新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院民事判决书（2021）新2901民初3688号原告：李新辉，女，1978年8月8日出生，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。        委托诉讼代理人：孙金翠，新疆天山律师事务所律师。        被告：阿克苏市金土地房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市。        法定代表人：赵强，该公司总经理。        委托诉讼代理人：蒲春恒，新疆天山律师事务所律师。        原告李新辉与被告阿克苏市金土地房地产开发有限责任公司（以下简称金土地公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2021年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李新辉的委托诉讼代理人孙金翠，被告金土地公司的委托诉讼代理人蒲春恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。        原告李新辉向本院提出诉讼请求：1．请求法院确认被告于2021年4月28日向原告出具的解除《解除合同通知书》无效；2．本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：阿克苏温商小额贷款有限公司（以下简称温商公司）与刘某民间借贷一案已经你院于2016年12月22日下发（2016）新2901民初6360号民事调解书，该调解书生效后，温商公司于2017年2月向法院申请强制执行，在法院的执行阶段，因刘某无力还款，遂提出以其在金土地的两间商铺抵押给温商公司进行分期还款的要求，温商公司同意后双方在法院的执行局签订了《执行和解协议》，协议中明确约定：“刘某自愿将本人所有的由阿克苏金土地房产开发有限责任公司开发的位于阿克苏市交通路25号金土地汽车城二期商铺，以及位于阿克苏市创业路5号的房产以办理商品房买卖合同在房管局备案的形式抵押给阿克苏温商小额贷款有限责任公司”。因此，在经过被告同意后，原告作为阿克苏温商小额贷款有限公司的员工与被告在2017年3月3日签订《商品房买卖合同》两份，被告并于2017年3月9日将上述房屋的备案手续由刘某备案至原告名下。但在《执行和解协议》中约定的还款期限到期后，刘某并没有履行还款义务，温商公司遂申请法院对上述抵押房屋进行评估、拍卖，在此过程中，被告向法院提交其与刘某之间签订的《房屋买卖合同》，提出案涉房屋是其与刘某在广东的房屋相折抵的，但现在与刘某折抵的广东的房屋已被上海法院通过法定程序变卖，因此，其对法院执行原告的房屋提出异议。并于2021年4月28日以原告未按约支付房款为由，向原告出具《解除合同通知书》一份。综上，原告认为，原告善意取得上述房屋，且并不欠付被告任何房款。被告向原告出具的《解除合同通知书》没有事实和法律依据，不能成立。原告现诉诸法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。        被告金土地公司辩称：一、答辩人与原告订立两份书面上商品房买卖合同，合同约定：答辩人将位于创业街商铺（123.88平方米）转让给原告，单价为7，000元每平方米，总价为877，160元，付款方式为一次性付款，原告逾期60日付款，答辩人有权解除合同。合同约定：答辩人将位于金土地汽车城二期商铺出卖给原告，单价为8，000元每平方米，总价为3，337，680元，付款方式为一次性付款，原告逾期60日付款，答辩人有权解除合同。合同订立后，原告迟迟未付款，答辩人也没有向原告交付合同项下的标的物。2021年4月27日贵院执行局到答辩人单位调查了解两份合同项下的物，即创业街商铺及金土地汽车城二期商铺的情况登记情况及买卖情况。阿克苏市温商小额贷款有限责任公司（以下简称温商小额贷款公司）对刘某享有到期债权，温商小额贷款公司申请对创业街1-2层2号商铺及金土地汽车城二期商铺强制执行。由于该两间商铺均登记于答辩人名下，原告亦没有支付合同项下的款项，故答辩人书面通知原告解除两份商品房买卖合同。现两间商铺一直由答辩人占有使用。二、原告的请求没有事实依据及法律依据，依法不能成立。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”双方2017年3月3日订立的合同合法有效，合同第七条第1款的第2项明确约定“买受人逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同。”时至今日，原告没有依约支付购房款，答辩人有权解除合同。综上，答辩人行使解除权有事实依据及法律依据。        双方当事人为证实各自主张所依据的事实，向本院提交了证据。本院组织双方进行了证据交换和质证，并对相关证据认定如下对有争议的证据和事实，本院认定如下：        1．原告提交（2016）新2901民初6360号民事调解书，证明温商小额贷款公司与刘某等人达成协议，由刘某按约分批向温商小额贷款公司支付借款本息、律师费、诉讼费等。被告对证据的真实性无异议，但认为与本案无关联。本院认为，该份证据真实、合法且与本案诉争事实存在关联，对其证明效力予以确认。        2．原告提交《执行和解协议书》证明2017年3月4日温商小额贷款公司与刘某1在执行阶段达成和解协议，刘某自愿将其位于阿克苏市交通路25号金土地汽车城二期面积417.21平方米、单价8，000元／平方米，总金额3，337，680元的房产和阿克苏市创业路5号金土地创业示范街房面积123.88平方米、单价7，000元／平方米、总金额867，160元的房产以办理商品房买卖合同在房管局登记备案的形式抵押给阿克苏市温商小额贷款有限责任公司。2017年9月10日前刘某1未还清全部借款本息及损失，原告取得该房产合法。被告对证据的真实性认可，对合法性和原告的证明观点不予认可。本院认为，该份证据真实、合法且与诉争事实关联，对其证明效力予以确认。        3．原告提交《劳动合同书》，证明原告系温商小额贷款公司的信贷业务经理。被告对证据的真实性不予认可。本院认为，该份证据真实、合法且与诉争事实关联，对其证明效力予以确认。        4．原告提交的《商品房买卖合同》2份，证明原告作为温商小额贷款公司的员工，依据执行和解协议的约定，2017年3月3日与被告金土地公司签订房屋买卖合同。被告对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院对该组证据在本案中的证明效力予以确认。        5．原告提交《房屋买卖合同》，证明2016年12月3日，刘某与朱某签订合同约定，刘某将自有的位于广东省广州市清远碧桂园假日半岛鸟语花香苑独栋别墅，和位于广东省广州市清远碧桂园假日半岛翠岭云天独栋别墅出售给朱某，价款1100万元，转账付款400万元，余款700万元由阿克苏金土地房地产公司用不动产抵偿。被告对证据的真实性认可，但认为证据中的合同双方当事人均不是本案当事人，与本案诉争事实无关联。本院认为，该组证据真实、合法且与诉争事实关联，对其在本案中的证明效力予以确认。        6．原告提交《承诺书》，证明2017年6月25日，刘某向被告金土地公司承诺，其将与金土地公司涉及金土地汽车城汽车展厅面积417.21平方米、创业示范街2号房面积123.88平方米房产的合同权利义务一并转让给原告李新辉，由转让合同权利产生的任何费用及法律责任均与金土地公司无关。由此可知被告与原告签订房屋买卖合同时对房款通过抵账方式支付是明知的，故不存在合同中关于一次性支付房款的约定。被告对证据的真实性、合法性无异议，同时认为该份证据可证明刘某是将其与金土地公司商品房买卖合同的权利义务概括转让给原告，由此原告也就负有交房款的责任。本院对该份证据在本案中的证明效力予以确认。        7．原告提交2021年4月28日被告送达的《解除合同通知书》证明被告虽向其送达解除合同的通知，但该行为属无效行为。被告对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院对该份证据在本案中的证明效力予以确认。        8．被告提交《商品房买卖合同》两份，证明原被告在合同中第六条明确约定房款的付款方式为一次性支付；第七条约定买受人逾期60日支付房款，出卖人有权解除合同，且对解除合同的期限没有约定。原告对证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为通过刘某1转让其自有房产，原告已向被告履行了付款义务，故无需另行再次向被告付款；合同签订至今已超过4年，期间被告一直未向原告主张房款也可证明被告认可原告已通过以刘某1交换自有房产的方式履行了合同义务。        根据双方的陈述及本院审查确认的证据，查明以下案件事实：        2016年12月3日，案外人刘某与被告金土地公司的股东即案外人朱某签订《房屋买卖合同》，约定刘某以1100万元的价格将其所有的位于广州市碧桂园假日半岛鸟语花香苑别墅和广东省清远市清远碧桂园假日半岛翠岭云天别墅，出售给朱某，付款方式为货币及实物。其中货币400万元，余款700万元由金土地公司用不动产抵偿。不动产包括：1．位于阿克苏金土地汽车城汽车展厅；2．创业示范街2号、创业示范街3号、创业示范街13号、创业示范街14号、创业示范街；上述五套不动产商铺共计700万元。2016年12月22日，案外人温商小额贷款公司与案外人刘某等人在我院达成调解协议，约定刘某向温商小额贷款公司支付借款本金、利息、律师费、诉讼费等费用，本院亦依据该协议作出（2016）新2901民初6360号《民事调解书》对该协议予以确认。后因刘某未按约还款，温商小额贷款公司申请执行，双方于2017年3月4日达成执行和解协议，约定刘某自愿将位于阿克苏金土地汽车城9A-2汽车展厅、创业示范街2号，总价为867160元的房产以办理商品房买卖合同在房管局登记备案的形式抵押给温商小额贷款公司。2017年6月25日刘某1向金土地公司出具《承诺书》，承诺其自愿将上述房产的产权和买卖关系转让给原告李新辉，其之前签订的关于两套房产的买卖合同、相关协议的权利义务全部转移到李新辉名下，期间产生的任何费用和法律责任均与金土地公司无关。2017年3月3日，金土地公司与李新辉签订了《商品房买卖合同》约定金土地将9A-2号房和创业街1-2单元2号房分别以3337680元、867160元的价格、出售给李新辉，付款方式为一次性付款。另双方还就房屋交付时间，买受人逾期付款、出卖人逾期交房的违约责任等事项予以约定。因原告李新辉未按约付款，被告金土地公司于2021年4月28日向原告送达了《解除合同通知书》，原告遂于2021年8月6日诉至本院，要求确认该解除通知不发生法律效力。        另庭审中原被告双方陈述，因刘某位于广东省广州市、清远市的房产被法院查封，故其未向朱某交付双方《房屋买卖合同》中约定房屋。        本院认为，本案争议的焦点为被告金土地公司是否享有合同的解除权。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2021.1.1）第十一条规定：“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持。但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，第一，根据原被告的陈述，结合刘某出具的《承诺书》、原被告签订的《商品房买卖合同》可证实，刘某将其与金土地公司之间的商品房买卖合同关系中的权利、义务概括转让给原告李新辉，故李新辉应当按约向金土地公司支付房款；金土地公司应当按约向李新辉交付房屋。因李新辉未按约交付房款超过60日的，金土地公司有权解除合同。第二，根据原告提交的《执行和解协议书》《房屋买卖合同》可证实，刘某虽与朱某协商确定其将位于广东省的房屋出售给朱某，但首先，未有证据证实，朱某签订的合同能够约束被告金土地公司；其次，即使合同能够对被告金土地公司产生法律效力，根据原被告庭审陈述可知，刘某因其房产被查封也未向朱某履行交付己方房屋的合同义务。故原告关于其系通过刘某以房换房的方式履行了向被告交付购房款义务的辩解意见，本院不予采信。第三，首先原被告双方在《商品房买卖合同》中虽约定了付款方式，但未明确约定付款时间，依法被告有权随时请求原告履行，原告不履行的，被告依约取得解除权；其次，即使原告主张的以房抵房的观点成立，2021年被告在知道抵房协议无法实际履行时，既可依约行使解除权；再次，自被告向原告送达《解除通知书》至庭审结束，原告始终未作出被告逾期行使解除权的抗辩。故本院对被告关于在法定时限内行使解除权的主张予以采信。综上所述，被告金土地公司依法享有解除合同的权利且在法定时限内行使该权利，故其与2021年4月28日向原告送达的《解除合同通知书》可以发生解除合同的法律效力，双方签订的《商品房买卖合同》自解除通知送达原告时，予以解除。综上，现依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条第一款第三项、第五百六十五条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：        驳回原告李新辉的诉讼请求。        案件受理费70元，由原告李新辉负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院。        审判长    李文杰审判员    吕涛人民陪审员    陈素香二〇二一年九月十三日书记员    步甜>