山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁16民终1807号上诉人（原审被告）：山东益邦建筑装配有限公司，住所地滨州市滨城区渤海十五路868号。法定代表人：杨立国，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：侯正全，山东守护律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任增贵，男，1957年12月14日生，汉族，居民，住滨州市滨城区。委托诉讼代理人：王延波，山东莫同律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭学敏，山东莫同律师事务所律师。上诉人山东益邦建筑装配有限公司（以下简称益邦公司）与被上诉人任增贵租赁合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2021）鲁1602民初954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。益邦公司上诉请求：一、依法撤销滨州市滨城区人民法院作出的(2021)鲁1602民初954号民事判决书判决第一项，改判上诉人不支付房屋占用使用费；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，涉案房屋系上诉人方名下固定资产，上诉人使用自己名下资产无需向任何人支付对价。首先，任增贵租赁的该片土地即为上诉人公司所在地位置的土地，任增贵租赁该片土地的目的即为建设、成立益邦公司，其所建设的厂房、办公楼皆应为上诉人公司的资产。其次，一审中我方提交了一份股权转让协议，一审判决也已经认定其真实性及关联性。该协议附件一即为上诉人公司2018年6月30日的资产负债表，从该表可看出：截至2018年6月30日，上诉人公司固定资产价值1900余万元。实际上，此时的益邦公司主要固定资产就是房屋，而且此时间节点为任增贵股权转让后实际交付益邦公司给受让者张根利的时间，对于益邦公司实际的资产范围，被上诉人任增贵对此是明知的。该事实与一审中被上诉人举证的租赁合同所附平面图能够相互印证。另，任增贵至今并未向益邦公司交接2017年之前的公司账目，具上诉人得知：2017年之前益邦公司存在多个资产明细表或资产负债表，可以充分反映益邦公司的真实资产情况，也请求责令被上诉人向法庭提交该组证据、依法查明事实。因此，一审判决认定本案涉案租赁合同无效是正确的，但其原因除了被上诉人任增贵无相关房屋规划审批手续外，还因为涉案房屋本就系上诉人公司的固定资产、上诉人使用自己公司名下资产是无需向任何人支付对价的。二、一审判决认定事实不清、适用法律错误，本案租赁合同约定的益邦公司支付租赁费的条件及损失承担问题事实不清，任增贵出具的承诺书的意旨在于因任增贵方原因导致益邦公司遭受的经济损失可以扣减租赁费、而非延缓交纳租赁费的意思。一审判决查明：本案《房屋租赁合同》明确约定“鉴于任增贵为本次租赁合同签署前益邦公司的实际控制人，益邦公司应支付任增贵房租租金的前提条件为：自本次租赁合同签署生效之日起，无任何涉及本次房屋租赁前的经济、民事纠纷及其他违反国家法律、法规情形；如因上述应由任增贵履行的责任和义务给益邦公司造成损失，任增贵同意按照本协议约定以其应收益邦公司的房屋租金抵顶，益邦公司享有追索的权利”。本约定体现出了两层意旨：第一，益邦公司支付租金的前提条件包含“任增贵无任何涉及本次房屋租赁前的经济、民事纠纷”；若因任增贵原因造成益邦公司损失的，任增贵同意以房屋租金抵顶。该约定意旨第二点，与任增贵出具的承诺书所载明的意旨一致，即：因任增贵原因导致益邦公司经济损失的，其经济损失可在租金中扣除。但事实上，一审判决第5页也已经查明：益邦公司在2018年至2020年12月期间，因任增贵经营益邦公司期间存在一起在泰安法院的民事纠纷案件，且益邦公司因此被查封公户两年半之久、不能参加招投标、严重影响了益邦公司的发展经营。这也是双方为何将“租赁前是否涉及民事纠纷以及出现民事纠纷、造成损失后的解决措施”等条款约定入租赁合同或体现于承诺书中的逻辑客观事实。根据该事实以及租赁合同约定：截至2020年12月，本案并不具备支付租赁费的前提条件，益邦公司无需向任增贵支付房屋租金。该点在一审判决第6一7行也已经认定“益邦公司不支付任增贵房屋租赁费的行为符合双方合同约定”。一审判决对于“2020年12月14日泰安中院裁定出具后，益邦公司付款限制条件已解除，应当支付所欠全部租赁费”的认定是错误的，有违合同约定意旨、无事实及法律依据。首先，该认定与判决书的其他事实认定及合同约定相矛盾，益邦公司在泰安法院的民事案件结案，仅是按照租赁合同约定：益邦公司具备了开始支付租赁费的前提条件；而并非是益邦公司应把前期所欠租赁费一并交纳。该点明显无事实及法律依据。其次，依据房屋租赁合同及任增贵出具的承诺书约定：泰安案件结案的事实应当作为益邦公司确定并计算经济损失的时间节点，并且所遭受的损失应当自租赁费中抵顶或扣除。对于益邦公司所遭受的损失问题。一审审理中上诉人方提交了一组招投标文件及四份设备买卖合同，该组证据与本案明显具有关联性，足以反映益邦公司所遭受的损失。公司是以营利为目的的，益邦公司因公司公户被冻结而无法参加招投标项目，所购买的机器设备也无法实现其应有价值，给公司造成了极大损失，该损失应当由任增贵承担并自租赁费中扣除。三、一审判决适用法律错误，应予纠正。第一，合同无效不因当事人是否提出而均应予以认定、查明，合同无效自始无效，一审判决认定继续按照原合同履行无法律依据。一审判决依然认定本案房屋租赁合同无效，但在计算房屋占用使用费时仍然使用原合同的租赁费约定予以计算，明显无法律依据，应予纠正。第二，因任增贵并不具备案涉房屋所有权属、涉案房屋本系上诉人公司固定资产、益邦公司依法无需支付任何费用，因此，我方前期支付的80万元费用，任增贵明显构成不当得利，应予返还。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求贵院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。任增贵辩称，一、涉案的租赁合同以及上诉人支付80万租赁费的事实均证实了双方存在的房屋租赁关系。二、上诉人在上诉事实的第二项中提到了被上诉人曾经出具的对承诺书，而该承诺书的存在也进一步的证实了涉案的租赁合同与股权转让纠纷没有任何关联性，上诉人既然认可了承诺书的存在，就直接认可了双方存在租赁关系的事实，这也进一步说明了上诉人的第一项事实和理由没有法律和事实依据。三、一审判决本院认定事实部分，与客观事实相一致，认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立，请求依法予以驳回。任增贵向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告于2018年6月1日签订的房屋租赁合同；2.判令被告益邦公司支付原告房屋租金1350000元及自2021年1月1日至合同解除之日的租赁费；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2006年7月1日，原告任增贵与滨州市滨城区彭李街道办事处签订土地租赁协议，租赁位于黄河十六路以北、渤海十五路以东土地（31.84亩）进行工业项目建设。2016年12月15日，滨州市滨城区彭李街道办事处出具证明，载明黄河十六路以北、渤海十五路以东土地（43.5亩）由任增贵租赁使用，地上自建房屋东院5700平方米、西院13000平方米，房屋为任增贵所有。2018年6月1日，原告任增贵（甲方、出租方）与被告益邦公司（乙方、承租方）签订租赁合同，约定原告任增贵将其坐落于滨州市滨城区的房屋（详见合同附图）出租给被告益邦公司使用，租赁时间为5年（自2018年6月1日至2023年6月1日）；租金为600000元／年，本合同签署并乙方所租赁房屋全部完成交接后，乙方一次性支付2年租赁费1200000元，后三年租金于本合同签署后实际交接日的对应日按年支付；鉴于甲方为本次租赁合同签署前乙方的实际控制人，上述乙方应支付给甲方房租租金的前提条件是：自本次租赁合同签署生效之日起，无任何第三方就本次房屋租赁向乙方主张权利且乙方无任何涉及本次房屋租赁前的经济、民事纠纷及其他违反国家法律、法规情形。如因上述应由甲方履行的责任和义务给乙方造成损失，甲方同意按照本协议约定以其应收乙方的房屋租金抵顶，乙方并享有向甲方追索的权利；房屋交付：甲乙双方签署本合同后，甲方即按照乙方要求对所租赁的房屋进行腾空，经乙方验收合格，甲乙双方办理租赁房屋交接手续后，即视为甲方交付符合本合同约定的租赁房屋，乙方实际占有租赁房屋为租赁房屋正式交付之日等。同日，原告任增贵向被告益邦公司出具书面承诺书，内容为“山东益邦建筑装配有限公司于2018年6月1日之前的一切债权债务纠纷、民事纠纷、经济纠纷等所有纠纷由本人全部负责，由此给山东益邦建筑装配有限公司带来的经济损失由本人全部承担。若因本人及山东益邦能源科技有限公司的所有纠纷造成山东益邦建筑装配有限公司经济损失的，可在双方于2018年6月1日签订《房屋租赁合同》的租赁费中扣除。本人无异议”。合同签订后，原告任增贵将涉案租赁合同约定的租赁房屋交付被告益邦公司使用。被告益邦公司于2018年7月31日向原告支付租赁费300000元，于2019年5月5日向原告支付租赁费300000元，于2019年6月3日支付租赁费200000元。2018年5月至2020年12月期间，益邦公司因涉及诉讼，被泰安市泰山区人民法院查封、冻结公司账户资金。上述诉讼系起因于2018年6月1日之前、原告任增贵担任益邦公司法定代表人期间的经济纠纷，2020年12月14日，泰安市中级人民法院作出（2020）鲁09民再79号民事裁定书，裁定准许泰安泰山金华房地产有限公司撤回起诉；撤销泰安市中级人民法院（2019）鲁09民终1959号民事判决（二审判决）及泰安市泰山区人民法院（2018）鲁0902民初1275号民事判决（一审判决）。另查明，益邦公司成立于2008年3月11日，2011年10月21日，公司名称变更为山东益邦能源科技有限公司（注册资本1000万元），原告任增贵系山东益邦能源科技有限公司股东（认缴出资额970万元），并担任该公司法定代表人；该公司另一股东为张玉娥（认缴出资额30万元）。2017年12月13日，公司名称变更为山东益邦建筑装配有限公司（注册资本变更为2000万元），公司法定代表人由任增贵变更为张根利，公司股东变更为张根利（认缴出资额1480万元）、任增贵（认缴出资额520万元），期间及之后，该公司股东任增贵、张玉娥、张根利、滨州市滨城区汇银民间资本管理有限公司等又签署股权转让协议书，对公司股权进行了多次转让及变更登记。现山东益邦建筑装配有限公司（注册资本为5000万元），公司法定代表人为张军，公司股东为张军（认缴出资额2000万元）、北深万域（山东）投资有限公司（认缴出资额3000万元）。一审法院认为，原告任增贵与被告益邦公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示。关于原告任增贵要求解除涉案租赁合同的诉讼请求，该院审查认为，原被告签订的租赁合同虽系双方真实意思表示，但原告提交的滨州市滨城区彭李街道办事处的证明及土地租赁协议仅能够证实涉案租赁房屋系原告任增贵投资兴建，任增贵系涉案租赁房屋的所有人。在本案审理期间，原告未提交涉案租赁房屋的规划、建设批准手续及房屋产权证书，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条之规定，涉案租赁合同应属无效合同，无效合同自始无效，故对原告要求解除涉案租赁合同的诉讼请求，不予支持；关于原告要求被告益邦公司支付租赁费的诉讼请求，该院审查认为，涉案租赁合同虽属无效合同，但原被告均未提出该项主张，被告益邦公司亦未要求不再继续使用涉案房屋。原告任增贵已按照合同约定将涉案租赁房屋交付被告益邦公司使用，被告益邦公司应当支付房屋租赁费（房屋占用使用费）。被告益邦公司已支付原告任增贵房屋租赁费800000元，被告未按合同约定支付原告租赁费的原因系因租赁合同签订后，益邦公司因发生于2018年6月1日之前的经济合同纠纷而被诉讼，且公司账户资金被查封、冻结，被告益邦公司不支付原告任增贵房屋租赁费的行为符合双方的合同约定；2020年12月14日，泰安市中级人民法院作出（2020）鲁09民再79号民事裁定书后，被告益邦公司的付款限制条件已解除，应当向原告任增贵支付相应的房屋占用使用费。根据合同约定，截止2020年6月1日，被告益邦公司应支付原告任增贵房屋占用使用费1800000元，扣除已支付的800000元，尚欠原告房屋占用使用费1000000元应予支付；并应自2021年6月1日起，按照1643.84元/天（或50000元/月、600000元/年）计算，支付原告任增贵房屋占用使用费。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、被告山东益邦建筑装配有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告任增贵房屋占用使用费1000000元及自2021年6月1日起至返还房屋之日止，按照1643.84元/天（或50000元/月、或600000元/年）计算的房屋占用使用费；二、驳回原告任增贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16950元，减半收取计8475元，由原告任增贵负担1575元，被告山东益邦建筑装配有限公司负担6900元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，任增贵与益邦公司签订租赁合同后，任增贵将租赁房屋交付益邦公司使用，益邦公司向任增贵支付2018年至2019年期间租赁费80万元。益邦公司无证据证实其与任增贵签订租赁合同并支付租赁费的行为，系受胁迫或违背其真实意思表示，亦无证据证实涉案租赁房屋系其所有。且益邦公司认可任增贵向其出具的书面承诺书内容，与其上述主张相互矛盾。因此，益邦公司主张涉案房屋系其名下固定资产，无需向任何人支付对价，没有事实依据，不予支持。益邦公司以任增贵书面承诺书内容主张，因泰安案件其所遭受的损失应当由任增贵承担并自租赁费中抵顶或扣除，但并未提交有效证据证明其损失数额，应承担举证不能的不利后果。可待益邦公司证据充分后，另行处理。此外，一审判决认定房屋租赁合同无效，但在计算本案房屋占用使用费时参照租赁合同约定的租赁费数额予以计算，并无不当。综上所述，上诉人益邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人山东益邦建筑装配有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  黄跃江审判员  王正真二〇二一年八月十一日书记员  崔玮琦