广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终17386号上诉人（原审原告）：赵敏洁，女，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：张丽，广东智奇诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州合生翠景房地产有限公司。住所地：广州市海珠。法定代表人：潘平，该公司董事长。委托诉讼代理人：霍许，该公司员工。委托诉讼代理人：罗小珊，广东南方福瑞德律师事务所律师。上诉人赵敏洁因与被上诉人广州合生翠景房地产有限公司（以下简称合生翠景公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2021）粤0105民初838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月14日立案受理后，采用独任制对本案进行了审理。上诉人赵敏洁委托诉讼代理人张丽，被上诉人合生翠景公司委托诉讼代理人霍许、罗小珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人赵敏洁上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判合生翠景公司向赵敏洁支付从2017年11月1日起至2018年8月8日止的延迟办证违约金(从2017年11月1日起至2018年6月14日止，每日按照3071078元乘以1%除以360日的标准计算；从20l8年6月15日起至2018年8月8日止，每日按照3035307元乘以1%除以360日的标准计算)(不服一审判决金额为6975元)；2.一、二审诉讼费由合生翠景公司承担。事实与理由：一、一审判决合生翠景公司向赵敏洁支付延迟办证违约金从2018年1月19日起算，是认定事实不清。关于诉讼时效问题，赵敏洁已于2020年12月3日前向合生翠景公司注册地址邮寄《要求支付延迟办证违约金律师函》，该邮件显示退回妥投。赵敏洁邮寄的地址为合生翠景公司工商企业登记信息上的注册地址，该工商企业登记信息是由赵敏洁在国家企业信用信息公示系统查询得知，国家企业信用信息公示系统上公示的合生翠景公司信息具有公示作用。根据《企业登记管理条例》第十二条的规定：“公司的住所是公司主要办事机构所在地。经公司登记机关登记的公司住所只能有一个。公司的住所应当在其公司登记机关辖区内”，即公司的住所只能有一个。合生翠景公司与赵敏洁签订《广州市商品房买卖合同(预售)》的时间是2015年4月11日，至今已有6年之久，合同上所约定合生翠景公司的通讯地址在涉案小区内，但是赵敏洁本人居住在该小区，每天经过该地址，很多年前就发现该地址早就被合生翠景公司租给一个施工单位作为工棚使用，合生翠景公司根本无人在此办公。如果赵敏洁往该地址邮寄上述函件，几乎可以肯定没有人收取。所以基于该事实情况，赵敏洁在邮寄上述函件时，才按照合生翠景公司现行登记有效的注册地址邮寄，且登记的地址依法具有公示效力，但一审法院却以赵敏洁未按照合同约定的通讯地址邮寄，而不认定赵敏洁邮寄的上述律师函构成时效中断，此为认定事实不清，应予以纠正。二、一审法院关于违约金计算方法，适用法律不正确。根据《中国人民银行关于人民币存贷款计结息问题的通知》(银发(2005)129号)第三条：“存贷款利率换算和计息公式：(一)人民币业务的利率换算公式为：日利率=年利率÷360，月利率=年利率÷12；……”一审法院在计算延迟办证违约金在换算日利率时使用年利率除以365天，赵敏洁认为这是适用法律错误，应予以纠正。被上诉人合生翠景公司辩称：同意一审判决处理，不同意赵敏洁的上诉请求。事实与理由：一、一审法院对于迟延办证违约金起算日的认定符合实际情况、适用法律正确，赵敏洁主张2017年11月1日至2018年1月18日的违约金已经超过诉讼时效。二、赵敏洁邮寄《要求支付迟延办证违约金律师函》的行为不构成诉讼时效中断，一审法院认定事实正确。赵敏洁邮寄《要求支付迟延办证违约金律师函》的快递签收状态为退回妥投，即合生翠景公司实际未收到该邮件，而且该邮件寄件人并非涉案合同的买方，且并未载明邮件内的物品信息，不能确认该邮件是就本案迟延违约金事宜的函件，一审法院认定邮件并非按照涉案合同约定的通讯地址进行邮寄，难以认定赵敏洁构成诉讼时效中断的认定事实清楚。三、《中国人民银行关于人民币存贷款计结息问题的通知》第三条关于贷款利率换算和利息公式对日利率的规定，是针对银行体系的存贷款业务而言，不是法律法规或者司法解释，不具有法律拘束力。退一步，即使该银行规定可以在诉讼案件中参考，也应当针对案件类型关联的金融借贷类案件，而不应扩大适用在迟延办证违约金的案件中。赵敏洁于2021年1月20日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.合生翠景公司向赵敏洁支付迟延办证违约金34123元（以3071078元为本金，自2017年7月5日起至实际办理房产证并交付之日止，按每满一年按已付购房款1%的标准计算）；2.本案诉讼费由合生翠景公司承担。一审法院认定事实：2015年4月11日，赵敏洁（乙方、买方、通讯地址海珠区叠景路彩榕街9号604房）与合生翠景公司（甲方、卖方、通讯地址海珠区广州大道南1028号内进400米逸景翠园销售中心）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：（第四条）乙方所购商品房为海珠区广州大道西面侧、鹭江村南侧地块逸景翠园自编8栋第10层1003号房；（第七条）总金额3071078元；（第十三条）甲方应当在2016年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；（第二十一条）双方同意选择“乙方委托甲方办理”《房地产权证》；甲方应当在商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；（第二十二条）乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；（第二十九条）本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效；等。“附件七：本合同补充协议”中的第13条约定：双方同意对合同第二十一条第2种方式（乙方委托甲方办理《房地产权证》）的内容调整为：甲方应在该商品房交付之日起550日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记；第14条约定：……如双方在本合同第十三条约定的交房期限之前办妥房屋交接手续的，办理房产权证期限仍从合同约定交房期限届满之日起算；第16条约定：双方同意对合同第二十二条“乙方委托甲方办理产权登记”而迟延办理产权登记的违约责任调整为：从逾期之日起，每满一年甲方按已付购房款1%向乙方支付违约金；等。上述合同签订后，合生翠景公司向赵敏洁出具了共计3071078元的购房款发票。赵敏洁于2016年1月1日接收了涉案房屋。2018年5月18日，合生翠景公司按照合同约定的赵敏洁通讯地址海珠区叠景路彩榕街9号604房邮寄《关于办理的通知》，要求赵敏洁于2018年5月21日至25日（9：00至17：00）带齐以下资料到合生翠景公司海珠区艺洲路612号紫龙府销售中心办理结算手续作申报契税用：1.商品房买卖合同原件，2.房款及装修合同款全额发票或者收据原件，3.身份证原件及复印件，建设银行的存折或储蓄卡复印件；等。该邮件妥投证明显示正在投递。赵敏洁表示不记得收过该邮件。2018年6月3日，合生翠景公司出具《结算证明》给赵敏洁，载明涉案房屋现房价为3035307元。2018年6月9日，赵敏洁向合生翠景公司提交办理不动产权证资料。2018年6月14日，合生翠景公司向赵敏洁退回面积差房款35771元。2018年8月8日，广州市国土资源和规划委员会核发涉案房屋的《不动产权证书》，将涉案房屋的产权登记至赵敏洁名下。2020年12月3日，赵敏洁委托律师按照广州市海珠区叠景路160号614房邮寄《要求支付延迟办证违约金律师函》，该邮件妥投证明于2020年12月14日退回妥投。一审诉讼中，赵敏洁表示：赵敏洁按照合生翠景公司注册地址向合生翠景公司邮寄《要求支付延迟办证违约金律师函》；合生翠景公司应在赵敏洁实际收楼之日即2016年1月1日起550日前办理房产证，故违约金从2017年7月5日起计。一审法院认为，赵敏洁与合生翠景公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同当事人均应按合同约定履行义务。关于迟延办证违约金起止时间的问题。赵敏洁已将上述合同约定的款项支付完毕，则合生翠景公司应及时履行办证义务。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第13条关于“甲方应在该商品房交付之日起550日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记”、第14条关于“如双方在本合同第十三条约定的交房期限之前办妥房屋交接手续的，办理房产权证期限仍从合同约定交房期限届满之日起算”的约定，合生翠景公司应在合同约定交房期限届满之日起550日内即2017年10月31日前办理房产权证，否则，从逾期之日起，每满一年合生翠景公司按已付购房款1%向赵敏洁支付违约金。合生翠景公司未在上述期限内履行办证义务，已构成违约，故赵敏洁要求合生翠景公司支付自2017年11月1日起至2018年8月8日止的迟延办证违约金的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。赵敏洁关于违约金从实际接收涉案房屋之日起550日的次日即2017年7月5日起计的主张以及合生翠景公司关于违约金从合同约定交房期限届满起算550日的次日起即2017年11月2日起算的抗辩意见，均不符合合同约定，一审法院不予采纳。关于诉讼时效问题。合生翠景公司辩称2018年1月18日之前的违约金诉请已超过诉讼时效。赵敏洁主张其于2020年12月3日向合生翠景公司住所地邮寄《要求支付延迟办证违约金律师函》，该邮件显示退回妥投，而该邮件并非按照《商品房预售合同》约定的通讯地址进行邮寄，故一审法院难以认定赵敏洁的上述律师函构成诉讼时效中断。赵敏洁于2021年1月18日提起本案诉讼，故赵敏洁主张的2018年1月18日之前的迟延办证违约金已过诉讼时效，一审法院不予支持。赵敏洁主张的2018年1月19日至2018年8月8日期间的迟延办证违约金没有超过诉讼时效，一审法院予以支持。关于赵敏洁迟延提交办证资料的天数应否从逾期办证天数扣除的问题。合生翠景公司主张其于2018年5月18日向合同约定的赵敏洁通讯地址邮寄《关于办理的通知》，要求赵敏洁于2018年5月21日至25日提交办理不动产权证资料，赵敏洁迟延提交办证材料的天数应从逾期办证天数中扣除。按照赵敏洁、合生翠景公司签订的《商品房预售合同》的约定，本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。合生翠景公司的上述邮件妥投证明显示正在投递，合生翠景公司未举证证明上述邮件赵敏洁已收到，赵敏洁对此亦不予确认，故合生翠景公司的上述主张依据不足，一审法院不予采纳。关于迟延办证违约金标准的问题。按照上述合同约定，从逾期之日起，每满一年合生翠景公司按已付购房款1%向赵敏洁支付违约金。由于赵敏洁在实际收楼后有收到合生翠景公司退的面积差房款，故违约金应以赵敏洁实际支付的房款分段计算，即从2018年1月19日起至2018年6月14日止以3071078元为基数，从2018年6月15日起至2018年8月8日止以3035307元为基数，按每日1%÷365日的标准计算。赵敏洁要求按每日1%÷360日的标准计算缺乏依据，一审法院不予采纳。另，合生翠景公司表示是“政府原因”导致迟延办证，但并未提交相关证据予以证明，应承担举证不利的后果，故一审法院对其上述抗辩意见不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，于2021年4月28日作出判决：一、广州合生翠景房地产有限公司在判决生效之日起10日内向赵敏洁支付从2018年1月19日起至2018年8月8日止的迟延办证违约金（从2018年1月19日起至2018年6月14日止，每日按照3071078元×1%÷365日的标准计算；从2018年6月15日起至2018年8月8日止，每日按照3035307元×1%÷365日的标准计算）；二、驳回赵敏洁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费327元，由赵敏洁负担165元，合生翠景公司负担162元。上述受理费已由赵敏洁预交，赵敏洁同意由合生翠景公司在履行判决书时将其应承担部分直接支付给赵敏洁。经查，一审查明的事实无误，一审法院予以确认。另查明，赵敏洁向合生翠景公司邮寄的律师函于2020年12月14日退回妥投。二审中，赵敏洁向本院提交以下材料作为二审证据：证据1.逸景翠园销售中心的照片，拟证明逸景翠园销售中心已另租给一个施工单位作为工棚使用，所以赵敏洁只能把《要求支付延迟办证违约金律师函》邮寄到合生翠景公司在国家企业信用信息公示系统上的地址。证据2.国家企业信用信息公示系统上合生翠景公司的工商登记信息，拟证明赵敏洁按照该公示地址及联系电话邮寄律师函给合生翠景公司并无不妥。合生翠景公司质证表示：对真实性予以认可，对证明内容不认可。合生翠景公司在一审庭审中明确提出赵敏洁以张丽律师的名义邮寄的律师函并未标注是哪一个房屋的迟延办证违约金律师函，所以该律师函不发生时效中断的法律效果。另，合生翠景公司在二审庭审辩论中表示对赵敏洁按合生翠景公司注册地址邮寄无异议。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于：赵敏洁主张的2017年11月1日至2018年1月18日的逾期办证违约金有无超过诉讼时效、违约金标准如何认定的问题。合生翠景公司自2017年11月1日起因逾期办证构成违约。赵敏洁于2020年12月3日邮寄律师函时，合生翠景公司已经明显不在原合同记载地址办公，在此情况下，仍要求赵敏洁向原合同地址邮寄函件显属不当。赵敏洁按照国家企业信用信息系统公示信息向合生翠景公司变更后的工商登记地址及电话邮寄律师函，系以合理的方式进行通知，合生翠景公司二审中对赵敏洁按照该地址邮寄亦无异议，该律师函未妥投的原因不能归责于赵敏洁，因此该律师函退回妥投之日应视为已送达合生翠景公司。律师函的内容包含了买受人、房号、逾期办证违约金的计算等内容，可以证明赵敏洁向合生翠景公司提出了逾期办证违约金的主张，构成诉讼时效的中断。自该律师函被退回妥投之日2020年12月14日向前倒推三年即2017年12月15日起至2018年1月18日的逾期办证违约金没有超过诉讼时效，合生翠景公司应向赵敏洁支付2017年12月15日至2018年8月8日办妥不动产权证之日止的逾期办证违约金。2017年12月15日之前的逾期办证违约金，赵敏洁无证据证明存在诉讼时效中断的情形，本院不予支持。合生翠景公司以快递单上填写的寄件人为赵敏洁的代理律师且未注明房号为由主张该律师函不发生时效中断的法律后果，于法无据，本院不予采纳。至于违约金标准，一审法院按照一年365日认定每日违约金标准为总房价×1%÷365日并无不当。赵敏洁以中国人民银行对各金融机构作出的存贷款计结息问题的部门规范性文件上诉要求改判为总房价×1%÷360日依据不充分，本院不予支持。综上所述，上诉人赵敏洁的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条第二款、第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2021）粤0105民初838号民事判决第二项；二、变更广州市海珠区人民法院（2021）粤0105民初838号民事判决第一项为：广州合生翠景房地产有限公司在本判决生效之日起10日内向赵敏洁支付从2017年12月15日起至2018年8月8日止的迟延办证违约金（从2017年12月15日起至2018年6月14日止，每日按照3071078元×1%÷365日的标准计算；从2018年6月15日起至2018年8月8日止，每日按照3035307元×1%÷365日的标准计算）；三、驳回赵敏洁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费327元，由赵敏洁负担136元，广州合生翠景房地产有限公司负担191元。二审案件受理费50元,由上诉人赵敏洁负担28元，广州合生翠景房地产有限公司负担22元。本判决为终审判决。审判员 闫 娜二〇二一年九月九日书记员 冯冠豪徐毅敏