辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3596号上诉人（原审被告）：时运洋，男，1981年7月27日生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：孙鹏，北京市盈科(大连)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艺凝，北京市盈科(大连)律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:大连复城置业有限公司，住所地大连市中山区港盛路61号。统一社会信用代码91210200559844992D。法定代表人：魏庆彬，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：杨婕妤，辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟小宇，辽宁智库律师事务所实习律师。上诉人时运洋因与被上诉人大连复城置业有限公司（以下简称“复城公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初1311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。时运洋上诉请求：一、判令复城公司继续履行双方签订的《和解协议》、《协议书》（换房）、《地下车位使用权转让协议》，《协议书》（换房和车位），《仓库无偿使用协议书》；二、判令复城公司配合时运洋完成商品房转移登记及他项权利登记，即解除位于大连市中山区的预售商品房抵押登记，将位于大连市中山区房屋登记至时运洋名下，并转移大连市中山区的预售商品房抵押登记至位于大连市中山区房屋。三、判令复城公司向时运洋交付位于大连市东港区两个车位。四、判令复城公司向时运洋交付一套套内面积为23平方米仓库无偿使用。事实和理由：2013年10月22日，时运洋与复城公司签订《商品房买卖合同》，约定购买位于大连市中山区的预售商品房。2013年10月31日，时运洋与华夏银行股份有限公司大连马栏广场支行签订《个人房屋抵押借款合同》，贷款2860000元用于支付上述商品房余款，并办理了预购房产抵押登记。因位于大连市中山区的预售商品房逾期交付，未取得验收许可证。时运洋于2015年6月向大连市中山区法院起诉复城公司要求解除《商品房买卖合同》并要求给付首付款、贷款本金及违约金等款项。复城公司为解决争议，双方协商约定如下事项：1.车位补偿。根据双方签署的《地下车位使用权转让协议》约定，复城公司向时运洋提供位于大连市东港区两个车位。后因B073号车位为电力抢修禁停车位，故双方签订《协议书》，一致同意将B073号车位调换为C093号车位。2.提供仓库。根据双方签订《仓库无偿使用协议书》，约定复城公司向时运洋提供一套套内面积为23平方米仓库无偿使用。后时运洋办理了撤诉手续。但在时运洋去办理大连市中山区房屋接收手续时，发现房屋有质量问题并且漏水严重，漏水点(详情见照片):（1）厨房顶棚漏水;（2）餐厅吊顶及墙面两处漏水;（3）客用卫生间插座及上方漏水;（4）卫生间墙体漏水;（5）客用浴室冷暖水控制器漏水;（6）北面卧室三处墙体漏水壁纸脱落;（7）主卧浴室浴盆出水阀门爆裂漏水;（8）北面卧室地面地板浸泡;（9）主卧地板被浸泡;（10）南北卧室通道实木背景墙被浸泡；（11）餐厅红木五斗橱被淋湿浸泡;（12）北面卧室红木梳妆柜被淋湿浸泡;（13）卧室红木床头被浸泡。经复城公司领导和相关交接验房人士现场查验红木家具接收单及发票，现场损失已达到四十余万元，经与复城公司的法务方总、地产当时的负责人汤总谈判，提出将同户型、同面积房屋零差价置换到12层1号以补偿时运洋的财产损失。故双方签订《协议书》，约定：双方解除位于大连市中山区的商品房买卖合同，换房为复城公司开发的位于大连市中山区房屋。就相关款项结算，双方约定：就时运洋已支付给复城公司的原房屋房款由复城公司代时运洋直接支付给贷款银行，作为时运洋偿还所欠银行借款本金，复城公司支付给银行的同时，时运洋必须亲自同复城公司共同到贷款银行办理原房屋的贷款偿还手续及抵押登记撤销手续。在此期间，复城公司告知时运洋，由于B073车位系电力抢修车位，不能销售，拟将B073车位调到C093车位，但因C093车位比B073车位面积小，时运洋当时并未同意。但复城公司告知时运洋：电力抢修车位只是电业局临时使用，大部分时间还是可以交由时运洋来使用且没有任何费用，时运洋与电业局沟通确认复城公司所述属实，故同意将协议载明的情况表述为：B073车位调到C093车位，但实际可以使用B073车位，仅需电业局抢修时进行配合。在时运洋签字确认调换车位后，复城公司却将B073车位销售给第三人，违反了B073车位系电力抢修车位不能销售的表述。就换房事宜，时运洋经过与案涉贷款银行沟通，可以办理商品房转移登记及他项权利登记，需要复城公司就新房屋办理预购房产抵押登记后再解除原房屋预购房产抵押登记，但复城公司并未配合办理。而且，在2015年1月27日后双方履行《和解协议》、《协议书》（换房）、《地下车位使用权转让协议》、《协议书》（换房和车位）、《仓库无偿使用协议书》期间，复城公司高级管理人员多次变更，期间时运洋多次催告、沟通多位工作人员。但复城公司就办理原房屋贷款偿还及抵押登记撤销手续始终未能履行，从而导致商品房转移登记及他项权利登记至今无法完成。后时运洋了解到，复城公司未能办理抵押和撤押的原因主要有：（1）当时所有未销售楼盘因复城公司股权变更，所有房产都已经被作为抵押担保财产，位于大连市中山区房屋无法作为抵押物就时运洋的房屋贷款向华夏银行抵押，所以未能进行变更；（2）复城公司另有业主蔡清刚，其与时运洋类似换房事宜，发生了业主违约情形：（3）复城公司不能出资给时运洋还清贷款办理解押手续；（4）复城公司相关工作人员怠工。2016年起，时运洋已实际入住大连市中山区至今。在《地下车位使用权转让协议》及《协议书》中约定应向时运洋交付位于大连市东港区两个车位、在《仓库无偿使用协议书》约定的应向时运洋提供一套套内面积为23方米仓库供其无偿使用至今也未履行。复城公司辩称，不同意时运洋的上诉请求。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。一、时运洋主张继续履行一系列合同，并要求复城公司向其交付B073号和C083号车位、23平方米仓库均无依据；而且，其提出的四项上诉请求均与本案无关，不属于本案审理范围。二、时运洋主张“复城公司配合其完成商品房转移登记及他项权利登记，即解除201号房屋的预售商品房抵押登记，将1201号房屋登记至其名下，并转移201号房屋的抵押登记至1201号房屋”无依据。1.双方并无此约定，时运洋的主张无合同依据。2.2016年双方换房《协议书》第三条第3款第（1）项未作约定，空格处均未填写，不能得出应由复城公司偿还贷款的结论。3.时运洋与贷款银行形成合同关系，其才是还款义务人，其需与银行解除贷款合同，并办理注销抵押登记手续，而非复城公司。4.根据换房《协议书》第一条约定，双方于协议签订当日应办理撤备手续，可以证明在此之前时运洋应将贷款偿还完毕并注销抵押，然后办理撤押手续，这是时运洋应当履行的义务，故时运洋的主张无任何依据。三、时运洋在上诉状提到的所谓“房屋质量问题”、“允许其继续使用B073号车位”、“因1201号房屋存在抵押而无法办理银行抵押贷款”等问题均与客观事实不符，且无任何证据证明。复城公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告双方于2016签订的协议书换车位及换房中房屋调换条款；2.判令解除双方于2016年签订的换房协议书；3.判令被告将大连市中山区房屋恢复原状并腾退交还给原告；4.判令由被告承担本案案件受理费、保全费等诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月22日，复城公司（出卖人）与时运洋（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：时运洋购买原告开发建设的中山区房屋，建筑面积191.17平方米，首付款1230082元，买受人于2013年4月25日前付清；买受人应于本合同签订的同时支付余款2860000元整，买受人应以银行按揭贷款方式于本合同签订后30日内支付给出卖人。2015年11月27日，时运洋签署《房屋交接书》，接收星光域小区2栋1单元2层1号房屋。2015年11月27日，原告（甲方）与时运洋（乙方）签订《和解协议》，约定：一、关于逾期交房补偿：1.甲方同意无偿提供“星光域”项目内一个车位供乙方长期使用作为对乙方的补偿……2.乙方选定“星光域”项目地下一层停车场内第C083号车位。同日，双方签订《地下车位使用权转让协议》，约定：本协议项下的地下停车位位于大连市东港区两个车位。同日，双方签订《仓库无偿使用协议书》，约定：甲方同意将“星光域”19号23平方米的仓库无偿交乙方使用。2016年，复城公司（甲方）与时运洋（乙方）签订《协议书》，约定：因乙方自身原因向甲方提出换房要求，即解除双方原关于购买中山区房屋的原合同，由乙方另行购买甲方开发的位于大连市中山区房屋，就换房事宜，双方达成如下协议：一、原合同的解除及撤销备案：1.自本协议签订且甲、乙双方共同到房地产交易部门将原合同的登记备案手续撤销完成之日起，甲、乙双方签署的原合同方得以解除，甲方对原合同的履行及解除不承担责任，无论何时，乙方均不向甲方主张原合同项下的任何权利。本协议签订同时，乙方应将原合同及原购房发票全部交还甲方。2.本协议签订当日，乙方须与甲方共同到房地产交易部门办理原合同登记备案撤销手续。如乙方拒绝配合或不全力配合撤销备案手续，或非甲方原因未能办理完毕撤销备案手续，视为乙方放弃换房，本协议自动终止，甲、乙双方继续履行原合同，乙方不向甲方主张原合同项下的任何权利。二、新合同的签署：1.本协议签订当日，甲、乙双方就乙方另行向甲方购买新房屋网上签署新的《商品房买卖合同》及补充协议、《临时管理规约》等文件。新房屋建筑面积191.17平方米，新房屋房款总额4090082元……2.无论任何非甲方原因（包括但不限于：政策原因、政府原因、市场价格下降等）导致乙方未能按本条约定与甲方就新房屋签订《商品房买卖合同》及补充协议、《临时管理规约》等文件的，视为乙方放弃上述换房行为，乙方应当与甲方就原房屋重新网签合同，乙方已付的购房款甲方不再退还，并且乙方应按照原房屋购房款总额4090082元的30%向甲方支付违约金。且乙方不向甲方主张原合同项下任何权利。同时，双方又签订《协议书》一份，约定：鉴于在合同履行过程中，出现逾期交房，乙方于2015年6月将甲方诉至大连市中山区人民法院。2015年11月27日，双方就逾期交房补偿问题达成《和解协议》、《保密协议》、《地下车位使用权转让协议》、《仓库无偿使用协议书》；因上述系列约定的“B073号车位”为电力抢修禁停车位，故双方同意，由甲方为乙方进行车位调换，将“B073号车位”调换为“C093”号车位。另，乙方提出将其原购买的201号原房屋调换为位于大连市中山区房屋。现甲、乙双方经协商一致，就前述车位及房屋调换事宜，达成协议如下：一、车位调换及移交：乙方同意甲方将系列协议约定B073号车位调换为C093号车位，甲方无需向乙方交付B073号车位，乙方不因此向甲方主张任何权利……三、仓库使用权的处理，鉴于甲方同意为乙方进行房屋调换，故双方确认：甲方无需再根据双方于2015年11月27日签订的《保密协议》以及《仓库无偿使用协议书》向乙方提供仓库，前述协议中关于仓库的约定废止，自至对甲方不具有约束力。四、甲、乙双方确认：针对原房屋逾期交付补偿事宜，甲方仅需按2015年11月27日双方签订的《和解协议》向乙方提供C083号车位，以及按本协议约定向乙方提供调换后的C093号车位和给予乙方换房外，甲方无需给予乙方任何补偿，前述补偿已包括但不限于逾期交房违约金，因逾期给乙方造成的损失等乙方因逾期交房应获得的全部赔偿和补偿。另查，2013年10月31日，时运洋(甲方、借款人、抵押人)与华夏银行股份有限公司大连马栏广场支行签订《个人房屋抵押借款合同》。2013年4月25日，原告出具首付款发票。2013年11月6日，原告出具剩余款项发票。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《换房协议》及各《协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效。双方均应按照协议约定履行义务，不履行或履行义务有瑕疵，应当承担相应的违约责任。根据双方签订的《协议书》，换房事宜原、被告的义务及履行义务的顺序为“自本协议签订且甲、乙双方共同到房地产交易部门将原合同的登记备案手续撤销完成之日起，甲、乙双方签署的原合同方得以解除，甲方对原合同的履行及解除不承担责任，无论何时，乙方均不向甲方主张原合同项下的任何权利。本协议签订同时，乙方应将原合同及原购房发票全部交还甲方。2.本协议签订当日，乙方须与甲方共同到房地产交易部门办理原合同登记备案撤销手续。如乙方拒绝配合或不全力配合撤销备案手续，或非甲方原因未能办理完毕撤销备案手续，视为乙方放弃换房，本协议自动终止，甲、乙双方继续履行原合同，乙方不向甲方主张原合同项下的任何权利。”现被告以原告未配合其办理转移抵押登记手续为由拒绝办理原合同登记备案撤销手续。首先，从双方签订的各项协议看，未约定原告应当配合被告办理转移抵押登记手续，仅约定被告应当与原告共同到房地产交易部门办理原合同登记备案撤销手续；其次，办理转移抵押登记手续并非办理原合同登记备案撤销手续的前提条件，是否办理转移抵押登记不影响原合同登记备案的撤销。故被告应当按照合同约定履行义务，现被告明确表示不予先行办理原合同撤销备案手续，协议目的已无法实现。根据协议约定，原告有权视为被告放弃换房，换房协议自动终止，双方继续履行原合同。故原告要求解除与被告于2016年签订的《协议书》(换车位及换房)中房屋调换条款、解除双方于2016年签订的换房《协议书》，并要求被告腾退大连市中山区房屋并恢复原状的诉讼请求，事实清楚，证据充分，予以支持。关于被告提出的反诉申请,因不仅仅涉及到案涉房屋的置换问题，被告可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，一审法院判决：一、解除原告大连复城置业有限公司与被告时运洋2016年《协议书》(换车位及换房)中的房屋调换条款及2016年签订的换房《协议书》；二、被告时运洋于判决发生法律效力之日起十日内腾退大连市中山区房屋并将房屋恢复原状。案件受理费39520元，由被告时运洋承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。时运洋提交三组证据：证据一，房屋漏水情况现场照片、工作传签单，拟证明因位于大连市中山区商品房存在严重漏水的质量问题，给时运洋造成财产损失，复城公司提出换房和解方案，因两套房屋存在差价，时运洋的财产损失应予补偿，双方最终确定由复城公司补偿时运洋两个车位和一个仓库用房，说明房屋的调换存在价值上的给付对价，现在复城公司撤销和解相关协议，应将相应差价补足。同时，也证明长江东路166号2层1号房屋不具备居住条件。证据二，大连市中山区房屋水、电缴费凭证及物业工作人员与时运洋的聊天记录截屏，拟证明时运洋自2016年起已实际入住长江东路166号12层1号房屋至今，腾退房屋及恢复原状会耗费没有必要的成本。证据三，停车场现场照片，拟证明复城公司称因B073车位是电力抢修车位，其不能履行协议而变更车位不属实，现该车位已出售交付给第三人使用，该车位实际使用面积大于后期变更的车位，复城公司虚构的事实涉嫌欺诈。复城公司的质证意见是：1.对照片和工作传签单的真实性和关联性均有异议，时运洋无法提供照片的原始载体，照片不具有证明力；而且，证据一不能证明时运洋主张的因房屋质量问题而调换房屋，以及两个房屋存在价差的证明内容。2.水电费缴费主体不是时运洋，但复城公司认可时运洋在未经复城公司同意的情况下实际占有使用长江东路166号12层1号房屋。时运洋无法提供微信聊天记录的原始载体，其中的聊天相对方不是复城公司的人员，不能证明时运洋的观点。3.时运洋无法提供证据三的原始载体，复城公司对证据的真实性有异议，该证据不能证明时运洋的主张。对当事人二审提交的证据，本院认定如下：1.证据一中的照片显示的房屋是否是大连市中山区商品房，不能直观体现。工作传签单系复印件，无复城公司有关人员签名确认，复城公司不予认可。照片与工作传签单不能证实时运洋与复城公司换房是因长江东路166号2层1号房屋存在质量问题，以及复城公司应向时运洋赔偿损失及两套房屋存在差价的有关内容，故本院对证据一的拟证内容不予确认。2.复城公司虽对证据二中水电费缴费凭证以及微信聊天记录的真实性不予认可，但认可时运洋实际占有使用长江东路166号12层1号房屋，故本院对时运洋主张的其实际占有使用长江东路166号12层1号房屋的事实予以确认。3.证据三的照片仅是停车位的直观展示，既不能证实停车位的性质，也不能证实停车位的处分情况，故本院对该证据的拟证内容不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。根据复城公司一审提供的2016年的《协议书》，本院补充查明：2016年，复城公司（甲方）与时运洋（乙方）签订的《协议书》第三条第3款载明：“对于乙方已支付给甲方的原房屋房款[]元，双方同意按下列方式处理：（1）[]元由甲方代乙方直接支付给贷款银行，以作为乙方偿还所欠银行借款本金。甲方将该款项支付给银行的同时，乙方必须亲自同甲方共同到贷款银行办理原房屋的贷款偿还手续及抵押登记撤销手续。（2）[]元直接无息转作乙方购买的新房屋的首付款等额部分，甲方无需另行支付给乙方。”本院认为，复城公司（甲方）与时运洋（乙方）签订的《商品房买卖合同》、2016年签订的《协议书》（换房）及2016年8月签订的《协议书》（换车位和换房）均属合法有效，双方应依约履行。2016年的《协议书》第一条第2款约定，本协议签订当日，乙方须与甲方共同到房地产交易部门办理原合同登记备案撤销手续。如乙方拒绝配合或不全力配合撤销备案手续，或非因甲方原因未能办理完毕撤销备案手续，视为乙方放弃换房，本协议自动终止，甲、乙双方继续履行原合同，乙方不再向甲方主张原合同项下任何权利。本案中，复城公司主张时运洋未按照上述条款约定办理原合同的登记备案的撤销手续，故依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条规定要求解除该《协议书》，以及2016年8月签订的《协议书》（换车位和换房）中的房屋调换条款，由时运洋将大连市中山区房屋恢复原状并腾退交还给复城公司。时运洋则主张未办理原合同登记备案撤销手续，是因为要先办理新房屋抵押登记手续然后再解除原合同的抵押手续，复城公司拒绝配合先办理新房屋的抵押登记手续，且案涉房屋贷款的支付应由复城公司完成。本院认为，从2016年的《协议书》内容来看，没有约定原合同登记备案撤销手续需要复城公司先行协助时运洋办理新换房屋即长江东路166号12层1号房屋的抵押登记手续才能办理。但该《协议书》第三条第3款载明：“对于乙方已支付给甲方的原房屋房款[]元，双方同意按下列方式处理：（1）[]元由甲方代乙方直接支付给贷款银行，以作为乙方偿还所欠银行借款本金。甲方将该款项支付给银行的同时，乙方必须亲自同甲方共同到贷款银行办理原房屋的贷款偿还手续及抵押登记撤销手续。（2）[]元直接无息转作乙方购买的新房屋的首付款等额部分，甲方无需另行支付给乙方。”根据上述内容可知，对于时运洋已经支付给复城公司的原房屋房款，其中一部分由复城公司代时运洋直接支付给贷款银行，以偿还时运洋所欠银行借款本金，在复城公司将该款项支付给银行的同时，时运洋与复城公司共同到贷款银行办理原房屋的贷款偿还手续及抵押登记撤销手续；另一部分直接无息转作时运洋购买新房屋的首付款等额部分。由此分析，复城公司对时运洋已经向其支付的原房屋房款，具有代时运洋向银行还款的义务；而且，在复城公司将该款项支付给银行的同时，时运洋与复城公司共同到贷款银行办理原房屋的贷款偿还手续及抵押登记撤销手续。本案中，复城公司并无证据证实其将收取的原房屋房款的部分或者全部代时运洋直接支付给贷款银行，在此情况下时运洋未与复城公司共同办理原房屋抵押登记撤销手续，符合合同约定。而在原房屋的抵押登记撤销手续未依约办理的情况下，原合同登记备案撤销手续客观上亦不能办理。现复城公司以时运洋未依协议约定办理原合同备案撤销手续为由，要求解除2016年的《协议书》以及2016年8月签订的《协议书》中的房屋调换条款，由时运洋将大连市中山区房屋恢复原状并腾退交还给复城公司，依据并不充分，本院不予支持。至于复城公司主张上述《协议书》第三条第3款中括号内的内容没有填写，双方没有对此达成合意的意见，本院认为，该协议书第三条第3款中括号内的内容虽未填写，但结合条款整体内容理解，括号内的内容应系所涉款项的金额。条款中对复城公司代时运洋向贷款银行支付款项的具体金额虽未填写，但对款项范围或来源明确提到是时运洋已经支付给复城公司的原房屋房款。故即便该条款中括号内的款项金额未填写，亦不影响协议中包含的复城公司代时运洋直接向贷款银行偿还借款本金的意思表示。况且，即便括号内的款项金额未填写，亦属双方对复城公司代时运洋直接向贷款银行支付的款项金额约定不明，由此导致时运洋与复城公司未能共同办理原房屋抵押登记撤销手续，不应归责合同任何一方。故复城公司主张是因时运洋未依约履行合同义务导致原合同登记备案手续未撤销，依据不足，本院不予采纳。关于时运洋上诉提到的要求复城公司继续履行双方签订的《和解协议》、《协议书》（换房）、《地下车位使用权转让协议》，《协议书》（换房和车位），《仓库无偿使用协议书》；配合时运洋完成商品房转移登记及他项权利登记；复城公司向时运洋交付位于大连市东港区两个车位以及复城公司向时运洋交付一套套内面积为23平方米仓库无偿使用，系时运洋二审中提出的独立诉讼请求范畴，不属于本案审理范围，时运洋可另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初1311号民事判决；二、驳回大连复城置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费39520元，由大连复城置业有限公司负担；二审案件受理费39520元，由大连复城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘冬艳审判员  刘小南审判员  任 娲二〇二一年九月十三日书记员  孙雨宁