安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖08民再37号再审申请人（原审原告）：徐茂林，男，1984年2月29日出生，汉族，住安徽省安庆市望江县。委托诉讼代理人：江新树，安徽品仁律师事务所律师。被申请人（原审被告）：安庆市先锋房地产开发有限责任公司,住所地安徽安庆市戏校南路90号，统一社会信用代码91340800711017773U。法定代表人:杨瑞东,该公司执行董事。被申请人（原审被告）：安庆市宝宏房地产开发有限公司,住安徽省安庆市开发区中兴大街107号，统一社会信用代码91340800728535702W。法定代表人：徐基高,该公司执行董事。委托诉讼代理人：李清，安徽安联律师事务所律师。被申请人（原审被告）：安徽至奥城市艺术酒店有限公司,住所地安徽省安庆市宜秀区宝瑞商城三层302室,统一社会信用代码91340811MA2RWD611C。法定代表人：石建玉,该公司执行董事兼总经理。被申请人（原审被告）：安徽至奥房地产营销策划有限公司,住所地安徽省芜湖市弋江区中央城1#楼1106室,统一社会信用代码91340200MA2PHA644U。法定代表人：石建玉,该公司执行董事。再审申请人徐茂林因与被申请人安庆市先锋房地产开发有限责任公司（以下简称先锋房地产公司）、安庆市宝宏房地产开发有限公司（以下简称宝宏房地产公司）、安徽至奥城市艺术酒店有限公司（以下简称至奥艺术酒店）、安徽至奥房地产营销策划有限公司（以下简称至奥房地产营销公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省安庆市宜秀区人民法院（2020）皖0811民初151号民事判决，向本院申请再审。本院于2021年5月25日作出（2021）皖08民申35号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人徐茂林及其委托诉讼代理人江新树，被申请人宝宏房地产公司的委托诉讼代理人李清等到庭参加诉讼。被申请人先锋房地产公司、被申请人至奥艺术酒店、至奥房地产营销公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐茂林申请再审称：一、原一审法院认定案件事实定性错误，致适用法律错误。1、原审法院认定徐茂林与至奥房地产营销公司之间形成了房屋买卖合同关系错误。事实是先锋房地产公司与宝宏房地产公司合伙开发建设“宝瑞商城”房屋，委托至奥房地产营销公司代理房屋销售，涉案商品房买卖合同实际出卖方是开发建设单位先锋房地产公司与宝宏房地产公司，故履行商品房买卖合同权利义务的最终权益归委托方先锋房地产公司与宝宏房地产公司。原审法院认定委托方先锋房地产公司与宝宏房地产公司不承担返还购房款的责任，属责任认定不当，适用法律错误。2、申请人徐茂林系基于先锋房地产公司与宝宏房地产公司向至奥房地产营销公司提供《商品房预售许可证》、售楼部、《宝瑞商城销售定购书》，且是现房销售，才签订《宝瑞商城销售定购书》和支付购房款，故申请人与先锋房地产公司、宝宏房地产公司形成商品房买卖合同关系，至奥房地产营销公司代理行为产生后果和责任应由先锋房地产公司与宝宏房地产公司承担。即本案商品房买卖合同未履行，返还购房款及利息的责任，应由先锋房地产公司与宝宏房地产公司承担。二、原审证据采信错误，导致事实认定不清。1、原审法院认定先锋房地产公司、宝宏房地产公司与至奥房地产营销公司之间形成合法有效委托代理合同关系，代理人至奥房地产营销公司在委托代理范围内的代理行为产生的全部责任应由被代理人先锋房地产公司、宝宏房地产公司承担。两公司明知至奥房地产营销公司不具有代理销售商品房资格，仍进行委托，存在重大违法过错，放任代理人至奥房地产营销公司作出违法代理行为，应承担由此产生的相关责任。2、至奥房地产营销公司没有代理资格，采取欺骗购房人和夸大宣传方式销售房屋，违法收取购房款，至先锋房地产公司不认可商品房买卖代理行为，解除其与至奥房地产营销公司签订的《委托销售总代理合同》，导致本案商品房买卖合同无法继续履行。但由此产生的后续事宜仍应由委托人先锋房地产公司负责解决和处理。申请人徐茂林交纳购房款是在解除《委托销售总代理合同》之前，原审法院认定由于解除合同导致不履行商品房买卖合同，系原审法院认定证据错误，认定事实不清。3、至奥艺术酒店与至奥房地产营销公司的法定代表人和实际控制人均为同一人，两公司财务混同。故至奥艺术酒店与至奥房地产营销公司应向申请人徐茂林共同承担返还购房款和利息的责任，而非原审法院认定的两公司承担连带责任。4、原审法院认为徐茂林在购房时未尽到审查义务，存在一定过错，故购房款相应利息不予支持。该认定错误。在签订购房认购书、交付购房款时，申请人有理由相信至奥房地产营销公司具有开发单位的委托，有权销售商品房，对此申请人无任何过错。另2019年8月21日至奥房地产营销公司下发《退订通知书》明确退还购房款，但至今未退还，违反协议约定，依据相关法律规定，被申请人应承担支付占用购房款期间的按同期贷款利率标准计算的利息。三、有新的证据，足以推翻原审判决。因至奥房地产营销公司代理销售“宝瑞商城”商品房，存在违法欺诈销售行为，先锋房地产公司、宝宏房地产公司与其解除了《委托销售总代理合同》，至“宝瑞商城”商品房买卖合同无法履行，产生大量商品房买卖合同纠纷。与本案类似一案件，即安徽省安庆市中级人民法院（2020）皖08民终1502号民事判决，申请人认为该案件事实认定和法律关系与本案一致，理应判决结果一致。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求：一、撤销安徽省安庆市宜秀区人民法院（2020）皖0811民初151号民事判决；二、依法改判，支持申请人的原审诉讼请求，即判决四被申请人返还购房款6万元及利息；三、原一审、再审诉讼费用由四被申请人负担。宝宏房地产公司辩称：一、徐茂林以被申请人至奥艺术酒店向其开具的《收据》主张其与先锋房地产公司、宝宏房地产公司成立房屋买卖合同关系依据不足；其作为房屋买受人对其购买的房屋未尽合理审查义务，很难构成善意。二、本案一审判决后，徐茂林未提起上诉，亦未提供客观上不能行使上诉权的事实理由，而是直接申请再审，其再审申请应从程序上予以驳回；三、徐茂林申请再审时提供的另案判决书，不属于民事诉讼法第二百条规定的新证据。综上，徐茂林针对宝宏房地产公司的诉求无依据，其在一审判决宣判后，未提起上诉的情况下直接申请再审亦不符合民事诉讼法的规定，请求二审法院予以驳回。先锋房地产公司、至奥艺术酒店、至奥房地产营销公司未进行答辩。徐茂林向一审法院起诉请求：一、四被告共同返还原告已支付的购房款6万元及自支付之日起的利息（其中2万元自2018年11月18日起算、4万元自2018年12月16日起算，按同期银行贷款利率计算至实际清偿至日止）；二、本案诉讼费用由被告担。一审法院认定：2014年1月24日，宝宏房地产公司取得安庆市房地产管理局颁发的宜秀区宝瑞商城1-3幢楼商品房预售许可证。2018年5月26日，先锋房地产公司与至奥房地产营销公司签订一份《委托销售总代理合同》，先锋房地产公司将安庆市宝瑞商城所属全部商铺、写字楼及公寓的销售事宜全权独家委托给至奥房地产营销公司。合同约定，先锋房地产公司委托至奥房地产营销公司总代理本项目的销售事宜，由至奥房地产营销公司全权负责本项目的案场接待与成交的订单、合同的协助签订及销售策略的建议提报工作；本项目销售涉及到的定单、合同等，均由至奥房地产营销公司销售代表与购置方填写，并由先锋房地产公司审核确认加盖先锋房地产公司公章（或合同章）后生效。购置方交付的认筹金由至奥房地产营销公司收取并开具收据，先锋房地产公司与购置方签订《房屋买卖合同》并收到购置方全部款项后向购置方开具正式收据或发票。同时，合同规定了双方权利义务、违约责任等。合同签订后，先锋房地产公司向至奥房地产营销公司提供了房管部门颁发的《商品房预售许可证》，奥房地产营销公司以自己的名义对外销售涉案房产。2018年7月20日，宝宏房地产公司出具一份《授权书》，写明依据《项目合作开发协议》授权先锋房地产公司就“宝瑞商城”开发项目与至奥房地产营销公司签订《房屋销售总代理合同》。2018年11月18日，原告向被告至奥艺术酒店交付购房定金2万元，12月16日，原告以刷卡的方式向被告至奥艺术酒店支付购房款4万元。2018年12月16日至奥艺术酒店出具一张收据，写明金额6万元（11月18日支付定20000元，12月16日支付40000元），收款事由“购宝瑞商城4036室”，加盖至奥艺术酒店财务专用印章。2018年10月22日，宝宏房地产公司向至奥房地产营销公司书面通知，认为至奥房地产营销公司对“宝瑞商城”项目进行市场推广宣传文案有夸大事实和虚假用语，要求至奥房地产营销公司立即停止上述行为，且承担上述行为造成不良后果的法律责任。2019年8月21日，至奥房地产营销公司向徐茂林书面一份《退订通知书》，写明“你购买的安庆市宜秀区房屋，因你公积金不能提取，无法继续履行购买手续，你缴纳的购房款陆万元整将在30个工作日内退还给你，收到房款视为双方合约（《委托经营管理合同》、《订购书》）自行解除，双方互不负”。至奥房地产营销公司未在合同约定期限内完成房屋业绩考核指标，与先锋房地产公司产生纠纷，向安庆市仲裁委员会申请仲裁。2019年9月23日，安庆市仲裁委员会作出裁决书，认定先锋房地产公司未能按合同约定提供测绘单位的预测报告、至奥房地产营销公司未能在规定时间内完成业绩,且未按约定支付保证金，均存在违约行为，裁决解除先锋房地产公司与至奥房地产营销公司签订的《委托销售总代理合同》。至奥艺术酒店收取徐茂林的购房款未缴纳给委托方，擅作他用。徐茂林未能与委托方签订《房屋买卖合同》，故引发诉讼。另查明：2018年12月16日，徐茂林与至奥艺术酒店签订一份《委托经营管理合同》，徐茂林将“宝瑞商城内至奥城市艺术酒店”产权物业（位于安庆市宜秀区）委托奥艺术酒店经营管理，奥艺术酒店根据合同约定向徐茂林支付相应的收益；至奥艺术酒店住所地安徽省安庆市宜秀区宝瑞商城三层302室，股东为石建玉（持股比例99%）、石峰（持股比例1%）,石建玉为法定代表人。至奥房地产营销有限公司住所地安徽省芜湖市弋江区中央城1＃楼1106室，股东为石建玉（持股比例100%），石建玉为法定代表人。一审法院认为：徐茂林与至奥房地产营销公司均自认双方签订了房屋认购书，从退订通知书中也予以佐证，结合系列案件中的《宝瑞商城销售定购书》，认定徐茂林与至奥房地产营销公司之间形成房屋买卖合同关系。至奥房地产营销公司基于其与先锋房地产公司签订的《委托销售总代理合同》而取得销售涉案房屋的权利，现该代理合同已被解除，至奥房地产营销公司与原告房屋买卖合同无法继续履行。至奥艺术酒店与至奥房地产营销公司两公司法定代表人均为同一人石建玉，实际控制人均系石建玉。至奥房地产营销公司未提供其在本地设有从事涉案房屋销售事务办事机构。至奥艺术酒店收取原告购房款，证实奥艺术酒店与至奥房地产营销公司财务混同。因此，奥艺术酒店与至奥房地产营销公司构成人格混同，收取徐茂林购房款，而不能继续履行买卖合同，损害了徐茂林利益，应当承担连带责任。徐茂林要求被告至奥艺术酒店、至奥房地产营销公司返还购房款6万元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。徐茂林与至奥房地产营销公司形成房屋买卖合同关系是基于宝宏房地产公司授权先锋房地产公司代销而与其形成的，现尚无证据证明徐茂林在与至奥房地产营销公司形成房屋买卖合同关系时明知至奥房地产营销公司是基于上述委托代理而与其形成的买卖关系，故不能依据《合同法》第402条认定该房屋买卖合同直接约束宝宏房地产公司，徐茂林要求宝宏房地产公司返还购房款6万元的诉讼请求，于法无据，不予支持。先锋房地产公司就“宝瑞商城”开发项目与至奥房地产营销公司签订《房屋销售总代理合同》，经宝宏房地产公司追认，形成合法有效委托代理合同关系。先锋房地产公司经宝宏房地产公司的授权，与奥房地产营销公司签订代理合同，签订合同事项本身并不违法，原告要求先锋房地产公司返还购房款的诉讼请求，亦于法无据，不予支持。原告在购房时未尽到审查义务，存在一定过错，原告要求被告给付购房款利息的诉讼请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第九条、第一百三十条、第三百九十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、被告安徽至奥房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内向原告徐茂林返还购房款6万元。二、被告安徽至奥城市艺术酒店有限公司对被告安徽至奥房地产营销策划有限公司的上述债务承担连带清偿责任。三、驳回原告徐茂林的其他诉讼请求。一审中，徐茂林所举证据有：1、原告身份证、四被告企业信息查询表复印件各一份。2、收据复印件一份。3、委托经营管理合同复印件一份。4、退订通知书复印件一份。5、商品房销售许可证、行政处罚通报、先锋房地产公司、至奥房地产营销公司签署的协议（第一页）、房屋附属协议、告知书副本、授权书复印件各一份。6、手机银行转账截图。7、宝瑞商城的宣称页复印件。8、同系列案件中被告至奥房地产营销公司盖章的签约单、退订通知书、定金收条、宝瑞商城销售订购书、被告至奥艺术酒店盖章的收据、委托经营管理合同复印件各一份。先锋房地产公司所举证据有：1、营业执照、安庆市商品房预售许可证复印件各一份。2、《委托销售总代理合同》、《通知》、《告知书》、承诺书复印件各一份。3、安庆市仲裁委员会宜仲裁【2019】11号《裁决书》复印件一份。宝宏房地产公司所举证据有：营业执照复印件一份、法人代表身份证明书一份。至奥房地产营销公司所举证据有：1、至奥房地产营销公司、至奥艺术酒店营业执照复印件各一份。2、《委托销售总代理合同》复印件一份。3、安庆仲裁委仲裁[2019]11号裁决书复印件一份。至奥艺术酒店未举证。再审中，双方当事人对上述证据无新的质证意见。再审对一审采信的证据予以确认。徐茂林另举证据有：1、安徽省安庆市中级人民法院（2020）皖08民终1502号民事判决书。2、安徽省安庆市中级人民法院（2020）皖08民终1502号案中的相关证据，即对石李亮、石建玉、闵旭青、徐基高、杨瑞东、胡梅梅的询问笔录；宝宏房地产公司与先锋房地产公司《项目合作开发协议书》；宝宏房地产公司出具的《报告》；至奥房地产营销公司出具的《承诺书》。宝宏房地产公司未举证。经庭审质证，宝宏房地产公司对徐茂林所举证据的真实性无异议，但认为与本案无关联，不能达到其证据目的。对此，徐茂林所举证据本身真实，与本案相关联，可予采信。根据所采信的证据，并结合当事人陈述及庭审诉辩意见，再审对一审查明的事实予以确认。本院再审认为，本案争议的焦点：一、涉案房屋买卖合同是否成立？二、徐茂林6万元被占用期间的利息损失是否应予以支持？三、先锋房地产公司、宝宏房地产公司应否就至奥房地产营销公司的涉案房屋认购违约行为承担连带责任？围绕争议焦点，评判如下：关于焦点一，根据《城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》规定，商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。经查，徐茂林与“宝瑞商城”的开发商先锋房地产公司、宝宏房地产公司并未就“宝瑞商城”的涉案房屋订立房屋买卖合同。故双方之间不成立涉案房屋买卖合同法律关系。关于焦点二，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。即认购书属于房屋买卖合同的预约合同，与买卖合同之间是预约与本约的关系。预约合同是单独发生法律效力的合同。预约合同订立后，预约双方须依诚信原则进行磋商，除不可归责于双方的事由外，应当缔结本约，否则应承担违约责任。经查，至奥房地产营销公司受先锋房地产公司、宝宏房地产公司委托对外销售“宝瑞商城”房屋。再审申请人徐茂林依据至奥房地产营销公司对外公开发布的《宝瑞商城销售定购书》先后向至奥艺术酒店交付购房定金2万元及购房款4万元，至奥艺术酒店向其开具了收款收据，因至奥艺术酒店与至奥房地产营销公司存在人格混同，故该购房款应视为至奥艺术酒店与至奥房地产开发公司共同收取。由此双方形成认购涉案房屋买卖的预约合同法律关系。现因至奥房地产营销公司违规销售，至徐茂林未能与先锋房地产公司、宝宏房地产公司签订涉案《房屋买卖合同》，至奥房地产营销公司对此存在违约行为，根据合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故至奥房地产营销公司与至奥艺术酒店应共同承担返还徐茂林的购房款,赔偿因资金被占用所受的损失。关于焦点三，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，案涉房产系先锋房地产公司与宝宏房地产公司合作开发。先锋房地产公司与至奥房地产营销公司签订了《委托销售总代理合同》，并向至奥房地产营销公司提供了《商品房预售许可证》、售楼部《宝瑞商城销售定购书》上盖章的公司类型为房地产营销策划，可认定徐茂林在交付涉案房屋认购定金时知晓至奥房地产营销公司代理销售涉案房屋，且先锋房地产公司与宝宏房地产公司未提供充分证据证明《宝瑞商城销售定购书》只约束至奥房地产营销公司与徐茂林，故先锋房地产公司与宝宏房地产公司应依法承担至奥房地产营销公司在委托代理期限内销售行为所产生的法律后果。《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定，代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。现至奥房地产营销公司销售涉案商品房，存在虚假宣传，返本销售等违规销售行为，作为委托方的先锋房地产公司与宝宏房地产公司对此违规销售行为缺乏监督管理和采取有效措施予以及时制止，依法应承担连带责任。即因涉案房屋买卖合同未签订，购房款的实际收取方至奥艺术酒店、至奥房地产营销公司应返还该购房款，作为涉案房屋销售的委托方先锋房地产公司、宝宏房地产公司应就该购房款的返还及赔偿购房款资金被占用的损失承担连带清偿责任。综上所述，徐茂林的再审请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，判决如下：一、撤销安徽省安庆市宜秀区人民法院（2020）皖0811民初151号民事判决；二、安徽至奥城市艺术酒店有限公司、安徽至奥房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内共同返还徐茂森购房款6万元及相应利息。（利息自2020年1月3日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）三、安庆市先锋房地产开发有限责任公司、安庆市宝宏房地产开发有限公司共同对上述债务承担连带清偿责任。四、驳回徐茂林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费650无，由安徽至奥城市艺术酒店有限公司、安徽至奥房地产营销策划有限公司共同负担；再审案件受理费1300元，由安徽至奥城市艺术酒店有限公司、安徽至奥房地产营销策划有限公司共同负担650元，安庆市先锋房地产开发有限责任公司、安庆市宝宏房地产开发有限公司共同负担650元。本判决为终审判决。审 判 长  陆 舫审 判 员  胡少斌审 判 员  丁绍福二〇二一年八月十八日法官助理  叶 萍书 记 员  肖蓉蓉附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖08民再37号再审申请人（原审原告）：徐茂林，男，1984年2月29日出生，汉族，住安徽省安庆市望江县。委托诉讼代理人：江新树，安徽品仁律师事务所律师。被申请人（原审被告）：安庆市先锋房地产开发有限责任公司,住所地安徽安庆市戏校南路90号，统一社会信用代码91340800711017773U。法定代表人:杨瑞东,该公司执行董事。被申请人（原审被告）：安庆市宝宏房地产开发有限公司,住安徽省安庆市开发区中兴大街107号，统一社会信用代码91340800728535702W。法定代表人：徐基高,该公司执行董事。委托诉讼代理人：李清，安徽安联律师事务所律师。被申请人（原审被告）：安徽至奥城市艺术酒店有限公司,住所地安徽省安庆市宜秀区宝瑞商城三层302室,统一社会信用代码91340811MA2RWD611C。法定代表人：石建玉,该公司执行董事兼总经理。被申请人（原审被告）：安徽至奥房地产营销策划有限公司,住所地安徽省芜湖市弋江区中央城1#楼1106室,统一社会信用代码91340200MA2PHA644U。法定代表人：石建玉,该公司执行董事。再审申请人徐茂林因与被申请人安庆市先锋房地产开发有限责任公司（以下简称先锋房地产公司）、安庆市宝宏房地产开发有限公司（以下简称宝宏房地产公司）、安徽至奥城市艺术酒店有限公司（以下简称至奥艺术酒店）、安徽至奥房地产营销策划有限公司（以下简称至奥房地产营销公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省安庆市宜秀区人民法院（2020）皖0811民初151号民事判决，向本院申请再审。本院于2021年5月25日作出（2021）皖08民申35号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人徐茂林及其委托诉讼代理人江新树，被申请人宝宏房地产公司的委托诉讼代理人李清等到庭参加诉讼。被申请人先锋房地产公司、被申请人至奥艺术酒店、至奥房地产营销公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐茂林申请再审称：一、原一审法院认定案件事实定性错误，致适用法律错误。1、原审法院认定徐茂林与至奥房地产营销公司之间形成了房屋买卖合同关系错误。事实是先锋房地产公司与宝宏房地产公司合伙开发建设“宝瑞商城”房屋，委托至奥房地产营销公司代理房屋销售，涉案商品房买卖合同实际出卖方是开发建设单位先锋房地产公司与宝宏房地产公司，故履行商品房买卖合同权利义务的最终权益归委托方先锋房地产公司与宝宏房地产公司。原审法院认定委托方先锋房地产公司与宝宏房地产公司不承担返还购房款的责任，属责任认定不当，适用法律错误。2、申请人徐茂林系基于先锋房地产公司与宝宏房地产公司向至奥房地产营销公司提供《商品房预售许可证》、售楼部、《宝瑞商城销售定购书》，且是现房销售，才签订《宝瑞商城销售定购书》和支付购房款，故申请人与先锋房地产公司、宝宏房地产公司形成商品房买卖合同关系，至奥房地产营销公司代理行为产生后果和责任应由先锋房地产公司与宝宏房地产公司承担。即本案商品房买卖合同未履行，返还购房款及利息的责任，应由先锋房地产公司与宝宏房地产公司承担。二、原审证据采信错误，导致事实认定不清。1、原审法院认定先锋房地产公司、宝宏房地产公司与至奥房地产营销公司之间形成合法有效委托代理合同关系，代理人至奥房地产营销公司在委托代理范围内的代理行为产生的全部责任应由被代理人先锋房地产公司、宝宏房地产公司承担。两公司明知至奥房地产营销公司不具有代理销售商品房资格，仍进行委托，存在重大违法过错，放任代理人至奥房地产营销公司作出违法代理行为，应承担由此产生的相关责任。2、至奥房地产营销公司没有代理资格，采取欺骗购房人和夸大宣传方式销售房屋，违法收取购房款，至先锋房地产公司不认可商品房买卖代理行为，解除其与至奥房地产营销公司签订的《委托销售总代理合同》，导致本案商品房买卖合同无法继续履行。但由此产生的后续事宜仍应由委托人先锋房地产公司负责解决和处理。申请人徐茂林交纳购房款是在解除《委托销售总代理合同》之前，原审法院认定由于解除合同导致不履行商品房买卖合同，系原审法院认定证据错误，认定事实不清。3、至奥艺术酒店与至奥房地产营销公司的法定代表人和实际控制人均为同一人，两公司财务混同。故至奥艺术酒店与至奥房地产营销公司应向申请人徐茂林共同承担返还购房款和利息的责任，而非原审法院认定的两公司承担连带责任。4、原审法院认为徐茂林在购房时未尽到审查义务，存在一定过错，故购房款相应利息不予支持。该认定错误。在签订购房认购书、交付购房款时，申请人有理由相信至奥房地产营销公司具有开发单位的委托，有权销售商品房，对此申请人无任何过错。另2019年8月21日至奥房地产营销公司下发《退订通知书》明确退还购房款，但至今未退还，违反协议约定，依据相关法律规定，被申请人应承担支付占用购房款期间的按同期贷款利率标准计算的利息。三、有新的证据，足以推翻原审判决。因至奥房地产营销公司代理销售“宝瑞商城”商品房，存在违法欺诈销售行为，先锋房地产公司、宝宏房地产公司与其解除了《委托销售总代理合同》，至“宝瑞商城”商品房买卖合同无法履行，产生大量商品房买卖合同纠纷。与本案类似一案件，即安徽省安庆市中级人民法院（2020）皖08民终1502号民事判决，申请人认为该案件事实认定和法律关系与本案一致，理应判决结果一致。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求：一、撤销安徽省安庆市宜秀区人民法院（2020）皖0811民初151号民事判决；二、依法改判，支持申请人的原审诉讼请求，即判决四被申请人返还购房款6万元及利息；三、原一审、再审诉讼费用由四被申请人负担。宝宏房地产公司辩称：一、徐茂林以被申请人至奥艺术酒店向其开具的《收据》主张其与先锋房地产公司、宝宏房地产公司成立房屋买卖合同关系依据不足；其作为房屋买受人对其购买的房屋未尽合理审查义务，很难构成善意。二、本案一审判决后，徐茂林未提起上诉，亦未提供客观上不能行使上诉权的事实理由，而是直接申请再审，其再审申请应从程序上予以驳回；三、徐茂林申请再审时提供的另案判决书，不属于民事诉讼法第二百条规定的新证据。综上，徐茂林针对宝宏房地产公司的诉求无依据，其在一审判决宣判后，未提起上诉的情况下直接申请再审亦不符合民事诉讼法的规定，请求二审法院予以驳回。先锋房地产公司、至奥艺术酒店、至奥房地产营销公司未进行答辩。徐茂林向一审法院起诉请求：一、四被告共同返还原告已支付的购房款6万元及自支付之日起的利息（其中2万元自2018年11月18日起算、4万元自2018年12月16日起算，按同期银行贷款利率计算至实际清偿至日止）；二、本案诉讼费用由被告担。一审法院认定：2014年1月24日，宝宏房地产公司取得安庆市房地产管理局颁发的宜秀区宝瑞商城1-3幢楼商品房预售许可证。2018年5月26日，先锋房地产公司与至奥房地产营销公司签订一份《委托销售总代理合同》，先锋房地产公司将安庆市宝瑞商城所属全部商铺、写字楼及公寓的销售事宜全权独家委托给至奥房地产营销公司。合同约定，先锋房地产公司委托至奥房地产营销公司总代理本项目的销售事宜，由至奥房地产营销公司全权负责本项目的案场接待与成交的订单、合同的协助签订及销售策略的建议提报工作；本项目销售涉及到的定单、合同等，均由至奥房地产营销公司销售代表与购置方填写，并由先锋房地产公司审核确认加盖先锋房地产公司公章（或合同章）后生效。购置方交付的认筹金由至奥房地产营销公司收取并开具收据，先锋房地产公司与购置方签订《房屋买卖合同》并收到购置方全部款项后向购置方开具正式收据或发票。同时，合同规定了双方权利义务、违约责任等。合同签订后，先锋房地产公司向至奥房地产营销公司提供了房管部门颁发的《商品房预售许可证》，奥房地产营销公司以自己的名义对外销售涉案房产。2018年7月20日，宝宏房地产公司出具一份《授权书》，写明依据《项目合作开发协议》授权先锋房地产公司就“宝瑞商城”开发项目与至奥房地产营销公司签订《房屋销售总代理合同》。2018年11月18日，原告向被告至奥艺术酒店交付购房定金2万元，12月16日，原告以刷卡的方式向被告至奥艺术酒店支付购房款4万元。2018年12月16日至奥艺术酒店出具一张收据，写明金额6万元（11月18日支付定20000元，12月16日支付40000元），收款事由“购宝瑞商城4036室”，加盖至奥艺术酒店财务专用印章。2018年10月22日，宝宏房地产公司向至奥房地产营销公司书面通知，认为至奥房地产营销公司对“宝瑞商城”项目进行市场推广宣传文案有夸大事实和虚假用语，要求至奥房地产营销公司立即停止上述行为，且承担上述行为造成不良后果的法律责任。2019年8月21日，至奥房地产营销公司向徐茂林书面一份《退订通知书》，写明“你购买的安庆市宜秀区房屋，因你公积金不能提取，无法继续履行购买手续，你缴纳的购房款陆万元整将在30个工作日内退还给你，收到房款视为双方合约（《委托经营管理合同》、《订购书》）自行解除，双方互不负”。至奥房地产营销公司未在合同约定期限内完成房屋业绩考核指标，与先锋房地产公司产生纠纷，向安庆市仲裁委员会申请仲裁。2019年9月23日，安庆市仲裁委员会作出裁决书，认定先锋房地产公司未能按合同约定提供测绘单位的预测报告、至奥房地产营销公司未能在规定时间内完成业绩,且未按约定支付保证金，均存在违约行为，裁决解除先锋房地产公司与至奥房地产营销公司签订的《委托销售总代理合同》。至奥艺术酒店收取徐茂林的购房款未缴纳给委托方，擅作他用。徐茂林未能与委托方签订《房屋买卖合同》，故引发诉讼。另查明：2018年12月16日，徐茂林与至奥艺术酒店签订一份《委托经营管理合同》，徐茂林将“宝瑞商城内至奥城市艺术酒店”产权物业（位于安庆市宜秀区）委托奥艺术酒店经营管理，奥艺术酒店根据合同约定向徐茂林支付相应的收益；至奥艺术酒店住所地安徽省安庆市宜秀区宝瑞商城三层302室，股东为石建玉（持股比例99%）、石峰（持股比例1%）,石建玉为法定代表人。至奥房地产营销有限公司住所地安徽省芜湖市弋江区中央城1＃楼1106室，股东为石建玉（持股比例100%），石建玉为法定代表人。一审法院认为：徐茂林与至奥房地产营销公司均自认双方签订了房屋认购书，从退订通知书中也予以佐证，结合系列案件中的《宝瑞商城销售定购书》，认定徐茂林与至奥房地产营销公司之间形成房屋买卖合同关系。至奥房地产营销公司基于其与先锋房地产公司签订的《委托销售总代理合同》而取得销售涉案房屋的权利，现该代理合同已被解除，至奥房地产营销公司与原告房屋买卖合同无法继续履行。至奥艺术酒店与至奥房地产营销公司两公司法定代表人均为同一人石建玉，实际控制人均系石建玉。至奥房地产营销公司未提供其在本地设有从事涉案房屋销售事务办事机构。至奥艺术酒店收取原告购房款，证实奥艺术酒店与至奥房地产营销公司财务混同。因此，奥艺术酒店与至奥房地产营销公司构成人格混同，收取徐茂林购房款，而不能继续履行买卖合同，损害了徐茂林利益，应当承担连带责任。徐茂林要求被告至奥艺术酒店、至奥房地产营销公司返还购房款6万元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。徐茂林与至奥房地产营销公司形成房屋买卖合同关系是基于宝宏房地产公司授权先锋房地产公司代销而与其形成的，现尚无证据证明徐茂林在与至奥房地产营销公司形成房屋买卖合同关系时明知至奥房地产营销公司是基于上述委托代理而与其形成的买卖关系，故不能依据《合同法》第402条认定该房屋买卖合同直接约束宝宏房地产公司，徐茂林要求宝宏房地产公司返还购房款6万元的诉讼请求，于法无据，不予支持。先锋房地产公司就“宝瑞商城”开发项目与至奥房地产营销公司签订《房屋销售总代理合同》，经宝宏房地产公司追认，形成合法有效委托代理合同关系。先锋房地产公司经宝宏房地产公司的授权，与奥房地产营销公司签订代理合同，签订合同事项本身并不违法，原告要求先锋房地产公司返还购房款的诉讼请求，亦于法无据，不予支持。原告在购房时未尽到审查义务，存在一定过错，原告要求被告给付购房款利息的诉讼请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第九条、第一百三十条、第三百九十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、被告安徽至奥房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内向原告徐茂林返还购房款6万元。二、被告安徽至奥城市艺术酒店有限公司对被告安徽至奥房地产营销策划有限公司的上述债务承担连带清偿责任。三、驳回原告徐茂林的其他诉讼请求。一审中，徐茂林所举证据有：1、原告身份证、四被告企业信息查询表复印件各一份。2、收据复印件一份。3、委托经营管理合同复印件一份。4、退订通知书复印件一份。5、商品房销售许可证、行政处罚通报、先锋房地产公司、至奥房地产营销公司签署的协议（第一页）、房屋附属协议、告知书副本、授权书复印件各一份。6、手机银行转账截图。7、宝瑞商城的宣称页复印件。8、同系列案件中被告至奥房地产营销公司盖章的签约单、退订通知书、定金收条、宝瑞商城销售订购书、被告至奥艺术酒店盖章的收据、委托经营管理合同复印件各一份。先锋房地产公司所举证据有：1、营业执照、安庆市商品房预售许可证复印件各一份。2、《委托销售总代理合同》、《通知》、《告知书》、承诺书复印件各一份。3、安庆市仲裁委员会宜仲裁【2019】11号《裁决书》复印件一份。宝宏房地产公司所举证据有：营业执照复印件一份、法人代表身份证明书一份。至奥房地产营销公司所举证据有：1、至奥房地产营销公司、至奥艺术酒店营业执照复印件各一份。2、《委托销售总代理合同》复印件一份。3、安庆仲裁委仲裁[2019]11号裁决书复印件一份。至奥艺术酒店未举证。再审中，双方当事人对上述证据无新的质证意见。再审对一审采信的证据予以确认。徐茂林另举证据有：1、安徽省安庆市中级人民法院（2020）皖08民终1502号民事判决书。2、安徽省安庆市中级人民法院（2020）皖08民终1502号案中的相关证据，即对石李亮、石建玉、闵旭青、徐基高、杨瑞东、胡梅梅的询问笔录；宝宏房地产公司与先锋房地产公司《项目合作开发协议书》；宝宏房地产公司出具的《报告》；至奥房地产营销公司出具的《承诺书》。宝宏房地产公司未举证。经庭审质证，宝宏房地产公司对徐茂林所举证据的真实性无异议，但认为与本案无关联，不能达到其证据目的。对此，徐茂林所举证据本身真实，与本案相关联，可予采信。根据所采信的证据，并结合当事人陈述及庭审诉辩意见，再审对一审查明的事实予以确认。本院再审认为，本案争议的焦点：一、涉案房屋买卖合同是否成立？二、徐茂林6万元被占用期间的利息损失是否应予以支持？三、先锋房地产公司、宝宏房地产公司应否就至奥房地产营销公司的涉案房屋认购违约行为承担连带责任？围绕争议焦点，评判如下：关于焦点一，根据《城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》规定，商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。经查，徐茂林与“宝瑞商城”的开发商先锋房地产公司、宝宏房地产公司并未就“宝瑞商城”的涉案房屋订立房屋买卖合同。故双方之间不成立涉案房屋买卖合同法律关系。关于焦点二，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。即认购书属于房屋买卖合同的预约合同，与买卖合同之间是预约与本约的关系。预约合同是单独发生法律效力的合同。预约合同订立后，预约双方须依诚信原则进行磋商，除不可归责于双方的事由外，应当缔结本约，否则应承担违约责任。经查，至奥房地产营销公司受先锋房地产公司、宝宏房地产公司委托对外销售“宝瑞商城”房屋。再审申请人徐茂林依据至奥房地产营销公司对外公开发布的《宝瑞商城销售定购书》先后向至奥艺术酒店交付购房定金2万元及购房款4万元，至奥艺术酒店向其开具了收款收据，因至奥艺术酒店与至奥房地产营销公司存在人格混同，故该购房款应视为至奥艺术酒店与至奥房地产开发公司共同收取。由此双方形成认购涉案房屋买卖的预约合同法律关系。现因至奥房地产营销公司违规销售，至徐茂林未能与先锋房地产公司、宝宏房地产公司签订涉案《房屋买卖合同》，至奥房地产营销公司对此存在违约行为，根据合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故至奥房地产营销公司与至奥艺术酒店应共同承担返还徐茂林的购房款,赔偿因资金被占用所受的损失。关于焦点三，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，案涉房产系先锋房地产公司与宝宏房地产公司合作开发。先锋房地产公司与至奥房地产营销公司签订了《委托销售总代理合同》，并向至奥房地产营销公司提供了《商品房预售许可证》、售楼部《宝瑞商城销售定购书》上盖章的公司类型为房地产营销策划，可认定徐茂林在交付涉案房屋认购定金时知晓至奥房地产营销公司代理销售涉案房屋，且先锋房地产公司与宝宏房地产公司未提供充分证据证明《宝瑞商城销售定购书》只约束至奥房地产营销公司与徐茂林，故先锋房地产公司与宝宏房地产公司应依法承担至奥房地产营销公司在委托代理期限内销售行为所产生的法律后果。《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定，代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。现至奥房地产营销公司销售涉案商品房，存在虚假宣传，返本销售等违规销售行为，作为委托方的先锋房地产公司与宝宏房地产公司对此违规销售行为缺乏监督管理和采取有效措施予以及时制止，依法应承担连带责任。即因涉案房屋买卖合同未签订，购房款的实际收取方至奥艺术酒店、至奥房地产营销公司应返还该购房款，作为涉案房屋销售的委托方先锋房地产公司、宝宏房地产公司应就该购房款的返还及赔偿购房款资金被占用的损失承担连带清偿责任。综上所述，徐茂林的再审请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，判决如下：一、撤销安徽省安庆市宜秀区人民法院（2020）皖0811民初151号民事判决；二、安徽至奥城市艺术酒店有限公司、安徽至奥房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内共同返还徐茂森购房款6万元及相应利息。（利息自2020年1月3日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）三、安庆市先锋房地产开发有限责任公司、安庆市宝宏房地产开发有限公司共同对上述债务承担连带清偿责任。四、驳回徐茂林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费650无，由安徽至奥城市艺术酒店有限公司、安徽至奥房地产营销策划有限公司共同负担；再审案件受理费1300元，由安徽至奥城市艺术酒店有限公司、安徽至奥房地产营销策划有限公司共同负担650元，安庆市先锋房地产开发有限责任公司、安庆市宝宏房地产开发有限公司共同负担650元。本判决为终审判决。审 判 长  陆 舫审 判 员  胡少斌审 判 员  丁绍福二〇二一年八月十八日法官助理  叶 萍书 记 员  肖蓉蓉附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。