-1-鄂尔多斯市康巴什区人民法院民 事 判 决 书（2021）内0603民初1089号原告：鄂尔多斯市天照服务集团有限公司（曾用名鄂尔多斯市天照物业管理服务有限责任公司），统一社会信用代码911506026959328236，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什区建银大厦13层1310室。法定代表人：王仕江，该公司总经理。委托诉讼代理人：马某，男，1963年3月30日出生，汉族，鄂尔多斯市天照服务集团有限公司职工，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什区。被告：内蒙古邦成房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91150691779453395X，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什区正阳街骏仕名门4C号楼一层10。法定代表人：张孝峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：李瑞龙，内蒙古三恒（伊金霍洛）律师事-2-务所律师。被告：杨某，女，1982年10月4日出生，汉族，伊金霍洛第四中学教师，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什区。委托诉讼代理人：王某，男，1978年4月18日出生，汉族，神东公司职工，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什区。原告鄂尔多斯市天照服务集团有限公司（以下简称天照服务公司）与被告内蒙古邦成房地产开发有限责任公司（以下简称邦成房地产公司）、杨某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告天照服务公司的委托诉讼代理人马某，被告邦成房地产公司的委托诉讼代理人李瑞龙，被告杨某的委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天照服务公司向本院提出诉讼请求：1.要求二被告给付所欠原告2014年11月12日至2016年11月11日期间的物业服务费10917元；2.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告于2014年11月12日与骏仕名门小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同期限为两年。合同约定，住宅楼收费标准为2.1元/月/平方米。被告杨某所居住的骏仕名门小区6号楼1单元-3-301室，产权面积为216.62平方米，两年共欠物业服务费为10917元（216.62平方米×24月×2.1元/月/平方米）。业主委员会对该小区业主就原告对小区内的各项物业服务的满意度调查显示，业主的满意率已达90%之高，这充分说明原告对该小区完成应有的各项物业服务。根据《物业管理条例》第七条第一款第五项之规定和甲、乙双方签订的《物业服务合同》第十条业主应根据《鄂尔多斯市物业管理暂行办法》第三条之规定，严格履行缴费义务，不得以任何理由拒缴物业服务费。在原告接手骏仕名门小区物业服务时，被告邦成房地产公司曾向原告提交过一份加盖该公司公章的骏仕名门小区业主未领取楼房钥匙的楼号明细表，后经原告多次以张贴公示催缴等方式向被告邦成房地产公司及小区业主催要，被告邦成房地产公司和小区业主均未缴纳所欠物业服务费，且不向原告提供之后楼房交付的具体时间，原告至今仍不清楚二被告间对该楼房是何时交接的，故原告将二被告诉到法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告邦成房地产公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由为：原告的诉讼请求已过诉讼时效，已丧失胜诉权利，应当驳回原告的诉讼请求。被告杨某辩称，不同意原告的诉讼请求，原告的诉讼请求已过诉讼时效。原告天照服务公司为证明其诉讼主张向本院提交的证据及被-4-告邦成房地产公司、杨某的质证意见如下：第一组证据：2014年、2015年签订的《物业服务合同》及《补充协议》各1份，拟证明原告天照服务公司从2014年11月12日起至2016年11月11日止向骏仕名门小区全体业主提供了物业服务。被告邦成房地产公司、杨某均质证称，对该组证据的真实性及证明问题均认可。第二组证据：物业服务评价2份，拟证明在原告天照服务公司服务期间，骏仕名门全体业主对原告的服务非常满意。被告邦成房地产公司、杨某均质证称，对证据的真实性及证明问题均不认可，此满意评价应当由全体小区业主出具且小区业主委员会不能代表全体业主作出该评价。第三组证据：康城四期住宅未领钥匙明细1份，拟证明原告天照服务公司在进驻骏仕名门小区开始服务时，被告邦成房地产公司向原告天照服务公司提供了骏仕名门小区63套未领取钥匙的楼房的楼号。原告至今仍不清楚被告邦成房地产公司将该63套楼房向业主具体交付的时间，该63套房屋内包括案涉房屋。被告邦成房地产公司、杨某均质证称，对该组证据的真实性认可，对证明的问题不认可，该未领钥匙明细单未反映出未领钥匙的起止时间，交接单位及具体单元号，不能证明原告所要证明的问题。第四组证据：2016年10月25日、2017年4月18日、2017年4月20日、2019年12月3日的催缴物业费通知公告照片打-5-印件5份，拟证明原告主张物业费的权利未超过诉讼时效。被告邦成房地产公司质证称，对该组证据的真实性及证明问题均不认可，邦成房地产公司有注册地址，原告应该将催收公告邮寄到邦成房地产公司，而催收公告张贴在小区公告栏中，邦成房地产不可能收到，原告没有尽到催收义务，且该组证据无法与原始载体核对，此催缴通知书为原告单方制作，不能真实客观的反映出原催缴的具体事宜。被告杨某质证称，对证据的真实性及证明问题均不认可，2016年4月17日签订购房合同，钥匙领了之后并未在该小区居住，对于原告张贴在公告栏中的内容，被告看不到，原告应当电话通知被告交纳物业费。被告杨某为支持其答辩理由向本院提交的证据及原告天照服务公司，被告邦成房地产公司的质证意见如下：第一组证据：《商品房买卖合同》、房屋所有权证各1份，发票复印件2张。拟证明被告于2016年4月17日与邦成房地产签订的案涉商品房买卖合同，原告主张2014年11月至2016年11月期间的物业费，原告下欠物业费的时间应当从2014年4月17日计算至原告从案涉小区退出之日止即2016年11月11日。原告天照服务公司、被告邦成房地产公司均质证称，对该组证据的真实性及证明问题均认可。第二组证据：2016年8月6日签订的《装修协议》、照片、微信聊天记录各1份，拟证明被告于2016年8月6日准备对案涉房-6-屋进行装修，发现案涉房屋的有漏水现象，当时找过物业公司及房地产公司，该两公司一直未解决，直到2020年才通过社区才解决了房屋漏水问题，费用由被告自己支出。原告天照服务公司质证称，对证据中的协议及照片的真实性及证明问题均不认可，照片属于被告拍摄，地点及时间无法确认，房屋装修人员应当到庭质证，对微信聊天记录的真实性认可，证明问题不认可。被告邦成房地产公司质证称，该证据与本案无关。被告邦成房地产公司未向本院提供证据。针对原告天照服务公司提供的证据本院认证意见如下：对第一组证据，被告邦成房地产公司、杨某均认可，且该组证据内容客观真实、来源合法、与本案具有关联性，故本院对其予以采信；对第二组证据，被告邦成房地产公司、杨某均不认可，但该证据系原件，且由该小区业主委员会出具，故本院对其真实性予以确认；被告邦成房地产公司对第三组证据的真实性认可，故本院对其真实性予以确认；第四组证据无原始载体核实，不符合证据的形式要件，故本院对该组证据不予确认。针对被告杨某提供的证据本院认证意见如下：对第一组证据，原告天照服务公司及被告邦成房地产公司均认可，故本院对其予以采信；对第二组证据，原告天照服务公司及被告邦成房地产公司均不认可，经审查该组证据与本案无关，故本院不予采纳。根据双方当事人的陈述及原告天照服务公司、被告杨某提-7-供的证据，本院认定事实如下：2014年11月12日，康巴什区骏仕名门小区业主委员会与鄂尔多斯市天照物业管理服务有限责任公司（以下简称天照物业管理服务公司）签订一份《物业服务合同》，约定天照物业管理服务公司为康巴什区骏仕名门小区提供物业管理服务，服务期限为2014年11月12日至2015年11月11日，物业服务费自本合同签订，本物业进驻服务满二个月后开始收取服务费，业主、物业使用人应在本合同履行期内按年缴纳，收费标准如下：高层住宅2.1元/月/平方米；物业服务费自本合同签订之日起计收，业主、物业使用人应在合同履行期每年三个月内开始缴纳全年费用；未能按时足额交纳物业服务费的，自逾期之日起应支付总面积千分之三的违约金。2015年11月12日，康巴什区骏仕名门小区业主委员会与天照物业管理服务公司又签订了一份《物业服务合同》，约定天照物业管理服务公司为康巴什区骏仕名门小区提供物业管理服务，服务期限为2015年11月12日至2016年11月11日，物业服务费自本合同签订，本物业进驻服务满二个月后开始收取服务费，业主、物业使用人应在本合同履行期内按年缴纳，收费标准如下：高层住宅2.1元/月/平方米；物业服务费自本合同签订之日起计收，业主、物业使用人应在合同履行期每年三个月内开始缴纳全年费用。物业合同约定了物业公司及业主的其他权利义务。2015年11月22日，康巴什区骏仕名门小区业主委员会与天照物业管理服务公司签订物业补充协议，-8-协议约定天照物业管理服务公司继续在该小区服务，期限为2015年11月12日起至2016年11月11日止。另查明，2016年4月17日，被告邦成房地产公司与杨某签订《商品房买卖合同》，约定杨某购买被告邦成房地产公司骏仕名门小区6号楼1单元301室，建筑面积216.62平方米。签订合同后，被告邦成房地产公司向杨某交付了房屋。杨某于2016年7月27日取得了该房屋的房屋所有权证。涉案房屋自2014年11月12日至2016年11月11日期间的物业服务费用至今未付。又查明，2016年4月6日，鄂尔多斯市天照物业管理服务有限责任公司名称经核准变更为鄂尔多斯市天照服务集团有限公司。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条之规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”房屋交付买受人之前发生的物业服务费，由建设单位承担；房屋交付买受人之后发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。被告杨某提供证据证明其购买案涉房屋的时间为2016年4月17日，被告邦成房地产公司未提供证据证明该房屋在2016年4月17日前交付给被告杨某，亦未提供证据证明交付给其他业主，故应由建设单位即被告邦成房地产公司承担2016年4月17-9-日的物业费。康巴什区骏仕名门小区业主委员会与天照物业管理服务公司于2014年、2015年签订的两份《物业服务合同》及《补充协议》，对全体业主具有约束力。天照物业管理服务公司按合同约定在为该小区提供物业服务，被告杨某作为业主自2016年4月17日开始接受了物业公司提供的服务，且对截至2016年11月11日期间的物业费未交纳认可，被告杨某理应向天照物业管理服务公司交纳物业服务费，但是被告邦成房地产公司、杨某均提出本案诉讼时效已过的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”本案中，被告邦成房地产公司曾出具列表明确告知天照物业管理服务公司案涉房屋未交付，按照物业合同约定及原告天照服务公司2016年11月11日退出小区，在2016年11月11日即为业主或使用人应当交纳物业费的期限，原告天照服务公司并未提供足够证据证明曾向被告邦成房地产公司和杨某主张过该阶段的物业费，无法证明本案存在诉讼时效中止、中断的事由，依据上述法律规定，2016年11月11日前物业费已超过三年的诉讼时效，本院对被告邦成房地产公司、杨某抗辩物业费已过诉讼时效的理由予以采纳。依照《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八-10-十八条、第一百九十二条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条之规定，判决如下：驳回原告鄂尔多斯市天照服务集团有限公司的全部诉讼请求。案件受理费20元，由原告鄂尔多斯市天照服务集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 赛罕德力格尔二〇二一年九月九日书记员 赵  明  月书记员 萨处 日 勒图-11-本案引用的法律条文：最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况-12-的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。-13-第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。