山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0281民初9499号原告：天津隽丰物业管理有限公司青岛分公司，住所地青岛胶州市蓝水假期小区，统一社会信用代码91370281794005689E。负责人：谭少鸿，总经理。委托诉讼代理人：杨庆海，男，满族，1978年4月23日生，住，系公司职工。被告：曲宏峰，男，1988年2月4日生，汉族，住胶州市。原告天津隽丰物业管理有限公司青岛分公司（以下简称天津隽丰物业）与被告曲宏峰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津隽丰物业的委托诉讼代理人杨庆海、被告曲宏峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付诉讼费。2、请求判令被告支付原告物业服务费（2014年7月1日-2020年10月31日）金额9939.208元。事实与理由:被告系原告管理的蓝水假期小区业主，被告在接受物业时（20-2-601）确定并同意山东顺驰融盛置地有限公司选聘我公司为本小区提供前期物业服务，并且同意双方签订的《前期物业服务合同》。《前期物业服务合同》中约定被告按建筑面积1.2元/平方米向我公司缴纳物业服务费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列物业管理工作。在原告提供服务的同时，被告从2014年7月1日一直未缴纳物业服务费，经原告工作人员催收多次未果，根据相关法律规定及双方约定，请求法院给与判决。被告辩称，欠缴物业费的事实属实，对欠缴物业费的时间无异议，数额过高了，应该按照空置的标准计算，但是不交物业费是有理由的，因为房屋漏水及一直空置房屋没去住，从2014年起开始漏水，物业一直没有服务，我没享受到物业的任何服务。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据为：前期物业服务合同一份，证明原告在蓝水假期的服务是有依据的；业主承诺书两份，证明业主认可服务费的价格及服务标准；催费单两份，证明物业向被告多次催收物业费；确认书一份，证明被告同意原告为蓝水假期提供物业服务。被告对原告提交的上述证据均无异议。被告提交的证据为：提交照片8张，证明房屋漏水，找过物业好多次都没有处理。原告质证称：对证据没有异议，原告的维保已经过期，如果是楼上漏水，物业可以给予协调。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告天津隽丰物业管理有限公司青岛分公司（乙方）与山东顺驰融盛置地有限公司（甲方）于2018年11月30日签订《前期物业服务合同》，约定由原告为胶州市蓝水假期小区（胶州市海尔大道207号）提供物业管理服务事宜。合同第六条约定：“物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅与高层住宅的物业费0.8元/月/平方米，电梯运行费0.4元/月/平方米。普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，房屋空置六个月以上的，由业主或物业使用人向物业服务企业提前提出申请，经物业服务企业确认（原则上以水、电、气均未使用为衡量标准）后，其物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定物业服务收费标准的60%交纳。”第七条第一款约定：“业主应于甲方下发的入住通知书中规定的交房之日起向物业管理企业交纳物业服务费用。”第七条第四款约定：“物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每个收费周期首月10日前履行交纳义务。”2013年7月7日，被告曲宏峰签署二份承诺书，声明确认已详细阅读天津隽丰物业管理有限公司青岛分公司制定的《业主手册》，承诺其系胶州市蓝水假期小区20号楼2单元601户业主，房屋面积106.97平方米，收费标准按售房合同建筑面积0.8元/月/平方米收取物业管理费，机电设施运行费0.4元/月/平方米。被告曲宏峰在2013年7月7日向原告出具确认书一份，内容载明：“确认并同意山东顺驰融盛置地有限公司选聘天津隽丰物业管理有限公司胶州分公司为蓝水假期提供前期物业服务合同，确认并同意山东顺驰融盛置地有限公司与天津隽丰物业管理有限公司胶州分公司签订的《前期物业服务合同》，本人承诺在转让该物业时取得物业继受人签署的本合同确认书并送交建设单位或物业管理企业，在建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的确认书前，本承诺继续有效”。被告曲宏峰自2014年7月1日至2020年10月31日期间未缴纳物业费。双方均确认至今为止被告尚未实际入住涉案房屋。本院所确认的上述事实，有原告提交的前期物业服务合同一份、业主承诺书两份、催费单两份、确认书一份在卷佐证及原被告当庭陈述，以上证据经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为，原告天津隽丰物业管理有限公司青岛分公司与被告所在小区的房地产开发公司山东顺驰融盛置地有限公司签订的《前期物业服务合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，被告曲宏峰也多次出具承诺书及确认书确认同意原告提供物业服务。该物业服务合同对业主曲宏峰具有法律约束力，其应当依约向物业服务人支付物业费。合同签订后，原告一直为包含被告在内的小区业主提供了物业服务，被告反映房屋漏水问题，不是原告的原因造成的，不应作为被告拒付物业费的理由，因被告的证据不足以证明原告的服务存在根本性违约行为，被告应承担举证不能的后果，对被告拒交物业费的主张本院不予支持。现原告要求被告缴纳拖欠的自2014年7月1日起至2020年10月31日期间的物业费9755.66元（76月×1.2元/平方米/月×106.97平方米），事实清楚，但是根据原被告均认可的事实，被告尚未实际入住该涉案房屋，参考2018年7月1日施行的《山东省物业管理收费办法》第十七条：“普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十”之规定，2018年7月1日至2020年10月31日的物业费按60%收取为宜。被告应向原告支付物业费8317.99元（48月×106.97平方米×1.2元/平方米/月+28月×106.97平方米×1.2元/平方米/月×60%）。关于原告主张的违约金，结合同期原告在本院起诉的多起物业服务合同纠纷中各业主反映的情况，原告作为该小区的物业服务公司，原告在服务过程中亦存在沟通不到位、不及时、服务不尽完善之处，这也是造成被告拒交物业费的部分原因，因此对原告主张的违约金不予支持。物业管理作为一个生活中必要的服务行业，现实生活中需要物业公司与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额交纳物业费用、开展好物业服务才能开创一个双赢的局面。若业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益。通过本次诉讼，原告应反思其在物业服务过程中不完善之处，遵循本案判决的倡导性建议，多听取业主的意见和建议，不断提高物业服务的质量，使小区管理与服务向着良性循环的方向发展。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、被告曲宏峰自本判决生效之日起十日内支付原告天津隽丰物业管理有限公司青岛分公司自2014年7月1日起至2020年10月31日止的物业费8317.99元。二、驳回原告天津隽丰物业管理有限公司青岛分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理50元，减半收取25元，由被告曲宏峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  管清娟二〇二一年八月十九日书记员  迟 佳附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。