江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0324民初3823号原告：史芳君，男，1965年6月9日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：乔文猛，睢宁县群星法律服务所法律工作者。被告：蒋家德，男，1960年2月23日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：曹大民，江苏楚地律师事务所律师。被告：孟召金，男，1952年12月29日生，汉族，住睢宁县。被告：代尚学，男，1967年3月10日生，汉族，住睢宁县。被告：宿州市昭金置业有限公司，住所地安徽省宿州市淮河南路花园小区2号楼。法定代表人：孟召金。委托诉讼代理人：孟宪成，该公司法律顾问。原告史芳君与被告蒋家德、孟召金、代尚学、宿州市昭金置业有限公司（以下简称昭金公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院2021年4月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告史芳君的委托诉讼代理人乔文猛、被告蒋家德及其委托诉讼代理人曹大民、被告昭金公司的委托诉讼代理人孟宪成、被告代尚学到庭参加诉讼，被告孟召金经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，2019年1月8日，原告蒋家德诉被告孟召金、宿州市昭金置业有限公司、戴（代）尚学建设工程合同纠纷一案，本院立案受理。原告蒋家德向本院提出诉讼请求：判令被告孟召金给付工程款730000元，按照月息2.5%(后变更为月息2%)，计算至给付之日，其余被告承担连带清偿责任；本案的诉讼费、保全费及其他费用由被告承担。本院经审理后，于2019年3月5日作出(2019)苏0324民初369号民事判决书，判决内容如下：被告孟召金、被告宿州市昭金置业有限公司于本判决书生效后十日内偿还原告工程转让款40万元及其利息(利息按照年息6%自2013年6月27日算至给付之日止)；被告戴尚学、被告孟召金、被告宿州市昭金置业有限公司于本判决书生效后十日内共同偿还原告蒋家德工程转让款33万元及其利息（利息按照月息2%自2013年3月16日算至给付之日止）。该判决生效后，被告戴尚学、被告孟召金、被告昭金公司未履行判决书确定的义务，蒋家德申请强制执行。2020年3月30日，本院作出（2019）苏0324执1988号执行裁定书，裁定：查封被执行人孟召金所有的、位于两处房产。原告史芳君对查封的房产提出执行异议，本院立案审查后，认为案涉房屋系被执行人昭金公司开发，所有权人为被执行人昭金公司，遂裁定驳回史芳君的异议请求。原告史芳君向本院提出诉讼请求：1.停止对（2019）苏0324执1988号执行裁定书中查封的被执行人孟召金所有的位于产停止执行；2.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：该房产占用范围内的地块初期系由被告昭金公司开发，在开发过程中，中途收取部分预售房款后不再继续投资开发，承建商也效仿收取部分预售房款后撤场停工，后均失联。2016年9月30日，古邳镇南街花园小区房产清查整顿办公室(以下简称南街花园整顿办公室)成立，该办公室筹集资金继续建设，对原外欠债务清偿、拆迁户进行安置，剩余房屋归南街花园整顿办公室所有，其有权对外出售。根据谁投资谁受益的原则，南街花园整顿办公室因开发建设行为取得案涉查封房产的所有权，其是有权处分人，孟召金和昭金公司均不是所有权人。2017年3月16日，原告与南街花园整顿办公室签订《古邳镇南街花园小区房屋买卖合同》，南街花园整顿办公室将烂尾工程竣工安置后剩余的南街花园小区B区2幢4单元101室（一托二）房产以55万元的价款出卖给原告，原告于同日交付清了价款，南街花园整顿办公室也于2017年3月30日将房产交付给了原告，原告也一直占有使用至今，是合法占有。因此，原告因买受而取得涉案房产的物权期待权和消费者物权期待权，是准物权所有人。（2021）苏0324执异2号执行裁定书驳回了原告的异议请求，故提起本案诉讼。被告昭金公司辩称，原告的诉讼请求缺乏基本事实，请求判决驳回原告的诉讼请求。被告蒋家德辩称，原告请求停止执行不具备事实基础和法律依据，其所购买的房子不是南街花园整顿办公室所建，也不是南街花园整顿办公室投资及开发。被告代尚学辩称，原告购买房子之前，房子是属于孟召金的产权，他人无权过问或者处理。被告孟召金未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见及证据材料。本院经审理认定事实如下：2017年3月16日，史芳君（乙方）与南街花园整顿办公室（甲方）签订《古邳镇南街花园小区房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将商品房位于（建筑面积197.6平方米）作价伍拾伍万元（550000）出售给乙方。甲乙双方达成一致后，并在本合同签章时，乙方应一次性支付甲方购房款人民币伍拾伍万元。购房款付清后，乙方凭甲方出具的收款收据及购房合同到物业领取所购房屋钥匙。甲方承诺2017年3月30日将房屋交付乙方使用。合同还约定了逾期交房的违约责任、房屋质量保证等内容。当日，南街花园整顿办公室向原告出具伍拾伍万元的收据1份，载明收款理由为购房款B区（2）4单元101室。另查明，涉案房产系建设于古邳镇古邳村6组、7组的村民原住宅土地上。2012年左右，由昭金公司与古邳村6组、7组村民分别签订拆迁协议，协议约定村民将房屋和土地交由昭金公司拆迁、开发使用，昭金公司建成后再向村民交付约定位置和面积的房产。昭金公司称，除交付村民的房屋外，其余建设房产均可由其自行销售，但在开发建设过程中，因资金短缺、内部矛盾等问题，中间停止了建设。庭审中，原告提供睢宁县古邳镇古邳社区居民委员会2018年10月8日出具的证明1份，载明：“位于我社区的古邳镇南街花园小区是拆除旧房后重新建设的新兴小区。原开发商是宿州市昭金置业有限公司，承建商系安徽国隆建筑有限公司。从2012年初开始拆迁、建设至2013年底工程停工，开发商、承建商分别变卖了部分尚未竣工的房屋携款失联，烂尾工程闲置3年多时间，其间拆迁户多次集访，造成极坏影响。为了安抚拆迁户、购房户，稳定社会秩序，古邳镇党委、政府责成我社区牵头寻找新的承建商尽快复工并成立古邳镇南街花园小区房产清查整顿办公室，由古邳镇人民政府综合执法局监督执行，向社会公示启动烂尾工程（2016年9月30日）。整顿办公室对承建商和拆迁户负责，房屋产权归整顿办公室所有。现承建商（李**、邱益丽）已将所有的工程开发完毕并交付使用，拆迁户得到了安置，剩余的房产整顿办公室也进行了出售。”上述事实，有原被告的当庭陈述、（2019）苏0324执1988号执行裁定书、（2021）苏0324执异2号执行裁定书、证明、房屋买卖合同、收据等证据在卷证实，本院依法予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容:（一）案外人是否系权利人;（二）该权利的合法性与真实性;（三）该权利能否排除执行。本案中，涉案房产所在的南街花园小区最初由昭金公司与古邳村六组、七组村民签订拆迁协议得以开发，无建设、规划部门颁发的审批手续，应为违法建筑，原告虽然是与南街花园整顿办公室签订房屋买卖合同，但是对于房屋性质系明知，从原告提供的古邳镇古邳社区居委会的证明也可以看出，南街花园小区的房屋先由昭金公司开发，又由南街花园整顿办公室接手，对于所完成建设的房屋昭金公司与南街花园整顿办公室并未予以结算或者说是分割，无法确认涉案房产因建设行为产生的权利人，至于后续的买卖，亦不能确认处分权利的归属。原告主张因买受取得查封房产的物权期待权和消费者物权期待权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”即使参照上述规定，无论是一般物权期待权还是消费者物权期待权，均要求签订的买卖合同的合法性，结合上述分析，原告史芳君与被告南街花园整顿办公室的买卖合同并不具备合法性，其并不具有排除对涉案房屋的执行的权利，对其诉讼请求，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告史芳君的诉讼请求。案件受理费9300元，由原告史芳君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张园园审 判 员  郑 韬人民陪审员  张翠红二〇二一年八月三日法官 助理  吴皓月书 记 员  李雪子附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。