福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0504民初1507号原告：福建省安雅物业管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区城东街道东星社区东辅路20号安雅物业中心。法定代表人：杨梅红，该公司总经理。委托诉讼代理人：辜志坚，福建炜杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：章朝灿，福建炜杰律师事务所律师。被告：刘建志，男，1992年2月21日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。原告福建省安雅物业管理有限公司（以下简称安雅物业公司）与被告刘建志物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月10日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月26日公开开庭进行了审理。原告安雅物业公司委托诉讼代理人辜志坚，被告刘建志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安雅物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令刘建志立即支付拖欠安雅物业公司的物业费7,320.6元及逾期付款违约金约411元（2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算，暂计至起诉日）；2．本案诉讼费由刘建志负担。事实和理由：2018年12月30日，安雅物业公司与泉州市洛江区桥南花苑小区业主委员会（以下简称桥南花苑业委会）签订一份《物业服务合同》，第二条约定物业服务期限：（一）代管服务期为三个月：自2019年1月1日起至2019年3月31日止；（二）物业服务期限为五年又九个月，自2019年4月1日起至2025年3月31日止。第七条（二）就物业服务费收费标准明确：（1）高层住宅：1元/月．平方米；（2）商业物业：1.6元/月．平方米；（四）约定物业服务费按季度收取，业主应于每年的3月30日、6月30日、9月30日和12月30日（每季度计费时段最后一天）前向乙方（安雅物业公司，下同）支付物业服务费。第十五条违约责任明确，业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日千分之三的标准计付违约金。刘建志作为小区8-2102室业主，自2019年1月至今，已拖欠物业费7,320.6元及逾期付款违约金约411元（暂计至起诉日）。为了维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判准安雅物业公司的诉讼请求。刘建志辩称，安雅物业公司管理不到位，小区到处都是垃圾，环境卫生很差。门禁卡押金一人10元，门禁卡办了又没用，大门都是敞开的。电动车电池被盗，找物业公司调监控，但是物业公司却调不出来。保安在晚上值班的时候都在睡觉。电梯坏了一个礼拜才修。外面场地租给别人停车，却没有公示。2019年1月1日安雅物业公司入驻时，有承诺免一年物业费，之后因管理不到位，才未缴纳物业费。本院经审理认定事实如下：刘建志系泉州市洛江区万安街道桥南社区桥南花苑小区8号楼2102室业主，该房屋建筑面积为244.02平方米。桥南花苑业委会与安雅物业公司签订《桥南花苑小区物业服务合同》，第二条约定物业服务期：（一）代管服务期为三个月，自2019年1月1日起至2019年3月31日止；（二）物业服务期限为五年，自2019年4月1日起至2025年3月31日止。第七条约定物业服务费：按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，未办理所有权证已出售的房屋，暂按房屋买卖合同约定的建筑面积收取；高层住宅1元/月．平方米，商业物业1.6元/月．平方米；物业服务费按季度收取，业主应于每年的3月30日、6月30日、9月30日和12月30日（每季度计费时段最后一天）前向乙方支付物业服务费。第十五条约定违约责任：业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日千分之三的标准向乙方支付违约金。刘建志自2019年1月1日起未向安雅物业公司交纳物业服务费。安雅物业公司于2021年4月20日通过发律师函的形式向刘建志催缴物业费。本院认为，桥南花苑业委会与安雅物业公司签订的《桥南花苑小区物业服务合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，合法有效。该合同对桥南花苑小区全体业主具有法律约束力。安雅物业公司依约为桥南花苑小区业主提供了物业服务，刘建志作为桥南花苑小区8号楼2102室业主，依约应当向安雅物业公司交纳物业服务费。桥南社区居委会证明，安雅物业公司自2019年1月1日进驻小区提供物业管理服务以来，能够认真履行物业服务合同，勤勉尽责。刘建志辩称安雅物业公司管理不到位，在入驻时承诺免一年物业费等，因其未能提供相应的证据证明，故本院不予采纳。刘建志自2019年1月1日起至2021年6月30日止应交纳的物业服务费为7,320.6元（244.02平方米×1元/月．平方米×30个月）。刘建志未按时交纳物业服务费，已构成违约，依约应当向安雅物业公司支付违约金。合同约定的每日千分之三的标准偏高，安雅物业公司自行调整后的计算违约金标准，部分主张缺乏法律依据，计算基数不当，本院依法予以调整。综上所述，安雅物业公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、刘建志应在本判决生效后十日内向福建省安雅物业管理有限公司支付自2019年1月1日起至2021年6月30日止的物业服务费7,320.6元，并支付逾期付费违约金（以每季度实际尚欠的物业服务费为基数计算自下一季度首日起至实际还清之日止。2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回福建省安雅物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由刘建志负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上级法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  黄正乾二〇二一年八月三十日书记员  刘树玲速录员  傅雅真附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。