广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15609号上诉人(原审被告、反诉原告）：倪静姁，女，1990年8月29日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：邓凯，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔洁，广东南方福瑞德律师事务所实习人员。被上诉人(原审原告、反诉被告）：杨伟林，男，1989年9月23日出生，汉族，住广东省陆丰市。委托诉讼代理人：刘国军，广东诚公（汕头）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建锡，广东诚公（汕头）律师事务所律师。原审第三人：广州市远见房地产代理有限公司。住所地：广州市番禺区洛浦街丽江花园丽茵楼B1-4号。法定代表人：范镜天。上诉人倪静姁因与被上诉人杨伟林、原审第三人广州市远见房地产代理有限公司（下简称远见公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2021）粤0113民初342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年7月14日公开开庭审理了本案。上诉人倪静姁及其委托诉讼代理人邓凯、崔洁，被上诉人杨伟林及其委托诉讼代理人刘国军、陈建锡到庭参加诉讼。原审第三人远见公司未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。倪静姁上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判我方不承担支付违约金及赔偿服务费的责任；2.上诉费用由对方负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。（一）一审法院错误理解了支付首期楼款的履行期。双方订立的买卖合同约定，买方收到还贷通知后，银行通知预约扣款日或之前，提取首期款76万元转至卖方贷款账户。2020年8月12日我方向银行申请提前还贷，银行回执通知显示将于申请之日起90天前后扣款，实际扣款以银行审批为准，扣款日期不确定，扣款时不再行通知。此时的正常理解和做法都是对方应在我方提前还贷后在合理时间内尽早交付首付款，而不是在90天届满才交付。实际上，直到银行扣款第二天（2020年10月27日），对方才说要支付首付款，银行扣款的资金是我方自行垫资支付的，足以说明对方并未在合理期限内尽快履行支付首付款的意思和能力，未在合理时间内完成义务。（二）一审法院未考虑实际履行与约定不符的情况，即银行不会提前通知，必然涉及对合同约定条款的再协商问题，而房产交易惯例是通过中介方协商，2020年8月25日我方通过中介公司远见公司告知对方提前还贷已经办理，银行会随时扣款，远见公司表示让对方找人加快进度，以期一个月左右便可扣款，我方理解远见公司该意思表示即代表对方的意思，但对方在我方多次协商后仍未给出明确的付款时间。（三）对方在签订买卖合同之初便隐瞒其尚未卖房及征信差的事实，也是导致我方后续陷入被动并提出解约的重要原因。首先，对方看房时表示其已经卖掉了其自有房屋手上有资金，我方正因此相信其有能力很快支付首期款，远见公司也因此才让我方找朋友加快银行审批。但实际上，对方与我方签订买卖合同后，才出售房屋。远见公司2020年8月25日表示最迟下周可以批下贷款也没有做到。其次，2020年9月28日远见公司跟我方陈述因对方征信太差贷款未批下来，正因为对方最初的隐瞒和征信差，才导致我方提出解除合同，故对方对合同解除亦有违约在先的责任。（四）对方以我方不提供收款账户为由解释其未支付首期款不成立，实际上早在2020年8月11日我方陪同对方去办理按揭手续时，已经将还贷账户工商银行卡复印件提供给对方，在2020年8月25日我方与远见公司的聊天记录中，远见公司也表示跟对方说让其把款打到上次卡上。二、一审法院以对方提交的录音为据，认定我方不愿出售房屋与事实不符。（一）对方提供的录音不完整，仅是对其有利部分，信息不准确。录音没有反映我方提出解约的原因和背景，第二次录音开始双方认为对方违约的赔偿事宜协商不成的情况下才谈我方不再出售房屋的责任，但对方没有提供该部分录音。我方在当天还以实际行动垫资清偿了按揭贷款。（二）第一段录音是我丈夫所述，不代表我的意思。虽然买卖过程中我丈夫代为洽谈相关事宜，但最终的合同意思要以我本人的表示或事后追认为准，故第一段录音不能作为我方单方违约的责任。2020年10月26日第二次三方洽谈时，我方一直表示是对方就支付首期款一拖再拖存在违约，又不愿意承担利息损失，我方才提出解除合同，但录音没有反映该事实。三、对方并未有实际损失且对解约有一定先行过错责任，一审法院判令我方承担违约责任过重，有违公平。（一）对方自始至终未付款的行为是拒绝履行的意思表示，存在先行违约，且没有实际损失。一审判决无视我方的证据催告函要求对方继续履行的意思。（二）对方只有5万元定金被占用，并未遭受实际损失，一审法院判令按照房价10%计算违约金过高。违约金应当是弥补损失，一审法院判令我方承担的违约金远远超过对方的损失，我方为履行合同办理了提前还款，并因对方的拖延额外支付了贷款利息，对方的行为给我方带来损失并打乱后续计划，对方对合同解除存在过错，不应判令我方承担全部责任。特提出上诉。杨伟林辩称，倪静姁的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回。第一，一审法院认定对方违约，事实清楚，有充分的证据予以证明；第二，我方提交的录音是第三人远见公司的工作人员现场录音，该录音可以充分完整客观的反映当时的协商情况，依法可以作为本案认定案件事实的依据；第三，我方不存在任何先行过错责任，一审法院判决对方承担违约责任，符合双方在合同中的约定，且该赔偿金额并不足以弥补我方因对方违约而所造成的损失。相反，对方因为违约和房价上涨存在较大的收益，判决对方承担10%的违约责任，并不存在不合理。远见公司没有到庭，亦未通过其他方式发表意见。杨伟林于2021年1月12日向一审法院起诉请求：1.解除杨伟林、倪静姁和第三人远见公司于2020年8月8日签订的《房屋买卖合同》（编号：NO.A0033323）及《佣金确认书》（编号：NO.8000110）；2.倪静姁向杨伟林返还涉案房产交易定金5万元；3.倪静姁赔偿杨伟林服务费损失2万元；4.倪静姁向杨伟林支付涉案房产转让成交价10%的违约金33.55万元；5.倪静姁向杨伟林支付按揭服务费4000元；6.倪静姁向远见公司支付服务费30325元；7.倪静姁承担本案的一切诉讼费用。庭审中，杨伟林申请撤回其第1项诉讼请求中要求解除《佣金确认书》（编号：NO.8000110）的主张。倪静姁向一审法院提出以下反诉请求：1.杨伟林向倪静姁支付房屋买卖合同违约金335500元；2.杨伟林向倪静姁支付因杨伟林延迟支付首付款导致公积金贷款利息损失5763.51元；3.倪静姁没收房屋买卖合同定金50000元；4.杨伟林承担本案本诉、反诉全部诉讼费用。庭审中，倪静姁向一审法院申请撤回其第3项反诉请求。一审法院认定事实：2020年8月8日，倪静姁作为卖方、杨伟林作为买方与远见公司作为经纪方签订《房屋买卖合同》（编号：No.A0033323），约定：物业地址为广州市番禺区南村镇兴南大道368号新光城市花园四期一街91号404房，建筑面积80.02平方米，房地产权证号为02××48，成交价为3355000元，其中定金50000元买方应在签署本合同同时自行交付给卖方，卖方同意在收取定金后15日内向抵押银行申请办理提前还贷手续，买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款760000元转入卖方贷款内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款，首期楼款余额1545000元，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付给卖方，楼价余款（即申请贷款额）1000000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方；本合同签订后，若买卖双方一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的，或一方拒绝出售或购买该物业的，即视为违约，届时守约方有权解除本合同，并有权选择适用定金罚则、赔偿合同楼价的10%违约金或赔偿楼价差额损失等方式；若买卖双方任何一方出现前述违约行为时，鉴于经纪方已促成合同成立，买卖双方应即时共同向经纪方连带付清全部中介代理费及咨询费，并赔偿逾期收款利息损失、经纪方为实现债权而支出的一切费用，因违约方给守约方造成损失的，守约方有权向违约方追偿；等等。同日，杨伟林向倪静姁支付了购房定金50000元。上述《房屋买卖合同》签订当日，杨伟林与远见公司另签署一份《佣金确认书》，同意向远见公司支付50325元作为经纪方的中介代理费及咨询费。2020年8月11日，杨伟林通过银行汇款方式向远见公司的法定代表人范镜天支付中介服务费20000元。2020年8月12日，倪静姁向中国工商银行股份有限公司广州环城支行申请提前偿还涉讼房屋贷款，该行出具回执通知预计于申请之日起90天前后扣款，要求倪静姁务必自申请之日起在供款账户内存足所需扣款额度约28万元，以便扣款，实际扣款日期以银行审批为准，并同时留意存款变动，扣款不再电话通知，如客户未按时存款或未存足还贷款项造成扣款不成功，相关后果由客户自行承担。2020年10月19日，杨伟林向倪静姁寄发《关于催促继续履行的函》，称倪静姁于10月12日以家里原因为由拒绝继续出售涉讼房屋，并提出解除双方签订的《房屋买卖合同》，经纪方远见公司在10月13日组织双方协商时，倪静姁的丈夫仍表示不同意继续出售房屋，并承认已构成违约，愿赔偿定金，杨伟林遂要求倪静姁在收到本函之日立即撤回终止交易的意思表示并恢复继续履行合同。经查，该邮件于2020年10月21日由他人代收妥投。2020年11月19日，倪静姁向杨伟林发出《催告函》，主张杨伟林一直未按约定支付涉讼房屋首期楼款，其曾于10月中旬提出协商解除合同要求，而杨伟林发函不同意解除合同，要求继续履行，但直至银行扣款之日杨伟林仍未支付首期房款，该行为已构成严重违约，倪静姁特函告杨伟林于收到本函之日立即履行双方签订的《房屋买卖合同》约定，向倪静姁支付首期房款76万元。2021年1月12日，杨伟林向一审法院提起本案诉讼，主张解除双方签订的《房屋买卖合同》，并要求倪静姁返还定金、赔偿违约金及服务费损失等。答辩期内，倪静姁亦提出反诉，要求杨伟林支付违约金及公积金贷款利息损失。庭审中，双方当事人均同意解除涉讼《房屋买卖合同》，但对相应违约责任存在争议。杨伟林陈述其在合同签订后依约于2020年8月11日向广州番禺区良策按揭代理服务有限公司申请银行按揭及支付服务费4000元，并另向远见公司支付中介费20000元；而倪静姁在2020年8月12日向银行申请提前还贷后，根据银行出具的回执显示预计在申请之日起90日内扣款，但倪静姁于8月13日通过远见公司将该回执发给杨伟林时却称银行预计在1个月内扣款；后倪静姁的丈夫伍某于10月12日在微信聊天中明确表示不再出售涉讼房屋，要求协商解除合同，双方于10月13日在远见公司组织下召开第一次三方会议，伍某在会上再次明确提出不再卖房，双方协商未果，杨伟林遂于10月19日向倪静姁寄发《关于催促继续履行的函》，要求继续履行合同；10月26日买卖双方及远见公司召开第二次三方会议，倪静姁本人在会上明确不同意出售房屋；10月27日，因倪静姁拒绝提供还贷扣款账号，杨伟林无法转账支付首期赎契款项；11月18日，倪静姁告知杨伟林称，涉讼房屋商业贷款部分已于10月26日由倪静姁垫资进行了扣款；11月21日，倪静姁通知杨伟林涉讼房屋公积金贷款部分将于11月26日前扣款，要求杨伟林在该日之前支付首期楼款76万元，但鉴于倪静姁在之前两次三方会议上已明确拒绝出售涉讼房屋，杨伟林未予理会该通知，并拟通过诉讼方式解决纠纷，故倪静姁及丈夫伍某多次拒绝出售涉讼房屋的行为已违反合同约定，应承担相应违约责任，赔偿杨伟林中介费及服务费损失，并直接向远见公司支付其剩余应付的中介费用。对此，杨伟林向一审法院提交了下列证据予以证明：1.广州番禺区良策按揭代理服务有限公司《销售票据》及转账记录，载明交易日期为2020年8月11日，金额为4000元；2.10月13日及10月26日两次会议录音文字记录；3.杨伟林分别与倪静姁及倪静姁丈夫伍某的微信聊天记录，其中显示杨伟林在10月7日对伍某称“现在等钱从监管账户那转给我，本月15号左右吧，应该能转给你”，伍某回复“好的，钱到账速度转给我”，后伍某于10月12日上午向杨伟林提出“朋友因为家里原因现在房子没有办法卖给你，所以我们协商一下解除合同”、“朋友已经拖的太久啦，房子现在确实没有办法卖给你，若（如）果我私下没有办法协商好，你可以咨询律师和中介”，10月27日杨伟林向倪静姁询问“那你给不给账户收款？”、“给你三天时间提供账户收款，不提供账号收款，我就提交法院处理”，而倪静姁回复称“我相信我已经和您这边和中介这边该沟通的前因后果已经说的非常清楚，是非自有法院来审理，我们法庭上再分说”等。质证过程中，倪静姁对上述证据中的微信聊天记录真实性无异议，并确认曾于2020年10月13日及10月26日召开三方会议，但对杨伟林提供的会议录音文字记录不予认可。倪静姁认为，贷款银行回执虽显示自申请日起90日内扣款，但具体以实际扣款日为准，且银行也不会提前通知，故其不断催促杨伟林支付首期楼款，后杨伟林一直未支付款项，双方在两次会议上也均未就继续履行合同问题协商一致，合同仍处于待履行状态，现杨伟林至其通知公积金贷款扣款之日即2020年11月26日均未支付首期房款，该行为已违反合同约定，杨伟林应依合同约定向其支付违约金，并赔偿其公积金贷款的利息损失。而远见公司陈述其司于2020年10月12日收到杨伟林来电称倪静姁不同意继续出售房屋，其也询问了倪静姁，倪静姁表示确实不愿意卖房，其司遂两次组织双方面议协商，但均未果，杨伟林所提交的会议录音文字记录来源于其在开会当时用手机录取的文件。庭后，杨伟林向一审法院补充提交两次三方会议的录音光盘，经质证，远见公司对光盘的真实性无异议，而倪静姁认为光盘证据未能全面反映案件客观事实，不能实现杨伟林的证明目的，无法确认证据的合法性。一审法院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律规定。杨伟林与倪静姁于2020年8月8日签订《房屋买卖合同》，约定倪静姁将涉讼房屋出卖予杨伟林，该合同是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。杨伟林提起本案诉讼要求解除双方签订的该《房屋买卖合同》，而倪静姁对此并无异议，故对于杨伟林该项诉讼主张，一审法院予以确认。关于违约责任的问题。合同约定，倪静姁在收取定金5万元后15日内向抵押银行申请办理提前还贷手续，而杨伟林在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前提取首期楼款76万元转入卖方贷款内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款；如买卖双方有一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款，或一方拒绝出售或购买涉讼房屋，则视为违约，守约方有权解除合同，并有权选择适用赔偿合同楼价10%违约金的方式，因违约方给守约方造成损失的，守约方有权向违约方追偿。根据双方在本案中提交的证据及确认的事实，倪静姁于2020年8月12日申请提前偿还涉讼房屋贷款后，数次向杨伟林催缴首期楼款，杨伟林在10月7日回复倪静姁丈夫伍某称楼款将于当月15日左右支付，伍某予以应允；但之后伍某却在10月12日以家里原因为由向杨伟林提出解除合同，后双方在远见公司组织下于10月19日及10月26日召开的两次三方会议亦未就解除合同事宜达成一致意见，倪静姁及其丈夫伍某并多次在会议上明示其不再出售涉讼房屋的意愿，该行为显然已违反合同约定。虽倪静姁答辩认为因贷款银行的扣款时间不定，扣款前也不会提前通知，而杨伟林经其多次催缴一直未支付首期楼款，其遂提出协商解除合同要求。但银行出具的受理回执已载明提前还款申请预计于申请之日起90天前后扣款，而至倪静姁丈夫伍某提出解除合同之日的10月12日并未超出该预计扣款期间，即杨伟林支付首期楼款的履行期限尚未届满，且杨伟林在倪静姁及伍某已多次明确不出售房屋的情况下未再继续支付首期楼款亦合乎情理，故对于倪静姁的上述答辩意见，及其以此为由要求杨伟林支付违约金及公积金贷款利息损失的反诉主张，一审法院均予以驳回。而杨伟林起诉要求倪静姁返还已付定金5万元，并赔偿合同价款10%的部分即335500作为违约金，该主张符合合同约定，一审法院予以支持。关于服务费损失问题。现杨伟林已举证证明其就购置涉讼房屋向远见公司支出中介服务费2万元及向广州番禺区良策按揭代理服务有限公司支付按揭服务费4000元，根据合同约定，该损失应由倪静姁负担，对于杨伟林的该部分诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。至于杨伟林要求倪静姁向远见公司支付的服务费问题，因杨伟林尚未实际支付该部分费用，远见公司亦未就该费用主张任何权利，故杨伟林的该项诉请于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2021年4月15日判决如下：一、解除杨伟林与倪静姁于2020年8月8日签订的《房屋买卖合同》（编号：No.A0033323）；二、倪静姁应于本判决发生法律效力之日起五日内向杨伟林退还购房定金50000元；三、倪静姁应于本判决发生法律效力之日起五日内向杨伟林支付违约金335500元，并赔偿服务费损失24000元；四、驳回杨伟林的其余诉讼请求；五、驳回倪静姁的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3949元，反诉受理费3209元，合计7158元，由杨伟林负担272元，倪静姁负担6886元。本院对一审法院查明事实予以确认。本院二审期间,当事人没有提交新证据。二审期间，倪静姁称其签订案涉房屋买卖合同之后，中介一直是只有其丈夫的微信，后来中介拉了一个微信群大家都在群里沟通，其确认2020年10月12日向杨伟林发送信息称因家里原因房子没法再卖给杨伟林双方协商一下解除合同的伍某是其丈夫，并称其丈夫发送该信息是因为杨伟林迟迟不付款，但确认其没有明确告知杨伟林在某日之前不付款将解除合同。倪静姁另确认录音中说承认其违约愿意按法律条款赔偿的是其丈夫，但当时以为是中介说的赔偿双倍定金的赔偿。杨伟林确认倪静姁丈夫有向其催款，其也说好等收到钱立马转给倪静姁，在10月7日时其回复在10月15日左右可以付款，倪静姁丈夫也表示可以，但在10月12日对方却突然提出解约，后其在10月26日三方会谈时要求对方提供账户，一方面是其想付款，另一方面也是再次确认对方是否出售，但对方在27号回复拒绝提供账户，所以杨伟林不敢继续付款，对方在2020年11月19日发送催告函时，其已经在网上立案，在诉前联调阶段，所以没有继续付款。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案双方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：双方当事人在案涉房屋买卖合同履行过程中是否存在违约行为及相应法律后果，对此，本院认定如下：首先，案涉房屋买卖合同是倪静姁和杨伟林签订，而从双方当事人提供的一系列沟通的信息、录音等证据来看，倪静姁的丈夫亦清楚卖房情况且与中介和买方沟通的主要是倪静姁丈夫，倪静姁对此并未提出异议，在录音中对其丈夫要解除合同的表态亦未提出反对，考虑到倪静姁和其丈夫的夫妻关系，杨伟林作为交易相对方，有理由相信倪静姁丈夫是倪静姁的代理人，其丈夫就案涉交易所作意思表示能够代表倪静姁。至于一审法院采纳录音作为证据的问题，倪静姁并未提供证据证明该录音不完整，且即使如其主张的该录音未完整反映出其主张解除合同的原因，亦不影响其在本案中提出其解除合同的原因以及人民法院对该原因能否成立进行审查，一审法院结合微信聊天记录等其他证据，采纳录音作为证据，并未违反相关法律和司法解释的规定。其次，倪静姁上诉主张在其丈夫提出解除案涉房屋买卖合同之前，杨伟林已经因未支付首期款构成违约。从案涉合同约定内容和双方之后的沟通情况来看，合同约定的支付首期款的条件是倪静姁收到银行通知预约扣账日或之前，虽然倪静姁收到的银行回执称银行扣款不再电话通知并要求申请人自申请之日即存足扣款额度约28万元，但该回执同时记载扣款约为申请之日起90天内扣款，倪静姁在2020年8月12日提出申请，倪静姁丈夫在2020年10月7日向杨伟林催款时，杨伟林表示10月15号左右可以转款，倪静姁丈夫并未表示异议，该期限亦是在银行通知的扣款期内。因此，倪静姁认为杨伟林在2020年10月12日其提出解除合同之前未支付首期款构成违约，依据不足，一审法院不予采纳并无不当。至于倪静姁另认为杨伟林隐瞒其尚未出售原住房以及征信差的情况构成违约，经查，案涉合同并未对此进行约定，倪静姁也并无证据证明上述事实，对其该项上诉理由，本院不予采纳。再次，倪静姁在杨伟林承诺且其未提出异议的2020年10月15日付款期尚未届至时，即于2020年10月12日提出解除案涉合同，不再出售案涉房屋，根据《房屋买卖合同》的约定，已经构成违约，一审法院判令其根据合同约定承担违约责任，并无不当。倪静姁上诉认为合同约定的违约金过分高于杨伟林的损失，但案涉房屋在案涉合同履行期间存在价格波动且杨伟林签订案涉合同后亦失去同时期购买其他房屋的机会，倪静姁对此提出的上诉依据不足，本院不予采纳。综上所述，倪静姁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7898元，由上诉人倪静姁负担。本判决为终审判决。审 判 员 张明艳二〇二一年九月一日法官助理 眭 翘书 记 员 唐颖琪