山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁13民终5182号上诉人（原审被告、反诉原告）：马永达，男，1968年2月17日出生，汉族，住山东省郯城县。委托诉讼代理人：张鹏举，山东鹏举律师事务所律师。委托诉讼代理人：张永欣，山东鹏举律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：山东修阳投资管理有限公司，住所地郯城县马头镇政府二楼。法定代表人：邢修阳，董事长。上诉人马永达因与被上诉人山东修阳投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省郯城县人民法院（2019）鲁1322民初2321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马永达上诉请求：1.依法撤销该判决第五项内容，判决支持上诉人的一审诉求；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决第五项不但没有对上诉人的合法、合理的诉求予以保护，同时也违背了诚实信用的基本缔约原则。原审判决驳回的理由系上诉人所提供的证据不能证明在交易的过程中被上诉人存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可或者提供虚假商品房预售许可证等行为，属认定事实错误和举证责任分配不公。《城市商品房预售管理办法》第六条第二款规定未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。第九条规定：开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》，以上规定足以说明被上诉人是否存在隐瞒事实的举证责任应当由被上诉人承担。山东修阳投资管理有限公司在一审中明确：其未取得土地使用证、建设工程规划许可证、亦未取得商品房预售许可证，其自认的该行为不仅存在于涉案房屋交付以后，早在2015年8月23日双方签订商品房买卖合同时就已经存在。对此，被上诉人是明知的，是典型的违背诚实信用的欺诈行为。因此被上诉人应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定承担惩罚性的赔偿责任即赔偿上诉人已交房款一倍的损失计61万元。山东修阳投资管理有限公司未答辩。山东修阳投资管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令原被告之间的商品房买卖合同无效；2.判令被告返还涉案商铺；3.判令被告支付房屋使用费110000元；4.判令被告承担本案的诉讼费用。马永达向一审法院提出反诉请求：1.依法确认双方之间的商品房买卖合同为无效合同;2.判决反诉被告返还购房款610000元（诉讼中增加利息请求，要求反诉被告自2015年8月27日起按年利率6%支付利息至付清之日止）。3.判决反诉被告支付因欺诈行为给反诉原告造成的损失300000元（诉讼中变更为赔偿损失610000元，装修损失未列入反诉范畴，另行主张）。四、由反诉被告承担本案所有的诉讼费用。原告（反诉被告）围绕诉讼请求提交了如下证据：1、原告营业执照复印件一份、法定代表人身份证明书一份，证明原告的主体身份。2、商品房买卖合同，原被告于2015年8月23日签订商品房买卖合同，此合同违反法律规定，应属无效。3、收据存根7份，证明被告向原告交付房款，交付部分购房款后，原告已于2014年8月13日向被告支付涉案商铺，双方买卖合同已经部分履行。4、交房通知，证明原告于2014年8月13日向被告交付房屋，被告从此占用涉案商铺。被告（反诉原告）马永达的质证意见是：对证据1无异议，但是对该证据的证明力提出意见，原告是于2012年11月5日注册成立的，根据经营范围显示自注册成立之日起，原告方就应当明知其不具备开发销售房地产的法定资格，后与他人签订商品房销售合同的行为足以说明，本案原告在缔约时存在着重大的欺诈。证据2是原被告双方所签订的事实没有异议，该商品房买卖合同违背国家法律的规定，是始终无效的民事法律行为，主要的缘由是合同中注明的房产出卖方不具备法定资质，同时根据该合同的第一条、第二条、第十二条的约定来看，原告出卖的是法定意义的商品房，该商品房买卖合同由本案的原告所书写制作，内容均是由本案的原告所打制，同时该合同明确原告是以转让的方式获得建设用地使用权，该地块已经经过规划，用途为商业，产权为70年，并承诺协助商品房购买方办理相关产权登记手续，根据原告的诉称来看，在签订合同时原告方故意隐瞒了以上情节；双方约定的商品房的价格为770000元。对原告方提供的证据3，被告方将提供由原告方加盖印章的收款收据，关于已收房款的数额以被告方提供的收据载明的数额为准。证据4真实性没有异议，被告方已经收到该房，但是对内容提出异议，第一点是交付通知书注明了商品房具备了交付条件与实际情况不相符，该房在交付之前未经法定的机构予以验收；第二原告方交付的商品房根本无法办理产权登记手续，至2014年8月13日原告方仍承诺协助被告办理相关手续，说明原告方欺诈行为的持续性，被告方未支付购房余款的原因是该房不具备办理产权登记的条件。被告（反诉原告）马永达向一审法院提交如下证据：1、被告（反诉原告）身份证复印件，证明被告（反诉原告）的身份信息。2、商品房买卖合同，证明内容同对原告（反诉被告）提供该证据的质证意见。3、由原告（反诉被告）所出具的7张收款收据，证明原告方（反诉被告）分7次收取被告（反诉原告）商品房购房款610000元，最后一次收取的时间为2015年8月27日，反诉原告第二项诉讼请求利息的起算点，也就是最后一次付款的时间，在签订合同之前，原告方已经预收被告支付的部分购房款，该收款收据明确载明被告方支付款项的目的是购买商铺和商品房，并非是不能办理产权登记的商品房。4、企业信息，至2019年5月17日原告方仍无从事房地产开发销售的资质，其他证明事项同被告方对原告方所提供的证据1的质证意见。5、土地转让合同一份，该转让合同由本案的原告与案外人也就是涉案房屋所占房屋土地的所有人马头镇南园街居民委员会于2014年4月25日所签订，原告方将该转让合同移交给被告的目的是让被告方相信涉案房地产所占用的土地已经变更为国有土地，用途为商业用地，使用期限为70年，该证据能与其他的企业信息、营业执照复印件、收款收据相印证，原告方在销售房地产时实施了隐瞒事实真相和持续欺诈的行为。原告（反诉被告）山东修阳投资管理有限公司对上述证据的质证意见是：对被告提交的上述所有证据真实性没有异议，但对证明的事实不认可，本案涉案房屋状况作为当时的招商引资项目被引进，存在历史原因，但从反诉原告分7次支付房款而未付清与双方签订的商品房买卖合同约定的付款方式（优惠价一次性付款）不相符，且反诉原告所举第5份证据土地转让合同，反诉原告对土地的状况一清二楚，由此说明反诉原告对于反诉被告企业资质、土地及涉案房屋状况在交款时就心知肚明，因此，反诉被告不存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证的行为。反诉被告在商品房买卖合同中从未提示过办证，这与反诉原告所述不符，证据4交房通知反诉被告只是提示办理相关手续，亦不是反诉原告所述协助办理房产证事宜。一审法院认定事实：原告（反诉被告）山东修阳投资管理有限公司是郯城马头幸福河商业街的开发商，被告（反诉原告）马永达系郯城县马头镇建设街的居民，经协商，被告（反诉原告）自愿购买原告（反诉被告）开发的马头幸福河商业街商铺两套，双方约定总房款为770000元。被告（反诉原告）马永达先后于2012年7月29日、2012年12月22日、2013年7月16日、2014年8月4日向原告（反诉被告）预付房款200000元、100000元、100000元、50000元，后原告（反诉被告）于2014年8月13日向被告（反诉原告）发出书面交房通知一份并将涉案商铺交付被告（反诉原告）。2015年8月23日，双方正式签订《商品房买卖合同》一份，被告（反诉原告）马永达另于2015年8月20日、2015年8月27日向原告（反诉被告）交纳房款60000元、100000元，加上以前交纳的房款，总计支付610000元。后因原告（反诉被告）未向被告（反诉原告）办理涉案房屋产权证书，被告（反诉原告）马永达亦拒交剩余房款。另查，2015年8月23日当事人双方签订的《商品房买卖合同》系原告（反诉被告）山东修阳投资管理有限公司制作的格式化合同。该合同载明：“第一条项目建设依据。出卖人以转让方式取得位于郯城县的地块的土地使用权。该地块土地面积为2751.4平方米，规划用途为商业，土地使用年限自2014年4月25日至2084年4月24日。出卖人经批准，在上述地块上建设商业用房，【现定名】【暂定名】马头幸福河商业街。第二条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第2幢22、23号商铺。该商品房的用途为商业用房，属框架结构，层高为3.6、3.2、3.0建筑层数地上三层该商品房每套建筑面积144平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积6平方米。第三条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：按套（单元）计算，该商品房价款为每套（人民币）叁拾捌万伍仟元整。该商品房总2套总价款为（人民币）柒拾柒万元整。第四条付款方式及期限。买受人按下列第2种方式按期付款：2、分期付款：优惠价一次性付款77万元整第十二条本合同签订后，在房款付清之日起生效，办理手续费用由买受人承担，所需相关现有资料由出卖人无偿提供。”庭审中，原告（反诉被告）自认，其开发的马头幸福河商业街至今未取得相关土地使用证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，无法为被告（反诉原告）办理涉案房屋产权证书。再查，庭审中被告（反诉原告）马永达提交郯城县马头镇南园街居民委员会（甲方）与原告（反诉被告）山东修阳投资管理有限公司（乙方）签订的土地转让合同复印件一份，证明甲乙双方于2014年4月25日就涉案土地转让事宜达成协议，约定甲方将涉案土地转让给乙方，地块用途为商业用地，使用年限为70年等事宜。被告（反诉原告）马永达自认该合同复印件系原告（反诉被告）山东修阳投资管理有限公司提供给自己，目的是让其相信涉案房地产所占用土地已经变更为国有土地，用途为商业用地，故原告（反诉被告）在销售房产时实施了隐瞒事实真相和持续欺诈的行为。原告（反诉被告）的质证意见与之相反，认为这份证据恰好说明反诉原告对土地的状况一清二楚，由此说明被告（反诉原告）对于原告（反诉被告）的企业资质、土地及涉案房屋状况在交款时就心知肚明，因此，原告（反诉被告）不存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证的行为。一审法院认为，本案争议解决的前提是对涉案房产是否属于商品房性质的判断。根据现行法规政策及社会通行的理解，所谓商品房是指经政府部门批准，由房地产开发经营公司通过向政府支付土地出让金等方式，取得国有建设用地使用权后开发建设并向社会公开出售的房屋，商品房又称“大产权房”。本案双方当事人虽然签订“商品房买卖合同”，但涉案房产所占用的土地却系郯城县马头镇南园街集体所有的土地，原告（反诉被告）与案外人郯城县马头镇南园街居民委员会虽签订了使用期限为70年的土地转让合同，但涉案土地性质并未因此变更为国有建设用地，涉案土地亦未登记为集体经营性建设用地，故原告（反诉被告）在涉案土地上开发的房产仍属于“小产权房”性质，只能由本集体经济组织成员获取，本集体经济组织以外的单位和个人不得购买。本案被告（反诉原告）马永达系郯城县马头镇建设街居民，非马头镇南园街集体经济组织成员，其不具有购买上述房产的资格，故原被告双方签订的房屋买卖合同为无效合同。原告（反诉被告）、被告（反诉原告）均要求确认涉案房屋买卖合同无效，有事实和法律依据，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案房屋买卖合同被确认无效后，双方当事人均应按上述法律规定向对方返还已给付的财产，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）马永达返还涉案房屋（郯城县马头幸福河商业街第2幢第22、23号商铺），一审法院予以支持，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）山东修阳投资管理有限公司返还已付购房款610000元，一审法院亦予以支持。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付自房屋交付之日（2014年8月13日）起的房屋使用费110000元，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）以所支付房款610000元为基数自2015年8月27日起按年利率6%支付利息。考虑到双方房、款互相交付（支付）后，一方占用涉案房屋进行商业经营，另一方占用对方资金，房屋使用费和资金占用费可互相抵消，故一审法院对双方上述主张均不予支持。本案争议的另一个焦点问题是原告（反诉被告）在与被告（反诉原告）缔约过程中是否存在商品房预售许可证欺诈等行为，其行为能否适用相应的惩罚性赔偿规则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（中华人民共和国民法典施行前）第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款和利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；”。庭审中，被告（反诉原告）以上述条款为依据，要求原告（反诉被告）支付惩罚性赔偿610000元。综观本案，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）提供的合同虽自命名为“商品房买卖合同”，但如前所述，本案并非真正意义上的商品房买卖纠纷，不适用上述司法解释；退一步讲，即使适用上述规定，被告（反诉原告）所提供的证据亦未能证明原告（反诉被告）在交易过程中存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证或者提供虚假商品房预售许可证等行为，故被告（反诉原告）上述主张，无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、原告（反诉被告）山东修阳投资管理有限公司与被告（反诉原告）马永达于2015年8月23日签订的“商品房买卖合同”无效；二、被告（反诉原告）马永达返还原告（反诉被告）山东修阳投资管理有限公司开发的郯城县马头镇幸福河商业街第2幢（座）第22、23号商铺，限自判决生效之日起30日内履行完毕；三、原告（反诉被告）山东修阳投资管理有限公司返还被告（反诉原告）马永达购房款610000元，限自判决生效之日起30日内履行完毕；四、驳回原告（反诉被告）山东修阳投资管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）马永达的其他诉讼请求。本诉案件受理费12600元，反诉案件受理费7890元，由原告（反诉被告）山东修阳投资管理有限公司负担12600元，被告（反诉原告）马永达负担7890元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对马永达上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。本案一审中，马永达提交了山东修阳投资管理有限公司与涉案房屋所占房屋土地的所有人马头镇南园街居民委员会于2014年4月25日所签订的土地转让合同，根据该合同显示，案涉房屋所占土地所有人为马头镇南园街居民委员。该合同不能显示案涉房屋系城市商品房，该合同亦不能显示案涉房屋所占土地使用权性质系国有土地使用权，合同主体马头镇南园街居民委员会不具有签订土地出让合同的权利，亦不具有改变土地使用权性质的职能。根据马永达的陈述，其在与山东修阳投资管理有限公司签订案涉商品房买卖合同合同之前即知悉该土地转让合同，且案涉商品房买卖合同中并无关于房屋产权转让的约定，马永达关于山东修阳投资管理有限公司构成欺诈行为的主张明显不能成立。上诉人主张适用《城市商品房预售管理办法》，但根据该办法第三条之规定，该办法只适用于城市商品房预售的管理。上诉人主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，要求出卖人承担已付购房款一倍的赔偿责任，但该解释中的商品房开发系指在国有土地使用权的土地上进行的房屋建设的行为。所谓商品房是指经政府部门批准，由房地产开发经营公司通过向政府支付土地出让金等方式，取得国有建设用地使用权后开发建设并向社会公开出售的房屋，一审法院对此定性准确。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人马永达的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9900元，由上诉人马永达负担。本判决为终审判决。审判长 马 骏审判员 刘瑞娟审判员 武 威二〇二一年八月二十三日书记员 李 敏