北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终12145号上诉人（原审被告）：北京君澜物业管理有限公司，住所地北京市东城区青年湖北街4号218室。法定代表人：王守昌，执行董事。委托诉讼代理人：陈榕金，北京中银律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京悦影天下文化传媒有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路甲12号2号楼（国家广告产业园孵化器25290号）。法定代表人：李敏，经理。委托诉讼代理人：于飞，北京景淳亦弛律师事务所律师。委托诉讼代理人：线伯华，北京景淳亦弛律师事务所实习律师。原审第三人：北京我想创意资产管理有限公司，住所地北京市东城区青年湖北街4号303室。法定代表人：张鹏，经理。委托诉讼代理人：于飞，北京景淳亦弛律师事务所律师。委托诉讼代理人：线伯华，北京景淳亦弛律师事务所实习律师。上诉人北京君澜物业管理有限公司（以下简称君澜物业公司）因与被上诉人北京悦影天下文化传媒有限公司（以下简称悦影天下公司）、原审第三人北京我想创意资产管理有限公司（以下简称我想创意公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初19477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。君澜物业公司上诉请求：同意一审判决第一项，请求撤销一审判决第二、三项，改判驳回悦影天下公司一审全部诉讼请求；一、二审案件受理费由悦影天下公司承担。事实和理由：1.我公司于2017年3月1日交付租赁房屋给我想创意公司，我想创意公司将二层部分房屋分租给上海美动文化传播有限公司（以下简称美动公司）使用，因我想创意公司、美动公司对二层房屋室内装修没有进展，2017年11月21日、12月26日，我想创意公司向我公司各出具《关于“上海美动文化传播有限公司”退租说明函》，我想创意公司承诺退还美动公司的租金等款项由我想创意公司支付，我想创意公司要承担2017年4月1日至2017年12月26日期间二层、三层的全部租金。2017年12月26日，我想创意公司安排悦影天下公司承担二层房屋租金，由悦影天下公司与我公司签署了针对位于北京市东城区青年湖北街4号二层北侧房屋的《办公楼租赁合同》，一审判决认定悦影天下公司并未实际使用承租房屋，属于认定事实错误。2.悦影天下公司签署合同的行为说明其认可合同内容并认可租赁房屋已经交付的事实，并自愿承担自2017年4月1日起的租金支付义务，扣减其应付租金，我公司无需返还悦影天下公司押金。3.悦影天下公司逾期支付租金超过10日，我公司有权根据合同约定不退还房屋押金。根据涉案租赁合同第三条第2项约定，悦影天下公司应于2018年1月4日向我公司支付租金，但悦影天下公司直至2018年1月14日仍未支付。根据涉案租赁合同第七条第2项、第八条第1项的约定，悦影天下公司逾期支付房租累计超过10日，我公司对悦影天下公司已缴租金、押金不予退还。另根据涉案租赁合同第三条第3项之约定，悦影天下公司在租赁期满且缴清自行承担的费用并将营业执照迁出后，我公司将押金退还悦影天下公司。可见悦影天下公司要求退还押金，需先缴清应自行承担的费用，而悦影天下公司至今仍拖欠我公司租金，无权要求退还押金。悦影天下公司辩称，同意一审判决，不同意君澜物业公司的上诉请求及理由。涉案租赁合同签署时，涉案办公楼原旧楼改造工程尚未完成，房屋未实际交付，后君澜物业公司将涉案房屋另行出租给北京中宇万通科技有限公司及耶鲁视线英语教育机构。君澜物业公司未将符合合同约定的办公楼交付给我公司使用，导致合同目的不能实现，涉案合同应予解除，君澜物业公司收取我公司的房屋押金应予退还，并应承担资金占用损失。我想创意公司述称，同意悦影天下公司的诉讼意见，不同意君澜物业公司的上诉意见。悦影天下公司向一审法院起诉请求：1.判令解除悦影天下公司、君澜物业公司签署的《办公楼租赁合同》；2.君澜物业公司退还悦影天下公司房屋押金25万元；3.君澜物业公司赔偿悦影天下公司资金占用损失，该损失按预期贷款利息为标准，暂计算至2020年1月5日为3万元；4.请求本案全部诉讼费由君澜物业公司承担。一审法院认定事实：君澜物业公司与第三人及案外人美动公司签订了《办公楼租赁合同三方协议》，约定由案外人美动公司承租位于北京市东城区青年湖北街4号二层作为办公用房，使用面积为932平方米，租期为2017年3月1日起至2026年7月18日止。而后三方于2017年12月26日解除了房屋租赁协议，案外人美动公司退租。美动公司已经支付第一期租金。又由悦影天下公司与君澜物业公司就上述房屋签订了《办公楼租赁合同》，约定由悦影天下公司承租北京市东城区青年湖北街4号二层北侧，计租面积710平方米，租赁期限为2017年3月1日至2026年7月18日。房屋租金每6个月支付。计租期自2017年4月1日起算。悦影天下公司向君澜物业公司支付房屋押金25万元。租赁合同签订后，悦影天下公司并未实际使用承租房屋。后来，在承租期君澜物业公司又将涉诉房屋出租给了案外人北京中宇万通科技有限公司及耶鲁视线英语教育机构。君澜物业公司称，虽然悦影天下公司是2017年12月27日签订的租赁合同，但是双方约定的起租期是2017年4月1日，视为悦影天下公司是同意按约定的日期交付租金，但是悦影天下公司并未依约定支付君澜物业公司租金，因此君澜物业公司于2018年2月6日通过张贴方式解除了租赁合同。君澜物业公司称悦影天下公司张贴的解除通知是针对争议房屋三层，并未向悦影天下公司提出解除。悦影天下公司认为双方租赁合同一直未解除，应该按悦影天下公司提起诉讼时间也就是2020年11月5日，视为悦影天下公司提出解除。一审法院认为：悦影天下公司与君澜物业公司签订的租赁合同载明的起租时间虽然为2017年4月1日，但是双方实际签订租赁合同的时间为2017年12月27日，悦影天下公司承租的涉案房屋在此之前由案外人美动公司承租，双方并没有明确约定由悦影天下公司承继案外人合同中的权利义务，双方是重新签订了一份租赁合同，因此不能仅以租赁合同记载的时间做为悦影天下公司支付租金的起算时间，应以双方实际交付房屋，悦影天下公司实际使用承租房屋的时间作为计租时间。事实上，悦影天下公司并未实际接收和使用承租房屋，因此双方租赁合同并未实际履行，君澜物业公司也已经将涉案房屋另行出租给他人，故君澜物业公司主张悦影天下公司违约，不同意返还押金的辩称，于法无据，法院不予采纳。双方租赁合同已经由悦影天下公司单方通过诉讼解除，君澜物业公司理应返还悦影天下公司支付的押金25万元。悦影天下公司主张的资金占用利息损失，缺乏依据，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、确认北京悦影天下文化传媒有限公司与北京君澜物业管理有限公司签订的《办公楼租赁合同》解除；二、于判决生效之日起七日内，北京君澜物业管理有限公司返还北京悦影天下文化传媒有限公司押金250000元；三、驳回北京悦影天下文化传媒有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人一致确认一审查明事实中“君澜物业公司称，虽然悦影天下公司是2017年12月27日签订的租赁合同”应为“君澜物业公司称，虽然悦影天下公司是2017年12月26日签订的租赁合同”，“君澜物业公司称悦影天下公司张贴的解除通知是针对争议房屋三层”应为“悦影天下公司称君澜物业公司张贴的解除通知是针对争议房屋三层”。除前述事实外，各方对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。庭审中，君澜物业公司另称其于2018年1月将涉案租赁标的强行收回，收回当时涉案租赁标的由我想创意公司实际占用，后君澜物业公司于2018年2月将涉案租赁标的另行出租给案外人。本院认为，本案中，君澜物业公司作为出租人与悦影天下公司签订涉案《办公楼租赁合同》，双方形成租赁合同关系。在君澜物业公司未将租金标的交付给悦影天下公司使用、涉案租赁合同亦未就房屋交付等存在特殊约定的情况下，君澜物业公司主张悦影天下公司未支付房屋使用的对价利益租金的行为构成违约，一审法院未予采纳并无不妥。君澜物业公司主张系由我想创意公司安排悦影天下公司承担案外人美动公司租赁合同期内的租金一节，缺乏证据支持，本院实难采纳。君澜物业公司并未提供证据已将涉案租赁标的交付给悦影天下公司，并自认已将涉案租赁标的另行出租给案外人的情况下，一审法院对悦影天下公司提出的退还押金的诉请予以支持，处理正确。综上所述，君澜物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由北京君澜物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二一年九月二日法官助理 孙春玮书 记 员 刘 洋