广东省中山市第二人民法院民 事 裁 定 书(2020)粤2072民初14397号原告：中山市江润市场管理有限公司，住所地广东省中山市古镇镇冈南晋南路东16巷5号首层之1。法定代表人：田丕海，该公司经理。委托诉讼代理人：高健洪，广东扬真律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思，广东扬真律师事务所律师。被告：中山市古镇镇海洲村民委员会，住所地广东省中山市古镇镇海洲东岸北路82号。主要负责人：甘伟强，该村委会主任。委托诉讼代理人：刘湘妃，广东凡是律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚晓婷，广东凡是律师事务所律师。原告中山市江润市场管理有限公司（以下简称江润公司）与被告中山市古镇镇海洲村民委员会(以下简称海洲村委会)租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江润公司的委托诉讼代理人高健洪，被告海洲村委会的委托诉讼代理人刘湘妃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江润公司向本院提出诉讼请求：海洲村委会向江润公司支付建筑物江润商业楼补偿款17271915.09元。事实和理由：根据广东省中山市中级人民法院（2020）粤20民终1770号民事裁定书的裁定，江润公司在条件成就时有权就案涉建筑物向人民法提出诉讼，要求海洲村委会承担相应的经济补偿，具体情况如下：1.江润公司于2015年10月通过公开投标的方式，与海洲村委会签订了《古镇镇海洲村委会土地租赁合同》及相应的《补充协议》，约定江润公司承租海洲村会委位于海洲地块（华光三步头），计收租金的租赁期限为15年，土地证号为中府国用（2013）第号，双方还约定江润公司经海洲村委会同意后，自费建设商业楼宇，租赁期满后，建筑物及装修物无偿归属于海洲村委。合同签订后，江润公司在建设方案得到海洲村委会许可后，遂于2015年12月开始施工建设案涉租赁地块上的两层建筑物即中山市，并于2016年6月竣工后出租给第三方使用，总建筑面积。2.2018年，海洲村委会向中山市第二人民法院提出诉讼，诉请与江润公司解除《古镇镇海洲村委会土地租赁合同》及相应的《补充协议》，返还土地，建筑物归海洲村委会所有，江润公司缴纳承包费3132600元及利息。江润公司提出反诉，要求海洲村委会返还江润公司已经支付的租金5743100元，并且按建筑物价值向江润公司进行补偿。在案件审理过程中，法院通过摇珠抽签，委托华联世纪工程咨询股份有限公司中山分公司对案涉江润商业楼进行签订，签订结论意见为评估总造价为19191016.77元。中山市第二人民法院经过审理后作出（2018）粤2072民初10312号民事判决，解除海洲村委会与江润公司的《古镇镇海洲村委会土地租赁合同》及相应的《补充协议》；江润公司将案涉地块返还给海洲村委会；江润公司向海洲村委会支付租金；江润商业楼归海洲村委会所有，海洲村委会向江润公司支付17271915.09元补偿款（法院酌定按评估总造价的90%进行补偿）。3.江润公司和海洲村委会均就一审判决向上级法院提出上诉，中山市中级人民法院作出（2020）粤20民终1770号民事判决和民事裁定书，在裁定书中，二审法院认为“本案涉及的建筑物是否属于非法建筑未经行政主管部门处理，海洲村委会请求将涉案地上建筑物归其所有，应不予受理”，因此驳回了海洲村委会主张涉案土地上建筑物归其所有的起诉，同时也驳回了江润公司主张海洲村委会按建筑物价值返还补偿款的反诉。同时，中山市中级人民法院也在裁定中指出“基于江润公司在涉案土地上建设建筑物系经海洲村委会同意，因此海洲村委会或江润公司应先向行政主管部门申请处理，在行政主管部门对涉及的土地上建筑物进行处理后，可就因履行合同中涉及建筑物及其相关权益二发生的财产纠纷另行协商解决或再向人民法院提起诉讼”。4.上述（2020）粤20民终1770号民事裁定书作出后，案外人高某就江润商业楼疑为非法建筑的情况向中山市城市管理和综合执法局进行了举报。中山市城市管理和综合执法局经过核查过作出江润商业楼属于违法建筑的认定。5.二审判决后，海洲村委会已将本案涉及的建筑物江润商业楼收回占有并实际使用至今。，海洲村委会已向江润商业楼原小租户发送《通知》，通知原小租户与海洲村委会就租赁江润商业楼铺位重新订立新的租赁合同，由继续租赁的小租户向海洲村委交纳租金。综上，江润公司在得到海洲村委会同意后建设了江润商业楼，但由于合同被解除，导致江润公司无法继续使用该建筑，且海洲村委会已实际占有使用了该建筑物，江润公司已遭受了重大的经济损失。目前，相关行政部门已经对江润商业楼的非法性质作出了认定，广东省中山市中级人民法院民事裁定中规定的条件已经满足，故江润公司有权按照裁定的内容，以相关鉴定机构作出的评估价格和原审法院的认定，向海洲村委会主张相应经济补偿。故江润公司具状起诉，恳请法院依法裁判，支持江润公司的合法诉请。海洲村委会辩称，一、江润商业楼为违法建筑，应在行政部门对地上建筑物进行处理后才能就涉及建筑物及相关权益向人民法院提起诉讼，而目前中山市城市管理和综合执法局古镇分局正在按照执法程序推进江润商业楼违法建筑的查处工作，尚未决定对江润楼予以拆除或整改后补办报建手续，起诉的前提条件尚未成就，故应驳回江润公司主张海洲村委会支付建筑物补偿款的起诉。涉及违法建筑的处理，属于行政部门的职权，中山市中级人民法院2020粤20民终1770号民事裁定书中已明确说明“海洲村委会或江润公司应先向行政主管部门申请处理该建筑物，在行政部门对涉及的地上建筑物进行处理后，可就因履行合同中涉及建筑物及相关权益而发生的财产纠纷另行协商解决或再向人民法院提起诉讼”，也就是说，应在行政部门对地上建筑物进行处理后才能就建筑物及相关权益而发生的财产纠纷向法院提起诉讼。根据江润公司提交的《关于核查处理江润商业楼疑似违法建设有关情况的回复》，目前中山市城市管理和综合执法局古镇分局正在按照执法程序推进江润商业楼违法建筑的查处工作。也就是说，行政部门尚未对该建筑物进行处理，故应驳回江润公司主张海洲村委会支付土地补偿款的起诉。二、本案案由为租赁合同纠纷，江润公司提起本案诉讼主张建筑物补偿款的理由为租赁合同被解除导致江润公司无法继续使用该建筑物，而涉案租赁合同解除原因是江润公司未按合同约定缴交租金构成违约，海洲村委会按合同约定行使解除权，江润公司基于双方的租赁关系主张补偿款无法律依据。退一步说，即使行政部门对该建筑物进行处理后，无论处理结果是拆除还是整改后补办报建手续，作为守约方，海洲村委会依据合同约定及法律规定都无需向江润公司支付建筑物补偿款，江润公司主张建筑物补偿款无依据。1.涉案租赁合同解除，江润公司无法继续使用该建筑物的原因是江润公司违约，江润公司是过错方，应自行承担因合同解除导致的后果；2.海洲村委会与江润公司在双方签订的《古镇镇海洲村委会土地租赁合同》第七条已明确约定期满或退出时建筑物的处理，根据合同约定，海洲村委会即使使用该建筑物也无需支付地上建筑物补偿款；3.根据《中华人民共和国合同法》第107条、113条的规定，海洲村委会即使使用该建筑物亦无需向江润公司支付建筑物补偿款。本案土地租赁合同因江润公司违约而解除，对此，法院已依法认定。根据《中华人民共和国合同法》第107条、113条的规定，海洲村委会在合同履行后可以获得的利益应由江润公司赔偿。海洲村委会及江润公司在《步头地块土地租赁合同的补充协议》第二条中也再次明确约定“租赁期满后，租赁土地上的建筑物及装修物无偿归甲方所有”，也就是说，该地上建筑物及装修物是海洲村委会在合同履行后可以获得的利益，双方对此已在合同中进行约定，故海洲村委会即使是同意接收利用该建筑物也无需向江润公司支付建筑物补偿款。三、海洲村委会与江润公司签订的是土地租赁合同，海洲村委会收取的是土地租金，且双方在合同第五条已明确约定该地块可以建临时建筑，且一切费用及报建手续由江润公司负责，也就是说江润公司对涉案土地仅可以建临时建筑是明知的，海洲村委会同意江润公司建的也是临时建筑，临时建筑使用期限是二年，江润商业楼因过临时建筑使用期限成为违法建筑，海洲村委会对此并无过错，江润公司主张建筑物补偿款无依据。四、江润商业楼已成为违法建筑，后续可能由相关部门责令拆除，海洲村委会不同意接收利用江润商业楼，建筑物拆除的费用也应由江润公司承担。五、因海洲村委会与江润公司签订的租赁合同经法院判决解除，且江润公司未缴纳自的租金并于2020年3月通知租户不再干预商铺的后续使用情况，为避免合同解除后该地块处于无人管理状况引发纠纷，海洲村委会才在解除租赁合同判决生效后于将该地块收回管理，因地块上建筑物尚未处理，海洲村委会至今不能对该土地进行整体招标出租。六、退一步说，假使江润商业楼最终能够在整改后补办报建手续且在补办报建手续后海洲村委会同意利用该建筑物，江润公司主张海洲村委会按照建筑物鉴定评估总造价的90%向江润公司支付补偿款也没有法律依据，且严重损害了作为守约方的海洲村委会的权益。1.即使海洲村委会同意接受补办报建手续后的江润商业楼而被认定需向江润公司支付部分补偿款，补偿款金额的认定也要结合违约过错认定，江润公司作为合同解除过错方，应自行承担损失。本案合同签订后，江润公司仅向海洲村委会缴纳了22个月租金，海洲村委会为了合同的继续履行还减免了江润公司两个月租金，但江润公司在继续使用租赁物获益的同时，至今未支付自的租金，还以经济低迷、出租率低等为由主张合同目的无法实现而要求解除合同，作为过错方，江润公司应自行承担损失；2.江润公司主张补偿款所依据的是江润商业楼的建筑造价评估价，建筑造价与现有价值是两个完全不同的概念，当时的建筑造价不能作为认定现有价值的依据，也不能作为补偿依据。综上，江润公司的起诉无事实和法律依据，请求法院依法驳回江润公司的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年，海洲村委会以公开投标方式面向社会招租：1、招租地块的土地证号为中府国用（2013）第号，土地证登记面积为：（折合：32.582亩）。拟将该地块当中的（折合：10.442亩）面向社会公开投标租赁；……；4、地块租赁期限为15年，建设施工期为6个月，施工期内免租，合同期满后，租赁地块上的建筑物归村集体所有；5、该地块按现状出租。报建及建安费用、用水、用电、消防管道安装等所产生的一切费用由中标方负责（海洲村可提供有关资料证明材料）；6、该地块可按现状出租可作商业用途（不可经营农贸市场）；7、该地块可以建临时建筑（可建两层临时建筑），但一切费用及办理相关证照费用由中标方负责。招标时间为日上午9时30分。，海洲村委会（甲方、出租方）与江润公司（乙方、承租方）签订《古镇镇海洲村委会土地租赁合同》，该合同约定：一、乙方因发展需要，租用甲方位于地块（华光三步头），土地证号：中府国用（2013）第号，其中地块面积，即10.442亩；二、该地块按现状出租可用作临时商业用途（不可经营农贸市场）；三、租赁时间：甲方给予乙方6个月的建筑期（用于建设施工含办理规划许可、施工许可、建筑安装、竣工验收及办理相关手续所需的时间）。建筑期不计算租金，建筑期自至止。计收租金的租赁期为15年，从至止。租赁期满后，该土地上的建筑物无条件归甲方所有，甲方不作任何补偿；四、租金计付方式：租金必须先缴交后使用，每年缴交一次。土地面积按每平方米每年450元计算，年租金3132600元。（即每年每亩300000元，年租金3132600元）。租金每五年在之前的基础上递增壹次，递增额为10%。签订合同时，乙方先交押金500000元，该押金在租赁期满后无息退还给乙方。签订该合同时缴交第一年的租金，第二年租金于第一年时间结束前缴交，以后依次类推交租金。若不按时交租或拖欠租金按每天计算加收滞纳金1%，甲方并且有权收回土地的使用权和没收押金（及地上建筑归集体所有）。该租赁价格为不含税价格，如乙方要求开具发票，因开发票而产生的税金等一切费用由乙方负责；五、乙方需要按市、镇的规划要点进行建设，该地块可以建临时建筑。建设楼宇一切的费用及报建手续由乙方自行负责，甲方只作协助提供相关的证明文件；……；十二、甲方中途收回土地的，需双倍返还押金给乙方。乙方在合同期内中途退租的，无权要求返还押金，并需交足所欠的租金。乙方的厂房及自费装修的装修物无偿归甲方所有；十三、……；十四、如因甲方原因导致乙方不能正常经营的，甲方应该积极解决并赔偿乙方因甲方责任所产生的相应的损失。，江润公司向海洲村委会缴纳了500000元租用案涉地块的租赁押金。，海洲村委会（甲方）与江润公司（乙方）签订《步头地块（华光三步头）土地租赁合同的补充协议》，该协议约定：一、乙方需要建设厂房或楼宇一切的费用及报建手续由乙方自行负责；二、租赁期满后，租赁土地上的建筑物及装修物无偿归甲方所有；……；七、特别约定的独立条款。如果本合同被有关机关确认为无效的，需终止租赁关系的，乙方仍然应当按约定的租金标准、滞纳金支付占用期间的使用费，甲方应当补偿建筑物的部分价值（重置价减去乙方已经使用年限的折旧），装修部分不予补偿。江润公司于开始施工建设案涉租赁地块上的两层建筑物即中山市，于2016年6月份竣工并出租给第三方使用，总建筑面积8430平方米。2018年8月15日，海洲村委会向本院提出诉讼，诉请解除《古镇镇海洲村委会土地租赁合同》、江润公司返还案涉土地、案涉土地上建筑物归海洲村委所有、江润公司缴纳承包款3132600元及利息等。江润公司提出反诉，要求解除《古镇镇海洲村委会土地租赁合同》、海洲村委会返还江润公司已经支付的租金5743100元、并且按建筑物价值返还江润公司19191016.77元。在案件审理过程中，江润公司对江润商业楼申请以2016年建筑定额对建筑物建造费用进行评估。本院通过摇珠抽签，委托华联世纪工程咨询股份有限公司中山分公司对上述事项进行鉴定，鉴定结论为“江润商业楼（一、二期）工程鉴定评估总造价为19191016.77元”。本院经过审理后作出（2018）粤2072民初10312号民事判决，海洲村委会与江润公司签订的《古镇镇海洲村委会土地租赁合同》于判决生效之日起解除；江润公司将案涉地块退还给海洲村委会；江润公司向海洲村委会支付起至合同解除之日止的租金及自合同解除之次日起至退还土地之日止的占用费；江润商业楼归海洲村委所有；海洲村委会向江润公司支付17271915.09元补偿款等。江润公司和海洲村委会均就一审判决向中山市中级人民法院提出上诉，中山市中级人民法院作出（2020）粤20民终1770号民事判决书和（2020）粤20民终1770号民事裁定书，其中民事裁定书认为“虽然涉案土地为国有土地，但其地上建筑物并未依法取得建设用地规划许可证和建筑工程规划许可证，涉及违法建筑的处理，属于行政部门的职权，本案涉及的建筑物是否属于非法建筑未经行政主管部门处理，无法确定该建筑物系应予拆除或是整改后补办报建手续，因此，海洲村委会请求将涉案地上建筑物归其所有，应不予受理。……。海洲村委会或江润公司应先向行政主管部门申请处理，在行政主管部门对涉及的地上建筑物进行处理后，可就因履行合同中涉及建筑物及其相关权益而发生的财产纠纷另行协商解决或再向人民法院提起诉讼”，因此裁定驳回了海洲村委会主张江润公司退还其案涉土地及主张案涉土地上建筑物归其所有的起诉、驳回了江润公司主张海洲村委会按建筑物价值返还补偿款的反诉。此后，案外人高某就江润商业楼疑为非法建筑的问题向中山市城市管理和综合执法局进行了举报，中山市城市管理和综合执法局经核查后于作出《关于核查处理江润商业楼疑似违法建设有关情况的回复》，载明“江润公司于2015年11月向海洲村委会租赁位于步头的地块，建设江润商业楼，该建筑未取得《建设工程规划许可证》，属违法建设。目前，我局古镇分局正按照执法程序推进查处工作”。，海洲村委会向江润商业楼租户发出《通知》，通知拟继续使用华光三步头地块的使用人于到海洲村委会签订短期租赁合同等。本院认为，中山市中级人民法院作出的（2020）粤20民终1770号民事裁定书已产生法律效力，其中裁判理由认为“海洲村委会或江润公司应先向行政主管部门申请处理，在行政主管部门对涉及的地上建筑物进行处理后，可就因履行合同中涉及建筑物及其相关权益而发生的财产纠纷另行协商解决或再向人民法院提起诉讼”，该裁决指明了权利救济条件及途径。本案中，中山市城市管理和综合执法局虽然对案外人的举报行为进行了书面答复，但并未对案涉建筑物作出处理，目前尚不能确定案涉建筑物是作为违章建筑拆除还是补办相关手续予以合法化，即不能确定江润公司的实际损失。因此，江润公司主张江润商业楼补偿款，必然涉及对违法建设的建筑物的认定及处理，属于行政部门的职责范围，不属于人民法院民事诉讼的受案范围，应驳回起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条之规定，裁定如下：驳回原告中山市江润市场管理有限公司的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  郭晓琳审判员  陈玉珍审判员  朱 鹏二〇二一年八月十二日书记员  郭伟杰