贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终5140号上诉人（原审被告）：彭晓玲，女，1962年10月24日出生，汉族，住湖南省隆回县。委托代理人：沈志刚，广东盈隆（贵阳）律师事务所律师。委托代理人：唐猛，广东盈隆（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：方泽荣，男，1958年2月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：张新珍，女，1959年11月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：龚开平，贵州本昊律师事务所律师。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：李松，贵州本昊律师事务所实习律师。原审第三人：彭继鲜，男，1970年8月26日出生，汉族，住江西省贵溪市。原审第三人：张仁中，男，1960年3月21日出生，汉族，住贵州省遵义县。上诉人彭晓玲因与被上诉人方泽荣、张新珍，原审第三人彭继鲜、张仁中房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2021）黔0102民初2394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。彭晓玲上诉请求：1.请求撤销原判，依法改判或发回重审。2.本案一、二审诉讼费均由方泽荣、张新珍承担。事实和理由：案涉《门面租赁合同》《门面租赁补充协议》应为有效合同，一审判决确认其为无效合同属适用法律错误。即便诉涉合同无效，也应当判令方泽荣、张新珍承担缔约过错责任，向彭晓玲返还其基于违法行为而取得的租金收益，或者将该收益予以没收。一审法院程序违法，存在超范围审理及剥夺彭晓玲提出反诉之权利等问题，应依法发回重审。方泽荣、张新珍辩称，案涉合同无效有法律依据。对于案涉合同无效我方并无过错，彭晓玲已经实际使用房屋，其权益未受到损。原审判决并未超诉请处理案件，不存在程序问题，彭晓玲在一审没有提出反诉。彭继鲜、张仁中未到庭应诉亦未提交书面答辩状。方泽荣、张新珍向一审法院起诉请求：1.确认双方《门面租赁合同》及门面租赁补充协议于2020年12月27日正式解除。如合同无效，原告不变更诉讼请求；2.判令彭晓玲支付原告房屋租赁违约金32500元；3.判令彭晓玲及第三人7个工作日内搬离租赁房屋；4.诉讼费由彭晓玲承担。一审法院认定事实：方泽荣与张新珍，于1982年登记结婚。1995年3月，双方经法院判决离婚。2010年1月28日，方泽荣、张新珍作为甲方与彭晓玲作为乙方签订《门面租赁合同》，约定甲方将位于贵阳市南明区，面积约为120平方米临街门面出租给乙方使用，租期从2010年2月11日起直至拆迁为止。年租金从2010年2月至2011年2月为100000元，2011年2月至2013年2月为110000元，2013年2月至2018年2月为120000元。租期满8年后，租金按2018年租金的10％涨幅直至乙方提出退租为止。承租期内，乙方在不改变或影响房屋整体结构的前提下，可进行改装和装修，费用由乙方自行承担。租赁期内，双方均不得借故解除合同。如有违约，违约方应赔偿另一方所受损失。同年3月11日，双方另签订《门面租赁补充协议》，约定租期满8年后，租金按2018年租金的10％涨幅直至乙方提出退租为止改为租期满8年后，如物价上涨，租金按2018年租金的10％涨幅，即130000元，直至乙方提出退租为止。另甲方同意乙方将大庆路114号门面分租或分转。上述合同及补充协议签订后，方泽荣与张新珍将涉案房屋交给彭晓玲使用至今。彭晓玲在使用涉案房屋过程中，将涉案房屋自行改造为3间，除1间由彭晓玲自用外，另外2间彭晓玲对外转租。其中，仁中餐饮店现由第三人张仁中使用，贵阳市南明区继鲜蛋糕店现由第三人彭继鲜在使用。二个第三人使用的门面均系案外人袁士朋转租给第三人。2020年12月，方泽荣与张新珍曾通过张贴公告的方式通知彭晓玲解除合同。因彭晓玲至今未将涉案房屋返还给方泽荣与张新珍，方泽荣与张新珍遂起诉至一审法院。彭晓玲已向方泽荣与张新珍支付了截至2021年2月的房屋租金。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。依照2020年12月29日修订的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取2得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”及第三条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”之规定，本案涉及的租赁房屋，方泽荣与张新珍至今未取得房屋建设规划手续，也未取得房屋所有权证。依照上述法律规定，双方签订的《门面租赁合同》及《门面租赁补充协议》，应为无效。因主合同无效，第三人的转租合同，也应为无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”之规定，方泽荣与张新珍主张彭晓玲及第三人返还涉案房屋，符合法律规定，予以支持。对方泽荣与张新珍要求彭晓玲支付违约金的主张，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，仅凭方泽荣与张新珍提供的照片等证据，并不足以证明彭晓玲擅自改动了房屋建筑的主体及承重结构。故对方泽荣与张新珍该诉请，不予支持。至于合同无效造成的损失问题，经法院释明后，彭晓玲表示另案解决，可从其自愿。诉讼中，第三人经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，由此产生的法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十八条、第二百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决:一、方泽荣、张新珍与彭晓玲签订的《门面租赁合同》及《门面租赁补充协议》无效；二、彭晓玲、彭继鲜、张仁中于判决书生效后十日内将位于贵阳市南明区间返还给原告方泽荣、张新珍（其中第三人彭继鲜返还的是贵阳市南明区继鲜蛋糕店所在房屋，第三人张仁中返还的是仁中餐饮店所在房屋）；三、驳回原告方泽荣、张新珍对本案的其余诉讼请求。诉讼费306元，由方泽荣、张新珍与彭晓玲各承担153元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对于原审查明的事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的的诉辩意见，本案争议的焦点为：第一，案涉合同的效力如何认定；第二，原审法院审理程序是否有错误。关于争议焦点一，在民事法律行为有效的要件中，不违反法律、行政法规的强制性规定以及不违背公序良俗是其中能够体现对个人意思自治与行为限制的一项重要条件。民事主体的民事法律行为一旦超越法律和道德所容许的限度，构成对国家利益、社会公共利益的侵害，其效力就必须被否定。本案中，双方均认可案涉出租屋没有取得任何手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，应当对于案涉合同的效力进行否定性评价。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条属于强制性规定。彭晓玲认为案涉合同属于有效合同的意见，没有事实和法律依据。关于争议焦点二，合同效力问题是法院依法主张审查的事项，无论当事人是否提出诉请。故一审法院直接认定案涉合同为无效合同并未违反法定程序。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，案涉合同无效，彭晓玲及第三人应当将案涉房屋返还。彭晓玲在二审中明确其损失为房屋装修损失，由于其在一审庭审过程中明确表示另案起诉，并未提出反诉请求，一审法院不会主动审查彭晓玲未提出的房屋装修损失。一审法院程序并无错漏。至于彭晓玲提出“返还或没收租金”的要求，亦没有法律依据，本院对此不予支持。综上所述，彭晓玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费306元，由彭晓玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 珑审 判 员  刘 佳审 判 员  余 鑫二〇二一年八月十日法官助理  盛 美书 记 员  吴佳峻