安徽省阜南县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1225民初4771号原告：周允，男，1983年10月19日出生，汉族，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：李洪田，安徽皖辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖蔓莉，安徽皖辉律师事务所律师。被告：安徽金运房地产开发有限公司，住所地阜南县经济开发区，统一社会信用91341225756808421F。法定代表人：狄文龙，该公司经理。委托诉讼代理人：王建章，该公司员工。原告周允与被告安徽金运房地产开发有限公司（以下简称：金运公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周允的委托诉讼代理人李洪田，被告金运公司的委托诉讼代理人王建章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周允向本院提出诉讼请求：1、判决被告配合原告履行办理房屋所有权变更登记义务，将坐落于阜南经济开发区的房屋所有权转移登记于原告名下；2、判决被告向原告支付逾期交房违约金19185元（自2016年1月31日起至2017年4月30日，按日计算以全部房屋价款万分之一支付违约金）；3、判决被告向原告支付逾期办理房屋所有权登记违约金58983元（暂时计付期间自2017年7月30日起至2021年4月30日，以后仍然按照全部房屋价款万分之一支付违约金至实际完成房屋所有权登记之日止）；4、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2015年2月14日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其公司开发的坐落于阜南经济开发区的房屋出售给原告，合同约定总价款为432311元。合同第十一条约定被告应当于2016年1月31日前向原告交付该商品房，逾期交付则由被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。合同第十八条约定如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得该商品房所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。原告按照约定向被告交付了全款432311元，但被告违反约定，直至2017年4月30日才向原告交付房屋，并且直至今日，由于被告的原因致使原告未能取得房屋所有权证。根据法律规定和合同约定，被告应当履行房屋所有权变更登记于原告名下的义务，并且应当向原告支付逾期交房违约金和逾期办理房屋所有权登记违约金，故此，原告特具状起诉，请求依法支持诉求。原告周允当庭减少诉讼请求，不要求判令被告向原告支付逾期交房违约金19185元。被告金运公司辩称，被告二期合同交房时间是2016年5月30日，实际交房时间为2017年2月6日，违约交房双方达成协议，免去一年物业费，二次加压费、电梯耗能费约1500元、燃气入户费约2380元，作为甲方逾期交房办证的违约金，甲乙双方互不追究，办不动产证是政府部门的事，现已办下几百户，后期已经不需要被告公司去办理了，原告为什么没有办理此不动产中，被告公司不知。拿钥匙早晚，都是免去2017年2月6日至2018年2月5日的物业费。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月24日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告开发的“儒林·天香华庭”小区10幢4层405号商品房一套。预测建筑面积113.84平方米，总价款432311元。合同第七条关于付款方式及期限约定：“分期付款。买受人应当在2016年1月31日前分贰期支付该商品房全部价款，首期房价款人民币396500元，应当于2015年2月24日前支付，余款35811元。”合同第九条关于商品房交付条件约定：该商品房交付时应符合下列第1、2、3、4项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.主体竣工（水、电、路三通）；4.该商品房经综合验收合格。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》合同第十一条关于交付时间和手续约定：（一）出卖人应在2016年1月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十二条关于逾期交付责任约定：按逾期时间分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；(2)逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同第二十条关于房屋所有权转移登记的约定：1.双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；2.因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：（1）……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金。（2）房屋产权证由出卖人统一负责办理办证费由出卖人承担（契税、住房维修基金及其它费用由买受人承担）。案外人付士宇于2013年2月18日、3月12日支付房款50000元、346500元，原告周允于2016年3月20日支付房款35811元，共计支付房款432311元，被告出具收据3张。经查，案外人付士宇与原告周允系夫妻关系。2018年2月10日，原告周允（乙方）与被告（甲方）签订《协议》一份，主要内容：“1、甲方为乙方免除一年的物业费、二次加压用电、电梯耗能费用（约1500元/年）；同时免除办理燃气入户费用（约2380元）；作为甲方逾期交房的违约费用（2018年2月6日-2019年2月5日）；2、乙方不再另行追究甲方逾期交房等一切违约责任，及时办理交接手续，甲方也不要求乙方承担逾期办理房屋交接手续的违约责任”。原告自认于2017年4月30日接收房屋。2019年2月20日，阜南县国土资源局及阜南县房地产管理局通知，主要内容为“儒林天香华庭小区目前已完成全部17栋楼住宅部分不动产首次登记，未办理转移登记的业主可以持以下材料，办理不动产转移登记，1.不动产登记申请书（登记部门提供，到开发商处领取盖章）；2.申请人身份证明；3.商品房买卖合同；4.金额误差证明（开发商出具）；5.不动产权属证书（开发商处领取）；6.维修基金发票（房产部门收取，未缴的可现场缴纳）；7.购房发票（开发商处领取）”。并注明：非住宅房屋、用于抵扣工程款和债务的房屋、开发建设单位股东和内部人员名下房屋，暂不予办理不动产转移登记手续。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。被告辩称涉案房屋逾期交房时间为2017年2月6日，但按照合同约定，被告不能举证证明其已完成书面通知原告办理交付的义务，本院对其辩称不予采信。本案中，原告自认于2017年4月30日接收房屋，原、被告于2018年2月6日签订的《协议》内容中的明确约定甲方免除乙方1年的物业等费用作为逾期交房的违约金，诉讼中，原告申请减少判令被告向原告支付逾期交房违约金19185元的诉讼请求，是对其合法权利的合理处分，本院予以准许。原告至今未能办理房屋产权证，根据被告提供的阜南县国土资源局和阜南县房地产管理局张贴公告通知显示，涉案房屋于2019年2月20日才达成办证条件，此前不具备办理房屋产权登记手续的基本条件，未能办理房屋产权登记手续系因被告的原因所致，被告存在过错，应当承担违约责任。本院认定被告未按约定期限履行义务，存在违约行为。依照合同约定，被告承担逾期办证违约责任的前提是被告将商品房交付给原告使用后，被告存在为原告办证义务，逾期办理房屋产权证违约金应当从原告接收房屋后90日期满次日起算，被告的违约期间为2017年7月30日至2019年2月20日，双方虽在签订合同时对逾期办证违约金未予明确约定，但购房合同对违约金的约定是双方在签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，而作出的具有补偿性质的约定；同时该约定具有对等性，任何一方逾期办证或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。被告作为格式合同条款的提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。在被告没有履行上述义务的情况下，应当遵循合同漏洞填补原则，确定合同双方的权利义务关系。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，并结合原告的诉讼请求，计算涉案逾期办证违约金。被告应支付原告以购房款总额432311元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准从2017年7月30日至2019年2月20日止的逾期办证违约金；原告要求自2017年7月30日起至2021年4月30日，以后仍然按照全部房屋价款万分之一支付违约金至实际完成房屋所有权登记之日止，本院仅支持合理部分。原告要求被告配合原告履行办理房屋所有权变更登记义务，根据阜南县国土资源局和阜南县房地产管理局通知，涉案房屋具备进行转移登记的条件，但需提供的办证材料中有部分需被告出具，涉案房屋产权登记应由出卖人、买受人共同依照行政机关关于房屋产权登记的法定程序办理。办理产权登记属行政机关职能，被告安徽金运房地产开发有限公司不具有办理房屋产权登记的职能，但其应当履行协助义务，为原告提供应当由其提供的办理房屋产权登记所需的材料。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告安徽金运房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告周允办理其购买的“儒林·天香华庭”小区10幢4层405号房屋的产权转移登记手续；二、被告安徽金运房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周允逾期办证违约金32513.39元（以购房款总额432311元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准从2017年7月30日计算至2019年2月20日止）；三、驳回原告周允的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计738元（原告已预交877元，因原告减少诉讼请求，本院退回139元），由原告周允负担332元，被告安徽金运房地产开发有限公司负担406元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 李 民二〇二一年八月四日书记员 邓淋方（2021）皖1225民初4771号民事判决书适用的相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。告知事项一、本案申请执行期限为二年，时间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不向人民法院申请执行，视为放弃权利。二、义务人如果主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院账户。我院账户开户名：阜南县人民法院执行标的款；账号：17×××07；开户行：中国银行股份有限公司阜南支行；并请通知主审法官：李民，办公电话0558-67××××0，188××××8286；通讯地址：皖阜南县人民法院审管办。邮政编码236300。