广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1323民初4142号原告：邓小林，男，1975年12月8日出生，汉族，户籍住址重庆市奉节县。委托诉讼代理人：徐达峰，广东扬鼎律师事务所律师。被告：惠东县吉隆新顺兴隆鞋材店，经营场所惠东县吉隆镇文明XXXX，统一社会信用代码924413XXXX。经营者：叶炳枝，男，1974年10月1日出生，汉族，户籍住址广东省海丰县。委托诉讼代理人：张斗辉，男，1970年3月24日出生，汉族，户籍住址广东省惠东县。第三人：惠东县吉隆金马鞋厂，经营场所惠东县吉隆镇文明四路一巷1号，统一社会信用代码441323600137074。经营者：郭灶维，男，1978年6月8日出生，汉族，户籍住址广东省惠东县。第三人：郭灶维，男，1978年6月8日出生，汉族，户籍住址广东省惠东县。原告邓小林与被告惠东县吉隆新顺兴隆鞋材店、第三人惠东县吉隆金马鞋厂、郭灶维案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年5月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓小林及其委托诉讼代理人徐达峰、被告委托诉讼代理人张斗辉、第三人郭灶维（第三人惠东县吉隆金马鞋厂经营者）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓小林向本院提出诉讼请求：1、判令立即排除对原告购买的位于惠东县的强制执行，并解除查封和停止拍卖；2、确认原告与第三人郭灶维为上述房屋买卖于2016年11月1日达成的《协议书》有效，惠东县归原告所有；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年，原告欲购买房产，经房产中介人员成某介绍与第三人郭灶维认识，准备购买第三人郭灶维位于惠东县的房屋，在房产中介人员成某的极力促成下，原告与第三人郭灶维于2016年11月1日签订《协议书》，约定原告以44.5万元购买被告位于惠东县的房屋，先支付28万元，余款等房产证办到原告名下后付清。同日，房产中介人员成某向原告出具一份《协议书》，约定在合法合规手续齐全的情况下以3万元的价格为原告办理房屋过户手续。上述协议签订后，原告于2016年11月1日将28万元分别打入第三人郭灶维指定的房产中介人员成某和谢灶好银行账户中。之后，原告与第三人郭灶维、房产中介人员成某三人一同到惠东县吉隆房管所办理过户登记时，房管所工作人员口头告知三人，基于惠东县项目的历史原因，该房屋所属楼范围超出国土使用权证的发证界线，无法出具不动产权籍调查成果，以至于无法办理转移登记。因转让房屋无法办理过户，房管所工作人员和成某建议原告可以与第三人郭灶维签订借款抵押合同，就房屋转让款44.5万元对转让房屋设立抵押权，从而保障原告的合法权益，未支付的剩余房款在可以办理过户登记的时候再付给第三人，原告无奈只能照其所说，与第三人郭灶维于2016年12月13日签订了《借款抵押合同》，并交由房产中介人员成某于2016年12月26日办理抵押登记。在办理抵押登记后，第三人郭灶维便将转让房屋交付给原告使用，原告在对房屋进行装修后，便搬入居住至今。2017年开始，原告等人一直有向政府相关管理部门信访，请求解决“吉隆御景花园”小区的房屋过户问题，但一直未能办理过户。被告与第三人买卖合同纠纷一案，贵院作出（2019）粤1323民初898号民事判决书，被告后依法向贵院申请执行【案号：（2020）粤1323执5号】，贵院在执行（2020）粤1323执5号执行过程中，查封拍卖位于惠东县的房屋。原告于2020年8月6日对该案执行标的提出书面异议，并提供《协议书》、不动产登记等证据，要求停止拍卖、解除查封案涉房屋。贵院受理审查后，出具（2020）粤1323执异50号执行裁定书，驳回原告的异议请求，并告知原告可另行提起诉讼。原告认为，原告已购买了第三人郭灶维名下位于惠东县的房屋，并以支付部分购房款，该房屋应当排除执行。首先，原告与第三人郭灶维于2016年11月1日就其位于惠东县的房屋买卖签订《协议书》，该协议书是双方的真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效；其次，第三人郭灶维已于2016年12月将该房屋交付给原告使用，原告占用使用至今，即原告在贵院查封之前已经合法占有该房屋；再者，原告已按照协议约定支付了大部分房屋转让款，若贵院对剩余款项有交付要求，原告愿意按照贵院要求支付剩余款项；最重要的是，转让房屋未能办理过户登记，是由于惠东县项目的历史原因，转让房屋所属的该幢中高层房屋超出国土使用权证的发证界线，无法出具不动产权籍调查成果，以至于无法办理转移登记，而非因原告自身原因未能办理登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告向第三人郭灶维购买的位于惠东县的房屋，应当排除执行，贵院应当停止拍卖和解除查封该房屋。综上所述，原告与第三人郭灶维在贵院查封惠东县前已签订有效的买卖协议，支付了大部分购房款，并合法的占有使用了该房屋，未办理过户登记是因为房屋所在小区在建设时遗留的历史问题，而非原告本身过错，因此贵院在（2020）粤1323执异50号执行裁定书上裁定驳回原告异议请求是错误的，并严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，现依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法裁判，判如所请。被告惠东县吉隆新顺兴隆鞋材店答辩称：1、被告没有参与土地买卖。2、原告也没有提供证据证明与案外人第三人有买卖土地转移转账的行为。3、原告与第三人没有证据证明有去过房管局办理房屋过户的手续。4、我们也了解到惠东县人民法院2012年3月14日、19日作出了执行裁定书驳回案外人邓小林的异议请求，同时也作出了审查，2021粤1323执异50号记载得很清楚，证明原告与第三人没有买卖行为的事实，只是说明第三人郭灶维只存在这个借款的抵押交易事实。他们双方也没有到房管局办理过户手续的依据。第三人惠东县吉隆金马鞋厂、郭灶维答辩称：我的意见基本上与2021年3月19日裁定书一致,写明我们存在借贷关系，我们也没有去办过户手续，只是2016年的时候，办理抵押，裁定书第四页最后两句话表述“综上，……”不属实。起诉状写的内容有误，到吉隆房管所办理抵押登记只有邓小林和我、郑崇虎三个人，成某没有跟我们去。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、原告身份证；2、个体户机读档案登记资料；3、个体户机读档案登记资料；4、身份证；5、协议书；6、农业银行账户或其交易明细清单；7、惠东县自然资源局关于申请书的回复；8、2019年第17次惠东县自然资源局业务会审会议审议议题一览表；9、水表用水明细表；10、电费清单；11、房屋装修照片；12、借款抵押合同；13、房地产权证；14、不动产登记证明；15、（2020）粤1323执异50号执行裁定书。本案审理期间，原告申请成某出庭作证。本院依法组织双方进行证据交换和质证。本院根据原、被告的证据及原、被告的陈述对本案的事实认定如下：2016年11月1日，第三人郭灶维及案外人邱智好出具一份《协议书》，内容为：“本人郭灶维把御景花园47栋101号房卖给邓小林44.5万元（不负责过户），先付28万，剩下余额等房产证办到邓小林名下付清。水电户要过好户给邓小林。”同日，案外人成某出具一份协议书，内容为：“本人愿意跟邓小林和郭灶维购买的御景花园47栋1010房合法合规手续齐成的情况下以最高价格3万元以下给他办理过户手续。”原告邓小林于2016年11月1日向成某及谢灶好的银行账户分别转账16.5万元、10.5万元。2016年12月13日，原告邓小林与第三人郭灶维签订《借款抵押合同》，约定郭灶维用其名下房屋，坐落于惠东县（房地产权证号：粤房地证字第Ｃ××4号）作贷款抵押之用，向原告邓小林借款44.5万元，借款期限从2016年12月13日至2021年12月12日止，为期五年，到期无法还清借款，郭灶维愿意以房抵款给邓小林并承担一切法律责任。2016年12月26日，惠东县自然资源局（原惠东县国土资源局）颁发《不动产登记证明》，登记证号：粤（2016）惠东县不动产证明第0××2号。抵押权利人为邓小林，义务人为郭灶维，抵押方式为一般抵押权，担保债权数：44.5万元，债务履行时间：2016年12月13日至2021年12月12日。2021年4月26日，惠东县自然资源局向原告邓小林作出《关于申请书的回复》，内容为“你提交的《申请书》收悉。现回复如下：我县不动产统一登记实施后，申请不动产变更、转移等登记前，需要进行不动产权籍调查的，应当依据不动产权籍调查相关技术规定开展不动产权籍调查。早期因吉隆御景花园部分房屋幢底线超出国有土地使用证的发证界线无法出具不动产权籍调查成果，以致该小区无法办理转移登记。后为妥善解决历史遗留问题，2019年12月5日我局经业务会审会议決定，以“不改变原发证面积”为原则，根据御景花园小区建成房屋实际情况落宗落幢，予以完善不动产权籍调查后办理不动产登记业务。”原告提供的水表用水明细表以及电费交纳清单记载2016年12月起至2020年6月，涉案房屋的水电费由原告邓小林支付。证人成某作证时陈述如下：涉案房屋本来是我要买的，当时没有书面协议，谈好的价格是四十多万元。后来因我父母不想要就发朋友圈看谁要。原告邓小林看到后就想买。我之前已经支付了十几万给郭灶维。我跟原告说如果你要，你就退回十几万给我，大概十五六万元。后来他们双方协商买卖房屋的事情，他们都说可以。这套房屋是不能过户的。原告付了二十多万元之后，就给原告装修入住了。我收到16万元，有5000元是转给第三人。第三人郭灶维自认收到成某16.5万元，收了原告10.5万元。本院于2019年5月27日作出（2019）粤1323民初898号民事判决书，判决惠东县吉隆金马鞋厂、郭灶维应向惠东县吉隆新顺兴隆鞋材店（经营者叶柄枝）支付货款51359元及利息，并承担案件受理费1084元。判决生效后，根据惠东县吉隆新顺兴隆鞋材店的申请，本院于2020年1月2日立案执行，执行案号为（2020）粤1323执5号。该案执行过程中，本院作出（2020）粤1323执5号执行裁定书，于2020年1月23日查封了被执行人郭灶维名下位于惠东县（房地产权证号：粤房地证字第Ｃ××4号）。2020年8月6日，原告邓小林向本院提出执行异议。本院于2021年3月19日作出（2020）粤1323执异50号执行裁定书，驳回邓小林的异议请求。2021年5月18日，原告向本院提起本案诉讼。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案争议的主要问题是原告邓小林对执行标的即案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，结合原告所举证据及本案查明的事实，对原告邓小林是否就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益认定如下：第三人郭灶维先于2016年11月1日出具协议书，自称将涉案房屋以44.5万元价格卖给邓小林，后又于2016年12月12日与原告签订《借款抵押合同》，约定以涉案房屋作为抵押担保向原告借款44.5万元，如逾期未还以房抵款给原告，并办理抵押登记。从后续的行为看，可确认原告与第三人郭灶维存在借款合同关系，并无买卖房屋的意思表示。关于房产交易款是否全部付清的问题。原告向案外人成某、谢灶好分别转账16.5万元及10.5万元，第三人郭灶维确认收到上述款项，可确认原告已支付26.5万元。关于房产是否已交付使用的问题。根据邓小林提交的水电费缴费清单，可以认定邓小林已居住涉案房屋，属于实际占有涉案房产。关于案涉房产不能办理过户手续，原告邓小林有无过错的问题。因双方签订的是借款抵押合同，并无买卖房屋的意思表示，即不存在办理过户手续的问题。如原告邓小林以借款抵押合同要求以物抵债，对于未办理过户登记存在过错。综上所述，被告邓小林就案涉执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。其请求排除涉案房产的执行并确认涉案房产归其所有，于法无据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二款的规定，判决如下：驳回原告邓小林的全部诉讼请求。案件受理费7975元（原告邓小林已缴清），由原告邓小林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 赖  伟  宏人民陪审员 胡  秀  连人民陪审员 林  彩  贻二〇二一年八月十三日书 记 员 李欢思（代）