江苏省泰州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）苏12民申70号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：黄目盼，女，1997年8月26日生，汉族，住泰兴市。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：黄莲，男，1968年12月3日生，汉族，住泰兴市。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：周子芳，女，1969年1月20日生，汉族，住泰兴市。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：祁亚峰，男，1957年10月26日生，汉族，住泰州市高港区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：蔡苏华，女，1960年9月10日生，汉族，住泰州市高港区。再审申请人黄目盼、黄莲、周子芳因与被申请人祁亚峰、蔡苏华房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院（2019）苏1283民初7909号民事判决及本院（2020）苏12民终742号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。再审申请人黄目盼、黄莲、周子芳申请再审称：请求再审本案后发回重审。事实和理由：1、一审认定黄莲与祁亚峰的短信记录是黄目盼、黄莲、周子芳表示同意先支付违约金且按2%的利率标准计算,争议的40万元是支付逾期付款利息错误。本案购房人是黄目盼，房屋买卖合同是主合同，黄莲和周子芳是担保人，担保合同是从合同，黄莲不具备变更主合同条款的资格，黄莲与祁亚峰的短信记录不能作为变更主合同条款的依据，且每次给付的房款也不是黄莲给付的。一审未能正确分清涉案当事人的法律地位，造成事实认定错误。双方系买卖合同关系，仅约定未按期付款应承担违约责任，未约定房款和违约金的顺序，不能将担保人黄莲与祁亚峰的短信记录作为主合同债务人黄目盼的意思表示，故按惯例应认定该40万元为支付的房款而非利息。2、双方所约定的违约金条款显失公平，应当撤销，一审认定按月利率2%计算违约金错误，即便有效也因过高应依法予以调整。双方约定的还款时间为2017年5月10日前，而约定的计息时间为2017年4月25日起，有失公平，如要约定违约责任，也只能从约定的还款时间以后开始计算利息。双方签订的房屋买卖合同第三条第二款约定：如乙方逾期支付则应以欠款金额为基数自2017年4月25日起按月利率2%计息，直至付清之日止。该条款实质是对违约责任违约金的约定，一审中黄目盼、黄莲、周子芳已对该约定的合法性、合理性提出抗辩认为违约金约定过高，请求予以调低。约定违约金目的是为了促进合同当事人履行合同义务，违约金的数额是对守约人在履行合同义务中取得的利益的补偿，而不是鼓励当事人通过此方法获得高额回报，更不是让当事人以此作为发放民间借贷的手段。根据最高人民法院2019年11月8日印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条的规定，认定违约金是否过高，一般应当以合同法第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。故本案中违约金的计算标准依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定的加倍支付迟延履行期间的债务利息进行调整。3、一审应将祁亚峰、蔡苏华收取的租金抵消部分房款。黄目盼购买的案涉房屋是周子芳原租赁的房屋，租期自2016年11月20日至2021年11月19日，年租金4.5万元，周子芳已付一年租金，而购房时未租满一年，祁亚峰、蔡苏华应将多收的房租退还而未退，故应在房款中扣除。4、祁亚峰、蔡苏华在主债权期满后6个月内未向周子芳主张保证责任，故对周子芳的保证责任应予免除。祁亚峰、蔡苏华未举证证明其在主合同履行期限2017年5月10日届满后六个月内向周子芳主张权利，故依据担保法的相关规定应免除周子芳的保证责任，驳回对周子芳的诉讼请求。更何况二审中，黄目盼、黄莲、周子芳向法院提交了新证据《不动产转让协议书》和泰兴市不动产登记中心备案的《房产转让协议书》，均没有黄莲、周子芳为黄目盼提供担保。5、二审中黄目盼、黄莲、周子芳提交的新证据，二审法院不予采信的理由不充分。二审中祁亚峰、蔡苏华对黄目盼、黄莲、周子芳提交的《不动产转让协议书》和泰兴市不动产登记中心备案的《房产转让协议书》的真实性表示质疑时，黄目盼、黄莲、周子芳当庭申请鉴定，但二审法院对黄目盼、黄莲、周子芳的正当请求无理拒绝。被申请人祁亚峰、蔡苏华提交意见称：二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回再审申请人黄目盼、黄莲、周子芳的再审申请。事实与理由：1、一审中，黄目盼、黄莲、周子芳庭审中陈述，买房时黄目盼是在读大学生，她仅仅是名义上的购房人，实际购房人是黄莲、周子芳。故作为具有实际购房人、黄目盼的父亲、担保人三重身份的黄莲是有权代表黄目盼作出意思表示的。黄莲多次在短信中表示，给付的40万元是利息，不是房款，是正确的。2、黄目盼、黄莲、周子芳在支付了小部分房款的情况下，将案涉房屋过户后用于抵押贷款，贷款所得没有按照合同约定的期限给祁亚峰、蔡苏华，而是用于经营。黄目盼、黄莲、周子芳拖付房款使得祁亚峰、蔡苏华用于子女结婚的购房计划一再延迟，期间商品房价格一直上涨，祁亚峰、蔡苏华无奈只得借款买房，承担房屋价格上涨带来的差价损失及借款的利息损失。依据黄目盼、黄莲、周子芳拖延付款给祁亚峰、蔡苏华造成的损失计算，按月利率2%给付违约金不应认定为过高。加倍支付延迟履行期间的债务利息，不适用于人民法院判决之前在平时的交易过程中当事人之间约定的利息。3、房屋买卖协议未提到租金抵算部分房款的约定，黄目盼、黄莲、周子芳主张租金抵扣房款没有合同上的依据。在购房价格协商过程中，祁亚峰、蔡苏华提出的房价是198万元，后因考虑租金因素，双方协商将房价降到193.8万元。也就是说，租金问题在购房协商过程中已经解决，所以双方当事人在购房合同中就没有提到租金问题。4、祁亚峰向黄莲主张权利引起诉讼时效中断，其效力及于周子芳，故本案周子芳应当承担担保责任。5、黄目盼、黄莲、周子芳在二审中提交的两份协议自相矛盾，一份协议约定首付款50万元，余款100万元，总价150万。另一份协议约定首付款60万元，余款100万元，总价160万。祁亚峰、蔡苏华一审中提交的房屋买卖协议书约定购房总价193.8万元。协议书签订前，黄目盼、黄莲、周子芳已付13.8万元，2017年4月26日，黄目盼、黄莲、周子芳支付了50万元，余款130万元未付。从一审中祁亚峰、蔡苏华提交祁亚峰与黄莲的短信往来可以看出，期间祁亚峰十多次提到要求黄莲归还130万元房款和利息，黄莲从来没有提出异议，并表示40万元先还利息。可见，黄莲对于尚欠房款130万元及利息是认可的。以上事实足以证实双方认可的是总价193.8万元的协议书，而不是黄目盼、黄莲、周子芳二审中提交的两份协议书。故黄目盼、黄莲、周子芳二审中对其提交的两份协议书上蔡苏华签名进行鉴定的请求，对本案无任何实际意义，二审法院不同意鉴定是正确的。本院经审查认为：关于双方争议的40万元的款项是否应认定为逾期付款利息。首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的解释（二）》第二十一条规定，债务人除主债务外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。本案中双方当事人并未约定逾期后先付利息还是先付房款，黄目盼、黄莲、周子芳支付的40万元亦不足以清偿全部债务，故祁亚峰、蔡苏华要求将黄目盼、黄莲、周子芳支付的40万元先抵充利息符合法律规定。其次，在祁亚峰提交的其与黄莲的短信聊天记录中，黄莲多次主动提出先付利息并确认已付40万元均为利息，黄莲在陆续支付上述40万元的过程中对欠付购房款总额为130万元亦未提出任何异议或要求将上述款项充抵购房款。黄莲系黄目盼的父亲，亦是案涉债务的保证人，一审中黄目盼、黄莲、周子芳方也陈述实际购房人就是黄莲夫妇，黄目盼当时是大学生无购房能力，故黄莲对所付款性质的自认应及于黄目盼，一审判决对此认定并无不当。故黄目盼、黄莲、周子芳支付的案涉40万元应认定为逾期付款利息。关于双方约定的月息2%的逾期付款违约金是否应当调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的解释（二）》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”最高人民法院2019年11月8日印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条规定：“认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。”本案中双方约定的月息2%逾期付款违约金计算标准并不违反法律法规的强制性规定，是双方真实意思，虽然逾期付款造成的损失一般为利息损失，也不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，因黄目盼、黄莲、周子芳并未就月息2%的逾期付款违约金的约定是否过分高于造成的损失提供任何证据加以证明，依法应承担举证不能的法律后果。另外，从合同履行情况来看，祁亚峰、蔡苏华方早在2017年收到小部分购房款的情况下即将案涉房屋办理过户变更登记到黄目盼名下，其全部合同义务均已履行完毕，不存在任何违约情形，相反，黄目盼、黄莲、周子芳方却在仅支付小部分购房款后迟迟未依约履行支付其余大部分购房款的义务，在祁亚峰、蔡苏华多次催告后仍未履行，且其违约状态一直持续存在长达两年多。合同未能完全履行完毕的过错完全系黄目盼、黄莲、周子芳方恶意违约造成的，祁亚峰、蔡苏华方并无任何过错。综合分析上述情况，难以认定双方约定的月利率2%的逾期付款违约金过高，黄目盼、黄莲、周子芳主张双方约定的违约金过高应予调整，缺乏事实和法律依据。关于租金是否应当抵扣房款。租赁关系与本案房屋买卖关系属不同的法律关系，双方签订的案涉房屋买卖协议中亦并未对租金问题作出约定，黄目盼、黄莲、周子芳主张用租金抵扣房款依据不足，一、二审法律对此主张不予支持并无不当。关于周子芳是否应当承担保证责任。《中华人民共和国民法典》施行前已经终审的案件，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用《中华人民共和国民法典》。根据当时有效的《中华人民共和国担保法》及其司法解释的相关规定，债权人可以向其中一个保证人主张保证责任，也可以向其中一部分或全部保证人同时主张保证，债权人向其中一个保证人或者一部分保证人主张保证责任的，其效力及于其他保证人。本案中周子芳与黄莲作为夫妻共同为其女儿黄目盼的案涉债务提供保证，且未约定保证方式，应认定为连带责任保证。根据黄莲与祁亚峰的聊天记录，祁亚峰在保证期间向连带保证人之一的黄莲主张过权利，其效力应及于另一保证人周子芳。因此，周子芳应对案涉债务承担保证责任。关于二审判决未采信黄目盼、黄莲、周子芳提交的《不动产转让协议书》和《房产转让协议书》的是否妥当。黄目盼、黄莲、周子芳一审中对祁亚峰、蔡苏华提交的《房屋买卖协议书》的真实性及履行情况表示认可，并未提出异议。结合双方对协议的履行及陈述，足以认定双方当事人实际履行的协议应为祁亚峰、蔡苏华提交的《房屋买卖协议书》，故黄目盼、黄莲、周子芳二审中申请鉴定事项对本案待证事实已无意义，二审判决未采信黄目盼、黄莲、周子芳提交的《不动产转让协议书》和《房产转让协议书》，并对黄目盼、黄莲、周子芳的鉴定申请不予准许并无不当。黄目盼、黄莲、周子芳申请再审时提交《协议书》、《房屋装修协议》等不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项规定的新证据，且并不能达到黄目盼、黄莲、周子芳的证明目的，不足以推翻一、二审判决认定的事实，对此本院不予采纳。综上，黄目盼、黄莲、周子芳的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依法应予驳回。依照第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回黄目盼、黄莲、周子芳的再审申请。审判长  李乐文审判员  张 展审判员  陈 雨二〇二一年八月十八日书记员  豆 颖