江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终1794号上诉人（原审原告）：朱素华，女，1959年3月12日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：李金龙，句容市华阳法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：陈世华，男，1970年2月2日生，汉族，住句容市。上诉人（原审被告）：高晓香，女，1971年7月10日生，汉族，住句容市开发区。上诉人朱素华因与上诉人陈世华、高晓香房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2021）苏1183民初715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现本案已审理终结。朱素华上诉请求：撤销原判，改判支持一审诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由陈世华、高晓香承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。陈世华、高晓香未全面履行合同义务，构成故意违约，应承担违约责任。拆迁安置房买卖合同是双方当事人及中介实地勘察后签订的按套计价的买卖合同，按套计价是双方当事人真实意思表示，既适用于现售商品房，也适用于预售商品房。超过81.36㎡，朱素华不补差价；低于81.36㎡，陈世华、高晓香不退差价，合情合理，符合交易习惯。陈世华、高晓香未对超出的面积向征收部门补价，无权要求朱素华补差价。2.一审判决适用法律错误。房屋买受人虽占有房屋但在未取得房屋权属证书的情况下，仍面临一房二卖、所有权无法取得、无法转让、所购房屋被抵押等风险损失。因出卖人原因，买受人未取得房屋权属证书的，应根据商品房买卖合同司法解释第十八条规定确定出卖人违约责任。陈世华、高晓香未按合同约定在取得房产证五日内办理过户手续，构成故意和根本违约，应支付10万元违约金。出卖人请求减少违约金，应充分考虑房屋买受人因未及时获得权属证书所面临的风险和房屋无法转让、抵押等造成的直接和间接损失。陈世华、高晓香拿到房产证后未联系朱素华办理过户。陈世华、高晓香辩称，一直同意协助办理过户，但朱素华应将购房尾款和房屋面积差价补给陈世华、高晓香。陈世华、高晓香上诉请求：撤销原判或改判或发回重审。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。房屋面积差为4.3平方米，不是2.4408平方米，一审法院关于涉案房屋面积差价款承担的处理，不符合合同约定，明显不公。陈世华、高晓香在办证后向句容市开发区政府交纳面积补差价款2万元，朱素华应补足多出面积的差价。多出面积虽未在合同中约定，但仍属于朱素华，一审法院认定超出3%误差比的房价款由陈世华、高晓香承担是错误的。2.一审法院适用法律错误。陈世华、高晓香出售的是拆迁安置房，办理房产证后才知道房屋面积，故不能按照商品房买卖合同司法解释第十四条规定处理。一审法院未按照现行市场价格计算多出的4.3平方米的房价款，明显不公。3.一审诉讼费承担不合理。不能办理房屋过户是因为朱素华拒绝支付剩余房款及房屋面积差价款，陈世华、高晓香不存在违约行为。朱素华辩称，涉案房屋买卖以套计价，不存在再给付面积差价的事由。正是因为陈世华、高晓香不肯办理过户手续，朱素华才提起诉讼，一审法院认定事实不清，适用法律不准，请求二审法院驳回陈世华、高晓香的上诉请求，支持朱素华的上诉请求。朱素华向一审法院起诉请求：1.依法判令陈世华、高晓香履行房屋所有权转移登记义务，办理房屋过户手续；2.判令陈世华、高晓香承担违约金10万元；3.本案诉讼费由陈世华、高晓香承担。一审法院认定事实，2013年1月6日，陈世华、高晓香为甲方（卖方）、朱素华作为乙方（买方）签订拆迁安置房买卖合同一份，约定乙方向甲方购买位于句容市开发区房屋一套；合同第三条约定：“买卖房屋面积为81.36平方米，按套计算，共计人民币24.8万元整”；第四条约定：“甲、乙双方同意首付款（即定金）人民币贰拾肆万元整交付甲方，首付款在签订合同当日交付。尚欠房款于产权证过户当日交付，交付定金当日即交付房屋和钥匙”；第六条约定：“关于产权登记及过户的约定：……2、在已办理到甲方名下房屋产权证、土地证等其他手续之后，自乙方向甲方提出办理房屋产权证过户请求之日起30日内，甲方须无条件协助乙方办理房屋产权证、土地证及其过户手续……”;第七条约定“安置房应支付给拆迁指挥部的建筑差价全部由甲方承担”;第八条约定：“违约责任条款……4、乙方根据本合同第五条规定向甲方提出办理产权过户手续，甲方超过30天不协助乙方办理手续，视为甲方违约，乙方有权要求甲方履行合同，并有权要求甲方支付违约金人民币壹拾万元整给乙方”。双方还对其他事项进行了约定。陈世华、高晓香在协议尾部的甲方处签字并捺印，朱素华在协议尾部的乙方处签字并捺印，朱素华于合同签订当日支付陈世华、高晓香房款人民币24万元，陈世华、高晓香出具收条一张。2020年8月18日，陈世华办理涉案房屋的不动产权证[证号：苏(2020）句容市不动产权第0044496号]，房屋建筑面积为85.66平方米。朱素华、陈世华、高晓香双方因房屋过户问题，未能达成一致意见，故朱素华诉至一审法院，要求判如所请。另查明，陈世华、高晓香于2003年6月18日登记结婚。庭审中，陈世华、高晓香向一审法院陈述对于涉案房屋存在的面积差，陈世华、高晓香未向政府交纳面积差应补足的差价。一审法院认为，朱素华与陈世华、高晓香之间签订的房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，合同合法有效。协议中明确约定陈世华、高晓香办理到房屋产权证、土地使用权证等手续后，自朱素华提出要求办理过户的请求之日起30日内，陈世华、高晓香须无条件协助办理过户手续，现陈世华、高晓香已于2020年8月18日办理不动产权证，朱素华亦在陈世华、高晓香办理不动产权证后要求陈世华、高晓香履行过户手续，故陈世华、高晓香应当依据协议的约定，帮助朱素华办理过户手续。对于陈世华、高晓香辩称的存在面积差，朱素华应当补足差价后，陈世华、高晓香协助办理过户手续的辩称，经查，协议中载明的买卖房屋面积为81.36平方米，而涉案房屋实际房屋面积为85.66平方米，存在4.3个平方米的面积差。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人……”之规定，陈世华、高晓香依照协议应交付给朱素华的房屋面积为81.36平方米，但实际交付的房屋面积为85.66平方米，多出约定面积4.3平方米，对该多出部分的面积，可以参照该规定处理。理由如下：第一，双方在签订合同时，对于面积存在不符时如何处理，没有进行约定，现行法律也没有直接规定，但依据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条的规定，若其他法律没有规定的，可以参照买卖合同的有关规定。第二，涉案合同虽为拆迁安置房买卖合同，但涉案合同签订主体与商品房买卖合同签订主体均为平等的民事主体，交付的标的物均涉及房屋，也即涉案合同与商品房买卖合同属性质最相接近之合同，依据“相类似之案件，应为相同之处理”之法理，应按照上述司法解释中的相关规定予以处理。第三，涉案房屋系拆迁安置房，在涉案合同的签订及履行过程中，朱素华对于实际交付的涉案安置房面积为多少是不能控制，朱素华也无过错，若责令其支付涉案房屋超出合理范围的多出部分面积之差价款，有违民事活动自愿原则。综上，对于陈世华、高晓香要求补足面积差的辩称意见，一审法院认为，应当由朱素华向陈世华、高晓香支付面积误差比在3%以内的房价款，即多出的2.4408个平方米的房价款，超出3%多的则由陈世华、高晓香自行承担，朱素华无需支付。对于超出面积价款的计算单价，根据朱素华、陈世华、高晓香双方签订的拆迁安置房买卖合同中房屋面积为81.36平方米，共计24.8万元的约定，可计算为3048元/平方米，故朱素华应当补足陈世华、高晓香3%以内的房价款即2.4408个平方米乘以3048元/平方米，即应补足陈世华、高晓香7440元。对于陈世华、高晓香要求朱素华支付剩余房款8000元的辩称意见，一审法院认为，朱素华、陈世华、高晓香双方在合同中明确约定剩余房款8000元于产权证过户当日交付，朱素华亦应当依据合同履行自己的义务。对于朱素华主张违约金的问题，综合考虑朱素华、陈世华、高晓香系因房屋面积差的补足问题产生分歧，导致未能过户的情况，以及结合朱素华并未向一审法院提交其因未过户产生损失的相关证明，一审法院认为对于朱素华的该项诉请，不予支持。一审法院判决：一、陈世华、高晓香于判决生效之日起三十日内协助朱素华办理位于句容市开发区产的产权过户手续；二、朱素华于判决生效之日起三十日内给付陈世华、高晓香面积差价计7440元；三、朱素华于办理产权过户手续当日支付陈世华、高晓香房款人民币8000元；四、驳回朱素华的其他诉讼请求。二审中，朱素华提供2020年8月至12月手机全部通话记录，证明2020年8月陈世华、高晓香领取房屋产权证后，从未联系朱素华协商和同意过户事宜，在2020年10月15日至10月22日，朱素华多次打电话给陈世华，陈世华均不同意过户。陈世华、高晓香质证认为半年内的通话记录是不保存的，一审时已提交本人通话记录，房产证拿到三天左右，就打电话给朱素华，告诉房屋面积多了，而且陈世华、高晓香还到朱素华家里沟通。陈世华、高晓香提供收据一份，证明因为房屋面积多了，已向政府交纳房屋面积差价款。朱素华质证认为，不认可真实性、合法性和关联性，该证据未载明是案涉房屋的差价，陈世华、高晓香一审时均认可案涉房屋未补过差价，该证据应在一审提交而未提交不属于新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案是二手房买卖，不适用该司法解释，一审法院参照该司法解释第十四条规定处理，属于适用法律错误。本案中，涉案的拆迁安置房买卖合同虽然约定了“按套计算”，但涉案房屋实际面积毕竟比合同约定面积多出4.3平方米，且多出的4.3平方米由朱素华实际受益。因此，虽然一审法院适用法律错误，但一审法院判令朱素华向陈世华、高晓香支付7440元购房补偿款，符合公平原则精神，并无不当，本院予以维持。朱素华不应支付购房补偿款的抗辩以及陈世华、高晓香要求按照4.3平方米和当前市场价格计算并支付购房补偿款的抗辩，本院均不予支持。关于朱素华主张的10万元违约金，本院认为，一方面，房屋实际面积与合同约定面积存在面积差系合同签订后双方均无法预见的客观事实，陈世华、高晓香因房屋面积差价承担问题与朱素华发生分歧，进而未及时协助办理过户，情有可原；另一方面，朱素华未提供证据证明因未办理过户对其造成的实际损失，因此一审法院对朱素华主张的10万元违约金不予支持，并无不当，本院予以维持。关于一审案件受理费的负担，本院认为，部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。一审法院结合朱素华的诉讼请求、判决结果等案件情况，认定朱素华负担510元，陈世华、高晓香负担2000元并无不当，本院予以维持。综上所述，朱素华和陈世华、高晓香的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。朱素华预交的二审案件受理费5020元，由朱素华负担；陈世华、高晓香预交的二审案件受理费5020元，由陈世华、高晓香负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜 玲审 判 员  谢 铭审 判 员  张玉宽二〇二一年八月六日法官助理  王 宁书 记 员  周旻晶