大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初10094号原告：大连宏华物业管理有限公司，统一社会信用代码912102117260294275，住所地辽宁省大连市甘井子区芳泽园11号。法定代表人：陈华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王楠，系辽宁金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杰，系辽宁金石律师事务所律师。被告：吴焕春，男，1952年4月8日生，汉族，住址辽宁省大连市中山区。原告大连宏华物业管理有限公司与被告吴焕春物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭对本案进行了审理，原告的委托代理人王楠、王杰，被告吴焕春均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告立即支付阳光驿城小区C2-05-10号房屋的物业服务费4，366元、滞纳金1,309元（按照物业费本金30%标准计算）；共计5,675元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年2月，原告与大连市公共租赁住房投资管理有限公司签订《阳光驿城前期物业管理委托合同》，约定原告进驻阳光驿城小区提供物业服务。被告于2014年2月15日入驻阳光驿城小区C2-05-10号房屋，是该房屋业主，房屋面积为52.14平方米。根据《阳光驿城前期物业管理委托合同》第八条的约定，案涉房屋的物业费标准为1.8元/月/平方米。原告已经按照合同约定履行物业服务义务，但被告一直拒绝向原告交纳物业费，共计4,366元（明细如下：2015年2月15日至2018年12月31日，共1415天；住宅1.8元/月/平方米X住宅面积52.14平方米×12个月÷365天×1415天=4,366元）。根据被告与大连市公共租赁住房投资管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》第七条第四款的约定，被告不按照协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起按日3‰。交纳滞纳金。原告多次催要未果。被告的行为违反了合同约定，严重侵害了原告的合法权益，特诉至贵院请求支持原告的诉讼请求。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。对房屋地址、面积、欠费时间均无异议。被告不同意缴纳物业费的理由如下：自交房之后被告厕所存在漏粪水的情况，是被告自己修的。被告向物业报修，修过一次，并没有维修好，修完了还漏。物业的人去维修的时候让我去买材料，修完之后，厕所还漏，被告又去找物业，物业又来弄，还要买材料、拿维修费。物业之后就不去了。房屋不保温，透寒漏风，冬天冷，不清楚是哪里透寒漏风，找物业，物业一直拖延。自交房起房屋天棚有裂纹，物业去维修了，用石膏粉抹了两下，但是并未起到任何作用，房屋裂纹状态至今。原告的服务与1.8元的物业费不相符，故被告不同意按照此标准缴纳物业费。经审理查明，原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区阳光驿城项目经济适用住房提供物业管理服务。2014年2月，原告（乙方）与大连市公共租赁住房投资管理有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》，合同第五条约定原告需为全体住户创造一个整洁、文明、安全、舒适、便利的宜居环境，原告需在合同生效后一个月内，使各项服务达到《大连市住宅小区物业管理服务收费等级考核标准》（一级）规定的服务标准。原告需及时妥善处理住户有关物业管理的投诉。合同第六条约定了原告在客户服务、治安保卫服务、公共环境维护服务、绿化养护服务、物业建筑物所属公共设施、设备运行维护保养、物业建筑物本体公共部位管理及维修、物业档案管理、节能管理、维护公共关系、停车场管理、公建经营行为管理等方面的服务内容和服务标准。合同第七条约定了物业服务期限至产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日止。合同第八条约定了物业费标准，住宅为1.8元/平方米/月。被告系大连市甘井子区阳光驿C2-05-10号房屋的业主，房屋面积52.14平方米。被告未向原告交纳自2015年2月15日起至2018年12月31日止的物业服务费用。原告于2018年12月31日撤出案涉小区，不再为案涉小区提供物业管理服务。上述事实，有原告提供的《阳光驿城前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》、被告缴纳物业费的收据，原、被告陈述及庭审笔录在卷为凭，以上证据业经庭审质证及本院审查，应予采信。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。原告按照前期物业服务协议的约定对案涉小区提供了物业服务，被告应当向原告支付自2015年2月15日至2018年12月31日的物业费4,367元（1.8元/月/平方米×52.14平方米×46个月+1.8元/月/平方米×52.14平方米÷30天×16天），原告主张4,366元符合法律规定，本院予以支持。至于被告提出的物业服务方面的抗辩，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。但经其他同小区案件的审理情况来看，原告的确存在物业服务不到位的情况，且原告已经撤出案涉小区，无法通过后续的服务弥补，故对于原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告吴焕春给付原告大连宏华物业管理有限公司2015年2月15日至2018年12月31日期间的物业费4,366元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连宏华物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费25元（原告已预付，已减半收取），由被告负担，并自本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 李 艳二〇二一年八月二十六日书记员 修建华附相关法条：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。