广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终3637号上诉人（原审原告）：姜琦，女。委托诉讼代理人：甘伍叶，北京市京师（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫小宇，北京市京师（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区平湖镇金城路一号，统一社会信用代码91440300715233027Q。法定代表人：丁芃。委托诉讼代理人：方腾，男，汉族。被上诉人（原审被告）：卓越置业集团有限公司，住所地广东省深圳市福田区金田路皇岗商务中心1号楼6501，统一社会信用代码91440300618863254U。法定代表人：李华。委托诉讼代理人：杨旸，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢文婷，万商天勤（深圳）律师事务所律师。上诉人姜琦因与上诉人深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司（以下简称喀斯特公司）、被上诉人卓越置业集团有限公司（以下简称卓越公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初30563号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，对本案进行独任审理。本案现已审理终结。上诉人姜琦上诉请求：一、撤销（2020）粤0307民初30563号民事判决，改判由喀斯特公司向姜琦支付延期交房的违约金144088.22元（自2019年7月1日开始计算至姜琦实际收房之日，按照购房总金额，每日按照万分之一计算）；二、卓越公司对上述上诉请求承担连带责任；三、一审、二审诉讼费用均由喀斯特公司、卓越公司承担。上诉人喀斯特公司上诉请求：一、撤销（2020）粤0307民初30563号民事判决第一项，改判驳回姜琦的全部诉讼请求；二、判令姜琦承担所有诉讼费用。上诉人喀斯特公司对姜琦的上诉辩称：请求支持我方上诉请求，驳回姜琦的所有上诉请求。上诉人姜琦对喀斯特公司的上诉未作答辩。被上诉人卓越公司对姜琦及喀斯特公司的上诉辩称：请求驳回上诉，维持原判。上诉人姜琦向一审法院起诉请求：一、喀斯特公司、卓越公司向姜琦连带支付逾期交房违约金496341.53元（按照已支付购房款，从2019年7月1日起计算至喀斯特公司、卓越公司将案涉房屋整改完成并经验收合格且实际交付为止）；二、喀斯特公司、卓越公司向姜琦连带支付缺少面积损失398605.47元；三、喀斯特公司、卓越公司承担本案诉讼费。一审法院判决：一、喀斯特公司应于该判决生效之日起三日内支付姜琦延迟交房违约金23903.11元；二、驳回姜琦的其他诉讼请求。一审案件受理费6375元（姜琦已预交），由姜琦承担6205元，由喀斯特公司承担170元。本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，喀斯特公司向本院提交姜琦入伙涉案房屋时所签署的《入伙通知书》《钥匙签收表》等相关入伙资料，主张姜琦于2020年8月29日办理了涉案房产的入伙手续，并接受了免除两年物业管理费合同两年停车费的权益。姜琦对上述入伙资料的真实性予以确认，主张上述证据佐证了喀斯特公司于2020年8月29日正式向姜琦交付涉案房屋，其未按约定时间交房，应承担2019年7月1日至2020年8月29日期间迟延交房违约金。二审另查明，涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》正文第十二条“出卖人逾期交付的违约责任”约定逾期交房违约责任“按下列第贰种方式处理：……贰、详见双方补充约定”，其中“贰”字的字体有加粗；该合同附件五补充条款采用了与合同正文相比过小过密的字体和间距，其中第十二条“对逾期交付违约责任的补充约定”内容没有加大加粗；喀斯特公司未提交证据证明其在拟定涉案预售合同附件五补充条款第十二条逾期交房违约责任时与买受人进行了协商，也未提交证据证明其在签订合同时就附件五补充条款第十二条的内容向买受人作了特别提示。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据各方的上诉和答辩意见，本案二审的主要争议焦点为：一、涉案合同附件五补充条款第十二条有关逾期交房违约金的约定是否属于格式条款，该条款是否有效，逾期交房违约责任应当如何认定；二、卓越集团是否应当对喀斯特公司的涉案债务承担连带责任。关于第一个争议焦点。涉案合同签订时施行的《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。根据本案查明的事实，涉案合同附件五补充条款第十二条系喀斯特公司为了重复使用而预先拟定，条款的拟定并未与买受人协商，而是由喀斯特公司单方拟定后提供给买受人签订，该条款属于格式条款。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第九条规定，民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。民法典第四百九十六条第二款规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。涉案合同附件五补充条款第十二条有关逾期交房违约金（买受人选择继续履行合同）的约定主要有三项：（1）交付期限届满时未达交付条件、标准的，买受人同意给予出卖人三个月交付宽限期；（2）逾期交付违约金的标准为按月支付已收房款的千分之一；（3）出卖人承担逾期交房违约金的总额不超过已付房款的1%。其中，第（1）项和第（3）项约定明显减轻了出卖人责任。关于第（2）项约定，由于正文对逾期交房违约金标准未作约定，该项约定属于对违约金标准的补充约定，不属于降低违约金标准的条款；但对比合同附件对逾期收房违约金（日万分之一，逾期超过180日的，出卖人可解除合同，买受人赔偿出卖人损失，同时支付总房款10%违约金）和逾期付款违约金（日万分之四，逾期超过90日，出卖人可解除合同，买受人按总房款20%支付违约金）的约定，合同附件约定的逾期交房违约金标准明显偏低，喀斯特公司在本案中也未对三项违约金标准存在较大差异的原因作出合理解释。喀斯特公司在拟定上述三项违约金标准时并未遵循公平原则确定双方的权利义务，拟定的逾期交房违约金标准偏低，应当认定为与买受人有重大利害关系的条款。综上，涉案合同附件五补充条款第十二条有关逾期交房违约金的上述三项约定均属于民法典第四百九十六条第二款所规定的应当采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款。涉案合同正文第十二条“出卖人逾期交付的违约责任”约定逾期交房违约责任“按下列第贰种方式处理：……贰、详见双方补充约定”，其中“贰”字的字体有加粗，但由于第“贰”种方式在正文中并未体现，而是放在附件五中约定，加粗正文“贰”字尚不足以让买受人注意到合同附件五的相关内容，喀斯特公司仍有义务提示买受人注意合同附件五补充条款第十二条有关逾期交房违约金的约定；而从合同附件五补充条款第十二条的文本样式来看，整个附件五采用了与正文相比过小过密的字体和间距，第十二条也没有通过加大加粗等方式提请注意；喀斯特公司不仅没有采取合理的方式提示买受人，反而采用了让买受人更容易忽略该条款的文本样式。喀斯特公司的上述做法不仅不符合民法典的上述要求，也有违诚信原则，根据民法典第四百九十六条的规定，附件五第十二条有关逾期交房违约金的约定不能作为合同内容。在合同对逾期交房违约金没有约定的情况下，买受人仍有权要求喀斯特公司承担赔偿损失的逾期交房违约责任。本案中，姜琦按照总房款日万分之一的标准请求支付逾期交房违约金，在相关违约金条款在二审被认定不成为合同内容后，为减少诉累，本院视为姜琦提出了逾期交房赔偿责任的诉讼请求。关于赔偿责任的大小，本院综合考虑买受人因喀斯特公司逾期交房所遭受的租金损失和其他损失、合同对逾期收房和逾期付款所约定的违约金标准，根据公平原则和诚信原则，认定姜琦主张赔偿逾期交房损失的赔偿标准即按照总房款每日万分之一的标准，依法成立。喀斯特公司应按该标准向姜琦赔偿逾期交房损失。涉案合同约定交房时间为2019年6月30日，实际交房时间为2020年8月29日，姜琦上诉请求喀斯特公司按照涉案房屋价款的每日万分之一承担逾期交房违约金3390311元×0.0001∕天×425天=144088.22元），依法成立，本院予以支持。鉴于喀斯特公司已经补偿姜琦10000元，该款虽备注为“生活补助金”，但仍属于喀斯特公司承担涉案违约责任的一部分，故应从喀斯特公司应承担的逾期交房违约金中抵扣，抵扣后，喀斯特公司还应当支付姜琦逾期交房违约金损失134088.22元。姜琦上诉主张喀斯特公司已补偿姜琦10000元不应从喀斯特公司应承担逾期交房违约金中抵扣，依法不能成立，本院不予支持。喀斯特公司关于无需支付涉案逾期交房违约金的上诉主张，依法不能成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点。在本案中，姜琦主张卓越公司对喀斯特公司存在过度支配，要求卓越公司对喀斯特公司涉案债务承担连带责任，但姜琦并未提交充分证据证明其上述主张。一审法院未采纳其上述主张，驳回要求卓越公司承担连带责任的相关诉讼请求，并无不当。一审法院驳回姜琦关于缺少面积损失398605.47元的诉讼请求，姜琦对此未提出上诉，视为其认可该判项，本院依法予以维持。综上，姜琦上诉请求部分成立，应予相应支持。喀斯特公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，导致裁判错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法典》第四百九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初30563号民事判决第二项；二、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初30563号民事判决第一项为：上诉人深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人姜琦支付逾期交房违约金134088.22元；三、驳回上诉人姜琦的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6375元（已由上诉人姜琦预交），由上诉人深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司负担1491元，由上诉人姜琦负担4884元。一审法院应退还上诉人姜琦一审案件受理费1491元，上诉人深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向一审法院交纳一审案件受理费1491元，拒不交纳的，由一审法院依法强制执行。二审案件受理费(已由上诉人姜琦预交2704元，由上诉人深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司预交398元)，均由上诉人深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司负担。本院退还上诉人姜琦二审案件受理费2704元，上诉人深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司应在本判决生效之日起七日内向本院交纳二审案件受理费2704元，拒不交纳的，由本院依法强制执行。本判决为终审判决。审判员 陈   凯二〇二一年八月十九日书记员 王婷（兼）