广西壮族自治区容县人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0921民初980号原告：广西容县容州物业管理有限公司，住所地：广西容县容州镇城西路299号。法定代表人：李玉珺。委托诉讼代理人：梁莉，女，1980年2月14日出生，汉族，该公司员工，住广西容县。被告：张进梅，女，1962年2月6日出生，汉族，居民，现住广西岑溪市。被告委托诉讼代理人：刘宏驰，广东诚公（贵港）律师事务所律师。被告委托诉讼代理人：杨伟鑫，广东诚公（贵港）律师事务所律师。原告广西容县容州物业管理有限公司（以下简称容州物业公司）与被告张进梅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告容州物业公司的委托诉讼代理人梁莉，被告委托诉讼代理人刘宏驰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告容州物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付原告2017年2月至2020年10月的物业管理费16318.97元(费用交费时间为2017年2月1日至2020年10月31日),违约金4539.1元（物业管理费按月计算，以每月所欠物业管理费为基数，从2017年3月11日至2020年10月31日,按年利率的15.4%的标准收取违约金)；2、请求判令被告给付原告专项维修资金1392.57元（费用交费时间为2018年5月1日至2020年10月31日），违约金246.01元（专项维修资金按月计算，以每月所欠专项维修资金为基数，从2018年6月11日至2020年10月31日,按年利率的15.4%的标准收取违约金）；3、请求判令被告给付原告电费1.0元（费用交费时间为2016年9月1日至2016年9月30日），违约金0.62元（电费按月计算，以每月所欠电费为基数，从2016年10月11日至2020年10月31日，按年利率的15.4%的标准收取违约金）；4、请求判令被告给付原告公摊电费128.9元（费用交费时间为2018年5月1日至2020年9月30日），违约金15.52元（公摊电费按月计算，以每月所欠公摊电费为基数，从2018年6月11日至2020年10月31日,按年利率的15.4%的标准收取违约金）；5、请求判令被告给付原告公摊水费6.79元（费用交费时间为2019年1月1日至2020年9月30日），违约金0.98元（公摊水费按月计算,以每月所欠公摊水费为基数，从2019年2月11日至2020年10月31日，按年利率的15.4％的标准收取违约金）；6、上述物业服务费共计17848.23元,违约金共计4802.24元，合计22650.47元；7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:“容州商业城商住小区”是广西容州物流产业园有限公司开发的小区。2014年2月10日，被告张进梅与广西容州物流产业园有限公司签订《商品房买卖合同》，购买广西容县,该房建筑面积238.93平方米。2013年10月1日，广西容州物流产业园有限公司与广西容县容州商业运营管理有限公司（以下简称容州运营公司）签订《前期物业管理委托服务协议》，委托容州运营公司对其开发的“容州商业城”商住小区进行物业管理。委托管理期限自2013年10月1日起至小区成立业主委员会后签订新的物业管理委托合同止。容州商业城商住小区业主委员会至今未成立。2017年7月13日，广西容县容州运营管理有限公司在容县工商行政管理局办理变更登记手续，更改企业名称为广西容县容州物业管理有限公司。根据《前期物业管理委托服务合同》第二章第三条第11项约定：（1）住宅前三年按建筑面积每月每平方米1.2元收取，三年后按物价局标准收费（不包括房屋共用部位公共设施设备专项维修资金及城市生活垃圾处理费）。（2）商铺按建筑面积每月每平方米2.3元收取。（4)公摊水电：按实际发生额计算。（5)专项维修资金按照建筑面积每月每平方米0.2元收取。第七章第九条第3项约定：乙方交纳费用时间为每月10日前缴纳当月费用，逾期不交按日现金的5‰收取滞纳金。为照顾业主利益，现主动调整为按照欠费总额的年利率15.4%标准收取违约金。2018年6月,被告接受房屋后出租整栋并使用容州商业城商住小区20栋09房。2017年11月起，原告数次通过电话、短信、快递邮寄《催费通知单》给被告追收物业服务费、专项维修资金等费用。被告没有按照《前期物业管理委托服务合同》缴纳物业管理费。经原告核算，自2017年2月1日至2020年10月31日，被告共欠原告物业管理费16318.97元(费用交费时间为2017年2月1日至2020年10月31日），违约金4539.1元（物业管理费按月计算，以每月所欠物业管理费为基数，从2017年3月11日至2020年10月31日,按年利率的15.4%的标准收取违约金）。专项维修资金1392.57元（费用交费时间为2018年5月1日至2020年10月31日），违约金246.01元（专项维修资金按月计算，以每月所欠专项维修资金为基数，从2018年6月11日至2020年10月31日，按年利率的15.4%的标准收取违约金）。电费1.0元（费用交费时间为2016年9月1日至2016年9月30日），违约金0.62元(电费按月计算，以每月所欠电费为基数，从2016年10月11日至2020年10月31日,按年利率的15.4%的标准收取违约金）。公摊电费128.9元（费用交费时间为2018年5月1日至2020年9月30日），违约金15.52元(公摊电费按月计算，以每月所欠公摊电费力基数，从2018年6月11日至2020年10月31日，按年利率的15.4%的标准收取违约金）。公摊水费6.79元(费用交费时间为2019年1月1日至2020年9月30日），违约金0.98元（公摊水费按月计算，以每月所欠公摊水费为基数，从2019年2月11日至2020年10月31日，按年利率的15.4%的标准收取违约金）。以上各项物业服务费共计为17848.23元，违约金共计4802.24元，合计22650.47元。被告拒不缴纳物业服务费的行为已严重违反了《前期物业管理委托服务协议》构成违约，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判准原告的前列诉讼请求。原告容州物业公司为其诉讼请求在本院指定举证期限内提供的诉讼证据有：1、被告身份证复印件，2、被告户口本复印件，3、被告房权证复印件，证明被告主体资格；4、商品房买卖合同复印件，证明双方存在合同法律关系；5、催缴费通知单/电话/短信催缴记录复印件，6、邮寄催缴物业费快递回执复印件，证明被告欠费拒缴的事实，原告已正式告知，被告知拖欠物业费的具体数额及明细；7、物业公司已缴费的电费发票，8、被告缴电费收据复印件，证明已缴电费；9、企业变更通知书复印件，10、营业执照复印件，11、企业法定代表人身份证复印件，证明合法管理企业；12、前期物业管理委托服务合同复印件，证明双方存在合同法律关系。被告张进梅辩称，原、被告之间没有签订物业服务合同，不具有合同关系。原告诉请被告支付物业管理费等各项费用，没有合同依据，也没有法律依据。被告张进梅在本院指定举证期限内没有证据提交。本院经审理认定事实如下：广西容县容州商业运营管理有限公司经容县工商行政管理局登记核准成立并领取工商营业执照。2017年7月13日，经工商登记部门办理将广西容县容州商业运营管理有限公司企业名称变更为原告广西容县容州物业管理有限公司，经营范围为物业管理、企业商业运营管理及信息咨询等经营活动。容州商业城住宅小区是广西容州物流产业园有限公司开发的商住小区，此小区至今没有成立业主委员会。2013年10月1日，（甲方）广西容州物流产业园有限公司与（乙方）广西容县容州商业运营管理有限公司（以下简称容州运营公司）签订《前期物业管理委托服务合同》，委托容州运营公司对其开发的容州商业城商住小区进行物业管理。委托管理期限为2013年10月1日起至此小区成立业主委员会后签订新的物业管理委托合同时止；住宅前三年按建筑面积每月每平方米1.2元收取物业管理费，三年后按物价局标准收费；商铺按建筑面积每月每平方米2.3元收取物业管理费；公摊水电费按照实际发生额计算；专项维修资金按照建筑面积每月每平方米0.2元收取。第七章第九条第3项约定，业主交纳费用时间为每月10日前交纳当月费用，逾期不交按日现金的5‰收取滞纳金。2014年2月10日，被告张进梅与广西容州物流产业园有限公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，其中约定张进梅以1200740元的价款购买容州商业城住宅小区20栋09号商品房一套，建筑面积为238.93平方米，其中套内建筑面积218.32平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.61平方米。2014年2月11日，广西容州物流产业园有限公司向被告张进梅发出交房（入伙）通知书，要求于2014年2月11日至2014年2月28日上午8：30-下午5：30到现场办理交房手续，逾期可到容州商业城物业服务中心办理。被告张进梅在广西容州物流产业园有限公司发出通知后，由于其自身原因，没有按指定收房时间办理收房手续。上述合同签订后，容州物业公司为被告张进梅等容州商业城住宅小区各业主依照合同约定提供物业管理服务。从2017年2月起，被告张进梅没有按照《前期物业管理委托服务合同》向容州物业公司缴纳物业服务管理费等费用，经容州物业公司核算，从2017年2月1日起至2020年10月31日止，被告张进梅拖欠物业服务费16318.97元,专项维修资金1392.57元,电费1元,公摊电费128.9元,公摊水费6.79元，合计17848.23元。后容州物业公司曾多次以电话、微信、短信等方式向被告张进梅催付上述拖欠物业服务费等，但被告张进梅至今没有履行支付义务。本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。我国《民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。我国《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包括前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务合同作为第三人订立的合同，其主体虽是建设单位和物业服务人，但业主却是物业服务合同实际权利义务享有者和承担者，物业买受人签订房屋买卖合同成为业主，前期物业服务合同中服务受领人地位就发生了概括转移。建设单位依法订立的物业服务合同，其效力当然及于全体业主，所以前期物业服务合同对业主是有约束力的。所以业主不可以拒绝接受建设单位与物业服务公司订立的前期物业服务合同。建设单位广西容州物流产业园有限公司与物业服务人容州运营公司签订《前期物业管理委托服务合同》，被告张进梅与广西容州物流产业园有限公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，上述合同、协议均是各方的真实意思表示，且各合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。容州运营公司、容州物业公司按合同约定为被告张进梅等容州商业城住宅小区业主提供物业管理服务。被告张进梅在广西容州物流产业园有限公司刊登交房公告通知后，由于其自身原因，没有按指定收房时间办理收房手续。根据我国《民法典》第九百四十四条第一款规定，业主应该按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。我国《民法典》第二百七十三条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。同样，业主也不得以无需接受或者放弃部分物业服务为由拒绝支付相应的物业费。被告张进梅认为与原告之间没有签订物业服务合同，不具有合同关系，原告诉请被告支付物业管理费等各项费用，没有合同依据及法律依据。被告张进梅的答辩意见证据不足，理由不充分，依法不予采信，故被告张进梅作为此小区业主，应当依约按时将物业服务费和相关费用交付给容州物业公司。从2017年2月1日开始，被告张进梅没有按照《前期物业管理委托服务合同》向容州物业公司原告缴纳物业服务管理费和相关费用。经容州物业公司核算，2017年2月1日起至2020年10月31日止，被告张进梅拖欠物业服务费16318.97元,专项维修资金1392.57元,电费1元,公摊电费128.9元,公摊水费6.79元，合计17848.23元。上述费用来源清楚，依据明确，计算正确，没有超出双方的约定与法律规定，依法予以确认。容州物业公司请求被告张进梅支付上述拖欠费用17848.23元，事实清楚，证据充分，依法予以支持。《前期物业管理委托服务合同》约定逾期不交物业服务费按日5‰收取滞纳金，容州物业公司起诉请求被告张进梅支付以年利率15.4%计付的逾付款违约金，此计算标准过高，过高部分本院依法不予保护。根据公平原则和诚实信用原则，本院确定违约金按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率标准及按全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率计算支付。关于违约金的起算点，合同明确约定每月10日前交纳当月费用，依法确认违约金的起算点为拖欠费用当月11日起计算。违约金具体计算如下：以每月各项欠费为基数，当月的违约金从拖欠费用当月的11日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率计算；从2019年8月20日起计至2020年10月31日止，按全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款，《物业管理条例》第二十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告张进梅支付2017年2月1日起至2020年10月31日止拖欠的物业服务费16318.97元,专项维修资金1392.57元,电费1元,公摊电费128.9元,公摊水费6.79元，合计17848.23元给原告广西容县容州物业管理有限公司；二、被告张进梅支付逾付款违约金给原告广西容县容州物业管理有限公司（物业服务费、专项维修资金、电费、公摊电费、公摊水费的逾付款违约金的具体计算办法：以每月各项欠费为基数，从2017年2月11日起计算至2019年8月19日止，按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率计算；从2019年8月20日起计至2020年10月31日止，按全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率计算）。上述债务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。本案收取受理费366元，由被告张进梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。审 判 长  申 平人民陪审员  王湘菘人民陪审员  黄小妮二〇二一年八月二十三日书 记 员  陈李莉