青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2021）青01执异295号案外人：孙学潮，男，汉族，1978年7月18日出生，住青海省西宁市城中区申宁路6号11号楼222室。    申请执行人：梅杰科，男，汉族，1979年1月7日出生，住青海省西宁市。    被执行人：青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司，住所地：青海省西宁市城西区西川南路78号10号楼1143室。    法定代表人：南积勋，该分公司总经理。    被执行人：屈小宁，男，汉族，1970年7月24日出生，住北京市昌平区。    被执行人：青海省庄和房地产开发有限公司，住所地：青海省西宁市城中区新城大道151号。    法定代表人：龚煜，该公司董事长。    在本院执行梅杰科与青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司、屈小宁、青海省庄和房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，案外人孙学潮对本院执行青海省庄和房地产开发有限公司名下，位于西宁市城中区新城大道151号5号楼1单元11层11107室不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。    案外人孙学潮称，2020年3月12日案外人在被执行人青海省庄和房地产开发有限公司处以370450元价格购买了位于西宁市城中区新城大道151号5号楼1单元11层11107室，并交定金100000元，2020年3月28日交款220450元，共交款320450元，双方签订了《商品房定购协议》。案外人认为虽然此房未办理初始登记，但案外人对该房拥有财产权利。因此，请求撤销青海省西宁市中级人民法院（2020）青01执恢10号评估、拍卖公告，解除对房屋的拍卖。    申请执行人梅杰科、被执行人青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司、屈小宁、青海省庄和房地产开发有限公司均未提交书面意见。    本院查明，原审原告梅杰科与原审被告青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司、屈小宁借款合同纠纷一案，本院作出的（2018）青01民初134号民事判决书发生法律效力后，因被告未按期履行生效法律文书确定的义务，梅杰科向本院申请强制执行。执行中，申请执行人与被执行人达成执行和解协议，本院于2019年6月24日作出（2019）青01执237号之一执行裁定书，裁定本案终结执行。2019年7月15日本院作出（2019）青01执异78号执行裁定，追加青海省庄和房地产开发有限公司为本案被执行人。因被执行人未履行执行和解协议确定的履行义务，申请执行人梅杰科于2020年2月2日向本院申请恢复执行。在恢复执行过程中，本院于2020年2月10日作出（2020）青01执恢10号之一执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人青海省庄和房地产开发有限公司、青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司、屈小宁银行存款5232516元（包含借款本金5000000元，律师费131500元，案件受理费，案件受理费47720元，并承担执行费53296元）。二、冻结、划拨被执行人青海省庄和房地产开发有限公司、青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司、屈小宁自2016年12月1日至款借款本金清偿之日止的按年利率24％计算的利息及自2018年10月20日起至借款本金清偿之日止以日万分之一点七五计算的迟延履行利息。上述款项从被执行人青海省庄和房地产开发有限公司、青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司、屈小宁银行存款中冻结、划拨，若冻结、划拨数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务的部分收入。本院于2020年4月3日向西宁市不动产中心发出《协助执行通知书》，查封被执行人青海省庄和房地产开发有限公司名下位于西宁市城中区新城大道151号5号楼含11107房屋在内的29套不动产，查封期限三年（自2020年4月3日起至2023年4月2日）。2021年7月12日本院作出（2020）青01执恢10号评估、拍卖公告，对上述查封的29套不动产进行评估、拍卖。案外人遂向本院提出执行异议。    另查明，案外人孙学潮提供其作为买受人与出卖人青海省庄和房地产开发有限公司于2019年3月28日签订《商品房定购协议》，约定孙学潮购买位于西宁市城中区新城大道151号11107号房屋，建筑面积74.09平方米，优惠后商品房单价每平方米5000元，总价款370450元。同时，还提交了加盖青海省庄和房地产开发有限公司财务专用章收据复印件两张及手机银行转账凭证复印件一张，合计交款金额320450元。该房屋未交付给案外人。案外人孙学潮提交的《不动产登记信息查询申请书》载明其名下有其他房屋产权登记。    本院认为，本案系案外人孙学潮对本院评估、拍卖被执行人青海省庄和房地产开发有限公司名下的不动产提出的异议，属对执行标的提出的异议。根据案外人的异议请求、事实和理由及其提交的相关证据，本案争议的焦点为案外人孙学潮对被执行人青海省庄和房地产开发有限公司名下，位于西宁市城中区新城大道151号5号楼1单元11层11107号不动产，是否享有足以排除强制执行的权益。    首先，本案查封的位于西宁市城中区新城大道151号5号楼1单元11层11107号不动产，系登记在青海省庄和房地产开发有限公司名下的不动产。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本院依法查封未经产权过户登记的青海省庄和房地产开发有限公司的房产，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，本案查封措施并无不当。同时，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施”的规定，本院在将案涉不动产依法查封后，作出（2020）青01执恢10号评估、拍卖公告，符合法律规定。    其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”及第二十八条“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院査封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院査封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案案外人孙学潮虽在本院查封之前已与青海省庄和房地产开发有限公司签订了书面《商品房定购协议》，但该案涉房屋并未交付给案外人，即案外人没有合法占有该不动产，案外人孙学潮提出的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的四种情形。同时，因案涉房屋并非案外人唯一住房，故其异议请求亦不符合第二十九条规定的排除执行的三种情形。    综上，案外人孙学潮对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，其异议请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款规定，裁定如下：    驳回案外人孙学潮的异议请求。    案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。    审判长卓玛审判员许正芳审判员司世江二〇二一年九月九日法官助理杨杰书记员马蓉《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。