贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0523民初2944号原告：董大德，男，汉族，1947年8月12日生，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。被告：蓝勋，女，汉族，1993年9月28日生，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。原告董大德诉被告蓝勋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董大德、被告蓝勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董大德向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告付给原告2020年租房租金12800元。2.损坏房屋修复费8000元。3.违约金1000元。4.解除租赁合同。5.本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告增加诉讼请求：要求被告支付租金后，将东西搬走。事实和理由：2018年12月22日，被告在原告家中订立租赁合同，租赁原告家房屋一栋（上、下两楼），包括厨房、卫生间共7间。作开办幼儿园使用,定期五年，租金合计64000元，租金分期给付，每年12月22日付1年租金12800元。第一次，被告在2018年12月22日（订立合同日期）付给原告2019年房屋租金12800元。2019年12月22日，被告应该付给原告2020年的房屋租金，但被告至今未付。原告已多次催被告给付，被告以没有办成幼儿园没钱为由拒不给付。为此，特提起诉讼，请求依法判决。被告蓝勋辩称，原告要求我支付12800元的房屋租金我不同意，原因是我2020年3月份就准备搬走的，但原告不同意我搬走，并把钥匙收回去了，所以我才没得把东西搬走。房屋修复费8000元我不认可，但我可以给原告将房屋修复。违约金我也不同意给付，因为我没有违约。至于与原告的租赁合同，我同意解除。东西我肯定会搬走的。原告董大德为证明其主张，在举证期限内提交的证据有：1.《租赁合同》一份（复印件），用以证明原告和被告签订了租赁合同，将房屋租赁给被告使用。经质证，被告无异议。2.幼儿园的招生简章一份，用以证明被告在2020年疫情过后都还在发招生广告，在3月份并没有搬走。经质证，被告认为招生简章上的开学时间是2020年2月10日，但由于招生生源不好，被告就准备３月份搬走，但原告不让被告搬走。３.《照片》13张，用以证明被告因开办幼儿园将原告的房屋墙面损坏的事实。经质证，被告无异议。被告蓝勋未提交证据。对证据的分析与认定：经过庭审质证和本院审查，原告董大德提交的第1、3组证据，被告无异议，本院予以认定。对原告董大德提交的第2组证据，被告称是原告不让其搬走，但未提供其他证据予以佐证，由于幼儿园准备招生的事实客观存在，本院对真实性予以认定。本院经审理认定事实如下：2018年12月22日，原告董大德（出租人、甲方）与被告蓝勋（承租人、乙方）订立《租赁合同》，将甲方长子董发康的坐落于金沙县茶园镇沿河村沿河桥头斜对面公路边的砖混结构房屋整栋出租给乙方使用，合同主要载明：“1.租赁物数量：甲方出租全幢房屋上下两楼共7间（包括厨房、卫生间）与乙方使用，二楼甲方留一间堆放家具。各间房屋出入门路按实地原样。2.租赁物用途：乙方开办幼儿园，设办公室、教学室、午休室、教师寝室、厨房、卫生间、活动场地等。3.租赁期限及租金：租赁期限五年（从签订合同之日起至2024年7月20日当届学前班学期结束时止），租金64000元。租期届满，是否续租由双方协商议定。乙方有优先承租权。4.租金和水电费交付方式：租金人民币64000元分5次乙方交甲方，第一次2018年12月22日（签订合同日）交12800元；第二次2019年12月22日交12800元；第三次2020年12月22日交12800元；第四次2021年12月22日交12800元；第五次2022年12月22日交12800元。如乙方不按期交租金与甲方，本合同即终止。每次交租金时，由甲方写收据给乙方留凭。甲方供给乙方幼儿园煮饭、洗菜、卫生间用水，每年由乙方付甲方水费70元。由甲方提供电表、室内线与乙方安装用电，计度数按供电局规定的家庭用电价交电费与甲方。5.安全责任：甲方家人及乙方师生注意自身的安全，如发生意外事故责任自负，乙方师生在院坝活动时，由乙方自行架设防护栏控制幼儿不得外出，以免发生不安全事故。乙方放假期间，园内所有设施由甲方义务管理，履行防火，防盗安全责任。6.违约责任：本合同甲、乙方双方签名人全权代表各方家属权利，签订之日起生效，双方应履行合同。如一方不按照合同条款施行视为违约。违约金按法律规定数额赔偿不违约一方因此造成的损失。本合同一式二份，甲乙双方各执一份为凭。”董大德、蓝勋分别在承租人与出租人处签字捺印。合同签订后被告支付了第一次租金12800元，并在租赁房屋内的墙面作了一定的装饰。第二次租金12800元（即2019年12月22日应交的租金）未按时支付。2020年2月左右，被告的幼儿园准备招生开学，但由于疫情及生源等原因没有开办起来。2020年8月，被告去搬东西并将钥匙归还原告，双方对租赁费未达成一致意见导致没有搬成。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规之强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，本案中，被告不按合同约定期间即2019年12月22日支付第二次租金12800元，已构成违约，根据合同约定，原、被告订立的租赁合同终止。合同终止后，合同不再履行。本案中，原、被告约定的租赁期限为5年（60个月），租金64000元，但注明系从签订合同之日起（即2018年12月22日）至2024年7月20日当届学前班学期结束时止（67个月），故原、被告的租赁期限应为67个月，即每月租金为：64000元÷67个月=955.22元。被告租赁房屋开办幼儿园未果后，未将房屋交还原告，应向原告支付从合同签订之日起（2018年12月22日）至2020年8月准备搬离前（共20个月）的租金为：955.22元×20个月=19104.4元，被告已支付第一次租金12800元，故还应支付原告的租金为：19104.4元-12800元=6304.4元。原告主张租金12800元，其超出部分本院不予支持。故原告请求解除租赁合同并要求被告支付租赁费用的主张，符合法律规定，且被告也同意解除租赁合同，本院予以支持。既然原、被告之间所签订的《租赁合同》已解除，则被告蓝勋应将涉案房屋腾退交还原告管理，故原告要求被告将东西搬走的主张，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”的规定，原告要求被告支付损坏房屋修复费8000元的主张，庭审中，被告认可将原告的房屋粉刷恢复原状，原告当庭表示同意，符合《中华人民共和国民法典》第七百一十五条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。”的规定，予以支持。原告主张被告支付违约金1000元的主张，由于原告未举证证明因被告违约造成的实际损失，且被告的幼儿园未实际开办，房屋租赁后一直处于闲置状态，被告并未得到实际经营，故对原告该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条第一款、第七百零三条、第七百一十五条、第七百二十一条、第七百二十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、解除原告董大德与被告蓝勋于2018年12月22日订立的《租赁合同》；二、被告蓝勋于本判决生效之日起十五日内支付原告董大德房屋租金人民币6304.4元；三、被告蓝勋在本判决生效之日起十五日内将涉案房屋腾退交还给原告董大德；四、被告蓝勋在本判决生效之日起二十日内将租赁房屋恢复原状；五、驳回原告董大德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币165元，由被告蓝勋负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人申请强制执行的期限为二年，从判决书确定的履行期限届满次日计算。审判员 孙 瑛二〇二一年八月二十六日书记员 黄朝江