安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终2386号上诉人（原审被告）：蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司，住所地安徽省蚌埠市朝阳北路1218号金地苑1号楼5层1号附1号，统一社会信用代码91340300784902183D。法定代表人：王继华，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈善，安徽南山松律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小龙，安徽南山松律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘彬，男，1986年4月3日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市淮上区，经常居住地安徽省蚌埠市淮上区。原审被告：深圳市永红源物业服务有限公司蚌埠分公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区永安街270号上河时代花园综合楼3楼308室，统一社会信用代码913403003551725069。法定代表人：肖宪章，该公司总经理。委托诉讼代理人：李建虎，该公司员工。上诉人蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司（以下简称怡康公司）因与被上诉人刘彬、原审被告深圳市永红源物业服务有限公司蚌埠分公司（以下简称永红源公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2021）皖0311民初1946号民事判决向本院提出上诉。本院于2021年8月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。怡康公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回刘彬一审全部诉讼请求或将本案发回重审；二、刘彬承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定，只有在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，开发企业才有保修义务。本案中，刘彬未就案涉房屋渗水的原因进行举证，案涉房屋渗水原因不明，一审判决在无客观证据支持下即认定案涉房屋存在质量问题，判决怡康公司承担质量保修责任，明显属于认定事实错误、不清。一审判决延长五年质保期没有合同依据也没有法律依据。刘彬辩称，涉案房屋交付后，我多次反馈房屋渗水状况，但至今没有维修好。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。永红源公司辩称，永红源公司已经多次向怡康公司报修，怡康公司安排了专业人员上门确认，在保修期内对案涉房屋进行了修复，但是一直没有修复完善，永红源公司已经尽到了管理责任。刘彬向一审法院起诉请求：1.怡康公司和永红源公司为刘彬位于蚌埠市淮上区因房屋渗水进行维修；2.怡康公司和永红源公司对刘彬房屋渗水造成的室内损坏维修（修复原样）或赔偿刘彬房屋渗水造成的室内一切财产损失；3.怡康公司和永红源公司承担本案的全部诉讼费用。在一审庭审过程中，刘彬明确诉讼请求第二项为判决怡康公司对刘彬房屋渗水造成的室内损坏维修（修复原样）。一审法院认定事实：刘彬于2012年5月12日向怡康公司购买了位于蚌埠市淮上区房屋一套。刘彬与怡康公司签订的商品房买卖合同中约定按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。怡康公司与施工单位浙江海天建设集团有限公司签订建设工程施工合同的同时签订了房屋建筑工程质量保修书，其中，屋面防水工程的保修期为五年，质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算。2013年5月29日，案涉的7号楼经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同组织进行了验收，并于2013年8月6日向蚌埠市住房和城乡建设委员会进行了工程竣工验收备案。永红源公司（变更前企业名称为深圳市诚信行物业服务有限公司）于2016年11月接手上河时代花园北区物业管理服务，从永红源公司的工作联系函及怡康公司的回函等证据可看出，永红源公司就业主反映的包含案涉房屋在内的房屋质量问题多次向怡康公司反馈了情况，并要求尽快维修处理。一审法院在2021年6月22日至案涉房屋进行现场勘验，发现涉案房屋飘窗（主卧）、阳台、次卧房间屋顶有渗水及发霉痕迹及墙皮脱落现象，房屋外顶部有粉化、保温层开裂现象。一审法院认为:本案系房屋屋顶等处渗漏引发的维修纠纷。《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定,房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。因此怡康公司对销售给刘彬的商品房应当在保修期内承担保修责任。从永红源公司工作联系函来看，案涉房屋自验收起5年内即已发生渗漏，且经维修在5年质保期满时仍未能解决渗漏问题。故房屋开发企业怡康公司应对案涉房屋的渗水问题承担保修责任，并应自维修完成之日起，继续承担五年保修责任。对怡康公司辩称超过了保修期问题，与事实不符，不予采信。刘彬主张物业服务企业永红源公司承担维修责任，无法律依据、也无合同依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百三十七条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决：一、蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司于判决生效后30日内完成对刘彬的蚌埠市淮上区房屋屋顶渗水问题进行维修，并对房屋屋面防水问题负责继续保修五年（自本项维修实际完成之日起计算）；二、蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司于判决生效后30日内完成对刘彬的蚌埠市淮上区房屋渗水导致的室内（主卧飘窗、次卧、阳台）屋顶墙皮脱落、水渍等的修复；三、驳回刘彬的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。各方当事人对一审判决认定事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据均无异议的事实，怡康公司交付给刘彬的房屋存在屋顶渗水问题,且因屋顶渗水导致室内（主卧飘窗、次卧、阳台）屋顶墙皮脱落，水渍等现象。刘彬在合同约定的5年质保期内多次报修，怡康公司虽进行维修，但未解决上述问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，怡康公司应对刘彬所有的房屋渗漏等问题继续承担保修责任。怡康公司辩称导致案涉房屋渗水问题原因不明，其不应承担保修责任，因案涉房屋渗漏问题发生在保修期内，房屋保修期的功能和作用在于可以在保修期内免除购房户证明房屋质量问题系开发公司的原因所致的举证责任，在怡康公司未提供证据证明案涉房屋存在的渗漏问题非因房屋质量问题造成的情况下，其应承担举证不能的不利后果。故怡康公司的上诉理由无事实依据，本院不予支持。关于一审法院判决怡康公司在对案涉房屋渗漏等问题进行维修后继续对房屋屋面防水保修五年的问题，因刘彬与怡康公司之间并未对此进行约定，且刘彬一审起诉时也未诉请怡康公司对其房屋进行维修后继续保修五年，一审法院此项判决超出了诉讼请求范围，本院予以纠正。综上所述，怡康公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，但适用法律部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2021）皖0311民初1946号判决第二项、第三项，即蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司于判决生效后30日内完成对刘彬的蚌埠市淮上区房屋渗水导致的室内（主卧飘窗、次卧、阳台）屋顶墙皮脱落、水渍等的修复；驳回刘彬的其他诉讼请求；二、变更安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2021）皖0311民初1946号判决第一项为：蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司于判决生效后30日内对刘彬所有的位于蚌埠市淮上区房屋屋顶渗水问题进行修复。一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，均由蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 何懿审 判 员 庞玲审 判 员 穆莉二〇二一年八月二十四日法官助理 代成书 记 员 徐翔附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式依法驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；......