辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0114民初7289号原告（反诉被告）：王贺，男，1967年10月12日出生，汉族，住辽宁省凌源市。原告：张晓梅，女，1969年7月15日出生，汉族，住辽宁省凌源市。委托诉讼代理人：高艳清、赵飞，系辽宁六合律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈阳万盈置业有限公司，住所地：沈阳市于洪区造化镇造化村。法定代表人：李玉武，系该公司董事长。委托诉讼代理人：夏颖，女，1989年3月17日出生，汉族，系该公司法务专员，住抚顺市望花区。委托诉讼代理人：张金刚，男，1975年5月16日出生，汉族，系该公司法务专员，住沈阳市铁西区。原告（反诉被告）王贺、张晓梅与被告（反诉原告）沈阳万盈置业有限公司（以下简称“万盈置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王贺、张晓梅及其委托诉讼代理人高艳清、赵飞，被告（反诉原告）万盈置业公司的委托诉讼代理人张金刚、夏颖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王贺、张晓梅向本院提出如下诉讼请求：1、确认原告、被告于2018年3月31日签订的《商品房买卖合同》合法有效，并判令继续履行合同；2、判令被告立即为原告办理《商品房买卖合同》登记备案;3、判令被告在具备交付房屋条件之日起30日内向原告交付房屋；4、判令被告在具备办理房屋权属登记条件之日起30日内为原告办理房屋权属登记；5、判令被告支付逾期交房违约金（以44641元为基数，按日万分之一计算，自2019年10月31日起至实际交房之日止）；6、判令被告支付逾期办理房屋权属登记违约金4464.1元;7、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2018年3月31日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，根据该合同约定，原告购买被告开发建设的位于沈阳市于洪区房屋一套，建筑面积42.47平方米，单价每平方米5053.94元；总房款214641元，首付款44641元，余款银行按揭贷款；交房日期为2019年10月30日前，逾期违约金按已付房款的日万分之一计算至实际交房之日止；办理权属登记日期为交房后365日内，逾期违约金按已付房款的0.1%计算；被告在本合同生效后60日内，向沈阳市房产局申请登记备案。合同签订后，原告依约交付了首付款，但是被告严重违约，至今未申请登记备案，未交付房屋和办理房屋权属登记，原告多次请求无果。为维护合法权益，原告现依法提起诉讼，请支持诉讼请求。被告万盈置业公司辩称，原告的诉讼请求不应得到支持。1、原、被告签订的商品房买卖合同，虽为有效合同，却已失去了履行的条件，合同无法继续履行。案涉房屋以及所在小区的其他房屋在实际建设过程中，发生与规划设计部门备案图纸不一致的情形，由于实际建设的房屋与备案的规划图纸不一致，导致案涉房屋及所在小区无法进行竣工验收，无法办理产权备案、登记等相关手续。现案涉房屋客观上已无法进行交付，也不具备办理产权备案、登记等相关条件，双方签订的《商品房买卖合同》客观上已无法继续履行。2、原告未交全全部房款，无权要求被告交付房屋。原告仅交付了房屋首付款，双方签订的《商品房买卖合同》“附件四《补充协议》”第七条约定：“买受人未按照合同约定交付房款、违约金（如有）、采暖费（北方地区如有）、物业维修资金及相关费用或按揭款未支付给出卖人的，出卖人有权顺延办理交楼及办理产权过户时间……”。根据该条约定，在原告未交付全部房款的情况下，被告有权不向原告交付房屋。3、因房屋尚未交付，因此办理产权登记的期限的起始点无法确定，原告无权请求逾期办理权属登记违约金。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”由该条约定可以看出，权属登记办理期限的起算点，应自房屋交付之日起算。房屋尚未交付，起算点无法确定，被告当然不必支付逾期办理权属登记的违约金。另外，原告请求的逾期办理权属登记的违约金金额过高。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，逾期办理权属登记的违约金为已付房款的0.1%，即已付房款的千分之一，原告关于逾期办理权属登记的违约金的诉讼请求明显过高，与约定不符。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告万盈置业公司向本院提出如下反诉请求：1、请求判令解除反诉原告与反诉被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年3月31日，反诉原告万盈置业公司与反诉被告王贺、张晓梅签订《商品房买卖合同》一份，合同约定反诉被告从反诉原告处购买位于沈阳市于洪区房屋一套，建筑面积42.47平方米，房屋单价5053.94元/平方米，房屋总价款214641元。同时，合同对涉案房屋的交付期限以及产权登记等相关事宜也进行了约定。合同签订后，反诉被告于2018年3月31日缴纳房屋首付款44641元。现涉案房屋以及所在小区的其他房屋在实际建设过程中，发生与规划设计部门备案图纸不一致的情形，由于实际建设的房屋与备案的规划图纸不一致，导致涉案房屋及所在小区无法进行竣工验收，无法办理产权备案、登记等相关手续。现涉案房屋客观上已无法进行交付，也不具备办理产权备案、登记等相关条件，双方之间签订的《商品房买卖合同》客观上已无法继续履行，根据《民法典》第563条的规定，请求法院依法解除反诉原、被告之间签订的《商品房买卖合同》。综上，请求法院依法查清案件事实，做出公正判决。反诉被告王贺、张晓梅辩称，反诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。1、反诉原告万盈置业公司不享有约定解除权。反诉原告所称实际建设的房屋与备案的规划图纸不一致，案涉房屋及所在小区无法进行竣工验收，无法办理产权备案、登记等手续，不属于《商品房买卖合同》约定解除权的情形。2、反诉原告不享有法定解除权。涉案房屋及小区已经取得商品房预售许可证等五证，说明手续齐全。2018年反诉原告还向反诉被告郑重承诺无条件履行房屋买卖合同，说明反诉原告能够履行合同。事实上，案涉房屋及小区已经建成完工，具备交付的物质条件，反诉原告故意拖延不组织竣工验收，导致不能交付。另外，即便实际施工与规划图纸不一致也并不必然导致无法竣工验收，可依法整改后再申请竣工验收，除非属于违法建筑被强制拆除，本案无此问题。反诉原告也不会拆除房屋，反诉原告的目的是收回后另行销售获取非法利益。因此，本案合同能够继续履行，反诉原告不享有民法典第563条规定的法定解除权。3、反诉原告故意不组织竣工验收拖延交付，属恶意违约行为。实际施工与规划图纸不一致不能验收，只是反诉原告自己编造出来的理由。实际上反诉原告根本就没有组织勘查、设计、施工、监理等五方单位进行竣工验收，也没有向政府申请规划验收，何来实际施工与规划图纸不一致？反诉原告明显是以不组织竣工验收为手段长期拖延交付房屋，达到逼迫反诉被告等业主解除合同，之后重新报建涨价销售获取高额非法利益。综上所述，本案合同能够继续履行，反诉原告恶意违约不履行合义务，应依法驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月31日，王贺、张晓梅与万盈置业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：王贺、张晓梅购买万盈置业公司开发建设的位于沈阳市于洪区房屋一套，建筑面积42.47平方米，单价每平方米5053.94元；总房款214641元，买受人王贺、张晓梅缴纳首付款44641元，余款于签订合同当日30日内以银行按揭贷款方式支付；交房日期为2019年10月30日前，逾期交房违约金按已付房款的日万分之一计算；办理权属登记日期为交房后365日内，逾期违约金按已付房款的0.1%计算。合同第十条“规划设计变更”约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人可以退房或接受变更。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。合同签订后，王贺、张晓梅依约交付了首付款44641元，因存在在建工程抵押及实际施工与规划备案图纸不一致情形，万盈置业公司未为买受人王贺、张晓梅办理合同登记备案手续，贷款无法办理，剩余房款王贺、张晓梅未支付，万盈置业公司未交付房屋亦未办理房屋权属登记。2018年4月15日，万盈置业公司出具《承诺书》，内容为“我公司承诺无条件继续履行沈阳万盈置业有限公司签署的商品房买卖合同（未备案的）、认购协议等与业主签订的所有真实、合法、有效的相关文件。”2018年6月22日，案涉项目业主向沈阳市委督查室反映万盈置业公司未予进行合同备案及交付房屋的问题，2018年8月2日，中共沈阳市委督查室答复：于洪区将继续督促开发单位筹集资金办理在建工程解押，尽快与购房者签订备案合同。2019年6月20日案涉项目业主向沈阳市人民政府办公室反映万盈置业公司未备案和交房问题，2019年7月12日，沈阳市人民政府办公室答复，答复如下：沈阳市于洪区粤泰城小区位于于洪区，开发建设单位为沈阳万盈置业有限公司。该项目于2018年3月开盘，前期开发建设手续齐全，已取得商品房销售许可证，但在建工程已抵押银行，无网上合同备案信息。2018年4月，万盈有限公司已被广州粤泰集团股份有限公司转让给恒大集团，双方在转让交接手续中存在纠纷，目前正在磋商。因此建议您持购房合同通过司法途径维护自身利益。另查明，涉案房屋在实际建设过程中，发生实际建设的房屋与规划设计部门备案图纸不一致的情形，由于实际建设的房屋与备案的规划图纸不一致，导致涉案房屋及所在小区无法进行竣工验收，无法办理产权备案、登记等相关手续。现涉案房屋没有交付，也不具备办理产权备案、登记等相关条件。本院确认的上述事实，有当事人陈述及《商品房买卖合同》、《收款收据》、《承诺书》、《回复意见》等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，王贺、张晓梅与万盈置业公司签订的《商品房买卖合同》，采用了法律规定的书面形式，合同的内容不违反法律规定，并已部分履行，该合同有效。王贺、张晓梅要求确认合同合法有效的诉讼请求，本院予以支持。关于王贺、张晓梅提出的要求万盈置业公司继续履行合同、办理《商品房买卖合同》登记备案的诉讼请求，根据已查清的事实，双方签订合同后，涉案房屋在实际建设过程中，发生实际建设的房屋实际施工与规划设计部门备案图纸不一致的情形。《商品房买卖合同》第十条“规划设计变更”约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。因此，本案《商品房买卖合同》在履行合同过程中出现了第十条约定的情形，王贺、张晓梅可与万盈置业公司另行签订补充协议。另外，本案涉案房屋存在在建工程抵押，至今无法涤除抵押权，后续是否能涤除抵押权处于不确定状态，导致后续合同是否能继续履行处于不确定状态；因案涉楼宇存在在建工程抵押，在抵押权未涤除的情况下，客观上无法办理合同备案。故王贺、张晓梅要求万盈置业公司继续履行合同、办理《商品房买卖合同》登记备案的诉讼请求在现有条件下，现阶段本院无法支持。关于王贺、张晓梅提出的要求万盈置业公司在具备交付条件后交付房屋、具备办证条件后办理权属登记之诉讼请求，因王贺、张晓梅只交付了首付款，剩余房款因无法办理贷款，双方对于剩余房款如何支付未进一步磋商，在此阶段，王贺、张晓梅在未交齐全部购房款的情况下无权要求万盈置业公司交付房屋。因房屋买卖合同未完成备案，房屋未交付，尚不具备办理权属登记的条件，在合同后续能否继续履行尚处在不确定状态的情况下，王贺、张晓梅上述请求现阶段本院无法支持。关于王贺、张晓梅要求万盈置业公司支付逾期交房违约金、逾期办理房屋权属登记违约金之诉讼请求，上述违约金应为房屋买卖合同正常履行的情况下，万盈置业公司交付房屋迟延、办理权属证书迟延时王贺、张晓梅主张的违约救济，现首先王贺、张晓梅未交齐全部房款，其次因合同能否继续履行存在不确定状态，故王贺、张晓梅该项主张现阶段本院无法支持。关于万盈置业公司提出的要求解除《商品房买卖合同》的请求，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年11月8日）第48条规定：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：1、违约方不存在恶意违约情形；2、违约方继续履行合同，对其显失公平；3、守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。”本案中，由于万盈置业公司违约，导致实际建设的房屋与规划的图纸不一致，进而导致无法办理合同备案、产权登记等手续。万盈置业公司解除合同的请求不符合以上规定的解除条件。双方可依照合同约定通过另行磋商、签订补充协议来解决。现阶段涉案房屋存在实际建设的房屋与规划的图纸不一致的情形以及存在在建工程抵押的情况导致现阶段无法办理合同备案登记，不必然导致万盈置业公司将来无法交付房屋或者办理产权登记等无法实现合同目的的情形。故万盈置业公司现阶段不享有《商品房买卖合同》的解除权，万盈置业公司的诉讼请求，本院不予支持。在后续履行合同的过程中，如双方形成合同僵局，继续履行合同对双方均不利或者有其他情形致合同确无法继续履行的，双方可再行诉讼解决。综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干意见》第一条，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认王贺、张晓梅与沈阳万盈置业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、驳回本诉原告王贺、张晓梅的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告沈阳万盈置业有限公司的诉讼请求。案件受理费已减半收取2311元，反诉案件受理费2259.8元，均由被告（反诉原告）沈阳万盈置业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  金京玉二〇二一年八月二十日书记员  国 然