江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终4579号上诉人（原审原告）：吴兆明，男，1973年9月13日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：闻以柏，射阳县海通法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：吴加利，男，1979年3月24日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。被上诉人（原审被告）：张红霞，女，1979年7月22日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：周玲，江苏广泽律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司射阳支行，住所地江苏省射阳县合德镇人民路71号。负责人：程旋，该行行长。委托诉讼代理人：张方，江苏公正律师事务所律师。上诉人吴兆明因与被上诉人吴加利、张红霞、原审第三人中国银行股份有限公司射阳支行（以下简称中行射阳支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院（2021）苏0924民初1720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴兆明上诉请求：撤销一审判决第一项“吴加利、张红霞于本判决生效之日起十日内向吴兆明支付违约金10000元”的内容，改判吴加利、张红霞向吴兆明支付违约金60000元或发回重审。一、二审案件受理费均由吴加利、张红霞承担。事实与理由：一审判决认定吴兆明主张的违约金过高缺乏事实依据，属于认定事实错误。1.案涉房屋总价款是421200元，约定双方不得违约，如果一方违约，赔偿对方违约金60000元，符合合同法及相关司法解释的规定。2.吴加利、张红霞没有按约履行完全属于恶意违约。3.调整违约金的举证责任在吴加利、张红霞方。相对方请求调整违约金的，应当向法庭举证证明对方主张的违约金应予调整的要件事实。一审中，吴加利、张红霞并没有向一审法庭提供违约金过高的证据，在此情形之下，一审法院就将双方当事人约定的违约金从60000元调整到10000元，没有体现出对吴加利、张红霞恶意违约惩罚性，不仅审理程序上错误导致事实认定错误，更是损害了吴兆明的合法权益。故请求二审法院进一步查明案件事实，依法支持吴兆明的上诉请求。被上诉人吴加利、张红霞辩称，吴加利、张红霞出售房屋时约定不出售给中介，但经了解，吴兆明老婆沈月溪在射阳县开设飞达房产，吴兆明存在欺骗行为，损害了吴加利、张红霞的利益，故是由于吴兆明的违约造成。在一审中，吴加利、张红霞同意退还18万元房款，承担违约金6万元，并退还吴兆明垫付的契税及维修资金，同时与吴兆明解除房屋买卖合同，但一审法院判决吴加利、张红霞协助吴兆明办理过户手续并支付违约金及维修资金、契税。一审法院认定事实清楚，证据充分，判决正确。中行射阳支行陈述，吴兆明是对一审判决违约金的支付数额有异议，与中行射阳支行无关，中行射阳支行对此不作答辩，请求法庭依法裁判。吴兆明向一审法院提出诉讼请求：1.判令吴加利、张红霞协助吴兆明将位于射阳县城双山新萃园18幢601室房屋过户到吴兆明名下；2.吴加利、张红霞承担违约金60000元；3.吴加利、张红霞支付吴兆明帮助其办理不动产权证支付的契税7631.58元、维修资金7629元。一审法院认定事实如下：2019年7月18日，甲方（卖方）吴加利、张红霞与乙方（买方）吴兆明、吴某签订房屋买卖协议，约定：甲方将位于双山新萃园18幢601室房屋，建筑面积为117平方米出售给乙方，价格为421200元，协议签订，乙方交甲方定金3万元，甲方为乙方提供有效证件，并协助乙方办理房产证、土地证过户，费用由甲乙双方各一半；协议签订后，甲乙双方不得违约，如果一方违约，赔偿对方违约金6万元;协议下方手写部分注明：2019年10月17日前付房款首笔170000元，其余房款满6个月付清。吴加利、张红霞在协议甲方处签名，吴兆明在协议乙方处签名。同日，吴加利、张红霞出具收条，今收到吴兆明购房款三万元现金整（30000），位于射阳县，备注：这是此套房定金。2019年9月9日，吴加利、张红霞（甲方）与吴兆明（乙方）签订补充协议，协议约定：因甲方需要乙方提前缴纳房款15万，乙方表示同意，乙方向甲方交付上述房款，甲方必须将上述房款及时交付双山翠园售楼处，并向乙方出具收条；甲方同时将房屋的相关材料及房屋钥匙交付给乙方，房屋让乙方使用；剩余房款在甲方将不动产权证过户到乙方名下后十日内，全部结清，否则视为乙方违约，承担相关责任；如果因为甲方的原因更改不动产权证在两个月内不能过户到乙方名下，甲方需承担违约责任等内容。同日，张红霞向吴兆明出具收条，今收到购买款吴兆明拾伍万元整（150000），备注：首付款。2019年9月10日，吴兆明为吴加利、张红霞垫付案涉房屋维修资金7629元、契税7631.58元。2019年9月18日，吴加利、张红霞取得案涉房屋产权登记，不动产权证号为：（2019）射阳县不动产权第0009942号。之后，吴兆明要求吴加利、张红霞协助办理房屋过户未果，诉至一审法院，请求判如所请。一审法院另查明，2015年4月14日，吴加利、张红霞与中行射阳支行签订个人一手住房贷款合同，借款26万元，期限从2015年4月14日至2035年4月14日，并办理预抵押，截止2021年5月13日差欠中行射阳支行本金208601.4元；房屋于2019年9月9日由吴加利、张红霞交付给吴兆明，现为毛坯，尚未装修入住。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应按约享受、履行各自的权利和义务。吴加利、张红霞与吴兆明签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。1.吴兆明依照买卖合同和补充协议已经给付吴加利、张红霞房款18万元，其主张案涉不动产过户登记符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持，剩余房款241200元应予支付，因案涉房屋差欠中行射阳支行贷款，该行亦同意代为偿还贷款后协助办理过户手续，故为减少当事人诉累，可由吴兆明直接向中行射阳支行代为偿还贷款，剩余应支付房款在扣除违约金、房屋维修资金、契税后再支付给吴加利、张红霞。吴加利、张红霞辩称“双方约定房屋不出售给中介，但经了解吴兆明妻子为房产中介，其存在欺骗行为，应当解除合同”，吴兆明对此不予认可，吴加利、张红霞亦未举证予以证实，一审法院对此辩解不予采信。2.吴兆明主张吴加利、张红霞支付为其垫付的契税、维修资金，因此款是吴加利、张红霞将案涉房屋产权办至其名下所用，吴加利、张红霞对吴兆明垫付没有异议，故一审法院予以支持。3.吴兆明主张吴加利、张红霞承担违约金6万元，吴加利、张红霞对此不予认可，因吴加利、张红霞未能按照合同及补充协议约定履行过户义务，其存有违约行为，应当对其不诚信的行为承担相应的违约责任，但吴兆明主张的违约金过高，一审法院酌情支持1万元。综上，吴兆明的诉讼请求，部分具有事实和法律依据，一审法院部分予以支持，其余请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、吴加利、张红霞于判决生效之日起十日内向吴兆明支付违约金10000元，房屋维修资金7629元，契税7631.58元，合计25260.58元；二、吴兆明于判决生效之日起十日内向吴加利、张红霞支付剩余房款241200元，其中向中行射阳支行支付截止2021年5月13日的贷款本金208601.4元及利息（以中行射阳支行的银行流水为准），剩余款项在扣除上述第一项款项后再支付给吴加利、张红霞；三、吴加利、张红霞在吴兆明履行完毕上述第二项义务后十日内协助吴兆明办理位于射阳县合德镇双山新萃园18幢601室不动产过户登记手续，过户所需的费用由吴兆明及吴加利、张红霞各半承担；四、驳回吴兆明其他的诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8747元，减半收取4373.5元，由吴兆明负担373.5元，吴加利、张红霞负担4000元。二审中，当事人未提交新的证据。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，2019年7月18日、9月9日，吴加利、张红霞与吴兆明签订的《房屋买卖协议》《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。关于一审法院判决吴加利、张红霞承担10000元违约金是否正确问题。吴兆明上诉认为吴加利、张红霞未按合同约定履行房屋产权协助过户义务，依据《房屋买卖协议》第八条，吴加利、张红霞应当向其支付60000元违约金。吴加利、张红霞认为，吴兆明仅支付房款18万元，其主张吴加利、张红霞承担60000元的违约金过高。对此，经审查认为，首先，从合同当事人过错程度分析，案涉《补充协议》第四条约定，如果因为甲方（张红霞、吴加利）的原因更改不动产权证在两个月内不能过户到乙方（吴兆明）名下，甲方需承担违约责任。本案吴加利、张红霞于2019年9月18日领取案涉房屋不动产权证书，直至吴兆明提起本案诉讼，吴加利、张红霞仍未按协议约定履行房屋产权协助过户义务，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。其次，从双方履行合同情况分析，截止2019年9月9日，吴兆明已向吴加利、张红霞支付房款18万元；吴加利、张红霞亦向吴兆明交付了案涉房屋。双方均按合同约定履行了相关义务，吴加利、张红霞未协助办证行为不构成根本性违约。第三，从吴兆明的实际损失分析，一、二审审理期间，双方均未提供充分证据证明吴兆明因吴加利、张红霞不协助过户造成相关实际损失。吴兆明上诉认为，该举证责任应当由吴加利、张红霞承担。鉴于衡量违约金是否过高的最重要标准是违约造成的损失，吴兆明因更了解违约造成损失的事实和相关证据而具有较强的举证能力，故吴兆明的该项上诉理由不能成立。结合吴兆明实际损失情况、双方履行合同的情况、过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则，一审法院判决吴加利、张红霞支付10000元违约金，并无不当。综上所述，上诉人吴兆明的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由吴兆明负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡 勇审 判 员  孙曙光审 判 员  郑娟娟二〇二一年八月二十日法官助理  徐 平书 记 员  张 育