福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽06民终1889号上诉人（原审被告）：石顺祯，男，1971年1月27日出生，汉族，户籍地福建省建阳市，现住福建省漳州市漳州开发区。委托诉讼代理人：蔡瑜，福建自立律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂怡萍，福建自立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：招商局物业管理有限公司漳州分公司，住所地福建省漳州开发区太武路依山海9幢负二层，统一社会信用代码91350681MA2Y5KE96X。负责人：李志鹏，副总经理。委托诉讼代理人：谢艺真，北京盈科（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林雅琼，北京盈科（厦门）律师事务所律师。原审第三人：漳州招商房地产有限公司，住所地福建省漳州招商局经济技术开发区南炮台卡达凯斯D区南海一路，统一社会信用代码91350681705312944M。法定代表人：赵海峰，董事长。委托诉讼代理人：王金华，福建闽隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡艺平，福建闽隆律师事务所实习律师。上诉人石顺祯因与被上诉人招商局物业管理有限公司漳州分公司（以下简称招商物业漳州公司）、原审第三人漳州招商房地产有限公司（以下简称招商地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初6041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人石顺祯及其委托诉讼代理人蔡瑜，被上诉人招商物业漳州公司的委托诉讼代理人谢艺真，原审第三人招商地产公司的委托诉讼代理人王金华、胡艺平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。石顺祯上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回招商物业漳州公司的一审诉讼请求或将本案发回重审；2、鉴定费500元和诉讼费用由招商物业漳州公司承担。事实和理由:一、一审判决认定招商物业漳州公司与招商地产公司之间的《前期物业服务合同》签订时间为2018年5月29日，没有事实依据。一审时石顺祯对该合同的真实性提出质疑并申请司法鉴定，一审法院对《前期物业服务合同》的公章形成时间委托司法鉴定。2021年1月21日鉴定机构发函要求补充鉴定材料，鉴定机构认为需补充2018年5月29日之前的比对样本6张以上，需补充2018年5月29日之后的比对样本6张以上。2021年2月3日鉴定机构发函称由于无法补充比对样本，现有样本无法完成此次鉴定。本案无论是招商物业漳州公司或者招商地产公司都没有配合鉴定机构提供必要检材，才导致鉴定无法完成。从常理上两家公司在2018年5月29日之前不可能没有6份以上盖有公章的材料。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定(2019修正)》第三十一条第二款规定，一审判决认为由石顺祯承担无法完成鉴定而退鉴和终止鉴定的不利后果，与法律不符。不能完成鉴定的责任在于招商物业漳州公司和招商地产公司，故应当判决其承担举证不能的不利后果，石顺祯对《前期物业服务合同》的真实性不予认可。主管部门存档的备案证明显示合同备案时间为2018年8月17日，故《前期物业服务合同》合同骑缝盖的漳州开发区规划建设局的公章，加盖时间显然不是2018年5月29日，有可能是备案时盖的。一审判决认定《前期物业服务合同》签订时间为2018年5月29日没有事实依据，备案时间不能直接证明合同签订时间是真实的。石顺祯向漳州开发区规划建设局信访，请求行政部门依法撤销备案登记，但漳州开发区规划建设局及上级部门均回复因该案已进入司法程序，由司法程序解决。因此，合同在行政机关备案并不代表合同是真实合法有效。如果司法机关认定合同不真实及违法，那么亦可撤销备案甚至追究相关责任。二、2018年1月16日、1月30日两份公证书(3787号、3792号)公证内容为小区某个入口处(小区有多个入口)张贴的《通告》，《通告》内容为“……根据集团公司的整体战略规划，通过相关决议决定拟将卡达凯斯小区的物业服务企业由漳州招商局物业服务有限公司（以下简称招商物业服务公司）变更为招商局物业管理有限公司漳州分公司，上述两公司均为招商局物业管理有限公司的下属企业。……”，该《通告》是拟变更物业公司而不是正式变更，且未告知债权债务概括转移给新物业公司，也未告知新物业公司有权催收拖欠原物业公司的物业费。虽然在报刊刊登了债权债务概括转移的公告，但公告的方式仅适用于未知债权债务或债权人债务人无法送达的情况，对公司注销时已知的债权，应将债权转让通知到债务人。因石顺祯未收到过债权转让的通知，故未向招商物业漳州公司行使过抗辩权。石顺祯作为常住小区的业主，且与小区物业管理办公场所同在一栋楼同一层，不存在不能送达债权转让通知的情况，原物业公司未履行通知义务，其实是故意隐瞒事实，故该债权转让对石顺祯不产生法律效力，招商物业漳州公司无权代已注销登记的原物业公司向石顺祯收取拖欠前物业公司的物业费。虽然招商物业漳州公司为前物业公司的股东的分公司，但从公司法角度分别属于不同的法人主体，前物业公司经股东决议清算并注销登记，即使决议债权债务由新物业公司承继，也是内部协议，未通知债务人对债务人不产生法律效力。招商物业漳州公司无权代已注销登记的原物业公司向石顺祯收取拖欠前物业公司的物业费。2018年7月4日、7月16日两份公证书(12068号、12069号)公证内容为小区某个入口环保宣传处张贴《关于项目变更物业公司对业主意见征询结果的通告》，该《通告》只有统计结算，没有业主意见征询的资料。《中华人民共和国物权法》第七十六条第四款、《物业管理条例》第十一条第四款都规定了选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，应经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《通告》对业主征求意见建筑面积登记为549269.91平方米(见公证书)，《前期物业服务合同》第一条记载的总建筑面积为640442.59平方米，漳州开发区规划建设局备案证明总建筑面积为564349.35平方米，三份文件中的总建筑面积均不相同。若依据漳州开发区规划建设局备案证明的总建筑面积计算，业主征求意见同意的面积为278004.63平方米，同意的业主的建筑面积占总建筑面积的49%,不符合“双过半”的要求，故《通告》内容“变更物业公司按原物业服务人员结构配比、物业服务内容、物业服务标准、物业费单价、停车服务费单价保持现行标准不变的前提下，同意变更物业公司为招商局物业管理有限公司漳州分公司”是无效的。第一次开庭时石顺祯提出请求核实业主征求意见统计结果所依据的原始材料，直到一审判决，招商物业漳州公司都未将原始材料提供法庭核查。若为尊重业主隐私，石顺祯可以不复印，可以在法庭主持下核对签字业主的户数和建筑面积，但招商物业漳州公司以隐私为借口拒绝提供证据导致可以查证的事实无法查证，一审法院对应当查证且可以查证的事实未予查证，而支持招商物业漳州公司以尊重业主隐私为借口，认定石顺祯无权查验《业主征求意见函》，是对石顺祯合法权益的侵害。原审未查明案件事实，应当依法发回重审，重新查验业主大会“双过半”表决原始资料。三、招商物业漳州公司称2019年1月10日向石顺祯邮寄物业费催缴函，催缴2016年7月至2018年12月物业费7527元，但石顺祯未收到该催缴函，且如上所述原物业公司未通知石顺祯债权转让给招商物业漳州公司，招商物业漳州公司无权催缴石顺祯拖欠前物业公司的物业费。2018年3月8日住建部废止《物业服务企业资质管理办法》，招商卡达凯斯小区是2015年交房的小区，当时还适用物业资质的法规，原物业公司为三级资质的物业公司，前物业公司不能够接管超过20万平方米的小区(国家规定)，卡达凯斯约80万平方米，一级资质与三级资质物业服务除了注册资本、人员配套(中级职称的专业人员配备)存在很大差异。规划建设局的备案不能证明物业公司的合法性。三级资质的前物业公司没有遵守漳州市物业收费等级标准，三级资质高层住宅1.2元，一级资质1.8元，可以上下浮动10%，前物业公司实际收费1.98元，三级资质按一级资质收费。因存在资质和收费上的争议，故石顺祯未缴交前物业公司的物业费。而新物业公司不改变原有人员配备的情况下继续小区物业管理，实质上未能给小区业主带来物业品质的提升。对物业服务不满的业主不在少数，石顺祯不仅仅代表自己来维权，而且还肩负着小区其他业主的希望，通过多次向漳州开发区规划建设局、漳州市建设局以及前物业公司交涉未果，才以暂缓缴交物业费的维权行为来促使物业公司提升物业管理水平，提升服务质量，解决一部分未入住业主物业费标准问题。四、一审审理过程中，招商物业漳州公司一直未能明确举证其与原物业公司交接的时间，也未向法庭提交新旧物业交接的证据。石顺祯认为，虽然新旧物业公司存在同一股东问题，但是分别属于不同的法人主体，无论从税务或财务账目、人员管理上都必须以另一公司主体的身份从事活动，不能因同一股东而模糊不同法人主体的概念，将税务、财务、人员混同，因此，招商物业漳州公司有义务证明何时起接收了小区物业服务，与原物业公司何时进行交接和移交，何时起为小区事实上提供物业服务。由于新物业公司未能提供物业服务的起始时间，不应判决石顺祯缴交滞纳金。综上所述，招商物业漳州公司与招商地产公司签订的《前期物业服务合同》签订日期存在瑕疵，招商物业漳州公司承接前物业公司债权未通知石顺祯，无权向石顺祯主张前物业公司的物业服务费，招商物业漳州公司对何时开始对涉诉小区提供物业服务负有举证义务，一审判决未查明事实且认定事实有误，请求将本案发回重审或查明事实后依法改判。招商物业漳州公司答辩称：石顺祯的上诉请求不能成立，应予驳回。理由如下:一、一审法院认定招商物业漳州公司与招商地产公司于2018年5月29日签订《前期物业服务合同》正确。该合同系招商物业漳州公司与招商地产公司签订，签订后即报送行政主管部门漳州开发区规划建设局备案，行政主管部门在收到备案申请后，依法进行审核，不仅在案涉合同的骑缝处盖章确认，而且于2018年8月17日出具备案证明。合同落款时间为2018年5月29日，行政主管部门出具备案证明时间为2018年8月17日，中间有两个来月的时间，恰恰是十分正常且合理的。因为招商地产公司与招商物业漳州公司签订合同后，需要组织材料向行政主管部门申请备案，行政主管部门收到备案申请后也需要合理的时间审批。且石顺祯亦认可招商地产公司在合同上的盖章及行政主管部门在合同骑缝处的盖章及合同备案的时间。石顺祯怀疑合同形成时间为2019年9月6日至2019年11月5日，显然是无理揣测，其提出鉴定实属恶意拖延时间。一审法院已先后委托两家鉴定机构，第一家鉴定机构直接以不具备检验条件而退鉴，第二家鉴定机构在认可和收取了招商物业漳州公司提供的9个不同时间段的公章样本进行鉴定后又无法完成鉴定而终止鉴定并把预收的鉴定费基本全额退还给石顺祯。此后，一审法院又继续向行政主管部门核实确认案涉合同的备案时间。字迹及公章的形成时间系专门性问题，鉴定机构已非常明确鉴定方法与鉴定结果有局限性，鉴定并非是证明合同形成时间的唯一和有效方式。本案的证据足以证明石顺祯的怀疑不成立。最终一审法院依据查明的事实和证据，认定案涉合同签订于2018年5月29日，完全有理有据。二、一审认定案涉《前期物业服务合同》合法有效，完全合法合理合情。1、案涉小区由原物业公司变更为现物业公司的征求告知工作长达近一年，石顺祯从未提出异议。2017年，招商物业服务公司响应国资委《关于中央企业开展压缩管理层级减少法人户数工作的通知》等有关规定，决定依法注销，其与案涉小区业主的物业服务合同，与员工的劳动合同，与开发商及其他第三方的权利义务皆概括转移给招商物业漳州公司。原物业公司拟注销，并拟将相关权利义务概括转移给现物业公司;以及后来实际注销及实际转移等相关事项，原物业公司注销前后均依法向小区业主及关联方包括招商地产公司告知、向主管部门备案，而且因为劳动合同也相应概括转移，仍由项目原班人马提供服务。此次变更，涉及楼盘多，业主数量多，工作量极大，从准备变更到实际变更的工作时间近一年，涉案小区业主众所周知并事实上予以接受。石顺祯自称是涉案小区业主中的急先锋且常年居住于案涉小区，自称其“不仅仅代表自己来维权，还肩负着小区其他业主的希望”，显然石顺祯完全有条件知晓原物业公司拟注销并拟将权利义务概括转移给现物业公司的情况，更有条件收集和提供业主们的反对情况。但石顺祯在原物业公司注销之前长达一年的时间里，没有提出任何异议。若石顺祯果真有异议并及时提出异议且异议有理，则相关主管部门可暂不批准注销原物业公司。但石顺祯以长期消极不作为的方式表明其对现物业公司取代原物业公司没有异议，或放弃异议的权利。石顺祯不能以放弃权利为由拒不履行义务。2、原物业公司已依法注销两年多，招商物业漳州公司依法承续原物业公司的权利义务，持续稳定地为案涉小区提供物业服务至今两年多，得到多数业主的认同。若多数业主不认可招商物业漳州公司，完全可以依法依规解聘招商物业漳州公司。3、事实上，石顺祯长期不依法依约交纳物业费，招商物业漳州公司不得已而起诉。石顺祯为了其一己私利，要求确认案涉合同无效，强求招商物业漳州公司泄露小区业主的信息，企图达到长久不交物业费、无偿享受物业服务等不当目的。该种要求，罔顾事实和法律，既损害了招商物业漳州公司的利益，也损害了涉案小区几千户业主的利益。4、在本案诉讼过程中，石顺祯另案对招商物业漳州公司提起业主知情权诉讼，该案诉讼中石顺祯确认招商物业漳州公司为其前期物业服务公司，并且确认双方的物业服务关系自石顺祯2015年入驻小区起算。石顺祯在另案中的该种自认，已经足以证明招商物业漳州公司向石顺祯追索物业费及逾期付款违约金的理由完全成立。5、2018年5月招商地产公司与招商物业漳州公司签订的案涉合同，也是对原物业公司在履行合同中发生重大事项，将权利义务概括转移给现物业公司的一种确认。该种履行中发生的变更，并未要求必须采用招投标方式。且《物业管理条例》第二十四条关于招投标的规定应属于管理性强制规定，未经过招投标而签订的合同，并不导致合同无效。且，物业行政主管部门亦通过对该份前期物业服务合同予以备案的方式确认了该种协议方式符合当地的管理规定。招商地产公司与招商物业漳州公司也不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的行为。石顺祯所谓案涉合同无效的质疑毫无事实依据，只是为了持续不支付物业费的无理之辞。三、一审判决石顺祯向招商物业漳州公司支付其拖欠原物业公司的物业费，合法有据。1、石顺祯与原物业公司签订的前期物业服务协议合法有效。石顺祯自2015年6月27日收房入住后，仅交付了短期的物业费，于2016年7月1日就拖欠原物业公司物业费。招商局物业管理有限公司系原物业公司的唯一股东，在原物业公司依法注销后，石顺祯拖欠原物业公司的费用，作为股东的招商局物业管理有限公司自然有权向债务人追索。招商局物业管理有限公司授权招商物业漳州公司概括承继原物业公司的权利义务。因此，招商物业漳州公司有权向石顺祯追索其拖欠原物业公司的物业费。2、原物业公司存续期间，石顺祯并未对原物业公司的资质和收费提出异议。招商物业漳州公司承接原物业公司的权利义务以来，采取上门催收、邮寄催收等方式多次向石顺祯催收欠费。一审开庭时，招商物业漳州公司指出石顺祯还曾投诉管家(物业工作人员)当着其客人的面向其催收物业费不给其面子，石顺祯对此也没有提出异议。石顺祯辩称其没有收到催缴通知，既与事实不符，也不合情理，与其一审的认可不符，且未能举出反驳证据，显然不应得到采信。四、一审判决石顺祯向招商物业漳州公司支付滞纳金，合法有据。石顺祯亦明知，原物业公司响应规定，依法注销。招商物业漳州公司为保障小区业主利益，依法概括承续原物业公司的权利义务，以原班人马持续稳定地为小区业主提供物业服务，实行无缝隙衔接。并且物业交接的时间点，仅关系到原物业公司与现物业公司内部之间的责任划分，而原物业公司与现物业公司均系同一股东的下属企业，其内部之间的责任划分对小区业主没有任何影响。石顺祯于2016年7月1日拖欠物业费，并以拖欠物业费为荣，自我标榜“肩负小区其他业主的希望”，在小区制造不和谐氛围。至今为止，绝大多数业主均认可招商物业漳州公司所提供的物业服务。石顺祯拖延支付物业费的理由没有事实和法律依据，其行为显然应当受到惩戒，依法应当支付滞纳金。综上，石顺祯的上诉理由不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。招商地产公司述称：石顺祯的上诉请求不能成立，应予驳回。同意招商物业漳州公司的上述答辩意见，一审判决正确，应予维持。招商物业漳州公司向一审法院起诉请求：1、判令石顺祯立即支付物业服务费10036元，并支付逾期付款违约金3086.07元（从逾期之日起按每天万分之五计算，暂计至2019年10月31日，应计至款项付清之日止。具体计算方式附后）。暂计至2019年10月31日，本息合计13122.07元；2、判令本案诉讼费由石顺祯承担。一审法院认定事实：2012年9月9日，石顺祯与招商地产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定石顺祯向招商地产公司购买其开发的漳州开发区××期××层××幢××号商品房，并约定出卖人以招标方式选聘招商物业服务公司提供前期物业服务。该商品房建筑面积【合同约定】125.14平方米，实际建筑面积【房屋所有权证登记】126.7平方米。2015年6月27日，石顺祯（乙方）与招商物业服务公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，约定：招商物业服务公司为招商·卡达凯斯二期高层Ｔ1-Ｔ5业主提供物业服务，物业服务费为高层住宅1.98元／月·平方米（不包含水电公摊），从通知入伙的时间起计收；入伙时交纳六个月物业服务费，以后每月的5日前缴纳下月的物业服务费。并约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金”等。后石顺祯缴交了至2016年6月底的物业服务费。自2016年7月1日起的物业服务费，虽经催讨，石顺祯未再缴交。2018年1月16日上午，漳州市公证处根据招商物业服务公司申请，派员现场进行保全证据公证，并于2018年2月14日出具（2018）漳证民内字第3787号《公证书》，证明招商物业服务公司、招商物业漳州公司共同向招商·卡达凯斯全体业主发出拟将招商·卡达凯斯小区物业服务企业由招商物业服务公司变更为招商物业漳州公司的《通告》，并于2018年1月16日上午将该《通告》张贴于漳州开发区××道××号××小区入口处的事实。2018年1月30日下午，漳州市公证处根据招商物业服务公司申请，派员现场进行保全证据公证，并于2018年2月14日出具（2018）漳证民内字第3792号《公证书》，证明2018年1月30日下午上述招商·卡达凯斯小区入口处所粘贴的《通告》“《通告》粘贴情况完好”的事实。2018年7月4日下午，漳州市公证处根据招商物业服务公司申请，派员现场进行保全证据公证，并于2018年8月7日出具（2018）漳证民内字第12068号《公证书》，证明招商物业服务公司、招商物业漳州公司共同向招商·卡达凯斯项目全体业主发出《关于项目变更物业公司对业主意见征询结果的通告》，并于2018年7月4日下午将该《通告》张贴于漳州开发区××道××号××小区入口的环保宣传处及“本公证书相粘连的《关于项目变更物业公司对业主意见征询结果的通告》复印件一份一页与张贴件内容相符”的事实。2018年7月16日下午，漳州市公证处根据招商物业服务公司申请，派员现场进行上述“张贴的《关于项目变更物业公司对业主意见征询结果的通告》的现状”保全证据公证，并于2018年8月7日出具（2018）漳证民内字第12069号《公证书》，证明上述《关于项目变更物业公司对业主意见征询结果的通告》粘贴情况完好的事实。上述《关于项目变更物业公司对业主意见征询结果的通告》载明：变更物业公司的《通告》于2018年1月16日公示后，就关于变更物业公司的《意见征询函》对业主进行意见征询统计结果为“本项目总建筑面积54.93万平方米，总户数3915户”、“户数占总户数的59.90%、专有部份面积占建筑总面积50.61%的业主同意从今年7月份开始，在原物业服务人员结构配比、物业服务内容、物业服务标准、物业费单价、停车服务费单价保持现行标准不变的前提下，同意变更物业公司为招商局物业管理有限公司漳州分公司”。2018年5月29日，第三人招商地产公司（甲方）与招商物业漳州公司（乙方）签订一份招商·卡达凯斯项目《前期物业服务合同》，约定招商地产公司以协议方式选聘招商物业漳州公司为招商·卡达凯斯物业项目物业服务企业，合同期限三年，自合同签订之日起至2021年5月30日止；物业管理服务费标准为高层住宅1.98元／月·平方米（不包含水电公摊）。并约定“业主应于每月5日前向乙方交付物业服务费”、“业主……，未能按时足额支付物业服务费，应当按照日万分之三的标准向乙方支付违约金”、“本物业分五期开发建设，……，总建筑面积640442.58平方米。其中：高层住宅353789.12平方米，……”、物业服务等级为“一级物业服务标准”等。2018年8月17日，经招商地产公司申请，漳州开发区规划建设局出具包括案涉小区物业范围在内的《关于招商卡达凯斯项目前期物业服务合同的备案证明》4份，总建筑面积分别为：356912.31平方米（案涉小区）、32299.04平方米、114090.13平方米、61047.87平方米，合计总建筑面积564349.35平方米。2018年9月5日，招商局物业管理有限公司作为招商物业服务公司的单一股东，依照国资委《关于中央企业开展压缩管理层级减少法人户数工作的通知》要求，决定解散注销招商物业服务公司，并成立清算组对该公司债权债务进行清算。2018年9月6日，清算组在《海峡导报》上刊登《清算公告》，后于2018年10月21日在《海峡导报》上刊登《招商物业服务公司管理权限及债权债务转移公告》，明确载明“我公司通过征询业主意见，按照各项目取得‘双过半’业主同意后，至政府主管部门办理我公司退出所有在管项目物业服务经营管理，变更登记备案为招商局物业管理有限公司漳州分公司，备案于2018年8月30日完成。我司已成立清算组，请所有债权人和债务人及时处理，招商局物业管理有限公司漳州分公司有权采取法律途径予以追索”，并于2018年10月22日形成《招商物业服务公司清算报告》。该清算报告明确载明招商物业服务公司的债权债务全部转移到招商物业漳州公司。同日，招商局物业管理有限公司决定确认招商物业服务公司清算组提交的清算报告并同意由清算组向公司登记机关申请注销登记。2018年10月29日，漳州市工商局漳州开发区分局作出（招）登记内注核字（2018）第647号《准予注销登记通知书》，依法核准招商物业服务公司注销登记，并于2018年11月16日在《海峡导报》上刊登《注销公告》。招商物业服务公司决定注销进行清算期间，其与在涉案小区提供服务的员工的劳动合同关系也概括转移给招商物业漳州公司，由招商物业漳州公司承继相关的权利义务，并提供相应的物业服务。一审诉讼中，石顺祯于2020年5月19日作为原告以本案招商物业漳州公司为被告提起业主知情权诉讼，一审法院经审理后于2020年8月17日作出（2020）闽0681民初2307号民事判决“驳回石顺祯的诉讼请求”，后双方均未上诉，该判决已生效。2020年5月28日，石顺祯以其怀疑招商物业漳州公司与招商地产公司所签订的《前期物业服务合同》签订时间不是2018年5月29日而是招商物业漳州公司起诉之后补签，涉嫌伪造签订时间为由，申请对该《前期物业服务合同》签字形成时间进行鉴定。后经一审法院委托，福建历思司法鉴定所于2020年7月27日发送的《退鉴函》载明“检材中待检的签字笔迹均不具备形成时间检验的条件，故予以退鉴处理”。2020年8月5日，石顺祯以相同理由，申请对该《前期物业服务合同》公章形成时间进行鉴定。经一审法院委托并提供由招商物业漳州公司提交的2018年7月30日至2019年8月29日间共9个招商物业漳州公司公章使用的检材样本后，福建正泰司法鉴定中心于2021年1月11日向一审法院发送《司法鉴定材料补充函》，认为现有样本数量不够、不连续，要求“需补充2018年5月29日之前的比对样本6张以上（最好每张间隔一周至半个月），需补充2018年5月29日之后的比对样本6张以上（最好每张间隔一周至半个月）；”、“请明确怀疑时间，并提供怀疑时间前后的比对样本（前后各6张，最好每张间隔一周至半个月）”。2021年1月25日，招商物业漳州公司向一审法院反馈认为“招商物业漳州公司不可能提前预测有如此数量巨多的鉴定检材要求，无法提前准备如此巨量的盖章文件备用。……，再无更多的文件可供作检材”，并申请一审法院调取开发区规划建设局的合同备案材料以证明合同公章形成时间。2021年2月3日，福建正泰司法鉴定中心以“因无法补充比对样本，依据我中心鉴定技术，现有样本无法完成此次鉴定”为由决定终止该鉴定。另查明，石顺祯所住招商·卡达凯斯小区至今未成立业主委员会。招商物业服务公司依法注销后，该公司与在招商·卡达凯斯小区提供服务的员工的劳动合同关系也概括转移给招商物业漳州公司并为该小区提供物业服务。因石顺祯就本案涉案《前期物业服务合同》效力问题向漳州开发区规划建设局进行信访投诉，2019年12月20日，该局以法院已受理诉讼为由，向石顺祯出具《信访事项告知书》，决定不予受理。后石顺祯不服申请复查，漳州开发区管委会于2020年1月6日向石顺祯出具《信访复查事项不予受理告知书》，决定不予受理。一审法院认为：一、关于招商物业漳州公司是否具备主体资格问题。招商物业漳州公司提供的《营业执照》载明招商物业漳州公司成立日期为2017年4月14日，类型为有限责任公司分公司，统一社会信用代码为91350681MA2Y5KE96X。根据公司法有关规定，招商物业漳州公司经登记机关注册登记，显然具备诉讼主体资格。二、关于招商物业漳州公司与招商地产公司所签订的《前期物业服务合同》是否有效问题。因本案涉案合同均签订于民法典施行前，且招商物业漳州公司请求石顺祯支付截止至2019年10月的物业服务费，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释的规定。关于《前期物业服务合同》鉴定问题。石顺祯对招商物业漳州公司与招商地产公司的《前期物业服务合同》签订于2018年5月29日的事实提出质疑，怀疑该合同为2019年9月6日至11月5日间补签，并先后申请对合同签字形成时间、公章形成时间进行鉴定。经委托后，福建历思司法鉴定所、福建正泰司法鉴定中心先后以不具备检验条件、无法完成鉴定而退鉴和终止鉴定，显然该结果无法支持石顺祯的质疑。招商物业漳州公司对公章形成时间鉴定已提供不同时间段的9个公章样本，其因客观原因未能继续提供比对样本属情理之中。石顺祯要求招商物业漳州公司应承担举证不能的法律后果从而评定不采纳招商物业漳州公司与第三人于2018年5月29日签订《前期物业服务合同》的主张，没有依据。石顺祯未能提供证据证明《前期物业服务合同》不是2018年5月29日所签，故对其质疑，不予采信。石顺祯因鉴定支付的差旅费500元应自行承担。招商物业漳州公司与第三人签订的《前期物业服务合同》落款时间为2018年5月29日，该合同骑缝有招商物业漳州公司、第三人及主管部门漳州开发区规划建设局的公章，而主管部门存档的《关于招商卡达凯斯项目前期物业服务合同的备案证明》显示合同备案时间为2018年8月17日，故认定招商物业漳州公司与第三人《前期物业服务合同》的签订时间为2018年5月29日。关于案涉《前期物业服务合同》效力问题。一审法院认为，案涉小区《前期物业服务合同》虽约定招商地产公司以协议方式选聘招商物业漳州公司为物业项目物业服务企业，但在2018年5月29日合同签订之前已由原物业服务企业招商物业服务公司和拟承接物业服务的企业即招商物业漳州公司共同进行公告公示、征询小区业主意见，并经专有部分面积占建筑总面积超过50%且总户数超过50%即“双过半”的业主同意变更由招商物业漳州公司提供物业服务，并进行公告公示和公证。根据《物业管理条例》第十二条第三款“……。决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，应当认定招商物业漳州公司与招商地产公司签订的《前期物业服务合同》已经小区业主同意并追认其效力，故该合同合法有效。退一步讲，根据《物业管理条例》第二十四条、第五十六条规定，采用招投标方式选聘物业服务企业应属于管理性规范，而不是效力性强制性规范。未通过招投标方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业，并不导致物业服务合同无效。石顺祯主张招商地产公司与招商物业漳州公司恶意串通损害石顺祯以及广大业主的合法利益，涉案物业服务合同无效，没有事实和法律依据，不予采信。故认定招商物业漳州公司与招商地产公司2018年5月29日所签订的《前期物业服务合同》合法有效。三、关于招商物业漳州公司是否有权主张支付物业服务费以及逾期付款违约金是否应当支持问题。一审法院认为，石顺祯与招商物业服务公司签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制规定，合法有效，石顺祯应当按照协议约定履行支付物业服务费的义务。如前述分析认定，招商物业漳州公司与招商地产公司2018年5月29日所签订的《前期物业服务合同》亦有效。根据经公证证明的《关于项目变更物业公司对业主意见征询结果的通告》载明的事实，变更物业公司的《通告》于2018年1月16日公示后，“双过半”的招商•卡达凯斯业主同意从2018年7月份开始变更物业公司为招商物业漳州公司。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，在物业服务企业变更为招商物业漳州公司即2018年7月1日后，《前期物业服务合同》对包括石顺祯在内的所有小区业主均具有约束力。因此，2018年6月30日前，石顺祯应按《前期物业服务协议》履行义务，2018年7月1日后，应按《前期物业服务合同》履行义务。如前所述，招商物业服务公司注销后，其唯一股东即设立人授权招商物业漳州公司承继招商物业服务公司的债权债务，且招商物业漳州公司与招商物业服务公司的物业服务事项变更及债权转移承继事项，已经在所涉小区及报纸上进行公示、公告。经由上述公示公告后，招商物业漳州公司即因招商物业服务公司债权转移承继而依法取得债权人地位，享有对石顺祯2016年7月1日-2018年6月30日未支付物业费的债权。况且招商物业漳州公司所提供的催缴通知单及其邮寄凭证，能够证明招商物业漳州公司至少已于2019年1月10日向石顺祯发送催缴通知书主张权利，要求石顺祯交纳物业费7527元的事实。招商物业漳州公司已尽通知义务，上述承继的债权已对石顺祯发生效力。石顺祯主张招商物业漳州公司未履行通知义务与事实不符，也不符合常理。如前所述，招商物业漳州公司已就包括石顺祯所在小区总建筑面积356912.31平方米在内的“总建筑面积54.93万平米，总户数3915户”的业主进行意见征询，并经“双过半”业主同意从当年7月份开始变更物业服务企业，且该事项经过公证证明，并向物业主管部门进行备案。石顺祯以业主征求意见总建筑面积、总备案面积、《前期物业服务合同》总建筑面积不一致，主张招商物业漳州公司发动业主表决的结果不符合建筑面积和人数双过半的强制性规定，没有法律依据，不予采信。石顺祯主张招商物业漳州公司没有提供业主签字的《业主征求意见函》，导致石顺祯无法验证签字的业主身份以及是否已过半数，招商物业漳州公司应当举证而故意不举证。因《业主征求意见函》为各业主的真实意愿，且可能涉及个人隐私，未经业主同意，石顺祯无权查验《业主征求意见函》。故对石顺祯的上述主张，不予采信。综合上述事实和分析，一审法院认为，招商物业漳州公司要求石顺祯支付2016年7月1日至2019年10月31日的物业服务费并支付逾期付款违约金，合法有据，应予支持。其中2016年7月1日至2018年6月30日的物业服务费及逾期付款违约金标准应按《前期物业服务协议》约定，2018年7月1日至2019年10月31日的物业服务费及逾期付款违约金标准应按《前期物业服务合同》约定。因上述两份合同对物业服务费约定均为1.98元/月·平方米，故石顺祯应当向招商物业漳州公司交纳的2016年7月1日至2019年10月31日物业服务费为10034.64元（126.7平方米×1.98元/月·平方米×40月）。关于违约金，根据《前期物业服务协议》约定，业主应于每月的5日前缴纳下月的物业服务费，逾期从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，故石顺祯2016年7月份的物业费从当月6日起即逾期，该月物业费250.87元（126.7平方米×1.98元/月·平方米）的违约金应从2016年7月6日起按每天万分之五计算至实际交纳之日止。其他月份依此类推。全部逾期付款违约金应每月分别计算后累计。因《前期物业服务合同》约定，业主应于每月的5日前缴纳物业服务费，逾期按日万分之三支付违约金，故石顺祯从2018年7月起每月物业费250.87元的违约金应从各该月6日起按日万分之三计算至实际交纳之日止。招商物业漳州公司的诉讼请求在上述范围内的部分，予以支持。超过上述范围的部分，应予驳回。综上所述，一审依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国公司法》第一百七十四条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第十二条第三款、第二十四条、第四十一条第一款、第五十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决：一、石顺祯应于判决生效后十日内支付招商物业漳州公司物业服务费10034.64元及逾期付款违约金（违约金分段累计计算。其中：2016年7月至2018年6月间各月的违约金以每月物业费250.87元为基数，按每日0.05%标准从各月6日起计算至实际支付之日止；2018年7月至2019年10月间各月的违约金以每月物业费250.87元为基数按每日0.03%标准从各月6日起计算至实际支付之日止）；二、驳回招商物业漳州公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费128元，由石顺祯负担。案经本院审理，对于一审查明的事实，招商物业漳州公司、招商地产公司均无异议。石顺祯对一审查明的部分事实有异议，本院归纳如下：1、石顺祯对一审查明的“自2016年7月1日起的物业服务费，虽经催讨，石顺祯未再缴交”有异议，其认为物业公司未催缴物业费。2、石顺祯对一审查明的“2018年7月16日下午，漳州市公证处根据招商物业服务公司申请，派员现场进行上述张贴的《关于项目变更物业公司对业主意见征询结果的通告》的现状保全证据公证，并于2018年8月7日出具（2018）漳证民内字第12069号《公证书》，证明上述《关于项目变更物业公司对业主意见征询结果的通告》粘贴情况完好的事实”有异议，其认为该公证书中没有体现张贴完好的字样。3、石顺祯对一审查明的“2018年9月5日，招商局物业管理有限公司作为招商物业服务公司的单一股东，依照国资委《关于中央企业开展压缩管理层级减少法人户数工作的通知》要求，决定解散注销招商物业服务公司，并成立清算组对该公司债权债务进行清算”有异议，其对该事实不予认可，认为清算报告中没有陈述解散清算是该原因。4、石顺祯对一审查明的“招商物业服务公司决定注销进行清算期间，其与在涉案小区提供服务的员工的劳动合同关系也概括转移给招商物业漳州公司，由招商物业漳州公司承继相关的权利义务，并提供相应的物业服务”不予认可，其认为一审中招商物业漳州公司未提供证据证明该事实。5、石顺祯对一审查明的“经审理后于2020年8月17日作出（2020）闽0681民初2307号民事判决‘驳回石顺祯的诉讼请求’，后双方均未上诉，该判决已生效”有异议，其认为一审未将原来判决内容进行陈述，虽双方未上诉，石顺祯已经按判决要求查阅，现石顺祯已另行起诉。6、石顺祯对一审查明的“招商物业服务公司依法注销后，该公司与在招商·卡达凯斯小区提供服务的员工的劳动合同关系也概括转移给招商物业漳州公司并为该小区提供物业服务”有异议，其认为一审中招商物业漳州公司未提供证据证明该事实。对一审查明认定的其他事实，石顺祯无异议。本院对各方当事人均无异议的事实予以确认。对石顺祯有异议的部分事实，将结合本案争议焦点进行分析认定。二审中，石顺祯、招商物业漳州公司、招商地产公司均未向本院提交新证据。本案的争议焦点是：石顺祯应否向招商物业漳州公司支付物业服务费10034.64元及逾期付款违约金。对此，本院分析认定如下：本院认为，石顺祯应向招商物业漳州公司支付物业服务费10034.64元及逾期付款违约金。理由如下：一、关于石顺祯是否应向招商物业漳州公司支付物业服务费10034.64元的问题首先，关于石顺祯提出的招商物业漳州公司未向其催缴物业费的问题。一审中，招商物业漳州公司所提交的证据催缴通知单及邮寄凭证，能够证明招商物业漳州公司于2019年1月向石顺祯发送物业费催缴通知，要求石顺祯交纳物业费7527元的事实。况且，本案中石顺祯承认其一直居住于案涉小区，且其居住的案涉房产位置与招商物业漳州公司物业用房属于同一栋楼同一层，其提出物业公司从未向其催缴过物业费，显然并不符合常理。一审认定招商物业漳州公司已尽物业费催缴通知义务，并无不当。其次，关于招商物业漳州公司与招商地产公司签订的《前期物业服务合同》的效力问题。石顺祯主张该合同无效，主要理由是该合同违反了《物业管理条例》第二十四条第二款关于“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”的规定。本院经审查认为，《物业管理条例》第二十四条规定的招投标程序是国家为了规范物业管理而提倡建设单位通过招投标的方式选聘物业服务企业。另《物业管理条例》第五十六条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”由此可知，违反《物业管理条例》第二十四条的法律后果是处以行政处罚，并不必然导致合同无效，该条关于“通过招投标的方式选聘物业服务企业”的规定是管理性强制性规定，而不是效力性强制性规定。建设单位有无按规定选聘物业服务企业并非作为认定前期物业服务合同效力的依据，原审认定招商地产公司与招商物业漳州公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，该认定并无不当。石顺祯主张《前期物业服务合同》系无效合同，于法无据，不予支持。再次，关于石顺祯提出的案涉《前期物业服务合同》不真实，该合同签订时间不是2018年5月29日而是2019年9月6日至11月5日补签、涉嫌伪造《前期物业服务合同》签订时间等主张能否成立的问题。一审诉讼过程中，石顺祯先后申请对该合同签字形成时间、公章形成时间进行司法鉴定。一审依法委托的鉴定机构福建历思司法鉴定所、福建正泰司法鉴定所，以不具备检验条件、无法完成鉴定等为由而终止鉴定。一审委托鉴定过程中，招商物业漳州公司已提交不同时间段的9个公章样本以供鉴定，鉴定机构终止鉴定的理由是“其他需要终止鉴定的情形”而非“被鉴定人不配合”，石顺祯认为无法完成鉴定系招商物业漳州公司、招商地产公司的原因所致，该理由不能成立，不予采纳。况且，《前期物业服务合同》的合同骑缝除了加盖招商物业漳州公司、招商地产公司的公章，还有主管部门漳州开发区规划建设局的公章，且主管部门出具的《关于招商卡达凯斯项目前期物业服务合同的备案证明》，载明案涉《前期物业服务合同》备案时间为2018年8月17日。石顺祯主张该合同的签订时间不是2018年5月29日，而是2019年9月6日至11月5日补签的，显然与上述备案证明记载的内容不相符。一审认定《前期物业服务合同》的签订时间为合同的落款时间2018年5月29日，并无不当；石顺祯主张《前期物业服务合同》的签订时间不真实，该主张依据不足，不予采纳。第四，关于一审中招商物业漳州公司提交的案涉几份公证书、通告能否证明其主张的问题。经审查本院认为，招商物业漳州公司提交的（2018）漳证民内字第3787号《公证书》，可以证明招商物业服务公司、招商物业漳州公司在招商物业服务公司注销前，共同向招商·卡达凯斯业主发出拟将招商·卡达凯斯小区物业服务企业由招商物业服务公司变更为招商物业漳州公司的《通告》。另招商物业漳州公司提交的（2018）漳证民内字第3792号《公证书》，可以证明上述《通告》在案涉小区内粘贴情况完好的事实。此外，招商物业漳州公司举证的（2018）漳证民内字第12068号《公证书》，亦可以证明招商物业服务公司、招商物业漳州公司共同向案涉小区业主发出《关于项目变更物业公司对业主意见征询结果的通告》。该《关于项目变更物业公司对业主意见征询结果的通告》载明（摘要）：变更物业公司的《通告》于2018年1月16日公示后，就关于变更物业公司的《意见征询函》对业主进行意见征询统计结果为“本项目总建筑面积54.93万平方米，总户数3915户”、“户数占总户数的59.90%、专有部分面积占建筑总面积50.61%的业主同意从今年7月份开始，在原物业服务人员结构配比、物业服务内容、物业服务标准、物业费单价、停车服务费单价保持现行标准不变的前提下，同意变更物业公司为招商物业漳州公司”。因此，上述证据足以形成完整的证据链，证明案涉小区前物业公司即招商物业服务公司在注销前，已经将其在案涉小区的物业管理权利义务全部由招商物业漳州公司承受，并向案涉小区业主公示，“双过半”业主对小区变更物业公司未提出异议。石顺祯承认其常住于案涉小区，却提出其不清楚物业公司变更的情况，不知晓招商物业漳州公司作为新物业公司为案涉小区提供物业管理服务，显然与常理不符。石顺祯关于招商物业服务公司未履行向其送达债权转让通知的义务、招商物业漳州公司无权代已注销登记的招商物业服务公司向其收取拖欠招商物业服务公司的物业费，该主张不能成立，不予采信。一审法院不予采纳石顺祯提出的“业主征求意见的总建筑面积、规划建设局总备案面积、《前期物业服务合同》记载的总建筑面积不一致，招商物业漳州公司发动业主表决的结果不符合建筑面积和人数双过半的强制性规定”及“要求招商物业漳州公司提供业主签字的《业主征求意见函》”，并无不当。石顺祯关于招商物业漳州公司承继招商物业服务公司权利义务不合法的主张不能成立，不予采纳。第五，根据《物业管理条例》第二十一条规定的“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”内容可知，未成立业主委员会和召开业主大会选聘物业服务企业的小区，建设单位可以和物业服务企业签订前期物业服务合同。另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。案涉小区未成立业主委员会，招商物业漳州公司与建设单位招商地产公司签订的《前期物业服务合同》对小区业主具有约束力，招商物业漳州公司依约为涉案小区提供了物业服务，石顺祯作为小区业主应按合同约定支付物业服务费。综上分析，本院认为，招商物业服务公司于2018年10月29日注销，作为招商物业服务公司母公司的招商局物业管理有限公司，其成立分公司承继招商物业服务公司的债权债务，并不违反法律规定。招商物业服务公司注销前，已在案涉小区发布管理权限、债权债务转移公告、变更物业通告等，公告内容及公告张贴情况已经漳州公证处公证，程序合法，且《前期物业服务合同》已向主管部门备案。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，案涉《前期物业服务合同》对包含石顺祯在内的涉案小区业主具有法律约束力，石顺祯应按照该合同约定向招商物业漳州公司缴纳物业费。因案涉《前期物业服务协议》、《前期物业服务合同》均约定物业服务费的收费标准为1.98元/月·平方米，故一审判决石顺祯应当向招商物业漳州公司交纳2016年7月1日至2019年10月31日物业服务费10034.64元（126.7平方米×1.98元/月·平方米×40月）正确。此外，关于石顺祯提出的招商物业服务公司无权按1.98元/月·平方米的一级物业收费标准向其收取物业费的主张，因其与招商物业服务公司于2015年6月27日签订的《前期物业服务协议》已明确该收费标准，且其入住案涉房产后向招商物业服务公司缴纳了至2016年6月底的物业费，没有证据证明其曾经向招商物业服务公司提出过异议，石顺祯以该理由拒付物业费，不予采纳。二、关于石顺祯是否应向招商物业漳州公司支付逾期付款违约金的问题本院认为，案涉《前期物业服务协议》、《前期物业服务合同》均明确约定业主应于每月5日前缴纳物业服务费，业主未按约支付物业费应承担违约责任。《前期物业服务协议》约定，逾期缴纳物业费应从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金；《前期物业服务合同》约定，逾期缴纳物业服务费按日万分之三支付违约金。石顺祯未依约缴纳物业服务费构成违约，故一审判决“违约金分段累计计算。其中：2016年7月至2018年6月间各月的违约金以每月物业费250.87元为基数，按每日0.05%标准从各月6日起计算至实际支付之日止；2018年7月至2019年10月间各月的违约金以每月物业费250.87元为基数按每日0.03%标准从各月6日起计算至实际支付之日止”，并无不当，可以维持。新旧物业交接的时间点，并不影响石顺祯缴纳物业费的义务。石顺祯主张招商物业漳州公司未能提供物业服务的起始时间，其不应缴纳逾期支付物业费违约金的理由不能成立，不予采纳。综上所述，本院认为，石顺祯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，可以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费128元，由上诉人石顺祯负担。本判决为终审判决。审 判 长 邹跃光审 判 员 王梓聪审 判 员 朱俊平二〇二一年八月二日法官助理 张阿娇书 记 员 洪东玲