上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初36401号原告：陈盾，女，1976年5月17日出生，汉族，户籍地浙江省。原告：胡玉柱，汉族，户籍地浙江省。上列两原告的共同委托诉讼代理人：葛冬平，上海禹众律师事务所律师。被告：李战，男，1977年2月23日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市浦东新区。第三人：朱朝光,男,1975年8月2日出生,汉族,户籍地浙江省永嘉县大若岩镇玉泉村西岸垟路**，现住上海市浦东新区东波路******。原告陈盾、胡玉柱与被告李战、第三人朱朝光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈盾、胡玉柱的共同委托诉讼代理人葛冬平、被告李战及第三人朱朝光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈盾、胡玉柱向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告、被告就上海市浦东新区东波路XXX-XXX号一层签订的《租赁合同》；2.判令被告支付原告按每月人民币(以下币种相同)2.33万元计算自2020年10月1日起至实际返还房屋之日止的租金；3.第三人将上述房屋清腾、归还给原告。事实和理由：上海市浦东新区东波路XXX-XXX号一层房屋(以下简称系争房屋)登记在两原告名下。2016年10月1日,原告、被告就系争房屋签订《租赁合同》,约定原告将该房屋租赁给被告使用,租期自2016年10月1日至2021年10月1日,租金每年28万元,租赁保证金3.5万元。合同第五条违约责任中第3条约定,若被告擅自将房屋转租、转让、转借的,视作被告违约,原告有权终止合同、收回房屋、没收保证金。近期,原告至租赁房屋查看时,发现被告将房屋整体转租给第三人使用。原告认为,被告的行为违反了合同的约定,原告有权要求解除，故诉至法院,请求判如所请。被告李战辩称，不同意原告的全部诉请。合同虽约定房屋不得转让转租，但房东在签订合同时就口头同意被告转让转租的，两原告对被告的转租行为也是知情的。系争房屋是上家李福元转让给被告的，被告还支付了转让费，且这几年被告一直正常支付房租，2020年10月5日被告按期向原告支付房屋租金，但原告把租金退还给了被告。被告于2020年4月7日又与两原告续签了6年的租赁合同。原告起诉后，被告曾给两位原告电话联系均不接，是原告拒绝调解，被告一直希望与原告进行协商。第三人述称，不同意迁出，其不清楚房东是谁，是直接和被告签订的租赁合同，系争房屋内有其装修和设备，迁出房屋会造成损失。2017年9月29日在系争房屋注册了沪东新村街道厨尚品农产品商店的个体工商户营业执照，第三人是该营业执照的经营者，且经营至今。本院经审理认定事实如下：两原告是系争房屋的权利人。两原告(出租方甲方)、被告(承租方乙方)签订租赁合同,约定甲方将系争房屋出租给乙方,租赁期限自2016年10月1日至2021年10月1日,租金每年28万元,每半年交一次，每年10月1日和4月1日支付，租赁保证金3.5万元，租赁关系终止时，保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，应当归还乙方(不计息)。合同第五条违约责任的3.1条约定，乙方擅自将房屋转租、转让、转借的，视作乙方违约，甲方可以终止合同收回房屋没收保证金。合同另对其它事项作了约定。该合同署期为2016年10月1日，实际双方于2017年8月12日签订，被告亦于2017年8月12日后开始承租系争房屋。2017年8月14日，被告(出租方甲方)与第三人(承租方乙方)签订商铺租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2017年9月1日至2021年8月30日，第一年租金48万元，第二年租金499,200元，第三年租金519,168元，第四年租金539,934元；合同另对其它事项作了约定。审理中，被告向本院提供如下证据：1、被告与案外人李福元2017年8月9日签订的转让协议，双方就系争房屋协商转让费为10万元，包含商铺内所有设施设备，不含房屋押金25,000元。协议签订后，被告陆续支付了125,000元。2、李福元于2017年8月12日出具的收据，称系争房屋于2017年8月12日正式交给李战，李福元将2017年8月12日前水电费用全部结清，李福元承认收取李战10万元转让费是得到现房东胡玉柱、陈盾允许并认可的，三方口头协议允许李战将该商铺转租或者转让并收取转让费，如李战后期转租或者转让收取转让费得不到房东胡玉柱、陈盾的认可，李福元需无条件出来作证。3、2020年4月7日原、被告签订的补充协议，约定系争房屋的原合同到2021年10月1日止，现双方商定在原合同的基础上延续六年，且租金不变，至2027年10月1日止，原合同商定条款不变。被告另申请证人李某某出庭作证，证人向某某陈述，当时其找到被告，被告是做商铺投资的，被告从李福元处转下来系争房屋，签订合同时房东夫妇、李福元、被告均在场，其也在场，由其经手居间，转让费是10万元左右，转让费是转账支付的，当时房东说到只要按时支付租金就可以，允许转租转让是口头协议，房东是浙江人不来上海的。另查明，1、被告于2020年10月5日向原告陈盾转账14万元并通过微信告知原告，当日原告通过微信回复款已如数退还，至于租金事宜一切待诉讼之后一并解决。2、2017年9月29日系争房屋处注册了上海市浦东新区沪东新村街道厨尚品农产品商店的个体工商户营业执照，经营者登记为第三人朱朝光。以上事实，由原告提供的《租赁合同》、上海市房地产权证、商铺租赁合同，被告提供的转让协议、银行转账流水、收据、补充协议、微信截屏、付款凭证、微信转账记录、收条、火车票微信电话截图、第三人提供的营业执照等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。结合庭审查明的事实，可以认定被告于2017年8月9日从上家李福元处转让取得系争房屋的承租权，并于2017年8月15日将系争房屋转租给第三人，转租期自2017年9月1日起。本案的争议焦点是被告的转租行为能否视为原告同意。原、被告签订的租赁合同明确约定，承租方擅自将房屋转租、转让、转借的，视为违约，出租方可以终止合同收回房屋没收保证金。被告申请的证人李某某出庭作证表示原、被告就转租转让事宜系口头协议，仅称房东说只要不拖欠房租就可以，该证人证词不能证明房东明确作出同意转租的意思表示；另被告仅提供了李福元的收据称转让时与房东口头协议允许被告转租或转让并收取转让费，但李福元未能出庭作证，关于同意转租的口头协议亦遭原告否认，故被告不能据此作为认定原告同意转租的根据；另被告亦认可两原告自双方签订租赁合同之后并未前往系争房屋查看过，第三人表示从未见到过两位房东，故被告不能证明出租人存在知道或者应当知道承租人转租但在六个月内未提出异议的情形。鉴于被告的证据不足以证明两原告同意转租，故被告将系争房屋转租给第三人的行为，有违原、被告签订的租赁合同的约定，原告有权提出解除合同、收回房屋、没收租赁保证金，并要求被告支付相应的租金。合同自起诉状副本送达被告时解除。第三人作为系争房屋的实际使用人，负有腾退房屋并将房屋返还给两原告的责任。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款第二款、第七百一十六条第二款规定，判决如下：一、解除原告陈盾、胡玉柱与被告李战签订的《租赁合同》(房屋坐落于上海市浦东新区东波路XXX-XXX号一层)；。二、被告李战应于本判决生效之日起十日内按每月2.33万元标准支付原告陈盾、胡玉柱自2020年10月1日起至实际返还上述房屋之日止的租金及占有使用费；三、第三人朱朝光应于本判决生效之日起十日内将上述房屋归还给原告陈盾、胡玉柱。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,562元，减半收取计1,781元，由被告李战负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏法官助理  邱静雅书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典实行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典实行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释是另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条……当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。……第七百一十六条……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。