贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初12555号原告：贵州滕王阁物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区德溪街道翰林路1号万晟阳光城25#26#楼，统一社会信用代码：91520502308805630M。法定代表人：严圣涛，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：温蔺虹，男，1971年10月17日出生，汉族，系该公司员工，住贵州省赤水市。委托诉讼代理人（特别授权）：李梅，女，1988年11月8日出生，汉族，系该公司员工，住贵州省毕节市七星关区。被告：胡东，男，汉族，1992年2月2日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告贵州滕王阁物业管理有限公司与被告胡东物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告贵州滕王阁物业管理有限公司的委托诉讼代理人温蔺虹、李梅，被告胡东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州滕王阁物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告胡东立即支付原告2019年1月1日至2021年6月30日期间的物业管理费6,082.50元及违约金暂计300.00元（该违约金以实际拖欠物业管理费为基数，按每日千分之三计算至实际支付之日为止）；2、请求判决本案诉讼费全部由被告胡东承担。事实和理由：原告是毕节万晟置业有限公司开发“万晟阳光城”选聘的前期物业服务公司，并与该公司签订了《前期物业服务委托合同》和与业主签定了《前期物业管理服务协议》，合同约定了物业服务费为电梯洋房住宅每月每平方米1.80元；高层住宅、单身公寓房每月每平方米1.50元等条款。被告购买“万晟阳光城”4栋1单元402号房屋（房屋建筑面积112.64平方米，为洋房住宅）交房后，物业管理费仅交至2019年1月1日，从2019年1月1日至2021年6月30日尚欠原告物业管理费用共计6,082.50元。原告认为，原告均依照法律法规的规定及物业服务合同的约定，对“万晟阳光城”小区进行了物业管理提供服务，被告应按照合同的约定支付物业服务管理费。然而，被告至今未交清物业服务费，严重损害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，特向人民法院起诉，恳请依法判如所诉。被告胡东口头辩称，2018年8月中旬我购买了新车，在8月底新车被撞，要求物业管理，物业没有处理；2019年10月我家主卧漏水，要求物业查明及维修，物业来过，但直到2020年10月物业才处理该问题，来的原因是我找到房开公司孙经理，孙经理打过电话，物业才过来处理我的问题，后该问题都是孙经理找人处理的，与物业没有关系，由此看出物业提供的服务不全面。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是毕节市七星关区万晟阳光城小区的物业管理公司，被告是该小区业主。2014年12月4日，原告（乙方）与万晟置业有限公司（甲方）签订《贵州省毕节市万晟阳光城一期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对万晟阳光城一期进行物业服务管理，物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积全额交纳，具体标准：无电梯洋房住宅：1.60元/月/平方米；电梯洋房住宅：1.80元/月/平方米（含电梯费0.20元/月/平方米）；高层住宅：1.80元/月/平方米（含电梯费0.20元/月/平方米）；商业物业：3.50元/月/平方米。合同还约定其他事项。2018年1月7日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，就物业管理服务内容、双方权利义务、物业管理服务质量、物业服务费用等事项进行了约定。其中，乙方交纳物业服务费用的时间为：甲方自乙方与发展商在商品房买卖合同约定的商品房交付时间（以实际交房时间为准）之次日起计收物业管理费，乙方应按年交纳物业管理费，具体是每年1月31日前交纳本年度全年的物业服务费用。甲方按照包干制收取物业服务费用，物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：无电梯洋房住宅：1.50元/月/平方米；电梯洋房住宅：1.80元/月/平方米（含电梯维护运行费0.40元/月/平方米）；高层住宅：1.50元/月/平方米（含电梯维护运行费0.40元/月/平方米）；住宅单身公寓房：1.50元/月/平方米；商业物业：3.50元/月/平方米。另查明：被告房屋的建筑面积为112.64平方米，属于电梯洋房住宅，其收房时间为2018年1月7日，其已缴纳物业服务费至2018年12月31日，从2019年1月1日起至2021年6月30日止的物业管理服务费未缴纳。又查明：原告在物业管理服务过程中，履行了主要的管理职责，但管理不完全充分，诸如原告房屋存在浸水、被告驾驶的车辆在该小区与他人的车车辆发生碰撞等问题。对前述存在问题，原告未举证证明其已经充分履行了管理义务。上述事实有原、被告的陈述，原告所举证据：营业执照、法定代表人身份证明书及身份证、《前期物业服务委托合同》和《前期物业管理服务协议》、收房资料、物业专用收据、物业服务的相关照片等；被告所举证据：照片、证人胡某出庭证言等证据，上述证据已经庭审举证质证，本院予以确认在卷为凭。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。原告已依约提供了主要的服务，被告应当按照约定交纳物业服务费，被告应按合同约定的交费标准计算交纳物业服务费，其只交纳至2018年12月31日的物业服务费，从2019年1月1日至2021年6月30日的物业服务费未交纳，已构成违约，应承担相应的民事法律责任，被告欠原告从2019年1月1日至2021年6月30日期间（共30个月）的物业费为6,082.56元（1.80元×112.64×30=6,082.56元）。鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理存在瑕疵，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑，本院酌情认定原告公司承担10%的责任，被告承担90%的物业管理费，即5,474.30元（6,082.56元×90%=5,474.30元），原告诉讼请求超过部分，本院不予以支持；对原告要求支付违约金的诉请，因本案双方均存在不同程度的违约行为，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条：“当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任……”的规定，原告的该诉讼请求，本院不予支持。对被告庭审中认为其他车辆被碰撞应由原告赔偿的抗辩意见，被告可另行主张权利，不是其不缴纳物业费的理由，故对被告的该抗辩意见，本院不予以采纳。综上，原告要求被告支付物业费6,082.50元的诉讼请求，本院支持5,474.30元，超过部分，本院不予以支持；对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百四十五条、第五百四十七条、第五百四十八条、第五百九十二条、第五百七十七条，第九百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告胡东于本判决发生法律效力之日起十日内向原告贵州滕王阁物业管理有限公司交纳2019年1月1日至2021年6月30日期间（共30个月）的物业管理服务费5,474.30元；二、驳回原告贵州滕王阁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由原告贵州滕王阁物业管理有限公司负担4.00元，被告胡东负担21.00元。本判决为终审判决。审判员  詹伟二〇二一年八月二十七日书记员  罗蒙