湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终2188号上诉人（原审被告）：岳阳市艳阳天置业有限公司，住所地湖南省岳阳市湘阴县文星镇湘水芙蓉城5栋215房。统一社会信用代码：914306007632922401。法定代表人：谭艳平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杜明智，湖南嘉华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邵敏，女，1986年1月30日出生，汉族，住湖南省湘阴县。被上诉人（原审原告）：潘熊，男，1986年5月9日出生，汉族，住湖南省湘阴县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨继红，湘阴县文星法律服务所法律工作者。上诉人岳阳市艳阳天置业有限公司（以下简称艳阳天公司）因与被上诉人邵敏、被上诉人潘熊商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省湘阴县人民法院（2020）湘0624民初3018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人对本案进行了审理。本案现已审理终结。艳阳天公司上诉请求：1：撤销一审民事判决；2：改判驳回邵敏、潘熊的全部诉讼请求；3：改判由邵敏、潘熊承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、艳阳天公司与业主代表在政府相关主管部门主持下，在艳阳天公司将小区全部道路在原水泥路改成提质沥青路的基础上，已同意放弃主张逾期交房违约责任。由于多方面原因，大部分业主曾经向政府部门信访，在2020年6月22日在湘阴县信访局、住建局、开发办、物业公司及选定的八位业主代表共同协商，为提高小区品质，提高业主生活质量，在艳阳天公司将小区全部道路在原水泥路改成提质沥青路的基础上，业主放弃对艳阳天公司逾期交房责任。会后，艳阳天公司增加投资300多万元，将小区全部道路提质改造成沥青路及将地下车库由原水泥地面全部提质为彩色水磨石地面，并为满足业主生活需要，在屋顶增加晒衣架等原设计中没有的配套设施。因此，邵敏、潘熊再主张逾期交房违约责任依法应当驳回。二、如要承担违约责任，则逾期时间计算错误。1、邵敏、潘熊已于2020年3月28日收房，逾期止算日应为该日，而非一审法院认定的2020年9月14日止。邵敏、潘熊收房时艳阳天公司明显没有取得备案文件，邵敏、潘熊同意收房，是双方对现状房屋达到交付条件的认可，视同邵敏、潘熊自愿放弃3月28日之后的上诉人承担的违约责任，因此逾期交房的止算日应当认定为2020年3月28日。2：新冠疫情影响时间计算不符合客观实际情况。2020年1月开始，新冠疫情全面爆发，各地均采取了紧急措施，涉案工程的承建单位湖南沙田建设工程有限公司出具证明，证实该项目班组的负责人及施工人多数系湖北省人员，受疫情影响未能在春节假期后来工地复工，直到2020年6月18日才在建设行政主管部门的帮助下复工。新冠疫情系不可抗力，人民法院应据实顺延6个月18天交房，而一审法院却只扣减了三个月，明显不符合客观实际情况。因此，邵敏、潘熊在扣减疫情影响的时间6个月18天的前提下未逾期交房，应当依法驳回其上诉请求。三、逾期交房违约金标准过高，应当依法改判为700元/月。鉴于双方在《商品房买卖合同预售》对上诉人延期交付商品房的违约责任约定为出卖人与买受人协商处理，应当视为约定不明。上诉人向一审法院提交了湘阴县好房子地产咨询公司的证明，证实同地段120-145平方米的电梯房租赁价格评估为700至900元/月，一审法院咨询时，三室两厅130平方左右的带装修房屋出租价格为1200-1500/月。而认定按照1100元/月计算违约金过高。上述租金标准是精装房标准，而上诉人交房的仅为毛坯房，不带装修租金只有700元/月，因此，一审法院认定的损失标准过高，应当以毛坯房700元/月认定。四、根据2020年6月22日，上诉人在湘阴县信访局，住建局、开发办及业主代表达成的协议，应以200元/户进行补偿，而不能以572元/户的标准进行补偿。邵敏、潘熊辩称：1、艳阳天公司以将小区全部道路提质改造成沥青路，答辩人放弃主张逾期交房违约责任无事实依据，一审诉讼中，艳阳天公司也未就此问题向法庭举证，提出抗辩。2、一审法院对逾期交房时间的计算偏袒了艳阳天公司。双方合同约定的交房时间为2019年12月30日，而疫情发生在2020年年初。不可抗力即疫情只有发生在合同履行期内，违约方才可主张免责。但一审法院在合同迟延履行期间发生了不可抗力，仍然免除了艳阳天公司的违约责任，显然偏袒了艳阳天公司。另外，原审法院不以实际交房日为迟延交房止算日，而是以办理竣工验收备案日为迟延交付房屋的止算日正确。3、逾期交房违约标准不是过高，而是过低。合同第十二条约定，艳阳天公司未按照约定的时间将商品房交付给买受人，按照协商的办法处理，但合同第八条约定买受人如果逾期交付购房款则应按应付房款日万分之一支付违约金，根据权利义务对等原则，艳阳天公司逾期交房也应当按照已交房款日万分之一计付违约金。一审法院按照同地段房屋的平均出租价格标准计算违约金，再次偏袒了艳阳天公司。4、入户门的差价认定为572元/户并无不当。个别业主接受了以200元进行补偿，不代表答辩人也接受了。综上，请求维持一审判决。邵敏、潘熊向一审法院起诉请求：1.判令艳阳天公司支付延期交房违约金14640元（暂计算至2020年8月31日，后期违约金按合同计算至实际交房日），庭审中变更为以已交房款611280元为基数按照日万分之一的标准自2020年1月1日计算至2020年12月16日；2.判令艳阳天公司将入户门更换为甲级盼盼防盗门（采购成本不低于2000元/张），将除阳台以外的窗户更换为忠旺铝材50C型材质；3.判令案件受理费由艳阳天公司承担。一审法院认定的事实：2018年7月24日，邵敏、潘熊与艳阳天公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定邵敏、潘熊向艳阳天公司购买湘水芙蓉城006幢08层808号商品房，建筑面积为125.33平方米，总价为600000元。邵敏、潘熊应当在2018年7月24日前支付首期款180000元，余款通过向商业银行申请贷款的方式支付，艳阳天公司应当在2019年12月30日前向邵敏、潘熊交付该商品房，且交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。合同附件六的第八项约定，窗户应该采用忠旺铝材50C型铝合金材质，附件十一约定入户门应该采用采购成本不低于2000元/张的甲级盼盼防盗门。合同签订后，邵敏、潘熊依约支付了购房款，而艳阳天公司并未在2019年12月30日如期交付商品房。2020年3月28日，邵敏、潘熊在物业处领取钥匙。收房后，邵敏、潘熊发现案涉房屋的窗户是振升W0417MS型铝合金材质，入户门是乙级家美防火子母门。2020年5月6日,湘阴县建设工程质量安全监督站制发了《关于湘水芙蓉城二期停止房屋交付的函》，称艳阳天公司开发的湘水芙蓉城二期项目6#栋、9#栋没有完成联合验收、分户验收，且艳阳天公司未组织竣工验收，将不具备交付条件的商品房交付使用违反相关法律规定，要求艳阳天公司立即停止该行为，待竣工验收合格后才能交付使用等。2020年6月20日，邵敏、潘熊开始装修。2020年9月15日，艳阳天公司向湘阴县住房和城乡建设局作出《关于湘水芙蓉城二期6#栋、9#栋房屋竣工备案的报告》，称湘水芙蓉城二期项目（6#栋、7#栋、8#栋、9#栋）于2018年4月领取施工许可证并开工建设，合同约定2019年12月30日交房，受疫情影响，延期至2020年8月在住建云网完成联合验收，9月14日通过各责任单位验收合格，符合验收标准，但在办理竣工备案表时发现二期项目施工许可证是一本证，在网上不好分栋办理竣工备案表，因此造成6#栋、9#栋无法单独办理备案，只能待二期项目全部完工后才能办理，希望湘阴县住房和城乡建设局解决该问题。2020年9月21日，湘阴县建设工程质量安全监督站在该报告上答复，称该项目6#栋、9#栋已于2020年9月14日进行了竣工验收，因6#栋、7#栋、8#栋、9#栋为同一施工许可，竣工验收备案表须待7#栋、8#栋完成竣工验收后一并办理。邵敏、潘熊多次与艳阳天公司就迟延交房违约金、门窗更换等问题协商，均未达成一致意见，遂于2020年12月1日诉至法院。2021年1月11日，湘阴县建设工程质量安全监督站出具《关于商品房交付条件的说明》，称经其单位了解核实，艳阳天公司开发的湘水芙蓉城6#栋、9#栋建设工程已于2020年9月14日由艳阳天公司组织设计、施工、工程监理、勘察等有关单位进行工程质量竣工验收，五方责任主体达成了验收合格的一致意见。另查明，案涉商品房采用的振升铝合金平开窗综合单价为463.29元/平方米，合同约定的忠旺铝合金窗综合单价为450.43元/平方米;案涉商品房采用的乙级家美防火子母门约为1428元/张，低于合同约定标准572元/张。一审法院认为，当事人自愿签订《商品房买卖合同（预售）》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方由此形成的合同关系受法律保护。在履约过程中，艳阳天公司未能在约定的时间履行交付房屋的义务，已构成违约，理应承担相应的违约责任。本案的争议焦点在于：一、迟延交付商品房的期间如何计算；二、迟延交付商品房的违约金如何计算；三、邵敏、潘熊主张更换门窗的诉讼请求能否得到支持。关于争议焦点一：迟延交付商品房期间的计算，应当以约定的交房日次日即2019年12月31日为起算日，以实际交付具备交房条件的商品房之日为止算日。邵敏、潘熊主张以2020年1月1日为起算日，系邵敏、潘熊对自身权益的处分，予以支持。至于止算日，艳阳天公司主张是2020年3月28日邵敏、潘熊领取钥匙之日，而邵敏、潘熊认为是2020年12月16日。一审法院认为，湘阴县建设工程质量安全监督站于2020年5月6日制发的《关于湘水芙蓉城二期停止房屋交付的函》中明确表示案涉商品房当时不具备交付条件，故2020年3月28日邵敏、潘熊领取钥匙的行为不应当视为艳阳天公司对邵敏、潘熊的有效交付。案涉商品房所在的湘水芙蓉城6#栋于2020年9月14日通过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收，证明该商品房已经符合交付条件。湘阴县建设工程质量安全监督站对艳阳天公司为何没有取得竣工验收备案证明文件也作出了合理说明，即湘水芙蓉城二期项目共四栋，编号为6#栋、7#栋、8#栋、9#栋，四栋系同一施工许可，7#栋、8#栋没有完成竣工验收，故6#栋、9#栋暂时无法办理竣工验收备案。故，应当以2020年9月14日作为迟延交付商品房的止算日。艳阳天公司提出抗辩称，受疫情影响，工期应当顺延。为此，艳阳天公司提交了湘水芙蓉城二期6#栋、9#栋承建方湖南省沙田建筑工程有限责任公司出具的证明，称该项目施工班组的负责人及施工工人多数系湖北省人员，受疫情影响均未能在春节假期后来工地复工，直到2020年6月18日才在建设部门的帮助下复工。一审法院认为，我国的新型冠状病毒感染肺炎疫情，从其产生和形成的突发性、传播和影响的广泛性以及控制和阻断的艰巨性来看，确属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力。考虑湖南省疫情的实际情况，酌情认定扣减3个月，即认定迟延交付期间为5个月14天。关于争议焦点二：本案中，《商品房买卖合同（预售）》对艳阳天公司迟延交付商品房的违约责任仅约定为“出卖人与买受人协商处理”，应当视为约定不明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定，……,逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，艳阳天公司提交了湘阴县好房子地产咨询公司出具的证明，拟证实同地段120-145平方米的电梯房租赁价格评估为700-900元/月。2021年1月22日，一审法院工作人员到该咨询公司门店走访调查，该公司实际负责人刘杰称案涉小区三室两厅130平方米左右的带装修房屋出租价格为12000-15000元/年。经查，该公司经营范围包括房地产估价，结合日常经验，该院对该公司实际负责人刘杰的陈述予以采信。邵敏、潘熊所购房屋建筑面积为125.33平方米，酌定按照1100元/月计算违约金。结合争议焦点一，迟延交房违约金为：1100×5+1100÷30×14=6013元。关于争议焦点三：艳阳天公司提供的证据能够证明，案涉商品房采用的振升铝合金平开窗综合单价略高于合同约定的忠旺铝合金窗，案涉商品房采用的乙级家美防火子母门则低于合同约定标准572元/张。本案中，邵敏、潘熊已经对案涉商品房进行装修，从经济的角度而言，由艳阳天公司向邵敏、潘熊补偿差价更加合理。一审法院支持艳阳天公司向邵敏、潘熊补偿入户门的差价572元。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、限艳阳天公司在判决生效之日起3日内向邵敏、潘熊支付迟延交房违约金6013元；二、限艳阳天公司在本判决生效之日起3日内向邵敏、潘熊支付入户门差价572元；三、驳回邵敏、潘熊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费216元，减半收取计108元，由艳阳天公司负担。二审期间，艳阳天公司提供了下列证据：证据一：《施工承包合同》、发票、图片、《劳务承包合同》、《沥青混凝土购销合同》、《绿化工程施工合同》、《电梯处理方案》等。拟证明：艳阳天公司根据协调会达成的协议即只要开发商做到承诺的小区内柏油路的改造、地下车库的提质改造、绿化提质改造、屋面晾衣架的投入等方案，延期交房的问题将不再追究。证据二：《关于湘水芙蓉6、9号栋几个问题回复如下》、会议签到表、协调会记录。拟证明：艳阳天公司在政府相关部门主持下，就湘水芙蓉6、9号栋逾期交房及相关问题进行协调，艳阳天公司积极解决问题，与业主代表达成一致，只要艳阳天公司按方案实施，业主不再要求艳阳天公司承担逾期交房的违约责任。经质证，邵敏、潘熊对证据一《施工承包合同》的合法性、真实性没有异议，对于关联性有异议，认为是上诉人与承包商签订合同，至于如何改造与购买人没有关系，与购买人主张的违约责任没有关联性；对证据二真实性、合法性没有异议，起诉之前双方确实多次协商，艳阳天公司提交的证据在一审多次提交不属于新的证据，邵敏、潘熊没有认可放弃追究艳阳天公司的违约责任，包括门窗，是艳阳天公司自己愿意补贴200元／每户。本院认证意见为：邵敏、潘熊对艳阳天公司提供的证据的真实性、合法性无异议，上述证据能证明本案中的相关事实，本院对证据的真实性予以认定，至于艳阳天公司主张的证明目的是否成立，本院将在下文进行评述。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审争议焦点如下：一、邵敏、潘熊是不是在政府相关主管部门的主持下同意放弃逾期交房的违约责任；二、新冠疫情影响应当延长的时间，一审判决认定三个月时间是否过短；三、如果艳阳天公司要承担违约责任，逾期的时间应计算到什么时候为止，艳阳天公司主张计算至交钥匙之日是否有依据；四、艳阳天公司要求逾期交房的违约金按照700元每月计算是否有依据；五、艳阳天公司主张入户门的价差按照200元每户计算有没有依据；关于第一个焦点，艳阳天公司虽有证据证明对小区绿化、道路等进行了提质改造，但因艳阳天公司并无证据证明参加协商的业主代表获得了邵敏、潘熊的授权，故本院对艳阳天公司提交证据的证明目的（即业主不再要求艳阳天公司承担逾期交房的违约责任）不予采纳，故艳阳天公司并无充分证据证明邵敏、潘熊在政府相关主管部门的主持下同意放弃逾期交房的违约责任。关于第二个焦点，新冠疫情的发生确实对艳阳天公司履行合同有重大影响，但双方当事人的合同约定交房时间为2019年12月31日，而新冠疫情发生在2020年1月即在艳阳天公司迟延履行后发生，故艳阳天公司认为一审判决认定的因新冠疫情影响，扣减三个月时间过短的理由不能成立，本院不予采纳。关于第三个焦点，虽然艳阳天公司未按合同约定向邵敏、潘熊交付房屋，存在逾期交房的情形，但邵敏、潘熊已于2020年3月28日在物业处领取钥匙，交付时艳阳天公司并没有取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，但邵敏、潘熊仍同意按房屋当时现状办理入住收房手续，可视其放弃要求艳阳天公司此后逾期交房违约责任，故一审认定应当以2020年9月14日作为迟延交付商品房的止算日不当，本院予以纠正。则艳阳天公司迟延交房的时间为88天。关于第四个焦点，艳阳天公司认为一审按照1100元/月计算违约金过高，但并无证据证明，其主张按毛坯房的标准计算租金亦没有法律依据，故本院对艳阳天公司要求逾期交房的违约金按照700元／月计算的意见不予采纳。则艳阳天公司应承担迟延交房的违约金为：1100×2+1100÷30×28=3226.7元。关于第五个焦点，根据前文第一个焦点的分析，艳阳天公司并无证据证明参加协商的业主代表获得了邵敏、潘熊的授权，艳阳天公司并无充分证据证明邵敏、潘熊在政府相关主管部门的主持下同意入户门的价差按照200元每户补偿，故本院对艳阳天公司提出的入户门的价差按照200元每户补偿的意见不予采纳。综上，艳阳天公司关于不应以2020年9月14日作为迟延交付商品房止算日的上诉请求成立，应予支持；艳阳天公司的其他上诉请求不能成立，应予驳回。本案一审认定事实清楚，但处理欠妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省湘阴县人民法院（2020）湘0624民初3018号民事判决的第二项；二、撤销湖南省湘阴县人民法院（2020）湘0624民初3018号民事判决的第一、三项；三、由岳阳市艳阳天置业有限公司在本判决生效后10日内支付邵敏、潘熊迟延交房违约金3226.7元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回邵敏、潘熊的其他诉讼请求。一审案件受理费216元，减半收取计108元，由岳阳市艳阳天置业有限公司负担。二审案件受理费50元，由岳阳市艳阳天置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  胡铁霞审判员  程 鹏二〇二一年九月一日书记员  周师师