湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0521民初3045号原告：邵东县春栩物业有限公司，住所地湖南省邵东市昭阳路355号。法定代表人：姜鹏，任公司总经理。委托诉讼代理人：袁志猛（特别授权），湖南用平律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈霞明，湖南用平律师事务所律师。被告：朱纪军，男，汉族，1981年3月5日出生，住邵东市。委托诉讼代理人：刘竹（特别授权），女，汉族，1983年5月22日出生，住邵东市，系被告朱纪军之妻。原告邵东县春栩物业有限公司（以下简称春栩物业公司）与被告朱纪军物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月31日受理后，依法适用简易程序，于2021年6月21日公开开庭进行审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。春栩物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令朱纪军立即支付物业费11260元（自2016年1月1日至2020年12月31日）；二、判令朱纪军支付违约金2252元。事实和理由：春栩物业公司与丽湾名阁业主委员会签订《丽湾名阁物业管理委托合同》，约定春栩物业公司为丽湾名阁小区提供物业服务，物业服务费收取标准为每月每平方米1元，停车场车位服务费240元/位/年，并约定了违约金条款。朱纪军为丽湾名阁小区2-601号业主，地下停车场车位号261号，房屋面积167.67平方米。春栩物业公司积极履行合同义务，为朱纪军居住的小区实施规范的物业管理。但是，自2016年1月1日开始，朱纪军停止交纳物业费。截至2020年12月31日，朱纪军共计欠缴物业管理费11260元，依约其应承担违约金2252元。经春栩物业公司多次催缴，朱纪军仍拒绝交纳物业费。朱纪军辩称，一、春栩物业公司未能按照《丽湾名阁交房签约文件》之丽湾名阁前期物业管理服务协议服务，违约在先：1、原告未按照丽湾名阁《商品房买卖合同》附件三约定的交付标准从开发商处接收合同标的物并移交答辩人,导致本小区室内安防系统至目前尚未完成安装、交付使用；2、原告未能按照《丽湾名阁交房签约文件》之丽湾名阁前期物业管理服务协议第一条第8项“每六个月向乙方公布物业管理费用收支账目”；3、违法拆除地下室消防排烟设施,未对公共、消防设施定期维护保养，导致地下室阳光雨棚玻璃、消防支架掉落,存在严重的安全隐患;4、答辩人楼上701装修未经物业陪同做防水测试,物业也未到601通知导致阳台严重漏水,造成数万元经济损失;二、根据《商品房买卖合同》第十八条物业服务之约定,前期物业服务合同约定的期限自2013年12月30日至2015年12月30日,2016年1月1日至目前答辩人与原告没有合法的委托关系,与原告签订物业委托合同的“业主委员会”成员未通过全体业主选举产生不具备法律效力,前期业主代表已向政府主管部门反馈并取得了书面答复;三、物业对于小区公共卫生垃圾不及时清理,给小区居住环境造成严重影响；四、2016年10月22日答辩人家中被盗,因物业公司没有定期对监控系统进行维护和监管,无法取得视频资料,给答辩人造成严重的精神损失及财产损失；五、答辩人合法购买的车位被物业公司无正当理由禁止停车。经审理查明：朱纪军系邵东丽湾名阁小区2-601号业主，地下停车场车位号261号，房屋面积167.67平方米。丽湾名阁小区业主委员会与春栩物业公司签订了《丽湾名阁物业管理和服务委托合同》及《丽湾名阁物业管理委托合同》，约定自2016年1月1日起至2020年12月31日期间由春栩物业公司为丽湾名阁小区提供物业服务，小区业主按房屋面积每月1元每平方米的标准交纳物业费，若业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，春栩物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起每天按应交物业费总额的千分之三交纳违约金。自2016年1月1日至2020年12月31日期间，春栩物业公司为丽湾名阁小区提供了物业服务，但在服务中，存在环境卫生保洁不及时、对业主的意见建议处理方式方法简单等方面的瑕疵。朱纪军应交纳自2016年1月1日至2020年12月31日期间的物业费11260元。后经春栩物业公司催收，朱纪军未予交纳。上述事实，有春栩物业公司提交的双方当事人的身份信息、物业服务合同（复印件）、欠费统计表、催款通知单、房屋接收验收表、垃圾站被堵事件处理的情况说明、报警案件登记表、请求解决垃圾中转站经费的报告、丽湾名阁业委会的证明、丽湾名阁业主意见反馈登记表、表扬信、春栩物业公司日常工作记录和照片等证据，朱纪军提交的丽湾名阁前期物业管理服务协议、丽湾名阁车位使用权转让合同、报警案件登记表、邵东市房产管理局的回复建议、小区部分照片以及双方当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。春栩物业公司与丽湾名阁小区业主委员会签订的《丽湾名阁物业管理和服务委托合同》、《丽湾名阁物业管理委托合同》，是丽湾名阁小区业主委员会代表全体小区业主和物业公司在平等、自愿的基础上对物业维修养护、管理及对相关区域内的环境卫生、秩序管理和安全防护等物业服务，业主支付物业费作出的约定。合法有效，应受法律的保护，合同对春栩物业公司和丽湾名阁小区全体业主均具有法律约束力。合同双方应根据诚实信用的原则，全面履行合同义务。春栩物业公司应根据物业管理协议提供物业服务，业主应根据合同约定支付相应的物业费。故春栩物业公司要求朱纪军支付物业费的诉讼请求，符合合同的约定，本院应予支持。朱纪军提出，业主委员会未经全体业主选举产生，不具备法律效力。经查，《丽湾名阁物业管理和服务委托合同》、《丽湾名阁物业管理委托合同》均加盖了丽湾名阁业主委员会的公章。公章，是法人及其他组织民事主体资格的外在表现。持有“丽湾名阁业主委员会”公章，并以丽湾名阁业主委员会的名义和原告春栩物业公司签订合同，春栩物业公司有理由相信丽湾名阁业主委员会是有权代表丽湾名阁签订物业服务合同的。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。故该《丽湾名阁物业管理和服务委托合同》、《丽湾名阁物业管理委托合同》，对丽湾名阁小区业主均具有法律约束力。朱纪军以其与春栩物业公司没有签订物业管理服务合同为由，拒绝交纳物业费的理由不成立，本院不予支持。朱纪军提出，春栩物业公司从未履行物业服务的基本义务。经查，春栩物业公司在《丽湾名阁物业管理和服务委托合同》、《丽湾名阁物业管理委托合同》约定的期限内，对丽湾名阁小区内的建筑物及其附属设施进行了维修养护，对环境卫生和相关秩序进行了管理、维护。朱纪军关于春栩物业公司从未履行物业服务的基本义务的意见，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。关于违约金，双方在物业管理服务协议中约定，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费，从逾期之日起每天按应交物业管理费总额的千分之三交纳违约金。该约定不违反法律和行政法规的强制性规定，应受法律保护。但春栩物业公司的物业服务确实存在环境卫生保洁不及时、对业主的意见建议处理方式方法简单等方面的瑕疵，业主有要求物业公司提高改善服务管理质量权利，其要求朱纪军支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。朱纪军提出，因春栩物业公司不作为，造成其经济损失，但未提起要求春栩物业公司赔偿损失的反诉请求，在本案中不予审理，当事人可以通过其他渠道或另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告朱纪军于本判决生效后10日内支付原告邵东县春栩物业有限公司物业费11260元。二、驳回原告邵东县春栩物业有限公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138元，减半收取69元，由被告朱纪军负担40元，由原告邵东县春栩物业有限公司负担29元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。被告如未在本判决生效后指定的期间内履行支付金钱义务，原告应在履行期间届满之日起二年内向人民法院申请强制执行。审 判 员  苏云明二〇二一年八月九日代理书记员  佘情缘附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。