湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0521民初2649号原告：邵东邦盛置业有限公司。住所地：湖南省邵阳市邵东市大禾塘街道昭阳大道与绿汀大道交汇处（里安综合区06宗地As03栋）。法定代表人：刘嫦娥。委托诉讼代理人（特别授权）：何旻霖，女，1994年7月1日出生，汉族，住邵东市。系该公司员工。被告：唐崮聂，男，1982年12月21日出生，汉族，住邵东市。委托诉讼代理人：肖品祥，邵阳市北塔区一品法律服务所法律工作者。被告：胡永亮，男，1976年11月26日出生，汉族，住邵东市。被告：李柱平，男，1967年3月6日出生，汉族，住邵东市。委托诉讼代理人（特别授权）：颜小龙，邵东市精英法律服务所法律工作者。被告：李国华，男，1972年12月17日出生，汉族，住邵阳市双清区。被告：杨澄清，男，1976年11月2日出生，汉族，住湖南省新邵县。被告：邵东市菜管家餐饮有限公司。住所地：湖南省邵阳市邵东市大禾塘街道邦盛凤凰城AS01栋20-23号门面。法定代表人：李赛梅。委托诉讼代理人（特别授权）：王长平，男，1973年5月11日出生，汉族，住邵东市。第三人：邵东长盛物业管理有限公司。住所地：湖南省邵阳市邵东市大禾塘街道文体路100号。法定代表人：丁学益，系该公司经理。委托诉讼代理人：雷喻，男，1998年5月11日出生，汉族，住湖南省绥宁县。系该公司员工。原告邵东邦盛置业有限公司（以下至主文判决前简称“邦盛公司”）与被告唐崮聂、胡永亮、第三人邵东长盛物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案受理后，依被告唐崮聂的申请，本院依法通知李柱平、李国华、杨澄清、邵东市菜管家餐饮有限公司作为本案被告参加诉讼，依法适用简易程序，于2021年8月6日公开开庭进行了审理。原告邦盛公司的特别授权委托诉讼代理人何旻霖、被告唐崮聂及其委托诉讼代理人肖品祥、被告胡永亮、被告李柱平的特别授权委托诉讼代理人颜小龙、被告杨澄清、被告邵东市菜管家餐饮有限公司的特别授权委托诉讼代理人王长平、第三人邵东长盛物业管理有限公司的委托诉讼代理人雷喻到庭参加诉讼，被告李国华经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邦盛公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告唐崮聂、胡永亮向原告支付邦盛凤凰城一期ＡＳ01栋20-23、57-61号商铺于2016年10月18日至2020年11月15日期间拖欠的租金695369元及违约金317904元（违约金暂计算至2021年4月30日，此后违约金以未付租金为基数按年利率15.4%的标准继续计算至租金付清之日止）；二、判令被告唐崮聂、胡永亮承担本案的诉讼费、保全费等实现债权的费用。事实与理由：2013年1月1日，原告将名下位于邵东邦盛凤凰城Ａ区商铺交由其受托人第三人代租代管，并与第三人签订《商铺委托代租协议》。被告唐崮聂、胡永亮于2014年6月27日与第三人签订《房屋租赁合同》，原告将位于邵东市昭阳大道与绿汀大道交汇处的邦盛凤凰城一期区出租给被告唐崮聂、胡永亮使用。该《房屋租赁合同》到期后，被告唐崮聂、胡永亮并未终止租赁合同，而是继续使用承租房屋，直至2020年11月15日才将房屋退还给原告。2020年11月15日，被告胡永亮向第三人签署了承租位于邵东市昭阳大道与绿汀大道交汇处的邦盛凤凰城一期区及Ａ02栋07号商铺自2015年4月起至2020年11月期间拖欠原告的租金及物业费明细表。《房屋租赁合同》签订后，原告按约定向被告唐崮聂、胡永亮提供房屋及物业服务，被告唐崮聂、胡永亮自2015年开始一直拖欠租金及物业服务费，根据合同第三条第4条约定：乙方应依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的3%向甲方支付违约金。因此，原告有权要求被告支付逾期支付租金产生的违约金，但本案中原告自愿按年利率15.4%的标准收取违约金。原告受托人多次电话、发函催促被告唐崮聂、胡永亮支付上述费用，被告置之不理。至今，被告唐崮聂、胡永亮积欠租金695369元及违约金317904元（按年利率15.4%的标准计算）。被告唐崮聂辩称，一、2014年6月份，被告唐崮聂与被告胡永亮、李国华、杨澄清共同开办邵东县黄陂桥老街鱼嘴巴饭店，合伙人指派被告唐崮聂、胡永亮与第三人签订租赁合同，原物业费已交至2016年10月17日。2015年6月2日，被告唐崮聂退股，其股权由被告李柱平受让，其后，被告李柱平退股，由被告胡永亮、李国华、杨澄清三人经营，本案的租赁物的实际使用人发生了四次变化，原告和第三人是知情并且同意的，原告提供的证据明确知道原邵东县黄陂桥老街鱼嘴巴饭店已经进行了转租，到后面的菜根湘数据，原告对多次租赁转租的行为是完全同意。在出租人知道或者应当知道承租人转租的，6个月未提出异议的，视为出租人同意转租。本案原告合同上留有被告唐崮聂、胡永亮的电话，但一直未催讨过租金，视为应当知道，故被告唐崮聂认为，各被告都可以免除责任。二、关于租金是否减免的问题，在租赁以后，市政建设改造长达一年之久，对这样客观的情况原、被告均知情，原告包括第三人多次向各被告表示减免1年租金，期间停水停电也答应减免租金，疫情停业也超过6个月，原告在长达五年的时间内未向被告催讨租金，说明认可了租金减免的事实。三、原告主体不适格，本案签订合同的是第三人，根据合同相对性，应当由第三人主张权利，而非原告，即使原告有诉权，也不应当主张违约金，虽然合同有约定，但是其要求按照年利率15.4%的标准计算是没有法律依据的，是原告理亏在五年来没向各被告收取租金，不是各被告恶意欠租，且根据合同约定，第2年的租金应当在2016年10月17日前3个月缴纳，即2016年7月17日，然从2016年7月17日至今5年时间，原告及第三人都未向被告主张权利，至今已超过诉讼时效，各被告都应当予以免交。综上，无论从什么角度，被告唐崮聂都是不应当承担责任的，故请求法院依法驳回原告要求被告唐崮聂承担义务的诉讼请求。被告胡永亮辩称，原告的房屋租赁费是事实，但原告给被告带来的停电火灾，仓库进三次水，修路期间原告承诺免一年租金，疫情期间免2个月租金，扣除这些费用，该交的被告愿意交。被告李柱平辩称，一、本案原告不是适格的主体，合同的相对方不是原告。二、租金是否应当减免，2019年10月18日前的租金为490296元，不能进行计算，因为已超过诉讼时效，且原告也明确讲被告胡永亮等人与第三人签订后仅支付了一年租金，在之前的（2021）湘0521民初740号案件中第三人作为原告，撤回了要求被告胡永亮等人支付租金的诉讼请求，故现原告也只能主张205073元租金。三、关于各被告责任，原告主张要求被告胡永亮等人承担所有租金不妥，从公平角度，如原告放弃物业公司要承担的义务和责任，就应该放弃要求所有的被告承担责任。四、本案违约金的计算，本案原告与第三人及被告胡永亮等人有合同，合同为格式条款，针对不特定人群产生，被告胡永亮等人租赁房屋是向第三人租赁，作为原告，所有房屋对外租赁免除14个月的房租，且违约金的计算在合同中并不详细，同时也违背了收取违约金的法定情形，根据原告与第三人签订的合同第15条约定，原告主张要求被告承担违约金租赁费，但未向第三人主张，原告既然不要第三人承担，也视为被告胡永亮实际租赁人也不需要承担。五、被告李柱平不是合同相对方，也不是权利的义务人，因此不是本案适格被告，请求人民法院依法驳回原告要求被告李柱平承担支付责任的诉讼请求。被告李国华未予答辩，亦未向本院提供书面证据。被告杨澄清辩称，本案与被告杨澄清无关。被告邵东市菜管家餐饮有限公司辩称，一、被告邵东市菜管家餐饮有限公司设立时，因注册需向工商登记部门提供场地证明，于是简单的提供了原鱼嘴巴饭店地址进行注册。注册至今，未开展任何经营活动，股东未实际出资，也无从业人员，无任何设施。被告邵东市菜管家餐饮有限公司的过错是未经原告与被告唐崮聂知晓，利用了场地的名称，完成了工商登记，但绝对没有对原告及被告唐崮聂造成任何损失，也未实际占用其场地，被告邵东市菜管家餐饮有限公司承认注册地虚假，愿意接受市场监管部门的行政处罚。二、被告邵东市菜管家餐饮有限公司与原告、被告唐崮聂等未签订任何租赁或者转租合同，原告和被告唐崮聂等也不能举证证明我们各方存在协议，故被告邵东市菜管家餐饮有限公司无所谓承担租金的义务。被告邵东市菜管家餐饮有限公司被追加为本案被告，显然是错误的。综上，请求人民法院依法裁定驳回被告唐崮聂追加被告邵东市菜管家餐饮有限公司作为本案被告的请求。第三人邵东长盛物业管理有限公司述称，一、2013年1月1日，第三人与原告签订《商铺委托代租协议》，根据法律规定，原告与第三人成立委托代理关系。二、关于被告提出的被告唐崮聂在经营期间进行了转让，根据签订的《房屋租赁合同》第5条第2款，原则上经营权是不能转让的，实在要转让的需甲方批准，并支付转让费，但被告唐崮聂未通知甲方，未按照合同约定进行转让，所以推定甲方对转让不知情。三、被告辩称断水断电，但未进行举证。四、被告胡永亮签订确认的菜根香欠费明细效力对被告唐崮聂亦有效。经审理查明，原告邦盛公司系邵东市生态产业园里安综合区ＡＳ01栋120、121、122、123、157、158、159、160、161号房屋的所有权人。2013年1月1日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《商铺委托租赁协议》，约定：1、甲方自愿将其位于湖南省邵东市邦盛凤凰城昭阳大道与绿汀大道交汇处Ａ区，建筑面积总计47322.48平方米，委托给乙方代为出租；2、甲方授权乙方代表甲方以乙方的名义与第三方签订房租租赁合同以及其他关于此房屋商业管理的文书，代理甲方收取租金，全权代理甲方订立、终止、解除与第三方的租赁合同及以诉讼的方式收取租金，代理甲方监督承租方合理使用房屋及其附属设施，并对房屋进行日常保护养护。期间，乙方代表甲方所作出的有关该房屋的一切民事法律行为（如免租期、租金价格等）甲方予以认可；3、租赁期限自2013年1月1日起至2023年12月31日止，到期后如双方继续合作，应重新签订协议。2014年6月27日，被告唐崮聂、胡永亮（乙方）与第三人（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方同意将坐落在邵东市昭阳大道与绿汀大道交汇处的邦盛凤凰城一期ＡＳ01栋20-23、57-61号商铺出租给乙方作为餐饮用途使用，房屋建筑面积为1165.04㎡；2、租赁期限为5年，自2014年8月18日起至2019年8月17日止，免费租赁期14个月给乙方作为房屋装修期，计租日期从2015年10月18日开始计算；3、该商铺租金前一年租金按建筑面积10元／平方米／月计算，第二年起每年在上一年租金基础上递增8%，以此类推；乙方应交第一年租金为人民币139805元，乙方须在签订本合同当日付清第一年全部房租及相关费用，第二年房租应在第一年租期期满前三个月向甲方付清下一年度的全部租金及相关费用，以此类推；4、乙方应依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金；5、在合同签订之日，乙方须向甲方交纳租赁保证金35000元。2015年6月2日，被告唐崮聂退伙，将股份转让给被告李柱平。2017年11月14日，被告李柱平将股份转让给被告胡永亮，并约定退股前后的一切债权债务由被告胡永亮全部负责承担。被告已向原告交纳房屋租金至2016年10月17日。被告于2020年10月开始停止经营活动，经营期间，2016年10月修建邵东昭阳大道立交桥，2020年春节疫情爆发。2020年11月15日，被告胡永亮在菜根湘欠费明细上签字予以确认欠费金额，房屋租金计算至2020年10月26日。上述事实，有原、被告提供原告的营业执照复印件及第三人的营业执照复印件、法定代表人身份证明书及身份证复印件、被告的身份信息复印件、产权证复印件、《商铺委托租赁协议》复印件、《房屋租赁合同》复印件、菜根湘欠费明细复印件、《老街鱼嘴巴股份转让协议书》复印件、注销登记通知书及个体工商户登记基本信息、《协议》复印件、（2021）湘0521民初740号民事判决书以及原、被告的当庭陈述在卷予以证实，本院予以认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。第三人受原告委托与被告唐崮聂、胡永亮签订的《房屋租赁合同》系当事人双方真实意思表示,未违背法律强制性规定,合法有效，具有约束力，原、被告应按约定全面履行各自的义务。被告胡永亮于2020年11月15日在菜根湘欠费明细上签名确认欠费金额，房屋租金计算至2020年10月26日，且被告于2020年10月停止经营活动，故合同解除日确定为2020年10月26日。被告经营期间，2016年10月开始修建邵东昭阳大道立交桥，客观上致使被告客源减少，考虑减免2016年3个月的房租为宜，2020年春节又因疫情原因停业，亦考虑减免2020年3个月房租为宜。故根据合同约定，被告唐崮聂、胡永亮应向原告支付自2016年10月18日起至2020年7月26日止的房屋租赁费为599094.23元{10.8元[（10元×8%）+10]×1165.04㎡×9个月}+{11.66元[（10.8元×8%）+10.8]×1165.04㎡×12个月}+{12.59元[（11.66元×8%）+11.66]×1165.04㎡×12个月}+{13.6元[（12.59元×8%）+12.59]×1165.04㎡÷30天×278天}。关于违约金的计算方法，合同约定被告应按时交纳租金，逾期交付租金的，按当月租金额的3%支付违约金，现原告要求按年利率15.4%计算违约金，被告自2016年10月18日起未付房租，原告于2020年11月11日才主张权利，扩大了损失，故根据本案的实际情况，综合考量双方缔约地位、合同的实际履行情况、当事人的过错程度、预期利益及违约损失等因素，本院对违约金的计算酌情调整为按年利率6%计算。截至2021年7月18日，被告唐崮聂、胡永亮应向原告支付2016年10月18日起至2021年7月18日止（因减免3个月房租，计4年6个月，1640天）的违约金30536.8元{10.8元[（10元×8%）+10]×1165.04㎡×9个月×6%÷365天×1640天},2017年10月18日起至2021年7月18日止（计3年9个月，1365天）的违约金36582元{11.66元[（10.8元×8%）+10.8]×1165.04㎡×12个月×6%÷365天×1365天}，2018年10月18日起至2021年7月18日止（计2年9个月，1000天）的违约金28930元{12.59元[（11.66元×8%）+11.66]×1165.04㎡×12个月×6%÷365天×1000天}，2019年10月18日起至2021年7月18日止（因减免3个月房租，计1年6个月，545天）的违约金13156.3元{13.6元[（12.59元×8%）+12.59]×1165.04㎡÷30天×278天×6%÷365天×545天}，以上被告唐崮聂、胡永亮共计应向原告支付至2021年7月18日止的违约金109205.1元，此后违约金按年利率6%计算至租金付清之日止。对原告要求被告承担保全费的诉讼请求，因本案未做财产保全，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持，依法予以驳回。被告唐崮聂、李柱平辩称本案已超过诉讼时效，根据庭审查明事实及原告提交的菜根湘欠费明细，被告胡永亮于2020年10月开始停止经营活动，于2020年11月15日在菜根湘欠费明细上签字确认欠费金额，故诉讼时效应从2020年10月开始计算，至原告起诉之日，本案未超过诉讼时效，故对被告唐崮聂、李柱平的辩称理由，本院不予采纳。被告唐崮聂、李柱平辩称原告主体不适格，其不是合同相对方，原告系被告承租商铺的所有权人，将商铺委托第三人代租代管，该委托行为系其对民事权利的处分，其向本院起诉要求被告支付房屋租金，符合法律规定，故对被告唐崮聂、李柱平的该辩称理由，本院不予采纳。被告唐崮聂辩称其已于2015年6月2日将股权转让被告李柱平，无需承担支付责任，本案为房屋租赁合同纠纷，被告唐崮聂的股权转让行为不是本案审理范围，故被告唐崮聂作为合同的签订方，仍应与被告胡永亮共同对原告承担涉案合同的相关义务，对被告唐崮聂的该辩称理由，本院亦不予采纳。被告邵东市菜管家餐饮有限公司、杨澄清、李柱平、李国华均不是本案涉案合同的相对方，无须承担支付责任。据此，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告唐崮聂、胡永亮于本判决生效之日起30日内共同向原告邵东邦盛置业有限公司支付房屋租赁费599094.23元及违约金109205.1元（已算至2021年7月18日，此后违约金以599094.23元为基准按年利率6%计算至租金付清之日止）；二、驳回原告邵东邦盛置业有限公司的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间内履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13919元，减半收取6959.5元，由原告邵东邦盛置业有限公司负担2300元，被告唐崮聂、胡永亮共同负担4659.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  黄雁二〇二一年八月二十日代理书记员  刘锦附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。