辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终13358号上诉人（原审被告）：卢玲丽，女，1982年8月23日出生，满族，住吉林省长春市二道区。委托诉讼代理人：孙福葱，吉林志强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵冬旭，女，1989年1月31日出生，满族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：吴悦铭，辽宁申扬律师事务所律师。原审第三人：沈阳市皇姑区亚博蜜雪冰城奶茶店，住所地辽宁省沈阳市皇姑区黄河北大街56-38号1门。经营者：张彬。原审第三人：张彬，男，1977年7月9日出生，汉族，住河南省淮阳县。原审第三人：沈阳市皇姑区果粮果叔精品水果店，住所地辽宁省沈阳市皇姑区黄河北大街56-38号1门。经营者：马艳秋。委托诉讼代理人：赵洪亮，男，1982年8月26日出生，汉族，该店店长，住吉林省长岭县。上诉人卢玲丽因与被上诉人赵冬旭，原审第三人沈阳市皇姑区亚博蜜雪冰城奶茶店、张彬、沈阳市皇姑区果粮果叔精品水果店房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2021）辽0105民初2067号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢玲丽上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、双方在《房屋租赁合同》明确约定不许以任何理由提前终止合同，则转租也不应是提前解除合同理由。双方虽约定“在租赁期间内，乙方不得擅自转租房屋。”但对上诉人即使存在擅自转租房屋的事实，应承担的责任后果是否必然解除合同，双方没有特别约定，则应适用“双方不许以任何理由提前终止合同”的约定。更何况上诉人就转租事实已告知被上诉人。二、上诉人转租房屋时已告知被上诉人，不存在上诉人擅自转租。上诉人将房屋部分转租给奶茶店时即告知被上诉人，奶茶店装修时，物业公司也告知被上诉人。三、原审法院适用法律错误。《民法典》虽规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”但强调的是当事人意思自治优先，故本规定适用的首要前提是双方对转租没约定，其次才是既没有约定也没有经出租人同意。具体到本案，双方既然已约定“双方不许以任何理由提前终止合同”，当然排除擅自出租行为；上诉人已告知转租事实，并得到被上诉人同意。赵冬旭辩称，一、上诉人违反合同约定擅自转租，一审判令解除合同有事实依据。上诉人明知合同约定禁止擅自转租、转让、出兑案涉房屋情况下，不但将房屋部分转租于张彬，还在未通知答辩人情况下将其经营水果店私自出兑于王国良，后又经王国良出兑给马艳秋经营沈阳市皇姑区果粮果叔精品水果店。上诉人未提交任何证据证明其就转租一事告知过答辩人，上诉人隐瞒擅自转租行为，以其店员名义与张彬签订转租协议。一审中，上诉人与张彬也提交转租协议，证明其存在擅自转租行为。二、《民法典》规定承租人擅自转租情况下，出租人依法享有解除权，一审法院适用法律正确。上诉人所谓合同中“双方不许以任何理由提前终止合同”系断章取义，未经出租人同意的转租行为已违反法律规定。三、奶茶店经营业态存在严重安全隐患，如不及时停止营业、腾退房屋，极可能对案涉房屋所在的整栋建筑造电力设施造成严重损害。案涉房屋地下一层为整栋建筑的变电所所在地，且案涉房屋的下水管道是开发商后接入的，仅能承受普通用水量，无法承受排水量，故答辩人才会选择出租于用水量少的水果店。上诉人擅自转租于蜜雪冰城奶茶店，擅自改装用水管线，已发生漏水，答辩人多次与物业上门要求其停业未果。沈阳市皇姑区果粮果叔精品水果店辩称，不同意原审判决。沈阳市皇姑区亚博蜜雪冰城奶茶店、张彬未答辩。赵冬旭向一审法院起诉请求：1.解除《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》；2.被告承担违约责任（即不退还保证金与剩余租金）；3.被告、第三人腾空位于沈阳市皇姑区1门房屋，如未在2021年7月19日前腾退房屋，按2万元/月支付占用费；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，原告与被告卢玲丽于2017年7月2日签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方原告将其位于沈阳市皇姑区1门的商业网点门市房租给被告使用，租期五年，从2017年7月20日起至2022年7月19日止，2017年7月20日至2020年7月19日期间租金22万元整，三年不变，第四、五年租金24万元整，租金交付方式为年交，提前一个月交租金。合同第二条第7项约定，合同签订后，乙方向甲方交纳房屋设施、电费、水费、物业费等合同保证金贰万元整，待合同期满交接清楚后甲方退还乙方。合同第四条第2项约定，合同期内双方不许以任何理由提前终止合同，……，如乙方（被告）因自身原因提前终止合同，须提前一个月通知甲方（原告），甲方不退还乙方合同保证金和剩余租金。第4项约定，严禁乙方将所租的房屋擅自对外转借、出卖、抵押和担保等，禁止乙方从事一切违法，违规的经营行为，否则造成后果乙方负全部责任，甲方有权收回房屋，并且不退还所剩租金和合同保证金。合同第六条第2项约定，租赁期间，乙方不得擅自转租房屋，如乙方经营不善欲转让，出兑经营项目时，需提前一个月告知甲方，由乙方向甲方清楚交接所有转让、出兑信息及乙方租赁期间产生的所有费用。2017年7月3日，被告向原告交纳保证金20000元。2020年7月5日，双方签订《房屋租赁补充合同》，约定将2020年7月20日至2021年7月19日期间的租金变更为21万元，2021年7月20日至2022年7月19日租金变更为22万元。2020年7月6日，被告已向原告交纳2020年7月20日至2021年7月19日期间的租金21万元。2020年8月28日，被告卢玲丽未经原告同意，便令代表人王国良与第三人张彬签订《房屋租赁合同》一份，将案涉房屋部分转租给第三人张彬，张彬承租后，经装修，用于经营奶茶店，并于2020年9月30日登记注册。2020年10月17日，原告得知转租情况后，提出异议，要求解除租赁关系，被告不同意解除，原告诉讼来一审法院。一审法院认为，原、被告之间为租赁合同关系。合同约定被告作为承租人不得擅自转租房屋，被告无证据证明，其将承租房屋部分转租给第三人张彬的行为经过原告许可或追认。合同中虽然未约定被告擅自转租，原告解除合同，但原告作为出租人主张按照相关法律规定行使合同解除权，一审法院应予以支持。关于保证金问题，合同中未约定被告擅自转租，合同解除，保证金与剩余租金不予退还条款，故原告主张解除合同，应向被告返还保证金及剩余租金。关于保证金应退还的金额，原告未提交存在扣除保证金的情形，故应全额返还。原告主张不予返还被告剩余租金的诉求，不符合合同约定及法律规定，一审法院不予以支持。原被告租赁合同解除后，被告卢玲丽负有将租赁房屋腾退交还给原告的义务，原告负有向被告返还租赁房屋腾退后剩余租金的义务。第三人张彬也应该依法将从被告处租赁的案涉房屋部分返还给原告。一审法院判决：一、解除原告赵冬旭与被告卢玲丽之间关于沈阳市皇姑区1门的《房屋租赁合同》与《房屋租赁补充合同》；二、被告卢玲丽与第三人张彬于判决生效后十日内腾空案涉房屋，并交付给原告赵冬旭；三、原告赵冬旭于判决生效后十日内向被告卢玲丽返还保证金20000元；四、原告赵冬旭从被告卢玲丽腾退交还案涉房屋之日起三日内返还腾退交还案涉房屋之日的次日起至2021年7月19日剩余期间的房屋租金（以年租金210000元为基数计算返还数额）；五、驳回原、被告其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由被告卢玲丽承担。二审中，被上诉人赵冬旭提交沈阳市皇姑区亚博蜜雪冰城奶茶店装修图纸、漏水视频、物业工作人员与沈阳市皇姑区亚博蜜雪冰城奶茶店店长沟通视频、水管维修视频，证明沈阳市皇姑区亚博蜜雪冰城奶茶店在上诉人擅自转租房屋期间，未经被上诉人同意，擅自改装上下水管线导致漏水。上诉人卢玲丽质证意见：真实性有异议，改图纸没有任何人签字盖章，对视频拍摄现场上诉人均不在场无法确定拍摄位置，视频未体现漏水位置，上诉人自行查找漏水原因是消防管道漏水，该消防管道是属于物业管理，上诉人可申请对漏水原因和位置进行鉴定。被上诉人赵冬旭提交关于要求6-1-0101户内暂停供水的通知函、确认函回执、沈阳市皇姑区亚博蜜雪冰城奶茶店下水管漏水至负一层变电所与M墙体与地面视频，证明沈阳市皇姑区亚博蜜雪冰城奶茶店擅自改装后的下水管线漏水严重，危及房屋负一层变电所中用电设施的安全。上诉人卢玲丽质证意见：对真实性有异议，该通知函没有中粮的盖章，也没有经办人签字，可以看到物业公司描述无法确认漏水具体位置，该漏水原因与我方和沈阳市皇姑区亚博蜜雪冰城奶茶店没有关系。双方已经在租赁合同中明确不允许任何理由终止合同。原审第三人沈阳市皇姑区果粮果叔精品水果店质证意见：均同上诉人意见，要求去现场看漏水点。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》与《房屋租赁补充合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同约定上诉人作为承租人不得擅自转租房屋，上诉人未能提交证据证明其将承租房屋部分转租给张彬的行为经过被上诉人许可或追认。一审认定被上诉人行使法定合同解除权，判令解除合同、被上诉人及原审第三人张彬腾退并由上诉人返还保证金及剩余租金并无不当。关于上诉人主张双方在《房屋租赁合同》明确约定不许以任何理由提前终止合同，则转租也不应是提前解除合同理由的问题，因合同已明确约定租赁期间，上诉人不得擅自转租房屋，如上诉人经营不善欲转让，出兑经营项目时，需提前一个月告知被上诉人，由上诉人向被上诉人清楚交接所有转让、出兑信息及上诉人租赁期间产生的所有费用，且被上诉人主张依据法定的合同解除权有事实和法律依据，对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人卢玲丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人卢玲丽负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  谢 宏审 判 员  吕长辉二〇二一年八月三十日法官助理  李 春书 记 员  朱 琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。