广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0118民初5795号原告（反诉被告）：罗文杰，男，1994年4月18日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：胡凤婷，广东蕴德律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州永莲投资咨询有限公司，住所地广州市增城区新塘镇广深大道中67号。法定代表人：秦永莲，该公司经理。委托诉讼代理人：刘碧云，广东来信律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺从华，广东来信律师事务所律师。被告：广州市金房房地产代理有限公司，住所地广州市增城区新塘镇太平洋海鲜城大楼北侧1号铺。法定代表人：陈剑清。原告（反诉被告）罗文杰诉被告（反诉原告）广州永莲投资咨询有限公司（以下至判决主文简称“永莲公司”）、被告广州市金房房地产代理有限公司（以下至判决主文简称“金房公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗文杰的委托诉讼代理人胡凤婷，被告（反诉原告）永莲公司的法定代表人秦永莲及其委托诉讼代理人贺从华到庭参加诉讼，被告金房公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告（反诉被告）罗文杰向本院提出诉讼请求：1.永莲公司向罗文杰返还订金20万元；2.金房公司对永莲公司的上述义务承担连带责任；3.本案诉讼费用由永莲公司和金房公司承担。庭审中，罗文杰增加一项诉讼请求：请求撤销《房地产买卖合同》。事实与理由：2021年3月29日，罗文杰与永莲公司签署金房公司作为经纪方的《房地产买卖合同》约定永莲公司将其名下的位于广州市增城区永宁街创优路155号101房出售给罗文杰。上述合同签署后，罗文杰向永莲公司支付20万元订金且由金房公司向罗文杰出具收据，并在金房公司工作人员的陪同下于当天向金房公司指定按揭服务公司申请按揭贷款，但在与按揭服务公司沟通过程中却被告知因目前政策要求银行贷款不能流入房地产市场，故该项交易不能办理银行贷款。此后，罗文杰多次要求永莲公司退回罗文杰已支付的定金，均无果。罗文杰认为，在双方签署上述合同时，经纪方金房公司向罗文杰承诺若本次交易不能办理银行贷款或者不能顺利获得银行贷款，则永莲公司无条件向罗文杰退回已支付的订金20万元，故永莲公司应依约在罗文杰未能顺利办理银行贷款时向罗文杰退回订金20万元；金房公司作为本案交易的经纪方，故意隐瞒购买案涉房屋不能办理银行按揭贷款的重要事实，引诱罗文杰签署本案案涉合同，故应依其口头承诺向罗文杰退回已支付的订金20万元。被告（反诉原告）永莲公司辩称：1.罗文杰属违约方。秦永莲代理永莲公司与罗文杰、金房公司签订《房地产买卖合同》，但罗文杰并未按约提供申请按揭贷款，而且也未向永莲公司一次性支付全款，自合同签订至今已经3个月，罗文杰逾期支付房款，且多次表示将不履行购买涉案房屋的合同义务，其行为构成违约。2.罗文杰主张要求返还20万元定金，缺乏依据。首先，20万元属于“定金”，并非“订金”；其次，罗文杰属违约方，永莲公司有权选择没收罗文杰支付的定金20万元；最后，永莲公司从未向罗文杰或金房公司承诺过若不能办理按揭就退还定金20万元，金房公司对罗文杰的承诺，与永莲公司无关。被告金房公司未到庭答辩。反诉原告永莲公司向本院提出反诉请求：1.解除罗文杰与永莲公司于2021年3月29日签订的《房地产买卖合同》；2.罗文杰向永莲公司支付违约金44万元；3.诉讼费用由罗文杰负担。事实与理由：秦永莲代理永莲公司与罗文杰、金房公司签订《房地产买卖合同》，但罗文杰并未按约提供申请按揭贷款，而且也未向永莲公司一次性支付全款，自合同签订至今已经3个月，罗文杰逾期支付房款，且多次表示将不履行购买涉案房屋的合同义务，其行为构成违约。永莲公司有权解除《房地产买卖合同》，且要求罗文杰承担总楼价20%的违约责任。反诉被告罗文杰辩称：1.罗文杰并未有违约行为，无需向永莲公司承担违约责任。2。永莲公司要求按房屋总价的20%计算违约金没有任何事实和法律依据。该20%违约金的条款约定于案涉合同附件付款方式中的最后一条，该条款适用的前提是物业在涂销抵押后所产生的违约行为，而案涉物业在交易前并不存在任何抵押行为，因而并不适用该违约条款。3.即使法院认定罗文杰在本案交易中确实存在一定的违约行为，没收定金或按房屋总价10%的违约责任也过高。一方面，永莲公司并未因本次交易而遭受损失；另一方面，考虑若本次交易完成后，永莲公司占有资金所带来的预期收益以及罗文杰在本案交易过程中因中介等各方面的原因，才导致其产生违约行为以及公平原则等因素，对本案的违约金应予以调整。本院经审理认定事实如下：2021年3月29日，永莲公司（卖方）、罗文杰（买方）、金房公司（经纪方）签署《房地产买卖合同》，约定买卖双方独家委托经纪方买卖位于广州市增城区永宁街创优路155号101房，该房屋面积64.74平方米，总价220万元；买卖双方违反本合同约定如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价10%的违约金；并约定：客户以公司名义购买，法人罗文杰，如银行按揭两个月内未放款下来，客户需一次性支付全款；等，合同附件约定了付款方式为按揭付款，如下：2021年3月29日支付20万元作为定金；卖方在签订合同3天内向抵押银行办理提前还贷手续并在经纪方或银行通知还贷之日7天内一次性还清贷款，买方按揭付款的，买方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后的3天内签订《购房抵押贷款合同》；首期楼款112万元在办理过户时直接支付卖方，剩余楼款88万元为贷款银行批准按揭的金额，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内；如由于买方或卖方的原因而导致该物业在涂销抵押后无法交易过户或本次交易无法继续进行的，责任方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金及向经纪方赔偿等额于双方咨询及买卖代理费综合的损失等。合同落款处为永莲公司法定代表人秦永莲、罗文杰、金房公司的签名或盖章。同日，罗文杰向秦永莲转账支付20万元，并附言“创优路155号101房商铺购铺订金”，秦永莲向罗文杰开具《收款收据》，载明秦永莲收到罗文杰支付的定金20万元。签订合同后，罗文杰与秦永莲通过微信沟通涉案房屋交易事宜，具体如下：2021年3月29日，即签约当天，罗文杰即发信息给秦永莲，与秦永莲商量退还20万元事宜，并表明其支付的20万元为“订金”，秦永莲表示不同意退还；后双方又协商2021年5月1日前后至房管部门办理网签等过户手续，后因罗文杰称其父母矛盾问题导致未果。上述事实有双方提交的证据材料予以证明，各方对上述证据的真实性无异议，本院予以确认。庭询中，1.罗文杰主张，合同签订后当天已经去咨询了按揭问题，按揭人员无法办理，原因是公司名义贷款和贷款政策收紧等；罗文杰在得知无法办理贷款后原告也积极筹措资金，但最终没有办法承担一次性付款。2.永莲公司表示，涉案房屋出售前并无抵押。3.关于20万元的性质，罗文杰主张是“订金”，永莲公司主张是“定金”，因合同约定及收据均显示为“定金”。4.在本院询问永莲公司是主张定金罚则还是主张违约责任，永莲公司明确其主张违约责任。5.关于合同问题。罗文杰认为双方对合同产生重大误解，其主张要求撤销《房地产买卖合同》，并增加诉讼请求。本案立案后，罗文杰向本院申请了诉讼保全，本院出具（2021）粤0118民初5795号民事裁定书，查封、扣押、冻结永莲公司名下价值20万元的财产；并依据该裁定书查封了涉案房屋。为此，罗文杰支出诉讼保全费1520元。本院认为，罗文杰基于重大误解要求撤销《房屋买卖合同》，但《房地产买卖合同》的内容来看，无论是合同名称还是合同条款，对付款方式、支付定金等事宜约定内容清楚、明确，不存在令人重大误解的情形。故《房屋买卖合同》是各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应遵照履行。关于违约方问题。根据《房屋买卖合同》约定，如银行按揭两个月内未放款，罗文杰需一次性付款。但现罗文杰明确贷款无法办理，其亦无法一次性付款，故其行为已构成违约。现永莲公司基于罗文杰的违约行为要求解除《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系，故本院确认《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系解除。本案系房屋买卖合同纠纷，《房屋买卖合同》中的中介合同关系，并非本案处理范围，各方可另循途径处理。同理，罗文杰要求金房公司承担责任的诉讼请求本院亦不予处理。关于罗文杰已付20万元的性质问题。根据《房地产买卖合同》约定，罗文杰应付定金20万元，虽罗文杰在转账时备注为“订金”，但永莲公司开具给罗文杰收执的收据仍载明20万元为“定金”，罗文杰亦无证据证明其在收执该收据时提出过任何异议。因此，综合合同约定及双方实际履行的情况来看，本院认定该20万元实际为“定金”性质。因罗文杰与永莲公司之间的房屋买卖合同关系已解除，且在定金罚则与违约责任之间，永莲公司明确选择向罗文杰主张违约责任，永莲公司于该《房地产买卖合同》收取罗文杰的20万元定金应予返还。对于违约金问题。根据《房地产买卖合同》“买卖双方违反本合同约定如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价10%的违约金”的约定，永莲公司可向原告主张总房价10%的违约金；现永莲公司主张按照总房款的20%主张违约责任，该主张的依据是合同附件的约定，但该约定明确为涉案房屋在涂销抵押后无法交易过户时承担的违约责任，而实际上，涉案房屋在出售时并无抵押情况，亦不存在“涂销抵押”事实，故永莲公司依据该约定主张违约金数额，依据不足。关于总房价10%违约金是否过高的问题。本院基于罗文杰的违约程度、双方对合同履行情况、涉案房屋的交易情况等酌定罗文杰向永莲公司支付违约金20万元。综上，因罗文杰、永莲公司互负金钱债务，为了避免讼累，本院对此予以抵销。综上所述，被告金房公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十五条、第五百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：确认原告（反诉被告）罗文杰与被告（反诉原告）广州永莲投资咨询有限公司于2021年3月29日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系解除；驳回原告（反诉被告）罗文杰的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）广州永莲投资咨询有限公司的其他诉讼请求。案件受理费13000元，原告（反诉被告）罗文杰负担11818元，被告（反诉原告）广州永莲投资咨询有限公司负担1182元；反诉受理费13960元，由原告（反诉被告）罗文杰负担12691元，被告（反诉被告）广州永莲投资咨询有限公司负担1269元；保全费1520元，由原告（反诉被告）罗文杰负担。原告（反诉被告）罗文杰于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳上述受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二一年八月二十日书记员  李慧芳