重庆市荣昌区人民法院民事判决书 （2021）渝0153民初1387号  原告：郑德华，男，1965年11月23日出生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：李江，重庆乾信律师事务所律师。    被告：重庆市泰诚房地产开发有限公司，住所地重庆市荣昌区吴家镇祥和路2号附821号，统一社会信用代码9150022666643557XX。法定代表人：刘军,总经理。委托诉讼代理人：毛成勇，重庆志和智（荣昌）律师事务所律师。原告郑德华与重庆市泰诚房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称泰诚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，不宜适用简易程序继续审理，故转为普通程序进行审理。双方当事人均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑德华向本院提出如下诉讼请求：1、解除原被告于2014年2月26日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、由被告退还原告购房款216999元，并向原告支付从2016年6月16日起，以216999元购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2020年8月19日的资金占用损失43634.88元;向原告支付从2020年8月20日起，以216999元购房款为基数，按全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算至付清之日的资金占用损失(截至到2021年4月30日的资金占用损失为5813.81元);合计资金占用损失266447.69元；3、由被告向原告支付违约金21.6999元；4、由被告向原告赔偿税款损失6618.47元，并支付从2016年12月21日起，以6618.47元税款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2020年8月19日的资金占用损失1167.56元；从2020年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算至付清之日的资金占用损失(截至到2021年4月30日的利息为177.32元);合计7963.35元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2010年起，被告在重庆市荣昌区吴家镇开发吴家镇综合农贸市场项目，开发过程中被告便对外销售该农贸市场项目的商业门面。原告购买了该项目的商业门面一个，并与被告签订《商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告位于重庆市荣昌区吴家镇祥和一支路门面。2014年2月26日，被告无故通知原告重新签订《重庆市商品房买卖合同》及相关补充协议，被告将原《商品房买卖合同》收回。案涉合同签订后，原告先后向被告支付购房款216999元，缴纳税款6618.47元。2020年12月，被告擅自将已经实际运营7年的吴家镇综合农贸市场予以拆除，导致该市场再无人流，案涉房屋的商业价值完全丧失。原告认为，被告擅自将本已在吴家镇综合农贸市场实际运营的综合农贸市场拆除的行为，严重违反了合同的约定，也不符合政府的规划许可，被告的该行为致使案涉合同事实上无法履行，合同目的不能实现，严重损害了原告的合法权益，违反了诚实信用原则。泰诚公司辩称，被告作为开发商，主要义务是交付商品房、办理产权证，并无义务保证农贸市场正常经营，现合同已经履行完毕，原告要求解除合同无法律依据。农贸市场由被告修建开发，后被告将该市场承包给重庆市拓展市场管理有限公司（以下简称拓展公司）进行管理，自负盈亏。农贸市场的搬迁系因拓展公司综合市场等各种因素，为节约管理成本，在征求商户的意见上，决定由A区搬迁至B区，并未强制搬迁，但A区摊位仍然存在，只是无人经营，但这属于市场风险。本院经审理认定事实如下：2008年2月28日，吴家镇人民政府作为甲方、泰诚公司作为乙方，双方签订《关于重庆市泰诚房地产开发有限公司修建吴家镇综合农贸市场的协议》，协议载明“同意重庆市泰诚房地产开发有限公司投资建设吴家综合农贸市场，按照谁投资谁受益的原则”。2014年2月26日，郑德华作为乙方，泰诚公司作为甲方，双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买位于重庆市荣昌区吴家镇XXX号，房屋价款216999元，并约定于2014年5月30日前交付房屋，商品房的用途为非住宅，属于商服用房。合同第五条按揭付款、第九条逾期交房、第十条逾期付款、第十一条房屋产权状况的承诺、第十二条办理合同登记备案、第十三条办理产权登记、第十五条规划设计变更约定了双方享有解除合同权利的情形。第十五条关于规划设计变更解除的约定为：甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更，甲方规划变更、设计变更导致商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方。乙方应当在收到通知书之后15日内作出是否退房的书面答复。后泰诚公司将涉案房屋交付原告，并于2017年1月10日将涉案房屋过户至原告名下。2013年9月23日，吴家镇人民政府作为甲方、泰诚公司作为乙方，双方签订《荣昌县吴家镇老农贸市场片区旧城改造协议》，约定泰诚公司“对收益部分有自行处置权”。后泰诚公司与拓展公司签订《承包经营合同》，约定泰诚公司将位于重庆市荣昌区吴家镇祥和路的“综合农贸市场”承包给拓展公司经营和管理，自负盈亏；承包期限：从2014年1月1日起至2033年12月31日止，所产生的一切责任由拓展公司自行承担。该农贸市场A区持续经营至2020年12月，后拓展公司将农贸市场由A区搬迁至B区，故目前A区摊位空置，无商户经营。另，经本院询问，拓展公司市场部经理刘天付陈述：2012年农贸市场开业分为A、B两个区域，A区设立有258个摊位用于售卖蔬菜、水果等，当时租赁出去200多个摊位，B区共有286个摊位用于售卖猪肉、服装和山货，当时租出去80个摊位。2020年11月，因受到网商及疫情影响，当时A区只有20个摊位在经营，公司为了节约成本和便于管理，就召集摊位租赁商户开会并征求搬迁意见，商户说吴家有一个农贸市场就够了，随即商户便自行搬迁至B区。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、承包经营合同、询问笔录、红线图等证据证实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为原告是否有权解除双方签订的《商品房买卖合同》。对此，本院评析如下：合同的解除，是在合同成立生效后以后，未履行或者履行完毕以前，合同双方通过约定解除、协商解除及法定解除等方式提前终止合同的效力。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。原告认为被告搬迁农贸市场，违反了合同第十五条中关于规划设计的约定，影响了门面的使用功能，致使案涉合同事实上无法履行，合同目的不能实现。合同第十五条中明确了设计规划的变更指“商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率”影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，乙方享有解除权。被告现已按约定交付房屋，商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率，并未发生变更。故原告以被告违反此条的约定为由解除合同，不符合约定。原、被告之间系商品房买卖合同关系，合同中约定被告方的义务为按期交付房屋、按期向房屋所在地房屋登记机构办理商品房合同登记备案、按期办理产权登记、保证商品房质量、装饰、设备符合合同约定、如期完成基础设施、公共配套建筑，按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更等，并未将保证农贸市场的正常运营作为被告的义务，现行相关法律、行政法规等也并未将此作为开发商的义务。故维护农贸市场的正常运营即非被告的约定义务，也非法定义务。现房屋已经交付，并办理了房屋过户登记手续，农贸市场也如期修建并投入使用多年，合同已经履行完毕，原告请求解除合同无法律依据，本院不予支持。被告作为该农贸市场的开发主体，享有对吴家新农贸市场收益的处分权利，被告将其对吴家农贸市场的经营管理承包给拓展公司系对自身权利的处分，拓展公司基于运营考虑对农贸市场的摊位进行资源整合，系公司市场经营管理行为，属于正常的商业行为。该门面系商业用房，原告购买该门面本属于商业投资行为，存在商业风险，商业投资是否盈利，除涉及经营管理外也极大的受市场环境因素的影响，并非被告单方行为决定。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》九十条第一款之规定判决如下：驳回郑德华全部诉讼请求。案件受理费8672元，由郑德华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。                      审    判    长      胡兴凤                    人 民 陪 审 员      刘本崇人 民 陪 审 员      彭元君                          二〇二一年八月十八日  法  官  助  理      贺  杨书    记    员      彭  翔      - 1 -