广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终3788号上诉人（原审被告）：连州市润华房地产有限公司。法定代表人：刘玮桓，总经理。委托诉讼代理人：成辉华，广东北湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯艳艳，广东国智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：欧阳建球，女，汉族，住广东省连州市。委托诉讼代理人：杨建文，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人连州市润华房地产有限公司（以下简称润华公司）因与被上诉人欧阳建球商品房预售合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2021）粤1882民初718号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭适用快审程序审理了本案，本案现已审理终结。润华公司上诉请求：依法改判或发回重审。主要事实和理由：一、被上诉人的逾期交房违约金请求应予以驳回。被上诉人明知房屋不符合约定或法定的交付条件而同意接受，应视为其不再主张逾期交房违约责任。且被上诉人逾期支付购房款，上诉人可依据合同顺延交房期限140天。二、原审认定事实错误。本案没有收楼书，本系列案的其他案件中原审法院将交首次物业管理费的时间认定为收楼时间，本案中却按被上诉人自己陈述的收楼时间认定，对上诉人明显不公。三、原审法院调整违约金没有依据，应予以纠正。双方约定了逾期办证违约金按已付房款的0.1%计算，合同是双方自愿签订，合法有效的，应按合同约定处理。且逾期办证未对被上诉人造成实质性的损失，被上诉人也未能举证证明其实际损失高于合同约定，因此法院不应对违约金进行调整。而且被上诉人不但没有房价的损失，反而有房屋价款的溢价收益，我方有权主张从损失赔偿额中扣除该部分收益。即使法院调整违约金也应当按照类案调整为按年利率1%计算。四、原审法院适用法律错误。被上诉人未能举证证明其损失高于约定的违约金，应按“谁主张谁举证”的规定不予支持其调高违约金的诉求。五、被上诉人主张的部分违约金已超过三年诉讼时效，只能支持其起诉之日起倒推三年的违约金，超出部分应不予支持。被上诉人辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人逾期交房的事实是客观存在的。上诉人在没有达到交楼标准的情况下，被上诉人已经实际交接受了房屋，但是接受房屋的时间晚于合同约定的时间，仍然存在逾期。一审主张的逾期交楼违约金计算至实际交收楼日，并不存在上诉人所认为的被上诉人收了楼以后又继续要求逾期交楼违约金的问题。被上诉在房屋符合交付条件前收楼的行为，可以视为对收楼以后权利的放弃，属于被上诉人对自身权利的处理，并不违反法律的规定。此外，如果上诉人认为被上诉人存在迟延付款的，应当另行主张。本案一审程序中，上诉人并没有提出这个问题，所以在二审中不应审查这一问题。而且银行什么时候放款并不是属于购房人所能控制的，购房人只需要按照合同约定的的时间跟银行签订贷款合同，就已经完成了付款义务，不应当以银行放款时间来认定支付购房款的时间。一审法院作出判决：一、连州市润华房地产有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内支付逾期交房违约金140976元给欧阳建球；二、连州市润华房地产有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内支付逾期办证违约金7811.17元给欧阳建球；三、驳回欧阳建球的其他诉讼请求。一审案件受理费1672.45元，由欧阳建球负担37.99元，连州市润华房地产有限公司负担1634.46元。一审法院认定事实及判决理由详见一审判决书。本院二审期间，上诉人向本院提交了以下证据:1.《竣工验收报告》《竣工验收备案表》，2.《申请书》《整改通知》及《关于竣工备案问题的说明》，3.《资料移交证明》、（2020）粤1882民初1178号判决书，拟证明逾期办证因施工方原因导致，非上诉人责任，案涉房屋在2017年1月20日已经竣工验收合格，因为施工方恶意违法扣押验收资料，导致上诉人迟迟不能办理竣工验收备案，至2020年11月18日才办理竣工验收备案，继而影响办证；上诉人在与施工方建设工程合同纠纷中积极提请法院优先处理，让施工方移交竣工验收材料为业主办证。4.2021年8月18日清远58安居客网站“金汇湾豪庭”的二手房及价格行情页面截图，拟证明被上诉人没有损失反而有房屋溢价收益。5.连州市农信社《借款借据》，拟证明合同约定被上诉人于2016年4月13日前付余款，但直到2016年9月9日才依约办妥，存在逾期付款行为，上诉人可依据合同约定顺延交房期限140天。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经本院审理查明：双方签订的《商品房买卖合同》第六条约定付款方式为银行按揭，于2016年3月13日前付清首付款173454元，余款390000元于2016年4月13日前向按揭银行办妥银行按揭手续。合同第七条约定了逾期付款的违约责任为：逾期90日内买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，双方同意继续履行合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同第八条约定了出卖人可延期交楼的情形之一为：买受人如延期付款的，出卖人有权将交楼日期顺延。被上诉人与连州市农信社于2016年4月20日签订了个人住房公积金按揭借款合同，银行出具借款借据和向被上诉人支付房款时间为2016年9月9日。案涉房屋于2020年11月18日通过竣工验收备案。除了关于付款义务履行情况的事实以外，一审法院查明基本事实属实，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院经审理认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方在二审中的争议焦点为：一、一审关于实际交楼日、逾期交楼期间的认定是否正确，上诉人是否有权主张延期交楼；二、一审调整逾期办证违约金是否适当；三、是否采纳上诉人提出的诉讼时效抗辩意见。第一点。关于收楼日和逾期交楼期间的认定。本案双方未提交办理收楼手续的收楼表格，被上诉人提交的物管费收据上载明物管费从2018年1月起交纳。依据《物业管理条例》第四十一条第二款的规定，“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，结合日常生活经验，房屋买受人一般是在收楼后开始交纳物管费的。因此认定支付首月物管费时间为收楼时间较为合理。被上诉人在房屋未达到约定的交付标准前收楼，不得再主张收楼后的逾期交楼违约金，但约定交楼日至实际交楼日期间的违约金被上诉人仍有权主张。因此逾期交楼期间应从2016年12月19日起计至2018年1月1日共379天。关于顺延交楼期限。双方在合同中约定的逾期付款责任和逾期交楼责任基本对等，违约金计算标准也是一致的，双方还约定了买受人延期付款时，出卖人有权顺延交楼日期。该约定由双方自愿签订，双方权利义务对等，是合法有效的。由于双方约定的付款方式是按揭付款，买受人的义务是在约定的期限前办妥银行按揭手续。本案被上诉人与连州市农信社于2016年4月20日签订了个人住房公积金按揭借款合同，应视为已办妥银行按揭手续，因此余款支付义务应视为已于2016年4月20日履行。被上诉人逾期履行付款义务期间为2016年4月14日至2016年4月20日，上诉人有权依据合同约定顺延相应的交楼期限7天。因此逾期交楼违约金应计算为62881元（563454×0.0003×372）。上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。第二点。逾期办证所造成的损失不只体现于房屋差价，被上诉人未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到严重限制。根据日常生活经验可知，除了一审判决所述的税收优惠以外，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学、产权变更等事宜具有密切联系。双方在合同中对逾期办证违约金的数额作出了约定，但合同约定的金额为固定金额，仅为已付房款的0.1%，该违约金约定过低，难以弥补业主的损失，也达不到督促上诉人履行义务的目的。结合清远地区实际，逾期办证违约金约定过低的，调整为按已付房款为基数，以年利率2%的标准从逾期之日起计算至提交办证资料之日止较为合理。故一审判决按照每年2%的标准调整涉案逾期办证违约金并无不妥，本院予以维持。由于调整了收楼日期，逾期办证违约金计算期限也应相应调整为从2018年12月27日起至2020年12月15日止，金额为22199元（563454×2%÷365×719）。第三点。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条第一款的规定，“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”。上诉人在一审中未提出诉讼时效抗辩，也未针对诉讼时效问题提出新证据，因此本院对其在二审中提出的诉讼时效抗辩不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省连州市人民法院（2021）粤1882民初718号民事判决；二、连州市润华房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付逾期交房违约金62881元给欧阳建球；三、连州市润华房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付逾期办证违约金22199元给欧阳建球；四、驳回欧阳建球的其他诉讼请求。一审案件受理费1672.45元，由欧阳建球负担672.45元，连州市润华房地产有限公司负担1000元；二审案件受理费3344.9元，由欧阳建球负担1344.9元，连州市润华房地产有限公司负担2000元。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  禹 莉审判员  杨 玲二〇二一年八月二十七日书记员  潘丽泳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。