新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民事判决书（2021）新0109民初5089号原告：乌鲁木齐市双宇物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区稻香南路西侧（乡都花园7幢40402号房）。        法定代表人：翟治江，公司总经理。        委托诉讼代理人：党平凡，北京市炜衡（乌鲁木齐）律师事务所律师。        被告：吴涛，男，1989年6月20日出生，汉族，个体经营者，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。        被告：张洁，女，1986年9月10日出生，汉族，无业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。        原告乌鲁木齐市双宇物业服务有限公司（以下简称双宇物业公司）与被告吴涛、张洁物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年8月17日公开开庭进行了审理，原告双宇物业公司的委托诉讼代理人党平凡、被告吴涛、被告张洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        原告双宇物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令被告支付原告物业费4，749.3元（2016年1月1日-2020年12月31日）；2．请求依法判令被告支付原告利息688.65元［949.86×6％÷12月×53月（自2017年1月1日起计算至2021年5月31日止，计53月）＋949.86×6％×12月×41月（自2018年1月1日起计算至2021年5月31日止，计41月）＋949.86×6％／12×29月（自2019年1月1日起计算至2021年5月31日止，计29月）＋949.86×6％÷12月×17月（自2020年1月1日起计算至2021年5月31日止，计17月）＋949.86×6％÷12月×5月（自2021年1月1日起计算至2021年5月31日止，计5月）］；以上两项合计5，437.95元。事实和理由：原告为被告居住的博格达城小区18号楼1单元301号房屋（房屋面积52.77平方米）提供物业服务，被告自2016年至2020年欠付物业费4，749.3元，原告多次索要无果，故起诉至法院。        被告吴涛、张洁辩称，入住一年后房屋出现墙体裂缝、门下坠、两扇窗户关不严的各种问题，由于上述问题导致冬季室内温度有影响，地面温度是达标的，但是室内温度不达标，我们还投诉过热力公司，2019年曾经连续20几天整栋楼楼道灯损坏，没有人维修，楼道漆黑导致我们家孩子在楼道里摔倒，我们给物业打多次电话也进行过投诉，物业回复说因为物业经理生病了，电卡在物业经理手上，导致楼道灯没有电了，地下车库电梯口的位置长期跑水，物业公司给我们解释的是热力公司的管道跑水，但是全年都在跑水，直到今年6月份还在跑水，小区路灯亮度不够，消防栓没有水，物业公司以未交物业费为由限制售水，每次买水只给卖五方，我们想在小区内办理长期停车位，说要排号也一直也排不到，但是临时停车就可以停，或者我接续之前办理的停车位也行，只要把之前至今的未使用的停车位的费用补齐就可以继续使用停车位。        根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：        原告双宇物业公司作为乙方与作为甲方的新疆双宇房地产开发有限公司（以下简称双宇房产公司）签订《乌鲁木齐市前期物业服务合同》，由甲方选聘乙方为被告所在的双宇·博格达城小区提供前期物业服务事宜，该合同约定的主要内容为：甲方应于2014年6月11日向乙方提供符合规划配置要求的物业服务用房，乙方提供的前期物业服务应达到自治区《住宅物业服务标准》三级物业服务标准；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅1.5元／平方米·月，别墅2元／平方米·月，商业物业2.5元／平方米·月，费用调整方式依据发改委医价［2017］62号文件，占用小区内公共道路、公共场地停放车辆的，车位使用人应按露天车位64元／个·月、车库车位260元／个·月的标准向乙方交纳场地占用费，临时停车的，按照2元／小时·车的标准缴纳停车费，每天（24小时）最高收取10元，本合同期限自2011年7月20日起至业主委员会按照业主大会决议代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止，乙方的管理服务达不到本合同约定标准，按3‰的标准向甲方、业主支付违约金，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按未交数额3‰向乙方支付违约金，乙方违反本合同约定，未完成本合同约定的物业服务内容和物业服务标准的，按3‰的标准向业主支付违约金。该合同还约定了其他内容。        由于被告自2016年1月1日起未按时交纳物业费，原告通过张贴交费催款通知书的方式催缴物业费。        2021年1月6日，被告向米东区物业服务管理中心投诉，投诉内容为：我们住的是高层楼房，有地下停车场，地下停车场电梯口常年漏水，未能解决，钢筋混凝土的墙体常年这样被水泡着，时间长了，会影响楼体，我们住房安全就有危房的可能，给物业打电话不仅不及时解决，拖好几天，当时解决完了，没过两天又开始漏，这样的房子让我们怎么住得安心，另外楼道灯也是时常没有电，一停就是一个星期10天，给物业打过好多电话都不来解决，家中有老人和小孩，如果因为楼道灯不亮回家的时候在楼道磕着碰着摔着，物业负责吗？2021年1月13日，米东区物业管理中心作出回复，回复内容为：米东区物业服务管理中心接到问题后，立即联系该小区物业核实处理，问题回复处理结果为，1、关于您反映的18号楼漏水问题，经我物业公司维修部门核实，该漏水点系热力水管漏水所致，我物业第一时间联系热力公司维修部门，现热力公司回复经过维修漏水问题已基本控制，等开春气温稍微回升即彻底解决；2、关于楼道公用电的问题，确系我物业公司工作人员没有将电卡及时带回物业所致，现供电已正常，由此给您带来不便深表歉意，我们也保证此类事件不再发生，非常感谢您的理解。        本案审理过程中，对于被告提出的物业服务问题，原告答复如下：1、墙体裂缝问题已经通知房产公司上门核实，如被告与房产公司不能协商一致，建议被告通过法律途径起诉房产公司；2、楼道灯连续一周左右没有电属实，是由于管理疏漏没有及时找到电卡所致，将加强管理，杜绝类似问题再次发生；3、电梯口从楼上往下流水属实，经物业检查是暖气漏水，物业也多次向热力公司报备，已再次联系热力公司维修，尽快彻底解决此问题；4、因部分业主投诉小区路灯亮度太亮影响休息，所以物业统一更换为现有的标准灯泡；5、消防验收是合格的，提交验收合格证明，为防止业主或小孩随意打开水管，造成不必要的意外事件发生，消防管道总闸平时是关闭的，一旦有火警，会立即打开总闸供水；6、确实存在限制购水的行为，立即纠正；7、小区有业主1050户，地上可停车200余辆且停车位已饱和，为了保证消防通道不被堵塞和业主停车有序，于2018年1月已停止办理地上包月，如需办理，业主需先在物业公司登记排队，待有空余车位，物业工作人员将按排队顺序打电话通知办理。        另查明，二被告系夫妻关系，于2012年1月30日登记结婚。        以上事实，有《乌鲁木齐市前期物业服务合同》、催款通知书、投诉详情、整改意见、结婚证及庭审笔录予以证实，并在卷佐证。        本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故原告与双宇房产公司签订的前期物业服务合同，对被告具有法律约束力，双方均应按照合同约定的内容履行相应的义务。        物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，同时被告提出的问题并不能全面、客观地反映原告所提供的物业服务的全部内容，且被告提出的这些问题也不能说明原告在履行物业服务合同中出现了重大违约行为，原告对于被告提出的问题，部分已经整改，部分正在整改过程中，部分问题原告并不认可，因此上述问题不能成为被告拒绝交纳物业费的理由。        物业费作为小区物业维系正常运转的经济支柱，业主在享受物业服务的同时，应当履行及时支付物业费的义务，个别业主不按时支付物业费损害的是全体业主特别是其他已交费业主的利益。在该小区居住期间，被告实际上一直在接受原告提供的物业服务而未交纳自2016年1月1日至2020年12月31日的物业费，故对于原告主张被告支付物业费4，749.3元（52.77平方米×1.5元／平方米·月×60个月，按照1.5元／平方米·月的标准计算）的诉讼请求，本院予以支持。        对于原告主张的利息损失，虽然被告确实长达五年未交纳物业费，但是被告未按时支付物业费主要是对于原告提供的物业服务不满意，且原告所提供的物业服务确实存在瑕疵，是双方未能及时合理化解矛盾，并非被告恶意拖欠物业费，也并非恶意违约，故对于原告主张的利息损失，本院不予支持。同时，原告作为物业服务企业，在履行物业服务合同的过程中，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主的意见，积极快速整改存在的问题，努力提高物业服务质量。        依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：        一、被告吴涛、张洁于本判决生效之日起三日内向原告乌鲁木齐市双宇物业服务有限公司交纳物业费4，749.3元；        二、驳回原告乌鲁木齐市双宇物业服务有限公司的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告吴涛、张洁负担。        本判决为终审判决。        审判员    丁华二〇二一年九月一日书记员    妮戈热