湖南省韶山市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0382民初430号原告：罗丽，女，1984年3月9日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：金飞，湖南唯楚（湘潭）律师事务所律师。被告：邹国华，男，1960年2月26日出生，汉族，住湖南省韶山市。委托诉讼代理人：张吉明，湖南银联律师事务所律师。第三人：谭杏，男，1973年12月14日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。原告罗丽诉被告邹国华、第三人谭杏执行异议之诉一案，本院于2021年6月1日立案受理后，依法适用普通程序，于2021年8月27日公开开庭进行了审理。原告罗丽及其委托诉讼代理人金飞，被告邹国华及其委托诉讼代理人张吉明到庭参加诉讼，第三人谭杏经本院公告送达开庭传票传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告罗丽向本院提出诉讼请求：1、依法终止对湘潭市九华示范区房屋（以下简称案涉房产）的执行，并解除对该财产的保全措施；2、依法确认原告对案涉房产拥有所有权。事实和理由：1、2020年11月26日，原告通过湘潭经开区腾达地产中介服务中心，与第三人谭杏签订《房屋买卖合同》，购买案涉房屋。合同签订后，第三人谭杏交付房屋，原告全款支付购房款38万元，并对房屋进行整体装修，购置了全套家具、家电，原告搬入房屋内居住。经原告与第三人谭杏申请，湘潭公证处于2021年4月12日作出了（2021）湘潭潭证内民第2103号公证书对上述《房屋买卖合同》进行了公证。原告在办理转移登记时发现该房产已于2021年4月19日被韶山市人民法院查封。由于案涉房屋交易已经完成，原告支付了全部房款并占有使用，原告系房屋的实际所有人事实清楚，足以排除强制执行，故（2021）湘0382执异11号裁定认定事实错误。2、根据特别法优于普通法的原则，应当优先适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告的情形符合该项规定，系房屋所有权人，故能排除被告执行。因此，（2021）湘0382执异11号裁定适用法律不当。被告邹国华答辩称：请求驳回原告诉讼请求，原告在得知第三人与被告因借款合同纠纷诉至法院后，仍与第三人就案涉房产以不合理的低价进行转让，构成恶意转让，属于法律禁止行为。第三人谭杏未到庭参加诉讼，未进行答辩，未提交证据。经审理查明：2020年11月26日，原告罗丽（乙方、买受方）与第三人谭杏（甲方、出售方）及其甲方代理人谭燕，湘潭经开区腾达地产中介服务中心（丙方）签订了《房屋买卖合同》，将谭杏、王蓉共有的案涉房产出售给罗丽，该合同约定：“第一条房屋概况：1.甲方自愿将坐落于湘潭市九华示范区学府路1号新都汇7栋2单元08002房出售给乙方,该《房屋所有权证》编号为2018湘潭市0054236，建筑面积约为94.62平方米，房屋详细情况以房屋所有权证为准，该房屋转让时所属有的土地使用权一并转让。甲方承诺对该房屋有完全处置权；2.该房屋的现有状况为毛坯；抵押给中国建设银行，抵押银行金额30万元整。甲方应于2021年3月19日前，向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款本息的申请，且最迟应于2021年3月25日前办理完毕注销抵押登记手续；第二条、房屋交易价格、付款方式、付款步骤、各项手续办理方式：1.甲、乙双方确认该房屋总售价为人民币38万元；……3.双方约定按以下步骤履行合同义务：(1)乙方于2020年11月26日支付甲方购房定金人民币5万元，定金以自行支付的方式支付给甲方；(2)乙方以办理手续后的时间为准，支付甲方购房款(首付)人民币5万元，以自行支付的方式支付给甲方；甲乙双方须相互配合在2020年12月10日之前办理以上约定手续。(3)甲乙双方须相互配合在2021年3月25日之前办理公证手续；(4)公证手续办理时乙方支付甲方房款人民币28万元，以自行支付的方式支付给甲方；第三条、居间服务费的支付：签订本合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，甲乙双方应向丙方支付服务费用。在本合同签订当日甲方应支付丙方居间服务费人民币3800元，乙方应支付丙方居间服务费人民币7600元；以及合同其他约定。”同日，湘潭经开区腾达地产中介服务中心收到按合同约定的居间服务费；原告支付购房定金5万元，被告谭杏及甲方代理人谭燕向原告开具收条。2021年4月7日，谭杏、王蓉作为委托人向受托人刘湘屏开具委托书，委托事项为代为办理案涉房屋出售的相关事宜。同日，原告向刘湘屏账户内转入71万元，用于案涉房产的购房款和垫资偿还案涉房产及共同抵押的另一套房产的房屋贷款，谭杏向原告开具收条：“本人谭杏，今收到罗丽购买本人名下湘潭市九华示范区0元，垫资费用、物业费、违约金已扣，共12800元。房款已经全部结清。”收条尾部收款人项有谭杏、王蓉的签名捺印。2021年4月7日，甲方谭杏、王蓉与乙方罗丽为上述案涉房屋在公证处签订房屋买卖合同，并向湖南省湘潭市湘潭公证处申请办理该房屋买卖合同的公证。2021年4月12日，湖南省湘潭市湘潭公证处为该房屋买卖合同作出了(2021)湘潭潭证内民字第2103号公证书；同日，该公证处根据谭杏、王蓉的申请，办理了(2021)湘潭潭证内民字第2104号公证书，公证谭杏、王蓉委托刘湘屏办理代为办理案涉房屋出售的相关事宜。2021年4月21日，罗丽领取了上述公证书。之后，罗丽持该公证书办理房屋过户手续时，发现该房屋被韶山市人民法院查封。该查封系因被告邹国华与谭杏民间借贷纠纷于2021年3月24日向韶山市人民法院提起诉讼，诉讼中，邹国华于2021年4月6日提出诉讼保全申请，本院经审查裁定进行财产保全，并于2021年4月19日在湘潭市不动产登记中心查封了谭杏名下案涉不动产。原告认为案涉房屋应为其所有，以案外人的身份提出执行异议，2021年5月19日，韶山市人民法院作出（2021）湘0382执异11号裁定，以其主张涉及相关民事法律关系及实体权益的确认，不是人民法院在执行程序中确认的范畴，驳回了案外人罗丽的异议请求。上述事实，有原告向本院提交的如下证据：原、被告身份信息证明及（2021）湘0382执异11号裁定书，房屋买卖合同2份、公证书2份、送达回证、付款凭证5份、收条2份，房屋装修合同书、装修许可证、装修费收据3份，及当事人陈述等证据证实。本院认为：一、关于原告罗丽与第三人谭杏之间的房屋买卖合同的效力事项。首先，本案中，原告罗丽与第三人谭杏在湘潭经开区腾达地产中介服务中心的居间下签订《房屋买卖合同》，合同签订后，原告依约定支付了全部购房款，房屋也已经完成交付，由原告占有使用。再，该合同订立过程中，出售方受托人谭燕虽未取得相应权限，但房屋的共同共有人谭杏全程参与，另一共同共有人王蓉在2021年4月7日签署了房屋买卖合同、收条、委托书，具有其同意出售房屋的意思表示，故出卖案涉房屋是第三人和王蓉的真实意思表示。其次，合同签订于邹国华与谭杏民间借贷纠纷一案诉至人民法院之前，被告尚无证据证实原告与第三方存在转移财产的行为，本院认定该合同不违反法律禁止性规定。案涉房产虽未办理过户登记，房屋所有权未转移，但该《房屋买卖合同》合法、有效。二、关于原告对案涉房地产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，在符合该条规定的情形下，买受人的物权期待权可以排除法院的强制执行。本案中，原告的房屋买卖合同签订于法院查封之前，且原告已经支付全部购房款38万元，第三人也将案涉房屋交付由原告占有使用，符合该条款规定，不能办理过户登记的原因不在于原告自身。因此，原告对案涉房地产享有足以排除强制执行的民事权益，并取得房屋所有权。第三人谭杏经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃其相应的诉讼权利。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得对湘潭市九华示范区，房产证号湘（2018）湘潭市不动产权第××号不动产进行执行；二、确认原告罗丽对湘潭市九华示范区，房产证号湘（2018）湘潭市不动产权第××号不动产享有所有权。原告罗丽可持本判决书到不动产登记中心办理该房屋的过户手续。案件受理费7000元，由原告罗丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  肖凯文人民陪审员  汤煦和人民陪审员  熊 莉二〇二一年九月八日法官 助理  吴通力书 记 员  彭 旭附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判