河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民再284号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李秀玲，女，1975年1月5日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。委托诉讼代理人：孙兴克，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛江南，上海市浩信（郑州）律师事务所实习律师。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司，住所地：河南省荥阳市。法定代表人：王滨，该公司总经理。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：赵静巍，男，1968年6月26日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。二被申请人共同委托诉讼代理人：刘高阳，河南颂邦律师事务所律师。二被申请人共同委托诉讼代理人：赵记，河南颂邦律师事务所实习律师。再审申请人李秀玲因与被申请人郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司（以下简称新大陆公司）、赵静巍房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2020）豫01民终14799号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2021年5月26日作出（2021）豫民申2098号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人李秀玲及其委托诉讼代理人孙兴克、薛江南，被申请人新大陆公司、赵静巍的委托诉讼代理人刘高阳、赵记到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李秀玲申请再审请求：请求依法撤销郑州市中级法院(2020)豫01民终14799号民事判决书,并依法撤销郑州市金水区法院(2020)豫0105民初13737号民事判决书第三项判决,并改判支持李秀玲的全部诉讼请求;或撤销原一审、二审判决,发回原一审法院重新审理;2、一审、二审诉讼费由被申请人承担。申请再审事实与理由：1.二审法院判决认为:“本院已生效的（2020）豫01民终14035号民事判决已认定李秀玲在履行双方合同中存在未按合同约定支付租金的违约行为并判决李秀玲承担相应的违约责任”,该认定明显错误。（1）由于新冠病毒疫情不可抗力的影响，李秀玲未依约在2020年2月28日前预支下半年房租的行为不构成违约；（2）在出租方新大陆公司以行动表明不全面履行出租方合同义务及协助附随义务的情况下,申请人作为承租方,即使没有受疫情不可抗力影响,也完全有权拒绝向其支付租金。（3）在2020年2月28日预交房租之前,申请人已通过打电话、发彩信信件等方式积极与新大陆公司协商房产证、房租事宜,不存在违约。2.二审法院判决认为“李秀玲并未搬离案涉房屋”，该认定明显错误:（1）根据申请人在一审中提交的2020年3月12日视频证据明显是翟姓男子和同伴,先用三根钢铁链子锁住幼儿园栅栏三处接口地方，并对申请人栅栏第四处接口大门处上的锁进行破坏,后才悬挂对外招租条幅。一审法院依据申请人提交的上述视频证据,认定了出租方派人在幼儿园门口悬挂对外出租条幅的事实,却没有认定同样时间同样人铁链锁门、不明物毁堵锁眼的事实,一份视频证据中的事实,避重就轻判决,不客观、不全面。自出租方新大陆公司和赵静巍派人擅自将幼儿园栅栏、大门锁住破坏门锁和对外招租的那一刻,申请人已失去对租赁房屋的占有,其招生等各项权利受到房东赵静巍等的彻底侵害。至今,申请人李秀玲幼儿园的栅栏不知去向,门前操场停满车辆,操场上物品丢失殆尽,草皮被碾压破坏,单单外部物品损失数万元。家长们认为房东已经对外招租，李秀玲的幼儿园不存在了，说好报名交费的也不报名了。申请人数年的大量资金投入,因房东的侵权破坏而化为乌有。（2）在出租方故意违约,不履行提供房产证办资质手续协助义务,造成承租方投资重大损失、权利蒙受巨大侵犯而又没说出个所以然的情况下,并且,出租方多次电话告诉李秀玲要通过法院解决纠纷,李秀玲也同意等待接收他们所说的律师函，跟从他们去法院解决。如果申请人单方砸锁砸门搬离,违背双方约定，更不符合法治精神。在天灾新冠肺炎疫情肆虐,全民必须遵守防疫一级响应要求隔离减少流动的情况下,申请人在不违法、不违约、合法权利被严重侵害的前提下,听从房东的要求依法律解决,于情于理都是对多方负责任的。3.二审法院认为申请人“要求新大陆公司支付违约金及赔偿装修残值损失及经营损失的诉求没有事实及法律依据”,该认定明显错误:（1）申请人要求被申请人支付违约金问题。根据再审申请人一审提交的证据《商埠租赁合同书》第三条第四款,“在合同履行过程中,甲方不得单方终止合同,如果甲方单方终止合同,应退还乙方所缴纳的未使用的租金,并赔偿乙方一年租金。”现被申请人在正常合理沟通中要求租户等待他们商量结果,没有任何告知突然通过铁链锁门、堵锁眼、擅自对外出租,用实际行动表明其不再遵守约定。既然被申请人已单方终止合同,那么申请人有权要求被申请人支付违约金即一年租金121万元。（2）申请人要求被申请人赔偿装修残值损失问题。根据申请人一审提交的费用清单及相应票据可知,申请人2015年装修幼儿园花费大约300万元,使用四年多,因此预估装修残值为150万元。至于具体损失,申请人在一审中已提交鉴定申请书,申请法院委托专门机构对具体损失进行鉴定,但一、二审法院对此均置之不理。（3）申请人要求被申请人赔偿经营损失问题。根据申请人一审提交的企业受益规划、幼儿园价格表及收据可知,幼儿园可容纳240名幼儿,在办理许可证的情况下每年平均受益可达80万元以上,至租期2025年9月9日结束之前,近5年的预期利润可达400万元。但被申请人不提供房产证办理经营手续及单方终止合同的行为,直接导致了申请人的合同履行四年多以来的应得收入300多万元和未来5年多的预期收益400多万元损失。申请人取得合法手续,正常经营的权利受到严重侵害。综上,申请人要求被申请人支付违约金及赔偿装修残值损失及经营损失的诉求有事实及法律依据,二审法院如何能在申请人提交了相关证据的情况下,认定“申请人的诉求没有事实及法律依据”?4.一审法院认为“介于被告赵静巍并非《商埠租赁合同书》的出租方亦非租赁合同法律关系的相对方,故原告诉请被告赵静巍承担赔偿责任,证据不足,本院不予支持",二审法院对此予以确认,该认定明显错误。根据《合同法》第四百零二条规定，从合同签订前申请人与黄培的沟通并查验房本,到房屋移交黄培签字、合同履行过程中赵静巍以个人账户收取房费,水电费的户名为赵静巍个人,再到签订补充合同时赵静巍作为“甲方”出现,以及房屋交接时赵静巍的法务武凤云交接单上明确阐明房东赵静巍的事实,处处都证明赵静巍作为出租方的身份。再结合王滨、李贝贝、黄培等的录音和房屋产权就登记在赵静巍妻子李莹名下的客观事实,足以证明,出租方是赵静巍,新大陆公司只是其代理人,申请人更加明知新大陆公司只是赵静巍的代理人。另外,通过法庭上西部车城否认李贝贝、翟俊雅(翟姓男子)是其公司员工身份的事实,更进一步说明李贝贝、翟俊雅(翟姓男子)是受赵静巍个人指派谈判和收取租金。另外,赵静巍的法务人员吴凤云在移交房屋前的通话,也证明了这一点。新大陆公司只是赵静巍掌控的空壳公司之一,而且申请人也明知新大陆公司是赵静巍的公司,王滨仅仅是打工的挂名股东与法人。基于申请人在订立合同时,就知道新大陆公司与赵静巍之间的关系,该《商埠租赁合同书》直接约束赵静巍。西部车城公司述称的系转租,是虚假陈述。所提交的与李莹之间的租赁合同系伪造。对于西部车城及赵静巍代理人提供的虚假证据,申请人依法提出了鉴定,但一审法院对此不做任何处理,严重违反了诉讼程序。因此,赵静巍是出租方,该案租赁合同法律关系的双方相对人是赵静巍与李秀玲。申请人诉请赵静巍承担赔偿侵犯李秀玲权利责任证据充分,理由充足,法院应予支持。赵静巍、新大陆公司辩称：一、河南省高级人民法院（2021）豫民申1850号民事裁定适用法律错误，李秀玲未依约支付租金构成违约，应当承担违约责任。承租人是否因疫情导致资金周转困难和营业收入明显减少是事实问题,是需要当事方举证证明的。省高院裁定中,仅依据最高(2020)17号《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条规定就认为李秀玲受疫情影响导致资金周转困难或营业收入明显减少是错误的,疫情对各行各业影响虽大,但并非都是负面影响,个别行业如互联网、新媒体等行业受到疫情影响后反而是收入上升状态,也有一些行业比如学校等由于采取线上培训等替代措施也可以维持收入稳定状态而不至于明显减少,因此,疫情是否必然导致承租人资金周转困难和收入明显减少需要具体问题具体分析,需要承租人举证证明。就举证而言,最高院发布的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第二条中明确要求要“依法准确运用不可抗力规则”,该条意见中进一步规定“当事人主张适用不抗力部分或者全部免责的,应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。”,因此,李秀玲一方主张适用不可抗力免责,其依法应当就幼儿园受到不可抗力的影响程度进行举证。需要强调的是,因李秀玲承租房屋用于经营幼儿园,幼儿园和李秀玲应当区别看待,不能认为李秀玲个人资金困难就推定幼儿园资金困难,李秀玲应当举证幼儿园是否因疫情原因导致资金周转困难或收入明显减少,而幼儿园的财务账册应当是举证的关键。虽然幼儿园没有取得相关资质,但在经营中,幼儿园也应当按照法律规定的民办学校的规章制度进行经营和管理,因为如果规章制度不健全依法不能申办资质,《民办教育促进法》第五章对民办学校的学校资产财务管理专门进行了规定,第34条规定,民办学校应当依法建立财务、会计制度和资产管理制度,并按照国家有关规定设置会计账簿。第36条规定,民办学校存续期间,所有资产由民办学校依法管理和使用,任何组织和个人不得侵占。第38条规定,民办学校应当在每个会计年度结束时制作财务会计报告,委托会计师事务所依法进行审计,并公布审计结果。事实上,涉案幼儿园李秀玲已经经营多年,正常情况下应当有一定的财产积累,而幼儿园的学费按照行业惯例是一年交一次,交费时间也不固定,那么,李秀玲交租时间截止时幼儿园的收费应当有节余才对,但李秀玲却一直没有缴纳任何租金,因此,我们有理由怀疑,涉案租金无法缴纳的真实原因有可能是李秀玲经营不善导致,而真实原因的举证责任,因为李秀玲是缴纳租金的义务方,依法应当承担举任。二、解除合同的意思表示是李秀玲首先作出的,单方解除合同的后果应当有李秀玲承担。省高院之所以认为是新大陆公司单方解除合同,主要理由是认为新大陆公司于2020年3月10日进行了锁门,但该行为无论是否是新大陆公司所为,都不能引发解除合同的后果。首先,锁门事件发生前后,新大陆公司一直在向李秀玲催要到期租金,锁门最多是向其催要租金的一种手段,而且该手段极其轻微,不会给其造成任何损失,如果锁门是为了和李秀玲解除合同,那么新大陆公司应当同时要求其限期搬离,承担违约责任才对;其次,截止到2020年7月10日,新大陆公司还在持续向李秀玲催要到期租金,是李秀玲在接到新大陆公司知后主动回复要求解除合同,并于7月13日向法院递交起诉状要求解除,而此时,李秀玲实际已经逾期缴纳租金4个月零10天,这期间新大陆公司除了催要租金没有其他任何进一步行动,依然没有让其搬离或赔偿违约金等行为,再次,被锁的所谓栅栏门和围挡是李秀玲私自建设,早已被城管部门认定为违章建筑,城管部门此前已经多次通知要求拆除,被锁后不久就被城管部门连同栅栏一起拆除拉走,那么,新大陆公司作为出租方去制止违章建筑的违法行为又有什么错呢?如果新大陆公司真的是要阻挠幼儿园的经营,也应该去封锁入户门才对,而不是影响如此轻微的栅栏门;最后,栅栏门被锁前后,幼儿园并未开学,均是通过线上方式上课,说明锁门本身并未对其经营造成影响,合同解除的法定后果是恢复原状、返还原物,如果锁门发生合同解除的后果,应当同时或者很快合同履行中止即李秀玲搬离房才对,但一方面新大陆公司还在催要租金而幼儿园依然正常网上上课,房屋也被李秀玲继续占有,显然合同并未因锁门而解除,李秀玲的实体权利也并未受损。综上,新大陆公司并未单方解除合同,更不存在单方解除合同的违约责任承担问题。三、新大陆公司是否提供房产证和李秀玲无证办学状态持续没有因果关系,没有证据证明无证办学状态持续是新大陆公司原因造成。《民办教育促进法》第二章对民办学校的设立程序有明确规定,共分为两个阶段,第一阶段为申请筹设,第二阶段为申请正式设立,而无论哪个阶段,提交申请后行政机关均需限期给出书面答复及意见,第十三条规定,审批机关应当自受理筹设民办学校的申请之日起三十日内以书面形式作出是否同意的决定。第十七条规定,审批机关对批准正式设立的民办学校发给办学许可证。审批机关对不批准正式设立的,应当说明理由。因此,办学许可证的审批权在行政管理部门而非法院,是否符合办学条件及何种理由导致无法办证的解释权也在行政管理部门,人民法院没有权利也没有条件对此加以认定。李秀玲在其证据中提交的有一份金水区政务服务中心制定的名为《郑州市金水区申办民办幼儿园一次性告知书(非营利)》的证据,该告知书中规定办理民办学校办学许可证所需要提交的材料,共计15大项,而房产证仅是第11大项中的其中一项,第二项为“筹设批书(区教体局出具)”,这说明已经经过筹设阶段进入正式申请设的阶段,那么,根据《民办教育促进法》第12条第3款规定,筹设同样需要提供资产来源及有效证明文件并载明产权,也就是说,如房产证真的是办学障碍的话,那么筹设阶段也应当无法办理才对,因此,我们认为,李秀玲无证办学的真正原因并不清楚,也没有证据证明,更不能认定是新大陆公司未提供房产证所造成。根据李秀玲提供的另一份证据也能说明无证办学并非没有房产证导致,即金水区教育体育局2016年12月28日出具的《金水区教育体育局责令限期整改通知书》,该通知书虽然有金水区教体局的落款但未盖章,因此真实性我们不好判断,但即便其真实,该通知书所明的第2项问题为规章制度不健全,而规章制度应当包含财务制度,如上所述,如果幼儿园财务混乱尤其是与举办者之间无法做到相互独立,那么根据《民促法》及教体局的规定,依然是无法办理办学许可证的,另外,该通知书给出的整改截止日期为2017年1月31日,逾期将予以停办,但截止双方发生本案纠纷,幼儿园一直在正常经营,因此,从客观状态上,幼儿园是否有证并未实际影响到其正常经营,也未造成任何实际损失。事实上,稍加调查即可知道,日常生活中,无证办学的幼儿园并不在少数,尤其是城中村安置区内的幼儿园,本身就没有房产证,无证办学的更在多数。法律和地方行政部门对于无证办学的幼儿园管理也相对宽松。《民促法》第64条明确规定,社会组织和个人擅自举办民办学校的,由县级以上人民政府的有关行政部门责令限期改正，符合本法及有关法律规定的民办学校条件的,可以补办审批手续;逾期仍达不到办学条件的,责令停止办学,造成经济损失的,依法承担赔偿责任。以上足以说明,无证办学本身是否会引起或何时引起实际损失并不确定,而无证办学的原因究竟是什么也需要李秀玲一方举证证明,不能无限度夸大未提供房产证的后果。四、在疫情之前,李秀玲就存在长期不按期缴纳租金的违约行为,而缴纳租金是其主要义务,即便将提供房产证认定为新大陆公司的义务,该义务也仅是附随义务,主要义务的违反都不用承担后果的话,让附随义务的违反承担后果显然是不适当的。新大陆公司按照合同约定对李秀玲缴纳租金的时间和金额进行了统计,可以得出,李秀玲在疫情之前就存在长期不按约定缴纳租金的行为,该行为已属于违约,新大陆公司本就有权解除合同并向其追究违约责任,但新大陆公司均选择了包容,伴随着疫情的到来,当李秀玲再一次未按期缴纳租金时,新大陆公司依然第一时间没有选择解除合同和追究违约责任,自2020年3月1日开始延期至7月10日李秀玲通知新大陆解除合同至,中间长达4个多月的时间,实际上李秀玲获得了充足的时间去解决租金问题,但新大陆公司等来的却是李秀玲的解除通知和起诉,因此,新大陆公司已经充分履行了作为出租方的合同义务,并没有违约。房产证的提供,本身就没有在双方租赁合同中明确体现,新大陆公司作为二手房东,也从未保有过房产证,从约定来说,提供房产证并非新大陆公司的确定性义务,从事实上来说,作为二手房东的新大陆公司来提供房产证也并非易事,从结果上来说,李秀玲在疫情之前已经正常经营多年,从未因房产证或者无证办学遭受任何行政处罚或其他损失,也足以说明房产证对整个案涉纠纷影响极低,几乎可以忽略，那么,如果让新大陆公司来单方承担后果的话,显然是有失公平的。五、不可抗力的影响是双向的,新大陆公司也是受不可抗力影响的一方,新大陆公司作为出租方受疫情影响无法获取租金,同样有权利解除合同且不承担违约责任。如果将疫情视为不可抗力,认为李秀玲因疫情原因无法缴纳租金而不承担违约责任,那同样的道理,新大陆公司作为出租方,也同样是受到疫情影响而无法获取租金,在这种情况下,双方无论是哪一方都应当有权利解除合同,且互不承担违约责任,这既是法律的规定,也是双方租赁合同第7条的约定,在这种情况下,就应当一并赋予双方均有权单方解除的权利,但现在先是认定新大陆公司单方解除,后又要求新大陆公司就其单方解除承担违约责任,显然也是不公平的,试想一下,作为出租方的新大陆公司,收取租金是其主要权利,现在因承租方没有缴纳租金,既不能解除合同,又不能追究对方违约责任,还要让承租方继续使用房屋,那么,新大陆公司的损失找谁弥补,因此,应当平等、公平的看待双方的纠纷,不能因新大陆公司是出租方的身份就认定其应当放弃更多权利。此外,省高院在(2021)豫民申2098号民事裁定书中本院认为部分,依据最高人民法院法发(2020)17号《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第五条规定:“承租房屋用于经营……出租人以承租人没有按照约定期限支付租金为由请求解除合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持",认定新大陆公司锁门行为系单方终止合同的违约行为应当承担违约责任,系适用法律错误。该条文系仅仅是免除承租方的违约责任,承租方未按期交租仍为违约行为,新大陆公司在李秀玲违约的前提下对违建栅栏上锁系催要租金的必要手段,并非单方终止合同,退一步讲,即使是单方终止合同行为,也是行使双方租赁合同第7条约定的单方解除权,系有权行为,而非违约行为。六、李秀玲的主要诉讼请求缺少事实和法律依据,而新大陆公司的诉讼请求,如果李秀玲不能证明其是受到疫情影响导致幼儿园资金困难或收入明显减少的话,应当予以支持。李秀玲的诉讼请求共计6项,主要为3、4、5三项,分别为:违约金121万、装饰装修残值损失150万(以评估鉴定结果为准)和经营损失300万,总的来说,三项诉求的前提都是因合同解除引起,但上述分析足以看出,合同解除的责任方并不在新大陆公司,或者解除的原因是由于疫情这一不可抗力导致,无论哪一种,其解除的后果都不应当让新大陆公司来承担。具体来说,首先,121万的违约金的适用前提是新大陆公司单方解除,但新大陆公司并没有单方解除的行为,也没有发生单方解除的后果(锁门后李秀玲依然处于实际占有和经营、正常网上上课状态)，因此,121万的违约金依据不充分;其次,装饰装修残值损失150万本就缺乏计算依据,从其需要评估鉴定来确定装修价值的要求看,幼儿园在承办之初应当是没有依法进行会计审计,由此也能看出其规章制度及管理的不健全;再次,300万的经营损失,性质应当属于预期收益,但经营属于商业行为,具有风险性,未来是赚是赔根本无法确定,此外,上文提到,李秀玲出具的金水区教体局的《郑州市金水区申办民办幼儿园一次性告知书(非营利)》的证据,可以证明,李秀玲准备申办的是非营利性质的幼儿园,而非营利性幼儿园本身就不允许有过多收益,且非营利性幼儿园的收入或者微量收益也依法应当归幼儿园所有,而非举办者所有,此外,出资人是否取得收益还要受到法律的约束,2004年4月1日起实行至今的《民办教育促进法实施条例》第47条第5款规定,“民办学校有下列情形之一的,出资人不得取得回报:(五)未依照《中华人民共和国会计法》和国家统一的会计制度进行会计核算、编制财务会计报告,财务、资产管理混乱的;”因此,300万的经营损失也没有事实和法律依据。而反观新大陆公司,因李秀玲未依约履行合同而遭受了惨重的损失。仅就实际损失而言,李秀玲缴纳的租金到期日为2020年2月28日,此后,一直到2020年12月31日李秀玲与新大陆公司办理交接归还房屋为止,长达10个月时间里,李秀玲一直占用房屋,且没有支付任何租金,而原审法院判决仅支持新大陆公司将租金计算至7月9日,本就使新大陆公司遭受了一定损失,而在此期间,新大陆公司对其搬离房屋从未设置任何障碍。此外,关于新大陆其他基于李秀玲违约而追索的违约金性质的诉求,上文已有充分论述,法庭可以在查明事实的基础上依法予以判决。七、赵静巍并非合同当事方,不具有被告的主体资格。关于赵静巍的法律地位,原审法院已经充分查明,李秀玲也没有任何有效证据证明其符合法定的被告的主体身份,新大陆公司仅是用其银行账号代收了租金而已,本案为租赁合同纠纷,当事方依法就是作为出租方的新大陆公司和作为承租方的李秀玲,与其他人包括赵静巍在内没有任何法律关系。综上所述,全案基于个别事实片面强调新大陆公司的违约责任是错误的,新大陆公司并不存在行为过当之处,由房产证推导到无证办学,由无证办学推导出新大陆的违约责任的整体推论也是错误的。纵观双方发生矛盾最终致诉的整个过程,其起因与根源是李秀玲此前一直未履行按时支付租金的主要合同义务,以及双方无法就李秀玲合同约定之外的请求达成一致,最终导致双方矛盾升级至无法调和的地步,疫情的爆发只是双方矛盾爆发致诉的导火索,即便认为李秀玲因疫情遭受了部分影响甚至产生损失,也不应当将该后果转嫁到新大陆公司身上,因此,李秀玲再审申请缺乏事实和法律依据,应予驳回,维持原审判决,或准许新大陆公司的原审诉求。李秀玲向一审法院起诉请求：1、请求法院确认原、被告签订的《商埠租赁合同书》己于2020年3月11日解除；2、请求判令被告向原告退还保证金10万元；3、判令被告向原告支付违约金121万元；4、判令被告赔偿装饰装修残值损失暂计150万元；（以评估鉴定结果为准）；5、判令被告赔偿原告经营损失300万元；6、本案诉讼费、保全费及保全担保费、鉴定费等均由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月3日，原告作为乙方（承租方）、被告新大陆公司作为甲方（出租方），双方签订《商埠租赁合同书》一份，主要载明，商埠位置：北环路现力帆汽车展厅北环路62号57号楼6单元1-2层101号、102号，5单元1-2层101号、102号1-2层一半，建筑面积：约1000平方米，商埠使用性质：教育，租期：自2015年6月10日起到2025年9月9日止，商埠的租金为年租金为110万元，每三年递增一次，每次递增10%，商埠租期自：2015年6月10日起开始计算，租期为十年零三个月（2025年9月10日止）。商埠租金支付方式：首次，原告应于2015年6月2日前交付保证金10万元，2015年6月2日前交付一季度租金27.5万元，2015年8月20日前交付租金27.5万元，2015年11月20日前交付租金55万元，以后原告应于每年5月20日和11月20日前支付每半年的租金55万元。收款单位：收款人：赵静巍，银行账号尾号为3505。第五条违约责任，1、凡违背本合同和书面补充协议各项条款的即为违约行为，原告不按时交纳租金的，应向被告支付赔偿金5000元/日，逾期超过10天，被告有权单方面解除合同。第七条免责条件，4、由于手续问题引起的后果，由新大陆公司承担等内容。2016年5月20日，原告作为乙方、被告新大陆公司作为甲方，双方签订《补充合同》一份，主要载明，基于甲方对教育事业的支持和乙方的实际经营困难，甲乙双方就2015年6月签订的《商铺租赁合同》，在自愿平等的基础上就租金及租金支付事宜达成如下补充协议：1、乙方在6月30日前再支付给甲方7.5万元，加上之前已支付的20万元，共计27.5万元，即2016年6月10日至2016年9月9日的租金支付完毕。2、2016年9月10日至2017年3月9日的租金，乙方分两次交纳，在2016年8月30日前支付27.5万元；2016年9月30日前支付27.5万元。3、2017年3月10日至2017年9月9日的租金55万元，乙方应当在2017年2月26日前支付，以后每6个月支付一次，即每年的2月底前，8月底前预先支付6个月的租金等内容。原告提交2020年《郑州市金水区申办民办幼儿园一次性告知书（非营利）》一份，主要载明：11.符合办园规定的房屋产权及使用证明（自有房产的，提供房产证；租赁办园的，提供有效期不少于3年的房屋租赁合同及房产证；以上材料均需提供原件及复印件）等内容。另查明，被告提交的郑房权证字第××号房产证，载明，房屋所有权人为李莹，房屋坐落：xxxxx，登记时间：2010年12月13日；被告提交的郑房权证字第××号房产证，载明，房屋所有权人为李莹，房屋坐落：xxxxxx，登记时间：2010年12月13日。被告提交《租赁合同书》一份，主要载明，案外人李莹作为出租方（甲方）、被告新大陆公司作为承租方（乙方），位置：郑州市北环路中方园东区商业用房，租赁商埠建筑面积：1175.26平方米，商埠租期自2015年4月1日起到2030年3月31日止等内容。另案郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司与李秀玲房屋租赁合同纠纷一案，该院于2020年9月21日作出（2020）豫0105民初13459号民事判决书，载明“……原告郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司（新大陆公司）诉被告李秀玲房屋租赁合同纠纷一案……经审理查明：2015年6月3日，原、被告签订《商埠租赁合同书》，合同约定：原告将其位于北环路现力帆汽车展厅北环路62号57号楼6单元1-2层101号、102号，5单元1-2层101号、102号1-2层半的房屋出租给被告。年租金为110万元，每三年递增一次，每次递增10%，租期自2015年6月10日开始计算，租期为十年零三个月（2025年9月10日止）。租金支付方式：乙方（被告）应于2015年6月2日前交付保证金10万元，2015年6月2日前交付一季度租金27.5万元，2015年8月20日前交付租金27.5万元，2015年11月20日前交付租金55万元，以后乙方应于每年5月20日和11月20日前支付每半年的租金55万元。双方约定，乙方（被告）不按时交纳租金的，应向甲方支付赔偿金5,000元/日，逾期超过10日的，甲方（原告）有权解除合同。如乙方（被告）单方面终止合同，需额外支付甲方（原告）一年租金。此外，被告在租赁期间使用该房屋所产生的水电费和物业管理费由被告承担。2016年5月29日，双方签订《补充合同》，重新约定租金支付时间，2017年3月10日至2017年9月9日租金550,000元，应当在2017年2月26日前支付；以后每6个月支付一次，即每年的2月底前、8月底前预先支付6个月的租金。2019年8月31日，被告支付租金199,000元，9月7日支付租金251,000元，9月8日支付租金128,000元，9月11日交付租金27,000元，共计605,000元。2020年3月6日，被告与原告公司翟姓男子电话沟通疫情期间减免房租一事进行沟通，未就减免房租达成一致，被告要求原告提供所租房屋房产证。之后，被告也未支付租金。原告于3月10日在幼儿园门口悬挂对外招租横幅，并注明联系电话。经原告多次催要，被告仍拒不支付租金，也未搬离腾空返还房屋。本院认为，原、被告双方签订的《商埠租赁合同书》、《补充合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方应全面履行各自义务。《补充合同》已约定变更房租交付时间为每年的2月底及8月底支付后半年的房租，房租期间为3月10日至9月9日，被告最后一次支付原告房租605,000元为2019年9月份，故租赁期间应当计算至2020年3月9日。依照双方补充合同约定，被告应当于2020年2月底前向原告支付后半年的房租，虽然被告辩称其未缴纳房租，系因为疫情影响，双方正就房租减免事宜进行沟通，原告对此不予认可，且被告提供通话录音证明其与原告员工沟通减免房租的时间也在3月份，即使是原告单方于3月10日之后在幼儿园大门上悬挂招租横幅，影响被告营业，也是被告先逾期未交付房租十日之后，被告在未征得原告同意减免情况下，应当先行按照合同约定时间支付房租，故被告逾期未支付房租的行为构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，被告不按时交纳租金的，应向甲方支付赔偿金5,000元/日，逾期超过10日的，原告有权解除合同。故原告请求判令解除原、被告签订的《商埠租赁合同书》，符合法律规定，本院予以支持。原告在被告所租房屋处悬挂招租横幅，以其实际行为方式解除与被告之间租赁合同，被告未提异议，且辩称双方租赁合同应当自原告悬挂招租横幅时解除，故原被告双方租赁合同的解除时间应为2020年3月10日，被告房租已支付至3月9日，合同解除后，被告应当腾空所租房屋，返还原告。在被告未腾空房屋返还之前，被告仍应当按照合同约定向原告支付实际占用期间的房租，故原告请求被告自2020年3月10日起，按110万元/年的标准计算至起诉之日的房租，本院予以支持。被告未按合同约定期限及时支付租金，依照双方合同约定每日5,000元应当支付原告违约金，计算至3月10日，为50,000元。原告请求被告单方终止合同，应额外支付一年110万元租金，与本案查明的事实不符，其请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2015年6月3日签订的《商埠租赁合同书》；二、被告李秀玲于本判决书生效之日起三十日内腾空所租房屋，返还原告郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司；三、被告李秀玲于本判决书生效之日起十日内支付原告郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司违约金50,000元；四、被告李秀玲于本判决书生效之日起十日内支付原告郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司自2020年3月10日起至2020年7月9日止，按110万元/年的标准计算的房租363,333.67元；五、驳回原告郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司的其他诉讼请求……”。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告诉称因被告新大陆公司未向其提供涉案房屋的房产证致使其无法办理民办学校经营许可证，严重影响其经营，但根据原告的实际经营情况，其自接受涉案房屋开始就一直在经营幼儿园至疫情爆发之前且原告亦未提交证据证明在此期间因房产证问题致使其停止经营，故原告的该项诉称，该院不予采信。介于被告新大陆公司的工作人员在2020年3月10日在原告所租的房屋处悬挂招租横幅，以其实际行为方式解除与原告之间租赁合同，故原审法院认定原告与被告新大陆公司签订的《商埠租赁合同书》于2020年3月10日解除。关于保证金，介于双方签订的《商埠租赁合同书》及《补充合同》未对保证金的退还进行约定，且原告未按时足额支付租金，被告新大陆公司在双方协商租金时在涉案房屋处悬挂招租横幅同时其作为出租方在明知原告租赁房屋的用途为教育的情况下，亦未向原告提供房产证未履行附随义务，故双方对于合同无法继续履行均存在过错，该院根据合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，被告新大陆公司应退还原告保证金10万元为宜，被告新大陆公司的辩称，证据不足，该院不予采信。关于第三项诉请，原告诉称该违约金系惩罚性违约金，但原告在履行涉案租赁合同的过程中亦存在违约行为，故原告的该项诉请，证据不足，该院不予支持。关于第四项诉请，介于原告并未实际搬离涉案房屋，双方未对涉案房屋进行交接，且原告提交的证据亦无法证明涉案房屋搬离后的装饰装修情况，故原告的该项诉请，证据不足，该院不予支持。关于第五项诉请，原告自认其租赁涉案房屋用于经营幼儿园，但其在租赁涉案房屋时并未进行尽到审查注意义务，致使其一直无法办理民办办学手续，同时原告提交的证据亦无法证明其经营收入情况，故原告诉请被告新大陆公司赔偿其经营损失300万元，该院不予支持。鉴于被告赵静巍并非《商埠租赁合同书》的出租方亦非租赁合同法律关系的相对方，故原告诉请被告赵静巍承担赔偿责任，证据不足，该院不予支持。一审法院判决：一、依法确认原告李秀玲与被告郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司签订的《商埠租赁合同书》及《补充合同》已于2020年3月10日解除；二、被告郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司于本判决生效后十日内退还原告李秀玲保证金100000元；三、驳回原告李秀玲的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为26235元，由原告李秀玲负担24735元，被告郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司负担1500元。保全费5000元，由被告郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司负担。李秀玲不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。本院二审认定事实与一审法院查明的事实一致。本院二审认为，《商埠租赁合同书》、《补充合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行义务。在另案新大陆公司诉李秀玲房屋租赁合同纠纷一案中，本院已生效的（2020）豫01民终14035号民事判决已认定李秀玲在履行双方合同中存在未按合同约定支付租金的违约行为并判决李秀玲承担相应的违约责任，且李秀玲并未搬离涉案房屋，故其要求新大陆公司支付违约金及赔偿装修残值损失及经营损失的诉求没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，李秀玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52470元，由李秀玲负担。本院经再审查明，2020年12月31日，李秀玲将案涉租赁房屋返还给新大陆公司，双方进行了交接。本院再审查明的其他事实与一、二审查明的事实相同。本院再审认为，2020年春节期间爆发新冠肺炎疫情，导致李秀玲所办的幼儿园不能按时开学，属于不可抗力。李秀玲和新大陆公司签订的《商埠租赁合同书》第七条明确约定：“由于不可抗力致使不能按约定的条件履行合同的，任何一方均不承担违约责任”。最高人民法院法发（2020）17号《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。李秀玲承租房屋用于开办幼儿园，政府所采取的疫情防控措施导致其营业收入明显减少，双方就租金减免的问题也在协商之中，故其虽未依约交付下半年房租，但不应承担违约责任。2020年3月10日，新大陆公司的工作人员在李秀玲所租的房屋处悬挂招租横幅，以其实际行为方式解除与李秀玲之间的租赁合同，故原审认定李秀玲与新大陆公司签订的《商埠租赁合同书》于2020年3月10日解除，并无不当。李秀玲与新大陆公司签订的《商埠租赁合同书》第三条第4款约定：在本合同履行过程中，甲方不得单方终止合同，如果甲方单方终止合同，应退还乙方所缴纳的未使用的租金，并赔偿乙方一年租金。新大陆公司在合同履行过程中单方终止合同，该行为构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。李秀玲关于新大陆公司支付违约金121万元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。李秀玲提交的证据无法证明涉案房屋搬离后的装饰装修情况，其关于赔偿装饰装修残值损失的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，李秀玲与新大陆公司签订的《商埠租赁合同书》第一条第4款约定，商埠使用性质为教育，因此，新大陆公司应当明知李秀玲租赁房屋系用于经营。李秀玲在经营过程中需要使用案涉房屋房产证原件，并多次请求新大陆公司提供房产证原件，且新大陆公司未能提供证据证明其在与李秀玲签订租赁合同时已明确告知李秀玲无法提供房产证原件，根据双方签订合同的性质和目的，新大陆公司应遵循诚实信用原则，履行提供房产证原件的协助义务，但其作为出租方未向李秀玲提供房产证原件。新大陆公司未提供房产证原件是李秀玲无法取得办学许可证的原因之一，因此，新大陆公司应当对李秀玲的经营损失承担相应的赔偿责任。李秀玲提交的证据无法证明其经营情况，本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，酌定新大陆公司赔偿李秀玲经营损失10万元。综上所述，李秀玲的再审理由部分成立，本院予以支持。原判认定事实及适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院(2020)豫01民终14799号民事判决和河南省郑州市金水区人民法院(2020)豫0105民初13737号民事判决第三项；二、维持河南省郑州市金水区人民法院(2020)豫0105民初13737号民事判决第一项、第二项；三、郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司于本判决生效后十日内支付李秀玲违约金121万元；四、郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司于本判决生效后十日内赔偿李秀玲经营损失10万元；五、驳回李秀玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为26235元，由李秀玲负担6367元，郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司负担19868元。保全费5000元，由郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司负担。二审案件受理费52470元，由李秀玲负担12734元，郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司负担39736元。本判决为终审判决。审判长  崔海霞审判员  楚绍京审判员  赵志远二〇二一年八月十三日书记员  王雅婷