广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14636号上诉人（原审被告、反诉原告）：王章鸾。委托诉讼代理人：熊燕玲，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州世君房地产咨询有限公司。法定代表人：林蔚。委托诉讼代理人：张志坚，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩加硕，广东广和律师事务所律师。上诉人王章鸾因与被上诉人广州世君房地产咨询有限公司（以下简称“世君公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初4940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人王章鸾上诉请求：一、依法改判一审判决第二项，改判其向世君公司支付2019年4月3日至2020年4月18日期间的场地占用费17890.67元；二、依法改判一审判决第四项，改判世君公司向其赔偿装修损失110605.5元；三、本案一、二审诉讼费用由世君公司承担。事实与理由：一、一审法院判决关于其应当向世君公司支付场地占用费的金额计算错误，依法应当改判。1.通过补充协议第一页右下角“已核，20.3.15”的字样和第二页签订时间空白可知：该份补充协议世君公司在2020年3月15日才经内部程序审核完毕加盖公章，且加盖公章的时间未知。自始至终其未收到世君公司加盖公章的补偿协议，直至一审开庭时其才知道该份协议经世君公司加盖公章生效。在其不知道该份补充协议是否生效、且未收到世君公司的任何催讨通知的情况下，其并不清楚应向世君公司支付多少租金。一审法院以其与世君公司签订补充协议后未支付租金、世君公司可以撤销为由认定其应当按照诉争合同约定的租金标准向世君公司支付场地占用费系明显的不公平，亦缺乏事实依据。2.即使一审法院按照诉争合同约定的租金标准计算向世君公司支付场地占用费，但计算方式存在错误。因为广东省在2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，在2020年2月24日才调整为二级响应，而涉案房屋的用途系用于商业，涉案房屋在2020年1月23日至3月31日的疫情防控期间根本无法进行经营，根据公平原则，涉案房屋在该期间的租金应当予以减免。综上，其应当向世君公司支付场地占用费为42970.67元（2019年4月1日-2019年7月31日：0元；2019年8月1日-2019年11月30日：25080元；2020年1月1日-2020年1月22日：9839.87元；2020年4月1日-2020年4月18日：8050.8元），由于其已向世君公司支付场地占用费25080元，最终其应向世君公司支付场地占用费为17890.67元。即使世君公司认为其未按照补充协议约定的条件向世君公司支付租金等费用有权撤销补充协议中约定的优惠政策，但根据世君公司在20201年3月27日向其发出的《解约通知书》可知，其截至2021年1月31日，其尚欠租金等费用仅是56162.9元。《解约通知书》系世君公司向其发出，并无添加任何附件条件。其截至2021年1月31日欠付世君公司的场地占用费、水电费等应以56162.9元计算；若2021年2月1日至4月18日的租金则按合同约定的租金计算标准，其截至撤场日尚欠付世君公司的租金应为91049.72元。二、一审法院关于世君公司仅应向其赔偿装修损失23815元，事实认定错误，应当予以改判。导致租赁合同无效的主要责任在于世君公司。首先，世君公司在承接涉案物业时已然知晓涉案房屋并未取得规划许可证，并不具备对外出租的条件，在此情况下，世君公司仍然对外出租，本身存在一定过错。其次，世君公司与其签订诉争合同后，商场迟迟未开业，虽涉案商铺在商场的外围，但是在2018年9月1日至2020年4月1日期间，世君公司为了维修涉案商铺一直都是用障碍物遮挡其经营的商铺，严重妨碍其经营。此时，其已经从加盟商处进货，花费大量成本，却无法经营所得，已然损失惨重。世君公司称其经营涉案物业时不存在任何过错，显然不属实。一审法院认定其承担合同无效的主要过错责任，该认定明显缺乏公平。请求二审法院支持其的诉讼请求。被上诉人世君公司答辩称：1.一审法院关于补充协议失效，按照原租赁合同约定计算租金的事实认定清楚正确。王章鸾在2019年12月20日签订补充协议后，仍拖欠应缴款项，根据补充协议第三条第三点约定，其公司有权单方终止补充协议，取消优惠措施，并按原租赁合同条款执行。王章鸾既然主张租赁合同无效，作为从合同的补充协议自然应当同样无效，王章鸾不应在同一事实前采用双重标准，只选取对自己有利的事实或协议。2.王章鸾主张的装修损失与租赁合同无效不存在因果关系，装修损失是王章鸾长期拖欠租金导致。王章鸾将自身经营不善及商业风险归咎于其公司，无任何依据。王章鸾在拖欠租金情况下正常使用租赁物业，从未提出过解除合同等权利主张，现其公司提起本案诉讼后王章鸾才主张合同无效，明显违背诚实信用原则。3.关于涉案物业的历史问题早已客观存在，不是违法建筑，也不存在政府部门查封、拆迁等行政行为，从未影响过相关商铺的经营。目前仍在涉案物业承租的商户按约支付租金正常使用商铺，租赁合同的效力并未使其他租户遭受任何损失。世君公司向一审法院提出本诉请求：1.王章鸾向其公司支付2019年4月3日至2020年4月18日止的租金146937.25元；2.王章鸾向其公司支付物业管理费1809.66元；3.王章鸾向其公司支付水电费20902.2元、垃圾费261.42元；4.王章鸾向其公司支付违约金4366元（以169910.53元为本金，按万分之一的标准，自2020年4月18日暂计至2020年12月31日，实际计至清偿之日）；5.本案诉讼费用由王章鸾承担。王章鸾向一审法院提出反诉请求：1.确认其与世君公司签订的《世联永泰里项目商铺租赁合同》、《商铺确认书》无效；2.世君公司赔偿其占用租赁保证金25878元、一次性服务费45000元及利息（以70878元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2018年6月28日计至2019年8月19日；按照全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日计至世君公司退还上述费用之日止，暂计至2021年3月9日9211.68元）；3.世君公司赔偿其经济损失222605元；4.本案本诉、反诉受理费均由世君公司承担。一审法院经审理查明：2018年7月18日，世君公司（甲方，出租方）与王章鸾（乙方，承租方）签订《世联永泰里项目商铺租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区的世联永泰里一层C3-103号商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用；该商铺的建筑面积为57平方米，使用面积为46平方米；乙方租用该商铺的期限自该商铺交付之次日起36个月，从2018年8月1日至2021年7月31日止。该租赁期限包含免租装修期。乙方享有30日的免租装修期，自该商铺交付之次日起算；该商铺只供乙方用作经营茶饮；乙方应付租金按以下方式计取：首年租金为12540元/月，从第二年开始，每年租金递增率为上一年租金的7%。2018年8月1日至2019年7月31日，12540元/月；2019年8月1日至2020年7月31日，13418元/月……固定租金支付方式：首月租金于计租日支付，其余月份由乙方于每月第7日前支付当月的租金；乙方应向甲方交纳租赁保证金，租赁保证金25878元；租赁期内，乙方逾期交付租金和/或运营服务管理费及其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付违约金等。上述合同签订后，世君公司向王章鸾交付了涉案商铺，王章鸾将涉案商铺用于经营茶饮。期间，王章鸾向世君公司支付保证金25878元，并共计向世君公司支付租金25080元。2019年12月20日，世君公司（甲方）与王章鸾（乙方）签订《补充协议》，约定：一、双方确认并同意：该商铺的交付时间为2019年2月1日，免租装修期为2019年2月1日至2019年2月1日，租金自免租装修期届满之日起计算。二、甲方同意给乙方一定的租金优惠，具体优惠时间即金额如下：2019年4月1日至2019年7月31日减免50160元，减免后应付月租金0元；2019年8月至2019年11月30日期间，每月减免费用各6270元，减免后应付月租金各为6270元。三、甲乙双方的权利义务……乙方应在签订本协议后5日内，向甲方支付拖欠应缴租金、管理费、水电费等费用，并按时足额支付租赁期内各项应缴款项，若乙方逾期支付前述及后期应付租金等费用的，甲方有权终止本协议，取消给予乙方的免租期优惠及租金优惠并按原租赁合同条款执行，以及追缴乙方拖欠相关租赁款项等。上述协议签订后，王章鸾未向世君公司支付欠付费用及后续费用。一审诉讼中，世君公司表示涉案商铺所在的“永泰里项目”只有集体土地使用权证，无法提供项目所在楼宇的宅基地使用权证等材料。一审法院就“永泰里项目”所在的建筑物向广州市规划和自然资源局发函查询该建筑物的产权和规划报建情况。该局复函表示暂未查到该项目《建设工程规划许可证》相关信息，无房屋产权登记记录。王章鸾明确其反诉主张要求世君公司赔偿的经济损失包括装修费损失110605.5元和加盟费112000元。为证明其支出装修费损失，王章鸾提交项目合同、漫茶施工报价表、收据、发票、款项完结证明、银行转账记录等证据。世君公司对上述证据表示银行转账金额与合同约定价款金额无法全部对应。王章鸾表示，其中有一笔款项是现金支付。一审另查，世君公司与王章鸾就涉案商铺的物业管理服务于2018年7月18日另行签订了《世联永泰里项目物业运营管理服务协议》，该协议约定王章鸾需向世君公司支付一次性服务费45000元、装修押金5000元。一审再查，双方在签订涉案租赁合同前，曾于2018年5月28日就涉案商铺签订《商铺租赁确认书》，该确认书约定该确认书于《商铺租赁合同》签署之日起失效。一审法院认为，因导致双方纠纷发生的法律事实发生在民法典实施前，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。因无证据证明涉案商铺所在的建筑物有合法的产权和有办理合法的规划报建手续。故双方就涉案商铺签订的《世联永泰里项目商铺租赁合同》无效。现王章鸾要求确认上述《世联永泰里项目商铺租赁合同》无效于法有据，予以支持。双方就涉案商铺签订的《商铺租赁确认书》已于双方签订正式租赁合同而失效，王章鸾要求确认《商铺租赁确认书》无效一审法院不再处理。合同签订后，王章鸾向世君公司支付了合同保证金25878元，该保证金属于保证合同履行的费用，现合同无效，世君公司应向王章鸾退还该保证金，故现王章鸾要求世君公司退还保证金25878元有据，予以支持。王章鸾对于租赁合同无效亦存在过错，王章鸾要求世君公司支付应退还费用的利息缺乏依据，不予支持。虽租赁合同无效，但世君公司有权向王章鸾主张实际占用涉案商铺期间的场地占用费，故世君公司主张的租金实为场地占用费。关于场地占用费计付时间和标准的认定问题。（1）无证据证明王章鸾有向世君公司支付2019年4月3日起的场地占用费，故现世君公司主张占用费自2019年4月3日起算一审法院予以采纳。另现有证据无法体现王章鸾于2020年4月18日前搬离并向世君公司交还了涉案商铺，故一审法院对世君公司主张场地占用费计至2020年4月18日的意见予以采纳。（2）虽双方曾签订《补充协议》对2019年4月1日至2019年11月30日期间的租金约定了优惠标准，但由于该补充协议同时约定，如王章鸾未在协议签订后5个工作日内支付前述及后续应付租金，世君公司有权取消该优惠，并按原合同条款执行。该补充协议签订后，王章鸾并未依约支付费用，故现王章鸾抗辩应按该补充协议约定计付费用无据，世君公司主张场地占用费参照租赁合同约定的租金标准计付有据，予以采纳。经核算，2019年4月3日至2020年4月18日期间的王章鸾应付的场地占用费共计为151301元，现王章鸾已向世君公司支付共计25080元，故王章鸾应向世君公司支付欠付场地占用费应为126221元。世君公司主张王章鸾支付欠付场地占用费126221元有据，予以支持。驳回世君公司主张多出上述数额的诉请。因双方签订的租赁合同无效，世君公司对此亦存在过错，故世君公司要求王章鸾支付逾期支付租金的违约金不予支持。关于王章鸾反诉要求世君公司赔偿经济损失的问题。（1）关于王章鸾主张赔偿装修损失的问题。根据双方的陈述，王章鸾在承租涉案商铺期间，确实有装修的事实。现双方的合同在届满前即终止履行，王章鸾依法有权要求世君公司按照过错比例赔偿附属的装修现值损失。虽世君公司对王章鸾提交的证明其装修损失的相关证据表示无法确认。但王章鸾提交的项目合同签订的时间、交易款项与收据、发票数额能一一对应，且银行转账记录亦基本与项目合同约定的内容相互对应，且王章鸾对其中部分款项通过现金支付的情况作出了较为合理的解释，故一审法院对王章鸾主张对涉案商铺支出装修款110605.5元的意见予以采信。鉴于王章鸾已使用涉案商铺一段时间，且双方对租赁合同无效均存在过错，结合前述因素考虑，一审法院认定世君公司应向王章鸾赔偿装修损失23815元。驳回王章鸾主张多出上述数额的诉请。（2）关于王章鸾主张世君公司赔偿加盟费损失的问题。加盟费不属于因合同无效导致的必然损失，且王章鸾对涉案租赁合同无效亦存在过错，故王章鸾要求世君公司赔偿加盟费损失缺乏依据，不予支持。由于世君公司自认与王章鸾之间就物业服务合同关系另行签订的物业服务合同，物业服务合同法律关系与租赁合同法律关系属于两种不同的法律关系，本案为租赁合同纠纷，对于世君公司主张的物业管理费、水电费、垃圾费及王章鸾反诉主张的一次性服务费属于双方签订物业协议中约定的费用，本案中不宜一并处理，双方应另行主张。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2021年3月29日作出判决如下：一、确认世君公司与王章鸾于2018年7月18日签订的《世联永泰里项目商铺租赁合同》无效；二、本判决生效之日起五日内，王章鸾向世君公司支付2019年4月3日至2020年4月18日期间的场地占用费共计126221元；三、本判决生效之日起五日内，世君公司向王章鸾退还保证金25878元；四、本判决生效之日起五日内，世君公司向王章鸾赔偿装修损失23815元；五、驳回世君公司的其他诉讼请求；六、驳回王章鸾的其他反诉请求。一审案件本诉受理费1670元，由世君公司负担258元，王章鸾负担1412元；反诉受理费2388.63元，由世君公司负担521元，王章鸾负担1867.63元。由世君公司负担反诉受理费和王章鸾负担的本诉受理费于本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。本院经审理查明，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，世君公司提交证据如下：《关于请支持“广东省城中村改造专题培训班（第一期）”现场教学活动的函》及附件《关于举办“广东省城中村改造专题培训班（第一期）”的通知》，拟证明白云区出台三旧工程微改造政策的客观事实，其公司对租赁合同无效不存在过错。王章鸾质证对证据的真实性、合法性、关联性不予确认，该证据并非一审庭审后形成的，不属于新证据，应不予采纳。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。综合双方当事人的上诉及答辩意见，双方当事人对于一审判决认定涉案《世联永泰里项目商铺租赁合同》无效，并无异议，本院予以确认。对于租赁合同的过错责任认定，世君公司二审答辩虽提出异议主张其公司不存在过错，但鉴于世君公司没有提出上诉，故本院对世君公司提出的该项异议不予审查，相应地，对世君公司二审提供的证据也不作审查评述。针对双方争议的场地占用费计算问题。双方签订《补充协议》的时间为2019年12月20日，而该补充协议明确约定王章鸾应在协议签订后5个工作日内支付拖欠的租金、管理费、水电费等费用，并按时足额支付后续租赁期内各项应缴费用，否则，世君公司有权取消租金优惠，并按原合同条款执行。上述协议内容具体明确，不存在王章鸾上诉主张不清楚该补充协议是否生效、不清楚协议如何履行的情形。因王章鸾在签订补充协议后未依约支付费用，一审采纳世君公司主张场地占用费参照租赁合同约定的租金标准计付，依据充分，处理正确。王章鸾上诉主张应按补充协议约定给予其租金（场地占用费）优惠，理由不成立，本院不予采纳。王章鸾自2019年4月起长期拖欠场地占用费，其拖欠费用的原因并非出于疫情防控的客观事实，故王章鸾上诉主张应免除其2020年1月23日至2020年3月31日的场地占用费，理由不成立，本院不予支持。王章鸾上诉主张世君公司曾书面确认截止至2021年1月31日其欠付的场地占用费等费用仅为56162.9元，但王章鸾对此并未举证予以证明，本院亦不予采纳。针对双方争议的装修费损失赔偿问题，一审法院综合考虑租赁合同无效的过错责任认定、涉案商铺的具体使用情况等，认定世君公司赔偿王章鸾装修费损失23815元，属于合理裁量范围，本院予以确认。王章鸾上诉主张世君公司赔偿全部装修费损失，但未提供新事实、新证据足以推翻一审判决，故本院对王章鸾该项上诉亦不予支持。综上所述，王章鸾的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4202元，由王章鸾负担。本判决为终审判决。审判员  梁淑敏二〇二一年九月一日书记员  曾美玲