江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终4577号上诉人（原审原告）：徐银，男，1985年10月9日出生，汉族，居民，住江苏省响水县。委托诉讼代理人：戴高明，江苏海郡律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐龙威，江苏海郡律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：孟海兵，男，1977年5月7日出生，汉族，居民，住江苏省响水县。委托诉讼代理人：任满军，江苏善合律师事务所律师。委托诉讼代理人：董梅，江苏善合律师事务所律师。上诉人徐银因与被上诉人孟海兵房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省响水县人民法院（2021）苏0921民初1133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐银上诉请求：1.撤销原审判决第二、三项，改判孟海兵向徐银赔偿损失27万元。2.一、二审诉讼费由孟海兵承担。事实与理由：一、一审法院对违约金过高举证责任分配上存在不当。关于《售房协议》合同的效力问题已在一审中得以明确，协议中违约金条款也属于有效条款。孟海兵一审中提出违约金过高，请求减少违约金时，应按照“谁主张，谁举证”原则，由孟海兵承担证明违约金过高的举证责任，只有在违约方举出证据证明违约金过高时，徐银作为守约方才有义务证明约定的违约金在合理范围内，故一审法院认为徐银未提供证据证明损失的举证责任分配上存在不当。二、一审法院关于27万元违约金过高的认定缺乏法律及事实依据。孟海兵在签订《售房协议》后又不诚信履行，应该对其行为承担后果。且双方签订的《售房协议》第七条违约金为房屋总价款30%之约定，是对双方争议的最终解决，已充分考虑了合同履行情况、双方过错程度以及预期利益等综合因素，并不违反法律强制性规定，是双方真实意思表示，也是契约自由的体现，该约定除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性之外，还应体现预先确定性和效率原则。应在合同生效后对双方均具有约束力，除非具备无效、可撤销等法定情形，应当予以尊重。因此，在孟海兵未举证的情形下即认定27万元违约金过高明显缺乏法律及事实依据。三、一审法院酌情支持1万元的违约赔偿违反合同意思自治原则。根据最高院民法典理解与适用的观点：只有按照约定违约金标准判决将严重违反公序良俗原则、诚信原则和公平原则并导致利益严重失衡的，法院才可按民法典规定进行调整，可见，即使约定过高也非必须调整。因此，一审法院直接打破双方签订的《售房协议》约定，调整违约金仅支持1万元的行为实质是对合同的变更，违反合同意思自治原则、且有悖公平。孟海兵辩称：一审认定事实清楚，判决正确，应当予以支持。1.本合同为无权处分合同，房屋所有权人在得知房屋出售后第一时间通知买受人徐银，对无权处分合同不予追认。2.本案徐银在签订房屋买卖合同时即明知房屋并非为孟海兵所有，本人存在过错。3.合同在2021年2月20日签订并生效，在2月21日孟海兵即将定金1万元退还给徐银，时隔一天，并未给徐银造成损失，同时结合目前的市场情况看，案涉房屋目前的市场价并没有房屋买卖合同中签订的价格高，是低于90万元的。4.根据民法典及相关司法解释，本案的违约金确实过高，举证责任应当在徐银。徐银向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《售房协议》；2.判令孟海兵退还定金1万元；3.判令孟海兵赔偿损失27万元及逾期利息（从2020年3月20日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付）；4.本案诉讼费由孟海兵负担。一审法院认定事实如下：徐银、孟海兵协商房屋买卖事宜，2021年1月11日，徐银通过微信转款5000元给孟海兵，2021年1月12日，徐银通过微信转款5000元给孟海兵，留言“房子定金”，孟海兵回复“好的”。2021年2月20日，徐银（乙方）与孟海兵（甲方）签订“售房协议”，约定甲方自愿将位于（产权证登记面积161.56平方米）房屋出卖给乙方，上述房屋总价款90万元，甲方保证该房产合法、权属清晰，乙方向甲方付清全部房款后，甲方须积极配合乙方办理有关房产过户手续，将房产过户到乙方名下，甲方应在乙方支付完所有房款后，在2021年3月底之前将房屋交给乙方使用（如现有的房屋租户交还房屋确有困难，乙方应准许适当延长时间用于处理矛盾），本合同签订后，如一方违反本合同条款，违约方应向对方承担合同价款30%的违约金，合同还对其他事项进行约定。合同签订后，2021年2月21日下午，孟海兵通过微信向徐银发起10000元转账，留言“不需要押金”，徐银未接收。2021年2月27日，孟海兵又通过微信向徐银发起10000元转账，徐银亦未接收。2021年3月3日，孟某成向徐银发出告知书：孟海兵与您于2021年2月20日签署的《售房协议》所涉及的房屋系本人孟某成所有的房屋（房屋产权也登记在本人名下），孟海兵无权出售。现在非常抱歉地通知您，孟海兵在未获得本人同意的情况下，与您签署的《售房协议》属于无效协议，本人对该协议也不予认可。一审庭审中，徐银陈述：2021年1月12日之前我看到案涉房屋窗户上贴了售房信息，上面写的电话号码是孟海兵的，出售人没有写，有一次在吃喜酒的时候我碰到孟某成，我问他房子卖不卖，他说卖，然后我打售房信息上的电话，电话是孟海兵接的，价格是电话里谈的，在我家面谈有一两次，合同是孟海兵拟好带到我家签的，我知道这个房子是孟某成的，孟海兵说他全权代理。孟海兵认为孟海兵与徐银商谈和签合同是事实，因为孟海兵想在盐城买房子的，缺少资金，所以才签了合同，但后来孟某成不同意。一审法院认为，徐银与孟海兵签订的《售房协议》，意思表示真实，关于该协议的效力，孟海兵认为该协议事后没有得到产权人的追认，属于无效合同。《中华人民共和国民法典》第五百九十七条规定：因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。根据该规定，无权处分不是导致合同无效的法定事由，故徐银、孟海兵签订的“售房协议”为有效合同。关于徐银给付的1万元，徐银在转款给孟海兵后留言“房子定金”，孟海兵回复“好的”，应认定该1万元为双方约定的定金，在《售房协议》签订后，该1万元具有违约定金性质，即以担保合同履行而支付一定数额的金钱。协议签订后，因产权人拒绝追认，属于因孟海兵的违约行为导致不能实现合同目的，徐银要求解除合同的诉讼请求应予以支持。徐银、孟海兵在“售房协议”中约定了违约金条款，《中华人民共和国民法典》第五百八十八条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现徐银主张适用违约金条款，符合法律规定。对于徐银主张的27万元违约金，孟海兵认为，即使合同有效，双方约定的违约金也过高，违约金是补损，现在徐银的损失就是利息，而且徐银也存在过错，违约金过高也应当予以调整，27万元是依据商定的价格来计算的，并不是徐银的损失。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。徐银以合同价款的30%要求孟海兵承担27万元违约金过高，应予调整。本案中，双方于2021年2月20日签订合同，次日徐银即发起微信转账，要求退回该1万元，徐银未接收，2021年3月3日，产权人即向徐银提出不认可徐银与孟海兵签订的《售房协议》，从徐银、孟海兵签订协议到孟海兵发起退款、产权人不予追认，时间较短，徐银未提供证据证明其损失的情况，比如在上述期间内房屋交易价格发生了重大变化，导致徐银再次购买房屋产生了差价损失。故对徐银主张的违约金的调整，可参照定金金额，酌情支持1万元。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项、第五百六十六条、第五百八十五条、第五百九十七条之规定，一审法院判决：一、解除徐银、孟海兵双方于2021年2月20日签订的《售房协议》；二、孟海兵返还徐银定金1万元；三、孟海兵赔偿徐银损失1万元；上述二、三款合计2万元，于判决生效后15日内给付；如果孟海兵未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在判决确定的履行期限最后一日起二年内，向法院申请执行。四、驳回徐银的其他诉讼请求。案件受理费5500元，减半收取2750元，由孟海兵负担150元，徐银负担2600元。二审中，当事人未提交新的证据。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，2021年2月20日，徐银与孟海兵签订的《售房协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应认定为合法有效。2021年3月3日，案涉房屋所有权人孟某成（孟海兵父亲）向徐银发出告知书，明确告知徐银其不同意出售房屋，导致徐银签订合同的目的不能实现。一审法院根据《中华人民共和国民法典》第五百九十七条规定，判决支持徐银要求解除2021年2月20日《售房协议》的诉讼请求正确。关于徐银上诉提出一审法院对违约金过高举证责任分配不当的问题。本案孟海兵认为协议约定违约金过高，请求法院予以调整。按照“谁主张、谁举证”原则，应当由违约方孟海兵承担证明违约金过高的举证责任。但是，鉴于衡量违约金是否过高的最重要标准是违约造成的损失，徐银因更了解违约造成损失的事实和相关证据而具有较强的举证能力，因此，一审法院要求徐银提供相关证据，并无不当。关于徐银上诉认为一审法院酌情调整违约金，系判决错误的问题。认定违约金是否过高应当首要考虑守约方实际损失情况，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量。综合全案证据分析，双方于2021年2月20日签订《售房协议》，次日孟海兵微信发起退款10000元（徐银未接受）；3月3日孟某成发出孟海兵无权处分告知书。此外，双方未再提供其他徐银造成损失的证据。一审法院综合考虑上述因素判决孟海兵向徐银返还定金1万元并赔偿徐银损失1万元，并无不当。综上所述，上诉人徐银的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由徐银负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡 勇审 判 员  孙曙光审 判 员  郑娟娟二〇二一年八月十八日法官助理  徐 平书 记 员  唐 舒