贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0115民初9367号原告：上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行，住所地：贵州省贵阳市观山湖区中天会展城B区金融商务区东区东四塔，统一社会信用代码：91520000697540081N。负责人：陆韬，系该行行长。委托诉讼代理人：涂旋宇，系中豪律师集团(贵阳)律师事务所律师。委托诉讼代理人：高民杰，系中豪律师集团(贵阳)律师事务所律师。被告：李家华，男，1975年01月02日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被告：陈应娇，女，1973年02月21日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋，统一社会信用代码：91520100714373423J。法定代表人：肖春红，系该公司董事长。原告上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行（以下简称“浦发银行”）因与被告李家华、陈应娇、贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称“宏益房开”）金融借款合同纠纷一案，原告浦发银行向本院提出诉讼请求：1．被告李家华、陈应娇立即偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行贷款本金164,800.87元并支付自2021年05月11日起至全部款项清偿之日止的罚息、复利（罚息的计算方式为：以未清偿的本金为基数，按年利率7.5139%计算；复利的计算方式为：以未清偿的利息（罚息）为基数，按年利率7.5139%计算）；2．被告李家华、陈应娇承担原告上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行为实现上述债权所支付的律师费8，000.00元；3．确认原告对被告李家华、陈应娇名下位于南明区房屋享有优先受偿权，有权以该房屋折价，或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；4．被告贵阳宏益房地产开发有限公司对被告李家华、陈应娇上述第1、2项确认的债务承担连带清偿责任；5.案件受理费、保全费、公告费等由全部被告承担。被告李家华、陈应娇辩称，我们夫妻于2020年经过中级人民法院判决了与房开解除了购房合同以及贷款合同，2021年向银行提出申请终止还贷，但是银行拒不执行并告上法庭，从2020年8月份判决生效后，我一直在还款，还到2021年5月10日。我认为从判决生效后应该是房开公司还款，而不是我还款。在诉讼过程中，被告宏益房开经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见及证据，视其自动放弃举证、质证等诉讼权利。经审理查明，被告李家华、陈应娇与被告宏益房开签订《商品房买卖合同》，约定被告李家华、陈应娇购买被告宏益房开开发的位于贵州省贵阳市南明区。同时，被告李家华、陈应娇作为共同借款人，宏益房开作为保证人与原告（贷款人）签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告李家华、陈应娇向原告贷款购买前述房屋，宏益房开在办理完涉案房屋抵押登记前承担连带保证责任，原告按照合同约定发放了贷款至被告宏益房开账户。后因被告宏益房开违约逾期取得初始登记并向被告李家华等二人交付办理转移登记的文书，被告李家华等二人等向贵阳市南明区人民法院提出诉讼，要求解除与宏益房开的《商品房买卖合同》、解除与原告签订的《个人购房担保借款合同》、由宏益房开向浦发银行支付剩余贷款本息等诉请。经过二审，贵州省贵阳市中级人民法院作出的（2020）黔01民初5752号判决维持了解除上述两份合同，并判令宏益房开在判决书生效后十日内向浦发银行偿还李家华等二人剩余贷款本金、利息、罚息、注销购房预告登记等判项。该判决已于2020年08月28日生效。2021年05月10日，涉案购房贷款发生逾期。2021年06月01日，原告向本院提起诉讼，提出如前诉请。本院认为，根据各方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：案涉《个人购房担保借款合同》解除后被告李家华等二人应否承担剩余贷款的还款责任。对此，本院评析如下：第一,关于案涉《个人购房担保借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中,因宏益房开违约致使购房人合同目的无法实现,进一步导致案涉《商品房买卖合同》解除,《个人购房担保借款合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定,应由出卖人宏益房开将收取的购房贷款本金及利息返还浦发银行,李家华等二人不负有返还义务。第二,关于案涉《个人购房担保借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《个人购房担保借款合同》第4．3条载明:“贷款发放后，借款人与售房者就该房产有关质量、条件、权属等其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本借款合同应正常履行。”以及合同第11.1.6条等约定，该条款系浦发银行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定,商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后,出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人(借款人)的情况下,浦发银行拟定该条内容,意味着要求李家华等二人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款,明显不合理地加重了李家华等二人的责任,根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”之规定,该条款对李家华等二人不具有拘束力。第三,关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看,在商品房买卖合同中,李家华等二人支付房款,宏益房开交付房屋;在商品房担保贷款合同中,浦发银行将李家华等二人所贷款项直接支付给宏益房开,宏益房开实际用款。李家华等二人并不支配购房贷款,但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行,李家华等二人取得房屋,各方权利义务亦可保持平衡。但本案中,因宏益房开不能按约交房而致使合同解除,导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为:宏益房开违约导致各方合同解除,但却实际占有使用李家华等二人支付的首付款及浦发银行按揭贷款;浦发银行依据合同约定既享有预告登记抵押权,又同时享有对宏益房开、李家华等二人的债权;李家华等二人未取得房屋,却既支付了首付款,又需偿还按揭贷款。故本案需充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题,避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。若按合同约定的权利义务关系处理,则在李家华等二人对合同解除无过错的情况下,李家华等二人依照前述判决将案涉贷款偿还至判决生效之日后，仍要求其对剩余贷款承担还款责任,明显不合理地加重了其负担,各方权利义务失衡,有违公平原则。综上所述，浦发银行请求李家华等二人归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立,其为本次诉讼产生的律师费亦不应由李家华等二人承担。《个人购房担保借款合同》已被解除，且房屋无法办理抵押登记，加之前述生效判决已判令解除预告抵押登记，原告浦发银行根据合同要求宏益房开承担贷款连带保证责任、要求对涉案房屋享有优先受偿权无法律依据，应予以驳回。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，判决如下：驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行的全部诉讼请求。案件受理费3,756.00元，减半收取1,878.00元（原告已预交），由原告上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 员 周小萌二〇二一年八月十七日法官助理 周鸿雁书 记 员 胡丽娜