北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初3508号原告：边云洲，男，1992年8月19日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：杨练兵，北京市亚太律师事务所律师。委托诉讼代理人：单巧莲，北京市亚太律师事务所律师。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：刘美玲，总经理。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。原告边云洲与被告北京天台山房地产开发有限公司（以下简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告边云洲之委托诉讼代理人杨练兵、被告天台山公司之委托诉讼代理人孙跃恒、韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告边云洲向本院提出诉讼请求：天台山公司支付边云洲房屋逾期办理产权登记证书违约金（以房款8219523元为基数，按照每日万分之一的标准，自2019年1月1日计算至实际办证之日止）。事实和理由：2015年7月20日，边云洲与天台山公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称《预售合同》）及补充协议，合同约定原告向天台山公司购买位于门头沟区21-218居住项目（A9）门头沟新城居住项目13层1301号（以下简称1301号）房屋。边云洲按照合同约定完全履行了合同义务，支付了全部购房款8219523元，合同约定天台山公司应于2016年12月31日前向原告交付房屋。按照《预售合同》第二十二条第（二）款的约定，天台山公司应当于2016年12月31日起730日内为原告办理房屋所有权证书，但天台山公司违反合同约定，至今未给原告办理房屋的产权登记。故原告诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告天台山公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、本案适用简易程序审理不符合法律规定。我方认为原、被告双方对案件事实存在争议，对责任承担存在重大分歧，且该案涉及的社会利益广泛（涉及273户业主），案件重大，当事人无适用简易程序的约定，故我方认为本案应适用普通程序审理。二、原告主张逾期办证违约金于法无据。1．原告委托第三方对房屋进行加建，应由其自行承担未能如期办证的后果；2．原告未能按照《预售合同》第十六条约定交齐相关费用，办证期限应相应顺延，被告不应承担责任。三、原告主张的违约金计算有误。1．依据附件十补充协议第九条之约定，原告未按合同履行其收房义务，办证期限应当自原告实际收房之日起算。2．原告应当于《预售合同》签订之日起45日内支付全部房款，从原告提交的票据来看，其房款付清时间为2015年9月12日，依据《预售合同》第十四条第2款的约定，办证期限应当按照交款逾期时间予以顺延，被告不承担顺延期间内的责任。四、原告主张的违约金标准过高。本案中，加建部分实际由原告使用，原告在无偿获得使用利益的情况下，未受有任何损失。同时，违约金的认定应当以实际损失为基础，不超过实际损失的30%。原告应就其损失承担举证责任，否则应当认定无损失。五、2020年1月23日至今，因受疫情影响，属于不可抗力，政府部门未能正常办公，致使涉案房屋的权属登记工作无法进行，天台山公司不应承担2020年1月23日起至今的逾期办证责任，2020年1月23日以后的违约金应当予以核减。六、2021年2月25日被告已经在积极履行义务，违约期限应截止至2021年2月25日。《预售合同》第二十二条约定，只有在因天台山公司原因导致未能及时办证的，才由天台山公司承担责任。七、原告对房屋加建行为存在过错，且实际是受益方，要求天台山公司支付巨额违约金，明显违背了公平原则和诚实信用原则。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2015年7月20日，天台山公司（出卖人）与边云洲（买受人）签订《预售合同》及补充协议，合同编号为Y1759425，约定边云洲购买1301号房屋。房屋预测建筑面积219．32平方米，房屋总价8219523元。《预售合同》约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。《预售合同》第二十二条产权登记（二）转移登记约定“……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。3．如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任”。《预售合同》第十六条约定，买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、供暖费、产权代办费、房屋所有权证印花税、有线电视初装费、房屋登记费。《预售合同》第十四条约定，“买受人未付清房价款及其他应付款或未按合同约定履行其他相关义务的，本合同所约定的交付房屋以及房屋权属转移登记时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任”。附件五付款方式及期限约定，买受人应于2015年7月20日前支付首付款1669523元（含定金10万元）。买受人应于2015年10月10日前向出卖人补交800000元作为该商品房首付款。该商品房其余房款5750000元由买受人采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人。附件十补充协议第2条第5款约定，自预售合同签订之日起45日内（该期限截止时若该商品房所在楼栋的工程进度不具备按揭房款条件的，该期限顺延至该商品房所在楼栋的工程进度具备按揭放款条件之日起15日内），买受人申请的商业贷款未到达出卖人账户的，视为买受人不能取得商业贷款，则买受人应于前述期限届满之日起15日内一次性付清剩余房款，否则出卖人有权解除预售合同；出卖人解除预售合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照该商品房总款的20%向出卖人支付违约金；出卖人不解除预售合同的，预售合同继续履行，自前述一次性付清剩余房款的期限届满之日起至该商品房房价款全部付清之日止，买受人应按逾期付款金额的万分之五/日向出卖人支付违约金。边云洲向天台山公司交纳了全部房款，其中商业贷款5750000元于2015年9月10日支付给天台山公司。边云洲交纳了专项维修资金、契税、产权代办费、印花税、房屋登记费。天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理诉争房屋的初始登记。天台山公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此。2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会做出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明受处罚单位：天台山公司。决定书亦载明天台山公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163．46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24287002元。该决定书并告知天台山公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。当事人对以下事实存有争议：关于逾期办证违约金起算时间。边云洲主张，天台山公司逾期向其交付房屋，其收到交房通知后即办理收房手续，其实际于2018年3月24日收房。逾期交房系天台山公司自身原因导致，故逾期办证违约金应自约定的交房日期计算至第731日起算。天台山公司认可其存在逾期交房情形，其自述二期工程于2017年5月陆续交房，其未向本院提交证明其履行通知收房义务的相关证据，天台山公司主张逾期办证违约金应自实际交房之日起第731日起算。另查，1301号房屋于2021年7月6日取得房屋产权登记证书。本院认为，基层人民法院审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，可以适用简易程序。本案已有同类案件生效示范裁判，案件事实清楚，双方权利义务关系明确，无原则分歧，可以适用简易程序，故对天台山公司辩称应当适用普通程序的意见，本院不予采纳。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《预售合同》系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。天台山公司辩称由于边云洲委托施工单位进行阳台封闭和结构洞口封闭导致不能办理产权登记，但其未向本院提交相关证据，故天台山公司以此辩称不承担违约责任的意见，本院不予采纳。天台山公司自认房屋部门办理产权登记的原因系因房屋实际面积超出规划面积，故对其主张因受新冠疫情影响要求核减违约金的意见，本院不予采纳。天台山公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。关于逾期办证违约金起算时间。根据双方合同约定，天台山公司应当于2016年12月31日前交付房屋，天台山公司自认其逾期向边云洲交付房屋，且未能提交证据证明1301号房屋于2018年3月24日前即满足交付条件，故本院认定天台山公司实际于2018年3月24日向边云洲交付房屋。因天台山公司原因导致逾期交付房屋，考虑到公平原则，本院认定逾期办证违约金应自房屋约定交付之日即2016年12月31日起第731起算，故本院对天台山公司主张逾期办证违约金自实际交房时间起算730日的意见，本院不予采纳。根据双方合同约定，天台山公司应当于2016年12月31日前向边云洲交付房屋，边云洲应当于2015年9月2日前交纳全部房款。实际上，边云洲于2015年9月10日交纳最后一笔房款，依据《预售合同》第十六条约定，因边云洲迟延交付房款，天台山公司可将交付房屋时间相应顺延，进而导致办证时间顺延。因交纳房款是房屋买受人的主要合同义务，故天台山公司主张边云洲迟延交纳房款7天，逾期办理房屋产权登记证书起算时间相应顺延7天的意见，本院予以采纳。综上，本院认定逾期办证违约金应当自2019年1月8日起算。关于逾期办证违约金计算截止时间。《预售合同》约定逾期办证违约金应计算至实际办证之日止，故天台山公司辩称其已积极履行办证义务，应计算至2021年2月25日的意见，于法无据，本院不予支持。1301号房屋于2021年7月6日取得房屋产权登记证书，故逾期办证违约金暂计至2021年7月6日。关于逾期办理房屋权属登记违约金的计算标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据予以证实，故天台山公司主张降低违约金的答辩意见，本院不予采纳。边云洲要求以全部购房款为基数，按照日万分之一的标准计算逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百五十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十六条之规定，判决如下：一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付边云洲二〇一九年一月八日至二〇二一年七月六日止的逾期办证违约金748798．55元；二、驳回边云洲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5685元，由北京天台山房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  赵 琳二〇二一年九月二日法官助理  宋霞敏书 记 员  况 曦