广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0205民初3684号原告：柳州市新联投资开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市桂中大道7号东方百盛大厦4幢13层1、5、6、7、8、9、10号，统一社会信用代码：91450200794302341N。法定代表人：李辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗政，广西佑成律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧珣，广西佑成律师事务所律师。被告：柳州市力工房地产开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市跃进路42号之一泰宏百旺都4-12-1号，统一社会信用代码：914502007451449068。法定代表人：潘超文，该公司董事长。委托诉讼代理人：李炳田，广西华恒律师事务所律师。原告柳州市新联投资开发有限责任公司（以下简称新联公司）与被告柳州市力工房地产开发有限责任公司（以下简称力工房地产公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新联公司的委托诉讼代理人罗政、欧珣，被告力工房地产公司的委托诉讼代理人李炳田均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付场地使用费3401750元及违约金（违约金的计算方式：自2020年9月4日起暂计至2021年5月18日为137785元。之后以3401750元为基数，按照全国银行间同业拆借中心2020年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率3.85%上浮50%计付至欠款付清之日止）；2、判决被告承担本案的案件受理费、保全费等诉讼费用。原告向本院提出事实和理由：2010年11月3日，原告与被告签订《项目合作开发协议书》一份，约定原告将柳州市跃进路53、59、102、104号土地与被告合作开发文化房地产和办公商住项目，合作模式为：原告投入土地使用权和地上建筑物以获得固定利益，不承担经营风险，被告负责该项目建设的全部资金、费用、技术和管理以获得不固定利益。协议履行期间，原、被告于2011年3月7日签订《协议书》，约定原告将跃进路5××号上出租给案外人的场地交由被告管理，该场地一切费用、收益由被告负责，被告自接收场地之日起至该场地经竞买成交过户到原、被告双方都成为股东的公司名下之日止，按每月6万元支付场地使用费。协议签订后，原告于2011年4月29日将案外人承租的场地移交给被告。期间，被告截止2014年6月欠付场地使用费123万元，被告承诺在跃进路53、5××号地块合作项目完工进行利润核算时，从其应获得的利润中抵扣其全部欠付场地使用费给原告。此外，原、被告于2013年9月30日签订《协议书》，约定原告将跃进路53号东面7-14号仓库及临街门面二楼全层、跃进路5××号第1号门面及二楼全层、第10-14、16、17、18-24、26号门面的场地交由被告管理，被告自接收场地之日起至该场地经竞买成交过户到原、被告双方都成为股东的公司名下之日止，期间按照每月25150元向原告支付场地使用费，并约定该场地使用费在跃进路53、5××号地块合作项目完工进行利润核算时，从被告应获得的利润中抵扣给原告。2014年6月19日，原、被告双方召开工作协调会，并形成一份《会议纪要》，约定若在当年10月底跃进路53、5××号地块项目开发仍未进入招拍挂程序的，从11月份开始跃进路53、5××号门面租金由被告支付，租金截止时间为该项目招拍挂成功止。原告后于2014年9月底前陆续将跃进路53、5××号土地上其他原用于出租的仓库、门面等场地全部移交给了被告，场地使用费为每月66470元（原出租给案外人的场地使用费6万元不包含在内）。此后，原、被告双方因履行协议发生争议，在2020年经多次协调，其中对于被告的场地使用费的问题，考虑到柳州市国土资源局曾于2016年12月2日告知跃进路53、59土地因城市规划调整而暂缓开发建设的情形，原告最终同意场地使用费计算截止日期为2016年11月，并要求被告支付场地使用费金额合计4631750元，具体为：1、跃进路53、5××号土地上原出租给缪惠卿的场地，截至2014年6月为123万元，自2014年7月起至2016年11月止为174万元；2、跃进路53、5××号上其他仓库、门面等场地，自2014年11月起至2016年11月止为1661750元。经协调后，被告仅支付原出租给缪惠卿场地截至2014年6月的场地使用费123万元，并以场地使用费截止时间应为2016年6月为由拒绝支付剩余场地使用费3401750元。因被告拒不付款，拖欠至今，故原告为了维护自身合法权益，特诉至贵院，恳请判决如所请。被告力工房地产公司答辩称，一、原告向法院提出有关租金给付的诉讼请求缺乏事实根据，也没有合法依据。原告与被告之间仅存在项目合作开发协议（合同）关系，不存在租赁合同关系。根据被告提交的相关证据证实第115005号的土地及地上建筑物、构筑物和附着物所有权归被告所有，原告所主张的租金法律事实或者租金基础法律关系是不存在的，依法应予驳回。二、原告所主张给付租金的诉讼请求之条件并未成就。根据原告提供的证据可知，该场地使用费在跃进路53、5××号地块合作项目完工进行利润核算时，从被告所应获得的利润中抵扣给原告。目前，原告没有提供跃进路53、5××号地块合作项目完工以及因该合作项目完工已经进行了利润核算的证据，也没有提供被告不同意从所获得的利润中抵扣的证据。三、原告履行《项目合作开发协议书》时存在严重违约行为。根据协议约定，原告应当在协议签订的1个月内，即2010年12月3日前把本项目的地块过户到被告名下，可是原告并未履行。根据协议约定，原告将向被告赔偿数千万元的违约金。原告的该违约行为同时导致涉案53号和5××号宗地的开发被政府重新规划，政府决定收储该土地，不准许原告与被告共同开发经营。为此，被告保留另行诉讼的权利。综上所述，原告所诉没有合法依据、事实根据，而所诉的租金给付之诉并未成就，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月3日，原告新联公司作为甲方、被告力工房地产公司作为乙方，双方签订《项目合作开发协议书》一份，载明：甲、乙双方就柳州市跃进路53号、5××号、102号、104号土地整体合作开发达成此协议，开发的项目的项目用途为文化房地产及办公商住。合作的开发形式及投资方式为乙方推荐一个资信好、业绩佳、无债务的房地产开发公司，经甲方审查并同意后，由甲、乙双方共同成为该公司（以下简称丙方）的股东，甲方无偿取得并占丙方公司不低于三分之一的股权。甲方派一名股东代表全程参与管理直至项目完结。本项目收益甲、乙双方不按股权比例分配，而按甲、乙双方的约定进行分配。该项目以丙方名义立项、开发和建设，丙方为开发方，甲方以土地使用权作价投入，作价金额以有关部分认定的评估价格为准，乙方负责承担该项目建设的全部资金。乙方于甲方签订本协议后七日内应向甲方支付定金800万元，定金交付之后，甲方应在一个月内把本项目的地块过户到乙方名下。无论该项目盈利或亏损，甲方为该项目优先股股东，不承担经营风险，甲方应获得固定利息总计9200万元。原、被告双方签字、盖章确认上述事实。2011年3月7日，原告新联公司作为甲方、被告力工房地产公司作为乙方，双方签订《协议书》一份，载明：在案外人租赁的柳州市跃进路5××号的场地（用于神农阁酒家经营的涉案场地）租赁期限届满后，甲方便将案外人租赁的场地交由乙方管理。乙方需按照60000元／月的标准支付场地使用费。之后原告于2011年4月29日将案外人租赁的位于柳州市跃进路5××号的场地交付被告方，双方并签订《交接清单》。被告力工房地产公司接管案外人租赁的位于柳州市跃进路5××号的场地后向原告新联公司发函，载明：力工房地产公司管理的跃进路5××号的场地（用于神农阁酒家经营的涉案场地），按照60000元／月的标准支付场地使用费给新联公司，至2014年6月，尚欠新联公司场地使用费123万元。由于力工房地产公司的项目开发等各项工作需要投入大量资金，现力工房地产公司的资金紧张，为利于项目开发各项工作的推进，力工房地产公司承诺欠付的场地使用费在跃进路53、5××号地块合作项目完工时进行利润核算时，从力工房地产应获得的利润中抵扣给新联公司。2013年9月30日，原告新联公司作为甲方、被告力工房地产公司作为乙方，双方签订《协议书》一份，载明：甲方将其位于柳州市仓库等场地交由乙方管理。从2013年9月30日起，乙方需对场地进行管理，并且收益及费用由乙方享有和负责。该场地自乙方接收之日起至竞买成交过户至其他公司（甲、乙方都为股东的公司）之日止，在此期间乙方每月需向甲方交付场地使用费25150元。原、被告双方盖章确认上述事实。2014年7月8日，原告新联公司与被告力工房地产公司就跃进路53号、5××号地块项目开发情况展开协调会，双方并就跃进路53、5××号地块项目开发推进情况、53、5××号门面租户清退、5××号房产证过户等问题展开讨论，并形成《跃进路53、5××号地块项目开发工作协调会议纪要》，载明2016年10月底跃进路53、5××号地块项目开发若未进入招拍挂程序，而新联公司已出面清退该地块的租户，则2016年11月之后的租金由力工房地产公司支付至项目招拍挂成功之日止。后原告新联公司将其位于柳州市跃进路53、5××号的相关场地交付被告力工房地产公司，双方并签订《交接书》。2014年7月9日，原告新联公司出具《关于跃进路53号、5××号宗地内建筑物等补偿的说明》，载明根据双方于2010年11月3日签订的《项目合作开发协议书》约定，跃进路53号、5××号的地块范围内的地上的建筑物、构筑物和附着物由力工房地产公司所有，并且相关补偿费全部由力工房地产公司所有。之后原告新联公司又于2014年11月12日向被告力工房地产公司出具《关于跃进路5××号宗地内土地的说明》，载明根据双方于2010年11月3日签订的《项目合作开发协议书》约定，跃进路5××号地块范围内（除两栋职工宿舍之外）只登记不发证，柳国用（2008）第××号、柳国用（2008）第××号的土地及地上建筑物、构筑物和附着物所有权归力工房地产公司所有，为此今后涉及上述土地及地上范围内的建筑物、构筑物和附着物等补偿费全部归力工房地产公司所有。2015年4月1日，原告新联公司向被告力工房地产公司发函，载明：根据2014年6月19日与力工房地产公司召开的工作协调会会议精神会议内容，即2014年10月底跃进路53号、5××号地块项目开发仍未进入招拍挂的程序，则11月份开始跃进路53号、5××号仓库门面租金由力工房地产公司支付。截止目前已经超过5个月，跃进路53号、5××号地块项目开发仍未进入招拍挂程序，力工房地产应交纳租金为66470元／月（原神农阁酒家的场地租金60000元／月不包含在内），共计五个月租金332350元，租金截止时间为该项目招拍挂成功时止。被告力工房地产公司盖章确认上述事实。2016年12月2日，柳州市国土资源局出具柳国土信告字［2016］14号柳州市国土资源局《关于跃进路53号、5××号地块有关情况告知书》，就柳州市跃进路53号、5××号地块能否按原规划条件实施招拍挂或能否以置换土地方式进行安置回迁等诉求事宜的相关情况，告知原告新联公司、被告力工房地产公司，因城市规划调整，不宜独立开发建设，柳州市跃进路53号、5××号地块由市土地交易储备中心进行收储，待今后周边条件成熟适合成片开发改造后再作整体安排，近期作为临时绿化、停车使用。截止至起诉前，原告新联公司交由被告力工房地产公司进行管理、收益的涉案地块包括：位于柳州市跃进路5××号的相关场地（用于经营神农阁酒家），柳州市跃进路5××号第1号门面及二楼全层，柳州市跃进路5××号第2-28号等相关场地、柳州市跃进路53号东面1-6号仓库、7-14仓库及临街二楼全层、53号西面1-14号仓库、南面1号仓库、北面1-3号仓库、柳州市跃进路53号第1-14号门面、柳州市跃进路53号临街门面及二楼整层等相关场地。相关场地租金的交纳标准为:柳州市跃进路5××号的相关场地（用于经营神农阁酒家）按照60000元／月的标准交纳租金、剩余的其他场地合计按照66470元／月的标准交纳租金。另查明：被告力工房地产公司向原告新联公司发函称尚欠的租金123万元，之后已支付给原告新联公司。本院认为，民事活动中当事人的地位平等，应当遵循诚实信用，公平的原则开展民事活动。原、被告在平等、自愿的基础上就柳州市跃进路53号、5××号场地的开发及经营管理签订《协议书》，双方又相互发函、签订《交接清单》、《交接书》等材料确认场地管理收益以及租金交纳的相关事实，即柳州市5××号的相关门面（用于经营神农阁酒家）按照60000元／月的标准、剩余场地按照66470元／月的标准交纳租金，并由被告方对相关场地进行管理、收益。现原告按照约定将房屋交由被告进行管理、收益，因此被告也应当按照约定交纳租金。关于原告主张的租金，本院认为，2016年12月2日，柳州市国土资源局告知原、被告双方涉案的相关地块不再进行开发，所以原、被告双方就相关场地开发达成的相关事宜则无法实现，因双方未就涉案的租赁场地约定租赁期限，因此本案原告主张租金于2016年11月截止计算的诉请合理、合法，本院予以支持。现被告不按照约定交纳租金，还应承担相应的违约责任，关于原告主张的违约金，本院认为，因双方未就违约金的计算方式及标准进行约定，违约金则应以尚欠租金3401750元为基数，从原告主张计算之日起，即2020年9月4日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止。关于被告称原、被告双方不存在租赁合同关系，本院认为，原、被告双方虽未签订租赁合同，但是根据双方签订的《协议书》、《交接清单》、《交接书》，互发的函件等，可以确认原、被告双方已就涉案场地的租赁使用等进行了明确约定，原告已经按照双方约定将相关的场地交由被告方管理以及收益，且被告在接收场地之后也已向原告发函确认自己欠付原告租金的事实，之后亦支付了部分租金，因此原、被告双方的租赁合同关系依法成立并有效，关于被告该抗辩，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十九条、第四百九十条第二款、第七百零三条、第七百二十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告柳州市力工房地产开发有限责任公司向原告柳州市新联投资开发有限责任公司支付租金3401750元及相应违约金（违约金的计算方式：以尚欠租金3401750元为基数，从2020年9月4日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；二、驳回原告柳州市新联投资开发有限责任公司的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费17558元（已减半收取），保全费5000元，共计22558元（原告已预交），由被告柳州市力工房地产开发有限责任公司负担22332元、由原告柳州市新联投资开发有限责任公司负担226元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。审 判 员 韦国荣二〇二一年八月三十日法官助理 邓晶晶书 记 员 李可嘉