湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初11651号原告:皮某某，女，1972年11月15日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：蔡娜，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶露，上海市海华永泰（长沙）律师事务所实习律师。被告：长沙恒德置业有限公司，住所地长沙高新开发区岳麓西大道1698号麓谷高层次人才创新创业园A栋1201房。法定代表人：刘依槐。委托诉讼代理人：童姜，北京市万商天勤（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨正平，系该公司员工。原告皮某某诉被告长沙恒德置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告皮某某委托诉讼代理人蔡娜，被告长沙恒德置业有限公司委托诉讼代理人杨正平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告皮某某向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即为原告办理不动产权属证书，并承担逾期办理不动产权属证书的违约金4828.28元；2、请求判令被告承担原告为维护合法权益所产生的律师费1000元，并承担本案全部诉讼费用（包括但不限于相关诉讼仲裁费、执行费、律师费等）。事实与理由：原、被告于2016年11月4日签署了《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的长沙市芙蓉区商品房（以下简称涉案房屋）一套，房屋总价482828元，约定被告2018年5月31日前交房；同时，根据该合同第十九条约定，出卖人在商品房交付后贰年办内办理好不动产权属证书，如因出卖人原因，买受人不能在约定期限内取得不动产权属证书，出卖人应按已付房款的1%向买受人支付违约金。截至起诉之日，被告仍未办妥不动产权属证书，其行为已构成违约，应承担违约责任。另根据该合同附件六《商品房买卖合同》补充协议中第十一条约定：“如因买受人违约致使出卖人解除合同的，则买受人除承担违约责任外，还应承担以下责任：1、承担出卖人为此支出或预交的合理的诉讼费用和其他费用（包括但不限于受理费、保全费、律师费、执行费、实际执行费、评估费、拍卖费等）。”该合同系被告提供的格式合同，上述条款是对原告设定的单方义务，根据合同权利义务对等原则，该条款应当对被告同样适用，对于被告的违约行为，给原告造成实际损失的，被告应当承担赔偿责任，原告为维护合法权益所产生的1000元律师费，应当由被告承担。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告长沙恒德置业有限公司辩称：1、根据长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告，自2016年9月9日起在长沙城区实施不动产统一登记，我司客观上已无法按照合同约定单独办理房屋产权证，故办理产证的时间应当以办理国有土地证的时间（交房后两年半）计算，因“双证合一”该情形系国家政策调整所致，被告对此不能预知且无法控制，属不可归责于被告的事由；2、未办理不动产权证原因系政府机构改革前部门之间信息不对称造成的，目前情况非我司过错，根据原被告之间的约定，出卖人不应承担违约责任；3、根据“谁主张谁举证”的证据规则，原告未向法庭提交交房日期的相关证明材料，无法计算最终办证日期，原告应当承担举证不能的不利后果；4、被告将积极协调解决办证事宜，望法院充分考虑我司现状，适用公平正义原则，调低违约金数额标准。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认了如下法律事实：皮某某与长沙恒德置业有限公司（以下简称恒德公司）于2016年11月4日签署了《长沙市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），约定皮某某以482828元的价格购买由恒德公司开发的涉案房屋，合同签订后，皮某某按约支付了全额购房款，并缴纳了契税、维修基金。买卖合同第九条约定：“出卖人应当在2018年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格及符合合同约定的商品房交付买受人使用”。第十九条约定：“买受人缴清应付的税、费并提供完整的资料给出卖人后，出卖人应当在商品房交付使用后壹年半内，为买受人办理好房屋产权证书；商品房交付使用后贰年半内办理好《国有土地使用证》。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意选择按照下列方式之一处理：1、买受人退房。出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%向买受人支付违约金；2、买受人不退房。出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”然涉案房屋至今仍未取得相关权属证书。同日，原被告双方签订《合同补充协议》第十一条约定：“如因买受人违约致使出卖人解除合同的，则买受人除承担违约责任外，还应承担以下责任：1、承担出卖人为此支出或预交的合理的诉讼费用和其他费用（包括但不限于受理费、保全费、律师费、执行费、实际执行费、评估费、拍卖费等）。”经庭审确认，原、被告双方一致认可2018年5月31日为涉案房屋的交房时间。另查明，长沙市人民政府于2016年8月19日发布了《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》，通告要求本市“自2016年9月9日起，在芙蓉区雨花区以及长沙高新区范围内实施不动产统一登记”、“实施不动产统一登记后，长沙市国土资源局依法颁布不动产权证书和不动产登记证明，原各类不动产权证书停止发放”。本院认为，皮某某与恒德公司签订的房屋买卖合同系双方当事人之间真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效，双方均应严格履行合同约定的义务。根据买卖合同第十九条的约定，恒德公司负有为皮某某办理房屋产权证书与《国有土地使用证》的义务，虽恒德公司辩称“双证合一”导致无法单独办理房屋产权证书系不可归责于其的违约事由，但买卖合同第十九条亦约定“如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，在买受人不退房的情形下，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，此项约定的房地产权属证书应当认定为与现行的不动产权证书内涵一致。依据《中华人民共和国民法通则》第六条的规定，因房屋产权证书与《国有土地使用证》自2016年9月9日起已统一为不动产权证书，二者客观上不可分割，恒德公司与皮某某在合同签订时未就办理房地产权属证书的相关规则进行审查，双方皆有过失，故本院酌定恒德公司应当参照买卖合同中关于办理房地产权属证书的时间及违约责任的约定，在涉案房屋交付使用后两年半内为其办理不动产权证书，未按期办理的，应当按涉案房屋已付房价款的1%向皮某某支付违约金。恒德公司辩称，未办理不动产权证的原因系政府机构改革前部门之间信息不对称造成。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，即便是第三人的原因造成的办证迟延，负有办证义务的恒德公司仍需对皮某某承担违约责任；关于违约金是否过高的问题，涉案房屋由于至今未能办理产权登记，无法进入市场正常交易，亦对部分业主子女入学造成不便，违约金的赔付标准仅为已付房价款的1%，主要是对房屋所有权人起到补偿性赔偿的作用，该标准尚在法律规定的合理范畴之内，不存在过高的问题。依照前述，涉案房屋的交房时间为2018年5月31日，则恒德公司应当在2018年5月31日之后的两年半内即2020年11月30日前为涉案房屋办理不动产权证书，现恒德公司未能按约履行办证义务，应当参照买卖合同第十九条的约定，按涉案房屋已付房价款的1%向皮某某支付违约金即4828.28元。原告诉请要求被告承担律师费1000元的问题，双方合同未约定由恒德公司承担律师费,且聘请律师并非进行诉讼的必须行为,不属于法律规定的诉讼费用，对该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告长沙恒德置业有限公司自本判决生效之日起三十日内为原告皮某某办理长沙市芙蓉区房屋不动产权证书；二、被告长沙恒德置业有限公司自本判决生效之日起三日内向原告皮某某支付逾期办理不动产权证书的违约金4828.28元。三、驳回原告皮某某的其他诉讼请求。如被告长沙恒德置业有限公司未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。本案受理费80元，因适用简易程序，已减半收取40元，由被告长沙恒德置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 周家二〇二一年八月十日法官助理 陈莹书 记 员 倪姗附：判决引用法律条文原文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法通则》第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。