青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民初91号原告（申请执行人）：刘海玲，公民身份号码：XXX，女，汉族，1978年10月19日出生，住青海省西宁市城东区。        委托诉讼代理人：吴楠，江苏锡海律师事务所律师。        被告（案外人）：马玉顺，公民身份号码：XXX，男，回族，1966年8月24日出生，住青海省湟中县。        被告（被执行人）：西宁五环房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630100226668337Y，住所地：西宁市城西区胜利路22号。        法定代表人：孟宪滨，董事长。        被告（被执行人）：孟宪滨，公民身份号码：XXX，男，汉族，1952年3月8日出生，住辽宁省大连市西岗区。        被告（被执行人）：孟宪法，公民身份号码：XXX，男，汉族，1954年3月15日出生，住辽宁省大连市中山区。        上述三被告共同委托诉讼代理人：孟宪国，西宁五环房地产开发有限公司股东。        被告（被执行人）：孟宪国，公民身份号码：XXX，男，汉族，1962年12月4日出生，住辽宁省大连市中山区。        原告刘海玲与被告马玉顺、西宁五环房地产开发有限公司（以下简称：五环公司）、孟宪滨、孟宪国、孟宪法执行异议之诉一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用普通程序，于2021年5月28日公开开庭进行了审理。原告刘海玲的委托诉讼代理人吴楠，被告马玉顺、孟宪国，被告五环公司、孟宪滨、孟宪法的委托诉讼代理人孟宪国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。        刘海玲向本院提出诉讼请求：一、恢复对本院评估、拍卖公告中西宁市城东区东关大街53号1号楼1楼10号商业用房的执行。二、本案诉讼费由马玉顺、孟宪国，五环公司、孟宪滨、孟宪法承担。事实和理由：2015年8月24日，刘海玲与五环公司签订《借款合同》《抵押担保合同》，五环公司向刘海玲借款5000000元，用公司名下位于西宁市城东区东关大街53号1号楼一楼2658.72平方米商铺及对应的土地使用权提供抵押担保，并办理了抵押登记。在刘海玲诉五环公司借款合同纠纷一案中，西宁市中级人民法院作出（2017）青01民初241号《民事判决书》，判令刘海玲对五环公司提供的上述抵押物享有优先受偿权。根据马玉顺与五环公司于2001年8月20日签订的《商品房买卖合同》的约定，房屋总价为1253980元，现马玉顺仅提供了1150000元的付款收据，未付清全部房款，也未将剩余价款交付执行。且马玉顺未提交任何证据证明非因其自身原因未办理案涉房屋的过户登记。马玉顺所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定情形。综上，马玉顺对其购买的案涉房屋不享有足以排除执行的权益，（2021）青01执异27号《执行裁定书》适用法律错误，请依法裁判。        马玉顺辩称，其不应承担导致案涉房屋未办理过户登记过错原因的举证责任。刘海玲在起诉状中诉称：“马玉顺未提交任何证据证明非自身原因未办理案涉房屋的过户登记”，依照《中华人民共和国民事诉讼法》中关于举证责任之规定，刘海玲的上述主张应由其举证证明马玉顺存在自身过错导致案涉房屋未办理过户登记。马玉顺依法享有对案涉房屋的物权期待权，应当排除强制执行。首先，马玉顺和五环公司于2001年8月20日签订《商品房买卖合同》进行了公证，证明在法院查封前己签订合法有效的书面买卖合同；其次，从《房屋买卖合同》签订之日起，案涉房屋为马玉顺所有，且此房屋自2007年2月11日交付至答辩之日用于出租，证明在人民法院查封之前马玉顺己合法占有该房屋并享受相应收益；再次，关于刘海玲提出的马玉顺未付清全部房款的事实，马玉顺认为系马玉顺与五环公司签订的《商品房买卖合同》约定事由，因五环公司迟迟未办理过户登记，马玉顺遂基于合同约定未支付剩余房款事宜，剩余购房款100000元，合同第六条约定五环公司办理房屋登记后付清，五环公司认可马玉顺的购房款已全部付清，商铺已交付马玉顺，并确认因土地规划等问题未办理房屋过户登记手续，不应视为因自身原因导致未办理过户登记。因此，基于马玉顺案涉房款的支付，案涉房屋的实际占有及非因自身因到导致未能办理过户登记的上述事实，马玉顺理应享有案涉房屋的物权期待权，该权利足以排除强制执行。综上，案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，一审法院依据此规定作出的执行裁定书正确。刘海玲诉状所称并非事实，其诉求不能成立，故应驳回刘海玲的诉讼请求。        被告五环公司、孟宪滨、孟宪国、孟宪法辩称，一、刘海玲提起执行异议之诉的主要理由是各执行异议人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定情形，而该条规定的内容为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。而本案实际案情具备了上述规定中的“异议成立”的情形，如：五环公司与马玉顺己签订《商品房铺面销售合同》、马玉顺向五环公司大部分购房款、五环公司己将执行铺面实际交付马玉顺，马玉顺合法占有使用，因此，马玉顺的执行异议请求能够成立。二、五环公司向刘海玲所抵押的商铺是包含案涉商铺在内的共计2658.72平方米的整层商铺，之所以整层抵押是在办理抵押登记时不能做分割抵押的无奈之举，故整层抵押并非五环公司真实意思表示。但除去类似于马玉顺等人的已售商铺，剩余商铺的价值仍可足额确保刘海玲抵押权实现。因此，刘海玲申请执行已售出的商铺既无法律依据，也无事实依据。综上所述，五环公司、孟宪滨、孟宪法、孟宪国认为，马玉顺的执行异议成立，刘海玲也可针对其他未出售商铺实现其对抵押物的优先受偿权。如此执行方可保障各方合法利益不受侵害。        经审理查明，刘海玲与五环公司、孟宪滨、孟宪国、孟宪法借款合同纠纷一案，本院于2017年11月23日作出（2017）青01民初241号民事判决，判决五环公司向刘海玲偿还借款本金5000000元，支付自2016年6月24日起至2017年7月15日的利息1273333.33元，2017年7月16日以后的利息以实际欠付本金为基数，按年利率24％计算至实际清偿之日止，并支付律师费144400元；刘海玲在上述款项的范围内对五环公司提供的抵押物证号为宁房权证城东区字第XXXX号位于西宁市城东区东关大街53号1号楼一楼2658.72平方米的商铺享有优先受偿权；孟宪滨、孟宪国、孟宪法在本判决第一项确认的款项范围内承担连带保证责任，孟宪滨、孟宪国、孟宪法承担连带保证责任后，有权向五环公司进行追偿。五环公司不服，向青海省高级人民法院提起上诉，该院于2018年3月12日作出（2018）青民终17号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，因五环公司、孟宪滨、孟宪国、孟宪法未履行法定义务，刘海玲于2018年3月19日向本院申请强制执行。在执行过程中，2019年11月27日本院向西宁市不动产登记服务中心发出（2018）青01执109号执行裁定书、协助执行通知书，轮候查封五环公司名下位于西宁市城东区东关大街53号1号楼1楼商业用房建筑面积2658.72平方米的不动产，轮候查封期限三年。并对五环公司名下位于西宁市城东区东关大街53号1号楼1楼53-25#、53-41#商铺进行评估、拍卖变卖。因无人参与竞拍导致拍卖变卖流拍，流拍价为18011236.46元。流拍后刘海玲不同意接受以物抵债。另在执行过程，从各被执行人银行账户中扣划336078.25元，扣除执行费59773元后，将剩余276305.25元于2020年3月20日支付给了刘海玲。刘海玲向本院申请撤回执行，本院于2020年3月20日作出（2018）青01执109号之一执行裁定，终结本院（2017）青01民初241号民事判决的本次执行。后因刘海玲向本院申请恢复强制执行，本院于2020年5月18日作出（2020）青01执恢94号执行裁定、执行通知书、报告财产令。2020年12月28日本院发出“公告”，内容为“本院在执行过程中查封了五环公司名下位于西宁市城东区东关大街53号1号楼1楼商业用房，现依法对五环公司名下位于西宁市城东区东关大街53号1号楼1楼商业用房1、2、3、4、5、6、7、8、9、10号（具体位置见一层平面变更图）不动产进行评估、拍卖。拍卖标的物所有人五环公司，与本案拍卖财产有关的担保物权人、优先权人或者其他优先权人如有异议，可在公告之日起十日内向本院书面提出执行异议。如无人提出异议，本院将依法处置该不动产。”马玉顺得知后，于2021年1月25日向本院提出执行异议。2021年2月8日本院作出（2021）青01执异27号民事裁定：裁定中止西宁市城东区东关大街53号1号楼1楼19-20＋1.8m轴、A-C轴（即本院评估、拍卖公告中4号）商业用房的执行。刘海玲遂提起本次执行异议之诉。        另查明，2001年8月20日案外人马玉顺与五环公司签订《商品房买卖合同》约定，案外人购买位于西宁市城东区东关大街五环双厦一层1-2＋1.8轴、A-C轴，19-20＋1.8m、A-C轴商业用房，房屋总价1253980元，付款方式为分三期付款：第一期合同签订之日付1000000元、第二期153980元按工程进度于2001年12月30日前付清，第三期剩余100000元待产权手续办清时付清等。2001年8月24日双方对该《商品房买卖合同》进行了公证。2001年12月5日前案外人马玉顺已交房屋款1153980元，剩余100000元因合同约定了延迟交房违约金及支付条件未成就而未予支付。2007年2月11日五环公司交付房屋。2015年8月3日五环公司取得涉案项目的大产权证。        再查明，2015年8月24日，刘海玲与五环公司签订20150824号《借款合同》。同日双方签订20150824号《抵押担保合同》，将西宁市城东区东关大街53号1号楼一楼2658.72平方米商铺及对应的土地使用权向刘海玲提供了抵押担保。2015年8月31日，双方办理了宁房他证城东区字第056437号房地产他项权证。五环公司未经案外人马玉顺的同意将案涉商业用房抵押给了刘海玲。因涉案房屋抵押、政策调整等因素，马玉顺购买的房屋至今尚未办理房屋产权登记。        本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”故案外人马玉顺对案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，是本案的争议焦点。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性、真实性；该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人马玉顺在本院查封前已与五环公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，且在法院查封之前合法占有该不动产，并已按合同约定支付大部分价款，剩余房款因合同中迟延交房责任及付款条件的约定而未予支付，且未办理过户登记不是马玉顺自身原因。故案外人马玉顺提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定情形。其次，关于申请执行人刘海玲提出（2017）青01民初241号民事判决确定，其对案涉商业用房享有优先受偿权一节，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条既规定了申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持的一般情形，同时也规定了法律、司法解释另有规定的除外情形。刘海玲涉案房屋的抵押均在马玉顺与五环公司签订买卖合同、交付大部分房款及实际占有使用之后，且在办理抵押时并未征得马玉顺的同意，马玉顺对涉案房屋享有无过错不动产买受人物权期待权，属于该司法解释规定的例外情形。因此，案外人马玉顺对案涉商业用房享有无过错的物权期待权，该权利足以排除强制执行，不应该继续执行。刘海玲的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释（2020）21号第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下：        驳回刘海玲的诉讼请求。        案件受理费10069.9元，由刘海玲负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。        审判长    李宏宁审判员    纳敏审判员    靳玲二〇二一年八月三日书记员    哈春瑛《最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释（2020）21号第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。