是被告卢嘉亮的母亲被告郭艳英所签。同日，被告卢嘉亮向原告支付购地款11万元。2017年11月14日，被告方代原告向佛山市顺德区大良街五沙社区居民委员会支付通平费8.8万元。“基本情况”的内容如下：户主周星辉；固化用地人数12人（周铁汉、黄焕英、周铁汉、关月嫦、周嘉键、郭淑华、周绮棋、周婉君）；用地面积480平方米。本卡只作居民的固化用地及使用登记之用。使用情况的内容如下：申请用地时间均为2008年8月12日，用地人周铁汉、关月嫦、周嘉键、周婉君每人申请的用地面积各40平方米。备注：经协商同意，将该户160平方土地转让给大良云路卢嘉亮。佛山市顺德大良街五沙社区居民委员会在上述材料上加盖公章。之后，双方产生纠纷，原告遂诉至本院。以上事实有户口簿、《购地合同书》、收款收据、银行交易回单、开庭笔录等书面材料予以佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外”，因《购地合同书》签订于民法典实施之前，故本案应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。违反国家法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。根据相关法律和国家政策规定，农村宅基地使用权属于该集体经济组织成员，非该集体经济组织成员不得购买。本案中，双方签订的《购地合同书》实质上就是农村宅基地使用权买卖合同，涉案农村宅基地使用权买受人不是佛山市顺德区大良街五沙社区居民委员会的居民,并非涉案宅基地所在村集体经济组织成员。因此，《购地合同书》因违反国家法律规定应依法确认为无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。我国对于农村宅基地使用权转让的限制由来已久，原、被告在未尽审慎注意的情况下签订合同，双方均存在过错，由此产生的不利后果双方都应承担相应的责任。因此，原告应向被告卢嘉亮返还购买用地订金11万元及通平费8.8万元。就被告卢嘉亮主张经济损失，因其未提交证据予以佐证，本院结合双方的过错程度，全面考虑买受人因合同无效所造成的土地升值和原买卖价格的差异所造成的损失等各方面因素，酌情予以确定。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、原告（反诉被告）周铁汉与被告（反诉原告）卢嘉亮于2008年8月12日签订的《购地合同书》无效；二、原告（反诉被告）周铁汉应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）卢嘉亮返还地订金11万元、通平费8.8万元及支付经济损失（经济损失的计算方法：以11万元为基数，从2008年8月12日按年利率6%计算至实际清偿之日止；以8.8万元为基数，从2017年11月14日按年利率6%计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告（反诉被告）周铁汉的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）卢嘉亮的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1250元[原告（反诉被告）周铁汉已预交]，由被告（反诉原告）卢嘉亮负担[被告（反诉原告）卢嘉亮径向原告（反诉被告）周铁汉支付，本院不另作退收]；反诉受理费5540元[被告（反诉原告）卢嘉亮已预交]，由原告（反诉被告）周铁汉负担1461元，被告（反诉原告）卢嘉亮负担4079元[原告（反诉被告）周铁汉径向被告（反诉原告）卢嘉亮支付，本院不另作退收]。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蒋竞雄二〇二一年八月十六日书记员  梁秀雯