辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终11191号上诉人（原审被告）：赵学光，女，1967年2月26日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：高鵾鹏，系辽宁邦言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳和泰物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区泉园一路70号。法定代表人：金国才，系该公司经理。委托诉讼代理人：董庆贺，男，1989年4月19日出生，汉族，住内蒙古通辽市科尔沁区，系该公司员工。上诉人赵学光与被上诉人沈阳和泰物业管理有限公司（以下简称“和泰物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初16922号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵学光上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判或发回重审；2．被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，被上诉人不具备合法的物业服务主体资格。1．上诉人房屋为住宅性质，住宅物业的建设单位应当通过招投标方式选聘，如投标人少于3个或者物业规模较小的，经相关主管部门批准可以采用协议方式选聘。被上诉人在没提供证据证明其为经过招投标方式或者相关部门批准成立的前期物业服务单位，违反了《物业管理条例》强制性规定，不具备合法的物业服务主体资格。2．前期物业进驻本身存在违法，合同期满后，被上诉人也没有经过园区业主大会或广大业主同意，没有取得合法的服务主体资格。二、一审判决错误认定上诉人与被上诉人之间存在事实物业合同且举证责任分配错误，请二审予以纠正。被上诉人没有证明其履行主要义务，上诉人接受了该服务。物业服务合同到期后没有签订书面物业服务合同已经违反国务院物业管理条例的相关规定，如果被上诉人不能证明广大业主同意其服务，则按照前期物业服务合同内容不构成事实服务合同延续。三、物业服务合同解除或者终止时拒不撤离物业管理区域的，行政主管部门应责令撤离。被上诉人的人员配置、管理投入大量减少是造成园区管理混乱的直接原因，因此得不到广大业主认可，即使被上诉人提供了基本的保洁和秩序维护服务，没有任何理由按照所谓的前期服务标准进行收费。一审按照90%判决上诉人承担服务费显然存在错误，请予以纠正。和泰物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。和泰物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告承担2017年1月1日至2020年10月31日的欠缴的物业管理费22,937元人民币；2、判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：被告赵学光系位于沈阳市和平区南京北街107号706房产的业主（建筑面积199.46平方米）。1999年12月27日，沈阳市和平区物资房屋开发有限责任公司（甲方）与原告和泰物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定乙方为沈阳市和平区南京北街107号和泰大厦提供物业服务，委托管理年限为十年，自2000年1月1日0时起至2010年1月1日0时止，物业管理服务费住宅房屋由乙方按照建筑面积每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米4.0元向业主或物业使用人收取。2020年7月7日，辽宁省沈阳市和平区太原街街道八一社区居民委员会出具情况说明，该说明记载，和泰大厦、和泰运恒国际位于沈阳市和平区南京北街107-113号，属太原街街道八一社区管辖。1、和泰大厦，地址沈阳市和平区南京北街107号，自1998年6月30日建成之日至今一直由沈阳和泰物业管理有限公司进行物业管理工作。2、和泰运恒国际A座、C座，地址分别为沈阳市和平区南京北街109号和113号，自2006年6月30日建成之日起，至今一直由沈阳和泰物业管理有限公司进行物业管理工作。被告赵学光未交纳2017年1月1日至2020年10月31日期间的物业服务费。另查，涉案建筑物内存在多处大面积墙体脱落、维修入口未修复、遮盖以及业主入户门多处被张贴小广告（已部分清除）等情况。一审法院认为，沈阳市和平区物资房屋开发有限责任公司与原告和泰物业公司签订的《物业管理委托合同》不违反法律、行政法规的有关规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，被告作为涉案园区业主，原告和泰物业公司作为物业服务企业，均应依据合同约定履行各自义务。现《物业管理委托合同》虽已到期，但原告在合同期满后持续为被告所在住宅小区提供物业服务，被告赵学光未提交证据证明其所在建筑物内大部分业主拒绝接受原告提供的物业服务，原、被告间形成事实上的物业服务合同关系，原告提供了物业服务，被告赵学光理应向原告履行支付物业服务费的义务，物业服务费金额可参照原《物业管理委托合同》约定的物业服务费单价确定。因涉案建筑物内存在多处大面积墙皮脱落、维修通道入口未修复、遮盖，以及业主入户门多处被张贴小广告等情况，原告履行物业服务义务存在瑕疵，一审法院酌情确定被告按欠费金额的90%向原告交纳物业服务费。被告应向原告和泰物业公司支付的物业服务费的具体金额为20,195.32元（2.5元/月/平方米×45个月×199.46平方米×90%）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告赵学光于本判决生效后十日内给付原告沈阳和泰物业管理有限公司2017年1月1日至2020年10月31日期间的物业服务费20,195.32元；二、驳回原告沈阳和泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费162元（已减半收取，原告已预交），由被告赵学光负担。二审期间双方当事人未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应当依照当时的法律、司法解释的规定进行审理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，被上诉人和泰物业服务公司与沈阳市和平区物资房屋开发有限责任公司签订的《物业管理委托合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。根据和平区太原街街道八一社区出具的《情况说明》，结合双方当事人庭审陈述，被上诉人在合同到期后继续为案涉园区提供物业服务，故作为业主的上诉人享受了物业公司提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。关于上诉人提出被上诉人进驻违法，不具备物业服务主体资格的上诉主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，从本案现有证据看，无法得出上诉人主张的结论，上诉人可在完善证据后向物业公司的相关主管部门反映，故对于上诉人提出的该项上诉请求，本院不予支持。关于上诉人提出被上诉人人员配置、管理投入大量减少，物业服务未达到收费标准等上诉主张，一审法院根据案涉园区物业服务的实际情况，认定被上诉人物业服务瑕疵，酌情确定上诉人按90%的比例交纳物业费并无不当。如若多数业主对物业公司服务不满意，可通过积极组建业主委员会，召开业主大会解聘或另聘其他物业公司等途径维护自身权益，而不应以此作为要求拒绝交纳物业服务费用的事由或依据。故本院对原审法院判决予以维持。被上诉人日后应注意加强管理整改，努力符合业主预期，直至使业主积极主动全额交纳物业费与提升物业服务质量形成良性循环。综上所述，赵学光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费324元，由上诉人赵学光承担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  谢 宏审 判 员  吕长辉二〇二一年九月八日法官助理  史舒畅书 记 员  孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。