山东省淄博市淄川区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0302民初2447号原告:董胜光，男，1973年2月6日出生，住山东省淄博市淄川区。委托诉讼代理人：孙桂军，山东全正律师事务所律师。被告：淄博纵横房地产开发有限公司，住所地山东省淄博市淄川区三里沟路段张博路西。法定代表人：高龙江，经理。被告：高龙江，男，1953年8月14日出生，户籍地江苏省苏州市姑苏区，现住山东省淄博市张店区。原告董胜光与被告淄博纵横房地产开发有限公司（以下简称纵横房地产公司）、高龙江商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月19日、7月29日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告董胜光的委托诉讼代理人孙桂军、被告高龙江同时作为被告纵横房地产公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董胜光向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告纵横房地产公司于2015年7月21日签订的商品房买卖合同及商品房买卖合同的补充协议；2.判令被告纵横房地产公司返还原告购房款500000元，并赔偿原告经济损失423500元，合计923500元；3.判令被告高龙江对被告纵横房地产公司的上述债务承担连带责任；4.本案诉讼费、保全费用由被告承担。事实与理由：2015年7月21日，董胜光与纵横房地产公司签订商品房买卖合同及商品房买卖合同的补充协议，约定董胜光购买纵横房地产公司开发的淄川吉祥商业街商业用房淄川区淄城东路90号楼4号房产。合同及补充协议对付款方式及期限、房屋交付、双方的逾期违约责任、产权登记约定及其他事项进行全面约定。董胜光依合同及补充协议约定期限支付给纵横房地产公司500000元购房款后，纵横房地产公司违反合同约定迟迟不为原告办理房产过户，更谈不上协调为原告申请银行抵押贷款支付购房款。后原告得知，纵横房地产公司隐瞒了在房产卖给原告前就已抵押的事实，现原告所购房产因纵横房地产公司抵押涉案已被张店区人民法院拍卖。因纵横房地产公司出卖房产时隐瞒房产抵押事实及合同签订后的违约行为致使原告不能实现合同目的，并给原告造成巨大经济损失。纵横房地产公司系由高龙江自然人独资设立的有限公司，高龙江持有纵横房地产公司100%股权，因纵横房地产公司与高龙江的资产混同，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，高龙江应对纵横房地产公司的债务承担连带责任。被告纵横房地产公司辩称，案涉合同签订的房产答辩人已按时交付原告使用至今。答辩人多次找原告要房款和催办银行贷款，原告均以做生意缺资金和银行贷款不好贷为由不支付房款，直接导致不能给被告过户和确定过户的具体时间。房产抵押事先原告是知道的，原告还去有关部门查过，说其给答辩人付款后，答辩人还上款解决了就是了，因为当时给原告的出售价格比较便宜，他又是一个国家公职人员，操作着大量的广告业务，知道这个房子比较便宜。根据以上三点，为尊重事实，维护答辩人的权益，请求驳回原告的诉求。被告高龙江辩称，同意纵横房地产公司的上述答辩意见，答辩人不能作为被告。本院经审理认定事实如下：纵横房地产公司系高龙江发起设立的自然人独资公司。2015年7月21日，纵横房地产公司作为出卖人，董胜光作为买受人，签订商品房买卖合同一份，合同约定：买受人所购淄川吉祥商业街商业用房为淄川区淄城东路90号楼4号，房价金额为2399998.89元。买受人于合同签订时付款500000元，剩余部分申请银行贷款，若银行不予批准或批准额度低于申请额时，由买受人于2016年补齐房款，否则视同买受人单方毁约，出卖人有权解除本合同，扣除违约金后退还剩余房款（不计利息）。买受人如未按本合同规定的时间付款（含申请银行按揭贷款），逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，有权向买受人收取逾期价款部分每日5‰的违约金。买受人将全部房款（含买受人申请的银行按揭贷款）交清后，出卖人于3日内将房屋交付给买受人，因买受人原因未能按期交付的，该房屋的看管、维护等费用均由买受人承担；出卖人确保房屋的工程质量达到国家规定的合格工程质量标准。出卖人若未按本合同规定的期限将商品房交付给买受人，自逾期之日起，按照已交房款及同期银行贷款利率向买受人支付利息，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。单方毁约需向对方支付该商品房全部价款20%的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后24个月内办理有关产权移交，有关税、费按国家规定执行。同日，双方又签订补充协议一份，协议第一条“补充内容部分”约定：1.本次为抵押贷款购房，过户期限为十月一日前，超过过户期限出卖人每日按购房款的千分之五补偿给买受人。2.双方协商房产价格为贰佰肆拾万元整，买受人在合同签订后支付出卖人伍拾万元购房款，出卖人负责房产过户并协调买受人申请银行抵押贷款壹佰贰拾万元正，剩余柒拾万元于2016年缴清。3.本次购买房产，出卖人承诺没有任何经济、产权等纠纷，如纠纷等原因造成买受人损失由出卖人双倍赔偿买受人。2015年7月22日，董胜光通过其妻子王红艳的银行账户向纵横房地产公司交纳房款500000元。另查明，案涉商品房于2006年办理了商品房预售许可证，因纵横房地产公司向案外人陈同先借款，用此房提供抵押担保，并于2013年8月16日办理了抵押登记。2010年7月30日，董胜光与淄川区松龄路街道城张社区居民委员会就案涉商品房签订租赁合同一份，约定董胜光租赁案涉商品房，租期自2010年8月1日至2015年7月31日，租金第一年陆万柒仟元，以后四年每年柒万元。后经双方协商将该合同出租方变更为纵横房地产公司。2012年12月28日，董胜光与纵横房地产公司就案涉商品房签订租赁合同一份，约定董胜光租赁租赁案涉商品房，租期自2013年1月1日至2015年7月31日，年租金56300元，以后每年递增3%。董胜光于2013年8月15日在上述两份租赁合同上方书写：“本租赁合同所涉及的房产将于2013年8月起办理抵押登记事宜，本人已知悉且无异议。”2021年1月6日，淄博高新技术产业开发区人民法院依据已经发生法律效力的该院（2020）鲁0391民初1837号民事调解书发出的执行通知书，责令被执行人纵横房地产公司、高龙江向申请执行人陈同先即时履行法律文书确定的全部义务，但因两被执行人至今未履行义务，该院作出（2021）鲁0391执56号执行裁定书，查封了包括案涉商品房在内的被执行人财产，并于2021年6月16日就案涉商品房发布拍卖公告。确认以上案件事实，有原告提交的商品房买卖合同、补充协议、转款凭证、收款收据、结婚证、纵横房地产公司企业信息、自然人股东身份证明、淄博高新技术产业开发区人民法院执行裁定书、商品房预售许可证证明，以及被告纵横房地产公司提交的商品房预售许可证、租赁合同，本院调取的淄博高新技术产业开发区人民法院拍卖公告及当事人陈述予以证实。经当庭质证和本院审查，上述证据来源真实合法，且与本案有关联，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告董胜光与被告纵横房地产公司签订的商品房买卖合同及补充协议，是其真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方在签订买卖合同后又签订了补充协议，在补充协议中变更了买卖合同关于房款交付方式、期限的约定，双方应按照补充协议的约定履行各自的合同义务。根据补充协议的约定，在董胜光支付500000元房款后，纵横房地产公司应协助董胜光办理房产过户，董胜光再向银行申请抵押贷款用以支付剩余房款。但因纵横房地产公司与董胜光签订商品房买卖合同及补充协议时，已将案涉商品房抵押给其他债权人，其向董胜光出售已办理抵押登记的房产未取得抵押权人的同意，董胜光支付的购房款亦未用于涤除抵押债权，由于纵横房地产公司至今未能履行案涉房产之上抵押的债务，致使房产被淄博高新技术产业开发区人民法院查封并将拍卖，董胜光现已经不可能取得该房产的所有权，从而不能实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，对方当事人可以解除合同。基于以上案件事实和法律规定，董胜光要求解除与纵横房地产公司于2015年7月21日签订的商品房买卖合同及补充协议的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，纵横房地产公司应将收取董胜光的500000元购房款予以返还，并应赔偿董胜光经济损失。本案中，董胜光要求纵横房地产公司赔偿经济损失423500元，是以500000元为基数，按照一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍标准也即年息15.4%计算自2015年10月1日起至2021年4月30日止。本院认为，原、被告所签补充协议约定“过户期限为十月一日前，超过过户期限出卖人每日按购房款的千分之五补偿给买受人”，原告据此要求自2015年10月1日起开始计算因被告违约造成的经济损失，并以约定违约金过高为由自愿按照年息15.4%计算，合法有据，本院予以支持。但通过庭审查明，原告自2010年7月30日开始租赁使用案涉商品房，在2013年8月15日也即案涉房产办理抵押登记之前即已知晓该房产将给案外人提供抵押的事实，并对此表示无异议，又在案涉房产抵押两年后，其租赁期尚未届满时与被告签订了案涉商品房买卖合同及补充协议，其应当知道案涉房产因设定有他项权而存在可能无法过户的风险，原告诉称“被告隐瞒房产在卖给原告前就已抵押的事实”与客观事实不符。加之原告在庭审中自述其自2019年3月开始装修使用案涉房产，2020年底知晓案涉房产被法院查封即将拍卖。综合上述事实，本院认为，原告在明知案涉房产给他人提供抵押且两年未解除抵押仍与被告签订买卖合同，其对于案涉房产在抵押债权未得到清偿的情况下无法过户是明知的，在得知案涉房产将被法院强制执行后也未及时主张权利，故而对于合同目的无法实现的法律后果，原告亦应承担相应的责任。因此，对于原告主张的经济损失，本院支持70%即296450元，超出部分，不予支持。对被告纵横房地产公司辩称因原告未支付剩余房款导致房屋无法过户、无法确定过户时间以及在庭审中辩称补充协议约定“先过户后付款”不符合常理，属于重大误解的意见，本院认为，被告对商品房买卖合同及补充协议的真实性无异议，从补充协议第一条第二款的表述看“双方协商房产价格为贰佰肆拾万元整，买受人在合同签订后支付出卖人伍拾万元购房款，出卖人负责房产过户并协调买受人申请银行抵押贷款壹佰贰拾万元正，剩余柒拾万元于2016年缴清”，双方履行的行为存在先后顺序，即在董胜光支付500000元后，由纵横房地产公司先协助其办理房产过户，再由董胜光办理抵押贷款支付剩余房款。被告关于因原告未付清房款导致无法过户的意见，缺乏依据，本院不予采纳。关于其主张此约定属重大误解的意见，未提交证据证实，且在协议签订后纵横房地产公司亦未申请仲裁机构或人民法院予以变更或撤销，对其该答辩意见，本院不予采纳。被告纵横房地产公司在庭审中还辩称董胜光支付500000元是在合同签订次日，属于违约。本院认为，补充协议约定“在合同签订后支付伍拾购房款万元”，故原告于合同签订次日支付此款不构成违约。被告该项答辩意见不成立，不予采纳。对被告纵横房地产公司要求董胜光支付房屋占用费1088640元的意见，因其是在法庭辩论结束后提出该意见，本案不予合并审理，被告纵横房地产公司可另行主张权利。纵横房地产公司系高龙江发起设立的自然人独资公司，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，高龙江作为该自然人独资公司的股东，不能证明公司财产独立于自己的个人财产，依法应当对纵横房地产公司的债务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除董胜光与淄博纵横房地产开发有限公司于2015年7月21日签订的商品房买卖合同及商品房买卖合同的补充协议；二、淄博纵横房地产开发有限公司返还董胜光购房款500000元；三、淄博纵横房地产开发有限公司赔偿董胜光经济损失296450元；以上二、三项，淄博纵横房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内付清；四、高龙江对淄博纵横房地产开发有限公司的上述付款义务承担连带责任；五、驳回董胜光其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13035元，减半收取6518元，由董胜光负担636元，淄博纵横房地产开发有限公司、高龙江负担5882元；财产保全费5000元，由淄博纵横房地产开发有限公司、高龙江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员 勾 玲二〇二一年八月十日书记员 相建逢