山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁03民终2122号上诉人（原审被告）：淄博百盛房地产开发有限公司，住所地淄博市张店区中心路北高速公路南（安琪尔电动车厂区内）。诉讼代表人：淄博百盛房地产开发有限公司管理人。负责人：刘超军，淄博百盛房地产开发有限公司清算组组长。委托诉讼代理人：尹健，淄博百盛房地产开发有限公司清算组成员。被上诉人（原审原告）：倪一亭，男，1958年9月10日出生，汉族，现住山东省威海市环翠区。委托诉讼代理人：权承哲，山东法盾律师事务所律师。上诉人淄博百盛房地产开发有限公司（以下简称百盛公司）因与被上诉人倪一亭破产债权确认纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2021）鲁0303民初1110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人百盛公司的委托诉讼代理人尹健，被上诉人倪一亭及其委托诉讼代理人权承哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百盛公司上诉请求：1.撤销（2021）鲁0303民初1110号民事判决书中第一项判决，驳回倪一亭的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由倪一亭承担。事实和理由：一审法院对于（2021）鲁0303民初1110号判决书中第一项判决涉及的事实认定不清，证据不足。具体理由如下：一、涉案房屋属破产财产，不应为倪一亭办理产权登记。倪一亭对涉案房屋不享有产权。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案所涉房屋系以物抵债形成，经管理人查询百盛公司财务账册未发现倪一亭向百盛公司交付涉案的购房款，涉案房屋虽已交付，但房屋产权仍属百盛公司所有。涉案房屋属破产财产，百盛公司不应为倪一亭办理商品房登记手续。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条之规定：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”本案中涉诉房产并不符合上述规定情形，不应排除在债务人财产之外，应当认定为百盛房地产公司破产财产。二、百盛公司不应为倪一亭办理产权登记，以房抵债行为无效，倪一亭应申报债权。倪一亭无权占有涉案房屋，以房抵债行为属于无效行为。虽百盛公司为倪一亭出具购房款收据，但管理人查询百盛公司财务账册未发现倪一亭交付涉案购房款，倪一亭也未能出示相关转账材料，其认可以对淄博百盛集团有限公司工程款债权抵付张店区（Ａ313）房产购房款。但百盛集团与百盛公司都是法律上的独立法人，百盛公司用自己的资产抵顶他人的债务，势必损害破产债权人的利益，故该抵债行为是无效的。倪一亭所称抵顶百盛集团的装修工程款，其应根据《中华人民共和国企业破产法》第四十八条第一款规定：“债权人应当在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权。”向淄博世纪大酒店有限公司或百盛集团申报债权。综上所述，张店区（Ａ313）房产现属于百盛公司破产财产，倪一亭无权以百盛集团或世纪大酒店工程款抵债为由取得百盛公司房屋产权。倪一亭辩称，百盛公司与倪一亭双方签订一般通用的商品房买卖合同，百盛公司一次性收款并出具收据，交付了房产。双方主要合同义务履行完毕。该交易发生有15年之久双方的主要合同已经履行完毕。倪一亭所实际控制的淄博威海华中装饰工程有限公司，已开具工程款收据并由工程方代扣代缴税款，出具发票。百盛公司以领取工程款的方式结算支付房款，取得房款收据，完全履行了付款义务。至于款项的来源和方式，不影响本案履行付款义务的任何效力。原审判决事实清楚，程序合法，法律依据确实充分，无可争议，应当驳回上诉，维持原判。倪一亭向一审法院提出诉讼请求：1.判令百盛公司协助倪一亭办理位于张店区（Ａ312）商业用房归倪一亭的不动产权转移登记手续；2.判令百盛公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2006年6月2日，倪一亭（买受人）与百盛房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定倪一亭购买百盛公司开发的百盛沿街房张店张桓路6-12号（A313）房，建筑层数地上三层（带阁楼），建筑面积共201.27平方米，总金额为805080元，付款方式为一次性付款。合同第八条约定，出卖人应当在2006年6月2日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人负责在房屋交付后180天内为买受人办理房地产权属证书，办证费用按政府规定，办理按揭贷款的，由出卖人负责将权属证书送银行抵押。合同签订后百盛公司已向倪一亭交付房屋并向倪一亭出具了购房款收据。庭审中，倪一亭陈述其公司（威海华中装饰工程有限公司）负责装修淄博世纪大酒店，因一开始就欠工程款，就给了两套房子（包含本案案涉房产）；百盛公司则称倪一亭系为百盛公司的关联企业淄博世纪大酒店有限公司进行的装修，因此百盛公司并不欠倪一亭或倪一亭的公司任何款项。涉案房屋至今尚未办理不动产权登记手续。另，倪一亭所主张的6-12号房对应合同所附图纸的编号应为A313号房；原百盛公司对所带阁楼是否能够办理产权登记均未举证。2017年10月17日，淄博市中级人民法院裁定受理山东博泰建设集团有限公司申请百盛公司破产清算一案。一审法院认为，倪一亭与百盛公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。百盛公司已为倪一亭出具购房款收据，且涉案房屋也已经实际交付给了倪一亭，交付行为本身即具有公示效力，即使存在百盛公司所称以工程款抵顶购房款的情形，该抵顶行为也早已在法院受理百盛公司破产11年前完成，故倪一亭对于涉案房屋的债权具有特定性和优先性，该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，故百盛公司应当在破产程序中优先履行《商品房买卖合同》约定的协助办理所有权转移登记的义务，不构成《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定的无效的个别清偿行为。综上，倪一亭要求百盛公司协助办理位于张店区（Ａ313）房产的不动产权登记手续的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第五百零九条、《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定，判决如下：百盛公司于判决生效之日起三十日内协助倪一亭办理位于张店区（Ａ313）房产的不动产权登记手续。案件受理费50元，由百盛公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。百盛公司提交的协议书、记账凭证、支款申请单、收款收据、备忘录、预收账款明细表、淄博世纪大酒店有限公司破产清算案债权申报表等证据，倪一亭对证据的真实性、关联性均无异议；倪一亭提交的威海华中装饰设计工程有限公司收款收据，百盛公司对证据的真实性无异议。经本院依法审查，上述证据符合证据形式要件，来源合法，具备证据能力；所载信息与本案存有关联，具有证明力，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：百盛公司提交的债权审查表，拟证明对威海华中装饰设计工程有限公司申报的淄博世纪大酒店有限公司的部分债权进行了确认。倪一亭主张该证据与本案无关。本院认为，该证据与本案不具备关联性，不予采信。倪一亭提交的工程款结算明细、装饰工程汇总表、审计报告、合同及签证、代扣税金发票，拟证明威海华中装饰设计工程有限公司领取工程款1674769.84元，其中由淄博世纪大酒店有限公司代扣税金55769.84元和房价款1619000元，截止2006年抵账时，淄博华中装饰工程有限公司为淄博世纪大酒店装修工程的审计总造价为2183万元。百盛公司对代扣税金发票的关联性有异议，对其他证据的真实性有异议。本院认为，倪一亭提交的工程款结算明细、编号0389791完税凭证，与百盛公司提交的淄博世纪大酒店有限公司出具的记账凭证相互印证，本院予以采信。对于其他证据均系复印件，真实性需要进一步证实，本院不予采信。倪一亭提交的百盛公司交接负责人出具的证明一份及涉案房产的物业费用流水一份，拟证明倪一亭自2006年交房后占有使用的情况。百盛公司对证据的证明效力有异议，按照证据规则，证人应当出庭作证；对物业费的缴费记录真实性有异议，未加盖单位印章及负责人员的签名，未显示倪一亭是该涉案房产的实际占有和使用人。本院认为，百盛公司在一审中已经认可其已于2006年将房屋交付倪一亭，因此，对倪一亭自2006年占有涉案房屋的事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年5月25日，淄博世纪大酒店有限公司与威海华南装饰设计工程有限公司、淄博百盛房地产开发有限公司签署协议书一份，约定淄博世纪大酒店有限公司欠付威海华南装饰设计工程有限公司的工程款1619000元的债务，转移给淄博百盛房地产开发有限公司，淄博百盛房地产开发有限公司以百盛小区商品房折价抵偿上述欠款。协议签订后，各方出具了支款申请单及收款收据。淄博世纪大酒店有限公司，在记账凭证中也对此进行了记载。百盛公司的账务记录中记载了预收倪一亭宁账款1619000元，备注根据三方协议，百盛公司替世纪大酒店顶账。2018年10月，威海华中装饰设计工程有限公司向淄博世纪大酒店有限公司管理人申报五笔债权，债权发生时间均在2007年以后，与涉案债权无关。另查明，倪一亭是威海华南装饰设计工程有限公司的实际控制人，后改名为威海华中装饰设计工程有限公司。本院二审查明的其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是一审判决百盛公司协助倪一亭办理案涉房产的不动产产权登记手续，有无事实及法律依据。第一，关于以房抵债行为是否无效。百盛公司、淄博世纪大酒店有限公司公司及威海华南装饰设计工程有限公司三方签署的以物抵债协议书系当事人真实意思表示，不违背法律和行政法规的强制性规定，且协议签订于百盛公司破产申请受理11年前，不属于《中华人民共和国企业破产法》第三十三条规定的无效行为。因此，该协议合法有效，各方应当依约履行合同义务，上诉人关于以房抵债行为无效的上诉理由，本院不予采纳。第二，关于《商品房买卖合同》的履行情况。百盛公司虽主张其财务账册中未发现倪一亭向百盛公司交付的涉案购房款，但百盛公司提交的证据证实淄博世纪大酒店有限公司公司欠付威海华南装饰设计工程有限公司工程款1619000元的债务，转移给百盛公司，由百盛公司以涉案房屋抵付的事实。倪一亭已通过其实际控制的威海华南装饰设计工程有限公司抵付工程款的方式，向百盛公司全额支付购房款，百盛公司已为其出具购房款收据，且涉案房屋已于2006年实际交付给倪一亭。第三，关于百盛公司是否应当为倪一亭办理产权登记手续。《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”倪一亭已支付全部购房款，不属于均未履行完毕的合同，百盛公司应当按照合同约定于涉案房屋交付后30日内履行办理产权登记的义务。倪一亭至今未能取得涉案房屋所有权系由百盛公司违约造成的，百盛公司以此主张涉案房屋仍属于债务人财产，由倪一亭承担百盛公司违约造成的不利后果于法无据。另，《中华人民共和国企业破产法》关于债务人财产归集的规定，系基于保护全体债权人合法权益的基础上，本案涉案房屋由倪一亭在破产申请受理前实际占有11年之久，该债权的实现不属于《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定的个别清偿，不会构成对其他破产债权人合法权益的损害。因此，百盛公司应当履行《商品房买卖合同》约定的协助办理所有权转移登记的义务。综上所述，百盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人淄博百盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李兴民审 判 员 李兴明审 判 员 郑 炬二〇二一年八月五日法官助理 王 艳书 记 员 刘津杉