辽宁省本溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽05民终1256号上诉人(原审原告)：李纯龙，男，汉族，1990年9月7日出生，住址辽宁省本溪市溪湖区。上诉人（原审原告）：唐作为，男，满族，1987年3月17日出生，住址辽宁省本溪市明山区。上诉人（原审原告）：刘洪鑫，男，满族，1989年12月10日出生，住址辽宁省司本溪市南芬区。被上诉人(原审被告)：李**远，男，满族，1986年5月23日出生，住址辽宁省本溪市平山区。委托诉讼代理人：李清富（李**远父亲），满族，1961年4月9日出生，住址辽宁省本溪市平山区。委托诉讼代理人：金永林（李**远岳父），汉族，1963年5月28日出生，住址辽宁省本溪市平山区。上诉人李纯龙、唐作为、刘洪鑫因与被上诉人李**远合同纠纷一案，不服辽宁省本溪市平山区人民法院（2021）辽0502民初891号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李纯龙、唐作为、刘洪鑫的共同委托诉讼代理人叶子嘉，被上诉人李**远的委托诉讼代理人李清富、金永林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李纯龙、唐作为、刘洪鑫上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持李纯龙、唐作为、刘洪鑫的诉讼请求；2.一、二审案件受理费用由李**远承担。事实和理由：一、一审判决对李纯龙、唐作为、刘洪鑫与房屋权利人之间的合同效力认定存在错误。一审法院根据2021年1月3日李**远与本溪市卫生管理局的管理人员通话认定合同没有终止，李**远的转租行为得到了允许，这一认定是错误的。案涉房屋在2020年11月即发生了所有权变动，所有权人由本溪市卫生管理局变更为案外人马远飞。所谓的“买卖不破租赁”是指在房屋所有权发生变动后，存在于房屋之上的租赁关系不因所有权变动而打破。具体到本案中，2020年11月，房屋所有权发生变动的时刻，租赁关系确实未因所有权变动而打破，原租赁合同中的权利义务由买受人，即案外人马远飞全面取得，马远飞应当按照原有的租赁合同继续履行提供房屋的合同义务。但此后，现权利人马远飞发现房屋被转租，此时刻，现权利人马远飞作为新的合同相对方，具有处置租赁合同的权利，原权利人本溪市卫生管理局此刻已无权对合同效力作出包括追认在内的任何认定。故而李纯龙、唐作为、刘洪鑫认为租赁关系被打破的原因并非因为所有权变动，而是因为承租人违法合同约定将合同转租。二、一审判决对兑费意义的认定存在偏差。按照文意解释，兑费意为：租户在房屋租期未届满时，将剩余租期连同装修、设备、经营项目等全部资料转让于新的租户。那么毫无疑问，所剩租期的长短构成了兑费的重要组成成分。此外新租户在考虑是否承兑的过程中，剩余租期的长短是衡量经营风险的重要评估指标，因为剩余租期决定了新的租户能否在继承经营项目的基础上，实现其他物资利用价值，所以兑费无论在事实意义上或法律意义上均完全不可单纯等价于设备、工具和材料的购买对价。举例而言，即使对于同一现状的资产，剩余租期为一个月和剩余租期为一年显然无法在市场交易中以相同的兑费出兑掉。故一审法院将兑费从租赁关系中割裂出来，单独理解为对物的所有权的买卖是错误的。三、一审判决对李纯龙、唐作为、刘洪鑫主张返回部分兑费做出判决的法律依据存在错误。李纯龙、唐作为、刘洪鑫主张的返还兑费，是因在的合同在履行过程中，李**远出现重大违约，无法继续提供房屋，导致李纯龙、唐作为、刘洪鑫承兑房屋实现经营的根本目的无法实现。基于合同一方导致合同履行不能的基础上，李纯龙、唐作为、刘洪鑫主张根据已过租期的比例，对兑费进行合理的损失填补，具体而言，根据比例得出的兑费返还李纯龙、唐作为、刘洪鑫认为5万元为佳，这是一种违约责任。但一审判决用以判断请求所依据的是合同签订时不存在无效或可撤销的情形，这与李纯龙、唐作为、刘洪鑫提出主张的所依据的法律基础截然不同，二者会造成的法律后果也是截然不同的，一审判决不应当因为合同不具备无效或可撤销的情形，认定合同不存在违约赔偿责任。此外一审判决所依据的协议条款“出兑款一次交清，任何一方不得反悔”显然不会也不应当导致即使合同出现重大违约，相对方也无从主张损失的法律后果。因为无论从事实角度看或是从法律文意的角度理解，此条款仅是双方签订合同后，对一方无故反悔的一种制约而已，表达的是双方对出兑一事在签订时达成一致的意思表示不得擅自反悔。如果将此理解为无论后续履行发生何种问题，出兑款均不返还显然有违合同本意与公平原则，从字面上也无法得出此中含义。李**远辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李纯龙、唐作为、刘洪鑫的上诉理由不成立，请求二审法院维持原判。李纯龙、唐作为、刘洪鑫向一审法院起诉请求：1.判决解除双方之间的协议；2.判决李**远向李纯龙、唐作为、刘洪鑫返还兑费5万元；3.判决李**远向李纯龙、唐作为、刘洪鑫承担停止经营的合理损失8400元；4.本案全部费用由李**远承担。一审法院认定事实：2019年9月22日，李纯龙、唐作为、刘洪鑫(乙方)与李**远(甲方)签署协议书，内容为：甲方根据乙方需求，自愿将平山转山加油站斜对面的《鹏远汽车维修中心》以10万元出兑给乙方名下为业。由甲方指出三个库眼中不需要拿走的设备、工具、生活用品都归乙方所有。租房合同由甲方和房主签订(每年上拿租金28800元)，甲方帮助协调合同期内的租房问题，租房合同期内如遇国家政策、搬迁、变动等不可违抗的问题造成乙方不能营业和损失，甲方不负责任。出兑之日后如发生火灾、水灾、人为或天灾等造成的一切损失，责任由乙方自己负责、承担，甲方不负责任。甲、乙双方自愿达成出兑协议，出兑款一次交清，任何一方不得反悔，如有一方反悔，反悔方将承担法律责任，特立此据为证。签字之日起，以前有事，甲方负责、承担；以后有事(房屋租金，水电费等产生的一切费用)由乙方自己负责、承担。附注：剩余两年房租金由乙负责交费。双方在协议书上签字按印，李**远父亲李清富也在协议书上签字。当天，李**远向李纯龙、唐作为、刘洪鑫出具材料，内容：今收到乙方兑点款97000元，已付清。东方刘桂莲。另查，2019年2月28日，案外人本溪市卫生局房产管理所(甲方)与李**远(乙方)签订房屋租赁合同，主要内容为：甲方房屋坐落于平山区，位于第-1层，共3间。租赁期限自2019年3月1日至2022年2月28日。房屋租金为每月每个库眼800元，每年28800元。因乙方责任终止合同的约定：乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1.擅自将承租的房屋转租的；2.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4.拖欠租金；5.利用承租房屋进行违法活动的；6.故意损坏承租房屋的。2020年3月5日，刘洪鑫通过转支票的形式向案外人本溪市卫生局房产管理所转账28800元。后期，涉案房屋的所有权由案外人本溪市卫生局房产管理所转至案外人马远飞。2021年2月3日，唐作为(乙方)与案外人马远飞(甲方)签订房屋租赁合同，主要内容：第一条房屋基本情况甲方(以下简称该房屋)坐落于平山区：位于第-1层，共3间，房屋结构为混合结构。第二条租赁期限自2021年3月1日至2023年2月28日止，合同期限为两年。第三条租金该房屋租金为每年3.3万元(叁万叁仟元整)，押金1000元(壹仟元整)，合同期满后无违约、欠费押金1000元返还。甲方在2021年3月1日至2023年2月28日止不准随意提高租金。第四条付款方式乙方应于本合同生效之日前一个月，一次性向甲方支付第一年租3.3万元人民币，以后每年1月28日前缴纳下一年租金。第五条甲方责任和权力乙方有下列情形之一的，甲方有权终止本合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。1.擅自将承租的房屋转租的。2.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的。3.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的。4.拖欠租金。5.利用承租房屋进行违法活动的。6.故意损坏承租房屋的。当天，案外人马远飞向唐作为出具收条，内容为：今收到车库租金叁万叁仟元整，押金壹仟元整。一审法院认为：本案的争议焦点如下：李纯龙、唐作为、刘洪鑫提出解除合同、返还兑费及损失的主张有无事实及法律依据，双方承担何种责任。关于李纯龙、唐作为、刘洪鑫提出解除合同一节，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”规定，李**远于2021年4月12日签收诉状副本，故涉案合同在此时解除。关于主张返还兑费一节，涉案协议书所指向的兑费，是指该维修中心所包含的设备、工具和材料等，因李纯龙、唐作为、刘洪鑫在使用期间并未对上述材料提出异议，且在协议书中亦明确“自愿达成出兑协议，出兑款一次交清，任何一方不得反悔”，李纯龙、唐作为、刘洪鑫未能提供证据证明双方签订协议书时存在致使合同无效或可撤销的情形，故对于李纯龙、唐作为、刘洪鑫提出的主张，不予支持。关于李纯龙、唐作为、刘洪鑫提出的合理损失一节，李纯龙、唐作为、刘洪鑫表示涉案店铺并未停止营业，是因为上涨租金重新签订合同的代价。通过李**远提交的通话录音，可以得知案外人本溪市卫生局房产管理所对李**远转租房屋的事宜是知情，且并未提出反对的，故李**远与案外人本溪市卫生局房产管理所所达成的租赁期限，也对李纯龙、唐作为、刘洪鑫具有约束力。后期该房屋的所有权发生变动，但李纯龙、唐作为、刘洪鑫的承租期限尚未届满，唐作为与案外人马远飞另行达成房屋租赁合同，所产生的损失应由其自行承担，故对于该项主张，不予支持。综上所述，对李纯龙、唐作为、刘洪鑫的部分诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百四十六条、第一百四十七条、第一百四十八条、第一百四十九条、第一百五十条、第一百五十一条、第五百六十五条、第七百零三条、第七百一十六条、第七百一十七条、第七百一十八条、第七百二十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、李纯龙、唐作为、刘洪鑫与李**远在2019年9月22日签订的协议书(合同)于2021年4月12日解除；二、驳回李纯龙、唐作为、刘洪鑫的诉讼请求。案件受理费1260元，由李**远负担100元，李纯龙、唐作为、刘洪鑫负担1160元。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，刘桂莲为李**远母亲。再查明，2021年2月3日，唐作为与案涉房屋权利人马远飞达成《房屋租赁合同》，并于当日交付了租金33000元。李纯龙、唐作为、刘洪鑫认可对于从李**远处以10万元兑来的物品、设备等仍然继续使用。本院认为：关于李纯龙、唐作为、刘洪鑫主张解除其与李**远之间协议的问题。双方达成协议后，李**远按照协议约定已将相关物品、设备及案涉房屋移交李纯龙、唐作为、刘洪鑫占有、使用、经营。李纯龙、唐作为、刘洪鑫也按照协议约定给付兑费，此后，其直接向案涉房屋权利人支付了房屋租金。现房屋的权利人虽然进行了变更，但是，李纯龙、唐作为、刘洪鑫也已与新房主之间达成了租赁协议，并已经实际履行。故李纯龙、唐作为、刘洪鑫主张李**远在履行其双方之间的协议过程中构成违约，以及主张李**远的违约行为使其遭受损失，故主张解除协议、返还兑费、赔偿损失的请求没有事实和法律依据。但是，因李**远对一审法院判令解除协议未持异议，故不予调整。但对李纯龙、唐作为、刘洪鑫的上诉请求不予支持。综上所述，李纯龙、唐作为、刘洪鑫的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费一千二百六十元，由上诉人李纯龙、唐作为、刘洪鑫负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 李广宇审 判 员 赵丹阳审 判 员 孙 燕二〇二一年九月十四日法官助理 邓 松书 记 员 宋光磊附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。