湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0104民初8722号原告：刘超，男，1984年1月12日出生，汉族，住湖南省邵阳县。委托诉讼代理人：胡娟，湖南星河（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：文盘，湖南星河（长沙）律师事务所律师。被告：陈志强，男，1988年11月10日出生，汉族，住湖南省桃江县。被告：湖南嘉福源房地产有限公司，住所地：长沙市岳麓区观沙岭街道佑母塘路799号钰龙天下佳园二期综合楼1栋2526房。法定代表人：谢秀，执行董事。被告：吴志贤，男，1969年9月6日出生，汉族，住湖南省。被告：钟经巧，女，1971年8月25日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告刘超诉被告陈志强、湖南嘉福源房地产有限公司(以下简称“嘉福源公司”)、吴志贤、钟经巧房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告陈志强、嘉福源公司、吴志贤、钟经巧经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告陈志强与被告嘉福源公司退还原告购房款人民币30万元；2.判令被告陈志强与被告嘉福源公司向原告支付违约金人民币10万元；3.判令被告吴志贤与被告钟经巧对上述款项承担连带赔偿责任；4.本案诉讼费由被告方承担。事实与理由：原告想在长沙市购房却没有购房资格，因购买“法拍房”无需购房资格，原告就想通过购买“法拍房”的方式购房。因原告不了解“法拍房”的购房流程，后经人介绍找到了被告嘉福源公司。原告经与嘉福源公司员工即被告陈志强沟通后，被告陈志强告知原告可以代其购买法拍房。2020年7月6日，被告陈志强带原告去看了涉案房屋，原告看房后很满意，第二天原告就与被告吴志贤、被告钟经巧及嘉福源公司签订了《房屋买卖合同》。合同约定原告购买位于长沙市。该房屋建筑面积为90.04平方米，房屋总价为人民币85万元。合同约定在2020年11月30日之前办理产权过户手续。因被告陈志强陈述被告吴志贤与被告钟经巧已经全权委托其办理所有房屋买卖事宜，并向原告出示了被告吴志贤与被告钟经巧的身份证及房产证复印件，因此，被告吴志贤与被告钟经巧的签字均系陈志强代签。合同签订当天，原告支付了10万元购房定金：2020年8月10日原告又付了20万元首付款；上述款项均由被告陈志强代为收取。到了约定的过户时间后，原告多次向被告陈志强提出去办理房屋产权过户手续，但是被告陈志强却以该房屋正在走司法流程，需要等法院的裁决下来后才能办理过户手续等借口推脱。因涉案房屋一直无法过户，原告就提出退款并要求支付违约金，但是被告陈志强却以各种理由进行推脱。原告认为，被告陈志强系被告嘉福源公司监事，其收取购房款后未按双方签订的《房屋买卖合同》履行，理应返还购房款，被告陈志强又是被告吴志贤、被告钟经巧的卖房受托人，委托人理应就受托人的行为承担连带责任。综上，原告为维护合法权益，特依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告陈志强经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，庭后来院辩称：长沙市房的交易是陈志强一手操办的，《房屋买卖合同》上吴志贤和钟经巧的签名是陈志强代签的。陈志强之前和原告说清楚了，房子是做成法拍房来卖，其实是做成虚假诉讼的形式，原告都是知情的。案涉房款30万是陈志强收的，没有给吴志贤和钟经巧。退钱的问题，陈志强当时愿意退，但是原告要违约金，所以陈志强还没退。被告吴志贤经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，庭后来院辩称：1、陈志强是吴志贤已故表姐的儿子，平常联系不多，陈志强也不知道这个案子为什么和吴志贤有关。2、长沙市房是吴志贤和其妻子钟经巧名下的房屋，二人没有出售过，也没有法拍过，一家三口都住在这。没有授权给陈志强出卖房屋，是为了小孩上学才买的那里，不存在出售。3、吴志贤和钟经巧均没有收到房款，从来没有听过这个事，根本不认识原告刘超，钟经巧知道这个事，但是都是法院发了传票才知道。被告嘉福源公司、钟经巧经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩意见，视为其放弃答辩的权利。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告陈志强、嘉福源公司、吴志贤、钟经巧经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为四被告均放弃举证、质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年7月7日，陈志强与刘超（乙方）签订《房屋买卖合同》（经纪机构居间成交版）一份，吴志贤系合同载明的甲方（卖方）、钟经巧系合同载明的共有权人，陈志强、吴志贤均确认合同文本上“吴志贤”“钟经巧”的签名系陈志强代签，合同加盖了嘉福源公司公章。合同第二条“转让房屋的具体状况”约定，1、甲方及产权共有权人同意，自愿将合法拥有的，坐落于长沙市房屋在居间方的促成下出售给乙方。2、该房屋权属状况为：权利人吴志贤，共有权人钟经巧，建筑面积90.04平方米，房屋所有权证号为0193460。第七条“成交价格与相关费用承担”约定，1、经甲方双方协商一致，该房屋出售价格为850000元。2、乙方于本合同签订之日向甲方支付购房定金100000元。第八条“房款支付的方式及期限”约定，1、乙方按照以下第2种方式支付首期款20万元给甲方（该笔款项不包含定金）。②裁决后三个工作日内支付；2、甲方同意余款55万元由乙方通过向银行或市公积金中心申请贷款的方式直接由银行或公积金中心向甲方支付。第九条“房屋产权过户”约定，1、甲乙双方在签订本合同后在2020年11月30日前向居间方完整地提供银行或不动产管理部门所需要的各项资料。甲乙双方授权居间方打印网签合同并办理网上签约手续。同日，陈志强以同样的形式与刘超签订《过户、按揭委托代理合同》一份，合同第八条“其他约定事项”约定，②该房屋属于法拍房，在办理过户当中，因不可抗拒因素造成无法交易，双方互不违约。2020年7月7日，刘超向陈志强支付定金10万元，陈志强出具加盖嘉福源公司公章的定金收款收据一份，载明：“本人吴志贤现收到刘超交来用于购买位于中海御名园2期二区1、2栋3307房屋的定金10万元，收款人：陈志强。”欠条另注明：“经买卖双方协议一致同意，如买方违约不购买或不配合办理交易手续超出合同约定期限，此定金不予退还；如卖方违约不卖或不配合办理交易手续超出合同约定期限，则卖方应在违约后三日内退还买方定金，并额外赔偿买方与定金数额相同的金额作为违约金，如未按约定退还，则额外承担200元／天的违约金。”2020年8月10日，刘超向陈志强支付首付款20万元，陈志强出具加盖嘉福源公司公章的收条一份，载明：“今收到刘超购我位于长沙市（屋），交来房屋首付款20万元。收款人陈志强。”后因无法按约办理产权过户登记，故因之成诉。另查：1、陈志强系嘉福源公司监事；2、刘超因受长沙市限购政策限制在房屋所在区域内无购房资格，刘超与陈志强均认可其签订合同时是想通过虚假诉讼购买“法拍房”的方式完成房屋交易。以上事实认定有《房屋买卖合同》《过户、按揭委托代理合同》、收据、收条、转账记录等证据予以佐证。本院认为：一、关于涉案《房屋买卖合同》《过户、按揭委托代理合同》的效力问题。《中华人民共和国民法典》第四百九十条第一款规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。”本案中，涉案《房屋买卖合同》《过户、按揭委托代理合同》上卖方签名均系陈志强代签，陈志强未提供证据证明吴志贤、钟经巧已全权委托其负责卖房事宜，吴志贤亦不认可已授权委托陈志强卖房。据此，本院认定涉案《房屋买卖合同》《过户、按揭委托代理合同》没有房屋产权人吴志贤、钟经巧签名，且事后吴志贤、钟经巧亦未予追认，故涉案《房屋买卖合同》《过户、按揭委托代理合同》均未成立，不具有合同效力。二、关于刘超支付的30万元款项的退还问题。因涉案《房屋买卖合同》《过户、按揭委托代理合同》均未成立，不具有合同效力，陈志强、嘉福源公司收取并占有该30万元款项无法律依据，故该款项应当返还给刘超。三、关于退款主体的问题。1、涉案合同、收据均加盖了嘉福源公司公章，故嘉福源公司应承担退款义务；陈志强既是嘉福源公司员工，且涉案房屋交易均系其一手经办，款项亦系其收取并愿意退还，故陈志强应与嘉福源公司共同承担退款义务。2、被告吴志贤、钟经巧既未与原告签订涉案合同，亦无证据证明其对案涉合同知情并追认，且吴志贤、钟经巧未收到案涉款项，故原告诉请吴志贤、钟经巧承担连带赔偿责任的诉请，于法无据，本院不予支持。四、关于违约金的问题。首先，涉案合同均未成立，原告主张违约金无合同依据。其次，原告明知自己无购房资格，在未查实陈志强是否取得产权人授权的情况下，仍与陈志强签订合同并希望违法采取虚假诉讼方式完成房屋交易过户，自身亦存在较大过错，主张违约金于法无据，本院对该项诉请不予支持。综上，被告陈志强、嘉福源公司应向原告刘超退还购房定金及首付款30万元。依据《中华人民共和国民法典》第一百二十二条、第四百九十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、限被告陈志强、湖南嘉福源房地产有限公司于本判决生效之日起五日内向原告刘超退还购房定金及首付款300000元；二、驳回原告刘超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取3650元，由原告刘超负担650元，被告陈志强、湖南嘉福源房地产有限公司负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  刘 群二〇二一年八月二十三日法官助理  李余庆书 记 员  刘 彬附相关法条：《中华人民共和国民法典》第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。第四百九十条当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。