湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0702民初3337号原告：常德市天源住房建设有限公司，住所地湖南省常德市武陵区白马湖街道惠家坪社区皂果路**（芙蓉观邸**）。法定代表人：熬勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：代赛楠，湖南云济律师事务所律师，特别授权代理。被告：朱金振，男，1947年1月21日出生，汉族，住常德市武陵区。委托诉讼代理人：薛树银，男，系朱金振之婿，特别授权代理。常德市天源住房建设有限公司（以下简称天源公司）与朱金振房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月9日立案受理。2021年7月6日，本院依法由审判员许鹏适用简易程序公开开庭进行了审理。天源建设公司委托诉讼代理人代赛楠，朱金振委托诉讼代理人薛树银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天源公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方2017年6月29日签订的《天源邻里坊商铺租赁合同》、2017年7月27日签订的《天源邻里坊商铺租赁合同》、2018年11月22日签订的《天源邻里坊商铺租赁合同主体变更协议书》；2、判令朱金振支付租金155466元（已计至2021年4月29日止，此后的租金计算至合同解除之日止）；3、判令朱金振支付逾期缴租违约金49453.03元（暂计至2021年4月29日，此后继续以欠付租金为基数按照日2‰的标准计付至实际偿清之日止）；4、判令朱金振自判决生效之日起7日内腾退房屋、恢复原状；如逾期腾退，则按租赁合同解除当月每月租金及物业管理费的2倍支付场地占用费；5、判令朱金振支付原告为主张权利所产生的律师代理费10000元及保全担保费800元。6、判决朱金振承担本案的诉讼费、保全费等相关费用。天源公司向本院提交了四组证据用以证明其诉讼主张。朱金振辩称：1、欠缴2019年6月30日至今的租金属实，但一直都与天源公司协商处理，至今没有结果；2、涉案商场的其他租户均享受一定程度的租金减免政策，本人作为原始商户，亦当享受相关减免政策；3、天源公司作为商场的开发者与管理者，没有尽到相应的招商宣传、商场维护管理等职责，本人拒缴租金系合理抗辩，不应当承担违约责任。朱金振向本院提交了四份证据予以佐证。天源公司提交的四组证据，朱金振对证据的真实性、关联性、合法性均不持异议，本院依法予以采信。朱金振提供的四份证据，因与本案不具备相应关联，本院不予采信。结合当事人庭审陈述，本院确认以下案件事实：1、2016年6月29日，天源公司（甲方）与案外人薛树银（乙方）签订《天源邻里坊商铺租赁合同》一份。合同约定该公司天源邻里坊四层2-403商铺（建筑面积347.2平方米）出租给薛树银。合同约定租赁期限为5年，自2017年9月30日至2022年9月29日。经营用途为教育培训。2017年9月30日至2018年9月29日每月租金7465元，2018年9月30日至2019年9月29日每月租金7465元，2019年9月30日至2020年9月29日，每月租金7838元，2020年9月30日至2021年9月29日，每月租金8230元。租金支付方式为每季度交付，乙方需在每个租赁支付周期开始的第5日前向甲方交纳全额租金。乙方在签订本合同3个工作日内应向甲方交付租赁保证金22395元。逾期交纳租金，则每日按照欠缴金额的2‰支付违约金。承租方欠缴租金及其他费用超过30日，出租方即有权提前解除本租赁合同。若乙方逾期返还商铺，自合同终止之日起，乙方按照租赁结束日当月租金及物业费标准的两倍向甲方支付场地占用费。合同还约定，如乙方违约，则应承担甲方所遭受的相应损失。2、2017年7月27日，天源公司（甲方）与案外人薛树银（乙方）再签订《天源邻里坊商铺租赁合同》一份。合同约定该公司天源邻里坊四层2-405商铺（建筑面积11.36平方米）出租给薛树银。合同约定租赁期限为5年，自2017年9月30日至2022年9月29日。经营用途为教育培训。2017年9月30日至2018年9月29日每月租金244元，2018年9月30日至2019年9月29日每月租金244元，2019年9月30日至2020年9月29日，每月租金256元，2020年9月30日至2021年9月29日，每月租金269元。租金支付方式为每季度交付，乙方需在每个租赁支付周期开始的第5日前向甲方交纳全额租金。乙方在签订本合同3个工作日内应向甲方交付租赁保证金732元。其他权利义务与前述合同一致。3、合同签订后，薛树银依约向天源公司缴纳履约保证金22395元、732元，合计23127元。4、2018年11月22日，天源公司（甲方）、薛树银（乙方）、朱金振（丙方）签订《天源邻里坊商铺租赁合同主体变更协议书》一份，约定租赁合同承租方由乙方变更为丙方，乙方已缴纳的所有费用包括相关保证金等，直接转为丙方名下，不再返还乙方；协议生效后承租方的全部权利义务由丙方承受，丙方不再承受任何权利义务；本协议生效后，租赁合同其他内容不变，丙方承诺按照租赁合同履行约定义务。5、2019年6月30日至今，朱金振一直未按合同约定向天源公司支付涉案商铺租金。6、因为本起诉讼，天源公司与湖南云济律师事务所签订委托代理合同，并于2021年1月21日向湖南云济律师事务所支付代理费10000元。另外，天源公司还因本案支付财产保全费1599.6元，支付保全担保费800元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案中，天源公司与薛树银签订的二份《天源邻里坊商铺租赁合同》及天源公司、薛树银、朱金振签订的《天源邻里坊商铺租赁合同主体变更协议书》均系有效合同，当事人应当按照约定履行相关合同义务。天源公司依约向承租人提供商铺后，承租人朱金振拒缴商铺租金，其行为构成违约，应依法承担违约责任。对于天源公司依据合同约定诉请解除案涉合同符合法律规定，本院予以支持。同时，朱金振应依法依约承担支付下欠租金及违约金的违约责任。关于涉案商铺退还及占用费，因租赁合同依法解除，朱金振应向天源公司返还涉案商铺，天源公司主张按租赁结束日当月租金及物业费标准的两倍向甲方支付场地占用费，该约定的标准过高，本院酌定为朱金振按合同约定的租金标准，向天源公司支付2021年4月30日起至房屋实际腾退之日止的占用费。关于支付违约金的违约责任，鉴于合同双方约定的违约金标准为欠缴部分租金按日2‰计算，该约定的标准过高，本院依法予以适当调整，确定为全国银行同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的标准内予以支持。关于天源公司因本案诉讼支付的代理费、保全费及担保费，系因朱金振的违约行为而产生的损失，依法依约亦应朱金振承担。朱金振辩称要求按照调整后的租金标准交纳租金的主张，因天源公司不予认可，相应合同亦无相关约定，本院不予支持。薛树银已向天源公司缴纳的履约保证金，朱金振可按约定向天源公司予以抵扣。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、解除常德市天源住房建设有限公司与案外人薛树银分别于2016年6月29日、2017年7月27日签订的二份《天源邻里坊商铺租赁合同》及2018年11月22日常德市天源住房建设有限公司、薛树银、朱金振签订《天源邻里坊商铺租赁合同主体变更协议书》，朱金振须于本判决生效之日起二十日内将天源邻里坊四层2-403、2-405号商铺腾退给常德市天源住房建设有限公司；二、朱金振于本判决生效之日起十日内向常德市天源住房建设有限公司支付截止于2021年4月29日下欠房屋租金155466元，并应按照合同约定的2021年4月30日起的月租金标准向常德市天源住房建设有限公司支付自2021年4月30日起至租赁房屋实际腾退之日止的相应租金或场地占用费；三、对第二项判决确定的应付租金，朱金振还应按照全国银行同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准向常德市天源住房建设有限公司支付自合同约定的租金交付日次日起至实际支付完毕之日止的违约金；四、朱金振于本判决生效之日起十日内赔偿常德市天源住房建设有限公司代理费、保全费及保全担保费损失共计12399.6元；五、薛树银于合同签订初向常德市住房建设有限公司交纳的租赁保证金合计23127元应在上列朱金振各项给付义务确定的给付额度中予以抵减；六、驳回常德市天源住房建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取2269元由朱金振负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  许鹏二〇二一年八月九日书记员  刘萍附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。