辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终11196号上诉人（原审被告）：沈阳市于洪城建物业管理有限公司，住所地沈阳市于洪区渤海路26-6号。法定代表人：纪广民，该公司经理。被上诉人（原审原告）：陈博，男，汉族，1979年9月4日生，住沈阳市东陵区。委托诉讼代理人：万桂芝，辽宁迅驰律师事务所律师。原审被告：沈阳兆发房地产开发有限公司，住所地新民市兴隆堡镇兴隆堡村。法定代表人：刘爱存，该公司负责人。上诉人沈阳市于洪城建物业管理有限公司因与被上诉人陈博、原审被告沈阳兆发房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，不服新民市人民法院（2020）辽0181民初5240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。沈阳市于洪城建物业管理有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.原审法院没有对该案的事实予以查清。陈博取得房屋产权证，但该房产为案外人沈阳天茂建筑工程有限公司购买所得，沈阳天茂建筑工程有限公司与沈阳兆发房地产开发有限公司从属法律关系，沈阳兆发房地产开发有限公司公司与被上诉人陈博存在法律上的因果关系。2.沈阳兆发房地产开发公司并没有与上诉人签订、完善物业管理，办理交接手续，没有向上诉人提供相关案涉房屋的验收报告手续，上诉人没有与被上诉人办理物业服务管理合同，说明上诉人没有对被上诉人提供服务管理的责任义务。3.在沈阳市中级人民法院（2020）辽01民初7316号民事判决中，驳回被上诉人的诉讼请求。陈博辩称，同意一审判决。沈阳兆发房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。陈博向一审法院起诉请求：1.请求法院判决二被告立即给原告所有的位于新民市房屋办理入住手续及门禁卡手续；2.请求法院判令二被告赔偿原告经济损失（以165000元为基数，于2019年7月17日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利息计算赔偿数额，暂计算至立案之日损失为7260元）；3.诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实，庭审中原、被告双方当事人提供如下证据：1.原告陈博提供不动产权证书、完税凭证、增量房申报表、购房发票和收据证明原告是新民市的房屋所有权人，房屋契税已经交完。被告沈阳市于洪城建物业管理有限公司对该份证据的质证意见为：原告的房屋我不给办理入住手续是因为这个房子是开发公司2015年5月份已经将这个房子卖出去了，开发公司再办理入住手续就是一房两卖了，这个房屋是有争议的房子。2.原告提供沈阳市中级人民法院拍卖公告、（2015）于执字第00803号执行裁定书一份证明沈阳市中级人民法院2017年拍卖了包括本案案涉房屋在内的数套房产，并且在执行裁定书中，陈述了因为流拍沈阳天茂建筑工程有限公司以起拍价对案涉房屋进行了接收，证明房屋是天茂公司合法取得的，我方到于洪法院进行了核实，被告所说的房子2015年卖出去了，不属实，因为法院拍卖是2017年的事。被告沈阳市于洪城建物业管理有限公司对该份证据的质证意见为：这个房子争议我们物业公司不清楚，原告所述理由与我们公司没有关系，证明我公司不是本案的诉讼主体及被告，这个案子原告应当起诉沈阳天茂公司以及沈阳兆发房地产开发有限公司。3.原告提供物业公司刘经理与原告姐姐陈畅之间的通话录音一份，证明原告就名下的三套房屋找到被告物业公司进行交涉，想缴费办理入住手续，但是物业公司称房屋存在争议，开发公司同意之后才能办理入住手续，二被告之间扯皮，导致原告到现在未办理入住手续。被告沈阳市于洪城建物业管理有限公司对该份证据的质证意见为：为原告办理入住手续是开发公司的义务并非是我物业公司的义务，原告早就进驻了，找的是开锁公司，开锁过程中我物业公司没有进行跟踪，因为这不是我物业公司管理的范围，这个是商品房未售的房屋，物业公司没有权利进行管理。4.被告提供2015年5月10日商品房定购单，购买人为纪志坤，卖方为沈阳兆发房地产开发有限公司，证明这个房屋是有争议的房屋，两家都是要办理服务协议，因为物业公司的服务单位，办理服务协议需要开发公司办理入住手续，该业主没有开发公司的入住手续，物业公司没有办法为其签订服务协议，原告取得房屋的所有权是在沈阳天茂公司取得的所有权，原告应当起诉天茂公司为你协助到开发公司办理入住手续，办理入住手续不是物业公司的管理范围，原告对该份证据的质证意见为：对该定购买的真实性、合法性、关联性均有异议，该定购单第三条约定：购买人交付房款后，签署商品房买卖合同，所以该定购单并不能证明购买人实际缴纳房款；即使购买人缴纳房款那么其应该向兆发公司主张相关权利，因本案原告是通过合法程序取得案涉房屋，卖方沈阳天茂建筑公司在2017年通过法院拍卖程序取得案涉房屋，而该定购单的签署时间是2015年不能否定法院执行裁定的效力，而且案涉房屋于洪法院已经代天茂公司和原告开锁后进入了房间，并没有其他人居住，所以该份证据不能否定原告为房屋所有权人。5.被告提供（2020）辽01民终7316号民事判决书，证明关于陈博请求沈阳于洪城建物业管理有限公司立即给其所有的案涉房屋办理入住手续是沈阳兆发公司的义务，不是我公司的义务，原告对该份证据的质证意见为：对该份证据的真实性没有异议，关联性有异议，判决中的房屋与本案房屋并非同一房屋，诉讼请求与本次诉讼请求也以变更，而且在庭审过程中，物业公司也称门禁卡是由其公司办理，作为原告只想正常使用居住房屋，二被告一个是开发公司，一个是物业公司，他们双方应该有义务配合原告能够是房屋正常使用。另查明，2019年7月16日，原告陈博取得房屋所有权证，证号为辽（2019）新民不动产权第0008809号，庭审中，物业公司称门禁卡是由其负责办理，但是原告没有办理入住手续，所以物业公司没有办理门禁卡，但不影响正常的入住。对于原告所主张的经济损失，被告认为原告所述与事实不符，原告没有找过我们公司办理入住，也没有找公司要过钥匙，这个房屋是谁的我们不知道，怎么取得的房证我们也不清楚，门禁进不去那是不可能的，物业没有门禁卡登记随时能进入，因为疫情管理严格，之后随时能进入园区，经济损失与我公司没有关系，这个不是我公司造成的，应找兆发开发公司和天茂公司索要损失。一审法院认为，根据我国法律的相关规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实的存在。本案中，案外人沈阳天茂建筑工程有限公司作为申请执行人申请执行第三人沈阳兆发房地产开发有限公司、王万春，案号为（2015）年于执字第00803号执行裁定书，查封了第三人的房产，后经法院依法进行司法拍卖程序，最终经过三次拍卖，房产均已流拍且经过变卖程序也无人购买，案外人作为申请人沈阳天茂建筑工程有限公司同意以第三次拍卖起起拍价接收上述六套房产，抵偿给申请人沈阳天茂建筑工程有限公司，申请人沈阳天茂建筑工程有限公司可持本裁定书到相关部门办理产权过户登记手续，该（2015）年于执字第00803号执行裁定书中所列的六套房产其中包括本案中原告所取得的新民市房产，后原告在案外人沈阳天茂建筑工程有限公司购得该房产，综上，本院认为，原告所取得的该套案涉房产虽不是在开发商处购买，但其在沈阳天茂建筑工程有限公司所取得的该套房产有事实和法律依据，且该套房产登记在原告陈博名下，被告所提出的抗辩主张不能对抗原告所取得房产的合法性。对于原告请求二被告办理入住手续及办理门禁卡问题，为房主办理入住手续属于房屋开发单位的义务，而案涉房产的开发单位为被告沈阳兆发房地产开发有限公司，办理入住手续属于其义务，而非被告沈阳于洪区城建物业管理有限公司的义务，故应由被告沈阳兆发房地产开发有限公司为原告办理入住手续。庭审中被告沈阳于洪区城建物业管理有限公司明确表示门禁卡是由其负责办理，但是原告没有办理入住手续，所以物业公司没有办理门禁卡，因办理门禁卡属于物业服务的范围，故应由被告沈阳于洪区城建物业管理有限公司为原告办理门禁卡手续。对于原告所主张的经济损失，庭审中原告认为被告违约产生利息损失，但原告未提供证明原、被告双方存在违约以及由此而产生经济损失的相关证据，应当承担举证不能的法律后果，故对原告的该主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十九条、第二百零九条、第五百零九条、《物业管理条例》第二条、第六条、第三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《辽宁省物业管理条例》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、被告沈阳兆发房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内为原告的房屋（位于新民市办理入住手续；二、被告沈阳市于洪城建物业管理有限公司于本判决书生效之日起十日内为原告的房屋（位于新民市办理门禁卡手续；三、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费100.00元，由被告沈阳兆发房地产开发有限公司、沈阳市于洪城建物业管理有限公司共同承担。二审审理期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，（2015）年于执字第00803号执行裁定书中所列的六套房产，其中包括本案中陈博所取得的新民市房产，后陈博在案外人沈阳天茂建筑工程有限公司购得该房产，故其在沈阳天茂建筑工程有限公司所取得的该套房产有事实和法律依据，而门禁卡是陈博使用案涉房屋的重要条件。关于上诉人所提办理门禁卡问题，二审中，上诉人自述门禁卡系其管理事项，故一审法院判令上诉人为陈博办理门禁卡手续并无不当。综上所述，上诉人沈阳市于洪城建物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人沈阳市于洪城建物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛审 判 员  单 立审 判 员  唐 屾二〇二一年九月二日法官助理  史舒畅书 记 员  王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。