福建省德化县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0526民初1748号原告：德化县汤头乡吉山村民委员会，地址：福建省德化县汤头乡吉山村。法定代表人：赖清洁，村主任。委托诉讼代理人：赖诗速，德化县群胜法律服务所法律工作者。被告：苏子鑫，男，1983年6月14日出生，汉族，住福建省德化县。被告：德化县百姓一家人餐饮店，经营场所：福建省德化县浔中镇城后路35-30号。经营者：陈秀穿，女，1985年5月15日出生，汉族，住福建省德化县。原告德化县汤头乡吉山村民委员会（以下简称吉山村委会）与被告苏子鑫、被告德化县百姓一家人餐饮店（以下简称百姓餐饮店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉山村委会的委托诉讼代理人赖诗速、被告苏子鑫到庭参加诉讼，被告百姓餐饮店经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉山村委会向本院提出诉讼请求：一、判令解除(终止)原、被告于2019年5月4日签订的店面及二层房屋租赁协议书(合同书)；二、判令被告支付拖欠店面及二层房屋租金人民币45000元(从2020年8月5日起至2021年5月4日止，计9个月×5000元=45000元)及延付期间滞纳金(利息)(从2020年8月5日起至2021年5月4日止按1%计算滞纳金(利息)，即每月500元，计5000元)，2021年5月5日起至偿清租金时另外计算；三、判令取消被告押金10000元，并承担支付违约金10000元；四、判令本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，吉山村委会明确要求被告支付拖欠租金的起止时间是自2020年8月5日起至2021年5月4日止。事实与理由：吉山村委会拥有位于德化县××镇××号商品房××＃××号××层房屋（一层建筑面积105平方米，二层建筑面积105平方米，以下简称案涉店面）。吉山村委会为了增加村财收入，租给苏子鑫经营德化县百姓一家人餐饮店。2019年5月4日，吉山村委会与苏子鑫签订案涉店面的《租赁协议书》（以下简称案涉合同）。案涉合同约定：租赁期限5年，即2019年5月4日起至2024年6月14日止；租金每月为5000元；苏子鑫支付押金10000元；违约方承担违约金10000元；租金每月的5日前支付。案涉合同签订后，苏子鑫按协议约定履行各项规定至2020年7月。就是到了2020年8月以来至今，经吉山村委会多次向苏子鑫要求支付租金（有苏子鑫签字的《催款告知函》佐证）未果。苏子鑫辩称，其要求继续承租案涉店面，对其他诉讼请求无异议。百姓餐饮店未提供书面答辩意见，也未提交证据材料。本院经审理认定事实如下：2019年5月4日，吉山村委会作为出租方即甲方、苏子鑫作为承租方即乙方，双方共同签订案涉合同。案涉合同约定，乙方向甲方承租案涉店面，租赁期限为5年（2019年6月14日至2024年6月14日）；案涉合同第三条约定，乙方应在每月的5日前支付缴交租金5000元。如未按时缴交，逾期1个月后，甲方有权终止协议并取消押金。乙方在签订时应向甲方缴交押金1万元，待租期满后，乙方应交清一切费用后，甲方才把押金退还给乙方；案涉合同第四条第3点约定，乙方在租赁期间如需转让店面，应提前3个月通知甲方，经双方协商后方可进行转让。如果没有经过甲方同意私自转让，甲方有权终止协议并取消押金，乙方应同时缴交违约金1万元给甲方；案涉合同第四条第6点约定，甲方不得在乙方没有违反本协议的情况下提前解除合同。否则视为违约。应赔偿乙方违约金1万元。案涉合同签订后，苏子鑫向吉山村委会支付押金1万元。2020年12月29日，苏子鑫在一份《催款告知函》上签字。该《催款告知函》载明“尊敬的苏子鑫租户：根据你与我村委会签订的租赁合同（租赁位于：百德3#36店面），你至今未按合同约定向我村委会支付2020年每月5000元共计55000元。经我村人员多次催缴，但你仍未按合同履行义务，现特发此函通知：1.必须在2020年12月31日前付清所欠款。2.限你在收到本告知函三日内答复，否则我村将保留或行使合同赋予我村委会的权利”。本院受理本案后，苏子鑫于2021年5月9日向吉山村委会支付了租金1万元。上述事实，有各方当事人均无异议的《基层群众性自治组织特别法人》复印件、《统一社会信用代码证书》复印件、法定代表人身份证明书复印件和身份证复印件、个体工商户登记基本信息、《租赁协议书》复印件、《催款告知函》及当事人的陈述为据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，一、案涉合同系《中华人民共和国民法典》施行前成立的合同，且本案的当事人系在《中华人民共和国民法典》施行前履行房屋租赁合同时发生争议。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”之规定，本案适用发生争议时的法律、司法解释。二、案涉合同系双方当事人的真实意思表示，未损害社会公共利益，也未违反法律及行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效的合同。双方当事人应按照案涉合同的约定履行。苏子鑫对吉山村委会要求其支付2020年8月5日至2021年5月4日期间的租金的诉讼请求无异议，本院予以确认。但2020年8月5日至2021年5月4日期间，共产生9个月的租金即：5000元/月×9个月=45000元，扣除苏子鑫于2021年5月9日支付的2个月的租金10000元，苏子鑫尚欠2020年10月5日至2021年5月4日期间的租金35000元（45000元—10000元）。苏子鑫迟延支付租金的行为给吉山村委会造成的实际损失主要体现为利息损失。但吉山村委会要求按月利率1%给付迟延履行的利息的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。本案迟延履行的利息损失应以同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率作为支付标准。又结合案涉合同第三条“乙方应在每月的5日前向甲方缴交租金5000元”之约定，2020年10月5日至2020年11月4日的租金5000元应以2020年10月5日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率作为支付标准。同理，2020年11月5日至2020年12月4日的租金5000元应以2020年11月5日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率作为支付标准；2020年12月5日至2021年1月4日的租金5000元应以2020年12月5日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率作为支付标准；2021年1月5日至2021年2月4日的租金5000元应以2021年1月5日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率作为支付标准；2021年2月5日至2021年3月4日的租金5000元应以2021年2月5日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率作为支付标准；2021年3月5日至2021年4月4日的租金5000元应以2021年3月5日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率作为支付标准；2021年4月5日至2021年5月4日的租金5000元应以2021年4月5日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率作为支付标准。上述迟延履行的利息应计算至租金支付之日止。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，本案中，根据前述分析，截止至本案法庭辩论终结前，苏子鑫尚拖欠吉山村委会2020年10月5日至2021年5月4日的租金35000元的行为已符合案涉合同第三条“（租金）逾期一个月后，甲方有权终止协议并取消押金”之约定。所以，吉山村委会因苏子鑫拖欠租金而享有合同解除权并有权取消押金10000元。又依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，案涉合同自苏子鑫于2021年5月15日签收本案的《起诉状》副本时即已被解除。综上，双方于2019年5月4日签订的案涉合同于2021年5月15日被解除。吉山村委会要求取消押金10000元的诉讼请求有事实依据和法律依据，本院予以支持。吉山村委会要求苏子鑫支付违约金10000元的诉求缺乏依据，本院不予支持。案涉合同的双方当事人是吉山村委会和苏子鑫，吉山村委会要求百姓餐饮店承担法律责任缺乏依据，本院不予支持。百姓餐饮店未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、德化县汤头乡吉山村民委员会与苏子鑫于2019年5月4日签订的《租赁协议书》于2021年5月15日被解除；二、苏子鑫应于本判决生效之日起七日内向德化县汤头乡吉山村民委员会支付2020年10月5日至2021年5月4日期间的租金合计35000元及逾期付款利息（1.拖欠的2020年10月5日至2020年11月4日期间的租金5000元的逾期付款利息自2020年10月5日起至实际付清之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的2020年10月5日的一年期贷款市场报价利率计付；2.拖欠的2020年11月5日至2020年12月4日的租金5000元的逾期付款利息自2020年11月5日起至实际付清之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的2020年11月5日的一年期贷款市场报价利率计付；3.拖欠的2020年12月5日至2021年1月4日的租金5000元的逾期付款利息自2020年12月5日起至实际付清之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的2020年12月5日的一年期贷款市场报价利率计付；4.拖欠的2021年1月5日至2021年2月4日的租金5000元的逾期付款利息自2021年1月5日起至实际付清之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的2021年1月5日的一年期贷款市场报价利率计付；5.拖欠的2021年2月5日至2021年3月4日的租金5000元的逾期付款利息自2021年2月5日起至实际付清之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的2021年2月5日的一年期贷款市场报价利率计付；6.拖欠的2021年3月5日至2021年4月4日的租金5000元的逾期付款利息自2021年3月5日起至实际付清之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的2021年4月5日的一年期贷款市场报价利率计付；7.拖欠的2021年4月5日至2021年5月4日的租金5000元的逾期付款利息自2021年4月5日起至实际付清之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的2021年4月5日的一年期贷款市场报价利率计付）；三、德化县汤头乡吉山村民委员会支无须向苏子鑫退还押金10000元；四、驳回德化县汤头乡吉山村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费1675元，减半收取计837.5元，由苏子鑫负担390.83元、德化县汤头乡吉山村民委员会负担446.67元。限于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。本案生效后，（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效裁判文书确认的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  陈志群二〇二一年八月六日书记员  郑雅婷附：一、本案适用的法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。3.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。5.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。