江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0214民初2221号原告李艳梅、赵凤梅、汪海洋等13户业主（具体名单附后）。诉讼代表人：李艳梅，女，1983年11月11日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。委托诉讼代理人：严友亮，江苏瑞莱律师事务所律师。诉讼代表人：赵凤梅，女，1989年6月6日生，汉族，住甘肃省庄浪县。诉讼代表人：汪海洋，男，1982年1月13日生，汉族，住江苏省灌南县。委托诉讼代理人：王艳，江苏连元律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈勃，江苏连元律师事务所律师。被告：无锡永庆房地产有限公司，统一社会信用代码9132021456913234XP，住所地无锡市新吴区鸿山街道锡协路208-1号。法定代表人：陈中，该公司执行董事。委托诉讼代理人：袁兰娣，女，1992年3月11日生，汉族，该公司员工。原告李艳梅、赵凤梅、汪海洋等13户业主与被告无锡永庆房地产有限公司（以下简称永庆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告李艳梅、赵凤梅、汪海洋等13户之诉讼代表人李艳梅、汪海洋及委托诉讼代理人严友亮、王艳，被告永庆公司委托诉讼代理人袁兰娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李艳梅、赵凤梅、汪海洋等13户业主向本院提出诉讼请求：1.判令永庆公司支付李艳梅、赵凤梅、汪海洋等13户业主逾期交房违约金共计862372.12元。2.本案诉讼费由永庆公司承担。事实和理由：业主方与永庆公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定若永庆公司逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，永庆公司每逾一日应当按照总房价款万分之二的标准支付违约金。合同签订后，业主方按照合同约定支付了房屋价款，但永庆公司直到2021年2月才通知业主方收房，通知收房时间为2021年2月8日至2月10日，根据合同约定，实际交房时间应确定为2021年2月10日。永庆公司逾期交房的行为损害了业主方的合法权益，理应承担逾期交房违约金。为维护业主方合法权益，特提起前述诉讼请求。永庆公司辩称：1.案涉的理想湾二期项目于2018年3月12日开工，于2021年1月10日竣工，并于2021年2月5日取得竣工验收合格备案。虽然房屋逾期交付是事实，但这是因为施工期间发生了不可预见、不可避免的“新冠疫情”、应政府要求的停工、极端恶劣天气等不可抗力事件，导致项目工期被延误了133天，该段时间并非是其主观因素导致的延误，根据双方合同约定，其无需向业主方承担任何违约责任。2.本案中，其未能按照约定期限交付房屋，使得业主不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使占有、使用、收益、处分的权利，业主为了解决居住问题可能承租相同或类似性质的房屋，故业主损失应以同地段同类房屋租金来确定，对于超过实际损失30%以上的部分依法不应当得到支持。故双方合同约定的逾期交房违约金标准过高，应当予以调整。经审理查明：一、购房合同的约定及履行情况李艳梅等13户业主先后与永庆公司签订《商品房买卖合同（预售）》，双方就房屋价款、交付时间、逾期交付责任进行了明确约定，其中仅李艳梅、汪海洋两户业主约定的交付时间为2020年6月30日，其他业主约定的交付时间均为2020年3月31日。《商品房买卖合同（预售）》中关于逾期交付责任载明：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。协议签订后，李艳梅等13户业主按照合同约定履行了交付购房款的义务。因永庆公司无法在合同约定的房屋交付时间届至时履行交房义务，遂分别于2020年3月18日、2020年6月10日向业主寄送《致歉信》，言明因新冠肺炎疫情影响，江苏省自2020年1月24日启动应急预案一级响应，属地内企业要延迟开工开业。因不可抗力疫情发生严重影响到施工及交房进度，故本项目将延期交付。疫情结束后将追赶工期，尽量缩短因疫情造成的损失，并向业主表达歉意。具体交房日期及因疫情导致实际延期期限，以永庆公司发出的房屋交付通知书为准。同时郑重承诺，永庆公司严格遵照法律规定及合约精神履行合同义务，期望得到业主的理解与支持。2020年4月29日，永庆公司发布《关于理想湾二期疫情影响交付时间的通告》，除言明上述《致歉信》中关于新冠疫情影响及防控要求导致延迟开工影响交房时间的情况外，另言明：针对有业主关心疫情影响交付违约金计算时间的问题，原则上不可抗力免责适用的期间按照政府发布的“锡建开〔2020〕2号”文件执行，后续如有政府新的明确发文，按政府具体新的发文要求执行。2021年2月5日，有关部门向永庆公司出具了建筑工程竣工验收备案表，其中载明：XDG（XQ）-2010-25号地块住宅小区建设项目的开工日期为2018年3月12日，完工日期为2021年1月10日，于2021年1月22日由建设单位组织竣工验收合格，建设单位于2021年2月5日报送工程竣工验收备案文件，申请备案。经查验，符合要求。2021年2月6日，永庆公司向业主寄送《交付通知书》，告知将于2021年2月8日至2021年2月10日为业主办理入住手续。除李艳梅一户业主认为房屋的实际交付日期为2月10日外，其他业主均认可实际交付日期为2月8日。上述事实，有双方当事人陈述及业主方提供的《商品房买卖合同（预售）》、购房发票、《交付通知书》，永庆公司提供的建筑工程竣工验收备案表、《致歉信》《关于理想湾二期疫情影响交付时间的通告》在卷佐证。二、房屋迟延交付的原因及工期顺延情况诉讼中，永庆公司为证明工期应合理顺延133天，提供以下证据：1.无锡市人民政府发布的《关于实施新型冠状病毒感染的肺炎疫情一级响应措施的通告》《关于实施新冠肺炎疫情防控二级响应措施的通告》《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情保障城乡有序建设的政策意见》（以下简称政策意见）、无锡市住房和城乡建设局作出的锡建开（2020）2号《关于新冠肺炎疫情影响下商品房交付工作的指导意见》（以下简称指导意见），用以证明无锡市自2020年1月26日起实施突发公共卫生事件一级响应防控措施，2020年2月24日调整为二级响应，一级响应期间31天。根据上述政策意见及指导意见，因疫情影响不能如期交付的房地产开发项目，交付期限顺延，实施疫情防控一级响应措施期间不计违约责任，并采用书面形式提前告知商品房买受人。2.无锡市住房和城乡建设局作出的锡建质安（2019）38号《关于切实做好我市国庆期间建筑工地消除安全隐患工作的通知》，该通知要求自2019年9月30日起至10月7日期间，无锡市在建的建筑施工工地一律全面停工，开展自查自纠，该期间8天应予顺延。3.无锡市住房和城乡建设局作出的锡建质安（2019）50号《关于进一步强化建筑工地扬尘管控暨全面落实安全隐患整改的通知》（以下简称整改通知）、锡建质安（2020）4号《关于做好建筑工地新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的紧急通知》（以下简称紧急通知）、无锡市新吴区建设工程安全质量监督站（以下简称新吴质监站）出具的《建设工程中止施工安全监督告知书》《2020年春节节后复工暨恢复施工安全监督告知书》，用以证明整改通知要求自2019年12月21日起，全市在建的建筑施工工地一律暂停施工，全面开展自查自纠工作，内容为提升施工现场扬尘管控水平，落实安全隐患整改闭合工作及农民工资支付工作，措施均到位并组织开展安全教育培训、项目自查自纠、企业复查复核等工作，方可申请办理复工手续。因临近春节，措施均到位但确有中止施工需要的，应办理中止施工安全监督手续，并注明中止施工的时间、原因等，经确认后按照“节假日停工状态”进行管理。2020年1月15日，新吴质监站下发告知书，中止对理想湾工程的施工安全监督，工程复工前应向该单位办理恢复施工安全监督手续。后遭遇新冠疫情，一级响应期间无法复工，直至2020年3月13日经其申请获准复工备案后才正式复工，故该期间84天应予顺延。4.无锡市气象台出具的气象资料证明，载明：自2020年6月1日至7月31日期间，无锡市降水量比常年偏多一倍多，雨日41天。用以证明因遭遇不可预见的极端暴雨天气，导致无法施工，该期间41天应予顺延。经质证，李艳梅等13户业主对政府通知及文件、气象资料的真实性均无异议，但不认可证明目的，认为建筑工地的复工复产并不取决于政府公共卫生事件的结束，且建筑工地较为特殊，按照惯例春节前后共计一个月的时间本就是休假停工的时间，故疫情对工地的影响基本为零，即使要考虑疫情原因，最多造成20天的延误，同意因疫情扣减20天；对于永庆公司提出的2019年因有关部门文件而导致的延期不成立，其中38号文涉及的时间是国庆期间，文件的目的是为了消除工地的安全隐患，消除安全隐患后也可以通过工程赶工来消除检查对工期的影响。而50号文件中提到的需要整改的问题本身就是工程施工中应当杜绝的，没有该些问题的工地是不受影响的，且根据文件的要求，整改到位后可以向安监部门申请复工，即使永庆公司因该文件受到影响，也是其自身原因造成的，不属于不可抗力；永庆公司提供的气象资料是2020年6-7月的，无锡地区在该时段属于梅雨季节，不论是开发商还是施工单位在计算工期时都可以预见到，在预设工期时应将相应天数进行扣减，且根据永庆公司的竣工时间，在2020年6月房屋应当已经封顶，许多工程可以在室内施工，亦不构成影响工期的情形。三、违约责任计算方式永庆公司认为应当参照理想湾同地段同类房屋的市场租金来确定业主方的实际经济损失，根据其于2021年6月7日在无锡贝壳租房网查询的理想湾小区房屋租金情况，该小区房屋整租租金价格在1500元/月至3000元/月之间，故业主方主张的违约金过分高于其延期交房可能造成的经济损失，并提供上述网络查询记录打印件若干予以证明，同时申请评估理想湾所在同地段同类房屋在2020年4月1日至2021年2月7日期间的市场租金标准。经质证，李艳梅等13户业主对永庆公司提供的证据不予认可，认为约定的违约金标准是双方真实意思表示，在签订合同时也是能够预见到此违约情形，永庆公司作为拟定合同的一方，对于合同中的风险事先也是慎重研究的，且该违约金标准与业主逾期付款的比例是对等的；事实上，永庆公司延期交房导致装修成本、孩子上学成本等的增加是无可估量的，其经济损失实际远超现主张的违约金金额，且永庆公司之前赔付一期业主和二期部分业主的逾期交房违约金时，也均是按照合同约定的标准予以支付，故该标准符合法律规定，并不存在过高的情形，不同意永庆公司的评估申请。本案的争议焦点为：一、永庆公司实际交房日期如何认定；二、永庆公司主张的因新冠疫情、恶劣天气、应政府要求停工导致的延期天数应否认定为合理期限而予以扣除；三、合同约定的逾期交房违约金标准是否过高，应否予以调整。关于争议焦点一，应当认定永庆公司的实际交房日期为2021年2月8日。案涉房屋在2月5日前已经领取了竣工验收的相应资料，也即在该日房屋已经符合交付条件，永庆公司在2021年2月6日即通知业主自8日起可以收房，至于业主因个人原因晚于8日去收房，在无房屋质量问题影响收房的情况下，由此造成的迟延数日收房的不利后果不应当由永庆公司承担。且案涉绝大多数业主均认可2月8日为收房日期，也足以证明认定该日期的合理性。关于争议焦点二，永庆公司逾期交房系事实，但是仅应当扣除92天的合理顺延期限。理由：1.根据双方合同约定的交付日期，永庆公司履行交房义务的截止时间确实需要经过新冠疫情形势较为严重的期间，新冠疫情的原因也确实一定程度影响永庆公司复工复产，因此在认定违约期限时，应当考虑新冠疫情不可抗力的原因，并扣除一定的合理期间。结合永庆公司提供的证据，政府有关部门在2019年12月曾发出通知，明确要求全市在建的建筑施工工地自2019年12月21日起一律暂停施工，案涉理想湾项目作为无锡市范围内的在建工程遵守该通知的要求暂停施工，是合理且应当的。此后，永庆公司于2020年1月15日办理了中止施工安全监督的审批手续，符合该整改通知的要求，此时临近农历新年后不久即遭遇新冠疫情，按照疫情防控措施的要求无法施工。在2020年2月24日调整为二级响应后，永庆公司经申请于2020年3月13日获准复工，故在上述期间永庆公司均处于无法施工的状态。虽然相关材料落款显示的时间并非紧密衔接，但考虑到建筑、房地产行业所需的人员、机械、材料都将受到新冠疫情叠加春节假期等因素影响，永庆公司办理各项事宜的时间应属合理范畴，不应过分予以苛责。综上，永庆公司主张自2019年12月21日至2021年3月13日期间共84日应予顺延的抗辩意见，本院依法予以支持。2.根据无锡市住房和城乡建设局作出的锡建质安（2019）38号通知，明确要求2019年9月30日起至10月7日期间，无锡市在建的建筑工地一律全面停工。该文件并未对建筑工地进行区分，针对的是全市在建的建筑工地，永庆公司作为开发商积极响应政府要求予以停工，并不存在主观过错，且此次停工系非常规情况下的突发事件，系永庆公司无法预见到的客观情形，故由此造成的交房延误8天亦应当予以扣除。3.无锡地处江南每年都有一定期间的梅雨天气，无论是建设单位还是施工单位对此都应有合理的预见，在签订施工合同确定工期时亦应有所考虑，不属于不可抗力范畴。退一步讲，即使案涉房屋在施工过程中遭遇梅雨天气，永庆公司提供的证据尚不能证明天气达到足以影响工程进度的恶劣程度，故本院对永庆公司据此主张扣减逾期期间的辩称意见不予采信。关于争议焦点三，双方合同约定的违约金标准并无不当，永庆公司应当按照约定承担违约责任。永庆公司与业主签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。合同中明确了双方各自违约应当承担的违约责任，双方的权利义务是对等的，也是公平合理的。从合同内容看，逾期交房违约金的标准是预先打印、不可修改的,永庆公司作为专业房产销售企业，在签订合同时对于逾期交房可能给业主造成的损失是可以预见的，在此种情况下永庆公司仍约定了每日万分之二的违约金标准，且在诉讼过程中亦未提供证据证明该约定标准过高，故应当承担举证不能的不利后果。虽然业主方对于其陈述的各项经济损失未提供证据予以证明，但就其说明的内容而言，均属合理范畴。综上，本院对于永庆公司要求评估租金的请求不予支持，对于其违约金标准过高的辩称意见亦不予采信，永庆公司应当按照合同约定的标准承担违约责任。经核算，永庆公司共需支付李艳梅、赵凤梅、汪海洋等13户业主逾期交房违约金596284.21元（详细清单附后）。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、无锡永庆房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付李艳梅、赵凤梅、汪海洋等13户业主逾期交房违约金共计596284.21元（详细清单附后）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回李艳梅、赵凤梅、汪海洋等13户业主的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6212元，保全费5000元，合计11212元（此款已由李艳梅、赵凤梅、汪海洋等13户业主预交），由李艳梅、赵凤梅、汪海洋等13户业主负担3475元，由无锡永庆房地产有限公司负担7737元（李艳梅、赵凤梅、汪海洋等13户业主预交的诉讼费用7737元由本院退回，无锡永庆房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳应负担的诉讼费用7737元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按上诉的对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  胡艳丽二〇二一年八月十九日书记员  许培培本案援引法律条款《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条当事人一方人数众多的共同诉讼，可以由当事人推选代表人进行诉讼。代表人的诉讼行为对其所代表的当事人发生效力，但代表人变更、放弃诉讼请求或者承认对方当事人的诉讼请求，进行和解，必须经被代表的当事人同意。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。