上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初61537号原告：家因健康科技(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：叶志锋，执行董事。委托诉讼代理人：周晓舲，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋茂刚，北京市百瑞(上海)律师事务所律师。被告：王君华，男，1960年6月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告家因健康科技(上海)有限公司与被告王君华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周晓舲及被告王君华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家因健康科技(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原被告于2017年6月5日签订的《租赁协议书》无效；2.被告返还原告押金5,000元；3.被告支付原告装修损失180,000元；4.被告支付原告搬迁费、停产停业损失5,000元；5.被告承担诉讼费。事实和理由：原、被告于2017年6月5日签订《租赁协议书》，约定：被告将位于上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号房产(建筑面积45平方米，以下简称系争房屋)出租给原告办公或居住，租期自2017年6月15日至2019年12月31日，租金为60,000元/年，按季支付，即每季度15,000元，押金5,000元。若租赁期满前，被告提前收回房子，赔偿装修费用5万元给予原告。协议签订后，原告按照合同约定履行合同义务，并对房屋进行了装修。直至2019年3月18日，原告收到由洋泾街道拆除违法建筑工作领导小组办公室出具的《告知书》，内容为：“现责令你处于2019年3月20日8时前自行整改，拆除违法建筑。拒不拆除的，洋泾街道拆除违法建筑领导小组办公室将联合相关职能部门对你处违法建筑进行集中整治并拆除。”原告收到上述《告知书》后方知晓承租房屋为违法建筑，系争房屋于2019年3月被拆除。系争房屋系被告向案外人上海市浦东新区民防管理署(以下简称浦东民防署)承租的，且承租的建筑面积为100平方米，租金为38,500元/年，并约定无权转租或分租。被告低价承租，高价分租，在签订合同时除了隐瞒其无权转租的事实还隐瞒系争房屋系违法建筑的情况，违背了诚实信用的原则，利用转租谋取高额差价利益，具有主观恶意，应对协议无效的法律后果承担全部责任。故被告应当返还原告支付的房屋押金并承担因协议无效给原告造成的装修损失、搬迁费、停产停业等损失。被告王君华辩称，系争房屋由被告向浦东民防署承租，在被通知拆除之前被告并不知晓系争房屋为违章建筑，被告不清楚合同是否无效。原告知道被告与浦东民防署之间的合同，该合同还作为原、被告之间的合同模板，由原告修改后交被告签字，被告出于对原告的信任没有细看，现发现合同上的装修损失赔偿条款是原告蓄意坑害被告。原告当时同时装修了系争房屋及邻近的另一处房屋，而且在装修的时候原告曾向被告表示过系争房屋装修花费了4、5万。原告装修发生在2017年，现在提供的装修发票及银行回单却是2021年的，哪有装修4年不付钱的，被告对原告主张的装修损失不认可。至于搬迁费及停产停业损失，因系争房屋是政府要拆除，不是被告不让原告用，故被告不同意支付。押金5,000元被告从来就同意返还，是原告不收。本院经审理认定事实如下：2016年12月30日，被告(乙方)与浦东民防署(甲方)签订《租赁协议书》，约定甲方将自有的上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号房产(建筑面积100平方米)出租给乙方，租期3年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止，年租金38,500元，租金年付。租赁期间乙方无权将甲方资产转租或分租它方。2017年6月5日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《租赁协议书》，协议约定甲方将自有的系争房屋出租给乙方，租期3年，自2017年6月15日起至2019年12月31日止，年租金60,000元，押金5,000元，租金每季度支付15,000元。租赁期满之前，甲方提前收回房子，赔偿装修费用5万元给予乙方。合同签订后，原告支付了押金5,000元。庭审时原告陈述租金支付至2018年6月份，被告陈述自浦东民防署不向被告收取租金后，被告也未收取原告租金。庭审中，原告提供了其与案外人北京海汀顿建筑设计工程有限公司上海分公司(以下简称海汀顿上海分公司)于2017年6月25日签订的《建筑装饰工程施工合同》一份及海汀顿上海分公司2021年4月12日开具的装修工程款9万元的增值税发票、2021年4月15日原告向海汀顿上海分公司转账工程款9万元的中国建设银行回单，以证明装修工程款180,000元。原告确认此前未向海汀顿上海分公司支付过装修款。2019年3月18日，洋泾街道拆除违法建筑工作领导小组办公室张贴《告知书》，告知系争房屋为违法建筑，须于2019年3月20日8时前拆除，拒不拆除的将集中整治并拆除。后系争房屋被拆除。本院认为，系争房屋因属于违法建筑，故原、被告签订的《租赁协议书》无效。原告所支付的5,000元押金被告应当返还。对于原告主张的180,000元装修损失，本院认为，原告经被告同意装修系争房屋，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，因系争房屋被拆除而无法继续利用，故应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。被告将违法建筑出租给原告，应对合同无效承担全部过错责任。由于系争房屋已于2019年3月拆除，而原告对拆除时的装修现值未作固定，现原告提供的装修合同及9万元的支付凭证，尚不足以证明原告花费装修费用18万元，故难以据18万元来确定装修损失。鉴于被告认可原告对系争房屋进行过装修、装修费4、5万元，且双方于缔约时约定“提前收回房子，赔偿装修费用5万元给予乙方”，该《租赁协议书》虽然无效，但是该项约定表明了原、被告对租期不能履行完毕时的装修损失赔偿的预期，结合原告已占用使用房屋达21个月，享有了在此期间的装修利益，故本院酌定被告赔偿原告装修损失18,000元。原告主张搬迁费及停产停业损失但无相应证据佐证，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、被告王君华应于本判决生效之日起五日内返还原告家因健康科技(上海)有限公司押金5,000元；二、被告王君华应于本判决生效之日起五日内支付原告家因健康科技(上海)有限公司装修损失18,000元；三、驳回原告家因健康科技(上海)有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,100元，减半收取计2,050元，由原告家因健康科技(上海)有限公司负担1,802元，由被告王君华负担248元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  全炜琦书记员  卢念腾附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。