辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终2091号上诉人（原审被告）：高洪涛，男，1982年2月22日出生，汉族，住抚顺开发区。被上诉人（原审原告）：抚顺市兴人物业管理有限公司，住所地：抚顺县。法定代表人：魏素萍，该公司经理。委托诉讼代理人：杨丽，该公司法律顾问。上诉人高洪涛因与被上诉人抚顺市兴人物业管理有限公司（以下简称兴人物业）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2021）辽0404民初727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人高洪涛，被上诉人兴人物业的委托诉讼代理人杨丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高洪涛上诉请求：1.对一审判决高洪涛支付兴人物业物业费2494.93元及案件受理费25元不服，拒绝支付。2.要求兴人物业尽快履行对高洪涛居住房屋的维修义务，如果因维修不及时继续造成高洪涛的房屋毁损及相关财产损失，高洪涛有权自行维修，因自行维修产生的费用和因兴人物业维修不及时造成的高洪涛财产损失由兴人物业承担。3.上诉费由兴人物业承担。事实和理由：1.被上诉人兴人物业提供物业服务存在严重瑕疵，未及时履行对上诉人高洪涛居住房屋属于公共设施的屋顶的维修义务，造成上诉人高洪涛财产损失。2.被上诉人兴人物业将物业费由0.7元每平米涨到0.9元每平米，并未通知业主，侵犯了业主知情权。兴人物业辩称，上诉人提到的房屋质量问题是在买房入住的第二年就已经开始漏水，他应该在质保期内运用自己的权力找开发商进行维修，是因为上诉人自己的原因没有运用自己的权益，以至于造成今天的局面，责任不在被上诉人，而在上诉人。还有一个就是过了质保期，启用维修基金，业主也应该去找业主委员会，去找有关部门进行沟通，同时也要通过2/3以上业主的同意启动房屋维修基金对漏水部位进行维修。业主提出的服务有瑕疵，他仅仅是说出了一个时间点，而不是一个时间段，而且这些问题都是被上诉人起诉之后上诉人才提出的。服务有瑕疵与拒交物业费两者不发生对应关系。上诉人拒交物业费已经构成违约，对其他交纳物业费的业主权利造成损害。因为广大业主一直在拖欠多年物业费，造成我公司一直在亏损经营，对于小区内一些公共环境的公共部位无法进行维修。兴人物业向一审法院起诉请求：1、判令被告立即交纳2018年1月1日至2020年12月31日的物业费2953.6元及滞纳金1000元；2、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：辽宁新华天房地产开发有限公司(以下简称“新华天公司”)与兴人物业签订了一份《物业管理委托合同》，约定：新华天公司将XX小区小区委托兴人物业实行物业管理，委托期限为10年，自2018年1月1日至2027年12月31日，同时约定，多层按每月每平0.9元收费标准，高层按每平每月1.2元的标准业主和物业使用人收取物业费用。新华天公司与抚顺格林兰德物业服务有限公司(以下简称“格林兰德物业”)、兴人物业签订一份《XX小区物业交接三方协议》，新华天公司为甲方，格林兰德物业为乙方，兴人物业为丙方，约定：一、……丙方拟定于2018年3月15日(后手改为2017年12月28日)接管XX小区物业工作，届时乙方退出XX小区的物业管理。……四、三方正式移交后，乙方在XX小区物业管理期间就XX小区物业服务范畴内所产生的债权债务，2018年3月15日(后手改为2017年12月28日)之前债权债务全部由乙方承担，与丙方无关。协议签订时间为2018年3月14日(后手改为2017年12月28日)。高洪涛系抚顺开发区XX街XX小区X#-X-XXX房屋的业主，该房屋建筑面积为90.89平方米。庭审中，兴人物业称高洪涛2018年1月1日至2020年12月31日未能交纳物业费。兴人物业向本院提供的实际提供物业服务的证据为售后服务单、XX小区车辆进出登记表，上述证据载明的最早时间为2018年6月15日。另查，2018年3月15日，格林兰德物业起诉XX小区小区业主欠交物业费，其主张物业费的期限至2018年2月28日。一审法院认为，业主无正当理由拒绝交纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付拖欠的物业费。本案中，兴人物业提供了其与新华天公司签订的《物业管理委托合同》及其与新华天公司、格林兰德物业签订的《XX小区物业交接三方协议》以佐证其进驻XX小区小区进行物业服务的时间，因其提供的物业管理委托合同中虽约定了合同期限，但并无签订日期；同时，三方交接协议虽约定了交接日期及签署日期，但均出现了手改情况，签署日期从2018年3月15日修改为2017年12月28日，系往前修改，并不符合常理，且兴人物业未能陈述清楚，修改的原因、时间及该三方协议真正签署的时间。同时，根据诉讼系统检索，XX小区小区上一任物业服务企业，格林兰德物业曾向该园区业主主张过2018年1月、2月的物业费，并得到法院支持，相关法律文书已经发生法律效力。虽兴人物业提供的合同载明的物业服务期限为2018年1月1日至2027年12月31日，但其与生效法律文书载明的上一家物业服务企业的服务期限存在重叠，故业主应从兴人物业实际进驻该小区提供物业服务之日起向其交纳物业服务费，通过兴人物业提交的实际进行服务的相关证据中载明的最早日期为2018年6月15日，故本院酌情确认高洪涛应从2018年6月15日起向兴人物业交纳物业费，算至2020年12月31日应交金额为2494.93元，故对于兴人物业要求高洪涛交纳2953.6元物业费的诉讼请求，本院支持2494.93元。关于兴人物业要求高洪涛支付滞纳金1000元一节，并无依据，本院不予支持。关于高洪涛辩称其房屋漏水，物业未予解决一节，因高洪涛自述自己未向兴人物业进行过报修，则无法认定兴人物业存在物业服务管理方面存在严重瑕疵，故其该项辩解本院不予支持。但兴人物业现已知晓高洪涛房屋存在的问题，应立即着手进行查勘、维修，不能以业主欠缴物业费为由拒绝为其提供物业服务。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告高洪涛于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告抚顺市兴人物业管理有限公司物业费2494.93元；二、驳回原告抚顺市兴人物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元(已减半收取)，由被告高洪涛承担。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，高洪涛提交以下证据材料。1.电话录音，欲证明：被上诉人明确不履行维修义务。上诉人妻子与被上诉人接待人员的通话录音，时间记不清了。兴人物业质证意见：被上诉人接到上诉人电话之后已经登记在工作本上，已经对上诉人所陈述的漏水部位进行了维修，因为维修工作需要一定的成本，而上诉人不交所欠物业费，造成维修工作无法正常进行。2.缴纳维修基金收款收据，是在入户时缴纳的，欲证明：我缴纳了维修基金，被上诉人有义务用我的缴纳的维修基金启动该基金维修房屋。兴人物业质证意见：真实性没有异议。证明目的有异议，只是证明上诉人缴纳了房屋维修基金，不代表任何问题，房屋维修基金应有三分之二业主签字才可以启动，不是物业公司单方行为。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主无正当理由拒绝交纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付拖欠的物业费。本案中，兴人物业向高洪涛居住小区提供物业管理，根据权利义务对等原则，高洪涛接受服务后应依约缴纳物业费。现高洪涛因房屋维修及园区服务问题拒绝支付物业费，但物业服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，否则损害了其他正常交费业主的利益，亦不利于物业整体管理。高洪涛对兴人物业的服务质量不满及房屋维修问题，可通过业主委员会或其他正当途径行使自身权利，而良好的小区环境需要物业公司和全体业主的共同努力。一审法院判决高洪涛交纳物业费并无不当，高洪涛上诉对一审判决确认的应缴纳时段无异议，本院予以维持。关于高洪涛主张物业公司并未通知调整物业费一节，案涉《物业管理委托合同》中已明确约定多层按每月每平0.9元收费标准，且一审期间兴人物业提交了关于上调物业服务费的公示照片，可证实兴人物业已经将物业费上调的信息予以公示，高洪涛该节主张依据不足，本院不予支持。综上，高洪涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人高洪涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 马开智审 判 员 李依桐审 判 员 张庆敏二〇二一年九月八日法官助理 王 琪代书记员 唐瑀琪