广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0113民初651号原告：广州南润物业租赁有限公司(以下简称“南润物业公司”)，住所地广东省广州市海珠区昌岗中路74号首层101房自编A16铺，统一社会信用代码：91440101788908400U。法定代表人：张昌益，职务：总经理。委托诉讼代理人：胡谷梁，广东粤企律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁慧荘，广东粤企律师事务所律师。被告：丁德妹，女，1963年5月22日出生，汉族，住广州市番禺区，被告：冼水洪，男，1966年2月16日出生，汉族，住广州市番禺区，上述两被告的共同委托诉讼代理人：华海荣，广东沁森律师事务所律师。原告南润物业公司诉被告丁德妹、冼水洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告南润物业公司的委托诉讼代理人胡谷梁、梁慧荘及被告丁德妹、冼水洪的共同委托诉讼代理人华海荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南润物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、被告丁德妹立即向原告支付租金、物业费、违约金合计609311.84元；2、被告冼水洪对本案债务承担连带清偿责任；3、两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告丁德妹于2015年3月1日签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）及《综合服务协议书》，约定被告丁德妹向原告租用位于广州市番禺区大石镇礼村路口怡景花园A栋首层5号物业作商业用途，租期及服务期自2015年3月1日至2017年2月28日，自2016年3月1日起租金为34440元，自2016年2月1日起物业费为每月31980元。另约定被告丁德妹需在每月10日前向原告支付当月租金及物业费。另外，被告丁德妹需向原告缴纳118080元作为租赁，待租期届满且被告不存在违约情形时，原告将该款项无息退还给被告。案涉合同到期后，原被告并未重新签订租赁、服务协议，但被告丁德妹仍在案涉店铺经营并按原租赁合同和服务协议向原告支付款项，因此案涉合同转为不定期合同，于当时依旧存续有效。自2015年2月1日起，被告丁德妹和被告冼水洪即实际占有店铺并用于经营，但两被告自2017年7月起出现拖欠租金的情形，原告已给予多次宽限期，但两被告均无法依约支付租金并实际占有案涉店铺经营至2018年9月11日。原告认为，两被告拖欠相关费用的行为已严重损害原告的合法利益，已严重违约。原告为维护自身合法利益，现特诉至贵院，恳请贵院依法查明事实原委，支持原告的全部诉请。被告丁德妹、冼水洪共同辩称：第一，两被告认为本案属于一事不再理的范围，本案所涉及的为单一房屋租赁使用，被告实际使用该商铺并由此前的（2018）粤0113民初1144号、1150号及（2019）粤01民终22903、22909号案已处理完毕。并且被告丁德妹已按照上述生效判决全额向万力公司单方支付了全部款项，同时被告保留向原告追偿共同承担部分的权利。第二，原告的诉请毫无事实和根据，根据前案开庭所陈述的事实及原告的自述，其完全认可2017年7、8月份租金适用所余的押金予以抵扣完毕，并在二审开庭中自己承诺仅有3、6号铺仍有未缴清租金，其余4个铺不存在我方再向下手主张费用的情形，而原告是属于5号铺。经审理查明：原告南润物业公司与被告丁德妹于2015年3月1日签订《广州市房屋租赁合同》及《综合服务协议书》，约定被告丁德妹向原告租用位于广州市番禺区大石镇礼村路口怡景花园A栋首层自编5号（即5号铺）物业作商业用途，租期及服务期自2015年3月1日至2017年2月28日止，每月租金为34440元，2015年3月1日至2016年2月28日的物业服务费为24600元、2016年2月1日至2017年1月31日的物业服务费为31980元。原、被告双方还约定被告丁德妹需在每月10日前向原告支付当月租金及物业费，被告需向原告缴纳118080元作为租赁保证金，待租期届满且被告不存在违约情形时，原告将该款项无息退还给被告。原告诉称自2015年2月1日起被告即实际占有店铺并用于经营，但被告从2017年7月起未向原告支付租金并实际占有涉案店铺经营至2018年9月1日。由于原告未及时向涉案物业所有权人交纳租金、物业费、违约金，原告因此被涉案物业所有人诉至法院，相关案号为（2018）粤0113民初1144号、1150号及（2019）粤01民终22903、22909号。在相关的生效民事判决中确认：涉案物业所有权人多次向原告催讨，并于2017年11月29日向原告寄送《关于解除租赁合同及物业服务合同的函》。涉案物业所有权人称被告丁德妹、冼水洪代原告向其缴纳了2017年9月至2018年8月期间的部分租金、占有使用费、物业服务费。涉案物业所有权人并称被告已在2018年9月11日交回涉案商铺。2020年11月24日，原告将被告丁德妹、冼水洪诉至本院，本院于2021年1月18日予以立案受理。原告在本案中要求被告支付2017年7月10日至2018年9月10日期间的租金、物业费、违约金合计609311.84元。两被告到庭应诉，被告辩称原告主张的租金、物业费、违约金已经超过诉讼时效，被告并称涉案物业所有人于2017年6月即向被告要求搬离涉案物业，原告在其与涉案物业所有人纠纷的民事案件中称涉案物业所有人于2017年7月就实际收回涉案物业。在（2019）粤01民终22903、22909号民事判决生效后，被告丁德妹已按照民事判决书所确定的义务向涉案物业所有权人支付了2017年12月1日至2018年9月11日期间的租金或占有使用费。原告在之前相关案件二审的庭询中称涉案的5号铺用租赁保证金抵扣了2017年7、8月欠付的租金及物业费，即丁德妹在2017年9月之前的费用均已付清，原告并向二审法院表示：“仅有3、6号铺仍有未交清租金，其余4个铺不存在我方再向下手主张费用的情形。”以上事实，有原、被告双方提供的证据及本案庭审笔录等可予以证实。本院认为：《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，本案争议的法律事实即房屋租赁合同关系发生于2017年7月至2018年9月，原告于2020年11月24日将被告诉至人民法院，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第二条，本案应当适用当时的法律、司法解释。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在本院作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告丁德妹、冼水洪在本案中提出原告主张的租金及物业管理费的诉讼时效已经经过，本院依法予以审查。原告在本案中主张被告丁德妹、冼水洪应当支付2017年7月、8月、9月、10月、11月的租金，追索租金属于一般债权，依法适用三年诉讼时效的规定，因双方签订的租赁合同明确约定被告丁德妹、冼水洪应于每月10日前交纳当月租金，故原告最晚应当于2020年11月11日即得知权利受到侵害。而至原告提起本案诉讼之日即2020年11月24日，原告未提交证据证明其在诉讼时效内曾向被告丁德妹、冼水洪主张过涉案物业上述期间的租金，显然原告在本案中的主张诉讼时效期间已经经过，原告的诉讼请求应当依法予以驳回。退一步分析，根据本院查明事实，原告亦曾在（2019）粤01民终22903、22909号两案二审庭询中自认被告丁德妹、冼水洪在2017年9月之前的费用均已付清，故原告不存在再向被告主张2017年9月之前费用的情形。原告在本案中主张被告应当支付的2017年12月1日之前的租金、物业费、违约金，被告丁德妹亦已代原告以每月30000元的标准支付给涉案物业的所有权人。综上，对于原告主张的2017年7月、8月、9月、10月、11月的租金的诉讼请求，本院依法予以驳回。关于原告主张被告丁德妹、冼水洪应当支付的2017年12月1日至2018年9月11日期间租金、物业费，因原告与涉案物业所有权人的合同已经于2017年11月30日予以解除，原告自该日起不再享有涉案物业的权利，且被告丁德妹已经向涉案物业所有权人支付完毕该期间欠缴的费用，故对于原告的该部分诉讼请求，本院亦应当予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：驳回原告广州南润物业租赁有限公司的全部诉讼请求。本案诉讼费9894元，由原告广州南润物业租赁有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  胡 林二〇二一年八月三日法官助理  刘 莎书 记 员  王雅佩