陕 西 省 蒲 城 县 人 民 法 院民 事 判 决 书                    （2021）陕0526民初377号 原告：XX城万佳时尚建材家居公司，住所地：陕西省渭南市XX城县。法定代表人：吴理萍，任公司经理。委托诉讼代理人：王会昌，陕西省XX城县孙镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李水潮，陕西省XX城县孙镇法律服务所法律工作者。被告：孙某，男，1987年1月4日出生，汉族，住XX城县。原告XX城万佳时尚建材家居公司与被告孙某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告XX城万佳时尚建材家居公司委托诉讼代理人王会昌、李水潮,被告孙某到庭参加诉讼，被告XX城万佳时尚建材家居公司法定代表人吴理萍经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。    原告XX城万佳时尚建材家居公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的租赁合同已解除；2.判令被告支付2020年5月1日至2021年3月30日11个月的租金16377.5元；3.判令被告支付原告逾期缴纳租金的违约金（三个月租金）5557.5元；4.判令被告支付公共设施维修费及卫生费1200元；5.诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年4月20日，原、被告双方签订了房屋租赁合同。约定XX街XX市场XX路XX号房屋，面积为117㎡，按每月20元/㎡计算，付款方式为合同生效之日或续租前十日内一次性交清全年租金；如逾期支付，被告自逾期之日起支付甲方每日2%的逾期占用金（逾期部分房租），租期自2017年5月1日至2018年4月30日，全年租金最终按照优惠后的26676元计算。合同签订后，双方依约履行了各自义务，期间经过2018、2019年度直至2020年4月30日；房屋到期后被告继续占用房屋，只交了4000元租金，并按签订合同的租户同样享受疫情政策，原告未提出异议。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”此时原、被告双方的租赁合同视为不定期租赁，权利义务应按照原合同内容履行。被告实际使用租赁房屋11个月，按疫情优惠的年租金22230元计算，扣除被告已付的4000元，被告应支付所欠租金16377.5元（22230元/年÷12个月×11个月－4000元）。被告违反了合同第七条第四款、第四条第二款约定，应自逾期之日起每日支付逾期租金2%的逾期占用费及追索三个月租金标准支付违约金共计5557.5元。被告孙某辩称，对原告民事起诉状中陈述的2017年4月20日到2020年4月30日签合同之前的事实被告都没有异议。2020年4月20日至4月30日之前，原告通知被告交纳租金时，因租金过高被告已向原告提出异议，但一直协商未果。因占用原告的房屋，被告曾在2020年6、7月份分两次向原告交纳了4000元租金，被告也就一直占用房屋到2021年3月20日左右，3月30日将租赁房屋钥匙交还给原告。从2020年11月15日起至被告搬离租赁房屋前，原告以被告不交房屋租金为由拒绝向被告充电。被告和原告一直协商房租，不存在违约，公共设施维修费交了500元。原告曾通知被告一年租金按23000多元交，被告不同意，现原告要求一年租金按22230元交不合理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人提供的证据认定如下：原告XX城万佳时尚建材家居公司提供的证据一、原告XX城万佳时尚建材家居公司营业执照、法人身份信息；证据二、国有土地使用证书；证据三、原、被告双方签订的商业房屋租赁合同；证据四、XX路XX号被告孙某的充电记录照片；证据五、被告孙某给原告交纳房租的收费票据。以上证据真实、合法、与本案相关联，且被告没有异议，予以确认。证据六、证人刘某某的证言、被告私接原告电源线照片，达不到原告证明被告偷用原告电能的目的，不予认定。证据七、XX城县XX社XX社关于疫情期间减免租费的批复、关于下调租费的批复，原告向商户发出的租金收取优惠政策通知两份，XX路XX号商户交纳租金的收款收据，能够印证，证明原告对商户两次降低租金的事实，予以认定。被告孙某提供的证据禁止充电商户名单照片一张，原告不予认可，且原告提供的充电记录表明被告电卡充电的事实，达不到被告的证明目的，不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月20日，原、被告双方签订了《商业房屋租赁合同书》,合同约定被告承租原告位于XX城县XX街XX市场XX路XX号房屋用于经营灯具，建筑面积为117㎡，租赁期限一年，自2017年5月1日起至2018年4月30日止。租金按每月20元/㎡计算，从合同生效之日或续租前十日内一次性交清全年租金，实际年租金按照优惠后的26676元交纳。公共设施维修费及卫生费每年1200元。合同第四条第二款规定，如逾期支付，被告自逾期之日起支付原告每日2%的逾期占用金（逾期部分房租）。合同第七条第四款规定，如被告不再续租，需在合同期满前三个月前提出，否则，追索三个月租金。合同签订后，双方依约履行了合同，租金被告一次性交清。2018年度、2019年度，原、被告未签订新的合同，被告继续租赁原房屋并按2017年度签订的合同履行至2020年4月30日，两个年度租金被告均是分数次交清。2020年度，原、被告仍未重新签订合同，因新冠疫情影响，原告于2020年5月20日通知市场各商户，疫情期间房租政策优惠，凡在2020年5月31日前全款交清房租，租金合计减少一个半月。2020年9月25日原告再次通知市场各商户原告确定的最终租金，其中中路面积117m2商铺，以年租金26676元为基数减免两个月租金，年租金减少为22230元，平均每月1852.5元，2020年5月至9月计5个月的租金为9263元；自2020年10月1日起下余租赁期限的租金按年租金19000元执行，最迟于10月20日前一次性交清，否则仍按原房租价格收取，2020年10月1日至4月底租金为11083元（19000元/月÷12个月×7个月）。2020年4月21日被告交租金1000元，7月18日交租金3000元，11月16日交公共设施维修费及卫生费500元，但不同意按原告发的通知交纳租金。2020年7月至10月被告电卡每月均充了电费，11月16日被告电卡最后一次充了电费。2021年3月30日被告向原告交付了租赁房屋的钥匙，不再占用原告房屋并搬离房屋。审理中，被告认为租赁合同在2020年4月30日已经解除；被告是2012年从别人处转租的商铺，转让费包含3000元押金,原告未给被告开具押金收据，但答应被告不租房的时候退还。 本院认为，原告与被告于2017年签订的《商业房屋租赁合同书》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2018年度、2019年度，原、被告继续按2017年度签订的合同履行，在2019年度合同租期期满后，原、被告未签订新的租赁合同，被告继续使用租赁房屋，原告没有提出异议，故原2017年度租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期，原、被告均可随时解除合同。被告于2021年3月30日将租赁房屋钥匙交给原告不再占有使用，被告以其行为表明合同于2021年3月30日已解除，被告主张合同在2020年4月30日已经解除，不能成立。原告对房屋租金执行减免优惠政策的前提条件是租期一年的定期租赁合同，且全年租金必须在限定的时间前一次性交清，被告和原告履行的是不定期租赁合同，因而被告不享受原告执行的租金优惠政策，应以被告实际占有使用房屋的期限11个月（自2020年5月1日至2021年3月30日）计算租金，故被告本应支付租金为20453元（26676元/年÷12个月×11个月－4000元），现原告诉请被告支付租金16377.5元，少于被告本应支付租金额，此系原告对其民事权利所做的处分，依法予以确认。由于原告同意被告继续使用租赁房屋并主张按被告实际占有使用房屋的期限支付租金，不定期租赁合同系由原、被告的共同行为形成，虽租赁期限不确定，但被告租赁房屋的性质未变，不存在被告不续租的情形，也不存在被告一次性交清全年租金的情形，因此，原定期租赁合同约定的被告不续租房屋还不提前提出申请，则追索三个月租金的违约条款不宜适用，原定期租赁合同约定的被告没有一次性交清全年租金，则自逾期之日起按逾期部分房租支付原告每日2%的逾期占用金的违约条款亦不宜适用。所以，原告要求被告按追索三个月租金的方式支付逾期缴纳租金违约金5557.5元（三个月租金 22230元/年÷12个月×3个月）的诉请依法不予支持。被告在不定期租赁合同解除后，对剩余租金未及时支付，根据原告诉请、合同性质、被告违约情况，参照买卖合同相关规定，可由被告支付逾期付款损失，以违约行为发生时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准为基础，加计40%，即按年利率5.39%计算，自2021年3月31日计至实际给付之日。被告主张退还押金3000元，原告不予认可，被告亦未提供证据证明原告有退还押金的义务，被告的主张依法不能成立，如被告以后能够提供证据证明押金的相关事实，可另行要求相关债务人给付。公共设施维修费及卫生费按被告实际占有使用房屋的期限11个月计算，扣除已交纳的500元，被告应再交纳600元。依照《中华人民共和国民法典》第一条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第七百零三条、第七百二十二条、第七百三十四条、第六百四十六条，最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条等之规定，判决如下：一、原告XX城万佳时尚建材家居公司与被告孙某于2017年4月20日签订的《商业房屋租赁合同书》已于2021年3月30日解除。二、由被告孙某支付原告XX城万佳时尚建材家居公司租金16377.5元及逾期付款损失（以16377.5元为基数，自2021年3月31日起至实际给付之日止，按年利率5.39%计算）。于本判决生效之日起十日内履行完毕。三、由被告孙某支付原告XX城万佳时尚建材家居公司公共设施维修费及卫生费600元。于本判决生效之日起十日内履行完毕。四、驳回原告XX城万佳时尚建材家居公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费418元，由原告XX城万佳时尚建材家居公司      负担118元，由被告孙某负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。                           审    判    长   赵喜民                          人 民 陪 审 员   王孝武                          人 民 陪 审 员   李跃龙                           二〇二一年八月二十六日                           书    记    员   王  宁