江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终1972号上诉人（原审原告）：王利华，男，1965年2月17日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：刘杨，泰和泰（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏宝华碧桂园置业有限公司，统一社会信用代码91321183MA1MG0HE9Y，住所地句容市宝华镇恒大雅苑002幢3108室。法定代表人：蒋遨宇，该公司经理。委托诉讼代理人：张璐，女，系该公司员工。上诉人王利华因与被上诉人江苏宝华碧桂园置业有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2021）苏1183民初443号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现本案已审理终结。王利华上诉请求：撤销江苏省句容市人民法院（2021）苏1183民初443号民事判决，发回重审或依法改判支持王利华的诉讼请求。事实和理由：1.碧桂园公司在销售涉案商品房时销售广告和宣传资料所宣传的湖景房等内容应认定为要约，对王利华涉案商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容。碧桂园公司存在违约行为。2.碧桂园公司虚假、欺诈宣传既然构成行政上的违法，那么举重以明轻，足以证明碧桂园公司虚假宣传湖景房的事实是存在的，王利华就是基于碧桂园公司的虚假、欺诈宣传才购买涉案商品房的。3.碧桂园公司提供的同一小区、同一宗土地、相同户型、相同楼层，但不靠近湖景的商品房买卖合同的房屋价格都在九千余元，平均价格是每平方米9492.17元，由此可以看出王利华在碧桂园公司虚假宣传、欺诈的情形下购买了涉案商品房，导致多支付了177670元，因此碧桂园公司应返还王利华房屋差价177670元及利息。4.碧桂园公司隐瞒信息、虚假宣传的行为构成重大违约，使得王利华购买湖景房的意愿没有实现，依法应当承担赔偿责任。碧桂园公司辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。王利华向一审法院起诉请求：1.碧桂园公司返还因虚假宣传、欺诈销售导致王利华多支付的购房款差价损失计人民币177670元，并支付利息损失（自起诉之日起至实际给付之日止，按同期银行拆借利率标准计付）；2.碧桂园公司支付惩罚性赔偿金53301元（该赔偿金以王利华购房差价损失的30%计算）；3.本案诉讼费由碧桂园公司负担。一审法院认定事实，2016年10月23日，碧桂园公司作为出卖人，王利华作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定碧桂园公司将其开发的位于句容市房屋出售给王利华，合同单价为10735.14元/平方米，总价款为1329010元。合同约定的交房日期为2018年10月30日前。合同签订后，王利华按约支付首付款399010元，余款办理了按揭贷款手续。2018年10月，碧桂园公司向王利华发出《期楼收楼通知书》，通知王利华办理案涉房产的收房手续，王利华则提出碧桂园公司违反湖景承诺，未能交付符合双方约定的房屋。2021年1月6日，王利华诉至一审法院，请求判如所请。另查明：碧桂园公司网站、宣传彩页、户型宣传图、规划图、宣传单页等宣传材料中含有“南侧为10万方森林湖泊”、“坐拥10万方浩瀚湖景、近百种野生鱼种，赏湖瞰山之美！”、“十万方山景湖泊，近百种野生鱼种，国家二级饮用水质、2000米湖岸线，营造赏湖之美”、“十万方湖面，泊满浮世闲心”等字样。再查明：2019年2月2日，句容市市场监督管理局作出句市监管宝案字（2018）10号《行政处罚决定书》，该决定书载明：现查明，当事人（指碧桂园公司）在宣传碧桂园大学印象一期楼盘23-26幢房屋销售过程中，对正在规划中的湖作了误导宣传；宣传彩页及沙盘上未标识西部干线及金科楼盘，导致项目位置示意图不准确；多份户型折页、规划图单页、宣传单页、户型图及宣传彩页含有“十万方山景湖泊，近百种野生鱼种，国家二级饮用水质、2000米湖岸线，坐拥10万方浩瀚湖景”等字样，使用了虚构、伪造或者无法验证的统计资料、调查结果、文章、引用语等信息作证明材料。决定书指出，碧桂园公司“在宣传碧桂园大学印象23-26幢房屋时，对正在规划的湖进行了误导宣传”，违反了《中华人民共和国广告法》相关规定，对碧桂园公司共计处以人民币524000元罚款。审理中，王利华要求碧桂园公司提供案涉房屋所在小区的18幢、20幢、15幢、14幢、21幢、22幢的2单元303室房屋的商品房销售合同，以证明王利华所购房屋高于均价。碧桂园公司称15幢、18幢、22幢不存在0303室，提交了14幢、16幢、17幢、19幢、20幢、21幢、24幢0303室商品房买卖合同，上述房屋单价从9102.49元至13703.47元不等。一审法院认为，王利华购买碧桂园公司开发的涉案房屋，王利华、碧桂园公司之间形成商品房销售合同关系。王利华、碧桂园公司应按双方签订的《商品房买卖合同》履行各自的权利义务。依照双方的买卖合同，双方并未对交付的房屋为湖景房作出合同约定，但从王利华提交的碧桂园公司的网站截图、宣传彩页、户型宣传图、规划图、宣传单页等书面证据看，碧桂园公司在宣传碧桂园大学印象一期楼盘23-26幢房屋销售过程中，对正在规划中的湖作了误导宣传；宣传彩页及沙盘上未标识西部干线及金科楼盘，导致项目位置示意图不准确；多份户型折页、规划图单页、宣传单页、户型图及宣传彩页含有“十万方山景湖泊，近百种野生鱼种，国家二级饮用水质、2000米湖岸线，坐拥10万方浩瀚湖景”等字样，使用了虚构、伪造或者无法验证的统计资料、调查结果、文章、引用语等信息作证明材料。故碧桂园公司在向王利华销售案涉房屋过程中未能就规划中的湖泊进行客观陈述，其行为违反相关法律规定，碧桂园公司应停止不实宣传行为。关于王利华的诉讼请求，王利华以碧桂园公司虚假宣传、欺诈销售为由，要求碧桂园公司承担违约责任，并赔偿相关损失。一审法院认为，民事欺诈的构成需具备以下条件：一是必须有欺诈的故意；二是必须实施欺诈行为；三是受欺诈人因欺诈而陷入错误认知，并基于错误认知而为意思表示。本案中，碧桂园公司虽然在向王利华销售案涉房屋过程中由未能就规划中的湖泊进行客观陈述的行为，该行为也被行政部门认定为违法并处以行政处罚，但房屋属于价值较大的基本生活资料，普通购房者对房屋的地理位置、结构、质量、价格等关键因素进行综合考虑后才决定是否购买，本案中王利华也未要求解除案涉商品房买卖合同，故碧桂园公司虽然在销售中有不实陈述的行为，但该行为并未导致王利华购买案涉房屋时产生错误认知。同时，违约赔偿损失的一般构成要件为：有违约行为、当事人一方有因对方违约行为造成的损失、违约行为与结果之间存在因果关系。本案审理过程中，碧桂园公司提交了案涉房屋所在小区中部的部分房屋的买卖合同，该合同所对应的房屋楼层、面积、户型类似于案涉房屋，且上述房屋并非所谓的湖景房，而其中部分房屋价格也高于案涉房屋价格。故王利华并未为所谓湖景付出对价，碧桂园公司的行为并未给王利华造成损失。综上，一审法院对王利华诉请均不予支持。一审法院判决：驳回王利华的诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，双方签订涉案合同的目的在于买卖房屋，双方的权利义务均应根据合同的约定予以认定。本案中，碧桂园公司“在宣传碧桂园大学印象23-26幢房屋时，对正在规划的湖进行了误导宣传”，违反了《中华人民共和国广告法》相关规定，被句容市市场监督管理局给予行政处罚。但该事实并不当然构成民事上的“欺诈行为”。本案双方在签订涉案合同时，王利华对其所购房屋的地理位置、结构、质量和价格等内容均为明知，合同系双方平等协商后达成，并无证据证明合同约定的内容与真实情况不一致。碧桂园公司虽在销售涉案房屋过程中，未能就规划中的湖泊进行客观陈述。但碧桂园公司关于“湖泊”的宣传属于涉案合同中对建筑区划范围之外的环境、公共设施、道路交通等所作的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺、要约。作为购房人，王利华应当知晓所谓的“湖景”并不属于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，也不在双方合同的具体内容之内。因此，本案不能认定碧桂园公司的宣传行为使王利华对合同内容陷入了错误认识，并在违背真实意思情况下订立了合同。此外，房屋买卖中，购房人对于房屋的选择通常受房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等综合因素所影响。王利华主张碧桂园公司对湖景房等内容的宣传对其涉案商品房买卖合同的签订和价格的确定具有重大影响，缺乏事实依据，本院不予采纳。至于王利华主张的“湖景房”与“非湖景房”的差价。本院认为，房屋价格会受房屋面积、朝向、楼层、房号、小区配套设施及布局、销售情况等诸多因素的影响，房屋之间的价差必然存在。本案中，王利华提供的证据并不足以反映所谓“湖景”环境对于涉案房屋价格存在影响、具体影响的大小和对应的经济价值。因此，对王利华所主张的购房差价损失和惩罚性赔偿金，本院难以支持。综上所述，王利华的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4764元，由上诉人王利华负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 剑审 判 员  田 原审 判 员  甘可平二〇二一年八月三十日法官助理  王 宁书 记 员  王 琦