黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑10民终838号上诉人（原审被告）：海林市幸福家园物业有限公司，住所地黑龙江省海林市龙城国际花园22号别墅楼新华北区27委1层01。法定代表人：刘峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭凯焕，黑龙江博学律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：牡丹江市怡景房地产开发有限公司，住所地黑龙江省海林市新华北27委101。法定代表人：翁跃庭，该公司总经理。委托诉讼代理人：董娅娟，黑龙江九昊律师事务所律师。上诉人海林市幸福家园物业有限公司（以下简称幸福家园物业公司）因与被上诉人牡丹江市怡景房地产开发有限公司（以下简称怡景房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省海林市人民法院（2021）黑1083民初211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人幸福家园物业公司委托诉讼代理人谭凯焕、被上诉人怡景房地产公司委托诉讼代理人董娅娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。幸福家园物业公司上诉请求:1.请求撤销黑龙江省海林市人民法院（2021）黑1083民初211号民事判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.由怡景房地产公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：2020年6月15日前期物业合同到期后，因海林市中央上城小区未成立业主委员会，导致无法续聘或选聘物业服务人。因此幸福家园物业公司按照前期物业合同标准继续为案涉小区提供物业服务。一审法院遗漏事实，对案涉小区房产销售情况的事实没有给予认可；怡景房地产公司作为原审原告主体不适格。根据法律规定选聘和解聘物业物业企业由业主共同决定，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。因此，即使是前期物业合同终止时，幸福物业公司也应当是向业主委员会交付物业管理用房及资料，而不是怡景房地产公司。怡景房地产公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，按照合同相对性原则，该物业合同是怡景房地产公司与幸福物业公司签订，怡景房地产公司依法有权解除该合同，按照合同幸福家园物业公司占有的相关物业、物品、房产等，应依据合同予以返还，一审不存在任何遗漏与未查清的事实情况。请求二审法院驳回上诉人所有诉请。怡景房地产公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院判决解除双方于2015年6月15日签订的《海林市中央上城小区物业服务委托合同》；2.判决幸福家园物业公司退出海林市中央上城小区物业服务区内，将物业用房、相关设施、物业服务所必须的相关资料交还给怡景房地产公司；3.判决幸福家园物业公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年6月15日，怡景房地产公司与幸福家园物业公司签订了《海林市中央上城小区物业服务委托合同》，合同约定怡景房地产公司将海林市中中央上城小区27栋数，98个单元，占地面积100000平方米委托幸福家园物业公司实施物业管理服务，管理期限为2015年6月15日至2020年6月15日止。怡景房地产公司向幸福家园物业公司提供管理用房并无偿使用。合同期满后，怡景房地产公司与幸福家园物业公司未重新签订物业服务合同，怡景房地产公司于2021年2月8日通知幸福家园物业公司解除物业关系。另查明，海林市中央上城小区目前未成立业主委员会。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人”。《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，怡景房地产公司与幸福家园物业公司签订海林市中央上城小区物业服务委托合同，该合同系双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，依法受法律保护，该合同对双方均具有法律效力。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方”。涉案物业服务合同于2020年6月15日到期后，双方未重新签订合同，海林市中央上城小区亦未成立业主委员会，且幸福家园物业公司仍继续提供物业服务，故原物业服务合同继续有效，但服务期限为不定期。经怡景房地产公司提前六十日通知，可以解除涉案物业服务合同。怡景房地产公司要求解除双方签订的物业服务合同的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于怡景房地产公司要求幸福家园物业公司退出海林市中央上城小区物业服务区内，将物业用房、相关设施、物业服务所必须的相关资料交还的诉讼请求，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十九条规定：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况”。双方签订的物业服务合同解除后，因海林市中央上城小区尚未成立业主委员会，故幸福家园物业公司应当将上述物业用房、相关设施、物业服务所需资料、物业管理权移交给怡景房地产公司。一审法院判决：1.解除牡丹江市怡景房地产开发有限公司与海林市幸福家园物业有限公司于2015年6月15日签订的海林市中央上城小区物业服务委托合同；2.海林市幸福家园物业有限公司在本判决生效后十日内退出海林市中央上城小区物业服务区，将物业用房、相关设施、物业服务资料交还牡丹江市怡景房地产开发有限公司。案件受理费50元，减半收取计25元，由海林市幸福家园物业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于幸福家园物业公司主张怡景房地产公司主体不适格的问题。本案中，怡景房地产公司与幸福家园物业公司签订了《海林市中央上城小区物业服务委托合同》，该协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应认定为合法有效。合同期满后，怡景房地产公司与幸福家园物业公司未重新签订物业服务合同，海林市中央上城小区未成立业主委员会，亦未召开业主大会，没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，幸福家园继续提供物业服务，因此双方构成事实上的物业合同关系，服务期限为不定期。双方可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。经怡景房地产公司提前六十日通知，可以解除涉案物业服务合同。因此，一审法院按照双方《海林市中央上城小区物业服务委托合同》约定，判令解除双方签订的物业服务合同及幸福家园物业公司应当将上述物业用房、相关设施、物业服务所需资料、物业管理权移交给怡景房地产公司并无不当。幸福家园物业公司的该项主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由海林市幸福家园物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴**刚审判员  杨弘智审判员  杨耀然二〇二一年八月十九日书记员  刘 璇附：本案涉及相关法律规定《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定······