广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初465号原告：陈华东，男，1991年7月19日出生，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：黄芝庆，广东百言律师事务所律师。被告：梁凯华，男，1990年9月30日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。原告陈华东与被告梁凯华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日受理后，依法适用简易程序于2021年2月5日公开开庭进行了审理。原告陈华东的委托诉讼代理人黄芝庆到庭参加诉讼，被告梁凯华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告陈华东向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除双方签订的《房屋买卖协议书》、《房屋买卖合同》；2.判令被告返还原告已支付的房款364800元，并以364800元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，从起诉之日起计算至实际清偿之日止；3.判令被告支付违约金40380元；4.被告支付原告已支付的契税3845.71元及不动产登记费80元；5.被告承担原告律师费8000元；6.被告承担本案评估费、诉讼费。事实与理由：原、被告是朋友关系，2016年被告向佛山市创亿房地产有限公司购买了高明区，支付20000元认购金后，因其自身原因无法继续支付房款，故将该房转让给原告。双方于2017年11月20日签订《房屋买卖协议书》，约定被告出售高明区给原告，出售金额403800元。同日，原告通过自己名下银行卡以转账的方式向佛山市创亿房地产有限公司支付房款320000元及被告未及时支付开发商房款所产生的违约金44800元，合计364800元，佛山市创亿房地产有限公司开具收据两张。2018年3月30日，被告办理了案涉房屋的房产证后，原、被告双方补充签订了《房屋买卖合同》，合同对交易定金、付款方式、税费承担、违约责任等进行了约定。被告办理了房产证后，原告立即与被告办理房屋过户，却得知被告由于其个人债务导致案涉房屋已经被法院查封导致不能过户，之后原告不断催促被告尽快清除房屋过户障碍，但被告一直没有处理。因被告的违约行为导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，严重损害了原告的合法利益。虽然原告给与被告宽限多时，但被告至今仍未能将房屋的查封状态解除，未能协助原告办理过户手续。为维护原告合法权益，现诉诸法院，请求判如所请。原告围绕诉讼请求依法提交了其本人身份证、被告身份证复印件、房屋买卖协议书、房屋买卖合同、契税发票、不动产登记票据、非税收入电子票据、POS机收据、收据、不动产权证、燃气业务受理单、收费单等证据证明案件事实。本院审查认为，原告提交的证据形式合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院予以采信并在卷佐证。被告梁凯华在本院指定的期限内，未提交答辩状及证据，且经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。结合依法采信的证据和原告在庭审中的陈述，本院确认本案的事实如下：原告陈华东与被告梁凯华系朋友关系。2016年，梁凯华向案外人佛山市创亿房地产有限公司（以下简称创亿公司）购买了一套位于创亿明园的一手商品房，坐落为佛山市高明区，该房建筑面积为88.83平方米，套内面积为70.18平方米，售价为403800元，梁凯华向创亿公司支付了20000元定金。后梁凯华无力按约定期限支付购房款，便有意将房屋转让给陈华东，经询问创亿公司后，得知因逾期支付房款，需另行支付违约金44800元。2017年11月20日，原告陈华东与被告梁凯华签订《房屋买卖协议书》和《房屋买卖合同》，约定梁凯华以403800元的价格将上述房产转让给陈华东，陈华东应先行支付价款320000元及违约金44800元，剩余房款83800元、维修基金4038元、变卖费用20000元待房屋过户给陈华东或第三方后再支付，交易过程中产生的过户费用及物业管理费由陈华东负担。《房屋买卖合同》第九条第一款约定，卖方签订合同后不能按合同约定将物业售予买方，应向买方支付成交价10%的违约金，并退回买方已付的所有款项。合同签订当日，陈华东以转账方式向创亿公司支付房款320000元及违约金44800元，创亿公司分别开具收据。2018年3月21日，房管部门向被告梁凯华颁发了编号为粤（2018）佛高不动产权第0××2号的不动产权证书，契税3845.71元、办证工本费80元均由原告陈华东支付。梁凯华取得不动产权证后，将原件交给陈华东保管。创亿公司交房后，陈华东对案涉房屋进行了装修，并居住、管理。之后，陈华东要求梁凯华配合将案涉房屋过户至自己名下，去房管部门查询后，得知该房已于2018年3月26日被南京市建邺区人民法院依法查封，于2019年1月18日被本院轮候查封，无法办理过户手续。后被告梁凯华一直不能清偿债务，致使查封未能解除，原告陈华东遂起诉至本院，请求判令解除合同、被告退还购房款且支付利息、违约金、契税、工本费，并支付房屋增值差价300000元及房屋装修费100000元。诉讼过程中，陈华东申请对案涉房屋的市场价格及装修费用进行评估。2020年9月4日，南京市建邺区人民法院发函同意将案涉房屋的处置权移交本院，该房于2021年6月24日被本院依法拍卖成交，共得款566364.39元。2021年7月30日，陈华东撤回请求判令被告支付房屋增值差价酌定300000元及房屋装修费100000元的诉讼请求。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，引起纠纷的法律事实发生在2020年12月31日前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。关于合同是否解除。原、被告于2017年11月20日签订的《房屋买卖协议书》和《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。根据1999年10月1日实施的《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，被告因自身债务问题导致案涉房屋被法院查封、拍卖，合同已经无法实际履行，合同目的亦不能实现。因此，原告主张解除合同理据充分，本院予以支持。关于返还款项。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，房屋买卖合同解除后，原告因履行合同而代被告向创亿公司支付的购房款和违约金364800元、代被告缴纳的契税3845.71元及代被告支付的不动产登记费80元，均应由被告向原告返还。原告还主张被告支付以364800元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，因该利息系被告违约导致原告产生的法定孳息损失，故对该项诉讼请求，本院予以支持。关于违约金和律师费。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案中，房屋买卖合同解除后，合同的权利义务终止，但不影响《房屋买卖合同》第九条第一款约定的违约金条款的效力。被告因自身问题导致房屋买卖合同不能履行，其行为已经构成违约，应当依照约定向原告支付房屋成交价的10%作为违约金。因此，对原告主张被告支付40380元违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告还主张被告支付律师费8000元，因该费用系原告的间接损失，足以在违约金中弥补，且双方并无关于律师费的约定，对该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告陈华东与被告梁凯华签订的《房屋买卖协议书》和《房屋买卖合同》解除；二、被告梁凯华于本判决生效之日起十日内向原告陈华东返还购房款364800元并支付利息损失（以364800元为本金，自2021年1月11日起计算至实际清偿之日止）；三、被告梁凯华于本判决生效之日起十日内向原告陈华东支付违约金40380元；四、被告梁凯华于本判决生效之日起十日内向原告陈华东支付陈华东代缴的契税3845.71元及代付的办证工本费80元，合计3925.71元；五、驳回原告陈华东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11971元，减半收取5985.5元（原告已预交），由被告梁凯华负担，并于履行本判决确定的给付义务时一并支付给原告陈华东，本院不另作收退。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  詹学升二〇二一年八月十九日书记员  陈俊杰广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初465号原告：陈华东，男，1991年7月19日出生，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：黄芝庆，广东百言律师事务所律师。被告：梁凯华，男，1990年9月30日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。原告陈华东与被告梁凯华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日受理后，依法适用简易程序于2021年2月5日公开开庭进行了审理。原告陈华东的委托诉讼代理人黄芝庆到庭参加诉讼，被告梁凯华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告陈华东向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除双方签订的《房屋买卖协议书》、《房屋买卖合同》；2.判令被告返还原告已支付的房款364800元，并以364800元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，从起诉之日起计算至实际清偿之日止；3.判令被告支付违约金40380元；4.被告支付原告已支付的契税3845.71元及不动产登记费80元；5.被告承担原告律师费8000元；6.被告承担本案评估费、诉讼费。事实与理由：原、被告是朋友关系，2016年被告向佛山市创亿房地产有限公司购买了高明区，支付20000元认购金后，因其自身原因无法继续支付房款，故将该房转让给原告。双方于2017年11月20日签订《房屋买卖协议书》，约定被告出售高明区给原告，出售金额403800元。同日，原告通过自己名下银行卡以转账的方式向佛山市创亿房地产有限公司支付房款320000元及被告未及时支付开发商房款所产生的违约金44800元，合计364800元，佛山市创亿房地产有限公司开具收据两张。2018年3月30日，被告办理了案涉房屋的房产证后，原、被告双方补充签订了《房屋买卖合同》，合同对交易定金、付款方式、税费承担、违约责任等进行了约定。被告办理了房产证后，原告立即与被告办理房屋过户，却得知被告由于其个人债务导致案涉房屋已经被法院查封导致不能过户，之后原告不断催促被告尽快清除房屋过户障碍，但被告一直没有处理。因被告的违约行为导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，严重损害了原告的合法利益。虽然原告给与被告宽限多时，但被告至今仍未能将房屋的查封状态解除，未能协助原告办理过户手续。为维护原告合法权益，现诉诸法院，请求判如所请。原告围绕诉讼请求依法提交了其本人身份证、被告身份证复印件、房屋买卖协议书、房屋买卖合同、契税发票、不动产登记票据、非税收入电子票据、POS机收据、收据、不动产权证、燃气业务受理单、收费单等证据证明案件事实。本院审查认为，原告提交的证据形式合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院予以采信并在卷佐证。被告梁凯华在本院指定的期限内，未提交答辩状及证据，且经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。结合依法采信的证据和原告在庭审中的陈述，本院确认本案的事实如下：原告陈华东与被告梁凯华系朋友关系。2016年，梁凯华向案外人佛山市创亿房地产有限公司（以下简称创亿公司）购买了一套位于创亿明园的一手商品房，坐落为佛山市高明区，该房建筑面积为88.83平方米，套内面积为70.18平方米，售价为403800元，梁凯华向创亿公司支付了20000元定金。后梁凯华无力按约定期限支付购房款，便有意将房屋转让给陈华东，经询问创亿公司后，得知因逾期支付房款，需另行支付违约金44800元。2017年11月20日，原告陈华东与被告梁凯华签订《房屋买卖协议书》和《房屋买卖合同》，约定梁凯华以403800元的价格将上述房产转让给陈华东，陈华东应先行支付价款320000元及违约金44800元，剩余房款83800元、维修基金4038元、变卖费用20000元待房屋过户给陈华东或第三方后再支付，交易过程中产生的过户费用及物业管理费由陈华东负担。《房屋买卖合同》第九条第一款约定，卖方签订合同后不能按合同约定将物业售予买方，应向买方支付成交价10%的违约金，并退回买方已付的所有款项。合同签订当日，陈华东以转账方式向创亿公司支付房款320000元及违约金44800元，创亿公司分别开具收据。2018年3月21日，房管部门向被告梁凯华颁发了编号为粤（2018）佛高不动产权第0××2号的不动产权证书，契税3845.71元、办证工本费80元均由原告陈华东支付。梁凯华取得不动产权证后，将原件交给陈华东保管。创亿公司交房后，陈华东对案涉房屋进行了装修，并居住、管理。之后，陈华东要求梁凯华配合将案涉房屋过户至自己名下，去房管部门查询后，得知该房已于2018年3月26日被南京市建邺区人民法院依法查封，于2019年1月18日被本院轮候查封，无法办理过户手续。后被告梁凯华一直不能清偿债务，致使查封未能解除，原告陈华东遂起诉至本院，请求判令解除合同、被告退还购房款且支付利息、违约金、契税、工本费，并支付房屋增值差价300000元及房屋装修费100000元。诉讼过程中，陈华东申请对案涉房屋的市场价格及装修费用进行评估。2020年9月4日，南京市建邺区人民法院发函同意将案涉房屋的处置权移交本院，该房于2021年6月24日被本院依法拍卖成交，共得款566364.39元。2021年7月30日，陈华东撤回请求判令被告支付房屋增值差价酌定300000元及房屋装修费100000元的诉讼请求。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，引起纠纷的法律事实发生在2020年12月31日前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。关于合同是否解除。原、被告于2017年11月20日签订的《房屋买卖协议书》和《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。根据1999年10月1日实施的《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，被告因自身债务问题导致案涉房屋被法院查封、拍卖，合同已经无法实际履行，合同目的亦不能实现。因此，原告主张解除合同理据充分，本院予以支持。关于返还款项。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，房屋买卖合同解除后，原告因履行合同而代被告向创亿公司支付的购房款和违约金364800元、代被告缴纳的契税3845.71元及代被告支付的不动产登记费80元，均应由被告向原告返还。原告还主张被告支付以364800元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，因该利息系被告违约导致原告产生的法定孳息损失，故对该项诉讼请求，本院予以支持。关于违约金和律师费。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案中，房屋买卖合同解除后，合同的权利义务终止，但不影响《房屋买卖合同》第九条第一款约定的违约金条款的效力。被告因自身问题导致房屋买卖合同不能履行，其行为已经构成违约，应当依照约定向原告支付房屋成交价的10%作为违约金。因此，对原告主张被告支付40380元违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告还主张被告支付律师费8000元，因该费用系原告的间接损失，足以在违约金中弥补，且双方并无关于律师费的约定，对该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告陈华东与被告梁凯华签订的《房屋买卖协议书》和《房屋买卖合同》解除；二、被告梁凯华于本判决生效之日起十日内向原告陈华东返还购房款364800元并支付利息损失（以364800元为本金，自2021年1月11日起计算至实际清偿之日止）；三、被告梁凯华于本判决生效之日起十日内向原告陈华东支付违约金40380元；四、被告梁凯华于本判决生效之日起十日内向原告陈华东支付陈华东代缴的契税3845.71元及代付的办证工本费80元，合计3925.71元；五、驳回原告陈华东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11971元，减半收取5985.5元（原告已预交），由被告梁凯华负担，并于履行本判决确定的给付义务时一并支付给原告陈华东，本院不另作收退。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  詹学升二〇二一年八月十九日书记员  陈俊杰