广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0902民初5087号原告：陈一波，男，汉族，1979年9月1日出生，住玉林市玉州区。原告：周学严，女，汉族，1981年11月28日出生，住玉林市玉州区。委托诉讼代理人：陈一波，男，汉族，1979年9月1日出生，住玉林市玉州区。两原告委托诉讼代理人：张庆，广西桂盟律师事务所律师。被告：广西玉林市置业房地产开发有限公司，住所地：玉林市玉州区人民中，统一社会信用代码：914509002834412862。法定代表人：陈辉，总经理。委托诉讼代理人：陈莉莉、陈炎（实习），广西鸿州律师事务所律师。原告陈一波、周学严与被告广西玉林市置业房地产开发有限公司（简称置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告陈一波及两原告的委托诉讼代理人张庆，被告置业公司的委托诉讼代理人陈莉莉、陈炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1、被告立即履行替原告办理玉林市西侧的城北经济适用房小区一栋一层4号房不动产权证的义务，包括但不限于支付土地出让金，及配合原告办理不动产权证所需的相关手续等；2、支付延期履行违约金52859.37元，按国家商品房买卖合同法中相关规定（违约天数1031天×51.27元=52859.37元）；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2015年10月19日签订了《经济适用房买卖合同》，原告在被告处购买位于玉林市西侧的城北经济适用房小区一栋一层4号房（简称城北经适房一栋一层4号）。被告于2016年6月30日交付给原告使用后需720天（2018年6月20日前）内办好该房不动产权属证书给原告。另外，依据原告（买受人）与被告（出卖人）所签订《经济适用房买卖合同》第十五条之规定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方可以协商处理。但事后原告与被告经过多次协商，被告都以各种理由进行推脱，最终导致原告无法办理相关的房屋不动产权属证书。恳求人民法院判如上述所请。被告置业公司辩称，1、其无义务为原告办理不动产权证，其方仅为将出卖人提供的资料报产权登记机关备案，办理不动产证的主体是原告，根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，……。应当由受让方办理土地使用权出让手续”的规定，土地使用权出让手续应当由受让方即原告办理，而非被告；2、原告无权要求其方承担涉案房屋的土地出让金。双方签订的《买卖合同》约定土地出让金由原告承担，法律规定土地出让金由受让方承担，原告是商铺买卖合同中的受让方，应当承担土地出让金；3、《买卖合同》未约定办理不动产权属证书的期限，且根据法律规定涉案房屋需由原告补交土地使用权出让金后才能办理产权过户，因原告未缴纳土地出让金导致房屋不能办理过户责任在原告，请求驳回原告的诉讼请求。综合对原告证据分析认证及在庭审中的陈述，本院确认如下法律事实：原告与被告于2015年10月19日签订了《经济适用房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的城北经适房一栋一层4号。面积49.35平方米，总价394000元。其中第七条，买受人逾期付款的违约责任，……逾期超过60天后，……合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。第八条，出卖人应当在2016年6月30日前，依照……交付买受人使用。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。……逾期超过180天后，……合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十五条、关于产权登记的约定。出卖人应当在该经济适用住房交付使用后720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……3、由买受人与出卖人协商处理。……第十九条，经济适用住房购买人拥有优先产权，买受人在未完全取得完全产权前，产得出租、出售该经济适用住房。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用房的……购房人也可以按照政府锁定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。……该《经济适用房买卖合同》文本由被告提供。原告因要求被告办理涉案不动产权证未果，于2021年5月20日诉至本院。另查明，位于玉林市，于2014年8月10日，取得玉林市商品房预售许可证，规划用途：商业、住宅。预售建筑面积7190.2平方米，共94套，其中住宅90套，商用4套，办公0套。被告于2020年4月8日取得涉案商铺的不动产权证桂（2020）玉林市不动产权第0008729号。权利性质：划拨/配套商品房，属划拨土地。附记：补交出让金才能办理转移登记。约定交房时间是2016年6月30日，至房屋交付使用后720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即被告应当在2018年6月20日提供的资料报产权登记机关备案。从2018年8月20日至原告向本院提交起诉状2021年5月20日，共计1003，至开庭时，2021年7月7日，共1050元。审理过程中，就土地出让金缴交主体的问题，本院向玉林市自然资源局出具《调查函》，该局复函：1、……经济适用住房管理实施机构为住户办理不动产权时不需缴纳土地出让金。2、经济适用住房管理实施机构在办理商铺不动产首次登记时不需要缴纳土地出让金。至本案开庭时，涉案商铺未缴交土地出让金给玉林市自然资源局。本院认为，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。现原告要求被告立即为原告办理玉林市西侧的城北经济适用房小区一栋一层4号房不动产权证的义务，包括但不限于支付土地出让金，及配合原告办理不动产权证所需的相关手续等，被告辩称，办理不动产权证的主体是原告方，其仅是配合办理，且出售的涉案房屋是商铺，需要原告缴纳土地出让金才能办理，本案不动产权证未能办理责任在原告方；本院认为，虽然双方签订的是《经济适用房买卖合同》，但涉案买卖的房屋系商铺，不是面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房，不适用经济适用房政策。根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十条第二款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”现被告取得的不动产权证[桂（2020）玉林市不动产权第0008729号]，附记：补交出让金才能办理转移登记。被告作为一个具备房地产开发资质的企业，对于所开发的涉及本案的项目，那些属于受政策限制保障性住房，那些属于不受政策限制可任意出售的商铺（房屋），应当是清楚明白的。既然有不受政策限制的商铺（房屋），那么就属于普通商品房买卖，普通商品房出售的价格，由房地产开发企业根据市场的供需关系定价出售，不受政府或政策限制，物价部门仅负责备案登记，并无定价权。且在双方签订的《经济适用住房买卖合同》中，未约定购买商铺的业主，需补交土地出让金才能办理过户手续。经济适用房在出售给享受经济适用房政策的购买人时，因享受政策优惠出售的价格中不包含土地出让金，普通商品房出售的价格中一般均包含有土地收益金，根据上述土地管理法规定转让方应当“按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家”，即土地出让金应当由被告缴交，缴交完土地出让金后才具备提供资料报产权登记机关备案的条件。根据双方的房屋买卖合同约定，被告应当于2016年6月30日交付涉案商铺，出卖人应当在该商铺交付使用后720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，至本案开庭时，被告尚未缴交涉案商铺的土地出让金，导致原告不能办理涉案商铺的不动产权证，责任在被告方，因此，原告的诉讼请求成立，即，被告在本判决生效后10日内，缴交涉案商铺的土地出让金给玉林市自然资源局，并将两原告涉案房屋办证所需资料报送房管部门进行备案，协助两原告办理不动产权证，办证费用由两原告负担。两原告还要求被告支付延期履行违约金52859.37元，被告抗辩，未办理不动产权证的责任在原告方，《买卖合同》未约定办理不动产权属证书的期限，且根据法律规定涉案房屋需由原告补交土地出让金后才能办理产权过户，本院认为，对于土地出让金缴交的主体上述已进行了说明，在此不再赘述。由于被告未缴交土地出让金，说明被告未在双方合同约定在交付使用后720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约；本案约定的交房时间是2016年6月30日，至开庭时的2021年7月7日，被告尚未完成将办理涉案权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，至开庭时已逾期1050天；应支付逾期提供资料的违约责任。至于违约金如何计算的问题；双方签订的《经济适用房买卖合同》文本是出卖方提供，对于违约金的计算，如果购买方逾期付款，“自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。”出卖人逾期交房的违约责任。“……自本合同第八条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”如果出卖人的原因逾期提供资料办理不动产权证，“由买受人与出卖人协商处理。”现双方多次协商未果，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”出卖方提供的《经济适用房买卖合同》内容，没有逾期提供资料办理不动产权证的责任条款，显然存在免除已方责任，加重对方责任的条款；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”同时，由于中国人民银行不再统一贷款利率，本案依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款规定，违约金计算按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准为基础，加计30-50%计算逾期付款损失，如按加计30%，则年利率为5%（3.85%×1.3），现原告主张按2018年银行贷款基准利率三至五年利率4.75%，不违法律规定，依法予以准许，即违约金是53597.68元（394000×4.75%÷12÷30×1031天)，现原告要求被告支付违约金52859.37元，不违反法律规定，依法予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条，《中华人民共和国房地产管理法》第四十条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广西玉林市置业房地产开发有限公司在本判决生效后10日内将原告陈一波、周学严购买的，位于玉林市一层4号房办理不动产权证，所需资料报送房管部门进行备案，并协助两原告办理不动产权证，所需土地出让金由被告广西玉林市置业房地产开发有限公司负责缴纳，办理不动产权证费用由原告陈一波、周学严负责缴交；二、被告广西玉林市置业房地产开发有限公司支付延期履行违约金52859.37元给被告陈一波、周学严。上述债务，限义务人于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期的则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。本案受理费1122元，减半收取561元，由被告广西玉林市置业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。审 判 员  陈 斌二〇二一年八月十七日法官助理  苏愉文书 记 员  陈倩芳广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院民事判决书陈一波，男，41岁，1979年9月1日，地址：广西玉林市豸塘街55号，联系方式：13原告周学严，女，39岁，1981年11月28日，地址：玉林市玉州区北路453号，联系方式：152××××0213诉讼代理人陈一波，亲友。广西玉林市置业房地产开始公司，地址：广西玉林市玉州区人民中路11号，、2829054。法定代表人陈辉。陈一波、周学严诉广西玉林市置业房地产开始公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭（或依法由审判员(独任审判），公开（或不公开）开庭进行了审理。……（写明本案当事人及其诉讼代理人等）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈一波、周学严诉称，。被告广西玉林市置业房地产开始公司辩称，……（概述被告答辩的主要内容）。第三人述称，……（概述第三人的主要意见）。经审理查明，……（写明法院认定的事实和证据）。本院认为，……（写明判决的理由）。依照……（写明判决依据的法律条款项）的规定，判决如下：……（写明判决结果）。……（写明诉讼费用的负担）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于××××人民法院。二〇二一年八月十七日