贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终1185号上诉人（原审被告）：黄江，男，1985年10月20日生，汉族，住贵州省安顺市平坝区。被上诉人（原审原告）：安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区南华路37号三楼。法定代表人：徐啟林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘环杰，贵州磐正律师事务所律师。代理权限：特别授权。原审被告：陈忠贵，男，1981年10月1日生，汉族，住贵州省安顺市平坝区。上诉人黄江因与被上诉人安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司（以下简称金鑫公司）、原审被告陈忠贵租赁合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2021）黔0403民初185号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄江上诉请求：1.改判上诉人黄江清偿被上诉人金鑫公司租金58800元。2.本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实不清。2019年4月4日，上诉人与被上诉人签订了金鑫大厦商业代理合同，合同中载明上诉人为被上诉人代理销售平坝区金鑫大厦2层2号商业铺面，销售成功后10万元每套收取销售佣金，销售成功办理过户手续，甲方收到银行按揭尾款当日支付佣金，合同生效后，上诉人如期完成了合同义务，但被上诉人未按期支付全部佣金，至今仍有23000元没支付，双方达成口头约定，将这部分佣金抵扣被上诉人的本案的相关租金。在一审时上述人已经向法庭提出该事实，但一审法院未予以抵扣。因此，一审法院对本案涉及的上述债权具体数额的基本事实认定不清，请二审法院依法查实本案事实并改判。金鑫公司二审答辩称：上诉人所述的23000元因合同未履行完毕，系另一个法律关系，与本案无关，且上诉人就该合同已经在法院另行起诉。金鑫公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告于2019年7月2日签订的《商铺租赁合同》；2.请求判令黄江、陈忠贵连带支付我方租金人民币311800元及资金占用利息（第一笔利息以81800元为基数，自2019年10月30日起截止起诉之日暂计为4199.5元；第二笔利息以230000为基数，自2020年5月1日起截止起诉之日暂计为6288.59元。以上二笔利息按照全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率计算至租金实际付清之日止，截止起诉之日共计利息为人民币10252.72元）；3.请求判令黄江、陈忠贵连带支付我方违约金196000元（违约金以剩余期间租赁期间租金金额20%计算）；4.本案诉讼费由黄江、陈忠贵承担。黄江、陈忠贵一审辩称,金鑫公司无权要求解除合同，无权要求支付利息和违约金。我方于2019年10月30日向金鑫公司支付了2019年6月1日至2020年5月30日的租金22万元，2020年6月1日至2021年5月30日的租金应在2021年5月1日前支付。我方并不存在迟延支付租金的情况。陈忠贵有权要求金鑫公司减免22万元房租。2019年10月30日，金鑫公司与陈忠贵签订《房屋买卖补充协议》约定因陈忠贵向金鑫公司购买的房屋存在抵押情况，如出现房屋被拍卖的情形，2020年4月30日至2021年5月30日的房屋租金22万元作为质押，现陈忠贵购买的房屋被法院查封，按照约定金鑫公司应当免除22万元租金。2020年因新冠肺炎疫情，我方从1月至4月并未正常营业，金鑫公司应当减少相应租金。一审判决认定的事实：2019年7月2日，金鑫公司与黄江、陈忠贵签订《商铺租赁合同》，约定金鑫公司将“金鑫大厦”1-3-1号商铺出租给黄江、陈忠贵，租赁期限为2019年6月1日起至2024年5月30日，第一年租金为22万，往后每年按照1万元递增，由被告承担附属设施产生的费用，付款方式为各年的租金应当在每年5月1日前提前支付。2019年10月30日，金鑫公司向黄江出具《收条》，载明收到黄江、陈忠贵租用金鑫大厦1-3-1号房屋2019年6月1日至2020年5月30日租金22万元。同日，黄江向金鑫公司出具《欠条》载明尚欠金鑫大厦1-3-1以及金鑫2号公寓1-1、1-3、1-4号商铺租金总金额为81800元。2019年10月30日，金鑫公司与陈忠贵签订《房屋买卖补充协议》，约定陈忠贵尚欠金鑫公司金鑫大厦1-13-4号房屋房款287000元，该房屋如因金鑫公司贷款原因导致被法院拍卖，金鑫公司愿意出22万元作为对陈忠贵的补偿，金鑫公司将黄江、陈忠贵2020年4月30日至2021年5月30日的房租金额中的22万元交陈忠贵作质押，如金鑫公司将房屋赎回，则陈忠贵在30日内支付22万元给金鑫公司。一审法院认为：金鑫公司与黄杰、陈忠贵签订的合同，是双方在自愿、平等一致基础上的意思表示，双方签订的《商铺租赁合同》合法有效。双方争议点为是否解除2019年7月2日签订《商铺租赁合同》（金鑫大厦1-3-1号商铺）并返还房屋，黄江、陈忠贵是否应当支付金鑫公司诉请的租金金额及承担诉请违约金。第一、根据2019年7月2日签订《商铺租赁合同》约定，被告应当先支付租金后使用出租房，根据被告提交的《收据》载明1-3-1号商铺第一期2019年6月1日至2020年5月30日的租金被告已经支付；根据黄江、陈忠贵提交的《房屋买卖补充协议》约定，第二期租金23万元当中的22万元，陈忠贵因购买金鑫大厦1-13-4号房屋而暂时扣留，以双方约定的条件是否成就作为该22万元租金是否支付的前提。根据双方约定，2020年6月1日至2021年5月30日的租金尚欠1万元未支付。故黄江、陈忠贵作为承租人，其主要合同义务即支付租金，已经履行，金鑫公司并未举证证明存在其他应当解除合同的法定事由。故对金鑫公司主张解除双方2019年7月2日签订《商铺租赁合同》并返还房屋的诉请不予支持。但黄江、陈忠贵有义务履行剩余租金1万元。第二、根据2019年7月2日签订的《商铺租赁合同》、《房屋买卖补充协议》约定，2020年6月1日至2021年5月30日的租金尚欠1万元未支付，黄江、陈忠贵未支付该租金没有正当理由，其行为构成违约，但并未致使金鑫公司的合同目的落空。根据《欠条》载明，黄江尚欠金鑫公司租金81800元，根据该欠条内容可以确认金鑫公司与黄江之间除本案所涉房屋租赁外还有其他房屋租赁关系。但关于本案所涉及的1-3-1号房屋租金仅余第二期1万元未支付，故该《欠条》载明的租金81800元并非关于1-3-1号房屋的租金。从双方提交的证据看，不能证明《欠条》所载81800元租金所涉及的房屋系由黄江和陈忠贵共同租赁，故不应由黄江、陈忠贵共同清偿。黄江辩称，该81800元已经冲抵，但并未提交证据证明，故对该辩解意见不予采纳。该笔欠款系黄江个人因与金鑫公司存在其他租赁关系而产生的欠款，金鑫公司在本案诉讼中一并主张，为提高诉讼效率和便利当事人诉讼，故本案予以处理。第三、《欠条》载明的租金81800元双方并未约定清偿义务期，金鑫公司可随时向黄江主张清偿。但从金鑫公司提交的证据看，并不能证明金鑫公司已经通知黄江在合理期限内清偿该欠款，而黄江未清偿构成违约。故对金鑫公司主张该笔欠款自2019年9月30日起计算利息，不予支持。就黄江、陈忠贵租赁的金鑫大厦1-3-1号房屋，黄江、陈忠贵主要的合同义务应履行完毕（第二期租金中的22万为附条件延期支付或抵扣），黄江、陈忠贵未支付剩余1万元的租金确构成违约，但该违约行为显著轻微，与双方约定的违约金（以剩余租赁期间租金金额的20%计算）比较，显然过分高于因此给金鑫公司造成的损失。根据黄江、陈忠贵过错及违约行为给金鑫公司造成的损失情况，一审法院酌情支持按照2019年10月全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率的两倍，自2020年5月1日起计算至清偿完毕止。黄江主张应当减少疫情期间的租金，但并未提交证据证明其从事的行业及受疫情影响的程度等符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》规定的情形存在。故对黄江该主张不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条、一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力若干规定》第一条第二款规定，判决如下：1.黄江、陈忠贵自本判决生效之日起三日内向金鑫公司清偿租金1万元，并自2020年5月1日起按照2019年10月全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率的两倍计算利息至清偿完毕止。2.黄江自本判决生效之日起三日内向金鑫公司清偿租金81800元。3.驳回金鑫公司的其余诉讼请求。一审案件受理费减半收取4490元，由黄江、陈忠贵共同负担100元，由黄江负担695元，由金鑫公司负担3695元。二审期间，黄江向本院提交了：1.收条、收据，证明黄江与金鑫公司存在债权债务关系，并沟通过以此相互抵扣，但金鑫公司未同意。金鑫公司认为，该证据是另一法律关系，与本案无关。本院认为，该证据与本案没有关联性，对该组证据不予采信。2.代理合同及协议书，证明黄江与金鑫公司存在债权债务关系，并沟通过以此相互抵扣。金鑫公司认为，协议书与本案无关，且该协议书已经抵扣。本院认为，该证据与本案没有关联性，对该组证据不予采信。3.不动产权登记证书，证明金鑫公司应向其支付代理费。金鑫公司认为，代理合同约定甲方收到按揭款项尾款后支付，我们未收到尾款，故未支付代理费用。本院认为，该组证据系另一法律关系，与本案的租赁合同关系无关。4.委托支付，证明购房人已经将款项支付给金鑫公司，但我未得到佣金。金鑫公司认为，合同仍未履行结束，没有收到款项。本院认为，该组证据系另一法律关系，与本案的租赁合同关系无关。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，黄江主张金鑫公司尚有23000元佣金未向其支付，并提出以该部分租金抵扣本案租金，但从黄江的上诉请求来看，其并未对一审判令其承担的租金数额提出异议。由于黄江对金鑫公司所负债务系租赁合同关系所产生，而黄江所主张的金鑫公司所欠付的佣金23000元与本案并非出自同一法律关系，一审并未就此提出反诉，且金鑫公司不同意在本案中抵扣该笔款项，故二审对此应不予处理，黄江可另案主张。综上，黄江的上诉理由不成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费减半收取4490元，由黄江、陈忠贵共同负担100元，由黄江负担695元，由金鑫公司负担3695元。二审案件受理费1845元，由黄江负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 虹审 判 员  谢 伟审 判 员  董伟才二〇二一年八月四日法官助理  赵强强书 记 员  陈秋君贵州省安顺市中级人民法院民事判决书(2021)黔04民终1185号上诉人：黄江，男，1985年10月20日出生，汉族，住平坝区夏云镇毛栗园村1组，居民身份证5225261985××××××××。原审被告：陈忠贵，男，1981年10月01日出生，汉族，住平坝区城关中南路金鑫大厦第一幢1座1单元13层4号，居民身份证5225261981××××××××。被上诉人：安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司，住所地安顺市西秀区南华路37号三楼，组织机构代码91520402697502632P。。（以上写明当事人和其他诉讼参加人的姓名或者名称等基本信息）上诉人黄江因与被上诉人陈忠贵、安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司、第三人null租赁合同纠纷一案，不服安顺市平坝区人民法院(2021)黔0403民初185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年06月18日立案后，依法组成合议庭，开庭/因涉及……（写明不开庭的理由）不开庭进行了审理。上诉人黄江、被上诉人陈忠贵、安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司、原审原告/被告/第三人null（写明当事人和其他诉讼参加人的诉讼地位和姓名或者名称）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄江上诉请求：。事实和理由：。陈忠贵、安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司辩称，……（概述被上诉人答辩意见）。null述称，……（概述原审原告/被告/第三人陈述意见）。×××向一审法院起诉请求：……（写明原告/反诉原告/有独立请求权的第三人的诉讼请求）。一审法院认定事实：……（概述一审认定的事实）。一审法院认为，……（概述一审裁判理由）。判决：……（写明一审判决主文）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证（当事人没有提交新证据的，写明：二审中，当事人没有提交新证据）。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：……（写明二审法院采信证据、认定事实的意见和理由，对一审查明相关事实的评判）。本院认为，……（根据二审认定的案件事实和相关法律规定，对当事人的上诉请求进行分析评判，说明理由）。综上所述，黄江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费元，由黄江负担（写明当事人姓名或者名称、负担金额）。本判决为终审判决。审判长杨虹审判员董伟才审判员谢伟二〇二一年八月五日书记员陈秋君