青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终1377号上诉人（原审被告）：赵晶，女，汉族，1959年3月29日出生，退休，住西宁市城**。        上诉人（原审被告）：程开庆，男，汉族，1983年6月19日出生，青海省青少年活动中心教师，住西宁市城**。        委托诉讼代理人：赵晶，系程开庆之母。        被上诉人（原审原告）：阳光恒昌物业服务股份有限公司青海分公司，住所地：西宁市城中区南川西路****楼****。        负责人：王忠平，该公司总经理。        委托诉讼代理人：李丹，该公司项目经理。        委托诉讼代理人：闫颖臻，该公司运营总监。        上诉人赵晶、程开庆因与被上诉人阳光恒昌物业服务股份有限公司青海分公司（以下简称阳光恒昌物业青海分公司）物业服务合同纠纷一案，不服西宁市城西区人民法院（2021）青0104民初1510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。        赵晶、程开庆上诉请求：1．依法撤销西宁市城西区人民法院（2021）青0104民初1510号民事判决，改判驳回阳光恒昌物业青海分公司一审诉讼请求。2．一、二审诉讼费用由阳光恒昌物业青海分公司承担。事实和理由：1．阳光恒昌物业青海分公司称“经过多次催缴任各种理由拒缴纳物业费”与事实不符。阳光恒昌物业青海分公司属于服务性质的公司，在联系方式多样的今天，其仅在楼内贴一个通知作为书面催缴，然后说业主“以各种理由拒缴物业费”不成立。2019年12月3日，赵晶、程开庆与物业公司商谈了1.86元／平方米的物业费过高的问题，该公司称需要汇报，2020年12月27日见面时，又说做不了主，以后再协商，第三次就被起诉到法院，对此上诉人不能接受。2．阳光恒昌物业青海分公司乱收费。赵晶、程开庆2019年只在案涉小区居住两个月，一审法院以未向物业公司提交申请为由驳回上诉人的抗辩缺少依据。阳光恒昌物业青海分公司2019年5月14日入住，12月3日才告知广大业主。经法院协调时的价格和最终收取的物业费价格不同，上诉人请求重新合计。3．银色家园小区商住混合，基础设施建设存在问题，电是临时电，无监控，地下建筑，地下建筑设施不完善停水，生活环境差，发生过多次抢劫，偷盗等案件，一审判决用“瑕疵”过于轻描淡写。4．合同存在问题。海宏房地产有限公司和阳光恒昌物业青海分公司所签署合同约定与现实的条件不符，其中，第三章物业服务标准，第四条：乙方按照西宁市物业管理条例规定进行服务，不得低于四星级服务标准，开发建设单位和业主对物业服务有权进行解释。银色家园小区基础设施建设不完善，无监控、无门禁、无配电室、无消防、无绿地、无停车位、更无景观。银色家园小区是一个在建小区，应按在建小区收取物业费，以及按合同四星级服务标准收取物业费。由于无配电室，长期超负荷用电，时常造成停水停电，给业主造成了不便，影响日常生活。因此应根据小区实际情况，实事求是，本小区1.86元／平方米物业费收费过高，请求法院根据相关法律，法规对本案进行严格审查，依法作出裁判。        阳光恒昌物业青海分公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。        阳光恒昌物业青海分公司向一审法院起诉请求：1．交清物业费和滞纳金，欠费期间2019年5月14日至2020年12月31日，房屋面积148.42平米／1.86元／19个月零18天，共5405.43元；2．判令赵晶和程开庆承担本案诉讼的所有诉讼费用；3．判令赵晶和程开庆按相关规定承担违约滞纳金。        一审法院认定事实：2019年3月28日，青海海宏房地产有限责任公司向阳光恒昌物业服务股份有限公司发出《中标通知书》，载明银色家园项目前期物业服务（第二次）于2019年3月28日上午9：30于西宁市城西区文苑路7号庄和财富广场A座13楼会议室开标并完成评标工作，确定阳光恒昌物业服务股份有限公司为中标人，中标价格：住宅1.86元／㎡／月，商业3.72元／㎡／月，停车位100元／个／月。2019年5月14日，青海海宏房地产有限责任公司作为业主（甲方）与阳光恒昌物业服务股份有限公司作为物业服务企业（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为银色家园住宅小区项目提供前期物业服务，物业类型为住宅及配套，位于西宁市城**西关大街**；物业服务范围包括对已接收的物业进行维护、公共区域的清洁工作、甲方入住时的交付等工作，指定物业服务工作计划并组织实施，房屋共用部位、共用设施设备、附属建筑物构筑物的日常维修、养护和管理，公共绿地、景观的维护，清洁服务，协助维护秩序、做好安全防范工作，消防服务，电梯的运行和日常维护，编制年度维修养护方案并公示，按照规定对房屋装修提供服务，对违反法律法规的行为告知、劝阻并向有关部门报告，制定应急工作员，设立服务监督电话等；乙方按照西宁市物业管理条例的规定进行服务；前期物业服务期限自本合同签订之日起至业主委员会与乙方重新签订《物业管理服务合同》止；收费选择包干制方式，高层住宅由业主按其拥有物业的建筑面积按物业服务费中标金额1.86元／㎡／月交纳，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应付未付金额的1％交纳滞纳金。同日，青海海宏房地产有限责任公司、阳光恒昌物业服务股份有限公司、阳光恒昌物业青海分公司签订《补充协议》，阳光恒昌物业服务股份有限公司向阳光恒昌物业青海分公司出具《授权委托书》，载明就《银色家园前期物业服务合同》，阳光恒昌物业服务股份有限公司全权授权委托阳光恒昌物业青海分公司专属负责银色家园物业服务项目执行全部实施，包括进行日常经营管理、履约合同执行日常服务、发票开具、费用结算、收付款等，委托期限自2019年1月1日起至2023年12月31日止。上述合同签订后，青海海宏房地产有限责任公司将银色家园小区住宅部分移交阳光恒昌物业青海分公司，商业、地下停车、地下停车场尚未移交物业青海分公司为银色家园小区住宅部分提供了物业服务。该小区5号楼1单元1281室房屋面积为148.42平方米，业主程兆远已去世，赵晶、程开庆系其继承人，未向阳光恒昌青海分公司交纳2019年5月14日至2020年12月31日之间的物业费。        一审法院认为，青海海宏房地产有限责任公司与阳光恒昌物业服务股份有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当按照《前期物业服务合同》的约定向物业服务企业支付物业费。阳光恒昌物业青海分公司经阳光恒昌物业服务股份有限公司全权授权专属负责银色家园物业服务项目执行全部实施，有权向未依约支付物业费的业主主张支付物业费。阳光恒昌物业青海分公司已依照合同约定向银色家园小区住宅业主提供了物业服务，银色家园小区商住混合、开放式小区的特点导致了管理难度较大，开发商责任范围内基础设施建设亦存在问题，阳光恒昌物业青海分公司已根据情况进行了协调工作，履行了应尽义务，其服务虽存在瑕疵，但尚不构成根本违约或履约重大瑕疵，赵晶、程开庆应当按照《前期物业服务合同》约定的标准支付2019年5月14日至2020年12月31日共19.5个月的物业费5383.19元。赵晶、程开庆辩称其在2019年7月、8月之后未居住，但其自认房屋水电尚有使用，其亦未向阳光恒昌物业青海分公司提出书面申请，不符合《青海省住宅物业服务收费管理办法》（青发改价格【2016】982号）第十五条第二款“空置房产，房屋装饰装修后，业主连续6个月（含6个月）不入住使用，且水、电等计量度数未发生变化的；或者房屋未装饰装修，且水、电等计量度数未发生变化，同时未堆放物品的，当期物业服务费用按照收费标准的70％计收，但业主应当向物业服务企业提出减免物业费的书面申请，约定有关事项”的规定，对该辩称不予采纳。鉴于阳光恒昌物业青海分公司提供的物业服务存在瑕疵，对该公司主张的滞纳金一审法院不予支持。        综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款规定，判决：一、赵晶、程开庆于判决生效后十日内向阳光恒昌物业青海分公司支付2019年5月14日至2020年12月31日物业费5383.19元；二、驳回阳光恒昌物业青海分公司要求赵晶、程开庆承担违约滞纳金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，已减半收取，由赵晶、程开庆负担。        对一审查明的事实，本院予以确认。        本院认为，赵晶和程开庆提出的上诉理由主要是对于阳光恒昌物业青海分公司提供的物业服务质量与合同约定不符，因此要求降低物业服务费的收费标准，对此本院认为赵晶、程开庆居住的银色家园小区属于在建小区，对此赵晶和程开庆亦不否认，而在建小区尚有施工过程，基础设施建设极有可能存在不完善的情况，赵晶和程开庆提出的小区存在的问题基本属于开发商建设不到位，导致小区物业管理客观上存在困难，而阳光恒昌物业青海分公司的服务管理不佳虽有客观因素，但服务质量确实有待提高，应当查找问题，积极整改。物业服务具有整体性、持续性和不可分割性等特点，阳光恒昌物业青海分公司接受开发商委托，便需要在合同期内提供持续的物业服务。而不同业主对物业服务是否适当的主观感受不同，如果任何一个业主均可以凭自己对物业服务的感受和评价为由拒交物业服务管理费用，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业管理费用的其他业主也不公平，因此对于赵晶、程开庆提出的物业服务质量问题，可以成立召集业主大会重新选择物业服务企业的方式行使权利，而不能动辄拒交物业服务费用。关于定价问题，合同行为系当事人意思自治范畴，不违反法律和行政法规强制性规定的行为有效。合同约定每月1.86元／㎡的物业服务费标准系开发商与阳光恒昌物业公司合意的结果，赵晶和程开庆作为业主受该合同的约束，理应按此标准支付物业费。对于领取房屋钥匙后未入住或居住时间较短的业主是否应当交纳物业服务管理费，领取钥匙即意味着房屋进行了交付，业主开始接受物业管理服务，不以业主是否居住使用为交费条件，因此赵晶、程开庆称居住时间短不应全额交费的上诉理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，对赵晶、程开庆的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费50元，由上诉人赵晶、程开庆负担。        本判决为终审判决。        审判长    韩雪梅审判员    李娟审判员    任宁二〇二一年八月十八日书记员    马晓瑞《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。