辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终13941号上诉人（原审被告）：杨晓帆，女，1981年9月21日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：杨陆，男，1968年12月7日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：远洋亿家物业服务股份有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市和平区长白街17号。法定代表人：关杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘畅，辽宁成功金盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王冬平，女，1991年1月4日出生，汉族，该公司工作人员，住沈阳市铁西区。上诉人杨晓帆因与被上诉人远洋亿家物业服务股份有限公司沈阳分公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2021）辽0102民初9650号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨晓帆上诉请求：撤销原审判决，依法改判物业公司公开道歉，安装楼宇对讲机。事实和理由：在已交了垃圾清运费前提下，物业不应有任何理由拒绝上诉人倾倒装修垃圾，上诉人虽然在2011年就购买了此房产，但一直未装修，即未享受到该项服务，物业公司无故禁止阻挠上诉人倾倒装修垃圾，上诉人有权拒绝缴纳物业费，园区随意存放垃圾，不及时清理,通道上随意停放车辆，地下车库地面及设施损坏无人维修，地下车库随意停放车辆无人管理等，原审判决未提及，还有物业公司至今也未提供楼宇对讲设备及安装。装修时物业人员将倾倒装修垃圾的工人连同装修垃圾撵回施工现场，要求上诉人自行处理，后在上诉人与其沟通后仍然多次阻止装修工人倾倒垃圾，导致装修过程中，各工种不能有效衔接，至今仍未完工，导致上诉人不能入住。上诉人有权在其履行完义务后再履行上诉人应尽的义务。远洋亿家物业服务股份有限公司沈阳分公司辩称，请求维持原判。远洋亿家物业服务股份有限公司沈阳分公司向一审法院起诉请求：1.被告支付拖欠物业费7,428.24元；2.被告支付拖欠电梯费288元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，被告杨晓帆系位于沈阳市和平区长白四街9-11号1-1404，建筑面积162.9平方米房产的所有权人。原告系被告房产所在园区的物业服务公司。2010年6月22日，涉案房产开发商万祥置业（沈阳）有限公司（甲方、委托方）与原告远洋亿家物业公司沈阳分公司（原名称：北京远洋基业物业管理有限公司沈阳分公司）（乙方、受托方）签订《前期物业服务合同》。合同约定，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上就甲方选聘乙方对沈阳远洋和平府提供前期物业服务事宜，订立本合同；物业名称为沈阳远洋和平府；物业服务标的为沈阳远洋和平府项目的公共区域及相关共用设施、设备等；本协议自签订之日起生效，至沈阳远洋和平府项目业主大会成立后，业主委员会重新选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效，且该物业服务公司实际接管该物业之日终止；本物业管理区域内物业服务费用实行包干制，由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，下述“平方米”均指建筑面积，具体标准如下：物业服务费的标准为1.9元/建筑面积/月，物业服务费每年度预交纳一次，第一年度的物业服务费，业主于房屋交付前交纳，以后每年度的物业服务费，业主必须于每年计费起始日起的首个十日内缴纳，乙方有权对拖欠物业服务费的业主提出诉讼或做出其他救济措施，直至该欠费业主清偿全部欠费、滞纳金及手续费为止；本合同自双方签字盖章后生效。《临时管理规约》约定，本临时管理规约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力，电梯费标准为144元/人/年，电梯费每年交纳一次，首次交纳电梯费，业主于房屋交付前交纳，以后每年的电梯费，业主必须于每年计费起始日起的首个十日内缴纳，房屋交付后，不论是否实际入住，均应交纳电梯服务保养费，未按时缴纳物业服务费、代收代缴费用等任何一项费用的，自逾期之日起，业主应当承担应交费用每日3‰的滞纳金，物业服务企业有权督促其限期缴纳；超过1个月仍不缴纳物业服务费、代收代缴费用的，有权采取书面通知等措施予以催缴；超过1个月仍不缴纳物业服务费、代收代缴费用的，有权采取书面通知等措施予以催缴。现被告未缴纳2019年9月1日至2021年12月31日期间的物业服务费和电梯费，故原告诉至一审法院。一审法院认为，原告远洋亿家物业公司沈阳分公司与万祥置业（沈阳）有限公司签订的前期物业服务合同及临时管理规约均不违反我国法律、法规的规定，合法有效，一审法院予以确认。被告系涉案园区的业主之一，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”以及《中华人民共和国民法典》五百零九条第一款之规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，前述合同对原、被告双方均具约束力。原告远洋亿家物业公司沈阳分公司基于前述合同对涉案房产所在小区提供物业管理服务，享有向作为业主的被告收取物业服务费和电梯费的权利。现被告未履行2020年1月1日至2021年12月31日期间的物业服务费和电梯费的缴费义务，应承担民事责任。关于被告需要支付的物业服务费的数额，经一审法院计算，具体应为7,428.24元（162.9平方米×1.9元/月/平方米×24个月）；关于被告需要支付的电梯费的数额，具体应为288元（1人×144元/人/年×2年）。关于被告提出的楼宇对讲系统问题。首先，被告庭审中主张“开发商一直未给被告按安装楼宇对讲系统”，即楼宇对讲系统的安装应系涉案房产开发单位的责任；其次，被告未提供证据证明其主张的物业工作人员承诺为其安装楼宇对讲系统。综上，被告应在明晰前述问题的主体后，向相应的主体及时主张其权利，以维护其合法权益，故对于被告的前述答辩意见，一审法院不予采纳。关于被告提出其向原告缴纳垃圾清运费后，原告禁止其倾倒垃圾的问题。庭审中，被告提供的证据对该事实不足以予以证明，被告若认为原告在收取建筑垃圾清运费后，未按约定履行其职责，可在完善证据后，与原告另行协商或诉讼解决该问题。一审法院判决：一、被告杨晓帆于判决生效后十日内给付原告远洋亿家物业服务股份有限公司沈阳分公司2020年1月1日至2021年12月31日期间的物业服务费7,428.24元；二、被告杨晓帆于判决生效后十日内给付原告远洋亿家物业服务股份有限公司沈阳分公司2020年1月1日至2021年12月31日期间的电梯费228元。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告杨晓帆负担。二审中，上诉人提交了装修工人的证人证词，证明已经交纳垃圾清运费，但物业不让放建筑垃圾，最后我也放了。上诉人提交了照片，证明车辆乱停乱放及垃圾随意堆放，电梯过期检验，消防通道乱堆乱放，园区私搭乱建。上诉人提交了视频，证明物业工作人员周铁柱承认楼宇对讲由物业负责购买与安装。被上诉人对上述证据质证意见：对三性均有异议，与本案无关。对于垃圾清运费物业承诺退还给上诉人了，但上诉人不来领取，楼宇对讲设备已经给上诉人，且免费给安装，是上诉人不配合安装。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，涉诉小区建设单位万祥置业（沈阳）有限公司与被上诉人签订的《前期物业服务合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，对小区全体业主具有法律约束力。被上诉人作为物业公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用；上诉人杨晓帆作为业主享受了物业公司提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。故一审判决上诉人缴纳物业费及电梯费并无不当。关于上诉人主张被上诉人无故禁止阻挠上诉人倾倒装修垃圾的问题，因被上诉人主张其要求业主按指定地点倾倒装修垃圾，且上诉人二审中自认最后其已堆放了装修垃圾，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张园区车辆乱停乱放、私搭乱建、电梯过期检验、垃圾随意堆放等问题，上诉人并未提交充分证据证明该主张，即便被上诉人服务存在瑕疵，亦不构成拒交物业费的正当理由。业主可通过正常途径与物业公司沟通，协商解决，故对上诉人的该项主张不予支持。关于上诉人主张要求被上诉人安装楼宇对讲系统的问题，因该问题与本案不属于同一法律关系，本院不予审理，对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人杨晓帆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨晓帆负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  谢 宏审 判 员  吕长辉二〇二一年九月三日法官助理  李 春书 记 员  朱 琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。