北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终10409号上诉人（原审被告）：李胜利，男，1957年1月23日出生，汉族，住北京市东城区。被上诉人（原审原告）：北京晟世鸿承物业服务有限公司，住所地北京市东城区地安门东大街58号3层303室。法定代表人：殷天翼，执行董事。委托诉讼代理人：王春艳，女，北京晟世鸿承物业服务有限公司客服部主管。委托诉讼代理人：邬啸，北京弘嘉（天津）律师事务所律师。上诉人李胜利因与被上诉人北京晟世鸿承物业服务有限公司（以下简称晟世鸿承物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院(2021)京0101民初6553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。李胜利上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回晟世鸿承物业公司起诉或诉讼请求；2.一、二审案件受理费由晟世鸿承物业公司承担。事实和理由：一、一审法院事实认定不清。（一）晟世鸿承物业公司不具备起诉的主体资格，我不是本案《前期物业服务合同》的当事人。根据晟世鸿承物业公司发布的《2019年×××园前期物业服务合同履行情况公示》和《2020年×××园前期物业服务合同履行情况公示》第一项合同履约方基本情况等内容可知，×××园即朝阳区×××2号院（以下简称2号院）的前期物业合同甲方是北京佳源投资经营有限责任公司（以下简称佳源公司），乙方是晟世鸿承物业公司（二者为关联公司）。依据《物业管理条例》第21、24、25条，《北京市物业管理条例》第19条第一款和原《北京市物业管理办法》第8条第一款的规定，签订前期物业合同的主体仅限于建设单位和其依法选聘的物业服务企业，业主不具备签订前期物业服务合同的主体资格。2017年1月6日，在2号院的建设单位佳源公司利用房屋买卖优势地位、违反《物业管理条例》第24条未经招投标或未经批准情况下，我与其违法指定的和其有关联关系的晟世鸿承物业公司签定了《前期物业服务合同》，故2号院并存两份主体不同的《前期物业服务合同》，一个物业管理区域同期不可能存在两份前期物业服务合同。因我不具备签署前期物业合同主体资格，且又是在显失公平和佳源公司违法情形下签订的合同，违反了法律、行政法规的强制性规定，且合同签订时间应在销售房屋前逻辑相悖，故我与晟世鸿承物业公司签定的《前期物业服务合同》属于无效合同。依照晟世鸿承物业公司的公示，即使晟世鸿承物业公司提供了物业服务，也已经突破了合同的相对性，晟世鸿承物业公司不具备起诉的主体资格，我也不是适格的被告。（二）晟世鸿承物业公司有如下违约情形：1.破坏绿地，不对公共绿地进行养护；2.消防通道放置大量隔离墩，影响消防安全；3.不公示物业项目负责人照片；4.破坏单元门对讲机，不维护，无法正常使用；5.保安专项人员不佩戴保安员证；6.晟世鸿承物业公司自2017年到2020年从未公开征集物业服务意见，没有公示任何整改情况；7.公共区域照明不亮不修复。晟世鸿承物业公司的行为已经违反了《前期物业服务合同》第三条之4.8和第四条《住宅物业服务一级标准》中的4.4/4.3.1.4/4.1.1.2/4.2.7.2/4.2.6.2的约定。因晟世鸿承物业公司有诸多违约在先行为，我有权依据《民法典》的规定行使合同的正当抗辩权利，不交或少交物业费，不存在违约，无须承担违约责任。二、一审法院法律适用错误，我无须缴纳全额物业费。2号院属于经济适用住房，在《北京市物业管理条例》2020年5月1日实施前，应适用《北京市物业管理办法》第8条和《关于北京市物业管理办法实施中若干问题的通知》第4条，但佳源公司至今未完成共用部分向全体业主的交接，也不具备上述文件规定的其他收取物业费的条件，故晟世鸿承物业公司和佳源公司在此期间均无权向我收取物业费。《北京市物业管理条例》实施后即使收取物业费也应依据北京市住房和城乡建设委员会关于经济适用住房物业服务收费有关问题的通知确定的标准收费，晟世鸿承物业公司的收费已超过国家规定的标准，我可以拒绝支付。综上，我并非本案的适格被告，晟世鸿承物业公司不具备起诉我的主体资格，我对晟世鸿承物业公司或佳源公司物业服务的违法违约行为有权行使抗辩权，一审法院事实认定不清、法律适用错误，请求二审法院予以纠正。晟世鸿承物业公司辩称，同意一审判决，不同意李胜利的上诉请求。小区所有业主都签署了前期物业合同，物业服务已经超出了前期物业合同所要求的服务等级；我公司是按照市政府的指导价收取物业费；李胜利的上诉不符合实际，由于房屋性质问题小区建成后按照政府安排入住，后期需要物业公司进行维护。晟世鸿承物业公司向一审法院起诉请求：1.判决李胜利向晟世鸿承物业公司支付物业服务费2213.52元；2.判令李胜利支付逾期交费滞纳金996元；3.案件受理费由李胜利负担。一审法院认定事实如下：北京市朝阳区××××××107号房屋建筑面积56.58平方米。晟世鸿承物业公司（乙方）与李胜利（甲方）于2017年1月6日就107号房屋签订了《前期物业服务合同》，该合同约定，乙方应提供的物业服务包括以下内容：1、指定物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《临时管理规约》制定物业服务的有关制度；2、物业共用部位的日常维修、养护和管理；3、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；4、公共绿地、景观的养护；5、清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6、维护公共秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理……13、设立服务监督电话，并在物业区域内公示。乙方参照执行北京市《住宅物业服务一级标准》中规定的相应要求。本合同期限至小区业主委员会成立后并与物业服务企业所签订的物业服务合同生效时，本合同终止。物业服务费由甲方按其持有物业的建筑面积交纳。物业服务费收费标准为1.63元/平方米·月。业主应当按年交纳物业服务费，当期物业管理服务费于前次物业管理服务费交纳时间届满前三十日内交纳。业主办理入住手续时交纳一年的物业服务费。乙方根据有关法律、法规提供物业服务，收取物业服务费，特约服务费。甲方逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的滞纳金。除第四部分规定的情况，甲乙双方均不得提前解除本合同，否则解约方应当承担相应的违约责任；造成损失的，解约方应当承担相应的赔偿责任。经查，晟世鸿承物业公司一直按约为涉案小区提供物业服务；李胜利未按合同交纳2019年1月1日至2020年12月31日的物业服务费。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。晟世鸿承物业公司与李胜利签订的涉案物业合同，系双方的真实意思表示，合同内容不违背相关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的民事合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据本案查明的事实，涉案小区一直由晟世鸿承物业公司依据涉案物业合同对小区进行管理服务，合法有效。李胜利作为小区业主，应当依照合同约定缴纳涉案房屋的物业服务费。李胜利辩称因双方未签订新的物业服务合同及晟世鸿承物业公司提供的物业服务不到位而不同意支付物业费的意见，于法无据，法院不予采纳。现晟世鸿承物业公司起诉要求李胜利支付欠付的物业服务费，有事实和法律依据，法院予以支持。对于滞纳金一项，因晟世鸿承物业公司主张金额过高，故法院将对滞纳金的数额予以调整。就李胜利认为房屋有建筑质量问题的主张，与物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，李胜利可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，一审法院于2021年6月判决：一、李胜利于判决生效之日起十日内给付北京晟世鸿承物业服务有限公司自2019年1月1日至2020年12月31日的物业服务费2213.52元及滞纳金300元；二、驳回北京晟世鸿承物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，李胜利提交照片证明晟世鸿承物业公司物业服务不到位，存在违约情形；晟世鸿承物业公司不认可上述证据的证明目的。本院认为，根据本案查明的事实，涉案小区一直由晟世鸿承物业公司对小区进行管理服务，李胜利作为小区业主，在事实上亦接受了该服务，李胜利应当向晟世鸿承物业公司支付物业费，这也是诚实信用原则和公平原则的基本体现。李胜利辩称因双方未签订新的物业服务合同及晟世鸿承物业公司提供的物业服务不到位而不同意支付物业费的意见，缺乏充分事实及法律依据，本院不予采信。经查，一审法院根据查明的事实判决李胜利支付晟世鸿承物业公司物业费及滞纳金的处理符合法律规定及本案的实际情况，并无不当。综上所述，李胜利的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李胜利负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李明磊二〇二一年八月十七日法官助理 黄 骏书 记 员 黄雅楠