广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0118民初6139号原告：广州房助手网络科技有限公司，住所地广州市天河区元岗路310号自编2栋B312单元（仅限办公）。法定代表人：朱春森，该公司总经理。委托诉讼代理人：张佩琪，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽莹，广东广岭律师事务所律师。被告：广州礼和置业发展有限公司，住所地广州市增城区新塘镇永和长岗村。法定代表人：陈文德。委托诉讼代理人：陈燕钗，该公司员工。原告广州房助手网络科技有限公司诉被告广州礼和置业发展有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州房助手网络科技有限公司委托诉讼代理人陈丽莹、被告广州礼和置业发展有限公司的委托诉讼代理人陈燕钗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州房助手网络科技有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付代理费129191元及违约金（违约金以129191元为本金，自2020年10月9日其按每日万分二点一的标准计算至实际付清之日止）；2.被告向原告返还履约保证金100000元及资金占用期间的利息（利息以100000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年7月15日其计算至实际清偿之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于在2019年2月1日至2019年3月31日期间，根据与被告签订的《广州市誉山国际项目2019年2-3月场外委托销售代理合同》之约定，协助被告提供“誉山国际项目”的代理销售事宜，促成该项目物业成交。合同签订后，原告成功促成了客户签订《商品房买卖合同》并支付首期款。按照合同约定，被告应对已符合结算代理费条件的单位与原告进行结算，其中6-1103房及8-1904房两套单位已符合结算条件，但被告一直未予结算相应代理费129191元。而委托期限早也已届满，被告也一直未按约定归还其已向原告扣留的履约保证金。上述代理费129191元、履约保证金100000元，经原告多次催促，被告仍拒不支付，拖延至今。原告认为，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，为维护自身权益，诉至法院，请法院支持原告的全部诉讼请求。被告广州礼和置业发展有限公司辩称：1.原告存在违约行为。在原告销售代理的项目中，有三组客户无法确认是否由原告成交的情况下已经支付了代理费，原告同意在以后结算的4套房屋的代理费中扣除，其中包括涉案两套房屋的代理费。2.原告诉请的代理费及履约保证金，不满足支付和退还的条件，被告无需承担逾期付款和返还的违约责任，理由如下：原告至今仍未提供结算代理费的资料，导致被告不能判定原告是否符合结算代理费的条件，双方签订的委托代理合同第6.2.2条规定代理费的支付前提条件包括由原告提交的签字盖章的请款函，并附上销售成交明细表，从原告提交的证据显示，原告至今仍未提供符合合同约定的结算资料，不满足代理费支付条件；合同第6.2.3条和6.3条约定支付的代理费的另一前提条件为原告需提供合法有效的等额发票，否则被告有权拒绝付款，且不视为违约，截止目前原告仍未提供相应的发票；合同第6.2.1条，约定履约保证金在原告没有任何违约行为的情况下才支付，如前所述，原告在履行过程中存在违约行为，在处理完违约情况前，被告无需退还履约保证金，且有权在履约保证金中扣除相应款项，因此不存在逾期返还的情况。3.即使被告需要支付代理费，由于原告没有按合同约定提供结算资料和发票，因此造成的逾期付款，责任应当由原告承担，其次，由于双方尚未办妥结算手续，如果被告需承担逾期付款违约金的，也应当从判决生效后第16天开始起算，依据是合同第11.2条约定。本院经审理认定事实如下：2019年3月20日，原告（乙方）和被告（甲方）签订了《广州市誉山国际项目2019年2-3月场外委托销售代理合同》，约定被告委托原告为位于广州市增城区永和“誉山国际”进行非独家性质的场外销售代理服务，代理期间为2019年2月1日其至2019年3月31日止；合同第五条为代理费的计算方式，具体如下：“5.1委托期内，由乙方销售团队推介成交的单位，甲方同意按以下约定向乙方计算代理费：5.1.1针对洋房产品：由乙方成交的洋房产品（本款中称‘该单位’）的代理费=该单位《商品房买卖合同〉约定的成交金额×3.8%。……5.2推介成功的定义：在委托期内，当乙方推介的认购者，在委托期内缴清全部定金并签署《认购书》。5.3成交的定义：当乙方推介成功之认购者同时满足以下条件的，视为该洋房单位成交：1）在委托期限内签订《认购书》；2）在甲方要求时间内缴清甲方要求的全部首期房款（以款项到达甲方账户为准）；3）在甲方要求时间内签订《商品房买卖合同》；……”。合同第六条为代理费用结算方式，具体如下：“6.1甲乙双方同意在以下情形符合代理费结算条件：双方签订本合同后，当乙方推介成功之认购者在甲方要求的时间内缴清甲方要求的首期房款（该首期款到达甲方账号为准）并签订《商品房买卖合同》的，该单位视为成交并符合结算代理费的条件。6.2本合同签订生效后，乙方销售成交的单位符合上述结算条件的，其代理费按如下约定计付：6.2.1乙方销售成交单位符合本合同第6.1款结算条件的，双方确认并同意甲方在任一笔代理费结算金额中预留人民币10万元作为乙方履行本合同的履约保证金，该履约保证金在乙方无任何违约行为的情况下，由甲方于本合同委托期届满后三个月后的14天内向乙方无息支付。6.2.2在符合本合同第6.1款结算条件及第6.2.1项预留了履约保证金的前提下，乙方应于双方签订本合同后且乙方销售成交的单位于签订《商品房买卖合同》之次月15日前向甲方提交经乙方签字盖章的请款函并附上销售成交明细表和合同约定的代理费计算规则作为请款依据，双方办妥结算手续后30天内甲方向乙方支付已办结算手续之代理费。6.2.3乙方在收取上述代理费前应按本合同约定提供代理费发票给甲方，否则甲方有权拒绝付款，直至乙方出具前述发票为止，乙方不得以任何理由抗辩发票前置给付义务。……”。合同第十一条为违约责任，具体如下：“11.1任何一方违反本合同的约定，均构成违约，违约方应当依法承担违约责任并赔偿守约方因此受到的损失。11.2如甲方未能按期向乙方支付代理费的，则乙方有权自逾期第十六日起，每天向甲方收取当期应付未付款总额万分之二点一的违约金，该违约金累计总额以当期应付未付款总额的3%为限。……”等。2019年7月24日，被告向原告转账支付了1694091.26元。2020年9月17日，原告委托律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告支付誉山国际项目欠付的代理费以及退还保证金等。庭询中，一、关于原告促成涉案项目成交房屋情况。原告提交《房助手-誉山国际项目2、3月成交明细》，其中载明“誉山国际项目”、“花漫里项目”共计64套单位；原告主张其中序号17“广州誉山国际四区一期-永宁街南茵二街6号（自编号9#）-1103”、序号32“广州誉山国际四区一期-永宁街南茵二街8号（自编号11#）-1904”两套单位被告尚未支付代理费，该表格中载明上述两单位的总价分别为1694306元、1705445元，代理费按照3.8%计算，分别为64383元和64807元。被告质证时对上述表格不予确认，但确认上述两套单位系原告促成成交，成交情况与该表格中序号17、32中所载明的一致，但因存在另外的3单问题单，导致被告多支付了3套单位的代理费，原告已同意在该2套单位的代理费中扣除等。二、关于3套问题单问题。1、被告提交3套问题单的相关资料，该资料系被告要求复核问题单时原告向其提交的证明资料，其中包含微信记录、成交确认单等资料，被告认为该资料不能证明3套房屋系原告促成成交；对此，原告另提交更为详尽的问题单资料，包含成交确认单、认购书、定金转账凭证、客户来访登记表等，拟证明该3套单位系原告工作人员促成成交。2、被告确认3套问题单均系“花漫里项目”的。3、原告明确并未同意扣除该代理费。三、双方均确认，被告已支付的1694091.26元系“誉山国际项目”的代理费，但被告并未向本院提交该款项所对应的具体成交明细。四、原告明确其尚未向被告开具涉案2套房屋的代理费发票，但原告同意随时向被告开具发票。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，引起本案纠纷的法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。现双方于2019年3月20日签订的《广州市誉山国际项目2019年2-3月场外委托销售代理合同》的履行期限自2019年2月1日起至2019年3月31日届满，应适用当时的法律、司法解释的规定。关于原告主张的被告所欠付的“广州誉山国际四区一期-永宁街南茵二街6号（自编号9#）-1103”、“广州誉山国际四区一期-永宁街南茵二街8号（自编号11#）-1904”的代理费问题。首先，被告对原告促成该2套单位的成交及对原告主张的该2套单位的相关成交信息并无异议，本院对此予以确认。其次，被告主张该2套单位的代理费因另外3套问题单未复核通过但已付了代理费故而应予扣除。但被告所抗辩的该3套单位属“花漫里项目”，而本案合同约定项目系“誉山国际项目”，其欠付的亦属“誉山国际项目”所成交单位的代理费，且被告亦无充分证明证明原告同意在“誉山国际项目”的代理费中扣除“花漫里项目”的代理费，原告对此亦不予确认。故本院对被告的上述抗辩不予采信。综上，原告已同意随时向被告开具相应代理费发票，被告应向原告支付该“誉山国际项目”的2套成交单位的代理费。经核算，上述代理费数额应为129190.54元（1694306元×3.8%+1705445元×3.8%）。关于原告主张的违约金问题，被告抗辩原告尚未开具代理费发票，故不应支付逾期付款违约金。根据合同约定，原告在收取代理费之前应向被告开具代理费发票，否则被告有权拒绝付款；被告未按期付款的，原告有权自逾期第十六天起要求被告支付违约金。故因发票问题，被告未支付代理费的行为尚不构成违约，本院对原告该诉求不予支持。关于履约保证金问题。根据合同约定，该履约保证金被告应在原告无任何违约的情况下在合同委托期限届满三个月后的14天内无息向原告支付。现被告并无证据证明原告存在违约行为，且合同委托期限届满已超三个月，被告理应向原告退还履约保证金10万元。关于保证金的利息，如上所述，被告理应在2019年7月14日前向原告退还保证金，现被告并未按约退还，原告主张要求被告自2019年7月15日起向其支付利息，本院予以支持；至于利息的计算问题，应以10万元为基数，自2019年7月15日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州礼和置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州房助手网络科技有限公司支付代理费129190.54元；二、被告广州礼和置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州房助手网络科技有限公司退还履约保证金10万元及支付利息（利息以10万元为基数，自2019年7月15日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告广州房助手网络科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2475元，由原告广州房助手网络科技有限公司负担67元，由被告广州礼和置业发展有限公司负担2408元。被告广州礼和置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳上述受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二一年八月二十三日书记员  黄 丽