广西壮族自治区防城港市防城区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0603民初1118号原告：中国农业银行股份有限公司防城港防城支行，住所地广西防城港市防城区，统一社会信用代码91450603901xxxxxxxx。负责人：陈倡轺，行长。委托诉讼代理人：刘连忠，广西海狮律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴明聂，广西海狮律师事务所律师。被告一：陈婷，女，1984年1月1日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县城西区。被告二：防城港市碧桂园房地产开发有限公司，住所地广西防城港港口区，统一社会信用代码91450600Mxxxxxxxxxxx。法定代表人：杨舜凯，执行董事。委托诉讼代理人：韦晓铸，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢秋燕，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司防城港防城支行（以下简称农业银行防城支行）与被告陈婷、防城港市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年5月26日立案受理后，原告农业银行防城支行向本院提出诉讼财产保全申请，本院于2021年6月8日作出（2021）桂0603民初1118号民事裁定，查封被申请人陈婷名下位于防城港市中心区【不动产权证号：桂（2019）防城港市不动产证明第xxxxxx号】，查封价值为291876元，查封期限为三年。后本院于2021年7月30日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农业银行防城支行的委托诉讼代理人刘连忠、以及被告碧桂园公司的委托诉讼代理人韦晓铸到庭参加诉讼，被告陈婷经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农业银行防城支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告一、被告二签订的《个人购房担保借款合同》；2.判令被告一向原告偿还或支付如下款项：（1）贷款本金人民币272792.13元及利息、复利、罚息共6662.24元（利息、复利、罚息暂计至2021年4月25日，以后另按借款合同约定计付至被告清偿全部借款本息之日止）；（2）支付律师费12422元；（3）支付原告为实现债权所发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、评估费、拍卖费、公告费、执行费、邮寄费等）；3.判令被告二为被告一的上述全部债务承担连带保证责任；4.判令原告对被告一提供的抵押房产享有抵押权并从处置该抵押房产所得价款中优先受偿。事实和理由：2018年8月19日，原告与被告一、被告二签订一份《个人购房担保借款合同》（以下简称借款合同），约定由原告借款人民币280000元给被告一，用于购买位于防城港市中心区；合同约定执行利息并采用等额本息方式还款。同时，借款合同第十二条约定了借款人及担保人的违约责任，包括：复利、罚息计算方式；借款人不按借款合同约定按时足额偿还贷款的，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告一立即清偿借款本息及相关费用，解除借贷关系。借款合同第三十五条约定被告二自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止为借款人的债务承担连带保证责任；借款合同还约定了其他条款。借款合同签订后，原告依约将被告一所贷款项如数划至合同约定的账户。2019年1月18日，原告依法取得房产管理部门颁发的编号为桂（2019）防城港市不动产证明第000xxxxxx号不动产登记证明，办理上述房屋的抵押权预告登记手续。在合同履行过程中，被告并未按借款合同的约定履行还款义务，截至2021年4月25日，被告尚欠剩余贷款本金人民币272792.13元及利息、复利、罚息共6662.24元（利息、复利、罚息暂计至2021年4月25日，以后另按借款合同约定计付至被告清偿全部借款本息之日止）。原告已委托广西海狮律师事务所代为诉讼，律师费12422元。原告认为，借款合同合法有效，原告已履行了自身合同义务，被告一未能如约偿还贷款本息，已构成违约且该违约成就了解除借贷关系的条件，其应承担相应违约责任；被告二应按借款合同约定承担连带保证责任。为维护原告的合法权益，现特具状法院，请法院公正判决。被告陈婷未作答辩。被告碧桂园辩称：1.原告农业银行防城支行已取得案涉房屋的抵押权，依法可行使优先受偿权；2.因法律变更，原告农业银行防城支行已经取得案涉房屋的抵押权，其要求碧桂园公司承担阶段性担保责任的目的已经实现，被告碧桂园公司不应再承担连带保证责任；3.原告农业银行防城支行与被告碧桂园公司之间的权利义务应以双方签订的《按揭业务担保合作协议》为准，而《个人购房担保借款合同》只是形式上的存在，《个人购房担保借款合同》不应作为农业银行防城支行主张碧桂园公司承担连带保证责任的依据；4.律师费不应当包含在担保范围内；5.退一步而言，即便处于保证期限内，原告农业银行防城支行也应按照《按揭业务担保合作协议》优先行使抵押权，若未行使案涉房屋的优先受偿权，应视为原告放弃行使抵押权，碧桂园公司可在原告放弃行使优先受偿权的市场价值范围内免除担保责任。原、被告围绕各自诉讼主张依法提交了证据，本院开庭审理过程中组织当事人进行了证据交换和质证。对对方当事人所举证据，双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实与原告农业银行防城支行主张的事实一致。另查明，原告农业银行防城支行（甲方）与被告碧桂园公司（乙方）签订一份《按揭业务担保合作协议》，其中第五条保证约定：乙方同意为购买本协议第二条所约定项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证，本协议另有约定的除外。（一）乙方的连带责任保证范围为：在乙方的保证期间，乙方所保证的范围为购房者与甲方、乙方所签订的《个人购房担保借款合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用…（二）乙方的连带责任保证期限为：乙方为每位购房者承担本协议约定的连带责任保证，乙方的保证期限为自甲方依其与购房者、乙方签订的《个人购房担保借款合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日（以《房他产他项权证》上注明的登记日期为准）止。但若出现下列情况的，乙方的保证期限的终止日期以下述的约定为准：…第六条甲方承诺约定：…（八）在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任…被告陈婷向被告碧桂园公司购买位于广西位于防城港市中心区已经于2020年7月7日办理建筑物所有权首次登记，不动产权证书号：（2020）防城港市不动产权第0010xxxxxx号。本院认为，原告农业银行防城支行与被告陈婷、碧桂园公司签订的《个人购房担保借款合同》，系当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同的约定行使合同权利、履行合同义务。原告农业银行防城支行依合同约定发放了贷款，履行了借款义务。被告陈婷未按照约定按时足额还本付息，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。原告请求解除与被告陈婷签订的《个人购房担保借款合同》，有合同依据和法律依据，本院予以支持。《个人购房担保借款合同》解除后，并不影响合同中结算、清理条款的效力，被告陈婷仍应继续履行支付欠款本息的义务，故对于原告农业银行防城支行要求陈婷偿还尚欠的借款本金272792.13元及相应利息、罚息、复利的主张，本院亦予以支持。被告碧桂园公司按照与原告签订的《按揭业务担保合作协议》为借款人即被告陈婷所欠债务承担阶段性保证担保，双方于2019年1月18日办理了预售商品房抵押权预告登记，被告陈婷向被告碧桂园公司购买的位于广西防城港市中心区已经于2020年7月7日办理了《不动产权证书》，即办理了所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形，因此，本院认定抵押权自预告登记之日起设立，原告对被告陈婷借款抵押物（广西防城港市中心区）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。按照原告与被告碧桂园公司的《按揭业务担保合作协议》第六条甲方承诺第（八）款“在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任…”的约定，原告应先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分再向被告碧桂园公司请求承担连带清偿责任，因此原告在本案同时请求行使抵押物优先权，又请求被告碧桂园公司对被告陈婷所负债务承担连带清偿责任，与双方协议约定不符，本院不予支持。关于律师代理费。《个人购房担保借款合同》第十一条11.8款明确约定：“因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用”，该约定系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应诚信履行。现因被告陈婷违约导致原告采取诉讼方式予以追偿，原告为实现债权提起本案诉讼而与广西海狮律师事务所签订了《委托代理协议》。原告已按合同约定支付律师代理费12422元，且广西海狮律师事务所已经履行了代理职责，被告陈婷应当承担原告为本案所支付的律师费用。原告主张的律师代理费12422元，亦符合《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》规定的收费标准，本院予以支持。关于原告要求被告支付为实现债权而发生的评估费、拍卖费公告费等其他相关费用的诉讼请求，因本案是否会产生此类费用无法确定，原告可在实际产生此类费用后，提供相关证据或票据另行主张。被告陈婷经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，不利法律后果自行承担，本院依法可缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第六百六十七条、第六百七十五条、第六百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司防城港防城支行与被告陈婷、防城港市碧桂园房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告陈婷偿还原告中国农业银行股份有限公司防城港防城支行贷款本金272792.13元及利息、复利、罚息【利息、复利、罚息暂计至2021年4月25日止为6662.24元，之后另按双方签订的《个人购房担保借款合同》约定另计至本案贷款偿清止】；三、原告中国农业银行股份有限公司防城港防城支行对被告陈婷借款的抵押物即登记在陈婷名下位于广西防城港市中心区变卖所得价款在上述债务范围内享有优先受偿权；四、被告陈婷向原告中国农业银行股份有限公司防城港防城支行支付律师费12422元；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司防城港防城支行的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本案案件受理费5678元，减半收取2839元，保全费1979元，合计4818元，由被告陈婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。如提起上诉，请在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费5678元。汇款账户名称：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行防城港分行营业室，账号：20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。审判员  蒋艳蓝二〇二一年八月十一日书记员  唐燕飞