北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10474号上诉人（原审被告）：张洁，男，1977年11月7日出生，汉族，黑龙江省神木经贸有限责任公司总经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郭映娟，北京德谕泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫成学，北京德谕泽律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈春秀，男，1979年6月2日出生，汉族，广州天牧路家酒店管理有限公司董事长，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙鸣，北京汉迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐霄，北京汉迪律师事务所律师。原审被告：北京万科物业服务有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业开发区B区内北京万科城市花园。法定代表人：白宏毅，总经理。委托诉讼代理人：孙翼，男，1985年11月7日出生，汉族，北京万科物业服务有限公司法务。上诉人张洁与被上诉人陈春秀、原审被告北京万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）物权保护纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初8783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张洁之委托诉讼代理人郭映娟、闫成学，被上诉人陈春秀之委托诉讼代理人孙鸣，原审被告万科物业公司之委托诉讼代理人孙翼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张洁上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判张洁按照每月38850元之标准向陈春秀支付自2019年6月20日至2019年10月30日止的占用费。2.一审、二审诉讼费由陈春秀承担。事实与理由：2019年6月20日至2019年10月30日期间占用费应按每月38850元之标准计算。自2019年6月20日至2019年10月30日期间，张洁并未妨碍陈春秀对涉案房屋物权支配权的行使，故不应按照同时期同地段房屋租金计算占用费标准。陈春秀购买房屋时，已知晓房屋出租状态及张洁与案外人陈艳萍签订的租赁合同。陈春秀对于张洁占有、使用涉案房屋并无异议。2019年10月30日双方就房租价款协商未果后发出腾退通知，主张返还租赁物。在此日期前，因张洁未妨碍陈春秀对涉案房屋物权支配权之行使，故不应当参照同时期同地段租金标准计算占用费。张洁与案外人陈艳萍签订的租赁合同系双方真实意思表示且合法有效，租赁期限自2015年9月10日至2025年9月9日。2019年6月20日至2019年10月30日期间，仍为原租赁合同的有效履行期间，此期间占用费应按照原租赁合同的约定按每月38850元支付。陈春秀辩称，同意一审判决，不同意张洁的上诉意见。张洁和案外人陈艳萍签订的租赁合同只约束该双方，对陈春秀无法律效力。根据相对性原则，租赁合同对陈春秀无效，一审法院认定租金标准事实正确，适用法律亦正确。陈春秀的物权是绝对权，该物权效力高于一切不特定第三人，陈春秀自2019年6月20日就享有返还原物请求权，案外人的债权不能对抗陈春秀的物权。法院参照同时期同地段租金标准，酌定占有使用费为6万元合情合理合法，应当维持。万科物业公司述称：同意一审判决。一审法院认定事实：2015年7月10日，陈艳萍作为出租人（甲方）与张洁作为承租人（乙方）、万科物业公司作为居间人（丙方）签订《租赁合同》，约定，甲方将房屋出租给乙方使用，丙方提供居间服务事宜。甲方同意将坐落于北京市朝阳区石佛营东里×号院×号楼×至×层×的商铺在毛坯状态下出租给乙方使用。出租面积351.63平方米，租赁期自2015年9月10日起租至2025年9月9日，租期10年。每月租金为37000元，租金标准在租赁期内采取递增方式，即每贰年递增5%。租赁期内的电费、水费、燃气费、电视收视费、电话费、上网费、车位费由乙方承担，供暖费、物业费由甲方承担。庭审中，陈春秀表示涉案房屋因涉及另案纠纷被北京市朝阳区人民法院依法采取了拍卖措施。陈春秀通过司法拍卖的方式拍得了涉案房屋。2019年4月30日，北京市朝阳区人民法院作为拍卖人，陈春秀作为买受人签署《拍卖成交确认书》，约定买受人于2019年4月30日在拍卖人于京东拍卖平台举行的拍卖，通过公开竞价成交下列拍卖标的，标的编号108941×××，标的名称北京市朝阳区石佛营东里×号院×号楼×至×层×号（351.63㎡），总金额8390000（捌佰叁拾玖万元）。2019年6月20日，北京市朝阳区人民法院出具强制执行裁定书，裁定解除陈艳萍名下位于北京市朝阳区石佛营东里×号院×号楼×至×层×房屋的查封及全部抵押登记，并过户至买受人陈春秀名下。经询，陈春秀表示于2019年10月25日取得了涉案房屋的所有权证书。庭审中，陈春秀表示涉案房屋在张洁与原产权人陈艳萍签署《租赁合同》之前已经设定了抵押权，并且被法院采取了查封措施，并提供北京市朝阳区人民法院作为估价委托人的《房地产估价报告》予以证明，该报告记载：建筑物权益情况，房屋坐落北京市朝阳区石佛营东里×号院×号楼×至×层×号，2012年6月13日至2022年6月13日抵押给交通银行股份有限公司北京东三环支行，债权数额650万元。2015年4月27日至2018年4月26日被北京市朝阳区人民法院依据（2015）朝民（商）初字第15492号采取查封措施，后又分别于2016年11月10日和2018年4月10日被鄂尔多斯市东胜区人民法院和北京市朝阳区人民法院继续采取查封措施。陈春秀表示张洁和原房屋所有权人陈艳萍签署《租赁合同》之时，上述抵押和查封措施已经存在，按照相关法律规定，双方之间的租赁合同不能对抗涉案房屋的受让人，故其有权要求张洁腾退涉案房屋，经多次与张洁沟通，张洁均不同意腾退，并表示张洁使用涉案房屋过程中将涉案房屋和与之相邻的另外一套房屋之间的墙体打通，改变了房屋结构，故要求张洁予以恢复。经询，张洁表示同意腾退涉案房屋，但表示其按照房屋的现状承租的涉案房屋，无义务恢复原状。关于房屋占有使用费一节，陈春秀表示其于2019年4月30日签署了拍卖成交确认书，从当日开始取得涉案房屋的相关权利，故要求张洁从该日开始支付房屋占有使用费。张洁对此不予认可，表示朝阳法院出具强制执行裁定的时间为2019年6月20日，陈春秀应当从该日才有权利主张房屋占有使用费。另，张洁表示陈春秀主张的占有使用费标准远高于市场价格，陈春秀取得涉案房屋后并未和其沟通腾房事宜，而是在2019年10月30日才告知张洁腾房，故对于2019年6月20日至10月30日期间，应按照张洁和陈艳萍之前签署的租赁合同的价格支付房屋占有使用费。10月30日之后应参照同时期同地段房屋的租赁价格计算，租金标准应当低于每日5.3元每平方米。另，张洁表示已经向原出租人将租金支付至2019年6月10日。庭审中，陈春秀要求张洁承担涉案房屋2017年至2020年的物业费和供暖费，张洁对此亦不予认可，表示《租赁合同》中载明物业费和供暖费由出租人承担，陈春秀取得产权后，双方就供暖费和物业费的负担并未进行过协商，故其作为承租人不应当承担上述两笔费用。庭审中，陈春秀表示万科物业公司作为居间人促成了张洁和陈艳萍签署《租赁合同》，其应当对于涉案房屋的权利瑕疵情况进行审查后再促成交易，现其未进行审查即促成二人签署合同，损害了陈春秀的合法权益，故要求其对于张洁应当承担的费用承担连带责任。一审法院认为，按照法律规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，陈春秀通过法院司法拍卖的方式取得涉案房屋的所有权。按照相关法律规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但是租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。抵押人将已经抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。根据一审法院查明的事实可知，涉案房屋在张洁与原产权人签订《租赁合同》之前已经存在抵押和司法查封，故张洁与原产权人签订的《租赁合同》，对于陈春秀不具有约束力，陈春秀对涉案房屋的享有的权利应当受到保护。但是，对于涉案房屋的腾退问题和恢复原状的问题，虽然张洁表示同意腾退，但是在本案出具裁判文书之前，其仍然未进行腾退。而根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的规定，人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。根据上述规定，执行部门如需对被执行人的房屋进行拍卖的，应先将房屋进行腾退，再进行拍卖。如未予腾退先行将房屋拍卖的，拍卖后执行部门仍有义务要求被执行人或者第三人腾退房屋并移交买受人或承受人，否则执行程序未完结。故买受人无须另行起诉腾房，而应在执行程序中予以解决。现陈春秀另行提起诉讼请求要求腾退房屋并恢复原状，不符合上述规定，故对于该两项诉讼请求，应裁定驳回陈春秀的起诉。关于陈春秀要求支付房屋占有使用费的诉讼请求，在陈春秀取得涉案房屋的所有权后，张洁仍然继续占有使用涉案房屋，但是并未向陈春秀支付相关费用，侵害了陈春秀的合法权益，故其应当向陈春秀支付占有使用费。关于占有使用费的起算时间，应当从陈春秀取得物权之日开始起算。按照法律规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，虽然陈春秀自2019年4月30日签署成交确认书，但是法院的强制执行裁定于2019年6月20日作出，故陈春秀应当自该日才有权向张洁主张占有使用费，故对于其主张的起算时间，法院予以调整。关于占有使用费的标准，张洁主张2019年10月30日之前按照原合同标准计算，并无依据，法院对其抗辩意见不予采纳。关于占有使用费标准，法院参考同时期同地段的房屋租金标准，酌情予以确定。关于陈春秀要求张洁支付律师费的诉讼请求，无法律依据，法院不予支持。关于陈春秀要求张洁支付物业费和供暖费的诉讼请求，在陈春秀取得涉案房屋之前，《租赁合同》明确约定上述费用由出租人负担，而陈春秀取得房屋所有权证之后，亦未和张洁达成约定由张洁负担该笔费用，故陈春秀的该两项诉讼请求，无合同和法律依据，法院不予支持。关于陈春秀要求万科物业公司承担连带责任的主张，因万科物业公司仅系陈艳萍和张洁的居间人，陈春秀要求其承担连带责任，无事实和法律依据，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、张洁于判决生效之日起七日内向陈春秀支付关于北京市朝阳区石佛营东里×号院×号楼×至×层×号房屋的占有使用费（自2019年6月20日开始计算至实际腾退之日止，按照每月60000元的标准计算）；二、驳回陈春秀的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人均未提交证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据当事人的诉辩称主张，本案的争议焦点在于一审法院认定2019年6月20日至2019年10月30日期间的占有使用费标准是否适当。张洁上诉要求按照自己与原产权人的合同约定租金标准给付占有使用费。但根据查明的事实，张洁承租涉案房屋之前，涉案房屋已经设立抵押权并存在司法查封，结合本案具体情况，张洁与原产权人签订的《租赁合同》对于陈春秀不具有约束力。2019年6月20日，一审法院业已作出强制执行裁定，认定涉案房屋的所有人为陈春秀，张洁实际占用房屋应当给付占有使用费。现张洁此项上诉意见属于其单方意思表示，在新的物权人陈春秀不同意的情形下，不能约束陈春秀，故其上诉主张缺乏依据，本院不予采纳。综合本案实际情况，一审法院认定该期间的占有使用费标准适当，本院应予维持。综上所述，张洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2091元，由张洁负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  闫 慧审 判 员  石 煜审 判 员  楚 静二〇二一年九月六日法官助理  肖萌萌法官助理  仉亭方书 记 员  李星月