贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终6489号上诉人（原审被告）：贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司，住所地贵州省贵安新区行政中心岐山村贵安新区管委会6号楼6113室。法定代表人：欧阳腾平。委托诉讼代理人：李筑丹，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦耀院，贵州瀛黔律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杨率，男，1980年11月17日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：杨平，贵州文福律师事务所律师。上诉人贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园物业公司）因与被上诉人杨率商品房预售合同纠纷一案，不服贵阳市花溪区人民法院(2020)黔0111民初11579号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法独任审理，本案现已审理终结。上诉人碧桂园物业公司上诉请求：1.撤销原判并依法改判；2.本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院判决上诉人承担的逾期交房违约金过高。虽然双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，约定了逾期交付房屋的违约金为已付房款的日万分之二，但同时亦约定了逾期交房违约金总额不得超过已付房款的15%。上诉人认为合同约定的违约金过高，应该依法调减。本案中，被上诉人并未举证证明其实际损失，其购买的案涉房屋不管是自身使用，还是用于出租，逾期交房可能给被上诉人造成的损失实际都是租金损失。依据相关司法解释规定，违约金可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。该案由花溪区人民法院管辖，因此应参照2014年花溪的租金指导价计算被上诉人的租金损失。上诉人认为《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金过分高于上诉人给被上诉人造成的实际损失，且疫情期间也对上诉人产生了影响，请求法院依法调减违约金。被上诉人杨率答辩称，1.一审认定事实清楚，适用法律正确；2.合同约定的违约金是上诉人的格式合同条款，而不是对等协商的，上诉人不会订立对自己不利的条款，应该按照合同约定计算违约金；3.过错方是上诉人，被上诉人已及时交纳购房款；4.双方签订了合同条款，不应参照计算违约金，不具有公平性；5.违约金不能超过15%应属无效条款，应参照主合同计算违约金；6.逾期交房的时间发生在疫情之前，不能将疫情期间违约金扣除。杨率向一审法院起诉请求：1.判决被告向原告支付因逾期交付商品房而产生的违约金41833.8元（违约金自2019年7月1日起，以已付房款1283246元为基数，按每日万分之二计算至商品房经验收合格具备交付适用条件且实际交付原告之日止）；2、判决被告支付从逾期支付交房违约金之日起以逾期交房违约金为基数，按人民银行同期贷款年利率4.35%的标准计算利息至逾期交房违约金付清为止；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2017年11月23日，原告杨率与被告碧桂园物业公司签订了《商品房买卖合同》，该合同主要约定一、杨率向碧桂园物业公司购买该公司开发的位于贵安新区建设项目综合体ＯＮＥ城（6）幢1层34号房屋（商铺），房屋总价款1283246元，原告已经按照合同约定支付房款；二、第十一条“交付时间和条件”，（一）出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列条件1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。三、第十二条主要约定了本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件，其中（一）上水、下水、供电交付时达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户；（二）公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案，如在约定期限内未达到交付使用条件的，出卖人尽快建设完成而无须承担其他责任。四、第十三条，逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。五、该商品房达到第十一条约定的交房条件后，出卖人应当在交付之日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。合同签订当日，原告已经按照合同约定支付房款。另查，案涉贵安1号一期建设项目（综合体ＯＮＥ城）的房屋已经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位于2019年9月27日验收合格，并于2019年11月20日经贵安新区规划建设管理局进行综合验收备案登记。2019年12月4日，贵州贵安新区规划建设管理局在其网站上登载了“碧桂园贵安1号一期建设项目（ＯＮＥ城）项目交房公示”，主要内容为经该局审查，碧桂园贵安1号一期建设项目（ＯＮＥ城）房屋已取得《建设工程规划许可证》《建筑工程竣工验收备案》《建筑试运行备案表（试行）》、供水、排水、供电、燃气、通讯、广播电视网等部门出具的达到正常使用条件的证明资料，现对外公示。公示期间内，如对该商品房交付有异议的，请联系该局，公示期为2019年12月4日至2019年12月10日。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、交款收据、个人商业用房贷款合同等证据在卷作证，一审法院予以确认。一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制规定，合法有效，双方均应按约履行合同义务。本案中，原告按合同约定方式向被告支付了全部房款，被告应当按约定向原告交付符合合同约定条件的房屋，否则应当承担违约责任。关于被告应承担的逾期交房违约责任。根据合同约定，被告应向原告交付房屋的时间是2019年6月30日，但被告至该日未将验收合格的房屋交付给原告，已构成逾期交房，被告应从逾期之日开始向原告赔偿逾期交房违约金。关于被告抗辩逾期交房违约金约定过高请求调整的意见。根据合同约定，逾期交房违约金按照全部已付房款每日万分之二的标准计算。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，合同中约定的违约金是否应当调整，应在充分尊重当事人意思自治的基础上，结合违约产生的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合进行考虑。具体到本案而言，双方约定的逾期交房违约金标准系被告提供的格式文本合同中明确约定，是双方的真实意思表示，同时考虑到本案逾期交房系由于被告的违约行为导致，其对此存在明显过错。因此，被告要求调减该项违约金标准的请求并不符合法律的相关规定，且该违约金标准并不明显过高，一审法院对此不予支持。关于逾期违约金计算的截止时间问题，根据《建设工程质量管理条例》第四十九条：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”的规定，建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理等主体验收合格经主管部门备案后，即视为竣工验收合格，可以交付使用。案涉房屋的竣工验收备案的时间为2019年11月20日，即已满足交付条件。之后，贵安新区规划建设管理局于2019年12月4日在该局网站登载了交房公示，可以认定被告已经履行了通知交房的义务。所以逾期交房违约金应计算至交房公示期满之日，即2019年12月10日。综上所述，被告逾期交房的天数为从2019年7月1日至2019年12月10日，共162天，故被告应支付原告的逾期交付违约金为1283246元×0.0002×162日=41577.17元。关于原告主张以逾期交房违约金为基数计算利息的请求。本案认为逾期交房违约金本质属于民事责任，是被告因违约所产生的不利法律后果，被告承担的该违约金已足以填补原告的损失。因双方并未约定违约金再计算逾期支付后的违约金利息，故原告主张违约金计算利息，没有事实依据，属于重复主张违约责任，故一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起五日内向原告杨率支付逾期交房违约金41577.17元。二、驳回原告杨率的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交《租金报告》，拟证明案涉房屋同地段的租金标准，案涉房屋应按照租金标准计算违约金，违约金均在日万分之一以下，因此案涉合同约定的违约金标准较高，应按照同地段租金调减为日万分之一或以下。被上诉人质证称，三性均不认可。该报告系单方制作，评估范围只是针对翡翠湾、领航中心、one城；评估报告也只是选择了部分予以评估，不具有普遍性；租金是在双方没有约定的情况下适用，双方有合同约定。二审查明其余事实与一审查明事实一致，本院予确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、一审认定逾期交房违约金是否适当；二、逾期交房违约金是否以已付房款15%为最高限额；三、是否应当考虑新冠疫情影响调整违约金。针对焦点一，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。上诉人主张依据相关司法解释规定，逾期交房违约金可以按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段租金标准调整，但上述情形系在指合同中并未明确约定逾期交房违约金的前提下再按照上述标准支付。本案中合同已明确对违约金的计算方法进行约定，上诉人认为合同约定的日万分之二的逾期交房违约金标准过高，主张参照2014年本市花溪区同类房屋租金指导价调整违约金数额。但是，本案发生的逾期交房违约行为系发生在2019年之后，上诉人主张的2014年的房屋租金指导价不能准确反映本案逾期交房行为给被上诉人所造成的实际损失。上诉人二审中提交的租金评估报告仅系其单方委托，更何况，上诉人逾期交房的行为给被上诉人造成的损失，还应当考虑合同履行后可以获得的利益。综上，上诉人作为专业的房地产机构，基于对自身能力及市场因素的综合考量，经与被上诉人平等协商，在合同中约定的逾期交房违约金标准，系双方的真实意思表示，对双方均有约束力。一审依据合同约定判决上诉人承担日万分之二的逾期交房违约金并不畸高，本院予维持。针对焦点二，关于逾期交房违约金是否以已付房款15%为最高限额的问题。双方《补充协议》第六条第2款虽然约定，逾期交房违约金总额不超过已付房款的15%，但该条款明显属于减轻或免除出卖人承担责任，限制买受人权利的条款，且不利于敦促违约方积极履行合同义务。根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性规定可知，如果补充协议中含有不合理的减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，则仍以主合同约定为准。因此，对于上诉人主张逾期交房违约金应以15%为限的辩解不予采纳。针对焦点三，虽然新冠疫情确系不可抗力，但双方约定的交房时间于2019年6月30日前，根据《中华人民共和国合同法》一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，上诉人的逾期交房行为发生在新冠疫情之前，其以新冠疫情影响为由主张调整违约金本院不予支持。综上所述，上诉人碧桂园物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用100元，由上诉人贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邹爱玲二〇二一年八月九日书记员  蒲美君