广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14651号上诉人（原审原告，反诉被告）：广州雍雅酒店公寓管理有限公司，住所地广东省广州市南沙区丰泽东路106号（自编1号楼）X1301-G019302（集群注册），实际经营地址广东省广州市南沙区南沙街金环街3号407房。法定代表人：蔡可坤，职务：总经理。被上诉人（原审被告，反诉原告）：伍文婷，女，1972年1月24日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：王韵，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人广州雍雅酒店公寓管理有限公司（以下简称雍雅酒店）因与被上诉人伍文婷房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初5172号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。上诉人雍雅酒店的法定代表人蔡可坤，被上诉人伍文婷及其委托诉讼代理人王韵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雍雅酒店上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判免去雍雅酒店2020年2-3月租金合计4000元；2.撤销一审判决第三项，改判伍文婷向雍雅酒店赔偿门锁损坏费用500元；3.一审、二审诉讼费由伍文婷承担。事实与理由：一、法律的目的在于定纷止争，并且根据法律的公平原则要兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义。新型冠状病毒××疫情确认是不可抗力。疫情期间，特别在一级响应期间，均属于高风险阶段。除已入住无法离店返程的若干客人外，雍雅酒店主动地劝说未入住客人取消订单，已入住客人也遵照其意愿提前退房，退还相应房费以及配合各大销售渠道响应无理由取消订单。该阶段收入同比下降91％。涉诉小区物业管理中心由于疫情防疫，按街道居委会要求对小区进行封闭。对雍雅酒店经营也造成了极大影响。但雍雅酒店还是积极配合小区防疫工作，在经营难以正常开展、收入锐减情况下，只向物业管理中心申请顺延缴纳物业管理费和水电费用，且已在4-5月全部缴交。涉诉房屋产权属于伍文婷，雍雅酒店是在涉诉房屋小区经营。所以在疫情期间，双方应对小区安全负责，应共担风险、共渡难关共同平均承担经济损失风险。雍雅酒店经营本质是提供住宿服务的旅业。就算疫情高峰过后，想要恢复到正常预订水平，还有一定滞后性。且全球疫情二次爆发，也带来了不确定性的风险。不应过分乐观推断市场来制定租金减免的金额，一审判决雍雅酒店支付2-3月租金并未体现风险共担、公平公正原则。二、一审判决概念模糊，认定事实不清，证据不足。（一）一审法院无视伍文婷没有按照约定的合同履行义务的事实，属于认定事实错误。根据合同的约定，雍雅酒店在缴清费用后，押金应无息退还。2020年5月31日合同期满，伍文婷进行房屋验收后，不认同《租赁合同》第十条不可抗力条款拒绝结算归还押金提前离开。雍雅酒店其后多次联系伍文婷前来结算收回涉诉房屋无果。直到发现伍文婷于2020年6月私自换锁，提出起诉。在雍雅酒店已清空涉诉房屋且伍文婷在已经验收房屋前提下，拒绝收房和归还4000元押金，造成了雍雅酒店的经济损失和权益受损，雍雅酒店不归还房子属于保护自我正当权益行为。故伍文婷私自换锁费用不应由雍雅酒店承担；（二）一审判决认为鉴于雍雅酒店并未因疫情或防控的原因停业，不存在完全没有经营收入的情况，且广东省已于2020年2月6日发布复工复产通知，全力支持和推动受疫情影响的各类企业复工复产，雍雅酒店的经营并未受到防疫政策的禁止。首先，“不存在完全没有经营收入的情况”不代表企业没有经营成本。收入对于成本是杯水车薪，租金和人工支出更是占据成本的大头。就算完全停业，经营成本还是存在。就算减免了租金，人员工资及相关医社保等福利、物业管理费、公摊水电费等成本仍然存在；其次，一审判决不顾《广东省人民政府关于印发应对新型冠状病毒感染的××疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》、《广州市坚决打赢新冠××疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务的若干措施》的相关规定，对实际形势做出错误的判决，严重损害了雍雅酒店的合法权益。综上，请求二审法院予以改判。伍文婷答辩称：一、一审法院对涉案物业水电费认定错误，误将2020年5月份产生的、6月份结算的水电费理解为2020年6月产生的，从而以雍雅酒店实际于2020年5月31日搬离涉案物业为由认定雍雅酒店无需支付的2020年5月水电费、排污费，存在严重事实认定错误。二、新冠疫情不足以导致涉案合同目的无法实现，不属于因不可抗力导致合同无法履行的情况，减免租金并非业主义务，雍雅酒店未严格按照合同约定支付2020年2-3月租金已构成违约，伍文婷有权要求其承担违约责任。综上，请求二审法院予以维持。2020年7月20日，雍雅酒店向一审法院起诉请求判令：1.伍文婷向雍雅酒店返还押金4000元；2.伍文婷免除雍雅酒店2020年2月1日至2020年3月31日的租金4000元；3.伍文婷赔偿门锁损坏费用500元；4.伍文婷赔偿雍雅酒店的商业信誉损失5000元；5.本案诉讼费由伍文婷承担。伍文婷向一审法院提起反诉请求判令：1.雍雅酒店交纳的4000元押金归伍文婷所有；2.雍雅酒店向伍文婷支付从2020年2月1日起至2020年2月29日止的租金2000元及逾期付款违约金（从2020年2月6日至实际支付之日止，每日按月租金2000元的3%计算）；3.雍雅酒店向伍文婷支付从2020年3月1日起至2020年3月31日止的租金2000元及逾期付款违约金（从2020年3月6日至实际支付之日止，每日按月租金2000元的3%计算）；4.雍雅酒店向伍文婷支付违约金50000元；5.雍雅酒店向伍文婷支付2020年6月1日到2020年6月6日逾期交还涉案承租物业期间的占用费400元（按2000元/月÷30天/月×6天计算）；6.雍雅酒店向伍文婷支付截止到2020年6月6日前拖欠的水费7.02元、电费114.56元，排污费2.8元，共计124.38元，煤气费11.55元；7.雍雅酒店向伍文婷支付门锁复原费用152元；8.雍雅酒店向伍文婷退还配置及安装防盗网的费用300元；9.雍雅酒店向伍文婷返还涉案物业的房间内的钥匙共2条，阳台门钥匙1条，信箱钥匙1条，大楼门禁卡2张；10.本案诉讼费由雍雅酒店承担。一审法院经审理查明：伍文婷是广州市南沙街金环街3号1904房（建筑面积66.0574平方米）在不动产登记机关登记的所有权人。2018年5月26日，伍文婷（为甲方）和雍雅酒店（为乙方）签订合同编号为1904的《租赁合同》，约定甲方将座落于广州市南沙区南沙街道办事处保利南沙大都汇7-5栋1904房（即广州市南沙街金环街3号1904房）出租给乙方。合同约定：租赁期限为2年，自2018年6月1日至2020年5月31日，租金每月2000元，每月5日前支付。签订合同日支付押金4000元及首月租金2000元。该租赁押金在合同期满，双方均同意不续租的情况下，在缴清一切费用后，在乙方向甲方交还房屋当日无息退回乙方。本合同终止时，乙方将该物业交还甲方，甲方对该物业经过对外经营使用后的产生合理折旧和损耗无异议。合同终止时，乙方有权决定是否收回由乙方自行购置的电器、附加装饰装修物和可移动的物品及设施等，甲方无异议。乙方逾期向甲方支付租金的,每逾期一天，乙方应按月租金3%的标准向甲方支付违约金，逾期支付达60天的，甲方有权解除本合同并要求乙方退回房屋及不退还己交租赁押金，且乙方应向甲方支付违约金50000元。在租赁期间，由于甲方原因终止本合同，甲方应向乙方支付违约金50000元。由于不可抗力导致本合同不能按期履行的和造成损害的,各方均不承担违约责任。本合同项下之“不可抗力”指以下事实:本合同各方不能预见、不能避免、不能克服的,且导致本合同不能履行的自然灾害、战争等。签订合同当天，伍文婷将房屋交给雍雅酒店使用，雍雅酒店向对方交付4000元押金。双方按合同约定履行。履行合同期间，雍雅酒店更换了原来的门锁。2020年1月23日，根据新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月31日，雍雅酒店向伍文婷送达《致业主的公告函》，请求减免2020年2、3月的租金，同时表示在双方友好协商的基础上，接受业主提前终止租赁合同和退还押金。伍文婷不同意雍雅酒店的请求，要求继续按合同约定履行。雍雅酒店此后没有向伍文婷支付涉案房屋2020年2月1日至2020年3月31日的租金4000元，只支付2020年4月1日至5月31日的租金4000元。2020年5月26日，雍雅酒店约伍文婷于2020年5月31日办理接收房屋的手续。2020年5月31日，双方到现场办理交接手续，由于对租金支付和退押金等问题产生争议，雍雅酒店未将涉案房屋的钥匙交给伍文婷，双方未能成功办理交接手续。雍雅酒店通知物业管家于2020年5月31日退租，要求停水停电，待业主收回房屋。同时，雍雅酒店通过微信将水电表照片和现场清空后的视频发给伍文婷。2020年6月5日，双方因交接问题产生争议，业主方报警处理。因伍文婷不同意退还押金，雍雅酒店并未交出涉案房屋的钥匙。2020年6月6日，伍文婷花费125元开锁费和27元购买锁芯的钱更换了涉案房屋的门锁，自行收回该房屋，并发现原来房屋的门锁放在房内。涉案房屋2020年5月产生的燃气费为11.55元,2020年6月产生的电费为114.56元、水费为7.02元、排污费为2.8元。在本案诉讼过程中，雍雅酒店确认该酒店承租包括涉案房屋内28个房间经营艾豪斯行政公寓。2020年2、3月期间没有收到政府部门要求停业的通知，只是要求有客人要上报，根据客人的实际情况在进门前要向物业管理单位和街道办报备。鉴于新冠××疫情发展的状况，雍雅酒店对要求退房的住客予以退款，并劝退已预订房间的客人，因此大概只有2、3间房间出租。相对于往年同期八成的入住率，雍雅酒店经营大受影响。雍雅酒店未提供证据证明其门锁现在实际的价值。一审法院认为，伍文婷和雍雅酒店签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合同内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定切实履行义务。对于雍雅酒店的诉讼请求和伍文婷的反诉请求，现分析如下：1.关于支付租金的问题，众所周知，因新冠疫情爆发，2020年在2020年1月31日至2月2日延长休假，2020年2月3日至2020年2月9日延迟复工。由于上述疫情和防控措施的影响，必然导致住宿行业客源锐减，经营收入下降，继续要求雍雅酒店按合同约定足额支付租金，有失公平，应考虑疫情及其防控的影响大小对本案争议的租金进行调整。鉴于雍雅酒店并未因疫情或防控的原因停业，不存在完全没有经营收入的情况，且广东省已于2020年2月6日发布复工复产通知，全力支持和推动受疫情影响的各类企业复工复产，雍雅酒店的经营并未受到防疫政策的禁止。疫情以及疫情防控措施虽然对雍雅酒店的经营带来了负面影响，但并不足以导致该酒店无法经营。因此，雍雅酒店要求全部免除其交纳2020年2、3月期间的租金缺乏理据，根据南沙区新冠疫情各个阶段对其行业的影响，一审法院酌情确定雍雅酒店2020年2月按1400元、2020年3月按1600元的标准支付租金。对雍雅酒店、伍文婷请求超出上述范围的，一审法院予以驳回。2.关于返还押金的问题，双方合同期限已经届满，根据合同的约定，雍雅酒店在缴清费用后，押金应无息退还，故伍文婷应向雍雅酒店退还押金4000元。一审法院对伍文婷相应的反诉请求不予支持。3.关于赔偿门锁损失的问题，雍雅酒店未及时更换门锁，并将钥匙交还给伍文婷，也未能提供证据证明其原来门锁现在的价值，故一审法院对雍雅酒店该项诉讼请求不予支持。4.关于赔偿商业信誉损失的问题，雍雅酒店主张伍文婷造成其商业信誉损失缺乏事实依据，且双方在合同中并未对此作出约定，其主张也缺乏合同依据，故一审法院对雍雅酒店的相应诉讼请求不予支持。5.关于逾期支付租金违约金的问题，伍文婷要求雍雅酒店支付逾期支付2020年2、3月租金的违约金和解除合同的违约金50000元。双方实际是对新冠××疫情影响下租金支付标准协商不一致产生争议。雍雅酒店迟延交纳租金实为疫情影响所致，且该酒店从2020年4月起已履行交纳租金的义务，故对伍文婷关于违约金的诉讼请求不予支持。6.关于支付占用费的问题，雍雅酒店在租赁期限届满前，已与伍文婷相约于2020年5月31日办理交接手续。实际上，雍雅酒店已经清空场地，报送水电读数，希望办理交接。只是双方因租金、押金等问题产生争议，雍雅酒店未将钥匙交付给伍文婷。鉴于雍雅酒店已经实际搬离涉案房屋，并明确表示同意交接，只是形式上未交钥匙，故伍文婷要求支付2020年6月1日起的占用费的诉讼请求，一审法院不予支持。7.关于支付水电费、燃气费的问题，伍文婷主张2020年5月的燃气费11.55元，合法有据，一审法院予以支持。因雍雅酒店同意交还房屋，实际已于2020年5月31日搬离涉案房屋，故伍文婷要求雍雅酒店支付2020年6月的水电费、排污费缺乏事实依据，一审法院不予支持。8.关于支付换锁费用的问题，由于雍雅酒店未及时交钥匙交付给伍文婷，伍文婷为保障其权益自行更换门锁的费用125元，应由雍雅酒店负担。伍文婷已经取回原来房屋的旧锁，仍要求雍雅酒店承担新锁芯的费用，缺乏依据，一审法院不予支持。9.关于配置安装防盗网费用的问题，雍雅酒店同意支付，一审法院予以照准。10.关于归还涉案物业的阳台门钥匙1条、信箱钥匙1条、大楼门禁卡2张的问题，双方合同期限已经届满，该诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条的规定，一审法院于2020年10月30日判决如下：一、伍文婷应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向雍雅酒店返还押金4000元；二、雍雅酒店应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向伍文婷支付2020年2月1日至2020年2月29日的租金1400元、2020年3月1日至3月31日的租金1600元（可从上述4000元押金中抵扣）；三、雍雅酒店应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向伍文婷支付燃气费11.55元；四、雍雅酒店应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向伍文婷支付换门锁的费用125元；五、雍雅酒店应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向伍文婷支付配置安装防盗网的费用300元；六、雍雅酒店应于本判决发生法律效力之日起五日内向伍文婷归还涉案物业的阳台门钥匙1条、信箱钥匙1条、大楼门禁卡2张；七、驳回雍雅酒店的其他诉讼请求；八、驳回伍文婷的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费138元、反诉受理费739元，由雍雅酒店负担本诉受理费97元、反诉受理费137元，由伍文婷负担本诉受理费41元、反诉受理费602元。本院二审期间，雍雅酒店提交：1.雍雅酒店与物业管家之间的微信聊天记录；2.政府发出的疫情防控的通告；3.网络报道；4.雍雅酒店与客人确认行程的聊天记录；5.南沙区政府发布的通告；6.高铁交通的安排；7.政府发出的关于有序做好复工复产的通知；8.考勤表；9.疫情期间同行业亏损的网络报道；10.同小区拉美公司、堂兰公司因受疫情影响而结业的照片；11.购买门锁的收据。上述证据拟共同证明：因雍雅酒店受到疫情影响较大，故2020年2-3月份的租金应予以减免，也不应承担违约责任。伍文婷质证称：上述证据均是在一审判决作出前已经形成，不属于二审新证据，对于雍雅酒店二审提交的证据，二审法院应对其进行训诫、罚款。对证据1的真实性无法核实，该微信聊天记录与雍雅酒店的主张并不相符。对证据2的真实性、合法性予以确认，但对其关联性不予确认，该文件只是显示疫情期间所发生的情况，但并非是完整的，只是截取了对雍雅酒店有利的部分。我方认为疫情期间政府发出的通告恰好证明了广州市政府对于疫情防控措施是有效的，通过查验健康码后客人即可入住。对证据3的真实性不予认可，网络报道并非是官方发出的信息，只是片面性的文章，故与本案无关。对证据4的真实性、合法性、关联性不予确认，客人是否在家办公与本案无关，还有一个来自湖北武汉的客人只是特例，无法证明雍雅酒店的主张。对证据5、6、7，这都是南沙区的相关通告，对其真实性、合法性予以确认，但对其关联性及证明内容不予确认，我方认为该通告恰好证明了2020年2月7日广州市开始复工复产，故对雍雅酒店的经营并没有造成影响。对证据8的真实性、合法性、关联性不予确认，这是雍雅酒店单方自行制作的，无法反映真实情况。对证据9的质证意见与证据3的意见一致。对证据10的真实性、合法性、关联性不予确认，该证据与本案无关。对证据11的真实性、合法性、关联性不予确认，该收据并非是发票，也没有相关购买的付款凭证。即使该收据是真实的，雍雅酒店也无法证明该门锁就是安装在涉案物业的门锁。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。根据双方的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、雍雅酒店主张应当免除2020年2月、3月两个月的租金是否合法有据，应否支持；二、雍雅酒店要求伍文婷赔偿其门锁损失500元应否支持。关于焦点一。根据本案查明的事实，雍雅酒店承租涉案房屋用于酒店经营，因疫情及政府实施的防控措施，确对雍雅酒店的经营造成不利影响。但疫情属于不可抗力的客观因素，不可归责于任何一方，在此情况下，租赁双方应共担风险、共渡难关。如按原合同约定租金标准支付租金，确对承租人不公平。一审法院综合考虑疫情及政府实施的管控措施对雍雅酒店经营的影响情况，酌定雍雅酒店2020年2月按1400元即70%、2020年3月按1600元即80%的标准支付租金，已充分体现了疫情之下风险共担的公平原则，并无明显不妥。雍雅酒店要求全额减免，缺乏依据，本院不予支持。关于焦点二。双方租赁合同期限至2020年5月31日届满，双方并未就合同期限延长达成协议，故雍雅酒店负有于该日交还租赁物的合同义务。事实上，双方2020年5月26日约定2020年5月31日办理房屋交接手续，但因租金支付和退押金问题产生争议而未能成功办理交接手续。本院认为，上述争议可以通过法律途径解决，并不能成为雍雅酒店拒绝交还租赁物的合法抗辩理由。故由于雍雅酒店未及时交还房屋钥匙，伍文婷自行更换门锁收回房屋的相应后果应由雍雅酒店承担。因此，一审法院支持伍文婷要求雍雅酒店支付更换门锁费用的请求，而不予支持雍雅酒店要求伍文婷赔偿门锁损失的请求，并无不当。关于雍雅酒店二审提交的证据，均不能证明其主张，本院不予采信。综上所述，雍雅酒店的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由广州雍雅酒店公寓管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年九月七日书记员  张 旭彭诗敏