河南省遂平县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1728民初2369号原告：遂平县安居物业有限公司，住所地河南省遂平县国槐路（天中丽景小区院内）。法定代表人：杨明春，该公司总经理。被告：刘桂荣，女，1956年5月1日出生，汉族，住河南省遂平县。委托诉讼代理人：卜超俊，男，1980年11月14日出生，汉族，住河南省遂平县。系被告刘桂荣之子。委托诉讼代理人：王增，女，1986年1月7日出生，汉族，住河南省遂平县。系被告刘桂荣儿媳。原告遂平县安居物业有限公司（以下简称安居物业）诉被告刘桂荣物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告安居物业的法定代表人杨明春、被告刘桂荣的委托诉讼代理人卜超俊、王增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安居物业向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付其所拖欠原告的物业管理费等费用（2016年11月15日至2021年11月15日共计2815元）及滞纳金（2927元），合计5742元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：被告刘桂荣属于原告所管理的“天中丽景”小区的业主。根据我公司与入住业主签订的《物业服务协议》，双方约定按建筑面积每月0.36元/㎡、公共分摊费每年50元、代收垃圾处理费每户每年60元的标准收取服务费用。逾期未交按每日的百分之三收取滞纳金，考虑到过高，逾期一年的按80％收取滞纳金。被告的房屋位于遂平县“天中丽景”，建筑面积为98.47㎡，被告拖欠自2016年11月15日起至2021年11月15日止的物业费及其他费用共计2815元，滞纳金2927元。在被告欠费期间，原告对其物业安全、卫生及设施维护进行了系列的物业管理工作。经原告工作人员多次催要，被告拒不交纳物业管理费，直接影响了小区的机制运转，给小区带来了负面影响。为维护原告的合法权益不受侵害，根据《物业管理条例》的有关规定，请求人民法院依法判令被告支付拖欠原告的物业管理费及滞纳金5742元。被告刘桂荣辩称：原告要求被告支付物业管理费滞纳金等没有事实和法律依据，依法应当驳回原告的诉讼请求。原告没有完全按照《物业服务协议》中关于“物业管理服务内容质量”的约定履行自己该尽的义务，为业主提供服务，在服务过程中存在严重违约甚至侵权的行为，原告的违约和侵权行为主要表现在以下方面:1、合同问题：合同法人与现在的实际经营者不是同一个人，物业原法人将原合同权利义务整体转让给现在的实际经营者没有经过全体业主或业委会主任同意而转让，对业主不发生法律效力；2、消防问题：没有专人管理，消防设施不完善，消防通道不畅通,且被占用情况严重；3、小区公用土地问题：原告未经小区业主同意在公用绿地建造房屋20多间，并出售出租进行牟利；4、楼道问题：楼梯经常没人打扫，有业主占用楼道堆放杂物也没人管；5、监控设施问题：小区内监控摄像头常年不更新设备，影像模糊,形同虚设，无人维护管理；6、小区保安问题：小区雇佣保安人员缺少且老龄化严重，不能按照合同约定24小时值班并定期巡逻，对外来人员不询问不登记，导致小区物品丢失等情况时有发生；7、小区夜间照明问题：目前小区多处照明灯损坏，主通道、小区绿化区无照明，给业主晚上出行上造成很大的安全隐患；8、小区卫生问题：小区内经常是垃圾遍地，杂草丛生,无人清理打扫，个别垃圾桶损坏未及时修理；9、小区路面问题：部分路面损坏严重，对业主行走造成很大困扰；10、小区排水问题：小区内遇下雨天，路面有严重的积水问题,给业主通行造成极大的不便；11、健身器材数量不足，部分健身器材已经损坏，边角锋利生锈，时有业主受到伤害的事情发生，严重影响业主安全；12、绿化问题：小区内花草树木常年无人管理，无人浇灌、修剪、栽种，绿地杂草丛生，蚊虫滋生；13、停车问题：小区内车辆管理混乱，没有划定停车位道路车辆乱停，电动车肆意停满楼梯口等乱象，对业主出行造成障碍，给业主生活造成极大不便；14、墙皮墙砖脱落已久，无人修缮；15、公共设施损坏侵占问题：小区公园内亭子损坏，破烂不堪,有坍塌风险，无人修理，绿地多有被改成私人菜园、公共厕所的，未见到原告管理制止；18、业主损失纠纷问题：2016年9月20日凌晨水管爆开，业主及时找到物业，当时是一名女会计值班，对小区水电不熟悉，多次电话询问才发现水箱主阀门缺少维护无法关闭，楼后水表沟渠无人清理淤泥填满，阀门腐蚀坏，导致业主房屋内水管喷发一个小时无法制止，对墙壁，家具及楼下造成很大损坏，事后多次找到物业协商赔偿或减免物业费用，原告均置之不理。综上，原告未履行或者没有完全履行物业服务合同的约定，服务质量过差，房屋共用部位的维护管理、公用设施设备及其运行的维护管理、环境卫生、公共秩序、绿化、等达不到合同约定的标准，严重侵犯了答辩人的合法权益，因此原告要求支付全额物业管理费既不合法，又不合理，依法应当驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告刘桂荣系遂平县天中丽景小区16号楼4单元3层东户房屋的业主，住宅建筑面积98.47㎡，储藏室建筑面积6.28㎡，合计104.75㎡。2009年12月27日，原、被告签订物业服务协议一份。双方约定由原告安居物业为被告刘桂荣所在的天中丽景小区16号楼4单元3层东户房屋提供物业服务，被告刘桂荣按建筑面积每月0.36元/㎡交纳物业管理费，每次预交12个月、每年交纳公共照明费、二次增压费等共计50元、每年交纳垃圾处理费60元。逾期不交纳相关费用，被告刘桂荣应按日向原告安居物业支付逾期付款违约金百分之一；协议有效期自协议签订之日起至业主委员会与安居物业签订《物业服务合同》生效时止。合同签订后，被告刘桂荣按约定交纳了2009年12月27日至2016年9月的物业管理费等相关费用，2016年10月以后的物业管理费等相关费用，经原告安居物业多次催要，被告刘桂荣至今未交纳。另查明，2016年，安居物业更换法人为杨明春，继续对小区物业管理服务至今。上为本案事实。以上事实有当事人陈述、物业服务协议、遂平县环境卫生管理大队关于征收垃圾处理费的公告、照片等证据在卷为据，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，为有效合同。合同签订后，原告安居物业按约定向被告刘桂荣所在小区提供了物业管理服务，被告刘桂荣应当按照合同约定交纳物业管理费等相关费用。被告刘桂荣辩称，物业原法人将原合同权利义务整体转让给现在的实际经营者时没有经过全体业主或业委会主任同意，因此，对其不发生法律效力，原告没有资格向其收取物业费。经查，自2016年更换法人以来原告一直进行物业服务和管理，被告刘桂荣也接受了原告的服务，且法人的变更不影响合同的履行，故对被告该辩称意见本院不予采信。原告安居物业请求被告按照合同约定支付自2016年11月15日起至2021年11月15日期间的物业服务费、垃圾处理费、公共分摊费等相关费用的诉讼请求，不违反法律和合同的约定，本院予以支持。经计算该期间的物业管理费等相关费用为：1、物业费2262.6元（0.36元/月/㎡×104.75㎡×60个月）；2、垃圾处理费300元（60元/年÷12个月×60个月）；3、公共分摊费249.99元（50元/年÷12个月×60个月）；1-3项合计为2812.59元（2262.6元+300元+249.99元）。关于原告请求的滞纳金，因被告提供的证据能够证明原告安居物业在服务过程中有瑕疵，没有达到物业服务合同所要求的服务标准，因此，原告请求刘桂荣支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩称物业侵占土地，侵害全体业主的合法权益的问题，以及被告因水箱主阀门缺少维护无法关闭造成损失的问题，与本案不是同一法律关系，被告可另行主张权利。综上所述，原告安居物业要提高服务质量，把业主当家人，有问题及时与业主沟通交流。业主也要珍惜物业人员的劳动成果，遵守小区的各项管理规定并及时交纳物业管理费用，双方共同改善小区的生活居住环境，大家一起创造文明和谐家园。本案经调解未达成一致意见。依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘桂荣于本判决生效之日起五日内向原告遂平县安居物业有限公司交纳拖欠的物业服务费2812.59元；二、驳回原告遂平县安居物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘桂荣负担。本判决为终审判决。审判员 李 莉二〇二一年八月十日书记员 王兴珂