新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院民事判决书（2021）新02民终424号上诉人（原审原告）：王奇敏，男，1964年11月30日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。        委托诉讼代理人：强军平，新疆瀛华律师事务所律师。        被上诉人（原审被告）：克拉玛依朗墨光电科技有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。        法定代表人：蔡忠平，该公司总经理。        上诉人王奇敏因与被上诉人克拉玛依朗墨光电科技有限公司（以下简称朗墨公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2021）新0203民初1985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。        王奇敏上诉请求：请求撤销新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2021）新0203民初1985号民事判决第二项，改判朗墨公司向王奇敏退还租金33，735元，赔偿装修损失31，425.85元。事实和理由：一、案涉租赁合同无效过错在朗墨公司，故合同无效给王奇敏造成的经济损失应由朗墨公司承担。1．根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第七条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时……已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”王奇敏在订立合同时并不了解该土地用途为工业用地，承租该房屋也经过了房屋所有权人中油（新疆）石油工程有限公司的同意，朗墨公司也认可王奇敏对该房屋进行了装修。王奇敏向一审法院提交的案涉房屋的装修票据，可以证实租赁房屋后装修花费222，076元。朗墨公司虽提出部分票据发生在租赁合同签订之前，且王奇敏存在未经同意拆墙费用，但未能提供证据证实王奇敏存在未经同意拆墙的行为。王奇敏也说明装修票据发生在租赁合同签订前的原因是需要提前准备装修材料。一审法院认定王奇敏未能举证证实装修损失，明显加重了王奇敏的举证责任。按合同约定王奇敏可以租用该房屋共计53个月，现因合同无效导致剩余7.5个月王奇敏无法使用租赁房屋，装修损失31，425.85元（222，076元÷53个月×7.5个月=31，425.85元）应由朗墨公司承担。二、一审法院对朗墨公司应退还租金计算错误。1．一审法院认定王奇敏支付租金至2020年12月1日，与事实不符。结合双方租赁合同的约定，该房屋年租金为71，175元，2019年1月28日，王奇敏向朗墨公司法定代表人蔡忠平支付71，175元租金，备注为永红店房租（2018.12.31-2019.12.1），系双方合同中约定的年租金。该备注明显属于笔误，实际为2018年12月31日至2019年12月31日的房租。2019年12月19日，王奇敏再次向朗墨公司支付71，175元，附言为2019.12.1-2020.12.1房租。该附言同样属于笔误，实际为2019年12月31日至2020年12月31日租金。王奇敏已实际支付2020年12月31日前的全部房租。自2020年10月10日至2020年12月31日共83天的房租，朗墨公司应当予以退还。2.2020年疫情原因应当对王奇敏的租金进行适当减免。2020年2月25日新疆维吾尔自治区人民政府办公厅印发的《关于应对新冠肺炎疫情支持中小微企业复工复产健康发展的十六条措施》第七条第三款规定：对受疫情影响较大不能正常经营的，承租国有资产经营用房的中小微企业，自2月起免收3个月租金。案涉房屋所有权人为中油（新疆）石油工程有限公司，朗墨公司承租该房屋后又转租王奇敏，符合减免租金的条件。综上，朗墨公司实际应当向王奇敏退还173天的房租33，735元。        朗墨公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。1．王奇敏一审提供的租金缴费单，合计金额和租赁期限不相符。关于减免租金的问题，油建公司没有给朗墨公司减免，所以朗墨公司也不应该给王奇敏减免租金。关于王奇敏提出笔误的问题，签订合同的日期2016年11月24日是交房租的时间，缴纳租金票据上的日期和合同签订的日期不相符，王奇敏没有按照合同按时缴纳租金，违反了合同约定。朗墨公司不同意退换王奇敏二审主张的租金。2．关于装修损失，朗墨公司对王奇敏装修金额和事实都不清楚，装修是王奇敏装修的，和朗墨公司没有关系，装修损失朗墨公司不同意承担。合同无效和过错的原因，是油建公司给朗墨公司出具了一份土地部门盖章的临时土地变更手续，后期油建公司没有继续办理延续变更手续，所以案涉房屋的土地性质不是商用。朗墨公司2019年9月才知道这个事实，经过二审法院生效判决认定油建公司与朗墨公司的租赁合同无效，合同无效的过错在油建公司。        王奇敏向一审法院起诉请求：1．请求判令朗墨公司向王奇敏退还租金44，484元、押金5，000元；2．朗墨公司向王奇敏赔偿违约金142，350元、直接经济损失91，641.39元、装修损失31，425.85元。        一审法院认定事实：2016年4月27日，新疆石油工程建设有限责任公司（以下简称油建公司、甲方）与朗墨公司（乙方）签订《房屋租赁合同》和《场地租赁合同》各一份，约定甲方将克拉玛依永红路**号的9540平方米的场地和2020平方米的房屋（修缮车间、暖车房、锻工房、库房、门卫值班室）租赁给乙方使用，租赁用途为商业，租赁期限5年，自2016年5月1日至2021年4月30日。双方还就其他事项进行了约定。2016年11月24日，朗墨公司（甲方、出租方）与王奇敏（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：朗墨公司将克拉玛依市永红路**号的建筑面积156㎡的房产转租给王奇敏，年租金71，175元，租赁期自2016年12月1日起至2021年4月30日止；乙方需提前一个月向甲方交付租金；本合同不论因何种原因解除或终止，乙方不承担房屋恢复原状或赔偿的义务，但乙方负有对房屋改造拆除墙面部分恢复的义务；乙方自行安装外门窗、外墙面和主体结构允许乙方拆除收回。合同还就其他事项进行了约定。王奇敏租赁涉案房屋后用于经营超市。2018年4月，油建公司经新疆石油工程设计有限公司吸收合并，更为“中油（新疆）石油工程有限公司”（以下简称中油公司），并注销油建公司。中油公司取得对上述土地的国有土地使用权证，该宗土地用途为工业，使用权类型为划拨。2019年中油公司诉朗墨公司租赁合同纠纷一案诉至一审法院，一审法院作出（2019）新0203民初574号民事判决书，认定中油公司将以划拨方式取得的土地出租给朗墨公司，未办理相关手续并缴纳费用，违反法律强制性规定，该出租行为无效，遂判决：中油公司与朗墨公司签订的《房屋租赁合同》《场地租赁合同》及补充协议无效；朗墨公司向中油公司返还克拉玛依永红路**号的9540平方米的场地和2020平方米的房屋（修缮车间、暖车房、锻工房、库房、门卫值班室）等。双方均不服提起上诉，克拉玛依市中级人民法院于2020年6月12日作出的（2020）新02民终222号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2020年9月18日，一审法院发出（2020）新0203执1025号公告，要求朗墨公司和克拉玛依市永红路**号范围内的商铺于2020年10月9日前迁出，到期仍不履行的，一审法院将强制执行。王奇敏无奈搬离涉案租赁房屋，但因双方就后续事宜未协商一致，故王奇敏诉至一审法院。双方对王奇敏于2020年10月9日前搬离案涉房屋无异议。王奇敏于2019年12月19日向朗墨公司支付2019年12月1日至2020年12月1日最后一笔租金71，175元。王奇敏为证实其损失，还出示如下证据：1．王奇敏自制《永红店销售明细》打印件1份，拟证实因法院要求王奇敏限期搬离，导致王奇敏无法继续使用涉案租赁房屋，王奇敏不得已将店内货物低价销售，经王奇敏核算，低价销售造成直接经济损失91，641.39元。2．王奇敏自制《永红店装修费》明细及收据、付款单等1套，拟证实王奇敏装修涉案房屋花费222，076元。朗墨公司认为王奇敏的销售存在促销的可能，并不能证实因搬离而贱卖，装修票据中的部分票据发生在租赁合同签订之前，且存在未经同意拆墙费用，故对上述证据均不认可。一审法院经审查，《永红店销售明细》《永红店装修费》为王奇敏单方制作，无其他证据佐证，朗墨公司亦不认可，王奇敏同时在本地有多家超市，因此该损失与本案关联性，一审法院不予确认。一审法院认为，本案争议焦点有三：一是双方签订的租赁合同的效力；二是王奇敏要求朗墨公司向其退还租金44，484元、押金5，000元是否合法有据；三是王奇敏要求朗墨公司向其赔偿违约金142，350元、直接经济损失91，641.39元、装修损失31，425.85元是否合法有据。关于法律适用问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”一审法院认为，本案法律事实发生在2021年1月1日民法典施行前，故本案应适用民法典施行前的法律和司法解释。关于第一个争议焦点。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集团或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据已查明事实，涉案地块系工业用地，该地块上的房屋按照政府相关规定批准后才可作为商业使用，朗墨公司将涉案房屋租赁给王奇敏用作商业经营，与土地权属登记的土地用途不符，违反强制性规定，故朗墨公司与王奇敏签订的《房屋租赁合同》应属无效合同。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”王奇敏为履行租赁合同交付押金5，000元，根据以上法律规定，朗墨公司应予以返还，同时朗墨公司亦表示同意返还，故对王奇敏该诉请一审法院依法予以支持。王奇敏实际使用涉案房屋，应支付房屋占用费用，费用可以参照双方约定的金额确定，其支付的费用至2020年12月1日，但其实际使用房屋至2020年10月9日，故朗墨公司应向王奇敏退还2020年10月10日至2020年12月1日期间的房屋租金10，335元（71，175元÷365天×53天）。关于违约金，因合同无效系自始无效，故王奇敏主张的违约金无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于直接经济损失。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。王奇敏未举证证实其直接经济损失，应承担举证不能的不利后果，故一审法院对其主张的直接经济损失不予支持。关于装修损失，承前析理，王奇敏未举证证实涉案租赁房屋实际发生的装修费用，且依双方合同约定，若王奇敏确因房屋改造拆除墙面，应承担恢复义务，对于其自行安装的外门窗、外墙面等其可以收回，因此王奇敏主张的该项损失于法无据，一审法院依法不予支持。一审法院遂判决：一、克拉玛依朗墨光电科技有限公司于本判决生效之日起三日内向王奇敏退还押金5，000元、租金10，335元，共计15，335元；二、驳回王奇敏的其他诉讼请求。        二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院询问王奇敏对其主张的案涉房屋装修损失是否申请鉴定，王奇敏陈述不申请鉴定。        二审另查明，2017年1月22日，王奇敏向朗墨公司支付租金58，175元。2018年7月11日，王奇敏向朗墨公司支付租金71，175元，转款凭证备注：健身公园房租2017.12.31-2018.12.1。2019年1月28日，王奇敏向朗墨公司支付租金71，175元，转款凭证备注：永红店房租2018.12.31-2019.12.1。2019年12月19日，王奇敏向朗墨公司支付租金71，175元，转账凭证备注：2019.12.1-2020.12.1房租。        本院二审审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。        本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，不能举证证明其主张的当事人应承担举证不能的不利后果。本案的争议焦点为：1．王奇敏主张朗墨公司向其退还租金33，735元的上诉请求能否成立；2．王奇敏主张朗墨公司向其赔偿装修损失31，425.85元的上诉请求能否成立。        一、关于王奇敏主张朗墨公司向其退还租金33，735元的上诉请求能否成立的问题。        《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。王奇敏与朗墨公司履行案涉租赁合同至2020年产生纠纷，本案法律事实发生于2021年1月1日民法典施行前，故应适用民法典施行前的法律及司法解释。根据查明事实，案涉地块系工业用地，该地块上的房屋按照政府相关规定批准后才可作为商业使用，朗墨公司将案涉房屋租赁给王奇敏用作商业经营，与土地权属登记的土地用途不符，违反强制性规定，一审法院认定案涉《房屋租赁合同》系无效合同并无不当，本院依法予以确认。关于王奇敏主张因其向朗墨公司支付租金时在打款凭证上备注存在笔误，故一审法院少计算一个月租金的上诉请求。本院经审查认为，王奇敏向朗墨公司支付租金时，均明确备注租金的期限，且系王奇敏一方自行备注。王奇敏作为转账支付租金的一方在银行备注时应自行谨慎审查，其主张2018年及2019年支付租金的转款凭证均备注错误的上诉理由与常理及交易习惯不符，本院依法不予采信。关于王奇敏主张因疫情原因，应予扣减2020年3个月租金的上诉请求。朗墨公司系案涉房屋的转租方，不符合必须减免租金的条件，王奇敏的该项上诉请求于法无据，本院依法不予支持。        二、关于王奇敏主张朗墨公司向其赔偿装修损失31，425.85元的上诉请求能否成立的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，朗墨公司作为案涉房屋租赁合同的出租人对其租赁标的负有严格审查义务和瑕疵担保义务，本应提供产权手续完备、质量无瑕疵的房屋进行出租，但其案涉房屋所在土地系工业用途，不应作为商业用地使用，故导致案涉合同无效，故朗墨公司应对此承担过错责任。关于王奇敏主张的装修损失，其未举证证明案涉房屋装修经过朗墨公司同意，其提交的证据亦不能准确反映装修损失的具体数额。经本院二审释明，王奇敏明确对其主张的装修损失不申请鉴定，其作为负有举证责任的一方当事人，应承担举证不能的不利后果。一审法院对其主张的该项装修损失未予支持并无不当，本院依法予以维持。    综上，上诉人王奇敏的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费1，170.65元，由上诉人王奇敏负担。        本判决为终审判决。        审判长    陈远志审判员    叶楠审判员    唐杰二〇二一年九月八日书记员    张晓燕