浙江省绍兴市中级人民法院    民事判决书    （2021）浙06民终1104号     上诉人（原审原告）：赵其杨，男，1970年4月16日出生，汉族，住嵊州市。       委托诉讼代理人：陈敏敏，浙江泽大（绍兴）律师事务所律师。       被上诉人（原审被告）：朱祥生，男，1957年2月24日出生，汉族，住嵊州市。       被上诉人（原审被告）：王银娟，女，1959年12月30日出生，汉族，住嵊州市。       两被上诉人共同委托诉讼代理人：徐林祥，浙江剡城律师事务所律师。       上诉人赵其杨因与被上诉人朱祥生、王银娟农村房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2020）浙0683民初3617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审限三个月。2021年7月1日经上诉人申请本案移送鉴定机构进行评估，2021年7月16日鉴定机构以无法评估为由退回评估。本案现已审理终结。       上诉人赵其杨向本院提出上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院确定间接经济损失的逻辑是错误的。按照一审法院“该损失只能以原告（即上诉人）在购买房屋时支付的资金26万元，按照当时相同地段同类商品房的价格来计算可以购买商品房的面积。”的逻辑，结合当年商品房价格，可以计算出购买的商品房面积约30多平方米，而上诉人不可能去购买30多平方米的商品房，当时同地段市面上也不存在这么小面积的商品房。2012年，上诉人与两被上诉人签订的房地产买卖契约是双方自愿协商一致的结果，该契约明确了上诉人购买房屋面积的意向，如果两被上诉人不卖，上诉人会另行购买相应面积的房屋，或者2019年朱祥生没有起诉确认契约无效，上诉人现在享有的房屋面积就是契约中的房屋面积。因此，计算间接经济损失应当按照上诉人与两被上诉人签订的房地产买卖契约中约定的房屋面积为基准，才符合公平原则。一审判决损害了上诉人的利益，而两被上诉人丧失诚信反而获得巨利，会产生鼓励此类不诚信人员诉讼的不良后果。二、一审法院认定无效合同由上诉人承担次要责任是错误的。上诉人与两被上诉人虽然不在同一个村，但是均为集体经济组织成员，上诉人文化程度不高，小学没有毕业，没有事实和证据说上诉人不可以买其他村民的房屋，也不可能意识到两被上诉人的房屋不能买，反而在农村转让房屋非常普遍，足以让上诉人认为村民房屋购买是合理合法的。哪怕上诉人不是集体经济组织成员，只要其支付了合理对价，购买房屋也是正常的。没有证据可以说明上诉人购买时知道村民房屋不能买，不然绝不会支付26万元去购买。因此，从上诉人的购买行为看，恰恰说明上诉人是善意购买，没有过错。       两被上诉人朱祥生、王银娟共同辩称，一、关于间接损失的认定，一审判决的思路是根据上诉人2012年投入的26万元在同一地购买商品房的面积大概为30多平方米的市场评估价格，与这个商品房到2019年确认无效之时的市场评估价格的增值金额来确定的，上诉人的理解偏离了一审判决，且该赔偿标准在此类案件中已经很高了。二、人民法院认定无效合同的过错责任，不以当事人的文化程度、相关情形的普遍程度来决定过错，而是按照双方签订合同过程中的行为本身来决定，本案中双方当事人应是同等责任，一审认定上诉人为次要责任，是基于情理的考虑。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。       赵其杨向一审法院提出诉讼请求：判令朱祥生、王银娟赔偿增值损失590865元。       一审法院经审理查明：赵其杨为嵊州市崇仁镇王家年村村民。2012年2月20日朱祥生、王银娟（甲方）与赵其杨（乙方）签订房地产买卖契约1份，约定因甲方已收到购房定金5万元，甲方自愿将坐落在嵊州市的房地产，房屋建筑面积约250平方米，土地使用面积101.6平方米出售给乙方，双方协定该房地产成交价为26万元，付款方式为2012年2月20日付16万元，2012年2月底前付5万元，2012年7月1日前甲方应将上述房地产正式交付给乙方，本协议签订后，任何一方违约，均须支付对方违约金五万元，如遇国家政策性拆迁，房屋及房屋内外的所有地上物补偿均归乙方所有，乙方以后若需出售该房屋，须经甲方同意，如果出售给甲方，出售价格按房屋原价值26万元的月息1％升值计算等内容。契约签订后，赵其杨按约支付了全部购房款，朱祥生、王银娟方亦将房屋交付给了赵其杨。赵其杨获得上述房屋后，对房屋进行了装饰、装修。       2019年11月1日，朱祥生向该院提起诉讼，要求确认上述房屋买卖契约无效，并要求赵其杨返还房屋等。该院作出（2019）浙0683民初7480号民事判决，判决：一、确认2012年2月20日朱祥生与赵其杨签订的房屋买卖契约无效。二、赵其杨应在本判决生效之日起三个月内腾退坐落在嵊州市的房屋并返还给朱祥生。三、朱祥生返还赵其杨购房款260000元，并自2012年2月21日起至2019年8月19日止按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付利息，自2019年8月20日起至本判决确定付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息。四、朱祥生应赔偿赵其杨房屋装饰装修款200885元。现赵其杨提起诉讼，要求朱祥生、王银娟赔偿房屋增值损失。在审理中经赵其杨申请，对涉案房屋同类地段同类型商品房在2012年2月和2020年7月的单价，该院委托诸暨市中天正和土地房地产评估有限公司进行了评估，该公司作出了诸中天正和房（估）字2020第FS095号房地产司法评估报告，认为嵊州市剡湖街道八里洋村同类地段同类型商品房（套房）在2012年2月的单价是7518元，在2020年7月的单价是9269元。       一审法院认为，因赵其杨并非是所购房屋所在村的集体经济组织成员，所以赵其杨与朱祥生、王银娟签订的房地产买卖契约已被生效判决认定为无效合同。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由此可见在一方当事人存在损失的前提下，签约主体应当各自向对方承担缔约过失责任。缔约过失责任的赔偿范围大多为信赖利益的损失，包括直接损失和间接损失，其中直接损失已经在（2019）浙0683民初7480号民事判决中进行了处理。对一般房屋买卖中的买受人而言，其间接损失主要是丧失与其他人另行订立合同的机会而因房屋价格上涨所带来的另行购房的损失。本案中赵其杨购买的是农村房屋，在宅基地上建造的农村房屋并非是城市中的商品房，其价值通常大大低于同类型商品房，因此在审理中赵其杨虽然申请了不同时期商品房单价的评估，但不能完全按照城市中相同时期相同地段同类商品房的价格来计算房屋价值。然从房地产司法评估报告可以证明从2012年2月赵其杨购买房屋到2020年7月房屋被判决确定返还期间，市场上商品房价格一直在增长，所以合同无效后赵其杨必须以更高对价才能购买到同等条件的房屋，由此使赵其杨遭受了经济损失，该损失只能以赵其杨在购买房屋时支付的资金26万元，按照当时相同地段同类商品房的价格来计算可以购买商品房的面积，以该面积乘以确定返还时相同地段同类商品房的市场价格来计算商品房的价值，该价值与赵其杨购买金额之间的差额酌情扣减相应比例后作为增值数额来确定赵其杨主张的间接经济损失。同时由于产生合同无效是因双方当事人的过错造成的，朱祥生、王银娟明知在村集体经济组织的宅基地上建造的房屋不能转让给非集体经济组织成员的前提下，仍然进行转让是造成合同无效的主要原因，应当承担主要过错责任，赵其杨作为非集体经济组织成员购买宅基地上的房屋也存在过错，应承担次要责任，因此应当依据双方当事人的过错程度对赵其杨造成的间接损失进行合理赔偿，综上该院酌情确定朱祥生、王银娟应赔偿给赵其杨的间接经济损失为35000元，对赵其杨请求的其余损失，不予支持。朱祥生、王银娟辩称赵其杨的间接经济损失已经在前案中处理完毕的理由，与事实不符，不予采信。朱祥生、王银娟要求从其可以获得的租金中扣减赵其杨可取得的间接损失，因朱祥生、王银娟没有提起反诉请求，在本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决：一、朱祥生、王银娟再赔偿赵其杨经济损失35000元，款限判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回赵其杨的其余诉讼请求。案件受理费9710元，依法减半收取，计4855元，由赵其杨负担4567元，朱祥生、王银娟负担288元，评估费14601元，由赵其杨负担2921元，朱祥生、王银娟负担11680元。       二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。上诉人赵其杨向本院申请就坐落于嵊州市住宅房地产市场价值进行评估鉴定，本院予以准许后，委托浙江德联永业房地产土地资产评估有限公司进行评估，但该评估公司以难以取得与估价对象所在区域相类似农村房地产的交易信息，缺少相应的估价依据为由退回了本次评估。       经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。       本院认为，本案二审中的争议焦点是案涉房屋买卖契约被认定无效后对双方当事人过错责任的认定以及所造成的上诉人间接损失的认定。上诉人主张其无须承担过错责任，且应当按照案涉房屋买卖契约中约定的房屋面积为基准计算间接损失。本院审查后认为，案涉房屋被生效判决认定无效的主要原因是上诉人并非所购房屋所在村的集体经济组织成员，两被上诉人在明知上述事实的情况下仍予以转让案涉房屋应承担主要过错责任，但是上诉人作为完全民事行为能力人，也应在签订案涉房屋买卖契约前对相应的法律风险予以充分的了解，缺乏相应的法律意识并非法定的或者约定的免责事由，故一审法院认定上诉人亦存在一定的过错，应承担次要责任并无不当。对于上诉人间接损失的认定，一审法院采用的是将上诉人于2012年支付的购房对价26万元折算成可以购买的当时相同地段同类商品房的面积，但该种换算方式未考虑上诉人并非只有购买商品房这一种选择，上诉人亦陈述其可能会另行购买相应面积的其他房屋，故该种增值损失计算方式与实际情况并不相符。考虑到两被上诉人为本案的主要过错方，结合上诉人于2020年4月8日自行委托绍兴市平正房地产土地资产评估事务所评估涉案房屋价值目前已达851865元的事实，为平衡双方利益，本院酌情确定两被上诉人应赔偿给上诉人的间接经济损失为400000元。       综上所述，上诉人赵其杨的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持，其余部分予以驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：       一、撤销浙江省嵊州市人民法院（2020）浙0683民初3617号民事判决；       二、朱祥生、王银娟赔偿赵其杨经济损失400000元，款限本判决生效后十日内付清；       三、驳回赵其杨的其余诉讼请求。       如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       一审案件受理费9710元，依法减半收取，计4855元，由赵其杨负担1568元，由朱祥生、王银娟负担3287元，评估费14601元，由赵其杨负担2921元，由朱祥生、王银娟负担11680元。二审案件受理费9359元，由赵其杨负担3214元，由朱祥生、王银娟负担6145元。       本判决为终审判决。       审判长郑森轶     审判员傅芝兰     审判员茹赵鑫     二〇二一年八月二日     法官助理洪习川     书记员张珺