安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终1940号上诉人（原审原告）：徐天相，男，1992年12月25日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。被上诉人（原审被告）：荣盛（蚌埠）置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市航华路378号，统一社会信用代码913403006849774602。法定代表人：陈亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：单瑞磊，安徽禹风律师事务所律师。委托诉讼代理人：王安南，安徽禹风律师事务所实习律师。被告：荣万家生活服务股份有限公司蚌埠分公司，住所地安徽省蚌埠市广场五街阿尔卡迪亚32#物业办公室，统一社会信用代码913403007728100465（1-1）。法定代表人：陈卫成，该公司总经理。委托诉讼代理人：安玲玉,该公司员工。上诉人徐天相因与被上诉人荣盛（蚌埠）置业有限公司（以下简称荣盛（蚌埠）置业）、荣万家生活服务股份有限公司蚌埠分公司（以下简称荣万家蚌埠分公司）车位纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2021）皖0303民初1212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐天相上诉请求:撤销一审判决,改判支持徐天相一审全部诉讼请求或者将本案发回重审；一、二审费用全部由荣盛（蚌埠）置业、荣万家蚌埠分公司承担。事实和理由:1、根据《中华人民共和国民法典》第二百一十七条:不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。第二百七十五条:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。徐天相在购买不动产时已取得《不动产权证书》,书中约定徐天相共有宗地面积1698.35平方米,且土地权利人为荣盛.南山郦都C区12号楼全体业主,故荣盛(蚌埠)置业有限公司在出售不动产时,已将地上、地下土地使用权出售给购房者,徐天相是购房者之一。同时荣盛（蚌埠）置业提交的车库竣工验收备案表等证据均早于徐天相购买房屋时间和取得房屋《不动产权证书》的时间,且荣盛（蚌埠）置业无法提供其拥有地下空间所有权的《不动产权证书》,再次证明荣盛（蚌埠）置业非车位当事人、非车位所有者,如取得车库竣工验收备案表就算取得所有权的话,那涉案车库南半部的人防车位也是吗?故一审判决适用法律不当,荣盛（蚌埠）置业销售车位行为存在欺诈。2、根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条,具备下列条件的民事法律行为有效:(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。蚌埠市人民政府2019年3月1日起施行《蚌埠市区地下空间开发利用管理暂行办法》,根据文件第十二条:依法取得地下空间建设用地使用权后,可申请办理不动产登记。与第二十条:地下空间建筑物对外销售的,需要办理销售许可。而徐天相2020年2月28日与荣盛（蚌埠）置业签订的《荣盛车位使用协议》是在文件实施后,至今荣盛（蚌埠）置业未能证明其办理了不动产登记和取得销售许可,与2019年3月1日起施行《管理暂行办法》相违背,属于违法销售,签订《荣盛.南山郦都项目地下车位、车库使用协议》的法律行为为无效。且其它城市很多年前就能办车位证了。荣盛（蚌埠）置业辩称，一审判决结果正确，徐天相的上诉理由缺乏依据，不能成立应当予以驳回。根据民法典的规定，荣盛（蚌埠）置业有权通过出售、附赠、出租等方式处分涉案车位。按照城市地下空间开发利用管理的规定，地下车位应当是谁投资谁所有，案涉车位由荣盛（蚌埠）置业开发建设，并经竣工验收，荣盛（蚌埠）置业有权处分案涉车位。案涉车位使用协议，由双方自愿签订，内容也未违反法律行政法规的强制性规定，应当合法有效。荣万家蚌埠分公司辩称，一、荣万家蚌埠分公司收取管理费合理合法，根据《蚌埠市物业管理条例》第二十三条和荣万家蚌埠分公司、徐天相于2012年6月30日签订的《前期物业管理协议》第五条之规定可知，车辆管理费属于有偿服务，且荣万家蚌埠分公司已根据协议的内容提供了车辆管理义务，徐天相需履行及时足额缴费义务。根据徐天相提供的《荣盛车位使用协议》第十一条第二款之规定，徐天相向荣盛（蚌埠）置业支付的价款并未包含车位管理费。所以荣万家蚌埠分公司作为完全民事行为能力人应履行缴纳车辆管理的义务，荣万家蚌埠分公司向徐天相收取车辆管理费符合法律规定。二、荣万家蚌埠分公司无需向徐天相出具书面承诺。徐天相自2012年6月30日入住以来从未缴纳过车辆管理费，荣万家蚌埠分公司根据《蚌埠市物业管理条例》第二十五条规定做好车辆进出管理工作，拦截未缴纳管理费的徐天相不存在违法情形，徐天相无理由也无依据要求荣万家蚌埠分公司出具书面承诺，相反被荣万家蚌埠分公司应该根据法律规定履行向荣万家蚌埠分公司支付车辆管理费的义务。徐天相向一审法院起诉请求：1、撤销《荣盛车位使用协议》，判令荣盛（蚌埠）置业销售过程中存在消费欺诈，归还徐天相28000元并增加三倍赔偿金84000元，合计112000元；2、判令荣万家蚌埠分公司做出书面承诺，并加盖公章，承诺提供应尽的物业服务，不非法拦截徐天相车辆正常出入；3、判令荣盛（蚌埠）置业、荣万家蚌埠分公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：徐天相是荣盛（蚌埠）置业所建南山郦都Ｃ区小区业主，2012年6月入住该小区。2012年6月30日，徐天相与荣万家蚌埠分公司的前身廊坊荣盛物业服务有限公司蚌埠分公司签订《（蚌埠）荣盛.南山郦都小区前期物业服务协议》，接受荣万家蚌埠分公司提供的物业服务，约定车位及其使用管理服务费用为其它有偿服务费用，具体以物价部门核准。2020年2月28日，徐天相（乙方）与荣盛（蚌埠）置业（甲方）签订《荣盛车位使用协议》，约定徐天相以全款28000元购买了本市南山郦都一期Ｃ区车位，甲方应当在2020年2月28日前将车位使用权交付乙方；第十一条第2项特别约定:该车位总金额不包含车位管理费（车位管理费指照明、监控、道闸、通风、消防、保洁）、车辆保管费、保险费等，……。第十二条第一项关于产权登记的约定：乙方已清楚了解该车位的基本情况、位置、周边环境及产权等相关情况，并已实地查看，已清楚了解乙方仅具有该车位的使用权。甲方所转让的地下车位按现行规定目前不能办理产权，甲方不负责为乙方办理车位权属证书，如后期可以办理此车位产权，产权登记的期限根据当时的法律规定执行，届时乙方自行办理产权并交纳相关费用。”荣盛（蚌埠）置业向徐天相出具了安徽省增值税普通发票，税率载明不征税，该发票显示预付款金额为28000元、位置南山郦都一期车位Ｃ1-Ｄ20号。后荣盛（蚌埠）置业将车位交付徐天相使用过程中，徐天相与荣万家蚌埠分公司因地下停车场服务费分担发生纠纷，荣万家蚌埠分公司物业人员多次拦截徐天相车辆进入案涉车位，故徐天相诉讼来院。另查明，2020年4月8日，廊坊荣盛物业服务有限公司蚌埠分公司变更为荣万家生活服务有限公司蚌埠分公司；2020年5月9日，荣万家生活服务有限公司蚌埠分公司变更为荣万家生活服务股份有限公司蚌埠分公司。荣盛（蚌埠）置业建设的本市南山郦都一期C区地下车库工程设计符合国家标准，已经通过了竣工验收。一审法院认为，本案涉案车位已经规划局审批通过，系规划确定的合法车位，且工程设计符合国家标准，已经通过了竣工验收。根据《中华人民共和国物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。故荣盛（蚌埠）置业有权出售涉案车位。徐天相与荣盛（蚌埠）置业的签订《荣盛车位使用协议》，系双方真实意思表示，未违反国家法律、法规的禁止性规定，双方买卖关系成立，依法受法律保护。现双方买卖车位的法律行为已实际履行完毕，荣盛（蚌埠）置业已将车位交付，徐天相已实际使用。故对徐天相要求撤销《荣盛车位使用协议》，判令荣盛（蚌埠）置业归还徐天相28000元并增加三倍赔偿金的请求，于法无据，一审法院不予支持。对徐天相在车位使用过程中与荣万家蚌埠分公司物业人员发生的纠纷，实为因地下停车场服务费分担发生的纠纷，因徐天相与荣万家蚌埠分公司签订的物业服务协议约定，使用管理服务费具体以物价部门核准，故对徐天相要求判令荣万家蚌埠分公司做出书面承诺、并加盖公章、承诺提供应尽的物业服务、不非法拦截徐天相车辆正常出入的诉讼请求，可待有权机关先行予以处理后，另案诉讼。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款、第一百四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回徐天相的诉讼请求。案件受理费2540元，减半收取1270元（已预交），由徐天相负担。二审期间，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审判决查明的事实无异议。经审查，本院对双方当事人无异议的事实予以确认。本院认为，〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定〉第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系民法典施行前法律事实引起的纠纷，应当适用当时的法律规定。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。荣盛（蚌埠）置业系案涉车位的投资建设方，案涉车位已经竣工验收合格，荣盛（蚌埠）置业有权对案涉车位使用权进行处分，徐天相系案涉小区业主，其与荣盛（蚌埠）置业签订的《荣盛车位使用协议》不违反法律强制性规定，应属有效，对双方当事人均具有法律约束力。徐天相上诉认为案涉协议违法导致无效要求撤销并赔偿损失等主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，徐天相的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2540元，由上诉人徐天相负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  庞 玲审 判 员  胡松涛审 判 员  穆 莉二〇二一年八月二十七日法官助理  荣子玲书 记 员  朱 静附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终1940号上诉人（原审原告）：徐天相，男，1992年12月25日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。被上诉人（原审被告）：荣盛（蚌埠）置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市航华路378号，统一社会信用代码913403006849774602。法定代表人：陈亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：单瑞磊，安徽禹风律师事务所律师。委托诉讼代理人：王安南，安徽禹风律师事务所实习律师。被告：荣万家生活服务股份有限公司蚌埠分公司，住所地安徽省蚌埠市广场五街阿尔卡迪亚32#物业办公室，统一社会信用代码913403007728100465（1-1）。法定代表人：陈卫成，该公司总经理。委托诉讼代理人：安玲玉,该公司员工。上诉人徐天相因与被上诉人荣盛（蚌埠）置业有限公司（以下简称荣盛（蚌埠）置业）、荣万家生活服务股份有限公司蚌埠分公司（以下简称荣万家蚌埠分公司）车位纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2021）皖0303民初1212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐天相上诉请求:撤销一审判决,改判支持徐天相一审全部诉讼请求或者将本案发回重审；一、二审费用全部由荣盛（蚌埠）置业、荣万家蚌埠分公司承担。事实和理由:1、根据《中华人民共和国民法典》第二百一十七条:不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。第二百七十五条:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。徐天相在购买不动产时已取得《不动产权证书》,书中约定徐天相共有宗地面积1698.35平方米,且土地权利人为荣盛.南山郦都C区12号楼全体业主,故荣盛(蚌埠)置业有限公司在出售不动产时,已将地上、地下土地使用权出售给购房者,徐天相是购房者之一。同时荣盛（蚌埠）置业提交的车库竣工验收备案表等证据均早于徐天相购买房屋时间和取得房屋《不动产权证书》的时间,且荣盛（蚌埠）置业无法提供其拥有地下空间所有权的《不动产权证书》,再次证明荣盛（蚌埠）置业非车位当事人、非车位所有者,如取得车库竣工验收备案表就算取得所有权的话,那涉案车库南半部的人防车位也是吗?故一审判决适用法律不当,荣盛（蚌埠）置业销售车位行为存在欺诈。2、根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条,具备下列条件的民事法律行为有效:(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。蚌埠市人民政府2019年3月1日起施行《蚌埠市区地下空间开发利用管理暂行办法》,根据文件第十二条:依法取得地下空间建设用地使用权后,可申请办理不动产登记。与第二十条:地下空间建筑物对外销售的,需要办理销售许可。而徐天相2020年2月28日与荣盛（蚌埠）置业签订的《荣盛车位使用协议》是在文件实施后,至今荣盛（蚌埠）置业未能证明其办理了不动产登记和取得销售许可,与2019年3月1日起施行《管理暂行办法》相违背,属于违法销售,签订《荣盛.南山郦都项目地下车位、车库使用协议》的法律行为为无效。且其它城市很多年前就能办车位证了。荣盛（蚌埠）置业辩称，一审判决结果正确，徐天相的上诉理由缺乏依据，不能成立应当予以驳回。根据民法典的规定，荣盛（蚌埠）置业有权通过出售、附赠、出租等方式处分涉案车位。按照城市地下空间开发利用管理的规定，地下车位应当是谁投资谁所有，案涉车位由荣盛（蚌埠）置业开发建设，并经竣工验收，荣盛（蚌埠）置业有权处分案涉车位。案涉车位使用协议，由双方自愿签订，内容也未违反法律行政法规的强制性规定，应当合法有效。荣万家蚌埠分公司辩称，一、荣万家蚌埠分公司收取管理费合理合法，根据《蚌埠市物业管理条例》第二十三条和荣万家蚌埠分公司、徐天相于2012年6月30日签订的《前期物业管理协议》第五条之规定可知，车辆管理费属于有偿服务，且荣万家蚌埠分公司已根据协议的内容提供了车辆管理义务，徐天相需履行及时足额缴费义务。根据徐天相提供的《荣盛车位使用协议》第十一条第二款之规定，徐天相向荣盛（蚌埠）置业支付的价款并未包含车位管理费。所以荣万家蚌埠分公司作为完全民事行为能力人应履行缴纳车辆管理的义务，荣万家蚌埠分公司向徐天相收取车辆管理费符合法律规定。二、荣万家蚌埠分公司无需向徐天相出具书面承诺。徐天相自2012年6月30日入住以来从未缴纳过车辆管理费，荣万家蚌埠分公司根据《蚌埠市物业管理条例》第二十五条规定做好车辆进出管理工作，拦截未缴纳管理费的徐天相不存在违法情形，徐天相无理由也无依据要求荣万家蚌埠分公司出具书面承诺，相反被荣万家蚌埠分公司应该根据法律规定履行向荣万家蚌埠分公司支付车辆管理费的义务。徐天相向一审法院起诉请求：1、撤销《荣盛车位使用协议》，判令荣盛（蚌埠）置业销售过程中存在消费欺诈，归还徐天相28000元并增加三倍赔偿金84000元，合计112000元；2、判令荣万家蚌埠分公司做出书面承诺，并加盖公章，承诺提供应尽的物业服务，不非法拦截徐天相车辆正常出入；3、判令荣盛（蚌埠）置业、荣万家蚌埠分公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：徐天相是荣盛（蚌埠）置业所建南山郦都Ｃ区小区业主，2012年6月入住该小区。2012年6月30日，徐天相与荣万家蚌埠分公司的前身廊坊荣盛物业服务有限公司蚌埠分公司签订《（蚌埠）荣盛.南山郦都小区前期物业服务协议》，接受荣万家蚌埠分公司提供的物业服务，约定车位及其使用管理服务费用为其它有偿服务费用，具体以物价部门核准。2020年2月28日，徐天相（乙方）与荣盛（蚌埠）置业（甲方）签订《荣盛车位使用协议》，约定徐天相以全款28000元购买了本市南山郦都一期Ｃ区车位，甲方应当在2020年2月28日前将车位使用权交付乙方；第十一条第2项特别约定:该车位总金额不包含车位管理费（车位管理费指照明、监控、道闸、通风、消防、保洁）、车辆保管费、保险费等，……。第十二条第一项关于产权登记的约定：乙方已清楚了解该车位的基本情况、位置、周边环境及产权等相关情况，并已实地查看，已清楚了解乙方仅具有该车位的使用权。甲方所转让的地下车位按现行规定目前不能办理产权，甲方不负责为乙方办理车位权属证书，如后期可以办理此车位产权，产权登记的期限根据当时的法律规定执行，届时乙方自行办理产权并交纳相关费用。”荣盛（蚌埠）置业向徐天相出具了安徽省增值税普通发票，税率载明不征税，该发票显示预付款金额为28000元、位置南山郦都一期车位Ｃ1-Ｄ20号。后荣盛（蚌埠）置业将车位交付徐天相使用过程中，徐天相与荣万家蚌埠分公司因地下停车场服务费分担发生纠纷，荣万家蚌埠分公司物业人员多次拦截徐天相车辆进入案涉车位，故徐天相诉讼来院。另查明，2020年4月8日，廊坊荣盛物业服务有限公司蚌埠分公司变更为荣万家生活服务有限公司蚌埠分公司；2020年5月9日，荣万家生活服务有限公司蚌埠分公司变更为荣万家生活服务股份有限公司蚌埠分公司。荣盛（蚌埠）置业建设的本市南山郦都一期C区地下车库工程设计符合国家标准，已经通过了竣工验收。一审法院认为，本案涉案车位已经规划局审批通过，系规划确定的合法车位，且工程设计符合国家标准，已经通过了竣工验收。根据《中华人民共和国物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。故荣盛（蚌埠）置业有权出售涉案车位。徐天相与荣盛（蚌埠）置业的签订《荣盛车位使用协议》，系双方真实意思表示，未违反国家法律、法规的禁止性规定，双方买卖关系成立，依法受法律保护。现双方买卖车位的法律行为已实际履行完毕，荣盛（蚌埠）置业已将车位交付，徐天相已实际使用。故对徐天相要求撤销《荣盛车位使用协议》，判令荣盛（蚌埠）置业归还徐天相28000元并增加三倍赔偿金的请求，于法无据，一审法院不予支持。对徐天相在车位使用过程中与荣万家蚌埠分公司物业人员发生的纠纷，实为因地下停车场服务费分担发生的纠纷，因徐天相与荣万家蚌埠分公司签订的物业服务协议约定，使用管理服务费具体以物价部门核准，故对徐天相要求判令荣万家蚌埠分公司做出书面承诺、并加盖公章、承诺提供应尽的物业服务、不非法拦截徐天相车辆正常出入的诉讼请求，可待有权机关先行予以处理后，另案诉讼。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款、第一百四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回徐天相的诉讼请求。案件受理费2540元，减半收取1270元（已预交），由徐天相负担。二审期间，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审判决查明的事实无异议。经审查，本院对双方当事人无异议的事实予以确认。本院认为，〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定〉第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系民法典施行前法律事实引起的纠纷，应当适用当时的法律规定。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。荣盛（蚌埠）置业系案涉车位的投资建设方，案涉车位已经竣工验收合格，荣盛（蚌埠）置业有权对案涉车位使用权进行处分，徐天相系案涉小区业主，其与荣盛（蚌埠）置业签订的《荣盛车位使用协议》不违反法律强制性规定，应属有效，对双方当事人均具有法律约束力。徐天相上诉认为案涉协议违法导致无效要求撤销并赔偿损失等主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，徐天相的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2540元，由上诉人徐天相负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  庞 玲审 判 员  胡松涛审 判 员  穆 莉二〇二一年八月二十七日法官助理  荣子玲书 记 员  朱 静附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。