江苏省淮安市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）苏08民终3189号上诉人（原审原告）：浙江绿源信息科技有限公司，住所地浙江省金华市婺城区仙源路1777号1号厂房101室。法定代表人：倪捷，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李玉泗，江苏维世德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏铭泽健康体检发展有限公司，住所地江苏省淮安市清江浦区淮海西路166号十五分部西侧西商务楼3-5层。法定代表人：钱成强，该公司总经理。委托诉讼代理人：李想，北京盈科（淮安）律师事务所律师。上诉人浙江绿源信息科技有限公司（以下至裁定主文前简称绿源公司）因与被上诉人江苏铭泽健康体检发展有限公司（以下至裁定主文前简称铭泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2021）苏0812民初4335号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人绿源公司上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院审理。事实与理由：1、一审裁定认为“绿源公司主张双方之间存在租赁合同关系，就此主张提供了《房屋租赁意向协议书》、《房屋租赁合同》、微信聊天记录等证据，该组证据能够证明铭泽公司与武华侨签订租赁意向协议、武华侨向铭泽公司支付了定金50000元，不足以证明武华侨受绿源公司委托与铭泽公司签订租赁意向协议”，系认定错误。根据武华侨与被上诉人员工袁梦华的微信聊天记录可以看出，武华侨签订意向协议并非个人行为，而是代表上诉人。2021年1月，上诉人的工作人员到淮安与袁梦华一起查看了租赁房屋，并核对了图纸，且被上诉人将己经盖章的《房屋租赁合同》交给了上诉人的工作人员，由其带回公司签字盖章。虽然被上诉人与武华侨签订了租赁意向协议，但是与被上诉人建立租赁合同关系的主体是上诉人而非武华侨，武华侨只是受到上诉人的委托，代表上诉人与被上诉人商谈租赁合同事宜、签订房屋租赁意向协议、支付租房定金。2、一审裁定认为“武华侨在收到铭泽公司发出的解除租赁意向协议《通知书》后，告知铭泽公司称绿源公司已签订《房屋租赁合同》并向铭泽公司邮寄该租赁合同，此行为应视为绿源公司发起新的要约，而非对铭泽公司之前要约的承诺；铭泽公司对绿源公司发起的要约未予承诺，绿源公司与铭泽公司未成立租赁合同关系”，上述认定严重错误。2021年3月6日，武华侨即发消息告诉袁梦华租赁合同已经签好可以邮寄给被上诉人，上诉人已对被上诉人于2021年1月26日发出的要约作出承诺。3月8日，武华侨收到被上诉人邮寄的解除租赁意向协议《通知书》后，又向被上诉人发消息，告知被上诉人双方己经在2021年3月6日签订了房屋租赁合同，并要求被上诉人给予明确答复，是否履行双方己签订的房屋租赁合同。3月9日，武华侨再次发消息给袁梦华，告知被上诉人租赁合同签订过程，并将己签订好的租赁合同邮寄给被上诉人。3、上诉人与被上诉人之间的租赁合同在2021年3月6日成立且生效，一审裁定双方未成立租赁合同关系，驳回上诉人的起诉，系明显错误。被上诉人铭泽公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原裁定。绿源公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令铭泽公司返还租房定金50000元；2、判令铭泽公司支付违约金797510元。一审法院认定事实：2021年1月19日，铭泽公司（甲方、出租方）与武华侨（乙方、承租方）签订《房屋租赁意向协议》。双方在合同中约定：甲方同意将位于淮安市户（总面积约300平方米）房屋出租给乙方从事商业经营活动；乙方租赁房屋从事电动车展厅经营性使用，乙方未经甲方同意不得转租；租赁期限五年，从2021年3月10日起至2026年3月9日止，不足五年按五年计算，超出五年按超出时间计算；乙方于本协议订立三日内向甲方支付定金50000元，该定金为甲乙双方订立及履行本协议提供担保，并作为本协议生效前提条件，本协议签订后，如乙方提出终止或违约，此笔费用不退还；甲乙完成租赁手续后，乙方支付给甲方的定金转为履行协议的保证金，该保证金不计息，于正式协议期满后一个月内无息退还乙方；本协议签订后，待甲方完成和部队相关手续后5日内，双方签订正式租赁协议。2021年1月19日、1月22日，武华侨共向铭泽公司转账支付50000元。铭泽公司出具收款收据给武华侨，收据中记载收到武华侨支付淮海西路166号东商务楼一楼商铺8-9户房屋租赁定金。2021年1月29日，铭泽公司向武华侨发函，函中记载：我司于2021年1月27日发信息通知你于接到信息后5日内前来签订正式合同，现再次函告于你，请收函后3日内与我司签订正式合同、支付相应费用，否则我司有权按照意向协议约定收回房屋，定金不予退回。武华侨于2021年1月30日回函给铭泽公司，函中记载：针对你司2021年1月29日函作如下回复，依据意向协议规定，你司应先与部队签订房屋租赁合同并享有房屋出租权利后五日内，你我再签订正式租赁协议，现你方要求我收函后3日内与你方签订正式合同并支付费用违反意向协议约定，你方严重违约，希你方按照意向协议履行义务，否则我方将追究你方违约责任。一审另查明，2021年1月26日，武华侨向铭泽公司员工袁梦华发送信息，询问能否发一份明天要签的合同文本、公司法务要审核一下。铭泽公司出具一份房屋租赁合同给武华侨，该合同甲方落款处加盖铭泽公司公章，注明合同订立时间为2021年1月26日，合同中乙方名称及落款处空白。该合同第一条约定甲方同意将位于淮安市户房屋出租给乙方，建筑面积341.4平方米，租赁期限五年，从2021年3月10日起至2026年3月9日止。2021年2月8日，融通地产（江苏）有限责任公司出具证明一份，证明中记载：淮安市淮海西路166号东商务楼房产，面积12405平方米，淮安铭泽美年大健康管理有限公司已于2021年1月12日竞标成功，并在1月22日签订的《房地产租赁合同》上完成签章手续，该合同目前由我司在向北京总部走审批流程，已与淮安铭泽美年大健康管理有限公司完成房产交接，由于合同审批流程较长，拟同意淮安铭泽美年大健康管理有限公司已可以正常经营并按照合同要求出租该房产。2021年2月27日，铭泽公司发函给武华侨，函中记载：我司已按意向协议约定履行了相关义务，已取得租赁房屋的经营和出租权并得到招标方确认，要求武华侨于2021年2月28日签订正式房屋租赁合同，避免损失扩大，逾期未履行，由此产生后果由武华侨承担。2021年2月28日，武华侨回函给铭泽公司，函中记载：你司一直未提供与部队签订的房屋租赁合同，只提供了竞得房地产承租权通知书，在你司未与融通地产（江苏）有限责任公司签订房地产租赁合同前，要求与本人签订正式房屋租赁合同系明显违约。2021年3月5日，铭泽公司作出《通知书》，通知书中记载：我司已按意向协议约定履行全部义务，并通知你务必于2021年2月28日与我司签订正式房屋租赁合同，但你无故拖延，现我司明确通知你，解除双方签订的意向协议，同时我司将追究你方的违约责任及由此给我司造成的损失。2021年3月6日，武华侨向铭泽公司员工袁梦华发送信息，称：租赁合同公司已签好，近日可寄你公司。袁梦华回复：双方函件已很明确了，租房你们不是不愿意租吗。武华侨回复：公司一直要看原始合同，我写了承诺给公司，公司才同意签。袁梦华回复：你发给我看看，如果你们愿意签订，怎么不在发函之前联系呢。武华侨发送聊天记录给袁梦华，其中显示合同承租方为陈建谱。袁梦华回复：你这个也不对啊，你这随便找的人签的啊，那肯定不行，你不能随便找人签个合同、告诉我说是你们公司的人，之前说公司签，现在由个人签，你们公司全称是什么，你们公司为什么找个人签合同，之前你方明确我们与公司签订，也就是说乙方是公司名称且需要盖公司公章，如果是个人签订必须要双方当事人都在场，确定合同主体才可以的。2021年3月7日，铭泽公司向武华侨邮寄2021年3月5日的《通知书》。武华侨于2021年3月8日收到该通知书。2021年3月8日，武华侨发送信息给铭泽公司员工袁梦华，称：今天收到你公司邮寄的通知书，要求解除意向协议，但绿源公司的工作人员陈建谱已在2021年3月6日签订房屋租赁合同，现要求你公司明确3月6日签订的房屋租赁合同是否继续履行，请予明确答复；你方不接电话、不回消息，我方再次告知你方，请在2021年3月10日18时前给我方明确答复，是否继续履行房屋租赁合同，若逾期不回复，则视为你方违约，我方将按照合同约定追究你方违约责任。2021年3月9日，武华侨发送信息给铭泽公司员工袁梦华，称：我把绿源公司与你公司签订合同情况向你作出如下告知，绿源公司印章平时都保存在办公室，3月6日系周六，办公室不上班，经领导批示，授权员工陈建谱代表绿源公司与你公司签订房屋租赁合同，3月8日系周一，绿源公司办公室人员一上班就在陈建谱签订的合同上加盖公章，予以确认，其后，绿源公司将合同邮寄给我（绿源电动车淮安代理商），现我将租赁合同邮寄给你公司，请查收。2021年3月9日，武华侨向铭泽公司邮寄该合同，被告未收该邮件。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。绿源公司主张与铭泽公司之间存在租赁合同关系，就此主张提供了《房屋租赁意向协议》、《房屋租赁合同》、微信聊天记录等证据。该组证据能够证明铭泽公司与武华侨签订租赁意向协议、武华侨向铭泽公司支付了定金50000元，不足以证明武华侨受绿源公司委托与铭泽公司签订租赁意向协议。武华侨在收到铭泽公司发出的解除租赁意向协议《通知书》后，告知铭泽公司称绿源公司已签订《房屋租赁合同》并向铭泽公司邮寄该租赁合同，此行为应视为绿源公司发起新的要约，而非对铭泽公司之前要约的承诺；铭泽公司对绿源公司发起的要约未予承诺，绿源公司与铭泽公司未成立租赁合同关系。绿源公司以租赁合同当事人身份提起本案诉讼，证据不足，应裁定驳回绿源公司起诉。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，一审裁定：驳回绿源公司起诉。一审案件受理费12275元，减半收取6137.5元，退还绿源公司。本院二审审理期间，上诉人绿源公司向本院提交顺丰快递邮寄单、邮寄信息查询打印件各一份，证明上诉人于2021年3月8日将盖好章的《房屋租赁合同》邮寄给武华侨，武华侨于次日收到后又将上述合同邮寄给被上诉人。本院认为，上诉人提供的邮寄单无法看出其向武华侨邮寄的材料内容，与本案不具有关联性。本院经审查，确认一审法院查明的事实。本院认为，涉案《房屋租赁意向协议》系武华侨与铭泽公司签订，武华侨亦以自己名义交付了5万元定金，虽然在后续协商签订正式租赁合同的过程中，武华侨曾询问以公司名义签订合同相关事宜，但武华侨并未向铭泽公司出具过绿源公司的授权委托手续，现有证据不足以证明在签订《房屋租赁意向协议》当时铭泽公司知晓武华侨系受绿源公司的委托，也不能证明绿源公司参与了涉案房屋租赁的磋商过程。根据合同相对性原则，《房屋租赁意向协议》的合同相对方系武华侨与铭泽公司，绿源公司与本案并无直接利害关系。2021年3月8日，武华侨收到铭泽公司发出的解除租赁意向协议《通知书》，其于次日才将加盖绿源公司印章的《房屋租赁合同》邮寄给铭泽公司，铭泽公司对此未予承诺也不予认可，绿源公司与铭泽公司之间并未发生任何法律关系。故绿源公司并非本案适格原告，一审裁定驳回起诉，并无不当。综上，绿源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  刘 弘审 判 员  于晓萍审 判 员  陶 锐二〇二一年九月六日法官助理  左嫣茹书 记 员  李 景