吉林省长白朝鲜族自治县人民法院民事判决书（2021）吉0623民初94号原告：长白朝鲜族自治县长白镇印象长白1至4号楼业主委员会，住所吉林省长白朝鲜族自治县长白镇中兴路37号。        负责人：黄秀玉，该业主委员会主任。        委托诉讼代理人：朴明植，该业主委员会执行秘书。        被告：吉林万化置业有限公司，住所吉林省长白朝鲜族自治县长白镇中兴路37号。        法定代表人：王继康，该公司董事长。        委托诉讼代理人：林树忠，该公司经理。        原告长白朝鲜族自治县长白镇印象长白1至4号楼业主委员会（以下简称印象长白业委会）与被告吉林万化置业有限公司（以下简称万化公司）车位纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告印象长白业委会的负责人黄秀玉及其委托诉讼代理人朴明植，被告万化公司的委托诉讼代理人林树忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        印象长白业委会向本院提出诉讼请求：要求判决印象长白小区3、4号楼裙房1楼停车场，南至3、4号楼外墙，北至从南到北数第三行承重柱中间，西至车库门，东至东墙区域归印象长白业委会共同所有。事实及理由：一、停车场没做初始产权登记，没有取得不动产权属证书。根据我国民法典第二百一十六条，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第二百一十七条，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。万化公司不是停车场专有业主。二、停车场建在一楼地面上，是属于地面停车场。小区3680平方米停车场，建在小区总用地面积7864平方米的2、3、4号楼的一楼地面上。3、4号楼和3、4号楼裙房首层（停车场地面）的海拔高度为698.60米。城建规划设计部门把海拔698.6O米设置为3、4号楼和裙房的首层地面正负0：00。所以停车场就是一楼，没有地下层。三、停车场区域就是2、3、4号楼住宅户共有的唯一的地面车道、人行道、停车位或其他场地。1．印象长白小区2、3、4号楼地表面为坡地。2号楼地表水平面，即停车场地面，比4号楼东地表水平面低约一个楼层。也就是说，停车场地面是一楼，4号楼东侧与中兴路平行的地表水平面（商场）是二楼。可见，2、3、4号楼全体住宅业主共有的地面道路或其他场地有两处：一面是以停车场地面为水平面的地表面；另一面是与中兴路为地面水平面的地表面。商场（二楼）作为3、4号楼的附属楼，即裙房，是在一楼地面上用架空层方式保留业主共有的道路或其他场地所建设的。因为商场的结构和利用独立，可以登记为商场专有业主。那么与主楼结构相连的裙房底层，即一楼停车场地表面是全体业主共有的唯一的道路或其他场地。2．按原始规划设计，一楼和二楼地面有8126平方米的配建车库，可是万化公司只留了一楼368O平方米车库，把二楼地面非营业性车库建设为营业性的专有商场。因而委屈了3、4号楼业主，无法从各个单元直接到达二楼地面，只能利用三楼平台的人行道和4号楼东侧的电梯或楼梯，上、下二楼地面城东出入口。如果一楼停车场也成为万化公司专有的业主，那么3、4号楼业主只能走三楼平台出入口，去往城西、城南。因而使业主高价购买的所谓的“高档住宅楼”，却给业主的生活带来极大的不便。印象长白业委会小区2、3、4号楼是全县城镇唯独没有地面免费和临时停车位的“高档”住宅小区。2018年印象长白业委会小区几位业主代表，到城建规划科质问规划科工作人员，为什么印象长白业委会小区2、3、4号楼没有一处地面停车位，工作人员拿出规划平面图回答说，印象长白小区的北区和中区的地面停车位在离4号楼150米以内的南区，并在平面图上指出了地面停车位。可是2019年万化公司又更改了规划，把南区地段外卖，现已经建设为客运站。从印象长白小区初始规划图可以看到，小区的地面停车位都在南区。四、停车场不是专有业主所有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。（一）停车场的结构不独立。1.3、4号楼裙房是依托3、4号主楼而存在。所以作为裙房必须与主楼结构相连。3、4楼裙房是在一楼地面与4号楼3个单元的3部电梯和楼梯，4号楼东侧1部电梯楼梯结构相连，其出入口都在一楼停车场内；2．停车场内有15位业主的16间大小库房；3．停车场内有5间附属设施设备间：消防控制室、消防补风送风机房、消防排烟机房、消防水泵机房、配电间，以上事实证明，停车场的结构并非独立，是综合性共有场地。（二）停车场的利用不独立。“停车场”就是全体业主共有的人行道、车道、停车位、自行车停放处、垃圾收集处、邮件存放处等。（三）停车场无法登记成为特定业主所有权的客体。因为停车场的结构和利用不独立，只能是属于全体业主共有的物业共有区域，无法成为特定业主所有权的独立客体，无法办理产权。五、停车场是全体业主的共有区域。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。停车场实质上就是二楼商场的架空层，是商场的基础和承重结构，是3、4号楼、商场各种附属设施设备间的外墙等基本结构部分，是业主的公共通道，是3、4号楼和商场的消防、公共照明、供暖和其他设备间的结构部分。六、停车场是为物业小区多幢楼服务的非营业性的公共配套房屋建筑，所以其建筑面积不计入公摊面积。根据《商品房销售面积计算及建筑面积分摊规则》和《共有建筑面积分摊规则》一般规定：1．房屋共有建筑面积分摊计算，有合法产权分割协议的，按协议分摊；无协议或协议不明确的按本《规则》执行。2．房屋共有建筑面积分摊以幢为单位。共有建筑面积分摊仅限于本幢内的共有建筑面积。与本幢房屋不相连的公用建筑（如变电房、水泵房、门卫等）不得分摊到本幢房屋内。本幢内为多幢房屋服务的公用设施建筑面积亦不得分摊到本幢房屋内。裙房底层的停车场，以及停车场内监控室、消防机房、配电间，以及小区的物业管理用房等，是为多幢楼服务的非营业性公共配套用房建筑，所以其建筑面积不计入共用建筑面积分摊。万化公司称停车场建筑面积没有被全体业主分摊，所以停车场归属为万化公司。七、印象长白业委会物业小区停车场无法办理产权。（一）万化公司没有取得3、4号楼裙房底层368O平方米停车场的预售许可证。万化公司为证明停车场是万化公司的产权，向印象长白业委会出示了2014年1月14日颁发的《商品房预售许可证》。其项目名称为“印象长白6号7号裙房A区裙房B区”，房屋坐落为“印象长白6号7号”。而事实上，印象长白业委会物业小区裙房底层的停车场位于3、4号楼，与坐落在6、7号楼的裙房无关。为此，印象长白业委会到房屋产权部门进行了调查。产权科王科长回答说不知道是谁办的，过了6年多的事，记不起来。裙房底层停车场当然与主楼结构连接，所以无法成为结构和利用独立的专有停车场。对此产权部门比谁都清楚。他们之所以张冠李戴，就是为了分散业主的视线，蒙混过关。所以，此《商品房预售许可证》属于无效。（二）目前印象长白业委会小区的建筑密度、容积率等已经严重超标。如果停车场归属为业主专有，那么更将严重违反我国相关法律法规，根据我国《城市居住区规划设计规范》住宅小区建筑最高密度控制在40％-50％，而实际是高达72％，容积率最高不能超过1.8-2.4的控制指标。而真实的容积率是（1）如果把停车场认定为业主专有，那么停车场建筑面积必须计容，则容积率将达到不可思议的数据，即3.1。（2）即使把停车场认定为全体业主共有，因而停车场建筑面积不计容，容积率却仍然达到2.64，依然是严重超过原规划所定的1.89。那么根据印象长白1至4号楼和裙房实测房屋分套建筑面积成果表，印象长白业委会小区总建筑面积是约24447平方米，而不是产权图所记载的面积2267O平方米。实际建筑面积比产权图所记载面积相差约1777平方米。刚好是2号楼总建筑面积1777.44平方米。测绘部门把2号楼的总建筑面积从小区总建筑面积中扣除，以便小区产权图总建筑面积不超过2267O平方米，再扣除停车场368O平方米建筑面积，则容积率不超过2.4的最高控制指标。其实，测绘部门是掌握关于容积率相关法规的，所以将总建筑面积不让超过2267O平方米，且按着规定没有把业主共有的停车场建筑面积计入容积率，因而容积率没有超过2.4的最高控制指标。我国对建设用地容积率有严格的法律法规，任何人无权随意更改初始规划所核定的容积率。万化公司严重违反了我国《建设用地容积率管理办法》第五条，任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。确需调整的，应当按本办法的规定进行，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。第七条，国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整：（一）因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；（二）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；（三）国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的；（四）法律、法规规定的其他条件。万化公司变更其容积率，无一适合上述条件，是属于违法变更。如此超标的容积率，当然不能给停车场办理产权。八、根据我国《城市居住区规划设计规范》，规划区内应该按住宅房屋套数设置10％的地面停车率，商业中心以100平方米建筑面积设置0.45辆的地面停车率。印象长白业委会小区有134套住宅房屋和46套商铺，还有3022平方米商场。那么印象长白业委会小区的地面应该设有31个地面停车位。目前2、3、4号楼没有一处地面停车位，只有被封闭的地面停车场，所以31个地面停车位只能设置在停车场内。九、如果万化公司就是专有停车场业主，那么没有购买停车场车位和租用停车位的业主不能出入停车场。根据我国公用建筑面积分摊规则，万化公司不仅要分摊裙房一楼停车场的共用建筑面积202.5平方米，还应该根据有关法律法规，分摊功能区的公用建筑面积，即4号楼的一楼停车场、二楼的4部电梯间和3个楼梯间约三百多平方米的公用建筑面积。而事实上4号楼1-16楼的4部电梯间和3个楼梯间公用建筑面积，都是由4号楼全体业主分摊的。以上分摊事实证明，裙房底层停车场在城建部门规划设计的时候，就是4号楼全体业主共有的公用建筑。十、如果万化公司就是停车场专有业主，那么万化公司不仅要向物业公司缴纳物业费，还应另找管理人员负责停车场的车辆进出和场内卫生，同时还要承担停车场的水电、消防、供暖等一切费用。而事实上，停车场一直是由物业公司按着共有公用设施管理着，其费用都是用全体业主缴纳的物业费支付的。十一、本次诉讼参与投票人数和面积。2、3、4号楼134套房屋，现有业主119人，总建筑面积14565平方米，本次参加诉讼业主人数106人，占总人数的89.07％，专有面积11940.23平方米，占总面积的81.97％，总投票同意起诉万化公司签名人数98人，占总参与投票人数的92.45％，投票同意人专有面积11178.75平方米，占参与投票人面积的93.62％。完全符合民法典第二百七十八条规定。长白县城作为小县级镇，其地面用地并不紧张。只是万化公司利用二楼非营业性配建停车场地建设营业性商场仍不满足，还要霸占全体住户仅有的一楼地面场地。“车库”不是能够登记成为特定业主所有权的客体，依然是全体业主共有公用的封闭式综合性场地。考虑到，万化公司为封闭性场地支付了财力，且已经对外出售了二十几个停车位。所以印象长白业委会根据业主大会议事规则，并提交业主大会讨论审议通过，把停车场划分为全体业主共有的区域和万化公司专有的停车位区域，停车场内3、4号楼外墙以北至停车场内第三行承重柱为业主的物业共有区域：包括车辆进出双向车道、4号楼3个单元三部电梯和楼梯的3个出入口人行道、停车场东侧一部电梯和楼梯的1个出入口人行道、业主的16个库房人行道、剩余的31个地面停车位，第三个承重柱以北区域为万化公司的停车位专有区域：包括北侧区域内的单行车道和66个停车位。        万化公司辩称，2019年3月26日的中级人民法院判决证实，案涉房屋是建筑的专有部分并且中级人民法院认定万化公司未向业主转让的情况下所有权不属于业主，万化公司的案涉车库系通过长白县住房和城乡建设局等政府职能部门一系列文件批准依法取得。长白县润泽房产测绘中心于2018年12月20日向长白县人民法院提交了涉案车库没有分摊到住宅的证明。印象长白业委会的诉讼请求其实与印象长白业委会所列证据互相矛盾，因为如果依据印象长白业委会提出的各种证据那么3680平方米的车库应该全部属于印象长白业委会所有，但是印象长白业委会只要求31个车位，明显与证据相抵触，另有部分证据不符合事实，在大城市为了提高土地利用率，容积率大于8、9的情况比比皆是。        经审理查明的事实如下：印象长白小区是万化公司在2012年6月份开发建设的，该小区于2014年10月份竣工。2014年1月14日，长白县房地产管理中心许可万化公司对印象长白6号、7号、裙房A区、裙房B区的商品房进行预售，案涉建筑中的车位在构造上具有独立性，能够明确区分，并具有利用上的独立性，可以排他使用，现案涉车位能够登记成为特定业主所有。印象长白业委会的业主通过购买等方式取得了印象长白小区的住宅商品房。印象长白业委会成立于2020年4月2日。        以上事实有长白朝鲜族自治县人民政府长政函（2011）68号批复文件、商品房预售许可证、证明函、吉林省白山市中级人民法院（2019）吉民终176号民事判决书及当事人庭审陈述予以证实。        本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）7号）第一条第一款规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。”第二条第一款规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”本案中，印象长白业委会虽主张案涉建筑中的车位等区域为其业主共同所有，但印象长白业委会提交的证据不能证明该主张。万化公司提交的证据证明，案涉建筑中的车位经审批取得了预售许可证，现能够依法登记成为特定业主所有，且案涉车位能够明确区分，独立使用，故根据上述法律规定，案涉建筑内的车位等区域不是业主共有，印象长白业委会的主张没有事实及法律依据，本院依法不予支持。        综上所述，应驳回印象长白业委会的诉讼请求。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第九条、第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）7号）第一条第一款、第二条第一款规定，判决如下：        驳回长白朝鲜族自治县长白镇印象长白1至4号楼业主委员会的诉讼请求。        案件受理费100元，由长白朝鲜族自治县长白镇印象长白1至4号楼业主委员会负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。             审判长    高      琦   审判员    李建胜人民陪审员    刘瑞华  二〇二一年八月二十三日 书记员    马力元