辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初12725号原告：沈阳万科物业服务有限公司，住所地：沈阳市浑南区新隆街1-26号，统一社会信用代码：912101002433805705。法定代表人：张会，系该公司总经理。委托代理人：王丹丹，女，1993年5月7日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市皇姑区。委托代理人：王璐，女，1997年1月7日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市苏家屯区。被告：刘佳，女，1983年2月19日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。原告沈阳万科物业服务有限公司诉被告刘佳物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王丹丹、王璐及被告刘佳均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、诉请判令被告支付2020年1月1日至2021年3月31日的物业费2671.59元；2、请求判令被告承担逾期支付物业费的违约金（自被告逾期支付之日计至实际给付之日，暂算至2021年3月为607.79元），物业费、违约金合计3279.38元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告为新加坡城（一、三期）25号楼1单元102房屋业主，该房屋建筑面积93.74平方米，该房屋所在的新加坡城（一、三期）由原告负责物业服务。根据物业服务合同第十四条约定，被告应按1.9元/月/平方米的标准向原告交纳住宅房屋物业费。根据《物业服务合同》此后物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应于年度最后一个月25日前缴纳下期的物业服务费。在所交年度首月1日及以后缴纳的视为逾期缴纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。根据上述约定，被告2020年1月1日至2021年3月31日每月应支付的物业费为178.11元，但被告自2020年1月1日起至今未按照约定向原告交纳物业费合计2671.59元。违约金按合同约定欠缴物业费的日万分之五的标准，暂算至2021年3月31日为607.79元。虽经原告多次催要，但被告始终未履行付款义务，严重侵害了原告的利益，故原告起诉至法院。被告辩称：对欠物业费的时间段无异议，对缴费的标准有异议，不应该按照每平方米1.9元缴纳，而应该按照每平方米1.5元缴纳。1、根据民法典278条第四款，由业主共同决定选聘和解聘物业企业或其他管理人，而万科物业进驻我们小区没有合法的公平公开招投标流程，也不是业主选聘的，因此万科物业进驻不合法。根据民法典第939条，建设单位依法与物业服务公司订立的前期物业合同以及业主委员会、业主大会依法选聘的物业服务公司订立的物业服务前期合同，对业主具有法律约束力，所以我们认可前期合同，不认可万科现在的合同，他们的进驻不合法。万科物业不是新加坡城园区合法的物业服务公司。沈阳市《物业管理条例》第27条规定不具备成立业主大会条件的物业管理区域或者具备成立业主大会条件而未成立。经街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域，可以由街道办事处、乡镇政府指导物业管理区域所在的居民委员会临时代行业主委员会职责或组织成立物业管理委员会，临时代行业主委员会职责，在社区代业委会与万科物业签订物业服务合同，已经知道我们召开业主大会，那么社区就无权代表我们行使业主委员会权利，属于无权代理，而这点万科物业是明知的，因此该物业服务合同为效力待定合同，业主未追认则无效。2、物业费涨价程序造假，涨价行为违法，物业涨价征求业主意见过程中不让不同意涨价的业主投票，涨价的投票有些不是业主所投，我们业主要查看票的内容，社区不让查看，让我们收集20%的反对票，我们业主收集到反对票，社区仍不给我们解决问题，因此物业费从每平方米1.5元涨到1.9元无效。3、物业服务不到位，侵害业主权利。物业在管理过程中存在卫生、车辆乱放、楼道漏水、墙体脱落，过道积水问题，造成业主出行不便，私搭乱建不制止，并将门禁卡设定为7天升级，根据民法典944条明确规定，物业不得采取影响基本生活方式的方法催缴物业费，而且还将监控室改为二手房中介等一系列侵害业主权益，所以物业费不应该按全额收取，应打折收取。电梯及园区广告费等公共收益是应该召开业主大会或者业委会同意的情况下才可以由物业进行经营性营业，而物业没有召开业主大会，也没有征得业委会同意。根据沈阳市《物业管理条例》第35条，物业企业不得有下列行为，擅自改变物业管理区域公共建设公共设施的用途，还有擅自利用物业公共共用部分共同设施设备进行经营。4、我方多次主动交物业费，对方不收，不应要求我方缴纳滞纳金。物业费我方多次到物业办公地点，按涨价前金额缴纳，被物业工作人员拒收，所以不是我们业主延期缴纳物业费，而是因为涨价不合法，双方未就物业费收费标准达成一致，责任在物业一方，我们业主不应缴纳滞纳金。5、本案的诉讼费不应由我方承担，本次纠纷的责任完全在物业和社区，我方为此付出大量的时间和精力，我方是受害者，所以本案的诉讼费用由对方承担。根据《物业管理条例》第40条，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人，而万科物业在2019年跟我们签订合同时前物业公司把全部服务委托给万科物业，对我们进行了事实服务，所以不合法，他们签订的合同也无效。经审理查明：被告系位于沈阳市和平区胜利南街，建筑面积93.74平方米房屋的所有权人。沈阳市和平区长白街道办事处新加坡城社区（委托方、甲方）与原告沈阳万科物业服务有限公司（受托方、乙方）签订《沈阳新加坡城（一、三期）物业服务合同》。合同约定，甲方选聘乙方万科物业公司为沈阳新加坡城（一、三期）提供物业服务；该物业项目位于沈阳市和平区长白三街28-2号；本合同期限自2019年9月1日起至2022年12月31日止，如合同到期时同时具备以下两个条件，本合同继续有效：A.乙方同意继续履行本合同；B.未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同；本合同任何一方依据法规及合同约定提前终止、解除本合同或合同到期不再续签的，均应当至少提前3个月书面通知对方；本物业管理区域物业服务收费实行包干制，在业主共有物业经营收益按以下第二十五条约定分配的基础上，业主应按其拥有的建筑面积、按以下标准交纳物业服务费：2020年1月1日至2022年12月31日住宅均为1.9元/月/平方米（含税）；物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应于年度最后一个月25日前向乙方交纳下期的物业服务费，在所交年度首月1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金；本合同在履行中发生争议，双方可通过协商和解、向有关行政部门依法申请调解，或向本小区所在地人民法院提起诉讼；本合同自签字盖章之日起生效。另查明：被告未缴纳2020年1月1日至2021年3月31日期间物业服务费。上述事实，有物业服务合同、房屋电子登记查询证明等证据及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为：根据规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中，沈阳市和平区长白街道办事处新加坡城社区与原告沈阳万科物业服务有限公司签订的《沈阳新加坡城（一、三期）物业服务合同》系双方自愿，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告进驻涉案园区后，在提供物业服务的前提下，享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。现被告未履行交费义务，应承担民事责任，故对原告要求被告支付2020年1月1日至2021年3月31日期间物业服务费的诉求，本院予以支持。关于被告需要支付的物业服务费的数额，具体应为2671.59元（93.74平方米×1.9元/平方米/月×15个月）。关于原告主张的被告逾期交费所产生的违约金的诉求，因原告提供的证据不足以认定被告系恶意拖欠物业服务费，故本院不予支持。关于被告提出的原告入驻不合法，物业服务合同无效，物业费涨价流程造假，物业服务不到位，侵害业主权利等原因，故不缴纳物业服务费的答辩意见。首先，物业服务合同合法有效，对全体业主具有约束力。本案系物业服务合同纠纷，若被告认为相关主体侵犯其合法权益，可在完善证据后，与相关主体协商或另行诉讼解决；其次，物业服务是依合同约定针对园区多项目、不间断的整体性服务，被告的前述抗辩事由不足以支撑其拒缴全部物业服务费；再次，被告庭审中提供的证据对其主张不足以予以证明。另，物业服务具有公共性，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付相关费用可能影响整个小区的物业服务水平，也侵犯了按时交费业主的共同利益，此种方法于法不符，不宜提倡；原告作为实际管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。综上，对于被告的前述答辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘佳于本判决生效后十日内给付原告沈阳万科物业服务有限公司2020年1月1日至2021年3月31日期间的物业费2671.59元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告刘佳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，缴纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 员 刘静明二〇二一年八月二十七日法官助理 李明阳书 记 员 夏子晴本判决所适用的法律依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。