新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民事判决书（2021）新0105民初5875号原告：新疆海大物业服务有限公司，住所地乌鲁木齐市水磨沟区安居南路802号鸿瑞豪庭7栋一楼。        法定代表人：季荣，该公司执行董事。        委托诉讼代理人：李保红，新疆保力律师事务所律师。        委托诉讼代理人：韩秀云，女，1971年9月6日出生，汉族，住乌鲁木齐市水磨沟区。        被告：王琴，女，1973年4月28日出生，汉族，住乌鲁木齐市水磨沟区。        原告新疆海大物业服务有限公司（以下简称：海大物业服务公司）与被告王琴物业服务合同纠纷一案，本院于2021年9月1日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告海大物业服务公司的委托诉讼代理人李保红、韩秀云、被告王琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        原告海大物业服务公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付物业费3300元；2、依法判令被告支付至实际支付全款之日的违约金155.94元（3300元×15.4％÷365×112天），暂计算至2021年7月5日，以上合计为：3455.94元；3、依法判令被告支付本案诉讼费。事实与理由：2018年8月，原告接受开发商新疆呈信丽景房地产开发有限责任公司的委托，为其开发的丽景名都小区提供前期物业服务，签订了《前期物业服务合同》约定物业费为每平方米2.2元／月。被告购买丽景名都小区的2号楼1单元16层1604室房屋，建筑面积为125平方米，被告于2019年3月15日入住使用至今。原告按约定提供物业服务，被告欠付2020年3月15日至2021年3月14日的物业费3300元。《前期物业服务合同》约定每年物业费应于每年的1月5日前支付。逾期支付违约金为日千分之三。原告按照年息15.4％计算，违约金计算方式：1、2020年3月15日至2021年3月14日的物业费3300元。逾期期间自2020年3月15日至2021年3月14日，逾期112天，2020年3月15日至2021年3月14日物业费3300元。逾期期间自2020年3月15日至2021年7月5日，逾期112天，违约金为3300元×（15.4％＋365）×112天数=155.94元。基于以上事实和理由，为保护原告的合法权益，特起诉至贵院，请依法支持原告的诉讼请求。        被告王琴辩称，我觉得入住时可以延期两个月缴纳物业费，但是交物业费时收费员不认可，和经理沟通完也不认可，我这里有录音。到2020年提前缴纳物业费可以延期两个月缴纳物业费，我2019年办理入住，问工作人员提前缴纳物业费是不是能延期两个月缴纳物业费，工作人员不认可，我也有录音，所以我就没有缴纳物业费。第二，我认为《前期物业服务合同》约定物业费为每平方米2.2元／月是违反法律规定的，有规定要求，新建的普通住宅收取物业服务费需取得建设工程竣工认可书和建设工程验收合格证书，否则物业收费由建设方承担，不得向业主收取，如交房时开发商未取得建设工程竣工认可书和建设工程验收合格证书，业主拒绝支付期间的物业费，可以参照法规该部分物业费由建设方承担，小区未完成建工业主不承担物业费，暖气费代缴方面，物业未出具正规增值税发票，只给了收据，存在偷税漏税现象，满意度调查表，如业主都满意物业服务，不可能存在物业一个月内起诉业主百十号人，调查表应再次进行。主要有一点楼宇的整体设备设施情况，小区2019年停水停电电梯无法正常使用，2019年7、8月份电梯停用率较高，业主请物业在门口作解释，社区书记也进行了调解，警务站也出警了，就该现象现在还在发生。物业工作人员态度不好，我的门物业给我换了，但是关门有异响，物业给我说用铅笔芯就可以处理。卫生不达标，海大物业业主手册其中有清洁卫生，卫生无死角，但是物业没有做到四星级服务的标准，包括电梯按键都是灰，有视频证据。所以物业要承担违约责任。我请求法院到小区调查服务满意度。2019年至2020年5月我们都是在工地小区生活，人车不分流，楼梯间卫生不达标。门禁到现在都无法正常使用，经常有闲杂人员进出。虽然我已经缴纳了2019年至2020年物业费，但我不认可达到四星级物业服务。我要求减免2020年至2021年的物业费。        本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明：2018年6月5日，原告海大物业服务公司中标丽景名都小区物业服务项目，随后新疆呈信丽景房地产开发有限责任公司与原告海大物业服务公司签订《乌鲁木齐市前期物业服务合同》，约定丽景名都小区的物业服务由原告海大物业服务公司提供，前期物业服务包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理，冬季道路的积雪清除；5、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；6、车辆停放管理服务；7、装饰装修管理服务。物业服务收费为高层住宅2.2元／月平方米，物业服务标准为标准四级服务。2019年3月15日，被告王琴在《收楼确认书》、《入住承诺书》中签字确认，对丽景名都小区的2号楼1单元16层1604室房屋进行验收入住，已签收《前期物业服务合同》等文件，承诺履行、遵守上述文件之管理规定。被告王琴房屋建筑面积为125平方米。被告王琴已向原告海大物业服务公司缴纳2019年3月15日至2020年3月15日期间物业费3300元。        本院认为，原告海大物业服务公司与新疆呈信丽景房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务协议》合法有效，应受法律保护。被告王琴在《入住承诺书》中已签字确认履行、遵守《前期物业服务合同》的规定，关于物业费计算标准，原告海大物业服务公司主张按《前期物业服务协议》中约定的高层住宅每月每平方米2.20元标准收取物业费的标准计算，本院予以支持，位于丽景名都小区的2号楼1单元16层1604室房屋为高层住宅，建筑面积为125平方米，被告王琴已缴纳2019年3月15日至2020年3月15日物业费3300元，2020年3月15日至2021年3月14日的物业服务费计算为3300元（125平方米×每月每平方米2.20元×12个月），原告海大物业服务公司主张的物业费3300元在本院计算范围内，本院予以支持。        关于被告王琴抗辩小区物业未达到四星服务标准、未按时清扫公共区域卫生、对进出小区人员管理不到位等物业服务不达标意见，本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，即原告海大物业服务公司所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，被告王琴虽未交费，但原告海大物业服务公司仍为案涉小区全体业主提供物业服务，而此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系的，原告海大物业服务公司收取物业费的用途是支付自身开支以及为全体业主提供物业服务，涉及全体业主的公共利益，被告王琴采取违反合同约定拒不交纳物业费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。双方均应站在全体业主的利益层面，积极地沟通解决在合同履行过程中存在的问题，故对于被告王琴上述抗辩意见，本院不予采纳。        关于原告海大物业服务公司主张的违约金，被告王琴拖欠物业管理费的行为虽不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，也为进一步督促原告海大物业服务公司完善其物业服务，对原告海大物业服务公司的违约金请求，本院不予支持。        综上所述，原告海大物业服务公司诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：        一、被告王琴于本判决生效之日起十日内向原告新疆海大物业服务有限公司支付位于乌鲁木齐市水磨沟区立井街198号丽景名都小区2号楼1单元16层1604室房屋2020年3月15日至2021年3月14日的物业服务费3300元；        二、驳回原告新疆海大物业服务有限公司要求被告王琴支付违约金的诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费减半收取25元（原告新疆海大物业服务有限公司已预交），由被告王琴负担。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。        审判员    吴梦琦二〇二一年九月七日  书记员    宋雪