山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁03民终2928号上诉人（原审被告）：淄博财富陶瓷城经营管理有限公司，住所地淄博市淄川区双杨镇牛家村中国财富陶瓷城财富会展大道**楼**。法定代表人：江伟仁，总经理。委托诉讼代理人：谭玉杨，淄博财富陶瓷城经营管理有限公司员工。被上诉人（原审原告）：王静，女，1961年6月25日出生，汉族，现住临淄区。委托诉讼代理人：许付桂，山东法盾律师事务所律师。上诉人淄博财富陶瓷城经营管理有限公司（以下简称财富陶瓷城）因与被上诉人王静房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省淄博市淄川区人民法院（2020）鲁0302民初5085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。财富陶瓷城上诉请求：撤销(2021)鲁0302民初5085号民事判决，并依法改判或裁定重审。事实和理由：一、原审判决认定的房屋实际交付的时间没有证据证明。上诉人在与被上诉人签订租赁合同时间是自2015年9月份，合同中约定前两年不支付租金，从第三年开始支付，是因前两年房屋没有实际交付的可能。事实上在签订租赁合同时，因上诉人因商业布局的目的出发，为了抢占市场才在被上诉人没有实际取得房屋的情况下签订了租赁合同，并没有经行过房屋的实际交付。原审判决在没有证据证明交房时间的情况下推定得出交房时间。二、原审判决认定《商铺租赁协议》约定的租期开始时间作为房屋实际交付时间是推测得出的没有证据证明。2015年9月7日，被上诉人与上诉人就案涉商铺签订《商铺租赁协议》、《购房协议》，足以证明2015年9月9日案涉商铺还未达到预售条件，仅仅处于认购阶段，商铺不可能交付被上诉人。直到2016年，涉案商铺才具备预售条件，被上诉人与开发商淄博巨鹏飞置业有限公司双方签订《商品房买卖合同(预售)》，合同第11条约定的交房时间为2016年4月30日，显然不可能在此之前实际交付商铺于被上诉人。根据开发商淄博巨鹏飞置业有限公司所办理的《竣工验收备案表》中的记载，涉案商铺的竣工验收日期为2017年11月16日，可以认定出房屋的实际交房日期应该在2017年11月16日之后。原审法院以《商铺租赁协议》开始的期限作为实际交房的日期，是推测得出的日期没有事实证据。三、依据双方签订的《购房协议》，在双方对房屋实际交付时间都没有直接证据能够证明的情况下，推定得出的交房日期损害了上诉人的合同利益，破环合同公平性。上诉人与被上诉人签订的《购房协议》约定：1、自实际交房之日起满5年，若被上诉人欲出售该商铺，则可按被上诉人购买该商铺时的合同总价230000元的150%的金额345000元作为出售价格，上诉人购买该商铺；2、被上诉人欲出售该商铺，须自实际交房之日届满5年后7个工作日内到上诉人处，以书面形式通知上诉人(其他通知形式无效)，否则上诉人不再购买被上诉人的商铺。对于《购房协议》中约定的实际交房日期，上诉人和被上诉人之间存在认识分歧，同样情况的购房者大多已经与上诉人通过协商途径得到解决，在被上诉人和上诉人之间确实没有办理过房屋的真正交付手续，双方没有确定过房屋实际交付的时间的情况下，淄川区人民法院以商铺返租经营模式，认定案涉商铺在双方签订商铺租赁协议、购房协议时即已交付，使得上诉人本应在2022年履行的合同现提前两年就要履行，对于上诉人一方是非常不公平的。王静向一审法院起诉请求：1.判令被告支付房屋回购款345000元及第五年租金23000元，后原告放弃要求被告支付第五年租金23000元的诉讼请求；2.诉讼费、律师费及其他实际支出由被告承担。一审法院查明事实：2016年4月26日，原告作为买受人、淄博巨鹏飞置业有限公司作为出卖人签订商品房买卖合同（预售），原告购买中国财富建材博览城5号展厅5幢1单元1层010160号房，总价款为230000元；出卖人应当在2016年4月30日前向买受人交付该商品房。2017年11月27日，淄博巨鹏飞置业有限公司向张店区建设工程项目竣工验收备案管理办公室报送中国财富建材博览城（一期）5#展厅竣工验收备案表，备案表载明竣工验收日期为2017年11月16日。原告王静作为甲方、被告财富陶瓷城作为乙方签订购房协议1份，协议约定合同标的为甲方拥有的中国财富建材博览城（中国财富陶瓷城6期）5栋160号商铺；自实际交房之日起满5年，若甲方欲出售该商铺，则可按甲方购买该商铺时的合同总价230000元（与实际购买金额不一致的，以实际购买金额为准）的150%的金额345000元作为出售价格，乙方购买该商铺；甲方欲出售该商铺，须自实际交房之日届满5年后7个工作日内到乙方处，以书面形式通知乙方（其他通知形式无效），否则乙方不再购买甲方的商铺；甲方通知乙方出售后，需在15个工作日内将双方交易所需资料交给乙方并协助乙方办理商铺交易，逾期乙方不再购买甲方商铺；甲方根据本协议约定按时办理过户手续的，乙方于过户之日起45个工作日内向甲方支付该商铺房款。该购房协议无落款时间，被告财富陶瓷城未签字盖章确认，但认可其真实性。原告王静作为甲方、被告财富陶瓷城作为乙方又签订商铺租赁协议1份，协议约定：甲方将其拥有的中国财富建材博览城（中国财富陶瓷城6期）5栋160号商铺，建筑面积24.9平方米，套内面积16.93平方米，出租给乙方；租赁期限自2015年9月1日至2020年8月31日止；租赁期内该商铺经营管理权、附属设施使用权及其收益权归乙方或乙方设立的公司所有，由乙方或乙方设立的公司在法律规定的范围内进行合法经营；前两年的年租金为0元，第三年、第四年、第五年的年租金均为23000元，租金按年支付，即在本合同签订后的第三年开始，年租金在每年的12月31号前通过转账一次性支付给甲方。该商铺租赁协议无落款时间，被告财富陶瓷城未签字盖章确认，但认可其真实性。该协议签订后，被告已支付原告第三年至第五年的租金。2018年9月8日，淄博巨鹏飞置业有限公司为原告开具不动产商业用房发票1份。2020年9月3日，原告为被告出具书面通知1份，书面通知被告按照合同约定购买原告涉案房屋。一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点为案涉商铺是否已经符合双方《购房协议》中约定的“自实际交房之日起满5年”由财富陶瓷城购买的条件。根据相关法律规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人，即交付符合使用条件的商品房是房地产开发企业的义务。本案中，王静与淄博巨鹏飞置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的交付时间与交付条件是对开发商交房义务的约定，该约定与《购房协议》中约定的“自实际交房之日”不具有必然关联。根据原、被告双方签订的《商铺租赁协议》，案涉商铺的租赁期限自2015年9月1日至2020年8月31日，即租期5年；又根据原、被告双方签订的《购房协议》，被告财富陶瓷城购买案涉商铺的时间为实际交房之日起满5年，两份合同约定的履行时间相互衔接；在原审法院(2020)鲁0302民初5029号案件二审中，淄博财富陶瓷城经营管理有限公司陈述财富陶瓷城2015年即已经开始运营；商铺租赁协议中虽约定前两年租金为0，王静对此作出了说明，系以前两年的租金折抵购房款，王静的该陈述与案涉商铺认购协议书中约定的总价、合同总价的内容亦能相互印证。综合考虑上述情况以及商铺返租、回购的经营模式，应当认定案涉商铺在双方签订商铺租赁协议、购房协议时即已交付。现购房协议约定的由被告财富陶瓷城购买案涉商铺的时间已经届满，王静已在购房协议约定的期限内以书面方式通知财富陶瓷城其欲出售案涉商铺，故财富陶瓷城应当按照购房协议的约定购买案涉商铺。但按照购房协议的约定，王静需协助完成交易、办理过户手续，财富陶瓷城在过户后45个工作日内支付房款。被告财富陶瓷城未按照合同约定回购案涉商铺，构成违约，故原告要求被告支付房屋回购款345000元的诉讼请求，有事实和法律依据。予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、淄博财富陶瓷城经营管理有限公司于判决生效之日起15日内向王静购买案涉商铺，王静协助淄博财富陶瓷城经营管理有限公司办理涉案商铺权属变更登记手续；二、淄博财富陶瓷城经营管理有限公司自案涉商铺过户之日起45个工作日内向王静支付回购款345000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6820元，财产保全费2360元，由淄博财富陶瓷城经营管理有限公司负担。二审查明的事实与原审查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为涉案房屋的实际交付日期问题。根据上诉人与被上诉人签订的涉案商铺租赁协议约定：案涉商铺的租赁期限自2015年9月1日至2020年8月31日，故，一审判决按照双方的租赁协议约定自租赁期限开始日期认定为房屋实际交付时间并无不当。上诉人虽主张涉案商铺的竣工验收日期为2017年11月16日，房屋的实际交房日期应该在2017年11月16日之后，但上诉人在另案中陈述财富陶瓷城2015年即已经开始运营与其该主张不符。根据上诉人与被上诉人签订的购房协议约定：甲方欲出售该商铺，须自实际交房之日届满5年后7个工作日内到乙方处，以书面形式通知乙方（其他通知形式无效），否则乙方不再购买甲方的商铺。因购房协议约定的时间已经届满，被上诉人也提供证据证实已在协议约定的期限内以书面方式通知上诉人，故上诉人应当按照购房协议的约定购买案涉商铺。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6820元，由上诉人淄博财富陶瓷城经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 宁审判员 侯 康审判员 胡晓梅二〇二一年八月二十四日书记员 刘 瑜