上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初4670号原告：上海揽天建筑装潢有限公司，住所地上海市青浦区练塘镇朱枫公路6186弄25幢1号，27幢1号。法定代表人：吴辉君，执行董事。委托诉讼代理人：沈晨光，上海东炬律师事务所律师。被告：上海多幕家具有限公司，住所地上海市青浦区练塘镇朱枫公路6186弄25幢1号。法定代表人：倪虎，执行董事。委托诉讼代理人：李敏，高朋（上海）律师事务所律师。原告上海揽天建筑装潢有限公司诉被告上海多幕家具有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用简易程序进行了审理。起诉时，原告申请了财产保全，本院依法采取了保全措施。审理中，被告就系争地块申请司法测量，本院依法委托了相关机构进行司法测量。本案于2021年4月15日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人沈晨光,被告委托诉讼代理人李敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海揽天建筑装潢有限公司向本院提出诉讼请求如下：一、判令原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2021年3月3日解除；二、判令被告腾某腾退位于上海市青浦区XX镇XX公路XX弄XX幢XX号练塘镇朱枫公路6186弄25幢1号南侧房屋；三、判令被告支付原告2020年6月1日至2021年3月3日厂房租赁费共计人民币674,443.75元；四、判令被告支付原告违约金202,333.12元；五、判令被告支付房屋占有使用费（参照年租金915,750元为标准，自2021年3月4日起计付至实际腾退之日止）；六、本案诉讼费、保全费由被告负担。事实与理由：原、被告双方于2017年5月30日订立《房屋租赁合同》,约定由被告承租原告位于上海市青浦区XX镇XX公路XX弄XX幢XX号练塘镇蒸淀老朱枫公路6186弄25幢1号南侧房屋，年租金832,500元，每两年以上一年度为基础增长5%，租金以6个月为支付期，每年两期租金支付时间为6月1日及12月1日之前。按照合同第4.2约定，被告应于2020年6月1日之前支付2020年6月1日至2020年11月30日期间的租金。被告支付租金至2020年5月31日，被告自2020年6月1日起拖欠租金，经原告多次催讨，后被告支付原告2万元。原告主张2020年6月1日至2021年3月3日期间的租金，按照年租金标准计算月租金76,312.50元，扣减被告之前支付的2万元，截至2021年3月3日，被告欠付房租共计674,443.75元。根据合同第10.2条，被告拖欠租金累计长达3个月已构成严重违约，应承担相应违约责任，其行为已满足约定的合同解除条件。之所以以2021年3月3日作为合同解除的时间是因为被告在2021年3月3日收到法院寄送的传票、应诉通知书、起诉状及证据副本等材料。根据合同第10.2条约定，以拖欠的租金674,443.75元X30%计算违约金为202,333.12元。目前被告尚未搬离系争厂房，基于合同解除之后的法律后果。被告应某应搬离承租的位于上海市青浦区XX镇XX公路XX弄XX幢XX号XX幢XX层练塘镇朱枫公路6186弄25幢1号南侧一幢3层（部分4层）房屋，并支付占有使用费，自2021年3月4日计付至实际腾退之日，按照年租金915,750元为标准。为维护原告合法权益，原告诉至法院。审理中，原告认可以被告提供的合同作为双方实际履行合同，不按照原告提供的合同履行，应按照被告提供的租赁合同约定的租金作为计算标准，但是为了计算方便，原告现同意诉请金额不再作调整。被告上海多幕家具有限公司辩称：不同意原告全部诉讼请求。不同意解除合同，也不同意腾退、不同意支付违约金。需要说明的是，原、被告分别在2017年5月29日、2017年5月30日签订两份房屋租赁合同，实际履行的2017年5月29日签订的房屋租赁合同，被告也是按照该份合同约定租金标准支付租金。原告提供的租赁合同与被告提供的租赁合同是不同的，两份合同约定的租赁面积及租金有出入，故被告申请司法测量，以实际承租的面积来认定实际履行的是哪一份租赁合同。若需要被告支付占有使用费，被告同意按照被告提交的租赁合同约定的标准支付占有使用费，也同意以被告提供的租赁合同计算占有使用费。确认被告支付租金至2020年5月31日，被告自2020年6月1日起拖欠租金，经原告多次催讨，后被告支付原告2万元。被告承租的位置是位于上海市青浦区XX镇XX公路XX弄XX幢XX号XX幢XX层练塘镇朱枫公路6186弄25幢1号南侧一幢3层（部分4层）房屋，总承租面积为3,512平方米，年租金为833,222元。经开庭审理查明：2017年5月29日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于上海市青浦区XX镇XX公路XX弄XX幢XX号XX幢XX层练塘镇朱枫公路6186弄25幢1号南侧一幢3层（部分4层）的房屋出租给乙方，建筑面积为3,512平方米，租赁期限为2017年6月1日至2023年5月31日。第一个两年每平方米租金为0.65元/天（不含税，含税增加5%），结算总面积为3,512平方米，合计年租金总金额为833,222元。以后每两年的租金费均在上年度租金额的基础上递增5%。租金支付：每年租金费均分二期支付，先付后用。每一年第一期支付时间为当年6月1日前，支付金额为当年度结算租金总额的50%。第二期支付时间为当年12月1日之前，支付金额为当年度结算租金总额的50%。甲方收取乙方保证金6万元。乙方拖欠租金累计达3个月的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿。租赁期间，如因国家和地方政府需要征用或收购的，乙方必须无条件服从，本合同自然终止。乙方必须结清应交甲方租金及相关费用，乙方必须按政府上级部门规定时间内自行清理和搬迁，由此而产生的相关费用均由乙方自负，一切与甲方无关。甲、乙双方任何一方如未按本合同条款履行，导致中途中止合同，则视为违约，由违约方支付违约金6万元。租赁期间，乙方未按合同约定按期支付租金的，则视为违约，由乙方按逾期之日起至拖欠租金总额的30%作为违约金，以赔偿甲方损失。拖欠租金时间累计达3个月后，甲方与乙方立即终止合同。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告将上述房屋交付被告使用。合同履行期间,被告支付租金至2020年5月31日止，之后的费用未支付。目前被告仍在使用系争房屋。另查明，系争厂房已办理了产证，权利人登记在原告名下。审理中，依被告就原被告系争地块使用情况申请司法测量，本院依法委托上海XX事务所上海第一测量师事务所有限公司进行了司法测量，上海XX事务所上海第一测量师事务所有限公司出具了关于上海市青浦区XX镇XX公路XX弄XX幢XX号XX幢XX层练塘镇朱枫公路6186弄25幢1号南侧一幢3层（部分4层）建筑面积项目建筑面积鉴定意见书，该意见书鉴定意见为上海市青浦区XX镇XX公路XX弄XX幢XX号XX幢XX层练塘镇朱枫公路6186弄25幢1号南侧一幢3层（部分4层）建筑面积项目所涉建筑面积为3,481.46平方米。为此，被告先行垫付了司法测量费用3万元。以上查明的事实，由原、被告的陈述，房屋租赁合同、鉴定意见书、收费情况说明、上海市房地产权证等证据予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。审理中，被告为证明被告多支付租金3,120元，及系争房屋涉及减量化或者拆迁补偿，双方之间的协商租金要以减量化补偿款一并结算，不应由被告承担违约责任等情况，还提供了租金明细汇总、由上海XX有限公司上海键之川机械制造有限公司出具的情况说明、存量明细表等证据。原告除了对租金明细汇总、存量明细表证据的真实性予以认可之外，对上述其他证据的真实性不予认可。原告认可被告多支付租金3,120元，同意在原告诉请中予以抵扣。根据庭审查明的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，案涉租赁合同及权利义务转让确认书系原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。合同约定“乙方拖欠租金累计达3个月的，甲方可终止合同并收回房屋”，合同履行期间,被告支付租金至2020年5月31日止，之后的费用未支付。原告主张解除合同，有相应的合同依据，本院对此予以支持。原告主张解除日期为2021年3月3日，本院予以确认。合同解除后，被告理某理某应搬离系争房屋。原告主张2020年6月1日至2021年3月3日厂房租赁费共计674,443.75元，被告理应支付，被告认为多支付租金3,120元，原告予以认可并同意在原告诉请中予以抵扣，故被告应支付上述期间租金671,323.75元。合同解除后，因被告仍未搬离，原告主张占有使用费，本院亦予以支持。因被告拖欠租金，已构成违约，原告主张违约金，有相应的依据，但原告主张的违约金过高，被告也不同意支付，且原告未就被告违约所造成的损失提供相应的证据，综合本案合同履行、当事人过错程度等情况，本院确认被告应向原告偿付违约金76,000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告上海揽天建筑装潢有限公司与被告上海多幕家具有限公司于2017年5月29日签订的《房屋租赁合同》于2021年3月3日予以解除；二、被告上海多幕家具有限公司应于本判决生效之日起十日内腾某腾退位于上海市青浦区XX镇XX公路XX弄XX幢XX号练塘镇朱枫公路6186弄25幢1号南侧房屋；三、被告上海多幕家具有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海揽天建筑装潢有限公司2020年6月1日至2021年3月3日厂房租金人民币671,323.75元；四、被告上海多幕家具有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海揽天建筑装潢有限公司违约金人民币76,000元；五、被告上海多幕家具有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海揽天建筑装潢有限公司房屋占有使用费（参照年租金人民币915,750元为标准,自2021年3月4日起计付至实际腾退之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币12,727.77元，减半收取计人民币6,363.88元，财产保全费人民币4,358元，司法鉴定费用人民币30,000元，三项诉讼费用合计人民币40,721.88元，由被告负担人民币9,994.62元，由原告负担人民币30,727.26元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  林 青法官助理  周磊杰书 记 员  周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。