广西壮族自治区玉林市福绵区人民法院执 行 裁 定 书（2021）桂0903执异11号案外人：蒋梅，女，1985年6月13日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。委托代理人：文卫，广西国锐律师事务所律师。申请保全人：龚建林，男，1966年2月18日出生，汉族，住广西玉林市福绵区。被申请人：庞澔，男，1989年1月21日出生，汉族，住玉林市玉州区。被申请人：钟国媚，女，1964年5月15日出生，汉族，住玉林市玉州区。被申请人：钟寿强，男，1963年11月20日出生，汉族，住玉林市玉州区。在本院执行（2020）桂0903民初423号申请人龚建林与被申请人钟国媚、庞澔、钟寿强民间借贷纠纷财产保全一案中，案外人蒋梅对本院查封被申请人庞澔所有的坐落于玉林市玉州区【不动产权证号为：桂（2019）玉林市不动产权第××号】不服，向本院提出书面异议。本院于2021年7月23日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人蒋梅请求：解除对庞澔所有的坐落于玉林市玉州区【不动产权证号为：桂（2019）玉林市不动产权第××号】的查封。事实和理由：2019年8月13日，案外人文卫、文代俭与庞澔、牟惠芳、钟国媚、庞明初就玉州区人民法院（2019）桂0902执1172号、（2018）桂0902执6号达成《执行和解协议》，协议约定：牟惠芳、庞澔名下玉州区内环西路40号房产作价1510000元转让给蒋梅，在蒋梅支付完全部购房款后交由蒋梅完全占有，庞澔、牟惠芳所得房款用于抵偿以上两案所欠的债务。在签订《执行和解协议》当日，蒋梅与牟惠芳、庞澔签订《二手房买卖合同》，约定将牟惠芳、庞澔名下玉州区内环西路40号房产以1510000元整的价格转让给蒋梅，购房款直接转入牟惠芳、庞澔指定的代理人文卫的银行帐号，待该房产过户到蒋梅名下后，购房款用于抵偿牟惠芳、庞澔在以上两案中所欠的债务。蒋梅用本人工商银行的帐号：62×××26于2019年8月13日、2019年8月14日分两笔（分别为810000元、710000元）合计1510000元购房款转入文卫的工商银行帐号：62×××51。2019年8月16日，牟惠芳、庞澔和蒋梅就玉州区内环西路40号房产办理了房产交接手续，将案涉的房产交由案外人蒋梅占有。在办理交接手续时，经牟惠芳、庞澔的提议，考虑到该房产是钟家的祖宅，蒋梅同意该房产在2020年5月1日后再办理过户手续，未过户前房产的出租所得的租金还是由原出租人收取，但为了保证交易安全，该房产办理了抵押登记手续。本案中，牟惠芳和庞澔是外婆与外孙的关系，牟惠芳与钟中媚是母女关系，2014年4月17日，牟惠芳将案涉房产的土地使用权转让给庞澔，但要交清在关税费后才能领取登记在庞澔外下的《土地使用权证》，由于牟惠芳和庞澔缺少资金，所欠税款一直未交，所以案涉房产转移登记的《土地使用权证》一直未领取。蒋梅于2019年8月21日向玉林市税务局缴纳了233531.23元税款后，在2019年8月27日将案涉的房产转移登记到了庞澔的名下，该房产的不动产权证（即桂（2019）玉林市不动产权第××号）由蒋梅持有。为了保证交易安全，并于当日办理了抵押权登记。本案中蒋梅已支付了该房产的全部价款并实际占有该房产，且蒋梅对未办理过户登记手续没有过错，根据相关法律规定，应解除对该房产的查封。为证明以上事实，案外人蒋梅提供了以下证据材料：1、蒋梅本人身份证复印件；2、玉林市玉州区人民法院（2018）桂0902民初2424号民事裁定书、民事调解书；（2017）桂0902民初674号民事调解书复印件；3、玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902执1172号、（2018）桂0902执6号执行案件受理通知书复印件；2-3用以证明案外人文卫是牟惠芳、庞澔的债权人；4、玉林市不动产登记中心的查档证明复印件，用以证明本案涉案的房产原属牟惠芳所有且已被玉州区法院查封；5、《执行和解协议》复印件，用以证明本案涉案的房产约定作价1510000元转让给案外人蒋梅；6、《二手房买卖合同》复印件，用以证明本案涉案房产以1510000元转让给案外人蒋梅，并约定购房款转入文卫的帐户；7、《工商银行电子回单》复印件，用以证明案外人蒋梅分别于2019年8月13、14日将购房款800000元、710000元汇入了文卫的帐户；8、《告知书》，用以证明告知该涉案的房产租户对该房产有优先购买权；9、《房产交接手续》，用以证明该房产已向案外人蒋梅办理了交接手续；10、牟惠芳所持有的涉案房产的原房产证、国土局收件收据、租赁合同、房屋锁匙，用以证明双方办理房产交接手续时所移交的文件和物品；11、《家庭继承协议书》复印件，用以证明本案涉案房产是钟家的祖宅，异议人同意在2020年5月1日后再办理过户登记；12、《银联支付票据》及工商银行、兴业银行《帐户明细清单和账单交易流水》复印件，用以证明2019年8月21日，案外人蒋梅检缴纳了2333531.23元税款；13、《广西增值税普通发票》用以证明案外人蒋梅代庞澔缴纳税款后的发票；14《不动产权证》及《查档证明》复印件，用以证明涉案房产由原权利人牟惠芳过户登记到庞澔名下，不动产权证由案外人蒋梅持有，房产已办理了抵押登记。本院经审查查明以下事实：龚建林与被申请人钟国媚、庞澔、钟寿强民间借贷纠纷一案,本院根据龚建林的财产保全申请,于2020年4月24日作出（2020）桂0903民初423号之一民事裁定,裁定查封庞澔名下的坐落于玉林市玉州区【不动产权证号为：桂（2019）玉林市不动产权第××号】房产。并依据该裁定书立了（2020）桂0903执保157号案，查封了该案涉不动产，查封期限三年（自2020年4月28日起至2023年4月27日止）。另查明，案外人文卫、文代俭与庞澔、牟惠芳、钟国媚、庞明初的债务纠纷分别于2017年、2018年起诉于玉林市玉州区人民法院，该院受理后分别作出了（2017）桂0902民初674号、（2018）桂0902民初2424号民事调解书。后，文卫、文代俭又分别就该两案向玉林市玉州区人民法院申请强制执行，玉林市玉州区人法院立案受理该两件执行案件。2019年8月13日，以案外人文卫、文代俭为甲方与庞澔、牟惠芳、钟国媚、庞明初为乙方就玉州区人民法院（2018）桂0902执6号、（2019）桂0902执1172号达成《执行和解协议》，协议约定：“乙方同意将牟惠芳名下坐落于玉林市玉州区房产（不动产权证号为：玉房字第××号）作价1510000元转让给蒋梅，所得房款用于抵偿以上两案所欠的债务，在蒋梅支付完全部购房款后交由蒋梅完全占有和使用……。”同日，以牟惠芳、庞澔为甲方，蒋梅为乙方签订了《二手房买卖合同》，该合同约定了甲方自愿将其名下上述房屋以1510000元出售给乙方，购房款的支付方式等内容。签订了《二手房买卖合同》后，案外人蒋梅分别于2019年8月13日、2019年8月14日按合同的约定通过转账的方式将800000元、710000元共1510000元的购房款汇入了文卫名下的银行帐户，但未办理房产过户登记手续。再查明，该涉案的房产已出租他人，租期五年（即自2019年1月1日至2023年12月30日止）。2019年8月16日，庞澔、牟惠芳与蒋梅签订了一份《房屋交接手续》，交接的房产资料有：一、房屋所有权证原件一本（证号：玉房字第2012011202呈；二、玉林市国土资源局办事大厅收件收据原件一份（项目编号2014-450902-130225-00657）;三、移交房产《租赁合同》复印件一份。2019年8月27日牟惠芳将其名下的上述房产转移登记在了被申请人庞澔的名下（不动产权证号为：桂（2019）玉林市不动产权第××号），现该房产已办理了抵押。本院认为，本案争议的焦点为案外人蒋梅对被申请人庞澔名下的坐落于玉林市玉州区【不动产权证号为：桂（2019）玉林市不动产权第××号】房产主张的权利，能否排除保全查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，对案外人的异议，人民法院对已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；本案中，案外人蒋梅提出异议的坐落于玉林市玉州区【不动产权证号为：桂（2019）玉林市不动产权第××号】系登记在被保全人庞澔名下的房产，因此被保全人庞澔是该房主的权利人。案外人以该涉案的房产主张的权利要排除本案的保全执行，其权利必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定进行审查。从本案查明的事实可知，在本院保全查封涉案房屋前，案外人蒋梅虽与被保全人牟惠芳、庞澔签订了二手买卖合同，也付清了购房款，但案外人蒋梅没有提供充分的证据证明其已合法占有该房产，且也未能提供充分的证据证明未能因办理过户登记非买受人自身原因所致，基于案外人对涉案房屋主张权利不能满足上述司法解释规定的全部情形，故案外人蒋梅对该涉案房屋主张的权利不足以排除本院的保全查封。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第十一条、第十七条第（一）项、第二十五条第（一）项、第二十八条之规定,裁定如下:驳回案外人蒋梅的异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  林广球审判员  陈伟华审判员  罗旭葵二〇二一年八月二日书记员  宁 钊