福建省漳州市龙海区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0681民初1086号原告：林亚用，男，1970年9月28日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。原告：邱贤治，女，1947年2月28日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。上列原告的委托诉讼代理人：徐文堤，福建群翔律师事务所律师。被告：梁颜彪，男，1972年6月13日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。原告林亚用、邱贤治与被告梁颜彪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林亚用及其委托诉讼代理人徐文堤和被告梁颜彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付迟延缴纳租金的违约金15000元；2、判令被告向原告赔偿店面装修费用40387.78元；3、判令被告向原告赔偿店面装修期间的租金损失7040元；4、判令被告向原告赔偿店面空置期间的租金损失14080元；5、判令被告向原告支付物业服务费1473.60元；6、判令被告向原告支付已垫付的店面修复方案鉴定费18000元和工程造价鉴定费5000元；7、诉讼费由被告承担。事实与理由：漳州台商投资区角美镇锦江大道2号万达广场1幢D101号房产为原告林亚用、邱贤治共有。2018年8月16日，林亚用与梁颜彪签订一份《租赁合同》。约定：林亚用将漳州台商投资区××镇××大道××号××广场××幢××号房屋出租给梁颜彪，租赁期限为5年，自2018年9月1日至2023年8月31日止，2018年9月1日至2020年8月31日期间的月租金为3200元，2020年9月1日至2021年8月31日期间的月租金为3520元，租金须提前半月按季付款。合同签订后，双方正常履行。2020年12月1日，被告在未结清上个季度及尚欠本季度租金7360元的情况下突然提出自2021年1月起不再租赁，并且在未经原告同意的情况下于2021年元旦期间强行搬迁，被告在搬离店内物品时，采取破坏方式将商铺的装修物强行拆除，连已形成附合的瓷砖也强行敲走，导致原告的商铺严重破坏，根据合同约定，被告应赔偿原告违约金15000元，装修损失40387.78元及装修期间的租金损失10560元，被告拒不赔偿，原告依法提起诉讼。被告梁颜彪辩称，1、不同意原告请求违约金15000元。因疫情原因导致从2020年2月至2020年6月无法经营和支付租金，2020年开始就与林亚用商量租金改用月付，林亚用也没有按租金超过30天交纳计算违约金；2、不同意赔偿装修店面费用。因没有看清楚合同约定租金按3200元计算，与林亚用商量不成才搬离店面，但只搬自己东西，没有进行破坏。至于拆瓷砖的事，是因为林亚用停电停水，不让搬走，生气之下就把所有装修需要的东西都搬走；3、不同意赔偿装修期间租金损失，因为装修只需要几天或一个星期就能装修完，原告按几个月装修时间不合理；4、案涉租赁房屋在2021年4月份就出租并已经装修完成，出租后承租人就承担物业费，原告主张的物业费不合理。本院经审理认定事实如下：案涉房屋坐落漳州台商投资区××镇××大道××号××广场××幢××号，不动产权人为林亚用、邱贤治共有。2018年8月16日，林亚用作为出租人（甲方）与梁颜彪作为承租人（乙方）签订一份《租赁合同》，合同约定：林亚用将其购买的漳州台商投资区××广场室外××街【1#D××】号商铺出租给梁颜彪使用，建筑面积70.17平方米，租赁期限5年，自2018年9月1日至2023年8月31日止，租金第一年自2018年9月1日至2019年8月31日，每月租金为3200元，合计租金38400元；第二年自2019年9月1日至2020年8月31日，每月租金为3200元，合计租金38400元；第三年自2020年9月1日至2021年8月31日，每月租金为3520元，合计租金42240元等；履约保证金为6400元，如乙方未能按照合同约定支付租金、违约金、物业服务费、损失赔偿费或其他应付款项，甲方可从履约保证金中扣除欠款或与损失等额的金额，不足扣除的，乙方仍应补足。付款方式为按期支付，提前半月付款，房租付款方式为季付即押2付3；除遭受不可抗力外，乙方迟延缴纳租金30天以内的，乙方需按照500元/天的金额缴纳违约金，并原额补交租金；逾期超过30天的，甲方有权单方解除合同并收回该房屋，同时租赁履约保证金不予返还且乙方应缴足已租期间的租金；在房屋租赁期间，所产生的一切费用（包括且不限于水、电、煤气、物业管理、电话费、光缆电视收视费、卫生费、房屋租赁税费、城市管理部门收取的费用等），均由乙方承担。合同签订后，梁颜彪支付履约保证金6400元及相应租金，林亚用将租赁房屋交付给梁颜彪使用。双方履行合同至2020年12月1日，因疫情原因梁颜彪向林亚用表示于2020年12月31日不再租赁房屋，林亚用微信方式表示要结清尚欠租金及其他费用同意终止租赁合同，梁颜彪结清至2020年12月31日前的租金及相关的物业水电费。2021年1月4日，林亚用与梁颜彪交接租赁房屋，发现梁颜彪在搬离时对租赁房屋进行了损毁，遂要求梁颜彪进行修复并赔偿，梁颜彪只进行简单处理，双方发生纠纷，原告诉至本院。诉讼中，经原告申请，本院委托福建省永正工程质量检测有限公司对案涉租赁房屋的修复方案进行司法鉴定，鉴定单位提供对漳州台商投资区××大道××号××广场××幢××号商铺中1、对用餐区域修复方案；2、对厨房区域修复方案；3、对仓储区域修复方案；4、对卫生间区域修复方案；5、对其他区域修复方案等（详见鉴定意见书分析说明第二点），原告支付了修复方案鉴定费18000元。根据上述修复方案，本院委托万和工程项目管理有限公司对案涉租赁房屋的修复造价进行司法鉴定，鉴定意见是：修复工程鉴定造价28573元。同时，鉴定单位在《鉴定受托函》中载明“对委托书中提及的修复时间，因无统一标准，无法鉴定。”原告支付了鉴定费5000元。另查明，林亚用在本院修复造价鉴定后，于2021年4月28日签订租赁合同，将案涉房屋另行出租他人，租赁期间从2021年5月1日起至2026年4月30日止，每月租金为2500元。2021年5月8日，林亚用支付了2021年1月至2021年4月30日物业服务费、公摊水电费计1004.13元和2021年5月1日至2021年5月31日物业服务费245.60元。认定以上事实的证据是：租赁合同、不动产权证书、付款凭证、聊天记录、鉴定意见书、鉴定受托函、鉴定费发票以及当事人或其委托诉讼代理人在庭审中的陈述，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告林亚用与被告梁颜彪签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规效力性强制规定，合同成立并生效，双方应按合同约定全面履行。合同租赁期5年，在租赁期间，梁颜彪于2021年12月1日以微信方式向林亚用提出要求2020年12月31日解除合同，林亚用表示同意，梁颜彪已结清2020年12月31日前的租金和物业水电费，故可以认定2020年12月31日为双方约定解除租赁合同。合同解除后，梁颜彪以履约保证金6400元作为其提前解除合同承担违约责任的违约金，符合合同约定，可予准许，故履约保证金不再返还。林亚用主张梁颜彪应再支付2021年1月1日至2021年2月28日租金，与法不符，不予支持；梁颜彪在搬离时对租赁房屋进行了损毁，因租赁合同没有约定承租人损毁租赁物的赔偿方法，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十四条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。”故梁颜彪应当按照上述法律规定承担赔偿责任。经原告申请，本院委托鉴定单位作出的修复方案和修复造价的鉴定意见书，鉴定程序合法、内容客观真实，可以作为本案认定租赁物损失赔偿的依据，故鉴定意见修复造价28573元应由梁颜彪赔偿；原告请求被告支付迟延缴纳租金的违约金15000元，因新冠疫情原因，被告在合理期间限内迟延缴纳租金应予准许，且原告在约定解除租赁合同时并未对被告迟延缴纳租金主张违约金，故该请求不予支持；原告请求被告赔偿店面装修期间的租金损失7040元和赔偿店面空置期间的租金损失14080元，因租赁物被梁颜彪损毁导致需要修复的过错责任在于梁颜彪，故梁颜彪应当补偿修复期间的损失，双方合同没有约定赔偿计算方式，原告申请对修复时间进行司法鉴定，鉴定单位认为修复时间无统一标准无法鉴定，故本院根据租赁物损毁现状结合鉴定修复方案酌情认定修复时间为1个月，补偿损失按租赁合同约定1个月租金3520元计算，本院予以支持，原告主张店面空置期间的租金损失14080元，不属于损害赔偿范围，本院不予支持；原告请求被告支付物业服务费1473.60元，因该物业费系2021年1月-5月的物业服务费，租赁合同已解除并终止履行后的物业服务费，不应由被告承担，故该请求不予支持；原告请求被告承担鉴定费合计23000元，因鉴定费系被告损毁租赁物的过错行为导致鉴定必要，故该鉴定费应由被告承担；被告辩解不同意赔偿租赁物毁坏损失和修复期间损失及不承担鉴定费的意见，与法不符，不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十四条、第七百一十四条和《诉讼费用交纳办法》第十二条、第二十九条规定，判决如下：一、被告梁颜彪于本判决生效之日起十日内支付原告林亚用、邱贤治租赁物修复赔偿款28573元。二、被告梁颜彪于本判决生效之日起十日内支付原告林亚用、邱贤治损失补偿款3520元。三、被告梁颜彪于本判决生效之日起十日内支付原告林亚用、邱贤治鉴定费23000元。四、驳回原告林亚用、邱贤治的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2124.84元，由原告林亚用、邱贤治负担947.51元，被告梁颜彪负担1177.33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 长  李以强人民陪审员  蔡璧晖人民陪审员  郑井龙二〇二一年八月二十三日书 记 员  许艺君执行申请提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。