广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终19078号上诉人（原审被告）：容慧婷，女，1994年2月8日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：广州市景点商业城经营管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区中山五路地铁公园前站东端商业街。法定代表人：苏洁贞。委托诉讼代理人：薛春华，广东四方三和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦俊，广东四方三和律师事务所律师。上诉人容慧婷因与被上诉人广州市景点商业城经营管理有限公司（以下简称景点公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2021）粤0104民初9807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月4日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，适用独任制普通程序审理，本案现已审理终结。景点公司在一审的诉讼请求：容慧婷向景点公司支付2020年2月至4月的租金、管理费、推广费及水电费合计98571.72元。一审法院判决如下：一、容慧婷在判决发生法律效力之日起十日内，一次性向景点公司支付2020年4月1日至10日的租金（每月35328元），2020年2月1日至4月10日的管理费（每月1324.8元）、推广费（每月883.2元）以及2019年12月20日至2020年4月10日的水电费10605元；二、驳回景点公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1132元，由景点公司负担892元，容慧婷负担240元。判后，上诉人容慧婷不服一审判决，上诉请求：1.变更一审第一判项为：容慧婷向景点公司支付2019年12月20日至2020年4月10日的水电费10605元；2.判令一审、二审诉讼费由景点公司承担。上诉主要理由：容慧婷与景点公司租赁合同纠纷一案，国家八部委发文明确通知免除承租国有物业三个月的租金，容慧婷承租商铺属于免租范围，故2020年2-4月的租金、管理费、推广费都应免除。一、广州国资委2月份通知要求免除国有物业承租户2个月的租金，后来国家八部委在5月进一步发文要求免除三个月的租金，故容慧婷2020年4月1日至10日的租金也应免除。自2020年1月爆发疫情后，考虑到疫情对各行业的影响，特别是餐饮业。据此，为了扶持中小微企业，广州市国资委在2020年2月10日发文《关于新冠××防控期间承租市属国企业物业减免租金的通知》，通知要求市属国企物业，免除承租户2020年2—3月的租金。后来八部委又进一步联合发文，载明为了帮扶承租国有房屋用于经营的餐饮、住宿等行业的微小企业，免除上半年3个月房屋租金。上述文件还指出免租要惠及最终承租人。业主方广州市地铁集团有限公司（以下简称地铁公司）（国企）积极响应政府政策要求，明确出台了租金减免政策，并且要求景点公司全额免除包括容慧婷在内的商户租金。综合广州国资、国家八部委以及业主方的免租政策，容慧婷在2020年4月1日至10日的租金应予免除，一审法院判决认为容慧婷仍要缴纳这期间的租金与国家政策不符，也有失公平，应予纠正。二、景点公司每月收取的管理费、推广费实际上是租金的组成部分之一，故2020年2月1日至4月10日的管理费、推广费同样应予免除。签订合同时，景点公司将租金拆分成三个部分，分别是租金、管理费和推广费，实际上这都是承租商铺所交的费用，性质上同属于租金，属于上述广州国资委、国家八部委发文的免交范围，故2020年2月1日至4月10日期间的管理费和推广费应予免交。退一步讲，即使景点公司不认可管理费和推广费是租金的组成部分之一，而疫情期间，景点公司也没有所谓的推广和管理服务，没有取得相应的对价，故无权收取该部分费用。被上诉人景点公司服从一审判决，不同意容慧婷的上诉请求，答辩称：第一，容慧婷2020年4月1日至10日的租金，不应当在减免范围内。案涉商业城由景点公司向业主地铁公司承租，景点公司一直按约向业主交租，业主未免除景点公司2020年4月的租金，景点公司系民营企业并非国有企业，疫情对景点公司的经营也造成了重大影响。同时疫情发生后，景点公司于2020年2月10日向容慧婷发出了减免租金的通知，已经主动减免了容慧婷1月25日至31日一半的租金。一审判决基于公平合理，等价有偿原则，判决容慧婷向景点公司支付2020年4月1日至10日的租金并无不当。第二，管理费、推广费并非租金的组成部分，双方签订的景点商业城商铺租赁合同补充协议，约定：经营管理费包含正常开放时间的公用水电分摊，空调分摊清洁费、保安费等。管理费和其他相关费用不应免租期减免。装修免租期间，乙方必须按规定向甲方缴纳经营管理费和其他相关费用。因乙方原因空置店铺或临时歇业，须按商铺建筑面积足额缴纳管理费。首先根据以上补充协议内容可知，容慧婷和景点公司双方在签订协议时均认可经营管理费和推广费，并非租金的组成部分，二者性质不同，景点公司在疫情期间同样需要维持治安、消防等物业经营管理，基于公平合理、等价有偿原则，容慧婷2020年2月1日至4月10日的管理费、推广费应当收取。其次，根据双方补充协议约定，管理费和推广费等其他相关费用不应免租期减免。因容慧婷原因空置店铺或临时歇业，仍需按建筑面积足额缴纳管理费，因此即便减免了容慧婷2020年2月、3月的租金、管理费和推广费，仍然应当收取。综上，一审判决公平合理，认定事实清楚，适用法律正确并无不当，请求驳回容慧婷的上诉请求。经审查，对一审判决查明事实，各方均无异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审查明，二审庭审中，被上诉人景点公司称双方签订的合同中对推广费的内涵没有约定，实际用作安保、卫生，还有电子广告，还有消防设备的维护等内容；另容慧婷并无与物业公司另行签订物业服务合同，在租赁关系存续期间，由其为案涉商铺提供物业管理服务。上诉人容慧婷则称：关于推广费，当时签合同的时候，景点公司原负责人吕总跟我说推广费实际上就是租金拆出来的，推广费不用递增，另外如果其需要广告位的话，景点公司就提供广告位给其使用，但是广告位的费用还是要照交的，就是其可以有一个优先使用广告位的权利；另外，其并没有签订物业服务合同，只是与景点公司签了案涉两份合同，并由景点公司提供物业管理的相关服务。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，相关的案件事实均发生在《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：容慧婷请求景点公司减免4月份租金及欠付的管理费、推广费是否成立的问题。经查，容慧婷现有提供的证据未能证实其符合承租国有物业减免政策的条件，应承担举证不能的不利后果。另，根据容慧婷和景点公司签订的案涉租赁合同和补充协议约定，以及双方对管理费、推广费内容的陈述，容慧婷主张管理费、推广费系租金的一部分，缺乏理据，本院不予采信。综上，一审法院认定由景点公司免除容慧婷2020年2月、3月的租金，并由容慧婷向景点公司支付2020年4月1日至10日的租金（每月35328元），2020年2月1日至4月10日的管理费（每月1324.8元）、推广费（每月883.2元），已充分体现了疫情之下风险共担、共渡难关的原则，亦公平保障了双方当事人的合法权益。容慧婷上诉请求景点公司再减免4月份租金及欠付的管理费、推广费，缺乏理据，本院不予支持。综上，一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费223.2元，由容慧婷负担。本判决为终审判决。审判员  唐佩莹二〇二一年九月九日书记员  郭 俏古文娜