福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0504民初1450号原告：姚玉铭，男，1981年5月10日出生，汉族，住黑龙江省宾县。原告：房新宇，女，1984年11月9日出生，汉族，住福建省顺昌县。被告：福建美亚房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万安开发区杏宅社区美亚·芳邻7号楼四层。法定代表人：陈芳林，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱纯纯，女，公司员工。原告姚玉铭、房新宇与被告福建美亚房地产开发有限公司（以下简称美亚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月9日公开开庭进行了审理。原告姚玉铭、房新宇，被告美亚公司的委托诉讼代理人朱纯纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚玉铭、房新宇向本院提出诉讼请求：1.判令美亚公司将位于福建省泉州市洛江区××开发区××幢××室商品房按合同约定装修完成后交付给姚玉铭、房新宇；2.判令美亚公司向姚玉铭、房新宇支付逾期交房的违约金（以总房价760100元为基数，自2019年1月1日起至2019年6月20日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，自2019年6月30日起至实际交付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至起诉之日约为130000元）；3.请求判令美亚公司向姚玉铭、房新宇支付因逾期交房产生的租赁住房租金（月租金2300元，自2019年6月30日起至实际交付之日止。暂计至起诉之日约为52900元）；4.本案诉讼费由美亚公司承担。事实和理由：姚玉铭、房新宇与美亚公司于2018年6月17日签订《商品房买卖合同》一份，约定由姚玉铭、房新宇向美亚公司购买位于洛江区××开发区××幢××室商品房，该商品房建筑面积62.92平方米，房价为760100元。合同中约定美亚公司应于2019年6月30日前将符合交房条件的商品房交付给姚玉铭、房新宇使用，如有逾期，美亚公司应按日计算向姚玉铭、房新宇支付总房价款万分之0.5的违约金，合同同时约定美亚公司应为姚玉铭、房新宇购买的商品房进行装修。合同签订后，姚玉铭、房新宇依约支付房价款，但时至今日，美亚公司仍未为姚玉铭、房新宇购买的商品房进行装修并将符合商品房买卖合同约定的商品房交付给姚玉铭、房新宇。美亚公司应继续履行交房义务，抓紧对姚玉铭、房新宇购买的商品房进行装修，尽快将商品房交付给姚玉铭、房新宇以解决姚玉铭、房新宇长期租房之困，并支付因逾期交房产生的租赁住房租金、违约金。因合同约定的违约金过低，特向人民法院请求按银行贷款利率计算。综上，为维护姚玉铭、房新宇的合法权益，依据相关规定提起诉讼，请依法裁判。美亚公司辩称，美亚公司只能按合同约定的违约赔偿标准即日万分之0.5来支付逾期交房违约金；精装修部分按一套7万元赔偿业主，其他的没有办法。本院经审理认定事实如下：姚玉铭、房新宇与美亚公司于2018年6月17日签订《商品房买卖合同》及合同附件，双方约定由姚玉铭、房新宇向美亚公司购买位于泉州市洛江区××开发区××幢××商品房，成交金额为760100元。《商品房买卖合同》第九条约定房屋交付条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定房屋相关设施设备交付条件。第十一条约定交付时间和手续：出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。附件五《关于本项目内相关设施、设备的具体约定》约定了装修工程材料品牌清单。附件十一《补充协议》第三条第3项约定关于商品房交付条件补充为：出卖人应将装修完成后的房屋交付给买受人。《商品房买卖合同》签订后，姚玉铭、房新宇依约向美亚公司支付全部购房款，案涉商品房尚未装修完毕，美亚公司至今未能将符合交房条件的商品房交付给姚玉铭、房新宇。上述事实有姚玉铭、房新宇提供的《泉州市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表》《商品房买卖合同》及合同附件、福建增值税普通发票等证据佐证，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》及合同附件系双方的真实意思表示，主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应遵守、履行。1．关于商品房交付问题。《商品房买卖合同》及合同附件签订后，姚玉铭、房新宇依约向美亚公司支付了全部购房款，已经履行了付款义务。美亚公司未按约定在2019年6月30日之前交付符合合同约定交房条件的商品房，已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，姚玉铭、房新宇请求美亚公司将位于福建省泉州市洛江区××开发区××幢××室商品房按合同约定装修完成后交付给姚玉铭、房新宇，于法有据，予以支持。2．关于逾期交付违约金及租赁住房租金的问题。姚玉铭、房新宇主张违约金过低，要求按银行的贷款利率计算违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第十二条“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，姚玉铭、房新宇因美亚公司违约造成的损失金额应以逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金为标准来确定，虽姚玉铭、房新宇提供了其租赁洛江区万安街道杏宅西角132号302室房屋的《房屋租赁合同》一份，但未提供其实际支付租金的凭证，且姚玉铭在本庭与其电话核实时称：“该房屋为自建房，面积150几平方米”，与本案双方买卖的房屋（面积62.92平方米的商品房）差距较大，由此产生的费用无法认定为逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金。因姚玉铭、房新宇未能举证证明双方约定的违约金低于造成的损失，故其主张按银行的贷款利率计算逾期交房违约金的主张，缺乏依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，姚玉铭、房新宇作为守约方的损失已通过双方约定的逾期交房违约金弥补，故其关于租金部分的主张不予支持。综上，美亚公司应向姚玉铭、房新宇支付自逾期之日即2019年7月1日起至实际交房之日止以总房价760100元为基数按日万分之0.5标准计算的逾期交房违约金，姚玉铭、房新宇超出部分的主张，不予支持。综上所述，姚玉铭、房新宇的诉讼请求合理合法的部分，本院予以支持。因本案是民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、福建美亚房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内将位于福建省泉州市洛江区××开发区××幢××室商品房按合同约定装修完成后交付给姚玉铭、房新宇；二、福建美亚房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向姚玉铭、房新宇支付自2019年7月1日起至实际交房之日止以总房价760100元为基数按日万分之0.5标准计算的逾期交房违约金；三、驳回姚玉铭、房新宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3958元，减半收取计1979元，由姚玉铭、房新宇负担1540元，福建美亚房地产开发有限公司负担439元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 谭海燕二〇二一年八月十三日法官助理 傅莹莹书 记 员 吴思莹附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。