广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0112民初1340号原告：冯冬冬，男，1990年10月6日出生，汉族，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：方月君、蓝俏琳，均系北京市君泽君（广州）律师事务所律师。被告：广州天石资产运营有限公司，住所地广东省广州市海珠区黄埔村北码头29号之三整栋自编308-45单元（1号楼）。法定代表人：马泽槟，总经理。被告：广州天石汇物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区黄埔村北码头29号之三308-48单元（1号楼）。法定代表人：马泽槟，执行董事。被告：广东天石控股集团有限公司，住所地广东省广州市海珠区黄埔村北码头28号之三103房。法定代表人：马崇雁，董事长。以上三被告共同委托诉讼代理人:徐发明，广东广之洲律师事务所律师。以上三被告共同委托诉讼代理人:何力新，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广州青禾文化投资有限公司，住所地广东省广州市黄埔区科学大道187号商业广场A2栋第9层905单元。法定代表人：赵杨娟，董事长。委托诉讼代理人：朱铮哲、罗诗莹，均系广东广开律师事务所律师。原告冯冬冬诉被告广州天石资产运营有限公司（以下简称天石资产）、广州天石汇物业管理有限公司（以下简称天石汇物业）、广东天石控股集团有限公司（以下简称天石控股）、广州青禾文化投资有限公司（以下简称青禾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理后，依法适用普通程序于2021年4月7日公开开庭进行了审理。原告冯冬冬及其原委托诉讼代理人林惠勇，被告天石资产、天石汇物业、天石控股的共同委托诉讼代理人徐发明、何力新，被告青禾公司的委托诉讼代理人朱铮哲、罗诗莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯冬冬向本院提出诉讼请求：1.判令天石资产一次性向冯冬冬退还租金、租赁保证金123384元，并支付利息（利息以123384元为本金，自2020年12月23日起至判决生效之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.判令天石汇物业一次性向冯冬冬退还物业管理费、物业管理保证金、水电保证金、装修保证金合计148400元，并支付利息（利息以148400元为本金，自2020年12月23日起至判决生效之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令天石资产向冯冬冬赔偿装修损失830152元；4.判令天石资产向冯冬冬赔偿设备损失269969元；5.判令天石资产向冯冬冬赔偿直接经营损失50万元；6.判令天石资产向冯冬冬赔偿可得利益损失225万元；7.判令天石资产对天石汇物业应承担的退款付息责任（即上述第2项诉讼请求）承担连带责任；8.判令天石控股对天石资产应承担的全部付款责任（即上述第1、3、4、5、6、7项诉讼请求）在3128万元的认缴出资范围内承担连带责任；9.判令青禾公司对天石资产应承担的全部付款责任（即上述第1、3、4、5、6、7项诉讼请求）承担连带责任；10.判令各被告共同承担本案的全部案件受理费、保全费、鉴定费。案件审理过程中，冯冬冬于2021年6月8日向本院申请撤回第3项至第6项诉讼请求。事实与理由：一、租赁合同约定。2020年下半年，天石资产以“直接与地铁接驳”作为亮点、卖点进行招商。2020年12月7日，冯冬冬作为乙方、天石资产作为甲方签订《广州市房屋租赁合同》，并将该合同进行了租赁登记备案，该合同约定冯冬冬向天石资产承租商铺，合同主要内容如下：承租商铺位于广州市黄埔区科学大道46号地铁商铺301-3、301-4，租赁面积291平方米，50%为公摊面积；该商铺用于经营“淘蛙”品牌餐饮；该商铺为毛坯交付；租赁期60个月，自2020年12月18日至2025年12月17日；2020年10月28日至2020年12月17日（以广场统一开业日为准）为装修免租期；物业管理由甲方聘请的物业管理服务公司负责，双方解除租赁合同时，该物业管理服务协议同时解除；甲方拥有自主经营管理本商场的权利；第一个租赁年度租金为每月30846元；租赁保证金为三个月首年月租金，即92538元。二、履约情况。上述《租赁合同》签订当日，冯冬冬依据该合同约定与天石汇物业签订《物业管理服务协议》，约定：物业管理费50元/平方米/月，合计为29100元/月；物业管理保证金为三个月物业管理费，合计87300元；水电保证金6000元（实际上支付12000元）；装修保证金5000元（实际上支付20000元）。《商铺租赁合同》签订后，冯冬冬支付了租金、租赁保证金、装修保证金、水电保证金、物业管理保证金、物业管理费等款项，并立即着手装修，现已完工。直到起诉日，天石资产承诺的“直接与地铁接驳”未能实现，导致招商不顺利，整个广场至今尚未开业。三、各项损失。冯冬冬已向天石资产支付租赁保证金92538元、首月租金30846元，向天石资产、天石汇物业支付物业管理费29100元、物业管理保证金87300元、水电保证金12000元、装修保证金20000元，并已支出装修损失、设备损失等。四、责任承担。天石资产采用欺诈、虚假、夸大的宣传，骗取冯冬冬的信任，致使冯冬冬相信涉案商铺所在商场是直接接驳地铁口，致使冯冬冬与天石资产签订租赁合同，并且投入巨资进行装修等，并向天石汇物业支付了物业管理费等。天石汇物业是天石资产的全资子公司，并且冯冬冬支付该等款项均以《商铺租赁合同》约定为准，以《物业管理服务协议》为辅，冯冬冬支付该等款项并且产生此项损失也是因为《商铺租赁合同》无法继续履行导致，故天石资产应对天石汇物业的退款义务承担连带责任。天石资产是天石控股的全资子公司，天石控股并未履行出资义务，天石控股应当在认缴出资范围内与天石资产承担连带责任。青禾公司明知天石资产在商场进行虚假宣传，未加阻扰，其对现状负有不可推卸的责任，应当与天石资产承担连带责任。被告天石资产、天石汇物业、天石控股共同辩称，一、违约责任归属。冯冬冬在起诉状中的指责虽有失偏颇，但不无合理之处。合理之处在于地铁与商场接驳具有极端重要性。偏颇之处在于，天石资产不存在欺骗行为。天石资产也是受害人，虽然合同具有相对性，但也是由于青禾公司的违约行为导致的。二、认定损失的前提。各承租户对天石资产的诉讼请求有三个前提，这就是法院最终认定是天石资产违约而不是青禾公司违约，冯冬冬不再使用原租赁的物业，并且不再使用所加盟的品牌。但目前来看，这些前提都不存在。三、请求法院终止本案审理，等待天石资产与青禾公司的责任认定确定后再恢复审理。被告青禾公司辩称，一、青禾公司不是涉案《商铺租赁合同》的当事人，根据合同相对性原则，依法无须对本案承担法律责任。二、青禾公司不是涉案《商铺租赁合同》纠纷的过错方，依法无须对天石资产应承担的付款责任承担连带责任。事实上，涉案商铺所在商场确实直接接驳地铁出口，而天石资产在与青禾公司签订租赁合同文件之前多次踏勘租赁物业现场并知道现场状况，更为重要的是青禾公司与天石资产之间的租赁合同没有约定负二楼地铁连通口开通相关事宜，青禾公司也从未向冯冬冬承诺负二楼地铁连通口开通相关事宜，相关地铁口开通与否不是青禾公司的合同义务和法定责任。如天石资产在招商之时没有如实将该情况告知，则责任在天石资产，而不在青禾公司，事实上青禾公司对相关情况也确实并不知情。需要说明的是，地铁连通口是否开通，完全是市政行为，青禾公司无权干涉。2020年12月18日，天石资产毫无征兆地以不正当理由违约解除与青禾公司之间的租赁合同，这成为引发本案的导火索，但责任同样不在青禾公司。需要强调的是，冯冬冬在承租涉案商铺之时应当理性分析天石资产的招商宣传、实地考察涉案商铺周边环境、充分了解涉案商铺地理位置特殊情况，然而未见冯冬冬在这些方面做了哪些举措及查验，其在本案中显然难辞其咎。三、冯冬冬在起诉状中已经明确青禾公司没有收取其任何款项及费用，青禾公司不是涉案《商铺租赁合同》的受益人，而是受害人，青禾公司因天石资产提前解除租赁合同的违约行为蒙受了巨大的空置期租金损失，重新招商损失等，青禾公司既无法定亦无约定义务须对天石资产应承担的付款责任承担连带责任。四、为帮助冯冬冬挽回损失，青禾公司积极采取补救措施。天石资产于2020年12月18日违约解除与青禾公司之间的租赁合同后，青禾公司多次张贴公告与包括冯冬冬在内的各租户对接并商讨租赁相关事宜，与此同时组建处理小组并委派专人与各租户对接并协商。然而，冯冬冬消极应付并提出不切实际的方案和主张，青禾公司对此难以接受。因此，青禾公司本着尊重事实、公平公正的原则意欲为包括冯冬冬在内的各租户挽回损失并共谋合作，这已经是充分尽到了自身的义务及责任。综上所述，请求法院查明事实，依法驳回冯冬冬针对青禾公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：天石资产（甲方、出租方）与刘伟奇（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》（未载明签约日期），约定:刘伟奇向天石资产承租广州市黄埔区科学大道46号地铁商铺3F层03-1002，建筑面积582平方米，用于经营“淘蛙”餐饮；该商铺为毛坯交付；租赁期55个月，自2020年12月18日至2025年7月17日；装修进场日至2020年12月17日（以广场统一开业日为准）为装修免租期；经营免租期3个月，即2020年12月18日至2021年3月17日，商铺交付日期为2020年9月20日，开张营业日为2020年12月18日前。合同第5条约定，本商铺的物业管理，包括水电、公共管理服务等，由甲方聘请的物业管理服务公司负责，乙方应与物业公司另行签订《物业管理服务协议》，并按约定执行。第10条约定，租金标准为2020年12月18日至2021年12月17日每月30846元，之后每年递增6%。第11条约定，本商铺的租赁保证金及首月租金应由乙方在签订本合同时向甲方交纳。第15条约定，于本合同签订时，乙方应向甲方缴纳本合同的租赁保证金，租赁履约保证金为三个月首年月租金，共计92538元。第56条约定，甲乙双方解除本合同时，该物业管理服务协议同时解除。附件三《进场装修通知书》约定，物业服务费从2020年12月18日起开始计取。天石汇物业（甲方、物业管理方）与刘伟奇（乙方）签订《物业管理服务协议》（未载明签约日期），约定:甲方为乙方承租的涉案物业提供物业管理服务，物业管理服务期限自2020年12月18日至2025年7月17日，物业管理费每月29100元，物业管理保证金为三个月物业管理费87300元，于签订本协议时支付，水电保证金共计12000元，于签订本协议时支付，装修保证金20000元。第九条约定，本协议跟随乙方与物业出租方签订的《租赁合同》及其补充协议的变更而相应地变更、解除或终止。后刘伟奇与冯冬冬签订债权转让协议，将涉案商铺基于上述《商铺租赁合同》和《物业管理服务协议》的权利义务全部转让给冯冬冬，并由冯冬冬再与天石资产签订《广州市房屋租赁合同》并办理了租赁登记备案。天石资产、天石汇物业对此予以确认。冯冬冬于2020年8月5日向天石资产支付了20000元，于2020年9月24日向天石资产支付了租赁保证金、租金共计123384元。2020年9月，冯冬冬共向天石汇物业支付了物业管理保证金、水电保证金、装修保证金、物业管理费共计128400元。上述合同签订后，冯冬冬已进场装修。另查，涉案房屋所有权人为青禾公司。青禾公司与天石资产签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》，青禾公司将广州市黄埔区科学大道46、52号绿地中央广场SE栋、地铁商铺及235个地下车位共计59960.5045平方米出租给天石资产作商业用途，租赁期限自2020年4月1日至2032年3月31日。2020年12月18日，天石资产向青禾公司发出《解除合同通知书》，认为因地铁商铺连接地铁通道口一直未开通，青禾公司存在未按约定进行交付等违约行为，要求于该日解除双方之间的租赁合同及补充协议。青禾公司于2020年12月23日复函天石资产，认为其不存在违约行为，同意双方之间的租赁合同及补充协议于2020年12月18日提前终止，并要求天石资产于2020年12月28日前交还全部租赁物业等。2020年12月23日，青禾公司向绿地中央广场SE栋及地下商铺租户发出《暂停支付告知书》，告知因其与天石资产发生纠纷，望各租户自即日起暂停向天石资产支付租金、保证金等。2020年12月28日，青禾公司还向绿地中央广场SE栋及地下商铺租户发出《致租户告知书》，告知因天石资产已单方解除与其的租赁合同关系，请已与天石资产签署租赁合同文件的租户主动与天石资产联系并协商解除与天石资产之间的租赁合同事宜，并由天石资产依法退回各租户已支付的租金、保证金等费用，尚未签订的不要再签订，已进场装修的租户建议暂停装修施工，尚未进场装修的租户立即停止进场装修。天石资产、青禾公司在庭审中确认双方之间的租赁合同及补充协议于2020年12月18日解除。天石资产、青禾公司已分别就上述合同解除事宜另案向本院起诉要求对方承担违约责任，案号分别为（2021）粤0112民初1060号、1196号。天石资产在庭审中同意退还冯冬冬主张的租赁保证金和租金，天石汇物业在庭审中亦同意退还冯冬冬主张的物业管理保证金、水电保证金、装修保证金及物业管理费，天石资产、天石汇物业、天石控股均不同意承担连带责任。冯冬冬在本案庭审中明确其在本案中的所有诉请是基于租赁合同关系提出。冯冬冬要求天石控股在3128万元出资范围内承担连带责任，但在本院指定期限内未提交任何证据证实，亦未提交天石资产、天石汇物业、天石控股三者之间关系的任何证据。以上事实有《商铺租赁合同》《物业管理服务协议》、收据、支付凭证、查册表、《广州市房屋租赁合同》《补充协议》《解除合同通知书》、复函、《暂停支付告知书》《致租户告知书》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实发生在民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。冯冬冬向本院申请撤回第三至第六项诉讼请求，是其对自身权利的处分，本院依法予以准许。天石资产与刘伟奇签订租赁合同后，刘伟奇将相应权利义务转让给冯冬冬，冯冬冬承继涉案商铺的权利义务后，其作为本案原告的诉讼主体适格。天石资产与冯冬冬签订的《广州市房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。天石资产向青禾公司承租涉案商铺后，再出租给冯冬冬，现天石资产、青禾公司确认双方之间的租赁合同已于2020年12月18日解除，自即日起，天石资产对涉案商铺已丧失了出租权，故天石资产与冯冬冬签订的《广州市房屋租赁合同》亦随之解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案《广州市房屋租赁合同》解除的原因系由于天石资产丧失租赁权导致，故天石资产应向冯冬冬承担违约责任。冯冬冬要求天石资产退还已支付的租金以及租赁保证金共计123384元，天石资产亦予以同意，本院予以支持。冯冬冬还要求天石资产自2020年12月23日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息，符合法律规定，本院予以准许。冯冬冬明确在本案中是基于租赁合同关系提起诉讼，故其与天石汇物业之间的物业服务合同纠纷本不属于本案的调处范围，考虑到天石汇物业在本案庭审中明确同意退还冯冬冬支付的物业管理保证金、水电保证金、装修保证金、物业管理费共计148400元，本院为避免诉累，在本案中一并处理，并对该请求予以支持。如前所述，本院对冯冬冬要求天石汇物业自2020年12月23日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息，符合法律规定，本院予以准许。对于连带责任问题。因本案只调处租赁合同纠纷，并不审理物业服务合同，本案中仅因天石汇物业同意退还物业管理保证金等款项予以一并处理，故对于冯冬冬要求天石资产对天石汇物业应承担的退款付息责任承担连带责任的问题不予调处，若冯冬冬坚持主张权利，其可另案处理。青禾公司并非涉案《广州市房屋租赁合同》的相对方，其与天石资产之间的权利义务关系本院已另案处理，冯冬冬要求青禾公司对天石资产的全部付款责任承担连带责任，已超出了合同相对性，于法无据，本院不予支持。冯冬冬还要求天石控股对天石资产的全部付款义务在3128万元认缴出资范围内承担连带责任，在本院指定的期间内并未提交任何证据证实，应由其承担举证不能的法律后果，本院对该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广州天石资产运营有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告冯冬冬退还租金、租赁保证金共计123384元并支付利息（利息以123384元为本金，自2020年12月23日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；二、被告广州天石汇物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告冯冬冬支付退还物业管理保证金、水电保证金、装修保证金、物业管理费共计148400元并支付利息（利息以148400元为本金，自2020年12月23日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；三、驳回原告冯冬冬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5377元，由被告广州天石资产运营有限公司负担2441元，被告广州天石汇物业管理有限公司负担2936元。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  覃志强人民陪审员  刘 英二〇二一年八月十六日法官 助理  彭逸婷书 记 员  王汝欣