广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初31973号原告（反诉被告）潘璐璐，女，汉族，1994年4月25日出生，地址深圳市南山区。委托诉讼代理人李盼，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人王荻，广东广和律师事务所律师。被告（反诉原告）邹永炜，男，汉族，1962年10月26日出生，住址深圳市南山区。委托诉讼代理人洪莎娜，广东瀚宇律师事务所律师。第三人梁钰敏，女，汉族，1988年5月1日出生，住址深圳市福田区。上列当事人之间本诉及反诉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告潘璐璐、原告委托诉讼代理人王荻和李盼、被告邹永炜、被告委托诉讼代理人洪莎娜、第三人梁钰敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提诉讼请求：一、被告继续履行与原告于2020年7月1日签订的《房地产买卖合同》，具体如下：（1）立即配合原告确定资金监管银行，与监管银行签署监管协议，办理房屋首期房款（130）万元的银行资金监管手续；（2）在原告向银行递交剩余房款（348万元）按揭贷款申请及相关资料时，配合提交申请贷款所需的应由被告提交签署的资料；（3）在原告取得银行按揭贷款承诺书之日三日内立即配合完成房屋买卖递件过户手续，将案涉房产过户至原告名下；（4）在原告支付第二部分房款478万元（含首期房款及剩余房款）次日将房产交付原告；二、被告向原告赔偿因本案支出的律师费及保全担保费；三、被告承担本案受理费、保全费等全部诉讼费用。具体事实与理由：2020年7月1日，原告潘璐璐与被告邹永炜签订《房地产买卖合同》，约定邹永炜将其名下位于深圳市宝安区的房产转让给潘璐璐，成交价498万元，具体付款方式为：（1）第一部分房款即定金为20万元，合同签署之日支付定金5万元，合同签署之日起3日内支付定金15万元。（2）第二部分房款为478万元，付款方式为银行按揭付款，其中首期房款约130万元，剩余房款通过银行贷款方式支付给卖方。首期房款由买卖双方指定银行监管，合同签署之日起40日内，买卖双方须与监管机构签署资金监管协议，买方将需监管的资金存入监管账户，该款项按监管协议规定的程序操作。合同签订后，潘璐璐按照约定向邹永炜支付定金合计20万元，并经被告引荐与房屋装修施工方取得沟通，参与房屋的装修事宜，支付了房屋装修进度款16977元。在原告积极履约，参与房屋装修、准备房屋首付款和贷款所需资料时，被告却以房价卖低了、家里人天天闹，找他麻烦等为由，意图拒绝配合原告办理资金监管手续。2020年8月6日，因合同约定的办理房屋首期款资金监管的期限即将届满，潘璐璐的代理人向邹永炜发送《履约催促函》，告知已经做好及时、充分履约的全部准备，包括但不限于筹措房款、聘请专业服务等，要求邹永炜在收函后2日内配合办理贷款手续，继续履行合同，并应邹永炜要求，向其提供了潘璐璐的购房资格证明。后经多次的沟通催促，邹永炜仍旧拒绝配合办理资金监管及贷款手续，并于2020年8月20日微信通知潘璐璐的代理人，要求单方解除房产买卖合同。此外，深圳市住房建设局等部门于2020年7月15日发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，根据该通知及相关规定，除继续完成本案所涉房产交易外，潘璐璐暂不具备购买其他房产的资格。原告认为，《房地产买卖合同》由原告的代理人与被告本人亲自签署，系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护，当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原告依约履行合同，但被告基于房价上涨的预期找各种理由拒绝配合原告办理相关手续，经原告多次沟通敦促，仍拒不履约还意图单方解除合同。被告的行为已严重违反法律规定和协议约定，应当承担继续履行合同并赔偿原告损失的责任。被告答辩称，一、涉案的《房地产买卖合同》实际上是由第三人梁钰敏借用被答辩人潘璐璐的名义与答辩人邹永炜协商签订，答辩人邹永炜与被答辩人潘璐璐之间没有成立涉案的《房地产买卖合同》，被答辩人潘璐璐起诉要求继续履行合同，没有事实与合同依据。二、第三人梁钰敏没有依约先履行支付房款130万元给答辩人邹永炜的合同约定义务，答辩人邹永炜依法享有在后履行抗辩权，有权拒绝第三人梁钰敏、答辩人潘璐璐提出的继续合同履行的要求。三、答辩人邹永炜已依法反诉解除了涉案的《房地产买卖合同》。综上所述，答辩人邹永炜认为，其与被答辩人潘璐璐之间根本没有依法成立房地产买卖合同关系，第三人梁钰敏作为实际借名买受人没有依约在先履行支付首期房款130万元给答辩人邹永炜，答辩人邹永炜依法享有在后履行抗辩权，依法有权拒绝被答辩人潘璐璐提出继续合同履行的诉讼请求。涉案《房地产买卖合同》因新限购政策的出台而无法继续履行，而且己为答辩人邹永炜依法反诉解除，己不能作为继续履行的合同依据。此外，被答辩人潘璐璐起诉要求赔偿律师费及担保费没有事实与合同依据。被告向本院提反诉请求：一、解除反诉人与被反诉人之间签订的编号为0000215号《房地产买卖合同》；二、被反诉人潘璐璐支付反诉人邹永炜违约金人民币79.6万元；三、被反诉人潘璐璐负担反诉费。具体事实与理由：因潘璐璐未于案涉合同约定的合同签署之日起40日内即2020年8月10日付清首期房款130万元，经邹永炜多次催告后也拒不履行，并已逾期超过10天以上，邹永炜己于2020年8月期间通知潘璐璐和梁钰敏解除合同，该合同己解除。而且，潘璐璐在其民事起诉状中已自认其不符合目前深圳市购买涉案房产的购买资格与限购政策，涉案房产己不可能过户至其名下，其亦不可能通过抵押给银行的方式从银行获得购房抵押贷款，其已根本没有支付涉案房款给邹永炜的履行能力，涉案房地产买卖合同已无法继续履行，依法应予解除。另根据案涉合同第15条规定，买方未按照合同约定的期限履行义务，如买房逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担责任，潘璐璐作为违约方，依约应当支付邹永炜违约金差额79.6万元。原告（反诉被告）答辩称，一、邹永炜无权解除涉案《房地产买卖合同》，涉案合同应继续履行。邹永炜违约的事实清楚，潘璐璐不存在违约情形，邹永炜没有合同解除权，涉案合同应继续履行。二、涉案《房地产买卖合同》不存在继续履行障碍，可以继续履行。三、因潘璐璐不存在违约情形，本案系邹永炜根本违约，邹永炜无权要求潘璐璐支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织证据交换和举证质证。根据当事人的举证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：涉案房产为深圳市宝安区房产，房地产证号为深房地字第××号，权利人登记为被告邹永炜，登记日期为1996年9月25日。本案根据原告申请实施保全查封，查封期限自2020年10月21日至2023年10月20日。2020年7月1日，被告邹永炜为卖方，原告潘璐璐为买方，第三人为买方代理人，签订《房地产买卖合同》，约定被告将其名下的涉案房产作价498万元转让予原告，相关内容包括：（一）第一部分房款为定金20万元，合同签署之日支付5万元，合同签署之日起3日内支付15万元。（二）第二部分房款为478万元，一次性支付的第二部分房款或银行按揭付款方式下的首期款，由买卖双方指定银行监管，买方须在付款期限内将监管资金存入监管账户，双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议。（三）买方选择银行按揭付款，买方应于签署合同之日起40日内付清首期房款约130万元（不含定金；在银行出具贷款承诺书后三个工作日，买方须根据银行承诺贷款的金额，多退少补应付的首期款，卖方应无条件配合办理相关手续）。买方应于约定的应付首期款之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料（如按揭款项存入账户确认书等），双方均不得拖延，否则视为违约。（四）该物业无设定抵押。（五）合同第七条约定，由买方承担个人所得税、契税、产权登记费及贴花、交易服务费、过户按揭服务费、评估费，其他约定税费，按法律法规、政府规定或交易习惯确定承担方。（六）本合同履行过程中，如因国家或地方政策调整，对本合同约定产生影响的，买卖双方应严格按国家或地方的新规定履行相应的义务，不得以此为由要求解除或拒绝履行合同，否则视为根本违约。（七）如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收定金。（八）如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还定金。（九）买方有主体更名权。该合同由邹永炜、梁钰敏签名确认。当日（2020年7月1日），邹永炜出具收款收据：“今收到潘璐璐交来购买宝安区定金金额5万元”。翌日，梁珏敏向邹永炜转账支付15万元，用途附言“潘璐璐购房定金”。原告提供原告、被告（微信名“冬朗”）及一名胡海鸥（中介人员）的微信群聊天记录，该记录显示，原告于2020年8月5日向被告表述要求：“我这边上个星期已经准备好贷款所需资料和资金，让中介通知您办理手续，昨天也到了签约现场您也没有办理，请您本周五（2020年8月7号）前办理相关手续，否则合同无法履行将产生的一切法律后果请您自行承担”。被告未回复原告，而向胡海鸥主张：“胡先生你不具备居间人资格，属违规操作房屋买卖，涉嫌私自抄单，且不履行中介的职责和义务。由于你和买家的错误致使本合同已经失效”。2020年8月6日，原告再次催促被告马上安排时间配合办理资金监管手续往下执行。2020年8月20日，被告表述：“梁珏敏女士、潘璐璐女士：由于贵方（买方）没有在合同约定的期限内履行支付首期购房款义务以及其他违约行为，今天，我正式通知你们：你我双方于2020年7月1日签订的深宝花园5栋701室房产买卖合同已被解除。邹永炜2020年8月20日”。庭审中，原告出示微信原始载体，被告确认其微信名为“冬朗”，但称手机中未找到此群，无法确认此聊天记录的真实性。根据被告所提交被告与梁珏敏自2020年7月1日之后的微信聊天记录，被告于2020年8月6日向梁珏敏陈述大量中介违规行为，主张“…一个多月期间里，你和胡先生的不作为以及错误行为已经导致我们签订的房产买卖合同是无效合同，无法继续执行…”。梁珏敏则回复：“邹总，我不明白你说的抄单什么意思，我们买你的房子很简单，没那么复杂，我妹妹是第一次买房，你讲的都是跟我们买你的房子无关紧要的问题，我们的合同8月7号到期，我们资料和资金早就准备好，随时可以办理，你就告诉我你办不办手续就可以了”。被告回复：“梁小姐，上面发给你的信息很清楚了。合同无效，不能继续执行”。2020年8月6日，梁敏珏向被告发送一份《履约催促函》。2020年8月11日，被告向梁敏珏主张一直没有收到首期款。梁珏敏回复主张“…钱是要转到第三方监管的，需要买卖双方去银行办理的…”。被告再次以中介不规范为由主张“…关于后续事宜处理，今天我已表达了最大善意…再谈”。2020年8月20日，被告向梁敏珏发出解约通知：以买方未在合同约定期限内支付首期款，明确合同解除。双方协商无果，诉至法院，本院于2020年9月4日受理立案。为解决本案纠纷，原告支出律师服务费用20000元。为实施保全措施，原告支出保费3984元。庭审中，原告明确表示可以一次性支付剩余房款，同意相关税费由原告按合同履行或垫付。另查明，深圳市住房和建设局于2020年6月23日出具的《深圳市住房和建设局关于潘璐璐购房资格有关事宜的函》：根据《深圳市住房和建设局关于贯彻落实的通知》第一条：2020年7月15日（不含7月15日）之前购买住房的，已支付购房定金，部分或全部购房款（不含现金支付），并能提供银行、支付宝，微信等转账有效凭证，视为已办理网签（预）录入，可继续完成交易。鉴于“深八条”主要目的在于遏制投机炒房、稳定市场，潘璐璐于2020年7月1日购买宝安区新安街道办创业路西北侧漏宝花园五栋第七层701号房，并于当日签订买卖合同且支付定金，有转账凭证、买卖合同及定金收据，在7月15日之前发生实际交易行为。因此，建议其购买的上述房产可按原合同约定内容继续履行，不受“新政”影响。本院认为，原、被告于2020年7月1日签订的涉案《房地产买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方应遵循合同全面履行义务。原告委托代理人签署合同，原告予以认可，合同效力及于原告。关于合同履行情况，双方所提供的微信聊天记录，均系围绕房产交易协调沟通展开，符合常理，且均能展示原始载体，本院采纳其真实性。根据微信聊天记录显示，本案合同未能继续履行的原因为被告拒绝继续履行，被告于2020年8月6日前主张合同无效，此后主张原告逾期未支付首期款，并于2020年8月20日明确单方解除合同。根据合同约定，首期款应由双方指定银行监管，原告及其委托代理人梁珏敏已多次催促被告配合办理资金监管，被告拒不履行配合义务，属被告违约，被告以逾期未付首期款为由解除合同，于法无据，本院不予采纳。此外，被告主张涉案合同存在中介行为不规范、可能系借名炒房、7.15新政导致原告已无购房资格等事实导致合同无法继续履行，此主张均不构成卖方单方解约的理由，本院不予采纳。被告单方解除合同理由不成立，原告及时起诉主张继续履行合同，于法有据。结合查封情况、7.15新政政策解释以及原告关于付款的表述，本案具备继续履行的条件，本院支持原告该诉求。买方的付款义务、卖方的过户及交房义务，为同时履行义务，本院酌定履行期限为本判决生效后一个月内。至于原告诉求被告赔付律师费用支出和保全费用支出，于法无据，本院不予支持。至于原告于第一次庭审辩论结束后申请增加关于被告逾期履行的违约责任的诉求，本院不予受理，双方可在继续履行合同中协商，若协商无果，原告可另诉主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告潘璐璐、被告邹永炜应继续履行涉案《房地产买卖合同》：原告应于本判决生效之日起一个月内支付被告剩余房款478万元，被告须配合接受款项；被告应于本判决生效之日起一个月内配合原告办理涉案深圳市宝安区房产的过户手续，将房产转移登记至原告潘璐璐名下（转移登记所涉及的所有税费由原告支付或垫付），并于过户后十日内向原告交付房产，原告须配合办理手续、接收房产。二、驳回原告其他诉讼请求。三、驳回被告的反诉请求。本案本诉受理费46640元，保全费用5000元，由被告承担。被告应缴受理费和保全费用部分，已由原告预缴，本院径退原告，被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳其应负担的费用，拒不缴纳的，本院依法强制执行。反诉受理费5880元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯   德二〇二一年八月三十日书记员 邱果（兼）书记员 王 佳 欢附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。