青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2021）青01执异294号案外人：李廷斌，男，汉族，1985年7月24日出生，户籍所在地青海省湟中县田家寨镇下营一村188号，现租住青海省西宁市城南新区富恒山庄2号楼1单元1122室。    申请执行人：梅杰科，男，汉族，1979年1月7日出生，现住青海省西宁市城中区。    被执行人：青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司，住所地青海省西宁市城西区西川南路78号10号楼1143室。    法定代表人：南积勋，该分公司总经理。    被执行人：屈小宁，男，汉族，1970年7月24日出生，住北京市昌平区。    被执行人：青海省庄和房地产开发有限公司，住所地青海省西宁市城中区新城大道151号。    法定代表人：龚煜，该公司董事长。    委托诉讼代理人：郭建荣，该公司员工。    申请执行人梅杰科与被执行人青海省庄和房地产开发有限公司（以下简称庄和房地产公司）、青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司（以下简称庄和房地产西宁分公司）、屈小宁借款合同纠纷一案中，案外人李廷斌对位于西宁市城中区城南新城大道151号卧龙公馆5号楼1单元10层11005室不动产提出书面异议，请求中止执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。    案外人李廷斌称，2019年6月30日，庄和房地产西宁分公司作为卖方与案外人签订《商品房订购协议》，约定青海庄和西宁分公司将西宁市城中区新城大道151号5栋10层11005号房屋出售给案外人，案外人已支付房屋对价。案外人签订合同时间为2019年6月30日，你院查封案涉房屋时间是2021年4月3日，案外人对案涉房屋出了对价，作为案涉房屋的权利人，应优于普通债权，对该房屋有处分的权利。但因房屋尚在建设之中，未能办理备案登记手续，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，请求中止对案涉房屋的执行。    申请执行人梅杰科、被执行人青海省庄和房地产开发有限公司、屈小宁均未提交书面答辩意见。    本院查明，梅杰科与庄和房地产西宁分公司、屈小宁民间借贷纠纷一案，本院作出的（2018）青01民初134号民事判决发生法律效力后，因被告未按期履行生效法律文书确定的义务，梅杰科向本院申请强制执行。执行中，申请执行人与被执行人达成执行和解协议，本院于2019年6月24日作出（2019）青01执237号之一执行裁定书，裁定终结本案的执行。本院于2019年7月15日作出（2019）青01执异78号执行裁定，裁定追加青海省庄和房地产开发有限公司为本案被执行人。申请执行人梅杰科于2020年2月2日向本院申请恢复执行，本院于同年2月10日决定恢复本案的执行，并作出（2020）青01执恢10号执行裁定书。本院于2020年4月3日向西宁市不动产登记服务中心发出协助执行通知书，查封被执行人青海省庄和房地产开发有限公司名下位于西宁市城中区新城大道151号“卧龙公馆”5号楼1单元含11005房屋在内的29套不动产，查封期限三年（自2020年4月3日至2023年4月2日）。本院并于2021年7月12日作出（2020）青01执恢10号评估、拍卖公告，对上述查封的29套不动产进行评估、拍卖。案外人李廷斌遂向本院提出执行异议。    另查明，案外人李廷斌作为买受人与出卖人青海省庄和房地产开发有限公司于2019年6月30日签订《商品房定购协议》，协议约定李廷斌购买位于西宁市新城大道151号10层11005号商品房，建筑面积148.18平方米，优惠后房屋总价款为755718元。付款方式约定为银行按揭付款，签订协议当日支付总房款的50％，即385718元；剩余房款370000元向出卖人指定的按揭银行办理贷款。案外人李廷斌分别于2019年6月15日、6月30日向青海省庄和房地产开发有限公司转账支付2万元、16.5718万元、20万元并附有银行转账凭证，青海省庄和房地产开发有限公司分别出具收据。《商品房定购协议》协议约定案涉房屋交付日期为2020年12月31日，目前尚未实际交付使用。案外人李廷斌并提交西宁市不动产登记服务中心出具的《不动产登记信息查询申请书》，载明其名下在西宁市区无产权登记。    本院认为，本案系案外人李廷斌对本院作出的（2020）青01执恢10号公告，评估、拍卖被执行人青海省庄和房地产开发有限公司名下的房屋提出书面异议，属执行标的异议。根据案外人的异议请求、事实和理由及其提交的相关证据，本案争议的焦点为案外人李廷斌对被执行人青海省庄和房地产开发有限公司名下，位于西宁市城中区新城大道151号“卧龙公馆”5号楼1单元10层11005号不动产，是否享有足以排除强制执行的权益。    首先，本案查封的位于西宁市城中区新城大道151号“卧龙公馆”5号楼1单元10层11005号不动产，系登记在青海省庄和房地产开发有限公司名下的不动产，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，本院依法查封登记的青海省庄和房地产开发有限公司的房产，符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，查封措施并无不当。同时，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施”的规定，本院在将案涉不动产依法查封后，作出（2020）青01执恢10号评估、拍卖公告，符合法律规定。    其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本案案外人李廷斌在本院对案涉房屋查封之前，与青海省庄和房地产开发有限公司签订了《商品房定购协议》，该协议符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，且双方在该协议第十一条附则中约定“本协议签订视为买受人正式购买商品房，具备《商品房买卖合同》的同等法律效力”；案外人李廷斌依据该协议约定的付款方式，已支付总房款的51％；本案案涉房屋虽未实际交付占有使用，但案外人李廷斌购买案涉房屋系用于居住，且已提供其名下无产权登记信息的证明。    综上，案外人李廷斌提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形，对执行标的享有足以排除强制执行的权益，其提出的异议理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：    中止对被执行人青海省庄和房地产开发有限公司名下位于西宁市城中区城南新城大道151号“卧龙公馆”5号楼1单元10层11005号不动产的执行。    案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。    审判长卓玛审判员许正芳审判员司世江二〇二一年九月九日法官助理肖秋葛书记员岳林《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。-8--8-