上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0110民初13682号原告：戈淋华，男，1970年2月23日出生，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：钱璐，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈卫(系戈淋华妻子)，1970年3月16日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。被告：张立胜，男，1981年2月21日出生，户籍地黑龙江省鹤岗市。原告戈淋华诉被告张立胜房屋租赁合同纠纷一案,本院于2021年7月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告戈淋华之委托诉讼代理人钱璐、沈卫，被告张立胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戈淋华向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告就上海市杨浦区国顺路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2021年1月15日解除；2、被告向原告支付2020年12月17日-2021年1月15日期间的租金5027元；3、被告赔偿原告房屋内家具损失10,400元；4、没收被告在原告处租赁保证金5200元作为违约金；5、被告赔偿原告换锁费用620元；6、被告赔偿原告中介费3640元；7、被告向原告支付原告已垫付的电费272.99元、燃气费150元、水费396.8元、保安保洁费127元；8、被告向原告支付被告使用房屋不当造成楼下漏水损失1327元；9、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：系争《房屋租赁合同》的签订日期是2020年9月17日，房屋也是当天交给被告的，只是当时给被告放宽了几天，被告只支付了一个季度的租金，故应按照实际的房屋使用期间来计算已支付租金所对应的期间。合同约定，被告不转租、不群租，自住。但被告承租系争房屋后将房屋转租给他人群租，被告违约，应向原告承担违约责任。被告转租、群租，原告给系争房屋换锁，共花费620元，被告应当赔偿。被告使用房屋期间，将系争房屋卧室内的六门衣柜拆卸为三组放置于客厅内，导致衣柜不能正常使用，原告自行将衣柜丢弃，被告还将原告一张1.5米的床丢弃，共价值10,400元，被告应当赔偿。房屋出租时的中介和被告是一伙的，原告向其支付中介费3640元，被告应当赔偿。被告搬离房屋之前，未结清房屋的水电煤费和保安保洁费，原告已代为支付，被告应当向原告支付。被告使用房屋期间，因使用不当房屋漏水，造成楼下邻居损失，邻居称要向被告主张1000元，因漏水原告给楼下邻居买了一床垫褥和被子，共花费327元，上述1327元被告应赔偿给原告。被告张立胜辩称，认可双方的租赁合同于2021年1月15日解除，但是因原告一再找麻烦被告才被迫搬离的，原告换锁、锁门都进行了五次，还报警，找房屋管理部门，系争房屋根本无法正常居住，故被告不构成违约。被告在原告处有押金，足够抵扣房屋搬离之前的租金，被告也无需再另外支付租金。被告确实将衣柜搬至客厅，但没有拆卸，且是原告自己丢弃的，被告也没有丢弃原告的床，退一步讲合同有约定，被告有权对房屋内原告的家具进行处置，故家具损失不应当赔偿。原告经常换锁、锁门，不应当支付其换锁的费用。被告承租系争房屋同样支付了中介费，原告所述不是事实，被告不应承担原告的中介费用。被告搬走之前确未结清水、电、燃气和保安保洁费用，但是自被告住进去原告就没有安生过，一直找麻烦，故不同意支付。被告使用房屋期间未造成漏水，不应承担漏水损失。经审理查明：系争房屋的承租人系原告戈淋华。2020年9月17日，原告戈淋华作为出租方(甲方)、被告张立胜作为承租方(乙方)(代理人系案外人王某某)就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁标的及用途：居住4人。甲方将位于上海市杨浦区国顺路XXX弄XXX号XXX室的房屋出租给乙方。租赁期限为三年，自2020年9月26日起至2023年9月25日止。租金每月5200元，每三个月为一期支付，第一期租金应于2020年9月26日前付清，以后每期租金支付时间应为该期的七日前。乙方需向甲方支付租赁保证金5200元，除本合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金无息返还乙方。租赁期限内，水费、电费、燃气费、电话费、宽带费、保安保洁费、有线电视费等使用费由乙方承担支付，并按单如期缴纳给各收缴单位，此外，物业费由甲方支付。根据本合同第四条第4.2项之约定，若乙方逾期交付租金，应经甲方以书面方式催告三次，乙方自逾期日起迟延支付达十五日，本合同视为解除；甲方不得擅自单方以任何理由终止本合同完全履行……具有违反本合同第八条第8.1项之约定，未履行合同必经程序和期限，擅自单方面提及终止合同，损害乙方利益，并且构成乙方因该房屋装修的经济损失……另手动补充：1、空调两台、一台冰箱(没洗衣机)、二个双人床，二个衣柜，一个电视柜，3个书桌，乙方退房时，乙方保持清洁，卫生干净后再退房。2、租赁期间乙方不得做违法乱纪的事，洗澡之前必须要开窗。补充条款约定：1、经甲乙双方协商一致：租赁期间家电、家具由乙方负责维修、更换；2、租赁期为三年，第一年和第二年租金每月5200元，第三年租金为5400元；3、交房日期：甲方在2020年9月17日向乙方交房。乙方居住期间不得养宠物，房屋内家具乙方不要的自由处理，到期后乙方的家具留给甲方不搬走，乙方到期后乙方自己的东西房东同意的话乙方自己拿走。2020年9月20日，代理人王某某补充条款增加：4、承诺不转租、不群租、自住，不过4人；5、如违反规定，违约金不退；6、墙皮脱落是甲方房屋原因，与乙方无关。2020年9月20日下午四点，原告之配偶向被告发送信息显示：“张立胜，你好，我是国顺路XXX弄XXX号XXX室房东，现在有件事情和你确认一下，就是我的房子不群租、不转租，即你张立胜不能做为二房东来出租我的房子，如果你们这样做就算违约，我有权收回房屋，而且押金算作违约金，现请你确认你是自住么？”、“还有一种解决方案，就是你就是二房东，那么我们现在就解除合同，在还没有发生一切违约的情况下，直接解除合同”。庭审中，原告向本院提供其与案外人“陈润”的聊天记录。在聊天记录中，原告询问其是否是巡湘记合生汇的员工，系争房屋是否是其的职工宿舍。“陈润”回答是的。原告又问帮其租房的是宋彪么，是其负责人么？“陈润”未回答。被告回应称，宋彪其认识的，是巡湘记的负责人，其没有和宋彪就系争房屋签合同，就是宋彪的人使用系争房屋每月向其付5200元的费用。原告还向本院提供转账账单一份，显示向“韩师傅开锁换锁配钥匙”转账620元，其称系维权开锁、换锁和购置新锁共计的费用。原告还向本院提供接收人为案外人晏某某的转账账单一份，显示转账3640元，原告称该3640元系其出租系争房屋支付的中介费，其称该中介人员和被告是一伙的，收取了月租金70%的中介费，被告应当赔偿。原告缴纳系争房屋2020年12月份的电费123.15元，缴纳系争房屋2021年1月份的电费149.84元，经查询其缴纳2月份的电费为6.8元。原告称因有滞纳金产生，故实际缴纳的金额和账单金额稍有出入。原告提供2020年12月份的水费账单和缴款记录为172.5元，提供2021年2月份的水费账单(结算周期为2020年12月29日至2021年2月26日)和缴款记录为224.3元。原告提供燃气费通知单两份，一份为2020年10月份通知单，显示旧表消费值为115，本月应付金额为0，备注为“您8月燃气费150元已收到”；一份为2020年12月份通知单，,本月应付金额为0。原告另提供月抄标单4份，其中2020年8月份账单金额为150元，读表是门锁估计；2020年10月、12月份的账单均为0，2021年2月份的账单为48元。针对燃气费，原告称，8月份因换新表预存了150元的燃气费，之后几个月的费用都是从该150元中先行扣除的。原告提供2020年9月份-2021年1月份的《保洁保安费账单(代收据)》共四份，各显示25.4元。原告还提供《情况说明》一份，欲证明被告使用房屋期间造成楼下邻居漏水，楼下邻居欲要求被告赔偿1000元；原告还提供淘宝订单截屏一份，欲证明因漏水其赔偿楼下邻居一床垫褥和被子，共计372元。合同签订后，被告张立胜向原告支付押金5200元并向原告支付第一季度的租金。关于居住人员，被告回答法庭询问称，系争房屋的实际居住人是巡湘记的员工，其和巡湘记是合作关系，其帮助巡湘记招人，招的人和巡湘记签订劳动合同，其为这些员工提供宿舍。宋彪是巡湘记的负责人，其没有和宋彪签订合同，其承租系争房屋5200元，宋彪的员工使用系争房屋，巡湘记也向其每月支付5200元。系争房屋放了四张高低床，但实际只住了四个人。庭审中，被告对水、电、燃气费等证据进行质证时回应，水、电、费是其使用期间的费用，但因原告骚扰导致房屋无法正常使用，合同提前解除，故该费用不同意承担。庭审中，原告回答法庭询问称，被告搬离系争房屋后，系争房屋一直空管，直至过完年后才装修。以上事实由原告提供的租赁公房凭证复印件、《房屋租赁合同》、聊天截图、现场照片、转账截图、水电燃气费账单、保安保洁费账单等证据以及当事人的陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，虽《房屋租赁合同》系案外人王某某与原告签署，但案外人王某某系代理人，承租人处签的名字是被告的名字，且租金由被告负责支付，系争房屋承租后由被告负责安排和使用，故《房屋租赁合同》的承租方系被告，合同的权利义务应由原告戈淋华、被告张立胜分别享有、承担。原、被告于2020年9月17日就系争房屋签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。现双方一致确认《房屋租赁合同》于2021年1月15日解除，本院予以确认。被告实际占有、使用系争房屋至2021年1月15日，占有使用期间的租金应当支付。关于具体期间，本院认为，合同约定租期自2020年9月26日至2023年9月25日，故被告起付租金的日期应从2020年9月26日计算，被告已支付三个月的租金，故还应支付2020年12月26日至2021年1月15日期间的租金。保安保洁费亦根据上述原则计付。本案中，被告承租系争房屋后，在系争房屋内放置多张高低床，将系争房屋交由合生汇巡湘记员工使用，并按月收取使用费，该行为系转租行为。原、被告双方在合同中约定，被告不得转租、不群租、自住，如违反规定，租赁保证金不退。综上，被告的转租行为违反双方的约定，构成违约，应依约承担违约责任，租赁保证金5200元原告可予以没收。原告主张的家具损失，一方面现有证据不充分，且原告自认衣柜系其自行丢弃，另一方面双方约定房屋内的家具被告方不要的可自由处理，故原告之该主张，本院难以支持。原告主张的换锁损失，本院认为，原、被告在租赁合同的补充条款中特别约定不转租、不群租、自住，且原告于2020年9月20日再次向被告发送信息确认是否存在转租、群租，表明原告对转租、群租行为非常反对，然被告仍进行转租，严重违约，原告先自行采取私力救济行为对房屋换锁尚属合理，且包括开老锁、装新锁等劳务行为所产生的费用及购置新锁的费用，故620元尚属合理，本院予以支持。原告关于中介费赔偿之主张，于法无据，本院不予支持。原告主张的楼下漏水损失，一方面现有证据不足以证明漏水事实的存在及原告支出费用的关联性，故该主张，本院不予支持。原告主张的水费、电费、燃气费，原告提出相关证据加以佐证，被告对金额未提出异议，且表示搬走前确未结清相关费用，本院结合当月和下月的账单金额进行比较，认为原告的主张及理由合法合理，故对原告的上述主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十六条第一款和第二款、第五百八十五条第一款之规定，判决如下：一、确认原告戈淋华与被告张立胜于2020年9月17日就上海市杨浦区国顺路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2021年1月15日解除；二、被告张立胜应于本判决生效之日起十日内按照月租金5200元的标准向原告戈淋华支付2020年12月26日起至2021年1月15日止的租金；三、被告张立胜已支付给原告戈淋华的租赁保证金5200元作为违约金，原告戈淋华予以没收；四、被告张立胜应于本判决生效之日起十日内向原告戈淋华赔偿换锁费用620元；五、被告张立胜应于本判决生效之日起十日内向原告戈淋华支付原告已垫付的电费272.99元、水费396.8元、燃气费150元，保安保洁费93元；六、原告戈淋华之其余诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费238元，由原告戈淋华承担163元，由被告张立胜承担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  李清梅书记员  李 颖附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。……第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……