西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2021）陕0104民初283号原告：陈萍，女，1980年3月28日出生，汉族，民航西北管理局职员，现住西安市莲湖区劳动南路中段民航医院。被告：西安荞雅亿嘉物业管理有限公司，住所地西安市高新区。法定代表人：雷册，该公司经理。原告陈萍与被告西安荞雅亿嘉物业管理有限公司（以下简称荞雅亿嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈萍、被告荞雅亿嘉公司之法定代表人雷册到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈萍向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付位于西安市莲湖区XX路XX号XX小区XX栋XX室房屋租赁违约金8000元，及上述房屋2020年4-6月的物业服务费497.7元、垃圾清运费18元、电梯费107.7元、水费3.8元，以上合计8627.2元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年4月2日，原告与被告签订房屋出租委托代理合同，约定合同期自2020年4月3日起至2023年4月2日止，租赁费为第一年每月4000元，并约定租金每三个月缴纳一次。第一次租金被告于合同签订日已支付。第二次租金缴纳时间应为2020年6月18日。合同生效后，被告拒绝缴纳第二次租金，并欠缴2020年4-6月的物业服务费、垃圾清运费、电梯费和水费共627.2元。根据合同第九条第四款第1项之约定，被告应当支付8000元的违约金（即月租金4000元的200%），以及承租期间的物业服务费、垃圾清运费、电梯费和水费共627.2元。经原告催要，被告以各种借口拒绝支付。2020年6月19日，原告丈夫周鹏前往被告办公场所催要租金，被告法定代表人雷册再次拒绝支付，将房屋钥匙主动交给原告丈夫，称房子不租了，并拒绝支付合同违约金。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告荞雅亿嘉公司辩称，根据合同第六条约定，其不承担物业管理费。因为疫情房屋没有对外出租，一直空着。按照合同约定6月18日该付下一季度的房租，但租金已经交到7月2日，合同中约定如果晚支付房租达五日以上，原告可以收回房屋，但是原告在6月19日就已经收回房屋，钥匙其也交给了原告，认为其没有违约，也不应该承担物业费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《西安市房屋出租委托代理合同》，约定甲乙双方就位于西安市莲湖区XX路XX号XX小区XX栋XX室房屋出租委托代理事项约定如下：出租代理期限自2020年4月3日起至2023年4月2日，出租代理期限可延长1个月，租赁费为第一年每月4000元，房屋代理期中开始的前45天为免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金；甲方应于2020年4月3日前将房屋交付给乙方；租金每月为4000元，第一次支付租金的日期为2020年4月3日6000元，第二次支付租金的日期为2020年6月18日12000元，第三次支付租金的日期为2020年9月18日12000元，第四次支付租金的日期为2020年12月18日12000元。合同第六条其他费用中约定，出租委托代理期限内，甲方不承担与房屋有关的电费、水费、电话费、电视收视费、燃气费或煤气费。物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、电梯费；合同第九条解除中第四款约定，乙方未按规定划付租金5日以上的、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构、利用房屋从事违法活动、放任承租方的上述行为的，甲方有权单方解除合同；合同第十条违约责任中约定，出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金；乙方有第九条第四款的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告，被告交纳租金6000元。庭审中，原告明确合同约定代理期开始的前45天为免租期，是因为合同约定租期为3年，因合同未到期解除，故不认可45天的免租期；被告认为扣除45天免租期后，交纳了2020年4月3日至7月2日的租金6000元。庭审中，原告明确2020年6月18日，因被告未按合同约定交纳第二次租金，其与被告沟通时，被告提出要求租金减至每月3000元，其不同意，被告提出不租了；2020年6月19日，原告丈夫与被告再次进行协商，被告提出解除合同，将钥匙交给原告，当日原告丈夫向被告出具《收条》，载明：今收到西安荞雅亿嘉物业管理有限公司法人雷册房屋（丰庆苑A栋904）钥匙3把、门禁卡2个、电卡气卡各一张。但该公司法人及公司拒绝承担合同违约责任，未收到合同违约的任何费用及相关损失。原告提交其交纳的涉案房屋2020年4月至6月的物业服务费497.7元、垃圾清运费18元、电梯费107.7元、水费3.8元的交费票据及付款凭证，认为该费用应由被告承担。被告对此不予认可，认为依据合同约定其不需要交纳物业费。关于物业费的约定，原告明确双方签订合同时，其提出物业费不应由其承担，后经双方协商一致，将物业费及电梯费在合同第六条其他费用中手写添加。另查，原告明确涉案房屋于2020年7月23日已另行出租。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益, 承租人支付租金的合同。本案双方签订的《西安市房屋出租委托代理合同》中明确约定了租金、租期及支付方式，符合租赁合同的构成要件, 该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告依约将涉案房屋交付被告使用，按照合同约定，代理期中开始的前45天为免租期，减免租金6000元，合同亦约定第一次交纳租金数额为6000元，被告按合同约定支付了第一次租金6000元，即2020年4月3日至2020年7月2日的租金。按照合同约定被告应于2020年6月18日交纳第二次租金12000元，后因被告未按期交纳租金，双方协商未果，被告于2020年6月19日将涉案房屋钥匙、水电卡等交付原告，故双方之间的租赁合同于2020年6月19日予以解除。关于合同解除的违约责任，原告主张系被告2020年6月19日提出解除合同，被告辩称合同约定晚支付租金5日以上原告可以收回房屋，其租金已支付至2020年7月2日，但原告在2020年6月19日即收回房屋，认为其没有违约。但依据原告丈夫向被告出具的《收条》，能够证明系被告提出解除合同，依据约定，被告提前终止合同，构成违约，应支付违约金，但双方合同中约定的违约金标准过高，结合合同履行情况、当事人过错程度等，酌定违约金为2667元。依据合同约定及日常交易习惯，被告应支付租赁期间的物业费、电梯费、水费，原告已垫付2020年4月至6的费用共计627.2元，被告租赁期间为2020年4月3日至2020年6月19日，故被告应支付该期间的物业费、电梯费、水费共计544元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、本判决生效后七日内，被告西安荞雅亿嘉物业管理有限公司支付原告陈萍违约金2667元；二、本判决生效后七日内，被告西安荞雅亿嘉物业管理有限公司支付原告陈萍2020年4月3日至2020年6月19的物业服务费、垃圾清运费、电梯费、水费共计544元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费50元，由被告西安荞雅亿嘉物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    员      倪晓盈 二Ｏ二一年八月九日 书    记    员      狄鸣柔 1