宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2021）宁0402民初5238号原告（反诉被告）：高琦，男，1982年12月7日出生，汉族，宁夏海原县人，住宁夏固原市。被告（反诉原告）：马振义，男，1979年11月29日出生，汉族，宁夏固原市人，住宁夏固原市。被告：王虹，女，1981年3月20日出生，汉族，宁夏固原市人，住宁夏固原市。原告（反诉被告）高崎与被告（反诉原告）马振义、王虹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高崎、被告（反诉原告）马振义均到庭参加诉讼。被告王虹经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高崎向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告配合原告办理位于固原市原州区荣华锦园小区16号楼2单元802室的屋房过户登记手续；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月11日，原、被告签订了《回迁房买卖合同》，双方约定：由被告将其所有的位于固原市原州区XX小区1号120平方米的房屋出卖给原告，房屋价款42万元。合同签订后原告支付被告购房款40万元，余款2万元在交付房屋钥匙后再支付。由于承建XX小区的开发商资金出现问题无法再继续建设该小区，后由固原市原州区政府接管将被告拆迁安置房房屋更换为X2小区16-2-802室，面积119.33平方米，更换后房屋需交付楼层差价15320元（原告已交付于被告），房屋价款不变。2018年7月15日，被告将位于固原市原州区X2小区16-2-802室房屋钥匙交付于原告使用。由于原告向被告购买的是回迁安置房屋，系简易装修房屋，但后来政府更换的X2小区16-2-802室系毛坯房、未装修，故政府向被告退回了未装修费18000元，故原告现下欠被告房款2000元。现X2小区16-2-802室正在办理房屋产权证书，原告请求被告配合办理该房屋产权证书，但被告拒绝配合。综上，原、被告签订了房屋买卖合同，被告现不按合同约定配合原告办理位于固原市原州区X2小区16号楼2单元802室房屋产权证书构成违约，原告诉至法院，望判如所请。马振义辩称，原告陈述的事实与理由基本属实。原告现在给我把剩余款项支付完毕，我就协助原告办理房产手续。王虹缺席，未提出答辩及质证意见。马振义向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告及时支付剩余购房款2667元；2、依法判令本案反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2016年10月11日，反诉原告与反诉被告签订了《回迁房买卖合同》，合同约定反诉原告将坐落于精英国际花园小区内楼房一套，建筑面积126平方米，出售给反诉被告。房屋售价42万元，第一次付40万元，余款2万元拿到钥匙后付清。现反诉被告拿到钥匙已经两年多时间，至今仍欠反诉原告房款2667元。经反诉原告多次催要，反诉被告至今未付，在房款未付清前，反诉被告无权要求过户。高崎针对马振义的反诉请求辩称，1、欠款2万元我当时向反诉原告出具了欠条，我支付款项后，反诉原告未将欠条返还给我；2、该房屋性质为拆迁安置回迁房，当时政府说是简装，但是更换的房屋并未进行装修，政府发放的装修补偿款由反诉原告领取，但反诉原告未向我支付，亦未向我提交补偿款数额的证据，双方无法对剩余房款进行核算；3、双方合同约定的房屋面积为126平方米，但是后续房屋面积变动，对于面积变动后的退款金额，反诉原告并未向我告知，上述款项按照合同约定应当顶抵剩余房款。综上，对于反诉原告诉请的款项数额我不认可。本院对高崎提交的证据认定如下：《回迁房买卖合同》、《固原市商品房买卖合同（预售）》、收据、微信聊天截屏、专项维修基金票据各1份，黄河农村商业银行个人业务交易凭证及票据3份，马振义质证后均无异议，经审查上述证据来源合法，内容客观真实，能够证明高琦与马振义签订了XX小区的拆迁安置回迁房买卖合同，后更换为X2小区16-2-802室，马振义向高琦交付了房屋，高琦现居住的房屋系马振义的拆迁安置回迁房，双方就该房屋未签订合同的事实，对其证明效力予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年10月11日，马振义（出卖人、甲方）与高崎（买受人、乙方）签订了《回迁房买卖合同》，约定甲方将坐落于X2小区内，建筑面积为126㎡的1号自有楼房，出售给乙方120㎡，房屋价款为42万元，乙方分两次交清房款，第一次付房款40万元，余款2万元乙方拿到钥匙后付清。甲方所出售房屋性质为拆迁安置回迁房，甲方并未办理产权登记手续，乙方对此知晓，过户时如产权登记在甲方名下手续费由甲方交纳，如可以登记在乙方名下办理费由乙方交纳，如甲方有2套以上房屋产权登记在而造成的费用由甲方承担。本协议签订前，该房屋如有应缴纳的一切税收、费用、均由甲方负责。但该房屋交付时的维修基金由乙方承担，另该房屋的水、电、暖的办理由乙方承担，其他税费按照法律规定，各自承担。因拆迁安置回迁房有简易装修，如不装修开发商的装修补偿款由甲方交给乙方。此次交易面积按照120㎡核价，若实际面积小于120㎡，甲方按交易价退还乙方，若实际面积大于120㎡，乙方按照售楼部要求的价格补交相应的费用，甲方不再承担。合同签订后，高琦于当日向马振义的妻子王虹转账支付购房款40万元。马振义向高琦出具了40万元的收据。后因合同约定的小区开发商资金断裂，无法交房。2018年3月6日，马振义与X2小区的开发商于签订《固原市商品房买卖合同（预售）》并办理了预售备案，将拆迁安置回迁房更换为荣华锦园小区16-2-802室，面积119.33平方米，每平方米4000元，合计477320元，购房成交价款相当于征收补偿款部分，涉案房屋至今未办理产权登记手续。后马振义向高琦交付了涉案房屋，高琦占有使用至今。本院认为，高崎与马振义签订的《回迁房买卖合同》中约定的拆迁安置房因无法交付更换为涉案房屋，后马振义向高崎进行了交付，高崎予以接受，且根据双方庭审陈述及提交的证据，双方针对涉案房屋未另行签订合同，仍按原合同进行了履行，故《回迁房买卖合同》中约定的其他内容合法有效，对双方具有法律约束力。对高琦要求马振义、王虹配合办理X2小区16-2-802室房屋过户登记手续的诉请，因涉案房屋系拆迁安置房屋，产权登记至今未办理至马振义名下，高琦与开发商之间针对涉案房屋不存在买卖合同关系，直接办理至高崎名下，该种操作违反国家相关的税收政策的规定，且根据合同约定高琦为合同的先履行义务一方，现双方就涉案房款至今未进行明确结算，无法确定是否支付完毕，故对高崎的该项诉请不予支持。对马振义反诉请求的支付剩余房款2667元，高琦辩称双方在买卖合同中，约定了拆迁安置回迁房系简单装修，但重新更换的案涉房屋未进行装修，按合同约定不装修的补偿款应由马振义交给高崎，马振义在收取了装修补偿款后拒不提交装修款的具体数额的收据，导致剩余房款数额不明，不愿意支付。本院认为，未装修补偿款是由政府直接补偿给马振义，马振义应存有该款项具体数额的证据，应当提交双方进行算账，但庭审中马振义未提交，应由其承担举证不能的不利后果，故高琦的抗辩理由成立，双方之间欠付的购房款数额无法确定，对马振义的反诉请求不予支持。王虹经合法传唤未到庭参加诉讼，视为其对答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利的放弃，本院依法缺席审判。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）高崎的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）马振义的反诉请求。案件本诉受理费100元，由原告（反诉被告）高崎负担。反诉受理费50元，由被告（反诉原告）马振义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审  判  长   郑银花人 民 陪 审 员   杨 晓人 民 陪 审 员   杨继宗二○二一年九月七日书  记  员   谢明娟附：相关法律规定《中华人民共和国民法典》：第一百一十九条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零二条 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》：第十四条  人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条  当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条  被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第九十条  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。