广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初6129号原告：陈坤华，男，1976年8月24日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：杨雯茵，广东骏道律师事务所律师。被告：汤业强，男，1981年10月20日出生，汉族，住湖南省蓝山县。委托诉讼代理人：刘五刚，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃全茂，广东合邦律师事务所律师。原告陈坤华诉被告汤业强租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。开庭时，原告的委托诉讼代理人杨雯茵、被告的委托诉讼代理人刘五刚和覃全茂到庭参加了诉讼。诉讼中，因需等待其他案件的审理结果，本院于2020年12月22日裁定中止本案审理。2021年6月30日，本案恢复审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金31500元（4500元×7个月）；2.判令被告支付水电费3565.5元；3.判令被告支付拆除铁棚费用4000元；4.判令被告承担诉讼费。事实和理由:2019年5月23日，原告与被告签订租赁合同，约定租赁期限为10年，每月租金4500元，水费每立方米3元、电费每度1.5元。实际上，被告仅交租到2020年4月，3月份的水电费和5月份至今的租金未交。被告的物品仍在租赁物内，被告没有告知原告解除合同，也没有清场。被告应支付原告7个月租金共31500元。2020年4月27日，被告未经批准在租赁土地上搭建铁棚被政府通知限期拆除，为配合政府工作，原告雇人和机器帮被告拆除了铁棚，原告支付费用4000元。被告另拖欠水电费3565.5元。租赁土地已于2006年被政府征收，土地性质为建设用地。被告辩称：请驳回原告的诉讼请求。1.被告于2020年7月20日将土地交还原告，双方已结算。租赁合同属于无效合同，造成合同无效的过错在于原告，被告不应支付租金。2.原被告双方于2020年7月20日结算了水电费数额，与原告起诉的水电费数额不符。3.合同无效的过错在于原告，拆除铁棚的费用应由原告自行承担。4.原告未向被告告知土地性质，故原告是合同无效的过错方。原告在诉讼中提交了如下证据：1.《租赁合同》一份，拟证明原被告之间的租赁关系。2.图片三张，拟证明土地现仍由被告占用。3.水电费抄表记录及聊天记录四页，拟证明原告已将水电费读数发给被告。4.微信交易明细一页，拟证明原告代为支付了拆除铁棚费用。5.《征地协议书》一份，拟证明租赁土地已被政府征收。6.证明一份，拟证明租赁土地因历史遗留问题未办理土地性质变更手续。7.《土地租赁使用合同》一份，拟证明原告从佛山市三水区大岗村委会租赁土地用于发展工商业。8.微信聊天记录二页，拟证明原告多次催告被告腾空土地和房屋，被告不予理睬。被告在诉讼中提交了如下证据：录音一段，拟证明双方发生争议后进行协商，原告同意免除被告租金，且原告明知自己存在过错,故原告所诉租金不应由被告承担。本院依职权调取的证据为：（2021）粤06民终2236号《民事判决书》、结算单各一份。结合本案证据和双方当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年1月23日，原告与佛山市三水区大岗村民委员会签订《土地租赁使用合同》，约定由原告租赁使用位于佛山市三水区大岗村民委员会对面的土地约4亩，租赁期限为2014年7月1日至2044年6月30日，共30年。其后，原告开始使用土地并在土地上建设了商铺。2019年5月23日，原告与被告签订《租赁合同》。该合同主要内容为：1.原告将佛山市三水区大岗村民委员会对面的商铺和约1200㎡土地（以下称案涉商铺和案涉土地）出租给被告发展工业、商业。2.租赁期限为2019年7月1日至2029年6月31日，共10年。3.2019年7月1日至2024年6月31日的月租金为4500元，2024年7月1日至2029年6月31日的月租金为5050元。4.被告支付合同押金10000元。租期满后，押金无息全数退还。5.被告可以在案涉土地上兴建建筑物。6.被告办理一切申报手续及证明、报建、工商、税务、消防、环保等手续，费用由被告支付。7.被告中途退出使用土地或不按期缴交租金，又或者有违反合同规定的，原告不退还押金，被告也不能拆除土地上的固定建筑物。合同签订当天，被告付给原告押金10000元、2019年7月租金4500元，原告即将案涉商铺和案涉土地交付被告使用。其后，被告按月向原告支付租金至2020年4月份，被告共计向原告支付了10个月租金，合计租金45000元。被告租用案涉土地期间在土地上投资搭建了面积约300㎡的铁棚（以下称案涉铁棚），并在案涉土地上经营木材厂。2020年4月27日，佛山市三水区人民政府向被告发出《责令限期改正土地违法行为通知书》。该通知书的主要内容为：被告未经批准擅自在案涉土地上搭建铁棚的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定，责令被告于2020年5月5日前将铁棚拆除清理完毕，按规定进行复绿复耕，逾期不改正的，将依法强制拆除、复绿复耕，一切后果由被告负责。2020年6月11日，原告拆除了案涉铁棚。同日，原告向“李小东搭栅”微信支付3500元，向“（梁锡全）小梁吊车出租159××××6779”微信支付500元。2020年7月20日，原、被告对租金、水电度数进行了结算和确认。结算单载明：5月份要收5469元，电229度共343.50元，水51度共153元，6月份租金4500元、电300元，7月份租金4500元、电300元，合计15565元。同日，被告将案涉商铺的钥匙退还给原告，并搬离案涉商铺和案涉土地。2020年8月6日，被告将原告诉至本院，要求原告返还租金45000元、返还押金10000元、赔偿损失56000元。本院作出（2020）粤0607民初3819号《民事判决书》，判决主要内容为：1.确认原告与被告于2019年5月23日签订的《租赁合同》无效。2.原告向被告返还合同押金10000元、赔偿合同无效损失17964元，合计27964元。3.驳回被告的其他诉讼请求。同时,该判决认定原、被告对合同无效的过错程度相当，双方对合同无效造成的损失承担同等责任，被告向原告退还案涉商铺和案涉土地的时间为2020年7月20日。另，案涉土地属农用地性质。本院认为，本案为租赁合同纠纷。引起本案纠纷的法律事实发生在民法典施行前，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案应适用纠纷发生之时的法律、司法解释的规定。生效判决确认被告向原告退还案涉商铺和案涉土地的时间为2020年7月20日，则被告实际占用案涉商铺和案涉土地的截止时间应为2020年7月20日。原告关于被告在2020年7月20日之后仍长期占用案涉商铺和案涉土地的诉讼主张，证据不足，且与生效判决确认的案件事实相悖，不能成立。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009.9.1施行）第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原告与被告签订的《租赁合同》已由生效判决确认无效，按照上述司法解释的规定，被告应向原告支付实际占用案涉商铺和案涉土地期间的占有使用费。原告要求被告支付7个月租金31500元，实际是要求被告支付7个月占有使用费，该诉讼请求合法，但费用计算期间不合理，对不合理部分，本院不予支持。被告实际占用案涉商铺和案涉土地期间产生的水电费用，应由被告承担。虽然原告与被告未在2020年7月20日形成的结算单上签名，但是该结算单的内容与被告已付2020年4月前占有使用费、被告于2020年7月20日退还案涉商铺和案涉土地、合同约定的租金和水电费单价等案件事实相互印证，可以推定该结算单是原告与被告对租赁合同的最终结算，故被告应按结算单内容向原告支付占有使用费、水电费合计15565元。生效判决认定原告与被告对合同无效造成的损失承担同等责任，因此，对于原告因合同无效造成的损失，被告应承担50%的赔偿责任。从原告于2020年6月11日拆除了案涉铁棚，原告于同日向“李小东搭栅”微信支付3500元，向“（梁锡全）小梁吊车出租159××××6779”微信支付500元等案件事实分析，原告为拆除案涉铁棚支付拆除费用4000元（3500元＋500元）事实存在的可能性较大，本院确认原告为拆除案涉铁棚支付拆除费用4000元。该费用属于原告因合同无效造成的直接损失，被告应承担50%的赔偿责任，即被告应向原告赔偿铁棚拆除费用2000元（4000元×50%）。综上所述，对于原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009.9.1施行）第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》（2015.2.4施行）第一百零八条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告汤业强于本判决生效后十日内向原告陈坤华支付占有使用费、水电费共15565元。二、被告汤业强于本判决生效后十日内向原告陈坤华赔偿拆除费损失2000元。三、驳回原告陈坤华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即388元（原告已预交）,由原告陈坤华负担213元，由被告汤业强负担175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员  张 荣二〇二一年八月三日法官助理  徐少艺书 记 员  梁丹蕾