新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院执行裁定书(2021)新31执异70号案外人：努尔买买提·艾斯卡尔，男，1990年4月4日出生，维吾尔族，供电所员工，住巴楚县巴楚镇文化东路。        案外人：阿提古丽·阿卜力米提，女，1990年4月3日出生，维吾尔族，巴楚县医疗保障局职工，住巴楚县巴楚镇文化东路。（系努尔买买提·艾斯卡尔之妻）        申请执行人：何瑞江，男，1974年4月11日出生，汉族，巴楚县金园房地产开发有限公司法定代表人，住浙江省丽水市莲都区。        被执行人：巴楚县金园房地产开发有限公司，住所地新疆喀什地区巴楚县团结西路4号。        法定代表人：何瑞江，该公司执行董事。        共同委托诉讼代理人：何瑞江，该公司执行董事。        在本院执行何瑞江与巴楚县金园房地产开发有限公司（下称金园房地产公司）民间借贷纠纷一案中，案外人努尔买买提·艾斯卡尔、阿提古丽·阿卜力米提于2021年8月16日对本院（2021）新31执149号查封公告提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。        案外人努尔买买提·艾斯卡尔、阿提古丽·阿卜力米提称，请求中止对巴楚县星公馆住宅1幢4单元902号房的执行。事实和理由：努尔买买提·艾斯卡尔、阿提古丽·阿卜力米提是涉案查封的位于巴楚县星公馆住宅1幢4单元902号130.13平米房的实际房主。2021年6月7日努尔买买提·艾斯卡尔、阿提古丽·阿卜力米提与金园房地产公司签订了商品房买卖合同，2021年6月1日努尔买买提·艾斯卡尔一次性向金园房地产公司支付了80％房款150772元。故双方的房屋买卖合同是合法有效的，此房屋依法属于努尔买买提·艾斯卡尔、阿提古丽·阿卜力米提的合法财产，喀什中院对该房屋进行查封是错误的，请求中止执行。        何瑞江称，1、人民法院依何瑞江的申请向房产部门对金园房地产公司的房产进行核实，后依法作出查封裁定符合法律规定；2、金园房地产公司从未与案外人努尔买买提·艾斯卡尔、阿提古丽·阿卜力米提签订过房屋买卖合同，何瑞江也未与努尔买买提·艾斯卡尔、阿提古丽·阿卜力米提有过任何形式的交集，努尔买买提·艾斯卡尔、阿提古丽·阿卜力米提与金园房地产公司根本不形成买卖关系；3、何瑞江在获悉努尔买买提·艾斯卡尔、阿提古丽·阿卜力米提要求办理入住手续时，才发现其持有与金园房地产公司印章不符的买卖合同，何瑞江在第一时间向公安部门报案，声称有人私刻公章、有人恶意串通侵占公司财产，该案目前还在侦查中；4、努尔买买提·艾斯卡尔、阿提古丽·阿卜力米提可能与违法行为人进行了不当的串联和沟通，以18.7万元的价格购置130余平方米的高层电梯房，明显低于市场价；5、金园房地产公司早在2020年就停止营业，也没有售房部，公司完全由何瑞江一人在履行职务、清偿债务。努尔买买提·艾斯卡尔、阿提古丽·阿卜力米提与谁进行串联，发生的买卖房屋行为具有存疑的可能。        金园房地产公司的答辩意见与何瑞江一致。        本院查明，何瑞江诉金园房地产公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年12月5日作出（2014）喀中民初字第150号民事判决：一、被告巴楚县金园房地产开发有限公司偿还原告何瑞江借款1933332元及利息181333元（自2014年4月8日计算至2014年10月31日），共计2114665元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告何瑞江的其他诉讼请求。        何瑞江于2021年7月10日向本院申请强制执行，2021年7月26日，本院作出（2021）新31执149号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人巴楚县金园房地产开发有限公司银行账户上的存款2156413元（其中借款1933332元，利息181333元，案件受理费18201元，案件执行费23727元）及加倍支付迟延履行期间加倍债务利息，如存款数额不足，查封、扣押被执行人所有的等值财产。2021年8月4日，巴楚县不动产登记局按照本院（2021）新31执149号协助执行通知书对金园房地产公司名下开发的星公馆小区房屋2-1001、2-1201、2-1301、2-1601、3-1701室，1-19号商铺，4-901、4-902、4-1002、4-1101、4-1401、4-1501、4-1701、4-1702室合计14套房产进行查封，查封期限为三年，自2021年8月3日起至2024年8月2日止。同日，本院对上述14套房产出具了（2021）新31执149号查封公告。        另查明，2021年6月3日，努尔买买提·艾斯卡尔、阿提古丽·阿卜力米提与金园房地产公司签订商品房买卖合同，约定努尔买买提·艾斯卡尔、阿提古丽·阿卜力米提购买金园房地产公司开发的位于巴楚县星公馆住宅1幢4单元902号房屋，建筑面积130.13平方米，单价每平方米1442.96元，总金额18.7772万元。2021年6月1日，努尔买买提·艾斯卡尔向金园房地产公司支付15.0772万元，金园房地产出具了收到房款的收据。        再查明，努尔买买提·艾斯卡尔、阿提古丽·阿卜力米提在巴楚县巴楚镇租房居住，名下无不动产登记的房屋。        本院认为，本案争议焦点为：努尔买买提·艾斯卡尔、阿提古丽·阿卜力米提主张系巴楚县友谊北路东侧（第四居委会）的星公馆住宅1幢4单元902号房屋的所有人，其是否可以排除本院对该房屋采取的查封强制执行措施。        《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。        具体到本案中，首先，努尔买买提·艾斯卡尔、阿提古丽·阿卜力米提提供的证据能够证明其与金园房地产公司在案涉房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，本院查封案涉房屋的时间是2021年8月3日，而商品房买卖合同的订立时间是2021年6月7日。可见，商品房买卖合同订立在前，案涉房屋被查封在后，该条件可满足；其次，努尔买买提·艾斯卡尔、阿提古丽·阿卜力米提提供的在巴楚县租房居住及名下无登记房产的相关证据，符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”规定的情形。该规定是针对购房消费者基本居住权的特殊保护规则，是为了满足家庭日常基本居住需要，涉及到消费者的基本生存权益，努尔买买提·艾斯卡尔、阿提古丽·阿卜力米提的居住权应当得到法律的保护。故，该条件满足；再次，努尔买买提·艾斯卡尔、阿提古丽·阿卜力米提提供的证据能够证明其已支付80％的购房款，即2021年6月1日努尔买买提·艾斯卡尔、阿提古丽·阿卜力米提向金园房地产公司支付了购房款150772元，该金额与商品房买卖合同中约定的购房款一致，该条件也满足。        至于何瑞江主张努尔买买提·艾斯卡尔、阿提古丽·阿卜力米提与金园房地产公司签订的商品房买卖合同中加盖的公司公章虚假、与公司股东胡仕木串通、房屋交易价格过低的问题，其并未提供充分有效证据予以证明，且何瑞江前期是金园房地产公司股东，现又是该公司法定代表人，因公司内部经营问题与相关股东产生一系列纠纷争议，其内部纠纷不能对抗善意购买房屋的消费者权利。因此，对于何瑞江的上述辩解理由，本院不予采纳。        综上所述，努尔买买提·艾斯卡尔、阿提古丽·阿卜力米提与金园房地产公司之间就诉争房屋签订的商品房买卖合同合法有效，现努尔买买提·艾斯卡尔、阿提古丽·阿卜力米提已全部支付了房款，努尔买买提·艾斯卡尔、阿提古丽·阿卜力米提对该房屋所享有的权益足以排除强制执行，其提出的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：        中止对位于巴楚县友谊北路东侧（第四居委会）的星公馆住宅1幢4单元902号房屋的执行。        案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。        审判长    迪拉热木审判员    马瑞审判员    古丽巴哈尔二〇二一年九月十六日法官助理    ：祖丽皮耶姆·马木提书记员    维尼拉>