江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣08民终1499号上诉人（原审原告）：黄正龙，男，汉族，1960年2月8日生，住江西省万安县。委托诉讼代理人：王茂涛，江西庐陵律师事务所律师。上诉人（原审原告）：刘忠香，女，汉族，1959年4月18日生，住江西省万安县。委托诉讼代理人：王茂涛，江西庐陵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉安市星晟房地产开发有限责任公司，住所地江西省万安县潞田镇圩镇，统一社会信用代码91360828092912276X。法定代表人：郭相平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢水云，江西祥昀律师事务所律师。上诉人黄正龙、刘忠香与被上诉人吉安市星晟房地产开发有限责任公司（以下除判决主文为均简称星晟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省万安县人民法院（2021）赣0828民初1666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。上诉人刘忠香及其委托诉讼代理人王茂涛、被上诉人星晟公司的委托诉讼代理人谢水云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄正龙、刘忠香上诉请求：1、依法撤销原审判决；2、改判黄正龙、刘忠香与星晟公司2015年2月26日签订的三份《潞田商贸城认购协议书》无效；星晟公司双倍返还上诉人定金300000元；购房款983752元及利息（自2015年8月至支付全部购房款之日止按年利率6%计算)；支付黄正龙、刘忠香材料款1680元；3、本案一、二审诉讼费用由星晟公司负担。事实和理由：一审法院认定《潞田商贸城认购协议书》有效错误。第一，黄正龙、刘忠香与星晟公司签订的《潞田商贸城认购协议书》购买潞田商贸城108、109、110号商铺，以上三套商铺系作为一层进行出售。但双方在实际签订《商品房买卖合同》时，星晟公司却以签订三套购买合同无法进行房屋备案登记为由，要求将房屋拆分成两层，与黄正龙、刘忠香签订六份购房合同。但上述三套房屋二层无人行、消防通道，层高也未达到星晟公司所标注的3.3m，并且星晟公司在明知商铺需要一房一卖的情况下仅签订三份认购协议，其存在销售欺诈的行为，目的在于打包出售二层商铺，根据《中华人民共和国合同法》第52条之规定，《潞田商贸城认购协议书》应认定为无效。第二，星晟公司与黄正龙、刘忠香签订的《潞田商贸城认购协议书》后，双方已经签订了《三份商品房买卖合同》不能办理房屋备案登记的原因是星晟公司将房屋作为一层进行销售并签订购房合同不符合房产管理部门的备案要求，无法办理备案登记的过错在于星晟公司。星晟公司辩称，1、星晟公司与黄正龙、刘忠香签订的潞田商贸城认购协议书中明确买卖商铺的位置、面积和价格。该合同具备房屋买卖合同的基本条件，并且实际履行，亦经生效判决书确定合同效力。2、黄正龙、刘忠香对所购买商铺包括一楼和二楼，且一、二层商铺系一并出售是明知的，星晟公司不存在欺诈的行为。案涉商铺因产权登记才需要签订六份合同，星晟公司不存在非法目的。3、一楼、二楼单独进行产权登记是房管部门的要求，单独登记并不等于单独销售，设计房屋时也是将一、二楼作为整体商铺进行销售。综上，本案双方签订案涉协议效力已经生效法律文书确认，应当驳回黄正龙、刘忠香诉请。黄正龙、刘忠香向一审法院起诉请求:1、依法判令星晟公司与黄正龙、刘忠香2015年2月26日签订的三份《潞田商贸城认购协议书》无效；2、星晟公司双倍返还黄正龙、刘忠香定金300000元；3、星晟公司返还黄正龙、刘忠香购房款983752元及其利息(自2015年8月至支付全部购房款之日止按年利率6%计算)；4、星晟公司赔偿黄正龙、刘忠香房屋差价损失350000元及材料款1680元；5、诉讼费用由星晟公司承担。一审法院认定事实：黄正龙、刘忠香系夫妻。黄正龙于2015年2月26日与星晟公司签订三份《潞田商贸城认购协议书》，分别定购星晟公司开发的万安县潞田镇潞田商贸城2栋108号、109号、110号三间商铺，约定:108号商铺面积(暂测)73.58㎡，销售单价6580元/㎡，销售总价为484122元，一次性付清房款方式成交单价为5605元/㎡，成交总价为412416元，其他付款方式成交单价为5900元/㎡，成交总价为434122元:109号商铺面积(暂测)112.52㎡，销售单价6319㎡，销售总价为711055元，一次性付清房款方式成交单价为5581元/㎡，成交总价为628002元，其他付款方式成交单价为5875元/㎡，成交总价为661055元；110号商铺面积(暂测)94.7㎡，销售单价6353元/㎡，销售总价为601628元，一次性付清房款方式成交单价为5534元/㎡，成交总价为524046元，其他付款方式成交单价为5825元/㎡，成交总价为551628元。当日黄正龙就三间商铺分别支付定金50000元，合计支付150000元。之后黄正龙、刘忠香于2015年3月25日支付房款450000元，于2015年8月5日支付房款220000元，于2015年8月8日支付房款13752元，于2016年7月7日支付房款300000元，共支付房款983752元。星晟公司至今未与黄正龙另行签订《商品房买卖合同》，也未将黄正龙定购的三间商铺交付。另查明，黄正龙、刘忠香在房屋施工阶段要求施工方在其购买的商铺二层开设门洞及不砌内隔墙，施工方经星晟公司同意遂按黄正龙、刘忠香要求施工，现三间商铺一层均未砌内隔墙,209号商铺开设门洞一个。商铺二层设计时无门洞，现有的开设了门洞，有的未开设门洞，且开设门洞的位置不一。黄正龙、刘忠香于2017年7月2日、7月18日就其购买商铺的价格及施工问题向万安县发展和改革委员会投诉，万安县发展和改革委员会于2017年7月18日组织调解未果。黄正龙、刘忠香于2017年9月5日向江西省万安县人民法院提起商品房预售合同纠纷诉讼，提出诉讼请求为：1、判令星晟公司将108号、109号、110号等三间商铺交付黄正龙、刘忠香，并办理产权登记手续；2、星晟公司退还多收的购房款351520元；3、星晟公司赔偿黄正龙、刘忠香损失180000元。法院经审理于2017年12月13日作出（2017）赣0828民初990号民事判决，驳回黄正龙、刘忠香的诉讼请求。黄正龙、刘忠香于2018年1月29日再次向江西省万安县人民法院提起商品房买卖合同纠纷诉讼，提出诉讼请求为：1、判令解除2015年2月26日签订的三份《潞田商贸城认购协议书》；2、星晟公司返还黄正龙、刘忠香双倍定金300000元；3、星晟公司赔偿房屋差价损失350000元及房屋装修款1680元。江西省万安县人民法院经审理于2018年7月24日作出（2018）赣0828民初245号民事判决，驳回黄正龙、刘忠香的诉讼请求。一审法院认为，本案的争议焦点为：黄正龙、刘忠香主张其与星晟公司2015年2月26日签订的三份《潞田商贸城认购协议书》无效是否符合法律规定，能否得到支持。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法的形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”现黄正龙、刘忠香主张合同无效，应当提供证据证明三份《潞田商贸城认购协议书》存在上述规定的情形，其主张才可得到支持。一、协议是否存在“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”的情形？黄正龙、刘忠香称星晟公司向其销售六间商铺存在欺诈行为，协议应认定无效，（2017）赣0828民初990号生效民事判决认定：1、黄正龙、刘忠香对其向星晟公司购买的万安县潞田镇潞田商贸城2栋108号、109号、110号三间商铺是二层商铺，包含了208、209、210号商铺（从协议约定的购房面积可以看出）；2、黄正龙、刘忠香在星晟公司允许的情况下对其购买的商铺行使了诸如装修、二层开设门洞、商铺之间不砌墙等权利；3、黄正龙、刘忠香已向星晟公司支付了大部分购房款；这些足以说明黄正龙、刘忠香对于星晟公司以整体的形式出售二层商铺是知情并认可的，星晟公司并不存在欺诈的情形，更不存在损害国家利益，故本案不符合该条款的适用情形。二、协议是否存在“以合法的形式掩盖非法目的”的情形？黄正龙、刘忠香主张星晟公司出售的商铺由三间变成六间，属于以合法形式掩盖非法目的，协议应认定为无效。星晟公司与黄正龙、刘忠香签订六份商品房买卖合同是房产管理部门的备案要求，也是为了办理房屋产权证的需要，并不存在非法目的，其向黄正龙、刘忠香销售店铺的行为并不存在违法之处，故本案也不符合该条款的适用情形。三、协议是否存在“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形？黄正龙、刘忠香认为星晟公司违反了万安县物价检查所作出的万价检监（2015）7号的通知里确认的“一套一标”，协议应认定为无效，物价所通知星晟公司房屋销售应“一套一标”属于行政管理部门对星晟公司房屋销售的行政管理，该规定应属于行政管理性的规定，不属于法律、行政法规的范畴，其所作出的依据亦不属于效力性强制性规定，本案也不符合该条款的适用情形。现黄正龙、刘忠香提供的证据不能证明该认购协议存在“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”或“损害社会公共利益”从而导致无效的情形。其二人以该购买的商铺无法在房管部门登记备案为由主张合同无效，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”，由此可见，登记备案是房地产管理部门对商品房预售所实施的一项行政管理的手段，并不影响买卖合同的效力，故黄正龙、刘忠香以此为由主张协议无效，无法律依据。综上，此三份认购协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应认定为有效。黄正龙、刘忠香主张三份认购协议无效的诉讼请求，无法律依据，不予支持。其二人要求星晟公司双倍返还定金、返还黄正龙、刘忠香购房款及其利息、赔偿房屋差价损失及材料款的诉讼请求无法律依据，不予支持。经江西省万安县人民法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回黄正龙、刘忠香的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄正龙、刘忠香提交以下证据：证据1、《催告函》一份，证明目的：星晟公司直至2015年5月1日之后通知正式签订《吉安市商品房买卖合同》时，注明的房号仍是2号楼108、109、110室三个门面，而非2号楼108、109、110室以及208、209、210室六个门面，星晟公司具有欺诈销售的故意。证据2、民事反诉状一份，证明目的：星晟公司在销售时，曾因相同原因被2号楼101、102号门面购买人梁礼钟、肖燕起诉，星晟公司退还了梁礼钟、肖燕的购房款并双倍返还了购房定金。证据3、《律师函》一份，证明目的：星晟公司直至2016年之后催告黄正龙、刘忠香签订合同时，注明的房号仍是2号楼108、109、110室三个商铺。星晟公司的质证意见是，对证据1和证据3的真实性无异议，但是对证明目的有异议，这两份证据的内容都是一样的，房号只写了第一层的房号，没有写是因为当事人明知写了第一层包含了第二层。律师函中虽然写了第一层号码但是面积和销售总价是两层的。对证据2与本案没有关联性。本院对证据1和证据3的真实性予以认定，证据2为复印件且与本案无关，对该证据不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，万安县潞田镇潞田商贸城商品房销售明码标价销售公示中载明：108号、109号、110号商铺建筑面积分别为36.79㎡、56.26㎡、47.35㎡，单价分别为15600元/㎡、11050元/㎡、11050元/㎡，208、209、210号商铺的建筑面积为36.79㎡、56.26㎡、47.35㎡，单价均为3900元/㎡。本院认为，黄正龙、刘忠香上诉主张星晟公司未明确告知二层商铺需单独出售，故意打包销售商铺二层的行为，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，构成欺诈和以合法形式掩盖非法目的，应当认定双方签订的潞田商贸城认购协议书无效。本案中，从黄正龙与星晟公司签订的认购协议书明确约定购买的商铺面积分别为73.58㎡、112.52㎡、94.7㎡，一次性付款单价分别为5605元/㎡、5581元/㎡、5534元/㎡，可以认定上诉人所购买的房屋实际包括上下两层房屋，双方最终确认的商铺成交价亦是两层商铺综合价格。另外，江西省万安县人民法院（2017）赣0828民初990号民事判决查明，黄正龙、刘忠香要求施工方在购买的108、109、110号商铺第二层开设门洞，其该行为可以证明黄正龙、刘忠香对认购的商铺实际进行施工。虽然黄正龙与星晟公司签订的认购协议书未明确标注2栋8、9、10号商铺二层商铺的房号，只是写明了2栋108、109、110号和商铺的建筑面积，但是黄正龙、刘忠香应当知道2栋8、9、10号一、二层系共同销售，且以上三套房屋价格系一、二层商铺的整体价格，其亦是按照整体房屋价格支付购房款，房屋单独销售或合并销售属于合同当事人自由协商事项，上诉人的付款行为是对案涉认购协议的认可和履行。本案中，黄正龙、刘忠香对星晟公司将潞田商贸城2栋8、9、10号一、二层整体销售已经达成合意，并且客观上对所购房屋进行施工，其二人主张星晟公司未明确告知二层商铺应当单独销售属于欺诈没有事实和法律依据，本院不予支持。星晟公司并未明确列明2栋8、9、10号一、二层商铺的行为目的在于将两层进行整体销售，并且黄正龙、刘忠香对星晟公司所销售房屋的面积和价格达成了合意，其主张星晟公司存在以合法行为掩盖非法目的没有事实和法律依据，本院不予支持。黄正龙、刘忠香认为案涉认购协议后续无法办理房屋备案登记系星晟公司过错，本院认为办理房屋备案登记与黄正龙、刘忠香诉请认定《潞田商贸城认购协议书》无效并无关联，对黄正龙、刘忠香该项主张不予支持。综上，黄正龙、刘忠香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19519元，由黄正龙、刘忠香负担。本判决为终审判决。审判长  肖建文审判员  胡 婧审判员  刘 静二〇二一年八月二十六日书记员  杨丹妮江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣08民终1499号上诉人（原审原告）：黄正龙，男，汉族，1960年2月8日生，住江西省万安县。委托诉讼代理人：王茂涛，江西庐陵律师事务所律师。上诉人（原审原告）：刘忠香，女，汉族，1959年4月18日生，住江西省万安县。委托诉讼代理人：王茂涛，江西庐陵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉安市星晟房地产开发有限责任公司，住所地江西省万安县潞田镇圩镇，统一社会信用代码91360828092912276X。法定代表人：郭相平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢水云，江西祥昀律师事务所律师。上诉人黄正龙、刘忠香与被上诉人吉安市星晟房地产开发有限责任公司（以下除判决主文为均简称星晟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省万安县人民法院（2021）赣0828民初1666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。上诉人刘忠香及其委托诉讼代理人王茂涛、被上诉人星晟公司的委托诉讼代理人谢水云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄正龙、刘忠香上诉请求：1、依法撤销原审判决；2、改判黄正龙、刘忠香与星晟公司2015年2月26日签订的三份《潞田商贸城认购协议书》无效；星晟公司双倍返还上诉人定金300000元；购房款983752元及利息（自2015年8月至支付全部购房款之日止按年利率6%计算)；支付黄正龙、刘忠香材料款1680元；3、本案一、二审诉讼费用由星晟公司负担。事实和理由：一审法院认定《潞田商贸城认购协议书》有效错误。第一，黄正龙、刘忠香与星晟公司签订的《潞田商贸城认购协议书》购买潞田商贸城108、109、110号商铺，以上三套商铺系作为一层进行出售。但双方在实际签订《商品房买卖合同》时，星晟公司却以签订三套购买合同无法进行房屋备案登记为由，要求将房屋拆分成两层，与黄正龙、刘忠香签订六份购房合同。但上述三套房屋二层无人行、消防通道，层高也未达到星晟公司所标注的3.3m，并且星晟公司在明知商铺需要一房一卖的情况下仅签订三份认购协议，其存在销售欺诈的行为，目的在于打包出售二层商铺，根据《中华人民共和国合同法》第52条之规定，《潞田商贸城认购协议书》应认定为无效。第二，星晟公司与黄正龙、刘忠香签订的《潞田商贸城认购协议书》后，双方已经签订了《三份商品房买卖合同》不能办理房屋备案登记的原因是星晟公司将房屋作为一层进行销售并签订购房合同不符合房产管理部门的备案要求，无法办理备案登记的过错在于星晟公司。星晟公司辩称，1、星晟公司与黄正龙、刘忠香签订的潞田商贸城认购协议书中明确买卖商铺的位置、面积和价格。该合同具备房屋买卖合同的基本条件，并且实际履行，亦经生效判决书确定合同效力。2、黄正龙、刘忠香对所购买商铺包括一楼和二楼，且一、二层商铺系一并出售是明知的，星晟公司不存在欺诈的行为。案涉商铺因产权登记才需要签订六份合同，星晟公司不存在非法目的。3、一楼、二楼单独进行产权登记是房管部门的要求，单独登记并不等于单独销售，设计房屋时也是将一、二楼作为整体商铺进行销售。综上，本案双方签订案涉协议效力已经生效法律文书确认，应当驳回黄正龙、刘忠香诉请。黄正龙、刘忠香向一审法院起诉请求:1、依法判令星晟公司与黄正龙、刘忠香2015年2月26日签订的三份《潞田商贸城认购协议书》无效；2、星晟公司双倍返还黄正龙、刘忠香定金300000元；3、星晟公司返还黄正龙、刘忠香购房款983752元及其利息(自2015年8月至支付全部购房款之日止按年利率6%计算)；4、星晟公司赔偿黄正龙、刘忠香房屋差价损失350000元及材料款1680元；5、诉讼费用由星晟公司承担。一审法院认定事实：黄正龙、刘忠香系夫妻。黄正龙于2015年2月26日与星晟公司签订三份《潞田商贸城认购协议书》，分别定购星晟公司开发的万安县潞田镇潞田商贸城2栋108号、109号、110号三间商铺，约定:108号商铺面积(暂测)73.58㎡，销售单价6580元/㎡，销售总价为484122元，一次性付清房款方式成交单价为5605元/㎡，成交总价为412416元，其他付款方式成交单价为5900元/㎡，成交总价为434122元:109号商铺面积(暂测)112.52㎡，销售单价6319㎡，销售总价为711055元，一次性付清房款方式成交单价为5581元/㎡，成交总价为628002元，其他付款方式成交单价为5875元/㎡，成交总价为661055元；110号商铺面积(暂测)94.7㎡，销售单价6353元/㎡，销售总价为601628元，一次性付清房款方式成交单价为5534元/㎡，成交总价为524046元，其他付款方式成交单价为5825元/㎡，成交总价为551628元。当日黄正龙就三间商铺分别支付定金50000元，合计支付150000元。之后黄正龙、刘忠香于2015年3月25日支付房款450000元，于2015年8月5日支付房款220000元，于2015年8月8日支付房款13752元，于2016年7月7日支付房款300000元，共支付房款983752元。星晟公司至今未与黄正龙另行签订《商品房买卖合同》，也未将黄正龙定购的三间商铺交付。另查明，黄正龙、刘忠香在房屋施工阶段要求施工方在其购买的商铺二层开设门洞及不砌内隔墙，施工方经星晟公司同意遂按黄正龙、刘忠香要求施工，现三间商铺一层均未砌内隔墙,209号商铺开设门洞一个。商铺二层设计时无门洞，现有的开设了门洞，有的未开设门洞，且开设门洞的位置不一。黄正龙、刘忠香于2017年7月2日、7月18日就其购买商铺的价格及施工问题向万安县发展和改革委员会投诉，万安县发展和改革委员会于2017年7月18日组织调解未果。黄正龙、刘忠香于2017年9月5日向江西省万安县人民法院提起商品房预售合同纠纷诉讼，提出诉讼请求为：1、判令星晟公司将108号、109号、110号等三间商铺交付黄正龙、刘忠香，并办理产权登记手续；2、星晟公司退还多收的购房款351520元；3、星晟公司赔偿黄正龙、刘忠香损失180000元。法院经审理于2017年12月13日作出（2017）赣0828民初990号民事判决，驳回黄正龙、刘忠香的诉讼请求。黄正龙、刘忠香于2018年1月29日再次向江西省万安县人民法院提起商品房买卖合同纠纷诉讼，提出诉讼请求为：1、判令解除2015年2月26日签订的三份《潞田商贸城认购协议书》；2、星晟公司返还黄正龙、刘忠香双倍定金300000元；3、星晟公司赔偿房屋差价损失350000元及房屋装修款1680元。江西省万安县人民法院经审理于2018年7月24日作出（2018）赣0828民初245号民事判决，驳回黄正龙、刘忠香的诉讼请求。一审法院认为，本案的争议焦点为：黄正龙、刘忠香主张其与星晟公司2015年2月26日签订的三份《潞田商贸城认购协议书》无效是否符合法律规定，能否得到支持。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法的形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”现黄正龙、刘忠香主张合同无效，应当提供证据证明三份《潞田商贸城认购协议书》存在上述规定的情形，其主张才可得到支持。一、协议是否存在“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”的情形？黄正龙、刘忠香称星晟公司向其销售六间商铺存在欺诈行为，协议应认定无效，（2017）赣0828民初990号生效民事判决认定：1、黄正龙、刘忠香对其向星晟公司购买的万安县潞田镇潞田商贸城2栋108号、109号、110号三间商铺是二层商铺，包含了208、209、210号商铺（从协议约定的购房面积可以看出）；2、黄正龙、刘忠香在星晟公司允许的情况下对其购买的商铺行使了诸如装修、二层开设门洞、商铺之间不砌墙等权利；3、黄正龙、刘忠香已向星晟公司支付了大部分购房款；这些足以说明黄正龙、刘忠香对于星晟公司以整体的形式出售二层商铺是知情并认可的，星晟公司并不存在欺诈的情形，更不存在损害国家利益，故本案不符合该条款的适用情形。二、协议是否存在“以合法的形式掩盖非法目的”的情形？黄正龙、刘忠香主张星晟公司出售的商铺由三间变成六间，属于以合法形式掩盖非法目的，协议应认定为无效。星晟公司与黄正龙、刘忠香签订六份商品房买卖合同是房产管理部门的备案要求，也是为了办理房屋产权证的需要，并不存在非法目的，其向黄正龙、刘忠香销售店铺的行为并不存在违法之处，故本案也不符合该条款的适用情形。三、协议是否存在“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形？黄正龙、刘忠香认为星晟公司违反了万安县物价检查所作出的万价检监（2015）7号的通知里确认的“一套一标”，协议应认定为无效，物价所通知星晟公司房屋销售应“一套一标”属于行政管理部门对星晟公司房屋销售的行政管理，该规定应属于行政管理性的规定，不属于法律、行政法规的范畴，其所作出的依据亦不属于效力性强制性规定，本案也不符合该条款的适用情形。现黄正龙、刘忠香提供的证据不能证明该认购协议存在“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”或“损害社会公共利益”从而导致无效的情形。其二人以该购买的商铺无法在房管部门登记备案为由主张合同无效，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”，由此可见，登记备案是房地产管理部门对商品房预售所实施的一项行政管理的手段，并不影响买卖合同的效力，故黄正龙、刘忠香以此为由主张协议无效，无法律依据。综上，此三份认购协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应认定为有效。黄正龙、刘忠香主张三份认购协议无效的诉讼请求，无法律依据，不予支持。其二人要求星晟公司双倍返还定金、返还黄正龙、刘忠香购房款及其利息、赔偿房屋差价损失及材料款的诉讼请求无法律依据，不予支持。经江西省万安县人民法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回黄正龙、刘忠香的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄正龙、刘忠香提交以下证据：证据1、《催告函》一份，证明目的：星晟公司直至2015年5月1日之后通知正式签订《吉安市商品房买卖合同》时，注明的房号仍是2号楼108、109、110室三个门面，而非2号楼108、109、110室以及208、209、210室六个门面，星晟公司具有欺诈销售的故意。证据2、民事反诉状一份，证明目的：星晟公司在销售时，曾因相同原因被2号楼101、102号门面购买人梁礼钟、肖燕起诉，星晟公司退还了梁礼钟、肖燕的购房款并双倍返还了购房定金。证据3、《律师函》一份，证明目的：星晟公司直至2016年之后催告黄正龙、刘忠香签订合同时，注明的房号仍是2号楼108、109、110室三个商铺。星晟公司的质证意见是，对证据1和证据3的真实性无异议，但是对证明目的有异议，这两份证据的内容都是一样的，房号只写了第一层的房号，没有写是因为当事人明知写了第一层包含了第二层。律师函中虽然写了第一层号码但是面积和销售总价是两层的。对证据2与本案没有关联性。本院对证据1和证据3的真实性予以认定，证据2为复印件且与本案无关，对该证据不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，万安县潞田镇潞田商贸城商品房销售明码标价销售公示中载明：108号、109号、110号商铺建筑面积分别为36.79㎡、56.26㎡、47.35㎡，单价分别为15600元/㎡、11050元/㎡、11050元/㎡，208、209、210号商铺的建筑面积为36.79㎡、56.26㎡、47.35㎡，单价均为3900元/㎡。本院认为，黄正龙、刘忠香上诉主张星晟公司未明确告知二层商铺需单独出售，故意打包销售商铺二层的行为，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，构成欺诈和以合法形式掩盖非法目的，应当认定双方签订的潞田商贸城认购协议书无效。本案中，从黄正龙与星晟公司签订的认购协议书明确约定购买的商铺面积分别为73.58㎡、112.52㎡、94.7㎡，一次性付款单价分别为5605元/㎡、5581元/㎡、5534元/㎡，可以认定上诉人所购买的房屋实际包括上下两层房屋，双方最终确认的商铺成交价亦是两层商铺综合价格。另外，江西省万安县人民法院（2017）赣0828民初990号民事判决查明，黄正龙、刘忠香要求施工方在购买的108、109、110号商铺第二层开设门洞，其该行为可以证明黄正龙、刘忠香对认购的商铺实际进行施工。虽然黄正龙与星晟公司签订的认购协议书未明确标注2栋8、9、10号商铺二层商铺的房号，只是写明了2栋108、109、110号和商铺的建筑面积，但是黄正龙、刘忠香应当知道2栋8、9、10号一、二层系共同销售，且以上三套房屋价格系一、二层商铺的整体价格，其亦是按照整体房屋价格支付购房款，房屋单独销售或合并销售属于合同当事人自由协商事项，上诉人的付款行为是对案涉认购协议的认可和履行。本案中，黄正龙、刘忠香对星晟公司将潞田商贸城2栋8、9、10号一、二层整体销售已经达成合意，并且客观上对所购房屋进行施工，其二人主张星晟公司未明确告知二层商铺应当单独销售属于欺诈没有事实和法律依据，本院不予支持。星晟公司并未明确列明2栋8、9、10号一、二层商铺的行为目的在于将两层进行整体销售，并且黄正龙、刘忠香对星晟公司所销售房屋的面积和价格达成了合意，其主张星晟公司存在以合法行为掩盖非法目的没有事实和法律依据，本院不予支持。黄正龙、刘忠香认为案涉认购协议后续无法办理房屋备案登记系星晟公司过错，本院认为办理房屋备案登记与黄正龙、刘忠香诉请认定《潞田商贸城认购协议书》无效并无关联，对黄正龙、刘忠香该项主张不予支持。综上，黄正龙、刘忠香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19519元，由黄正龙、刘忠香负担。本判决为终审判决。审判长  肖建文审判员  胡 婧审判员  刘 静二〇二一年八月二十六日书记员  杨丹妮