文书内容江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0830民初2807号原告：王凯，男，1992年5月15日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：余瑞，盱眙县经济开发区法律服务所法律工作者。被告：宋富强，男，1963年10月5日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：陈娟、董伟海（实习），江苏宗泽律师事务所律师。第三人：钱健，女，1964年9月20日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：史进，江苏淮海潮（盱眙）律师事务所律师。原告王凯与被告宋富强、第三人钱健不动产登记纠纷一案，本院于2021年5月15日立案受理后，依法适用简易程序，第三人钱健申请要求参加诉讼，本案于2021年6月4日公开开庭进行了审理。原告王凯及其委托诉讼代理人余瑞，被告宋富强的委托诉讼代理人陈娟、董伟海，第三人钱健及其委托诉讼代理人史进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王凯向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理盱眙县房屋过户手续；2.本案诉讼费用由被告承担。本案庭审中，原告变更第1项请求为判令被告宋富强和第三人钱健协助原告办理盱眙县房屋过户登记手续。事实与理由：2017年8月6日，原被告签订《房屋买卖合同》，该合同约定：被告将其所有的位于盱眙县房屋出卖给本案原告，该房屋总价款为450000元。该合同还约定：在具备条件时，被告应当配合原告办理相应的房产过户手续，所需费用由原告承担。该合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告依照约定支付了房款，并一直入住至今。2019年11月18日，原告向被告支付了房屋契税9800元。现该房屋已经具备办理房屋产权条件，原告多次与被告协商办理过户手续，被告一直不予理睬。为维护原告合法权益，请求法院依法判如所诉。被告宋富强辩称，1、原被告之间的房屋买卖合同不是被告本人订立的，是被告的妹妹宋玲祥与原告签订的，被告与原告不熟悉。当时仅仅是被告妹妹宋玲祥向被告说过有几个人打算买房，但后来具体卖给谁以及成交价多少不清楚，直到收到法院的应诉材料才看到书面合同,而且被告也没有收到原告购房款。被告收到应诉材料后向宋玲祥了解情况，才知道原告是间歇性的转账给宋玲祥而不是按照合同约定一次性支付购房款，并且宋玲祥将购房款用于其孩子的存款任务，没有交给被告，所以原告违约在先，我们将另案向原告主张9万元的违约金。2、涉案房屋的转让，被告没有征得第三人的同意，有一阶段被告与第三人之间产生矛盾，所以被告故意隐瞒了房屋转让给原告的事实，但涉案房屋是夫妻共同财产。直到2020年4月，因为原告要求办理房产过户手续才告知第三人，第三人持反对态度，不同意将涉案房产转让给他人。综上，被告对涉案房产属于无权处分，原告本身违约在先，所以在没有确定合同有效的前提下要求被告办理过户手续，没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人钱健述称，1、第三人与被告是夫妻关系，双方于2009年7月购买了案涉房屋，当时共同在中国建设银行股份有限公司盱眙支行办理了150000元的按揭贷款，案涉房屋系夫妻共同财产。2、2017年8月6日的房屋买卖合同并非被告签订，该份合同系被告妹妹宋玲祥与原告签订，宋玲祥并没有第三人的授权，其与原告所签订的合同行为属于无权代理，所以签订的买卖合同也是无效的。根据原告所提供的买卖合同，450000元购房款直接支付给了宋玲祥，并没有给被告和第三人，第三人也不知道这个事情。3、即使被告给宋玲祥进行了授权，但是授权的范围并没有约定；即使能够认定构成表见代理，买卖合同有效，但是根据《民法典》第301条规定处分共有不动产或者动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者是全体共同共有人同意，本案的房屋买卖明显违反了《民法典》第三百零一条的规定，原告要求被告协助办理过户手续构成了法律上的履行不能。4、即使买卖合同被认定有效，该买卖合同也存在显失公平，案涉房屋的买卖时间是2017年8月6日，当时该地段房价已经达到每平方米6000元，房屋的价值已经达到百万元，而买卖合同中签订的房屋总价是450000元，每平方米才2700元，房屋买卖合同明显不公平，根据《民法典》第一百五十一条规定是可以撤销的。综上，原告的诉求没有法律上的依据，请求法庭依法驳回原告的诉求。针对被告以及第三人的答辩，原告王凯提出补充意见如下：针对被告的意见是，1、该买卖合同签字人确实不是被告本人，但是被告确实参与房屋买卖的全过程，签订合同时也是一直与被告进行通话确认，合同签订完毕之后，原告依照约定交付了购房款，被告于2017年10月将房屋钥匙等交付给本案原告。如果该合同没有成立，本案原告怎么可能取得房屋钥匙。在原告取得房屋钥匙之后顺利进入该房屋装修，并一直居住生活至今，被告从未提出异议，并且在本案原告与被告提出协商房屋过户时被告也一直予以配合。因此，本案被告方今天的庭审陈述内容是虚假陈述。如果被告方的虚假陈述造成了极大的影响，本案将有可能涉嫌诈骗。2、本案被告第一点和第二点的答辩内容明显存在相互矛盾的地方，被告在第二点答辩内容中已经明确认可将本案房屋卖给原告的事实，当时在购买房屋时，原告基于房屋买卖合同的所有权人是被告，以及不动产登记申请人也是被告，相信本案的被告能够处理该房产，并不知道该房产还涉及另外他人，因此对于本案原告自始自终都是善意的。3、被告在答辩中称其没有征得第三人的同意，被告故意向第三人隐瞒了处分房屋之事可以证明当时原告确实是善意的。针对第三人的意见是，1、当时东方都市一直是办不了房产证，属于我县的问题楼盘，在2017年也是处于同样的状况，原告与被告当时协商的价格符合当时的情况，并没有显失公平。如果显失公平，第三人在知道的情况下，应该在一年之内行使撤销权，根据第三人提供的相关陈述，显然已经超出除斥期间。2、原被告所签订的合同虽然不是被告在合同上签字，但是被告已经通过自己的行为表示对合同的履行，因此双方所签订的合同是有效的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原被告以及第三人进行证据交换和质证，对本案事实及证据，本院认定如下：被告宋富强与第三人钱健系夫妻关系，两人于1987年4月16日登记结婚，宋玲祥系被告宋富强的妹妹。被告宋富强对其名下的盱眙县XXXX房屋在百事通报纸上登载出售，原告王凯得知后通过中间人王红波介绍与被告宋富强妹妹宋玲祥联系房屋买卖事宜，宋玲祥经被告宋富强认可、委托与王红波、原告王凯确认买卖案涉房屋一事。2017年8月6日，宋玲祥代表被告宋富强与原告王凯签订《房屋买卖合同》。该合同主要内容约定为：“房屋买卖合同/甲方（卖方）：宋富强，身份证号：，住址：XXXX；乙方（买方）：王凯，身份证号：，住址：盱眙县。甲方拥有位于盱眙县房屋，经与乙方充分协商，就房屋买卖事项，达成以下合同条款：一、甲方自愿将位于盱眙县房屋出卖给乙方。二、该房屋价款为人民币肆拾伍万元整（450000元）。三、签订本合同之日，乙方一次性支付购房款。四、甲方收到购房款时将该房屋及所有钥匙交付乙方。五、甲方通过网签购买该房，与开发商盱眙贝斯特房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，目前不具备办理房产证的条件，乙方对此充分了解，自愿以以上价格购买该房，承担相应风险，在具备条件时，甲方应当配合乙方办理相应手续，所需费用由乙方承担。六、本合同生效后，任何一方不得反悔；一方反悔，应当支付违约金玖万元。本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力，双方签字后生效。甲方（卖方）：宋富强（宋玲祥代），乙方（买方）：王凯（签字）。二〇一七年八月六日。”原告王凯在上述协议上签字，被告宋富强由其妹妹宋玲祥代为签名。被告宋富强对该《房屋买卖合同》以及买卖房屋程序认可、同意。合同签订后，原告王凯通过银行转账的方式将购房款450000元分期分批（即2017年8月11日转账100000元，2017年9月8日转账100000元，2017年10月10日转账200000元，2017年10月11日转账50000元，共计450000元）转入宋玲祥的中国民生银行账户，宋玲祥将案涉房屋钥匙交给原告方，并将售房款分期分批转账给被告宋富强。同时，被告宋富强将案涉房屋的《商品房买卖合同》、购房发票、房屋维修基金收据、房屋契税票据以及不动产登记申请表等交付给原告王凯。原告王凯将案涉房屋进行装修，并于2018年2月左右入住涉案房屋，该房屋物业费、燃气费、电费等费用一直由原告王凯交纳。2019年11月18日，原告王凯通过支付宝转账的方式将9800元转至被告宋富强的中国工商银行账户。原告王凯只知道案涉房屋系被告宋富强所有，被告方也没有向原告王凯告知其家庭成员情况。2020年3月2日，东方都市小区物业即盱眙祥泰物业服务有限公司张贴紧急通知，通知东方都市10号楼房产证正在办理，从2020年3月2日起至2020年5月30日止，未办理房产证的业主需前往售楼处办理，逾期责任自负。2020年4月，原告王凯与被告宋富强联系办理房屋产权过户手续，但因被告方原因一直未予办理，遂引起讼争。另查明，2009年8月7日，被告宋富强与盱眙贝斯特房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，被告宋富强以395508元购买了盱眙贝斯特房地产有限公司开发的东方都市10号楼2单元1504号商品房，建筑面积166.18平方米，套内面积132.49平方米，约定于2010年5月28日交付使用。盱眙贝斯特房地产有限公司与宋富强均在该协议上签字、捺手印、盖章。2009年8月7日，被告宋富强向盱眙贝斯特房地产有限公司支付了预售购房款245508元，被告宋富强办理住房公积金按揭贷款(受委托银行即中国建设银行股份有限公司盱眙支行)150000元，第三人钱健作为共同借款人，该150000元支付给了盱眙贝斯特房地产有限公司。2010年8月5日，被告宋富强交付案涉房屋契税11865元、住宅维修资金9971元。该案涉房屋按揭贷款150000元本息于2019年11月18日付清。由于东方都市小区存在问题，暂时无法办理房屋产权登记。此后，盱眙贝斯特房地产有限公司破产管理人出具《不动产登记申请表》给被告宋富强以方便未来房屋产权登记。该《不动产登记申请表》上载明：权利人姓名：宋富强，义务人姓名：盱眙贝斯特房地产有限公司，不动产情况：XXXX，不动产类型：住宅，面积：163.87平方米，不动产类型或用途：住宅，并盖有盱眙贝斯特房地产有限公司破产管理人印章。被告宋富强和第三人钱健在盱眙和上海还有四套房屋。2020年4月20日，第三人钱健知晓原告王凯购买被告宋富强案涉房屋办证情况后，其出具《声明书》。该《声明书》内容为：“呈盱眙县房产登记窗口：本人钱健，女，汉，与宋富强双方系夫妻关系，现宋富强未经钱健同意将案涉房屋出售给他人。现本人钱健声明，未经本人同意，请房产登记机关不予为其办理产权过户手续。2020年4月22日，第三人钱健又向原告王凯出具告知书：“本人钱健与宋富强系夫妻关系，现宋富强未经妻子同意将案涉房屋出售给他人，侵犯了本人合法财产权益。现本人钱健书面告知购房者，未经本人同意房屋买卖行为，已对本人构成侵权。”2021年7月12日，被告宋富强的妹妹宋玲祥出具情况说明:“东方都市的房款我已按照王凯家付出的顺序及时的转给了宋富强本人了，宋富强也认可。”2021年8月6日，本庭向被告宋富强的妹妹宋玲祥调查了解案涉房屋买卖等情况。2021年8月9日，原告王凯的委托诉讼代理人余瑞、被告宋富强及其委托诉讼代理人董伟海以及第三人钱健及其委托诉讼代理人史进到庭进行证据质证，在本庭主持下三方协商未果。上述事实有原告王凯围绕诉讼请求向本院提交了2009年8月7日被告宋富强与盱眙贝斯特房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》、2010年8月4日维修基金、购房发票、契税票据、不动产登记申请表、2017年8月6日原告与被告妹妹宋玲祥代被告宋富强签订的《房屋买卖合同》、2017年8月11日至2017年10月11日江苏银行转账450000元记录9张、2017年9月8日宋玲祥代被告宋富强出具房款200000元收条、2019年11月18日支付宝转账9800元记录、办理房产登记手续的紧急通知、电费交款记录、被告宋富强与王红波于2019年11月16日至2020年4月微信聊天记录一组、被告宋富强与王红波2019年11月25日的通话录音、2021年7月12日宋玲祥出具的情况说明；第三人钱健向本庭提交了被告宋富强与第三人钱健的结婚证（复印件）、声明书、告知书、2021年5月25日淮安市住房公积金贷款还款情况表；2021年8月6日本庭与宋玲祥的调查笔录、住房公积金贷款还款情况表等证据予以证实，本院予以确认。本案的争议焦点是：原告王凯与被告宋富强的妹妹宋玲祥代签的《房屋买卖合同》是否有效？原告王凯请求判令被告宋富强和第三人钱健协助原告办理盱眙县房屋过户登记手续是否予以支持等？针对争议焦点一：关于原告王凯与被告宋富强的妹妹宋玲祥代签的《房屋买卖合同》是否有效问题。本院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。案涉房屋买卖合同是由被告宋富强妹妹宋玲祥与原告王凯于2009年8月7日签订《房屋买卖合同》，被告宋富强事前知晓并同意由宋玲祥出售案涉房屋，被告宋富强在合同签订后将案涉房屋以及相关合同、票据等交付原告王凯，并接收宋玲祥转交原告王凯的购房款450000元，宋玲祥系有权代理，其代理行为对被告宋富强发生效力。被告宋富强全程参与房屋买卖过程，合同订立和合同内容系原被告双方当事人的真实意思表示，且原被告履行了合同约定的前期各自义务，交房付款以及装修等，原告王凯在不知被告宋富强与第三人钱健存在婚姻关系以及共有财产的情况下购买被告宋富强名下的盱眙县XXXX商品房，该购房行为和当时购房价款等符合善意取得的构成要件，不存在显失公平的情形，该合同对原被告具有法律约束力。夫妻在婚姻关系存续期间所得的生产、经营、投资的收益，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有，夫妻对共同财产，有平等的处理权。案涉房屋系被告宋富强与第三人钱健之间婚姻存续期间出资购买，属于夫妻共同财产。第三人钱健作为被告宋富强的妻子，在夫妻关系存续期间，对被告宋富强名下的盱眙县XXXX商品房享有共同的处分权。在夫妻矛盾期间，被告宋富强单方出售自己名下的盱眙县XXXX商品房，宋玲祥的代理行为虽然对第三人钱健不发生效力，但第三人钱健不能对抗善意购房人原告王凯，过错责任在被告宋富强。第三人钱健知晓后也没有在法定期限一年内行使撤销权，显然已经超出除斥期间。因此，被告宋富强与第三人钱健就案涉商品房价款由其另行协商处理。针对争议焦点二：关于原告王凯请求判令被告宋富强和第三人钱健协助原告办理盱眙县房屋过户登记手续是否予以支持等问题。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告王凯与被告宋富强妹妹宋玲祥签订《房屋买卖合同》后，因房屋当时存在问题一直没有办理房屋产权登记，虽未办理物权登记，但不影响原被告的商品房买卖合同效力。直至东方都市小区物业即盱眙祥泰物业服务有限公司通知东方都市10号楼办理房产证时，被告宋富强和第三人钱健怠于办理不动产权登记，以致原告王凯于2020年4月催促被告宋富强办理案涉房屋产权登记时才清楚案涉房屋涉及第三人钱健以及第三人钱健才知晓案涉房屋被出售的事实，故原告王凯购房行为符合“受让人取得该不动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”中的第（一）、（二）项条件，第（三）项条件正在办理时被告宋富强没有处理好与第三人钱健的关系，造成案涉房屋过户产生矛盾，但原告王凯作为善意购房人已经履行《商品房买卖合同》的全部相关义务，并装修入住案涉房屋，已实际善意取得案涉房屋的使用、占有、办证等相关权利，原被告依据合同约定：“在具备条件时，甲方应当配合乙方办理相应手续，所需费用由乙方承担。”故被告宋富强不予协助原告王凯办理案涉房屋过户登记手续构成违约，依法应承担该纠纷的民事责任。第三人钱健作为有独立请求权第三人抗辩不予协助原告王凯办理案涉房屋过户登记手续，其矛盾实质在与被告宋富强的房款分配，其阻拦案涉房屋办证登记也是被告宋富强与其利益分配没有确定，被告宋富强与第三人钱健的做法有违事实和相关法律规定，也不利于纠纷的解决，故原告王凯请求判令被告宋富强和第三人钱健协助其办理盱眙县房屋过户登记手续，符合事实和法律规定，本院依法予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告宋富强和第三人钱健于本判决生效后十日内协助原告王凯办理盱眙县XXXX商品房产权变更登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告宋富强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费100元。审判员  罗德俊二〇二一年八月十日书记员  高梦娣陈一丹附本院执行款账户户名：盱眙县人民法院账号：3208300011010000371036开户行：江苏盱眙农村商业银行营业部附：相关法律和司法解释条文《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律，司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。