山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终5769号上诉人（一审被告）：王飞阳，男，1962年11月8日生，汉族，住招远市。委托诉讼代理人：王仁庆，山东万度律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：招远市罗峰街道城里村村民委员会。统一社会信用代码：54370685B488227910。住所地：招远市南门里街2号。法定代表人：温栋林，系村委主任。委托诉讼代理人：巨云潭，招远开发法律服务所法律工作者。上诉人王飞阳因与被上诉人招远市罗峰街道城里村村民委员会（简称村委）租赁合同纠纷一案，不服山东省招远市人民法院（2020）鲁0685民初2354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王飞阳上诉请求：撤销一审判决,发回重审或者改判上诉人按10万元/年的租金标准支付被上诉人租金56万元；上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。一审认定自2016年开始租金增加为每年15万元，没有证据证实。一审仅以要求上诉人缴纳房租通知书作为租金调整的依据，并不能证实双方就租金的金额调整进行过协商并达成一致。因此，对于租金的调整，必须以双方协商一致达成的协议为准，而不是取决于一方的单方意愿。二、一审法院适用法律错误。《合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。按谁主张谁举证的原则，被上诉人应对其主张的年租金由10万元增加为15万元负举证义务。现被上诉人没有直接证据证明双方就年租金由10万元变更为15万元进行充分协商并达成一致的前提下，一审法院径行认定租金自2016年开始变更为每年15万元，明显无法律依据。被上诉人招远市罗峰街道城里村村民委员会答辩称，上诉人在上诉状中所主张的其对年租金调整为15万元不知情的主张否定了其庭审中的自认，也与事实不符，属于典型的不诚信行为。一、上诉人是63户租户中唯一的非本村村民身份的租赁业户，其自2001年6月租赁开始一直按照村民标准、根据村委会的统一政策调整缴纳租金是不争的事实，对此，在第三次开庭中，面对村委提交的2015年12月7日清楚载明包括记录内容含有“王飞阳150000元”租金数额的“村委会议记录”（卷宗33页），上诉人以“没有什么要说的了”表示“无异议”，该表述明显属于法庭自认，其对该事实的认定与其他60户租户依此履行租金缴纳义务的事实一致。二、在第二次庭审中，面对村委出示的四份包含上诉人欠款数额的“催款通知”，上诉人以“2016年以后的租金村委向我追要过（欠款）”而认可催收的事实，此后却又以“涨到15万元我不知道”的否认予以狡辩，该主张与其质证中的自认不符，也明显有违常理。三、对村委起诉状中诉称的包括“租赁面积为130平方、2016年以后年租金15万元”在内的基本事实，上诉人庭审答辩并无异议（答辩意见为“租赁事实对”），而仅表示需要回去落实欠款金额，该意见也明显属于法庭自认。如果当时不存在调整租金的事实，上诉人对这么重要的问题必然会在第一时间的答辩意见中否认，其答辩中的自认才是基本事实。四、60余户租赁户的每一次租金调整，村委都是根据优惠后的市场行情按照租赁面积统一调整（同时间、同比例），其他租户积极缴纳的事实众所周知，上诉人当时是以“资金紧张”为由拖延给付租金，其从未主张租金过高（何况租金一直低于正常市场价格且上诉人至今转租牟利），也没有因为租金调整向答辩人提出过解除租赁合同，其在诉讼过程中突然主张租金过高明显有违基本诚实。上诉人在此后的庭审及上诉中变更说辞，表示对15万元租金的调整不知情，但却并未对此作出合理解释，也未对长达5年时间欠付租金的事实作出合理说明，其见到“催告通知”却对通知中标明的租金信息不知情的主张明显站不住脚。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求中院依法驳回上诉、维持原判。招远市罗峰街道城里村村民委员会向一审法院起诉请求：判令被告给付原告房屋租赁费735000元，由被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：解除原被告之间的租赁合同，判令被告给付原告房屋租赁费80万元。一审法院认定事实：被告从2001年6月10日开始租赁被告位于府前广场状元街商铺一处，年租金为3万左右，从2011年开始调整为10万元，双方对此均无异议。被告称从2016年1月开始调整为15万元，原告向法院提交了限期缴纳房租通知书，其中2018年12月18日的通知书载明：被告所租赁的房屋2014年—2018年12月的租金61万元至今没有缴纳，限2018年12月30日前到村委缴纳，逾期村委将依法收回出租房屋。被告未在该通知上签名，原告标注为“2018年12月19日送达，对方拒签，邢彬。”2019年11月11日的通知载明：被告租赁的房屋快到期，望抓紧时间将房租交齐，并于2019年11月25日前到村委签订2020年1月1日至2021年12月30日合同，前欠款明细为：2015年欠6万元、2016年欠15万元、2017年欠15万元、2018年欠15万元、2019年欠15万元，总共欠66万元。被告未在该通知上签字，原告标注为“2019年11月12日送达，邢彬，对方拒签。”被告认可欠款事实，但不认可租金从2016年涨价。一审法院认为，被告租赁原告的房屋，被告未及时缴纳租赁费。原告向被告送达了催缴租金通知，被告未提出异议，该催缴租金通知书明确载明了每年的租金数量，因此原告要求被告按照该通知上载明的年租金数额交纳租金，符合法律规定，法院予以支持。被告的辩称理由缺乏证据，法院不予支持。原告要求被告交纳2015年至2020年的租金80万元，法院予以支持。因被告未及时交纳租赁费，原告要求解除合同，法律应予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第七百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院于2021年4月7日判决：一、解除原告招远市罗峰街道城里村村民委员会与被告王飞阳的房屋租赁合同；二、被告王飞阳于判决生效后10日内给付原告招远市罗峰街道城里村村民委员会房屋租赁费80万元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由被告王飞阳负担。二审法庭调查中，上诉人提交2010年12月10日双方签订的房屋租赁合同，其中约定的年租金为5万元，用以证明双方既然没有签订新的合同，就应该按照老合同继续履行。上诉人另主张，这是最晚的一份书面合同，村委向上诉人催收过租金，但是没有告知租金已经上涨。被上诉人质证称，对该合同的真实性没有异议，但是后来口头调整过租金，没有书面合同。被上诉人提交2020年8月9日调查笔录一份，调查人为巨云潭、刘彩菊，被调查人为沈晓波，沈晓波系上诉人邻居，用以证明沈晓波和上诉人共同将出租的涉案商铺转租给了烟台宝通通讯，60多户商铺租赁对象主要为本村村民，基本不签租赁合同，村委重新调整租金有上门通知，上诉人从未提出过异议。上诉人质证称，沈晓波是否租户不明确，是否本村村民不明确，与村委关系不明确，是否村委成员也不知道；笔录中称中间几次调整不记得了，他自己都不清楚；笔录中称对王飞阳的情况不了解；视频只是签字的过程，没有询问的过程。请法庭不采信该笔录。上诉人称，2015年及之前的租金都履行完毕。2011年开始合同约定每年租金5万元，但是一直按照每年10万元收取，所以我方主张2010年至今都应该按照每年10万元交付。被上诉人称，双方最晚的合同是2008年6月10日的，租期2年，但未履行，2015年之前双方实际履行的合同是每年10万元租金，我方给上诉人开的收据就是每年10万元，我方一审请求的是2016年之后的租金，之前的双方没有异议；村委是按照村民口头调整租金的形式管理，每次调整都是63户同步调整，上门通知上诉人，对这个调整是众所周知的，上诉人从来没有异议，直到第一次开庭，上诉人也是认可的，我方也去通知过上诉人，上诉人如果有异议可以重新评估，但是上诉人也没有提出过异议。本院审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，从双方一审及二审法庭陈述及起诉状等可知，本案双方争议是，2016年及之后每年租金10万还是15万元。上诉人认可其提交的2010年12月10日双方签订的租赁合同是最晚的一份合同。被上诉人主张双方最晚的合同是2008年6月10日的，后来口头调整过租金，但没有书面合同。双方均在二审法庭调查中认可双方2015年及之前的房屋租金为每年10万元且均已经履行完毕。2020年9月28日一审法庭调查时，上诉人认可村委向其追要过2016年以后的租金欠款，但其不知道每年涨到15万元，不合常理。上诉人也不认可二审中村委提交的调查笔录，仍然要求每年租金按照10万元收取，但是上诉人未搬走，一直使用租赁房屋，也未提交反证反驳村委提交的证据。从双方法庭陈述及2010年之后不再订立书面的租赁合同等事实判断，村委的陈述较符合情理。一审判决认定村委提高了年租金、上诉人未足额交租金，是正确的。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由上诉人王飞阳负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  张莉莉审判员  刘海波二〇二一年八月二十四日书记员  吕冠晓