西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2021）陕0103民初4621号 原告（反诉被告）：陕西布丁酒店管理有限公司太乙路分公司。负责人：章建春，经理。委托诉讼代理人：海冰琳，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐锶楠，上海市XX城（西安）律师事务所律师。被告（反诉原告）：西安瑞宇物业管理有限公司。法定代表人：陈佑东，总经理。委托诉讼代理人：于宗科，陕西秦鼎律师事务所律师。原告陕西布丁酒店管理有限公司太乙路分公司(以下简称太乙路分公司)与被告西安瑞宇物业管理有限公司（以下简称瑞宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人海冰琳，被告委托诉讼代理人于宗科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《租赁合同》已于2020年5月11日解除；2、判令被告退还原告水电押金100000元；3、判令被告返还原告2020年1月25日至2021年1月9日的租金815164元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年7月8日，崔某某（出租方）与陕西布丁酒店管理有限公司（以下简称陕西布丁公司）签订《租赁合同》，约定崔某某将陕西省西安市碑林区XX路XX号的1-5层总计面积2094平方米的房产出租给陕西布丁公司用于开设旅店使用，年度租金为87.94万元，合同签订3个工作日内承租方向出租方支付定金10万元，该定金在正式交房后转为合同保证金，合同期结束后5个工作日内出租方向承租方无息退还。合同9.2条约定：若发生地震、水灾、台风或甲乙双方不可预见、不能避免并不能克服的不可抗力事件。。。若不可抗力事件发生，致使房产周围环境发生重大变化，乙方在此营业的市场，环境基础不复存在，合同不宜继续履行，则提前终止合同而甲乙双方均无需承担任何法律责任。2017年1月10日，崔某某、陕西布丁公司、被告公司，原告公司签订四方协议，约定将崔某某在合同及补充协议中约定的权利义务全部转让给西安瑞宇公司，将陕西布丁公司在合同及补充协议中约定的权利义务全部转让给太乙路分公司。四方协议还约定：本协议签订后，崔某某无需退还陕西布丁公司支付的房屋租赁保证金10万元整，该款项将被确认为原告公司和被告公司的房屋租赁保证金，合同期满或终止后，由被告按原合同约定退还给原告公司。2017年11月17日，原告与被告经协商一致签订补充协议，约定房屋年租金为85万元，含房屋租金、设备租赁费、物业管理费，支付时间为每年度期满前10天。原告按约定向被告支付了租金。2020年1月，因新冠疫情影响，原告不得不2020年1月25日停止营业，因疫情影响不断扩大，原告在此营业的市场，环境基础不复存在，无法继续经营。2020年5月9日向被告发送解约通知书，通知解除租赁合同并退还房屋租赁保证金及房屋租金。2020年5月20日通知被告办理相应交接手续。截止原告起诉之日，被告仍未向原告退还房屋租赁保证金及房屋租金。被告辩称，原告诉状中陈述的签订合同的事实属实。2010年7月8日，崔某某（出租方）与陕西布丁酒店管理有限公司（承租方，以下简称陕西布丁公司）签订《租赁合同》，约定崔某某将陕西省西安市碑林区XX路XX号的1-5层总计面积2094平方米的房产出租给陕西布丁公司，租赁期限是10年10个月。合同还约定了租金的金额，以及缴纳保证金的时间及金额。2017年1月10日，崔某某、陕西布丁公司、被告公司，原告公司签订四方协议，约定崔某某在合同及补充协议中约定的权利义务全部转让给西安瑞宇公司，陕西布丁公司在合同及补充协议中约定的权利义务全部转让给太乙路分公司。2017年11月17日，原告与被告经协商一致签订补充协议，约定房屋年租金为85万元，含房屋租金、设备租赁费、物业管理费，支付时间为每年度期满前10天。2020年5月9日原告向崔某某发出解约合同的通知，崔某某于2020年5月13日回复不同意解除合同。崔某某与陕西布丁公司签订的租赁合同及四方协议均是当事人真实意思表示，合法有效。四方协议将崔某某和布丁公司的权利义务转给原被告，原被告应当遵守合同的相关条款，2017年1月10日起原被告成为涉案合同的相对人，原告向崔某某发出解除涉案合同的通知，对涉案租赁合同不产生法律效力，故涉案合同并未解除，应当继续履行。请求驳回原告的诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1、确认2017年1月10日、2017年11月17日签订的四方协议和补充协议有效，继续履行至租赁期满；2、原告支付2021年6月30日前租金40.375万元；3、诉讼费及其他费用由原告承担。事实与理由：2017年1月10日，被告与崔某某、陕西布丁公司、原告太乙路分公司签订了四方协议，约定将2010年7月8日，崔某某与陕西布丁酒店管理有限公司就位于西安市碑林区XX路XX号的1-5层面积约2094平方米房屋订立《租赁合同》中的权利义务概括转让给瑞宇公司、太乙路分公司；崔某某无需退还陕西布丁酒店管理有限公司支付的房屋租赁保证金10万元整，该款将被确认为瑞宇公司和太乙路分公司的房屋租赁保证金，合同期满或终止后，由瑞宇公司按原合同约定退还给太乙路分公司。2017年11月17日，瑞宇公司与布丁太乙路分公司就涉案租赁房屋订立补充协议，约定每年租金85万元，含房屋租金、设备租赁费、物业管理费；支付时间为每年度期满前10天；租赁期限自2010年10月10日至2021年6月30日届满。2020年全国抗击新冠疫情期间，2020年5月9日、5月28日，太乙路分公司分别向瑞宇公司、崔某某发出解约通知书，告知函，物业交接通知，后瑞宇公司，崔某某2020年5月13日，5月14日，5月26日，6月2日通过中国邮政特快专递，分别向太乙路分公司发出关于解约通知书的回复，关于2020年5月28日告知函的回函及通知，关于物业交接通知的复函，根据疫情期间国家减租免息优惠政策和最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）规定，希望布丁太乙路分公司以国家做好“六稳”工作，落实“六保”任务的大局为重，在全国两会召开之际能诚实守信的继续履行合同，并就减租事宜进行约谈。原告利用疫情逃避企业社会责任、不顾及企业职工利益，进行毁约的行为，严重背离了社会主义核心价值观。望判如所请。针对被告反诉原告辩称，新冠疫情属于不可抗力，原被告签订的租赁合同和四方协议中明确约定，因不可抗力解除发生，营业市场及环境基础不复存在，原告有权提前终止合同，故原告在发出解约通知后，被告2020年5月11日签收，合同已经解除。被告反诉状中明确认可，收到了原告方发送的解约通知书及物业交接通知书，并向原告方回函，所有往来文书均加盖原被告公章，故被告收到解约通知及物业交接通知的函件的事实属实。合同已经在被告2020年5月11日收到之日解除，原告方不应继续支付房屋租金，请求驳回被告的反诉请求。经审理查明：2010年7月8日，崔某某（出租方）与陕西布丁酒店管理有限公司（以下简称陕西布丁公司）签订《租赁合同》，约定崔某某将陕西省西安市碑林区XX路XX号的1-5层总计面积2094平方米的房产出租给陕西布丁公司用于开设旅店使用；年度租金为87.94万元，其中房屋租金为40万元每年，设备租赁费为35万元每年，物业管理费为12.94万元每年租金递增方式为每3年递增4%；合同签订3个工作日内承租方向出租方支付定金10万元，该定金在正式交房后转为合同保证金，合同期结束后5个工作日内出租方向承租方无息退还。正式交房后7个工作日内承租方向出租方交纳第一年租金87.94万元。租赁期第二年开始至合同结束期间承租方均按季度向出租方支付租金，于每季度起始日前的5日内向出租方交付当期租金；合同9.2条约定若发生地震、水灾、台风或双方不可预见、不能避免并不能克服的不可抗力事件，致使房产周围环境发生重大变化，承租方在此营业的市场，环境基础不复存在，合同不宜继续履行，则提前终止合同而双方均无需承担任何法律责任。2017年1月10日，崔某某、陕西布丁公司、被告公司，原告公司签订四方协议，协议内容为崔某某与陕西布丁公司2010年7月10日签订了《租赁合同》，2016年1月19日签订了《补充协议》就合同约定的租金支付进行了补充约定，四方约定崔某某将在原合同及补充协议中约定的权利义务全部转让给被告瑞宇公司，陕西布丁公司将在合同及补充协议中约定的权利义务全部转让给原告太乙路分公司；从2017年10月10日起瑞宇公司与太乙路分公司作为原合同的履约方，崔某某、陕西布丁公司不再享有和承担原合同的权利义务；四方协议还约定本协议签订后，崔某某无需退还陕西布丁公司支付的房屋租赁保证金10万元整，该款项将被确认为原告公司和被告公司的房屋租赁保证金，合同期满或终止后，由被告按原合同约定退还给原告公司；陕西布丁公司已按原合同及补充协议约定将租金支付至2017年1月9日。此后，《租赁合同》与补充协议由原告与被告继续履行。2017年11月17日，原告太乙路分公司与被告瑞宇公司经协商一致签订补充协议，约定房屋年租金含房屋租金、设备租赁费、物业管理费为85万元，原告按年度向被告支付，支付时间为每年度期满前10天。该补充协议的被告代表人为崔某某。2019年12月30日原告向被告交纳了2020年1月10日到2021年1月9日的租金85万元。2020年1月，因新冠疫情影响，原告于2020年1月25日停止营业。2020年4月1日至20日期间原告曾试恢复营业，2020年4月21日再次停业。2020年5月9日陕西布丁公司向崔某某发送解约通知书，通知解除双方2010年7月8日签订的《租赁合同》，并要求退还房屋租赁保证金10万元及2020年1月25日至2021年1月9日的房屋租金。2020年5月20日原告向被告发出了《物业交接通知》，通知被告将于2020年5月22日腾退承租的酒店，要求被告安排人员办理相应交接手续，如被告未安排人员到场办理交接手续，扩大部分的损失由被告承担，原告公司将通过公证送达的方式向被告送达承租房屋的钥匙。2020年5月22日原告从承租房屋搬离。2020年5月26日被告就原告的物业交接通知回函原告，表示被告不同意解除合同，要求原告立即停止悔约、停业行为，原告如故意悔约、停业，经济恢复正常后被告将依法追究原告公司的违法行为。2020年5月29日原告向被告公证送达了承租房屋的钥匙。2020年6月2日向被告回函通知原告，被告公司不同意原告公司恶意违法解除《租赁合同》并强行交回租赁房屋、设备、设施，要求原告继续履行《租赁合同》，被告公司不再接收原告除恢复生产、经营以外的信函。以上事实，有2010年7月8日，崔某某与陕西布丁酒店管理有限公司签订《租赁合同》，2017年1月10日崔某某、陕西布丁公司、被告公司，原告公司签订四方协议，2017年11月17日，原告公司与被告瑞宇公司签订的补充协议，2020年5月9日陕西布丁公司向崔某某发送解约通知书，2020年5月20日原告向被告发出了《物业交接通知》，2020年6月2日被告向原告回函，以及庭审笔录等存卷为据。本院认为，原告与被告之间的2010年7月8日的《租赁合同》、签订2017年1月10日的四方协议、2017年11月17日的补充协议均系是当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律强制性规定，为有效合同。本案系双方当事人因合同解除发生纠纷的案件。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十六条第一款规定“当事人一方依据本法第九十三条第二款、第九十四条规定主张合同解除的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”。双方之间的《租赁合同》9.2条约定，若发生地震、水灾、台风或双方不可预见、不能避免并不能克服的不可抗力事件，致使房产周围环境发生重大变化，承租方在此营业的市场，环境基础不复存在，合同不宜继续履行，则提前终止合同而双方均无需承担任何法律责任。该条款为合同约定的合同解除条款。2020年初的新冠疫情为不可抗力事件。疫情发生以后对于原告的营业市场、经营环境造成了重大影响。原告因此向被告发出解除合同通知，系根据合同约定向被告行使合同解除权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不以支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月内才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”原告2020年5月9日向被告发送了解除合同通知书，被告收到解除通知后多次向原告复函，表达了不同意解除合同的意见，但直至原告2021年1月8日提起本案起诉，被告未就不同意解除合同起诉。双方就解除合同异议没有明确约定异议期限的情况下，被告关于合同解除的通知已经产生法律效力。在双方未确定被告收悉原告解除合同通知的具体日期的情况下，可认定双方租赁合同自被告2020年5月13日向原告回函之日已经解除。虽然在本案中原告出具的解除通知存在主体上的瑕疵，但通过被告回复函可以证明原告的解除合同意思表示已经通知到达被告，该瑕疵不足以影响解除合同的效力。原告2020年5月22日从承租房屋中搬离。从疫情发生到原告搬离承租房屋，原告并未向被告主张过减免房租的权利，原告应向被告交纳此前的房屋租金。在双方合同解除后，被告应向原告退还原告搬离房屋以后原告已经缴纳的租金及租赁保证金。综上，对于原告的诉讼请求，部分予以支持。对于被告的原告继续履行合同、支付租金的请求，依法不以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、原告陕西布丁酒店管理有限公司太乙路分公司与被告西安瑞宇物业管理有限公司之间的2010年7月8日的《租赁合同》，2017年1月10日的四方协议，2017年11月17日的补充协议有效，上述协议于2020年5月13日解除；二、本判决书生效后十日内被告西安瑞宇物业管理有限公司退还原告陕西布丁酒店管理有限公司太乙路分公司租赁保证金10万元；三、本判决书生效后十日内被告西安瑞宇物业管理有限公司退还原告陕西布丁酒店管理有限公司太乙路分公司2020年5月23日至2021年1月9日租金535972.22元；四、驳回被告西安瑞宇物业管理有限公司的原告陕西布丁酒店管理有限公司太乙路分公司继续履行合同及支付2021年6月30日前租金403750元的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12952元，由原告陕西布丁酒店管理有限公司太乙路分公司负担2952元，被告西安瑞宇物业管理有限公司负担10000元；反诉费7356元由被告西安瑞宇物业管理有限公司负担。（案件受理费原告已经预交，反诉费被告已经预交。被告在本判决书生效后十日内支付原告10000元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。       审  判  员     刘 炜 曦    二○二一年八月十六日  书  记  员     李    锐 1