河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终2526号上诉人（原审原告）：周守广，男，1973年10月10日出生，汉族，住河南省罗山县。委托诉讼代理人：张亚，河南精致律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：信阳荣泰置业有限公司，住所地：信阳市平桥区楚王城一组。法定代表人：杨德洲。委托诉讼代理人：魏立，河南申威律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晶，河南申威律师事务所律师。上诉人周守广因与被上诉人信阳荣泰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2021）豫1503民初1130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周守广的委托诉讼代理人张亚、被上诉人信阳荣泰置业有限公司的委托诉讼代理人张晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周守广上诉请求：1、改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金77635.97元；2、被上诉人负担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决逾期交房违约金截止时间计算错误。1、上诉人一审诉求为将违约金计算至被上诉人实际交房之日，一审判决仅支持至被上诉人通知交房之日，违反《商品房买卖合同》第九条“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”的约定，根据《民法典》第577条的规定，被上诉人应当承担至实际交房之日的违约责任。2、被上诉人虽于2021年2月18日通知部分业主交房，但并未实际交付，且其售卖的房屋至今未取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《工程竣工验收备案证书》，根据《商品房买卖合同》第11条，上诉人有权拒绝交接房屋，由此产生的延期交房责任由被上诉人承担。另外，小区内硬件条件至今未完善，到上诉人提起上诉时仍不具备合同约定的交房条件，也仍未向上诉人交付房屋。二、一审扣除期间120天和80天属认定事实错误。1、从形式上看，被上诉人一审庭审中提供的几份证据材料来源不明、真伪不明，不是正规公文格式，未加盖发文单位印章，不符合《民事诉讼法》和《民事诉讼证据规定》对证据的形式要求，不具备证据“三性”之真实性、合法性。一审法院曾当庭释明，要求被上诉人在五个工作日内提供这几份证据材料的原件，被上诉人始终未能提供，这些无法与原件核对核实的所谓“文件”依法应当全部排除适用。2、从内容上看，大气污染防治攻坚限工限产并非新生事物，自2012年以来每年发生，被上诉人在信阳市区开发房地产多年，岂能不知。一审中，被上诉人未提供信环指办［2019］276号文件，仅有的信环指办［2019］276号和信环指办［2019］280号两份文件也都未经质证，信羊环攻坚办［2019］51号、信羊环攻坚办［2019］66号文件分别系羊山新区管委会转发信环指办［2019］245号和信环指办［2019］280号两份文件，是针对同一问题在羊山新区区域内的重申，不应重复用于扣除大气污染防治停工天数。3、从建筑行业特点看，商品房建设开发只在起始地基开挖填埋和收尾绿化施工阶段需要动土，会造成大气环境污染,可能受到环境污染治理停工的影响，本案诉争房屋所在小区地基开挖和填埋发生在2014年至2015年，远早于2019年双方签订商品房买卖合同之日，且小区内不存在任何绿化和植物，所以因大气污染防治攻坚造成的停工停产对被上诉人2019年12月31日交付房屋不会产生任何影响。4、新冠疫情发生在双方约定的交房日之后，与本案同样没有关联，也不会对被上诉人按期交房造成丝毫影响。综上，被上诉人先逾期交房、后拒不交房的行为对上诉人的正常生活、家庭稳定造成了极大的损害，上诉人诉求合情合理合法，一审判决数额过低，尚不足以支付逾期交房期间上诉人的房租，请二审法院依法公正审理并予以改判。信阳荣泰置业有限公司辩称：一、一审法院认定答辩人应支付上诉人214天逾期交房违约金不当，答辩人承担逾期交房责任的天数应为184天。一审法院根据答辩人提供的证据材料已经查明涉案工地因环保原因被迫停工达150余天且对新冠疫情的影响期间认定为80天。自合同约定的交付期限的第二天即2021年1月1日至答辩人通知上诉人交房的2021年2月18日止共计414天，扣除230天后，答辩人应承担延期交房责任的时长为184天。二、一审法院以上诉人购房款总额按日0.2%‰计算的违约金明显高于其实际或可能损失，依法应予调减，恳请二审法院参照信阳市房屋出租最高价格66元/天计算日违约金数额。以上诉人购房款总额按日0.2‰计算的日违约金为每天165元左右。依据信阳市经济水平，水电齐全的同类型房屋的月租金最高价格不超过2000元，即每天66元。上诉人主张的日违约金元已超出同类型房屋的日租金的150%，明显过高。一审中上诉人没有提供证据证明答辩人迟延交房的行为对其造成了实际损失及实际损失的金额，恳请二审法院对违约金数额依法予以调减。周守广向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付自2020年1月1日至被告实际交房之日的逾期交房违约金，以购房款总额808708元为本金按日0.2‰计算400天，暂计64696.64元；2、诉讼费用等由被告承担。一审法院认定事实：2019年1月3日，原告周守广、案外人马华作为买受人与被告信阳荣泰置业有限公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及附件，主要约定如下：一、出卖人出售给买受人的商品房为羊山新区新十六大街王城花苑小区1号楼5单元12017号，面积为118.44平方米，房屋用途为住宅；二、按单价6828元／平方米计价，共计人民币808708元整；三、买受人于签订合同当日付款人民币贰拾肆万捌仟柒佰零捌元（￥248708）整，余款伍拾陆万元整（￥560000）在7日内到银行办理按揭手续；四、出卖人应当在2019年12月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人；五、主合同第八条第二款和附件四合同补充协议第十一条约定如下：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、国家政府相关法律政策调整导致延迟；3、其他出卖人不能预防和控制的因素；六、出卖人逾期交房不超过30日，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”落款处信阳荣泰置业有限公司、周守广签字捺印。《商品房买卖合同》签订当日原告向被告支付人民币贰拾肆万捌仟柒佰零捌元（￥248708）整，信阳荣泰置业有限公司出具了增值税普通发票，剩余房款伍拾陆万元整在银行办理了按揭手续。另查明，案外人马华和原告周守广系夫妻关系。2021年2月10日，马华出具权利让与声明书：为便利诉讼，特将追究信阳荣泰置业有限公司逾期交房违约责任的全部实体权利让与周守广一人，让与人不再单独就此向信阳荣泰置业有限公司主张权利。还查明，因信阳市环境污染防治攻坚战指挥部办公室的信环指办［2019］245号文件、信环指办［2019］276号文件、信环指办［2019］280号文件，信阳市羊山新区环境污染防治攻坚战领导小组办公室信羊环攻坚办［2019］51号文件、信羊环攻坚办［2019］66号文件要求，涉案工地前后被迫四次停工，累计达150余天。2020年1月底至2020年4月底，涉案工地又因全国性的新冠肺炎疫情防控原因停工。2019年12月9日，信阳荣泰置业有限公司在信阳晚报发布延期交房公告，告知各购房人交房时间顺延。后信阳荣泰置业有限公司未依约按期交付房屋，在房屋具备交付条件后，被告以短信的方式告知购房人于2021年2月18日前来办理接房手续，现小区部分购房人已经办理房屋交接手续。一审法院认为，周守广、马华与信阳荣泰置业有限公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实、内容不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效。案外人马华向法院出具权利让与声明书，将追究信阳荣泰置业有限公司逾期交房违约责任的全部实体权利让与周守广，不违反法律规定，且被告未提出异议，法院予以确认。依照合同约定，信阳荣泰置业有限公司应于2019年12月31日前交房，但信阳荣泰置业有限公司至2021年2月18日才履行交房义务，存在逾期交房。信阳荣泰置业有限公司对逾期交房的事实予以确认，但认为受土地拆迁、政府环保政策、新冠肺炎疫情影响而逾期交房的期间属于合同约定免责或者不可抗力所致，应从逾期交房期间中扣除。因此，根据双方的诉辩，本案的争议焦点即为：土地拆迁、政府环保政策、新冠疫情等原因是否构成免责，受土地拆迁、政府环保政策、新冠肺炎疫情影响的逾期交房期间是否应从原告主张的逾期交房期间内扣除，以及如果需要扣除，扣除多少天的问题。对此，法院分析如下：关于被告辩称的小区在建设工程中因土地拆迁、政府环保政策、疫情防控等原因被迫多次停工，由此造成了工期的顺延，应当对交房日期顺延的问题，案涉《商品房买卖合同》第八条、第九条及附件四第十一条对顺延交房的具体情形中约定，除国家政府相关法律政策调整、不可抗力外，出卖人未按期交房需承担违约责任。根据被告提供的证据可以认定，政府为治理环境污染，对包括被告在内的建设施工工地不定期采取停工停建等措施，加之重污染天气影响，造成被告开发的“王城花苑”小区工地多次停工。造成被告延期交房的客观原因存在政府为改善环境采取的环保治理行为以及重污染天气等多种因素，特别是信阳市环境污染防治攻坚战指挥部办公室信环指办［2019］245号文件、信环指办［2019］276号文件、信环指办［2019］280号文件和信阳市羊山新区环境污染防治攻坚战领导小组办公室信羊环攻坚办［2019］51号文件、信羊环攻坚办［2019］66号中明令禁止被告在一定时限内施工（包括停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业），该政府的政策性行为导致被告停止施工以至于工期延后造成逾期交房是被告在订立合同时不能预见的，也是其自身所不能避免的，被告对此无过失。按照《商品房买卖合同》第八条、附件四第十一条第二款对顺延交房的具体情形中约定，因国家政府相关法律政策调整导致延迟，出卖人可以据实予以延期的约定，被告不应当承担逾期交房的违约责任。故对原告关于不能免除被告受环保政策影响期间的逾期交房违约责任的诉讼主张，法院不予支持。对于政府环保政策的影响期间，信阳荣泰置业有限公司提供了市、区政府文件或通知等予以证明，法院酌定责任免除期间为120天。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。比如，自然灾害、战争等”。新冠肺炎疫情作为突发性公共卫生事件，已被认定为属于不可抗力。因受新冠肺炎疫情对被告施工造成影响，虽新冠肺炎疫情发生在被告逾期交房之后，但该不可抗力导致的被告逾期交房时间的延长，属于不可归责于被告原因导致的交房时间延长，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任”的规定，该新冠肺炎疫情影响属于不可抗力不能履行民事义务范畴，故该新冠肺炎疫情影响期间被告不承担支付逾期交房违约金的违约责任。原告依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，认为不可抗力发生在被告迟延履行之后，不能免除被告受新冠肺炎疫情影响期间的逾期交房违约责任。对此，法院认为，当事人迟延履行后发生不可抗力不能免责的规定，是指迟延履行后已经发生违约的事实，不能因违约行为后发生的不可抗力来否定其已经违约的事实，被告应当承担违约责任，但对于能否免除因不可抗力所造成的违约责任的增加部分，应根据具体情况具体分析。本案中，逾期交房时间的延长有合同约定的“因国家政府相关法律政策调整导致延迟”后又发生的不可抗力，该不可抗力导致交房时间的延长不可归责于被告，且对守约方周守广没有造成实质性的损害，如还要求信阳荣泰置业有限公司承担违约责任，有违公平原则。综上，被告信阳荣泰置业有限公司因其逾期交房的违约责任不能因在其迟延履行之后发生的新冠肺炎疫情免责，但对其逾期违约责任中，因不可归责于信阳荣泰置业有限公司原因造成交房时间延长部分，应从信阳荣泰置业有限公司的逾期责任中予以扣除，该部分受新冠肺炎疫情影响期间的扣除与《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定并不矛盾，且与《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任”的规定相符合，故对原告关于不能免除信阳荣泰置业有限公司受新冠疫情影响期间的逾期交房违约责任的诉讼主张，法院不予支持。对于新冠肺炎疫情的影响期间，法院酌定为80天。综上分析，对于原告主张的逾期交房违约金，法院部分予以支持。从交付期限的第二天即2020年1月1日起至通知交房的2021年2月18日止，共计414天，从中扣除因环保治理影响的120天，因新冠肺炎疫情影响的80天，被告应支付原告逾期214天的逾期交房违约金，以购房款总额808708元为本金按日0.2‰计算214天，共计34612.7元。关于本案法律适用问题，因为本案的法律事实发生于民法典施行前，所以应当适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百三十五条、第一百一十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，判决：一、被告信阳荣泰置业有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告周守广34612.7元；二、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费1416元，减半收取708元，由被告信阳荣泰置业有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明：案涉《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条约定：……本合同约定的书面通知包括以下形式：……手机短信通知……出卖人通过手机短信通知的，自短信发出之日视为已送达买受人。其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，围绕周守广的上诉请求，本案二审争议焦点为：原审认定信阳荣泰置业有限公司逾期交房违约金数额是否适当。关于案涉房屋在2021年2月18日是否符合交房条件的问题。案涉《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限、交付条件“2019年12月31日前”“该商品房经验收合格”。该约定系双方真实意思表示,合法有效,双方应依约履行。原审中，信阳荣泰置业有限公司主张其通知购房者于2021年2月18日办理交房手续时案涉房屋已具备合同约定的交房条件并提交了案涉房屋工程经勘察、设计、施工、监理、建设单位五大主体验收合格并签字盖章的竣工验收报告等证据证明，案涉房屋所在小区的部分购房者亦已办理交房手续。原审认定2021年2月18日案涉房屋符合合同约定的交房条件，并无不当。关于信阳荣泰置业有限公司逾期交房违约金的数额问题。案涉《商品房买卖合同》第九条约定逾期交房违约金的计算标准已交房款日万分之二，该约定意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定，原审据此计算逾期交房违约金有合同依据。周守广主张逾期交房时间按照案涉《商品房买卖合同》第九条约定为2020年1月1日起至实际交房之日止。如前所述，案涉房屋在2021年2月18日符合交房条件，信阳荣泰置业有限公司亦已按照案涉《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》约定通过手机短信方式通知周守广办理交房手续，原审认定以2021年2月18日为逾期交房违约金截止之日并无不当。关于原审认定的逾期交房期限应否扣除因环保政策影响的120天和因新冠肺炎疫情影响的80天的问题，案涉《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》中约定了“遭遇不可抗力”“国家政府相关法律政策调整”属于出卖人可以延期的情形，双方应当按照合同约定履行；原审中信阳荣泰置业有限公司提交了行政机关文件、审批表、承诺书等证据证明环保政策调整、新冠肺炎疫情不可抗力对逾期交房的影响程度、因果关系，完成了出卖人的基本举证义务。周守广对此虽有异议，但未提交足以反驳的证据，对其意见不予采纳。综上所述，周守广的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费875元，由上诉人周守广负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 买戈良审 判 员 付 巍审 判 员 周振力二〇二一年八月二十六日法官助理 严 隆书 记 员 陈锦星