浙江省嘉善县人民法院    民事判决书    （2021）浙0421民初2168号     原告：章一佳，男，汉族，1985年1月15日出生，住上海市黄浦区，公民身份号码XXX。       委托诉讼代理人：王幼健，上海华夏汇鸿律师事务所律师。       被告：嘉善禾众房地产开发有限公司，住所地浙江省嘉善县罗星街道禾众商业广场2幢4号。       法定代表人：张志强。       委托诉讼代理人：肖勇杰、沈宇虹，浙江凯信律师事务所律师。       被告：嘉兴恒言行房地产销售代理有限公司，住所地浙江省嘉兴市新文化广场1幢1801室。       法定代表人：谢朝科。       委托诉讼代理人：朱泳、王炳尧，浙江东方正大律师事务所律师。       被告：陈伟，男，汉族，1980年7月25日出生，住浙江省嘉兴市秀洲区，公民身份号码XXX。       委托诉讼代理人：肖勇杰、沈宇虹，浙江凯信律师事务所律师。       原告章一佳诉嘉善禾众房地产开发有限公司（以下简称“禾众房地产公司”）、深圳市吉屋电子商务有限公司商品房销售合同纠纷一案，本案于2021年6月1日立案后，原告于2021年7月13日撤回对被告深圳市吉屋电子商务有限公司的起诉，本院依法追加嘉兴恒言行房地产销售代理有限公司（以下简称“恒言行销售代理公司”）、陈伟作为本案的共同被告参加诉讼。本案依法适用简易程序分别于2021年7月13日、8月5日开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王幼健，被告禾众房地产公司、陈伟的共同委托诉讼代理人肖勇杰，被告恒言行销售代理公司的委托诉讼代理人朱泳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。       原告章一佳诉讼请求（变更后）：1．请求判令被告禾众房地产公司、被告恒言行销售代理公司共同返还购房费用42万元；2．本案诉讼费用两被告承担。事实和理由：原告与被告禾众房地产公司签购认购协议书，购买嘉善禾众商业广场第1幢17层1715号房，建筑面积45.95平方米，约定房屋价格为42万元。当日，原告在被告禾众房地产公司的授意下分三笔向被告恒言行销售代理公司支付了全部购房款项。但是，在办理房地产所有权转移登记手续时，原告又与被告陈伟签订了一份不动产的转让协议，价格为240725元。原告认为，被告禾众房地产公司不是案涉房屋的出卖人。因此要求被告禾众房地产公司、被告恒言行销售代理公司共同返还全部购房款。       被告禾众房地产公司辩称，被告恒言行销售代理公司系被告禾众房地产公司所开发的嘉善禾众商业广场房产的独家代理销售商。原告章一佳与被告签订了《【嘉善禾众商业广场】认购协议书》，签订协议的当日，原告已经付清了购房款项420000元，该协议系各方当事人的真实意思表示。案涉房屋的实际权利人为禾众房地产公司，被告陈伟系禾众房地产公司的母公司的股东，仅作为案涉房屋的代持人，为完成案涉房屋的产权转移登记需要，与原告章一佳签订了《不动产转让协议》，原告也并未按《不动产转让协议》向被告陈伟支付相应的款项。原告主张房屋买卖合同关系是与陈伟之间发生的，要求被告禾众房地产公司返回购房款42万元的主张没有事实与法律依据，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。       被告恒言行销售代理公司辩称，一、关于涉案房屋转让主体。被告禾众房地产公司及陈伟明确表示，涉案房屋实际产权人为禾众房地产公司，被告恒言行销售代理公司在接受代理销售时也知道涉案房屋为禾众房地产公司所有，陈伟仅是房屋产权的代持人。从原告章一佳与禾众房地产公司签订“嘉善禾众商业广场认购协议”到办理房屋产权过户手续时与陈伟签订的“不动产转让协议”来看，如果原告章一佳对涉案房屋出让方主体存疑，其当时就应当提出，但是原告章一佳并没有提出任何的异议且继续履行合同。因此，原告章一佳对涉案房屋产权及出让主体为禾众房地产公司是知道或应当知道的。二、关于涉案房屋的转让价格。涉案房屋的转让价格420000元，原告章一佳接受并确认的价格，并于当日付清全部的购房款420000元，系买卖双方真实意思的表示。如果当时章一佳不明确转让价格，在因办理产权过户而签署“不动产转让协议”时，发现转让价格与原先约定不一致时，即应当提出异议。事实上，章一佳当时并没有提出任何异议，且其知晓签署“不动产转让协议”的目的是为了办理涉案房屋的产权过户手续。由此可见，章一佳的诉称也是不符合常理的。原告章一佳在起诉状中诉称根据税务局代开发票显示，涉案房屋的销售价格为277997.5元，到后来通过查询“不动产转让协议”后又变更诉称为涉案房屋的销售价格为240725元，难以令人信服作为一项重大交易的受让人不知道房屋真正的转让价格。最后，2018年上半年嘉善房地产市场类似涉案房屋的市场价格均在每平方米1万元左右，恒言行销售代理公司作为禾众商业广场项目的独家代理销售商，不可能低于与禾众房地产公司约定的底价6000元／平方米来销售。所以涉案房屋的转让价格为每平方米9140.37元，总价420000元在当时也是合理的。综上所述，原告章一佳的诉讼请求没有事实根据，也没有法律依据，请求法庭予以驳回。       被告陈伟辩称，章一佳要求被告禾众房地产公司、恒言行销售代理公司共同返回购房款42万余元的主张没有事实与法律依据。被告陈伟并不是真实的房屋权利人，其是因作为禾众集团的股东而代禾众房地产公司代为持有该房屋，故对于该房屋的真实交易情况并不清楚，也从未见过原告，也未与其协商过房屋买卖相关事宜。仅是在办理过户时，按照禾众房地产公司的要求去协助办理了过户手续。原告认为是与被告陈伟发生的房屋买卖关系的主张无法成立，请求法院依法驳回原告的主张。       当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告双方对对方提交的证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告禾众房地产公司、恒言行销售代理公司仅对于原告提交的其与被告陈伟所签订的“不动产转让协议”所要证明的目的有异议，本院将在裁判理由部分予以阐述。       本院经审理认定事实如下：2017年5月24日，被告禾众房地产公司与被告恒言行销售代理公司签订了一份“【禾众商业广场】项目独家房源转让服务合同”，被告禾众房地产公司将【禾众商业广场】项目房源4－5楼、20－26楼及4－5楼、20－26楼以外的毛坯交付的公寓，委托被告恒言行销售代理公司进行独家代理销售，合作期限为2017年12月31日。双方就服务范围、期限、合作方式、违约责任、双方的权利义务等事项进行了约定。2018年1月1日，双方双签订了【禾众商业广场】项目独家房源转让服务合同备忘录，合作时间延长到2018年12月31日。2018年4月20日，原告章一佳与被告恒言行销售代理公司签订《【嘉善禾众商业广场】认购协议书》一份，协议的甲方为禾众房地产公司，乙方为章一佳。该协议约定，由章一佳认购酒店公馆第1幢17层1715号房，建筑面积为45.95㎡，认购总价486103元，优惠总价42万元，定金2万元。乙方须在2018年4月20日之前与甲方签订《商品房买卖合同》，并同时按照所选定的付款方式向甲方支付房款，乙方已付定金无息直接转为首付款。一次性付款。当日，原告章一佳将全部的购房款420000元支付给了被告恒言行销售代理公司，同时支付了房屋维修基金4654.50元。2018年6月29日，原告章一佳与被告禾众房地产公司办理案涉房屋不动产权转移登记手续。为办理登记手续，原告章一佳与被告陈伟签订了《不动产转让协议》一份，约定甲方（陈伟）将坐落于罗星街道禾众商业广场1幢1715室，建筑面积45.95平方米，土地使用权面积3.59平方米，用途为商业的不动产转让给乙方（章一佳）。转让不动产总价为240725元。2018年7月6日，税务部门开具的发票显示，房屋的价税合计为277997.5元。2018年7月6日，案涉房屋的所有权已转移登记至原告章一佳名下。       另查明，被告陈伟系被告禾众房地产公司母公司禾众集团的股东，案涉房屋系被告陈伟代为被告禾众房地产公司持有，实际房屋原所有权人为被告禾众房地产公司。       本院认为，房产属于价值较大商品，根据一般认知，购房者在购房前势必对房屋各方面及当地的房地产市场行情进行综合考虑，才会作出购买与否的意思表示。原告章一佳与被告恒言行销售代理公司签订的《【嘉善禾众商业广场】认购协议书》，双方确定了房屋的交易价格，且原告于当日即支付了购房的全部款项，足以证明该协议书系双方当事人真实意思表示。因案涉房屋原产权登记在被告陈伟名下，为履行《【嘉善禾众商业广场】认购协议书》，办理案涉房屋产权的转移登记手续，原告章一佳与被告陈伟另行签订了《不动产转让协议》。签订该《不动产转让协议》真实目的是为了办理房屋产权转移登记手续，而并非是对房屋买卖的另行约定。案涉房屋系陈伟代为被告禾众房地产公司持有，双方在签订《【嘉善禾众商业广场】认购协议书》时，产权虽登记在被告陈伟名下，但其实际所有权属禾众房地产公司所有。且双方于2018年7月6日已将该房屋的所有权转移登记至原告章一佳名下，原告购买案涉房屋的合同目的已经实现。       综上，原告认为被告禾众房地产公司不是案涉房屋的出卖人，要求被告禾众房地产公司、被告恒言行销售代理公司共同返还全部购房款420000元，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、之规定，判决如下：       驳回原告章一佳的全部诉讼请求。       案件受理费7600元，减半收取3800元（已由原告预交），由原告章一佳负担。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。       审判员胡锦明     二○二一年八月二十日     书记员张韬