山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终7137号上诉人（原审原告、反诉被告）：济南大有升房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：曾国增，董事长。诉讼代表人：济南大有升房地产开发有限公司管理人。负责人：杨莹莹。委托诉讼代理人：孙刚泊，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘俊风，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：贺步支，男，1955年1月16日出生，汉族，住山东省济南市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：贺从钦，男，1981年9月7日出生，汉族，住山东省济南市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：贺从瑛,女，1983年8月14日出生，汉族，住上海市。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：李正军，山东舜元律师事务所律师。上诉人济南大有升房地产开发有限公司（以下简称大有升公司）因与被上诉人贺步支、贺从钦、贺从瑛商品房预售合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2021）鲁0105民初181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员李静独任审理了本案。本案现已审理终结。大有升公司上诉请求：1.撤销一审判决书，查清事实的基础上依法改判或将本案发回重审；2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人商品房预售合同纠纷一案业经济南市天桥区人民法院作出一审判决，该判决认定事实错误，适用法律不当，应依法予以撤销改判或发回重审。1.原审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人之间是民间借贷合同中的担保关系，而非商品房买卖合同关系，原审法院将案由确定为商品房预售合同纠纷没有事实和法律依据；本案中被上诉人与谢圣满之间签订多份《借款合同》，上诉人均作为其保证人。如与贷款人对账，应由借款人谢圣满与其对账，但2016年6月3日上诉人作为保证人向被上诉人出具《对账单结算合同》，因此该《对账单结算合同》的主体不适格，应为无效合同，不能作为本案的判决依据；本案中的《商品房买卖合同》均是上诉人作为保证人，在被上诉人与谢圣满借款合同的基础上为被上诉人提供担保而签订，双方的真实意思是网签担保而不是商品房买卖，即便被上诉人要求上诉人承担保证责任，也应与借款人确定债权债务金额后向管理人申报债权，原审法院草率认定为商品房买卖没有事实依据。2.原审法院适用法律错误，根据《民法典》第二百零八条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当根据法律规定登记。涉案房屋均未办理登记，其所有权仍属于上诉人。又根据《企业破产法》第三十条，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。因此涉案房屋应作为债务人财产向债权人公平清偿。贺步支、贺从钦、贺从瑛辩称，被上诉人与大有升公司之间的商品房买卖合同关系是独立存在的法律关系，大有升公司上诉主张商品房买卖合同是为借款合同提供担保签订没有证据证实，与事实不符。一审诉讼中，大有升公司请求解除当事人之间的商品房买卖合同，表明其认可当事人之间成立有效的商品房买卖合同，这与其上诉主张的担保关系自相矛盾。在大有升公司出具的《对账单结算合同》中，当事人明确约定以被上诉人债权本息抵付涉案房屋部分购房款，并无任何保证意思表示。而且，抵付购房款的债权发生在2014年以前，而涉案商品房买卖合同均签订于2016年，大有升公司主张存在担保关系在时间上明显不合常理。故，一审判决关于本案案由以及争议法律关系的认定正确，大有升公司上诉主张缺乏证据支持，理由不当，依法不能成立。大有升公司出具的《对账单结算合同》是其真实意思表示，并不违反法律规定，为有效民事行为。本案，被上诉人购买的是大有升公司的房产，由大有升公司出具《对账单结算合同》，确认以被上诉人债权本息抵付购房款并无任何不当，完全合理。因而，大有升公司关于《对账单结算合同》无效的主张不能成立。二、原审判决适用法律正确。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行……”被上诉人已经支付了涉案商品房购房款，履行了全部合同义务，大有升公司无权解除，其当然应当依法履行。虽然，涉案房屋尚未办理登记，被上诉人未取得物权，但这并不能免除大有升公司依法应承担的合同责任。根据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定，涉案房屋作为特定物，被上诉人已支付对价，涉案房屋已不属于大有升公司破产财产，不应作为大有升公司财产向债权人清偿。综上，原审判决驳回大有升公司的诉讼请求，并判决其向被上诉人交付涉案房屋正确。大有升公司上诉无理，应依法驳回。大有升公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除大有升公司与贺从钦之间签订的XXXX、XXXX商品房买卖合同，并撤销XXXX、XXXX商品房买卖合同的网签备案登记；2.请求判令解除大有升公司与贺从瑛、贺步支签订的XXXX、XXXX、XXXX、XXXX商品房买卖合同，并撤销XXXX、XXXX、XXXX、XXXX商品房买卖合同的网签备案登记。贺从钦、贺从瑛、贺步支向一审法院提出反诉请求：1.判令大有升公司将位于济南市天桥区XXXX、XXXX号房产交付贺从钦，并协助贺从钦办理房产所有权过户登记手续；2.判令大有升公司将位于济南市天桥区XXXX、XXXX、XXXX、XXXX号房产交付贺步支、贺从瑛，并协助贺步支、贺从瑛办理房产所有权过户登记手续。一审法院认定事实：2016年1月5日，大有升公司与贺从瑛、贺步支分别签订四份《济南市商品房买卖合同》，其中合同编号为XXXX合同项下约定贺从瑛、贺步支向大有升公司购买位于济南市天桥区印XXXX室房屋，房屋总价款为726465元；合同编号为XXXX合同项下约定贺从瑛、贺步支向大有升公司购买位于济南市天桥区XXXX室房屋，房屋总价款为755599元；合同编号为XXXX合同项下约定贺从瑛、贺步支向大有升公司购买位于济南市天桥区XXXX室房屋，房屋总价款为734924元；合同编号为XXXX合同项下约定贺从瑛、贺步支向大有升公司购买位于济南市天桥区XXXX室房屋，房屋总价款为743382元。大有升公司已协助贺从瑛、贺步支就上述房屋办理网签备案登记。2016年5月18日，大有升公司与贺从钦分别签订两份《济南市商品房买卖合同》，其中合同编号为XXXX合同项下约定贺从钦向大有升公司购买位于济南市天桥区XXXX室房屋，房屋总价款为785673元；合同编号为XXXX合同项下约定贺从钦向大有升公司购买位于济南市天桥区XXXX室房屋，房屋总价款为823781元。同日，大有升公司协助贺从钦就上述房屋办理网签备案登记。2016年5月19日，贺步支代贺从钦向大有升公司支付济南市天桥区XXXX室房屋的购房款65万元，大有升公司向贺从钦出具收据一份。另查明，涉案房屋所在楼宇已具备交房条件，经权利人申请，大有升公司管理人已向部分买受人交付了买受人合同项下的房屋，但涉案房屋尚未通过综合验收，暂不具备办理房屋产权登记条件。再查明，一审法院于2017年6月13日作出（2017）鲁0105破1号民事裁定书，裁定“受理申请人济南大有升房地产开发有限公司的重整申请。”同日作出（2017）鲁0105破1号决定书，指定山东众成清泰（济南）律师事务所担任大有升公司的管理人，现仍在重整中。对当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：本案的争议焦点为贺从钦、贺从瑛、贺步支是否足额支付涉案六套房屋的购房款。为此，大有升公司向法庭提交证据1.2014年9月18日，大有升公司向贺从瑛、贺步支出具《对账单》一份，载明：“一、2013年11月10日到期本金1120000元整；至2014年9月30日止利息按月2.4%计算，每天利息为896元整，共有324天，共计利息为290304元整，扣除已付利息240000元后仍欠利息50304元，所剩本息尚有1170304元整未偿还。二、2014年1月2日到期本金1321600元整；至2014年9月30日止利息按月2.4%计算，每天利息为1057.28元，共有271天，共计利息为286523.88元整，扣除已付利息283200元后仍欠3322.88元，所剩本息尚有1324922.88元整未偿还。三、2014年6月4日借款本金700000元整；至2014年9月30日止利息按月2.4%计算，每天利息为560元整，共有118天，共计利息为66080元整，所剩本息尚有766080元整未偿还。四、以上三项总和计本金3261306.88元整。五、方正园三套房共计250.34m?×13000元/㎡=3254420元整。”针对该证据的内容，大有升公司主张其已按《对账单》约定将方正园三套房屋网签登记至贺从瑛、贺步支名下，其与贺从瑛、贺步支之间的债权债务关系业已消灭。另大有升公司提交证据2.2016年6月3日，大有升公司向贺从瑛、贺步支出具《对账单结算合同》一份，载明：“一、1、2014年9月28日本金25万元利息按月3%至2016年1月3日止计462天，每天利息250元计息115500元本息合计365500元正。2、2014年10月16日本金1240700元利息同上至2016年1月3日止444天，每天利息1240.70元计息550871元，本息合计1791571元正。3、2014年11月25日本金970700元利息同上至2016年1月3日止403天，每天利息970.70元计息391192元，本息合计1361892元正。4、以上总合计3518963元，已付利息105万元，己付印象圣泽嘉园小区1#楼2单元2702、2802、2902、3002总价款为2461400元为准，欠款7563元。二、1、2014年10月10日本金25万元，利息按月2.4%至2016年5月17日止，计584天，每天利息200元计息116800元，本息合计366800元，己付25万元，还欠116800元正。2、2013年8月27日本金78万计息按月2.4%(详见协议书)，至2016年5月17日止计983天，每天利息624元计息613392元，本息合计1393392元正。三、1、以上总合计欠本金1517755元，顶付印象圣泽嘉园小区1-1803、3-1302两套房产价款959454元，余款558301元正为计算方便视为2016年5月18日借给大有升公司利息按月2.4%执行每半年付清一次利息，满一年本息全额付清(注付清本息自动失效)。”针对该份证据，大有升公司主张其与贺从瑛、贺步支在不存在债权债务关系的情况下，贺从瑛、贺步支又以明显低于正常的市场价格取得涉案房屋，无事实及法律依据。贺从钦、贺从瑛、贺步支对上述证据1的真实性无异议，对关联性不予认可，认为证据1与本案无关；对证据2的真实性无异议，对证明内容不予认可，主张涉案房屋的购房款是以双方重新合意确认的价格，通过大有升公司尚欠的债权本息抵付购房款的方式已支付完毕，且大有升公司主张撤销该《对账结算合同》已超过《中华人民共和国企业合同法》第三十一条规定的行使撤销权的1年期限。一审法院对上述证据1的真实性予以确认，但证据1中载明内容与本案无关，对其关联性不予确认；对证据2的真实性及关联性均予以确认。一审法院认为，大有升公司与贺从瑛、贺步支之间所签订的涉案四份《济南市商品房买卖合同》（合同编号：XXXX、XXXX、XXXX、XXXX）及大有升公司与贺从钦签订的涉案两份《济南市商品房买卖合同》（合同编号：XXXX、XXXX）系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。关于涉案房屋的购房款支付问题，根据大有升公司于2016年6月3日向贺从瑛、贺步支出具的《对账单清算合同》显示，双方约定将贺从瑛、贺步支之前向大有升公司出借的借款本息款项转化为涉案房屋的购房款，结合贺步支代贺从钦于2016年5月19日向大有升公司支付的购房款65万元，其已履行完毕支付购房款的义务，且涉案房屋亦已办理了网签登记手续。现大有升公司主张解除与贺从钦、贺从瑛、贺步支签订的商品房买卖合同，一审法院不予支持。关于大有升公司对于《对账单清算合同》中有关XXXX室、XXXX室、XXXX室、XXXX室房屋总价款低于正常市场价格的主张，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十一条规定：“人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销……（二）以明显不合理的价格进行交易的……”，双方于2016年6月3日签订《对账结算合同》，一审法院于2017年6月13日作出（2017）鲁0105破1号民事裁定书，裁定“受理申请人济南大有升房地产开发有限公司的重整申请。”故《对账结算合同》中对于房屋价款的调整属于双方当事人重新达成的新的合意，且已超过可撤销的1年期限，故对于大有升公司的该主张，一审法院不予采信。由于双方所签订合同项下的房屋已具备了交付条件，且大有升公司已经向其他同楼宇的买受人履行了交房义务，贺从钦、贺从瑛、贺步支要求大有升公司交付房屋的请求，一审法院予以支持。经查明，涉案楼宇尚未取得初始登记，故对贺从钦、贺从瑛、贺步支要求大有升公司协助办理涉案房屋产权登记的主张，一审法院不予处理，贺从钦、贺从瑛、贺步支可待条件具备后另行主张权利。综上，判决：一、反诉被告济南大有升房地产开发有限公司于判决生效之日起20日内向反诉原告贺从钦交付坐落于济南市天桥区XXXX室和XXXX室房屋。二、反诉被告济南大有升房地产开发有限公司于判决生效之日起20日内向反诉原告贺从瑛、贺步支交付坐落于济南市天桥区XXXX室、XXXX室、XXXX室、XXXX室房屋。三、驳回原告济南大有升房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计50元，由济南大有升房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计50元，由贺从钦、贺从瑛、贺步支负担。二审中，当事人没有提交新的证据。大有升公司二审庭审中自认案涉房屋尚未通过五方验收、消防验收，未接入正式用电，尚不具备交房条件。本院对一审查明的其它事实予以确认。本院认为，二审争议焦点问题为：大有升公司与被上诉人是否存在商品房买卖合同关系。大有升公司主张与被上诉人不存在房屋买卖合同关系，实际系借贷担保关系，并提交借款合同等证明被上诉人为出借人、谢圣满为借款人、大有升公司为担保人，大有升公司系承担担保保证责任。但大有升公司与被上诉人之后分别于2014年9月18日、2016年6月3日签订的《对账单清算合同》明确约定将前期借款本息转化为购房款。双方出具《对账单》后签订了《济南市商品房买卖合同》，大有升公司亦向被上诉人出具购房款收据，双方商品房买卖合同关系成立。一审法院认定大有升公司与被上诉人之间存在商品房买卖合同关系并无不当，应予维持。另，案涉房屋尚在验收阶段，尚不具备交房条件。被上诉人可待案涉房屋具备交付条件后，再行主张权利。综上所述，济南大有升房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持济南市天桥区人民法院（2021）鲁0105民初181号民事判决第三项及案件受理费的负担；二、撤销济南市天桥区人民法院（2021）鲁0105民初181号民事判决第一、二项：。二审案件受理费100元，由上诉人济南大有升房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二一年八月二十三日法官助理  刘绍琰书 记 员  李璐瑶