黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1081民初1226号原告：绥芬河市旗苑嘉园物业管理有限公司，住所地黑龙江省绥芬河市旗苑小区B区9号楼101门市。法定代表人：张培东，该公司经理。委托诉讼代理人：高立艳，女，绥芬河市旗苑嘉园物业管理有限公司出纳员。委托诉讼代理人：乔建丰,东宁市大肚川法律服务所法律工作者。被告：樊立红，女，1975年8月6日出生，汉族，绥芬河市建西乡村兽医经营者，住黑龙江省绥芬河市好景园1号楼10号门市。原告绥芬河市旗苑嘉园物业管理有限公司（以下简称旗苑嘉园物业公司）与被告樊立红物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高立艳、乔建丰，被告樊立红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。旗苑嘉园物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即交付C10-108商服物业费2396.8元及违约金431元，共计2837.8元；2.被告承担诉讼费。事实与理由：被告系绥芬河市旗苑小区C10-108商服房屋所有权人。旗苑嘉园物业公司为被告居住的旗苑小区C区提供物业服务。自2018年4月1日至2021年12月31日被告拖欠原告物业费2396.8元，虽经原告一再催要，被告仍未给付。故原告诉至法院。樊立红辩称：原告主张物业费缺乏依据。原、被告之间不存在物业服务合同关系，被告与原告没有签订任何物业管理合同，不存在物业纠纷。如果原告拿出合法合同，也应按照绥芬河市物业管理条例和收费标准来收取。旗苑嘉园物业公司围绕其诉讼请求向法庭提交了以下证据：证据一、物业委托书1份、物业合同、收费申请及答复1份、收费标准明细表1份、收费公示表1份、绥芬河市人民法院2018黑1081民初233号民事调解书1份、查档卡1份、催缴单照片1张、关于绥芬河市物业服务收费管理办法1份、绥芬河市物业服务收费管理办法文件1份。欲证明：1.旗苑嘉园物业自2018年4月1日开始服务的。经双方协商同意，按建筑面积住宅每平方每月0.60元收取，商服每平方米每月0.60元收取；2.被告樊立红是原告提供物业服务的小区C10-108门市所有权人，接受原告提供的服务；3.物业公司多次催缴物业费无果，被告拒绝缴纳；4.原告根据绥芬河市物业服务收费管理办法进行收费的。经质证，被告对该组证据的形式要件及证明问题均有异议，认为物业服务合同至少要有一半业主签字通过才有效。物业合同的签订没有通过业主大会，业主不知道，原告并未给被告服务，被告的房屋漏雨、漏电系自行维修。本院认为，物业委托服务合同的合同相对方是绥芬河市业主委员会与绥芬河市旗苑嘉物业管理有限公司，该合同的双方已在合同上加盖公章，故被告对该合同的形式要件所提异议不成立，本院对原告提供的物业委托服务合同的形式要件予以确认。被告质证时仅对合同提出具体异议，对其它证据未提出具体的异议理由，故本院对原告提供的的该组证据的形式要件予以确认，但原告提供的催缴单照片无法显示制作时间及过程，本院对催缴照片的形式要件不予确认。证据二、委托书1份、情况反映4份、永祥物业公司和旗苑嘉园物业关于旗苑嘉园急需解决问题申请2份、住宅专项维修基金使用程序及范围各1份、体育健身器材申请1份、健身工程建设器材类协议书1份、工作照片10张。欲证明：1.在2018年5月18日旗苑嘉园业主委员会委托张培东和高立艳二人与永祥物业交接大门及门卡、车卡押金、消防水带、枪头等相关事宜，永祥一直没有交接，在2018年6月9日和2018年8月28日，物业公司多次向业主委员会、旗苑社区、物业科等相关部门反映关于没有交接大门及门卡、车卡押金等相关事宜的情况反映，一直没有得到答复；2.旗苑嘉园小区在2016年监控设备老化，小区路面破损严重，房盖漏水等情况急需解决，而监控、路面、房屋漏水都是物业维修资金使用范围内，物业科下发的维修资金使用程序不允许物业参与；3.经原告多次申请，在2019年12月6日绥芬河市文体广电和旅游局与绥芬河市旗苑家园物业管理有限公司签订了全民健身路径工程建设协议书。因疫情至今没有施工；4.原告一年365天每天都在努力的履行物业服务合同里所约定的条款。经质证，被告对形式要件及证明问题均有异议，原告证明的问题不存在，小区绿地、冰雪均无人清理，漏水漏雨无人处理，防火通道拥堵。本院认为，委托书系旗苑嘉园业主委员会委托原告与绥芬河市永祥物业管理有限公司就特定事项进行交接，交接结果由旗苑嘉园业主委员会负责，与原告依照物业委托合同提供物业服务无关，对该证据本院不予确认；情况反映4份、永祥物业和旗苑嘉园物业关于旗苑嘉园急需解决问题申请2份、体育健身器材申请一份系原告自行制作且无证据证实相应机关确实收到上述材料，故本院对上述证据不予确认。住宅专项维修基金使用程序及范围是相关法规，本院对其形式要件予以确认。健身工程建设器材类协议书有双方的盖章，本院对该证据的形式要件予以确认。工作照片10张是原告履行物业服务合同义务的照片，本院对工作照片的形式要件予以确认。原告提供物业服务，系履行合同义务的行为，无需时时以影像记录。被告对原告没有提供完善的物业服务负有举证义务，故本院对原告为小区提供了物业服务的事实予以确认。证据三、物业服务司法解释一份。欲证明：被告不具有正当理由，在原告没有故意重大违约的情况下，被告不缴费提供的所有的证据都无证据支持，被告的行为不符合诚信原则，不应为了不缴物业费而故意寻找任何借口，所以被告应当支付物业费并且承担相应的违约责任和滞纳金。经质证，被告对该证据的形式要件及证明问题均有异议，认为原告证明的问题不存在，冰雪无人清理，防火通道拥堵，小区门岗无人值岗，出入车辆也无人管理。本院认为，原告并未说明该证据的来源及出处，故本院原告提供的该证据不予确认。被告为反驳原告的诉讼请求，向法庭提供了樊立军信访问题处理意见书1份。欲证明：复兴物业管理有限公司（现更名为旗苑嘉园物业公司）与小区业委会签订的合同无效，因小区业委会在未通过召开全体业主大会选举投票通过的情况下与复兴物业管理有限公司（现更名为旗苑嘉园物业公司）签订的物业服务合同。经质证，原告对该证据形式要件有异议，不是原件，对证明问题有异议，认为这份证据与本案无关。本院认为，绥芬河市住房和城乡建设局关于樊立军的处理意见系对案外人樊立军网上信访问题进行的书面答复意见，与本案无关且上述证据为复印件，原告对其形式要件有异议，故本院对该证据不予确认。根据当事人的举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：绥芬河市由绥芬河市永祥物业管理有限公司提供物业服务至2018年3月31日。2018年3月30日，旗苑嘉园业主委员会向原告出具委托书。委托原告自2018年4月1日起对旗苑嘉园小区提供代管理服务。2018年7月14日，旗苑嘉园业主委员会与原告签订物业委托服务合同。约定原告为绥芬河市Ａ、Ｂ、Ｃ区提供物业服务，服务范围为东至黄河路，西至园林路，南至阜新街，北至富华街，共43栋住宅楼，包括Ａ、Ｂ、Ｃ三个小区。委托事项包括物业共用部位的维修、养护和管理；共用设施的运行、维修、养护和管理；办公用房、文化体育娱乐场所及设施、配电房等的管理；公共绿地、公共场所内的花木、公共场所的内的建筑养护与管理；公共环境卫生管理；协助公安部门维护小区公共秩序；完善物业档案管理等。委托期限自2018年4月1日至旗苑嘉园小区召开真正合规合法的业主大会，待签订正式服务合同止。收费标准为：按照建筑面积，住宅、商服每月每平方米0.6元，车库每月每平方米0.3元，双方还约定了其他权利义务，但合同中未约定缴纳物业费的具体时间及预收期限。双方在合同中加盖了各自公章。绥芬河市（西城区三组团）Ｃ10幢0单元1层08商服（面积88.77平方米）所有权人为樊立红。原告称，上述房产的物业费自2018年4月1日起，一直未缴纳。经计算，自2018年4月1日至2021年5月31日，被告拖欠的物业费为2023.95元（88.77×0.6×38）。另查明，原告称自行维修的房屋漏雨、漏电系发生在2016年，此时原告尚未向旗苑嘉园小区提供物业服务。原告提供物业服务期间，旗苑嘉园小区个别区域确实偶有服务不到位的情形。小区环境偶有脏乱，绿地有破坏但尚未修复、垃圾存放尚未清理等状况。本院认为，旗苑嘉园业主委员会与旗苑嘉园物业公司签订合同前是否经过业主大会授权，属旗苑嘉园业委会与各业主之间的法律关系，该法律关系并不属于本案审查范围，而旗苑物业与旗苑嘉园业委会签订的物业服务合同未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。因此，旗苑嘉园业主委员会与原告签订的物业委托服务合同对绥芬河市的全体业主具有约束力。被告以原、被告未签订物业服务合同，原、被告之间不存在物业服务合同关系为由不交纳物业费的抗辩主张无法律依据，本院不予支持。被告称其自行维修的房屋漏雨、漏电发生在2016年，此时原告尚未向旗苑嘉园小区提供物业服务，与原告无关。原告与旗苑嘉园业委会签订物业服务合同，并提供了在绥芬河市从事物业服务的照片等相关证据，可以充分证明原告为绥芬河市提供了物业服务。原告系为绥芬河市的共用部位、共用设施、公共场所、公共环境提供维修、养护、管理等服务的物业服务人，被告作为绥芬河市的业主主张原告并未提供服务与事实不符。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者是无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”对于物业企业的服务质量，应在合同约定的基础上，综合考虑小区的建成年限、居民状况、物业收费标准等情形，旗苑嘉园小区内建筑物建成于2006年，至今已经建成近15年。原告在提供物业服务过程中，小区环境偶有脏乱、绿地修复不及时、垃圾清理不及时等状况，属合同履行过程中的履行瑕疵，不构成原告提供物业服务的根本性违约，至于需用物业维修其金更新、改造、大修的共用部位、共用设施设备需待申请相应的物业维修基金后，依法使用物业维修基金进行修缮。综上，被告拒绝缴纳物业费，缺乏事实依据及法律依据。如业主拒绝接受原告提供物业服务，可通过召开业主大会等合理救济方式重新选聘物业服务企业，如认为业主委员会不能充分的代表业主行使权利可通过合理途径重新成立业主委员会。涉案的物业服务合同并未约定交纳物业费的时间亦未约定预收期限，对原告已提供物业服务期间的（按月计算）物业费，本院予以支持，在起诉前未提供物业服务的期间的物业费本院不予支持，原告可待向被告提供物业服务后再行主张权利。故本院对原告要求被告支付2018年4月1日至2021年5月31日期间旗苑嘉园小区（西城区三组团）C10幢0单元1层08室物业费2023.95元的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。物业服务合同中并无违约金的相关约定，且合同未约定交纳物业费的具体时间，故本院对原告要求被告给付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百八十条第一款、第九百四十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、樊立红给付绥芬河市旗苑嘉园物业管理有限公司2018年4月1日至2021年5月31日期间旗苑嘉园小区（西城区三组团）C10幢0单元1层08室物业费2023.95元，于本判决生效后三日内履行完毕；二、驳回绥芬河市旗苑嘉园物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由樊立红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 员 陈怡波二〇二一年八月五日法官助理 韩立鑫书 记 员 张国旭