浙江省绍兴市中级人民法院    民事判决书    （2021）浙06民终2890号     上诉人（原审被告，反诉原告）：丁国卫，男，1974年11月17日出生，汉族，住绍兴市越城区。       被上诉人（原审原告，反诉被告）：绍兴市守诚物业管理有限公司，住所地绍兴市越城区欣业嘉园14幢5室，统一社会信用代码91330602MA2891KQXF。       法定代表人：蒋云江，该公司执行董事。       上诉人丁国卫因与被上诉人绍兴市守诚物业管理有限公司（以下简称守诚物业）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2021）浙0602民初3267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月21日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。       上诉人丁国卫上诉请求：撤销原判，依法改判上诉人无需支付被上诉人物业费8500元并支持上诉人的一审反诉请求。另增加一项，判令被上诉人对其挪作他用的公共收益明细情况进行公示。事实和理由：一、被上诉人提供的物业服务系基于前期物业合同，应当按照政府指导价进行收费，而非参照房产公司与广东中奥物业管理有限公司约定的收费标准进行计算，虽然《物业服务企业资质管理办法》于2018年3月8日被废止，但被上诉人自2016年底即接管小区，当时上述文件处于有效期内。故应当依据《绍兴市区物业服务收费管理实施办法（试行）》（绍市发改价［2005］122号）、《绍兴市实行政府定价的经营服务性收费目录清单（2019年9月修订）》等相关文件来确定本案物业费。二、被上诉人进驻案涉小区时系无资质、无经验的物业公司，且相关进驻程序也不符合“招投标”“经房地产行政主管部门批准的协议方式”等规定。被上诉人提供的物业服务严重不符合相关要求，安保人员均大于60周岁，在未经全体业主同意的情况下，私自划分地下公共部位、变更公共用途为经营用途，其在一审中自认私划车位取得收入2400元，侵犯了上诉人及广大业主的合法权益，应承担相应的责任。三、被上诉人与广东中奥物业管理有限公司相比提供的物业服务完全不在同一档次，且资质等级也是不同的二个物业服务企业。一审法院在未查清二者提供的服务是否具有参照性的情况下，依据房产公司与广东中奥物业管理有限公司残缺不全的前期物业合同复印件等资料，判决上诉人按广东中奥物业管理有限公司的服务标准支付物业费，属于事实认定不清，证据不足。四、被上诉人未通过合法有效的程序接管小区，强行进驻小区与上诉人进行交易，损害了上诉人的自主交易选择权和公平交易权，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的有关规定，被上诉人应承担过错赔偿责任。       被上诉人守诚物业辩称，一、根据被上诉人提供的接管入场及原物业公司退场的公告、被上诉人缴纳2017年1月至2020年1月的水电费及电梯年检费用发票等证据足以证明被上诉人已经为全体业主提供了物业服务的事实。二、被上诉人在物业服务过程中履行了相应的服务义务，业主应支付费用才能享受上述服务。三、上诉人购买的房屋是带电梯的叠墅，系非普通住宅，被上诉人依据相关合同约定的1.8元／月，车位60元／月的收费标准收取物业费，已经比周边同等级的社区要低，并且有94％的业主已经按时足额缴纳了物业费，上诉人2017年也按上述标准缴纳了物业费，表明双方之间对收费标准已达成合意。四、2015年起，根据相关规定已经取消了物业公司注册资本的限制和从业人员的从业资格限制。五、上诉人多年不履行缴纳物业费的义务已经损害了已缴纳物业费业主的利益，严重影响了物业公司的正常运作，是缺乏诚信的行为。一审法院认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。       守诚物业向一审法院起诉请求：丁国卫向守诚物业支付2018年1月1日至2019年12月31日共两年的物业管理费8500元并支付违约金2550元（应付物业管理费总价的30％计算），以上合计11050元。       丁国卫向一审法院提出反诉请求：1．判令守诚物业归还违规向丁国卫收取费用2400元及利息427.5元；2．因守诚物业未尽到合理的物业管理服务，分别于2019年3月26日、2020年10月15日，导致室外污水管堵塞，污水倒溢丁国卫的地下室，造成财产损坏4000元，要求赔偿、修复；3．为更好监督守诚物业履行物业服务合同，要求守诚物业提供物业服务管理制度、岗位责任制度、保安（保洁）等人员管理制度（包括但不限于人员招聘），以及其他相关制度，另外还有进驻小区以来实际履行物业管理方面情况、记录（包括但不限于接受业主反映问题、采取相应措施、最终反馈业主结果等）；4．守诚物业未尽合理安保义务，导致丁国卫车辆轮胎四次被刺破，判令守诚物业赔偿1000元；5．要求守诚物业对共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况（收益）向丁国卫提供，以及在公共场合进行公示；6．不具备相应物业管理资质守诚物业强行接管小区，之前按广东中奥物业管理有限公司标准收取费用属于违规，应按照三级资质标准0.9元／月／平方米建筑面积计算，请求判令守诚物业返还多收部分；7．守诚物业强行进驻小区，侵犯丁国卫的合法权益，请求由其承担相应责任。       一审法院经审理查明：2011年6月30日，绍兴市欣业房地产开发有限公司与广东中奥物业管理有限公司签订外滩梅园《前期物业服务合同》一份，约定绍兴市欣业房地产开发有限公司选聘广东中奥物业管理有限公司对外滩梅园小区提供前期物业管理服务事宜。约定物业服务费为高层住宅按1.8元／月／平方米建筑面积（含公共水电能耗分摊费0.3元／月／平方米建筑面积）。地下停车位／车库60元／个／月。合同期限自2011年7月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业委托服务合同生效时，本合同自动终止。丁国卫系外滩梅园小区21幢102室房屋的业主，建筑面积为163.44平方米，购有一个车位，并与绍兴市欣业房地产开发有限公司签署《房屋交接确认表》，丁国卫自认2018年1月1日至2019年12月31日期间实际居住在该房屋内。2016年12月28日，守诚物业及绍兴欣业房地产开发有限公司共同向外滩梅园业主出具《绍兴市守诚物业管理有限公司接管进场致全体业主公开信》一份，载明：于2017年1月1日正式对外滩梅园（香榭大厦除外）进行移管工作，从即日起，守诚物业对外滩梅园全面提供物业管理服务工作，原物业管理单位广东中奥物业管理有限公司将全面撤场，这次移管工作是开发商依照国家相关法律法规并结合园区实际管理情况而作出的决定。截至2016年12月31日前，如各业主与原管理单位存在预缴费用（包括但不限于2017年预缴物业费用、装修押金、水电周转金、建筑装修垃圾清运费等有关费用的），即日起请自行与广东中奥物业管理有限公司进行清算清退，各位业主与原物业管理单位存在的任何经济或债务纠纷将与守诚物业无任何关系等内容。2016年12月30日，绍兴欣业房地产开发有限公司与广东中奥物业管理有限公司绍兴市分公司共同向外滩梅园业主出具《关于业主预缴物业费及其他预缴费用退款事宜的公示》一份，载明：绍兴欣业房地产开发有限公司与广东中奥物业管理有限公司绍兴分公司双方于2011年6月30日签订外滩梅园项目（含香榭大厦）前期物业管理服务合同，现经双方协商一致，于2016年12月31日解除《前期物业管理服务合同》，现就小区存在预缴2017年度物业费、已缴纳文明施工保证金但未办理退款、水电周转金尚未结清、已缴纳建筑垃圾清运费但尚未装修的情况，针对后续处理事宜予以公示等内容。2017年1月1日起，守诚物业接管外滩梅园住宅小区，但未与开发商绍兴欣业房地产开发有限公司或外滩梅园小区业主委员会签订书面的物业服务合同。丁国卫至今未缴纳自2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业管理费，因守诚物业催讨未果，遂成讼。       同时查明，守诚物业在接收小区物业管理工作后，曾在建筑区划内共用部分划停车位用于出租。守诚物业自认收到丁国卫的因车位租赁缴纳的2400元。但其未向业主公布物业服务合同共有部分的使用和收益情况。       一审法院认为，外滩梅园小区的开发商绍兴市欣业房地产开发有限公司与广东中奥物业管理有限公司的前期物业服务合同解除后，在尚未成立外滩梅园小区业主委员会的情况下，经绍兴市欣业房地产开发有限公司决定，由守诚物业接管除香榭大厦以外的外滩梅园小区的物业管理工作。虽然双方未签订书面的前期物业服务协议，但守诚物业实际已为外滩梅园小区提供了物业管理服务，虽未能尽善尽美，但丁国卫也实际接受了守诚物业提供的包括安保、卫生等物业服务，故守诚物业与丁国卫之间存在事实上的物业服务合同关系。丁国卫至今拖欠2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费未付。丁国卫反诉并辩称应按照物业公司资质收取物业费，守诚物业成立时无资质，应参照三级资质标准0.9元／月／建筑面积计算，不应参照广东中奥物业管理有限公司的收取标准，且应返还之前多收的物业费，该院经审查认为，外滩梅园小区的开发商绍兴市欣业房地产开发有限公司与广东中奥物业管理有限公司按照当时相关规定签订前期物业服务合同，并按照规定确定了物业费收取标准，且《物业服务企业资质管理办法》已于2018年3月8日由住房和城乡建设部发布废止，现守诚物业请求丁国卫参照与广东中奥物业管理有限公司的前期物业服务合同约定的物业服务费收费标准支付2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费的请求，尚属合理，该院予以支持，对丁国卫的此项反诉请求（抗辩意见）均不予支持。丁国卫反诉并辩称，守诚物业违规收取2400元车位租赁费，要求在物业费中予以扣除或返还，并支付利息427.5元，该院认为，该诉请与本案系两个不同的基础法律关系，本案不予一并处理，对丁国卫的此项反诉请求（抗辩意见）均不予支持；丁国卫反诉并辩称，守诚物业未尽合理安保、管理义务导致轮胎刺破四次、室外污水倒溢地下室，均造成财产损失，共计5000元，要求赔偿，该院认为丁国卫未提供充分有力证据证明上述损失与守诚物业的管理有因果关系，对丁国卫的反诉请求（抗辩意见）均不予支持；丁国卫辩称，2019年度大部分时间未实际居住该小区，要求减免物业费，该院认为双方未就减免物业费事宜进行约定，且法律并无规定应按照实际居住天数收取物业费，对丁国卫的此项抗辩意见，该院不予采纳；丁国卫主张守诚物业强行接管小区，侵犯其利益，要求承担责任，但其并未提供相应证据证明造成的实际损失情况，对丁国卫的此项反诉请求不予支持；关于丁国卫主张的要求守诚物业提供物业管理服务、岗位责任、保安（保洁）等人员管理的相关制度、实际履行物业管理方面的情况、记录等，并公开利用物业共用部位、共用设施设备和相关场地经营性收益情况，该院认为，守诚物业在接收案涉小区后，存在在小区内划车位进行出租等事实，公共部位使用以及收益情况均属于其应当向业主公开的信息，另业主也有享有监督物业服务企业履行物业服务合同的权利。对上述丁国卫的两项反诉请求，该院依法予以支持。结合本案审理情况，该院确定要求物业公司公开的明细范围为2017年1月1日至2019年12月31日止。关于守诚物业主张的滞纳费，该院认为依据不足，依法不予支持。       综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、《物业管理条例》第六条、第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、丁国卫应于判决生效之日起三十日内支付给守诚物业2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费8500元；二、守诚物业应于判决生效之日起三十日内将绍兴市外滩梅园小区建筑区划内全体业主共用部位、共用设施自2017年1月1日至2019年12月31日期间的收益明细张贴于绍兴市外滩梅园小区的公告栏内以供丁国卫查阅，公告时间至少十日；三、守诚物业应于判决生效之日起三十日内将其自2017年1月1日接管外滩梅园小区后的相关物业管理服务制度、实际履行物业服务合同方面的情况、记录出示给丁国卫查阅；四、驳回守诚物业的其他诉讼请求；五、驳回丁国卫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取38元，由守诚物业负担13元，由丁国卫负担25元。反诉案件受理费25元，由守诚物业负担。       二审中，上诉人丁国卫向本院提交了证据1．《绍兴市区物业管理办法（试行）》、《绍兴市物业管理办法》、绍市发改价［2005］122号《绍兴市区物业服务收费管理实施办法（试行）》三份文件，共同证明案涉小区业主委员会成立之前应实行政府指导价，按照上述文件中的等级标准收取物业费。证据2．照片一张，证明被上诉人提供的安保人员均已超过60岁。被上诉人发表质证意见认为，本案上诉人的住宅系别墅，应适用市场调节价，且证据1中的《绍兴市区物业管理办法（试行）》已被废除，《绍兴市物业管理办法》亦已删除了相关条款，《绍兴市区物业服务收费管理实施办法（试行）》上诉人已经在一审提交了2012的版本，该文件已经不能适用。对证据2的真实性有异议，且与本案不具有关联性。本院认证认为，上述证据均无法达到上诉人的证明目的，故本院对此均不予认定。       二审中，被上诉人守诚物业未向本院提交新的证据。       经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。       本院认为，本案二审中的争议焦点为1．对案涉物业费的收费标准如何认定；2．一审中上诉人的相关反诉请求能否得到支持。       关于争议焦点1，上诉人主张被上诉人提供的物业服务应当按照政府指导价进行收费，而非参照绍兴市欣业房地产开发有限公司与广东中奥物业管理有限公司约定的收费标准进行计算。本院审查后认为，首先，上诉人与被上诉人虽未签订物业服务合同，但是绍兴市欣业房地产开发有限公司与广东中奥物业管理有限公司签订的外滩梅园《前期物业服务合同》合法有效，被上诉人的接管行为系与绍兴市欣业房地产开发有限公司协商一致的结果，上诉人也实际接受了被上诉人提供的物业服务，并且缴纳了2017的物业费。其次，上诉人主张的适用政府指导价的前提是需确定物业服务具体等级，但相关物业服务等级资质的认定已于2018年被取消，上诉人该项主张已缺乏事实依据。再次，被上诉人提供的物业服务虽未尽善尽美，但上诉人亦未提供充分的证据证明原《前期物业服务合同》约定的1.8元／月的收费标准过高，或与被上诉人提供的物业服务水平明显不符。综合以上几点，一审法院认定上诉人按照广东中奥物业管理有限公司的《前期物业服务合同》约定的物业服务费收费标准支付2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费，并无不当。       关于争议焦点2，上诉人主张要求被上诉人提供物业管理服务、岗位责任、保安（保洁）等人员管理的相关制度、实际履行物业管理方面的情况、记录等，并公开利用物业共用部位、共用设施设备和相关场地经营性收益情况，一审已经对此予以支持，并确定了相应的公开明细范围，本院不再赘述。至于是否存在挪作他用的情况，上诉人在一审中并未提出该项诉请，本院对此不予置评。关于上诉人主张被上诉人违规收取2400元车位租赁费，要求在物业费中予以扣除或返还，并支付利息427.5元，本院经审查认为，该诉请与本案系两个不同的基础法律关系，上诉人应另寻合法途径解决。关于上诉人主张被上诉人未尽合理物业管理义务造成地下室、车辆等财产损坏，要求赔偿、修复，本院认为，上诉人未提供充分的证据证明上述损失系由被上诉人的原因所致，故一审法院对此不予支持亦无不当。上诉人还主张被上诉人强行接管小区，侵犯其利益，要求承担责任，但其并未明确具体的损失诉请，故一审法院对此不予支持亦无不当。       综上所述，上诉人丁国卫的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：       驳回上诉，维持原判。       二审案件受理费据实调整为100元，由上诉人丁国卫负担。       本判决为终审判决。       审判长郑森轶     审判员傅芝兰     审判员茹赵鑫     二〇二一年八月三十一日     法官助理洪习川     书记员张珺