北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终11637号上诉人(原审被告)：北京红龙宾馆有限责任公司，住所地北京市西城区陶然亭路12号。法定代表人：万君洋，总经理。委托诉讼代理人：薛勇，北京市华德莱律师事务所律师。（无手续）被上诉人（原审原告）：北京天坛饭店有限公司，住所地北京市东城区体育管路1-3号。法定代表人：李胜昔，总经理。委托诉讼代理人：牟敦波，北京志霖律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘建，北京志霖律师事务所律师。原审被告：北京万利缘娱乐有限责任公司，住所地北京市东城区体育馆路1号天坛饭店二层。法定代表人：袁保忠。原审被告：北京御云天美容会所，住所地北京市东城区体育馆路1号4号楼一至二层。法定代表人：袁保忠。原审被告：袁保忠，男，1958年11月15日出生，汉族，住北京市东城区。上诉人北京红龙宾馆有限责任公司（以下简称红龙宾馆）因与被上诉人北京天坛饭店有限公司（以下简称天坛饭店）、原审被告北京万利缘娱乐有限责任公司（以下简称万利缘公司）、北京御云天美容会所（以下简称御云天会所）、袁保忠房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初8716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人红龙宾馆的委托诉讼代理人薛勇，被上诉人天坛饭店有限公司委托诉讼代理人牟敦波到庭参加诉讼。原审被告万利缘公司、御云天会所、袁保忠经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。红龙宾馆上诉请求：1.请求撤销原审判决第一、二、三、四项，驳回天坛饭店的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由天坛饭店承担。事实和理由：一审遗漏重要当事人导致未能查明事实，认定事实错误。一、红龙宾馆与天坛饭店之间的合作是与天坛饭店原法定代表人刘合军口头达成的。2010年7月，红龙宾馆与时任天坛饭店的总经理及法定代表人刘合军洽谈租赁事宜，双方达成口头租赁协议，约定：第一、红龙宾馆代为处理陈文雅的遗留问题，费用由红龙宾馆承担。第二、解决二层的隔音问题。达到这两个条件后，年租金为160万元左右，租期15年。红龙宾馆经过努力，达成了前述两个条件。二、根据《民法典》第170条、469条之规定，在2010年至2012年底刘合军是天坛饭店的法定代表人，吴竞总经理是天坛饭店的负责人，其行为构成职务代理，其口头承诺应当与书面合同具有同等法律效力，天坛饭店应当履行承诺给红龙宾馆调整租赁标准并续签书面租赁合同。三、一审法院未要求刘合军、吴竞总经理出庭导致本案事实无法查清。一审中，红龙宾馆提出通知刘合军、吴竞出庭查明事实的书面申请，但一审法院仅仅以电话联系刘合军、吴竞，而未要求其出庭。作为重要事实的关键经办人，法院应当要求其出庭查明情况。四、按照刘合军、吴竞总经理的口头承诺，红龙宾馆不欠天坛饭店的租金。按照刘合军的承诺，在案外人陈文雅160万元每年租金的基础上适当增加，八年也才一千三百多万元，况且还有一百多万的押金。天坛饭店起诉的租金有误，红龙宾馆不欠天坛饭店多少租金。综上，请求二审法院依法予以纠正或发回重审。天坛饭店辩称，同意一审判决，不同意红龙宾馆的上诉请求。一、一审未遗漏当事人，刘合军并非租赁合同的一方主体。租赁合同系书面达成，非口头达成。前述内容由红龙宾馆与天坛饭店书面签订的租赁合同已经足以证明。二、天坛饭店作为国有企业，对红龙宾馆所谓口头约定不知情，对此不予认可，即使协商过程中存在该口头约定，亦为双方签订并且已到期的租赁合同所代替。三、是否允许证人出庭依法应由法庭决定。一审法院已向刘合军、吴竞电话联系，因二人已不在天坛饭店任职，不同意出庭。案情依据双方签订的租赁合同及履行过程中的相关资料予以证明，二人未出庭不会导致本案事实无法查清。四、关于租金标准，不认可所谓口头约定。关于押金，依约需要在房屋交还时按约定退还。万利缘公司未到庭应诉，亦未提交书面意见。御云天会所未到庭应诉，亦未提交书面意见。袁保忠未到庭应诉，亦未提交书面意见。天坛饭店向一审法院起诉请求：1.判令红龙宾馆支付自2012年12月25日至2020年1月24日的租金10840224元；2.判令红龙宾馆支付自2012年12月25日至2019年5月31日停车费146780元；3.判令红龙宾馆支付2012年12月25日至2020年4月22日水费、电费、取暖费共计1421635.68元；4.判令红龙宾馆支付拖欠租金的违约金，以10840224元为基数，按照年利率24％的标准计算至实际付清之日止；5.判令红龙宾馆支付拖欠的停车费利息，以146780元为基数，按照同期银行贷款利率自2012年12月25日计算至实际付清之日；6.判令红龙宾馆支付拖欠的能源费的利息，以1421635.68元为基数，按照同期人民银行贷款利率自2012年12月15日计算至实际付清之日；7.判令御云天会所、万利缘公司及袁保忠承担连带责任；8.判令红龙宾馆、御云天会所、万利缘公司及袁保忠共同承担诉讼费。一审法院认定事实：2012年7月16日，天坛饭店（甲方）与红龙宾馆（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定，红龙宾馆承租位于北京市东城区体育馆路1号天坛饭店二层及院内西侧小二楼，建筑面积约3414平方米，其中饭店二层建筑面积约2514平方米，西侧小二楼建筑面积约900平方米。乙方承租该房屋用途为二层开办歌厅，院内西侧小二楼开办会所。除双方另有约定外，乙方不得任意改变其用途。乙方应在本协议签订同时，向甲方交付乙方的营业执照副本加盖公章、组织机构代码加盖公章、法人身份证复印件等材料作为本合同附件。房屋租赁期限为8年，从2012年12月25日开始至2020年12月24日止（含首尾两日），其中2012年8月25日起至2012年12月24日止为免租期，免租期共计4个月。租金及其调整。第一至三年，即2012年12月25日至2015年12月24日，年租金380万元，每季度租金标准95万元。从第四年起，年租金以2％递增，即第四年租金为387.6万元，第五年租金为395.35万元，第六年租金403.26万元，第七年租金411.32万元，第八年租金419.55万元。租金按照季度支付，第一季度租金于装修完毕、正式开业前支付，以后每季度届满前10日内支付下一季度租金，每逾期一日，乙方应按逾期租金额每日千分之五支付违约金，逾期超过7日的，甲方有权解除合同。为确保乙方按日足额支付租金，遵循履行本同约定义务与承诺，乙方应于本合同签订当日向甲方支付相当于四个月房租的押金127万元。在租赁合同期满，乙方完好的交换租赁房屋、设备设施并付清应付费用后，甲方在10个工作日内将押金退还乙方。乙方不能自行将押金折抵租金或其他应付的各项费用，也不能作为债权转让第三人。因乙方延期支付房租导致甲方解除合同的，乙方应在本合同解除之日起3日内腾空并现状交付租赁房屋，如乙方因不及时腾退该房屋，每逾期一天，乙方应按日租金标准另行向甲方支付违约金。租赁期内，该租赁房屋的能源费（水、电、天然气等）、供暖费、有线电视费、电话费、停车管理费、日常维护费、共用设施维修、保养、更换费及乙方使用租赁房屋而发生的其他费用均由乙方承担，按时按甲方规定标准向甲方交纳。甲方在租赁房屋全部腾空且收到乙方支付押金及第一季度租金后3日内向乙方交付租赁房屋。甲乙双方确认，乙方承租房屋为现状，甲方向乙方交付租赁房屋时，甲乙双方签署《交付确认书》作为附件三，由双方共同签字盖章确认交付房屋及设备、设施现状。《交付确认书》的签署，视为甲方履行完毕交付义务。本合同解除或终止时，所在房间的装饰物归甲方所有，或者甲方要求乙方恢复原状。未经甲方书面同意，乙方不得转让、转租、变相转借或与其他人互换使用或共同使用该租赁房屋。乙方的雇员、代理人、其他乙方应对其行为负责的人的任何行为均视为乙方行为，而由乙方承担责任。上述合同签订后，红龙宾馆、袁保忠、万利缘公司及代付案外人共计向天坛饭店支付租金17933576元。庭审中，红龙宾馆对已经支付钱款数额不持异议，且认为都是以红龙宾馆名义支付。天坛饭店认为，红龙宾馆自起租日开始每次都不足额交纳租金及相关费用，根据合同约定，2012年12月25日至2020年1月24日期间应交租金27724925元，但红龙宾馆实际累计支付租金17933576元；自2012年12月25日至2020年4月22日已发生的能源费（包括水、电、暖气、空调费）共计2190767.28元，红龙宾馆已支付能源费共计769131.6元。对此，红龙宾馆不认可天坛饭店主张的能源费数额，但未提供相反的证据。一审庭审中，双方当事人均认可，红龙宾馆并未在租赁房屋处经营，实际由万利缘公司和御云天会所在租赁房屋处经营。另查，万利缘公司为自然人袁保忠的独资有限公司，该公司注册成立时间2013年10月15日，注册地址为北京市东城区体育馆路1号天坛饭店二层。御云天会所为自然人袁保忠的个人独资企业，该会所成立时间2013年7月18日，注册地址为北京市东城区体育馆路1号4号楼一至二层。红龙宾馆为有限责任公司，其法定代表人原为袁保忠，法院开庭后其法定代表人变更为万君洋，投资人为万君洋、袁保忠、徐宝祥共3人。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中天坛饭店与红龙宾馆所签房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不存在违反法律行政法规等强制性规定，为有效合同的，当事人应遵照履行。天坛饭店将租赁房屋交付红龙宾馆使用后，红龙宾馆未按照合同约定足额支付租金及相关费用，构成违约，应当承担继续支付的责任。虽然租金、停车票、能源费应由实际使用人万利缘公司、御云天会所实际使用产生，因万利缘公司及御云天会所经红龙宾馆许可使用租赁房屋，根据合同的相对性，上述所产生的租金、能源费及停车费应当由承租人即红龙宾馆承担。经计算，2012年12月25日至2020年1月24日期间拖欠租金9791349元（27724925-17933576），2012年12月25日至2020年4月22日期间拖欠能源费1421635.68元（2190767.28-769131.6），拖欠停车费146780元。因此，一审法院对上述红龙宾馆拖欠的租金、停车费、能源费予以支持，驳回天坛饭店多主张的数额。承租人订立租赁合同后，以租赁房屋为经营场所设立企业（或个体工商户）实际使用房屋，因租赁合同履行发生纠纷，原则上应当依据合同相对性确定诉讼主体。出租人以承租人和实际使用房屋的企业为共同被告提起诉讼，要求两者就租赁合同产生的债务承担连带责任的，一般不予支持。但有证据证明该企业对承租人所签合同债务构成债务加入的除外。实际使用房屋的企业同意承担承租人欠付租金等合同债务，或者其存在以自己名义缴纳租金、与出租人进行债务对账清偿等实际履行合同义务行为的，可以认定前述的债务加入。本案中，实际使用房屋的万利缘公司、御云天会所不同意承担承租人欠付的租金等合同义务，也不存在以自己名义缴纳租金的情况，更不存在与出租人进行债务对账清偿等实际履行合同义务的行为，故不能认定万利缘公司、御云天会所构成债务加入。因此，对天坛饭店要求万利缘公司、御云天会所承担租赁合同义务的诉讼请求，一审法院不予支持。关于天坛饭店要求袁保忠承担责任的诉讼请求，亦无法律依据，一审法院不予支持。关于天坛饭店主张的逾期支付租金的违约金，因红龙宾馆抗辩过高，天坛饭店亦未提供相应损失的证据，一审法院对该违约金标准予以酌定。就违约金起算日期，由于天坛饭店从起租日主张欠租，而实际红龙宾馆也陆续支付租金，双方也未就欠租对账催促，综合考虑合同履行情况，一审法院酌定违约金起算日自起诉日计算。关于天坛饭店主张能源费、停车费利息损失，双方就该费用的支付时间及违约责任未明确约定，因此一审法院对此不予支持。判决如下：一、北京红龙宾馆有限责任公司于判决生效后30日内支付北京天坛饭店有限公司拖欠的自2012年12月25日至自起2020年1月24日止的租金9791349元；二、北京红龙宾馆有限责任公司于判决生效后30日内支付北京天坛饭店有限公司拖欠的自2012年12月25日至2019年5月31日停车费146780元；三、判令北京红龙宾馆有限责任公司于判决生效后30日内支付2012年12月25日起至2020年4月22日止的能源费共计1421635.68元；四、北京红龙宾馆有限责任公司于判决生效后30日内支付北京天坛饭店有限公司逾期支付租金违约金，以所欠租金9791349元为基数，按照LPR为标准，自2020年7月1日支付至实际付清之日；五、驳回北京天坛饭店有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明事实与一审基本一致。二审期间，当事人没有提交新证据。本院认为，天坛饭店与红龙宾馆签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，系合法有效合同，双方均应依约履行。关于天坛饭店所提要求红龙宾馆支付2012年12月25日至2020年1月24日期间欠付的租金之诉请，依照双方租赁合同约定的租金标准，2012年12月25日至2020年1月24日期间应交租金为27724925元，红龙宾馆实际累计支付租金17933576元。因此红龙宾馆应当支付欠付租金9791349元。红龙宾馆上诉所提，红龙宾馆与天坛饭店之间的合作是与天坛饭店原法定代表人刘合军口头达成的，当时刘合军答应年租金160万元左右，因此红龙宾馆不存在欠付租金。经查，双方2012年7月16日签订的租赁合同中明确约定了租金支付标准。现红龙宾馆不能提供证据证实双方就租金标准协议调整，因此红龙宾馆此节上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。关于违约金问题，一审法院对于违约金标准予以酌定并无不当。对于天坛饭店所提要求红龙宾馆支付停车费及能源费的上诉主张，在租赁合同中约定租赁房屋的能源费、停车管理费由红龙宾馆负担。一审法院根据在案证据认定红龙宾馆拖欠2012年12月25日至2020年4月22日期间拖欠能源费1421635.68元，拖欠停车费146780元数额正确。在本案审理中红龙宾馆虽不认可上述费用数额，但是该公司未能提供相反证据推翻天坛宾馆提供的能源费及停车管理费证据。因此天坛饭店此项上诉主张本院不予支持。天坛饭店在本案中起诉御天会所、万利缘公司、袁保忠承担连带责任，现御天会所、万利缘公司、袁保忠经本院传票传唤无正当理由未能到庭，本院依法缺席审理。对于天坛饭店上述诉请，一审法院驳回天坛饭店此项诉请。对于该判项天坛饭店及御天会所、万利缘公司、袁保忠均未提出上诉。根据法律规定第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。因此对于该部分判项本院不予审理。综上所述，北京红龙宾馆有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费89959元，由北京红龙宾馆有限责任公司负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  王 磊审 判 员  何江恒二〇二一年九月八日法官助理  冯海鑫书 记 员  刘芯怡