广东省新丰县人民法院执 行 裁 定 书（2021）粤0233执异30号异议人（案外人）：周林海，男，1997年6月20日出生，汉族，广东省新丰县人，住广东省新丰县。委托代理人：周晓文，男，1971年5月24日出生，汉族，广东省新丰县人，住广东省新丰县。申请执行人：钟伍娣，女，1956年11月19日出生，汉族，住广东省新丰县。委托代理人：潘玉梅，广东腾锐律师事务所律师。委托代理人：陈洁玲，广东腾锐律师事务所实习律师。被执行人：潘英校，男，1976年10月8日出生，汉族，住广东省新丰县。本院在执行申请执行人钟伍娣与被执行人潘英校民间借贷纠纷一案中，案外人周林海于2021年8月9日对执行潘英校名下位于新丰县的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人周林海称，贵院受理的申请执行人钟伍娣与被执行人潘英校借款合同纠纷执行一案中【案号（2021）粤0233执恢66号】贵院在强制执行过程中，误将案外异议人的财产，即位于新丰县半的的第三层、第四层共138.4平方米的房产，当作被执行人潘英校财产予以执行拍买。异议人依法提出本执行异议。事实和理由：异议人周林海与被执行人潘英校于2018年7月12日签订了《小产权房屋转让协议》，被执行人潘英校将其位于新丰县房屋出卖给异议人，合计面积138.4平方米，异议人于2018年7月通过银行转帐和现金共支付房款400000.00元，2018年7月12日被执行人就已将上述房屋交付给异议人，之后异议人对上述房屋进行装修并居住使用至今，后由于被执行人购买了旁边20平方米的土地与其本人的土地一并建房的原因，导致双方未能办理变更登记。根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”综上所述，异议人在贵院查封涉案房产之前就已经签订了合法有效的书面买卖合同，付清全部房款并合法占有上述房屋至今，贵院在评估拍买被执行人潘英校的位于新丰县的一栋6层半房屋时，将异议人的第三层、第四层房产列入评估拍卖范围予以执行，明显错误。根据《民事诉讼法》第二百二十七条规定，提出异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条规定，恳请贵院立即中止对上述房产的执行，切实维护异议人的合法权益。申请执行人钟伍娣称：案外人周林海对案涉房屋提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条(下称“该规定第二十八条”)规定的四种情形，其不具有能排除本案执行的民事权利，理由如下：一、异议人周林海与潘英校签订的《房屋买卖合同书》不是合法有效的合同，且其真实性存疑。被执行人潘英校原房屋(共二层)占国有土地面积为48平方米，在不动产中心登记的信息显示房屋建筑面积为102.64平方米。潘英校将已办理产权登记的原房屋拆除后，超面积超层高进行重建，重建后共六层半，实际占地面积约69平方米，建筑面积共约450平方米。因案涉房屋超面积超层高建设，无法办理不动产权证书，依法是不得转让的。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条等规定周林海与潘英校于2018年7月12日签订的《房屋买卖合同书》不是合法有效的合同。因此，本案不符合该规定第二十八条第(一)项规定的情形，案外人的异议不成立。二、周林海提供的证据无法证实其已经支付案涉房屋40万元价款。周林海提供的1张李桂先银行存折、6张李桂先银行业务凭证和1张收据不足以证实其支付了案涉购房价款。李桂先银行存折和李桂先银行业务凭证仅显示6笔存款销户，并不能证明这些款项支付了案涉房款。这6笔存款的总金额是19万多，这与《房屋买卖合同书》约定的总售价40万元并不相符，与案涉房屋的价款不存在关联性。如果没有其他支付凭证相佐证，仅凭李桂先银行存折、业务凭证和1张收据，根本无法证实周林海已经支付40万元大额房款，因此，本案不符合该规定第二十八条第(三)项规定的情形，案外人的异议不成立。三、异议人周林海对案涉房屋未办理过户登记存在过错。在周林海与潘英校签订的《房屋买卖合同书》中根本没有任何关于房屋过户登记的约定，证明异议人周林海对案涉房屋无法办理过户登记是明知的，因此，周林梅对房屋未办理过户登记存在过错，本案不符合该规定第二十八条第(四)项规定的情形，案外人的异议不成立。四、没有任何证据证明周林海在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。周林海没有提供任何证据证明在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，因此，不符合该规定第二十八条第(二)项规定的情形，案外人的异议不成立。综上所述，案外人周林海不享有排除强制执行的民事权益，其提出的执行异议不能成立，依法应予驳回。经审查查明，钟伍娣与潘英校民间借贷纠纷一案，本院受理后，根据钟伍娣的申请，2019年7月9日，本院作出（2019）粤0233民初390号民事裁定：对潘英校所有的位于新丰县车田围的（新府国用（2002）字第02330200497号）国有土地使用证查封，查封期限为三年。2019年8月19日，本院作出（2019）粤0233民初390号民事判决：被告潘英校于本判决生效后十日内归还原告钟伍娣借款100000元及利息（月利率2%计算，从2018年11月1日起计至本判决确定的履行之日止）。案件受理费2580元、保全费1090元，由被告潘英校负担。如被告未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决生效后，钟伍娣向本院申请执行，本院于2019年11月28日立案执行，案号为（2019）粤0233执526号。2020年7月23日，本院以被执行人暂无财产可供执行，该案暂不具备执行条件为由，作出（2019）粤0233执526号之二执行裁定，裁定本院（2019）粤0233执526号案件终结本次执行程序。2020年8月31日，钟伍娣向本院提出执行异议，要求撤销新丰县人民法院（2019）粤0233执526号之二《执行裁定书》，依法对被执行人的财产进行处置。2020年9月7日，本院作出（2020）执异14号执行裁定书，裁定：撤销本院（2019）粤0233执526号之二执行裁定终结本次执行程序的执行行为。2021年6月2日，本院恢复该案执行，案号：（2021）粤0233执恢66号。在执行过程中，被执行人未按执行通知书履行义务，本院发现被执行人潘英校名下有坐落于新丰县车田围（新丰县）的一栋房产，2021年7月16日，本院作出（2021）粤0233执恢66号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人潘英校名下坐落于新丰县车田围（新国府用（2002）字第02330200497）土地及地上建起的一栋7层楼高的建筑物。2021年8月9日，案外人周林海以上述土地登记在潘英校名下的房屋中的第三层、第四层属于其所有为由向本院提出异议，请求中止对该楼第三层、第四层的执行。案外人周林海提供了潘英校作为甲方、周林海作为乙方于2018年7月12日签订的《房屋买卖合同书》，该合同载明：根据合同书相关规定、经甲、乙双方自愿得买卖房屋商定如下条款：一、甲方将位于广东省韶关市新丰县半的三层、四层（每层69.2平方米,共138.4平方米）以总售价肆拾万元（￥400000元）卖给乙方。二、甲方保证此房屋卖给乙方是有合法的国土房产证（共一本国土房产证），并将证件复印件（甲方写明乙方占有三、四层共138.4平方米），甲方签名后交乙方。三、甲方保证卖给乙方的三、四层（138.4平方米），债权清楚即甲方的一切债权、债务都与乙方无关。并保证买卖合同生效后，今后如房屋被政府征收或拆迁三、四层所产生的征收赔偿补贴一切收入归乙方所有，与甲方没有任何关系。其余的楼层补偿补贴与乙方没有任何关系。四、甲、乙双方商定售价肆拾万元，一次性付清给甲方。五、甲、乙双方权益，按签字生效之日起即时生效。任何一方不得反悔，如乙方逾期支付余款，甲方有权收回房屋或加收20%滞纳金：反之甲方反悔不履行合同，将乙方支付的售款甲方双倍偿还给乙方或加收20%滞纳金。六、本合同一式二份，双方签名后即时生效，同时具有法律效力。此外，周林海提供了潘英校于2018年7月12日署名的收到购买涉案房屋40万元的《收据》及李桂先的农业银行的6笔约20万元存取款销户业务凭证单。在本案审查过程中，周林海的委托代理人周晓文于2021年8月18日上午在本院的询问中陈述：2018年7月20日至2018年7月30日期间，我支付潘英校现金21万元，剩余19万元在银行通过我老婆李桂先的账户支取现金后以现金方式支付潘英校。另查明，涉案房产位于新丰县车田围，实际建筑面积66.6平方米、土地使用证面积48平方米，共建六层半。经本院函询新丰县自然资源局，该局函复：潘英校位于新丰县车田围的房屋存在拆后重建、超面积建设、超层建设等情况，属于违法建筑。本院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的个人财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系钟伍娣申请执行潘英校民间借贷纠纷一案中，因案外人周林海对本院拍卖涉案房产中第三、四层主张所有权引起的纠纷。本案的争议焦点为：周林海对涉案房产是否享有足以排除执行的物权期待权。买受人物权期待权是指对于已经签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的物权，但赋予其类似物权人的地位，其对物权的期待权具有排除执行的效力。物权期待权虽属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护案外人的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020年修正）》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条文明确规定了不动产受让人物权期待权保护的具体要件，必须全部具备，缺一不可。就本案而言，第一，合法占有是不动产买受人对外公示的一种方式，是对不动产实际控制的一种事实状态，占有不动产行为需发生在人民法院查封之前，是对过去事实状态的一种回溯。周林海并未提供证据其于2019年7月9日在涉案房地产被查封前已合法占有涉案房产；第二，周林海所提交的证据并不能证明其已全额支付购房款，且周林海的委托代理人周晓文陈述交付现金21万元的时间在潘英校出具收到购房款之后，与常理不符。综上，周林海不享有对涉案房产的物权期待权，当然也就不能排除法院对涉案房产的执行。综上，案外人周林海对本院查封的涉案房产不享有足以排除执行的物权期待权，其所提异议理由不成立，对其异议请求依法予以驳回。依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020年修正）》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人周林海的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  邓德发审判员  余燕菱审判员  潘希洁二〇二一年八月二十日书记员  江 戈