广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0106民初14663号原告：广州食品企业集团有限公司，住所广州市荔湾区西湾东路18号第九至十一层，统一社会信用代码91440101231244459E。法定代表人：陈丽娥。委托诉讼代理人：李鼎、李鑫，广东恒益律师事务所律师。被告：广东省南方房地产开发公司，住所广州市体育西路133号天河大厦南楼3920房。破产管理人负责人：张晓莉。委托诉讼代理人：吕卓颖、李灵，广东连越律师事务所律师。原告广州食品企业集团有限公司（下简称广州食品公司）与被告广东省南方房地产开发公司（下简称南方房产公司）商品房预售合同纠纷一案，根据广东省广州市中级人民法院（2021）粤01民初35号民事裁定，本院于2021年6月1日立案受理后，由法官田天宝适用简易程序独任审理，于2021年7月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李鼎、李鑫，被告委托诉讼代理人吕卓颖、李灵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起如下诉讼请求：判令被告为原告办理广州市越秀区某房屋产权过户手续和房地产登记手续；由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：1996年8月30日，原告与被告签订《房地产预售契约》，购买被告开发的位于广州市越秀区某号（规范门牌为：某号）第一幢首层物业（下称涉案房产），购房总价格为3775150.07元，被告应在1996年12月31日前将经建筑工程监督部门验收合格的涉案房产建成并交付原告使用，涉案房产交付后九十天内，被告应协同原告办理涉案房产的产权过户手续和房地产登记手续。《房地产预售契约》签订后，原告向被告付清了全部购房款。被告亦已将涉案房产交付原告使用至今。但涉案房产交付后，被告一直未协同原告办理涉案房产产权过户手续和房地产登记手续。现起诉提出上述诉讼请求。被告辩称：原告尚未履行完毕《房地产预售契约》，案涉合同应视为已经解除。合同解除后，原告作为普通债权人，应依法参与破产分配。根据原告证据《房地产预售契约》第四条约定，案涉房地产成交价格为3775150.07元；第十条约定，在案涉房地产实际交付使用后90天内，被告应协同原告办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。截至被告被法院裁定受理破产清算申请之日，根据原告证据《银行送票回执》显示，原告仅支付购房款3506392.57元，尚未支付全部购房款。被告亦未办理案涉房地产的任何过户手续和房地产登记手续。本案中，由于被告已进入破产清算程序，原告尚未完全支付案涉《房地产预售契约》的全部价款，案涉房屋亦未实际办理任何过户或登记手续，案涉合同属于双方均未履行完毕的合同。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，案涉《房地产预售契约》应视为已经解除。原告作为普通债权人，应依法向被告破产管理人申报债权。综上，原告的诉讼请求没有任何法律依据，请依法驳回。经审理查明：1996年8月30日，广州食品公司、南方房产公司签订一份《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第××号），约定由广州食品公司购买南方房产公司开发的位于广州市越秀区（原名东山区）某号（规范门牌为：某号）第一幢第一层物业（朝向南向，建筑面积409.59平方米），该房地产用途为商场，使用年限为四十年即自1995年8月30日至2045年8月30日，双方议定该房地产成交总价格为3775150.07元，广州食品公司必须在《房地产预售契约》签署后二十天内（即1996年9月19日前）将该房地产首期款95%即3586392.57元交付或汇入南方房产公司；……在收到南方房产公司发出的该房地产交付使用的通知书后七天内付清该地产成交价的余款（即187575元）；……南方房产公司应在1996年12月31日前将该房地产建成并正式交付广州食品公司使用；该房地产在实际交付使用后九十天内，南方房产公司应协同广州食品公司办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。上述《房地产预售契约》签订当日，广州食品公司支付南方房产公司购房定金80000元。广州食品公司于1996年9月19日支付南方房产公司购房款3506392.57元。1998年7月日，广州食品公司、南方房产公司签订一份《补充协议》，约定首层后座因设置供电专变综合房等须减少商品房面积，实际交付面积以经市国土局房地产管理局核发的《房地产证》记载的房屋建筑面积为准，如有增减仍按原合同售价多退少补；因施工期间出现了一些预见不到的原因延误了工期，南方房产公司按广州食品公司已付的房款358万元按同期银行流动资金贷款利率计付8个月的利息合共219200元给广州食品公司；南方房产公司将大楼西侧空地约30平方米永久无偿给广州食品公司使用；该大楼原拟报装首层用电容量为20千瓦，后广州食品公司要求增报至80千瓦，故超出部分的增容费35455元及分摊工程费178919元，二项合计214374元，由广州食品公司付给南方房产公司。1998年底1999年初（因历史久远，原告表示不清楚具体日期），南方房产公司将涉案房产交付给广州食品公司装修使用。2005年5月后，广州食品公司将该房产出租给他人作商场使用。至今，南方房产公司仍未依约协同广州食品公司办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。庭审中，广州食品公司表示已付清该房地产余款187575元；南方房产公司对此予以否认，广州食品公司未能就其付清余款187575元提供相应证据。2004年10月29日，南方房产公司被吊销营业执照。2020年8月13日，广东省广州市中级人民法院根据广州亿浩贸易有限公司的申请，裁定受理南方房产公司破产清算一案【案号（2020）粤01破209号】，并指定广东连越律师事务所担任管理人。2020年11月12日，南方房产公司破产管理人向广州食品公司发出《关于办理房屋产权过户登记告知书》称：广州食品公司：2020年8月13日广州市中级人民法院依法受理了广州亿浩贸易有限公司诉南方房产公司破产清算一案，并于同日指定广东连越律师事务所担任管理人。管理人根据阅卷资料得知贵司曾向南方房产公司购买位于广州市某号（规范门牌为：某号）首层，且贵司至今未办理产权过户登记手续，鉴于管理人没有接收到南方房产公司的公章及任何相关资料，故无法就己售房屋配合贵司办理产权过户登记手续，经向房屋登记部门了解，工作人员告知购房人需通过诉讼方式解决房屋办证问题。贵司如欲解决房屋过户登记问题，请尽快通过相关法律途径提出，否则南方房产公司破产程序终结后将予以注销工商登记，届时可能会造成贵司所购买的房屋丧失诉讼解决过户登记的可能性。如果贵司不尽快办理，相应的法律后果将由贵司自行承担。特此告知。2020年11月20日，广州食品公司向南方房产公司破产管理人发出《食品集团关于办理某号首层物业不动产权证的函》称：……《关于办理房屋产权过户登记告知书》收悉。现向贵单位提出办理某号首层物业不动产权证要求如下：我司于1996年8月30日与南方房产公司签署了《房地产预售契约》，向南方房产公司购得位于广州市东山区某号地段，……我司已于1996年9月全额支付完毕购房款3506392.57元。自1998年该房屋交付我司使用后，南方房产公司无开具售房发票给我司，且无履行办理产权登记相关约定，致使我司未能办理产权过户登记手续。我司自2003年起，就相关事项多次向南方房产公司发出《食品集团关于敦促办理东川一街9号首层物业房地产权证的函》未果。根据贵单位《关于办理房屋产权过户登记告知书》，结合贵单位没有接收到南方房产公司公章及相关材料的情况，现将我司向南方房产公司购买某号房屋相关资料提交贵单位，请贵单位作为南方房地产公司管理人就其已售房屋未办理产权过户登记手续事项配合我司办理产权过户登记手续。专此函达。2020年11月23日，南方房产公司破产管理人向广州食品公司发出《对“食品集团关于办理某号首层物业不动产权证的复函》，称…就贵司提出的要求管理人就已售房屋未办理产权过户登记手续事项配合贵司办理产权过户登记手续问题，管理人回复如下：经向房屋登记部门了解，办理产权过户登记需凭房屋开发建设及规划验收等系列资料，或者是法院生效裁判文书及执行文书。鉴于管理人没有接收到南方房产公司的公章及任何相关资料，故无法就己售房屋配合贵司办理产权过户登记手续。贵司的产权过户登记问题需通过诉讼方式解决。特此函达。2021年1月6日，广州食品公司诉至广东省广州市中级人民法院，提出上述诉讼请求。2021年1月25日，广东省广州市中级人民法院裁定由本院审理。本院认为：广州食品公司、南方房产公司于1996年8月30日签订的《房地产预售契约》是双方真实意思表示，广州食品公司已依约支付完南方房产公司95%购房款，南方房产公司于1998年底1999年初将涉案房产交付给广州食品公司装修使用至今。另广州食品公司诉称已付清5%余款因未能提供证据，对此本院不予认定。南方房产公司未能依约在房产交付使用后九十天内协同广州食品公司办理该房产产权过户手续和房地产登记手续，构成违约，依法应当承担继续履行的违约责任。广州食品公司长期怠于主张过户登记的权利，直到在南方房产公司破产清算程序中才提起本案诉讼，存在明显过错责任，因此，本院决定本案诉讼费用由广州食品公司负担。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。从南方房产公司破产管理人与广州食品公司之间往来函内容来看，双方有继续履行合同的意思表示。南方房产公司辩称案涉《房地产预售契约》应视为已经解除的主张，本院不予采信。因此，广州食品公司要求南方房产公司办理广州市越秀区某房屋产权过户手续和房地产登记手续的诉讼请求，本院予以支持。为减少诉累，广州食品公司应当同时支付余款187575元及其利息给南方房产公司。因双方在合同履行过程中均存在违约情形，故应当各自承担逾期付款的利息损失、逾期办理过户登记的损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国破产法》第十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告广东省南方房地产开发公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，协同原告广州食品企业集团有限公司到房屋登记管理部门办理广州市越秀区某房屋产权过户手续和房地产登记手续。案件受理费37002元减半收取18501元，由原告广州食品企业集团有限公司负担（受理费原告已预交本院18501元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  田天宝二〇二一年八月十日书记员  梁炎梅李亦珊