广西壮族自治区防城港市防城区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0603民初1106号原告：中国农业银行股份有限公司防城港防城支行，住所地广西防城港市防城区，统一社会信用代码91450603901xxxxxxx。负责人：陈倡轺，行长。委托诉讼代理人：刘连忠，广西海狮律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴明聂，广西海狮律师事务所律师。被告一：宗成相，男，1979年9月10日出生，汉族，住山东省平度市。被告二：广西防城港万盛置业有限公司，住所地广西防城港市防城区，统一社会信用代码914506036998xxxxxx。法定代表人：钱金云，执行董事。原告中国农业银行股份有限公司防城港防城支行（以下简称农业银行防城支行）与被告宗成相、广西防城港万盛置业有限公司（以下简称万盛公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年5月26日立案受理后，原告农业银行防城支行向本院提出诉讼财产保全申请，本院于2021年6月8日作出（2021）桂0603民初1106号民事裁定，查封被申请人宗成相名下位于广西防城港市防城区【不动产权证号：桂（2016）防城港市不动产证明第001xxxx号】，查封金额为297641.60元，查封期限为三年。后本院于2021年7月27日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农业银行防城支行的委托诉讼代理人刘连忠到庭参加诉讼，被告宗成相、万盛公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农业银行防城支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告一签订的《个人购房担保借款合同》；2.判令被告一向原告偿还或支付如下款项：（1）贷款本金人民币279676.83元及利息、复利、罚息共5306.77元（利息、复利、罚息暂计至2021年3月23日，以后另按借款合同约定计付至被告清偿全部借款本息之日止）；（2）支付律师费12658元；（3）支付原告为实现债权所发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、评估费、拍卖费、公告费、执行费、邮寄费等）；3.判令原告为被告一提供的抵押房产享有抵押权并从处置该抵押房产所得价款中优先受偿；4.被告二在上述债务范围内负连带保证责任。事实和理由：2013年7月25日，原告与被告二签订一份《一手房贷款业务银企合作协议》（编号：农银［防］房合字［2013］第xxx号，以下简称合作协议），约定被告一为合作项目“北部湾商业中心”的购房人借款承担连带保证责任。保证范围包括贷款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、以及诉讼（仲裁）费、律师费等甲方实现债权的一切费用。协议第六条约定保证的期限为自原告向该购房人发放借款之日起，至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。2016年9月21日，原告与被告签订一份《个人购房担保借款合同》（以下简称借款合同），约定由原告借款人民币297000元给被告，用于购买被告二广西防城港万盛置业有限公司开发的位于防城港市防城区；合同约定执行利息为贷款基准利率为基础上浮10%，采用等额本息方式还款。被告二广西防城港万盛置业有限公司对被告一的借款提供阶段性连带保证担保责任。合同第三十五条约定，保证的期限为自原告向该购房人发放借款之日起，至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。同时，借款合同第十一条约定了借款人及担保人的违约责任，包括：复利、罚息计算方式；借款人不按借款合同约定按时足额偿还贷款的，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用，解除借贷关系。合同第三十四条约定，借款、抵押人的违约行为，按本合同项下借款本金数额的百分之一收取违约金。被告以其上述房产为借款设定抵押担保。借款合同还约定了其他条款。2016年12月15日，原告依约将被告所贷款项如数划至合同约定的账户。2016年11月12日，原告依法办理了预购商品房抵押权预告登记，取得房产管理部门颁发的编号为桂（2016）防城港市不动产证明第001xxxxx号不动产登记证明，该证明记载有权利人、义务人、房屋坐落等项。随后，原告依约将被告所贷款项如数划至合同约定的账户。在合同履行过程中，被告一并未按借款合同的约定履行还款义务，至2021年3月23日止，剩余贷款本金人民币279676.83元及利息、复利、罚息共5306.77元（利息、复利、罚息暂计至2021年3月23日，以后另按借款合同约定计付至被告清偿全部借款本息之日止）。原告已委托广西海狮律师事务所代为诉讼，律师费12785元。原告认为，借款合同合法有效，原告已履行了自身合同义务，被告一未能如约偿还贷款本息，已构成违约且该违约成就了解除借贷关系的条件，应承担相应违约责任。被告二应在被告一债务范围内负连带保证责任。为维护原告的合法权益，现特具状法院，请法院公正判决。被告宗成相未作答辩。被告万盛公司向本院提交书面答辩状，辩称：1.本案的借贷主体为农业银行防城支行与借款人宗成相。直接诉讼发生的违约责任一方为借款人宗成相。如法院判决解除原、被告签订的《个人一手住房贷款合同》的，并判令被告宗成相偿还贷款余额、利息及系列诉讼费用，原告农业银行防城支行应优先依法评估、拍卖被告宗成相名下的抵押房产，处置财产不足值部分，再由万盛公司作为阶段性保证人予以承担补充还款责任；2.被告宗成相逾期还贷期间，未按期足额月供，导致原告诉农业银行防城支行从万盛公司的保证金账户扣款66486.41元。万盛公司请求法院在民事判决书中予以确认，并注明万盛公司此前已被扣划的保证金部分，万盛公司在承担保证责任后，依法享有向宗成相追偿权之权利。原告农业银行防城支行对其陈述的事实在举证期限内提供如下证据：1.营业执照、身份证，证明原与各被告主体资格等事实；2.个人购房担保借款合同，证明原告与被告签订借款合同；3.个人借款支付凭证，证明原告已履行向被告放款的合同义务；4.不动产登记证明，证明被告为商品房设定抵押权预告登记；5.贷款基本信息、还款明细，证明被告逾期还款及拖欠本息；6.委托代理协议及附件，证明原告委托广西海狮律师事务所代理诉讼；7.律师费发票、律师支付凭证，证明原告支付本案律师费。被告万盛公司在举证期限内提供如下证据：保证金支付回单，证明保证金账户扣款66486.41元。对原告宗成相及被告万盛公司提交的上述证据，本院经审核后，认为证据客观真实，能相互印证，且与待证事实存在关联，予以确认。根据原告的庭审陈述和举证，本院对原告诉称的案件事实予以认定。还查明，因被告宗成相逾期还款，原告农业银行防城支行从被告万盛公司的保证金账户扣款共计66486.41元。本院认为，原告农业银行防城支行与被告宗成相、万盛公司签订的《个人购房担保借款合同》为各方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规等的强制性规定，应认定为合法有效，各方当事人应当按照该合同约定全面履行各自的义务。原告农业银行防城支行依约将297000元贷给被告宗成相，已履行了合同约定的义务。被告宗成相应当按照合同约定每月向原告农业银行防城支行偿还等额本息，但被告宗成相并未按约定期向原告偿还借款本息，截止2021年3月23日止，被告宗成相已累计拖欠原告贷款本金279676.83元及相应利息、复利、罚息5306.77元，已构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第（四）项的规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”，原告农业银行防城支行请求解除与被告宗成相签订的《个人购房担保借款合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。《个人购房担保借款合同》解除后，并不影响合同中结算、清理条款的效力，被告宗成相仍应继续履行支付欠款本息的义务，故对于原告农业银行防城支行要求要宗成相偿还尚欠的借款本金279676.83元及相应利息、罚息，本院亦予以支持。关于律师代理费。《个人购买担保借款合同》第十一条11.8款明确约定：“因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用”，该约定系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应诚信履行。现因被告宗成相违约导致原告采取诉讼方式予以追偿，原告为实现债权提起本案诉讼而与广西海狮律师事务所签订了《委托代理协议》。原告已按合同约定支付律师代理费12658元，且广西海狮律师事务所已经履行了代理职责，被告宗成相应当承担原告为本案所支付的律师费用。原告主张的律师代理费12658元，亦符合《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》规定的收费标准，本院予以支持。关于原告要求被告支付为实现债权而发生的评估费、拍卖费公告费等其他相关费用的诉讼请求，因本案是否会产生此类费用无法确定，原告可在实际产生此类费用后，提供相关证据或票据另行主张。关于原告请求对抵押房产享有优先受偿权的问题。原告与被告宗成相仅就抵押房屋向登记机关办理了抵押权预告登记，至今未办理房屋的抵押登记，因抵押权预告登记并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。原告作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人对该房屋的处分，但对该房屋不享有抵押权。《中华人民共和国民法典》第三百九十七条规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。因此，原告的抵押权未依法设立，原告主张对抵押房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。关于被告万盛置业公司对上述债务的连带保证责任。涉案《个人购房担保借款合同》第三十五条约定：借款采取阶段性保证+抵押担保方式，即阶段性保证人万盛置业公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。现宗成相未依约偿还借款，也未与原告办妥抵押房屋的抵押登记手续，即原告未取得抵押房屋的他项权证，那么万盛置业公司应按合同约定对宗成相的涉案债务承担连带保证责任。因此，原告请求万盛置业公司对宗成相的涉案债务承担连带清偿责任，有合同和法律依据，本院予以支持。万盛置业公司承担保证责任后，有权向宗成相追偿。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第三百九十七条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十三条第（四）项、第五百七十七条、第六百六十七条、第六百七十五条、第六百七十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司防城港防城支行与被告宗成相签订的《个人购买担保借款合同》；二、被告宗成相偿还原告中国农业银行股份有限公司防城港防城支行贷款本金279676.83元及利息、复利、罚息【利息、复利、罚息暂计至2021年3月23日止为5306.77元，之后另按双方签订的《个人购房担保借款合同》约定另计至本案贷款偿清止】；三、被告宗成相向原告中国农业银行股份有限公司防城港防城支行支付律师费12658元；四、被告广西防城港万盛置业有限公司对被告宗成相的上述债务承担连带保证责任；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司防城港防城支行的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本案案件受理费5764元，减半收取2882元，保全费2008元，合计4890元，由被告宗成相、广西防城港万盛置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。如提起上诉，请在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费5764元。汇款账户名称：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行防城港分行营业室，账号：20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。审判员  蒋艳蓝二〇二一年八月六日书记员  唐燕飞