广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初35103号原告：伍志成，男，1961年2月25日出生，香港特别行政区居民，香港联系地址：香港特别行政区，委托诉讼代理人：张德明，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁海桓，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广州市金安房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市海珠区工业大道南821号都市广场50-55号楼四层自编之一。法定代表人：薛辉，职务：总经理。委托诉讼代理人：苏宏榴，男，系该公司职员。被告：卢秀芳，女，1967年5月12日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：周乐忆，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州农村商业银行股份有限公司华夏支行，住所地：广东省广州市天河区珠江新城华夏路1号首层。负责人：段炼，职务：总经理。委托诉讼代理人：牛培培，女，系广州农村商业银行股份有限公司职员。委托诉讼代理人：刘娜，女，系广州农村商业银行股份有限公司职员。第三人：广州市白云区江高镇中八村经济联合社，住所地：广东省广州市白云区江高镇神山大道西98号。负责人：卢广荣。原告伍志成与被告广州市金安房地产开发有限公司（以下简称金安公司）、卢秀芳、广州农村商业银行股份有限公司华夏支行（以下简称农商银行华夏支行）、第三人广州市白云区江高镇中八村经济联合社（以下简称江高中八联社）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张德明、梁海桓，被告金安公司的委托诉讼代理人苏宏榴，卢秀芳的委托诉讼代理人周乐忆，农商银行华夏支行的委托诉讼代理人牛培培、刘娜到庭参加诉讼。第三人江高中八联社经本院合法传唤未到庭，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告伍志成向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认伍志成与金安公司于2004年4月27日签订的《商铺认购书》合法有效；2.依法判决卢秀芳、农商银行华夏支行协助原告办理位于广州市白云区江高镇神山大道西350号商铺的不产权证书；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由如下：金安公司对外宣传神山商贸城是以江高中八联社名义征地，由金安公司投资开发建设，神山商贸城的产权归金安公司所有。在看到有关宣传资料以及到现场与金安公司的有关人员（包括金安公司的法定代表人卢锦南、卢锦南的配偶卢秀芳）沟通后，伍志成与金安公司于2004年4月27日签订了《商铺认购书》，约定：由伍志成向金安公司购买位于神山商贸城北区第一排58号（现地址为：广州市白云区江高镇神山大道西350号）的商铺一间（以下简称涉案商铺），总价款为326829.25元，伍志成先支付50%款项，剩下款项办理银行按揭；金安公司应在商铺交付使用后一年内为伍志成办理权属登记及有关产权证书。《商铺认购书》签订后，伍志成按照约定向金安公司支付了商铺总价款50%（即163415元）的款项和税费9805元。2007年，涉案商铺所在项目神山商贸城工程规划验收合格，金安公司将涉案商铺交付伍志成占有、使用、收益至今，但伍志成一直要求金安公司办理涉案商铺不动产权证书未果。另经查明，包含涉案商铺在内的神山商贸城已被大确权至卢秀芳名下，卢秀芳为神山商贸城设立了抵押，抵押权人为农商银行华夏支行。为维护伍志成合法权益，特提起本案诉讼。在庭审过程中，伍志成申请撤回第二项诉讼请求，本院已当庭作出口头裁定予以准许。被告金安公司辩称，神山商贸城项目由金安公司投资开发建设，且金安公司已向江高镇中八村足额支付土地补偿款，故该项目建成后产权应属金安公司所有。卢秀芳系金安公司原法定代表人、股东卢锦南的原配偶。卢秀芳与卢锦南离婚时，在离婚协议中约定神山商贸城的债权债务均由卢秀芳承接。神山商贸城项目本是金安公司的财产，却被卢锦南、卢秀芳恶意侵占。后卢秀芳未支付任何对价，以与江高镇中八村签订房屋买卖合同的方式取得了神山商贸城项目的产权，系以合法形式掩盖非法目的。后卢秀芳还以涉案商铺作为抵押物向广州农商银行华夏支行提供借款担保。卢秀芳的行为不仅侵害了伍志成的权益，更侵害了金安公司的权益，应当承担赔偿责任。现涉案商铺已登记在卢秀芳名下，故金安公司无法按照与伍志成的约定办理过户手续。请求法院在查明事实的基础上，判令卢秀芳直接将涉案商铺过户给原告，或者将神山商贸城项目产权返还给金安公司，以彰显法律的公平正义。被告卢秀芳辩称，伍志成的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院依据相关规定向伍志成行使释明权，要求伍志成变更诉讼请求为仅向金安公司主张解除合同、赔偿损失，并撤回对卢秀芳、农商银行华夏支行的起诉；若伍志成拒绝变更诉请，法院应依法驳回伍志成的全部诉讼请求。理由如下：一、涉案商铺原属于江高中八联社所有，卢秀芳于2011年与该社签订《广州市存量房买卖合同》并办理过户登记取得《房地产权证》。卢秀芳与金安公司之间不存在任何合同关系，其取得涉案商铺不动产权与金安公司无关。二、金安公司与伍志成所签订的《商铺认购书》属无权处分，在法律上及事实上均不能履行，伍志成主张卢秀芳为其办理涉案商铺过户登记的诉请缺乏法律依据，其诉讼请求不应得到支持。三、卢秀芳并非金安公司的股东及法定代表人，与金安公司不存在法律上的利害关系，也不存在债权债务的转移或承继关系。因此伍志成仅能变更诉讼请求为解除《商铺认购书》并要求金安公司赔偿损失，无权向卢秀芳主张任何权利和责任承担。四、卢秀芳在合法取得涉案商铺房产证后，向农商银行华夏支行申请商业贷款并以涉案商铺作为抵押担保物、办理抵押登记手续的行为是自行处置其合法财产权利的行为，抵押担保依法成立并有效。五、伍志成非法占有使用涉案商铺，擅自将商铺对外出租并收取租金，经卢秀芳多次交涉仍拒不交还商铺场地，已经严重侵害了卢秀芳对涉案商铺享有的占有、使用、收益等物权权益，卢秀芳保留对伍志成进一步追诉返还场地、恢复原状并赔偿损失的权利。在伍志成撤回第二项诉讼请求之后，卢秀芳补充答辩意见称：因为涉及到神山商贸城的案件除本案外还有19件，已经在白云法院作出了一审判决，在另案当中，相关的商铺买受人也向卢秀芳主张商铺的协助办证义务。在经过法庭的释明之后，均已撤回了相应的请求。因此，卢秀芳认为对于商铺认购书的有效性问题，因为卢秀芳不是该合同的当事人，所以对于该合同有效性由法庭认定，至于伍志成及金安公司在陈述中所涉及的卢秀芳与金安公司原股东卢锦南存在恶意串通、侵占神山商贸城的主张，并未在另案中作出审查和认定，也不是本案的审查范围。被告农商银行华夏支行辩称，第一项诉讼请求与农商银行华夏支行无关。2013年10月9日，广州致利集团有限公司（以下简称致利公司）与农商银行华夏支行签订《企业借款合同》，抵押人卢秀芳以其名下的物业白云区神山大道西330-464号（双）、振兴二街2-134号（双）为上述贷款提供抵押担保，并于2013年11月13日到广州市房管局办理抵押登记，担保金额为3亿元，农商银行华夏支行为抵押权人。农商银行华夏支行基于卢秀芳申请，以其名下合法产权的物业办理抵押，符合法律相关规定，农商银行华夏支行是从有权利人处取得抵押权，抵押权理应受到法律保护。假使法院判决涉案房产过户至伍志成名下，农商银行华夏支行认为在不影响农商银行华夏支行抵押权实现的前提下，同意该房屋带押过户，若存在未按时履行还款义务等违反合同约定情形的，农商银行华夏支行有权申请将抵押物拍卖，并就拍卖价款优先受偿。第三人江高中八联社无陈述意见。经本院审理查明：2004年4月27日，金安公司作为甲方、伍志成作为乙方签订《商铺认购书》，约定：甲方愿将自有物业神山商贸城北区第一排58号铺位共一间，约160平方米，总价款326829.25元售卖给乙方；该物业为商住用途，楼高二层，其中首层商铺建筑面积60平方米，阁楼25平方米，二层75平方米；本物业按套内建筑面积计价，本认购书的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，按实结算，但误差在±1%以内的，不退不补；乙方选择银行按揭的付款方式，签订合同缴交楼价总款的50%，计163415元，并缴交契税费3%，计9805元，余下163414.25元办理银行按揭；乙方必须在付清全部房款后（按揭的要付清首期及办妥按揭手续），甲方才交付物业给乙方使用；甲方应当在有关部门批准施工之日起五个月内，将上述商铺交付乙方使用，但遇不可抗力因素除外；本认购书属预约性质，如经批准的图纸与原图纸有出入，导致乙方所预购商铺位置与本认购书不符的，由乙方另行选定，面积按实结算（价格按价目表重新核定）；甲方应当在商铺交付使用后一年内，为乙方办理权属登记及有关产权证书；本认购书自双方签订之日起生效。该合同落款处加盖了金安公司合同专用章，在“法定代表人”处该有“卢秀芳”私章，“委托签约人”处有“胡倩云”签字。根据伍志成的陈述，涉案商铺已交付其使用，其共向金安公司支付了50%的房款人民币163415元以及契税9805元，分别于2003年3月23日支付定金1万元港币、2003年3月29日支付了购铺款5000元人民币、2003年4月3日支付购铺款5000元港币、2003年4月27日支付购铺款130040元人民币、2011年12月13日支付购铺款13414元人民币以及契税9805元。金安公司认为原告支付的购铺款项为150001元，对于其中的购铺款13414元及契税9805元不予确认，其他款项予以确认。卢秀芳则述称，涉案商铺房产原为广州市白云区江高镇中八村民委员会（以下简称中八村）名下的集体土地，2011年4月11日由江高中八联社作为初始产权登记人取得国有土地使用权；此外，卢秀芳确认涉案商铺的物业费系由卢秀芳实际控制的物业管理公司在收取。另根据生效判决（2020）粤0111民初24242号民事判决书查明：神山商贸城项目是金安公司以中八村名义开发建设的房地产项目。2002年至2005年期间，金安公司将神山商贸城项目的部分商铺对外出售，但未能为购房者办妥不动产权证书。2007年，金安公司股权发生变动，卢锦南不再担任该公司法定代表人、股东。此后，恒大地产集团有限公司的子公司鹤山市鑫鑫观光产业园有限公司持有金安公司100%股权至今。2010年，卢秀芳与卢锦南离婚，并与卢锦南签订了由卢秀芳取得神山商贸城项目（未售部分）的离婚财产分割协议。2011年，中八村办妥神山商贸城项目的初始产权登记手续，将产权登记在其辖下的集体经济组织江高中八联社名下。同年，卢秀芳与江高中八联社以“买卖”的方式将神山商贸城项目产权整体转移登记至卢秀芳名下。2013年，卢秀芳以神山商贸城项目为抵押物为致利公司向广州农商银行华夏支行借款提供担保，并办理了抵押登记手续。现抵押权处于未涂销的状态。神山商贸城项目产权信息如下：1、白云区神山大道西330-464号（双），振兴二街2-134号（双），建筑面积33479.12平方米，土地已征收国有土地使用权出让金，使用年限40年，从2011年4月11日起，土地用途商业金融业用地、社会停车场库用地。另有376.7784平方米未申请产权登记。2、白云区神山大道西振华南路100号101房，建筑面积111.41平方米，2层，土地已征收国有土地使用权出让金，使用年限40年，从2011年4月11日起，土地用途商业金融业用地、社会停车场库用地。3、白云区神山大道西振华南路116号101房，建筑面积160.39平方米，2层，土地已征收国有土地使用权出让金，使用年限40年，从2011年4月11日起，土地用途商业金融业用地、社会停车场库用地。4、白云区神山大道西振华南路118号101房，建筑面积160.43平方米，2层，土地已征收国有土地使用权出让金，使用年限40年，从2011年4月11日起，土地用途商业金融业用地、社会停车场库用地。5、白云区神山大道西振华南路120号101房，建筑面积160.31平方米，2层，土地已征收国有土地使用权出让金，使用年限40年，从2011年4月11日起，土地用途商业金融业用地、社会停车场库用地。关于法律适用的问题，各方在庭审中均一致同意适用内地法律处理本案。本院认为，因伍志成系香港特别行政区居民，本案为涉港房屋买卖合同纠纷，应参照涉港民商事案件处理。因原被告双方在诉讼过程中均一致同意适用内地法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案应以内地法律为准据法处理本案纠纷。关于涉案《商铺认购书》的效力问题。经查，神山商贸城项目项下土地至本案法庭辩论结束前早已经转为国有建设用地，上盖房屋也取得了合法产权。涉案商铺作为交易标的，其合法性已得到了补正。涉案《商铺认购书》的交易主体、意思表示、交易行为均真实、合法。综上所述，本案《商铺认购书》合法、有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条的规定，判决如下：确认原告伍志成与被告广州市金安房地产开发有限公司于2004年4月27日订立的《商铺认购书》合法、有效。本案受理费6202元，由被告广州市金安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘洁珺人民陪审员  林思红人民陪审员  伍佩琼二〇二一年八月二十七日书 记 员  李剑宇