江苏省淮安市淮安区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0803民初4136号原告：江苏万豪物业服务有限公司，住所地淮安市淮安区宙辉国际花园5号楼202室。法定代表人：吴方，该公司总经理。委托诉讼代理人：李健梅，该公司职工。被告：杨梅，女，1980年7月17日出生，汉族，住淮安市淮安区。原告江苏万豪物业服务有限公司（以下简称万豪公司）与被告杨梅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月22日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告万豪公司的委托诉讼代理人李建梅，被告杨梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万豪公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告交纳物业服务费、公摊电费、垃圾处置费、滞纳金合计6390元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由:2012年原告进驻宙辉国际花园小区并提供物业服务，被告未缴纳2018年9月1日至2021年8月31日的物业管理费用，尚欠物业费4847元，公摊电费450元，垃圾处置费108元，滞纳金985元，计6390元。原告多次向被告催要，被告一直置之不理。被告杨梅辩称，原告物业管理服务内容及标准不符合约定，被告享有同时履行抗辩权。原告收取物业费、公摊电费、垃圾处置费没有依据，被告不承担原告所主张的费用，另外被告享有知情权。本院经审理认定事实如下：原告万豪公司系从事物业服务的企业。2009年起为宙辉国际花园小区提供前期物业服务。2014年9月14日,原告万豪公司（甲方）与被告杨梅（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：由甲方为宙辉国际花园小区提供物业管理服务；甲方依照本协议约定的物业管理公共服务收费标准，向乙方收取物业管理服务费用。甲方对物业共用部位、共用设施设备进行日常维护与管理；对物业管理区域内环境卫生、绿化进行日常维护与管理；协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；每年度向乙方公布物业共用部位、共用设施设备维修资金的使用情况。乙方对物业共用部位，共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；乙方按时向甲方交纳物业服务费、建筑垃圾处置、停车等费用；遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用规定。甲方提供房屋共用部位和共用设施设备的维护与管理、公共秩序维护、交通秩序管理、环境卫生管理、园林绿化养护管理等。物业管理公共服务费收费标准为，高层住宅物业管理服务费1.30元/月/平方米，公共能耗费150元/户/年，生活垃圾处置费36元/户/年，物业管理服务费按年度预收，每年度缴纳一次。每次交纳费用时间为每年度对应月份10号前。具体按照业主办理入住手续日期为准。甲方可以接受供气、供水、通讯等单位的有偿委托代收费，不得向用户收取额外费用。逾期交纳物业服务费等费用，物业服务企业催交仍不交纳，物业服务企业按一年应交纳金额的每日万分之五，加收滞纳金。同时乙方承担甲方因采取司法诉讼追缴而产生的全部费用。原告万豪公司和被告杨梅分别在合同落款处加盖公司印章和签名。另查明，2010年12月20日，淮安市楚州区（现淮安区）物价局楚价（2010）58号《关于宙辉国际花园前期物业服务收费的备案函》，确定高层住宅物业服务费1.30元/月/平方米。接受供电、供水部门委托代收的小区公共水电费用应签订相应委托协议，单独列账、按实收取，合理公开分摊。具体分摊方式、结算方式由原告与业主在前期物业管理合同中协商确定。被告是该小区7幢1102室高层住宅业主，房屋的建筑面积为103.58平方米。被告自2018年9月1日起未交物业服务费用，原告经催要未果，引起诉讼。上述事实，有原、被告陈述，原告提供的《营业执照（副本）》、《前期物业管理服务协议》、《关于宙辉国际花园前期物业服务收费的备案函》、物业服务照片一组、垃圾处置费缴款书、电费票据及用电清单，被告提供的照片一组、告知函等证据,予以证实。本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。原告万豪公司作为具有物业服务资质的企业，与被告签订的《前期物业服务协议》，是双方真实意思表示，且内容符合法律的规定，属有效合同，该合同具有约束力。被告作为小区住户，接受原告提供的物业服务，应当按照合同约定向原告缴纳物业服务费用，借故不交，显属违约。被告按合同约定应支付原告2018年9月1日至2021年8月31日期间的物业服务费4847元（103.58平方米*1.30元/月/平方米*36个月），公共能耗费450元（150元/年*3年），生活垃圾处置费108元（36元/年*3年），合计5045元。对于被告提出在2018年已取消公摊电费等费用的抗辩意见。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。被告系高层住宅的业主，《前期物业服务协议》约定高层住宅的收费标准是物业费1.30元/月/平方米、公共能耗费150元/户/年、生活垃圾处置费36元/户/年。淮安区物价部门作出的《关于宙辉国际花园前期物业服务收费的备案函》对该小区的物业服务收费标准进行了价格备案，其中高层住宅物业费为每月每平方米不超过1.30元，接受供电、供水部门委托代收的小区公共水电费用应签订相应委托协议，单独列账、按实收取，合理公开分摊。具体分摊方式、结算方式由原告与业主在前期物业管理合同中协商确定。综上，原告向被告收取物业服务费、公共能耗费和生活垃圾处置费等收费项目和收费标准有双方签订的《前期物业服务协议》约定，而且物价部门也对原告的收费项目进行了价格备案。从原告提供的城镇垃圾处理费缴款书、电费发票和电费清单可以证实公共能耗费和生活垃圾处置费属于原告代收代支费用，被告作为小区业主应承担费用的给付责任。而被告提出公共能耗费和生活垃圾处置费已取消收取的意见未能提供相关证据予以佐证，故，原告要求被告给付物业服务费、公共能耗费和生活垃圾处置费的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。对于被告提出原告的物业服务未达到合同约定标准的意见。本院认为，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业公司已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。物业公司的服务对象是物业服务区域内的全体业主，提供的服务是针对物业服务区域内的建筑物及其附属设施，若个别业主因物业服务过程中存在的轻微瑕疵而拒绝缴纳物业管理费、公共能耗费和生活垃圾处置费,务必会影响物业公司正常运营,影响物业服务质量,对于其他按时缴纳物业管理费的业主而言亦欠公平。业主以物业公司未按合同约定提供服务主张瑕疵履行抗辩的,限于该物业公司在合同履行过程中存在重大瑕疵或过失。物业公司个别性的轻微或一般瑕疵不能证明物业服务质量存在整体上的不过关。通过实地走访，被告提供的照片和《告知函》并不足以证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵或过失。故，被告以此为由拒付物业管理服务费、公共能耗费和生活垃圾处置费，本院不予采信。对于被告提出享有知情权的抗辩意见。本院认为，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。通过原告提供的照片及实地走访，原告已将收支情况在小区里进行了公示。对于被告提出的知情权，被告可以通过其他法律途径主张权利,但不能成为被告拒付物业费的合法事由,故对被告提出的抗辩意见，本院不予采信。对于原告主张的违约金，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《前期物业服务合同》中约定，逾期交纳物业服务费等费用，物业服务企业催交仍不交纳，物业服务企业按一年应交纳金额的每日万分之五，加收滞纳金。原告向被告催交物业费后，被告仍未交纳，理应向被告承担滞纳金。因被告在提供物业服务过程中也存在一般瑕疵，本院依法对滞纳金予以调整，酌情认定被告承担滞纳金600元。基层人民法院和它派出的法庭审理符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十（江苏省现为28958元）以下的，实行一审终审。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十三条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告杨梅于本判决生效后五日内给付原告江苏万豪物业服务有限公司2018年9月1日至2021年8月31日期间的物业管理服务费4847元、公共能耗费450元、垃圾处置费108元、滞纳金600元，合计6005元；二、驳回原告江苏万豪物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告杨梅负担。本判决为终审判决。审 判 员 李艳二〇二一年八月二十五日法官助理 方徐书 记 员 任越附：裁判所依据的法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百零九条【合同履行的原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百三十七条【物业服务合同定义】物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十八条【物业服务合同内容和形式】物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。第九百三十九条【物业服务合同的效力】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十三条【物业服务人信息公开义务】物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。第九百四十四条【业主支付物业费义务】业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。