江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终1729号上诉人（原审被告）：镇江国信嘉源房地产开发有限公司，住所地镇江市中山东路68号嘉源大厦8楼。法定代表人：杨晓晖，该公司总经董事长。委托诉讼代理人：邵亮，江苏永衡昭辉（盐城）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：严亚峰，男，汉族，1974年7月14日出生，住丹阳市。被上诉人（原审原告）：范美华，女，汉族，1975年1月28日出生，住丹阳市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：仇昊，江苏瀛镇（丹徒）律师事务所律师。上诉人镇江国信嘉源房地产开发有限公司（以下简称国信嘉源公司）因与被上诉人严亚峰、范美华房屋买卖合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2020）苏1102民初510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国信嘉源公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.根据协议约定，国信嘉源负责手扶电梯基础工程，是按照严亚峰、范美华的要求进行的代施工，否则国信嘉源公司不会主动施工手扶电梯基础工程。2.影响房屋价值的因素众多，房屋价值并不取决于该手扶电梯的安装、拆除，且该电梯安装无相应报批手续，属于违法建筑。拆除电梯系将物业恢复到合法状态，因此导致的房屋差价不属于人民法院保护的合法权益。3.双方签订认购协议的时间是2009年6月18日，2009年8月4日正式签订商品房买卖合同前，国信嘉源公司是根据认购协议代严亚峰、范美华施工手扶电梯基础工程。一审法院按商品房买卖合同签订的时间认定双方签订买卖合同前电梯已经安装完毕，业主不可能在签订合同前便对电梯进行施工，是错误的。被上诉人严亚峰、范美华辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。严亚峰、范美华向一审法院起诉请求：判令国信嘉源公司赔偿其因违约造成的损失241万元及利息（自2009年8月4日起至实际付款之日止，按照同期银行贷款利率计算）。一审法院认定事实：2009年6月18日，严亚峰、范美华与国信嘉源公司约定由严亚峰、范美华购买位于学府商业中心201、202、203、205室房屋，并签订《房屋认购协议书》，协议书约定，涉案房屋总价值1138万元，建筑面积1729.16平方米。协议特别约定由国信嘉源公司负责手扶电梯基础工程的安装。2009年8月4日，严亚峰、范美华与国信嘉源公司就上述4套房屋分别签订了四份《房屋买卖合同》，合同约定201室房屋总价155万元，202室房屋总价310万，203室房屋总价516万元，205室房屋总价157万元。同时约定交付时间为2009年8月20日前。严亚峰、范美华按约将购房款支付给国信嘉源公司后，国信嘉源公司将电梯施工完毕后，将房屋交付严亚峰、范美华。2009年8月7日，严亚峰、范美华委托严正权与案外人叶学庆签订《房屋租赁合同》一份，约定将上述4套房屋出租给案外人叶学庆，租赁期限自2009年8月7日至2018年8月6日，并对租金标准进行了约定。2018年8月20日，京口区象山街道办事处、镇江市公安消防支队京口区大队发布公告，声明位于学府商业中心一层内街的电动扶梯未经批准进行建设，严重影响消防安全，属于违法行为，责令相关部门予以拆除。现电动扶梯已经被拆除。另查明，因涉案电梯安装事宜，该商业中心一层其他业主曾于2009年7月21日向一审法院提起诉讼，请求国信嘉源公司及案外人陈春友将安装的电梯拆除恢复原状。一审法院于2010年8月3日作出（2009）京谏民一初字第182号民事判决书，判决认定的事实有，2009年4月10日，江苏嘉源物业管理有限公司镇江分公司向商业中心46户业主征求安装电梯的意见，其中28户业主同意安装。国信嘉源公司在业主同意书上盖章确认。随后，欧家乐购物中心业主陈春友在商业中心一楼通道安装了自动扶梯。同时，一审法院在该判决书中认定安装自动扶梯的行为给其他业主造成的损害并未达到需要拆除的程度，拆除电梯的成本与侵权行为给业主造成的损害相比明显失衡，有违利益衡平原则，据此驳回了严亚峰、范美华的诉讼请求。本案在审理过程中，严亚峰、范美华申请对电梯拆除给房屋价值造成的贬值损失进行鉴定，因无相应鉴定机构可以对此事项进行鉴定，致使对上述鉴定事项未予启动。一审法院认为：范美华、严亚峰与国信嘉源公司在《房屋认购协议书》中约定由国信嘉源公司负责手扶电梯基础工程的安装的条款并不违反相应法律强制性规定，合法有效。国信嘉源公司辩称只负责基础工程的安装，且为代为施工的性质，一审法院认为，该约定并非代施工协议，而是由开发商提供符合使用条件的电梯。理由如下：1.国信嘉源公司在业主是否同意安装电梯的意见表上盖章确认，如系业主主导安装，并不需要开发商履行相关手续；2.一楼其他业主提起诉讼的时间为2009年7月21日，而本案双方签订购房合同的时间为2009年8月4日，说明双方在签订房屋买卖合同时电梯已经安装完毕，业主不可能在签订购房合同前便对电梯进行施工；3.如系严亚峰、范美华自行加装电梯，也不需要与开发商在认购协议书中单独约定由开发商负责电梯基础工程的安装；4.从签订合同的本意出发，严亚峰、范美华购买该房屋用于经营需要，如需要严亚峰、范美华自行加装电梯，等同于增加了严亚峰、范美华的购买成本，增加了房屋使用的风险，不符合严亚峰、范美华购买房屋用于经营的本意。综上，一审法院认为上述约定的解释应为“开发商承诺加装电梯供严亚峰、范美华使用”。国信嘉源公司作为开发商，负责加装手扶电梯，加装行为和履行相关审批手续的行为均为合同主义务，现国信嘉源公司仅履行了加装义务，未履行审批手续，导致该手扶电梯被认定为违章建筑进而被拆除，违反了合同约定，应当承担违约责任。关于严亚峰、范美华主张的违约损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条约定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条约定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，国信嘉源公司违反合同约定，未履行加装电梯的审批手续，导致电梯被拆除，影响了严亚峰、范美华的经营利益，但由于无法对拆违前后的房屋价值贬损程度以量化的标准进行评估，一审法院仅能依据严亚峰、范美华自行委托的鉴定报告对其实际损失进行酌定。严亚峰、范美华自行委托的鉴定报告中认为目前涉案房屋价值为897万元，与严亚峰、范美华购买时的价值差距为241万元，一审法院综合严亚峰、范美华购买时的房屋价格、电梯被拆除后给其造成的收益减损以及目前的市场状况等因素，酌定由国信嘉源公司赔偿严亚峰、范美华购房款的20%作为损失，金额为227.6万元。一审法院判决：国信嘉源公司于本判决生效后十日内赔偿严亚峰、范美华227.6万元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案中，双方认可涉案房屋买卖时处于出租状态，房屋状态是做超市经营。根据（2009）京谏民一初字第182号案件查明的事实，2009年4月10日，江苏嘉源物业管理有限公司镇江分公司向商业中心46户业主征求安装电梯的意见，其中28户业主同意安装。国信嘉源公司在业主同意书上盖章确认。后涉案手扶电梯由二楼欧家乐购物中心业主安装，设备申请登记人为陈春友。2009年6月18日本案双方签订《房屋认购协议书》约定严亚峰、范美华向国信嘉源公司购买二楼的全部四套房屋，协议特别约定由国信嘉源公司负责手扶电梯基础工程的安装。2009年8月4日双方签订正式的《房屋买卖合同》四份。结合一楼其他业主2009年7月21日提起诉讼的相关事实，应认定本案双方签订房屋买卖合同时，手扶电梯已经安装完毕。根据涉案买卖合同的签订时间和电梯的实际安装情况，结合严亚峰、范美华购房时的房屋状态和其经营目的，可以认定双方签订正式合同的前提为房屋应当安装手扶电梯设备，故一审法院关于“开发商承诺加装电梯供严亚峰、范美华使用”的认定，并无不当。现涉案手扶电梯因未履行审批手续，导致被认定为违章建筑进而被拆除。二审中，国信嘉源公司亦表示，因可能影响人行过道及消防，该手扶电梯不符合规划，日后亦无可能通过审批。国信嘉源公司作为开发商，在明知无法安装手扶电梯的情况下，承诺为买房人严亚峰、范美华加装电梯使用，存在过错。现双方约定的手扶电梯设备事实上也无法实现，客观上影响了严亚峰、范美华的房屋价值和经营利益，故国信嘉源公司应当承担违约责任。本案中，由于无法对拆违前后的房屋价值贬损程度以量化的标准进行评估，一审法院综合严亚峰、范美华购买时的房屋价格、电梯被拆除后给其造成的收益减损以及目前的市场状况等因素，酌定由国信嘉源公司赔偿严亚峰、范美华购房款的20%作为损失数额，亦属合理，本院予以支持。综上所述，国信嘉源公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25008元，由上诉人镇江国信嘉源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二一年八月十六日书记员 柳婷婷