鹤壁市淇滨区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0611民初2668号原告：雷娟，女，1984年7月10日出生，汉族，住鹤壁市浚县。原告：陈历珏，男，1986年9月4日出生，汉族，住湖南省涟源市。二原告委托诉讼代理人：杜学广，河南奥博律师事务所律师。被告：王小伟，男，1988年7月5日出生，汉族，住鹤壁市山城区。被告：闫文翠，女，1965年9月10日出生，汉族，住鹤壁市山城区。第三人：鹤壁市恒兴房地产经纪有限公司，住所地鹤壁市淇滨区黄山路与漓江路交叉口西南角东五户。法定代表人：刘柳，该公司经理。原告雷娟、陈历珏与被告王小伟、闫文翠、第三人鹤壁市恒兴房地产经纪有限公司（以下简称恒兴房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷娟、陈历珏及其委托代理人杜学广、被告闫文翠、第三人恒兴房地产法定代表人刘柳到庭参加诉讼，被告王小伟经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷娟、陈历珏向本院提出诉讼请求：1、判决被告王小伟限期将房屋产权证过户到原告雷娟、陈历珏名下，并向原告雷娟、陈历珏支付违约金184527元；2、被告闫文翠对上述第1项承担连带责任：3、本案诉讼费及相关费用由二被告承担。事实及理由：2018年8月23日，原告雷娟（乙方）通过第三人恒兴房地产（丙方）介绍，与被告王小伟（甲方）签订《房屋买卖三方合同》，合同约定被告王小伟自愿将名下坐落在鹤壁市淇滨区天山路西观景苑小区1号楼902室房屋出售给原告，房屋建筑面积约为107.03平方米，房屋的出售价格为90万元。合同签订之日，原告向被告支付1万元定金，合同签订后先支付购房首付款80万元，首期房款支付后，2018年10月20日腾出房屋，原告向第三人交纳中介费9000元。同时约定，过户日期以房产登记期满2年后过户，于2019年8月16日前过户。如甲方未按本合同约定的期限将上述房屋交付给乙方，每逾期一日甲方应向乙方支付已收款0.3%的违约金，合同继续履行。因被告未还清银行贷款，致使无法办理过户手续。2020年1月20日双方达成《补充协议》，约定过户日期为2020年11月1日前，甲方担保人为闫文翠。原告如约将相关款项全部打给被告，但被告未按双方约定履行上述义务，根据合同约定，被告应当解除本案涉案房屋的按揭，将房屋产权证过户到原告名下。被告闫文翠为其提供担保，应当承担连带责任。现原告多次向被告主张权利，被告仍怠于履行合同义务，损害了原告的合法权益，应当承担违约责任。被告闫文翠辩称，对原告支付的85万元房款无异议，但对支付违约金有异议，双方约定的过户期限为两年之后。第三人恒兴房地产辩称，原、被告双方之间的房屋买卖真实存在，但第三人不应承担责任。被告王小伟未到庭亦未提交书面答辩状。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月23日，原告雷娟（乙方）与被告王小伟（甲方）通过第三人恒兴房地产（丙方）介绍，签订《房屋买卖三方合同》，合同约定，被告王小伟自愿将名下位于鹤壁市淇滨区户（不动产权证：20××44号）房屋出卖给原告雷娟，房屋建筑面积107.03平方米，房屋的成交价为人民币90万元，合同签订之日，乙方向甲方支付1万元定金，剩余款项第一笔84万元于2018年8月1日前支付给甲方，第二笔5万元于2019年8月16日前支付给甲方，第二笔以过户时间为准。首期房款支付后，甲方于2018年10月20日交付房屋，乙方向丙方交纳居间报酬7500元。如甲方未按合同约定的期限将上述房屋（包括房屋交付及房屋权属转移）交付给乙方，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.3%的违约金，合同继续履行。补充条款约定，过户日期以房产登记日期满2年后过户，于2019年8月16日前过户。原告雷娟于签订合同当日向第三人恒兴房地产支付中介费7500元，向王小伟交付定金1万元。2018年7月25日，原告雷娟通过第三人恒兴房地产员工王红梅，支付被告王小伟3万元。2018年7月31日，原告雷娟让弟弟雷强向王小伟转账72万元，原告雷娟向被告王小伟转账9万元，共计向王小伟转账85万元，被告王小伟于2018年7月31日向原告雷娟出具首付房款85万元的收具。2019年8月2日，被告王小伟以急需用钱为由，要求原告雷娟再预付购房款2万元，原告雷娟在第三人恒兴房地产给付被告王小伟2万元现金，被告王小伟向原告雷娟出具了收具，收具载明：今收到雷娟观景苑1号楼1单元902尾款5万元其中2万元，剩余3万元于8月13日前过户当天还清。2019年8月29日，因被告王小伟未还清银行贷款，致使无法办理过户手续，三方签订《补充协议》，重新约定原告雷娟已付房款87万元，余款3万元于过户当日支付给被告王小伟，被告王小伟于2020年1月20日前办理完成过户手续，若被告王小伟违约，自2019年8月29日起，按原告雷娟所付款的千分之三日利息，向原告雷娟支付违约金。2020年1月20日三方重新签订《补充协议》，约定过户日期为2020年11月1日前。担保人为闫文翠，担保人闫文翠在担保人处签字。被告王小伟未按照合同约定解除本案涉案房屋的按揭贷款，将房屋产权证过户到原告名下，为此成讼。另查明，原告雷娟、陈历珏于2008年10月9日登记结婚。本案涉案房屋在中国建设银行股份有限公司鹤壁分行按揭抵押贷款，该房屋截止2021年8月17日，按揭贷款余额为317394.88元。本院认为，原告雷娟与被告王小伟、第三人恒兴房地产签订的《房屋买卖三方合同》、《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，依法成立并生效，对各方当事人均具有约束力，各方应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告雷娟依约向被告王小伟支付购房定金1万元、首付款84万元，又应被告王小伟要求支付购房款2万元，合计支付被告王小伟购房款87万元，原告已履行《房屋买卖三方合同》中约定支付义务且实际占有房屋。被告在收取上述款项后，未按约定及时办理涉案房屋的银行解押手续，经原告再三要求，其在《补充协议》约定的2020年11月1日前仍未偿还按揭贷款以注销房屋抵押登记，导致双方无法办理房屋过户，现原告雷娟要求被告继续履行合同，协助其办理房屋过户手续的诉讼请求，符合法律规定，本院依法应予支持。鉴于涉案房屋设定有抵押权，被告王小伟应在清偿银行按揭贷款余额后，使抵押权人抵押权归于消灭，方可办理抵押权登记注销手续，故此种情形下，原告雷娟主张被告解除涉案房屋的按揭，应由被告王小伟向抵押权人履行剩余购房贷款本息的支付义务。被告在收到原告雷娟支付的87万元购房款后，拒不结清银行剩余贷款并协助原告办理过户登记的义务，致原告雷娟长期不能取得诉争房屋的所有权，其行为已构成违约，理应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”双方签订的《补充协议》约定，被告王小伟于2020年11月1日前办理完成过户手续，若被告王小伟违约，自2019年8月29日起，按原告雷娟所付款的日千分之三，向原告雷娟支付违约金。庭审中，原告雷娟、陈历珏变更诉讼请求，要求被告王小伟支付违约金，按所付款87万元为基数，日支付违约金万分之三，自2019年8月29日起，违约天数707天，违约金共计184527元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告雷娟要求被告闫文翠承担担保责任的诉讼请求。《中华人民共和国担保法》第十九条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”被告闫文翠在2020年1月20日签订的《补充协议》中，在担保人处签字，应承担连带担保责任。该《补充协议》约定了被告王小伟清偿涉案房屋银行按揭贷款余额及期限，但没有约定违约金。故被告闫文翠应在被告王小伟清偿银行按揭贷款余额范围内承担连带担保责任，超出部分不予支持。被告王小伟经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃质证及答辩的权利，应承担对自己不利的法律后果。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告王小伟于本判决生效之日起十五日内，涤除设定在鹤壁市淇滨区户房屋的抵押权登记；二、被告王小伟于房屋抵押登记注销手续办理完毕后十五日内，协助原告雷娟、陈历珏办理该房屋的所有权转移登记手续，将房屋过户至原告雷娟、陈历珏名下；三、被告王小伟于本判决生效后十日内支付原告雷娟、陈历珏违约金184527元；四、被告闫文翠对上述第一项判决（清偿银行按揭贷款余额范围内）承担连带担保责任。五、驳回原告雷娟、陈历珏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5126元，减半收取2563元，由原告雷娟、陈历珏负担568元，由被告王小伟负担1995元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审判员  武文英二〇二一年八月十七日书记员  陈 静