河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终2893号上诉人（原审原告）：王霞，女，汉族，1966年8月2日出生，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：郭亮，系深圳艾瑞元科技贸易有限责任公司推荐人员。上诉人（原审原告）：王辉，男，汉族，1966年4月6日出生，户籍住址广东省深圳市福田区，现住。委托诉讼代理人：王霞，与王辉系夫妻关系。被上诉人（原审被告）：信阳市园林实业发展有限责任公司，统一社会信用代码914115002702506400。住所地：信阳市浉河区金牛山管理区。法定代表人：吴琳琳，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐涛，该公司工作人员。委托诉讼代理人：徐留芳，河南同信律师事务所律师。上诉人王霞、王辉与被上诉人信阳市园林实业发展有限责任公司（以下简称园林公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初6103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人王霞及其委托诉讼代理人郭亮、被上诉人园林公司的委托诉讼代理人徐涛、徐留芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王霞、王辉的上诉请求：1、依法撤销信阳市浉河区人民法院（2020)豫1502民初6102号民事判决书。2、判令原被告所签《商品房买卖合同》第十五条中的部分条款内容无效。即依法确认“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理3、房屋转移登记所产生的费用由买受人承担，若进行房屋预告登记由双方共同申请”此部分内容无效。3、请求判令被上诉人按照合同约定比例支付上诉人逾期交房违约金272650元（截止2021年5月）。（庭审后，王霞、王辉认为该条存在笔误，于2021年7月16日向本院申请将“逾期办证”变更为“逾期交付”）4、请求判令被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：一、被上诉人使用过期旧版合同范本，且签订合同前未向本人明示合同范本。主管和客观上都存在欺骗、诱导本人签订合同，故意回避自己的义务，并不是其所述主动提示提醒，侵犯本人合法正当权益。违反合同法确定的合同订立原则：公平、诚实守信、守法、尊重社会公德。二、原审法院认为《商品房买卖合同》第十五条第二句为出卖人逾期办证违约责任特殊约定的判定是明显错误的，是对合同条款的曲解，以及对法律条款的错误理解。《商品房买卖合同》第十五条第二句为：‘如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按下列第3项处理：3、房屋转移登记所产生的费用由买受人承担，若进行房屋预告登记由双方共同申请。’第一、双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第二句不是出卖人逾期办证违约责任的约定，被上诉人应当按照法律规定承担逾期办证违约责任。第二、双方所签订的《商品房买卖合同》为格式合同，合同第十五条第二句为格式条款，违反公平原则，免除己方责任，排除了对方的权利，同时加重了原告的责任，违反《合同法》，原审法院认为该条款为双方特殊约定合法有效明显错误。1、合同第十五条第二句为格式条款。被上诉人否认此条款为格式条款，并得到原审法院支持，是对合同条款的曲解和对法律条款的错误理解：无论是在事实上，还是关于格式条款的法律认定条件上，此条款完全符合格式条款认定条件。2、被上诉人通过此条款免除己方责任，排除了对方的权利，同时加重了原告的责任，符合格式条款无效条件。合同法第40条之规定：格式条款具有本法第52条和第53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。由此条之规定可以明显看出，认定合同无效的三种情况：1、存在合同法第52条规定的情形；2、存在合同法第53条规定的情形；3、提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的。只要符合上述三种情况中的一种，就应认定为无效条款。结合本案，涉案合同第十五条第二句的内容明显是被上诉人也就是出卖方利用自己的强势地位及专业优势，在其提供的格式合同中混淆是非，利用买受人即原告对合同方面专业知识及理解能力的欠缺，损害买受人的合法权益。3、原审法院认定15条第三款为双方特殊约定有效，完全是对事实和法律的错误理解。原审法院认定此款为特殊约定，该条款不违反法律法规规定，认定此条款合法有效。双方任何约定是否有效，要看是否符合法律法规和公平正义法治原则。15条第三款格式条款认定条件满足，事实明确；此条款无效事实清楚，法律依据明确，明确违背合同法三十九、四十条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）明确规定，综上所述，被上诉人违反格式条例提供人应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，也没有对采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明，原审法官对错误判定。园林公司答辩称：一、上诉人的第一个上诉理由明显不能成立。首先，案涉《商品房买卖合同》文本是国家有关部门统一制定且在首页第3、4、5条清楚写明了说明的。该合同文本可自行或补充约定、可修改、可删减、可增加。上诉人在其一审中对合同文本内容（除案涉第十五条三款外）、形式等均未提出任何异议。其次，上诉人于2017年7月13日在香江帝景营销中心订购16#1703室并交纳定金及部分房款时，在详细阅读合同各项条款，包括商品房买卖合同说明后，与答辩人签订了《商品房买卖合同》，这是双方真实意思的表示。再次，上诉人作为一个具有完全民事行为能力的，有着一定文化程度的成年人，在自愿平等的基础上经过深思熟虑后签订的案涉合同。最后，买卖房屋是作为一个公民人生中的一件大事，不可能不慎重谨慎。从案涉合同文本中就可以清楚的看到合同中有在空格部位打×，以示删除的，有在空格部位填写并标有下划线此种特殊符号、字体有别于合同中其他条款，足以引起上诉人注意，尽到了合理提示义务的等等。这些可以说是一目了然。但上诉人罔顾事实，诬蔑答辩人欺骗、诱导其签订合同是严重不负责任的，且违反民法诚实守信的基本原则。二、原审判决对案涉《商品房买卖合同》第十五条效力所做的认定是正确的。1、关于这一点，答辩人在原审答辩状中已做了详细的阐述，坚持原一审答辩意见。2、原审判决中也己论述了同一小区内业主以相同理由主张，已为生效的法律判决文书所羁束，确认了合同条款合法有效（浉河区人民法院作出的（2020）豫1502民初4763号民事判决书、信阳市中级人民法院作出的（2021）豫15民终903号民事判决书）。根据类案同判的法律适用规则，原审判决驳回上诉人的诉讼请求是正确的。三、上诉人主张支付逾期交房违约金缺少依据且超出了原审请求范围，依法应驳回其诉请。王霞、王辉向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告所签《商品房买卖合同》第十五条中的部分条款内容无效。即依法确认“如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：（3）房屋转移登记所产生的费用由买受人承担，若进行房屋预告登记由双方共同申请”此部分内容无效；2、判令被告支付原告截止2020年11月已产生的逾期办理房屋权属证书违约金239400元；3、判令被告从2020年12月起每月向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金6650元，直至被告为原告办理涉案房屋的权属证书的合同义务履行完毕（将需由被告提供的办理产权登记的资料报至产权登记机关）时止；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告双方于2017年7月13日签订《商品房买卖合同》一份，原告王霞、王辉以112万元的价格购买被告园林公司开发建设的浉河区某某路某某小区某号楼某单元某号房，该房屋为预售商品房，预测建筑面积141.99㎡，双方当事人同时还对案涉房屋的基本情况、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、交付期限、逾期付款及逾期交房的违约责任、产权证办理以及其他相关事项进行了约定。该《商品房买卖合同》与本案争议有关的内容具体体现在合同第十五条“关于产权登记的约定”方面，该条款内容为：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3.房屋转移登记所产生的费用由买受人承担，若进行房屋预告登记由双方共同申请。”双方当事人在该条并列的3个选项中选择同意按第3项处理，且均在前1、2个选项的空格处划X处理，在第3项文字表述加黑并划有下划线。上述《商品房买卖合同》签订后，原告王霞、王辉按合同约定的方式及期限交付了购房款，被告信阳园林实业公司于2017年8月24日出具购房增值税发票，认可收到原告王霞、王辉购房款112万元。2017年8月16日，原告王霞与案外人信阳市恒安物业管理有限公司签订《香江帝景物业服务协议》及《临时管理规约》，认可接收被告交付的房屋。现原告王霞、王辉因所购房屋迟迟未能办理相关的产权登记，遂向本院提起诉讼，认为原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于“因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”的约定系格式条款，被告信阳园林实业公司利用自己商品房营销的优势地位及专业特长，提供该格式条款的目的在于免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利，依法应当认定为无效，并据此主张被告信阳园林实业公司应承担逾期办理房屋权属证书的违约金239400元等。被告信阳园林实业公司以该约定不是格式条款、不存在无效情形，且双方当事人已对逾期办证的情形进行了约定，该房屋已办理了备案登记等提出抗辩。另查明，被告信阳园林实业公司与案外人中城投第六工程局集团有限公司因建设工程施工合同纠纷一案，河南省高级人民法院作出（2018）豫民终513号民事判决书，判决中城投第六工程局集团有限公司移交香江帝景三期所有涉诉工程项目的施工资料，信阳园林实业公司已向信阳市中级人民法院申请强制执行。现案涉房屋已于2020年9月7日在信阳市自然资源和规划局完成初始登记。本案审理期间，案涉香江帝景小区业主曾以相同的理由主张本案被告信阳园林实业公司承担逾期办理房屋权属证书的违约金等，法院作出（2020）豫1502民初4763号民事判决，认为：“关于逾期办理产权登记的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：‘由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任’。本案中《商品房买卖合同》第十五条就关于产权登记约定‘出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的’有三种不同的承担方式和结果，双方在合同中选择了第三项即‘3.房屋转移登记所产生的费用由买受人承担，若进行房屋预告登记由双方共同申请’。该条款不违反法律法规的规定，系双方的真实意思表示，且该条款已采用足以引起对方注意的符号和字体等特殊标识，明显有别于合同中的其他条款，已采用合理方式提示对方注意，应认定合法有效，该条款应属于双方当事人的特殊约定，故原告诉请逾期办理产权登记违约金的主张，本院不予支持。”因当事人不服提出上诉，本院（2021）豫15民终903号民事判决，维持一审判决对当事人上述诉讼请求的处理意见。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案原、被告双方争议的焦点在于双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任（以下简称逾期办理房屋权属证书的违约责任）的约定是否合法有效，对此法院认为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实、当事人又没有相关证据足以推翻的，属当事人无须举证证明的事实，人民法院应予采信；因案涉香江帝景小区业主曾以相同的理由提起诉讼并要求本案被告园林公司承担逾期办理房屋权属证书的违约责任，但生效裁判文书已认定争议的《商品房买卖合同》第十五条的约定合法有效，是双方当事人对逾期办证情形的特殊约定，依据类案同判的法律适用规则，本案原告王霞、王辉主张双方所签订的《商品房买卖合同》第十五条关于逾期办证违约责任的约定无效的理由本院不予采信，其主张被告信阳园林实业公司承担逾期办证违约金等的诉讼请求法院亦不予支持。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决：驳回原告王霞、王辉的诉讼请求。案件受理费2495.37元，由原告王霞、王辉负担。二审期间，上诉人向本院提交如下证据：一、从建设部网站上下载的《商品房买卖合同示范文本（GF-2000-0171）》,意证明园林公司向上诉人提供的合同文本与建设部公布的不一致，园林公司使用的合同已经过期。二、小区业主办理房产证及备案证明的复印件。意证明双方合同约定的是70年产权，但部分业主们办理的产权是50年，园林公司存在欺诈行为。对此，园林公司对证据一认为其提供的合同也是建设部统一制作，并且已经进行了备案，即说明是有效的。上诉人提交的这个合同上也说了对合同文本中没有约定或者约定不明的，可在相关条款后的空白处进行补充约定。对证据二认为与本案没有关联性，亦与本案不是一个法律关系。二审查明的事实与一审认定事实基本一致。本院认为，根据我国《民事诉讼法》及相关司法解释的规定，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据证明，证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中二上诉人与被上诉人之间就双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定问题产生纠纷，二上诉人认为该条款部分内容无效并要求园林公司支付逾期办证违约金。因案涉小区其他业主已经就诉争合同条款的效力及逾期办证违约金问题诉至法院，相关的诉请已经被生效判决驳回，故一审法院依据类案同判的法律适用规则，未支持二上诉人的诉请符合法律规定。综上所述，王霞、王辉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院专业法官会议研究，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2495.37元，由上诉人王霞、王辉负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 宏审 判 员  胡晓峰审 判 员  邰本海二〇二一年八月二十六日法官助理  任明乐书 记 员  张 静