贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终5447号上诉人（原审原告、反诉被告）：李**辉，男，1986年8月5日出生，汉族，住河北省晋州市。委托诉讼代理人：马垒，贵州汇能辉（平坝）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李定伟，贵州汇能辉（平坝）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州太升房地产开发有限公司。住所地：贵州省贵阳市南明区龙洞堡机场路9号。法定代表人：黄学涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟赟，贵州时格律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丽霞，贵州时格律师事务所律师。上诉人李**辉与被上诉人贵州太升房地产开发有限公司（以下简称太升公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初8974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李**辉上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持李**辉的诉讼请求、驳回太升公司的反诉请求或者发回重审；2.一审、二审案件受理费由太升公司承担。事实及理由：一、案涉房屋的购买方式为首付款+银行按揭，由于银行按揭贷款的获准系为有期待可能性的事件，最终能否获得贷款并非由订立合同的双方当事人决定，而是银行审批。李**辉已经依约提供了申请办理银行按揭贷款所需的资料，贷款未能获取的原因不能归责于李**辉，李**辉主张解除合同，于法有据。二、太升公司出具的《入伙验房手续书》中并无李**辉的签字确认，该房屋已经真实交付给贵州恩多商业地产投资有限有限公司（以下简称恩多公司），一审法院仅凭一份《入伙验房手续书》，从而认定案涉房屋已经交付的事实依据不足。三、李**辉经济能力有限，在无法获得贷款的情况下，判令李**辉支付房屋尾款，使合同陷入僵局。太升公司辩称，一、案涉房屋已经完成了交付，《商品房买卖合同》的目的已经实现，合同不应解除。二、李**辉购买案涉商品房，不能获得银行按揭贷款的原因，是因为李**辉本人原因，不属于非归责于双方的原因情形。三、案涉合同均是双方的真实意思表示，不符合解除条件，应由李**辉按照《商品房买卖合同》的约定继续履行合同。因而，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。李**辉向一审法院起诉请求：1.解除李**辉、太升公司于2018年4月16日签订的《贵州太升国际项目认购书》以及2018年4月22日签订的《商品房买卖合同》《补充协议》；2.判令太升公司向李**辉返还支付的定金10000元，按揭首付房款128272元及维修基金2683元，产权登记费550元，契税8048元，抵押登记费550元，共计150103元；3.判决太升公司向李**辉支付资金占用利息18464元（以180103元为基数，按人民银行同期贷款利率2018年4月23日自2020年6月7日止，2020年6月7日以后的利息计算至全部款项付清之日止）；4.本案诉讼费用由太升公司承担。太升公司向一审法院反诉请求：1.判决李**辉支付购房尾款130000元整；2.请求增加李**辉逾期付款违约金，判决李**辉以130000元为基数，按金融机构一年期贷款年利率4.35%（日利率约为万分之一点二）计算，向太升公司支付自李**辉收到本反诉状之日起至购房尾款支付完毕之日止期间的逾期付款违约金；3.判决李**辉承担本案诉讼费。一审法院认定事实：一、2018年4月16日，李**辉与太升公司签订《贵州太升国际项目认购书》，约定认购房屋为Ｂ区1-176号商品房，建筑面积24.84平方米，房屋总价268272元，约定付款方式为银行按揭。二、李**辉与太升公司于2018年4月22日签订《商品房买卖合同》，该合同约定李**辉购买太升公司位于南明区，房号为Ｂ-1-176号房。首付款为138272元、余款130000元以银行按揭方式支付。三、李**辉于2018年4月16日向太升公司交纳了定金10000元、2018年4月22日向太升公司交纳了首付款128272元，维修基金2683元、产权登记费550元、契税8048元、抵押登记费550元共计150103元。四、2018年4月22日李**辉作为甲方与案外人（乙方）恩多公司、（丙方）贵州世纪太升担保有限公司三方签订了《商铺委托经营管理协议》第一条第一点约定：“甲方全权委托乙方经营管理贵州太升国际一期Ｂ区1层176号商铺（下称该商铺），建筑面积24.84平方米……”。第四条第八点约定：“甲方全权委托乙方向开发商办理本合同项下商铺的验收、接房等手续，不需另外出具委托书。甲方认同乙方所做的代理验收和代为接房等行为，乙方代为验收、接收房屋等行为与甲方的行为具有同等法律效力”。作为该协议的乙方恩多公司于2018年4月24日签订《入伙验房手续书》，该手续书上载明房屋已验收完毕。四、李**辉在与第三方签订《商铺委托经营管理协议》的同日即2018年4月22日还签订了《业主临时管理规约》。此后，李**辉因银行按揭的相关事宜未能得到实现，李**辉遂诉至法院。诉讼中，太升公司提出反诉，诉请如前。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。当事人对自己提出的主张有责任并及时提供证据。就李**辉诉请第一项：“解除李**辉、太升公司双方于2018年4月16日签订的《贵州太升国际项目认购书》以及2018年4月22日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》”。依据上述查明的事实，李**辉与案外人恩多公司、贵州世纪太升担保有限公司2018年4月22日签订了《商铺委托经营管理协议》，案外人恩多公司就该协议约定对涉案房屋进行了验收，随即于2018年4月24日案外人恩多公司签订了《入伙验房手续书》。李**辉对于该份《商铺委托经营管理协议》《入伙验房手续书》三性不持异议，只是认为“该房屋并非实际交付李**辉”，但《商铺委托经营管理协议》中已明确约定案外人恩多公司代为验收、接收房屋等行为与李**辉的行为具有同等法律效力。现李**辉以银行按揭未能办理来主张解除李**辉、太升公司于2018年4月16日签订的《贵州太升国际项目认购书》以及2018年4月22日签订的《商品房买卖合同》《补充协议》，与其签订《商铺委托经营管理协议》时的初衷相悖，且太升公司作为出卖方履行了交付房屋义务，双方《商品房买卖合同》已基本履行。李**辉的该项诉请理据不足，一审法院不予支持。在一审法院对于李**辉第一项诉请不予支持的前提下李**辉的其余诉请，一审法院亦不予支持。对于太升公司诉请第一项：“李**辉支付购房尾款130000元”。由于一审法院对于李**辉关于解除《商品房买卖合同》《补充协议》的诉请不予支持，因此，太升公司的该诉请因符合双方合同约定及法律规定，一审法院依法亦予支持。对于太升公司诉请第二项：“请求增加李**辉逾期付款违约金，判决李**辉以130000元为基数，按金融机构一年期贷款年利率4.35%（日利率约为万分之一点二）计算，向太升公司支付自李**辉收到本反诉状之日起至购房尾款支付完毕之日止期间的逾期付款违约金”。李**辉违约给太升公司造成的损失与双方签订合同时约定的逾期付款利息的预期是相一致的。太升公司的该项诉请应依据双方《商品房买卖合同》第十条：“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.05的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出受人支付违约金，合同继续履行……”。故，对于太升公司的该项诉请，一审法院依法从李**辉收到太升公司反诉状即2020年11月16日起以购房尾款130000元为基数按双方合同约定的按每日万分之0.05计算至李**辉向太升公司付清购房尾款130000元之日止。一审法院判决：一、驳回李**辉全部诉讼请求；二、李**辉于本判决生效之日起十日内向太升公司支付购房尾款13万元及相应违约金（从李**辉收到太升公司反诉状即2020年11月16日起以13万元为基数按双方《商品房买卖合同》第十条之约定的按每日万分之0.05计算至李**辉向反诉太升公司付清购房尾款13万元之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4272元，由李**辉承担。反诉案件受理费1450元，由李**辉承担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人二审争议的焦点问题在于：案涉的《商品房买卖合同》是否应予解除。而该争议焦点的核心在于导致贷款未能获取的责任方。根据一审太升公司举示的《微信聊天记录》显示，太升公司曾多次催促李**辉补齐贷款资料，但李**辉未能及时补齐资料，且由清镇农商行巢凤支行出具的《太升国际贷款客户资料初审说明》中载明，李**辉未能获得贷款的原因在于无征信报告及无法核实收入。前述证据足以证明导致贷款不能的责任方在于李**辉。根据《商品房买卖合同》第八条：“付款方式及期限3.贷款方式付款因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起3日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；…第十条逾期付款责任买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.05的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。”导致贷款不能的原因在于李**辉，作为案涉合同的违约方，李**辉不享有合同的解除权，一审判决继续履行合同并由李**辉支付违约金，并无不当，本院予以维持。此外，李**辉与恩多公司签订了《商铺委托经营管理协议》，由恩多公司代为收房、验房，而恩多公司亦办理了验房、收房手续，因而一审认定案涉房屋已交付，并无不当，本院予以维持。综上所述，李**辉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5722元，由上诉人李**辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 符黎音审 判 员 程 奕审 判 员 田镇华二〇二一年八月三十一日法官助理 赵 渊书 记 员 曾凡青