广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终19390号上诉人（原审被告、反诉原告）：李志惠。委托诉讼代理人：黄见明，广东翰泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟群，广东翰泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：任俏。委托诉讼代理人：罗勇健，X市隆安（深圳）律师事务所律师。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。法定代表人：包宗权。上诉人李志惠因与被上诉人任俏、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2021）粤0307民初3362号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。任俏的原审诉讼请求：1.李志惠立即向任俏交付深圳市龙岗区X房，并将附随的水费、电费、燃气费、物业费、垃圾清运费等各项费用结清；2.李志惠向任俏支付违约金（以5390000元为基数，日万分之四的标准，自2020年10月23日起计至实际交付之日止，暂计至2020年11月16日为53900元）；3.本案的诉讼费、保全费由李志惠承担。一审庭审时，任俏称涉案房产已于2020年11月27日交付给任俏，撤回第一项诉讼请求中要求李志惠交付房屋的诉请。李志惠的原审反诉请求：1.任俏支付李志惠2020年8月15日至9月15日逾期支付购房款2610000元的违约金32364元（以2610000元为基数，按日万分之四计算，共31天）；2.任俏向李志惠支付从2020年9月9日至10月20日逾期支付购房款2690000元的违约金44116元（以2690000元为基数，按日万分之四计算，共41天）；3.任俏向李志惠返还为其垫付X银行深圳分行贷款费用6000元；4.任俏赔偿李志惠利息损失37620元；5.任俏承担本案反诉的全部诉讼费用。一审庭审时，李志惠变更第四项诉讼请求的损失金额为69540元。一审法院经审理查明，2020年6月4日，李志惠（卖方）与任俏（买方）、世华公司签订了《深圳二手房预约买卖及居间服务合同》，约定买方向卖方购买位于深圳市龙岗区X房产，总价款为5390000元，定金为90000元，买方须于2020年8月15日前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款1530000元至买卖双方约定的银行第三方监管账户，向银行提交抵押贷款申请的相关资料并配合办理贷款审批手续，银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内补足应交款；买方逾期付款的（因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外），卖方有权要求买方按日万分之四支付违约金。卖方应当于收齐全部房款（不含交房保证金3日内将该房地产交付买方，并共同对房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，办理交接手续并交付房地产钥匙，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金。卖方在交付房地产时，应将附随的水费、电费、煤气费、电话费、物业管理服务费、垃圾清运费等费用结清，单据交买方确认，否则买方有权从交房保证金中抵扣上述欠费。同日，任俏（买方）与李志惠（卖方）签订了《补充协议》，约定卖方应办理公证委托书给担保公司办理融资赎楼，并不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房产证的，须于银行出具贷款承诺函之日起四十日内自行赎楼、注销抵押登记；卖方自行赎楼，卖方承担此物业产生的赎楼费用50000元。2020年6月4日及5日，任俏支付购房定金90000元、按揭手续费3000元。2020年8月15日，任俏向X银行股份有限公司X支行转账购房首付款2610000元。任俏（买房人）与李志惠（卖房人）、案外人X银行股份有限公司X分行签订了《个人二手房交易资金监管协议》，买卖双方授权X银行股份有限公司X分行对二手房买卖的全部或部分交易款项进行监管，监管资金金额为2610000元，监管资金被采取止付之日即协议生效日为2020年8月17日。2020年8月24日，X银行股份有限公司X分行向任俏出具了《个人二手房按揭贷款承诺函》，拟向任俏发放贷款2690000元。李志惠提交案外人吴某、李某、谢X出具的《现场证明》，证明内容为：第一，李志惠在签订二手房买卖合同时对3个工作日搬出提出异议，要求修改合同内容，任俏当场同意交房日期可以延长一个月，所以合同没有修改搬离时间。第二，李志惠于2020年9月9日，将房产过户给买方任俏，2020年10月19日，任俏付清购房全款，李志惠口头承诺于2020年11月18日下午搬离并将钥匙交于Ｑ房网中介机构。李志惠提交吴某出具《收据》，载明收到李志惠交来的X房的钥匙给房地产中介处。李志惠提交案外人深圳X基金管理有限公司出具的《声明》，载明：“2020年8月30日，公司接受股东李志惠的指令，通过平安银行代李志惠分别向担保人梅X支付50000元、28300元，共计78300元，用于李志惠原龙岗区X房的赎楼利息、费用。李志惠提交案外人熊X出具的《声明》载明“2020年10月19日，熊X根据李志惠的指令，通过财付通向居间方深圳市世华房地产投资顾问有限公司的业务员吴某支付了6000元，用于赎楼的利息、费用，并提交了熊X的微信转账记录，显示2020年10月19日支付吴某6000元。李志惠提交的银行流水显示，2020年9月15日，银行向李志惠发放贷款2610000元。2020年10月19日，银行发放贷款（银行流水显示转账方是任俏）2690000元。李志惠2020年9月15日至10月20日，向案外人陈X分多笔转账3170000元及22680元。案外人深圳X基金管理有限公司于2020年8月30日向案外人梅X转账50000元、28300元。2020年8月30日，任俏向世华公司的业务员李某转账50000元，交易附言“X赎楼费”。任俏提交了《业主变更通知书》，显示转让时间为2020年11月27日，原业主为李志惠，新业主为任俏，吴某手写“2020年11月27日10时54分已致电老业主李志惠核实同意过户”。任俏提交了电网更名过户的业务进度查询单，显示2020年11月28日已办结。任俏、李志惠均申请证人吴某出庭作证。证人称：1、证人是世华公司的业务员，任俏和李志惠签订房屋买卖合同时，证人和业务员李某、李志惠的同事谢某在场，李志惠曾提出交房时间延长至一个月，但是任俏有无同意证人不清楚。2、2020年11月18日李志惠将房屋钥匙交付给证人，证人在11月19日将钥匙交给了任俏，任俏自己去物业管理处办理了过户，李志惠不在场，证人在场并在业主变更通知单上书写了“2020年11月27日10：54已致电老业主李志惠核实同意过户”。3、买卖双方协商由卖方负责赎楼，买方需支付50000元的赎楼费给卖方。梅X是赎楼担保公司的，李志惠的赎楼费用和利息转账至梅X的银行账户。4、任俏在2020年8月14日或15日进行了首付资金监管，做资金监管时买卖双方均在场。5、证人支付6000元给X银行业务员后第二天银行放款。李志惠申请证人谢某出庭作证。证人称：1、证人与李志惠是同事关系，任俏、李志惠双方签订合同时，证人在场，任俏同意李志惠提出的交楼时间改为30天。2、梅X是负责李志惠赎楼业务的担保公司的。3、证人通过其母亲手机向中介方吴某支付6000元作为催促银行放款的费用。另查，任俏庭后提交了电费发票、燃气费发票、收款收据，主张李志惠未结清的电费为54.36元、燃气费为319.39元，垃圾清运费为1900元。一审法院认为，上述房屋买卖合同及补充协议系任俏、李志惠的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力，各方均应依约履行各自义务。任俏已经在约定期限内履行了首付资金监管、支付赎楼费用50000元等义务，不存在违约，李志惠反诉任俏支付逾期支付购房款的违约金及赎楼费利息损失没有法律依据，一审法院不予支持。李志惠称因需尽快放款支付的贷款费用6000元，非因任俏原因导致，不应由任俏承担。李志惠主张双方已口头协商确定延长一个月，但房屋买卖合同并未作出变更，也未对此签订补充协议，证人吴某的的证言称对任俏是否同意延长一个月交房时间不清楚，故对李志惠的这一主张，一审法院不予采信。李志惠于2020年10月19日收到房屋尾款，其应于3日内将房产交付给任俏，根据证人吴某的证言，房屋钥匙已于2020年11月19日交付给任俏，双方亦确认房屋已经基本清空，任俏已于2020年11月19日已实际占有房屋。故李志惠应按照合同约定支付按照日万分之四的标准，以全部房款5390000元为基数，自2020年10月23日起计算至2020年11月18日的逾期交房违约金，应为58212元（5390000元×0.04%×27天）。关于任俏主张未结清的电费、燃气费和垃圾清运费。垃圾清运费无法证明是清理李志惠垃圾亦或是装修房屋所产生，无法证明与李志惠有关，对任俏主张的垃圾清运费一审法院不予支持。电费产生的时间是2020年11月1日至2020年11月30日，因双方未在交房时记录电表读数，一审法院认定李志惠应支付任俏交房之间的电费32.62元（54.36元÷30天×18天）。对于燃气费，2020年9月27日之前的燃气费为179.39元，根据李志惠陈述房屋已于2020年9月过户给任俏，任俏称代缴燃气费并提交发票予以证明，一审法院予以采信，李志惠应支付燃气费179.39元。2020年9月27日至2021年3月5日产生的燃气费为140元，因交房时双方未记录燃气费读数，一审法院认定李志惠向任俏支付2020年9月27日至2020年11月18日的燃气费45.79元（140元÷159天×52天）。综上，李志惠应支付任俏电费32.62元，燃气费225.18元（45.79元+179.39元）。一审判决结果：一、李志惠于本判决生效之日起十日内支付任俏电费32.62元，燃气费225.18元；二、李志惠于本判决生效之日起十日内支付任俏逾期交房违约金58212元；三、驳回任俏的其他诉讼请求；四、驳回李志惠的全部反诉请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费574元，反诉案件受理费1351元，合计1925元，由李志惠负担。任俏已预交的574元，由一审法院予以退回。李志惠应在本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳的574元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。上诉人李志惠的上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第四项；2.判令任俏向李志惠支付2020年8月15日至8月17日逾期支付购房款261万的违约金2088元（以261万元为基数，按日万分之四计算，共2日）；3.判令任俏向李志惠支付从2020年9月9日至10月20日逾期支付购房款269万元的违约金44116元（以269万元为基数，按日万分之四计算，共41天）；4.判令任俏向李志惠返还为其垫付X银行深圳分行贷款费用6000元；5.判令任俏赔偿李志惠利息损失69540元；6.判令任俏承担本案的全部诉讼费用。被上诉人任俏的答辩意见：李志惠的上诉理由不成立，请予以驳回，维持原判。本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为涉案房屋买卖合同履行过程中当事人违约责任应如何认定的问题。李志惠主张其与任俏在签订合同时已口头协商一致同意将交房日期延长一个月，对此世华公司业务人员吴某虽在一审出庭作证时称不清楚任俏有无同意交房日期延长一个月，但该陈述与吴定傲、李某出具的《现场证明》内容明显矛盾，而世华公司则在一审期间提交书面答辩状明确称签订合同时买卖双方有口头约定过交房时间可以在全款收到后延长一个月。李志惠的主张与世华公司的上述陈述一致，而任俏并未提交其曾在合同履行过程中催促李志惠履行交房义务的相关证据，故本院认为李志惠的主张具有高度盖然性，应予以采信。因此，李志惠于2020年10月19日收到全款后于11月18日交付房屋钥匙的行为并未构成迟延交房违约，一审判令李志惠承担迟延交房违约金欠妥，本院予以纠正。至于李志惠上诉主张的迟延付款违约金等问题，因涉案合同并未明确约定任俏支付赎楼费用以及李志惠收到全部房款的具体时限，也未约定任俏承担为加快放款而支出的贷款费用，故李志惠要求任俏承担逾期付款违约金及贷款费用6000元，并无充分合同依据，本院对此不予支持。综上，原审判决认定事实基本清楚，但部分实体问题处理欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2021）粤0307民初3362号民事判决第一、四项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2021）粤0307民初3362号民事判决第二、三项；三、驳回被上诉人任俏原审的其他诉讼请求。本案一审本诉案件受理费人民币574元，由任俏负担；反诉受理费人民币1351元，由李志惠负担。二审受理费人民币2734.88元，由上诉人李志惠负担2534.88元，被上诉人任俏负担200元。本判决为终审判决。审判长 俞 红审判员 吴春泷审判员 邓 媛二〇二一年九月六日书记员 刘尹琳附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。