四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终6433号上诉人（原审原告）：林建辉，男，1978年5月20日出生，汉族，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：曾茂，重庆百军（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川春熙商汇商务服务有限公司。住所地：成都市锦江区总府路18号1栋1单元16层18号。法定代表人：朱守柱，执行董事。委托诉讼代理人：李勇，四川旌启扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹绮，四川旌启扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑大勇，男，1959年12月20日出生，汉族，住成都市金牛区。被上诉人（原审被告）：四川银地实业有限公司。住所地：成都市锦江区锦华路一段8号1幢11单元17楼17xx号。法定代表人：陈卓，职务不详。委托诉讼代理人：黄乾隆，四川道融民舟（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋昊，四川道融民舟（成都）律师事务所律师。上诉人林建辉因与被上诉人四川春熙商汇商务服务有限公司（以下简称春熙商汇公司）、郑大勇、四川银地实业有限公司（以下简称银地公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初9911号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。林建辉上诉请求：1.撤销原审判决，改判春熙商汇公司、郑大勇与银地公司立即协助将成都市锦江区xx号房屋的产权转移登记至林建辉名下；2.本案的一审、二审诉讼费用由春熙商汇公司、郑大勇与银地公司承担。事实及理由：一、春熙商汇公司与银地公司事实上形成委托售房的委托合同关系，春熙商汇公司作为银地公司的代表销售登记在银地公司名下的案涉xx号商铺系有权处分，银地公司负有配合过户的义务。一审法院认为银地公司系第三人代为履行属于事实认定错误，法律适用错误。2006年，银地公司与成都仙圳房地产开发有限公司（以下简称仙圳公司）作为投资联合体和春熙商汇公司一起合作开发春熙商汇广场（原名为春熙太阳神鸟广场）。三方商定由春熙商汇公司将春熙商汇广场一楼包含xx号商铺在内的26个商铺以9500万元的价格销售给林建辉。这26个商铺中包含登记在春熙商汇公司名下的22套商铺、登记在银地公司名下的案涉xx号商铺及登记在案外人名下的3套商铺。销售之后，银地公司与仙圳公司签订《补充协议》，对联合销售上述房屋所获利润进行了分配，并约定银地公司须协助将xx号商铺的产权过户给林建辉，这表明了银地公司作为联合开发的投资人对委托售房行为的认可，并负有配合过户的义务。在银地公司与仙圳公司双方确认的《利润分配表》中：“一楼转让总价款9500万元（按春熙商汇转839.2平方米给林建辉价9500万）”作为双方的利润进行了分配，该9500万元即春熙商汇公司将26套房屋销售给林建辉的售房款，这其中就包含案涉xx号商铺。最终，经核算银地公司在项目中分得利润638万元，这638万元包含了销售xx号房屋的利润，银地公司对于利润分配表示同意并盖章确认。之后，银地公司与仙圳公司就利润分配产生争议，银地公司向成都仲裁委员会申请仲裁，在仲裁申请中要求仙圳公司履行《利润分配表》中确认的分配利润638万元。这也证明了银地公司对于春熙商汇公司出售26套房屋（包括案涉xx号房屋）行为的认可。一审法院也认可春熙商汇公司销售含案涉xx号商铺在内的26套房屋已经得到银地公司追认，故银地公司委托春熙商汇公司售房的委托合同关系己经成立，上述销售行为系有权处分。一审法院一方面认定银地公司追认了春熙商汇公司的售房行为，另一方面又认为银地公司配合办理案涉商铺的性质属于第三人代为履行，前后矛盾。二、一审法院认为银地公司对仙圳公司享有债权请求权，银地公司有权行使先履行抗辩权而拒绝履行过户义务，一审法院错误的将银地公司委托春熙商汇公司售房与售房后的利润分配纠纷这两个不同的法律关系混为一谈。在银地公司委托春熙商汇公司售房给林建辉的法律关系中，林建辉已经履行房屋过户前的的全部义务，银地公司理应将案涉xx号房屋过户至林建辉名下。春熙商汇公司代表银地公司与林建辉签订的《房屋买卖合同书》及《补充协议》约定，春熙商汇公司应当在收到林建辉9300万元购房款时就将包括xx号商铺在内的春熙商汇广场26个商铺全部过户给林建辉，在完成26个商铺的过户手续后，林建辉才有支付200万元余款的义务。本案中，林建辉已支付了总计9420万元购房款，银地公司应将案涉房屋过户至林建辉明名下。银地公司与仙圳公司对于xx号房屋过户条件的约定仅仅是双方对于自身利润分配方式的约定，不能以此作为依据来约束另一法律关系中的买受人林建辉，林建辉有权依据《房屋买卖合同书》及《补充协议》，在案涉商铺完成产权变更手续后再行支付尾款，且该200万尾款并非是xx号商铺对应的房款，仅仅只是保障交易的26套商铺能顺利过户而约定的类似于保证金性质的余款，银地公司认为其与仙圳公司的合作中利润分配不合理，可以向仙圳公司主张权利。春熙商汇公司辩称，银地公司对案涉商铺出售事宜明知且默认，春熙商汇公司系代理行为。银地公司对林建辉应承担过户义务并不享有抗辩权。目前案涉商铺登记在银地公司名下，应由银地公司配合办理过户。银地公司之所以能参与案涉商铺的利润分配是基于其与春熙商汇公司原股东仙圳公司的项目合作协议。银地公司投资“春熙太阳神鸟广场”项目，并参与仙圳公司分配利润份额。2016年9月22日，银地公司与仙圳公司签署《利润分配明细表》及《补充协议》，约定银地公司应分配利润为1284.1553万元，剩余未分配利润638万元，整个利润、成本及分配都是包含案涉商铺计算的，协议还约定银地公司应在收到剩余200万房款后将房产证过户给买主。剩余200万元也并非是针对案涉商铺，而是整个项目利润结算后未付的剩余利润。银地公司已提前享受了案涉商铺的利润分配。仙圳公司与银地公司之间的利润盘点及分配是基于整个项目进行的，一楼的整体包含案涉商铺的9500万元的总价值也是整体计算，无法区分。银地公司在《补充协议》中已明确享有对全部一楼的利润分配权力。案涉房屋总价值9500万元，总面积839.2平方米，单价为113203元，案涉商铺面积为21.32平方米，价值应为2413489元。即200万元并非案涉商铺的价款，而是针对总利润而阶段付款的一个单纯数值。银地公司作为房屋登记主体和利润享有主体，理应履行办理变更不动产权登记的义务。根据成都市仲裁委作出的（2017）成仲案字第498号裁决书以及成都仲裁委查明的事实和相关证据可知，案涉商铺是仙圳公司依法分配利润所得，暂时登记在银地公司名下，银地公司已同意将案涉房屋出售给林建辉，则银地公司有义务配合林建辉办理案涉商铺过户登记事宜，而春熙商汇公司作为代理人并不具备将案涉房屋过户登记给林建辉的条件。银地公司不享有先履行抗辩权，且银地公司的任何抗辩权不应对抗善意买房的第三人。2016年9月22日签订的《补充协议》，系银地公司与仙圳公司利润最终分配的补充协议，双方之间的债权债务关系系投资人内部的纠纷，不可对抗善意的第三方林建辉。仙圳公司欠付的200万元也不是案涉商铺的对应价款，故银地公司更不能因为仙圳公司尚欠其200万元款项而主张其享有先履行抗辩权。本案纠纷系因银地公司委托春熙商汇公司出售房屋却未配合买家办理过户登记而引发，与其他债权债务关系无关，银地公司应当在配合办理过户登记后，再向其债务人主张相关权利。否则，银地公司在本次交易中，既享有的案涉商铺的物权，还同时享有对仙圳公司的债权。综上所述，恳请人民法院以事实为根据，以法律为准绳的原则，依法裁判。银地公司辩称，一、本案并无任何证据显示银地公司与春熙商汇公司不存在事实上的委托与被委托的关系，林建辉与春熙商汇公司签订的《房屋买卖合同》，对银地公司不具备约束力，林建辉无权主张银地公司协助办理过户登记手续。二、银地公司于2011年8月2日取得案涉房屋产权证书，而林建辉与春熙商汇公司于2011年8月18日才签订《房屋买卖合同》。根据原《中华人民共和国物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”之规定，案涉商铺应为银地公司所有，林建辉无任何理由及依据要求银地公司协助将案涉房屋过户至其名下。三、林建辉依据《房屋买卖合同》及《补充协议》要求银地公司协助将案涉房屋过户至其名下不符合同相对性原则，林建辉与银地公司之间没有直接的法律关系，银地公司不应成为本案被上诉人。四、《成都市仲裁委员会裁决书》中已明确案涉房屋产权属为银地公司所有，林建辉要求银地公司协助办理过户的诉讼请求不应得到支持。《成都市仲裁委员会裁决书》明确了案涉房产权属银地公司所有，且对银地公司主张的金额也被相应的作出了调整（从银地公司主张的金额中扣减了200万元）。即便根据银地公司与仙圳公司签订的《补充协议》约定，而认定银地公司负有协助办理过户义务，但因银地公司至今未收到《补充协议》约定款项，所以案涉商铺过户条件未成就。郑大勇未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。林建辉向一审法院提出诉讼请求：1.判令春熙商汇公司、郑大勇、银地公司立即协助将成都市锦江区xx号房屋的产权转移至林建辉名下；2.本案诉讼费用由春熙商汇公司、郑大勇、银地公司承担。一审法院认定事实：春熙商汇公司成立于2005年4月29日，曾用名为四川春熙商汇置业有限公司（以下简称商汇置业公司）、四川望城置业有限公司（以下简称望城公司），发起人股东为高明、仙圳公司，时任法定代表人为郑大勇，2012年4月13日，春熙商汇公司法定代表人变更为朱守柱。2006年2月14日，绵阳市同立实业有限公司（甲方）与仙圳公司（乙方）签订《联合投资开发协议书》，约定：甲方参与由乙方作为股东之一投资成立的望城公司接受成都市兴文投资发展有限公司的委托，开发位于成都市项目的联合投资开发事宜，由甲方向该项目投入资金2000万元，该项目其余开发资金由乙方投入和望城公司筹措。双方均参与该项目开发过程的管理和运作工作（包括项目建设、销售的全过程的管理工作），并按照本协议的约定获得该项目的开发利润；该项目开发的资产（除负二层及共用部分外）均纳入投资回收和利润分配，甲方应获得该开发项目的利润为乙方在该项目中实现的利润的35%，即该项目实现总利润的17.5%的利润；投资回收和利润分配以现金分配方式进行，如因其他原因导致无法采用现金方式或无法全部采用现金方式的，则可采取分割实物（已开发的资产）或现金加实物的方式进行。采取后两者方式时，前款约定的分配比例不变。采取后两者方式时，双方应当协商确定或委托有关中介机构评估确定实物折抵现金的价款。如采取实物分配，则在同等条件下双方均有优先购买权和承租权；乙方承诺本协议约定内容已经望城公司及其他股东确认，甲方确信乙方的上述承诺真实；本协议签订后一个月内，甲方在成都市注册独立法人公司，由新成立的公司承担甲方在本协议中约定的权利和义务。同日，望城公司出具《确认书》，确认望城公司完全了解仙圳公司与绵阳市同立实业有限公司关于联合投资开发春熙太阳神鸟广场所达成的《联合投资开发协议书》的全部内容，并予以确认。按该协议的约定，绵阳市同立实业有限公司参与开发投入资金2000万元，应获得该项目开发实现总利润中17.5%的利润。2006年3月1日，绵阳市同立实业有限公司、银地公司、仙圳公司共同出具《确认书》，确认绵阳市同立实业有限公司在《联合投资开发协议书》中的权利和义务由因银地公司全权履行。2011年8月18日，商汇置业公司（出卖人、甲方）与林建辉（买受人、乙方）签订《房屋买卖合同书》，约定：乙方向甲方购买“春熙商汇广场”一层商业房，甲方所售房屋为商场分格式独立产权，并已办理了《房屋所有权证》，共计26本／间（含四间其他持有人）；甲方所售房屋位于锦江区，使用性质为商业，分别房号为xx层：xx-xx、xx-xx号房产；双方买卖的房屋按现状26个产权证的建筑面积及房屋使用现状成交，双方买卖的房屋成交总房款为9500万元，本合同签字后两日内，乙方向甲方支付购房定金1000万元，之后七日内乙方再支付甲方放款1000万元，9月10日前再支付1000万元，至此，甲方将分期分批给乙方办理房屋产权证过户手续；后续房款支付与产权过户办理挂钩，即：每批次在产权办理前支付本期应办的放款，每批不得低于1000万元，当过户最后批次产权时，首付定金转冲购房款，前期应加大交易量，总交易时限须在四个月内全部过户完成并结清房款；为办理登记过户手续，乙方委托甲方分别与指定受益人另行签订《二手房屋买卖合同》，该合同仅作为过户使用，双方的权利和义务以本合同约定为准，本合同作为双方实际交易执行的依据。甲方落款处有商汇置业公司盖章和时任法定代表人郑大勇签名，乙方落款处有林建辉签名。2013年12月5日，商汇置业公司（甲方）与林建辉（乙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意继续履行合同约定，并承诺放弃此前在此问题上对彼此违约责任的追究；乙方于本协议签订后7日内，向甲方支付购房款300万元，待现房屋产权证及过户手续移交完毕交付乙方当日再支付余下购房款200万元；甲方应当在本协议签订到款后45个工作日以内，办理完房号为案涉xx号房屋的产权证过户手续（乙方指定产权证登记人张瑞金）；本协议为甲乙双方签订的《房屋买卖合同》的补充约定，具有同等法律效力。甲方落款处有郑大勇签名、捺印，乙方落款处有林建辉签名、捺印。同日，郑大勇出具《抵偿确认书》，载明：四川爱恋公司与郑大勇已就双方《房屋买卖合同》未履行部分达成了《补充协议》，四川爱恋公司尚应当向郑大勇支付购房款520万元。鉴于郑大勇自2011年10月1日在四川爱恋珠宝有限公司购买珠宝商品尚差欠货款258263元，优惠后实际欠货款为20万元，双方同意相互进行冲抵。品迭后四川爱恋公司只需要向郑大勇支付购房款500万元。此债权债务抵偿书，经双方签字后作为《补充协议》附件，具有同等法律效力。2011年8月18日至2013年12月12日，林建辉向春熙商汇公司指定收款人合计转款9220万元，郑大勇于2019年6月19日在双方对账单上注明“除2011年8月18日付连仕成200万元外，其余收到9220万元属实”。2016年9月22日，银地公司（甲方）与仙圳公司（乙方）就联合开发“春熙太阳神鸟广场”收益分配有关事项签订《补充协议》，约定：扣除其他成本、费用后可供甲乙双方分配的净利润7338.03万元（详见《春熙太阳神鸟广场》项目利润核算分配明细表），按照已经销售收入及转让售出的收益计算，甲方参与该项目应分配利润为7338.03万元×17.5%=1284.1553万元，针对甲方应分配收益为1284.1553万元-已收回669.9万元及调整数=确定余额638万元；确定余额支付方式为在补充协议签署15天内，乙方将一层已售尚欠二百万元房屋尾款收转给甲方，同时甲方在确认收到款项后将该房产证过户给买主林建辉，余额款项乙方在2017年3月底前付清。同日，双方共同出具的《关于联合开发的项目利润核算分配明细表》载明，“最后确认付银地公司利润、租金金额为638万元，备注：未减x层xx号房，银地应退仙圳公司”。2017年6月15日，银地公司就与仙圳公司、郑大勇房地产开发经营合同纠纷向成都仲裁委员会申请仲裁，请求裁决仙圳公司向银地公司支付638万元及利息。成都仲裁委员会查明，银地公司和仙圳公司、郑大勇一致确认春熙太阳神鸟广场项目一层房屋系项目公司股东仙圳公司依50%项目公司股权实物分配所得，仙圳公司已将其整体二次转让给案外人林建辉，仅其中的xx号房屋产权所有人仍属银地公司。成都仲裁委员会认为，银地公司不能在拥有产权的同时主张仙圳公司支付200万元房款，故对于仙圳公司提出应从638万元中扣除200万元的抗辩意见予以支持，成都仲裁委员会裁决仙圳公司向银地公司支付438万元，并按月利率1.5%支付利息。一审法院另查明，银地公司于2011年5月27日取得锦江区xx号房屋（以下简称案涉xx号房屋）所有权证。一审庭审中，春熙商汇公司对2013年12月5日郑大勇代春熙商汇公司签订的《补充协议》予以认可，对林建辉转至唐友清、孙丽英、郑大勇的购房款予以认可，但对郑大勇出具的《抵偿确认书》不予认可。银地公司在一审法庭述称，案涉xx号房屋系作为前期投资的利润分配给银地公司并办理产权登记，案涉房屋的价值从投资利润中予以扣除，郑大勇对此予以认可，春熙商汇公司亦明知。一审法院认定的上述事实，有林建辉、郑大勇的身份信息，春熙商汇公司、银地公司的工商登记信息，《联合投资开发协议书》、《确认书》、《房屋买卖合同书》、《补充协议》、《抵偿确认书》、转账凭证、收据、对账单、《关于联合开发的项目利润核算分配明细表》、房屋所有权证、成都市仲裁委员会（2017）成仲案字第498号裁决书及当事人在案陈述为证。一审法院认为，林建辉与春熙商汇公司签订的《房屋买卖合同书》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当遵照执行。林建辉已按照《补充协议》的约定，向春熙商汇公司支付购房款，春熙商汇公司未按约定向其办理案涉xx号房屋的产权过户手续，已构成违约。因林建辉向春熙商汇公司购买案涉xx号房屋时，该房屋已登记在银地公司名下，《房屋买卖合同书》对该情况亦予以明确，故本案争议焦点在于银地公司是否应当协助林建辉办理产权过户登记手续。对此，一审法院认为，首先，根据合同相对性原则，银地公司并非案涉《房屋买卖合同书》的当事人，其与林建辉之间并无直接债权债务关系，林建辉亦未举证证明银地公司曾委托春熙商汇公司代为出售案涉xx号房屋，故案涉《房屋买卖合同书》对银地公司并无约束力，林建辉无权依据《房屋买卖合同书》主张银地公司协助其办理房屋过户登记手续；其次，根据一审法院查明事实，包括案涉xx号房屋在内的春熙太阳神鸟广场项目一层房屋已作为开发利润实物分配给仙圳公司，仙圳公司根据《联合投资开发协议书》中关于“投资回收和利润分配以现金分配方式进行，如因其他原因导致无法采用现金方式或无法全部采用现金方式的，则可采取分割实物（已开发的资产）或现金加实物的方式进行”的约定，将案涉xx号房屋作为投资利润分配给银地公司，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故案涉xx号房屋的所有权应当归属于银地公司，且已经登记生效，具有物权效力；第三，根据银地公司与仙圳公司签订的《补充协议》，银地公司应分配利益包括一层商业用房实际转让房价款9500万元的相应部分，表明其对春熙商汇公司将案涉xx号房屋出售给林建辉以获取利润的行为予以追认，但不能认为银地公司有加入春熙商汇公司所负担债务的意思表示，其性质应属于第三人代为履行。《补充协议》同时约定，仙圳公司应当在补充协议签订后15日内，将一层已售尚欠200万元房屋尾款收转给银地公司，银地公司在确认收到款项后将案涉xx号房屋过户给林建辉。根据该约定，银地公司对仙圳公司享有债权请求权，但因仙圳公司未按约定向银地公司支付200万元购房尾款，银地公司有权行使先履行抗辩权，拒绝履行过户义务。根据原《中华人民共和国合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”的约定，林建辉无权要求银地公司履行过户义务。综上，林建辉要求银地公司协助办理案涉xx号房屋过户手续的主张，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”之规定，春熙商汇公司、郑大勇并非案涉xx号房屋所有权人，无法为林建辉办理房屋权属变更登记，林建辉要求春熙商汇公司、郑大勇协助办理案涉xx号房屋产权变更登记的主张，一审法院亦不予支持。据此，一审法院依照原《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，原《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，判决：驳回林建辉的诉讼请求。一审案件受理费减半收取130xx元，由林建辉负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，本案争议发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案应当适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。本案的争议焦点为：林建辉诉请春熙商汇公司、郑大勇、银地公司将案涉房屋转移至其名下是否应予得到支持。现本院评判如下：林建辉与春熙商汇公司签订的《房屋买卖合同书》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。林建辉依据案涉合同及补充协议，诉请春熙商汇公司、郑大勇、银地公司案涉房屋的产权转移至其名下。根据查明的事实，林建辉与春熙商汇公司签订案涉合同时约定：所售房屋为商场分格式独立产权，并已办理了《房屋所有权证》，共计划26本/间（含四间其它持有人），26本/间包括案涉房屋。此时，案涉房屋所有权人为银地公司，作为买受人的林建辉应当是知晓的。虽然案涉合同及补充协议有效，林建辉也支付了绝大部分购房款，但就案涉房屋的买卖而言，春熙商汇公司、林建辉均未提交证据证明银地公司曾委托春熙商汇公司代为出售案涉房屋，也未提交证据证明银地公司对春熙商汇公司将案涉房屋出售给林建辉的行为予以追认，故案涉合同及补充协议对银地公司并无约束力，在此情况下，林建辉无权依据案涉合同要求银地公司协助其办理房屋过户登记手续。另外，春熙商汇公司、郑大勇并非案涉房屋的所有权人，也无法为林建辉办理房屋权属变更登记。综上，一审法院对林建辉诉请春熙商汇公司、郑大勇、银地公司将案涉房屋的产权转移至其名下不予支持正确，本院予以维持。另外，林建辉的其他上诉理由，经本院审查后认为，均不能成立，本院不予支持。综上，林建辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26080元，由林建辉负担。本判决为终审判决。审判员  白福群二〇二一年九月六日书记员  夏玉荣