青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2021）青0103民初2812号原告：西宁伟业商业运营管理有限公司，统一社会信用代码：91630103MA758GWG6P，住所地：西宁市城中区香格里拉路8-46号。法定代表人：李鉥明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：雷震球，该公司职工。委托诉讼代理人：张骞文，该公司职工。被告：张玲玲，女，1983年3月4日出生，汉族，住青海省海东市平安区，身份证号码：XXX。委托诉讼代理人：邢文年，男，1977年3月6日出生，汉族，住青海省海东市平安区，身份证号码：XXX，系原告张玲玲丈夫。原告西宁伟业商业运营管理有限公司与被告张玲玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西宁伟业商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人雷震球、张骞文，被告张玲玲的委托诉讼代理人邢文年，均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告西宁伟业商业运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令自本案起诉状副本送达被告之日解除原、被告之间于2019年4月28日签订的《租赁经营合同书》及2020年6月2日签订的《补充协议》；2、判令被告立即腾退位于西宁市香格里拉商业中心3号楼1层3111、3112号商铺；3、判令被告向原告支付所欠缴的租金108821.39元，租金按照每月21510.4元标准，自2019年9月10日起计至本案诉争《租赁经营合同书》解除之日止（暂计至2021年5月10日）；4、判令被告向原告支付逾期付款违约金15308.57元，逾期付款违约金以被告应缴而未缴的租金为基数，按照日1‰的标准，计至被告付清全部欠缴租金之日止，暂计至2021年5月10日；5、判令被告向原告支付因被告违约行为导致合同解除而给原告造成的损失赔偿金64531.2元；6、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年4月28日，原、被告签订了《租赁经营合同书》，约定被告向原告承租香格里拉商业中心3号楼1层3111、3112号商铺，共计面积134.44平方米;该商铺租赁期限为三年，即自2019年8月1日至2022年7月31日止；租金标准为160元/平米/月，每月租金计为21510.4元；被告应每年分四期向原告支付租金；如被告未按时缴纳相应租金及相关费用，除应及时如数补缴外，每逾一日，应向原告支付拖欠总金额千分之一的违约金；5、被告逾期二十日未缴的，原告有权终止合同。《租赁经营合同书》签订后，原告依约向被告交付了商铺。因疫情影响，2020年6月2日，原、被告签订了《补充协议》，其中明确约定被告支付租金的金额及周期。而被告自2020年9月10日起未按合同约定按期足额交付租金，截止2021年5月10日，被告已欠缴租金108821.39元。经原告多次催要，被告拒绝支付欠缴租金及违约金。根据《租赁经营合同书》第十六条第一款约定：“乙方未按时缴纳应付租金及相关费用，除应及时如数补交外，每逾一日，应向甲方支付拖欠总金额千分之一的违约金。逾期二十日未缴，甲方有权终止合约。”，被告应向原告支付逾期支付租金产生的违约金共计15308.57元。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”规定，被告应赔偿因其违约导致合同解除给原告造成的损失64531.2元（计算标准为三个月商铺租金）。基于上述事实，被告的逾期交付租金的行为已构成严重违约，损害了原告的利益，根据约定，解除合同的条件已成就，且根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条“......当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”的规定，原告要求解除双方签订的合同及补偿协议。故诉至法院，望判如所请。被告张玲玲辩称，涉案商铺我承租了，但租赁合同系原告单方签订，我方未签字，对租赁合同不认可，只签订了《补充协议》。2019年12月5日原告已经向我送达了解约通知，故合同于2019年12月31日已经解除；实际欠付2021年1月、2月的租金39111.17元；因合同已经解除，违约金不认可，且原告要求的损失赔偿金我也不承但，因为已经承担了2021年1月、2月的损失。原告西宁伟业商业运营管理有限公司向本院提交了以下证据：证据一、身份证复印件，证明被告的身份；证据二、《租赁经营合同书》，证明合同对租金计费标准、租金缴纳方式及违约金处理方式进行了约定；证据三、《补充协议》，证明变更后的租金的缴纳金额及缴费周期；证据四、租金及违约金计算表，证明被告向原告延迟缴纳租金及违约金188661.16元。被告张玲玲质证认为，证据一、三，无异议；证据二、不认可，我没签订过该合同；证据四、不认可，系原告单方制作。本院认为，证据一，能够证实其证明方向，本院予以采信；证据二、三、四，本院结合案情综合认定。被告张玲玲向本院提交以下证据：证据一、签字比对书，证明《租赁经营合同书》不是我签订的；证据二、微信截屏、照片、录音，证明原告锁门限制被告经营的事实及2020年12月31日原、被告之间签订的《补充协议》已经解除；证据三、照片，证明2019年12月28日才开业；证据四、解约通知书、录音，证明2020年12月31日双方签订的《租赁经营合同书》已经解除；证据五、收据和银行转账凭证，证明我向原告支付租金的事实；证据六、《补充协议》，证明对租金的约定。原告西宁伟业商业运营管理有限公司质证认为，证据一、三性均不认可；证据二、解约通知书内容的真实性庭后需要核实，假如是真实的话，锁门的时间是2020年12月份，原因没有付租金;录音真实性不认可，属非法证据，被告未参与，录音的内容是否指向涉案商铺不明确，2020年12月31日之后被告仍在经营，合同并未解除；证据三、照片证明我方已向被告交付了房屋，证明方向不认可；证据四、真实性无异议，证明方向不认可，因为被告欠付租金而发出解约通知，后被告想继续租赁房屋，经协商双方继续履行合同，所以合同并未解除；证据五、2019年4月28日支付的违约保证金不是租金，其余的认可，以我方收到的为准；证据六、无异议。本院认为，证据一，结合被告承租涉案商铺的事实及履行情况，不能有效证实其证明方向，不予采信；证据二，微信截屏、照片真实性予以确认，证明方向综合判定，录音真实性不予确定；证据三，与本案无关，不予采信；证据四、五，真实性予以确认；证据六，经质证无异议，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月28日，原告西宁伟业商业运营管理有限公司（甲方）与被告张玲玲（乙方）签订了《租赁经营合同书》，该合同主要约定：甲方同意将香格里拉商业中心3号楼1层3111、3112号商铺，面积134.44平方米出租给乙方使用；租赁期限为三年，即自2019年8月1日至2022年7月31日止；甲方须于2019年5月1日前将本场地交付乙方；本合同计租日为2019年8月1日起；租金总价为709843.2元，标准租金为160元/平米/月；乙方须将每年租金分4期支付给甲方；乙方同意向甲方提供合同履约保证金22000元（不计息），乙方应于签订本合约时向甲方一次性支付；乙方如果违反本合同及商场管理规章任何条款，甲方可扣除部分或全部保证金，以抵付所遭受的经济损失；乙方在租赁期内若有未经甲方书面同意而擅自撤店、停止营业等行为，则视为乙方自动放弃经营权，甲方有权依据本合同约定单方解除合同，乙方已缴履约保证金及其它已缴款项均不予退还。如乙方所缴款项不足以支付应付的各项费用的，乙方仍需足额支付，甲方保留向乙方追索赔偿因乙方违约造成甲方其它经济损失的权利；乙方按约定向甲方交还该房屋时，甲、乙双方应签署房屋交还确认书……；乙方未按时缴纳应付租金及相关费用，除应及时如数补缴外，每逾一日，应向甲方支付拖欠总金额千分之一的违约金......；逾期二十日未缴的，甲方有权终止本合约;乙方有违约行为，甲方有权提前终止本合约，并以乙方所缴保证金及已缴未到使用期限之其它所有款项赔偿因提前解约给甲方造成的损失，保证金不足以支付乙方应付各项费用的，乙方应足额补齐……。该《租赁经营合同书》签订后，原告向被告交付了商铺。2020年6月2日，原告西宁伟业商业运营管理有限公司（甲方）与被告张玲玲（乙方）签订《补充协议》，该协议主要约定：甲乙双方于2019年4月28日就西宁市香格里拉大道8号签署了3号楼1层3111、3112号商铺《租赁经营合同书》，鉴于：一、自乙方进场装修及该门店的营业状况；二、2020年疫情影响情况；三、公司给予其他方式免租。经协商一致，对该《租赁经营合同书》做如下补充：一、原合同计租时间为：2019年8月1日，现租金计租时间调整为2020年1月1日；二、《租赁经营合同书》租赁截止时间不变，仍为：2022年7月31日；三、合同期内租金总额及缴费周期调整如下：第一期：租起2020年1月1日，租止2020年3月31日，缴纳金额：0元，付款日期：2019年4月16日，备注：疫情免租1月、2月份，合同中免租1个月；第二期：租起2020年4月1日，租止2020年6月30日，缴纳金额：21510.4元，付款日期：2020年3月11日，备注：合同中免租1个月，装修奖励免租1个月；第三期：租起2020年7月1日，租止2020年9月30日，缴纳金额：21510.4元，付款日期：2020年6月10日，备注：合同中免租1个月，装修奖励免租1个月；第四期：租起2020年10月1日，租止2020年12月31日，缴纳金额：59731.2元，付款日期：2020年9月10日，备注：减免前期漏水损失4800元；第五期：租起2021年1月1日，租止2021年3月31日，缴纳金额：64531.2元，付款日期：2020年12月11日；第六期：租起2021年4月1日，租止2021年6月30日，缴纳金额：64531.2元，付款日期：2021年3月11日；第七期：租起2021年7月1日，租止2021年9月30日，缴纳金额：64531.2元，付款日期：2021年6月10日……。2020年12月5日，原告西宁伟业商业运营管理有限公司向被告张玲玲送达《解约通知书》，主要内容为：双方于2019年4月28日签订《租赁经营合同书》、2020年6月4日签订的《补充协议》约定，张玲玲承租我方位于西宁市香格里拉大道8号商业中心3号楼1层3111、3112号商铺，面积134.44平方米，每月租金为21510.4元，物业费2016.6元，根据合同约定，租金、物业费交纳时间为2020年9月10日，目前已逾期86天，鉴于张玲玲上述行为已构成违约，根据合同约定及法律相关规定，我方正式通知解除与张玲玲签订的《租赁经营合同书》，请张玲玲在收到本通知书后的3个工作日内办理手续，付清期间欠缴费用及滞纳金、违约金，腾退商铺，履行合同终止相关事宜。另查明，被告张玲玲向原告西宁伟业商业运营管理有限公司交付租金及履约保证金情况如下：2019年4月28日交付租金43020.8元，2020年12月15日交付租金21510.4元，2020年12月25日交付租金1894.8元，2020年12月29日交付租金10000元，2021年1月12日交付租金10000元，2019年4月28日交付履约保证金22000元。本院认为，虽被告否认签订《租赁经营合同》，但其实际履行有关租赁的内容与《租赁经营合同书》约定的内容一致，且被告认可《补充协议》是其签订，该《补充协议》系《租赁经营合同书》的补充，故《租赁经营合同书》应认定为系被告签订，《租赁经营合同书》、《补充协议》，系当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护；关于原告要求解除原、被告签订的《租赁经营合同书》及《补充协议》的诉讼请求，根据查明的事实，2020年12月5日原告向被告送达《解约通知书》，庭审时，原告要求解除《补充协议》，被告表示同意，故原、被告签订的《租赁经营合同书》于2020年12月5日解除，《补充协议》于2021年6月21日双方合意解除。上述协议解除后，被告应腾退租赁的商铺，故对原告要求被告腾退位于西宁市香格里拉商业中心3号楼1层3111、3112号商铺的诉讼请求，本院予以支持；根据《补充协议》约定，租赁费收取开始时间为2020年1月1日，被告虽抗辩其于2021年2月28日搬离租赁商铺，但未提交将涉案商铺退还给原告的相关证据，现原告主张租赁费至2021年5月10日，本院予以确认。因双方的合同于2020年12月5日解除，2020年12月5日以后的租金应为商铺占有使用费，该占有使用费，应按《租赁经营合同书》约定的租金计算，故2020年1月1日至2021年5月10日，被告应交租赁费、占有使用费195246.59元，已支付86425.2元，未交108821.39元，该费用被告应给付原告；关于原告要求被告支付逾期付款违约金，根据《租赁经营合同书》“如被告未按时缴纳相应租金及相关费用，除应及时如数补缴外，每逾一日，应向原告支付拖欠总金额千分之一的违约金”约定及被告交付租金的情况，被告存在逾期交费的情形，应承担违约金，故对原告要求被告支付逾期付款违约金15308.57元诉讼请求，本院予以支持；关于原告要求被告支付因违约行为导致合同解除而给原告造成的损失赔偿金，原告主张该损失赔偿金系商铺空置租金损失，鉴于该房屋不存在出租障碍及房屋租赁市场、房屋空置情况，本院推定房屋空置合理期限为1.5个月，该1.5个月租金损失被告应予以赔偿，鉴于合同约定，被告有违约行为，原告有权提前终止本合约，并以被告所缴保证金及已缴未到使用期限之其它所有款项赔偿因提前解约给原告造成的损失，从公平角度考虑，该租金损失应先以被告已交纳的保证金赔偿，不足部分仍由被告赔偿，为10265.6元【（134.44平方米*160元=21510.4元）*1.5个月-22000元】。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告西宁伟业商业运营管理有限公司与被告张玲玲2019年4月28日签订的《租赁经营合同书》于2020年12月5日解除，2020年6月2日签订的《补充协议》于2021年6月21日解除。二、被告张玲玲于本判决发生法律效力后十日内向原告西宁伟业商业运营管理有限公司腾退位于西宁市香格里拉商业中心3号楼1层3111、3112号商铺（面积134.44平方米）。三、被告张玲玲于本判决发生法律效力后十日内向原告西宁伟业商业运营管理有限公司给付租金、占有使用费108821.39元（租金、占有使用费截止2021年5月10日）。四、被告张玲玲于本判决发生法律效力后十日内向原告西宁伟业商业运营管理有限公司给付违约金15308.57元（违约金截止2021年5月10日）。五、被告张玲玲于本判决发生法律效力后十日内向原告西宁伟业商业运营管理有限公司给付损失赔偿金10265.6元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2036元（已减半收取），由原告西宁伟业商业运营管理有限公司负担590元，被告张玲玲负担1446元（该款原告已预交，由被告随上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 杨 武二〇二一年八月十二日书记员 王恩泽附：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。