湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂28民终1840号上诉人（原审被告）：恩施御城酒店管理有限公司，住所地湖北省恩施市航空大道60号。统一社会信用代码91422800557045409W。法定代表人：黄冬梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：余杭，湖北勇鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：张爱平，湖北勇鑫律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张志刚，男，生于1970年6月22日，土家族，住湖北省咸丰县。委托诉讼代理人：杨同顺，湖北夷水律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨艳琼，湖北夷水律师事务所律师。上诉人恩施御城酒店管理有限公司（以下简称御城酒店公司）因与被上诉人张志刚房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2020）鄂2801民初7253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。御城酒店公司上诉请求：1、撤销（2020）鄂2801民初7253号民事判决，并依法改判在一审判决免除2个月的租金基础之上再免除1个月的租金3471元；2、本案二审诉讼费用由张志刚承担。事实与理由：御城酒店公司所在的中大御城区域是恩施的疫情重点防控区域。“新冠肺炎”疫情防控期间，御城酒店公司不能违反疫情防控禁令开门营业，无法利用租赁房屋通过经营活动获取利益，直至5月份才开始恢复营业。但受疫情影响，恢复营业后依然生意惨淡，如果在这种情况下，仍按照原有的租金标准向被上诉人支付租金，会扩大御城酒店公司的损失并不利于其在疫情转好后继续经营；根据公平原则以及国务院出台的相关政策，对“新冠肺炎”疫情防控期间的租金应予以调整，适当减免。综上，请求二审法院支持上诉请求。张志刚辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。张志刚向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告间的《房屋租赁合同》，限期被告搬离房屋；2、判令被告支付拖欠的房屋租金24297元（2019年12月1日至2020年6月30日的租金），且按月租金3471元，自2020年7月1日支付至判决确认合同解除之日止的房屋租金；3、判令被告支付滞纳金（计算方式：欠付的房屋租金×1%×逾期天数）；4.由被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告张志刚变更第2项诉讼请求为：判令被告支付拖欠的房屋租金31239元（2020年2月1日至2020年10月30日的租金）；明确第3项诉讼请求为：判令被告支付违约金85594.86元。一审法院认定事实：原告张志刚系恩施市航空大道60号（中大御城一期）中大国际门面幢1417号、专有建筑面积为74.7平方米的房屋所有权人。被告御城酒店公司对包括原告所有的该房屋在内的房屋进行整体装修后，对外进行酒店经营至今。被告御城酒店公司按每月3471元标准向原告张志刚支付了截至2020年1月31日的租金后，再未按时支付，致原告张志刚等众多出租人提起民事诉讼，因其诉讼标系同一种类，诉讼请求基本一致，经双方当事人同意，该院进行了合并审理。诉讼过程中，关于是否符合解除租赁合同条件、被告是否构成违约等问题，被告御城酒店公司认为，一、被告不是恶意欠租，也一直在和原告等人沟通，当时双方商定首先将2020年1月30日之前房租全部付清，对疫情期间的房租减免问题进行协商，只是还没有达成一致意见，不符合解除租赁合同的法定条件。二、在双方签订租赁合同的时候，约定的租赁物是精装修，而交付的是毛坯房，该装修部分包括水电、相应的设备都是由答辩人进行装修，该部分费用双方也一直没有协商解决。综上，御城酒店公司不存在违约，不符合解除条件，不同意解除合同。被告御城酒店公司同时请求对疫情期间的房屋租金进行2至10个月的减免。庭审中，双方对租金标准为每月3471元以及截至2020年10月30日，被告尚欠原告租金31239元的事实无争议。一审法院认为，原告张志刚与被告御城酒店公司形成了事实上的房屋租赁合同关系，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，被告应当及时支付租金。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”此次新冠肺炎疫情属于不可预见、不能避免、不能克服的情形，属于不可抗力。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》已明确指出：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，因此，案涉合同不符合解除条件。关于违约金，从鼓励交易的精神以及疫情防控的客观现实出发，可认定被告不属于根本违约。只要被告在疫情结束后积极采取补救措施，原告的合同目的仍能实现。双方应本着相互谅解、共担风险、共渡难关的精神，共同渡过此次因疫情带来的经济困难。根据上述法律规定，原告要求解除案涉房屋租赁合同、腾退搬离房屋、支付违约金的诉讼主张，不予支持。“新冠肺炎”疫情防控期间，被告不能违反疫情防控禁令开门营业，无法利用租赁房屋通过经营活动获取利益，若在此情形下仍要求其按照原有的租金标准向原告支付租金，会扩大对被告的损失并不利于其在疫情好转后的继续经营；若免除被告在“新冠肺炎”疫情防控期间的全部租金，对原告也有违公平。因此从平衡双方利益、平等保护民事主体的合法权益角度出发，根据公平原则对“新冠肺炎”疫情防控期间的租金予以调整，酌情免除被告两个月房屋租金6942元（3471元×2）。故被告应当向原告支付2020年2月1日至2020年10月30日期间的房屋租金24297元（31239元-6942元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百一十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告恩施御城酒店管理有限公司于本判决生效后五日内向原告张志刚支付2020年2月1日至2020年10月31日期间的房屋租金24297元。二、驳回原告张志刚的其他诉讼请求。案件受理费2636元，减半交纳1318元，由原告张志刚负担1116元，被告恩施御城酒店管理有限公司负担202元。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审审查的焦点问题，是御城酒店公司要求在一审判决减免2个月租金的基础上再行减免1个月租金的上诉请求能否成立。对此，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案中，被上诉人张志刚与御城酒店公司形成的房屋租赁合同关系合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。御城酒店公司支付至2019年12月31日的租金后再未支付其余租金，张志刚在催要无果的情况下要求按照租赁合同约定的租金标准支付2020年2月1日至2020年10月30日期间的房屋租金，符合法律规定。考虑到2020年1月新型冠状病毒感染的肺炎疫情发生，政府要求居家不得外出，以及御城酒店公司所从事的酒店行业的确受到较大影响，因双方未就该期间的租金减免问题达成一致，一审法院根据公平原则酌情免除御城酒店公司2个月租金，既尊重客观事实，也相对合理。御城酒店公司要求再行减免1个月租金，证据不足，本院不予支持。综上所述，御城酒店公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人恩施御城酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蔡 斌审判员 汪清淮审判员 韩艳芳二〇二一年八月十三日书记员 张 宁