新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民事判决书（2021）新0109民初5090号原告：乌鲁木齐市双宇物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区稻香南路西侧（乡都花园7幢40402号房）。        法定代表人：翟治江，公司总经理。        委托诉讼代理人：党平凡，北京市炜衡（乌鲁木齐）律师事务所律师。        被告：刘英英，女，1981年12月11日出生，汉族，物业公司工作人员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。        委托诉讼代理人：杜俭飞（被告配偶），汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。        原告乌鲁木齐市双宇物业服务有限公司（以下简称双宇物业公司）与被告刘英英物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年8月17日公开开庭进行了审理。原告双宇物业公司的委托诉讼代理人党平凡、被告刘英英的委托诉讼代理人杜俭飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        原告双宇物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令被告支付原告物业费3，435.48元（2018年1月1日-2020年12月31日）；2．请求依法判令被告支付原告利息292.02元［1，145.16元×6％÷12月×29月（自2019年1月1日起计算至2021年5月31日止，计29月）＋1，145.16元×6％÷12月×17月（自2020年1月1日起计算至2021年5月31日止，计17月）＋1，145.16元×6％÷12月×5月（自2021年1月1日起计算至2021年5月31日止，计5月）］；以上两项合计3，727.50元。事实和理由：原告为被告居住的博格达城小区20号楼2单元803号房屋（房屋面积63.62平方米）提供物业服务，被告自2018年至2020年欠付物业费3，435.48元，原告多次索要无果，故起诉至法院。        被告刘英英辩称，从我们入住起由原告给我们小区提供物业服务，2018年之前提供的物业服务还可以，所以我交了物业费，2018年之后提供的物业服务不合格，公共设施不完善，我的孩子在小区内玩耍时被狗咬伤了，找物业公司处理物业回复是野狗，无法调取监控，让我去找民警，民警说事情发生在小区内，我只能找物业公司，物业公司又不管，所以这个事情就不了了之了，电梯顶部的灯只有一盏是亮的，其他均是坏的，物业也没有修，电梯口一楼大厅瓷砖脱落，昨天才维修，20号楼周围没有绿化，跟物业公司提过，物业公司没有种植绿植，反而是打成了水泥地坪，一楼住户把原来是绿植的区域变成了自己的菜园，一楼地下室的消防通道被人堆满了杂物，还摆了两张床，有安全隐患，车库通道的雨棚侧面玻璃破损了三四年，仅用木板挡住了部分，留了40公分左右的缺口，如果小孩在那里玩耍有掉下去的可能，有安全隐患，一楼的下水道平均一个月就要堵一次没有人管，房子地基下陷20公分物业公司说要启动维修基金，但是物业公司仅是用水泥把缝隙涂抹了一下，买房子签合同时合同约定小区内没有停车位，现在小区内停满了车辆。        根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：        原告双宇物业公司作为乙方与作为甲方的新疆双宇房地产开发有限公司（以下简称双宇房产公司）签订《乌鲁木齐市前期物业服务合同》，由甲方选聘乙方为被告所在的双宇·博格达城小区提供前期物业服务事宜，该合同约定的主要内容为：甲方应于2014年6月11日向乙方提供符合规划配置要求的物业服务用房，乙方提供的前期物业服务应达到自治区《住宅物业服务标准》三级物业服务标准；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅1.5元／平方米·月，别墅2元／平方米·月，商业物业2.5元／平方米·月，费用调整方式依据发改委医价［2017］62号文件，占用小区内公共道路、公共场地停放车辆的，车位使用人应按露天车位64元／个·月、车库车位260元／个·月的标准向乙方交纳场地占用费，临时停车的，按照2元／小时·车的标准缴纳停车费，每天（24小时）最高收取10元，本合同期限自2011年7月20日起至业主委员会按照业主大会决议代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止，乙方的管理服务达不到本合同约定标准，按3‰的标准向甲方、业主支付违约金，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按未交数额3‰向乙方支付违约金，乙方违反本合同约定，未完成本合同约定的物业服务内容和物业服务标准的，按3‰的标准向业主支付违约金。该合同还约定了其他内容。        由于被告自2018年1月1日起未按时交纳物业费，原告通过张贴交费催款通知书的方式催缴物业费。        本案审理过程中，对于被告提出的物业服务问题，原告答复如下：1、由于地下车位无法满足所有业主停车需求，导致小区内有车辆临停，待四期交工即可彻底解决该问题，承诺加大巡逻巡查力度，如有违规停车及时纠正；2、监控问题已经整改，小区现有高清摄像头99个，小区路面基本全覆盖，如有需要可随时调取；3、电梯顶灯调整为1个大瓦数灯管，亮度足够且节能；4、一楼大厅瓷砖破碎属实，现已维修，维修进度慢也有物业资金周转跟不上的原因，有部分业主长期未交纳物业费；5、20号楼没有绿化部分为个别业主私人小花园，一楼住房在前期销售时自带小花园，属于业主个人所有；6、地下车库蓬侧面玻璃破碎属实，但每年都在更好，人为打碎较为频繁，现已上报公司购买玻璃，将尽快更换；7、地基下陷问题不存在，联系房产公司工程部现场查看后确认是绿化回填土下沉，对房屋居住使用没有影响，会继续关注，随时跟进维护；8、安全门有缝隙属实，将尽快对墙面重刷整改；9、一楼下水堵塞问题多是由于部分业主使用不当所致（例如将剩菜剩饭直接倒入下水管道），将加大宣传力度，促进业主养成正确用水习惯。        以上事实，有《乌鲁木齐市前期物业服务合同》、催款通知书、整改意见及庭审笔录予以证实，并在卷佐证。        本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故原告与双宇房产公司签订的前期物业服务合同，对被告具有法律约束力，双方均应按照合同约定的内容履行相应的义务。        物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，同时被告提出的问题并不能全面、客观地反映原告所提供的物业服务的全部内容，且被告提出的这些问题也不能说明原告在履行物业服务合同中出现了重大违约行为，原告对于被告提出的问题，部分已经整改，部分正在整改过程中，部分问题原告并不认可，因此上述问题不能成为被告拒绝交纳物业费的理由。        物业费作为小区物业维系正常运转的经济支柱，业主在享受物业服务的同时，应当履行及时支付物业费的义务，个别业主不按时支付物业费损害的是全体业主特别是其他已交费业主的利益。在该小区居住期间，被告实际上一直在接受原告提供的物业服务而未交纳自2018年1月1日至2020年12月31日的物业费，故对于原告主张被告支付物业费3435.48元（63.62平方米×1.5元／平方米·月×36个月，按照1.5元／平方米·月的标准计算）的诉讼请求，本院予以支持。        对于原告主张的利息损失，虽然被告确实长达三年未交纳物业费，但是被告未按时支付物业费主要是对于原告提供的物业服务不满意，且原告所提供的物业服务确实存在瑕疵，是双方未能及时合理化解矛盾，并非被告恶意拖欠物业费，也并非恶意违约，故对于原告主张的利息损失，本院不予支持。同时，原告作为物业服务企业，在履行物业服务合同的过程中，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主的意见，积极快速整改存在的问题，努力提高物业服务质量。        依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：        一、被告刘英英于本判决生效之日起三日内向原告乌鲁木齐市双宇物业服务有限公司交纳物业费3435.48元；        二、驳回原告乌鲁木齐市双宇物业服务有限公司的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告刘英英负担。        本判决为终审判决。        审判员    丁华二〇二一年九月一日书记员    妮戈热