湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0202民初2172号原告：谢建义，男，1970年9月1日出生，汉族，住长沙市。原告：么晓丽，女，1976年8月7日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：林国红，湖南天桥律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：唐辉，湖南天桥律师事务所律师，代理权限：一般授权。被告：株洲市自然资源和规划局，住所地：湖南省株洲市天元区长江北路369号。统一社会信用代码：11430200MB1978924H。负责人：黄升阳，系该局副局长。委托诉讼代理人：潘永君，女，汉族，1990年9月19日出生，住湖南省冷水江市。第三人：株洲华龙房地产开发有限公司，住所地：株洲市荷塘区天鹅路366号。统一社会信用代码：914302007968921034。法定代表人：罗辉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘仕荣，湖南法健律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告谢建义、么晓丽与被告株洲市自然资源和规划局、第三人株洲华龙房地产开发有限公司（以下简称华龙公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年6月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢建义、么晓丽委托诉讼代理人林国红，被告株洲市自然资源和规划局委托诉讼代理人潘永君，第三人株洲华龙房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘仕荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢建义向本院提出诉讼请求：1.请求贵院撤销（2021）湘0202执异23号《执行裁定书》，并解除对“株洲市荷塘区天鹅湖壹号3栋603号房屋”的查封，停止对该房屋执行处置；2、判决被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告与第三人建设用地使用权出让合同纠纷一案，贵院2018年10月25日以（2018）湘0202执保281号民事裁定书查封了“株洲市荷塘区天鹅湖壹号3栋603号房屋”。现案件进入执行程序，贵院拟处置该房屋。涉案房屋是两原告购买的房屋。2009年11月21日原告谢建义向第三人缴纳了6000元购房诚意金，2011年8月31日签订了《认购协议书》，认购了第三人开发的“天鹅湖壹号”3栋2603号房屋，同日通过原告么晓丽（当时与谢建义系夫妻关系）的银行账户向第三人缴纳的房屋定金100000元（票据开具的是房款）。2012年8月31日原告谢建义向第三人提出换房，2012年9月2日第三人同意将定购的2603号房屋更换为案涉房屋603号。原告谢建义是“天鹅湖壹号”小区承建商长沙市建设工程集团有限公司委派的项目负责人，鉴于原告谢建义为项目建设提供了优良方案、加快了施工进度，对项目作出了较大贡献，2014年12月8日第三人与原告谢建义签订《奖励协议书》，将“天鹅湖壹号”3栋603号房屋自愿奖励给原告谢建义（面积171平方米，具体以房产部门办证实测为准）。并约定：（1）原告谢建义前期预交的购房款106000元不予退还；（2）签订协议后，双方签订《商品房预售合同》，并办理房屋、土地权属证书；（3）该房屋于2013年11月9日已实际交付居住使用；（4）协议自房屋交付时生效，本协议对以前交付行为加以肯定。两原告于2013年11月9日收房后，2013年12月30日与东易日盛家居装饰集团股份有限公司长沙分公司签订《装饰装修工程施工合同》，对案涉房屋进行了装修，自2015年10月1日起一直居住在案涉房屋。原告收房后，多次要求第三人办理涉案房屋产权登记，因当时资金出现问题，第三人承诺分批次办理、原告的房屋最后办理，直至被告与第三人因建设用地使用权出让合同发生纠纷后诉讼、保全，仍没有办理房屋产权登记。原告认为：贵院2018年10月25日对涉案房屋查封前，原告与第三人签订了合法有效的买卖合同、支付了全部房款、并且装修后一直居住于该房屋，原告对涉案房屋已经合法占有，所购房屋用于居住且原告名下无其他用于居住的房屋，涉案房屋未办理产权登记非原告自身原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，两原告对涉案房屋享有合法权利，足以排除对涉案房屋的执行。为维护合法权益原告2021年4月2日向贵院提出执行异议，贵院裁定没有支持，特向贵院提起执异之诉，请求判如所请。被告株洲市自然资源和规划局辩称，一、案涉房屋未办理移转登记手续，物权并未发生转移，其所有权仍属于株洲华龙房地产开发有限公司，人民法院根据答辩人申请采取的查封措施符合法律规定。本案中，原告提起的执行异议之诉系针对“株洲市荷塘区天鹅湖壹号3栋603号房屋”，但其在不动产登记机构体现实际是“株洲市荷塘区天鹅国际住宅小区3栋603号”而经查询该不动产登记情况，该案涉房屋在答辩人申请人民法院查封后直至诉前既未办理不动产的转移登记手续，也未办理商品房买卖合同的备案手续，即案涉房屋目前仍登记于其开发建设主体株洲华龙房地产开发有限公司名下，依据法律规定案涉房屋所有权应归属于华龙公司，答辩人基于人民法院的生效判决，申请执行其名下财产并采取相应保全措施，符合法律规定。二、原告并未取得案涉房屋的所有权，其只能就其与第三人华龙公司的合同主张损害赔偿。本案中，原告主张其支付了106000元的购房款，并签订了商品房预售合同和实际占有该房屋。但截至目前，原告既未办理商品房买卖合同备案，在异议过程中也未提供其所称的《商品房预售合同》。而原告所支付的购房款即便参照2012年案涉房屋的市场价格，其支付费购房款也不足30%。原告所称情形明显不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的要求。而对于原告主张的赠与关系，该行为只在其与第三人之间产生约束，因其未办理案涉房屋的转移登记手续，该赠与合同对外并不产生物权转移的法律效力。此外，对于原告提出其装修了案涉房屋的主张，该装修行为在客观上确系增加了房屋的市场价值，但该行为后果也仅是在房屋所有权上产生了添附后果，并不能改变不动产物权的归属。同时根据原告陈述其在2009年即支付了106000元的购房款，2013年实际占用了案涉房屋，但在长达近十年的时间内，原告并未申请办理房屋转移登记手续，也未采取任何有效途径主张权利，对于案涉房屋未办理移转登记负有明显过错。至于其所主张的因第三人未缴纳土地出让金，故而无法办理转移登记手续更与事实明显不符，案涉天鹅国际住宅小区项目的房屋目前除原告已查封的数套以外，其余房屋均早已办理了转移登记手续。综上所述，原告的诉求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。第三人株洲华龙房地产开发有限公司陈述，原告所述案情记录属实，但其主张的物权期待权能否实现由法院判定。经庭审举证、质证，本院对原、被告及第三人的证据作如下认定：对原、被告及第三人提交证据的真实性本院均予以采信。根据原、被告及第三人提交的证据，结合三方的陈述，本院确认本案基本事实如下：原告谢建义、么晓丽原系夫妻关系，2016年6月22日离婚。2009年11月21日，案外人谢建义、么晓丽为购买华龙公司开发的“天鹅湖壹号”小区房屋，向华龙公司缴纳了6000元购房诚意金。2011年8月31日，谢建义与华龙公司签订《认购协议书》，约定：“原告谢建义自愿认购天鹅国际3栋2603号房，建筑面积171.26㎡，买受人自本协议签订之日向出卖人交纳定金100000元。买受人应当在签订本协议后7天内，与出卖人签订《株洲商品房（预）销售合同》……”同日，么晓丽交纳房款10万元。2012年8月31日，谢建义向华龙公司提出换房申请，同年9月2日，华龙公司同意由3栋2603号换成603号房。2014年12月8日，华龙公司与谢建义签订《奖励协议书》，约定：“甲方（华龙公司）自愿奖励乙方（谢建义）一套位于天鹅国际住宅小区内的三号栋603号的住宅，面积约为171平方米，具体以房产管理部门办证实测面积为准；二、乙方前期已预交了该套房屋的购房款10.6万元，甲方不予退还。签订本协议后，甲方与乙方签订《商品房预销售合同》，并为乙方办理房屋、土地权属证书，办证相关费用由乙方据实交纳。三、该房屋于2013年11月9日已实际交付给乙方居住使用。……”。2013年12月30日，谢建义与东易日盛家居装饰集团股份有限公司签订装饰装修工程施工合同，对该房屋进行了装修后居住该房屋，因原告夫妻双方个人原因，该房屋一直未办理过户登记。另查明，天鹅国际住宅小区3栋603号房未办理商品房买卖合同的备案手续，也未办理不动产产权转移登记手续，其房屋所有权人登记为华龙公司。2018年10月25日，我院作出（2018）湘0202执保281号民事裁定书及协助执行通知书将该房屋查封。2018年10月16日，我院作出（2018）湘0202民初817号民事判决书判决华龙公司向原株洲市国土资源局（株洲市自然资源和规划局）支付土地纯收益金19767600元，滞纳金118605.6元。华龙公司不服上诉至株洲市中级人民法院，2019年9月27日株洲市中级人民法院作出（2018）湘民终2558号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。目前案涉房屋已进入强制执行程序中查封阶段。本院认为，本案系执行异议之诉纠纷。争议焦点问题为谢建义、么晓丽对于案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”关于本案应适用上述法律第二十八条还是第二十九条的问题，本院认为，上述法律第二十八条适用于金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形,而第二十九条则适用于金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议情形。本案中,谢建义所购买的房屋是商品房,用于自住,且购买的房屋依然登记在房地产开发企业第三人华龙公司名下,因而符合第二十九条的条件。即便同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”和“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形,则第二十八条和第二十九条适用上产生了竞合,并非能够适用第二十八条就自然排斥适用第二十九条,两法条产生竞合时应选择使用,满足其中之一规定的适用前提,并不排斥对另一条的适用,不动产的买受人只要满足第二十八条或第二十九条规定的构成要件,即可达到对涉案房产排除强制执行的目的。故依据前述法律第二十九条，案外人享有足以排除强制执行的权利,三个要件必须全部具备。第一，在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，《认购协议书》及《换房申请书》、《奖励协议书》签订时间最晚于2014年，内容已具备了商品房买卖合同中关于房屋位置、面积、付款方式、过户方式等主要条款,该认购书、奖励协议书系原告与华龙公司的真实意思表示,不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,应认定为有效，故双方应视为已签订了合法有效的书面买卖合同。第二，所购商品房是否系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。本案中原告在法院查封前已实际占有该房屋多年,且早已装修用于居住，原告名下亦无其他用于居住的房屋，该房系其唯一住房。第三，已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。本案中原告已经支付合同所约定的定金10.6万元,华龙公司向原告出具了收到房款的收据,双方签订的奖励协议书免去了原告的剩余房款，系真实的意思表示亦未违反法律及行政法规的强制性规定及公序良俗，故根据双方合同约定，应视为原告已向华龙公司交付全部购房款。该司法解释第二十九条的保护对象是作为消费者的买受人的物权期待权，是专门针对被执行人为房地产开发企业、买受人为消费者的特别保护条款,旨在保护消费者居住权。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条的规定,消费者是指为生活消费需要购买、使用或者接受服务,其权益受到消费者权益保护法的保护。消费者购房应是直接用于满足其生活居住需要,本案原告符合法律对消费者的规定。根据论理解释“举重以明轻”规则，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分价款的消费者应优先保护的规定,也是为了保护个人消费者的居住权而设置的。承包人的优先受偿权尚不能对抗消费者居住权，效力更弱的普通债权则更不能与之对抗。本案中被告对第三人的权利系普通债权，不能对抗原告的消费者居住权。综上，原告具备前述法律所规定的全部要件，应认定原告对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行，对原告的诉讼请求,本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：撤销（2021）湘0202执异23号执行裁定书；解除对株洲市荷塘区天鹅国际住宅小区3栋603号房屋的查封措施，停止对该房屋的强制执行。案件受理费100元，由被告株洲市自然资源和规划局承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行分行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，账号：81010321000000201。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  黎 胜人民陪审员  周根新人民陪审员  朱允芳二〇二一年九月六日书 记 员  贺宏亮附：相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;在人民法院查封之前已合法占有该不动产;已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国消费者权益保护法》第2条消费者是指为生活消费需要购买、使用或者接受服务,其权益受到消费者权益保护法的保护。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。