福建省晋江市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0582民初3146号原告：周良伟，男，1981年6月12日出生，汉族，户籍地安徽省濉溪县，现住福建省晋江市。委托诉讼代理人：刘金区，福建晋贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖宇博，福建晋贤律师事务所实习律师被告：于惠民，男，1963年2月1日出生，汉族，住福建省晋江市。委托诉讼代理人：陈绵绵，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。第三人：王礼岳，男，1963年12月18日出生，汉族，住福建省晋江市。原告周良伟与被告于惠民、第三人王礼岳案外人执行异议之诉一案，本院于2021年2月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周良伟及其委托诉讼代理人刘金区、赖宇博，被告于惠民的委托诉讼代理人陈绵绵到庭参加诉讼，第三人王礼岳经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周良伟向本院提出诉讼请求：1.确认位于晋江市××街道××小区××房××＃××室的房产为周良伟所有；2.请求人民法院依法解除对晋江市××街道××小区××房××＃××室房产的查封措施，解除对该房屋的查封、冻结。事实和理由：周良伟与王礼岳并不相识，双方系通过房产中介机构晋江市罗山盛峰房产中介服务部的中介服务达成交易意向，并于2018年2月15日在盛峰房产中介服务部门店处签订了《房屋买卖合同协议》，王礼岳将案涉的晋江市青阳街道高霞新天地房屋以475000元的价格出售给周良伟。周良伟于合同签订后便通过银行转账、支付宝转账及微信转账的方式支付给王礼岳购房定金及首期购房款共计400000元。在周良伟支付完定金与首期购房款后，王礼岳便当场将房屋钥匙交付与周良伟。2018年3月1日，周良伟又将购房余款75000元通过银行转账及现金支付的方式全额支付给王礼岳，至此，周良伟已付清了购买该房屋的全额房款。但由于该房屋系安置房，需等安置协议出具后方能持安置协议办理过户登记手续，因此双方无法在第一时间办理过户登记手续。后该房产于2018年2月26日因被晋江市人民法院查封而无法办理过户登记手续，王礼岳在周良伟不知情的情况下继续以安置房无法办理过户手续推脱。直至2020年12月2日，晋江市人民法院现场查封该房产时，周良伟才得知该房产已被查封。晋江市人民法院办理的于惠民与王礼岳买卖合同纠纷一案，由晋江市人民法院于2017年7月17日作出（2017）闽0582民初4067号判决书，要求王礼岳承担还款责任。上述判决生效后，于惠民向晋江市人民法院申请执行，执行案号为（2017）闽0582执5642号，在晋江市人民法院执行过程中于2018年2月26日查封了周良伟位于晋江市××街道××小区××房××＃××室的房产，并于2020年12月2日现场查封该房产。2020年12月8日，周良伟对执行标的提出书面异议。晋江市人民法院于2021年2月4日作出（2021）闽0582执异7号执行裁定书，裁定驳回周良伟的异议请求。周良伟认为，周良伟与王礼岳之间的房屋买卖合同合法有效，该房产并非王礼岳所有。案涉房屋在法院查封之前王礼岳已出售给周良伟，且周良伟已付清了所有房款，只是因安置协议未出具而未能在法院查封前办理过户登记。故，周良伟为该房屋的实际所有人。因此，特根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》（法释［2008］13号）第十五条的规定，向晋江市人民法院提出异议，请求予以支持。于惠民辩称，1.周良伟诉请无据。周良伟在明知其欲购买的房屋系安置房且未取得房产证的情况下，仍向王礼岳购买，系违法的，不应受法律保护。2.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定：下列房产，不得转让：1.以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3.依法收回土地使用权的；4.共有房地产，未经其他共有人书面同意的；5.权属有争议的；6.未依法登记领取权属证书的；7.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。故，周良伟与王礼岳签订的《房屋买卖合同协议》因涉诉房屋未依法登记领取权属证书，应认定为无效合同，根本无法构成排除执行的理由，周良伟的诉求不应得到法院的支持。3.本案房产交易的价格也是低于正常的市场交易价格，该房产位于机场周边，交通方便，有房产证的安置房差不多正常价格在8000多元/平方米，但从周良伟与王礼岳签订的房屋买卖合同协议中可以看出其交易价格差不多是在5397元/平方米，明显低于市场交易价格。所以周良伟与王礼岳签订的房屋买卖合同，因涉讼房屋未依法登记领取权属证书，应认定为无效合同，且交易价格明显低于市场的正常成交价，故其根本无法构成排除执行的理由。应驳回其诉求。第三人王礼岳未到庭陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。周良伟向本院提供如下证据：Ａ1.周良伟身份证、居住证各一份，以证明周良伟的身份情况及诉讼主体资格；Ａ2.《房屋买卖合同协议》一份，以证明周良伟与王礼岳于2018年2月15日签订了房屋买卖合同，合同价格是475000元，案涉房屋于人民法院查封前已出售给了周良伟；Ａ3.《定金收条》、《首付款证明》、《收条》、中国建设银行个人账户历史流水记录、支付宝转账截图、微信转账截图，以证明周良伟于2018年2月15日通过银行转账、支付宝转账、微信转账向王礼岳的指定账户支付购房定金及首期购房款共计40万元，后又于2018年3月1日通过银行转账及现金支付余款共计75000元，已全额付清案涉房屋的购房款；Ａ4.泉州市三远物业管理有限公司收款收据二份，以证明周良伟支付了物业管理费934元（物业管理费时间是交到2018年9月1日）；Ａ5.泉州市三远物业管理有限公司机打收据四份，以证明周良伟交付了物业管理费（自2018年9月2日到2020年6月30日）、装修保证金、垃圾清运费等，周良伟已经装修入住案涉房屋；Ａ6.支付宝转账截图，以证明周良伟支付给中介姚某中介费4000元的事实。于惠民向本院提供如下证据：B1.晋江市罗山盛峰房产中介服务部企业信息报告一份，该报告体现晋江市罗山盛峰房产中介服务部自成立以后每年都是经营异常，以证明虽然该中介公司是依法设立的，但其在经营过程中持续呈经营异常状况，存在合同约定中介费用与实际收取的费用不一致、对于没有办理房产证的安置房挂牌进行交易等违法违规行为。审理中，周良伟申请证人姚某出庭作证，本院依法予以准许。姚某出庭作证称，其不认识于惠民，原来也不认识周良伟及王礼岳，大概是在2016年或者2017年因为买房才认识的。周良伟购买王礼岳的房子，其是该房屋买卖中的中介方，整个交易都是其经手的，还有其他中介人员参与。大概在2016年或者2017年年底（具体时间不记得了）高霞社区有些房子在卖，王礼岳是在交易成功前几天才将房产信息挂在其所经营的中介公司的。中介公司将房产出售信息挂在网上，周良伟通过58网联系上其，后其就带周良伟去看王礼岳的房子，王礼岳那边也有过来开门，看完房子周良伟很满意，王礼岳与周良伟当面谈好价格，一平方米大概5000多元，总价四十六、七万元左右，房子面积88、89平方米，总价数额记不清了。谈好价格后，过后两三天，双方约好签合同，签完合同的第二天就过年了。签合同当天，周良伟有转款给王礼岳，本来合同约定的预留尾款是10万元，后来王礼岳与周良伟协商让价，让了几千块，周良伟当天将全部的购房款都转给王礼岳，分了好几笔转的，至于款项转到哪个账户，其不清楚，转账的时候，其有在旁边，全部的购房款都是通过转账支付的，没有拿现金。签完合同，转完账，那天大家就散了。因为买卖的是安置房，虽然已经交房了，还没有办证，要等政府办好一手的房产证才能过户，当时签合同不确定要等多久，一般都是等几个月。双方签订合同时有约定政府通知可以办证后过十五天就办理过户。当时交易时，王礼岳手上有安置协议书及房屋的钥匙，其作为中介方，也核实了王礼岳的身份证及户口本，买卖双方都持有安置协议书复印件。签合同当天，王礼岳就将钥匙交给周良伟。合同签订后就过年了，这期间没有找过王礼岳。其和周良伟不知道政府具体通知何时可以办证，大概过年后四五个月，其知道小区有人开始在办证了，其和周良伟有去通知王礼岳，催他去办证，王礼岳开始推脱他忙，协商好几次都不去。后来其有与周良伟到村委会查王礼岳为何不去办过户，查了一个多月，村里人说王礼岳与他人有经济纠纷。之后王礼岳也是一直推脱，再后来就很少接其电话了。其和周良伟也有去拆迁办查问，但是没有业主身份证，问不出什么。房子是可过户的，但因王礼岳有个人经济纠纷，房子过不了户，王礼岳一直推脱不去过户。其作为买卖合同的中介方，有收周良伟五、六千块，记不清楚是现金还是转账了，周良伟提供的支付宝转账4000元记录截图，其确实有收到该笔款项，就是本案房屋买卖的中介费。是否有收取王礼岳费用，记不清楚了。交易时，周良伟清楚该房屋是安置房，而且没有办证。当时高霞新天地的房子价格一平米大概五千多，具体数目不记得了。当时除了其出售本案房屋外，还有出售该小区的其他房子，都是没有证的安置房，都是这个情况，出售的价格差不多是这个价，过后一两个月有涨价，一平方大概涨几百块，后来就一直在涨价，现在一平方米可以卖一万元左右，现在都是有证的。周良伟提供的房屋买卖合同协议就是当时签的合同，当时签合同的时候王礼岳的妻子也有过来。王礼岳收款后有写收款条，周良伟提供的定金收条、首付款证明及收条是王礼岳签名并加盖手印的，中介服务部的印章是其加盖的。其知道王礼岳委托出售的房屋是安置房，并且还没有办理权属证书，王礼岳在委托其进行卖房时，其有要求王礼岳提供身份证、户口本及安置协议书。其不清楚没有办证的安置房是否能买卖，也不知道其经营的中介服务部从2017年至今一直都被披露为经营异常信息，在经营过程中没有被相关部门处罚过。审理过程中，为查明相关案件事实，本院依职权调取了《晋江市青阳街道高霞新天地商贸广场安置房项目交房通知书》（编号：×××16）、交款确认单、《青阳街道高霞新天地商贸广场安置房源户型清单》、《晋江市青阳街道高霞新天地商贸广场安置房项目安置协议书（Ｉ）》、《晋江市青阳街道高霞新天地商贸广场安置房项目安置协议书（Ⅱ）》（协议编号×××04）各一份；并向泉州市三远物业管理有限公司调取了案涉晋江市××街道××小区××房××＃××室的交房档案材料。本院认为，王礼岳未到庭参加诉讼，也未提出异议并向本院提交证据，视为放弃相应的诉讼权利。到庭双方当事人对证据A1无异议，并对证据A2-A6、B1及本院依职权调取的证据的真实性均不持异议，本院予以确认。关于前述证据的证明力，本院结合争议事实分析、认定如下：关于案涉房屋买卖合同是否有效的问题。周良伟与王礼岳均系完全民事行为能力人，双方经晋江市罗山盛峰房产中介服务部提供中介服务，自愿签订该房屋买卖合同，系双方真实意思表示，该事实有证据Ａ2、Ａ6、Ｂ1及姚某的证人证言可相互印证；于惠民主张该交易价格明显低于市场价格，未能提供证据予以证明，本案中亦无证据体现周良伟与王礼岳存在恶意串通的行为；虽该房屋买卖合同的交易标的为未依法登记领取权属证书的房屋，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，但该规定系管理性规定，而非效力强制性规定；故该房屋买卖合同应认定为合法有效。关于周良伟是否已交付购房款的问题。周良伟主张其已支付全部购房款，并提供了证据A3为证，本院认为，证据A3中的《定金收条》、《首付款证明》、《收条》均有王礼岳签名确认，王礼岳并未对此提出异议，且2018年3月1日的收条中注明“该房产款项全部付清”，前述收款单据体现的付款金额、时间与证据A3中的相应支付凭证体现的金额、时间可相对应，与合同约定的价款及支付方式亦可相对应，足以认定周良伟已按合同约定足额支付了全部购房款。关于王礼岳何时向周良伟交付房屋的问题。周良伟虽主张王礼岳在案涉合同签订当日即2018年2月15日将案涉房产交付周良伟占有、使用，但其所提交的证据A4物业收款收据体现的第一次付款时间为2018年3月2日；而本院依职权调取的证据亦体现王礼岳于2018年3月2日才向相关部门缴纳案涉房屋的应补差额款并取得交房通知书，并于当日至案涉房屋所在小区的物业服务公司即泉州市三远物业管理有限公司办理案涉房屋的交房手续，即可认定王礼岳于2018年3月2日才取得案涉房屋的钥匙，该时间与周良伟第一次缴纳物业费的时间一致，故可认定王礼岳于2018年3月2日将案涉房屋交付给周良伟占有、使用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经晋江市罗山盛峰房产中介服务部提供中介服务，周良伟与王礼岳于2018年2月15日签订《房屋买卖合同协议》一份，约定王礼岳将其坐落于晋江市××街道××小区的房产出售给周良伟，建筑面积为88.11平方米，成交价为475000元，并约定付款方式为：协议签订当日支付定金50000元及首付款350000元，办证过户当日支付75000元。签订合同后，周良伟分别于2018年2月15日、2018年3月1日向王礼岳支付了全部购房款。王礼岳于2021年3月2日向相关部门缴纳了晋江市××街道××小区××房××＃××室房产的应补差额款并取得《晋江市青阳街道高霞新天地商贸广场安置房项目安置协议书（Ⅱ）》、交房通知书，与泉州市三远物业管理有限公司办理了该房屋的交房手续，并于当日将该房产交付给周良伟占有、使用。双方尚未办理该房产的产权过户登记手续。另查明，于惠民与王礼岳买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月17日作出（2017）闽0582民初4067号民事判决书，判决：王礼岳应于本判决生效之日起十五日内支付于惠民货款798300元及相应利息（利息自2017年5月3日起按照中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率计算至实际付款之日止）。该判决书于2017年8月22日发生法律效力。王礼岳未依法履行生效法律文书确定的义务，于惠民于2017年9月11日向本院申请强制执行，执行案号为（2017）闽0582执5642号。本院于2018年2月26日查封王礼岳名下的案涉房产，并于2020年12月2日现场查封该房产，后于2020年12月4日续行查封该房产。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。如前述分析，周良伟与王礼岳虽于本院查封案涉房屋之前已于2018年2月15日签订了合法有效的书面买卖合同，周良伟在本院查封案涉房屋之前依照合同约定向王礼岳支付了大部分价款且在2018年3月1日已付清剩余价款，案涉房屋未能办理过户登记系因被本院查封，非因周良伟自身原因导致，但王礼岳于2018年3月2日才将案涉房屋交付给周良伟占有、使用，即周良伟并非在本院查封之前已合法占有、使用案涉房屋，故周良伟对案涉房屋不享有排除执行的权利。周良伟的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。王礼岳经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条、第三百零七条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告周良伟的诉讼请求。本案受理费8425元，由原告周良伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  蔡燕萍审 判 员  施艳萍人民陪审员  丁清铃二〇二一年八月六日书 记 员  洪雅玲附件：本案所适用的法律及司法解释《中华人民共和国民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。法官提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期限为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。