广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤04民终2202号上诉人（一审被告）：珠海卓凡嘉德置业有限公司，住所地：珠海市粤华路。法定代表人：林锡周,董事长。委托诉讼代理人：陈福财，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：程洪波，广东德赛律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：珠海粤靓房科技有限公司，住所地：珠海市横琴新区。法定代表人：刘德阳，执行董事。委托诉讼代理人：梁玉林，女，汉族，1992年8月11日出生，住湖南省耒阳市南阳镇，系该公司员工。委托诉讼代理人：黄立宪，北京德恒（珠海）律师事务所律师。上诉人珠海卓凡嘉德置业有限公司（以下简称卓凡嘉德公司）因与被上诉人珠海粤靓房科技有限公司（以下简称粤靓房公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2020)粤0402民初19054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月28日立案依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。卓凡嘉德公司上诉请求：1、撤销一审民事判决第一项，改判卓凡嘉德公司向粤靓房公司支付X房（叶X）、X房（苗X）、X房（张X）、X房（王X）的销售佣金171017.12元；2、判令本案一、二审诉讼费用由粤靓房公司承担。事实与理由：一审判决确认粤靓房公司为卓凡嘉德公司成功代理销售了11套房产属事实认定错误，事实上粤靓房公司仅成功代理销售了上诉请求中的4套房产。一、一审中粤靓房公司提供的完成销售代理行为的证据仅有“置业通”上的客户报备，没有其他销售代理服务行为的任何证据。而“置业通”只要与卓凡嘉德公司签订了《卓凡中心销售代理合同》的任一销售代理机构均可使用并自行报备，也就是说，在“置业通”上进行客户报备仅仅是整个销售代理行为的第一步，后续还须由签约销售代理机构的工作人员带领报备客户现场到访、看房、签约、付款、网签等，而粤靓房公司并未提交任何证据对此予以证明。在没有任何证据证明粤靓房公司提供了看房签约付款等服务的情况下，一审判决认为“购买房屋如此重大的事项，购房人需要看房、签约、付款等多个步骤才能完成，若无粤靓房公司的工作人员携带以及配合，无法完成房产的成交”，是一种毫无根据的假设和推定。事实是粤靓房公司委托了其他代理机构完成上述代理服务，而并非一审判决认定的由粤靓房公司的工作人员完成。二、《卓凡中心销售代理合同》第七条第11款约定：“未经甲方（卓凡嘉德公司）同意，乙方（粤靓房公司）不得再将本项目委托其它代理机构等第三方代理销售。否则一旦发现，甲方有权不予支付代理期内乙方的所有销售代理费及现金奖励。”这表明粤靓房公司只能自行完成销售代理服务，不得再委托第三方代理机构进行代理销售。但事实上，粤靓房公司基本全是委托其它代理机构完成销售代理行为。一审中，粤靓房公司在其提交给一审法院的《珠海粤靓房科技有限公司销售代理过程说明》第一段第一句中提到“粤靓房公司系中介平台公司，与卓凡嘉德公司签订了案涉商品房委托销售协议，同时，粤靓房公司与二十多家中介公司进行合作，扩大获客渠道。”这充分说明粤靓房公司自认了委托第三方代理机构进行代理销售，其行为违反合同约定。但一审判决却认为“其行为符合正常的商业操作……粤靓房公司拓宽获取客户资源也是为了实现双方合作的目的，没有违反双方合同和补充协议的约定”，该认定是错误的。正常的商业操作必须是在合同约定的框架范围内进行，而不是无视合同约定的任意而为。粤靓房公司仅将自己作为平台公司，却将所有的具体代理服务行为委托给其余二十多家中介机构完成，这是明显的违反合同约定的违约行为，是不正常的。之所以卓凡嘉德公司强调《卓凡中心销售代理合同》第七条第11款的存在，是因为卓凡嘉德公司希望其开发的项目在销售过程中，尽量杜绝素质和专业度较差的人员参与代理销售，以保证销售代理机构和销售人员的专业素养和品质，进而提升整个项目的口碑。如果依照一审判决的上述逻辑，卓凡嘉德公司为了拓宽客户资源，完全没有必要约定第七条第11款这种作茧自缚的条款，任由中介代理机构野蛮扩张，但这并非卓凡嘉德公司所期望。综上，卓凡嘉德公司仅认可X房（叶X）、X房(苗X）、X房（张X）、X房（王X）系由粤靓房公司销售代理完成，该四户销售代理佣金合计为496865.12元，卓凡嘉德公司已实际支付325848元，卓凡嘉德公司还应向粤靓房公司支付销售代理佣金171017.12元。粤靓房公司辩称：一、粤靓房公司按照双方约定进行客户信息报备，确认了客户归属于粤靓房公司，粤靓房公司也按照合同约定完成了销售代理工作。首先，无论是一审中粤靓房公司提交的报备记录、认购协议等证据，还是二审中粤靓房公司提交的客户确认视频及书面确认单，都足以证明案涉11套房屋是由粤靓房公司代理销售完成。其次，报备记录，就算如卓凡嘉德公司所言“仅仅是销售代理行为的第一步”，也恰恰证明，卓凡嘉德公司确认报备记录客户均系粤靓房公司委托销售代理的客户。再次，也如卓凡嘉德公司诉状所述，购买房屋的重大事项，当然也不可能由粤靓房公司一人完成。事实上，是由粤靓房公司、卓凡嘉德公司共同完成，客户到访有到访记录可以证明，看房、签约、付款、网签等有一系列的认购协议、装修协议、支付凭证等成交记录可以证明，无论是认购协议还是其他证据，均有卓凡嘉德公司的盖章确认，且销售现场有粤靓房公司员工李丽萍、吴凤晓、薛建荣协助客户和卓凡嘉德公司完成房屋销售，委托销售代理工作不可能在卓凡嘉德公司拒绝签约、拒绝盖章的情况下完成。二、卓凡嘉德公司已支付的32万余元，是除谢X、苗X、张X、王X四人以外的销售代理费。卓凡嘉德公司称粤靓房公司仅成功销售代理四套房产，已支付的销售代理费是叶X、苗X、张X、王X四套房屋的销售代理费。事实上，该32万余元是谢X、苗X、张X、王X四人以外的销售代理费，该32万余元的支付时间在谢X等四人认购时间之前，这点也从侧面证明，包括谢X等四人在内的案涉11套认购房屋均由粤靓房公司完成代理销售，否则卓凡嘉德公司不可能对未发生的认购向卓凡嘉德公司支付代理费。三、粤靓房公司没有委托他人进行销售代理案涉房屋。首先，粤靓房公司拓宽获客渠道是应有之意，也是正常的符合合同目的商业行为，给卓凡嘉德公司多拉点客户，卖多几套房，给卓凡嘉德公司多挣点钱，在卓凡嘉德公司眼中，反而成为了一种错误。其次，委托销售代理和拓宽获客渠道是两个概念。粤靓房公司拓宽获客渠道，恰恰是为了完成双方约定的委托销售代理业务，而非委托他人进行销售代理，卓凡嘉德公司是以偏概全。四、粤靓房公司仍然在继续协助案涉房屋客户完成收楼等后续工作。时至今日，鉴于疫情影响，许多客户特别是港澳客户，无法前来卓凡中心进行收楼，粤靓房公司仍然积极与卓凡嘉德公司及客户联系，协助客户沟通收楼、管理费、契税缴纳等后续工作。粤靓房公司向一审法院起诉请求判令：1.卓凡嘉德公司向粤靓房公司支付销售代理费1062634.79元；2.卓凡嘉德公司向粤靓房公司支付自2019年7月25日起至销售代理费付清之日止的违约金51480.23元（以1062634.79元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年10月20日）；3.卓凡嘉德公司向粤靓房公司支付律师费20000元；4.卓凡嘉德公司承担本案诉讼费、保全费、差旅费、评估费、鉴定费等。一审法院认定事实：2019年4月1日，卓凡嘉德公司作为甲方与乙方粤靓房公司签订一份《卓凡中心销售代理合同》，约定：甲方委托乙方代理销售甲方开发的珠海“卓凡中心”可售单位，甲方根据乙方实际代理销售单位的签约销售额向乙方支付销售代理费及现金奖励；代理期限自2019年4月1日至2019年6月30日；甲方委托乙方销售代理，应由客户签署的法律文件均由甲方负责与客户签订，乙方不得以自己的名义与客户签订任何关于项目的认购、买卖或销售合约等法律文件，亦不得向客户收取任何费用，否则，甲方有权解除合同并不予支付所有销售代理费及现金奖励，且由乙方自行承担因此而造成的一切损失；销售代理事宜的执行细则详见《卓凡中心一二手联动销售执行细则》；销售代理费计提的标准：（1）代理期内甲方按照4%的签约销售额计提销售代理费（含税），并按照每套1万元计提现金奖励；（2）代理期内，如乙方成交价款不低于甲方规定的价格折扣最低限，且成交客户符合执行细则规定的报备要求的，则该单位有资格计提相应的销售代理费及现金奖励；（3）销售代理费及现金奖励计提以人民币结算，计提的销售代理费按《商品房买卖合同》约定的房屋成交总价作为计算标准；（4）代理期内，除销售代理费以及现金奖励外，甲方不须向乙方支付任何其他费用；（5）代理期间所产生之相关税费按法律规定由甲、乙方各自承担；销售代理费计算方式：（1）销售代理费及现金奖励发放方式，客户交齐定金后3个工作日内甲方支付乙方5000元现金奖励，客户交齐首期款，可结算50%销售代理费及5000元现金奖励，一次性付款客户付完全款并网签、按揭付款客户付清首期款并网签，可结算剩余的50%销售代理费；（2）乙方应于每月30日前，向甲方提供经乙方确认且乙方负责人签字的上月转介成交且付清定金单位的清单作为结算依据；（3）现金奖励及销售代理费结算前，乙方应向甲方提交结算清单，甲方经审核确认后通知乙方开具合法、有效、等额的增值税专用发票，并在收到乙方发票后的30日内安排付款；（4）如乙方转介成交的客户在支付房款或签订《认购协议》或买卖合同后，出现甲方与客户的商品房买卖关系解除的情形的，甲方无需就该单位向乙方支付任何费用，已结销售代理费及现金奖励需全部退回；任何一方有违反合同约定的行为的，对方均可依照合同内容及法律规定要求违约方承担责任；因合同履行所引起的任何争议，双方同意先行协商，以期达成一致，协商不成的，可向甲方所在地的人民法院提起诉讼，由此引致的一切损失，包括但不限于诉讼费、评估费、鉴定费、合理律师费、差旅费等，均由败诉方承担；合同约定乙方需退还或支付甲方相应费用，甲方有权在应支付给乙方的销售代理费及现金奖励中予以扣减，不足部分甲方有权继续追偿；等等。合同还对销售价格和折扣、甲方的权利和义务、乙方权利和义务、合同解除、终止、文本及生效等进行了约定。另，附件《卓凡中心一二手联动销售执行细则》约定：报备流程规则：1.在“华发置业通”微信公众号的华发股份全民营销平台推荐客户，必须报备客户手机全号，否则报备无效；2.报备成功客户由代理公司同事陪同来访，如无法陪同到访，可托同事代为陪同到访；3.客户支付定金及签订《认购协议》后，项目开发商对客户电话号码全号、认购人全名、身份证信息进行最终复核；等。2019年6月21日，卓凡嘉德公司作为甲方与乙方粤靓房公司又签订一份《卓凡中心销售代理合同补充协议》，约定：双方合作有效期限延长至2019年8月31日；委托有效期内，代理费及现金奖励执行标准以书面函件形式通知乙方；等。2019年3月31日，卓凡嘉德公司向各渠道代理公司发出一份《卓凡中心一二手联动销售4-5月份冲刺任务通知》，内容：根据双方的合作关系，卓凡嘉德公司将在2019年4月1日至5月31日调整成交现金奖励执行标准，依据市场情况以及项目销售目标，将奖励通知如下：1.佣金及成交现金奖励：时间：2019年4月1日至5月31日，产品：3.55m、5m户型，奖励：5%（佣金）+6万元/套（税前）；产品：4.6m户型，奖励：4%（佣金）+4万元/套（税前）；等。2019年5月31日，卓凡嘉德公司向各渠道代理公司发出一份《卓凡中心一二手联动销售6月份冲刺任务通知》，内容：根据双方的合作关系，卓凡嘉德公司将在2019年6月1日至6月30日调整成交现金奖励执行标准，依据市场情况以及项目销售目标，将奖励通知如下：1.佣金及成交现金奖励：时间：2019年6月1日至6月30日，产品：5m户型，奖励：5%（佣金）+6万元/套（税前）；产品：3.55m、4.6m户型，奖励：4%（佣金）+4万元/套（税前）；等。2019年6月28日，卓凡嘉德公司向各渠道代理公司发出一份《卓凡中心一二手联动销售7月份冲刺任务通知》，内容：根据双方的合作关系，卓凡嘉德公司将在2019年6月27日至7月31日调整成交现金奖励执行标准，依据市场情况以及项目销售目标，将奖励通知如下：1.佣金及成交现金奖励：时间：2019年6月27日至7月31日，产品：边角位产品（附件列表房源）及5m户型，奖励：5%（佣金）+6万元/套（税前）；产品：其余产品，奖励：4%（佣金）+4万元/套（税前）；等。粤靓房公司主张为卓凡嘉德公司代理销售王X（X）、何X（X）、吴X（X）、吴X（X）、骆X（X）、叶X（X）、唐X（X）、谢X（X）、苗X（X）、张X（X）、王X（X）认购的11套房产，请求卓凡嘉德公司支付上述11套房产代理费，分别提交如下证据主张：1.《认购协议》、华发置业通报备记录，主张2019年4月20日王X认购X房，层高3.55m，成交总价1396785元，以一次性方式支付，佣金69839.25元、现金奖励60000元，合计129839.25元；2.《认购协议》、华发置业通报备记录，主张2019年4月20日何X认购X房，层高4.6m，成交总价2052564元，以一次性方式支付，佣金82102.56元、现金奖励40000元，合计122102.56元；3.《认购协议》、华发置业通报备记录，主张2019年4月21日吴X认购X房，层高3.55m，成交总价1580706元，以一次性方式支付，佣金79035.30元、现金奖励60000元，合计139035.30元；4.《认购协议》、华发置业通报备记录，主张2019年4月21日吴X认购X房，层高3.55m，成交总价1609788元，以一次性方式支付，佣金80489.40元、现金奖励60000元，合计140489.40元；5.《认购协议》、华发置业通报备记录，主张2019年5月8日骆X认购X房，层高4.6m，成交总价2008948元，以按揭方式支付，佣金80357.92元、现金奖励40000元，合计120357.92元；6.《认购协议》、华发置业通报备记录，主张2019年5月18日叶X认购X房，层高4.6m，成交总价1971392元，以一次性方式支付，佣金78855.68元、现金奖励40000元，合计118855.68元；7.《认购协议》、华发置业通报备记录，主张2019年6月6日唐X认购X房，层高4.6m，成交总价2152574元，以一次性方式支付，佣金86102.96元、现金奖励40000元，合计126102.96元；8.《认购协议》、华发置业通报备记录，主张2019年7月18日谢X认购X房，层高3.55m，成交总价1842257元，以一次性方式支付，佣金73690.28元、现金奖励40000元，合计113690.28元；9.《认购协议》、华发置业通报备记录，主张2019年7月7日苗X认购X房，层高3.55m，成交总价1261339元，以一次性方式支付，佣金50453.56元、现金奖励40000元，合计90453.56元；10.《认购协议》、华发置业通报备记录，主张2019年7月14日张X认购X房，层高4.6m，成交总价2088897元，以一次性方式支付，佣金83555.88元、现金奖励40000元，合计123555.88元；11.《认购协议》、华发置业通报备记录，主张2019年7月25日王X认购X房，层高3.55m，成交总价2080000元，以一次性方式支付，佣金104000元、现金奖励60000元，合计164000元。粤靓房公司认为上述案涉11套房产合计佣金及现金奖励1388482.79元，卓凡嘉德公司已经支付325848元，卓凡嘉德公司还应支付1062634.79元。卓凡嘉德公司对于案涉11名客户与卓凡嘉德公司签订房屋买卖相关的协议没有异议，但是该证据只是反映客户的购房情况，但是不能证明上述11名客户的成交系由粤靓房公司代理完成。在一审诉讼过程中，粤靓房公司提交三份收据，分别载明“收到卓凡中心成交现金奖励2万元，成交公司：粤靓房、销售姓名：梁玉林、成交房号：807、领取时间：2019-7-8”；“收到卓凡中心成交现金奖励2万元，成交公司：粤靓房、销售姓名：钟杰、成交房号：1413、领取时间：2019-7-30”；“收到卓凡中心成交现金奖励19815元，成交公司：粤靓房、销售姓名：梁玉林、成交房号：1311、领取时间：2019-7-29”。卓凡嘉德公司对上述收据没有异议，认可客户苗X、张X、王X系由粤靓房公司代理完成销售，其他的客户不认可系由粤靓房公司代理完成销售，因此不同意支付其他客户的代理销售费用及现金奖励。在诉讼过程中，粤靓房公司向一审法院提交一组粤靓房公司的员工梁玉林与珠海华发房地产营销顾问有限公司的置业顾问陈达的微信聊天记录截图，陈达向梁玉林发送一份王涛等11人认购协议及装修协议金额统计表，载明：2019/7/18，卓凡中心，1321，谢X，房款1719657，装修款122600；2019/4/20，卓凡中心，702，王X，房款1275985，装修款120800；2019/4/21，卓凡中心，829，吴X，房款1457246，装修款123460；2019/4/21，卓凡中心，827，吴X，房款1486328，装修款123460；2019/4/20，卓凡中心，2213，何X，房款1895664，装修款156900；2019/5/18，卓凡中心，1808，叶X，房款1814492，装修款156900；2019/5/8，卓凡中心，，骆X，房款1854023，装修款154925；2019/6/6，卓凡中心，2202，唐X，房款1999049，装修款153525；2019/7/7，卓凡中心，807，苗X，房款1182939，装修款78400；2019/7/14，卓凡中心，1413，张X，房款1933972，装修款154925；2019/7/25，卓凡中心，1311，王X，房款1955300，装修款124700。双方在一审诉讼中均认可案涉“卓凡中心”楼盘交由珠海华发房地产营销顾问有限公司对外销售。在一审庭审中，卓凡嘉德公司对于该证据的真实性没有异议，但是认为陈达仅系珠海华发房地产营销顾问有限公司众多的置业顾问之一，其没有被授权，不能代表珠海华发房地产营销顾问有限公司，更不能代表卓凡嘉德公司。2019年4月24日，卓凡嘉德公司向粤靓房公司支付25000元。2019年11月27日，卓凡嘉德公司向粤靓房公司支付100000元。2020年1月19日，卓凡嘉德公司向粤靓房公司支付130848.34元。粤靓房公司主张上述三次付款共计255848.34元以及现金奖励，卓凡嘉德公司共计向粤靓房公司支付了325848.34元。卓凡嘉德公司对于证据的真实性没有异议，但是该组证据仅证明卓凡嘉德公司认可苗X、张X、王X三位客户由粤靓房公司代理销售完成。2020年10月9日，粤靓房公司（甲方）与北京德恒（珠海）律师事务所（乙方）签订一份《委托代理合同》，粤靓房公司授权北京德恒（珠海）律师事务所代理其与卓凡嘉德公司销售佣金纠纷一案，乙方接受甲方的委托，并指派律师崔炜、黄立宪以委托代理人身份具体办理，粤靓房公司一次性支付20000元作为律师费；等等。2020年10月22日，粤靓房公司向北京德恒（珠海）律师事务所支付律师费2万元，北京德恒（珠海）律师事务所向粤靓房公司开具律师费发票。一审法院认为，本案的争议焦点是粤靓房公司是否有权向卓凡嘉德公司主张代理销售11套房产的销售代理费及现金奖励。根据粤靓房公司提供的证据，结合双方当事人的各自陈述，分析如下：一、粤靓房公司是否代理销售了上述11套房产。粤靓房公司主张代理销售了上述11套房产，但卓凡嘉德公司仅认可粤靓房公司代理销售了客户叶X（X房）、苗X（X房）、张X（X房）、王X（X房）的四套房产。首先，按照双方签订的《卓凡中心销售代理合同》以及补充协议、《卓凡中心一二手联动销售执行细则》，案涉11套房产的客户均系粤靓房公司按照联动销售执行细则的要求，在“华发置业通”系统中进行报备，根据双方在一审庭审中的陈述以及所提交的证据，“华发置业通”系统系卓凡嘉德公司开发的“卓凡中心”的唯一客户报备系统，粤靓房公司对客户信息进行报备录入后，在该系统中其没有其他操作的权限，后续的系统操作均由珠海华发房地产营销顾问有限公司以及卓凡嘉德公司完成。其次，案涉11套房产的客户均由粤靓房公司在“华发置业通”系统报备后，之后均与卓凡嘉德公司签订认购协议，并按照双方的约定履行了付款义务，即上述案件11套房产已经成交。购买房屋如此重大的事项，购房人需要看房、签约、付款等多个步骤才能完成，若无粤靓房公司的工作人员携带以及配合，无法完成房产的成交。再次，粤靓房公司通过其合作的中介机构拓宽销售渠道，获得客户后由粤靓房公司通过“华发置业通”系统报备成为粤靓房公司的客户，该行为符合正常的商业操作，粤靓房公司的行为并非委托其他代理机构进行销售，粤靓房公司拓宽获取客户资源的渠道也是为了实现双方合作的目的，没有违反双方合同及补充协议的约定。最后，在珠海华发房地产营销顾问有限公司的置业顾问陈达发送给粤靓房公司员工梁玉林的微信聊天记录中，陈达对于案涉11套成交房屋的客户系属于粤靓房公司的客户也进行了确认，并发送每套房屋客户名称、成交明细。虽然陈达只是珠海华发房地产营销顾问有限公司的置业顾问之一，但是珠海华发房地产营销顾问有限公司系案涉“卓凡中心”的销售商，其公司工作人员对于客户的成交信息可以清楚知悉，因此，陈达制作以及发送的成交房屋明细具有客观性，具有证据的证明效力。综上，粤靓房公司所提交的证据足以证明案涉11套房屋系由粤靓房公司代理销售完成，故一审法院确认粤靓房公司已为卓凡嘉德公司成功代理销售客户X（X）、何X（X）、吴X（X）、吴X（X）、骆X（X）、叶X（X）、唐X（X）、谢X（X）、苗X（X）、张X（X）、王X（X）等共计11套房产。二、卓凡嘉德公司应向粤靓房公司支付的销售代理费及现金奖励的金额。根据一审法院的上述分析，确认案涉11套房产由粤靓房公司代理销售完成，故卓凡嘉德公司应当按照合同、补充协议以及后续发送的冲刺任务通知向粤靓房公司支付销售代理费和现金奖励。在一审诉讼过程中，双方均认可按照“卓凡中心”委托珠海华发房地产营销顾问有限公司对外销售。珠海华发房地产营销顾问有限公司置业顾问陈达通过微信向粤靓房公司员工梁玉林发送成交明细所列客户、房号、成交金额等，因陈达作为珠海华发房地产营销顾问有限公司工作人员对于客户的成交信息可以清楚知悉，因此，陈达制作以及发送的成交房屋明细具有客观性，具有证据的证明效力，并且粤靓房公司也向一审法院提交了上述11套房屋客户的认购协议予以佐证，因此，一审法院对粤靓房公司根据陈达发送明细中确认的房号、金额等，并按照合同、补充协议以及冲刺任务通知约定销售代理费及现金奖励计算制作的《粤靓房-卓凡中心结佣明细表》予以确认，即卓凡嘉德公司应向粤靓房公司共计支付前述11套房产的销售代理费和现金奖励1388482.79元。卓凡嘉德公司已经向粤靓房公司支付325848元，尚余1062634.79元未付。三、卓凡嘉德公司支付销售代理费及现金奖励的条件是否成就。虽然合同约定“现金奖励及销售代理费结算前，乙方应向甲方提交结算清单，甲方经审核确认后通知乙方开具合法、有效、等额的增值税专用发票，并在收到乙方发票后的30日内安排付款”，但是根据粤靓房公司向一审法院提交的支付现金奖励的收据以及卓凡嘉德公司向粤靓房公司的付款银行回单可知，双方在实际履行过程中均没有按照上述合同的约定履行结算销售代理费以及现金奖励，即双方在履行过程以实际履行的方式变更了该条款的履行方式，现粤靓房公司通过诉讼的方式向卓凡嘉德公司主张权利，但是卓凡嘉德公司仍未履行，故粤靓房公司主张卓凡嘉德公司支付尚欠的销售代理费和现金奖励共计1062634.79元，理据充分，一审法院予以支持。四、卓凡嘉德公司是否应向粤靓房公司支付违约金的问题。合同约定“现金奖励及销售代理费结算前，乙方应向甲方提交结算清单，甲方经审核确认后通知乙方开具合法、有效、等额的增值税专用发票，并在收到乙方发票后的30日内安排付款”，双方在实际履行过程中通过实际履行的方式变更了该条款约定，但是并没有明确应向粤靓房公司支付销售代理费和现金奖励的时间，粤靓房公司以卓凡嘉德公司逾期支付代理费请求卓凡嘉德公司支付违约金，理据不足，一审法院不予支持。五、卓凡嘉德公司是否应向粤靓房公司支付粤靓房公司支出的律师费问题。双方合同约定“因合同履行所引起的任何争议，双方同意先行协商，以期达成一致，协商不成的，可向甲方所在地的人民法院提起诉讼，由此引致的一切损失，包括但不限于诉讼费、评估费、鉴定费、合理律师费、差旅费等，均由败诉方承担”，因卓凡嘉德公司欠付粤靓房公司销售代理费和现金奖励，粤靓房公司不得已提起本案的诉讼，在粤靓房公司提起本案诉讼后，卓凡嘉德公司仍未履行付款，故粤靓房公司请求卓凡嘉德公司支付因本案诉讼支出的律师费2万元，符合双方合同约定和法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，一审法院判决：一、卓凡嘉德公司于判决发生法律效力之日起十日内向粤靓房公司支付销售代理费和现金奖励共计1062634.79元；二、卓凡嘉德公司于判决发生法律效力之日起十日内向粤靓房公司支付因本案支出的律师费20000元；三、驳回粤靓房公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取7433元，财产保全费5000元，合计12433元，由粤靓房公司负担433元，卓凡嘉德公司负担12000元。二审期间，粤靓房公司向本院提交如下证据：1.何伟安、唐X、王X、谢X等四人购房确认视频（光盘一张）；2.吴X、吴X等2人购房确认单；3.委托代理合同、律师费发票及付款回单。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明，《卓凡中心销售代理合同》第七条第11款约定：未经卓凡嘉德公司同意，粤靓房公司不得再将本项目委托其他代理机构等第三方代理销售，否则一旦发现，卓凡嘉德公司有权不予支付代理期内粤靓房公司的所有销售代理费及现金奖励等。《卓凡中心一二手联动销售执行细则》中“报备流程规则”第3点“成交后最终复核”约定：客户支付定金及签订《认购协议》后，项目开发商对客户电话号码全号、认购人全名、身份证信息进行最终复核。系统报备的客户姓名、电话号码须与《认购协议》中的客户信息一致。复核结果为判定客户是否有效及客户权属的依据。项目开发商将根据最终复核结果结算佣金等相关费用等。叶X与卓凡嘉德公司的《认购协议》签订于2019年5月18日。粤靓房公司曾向卓凡嘉德公司提交到访情况说明确认单，对X房叶X的到访特殊情况进行说明，卓凡嘉德公司确认该客户权属归于粤靓房公司，同意结算。粤靓房公司在一审提交的《销售代理过程说明》中称，粤靓房公司系中介平台公司，与二十多家中介公司进行合作，扩大获客渠道。一般来说，客户会在各个中介的门店进行房产咨询，确认拟购买的楼盘，如卓凡中心等，此时门店中介会采集客户看房信息，在粤靓房公司中介工作微信群里面对客户信息进行报备。粤靓房公司收到客户信息后，到华发置业通进行报备。需要说明的是，粤靓房公司只能对客户信息进行录入及提交至卓凡嘉德公司审核，除此之外，已没有任何操作权限。粤靓房公司在华发置业通进行报备后，粤靓房公司同时携客户到现场，与卓凡嘉德公司一起开展看房、签约、收款等服务。粤靓房公司二审提交的四段视频显示，案外人王X、何X、唐X、谢X四人手持身份证录制视频，在视频中确认其各自购买的涉案X、X、X、X房屋系由粤靓房公司代理完成。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，粤靓房公司起诉主张11套房屋代理销售的佣金，卓凡嘉德公司仅认可其中4套系由粤靓房公司代理销售，认为其余7套系由粤靓房公司另行委托其他中介机构代理销售、不同意支付该部分佣金。本院认为，根据《卓凡中心一二手联动销售执行细则》可知，成交客户所归属代理公司的判定流程，首先由代理公司在华发置业通上报备客户，然后报备成功客户由代理公司同事陪同到访销售中心，最后客户支付定金及签订《认购协议》后，项目开发商对客户及报备情况进行最终复核，复核结果为判定客户是否有效及客户归属的依据。即华发置业通的客户报备确认情况即为判定客户归属的依据。本案中11个购房客户均已经完成到访销售中心、签订认购协议、签订正式买卖合同、交纳购房款等交易流程，粤靓房公司提交的证据显示该11个客户在华发置业通上均显示为粤靓房公司报备，在整个交易环节，卓凡嘉德公司作为开发商全程进行主导，却未对粤靓公司的报备提出异议，故应认定粤靓房公司系11个购房客户的代理销售公司，卓凡嘉德公司应支付11套房屋的佣金。卓凡嘉德公司上诉主张有7套系由粤靓房公司另行委托其他中介机构代理销售，但未提供相应证据证明，本院不予采信。同时本院认为，如一审所述，委托其他中介机构代理销售与通过其他中介机构拓宽销售渠道系两个不同概念，粤靓房公司通过其合作的中介机构拓宽销售渠道，获得客户后由粤靓房公司通过华发置业通系统报备成为粤靓房公司的客户，再由粤靓房公司工作人员陪同客户到访，没有违反双方合同约定，未损害卓凡嘉德公司的利益，反而能实现各方的合作共赢。综上所述，卓凡嘉德公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费3720元，由珠海卓凡嘉德置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二一年八月三十日书记员  王 莉广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤04民终2202号上诉人（一审被告）：珠海卓凡嘉德置业有限公司，住所地：珠海市粤华路。法定代表人：林锡周,董事长。委托诉讼代理人：陈福财，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：程洪波，广东德赛律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：珠海粤靓房科技有限公司，住所地：珠海市横琴新区。法定代表人：刘德阳，执行董事。委托诉讼代理人：梁玉林，女，汉族，1992年8月11日出生，住湖南省耒阳市南阳镇，系该公司员工。委托诉讼代理人：黄立宪，北京德恒（珠海）律师事务所律师。上诉人珠海卓凡嘉德置业有限公司（以下简称卓凡嘉德公司）因与被上诉人珠海粤靓房科技有限公司（以下简称粤靓房公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2020)粤0402民初19054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月28日立案依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。卓凡嘉德公司上诉请求：1、撤销一审民事判决第一项，改判卓凡嘉德公司向粤靓房公司支付X房（叶X）、X房（苗X）、X房（张X）、X房（王X）的销售佣金171017.12元；2、判令本案一、二审诉讼费用由粤靓房公司承担。事实与理由：一审判决确认粤靓房公司为卓凡嘉德公司成功代理销售了11套房产属事实认定错误，事实上粤靓房公司仅成功代理销售了上诉请求中的4套房产。一、一审中粤靓房公司提供的完成销售代理行为的证据仅有“置业通”上的客户报备，没有其他销售代理服务行为的任何证据。而“置业通”只要与卓凡嘉德公司签订了《卓凡中心销售代理合同》的任一销售代理机构均可使用并自行报备，也就是说，在“置业通”上进行客户报备仅仅是整个销售代理行为的第一步，后续还须由签约销售代理机构的工作人员带领报备客户现场到访、看房、签约、付款、网签等，而粤靓房公司并未提交任何证据对此予以证明。在没有任何证据证明粤靓房公司提供了看房签约付款等服务的情况下，一审判决认为“购买房屋如此重大的事项，购房人需要看房、签约、付款等多个步骤才能完成，若无粤靓房公司的工作人员携带以及配合，无法完成房产的成交”，是一种毫无根据的假设和推定。事实是粤靓房公司委托了其他代理机构完成上述代理服务，而并非一审判决认定的由粤靓房公司的工作人员完成。二、《卓凡中心销售代理合同》第七条第11款约定：“未经甲方（卓凡嘉德公司）同意，乙方（粤靓房公司）不得再将本项目委托其它代理机构等第三方代理销售。否则一旦发现，甲方有权不予支付代理期内乙方的所有销售代理费及现金奖励。”这表明粤靓房公司只能自行完成销售代理服务，不得再委托第三方代理机构进行代理销售。但事实上，粤靓房公司基本全是委托其它代理机构完成销售代理行为。一审中，粤靓房公司在其提交给一审法院的《珠海粤靓房科技有限公司销售代理过程说明》第一段第一句中提到“粤靓房公司系中介平台公司，与卓凡嘉德公司签订了案涉商品房委托销售协议，同时，粤靓房公司与二十多家中介公司进行合作，扩大获客渠道。”这充分说明粤靓房公司自认了委托第三方代理机构进行代理销售，其行为违反合同约定。但一审判决却认为“其行为符合正常的商业操作……粤靓房公司拓宽获取客户资源也是为了实现双方合作的目的，没有违反双方合同和补充协议的约定”，该认定是错误的。正常的商业操作必须是在合同约定的框架范围内进行，而不是无视合同约定的任意而为。粤靓房公司仅将自己作为平台公司，却将所有的具体代理服务行为委托给其余二十多家中介机构完成，这是明显的违反合同约定的违约行为，是不正常的。之所以卓凡嘉德公司强调《卓凡中心销售代理合同》第七条第11款的存在，是因为卓凡嘉德公司希望其开发的项目在销售过程中，尽量杜绝素质和专业度较差的人员参与代理销售，以保证销售代理机构和销售人员的专业素养和品质，进而提升整个项目的口碑。如果依照一审判决的上述逻辑，卓凡嘉德公司为了拓宽客户资源，完全没有必要约定第七条第11款这种作茧自缚的条款，任由中介代理机构野蛮扩张，但这并非卓凡嘉德公司所期望。综上，卓凡嘉德公司仅认可X房（叶X）、X房(苗X）、X房（张X）、X房（王X）系由粤靓房公司销售代理完成，该四户销售代理佣金合计为496865.12元，卓凡嘉德公司已实际支付325848元，卓凡嘉德公司还应向粤靓房公司支付销售代理佣金171017.12元。粤靓房公司辩称：一、粤靓房公司按照双方约定进行客户信息报备，确认了客户归属于粤靓房公司，粤靓房公司也按照合同约定完成了销售代理工作。首先，无论是一审中粤靓房公司提交的报备记录、认购协议等证据，还是二审中粤靓房公司提交的客户确认视频及书面确认单，都足以证明案涉11套房屋是由粤靓房公司代理销售完成。其次，报备记录，就算如卓凡嘉德公司所言“仅仅是销售代理行为的第一步”，也恰恰证明，卓凡嘉德公司确认报备记录客户均系粤靓房公司委托销售代理的客户。再次，也如卓凡嘉德公司诉状所述，购买房屋的重大事项，当然也不可能由粤靓房公司一人完成。事实上，是由粤靓房公司、卓凡嘉德公司共同完成，客户到访有到访记录可以证明，看房、签约、付款、网签等有一系列的认购协议、装修协议、支付凭证等成交记录可以证明，无论是认购协议还是其他证据，均有卓凡嘉德公司的盖章确认，且销售现场有粤靓房公司员工李丽萍、吴凤晓、薛建荣协助客户和卓凡嘉德公司完成房屋销售，委托销售代理工作不可能在卓凡嘉德公司拒绝签约、拒绝盖章的情况下完成。二、卓凡嘉德公司已支付的32万余元，是除谢X、苗X、张X、王X四人以外的销售代理费。卓凡嘉德公司称粤靓房公司仅成功销售代理四套房产，已支付的销售代理费是叶X、苗X、张X、王X四套房屋的销售代理费。事实上，该32万余元是谢X、苗X、张X、王X四人以外的销售代理费，该32万余元的支付时间在谢X等四人认购时间之前，这点也从侧面证明，包括谢X等四人在内的案涉11套认购房屋均由粤靓房公司完成代理销售，否则卓凡嘉德公司不可能对未发生的认购向卓凡嘉德公司支付代理费。三、粤靓房公司没有委托他人进行销售代理案涉房屋。首先，粤靓房公司拓宽获客渠道是应有之意，也是正常的符合合同目的商业行为，给卓凡嘉德公司多拉点客户，卖多几套房，给卓凡嘉德公司多挣点钱，在卓凡嘉德公司眼中，反而成为了一种错误。其次，委托销售代理和拓宽获客渠道是两个概念。粤靓房公司拓宽获客渠道，恰恰是为了完成双方约定的委托销售代理业务，而非委托他人进行销售代理，卓凡嘉德公司是以偏概全。四、粤靓房公司仍然在继续协助案涉房屋客户完成收楼等后续工作。时至今日，鉴于疫情影响，许多客户特别是港澳客户，无法前来卓凡中心进行收楼，粤靓房公司仍然积极与卓凡嘉德公司及客户联系，协助客户沟通收楼、管理费、契税缴纳等后续工作。粤靓房公司向一审法院起诉请求判令：1.卓凡嘉德公司向粤靓房公司支付销售代理费1062634.79元；2.卓凡嘉德公司向粤靓房公司支付自2019年7月25日起至销售代理费付清之日止的违约金51480.23元（以1062634.79元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年10月20日）；3.卓凡嘉德公司向粤靓房公司支付律师费20000元；4.卓凡嘉德公司承担本案诉讼费、保全费、差旅费、评估费、鉴定费等。一审法院认定事实：2019年4月1日，卓凡嘉德公司作为甲方与乙方粤靓房公司签订一份《卓凡中心销售代理合同》，约定：甲方委托乙方代理销售甲方开发的珠海“卓凡中心”可售单位，甲方根据乙方实际代理销售单位的签约销售额向乙方支付销售代理费及现金奖励；代理期限自2019年4月1日至2019年6月30日；甲方委托乙方销售代理，应由客户签署的法律文件均由甲方负责与客户签订，乙方不得以自己的名义与客户签订任何关于项目的认购、买卖或销售合约等法律文件，亦不得向客户收取任何费用，否则，甲方有权解除合同并不予支付所有销售代理费及现金奖励，且由乙方自行承担因此而造成的一切损失；销售代理事宜的执行细则详见《卓凡中心一二手联动销售执行细则》；销售代理费计提的标准：（1）代理期内甲方按照4%的签约销售额计提销售代理费（含税），并按照每套1万元计提现金奖励；（2）代理期内，如乙方成交价款不低于甲方规定的价格折扣最低限，且成交客户符合执行细则规定的报备要求的，则该单位有资格计提相应的销售代理费及现金奖励；（3）销售代理费及现金奖励计提以人民币结算，计提的销售代理费按《商品房买卖合同》约定的房屋成交总价作为计算标准；（4）代理期内，除销售代理费以及现金奖励外，甲方不须向乙方支付任何其他费用；（5）代理期间所产生之相关税费按法律规定由甲、乙方各自承担；销售代理费计算方式：（1）销售代理费及现金奖励发放方式，客户交齐定金后3个工作日内甲方支付乙方5000元现金奖励，客户交齐首期款，可结算50%销售代理费及5000元现金奖励，一次性付款客户付完全款并网签、按揭付款客户付清首期款并网签，可结算剩余的50%销售代理费；（2）乙方应于每月30日前，向甲方提供经乙方确认且乙方负责人签字的上月转介成交且付清定金单位的清单作为结算依据；（3）现金奖励及销售代理费结算前，乙方应向甲方提交结算清单，甲方经审核确认后通知乙方开具合法、有效、等额的增值税专用发票，并在收到乙方发票后的30日内安排付款；（4）如乙方转介成交的客户在支付房款或签订《认购协议》或买卖合同后，出现甲方与客户的商品房买卖关系解除的情形的，甲方无需就该单位向乙方支付任何费用，已结销售代理费及现金奖励需全部退回；任何一方有违反合同约定的行为的，对方均可依照合同内容及法律规定要求违约方承担责任；因合同履行所引起的任何争议，双方同意先行协商，以期达成一致，协商不成的，可向甲方所在地的人民法院提起诉讼，由此引致的一切损失，包括但不限于诉讼费、评估费、鉴定费、合理律师费、差旅费等，均由败诉方承担；合同约定乙方需退还或支付甲方相应费用，甲方有权在应支付给乙方的销售代理费及现金奖励中予以扣减，不足部分甲方有权继续追偿；等等。合同还对销售价格和折扣、甲方的权利和义务、乙方权利和义务、合同解除、终止、文本及生效等进行了约定。另，附件《卓凡中心一二手联动销售执行细则》约定：报备流程规则：1.在“华发置业通”微信公众号的华发股份全民营销平台推荐客户，必须报备客户手机全号，否则报备无效；2.报备成功客户由代理公司同事陪同来访，如无法陪同到访，可托同事代为陪同到访；3.客户支付定金及签订《认购协议》后，项目开发商对客户电话号码全号、认购人全名、身份证信息进行最终复核；等。2019年6月21日，卓凡嘉德公司作为甲方与乙方粤靓房公司又签订一份《卓凡中心销售代理合同补充协议》，约定：双方合作有效期限延长至2019年8月31日；委托有效期内，代理费及现金奖励执行标准以书面函件形式通知乙方；等。2019年3月31日，卓凡嘉德公司向各渠道代理公司发出一份《卓凡中心一二手联动销售4-5月份冲刺任务通知》，内容：根据双方的合作关系，卓凡嘉德公司将在2019年4月1日至5月31日调整成交现金奖励执行标准，依据市场情况以及项目销售目标，将奖励通知如下：1.佣金及成交现金奖励：时间：2019年4月1日至5月31日，产品：3.55m、5m户型，奖励：5%（佣金）+6万元/套（税前）；产品：4.6m户型，奖励：4%（佣金）+4万元/套（税前）；等。2019年5月31日，卓凡嘉德公司向各渠道代理公司发出一份《卓凡中心一二手联动销售6月份冲刺任务通知》，内容：根据双方的合作关系，卓凡嘉德公司将在2019年6月1日至6月30日调整成交现金奖励执行标准，依据市场情况以及项目销售目标，将奖励通知如下：1.佣金及成交现金奖励：时间：2019年6月1日至6月30日，产品：5m户型，奖励：5%（佣金）+6万元/套（税前）；产品：3.55m、4.6m户型，奖励：4%（佣金）+4万元/套（税前）；等。2019年6月28日，卓凡嘉德公司向各渠道代理公司发出一份《卓凡中心一二手联动销售7月份冲刺任务通知》，内容：根据双方的合作关系，卓凡嘉德公司将在2019年6月27日至7月31日调整成交现金奖励执行标准，依据市场情况以及项目销售目标，将奖励通知如下：1.佣金及成交现金奖励：时间：2019年6月27日至7月31日，产品：边角位产品（附件列表房源）及5m户型，奖励：5%（佣金）+6万元/套（税前）；产品：其余产品，奖励：4%（佣金）+4万元/套（税前）；等。粤靓房公司主张为卓凡嘉德公司代理销售王X（X）、何X（X）、吴X（X）、吴X（X）、骆X（X）、叶X（X）、唐X（X）、谢X（X）、苗X（X）、张X（X）、王X（X）认购的11套房产，请求卓凡嘉德公司支付上述11套房产代理费，分别提交如下证据主张：1.《认购协议》、华发置业通报备记录，主张2019年4月20日王X认购X房，层高3.55m，成交总价1396785元，以一次性方式支付，佣金69839.25元、现金奖励60000元，合计129839.25元；2.《认购协议》、华发置业通报备记录，主张2019年4月20日何X认购X房，层高4.6m，成交总价2052564元，以一次性方式支付，佣金82102.56元、现金奖励40000元，合计122102.56元；3.《认购协议》、华发置业通报备记录，主张2019年4月21日吴X认购X房，层高3.55m，成交总价1580706元，以一次性方式支付，佣金79035.30元、现金奖励60000元，合计139035.30元；4.《认购协议》、华发置业通报备记录，主张2019年4月21日吴X认购X房，层高3.55m，成交总价1609788元，以一次性方式支付，佣金80489.40元、现金奖励60000元，合计140489.40元；5.《认购协议》、华发置业通报备记录，主张2019年5月8日骆X认购X房，层高4.6m，成交总价2008948元，以按揭方式支付，佣金80357.92元、现金奖励40000元，合计120357.92元；6.《认购协议》、华发置业通报备记录，主张2019年5月18日叶X认购X房，层高4.6m，成交总价1971392元，以一次性方式支付，佣金78855.68元、现金奖励40000元，合计118855.68元；7.《认购协议》、华发置业通报备记录，主张2019年6月6日唐X认购X房，层高4.6m，成交总价2152574元，以一次性方式支付，佣金86102.96元、现金奖励40000元，合计126102.96元；8.《认购协议》、华发置业通报备记录，主张2019年7月18日谢X认购X房，层高3.55m，成交总价1842257元，以一次性方式支付，佣金73690.28元、现金奖励40000元，合计113690.28元；9.《认购协议》、华发置业通报备记录，主张2019年7月7日苗X认购X房，层高3.55m，成交总价1261339元，以一次性方式支付，佣金50453.56元、现金奖励40000元，合计90453.56元；10.《认购协议》、华发置业通报备记录，主张2019年7月14日张X认购X房，层高4.6m，成交总价2088897元，以一次性方式支付，佣金83555.88元、现金奖励40000元，合计123555.88元；11.《认购协议》、华发置业通报备记录，主张2019年7月25日王X认购X房，层高3.55m，成交总价2080000元，以一次性方式支付，佣金104000元、现金奖励60000元，合计164000元。粤靓房公司认为上述案涉11套房产合计佣金及现金奖励1388482.79元，卓凡嘉德公司已经支付325848元，卓凡嘉德公司还应支付1062634.79元。卓凡嘉德公司对于案涉11名客户与卓凡嘉德公司签订房屋买卖相关的协议没有异议，但是该证据只是反映客户的购房情况，但是不能证明上述11名客户的成交系由粤靓房公司代理完成。在一审诉讼过程中，粤靓房公司提交三份收据，分别载明“收到卓凡中心成交现金奖励2万元，成交公司：粤靓房、销售姓名：梁玉林、成交房号：807、领取时间：2019-7-8”；“收到卓凡中心成交现金奖励2万元，成交公司：粤靓房、销售姓名：钟杰、成交房号：1413、领取时间：2019-7-30”；“收到卓凡中心成交现金奖励19815元，成交公司：粤靓房、销售姓名：梁玉林、成交房号：1311、领取时间：2019-7-29”。卓凡嘉德公司对上述收据没有异议，认可客户苗X、张X、王X系由粤靓房公司代理完成销售，其他的客户不认可系由粤靓房公司代理完成销售，因此不同意支付其他客户的代理销售费用及现金奖励。在诉讼过程中，粤靓房公司向一审法院提交一组粤靓房公司的员工梁玉林与珠海华发房地产营销顾问有限公司的置业顾问陈达的微信聊天记录截图，陈达向梁玉林发送一份王涛等11人认购协议及装修协议金额统计表，载明：2019/7/18，卓凡中心，1321，谢X，房款1719657，装修款122600；2019/4/20，卓凡中心，702，王X，房款1275985，装修款120800；2019/4/21，卓凡中心，829，吴X，房款1457246，装修款123460；2019/4/21，卓凡中心，827，吴X，房款1486328，装修款123460；2019/4/20，卓凡中心，2213，何X，房款1895664，装修款156900；2019/5/18，卓凡中心，1808，叶X，房款1814492，装修款156900；2019/5/8，卓凡中心，，骆X，房款1854023，装修款154925；2019/6/6，卓凡中心，2202，唐X，房款1999049，装修款153525；2019/7/7，卓凡中心，807，苗X，房款1182939，装修款78400；2019/7/14，卓凡中心，1413，张X，房款1933972，装修款154925；2019/7/25，卓凡中心，1311，王X，房款1955300，装修款124700。双方在一审诉讼中均认可案涉“卓凡中心”楼盘交由珠海华发房地产营销顾问有限公司对外销售。在一审庭审中，卓凡嘉德公司对于该证据的真实性没有异议，但是认为陈达仅系珠海华发房地产营销顾问有限公司众多的置业顾问之一，其没有被授权，不能代表珠海华发房地产营销顾问有限公司，更不能代表卓凡嘉德公司。2019年4月24日，卓凡嘉德公司向粤靓房公司支付25000元。2019年11月27日，卓凡嘉德公司向粤靓房公司支付100000元。2020年1月19日，卓凡嘉德公司向粤靓房公司支付130848.34元。粤靓房公司主张上述三次付款共计255848.34元以及现金奖励，卓凡嘉德公司共计向粤靓房公司支付了325848.34元。卓凡嘉德公司对于证据的真实性没有异议，但是该组证据仅证明卓凡嘉德公司认可苗X、张X、王X三位客户由粤靓房公司代理销售完成。2020年10月9日，粤靓房公司（甲方）与北京德恒（珠海）律师事务所（乙方）签订一份《委托代理合同》，粤靓房公司授权北京德恒（珠海）律师事务所代理其与卓凡嘉德公司销售佣金纠纷一案，乙方接受甲方的委托，并指派律师崔炜、黄立宪以委托代理人身份具体办理，粤靓房公司一次性支付20000元作为律师费；等等。2020年10月22日，粤靓房公司向北京德恒（珠海）律师事务所支付律师费2万元，北京德恒（珠海）律师事务所向粤靓房公司开具律师费发票。一审法院认为，本案的争议焦点是粤靓房公司是否有权向卓凡嘉德公司主张代理销售11套房产的销售代理费及现金奖励。根据粤靓房公司提供的证据，结合双方当事人的各自陈述，分析如下：一、粤靓房公司是否代理销售了上述11套房产。粤靓房公司主张代理销售了上述11套房产，但卓凡嘉德公司仅认可粤靓房公司代理销售了客户叶X（X房）、苗X（X房）、张X（X房）、王X（X房）的四套房产。首先，按照双方签订的《卓凡中心销售代理合同》以及补充协议、《卓凡中心一二手联动销售执行细则》，案涉11套房产的客户均系粤靓房公司按照联动销售执行细则的要求，在“华发置业通”系统中进行报备，根据双方在一审庭审中的陈述以及所提交的证据，“华发置业通”系统系卓凡嘉德公司开发的“卓凡中心”的唯一客户报备系统，粤靓房公司对客户信息进行报备录入后，在该系统中其没有其他操作的权限，后续的系统操作均由珠海华发房地产营销顾问有限公司以及卓凡嘉德公司完成。其次，案涉11套房产的客户均由粤靓房公司在“华发置业通”系统报备后，之后均与卓凡嘉德公司签订认购协议，并按照双方的约定履行了付款义务，即上述案件11套房产已经成交。购买房屋如此重大的事项，购房人需要看房、签约、付款等多个步骤才能完成，若无粤靓房公司的工作人员携带以及配合，无法完成房产的成交。再次，粤靓房公司通过其合作的中介机构拓宽销售渠道，获得客户后由粤靓房公司通过“华发置业通”系统报备成为粤靓房公司的客户，该行为符合正常的商业操作，粤靓房公司的行为并非委托其他代理机构进行销售，粤靓房公司拓宽获取客户资源的渠道也是为了实现双方合作的目的，没有违反双方合同及补充协议的约定。最后，在珠海华发房地产营销顾问有限公司的置业顾问陈达发送给粤靓房公司员工梁玉林的微信聊天记录中，陈达对于案涉11套成交房屋的客户系属于粤靓房公司的客户也进行了确认，并发送每套房屋客户名称、成交明细。虽然陈达只是珠海华发房地产营销顾问有限公司的置业顾问之一，但是珠海华发房地产营销顾问有限公司系案涉“卓凡中心”的销售商，其公司工作人员对于客户的成交信息可以清楚知悉，因此，陈达制作以及发送的成交房屋明细具有客观性，具有证据的证明效力。综上，粤靓房公司所提交的证据足以证明案涉11套房屋系由粤靓房公司代理销售完成，故一审法院确认粤靓房公司已为卓凡嘉德公司成功代理销售客户X（X）、何X（X）、吴X（X）、吴X（X）、骆X（X）、叶X（X）、唐X（X）、谢X（X）、苗X（X）、张X（X）、王X（X）等共计11套房产。二、卓凡嘉德公司应向粤靓房公司支付的销售代理费及现金奖励的金额。根据一审法院的上述分析，确认案涉11套房产由粤靓房公司代理销售完成，故卓凡嘉德公司应当按照合同、补充协议以及后续发送的冲刺任务通知向粤靓房公司支付销售代理费和现金奖励。在一审诉讼过程中，双方均认可按照“卓凡中心”委托珠海华发房地产营销顾问有限公司对外销售。珠海华发房地产营销顾问有限公司置业顾问陈达通过微信向粤靓房公司员工梁玉林发送成交明细所列客户、房号、成交金额等，因陈达作为珠海华发房地产营销顾问有限公司工作人员对于客户的成交信息可以清楚知悉，因此，陈达制作以及发送的成交房屋明细具有客观性，具有证据的证明效力，并且粤靓房公司也向一审法院提交了上述11套房屋客户的认购协议予以佐证，因此，一审法院对粤靓房公司根据陈达发送明细中确认的房号、金额等，并按照合同、补充协议以及冲刺任务通知约定销售代理费及现金奖励计算制作的《粤靓房-卓凡中心结佣明细表》予以确认，即卓凡嘉德公司应向粤靓房公司共计支付前述11套房产的销售代理费和现金奖励1388482.79元。卓凡嘉德公司已经向粤靓房公司支付325848元，尚余1062634.79元未付。三、卓凡嘉德公司支付销售代理费及现金奖励的条件是否成就。虽然合同约定“现金奖励及销售代理费结算前，乙方应向甲方提交结算清单，甲方经审核确认后通知乙方开具合法、有效、等额的增值税专用发票，并在收到乙方发票后的30日内安排付款”，但是根据粤靓房公司向一审法院提交的支付现金奖励的收据以及卓凡嘉德公司向粤靓房公司的付款银行回单可知，双方在实际履行过程中均没有按照上述合同的约定履行结算销售代理费以及现金奖励，即双方在履行过程以实际履行的方式变更了该条款的履行方式，现粤靓房公司通过诉讼的方式向卓凡嘉德公司主张权利，但是卓凡嘉德公司仍未履行，故粤靓房公司主张卓凡嘉德公司支付尚欠的销售代理费和现金奖励共计1062634.79元，理据充分，一审法院予以支持。四、卓凡嘉德公司是否应向粤靓房公司支付违约金的问题。合同约定“现金奖励及销售代理费结算前，乙方应向甲方提交结算清单，甲方经审核确认后通知乙方开具合法、有效、等额的增值税专用发票，并在收到乙方发票后的30日内安排付款”，双方在实际履行过程中通过实际履行的方式变更了该条款约定，但是并没有明确应向粤靓房公司支付销售代理费和现金奖励的时间，粤靓房公司以卓凡嘉德公司逾期支付代理费请求卓凡嘉德公司支付违约金，理据不足，一审法院不予支持。五、卓凡嘉德公司是否应向粤靓房公司支付粤靓房公司支出的律师费问题。双方合同约定“因合同履行所引起的任何争议，双方同意先行协商，以期达成一致，协商不成的，可向甲方所在地的人民法院提起诉讼，由此引致的一切损失，包括但不限于诉讼费、评估费、鉴定费、合理律师费、差旅费等，均由败诉方承担”，因卓凡嘉德公司欠付粤靓房公司销售代理费和现金奖励，粤靓房公司不得已提起本案的诉讼，在粤靓房公司提起本案诉讼后，卓凡嘉德公司仍未履行付款，故粤靓房公司请求卓凡嘉德公司支付因本案诉讼支出的律师费2万元，符合双方合同约定和法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，一审法院判决：一、卓凡嘉德公司于判决发生法律效力之日起十日内向粤靓房公司支付销售代理费和现金奖励共计1062634.79元；二、卓凡嘉德公司于判决发生法律效力之日起十日内向粤靓房公司支付因本案支出的律师费20000元；三、驳回粤靓房公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取7433元，财产保全费5000元，合计12433元，由粤靓房公司负担433元，卓凡嘉德公司负担12000元。二审期间，粤靓房公司向本院提交如下证据：1.何伟安、唐X、王X、谢X等四人购房确认视频（光盘一张）；2.吴X、吴X等2人购房确认单；3.委托代理合同、律师费发票及付款回单。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明，《卓凡中心销售代理合同》第七条第11款约定：未经卓凡嘉德公司同意，粤靓房公司不得再将本项目委托其他代理机构等第三方代理销售，否则一旦发现，卓凡嘉德公司有权不予支付代理期内粤靓房公司的所有销售代理费及现金奖励等。《卓凡中心一二手联动销售执行细则》中“报备流程规则”第3点“成交后最终复核”约定：客户支付定金及签订《认购协议》后，项目开发商对客户电话号码全号、认购人全名、身份证信息进行最终复核。系统报备的客户姓名、电话号码须与《认购协议》中的客户信息一致。复核结果为判定客户是否有效及客户权属的依据。项目开发商将根据最终复核结果结算佣金等相关费用等。叶X与卓凡嘉德公司的《认购协议》签订于2019年5月18日。粤靓房公司曾向卓凡嘉德公司提交到访情况说明确认单，对X房叶X的到访特殊情况进行说明，卓凡嘉德公司确认该客户权属归于粤靓房公司，同意结算。粤靓房公司在一审提交的《销售代理过程说明》中称，粤靓房公司系中介平台公司，与二十多家中介公司进行合作，扩大获客渠道。一般来说，客户会在各个中介的门店进行房产咨询，确认拟购买的楼盘，如卓凡中心等，此时门店中介会采集客户看房信息，在粤靓房公司中介工作微信群里面对客户信息进行报备。粤靓房公司收到客户信息后，到华发置业通进行报备。需要说明的是，粤靓房公司只能对客户信息进行录入及提交至卓凡嘉德公司审核，除此之外，已没有任何操作权限。粤靓房公司在华发置业通进行报备后，粤靓房公司同时携客户到现场，与卓凡嘉德公司一起开展看房、签约、收款等服务。粤靓房公司二审提交的四段视频显示，案外人王X、何X、唐X、谢X四人手持身份证录制视频，在视频中确认其各自购买的涉案X、X、X、X房屋系由粤靓房公司代理完成。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，粤靓房公司起诉主张11套房屋代理销售的佣金，卓凡嘉德公司仅认可其中4套系由粤靓房公司代理销售，认为其余7套系由粤靓房公司另行委托其他中介机构代理销售、不同意支付该部分佣金。本院认为，根据《卓凡中心一二手联动销售执行细则》可知，成交客户所归属代理公司的判定流程，首先由代理公司在华发置业通上报备客户，然后报备成功客户由代理公司同事陪同到访销售中心，最后客户支付定金及签订《认购协议》后，项目开发商对客户及报备情况进行最终复核，复核结果为判定客户是否有效及客户归属的依据。即华发置业通的客户报备确认情况即为判定客户归属的依据。本案中11个购房客户均已经完成到访销售中心、签订认购协议、签订正式买卖合同、交纳购房款等交易流程，粤靓房公司提交的证据显示该11个客户在华发置业通上均显示为粤靓房公司报备，在整个交易环节，卓凡嘉德公司作为开发商全程进行主导，却未对粤靓公司的报备提出异议，故应认定粤靓房公司系11个购房客户的代理销售公司，卓凡嘉德公司应支付11套房屋的佣金。卓凡嘉德公司上诉主张有7套系由粤靓房公司另行委托其他中介机构代理销售，但未提供相应证据证明，本院不予采信。同时本院认为，如一审所述，委托其他中介机构代理销售与通过其他中介机构拓宽销售渠道系两个不同概念，粤靓房公司通过其合作的中介机构拓宽销售渠道，获得客户后由粤靓房公司通过华发置业通系统报备成为粤靓房公司的客户，再由粤靓房公司工作人员陪同客户到访，没有违反双方合同约定，未损害卓凡嘉德公司的利益，反而能实现各方的合作共赢。综上所述，卓凡嘉德公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费3720元，由珠海卓凡嘉德置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二一年八月三十日书记员  王 莉