贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终4211号上诉人（原审被告）：贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司，住所地贵州省贵安新区白马大道碧桂园贵安1号商业街6号楼2楼12号。法定代表人：欧阳腾平，该公司总经理。委托诉讼代理人：何光龙，贵州瀛黔（贵安新区）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孟亚玲，女，1981年5月7日出生，苗族，住贵州省石阡县。上诉人贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房开公司）因与被上诉人孟亚玲商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初1207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。碧桂园房开公司上诉请求：一、依法撤销原判，改判或驳回被上诉人的诉讼请求起诉；二、一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为被上诉人的解除权已经过了合同约定的30日行使期限，合同不应解除，案涉房屋实现合同目的已具备，可继续履行合同，应驳回被上诉人在原审中的全部诉请；若二审法院判决解除合同，违约金的承担方式应根据合同的约定处理，应驳回原审法院按照中国人民银行同期贷款利率标准和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算违约金的判决，同时也应驳回被上诉人要求退还房屋维修基金、预告登记之费用的诉请。孟亚玲辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。孟亚玲向一审法院起诉请求：1、解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款1264138元及维修基金12641元；3、被告支付原告已付款15%的违约金189620.7元；4、被告支付原告从2017年7月22日起以原告全部已付款为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至返还购房款止的利息；5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年7月22日，原告孟亚玲与被告碧桂园房开公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为ＢＧＹＧＡ-ＸＹＷ-17Ｈ-ＤＳ-109）及补充协议。该合同主要约定：一、孟亚玲向碧桂园房开公司购买其开发的位于贵安新区，建筑面积66.12平方米，房屋总价款1264138元，在2017年7月22日之前分期支付；二、买受人逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行；三、出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；四、逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同附件十二补充协议第六条“关于逾期交付责任”部分约定，逾期交房超过90日之后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起30日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起30日内退还已付房款，并按买受人已付房款的15%向买受人支付违约金。第十七条“关于合同解除”部分约定“买卖双方行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算），另有约定的除外。”原被告双方在补充协议中约定了各自的通讯送达地址。合同签订后，原告按约定向被告分期支付了全部房款1264138元，并支付了维修基金12641元，并已办理了商品房预售合同备案登记手续，备案登记号为：Y00010434。截至2019年6月30日房屋交付期限届满时及其之后的90天内，被告未能向原告交付房屋，截至本案诉讼时亦未取得房屋验收合格备案手续。2019年9月27日，贵州贵安新区管理委员会规划建设局向被告发出通知，以被告开发的碧桂园贵安1号二期星月湾项目未完成竣工验收等手续，不具备交房条件为由，要求被告停止向买受人交房。2019年10月20日，原告按照买卖合同上所载明的被告通讯地址，向被告邮寄了退房通知书，要求被告退还房款，并支付房款15%的违约金，邮寄显示由代佳在2019年10月22日签收。一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务，不履行或履行不符合约定的，应当按照合同约定或法律规定承担违约责任。本案中，原告按约定向被告支付全额房款，已经履行了房款支付义务，但被告并未在合同约定的期限内交付符合合同约定条件的房屋，截至本案诉讼时亦未取得房屋验收备案手续，属于逾期交房的违约行为，被告对此应承担逾期交房的违约责任，原告据此提出解除合同的请求。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，原被告双方在《商品房买卖合同》及补充协议中约定“逾期交房超过90日之后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起30日内书面通知出卖人”。双方约定的交房日为2019年6月30日，原告已在2019年10月22日，通过邮寄方式向被告发出了《退房通知书》，通知被告要求解除合同，原告向被告主张解除合同的时间在合同约定的解除权行使期限内。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，故原被告双方签订的商品房买卖合同已于2019年10月22日解除。关于被告辩称没有收到解除合同通知的意见，与一审法院查明的事实不符，一审法院不予采纳。关于合同解除后的法律后果，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，被告需将向原告收取的房款等费用返还给原告，并按约定承担违约责任。按照协议约定，被告应在收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，故被告应向原告退还已付房款1264138元。原告交纳的房屋维修基金12641元系由被告收取，应由被告向原告进行返还。若被告收取的维修基金确已交给第三方，被告在向原告退还该房屋维修基金后，可向收取该费用的第三方申请退还。故对被告辩称不退还房屋维修基金的意见，一审法院不予采纳。关于原告主张的违约金，因被告不能按期交房的违约行为致使合同解除，必然给原告造成资金占用的利息损失和若合同正常履行的预期利益等损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”和第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，因被告未按约履行合同义务，即应按合同约定的标准履行违约金赔付责任，即1264138元×15%=189620.7元。关于被告辩称违约金过高的意见。该合同系被告提供的标准式合同，违约金标准也是由被告拟定，该标准与原告逾期付款的违约责任对等，不存在有失公允的情况，故综合合同的履行情况、原告的资金占用损失和预期利益损失、被告违约的过错程度及占用资金的时间等因素，并根据公平原则和诚实信用原则考量，该违约金标准并不畸高，故对被告的该辩称意见，一审法院不予采纳。因此，原告要求被告按照已付房款的15%的标准赔偿违约金的请求，符合双方的约定，且不违反法律规定，一审法院予以支持。关于原告主张被告赔偿资金占用利息的请求。在合同解除前的利息损失，因前述判决的违约金已足矣弥补该损失，故在支付违约金的情况下，不应再重复计算合同解除前的利息损失。但本案中，合同约定被告应当在收到解除合同通知之日起30日内向原告退还房款，但被告并未按照该约定向原告退款，其继续占用原告房款的行为，不符合诚实信用原则的要求，也必然给原告造成使用该资金进行其他经济活动可能取得的收益损失，故一审法院判令被告从2019年11月22日起，以已付购房款为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，向原告支付逾期退款利息。为避免该逾期退款资金占用利息和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定的迟延履行期间的债务利息重复计算，故本院确定资金占用费的计算截止时间为本判决指定的履行期间届满之日。商品房买卖合同解除后，应当一并处理解除后的相关事宜，注销案涉房屋的合同备案登记手续，即属于解除合同后买受人的附随义务，故为减少当事人诉累，一审法院在本案中一并判决原告在本判决生效后配合被告办理注销合同备案登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、确认原告孟亚玲与被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于2017年7月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：BGYGA-XYW-17H-DS-109）已于2019年10月22日解除；二、被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告孟亚玲已付购房款1264138元和维修基金12641元；三、被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告孟亚玲违约金189620.7元；四、被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告孟亚玲支付逾期退款的资金占用利息（以应退房款1264138元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2019年11月22日计算至本判决指定的履行期间届满之日止）；五、孟亚玲于本判决生效后十五日内配合贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司办理注销案涉房屋的商品房预售合同备案登记手续（登记号为Y00010434）；六、驳回原告孟亚玲的其余诉讼请求。案件受理费8999元（已减半收取），由被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。本案二审主要争议焦点为：一、双方签订的《商品房买卖合同》是否已经解除；二、若《商品房买卖合同》已经解除，合同解除的违约责任如何承担。关于争议焦点一，根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，被上诉人在合同约定的解除权条件成就后，于补充协议约定的30日内向上诉人送达了解除通知，送达解除通知时案涉房屋并未达到合同约定的交付条件，一审判决确认双方签订的《商品房买卖合同》已于解除通知送达之日解除符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”规定，故本院对此予以维持。关于争议焦点二，双方签订的《商品房买卖合同》约定因逾期交房导致合同解除的，出卖人应当自收到书面退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。双方合同中约定的逾期交房违约金标准与逾期支付购房款违约金对等，补充协议中亦再次确认逾期交房违约金为已付房款15%，故前述逾期交房违约金标准系双方真实意思表示，碧桂园公司主张该违约金标准过高，但并未提交证据予以证明，一审判决综合合同的履行情况、买受人的资金占用损失和预期利益损失、出卖人的违约的过错程度及占用资金的时间等因素认定该违约金标准并不畸高并无不当，故本院对此予以维持。对于合同解除以前的购房款资金占用损失或利息损失，一审考虑到已付房款15%的违约金已足以弥补损失故未予支持，对于合同解除后的购房款资金占用损失或利息损失，以及偿付银行按揭贷款而支出的利息损失，均系上诉人未按约定的时间即自收到书面退房通知之日起30日内退还全部已付款而导致，与上诉人逾期交房致使合同解除按约承担已付房款15%违约金并不重合，一审判决上诉人对迟延退款给被上诉人造成的损失承担责任并无不当，上诉人认为不应予以支持的依据不足，本院不予采纳。对于维修基金的退还的问题，维修基金的实际收取主体为政府住建行政部门，但本案中上诉人并未提交证据证明其已实际交付至住建部门，故一审判决上诉人进行退还并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17996元，由贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邓禹雨二〇二一年八月十二日书记员  帅艳芷