安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终1260号上诉人（原审原告）：上海亨捷房地产营销策划有限公司，住所地上海市奉贤区海湾镇五四公路4399号93幢1012室，统一社会信用代码91310120MA1HPQQM78。法定代表人：高耸，该公司总经理。委托诉讼代理人：张慧，上海市海华永泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽省中怡房地产营销策划有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区解放北路855号华东农资机电大市场K栋1单元18层K-1801-2号，统一社会信用代码913403005689922091。法定代表人：张坤，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：张坤，男，1990年2月26日出生，汉族，住重庆市云阳县。被上诉人（原审被告）：王国建，男，1971年3月17日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。上诉人上海亨捷房地产营销策划有限公司（以下简称亨捷公司）因与被上诉人安徽省中怡房地产营销策划有限公司（以下简称中怡公司）、张坤、王国建委托合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2020）皖0311民初1601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亨捷公司上诉请求：1．撤销安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2020）皖0311民初1601号判决；2．改判三被上诉人连带支付报酬人民币381583元及利息［自2019年4月26日起（最后一笔申请结佣日期次日），至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算］；3．判令三被上诉人负担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1．原审判决适用法律错误，错误混淆了中怡公司与购房人签订的《购房合同》与亨捷公司与中怡公司签订的居间（中介）合同的独立关系。亨捷公司与中怡公司签订的涉案合同合法有效。原审判决认为：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租……本案涉及的农村集体土地上的房产进入交易市场，流转到非经济组织成员以外，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定……违反了国家法律、行政法规的强制性规定。据此认定亨捷公司与中怡公司签订的涉案合同无效。原审判决的上述认定及其所引用的法律规定，实际是对涉案房屋买卖、处分行为的评价，据此得出的结论应当是中怡公司与购房人签订的《购房合同》无效，亨捷公司并非《购房合同》签订主体，既没有购买涉案房屋，也未销售涉案房屋，原审判决认定的行为与亨捷公司在涉案事实中的角色和法律定位没有任何关联。实际上，纵观亨捷公司与中怡公司签订的《思江小区项目销售代理合同》内容及履行情况，亨捷公司与中怡公司应为居间（中介）合同法律关系。亨捷公司为中怡公司的房屋销售提供营销服务，进行对外推广宣传、利用各种渠道介绍购房客源，提供报告订立合同的机会或者订立合同的媒介服务，在促成合同成立后，收取约定的报酬。亨捷公司提供的服务属于典型的居间（中介）服务。亨捷公司与中怡公司之间居间（中介）合同是独立的合同，居间（中介）合同的效力应当独立认定，并不因为中怡公司与购房人的《购房合同》无效而自动无效。亨捷公司作为居间人，只提供报告订立合同的机会或者提供平台订立合同的媒介，至于购房人与中怡公司之间是否能够订立合同、合同订立的具体内容，其订立的合同是否有效等事宜，亨捷公司并未参与，也不对此享有任何权利或者承担任何义务，完全是中怡公司与购房人之间进行独立的意思交换。因此，亨捷公司提供居间（中介）服务未违反任何国家法律、行政法规的强制性规定，不存在原审判决认定的无效情形。亨捷公司与中怡公司签订的《思江小区项目销售代理合同》合法有效，亨捷公司有权依据该合同请求服务报酬。况且，关于中怡公司与购房人签订的《购房合同》的效力，原审判决认定的已经生效的江苏省如皋市人民法院作出的（2020）苏0682民初6997号民事裁定书，并未认定《购房合同》无效。在购房合同有效的前提下，亨捷公司与中怡公司签订的《思江小区项目销售代理合同》更不可能存在无效的情形。2．居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人不是购房合同签订的主体，其只负责向委托人报告签订合同的机会。本案中，亨捷公司为涉案村委会开发的小区销售提供营销服务。即使涉案楼房系未取得建设工程规划许可证的“小产权房”，但居间合同系独立的合同，亨捷公司作为居间方已经完成了合同约定的居间服务，委托方理应按照合同约定支付居间报酬。综上，原审判决混淆了中怡公司与购房人签订的《购房合同》和亨捷公司与中怡公司签订的居间（中介）合同系独立的法律关系。本案居间合同系合法有效的法律关系，请求依法纠正原审错误判决，支持亨捷公司的上诉请求。中怡公司、张坤未作答辩。王国建答辩称：其是张坤、中怡公司在2014年10月20日委托全权代表处理涉案思江农民集中安置小区建设过程中的所有事务，并不是中怡公司的实际控制人。此项目与亨捷公司签订的两份销售代理合同已明确告知是小产权房。2019年2月18日签订的合同第九条第三款明确亨捷公司不得以任何方式向客户传达与甲方要求不一致或有误解的信息，或者有损甲方形象的言论。第三条第四款如果因乙方宣传超出现有法律法规或其他地方性政策规定，或本小区实际案情而导致客户退房，乙方须退回佣金，并承担包括且不限于因此而支付的罚款、诉讼费、保全费、律师费、利息及商誉损失等。根据这两份代理合同约定，导致亨捷公司所代理的部分客户起诉退房，退房退佣申请书上明确了是亨捷公司的员工向他们进行虚假宣传说3-5年可以办理产权证，导致中怡公司所有尾款收不到，请求依法认定亨捷公司的违约责任。亨捷公司的上诉理由不能成立。亨捷公司向一审法院起诉请求：1．判令中怡公司、王国建、张坤连带支付房屋销售佣金410258元及其利息（自2019年4月26日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；暂计算至2020年7月8日金额为20832元；庭审中，将该项请求变更为判令中怡公司、王国建、张坤连带支付佣金381583元及其利息，利息计算同上。2．由中怡公司、王国建、张坤负担本案的诉讼费用。一审法院查明：如皋市石庄镇思江村村民委员会委托中怡公司进行销售、收款、处理小区物业等各项事宜。2018年10月16日，中怡公司（甲方）与亨捷公司（乙方）签订《思江小区项目销售代理合同》（以下简称2018年合同），合同第一项代理范围及约定销售价格：1．项目地址位于如皋市。2．本合同销售的范围为思江村委会委托代建的思江农民集中小区项目约45套。2019年2月18日中怡公司（甲方）与亨捷公司（乙方）签订《如皋市思江小区代理合同》（以下简称2019年合同），合同第一项约定项目地址及销售范围：2．项目名称为：如皋市石庄镇思江农民集中居小区或者思江花苑，该小区所在地块为集体所有制土地。3．销售代理范围：思江小区二期剩余房源及三期电梯小高层，可销售房源为235套。江苏省如皋市人民法院作出的（2020）苏0682民初6997号民事裁定书载明：经审理查明，2019年5月29日，中怡房地产营销策划公司（甲方）与黄斌（乙方）订立《购房合同》一份，双方约定：乙方购买甲方位于江苏省如皋市，面积236.4ｍ2…案涉房屋用地为农村集体土地，且无规划许可证、土地使用证、施工许可证等合法的建房手续。本案佣金给付争议涉及双方委托代理销售的房屋共计八套，相关证据证实双方存在向不是江苏省如皋市石庄镇思江村集体经济组织成员销售案涉房屋的行为，购房人李继强、何乐、黄斌等八户并非案涉小区集体经济组织成员。一审法院认为，本案是委托合同纠纷，系中怡公司委托亨捷公司代理销售房屋的事务，亨捷公司与中怡公司签订合同中明确约定案涉房屋为思江村委会委托代建的思江农民集中小区，该小区为集体所有制土地，双方均明知且庭审中亦认可该事实。《中华人民共和国合同法》第七条规定了签订合同的基本原则之一为“遵纪守法原则”：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租，用于非农业建设。农民房屋的买卖只能在本农村集体内部进行，如果农村集体土地上的房产进入交易市场，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展，建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案涉及的农村集体土地上的房产进入交易市场，流转到非经济组织成员以外，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定。中怡公司与亨捷公司签订案涉小区的《委托代理销售合同》违反了国家法律、行政法规的强制性规定，该合同的签订符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的确认合同无效的情形，依法认定中怡公司与亨捷公司签订的二份《如皋市思江小区委托代理销售合同》无效。据此，亨捷公司请求中怡公司给付佣金的主张，没有事实和法律依据，对其诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回原告上海亨捷房地产营销策划有限公司的诉讼请求。案件受理费7024元，保全费2575元，合计9599元，由原告上海亨捷房地产营销策划有限公司负担。二审中，亨捷公司对一审判决认定案涉房屋“无规划许可证、土地使用证、施工许可证等合法的建房手续”持有异议，但该节事实系生效裁判确认的事实，亨捷公司并未提供足以推翻的相反证据，本院对其异议不予采纳。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：中怡公司、张坤、王国建是否应连带支付亨捷公司房屋销售佣金381583元及利息。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，亨捷公司与中怡公司签订的两份代理合同均载明中怡公司委托亨捷公司处理的事务系代理销售房屋，并载明销售房屋的位置、范围和数量，据此可以认定亨捷公司系接受中怡公司的委托处理房屋销售事务，双方之间应系委托合同关系。从合同内容和履行过程分析，亨捷公司从事的委托事务中并不仅仅是报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，还包括销售宣传、安排销售人员进驻案场、接待客户、房款催收等业务活动；双方在合同中约定的销售佣金结算方式，也符合委托合同的特征；且亨捷公司一审陈述及举证中亦认可其从事代理销售工作的事实。故亨捷公司上诉主张本案合同性质为居间合同，依据不足，本院不予支持。本案中，亨捷公司主张销售佣金请求权的合同依据系双方签订的代理合同。根据江苏省如皋市人民法院作出的已生效裁定，可以确认案涉代理合同中载明的可销售房屋系缺乏规划许可证、土地使用证、施工许可证等合法建设手续的建筑物，属于法律上的禁止流通物。而且，从土地性质来看，案涉房屋所占用的土地系农村集体土地，在该集体土地上建造住宅除应履行政府审批手续外，还应具备本集体经济组织成员的资格，对于集体经济组织成员之外的主体而言则不具有取得集体土地使用权的资格。因此，案涉房屋及集体土地均属于法律禁止流转范围，不符合进入房地产市场交易的法定条件。双方签订的代理合同，因其中代理销售的房屋属于禁止流转范围，代理销售行为同样对房地产市场管理秩序构成妨害，故违反法律强制性规定，该代理合同应认定无效。鉴于亨捷公司为履行代理合同而实施的代理销售活动，其性质系行为而非财产，故不具备在合同无效情形下相互返还财产的条件。但在代理合同无效的情况下，亨捷公司继续主张佣金亦缺乏法律依据，亨捷公司在本案中主张佣金及利息的请求不能成立。亨捷公司上诉称，其并非《购房合同》签订主体，既没有购买案涉房屋，也未销售案涉房屋，原审判决认定的行为与亨捷公司在案涉事实中的角色和法律定位没有任何关联。本院认为，案涉代理合同虽与《购房合同》属于不同性质的合同，但仍然受合同法调整，对其效力的审查判断应遵循合同法的规定。案涉代理合同载明的委托事务系代理销售房屋，该合同的效力问题与代理销售标的物的合法性存在法律上的必然联系，不能因亨捷公司的行为系代理行为而降低其合法性要求。房屋代理销售作为民事活动，其应当遵守法律法规和公序良俗。故亨捷公司该上诉理由于法无据，本院不予采纳。综上，亨捷公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7766元，由上海亨捷房地产营销策划有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 凯审 判 员  王宇堂审 判 员  陈二伟二〇二一年八月二十七日法官助理  毛婉月书 记 员  邵荣芳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。