安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0603民初3481号原告：张高，男，1959年5月4日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。被告：淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。法定代表人：胡先会，该公司经理。委托诉讼代理人：许光耀，安徽锦相邑律师事务所律师。原告张高与被告淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司（以下简称东方城市广场公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张高、被告东方城市广场公司的委托诉讼代理人许光耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张高向本院提出诉讼请求：1.依法判令东方城市广场公司支付张高租金共计19696元（2020年2月23日至2021年3月23日一年租金，已支付了1个月租金1790.58元）；2.本案的全部诉讼费用由东方城市广场公司承担。事实和理由：张高和东方城市广场公司经友好协商于2016年12月7日签订《委托经营管理合同》，约定张高将位于淮北市淮海中路与孟山路交汇处城市方城市广场）X层X号铺位委托东方城市广场公司经营管理，委托经营期限自2017年2月24日至2029年2月23日，东方城市广场公司承诺自托管第四年开始向其支付约定的经营收益作为租金。张高多次催要，东方城市广场公司始终以各种理由拒绝支付。现张高依据相关法律规定诉至法院，望依法支持其诉讼请求。东方城市广场公司辩称，1.张高与东方城市广场公司签订的委托租赁管理合同约定：“自托管的第四年起至第五年，乙方每年分别按照购房总价的9%、10%支付当年的经营收益”。本案应当以张高实际支付的购房总价为基数计算经营收益，在张高未举证实际支付购房款的情况下，张高的主张租金数额缺乏事实依据。2.张高诉讼请求的租金为新冠肺炎疫情期间及后疫情期间的租金。2020年1月底新冠肺炎疫情爆发，2月初政府文件明文要求涉案商铺在内诸多商家均不能开业经营，这是众所周知的事实，属于政府的强制性要求。东方城市广场公司无法经营的情形属于不可抗力，不属于东方城市广场公司责任。3月中旬开始商铺虽然部分恢复营业，但是后疫情期间商场仍然有较为严格的防控措施，商场没有顾客，没有营业额或营业额严重减少，加之电商的冲击，淮北主城区大型商场的经营的确发生了严重困难，这是众所周知的事实。上述情况和事实均为东方城市广场公司签订合同时无法估计不可克服的。上述事实证明发生了满足情势变更的事件和情况，东方城市广场公司请求法院结合案件的实际情况根据公平原则变更合同，免除疫情期间的租金，部分免除东方城市广场公司因疫情闭店以外的其他期间的50%以上的租金。3.张高单方租金计算有误，部分事实没有事实根据。综上，张高的部分请求及事实与事实不符，东方城市广场公司请求法院准许部分和全部免除租金，请求法院依法查明案件事实，并依法作出公平的判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张高提交的《委托经营管理合同》、淮北市商品房预售合同登记备案、《商品房买卖合同》、发票、中国农业银行银行卡交易明细清单具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张高系城市广场1幢（东方城市广场）X层X号铺位的业主。购房合同约定的该商铺总价为186210元，张高已支付购房款186210元。2017年2月，张高（甲方、委托方）与东方城市广场公司（乙方、经营方）签订《委托经营管理合同》。合同约定：甲方同意将坐落于淮北市淮海中路与孟山路交汇处的备案名即城市广场1栋（东方城市广场）X层X号铺位委托乙方经营，该两处商铺总建筑面积为9.58平方米，购买合同总价为238743元；委托经营期限均自2017年2月24日起至2029年2月23日止，共12年；甲、乙双方约定本合同委托经营期间，托管经营收益与支付方式如下，托管的第一年至第三年乙方无须向甲方支付经营收益；自托管的第四年起至第五年乙方每年分别按照购房合同签约总价的9%、10%支付当年的经营收益。若当年实际物业收益超过当年应付经营收益，超出部分甲方与乙方执行9:1分成，即甲方拥有实际物业收益的90%，乙方拥有超出部分物业收益的10%；自第六年至第十二年则根据物业收益按9:1据实分成，即甲方拥有实际物业收益的90%，乙方拥有实际物业收益的10%。支付方式为每三个月支付一次，于每三个月前15日存入甲方指定的银行账户；在合同履约期内，如遇战争、自然灾害等不可抗力因素，导致本合同无法履行的，甲、乙双方互不承担任何责任等内容。在合同履行过程中，东方城市广场公司按照委托经营合同约定的购房款238743为基数计算应付的经营收益，仅于2020年10月17日支付一个月经营收益1790.58元。因东方城市广场未再给付经营收益，张高遂提起本案诉讼。本院认为，张高与东方城市广场公司签订的《委托经营管理合同》系双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。东方城市广场公司仅支付张高一个月的经营收益已构成违约，根据合同约定，东方城市广场公司应按照委托经营合同约定的购房总价的9%向张高支付自2020年2月24日至2021年3月23日共计12个月的经营收益21486.87元（238743元×9%），扣除东方城市广场公司已支付的1790.58元，尚欠19696.29元。2020年1月底新冠肺炎疫情爆发，导致涉案商铺所在商场经营收入减少。新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，系法律规定的不可抗力情形，根据公平原则和相关法律规定，结合本地实际疫情情况，本院酌定减免东方城市广场公司2020年2月至3月的经营收益3581.15元。故，东方城市广场公司应当向张高支付经营收益16115.14元。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司于本判决生效后十五日内支付张高经营收益16115.14元；二、驳回张高的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费292元，减半收取计146元，由淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 员  孟 娇二〇二一年八月二十三日法官助理  孙乐荣书 记 员  张艺馨附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。