台州市椒江区人民法院    民事判决书    （2021）浙1002民初3886号     原告：孙安波，男，1957年7月16日出生，汉族，住浙江省临海市。       委托诉讼代理人：陈孜安，北京市京师（上海）律师事务所律师。       委托诉讼代理人：黄博轩，北京市京师（上海）律师事务所律师。       被告：徐惠方，女，1970年8月20日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。       被告：何念亮，1968年7月2日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。       第三人：徐维兴，1976年7月15日出生，汉族，住浙江省江山市。       第三人：郑建香，1981年8月29日出生，汉族，住浙江省江山市。       原告孙安波与被告徐惠方、何念亮，第三人徐维兴、郑建香债权人撤销权纠纷一案，本院于2021年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙安波的委托诉讼代理人陈孜安、黄博轩，被告何念亮，第三人徐维兴、郑建香到庭参加诉讼，被告徐惠方经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。       原告孙安波向本院提出诉讼请求：撤销两被告与第三人于2021年5月11日就坐落于台州市铂晶国际花园18栋2单元502室与台州市铂晶国际花园地下车位369号签订的《房地产买卖合同》及两被告将上述不动产转让给第三人的行为。       事实和理由：两被告系夫妻关系，2019年12月31日至2021年4月30日间，两被告多次向原告借款，借款本息合计人民币2000000元。经多次催讨，两被告于2021年5月29日向原告出具《借条》、《承诺书》。《借条》载明“被告徐惠方今向孙安波借到人民币2000000元，月利息壹分，利息每月支付一次，随时要保证随时还。”《承诺书》由两被告共同签署，载明两被告系夫妻关系，对于前述借款由两被告对上述借款及利息共同还款。翌后，原告多次催告两被告还款，两被告也多次承诺偿还。但截至2020年6月11日，被告仍未向原告偿付任何款项。原告为维护自身的合法权益，于2021年6月16日特向椒江法院提起诉讼，业已受理，案号为（2021）浙1002民初3816号。经椒江法院开具的调查令调查发现，原两被告名下台州市铂晶国际花园18栋2单元502室与台州市铂晶国际花园地下车位369号已于2021年4月9日以人民币2000000元价格转让给第三人，并办理了过户登记。该转让价格低于市场价格的50％，两被告的转让行为系逃避债务履行。原告认为，两被告与两第三人的转让行为系故意以明显不合理的低价转让财产，对原告的合法权益造成了损害。现依据《中华人民共和国民法典》第五百三十九条，提起诉讼。       被告徐惠方未作答辩。       被告何念亮答辩称：被告没有向原告借过2000000元，借款人是被告徐惠方。承诺书内容及其签名均非被告本人所写并签名，因此被告不是债务人。被告于2021年4月9日将名下的台州市铂晶国际花园18栋2单元502室与台州市铂晶国际花园地下车位369号不动产卖给第三人系合法行为，完全是按照市场价格交易的不动产买卖行为。转让的价格为3850000元，双方还就此签订了合同。2000000元的合同价格是报房管局的，目的是为了避税，不是真实的交易价格。       第三人徐维兴、郑建香共同陈述称：第三人本来是不认识两被告的，是通过中介介绍才认识的。第三人完全不知道原、被告之间的债权债务关系。本案的买卖完全合法、有效。买卖的价格为3850000元，第三人也如数支付给了被告方，被告才将不动产转户至第三人名下。第三人完全是善意的而且也支付了合理的对价，请求驳回原告的诉请。       本院经审理认定本案事实如下：2021年3月23日，被告徐惠方、何念亮与第三人徐维兴在中介台州市智达房地产经纪有限公司（彭清荣）的居间下达成一份《二手房买卖合同》，约定将被告徐惠方、何念亮名下坐落于台州市铂晶国际花园18栋2单元502室，台州市铂晶国际花园地下车位369号不动产出售给第三人徐维兴，价格为3850000元。协议达成后，第三人郑建香于2021年3月23日转账给被告徐惠方定金300000元；2021年4月8日，4月9日，第三人郑建香分别汇款给案外人李小峰两笔计300000元，汇款给案外人张慧玲500000元，汇款给案外人成娟娟三笔计600000元，汇款给案外人柯诚两笔1900000元。上述案外人收到汇款后，均于收到当日取现并交还给了第三人徐维兴。2021年4月9日，第三人徐维兴以现金方式支付给被告何念亮及其指定收款人计3300000元。同日，第三人徐维兴还向案外人余潮借款50000元，也支付给了何念亮。该日，第三人徐维兴共计交付资金3350000元。两被告配合第三人将上述出售的不动产过户至第三人名下，完成了房产过户及交付手续。2021年4月18日，第三人郑建香转账给被告徐惠方余款200000元。上述房产交易合同履行完毕。2021年5月29日，被告徐惠方向原告出具了一份借条，载明自2019年12月31日到2021年4月30日，本人先后向孙安波借到人民币2000000元，月利息壹分，利息按月3号之前付清，随时要，保证随时还，借款人徐惠方。       上述事实，有原告提供的安居客房价查询、不动产登记情况查询结果，被告何念亮提供的中国建设银行个人活期账户交易明细、台州银行对账单，第三人提供的收条、定金收条、二手房买卖合同、汇款凭证及本院依据职权调取的案外人李小峰、张慧玲、徐方雄、柯诚、余潮、彭清荣的询问笔录、汇款及取款凭证等及原、被告的庭审陈述等证据予以证实。       本院认为：民法典第五百三十九条规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。根据上述规定，原告对被告徐惠方享有合法债权，假如被告确以明显不合理的低价转让其名下不动产，将会严重影响其偿债能力，进而影响原告的债权实现，故原告可以请求人民法院撤销被告的行为。现本案的焦点在于两被告是否存在低价转让行为及第三人是否知道或者应当知道该情形。本院从这两方面进行分析：一、由于原告没有对本案案涉不动产的实际价值提起鉴定申请，出具经济性考虑，本院参照原告举证提供的网络上关于该地段、该交易时间内的房产价格，按照原告认可的价值进行大致测算。根据原告提供的安居客上的房价信息，该小区房价每平方单价有21011元、24181元不等，据此估算，被告的不动产的合理估价应当在3782190元-4352822元。根据合同法司法解释（二）第十九条规定，对于“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认；转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。经本院查明，第三人支付的真实价款为3850000元，已大大超过上述参考估值的70％，再结合被告的负债情况，以及急于变现的心理因素，本院综合考虑不予认定被告与第三人之间存在以明显不合理低价转让不动产的行为。其次，第三人的付款情况确实比较散乱，大量为现金交付，但经过本院依据职权调取相关当事人的询问笔录及相关人等提供的存取款记录，笔录与存取款记录均能环环相扣，形成证据链，比较客观地锁定本案事实，即第三人确实有支付给被告或被告指定人员共计3850000元的事实。另外，现有证据能够证明第三人事先与两被告并不相识，主观上也没有帮助被告转移资产的故意；第三人为购房支付了3850000元巨额款项，客观上也没有以明显不合理的抵价受让房产的事实，因此不得认定第三人在本案的交易过程中存在明知、故意等情形。最后，根据被告及第三人的陈述，为达避税目的双方另外签订了一份价款为2000000元的交易合同，用作缴税、留档之用。这种行为当然是违法的，应当受到相应惩处，但这与本案的讼争无关。被告及第三人的上述行为符合一般人的心理，能够合理解释为什么本案交易过程中存在两份不同价款的买卖合同。根据查明事实，2000000元的交易合同显然是虚假的，因为双方并未按此价格进行交易。综上，原告诉请的事实与本院查明事实不符，对原告的诉请本院依法不予支持，应当予以驳回。被告徐惠方经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，并不影响本院对本案的正常审理。本院依照《中华人民共和国民法典》第五百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：       驳回原告孙安波的诉讼请求。       案件受理费40元（已减半），由原告孙安波负担。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。       审判员丁民     二○二一年八月二十三日     代书记员金媚