浙江省嵊州市人民法院执行裁定书（2021）浙0683执异75号        案外人：马秋庆，男，1963年12月15日出生，汉族，住嵊州市。                案外人：陈慧萍，女，1963年12月1日出生，汉族，住嵊州市。                两案外人共同委托诉讼代理人：王清琳，嵊州市方圆法律服务所法律工作者。                申请执行人：华汇建设集团有限公司，住所地：嵊州市三江街道官河南路575号。                法定代表人：周健，董事长。                被执行人：嵊州市中昊文创投资有限公司，住所地：嵊州市经济开发区双塔路55号。                法定代表人：於桂花，执行董事兼总经理。                本院在执行申请执行人华汇建设集团有限公司与被执行人嵊州市中昊文创投资有限公司建设工程施工合同纠纷一案【案号为（2021）浙0683执959号】中，案外人马秋庆、陈慧萍向本院提出书面异议，本院于2021年8月11日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。                案外人马秋庆、陈慧萍向本院提出异议请求：依法解除对案外人所有的位于嵊州市XXX室、嵊州市XXX号商铺的查封，终止对案外人房屋的执行。事实和理由：被执行人嵊州市中昊文创投资有限公司因经营所需，向案外人马秋庆借款人民币1000万元，于2017年7月27日签订《借款合同》一份，约定借款期限自2017年8月1日起至2018年7月31日止共12个月，借款按月息2分计付，利息按月结算。被执行人对借款提供的担保方式为：被执行人提供其开发的玉山公馆三期清单中的营业房及住房作为借款抵押，由被执行人在案外人汇款前将清单中所有的房屋到房管委协助办理网签手续至案外人名下，并协助将房屋进行预告登记到案外人名下。借款到期后，被执行人自愿选择两种方式进行还款及支付利息：①用人民币还款及支付利息；②将上述清单中房屋按清单中的价格出卖给案外人，由被执行人在借款到期或未支付利息超过一个月后七个工作日内协助案外人将上述房屋办理权属证书至案外人名下。由于被执行人未能按时还款，被执行人与案外人于2019年2月1日签订《借款补充合同》一份，约定借款期限延期至2019年5月30日，在2019年6月1日前支付利息及借款。如无法支付，根据新楼盘表网签的商业房及住房，在2019年6月30日前将权属证书办理到案外人名下，并支付利息。因被执行人未归还借款及支付利息，被执行人与案外人协商，被执行人于2019年8月23日将合同中约定网签房屋交付给案外人，作为归还1000万元借款本金。案外人收到被执行人支付的网签的房屋后，案外人已实际缴纳了房屋维修基金、物业费、垃圾清理费等相关费用。由于被执行人的原因，一直未协助案外人办理房屋登记手续。2021年4月29日，被执行人与案外人再次签订《补充合同》一份，约定被执行人同意以网签时的价格作为房屋买卖成交价格，案外人自愿放弃再向被执行人追究借款本金、利息、违约金、实现债权的代理费等因借款引起的一切相关费用。本补充合同签订后，被执行人承诺在2021年5月31日前办理不动产登记至案外人名下。但由于被执行人的原因，至今未将上述房屋登记在案外人名下。案外人认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人目前所持有的房屋现状，完全符合最高人民法院规定的可以排除执行的情形：一、人民法院查封案外人的房屋时间为2021年7月2日，而案外人早就在2018年7月1日已签订了合法的买卖合同，并于同日办理了网签手续；二、被执行人已于2019年8月份已将上述房屋交付给案外人，被查封的房屋早已由案外人所合法占有；三、案外人已全部支付了商品房买卖合同约定的价款，支付方式为被执行人向案外人的1000万元借款相抵偿；四、至今未办理房产过户登记的原因系被执行人公司的原因，而非案外人的原因。案外人已多次要求被执行人履行合同，办理房产过户登记手续，但由于被执行人资金和税务等原因导致至今未办理变更登记。根据上述四方面的事实和最高院的规定，人民法院查封已经属于案外人所有的房屋显然是错误的。案外人特此提出异议，请法院依法解除对案外人所有的房屋的查封，终止对案外人所有的房屋财产的执行。                申请执行人华汇建设集团有限公司答辩称：一、案涉执行案件的执行基础来源于申请执行人华汇建设集团有限公司与被执行人嵊州市中昊文创投资有限公司建设工程施工合同纠纷（2018）浙0683民初1281号案件，该案件已判决确认华汇建设集团有限公司享有在承建工程范围内享有建设工程价款优先权，该优先权并非普通金钱债权，而是优先于抵押权的法定优先权。二、案外人马秋庆、陈慧萍与被执行人嵊州市中昊文创投资有限公司之间并无真实购房意思表示，陈慧萍网签了涉案房屋的目的系为了保障借款的顺利归还，根据《九民会议纪要》第七十一条的相关规定，该行为属于“让与担保”行为，享有的仅仅是担保权利，而非实际“抵房”、“购房”的权利，所谓“抵房”、“购房”条款均无效。三、案外人马秋庆、陈慧萍并非“消费者”，既不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，也不能适用第二十八条规定排除申请执行人基于建设工程优先受偿权的强制执行。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条规定，建设工程承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但不得对抗已经支付全部或大部分款项的商品房消费者买受人。上述条文明确表明买受人必须基于消费者身份，其权利才依法优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权。同时，建设工程优先受偿权系法定优先权，优先于抵押权和普通债权，若排除享有建设工程优先受偿权的债权的执行必须满足《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条商品房消费者的规定。结合本案，抵偿给案外人马秋庆、陈慧萍的房屋总共是9套，房屋属性均为商业，日常理解上是不符合居住目的需要，故本案不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“所购商品房用于居住且买受人名下无其他可用于居住的房屋”的条件。综上，请求驳回案外人的异议请求，继续拍卖XXX室、XXX号商铺。                本院查明，华汇建设集团有限公司与嵊州市中昊文创投资有限公司建设工程施工合同纠纷一案，绍兴市中级人民法院于2021年2月2日作出（2020）浙06民终2666号民事判决，确定：一、嵊州市中昊文创投资有限公司支付华汇建设集团有限公司一期（含主题馆）工程款2673250.32元、二期工程款5631594.99元、三期（含三期铝合金、三期外墙干挂石材）工程款4463985.61元，合计12768830.92元，并支付相应利息损失；二、华汇建设集团有限公司在本案确定的一期（含主题馆）工程款2673250.32元和（2018）浙0683民初1281号民事判决确定的一期（含主题馆）欠付工程款679572元，合计3352822.32元范围内对嵊州文化创意产业园一区及主题馆建设工程经折价或者拍卖所得价款（包括出售房屋所得房票款）享有优先受偿权；在本案确定的二期工程款5631594.99元和（2018）浙0683民初1281号民事判决确定的二期欠付工程款5636350元，合计11267944.99元范围内对嵊州文化创意产业园二期建设工程经折价或者拍卖所得价款（包括出售房屋所得房票款）享有优先受偿权；在本案确定的三期（含三期铝合金、三期外墙干挂石材）工程款4463985.61元范围内对嵊州文化创意产业园三期高层住宅建设工程经折价或者拍卖所得价款（包括出售房屋所得房票款）享有优先受偿权。因嵊州市中昊文创投资有限公司未自动履行，本院经华汇建设集团有限公司申请，于2021年4月1日依据上述判决执行立案。执行中，本院于2021年7月2日作出（2021）浙0683执959号之一执行裁定书，查封嵊州市中昊文创投资有限公司所有的位于嵊州市XXX室，位于嵊州市XXX号等房产。                另查明，2017年7月27日，马秋庆（甲方）与嵊州市中昊文创投资有限公司（乙方）签订借款合同，约定由乙方向甲方借款人民币壹仟万元，借款期限自2017年8月1日起至2018年7月31日止共计12个月，借款按月息2分计算按月结算，担保方式为“1．乙方提供由本公司开发的玉山公馆三期清单（XXX室）中的营业房及住房房屋作为借款的抵押。由乙方在甲方汇款前将清单中的所有房屋到房管委协助办理网签手续至甲方名下，并协助将房屋进行预告登记到甲方名下。房屋的价格按清单中的价格执行。2．借款到期后，乙方自愿选择如下两种方式进行还款及支付利息：①用人民币还款及支付利息；②将上述清单中房屋按清单中的价格出卖给甲方，并由乙方在借款到期或未支付利息超过一个月后七个工作日内协助案外人将上述房屋办理权属证书至甲方名下。如乙方未按上述约定及时还款或支付利息，则乙方视为同意按第②种方式履行还款义务，办理权证所需的费用、税费等按有关规定承担。3．上述借款及利息等由股东叶德忠、魏大年自愿提供连带责任担保。担保期限自主债务履行期届满之日起两年。”2017年7月31日，马秋庆向嵊州市中昊文创投资有限公司汇款1000万元，同日，嵊州市中昊文创投资有限公司向马秋庆开具金额为1000万元的收据并在款项内容里载明为“借款”。2017年7月29日，马秋庆、陈慧萍作为买受人与嵊州市中昊文创投资有限公司就XXX室签订商品房买卖合同，并于当日进行了网签备案；2018年7月1日，马秋庆、陈慧萍作为买受人与嵊州市中昊文创投资有限公司就XXX号逐套签订商品房买卖合同，并于当日进行了网签备案，上述九处不动产合同总价为1000万元。2019年2月1日，马秋庆（甲方）与嵊州市中昊文创投资有限公司（乙方）签订借款补充合同：乙方向甲方借款人民币壹仟万元，原借款合同清单中乙方开发的玉山公馆三期的营业房及住房作为借款的抵押，已把抵押的营业房及住房网签到甲方名下，由于乙方自身原因，楼盘表出现错误造成玉山公馆三期营业房及住宅无法办理权属证书，乙方恳求甲方注销原网签合同，根据正确的楼盘表重新签订销售合同，为此将借款期限延期至2019年5月30日，在2019年6月1日前支付利息及借款，如无法支付，根据新楼盘表网签的商业房及住房，在2019年6月30日前将权属证书办理到甲方名下并支付利息，根据新楼盘表所签订销售合同营业房及住房清单（XXX号，以及XXX室）见本补充合同，由乙方在2019年3月10日前把清单中的营业房及住宅预告登记到甲方名下，原借款合同中借款利息为税后月息二分。2021年4月8日，嵊州市中昊文创投资有限公司为马秋庆办理XXX号，以及XXX室的交房手续，马秋庆缴纳了维修基金、装修垃圾清运费等相关费用。2021年4月29日，马秋庆（甲方）与嵊州市中昊文创投资有限公司（乙方）签订补充合同，约定乙方根据《商品房买卖合同》约定可向甲方收取的房款人民币壹仟万元整，同意房款抵偿原甲方出借资金给乙方人民币壹仟万元整，甲方自愿放弃向乙方追究借款本金、利息、违约金、实现债权的代理费等因借款引起的一切相关费用，乙方承诺以网签日期时的房屋价格成交房屋买卖，乙方承诺在2021年5月31日前办理不动产登记至甲方名下。                本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人马秋庆、陈慧萍与被执行人嵊州市中昊文创投资有限公司在签订商品房买卖合同时的真实意思表示是将房屋过户到案外人名下的方式对其债权提供担保，买卖并非当事人的真实意思表示，房屋买卖合同仅是作为借款的非典型担保。上述合同名为买卖实为担保，案外人只能请求参照关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，而不能申请排除执行。据此，案外人马秋庆、陈慧萍享有排除执行权利的法定条件并未成就，其异议请求理由不成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：                驳回马秋庆、陈慧萍的异议请求。                案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。                    审判长过岸冰            审判员杨月江            审判员相泽波    二〇二一年八月二十四日            书记员黄睿