江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0303民初1381号原告：张娅，女，1975年6月26日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：王永阳，江苏金华星律师事务所律师。被告：陈菊，女，1971年8月19日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：刘苏漩，徐州市云龙区彭城法律服务所法律工作者。原告张娅与被告陈菊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法由审判员王颖适用简易程序，后依法组成合议庭，分别于2021年5月21日、8月20日公开开庭进行了审理。原告张娅及其委托诉讼代理人王永阳，被告陈菊的委托诉讼代理人刘苏漩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张娅向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告装修、装饰经济损失19330元（包括案涉租赁房屋的门头、灯箱共计2100元；墙纸和人工费9270元；购买墙面装饰条660元；墙面刮大白、室内灯具安装、拆除洗手台、拆除房屋原有的大吧台、跑线、插座安装、清理房屋原有建筑垃圾共5000元；大吧台2300元）。2、案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年9月20日签订《房屋租赁合同》，合同约定：“原告租赁被告的徐州市彭城户部商城A2-1-236室（39.2平方）、A2-1-237室（41.2平方）、A2-1-238室（82平方）房屋；租期五年（自2019年10月6日至2024年10月6日止）；租金每年10万元人民币，按年支付……。”合同签订后，原告对涉案房屋占有使用，投入大量金钱进行装修，并购买高档沙发、家具等进行经营活动。2020年8月1日，涉案房屋出现漏水情况，导致原告无法正常经营，并造成房屋装修、装饰物品的损坏。原告多次与被告联系维修事宜，要求其维修涉案房屋，被告不予理睬及维修。由于被告拒绝维修涉案房屋，导致原告无法经营，最终被迫停业。被告的行为导致原告的经营目的无法实现，且造成原告严重的经济损失未予赔偿。原告为维护自身合法权益，依法诉至贵院，望人民法院依法支持原告诉请。被告陈菊辩称：原告所述没有事实和法律依据。1、原告自认诉请费用中包含拆除原房屋的洗手台、大吧台，证明双方在办理交接手续时，被告交接给原告的房屋中含有洗手台和吧台的设施，按照双方之间的租赁合同第五条的约定，原告如对房屋室内设施增设或者改造均应征得被告书面同意，但原告对以上设备的拆除和改造均未征得被告的书面同意，包括原告对原墙纸的拆除以及增加墙面装饰条均未征得被告同意，原告主张的清理房屋原有建筑垃圾不是事实，被告租赁给原告的房屋是正在经营中的房屋不存在建筑垃圾，原告清理的建筑垃圾费用是其改造房屋时所产生的，故所产生的费用应由原告自行承担。2、原告所主张的灯箱，其中一个在大厅内墙上的圆形灯箱是在接收租赁房屋时就已经存在的设备，并不是原告添加。另一个可移动的灯箱（上有茶社足疗四个字）是原告为经营宣传所做的灯箱，是原告的财产，要求原告搬离房屋，以上灯箱制作的费用应由原告自行承担。3、原告承租前房屋就存在门头，后经原告更换，原告归还房屋时没有恢复原来门头的样子，原告因此花费的门头费用应由原告自行承担，且被告保留追索要求原告恢复原状的权利。4、涉案房屋墙纸在原告承租前就有，原告对墙面进行改造也未征得被告同意，由此产生的墙纸、墙面装饰条以及墙面刮大白、清理建筑垃圾、人工费等费用均应由原告自行承担。5、被告承租给原告的房屋是接手就可以经营的房屋，双方交接房屋时具备经营条件，房屋承租时有完好的插座、电路以及灯具。故原告主张的插座、跑线、灯具安装等费用不应由被告承担。6、原告现在尚有其制作的灯箱以及吧台未从房屋内搬离，占用被告的房屋，被告保留追索原告占用房屋所产生费用的权利。原告主张的以上费用均不应由被告承担，请法院依法驳回原告诉请。另外，在原告起诉被告要求解除租赁合同一案中，已经判决由被告承担违约金8300元，案款已支付完毕，既然在该案中已经判决了违约金，在本案中原告所主张的损失如法院认为其损失能够被支持，其支持范围也应当在除了违约金范围外的损失，损失和违约金两个款项不能兼得。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于本市户部山商贸城A2-2-236、237、238商铺产权人系陈菊，其用于经营茶社和简餐。2019年9月20日，被告陈菊（甲方）与原告张娅（乙方）签订《房屋租赁合同书》，合同约定：1、甲方自愿出租房屋位置彭城路户部山商贸城A2-2-236、237、238；甲方向乙方明示房证、身份证，并保证该房屋产权清楚，功能正常。2、租赁期限自2019年10月6日至2024年10月6日止。乙方如续租，须提前15天与甲方协商，另行签订协议；乙方如不续租，应提前30天通知甲方，甲方可提前10天取得钥匙以便他人看房。3、双方协定房屋租金为每年人民币壹拾万元，按年支付，先付款后上房，以后付款提前十五天支付。逾期不交房租视为违约。4、本协议签订时乙方付押金捌仟元，以保证房屋内设施完好无损，待期满由乙方结清所有费用后甲方无息退还。5、乙方在租赁期内如要对房屋改造或增扩设备时须征得甲方书面同意，费用由乙方自理。如因使用不当或其他人为原因造成房屋或设备损坏，乙方应负责赔偿或维修，如因房屋本身质量问题或上下房原因造成故障由甲方负责维修。……7、租赁期内如一方未能遵守协议条款，另一方有权提前解除本协议，所造成的损失由违约方承担，并支付壹个月房租的违约金。……10、甲方房屋附属设施有麻将机壹个、油烟壹台+壹台、空调玖个、今天付定金壹万元……”。合同签订后，原告支付了租金10万元及押金8000元。原告租赁房屋后以“怡然休闲”为店名经营茶社足疗。2020年8月12日，原告与被告儿子电话联系，告知其因房屋漏水影响正常经营，并要求其拿房屋钥匙，解除合同，被告的儿子未予同意。13日，原告又与被告儿子电话联系，告知其已经停止营业，并向法院起诉，要求解除合同，被告儿子仍未同意。2020年8月13日原告起诉被告房屋租赁合同纠纷一案，案号（2020）苏0303民初4260号，诉请为：1、要求被告解除房屋租赁合同，退8月1日至10月5日房租，共计17983元；2、退房屋押金8000元，赔付违约金8300元。本院审理后于2021年2月9日判决：1、解除原告张娅与被告陈菊2019年9月20日签订的房屋租赁合同；2、判决生效之日起十日内，被告返还原告租金14247元，退还押金8000元，支付违约金8300元。3、驳回张娅的其他诉讼请求。被告不服提出上诉，江苏省徐州市中级人民法院审理后于2021年8月6日作出判决：驳回上诉，维持原判。因被告陈菊认为案涉房屋漏水是其楼上房屋漏水造成，2020年8月18日，陈菊起诉林玉奎、周峻宇要求排除妨碍，该案尚在本院审理期间。2020年11月初，原告从被告房屋搬出并与被告办理房屋交接手续。本院（2020）苏0303民初4260号民事判决书认定“案涉合同于2020年8月13日已依法解除”。诉讼期间，本院组织双方当事人前往案涉房屋进行现场勘察，双方一致认可原告诉请的门头、灯箱、墙纸、墙面装饰条、大吧台仍在涉案房屋处。原告对主张的损失举证和被告质证意见如下：1、原告提供《宜家墙纸批发零售》名称的2019年10月2日的票据一张，内容为墙纸数量90，单价88元，计7920元，工费1350元，共计9270元。原告主张承租的房屋中有8个包间需要贴墙纸，于2019年10月2日购买墙纸及人工费计9270元。被告质证意见为：无法证明该证据的关联性，未有销售单位盖章，未有销售单位名称，也无法证明原告已经支付了上述费用。2、原告提供微信转账凭证截图打印件3份（2019年10月14日转给名为“广告制作安装”500元、300元、10月12日转220元）以及微信聊天记录打印件1份，内容为“2019年10月14日：原：付过1220了，3个灯箱门头一共2100元，还余880元；对方：是的，没错……”。原告称支付灯箱制作安装费用转账1020元、现金1080元，共计2100元，聊天记录中三个灯箱门头是指一个门头和两个灯箱。被告质证意见为：原告陈述转账1020元、现金1080元，原告未提供现金的付款情况，未提供其署名为“广告制作安装”微信名的真实姓名，无法证明是门头、灯箱费用，对微信转账1020元无异议，但不能证明是门头、灯箱的支付费用。3、原告提供购买装饰条支付宝支付凭证打印件1份（显示2019年10月6日购买黑钛金不锈钢U型装饰条线条支付660元），称2019年10月6日购买装饰条花费660元。被告质证意见为：属于对房屋内增设的设备，原告并未经过被告书面同意增设的设备违反合同约定，其费用应由原告自行承担。4、原告提供购买大吧台支付宝支付凭证打印件1份（显示2019年9月26日购买“新中式收银台”支付2300元），称2019年9月26日购买大吧台支付2300元。被告质证意见为：认可是原告购买了吧台，但这是属于原告的财产，是对房屋内增设的设备，原告并未经过被告书面同意增设的设备违反合同约定，其费用应由原告自行承担。5、原告申请证人马某,4（（徐州吉美装饰有限公司法定代表人）出庭作证，证人陈述：“2019年9月21日左右在户部山步行街青春酒吧旁边的门面房就是原告租赁的门面房，原告找到我干活，具体干了撕墙纸、刮腻子、砸吧台、砸洗手台、水电改造、灯具拆除安装、换气扇安装、镀金条安装、垃圾清理，我一共干了7天，张娅支付给我5000元现金。干活有8、9个房间，包间的贴墙纸不是我干的。我带一个工人干的，干了7天左右，大概2019年9月底支付的工钱现金5000元。没有出具收条。原告在58同城网站上找到我的。装饰条就是新墙纸贴完后我又过来给安装的装饰条。原来墙上有一个圆形灯箱的骨架，我增加了灯和外面的布。5000元中工钱2100元，剩下的不好区分。当时施工撕墙纸的时候发现墙面漏水情况，刮腻子的时候发现漏水严重，当时发现有3个房间有漏水情形。”对被告提出的原告对房屋内增设的设备未经过被告书面同意，增设的设备违反合同约定，其费用应由原告自行承担的意见，原告认为原告并未对房屋进行改造，只是对房屋进行了必要的装饰装修，并未改变房屋的整体结构，不需要征得被告同意。对于被告所说的增扩设备，原告认为原告诉请中的吧台等并不是增扩设备，而是原告承租房屋进行经营的必要设施，对于跑线、插座也是经营的必要设备，且装修过程中被告前来房屋看过原告正在装饰装修也未提出异议，是一种默认。原告提供（2020）苏0303民初4260号案件中2020年12月21日的庭审笔录，显示“……审：被告对原告装修过案涉房屋后有无提出异议？原：没有。被代：没有。……”。原告主张赔偿以19330元为基数计算租赁期内残值损失，按照19330元-（19330元÷60个月租期）×10个月已用租期=16108元。但原告诉请主张仍坚持19330元。本院认为，原告张娅与被告陈菊于2019年9月20日签订《房屋租赁合同书》，原告承租被告位于彭城路户部山商贸城A2-2-236、237、238房屋用于经营茶社足疗，租赁期限自2019年10月6日至2024年10月6日。在承租期间，2020年8月，因案涉房屋出现渗漏水情况，原告向被告提出解除租赁合同，双方交涉未果后，原告于2020年8月13日起诉至本院主张解除合同以及要求被告退剩余租金、退房屋押金、赔付违约金等。该案已经两级法院审理完毕，判决解除双方房屋租赁合同等，同时经生效的民事判决书认定，案涉合同于2020年8月13日已依法解除。关于在已支持原告违约金诉请的情况下原告能否再主张被告赔偿损失的问题。根据原、被告签订的《房屋租赁合同书》约定，“租赁期内如一方未能遵守协议条款，另一方有权提前解除本协议，所造成的损失由违约方承担，并支付壹个月房租的违约金。”即双方约定在一方违约的情况下另一方有权要求解除合同，可以同时主张对方赔偿损失和支付违约金。因此，在另案判决已支持原告违约金诉请的情况下，原告主张被告赔偿因被告违约解除合同的损失，符合双方约定，故对被告的抗辩意见不予支持。二、关于原告的上述装饰装修行为的性质如何认定的问题。原告于2019年9、10月份，出资对承租房屋进行了更换门头、制作灯箱、重新贴墙纸、安装墙面装饰条、购买大吧台等，并请工人撕原有墙纸、墙面刮大白、室内灯具安装、拆除洗手台、拆除房屋原有的大吧台、跑线、插座灯具安装、清理房屋等，并支付了相应的费用。被告以合同约定“乙方在租赁期内如要对房屋改造或增扩设备时须征得甲方书面同意，费用由乙方自理”等为由不同意原告的诉请。本院认为，被告虽未明示同意原告进行装饰装修，但上述（2020）苏0303民初4260号案件的庭审笔录显示被告对原告装修过案涉房屋后没有异议，即未表示反对。另外原告租赁房屋系用于经营茶社足疗，其更换新的门头、购置新的灯箱完善原有灯箱、撕掉原有墙纸贴新墙纸并安装墙面装饰条、购置新的吧台以及跑线、插座、灯具安装等，是按照合同约定的承租目的而进行合理、必要的装饰装修，应认定是善意的添附。三、原告主张的房屋装修装饰以及增设的物品等经济损失19330元应如何认定。原告主张花费19330元，原告分别提供了其装修房屋时期的购物票据、微信转账凭证截图、支付宝支付凭证、证人证言等证据，虽然被告对其中部分证据的证据形式、关联性等提出异议，但经本院审查，原告提供的以上证据形式符合当前购物的采购形式，价格也基本相当，且消费时间与案涉房屋的装饰装修时间吻合，故对以上原告提供的证据均予以采纳，可以认定原告主张花费19330元有事实依据。四、被告应否赔偿原告主张的上述损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或合同解除时，除当事人另有约定的除外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理，（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。……。本案中，原告主张的损失中墙纸、墙面装饰条已经与涉案房屋形成附合，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，原告有权向被告主张赔偿剩余租赁期内上述装饰装修物的残值损失。墙面刮大白、室内灯具安装、拆除洗手台、拆除房屋原有的大吧台、跑线、插座安装、清理房屋原有建筑垃圾费用5000元和贴墙纸人工费，系原告为实现租赁合同目的对案涉房屋进行的装饰装修产生的必要费用，原告支出上述费用目的是经营。根据合同约定，租赁期限为5年，由于被告原因，导致合同解除。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，被告亦应按照剩余租赁期限与约定租赁期限的比例向原告赔偿原告支出的上述费用。门头、灯箱、大吧台的添附虽未形成附合，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，应由原告拆除。但上述物品系原告为特定的经营目的而购买，拆除后没有利用价值或近乎没有价值，若由原告拆除，必然造成原告的经济损失，这对于作为守约方的原告显属不公。同时根据《房屋租赁合同书》第7条约定，因被告违约导致合同解除，被告应赔偿给原告造成的损失。故原告主张被告赔偿上述门头、灯箱、大吧台的剩余租赁期内残值损失，本院亦予以支持。综上，经计算，被告应向原告赔偿的损失为16108元[19330元-（19330元÷60个月租期）×10个月已用租期]。原告主张19330元，对其主张中超出的部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告陈菊于判决书生效之日起十日内赔偿原告张娅损失16108元。二、驳回原告张娅其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费717元，原告张娅负担517元，被告陈菊负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王 颖人民陪审员  任崇海人民陪审员  李洪冰二〇二一年八月二十七日书 记 员  张春晖