甘肃省会宁县人民法院民事判决书（2021）甘0422民初1298号原告：兰州中睿天成建筑工程有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区张掖路大众市场22号2302室。        法定代表人：王某，系该公司总经理。        委托诉讼代理人：展某，系甘肃正鼎律师事务所律师。        被告：李某，男，汉族，农民，住甘肃省会宁县。        被告：邹某，女，汉族，农民，住甘肃省会宁县。        被告：会宁方众房地产开发有限公司，住所地甘肃省白银市会宁县颐园坪36-5号。        法定代表人：吴某，系该公司总经理。        委托诉讼代理人：孙某，系甘肃昊正律师事务所律师。        原告兰州中睿天成建筑工程有限公司（以下简称中睿天成公司）与被告李某、邹某、会宁方众房地产开发有限公司（以下简称方众公司）执行异议之诉一案，本院于2021年4月1日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中睿天成公司委托诉讼代理人展某、被告李某、邹某、被告方众公司委托诉讼代理人孙某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。        原告中睿天成公司向本院提出的诉讼请求：1．判令继续执行被告方众公司所有的××县方众新天地综合楼1幢A508房屋；2．判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：会宁县人民法院于2020年6月11日作出的（2020）甘0422民初579号民事判决书，判决“被告会宁方众房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告兰州中睿天成建筑有限公司工程款600000元及违约金80000元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9604元，减半收取4802元，保全保险费1555元，共计6357元，由被告会宁方众房地产开发有限公司负担4195元，原告兰州中睿天成建筑有限公司负担2162元；保全费5000元，由被告会宁方众房地产开发有限公司负担3920元，原告兰州中睿天成建筑有限公司负担1080元。”2020年8月10日，原告申请会宁县人民法院对被告方众公司强制执行，会宁县人民法院于2020年9月30日作出（2020）甘0422执1196号执行裁定书，依法“查封被执行人会宁方众房地产开发有限公司名下的的位××县方众新天地综合楼1幢A508房屋、A322的两套房屋”。被告李某、邹某对执行标的的（位××县方众新天地综合楼1幢A508房屋）的提出书面异议。会宁县人民法院于2021年3月9日作出（2021）甘0422执异3号执行裁定书：支持了被告李某、邹某的执行异议请求，解除位于××县方众新天地综合楼1幢A508房屋的查封。原告认为（2021）甘0422执异3号执行裁定书侵犯了原告的合法权益，理由如下一、（2021）甘0422执异3号一案，在未告知原告的情况下，主办法官仅书面审查，就武断的解除执行标的的查封，侵犯了原告听证质证权。被告李某、邹某提供的《商品房买卖合同》、购房收据等，原告均未见到，是真是假不得而知，在此情况下就武断的解除执行标的的查封，是对原告合法权益的侵犯。二、被告李某、邹某在执行异议申请中所述不属实，其称执行标的已装修入住，但原告在会宁县人民法院查封执行标的后即2020年12月11日拍摄的图片显示，房屋并未装修也未有人入住，显然被告李某、邹某二人说了假话，欺骗了法院。三、网签房屋不具备物权变动的效力，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”被告李某、邹某与方众公司虽就涉案房产签订《商品房买卖合同》并办理了网签备案手续，但房产所有权仍登记在方众公司名下。前述网签备案行为不属物权法规定的变动物权行为，不改变方众公司作为合同当事人仅享有请求交付之债权的客观事实，其债权亦不因合同办理网签备案而优于一般债权。        被告李某、邹某辩称，房屋被告是通过正常手续购买的，也开具了正式的发票，办理了网签，至于说被告是否装修入住与本案无关。        被告方众公司辩称，关于本案涉案的（2021）甘0422执异3号裁定书认定事实清楚，适用法律正确，原告的诉请是没有事实与法律依据的，请求依法驳回原告的诉讼请求。        原告中睿天成公司向本院提交的证据：1．民事判决书复印件1份；2.1196号执行裁定书1份；3．执异3号执行裁定书1份。上述三组证据证明对涉案房屋的执行是有法律依据的；4．照片6份，证明被告李某、邹某二人并未对涉案房屋入住使用。经质证，被告李某、邹某对民事判决书及执行裁定书的真实性均没有异议。涉案的房屋被告每年回来都有在住，并不是原告所说的没有装修入住。被告方众公司对判决书的真实性无异议，对证明目的有异议，这仅仅是执行的生效判决，但不能证明原告就具有直接执行本案所涉房屋的权利；对证据2的执行裁定书无异议，对证明目的有异议，该案涉房屋是否真正具备执行的条件，应根据案外人提出的执行异议，最终由法院依法确认。对照片的真实性有异议，拍摄的时间以及地点均有异议，且该份证据与本案无关。        被告李某、邹某提交的证据有：1．结婚证复印件1份；2．会宁方众房地产开发有限公司收款收据2份，认购协议书1份，甘肃省增值税普通发票1份，会宁县住房事务中心便函1份，商品房买卖合同1份。以上证据被告用于证明其购买房屋合法，是得到国家认可的。经质证，原告认为被告提交的证据都是复印件，真实性无法认定，对证明目的也不予认可。被告方众公司对证据的真实性没有异议，对证明目的也没有异议，其中有一份证明的原件是交到了会宁县人民法院了。        本院依职权调取的证据被告李某、邹某的房产查档证明，原告对真实性无异议，被告无异议。        本院审查上述证据认为，原告提交的证据4无法核对真实性，本院不予采信。原告提交的其他证据来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信，对原告的证明目的本院不予采信。被告李某、邹某提交的证据来源合法，客观真实，本院予以采信。本院依职权调取的证据，原被告无异议，本院予以采信。        根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月9日，被告李某、邹某与方众公司签订《商品房买卖合同预售》，以319730元购买会师镇滨河东路方众新天地综合楼1幢A508房屋。2020年6月11日，中睿天成公司诉方众公司建设工程施工合同纠纷一案，本院作出（2020）甘0422民初579号民事判决，判决被告方众公司于本判决生效后30日内支付原告中睿天成工程款600000元及违约金80000元。2020年9月30日，中睿天成向本院提出执行申请，本院作出（2020）甘0422执1196号执行裁定书，查封被执行人会宁方众房地产开发有限公司名下的的位××县方众新天地综合楼1幢A508房屋、A322的两套房屋，查封期限三年。2021年2月24日，李某、邹某提出异议，本院2021年3月9日作出（2021）甘0422执异3号，解除位于××县方众新天地综合楼1幢A508房屋的查封。2021年6月1日，会宁县住房自然资源局查询出被告李某、邹某名下无住房登记信息。        本院认为，本案是会宁方众公司不履行法院生效判决确定的给付金钱义务而由兰州中睿天成建筑工程有限公司向法院申请强制执行，即属金钱债权执行，被执行的标的物为会宁方众公司开发的商品房。李某、邹某作为案涉房屋的买受人，对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。关于李某、邹某的情形是否符合第二十九条之规定，现从以下三点进行分析认定：第一，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。首先，2019年8月9日，被告李某、邹某与方众公司签订《商品房买卖合同预售》，而案涉房屋于2020年9月30日被人民法院查封，显然李某、邹某与会宁方众公司签订合同的时间是在人民法院查封之前。第二，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。根据本案查明的事实，案外人李某、邹某在会宁县无其他用于居住的房屋，李某、邹某作为商品房买卖合同的买受人，购买案涉商品房系用于自己居住。第三，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。2019年8月24日，会宁方众公司向李某出具319730元的发票一份，证明已经房款全部付清。综上所述，李某、邹某的异议理由符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，李某、邹某作为商品房的消费者依法享有消费者买受房屋的物权期待权，该权利依法应受法律保护。        关于李某、邹某享有的实体权利是否能够排除强制执行。从性质上而言，物权期待权属于债权范畴，但该债权不同于一般的债权。李某、邹某享有的是商品房消费者的物权期待权，具有排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行的效力，在与申请执行人实现一般债权发生冲突时，应优先保护李某、邹某的物权期待权。本案中，兰州中睿天成建筑工程有限公司申请执行讼争房屋，系基于其与会宁方众公司建设工程施工合同纠纷。该案中会宁方众公司应对兰州中睿天成建筑工程有限公司承担金钱给付义务，执行行为的基础为一般金钱债权。兰州中睿天成建筑工程有限公司享有的普通债权并不明显优于李某、邹某所享有的物权期待权。        综上所述，李某、邹某作为商品房的消费者，符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，依法享有消费者的物权期待权，故应确认李某、邹某对案涉A508室房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对原告请求继续执行的诉讼请求，本院不予支持。        综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第二款第（一）项的规定，判决如下：        驳回原告兰州中睿天成建筑工程有限公司的诉讼请求。        案件受理费100元，由原告兰州中睿天成建筑工程有限公司承担。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。        审判长    梁焕审判员    魏志勋审判员    陈芳二○二一年八月八日法官助理    周维霞书记员    王娜