河南省舞钢市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0481民初2039号原告：李梅娥，女，1967年3月3日出生，汉族，住舞钢市。委托诉讼代理人：杨振民，平顶山市舞钢市钢诚法律服务所法律工作者。被告：河南省舞钢市工业供应总公司，住所地舞钢市朱兰铁山路四号院。负责人：曹自力。被告：苗彦召，男，1984年9月15日出生，汉族，住舞钢市。第三人：河南舞钢农村商业银行股份有限公司，住所地舞钢市温州路中段路西。统一社会信用代码914104001719666197。法定代表人：高省伟。委托诉讼代理人：杨程皋（单位员工），男，1993年3月4日生，汉族，住舞钢市。原告李梅娥与被告河南省舞钢市工业供应总公司（以下简称舞钢工业公司）、苗彦召及第三人河南舞钢农村商业银行股份有限公司（以下简称舞钢农商银行）确认合同无效纠纷一案，本院于2021年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李梅娥及其委托诉讼代理人杨振民、被告舞钢工业公司的负责人曹自力、第三人舞钢农商银行的委托诉讼代理人杨程皋到庭参加诉讼，被告苗彦召经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李梅娥向本院提出诉讼请求：1.确认舞钢工业公司与苗彦召于2018年7月19日签订的《租赁合同》无效；2.本案诉讼费用由舞钢工业公司、苗彦召承担。事实和理由：1994年6月27日，舞钢工业公司持其所有的23608房产证在舞钢农商银行办理抵押贷款，双方签订贷款协议并进行了抵押登记，后到舞钢市公证处进行了公证。1996年7月15日贷款到期，舞钢工业公司无力偿还贷款与舞钢农商银行签订房地产转让协议书，以办公楼抵贷，双方到舞钢市房产交易所办理了房地产过户手续，注销了舞钢工业公司23××08号房产证和土地使用证，给舞钢农商银行颁发了24××01号房产证和舞国用（1996）005435号国有土地使用证，自此舞钢工业公司对案涉房屋和土地失去所有权。1998年12月12日，舞钢工业公司被舞钢市工商局吊销营业执照，并在舞钢晚报上予以公告，自此舞钢工业公司失去经营资格。舞钢农商银行由于机构调整，名称几经变更，从舞钢市城市信用社、舞钢市钢城农村信用合作社、舞钢市农村信用合作联社到如今的舞钢农商银行。但涉案房屋的所有权、国有土地使用权一直归第三人所有。2018年12月17日，舞钢农商银行委托河南裕恒泰拍卖有限公司对案涉房屋和土地进行拍卖，李梅娥以1732100元价格拍卖成交，于2019年1月9日与舞钢农商银行签订《土地使用权转让合同书》、《房屋转让合同书》，并办理了土地和房屋的不动产权证书，自此李梅娥成为案涉房屋和土地的所有权人。舞钢工业公司和苗彦召恶意串通，规避法律，在明知对方没有经营资格，没有房屋和土地所有权的情况下，于2018年7月19日签订《租赁协议》，侵犯了李梅娥的合法权益，该《租赁协议》应为无效合同，故李梅娥诉至法院。舞钢工业公司辩称，舞钢工业公司虽然被吊销，但并未注销，案涉房屋和土地系舞钢工业公司的资产，舞钢工业公司有权对外租赁，李梅娥要求确认案涉《租赁合同》无效，没有事实和法律依据，请求法院依法驳回李梅娥的诉讼请求。苗彦召未答辩。舞钢农商银行述称，1996年7月，舞钢工业公司因无力偿还我公司贷款本息，愿意以办公楼房产和土地抵偿。通过拍卖，双方签订了《房地产转让协议书》并到舞钢市房产处交易所办理了房地产过户手续。自此我公司成为该宗土地和房产的所有人。至2019年12月我公司将该宗土地转让给李梅娥之前，未向任何单位和个人出租，也未授权任何单位和个人租该宗土地和房产。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李梅娥提交的证据为：1.案涉房屋的变更登记档案（舞钢市房屋变更登记申请书、评估报告单、房地产抵押通知书、房地产转让协议书、公证书）1组，证明案涉房屋和土地于1996年7月15日登记在舞钢农商银行名下；2.不动产权属证书1份，证明案涉房屋和土地已由舞钢农商银行过户至李梅娥名下；3.舞钢市工商局公告1份，证明舞钢工业公司已于1998年12月12日失去经营资格；4.《租赁合同》1份，证明舞钢工业公司与苗彦召就案涉房屋的租赁事实。针对李梅娥提交的上述证据，舞钢工业公司质证如下：对证据1至3的真实性有异议，舞钢工业公司虽被吊销，但并未注销，曹自力是舞钢工业公司现在的负责人，舞钢工信局下的有文件，案涉房屋和土地均是舞钢工业公司的财产，属于国有资产，舞钢工业公司虽然处于停滞状态，但主体仍然存在，因本案的纠纷，舞钢工业公司才知道和舞钢农商银行前期的这么多事情，这里面是有问题的，舞钢工业公司现在还有百十号员工，在我们不知情的情况下，案涉房屋和土地进行了转移，曹自力将从公司和员工利益出发向舞钢市政府提出异议，必须说清楚这个资产为什么转移到了舞钢农商银行，现在又转移到了李梅娥手里；对证据4无异议。舞钢工业公司、苗彦召、舞钢农商银行未提供证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月25日，李梅娥作为买受人与拍卖人河南裕恒泰拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，拍卖标的为：位于舞钢市原市工业供应总公司办公楼1号楼（农信社钢城朱兰分社旧址），建筑面积约1239㎡，土地面积约1309㎡。本次可进行拍卖的部分为分割后的北半部分（其中土地面积约709.66㎡、房屋27间含过道，建筑面积约675.29㎡），分割办法：以门面楼的楼梯间中线为基线南北延伸至土地边界把原房地产分割成两部分，楼梯间由委托人和买受人共有共用，土地分割办法在此原则下按国家有关规定办理，分割后的具体房地产面积数以政府有关部门测量为准。拍卖成交价款为1732100元。2019年1月9日，舞钢农商银行与李梅娥签订《土地使用权转让合同书》、《房屋转让合同书》，约定舞钢农商银行将其具有使用权的位于舞钢市朱兰干休路南段西侧的土地及具有所有权的位于舞钢市侧房屋转让与李梅娥。2019年12月11日，舞钢市自然资源和规划局就案涉土地（土地面积709.66㎡）为李梅娥办理了不动产登记，不动产权证号为豫（2019）舞钢市不动产权第××号；2019年12月28日，舞钢市自然资源和规划局就案涉房屋（原市工业供应总公司办公楼1号楼）为李梅娥办理了不动产登记，不动产权证号为豫（2019）舞钢市不动产权第××号。2018年7月19日，舞钢工业公司与苗彦召签订《租赁合同》，约定由苗彦召承租位于朱兰干休路××楼房（××楼北工商银行、一楼南农商银行）二楼一层共二十一间，三楼五间及后院开宾馆使用，改造装修办证等一切费用均由苗彦召承担，附属建筑房间免费使用，租赁期自2018年7月19日至2018年7月19日，租金每年60000元。李梅娥要求确认上述《租赁合同》无效。另查明，1994年6月27日，舞钢工业公司与舞钢市城市信用社（后更名为舞钢农商银行）签订抵押贷款合同，约定舞钢工业公司以位于舞钢市商业办公综合楼（产权证号为23××08号）为抵押向舞钢农商银行借款50万元，贷款期限为1年。贷款到期后舞钢工业公司为清偿贷款本息于1996年7月2日与舞钢农商银行签订房地产转让协议书，将23××08号房产转让给舞钢农商银行并于1996年7月15日办理了房屋变更登记。政府为舞钢农商银行颁发了舞国用（1996）字第××号国有土地使用证及24××01号房屋所有权证。后又变更为豫（2019）舞钢市不动产权第0006125号国有建设用地使用权证及豫（2019）舞钢市不动产权第××号房屋所有权证。本院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，根据查明事实，对案涉房屋及土地使用权舞钢农商银行自1996年7月15日起取得房屋及土地所有权证，系房屋及土地的登记所有权人，即对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。后李梅娥通过公开拍卖的方式于2019年12月11日、28日取得房屋及土地所有权证，系房屋及土地的登记所有权人，对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。对舞钢工业公司与苗彦召于2018年7月19日签订的《租赁合同》，舞钢工业公司在没有处分权的情况下与苗彦召签订租赁合同且没有经过权利人舞钢农商银行或李梅娥的追认，该合同为无效合同。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十一条,《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：河南省舞钢市工业供应总公司与苗彦召于2018年7月19日签订的《租赁合同》为无效合同。案件受理费100元，由河南省舞钢市工业供应总公司、苗彦召负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  张红鸽审 判 员  谷聪一人民陪审员  王素芳二〇二一年八月二十五日书 记 员  苗 倩附相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。