辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终6911号上诉人（原审被告）：赵丽梅，女，1976年12月31日生，汉族，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：李军晖，上诉人赵丽梅丈夫。被上诉人（原审原告）：大连高新园区海创物业管理有限公司，住所地大连高新技术产业园区爱贤街8号19层-1号。统一社会信用代码91210231683005491T。法定代表人：王世国，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘鲜芳、李雅清，辽宁华金律师事务所律师。上诉人赵丽梅因与被上诉人大连高新园区海创物业管理有限公司（以下简称“海创物业”）物业服务合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2021）辽0293民初718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵丽梅上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人原审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担；3.依法改判为被上诉人需提供“附件一”所列证明其提供物业服务的有效证据，依据相关证据和前期物业管理服务协议所列服务标准认定完成情况，上诉人方可部分给付或免于给付物业费和电梯费、被上诉人需尽快与菁英汇小区开发商签订前期物业管理合同，确保所提供的物业服务符合国家相关标准，确认对应的物业服务资质和收费标准，并依法向上诉人及小区业主公示，上诉人向被上诉人交纳该合同生效日期之后产生的物业费。事实和理由：一、开发商与大连高新技术产业园区物业管理中心签订的《菁英汇住宅物业管理服务合同》约定合同期为3年。因双方未续约，故大连高新技术产业园区物业管理中心对菁英汇小区进行物业管理服务的权利及义务仅限于2010年7月1日至2012年12月31日期间，被上诉人不能从大连高新技术产业园区物业管理中心继受任何的权利、义务。被上诉人也未与开发商签订过物业合同，故被上诉人无据为小区提供服务，更无据收取物业费。二、案涉小区未通过招投标选聘物业公司，根据《物业管理条例》第二十四条第二款及《大连市物业管理条例》第十二条之规定，大连高新技术产业园区物业管理中心及被上诉人作为物业服务主体的合法性均缺少必要法律依据，上诉人作为业主无法向不具备合法主体的物业管理机构支付物业费用。三、案涉小区在2017年10月8日之前不存在物业管理机构提供服务，2017年10月8日后，被上诉人也未举证证明其对案涉小区提供了物业服务。四、大连高新技术产业园区物业管理中心向被上诉人转让债权债务及菁英汇小区物业管理服务权利义务的行为属于“将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同”之情形，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)第二条之规定，案涉物业合同应被认定为无效。海创物业辩称，不同意赵丽梅的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。海创物业向一审法院起诉请求：被告赵丽梅支付原告物业费4984元，电梯费480元，滞纳金546.40元。一审判决认定事实：原告系菁英汇小区的物业服务单位，被告系该小区业主，名下房屋位高新园区6，物业建筑面积86.56平方米。一审法院认为，双方争议的要素：一、《菁英汇住宅物业管理服务合同》对原、被告是否有拘束力；二、被告不交纳物业费的抗辩理由是否成立。结合庭审的举证、质证，对上述争议的要素确定为：关于被告抗辩其未与原告签订合同，不应向原告交纳物业费的抗辩意见。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，大连高新技术产业园区物业管理中心作为物业服务企业与菁英汇小区开发商大连志恒房地产开发有限公司签订《菁英汇住宅物业管理服务合同》，约定由大连志恒房地产开发有限公司委托大连高新技术产业园区物业管理中心作为菁英汇小区的物业服务企业，住宅物业费标准为1.20元/月/平方米，上述合同对大连高新技术产业园区物业管理中心、大连志恒房地产开发有限公司均具有约束力。2013年10月11日，大连高新技术产业园区物业管理中心变更名称为大连高新技术产业园区凌创资产管理中心。2016年7月8日，大连高新园区管理委员会《关于清理领导干部在企业兼职及凌创资产管理中心业务整合的会议纪要》载明物业管理服务职能及业务全部整合到海创集团下属的海创物业公司。2017年10月8日，大连高新技术产业园区凌创资产管理中心将案涉小区物业管理服务与原告交接，并将相应的债权债务转让给原告。此后，由原告为菁英汇小区提供了物业服务，被告作为小区业主接受了物业服务，理应按照约定向原告支付物业费。故原告主张被告支付自2017年1月1日至2020年12月31日期间物业费4986元(1.20元/月/平方米×86.56平方米×48月)、电梯费480元(10元/月×48月)的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。关于被告提出的物业服务质量差的抗辩意见，原告认为其已按照合同约定提供了物业服务，被告拒交物业服务费系违约。一审法院认为，原告已为被告所在小区提供了物业服务，即使被告认为原告服务不到位，亦不能否定原告为被告提供物业服务的事实及原告收取相应物业服务费的权利。本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，被告虽未交费，但原告仍为案涉小区全体业主提供物业服务。本案即使暂不考虑被告所辩原告物业服务不到位一节，被告确实享受到原告所提供的物业服务，此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业服务费所维系的。被告采取违反合同约定拒不交纳物业服务费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，被告的行为并不应得到支持，故对于被告上述抗辩意见，不予采纳。关于滞纳金，原告主张的滞纳金具有违约金性质，被告拖欠物业服务费的行为虽然不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，为进一步督促原告完善其物业服务，不宜支持原告的违约金请求。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)第一条、第六条、《物业管理条例》第七条规定，判决如下：一、被告赵丽梅于判决生效之日起十日内给付原告大连高新园区海创物业管理有限公司自2017年1月1日至2020年12月31日期间物业费4986元、电梯费480元；二、驳回原告大连高新园区海创物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元(已减半收取)，由被告赵丽梅负担(此款原告已预交)。本院二审期间，双方当事人对一审认定的事实无异议也未提交新证据。本院经审查，对一审判决认定的事实予以确认。另，补充查明：2009年12月30日，大连高新技术产业园区物业管理中心与菁英汇小区开发商大连志恒房地产开发有限公司签订《菁英汇住宅物业管理服务合同》，约定大连高新技术产业园区物业管理中心为菁英汇小区提供物业服务，合同期为3年，自2010年7月1日（合同可能存在笔误）至2012年12月31日。合同到期后因双方未续约自然终止，但大连高新技术产业园区物业管理中心继续为菁英汇小区提供物业服务。2013年1月11日，大连高新技术产业园区物业管理中心正式更名为大连高新技术产业园区凌创资产管理中心。大连高新技术产业园区凌创资产管理中心将案涉小区的物业服务工作及相关资料于2016年9月23日前全部移交给了被上诉人，由被上诉人继续为菁英汇小区提供物业服务。双方于2017年10月8日补充签订了《债权转让协议书》，约定大连高新技术产业园区凌创资产管理中心管理期间业主所欠的物业管理费用，由被上诉人负责追讨，实现债权后所得费用归被上诉人所有。本院认为，根据法释[2009]8号《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，案涉小区开发商大连志恒房地产开发有限公司与大连高新技术产业园区物业管理中心签订的《菁英汇住宅物业管理服务合同》对包含上诉人在内的全体小区业主具有约束力。由于该合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制规定，应为有效合同。至于上诉人提出“案涉小区未通过招投标选聘物业公司，主体缺少合法性”的抗辩主张，本院认为，由于《物业管理条例》及《大连市物业管理条例》中关于通过招投标方式选聘物业公司的条款为管理性规定，而非《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定的效力性强制性规定，建设单位未依照该条款规定的程序选聘前期物业服务企业，并不导致案涉物业服务合同无效的法律后果，因此，上诉人该项上诉意见，本院不予支持。虽然案涉《菁英汇住宅物业管理服务合同》约定合同期限自2010年7月1日至2012年12月31日期间，但该合同约定期限届满后，大连高新技术产业园区物业管理中心未弃管，而是继续为小区提供物业服务，显然，各方以实际履行行为变更了该《菁英汇住宅物业管理服务合同》的履行期限为不确定期限，因此，案涉《菁英汇住宅物业管理服务合同》持续对上诉人与物业服务企业产生约束力。2016年9月23日，案涉《菁英汇住宅物业管理服务合同》的合同主体大连高新技术产业园区物业管理中心（此时已更名为大连高新技术产业园区凌创资产管理中心）将其对小区的物业服务移交给了被上诉人，由被上诉人继续为菁英汇小区提供物业服务，并签署了《债权转让协议书》，即案涉《菁英汇住宅物业管理服务合同》的原合同主体大连高新技术产业园区物业管理中心将合同的权利义务概括转让给了被上诉人，该行为产生案涉《菁英汇住宅物业管理服务合同》的合同主体由大连高新技术产业园区物业管理中心变更为被上诉人的法律效果，而不是上诉人所称的“将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同”的情形，当然，也就不适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)第二条之规定。尽管被上诉人未提供证据证明合同主体变更业经合同相对方同意，但开发商和业主均未对此提出过异议，因此，合同主体变更行为有效，案涉《菁英汇住宅物业管理服务合同》继续对上诉人与被上诉人具有约束力。既然案涉《菁英汇住宅物业管理服务合同》对上诉人具有拘束力，被上诉人作为新的合同主体概括承受了原债权人大连高新技术产业园区凌创资产管理中心的权利义务，也已事实履行了案涉小区的相应物业服务，上诉人理应按合同约定支付物业费、电梯费。至于上诉人提出的“被上诉人未为案涉小区提供服务”的抗辩意见，本院认为，由于被上诉人在一审中提交了四张照片证明其履行了相应物业服务义务，已完成了初步举证责任，那么，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”的规定，上诉人则应当承担案涉小区的物业服务系他人所为的举证责任以反驳被上诉人。然而，上诉人却未能提供相反证据证明他人履行物业服务而非被上诉人履行物业服务，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，上诉人应承担举证不能的法律后果。因此，一审判决赵丽梅向海创物业支付2017年1月1日至2020年12月31日期间欠付的物业费、电梯费并无不当。同时，一审也考虑到被上诉人提供的物业服务尚存在瑕疵，已对被上诉人主张违约金的诉请未予支持，该处理较为得当，本院予以维持。另外，关于上诉人要求被上诉人提供“附件一”材料、被上诉人尽快与菁英汇小区开发商签订物业管理合同以及公示物业服务资质和收费标准的上诉请求，因上诉人在一审期间未提出关于这几项诉求的反诉请求，因此，上诉人的该项诉请不在本案二审审理范围内，本院不予审查处理。综上所述，赵丽梅的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人赵丽梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁大勇审 判 员 王 歆审 判 员 王 迪二〇二一年九月二日法官助理 邹 璇书 记 员 张 丹