广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤20民终5939号上诉人（原审被告）：张权辉，男，1979年9月28日出生，汉族，住广东省茂名市电白区。委托诉讼代理人：欧子俊，广东品信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈豪，广东品信律师事务所实习律师被上诉人（原审原告）：严次章，男，1957年6月13日出生，汉族，住广东省阳春市。委托诉讼代理人：陈家晓，广东保衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：贡丽思，广东保衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：严清，男，1982年5月6日出生，汉族，住广东省阳春市。上诉人张权辉与被上诉人严次章、严清房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2021）粤2071民初5490号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。严次章向一审法院起诉请求：1.确认严清、张权辉于2018年8月1日签订的《房屋租赁合同》无效（合同标的55万元）；2.严清、张权辉支付占用费42000元（以月占用费7000元的标准，从2020年5月16日起计算至张权辉交付涉案房屋之日止，暂计至2020年11月16日为42000元）及利息（以42000元基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，从立案之日起计算至实际清偿之日止）；3.张权辉立即向严次章交还涉案房屋；以上合计金额592000元。一审法院判决：一、确认严清与张权辉于2018年8月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、张权辉于判决发生法律效力之日起七日内向严次章交还涉案房屋；三、张权辉、严清于判决发生法律效力之日起七日内向严次章连带支付占用费（占用费计算方法：从2020年5月16日起至交还涉案房屋之日止，按7000元/月的标准计算），并支付利息（利息计算方法：以42000元为基数，从2021年2月4日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9720元，简易程序减半收取为4860元（严次章已预交），由张权辉、严清连带负担。张权辉、严清负担的部分，于判决生效之日起七日内直接返还给严次章。张权辉上诉请求：撤销一审判决，改判驳回严次章的诉讼请求。事实和理由：一、严清有权签订涉案2018年8月1日签订的《租赁合同》，该租赁合同有效，即便严次章认为超越代理权，严清的代理行为也构成表见代理，2018年8月1日签订的租赁合同有效。涉案租赁物是严次章的，严清与严次章是父子关系；严次章在一审起诉状及庭审中承认严清是有权代理其签订租赁合同和收取租金的；严次章提交的2016年5月16日至2018年5月15日的租赁合同、2018年至2020年的租赁合同，均是严清与张权辉签订的，其有效性严次章是认可的；自2007年起均是严清与张权辉签订租赁合同，期间仅有一次是与严某签的租赁合同，签订租赁合同之事从来不是严次章亲自履行，这是双方长期以来约定俗成的习惯,2014年至2015年期间租金均是交给严清的，租金从9000元变更至7000元也是与严清协商的，2014年后租金没有转账给严次章，后严次章叫其大儿子严某来问过租金的事，张权辉告知其严清提前预支租金的事情及严清向张权辉借钱的事情，后续仍然与张权辉签合同及免收租金，严次章对上述情况是知晓的；2015年前租金转账给严次章，但在2015年后租金均是直接支付给严清；2007年至2012年租金为9000元/月，后经与严清协商就确定下7000元/月的租金，严次章没有出面、亦未沟通，足以说明严清是有足够代理权限的，也足以让张权辉相信其有权限。二、张权辉与严清之间不存在恶意串通，2007年以来张权辉一直是与严清签订租赁合同，2015年之后的租金也是由严清收取，张权辉相信严清有代理权和处分权。严次章清楚知道严清尚欠张权辉借款的事实。此前，严清偶尔会以租金偿还贷款，严次章对此从未提出反对，并且同意不收租金。2015年起张权辉就未把租金交给严次章，租金由严清收取，严次章从未与张权辉联系，也没有反对此种长期不向其交租金的行为，综上，可以印证张权辉是善意的。且本案中，严次章并没有证据证明张权辉、严清之间存在恶意串通的情形。因此，一审法院认定存在恶意串通的情形属于认定事实和适用法律错误。三、严清存在代理过失，应当由严清承担责任，张权辉作为善意的一方不应承担责任。若严次章知情，二审法院应当驳回其在一审中所有的诉讼请求。若严次章不知情，其应当承担举证责任，并不因其不知情导致合同无效。根据我国代理制度，严清没有告知其父严次章实情，应由严清自行承担责任。严次章辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持，驳回张权辉的上诉请求。张权辉与严清签订的涉案租赁合同超越了严次章给严清的代理权限，损害了严次章的利益因此无效。从租赁期限看，由原来的两年一签，变为25年租赁期。二、从租金标准看，由原来7000元/月，变为1833.3元/月。三、张权辉与严清本在2018年5月15日签订的租赁合同租赁期是两年，随后却签订了涉案租赁合同，涉案租赁合同严次章一直是不清楚的，以为一直履行的是2018年5月15日的合同，期间严清也会按7000元/月标准向严次章支付租金，偶尔称手紧，租金已经花完。四、张权辉称预付55万元租金不属实，张权辉、严清之间虽发生借贷关系，但由于借款利息是2%-8%的月利率，且存在利滚利的情形，属于套路贷，实质借给严清的款项没有55万元，非法利益不应受到法律的保护。五、即使涉案合同有效，根据涉案合同第八条约定，严次章有权随时终止合同。严清未发表答辩意见。二审期间，各方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案的法律事实发生在民法典施行前，故本案适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。另，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院对于当事人上诉没有提出的请求，不予审理。结合双方的诉辩陈述，本案的争议焦点在于：严清与张权辉2018年8月1日签订的《房屋租赁合同》的效力问题以及相应的法律后果如何确定。现分析如下:一、关于合同效力问题。首先，张权辉自2007年起一直租用涉案房屋，其确认明确知悉涉案房屋所有权人为严次章。其次，根据以往的交易习惯可以看出，双方当事人就涉案房屋之前签订的租赁合同租期均约定为两年，租金不低于7000元/月。现张权辉与严清于2018年8月1日签订《房屋租赁合同》约定以严次章的每月应收租金抵偿严清应向张权辉偿还的借款本金及每月利息，且约定合同期限为25年，该合同内容明显与交易习惯不一致。在无证据证明涉案借款与严次章存在利害关系的前提下，张权辉明知或应知严清的行为已超过其代理权限仍与其签订《房屋租赁合同》，严重损害严次章的利益，应认定张权辉与严清构成恶意串通。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，一审法院认定严清与张权辉于2018年8月1日签订的《房屋租赁合同》无效正确，张权辉上诉关于严清为表见代理、其为善意的意见不成立，本院不予支持。二、关于合同无效后的法律后果认定。首先，如前所述，严清与张权辉于2018年8月1日签订的《房屋租赁合同》无效，自始不发生法律效力，故双方应按照2018年5月15日签订的《房屋租赁合同》履行。该合同于2020年5月15日到期后，张权辉仍继续使用涉案房屋。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，严次章与张权辉之间从2020年5月16日起形成不定期租赁合同关系，严次章可随时解除合同，但应当在合理期限之前通知张权辉。严次章于2021年2月4日提起诉讼要求张权辉交还涉案房屋，已经过合理期限，故本院对严次章要求张权辉交还涉案房屋的请求予以支持。其次，依照双方2018年5月15日签订的《房屋租赁合同》的约定，张权辉必须在每月15日前向严次章支付当月租金7000元，张权辉自认自2015年5月起未再向严次章一方支付过租金，而是以租金抵偿严清的借款本金及利息。鉴于本院前述已认定双方关于租金抵偿借款本金及利息的约定无效，故严次章主张张权辉支付2020年5月16日至2020年11月16日期间租金42000元、并以42000元为基数、按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率、从立案之日即2021年2月4日起至实际支付之日止的利息于法有据，是其对自身权利的处分，一审法院支持正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张权辉的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9720元，由张权辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁以劲审 判 员 章文佳审 判 员 吴合波二〇二一年八月十七日法官助理 李爱婷书 记 员 赖 勇广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤20民终5939号上诉人（原审被告）：张权辉，男，1979年9月28日出生，汉族，住广东省茂名市电白区。委托诉讼代理人：欧子俊，广东品信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈豪，广东品信律师事务所实习律师被上诉人（原审原告）：严次章，男，1957年6月13日出生，汉族，住广东省阳春市。委托诉讼代理人：陈家晓，广东保衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：贡丽思，广东保衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：严清，男，1982年5月6日出生，汉族，住广东省阳春市。上诉人张权辉与被上诉人严次章、严清房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2021）粤2071民初5490号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。严次章向一审法院起诉请求：1.确认严清、张权辉于2018年8月1日签订的《房屋租赁合同》无效（合同标的55万元）；2.严清、张权辉支付占用费42000元（以月占用费7000元的标准，从2020年5月16日起计算至张权辉交付涉案房屋之日止，暂计至2020年11月16日为42000元）及利息（以42000元基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，从立案之日起计算至实际清偿之日止）；3.张权辉立即向严次章交还涉案房屋；以上合计金额592000元。一审法院判决：一、确认严清与张权辉于2018年8月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、张权辉于判决发生法律效力之日起七日内向严次章交还涉案房屋；三、张权辉、严清于判决发生法律效力之日起七日内向严次章连带支付占用费（占用费计算方法：从2020年5月16日起至交还涉案房屋之日止，按7000元/月的标准计算），并支付利息（利息计算方法：以42000元为基数，从2021年2月4日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9720元，简易程序减半收取为4860元（严次章已预交），由张权辉、严清连带负担。张权辉、严清负担的部分，于判决生效之日起七日内直接返还给严次章。张权辉上诉请求：撤销一审判决，改判驳回严次章的诉讼请求。事实和理由：一、严清有权签订涉案2018年8月1日签订的《租赁合同》，该租赁合同有效，即便严次章认为超越代理权，严清的代理行为也构成表见代理，2018年8月1日签订的租赁合同有效。涉案租赁物是严次章的，严清与严次章是父子关系；严次章在一审起诉状及庭审中承认严清是有权代理其签订租赁合同和收取租金的；严次章提交的2016年5月16日至2018年5月15日的租赁合同、2018年至2020年的租赁合同，均是严清与张权辉签订的，其有效性严次章是认可的；自2007年起均是严清与张权辉签订租赁合同，期间仅有一次是与严某签的租赁合同，签订租赁合同之事从来不是严次章亲自履行，这是双方长期以来约定俗成的习惯,2014年至2015年期间租金均是交给严清的，租金从9000元变更至7000元也是与严清协商的，2014年后租金没有转账给严次章，后严次章叫其大儿子严某来问过租金的事，张权辉告知其严清提前预支租金的事情及严清向张权辉借钱的事情，后续仍然与张权辉签合同及免收租金，严次章对上述情况是知晓的；2015年前租金转账给严次章，但在2015年后租金均是直接支付给严清；2007年至2012年租金为9000元/月，后经与严清协商就确定下7000元/月的租金，严次章没有出面、亦未沟通，足以说明严清是有足够代理权限的，也足以让张权辉相信其有权限。二、张权辉与严清之间不存在恶意串通，2007年以来张权辉一直是与严清签订租赁合同，2015年之后的租金也是由严清收取，张权辉相信严清有代理权和处分权。严次章清楚知道严清尚欠张权辉借款的事实。此前，严清偶尔会以租金偿还贷款，严次章对此从未提出反对，并且同意不收租金。2015年起张权辉就未把租金交给严次章，租金由严清收取，严次章从未与张权辉联系，也没有反对此种长期不向其交租金的行为，综上，可以印证张权辉是善意的。且本案中，严次章并没有证据证明张权辉、严清之间存在恶意串通的情形。因此，一审法院认定存在恶意串通的情形属于认定事实和适用法律错误。三、严清存在代理过失，应当由严清承担责任，张权辉作为善意的一方不应承担责任。若严次章知情，二审法院应当驳回其在一审中所有的诉讼请求。若严次章不知情，其应当承担举证责任，并不因其不知情导致合同无效。根据我国代理制度，严清没有告知其父严次章实情，应由严清自行承担责任。严次章辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持，驳回张权辉的上诉请求。张权辉与严清签订的涉案租赁合同超越了严次章给严清的代理权限，损害了严次章的利益因此无效。从租赁期限看，由原来的两年一签，变为25年租赁期。二、从租金标准看，由原来7000元/月，变为1833.3元/月。三、张权辉与严清本在2018年5月15日签订的租赁合同租赁期是两年，随后却签订了涉案租赁合同，涉案租赁合同严次章一直是不清楚的，以为一直履行的是2018年5月15日的合同，期间严清也会按7000元/月标准向严次章支付租金，偶尔称手紧，租金已经花完。四、张权辉称预付55万元租金不属实，张权辉、严清之间虽发生借贷关系，但由于借款利息是2%-8%的月利率，且存在利滚利的情形，属于套路贷，实质借给严清的款项没有55万元，非法利益不应受到法律的保护。五、即使涉案合同有效，根据涉案合同第八条约定，严次章有权随时终止合同。严清未发表答辩意见。二审期间，各方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案的法律事实发生在民法典施行前，故本案适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。另，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院对于当事人上诉没有提出的请求，不予审理。结合双方的诉辩陈述，本案的争议焦点在于：严清与张权辉2018年8月1日签订的《房屋租赁合同》的效力问题以及相应的法律后果如何确定。现分析如下:一、关于合同效力问题。首先，张权辉自2007年起一直租用涉案房屋，其确认明确知悉涉案房屋所有权人为严次章。其次，根据以往的交易习惯可以看出，双方当事人就涉案房屋之前签订的租赁合同租期均约定为两年，租金不低于7000元/月。现张权辉与严清于2018年8月1日签订《房屋租赁合同》约定以严次章的每月应收租金抵偿严清应向张权辉偿还的借款本金及每月利息，且约定合同期限为25年，该合同内容明显与交易习惯不一致。在无证据证明涉案借款与严次章存在利害关系的前提下，张权辉明知或应知严清的行为已超过其代理权限仍与其签订《房屋租赁合同》，严重损害严次章的利益，应认定张权辉与严清构成恶意串通。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，一审法院认定严清与张权辉于2018年8月1日签订的《房屋租赁合同》无效正确，张权辉上诉关于严清为表见代理、其为善意的意见不成立，本院不予支持。二、关于合同无效后的法律后果认定。首先，如前所述，严清与张权辉于2018年8月1日签订的《房屋租赁合同》无效，自始不发生法律效力，故双方应按照2018年5月15日签订的《房屋租赁合同》履行。该合同于2020年5月15日到期后，张权辉仍继续使用涉案房屋。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，严次章与张权辉之间从2020年5月16日起形成不定期租赁合同关系，严次章可随时解除合同，但应当在合理期限之前通知张权辉。严次章于2021年2月4日提起诉讼要求张权辉交还涉案房屋，已经过合理期限，故本院对严次章要求张权辉交还涉案房屋的请求予以支持。其次，依照双方2018年5月15日签订的《房屋租赁合同》的约定，张权辉必须在每月15日前向严次章支付当月租金7000元，张权辉自认自2015年5月起未再向严次章一方支付过租金，而是以租金抵偿严清的借款本金及利息。鉴于本院前述已认定双方关于租金抵偿借款本金及利息的约定无效，故严次章主张张权辉支付2020年5月16日至2020年11月16日期间租金42000元、并以42000元为基数、按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率、从立案之日即2021年2月4日起至实际支付之日止的利息于法有据，是其对自身权利的处分，一审法院支持正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张权辉的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9720元，由张权辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁以劲审 判 员 章文佳审 判 员 吴合波二〇二一年八月十七日法官助理 李爱婷书 记 员 赖 勇