江苏省沛县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0322民初5192号原告：杭州顺源物业服务有限公司沛县分公司，住所地沛县安国镇人民政府院内。法定代表人：王**萍,该公司经理。委托诉讼代理人：李婉，女，1991年5月13日出生，汉族，该公司职工，住沛县。委托诉讼代理人：王辉，男，1965年10月5日出生，汉族，该公司职工，住沛县。被告：刘敬，女，1970年3月10日出生，汉族，住沛县。原告杭州顺源物业服务有限公司沛县分公司（以下简称顺源物业公司）与被告刘敬物业服务合同一案，本院于2021年7月7日受理后，依法适用简易程序，于2021年8月9日公开开庭进行了审理，原告顺源物业公司委托诉讼代理人李婉、王辉，被告刘敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺源物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付自2020年6月1日至2021年5月31日的物业费1811元、公共水电能耗费300元；2.请求判令被告向原告支付违约金（2020年6月1日至2021年5月31日的违约金为27元，之后违约金按照LPR的1.3倍计算至实际支付之日止）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告通过公开物业招标成为盛世珑庭小区的前期物业服务企业，被告为盛世珑庭小区5号楼2单元1103室业主。2019年5月31日，被告与原告签订《盛世珑庭物业服务协议书》，协议约定了物业服务费的收费标准、收费起算时点以及公共水电能耗费的收取等内容。原告多次催告被告交纳物业服务费及公共水电能耗费，被告拒不交纳。刘敬辩称，1、原、被告于2019年5月31日共同签订《盛世珑庭物业服务协议书》，被告向原告缴纳1867元物业费及2000元装修押金，2020年经法院调解，被告向原告缴纳了自2019年6月1日至2020年5月31日的物业费及公共能耗费。因被告于2019年10月20日才开始对房屋进行装修，在此之前被告的房屋一直为空置房，依据相关法律规定，原告应退还被告2019年10月20日之前（共计17个月）的物业费及公共能耗费共计2746.6元，除此之外，原告还应退还被告应得的小区内共有部分的收益以及结余的公共能耗费；2、原告应赔偿被告修理下水道管费用450元；3、原告巧设收费名目，多收被告300元装修押金，给被告装修房屋人为设置障碍，致使被告徒增不必要支出；4、原告提供的《盛世珑庭前期物业管理服务协议》是虚假协议，且该协议已于2019年7月1日到期；5、原告未履行相应义务，致使公共基础设施收到严重破坏，损害了被告的合法权益；6、原告管理失位，电梯时常无故被停，原告将被告室内面积算至公共区域收费；7、2018年2月，因被告未交纳物业费、装修押金等相关费用而未能上房，2019年5月，被告交纳相关费用并换取发票后才上房；8、诉讼费应由原告负担。经审理查明：2016年7月1日，徐州沛阳置业有限公司（甲方）与顺源物业公司（乙方）签订《盛世珑庭前期物业管理服务协议》，约定在盛世珑庭业主委员会成立前，由顺源物业公司负责盛世珑庭的前期物业管理工作，前期物业管理期限自交付之日起至业主委员会成立之日止（如商品房买卖协议中约定的物业服务时间内未成立业主委员会，本协议自动续期至业主委员会成立之日止），前期物业管理费自房地产开发企业通知房屋所有权人上房之日起计算，如房屋所有权人未上房或未入住期间的物业管理费由房屋所有权人全额承担(本条所称上房，是指业主或使用人收到书面上房通知并办理完结相应手续，业主或使用人收到上房通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为上房。)，物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应于每年首月10日前向前期物业服务企业交纳当年的物业服务费，自首年11日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的五分之五向前期物业服务企业支付违约金。代收代缴费每年结算一次，业主或物业使用人应于每年首月10日前交纳上年的代收代缴费，超出此日期的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向前期物业服务企业支付违约金……。2017年11月27日，沛县物价局作出《关于核定盛世珑庭前期住宅物业服务收费标准的批复》，盛世珑庭前期物业管理住宅物业服务收费标准按三星级前期住宅物业服务标准执行，即带电梯的普通住宅每月每平方米（产权面积）1.1元，下浮不限。物业的电梯、水泵、公共照明等公共水电费应单独列账，按实际发生的费用和约定方式公开合理分摊……。2019年5月31日，原告顺源物业公司作为甲方与被告刘敬作为乙方签订《盛世珑庭物业服务协议书》，双方约定：乙方或物业使用人应于每年___（空白）月___（空白）日前按年交纳当年物业管理服务费，如在当月最后一日止仍未交纳物业服务管理费的，每逾期一日甲方按欠费总额的万分之五收取业主、物业使用人滞纳金；住宅物业服务费1.1元/月/平方米；商业用房物业服务费2.00元/月/平方米；除小区物业管理处办公及生活用水用电及小区绿化养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭、喜庆活动、宣传、装修、开展多种经营活动的用水用电外，其他公共水电费（共用部位和共用设施设备的运行、照面、清洁等水电费）不包含在以上物业管理服务费中，由全体业主按政府规定另行分摊；物业管理服务费自房屋交付使用通知书约定的交付时间起计收，乙方未按约定时间办理房屋交付手续的，应交纳的物业管理服务费计收时间不变；因乙方原因空置房屋，由乙方全额交纳物业管理服务费。2020年11月16日，被告刘敬将2020年5月31日前的物业服务费及公共能耗费全部交清，同日原告向被告开具收款收据一份，收款收据事由一栏载明：刘敬已结清2020年5月31日前所有费用（其中冲减装修押金2000元，垃圾清运费200元，维护费100元，收×××元），合计2538元，微信×××元。另查明，顺源物业公司提供的盛世珑庭物业服务一览表公示照片、财务收支情况表等证据，证明顺源物业公司已经对公共耗能费300元/年/户的收费标准及财务收支情况进行了公示。被告刘敬系沛县盛世珑庭小区5号楼2单元1103室业主，其所有的小高层楼房住宅面积为137.2平方米，2020年6月1日至2021年5月31日的物业服务费及公共能耗费没有交纳。本院认为，业主在物业管理活动中应当履行按时交纳物业服务费用的义务。第一，根据《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，涉案小区尚未成立业主委员会，在此情况下，徐州沛阳置业有限公司作为该小区建设单位，为维护小区和谐安定、保障小区整洁干净，便利小区业主日常生活，代表小区业主与物业公司签订《盛世珑庭前期物业管理服务协议》，内容不违反法律规定，故该合同在未被撤销或解除的情况下，对业主刘敬具有约束力。第二，根据原告顺源物业公司与被告刘敬签订的《盛世珑庭物业服务协议书》以及原告提供的财务收支情况表、盛世珑庭物业服务一览表公示照片、催缴沟通函等证据可以认定，原告履行了包括环境卫生、绿化维护、公共秩序维护等物业服务义务，被告刘敬作为小区业主也事实上接受了顺源物业公司提供的物业服务，但未交纳物业服务费等费用。对原告顺源物业公司主张的2020年6月1日至2021年5月31日期间的物业服务费、公共能耗费共计2111元，本院予以支持。被告刘敬未按照合同约定及时支付物业费，应当承担违约责任，对原告主张的2020年6月1日至2021年5月31日的违约金为27元，之后违约金按照LPR的1.3倍计算至实际支付之日止，不超过双方合同约定，亦不违反法律规定，本院亦予以支持。根据原告向本院提交的收款收据中事由一栏载明的内容可以认定，2020年5月31日前的费用系双方认可结算，故对被告刘敬抗辩的要求原告退还物业服务费及公共能耗费2746.6元的抗辩意见，本院不予支持。物业服务是一个长期的、动态的过程，物业公司对整个小区提供全面的物业服务，一时、一处的服务瑕疵，不能构成业主拒绝交纳物业费的正当理由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，判决如下：被告刘敬、刘敬于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杭州顺源物业服务有限公司沛县分公司物业服务费1811元、公共能耗费300元并支付违约金（2020年6月1日至2021年5月31日的违约金为27元，之后违约金以1811元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至实际支付之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告刘敬负担（于本判决生效后十日内付清）。本判决为终审判决。审 判 员 金战磊二〇二一年八月二十五日法官助理 段俊生书 记 员 陈思巧