贵州省平塘县人民法院民 事 判 决 书(2021)黔2727民初1356号原告：重庆嘉宝管理顾问有限公司，住所：重庆市巴南区花溪街道民主村十社，统一社会信用代码：915001136761384484。法定代表人：崔雅萍，系该公司副总裁。委托代理人：王宗芹,系该公司员工。委托代理人：姚世杰，系该公司员工。被告：陆树英，女，1978年12月16日生，布依族，贵州省平塘县人，原住平塘县通州镇通星村中心组13号，现住平塘县。原告重庆嘉宝管理顾问有限公司诉与被告陆树英物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告重庆嘉宝管理顾问有限公司代理人王宗芹到庭参加了诉讼，被告陆树英经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆嘉宝管理顾问有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠付的物业管理费5051.2元及违约金505.12元（违约金按照总欠费金额10%计算），合计5556.32元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与贵州新丰业置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为被告所在的中央大街小区提供物业管理服务，被告按约定向原告支付物业管理费用。该小区物业费单价为1.3元/月/㎡，被告房屋面积为138.76㎡，每月物业费为180.4元。合同签订后，原告致力于被告小区物业管理服务，但被告未按照约定缴纳物业管理费用，拖欠自2018年9月1日至2020年12月31日的物业管理费用人民币5051.2元，且产生违约金人民币505.12元（违约金按照总欠费金额10%计算），合计人民币5556.32元。虽经原告多次催告，被告仍拒不履行缴费义务,为维护原告企业的合法权益，特诉至贵院。被告陆树英未作答辩。本案当事人争议的焦点是：被告是否应给付原告起诉主张的物业管理费5051.2元及违约金505.12元；本案诉讼费怎样负担。本案在审理过程中，原告在举证期限内，提供的证据有：1、原告的《营业执照》《中华人民共和国物业服务企业资质证书》《法定代表人身份证明》、法人崔雅萍、被告陆树英的《居民身份证》复印件1份6页，用以证实原、被告的基本情况；2、2017年12月27日甲方为贵州新丰置业有限公司，乙方为重庆嘉宝管理顾问有限公司的《中央大街前期物业服务合同》复印件1份12页，用以证实原告受贵州新丰置业有限公司选聘对平塘县平舟镇新舟村的中央大街提供前期物业管理服务事宜，服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅部分1.3元/平方米/月，商业部分2.5元/平方米/月。业主应于甲方发出的《入伙通知书》约定的接房时间次日起交纳物业服务费，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳当月费用的义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费、公摊水电费、特约服务费等本合同约定应交费用的，每逾期一日按应缴费用总额3‰的标准计算向乙方（指原告）支付违约金。本合同于双方签署后生效即自2017年12月27日起生效；3、2017年8月31日的《中央大街业主准予接房通知书》复印件1份1页，用证实被告属原告的服务对象；4、《贵州智强房地产测绘服务有限公司测绘表》《电话记录》《照片》1份5页，用以证实被告系原告管理的平塘县平舟镇新舟村的中央大街物业管理服务对象，原告多次催告被告但被告未交纳全部物业服务费。被告陆树英在举证期限内，未提供证据。当事人质证情况：被告陆树英未到庭参加诉讼，视为对原告提供的上述证据自动放弃举证、质证、认证、反驳的权利。本院认证情况：本院对原告提供的上述证据，其来源合法，与本案具有关联性，本院予以认定。本院经审理认定事实如下：被告系原告管理的平塘县平舟镇新舟村的中央大街（现名为丰业大街）的其中业主之一，居住在中央大街13幢30楼建筑面积为138.76平方米的4号房。在原告与房开商贵州新丰置业有限公司签订《中央大街前期物业服务合同》中约定由原告对平塘县平舟镇新舟村的中央大街提供前期物业管理服务事宜，服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：按建筑面积计算按月收取，住宅部分1.3元/平方米/月，商业部分2.5元/平方米/月。业主应于房开商发出的《入伙通知书》（入伙系入住的意思）约定的接房时间次日起交纳物业服务费，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳当月费用的义务。甲方（指房开商）、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费、公摊水电费、特约服务费等本合同约定应交费用的，每逾期一日按应缴费用总额3‰的标准计算向乙方（指原告）支付违约金。本合同于双方签署后生效即自2017年12月27日起生效。被告居住的房屋属住宅，应按1.3元/平方米/月的标准交纳，被告从2018年9月1日至2020年12月31日共计28个月应给付原告物业管理费5050.86元（1.3元/㎡/月×138.76㎡×28个月=5050.86元），至今未交。本院认为：原告为依法登记成立的物业管理企业，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。第九百四十四条第一、二款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”的规定，原告与房开商贵州新丰置业有限公司签订《中央大街前期物业服务合同》中约定对被告具有约束力，原告履行了该中央大街的物业管理，被告作为该中央大街13幢30楼建筑面积为138.76平方米的4号房业主，就应该承担履行给付原告物业管理费的义务，故对原告诉请由被告给付从2018年9月1日至2020年12月31日共计28个月的物业管理费5051.2元的诉讼请求，因原告计算有误，依法只应支持5050.86元。对于原告起诉主张的违约金问题，在原告与房开商贵州新丰置业有限公司签订《中央大街前期物业服务合同》中虽有“物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳当月费用的义务”“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费、公摊水电费、特约服务费等本合同约定应交费用的，每逾期一日按应缴费用总额3‰的标准计算向乙方（指原告）支付违约金。”的约定，但该约定与《中华人民共和国民法典》第九百三十七条第一款“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”第九百四十四条第一款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”之“先服务后收费”的规定相违背，一般来说，应是先提供服务后收费，但该《中央大街前期物业服务合同》中约定“物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳当月费用的义务”“每逾期一日按应缴费用总额3‰的标准计算向乙方（指原告）支付违约金”，该约定不合常理即未服务先交费且要承担违约金，该约定的违约金与被告未按时足额交纳物业费给原告造成的损失差距较大，原告起诉要求按总欠费金额10%计算，但在《中央大街前期物业服务合同》无此约定，故依法不予支持。对于本案诉讼费的负担问题，依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。”的规定，应由被告负担。据此。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告陆树英在本判决生效后二十日内给付原告重庆嘉宝管理顾问有限公司物业管理费人民币伍仟零伍拾元捌角陆分（￥5050.86）元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告重庆嘉宝管理顾问有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费25元，由被告陆树英负担（原告已经垫付，被告在给付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。原告可在二年内依法向本院申请强制执行，逾期不予执行。审判员  胡启刚二〇二一年八月三十日书记员  周磊磊