湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初8527号原告：赵祖刚，男，1974年10月1日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：段旭峰，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘楚进，湖南弘一律师事务所律师。被告：长沙市雨花区旭成大酒店，住所地长沙市雨花区长沙大道580号东城港家园1栋101号、11层、15层。经营者：夏卫，男，1981年4月5日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。被告：夏卫，男，1981年4月5日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。两被告共同委托诉讼代理人：傅时明，湖南大湘律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：何欣，湖南大湘律师事务所律师。原告赵祖刚（以下简称原告）与被告长沙市雨花区旭成大酒店（以下简称旭成酒店）、夏卫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘楚进，被告旭成酒店、夏卫的委托诉讼代理人傅时明、何欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的租金共计74688元（2019年至2021年少付的租金）；2、判令被告向原告支付房屋占有使用费（以2143元/月为标准，从2021年3月10日计算至被告实际搬离交付房屋给原告之日止，暂计算至2021年5月17日为29144.8元）；3、确认被告存在违反《房屋租赁合同》约定的违约行为，且原告无需向被告返还租房押金10800元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年12月9日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》约定：原告将长沙市长沙大道580号东城港小区1栋1509号、1510号、1511号、1512号、1513号、1514号等6套房屋出租给被告旭成酒店。因当时被告旭成大酒店尚未完成工商登记，也未刻制公章，仅办理了个体工商户的字号名称预先核准，所以由经营者暨被告夏卫签订的合同。合同签订后，由被告旭成酒店实际承租使用该房屋。合同约定的租赁期限为6年，自2014年12月10日起至2021年3月9日止。房租分阶段计算：2014年12月10日至2015年3月9日属于装修免租期，租金免除；2015年3月10日至2018年3月9日每套房屋的月租金为1800元；2018年3月10日至2019年3月9日每套房屋的月租金为1908元；2019年3月10日至2020年3月9日每套房屋的月租金为2022元；2020年3月10日至2021年3月9日每套房屋的月租金为2143元。合同签订后，被告向原告支付了10800元的租房押金，同时原告按照合同约定支付了房屋装修费用并进行装修。原告向被告交付租赁房屋后，被告一直使用至今，且被告夏卫在合同期间内向原告支付租金。被告从2019年开始，每月均存在少付租金的违约行为，实际尚有74688元的租金未支付给原告。同时，合同到期后被告一直占有使用租赁房屋至今，截至2021年5月17日产生了29144.8元的房屋占有使用费未支付。为维护原告合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告旭成酒店、夏卫共同辩称：1、房屋租赁合同已于2021年3月9日到期，被告已于2021年3月15日腾空房屋，且多次通知原告收房。原告于2021年5月领走门卡钥匙后，对房屋现状未提出过任何异议。2、被告已足额支付租赁期间的全部租金，原告在收到租金后从未提出过异议，双方已按照重新约定的租金金额履行合同超过一年以上。被告商业信誉良好，从未拖欠租金。新冠疫情期间确实停业产生损失，遂与全体业主协商调整租金金额，及减免停业期间的租金。2019年9月之前，被告通过电话、短信形式联系原告，在征得原告同意后，将房屋租金从每套2202元/月调整为1800元/月。2020年3月，被告因疫情原因停止营业，遂电话联系原告请求免租2个月。在征得原告同意后，从下个季度的租金中减免2个月租金。2020年5月，被告因经营困难，在电话征得原告同意后，用押金10800元抵扣一个月租金（1800元/月×6套）。2020年7月之前，被告在电话征得原告同意后，将每套租金从1800元/月调整为1600元/月。3、被告已足额支付租金。2019年9月10日至12月9日租金为32400元（1800元×6套×3个月），于2019年10月12日支付；2019年12月10日至2020年3月9日租金为32400元（1800元×6套×3个月），于2019年12月4日支付；2020年3月10日至2020年5月9日免租金2个月；2020年5月10日至6月9日租金为10800元（1800元×6套×1个月），由押金10800元抵扣；2020年6月10日至7月9日租金为10800元（1800元×6套×1个月），于2020年6月5日支付；2020年7月10日至2021年3月9日租金为76800元（1600元×6套×8个月），于2020年8月5日支付19200元，于2020年9月1日支付9600元，于2020年10月10日支付9600元，于2020年11月6日支付9600元，于2020年12月4日支付9600元，2021年1月2日支付9600元，2021年3月16日支付9600元；2021年3月9日合同到期终止，全部租金支付完毕。4、原告按照变更后的租金价格收取租金，且从未提出异议，双方已经按照变更后的租金价格实际履行超过一年多。原告如果对金额有异议，应当在合理期限内提出，或行使合同解除权，其在一年多以后起诉要求支付租金，不符合常理。5、被告按照合同约定腾房，且多次电话催促原告收房，原告因个人原因未及时收房，故被告无需支付房屋占有使用费。6、自新冠疫情爆发以来，各省均启动了突发公共卫生事件一级应急响应，各级政府采取了各种防控措施。被告也因疫情及政府防控要求停止营业，但仍然要发放员工工资。被告从事住宿行业，疫情爆发后亏损严重，如按原合同继续履行，对被告明显不公平，请求法院支持被告的合理请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与案外人周细林系夫妻关系，二人是长沙市雨花区长沙大道580号东城港家园1栋1509、1510、1511、1512、1513、1514号房（以下简称案涉房屋）的所有权人。2014年10月27日，长沙市工商行政管理局雨花分局就被告夏卫设立的个体工商户字号名称核准为“长沙市雨花区旭成大酒店”（被告旭成酒店）。2015年4月30日，被告旭成酒店注册成立。2014年12月9日，原告（甲方、出租方）与被告旭成酒店、夏卫（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将其自有的坐落于长沙，产权面积共计258平方米；租用期限陆年，2014年12月10日起至2021年3月9日止；租金约定为：2014年12月10日至2015年3月9日（3个月）为装修期，免租金，由甲方承担物业费；2015年3月10日至2018年3月9日（36个月），月租金1800,；2018年3月10日至2019年3月9日（12个月），月租金1908元；2019年3月10日至2020年3月9日（12个月），月租金2022元；2020年3月10日至2021年3月9日（12个月），月租金2143元；租金缴纳方式为提前一个星期按季度缴纳；2015年3月9日前，乙方向甲方缴纳10800元作为租房押金，房租租金付款形式押一付三，合同期满甲乙双方交接房屋无争议后，无息退还给乙方；甲方委托乙方按照乙方酒店风格、标准、工艺进行装修，并配置家电。装修后的设施家具家电等所有权归甲方；甲方须向乙方共缴纳264000元作为装修全部费用；甲方应在2014年12月10日前向乙方提供毛坯房；乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权按日租的双倍租金向乙方加收逾期违约金，如拖欠租金超过10天，甲方有权收回房屋，追究乙方违约责任；租赁期间，若因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，本合同可自然终止，互不承担责任，双方协商解决；如甲方违约提前解除合同，应退还乙方租赁押金且再赔偿乙方二个月租金给乙方作为补偿；如乙方在合同期内违约，则不退还押金且再支付五个月的租金给甲方作为补偿；双方还约定了其他事项。合同签订后，被告旭成酒店、夏卫按照合同约定支付租金至2019年9月9日。2019年9月10日至2021年3月9日，被告旭成酒店、夏卫应支付的租金为227088元（2022元／月×6×6个月＋2143元／月×6×12个月），被告旭成酒店、夏卫实际支付的租金为152400元。在本案审理过程中，原告主张被告腾空交还房屋的时间是2021年5月14日；被告主张其腾空交还房屋的时间是2021年3月15日。本案经由本院主持调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，原告与被告旭成酒店、夏卫签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格按约定履行各自义务。2019年9月10日至2021年3月9日，被告旭成酒店、夏卫按照合同约定应当支付的租金为227088元，但被告旭成酒店、夏卫实际支付的租金为152400元。考虑到2020年初新冠疫情的影响，本院酌情免除2020年2月、3月两个月的租金24990元（2022元/月×6+2143元/月×6），故被告旭成酒店、夏卫还应当向原告支付租金49698元（227088元-152400元-24990元）。因被告旭成酒店、夏卫拖欠租金已构成违约，根据《房屋租赁合同》的约定，其交纳的押金10800元应不予退还。原告与被告旭成酒店、夏卫关于实际腾空交还房屋的时间未能达成一致。现原告要求被告支付2021年3月10日之后的房屋占有使用费，但没有提供证据予以证明，故本院不予支持。被告旭成酒店、夏卫辩称已经与原告就租金调整达成一致，且原告收取租金后未提出异议。本院经审查后认为，原告并未作出同意调整租金的意思表示，其接受租金的行为，是行使出租人权利的行为，并不能据此认定原告默认租金标准的变更，故双方仍应按照合同约定的租金标准执行。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第七百零三条之规定，判决如下：一、被告长沙市雨花区旭成大酒店、夏卫于本判决生效之日起七日内支付原告赵祖刚房屋租金49698元；二、原告赵祖刚无需退还被告长沙市雨花区旭成大酒店、夏卫交纳的押金10800元；三、驳回原告赵祖刚的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2376元，因适用简易程序减半收取1188元，由被告长沙市雨花区旭成大酒店、夏卫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  胡涵二〇二一年八月二十四日书记员  段娟附：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。