福建省福安市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0981民初4786号原告：福安市嘉盛物业管理有限公司，住所地福建省福安市城南南郊南山下（旅游停车场内）。法定代表人：高希军，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑惠坤，福建正联律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑婉颖，福建正联律师事务所律师。被告：章文华，男，1992年10月28日出生，汉族，住福建省福安市。被告：陈蕊，女，1994年2月10日出生，汉族，住福建省福安市。原告福安市嘉盛物业管理有限公司（以下简称嘉盛物业）与被告章文华、陈蕊物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年8月19日公开开庭进行审理。原告嘉盛物业的委托诉讼代理人郑婉颖到庭参加诉讼，被告章文华、陈蕊经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉盛物业向本院提出诉讼请求：1.章文华、陈蕊向嘉盛物业支付2019年2月1日至2019年10月31日期间的物业服务费933.87元，违约金280.16元，共计1214.03元；2.章文华、陈蕊赔偿嘉盛物业为实现上述债权可能支付的公告费等其他费用。在诉讼过程中，嘉盛物业变更第一项诉讼请求为：章文华、陈蕊向嘉盛物业支付2019年2月1日至2019年10月31日期间的物业服务费933.87元；并放弃第二项诉讼请求。事实和理由：2013年嘉盛物业与福安市金鼎观湖房地产开发有限公司签订《福安市“金鼎观湖”前期物业服务合同》，合同第二条约定合同期限5年，从2013年至2018年，因合同签订日期为2013年7月3日，因此合同到期日为2018年7月3日。在合同到期后，因业委会未成立，嘉盛物业虽未与开发商续签合同，但依然在为章文华、陈蕊提供物业服务，符合《民法典》第948条不定期物业合同的规定。2019年9月份，金鼎观湖业主委员会成立，嘉盛物业未与其续签物业服务合同，至2019年11月嘉盛物业停止对金鼎观湖小区的物业服务。在物业合同履行期限内和不定期物业合同关系期间，嘉盛物业依约为包括章文华、陈蕊在内的所有“金鼎观湖小区”业主提供物业服务，履行了物业服务合同的义务，而章文华、陈蕊却以种种理由拖欠2019年2月1日起至2019年10月31日止的物业服务费。嘉盛物业多次催缴无果，遂提出如上诉讼请求。章文华、陈蕊未作答辩。本院经审理认定事实如下：1.2013年7月3日，福安市金鼎湖房地产开发有限公司（甲方）与嘉盛物业（乙方）签订了《福安市“金鼎观湖”前期物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），合同约定：由嘉盛物业为金鼎观湖小区内全体业主提供前期物业服务；本合同期限为5年，在合同期满前6个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业；物业服务费按建筑面积计算（本收费标准【不含公共水电分摊费、电梯运行维护费】）：高层住宅1.1元/月·平方米。嘉盛物业据此为金鼎观湖小区提供物业服务。2.章文华、陈蕊系福安市金鼎观湖小区X幢X层XX号房的业主，该套房屋建筑面积为94.33平方米，每月应缴纳的物业服务费为103.763元（1.1元/平方米×94.33平方米）。2019年2月1日至2019年10月31日期间，章文华、陈蕊共计9个月未交纳物业服务费，结欠嘉盛物业物业服务费933.87元（103.763元/月×9月）。嘉盛物业于2020年8月3日向章文华邮寄律师函要求章文华在收到律师函之日起7日内缴纳拖欠的物业服务费等费用，章文华于2020年8月6日签收该律师函，但至今仍未缴纳拖欠的物业服务费。嘉盛物业遂诉至本院，提出上述诉讼请求。上述事实，有嘉盛物业的庭审陈述及其提交的证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案嘉盛物业提供物业服务的事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”福安市金鼎湖房地产开发有限公司与嘉盛物业签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对福安市金鼎观湖小区的所有业主均具有约束力。《物业服务合同》于2018年期满后，嘉盛物业虽未续签合同但继续依合同为金鼎观湖小区提供物业服务至2019年10月，故在此期间《物业服务合同》继续有效。在嘉盛物业为金鼎观湖小区提供物业服务期间，章文华、陈蕊作为该小区的业主，接受了嘉盛物业提供的物业服务，应当按照约定支付物业服务费。因此，嘉盛物业要求章文华、陈蕊支付2019年2月1日至2019年10月31日期间未缴纳的物业服务费933.87元，于法有据，本院予以支持。章文华、陈蕊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条规定，判决如下：章文华、陈蕊应于本判决生效之日起十日内向福安市嘉盛物业管理有限公司支付自2019年2月1日起至2019年10月31日止的物业服务费933.87元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。案件受理费50元，减半收取计25元，由章文华、陈蕊共同负担。本判决为终审判决。审 判 员  姜 玟二〇二一年八月二十四日法官助理  缪玮婷书 记 员  陈凯娜附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（一）买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷；（二）身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、扶养费纠纷；（三）责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷；（四）供用水、电、气、热力合同纠纷；（五）银行卡纠纷；（六）劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷；（七）劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷；（八）物业、电信等服务合同纠纷；（九）其他金钱给付纠纷。