江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终2752号上诉人（原审原告、案外人）：常州市新北区房屋征收与补偿办公室，统一社会信用代码12320408467296095H，住所地常州市新北区渭河路2号。法定代表人：朱惠峰，该办公室主任。委托诉讼代理人：郝秀凤，北京市盈科（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婧妍，北京市盈科（常州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：扬州超途贸易有限公司，统一社会信用代码91321002MA20BU299H(1/1)，住所地扬州市广陵区李典镇泰李西路16号-1。法定代表人：徐超，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈长征，江苏锦叙通律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：金桥房地产开发股份有限公司，统一社会信用代码91320400137174589P(1/1)，住所地常州市新北区通江中路367号1709室。法定代表人：朱国梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：张晓军，江苏常联律师事务所律师。上诉人常州市新北区房屋征收与补偿办公室（以下简称新北征收办）因与被上诉人扬州超途贸易有限公司（以下简称超途公司）、金桥房地产开发股份有限公司（以下简称金桥公司）案外人执行异议之诉一案，不服常州市天宁区人民法院（以下简称天宁法院）（2020）苏0402民初1963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭，于2021年5月28日公开开庭进行了审理。上诉人新北征收办的委托诉讼代理人郝秀凤、杨婧妍，被上诉人超途公司的委托诉讼代理人陈长征，被上诉人金桥公司的委托诉讼代理人张晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新北征收办上诉请求：一、请求依法撤销天宁法院（2020）苏0402民初1963号民事判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；二、请求判令一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：天宁法院作出的（2020）苏0402民初1963号民事判决书错误的认为上诉人对案涉车库享有的权利不足以排除执行。上诉人认为，上诉人在一审中已经举证证明上诉人对案涉车库符合《异议复议规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形。具体理由如下：一、原审法院错误的认为上诉人对案涉车库不享有足以排除强制执行的民事权益。1.上诉人愿意将案涉车库的剩余款项按照法院的要求交付执行。上诉人与被上诉人金桥公司对于案涉车库的总价款67114206.42元及上诉人已经支付的价款均无异议。对于上诉人尚欠的24402328.71元车库款，上诉人不仅在诉状中陈述愿意将剩余价款按照一审法院的要求交付执行，在庭审中也多次表示在法定条件下愿意将余款支付到一审法院账户作为暂存款。但是上诉人作为行政机关，在款项支付的手续上存在一定的程序和障碍，需要一审法院给予更多的时间进行处理。2.上诉人与被上诉人金桥公司的实际交易时间为2011年，上诉人购买案涉车库不存在过错。上诉人与金桥公司于2007年12月12日签订合法有效的开发建设协议后，金桥公司于2011年将开发建设的住宅、商铺及案涉车库交付上诉人，上诉人同年支付了部分车库款。虽然此时上诉人与被上诉人尚未签订结算协议，但双方就案涉车库买卖合同的意思表示已达成一致。因此，上诉人与金桥公司的实际交易时间应为2011年，远早于案涉车库的抵押权形成时间。即使上诉人与金桥公司于2015年签订了《常州市车位（车库）买卖合同》，但该合同的签订不影响双方买卖合同关系实际的形成时间。同时，在2014年华夏银行对案涉车库办理抵押登记手续时，已经对案涉车库进行现场核查，并知晓案涉车库由上诉人管理使用的情况。因此，案涉车库的买卖合同关系成立时间远早于抵押权的形成时间，上诉人对于未能办理过户登记手续不存在过错。3.一审法院错误的认为上诉人未能支付全部价款是导致案涉车库不能过户的原因之一。《结算协议》第五条明确约定了金桥公司将案涉车库办理至上诉人名下后上诉人支付车库款，但是上诉人在办理过户登记时发现案涉车库上存在抵押权。为消灭该抵押权，上诉人已与金桥公司协商一致提前向华夏银行支付部分价款以消灭抵押权，达到顺利完成过户登记的目的。上诉人基于对金桥公司的合理信赖，根据金桥公司向上诉人出具的委托书，将2370万元支付给案外人宋虎大，约定该款项专用于解除抵押手续。因此，最终案外人宋虎大未能将该款项交给华夏银行用以办理解押手续系金桥公司选任委托人具有过错，与上诉人无关。二、上诉人享有的物权期待权足以排除享有抵押权的超途公司的强制执行行为。1.上诉人享有类似“消费者”的物权期待权，该权利效力优先于抵押权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条及第二条的规定，建设工程价款优先受偿权不能对抗支付大部分款项的买受人，即买受人的物权期待权优先于抵押权和其他债权。上诉人作为行政管理部门，购买案涉车库是为了保障天山花园拆迁安置小区内居民对车库的使用权和完整的居住权，而非其他买受人为了生产经营或投资需求。上诉人在已支付大部分车库款的情况下合法占有案涉车库，为了小区居民的生活需要管理车库，此时上诉人可以理解为与小区居民相同地位的《异议复议规定》第二十九条中的“消费者”，其基于合同享有的一般债权已经转化为对案涉车库享有的物权期待权，在权利的内容和效力上优于抵押权。2.被拆迁人的物权期待权也应优于抵押权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，在所有权调换的形式下，如拆迁人将安置房另行出卖给第三人，被拆迁人有权请求优先取得补偿安置房屋。据此，被拆迁人享有的拆迁安置优先权是对其已被拆迁房屋所有权保护的一种延伸，该权利也应优于抵押权。天山花园属于拆迁安置小区，小区车库上的权利也应认定为小区居民拆迁安置优先权的延伸。因此，上诉人购买案涉车库实际上是履行行政职能，其主张排除超途公司强制执行实际上系代替案涉小区所有被拆迁居民向被告一主张排除强制执行。3.在上诉人同意付款的前提下，没有为了抵押权而牺牲物权期待权的必要性。即使超途公司的抵押权优于原告的物权期待权，上诉人同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，保证抵押权人的债权得以实现。因此，没有为实现抵押权而牺牲上诉人对案涉车库物权期待权的必要。被上诉人超途公司辩称，原审事实清楚,适用法律恰当，应当驳回上诉人的上诉请求。被上诉人金桥公司辩称，案涉车库实际双方交易时间是在2011年1月之前就已完成，还与新北征收办就车库已实际进行交接，由新北区三井街道办事处占有使用和管理，并且在办理抵押登记之前，后续所签订的买卖合同的主要目的是为了领取相关权证，该合同的签订是滞后于双方实际交易的时间。因此，我们认为上诉人的上诉意见应当成立。经审理查明，2016年5月18日，天宁法院作出（2015）天商初字第1618号民事判决：1、常州市金达基础工程有限公司（以下简称金达公司）于本判决生效之日起十五日内向华夏银行股份有限公司常州分行（以下简称华夏银行常州分行）归还贷款本金2650万元及利息、罚息（按照合同约定的利率计算至实际还清之日止，暂计至2015年10月10日为1125234.82元）；2、金达公司于本判决生效之日起十五日内向华夏银行常州分行支付律师费301100元；3、若金达公司未能履行上述第一、二项判决内容，则原告有权就金桥公司设定抵押的坐落于常州市天山花园第7幢、8幢、10幢、25幢、26幢、27幢、28幢、29幢地下层以及第1、2、3、4、6号车库的房产和相应的国有土地使用权折价或拍卖、变卖的价款优先受偿；4、金桥公司、无锡金太湖房地产开发有限公司、朱国梅、黄成思对金达公司的上述第一、二项判决承担连带清偿责任；5、华夏银行常州分行于本判决生效之日起十五日内向陈茜支付鉴定费57120元；6、驳回华夏银行常州分行的其他诉讼请求。案件审理过程中，该院依据华夏银行常州分行的申请，于2015年11月6日作出（2015）天商初字第1618号民事裁定：冻结金达公司、金桥公司、无锡金太湖房地产开发有限公司、朱国梅、黄成思、陈茜的银行存款31800000元，或查封、扣押其相应价值的财产。依据该裁定，该院于2015年11月6日查封了金桥公司名下的坐落于常州市天山花园第7幢、8幢、10幢、25幢、26幢、27幢、28幢、29幢地下层以及第1、2、3、4、6号车库，上述查封为首查封或已取得处置权。天宁法院（2015）天商初字第1618号案件判决生效后，华夏银行常州分行向该院申请强制执行。该院于2016年10月13日立案，案号为（2016）苏0402执2694号。因暂时无财产可供执行，该院于2017年12月10日作出执行裁定：终结该院（2015）天商初字第1618号的本次执行程序;待今后发现被执行人其他可供执行财产后，申请执行人可向该院申请恢复执行。2018年12月11日，因华夏银行常州分行将上述债权转让给了中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称华融公司江苏分公司），而华融公司江苏分公司又将上述债权转让给了嘉兴泽明投资合伙企业（有限合伙），故依据嘉兴泽明投资合伙企业（有限合伙）的申请，该院作出执行裁定：变更嘉兴泽明投资合伙企业（有限合伙）为本案申请执行人。2019年4月17日，经嘉兴泽明投资合伙企业（有限合伙）申请，该院立案恢复执行，案号为（2019）苏0402执恢321号。案件执行过程中，案外人新北征收办于2020年4月9日向天宁法院提起执行异议，请求中止对常州市天山花园第7幢、8幢、10幢、25幢、26幢、27幢、28幢、29幢地下层以及第1、2、3、4、6号车库的执行并解除对该房屋的查封。该院于2020年4月22日作出（2020）苏0402执异15号执行裁定书，驳回了新北征收办的异议请求。新北征收办不服该裁定，向天宁法院提起案外人执行异议之诉，请求：1、判令停止对常州市天山花园第7幢、8幢、10幢、25幢、26幢、27幢、28幢、29幢地下层以及天山花园第1、2、3、4、6号车库（建筑面积共计23082.1平方米）的执行行为。2、判令被告2协助原告办理上述车库的不动产所有权变更登记手续。3、本案诉讼费用由两被告承担。天宁法院一审中，金桥公司向该院出具《情况说明》一份。载明：2007年12月11日，常州市新北区房屋拆迁安置管理办公室与金桥公司签订《天山花园（定销安置房）开发建设协议》，协议约定由金桥公司按拆迁办的要求对天山花园小区进行建设和交付。金桥公司按约建成后，于2011年1月5日按上述协议约定将开发建设的住宅、商铺、车库等进行交付，其中包括全部案涉抵押的车库，并于同年收到1900余万元的车库款。从上述行为来看，金桥公司与拆迁办对案涉抵押车库实际发生交易的时间远在华夏银行常州分行抵押之前。而作为华夏银行常州分行在2014年6月办理案涉抵押贷款时，当时车库已由拆迁办在管理使用，其在现场对抵押物核查时也应明知。......金桥公司陈述：双方实际交易的时间是2011年，该时间早于华夏银行常州分行抵押权形成的时间。原被告签订的车库买卖合同的时间是2015年，但当时该合同的签订仅是为了办理车库的不动产所有权证的订立，因此，应当以双方实际交易时间2011年为准。天宁法院一审中查明以下事实：一、2007年12月11日，常州市新北区房屋拆迁安置管理办公室（甲方）与金桥公司（乙方）签订《天山花园（定销安置房）开发建设协议》一份。协议约定：乙方所开发建设的天山花园小高层、高层住宅，其中28万平方米定销安置房，专项用于经甲方认定的城市建设征地拆迁、旧城改造、园区建设和土地收储等项目的拆迁安置。根据《常州市新北区天山花园（定销安置房）土地挂牌出让和土地使用条件要求》规定乙方所建定销安置房回购价格实行政府定价，核定的回购价格为人民币3200元/㎡，此价格为住宅面积的均价。小区内规划建设的营业性公建由乙方自行投资建设，并由其按有关规定自行销售。乙方所建房屋必须经过分户验收和竣工验收，按规定应配建小区内公建配套设施必须配备齐全（给排水、供电、燃气、通讯、有线电视、路灯、车库等），工程质量及使用功能应符合国家相关法律、法规所规定的要求。该协议还对其他事项作了约定。二、2014年12月30日，常州市新北区房屋拆迁安置管理办公室（甲方）、金桥公司、常州市金达置业有限公司（乙方）、宋虎大签订《天山花园、玲珑花园结算协议》一份。协议约定的相关内容如下：天山花园共有住宅311183.2平方米，其中定销商品房建筑面积为28万平方米（实际测量面积为280024.31平方米），另外31158.89平方米由乙方自行销售。营业性车库25886.34平方米。28万平方米定销房按比例对应的营业性车库面积为23294.33平方米，乙方自行销售的31158.89平方米按比例对应的营业性车库面积为2592.01平方米。考虑到实际车库无明确界线，无法按上述面积分割，经现场查看，1号大车库面积2804.24平方米，与乙方对应的2592.01平方米最接近，确定此车库作为乙方自有，其余营业性车库23082.1平方米由甲方按审计单位测算的平均成本价2907.63元/平方米收购，收购金额为67114206.42元。具体结算和支付：两小区合并结算，经审计公司审核并由叁方确认，天山花园建设总成本为1209677987.76元，最终结算甲方还应付乙方97057293.95元；玲珑花园建设总成本为862620134.28元，最终结算乙方应付甲方8954965.25元，双方分别出具合法票据。合计甲方支付乙方88102328.7元。乙方应将两小区中甲方回购尚未安置的住宅房和收购的营业性车库办理至甲方名下，并将区会计中心借款事宜处理完毕后，甲方支付上述款项。本协议为一揽子解决办法。一经签署，双方应就玲珑、天山两个小区建设工作达成了全面、彻底的结算，有关项目财务利息、销售费用、管理费用、车库分摊等原有争议均已达成一致意见，各方不得反悔，此后不存在任何结算方面的未尽事项。常州市新北区房屋拆迁安置管理办公室、金桥公司、常州市金达置业有限公司、宋虎大在该协议上盖章签字。常州市新北区财政局、常州市新北区审计局作为见证方在协议上签字。三、2011年1月5日，金桥公司与常州市新北区三井街道办事处签订《天山花园交接协议书》，金桥公司接受新北征收办的指示，将案涉7幢、8幢、10幢、25幢、26幢、27幢、28幢、29幢地下层以及第2、3、4、6号车库（除上述车库外、交付对象还包括天山花园住宅、商铺及其他配套车库）交付给新北征收办的受托人常州市新北区三井街道办事处。该交接协议签订后，常州市新北区三井街道办事处接收对天山花园小区实际履行管理职责，天山花园所有车库已实际交付给属地社区和物业管理单位占有、使用和管理。四、2015年1月，金桥公司与新北征收办签订了相应的《常州市车位（车库）买卖合同》（共12份），约定金桥公司将常州市天山花园第7幢、8幢、10幢、25幢、26幢、27幢、28幢、29幢地下层以及第2、3、4、6号车库出售给新北征收办。上述合同均约定，该车位（车库）所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押。上述合同约定的车库总价款为67114206.42元。五、2015年2月6日，新北征收办以支票的形式向金桥公司支付了23700000元，该款原本用于专项解除抵押，但实际该款未按约使用。金桥公司、新北征收办、超途公司一致确认新北征收办尚有24402328.71元购买车库款未予支付。超途公司承诺，如果新北征收办将结欠的24402328.71元汇至法院账户用于清偿超途公司的抵押债权，超途公司同意将案涉车库的抵押及查封予以解除。六、常州市天山花园第7幢、8幢、10幢、25幢、26幢、27幢、28幢、29幢地下层以及2、3、4、6号车库登记在金桥公司名下，且设立有抵押权，抵押权人为华夏银行常州分行，于2014年6月17日办理了抵押登记手续，现抵押权仍存在。七、天宁法院于2015年11月6日查封了金桥名下的坐落于常州市天山花园第7幢、8幢、10幢、25幢、26幢、27幢、28幢地下层以及第2、3、4、6号车库（均为首封），到期后均进行了续封。南京市中级人民法院于2016年4月查封了29幢地下层（首封），后于2020年将处置权移送给天宁法院。八、2020年9月23日，天宁法院作出（2019）苏0402执恢321号之四执行裁定书，将申请执行人嘉兴泽明投资合伙企业（有限合伙）变更为超途公司。根据该裁定并经超途公司的申请，该院将本案被告嘉兴泽明投资合伙企业（有限合伙）变更为超途公司。九、事业单位法人证书显示，新北征收办与常州市新北区房屋拆迁安置管理办公室为同一单位。天宁法院认为，本案系执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”据此，本案审理的焦点在于新北征收办对案涉车库是否享有足以排除人民法院执行的民事权益。至于新北征收办主张的实体权利是否足以阻却执行，应当根据《最高人民法院》（以下简称《异议复议规定》)第二十八条的规定进行判断。《异议复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该规定，如果买受人以享有物权期待权排除执行的，必须同时符合上述四个条件，否则，其享有的权利不足以排除执行。综合本案情况，对照上述规定，具体分析如下：1、对于案涉《常州市车位（车库）买卖合同》涉及的不动产，新北征收办确认尚有24402328.71元购买车库款未予支付。本案审理过程中，新北征收办陈述愿意支付该款项（在诉状中也表示同意将剩余款项交付执行），但在本案判决前，其并未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。2、案涉不动产设定了抵押，抵押权的存在必然会对不动产过户产生实质影响。新北征收办在签订买卖合同时没有尽到注意义务查询所购不动产的权利限制状况，对未能办理过户登记手续存在相应的过错。3、新北征收办未能支付全部价款，该行为也是导致案涉不动产不能过户的原因之一。综上，新北征收办对案涉不动产不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。据此，天宁法院于2021年2月24日作出（2020）苏0402民初1963号民事判决：驳回新北征收办的诉讼请求。2021年5月28日，本案听证中，新北征收办、超途公司和金桥公司对一审法院查明的事实均无异议。2021年7月7日，本案听证中，超途公司的委托诉讼代理人陈长征当庭陈述：上诉人新北征收办未支付全部价款，不能按照法律规定排除执行。如上诉人新北征收办愿意将剩余款项交到天宁法院，我们同意按照《异议复议规定》第二十八条规定进行处理，并暂时不领取执行款项。新北征收办、超途公司和金桥公司三方一致确认，案涉车库的剩余款项为24402328.71元。本院另查明：2020年10月9日，超途公司向天宁法院提交情况说明：原告新北征收办诉嘉兴泽明投资合伙企业(有限合伙）、金桥公司执行异议之诉（2020）苏0402民初1963号业经贵院受理。嘉兴泽明投资合伙企业（有限合伙）已将其享有的案涉金桥公司债权转让给了我司。对于贵院审理的上述案件中，我司特向贵院作出承诺：如新北征收办将结欠金桥公司的剩余款项24402328.71元汇至贵院账户用于清偿我司的抵押债权，我司同意按贵院的要求将案涉天山花园第7、8、10、25、26、27、28、29幢地下层及第2、3、4、6号车库（建筑面积23082.1平方米）的抵押及查封予以解除。特此说明。落款处加盖了超途公司的印章。2021年8月9日，天宁法院向本院来函告知，2021年8月5日，新北征收办向该院承诺：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项的规定，其愿意按照合同约定将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。同时，新北征收办、金桥公司约定：剩余合同价款24402328.71元待天宁法院（2020）苏0402民初1963号、本院（2021）苏04民终2752号案件中坐落于常州市天山花园第7幢、8幢、10幢、25幢、26幢、27幢、28幢、29幢地下层和坐落于常州市天山花园第2、3、4、6号车库的产权转移登记至新北征收办名下后，专项用于天宁法院受理的（2015）天商初字第1618号民事判决书的案件执行。因该款项无法在规定的期限内发放，该院通知其依法提存。2021年8月6日，新北征收办与金桥公司共同向江苏省常州市常州公证处申请公证，同日，江苏省常州市常州公证处出具了（2021）苏常常州证字第10831号公证书：新北征收办于2021年8月6日通过银行转账的方式将人民币24402328.71元提存于江苏省常州市常州公证处指定账户。同日，天宁法院还向本院送达了江苏省常州市常州公证处于2021年8月6日出具的（2021）苏常常州证字第10831号公证书。本院二审期间，新北征收办、超途公司和金桥公司三方当事人均未提交新证据。天宁法院一审查明的事实，本院予以确认。本院认为本案争议焦点为：（1）新北征收办对金桥公司名下位于常州市天山花园第7幢、8幢、10幢、25幢、26幢、27幢、28幢、29幢地下层以及2、3、4、6号车库（以下简称案涉车库）是否享有足以排除强制执行的民事权益；（2）新北征收办请求金桥公司协助其办理案涉车库不动产所有权变更登记手续能否成立；（3）本案诉讼费用的负担问题。一、关于新北征收办对金桥公司名下案涉车库是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据上述法律规定，新北征收办主张其对案涉车库享有阻却执行的实体权益，应举证证明以下事实：1、在案涉车库被查封前已与金桥公司签订合法有效的书面买卖合同；2、在法院查封前已合法占有案涉车库；3、已支付案涉房屋全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因新北征收办自身原因未办理过户登记。1.关于新北征收办对案涉车库是否在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同的问题。本案中，根据一审法院查明的事实，2007年12月11日，常州市新北区房屋拆迁安置管理办公室（甲方）与金桥公司（乙方）签订《天山花园（定销安置房）开发建设协议》。2014年12月30日，常州市新北区房屋拆迁安置管理办公室（甲方）、金桥公司、常州市金达置业有限公司（乙方）、宋虎大（丙方）签订《天山花园、玲珑花园结算协议》。2015年1月，金桥公司与新北征收办签订了相应的《常州市车位（车库）买卖合同》（共12份），约定金桥公司将常州市天山花园第7幢、8幢、10幢、25幢、26幢、27幢、28幢、29幢地下层以及第2、3、4、6号车库出售给新北征收办。上述二份协议和一份买卖合同的签订时间均早于天宁法院查封案涉车库的时间。因此，现有证据可以认定新北征收办对案涉车库在人民法院查封前已签订合法有效的书面房屋买卖合同。2.关于新北征收办对案涉车库是否在人民法院查封之前已经实际占有的问题。本案中，根据一审法院查明的事实，2011年1月5日，金桥公司与常州市新北区三井街道办事处签订《天山花园交接协议书》，金桥公司接受新北征收办的指示，将案涉7幢、8幢、10幢、25幢、26幢、27幢、28幢、29幢地下层以及第2、3、4、6号车库（除上述车库外、交付对象还包括天山花园住宅、商铺及其他配套车库）交付给新北征收办的受托人常州市新北区三井街道办事处。该交接协议签订后，常州市新北区三井街道办事处接收对天山花园小区实际履行管理职责，天山花园所有车库已实际交付给属地社区和物业管理单位占有、使用和管理。因此，现有证据可以认定新北征收办对案涉车库在人民法院查封之前已经实际占有。3.关于新北征收办对案涉车库是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。本案中，2020年10月9日，超途公司向天宁法院提交情况说明,我司特向贵院作出承诺：如新北征收办将结欠金桥公司的剩余款项24402328.71元汇至贵院账户用于清偿我司的抵押债权，我司同意按贵院的要求将案涉天山花园第7、8、10、25、26、27、28、29幢地下层及第2、3、4、6号车库（建筑面积23082.1平方米）的抵押及查封予以解除。2021年7月7日，本案听证中，新北征收办、超途公司和金桥公司三方一致确认，案涉车库的剩余款项为24402328.71元。根据超途公司向天宁法院提交的情况说明、本案听证中超途公司的陈述，超途公司认可案涉车库剩余款项为24402328.71元。2021年8月9日，天宁法院向本院来函告知，2021年8月6日，新北征收办与金桥公司共同向江苏省常州市常州公证处申请公证，江苏省常州市常州公证处出具了（2021）苏常常州证字第10831号公证书：新北征收办于8月6日通过银行转账的方式将人民币24402328.71元提存于江苏省常州市常州公证处指定账户。因此，现有证据可以认定新北征收办已将案涉车库的剩余价款按照人民法院的要求交付执行。4.关于案涉车库未过户是否归因于新北征收办自身原因。本案中，根据一审法院查明的事实，2014年12月30日，常州市新北区房屋拆迁安置管理办公室（甲方）、金桥公司、常州市金达置业有限公司（乙方）、宋虎大签订《天山花园、玲珑花园结算协议》一份。该结算协议第五条第二款约定：乙方应将两小区中甲方回购尚未安置的住宅房和收购的营业性车库办理至甲方名下，并将区会计中心借款事宜处理完毕后，甲方支付上述款项。一审、二审中，超途公司也未提交证据证明案涉车库未过户归因于新北征收办自身原因。因此，现有证据可以认定案涉车库未过户不能归因于新北征收办自身原因。二、关于新北征收办请求金桥公司协助其办理案涉车库不动产所有权变更登记的问题。本院认为，新北征收办在执行异议之诉案件中同时提出要求被执行人金桥公司继续履行合同、交付标的物等给付之诉的请求的，因其与阻却执行的诉讼目的无关，不属于执行异议之诉案件的审理范围，故对新北征收办要求金桥公司协助其办理案涉车库不动产所有权变更登记的请求，本院不予理涉。三、关于本案诉讼费用的负担问题。本案一审中，新北征收办未将案涉车库的剩余价款按照人民法院的要求交付执行，客观上造成了司法资源的浪费。新北征收办应当对其行为承担相应的法律后果。本院认定，一审诉讼费377372元应当由新北征收办负担。综上，新北征收办对案涉车库依法享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉请求能够成立，本院予以支持。关于新北征收办要求金桥公司协助其办理案涉车库不动产所有权变更登记的请求，本院不予理涉。据此，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、撤销常州市天宁区人民法院（2020）苏0402民初1963号民事判决；二、不得对常州市天山花园第7幢、8幢、10幢、25幢、26幢、27幢、28幢、29幢地下层以及2、3、4、6号车库的执行。一审案件受理费377372元，由常州市新北区房屋征收与补偿办公室负担，二审案件受理费377372元，由金桥房地产开发股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吕福清审 判 员 孙慧民审 判 员 朱正生法官助理 陶金沙二〇二一年八月十一日书 记 员 顾宇洲