浙江省绍兴市越城区人民法院民事判决书（2021）浙0602民初7038号        原告：绿城物业服务集团有限公司绍兴市分公司，住所地绍兴市胜利东路39号中兴商贸大厦9楼906室。                负责人：朱海蓉，系总经理。                委托诉讼代理人：赵越梅，女，系公司员工。                被告：徐阿高，男，1952年6月4日出生，汉族，住绍兴市越城区。公民身份号码XXX。                原告绿城物业服务集团有限公司绍兴市分公司与被告徐阿高物业服务合同纠纷一案，原告于2021年7月8日向法院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2021年7月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵越梅、被告徐阿高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2018.10-2020.12.31物业费7685.28元，并支付逾期违约金2162.94元（暂计算至2020年12月31日），合计9848.22元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年9月17日，原告与案外人绍兴北辰置业有限公司签订了《半岛花园前期物业服务合同》一份。合同约定：选聘原告为绍兴半岛花园小区提供物业服务，服务期限自2015年7月1日起至2017年6月30日止。物业服务费收取标准为小高层住宅：2元／月·平方米；联排：3.5元／月·平方米；地下车位：60元／月·个。合同到期后，原告与绍兴北辰置业有限公司继续签订了《半岛花园前期物业服务合同补充协议合同约定：前期物业服务期限自2015年7月1日起至第一届业委会成立满三个月止。物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用的时间为每12个月的第一个月上旬；若逾期，原告有权收取按每日未交数额的千分之二的滞纳金。另外根据《前期物业服务协议》约定：联排附属用房（汽车库）按地上建筑面积减半收取。原告在签订物业服务合同后，依约履行了对绍兴半岛花园小区的物业管理义务。被告向绍兴北辰置业有限公司购买了绍兴半岛花园小区43-106室，建筑面积为142.32平方米的房屋。为此，被告在享受服务的同前期时理应履行交费义务，但被告自2018.10-2020.12.31未缴纳物业费，及根据物业服务合同约定应当支付的逾期违约金（暂算至2020年12月31），合计9848.22元。期间，原告曾向其发送律帅函的方式催交，但被告至今分文未付，遂成讼。                被告答辩称，我的房屋从我搬进去开始墙壁一直在漏水，到今天还在漏水，没有维修好。我去物业公司跟他们反映情况，物业公司人员还殴打我。我停在小区里的电瓶车被偷走了，认为小区保安不尽责。报警之后查看发现小区里没有监控。消防设施探头用来充电瓶车，消防安全隐患不及时处理。消防管道上随意放东西、晒东西。路面上随意停放电动车，人都走不过。我们自发掏钱请保洁员来打扫小区卫生。小区业主将栏杆破坏掉自己自行制造楼梯作后院，小区业主随意加装楼梯护栏，阻拦了消防通道，有安全隐患。小区保安人员上班时间睡觉，没有尽责。建筑垃圾随意放在楼道门口，没有及时清理。小区路面破损，路面全是碎石，很容易扎破轮胎。地下车库漏水、墙壁脱落，地面漏水没有及时清理。业主私拉集体用水，物业没有及时制止。业主私自扩大花园。小区门口游泳池一直没有放水。小区门口石砖破损物业没有及时修理。小区门口乱停车，导致电动车都进不去。业主私自搭建违章建筑。小区树丛里全是建筑垃圾没有清理。业主外面晒衣服，有时候会掉下来，有安全隐患。业主马桶堵塞导致我家里的马桶都堵塞了，化粪池一直往地面上渗出来。小区绿化带业主私自硬化改成车辆通行停放的场地。2015年绿城物业进驻小区未进行招投标，是非法的。合同到期后没有签订任何合同。服务期间没有公布收费情况，从来没有公示，乱收费。                当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证。原告提供的短信截屏打印件1份，显示发送短信的对象是被告，电话号码是被告确认的手机号码，同时原告提供了发送短信的手机的照片，被告虽认为没有收到，但未提供充分的证据证明，本院对上述证据予以认定。原告提供的催缴函复印件1份、挂号信收据1份，本院对证据真实性予以确认，但因上述邮件经本院核查，系退回妥投的，故对原告的证明目的不予认定。原告提供的催告函照片打印件1份，照片中的催告函上载有“徐阿高业主”、“43-106室”等内容，且张贴在门牌为106的门上，被告虽提出否认，也未提供相反证据予以反驳，故本院认为上述两份证据可以证明原告已就被告拖欠的物业费进行了催缴。被告提供的照片打印件1组，原告对该组照片证据均不予认可。其中部分照片系被告为证明小区保安打人，但本院认为，在没有其他证据佐证照片中的人物是谁以及该照片的发生地点、事件起因等内容，仅该照片无法证明被告的待证事实。被告提供的照片中为证明小区业主破坏绿化、设置晾衣架、加高围栏、路面破损等行为，本院对证据的真实性无法审核，同时认为即使属实，上述行为均属于业主的行为，而非物业公司作出的行为。被告提供的照片中为证明其家中马桶堵塞的情况，结合被告提供的承诺书以及原告提供的承诺书等证据，本院认为，上述证据可以证明原告为被告就业主堵塞马桶的事情进行了必要的协调工作。被告提供的其他照片为证明诸如建筑垃圾未清理、乱停车、墙面破损等现象，本院认为即使上述证据真实有效，也仅能反映涉案小区内某一时刻的状态，并不能客观反映原告整体物业服务的状况。同时结合双方的庭审陈述，以及原告提供的照片打印件，可以认定小区部分破损路面原告已经进行了修复。                本院经审理认定，2013年9月17日，绍兴北辰置业有限公司与原告签订《半岛花园前期物业服务合同》约定，约定由原告为案涉的半岛花园小区提供物业服务合同。前期物业服务期限自2015年7月1日起至2017年6月30日止（本合同期限是以本项目交付时间2015年6月底为前提，若实际交付时间有调整的，则本合同期限自动相应调整）。但是，本合同期限未满，业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，本合同自动终止。本合同期满日的3个月前，未召开业主大会成立业主委员会的，双方应就续聘的相关事宜达成新的协议，双方未能达成协议的，本合同期满时原告即有权终止提供服务并按有关规定办理移交手续，绍兴北辰置业有限公司应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。本物业管理区域前期物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。具体标准如下：小高层住宅：2元／月·平方米；联排：3.5元／月·平方米；地下车位：60元／月·个。物业服务费中未计入高能耗共用设施设备（如电梯、增压水泵、景观水系、景观高能耗照明等）运行所需的能耗费用。该等能耗费原告预收后按建筑面积据实向业主分摊，每6个月在物业管理区域内公布一次收支情况。能耗费预收标准如下：小高层住宅：0.30元／月·平方米，排屋：0.15元／月·平方米。物业服务费、公共能耗费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第一个月上旬。业主或物业使用人应在约定缴费的时间内按时缴费。合同还对其他事项进行了约定。                被告系半岛花园43幢三单元106室的业主，建筑面积为142.32平方米。原告与被告签订有半岛花园前期物业服务协议一份，约定前期服务期限自2015年7月1日起至2017年6月30日止（本合同期限是以本项目交付时间2015年6月底为前提，若实际交付时间有调整的，则本合同期限自动相应调整）。但是，本合同期限未满，业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，本合同自动终止。2017年6月底以后，绍兴北辰置业有限公司与原告签订《半岛花园前期物业服务合同补充协议》一份，约定原《半岛花园前期物业服务合同》第三章第七条：前期物业服务期限自2015年7月1日起至2017年6月30日止（本合同期限是以本项目交付时间2015年6月底为前提，若实际交付时间有调整的，则本合同期限自动相应调整）。但是，本合同期限未满，业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，本合同自然终止。至2017年6月底，半岛花园业委会由于各种原因仍未成立。现经双方协商，修改为：前期物业服务期限自2015年7月1日起至第一届业主委员会成立满三个月止。                半岛花园小区业主委员会成立后，原告仍在为案涉半岛花园小区提供物业服务，但业主委员会未与原告签订书面的物业服务合同。被告未向原告缴纳2018年10月1日至2020年12月31日止的物业费，经原告书面催缴未果，遂成讼。                本院认为，绍兴北辰置业有限公司与原告签订《半岛花园前期物业服务合同》，系建设单位与物业公司签订的，对业主具有约束力。该前期物业服务合同届满后，在尚未成立半岛花园小区业主委员会的情况下，绍兴北辰置业有限公司与原告再次签订《半岛花园前期物业服务合同补充协议》，并明确了物业服务期限至第一届业主委员会成立满三个月止，该行为并未违反法律效力性强制性规定，且合同条款中不存在免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款，应认定为合法有效，对全体小区业主仍具有约束力。在半岛花园小区业主委员会成立后，虽未与原告签订书面的物业服务合同，但原告实际仍在为半岛花园小区提供物业管理服务，即使未能尽善尽美，但被告也实际接受了原告提供的包括安保、卫生等物业服务，故原告与被告之间存在事实上的物业服务合同关系。被告至今拖欠2018年10月1日至2020年12月31日的物业服务费未付，原告请求被告参照前期物业服务合同的收费标准支付物业服务费7685.28元的请求，尚属合理，本院予以支持。被告辩称，其电瓶车被偷走，因反映情况被保安殴打、原告系非法入驻、乱收费等意见，未提供充分证据证明，本院不予采信。被告辩称，原告的物业服务质量差，管理不到位，故拒绝支付物业费，但未提供充分的证据证明原告提供的物业服务整体水平差的事实，本院不予采信。关于滞纳费，因原告没有与业委会签订书面的物业服务合同，双方对于物业服务费的收取方式、收取周期等均未进行明确约定，其主张滞纳费的依据不足，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］8号）第一条、第六条之规定，判决如下：                一、被告徐阿高应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绿城物业服务集团有限公司绍兴市分公司2018年10月1日至2020年12月31日期间的物业服务费7685.28元；                二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司绍兴市分公司的其他诉讼请求。                如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                本案案件受理费减半收取25元，由原告绿城物业服务集团有限公司绍兴市分公司负担5.5元，由被告徐阿高负担19.5元，应由被告负担部分，被告徐阿高应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。                本判决为终审判决。                    审判员赵珠艳    二〇二一年八月三十日            书记员徐薇            《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》            第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。            民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。            民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。            《中华人民共和国合同法》            第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。            当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。            第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：            （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。            （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。            （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。            （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。            （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。            （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。            《中华人民共和国民事诉讼法》            第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百            分之三十以下的，实行一审终审。            《物业管理条例》            第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：            （一）遵守管理规约、业主大会议事规则；            （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；            （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；            （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；            （五）按时交纳物业服务费用；            （六）法律、法规规定的其他义务。            《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》            第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。            第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。