山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁02民终8511号上诉人（原审被告）：李文建，男，1968年2月14日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。委托诉讼代理人：兰文浩，山东康桥（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖雨，山东康桥（青岛）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高永祥，男，1962年12月14日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。原审被告：孙笑冬，男，1968年5月29日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。原审被告：王玉林，男，1981年8月26日出生，汉族，住山东省潍坊市坊子区。上诉人李文建因与被上诉人高永祥、原审被告孙笑冬、原审被告王玉林物权保护纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初11996号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李文建上诉请求：1、请求法院判令撤销原审（2020）鲁0203民初11996号民事判决书，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案中上诉人虽然直接占有、使用标的商铺，但是此种使用是基于与间接占有人当代商城业主形成的租赁合同关系。所以，上诉人并非是对被上诉人物权权益侵害的主体。经一审查明事实，上诉人与以林某、曹文成等组成的当代商城业主委员会签订了《当代商城租赁合同（2019-2022）》，主观上相信当代商城业主委员会具有对当代商城使用、收益的权能，不具有侵犯被上诉人物权权利的故意。当代商城业主委员会实际上管领、控制了当代商城，并把标的房屋出租给了上诉人，上诉人是基于租赁合同的合法占有人，并非侵害被上诉人物权权利的主体。所以，一审法院根据《中华人民共和国民法典》第二百三十八条、第二百四十条认为上诉人损害被上诉人物权的认定属于事实认定、法律适用错误，应予以改判。二、一审法院认定房屋占用费标准过高，泰衡评字（2020）250号价格评估报告不能作为房屋占用费的确认依据。同时，一审法院也没有充分考虑到服装买卖此种商业活动的特质。1、首先，评估报告中确认的商铺面积应为119.03平方米，而非建筑面积148.56平方米，租赁使用并非房屋买卖，承租人取得收益的只能从实际使用面积中取得，建筑面积对承租人没有任何意义。其次，评估报告的评估方法和评估报告的组成上都违反了《房地产估价规范》（ＧＢ／Ｔ50291-2015）的规定，内容和程序都存在违法情形，法院给应当撤销该评估报告，对房屋占用费重新鉴定，一审评估报告不能作为房屋占用费的认定依据。2、承租人租赁该房屋时属于新冠疫情最为严重的时期，疫情对零售业的冲击十分巨大，关门歇业都是十分正常的现象。青岛台东万达广场作为台东步行街的组成部分，同时还受到旅游业的影响，疫情期间游客数量基本为零，在房屋占用费标准的认定上更应充分考虑疫情的影响，而一审法院仅作为普通次要因素予以考虑，与事实不符。综上，请求贵院查明事实，依法改判，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。高永祥辩称：青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初11996号《民事判决书》认定事实清楚，适用法律正确。李文建的上诉请求无法律及事实依据，请求驳回上诉，维持原判。一、涉案两处商铺系答辩人高永祥继承所得，依法享有对该两处商铺的占有、使用、收益、处分的权利，被答辩人李文建与业主代表不享有该两处商铺的所有权或处分权。被答辩人李文建在未与答辩人高永祥协商一致并签订租赁合同的情况下，占有使用涉案商铺，侵害了原告的合法权益，应当对答辩人高永祥的损失给予补偿。被答辩人李文建与当代商城业主代表林某、曹文成签订的《房屋租赁合同（2019-2022）》，又与王玉林签订的《房屋租赁合同（2019-2022）》，向其他业主支付租金，侵害了答辩人的合法权益，应当对答辩人的损失给予补偿。二、答辩人高永祥依法委托山东泰蘅正秉价格评估咨询有限公司对涉案两处店铺自2017年10月19日至2020年12月28日期间的占有使用费（租金）价值进行了评估。该评估机构遵循独立、客观、公正的原则，按照规定的标准、程序和方法，作出泰衡评字（2020）250号价格评估结论为1072981.35元的评估报告，完全符合法律规定。三、原审法院按照评估报告补偿的标准，参考市场租金价格，同时充分考虑了2020年疫情影响、周边商铺的租金价格以及电商平台等因素，还考虑了被答辩人三年多未付使用费的过错情形。经综合衡量，认为被答辩人应给付答辩人2017年10月19日至2020年12月28日期间的房屋占用费以人民币100万元，答辩人预交的评估费30000元，因被答辩人有过错，理应由被答辩人承担。原审法院根据《中华人民共和国民法典》第二百三十八条、第二百四十条之规定，认定事实清楚，适用法律正确。综上，李文建主张撤销青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初11996号《民事判决书》，无法律及事实依据。请求贵院依法驳回上诉，维持原判，以维护答辩人的合法权益。高永祥向一审法院提出诉讼请求：1、判令三被告给付原告自2017年10月19日至2020年12月28日期间的房屋占用费1072981.35元；2、评估费30000元由三被告承担；3、诉讼费11333元由三被告承担。一审法院经审理查明，1、青岛市台东三路58号当代商城二层Ｆ区（Ｆ2-04Ａ、Ｆ2-04Ｂ、Ｆ2-05、Ｆ2-09）两处营业用房于2016年由原告继承取得。被告李文建、被告孙笑冬于2013年与当代商城部分业主代表签订租赁合同，自2013年10月18日起租赁当代商城二楼、三楼Ａ区、Ｆ区店铺经营使用，按期向该部分业主支付租金，原告高永祥因故未参与该合同。该合同订立后，被告李文建、被告孙笑冬开始对所租赁的店铺经营使用。2017年被告王玉林又与被告李文建签订《房屋租赁合同》，将包含涉案经营面积在内的整个二楼Ｆ区场所予以承租，经整体装修后，以“以纯”名义经营服装生意至今。庭审中，三被告均认可被告王玉林已将2020年之前的租金交给了被告李文建。2、2016年原告高永祥就本案所涉店铺2013年10月18日至2017年10月18日期间的房屋占用费起诉被告李文建、被告孙笑冬、被告李云涛。经审理后作出（2016）鲁0203民初6347号民事判决书，判令：“一、被告李文建、孙笑冬、李云涛于本判决生效之日起十日内共同支付原告高永祥2013年10月18日至2016年10月18日占用费934727.12元；二、被告李文建、孙笑冬、李云涛于本判决生效之日起十日内共同支付原告高永祥2016年10月19日至2017年10月18日占用费319680元；三、评估费27000元，由被告李文建、孙笑冬、李云涛共同负担，于本判决生效之日起十日内支付原告高永祥”。该判决下发后，三被告不服上诉至青岛市中级人民法院，青岛中院经审理后作出（2018）鲁02民终3702号民事判决书，判令：“驳回上诉，维持原判”。三被告对此仍不服，向青岛市中级人民法院申请再审。青岛中院经审查后，作出（2019）鲁02民申207号民事裁定书，裁定：“驳回李文建、孙笑冬、李云涛的再审申请”。3、本案诉讼中，根据原告申请，依法委托山东泰衡正秉价格评估咨询有限公司对本案诉争店铺自2017年10月19日至2020年12月28日期间的占有使用费（租金）价值进行了评估。原告为此预交评估费30000元。该评估机构经评估后作出泰衡评字（2020）250号价格评估报告，评估结论为1072981.35元；其中2017年74天65284.71元；2018年365天328774.70元，2019年365天339624.27元，2020年353天339297.67元。原告对该评估报告无异议，认可评估结论。三被告对该评估报告不认可，认为：该评估报告所作的结论既不符合客观事实，也无任何法定依据，其所依赖的鉴定方法不合规，不科学，无法准确评估涉案商铺的实际市场价值，不能作为本案裁判的依据。（1）评估报告中确认的商铺面积“约148.56平方米”与客观事实不符。首先，评估涉案商铺租金的基础变量之面积，应为119.03平方米，而非建筑面积148.56平方米。即便按照含有公摊面积的建筑面积计算，评估报告中也应当考虑商场公用分摊面积因素。然而，鉴定结论显然忽视了这一因素。其次，面积取值应根据产权证登记面积或测绘公司出具面积为准，且面积应是一个具体的数值。但该鉴定报告并没有明确涉案商铺面积的确认依据。故此评估报告中面积并非确定值，且取值不严谨，不符合司法鉴定评估报告的要求。（2）根据《房地产估价规范》（ＧＢ／Ｔ50291-2015），“估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法。估价对象的同类房地产有租金等经济收入时，应选用收益法。当估价对象适用两种及两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍。当取舍时，应在估价报告中说明并陈述理由”。涉案评估报告中的估价对象为商铺，同类房地产交易较多且有租金收入，故应该选用比较法和收益法两种估价方法。现评估报告中只采用比较法一种评估方法，故评估方法的选用不合理。（3）该评估报告中第6页明确说明“本价格评估报告分为价格评估报告和价格评估技术报告两种形式”，但该评估报告只有前者，鉴定公司没有提供评估技术报告，缺少详细的影响租赁价格因素的分析和评估依据。因此，该评估报告并不完整。（4）该评估报告载明“本次评估采用的价值类型为市场价值”，然而，其所作的价格评估结论却明显不符合客观的“市场价值”。估价对象（涉案商铺）位于当代商城二楼Ｆ区靠边角的位置。商铺的位置影响客流量，以及经营者的收益状况，从而直接到影响商铺租赁价格。商场同一楼层中，不同位置的商铺租赁价格也有很大的差别。但此评估报告中并没有重点考虑和分析商铺位置对租赁价格的影响。根据被告调查，涉案商铺周边的物业租赁价格远达不到评估报告所得的结论。比如：就2019年为例，根据评估报告显示，2019年租赁天数365天，商铺面积148.56平方米，年租金为339624.27元，故可以得出租金单价为6.26元／天／平方米，而根据被告调查，同地段的利群商厦租赁青岛台东万达广场的租金折算下来才为1.3元／天／平方米，即便考虑近50%的公摊面积，该单价也不过为2.6元／天／平方米。（5）近几年由于电商平台的崛起，消费者购买渠道又多了一种全新的便捷模式，线下实体店的流动性有所下滑。宏观经济对商铺有较大影响，商铺的出租率和价格受制于经济环境，商铺资产价值正逐渐被分流。加之，去年以来疫情的严重影响，各大商铺的租金出现持续走低的态势。另外，因疫情导致的停业影响，各类业主响应党中央号召，普遍对承租者减免租金。上述因素都直接或间接地影响涉案商铺的实际客观的市场价值，但该价格评估报告都未予以充分考虑。因此，经综合分析，我们认为租赁价格在4.7元／㎡／天-4.8元／㎡／天是比较客观合理的。该评估鉴定报告所得结论明显不符合常理，并非客观实际的“市场价值”，请求依法不予以采纳。4、本案庭审中，三被告申请证人林某出庭作证。证人林某作证称：“我们都是当代商城业主，我是Ｆ区129-1的业主。当代商城1999年开业，当时是统一租赁，后来因经营不善，4楼以上都空置了。到2005年，我们75户成立了一个业主委员会，统一对外出租，并制定了一个规则，分了三个档，原告没参加我们这个业委会。这16年来，涨都是统一涨，落也是统一落，按照我们制定的规则，原告周边的摊位大约是每平方米4.801元。现在我们还剩下73户。因为没有办理房产证，所以建筑面积是不准确的，套内面积跟所谓的建筑面积差不多差了一半。疫情期间我们还减免了2个月房租”。一审法院认为，涉案两处商铺系原告继承所得，原告依法享有对该两处商铺的占有、使用、收益、处分的权利，业主代表不享有该两处商铺的所有权或处分权。被告李文建、孙笑冬、王玉林在未与原告协商一致并签订租赁合同的情况下，占有使用涉案商铺，侵害了原告的合法权益，应当对原告的损失给予补偿。该补偿的标准可以参考市场租金价格，但同时还要考虑2020年疫情影响、周边商铺的租金价格以及电商平台等因素，再考虑三被告三年多未付使用费的过错情形。经综合衡量，认为三被告应给付原告2017年10月19日至2020年12月28日期间的房屋占用费以人民币100万元为宜。原告预交的评估费30000元，因被告方为过错方，故应由三被告承担。据此判决：一、被告李文建、被告孙笑冬、被告王玉林于本判决生效之日起十日内给付原告高永祥2017年10月19日至2020年12月28日期间的房屋占用费100万元；二、被告李文建、被告孙笑冬、被告王玉林于本判决生效之日起十日内给付原告高永祥评估费30000元；三、驳回原告高永祥对被告李文建、被告孙笑冬、被告王玉林的其他诉讼请求。案件受理费11333元，由原告负担733元，由三被告负担10600元。经审理查明，原判认定事实正确。案经调解未果。本院认为，当事人对案涉两处商铺，即青岛市台东三路58号当代商城二层F区（F2-04A、F2-04B、F2-05、F2-09）两处营业用房为被上诉人高永祥所有，以及上诉人李文建等对该商铺占有使用等事实均无异议。故依照物权法及相关民事法律、法规的规定，上诉人李文建负有向被上诉人高永祥支付商铺使用费的法定义务，且以往生效判决亦确认了该相关事实。基于此，原判结合司法鉴定意见并参考周边商铺市场租金价格和疫情影响、当事人的过错程度等因素，判决上诉人李文建、原审被告孙笑冬、原审被告王玉林给付被上诉人高永祥房屋占用费100万元正确。上诉人李文建的上诉理由，事实依据不足，故其上诉请求本院不予支持。综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14070元，由上诉人李文建负担。本判决为终审判决。审 判 长  侯 娜审 判 员  盛新国审 判 员  高中日二〇二一年八月二十四日法官助理  宋 甜书 记 员  胡浩东