重庆市武隆区人民法院 重庆市武隆区人民法院民事判决书                          （2021）渝0156民初2095号   原告：重庆怡苑物业管理有限公司，住所地重庆市忠县，统一社会信用代码915002273396180533。法定代表人：张忠飞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵继红，该公司职工。委托诉讼代理人：云光文，重庆隆腾律师事务所律师。被告：豆润，女，1972年1月2日出生，住重庆市武隆区。委托诉讼代理人：杨碧书（豆润之母），女，1949年3月29日出生，住重庆市武隆区。原告重庆怡苑物业管理有限公司（以下简称怡苑物业公司）与被告豆润物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月18日立案后，依法由审判员陈华适用小额诉讼程序于2021年7月21日公开开庭进行了审理。原告怡苑物业公司的委托诉讼代理人赵继红、云光文，被告豆润的委托诉讼代理人杨碧书到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告怡苑物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付拖欠物业服务费2346元（计算至2021年2月28日）；2.判决被告向原告支付公摊电费83元、公摊油费3元、电梯费782元（计算至2021年2月28日）；3.依法判决被告向原告支付违约金705元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告怡苑物业公司与武隆县XXXX城1-3组团业主委员会于2018年1月1日签订《武隆区XXXX城1至3组团物业服务合同》，合同约定：1.原告为XXXX城1-3组团商住楼项目提供物业服务；2.服务期限为5年，自2018年1月1日起至2022年12月31日止；3.物业服务费采取包干制方式，收费标准为（1）高层电梯房0.5元/月·平方米，电梯费20元/月/户（3楼以上起收每上一层加收0.5元含3楼）；（2）商业门市：0.8元/月·平方米；（3）商务楼：1.6元/月·平方米，由业主按月支付；4.小区水、电公摊等未纳入物业成本的费用，由业主据实分摊。在物业服务区域，截止2021年2月28日被告所有的XXX景X号楼X-X-X房屋面积138.45平方米，尚欠物业服务费2346元，公摊电费83元、公摊油费3元、电梯费782元。合同签订后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但被告一直拖欠物管费，经催告，被告仍未缴纳。因此，原告起诉至人民法院，提出以上请求。被告豆润答辩称：2018年5月之前的物管费都是交清了的，但是之后因为8-5的房屋出租搬家时把被告进门处的漆撞掉了，当时被告找物管，让物管进行协调解决，但物管没有理睬。隔了一年，被告找物管协商把墙补好，物管说他们不管。不应该支付滞纳金，被告曾找物管协商，告知解决问题了就交物管费，但是物管不管不收。对于电梯费有意见，之前一直交的20元每月。对物业服务费0.5元每平方米无异议。物业公司是为业主服务的，但没有尽到义务。综上，对原告主张的费用被告不认可。为证明其主张，原告怡苑物业公司向本院提交了房产权属登记查询记录、《武隆区XXXX城1至3组团物业服务合同》《电梯日常维护保养合同》《消防设施维护保养合同》《化粪池清理合同》《劳动合同》《劳务合同》《保洁承包合同》《客户欠款分项明细》《物业服务费催收说明》、律师函及照片等证据。以上证据，经庭审举证、质证，本院经审查认为具有真实性、合法性、关联性，予以确认。本院根据当事人的陈述及确认的以上证据，确认以下法律事实：XX·XX城是位于武隆区XX街道XX路的商业住宅综合小区，其中XXX景、XXX苑、XXX家三个片区分别为XX·XX城的第一、二、三期。2018年1月1日，XX·XX城1-3组团业主委员会（甲方）与原告怡苑物业公司（乙方）签订《武隆区XXXX城1至3组团物业服务合同》，约定由原告怡苑物业公司对位于重庆市武隆区XXXX城1-3组团商住楼项目提供物业服务，物业服务期间为2018年1月1日至2022年12月31日，物业服务收费方式为包干制，按月收取，收取标准为：(1)高层电梯房0.5元/月·平方米，电梯费20元/月/户(3楼以上起每上一层加收0.5元；含3楼)；(2)商业门市：0.8/月·平方米；(3)商务楼：1.6元/月·平方米，邵瑞林作为甲方委托代理人在该合同尾部的甲方处签字确认，并加盖了武隆县XXXX城1-3组团业主委员会的印章。该合同部分条款约定：“……第五条 小区水、电公摊：小区楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水电费、自备发电机油料等使用费用未纳入物业成本，业主应该据实分摊（具体以政府物价部门政策文件为准）。……第二十二条 业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，乙方有权按每日千分之三的标准向业主或物业使用人收取违约金……。”前述合同签订后，原告怡苑物业公司一直为该小区提供物业服务。被告豆润系该小区业主，其住房位于武隆区XX街道XX路XX号X幢X-X，建筑面积为138.45平方米、配备有电梯。被告所在住宅小区业主的共用部位、共用设备设施产生的能耗费用由原告怡苑物业公司代缴后按户据实分摊。2021年6月18日，原告怡苑物业公司以被告豆润从2018年5月起未交纳物业服务费、公摊水电费、公摊油费、电梯费等相关费用为由向本院提出前述诉讼请求。另查明：XX·XX城第一、二、三期在建时，建设单位重庆裕升房地产开发有限公司委托重庆庆业物业管理有限公司为该小区提供前期物业服务。随后，重庆庆业物业管理有限公司为该小区提供物业服务至2017年12月。2018年1月，武隆县XXXX城1-3组团业主委员会选聘了原告怡苑物业公司为XXXX城1-3组团小区提供物业应急服务，应急服务时间为6个月，即从2018年1月1日至2018年6月30日。2018年6月5日，原告怡苑物业公司向武隆县XXXX城1-3组团业主委员会发出《关于物业应急服务合同>到期的请示函》，要求武隆县XXXX城1-3组团业主委员会于2018年6月29日前书面通知是否继续为案涉小区提供服务。2018年6月12日，武隆县XXXX城1-3组团业主委员会向原告怡苑物业公司发出《关于重庆怡苑物业应急合同>到期的回函》，明确经业委会研究决定由怡苑物业公司继续为XXXX城1-3组团小区提供应急管理服务，应急物业服务管理时间至小区选举产生新一届物业服务公司时止。再查明，2011年9月6日，武隆县国土资源和房屋管理局以XX·XX城业主委员会未经多数人投票选举同意、有部分业委会成员不具备该物业小区业主身份等为由作出了撤销XX·XX城业主委员会备案的决定。本院认为，根据《物业管理条例》第八条、第十五条等有关业主委员会性质和职能的规定可知，业主大会是业主的自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主从事物业区域内公共权益有关的民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。本案，XX·XX城业主委员会因未经多数人投票选举同意、部分业委会成员不具备该物业小区业主身份等已于2011年9月6日被武隆县国土资源和房屋管理局撤销了备案登记，由此可知，原XX·XX城业主委员会并非合法成立的民事主体，其不能代表业主协商及签订物业服务合同。原告主张与武隆县XXXX城1-3组团业主委员会签订的物业服务合同合法有效，但并未提供充分证据证明武隆区XXXX城1-3组团小区于2011年9月6日之后重新选举成立了业主委员会，故原告所称《武隆区XXXX城1至3组团物业服务合同》因XX·XX城1-3组团业主委员会的民事法律主体资格不合法而应认定为无效。虽然上述物业服务合同无效，但原告怡苑物业公司实际为案涉小区提供了物业服务，被告作为业主实际也享受了原告提供的相关服务，故在原、被告之间事实上成立物业服务合同关系，该合同关系是双方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效。如前所述，原告提供了物业服务，被告享受了物业服务，则被告依法应当支付相应对价。结合本案实际，原告主张被告按照每月每平方米0.5元的标准支付物业服务费，符合本地区物业服务行业的一般收费标准，本院予以支持。被告自2018年5月1日至2021年2月28日未支付相关费用，按照前述认定标准计算，被告应当支付原告物业服务费2353.65元（138.45㎡×0.5元/㎡/月×34个月），原告主张为2346元，本院予以确认。电梯费的标准亦符合本地区一般收费标准，故本院对电梯费765元【[20元/月/户+(8-3)楼×0.5元]×34个月】予以支持。对于原告主张的公摊电费，因案涉小区业主的公用部位、公用设备设施的电费均由原告怡苑物业公司代缴后据实分摊，根据原告提供的公摊电费明细表可知，被告在以上期间应当负担公摊电费83元及发电燃油费3元，故对此本院予以支持。关于是否应当支付违约金问题。如前所述，以XX·XX城1-3组团业主委员会名义签订的案涉物业服务合同无效，原告主张按照该合同约定支付违约金缺乏合法依据，而对于原、被告之间所形成的事实合同关系无相关证据证明有关于违约责任约定。因此，对原告提出的该项诉请本院不予支持。被告豆润辩称原告未尽到物业管理的职责，但未提供充分证据证明，本院不予采信。综合本案，本院认为，就小区业主而言，尽管物业服务可能存在不足之处，但对物业服务企业的意见应通过正当途径进行反映，以拒绝交纳物业服务费作为解决问题的手段并不可取；就物业服务企业而言，物业服务是一个长期持续的过程，应当听取业主的意见并积极沟通、协商，尽力改善并提高物业服务质量。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第六条、第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条、第四百六十九条、第五百零九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告豆润于本判决生效之日起五日内支付原告重庆怡苑物业管理有限公司2018年5月至2021年2月期间的物业服务费2346元、电梯费765元、公摊电费83元、发电燃油费3元；二、驳回原告重庆怡苑物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告豆润负担。本判决为终审判决。                         审  判  员    陈  华                      二○二一年九月八日 法 官 助 理   陈  蕾书  记 员  李诗韵     - 1 –