1湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘06民终2337号上诉人（原审被告）：岳阳市国祥置业有限公司，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区青年中路雅典新城综合办公楼。法定代表人：戚国祥，系该公司董事长。委托诉讼代理人：段卫忠，湖南滳招律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷伟，男，汉族，1965年1月30日出生，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区，系公司员工。上诉人（原审原告）：冯松，男，汉族，1982年10月2日出生，住岳阳市岳阳楼区。上诉人（原审原告）：白云，女，汉族，1988年11月29日出生，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人:李军，广东为峰（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄灿灿，广东为峰（白云）律师事务所律师。上诉人岳阳市国祥置业有限公司（以下简称国祥公司）与2上诉人冯松、白云商品房预售合同纠纷一案，双方均不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2021)湘0602民初564号民事判决，向本院提起上诉。本院受案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国祥公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判为国祥公司向冯松、白云支付违约金322.673元，或对该民事判决第二项确认的违约金标准进行合理调整。2、本案一审、二审诉讼费由冯松、白云承担。事实与理由：一、签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效，国祥公司依法只须按照《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的约定承担逾期办证违约责任。《商品房买卖合同》第十六条“关于产权登记的约定”“2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”之约定履行义务，国祥公司仅须支付逾期办证违约金322.637元。二、《商品房买卖合同》是岳阳市房地产产权市场管理处统一制定的，不是国祥公司拟定的。国祥公司是按照行政管理部门的要求使用该合同文本，该《商品房买卖合同》不是格式合同，涉案相关条款也不是格式条款。一审法院将《商品房买卖合同》第十六条相关条款视为无效格式条款，没有事实依据。三、《商品房买卖合同》第十六条已约定逾期办证的违约金，本案不符合《最3高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的适用条件，一审法院依据该司法解释第十八条第二款之规定将逾期办证违约金径行调整为按照购房款的日万分之零点五的标准计算属于适用法律错误。据此，即使一审法院认为应对违约金数额进行调整，该调整也须以逾期办证造成的损失数额为判断依据。在本案冯松、白云没有提交因国祥公司逾期办证给其造成损失依据的情形之下，一审法院径行改变《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金计算方式，明显不当。四、国祥公司逾期办证既有主观原因，也受政策调整、疫情、登记部门机构改革等诸多客观不利因素影响，但国祥公司一直积极协调处理办证事宜，逾期办证未对冯松、白云造成实质性影响和损失。五、请求二审法院对逾期办证违约金予以合理调整。六、国祥公司已于2021年6月7日为冯松、白云办理好产权证书，证件保留在不动产中心。一审法院确定的逾期办证违约金从已付款的0.1%调整到5.63%，增加了56.3倍，这样的调整有失公允。综上，请求二审法院支持上诉请求。冯松、白云辩称，同意一审判决对违约金进行调查，但应该按照日万分之一的标准进行调整。没有办证给业主造成的损失很大，无法用房屋进行融资，也不能发挥房屋的金融属性。主张的日万分之一的违约金标准只有3.65%并不高，其他与冯松、4白云的上诉意见一致。冯松、白云上诉请求：一、依法变更一审判决第二项，改判国祥公司以房屋总价款322673元为本金，每日按照万分之一的标准计算支付自2008年5月7日起至办妥，雅典铭苑小区第3幢207房不动产权利分户证之日止的逾期办证违约金。二、请求判令国祥公司承担本案诉讼费用。暂计不服金额：17908元。事实与理由：一审法院判决认定国祥公司存在逾期办证的违约事实，但是仅按照每日以购房款万分之零点五的标准支持逾期办证违约金,冯松、白云认为判决认定违约金明显低于给冯松、白云造成的损失，且不利于督促被上诉人履行办证义务，因此请求法院将违约金调整为总房款为基数，按照每日万分之一的标准计算。一、国祥公司存在根本违约行为，一审确定的违约金标准与根本违约的违约情况明显不对等。办理房产证是国祥公司的主要合同义务，国祥公司一直未办妥并交付产权证，导致冯松、白云无法通过出售房屋达到憎爱更好居住条件房屋的目的，束缚了冯松、白云的自由选择权，影响到生活质量的提高。国祥公司存在根本违约行为，应承担违约责任。违约金除弥补损失属性外，还具有惩罚属性，一审确定的违约金标准明显低于国祥公司给当事人造成的损失。二、根据最高人民法院关于商品房买卖司法解释的规定，在双方对于逾期办证违约金5未有约定的情形下，可按中国人民银行同期同类逾期贷款年等量利率（年化利率4.65%左右）支持逾期办证违约金，冯松、白云主张的每日万分之一的标准（年化利率3.65%）远远低于司法解释规定，请求予以支持。国祥公司辩称，一、根据2019年9月19日，岳阳市人民政府下达《关于左岸巴陵和雅典铭苑小区不动产登记有关遗留问题的会议纪要》，可知国祥公司逾期办证是多方面因素造成的，但国祥公司已积极采取补救措施，积极对接政府部门，全力推动涉案项目的办证工作，并于2021年6月7日为冯松、白云办理了产权证书，逾期办证行为已经终止。二、2015年8月3日，双方签订的《商品房买卖合同》及附件四《商品房买卖合同协议》合法有效，在提起本案诉讼前，冯松、白云从未就逾期办证向国祥公司主张过权利。国祥公司逾期办证没有对冯松、白云造成实质性损失，国祥公司依法只需按照《商品房买卖合同》及附件的约定承担逾期办证违约责任，支付违约金322.637元。三、《商品房买卖合同》中逾期付款与逾期交房违约金均按照已付购房款的日万分之一的标准计算，逾期办证的违约形态明显低于逾期交房的违约形态，冯松、白云要求按照已付购房款的日万分之一的标准计算逾期办证违约金显属不当。冯松、白云对卖房和再融资都没有提供相应证据，也没有提供相应损失的6证据，再加之对方的房屋是通过按揭方式购买的，不存在再融资的功能。综上，请求二审法院依法驳回冯松、白云的上诉请求。冯松、白云向一审法院起诉请求：1、国祥公司为冯松、白云办妥涉案房屋不动产权证；2、国祥公司向冯松、白云支付逾期办证违约金(以房屋总价款322673元为本金，每日按照万分之一的标准计算，自2018年5月7日起至办妥不动产权证之日止，暂算至2020年12月20日为958天计30912元)；3、由国祥公司承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实，冯松、白云系夫妻关系。2015年8月3日，冯松、白云与国祥公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》各一份，约定：（一）冯松、白云以322673元的价格购买国祥置业公司位于岳阳市角登峰，雅典铭苑小区第3幢207房，冯松、白云应于2015年8月3日前支付房款102673元，余款220000元申请办理了银行按揭贷款手续；（二）国祥公司于2016年6月30日前向冯松、白云交付涉案房屋，交付条件为：该商品房已经验收合格；（三）第十六条约定国祥公司应当在房屋交付后90日内，向房屋登记机关提交办理权属登记的资料，如因国祥公司责任导致不能办证的，国祥公司应当按照已付房款0.1%的标准向冯7松、白云支付违约金。(四)《补充协议》第四条约定国祥公司在房屋交付之日次日起365个工作日内向产权登记机关为冯松、白云办妥房屋分户证。双方还就其他事项进行了约定。二、2015年8月3日，冯松、白云依约向国祥公司支付了房款102673元，余款办理了银行按揭贷款手续。2015年8月4日，冯松、白云缴纳维修基金9123元，2016年11月4日，冯松、白云向国祥公司支付了办证费用3722元。三、2016年11月16日，冯松、白云与国祥公司办理了房屋交接手续。2021年3月19日，涉案房屋所在的登峰，雅典铭苑项目通过工程竣工验收备案，但因国祥公司原因导致至今案涉房屋没有办妥不动产权利分户证。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。一、冯松、白云与国祥公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。2016年11月16日，国祥公司向冯松、白云交付了涉案房屋，同时，冯松、白云已交付了涉案房款和办理权证所需的费用。根据合同约定，国祥公司应于2017年11月17日前协助其办理案涉房屋所有权分证，国祥公司未按约在该期限内为冯松、白云办理房屋所有权证，其行为构成违约，应承担违约责任。二、关于违约金的计算标准问题。根据涉案合同约定，国祥公司需承担的逾期办证违约金8为按已付购房款0.1%的固定比例计算，涉案房屋至今仍没有办妥房屋产权分户证，冯松、白云据此约定标准计算可获得的逾期办证违约金仅为322.673元，其标准明显过低。考虑到涉案合同签订过程中，国祥公司占据主导地位，对于合同内容相对于冯松、白云具有较大的决定权，同时，涉案《商品房买卖合同》及补充协议对于逾期办证违约金起算点的约定已经非常有利于国祥公司，为交房次日起365个工作日内，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，该条款可认定为国祥置业公司不合理的免除或减轻自己责任的无效格式条款，本案应当按照合同没有约定逾期办证违约金处理，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，结合冯松、白云的调整请求、涉案合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、本地社会经济发展等综合因素，一审法院酌情将本案逾期办证违约金调整为按照日万分之零点五的标准计算。国祥公司应当以322673元为本金，每日按照万分之零点五的标准计算，向冯松、白云支付自2018年5月7日起至办妥不动产权利分户证之日止的逾期办证违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合9同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决：一、限岳阳市国祥置业有限公司于判决生效之日起三十个工作日内为冯松、白云办妥登峰.雅典铭苑小区第3幢207房不动产权利分户证；二、岳阳市国祥置业有限公司以房屋总价款322673元为本金，每日按照万分之零点五的标准计算，向冯松、白云支付自2018年5月7日起至办妥登峰.雅典铭苑小区第3幢207房不动产权利分户证之日止的逾期办证违约金；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回冯松、白云其他诉讼请求。本案案件受理费286元，由岳阳市国祥置业有限公司负担。国祥公司在二审期间向本院提交了不动产登记受理凭证，用以证明国祥公司已经为冯松、白云办理了不动产登记证书，证书因为该房有抵押贷款故压在不动产中心。冯松、白云质证认为，该证据只是一个受理回执，出证的时间不能证明在2021年6月7日。认可国祥公司通知冯松、白云提交了办证资料，但冯松、白云没有拿到证。本院认为，国祥公司提供不动产登记受理凭证，结合冯松、白云对相关事实的确认，本院对该证据予以采信。冯松、白云在本院二审期间未向本院提供证据。10二审经审理查明，冯松、白云的委托诉讼代理人李军出具确认书，确认2021年6月7日为本案诉争房屋的出证时间，并承担由此引起的法律后果。本院二审对一审所查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：国祥公司逾期办证违约金数额如何确定。冯松、白云与国祥公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》合法有效。国祥公司未在合同约定的期间内协助办理案涉房屋所有权分证属实，国祥公司存在违约行为，应当承担违约责任。关于违约金的计算标准问题，双方签订的合同合法有效，一般情况下当事人应按照合同约定履行义务。案涉合同明确约定，国祥公司承担逾期办证违约金数额按已付购房款0.1%予以计算，明显过低。根据当时有效的《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。冯松、白云起诉时明确提出合同约定的逾期办证违约金计算标准应当调整至日万分之一计算违约金数额。本案中，双方签订合同后，国祥公司已将房屋交付冯松、白云使用。冯松、白云未提供充分证据证实国祥公司因11逾期办证造成其损失的具体数额，且未办理产权证系多方面原因造成，非国祥公司恶意不予办证，双方确认国祥公司已于2021年6月7日为冯松、白云办理了产权证。故本院综合本案实际情况及国祥公司违约程度、可能造成的损失、本地社会经济发展居民收入状况等因素，酌情认定国祥公司承担3000元违约金。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定确定逾期办证违约金按日万分之零点五的标准计算违约金数额明显不当。冯松、白云主张按日万分之一的标准计算违约缺乏事实依据，国祥公司提出应合同约定的违约金标准计算违约金数额有失公平合理性。此外，本案二审中，双方均确认已经办理了案涉房屋的产权证，故一审判决的第一项“限国祥公司于判决生效之日起三十个工作日内为冯松、白云办妥207房不动产权利分户证”已失去意义，本院予以撤销。综上，冯松、白云与国祥公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审认定的基本事实清楚，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2021)湘060212民初564号民事判决；二、由岳阳市国祥置业有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性向冯松、白云支付逾期办证违约金3000元；三、驳回冯松、白云的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费286元，由岳阳市国祥置业有限公司负担186元，冯松、白云负担100元。二审案件受理费1144元，由岳阳市国祥置业有限公司负担700元，冯松、白云负担444元。本判决为终审判决。审 判 长 蒋立春审 判 员 胡铁霞审 判 员 程 鹏二〇二一年八月二十七日法官助理 许 进书 记 员 潘 烨