四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终9292号上诉人（原审原告、反诉被告）：成都晨辉汽车有限公司，住所地：四川省成都市高新区西部园区西北片区。法定代表人：陈明，董事长。委托诉讼代理人：曾许锋，男，公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：付强，男，1974年4月6日出生，汉族，住四川省简阳市。委托诉讼代理人：雍笠，四川万帆律师事务所律师。上诉人成都晨辉汽车有限公司（以下简称晨辉公司）因与被上诉人付强房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初10913号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。晨辉公司上诉请求：一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初10913号民事判决第二项，改判付强向晨辉公司支付租金108662.4元及违约金21732.48元；二、一、二审诉讼费由付强承担。事实与理由：一审认定事实不清。关于付强撤场时间。在一审中，在当时既有证据的情况下，晨辉公司认可付强撤场时间为2018年4月30日，但根据一审庭审后晨辉公司找到的付强在案涉物业经营期间充电凭证显示，充电时间为2018年11月28日。由此可以推断，截止2018年11月30日，付强仍然占有案涉物业。故付强欠缴的租金应自2017年12月1日计算至2018年11月30日共计108662.4元，相应违约金也应调整为21732.48元。付强辩称，关于付强实际租用的情况，一审中晨辉公司已经明确2018年1月付强已经撤走了，应当以承认为准。事实上付强在2018年4月已经撤走了，请求法院依法驳回晨辉公司的全部上诉请求。晨辉公司向一审法院提出诉讼请求：1.付强向晨辉公司腾退物业；2.付强向晨辉公司支付拖欠的租金108662.4元（2017年12月1日至2018年11月30日），支付2个月优惠期租金65197.44元；3.付强向晨辉公司支付违约金21732.48元（108662.4×20%）；4.诉讼费由付强承担。付强向一审法院提出反诉请求：1.晨辉公司向付强退还履约保证金15000元；2.本案诉讼费用由晨辉公司承担。一审法院认定事实：一、合同的签订2015年2月7日，晨辉公司（甲方）与付强（乙方）签订《物业租赁合同》，约定：1.付强租赁晨辉公司位于成都市高新西区xx号物业（物业含公摊建筑面积为344.96平方米）。2.租赁期限为36个月，即从2015年5月1日起至2018年4月30日止，租期起算日约定为2015年5月1日，但最终以晨辉公司发出的书面《租户入场通知》或公告、函件中规定的物业交付日及租期起算日期为准。若晨辉公司因故推迟交付该物业，本合同的有效期将按该物业实际的交付日及租期起算日予以顺延。3.本合同签订当日，付强应向晨辉公司支付15000元的合同履约保证金，合同有限期内，合同履约保证金不能用于抵扣或抵冲租金及其它费用。4.租金支付标准：付强须按前述约定的承租面积计算并按照31.5元／㎡／月的租金标准向晨辉公司支付该物业租金，月物业租金总计10866.24元。5.租金的支付方式：按半年（6个月）分期支付。6.租金的支付时间：本合同签订3日内，付强须一次性向晨辉公司支付首期物业租金共计32598.72元；以后，付强须于每半年租金到期时提前15日按时向晨辉公司交纳。另，除晨辉公司另行向付强发出正式的、公开的书面通知或函告且明确变更租金起算日外，双方约定以2015年5月1日作为该物业的租金起算日。7.履约保证金的退还：本合同有效期满或因法定、约定的事由需提前终止本合同时，付强依约定退出该租赁物业后，经晨辉公司对该物业进行验收，在付强缴清全部租金和其他费用且无其他违约行为的条件下，晨辉公司应在付强搬离该物业之日起30日内不计息将履约保证金退还给付强。8.付强须按照本合同约定按时交纳物业租金。付强承租后，其经营行为须自负盈亏，一切债权债务均自行负责，均与晨辉公司及授权管理机构无关。9.付强须在租赁期满后3日内搬离所租赁的该物业，并须自行搬离该物业内付强所有的可移动设施设备等。10.本合同有效期内，除双方另外达成约定外，任何一方单方终止、解除本合同，均视为违约，违约方应向守约方支付违约金，违约金按本合同的租金总额的20%计算及收取。除违约金外，如晨辉公司违约，晨辉公司退回付强所交履约保证金（不计利息）；如付强违约，付强所交履约保证金不予退还。11.付强逾期交纳租金3日以上即为违约，付强每逾期1日按逾期交纳金额的3‰累计计算并支付滞纳金；若逾期交纳时间达30日（含30日）以上的，晨辉公司有权单方终止本协议。12.本合同自双方签字或盖章并足额交纳首期物业租金、履约保证金之日起生效。13.本合同有效期内，晨辉公司同意给予付强免交第一个合约年总计6个月、第二个合约年总计4个月、第三个合约年总计2个月的物业租金及运营管理费的承租优惠。付强享受的承租优惠，须按照晨辉公司指定的支付方式及支付周期执行；除双方另有协议约定外，其余费用付强仍须按时足额交纳。2015年8月14日，案外人四川爱家居商业管理有限公司（以下称爱家居公司）（甲方）与付强（乙方）签订《物业租赁合同保密补充协议》，针对上述《物业租赁合同》补充约定：1.合同中付强的承租面积344.96平方米，付强若严格按照以下时间节点开展相关工作，并协助爱家居公司推进其他商户进场装修，并上货开业，则在合同期内爱家居公司给予付强3年14个月免租优惠（第一年交4个月免8个月；第二年交8个月免4个月，第三年交10个月免2个月）。2.2015年8月15日前付强必须办理完善现有装修手续并同时入场装修，方可享受1个月免租优惠。二、合同的履行2015年2月7日，合同签订当日，付强向晨辉公司支付了履约保证金15000元。付强交纳租金的情况为：第一期从2015年12月1日至2016年5月31日足额交纳32598.72元；第二期从2016年6月1日至2016年11月30日足额交纳10866.24元；第三期从2016年12月1日至2017年5月31日足额交纳10866.24元；第四期从2017年6月1日至2017年11月30日足额交纳21732.48元；此后的租金未付过。一审庭审中晨辉公司与付强均认可，租期从2015年12月1日起算，付强已交纳了2015年12月1日至2017年11月30日期间的租金，从2017年12月1日起未交纳过租金。晨辉公司认为租期按照合同顺延之后，租期应为2015年12月1日至2018年11月30日；付强认为租期应2015年12月1日至2018年4月30日，不应顺延。一审另查明:1.付强出具《情况说明》，拟证明案涉房屋的计租时间为2015年12月1日，一审庭审中，晨辉公司认可该事实。2.付强出具《特别告示》，拟证明第二年度租金晨辉公司给予其7个月的免租期优惠租金，一审庭审中，晨辉公司认可该事实。3.晨辉公司出具《情况说明》，载明经核实付强撤场时间是2018年1月，现物品仍存放在案涉房屋内，付强办完结算手续后可进行清点、搬离。付强认为其系2018年4月30日合同到期撤场。同时，付强出具了2014年5月27日的高新区公安消防大队《建设工程消防设计审核意见书》和成都市不动产登记信息摘要2，拟证明案涉房屋未通过消防验收和案涉房屋属于工业用地，不能用于开设商场。晨辉公司出具了2015年4月17日《建设工程消防验收意见书》，证明该工程消防验收合格。一审法院认为，晨辉公司与付强签订的《物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。签订合同后，晨辉公司将案涉房屋交付给付强使用，付强向晨辉公司支付了部分租金，双方在履行合同中发生了本案纠纷，就晨辉公司的各项主张，一审法院作如下评述：第一，付强是否应腾退涉案物业。根据前述合同约定：案涉合同期限为36个月，合同的有效期将按该物业实际的交付日及租期起算日予以顺延。付强抗辩合同到期时间是合同签订的截止时间为2018年4月30日，一审法院认为，依合同约定，晨辉公司主张的实际计租时间是2015年12月1日，按照租期36个月，租期截止时间为2018年11月30日。对付强认为合同期限为2015年12月1日至2018年4月30日的主张，与合同约定的租期顺延不符，一审法院不予认可。现涉案合同系租期已届满终止，但案涉房屋内仍存放有付强的物品，因涉案合同已于2018年11月30日到期终止，付强应当向晨辉公司交还租赁物，故对晨辉公司要求付强腾退房屋的主张，一审法院予以支持。第二，对晨辉公司的其他各项请求能否得到支持。关于欠付的租金108662.4元（2017年12月1日至2018年11月30日期间租金）。按照双方之间《物业租赁合同》的约定，作为承租人的付强应当向出租人晨辉公司支付租金。付强在合同约定的租赁期内，未按合同约定期限交付房屋租金，并在租赁合同有效期内，付强作为承租人提前撤场，晨辉公司有权要求付强支付租金。对于具体支付租金的数额，需评析付强实际撤场时间。晨辉公司核实后认为付强实际撤场时间为2018年1月，经询问付强后，付强不认可该撤场时间，认为其实际撤场时间为2018年4月30日。因双方均未提供证据予以证明实际撤场时间，因晨辉公司作为出租人，其知晓的撤场时间是从其对租赁物的管理过程中知晓的，与作为承租人的付强实际撤场时间存在一定的差距。同时，作为实际承租人的付强，认为其撤场时间晚于晨辉公司核实的撤场时间，表明其在晨辉公司认为其实际撤场的时间后，有对案涉房屋进行实际使用的行为，其对出租人不知晓的其实际使用期间的房租，应当支付，故一审法院认定付强实际离场时间为2018年4月30日。即付强应向晨辉公司支付2017年12月1日至2018年4月30日共计五个月的租金，按照物业租赁合同约定的承租面积344.96㎡，租金标准为每月31.5元/㎡，付强的月租金应为10866.24元，故前述五个月的租金应为54331.2元。同时，结合晨辉公司主张的2017年12月1日至2018年11月30日共计12个月租金108662.4元，和晨辉公司认可的含有“第三年交10个月送2个月”免租期内容的《情况说明》《物业租赁合同保密补充协议》，以及付强提供的租金计算表中，对第三年的租金是以半年实际缴纳5个月租金的形式实现两个月的免租期，双方并未约定在实际租赁期限不足半年时，如何计算含有免租期的实际租金情形。故在计算付强应交纳的五个月租金时，以合同约定的计算方式计算为宜，即付强应向晨辉公司支付欠付的租金54331.2元。关于2个月免租期的租金，根据上述约定，合同未约定补足免租期租金的情形；经过前述评析，付强实际应交纳5个月的租金，并未涉及免租期租金的情况，更谈不上应当补足免租期租金的情形，故对晨辉公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于违约金的主张，付强未按合同约定足额支付租金，构成违约，按照合同约定付强逾期交纳租金3日以上即为违约，付强每逾期1日按逾期交纳金额的3‰累计计算并支付滞纳金。根据实际情况，晨辉公司主动将违约金的标准调整为欠付租金的20%计算，对于该标准低于合同约定标准，系晨辉公司作出了对其自身不利的意思表示，一审法院予以认可，付强应承担的违约金为欠付租金54331.2元的20%即10866.24元。对付强认为晨辉公司在履行过程中缩短了营业时间、消防安全不合格、交付的房屋不符合要求等违约行为的主张。物业综合管理服务协议明确约定，营业时间以实际公示时间为准，且付强在租赁期间从未提出异议，视为其认可该营业时间的安排。晨辉公司提交了《建设工程消防验收意见书》，该意见书时间晚于付强提交的《建设工程消防设计审核意见书》的时间，表明晨辉公司消防安全已经合格，且其与付强签订租赁合同时，该消防已经验收合格。对案涉房屋属于工业用地，不符合交付条件的主张，双方在签订租赁合同时未涉及案涉房屋所属土地性质，土地性质属于行政部门管理事项，并非双方之间对案涉房屋能否满足付强用于租赁营业的合同目的，且付强已在案涉房屋内实际租赁和经营，故对付强的抗辩主张，一审法院不予支持。对付强反诉退还保证金的主张，根据合同的约定，若付强存在违约情形，则晨辉公司收取的保证金不予退还。违约金与保证金兼具弥补违约损失、惩罚违约行为的功能，同时约定了保证金与违约金时，守约方可根据实际情况择一。本案中晨辉公司主张违约金，同时付强主张了退还保证金15000元，故在付强已经对其违约行为承担了违约金，晨辉公司也并未举证证明其实际损失高于该违约金标准的情形下，晨辉公司应当向付强退还保证金，故对付强要求退还保证金15000元的主张，一审法院予以支持。综上所述，对晨辉汽车的诉讼请求，一审法院部分予以支持；对付强的反诉请求，一审法院予以支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、付强于判决生效之日起十日内向晨辉公司腾退位于成都市高新西区xx号的房屋；二、付强于判决生效之日起十日内向晨辉公司支付租金54331.2元和违约金10866.24元；三、晨辉公司于判决生效之日起十日内向付强归还保证金15000元；四、驳回晨辉公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本案本诉案件受理费减半收取3046元，由晨辉公司负担2331元，付强负担715元（此款晨辉公司已预交，付强支付上述款项时一并支付给晨辉公司）；本案反诉案件受理费减半收取88元，由晨辉公司负担（此款付强已预交，晨辉公司支付上述款项时一并支付给付强）。本院二审期间，晨辉公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。晨辉公司提交以下证据：晨明爱家居总部港收款收据、POS签购单。拟证明：付强于2018年10月和11月支付了电费，能够证明其在此期间依然在使用案涉房屋。付强发表质证意见称，对POS签购单，真实性、合法性予以认可，与本案无关。POS签购单显示的刷卡人并非付强。也没有显示所交的费用是电费，以及电费对应的物业等明细，因此不能证明付强在缴纳电费期间使用过物业，即使是缴纳了电费，也与是否实际经营没有直接的关联。对晨明爱家居总部港收款收据，无任何签名或盖章，系晨辉公司单方制作，对该证据真实性、合法性、关联性均不予认可。对晨辉公司提交证据的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明力在本院认为部分进行论述。本院经审理查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，晨辉公司与付强签订的《物业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、付强应付租金数额的认定；二、一审认定付强应当支付违约金数额是否恰当。对此，本院评述如下：一、关于付强应付租金数额的认定问题。晨辉公司上诉称，因付强2018年11月28日还有充电行为，可以推断其截至2018年11月30日仍占有使用案涉房屋，付强租金支付应截至2018年11月30日。对此本院认为，首先，一审庭审中，一审法官要求晨辉公司核实付强搬离情况及晨辉公司与案外人另行签订合同的时间或虽未签订合同但交予案外人经营的时间。晨辉公司基于此向一审提交付强于2018年1月离场这一核实结果。因晨辉公司二审提交证据显示付强支付电费的行为发生于2018年11月28日，系发生于一审庭审之前，故晨辉公司在核实付强离场时间的时候该证据应已产生，晨辉公司二审称其未将该证据纳入核实范围不仅缺乏相应依据也不符合常理。加之付强的充电行为亦不能完全证明其系基于经营所为。故因晨辉公司在一审核实后认可付强于2018年1月离场的情况下，其以发生于核实前的证据主张付强实际于2018年11月30日离场本院不予支持。因付强自认于2018年4月30日离场，一审以该日作为付强离场时间并无不当。其次，虽然晨辉公司在《情况说明》中载明付强于2018年1月撤场，但付强的物品至核实时仍放置于案涉房屋内，且付强本人亦认为自己实系2018年4月30日撤场，故《情况说明》中的撤场显然仅是指付强停止经营，而非将案涉房屋腾退交还给晨辉公司。本案中，虽然付强在2018年1月撤场时并不符合合同解除条件，但晨辉公司作为出租人在付强明确表示不愿继续履行合同且已离场的情形下，应在合理期限内采取措施收回房屋以防止损失的扩大，而不能任由房屋空置。关于合理期限，本院酌情认为三个月为宜，故一审将租金计至2018年4月30日并无不当，本院予以维持。二、关于一审认定付强应当支付违约金数额是否恰当的问题。因晨辉公司仅对一审认定的违约金计算基数，也即付强欠付租金数额存在异议，本院仅对此进行审查。如第一个争议焦点所述，一审确定的付强欠付租金金额并无不当，故本院对违约金亦不再予以调整。综上所述，上诉人晨辉公司的上诉请求均不成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1430元，由成都晨辉汽车有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  王 果审 判 员  何广智审 判 员  赵 韬二〇二一年八月二日法官助理  郑 帅书 记 员  袁 敬四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终9292号上诉人（原审原告、反诉被告）：成都晨辉汽车有限公司，住所地：四川省成都市高新区西部园区西北片区。法定代表人：陈明，董事长。委托诉讼代理人：曾许锋，男，公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：付强，男，1974年4月6日出生，汉族，住四川省简阳市。委托诉讼代理人：雍笠，四川万帆律师事务所律师。上诉人成都晨辉汽车有限公司（以下简称晨辉公司）因与被上诉人付强房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初10913号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。晨辉公司上诉请求：一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初10913号民事判决第二项，改判付强向晨辉公司支付租金108662.4元及违约金21732.48元；二、一、二审诉讼费由付强承担。事实与理由：一审认定事实不清。关于付强撤场时间。在一审中，在当时既有证据的情况下，晨辉公司认可付强撤场时间为2018年4月30日，但根据一审庭审后晨辉公司找到的付强在案涉物业经营期间充电凭证显示，充电时间为2018年11月28日。由此可以推断，截止2018年11月30日，付强仍然占有案涉物业。故付强欠缴的租金应自2017年12月1日计算至2018年11月30日共计108662.4元，相应违约金也应调整为21732.48元。付强辩称，关于付强实际租用的情况，一审中晨辉公司已经明确2018年1月付强已经撤走了，应当以承认为准。事实上付强在2018年4月已经撤走了，请求法院依法驳回晨辉公司的全部上诉请求。晨辉公司向一审法院提出诉讼请求：1.付强向晨辉公司腾退物业；2.付强向晨辉公司支付拖欠的租金108662.4元（2017年12月1日至2018年11月30日），支付2个月优惠期租金65197.44元；3.付强向晨辉公司支付违约金21732.48元（108662.4×20%）；4.诉讼费由付强承担。付强向一审法院提出反诉请求：1.晨辉公司向付强退还履约保证金15000元；2.本案诉讼费用由晨辉公司承担。一审法院认定事实：一、合同的签订2015年2月7日，晨辉公司（甲方）与付强（乙方）签订《物业租赁合同》，约定：1.付强租赁晨辉公司位于成都市高新西区xx号物业（物业含公摊建筑面积为344.96平方米）。2.租赁期限为36个月，即从2015年5月1日起至2018年4月30日止，租期起算日约定为2015年5月1日，但最终以晨辉公司发出的书面《租户入场通知》或公告、函件中规定的物业交付日及租期起算日期为准。若晨辉公司因故推迟交付该物业，本合同的有效期将按该物业实际的交付日及租期起算日予以顺延。3.本合同签订当日，付强应向晨辉公司支付15000元的合同履约保证金，合同有限期内，合同履约保证金不能用于抵扣或抵冲租金及其它费用。4.租金支付标准：付强须按前述约定的承租面积计算并按照31.5元／㎡／月的租金标准向晨辉公司支付该物业租金，月物业租金总计10866.24元。5.租金的支付方式：按半年（6个月）分期支付。6.租金的支付时间：本合同签订3日内，付强须一次性向晨辉公司支付首期物业租金共计32598.72元；以后，付强须于每半年租金到期时提前15日按时向晨辉公司交纳。另，除晨辉公司另行向付强发出正式的、公开的书面通知或函告且明确变更租金起算日外，双方约定以2015年5月1日作为该物业的租金起算日。7.履约保证金的退还：本合同有效期满或因法定、约定的事由需提前终止本合同时，付强依约定退出该租赁物业后，经晨辉公司对该物业进行验收，在付强缴清全部租金和其他费用且无其他违约行为的条件下，晨辉公司应在付强搬离该物业之日起30日内不计息将履约保证金退还给付强。8.付强须按照本合同约定按时交纳物业租金。付强承租后，其经营行为须自负盈亏，一切债权债务均自行负责，均与晨辉公司及授权管理机构无关。9.付强须在租赁期满后3日内搬离所租赁的该物业，并须自行搬离该物业内付强所有的可移动设施设备等。10.本合同有效期内，除双方另外达成约定外，任何一方单方终止、解除本合同，均视为违约，违约方应向守约方支付违约金，违约金按本合同的租金总额的20%计算及收取。除违约金外，如晨辉公司违约，晨辉公司退回付强所交履约保证金（不计利息）；如付强违约，付强所交履约保证金不予退还。11.付强逾期交纳租金3日以上即为违约，付强每逾期1日按逾期交纳金额的3‰累计计算并支付滞纳金；若逾期交纳时间达30日（含30日）以上的，晨辉公司有权单方终止本协议。12.本合同自双方签字或盖章并足额交纳首期物业租金、履约保证金之日起生效。13.本合同有效期内，晨辉公司同意给予付强免交第一个合约年总计6个月、第二个合约年总计4个月、第三个合约年总计2个月的物业租金及运营管理费的承租优惠。付强享受的承租优惠，须按照晨辉公司指定的支付方式及支付周期执行；除双方另有协议约定外，其余费用付强仍须按时足额交纳。2015年8月14日，案外人四川爱家居商业管理有限公司（以下称爱家居公司）（甲方）与付强（乙方）签订《物业租赁合同保密补充协议》，针对上述《物业租赁合同》补充约定：1.合同中付强的承租面积344.96平方米，付强若严格按照以下时间节点开展相关工作，并协助爱家居公司推进其他商户进场装修，并上货开业，则在合同期内爱家居公司给予付强3年14个月免租优惠（第一年交4个月免8个月；第二年交8个月免4个月，第三年交10个月免2个月）。2.2015年8月15日前付强必须办理完善现有装修手续并同时入场装修，方可享受1个月免租优惠。二、合同的履行2015年2月7日，合同签订当日，付强向晨辉公司支付了履约保证金15000元。付强交纳租金的情况为：第一期从2015年12月1日至2016年5月31日足额交纳32598.72元；第二期从2016年6月1日至2016年11月30日足额交纳10866.24元；第三期从2016年12月1日至2017年5月31日足额交纳10866.24元；第四期从2017年6月1日至2017年11月30日足额交纳21732.48元；此后的租金未付过。一审庭审中晨辉公司与付强均认可，租期从2015年12月1日起算，付强已交纳了2015年12月1日至2017年11月30日期间的租金，从2017年12月1日起未交纳过租金。晨辉公司认为租期按照合同顺延之后，租期应为2015年12月1日至2018年11月30日；付强认为租期应2015年12月1日至2018年4月30日，不应顺延。一审另查明:1.付强出具《情况说明》，拟证明案涉房屋的计租时间为2015年12月1日，一审庭审中，晨辉公司认可该事实。2.付强出具《特别告示》，拟证明第二年度租金晨辉公司给予其7个月的免租期优惠租金，一审庭审中，晨辉公司认可该事实。3.晨辉公司出具《情况说明》，载明经核实付强撤场时间是2018年1月，现物品仍存放在案涉房屋内，付强办完结算手续后可进行清点、搬离。付强认为其系2018年4月30日合同到期撤场。同时，付强出具了2014年5月27日的高新区公安消防大队《建设工程消防设计审核意见书》和成都市不动产登记信息摘要2，拟证明案涉房屋未通过消防验收和案涉房屋属于工业用地，不能用于开设商场。晨辉公司出具了2015年4月17日《建设工程消防验收意见书》，证明该工程消防验收合格。一审法院认为，晨辉公司与付强签订的《物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。签订合同后，晨辉公司将案涉房屋交付给付强使用，付强向晨辉公司支付了部分租金，双方在履行合同中发生了本案纠纷，就晨辉公司的各项主张，一审法院作如下评述：第一，付强是否应腾退涉案物业。根据前述合同约定：案涉合同期限为36个月，合同的有效期将按该物业实际的交付日及租期起算日予以顺延。付强抗辩合同到期时间是合同签订的截止时间为2018年4月30日，一审法院认为，依合同约定，晨辉公司主张的实际计租时间是2015年12月1日，按照租期36个月，租期截止时间为2018年11月30日。对付强认为合同期限为2015年12月1日至2018年4月30日的主张，与合同约定的租期顺延不符，一审法院不予认可。现涉案合同系租期已届满终止，但案涉房屋内仍存放有付强的物品，因涉案合同已于2018年11月30日到期终止，付强应当向晨辉公司交还租赁物，故对晨辉公司要求付强腾退房屋的主张，一审法院予以支持。第二，对晨辉公司的其他各项请求能否得到支持。关于欠付的租金108662.4元（2017年12月1日至2018年11月30日期间租金）。按照双方之间《物业租赁合同》的约定，作为承租人的付强应当向出租人晨辉公司支付租金。付强在合同约定的租赁期内，未按合同约定期限交付房屋租金，并在租赁合同有效期内，付强作为承租人提前撤场，晨辉公司有权要求付强支付租金。对于具体支付租金的数额，需评析付强实际撤场时间。晨辉公司核实后认为付强实际撤场时间为2018年1月，经询问付强后，付强不认可该撤场时间，认为其实际撤场时间为2018年4月30日。因双方均未提供证据予以证明实际撤场时间，因晨辉公司作为出租人，其知晓的撤场时间是从其对租赁物的管理过程中知晓的，与作为承租人的付强实际撤场时间存在一定的差距。同时，作为实际承租人的付强，认为其撤场时间晚于晨辉公司核实的撤场时间，表明其在晨辉公司认为其实际撤场的时间后，有对案涉房屋进行实际使用的行为，其对出租人不知晓的其实际使用期间的房租，应当支付，故一审法院认定付强实际离场时间为2018年4月30日。即付强应向晨辉公司支付2017年12月1日至2018年4月30日共计五个月的租金，按照物业租赁合同约定的承租面积344.96㎡，租金标准为每月31.5元/㎡，付强的月租金应为10866.24元，故前述五个月的租金应为54331.2元。同时，结合晨辉公司主张的2017年12月1日至2018年11月30日共计12个月租金108662.4元，和晨辉公司认可的含有“第三年交10个月送2个月”免租期内容的《情况说明》《物业租赁合同保密补充协议》，以及付强提供的租金计算表中，对第三年的租金是以半年实际缴纳5个月租金的形式实现两个月的免租期，双方并未约定在实际租赁期限不足半年时，如何计算含有免租期的实际租金情形。故在计算付强应交纳的五个月租金时，以合同约定的计算方式计算为宜，即付强应向晨辉公司支付欠付的租金54331.2元。关于2个月免租期的租金，根据上述约定，合同未约定补足免租期租金的情形；经过前述评析，付强实际应交纳5个月的租金，并未涉及免租期租金的情况，更谈不上应当补足免租期租金的情形，故对晨辉公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于违约金的主张，付强未按合同约定足额支付租金，构成违约，按照合同约定付强逾期交纳租金3日以上即为违约，付强每逾期1日按逾期交纳金额的3‰累计计算并支付滞纳金。根据实际情况，晨辉公司主动将违约金的标准调整为欠付租金的20%计算，对于该标准低于合同约定标准，系晨辉公司作出了对其自身不利的意思表示，一审法院予以认可，付强应承担的违约金为欠付租金54331.2元的20%即10866.24元。对付强认为晨辉公司在履行过程中缩短了营业时间、消防安全不合格、交付的房屋不符合要求等违约行为的主张。物业综合管理服务协议明确约定，营业时间以实际公示时间为准，且付强在租赁期间从未提出异议，视为其认可该营业时间的安排。晨辉公司提交了《建设工程消防验收意见书》，该意见书时间晚于付强提交的《建设工程消防设计审核意见书》的时间，表明晨辉公司消防安全已经合格，且其与付强签订租赁合同时，该消防已经验收合格。对案涉房屋属于工业用地，不符合交付条件的主张，双方在签订租赁合同时未涉及案涉房屋所属土地性质，土地性质属于行政部门管理事项，并非双方之间对案涉房屋能否满足付强用于租赁营业的合同目的，且付强已在案涉房屋内实际租赁和经营，故对付强的抗辩主张，一审法院不予支持。对付强反诉退还保证金的主张，根据合同的约定，若付强存在违约情形，则晨辉公司收取的保证金不予退还。违约金与保证金兼具弥补违约损失、惩罚违约行为的功能，同时约定了保证金与违约金时，守约方可根据实际情况择一。本案中晨辉公司主张违约金，同时付强主张了退还保证金15000元，故在付强已经对其违约行为承担了违约金，晨辉公司也并未举证证明其实际损失高于该违约金标准的情形下，晨辉公司应当向付强退还保证金，故对付强要求退还保证金15000元的主张，一审法院予以支持。综上所述，对晨辉汽车的诉讼请求，一审法院部分予以支持；对付强的反诉请求，一审法院予以支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、付强于判决生效之日起十日内向晨辉公司腾退位于成都市高新西区xx号的房屋；二、付强于判决生效之日起十日内向晨辉公司支付租金54331.2元和违约金10866.24元；三、晨辉公司于判决生效之日起十日内向付强归还保证金15000元；四、驳回晨辉公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本案本诉案件受理费减半收取3046元，由晨辉公司负担2331元，付强负担715元（此款晨辉公司已预交，付强支付上述款项时一并支付给晨辉公司）；本案反诉案件受理费减半收取88元，由晨辉公司负担（此款付强已预交，晨辉公司支付上述款项时一并支付给付强）。本院二审期间，晨辉公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。晨辉公司提交以下证据：晨明爱家居总部港收款收据、POS签购单。拟证明：付强于2018年10月和11月支付了电费，能够证明其在此期间依然在使用案涉房屋。付强发表质证意见称，对POS签购单，真实性、合法性予以认可，与本案无关。POS签购单显示的刷卡人并非付强。也没有显示所交的费用是电费，以及电费对应的物业等明细，因此不能证明付强在缴纳电费期间使用过物业，即使是缴纳了电费，也与是否实际经营没有直接的关联。对晨明爱家居总部港收款收据，无任何签名或盖章，系晨辉公司单方制作，对该证据真实性、合法性、关联性均不予认可。对晨辉公司提交证据的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明力在本院认为部分进行论述。本院经审理查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，晨辉公司与付强签订的《物业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、付强应付租金数额的认定；二、一审认定付强应当支付违约金数额是否恰当。对此，本院评述如下：一、关于付强应付租金数额的认定问题。晨辉公司上诉称，因付强2018年11月28日还有充电行为，可以推断其截至2018年11月30日仍占有使用案涉房屋，付强租金支付应截至2018年11月30日。对此本院认为，首先，一审庭审中，一审法官要求晨辉公司核实付强搬离情况及晨辉公司与案外人另行签订合同的时间或虽未签订合同但交予案外人经营的时间。晨辉公司基于此向一审提交付强于2018年1月离场这一核实结果。因晨辉公司二审提交证据显示付强支付电费的行为发生于2018年11月28日，系发生于一审庭审之前，故晨辉公司在核实付强离场时间的时候该证据应已产生，晨辉公司二审称其未将该证据纳入核实范围不仅缺乏相应依据也不符合常理。加之付强的充电行为亦不能完全证明其系基于经营所为。故因晨辉公司在一审核实后认可付强于2018年1月离场的情况下，其以发生于核实前的证据主张付强实际于2018年11月30日离场本院不予支持。因付强自认于2018年4月30日离场，一审以该日作为付强离场时间并无不当。其次，虽然晨辉公司在《情况说明》中载明付强于2018年1月撤场，但付强的物品至核实时仍放置于案涉房屋内，且付强本人亦认为自己实系2018年4月30日撤场，故《情况说明》中的撤场显然仅是指付强停止经营，而非将案涉房屋腾退交还给晨辉公司。本案中，虽然付强在2018年1月撤场时并不符合合同解除条件，但晨辉公司作为出租人在付强明确表示不愿继续履行合同且已离场的情形下，应在合理期限内采取措施收回房屋以防止损失的扩大，而不能任由房屋空置。关于合理期限，本院酌情认为三个月为宜，故一审将租金计至2018年4月30日并无不当，本院予以维持。二、关于一审认定付强应当支付违约金数额是否恰当的问题。因晨辉公司仅对一审认定的违约金计算基数，也即付强欠付租金数额存在异议，本院仅对此进行审查。如第一个争议焦点所述，一审确定的付强欠付租金金额并无不当，故本院对违约金亦不再予以调整。综上所述，上诉人晨辉公司的上诉请求均不成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1430元，由成都晨辉汽车有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  王 果审 判 员  何广智审 判 员  赵 韬二〇二一年八月二日法官助理  郑 帅书 记 员  袁 敬