河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终2844号上诉人（原审被告）：商丘苏沐实业有限公司，住所地河南省宁陵县城郊乡长江路西侧金山路北侧，统一社会信用代码：91411423MA44150L9G。法定代表人：梁瑞剑，系该公司经理。委托诉讼代理人：徐文勇，河南信陵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐海安，男，汉族，1981年1月9日出生，住河南省宁陵县。委托诉讼代理人：杨富淼，河南程功律师事务所律师。委托诉讼代理人：常兴旺，河南程功律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：卢献英，女，汉族，1980年3月2日出生，住河南省宁陵县，系徐海安之妻。委托诉讼代理人：杨富淼，河南程功律师事务所律师。委托诉讼代理人：常兴旺，河南程功律师事务所实习律师。原审被告：河南璟昊建设工程有限公司，住所地河南省宁陵县刘楼乡021县道南50米(豫峰面粉厂院内)，统一社会信用代码：91411700MA44RJM74P。法定代表人：梁照磊，该公司经理。委托诉讼代理人睢祥兴，河南卓衡律师事务所律师。原审被告：高占军，男,1984年5月3日出生，住河南省宁陵县刘楼乡021县道南50米（豫峰面粉厂院内）。委托诉讼代理人睢祥兴，河南卓衡律师事务所律师。原审被告：睢县鑫荷叶房地产营销策划有限公司，住所地河南省商丘市宁陵县长江路与黄山路交汇处苏沐新农贸物流园售楼部，统一社会信用代码：91411422922743826。法定代表人：张松涛，系该公司经理。上诉人商丘苏沐实业有限公司（以下简称商丘苏沐公司）因与被上诉人徐海安、卢献英房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省宁陵县人民法院作出的（2021）豫1423民初440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，依法组成合议庭，并于2021年6月18日进行了公开开庭审理。上诉人商丘苏沐公司的委托诉讼代理人徐文勇，被上诉人徐海安、卢献英的委托诉讼代理人杨富淼、常兴旺，原审被告河南璟昊建设工程有限公司（以下简称河南璟昊公司）、高占军的委托诉讼代理人睢祥兴，原审被告睢县鑫荷叶房地产营销策划有限公司（以下简称睢县鑫荷叶公司）的法定代表人张松涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。商丘苏沐公司上诉请求：撤销河南省宁陵县人民法院作出的（2021）豫1423民初440号民事判决书，改判驳回被上诉人对上诉人的诉求；上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定上诉人收到被上诉人购房款，视为房屋买卖合同成立，故应与被上诉人签订商品房买卖合同并协助办理过户手续，该认定明显不当，且缺乏证据支持。首先，涉案的房产并不归上诉人所有，而是归河南璟昊公司实际拥有，买卖涉案房屋合同也是其与被上诉人两方所签，上诉人并不知情。其次，购房款仅仅是在上诉人的财务上过账，购房款交给了河南璟吴公司。故原审认定事实错误，上诉人并不是涉案房屋买卖合同的当事人。二、上诉人无法办理相关手续，上诉人与睢县鑫荷叶公司签订有销售代理合同，上诉人卖出的房屋办理房屋的手续均由睢县鑫荷叶公司负责，上诉人公司给付一定比例的佣金，而涉案的房屋并非上诉人所有，上诉人也未得到购房款，办理涉案的房屋相关手续的费用却让上诉人承担，明显有失公平。三、本案产生纠纷的原因是办理手续时佣金应该由谁承担的问题。依据上诉人、河南璟吴公司与睢县鑫荷叶公司的约定，谁的房屋谁支付佣金，但是本案河南璟昊公司所卖的房屋价款比市场价少了几十万元，河南璟昊公司与被上诉人在买卖协议中约定佣金由被上诉人承担，在办理房屋相关手续时被上诉人与睢县鑫荷叶公司因佣金产生争议，未达成一致，故在被上诉人没有缴纳佣金之前，上诉人无权办理相关手续。四、本案是商品房买卖合同纠纷，双方的权利义务均应依双方签订的合同为准，河南璟昊公司与被上诉人签订的协议约定佣金由被上诉人承担，在被上诉人没有缴纳佣金之前，依据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条之规定，上诉人拥有先履行抗辩权，故原审判决无事实根据和法律依据。徐海安、卢献英辩称，一、原审法院认定答辩人与商丘苏沐公司之间房屋买卖合同成立，判决商丘苏沐公司协助答辩人办理房屋过户等手续，系事实认定清楚，证据确实充分。首先，根据一审庭审中河南璟昊公司提交的《抵房合同》及答辩人提交的《苏沐新农贸物流园定购协议书》及收据等证据可知，商丘苏沐公司因欠付河南璟昊公司工程款而将苏沐物流园部分房屋抵给河南璟昊公司，河南璟昊公司又将其中的19号楼107、108两套商铺卖给了答辩人，且答辩人已经支付全部购房款。虽然商丘苏沐公司已经将涉案房屋抵给河南璟昊公司，但涉案房屋依然在商丘苏沐公司名下，根据《抵房合同》第一条第2项约定，商丘苏沐公司具有办理涉案房屋相关手续的义务;且商丘苏沐公司收到购房款后，将购房款作为工程款再支付给河南璟昊公司系其与河南璟昊公司双方约定的自主行为，与答辩人无关，本案中答辩人已将购房款全部支付完毕，且商丘苏沐公司也出具相关收据，商丘苏沐公司以其收到购房款后，将钱交给河南璟昊公司为由拒绝配合答辩人办理过户义务，不仅是其缺乏市场交易契约精神的体现，其说辞也无任何事实和法律依据，故一审法院要求商丘苏沐公司配合办理涉案房屋过户手续事实认定清楚，并无任何不当;其次，根据《抵房合同》第四条及相关约定可知，办理产权过户等事宜由商丘苏沐公司负责，商丘苏沐公司应当且有义务在正式的《商品房买卖合同》中将河南璟昊公司所卖出的涉案房屋购买人确定为答辩人；且答辩人足额缴纳房款的事实先经河南璟昊公司出具收据确认，后商丘苏沐公司作为开发商又再次出具收据确认，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，商丘苏沐公司与答辩人的房屋买卖合同已经成立，其应当与答辩人签订《商品房买卖合同》，故一审法院认定答辩人与商丘苏沐公司之间房屋买卖合同成立，要求商丘苏沐公司协助答辩人办理房屋过户等手续属事实认定清楚，合法有据。二、商丘苏沐公司公司法人、河南璟昊公司经理高占军多次提及佣金无需答辩人承担，商丘苏沐公司要求答辩人承担佣金于法无据。首先，一审中答辩人提交的与商丘苏沐公司公司法人梁瑞剑的录音中，商丘苏沐公司明确表明房屋佣金不需要答辩人承担，与河南璟昊公司及代表人高占军签订房屋订购协议书时，高占军也当场明确表示不需要商丘苏沐公司承担，现商丘苏沐公司否认该事实，再次体现其缺乏契约精神，也违反了诚实信用原则，其要求答辩人承担佣金亦无任何事实与法律依据。其次，答辩人与河南璟昊公司签订《房屋订购协议书》时只有打印字体部分，除此之外并没有任何手写内容，之后河南璟昊公司代表高占龙将协议拿回公司盖章，而其将协议交回给答辩人时，108房屋协议书中便多出了关于佣金的手写内容，且该内容不合理地加重了答辩人的责任，也未经答辩人签字追认，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十六条及第一百四十二条法律规定，该部分应属无效。最后，答辩人购买涉案房屋是通过商丘苏沐公司公司负责人郭林字介绍，睢县鑫荷叶公司从未带领答辩人看房、办理相关认购手续等服务行为，其要求答辩人承担佣金无任何事实和法律依据;且商丘苏沐公司以其与睢县鑫荷叶公司间之间的销售代理合同为由拒配办理相关手续无任何法律依据。委托第三方销售不是房屋买卖中必要的法律程序和条件，且涉案房屋也不在睢县鑫荷叶公司名下，商丘苏沐公司委托该公司帮助其代为销售，其应当给付相应的佣金，但答辩人与睢县鑫荷叶公司之间并无任何法律关系，商丘苏沐公司不能以此来约束及对抗答辩人。三、根据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。”之规定，答辩人与河南璟昊公司签订的房屋订购协议书中手写内容不合理地加重了答辩人的责任且未经答辩人确认，该内容应属无效，且答辩人与睢县鑫荷叶公司之间无任何合同及法律关系，即不符合商丘苏沐公司所说的《中华人民共和国民法典》第五百二十六条先履行抗辩权的情形，故商丘苏沐公司主张该权利无事实和法律依据。河南璟昊公司述称，一、《苏沐新农贸物流园予购协议书》约定的佣金及室内楼梯条款成立并生效。首先，手写条款效力优先。手写佣金及室内楼梯约定条款，依据《中华人民共和国民法典》第四百九十八条之规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。其次，手写的佣金及室内楼梯条款相互印证。在徐海安提供的证据中，《苏沐新农贸物流园订购协议书》中，关于手写的佣金和室内楼梯的约定，徐海安及卢献英予以认可，同时，徐海安提交的协议书约定一式两份，河南璟昊公司留存的协议书也有手写的关于佣金和室内楼梯约定的内容，双方证据相互印证，可见，手写条款写进协议书并成立生效。再次，手写的佣金及室内楼梯条款已经得到执行。在徐海安及卢献英向河南璟昊公司付款时，按照协议书约定应是178万元，实际徐海安及卢献英向河南璟昊公司支付了177.5万元，其中5000元是室内楼梯没有完成，依据协议，此项不应有徐海安负责，所以在徐海安支付的购房款中，少支付了5000元的室内楼梯款，所以徐海安在2020年4月20日，最后一笔支付房款时，在备注中标注:“苏沐19号楼107、/18号房款全齐”。可见，此手写条款，得到了徐海安及卢献英的认可，并且室内楼梯款的手写部分，已经得到履行。最后，虽然只有一份协议上有手写佣金和室内楼梯条款，实际上，两间房的楼梯都没有完成，两间楼梯总共需要5000元，双方执行的是两间房屋的楼梯款，双方达成了合意并执行，所以，两间房屋的佣金也应由徐海安、卢献英负担。二、不能网签备案是因为徐海安、卢献英没有完全履行协议书的违约行为造成的，徐海安、卢献英应承担不利后果。《苏沐新农贸物流园订购协议书》不是《商品房买卖合同》，依据《苏沐新农贸物流园订购协议书》约定，双方履行协议、然后签订《商品房买卖合同》。按照我国相关规定，只有签订过《商品房买卖合同》后，购房者才能办理网签备案手续。备案是根据我国建设部所颁发的第六条规定:商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。该办法第十条同时规定:商品房预售、开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门或土地管理部门办理登记备案手续。而本案中因徐海安及卢献英没有全部履行原协议书中关于佣金的约定，造成没有签订《商品房买卖合同》，进而没有进行网签备案。此事的责任在徐海安、卢献英，不在河南璟昊公司。三、办理相关手续应由商丘苏沐公司负责。商丘苏沐公司是案涉房屋的实际开发商，只有开发商有资质办理相关证据手续。依据商丘苏沐公司与河南璟昊公司的《抵房合同》的第四条规定，也应有商丘苏沐公司办理产权事宜。高占军述称，高占军是河南璟昊公司的工作人员，在河南璟昊公司与徐海安、卢献英的房屋买卖合同中，不是合同相对人，高占军个人无卖房资格，个人也没有实际收到归个人所有的房屋款项，其行为是职务行为，高占军不是适格被告睢县鑫荷叶公司述称，涉案房屋是由我公司张明月促成成交的，正常情况下佣金应该是由房屋持有者河南璟昊公司来支付，但是由于涉案房屋卖得特别便宜，河南璟昊公司与徐海安、卢献英签订的合同中，明文规定由徐海安、卢献英方支付。所以我公司在没有得到佣金之前是无法办理房地产买卖合同。徐海安、卢献英向一审法院起诉请求：依法判令商丘市宁陵县房屋归徐海安、卢献英所有；判令商丘苏沐公司、河南璟昊公司、睢县鑫荷叶公司继续履行合同，向徐海安、卢献英交付商丘市宁陵县房屋，并与徐海安、卢献英签订正式的《商品房买卖合同》，向房管局、不动产中心进行网签备案，为徐海安、卢献英办理相关不动产登记证书；本案诉讼费用由商丘苏沐公司、河南璟昊公司、睢县鑫荷叶公司承担。一审法院认定事实：2019年10月8日，徐海安、卢献英与河南璟昊公司签订两份《苏沐新农贸物流园订购协议书》，约定徐海安、卢献英定购位于商丘市宁陵县房屋，房屋成交价为每套89万元，价款已付。2020年4月22日，商丘苏沐公司为徐海安、卢献英出具收据两份，收到107房屋价款1173374元、108房屋价款1173901元。争议房屋交付给徐海安、卢献英。一审法院认为，徐海安、卢献英与河南璟昊公司之间签订房屋订购协议合法有效。商丘苏沐公司作为开发商，收到徐海安、卢献英房屋价款，视为房屋买卖合同成立，理应与徐海安、卢献英签订商品房买卖合同，并协助徐海安、卢献英办理房屋过户手续。高占军系河南璟昊公司工作人员，与本案没有法律上的利害关系。睢县鑫荷叶公司与徐海安、卢献英之间没有明确的合同关系，与本案没有法律上的利害关系。根据《中华人民共和国民法典》第五百一十一条第（五）项之规定，判决如下：商丘苏沐实业有限公司于本判决生效后30日内协助徐海安、卢献英办理完毕宁陵县苏沐新农贸物流园19号楼107、108两套房屋过户手续。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交，本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人商丘苏沐公司虽然将涉案房屋抵给河南璟昊公司，但并未办理房屋登记手续，商丘苏沐公司仍是涉案房屋的所有人。徐海安、卢献英将涉案房屋的购房款交付给商丘苏沐公司，商丘苏沐公司出具收据予以确认，应视为双方买卖合同成立，商丘苏沐公司应当与徐海安、卢献英签订房屋买卖合同，并协助其办理房屋过户手续。上诉人商丘苏沐公司称其与睢县鑫荷叶公司之间签订有销售代理合同，但其未提供证据予以证明，且与本案没有法律上的利害关系。综上，上诉人商丘苏沐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由商丘苏沐实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹爱民审 判 员 徐亚超审 判 员 宋 冲二〇二一年八月二日法官助理 李雨恒书 记 员 黄琳冰