北京市高级人民法院民 事 裁 定 书（2021）京民辖终165号上诉人（原审原告）：兴城铂翔房地产开发有限公司文新分公司，营业场所辽宁省兴城市龙兴路16号。负责人：李文新，董事长。委托诉讼代理人：章永辉，男，1977年1月1日出生，兴城铂翔房地产开发有限公司文新分公司职员，住址福建省莆田市城厢区。委托诉讼代理人：李惠阳，北京盈科（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：兴城市恒大房地产开发有限公司，住所地辽宁省兴城市宁远办事处铁西。法定代表人：秦丽君，经理。委托诉讼代理人：杨宝光，辽宁大鸣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李宝武，男，1964年3月24日出生，满族，住辽宁省兴城市。委托诉讼代理人：杨宝光，辽宁大鸣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：秦丽君，女，1967年8月1日出生，满族，住辽宁省兴城市。委托诉讼代理人：杨宝光，辽宁大鸣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：葫芦岛正益饮品有限公司，住所地辽宁省兴城市宁远办事处铁西街60号。法定代表人：李孟珊，经理。委托诉讼代理人：杨放，辽宁大鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：张浩，辽宁大鸣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李家仁，男，1954年10月1日出生，满族，住辽宁省兴城市。委托诉讼代理人：杨放，辽宁大鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：张浩，辽宁大鸣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李铮，男，1991年5月23日出生，满族，住辽宁省兴城市。委托诉讼代理人：杨放，辽宁大鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：张浩，辽宁大鸣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李政翰，男，1997年3月2日出生，满族，住辽宁省兴城市。委托诉讼代理人：杨放，辽宁大鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：张浩，辽宁大鸣律师事务所律师。上诉人兴城铂翔房地产开发有限公司文新分公司（以下简称兴城铂翔文新分公司）与被上诉人兴城市恒大房地产开发有限公司（以下简称兴城恒大房地产公司）、李宝武、秦丽君、李家仁、李铮、李政翰、葫芦岛正益饮品有限公司（以下简称葫芦岛正益公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服北京市第三中级人民法院（2021）京03民初125号之一民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。兴城铂翔文新分公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令兴城恒大房地产公司向兴城铂翔文新分公司支付国有土地建设用地转让款121000000元；2．判令兴城恒大房地产公司向兴城铂翔文新分公司支付逾期付款利息（自2020年7月1日起至实际支付之日止，按照月息2%计算）；3．判令兴城恒大房地产公司支付违约金23184900元；4．判令兴城恒大房地产公司支付建设用地使用权转让税费31432391．2元和逾期缴纳税费滞纳金；5．判令兴城铂翔文新分公司在上述全部债务本息及实现债权费用范围内，对兴城恒大房地产公司坐落于兴城市钓鱼台办事处海河桥居委，辽（2020）兴城不动产权第0007974号、0007975号、0007976号不动产权证书项下的三宗国有建设用地使用权及地上物的折价款或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；6．判令葫芦岛正益公司、李宝武、秦丽君、李家仁、李铮、李政翰对上述全部债务及实现债权的费用承担连带清偿责任；7．判令兴城铂翔文新分公司在李宝武、秦丽君质押的恒大房地产公司100%股权在拍卖、变卖后所得价款优先受偿；8．诉讼费、保全费、担保费由被告承担。事实和理由：2020年4月28日兴城铂翔文新分公司与兴城恒大房地产公司签订《土地使用权转让合同书》，约定兴城铂翔文新分公司向兴城恒大房地产公司转让坐落于兴城市钓鱼台办事处海河桥居委兴城铂翔房地产开发有限公司（以下简称兴城铂翔公司）土地使用权，该土地使用权面积51522．5平方米，土地性质为商住用地。该转让国有土地使用权价格150万元/亩，总测定面积为77．283亩，合计价格11592．45万元。目标土地转让款及各项费用总计人民币13092．45万元。合同约定标的物转让登记过程中，涉及的各种交易税费、滞纳金、罚金等及其他交易费用均由兴城恒大房地产公司承担。为确保合同款项支付，兴城恒大房地产公司在涉案国有建设用地使用权登记过户至其名下后，将该土地使用权抵押登记给兴城铂翔文新分公司作为担保。兴城恒大房地产公司股东李宝武、秦丽君与兴城铂翔文新分公司、兴城恒大房地产公司共同签订《质押合同》，以李宝武与秦丽君持有兴城恒大房地产公司100%股权进行质押并办理了登记。李宝武、秦丽君、李家仁、李铮、李政翰、葫芦岛正益公司作为保证人对兴城恒大房地产公司一切应付款项承担连带偿付责任及保证责任。《土地使用权转让合同书》签订后，兴城铂翔文新分公司按照合同约定转让了涉案土地使用权，并办理变更登记，而兴城恒大房地产公司未按照合同约定支付土地转让款及相关费用。故诉至法院。兴城恒大房地产公司在提交答辩状期间，对管辖权提出异议认为，要求本案移送至辽宁省葫芦岛市中级人民法院审理。理由如下：1．本案属于建设用地使用权转让合同纠纷，根据《最高人民法院民事案件案由适用要点与请求权规范指引》中关于建设用地使用权转让合同纠纷管辖的观点：“建设用地使用权纠纷虽然类别上属于合同纠纷，但由于标的物是建设用地，属于不动产，故此类案件不按合同的一般管辖原则确定，而是由不动产所在地人民法院管辖”，本案中涉案土地位于辽宁省葫芦岛市，根据上述规定，本案应由葫芦岛市中级人民法院管辖。2．兴城铂翔文新分公司提供的2020年4月17日签订的《土地使用权转让合同》中约定管辖条款无效。该合同第八条约定：“本协议履行过程中如发生争议，各方应友好协商解决，协商不成的在本协议签订地北京市朝阳区人民法院诉讼解决”。首先，该约定违反了级别管辖的规定。其次，合同实际签订地在辽宁省兴城市，北京市朝阳区并非被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议实际联系的法院所在地，上述地点均在葫芦岛市兴城市。根据民事诉讼法第三十四条规定，该协议约定应属无效。3．兴城铂翔文新分公司提供的2020年4月17日签订的《土地使用权转让合同书》并未实际履行，该合同已被双方于2020年5月6日签订的《土地使用权转让合同书》所取代，而2020年5月6日合同并未对管辖进行约定。综上，本案不应由北京市第三中级人民法院管辖。一审法院经审理认定以下事实，2020年4月17日，甲方（转让方）兴城铂翔文新分公司与乙方（受让方）兴城恒大房地产公司、丙方（担保方）葫芦岛正益公司、李宝武、秦丽君、李家仁、李铮、李政翰签订《土地使用权转让合同书》，约定甲方将坐落于兴城市钓鱼台办事处海河桥居委（龙兴路东侧、辽宁工程技术大学对面）国有土地使用权转让给乙方，双方商定国有土地使用权价格150万/亩，合计价格11592．45万元；因乙方未能按照双方前期商议期限支付土地转让款，乙方应付甲方2019年和2020年财务成本共计1500万元，其中2019年财务成本费用按500万元计算，2020年财务成本按1000万元计算。如乙方能在2020年9月30日前付清本合同项下全部款项，2020年财务成本费用可以调减为500万元；本协议涉及土地转让款及各项费用总计人民币13092．45万元，该金额为甲方税后实得款项。本协议签订前，乙方已向甲方支付992．45万元，其中定金500万元，故本协议签订后乙方应支付剩余款项12100万元（含2019年财务成本500万元和2020年财务成本1000万元）；第五条第2款，协议标的土地办理过户登记及税费缴纳等相关手续由乙方负责办理，己方给予必要的配合。本协议签订后且担保人签订保证合同、并办理股权质押登记手续后，甲方协助乙方到相关行程主管部门办理土地使用权转让过户登记。过户过程中，甲方需配合乙方签订行政主管部门监管要求的土地使用权转让合同，但该转让合同所记载的转让价款不作为认定本次土地转让的价款依据；第八条，本协议履行过程中，各方应友好协商，协商不成的在本协议签订地北京市朝阳区人民法院诉讼解决；第九条，本协议作为目标土地使用权转让协议及相关文件（即本协议标的土地转让登记过程中提交的相关政府主管部门登记备案的合同文件）的补充协议，与本协议内容存在不一致之处，均应以本协议约定内容为准。协议甲方处有兴城铂翔公司盖章，乙方兴城恒大房地产公司盖章，丙方处有葫芦岛正益公司、李宝武、秦丽君、李家仁、李铮、李政翰盖章及签字。2020年5月6日，甲方兴城铂翔公司与乙方兴城恒大房地产有限公司签订《土地使用权转让合同书》，约定的转让协议标的基本情况、转让土地价款金额与2020年4月17日《土地使用权转让合同书》一致，该合同并未对管辖法院进行约定。合同落款处甲方加盖了兴城铂翔公司、兴城铂翔文新分公司的公章，乙方加盖了兴城恒大房地产公司公章。兴城恒大房地产公司围绕其管辖异议申请提交了视频及照片，证明2020年4月17日以及5月6日签订的《土地使用权转让合同书》均在辽宁省兴城市签订。兴城铂翔文新分公司对上述证据的证明目的不予认可，其认为合同磋商地以及合同签订地均在北京市朝阳区，同时兴城铂翔文新分公司主要办事机构所在地亦在朝阳区。一审法院经审查认为，兴城恒大房地产公司对管辖权提出的异议成立，理由如下：第一，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条规定第（一）款规定：因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。本案中，兴城铂翔文新分公司与兴城恒大房地产公司签订《土地使用权转让合同书》中约定的转让标的物为国有土地使用权，故本案应适用不动产专属管辖。双方对于管辖法院的约定因违反专属管辖规定，应属无效。第二，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条规定：“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”根据上述法律规定，双方约定的管辖法院范围需符合“与争议有实际联系的地点的人民法院管辖”的条件，即当事人不能协议选择与争议无实际联系的法院管辖。本案中，根据兴城恒大房地产公司提交的视频及照片，可以证明涉案合同实际签订地系辽宁省兴城市，兴城铂翔文新分公司主张合同签订地为北京市朝阳区，其对此并未举证证明，一审法院对其主张不予采信。《最高人民法院关于适用的解释》第三条规定：“公民的住所地是指公民的户籍所在地，法人或者其他组织的住所地是指法人或者其他组织的主要办事机构所在地。法人或者其他组织的主要办事机构所在地不能确定的，法人或者其他组织的注册地或者登记地为住所地。”兴城铂翔文新分公司称其主要办事机构所在地位于北京市朝阳区，并向一审法院提交了《租赁合同》予以证明，但其未能提供公司主要业务在北京市朝阳区经营的其他证据，且从本案涉案合同的签订内容以及提交法院的起诉状等法律文件看，兴城铂翔文新分公司列明的经营场所均为兴城市龙兴路16号，故在此情况下，兴城铂翔文新分公司提交的《租赁合同》不足以证明其主要办事机构所在地位于北京市朝阳区，其住所地应以工商注册地为准。现本案原、被告住所地、合同签订地、合同履行地、以及标的物所在地均位于辽宁省兴城市，兴城铂翔文新分公司未提供充分证据证明北京市朝阳区与本案争议有实际联系，且协议管辖约定违反了专属管辖规定，故双方当事人关于“由合同签订地北京市朝阳区人民法院管辖”的约定应属无效。综上，本案应由不动产所在地法院专属管辖。根据不动产登记证明，涉案国有建设用地坐落于辽宁省兴城市，根据《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》中关于诉讼标的额的管辖规定，本案应由辽宁省葫芦岛市中级人民法院管辖。故裁定将本案移送辽宁省葫芦岛市中级人民法院处理。兴城铂翔文新分公司不服一审裁定，向本院提起上诉，要求依法撤销一审裁定，驳回被上诉人兴城恒大房地产公司的管辖权异议。理由如下：一、一审法院对民事诉讼法第三十三条理解错误，本案不适用专属管辖相关法律规定，应当按照合同约定确定管辖法院。依据《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条规定，民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。本案系上诉人向被上诉人追索建设用地使用权转让款，其本质为债权纠纷，并非建设用地使用权的物权纠纷，因此不适用不动产所在地人民法院管辖的法律规定，应当依照2020年4月17日签订的《土地使用权转让合同书》约定，由合同签订地人民法院管辖。二、本案涉案合同的实际签订地和约定的签订地均为北京市朝阳区，按照级别管辖相关规定，依法应由北京市第三中级人民法院管辖。首先，按照法律规定，承诺生效的地点是合同成立的地点，亦即当事人经过对合同内容协商后，最终意思表示一致的地点，该地点应确定为合同签订地。案涉《土地使用权转让合同书》及其补充协议等合同文件均由上诉人的负责人和被上诉人兴城恒大房地产公司的实际控制人李宝武在上诉人的主要办事机构所在地北京市朝阳区来广营东路崔各庄甲88号院进行谈判、磋商进而达成一致，合同的要约、承诺地点均为该地址，该地址应确定为合同签订地。其次，按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第四条和《民法典》第四百九十三条规定，合同签字盖章地与约定的签订地不一致时以合同约定的签订地为准。这体现了约定优先和双方当事人的意思自治，符合合同法的自愿原则。合同是当事人协议的民事法律行为，既然双方当事人约定了合同签订地条款，该条款就应当对其有约束力，这样规定也便于人民法院查明案件事实，否则，合同签订地条款就会成为无用条款，违背了当事人缔约的本意。因此本案依法应由合同约定的签订地北京市朝阳区所在地的中级人民法院管辖。三、上诉人主要办事机构所在地为北京市朝阳区，合同约定管辖地即北京市朝阳区与本案争议有实际联系，合同约定管辖条款合法有效。上诉人作为一家以房地产开发为主营业务的企业早已完成相关项目的开发建设，因其负责人居住地在朝阳区，为便于管理，故上诉人的主要办事机构所在地迁到北京市朝阳区来广营东路崔各庄甲88号院二层。故一审裁定认定事实和适用法律错误，北京市第三中级人民法院依法对本案享有当然的管辖权，本案不应移送至葫芦岛市中级人民法院管辖。被上诉人兴城恒大房地产公司、李宝武、秦丽君、李家仁、李铮、李政翰、葫芦岛正益公司作出如下答辩意见：一、本案为建设用地使用权转让合同纠纷，属专属管辖。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一款规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。本案中，被答辩人与答辩人公司签订《土地使用转让合同书》中约定的转让标的物为国有土地使用权，故本案应适用不动产专属管辖，双方对于管辖法院的约定因违反专属管辖规定，应属无效，本案应当由不动产所在地人民法院即葫芦岛市中级人民法院管辖。另依据《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》（法发［2015］7号）本案应属中级人民法院管辖的第一审民商事案件，故本案有管辖权的法院为葫芦岛市中级人民法院。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条规定：“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”本案中，我方提交的视频及照片，可以证明涉案合同实际签订地系辽宁省兴城市。被答辩人主张合同签订地为北京市朝阳区，其对此并未举证证明。被答辩人称其主要办事机构所在地位于北京市朝阳区，但未能提供公司主要业务在北京市朝阳区的其他证据，从被答辩人提交本案合同的签订内容以及提交法院的起诉状等法律文件看，被答辩人兴城铂翔文新分公司列明的经营场所均为兴城市龙兴路16号，故在此情况下，兴城铂翔文新分公司提交的《租赁合同》不足以证明其主要办事机构所在地位于北京市朝阳区，其住所地应以工商注册地为准。因本案原、被告的住所地、合同履行地、合同签订地、标的物所在地等均为葫芦岛市兴城市，所以本案应当由葫芦岛市中级人民法院管辖。三、原告提供的2020年4月17日签订的《土地使用权转让合同书》并未实际履行。该《合同书》已经被原、被告于2020年5月6日签订的《土地使用权转让合同书》所取代，该份合同在行政机关备案，应以备案合同为准，并且以合同签订时间来确定，也应以2020年5月6日签订的《合同书》为准，该合同书中并无管辖权的约定。请法庭查明实情，驳回被答辩人的起诉。本院经审查认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。建设用地使用权是建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有的占有、使用和收益的权利。建设用地使用权转让合同是当事人以建设用地使用权的转让为目的签订的合同，虽然类别上属于合同纠纷，但标的物是建设用地，属于不动产，合同的履行涉及不动产的权利确认，故此类案件不按合同的一般管辖原则确定，而是由不动产所在地人民法院专属管辖。本案中，根据不动产登记证明载明的事实，涉案国有建设用地坐落于辽宁省兴城市，根据《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》中关于诉讼标的额的管辖规定，本案应属中级人民法院管辖的第一审民商事案件。故辽宁省葫芦岛市中级人民法院对本案有管辖权。关于当事人之间争议的本案能否适用协议管辖条款一节，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条规定，合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。如前所述，本案应当适用不动产专属管辖之法律规定，2020年4月17日签订的《土地使用权转让合同书》中的协议管辖条款均因违反不动产专属管辖之规定而无效。兴城铂翔文新分公司依据该协议管辖条款上诉主张一审法院对本案有管辖权缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人兴城铂翔文新分公司的上诉请求，本院不予支持；一审法院作出裁定将本案移送辽宁省葫芦岛市中级人民法院处理，并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条、第一百七十五条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。案件受理费70元，由兴城铂翔房地产开发有限公司文新分公司负担（于本裁定生效之日起七日内向一审法院交纳）。本裁定为终审裁定。审 判 长  张 爽审 判 员  谷 升审 判 员  史晓亮二〇二一年九月十五日法官助理  孙 伟书 记 员  张 佳