河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终11077号上诉人（原审原告）：赵晖，男，1972年4月20日出生，汉族。委托诉讼代理人：倪瑶，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：任迎迎，河南良承律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑州恒林置业有限公司。法定代表人：贾飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：王亚鸽，女，该公司员工。上诉人赵晖因与被上诉人郑州恒林置业有限公司（以下简称恒林公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2021）豫0182民初5198号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年8月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年9月13日公开开庭审理了本案。上诉人赵晖及其委托诉讼代理人倪瑶、任迎迎，被上诉人恒林公司的委托诉讼代理人王亚鸽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵晖上诉请求：1．依法撤销原审判决第三项，改判恒林公司支付赵晖重做地基所支出的55000元费用，或将本案发回重审；2．一、二审案件受理费等各项费用由恒林公司承担。事实与理由：赵晖在自身房屋出现地基下陷问题后，曾多次与物业反映情况、请求维修，后经赵晖、恒林公司以及物业三方协商一致，同意由赵晖自行维修。一审中赵晖提供了地基存在下陷问题的照片、施工合同、收据以及转账凭证等证据，证明赵晖已对该地基下陷问题进行了修复，并因此支出各项费用共计55000元。一审法院以恒林公司不予认可，口头协议未予证明为由，对赵晖请求恒林公司支付因重做地基而支出的费用55000元的诉讼请求不予支持，存在事实认定错误。恒林公司辩称：（一）赵晖只提供了几张照片，不足以证明房屋存在地基下陷问题，根据双方签订的房屋质量保证书约定，关于地基等基础结构问题应由鉴定机构予以认定，而赵晖并未就此申请鉴定。（二）与赵晖签订维修合同的一方和接受款项的一方并不一致，无法证明赵晖确实支付了该笔费用。赵晖向一审法院起诉请求：1．依法判令恒林公司支付房屋因地基下陷重做地基而支出的费用7万余元；2．判令恒林公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金（以1864477元为基数，按照合同约定的利率自2018年4月30日起计算至房产证实际下发之日）暂计至起诉之日为5552.56元；3．判令恒林公司支付因房屋无法居住期间的物业费用，并给予租房补助5万元；4．房屋地基重做期间的物业费及产生的其他合理费用均由恒林公司承担；5．本案诉讼费由恒林公司承担。一审庭审过程中，赵晖增加一项诉讼请求，依法判令恒林公司按照合同约定的交房标准完成对赵晖所购房屋存在的客厅、主卧室及三个次卧室壁纸发霉开裂，墙体渗水，地脚线脱落，木地板开翘变形等问题维修或更换，并于维修或更换后按照赵晖房屋现有装修状况恢复原状。一审法院认定事实：2015年6月2日，赵晖与恒林公司签订商品房买卖合同（合同编号为ＸＹ150××××2844）一份，主要内容为：“……第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：荥阳市贾峪镇鹿村郑州恒大山水城一区78幢2单元1层103号房……，第四条计价方式与价款1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米10539.72元，总金额（人民币）1864477元整……，第八条交付期限出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；3、关于产权登记的约定按附件四第五条内容执行。……第十八条保修责任，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任……”。当日，双方又签订合同补充协议一份（附件四），主要内容为：“……五、产权登记的约定……1、产权初始登记出卖人应当在2017年10月31日（房屋交付使用后360日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送荥阳市住房保障和房地产中心。2、转移登记出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：……出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取……如因出卖人责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定按以下方式处理：买受人不解除合同，出卖人按年向买受人支付总房款0.1%的违约金……七、双方同意本合同第十八条补充如下：出卖人按《住宅质量保证书》承诺的内容承担保修责任的，买受人应对出卖人的保修行为提供必要的便利……”。《商品住宅质量保证书、使用说明书》中载明地基基础、主体结构保修期为50年（根据鉴定结果，实施加固维修），有防水要求的卫生间、房间防渗漏保修期为5年，外墙面防渗漏保修期为5年，保温、装修工程保修期为2年。自将竣工验收合格的住宅交付买受人之日起计算。2020年6月29日恒林公司取得赵晖房屋的首次登记，产权证号：豫（2020）荥阳市不动产第0026693号。一审法院认为，赵晖、恒林公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。双方均应依约履行。赵晖主张的墙体渗水、壁纸发霉开裂、地脚线脱落有照片在卷为凭，而该问题与墙体能否有效防渗漏存在关联。合同约定恒林公司于2016年10月31日前向赵晖交付房屋，现赵晖就该问题主张恒林公司进行维修未超过5年的保修期，对赵晖该部分诉讼请求予以支持。赵晖主张的木地板开翘变形在其提交的照片中并未显示，不予支持。赵晖主张因房屋地基严重下陷，其在整修前与恒林公司及物业公司口头协商一致，恒林公司口头承诺会支付整修费用，故由其自行维修，但恒林公司对此根本不予认可。因该维修项目工程量及花费均较大，而根据商品住宅质量保证书中约定地基基础、主体结构需根据鉴定结果，实施加固维修。赵晖未充分举证证明地基严重下陷，亦未举证证明恒林公司或物业公司不履行保修责任，更未举证证明其与恒林公司或物业公司就该部分维修达成过口头协议。故对赵晖该项诉讼请求不予支持。依照合同约定，恒林公司应于2017年10月26日前报送案涉房屋的初始登记资料，但恒林公司并未如期履行义务，恒林公司行为已构成违约。虽然依据合同第十五条约定以及补充协议第五条约定，恒林公司应当在取得商品房初始登记后的180日内为赵晖办理不动产转移登记手续，但恒林公司怠于办理合同约定的初始登记义务，致使约定取得商品房初始登记的条件不能成就，且依照合同约定，恒林公司按照约定履行不动产转移登记手续的合同义务的期限最迟至2018年4月24日，因此恒林公司未办理不动产转移登记行为亦处于违约状态中。结合本案约定办理不动产证系赵晖委托恒林公司办理所约定的内容，仅因恒林公司原因，恒林公司才承担违约责任，具体到本案，赵晖主张本案违约金依据合同约定标准，即按年由恒林公司向赵晖支付总房款1864477元的0.1%，自2018年4月30日起计算至房产证实际下发之日，符合法律规定，予以支持。2018年4月30日至2021年4月20日（起诉之日）的违约金为5552.56元。赵晖要求恒林公司赔偿因房屋无法居住期间、房屋地基重做期间的物业费用，并给予租房补助5万元及产生的其他合理费用，但物业费系赵晖与物业公司之间物业服务合同涵盖的内容，与恒林公司并无直接关联；赵晖提交的租房协议签订时间为2016年12月1日（房屋交付后两个月），租房地点距案涉房屋二十余公里，无证据证明赵晖在此租房居住系因案涉房屋存在质量问题所致，故对该两项诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十五条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、郑州恒林置业有限公司于本判决生效之日起三十日内对赵晖购买的本案所涉房屋存在的房屋壁纸发霉开裂，墙体渗水，地脚线脱落等问题维修或更换，届时赵晖应当予以协助；二、郑州恒林置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付赵晖逾期办理房屋产权证违约金5552.56元及之后违约金（自2021年4月21日起按年1864.48元的标准计算至不动产登记部门核准受理被告申请办理不动产转移登记之日止）；三、驳回赵晖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1406元，由赵晖负担1344元，由郑州恒林置业有限公司负担62元。本院二审期间，赵晖申请证人吴某出庭作证。本院组织当事人进行了质证。吴某证明，恒大山水城78-103号户院内地面塌陷，面积约为3-4平方，深度约为50ｃｍ左右，大门两侧柱子外墙砖及门庭内墙砖多处开裂，室外散水坡地基下沉、裂缝。赵晖质证认为，吴某所陈述系其真实意思表示，足以证明事实确实存在。恒林公司质证认为，首先，一审时赵晖即可以申请证人出庭，该证人证言不属于新证据。第二，证人吴某与赵晖系好朋友，存在利害关系，其证人证言证明力较低。第三，从证人证言中可以看出，证人吴某对于赵晖和物业公司以及恒林公司协商情况并不清楚。第四，证人对于赵晖维修地基的事实以及产生的具体费用均不清楚。本院认为，庭审过程中，证人吴某自称其为上诉人赵晖的好朋友，双方存在利害关系，且其出庭作证中，在回答对于赵晖与物业公司、恒林公司协商地基修复的参与人员、协商结果等问题时，前后矛盾，故本院对于其证言不予采信。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，赵晖、恒林公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应依约履行。本案中，赵晖上诉称房屋地基严重下陷，且其在整修前与恒林公司及物业公司口头协商一致由其自行维修，但恒林公司对此未予认可。同时，根据双方签订的商品房买卖合同所附《商品住宅质量保证书》约定，地基基础部分应根据鉴定结果实施加固维修，赵晖在本案审判过程中未提交任何鉴定结论，亦未对此申请鉴定，对于地基下陷状况及维修方案必要性未能充分举证证明。综上所述，赵晖的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费594元，由上诉人赵晖负担。本判决为终审判决。审判员  陈**二〇二一年九月十六日书记员  李丹