湖南省平江县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0626民初2992号原告：平江县齐家物业管理有限公司住所地：平江县新城区东鑫小区8号楼。法定代表人：胡混初。委托诉讼代理人：陈小明，湖南湘才律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘立，湖南湘才律师事务所实习律师。被告：李要军，男，1974年4月4日出生，汉族，住湖南省平江县。被告：林小红，女，1976年3月23日出生，汉族，住湖南省平江县。原告平江县齐家物业管理有限公司（以下简称“齐家物业”）诉被告李要军、林小红物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月7日立案后，依法适用简易程序，依法公开开庭进行了审理。原告齐家物业的委托诉讼代理人陈小明、刘立，被告李要军、林小红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告齐家物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告给付2016年1月1日至2021年4月30日物业管理费8,228元；2、请求判令两被告按照每日千分之三（按年服务费总额计算）支付逾期付款的违约金直至缴清物业管理费之日止；3、请求判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：两被告系原告所管理的悦天城北小区1栋203室的业主。两被告与开发商平江县三和房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购得悦天城北苑1栋203号房，建筑面积12698平方米。两被告于2015年10月27日与原告签订了《前期物业管理服务合同》，根据双方签订的《前期物业管理服务合同》第四条约定按1.2元/月?m收取物业管理费，如被告逾期付款应根据年服务费总额×期天数×3‰的标准向原告支付违约金。合同生效后，原告依约为两被告提供完的物业管理服务，但两被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自2016年11月1日至2021年4月30日，两被告共欠物业费8,228元，原告多次对其书面上门催缴，均无效果。两被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的《前期物业管理服务合同》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故向法院提起诉讼，望人民法院公正裁决，维护原告的合法权益。被告李要军、林小红辩称，我是2015年下半年第一批收房的业主，当时负责验收的正是齐家物业，验收试水时公厕就漏水，物业就派人来维修，我住二楼维修师傅在一楼车库堵，我不懂当时就问为什么不在二楼重新做防水，维修师傅说没问题的、可以的。房子装饰好后，结果发现一楼车库漏得一塌糊涂，我很是奇怪，根本就没搬家人都没住进去，厕所也没使用过哪里来的水呢?所以当时就把北苑的物业负责人叫来了，同来的还有二个技术员，他们通过观察肯定地说水是从隔壁过廊渗透过来的。过廊是大楼做成后重新倒置的，破坏了墙体，所以下雨水就通过墙体渗透进厕所，厕所满压后使一楼车库补缝裂开漏水，原因找到了，补救的办法只能是挖掉重新装饰，看好了日期等着过屋的，我只好挖掉重新扎扎实实的做好防水，把隔壁过廊上面大面积都做了防水，还在上面打了十公分的水泥层，才彻底解决问题。其后我多次跟物业和开发商交涉，希望能弥补给我造成的损失，多次无果。最后是开发商要我找物业，物业要我找开发商，把我踢成个皮球。其间开发商的余总（余望）还亲自来我家现场查看情况，同行的有当时北苑物业负责人和一栋栋长，承诺给我解决，后来也不了了之，当时挖厕所时第一任北苑物业负责人全程拍了照的。这就是我第一次挖厕所重修的全部经过。2019年下半年一楼车库顶上厕所旁边又开始漏水。明明当时重修时防水做得扎扎实实门怎么会往旁边漏呢?我只好又请来防水师傅在楼板上做高压落水，打了几十口钉也无济于事，我又请来泥工师傅在二楼公厕靠近漏水的边上切开重新做防水，结果还是漏，百思不得其解，只能任其漏之，直到有一天大楼过廊的吊顶下沉，漏得满地是水了，物叶才请来维修人员修好，结果我这边一楼的车库也不漏了，水又是从那边渗透过来的，如今就是这么个情况。过廊漏水我这边就漏，过廊不漏我这边就不漏，如今过廊里天花板上的过水带还清楚可见。为了房子的漏水，真是把我搞得筋疲力尽，光厕所就翻修二次。一楼的车库吊顶破坏，墙上都起印了。二楼的厕所也面目全非，花费了我很大的财力和精力，物业和开发商到现在也没给我个说法，置之不理。我邻居204业主进水二次每次都照赔不误，我问清楚才知道他们是一个地方的人，而且二楼的水渗到一楼二个车库的业主也都理赔了。我想不明白是我太老实太讲道理了吗，真是欺人太甚，我感到万分气愤。我是一个合法公民，不是我要拖欠物业费，我也不至于穷到这一步，无耻到这一步，我是无可奈何，恳请您和物业与开发商到我家现场查看情况，我全力配合。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审查明的情况及已采信的证据，现本院认定事实如下：原告齐家物业系一家从事物业管理、家政服务等项目的有限责任公司，被告李要军与被告林小红系夫妻关系，居住在原告进行物业服务的悦天城小区，房屋建筑面积为126.98平方米。2015年10月27日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订《前期物业管理服务合同》，合同载明：甲方自愿将悦天城北1-203委托乙方实施物业管理服务，共约定了十八条内容，其中，第一条双方的权利和义务约定乙方应对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；第四条物业管理服务费用，住宅物业管理费（高层）：住宅1.2元/月/平方米；（多层）0.6元/月/平方米。甲方交纳费用时间：商品房买卖合同约定收楼日期的次月开始。每月交纳服务费时间为上次交费末尾日。第九条违约责任，乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。甲方违反协议，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金（按年服务费总额计算），甲方无正当理由，延期三个月不交服务费、违约金、滞纳金的，乙方有权采取公告形式进行催交，并诉诸法律。双方签订合同后，被告方因房屋漏水问题，多次进行维修，后找原告协商赔偿问题未果，便认为原告服务不到位，自2016年11月起未再缴纳物业管理费，共8,228元。原告多次催讨未果，遂成诉。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”。本案中，原、被告双方签订的《前期物业管理服务合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，对双方均具有法律约束力。原告为小区提供物业服务至今，两被告作为小区业主，应及时交纳物业服务费。原、被告之间形成事实服务关系。现被告未履行相应的缴费义务，应承担民事责任。关于被告需要支付的物业管理费的数额。原告主张从2016年1月1日至2021年4月30日应支付的物业管理费8,228元，被告对欠款金额和物业费计算标准均无异议，本院依法予以支持。被告辩称，因房屋漏水问题，花费了其很大的财力和精力，物业和开发商到现在也没给被告一个说法，也没赔偿。本院认为，被告虽陈述因房屋漏水多次维修、装饰房屋，但并无证据证明漏水部位是小区的公共部位，且被告主张的损失亦无证据支持，本院对该辩解意见不予采纳。被告自收房后享受原告物业服务至今，即使原告存在未及时维修、赔偿的一般瑕疵，被告也不能据此拒绝支付全部物业费。如被告认为原告应当履行维护、修缮、服务与管理义务，可以依据法律规定和物业合同，并结合事实情况，另行主张权利。对于原告主张的违约金，虽然被告未按期缴纳物业费，但其因房屋漏水等原因不满物业服务，与原告之间多次沟通未果，双方存在较大分歧，不能认定被告有恶意拖欠物业费的故意，再结合对双方当事人的影响程度综合衡量，对于原告的该项主张，本院不予以支持。综上，原告齐家物业的诉讼请求部分成立，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、被告李要军、林小红于本判决生效之日起十日内支付原告平江县齐家物业管理有限公司物业管理费8,228元。二、驳回原告平江县齐家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告李要军、林小红负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 员 刘虎波二〇二一年九月一日法官助理 刘凌峰书 记 员 何琰儿