江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0311民初5975号原告：上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市泉山区淮海西路**华隆财富大厦**楼****。负责人：茅新平，该行行长。委托诉讼代理人：夏振，江苏汉亚律师事务所律师。被告：李勇，男，1987年7月20日生，汉族，住江苏省新沂市。被告：王雪如，女，1988年11月1日生，汉族，住江苏省新沂市。被告：新沂市祥都置业有限公司，住所地江苏省新沂市新安，住所地江苏省新沂市新安镇南京商厦**style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：杨坚南，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐超群,男，1986年12月26日出生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。原告上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行（以下简称上海浦发银行徐州分行）与被告李勇、王雪如、新沂市祥都置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年7月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年8月2日公开开庭进行了审理。原告上海浦发银行徐州分行的委托诉讼代理人夏振，被告新沂市祥都置业有限公司的委托诉讼代理人徐超群到庭参加诉讼。被告李勇、王雪如经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海浦发银行徐州分行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告李勇、王雪如偿还贷款本金919261.09元、逾期利息(包括罚息)24977.09元(截至2021年3月16日)及按照合同约定自2021年3月17日起至贷款还清之日止的利息；2、判令被告李勇、王雪如、新沂市祥都置业有限公司承担原告因本案所产生的律师费20000元；3、依法判令原告对被告李勇、王雪如所有的位于新沂市产在变卖或拍卖等所得价款享有优先受偿权；4、判令被告新沂市祥都置业有限公司对上述款项承担阶段性担保的连带清偿责任；5、本案的全部诉讼费、财产保全费等相关费用由被告承担。事实和理由：2019年11月14日，原告与被告签订《个人购房担保借款合同》，被告李勇是借款人、王雪如是共同还款人、新沂市祥都置业有限公司是借款担保人，合同编号为1XXXXX1，原告为被告李勇提供贷款金额为930000元，用途为购买坐落于新沂市；合同贷款期限为30年，预计自2019年11月14日起至2049年11月14日止。贷款的还款方式为等额本息还款法，以每个月为一期按期还款，每期还款日为1日；逾期贷款的逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收50%执行；借款人违约的，贷款人有权将本合同项下的贷款利率调整为在调整当日贷款执行利率基础上上浮50%并立即执行。对不能按时支付的利息，按罚息率计收复利。借款人在本合同有效期内，不能依照本合同规定履行还本付息及其他有关责任义务，致使贷款人决定通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费在内的一切费用概由借款人承担。合同11.1条约定，下列任一事件，均构成借款人在本合同项下的违约：借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用；同12.1条约定，当本合同第十一条所列违约事件之一项或数项出现时，贷款人可酌情采取下列一种或数种措施进行处理，合同12.1.5条约定，宣布本合同项下的借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期；被告新沂市祥都置业有限公司为合同履行提供连带责任保证。原告与被告另签订《个人购房担保借款合同/协议之利率补充合同》，约定贷款利率相关事宜，每笔贷款发放时按贷款实际发放日的前一日日终全国银行间同业拆借中心公布的5年期以上(期限)的贷款市场报价利率(LPR)+105BPs计算，若计算后利率小于0%则按0%执行。合同另约定，抵押人以其有处分权的财产向贷款人提供抵押担保，抵押物为新沂市新安街道临沭中路67号中梁首府房地产，抵押担保范围为借款人在本合同项下全部的贷款本金及利息(包括逾期及挪用罚息以及复利等)、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及实现抵押权的费用(包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用)。抵押权人对抵押财产享有第一顺位的优先受偿权。后原告与被告李勇、王雪如签订了《徐州市不动产抵押合同》，被告李勇、王雪如将新沂市产抵押给原告。合同约定将贷款资金支付的借款人交易对象为新沂市祥都置业有限公司名下的银行账户。2019年11月28日，原告向被告发放了贷款。2019年11月19日，被告李勇、王雪如办理不动产抵押登记，权证号为苏(2019)新沂市不动产证明第0017314号。后来被告李勇、王雪如连续逾期多期，未按照合同约定履行还款义务，被告新沂市祥都置业有限公司亦未履行连带担保责任，原告催要未果。为维护原告的合法权益，现诉至人民法院，请求依法判决。被告李勇、王雪如未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。被告新沂市祥都置业有限公司辩称，1、涉案房屋已经在新沂市人民法院（2021）苏0381执恢846号案件中进行了司法拍卖，2021年7月6日C4161号竞买人以总价1213900元竟得。通过司法拍卖公示中标的物介绍-情况说明，有原告的抵押登记，原告应当从该拍卖活动中获得优先受偿的权利，原告应当积极向新沂市人民法院申报权利；2、根据我国民法典第二百二十一条的规定，办理房屋预告登记的房屋，未经预告登记权利人同意的，处分该不动产的不发生物权变动的效力，现随着拍卖的完成，房屋的权利义务也随之转移，根据抵押担保合同的约定，应当先行清偿银行贷款，故该笔拍卖款应当优先支付给原告；3、根据我国民法典第三百八十六条、第三百九十二条的规定，原告选择被告李勇、王雪如提供的物保行使优先受偿权以实现债权，按照原告的意思表示，应当判决原告享有优先受偿权利。本案的争议焦点为：1、原告对本案所涉房屋是否享有优先受偿权？2、原告在本案中要求各被告承担的民事责任是否有事实及法律依据？原告上海浦发银行徐州分行为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、个人购房担保借款合同以及个人购房担保借款合同之利率，补充合同，还有个人贷款借款凭证，以上的第一组证据能够证明原被告之间借贷关系形成的时间，借款的具体金额、借款的利息和罚息，逾期还款的违约责任以及被告三的阶段性担保责任；2、贷款台账查询单，证明被告实际的还款情况以及违约情况；3、徐州市不动产抵押合同，不动产登记证明，证明被告李勇、王雪如以其购买的房产为原告设定抵押预告登记的情况；4、委托代理协议以及代理费发票，还有诉讼、保全费发票，证明原告为处理此案委托律师产生的费用情况。经质证，被告新沂市祥都置业有限公司对原告提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为根据原告提供的证据材料，原告已经办理了不动产登记证明，原告对涉案的抵押房屋享有优先受偿权。被告新沂市祥都置业有限公司为支持自己的抗辩意见，向本院提交了如下证据：阿里拍卖司法的打印件六张，证明涉案房屋为未交付的房屋，并且在拍卖时对抵押人进行了公示，包括查封抵押等，而且专门载明若有欠费由买受人承担，故在已经明确公示的情况下，原告是可以向新沂市人民法院申请债权的，并且该债权具有优先性。经质证，原告上海浦发银行徐州分行对证据真实性无异议，但是对被告的证明目的存在异议，认为新沂市人民法院在拍卖物介绍的第七栏欠费缴费情况为若有欠费由买受人承担，应当是指该房屋欠付物业费、水电费等类似的情况，由买受人承担。在原告已经向法院起诉并要求涉案房屋拍卖或者变卖所得价款享有优先受偿权的情况下，应由承办法院的生效法律文书认定该事实。在未判决之前，并且在涉案房屋没有上房之前，该房屋已经被新沂市人民法院拍卖。原告认为相关的权利，应当由本案的被告新沂市祥都置业有限公司向新沂市人民法院提起执行异议请求。被告李勇、王雪如未到庭对上述证据发表质证意见，也未提交证据。根据到庭的原被告的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李勇、王雪如系夫妻关系。2019年11月14日，原告上海浦发银行徐州分行作为贷款人与作为借款人的被告李勇、王雪如、作为担保人的被告新沂市祥都置业有限公司签订《个人购房担保借款合同》一份，合同编号为XXXXXX301，约定被告李勇、王雪如向原告贷款930000元，用于购买新沂市产一套，贷款期限30年，预计自2019年11月14日起至2049年11月14日止。贷款的还款方式为等额本息还款法，以每个月为一期按期还款，每期还款日为1日；逾期贷款的逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收50%执行；借款人违约的，贷款人有权将本合同项下的贷款利率调整为在调整当日贷款执行利率基础上上浮50%并立即执行。对不能按时支付的利息，按罚息率计收复利。借款人在本合同有效期内，不能依照本合同规定履行还本付息及其他有关责任义务，致使贷款人决定通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费在内的一切费用概由借款人承担。合同11.1条约定，下列任一事件，均构成借款人在本合同项下的违约：借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用；同12.1条约定，当本合同第十一条所列违约事件之一项或数项出现时，贷款人可酌情采取下列一种或数种措施进行处理，合同12.1.5条约定，宣布本合同项下的借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期。贷款资金以借款人购房款名义从放款账户支付收款人为新沂市祥都置业有限公司的银行账号新沂市祥都置业有限公司为本合同项下贷款提供阶段性连带责任保证。保证期间为自本合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止。保证人同意，经贷款人同意展期、重组的贷款，保证人的保证期间为自本合同签订之日起至新约定的债务履行期届满之日起二年。尽管如此，如借款人已办妥本合同第六条项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权财产权利证明正本之日解除；但对于在该解除日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人的违约而引起的本合同项下责任，保证人仍应承担保证责任和违约责任。保证范围为借款人在本合同项下全部贷款本金及利息(包括逾期及挪用罚息以及复利等)、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及；对实现担保权的费用(包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知担保人费用以及其他的合理费用)。合同还约定了其他权利义务，双方约定被告李勇、王雪如的送达地址为新沂市高流镇振兴小区5栋-201室同日，上述各方还签订了《个人购房担保借款合同/协议之利率补充合同》，约定贷款利率相关事宜，每笔贷款发放时按贷款实际发放日的前一日日终全国银行间同业拆借中心公布的5年期以上(期限)的贷款市场报价利率(LPR)+105BPs计算，若计算后利率小于0%则按0%执行。原告（抵押权人）与被告李勇、王雪如（抵押人）签订《徐州市房地产抵押合同》，约定被告李勇、王雪如以其位于新沂市产为上述双方签订的个人购房担保借款合同所涉债务提供抵押担保，并于2019年11月19日办理了预售商品房抵押权预告登记。2019年11月28日，原告向被告李勇、王雪如指定账户发放贷款930000元，并出具借款凭证，借款凭证载明借款期限360个月，起息日期2019年11月28日，利率为年利率5.85%，根据原告提供的李勇、王雪如欠款明细，截至2021年3月16日，被告李勇、王雪如尚欠原告贷款本金919261.09元，利息、罚息24977.09元。为本次诉讼，原告与江苏汉亚律师事务所签订了《委托代理协议》，约定由江苏汉亚律师事务所代为诉讼，代理费为20000元，后江苏汉亚律师事务所向原告开具金额为20000元的增值税专用发票。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告上海浦发银行徐州分行与被告李勇、王雪如、新沂市祥都置业有限公司签订的《个人购房担保借款合同》、个人购房担保借款合同/协议之利率补充合同》以及原告与被告李勇、王雪如签订的《徐州市房地产抵押合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告按合同约定履行了发放贷款的义务，被告李勇、王雪如应按时还款。因被告李勇、王雪如未按期足额还款已构成根本违约，故原告有权按照合同约定要求被告李勇、王雪如偿还全部贷款本息，故被告李勇、王雪如应当偿还全部贷款本金。现原告要求被告李勇、王雪如偿还借款本金919261.09元并支付截至2021年3月16日止的利息、罚息24977.09元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于原告主张自2021年1月21日起至实际付清之日止的复利及罚息的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”和中国人民银行颁发的《人民币利率管理规定》（银发〔1999〕77号）第二十条“对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率按季或按月计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利”的规定，原告主张被告支付逾期罚息和复利的基础是借款人逾期偿还本金及利息应当承担的合同约定的违约责任。而如被告李勇、王雪如逾期未履行判决确定的义务时，应当按照民事诉讼法的有关规定承担延迟履行的责任，因被告李勇、王雪如对其逾期履行的行为已承担相应的法定义务，故在本判决确定的履行期限届满之日起，原告上海浦发银行徐州分行再行主张逾期罚息的，本院不予支持。被告新沂市祥都置业有限公司与原告及被告李勇、王雪如签订个人购房担保借款合同时自愿为被告李勇、王雪如借款提供阶段性连带责任保证，其中《个人购房担保借款合同》7.3.2条约定借款人取得借款人已办妥本合同第六条项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权财产权利证明正本之日解除，即属于附解除条件的保证合同，当原告取得正式的抵押登记后，被告新沂市祥都置业有限公司的保证责任免除。本案中，原告与李勇、王雪如于2019年11月14日签订了涉案房屋的抵押合同，并于2019年11月19日办理了房屋抵押预告登记，在案涉房屋未办理正式抵押登记的情况下，原告现依据抵押贷款合同约定的担保期限及方式，要求被告新沂市祥都置业有限公司承担连带保证责任，有事实及法律依据，本院予以支持。被告新沂市祥都置业公司抗辩称，案涉房产已作抵押登记，抵押权已经设立，原告应先行以物的担保实现优先受偿的问题。本院认为，原告与被告李勇、王雪如签订了抵押担保合同，嗣后进行了不动产的抵押预告登记，该种登记行为不能产生设立抵押权的物权效力，其行为性质应属于在不动产物权设立后进行预先性排他保全的债务行为。在物权登记条件成就的前提下，原告可作为权利方请求被告李勇、王雪如协助配合办理抵押登记，以实现物之担保的目的。被告新沂市祥都置业有限公司在本案中陈述涉房屋并未交付被告李勇、王雪如，不存在原告作为权利人怠于行使权属登记的事实行为，故被告新沂市祥都置业有限公司仍应按照合同约定承担作为担保人的担保责任。原告为实现债权，支出的律师费20000元及财产保全费，系合理必要支出，且根据合同约定应当由违约方承担。被告李勇、王雪如在个人担保贷款合同中明确约定了送达地址，根据最高人民法院《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第八条规定，当事人在所涉合同中对送达地址有明确约定的，以该约定地址为送达地址，故本院依据被告李勇、王雪如约定的地址向其进行了送达，两被告无故不到庭参加诉讼，则应承担缺席审判的法律后果。本案双方签订的相关合同在民法典实施之前，但被告王开庆未按照合同约定履行的违约行为持续到民法典实施之后，根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案应当适用民法典的规定。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李勇、王雪如于本判决生效后十日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行偿还借款本金919261.09元及利息、罚息（截至2021年3月16日，利息、罚息为24977.09元；自2021年3月17日起至本判决确定的给付之日止的利息、罚息，按照双方合同约定计算；自本判决确定的给付之日次日起至实际清偿之日止的利息，按照合同约定的年利率5.85%计算）；如被告李勇、王雪如在2021年3月16日后有相应还款的，相应款项可按照双方合同约定的清偿顺序予以折抵；二、被告李勇、王雪如于本判决生效后十日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行支付律师费20000元及财产保全费5000元；三、被告新沂市祥都置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费13442元，减半收取6721元，由被告李勇、王雪如负担，被告新沂市祥都置业有限公司连带承担，于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 刘现伟二〇二一年八月十三日法官助理 王鹏里书 记 员 满 珩