吉林省白山市浑江区人民法院民事判决书（2021）吉0602民初1519号原告：方海峰，男，1979年12月9日生，汉族，吉林银行白山分行工作人员，住吉林省白山市浑江区。        委托诉讼代理人：尹宏霞，吉林彦智律师事务所律师。        被告：任玉玲，女，1972年3月16日生，汉族，个体，住吉林省白山市浑江区。        原告方海峰与被告任玉玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方海峰及其委托诉讼代理人尹宏霞、被告任玉玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        方海峰向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告签订的房屋租赁合同，被告按约定向原告支付违约金10000元，被告向原告交还房屋并承担合同约定租金至交还房屋之日，被告押金不予返还。庭审期间明确请求房屋租金自2021年4月30日起至交还房屋之日，不予返还被告押金5000元；2．被告承担诉讼费。事实与理由：2017年4月12日，原、被告签订房屋租赁合同，被告租赁原告位于浑江区时代商城综合楼一层000109号门市用于经营白山市浑江区正德堂大药房有限公司一店，租赁期限10年（自2017年5月1日至2027年4月30日）。2020年4月19日，原告打算将该房屋出售，书面通知被告将2020年5月30日至2021年4月30日租赁时段的租金交给杜莉（准备买原告房屋的人），被告将50000元年租金交给了杜莉，但后来原告与杜莉的房屋买卖协议并未履行，原告随即将此情况告知被告。2021年4月5日、4月29日原告两次书面通知被告交下一年度房屋租金，被告找借口搪塞，至今拒不履行合同义务。被告违约在先，依合同约定有义务承担违约责任，同时原告依法、依约定有解除房屋租赁合同的权利。为维护原告合法利益，诉至法院，请求查明事实，依法公正裁判。        任玉玲辩称：1．原告确实给被告打了多次电话和2021年4月5日收到原告4月1日的通知，要2021年到2022年度租金5万元，在原告打电话和给被告书面通知时，房屋租金已被杜莉取走。在4月1日早晨杜莉就到药店，也就是出租房取走了5万元的租金（有杜莉收到条为凭），因为出租房和杜莉家是挨门邻居，这说明被告在接到原告的电话和书面通知时，杜莉已经取走了房租费5万元；2．被告是按照2020年4月19日原告房屋买卖通知书中的要求做的（房屋买卖通知）。房屋租金5万元交给杜莉，被告没有过错，另外房屋租金不是今年才交给杜莉，从2020年度房屋租金就交给杜莉；3．原告要房屋租金时，被告和原告说：我是按照你的通知要求做的，你现在要房屋租金要把杜莉约到一起，说清楚并重新签订协议。在原告给被告房屋买卖通知签字时，被告从杜莉手中看到原告的姐姐方海凤给杜莉写的借条，被告询问详情时，方海凤说此款是给她弟弟方海峰急用，所以用此房抵押，当时借条是4份，共95万元。被告确认原告的姐姐借杜莉95万元之后，被告才在通知中签字。被告现在就按原告的通知要求做的，房屋租金交给了杜莉。被告和原告说，你只要不改2020年4月19日房屋买卖的通知内容，房屋租金我就付给杜莉。原告说杜莉没有履行合同，原告单方的通知被告，说杜莉没有履行合同就没履行合同，说继续履行合同就继续履行合同，说不履行就不履行，单方撕毁合同是一种违约行为，要负法律责任。现在房产证没有变更为杜莉。但是根据房屋买卖通知，而且确实借杜莉95万元，超出抵押的价值，房屋主人应该是杜莉。被告根据房屋买卖通知的内容，第一自然段，此房已于2020年4月17日卖给杜莉，房屋买卖后的房屋租赁权已全部转移到买受人杜莉名下。此房从2020年4月19日所发生的一切，被告和杜莉对话，原告已没有了这个房屋所有权。虽然房屋所有权证没有更改为杜莉，根据通知房屋的使用权和所有权是杜莉。原告一纸文书通知被告说与杜莉之间的房屋买卖合同没有履行。房屋买卖合同履行不履行和被告没有关系。你们修改了房屋买卖通知并形成文书，被告就照做。被告的房屋租金交给谁都是交。但是你单方的任何一方通知任玉玲都不会去照办和履行。因为房屋买卖通知经三方三人签字确认，已发生法律效力；4．原告在诉讼请求中，向被告索要违约金1万元，并且5000元房屋押金不退，腾出房屋。原、被告于2017年4月12日签订房屋租赁合同期限为10年。被告信守合同及时交纳租金，没有任何违约现象。另外，根据2020年4月19日的通知，此房正式卖给杜莉，原告已无权干涉此房发生的一切。原告多次的电话恐吓并有小报贴药店门上，对被告正常的生活和经营造成干扰，要负一定的责任。原告单方撕毁合同被告没有意见。但是按原房屋租赁合同第12条约定赔偿被告按年租金的20％赔偿违约金。年租金5万元的20％是1万元×6年=6万元（租房期限还有6年）。房屋装修费6万元，搬迁损失费1.5万元，退回房屋保证金5000元，开庭药店停业损失7月16日一次，今天一次停业，每天损失1200元，两次2400元，总计142400元，由原告承担赔偿，被告即腾出房屋。        经审理查明：2017年3月31日，方海峰通过拍卖的方式以70万元的价格竞得时代商城综合楼1层，建筑面积为77.16平方米，丘号为03-0052-0255-0120-000123的房屋。        2017年4月12日，方海峰（甲方）与任玉玲（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将时代商城综合楼1层，建筑面积为77.16平方米，丘号为03-0052-0255-0120-000123的房屋出租给乙方；乙方租赁房屋用于经营成品药品零售（药店名称：康达大药房），在租赁期限内，乙方未事先征得甲方的书面同意，不得擅自改变门市房的现有结构和用途；租赁期限为十年，自2017年5月1日至2027年4月30日止，在租赁期内，如因乙方原因提前终止租赁合同，乙方所付租金不予退还；年租金为5万元，房租交付采用上打租缴租方式，即已缴租金对应的租赁期满前15天缴纳次年租赁费；如乙方有在合同约定期间内拖欠房租、或私自将房屋转租，则甲方有权收回房屋，所付房租不予退还，并且乙方还须向甲方支付年租金的20％做为违约金；本合同签订后，乙方向甲方交纳租赁保证金5000元，防止乙方对水、电、物业费拖欠及主要设施损坏。在租赁期满后，乙方无约束及以上事情发生，甲方退还给乙方该保证金等。方海峰、任玉玲分别在该合同落款处签字、捺印。        2018年4月29日，白山市浑江区正德堂大药房有限公司向方海峰转款5万元。2019年5月6日，任玉玲向方海峰转款5万元。        2020年4月19日，方海峰向任玉玲作出《房屋买卖通知》，载明：原方海峰名下所拥有的吉林省白山市时代商城综合楼1层，面积：77.16平方米，丘号：03-0052-0255-0120-000123，己于2020年4月17日卖给杜莉，房屋买卖后的房屋租赁权，己全部转移至买受人杜莉名下。租赁人任玉玲使用房屋期间所产生的一切费用，按原租赁协议规定执行。原任玉玲与方海峰签订的房屋租赁协议延续有效，杜莉在原租赁合同签字确认，合同延续有效，执行原合同。因租赁变更产生的一切纠纷及费用由杜莉承担，房屋原租赁人：任玉玲，租赁期10年（至2027年4月30日止），租金每年5万元。租赁保证金伍仟元（￥5000元），由方海峰转交杜莉。特此通知。任玉玲在通知接收人处签名、捺印，方海峰与杜莉在该《房屋买卖通知》下方签名、捺印。        2020年4月19日，杜莉向任玉玲出具了一份《收据》，载明：“今收到租房款人民币伍万元整（￥50000.00元），此款为2020年5月1日至2021年4月30日房屋租赁费”。        2021年4月1日，杜莉向任玉玲出具了一份《收条》，载明：“今收到正德堂大药房房租50000.00元，2021年4月30日-2022年4月30日房租”。        上述案件事实，有经过庭审质证的房屋拍卖档案、《房屋租赁合同》、中国工商银行转账凭证、《房屋买卖通知》《收据》《收条》、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷为凭。        本院认为，方海峰于2020年4月19日向任玉玲送达的《房屋买卖通知》经方海峰、杜莉及任玉玲三方签字、捺印，已明确涉案房屋“己于2020年4月17日卖给杜莉，房屋买卖后的房屋租赁权，己全部转移至买受人杜莉名下”，据此任玉玲应当将此后的房屋租金交付杜莉。方海峰提供的落款时间为2020年7月23日的《房屋买卖通知》没有杜莉的签字确认，双方房屋买卖合同未实际履行仅为方海峰一方陈述，而方海峰与杜莉之间的房屋买卖合同是否未履行以及具体履行情况，任玉玲作为房屋的承租人无法得知，现任玉玲已按方海峰2020年4月19日的通知要求将2021年至2022年度房屋租金交付杜莉，其不存在过错，故对方海峰的诉讼请求，本院不予支持。        依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，判决如下：        驳回方海峰的诉讼请求。        案件受理费50元，减半收取计25元，由方海峰负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。        审判员    张建军二〇二一年八月三十日书记员    潘坛