广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初12719号原告（反诉被告）：徐佛福，男，1977年12月3日出生，汉族，住江西省赣州市于都县。委托诉讼代理人：黄本婴，广东中古律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘光镇，男，1988年9月16日出生，汉族，住四川省珙县。委托诉讼代理人：戴文鑫，广东雅商律师事务所律师。原告（反诉被告）徐佛福与被告（反诉原告）刘光镇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，被告（反诉原告）刘光镇向本院提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，先适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐佛福及其委托诉讼代理人黄本婴，被告（反诉原告）刘光镇及其委托诉讼代理人戴文鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐佛福向本院提出诉讼请求：1.刘光镇支付徐佛福115319元（从2月19号到8月26号的房租）；2.刘光镇应赔偿徐佛福所有损失111000元。事实和理由：2018年11月17日，徐佛福与刘光镇就位于中山市年的租赁合同，双方约定房租222000元一年，租金三个月为一次，每一期缴纳55000元，刘光镇从2020年2月20日开始至今未支付房租，徐佛福多次催缴，但刘光镇均予拒绝，故徐佛福诉至法院，请求判如所请。刘光镇辩称，1、刘光镇于2020年4月3日将涉案商铺全部交还给徐佛福，故2020年4月3日后无产生租金，徐佛福要求刘光镇支付2020年4月3日之后至今的租金无事实依据；2、刘光镇涉租期限2020年2月19日至同年4月3日，该期间处于全国疫情严重期间，属于不可抗因素造成的未能交租期限，刘光镇未有违约。故徐佛福要求刘光镇赔偿经济损失无事实法律依据。刘光镇认为徐佛福至今未能提供其有对涉案商铺有转租权的证明，也无提供涉案铺位的合法报建手续或权属证明，故涉案合同无效。依法徐佛福应该将保证金退还给刘光镇。刘光镇向本院提出反诉请求：1.确认徐佛福与刘光镇于2018年11月17日签订的《租赁合同》于2020年4月3日解除；2.徐佛福向刘光镇返还租赁合同保证金55500元；3.徐佛福向刘光镇返还2020年1月25日至同年2月19日期间的租金15813.70元。以上合计71313.7元。诉讼过程中，刘光镇变更其诉讼请求1为确认徐佛福与刘光镇于2018年11月17日签订的租赁合同无效。事实和理由：因经营需要，刘光镇于2018年11月17日与徐佛福就承租中山市房屋相关事宜展开协商，并签订《租赁合同》。该《租赁合同》约定：乙方（刘光镇）愿意租用上述房屋一楼后段整间20个砖到21个砖中间装灯和四楼整间做新中式灯使用，租赁期限自2019年2月20日起至2021年12月30日止；年租金222000元，每年分四期缴房租，每一期缴纳55500元，乙方向甲方缴纳保证金55500元，租赁期间，如遇人力不可抗拒的自然灾害所造成的损失，由甲、乙双方按各自承担自己的财产损失进行处理；合同同时还约定了其他事项。合同签订后，刘光镇于2018年11月17日当天向徐佛福支付租赁保证金55500元，徐佛福出具收据。依照租赁合同约定，刘光镇于2019年2月20日起承租涉案房屋开始经营。2020年2月份，受新冠肺炎病毒疫情影响，古镇全镇的工厂、门店未能复工复产，刘光镇无法开展灯具销售业务，遭受严重亏损。刘光镇遂与徐佛福协商退租事宜，双方已协商一致决定解除合同，徐佛福更于同年3月30日催促刘光镇尽快搬走灯具等设施。解除合同前，刘光镇已缴纳至2020年2月19日止的租金。自2020年2月20日至同年4月3日双方正式解除租赁合同之间，刘光镇完全无法在租赁场地上开展任何销售业务。刘光镇认为，刘光镇已经依照《租赁合同》要求缴纳租金、履行承租方所有义务。另疫情属于不可抗力，按照合同及法律规定，均应免租或减半收取租金，但徐佛福却全额收取租金，双方协商一致解除合同过后，徐佛福未按照约定向刘光镇返还保证金，其行为严重损害刘光镇的合法权益，故刘光镇特诉至法院，请求判如所请。徐佛福针对反诉辩称，1、徐佛福与刘光镇签订的租赁合同合法有效，双方必须按照合同约定的权利义务履行，到目前为止租赁合同至今无解除，徐佛福是从原房东苏锦信承租过来，徐佛福有权将该商铺租给刘光镇；2、从徐佛福与刘光镇的微信聊天内容可以证明刘光镇曾2020年4月初单方提出不租，但徐佛福不同意，徐佛福一直不断向刘光镇追讨支付所拖欠租金，到目前为止刘光镇还无支付所拖欠的租金。3、根据双方签订的租赁合同约定第3条、第6条刘光镇逾期支付租金及单方提出不租已经构成根本违约，徐佛福有权没收保证金55500元，刘光镇无权要求返还保证金55500元。刘光镇的第三项诉讼请求要求返还2020年1月25日至2月19日已经交付的租金，没有事实与法律依据。因为刘光镇在租赁期限内正常使用商铺，必须缴纳租金。更不能以所谓的疫情为理由要求返还租金。我国法律没有明确规定疫情期间属于不可抗力因素，也没有规定减租或免租，所以刘光镇反诉请求无事实、法律依据。本院经审理认定事实如下：案涉房屋位于中山市，产权人为苏锦信，已办理规划报建手续。苏锦信将案涉房屋出租给徐佛福，并同意其转租分租给其他人使用。2018年11月17日，徐佛福（甲方）与刘光镇（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落在中山市的房屋分租给乙方，房屋面积约220平方米，乙方租用一楼后段整间20个砖到21个砖中间装灯和四楼整间做新中式灯使用；租赁期限自2019年2月20日起至2021年12月30日止；房屋租金每年222000元，租金每年分四次缴纳，租金为三个月为一次，每一期缴纳55500元，每一期20日准时缴房租；租赁保证金55500元；乙方逾期3天未缴清租金作为自动终止租赁合同，甲方收回房屋，同时甲方不补偿乙方的一切费用和不退还保证金55500元，同时乙方需赔偿甲方的所有损失；租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，甲房应赔偿乙方全部的经济损失，如乙方提前退租而违约甲方终止双方签订的租赁合同、收回房屋使用权、不退还保证金且乙方应赔偿甲方的经济损失。合同签订当日，刘光镇向徐佛福缴纳门市押金55500元。其后刘光镇按时缴纳租金至2020年2月19日。徐佛福及刘光镇均确认刘光镇租赁的一楼实际面积为50平方米左右，四楼实际面积为170平方米左右；双方除本案租赁关系外，刘光镇还租赁徐佛福案涉租赁物1楼的前部分。刘光镇称其与徐佛福于2020年4月3日协商一致解除租赁合同，其使用案涉租赁物至2020年4月2日，并于2020年4月3日交还案涉租赁物给徐佛福。刘光镇对其主张提交微信聊天记录、视频并申请证人刘某及唐某出庭作证拟予证实。徐佛福对微信聊天记录真实性确认，对证人证言真实性不确认，且不予确认刘光镇的主张，称双方未解除合同，刘光镇于2020年9月9日才搬走。微信聊天记录显示2020年3月23日徐佛福称“刘总：门市的营业员还没有过来上班吗，我们门市他们都来了”，刘光镇回复“我都说了没钱付”，徐佛福回复“怎么会呢？”“现在有客户过来了”。2020年3月28日，徐佛福称“刘总：房租麻烦你安排一下！”，刘光镇回复“我不要了老板，实在扛不住”，徐佛福回复“再说你这边不要的话，楼上要重新装修，要时间和钱”“没钱可以迟一点给，只要没有租出去，房租还是要你负责，有合同的”，刘光镇回复“我有押金在你那里呀”，徐福佛回复“押金是押金，只要合同没有到期，门市没有租出去，房租都是你负责，我希望你做下去”。2020年3月31日，徐佛福称“刘总：你楼上剩下的东西要不要了，我明天要叫人把墙拆了”，刘光镇回复“要”，徐佛福称“那就明天去拿走”。2020年4月1日，徐佛福称“刘总：东西拆完了吗”，刘光镇回复“没呢，明天去拉”，徐佛福回复“拆掉所有的墙包运走是1800元，是你叫人来拆还是我叫人去拆”，刘光镇未予回复。2020年4月3日，徐佛福称“楼上墙壁要重新装电和天花要改线和分表，一共4600元”并发送租金、拆墙及重装电的费用清单给刘光镇，刘光镇回复“我给你可以但一楼我要用”，徐佛福回复“刘总，你那个要用的话你就一起用嘛，现在的话反正也还没租出去，你要用的话反正跟楼上一起用好吧，你看一下，你搬走了，我损失这么多钱呢，是不是我没租出去一个月我损失多少钱”，刘光镇回复“我一楼4万一次性给你的”，徐佛福回复“是你自己说不租了，要租和四楼一起租，反正合同也没到期，如果一楼你要用也可以，但是之前签的合同，还没租出去你要付房租，等租出去了就不用，你也可以转租，你先把自己房租付了，租出去退钱给你”。2020年4月8日，徐佛福称“你那个灯全部拆完了啊，上面那个开关什么全部拆了，还有那个灯也全部拆完了啊”，刘光镇回复“我早说过我不要了”。证人刘某到庭陈述称：其与刘光镇系朋友关系，刘光镇对其称自己要撤场，房东要重新装修，故要求其帮忙拆样板，其于2020年4月1日帮刘光镇在古镇南威附近拆样板，其不清楚要拆的门市的名称，也不记得是去几楼拆的，只记得要上电梯，当时其与刘光镇的员工及其他朋友一起在拆，因为拆下的样板不要钱，刚好朋友家里装修，其就拍摄一段视频询问朋友要不要，当时刘光镇要求4月3日前将样板拆完，其仅去了一天，其走的时候还未全部拆完，但还有其他人继续在拆。证人刘某当庭向本院出示其微信聊天记录中拍摄的视频，该视频与刘光镇提交的视频内容一致，反映2020年4月1日刘某在拆除灯具，商铺内有部分吸顶灯。证人唐某到庭陈述：其曾是刘光镇开设工厂的员工，因个人原因于2020年7月份离职；刘光镇共有两个门市，一个在华星广场、一个在星际广场；2020年3月30日，刘光镇叫其去星际广场的门市把灯都拆下来拉回厂里去；其并不清楚具体门市地址，当时是晚上司机拉其过去的，只知道是在南威酒店附近一个叫星际广场的地方；当时有七八个人一起去，有部分人负责拆1楼有部分人负责拆4楼，其参与了1楼和4楼的拆除，拆下来就拉走，拉了很多车；其只是3月30日去过一次，那天1楼、4楼大部分都拆完了，还有一些吸顶灯没有拆走，第二天还有别人去拆，但其没有去了，其不清楚刘光镇具体何时拆完。徐佛福称其在2020年3月28日的微信聊天记录中说“只要没有租出去房租还是要你负责”是因为刘光镇之前说他不租了，其就与刘光镇说若刘光镇不租就要刘光镇转租出去，没转租出去之前房租都是要刘光镇负责。另查明，2020年1月23日晚广东省人民政府就新型冠状病毒感染的肺炎疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应，此后，政府就疫情采取一系列疫情防控措施。2020年2月24日，广东省将新冠肺炎疫情防控应急响应调整为二级响应。2020年2月22日，中山市古镇镇人民政府出台“助力企业复工复产十条”，要求古镇内各大灯饰综合卖场、灯饰配件市场等在2月24日全面复工，引导个体工商户2月23日全面复工。以上事实有苏锦信用地规划图、古一村委会的证明、古一村委会和古镇建设管理所的证明、古镇规划所和古镇建设管理所的证明、古一村委会和古镇建设管理所的证明、竣工验收证明、《租赁合同》（苏锦信与徐佛福签订）、确认书、《租赁合同》（徐佛福与刘光镇签订）、微信聊天记录截图、证人刘某及唐某的证言、徐佛福和刘光镇的陈述为证，本院予以认定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案于2020年8月26日立案，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条的规定，本案应适用民法典施行前的相关法律规定。刘光镇主张案涉房屋无合法报建手续且未取得业主同意进行转租，故案涉《租赁合同》无效。但上述已查明案涉房屋已办理报建手续，案涉房屋所有权人苏锦信已同意徐佛福转租，徐佛福与刘光镇签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律或行政法规的强制性或禁止性规定，合法有效，故对刘光镇诉求确认《租赁合同》无效，本院不予支持。刘光镇称双方于2020年4月3日协商一致解除《租赁合同》，其使用案涉租赁物至2020年4月2日，并于2020年4月3日交还案涉租赁物给徐佛福。根据刘光镇提交的微信聊天记录中的内容“2020年3月28日徐佛福说‘只要没有租出去房租还是要你负责’、2020年4月1日徐佛福说‘拆掉所有的墙包运走是1800、是你叫人来拆还是我叫人去拆？’、2020年4月3日徐佛福说‘楼上隔壁要重装电和天花要改线和分表，一共4600元’、‘是你自己说不租了，要租和四楼一起租，反正合同也没到期，如果一楼你要用也可以，但是之前签的合同，还没租出去你要付房租，等租出去了就不用，你也可以转租’、‘你先把房租付了，租出去退钱给你’并向刘光镇发送缴纳租金及拆墙、重装电和天花的费用单”可知徐佛福自始至终并未同意解除合同，其本意是帮刘光镇将案涉租赁物转租，转租出去后才由新承租人缴纳租金、双方才终止合同，其拆墙及重装电和天花的本意也是为了帮刘光镇将涉案租赁物转租出去而代为处理的事项，故对刘光镇所称双方协商一致于2020年4月3日解除合同，本院不予采信。刘光镇主张其使用案涉租赁物至2020年4月2日，于2020年4月3日已将案涉租赁物返还给徐佛福，但证人刘某、唐某的证言及视频仅能证明2020年3月30日至同年4月1日期间刘光镇安排人手在拆除商铺内的样板灯，两名证人均称其走时案涉商铺内仍有人继续在拆除、仍有物品未搬离，故证人证言及视频不能证实刘光镇何时搬离案涉租赁物。微信聊天记录中显示徐佛福于2020年4月8日发送微信“你那个灯全部拆完了啊，上面那个开关什么全部拆了，还有那个灯也全部拆完了啊”，故本院认定刘光镇于2020年4月8日搬离案涉租赁物，徐佛福于2020年4月8日实际控制案涉租赁物。刘光镇于2020年3月28日明确表示“我不要了老板，实在扛不住”，于2020年4月8日搬走后再次明确表示“我早说过我不要了”，故本院认定案涉租赁合同于2020年4月8日因刘光镇违约提前退租而终止。徐佛福有权依据租赁合同的约定没收租赁保证金，故本院对刘光镇诉求徐佛福返还其租赁保证金本院不予支持。上述已认定徐佛福于2020年4月8日已实际控制案涉租赁物，刘光镇已支付租金至2020年2月19日，故对徐佛福诉求刘光镇支付其2020年2月20日至同年4月8日止的租金，本院予以支持，对徐佛福诉求刘光镇支付2020年4月9日起至2020年8月26日止的租金，本院不予支持。刘光镇称新冠肺炎疫情属于不可抗力，徐佛福应返还2020年1月25日至同年2月19日期间的租金，应免收或减半收取2020年2月20日至同年4月3日期间的租金。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。2020年1月爆发的新冠肺炎疫情属于不可抗力。但刘光镇未提交证据证实不可抗力对其造成的影响。众所周知，2020年1月23日晚广东省就新冠肺炎疫情影响启动重大公共卫生事件一级响应，2020年2月22日，中山市古镇镇人民政府出台“助力企业复工复产十条”，要求古镇内各大灯饰综合卖场、灯饰配件市场等在2月24日全面复工，引导个体工商户2月23日全面复工。即因新冠肺炎疫情影响，政府采取防控措施导致案涉租赁物无法正常使用的期间为2020年1月24日至同年2月22日，故徐佛福应就该期间的租金予以减免。减免后，刘光镇仍应支付徐佛福2020年2月23日起至2020年4月8日止的租金28366.67元（55500元÷90天×46天）。鉴此，对徐佛福诉求刘光镇支付其租金28366.67元予以支持，超出部分，本院不予支持。刘光镇已支付2020年1月25日至同年2月19日期间的租金16033.33元（55500元÷90天×26天），故对刘光镇诉求徐佛福返还其2020年1月25日至同年2月19日期间的租金15813.7元本院予以支持。关于徐佛福诉求刘光镇赔偿其损失，上述已认定徐佛福不予返还刘光镇的租赁保证金，已足以弥补徐佛福的损失，故对徐佛福主张的其他损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，判决如下：一、被告（反诉原告）刘光镇于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）徐佛福支付租金28366.67元；二、原告（反诉被告）徐佛福于本判决生效之日起三日内向被告（反诉原告）刘光镇返还2020年1月25日至同年2月19日止的租金15813.7元；三、驳回原告（反诉被告）徐佛福的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）刘光镇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4694元，由原告徐佛福负担4105元，被告刘光镇负担589元(该款原告徐佛福已向本院预交，由被告刘光镇于履行中迳付给原告徐佛福，本院不另收退)。反诉案件受理费792元，由原告徐佛福负担176元（该款被告刘光镇已向本院预交，由原告徐佛福于履行中迳付给被告刘光镇，本院不另收退），由被告刘光镇负担616元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  郭晓琳审判员  陈玉珍审判员  朱 鹏二〇二一年八月十一日书记员  苏洁萍