山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终9168号上诉人（原审原告）：马培贤，男，1971年10月3日出生，汉族，住胶州市。委托诉讼代理人：付勇，山东海金州律师事务所律师。上诉人（原审被告）：青岛聚通置业有限公司，住所地山东省胶州市北京路437号。法定代表人：程成，总经理。委托诉讼代理人：刘洪海，山东昶德律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟娟，山东昶德律师事务所律师。上诉人马培贤与上诉人青岛聚通置业有限公司（以下简称聚通公司）商品房销售合同纠纷一案，马培贤、聚通公司均不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初12350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马培贤的委托诉讼代理人付勇，上诉人聚通公司的委托诉讼代理人刘洪海、孟娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马培贤上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、判决由聚通公司承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：一审法院认定：“原被告在合同中约定被告向原告交付房屋必须通过单体验收。按照双方认可的2018年11月12日胶州市城乡建设局作出的关于解决云溪小区(富贵新苑)项目未办证问题有关竣工验收事项的复函载明‘经查，贵处(胶州市九龙街道办事处)所提供的资料，房屋质量安全鉴定合格报告及规划、消防部门出具的验收证明文件齐全。该项目1#、2#、5#、6#住宅楼及车库的竣工时间为2017年11月份’的内容，可以认定云溪小区(富贵新苑)1号楼于2017年11月份竣工，至2018年11月12日时房屋质量合格，规划消防验收文件齐全”，马培贤对于聚通公司在一审时提交的“胶州市城乡建设局作出的关于解决云溪小区(富贵新苑)项目未办证问题有关竣工验收事项的复函”并未认可，马培贤在一审时即强调聚通公司应提交单体竣工验收合格备案证来证实其已经单体验收合格，而聚通公司并未提供出该项证据。且一审法院根据双方交接钥匙和上述复函即认定延期交房期限至2018年12月11日实属错误，但就合同约定来讲，其交房的条件应符合单体验收合格，但聚通公司在一审过程中并未提交其单体验收合格的相关证据来看，其延期交房期限应当认定至其单体验收合格为止，然聚通公司至今也未能提供出单体验收合格备案证，因此，一审法院如此认定实属有误。聚通公司辩称，马培贤的上诉请求缺乏事实根据和法律依据，上诉理由不成立，请求驳回其上诉请求。本案商品房预售合同文本是青岛市工商行政管理局、青岛市建设委员会制定的示范文本。合同条款并非聚通公司单方制作，是双方协商一致的结果，也不是格式条款。合同条款内容明确，双方无争议，也无任何歧异。关于面积差的处理以及违约金标准等合同均有明确约定，本案应按照合同约定执行。在一审中马培贤、聚通公司各自提交的证据一都是青岛市商品房预售合同，该合同的封面明确标注青岛市工商行政管理局和青岛建设委员会制定。其他同一审庭审意见和聚通公司的上诉意见。聚通公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回马培贤的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由马培贤承担。事实和理由：一、案涉房屋自2017年10月19日已具备实质性交付条件。双方合同约定房屋交付前应当通过单体验收，案涉工程因施工单位不配合竣工验收等原因导致不能办理不动产权证，大量业主上访，经胶州市九龙街道办事处、胶州市城乡建设局协调，由第三方出具工程质量鉴定报告取代合同约定的单体竣工验收报告，即可办理不动产权证。2017年10月19日青岛市建筑材料研究所有限公司出具编号为25CSJD170020的《鉴定报告》，认定云溪小区(富贵新苑)1#基础、主体的检测结果符合设计要求，可按设计要求安全使用。大量业主据此办理了不动产权证，本案应认定案涉房屋自2017年10月19日已具备实质性交付条件；二、双方合同第二十六条、补充条款第十六条明确约定，合同预留的地址为有效的送达地址。聚通公司提交的交房通知、EMS快递单据、物流信息证据足以证明，聚通公司按照马培贤在双方合同中确认的送达信息书面通知聚通公司收房，已经履行完毕通知马培贤收房的义务；三、该房屋自2017年10月19日具备交付条件后，聚通公司已于2017年12月21日通知马培贤收房，聚通公司已履行完毕通知义务，马培贤收到收房通知后因自身原因怠于收房，应视为马培贤于2017年12月25日收房，一审判决聚通公司支付马培贤2017年12月25日之后的逾期交房违约金是错误的；四、马培贤主张逾期交房违约金已超过法定的诉讼时效依法应予驳回。《青岛市商品房预售合同》约定交房时间为2015年12月31日。马培贤主张逾期交房违约金的诉讼时效应自2016年1月1日起算，每日单独计算，其诉讼时效的计算，应按每个个别债权分别计算，根据当时施行的民法通则的相关规定，诉讼时效期间为2年，且马培贤并未提供证据证实存在诉讼时效中断的事由，故马培贤2020年8月19日提起本案诉讼显然已超过诉讼时效。马培贤辩称，聚通公司的上诉没有事实和法律依据，要求支持马培贤的起诉意见，其他同一审庭审意见和上诉意见。马培贤向一审法院起诉请求：1、请求依法判决聚通公司支付马培贤延期交房违约金66684元（支付至其实际符合交房条件为止）；2、诉讼费由聚通公司承担。庭审中马培贤明确诉讼请求为：1、要求聚通公司支付马培贤延期交房违约金66684元，自2016年1月1日至2020年7月1日，按已付购房款439000元的日万分之一计算，超出部分马培贤不再主张；2、诉讼费由聚通公司承担。一审法院认定事实：1、2014年11月12日，马培贤（乙方）、聚通公司（甲方）签订了《青岛市商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买胶州市《胶州市云溪小区》1号楼1单元13层1301户。据甲方暂测该房屋建筑面积87.8平方米。该房屋单价为：5000／平方米，总价暂定为439000元整。乙方购买房屋的总房价款是指该房屋相应比例的土地使用权的总价格。合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。合同第五条约定，房屋建筑面积以胶州市房产登记交易中心认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。合同第七条约定，马培贤逾期付款应按照未付款日万分之0.1计算违约金。合同第十条约定，房屋交付必须通过单体验收。合同第十一条约定，甲方定于2015年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.10计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，自第181天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同不解除而继续履行。附件一付款方式和付款期限约定：1、首期房款132000元于2014年9月25日前付清，并与本合同签订当日向甲方指定银行（青岛银行）提供全部符合银行要求的按揭所需资料、交纳贷款所需费用及与银行签署贷款合同、抵押合同、并确保所提交的贷款资料真实有效。其中《补充条款》第四条约定：甲乙双方同意，如房屋暂测面积与实测面积不一致时，在甲方发出面积差通知后45天内，双方应按面积差对房款进行无息退补。第七条约定甲乙双方对房屋交付条件以及房屋交付补充约定如下：1、甲方将该房屋“交付给乙方”的义务只限于甲方在约定的交付时间或之前取得符合合同约定交付条件的证明并向乙方发出交房通知。2、在下列条件全部满足的情况下，乙方才有权要求甲方交付房屋：（1）乙方按照本合同约定支付了全部房款（包括贷款）；（2）乙方按照法律规定和本合同约定支付了住宅专项维修资金、相关税费以及应向甲方支付的违约金、赔偿金或其他费用（如有）；（3）乙方按照《前期物业服务协议》约定预交了第一期的物业费以及其他费用。若因乙方原因导致前述条件未全部满足，甲方有权暂不予交付房屋或办理房屋产权登记手续，在此等情况下，房屋视为因乙方原因未能按期交付或办理房屋产权登记，甲方无须另行通知乙方。在此等情况下，延期交房期间房屋风险、责任及由此产生的费用（包括但不限于物业管理费等）由乙方承担。第八条约定预售合同第十三条之补充：1、无论该商品房是否达到交付条件，甲方都有权向乙方发出交付通知，乙方按甲方通知的时间前来办理房屋交付手续时该商品房符合交付条件即可。在甲方通知的交付时间及其后的任何时间，乙方不得以甲方向其发出交付通知书时房屋未达到交付条件为由拒绝接受房屋或要求甲方承担任何责任，且应视为因乙方原因未能交付。2、甲方书面通知乙方收房后，除房屋存在主体结构质量问题以外，乙方不得因其他任何理由拒绝接收房屋。其他质量瑕疵在乙方接收房屋后由甲方按照保修条款提供保修服务。乙方以任何理由拖延或拒绝办理房屋交接手续的，均视为甲方已于交付通知中要求的交付日或甲方通知的集中交付日的最后一日将房屋交接给了乙方，自此，房屋损毁、灭失的风险及该房屋应当缴纳的包括但不限于物业管理费、采暖费、水费、电费、燃气费、卫生费、有线电视费等全部费用，自交付之日或视为交付之日起均由乙方承担。房屋保修期亦从此日起计算，有关质量瑕疵按保修项目处理，由甲方予以修复。第十条约定，如乙方未按约定或甲方通知的交付时间办理房屋交付手续的，甲方无需发出书面催告，该房屋自合同约定的交房时间或甲方通知的集中交付日的最后一日即视为该房屋已经交付给了乙方，该房屋的风险责任亦由甲方转移给乙方。第十六条约定通知与送达1、乙方承诺，乙方所提供的所有资料真实可靠，其在合同中所留的联系方式准确无误，因乙方提供资料不实或联系方式不准确产生的任何责任，由乙方自行承担。2、本合同项下包括交付通知在内的各项通知可以采取挂号信、特快专递、报纸公告以及其他有效的方式进行送达：（1）通过挂号信的，在挂号信自函件发出之日起7日内视为送达；（2）通过特快专递送达的，自特快专递发出之日起7日内视为送达；（3）通过在报纸发布公告送达的，自公告发布之7日视为送达。在甲方按照乙方在本合同中所留通讯地址或经乙方书面通知更改后的地址通过挂号信或特快专递方式发送通知或其他文件的情况下，若函件被第三方代收，或被拒收、退回的，均在前述时间内视为送达。马培贤于2014年11月28日付清合同约定的房款439000元。2018年11月12日，胶州市城乡建设局作出关于解决云溪小区（富贵新苑）项目未办证问题有关竣工验收事项的复函“经查，贵处（胶州市九龙街道办事处）所提供的资料，房屋质量安全鉴定合格报告及规划、消防部门出具的验收证明文件齐全。该项目1#、2#、5#、6#住宅楼及车库的竣工时间为2017年11月份”。2018年12月12日，马培贤、聚通公司签署富贵新苑交房指导表，马培贤作为业主签字确认。2019年1月17日，胶州市房产管理局测绘站出具房屋测绘报告书，位于胶州市，1号楼1单元401即涉案房屋的建筑面积为92.13平方米，与《商品房预售合同》中约定的房屋面积相差4.33平方米。聚通公司在庭审中认可，马培贤已于2019年3月7日补交房款21650元。2019年3月27日，聚通公司在半岛都市报上刊登交房公告，通知全体云溪小区（富贵新苑）一期的业主，所购买的胶州市云溪小区（富贵新苑）1、2、5、6号楼已具备交房条件，请最迟于2019年3月30日前携带相关资料，前往项目所在地售楼处办理房屋交接手续。聚通公司提交2017年12月21日《商品房交付通知单》、EMS快递单据（单号：1057602601526）和物流信息；2017年12月30日《商品房交付通知单》、EMS快递单据（单号：1018687209828）和物流信息，欲证明聚通公司已经多次通知马培贤交房，马培贤对此不予认可，认为该证据无法证明本人签收。一审法院认为，双方未约定双方的送达地址，聚通公司提交的邮件也不能证明是本人签收，聚通公司不能证明已经完成其通知义务。一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、马培贤主张的逾期交房及违约金认定问题。马培贤、聚通公司在合同中约定聚通公司向马培贤交付房屋必须通过单体验收。按照双方认可的2018年11月12日胶州市城乡建设局作出的关于解决云溪小区（富贵新苑）项目未办证问题有关竣工验收事项的复函载明“经查，贵处（胶州市九龙街道办事处）所提供的资料，房屋质量安全鉴定合格报告及规划、消防部门出具的验收证明文件齐全。该项目1#、2#、5#、6#住宅楼及车库的竣工时间为2017年11月份”的内容，可以认定云溪小区（富贵新苑）1号楼于2017年11月份竣工，至2018年11月12日时房屋质量合格，规划消防验收文件齐全。如果聚通公司是在房屋未通过单体验收的情况下向马培贤交付房屋，那么聚通公司向马培贤交付的房屋不符合合同约定，马培贤可依据相关合同约定主张相关权利，不能在合同未解除的情况下拒绝接收房屋。马培贤、聚通公司在合同中约定聚通公司应当于2015年12月31日前向马培贤交付房屋。同时依《补充条款》第八条“预售合同第十三条之补充：1、甲方书面通知乙方收房后，除房屋存在主体结构质量问题以外，乙方不得因其他任何理由拒绝接收房屋。其他质量瑕疵在乙方接收房屋后由甲方按照保修条款提供保修服务。乙方以任何理由拖延或拒绝办理房屋交接手续的，均视为甲方已于交付通知中要求的交付日或甲方通知的集中交付日的最后一日将房屋交接给了乙方”的约定，聚通公司已提交《商品房交付通知单》、EMS快递单据和物流信息，证明已经多次通知马培贤交房，马培贤对此不予认可，认为该证据无法证明本人签收。一审法院认为，合同中双方未约定双方的送达地址，邮件也不能证明是本人签收，聚通公司不能证明已经完成其通知义务。但是马培贤、聚通公司于2018年12月12日签署富贵新苑交房指导表，并交接了钥匙，应视为聚通公司已交房。聚通公司称马培贤于2018年7月擅自占有涉案房屋，未提交证据加以证明，一审法院不予认可。聚通公司逾期交房，应当承担逾期交付房屋的违约责任。则一审法院支持聚通公司支付2016年1月1日至2018年12月11日期间的逾期交房违约金。合同第十二条约定甲方如未在约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.10计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，自第181天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同不解除而继续履行。则本院支持，按照合同约定，聚通公司应支付马培贤逾期交房违约金：自2016年1月1日至2016年6月28日（共计180天），以已付房款为基数，按照日万分之0.1计算，计算为790.2元（439000元×日万分之0.1×180天）。自2016年6月29日至2018年12月11日（共897天），计算为39378.3元（439000元×日万分之1×897天）。共计40168.5元。聚通公司主张已超过诉讼时效，无事实和法律依据，其抗辩理由不能成立，一审法院不予支持。聚通公司主张马培贤在付清房屋的补差价款前，无权主张逾期交房违约金。聚通公司未向马培贤发出的办理房款补交手续，且聚通公司亦认可马培贤已于2019年3月7日补交房款21650元，所以聚通公司的抗辩理由不能成立。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、青岛聚通置业有限公司支付马培贤逾期交房违约金40168.5元，于判决生效之日起十日内付清。二、驳回马培贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1467元，减半收取733.5元，马培贤负担331.5元，青岛聚通置业有限公司负担402元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，聚通公司、马培贤签订的《青岛市商品房预售合同》（含附件、补充条款）是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同主张权利、履行义务。二审双方诉争焦点为，如何确定聚通公司逾期交房违约责任。聚通公司、马培贤在双方签订的合同第十条约定，房屋交付必须通过单体验收；第十一条约定，聚通公司定于2017年10月1日前将该房屋交付马培贤；补充条款第七条约定，聚通公司将该房屋“交付给马培贤”的义务只限于聚通公司在约定的交付时间或之前取得符合合同约定交付条件的证明并向马培贤发出交房通知。由双方合同约定，聚通公司交付的房屋应当通过单体验收，且聚通公司应当向马培贤发出交房通知。诉讼中，聚通公司提交青岛市建筑材料研究所有限公司2017年10月19日出具的《鉴定报告》，证明青岛市建筑材料研究所有限公司对涉案房屋所在1#楼进行鉴定，1#楼基础、土地的检测结果符合设计要求，可按设计要求安全使用；胶州市城乡建设局《关于解决云溪小区（富贵新苑）项目未办证问题有关竣工验收事项的复函》，载明“该项目1#、2#、5#、6#住宅楼及车库的竣工时间为2017年11月份。”聚通公司据以主张涉案房屋在2017年10月19日通过单体验收，符合双方合同约定的交房条件，马培贤主张涉案房屋至今未通过单体验收，不符合合同约定的交房条件。本院认为，胶州市城乡建设局系建设工程领域主管行政部门，其出具的与建设工程有关的证明材料具有较高的证明效力，胶州市城乡建设局出具的复函载明涉案房屋竣工时间为2017年11月份，且该复函内容与2017年10月19日青岛市建筑材料研究所有限公司出具的《鉴定报告》的检测结论，“1#楼基础、土地的检测结果符合设计要求，可按设计要求安全使用”，可以相互补强，证明双方买卖的房屋至迟到2017年11月份已经符合单体验收标准，应当认定双方买卖的房屋至迟到2017年11月已符合约定的通过单体验收的条件。双方在签订的合同补充条款第十六条约定，“通知与送达：1、乙方承诺，乙方所提供的所有资料真实可靠，其在合同中所留的联系方式准确无误，因乙方提供资料不实或联系方式不准确产生的任何责任，由乙方自行承担。2、本合同项下包括交付通知在内的各项通知可以采取挂号信、特快专递、报纸公告以及其他有效的方式进行送达：（1）通过挂号信的，在挂号信自函件发出之日起7日内视为送达；（2）通过特快专递送达的，自特快专递发出之日起7日内视为送达；（3）通过在报纸发布公告送达的，自公告发布之7日视为送达。在甲方按照乙方在本合同中所留通讯地址或经乙方书面通知更改后的地址通过挂号信或特快专递方式发送通知或其他文件的情况下，若函件被第三方代收，或被拒收、退回的，均在前述时间内视为送达。”2017年12月21日，聚通公司根据双方合同中马培贤的地址向其寄送交房通知，通知马培贤2017年12月25日办理交房事宜。马培贤主张双方未在合同内约定明确的预留地址，聚通公司邮寄的通知亦非马培贤签收，聚通公司寄送交房通知的行为不产生通知马培贤交房的效力。本院认为，双方虽在合同中对送达进行了约定，但双方合同正文中并未明确预留马培贤的送达联系地址，聚通公司发送的交房通知非马培贤签收，聚通公司向马培贤发送交房通知的行为不能认定聚通公司已履行通知马培贤交房的义务。原审据此以2018年12月11日马培贤实际接收房屋的时间作为交房的时间进而依照双方合同约定判令聚通公司向马培贤支付逾期交房违约金，并无不当。至于聚通公司关于诉讼时效的抗辩，本院认为，聚通公司逾期交房，其违约状态一直处于持续过程中。直至2018年12月11日双方实际交接涉案房屋时，聚通公司的违约状态才告终止。因此，马培贤主张逾期交房违约金的诉讼时效应从2018年12月12日起算，马培贤在2020年8月19日提起本案诉讼，并未超过法律规定的诉讼时效。故，对聚通公司关于诉讼时效的抗辩，本院不予采信。综上所述，上诉人聚通公司、上诉人马培贤的上诉请求均不成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费649元，由马培贤负担463元，由聚通公司负担186元。本判决为终审判决。审 判 长  马 喆审 判 员  齐 新审 判 员  甘玉军二〇二一年八月二十三日法官助理  杨志昌书 记 员  张 旭书 记 员  于国英