广东省广州市白云区人民法院民 事 裁 定 书（2021）粤0111民初13109-1号原告：许群，女，1967年5月14日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，委托诉讼代理人：毛楚龙，广东太平洋联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄玄斐，广东太平洋联合律师事务所律师。被告：广州市恒安房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区环市东路498号15C自编B室，统一社会信用代码9144010163320605XY。法定代表人：林远兴。委托诉讼代理人：胡开欣，女，1974年1月12日出生，汉族，身份证住址广州市东山区，系该公司员工。委托诉讼代理人：唐欢欢，女，1983年11月15日出生，汉族，身份证住址广州市萝岗区，系该公司员工。原告许群与被告广州市恒安房地产开发有限公司（以下简称恒安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许群及其委托诉讼代理人黄玄斐，被告恒安公司的委托诉讼代理人胡开欣、唐欢欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许群的诉讼请求：1、被告按照国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助原告办理广州市白云区*271号205、206房（认购书地址：广州市白云区*A5栋205、206房）的不动产权证书，将上述房屋所有权登记至原告名下；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年4月8日，原告与被告签订《*（自编A1-A5栋）楼宇认购书》，约定原告向被告购买*A5栋205、206房，总价为2572557元。后原告向恒安公司支付了购房款2200000元，剩余购房款372557元尚未支付。恒安公司一直没有为原告办理不动产权证，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告恒安公司辩称：案涉房屋目前不具备办理不动产权证书的条件。原告理应分摊尚待补缴的土地出让金。案涉房屋未办理过网签购房合同，原告不具备购房资格，且涉案房屋尚欠付购房款，现在还是查封状态，不能办理房产证。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年4月8日，原、被告签订《*（自编A1-A5栋）楼宇认购书》，约定原告向被告购买*A5栋205、206房，总房价为2572557元。双方约定该房地产按套买卖，如房屋实测面积与合同约定面积有差异，双方确定互不追究面积补差款。合同签订后，原告向被告支付了购房款2200000元，剩余购房款372557元尚未支付。后被告将案涉房屋交付给原告使用，双方未签订商品房买卖合同。现案涉的*A5栋地址变更为广州市白云区*271号。本院向广州市规划和自然资源局（以下简称市规资局）发函询问：1、包括案涉房产在内的相关房产的查封、抵押登记情况；2、除查封、抵押、限购政策及预售许可的因素外，诉争房屋是否还存在其他办证障碍。该局于2020年7月27日复函称：一、项目情况。*（自编A1-A5栋）所在地块以繁字71829号办理《国有土地使用证》，用地单位为广州市果树科学研究所（下称果树研究所）、广州市恒安房地产开发有限公司（下称恒安公司）和广州市白云建设开发集团公司（下称白云公司）。该项目经穗规验证【2010】1036号《建设工程规划验收合格证》规划验收，整体暂未办理首次登记。二、来函查询房产的相关情况。（一）暂无白云区*243号（A1栋）201、204、403、705房，253号（A2栋）606房，263号（A3栋）301、302、805、905、1201、1202房，265号（A4栋）202、302房，271号（A5栋）204、704房的查封信息。（二）你院以（2021）粤0111执保1643号等、（2021）粤0111民初19161号等协执文书查封白云区*243号（A1栋）202、203、205、206、301、302、305、306、401、402、404-406、501、502、504-506、602-606、702、703、706房，253号（A2栋）804、1105房，263号（A3栋）201-206、403、803、902、1105、1106、1203-1206，265号（A4栋）201、204、301、303、401、604、701-704房，271号（A5栋）201-203房，查封期限自2021年6月8日至2024年6月7日止。你院以（2021）粤0111执保1356号、（2021）粤0111民初7271号之二协执文书查封白云区*253号（A2栋）402房，查封期限自2021年5月24日至2024年5月23日止。你院以（2021）粤0111执保1665号、（2021）粤0111民初19053号协执文书查封白云区*265号（A4栋）203房，查封期限自2021年6月11日至2024年6月10日止。（五）广州市中级人民法院以（2018）粤01执保187号、（2017）粤01民初425号协执文书查封白云区*263号（A3栋）504房，查封期限自2021年6月8日至2024年6月7日止；你院以（2021）粤0111执保1660号、（2021）粤0111民初19059号协执轮候查封。（六）天河区人民法院以（2020）粤0106执保18888号协执文书查封白云区*271号（A5栋）205、206、505、506房，查封期限自2020年9月8日至2023年9月7日止；你院以（2021）粤0111执保1454号、（2021）粤0111民初13109号协执轮候查封205、206房，以（2021）粤0111执保1588号、（2021）粤0111民初18678号协执轮候查封505、506房。以上（一）至（六）项共计81套房屋均暂无预购商品房预告登记（预售合同备案）、抵押和不动产权登记信息。三、处理建议。（一）根据广州市房屋管理系统显示，*A1栋201-206、301、302、305、306、401-406、501、502、504-506、602-606、702-706房，A2栋206、804、1105房，A3栋201-206、301、302、403、504、803、805、902、905、1105、1106、1201-1206房，A4栋201-204、301-303、401、604、701-704房，A5栋201-204、603、704房，以上合计75套房屋未纳入预售许可范围，是否属于恒安公司的分成部分建议你院核实。（二）……该项目已取得《建设工程规划验收合格证》（穗规验证【2010】1036号），验收工程总建筑面积为37650平方米，其中地上住宅29715平方米、地上商业3313平方米、地下建筑面积4348平方米；验收建筑面积已超出原合同约定的该项目总建筑面积22864平方米（其中住宅16064平方米、商业3000平方米、其他3800平方米），恒安公司至今未缴交超出原出让合同部分建筑面积的土地使用权出让金……（三）*A1-A5栋201-205房，A2栋206房，A3栋201-206、1105、1201-1204、1206房，A4栋201-204、301、303、401、604、702-704房，A5栋201-204房建筑面积为0.01平方米，与测字110111508号实测建筑面积不一致。由于广州市房屋管理系统的维护和管理属于广州市住房和城乡建设局（下称市住建局）职能，相关原因建议你院征询该局意见，并明确处理路径。（四）来函房屋规划用途为住宅。自2010年10月15日起，我市实行限定居民家庭购房套数的政策，建议你院审查购买人的购房事实，根据购买房屋的时点与事实按相关法律法规处理。关于住宅用房限购政策问题建议你院征询市住建局意见。（五）已由其他法院首查封的房屋，建议你院待解封后再作处置。属你院首查封的房屋，若你院向我局送达解封、过户协执文书，在房屋不存在查封或其他限制转移的情形，提交资料齐全的情况下，购买人可持生效法律文书及协执收件回执等资料申请办理首次登记和转移登记。信息核查时间为2021年6月25日，最新信息以登记簿为准。另查，2007年9月27日，广州市国土资源和房屋管理局核发《广东省广州市商品房预售许可证》（*）。上述预售许可证主要内容为：开发企业名称：恒安公司；项目名称：*花园（自编A1-A5栋）；预售房屋建筑面积17148平方米326套，其中住宅12048平方米186套；预售房屋栋号及层数12层；发证时各栋已建层数：已封顶；以上所列房屋经审核已符合预售条件，准予预售。本证使用时须附上项目平面图，并注明预售房屋各栋位置。被告恒安公司未能提供上述预售许可证注明的项目平面图。案涉的*小区A1、A4、A5栋的第8层和第9层以及A2、A3栋的第13层均属于加建楼层。相关行政部门曾于2010年7月9日作出《违法建设行政处罚决定书》，对加建上述楼层的违法建设行为处以罚款23414961.54元，并明确接受处罚后的违法建筑物同意保留使用，但仍须办理建设工程规划验收手续。2019年9月26日，*花园A1-A5栋通过竣工联合验收和竣工验收备案。庭审中，原告明确表示同意向被告付清剩余购房款。广州市白云区不动产登记中心于2021年6月22日出具《购房资格证明》，载明截至该日止，许群具备在广州市住房限购区域内住房购买资格。原告提交的其与配偶张小清名下的不动产登记结果查询证明显示截至2021年6月22日止两人名下查无不动产登记结果记录。以上事实，有认购书、收款收据、地址证明、复函及当事人陈述等证据证实。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会会议通过）第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”原、被告双方签订的虽为认购书，但是其内容已经对交易房屋的位置、建筑面积、房屋成交价格等进行了明确约定，该认购书签订后，原告已支付过购房款，被告也已履行主要义务，将案涉房屋交付给原告使用多年，因此该认购书已经具备了商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”原告主张被告为其办理案涉房产的不动产权证，然本案证据显示案涉房产已经其他法院另案查封，暂不具备过户条件，根据上述法律规定，原告应当作为案外人主张权利，故本院依法驳回原告起诉。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会会议通过）第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告许群的起诉。原告许群预交的受理费13690.23元可依法向本院申请退回。财产保全费5000元，由原告许群负担。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张旭增二〇二一年八月十六日书记员  冼颖斯