广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初15305号原告：广州市新技术应用研究所，住所地广州市越秀区xx路42号。法定代表人：范小红。委托诉讼代理人：肖杰，广东思为律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴慧茵，广东思为律师事务所实习律师。被告：广州市米饭信息科技有限公司，住所地广州市越秀区xx路42号大院2号楼105房。法定代表人：纪健勇。原告广州市新技术应用研究所诉被告广州市米饭信息科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人肖杰，被告的法定代表人纪健勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告间签订的《广州市房屋租赁合同》；2、被告向原告支付拖欠自2020年10月10日起计至2021年2月10日的租金（每月租金为3818元）及拖欠租金所产生的违约金（以被告每月应付未付的租金为基数，按每日2%的标准计算，自被告应付租金次日起计至清偿之日止）；3、判令被告向原告支付拖欠自2020年10月10日至2021年2月10日的综合服务费（每月948.10元）；4、判令原告没收被告已缴纳的押金9533元；5、判令被告向原告赔偿相当于最近2个月租金总和的违约金7636元（每月3818元）；6、判令被告向原告支付从2021年2月11日起计至实际腾空交还场地之日止的租金或场地占用费（均按合同约定的标准支付）及违约金（以被告每月应付未付的租金或占用费为基数，按每日2%的标准计算，自被告应付租金或占用费次日起计至清偿之日止）；7、判令被告腾空交还涉案房屋；8、判令被告向原告支付从2021年2月11日起计至实际腾空交还场地之日止的综合服务费（均按合同约定的标准支付）。事实和理由：2019年11月20日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》。合同签订后，原告已依约将该物业交付给被告使用。在租赁合同履行期间，被告长期（远超一个月）拖欠租金至今，其行为已严重违反合同的约定，构成根本违约，故原告有权解除租赁合同，要求被告支付拖欠租金及拖欠租金所产生的违约金。另，在《租赁合同》履行期间，被告亦拖欠综合服务费至今，其行为亦构成根本违约，故原告有权提前收回物业，要求被告支付拖欠综合服务费，并没收被告已交纳的押金9533元。被告上述长期拖欠应付费用的行为，已构成根本违约，原告已多次催告其交付全部欠付费用及违约金等，但被告不予理会。根据租赁合同第十三条约定“本合同自双方签字盖章之日起生效，双方不得毁约，如有毁约，毁约方应赔偿相当于最近2个月租金总和的违约金予对方”，原告有权要求被告赔偿相当于最近2个月租金总和的违约金。为维护原告的合法权益，故诉至法院并提出前述诉讼请求。被告辩称：1、我方同意解除租赁合同。2、在2020年7月开始原告对我方承租涉案商铺采取断电，造成我方公司影响，从2020年10月开始对我方承租的涉案商铺进行锁门和停电，也导致我方公司无法运营，所以请求法院判决免除原告停电锁门期间我方应付的租金、综合服务费，基于疫情原因，请求免除违约金，对于违约金标准没有异议。3、我方不同意原告没收押金及赔偿两个月租金的违约金的诉请，请求以押金抵扣欠付租金。4、对于原告诉请主张的租金及综合服务费所涉起始时间及标准我方均没有异议。经审理查明：广州市东山区xx路42号大院2号三层房屋，总建筑面积1012.94平方米，权属人为原告，使用性质为办公。2019年11月20日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定：甲方同意将坐落在越秀区xx路42号2栋三层自编317室的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑（或使用）面积79.04平方米；租赁期限为2019年11月20日至2024年11月19日，其中2019年11月20日至2021年11月19日，月租金额为3818元，2021年11月20日至2022年11月19日月租金额为3976元，上述租金不含服务费，服务费遵从第八条约定，每月948.10元，租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按支票或转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方缴纳9533元押金（可以收取不超过三个月月租金额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将押金无息退回乙方（乙方退回押金发票，甲方如数无息退还其押金）；乙方拖欠租金一个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失，如赔偿未达成，甲方有权利扣留乙方办公物品作为抵押，并保留向承租房屋所在地人民法院起诉权利；乙方按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金，若超过一个月不交租金，甲方有权取消本合同，收回该物业自行处理；第八条、其他约定。1、综合服务费每月12元/平方米，合计948.10元/月，含公共地方的清洁、绿化、电梯及公用水费，乙方应在每月十日前向甲方缴清本期综合服务费，逾期十日不缴费的，甲方有权提前收回物业并不退回押金；租赁期内，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，甲乙双方应按有关法律规定及时协商处理，协商不成时，可向承租房屋所在地人民法院起诉；本合同自双方签字盖章之日起生效，双方不得毁约，如有毁约，毁约方应赔偿相当于最近2个月租金总和的违约金予对方；等。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告使用，被告亦向原告支付了押金9533元，原告确认被告已向其支付了截止至2020年10月9日的租金及综合服务费。庭审中，关于锁门及停电问题。原告称：316、317房是打通使用的，对这两个是偶尔停电，以便催缴租金，但均在本案所涉诉求追缴租金及综合服务费之前，与本案无关；我方确认在2020年11月23日对316、317房均有锁门，锁了大概一个月，因为我方当时需要被告搬离该两房屋并解除合同，之后没有再上锁，是被告自己不回来了。被告称：在疫情期间，我方经营困难，从2020年11月316、317房开始被原告锁门、停电，我方在2020年11月上旬前往涉案317房发现上锁之后至交还之日一直没有使用，因为里面有电器和冰箱，316、317房至今未恢复供电，在2021年4月份被告工作人员回去搬东西时发现316、317房门上张贴有封条，316、317房的门我方可以持自己的钥匙打开，我方有找过原告要求恢复供电，但原告没有恢复，原告称要先交完欠付的费用，才能恢复，故我方无法正常运营，但我方没有证据证明原告对316、317房均停电、锁门时间较长的书面证据。关于租金减免问题。原告称：因2020年疫情原因，我方按财局的规定免除了被告2020年3、4、5月应付的全部租金，综合服务费照收取，我方在2020年底与被告多次沟通，让其搬走以便减少损失，但其一直未搬走，也未补交租金；关于2021年疫情，2021年5月21日至2021年6月20日的租金全免，综合服务费不作减免。另，原、被告一致确认：被告于2021年7月13日将涉案317房腾空交还给原告。被告就其主张，仅向本院提交了照片一张（内容为催款通知书）。原告对此回应称：我方未张贴封条，图片所示的也是催款通知书。被告亦确认：对于我方主张的原告停电及锁门问题，除了上述照片外，无其他证据予以证明。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。原告诉请要求解除其与被告关于租赁广州市越秀区xx路42号2栋三层自编317室于2019年11月20日签订的《广州市房屋租赁合同》及交还房屋，被告同意解除并已于2021年7月13日将涉案房屋交还原告。据此，原被告双方之间的租赁合同关系已实际解除，原告的上述诉讼请求无需再作处理。基于原被告协商一致解除合同，原告应将合同押金退还给被告，原告主张没收押金的请求，本院不予支持。关于停电及锁门问题。现原告自认其对涉案317房于2020年11月23日开始上锁达一个月时间、此后其未再上锁，且其在2020年9月之后亦未对涉案317房进行停电，被告抗辩原告对该室长期停电且锁门时间远不止一个月，但其对此并未提交充分、确凿的证据予以证实，故对被告的相关抗辩，本院实难采信。关于欠付的租金及综合服务费。被告自认其未向原告支付，现原告诉请其予支付，合法合理，本院予以支持。但如前述，鉴于原告存在对涉案317房上锁一个月的不当行为，该一个月应付的租金及综合服务费应从中予以扣除。另，因2020年新型冠状病毒××疫情影响，相关部门采取了积极有效的疫情防控及应急处置措施来限制人口流动，这确实对被告正常使用涉案房屋及资金周转、营业收入造成一定影响，是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，原告已给予被告免除其2020年3、4、5月三个月应付租金的减免政策，符合风险共担、共克时艰的原则，对此，本院予以认可。鉴于我市于2021年5月下旬再次受到新型冠状病毒××疫情影响，且政府部门亦采取了相关疫情防控措施，原告自认其亦给予被告免除2021年5月21日至2021年6月20日期间一个月租金的减免政策，本院亦予认可。综上，则应扣除被告应向原告支付的两个月租金，但租金及综合服务费均应计至2021年7月13日止。经计算，被告应向原告支付欠付租金27218.65元（3818元/月*9个月4天-需扣除的两个月的租金）、综合服务费7707.14元（948.10元/月*9个月4天-需扣除锁门期间一个月的综合服务费）。鉴于本案纠纷是因疫情原因引起，被告逾期交租事出有因，不属于恶意违约，原告诉请要求被告支付逾期交纳租金的违约金及赔偿相当于最近两个月租金总和的违约金，本院均不予支持。鉴于双方租赁合同已经解除，房屋也已交还原告，而原告有租赁押金9533元未退还，被告有权主张抵销，扣除被告应付的综合服务费7707.14元及租金1825.86元后，则被告还需向原告另行支付租金25392.79元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市米饭信息科技有限公司向原告广州市新技术应用研究所支付欠付的租金25392.79元；二、驳回原告广州市新技术应用研究所的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2504元，由原告广州市新技术应用研究所负担2247元，被告广州市米饭信息科技有限公司负担257元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交，按自动撤回上诉处理。审判员 徐 娟二〇二一年八月二十六日书记员 冯诗欣