浙江省桐庐县人民法院    民事判决书    （2021）浙0122民初1128号     原告：周根华，男，1958年1月22日出生，汉族，住浙江省桐庐县。       委托诉讼代理人：丁华强，桐庐县分水法律服务所法律服务工作者。       被告：中达建设集团股份有限公司，住所地浙江省宁波市象山县丹城镇育才路16号。       法定代表人：齐明春，董事长。       委托诉讼代理人：钟国良，系被告中达建设集团股份有限公司的工作人员。       被告：桐庐君杰置业有限公司，住所地浙江省桐庐县城南街道春江路1108号。       法定代表人：徐耀庚，董事长。       被告：徐耀庚，男，1963年1月20日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。       被告：浙江**光冶炼集团有限公司，住所地浙江省桐庐县城南街道春江路1108号二楼。       法定代表人：刘光火，董事长。       被告：刘光火，男，1946年1月9日出生，汉族，住浙江省桐庐县。       原告周根华与被告中达建设集团股份有限公司（以下简称中达公司）、桐庐君杰置业有限公司（以下简称君杰公司）、徐耀庚、浙江**光冶炼集团有限公司（以下简称华光公司）、刘光火案外人执行异议之诉一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周根华的委托诉讼代理人丁华强，被告中达公司的委托诉讼代理人钟国良到庭参加诉讼，被告君杰公司、徐耀庚、华光公司、刘光火经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。       原告周根华诉称：原告于2011年1月出资参与了位于桐庐县××路××号××大厦的合作建房，确认了××大厦第××楼××室五间房产归原告所有。后在桐庐县政府同意××大厦可以产权分割后，原告与其他数十名合作建房人一起进行了合作建房转为购房的行为，并于2014年1月25日与××大厦的开发商签订了上述房产的《房屋转让合同》，并将原有的合作建房款也转为购房款。自2012年7月××大厦交付使用后，原告在接收上述房屋后就使用至今。因××大厦开发商即被告君杰公司在前期的建造中还尚欠承建该大厦的施工企业工程款，被该施工企业于2014年4月提起诉讼并查封了整个××大厦的所有房产，导致包括原告人在内的绝大部分购房者至今均无法办理相关房产权属证书。       原告认为：上述房产所有权人为原告所有，且被告中达公司与被告君杰公司的建设工程施工合同纠纷，与原告无关。法院误将属于原告的合法财产当做被告君杰公司的财产予以查封并拍卖，系侵害了原告的合法权益。为此，原告于2020年7月27日提出执行异议申请，但法院驳回了原告的异议申请，但就同类案件法院于2019年作出了（2019）浙0122执异32号、（2019）浙0122执异35号、（2019）浙0122执异37号执行裁定书，支持了案外人的异议请求，故原告对（2020）浙0122执异35号执行裁定不服，提起诉讼，请求法院在查明事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、请求解除对桐庐县××路××号的××大厦××楼××室房产的强制执行措施；2、本案的诉讼费由被告承担。       原告周根华提供以下证据证明其主张：       证据1、《合作建房入股协议》一份，证明原告周根华与王冬富合伙于2011年1月6日与被告君杰公司签订《合作建房入股协议》，约定入股投资××大厦项目并以409.4万元的价格认购11楼一层房产的事实；       证据2、《桐庐县房屋转让合同》一份，证明在法院查封前原告周根华已签订合法有效的书面买卖合同并已合法占有案涉房屋的事实。       证据3、《杭州银行帐户交易明细查询》、《收款收据》、《杭州银行个人业务凭证》、《交款变更用途及金额确认书》各一份，证明原告周根华与王冬富共同交房款205万元，经协商分割为原告周根华交房款83.77万元、王冬富交房款121.23万元和陆一峰于2016年8月10日给原告周根华交付购房款491746.4元的事实；       证据4、交房通知书、物业费和能耗费《收款收据》及《证明》各一份，证明在法院查封前原告周根华已合法占有使用案涉房屋的事实；       证据5、《今日桐庐（桐庐县国土资源局改变土地利用条件补交土地出让金项目公示）》一份，以证明未办理房屋转移登记是因为政府政策和被告君杰公司的原因，原告周根华对此没有过错的事实；       证据6、执行裁定书一份，证明原告提出执行异议被驳回的事实。       被告中达公司辩称：一、××大厦十一楼室合作建房股东是廖林峰，周根华并非合作建房入股股东，案涉××大厦合作建房入股股东均有工商登记且都交纳40万元定金，周根华并未工商登记。二、周根华并未在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，周根华提交的合同系事后补签的未备案合同。三、周根华主张的房屋交付时间虚假，周根华并未在人民法院查封之前己合法占有该不动产，其提供的交房通知书上被告君杰公司的公章是在2014年才开始启用，不能证明原告的交房主张。四、对购房款支付情况也不予认可。综上，请求驳回原告的诉讼请求。       被告中达公司为证明其主张，在庭审中提交以下证据：       证据1、工商变更登记一份，证明××大厦合作建房原始股东均有工商登记，原告并不在股东名单中的事实；       证据2、股东会决议一份，证明合作建房原始股东均列入股东会决议，原告不在决议名单中，进一步证明原告不是案涉11楼房屋原始股东的事实；       证据3、审核联系单一份，证明被告君杰公司法定代表人徐耀庚用××大厦101室办理贷款来支付工程款的事实；       证据4、保证函一份，证明被告君杰公司于2014年3月28日向桐庐县人民法院出具保证函，以案涉房屋在内的××大厦作为担保，进一步证明2014年1月25日被告君杰公司没有与原告签订过房屋买卖合同，原告提供的购房合同是虚假的事实；       证据5、打款凭证一份，证明陆一峰支付到被告君杰公司的220万元并非替原告支付的购房款，实际系陆一峰通过被告君杰公司账户走账制造的虚假支付行为的事实。       被告君杰公司、徐耀庚、华光公司、刘光火未作出答辩，亦未提供证据。       对原告周根华提供的证据，被告中达公司经质证认为：除证据5、6的真实性无异议之外，对其他证据的真实性均有异议。       对被告中达公司提供的证据，原告周根华经质证认为：对证据1的真实性无异议，但不具有证明被告主张的证明效力。其他证据均系复印件，对其真实性、关联性均有异议。       本院对原告周根华提交的证据认证如下：对证据4中的交房通知书的真实性不予认定，对其提交其他各组证据的真实性予以认定。对其提交的证据是否能证明其主张，在本院认为部分作综合分析。       对被告中达公司提交的证据，本院认证认为：对证据1的真实性予以认定，其他各组证据均非原件，且原告不予认可，故对其真实性与关联性均不予认定。       根据当事人提供的证据及在庭审中的陈述，本院认定事实如下：涉案房屋系被告君杰公司开发建设，位于桐庐县县城（现××街道）××路××号桐庐××大厦第××层，房产总证号为桐房权证更字第XXXX号，用途为非住宅，共有建筑面积为31300.3平方米，登记权利人为被告君杰公司，登记日期2014年1月22日。案涉房屋于2014年3月25日被本院（2013）杭桐商初字第882号案首先查封，并于2016年2月16日续封，查封期限至2019年3月24日止。被告中达公司诉被告君杰公司、徐耀庚、华光公司、刘光火建设工程施工合同纠纷一案，杭州市中级人民法院于2014年4月10日立案受理，根据被告中达公司的财产保全申请及其财产保全线索，杭州市中级人民法院于2014年4月18日，对登记在被告君杰公司名下的位于桐庐县县城××路××号房地产（房产总证号为桐房权证更字第XXXX号，其中包括涉案房屋）予以轮候查封。杭州市中级人民法院于2016年9月30日作出（2014）浙杭民初字第3号民事判决。该案经浙江省高级人民法院二审，浙江省高级人民法院作出（2016）浙民终769号民事判决，驳回上诉、维持原判。判决生效后，因被告君杰公司、徐耀庚、华光公司、刘光火未按判决确定履行义务，被告中达公司向杭州市中级人民法院申请强制执行，杭州市中级人民法院立案执行［执行案号为（2017）浙01执709号］。2017年10月23日，杭州市中级人民法院作出（2017）浙01执709号之一执行裁定，指定本院执行（2014）浙杭民初字第3号民事判决。本院于2017年11月6日立案执行，执行案号为：（2017）浙0122执3194号。       另查明：       2011年1月6日，甲方（被告君杰公司）与乙方（周根华和王冬富）签订《合作建房入股协议》一份，约定乙方自愿认购××大厦11楼共一层，折合名义股份2.3％，面积为1150平方米（最终按实际测绘含公摊为标准），单价每平方米3560元（毛胚房），总价款为409.4万元（交房办证时按实际测绘含公摊面积计算结清）。乙方的名义股份由甲方及时到工商部门办理，过户到其名下。（注：乙方仅作为甲方的挂名股东，在认购房产分割到户后，乙方应协助甲方办理名义股权转让给甲方的手续）。乙方在签订合同后当日应支付总额的10％定金计40万元，在签订合同后一个月内再支付总额的40％计165万元，在签订合同后三个月内应再付总额的40％计165万元，余款在××大厦竣工验收合格后10个工作日内付清，如乙方不按时付款，甲方一个月后有权处理乙方所定的房产，所产生的税费由乙方承担。甲方努力争取在2010年6月底前完成全部工程并通过竣工综合验收，确保尽早交付给所有股东使用。       被告君杰公司于2011年1月12日、3月9日分别出具《收款收据》收到周根华交合作建房暂借款40万元、165万元，共计205万元。       2011年9月30日，被告中达公司就××大厦完成竣工验收并交付。       被告君杰公司向桐庐龙腾物业管理有限公司（以下简称龙腾公司）出具落款时间为2012年6月6日的《交房通知书》一份。该《交房通知书》落款处被告君杰公司公章实际启用时间为2014年1月3日。       2014年1月8日，周根华、王冬富与被告君杰公司签订《交款变更用途及金额确认书》一份，内容载明：本人（周根华）在2013年12月30日前交到被告君杰公司205万元（2011年1月12日付40万元、3月9日付165万元）。现本人要求全部转为购房款（其中为王冬富交房款121.23万元、周根华交房款83.77万元），并要求签订房屋转让合同，便于二人办理产权证。具体楼层、房号、金额按签订的桐庐县房屋转让合同为准，房款不足部分本人按合同办证前全额交清给被告君杰公司。       2014年1月25日，被告君杰公司（甲方）与原告周根华（乙方）签订《房屋转让合同》一份，合同约定乙方以1329446.4元的价款购买案涉房屋××、××、××至××室（非住宅，建筑面积为373.44平方米，单价每平方米3560元）。付款方式为乙方已付给甲方的全额转为购房款，乙方所付不足部分办证前应全额付清给甲方；未按原协议付款的按1％付息给甲方。并注明2012年7月1号已经交房，按政府准须时间办理产权证。       2014年1月28日，被告君杰公司出具给周根华《收款收据》一份，载明：××路××号××、××、××至××室购房款，面积373.44平方米，单价每平方米3560元，合计购房款1329446.4元，2013年收款83.77万元，尚欠494746.4元，原收据全作废。       2018年1月26日，龙腾公司与原告周根华签署《业主入伙验收单》一份（房号××－××号），其中载明上述内容及房屋整体于（年月日空白）经本人实地验证，符合要求，本人已收到房间钥匙（空白）把，业主周根华签字。2018年1月28日，施工负责人赵某龙向龙腾公司提出1114室办公室装修申请。2018年4月17日，原告周根华向龙腾公司提出××－××室办公室装修申请。2018年5月29日，龙腾公司与原告周根华签署《业主入伙验收单》一份（房号××－××号），其中载明上述内容及房屋整体于2018年5月19日经本人实地验证，符合要求，本人已收到房间钥匙三套，业主周根华签字。并于2018年4月17日交纳从2012年7月1日起至2018年6月30日的物业费。2018年5月29日，龙腾公司与原告周根华签订《前期物业管理服务协议》。       本院认为，根据法律规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。只有同时符合上述四个条件，原告周根华对案涉不动产享有的权益，才足以排除强制执行。本案中，1、交房通知书落款处的公章系2014年1月3日经公安部门备案后才正式启用，但交房通知书落款时间为2012年6月6日，存在明显倒签行为。2、2018年1月26日原告周根华才与物业公司签订物业入伙协议，其物业费实际交纳时间为2018年4月17日，上述时间均在案涉房屋查封之后。3、物业公司出具的交房证明实际系证人证言，不具有客观性，且未到庭接受法庭询问，不具有证明交房的事实。综合以上三点，原告周根华提供的现有证据不足以证明其在本院查封之前已合法占有案涉房屋，应承担举证不能的法律后果。综上，原告周根华对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，本院对其诉讼请求不予支持。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：       驳回原告周根华的诉讼请求。       案件受理费16765元，由原告周根华负担。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。       审判长叶明锋     人民陪审员徐华伟     人民陪审员钟淑洁     二〇二一年八月十七日     代理书记员许忆琳     附法律条款：     《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》     第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：     （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；     （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。     案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。     《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》     第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：     （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；     （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；     （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；     （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。     《中华人民共和国民事诉讼法》     第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。     当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。     人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。     第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。