青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2021）青0103民初3616号原告：马海虎，男，回族，1986年5月4日生，身份证号：XXX，住址：青海省西宁市城东区。        被告：青海西北房地产开发建设有限公司，统一社会信用代码：916329007105272374，住所地：青海省西宁市民和路33号。        法定代表人：杨世荣，系该公司董事长。        委托诉讼代理人：郭超，青海佳一律师事务所律师。        原告马海虎与被告青海西北房地产开发建设有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告马海虎、被告青海西北房地产开发建设有限公司的委托诉讼代理人郭超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        原告马海虎向本院提出诉讼请求：1、判令被告在30日内协助为原告办理房屋所有权证；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金80000元；3、本案诉讼费由被告承担。        事实与理由：2013年12月10日，原、被告签订《西宁市商品房预售合同》，该合同约定，原告从被告处购买位于西宁市城东区湟中路189号16号楼1单元1262室143.98平方米的房屋，总价598789元，合同第十五条约定原告委托被告办理《房屋所有权证》，原告未能在规定的期限内取得《房屋所有权证》的，被告按已付房款的0.1％向原告支付违约金。合同签订后，原告缴纳了相应房款。然而，被告却延迟房屋竣工和交房，直至2015年12月2日才完成竣工，2016年5月5日向原告交付了房屋，延迟达188天之久。原告接房时向被告缴纳了含契税、维修基金在内的所有办证费用共计11585元，而被告至今未向原告办理《房屋所有权证》，被告此举严重损害了原告的合法权益。被告违约逾期办理《房屋所有权证》，原告多次要求被告办理，并多次向相关部门反映，但被告至今仍未履行合同，原告的合法权益持续受到侵害。原告认为，被告应立即为原告办理房屋所有权证，同时合同约定被告不按期办理《房屋所有权证》的违约金（已付房款的0.1％）数额极少，属霸王条款，对被告无约束作用，违反《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、法规，违背买卖双方平等的原则，同时也与同一小区其他业主的购房合同违约责任不一致，按照原、被告签订的商品房预售合同第七条原告逾期付款的违约责任条款，如原告未能按期付款，原告按日向被告支付逾期款万分之一的违约金。因此，根据平等原则，被告未能在约定的时间内为原告办理《房屋所有权证》的，应当自违约之日起按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。即被告应当自2015年5月15日起至起诉之日（2021年4月30日），共计2179日，按每日已付房款598789元的万分之一，向原告支付逾期办理房屋产权证书的违约金129822元（计算公式598789元×0.0001×2179天=129822元）。但考虑到被告是本地开发商，实力有限，所以原告愿意减少赔偿，被告向原告支付违约金80000元即可。        被告青海西北房地产开发建设有限公司辩称：1、原、被之间只约定了初始登记时间，但是并没有约定办证完成时间。2、被告一直在积极履行办证义务。3、合同约定的第十五条并非格式条款。根据双方签订的商品房预售合同第15条规定，被告应当至房屋建成并竣工验收后90个工作日内向房屋登记机关申请办理初始登记。该约定仅仅确定了被告提交初始登记的申请时间，并没有明确约定完成初始登记的时间和取得房产证书的时间，且合同约定西北房地产公司在完成初始登记后，由买受人委托出卖人办理，并将办理房屋所有权证。需由买受人提供的资料提供给出卖人。因此，鉴于合同是对办证时间的约定，是原告委托被告，而该委托至今没有完成，且对办证时间完成的这个时间也没有约定，所以原告主张被告公司为其办理不动产权证书，并支付延期办理房产证的违约金是没有合同依据的。是不应当得到支持的。商品房预售合同中，第15条中被告承担逾期办证的责任前提是因为出卖人的责任，但被告一直在积极履行办证义务，逾期办证的责任并非被告，故被告不应当承担逾期办证的违约金，被告是从2010年取得地名使用门牌证，2012年取得土地使用权证及规划许可证，2015年竣工验收，2016年就向测绘院申请实测，2017年取得竣工测绘技术报告，2018年申请动产终的登记，2019年3月13日取得了涉案房屋11到23号楼的不动产测量报告，2019年6月相关部门完成了初步审核，现在被告积极的在为原告办理不动产权证，在办证过程中并没有任何的过错，只是因为前期准备工作量巨大，并且办证也不是一蹴而就，牵扯的部门不单单是不动产、登记服务中心，其中涉及到规划局、自然资源局、民政局测绘院等部门，逾期办证的原因也是因为政策的变动，政策的变动导致了西宁市不动产登记服务中心的业务量激增，也导致了办证的延缓。第15条不是格式条款，相关条款的后头空白行是双方共同约定来填补的，不是说单方确定的。没有被修改，印刷字视为双方同意的内容，所以是双方合意的，这个结果不是霸王条款。综上请求法院驳回原告的这个诉讼请求。        原告马海虎为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：        证据一、留言板截图，证明至今未办证是被告的责任。        证据二、购房合同复印件，证明双方关于购房及办理产证的约定，被告没有90日内办理房产证。        证据三、收据复印件，证明被告实际交房时间为2016年5月5日原告按照约定向被告缴纳了办理产证的契税、维修基金、测绘费等办证费用。        证据四、放款收据复印件，证明原告按期缴纳了房款。        证据五、竣工牌照片，证明实际的竣工时间为2015年12月2日。        被告青海西北房地产开发建设有限公司质证认为，对于证据一真实性认可，但消防和人防手续不齐全不属实，对于证据二真实性认可，但90个工作日之内，仅仅办理的是初始登记，而非房产证。并且办理房产证的前提是，原告委托被告。原告至今没有办理相关的委托手续。违约责任已经约定了0.1％。原告起诉被告的万分之一的违约金没有合同约定。对于证据三、四认可，对证据五真实性认可，但竣工延期和本案的逾期办证没有关联性。        被告青海西北房地产开发建设有限公司提交的证据如下：        （2020）青0103民初1367号判决书，证明被告是在逐步地向各级机关办理相关产权证所需要的前期相关证件。从2016年就向测绘院申请实测，2017年取得相关的竣工技术报告，19年取得了涉案楼层的11号楼至23号楼的不动产测量成果报告，2019年的6月6日审核完成，目前逐步地在为业主们办理产权证。        原告马海虎质证认为，对证据真实性无异议，证明方向有意见，被告2016年6月11日就向测绘院提交了资料和申请，然后他的所有的义务就尽到了，这显然是不正确的，合同第15条约定，被告应该向房屋登记机构办理房屋登记手续，是法律上有明确的规定的，被告的违约责任明确。        本院依据原、被告的举证、质证，认证如下：原告提交的五组证据，被告对真实性均无异议，本院予以认定。被告提交的证据，原告对真实性无异议，本院予以认定。        根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月10日，原告马海虎（买受人）与被告青海西北房地产开发建设有限公司（出卖人）签订《西宁市商品房预售合同》，原告购买被告位于西宁市城东区湟中路189号16号楼1单元1262室建筑面积143.98㎡的商品房一套，合同约定房屋总价598789元；出卖人应当在2015年10月30日向买受人交房；合同第十五条对房屋登记的约定为：出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后90个工作日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，按下列第三项办理《房屋所有权证》，三、买受人委托出卖人办理，并将办理《房屋所有权证》需由买受人提供的资料提供给出卖人。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，双方同意按下列1、2、3项处理，1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的0.1％赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1％向买受人支付违约金。3、如因买受人原因，导致出卖人未能按期办理《房屋产权证》的，出卖人不承担违约责任。合同签订后，原告按约交付了房款，2016年5月5日，被告向原告交付了房屋，同时原告也向被告及物业公司交付了其他相关费用。        另查，被告于2010年3月11日取得湟中路189号地名使用门牌证；2012年3月26日取得西宁市城东区湟中路189号建设项目为“港欧·东方花园”的宁国用（2012）第103号土地使用权证；2012年9月18日取得港欧·东方花园住宅小区23号楼的建设工程规划许可证；2015年12月4日港欧·东方花园住宅小区11-23号楼竣工验收。被告于2016年6月11日向西宁市测绘院提交了港欧·东方花园住宅小区1-23号楼房产实测申请，2017年2月10日申请竣工测绘，2017年7月取得《竣工测量技术报告》，2018年5月4日申请不动产房地首次登记宗地图，2019年3月13日取得11-23号楼《不动产测量成果报告》，2019年6月6日相关部门完成初步审核，现被告尚未取得11-23号楼的不动产登记。        本院认为，原告马海虎与被告青海西北房地产开发建设有限公司签订的《西宁市商品房预售合同》，不违反法律法规的规定，是双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应按合同约定履行。双方关于房屋登记的办理在合同第十五条中进行了明确约定：出卖人应当自房屋建成并竣工验收后90个工作日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，按下列第三项办理《房屋所有权证》，三、买受人委托出卖人办理，并将办理《房屋所有权证》需由买受人提供的资料提供给出卖人。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，双方同意按下列1、2、3项处理，1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的0.1％赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1％向买受人支付违约金。3、如因买受人原因，导致出卖人未能按期办理《房屋产权证》的，出卖人不承担违约责任。根据以上约定和本案查明的事实，被告（出卖人）在原告取得本案商品房之前（2016年6月11日）就已经向西宁市测绘院提交了办理产权登记的有关资料和申请，并于2019年3月13日取得11-23号楼《不动产测量成果报告》，而西宁市测绘院出具的有关报告是办理不动产权的必要条件，西宁市测绘院属于原、被告所订立《西宁市商品房预售合同》第十五条中所指的相关部门，被告尽到了办理所有权证书的合同义务，现被告未取得原告商品房的房屋所有权证书，并非被告的原因所致，故被告不构成违约，原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证书违约金的诉求不能成立，本院予以驳回。        综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条，第五百零九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：        驳回原告马海虎的诉讼请求。        案件受理费减半收取900元，由原告马海虎负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。        审判员    何亚峰二〇二一年八月二十三日法官助理    孔爱爱书记员    陈涛《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。