山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终6821号上诉人（原审原告、案外人）：宋某某，男，1964年1月2日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：季永凯，北京天驰君泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：孔某某，男，1972年10月23日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告、申请执行人）：梁某某，男，1965年8月3日出生，汉族，住济南市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：王洪凤，山东鲁蔚律师事务所律师。原审第三人（被申请执行人）：谭某某，男，1985年11月28日出生，汉族，住济南市。上诉人宋某某因与被上诉人孔某某、梁某某及原审第三人谭某某案外人执行异议之诉一案，不服济南市市中区人民法院（2021）鲁0103民初2436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋某某上诉请求：1.撤销一审判决及（2021）鲁0103执异47号执行裁定，判决不得执行位于青岛市即墨区滨海路81号34号楼1单元2301户房屋或者发回重审；2.一审、二审的案件受理费由孔某某、梁某某承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，二审法院应当依法予以改判。一、宋某某与谭某某在签订转让协议时，已经对房屋过户、卖方偿还贷款等内容进行详细约定，宋某某已经尽到所有的审查义务，且其是完全依约履行合同义务。一审法院从法律专业角度推断“原告应当预见谭某某向其办理房屋过户登记存在障碍”，无疑超出了宋某某作为一个普通人对买卖房屋正常范围内的审查义务，是错误的。另外，在双方签订买卖合同时，还有很多山大的教职工之间，都是通过这种方式进行购房，虽然山大的教职工用房暂时没有证，但这种房屋买卖交易非常普遍，已形成交易惯例，从没有出现过争议，法院可以对该事实进行相关调查和了解。因此，宋某某作为其中一户，购买谭某某的房屋并实际占有使用，确已尽到买卖房屋的审查义务。二、宋某某支付125万购房款后，谭某某暂时不偿还贷款，符合《房屋转让协议》第三条第6项的约定，一审法院认为谭某某不还贷款的行为不符合常理，认定事实错误。根据《房屋转让协议》第三条第6项的约定，谭某某还清所有贷款的约定是“在该房符合过户时甲方应一次性还清贷款”。宋某某在支付125万房款时，该房屋还无法办理房产证，也无法办理过户，因此谭某某收款后，不偿还贷款也符合双方合同约定。一审法院对于该合同约定视而不见，无根据的推断谭某某不还贷款的行为不符合常理，进而把宋某某付款后谭某某“没还贷、没解除抵押”归结为宋某某消极排除办证障碍，认定事实错误。宋某某完全是按照合同约定履行义务，没有任何过错，非因宋某某的自身原因未办理房屋过户。三、涉案房屋未办理过户，系谭某某、涉案房屋有银行抵押、法院查封等原因造成，符合《最高院办理执行异议和复议规定》第二十八条第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。1、在2019年8月可以办理房产证的情况下，宋某某曾多次催促谭某某办理房产证，但谭某某不还清贷款，至今仍未办理涉案房屋的产权证，因此宋某某当然无法进一步办理涉案房屋的过户。2、谭某某违反合同约定，至今未还清房屋贷款，涉案房屋有银行抵押，宋某某因此无法办理过户，全部是谭某某的违约行为造成。3、2018年3月15日法院对涉案房屋预查封，自此之后，即便谭某某办理了涉案房屋房产证，宋某某也因法院查封的客观原因无法办理过户。因此，根据以上事实和证据，都可以证实涉案房屋无法办理过户不是宋某某原因造成的，一审法院认定事实错误。四、孔某某、梁某某应被认定为职业放贷人，其非法利益不应被保护，法院应当依法排除孔某某、梁某某对涉案房屋的执行。一审法院对于宋某某在一审中提出的该项意见只字未提，违反法定程序。在梁某某、孔某某与谭某某民间借贷合同中，梁某某、孔某某委托济南九龙典当有限公司员工张春明为其诉讼代理人参加诉讼。宋某某在另案提起的执行异议之诉中，起诉的被告是韩化平。张春明作为韩化平的诉讼代理人也参加了多个民间借贷案件的诉讼。通过对涉及梁某某、孔某某、张春明、韩化平等人民间借贷法律文书的检索，可以发现上述人员以济南九龙典当有限公司为依托平台对外放贷，涉及民间借贷案件41件，梁某某、孔某某应被认定为职业放贷人。针对职业放贷人的法律规定来看，法律完全不支持借贷合同的效力，并且对于民间借贷利率的司法保护上限，也以央行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的4倍为标准确定，当然针对职业放贷人还有可能涉嫌刑事犯罪，面临刑事处罚。因此，梁某某、孔某某的非法利益不应当得到保护，法院应当排除梁某某、孔某某对涉案房屋的执行，依法维护宋某某的合法权益。五、2019年8月，山大下发了办理涉案房屋房产证的材料，宋某某联系谭某某尽快办理房产证，并且尽快办理过户，但是谭某某在电话中告知因他父亲有两个案件，谭某某需承担担保责任，暂时无法一次性还清银行贷款，因此请求暂缓办证。宋某某在2019年12月3日得知谭某某在济南就联系催促办证，谭某某表示年前可到即墨去办理，但之后谭某某一直以各种理由推托，至今未办理房产证。在2020年12月24日，宋某某发现市中区法院在涉案房屋门上张贴公告，因谭某某及其父亲没有履行判决书，法院有可能会拍卖涉案房屋，宋某某告知谭某某并去即墨房管局进行了查询，才得知涉案房屋已经被预查封或轮候查封。在这之前谭某某并未告知上述真相，至此才明白谭某某迟迟不办证是因为担心办证之后就会要求办理过户，那么法院查封的事情就会提前败露，因此谭某某在12月25日出具证明证明房屋已卖给宋某某，并且希望法院解除查封。综上所述，一审法院认定事实不清，宋某某请求二审法院撤销一审判决，改判不得执行位于青岛市即墨区滨海路81号34号楼1单元2301户房屋或者发回重审，以维护宋某某的合法权益。梁某某、孔某某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。造成宋某某不能过户的原因完全是因为宋某某在购买房屋时已经预见到涉案房屋有抵押贷款，并且开发商在保留产权的情况下还去自愿购买这套房屋，对风险宋某某应自行承担。谭某某未发表答辩意见。宋某某向一审法院起诉请求：1.请求撤销济南市市中区人民法院（2021）鲁0103执异47号执行裁定；2.请求判决不得执行位于青岛市即墨区滨海路81号34号楼1单元2301户房屋；3.案件受理费由梁某某、孔某某承担。一审法院认定事实：梁某某、孔某某与第三人谭某某等民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年7月18日作出（2018）鲁0103民初2014号民事判决：“一、被告谭雅军于本判决生效之日起十日内偿还梁某某、孔某某借款200万元。二、被告谭雅军于本判决生效之日起十日内偿付梁某某、孔某某利息及违约金，以200万元为基数，自2016年4月27日起至实际给付之日止，按照年利率24%计算。三、被告杨艾华、谭某某对上述判决第一、二条确定的债务承担连带清偿责任.....。”2018年3月15日，一审法院作出（2018）鲁0103执保400号裁定，保全预查封了谭某某名下位于青岛市即墨区滨海路81号34号楼1单元2301户房产，证号：鲁（2016）即墨市不动产证明0000775号，查封期限三年。2018年11月23日，梁某某、孔某某向一审法院申请执行，执行案号为（2018）鲁0103执3838号。2019年3月4日，本案以终结本次执行程序的方式结案。2021年1月29日，宋某某针对涉案房屋的查封，向一审法院提出执行异议，请求中止对该房产的执行，并解除对该房屋的查封，一审法院作出（2021）鲁0103执异47号执行裁定：驳回案外人宋某某的异议。宋某某对该裁定不服，由此提起诉讼。另查明，2015年9月19日，谭某某（乙方）与青岛温泉房地产开发有限公司（甲方）签订购买涉案房屋《青岛市商品房预售合同》，该合同补充条款第七条关于按揭贷款的约定中第4项约定：乙方以按揭或贷款方式购房且须甲方提供担保的，则该商品房的产权在房屋产权证及他项权证办理完成之前归甲方所有。同年12月31日交付涉案房屋后，谭某某于2016年1月11日办理了不动产登记手续，并与青岛市住房公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司即墨支行办理了鲁（2016）即墨市不动产证明第0000776号抵押登记，设定日期为2015年12月22日至2045年12月21日，备注：组合贷款，其中公积金债权数额36万元，银行债权数额23万元。2016年12月1日谭某某（转让方）与宋某某（受让方）以青岛德信源房地产服务有限公司为中介方签订《房屋转让协议》，协议约定：将涉案房屋以130万元的价格转让给宋某某，宋某某于2016年12月3日支付给谭某某购房首付款60万元，同年12月5日支付给谭某某第二笔购房款65万元，协议约定剩余5万元购房款于办理过户当日全部付清。同年12月3日，宋某某支付给青岛广厦物业管理有限公司蓝色硅谷分公司涉案房屋物业管理费6075.4元，并于2017年8月至2020年8月交纳了物业费用。2018年5月28日，宋某某与青岛金家吉装饰工程有限公司签订涉案房屋装修合同，工程价款125,500元，工程于2018年6月1日开工，同年11月30日峻工。2018年11月10日，张淑娟（承租人）与宋某某之妻张卫东（出租人）签订房屋租赁合同，宋某某夫妇将涉案房屋出租给张淑娟使用，租用期限自2018年11月20日至2028年11月19日。2020年12月25日，谭某某向一审法院出具证明一份，证明其与宋某某已经完成对涉案房屋的买卖，至今未办理过户手续。2021年3月26日，宋某某向一审法院提交申请，愿将剩余5万元交付法院依法执行。一审法院认为，此案为案外人执行异议之诉，争议焦点为宋某某对涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用本院二审期间，宋某某提交其配偶张卫东与谭某某的微信聊天记录打印件一张，并当庭出示手机，证明张卫东于2019年12月3日曾催促谭某某办理涉案房屋的房产证，由此证实未办理过户登记不是宋某某自身原因造成。梁某某、孔某某认为无法核实证据的真实性，并不能明显看出催促办证事项，且聊天记录发生在被法院预查封之后，办证、过户已经不能阻却法院的查封和执行。本院认为，本案争议的焦点是宋某某对涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权益，从以下三个方面进行分析：首先，本案中，宋某某与孔某某、梁某某均系谭某某的债权人，二者的法律地位平等，但各自债权内容有别。具体而言，孔某某、梁某某作为债权人，有权要求谭某某以其全部财产承担连带清偿责任，其债权指向的责任财产范围，是谭某某的全部个人财产，包括谭某某在涉案房屋中扣除尚欠银行贷款部分的应有份额。而宋某某作为债权人，在案涉《房产转让协议》签订后，已经依约定支付了大部分房屋价款，并实际占有了涉案房屋，虽然并未办理过户登记，但宋某某作为合法占有人有权要求出卖人谭某某为其办理涉案房屋的过户登记手续。由此可见，孔某某、梁某某作为债权人的权利内容，指向的是谭某某的一般责任财产，并非指向涉案房屋这一特定财产；而宋某某作为债权人的权利内容，则以涉案房屋这一特定财产为唯一客体。谭某某将涉案房屋出售给宋某某并取得房屋价款的行为，虽然在客观上导致其责任财产中的一部分从实物形态转化为货币形态，但其责任财产的范围并未因此而不当减损。孔某某、梁某某作为债权人的权利并未因此而受到损害，其仍然有权就房屋价款主张相应权利。其次，鉴于宋某某根据房屋转让协议已按约支付了绝大部分购房款并实际占有涉案房产，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”。由此可见，宋某某作为涉案房屋的买受人，除依法享有要求办理过户登记的物权期待权之外，其作为合法占有人还依法享有向任何人主张房屋所有人能够主张的排他性权利。宋某某虽对涉案房屋设有抵押权是明知的，但其与谭某某签订的房屋转让协议对还清贷款解抵押等事项已作了相关约定，宋某某基于对该协议的合理信赖和期待未办理过户登记，不应认定为其因自身原因为办理过户。再次，从价值取向的层面而言，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条旨在保护已经支付大部分购房款的消费者，故对其要件的解读应遵从该价值取向。参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条第二款规定：“一般而言，买受人只要向房屋登记机构递交过户登记资料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。”本案中，宋某某作为买受人，在涉案房产具备办理房产证的条件后,已向谭某某提出了办证过户请求，这符合上述法律规定的条件，且宋某某在涉案房产被查封前就已签订房屋买卖合同并支付了相应价款。综上，应认定宋某某对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，宋某某的上诉请求成立，应予以支持。一审适用法律有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市市中区人民法院（2021）鲁0103民初2436号民事判决；二、不得执行位于青岛市即墨区滨海路81号34号楼1单元2301户的房屋。一审案件受理费21071元及二审案件受理费21071元，均由孔某某、梁某某负担。本判决为终审判决。审判长  武绍山审判员  王立强审判员  孙 磊二〇二一年九月一日书记员  徐 敏