广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤01民终19040号上诉人（原审被告）:肖亚进，男，汉族，1960年8月17日出生，身份证住址广东省吴川市。委托诉讼代理人：熊谌宇，广东凌信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州穗新投资发展集团有限公司，住所地广州市越秀区广卫路4号附楼306室。法定代表人：宋建明，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋凌霞，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴泽宇，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人肖亚进因与被上诉人广州穗新投资发展集团有限公司（以下简称穗新公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2021）粤0104民初102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。肖亚进上诉请求：撤销一审民事判决第一、二、三项，改判驳回穗新公司的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，错误认定穗新公司已经接受并取得涉诉房屋的管理权并具备本案诉讼主体资格。一、涉诉房屋是国有资产，国有资产划转和管理权移交是需要到相关国有资产管理部门办理登记备案手续的。穗新公司没有提供涉诉房屋管理权移交的书面交接文件，也没有提供涉诉房屋的国有资产划转登记备案文件，不能证明其已经接受并取得涉诉房屋的管理权。二、穗新公司一审提供的证据2中国铁路广州局集团有限公司三供一业办公司的移交函(红头文件)中明确写明“需移交的第一批配套物业(附件)应在2019年10月20日前完成管理权移交的交接手续，协调承租人与广州穗新投资集团有限公司完善相关租赁手续，并有你单位对上述物业的资产进行清理，按规定完善处置程序后办理资产划转手续”。三、肖亚进对一审判决书依法查明的2021年5月8日中国铁路广州局集团有限公司三供一业办公司作出的《关于单位名称确认情况说明》的真实性和合法性存疑。肖亚进从来未见过此份情况说明。一审法院仅凭此份情况说明和中国铁路广州局集团有限公司三供一业办公司的移交函(红头文件)就认定涉诉房屋已经移交给穗新公司实属儿戏。被上诉人穗新公司二审答辩称：一、穗新公司与原出租人羊城公司已经协商一致以2019年10月1日作为双方收取涉诉房屋租金的分界线，穗新公司收取不需要以划转资产备案作为条件。根据穗新公司提交的证据《关于经营物业管理主体变更的通知》，以及广州羊城铁路物业管理有限公司（以下简称羊城物业公司）诉肖亚进租赁合同纠纷案【（2020）粤0104民初5208号案、（2021）粤01民终10320号案】的一、二审民事判决书中已经查明的事实，羊城公司确认2019年10月1日以后的租金由穗新公司收取。肖亚进在该案二审中确认“穗新公司向其主张2019年10月1日之后的租金，在此之前并无其他权利人向其主张权利，且无权利人就同一时期的租金向其重复主张权利”。二、广州铁路局要求在2019年10月20日前完成管理权移交的交接手续，与租金收取的时间并无直接关系。此管理权的移交是指双方确认交接房屋的现状、面积、租赁情况等。三、《关于单位名称确认情况说明》是对《广州局集团公司“三供一业”移交办公室关于先行办理广州地区家属区配套物业管理权(第一批)移交的函》中穗新公司名称表述不一的补充说明，现已确认其中所指均为穗新公司。肖亚进关于穗新公司出租人主体资格的质疑与其本身在两个案件中的陈述是完全矛盾的。在羊城公司租赁案中，肖亚进主张因穗新公司已通过无偿划转方式取得物业的租赁经营权而拒绝支付2019年10月1日以后的租金，但其在本案中又否认穗新公司已取得涉诉房屋的租赁经营权。四、肖亚进至今仍在正常使用涉诉房屋，但却从2018年开始无故拖欠租金至今累计近300万元，明显恶意拖欠，可能导致巨额国有资产的流失。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回肖亚进的全部上诉请求，维持原判。穗新公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.肖亚进立即向穗新公司腾空并交出位于广州市越秀区恒福路3xx号4、5栋自编2x档物业；2.肖亚进向穗新公司支付房屋占用费（自2019年10月1日起至2019年10月20日按每月每平方米210元计算，自2019年10月21日起按每月每平方米210元计算至肖亚进实际腾空交还物业之日止）。一审法院经审理查明：2014年7月30日，广州羊城铁路物业管理有限公司（以下简称羊城物业公司，甲方）与肖亚进（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将恒福路3xx号4、5栋自编26档房屋出租给乙方作商铺用途使用，房屋面积为：地上581平方米，乙方在清楚、全面地了解租赁房屋的装修标准、产权现状的前提下，同意租赁该房屋；租期从2014年6月1日起至2015年5月31日止；每月租金48804元（单价为140元），每月管理费32536元，两项费用合计81340元；乙方需在每月5日前缴纳当月租金和管理费；租赁期间，甲方因上级原因将租赁房屋的所有权（或管理权）转移给第三方的，应提前30日书面通知乙方，如因此造成的损失由乙方自行承担等。合同签订后，羊城物业公司将房屋交付肖亚进使用。上述合同租赁期限届满后，双方未续签合同，肖亚进一直按照原合同标准向羊城物业公司支付租金及管理费至2018年8月31日。2020年9月25日，中国铁路广州局集团有限公司三供一业办公室（代章单位为中国铁路广州局集团有限公司土地房产部）向广铁地产置业公司发出《广州局集团公司“三供一业”移交办公室关于先行办理广州地区家属区配套物业管理权（第一批）移交的函》，记载：经集团公司与广州地区铁路家属区接收单位广州穗新投资集团有限公司协商一致，根据教育物业公司铁路家属区物业管理经营核算情况，同意将需移交的配套物业分批移交给穗新公司。请你单位抓紧时间与穗新公司对接，协商办理移交具体事宜，需移交的第一批配套物业应在2019年10月20日前完成管理权移交的交接等。附件清单中记载包括涉诉房屋。2021年5月8日，中国铁路广州局集团有限公司三供一业办公室（代章单位为中国铁路广州局集团有限公司土地房产部）作出《关于单位名称确认情况说明》，内容为：上述函件内对广州地区铁路家属区接收单位的公司名称表述不一，存在歧义；现该办对接收单位名称予以确认为：广州穗新投资发展集团有限公司。另查，羊城物业公司曾向一审法院提起诉讼，请求：1.判决解除其与肖亚进于2014年7月30日签订的房屋租赁合同；2.判决肖亚进在合同解除之日返还位于广州市恒福路304号4、5栋自编26档房屋；3.判决肖亚进支付2018年9月1日至返还房屋之日止的租金及管理费，按每月租金及管理费81340元计算；4.判决肖亚进支付逾期支付租金及管理费的违约金（自2018年9月6日起以对应当月应收租金及管理费金额为基数按年利率24%计算违约金）；5.判决肖亚进支付合同解除之日起至返还房屋之日的违约金，按每月162680元标准支付（按合同约定每月租金及管理费81340元的200%计算）。后该司向一审法院申请撤回第一、二、五项诉讼请求，并明确第三项诉讼请求为肖亚进支付2018年9月1日至2019年9月31日止的租金及管理费。理由为：2019年9月25日，该司上级单位依照国家政策安排，将涉诉物业的管理权移交给穗新公司，2019年10月1日之后的租赁费用由穗新公司收取，且穗新公司已另案向肖亚进主张房屋使用费。一审法院于2020年11月11日作出（2020）粤0104民初5208号民事判决书，一审判决：一、本判决发生法律效力之日起五日内，肖亚进向广州羊城铁路物业管理有限公司支付2018年9月1日至2019年9月30日的租金及管理费（按每月81340元计算）以及逾期支付上述租金及管理费的违约金（以每月欠付租金及管理费为基数，其中从2018年9月6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮50%计算；从2019年8月20日至实际支付之日至，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）；二、驳回原告广州羊城铁路物业管理有限公司的其他诉讼请求。穗新公司于2020年8月31日向广州铁路运输法院提起本案诉讼，肖亚进于2020年9月28日签收起诉状副本后，提出管辖权异议，广州铁路运输法院裁定将本案移送一审法院处理。一审法院认为，羊城物业公司与肖亚进签订的《房屋租赁合同》届满后，双方未续签合同，肖亚进继续占有使用涉诉房屋并交纳租金及管理费，羊城物业公司对此不持异议，双方形成不定期租赁关系。穗新公司接收涉诉房屋管理权后，虽未书面告知肖亚进，但肖亚进于2020年9月28日向广州铁路运输法院签收本案起诉状副本时，及一审法院审理（2020）粤0104民初5208号一案过程中，肖亚进应当知悉穗新公司已经接收涉讼房屋管理权。因此，穗新公司诉讼主体适格。上述《房屋租赁合同》约定的租期已经届满，穗新公司向法院提起诉讼，请求肖亚进搬离涉讼房屋，意即向肖亚进提出了解除租赁合同的意思表示，肖亚进于2020年9月28日签收起诉状副本，上述《房屋租赁合同》即告解除。故穗新公司要求肖亚进腾空交还涉讼房屋的诉讼请求合法，一审法院予以支持。肖亚进拒绝腾空交还涉讼房屋，应向穗新公司支付房屋租金及使用费。穗新公司提出的诉讼请求合法，唯穗新公司要求肖亚进从2019年10月21日按每月每平方米210元计算房屋使用费欠缺依据，考虑到涉讼房屋的实际情况，应参照原租赁合同约定的租金标准计算房屋使用费为宜。综上，一审法院依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第七百三十三条的规定，于2021年6月25日作出如下判决：一、肖亚进在本判决发生法律效力之日起7日内，将广州市越秀区恒福路304号4、5栋自编26档物业腾空交还给广州穗新投资发展集团有限公司；二、肖亚进在本判决发生法律效力之日起7日内，向广州穗新投资发展集团有限公司支付广州市越秀区恒福路304号4、5栋自编26档自2019年10月1日至2020年9月28日的租金及管理费（按每月81340元计）；三、肖亚进在本判决发生法律效力之日起7日内，向广州穗新投资发展集团有限公司支付广州市越秀区恒福路304号4、5栋自编26档自2020年9月29日至实际履行上述第一项判决之日止的房屋使用费（按每月81340元计）；四、驳回广州穗新投资发展集团有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费6780.4元，由肖亚进负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审另查明，肖亚进对（2020）粤0104民初5208号民事判决提出上诉，本院已经作出（2021）粤01民终10320号案民事判决，判令驳回上诉、维持原判。上述10320号判决书中载明如下事实：1.肖亚进在该案中上诉主张：“羊城物业公司主体资格有待核实，羊城物业公司是否有权租赁涉案房屋或者受谁的委托管理出租涉案房屋一审法院没有查明。……涉案物业有无移交给广州穗新投资发展集团有限，有无到国资委办理产权移交手续，以及国有资产划转手续都尚未清楚”。2.肖亚进在该案一审中提交了其与穗新公司工作人员及调解员的微信聊天记录等，以证明穗新公司已另案起诉其。经本院主持调解，肖亚进、穗新公司未能达成协商一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对肖亚进的上诉，二审争议焦点为穗新公司是否本案适格原告，肖亚进是否应向穗新公司腾退方屋并支付2019年10月1起的租金、管理费及2019年9月29日起至腾退房屋之日止的房屋使用费。对此，一审法院根据双方当事人的诉辩主张、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以维持。肖亚进在本案二审中既未有新的事实与理由，也未提交新的证据，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，在肖亚进未在二审中提交新的证据佐证自己的主张或推翻一审相关认定的情况下，肖亚进的上诉缺乏充分理据，本院不予支持。必须指出的是，原出租人羊城物业公司在前案诉讼中已明确表示将涉讼房屋的管理权移交给穗新公司，且2019年10月1日之后的租赁费用由穗新公司收取，肖亚进对此明知，却在前案中以穗新公司提起本案诉讼为由，质疑羊城物业公司的主体资格，又在本案诉讼中质疑穗新公司的主体资格，前后存在矛盾。根据等价有偿原则，肖亚进理应支付其占用场地期间的对价，即肖亚进负有支付租金、管理费或房屋使用费的义务，该义务并不因涉讼物业管理权的移交或出租方的变更而消灭。至于原出租人羊城物业公司是否与穗新公司按国有资产有关规定办理了涉讼房屋交接手续或备案文件，并不构成肖亚进拒付占用场地对价的合理抗辩理由。综上所述，肖亚进的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6780.4元，由上诉人肖亚进负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 卉审 判 员  赵云川审 判 员  戴俊英二〇二一年九月八日法官助理  张冰玲书 记 员  叶颖欣