河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民再270号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：李秀玲，女，1975年1月5日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。委托诉讼代理人：孙兴克，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛江南，上海市浩信（郑州）律师事务所实习律师。被申请人(一审原告、二审被上诉人)：郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司，住所地：河南省荥阳市。法定代表人：王滨，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘高阳，河南颂邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵记，河南颂邦律师事务所实习律师。再审申请人李秀玲因与被申请人郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司（以下简称新大陆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2020）豫01民终14035号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2021年5月17日作出（2021）豫民申1850号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人李秀玲及其委托诉讼代理人孙兴克、薛江南，被申请人新大陆公司的委托诉讼代理人刘高阳、赵记到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李秀玲申请再审请求：1、依法撤销郑州市中级人民法院(2020)豫01民终14035号民事判决书,并依法撤销金水区人民法院(2020)豫0105民初13459号民事判决书第二项、第三项、第四项判决,并判决驳回被申请人新大陆公司第2项返还租用房屋、第3项支付房屋租金391780.9元(自2020年3月1日起,按110万元/年的标准计算至被告返还租用房屋之日止,暂计算自起诉之日)、第4项支付违约金65万元(自被告违约之日起,按5,000元/日标准计算至实际履行完毕之日止,暂计算至起诉之日)的诉讼请求,改判第一项判决为确认租赁合同于2020年3月10日解除,维持第五项驳回新大陆公司其他诉讼请求的判决;或撤销原一审、二审判决,发回原一审法院重新审理;2、一审、二审诉讼费判决由新大陆公司承担。申请再审事实与理由：1.二审法院判决认为:“申请人在2020年2月28日前未支付房租的行为构成违约,故一审据此认定申请人应按合同约定承担2020年3月1日至3月10日的违约金5万元并无不当,本院予以确认”,该认定明显错误。（1）由于新冠病毒疫情不可抗力的影响，李秀玲未依约在2020年2月28日前预支下半年房租的行为不构成违约；（2）在出租方新大陆公司以行动表明不全面履行出租方合同义务及协助附随义务的情况下,申请人作为承租方,即使没有受疫情不可抗力影响,也完全有权拒绝向其支付租金。（3）在2020年2月28日预交房租之前,申请人已向新大陆公司多次提出,因为新冠疫情影响,要求免交、缓交和降低房租,同时再次要求提供案涉房屋房产证办资质手续。2.原审判决申请人“支付自2020年3月10日起至2020年7月9日止的房租363333.67元并在30日内腾空所租房屋”是错误的。（1）二审法院认为:“首先,申请人并未举证证明涉案房屋处于新大陆公司控制之下,且新大陆公司不予认可,故该主张不能成立”。但根据申请人在一审中提交2020年3月12日的视频证据能够证明明显是翟姓男子和同伴,先用几个链子锁对幼儿园栅栏几处能活动的地方锁住,并对申请人上的锁进行破坏,后才悬挂条幅。（2）一审认定“经原告多次催要”，但对方没有提供“多次催要”的证据。在疫情防控期间需要居家封闭隔离，且新大陆公司和李秀玲已经沟通进行诉讼解决纠纷，李秀玲未进行砸锁砸门强行搬离并无不当。3.二审法院认为:“其次,涉案租赁合同未约定新大陆公司向李秀玲提供房产证为涉案租金的支付条件,且从该租赁合同以往的履行情况来看,并无证据显示未提供房产证对李秀玲经营产生的实际影响”,这是错误的。依据租赁合同第七条第4约定,“由于手续问题引起的后果,由甲方承担”。依据合同法第六十条第二款规定:当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。在申请人多次要求,出租方代表也多次答应的情况下,提供案涉房屋房产证,完全是出租方的合同义务。由于新大陆公司不提供案涉房屋房产证,造成申请人所开办的幼儿园无法正常办理手续,成为“无证园”。“有证园”与“无证园”的区别不仅仅是享受政府补贴,更多的是无法取得家长信任,造成招生入园率极低。在疫情得到缓解,其他合法有证园在2020年6月2号陆续返园复学的情况下,申请人的幼儿园政府要求不得返园复学。新大陆公司不提供案涉房屋房产证这一违约行为,导致幼儿园几年来招生率低收费少,这次更是直接造成幼儿园不得返园复学的严重后果,甚至让李秀玲失去转型弥补损失的机会,给申请人投资造成无法挽回的巨大损失。4.案涉房屋的真实出租方是赵静巍，李秀玲申请追加赵静巍为第三人参加诉讼，一、二审均未追加，属于程序违法。5.李秀玲请求赔偿损失的另案与本案基于同一事实，系关联案件，原审法院不予合并审理，且作出的判决结果与本案判决结果相互矛盾，程序违法。6.一、二审法院多收取李秀玲案件受理费，违反了《诉讼费用交纳办法》的相关规定。新大陆公司辩称：一、河南省高级人民法院（2021）豫民申1850号民事裁定适用法律错误，李秀玲未依约支付租金构成违约，应当承担违约责任。承租人是否因疫情导致资金周转困难和营业收入明显减少是事实问题,是需要当事方举证证明的。省高院裁定中,仅依据最高(2020)17号《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条规定就认为李秀玲受疫情影响导致资金周转困难或营业收入明显减少是错误的,疫情对各行各业影响虽太,但并非都是负面影响,个别行业如互联网、新媒体等行业受到疫情影响后反而是收入上升状态,也有一些行业比如学校等由于采取线上培训等替代措施也可以维持收入稳定状态而不至于明显减少,因此,疫情是否必然导致承租人资金周转困难和收入明显减少需要具体问题具体分析,需要承租人举证证明。就举证而言,最高院发布的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第二条中明确要求要“依法准确运用不可抗力规则”,该条意见中进一步规定“当事人主张适用不抗力部分或者全部免责的,应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。”,因此,李秀玲一方主张适用不可抗力免责,其依法应当就幼儿园受到不可抗力的影响程度进行举证。需要强调的是,因李秀玲承租房屋用于经营幼儿园,幼儿园和李秀玲应当区别看待,不能认为李秀玲个人资金困难就推定幼儿园资金困难,李秀玲应当举证幼儿园是否因疫情原因导致资金周转困难或收入明显减少,而幼儿园的财务账册应当是举证的关键。虽然幼园没有取得相关资质,但在经营中,幼儿园也应当按照法律规定的民办学校的规章制度进行经营和管理,因为如果规章制度不健全依法不能申办资质,《民办教育促进法》第五章对民办学校的学校资产财务管理专门进行了规定,第34条规定,民办学校应当依法建立财务、会计制度和资产管理制度,并按照国家有关规定设置会计账簿。第36条规定,民办学校存续期间,所有资产由民办学校依法管理和使用,任何组织和个人不得侵占。第38条规定,民办学校应当在每个会计年度结束时制作财务会计报告,委托会计师事务所依法进行审计,并公布审计结果。事实上,涉案幼儿园李秀玲已经经营多年,正常情况下应当有一定的财产积累,而幼儿园的学费按照行业惯例是一年交一次,交费时间也不固定,那么,李秀玲交租时间截止时幼儿园的收费应当有节余才对,但李秀玲却一直没有缴纳任何租金,因此,我们有理由怀疑,涉案租金无法缴纳的真实原因有可能是李秀玲经营不善导致,而真实原因的举证责任,因为李秀玲是缴纳租金的义务方,依法应当承担举任。二、解除合同的意思表示是李秀玲首先作出的,单方解除合同的后果应当有李秀玲承担。省高院之所以认为是新大陆公司单方解除合同,主要理由是认为新大陆公司于2020年3月10日进行了锁门,但该行为无论是否是新大陆公司所为,都不能引发解除合同的后果。首先,锁门事件发生前后,新大陆公司一直在向李秀玲催要到期租金,锁门最多是向其催要租金的一种手段,而且该手段极其轻微,不会给其造成任何损失,如果锁门是为了和李秀玲解除合同,那么新大陆公司应当同时要求其限期搬离,承担违约责任才对;其次,截止到2020年7月10日,新大陆公司还在持续向李秀玲催要到期租金,是李秀玲在接到新大陆公司通知后主动回复要求解除合同,并于7月13日向法院递交起诉状要求解除,而此时,李秀玲实际已经逾期缴纳租金4个月零10天,这期间新大陆公司除了催要租金没有其他任何进一步行动,依然没有让其搬离或赔偿违约金等行为,再次,被锁的所谓栅栏门和围挡是李秀玲私自建设,早已被城管部门认定为违章建筑,城管部门此前已经多次通知要求拆除,被锁后不久就被城管部门连同栅栏一起拆除拉走,那么,新大陆公司作为出租方去制止违章建筑的违法行为又有什么错呢?如果新大陆公司真的是要阻挠幼儿园的经营,也应该去封锁入户门才对,而不是影响如此轻微的栅栏门;最后,栅栏门被锁前后,幼儿园并未开学,均是通过线上方式上课,说明锁门本身并未对其经营造成影响,合同解除的法定后果是恢复原状、返还原物,如果锁门发生合同解除的后果,应当同时或者很快合同履行中止即李秀玲搬离房才对,但一方面新大陆公司还在催要租金而幼儿园依然正常网上上课,房屋也被李秀玲继续占有,显然合同并未因锁门而解除,李秀玲的实体权利也并未受损。综上,新大陆公司并未单方解除合同,更不存在单方解除合同的违约责任承担问题。三、新大陆公司是否提供房产证和李秀玲无证办学状态持续没有因果关系,没有证据证明无证办学状态持续是新大陆公司原因造成。《民办教育促进法》第二章对民办学校的设立程序有明确规定,共分为两个阶段,第一阶段为申请筹设,第二阶段为申请正式设立,而无论哪个阶段,提交申请后行政机关均需限期给出书面答复及意见,第十三条规定,审批机关应当自受理筹设民办学校的申请之日起三十日内以书面形式作出是否同意的决定。第十七条规定,审批机关对批准正式设立的民办学校发给办学许可证。审批机关对不批准正式设立的,应当说明理由。因此，办学许可证的审批权在行政管理部门而非法院,是否符合办学条件及何种理由导致无法办证的解释权也在行政管理部门,人民法院没有权利也没有条件对此加以认定。李秀玲在其证据中提交的有一份金水区政务服务中心制定的名为《郑州市金水区申办民办幼儿园一次性告知书(非营利)》的证据,该告知书中规定办理民办学校办学许可证所需要提交的材料,共计15大项,而房产证仅是第11大项中的其中一项,第二项为“筹设批书(区教体局出具)”,这说明已经经过筹设阶段进入正式申请设的阶段,那么,根据《民办教育促进法》第12条第3款规定,筹设同样需要提供资产来源及有效证明文件并载明产权,也就是说,如房产证真的是办学障碍的话,那么筹设阶段也应当无法办理才对,因此,我们认为,李秀玲无证办学的真正原因并不清楚,也没有证据证明,更不能认定是新大陆公司未提供房产证所造成。根据李秀玲提供的另一份证据也能说明无证办学并非没有房产证导致,即金水区教育体育局2016年12月28日出具的《金水区教育体育局责令限期整改通知书》,该通知书虽然有金水区教体局的落款但未盖章,因此真实性我们不好判断,但即便其真实,该通知书所明的第2项问题为规章制度不健全,而规章制度应当包含财务制度,如上所述,如果幼儿园财务混乱尤其是与举办者之间无法做到相互独立,那么根据《民促法》及教体局的规定,依然是无法办理办学许可证的,另外,该通知书给出的整改截止日期为2017年1月31日,逾期将予以停办,但截止双方发生本案纠纷,幼儿园一直在正常经营,因此,从客观状态上,幼儿园是否有证并未实际影响到其正常经营,也未造成任何实际损失。事实上,稍加调查即可知道,日常生活中,无证办学的幼儿园并不在少数,尤其是城中村安置区内的幼儿园,本身就没有房产证,无证办学的更在多数。法律和地方行政部门对于无证办学的幼儿园管理也相对宽松。《民促法》第64条明确规定,社会组织和个人擅自举办民办学校的,由县级以上人民政府的有关行政部门责令限期改正，符合本法及有关法律规定的民办学校条件的,可以补办审批手续;逾期仍达不到办学条件的,责令停止办学,造成经济损失的,依法承担赔偿责任。以上足以说明,无证办学本身是否会引起或何时引起实际损失并不确定,而无证办学的原因究竟是什么也需要李秀玲一方举证证明,不能无限度夸大未提供房产证的后果。四、在疫情之前,李秀玲就存在长期不按期缴纳租金的违约行为,而缴纳租金是其主要义务,即便将提供房产证认定为新大陆公司的义务,该义务也仅是附随义务,主要义务的违反都不用承担后果的话,让附随义务的违反承担后果显然是不适当的。新大陆公司按照合同约定对李秀玲缴纳租金的时间和金额进行了统计,可以得出,李秀玲在疫情之前就存在长期不按约定缴纳租金的行为,该行为已属于违约,新大陆公司本就有权解除合同并向其追违约责任,但新大陆公司均选择了包容,伴随着疫情的到来,当李秀玲再一次未按期缴纳租金时,新大陆公司依然第一时间没有选择解除合同和追究违约责任,自2020年3月1日开始延期至7月10日李秀玲通知新大陆解除合同至,中间长达4个多月的时间,实际上李秀玲获得了充足的时间去解决租金问题,但新大陆公司等来的却是李秀玲的解除通知和起诉,因此,新大陆公司已经充分履行了作为出租方的合同义务,并没有违约。房产证的提供,本身就没有在双方租赁合同中明确体现,新大陆公司作为二手房东,也从未保有过房产证,从约定来说,提供房产证并非新大陆公司的确定性义务,从事实上来说,作为二手房东的新大陆公司来提供房产证也并非易事,从结果上来说,李秀玲在疫情之前已经正常经营多年,从未因房产证或者无证办学遭受任何行政处罚或其他损失,也足以说明房产证对整个案涉纠纷影响极低,几乎可以忽略，那么,如果让新大陆公司来单方承担后果的话,显然是有失公平的。五、不可抗力的影响是双向的,新大陆公司也是受不可抗力影响的一方,新大陆公司作为出租方受疫情影响无法获取租金,同样有权利解除合同且不承担违约责任。如果将疫情视为不可抗力,认为李秀玲因疫情原因无法缴纳租金而不承担违约责任,那同样的道理,新大陆公司作为出租方,也同样是受到疫情影响而无法获取租金,在这种情况下,双方无论是哪一方都应当有权利解除合同,且互不承担违约责任,这既是法律的规定,也是双方租赁合同第7条的约定,在这种情况下,就应当一并赋予双方均有权单方解除的权利,但现在先是认定新大陆公司单方解除,后又要求新大陆公司就其单方解除承担违约责任,显然也是不公平的,试想一下,作为出租方的新大陆公司,收取租金是其主要权利,现在因承租方没有缴纳租金,既不能解除合同,又不能追究对方违约责任,还要让承租方继续使用房屋,那么,新大陆公司的损失找谁弥补,因此,应当平等、公平的看待双方的纠纷,不能因新大陆公司是出租方的身份就认定其应当放弃更多权利。此外,省高院在(2021)豫民申2098号民事裁定书中本院认为部分,依据最高人民法院法发(2020)17号《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第五条规定:“承租房屋用于经营……出租人以承租人没有按照约定期限支付租金为由请求解除合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持”,认定新大陆公司锁门行为系单方终止合同的违约行为应当承担违约责任,系适用法律错误。该条文系仅仅是免除承租方的违约责任,承租方未按期交租仍为违约行为,新大陆公司在李秀玲违约的前提下对违建栅栏上锁系催要租金的必要手段,并非单方终止合同,退一步讲,即使是单方终止合同行为,也是行使双方租赁合同第7条约定的单方解除权,系有权行为,而非违约行为。六、李秀玲的主要诉讼请求缺少事实和法律依据,而新大陆公司的诉讼请求,如果李秀玲不能证明其是受到疫情影响导致幼儿园资金困难或收入明显减少的话,应当予以支持。李秀玲的诉讼请求共计6项,主要为3、4、5三项,分别为:违约金121万、装饰装修残值损失150万(以评估鉴定结果为准)和经营损失300万,总的来说,三项诉求的前提都是因合同解除引起,但上述分析足以看出,合同解除的责任方并不在新大陆公司,或者解除的原因是由于疫情这一不可抗力导致,无论哪一种,其解除的后果都不应当让新大陆公司来承担。具体来说,首先,121万的违约金的适用前提是新大陆公司单方解除,但新大陆公司并没有单方解除的行为,也没有发生单方解除的后果(锁门后李秀玲依然处于实际占有和经营、正常网上上课状态)，因此,121万的违约金依据不充分;其次,装饰装修残值损失150万本就缺乏计算依据,从其需要评估鉴定来确定装修价值的要求看,幼儿园在承办之初应当是没有依法进行会计审计,由此也能看出其规章制度及管理的不健全;再次,300万的经营损失,性质应当属于预期收益,但经营属于商业行为,具有风险性,未来是赚是赔根本无法确定,此外,上文提到,李秀玲出具的金水区教体局的《郑州市金水区申办民办幼儿园一次性告知书(非营利)》的证据,可以证明,李秀玲准备申办的是非营利性质的幼儿园,而非营利性幼儿园本身就不允许有过多收益,且非营利性幼儿园的收入或者微量收益也依法应当归幼儿园所有,而非举办者所有,此外,出资人是否取得收益还要受到法律的约束,2004年4月1日起实行至今的《民办教育促进法实施条例》第47条第5款规定,“民办学校有下列情形之一的,出资人不得取得回报:(五)未依照《中华人民共和国会计法》和国家统一的会计制度进行会计核算、编制财务会计报告,财务、资产管理混乱的;”因此,300万的经营损失也没有事实和法律依据。而反观新大陆公司,因李秀玲未依约履行合同而遭受了惨重的损失。仅就实际损失而言,李秀玲缴纳的租金到期日为2020年2月28日,此后,一直到2020年12月31日李秀玲与新大陆公司办理交接归还房屋为止,长达10个月时间里,李秀玲一直占用房屋,且没有支付任何租金,而原审法院判决仅支持新大陆公司将租金计算至7月9日,本就使新大陆公司遭受了一定损失,而在此期间,新大陆公司对其搬离房屋从未设置任何障碍。此外,关于新大陆其他基于李秀玲违约而追索的违约金性质的诉求,上文已有充分论述,法庭可以在查明事实的基础上依法予以判决。七、赵静巍并非合同当事方,不具有被告的主体资格。关于赵静巍的法律地位,原审法院已经充分查明,李秀玲也没有任何有效证据证明其符合法定的被告的主体身份,新大陆公司仅是用其银行账号代收了租金而已,本案为租赁合同纠纷,当事方依法就是作为出租方的新大陆公司和作为承租方的李秀玲,与其他人包括赵静巍在内没有任何法律关系。综上所述,全案基于个别事实片面强调新大陆公司的违约责任是错误的,新大陆公司并不存在行为过当之处,由房产证推导到无证办学,由无证办学推导出新大陆的违约责任的整体推论也是错误的。纵观双方发生矛盾最终致诉的整个过程,其起因与根源是李秀玲此前一直未履行按时支付租金的主要合同义务,以及双方无法就李秀玲合同约定之外的请求达成一致,最终导致双方矛盾升级至无法调和的地步,疫情的爆发只是双方矛盾爆发致诉的导火索,即便认为李秀玲因疫情遭受了部分影响甚至产生损失,也不应当将该后果转嫁到新大陆公司身上,因此,李秀玲再审申请缺乏事实和法律依据,应予驳回,维持原审判决,或准许新大陆公司的原审诉求。新大陆公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《商埠租赁合同书》；2、判令被告返还租用房屋；3、判令被告支付房屋租金391，780.9元（自2020年3月1日起，按110万元／年的标准计算至被告返还租用房屋之日止，暂计算自起诉之日）；4、判令被告支付违约金65万元（自被告违约之日起，按5，000元／日标准计算至实际履行完毕之日止，暂计算至起诉之日）；5、判令被告额外支付一年110万元。一审法院认定事实：2015年6月3日，原、被告签订《商埠租赁合同书》，合同约定：原告将其位于北环路现力帆汽车展厅北环路62号57号楼6单元1-2层101号、102号，5单元1-2层101号、102号1-2层半的房屋出租给被告。年租金为110万元，每三年递增一次，每次递增10％，租期自2015年6月10日开始计算，租期为十年零三个月（2025年9月10日止）。租金支付方式：乙方（被告）应于2015年6月2日前交付保证金10万元，2015年6月2日前交付一季度租金27.5万元，2015年8月20日前交付租金27.5万元，2015年11月20日前交付租金55万元，以后乙方应于每年5月20日和11月20日前支付每半年的租金55万元。双方约定，乙方（被告）不按时交纳租金的，应向甲方支付赔偿金5，000元／日，逾期超过10日的，甲方（原告）有权解除合同。如乙方（被告）单方面终止合同，需额外支付甲方（原告）一年租金。此外，被告在租赁期间使用该房屋所产生的水电费和物业管理费由被告承担。2016年5月29日，双方签订《补充合同》，重新约定租金支付时间，2017年3月10日至2017年9月9日租金550，000元，应当在2017年2月26日前支付；以后每6个月支付一次，即每年的2月底前、8月底前预先支付6个月的租金。2019年8月31日，被告支付租金199，000元，9月7日支付租金251，000元，9月8日支付租金128，000元，9月11日交付租金27，000元，共计605，000元。2020年3月6日，被告与原告公司翟姓男子电话沟通疫情期间减免房租一事进行沟通，未就减免房租达成一致，被告要求原告提供所租房屋房产证。之后，被告也未支付租金。原告于3月10日在幼儿园门口悬挂对外招租横幅，并注明联系电话。经原告多次催要，被告仍拒不支付租金，也未搬离腾空返还房屋。一审法院认为，原、被告双方签订的《商埠租赁合同书》、《补充合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方应全面履行各自义务。《补充合同》已约定变更房租交付时间为每年的2月底及8月底支付后半年的房租，房租期间为3月10日至9月9日，被告最后一次支付原告房租605，000元为2019年9月份，故租赁期间应当计算至2020年3月9日。依照双方补充合同约定，被告应当于2020年2月底前向原告支付后半年的房租，虽然被告辩称其未缴纳房租，系因为疫情影响，双方正就房租减免事宜进行沟通，原告对此不予认可，且被告提供通话录音证明其与原告员工沟通减免房租的时间也在3月份，即使是原告单方于3月10日之后在幼儿园大门上悬挂招租横幅，影响被告营业，也是被告先逾期未交付房租十日之后，被告在未征得原告同意减免情况下，应当先行按照合同约定时间支付房租，故被告逾期未支付房租的行为构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，被告不按时交纳租金的，应向甲方支付赔偿金5，000元／日，逾期超过10日的，原告有权解除合同。故原告请求判令解除原、被告签订的《商埠租赁合同书》，符合法律规定，原审法院予以支持。原告在被告所租房屋处悬挂招租横幅，以其实际行为方式解除与被告之间租赁合同，被告未提异议，且辩称双方租赁合同应当自原告悬挂招租横幅时解除，故原被告双方租赁合同的解除时间应为2020年3月10日，被告房租已支付至3月9日，合同解除后，被告应当腾空所租房屋，返还原告。在被告未腾空房屋返还之前，被告仍应当按照合同约定向原告支付实际占用期间的房租，故原告请求被告自2020年3月10日起，按110万元／年的标准计算至起诉之日的房租，原审法院予以支持。被告未按合同约定期限及时支付租金，依照双方合同约定每日5，000元应当支付原告违约金，计算至3月10日，为50，000元。原告请求被告单方终止合同，应额外支付一年110万元租金，与本案查明的事实不符，其请求无事实和法律依据，该院不予支持。一审法院判决：一、解除原、被告双方于2015年6月3日签订的《商埠租赁合同书》；二、被告李秀玲于判决书生效之日起三十日内腾空所租房屋，返还原告郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司；三、被告李秀玲于判决书生效之日起十日内支付原告郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司违约金50000元；四、被告李秀玲于判决书生效之日起十日内支付原告郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司自2020年3月10日起至2020年7月9日止，按110万元／年的标准计算的房租363333.67元；五、驳回原告郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11967元，由被告李秀玲负担2328元，原告郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司负担9639元。李秀玲不服一审判决，上诉请求：1.撤销河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初13459号民事判决第一、二、三、四项，并依法改判；2.一审、二审诉讼费由新大陆公司承担。本院二审认定事实与一审法院查明的事实一致。本院二审认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金；《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，李秀玲上诉称，其已将租金支付至2020年3月9日，不存在违约行为。新大陆公司5年未向李秀玲提供房产证，且涉案房屋一直在新大陆公司控制之下，李秀玲已丧失对该房屋的占有，故不应再支付租金。李秀玲于2020年3月6日与新大陆公司员工翟姓男子沟通疫情减免房租问题，其表示可以减免，故一审应当酌情减免。根据查明事实，李秀玲与新大陆公司于2015年6月3日签订《商埠租赁合同书》第五条约定，李秀玲不按时交纳租金的，应向新大陆公司支付赔偿金5000元／日。2016年5月20日，双方签订的《补充合同》约定，2017年3月10日至2017年9月9日租金550，000元，应当在2017年2月26日前支付；以后每6个月支付一次，即每年的2月底前、8月底前预先支付6个月的租金。据此约定，李秀玲应于2020年2月底前支付后半年的房租，但李秀玲未按合同约定履行。因新大陆公司于2020年3月10日在幼儿园大门悬挂招租横幅，故一审据此认定李秀玲应按合同约定承担2020年3月1日至2020年3月10日的违约金50000元并无不当，本院予以确认。关于是否应支付租金，李秀玲诉称，因新大陆公司未向其提供房产证，且涉案房屋一直在新大陆公司控制之下，故不应支付租金。本院认为，首先，李秀玲并未举证证明涉案房屋处于新大陆公司控制之下，且新大陆公司对此不予认可，故该主张不能成立。其次，涉案租赁合同并未约定新大陆公司向李秀玲提供房产证为涉案租金的支付条件，且从该租赁合同以往的履行情况来看，并无证据显示未提供房产证对李秀玲经营产生的实际影响，故李秀玲该主张亦不能成立。关于李秀玲诉称新大陆公司员工同意减免房租的主张，因李秀玲未举证证明，且新大陆公司对此不予认可，故本院不予采纳，一审对此认定并无不当，本院予以确认。综上所述，李秀玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23934元，由李秀玲负担。本院经再审查明，一审中李秀玲提交《金水区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组办公室文件》（金防空办[2020]62号）显示，辖区合法幼儿园在符合常态化疫情防控要求的前提下，于6月2日起经相关部门验收达标后有序返园复学……无证幼儿园一律不得返园复学。新大陆公司对该文件的真实性予以认可。2020年12月31日，李秀玲将案涉租赁房屋返还给新大陆公司，双方进行了交接。本院再审查明的其他事实与一、二审查明的事实相同。本院再审认为，本案再审的焦点是李秀玲应否承担违约责任及案涉房屋的租金问题。关于李秀玲应否承担违约责任问题。2020年春节期间爆发新冠肺炎疫情，导致李秀玲所办的幼儿园不能按时开学，属于不可抗力。李秀玲和新大陆公司签订的《商埠租赁合同书》第七条明确约定：“由于不可抗力致使不能按约定的条件履行合同的，任何一方均不承担违约责任”。最高人民法院法发（2020）17号《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。李秀玲承租房屋用于开办幼儿园，政府所采取的疫情防控措施导致其营业收入明显减少，双方就租金减免的问题也在协商之中，故其虽未依约交付下半年房租，但不应承担违约责任，原审判令李秀玲向新大陆公司支付违约金不当，本院依法予以纠正。关于案涉房屋的租金问题。新大陆公司在案涉房屋处悬挂招租横幅，以其实际行为方式解除与李秀玲之间租赁合同，李秀玲未提异议，且辩称双方租赁合同应当自新大陆公司悬挂招租横幅时解除，故原审认定双方租赁合同的解除时间应为2020年3月10日，并无不当。合同解除后，李秀玲应当腾空并返还所租房屋。2020年12月31日，李秀玲将案涉租赁房屋返还给新大陆公司，双方进行了交接。李秀玲房租已支付至2020年3月9日。自2020年3月10日起至2020年12月31日李秀玲返还房屋之日止共10个月的租金，因2020年3月10日新大陆公司将案涉房屋栅栏上锁，该上锁行为妨碍了李秀玲对案涉房屋进行返还，新大陆公司存在过错，且双方就租金减免的问题一直在协商之中，且纠纷发生后李秀玲也未再利用案涉房屋进行经营，故双方应当就该期间的房屋租金予以合理分担。鉴于本案具体情况，综合考虑新冠肺炎疫情影响、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，参照《河南省应对疫情影响支持中小微企业平稳健康发展的若干政策措施》中关于减免租金的规定，本院酌定就上述10个月租金减免李秀玲2个月租金，对剩余8个月租金，双方各自承担百分之五十。新大陆公司请求按110万元/年的标准计算房租，因此李秀玲应支付的房租为36.6667万元（110（万元）÷12（月）×8（月）×50%），原审判决李秀玲支付新大陆公司房租金额错误，本院依法予以纠正。综上所述，李秀玲的再审理由部分成立，本院予以支持。原判认定事实及适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院(2020)豫01民终14035号民事判决和河南省郑州市金水区人民法院(2020)豫0105民初13459号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；二、维持河南省郑州市金水区人民法院(2020)豫0105民初13459号民事判决第一项；三、李秀玲于本判决书生效之日起十日内支付郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司房租36.6667万元；四、驳回郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取11967元，由李秀玲负担2048.5元，郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司负担9918.5元。二审案件受理费23934元，由李秀玲负担4097元，郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司负担19837元。本判决为终审判决。审判长  崔海霞审判员  楚绍京审判员  赵志远二〇二一年八月十三日书记员  王雅婷