四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终3609号上诉人（原审原告）：何建君，男，1978年8月28日出生，汉族，住四川省通江县。委托诉讼代理人：廖全，四川明炬律师事务所律师。上诉人（原审原告）：冯海容，女，1982年3月19日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。委托诉讼代理人：廖全，四川明炬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：绿地集团成都锦江房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市锦江区锦华路一段********。法定代表人：张志东，执行董事。委托诉讼代理人：曹丹明，泰和泰律师事务所律师。原审第三人：成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司。住所。住所地：四川省成都市锦江区书院西街**div>法定代表人：王顺丽。上诉人何建君、冯海容因与被上诉人绿地集团成都锦江房地产开发有限公司（以下简称绿地集团锦江公司）、原审第三人成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司（以下简称嘉诚新悦公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初8300号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员进行了独任审理。本案现已审理终结。何建君、冯海容上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持何建君、冯海容一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由绿地集团锦江公司承担。事实与理由：一、案涉房屋自2015年6月30日起存在严重质量问题，整改期间不具备居住环境，绿地集团锦江公司怠于整改是延迟入住的直接和唯一原因，应承担损失赔偿责任。1.绿地集团锦江公司制作的保修台账记载的不是全部整改事项。冯海容、何建君在一审陈述了客厅屋顶漏水的事实，也向上一层业主确认了漏水事实。绿地集团锦江公司对客厅、卧室地板、屋顶面、墙壁的整改持续到2019年，整改期间必然发生更换地板、粉刷墙体墙面。何建君、冯海容在未整改完毕前入住将直接影响整改进展和施工效果。整改期间房屋也缺乏入住条件。绿地集团锦江公司因交付的房屋存在质量问题，须履行整改义务。何建君、冯海容无法正常入住，必然产生损失。2.何建君、冯海容延迟入住是为了配合绿地集团锦江公司整改，绿地集团锦江公司延迟履行整改义务，扩大和增加了何建君、冯海容的损失。3.购买房屋的目的是直接入住。绿地集团锦江公司交付的房屋无法满足何建君、冯海容的购房预期和合同目的。绿地集团锦江公司应当承担给何建君、冯海容造成的损失。何建君、冯海容因绿地集团锦江公司延迟整改该商品房，既产生了装修损失，也产生了逾期入住该商品房期间租赁收益和物业管理费损失，上述损失均可明确并已成就，绿地集团锦江公司应当赔偿。二、房屋需缴纳物业费及缴费标准是绿地集团锦江公司知悉的事实，缴纳物业费是众所周知的事实，何建君、冯海容无需举证证明该事实，应按本案三方确认的收费标准计算物业费损失。1.一审事实中遗漏与前期物业服务有关的约定，依据该约定，绿地集团锦江公司知晓缴纳物业费及缴费标准的事实。2.一审已查明案涉房屋的物业公司和缴费标准，何建君、冯海容按约定标准主张未使用房屋期间的物业服务费损失符合客观事实。何建君、冯海容无需举证证明物业费及支付标准，应由绿地集团锦江公司举证证明何建君、冯海容无需缴纳物业费，但其未举证证明，应承担不利后果。三、一审判决有违意思自治、有失公允。因绿地集团锦江公司延迟整改发生本案诉讼，何建君、冯海容基于生活所需和减少损失的目实际于2017年12月28日入住，截止该期间，绿地集团锦江公司整改期间已达到18个月，何建君、冯海容也已延迟入住18个月，一审法院以此确认本案承担主体为何建君、冯海容，对绿地集团锦江公司的违约行为置若罔闻，酌定支付3个月租金损失完全违背公平原则。综上，一审认定事实不清，法律适用不充分，请求二审支持上诉请求。绿地集团锦江公司辩称，1.针对装修管理服务费的问题，本案系商品房预售合同纠纷，第一项诉讼请求的请求权基础不明，装修管理服务费系何建君、冯海容基于装修行为向物业公司缴纳的费用，绿地集团锦江公司交付的系精装房，绿地集团锦江公司既无支付装修管理服务费的合同义务，又无支付管理费的法定义务，针对此项诉求，绿地集团锦江公司并非适格的主体，且该笔费用并没有实际产生。2.针对何建君、冯海容主张的绿地集团锦江公司未及时履行修复整改义务，缺乏事实和法律依据，绿地集团锦江公司不应对何建君、冯海容主张的损失承担相应的责任，在一审中，一审法院对何建君、冯海容主张的质量瑕疵问题已经作出相应的认定，其并没有影响到正常居住使用，且根据双方提交的证据，可以证明绿地集团锦江公司已按照合同约定积极履行了案涉房屋的修复整改义务，并没有拒绝修复或者拖延修复的情形，不应该按同地段同类房租租金进行损失赔偿。3.关于物业费的问题，绿地集团锦江公司认为物业服务的对象为案涉房屋所在小区的公共区域，无论居住与否，实际上其已享受了小区公共物业服务，按照物业服务的约定以及法律规定，何建君、冯海容应当向物业公司支付物业服务费，且何建君、冯海容的该项主张与本案并非同一法律关系，应进行另案处理。嘉诚新悦公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。何建君、冯海容向一审法院起诉请求：1．判令绿地集团锦江公司在整改期间按0.03元/天/平方米的标准向嘉诚新悦公司支付装修管理服务费179.1元（合理整改期暂计30日，30×0.03×198.99=179.1）；2．判令绿地集团锦江公司按照同地段同类房屋租金7000元/月和物业服务费1154.142元/月标准赔偿何建君、冯海容的损失（一审庭审中明确，该损失是指整改期间无法入住的损失），自2015年6月30日起至2017年12月28日止和合理整改期内的损失合计为252778.4元［合理整改期暂计30日，31×（1154.142＋7000）=252778.4]；3.本案诉讼费用由绿地集团锦江公司承担。一审法院认定事实：2015年1月28日，何建君、冯海容（买受人）与绿地集团锦江公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件（含《商品房买卖合同补充协议》）。该合同约定：何建君、冯海容购买绿地集团锦江公司开发的绿地锦天府xx号房屋；用途为住宅；测绘建筑面积198.99平方米，其中套内建筑面积162.1平方米。装修水平是全装，装修标准为3000元/平方米。按照套内建筑面积计算，单价为16067.08元，总价款为2604473元。出卖人应在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。该合同第十五条第二款约定：交付商品房时，该商品房已由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意出卖人承担修复责任，由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准对商品房进行修复，并承担修复费用，修复期间不视为逾期交付房屋，买受人应在本合同约定的交付时间内办理完毕房屋交付手续。买受人未在约定的时间内办理或者未在约定的时间内办理完毕交付手续的，视为房屋已交付；修复完毕后，买受人应进行确认，买受人未在出卖人通知的期限内进行确认的，视为买受人对修复无异议。交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人以同品质的材料、设备予以替代。该合同第十六条约定：出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担保修责任。《商品房买卖合同补充协议》第八条第7款约定：房屋交付时，买受人认为交付的房屋需要修复的，应以书面方式向出卖人提出，出卖人核实后应按照合同约定承担修复责任，但交房时间不顺延，并且买受人应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续。买受人未在约定的时间内办理或未在约定的时间内办理完毕房屋交付手续的，视为房屋已交付，出卖人不承担逾期交付的责任。《商品房买卖合同》附件六是对装饰和设备标准的约定。《商品房买卖合同》附件九为《绿地锦天府商品房使用说明书》、附件十为《绿地锦天府商品房质量保证书》。一审庭审中，何建君、冯海容陈述，绿地集团锦江公司按《商品房买卖合同》约定时间通知何建君、冯海容交房，何建君、冯海容也按时去查看房屋，因发现问题需要整改故未接收房屋。2016年7月28日，何建君签收《绿地·锦天府收房流程表》，并在《物品领用登记表》上签字确认领取入户门钥匙2把。此外，《物品领用登记表》上何建君签字确认收到门禁卡、燃气卡、电卡等，但未注明签收时间。该表上，2017年7月20日，何建君签字领取窗帘遥控器。一审庭审中，何建君、冯海容陈述，为缩短孩子上学路途时间，在房屋仍然未整改到位的情况下于2017年12月28日实际入住案涉房屋。一审另查明，2014年9月28日，何建君、冯海容与嘉诚新悦公司签订《绿地锦天府前期物业服务协议》。约定，何建君、冯海容所有的案涉房屋所在小区“绿地锦天府”由嘉诚新悦公司提供前期物业管理服务。服务费用：高层电梯住宅5.8元/平方米·月。绿地集团锦江公司制作的报修台账显示：何建君、冯海容的报修时间、报修问题分别为：1．2015年8月11日，入户门上方框补漆、客厅推拉门异响、卫生间台盆柜色差；2．2016年8月6日，厨房门打不开；3．2016年8月8日，客厅石材裂缝严重；4．2016年8月20日，厨房阳台推拉门打不开；5．2016年8月23日，客厅餐厅石材裂缝严重；6．2016年9月1日，客厅石材打磨抛光、主卧衣帽间地板缝隙大；7．2016年9月10日，客厅阳台门不好关、客卧墙体开裂；8．2016年10月25日，客厅推拉门调试；9．2016年10月28日，小卧室漏水；10．2016年11月25日，次卧空调出风口补乳胶漆、次卧空调出风口下换木地板；11．2016年12月1日，次卧空调出风口补乳胶漆、次卧空调出风口下更换木地板；12．2016年12月18日，厨房玻璃是裂的；13．2017年4月12日，次卧地面缝隙大松动发黑；14．2017年5月11日，客卫台盆裂缝一个、厨房窗户台面砖裂缝、厨房台盆裂缝、软包自动掉皮；15．2017年6月10日，卧室墙体裂缝、次卧木地板浸泡更换、两个卫生间洗面盆裂缝、软包皮饰掉皮、厨房墙面打胶、厨房灶台下方板子脱落、主卧地板间隙大；16．2018年10月26日，客厅筒灯恢复、入户门掉下来、淋浴间地漏处石材损坏。一审庭审中，何建君、冯海容明确，该报修台账上显示的报修问题中有以下项目仍未整改完成：1．小卧室漏水，是楼上住户的地暖管损坏漏水至小卧室，把小卧室木地板泡了。该项绿地集团锦江公司未进行整改，但目前已无漏水现象，木地板能正常使用。2．客厅地板石材裂缝没有按照合同约定进行替换，仅做了打磨抛光，打磨痕迹明显。3．客卧墙体开裂，绿地集团锦江公司于2019年对开裂部分进行了软包处理，现看不到裂缝了。其余项目现在没有明显问题。该报修台账上显示的报修问题中影响何建君、冯海容正常入住的问题主要有：1．客厅地板石材裂缝；2．小卧室因楼上住户地暖管损坏而漏水，泡了地板；3．客厅顶面漏水，2017年6月发现，已报修，但绿地集团锦江公司未记录；绿地集团锦江公司于2018年底已整改但未修复吊顶，是何建君、冯海容自己修复的，现在该处不漏水。该报修台账上显示：“客厅石材裂缝严重”一项，何建君、冯海容于2016年8月8日、2016年8月23日两次报修；表上“跟进情况”一栏显示“8/13已发通知给宏誉备货，8/20已带宏誉负责人现场统计块数，8/27”（注：该栏内容显示不全）；表上“保修复查时间”显示为2016年9月30日。“小卧室漏水”一项，何建君、冯海容于2016年10月28日报修；表上“跟进情况”一栏显示“12/16已处理，吊顶已重新补漆，回复等业主验房”；表上“保修复查时间”显示为2017年1月9日。一审庭审中，绿地集团锦江公司陈述，具体整改完成时间及整改耗时以该表记载为准。一审法院认为，何建君、冯海容及绿地集团锦江公司对于已按约定日期交付房屋无异议。本案争议焦点在于：案涉房屋交付后，存在需要整改的装修问题，整改期间的损失如何确定。何建君、冯海容陈述，装修问题整改完成前其无法正常入住，影响其正常入住的问题主要是：客厅地板石材裂缝、小卧室漏水、客厅顶面漏水。“客厅顶面漏水”一项，在报修台账中无记录，何建君、冯海容亦未举证证明存在该整改项目，且何建君、冯海容2017年12月28日实际入住案涉房屋，该项目于2018年底整改，可见该项目是否整改以及整改期间均不影响何建君、冯海容实际入住。前两项问题在报修台账中有记录，绿地集团锦江公司已经实际整改；该两项未整改前及整改施工期间，何建君、冯海容的正常入住必然受到一定影响，从而遭受相应损失。故一审法院综合考虑该保修台账记录的报修时间、跟进情况、保修复查时间等内容，酌情确定整改影响入住的期间为3个月。何建君、冯海容主张按照同地段同类房屋租金7000元/月计算租金损失，符合目前租赁市场行情，一审法院予以支持。何建君、冯海容主张整改期间的物业服务费损失，因无证据证明该费用已实际产生，故一审法院不予支持。综上，对于案涉房屋装修问题整改期间造成的损失，本院支持21000元；对何建君、冯海容多主张的部分，一审法院不予支持。何建君、冯海容主张尚有部分项目未整改到位，还需要进行整改，预估合理整改期为1个月。对此，一审法院认为，何建君、冯海容主张的尚未整改完成的3个项目（小卧室漏水、客厅石材裂缝、客卧墙体开裂），实际上已经由绿地集团锦江公司进行了整改，何建君、冯海容若对其整改效果不满意，在符合合同约定情况下可要求绿地集团锦江公司继续整改，但在整改实际实施前，无法确定整改实际耗时、整改施工期间是否影响正常居住。因此，何建君、冯海容主张的第一项诉讼请求及第二项诉讼请求中的合理整改期内的损失，尚未实际发生，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、绿地集团锦江公司应于判决发生法律效力之日起十日内向何建君、冯海容支付房屋整改期间损失21000元；二、驳回何建君、冯海容的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5094元，减半收取计2547元，由何建君、冯海容负担2384元，由绿地集团锦江公司负担163元。二审中，何建君、冯海容提交如下证据：1.绿地锦天府保维修中心出具的“维修单”、《报修流转单》共3份。拟证明绿地集团锦江公司在于2015年6月接到何建君、冯海容关于案涉房屋的报修申请后，于2017年开始处理报修事项的维修事宜，严重损害了何建君、冯海容的居住权益，应当赔偿在上述维修期间所产生的损失。2.由嘉诚新悦公司出具的专用收据2份，拟证明：何建君、冯海容于2016年7月28日向嘉诚新悦公司交付2015年7月1日至2017年3月31日期间的物业服务费共计23891.4元，该费用应视为何建君、冯海容未入住案涉房屋期间所产生的损失。绿地集团锦江公司质证认为：第一组证据，系复印件，对三性不予认可，且无法达到证明目的。在一审中，双方均提交了相同的一份维修清单，何建君、冯海容提交的2019年12月4日的这份维修通知，相应的内容并没有在一审双方提交的维修清单中予以显示。何建君、冯海容的证明目的是2015年6月即提出了报修申请，但是根据此两份维修通知的内容，上面明确的内容是房屋的交付日期是2015年6月30日，报修的日期均为2017年，故无法达到证明目的。第一组证据中的报修流转单，报修的房号有误，报修的房号是两个房子的房号，故对真实性有异议。第二组证据，系复印件，对三性不予认可，按照一般常理，专用收据的原件系交何建君、冯海容，该证据无法达到证明目的。买卖合同第22条前期物业服务管理里面，物业服务收费的价格是5.8元/月/平方米，这里面包含的费用由物业共有部分、公共设施设备的日常运营维护费用、物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用以及物业共有部分公用设施设备公众责任的保险费用等等，关于物业公区的相关服务费用，无论案涉房屋空置与否，事实上物业费针对的是案涉小区的公共物业服务，其不能作为损失的一部分，否则对其他的物业费缴纳业主不公平。嘉诚新悦公司未发表质证意见。二审中，绿地集团锦江公司与嘉诚新悦公司均未提交新证据。对何建君、冯海容提交的上述证据是否采信，本院将结合本案其他事实综合评判。本院二审审理查明事实与一审法院查明事实一致，本院依法予以确认。二审中，何建君、冯海容陈述，其诉请绿地集团锦江公司在整改期间向嘉诚新悦公司支付装修管理服务费暂时未产生。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，引起本案纠纷之法律事实发生于民法典实施之前，故应当适用当时的法律、司法解释。本案的争议焦点为，一、何建君、冯海容诉请绿地集团锦江公司按照同地段同类房屋租金7000元/月和物业服务费1154.142元/月标准赔偿何建君、冯海容的损失（该损失是指整改期间无法入住的损失，自2015年6月30日起至2017年12月28日止）是否应得到支持；二、何建君、冯海容诉请绿地集团锦江公司在整改期间向嘉诚新悦公司支付装修管理服务费是否应得到支持。双方于2015年1月28日签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方均应按合同约定履行各自的义务。第一个争议焦点。关于租金损失。一审中，何建君、冯海容陈述影响其正常入住的主要问题：客厅地板石材裂缝、小卧室漏水、客厅顶面漏水。二审中，何建君、冯海容提交绿地锦天府保维修中心出具的“维修单”、《报修流转单》（问题描述：包括客厅顶棚渗水）。拟证明绿地集团锦江公司在于2015年6月接到何建君、冯海容的报修申请后，于2017年开始处理报修事项的维修事宜，损害了何建君、冯海容的居住权益，应当赔偿在上述维修期间所产生的损失。本院经审查认为，上述证据均为复印件，且无其他证据予以佐证，不能核实其真实性，对上述证据本院不予采信。对于何建君、冯海容陈述影响正常入住的主要问题：客厅地板石材裂缝、小卧室漏水、客厅顶面漏水。一审法院经审查后认为，“客厅顶面漏水”一项，在报修台账中无记录，何建君、冯海容亦未举证证明存在该整改项目，且何建君、冯海容于2017年12月28日实际入住案涉房屋，该项目于2018年底整改，可见该项目是否整改以及整改期间均不影响何建君、冯海容实际入住。客厅地板石材裂缝、小卧室漏水在报修台账中有记录，绿地集团锦江公司已经实际整改；该两项未整改前及整改施工期间，何建君、冯海容的正常入住必然受到一定影响，从而遭受相应损失。一审法院综合考虑该保修台账记录的报修时间、跟进情况、保修复查时间等内容，酌情确定整改影响入住的期间为3个月，对何建君、冯海容主张按照同地段同类房屋租金7000元/月计算租金损失予以支持并无不当，本院予以维持。关于物业费损失。一审中，一审法院以何建君、冯海容无证据证明物业服务费已实际产生，对其主张整改期间的物业服务费损失不予支持。二审中，何建君、冯海容提交由嘉诚新悦公司出具的专用收据2份，拟证明：何建君、冯海容于2016年7月28日向嘉诚新悦公司交付2015年7月1日至2017年3月31日期间的物业服务费共计23891.4元，该费用应视为何建君、冯海容未入住案涉房屋期间所产生的损失。本院经审查认为，上述证据均为复印件，且何建君、冯海容也未提交转账凭证等证据予以佐证，不能核实其真实性，对上述证据本院不予采信。对何建君、冯海容主张整改期间的物业服务费损失，因无证据证明该费用已实际产生，本院不予支持。综上，一审法院对何建君、冯海容诉请绿地集团锦江公司按照同地段同类房屋租金7000元/月和物业服务费1154.142元/月标准赔偿何建君、冯海容的损失（该损失是指整改期间无法入住的损失，自2015年6月30日起至2017年12月28日止）部分支持并无不妥，本院予以维持。第二个争议焦点。二审中，何建君、冯海容陈述，其诉请绿地集团锦江公司在整改期间向嘉诚新悦公司支付装修管理服务费暂时未产生。在此情况下，该诉请无事实与法律依据，本院不予支持。综上，何建君、冯海容上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费5094元，由何建君、冯海容负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  白福群二〇二一年九月一日书记员  夏玉荣