吉林省长春市朝阳区人民法院民事判决书（2020）吉0104民初5958号原告：陈璐，男，1994年2月12日生，汉族，住长春市南关区。委托诉讼代理人：朱铭泽，吉林中昱律师事务所律师。被告：长春乾源房地产开发建设有限公司，住所地长春市朝阳区繁荣路3号（威尼斯花园会馆）。法定代表人：郭英文，总经理。委托诉讼代理人：赵美南，吉林新锐律师事务所律师。原告陈璐与被告长春乾源房地产开发建设有限公司（以下称乾源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月20日作出（2019）吉0104民初4748号民事判决。宣判后，原告陈璐不服，上诉至长春市中级人民法院，该院作出（2020）吉01民终180号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2021年7月22日公开开庭进行了审理。原告陈璐委托诉讼代理人朱铭泽、被告长春乾源房地产开发建设有限公司委托诉讼代理人赵美南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈璐向本院提出诉讼请求：1、原、被告签订的《大禹·南湖首府二期住宅认购协议书》合法有效；2、被告依据《大禹·南湖首府二期住宅认购协议书》履行全部合同义务（与原告签署《商品房买卖合同》、办理网签备案（房屋信息以备案信息为准）、配合原告办理入住、交付房屋）；3、被告配合原告办理案涉房屋更名过户；4、被告向原告支付未能如期交付房屋所产生的违约金。本案庭审前，原告陈璐变更讼请求为：一、请求判令被申请人长春乾源房地产开发建设有限公司返还申请人陈璐购房款1854873元及利息（自2017年3月2日起按照银行同期存款利率计算）；二、本案诉讼费用由被申请人承担。事实和理由：申请人诉被申请人房屋买卖合同纠纷一案贵院已经受理，现申请人得知被申请人所售房屋被辽宁省高级人民法院查封，致使双方于2016年签订的《大禹·南湖首府二期住宅认购协议书》内容中关于被申请人名下的位于长春市朝阳区南湖中街与繁荣路交汇卫星路北地块棚户区改造项目大禹城邦四期工程（大禹·南湖首府二期A地块）6#楼（丘地号4-101/91-57（1504）号房产无法实现交付。据此申请人提出变更诉讼请求，请求被申请人返还购房款及利息，请求贵院依法支持。乾源公司辩称，一、答辩人与被答辩人仅签署过预约性协议，且答辩人签署认购协议为代办行为，被答辩人要求答辩人签署正式的商品房买卖合同不应得到支持。其一，双方签订的《住宅认购协议书》仅为预约性协议，协议中没有明确交付使用条件，没有明确装饰、设备标准承诺，没有明确配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，没有明确公共配套建筑的产权归属，没有明确面积差异的处理方式，没有明确办理产权登记有关事宜等《商品房销售管理办法》第十六条规定应当明确的主要内容，按照最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，不应认定为商品房买卖合同。其二，答辩人与被答辩人之间没有房屋买卖的真实意思表示，签署《认购协议》仅是答辩人受泰合房地产开发公司的委托代办相关手续。长春泰合房地产开发有限公司（简称泰合公司）与长春俊业工程建设有限公司（简称俊业公司）、吉林省兴邦建筑工程有限公司、关某、徐某、朴贞爱、王某曾签订过《五方协议书》，协议约定泰合公司直接向王某支付1820万元，用于冲抵泰合公司欠俊业公司、兴邦建筑公司的工程款，从该协议的内容看，泰合公司也仅构成第三人履行，并不构成债务承担。2016年5月30日，泰合公司与兴邦公司、杨德海签署《房屋抵账协议书》，属于进一步履行上述《五方协议书》，该协议约定泰合公司拖欠的工程款用包括案涉房屋在内的二套房屋抵顶，同时兴邦公司将抵顶的二套商品房转账到杨德海名下，后因何种原因更名给陈璐的情况，具体交易过程应由被答辩人举证。根据《五方协议》及《房屋抵账协议书》内容看，真正的房屋出售主体应为泰合公司，而非答辩人，答辩人作为受托人仅仅是受泰合公司委托出具了相关手续。答辩人并不是上述五方协议及房屋抵账协议的任何一方，答辩人只是受泰合公司委托而出具认购手续，不是抵债方。根据合同法第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人……”，本案中，被答辩人明知案涉房屋来源为抵账或债权转让，明知乾源公司不是抵账方、只是受泰合公司委托出具认购手续，因此泰合公司与被答辩人应受认购合同的约束，而答辩人与被答辩人之间不存在买卖的意思表示。二、被答辩人在原审中未对其享有合法有效的基础债权进行举证，应当承担举证不能的法律后果。此前，被答辩人就同一案件事实曾向朝阳区法院提起诉讼，因被答辩人并未就获取权利来源的基础法律关系进行举证而撤回起诉。被答辩人再次提起诉讼的，因答辩人与被答辩人之间不存在直接的债权债务关系，被答辩人仍有义务对其主张的基础法律关系进行举证。本案庭审中，被答辩人主张其与案外人王某、张某之间存在民间借贷基础法律关系，在原审庭审笔录15页中明确表示没有证据证实基础债权法律关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条的规定：“出借人向人民法院起诉时，应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据”，而本案中，被答辩人主张其对王某、张某享有债权，但并未提供借据、收据、欠条等债权凭证，甚至未能说清实际借款金额。认购协议书显示购房款金额就达到180余万元，对于如此巨额的借款，依照常理不应采用现金交付的方式，而被答辩人在一审庭审中未提供银行转账、网上电子汇款等借款交付的凭证，无法证实其实际履行了出借给王某、张某款项的义务。答辩人虽受委托与被答辩人签署《认购协议》，但是该行为并不构成民事证据规则规定的“自认”，不能免除被答辩人举证责任。同时，庭审中被答辩人陈璐本人亦未到庭对借款经过、交易方式、资金来源进行任何陈述。被答辩人系1994年生人，出借资金时可能不满22周岁（陈璐并未说明借款发生时间）、从年龄来看很难有出借180余万元的经济来源，同时陈璐本人亦未向法院提供证据证明其具有合法的资金来源以及履行出借义务的经济能力，故无法认定王某、张某与被答辩人之间的借贷事实已经实际发生。因泰合公司在五方协议中仅构成第三人履行、并未承诺承担债务，且目前泰合公司已经不欠工程款、基础债务不存在，故按照我国合同法第六十五条的规定泰合公司有权终止履行，被答辩人在举证存在合法债权的基础上，可向原债务人主张权利，本案并不涉及变更诉讼请求的情况，被答辩人诉讼权利并未被剥夺。三、受托人泰合公司仅构成第三人履行，不构成债务承担，其有权终止履行。从五方协议内容来看，泰合公司仅构成第三人履行、并未承诺承担债务，不构成债务承担或者债的加入，且目前泰合公司已经不欠工程款，故按照我国合同法第六十五条的规定泰合公司有权终止履行，现泰合公司作为委托人，要求终止委托事项，答辩人作为受托人，不应继续为被答辩人签署商品房买卖合同。四、案涉房屋的抵账行为不具备继续履行的前提条件。《五方协议》签署时，协议中约定的工程未完工也未进行结算，协议签署后，客观情况发生重大变化，泰合公司在人民法院的判决下又支付了人工费及材料费，在2018年3月7日吉林省嘉通工程咨询有限公司的造价鉴定出具后，泰合公司确认自身超付工程款，泰合公司欠承包方工程款的基础债务已经不存在，故抵债行为也因基础法律关系的灭失而无法继续履行。俊业公司、兴邦公司及泰合公司出具说明要求不再履行五方协议，且在超付的情况下，继续由泰合公司代为清偿，有违公平原则。故答辩人作为受托人应不再承担继续履行签订商品房买卖合同的义务。值得注意的是，答辩人已将案涉房产调拨给泰合公司，房屋抵账协议第十二条也明确约定“在正式房屋销售合同网签前，泰合公司对房屋拥有所有权”，故答辩人对案涉房产并无处分权，也无权继续出售房屋。被答辩人自认从王某或张某处取得抵债房产债权，故假设被答辩人能够完成举证，也应为以物抵债的方式来作为履行原债务的一种手段，但该抵账行为并没有产生一种新的债权债务关系来代替原来的合同关系，在新债务履行完毕后，旧债务方可归于消灭。而实际上，泰合公司以及其他协议主体均不同意继续履行《五方协议》，故抵债行为未完成、也无法继续履行，则原债权人与债务人之间的旧债务并未消灭，基于此，被答辩人应向原债务人主张权益。经审理查明，长春泰合房地产开发有限公司、长春俊业工程有限公司、吉林省兴邦建筑工程有限公司与被告乾源公司系关联公司，长春俊业工程有限公司、吉林省兴邦建筑工程有限公司在承建褐石公园二期、三期工程期间欠案外人关某、徐某、朴贞爱工程进度款1820万元。各方曾签署《五方协议》，约定在徐某不欠人工费及综合费后，将1820万元直接向案外人王某支付，后又经协商被告乾源公司自愿用五套房产替长春泰合房地产开发有限公司、长春俊业工程有限公司、吉林省兴邦建筑工程有限公司抵顶部分工程款；2016年6月4日，原、被告签订关于本案争诉房屋的《认购协议书》，原告认购被告乾源公司开发的位于南湖中街新村1555号6栋2单元1504室房屋一套，认购款1854873元。原告陈璐没有实际向被告乾源公司支付认购款1854873元，被告乾源公司为陈璐开具收据，载明收大禹南湖首府二期房款“抵账”。针对五方协议，案外人王某曾以长春泰合房地产开发有限公司、长春俊业工程有限公司、吉林省兴邦建筑工程有限公司、徐某、朴贞爱为被告起诉至本院，本院审理后作出（2019）吉0104民初4747号民事判决书。宣判后，王某不服，上诉至长春市中级人民法院，该院作出（2020）吉01民终4119号民事判决书，判决书载明：“从协议内容看，各方当事人并未约定俊业公司、兴邦公司应承担合同义务，且从协议签订之后的履行情况看，俊业公司、兴邦公司也未还款，已经履行的款项支付、以房抵债均发生在泰合公司与王某之间，王某一方也没有在此期间向该两家公司主张过权利，因此，原审判决未判令俊业公司、兴邦公司承担还款责任并无不当。关于泰合公司是否应当承担还款责任，五方协议书当中对于徐某、朴贞爱自愿为关某偿还王某债务是有明确约定的，但泰合公司并未作出与徐某、朴贞爱同样的意思表示，在协议中约定的是‘在丁方1（徐某）、丁方2（朴贞爱）完成上述栋号施工后，由甲方（泰合公司）直接支付戊方（王某）18200000元（大写：壹仟捌佰贰拾万元整）元人民币，冲抵甲方（泰合公司）欠乙方1（俊业公司）和乙方2（兴邦公司）的工程款18200000元（大写：壹仟捌佰贰拾万元整）元人民币’。也就是说，泰合公司向王某付款冲抵的是泰合公司欠俊业公司、兴邦公司的工程款，而非关某对王某的欠款。泰合公司按照五方协议书支付给王某12026415元后，以工程款超付等理由不再继续履行五方协议书，而五方协议书当中没有约定泰合公司拒绝履行协议的违约责任，故应当由泰合公司与俊业公司、兴邦公司解决工程款是否拖欠的问题，而关某所欠王某的借款亦应当由关某、徐某、朴贞爱继续偿还。综上所述，原审判决并无不当。王某的上诉请求不能成立，应予驳回”。另查明，原告陈璐与被告乾源公司至今未签订备案的商品房买卖合同，案涉房屋没有交付原告陈璐使用，涉案房屋因另案被辽宁省高级人民法院于2018年6月21日作出的（2018）辽民初字第60号民事裁定书查封至今。上述事实，有当事人陈述、《大禹·南湖首府二期住宅认购协议书》、收据、《五方协议》、民事判决书、付款凭证等证据，已经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原告陈璐与被告乾源公司均认可原告陈璐针对争诉房屋的认购权权利来源于《五方协议》，而长春市中级人民法院（2020）吉01民终4119号民事判决关于五方协议已经认定，应当由“泰合公司与俊业公司、兴邦公司解决工程款是否拖欠的问题，而关某所欠王某的借款亦应当由关某、徐某、朴贞爱继续偿还”，即泰合公司继续履行与俊业公司、兴邦公司工程施工合同所欠工程款问题，王某的借款应继续向关某、徐某、朴贞爱主张，故原告陈璐基于对王某享有合法债权而要求被告乾源公司承担返还购房款的责任没有依据。另，原告陈璐主张其对案外人张某享有合法债权、张某对案外人王某享有合法债权，但未举证证明基础债权的产生原因、具体金额以及实际履行情况，故陈璐主张其享有1854873元债权亦不能成立。综上，依照《中华人民共和国民法典》第第五百二十三条、第五百七十七条之规定，判决如下：驳回原告陈璐的诉讼请求。案件受理费23,362.00元，由原告陈璐负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 人民陪审员 张立平人民陪审员 王为民  二〇二一年八月十七日  书  记  员 马守超