山东省日照市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)鲁11执异82号案外人：师承，男，1986年11月9日出生，汉族，居民，住四川省宣汉县。委托诉讼代理人：李桂梅，山东东方太阳律师事务所律师。申请执行人：山东永宇经贸有限公司，住所地日照市经济技术开发区临沂南路清馨家园001幢00单元106号。法定代表人：魏玉金，总经理。委托诉讼代理人：周东方，山东兆利律师事务所律师。申请执行人：山东日金集团有限公司，住所地日照市太原路中段。法定代表人：柳载水，总经理。委托诉讼代理人：何小丽，女，1981年10月7日出生，汉族，山东日金集团有限公司员工，住日照市东港区。被执行人：日照嘉苑置业有限公司，住所地日照市东港区北京路与滨州路交汇处。本院在执行申请执行人山东永宇经贸有限公司（以下简称永宇公司）、山东日金集团有限公司（以下简称日金公司）与被执行人日照嘉苑置业有限公司（以下简称嘉苑置业公司）保证合同纠纷一案过程中，案外人师承向本院提出书面异议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人师承称：本院执行申请执行人日金集团、永宇公司与被执行人嘉苑置业公司保证合同纠纷，查封了日照市北京路东侧、滨州路南侧、山东路以北嘉苑置业公司开发的“西班牙公馆项目”中的23号楼2单元（02）2302号房屋，该房屋已归案外人所有，案外人已按照2020年4月16日日照市东港区人民法院（以下简称东港区法院）出具的（2020）鲁1102民初2320号民事判决书的内容接房，只是非因案外人的原因至今未能办理产权过户登记手续，但案外人也向东港区法院申请强制执行，执行案号为（2020）鲁1102执3457号。故案涉房屋应归案外人所有，案外人有权申请排除对案涉房产的执行，案外人请求解除对西班牙公馆023幢2单元（02）2302号房的查封措施并终止对案涉房产的执行。案外人提供了以下证据证明其主张：证据1、商品房买卖合同一份；证据2、嘉苑置业公司收款收据一份；证据3、通知一份；证据4、日照房产信息网打印件一份；证据5、东港区法院（2020）鲁1102民初2320号民事判决书一份[以上五套证据均为复印件，案外人称其在（2020）鲁1102民初2320号案件审理过程中向法院提交了证据原件，现证据原件暂时找不到，案外人提供的证据系复印和打印于东港区法院（2020）鲁1102民初2320号案件卷宗]；证据6、（2018）鲁11执恢39号之八协助执行通知书一份（复印件，复印于日照市不动产登记中心）。申请执行人永宇公司称，因案外人提交的证据均是复印件，对其真实性无法确认，案外人应提交证据原件。对证据1的证明目的没有异议；证据2显示交款方式为变更和抵账，案外人应提交证据证实其与嘉苑置业公司之间的变更、抵账事实；证据3只能证明嘉苑置业公司向案外人交付房屋的意向，不能证明其已经向案外人交付了房屋；证据4只能证明案外人已对案涉商品房买卖合同进行了网签备案，但不能证明其对案涉房屋享有权属；对证据5的真实性无异议，但该份证据只是案外人与嘉苑置业公司之间关于房屋买卖合同纠纷的诉讼，不足以排除强制执行，同时该份证据也能证明案涉房产被查封时，案外人并没有合法占有该房产；对证据6真实性没有异议。申请执行人日金公司称其意见与永宇公司一致。本院查明，永宇公司、日金公司诉嘉苑置业公司保证合同纠纷一案，本院作出（2014）日商初字第75号民事判决。因嘉苑置业公司未依法履行生效判决确定的义务，永宇公司、日金公司向本院申请执行，本院依法立案执行。在执行过程中，本院于2019年9月19日作出（2018）鲁11执恢39号之八执行裁定，续行预查封了嘉苑置业公司开发的位于日照市东港区产在内的西班牙公馆部分房产，查封期限三年。另查明，案外人提供的证据显示，2010年12月8日，案外人与嘉苑置业公司签订《商品房买卖合同》，约定案外人购买嘉苑置业公司开发的西班牙公馆项目23幢2单元（02）2302号房，总房款495159元。嘉苑置业公司出具收款日期为2010年12月8日的收款收据一张，收据记载的金额是495159元，收款方式是变更10000元，顶工程款485159元。2010年12月16日，案外人和被执行人对案涉房产的《商品房买卖合同》进行了备案。2013年1月29日，嘉苑置业公司通知案外人案涉房产不能如期交付，计划于2013年10月30日前交付。案外人与嘉苑置业公司房屋买卖合同纠纷，东港区法院于2020年4月16日作出（2020）鲁1102民初2320号民事判决：一、嘉苑置业公司于本判决生效之日起30日向案外人交付西班牙公馆第23幢2单元（02）2302号房屋；二、嘉苑置业公司于上述第一项涉案房屋交付后180日内协助案外人办理案涉房屋的不动产权属证书；三、嘉苑置业公司于本判决生效之日起30日内支付案外人交房违约金148548元；四、驳回案外人本案的其他诉讼请求。在法庭调查中，案外人称东港区法院在执行（2020）鲁1102民初2320号民事判决中，2020年5、6月份，执行法官告知其去西班牙公馆物业服务中心领取案涉房产的钥匙，案外人与小区物业办理了案涉房产的交接手续，完成了民事判决第一项内容的执行。关于案外人名下是否有其他用于居住的房产，本院依职权到日照市不动产登记中心进行了查询，经查，案外人在日照市城市规划区范围内无不动产登记信息。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”因东港区法院（2020）鲁1102民初2320号民事判决作出时间在法院查封案涉房产之后，因此，对案外人关于其已按照东港区法院（2020）鲁1102民初2320号民事判决书的内容接房，案涉房产已归案外人所有的理由，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人称其已支付了全部购房款，但因收款收据中记载以工程款抵顶了案涉房屋的购房款，案外人未提供证据证明其与嘉苑置业公司之间存在工程欠款的事实，不能证明案外人已经支付了购房款；在（2020）鲁1102民初2320号民事判决的执行过程中，案外人实现了对案涉房产的占有，案外人对案涉房产的占有时间晚于法院查封时间，因此，案外人提供的证据不足以证明其对案涉房产享有排除法院强制执行的权利，案外人的异议理由不成立，其请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十四条的规定，裁定如下：驳回案外人师承的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向日照市中级人民法院提起诉讼。审判长  郑家泰审判员  王宗忆审判员  姚 艳二〇二一年八月五日书记员  张 超