福建省宁化县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0424民初1446号原告：福建三明锡恩物业服务有限公司宁化分公司，住所地福建省三明市宁化县翠江镇中环中路136号宁阳御景5#1楼物业办公室，统一社会信用代码91350424MA321G6K55。法定代表人：张瑞强，负责人。被告：熊丽丽，女，1979年10月18日出生，汉族，居民，户籍地福建省永泰县。原告福建三明锡恩物业服务有限公司宁化分公司（以下简称锡恩物业宁化分公司）与被告熊丽丽物业服务合同纠纷一案,本院于2021年7月13日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告锡恩物业宁化分公司法定代表人张瑞强、被告熊丽丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。锡恩物业宁化分公司向本院提出诉讼请求：1.判令熊丽丽向锡恩物业宁化分公司支付自2019年5月21日起至2021年5月20日止的物业服务费8,979.52元；2.判令熊丽丽支付其拖欠物业费应当承担的违约金3,133.15元；3.判令熊丽丽承担本案诉讼费用。案件审理过程中，锡恩物业宁化分公司变更第1项诉讼请求为：判令熊丽丽向锡恩物业宁化分公司支付自2019年5月21日起至2021年4月15日止的物业服务费8,543元。事实和理由：2019年5月21日，锡恩物业宁化分公司与宁化县中山嘉苑小区业主委员会签订了《宁化县中山嘉苑物业服务合同》，合同约定由锡恩物业宁化分公司对中山嘉苑小区提供物业服务管理，物业服务费标准为：住宅：0.85元/㎡（含电梯维保、年检），商业一层：0.7元/㎡，商业二层：0.65元/㎡，以上物业服务费不含公共用水用电费、电梯电费等；业主应于每月10日前向锡恩物业宁化分公司支付物业服务费。该合同第十五条约定：业主违反本合同第六条、第七条约定，经锡恩物业宁化分公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照欠费金额按1‰的标准向锡恩物业宁化分公司支付。熊丽丽租赁了中山XX小区X栋XX号经营家具店，面积575.61㎡，锡恩物业宁化分公司为熊丽丽提供了物业服务，熊丽丽应缴纳物业服务费并支付逾期缴款违约金。熊丽丽经锡恩物业宁化分公司多次催促其交纳，仍未交纳。熊丽丽辩称，1.合同具有相对性，其未与锡恩物业宁化分公司签订过物业服务合同，锡恩物业宁化分公司与熊丽丽之间不存在合同关系，熊丽丽与案外人张恩林、何亮签订的商铺租店面租赁合同，租赁期限自2018年5月29日起至2021年4月15日，合同到期后熊丽丽没有续租涉案商铺，合同虽然约定了物业管理费由熊丽丽缴纳，但是合同到期后双方达成口头协议，装修产生添附后的财产与物业管理费相互抵扣，即物业管理费应由张恩林、何亮负担，请求追加张恩林、何亮作为共同被告；2.锡恩物业宁化分公司提供的物业服务不到位，2019年1月左右熊丽丽租赁的店铺因楼板工程质量问题导致漏水将其装修好的吊顶等损坏两个房间，给熊丽丽造成了经济损失，多次找物业要求解决吊顶等实际问题，且锡恩物业宁化分公司提供的物业费服务没有达到物业服务合同第三条约定的内容提供服务，物业费应当打折计算；3.锡恩物业宁化分公司主张的违约金没有事实和法律依据，锡恩物业宁化分公司违约在先，熊丽丽有权拒交物业服务费；4.2019年5月30日前的物业费熊丽丽已经缴纳，物业费的计算时间应当从2019年5月30日至2021年4月15日。综述，请求依法驳回锡恩物业宁化分公司不合理的诉讼请求，依法客观公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。锡恩物业宁化分公司围绕诉讼请求依法提交了《宁化县中山嘉苑物业服务合同》《宁化县城市管理局关于2020年全县住宅小区物业服务工作考评情况的通报》《商铺、店面出租合同》、物业选聘结果公告以及中山嘉苑小区公共水电费用公示的照片、工作联系函、物业管理费催缴通知单以及送达照片等证据，熊丽丽对公告公示的照片的真实性提出异议，但没有提供证据或合理说明，该组证据本院予以确认，对其他证据当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。熊丽丽提交房屋渗水照片、视频的证据，锡恩物业宁化分公司对该证据的关联性提出异议，熊丽丽该证据用于证明其房屋渗水的事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月29日，熊丽丽与案外人张恩林、何亮签订了《商铺、店面出租合同》，约定张恩林、何亮将取得租赁权的宁化县中山XX小区X栋XX号商铺出租给熊丽丽，建筑面积为575.61㎡，租赁期限自2018年5月29日起至2021年4月15日止，合同还约定物业服务费由熊丽丽负担。2019年5月21日，锡恩物业宁化分公司与宁化县中山嘉苑小区业主委员会签订了《宁化县中山嘉苑物业服务合同》，合同约定由锡恩物业宁化分公司对中山嘉苑小区提供物业服务管理，物业服务费标准为：住宅：0.85元/㎡（含电梯维保、年检），商业一层：0.7元/㎡，商业二层：0.65元/㎡，以上物业服务费不含公共用水用电费、电梯电费等；业主应于每月10日前向锡恩物业宁化分公司支付物业服务费。该合同第十五条约定：业主违反本合同第六条、第七条约定，经锡恩物业宁化分公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照欠费金额每日1‰的标准向锡恩物业宁化分公司支付。2019年1月，熊丽丽发现租赁的商铺吊顶、地面出现渗水、漏水问题，后熊丽丽向原物业公司以及锡恩物业宁化分公司均反映房屋漏水问题，经锡恩物业宁化分公司协调，开发商工作人员前去处理，但问题没有得到解决。熊丽丽自2019年5月21日起至2021年4月15日应当交纳物业服务费，锡恩物业宁化分公司于2020年9月15日、2020年12月6日两次书面催缴，熊丽丽至今未缴纳。本院认为，本案系因物业费支付而引发的物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，锡恩物业宁化分公司与宁化县中山嘉苑小区业主委员会签订的《宁化县中山嘉苑物业服务合同》虽发生于民法典施行前，但熊丽丽未按约定及时支付物业服务费，上述物业服务和拖欠物业费的法律事实一直持续至民法典施行之后，本案应适用民法典的规定。锡恩物业宁化分公司与宁化县中山嘉苑小区业主委员会签订的《宁化县中山嘉苑物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效，对全体小区业主均具有法律约束力。根据《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，熊丽丽自2018年5月29日至2021年4月15日，承租了案涉商铺，系中山嘉苑小区物业使用人，其以非合同当事人为由提出的抗辩以及追加案外人张恩林、何亮为被告的请求，本院不予支持。熊丽丽作为中山嘉苑小区物业使用人，接受了锡恩物业宁化分公司提供的物业服务，负有交纳物业服务费的义务。熊丽丽拒交物业费的理由之一为锡恩物业宁化分公司服务管理不到位导致其租赁的商铺渗水漏水，渗水漏水的原因可能是装修措施或使用方法不当，亦可能是房屋开发商交付的房屋存在质量问题。涉案商铺室内无论基于何种原因渗水漏水，锡恩物业宁化分公司对此均不负有维修、维护义务。若是因装修措施或使用方法不当而导致渗水漏水，则应当由熊丽丽自行维修、维护；若是房屋存在质量问题，熊丽丽应当向房屋开发商提出主张，而不应当向锡恩物业宁化分公司主张。熊丽丽主张锡恩物业宁化分公司未尽职履行物业管理职责，但其所提供的相关证据不足以证明物业管理长期存在上述问题。锡恩物业宁化分公司在接受宁化县中山嘉苑小区业主委员会聘请对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，熊丽丽等业主也可以根据《宁化县中山嘉苑物业服务合同》的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为不符合法律规定。熊丽丽应当依照合同约定支付缴纳物业管理费及经书面催缴的逾期付款违约金。熊丽丽关于物业费应当从2019年5月30日起计算的主张，由于未提交证据予以证实，本院不予支持。故锡恩物业宁化分公司请求熊丽丽支付2019年5月21日起至2021年4月15日的物业费8,543元（0.65元/月/㎡×575.61㎡×22个月+0.65元/月/㎡×575.61㎡÷30天×25天）,有事实和法律依据，予以支持。关于锡恩物业宁化分公司要求熊丽丽支付逾期缴纳物业费的违约金，根据《宁化县中山嘉苑物业服务合同》约定，经书面催缴，按照欠费金额每日1‰的标准计算违约金。根据锡恩物业宁化分公司提供的证据，锡恩物业宁化分公司最早于2020年9月15日对熊丽丽进行书面催缴，锡恩物业宁化分公司违约金的诉讼主张应从2020年9月15日起计算，锡恩物业宁化分公司主张计算至2021年5月20日系对其诉讼权利的处分，本院予以确认，故熊丽丽逾期缴纳物业管理费应支付的违约金应自2020年9月15日起至2021年5月20日止以相应时间点应付未付的物业费为基数按每日1‰计算（计算标准见附件）。锡恩物业宁化分公司违约金请求数额中超出该数额的部分法院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款，国务院《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、熊丽丽应于本判决生效之日起十日内向福建三明锡恩物业服务有限公司宁化分公司支付2019年5月21日起至2021年4月15日应当交纳物业管理服务费8,543元；二、熊丽丽应于本判决生效之日起十日内向福建三明锡恩物业服务有限公司宁化分公司支付逾期缴纳物业管理服务费的违约金1,716.65元；三、驳回福建三明锡恩物业服务有限公司宁化分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费103元，减半收取计51.5元，由熊丽丽负担43.5元，由福建三明锡恩物业服务有限公司宁化分公司负担8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  廖国辉二〇二一年八月六日书记员  王雅琪附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。国务院《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附件：物业管理服务费逾期缴款违约金计算明细表序号应付未付期限物业管理费（元）起算之日结算之日天数违约金（元）12019/5/21-2020/8/205612.202020/9/152021/5/202471386.2122020/8/21-2020/9/20374.152020/10/152021/5/2021781.1932020/9/21-2020/10/20374.152020/11/152021/5/2018669.5942020/10/21-2020/11/20374.152020/12/152021/5/2015658.3752020/11/21-2020/12/20374.152021/1/152021/5/2012546.7762020/12/21-2021/1/20374.152021/2/152021/5/209435.1772021/1/20-2021/2/20374.152021/3/152021/5/206624.6982021/2/20-2021/3/20374.152021/4/152021/5/203513.1092021/3/20-2021/4/15311.792021/5/152021/5/2051.56合计8543.041716.65