福建省顺昌县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0721民初1293号原告：福州亚华顺物业管理有限公司，住所地福建省福州市台江区达道路3号4楼405办公室，统一社会信用代码91350103746392872G。法定代表人：阮文金，总经理。委托诉讼代理人：李兴旺，男，福州亚华顺物业管理有限公司员工。被告：吴劲松，男，1976年5月19日出生，汉族，住福建省顺昌县。被告：王**银，女，1979年11月20日出生，汉族，住福建省顺昌县。委托诉讼代理人：吴劲松（系王**银丈夫），男，住福建省顺昌县。原告福州亚华顺物业管理有限公司（以下简称亚华顺物业公司）与被告吴劲松、王**银物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亚华顺物业公司的委托诉讼代理人李兴旺、被告王**银的委托诉讼代理人暨被告吴劲松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亚华顺物业公司向本院提出诉讼请求：1.吴劲松、王**银支付物业服务费1144元；2.吴劲松、王**银支付逾期付款滞纳金（自逾期之日起按每日万分之五计算至付清物业管理费之日止）。庭审中，亚华顺物业公司减少诉讼请求为：1.吴劲松、王**银支付物业服务费1144元；2.吴劲松、王**银支付逾期付款滞纳金85.50元。事实和理由：亚华顺物业公司与吴劲松、王**银于2018年7月30日签订《前期物业管理服务协议》，该协议第六条与第八条约定了收费标准（高层住宅1.2元/平方米/月）、交纳费用时间（每月1-10日）及违约责任即逾期之日起按每天万分之五收取滞纳金。亚华顺物业公司依约提供了物业服务，吴劲松、王**银却拒交物业服务费。自2020年9月1日至2021年5月31日期间，吴劲松、王**银共欠交物业服务费1144元及滞纳金85.50元。亚华顺物业公司多次向其催收，并发出书面通知，但吴劲松、王**银仍拒不交纳。吴劲松、王**银拒不交纳物业服务费的行为已构成违约，故亚华顺物业公司诉至法院。吴劲松、王**银辩称，一、物业公司没有证据证明双方签订物业管理合同，物业公司提供的《前期物业管理服务协议》只约定提供“前期”物业服务。二、物业公司存在乱收费问题。1.装修垃圾清运费：物业公司未提供该服务，却收取该费用，属乱收费；2.水电公摊费：物业公司半年在小区公布一次水电公摊账目，且没有公布水电费发票，而且地下室的水电公摊也由业主分摊不合理；3.维修基金：物业公司已退出小区，不再提供物业服务，但至今未将预收维修基金移交新物业公司；4.生活垃圾清理费：每月收取9元垃圾清理费，属乱收费。三、物业服务不到位。1、小区内业主装修的瓷砖，堆在小区树旁，物业公司没有及时清理，导致小孩在玩耍时受伤。2、其客厅玻璃在收房时就爆了，物业公司以更换时间已过为由拒绝为其更换玻璃，后又以整体美观为由不让其自行更换，玻璃至今未更换。3、其装修剩余材料临时放在电梯旁边的角落，后物业公司以楼梯口不能放东西为由把东西收走，并不予退还。4、物业费中已经包含卫生管理费，物业公司重复收取该费用。5、楼道下水管道、排污管爆管一直漏水，物业公司没有维修。6、物业暴力服务，保安态度不好。7、物业公司现在已经退出小区，但是还是管理小区的地下车库并且收费，而且收取费用从来没有给发票，都是给的收据。本院经审理认定事实如下：吴劲松、王**银系坐落于顺昌县业主，房产面积105.93平方米。亚华顺物业公司系该小区物业服务企业。2018年7月30日，吴劲松与亚华顺物业公司签订《前期物业管理服务协议》，该协议第六条物业管理服务费用中约定，高层住宅物业管理服务费收费标准每平方米每月1.2元，交纳费用时间为每月1-10日；第八条违约责任中约定，业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，亚华顺物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按日万分之五收取滞纳金。吴劲松、王**银自2020年9月1日至2021年5月31日共拖欠9个月物业服务费。期间，亚华顺物业公司于2021年5月20日书面向吴劲松催收物业服务费，但吴劲松、王**银仍未交纳所欠的物业服务费。本院认为，亚华顺物业公司与吴劲松签订的《前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该协议对双方均具有约束力，协议当事人均应按照协议约定履行义务。吴劲松、王**银系案涉安置房小区业主，接受了亚华顺物业公司提供的物业管理服务，应当按照约定支付相应物业服务费。吴劲松、王**银拖欠自2020年9月1日至2021年5月31日共计9个月物业服务费，涉案房产面积为105.93平方米，按照每月1.2元/平方米计算，共计拖欠物业服务费1144元（105.93平方米×1.2元/月/平方米×9个月）。协议约定不按收费标准或逾期交纳物业服务费应从逾期之日起按日万分之五收取滞纳金，该滞纳金性质应视为违约金。根据案涉吴劲松、王**银所欠物业服务费情况，结合亚华顺物业公司提供的计算违约金方式，现亚华顺物业公司主张吴劲松、王**银支付违约金85.50元，本院予以支持。吴劲松、王**银认为生活垃圾清运费、装修垃圾清理费属于乱收费、水电公摊费应凭发票收取且应定期公布、车库收费问题，均系其认为物业服务企业侵害了业主相关权利，因本案审理的是吴劲松、王**银拖欠物业服务费问题，两者不属于同一法律关系，吴劲松、王**银可另案主张。吴劲松、王**银提出的小区卫生、安保等存在的问题，因吴劲松、王**银未能提供物业服务企业在讼争物业服务期间存在服务瑕疵的有效证据，应当承担举证不能的后果。同时，物业服务系连续、常态的服务,不可避免存在服务瑕疵，该服务瑕疵并不当然构成根本性违约。虽然吴劲松、王**银的答辩、举证不足以支持其不交纳物业服务费，但亚华顺物业公司在提供物业服务过程中，也应听取小区业主的意见，对业主提出的质疑应及时详细予以解释答复，对反映存在的问题应及时予以纠正改进，避免双方产生矛盾或者纠纷，共同营造和谐小区。综上所述，亚华顺物业公司的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百四十四条第一款与第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、吴劲松、王**银应于本判决生效之日起十日内支付福州亚华顺物业管理有限公司物业服务费1144元及违约金85.50元，合计2198.6元；二、吴劲松、王**银应于本判决生效之日起十日内支付福州亚华顺物业管理有限公司违约金85.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序审理减半收取计25元，由吴劲松、王**银负担。本案受理费应于本判决生效之日起十日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  洪琪琳二〇二一年八月二十三日书记员  郑 佳本案适用的主要法律条文一、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。