辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0281民初3418号原告：张庆，男，1976年1月29日出生，汉族，现住瓦房店市。委托诉讼代理人：于福河，系大连瓦房店市大众法律服务所法律工作者。被告：大连隆成地产集团有限公司，住所地辽宁省瓦房店市文兰办事处南共济街二段122-1号。统一社会信用代码：91210200792012965W法定代表人：滕飞，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：周传强、于昕，均系辽宁丰源律师事务所律师。原告张庆与被告大连隆成地产集团有限公司（以下简称隆成地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张庆及其委托诉讼代理人于福河、被告隆成地产的委托诉讼代理人于昕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张庆向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即为原告所购买的商品房提供其应提供的办理房屋权属证书应有备案资料；二、判令被告赔偿原告自2016年3月18日至2021年2月17日《商品房买卖合同》违约金258972元（人民币）；三、判令被告赔偿原告从2021年2月18日起至房屋权属证书办妥之日止的违约金（按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定计算）；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月17日，原告与被告订立《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的商品房（在建），隆成学府住宅一处，建筑面积83.25平方米，每平方米8880.00元，总金额739260.00元。合同订立后原告在被告处领取了房屋钥匙，同时交付了物业费等相关费用，已做房屋交接。《商品房买卖合同》中虽没有对房屋权属证书的办理期限做出时间约定，但是，从2015年12月18日（交付次日）起至2021年2月17日，距案涉房屋交付时间已过5年零2个月，原告未能取得房屋权属证书，其原因是被告未能向房屋产权登记部门备案应提交的商品房竣工验收合格证等备案资料。原告曾多次找被告催办，被告均口头承诺，一拖再拖。期间原告也随其他同期业主到政府上访过，也未能得到解决。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应在合同订立后90日内办好房屋权属登记备案。现被告已构成违约，须承担违约责任。依据《解释》第十八条的规定，原告请求人民法院判令被告赔偿原告违约金258972元（合同订立次日2015年12月18日至2021年2月17日，已过5年零2个月，减3个月（90天）等于4年零11个月，按照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算：贷款1-5年的年基准利率是4.75%，逾期加50%，逾期利息应是7.125%。违约金是：已付购房款总额739260.00元乘以7.125%的年利息乘以4年零11个月等于258972元），被告的违约，使原告受到精神困扰，经济损失。因此，原告为了维护合法权益，特将被告诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告隆成地产辩称，针对原告的第一项诉讼请求，关于要求提供权属证书的备案登记，现在目前的情况是被告公司已经正在积极办理，马上要面临的就是整个小区的集体大验收，验收之后就应该可以为各业主办理房屋权属登记。关于违约金这块，被告的意见是违约金要求过高，违约金应当以实际损失为依据，另外也请各业主考虑到目前被告企业的实际情况以及包括本次诉讼在内跟本案有关的一共300余户同类型案件，所以考虑到被告的经济状况，申请法院依法适当调低，申请法庭给予调解。我认为原告计算违约金方法和标准是错误的，应当根据2019年8月19日公布的LPR利率分段计算。在2019年8月19日前，按照同期银行贷款利率标准计算，在LPR利率出台以后，应该按照LPR利率计算。当事人围绕其诉讼请求，依法提交了证据材料,经开庭审查，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2015年12月17日，原告张庆与被告大连隆成地产集团有限公司签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于瓦房店市房屋，合同编号为WHT201505361，建筑面积83.25平方米，每平方米8880元，总金额739260元。当日，原告张庆（买受人）向被告隆成地产（出卖人）支付首付款229260元，剩余房款51万元通过贷款的形式向被告支付。另查，在案涉《商品房买卖合同》第十五条中约定：预购商品房预告登记和产权登记的约定。1.在合同订立后，出卖人和买受人向登记机构申请预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后×日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.×。原告现未取得案涉房屋的权属证书。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。现案涉房屋已经交付原告使用，被告应按合同约定协助原告办理涉案房屋的所有权登记手续，故原告要求被告为原告所购买的商品房提供其应提供的办理房屋权属证书应有备案资料的诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。现原告已依合同约定全面履行了合同义务，但被告未能在合理期限为原告办理购买房屋的权属证书，其逾期办证的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。对于案涉房屋逾期办证的原因，被告抗辩系因被告停业、公司纠纷所致。但上述原因与本案房屋买卖合同关系并非同一法律关系，不影响原、被告之间房屋买卖合同的成立及违约责任的承担，故对被告的抗辩理由，本院不予采纳。关于违约金的计算期限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，被告为原告办理权属证书的最后时间应确定为：自2015年12月17日（合同订立之日）起90日，即2016年3月16日。被告应自2016年3月17日起向原告支付违约金。原告主张的违约金起算时间是2016年3月18日，系对自己诉讼权利的处分，本院应予支持。因案涉房屋权属证书不能确定具体办理时间，故违约金的计算期限应为：2016年3月18日起至庭审之日即2021年7月21日止，共计1952天。对于庭审日之后的违约金，待实际发生后，原告可另行主张，本案中不作处理。关于违约金的数额。原告主张按照银行同期贷款利率乘以1.5倍的标准（年利率7.125%）计算，被告提出原告主张的违约金过高，请求人民法院予以减少。对此，本院认为，违约金主要的立法目的和法律属性系赔偿守约方因违约行为所造成的实际损失，故确定违约金数额时，守约方的实际损失应为认定违约金数额的重要基础和衡量标准。本案诉讼中，原告并未提交证据证明因被告逾期办证的违约行为给其造成的实际损失及损失的具体数额，且被告交付房屋后，原告已实际占有、使用了案涉房屋，实现了所购房屋的基本使用功能和价值。如果按照原告所主张的标准计算违约金，认定的违约金数额将超过已付房款的三分之一比例，确实存在违约金过高的情形。另一方面，违约金虽具有一定惩罚性，但在确定违约责任时亦应充分考虑违约方的过错程度，以期体现民法的诚实信用原则，使惩罚程度与过错程度相适应。故依原告主张的标准计算的违约金数额281688元（总房款739260元×逾期利率7.125%÷365天×1952天）过高，应予调整。本院认为将违约金数额调整为281688元的10%，即28169元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连隆成地产集团有限公司于本判决生效之日起三十日内，协助原告张庆办理位于瓦房店市房屋的所有权登记手续；二、被告大连隆成地产集团有限公司于本判决生效之日起三十日内，给付原告张庆逾期办理房屋权属证书的违约金28169元；三、驳回原告张庆其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5185元，原告张庆已预交，由被告大连隆成地产集团有限公司负担504元，被告大连隆成地产集团有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。原告张庆负担4681元，应予退还504元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  胡妮娜人民陪审员  姜 华人民陪审员  孙洪敏二〇二一年八月二十七日书 记 员  苍 茜