广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤01民终19043号上诉人（原审被告）：原永强，男，1958年8月21日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区新滘供销合作社，住所地广州市海珠区敦和路105号201房。法定代表人：丁柏涛，职务主任。委托诉讼代理人：王旭阳，广东法圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：林月圆，广东法圣律师事务所律师。上诉人原永强因与被上诉人广州市海珠区新滘供销合作社（以下简称新滘供销社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初31088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原永强上诉请求：同意清付欠租，要求继续承租涉案房屋至开发××、××供销社、村委与原永强共同协商解决原永强的居住问题之日止。事实和理由：沥滘副四约南三巷x宿舍是1980年作为供销社职工福利分配给原永强母亲伍锦华(已故)居住，当年伍锦华是在供销社沥滘糖烟酒百货岗位工作，1979年新滘供销社属下的单位合管会（即广州市海珠区永联咨询服务部，以下简称永联服务部)在沥滘盖了六间简陋的平房准备用来安排其部门的职工居住，但由于路途较远，于是就与新滘供销社协商将两个单位的职工置换。1980年原永强及家人入住后，当时新滘供销社的领导口头承诺将涉案房屋作为职工福利分房分配给职工，后来不知何故无法办证，遂转为以每月交租的形式返还建造房屋的费用。当时涉案房屋没有厕所，水、电也是原永强自行报装的。由于市场经济问题，在2010年原永强一方与合管会负责人卢景良达成共识，签定租赁合同，两年一签，每年在原有的租金上递增10％。2013年由永联服务部与原永强每二年签一次合同，自2015年起每年签一次合同。2018年6月30日合同期满后，双方未再续签，永联服务部要求原永强退房。因为原永强住的是职工福利分配房，且原永强确实困难，亦一直支付租金，新滘供销社收取租金至2019年2月份，无故退回了原永强支付的2019年3月的租金。原永强自1980年随母亲入住涉案房屋至今已40年，户口一直在此，一向爱护宿舍，从不损坏，对房屋感情很深。虽然2019年新滘供销社再次要求原永强退还物业，但原永强只是与六案外人共有一套房屋，原永强占有其中20多平方米的产权份额，而该房屋由原永强的大哥一家四、五人居住，原永强并无自住房且已退休，每月的退休金难以支付租房费用。原永强愿意如数支付2019年3月份至今的租金，希望能有间公房解决居住问题以安度晚年。恳请法院了解原永强的实际困难，与开发××、××供销社、村委协调好安置工作。被上诉人新滘供销社二审答辩称：原永强的上诉请求与本案租赁合同无关。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。关于能否协商对方居住的问题，不是新滘供销社能决定的。涉案房屋没有产权证，也没有合法报建，土地是属于村集体，海珠区委、区政府要求新滘供销社配合城中村改造工作，无偿收回涉案房屋。新滘供销社在一审给原永强提供了可以搬迁的地方，但是原永强不愿意。如果原永强符合条件的话，也可以向政府申请廉租房。除此之外，没有其他协商方案。2020年12月3日，新滘供销社向一审法院起诉请求：1.判令原永强腾空广州市海珠区沥滘村付（副）四约南三巷x号房屋并将该房屋交还给新滘供销社；2.判令原永强向新滘供销社支付房屋使用费，房屋使用费按照每月256元的标准自2019年3月1日计算至返还上述房屋之日止；3.本案诉讼费用由原永强负担。一审法院经审理查明：2017年7月18日，永联服务部（出租方、甲方）与原永强（承租方、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将涉案房屋租给乙方作居住用途使用，建筑面积32平方米；租赁期限自2017年7月1日至2018年6月30日，月租金为256元；乙方向甲方交纳768元保证金，……如乙方违约甲方有权扣除租赁保证金；（第八条第4项）租赁期限届满或解除合同时，乙方应在七日内将原承租房屋交回甲方……一切嵌装在房屋结构或墙体的设备或装修乙方一律不得拆走，且甲方不予赔偿；等。2018年6月15日，永联服务部向原永强发出《告知书》，要求原永强在2018年6月30日前结清水、电、租金等费用后搬离该房屋，并至永联服务部处办理退租手续。2018年8月1日，永联服务部通过EMS邮寄的方式再次向被告送达《告知书》，要求原永强在2018年8月31日前结清水、电、租金等费用后搬离该房屋，并至永联服务部处办理退租手续。永联服务部已于2019年8月2日经核准注销，其权利义务由新滘供销社继受。一审诉讼中，新滘供销社表示：涉案房屋没有房产证，也没有规划许可证。原永强表示：涉案房屋是现由自己与妻子2人一起居住。新滘供销社为证明其主张还提交了广州市海珠区供销合作社于2020年11月26日出具的《证明》作为证据，《证明》中记载：“广州市海珠区永联咨询服务部是我社的下属企业，海珠区沥滘村付四约南三巷x号、x号、x号、x号、xx号房屋是广州市海珠区永联咨询服务部的物业，是我社在1980年代出资统筹自建的物业”。一审法院认为，新滘供销社表示涉案房屋没有合法产权凭证，也未经建设部门批准建设，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条的规定，涉案租赁合同应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，则当事人基于合同取得的财产应予返还，故新滘供销社作为出租人永联服务部的继受人要求原永强返还涉案房屋的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。原永强辩称其基于母亲是房屋权利方的职工、住处属于宿舍的意见，不能对抗新滘供销社的诉请。因双方在租赁合同中对于租金有明确约定，故根据前述解释第五条的规定，新滘供销社要求原永强按约定的标准支付房屋使用费，合法有理，予以支持。综上，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二条的规定，于2021年5月31日作出如下判决：一、原永强（包括同住人员）在本判决发生法律效力之日起3个月内，腾空广州市海珠区沥滘村付（副）四约南三巷x号房屋并将该房屋交还给广州市海珠区新滘供销合作社；二、原永强在本判决发生法律效力之日起3个月内，按每月256元的标准向广州市海珠区新滘供销合作社支付自2019年3月1日起至原永强向广州市海珠区新滘供销合作社返还上述房屋之日止的房屋使用费。一审案件受理费100元，由原永强负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审另查明，新滘供销社在一审中提交了其起诉陈尚勇的一审（2019）粤0105民初17594号民事判决书、陈尚勇上诉的二审（2020）粤01民终10514号民事判决书、陈尚勇申诉的（2020）粤民申9199号民事裁定书复印件。经本院询问，原永强、新滘供销社确认本案与该案案情相似。经本院主持调解，上诉人原永强与被上诉人新滘供销社未能达成协商一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案双方当事人均未提出上诉的一审认定及处理均不予审查，并予以维持。虽然原永强上诉要求与新滘供销社等协商解决另行居住问题，但经本院主持，双方当事人对此未能达成一致意见。至于原永强要求与其他主体协商，不属于本案调处范畴，原永强可另循合法途径解决。二审中，原永强既未有新的事实与理由，也未提交新的证据，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，在原永强未在二审中提交新的证据佐证自己的主张或推翻一审相关认定的情况下，原永强要求继续租住涉案房屋至协商解决其居住问题之日止的上诉请求，缺乏充分理据，本院不予支持。一审法院根据双方当事人的诉辩主张、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以维持。综上所述，原永强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人原永强负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 卉审 判 员  赵云川审 判 员  戴俊英二〇二一年九月七日法官助理  张冰玲书 记 员  叶颖欣