辽宁省铁岭市清河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1204民初461号原告：李秀杰。委托诉讼代理人：马文利。被告：铁岭市清河富德房地产开发有限公司。法定代表人：郭积光。委托诉讼代理人：黄家勋。被告：冯立军。第三人：辽宁龙华建筑工程有限公司。法定代表人：张兆良。委托诉讼代理人：冯春雨。原告李秀杰与被告铁岭市清河富德房地产开发有限公司（以下简称“富德公司”）、冯立军、第三人辽宁龙华建筑工程有限公司（以下简称“龙华公司”）合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李秀杰及其委托诉讼代理人马文利、富德公司的委托诉讼代理人黄家勋、冯立军、龙华公司的委托诉讼代理人冯春雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李秀杰向本院提出诉讼请求：一、依法判决确认原告与富德公司之间签订的位于铁岭市清河区住宅的商品房买卖合同无效；二、请求依法判决被告冯立军返还原告购房款人民币20万元及利息，赔偿交纳的物业费、取暖费、垃圾清运费、电费、水费5553.50元，合计诉请额：205553.50元；三、被告富德公司与被告冯立军承担连带偿还购房款、赔偿其他费用的责任；四、被告富德公司、冯立军承担本案诉讼费用。事实和理由：一、案涉房屋买卖过程及司法程序：2012年12月21日，被告冯立军将从第三人处顶账来的，位于铁岭市清河区，64.87㎡/2708元抵给原告，房屋总价款20万元。原告在富德公司的售楼处将20万元现金直接交给冯立军，富德公司给原告出具了收款收据并签订了《商品房买卖合同》，合同标注的房屋价款是230450.80元。原告交付房款后，富德公司将案涉房屋钥匙交给原告，原告向铁岭市鸿旭物业有限公司交付了垃圾清运费、物业费、取暖费、电费、水费等。2018年12月原告发现案涉楼房被铁岭市中级人民法院查封，因此提出执行异议，中法以(2018)辽12执异28号执行裁定驳回异议请求。2019年1月23日原告提起执行异议之诉，铁岭中法以（2019)辽12民初2号民事裁定驳回异议，理由为本案不属于执行异议，告知另行通过其他法律程序寻求救济。通过铁岭中法审理案件原告得知，富德公司早在2011年10月28日在铁岭市清河区房产管理局将案涉楼房以在建工程抵押的方式为第三人设置了他项权利。2013年9月10日，龙华公司起诉富德公司，要求给付工程款及利息，并要求对抵押房产行使优先受偿权。2014年1月21日，铁岭中法作出（2013)铁民一初字第34号判决，判决富德公司给付工程款，第三人对抵押物享有优先受偿权。二、原告与被告富德公司签订的《商品房买卖合同》无效。原告经被告冯立军向原告推介购买其顶账房屋，在富德公司办理手续。而此时案涉房屋已经被富德公司抵押给第三人，富德公司作为开发商，明知案涉房屋已经抵押给第三人隐瞒事实与原告签订《商品房买卖合同》主观方面存在欺诈行为；冯立军作为施工方，在收取原告20万元现金购房款后，造成原告不能对案涉房屋行使权利的结果之间存在法律意义上的因果关系。综上，原告与富德公司、冯立军的房屋交易行为无效。三、冯立军负有返还原告购房款的义务。原告的20万元现金直接交给冯立军，因案涉房屋在“出售”给原告之前即已经抵押给第三人，因此，根据我国合同法第52条（一）项、（五）项规定该笔交易无效。根据我国合同法第58条规定，冯立军负有返还原告购房款的义务并承担因占用原告资金期间的银行利息，赔偿原告花销的费用。基于以上事实理由，原告根据我国民事诉讼法第21条之规定起诉被告，请依法保护支持原告诉请。被告富德公司辩称，一、原告陈述该房屋是被告冯立军从龙华公司顶账来的，随后到我公司办理了商品房买卖合同，其将购房款20万元交付冯立军这一事实，我公司持肯定态度。二、我公司开发的紫荆苑小区相关工程，发包给铁岭龙华建筑公司施工。龙华公司在施工中又将相关的工程分包给冯立军等人施工，也就是说冯立军在这个工程当中是俗称的二包，我公司与一包龙华公司进行工程款结算，不直接对二包乃至三包结算。本案涉及的房屋我公司确有为龙华公司办理抵押的情形存在，但这种抵押实质上就是一种顶账行为，当时因工程属于在建期间，为了保证工程队施工方的权益，所以我们到清河区房产局为其办理了这么一种抵押登记手续，后来冯立军从龙华公司取得抵账手续，在与本案原告自行商讨了销售价格后到我公司要求我公司为本案原告出具商品房买卖合同。我公司为此给原告出具了商品房买卖合同，但我公司没有另行收取房屋的销售款，原告的销售款确为本案另一被告冯立军所取得，因此说我们公司对冯立军与龙华公司之间究竟如何进行结算，他们之间是否存在着债权债务的关系现不知情。我们认为我们公司的抵押销售行为，没有欺诈其他的问题。被告冯立军辩称，我在龙华公司搞清包，我并不是二包和三包。我们是做劳务的，领几个人单项工种给龙华打工。在龙华公司跟富德房地产施工中为他做劳务，拖欠农民工工资不给，农民工到劳动局上访。龙华公司跟开发公司说顶点房，具体我的房子不是顶账，而是他到那个去看，就是说这个钱是农民工在龙华公司和开发商定工人反映之后的事，这些年我就不了了之了。第三人龙华公司述称，本案诉争房屋已由铁岭市中级人民法院作出（2013）铁民一初字第34号民事判决书，判决富德公司给付工程款。本案第三人对已办理抵押登记的铁岭市清河区昌盛路紫金苑小区11套房产，其中包括本案诉争房产享有抵押优先权，该优先权已经中级人民法院判决依法确认，而且该诉争房屋经铁岭市中级人民法院（2019）辽12民初2号民事裁定书依法裁定涉案房屋具有抵押优先受偿权，而且该裁定驳回了本案原告关于及执行异议提出的相关诉求。因此本案涉案房屋系第三人所有与原告没有任何关联性。至于原告与二被告之间所涉合同纠纷与第三人无关。本院经审理认定事实如下：2012年12月21日，原告李秀杰通过被告冯立军以购买“顶账房”的形式与被告富德公司签订《商品房买卖合同》，购买位于铁岭市清河区。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2708元，总金额230450.8元。约定买受人于2012年12月21日一次性付款230450.80元整。商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向清河区房产局申请登记备案。出卖人富德公司在合同上加盖公章及法定代表人罗小杰名章，买受人李秀杰签字并按手印。2012年9月17日，富德公司向李秀杰出具购房款230450.80元的专用收款收据（但李秀杰实际支付房款为20万元），加盖财务专用章，李秀杰取得房屋钥匙、业主手册等。2016年4月18日，李秀杰缴纳了取暖费、物业费、水费、电费、垃圾清运费等。并于2018年10月8日补缴陈欠取暖费。另查明，2011年10月28日，清河区房产管理局出具《在建工程抵押登记通知书》，载明本案涉案房屋他项权利人为辽宁龙华建筑工程有限公司,设定日期为2011年10月28日，约定日期为2012年12月31日。2013年9月10日，龙华公司起诉富德公司、郭积光要求给付工程款及利息，并要求对抵押房产行使优先受偿权，要求郭积光承担连带担保责任。2014年1月21日，铁岭市中级人民法院作出（2013）铁民一初字第34号民事判决书，判决富德公司给付工程款，龙华公司对已办理抵押登记的铁岭市清河区昌盛路紫荆苑小区17套房产（包括本案涉案房产）享有抵押权优先受偿权；郭积光承担连带担保责任。在该判决执行过程中，李秀杰提出案外人异议。2018年12月14日，铁岭市中级人民法院作出（2018）辽12执异28号民事裁定书，认为李秀杰提供的收款收据为普通手写收据，未提供不动产销售统一发票，且没有其他证据予以佐证，不足以证明交款的真实性，不满足能够排除执行的条件，异议不能成立。裁定驳回案外人李秀杰的异议请求。2019年1月23日，李秀杰向铁岭市中级人民法院提起案外人执行异议之诉。2019年7月8日，铁岭市中级人民法院作出（201）辽12民初2号民事裁定书，认为该院作出的（2018）辽12执异28号执行裁定书的执行依据是该院（2013）铁民一初字第34号民事判决书，而该判决书中明确龙华公司对案涉房屋具有“抵押权优先受偿权”。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关。本案不符合执行异议之诉应当具备的条件。李秀杰应当另行提起其他法律程序寻求救济。故裁定驳回李秀杰的起诉。嗣后，原告李秀杰向本院提起诉讼，形成本诉。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房收款收据、物业费收据、取暖费收据、垃圾清运费收据、水电费收据、房屋钥匙、门牌、电费卡、民事裁定书、李秀红证言、通话录音等证据在卷佐证，经庭审质证审查，可以采信。本院认为，原告李秀杰与被告富德公司签订商品房买卖合同，原、被告之间形成房屋买卖合同法律关系，双方均应按照合同约定履行合同义务。本案中，原告在富德公司售楼处交付房款，该款随即转付被告冯立军以抵顶其劳务款，而富德公司向原告出具购房款收据、签订商品房买卖合同、交付房屋钥匙等行为应视为富德公司认可原告已向其交付购房款的事实。现因富德公司将本案涉案房屋抵押于第三人龙华公司、并拖欠其工程款，导致涉案房屋被查封，使得原告签订《商品房买卖合同》的合同目的无法实现，富德公司已构成违约。原告起诉虽主张买卖合同无效依据不足，但要求返还房款并赔偿相应的损失亦为解除与被告签订的商品房买卖合同的应有之意，故本院依法解除原告李秀杰与被告富德公司签订的《商品房买卖合同》。同时，原告要求返还购房款、承担利息的诉讼请求，本院认为符合法律规定，予以支持。另原告所交纳的水、电、物业、取暖、垃圾清运等费用原告亦未能实际受益，对此损失被告应予赔偿。原告要求被告冯立军承担责任，因冯立军并非原、被告签订的《商品房买卖合同》的合同相对方，根据合同相对性原则，本院对原告该项诉讼请求不予支持。对被告富德公司的辩解意见，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，不能以此对抗原告方，故被告富德公司的抗辩理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、解除原告李秀杰与被告铁岭市清河富德房地产开发有限公司于2012年12月21日签订的商品房买卖合同（合同编号：2011-305号）；二、被告铁岭市清河富德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李秀杰购房款20万元并给付利息（利息自2012年9月17日至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2019年8月20日至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告铁岭市清河富德房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔付原告李秀杰水、电、物业、取暖、垃圾清运费用5553.50元；四、驳回原告李秀杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4382元，由被告铁岭市清河富德房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。审 判 长  于松洋人民陪审员  李凤兰人民陪审员  刘 彤二〇二一年八月二日书 记 员  马 悦