安徽省六安市裕安区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1503民初4719号原告：宋修伟，男，1984年5月5日生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：王功，安徽寻求律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁贤飞，安徽寻求律师事务所实习律师。被告：程文科，男，1984年6月25日生，汉族，住安徽省六安市裕安区。委托诉讼代理人：许正君，安徽皖西律师事务所律师。被告：吴先亮，男，1984年6月4日生，汉族，住安徽省六安市裕安区。原告宋修伟与被告程文科、吴先亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋修伟及其委托诉讼代理人王功、梁贤飞、被告程文科及其委托诉讼代理人许正君、被告吴先亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋修伟向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付欠付租金及违约金共计966,915.8元；2、依法判令被告按每日5%的月租金支付逾期滞纳金至款清；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月15日原告与六安市客运西站有限责任公司签订房屋租赁合同，承租了客运西站主体站房一层西边大厅及2层至5层。后经六安市客运西站有限责任公司的同意，2018年9月19日原告与被告签订租赁合同将客运西站主体站房2至3层转租给两被告用于经营，约定年固定租金为780,000元；2019年6月15日经双方协商原告又将六安市客运西站主体站房4层部分转租给两被告，约定年固定租金为160,000元。合同约定任一方违约，需支付年度租金的30%作为违约金；同时约定承租方逾期未交付租金的，每逾期一日，还需按月租金的5%支付滞纳金。后被告欠付2楼租金812,500元、4楼租金46,666元，共计859,166元。违约金总额为257,749.8元，共计1,116,915.8元。被告在支付150,000元后拒绝支付剩余租金款，原告多次与被告协商磋谈，被告却以种种理由推诿拖延，原告无奈特具状至贵院，望能依法判如所请。被告程文科辩称：1、原告诉请的主体不适格故起诉程序不当，被告租赁六安客运西站的房屋，注册成立了六安丽金文化娱乐有限公司，程文科为法定代表人，因而被告的行为是履行该公司经营活动的职务行为，其租赁房屋产生的法律责任应当由公司承担；2、原告将案涉房屋租赁给被告的同时，并没有解除与六安客运西站的房屋租赁关系，因而原告与被告之间签订的房屋租赁合同应属于无效；3、本案的租金应该按照原告与六安客运西站主合同约定的标准结合实际使用第二层的面积来计算，同时，应该考虑到被告所注册的娱乐公司因没有得到行政许可而没有实际经营，以及新冠疫情的影响等不可抗力因素酌情予以减免。综上请求法庭依法做出判决。被告吴先亮辩称：合同是程文科签的，我们已经成立了一个公司，因为行政许可证没有办下来，我就退出这个公司了。我认为我没有和原告签订任何合同，原告起诉我是没有任何依据的。原告举证如下：1、原、被告身份信息，证明原被告诉讼主体情况及两被告为共同经营；2、房屋租赁合同（宋修伟与六安客运西站签订）、转租申请，证明原告合法取得房屋出租权；客运西站同意原告将房屋转租；3、房屋租赁合同（程文科），证明原被告双方租赁关系及相关约定；4、解除合同协议，证明原告因被告违约造成原合同解除，原告遭受损失。被告程文科质证意见：对证据1的三性无异议，需说明证据中包含被告方注册的公司营业执照，该营业执照上备注有仅供文化证办理使用，该备注表明原告接受被告的委托代为办理文化许可证；对证据2的三性无异议，转租申请中客运西站签字“同意转租”，我方有异议，“同意转租”并不是客运西站的负责人签字，单位出具证明要有单位公章和负责人签字，由于签字的形式不规范，不能视为是客运西站同意原告转租；对证据3的真实性无异议，但是该两份合同使用的楼层是客运西站的二、三、四层，但被告实际使用的只是第二层，对于造成第三、四层不能使用的责任不在被告方，不能以此来要求被告方支付相应的租金；对证据4的三性无异议，需要说明该协议书的第二条约定：双方于2020年12月14日解除房屋租赁合同，表明原告是在与客运西站没有解除合同的情况下，又将房屋转租给被告的事实。被告吴先亮质证意见：不发表意见，提供的营业执照只能代表我与程文科之间是合伙经营公司，不代表我租赁了案涉的房屋。被告程文科举证如下：1、营业执照，证明被告程文科是六安丽金文化娱乐公司的法定代表人，承租的房屋用于该公司的经营活动；2、房屋租赁合同（原告与客运西站），证明原告方隐瞒了租金的标准；3、房屋租赁合同（原告与被告），证明原被告明确约定房屋使用的范围及用途；4、租赁（短期）协议书，证明原告与客运西站的租赁合同于2020年12月15日解除；客运西站认可了月租金是52,500元，是二层到五层的月租金；原被告签订的转租合同没有得到客运西站同意的事实；5、裕安区文旅局不予行政许可告知书，证明被告方申请六安丽金公司作为歌舞娱乐场所的申请没有得到许可。原告质证意见：对证据1的真实性无异议，但该公司为被告经营的公司，而本案租赁合同签订的主体是原被告，不是丽金公司与原告，不能证明是公司行为；对证据2的真实性无异议，是原告与原房主签订的合同，合法真实有效，原告取得了案涉房屋的使用权和经营权；对证据3，本案原被告双方签订了两份租赁合同，分别是2018年9月19日签订的客运西站主体站房2至3层转租；2019年6月15日签订客运西站主体站房4层部分转租，同时合同约定任一方违约，需支付年度租金的30%作为违约金；同时约定承租方逾期未交付租金的，每逾期一日，还需按月租金的5%支付滞纳金；对证据4与本案无关，这是被告与西站所签，是在原告与客运西站合同解除后签订的，双方合同的解除不能约束原被告之间的权利和义务，该协议书生效的时间没有确定，甲方并未对盖章日期进行明确，是否履行存在异议；同时从该协议可以看出，客运西站对于原被告双方签订的租赁合同及条款是知情的且同意的；对证据5真实性无异议，但是该告知是向被告程文科出具的，与本案的租赁合同无关，我方认为与本案没有关联性。被告吴先亮质证意见：无异议。经庭审举证、质证，认证如下：对原、被告提交的证据双方无异议部分，本院予以采信，对有争议部分，本院将结合案件事实综合认定。经审理查明：2018年7月15日，原告宋修伟与六安市客运西站有限责任公司签订《房屋租赁合同》，承租客运西站主体站房一层西边大厅及2层至5层。经六安市客运西站有限责任公司许可，2018年9月19日，原告宋修伟与被告程文科签订《房屋租赁合同》，将客运西站主体站房2至3层转租给被告程文科用于办公经营（宾馆连锁店及餐饮娱乐），约定租赁期自2018年12月1日至2026年11月30日止，年固定租金为780,000元；被告程文科支付押金10万元；2019年6月15日，原告宋修伟再次与被告程文科签订《房屋租赁合同》，原告又将客运西站主体站房4层面积约500㎡部分转租给被告，约定租赁期自2019年6月15日至2026年11月30日止，年固定租金为160,000元。两份租赁合同均约定任一方违约，需支付年度租金的30%作为违约金；同时约定承租方逾期未交付租金的，每逾期一日，还需按月租金的5%支付滞纳金。2020年12月，原告宋修伟与六安市客运西站有限责任公司签订《解除房屋租赁合同协议书》，约定双方于2020年12月14日解除房屋租赁合同，同时约定原告交纳的租赁保证金10万元作为违约金不予退还。2020年12月14日，被告程文科与六安市客运西站有限责任公司签订《租赁（短期）协议书》，约定被告程文科继续租赁原转租房屋。至2020年12月14日，被告程文科欠付客运西站主体站房2至3层租金812,500元、4层租金46,666元，共计859,166元。此后，被告支付150,000元，双方对剩余租金款协商未果，原告遂诉至本院。另查明，被告程文科在租赁期间与被告吴先亮合伙成立六安丽金文化娱乐有限公司，申请在六安市裕安区大别山西路客运西站1号楼开设歌舞娱乐场所“六安丽金文化娱乐有限公司”的行政许可未获批准。本院认为，原告宋修伟与被告程文科对欠付客运西站主体站房2至3层租金812,500元、4层租金46,666元，共计859,166元的数额不持异议，对被告已经支付150,000元的事实无异议，被告支付的押金10万元应当退还。本案争议的焦点为被告主体是否适格？原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是否有效？本案的租金是否应当减免、违约金是否应当调整？本案房屋租赁合同的相对方为原告宋修伟与被告程文科，故被告程文科是适格主体，被告吴先亮不是合同相对方，其不是本案的适格主体，在本案中不应当承担责任。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，且经六安市客运西站有限责任公司许可，因此该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行。鉴于承租人以所注册的娱乐公司因没有得到行政许可而没有实际经营，以及受新冠疫情影响，请求减免租金的抗辩理由合法，经综合考虑，本院酌情支持其减免一个月的房租即78,333元。关于违约责任，被告认为违约金过高，要求本院调整，考虑原告交给六安市客运西站有限责任公司租赁保证金10万元作为违约金不予退还，其损失是显而易见的，本院认为10万元较为适宜，被告并应当承担自2020年12月15日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至租金付清之日止的利息。综上，被告欠付租金为530,833元（859,166元－150,000元－100,000元－78,333元）。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十八条、第五百八十五条、第七百二十二条、第七百三十三天条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告程文科于本判决生效之日起十五日内支付原告宋修伟租金530,833元及逾期付款利息（自2020年12月15日起，以530,833元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至租金付清之日止）；二、被告程文科于本判决生效之日起十五日内支付原告宋修伟违约金100,000元；三、驳回原告宋修伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,470元，减半收取6,735元，由被告程文科负担4,400元，原告宋修伟负担2,335元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审 判 员 李红枫二〇二一年八月三十一日法官助理 卢秉方书 记 员 窦凯旋附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。