辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终1895号上诉人（原审被告）：杜宏硕，男，1961年4月4日出生，满族，退休干部，住锦州市凌河区。被上诉人（原审原告）：锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司，住所地锦州市凌河区菊花里5-44号。法定代表人：赵宝库，该公司经理。上诉人杜宏硕因与被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司物业服务合同纠纷一案,不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2021）辽0703民初92号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人杜宏硕到庭参加诉讼。被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜宏硕上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、原判决认定事实不清。原判决认为“原告对小区进行了物业服务管理，被告作为业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用或者物业服务资金”。但一审法院并未审查清楚宝地物业服务公司是否按照物业服务合同完全的、合理的履行了应尽的义务及业主为何拒交物业费等相关事实，在此情况下判令业主交纳物业费是缺乏事实依据的。上诉人拒交物业费的具体理由如下：(一）原告于2021年1月提起本次诉讼，依据相关法律规定，原告就2018年1月之前的物业费请求权已过诉讼时效，其对于2016年7月至2018年1月期间的物业费主张已丧失胜诉权，人民法院应依法驳回其相应的诉讼请求。(二）根据《辽宁物业管理条例实施细则》的规定，业主共用部位包括楼板、屋顶、户外墙面等。物业服务企业应当按照物业服务合同约定和国家有关物业服务标准和规范提供服务，加强物业共用部位、共用设施的日常检查、维修、养护、以及申报专项维修基金使用的义务。但本案原告并未及时有效履行上述义务，该行为已严重损害了业主的相关利益，据此答辩人拒交物业费系维护其自身合法权益的合理抗辩行为。(三）答辩人已提供了充分的证据证明宝地物业服务公司没有履行公共区域共用部位的维修养护义务，导致本案答辩人房屋屋顶、外墙体长期渗漏，造成了答辩人财产及精神的双重损害。对小区共用部位及配套设施进行日常维修养护和管理是物业服务管理的一项重要职责，但位于楼顶及外墙的共用部位因宝地物业服务公司多年维修养护不善，造成答辩人家中长年漏雨，对答辩人的财产及人身造成了严重损害。根据《物业管理条例》第35条之规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”因此，宝地物业服务公司应当承担相应的违约责任。(四）物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应由物业服务公司先履行服务管理义务，业主再按物业服务合同交纳物业费。即先服务后收费，而不是不服务也收费或服务不符合约定也收费，业主有权对物业服务合同行使先履行抗辩权。本案中宝地物业服务公司事实上未提供符合行业标准、合同约定、法律法规规定的服务义务，其不履行维修、养护的行为不但给业主生活带来了严重不便，而且还造成了业主的实际经济损失。(五）上诉人认为，物业费在形式上表现为业主对物业服务企业提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础。根据《锦州市物业管理办法》第51条之规定，物业服务费应当包括以下部分（二）：“物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”。因此在物业公司不提供服务或提供低劣服务的情况下，业主依据有关法律法规规定有权拒交物业费。二、一审法院在认定事实不清的情况下势必导致适用法律错误。综上，宝地物业公司作为小区服务单位对小区共有部位的维修养护是其法定义务亦是约定义务，但其未及时有效解决和处理业主方提出的实际问题，给业主方造成了严重的财产损失，因此，物业方存在服务上的严重缺陷和重大瑕疵。一审法院认定事实不清、适用法律错误，严重侵犯了上诉人的合法权益，恳请二审法院在查清本案事实的基础上依法撤销一审法院的判决，支持上诉人的上诉请求。锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司未到庭亦未答辩。锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司向一审法院起诉请求：1.要求被告给付拖欠的物业费5998元；2.由被告承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：被告杜宏硕系锦州市凌河区菊花里世纪花园6甲12号房屋业主，该房屋建筑面积137.72平方米。2008年11月28日，原告锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司与锦州市世纪花园业主委员会签订世纪花园小区物业服务委托合同，合同期限至2011年7月31日。2011年7月10日、2014年8月20日，经原告锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司与锦州市世纪花园业主委员会两次协商将物业服务委托合同期限延长至2017年7月31日。2017年8月1日，原告锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司与锦州市世纪花园业主委员会签订物业服务委托合同，合同期限至2020年7月31日。2020年8月1日，原告锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司与锦州市世纪花园业主委员会签订物业服务委托合同，合同期限至2023年7月31日。上述合同及补充协议签订后，原告锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司按物业服务委托合同约定进行了世纪花园小区物业管理服务工作，物业服务费收费标准为每月0.8元/平方米，声控灯费为每年8元。2016年7月至2020年12月，被告杜宏硕未缴纳物业服务费共计5949元及2016年至2020年声控灯费40元。一审法院认为，原告与世纪花园业主委员会在平等自愿的基础上签订的物业服务委托合同合法有效，对原、被告双方具有约束力，应依法予以保护，原、被告双方应按约履行各自的义务。原告对小区进行了物业服务管理，被告作为业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用或者物业服务资金，被告自2016年7月至2020年12月未缴纳物业服务费5949元、声控灯费40元，故对原告主张被告给付物业费予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条规定，判决：被告杜宏硕于本判决生效后五日内给付原告锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司2016年7月至2020年12月的物业服务费5949元及2016年至2020年的声控灯费40元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告杜宏硕负担。本院二审期间，上诉人杜宏硕向法庭提交了视频光盘，拟证明共用楼顶、共用设施、外墙面以及造成其家里漏水的实际情况；电话录音，拟证明被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司的代理人马卓在一审法院开庭审理前给其打电话，答应给我赔偿2000元。因上诉人所提交的证据与一审法院查明的事实并不矛盾，故本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人作为小区的业主，与被上诉人之间形成了物业服务合同关系。业主交纳物业费既是合同约定的义务，也是法定义务，拒不支付物业服务费的行为不仅侵害了物业公司的合法权益，势必会导致物业公司服务质量及标准的降低，这也侵害了其他已交物业服务费业主的合法权益。关于上诉人主张被上诉人未按照物业服务合同约定完全、合理的履行物业服务及没有履行公共区域共用部位的维修养护义务导致上诉人房屋屋顶、外墙体长期渗漏等问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款项规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”依据上述法律规定，上诉人如认为被上诉人物业服务质量未达标、未尽到维护养护义务，可另行要求被上诉人继续履行、采取补救措施，但不能成为本案拒绝交纳物业费的理由。关于上诉人主张2018年1月之前的物业费已超过诉讼时效一节。经查，上诉人陈述一审法院已经向其送达了开庭传票，但因忘记开庭时间，所以未到庭参加诉讼。上诉人是在一审庭审后提交的答辩状中提出诉讼时效抗辩。就本案的诉讼时效问题，被上诉人在一审法院开庭审理时陈述其工作人员曾多次以上门、打电话、张贴催缴函等方式向上诉人催要物业费，并提交了相应的证据，故对上诉人的该项抗辩，本院不予支持。综上所述，杜宏硕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杜宏硕负担。本判决为终审判决。审 判 长 王玉龙审 判 员 高 帆审 判 员 王金业二〇二一年九月三日法官助理 杨艳洲书 记 员 高俊格