重庆市北碚区人民法院民事判决书 （2021）渝0109民初6491号 原告：重庆壹喜莱百货有限公司，住所地重庆市北碚区云清路105号1-1，统一社会信用代码91500109MA610DP46E。法定代表人：何锋，执行董事。委托诉讼代理人：王洋，重庆学苑（北碚）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周阳，重庆学苑（北碚）律师事务所实习律师。原告：诸暨市润天物业管理有限公司，住所地浙江省诸暨市牌头镇新乐村，统一社会信用代码91330681583560527Q。法定代表人：边宇，执行董事。委托诉讼代理人：王洋，重庆学苑（北碚）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周阳，重庆学苑（北碚）律师事务所实习律师。被告：叶琴，女，1982年2月7日出生，汉族，住重庆市巴南区。原告重庆壹喜莱百货有限公司（以下简称壹喜莱公司）、诸暨市润天物业管理有限公司（以下简称润天物业公司）与被告叶琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆壹喜莱公司、润天物业公司的共同诉讼代理人王洋，被告叶琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告壹喜莱公司、润天物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2020年12月1日签订的《租赁协议》；2、判令被告在合同解除后七日内腾退房屋；3、判令被告从2021年5月1日起，按12 390元/月标准支付租金、房屋占有使用费至房屋实际腾退为止；4、判令被告从2021年5月1日起，按2124元/月支付物管费至腾退房屋时止；5、判令被告从2021年4月26日起，以43 542元为基数，按每日5%利率支付的违约金至租金、物业费付清为止；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：润天物业公司系房屋所有权人，润天物业公司将涉案房屋租赁给壹喜莱公司，由壹喜莱公司负责经营管理。2020年12月1日，润天物业公司、壹喜莱公司与被告于签订《租赁协议》，约定壹喜莱公司将位于重庆市北碚区嘉陵风情步行街7号雄风家居城二楼2F003号商铺出租给被告叶琴用于商业经营，合同对租金、租期、物业费、违约责任等内容进行了约定。壹喜莱公司按照租赁合同履行了义务，但被告未按照协议约定支付租金，经原告多次催收未果。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求支持原告的全部诉讼请求。被告叶琴辩称：《租赁协议》属实，但原告停运电梯、张贴公告、不清理垃圾等情形影响了被告正常经营，原告违约在先，被告才拒付租金，被告不存在违约情形，不同意解除合同，也不同意支付租金、物业费及违约金。经审理查明，2018年10月12日，案外人重庆雄风百货广场有限公司（甲方）与被告叶琴（乙方）签订《租赁合同》（以下简称原合同），合同约定甲方将嘉陵风情街7号雄风家居城二楼2F003号商铺（建筑面积384平方米）出租给乙方经营经营沙发、软床使用，租赁期限从2018年11月1日至2021年10月30日止。乙方逾期支付租金、管理、水、电费及其他应缴费用超过30天，视为乙方根本违约，甲方有权单方面解除合同。2020年12月1日，原告润天物业公司（甲方）、壹喜莱公司（乙方）与被告叶琴（丙方）签订《租赁协议》，主要约定：一、甲方分别将包括涉案房屋在内的位于嘉陵风情步行街7号1-1、2-1、3-1、4-1、5-1、6-1、7-1，云清路105号1-1、2-1、3-1、4-1及双元大道15号出租给雄风百货公司，租赁时间均为2013年1月1日至2022年9月30日；雄风百货公司与丙方于2018年10月12日签订租赁协议，雄风百货公司将位于重庆市北碚区嘉陵风情步行街7号雄风家居城二楼2F003号商铺转租给丙方，租赁期限自2018年11月1日至2021年10月30日。后甲方与雄风百货公司经协商于2020年6月30日解除双方的租赁合同，自2020年7月1日起，在雄风百货公司与丙方租赁合同剩余租期内，甲方同意继续向丙方提供租赁物和出租服务，并由乙方对该物业的租赁进行经营管理。二、租赁期限为2020年7月1日至2021年10月30日。丙方与雄风百货公司之间的租金、物业费、水电费、空调费等相关费用结算至2020年6月30日，如有预付至2020年7月1日之后的租金和相关费用，由丙方向雄风百货公司主张退还，不得抵扣应当向乙方支付的租金和相关费用。三、自2020年7月1日起，租金单价为35元/平方米/月，物业管理费为6元/平方米/月，空调费为每月按实分摊+线损费；支付方式为按月支付，每月25日前缴纳次月租金、物业管理费及上月空调费。四、丙方逾期未缴纳租金、物业管理费、空调费、水电费的，每逾期一日，每日按应付款的5%向乙方支付滞纳金，丙方逾期五日未缴纳租金等费用，乙方有权停止对丙方供电、供水等一切物业服务，并有权按照原合同第九章约定解除本协议。五、协议解除后，丙方应在七日内腾退房屋。 合同签订后，壹喜莱公司将涉案房屋交予叶琴经营成品家具家居使用。2021年4月26日，壹喜莱公司在涉案房屋所在的商场出入口等多处地方张贴公告“……基于公司经营策略调整，转型经营其他业态，我司现决定：合同到期后将不续约，我司将于2021年11月1日起对1-4层进行业态调整……” 。从2021年5月1日起，叶琴就未缴纳租金、物业费，壹喜莱公司多次催收未果。本院通过EMS向叶琴送达了起诉书副本，叶琴于2021年6月29日签收。双方一致认可合同约定的租金标准为12 390元/月，物业费标准为2124元/月。以上事实，有《租赁协议》、《缴费通知》、照片及双方当事人的当庭陈述等证据材料为据，足以认定。本院认为，本案中润天物业公司其将涉案房屋租赁给壹喜莱公司，再由壹喜莱公司转租给叶琴,润天物业公司未直接与叶琴建立租赁关系，故《租赁协议》的出租方是壹喜莱公司，承租方是叶琴。《租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于合同的解除及房屋的返还。双方合同约定，每月25日前缴纳次月租金、物业管理费,逾期支付租金等费用超过30天，壹喜莱公司有权解除合同。叶琴从2021年5月1日起就未支付租金、物业费，已逾期超过30日，现壹喜莱公司起诉要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除时间为起诉书副本向叶琴送达之日即2021年6月29日。合同解除后，叶琴应当在合理期限内腾空并向壹喜莱公司返还涉案房屋。关于叶琴所述壹喜莱公司张贴公告、电梯停运、商场内部环境脏乱影响其正常经营，其有权不交租金的辩解意见，本院认为租赁合同关系中，双方合同的主要义务分别为交付适租的商铺和支付租金，叶琴所述的上述情形并未导致其无法经营、合同目的无法实现，该情形与支付租金不能形成对等给付关系，不能成为叶琴拒付租金的理由，对该辩解意见本院不予采纳。关于租金及房屋占有使用费。根据庭审查明的事实，双方的租赁合同于2021年10月30日到期，而壹喜莱公司于2021年4月26日便在商场出入口等多处地方张贴经营业态转型的公告，叶琴经营成品家具，对其正常经营确实造成了一定影响，本院酌情从原告应当收取的租金中扣减一个月租金，即2021年5月1日至2021年6月28日期间的租金计算为12 390元/月÷30天×28天=11 564元。合同于2021年6月29日解除，解除后，叶琴仍占有涉案房屋，应当按照租金标准即12 390元/月÷30天=413元/天（取整）标准支付房屋占有使用费至实际腾空为止。关于物业费。本院支持从2021年5月1日起，按2124元/月标准支付物业费至实际腾空房屋为止。关于违约金。根据双方合同约定，被告应当支付违约金。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，原告主张从2021年4月26日起，以43 542元为基数，按每日5%利率计算违约金，被告认为过高，请求予以减少。本院综合考虑原告的实际损失，兼顾合同履行情况及被告的过错程度，酌情支持从2021年4月26日，以欠付的租金金额为基数，按年利率10%支付违约金至租金付清为止。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告重庆壹喜莱百货有限公司、诸暨市润天物业管理有限公司与被告叶琴于2020年12月1日签订的《租赁协议》于2021年6月29日解除。二、被告叶琴于本判决生效之日起十日内腾空并向原告重庆壹喜莱百货有限公司交还位于重庆市北碚区嘉陵风情街7号雄风家居城2楼2F003号商铺。三、被告叶琴于本判决生效之日起十日内向原告重庆壹喜莱百货有限公司支付租金11 564元；并从2021年6月29日起，按413元/天的标准支付房屋占有使用费至实际腾空交还房屋为止。四、被告叶琴于本判决生效之日起十日内向原告重庆壹喜莱百货有限公司支付从2021年5月1日起至实际腾空交还房屋时止的物管费，此款以2124元/月为标准计算。五、被告叶琴于本判决生效之日起十日内向原告重庆壹喜莱百货有限公司支付违约金，此款从2021年4月26日起，以欠付的租金金额为基数，按年利率10%计算至租金付清为止。六、驳回原告重庆壹喜莱百货有限公司、诸暨市润天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取444.28元，由由原告重庆壹喜莱百货有限公司、诸暨市润天物业管理有限公司共同负担154.88元，被告叶琴负担289.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。    审  判  员         陈薇薇                     二〇二一年八月十二日 法官  助理         肖  扬书  记  员         李  思   - 1 –