广西壮族自治区防城港市防城区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0603民初1363号原告：郑兴嘉，男，1991年11月1日出生，汉族，身份证住址防城港市防城区，现住防城港市防城区。原告：严焕琼，女，1993年9月11日出生，汉族，身份证住址防城港市防城区，现住防城港市防城区。委托诉讼代理人：郑兴嘉，男，1991年11月1日出生，汉族，身份证住址防城港市防城区，现住防城港市防城区，系原告严焕琼之夫。被告：防城港恒兆房地产开发有限公司，住所地防城港市防城区河西新区河西湾商住小区4幢一层商铺，统一社会信用代码：91450603675038314E。法定代表人：林璋，执行董事。委托诉讼代理人：廖敏冰，女，1981年6月26日出生，汉族，系公司员工，身份证住址防城港市防城区。原告郑兴嘉、严焕琼诉被告防城港恒兆房地产开发有限公司（简称恒兆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月28日立案后，适用小额诉讼程序依法公开开庭进行了审理。原告郑兴嘉到庭参加诉讼，被告恒兆公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案，现已审理终结。原告郑兴嘉、严焕琼向本院提出诉讼请求：1.判令被告在判决生效之日起三十日内办理取得防城港市防城区商品房房屋产权登记证书；2.判令被告在判决生效之日起十日内向原告支付逾期办证违约金人民币21181.3元（房屋总价款为人民币234826元（大写贰拾叁万肆仟捌佰贰拾陆元整），根据商品房买卖合同约定未能按期办理商品房的房屋所有权证书，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。违约期从2020年3月21日起暂计至2021年6月15日时长451天，经计算违约金暂计为人民币21181.3元。）；3.本案的诉讼费用和可能产生的公告费用由被告承担。事实与理由：原告郑兴嘉、严焕琼于2017年8月28日在广西防城港市防城区河西新区河西湾商住小区购买房屋11栋601室1套，总价款为人民币234826元，并签订商品房买卖合同。合同约定被告防城港恒兆房地产开发有限公司应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房，同时约定在该商品房交付起720日内（2020年3月20日前）要求被告防城港恒兆房地产开发有限公司取得该商品房的房屋所有权证书，若因被告防城港恒兆房地产开发有限公司原因，原告郑兴嘉、严焕琼未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，被告防城港恒兆房地产开发有限公司应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告防城港恒兆房地产开发有限公司按日计算向原告郑兴嘉、严焕琼支付全部房价款万分之二的违约金，直至取得房屋所有权登记证书止。但是交房至今被告防城港恒兆房地产开发有限公司没有按合同约定在2020年3月20日前为原告办理房屋所有权登记证书，原告郑兴嘉、严焕琼曾多次上门与被告防城港恒兆房地产开发有限公司协商解决，但被告以各种借口拒不办理。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行付款义务后，双方的购房合同成立，被告应当按照商品房买卖合同按时办理房屋所有权登记证书。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条定，被告应当立即办理房屋产权证并支付违约金。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告恒兆公司提交答辩状辩称：1．延期办证的主要原因不在被告：①根据《商品房买卖合同（预售）》第九条之约定原告可委托被告为其办理房屋所有权证书、原告自己办理或委托他人办理房屋所有权证书。而两原告至今未向被告进行委托或向房屋产权登记机关申请办理房屋所有权证书，故被告不需要履行代理和协助义务，没有违约。②大量业主违规装修和违建行为影响项目综合验收。原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》时，同时包含《临时管理规约》和《房屋装饰装修管理协议》。而二期业主存在违规加装防盗网和违规搭建建筑物，违反《临时管理规约》第十四、十八条和《房屋装饰装修管理协议》规定，构成严重违约，直接影响项目的综合验收，也是造成办理房屋所有权证书延期的原因。该责任应由违规的业主承担。2．两原告实际没有损失，被告不承担违约责任。根据原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条与附件十一《商品房买卖合同补充协议》第九条的约定，如因出卖人的责任，导致买受人不能在规定期限内取得房屋所有权证书的，出卖人才需承担违约金责任。房屋已经交付给两原告装修入住，两原告事实上没有产生任何经济损失，如果在两原告何其他业主具有严重违约行为的情况，要求被告承担支付违约金责任由显失公平，极其不合理。且《商品房买卖合同补充协议》第九条约定了累计违约金额不超过该商品房总价款的5%，两原告主张的违约金已超过该商品房总价的5%，还主张计算至完成不动产权登记之日止，即不符合约定，也不合理。本院经审理认定如下事实：2017年8月28日，原告郑兴嘉、严焕琼作为买受人与被告恒兆公司作为出卖人签署了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告郑兴嘉、严焕琼购买被告恒兆公司开发的防城港市防城区河西新区河西湾商住小区11栋6层601号房，该商品房单价为每平方米2728元，房屋总价为234826元，首付款为70826元，余款向银行申请贷款支付。第十一条约定出卖人应在2018年3月31日向买受人交付该商品房。第二十条约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。附件十一《商品房买卖合同补充协议》第九条对“第八章第二十条房屋登记的约定”的补充第1点中约定：房屋权属资料登记备案后，如买受人委托出卖人办理《房屋所有权》的，出卖人承诺在房屋交付使用之日并买受人按房屋产权登记机关要求递交相关证件、材料、委托书等书面材料、交纳办证所需费用之日起720日内办理并取得该商品房的《房屋所有权证》交给买受人。如因出卖人的责任，买受人未能在规定期限内取得《房屋所有权证》，每逾期一日应按买受人已付房款的万分之二向买受人支付违约金，直至产权机关核发《房屋所有权证》止，累计违约金额不超过该商品房总价款的5%。第3点约定该商品房《房屋所有权证》由买受人负责或买受人另行委托他人办理的，出卖人应当按照有关规定提供相关资料以协助买受人办理。第十四条第10点约定：“本补充协议是本合同的有效组成部分，自双方签字（或加盖公章）之日起生效，且与本合同具有同等法律效力，若本补充协议与本合同不一致之处，已本补充协议为准。”2017年11月15日，原告缴纳了涉案房产的契税。原告在庭审中表示2017年8月28日签订《商品房买卖合同（预售）》后，被告就已将涉案房产交付原告使用。截至一审辩论终结，该涉案商品房未取得房屋产权登记证书。另查明，防城港市中级人民法院（2019）桂06民终923号阮朝浩、韦科连与恒兆公司商品房销售合同纠纷一案民事判决书认定，防城区人民政府办公室于2019年7月9日对“关于市长信箱：开发商致800多户业主安危而不顾，违规交房的信访回复”做出如下回复：一、……；二、未能办理不动产权证的原因。竣工验收备案为办理不动产权大证的材料之一（业主办证需从大证中分户），河西湾公馆二期7-16幢至今没有办理竣工验收备案，原因为：由于开发商与施工单位有经济纠纷，施工单位不配合提供材料为开发商办理竣工验收备案。以上事实有原告的庭审陈述及原告提供的居民身份证、商品房买卖合同、结婚证、契税发票、（2019）桂06民终923号民事判决书在案佐证，并经开庭质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当全面履行各自的义务。关于涉案房产逾期办证责任归属问题。涉案商品房的交付时间为2018年3月31日，按照《商品房买卖合同》第二十条及附件十一第九条约定，双方同意共同向房屋登记机关申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因被告原因，原告未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，原告有权解除合同，如原告委托被告办理的，被告承诺720日内办理并取得该商品房的房屋所有权证交给原告。根据该约定，原告无论是自行办证还是委托被告办证，均可要求在商品房交付使用后720日内取得房屋所有权证书，现涉案商品房已交付原告使用，但因被告恒兆公司的原因，即未进行项目综合验收办理竣工验收备案，原告因此未能取得涉案商品房的房屋所有权证，被告其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，现原告要求被告恒兆公司协助其办理所购房屋的产权登记的诉请，本院予以支持。被告抗辩系因二期业主违规加装防盗网搭建建筑物，影响项目验收致使延迟办理产权证书，被告对其抗辩意见，未举证证实原告存在违规加装防盗网或搭建建筑物的行为，且根据《建设工程质量管理条例》第十六条第二款：“建设工程竣工验收应当具备下列条件:(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容；(二)有完整的技术档案和施工管理资料；……”及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》(建质〔2013〕171号)第五条：“工程符合下列要求方可进行竣工验收:(一)完成工程设计和合同约定的各项内容。(二)施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。……”的规定，建设工程办理竣工验收备案必须提交完整的施工资料和工程竣工报告。本案中，由于被告与施工单位有经济纠纷，施工单位不配合提供资料协助被告办理竣工验收备案，因此无论原告或其他业主是否存在违规加装防盗网搭建建筑物的行为，被告也无法将办理涉案商品房权属登记所需的完备资料报产权登记机关备案。故对被告上述抗辩意见，本院不予采纳。关于违约金问题，原告主张依合同第二十条约定按被告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，以全部房价款的万分之贰按日计算向买受人支付计付违约金。但根据合同附件十一【商品房买卖合同补充协议】第九条“对第八章第二十条房屋登记的约定的补充第1项中约定：……如因出卖人的责任，买受人未能在规定期限内取得《房屋所有权证》，每逾期一日应按买受人已付房款的万分之二向买受人支付月违约金，直至产权机关核发《房屋所有权证》止，累计违约金额不超过该商品房总价款的5%”及第十四条第10点“本补充协议是本合同的有效组成部分，自双方签字（或加盖公章）之日起生效，且与本合同具有同等法律效力，若本补充协议与本合同不一致之处，已本补充协议为准”的约定，可知原、被告对于违约金的计算标准，本合同与补充协议不一致，根据双方的约定应以合同附件的约定为准，即违约金应为房屋总价款234826元×5%＝11741.3元，对于原告请求超出的部分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告防城港恒兆房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告郑兴嘉、严焕琼办理取得防城港市防城区河西新区河西湾商住小区11栋6层601号房屋产权登记；二、被告防城港恒兆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑兴嘉、严焕琼支付违约金11741.3元；三、驳回原告郑兴嘉、严焕琼的其他诉讼请求。上述金钱给付义务，义务人按本判决确定的履行期限履行，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于生效判决确定的履行期间最后一日起二年内向人民法院申请执行。案件受理费330元，减半收取165元，由原告郑兴嘉、严焕琼负担73.6元，被告防城港恒兆房地产开发有限公司负担91.4元。本判决为终审判决。审 判 员 黄淑玲二〇二一年八月二日法官助理 罗 岭书 记 员 吴尉宛