陕西省延安市宝塔区人民法院民事判决书 （2020）陕0602民初6343号 原告（反诉被告）：延安市海航工贸有限公司，地址：延安市宝塔区XX镇XX村XX沟XX沟西西市。统一社会信用代码：91610600552175423D。法定代表人：陈延平，系该公司经理。委托代理人：石建发，男，汉族，陕西省宜川县人，高中文化，延安市海航工贸有限公司员工，现住延安市宝塔区，公民身份号码：61063XXXX408062676。委托代理人：张东亚，陕西嘉岭律师事务所律师。被告（反诉原告）：延安天正博世汽车服务有限公司，地址：延安市宝塔区。统一社会信用代码：91610600667957185Q。法定代表人：康仲清，系该公司总经理。委托代理人：霍小静，陕西尚厚律师事务所律师。原告（反诉被告）延安市海航工贸有限公司（海航工贸公司）诉被告（反诉原告）延安天正博世汽车服务有限公司（天正博世公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法作出（2020）陕0602民初211号民事判决书，宣判后，原、被告均不服提出上诉。2020年9月8日延安市中级人民法院作出（2020）陕06民终966号民事裁定书，裁定撤销我院（2020）陕0602民初211号民事判决，发回我院重新审理。据此本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告海航工贸有限公司委托代理人石建发、张东亚，被告天正博世公司委托代理人霍小静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告2016年9月16日至2018年11月27日的房屋租金611937.7元；2、判令被告支付拖欠房租金额10%的违约金61193.7元；3、本案诉讼费用及其他费用由被告承担。事实及理由：2005年，原告与延安市宝塔区XX乡XX村委会（以下简称北关村）达成联合建房协议，约定由北关村提供建设用地，原告出资修建；房屋建成后，所有房屋由原告承包租赁，租赁期限：2008年1月1日至2027年12月18日。2007年8月23日，北关村与被告签订了《房屋租赁合同》约定：XX村XX市场XX区XX层XX间、二层13间、B区一层房屋4间用于经营小汽车维修；租赁期限自2008年1月1日至2022年12月31日（2008年-2010年月租金37800元，自第4年起房屋租金涨幅按三年一个阶段，与市场其他各租赁户价格一致）。合同签订后，经双方协商被告于2013年、2015年向原告退回部分房屋不再进行承租，现有一层房屋6间，面积为762平方米（12-17号），二层房屋10间，面积280平方米（17-25号），共计252平方米。承租期间，被告于2016年后半年起无故拖欠原告房租、水、电费用，经原告多次催要，被告仍未缴纳。根据原、被告合同第十六条规定：“有下列情形之一的，原告有解除合同，1、被告拖欠租金或不按时交付租金累计费用达一个月者；2、被告拖欠各项费用（如水费、电费、暖气费、卫生费、物业费等）累计达2000元以上者…。第十条违约责任第2项：”被告未按时租金及其所需产生的费用，除应及时如数补缴外，被告还需向原告每日支付拖欠租金费用总额10%的滞纳金”。2018年4月12日，北关村委会出具证明，可证明将案涉房屋的租赁权转让于原告，并载明原告有权向承租方收取租金、水、电费用及其它费用，故成诉。被告（反诉原告）辩称，一、原告主张房租租赁费的计算依据错误。（一）计算面积错误。被告实际租赁原告一楼房屋面积为742㎡并非原告主张的762㎡（6间）。请求已实际丈量一楼房屋面积为准。（二）租赁费计算时间错误。原告所述“被告自2016年后半年开始，无故拖欠房租及水、电费”，并从2016年10月12日起主张房屋租赁费错误。事实上，自2016年10月12日起至2017年3月23日期间被告先后十次向原告支付租赁费共计13.5万元。二、原告关于的违约主张错误。（一）本案被告不存在违约，系原告违约在先。本案事实如下： 2007年8月23日原被告签定《房屋租赁合同》约定租赁期限自2008年1月1日至2020年12月31日时止。自合同订立以来，被告积极履行缴纳房租的主要合同义务，然2017年3月被告无意发现原告连续数月以少抄上月电表底数方式多收被告电费，方才翻看之前缴费缴纳凭据，惊讶的发现自订立合同以来原告几乎每月都会以上述方式多收被告200度-500度不等的电费，仅2014年至2017年3月期间有据可查的电费缴纳凭证就累计达7842.8元（5602度×1.4元），加上被告丢失的票据，原告虚增电费事实上远不止该数字。在此情况下被告主动找原告寻求合理解决方式，原告态度傲慢，声称他们就这么个收法。后原告干脆直接停电，造成被告偌大修理厂立即瘫痪，无法运转也无力支付仍产生的各项开支，只得贱卖当初数百万元购置的设备。（二）现被告同意解除合同，但解除日及房屋租赁费都应按停电导致合同根本目的不能实现的2017年4月计算，且原告应承担被告无法经营损失。《房屋租赁合同》系双方都举证的证据，根据第十八条约定“违约责任4乙方在房屋租赁期内，如甲方发现乙方有偷电、偷水不良行为时，第一次甲方有权处罚2000元及停电处理，第二次甲方除处罚5000元处理外，可单方终止合同，由此引起的一切损失均由乙方自行承担”。本案中《房屋租赁合同》系原告制定，原本意在约束被告，然根据《民法通则》第三条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则”，该条款同样应当约束原告。即根据权利义务对等原则，原告若存在偷电、偷水等不良行为时，被告不仅可对其处罚5000元，同样可据此单方终止合同。本案被告举证的电费通知单凭证，完全可证实原告常年存在偷电行为。因合同约定被告为开修理厂而承租，原告明知修理厂的性质决定了其一旦停电则意味着停业，仍在己方已明显有错在先的情况下，仍于2017年4月单方停止被告经营用电，致使房屋租赁合同的合同目的不能实现，并在停电后拒绝与被告解决相关事宜。故根据公平原则，本案租赁合同解除日应当为2017年4月，房屋租赁费应当计算至该日为止。（三）若贵院认为房屋租赁费应当计算至交钥匙时止，则自原告停电之日至交钥匙期间的房屋租赁费应该根据过错原则按原告负主要责任比例分摊。理由如下：第一、原告无停电的权利。原告与被告之间仅存在房屋租赁关系，双方无供电合同法律关系，原告仅是代供电部门收取电费，故无论租赁合同是否有约定，原告都无权擅自停电。第二、原告主观明知停电将造成被告不能经营。租赁合同约定被告为开修理厂而承租，原告明知修理厂的性质决定了其一旦停电则意味着停业，仍在己方已存在过错的情况下，不积极采取措施，在未穷尽其他方式的情况下，直接采取断电这一暴力手段导致合同无法继续履行，双方的损失进一步扩大。第三、停电后被告未搬离原因在于仍为合同继续履行做努力。被告仅设备投资就高达数百万元，更不要提停业损失，自然不希望合同至此结束。故在原告无理停电后，被告仍抱有继续履行合同的意愿，期间仍多次与其沟通，但原告基于自身优势地位，态度傲慢拒绝沟通，导致双方损失持续扩大。第四、原告的停电行为导致被告无法经营、原告数百万元购置的维修设备被迫贱卖，各项损失惨重。原告停电后被告仍抱有继续履行合同的希望并为之努力，故工人工资等成本损失仍在继续。事实上，被告的各项损失远远大于原告所谓房屋租赁费损失。三、租赁合同中未约定违约金，原告主张10%的违约金无合同及法律依据。房屋租赁合同中仅约定了滞纳金未约定违约金，然滞纳金系由国家行政管理部门依法向行政管理相对人采取的一种惩罚性措施，具有国家强制性，发生在不平等的行政关系主体之间，故原告无权主张滞纳金，同时又因合同未约定违约金，故原告主张10%的违约金亦无任何依据，应驳回其诉请。本案的基本逻辑为：被告无意发现原告常年存在偷电行为，与其理论解决方式→原告态度傲慢不予解决→被告无奈，遂不再缴纳相关费用→原告直接停电导致合同无法履行，停电后仍拒绝沟通解决→被告彻底无法经营，被迫贱卖百万元设备。综上可见，本案真正违约的一方是原告，其在常年偷电的行为被发现后仍拒绝解决自己的错误，反而直接停电导致合同无法履行，之后又以懈怠不作为的方式使双方损失持续扩大，故原告应当自担停电后的房屋租赁费损失，并赔偿被告各项损失。若贵院认为房屋租赁费（占有使用费）应当计算至交钥匙时为止，则此期间的房屋租赁费应当结合上述事实，依据过错原则和公平原则按原告负主要责任比例认定。被告（反诉原告）提起反诉，请求：1、请求判令反诉被告退还多收取的电费暂定7842.8元(最终以核实的实际票据为准)；2、请求判令反诉被告承担因停电造成反诉原告的损失(以鉴定结论为准);3、请求判令反诉被告承担本案诉讼费、鉴定费等费用。事实与理由：2007年8月23日反诉原被告签定《房屋租赁合同》约定租赁期限自2008年1月1日至2022年12月31日时止，反诉原告承租房屋用以经营汽车修理厂。自合同订立以来，反诉原告积极履行合同义务，然2017年3月无意中发现反诉被告连续数月以少抄上月电表底数的方式多收电费，随即翻看之前缴费缴纳凭据发现，反诉被告自租赁合同订立后常年以上述方式每月多收取200度-500度不等电费，仅2014年至2017年3月期间有据可查的电费缴纳凭证累计达7842.8元(5602度×1.4元)，加上丢失的缴费票据，反诉被告多收取的电费远远不止该数字。在此情况下反诉原告主动找到反诉被告寻求合理解决方式，但其态度极为傲慢，称他们就这么个收法。双方矛盾由此被彻底激化后，反诉被告干脆直接停电，造成反诉原告大的修理厂立即瘫痪，无法运营及支付仍产生的各项开支，只得贱卖数百万元设备，被迫结束经营。综上，反诉原告认为反诉被告常年惯性偷电(每月虚增电费)在被发现后不仅不妥善解决，反而在己方有明显错过的情况下采取停电的极端处理方式，致使反诉原告租赁其房屋经营汽车维修的同目的不能实现。故反诉被告除应当退还多年间多收取的电费外，还应当承担因此给反诉原告造成的巨额损失(无法经营致数百万元设备贱卖损失及营业损失)。为维护自身合法权益，反诉原告特依据相关法律规定提出反诉，望判如所请!根据当事人陈述和经审查确认的证据本院认定事实如下：2007年8月23日，宝塔区XX乡XX村XX组与被告天正博世公司就位于XX村XX市场房屋租赁事宜，双方签订了《房屋租赁合同》，约定：“租赁期限：2008年1月1日至2022年12月31日止，计15年（分五个阶段分别执行，每三年为一个阶段）；租赁地址：A区一层10间（A13-A20）B区一层4间（B16-B19）A区二层13间，合计一层14间，二层13间，累计面积为2144㎡，前三年按2100㎡，每平米按18元收取租金，三年后按2144㎡收取租金；租赁费用：2008、2009、2010年，每月租金37800元整，每年租赁费用为453600元整，自第四年起，房屋租金涨幅按三年为一个阶段，房屋租赁费用与市场其他各租赁房价格一致；付款方式：前一阶段（三年）按季度交付，限2007年12月25日前，交清2008年第一季度租赁费用。2008年3月底之前交付第二季度租金，以此类推，满三年后按每半年一收，即2010年12月底前交付清2011年前半年房屋租赁费用，2011年6月底前交清后半年的全额租赁费用，以此类推，收取价格随当年市场现价，同各入住户价格一致；被告租赁区域二楼办公用面积三年内安320㎡，每平米18元执行，三年后办公面积按364㎡执行，执行价格按当时市场价格执行（价格同市场各经营户一致）；租赁期间因被告生产需要所产生的各项费用由被告自已承担（如水、电、暖气、卫生及物业管理等）被告应于约定时间（通知）五日内交付宝塔区XX乡XX村XX组，逾期未交清，否则宝塔区XX乡XX村XX组将按被告所欠全部费用每日加收5%的滞纳金；被告应按约定交付房屋租金及水、电、暖等各项费用，否则宝塔区XX乡XX村XX组有权停止被告的用水、用电、因此所造成的损失由被告全部承租；租赁厂区内的公用卫生间水费、电费、走道电灯、厂区照明、卫生清运及物业管理费用由市场各经营户集体每月分摊；被告未按时交付租金及其所需产生的费用，除应及时如数补缴外，被告还需向宝塔区XX乡XX村XX组每日支付所欠租赁费用总额10%的滞纳金。2018年4月12日延安市宝塔区凤凰山街道北关村民委员会出具证明，载明：“因延安市宝塔区XX乡XX村XX会所在的宝塔区XX乡XX村XX组与原告海航工贸公司联合建房，并于2005年达成协议，由本村提供位于西市XX沟洞口以北西市两侧的集体建设用地，海航工贸公司全额垫资修建。房屋建成后，所有房屋由海航工贸公司承包租赁，租赁期间20年（2008年1月1日至2027年12月18日），并具有独立的经营收益权。对于以本村名义2008年1月1日与延安天正博世汽车服务公司签订的《房屋租赁合同》，本村无条件同意将租赁权全部转让于海航工贸公司，有权向承租方收取租金、水、电、暖及其他费用，也可直接通过诉讼方式向承租方主张权利，本村保证不再向海航工贸有限公司主张任何权利”。被告签订上述租赁合同后，一直向原告支付租赁费及其它费用。被告共租赁房屋面积2144㎡（上下共计27间），2013年至2015年期间被告退还原告部分房屋，2016年后，被告共承租一楼房屋面积760.2㎡（6间）、租赁费为每平方米25元计算，二楼房屋面积280㎡（9间）、租赁费为每平方米18元计算。被告给原告支付上述房屋租赁费至2016年10月止。2017年3月13日、3月23日被告共向原告支付房屋租赁费40000元后再未支付。2017年期间，原告开始对被告承租的房屋进行断电后再未供电。被告于2018年年底将所承租的房屋钥匙交付于原告。现被告未足额支付房屋租赁费，故成诉。另查明：XX房XX村XX市场于2005年8月8日取得了中华人民共和国建设工程规划许可证编号（2005）第49号。经现场勘查，涉案租赁房屋一楼六间的面积为760.2平方米。再查明，庭审中，从被告提供的缴纳水电费票据计算，被告租赁房屋期间，原告共多收被告电费7282.8元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，被告天正博世公司虽与宝塔区XX乡XX村XX组签订了《房屋租赁合同》，但延安市宝塔区凤凰山街道北关村民委员会出具证明载明：“对于以本村名义2008年1月1日与延安天正博世汽车服务公司签订的《房屋租赁合同》，本村无条件同意将租赁权全部转让于海航工贸公司，有权向承租方收取租金、水、电、暖及其他费用，也可直接通过诉讼方式向承租方主张权利，本村保证不再向海航工贸有限公司主张任何权利”，且原告在签订上述租赁合同后均向被告支付房屋租赁费，故原、被告形成了事实中的房屋租赁合同法律关系，合同内容系真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合同合法、有效，依法成立。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自已的义务。据此，被告天正博世公司未依约足额向原告海航工贸公司支付房屋租赁费，被告的行为已构成违约，被告应当按照实际使用房屋的时间向原告支付房屋租赁费，使用截止时间应以被告交付原告钥匙时间为准，根据原、被告各自陈述交收钥匙的时间，应以原告主张的2018年11月27日为准，较为合理，故被告应从2016年10月10日起支付原告房屋租赁费至2018年11月27日止，租金按照合同约定的为准，但应扣除被告已付的40000元。原告主张，被告支付的40000元租赁费属其支付拖欠2016年10月之前的费用，因原告未提供相关证据证明，故原告主张的理由，本院依法不能采信。根据有效证据，被告欠付原告上述房屋租赁费具体数额如下：一楼房屋租赁费485894.5元【（760.2㎡×25元×25个月）＋（760.2㎡×25元÷30天×17天）】，二楼房屋租赁费128856【（280㎡×18元×25个月）＋（280㎡×18元÷30天×17天）】，以上合计614750.5元，扣除已付40000元，被告实际欠付原告房屋租赁费574750.5元。原告诉请10%和违约金，因双方签订的合同未约定违约金，被告辩称，其不足额支付租赁费是因为原告多收电费，未解决。经查，原告确实有多收取电费的现象，有违约行为，故其诉请的违约金，本院依法不予支持。被告反诉称，在其租赁房屋期间原告多收其电费，应当予以返还，经查，被告租赁期间原告共多收被告电费7282.8元，依据法律规定，多收部分原告应当返还；被告反诉要求原告赔偿因停电造成的损失，但未提供证据证明损失的具体数额，也未提供证据证明该损失原告有赔偿责任，故该反诉请求本院依法不予支持。综上，依照《民法典》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）延安天正博世汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告（反诉被告）延安市海航工贸有限公司房屋租赁费574750.5元；二、原告（反诉被告）延安市海航工贸有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还被告（反诉原告）延安天正博世汽车服务有限公司多收取的电费7282.8元；以上两项相互折抵，实际由被告（反诉原告）延安天正博世汽车服务有限公司；支付原告（反诉被告）延安市海航工贸有限公司567467.7元。三、驳回原告（反诉被告）延安市海航工贸有限公司的其它诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）延安天正博世汽车服务有限公司其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10531元，原告（反诉被告）延安市海航工贸有限公司已预交，实际由被告（反诉原告）延安天正博世汽车服务有限公司负担8846元，原告（反诉被告）延安市海航工贸有限公司负担1685元。反诉费225元，被告（反诉原告）延安天正博世汽车服务有限公司已预交，实际由原告（反诉被告）延安市海航工贸有限公司负担225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。 审  判  长   李小莉审  判  员   李惠蓉人民陪审员   刘桂梅 二O二一年八月二十三日 书 记 员  蔡  苑 1