辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终7111号上诉人（原审被告）：孙志远，1981年5月14日生，汉族，现住大连。被上诉人（原审原告）：大连高新园区海创物业管理有限公司，住所地大连高新技术产业园区爱贤街8号19层-1号。法定代表人：王世国，该公司总经理。委托诉讼代理人：李雅清、刘鲜芳，辽宁华金律师事务所律师。上诉人孙志远因与被上诉人大连高新园区海创物业管理有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2021）辽0293民初1124号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙志远上诉请求：撤销一审判决，物业费由双方协商进行减免，1.8元/平/月的物业收费标准依法无效，恢复政府指导价，50元/月的车位费未按约定进行调整，属于违约，应当依约调整和退还本金、利息。主要事实和理由：一、开发商未经招投标选聘物业单位，签约过程存在欺骗和强迫，《前期物业服务合同》签订过程未公示，存在违法违规事实。《半山壹号前期物业管理服务协议》与被上诉人无关，不能证明物业费和车位费标准。二、小区长期无绿化、公共设施出现损坏未及时修复，消防设施无法正常运转，车辆停放未做引导管理，私搭乱建、毁地种菜情况到处都是。房屋质量存在问题无人维修，至今未通燃气。三、物业收费未按政府指导价执行，收费标准应为无效。四、《前期物业管理服务协议》签订在后，主体是海创地产，签约过程及内容存在串通、强迫、误导、欺骗和侵权，应属无效。五、被上诉人代理人回答问题涉嫌造假。六、被上诉人主张的物业费部分超过了诉讼时效。被上诉人大连高新园区海创物业管理有限公司不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。大连高新园区海创物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判令被告支付自2015年1月1日至2020年12月31日的物业费17,154元，车位费3000元，滞纳金2015.4元。一审法院经审理查明，原告系半山壹号小区物业服务企业，被告系该小区业主，其房屋建筑面积为132.34平方米。2011年，半山壹号小区建设单位大连海创房地产开发有限公司与大连高新技术产业园区物业管理中心（以下简称“物业管理中心”）签订《海创中冶焦耐项目[半山壹号]前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》），约定由大连海创房地产开发有限公司选聘物业管理中心为半山壹号小区提供前期物业服务。2012年1月10日，被告与大连海创房地产开发有限公司签订《半山壹号前期物业管理服务协议》（以下简称《前期物业管理服务协议》），约定大连海创房地产开发有限公司有权委托物业服务企业对半山壹号小区实施前期物业管理，物业费标准为住宅1.8元/月/平方米，车位费为50元/月，物业费于每季度首月10日前交纳，如被告未按约定交纳物业费，物业服务企业有权要求被告补交并自逾期之日起按每日0.3%交纳滞纳金。合同还约定了其他权利义务。被告未向原告支付自2015年1月1日至2020年12月31日的物业费17,151元（1.8元/月/平方米×132.34平方米×72个月）以及5年车位费3000元。另查，2013年11月11日，物业管理中心更名为大连高新技术产业园区凌创资产管理中心。2016年7月8日，大连高新技术产业园区管理委员会《关于清理领导干部在企业兼职及凌创资产管理中心业务整合的会议纪要》记载：“二、立即启动凌创资产管理中心业务整合工作……物业管理服务职能及业务全部整合到海创集团下属的海创物业公司……”。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。故建设单位大连海创房地产开发有限公司与物业管理中心签订的《前期物业服务合同》对物业管理中心（物业服务企业）、被告（业主）均具有法律约束力，双方均应遵照履行。而且建设单位也与被告签订了《前期物业管理服务协议》，明确告知了被告建设单位委托前期物业的权利及物业费、车位费的收费标准。根据查明事实，物业管理中心于2013年11月11日更名为“大连高新技术产业园区凌创资产管理中心”，且于2016年7月8日将其物业管理服务职能及业务全部整合到原告处。原告已为半山壹号小区提供了物业服务，被告作为业主接受了原告提供的物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，故被告理应支付原告自2015年1月1日至2020年12月31日的物业费17,151元及车位费3000元。对于原告主张超出部分的金额，依法不予支持。关于被告辩称合同未经法定选聘招标流程，合同签订具有强迫性与欺骗性，并未提供证据证明。而原告无物业服务资质、物业收费标准与政府指导价不符，也非导致合同无效的法定情形。关于被告辩称原告的物业服务不符合约定的意见，本案被告主张的服务问题尚不足以构成其免除或减少交费义务的事由。房屋维修责任及天然气通气责任也并非物业服务义务。综上，对被告的上述抗辩意见，不予支持。关于原告主张被告支付滞纳金的诉讼请求，被告未依约支付物业费系因被告对事实及法律关系认识存在偏差，且物业公司与业主是相互依存关系，小区服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主与物业公司的相互配合、努力，为进一步改善双方关系，对于原告该项诉讼请求，不予支持。判决如下：一、被告孙志远于判决生效之日起十日内给付原告大连高新园区海创物业管理有限公司自2015年1月1日至2020年12月31日期间的物业费17,151元，车位费3000元；二、驳回原告大连高新园区海创物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计177元（原告已预交），由被告孙志远负担177元，于判决生效之日起七日内向大连高新技术产业园区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。原告大连高新园区海创物业管理有限公司预交的案件受理费177元，应予退还。二审中，上诉人提交两份新证据，证据一是其在政府公开网上查询结果，拟证明无论是凌创资产还是物业管理中心都没有物业服务资质，被上诉人在2014年之前也没有物业服务资质，也没有收费许可证。证据二是被上诉人董事长孙晓梅与半山壹号业主之间的电话录音，拟证明被上诉人承认其物业服务长期处于不作为状态，公司内部相关负责人存在玩忽职守问题，并表态被上诉人会第一时间撤诉，研究赔偿相关业主的事宜，并承诺在没有整改好之前，业主不要缴纳物业费等。被上诉人未提交新证据，发表如下质证意见如下：对证据一的真实性没有异议，但认为被上诉人有物业管理资质，即便没有也不影响物业服务企业提供物业服务。对于证据二的真实性亦没有异议，但认为被上诉人领导在对话时表示会进行调查，该份录音不能成为上诉人拒交物业费的理由。本院采纳被上诉人的质证意见，对上诉人的新证据不予采信。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，《前期物业服务合同》虽已到期，但被上诉人仍为案涉小区提供物业服务，上诉人是小区业主，双方成立事实上的物业服务合同关系。上诉人拖欠自2015年1月1日至2020年12月31日期间物业费是不争的事实，在查明被上诉人已提供了基本物业服务的情况下，一审法院判决上诉人给付所欠物业服务费17,151元正确，本院予以维持。关于物业和车位收费标准的问题，合同行为系双方当事人意思自治范畴，只要不违反法律、行政法规的强制性规定即为有效，司法不宜干预。本案中，被上诉人与开发商签订的《前期物业服务合同》和上诉人与开发商签订的《前期物业管理服务协议》均系各方真实意思表示，内容合法，当属有效。合同约定的物业收费标准和车位收费标准系各方合意的结果，上诉人作为业主受该合同的约束，理应按此标准支付物业费和车位费。上诉人已实际缴纳了数年的物业费和车位费，视为对该标准的已知与认可，其关于该标准违反行政管理规定且未向业主公示的主张不能成为其拒交物业费的合法理由。上诉人关于双方对物业费用进行协商并予减免的主张，亦属于平等主体自愿协商事宜，本院不予干预。上诉人主张被上诉人在房屋维修、电梯维保、保洁、绿化等多方面存在的服务问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，上诉人可以另案主张被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，其以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用于法无据，不能得到本院支持。关于本案诉讼时效问题，因上诉人在一审中未提出诉讼时效抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条第一款的规定，其在二审中提出的时效抗辩不能得到支持。上诉人关于退还多收车位费本金及利息的主张，构成独立的诉讼请求，因上诉人在一审中未对此提出反诉，被上诉人不同意在二审中一并处理，双方亦无法就此达成和解，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，本院不予处理，上诉人如有证据可另行主张。综上，上诉人孙志远的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费177元，由上诉人孙志远负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 迪审判员  毕春燕二〇二一年九月十八日书记员  程添莹