广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初17537号原告（反诉被告）：陈志雄，男，1984年8月15日出生，汉族，住广州市白云区，委托诉讼代理人：刘锦云，广东允中律师事务所律师。被告（反诉原告）：夏芬，女，1978年3月26日出生，汉族，住江西省宜春市奉新县，委托诉讼代理人：郑勇，广东都汇律师事务所律师。被告：广东恒立科技实业有限公司，住所地广州市花都区炭步镇藏书院村第二工业区之三，统一社会信用代码91440101MA5D160F2Y。被告：何昌征，男，1981年10月19日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区,原告陈志雄诉被告夏芬、广东恒立科技实业有限公司（以下简称恒立公司）、何昌征及被告夏芬反诉原告陈志雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月22日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任审理。原告陈志雄及其委托诉讼代理人刘锦云，被告夏芬及其委托诉讼代理人郑勇，被告恒立公司的法定代表人何昌征，被告何昌征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈志雄向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告陈志雄与被告夏芬之间签订的租赁合同；2、判令三被告立即返还租赁房屋；3、判令三被告连带支付原告租金差额暂计人民币72000元；4、判令三被告连带支付延迟支付租金的滞纳金暂计人民币18980元（计算详见起诉状）；5、判令三被告连带支付原告水电费人民币17478元；6、判令三被告连带支付原告卫生费人民币300元；7、判令原告无须返还被告履行保证金66000元；8、判令三被告承担本案诉讼费用及保全费。事实和理由：原告陈志雄与被告夏芬于2019年9月6日签订《房屋租赁合同》，原告将其从岳汉诚处承租的座落于广州市花都大道公路北侧炭步藏书院村路段第二工业区之三厂房转租给被告夏芬，租赁合同约定租赁期限自2019年9月6日至2025年9月7日，租赁期限为六年。每月租金打包总价33000元，每月5日支付当月租金。逾期超过五天支付租金，之后每一天按欠租的1%收取滞纳金；逾期支付租金达30天的，则视作承租人构成根本违约，出租人有权解除本租赁合同，没收保证金。租赁期限内，承租人每月所产生的水电费在次月5日同当月租金一并据实支付给出租人。承租人每月应支付卫生费300元、租赁期限届满或合同提前终止时，承租人应将租赁物清扫干净，如未清扫杂物的，则应承担相应的清洁费。合同签订后，被告夏芬及其租赁物实际使用人广东恒立科技实业有限公司在2020年年初开始就多次拖欠租金及水电费，经原告多次催告，至今仍拖欠2020年7月份租金差额2000元、8月份租金差额2000元、9月份租金差额2000元、2020年10月份租金33000元、2020年11月份租金33000元。2020年10月份水电费11220元、11月份水电费6258元。根据双方签订的房屋租赁合同及合同法规定，承租人之行为已构成根本性违约，根据《租赁合同》第六条第1款之规定，原告遂于2020年12月1日向被告（租赁物实际使用人的）广东恒立科技实业有限公司监事胡道宝发出书面《解除租赁合同通知书》，告知对方根据其逾期拖欠租金水电费构成根本违约行为，出租人单方面解除租赁合同，配合出租人验收厂房，交回厂房钥匙，并结清拖欠费用。至原告起诉之日止，原告多次联系各被告，均无任何效果，被告夏芬、租赁物实际使用人广东恒立科技实业有限公司并未履行其合同义务。鉴该租赁物实际使用人广东恒立科技实业有限公司为被告何昌征所设立的自然人独资一人有限公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十四条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请依法支持原告诉请。被告夏芬答辩称，1、原被告之间的租赁合同应属于无效合同，不存在解除一说，被告已经在2020年11月30日实际搬离涉案厂房，因此也不存在再向原告返还出租房屋一说，2、原告并没有按照合同约定将全部的厂房交付给我方使用，仍有一间房屋被案外人占有使用，因此被告要求原告将未使用部分的租金予以扣减，但双方并未谈妥，也因此导致被告自2020年7月每月自行扣减2000元租金，不存在被告恶意拖欠租金的行为。3、关于滞纳金，由于合同无效，因此双方对于租金滞纳金的约定无效，被告也并非有意拖欠原告租金，因此原告要求按照每日未付租金的1%计算滞纳金没有事实与法律依据。4、对水电费我方没有意见，我方同意支付。5、对卫生费，我方认为原告主张的事实不符，不予确认，6、由于原告合同无效，原告无权没收保证金66000元。7、关于诉讼，由于合同无效，原告关于第一项解除的诉求，该诉讼费应由原告自行承担。被告恒立公司、何昌征答辩称，同意被告夏芬的答辩意见。被告夏芬向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告返还租赁保证金66000元及利息(自2020年12月1日起至实际清偿完毕之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)给反诉原告;2、判令反诉被告返还多收的电费共29900元(自2019年9月至2020年9月，按每月2300元计)及利息(自2020年10月1日起至实际清偿完毕之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)给反诉原告;3、判令反诉人返还多收的租金20000元(自2019年9月至2020年6月，按每月2000元计)及利息(自2020年6月30日起至实际清偿完毕之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)给反诉原告;4、判令反诉费用由反诉被告负担。事实和理由：2019年9月6日，反诉原告(下称原告)与反诉被告(下称被告)签订《房屋租赁合同》，约定被告将其座落在广州市花都大道公路北侧炭步藏书院村路段第二工业区之三厂房转租给原告，租赁期限自2019年9月6日至2025年9月7日，每月租金33000元，同时租赁保证金66000元。合同签订后，原告向被告支付了租赁保证金66000元并按期支付租金。但被告交付给原告的厂房仍有一部分面积为案外人使用。原告因此多次与被告交涉，但被告一直无法交付。因此原告自2020年7月开始，每月将未交付部分的物业的租金约2000元扣减。另外，被告未经原告同意，每次向原告多收取了电费2300元。该款即不在双方合同约定的收费范围，也不属于原告实际使用的电费。被告每月超额收取原告2300元电费没有事实和法律依据，应当返还给原告。2020年9月，原告了解到承租的物业没有办理相关的报建手续，且存在严重的消防安全问题。为保障生产经营的安全，原告于2020年11月30日通过厂长胡道宝发微信通知被告，原告已于2020年11月25日搬离厂房，要求被告尽快接收。被告收到后亦回复通知解除租赁合同并要求原告一日内搬离。至此，双方的租赁合同履行到2020年11月30日。但原告认为，承租的厂房没有办理任何报建手续，属于违章建筑，依法双方签订的租赁合同属于无效合同，双方应当按无效合同处理租赁纠纷。被告应当返还租赁保证金并退还多收的租金。综上，为维护自身的合法权益，原告根据相关法律规定特向贵院呈诉，诉请如前，恳请贵院依法判决。原告陈志雄答辩称，被告的第一项诉讼请求没有法律依据，被告无法证明双方签订的合同是无效合同，第二项诉讼请求，没有事实与法律依据，原告收取的标准是双方合同约定收取的，并不存在每月多收2300元的事实，我方是根据2的租赁合同第十五条收取水电费，不存在每月多收2300元的事实。因为由基准电费9200元，该费用是供电局收取的费用，并不是我方收取的，被告承租了四分之一的厂房，我方根据分摊，收取被告2300元的对公费用。第三项诉讼请求，被告承租的时候，并没有将办公室的范围算给被告的，我方已经提前告知被告，办公室是案外人在使用的，办公室不是其承租范围，现在被告用该办公室说事，就是想要减我的租金，不存在说，被告承租下来后，我才将办公室出租，该办公室案外人一早就在使用。原被告的合同2019年9月份签订的，被告知悉其中一个办公室不归其使用，被告搞了个莫须有的理由每月扣除2千元租金，我方多次要求被告解释，但被告一直置之不理。本院经审理认定事实如下：涉案厂房位于广州市花都大道公路北侧炭步藏书院村路段第二工业区之三。陈志雄陈述，其不清楚涉案厂房是否办理规划报建手续。夏芬陈述，涉案厂房未办理规划报建手续。本院询问各方对于合同效力的意见，陈志雄认为合同有效，夏芬主张合同无效。2019年6月13日，岳汉诚（出租方、甲方）与陈志雄（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定由甲方将涉案厂房租赁给乙方使用，厂房面积经甲乙双方认可确定为建筑面积8200平方米，空地面积4500平方米，租赁期限为15年，自2018年1月5日起至2033年2月14日止，租金为每月115000元，租赁用途为工业制造及物流、仓储。2019年9月6日，陈志雄（甲方、出租方）与夏芬（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定由甲方将涉案厂房出租给乙方使用，该厂房为工业制造及仓储物流用途，租金打包总价为33000元，租赁期限为2019年9月6日至2025年9月7日，租金为每月33000元。合同第三条约定，乙方在签订本合同的当天向甲方支付66000元作为保证金，该保证金在租赁期满，乙方不再续租，经甲方验收建筑物后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起叁天内由甲方不计利息返还给乙方。第四条1、在签定本合同当天乙方预付两个月的租金，第三个月起每月5日支付当月租金。第六条1、租赁期内，乙方逾期超过五天支付租金，之后每一天按欠租的1%收取滞纳金；逾期支付租金达30天的，则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金。2、租赁期内，该建筑物每月的水、电因使用而产生的一切费用由乙方每月结清，否则一切责任由乙方自行承担与甲方无关。第十三条1、乙方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方。如乙方归还租赁物时不清理杂物，则甲方对清理该杂物所产生的费用由乙方负责。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。陈志雄与夏芬均确认，上述《租赁合同》的合同相对方为陈志雄与夏芬。涉案厂房的实际使用人为恒立公司。合同签订后，胡道宝向陈志雄支付了押金66000元,租金支付至2020年9月，此后未再支付租金。其中2020年7月至9月，未足额支付租金，每月均拖欠2000元。恒立公司于2020年11月30日搬离涉案厂房。陈志雄于2020年12月1日向胡道宝发出解除合同通知书，各被告对于该解除合同通知书无异议，但认为合同无效，不存在解除合同一说。陈志雄于2020年12月1日收回涉案厂房。陈志雄陈述，虽然恒立公司搬离了涉案厂房，但并未将宿舍钥匙以及电闸交还给其，故其要求各被告交还涉案厂房。夏芬陈述，陈志雄并未将齐全的钥匙交给其，其换了门锁，但是搬离时并未锁门，陈志雄也进入涉案厂房进行清扫。陈志雄认为，恒立公司搬离涉案厂房时未清理现场，并提交了照片拟证实其主张。陈志雄提交的照片显示，涉案厂房内遗留有很多物品。各被告对于该照片的真实性无异议。恒立公司陈述，其搬离涉案厂房时，有遗留铁架，陈志雄可将该铁架卖掉。如果陈志雄找人清扫涉案厂房，对此应提供证据证明。陈志雄与夏芬关于租赁范围存在争议，夏芬主张，其租赁范围包括一间办公室，但陈志雄并未将该办公室交付给其使用，故其自2020年7月起，每月扣除了2000元租金未支付给陈志雄，希望陈志雄能尽快交付办公室给其使用。陈志雄陈述，租赁合同的租赁范围并不包括该办公室，其在租赁给夏芬的时候，已经明确告知过夏芬，该办公室有其他人使用的，如果案外人不使用的情况下，可以给夏芬免费使用。关于水电费的支付情况，陈志雄主张，夏芬未向其支付2020年10月及11月的水电费，并提交了收据拟证实夏芬欠付2020年10月电费10920元，水费300元及2020年11月电费5994元，水费264元。夏芬对于该收据的真实性无异议，对于收据上载明的抄表数据也无异议，确认未支付2020年10月及11月的水电费，但认为陈志雄每月多向其收取了电费2300元。陈志雄陈述，合同约定夏芬按照每度电1.25元的标准支付电费，但是夏芬提出异议，故其提出在供电局收费标准上加收0.2元，再乘以1.05。到2019年11月，双方口头协商变更电费收费标准，夏芬每个月在供电局的标准上多支付2300元电费，因为基准电费9200元，即便不用电也要交该费用，而夏芬承租了四分之一的厂房，故根据分摊，其向夏芬收取每个月2300元的基本电费，双方当时对此是进行了协商，并达成了一致意见的。本院询问夏芬，既然对于电费有异议，为何还向陈志雄支付了几个月的电费。夏芬陈述，其从第一个月就开始向陈志雄提出异议，双方是通过电话进行沟通，如果不支付电费，就会被停电，故其向陈志雄支付了电费，其是按照收据的金额支付电费。夏芬对此未提交证据证实。诉讼中，本院依职权发函询问广州市规划和自然资源局花都区分局，涉案厂房办理规划报建的情况。该局于2021年6月8日复函，未能查询到涉案厂房办理《建设工程规划许可证》的记录。夏芬对该回函无异议。诉讼中，陈志雄向本院提出财产保全申请，请求查封、冻结夏芬、恒立公司和何昌征108758元的财产，并由陈志雄的担保人广东合润融资担保有限公司提供保单保函进行担保。本院依法作出（2020）粤0114民初17537号民事裁定书，查封了夏芬、恒立公司和何昌征名下所有的价值108758元的财产。陈志雄为此支出诉讼保全费1063.79元。另查明，恒立公司为一人有限责任公司，何昌征为恒立公司的法定代表人及唯一股东。胡道宝向本院出具书面说明，同意将押金返还给夏芬。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的《租赁合同》签订时间及恒立公司搬离涉案厂房的时间均在《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案仍应适用当时的相关法律法规。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第二条的规定，就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案厂房并未办理规划报建手续，故陈志雄与夏芬签订的《租房合同》无效。陈志雄要求解除该《租赁合同》，本院不予支持。陈志雄要求夏芬向其支付滞纳金及违约金，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”因涉案合同为无效合同，陈志雄因此收取的押金66000元应予返还。该押金由胡道宝支付，胡道宝现同意将押金返还给夏芬，故夏芬要求陈志雄返还押金66000元，本院予以支持。陈志雄要求没收押金，本院不予支持。至于利息，夏芬并未提交证据证实其曾向陈志雄提出要求返还押金，且涉案合同无效，双方对此均负有过错，本院酌定，利息自夏芬提出反诉之日即2021年5月12日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。对于超出部分，本院不予支持。陈志雄与夏芬均确认，涉案《租赁合同》的合同相对方为双方，故与陈志雄建立房屋租赁合同关系的系夏芬，夏芬对涉案厂房进行占有使用，应向陈志雄按照该《租赁合同》约定的标准支付其占有使用期间产生的占有使用费。恒立公司、何昌征并非陈志雄的合同相对方，陈志雄要求恒立公司、何昌征承担责任，本院不予支持。关于占有使用费的支付标准，按照《租赁合同》的约定，每月的租金为33000元，夏芬应按照该标准向陈志雄支付占有使用费。夏芬主张，陈志雄并未将双方约定的办公室交付给其使用，故应按照每月31000元的标准支付占有使用费。但《租赁合同》并未明确约定租赁的房屋范围包括一间办公室，且陈志雄否认，租赁范围包括该办公室。现无证据证实，双方就租赁办公室达成一致意见。而夏芬自2019年9月起承租涉案厂房，至2020年7月才以此为由，未足额支付占有使用费。若在合同签订之初，双方确实对于租赁办公室一事达成一致，在陈志雄未将办公室交付夏芬使用的情况下，夏芬还按照每月33000元的标准向陈志雄支付占有使用费，支付期间长达10个月，与常理不符。故对于夏芬的陈述，本院不予采纳。夏芬未足额向陈志雄支付2020年7月至9月的占有使用费，至今拖欠6000元。夏芬至今未向陈志雄支付2020年10月及11月的占有使用费66000元。夏芬共计欠付占有使用费72000元。陈志雄要求夏芬支付占有使用费72000元，本院予以支持。夏芬要求陈志雄返还多收取的占有使用费，本院不予支持。关于水电费，夏芬每月按照陈志雄出示收据的数额向陈志雄支付水电费。陈志雄陈述，自2019年11月起，其就在供电局收取电费的基础上，增加每月2300元的基准电费，向夏芬收取电费。夏芬也按照该标准支付电费至2020年9月。夏芬虽提出其对该2300元有异议，但夏芬对此并未提交证据予以证实。夏芬支付电费的行为证明双方关于该2300元电费已达成一致意见。对于夏芬提出的异议，本院不予采纳。夏芬要求陈志雄返还多收取的电费，本院不予支持。夏芬对于陈志雄提交的2020年10月、11月的水电费收据中载明的数额无异议，仅是对2300元电费有异议。现该异议未被本院采纳。陈志雄要求夏芬支付2020年10月、11月的水电费17478元，本院予以支持。陈志雄自述其已于2020年12月1日收回涉案厂房，又主张夏芬、恒立公司未将钥匙返还给其。陈志雄提交的照片足以证实，在恒立公司搬离涉案厂房后，曾进入涉案厂房进行拍摄，说明此事，涉案厂房已处于陈志雄控制之下。陈志雄要求夏芬、恒立公司、何昌征向其返还涉案厂房，本院不予支持。夏芬将涉案厂房返还给陈志雄时，有义务对涉案厂房进行清理。陈志雄提交的照片足以证实，恒立公司搬离涉案厂房时并未对该厂房进行清扫。恒立公司亦确认，其有遗留铁架在涉案厂房未搬离。陈志雄要求夏芬支付300元卫生费，并未超出合理范围，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第二条的规定，判决如下：一、被告夏芬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈志雄支付占有使用费72000元；二、被告夏芬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈志雄支付2020年10月至11月的水电费17478元；三、被告夏芬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈志雄支付卫生费300元；四、原告陈志雄于本判决发生法律效力之日起十日内向被告夏芬返还押金66000元及利息（利息以66000元为本金，自2021年5月12日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；五、驳回原告陈志雄的其他诉讼请求；六、驳回被告夏芬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23246元，由原告陈志雄负担22234.2元，由被告夏芬负担1011.8元；反诉案件受理费1309元，由原告陈志雄负担745.4元，由被告夏芬负担563.6元；诉讼保全费1063.79元，由原告陈志雄负担185.69元，由被告夏芬负担878.1元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  廖静文二○二一年八月二十书记员  利文智黄瑜