四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终6381号上诉人（原审被告）：成都市思锐定远网络科技有限责任公司。住所地：四川省成都市金牛区金丰路**********。法定代表人：侯培钢，总经理。委托诉讼代理人：毛彦霁，北京炜衡（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓辉，北京炜衡（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程艳丽，女，1968年12月22日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。上诉人成都市思锐定远网络科技有限责任公司（以下简称思锐定远网络公司）因与被上诉人程艳丽房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初7495号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。思锐定远网络公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判按50%标准支付程艳丽2020年3月、4月和6月租金220500元（即实际支付110250元）；2.由程艳丽承担本案全部诉讼费用。事实和理由：本案是因新冠疫情引起的房屋租赁合同纠纷，核心是疫情期间依法停业的租金损失如何分担。一审已查明，租赁房屋全部为商铺，面积为1160.7平方米。实际使用中，租赁房屋是分租的，真正的使用人是次承租人，程艳丽是完全知晓的，并无异议。一审同时查明，受新冠疫情及防控政策的影响，思锐定远网络公司及部分次承租人未能实际使用租赁房屋、开展经营活动而产生损失，是客观存在的事实。新冠疫情系不可抗力，且对社会生活产生深远影响，已是共识。同时，双方在案涉《商铺租赁合同》第九条中明确约定，租赁房屋因包括疫情等自然灾害在内的不可抗力影响而导致毁损灭失时，程艳丽应按受影响减少的面积或程度相应降低收取租金，自思锐定远网络公司再度使用之日起按原定租金标准执行。本案所涉商铺虽未在物理上毁损，但因疫情无法使用，客观上与房屋毁损灭失因而不能使用是一致的，理应据此减免相应租金。疫情发生后，思锐定远网络公司，同时代表次承租人多次以书函、电话等方式，及时地与程艳丽沟通，声明困难，并希望程艳丽基于现实及双方合同约定，客观地减免部分租金，以共克时艰，但程艳丽根本不予理会。在此情况下，思锐定远网络公司除了争议的2020年3月、4月和6月租金外，仍足额交付了其他应付租金，思锐定远网络公司和次承租人在本次突发疫情的处理上的积极态度是无可厚非的，但因程艳丽的冷漠使得思锐定远网络公司一直吃闭门羹。最终程艳丽一纸诉状将思锐定远网络公司诉诸法律。一审判决无视“四川省应对新型冠状病毒肺炎疫情应急指挥部”、“成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部”的公告，以思锐定远网络公司经营并未受到新冠疫情影响，双方出租、使用房屋的合同目的仍能实现，四川省政府出具的相关减免租金政策只能适用于国资类房屋租赁为由，不予支持思锐定远网络公司要求减免租金的主张，偷换了真正的使用人主体，置次承租人两个月到四个月期限不等的停业和损失不顾，思锐定远网络公司是小微企业，次承租人都是艰难求生的小本经营者，因新冠疫情的因素影响，思锐定远网络公司和次承租人积极配合政府的管控措施，停业减少社会性流动，为抗击疫情贡献微薄之力。而案涉租赁房屋本来地处较偏，思锐定远网络公司及程艳丽为打造口岸口碑已耗尽心力。疫情之下，大家生产生活都收到极大冲击，加上租赁房屋所在小区是成都市首例治愈后二次感染新发区域，政策的管控措施更是强于其他地方。继续按照原定租金标准支付租金，对思锐定远网络公司和次承租人极不公平。一审判决未能体恤民情，未能贯彻应有的公平正义，机械片面地引用条文，其判决结果违背了公平原则和应有的人文关怀。因此，思锐定远网络公司提起上诉，请求二审法院减免思锐定远网络公司和次承租人的支付责任，减少思锐定远网络公司和次承租人的损失，构建公平、和谐的社会秩序。程艳丽辩称，1.合同双方应当按照合同约定履行义务，疫情不是免除租金的理由；2.购房也有贷款及利息成本；3.思锐定远网络公司通过转租的形式，租金高于其与程艳丽之间签订的租赁合同租金，程艳丽对于转租未提出异议，或向思锐定远网络公司提出涨租金；4.思锐定远网络公司一直都在进行经营没有中断，思锐定远网络公司转租的红旗超市、药店在疫情期间经营得很好，中介、理发店、培训机构在春节之后恢复生产生活之后也在正常经营。培训机构虽然没有上培训班，但是还是有老师在办公，也在使用案涉房屋。国家政策减免租金指的是国企，程艳丽作为个人有贷款压力，并不适用该政策；5.思锐定远网络公司是从房地产公司处租赁的，因买卖不破租赁，程艳丽买了房子之后继续出租。程艳丽向一审法院起诉请求：1．判令思锐定远网络公司支付租金220500元及滞纳金，滞纳金计算方式：以应付未付的租金为基数，自3月起至租金支付完毕之日止，按每日0.1%计算；2．判令思锐定远网络公司支付违约金139000元。一审庭审中，程艳丽阐明尚欠租金为2020年3月、4月、6月租金共计220500元；滞纳金根据合同约定从2020年3月应付而未付时间起至租金支付完毕时止。一审法院认定事实：程艳丽系位于锦江区，建筑面积1160.7平方米房屋（以下简称案涉房屋）共同共有人之一。2018年12月1日，程艳丽、何俊江作为出租方（甲方）与思锐定远网络公司作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》，主要内容为：甲方于2018年11月23日经公开拍卖取得案涉房屋，而原业主已于2016年8月18日与乙方签订《商铺租赁合同》，租期约定十年。甲方拟出租案涉房屋于乙方，租期自2018年12月1日起至2026年8月31日止，年租金840000元，每年递增5%，2019年9月1日至2020年8月31日年租金为882000元。租金支付方式：每季度支付一次，各季度的租金均提前5个工作日支付。乙方向甲方指定银行账户转款后，甲方向乙方出具当期租金发票。甲方指定银行账户为：户名程艳丽，开户行中国建设银行二支行万科城市花园所，账号62×××17。乙方须随首期租金一并支付甲方押金139000元。乙方逾期支付租金或腾退商铺，超过30日的，本合同责任方应当向相对方直接支付违约金壹拾叁万玖仟元整。乙方因自身原因逾期支付租金的，应按日以所欠租金总额向甲方承担滞纳金0.1%。双方约定，本合同所指不可抗力的范围限于地震、洪灾、疫情等自然灾害，国家政策变动致使乙方经营不能继续进行两类。因自然灾害导致租赁标的部分或全部毁损灭失的，各自负责。因国家政策变动致使不能继续经营的，本合同自然终止。程艳丽在甲方处签字按手印，思锐定远网络公司在乙方处加盖印章。2020年3月26日，思锐定远网络公司向程艳丽邮寄送达《望江锦园租金支付说明》一份，载明：思锐定远网络公司应当于2020年2月末支付2020年3月至5月房租，因受新冠疫情影响，希望对疫情期间房租作出客观公正调整，故先支付2020年5月房租，3月、4月房租待协商后再予支付。2020年5月26日，思锐定远网络公司向程艳丽邮寄送达书面材料一份，载明：根据相关规定请免收2020年上半年3个月房租，并请及时提交2020年5月、7月、8月房租发票。四川蜀府物业服务有限责任公司望江锦园物业服务中心（以下简称蜀府物业望江锦园中心）出具《证明》二份，载明：因新冠疫情的原因，位于锦江区清心阁茶楼（220平方米）自2020年1月底至2020年3月底停业；位于锦江区，自2020年1月31日至2020年5月20日停业。前述两份《证明》上加盖有蜀府物业望江锦园中心印章和蒋万**签字。蜀府物业望江锦园中心另出具《证明》一份，载明因新冠疫情的原因，位于锦江区伊剪理发店（60平方米）自2020年1月底至2020年3月底停业，蜀府物业望江锦园中心加盖印章。一审另查明，张小燕有注册登记为个体工商户，名称为锦江区英联创文化艺术咨询工作室。张晓梅有注册登记为个体工商户，名称为锦江区清心阁茶楼。2016年8月12日，思锐定远网络公司与张晓梅签订《商铺分租合同》，约定张晓梅承租案涉房屋一层部分及二层全部，计租总面积900平方米；租期2016年9月1日至2026年8月31日。2020年8月24日，张晓梅接受思锐定远网络公司的委托诉讼代理人毛彦霁询问时称，张晓梅在思锐定远网络公司处租赁案涉房屋中的900平方米，楼上为培训机构，楼下为药店、美发店和茶楼，美发店因疫情大概有两个月未正常营业；张晓梅从2018年9月用案涉房屋中的220平方米经营清心阁茶楼，因新冠疫情从2020年1月20日至3月底停业，其中1月20日至1月30日期间为春节放假；现未支付疫情期间租金，希望结合政策和实际情况减免。同日，张小燕接受思锐定远网络公司的委托诉讼代理人毛彦霁询问时称，张小燕从2017年7月24日租赁案涉房屋中的580平方米经营锦江区英联创文化艺术咨询工作室，因新冠疫情从2020年1月24日至2020年5月20日停业，其中1月24日至1月30日为春节放假，现未支付疫情期间租金，希望结合政策和实际情况减免。一审庭审中，程艳丽陈述思锐定远网络公司尚欠2020年3月、4月、6月的租金共计220500元未支付，思锐定远网络公司通过银行转账向其支付2020年5月、7月、8月三个月的租金并备注款项用途。案涉商铺思锐定远网络公司仍在继续使用，且思锐定远网络公司并未受到疫情影响。一审法院认定上述事实，有程艳丽提交的居民身份证复印件、营业执照复印件、《房屋租赁合同》、房屋产权证，思锐定远网络公司提交的《房屋租赁合同》、《分租合同》、函件2份、快递单、物业证明、疫情防控政策、租金支付情况、相关询问笔录，以及程艳丽、思锐定远网络公司的当庭陈述在案为证。一审法院认为，《商铺租赁合同》上载明出租方为程艳丽、何俊江二人，但该合同最终签字处仅有程艳丽的签字及手印，根据查明事实可知，程艳丽作为案涉房屋共同共有人之一，享有处分、管理共有物的权利，故程艳丽与思锐定远网络公司签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。一审庭审中，双方均认可思锐定远网络公司尚欠2020年3月、4月、6月的租金共计220500元未支付，本院予以确认。思锐定远网络公司辩称因新冠疫情导致案涉房屋停业，经营困难，加之国家和省政府出具了相关疫情防控措施要求减免租金，故未支付租金。众所周知，2020年初爆发新冠疫情，各级政府部门为防控疫情采取了一系列防控措施。新冠疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。但新冠疫情是否构成减免租金事由，一审法院认为，从双方对不可抗力损失分担的约定上看，双方对构成不可抗力的前提约定为不可抗力导致租赁标的全部或部分毁损灭失和合同目的不能实现的情形。本案中，案涉房屋并未毁损灭失，且双方仍在继续履行《商铺租赁合同》，合同目的仍能实现，故双方对不可抗力处置的约定不构成减免租金事由。从《商铺租赁合同》性质上看，双方建立的是房屋租赁合同关系，程艳丽的主要义务是交付适租房屋，思锐定远网络公司的主要义务是按约支付租金，案涉房屋一直由思锐定远网络公司支配使用，思锐定远网络公司即应按约定支付房屋租金。而四川省人民政府办公厅作出的《关于应对新型冠状病毒肺炎疫情缓解中小企业生产经营困难的政策措施》中对房租减免的意见，系针对承租国有资产类经营用房的中小企业，案涉房屋显然不属于该类房屋。据此，本案中新冠疫情并不构成减免租金的事由。至于思锐定远网络公司提出程艳丽未按约开具租金发票，根据双方约定，租金发票是否开具不构成租金支付的阻却事由，若思锐定远网络公司认为程艳丽因此构成违约，可另案主张权利。现双方约定的支付租金期限已届满，故程艳丽要求思锐定远网络公司支付2020年3月、4月、6月的租金共计220500元，一审法院予以支持。程艳丽另主张滞纳金和违约金，实质均是要求赔偿违约损失。根据查明的事实，案涉房屋因新冠疫情对其经营造成不同程度的影响，思锐定远网络公司未按约定支付租金并非自身主观故意，且疫情缓解后，思锐定远网络公司也陆续支付了后续租金，在此情形下，再苛责思锐定远网络公司承担逾期支付租金的违约责任，有违公平原则，故对程艳丽主张的滞纳金和违约金，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照原《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十六条，原《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、思锐定远网络公司应于判决发生法律效力之日起十日内向程艳丽支付2020年3月、4月、6月的租金220500元；二、驳回程艳丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3346元，由思锐定远公司负担2053元，程艳丽负担1293元。二审中，思锐定远网络公司向本院提交如下新证据，本院依法组织双方当事人进行了举证、质证：证据一、告知函、欠条，拟证明张晓梅作为次承租人在疫情发生后，因疫情原因拖欠思锐定远网络公司租金，正常营业后因营业艰难，后续租金也未支付，一直拖欠租金；证据二、成都银行电子银行交易凭证，拟证明思锐定远网络公司及时履行后续租金的支付义务；证据三、现场照片两张，拟证明案涉房屋偏僻，仅有狭长道路通道，对经营造成困难；证据四、四川省应对新型冠状病毒肺炎疫情应急指挥公告（第14号）及成都市公共企事业单位办事公开网站网页截图，内容为《转发成都市教育局开学复课时间的通知》，拟证明承租房屋因相关政策原因，不能正常营业。程艳丽发表质证意见：证据一中张晓梅与思锐定远网络公司之间签订的欠条与程艳丽无关；证据二真实性认可；证据三真实性认可，但是照片不一定能反映客观情况，与本案无关，思锐定远网络公司是2016年开始租赁的；证据四关联性不认可，培训机构虽然没有开学但在培训备课，依然在使用该房屋，且培训机构是否实际使用案涉房屋及房屋用途与是否应支付租金无关。本院经审查认为：思锐定远网络公司提交的证据一、证据二真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信；思锐定远网络公司提交的证据三与本案不具有关联性，本院不予采信；证据四真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。经审理，二审查明案件事实与一审查明案件事实一致，本院对此予以确认。二审另查明，程艳丽（甲方）与思锐定远网络公司（乙方）之间签订的《商铺租赁合同》约定：甲方拟通过出租于乙方经适当改造改善用于经营。鉴于租赁商铺面积较大，甲方允许乙方依法确定合适的经营范围和业态，包括实行分租经营。思锐定远网络公司在承租案涉商铺后，将案涉商铺部分转租给成都市锦江区红旗连锁有限公司、成都优巢宜居房地产中介服务有限公司和张晓梅，其中思锐定远网络公司与张晓梅签订的《商铺分租合同》中约定计租建筑面积为900㎡；张晓梅将其承租商铺部分用于自营清心阁茶楼，另与陈艳、张小燕、蒋帅分别签订《商铺分租合同》，分别用于开设通粤大药房、锦江区英联创文化艺术培训工作室、理发店。根据张晓梅与陈艳之间签订的《商铺分租合同》约定内容，计租建筑面积为85㎡；根据张晓梅与蒋帅之间签订的《商铺分租合同》约定内容，计租建筑面积为41㎡；根据张晓梅与张小燕之间签订的《商铺分租合同》约定内容，计租面积为580㎡。思锐定远网络公司于2020年12月25日向张晓梅出具《告知函》，载明……三、可暂缓支付租金（待法院判决）2020年2月、3月、4月每月租金为4.96万元，小计14.88万元…”。张晓梅于2021年1月15日出具《欠条》，载明“…其中2020年2月、3月、4月3个月房租由于疫情原因诉讼未结束，待诉讼结束后视其审判结果支付。……”。二审还查明，2020年1月24日，四川省启动突发公共卫生事件一级应急响应。2020年2月26日起，四川省疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年3月25日起，四川省疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。《成都市教育局开学复课时间的通知》载明“……五、校外培训机构不得早于5月6日开展线下培训……”。本院认为，程艳丽、何俊江与思锐定远网络公司之间签订《商铺租赁合同》、以及思锐定远网络公司未依约支付租金的法律事实均发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。案涉《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。根据诉辩双方意见，本案的争议焦点为：1.思锐定远网络公司是否应向程艳丽支付2020年3月、4月、6月租金；2.思锐定远网络公司是否应向程艳丽支付滞纳金、违约金。关于第一个争议焦点。思锐定远网络公司在二审中陈述其主张免除的2020年6月份房租实际为主张免除2020年2月份租金，用已预交的2020年2月份租金抵扣2020年6月份房租。本院认为，思锐定远网络公司与程艳丽之间约定思锐定远网络公司可将案涉商铺用于分租经营，思锐定远网络公司分租后的承租人张晓梅和次承租人蒋帅经营的茶楼、理发店于2020年2月份、3月份、次承租人张小燕经营的培训机构因新冠肺炎疫情原因于2020年2月份、3月份、4月份，按政府对疫情防控的安排暂停经营，其实际经营情况受到新冠肺炎疫情影响，且思锐定远网络公司与程艳丽之间对于疫情影响下租金减免未能协商一致。新冠肺炎疫情的发生系本案当事人及社会全体所不可预见、不可克服的客观情况，超出商业风险范畴，如在此情况下仍要求承租人向出租人支付全部租金，会导致明显不公平的结果，故本院根据公平原则，综合案涉商铺的具体经营情况、以及房屋所有权人、出租人程艳丽自身亦存在购房成本，酌情确定思锐定远网络公司出租给张晓梅、张晓梅自身经营茶楼及分租给蒋帅用于经营理发店的商铺部分在2020年2月份、3月份期间租金予以减半支付，张晓梅分租给张小燕用于经营培训机构的商铺部分在2020年2月份、3月份、4月份期间租金予以减半支付，即思锐定远网络公司应向程艳丽支付2020年2月房租金额为【882000元÷12月÷1160.7㎡×（900㎡－85㎡）÷2+882000元÷12月÷1160.7㎡×（1160.7㎡－900㎡＋85㎡）】=47695元，思锐定远网络公司应向程艳丽支付2020年3月房租金额为【882000元÷12月÷1160.7㎡×（900㎡－85㎡）÷2+882000元÷12月÷1160.7㎡×（1160.7㎡－900㎡＋85㎡）】=47695元，思锐定远公司应向程艳丽支付2020年4月房租金额为【882000元÷12月÷1160.7㎡×580㎡÷2+882000元÷12月÷1160.7㎡×（1160.7㎡－580㎡）】=55136元。现因思锐定远网络公司已预交2月份租金，并主张用2月已预交的租金抵扣2020年6月份租金，如前所述，思锐定远网络公司已预交2月份租金中可抵扣2020年6月份租金金额为25805元，思锐定远网络公司还应向程艳丽支付6月份租金47695元，综上，思锐定远网络公司共计应向程艳丽支付3、4、6月租金金额为150526元。关于第二个争议焦点。如前所述，思锐定远网络公司应向程艳丽支付3月、4月、6月租金，根据案涉《商铺租赁合同》约定，“租金自2018年12月1日起算，按每合同季度支付一次”，即思锐定远网络公司应于2020年3月1日前支付2020年3月、4月房租，应于2020年6月1日前支付2020年6月房租。案涉《商铺租赁合同》第8.2.2条中所约定的滞纳金实际上也为违约金，第8.1条和第8.2.2条中约定违约金和滞纳金不可同时主张，因思锐定远网络公司逾期支付房租系双方就新冠肺炎疫情影响下租金问题未协商一致造成，未导致合同目的根本不能实现，故应当采用第8.2.2条中约定的滞纳金标准。本案中思锐定远网络公司提出了不应当支付违约金和滞纳金的根本性抗辩，可视为思锐定远网络公司请求对滞纳金进行调减。根据原《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。本案综合考虑出租方的实际损失、合同约定及合同履行情况，将滞纳金标准调整为按中国人民银行授权的全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算滞纳金，即思锐定远网络公司以102831元为基数，按中国人民银行授权的全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自2020年3月1日起至实际付清之日止向程艳丽支付滞纳金，以47695元为基数，按中国人民银行授权的全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自2020年6月1日起至实际付清之日止向程艳丽支付滞纳金。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律略有不当，本院予以改判。依照原《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初7495号民事判决；二、成都市思锐定远网络科技有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向程艳丽支付租金150526元，并向程艳丽支付逾期支付租金滞纳金（以102831元为基数，按中国人民银行授权的全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准，自2020年3月1日计算至实际付清之日止；以47695元为基数，按中国人民银行授权的全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准，自2020年6月1日计算至实际付清之日止）；三、驳回程艳丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3346元，由程艳丽负担837元，由成都市思锐定远网络科技有限责任公司负担2509元；二审案件受理费2505元，由程艳丽负担626元，由成都市思锐定远网络科技有限责任公司负担1879元。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  赵 韬审 判 员  王 果审 判 员  杜玉兰二〇二一年九月三日法官助理  崔玉翠书 记 员  袁雅丽