新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事判决书（2021）新01民终3520号上诉人（原审原告）：马新龙，男，1975年11月12日出生，回族，乌鲁木齐市沙依巴克区涵若烟酒经营者，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。        被上诉人（原审被告）：新疆亚中物流商务网络有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市高新技术产业开发区天津南路65号广汇美居物流园。        法定代表人：李文强，该公司总经理。        委托诉讼代理人：吴乃新，男，该公司员工。        上诉人马新龙因与被上诉人新疆亚中物流商务网络有限责任公司（以下简称亚中公司）商品房预售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2021）新0104民初1940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。        马新龙上诉请求：撤销一审判决，改判支持我的全部一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实有误。双方之间的商品房预售合同合法有效，亚中公司应当按照合同约定履行协助办理不动产权属证书的义务。一审判决以亚中公司未取得涉案房屋“大证”从而免除其义务，判决有误。二、亚中公司违约给我造成严重经济损失，应当调整违约金比例。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，违约金可以调整。我按照合同约定缴纳了全部房款、契税、维修基金，履行了全部义务，但是亚中公司长达十几年未办理产权证书，构成严重违约，该我造成巨大的经济损失。根据亚中公司提供的格式合同，无论其违约多久，仅需要支付1，000元违约金，明显不公。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院依法改判。        亚中公司辩称，根据合同约定，我公司具有协助办证的义务。但因客观原因涉案房屋所在的楼栋大证并未取得，我公司暂时不具备办理不动产权属的义务。等具备办证条件后，我公司再予以办理。关于逾期办证违约金，因双方约定明确，我公司同意按照合同约定承担违约责任。请求维持原判。        马新龙向一审法院起诉请求：1．判令亚中公司立即为马新龙办理位于乌鲁木齐高新区X路X号X座X单元X层X号房屋产权证书；2．判令亚中公司支付逾期办理权属证书的违约金45，539元。        一审法院认定事实：2009年6月3日，亚中公司（出卖人）与马新龙（买受人）签订商品房预售合同，约定马新龙购买位于乌鲁木齐市高新技术产业开发区（新市区）X路X号X座X单元X号房屋，房屋建筑面积81.40平方米，房屋总价款245，828元，于合同签订之日起支付30％首付款73，828元，剩余70％房款172，000元以银行按揭贷款的方式支付，于2009年12月20日前交付上述房屋等。上述合同中关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金。经查，亚中公司已向马新龙交付涉案房屋，亚中公司向马新龙出具涉案房屋297，667.20元购房发票；3．因属银行按揭贷款购房，产权已抵押按揭银行，待买受人交清全部房款，解除抵押后，直接在乌市房屋产权交易管理中心领取产证。经查，亚中公司已向马新龙交付涉案房屋。同年6月5日，马新龙缴纳涉案房屋物业专项维修资金4，916.56元。同年6月8日，马新龙缴纳涉案房屋契税3，028.08元。2016年3月31日，亚中公司向马新龙出具涉案房屋245，828元购房发票。        一审法院认为，案涉双方签订的商品房预售合同是当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。马新龙主张亚中公司协助其办理涉案房屋的产权登记，一审法院认为，因亚中公司尚未办理完毕涉案房屋的初始登记即亚中公司尚未取得涉案房屋的所有权，故亚中公司客观上无法协助马新龙办理涉案房屋的产权登记，经一审法院释明后，马新龙未变更诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”，本案中，因涉案房屋尚不具备办理产权登记的条件，亚中公司事实上不能履行协助马新龙办理产权登记的义务，故马新龙的该项诉讼请求，一审法院不予支持。待涉案房屋具备办理产权登记的条件时，马新龙可再行主张。马新龙主张亚中公司支付逾期办证违约金45，539元，一审法院认为，亚中公司未按照合同约定的时间协助马新龙办理涉案房屋的产权登记，亚中公司构成违约，应当向马新龙承担违约责任。根据双方签订的商品房预售合同的约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金”，双方在合同中对于逾期办证违约责任及违约金的计算标准进行了明确约定，故不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确实的”规定计算违约金。此外，从尊重契约自由和保障合同全面履行的角度，对于当事人合同中明确约定的违约金标准，在不存在严重偏离交易习惯、损害公共利益的情况下，人民法院不宜对当事人合意约定的违约金标准进行调整，且马新龙亦未出示证据证明合同约定的违约金低于造成的实际损失。根据商品房预售合同的约定，亚中公司应当向马新龙支付逾期办证违约金1，229.14元（245，828元×0.5％），对于马新龙多主张的部分，一审法院不予支持。一审法院判决：一、新疆亚中物流商务网络有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付马新龙违约金1，229.14元；二、驳回马新龙的其他诉讼请求。        本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。        马新龙提交如下证据：信访处理意见书一份，用以证明因亚中公司原因房产证无法办理；通知一份，用以证明6月22日亚中公司通知住户可以办理房产证；不动产受理单一份，用以证明案涉房屋已经符合办证条件。亚中公司对信访处理意见书、通知、不动产受理单的真实性均认可，但认为不能证明马新龙欲证明的问题，亚中公司主观愿意协助办证，但客观不符合办理条件。因双方对上述证据真实性均予以确认，本院对马新龙提供的证据真实性均予以确认。        本院对一审查明的事实予以确认。        另查明：本案审理中，亚中公司已经履行协助马新龙办理不动产权属证书的义务，涉案房屋的不动产权属证书已办理至马新龙名下。        本院认为：一、根据查明的事实，涉案房屋的不动产权属证书已办理至马新龙名下，故对于马新龙要求亚中公司协助其办理涉案房屋不动产权属证书的诉讼请求，因客观上已经实现，故本院不予支持。        二、关于亚中公司应向马新龙支付违约金数额的认定问题。商品房预售合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金。因双方在合同中对于逾期办证的违约责任及违约金的计算标准进行了明确约定，且马新龙未提交证据证明合同约定的违约金低于造成的实际损失，故对马新龙要求对违约金数额上调的上诉理由，本院不予采信，一审按照双方约定认定违约金并无不当，本院予以确认。        综上所述，马新龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费938.48元（马新龙已预交），由马新龙负担。        本判决为终审判决。        审判长    蒋欣审判员    王朋坤审判员    张昊二〇二一年九月八日书记员    孙雪芹