湖北省黄冈市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）鄂11执复42号复议申请人（异议人、案外人）：陶红英，女，1972年7月24日出生，汉族,住湖北省武汉市新洲区。复议申请人（异议人、案外人）：施爱连，女，1983年11月14日出生，汉族,住湖北省武汉市新洲区。二复议申请人共同委托诉讼代理人：张晓玲，上海恰宝律师事务所律师。被执行人：曾建清，男，1972年4月3日出生，汉族，住湖北省武汉市新洲区。复议申请人陶红英、施爱连不服麻城市人民法院（2021）鄂1181执异33号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。麻城市人民法院在执行曾建清刑事判决并处罚金一案中，查封曾建清名下位于武汉市新洲区（武房权证新字第××号）房屋，案外人陶红英、施爱连认为该查封行为侵犯其合法权益，请求解除对该房产的查封。麻城市人民法院查明，2008年，曾建清从汪高潮手中买得一栋三层楼房，该楼房位于武汉市新洲区，该楼房的土地为集体使用权性质的一块土地，面积为124.96平方米，该楼房没有土地使用权手续和房子所有权手续。2011年6月24日，曾建清在土地管理部门办理了土地使用权手续，武汉市新洲区人民政府就该宅基地向曾建清发放了集体土地使用证，该证显示为集体土地使用权设定登记，证号为武新集用（2011）第集192号，土地使用权人为曾建清。后曾建清就汪高潮在该宅基地上建造的一栋三层的建筑面积为358.41平方米私有房屋在房管部门办理了房权证，2011年8月16日，武汉市新洲区住房保障和房屋管理局就该房向曾建清发放了房权证，房屋所有权人为曾建清，证号为武房权证新字第××号，该证未注明土地使用权取得方式。2017年4月10日,曾建清、方玲与陶红英通过圆梦中介签订了圆梦中介房屋交易合同一份，合同的主要内容为：曾建清、方玲（被执行人曾建清之妻）所有的房屋座落于武汉市新洲区房屋，房屋结构为砖混，建筑面积为358.41平方米，用地面积124.96平方米。“房屋所有权证”号为“武房权证新字第××号”，“土地使用权证号”为“武新集用（2011）第集192号”。经曾建清、方玲与陶红英协商一致，上述房屋买卖成交价格为人民币73万元。即日双方经中介方达成协议，约定陶红英首付定金10万元给曾建清、方玲，此时房屋成交，并移交相关手续。2017年4月15日之前曾建清、方玲搬完家，退房之后，陶红英将购房尾款63万元付给曾建清、方玲。曾建清、方玲应向陶红英提供土地证、房产证、夫妻双方身份证复印件、结婚证复印件。根据证件情况，双方约定曾建清、方玲协助陶红英将集体土地证、房产证、水证、电证、数字电视过户给陶红英，费用由陶红英自理。当日，陶红英通过施爱连的中国建设银行个人活期账户转账付给曾建清20万元，曾建清向陶红英出具了收条一份，2017年5月11日，陶红英通过施爱连的中国建设银行个人活期账户转账付给曾建清33万元，陶红英用自己在中国建设银行个人活期账户转账付给曾建清20万元，曾建清向陶红英出具了收条一份。事后，曾建清按合同规定将上述房产及其房权证和土地证等交给了陶红英，陶红英进行了占有，事后，陶红英通过圆梦中介要求曾建清协助办理过户手续，由于圆梦中介未联系上曾建清，上述涉案房产双方至今未办理过户手续。2017年10月19日，陶红英和施爱连经过华明达房产新洲广场店介绍将上述房产的三楼以40万元的价格卖给了陈江丽，双方签订了房屋买卖合同一份，当日，陈江丽付给陶红英、施爱连10万元，2017年10月31日，陈江丽付给陶红英、施爱连20万元，2018年1月31日，陈江丽付给施爱连10万元，陶红英、施爱连均向陈江丽出具了收条。事后，陈江丽对该三楼进行了装修，并居住至今。陈江丽就其占有的三楼至今没有办理房屋所有权手续。2017年10月19日，陶红英和施爱连经过华明达房产新洲广场店介绍将上述房产的二楼以40万元的价格卖给了陶红梅，双方签订了房屋买卖合同一份，当日，陶红梅付给施爱连10万元，2017年10月31日，陶红梅付给施爱连20万元，2018年3月3日，陶红梅付给施爱连10万元，陶红英、施爱连均向陶红梅出具了收条。事后，陶红梅对该二楼进行了装修，并居住至今。陶红梅就其占有的二楼至今没有办理房屋所有权手续。2017年10月24日，陶红英和施爱连经过华明达房产新洲广场店介绍将上述房产的一楼以38万元的价格卖给了张泉，双方签订了房屋买卖合同一份，当日，张泉付给陶红英、施爱连10万元，2018年2月15日，张泉付给陶红英、施爱连28万元，陶红英、施爱连均向张泉出具了收条。事后，张泉对该一楼进行了装修，并居住至今。张泉就其占有的一楼至今没有办理房屋所有权手续。2017年10月19日，陶红英、施爱连将曾建清的上述房权证交给了华明达房产新洲广场店，华明达房产新洲广场店出具了收条一份，2018年1月31日，华明达房产新洲广场店将该房权证交给了陈江丽，陈江丽出具了收条一份。上述房产一至三层的买卖，双方均未办理房产过户手续。陶红英、施爱连、陈江丽、陶红梅、张泉均不是武汉市新洲区的村民。曾建清进行诈骗的时间是2018年1月至2月，2019年4月被刑事拘留。麻城市人民法院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，结合陶红英提交的曾建清的房权证和土地使用证等证据看，位于武汉市新洲区房屋（武房权证新字第××号，简称“涉案房屋”）系曾建清的个人合法财产。该院上述生效法律文书确定的内容：对曾建清并处罚金三万元。因此,可以查封并拍卖上述涉案房产,从变卖款中执行罚金30000元。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”，第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案，施爱连不是涉案房屋的权利人，其无权提出执行异议，其异议请求，该院予以驳回；根据2004年8月28日修订的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”，因此，对在农村集体土地上所建房屋在村民小组成员之外进行转让，并签订买卖合同，其行为违反了该法律的强制性规定，应是违法的。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，结合本案，曾建清所建的房屋土地是集体土地，其建造的房屋在村民小组成员之外不得转让，否则是违法无效的，陶红英不是武汉市新洲区的村民，因此，曾建清与陶红英签订的房屋买卖合同不符合相关法律规定,合同无效，且涉案房产客观上也不能办理过户手续，从而导致合同标的不能履行而无效，陶红英主观上有过错。即使涉案房产能过户，陶红英也未及时过户，怠于行使权利，主观上也有过错。尽管陶红英等人付清了合同款项，并居住在涉案房产，但要排除执行，其行为必须符合上述规定的四个条件，否则是不能的。《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条规定：“被执行人在执行中同时承担刑事责任，民事责任，其财产不足以支付的，按照下列顺序执行：（一）人身损害赔偿中的医疗费用；（二）退赔被害人的损失；（三）其他民事债务；（四）罚金；（五）没收财产。”结合本案，该规定是指上述涉案房产在查封并拍卖后的价款的受偿顺序，并未说明本案的上述涉案房产不能查封和拍卖，且本院作出的（2019）鄂1181刑初491号刑事判决书和黄冈市中级人民法院于2020年9月2日作出了（2020）鄂11刑终218号刑事裁定书中，均判决对曾建清的违法所得400万元继续予以追缴，退还被害人，该事项已由该院刑庭移送执行部门执行，该院已对上述涉案房产进行了查封，并准备拍卖，陶红英也对该执行行为提出了异议，该院在另案中正在审查处理。综上，陶红英提出的异议请求不符合上述规定，其意见该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第十七条之规定，裁定驳回陶红英、施爱连的执行异议请求。陶红英、施爱连向本院复议称，一、其与曾建清签署的《圆梦中介售房交易合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定有效；二、其基于有效的《圆梦中介售房交易合同》取得案涉查封房屋的所有权，该权利真实合法，能排除麻城市法院的执行；三、即便案涉查封房屋登记在曾建清名下，其对案涉房屋享有合法债权，麻城市法院不得查封该房屋。请求撤销麻城市人民法院作出的（2021）鄂1181执异33号、（2020）鄂1181执1369号执行裁定，依法解除对武汉市新洲区房屋的查封。本院查明，麻城市人民法院查明的事实属实。另查明，武汉市新洲区非国家确定的宅基地制度改革试点地区，案涉房屋依法不能转让给除该房屋所在地的集体经济组织以外的个人。本院认为，本案焦点为陶红英、施爱连对案涉房屋的权益，能否排除执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，能够排除执行的首要条件是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，曾建清、方玲与陶红英签署《圆梦中介房屋交易合同》，约定买卖案涉房屋。根据房地一体原则，合同买卖标的包括房屋所有权和土地使用权。该土地为集体所有，根据国家政策和土地管理法规，在非土地改革试点地区，农村集体土地使用权只能在集体经济组织成员间流转，集体经济组织外的成员不能取得集体的土地使用权。陶红英、施爱连不是武汉市新洲区的村民，曾建清将该村的集体土地使用权转让给非本村的集体经济组织成员，违反国家土地政策和法律规定，买卖合同无效。陶红英、施爱连请求排除执行，未能满足法律规定的“签订合法有效的书面买卖合同”的要件，其主张的买受人物权期待权依法不能排除执行。此外，陶红英、施爱连依据《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十三条，主张对案涉房屋享有合法债权，优于刑事罚金的执行，能够排除本案执行。该规定系被执行人同时承担刑事责任、民事责任时，财产不足支付的分配原则，当事人享有的是优先受偿权，而不是阻却执行的权利，其主张享有债权主张排除执行没有法律依据。综上，陶红英、施爱连的复议理由不成立，麻城市人民法院（2021）鄂1181执异33号执行裁定处理结果得当，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回陶红英、施爱连的复议申请，维持麻城市人民法院（2021）鄂1181执异33号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 姜立勇审 判 员 樊劲松审 判 员 王 鹏二〇二一年八月三日法官助理 熊昌宇书 记 员 龙 雯