湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0112民初4385号原告：中国农业银行股份有限公司长沙望城区支行，营业场所湖南省长沙市望城区雷锋东路19号。负责人：廖旺，该行行长。委托诉讼代理人：胡兰，女，该行员工。委托诉讼代理人：张泽静，男，该行员工。被告：丁洪喜，男，汉族，1982年11月5日出生，户籍所在地湖南省。被告：湖南澳海月亮湾房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市望城区月亮岛街道银星路999号。法定代表人：朱华强，该公司董事长。委托诉讼代理人：李进浩，男，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司长沙望城区支行（以下简称“农行望城支行”）与被告丁洪喜、湖南澳海月亮湾房地产开发有限公司（以下简称“澳海公司”）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2021年7月14日公开开庭进行了审理。原告农行望城支行的委托诉讼代理人胡兰、被告澳海公司的委托诉讼代理人李进浩到庭参加诉讼，被告丁洪喜经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行望城支行向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告丁洪喜、澳海公司之间签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号为43020120160045225）；2、判令被告丁洪喜偿还原告借款本金270921.66元、逾期利息3904.23元（利息暂计算至2021年3月20日，此后利息、复利及罚息按照合同约定计算至清偿完毕之日止）；3、判令原告对被告所有的位于长沙市望城区的房屋在上述第2项借款本息范围内享有优先受偿权；4、判令澳海公司履行阶段性担保责任，回购该笔贷款；5、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年7月7日，被告丁洪喜因购房向原告申请个人住房按揭贷款32万元，并于2016年7月29日签订《个人购房担保借款合同》（合同编号为43020120160045225），合同约定，被告以其购买的位于长沙市望城区的房屋为合同编号为43020120160045225《个人购房担保借款合同》提供抵押担保。2016年7月29日，原告与被告丁洪喜签订借款凭证，向丁洪喜发放贷款32万元，并约定借款期限为240个月，利率在基准利率基础上下浮12%，执行利率为4.312%，利率调整按年调整，采取等额本息的还款方式。在贷款发放后，被告丁洪喜未按合同约定按月偿还借款本息，截止至2021年3月20日，尚欠原告借款本金270921.66元、逾期利息3904.23元。在贷款出现逾期后，原告客户经理与借款人多次电话联系，但是借款人仍未按时偿还所欠贷款本息，原告只得通过诉讼的途径依法实现上述债权，恳请人民法院依法判决。鉴于上述情况，为维护原告权益，根据《中国人民共和国民法典》相关条款，债务人已违约，且开发商应承担连带担保责任，因此原告特向法院申请依法判决支持原告诉讼请求。被告丁洪喜未予答辩。被告澳海公司辩称：1、澳海公司认为农行望城支行对被告丁洪喜位于长沙市望城区在本案借款本息、实现债权的费用范围内享有优先受偿权符合合同约定和法律规定，应当予以支持。同时农行望城支行的优先受偿权完全可以实现，农行望城支行的所有诉求可以得到支持，农行望城支行的所有债权可以得到清偿而不受任何损失。澳海公司愿意协助配合农行望城支行实现优先受偿权。2、被告丁洪喜自己提供了物的担保，即丁洪喜购买的澳海月亮湾33栋405房为丁洪喜向农行望城支行的借款进行了抵押，并办理了预告抵押登记。根据《民法典》第三百九十二条，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。虽然澳海公司和农行望城支行签订的《个人房屋抵押借款合同》第九条9.1.4（8）款约定：“本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式／担保人／担保物来实现债权的，也可以同时主张通过其他担保方式／担保人／担保物来实现全部或部分债权”，但是根据《民法典》第四百九十七条，有下列情形之一的，该格式条款无效：1、提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；2、提供格式条款一方排除对方主要权利。而《个人房屋抵押借款合同》是农行望城支行提供的固定模板、格式条款，在签订合同时农行望城支行属于强势地位，不允许澳海公司进行任何修改，该条款加重了澳海公司的责任、排除了澳海公司作为保证人法律赋予的抗辩权利，免除了农行望城支行的责任，因此该条款属于无效的格式条款。故农行望城支行应当先就丁洪喜的房产实现抵押权。对不足部分才可以向澳海公司提出保证债权。综上所述，澳海公司认为农行望城支行对澳海公司的诉讼请求无事实依据和法律依据，请法院依法驳回原告对澳海公司的诉求。本院查明事实如下：2016年7月29日，原告农行望城支行（贷款人）与丁洪喜（借款人）、澳海公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额为32万元；借款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款用途为购买位于长沙市望城区的房产；借款执行利率按照借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮12%后确定；关于担保，本合同项下借款采用阶段性保证＋抵押，丁洪喜以其购买的位于长沙市望城区的房产提供抵押担保；由阶段性保证人澳海公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书、并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，按照合同约定为借款人的债务承担连带保证责任；如借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿之日止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；如借款人未按约定按期足额偿还借款，或发生其他影响贷款人债权或者担保权实现的情形的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。在上述合同签订后，原告于2016年7月29日向丁洪喜发放贷款32万元，丁洪喜自2021年1月开始出现逾期，截止到2021年7月13日，丁洪喜欠付原告已到期借款本金6167元和未到期借款本金264754.66元以及利息、罚息、复利合计5950.89元。丁洪喜出现逾期后，原告多次催收，丁洪喜仍未按期还本付息。另查明，2017年2月6日，丁洪喜购买的上述房屋办理了预售商品房抵押权预告登记，义务人为丁洪喜，权利人为农行望城支行，权证号为湘（2017）望城区不动产证明第0004658号，但是至今未办理正式不动产抵押登记。澳海公司于2017年办妥了位于长沙市望城区的房屋所有权首次登记，权利人为澳海公司，但是尚未办理所有权转移登记。上述事实，有原告提交的个人信贷业务申请表、个人购房贷款面谈笔录、同意房产抵押承诺书、还款银行卡、划款（扣款）委托书、《长沙市望城区商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、贷款发放通知单、不动产登记证明等证据以及当事人当庭陈述予以证实，并在卷佐证。本院认为，原告农行望城支行与被告丁洪喜、澳海公司签订的《个人购房担保借款合同》系各方真实意思表示，约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，各方均应当依照合同约定履行各自义务。在合同签订后，原告已经履行向丁洪喜发放贷款的合同义务，丁洪喜应当按照合同约定按时足额偿还贷款本金并支付相应的利息。在合同履行过程中，丁洪喜的长期逾期还款行为已经构成根本违约，导致原告的合同目的无法实现，在此情形下原告可以行使解除合同的权利，经查明，原告在向本院提起诉讼前未通知被告丁洪喜解除合同，本院于2021年6月12日将起诉状副本送达被告丁洪喜，故案涉合同自2021年6月12日起已解除。根据合同约定，如发生借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，对逾期借款从逾期之日起按照罚息利率计收罚息。因此，原告要求丁洪喜偿还借款本金270921.66元和相应利息（含借期内利息、罚息、复利，截止至2021年7月13日利息为5950.89元，后续利息、罚息、复利按照合同约定计算至实际清偿完毕之日止）的诉讼请求，本院予以支持。关于本案的抵押问题。案涉房屋已经设定抵押权预告登记，预告登记权利人为原告农行望城支行，在2017年完成了所有权首次登记，根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”从本案的证据和查明的事实来看，案涉房屋的预告登记显示为有效的情形，应当认定抵押权自预告登记之日起设立。因此，原告要求对被告丁洪喜提供抵押担保的财产行使优先受偿权的诉求，于法有据，本院予以支持。关于本案的保证问题。根据《个人购房担保借款合同》的约定，被告澳海公司的阶段性保证截止至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，其合同目的在于促成抵押权的成立，让原告享有优先受偿权，从而使原告的债权得到保障，被告澳海公司得以解脱保证义务，也就是说抵押担保和保证担保两者是非此即彼的关系。现因依据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款的规定，案涉房屋因办理了抵押权预告登记和所有权首次登记，抵押权推定自预告登记之日起设立，即不需办妥抵押登记手续，合同目的已实现。因此，这里应不局限于字面约定，而应对其做限缩解释，从合同的本意出发予以理解。因此，应认定被告澳海公司不再承担连带保证责任，原告诉请被告澳海公司承担阶段性保证责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第二百二十一条、第三百九十二条、第三百九十四条、第三百九十五条第一款第（一）项、第五百六十三条第一款第（三）项、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款之规定，判决如下：一、原告中国农业银行股份有限公司长沙望城区支行与被告丁洪喜、被告湖南澳海月亮湾房地产开发有限公司之间签订的合同编号为43020120160045225《个人购房担保借款合同》已于2021年6月12日起解除；二、被告丁洪喜于本判决生效之日起十日内返还原告中国农业银行股份有限公司长沙望城区支行借款本金270921.66元、并支付利息（含罚息、复利）5950.89元［上述利息（含罚息、复利）已计算至2021年7月13日，此后的利息（含罚息、复利）按照合同约定计算至全部本息清偿之日止］；三、原告中国农业银行股份有限公司长沙望城区支行对被告丁洪喜所有的位于长沙市望城区变卖所得价款在上述第二项债权范围内享有优先受偿权；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司长沙望城区支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费因适用简易程序减半收取2711元，由被告丁洪喜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  彭喜云二〇二一年八月二十四日代理书记员  李尚文《中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二百二十一条第一款当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第三百九十二条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以请求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第三百九十五条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。