山东省泰安市中级人民法院山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁09民终3178号上诉人（原审被告）：山东省泰安市泰山区上高街道小井村村民委员会，住所地泰安市泰山区上高办事处小井村。法定代表人：于永祥，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：许永鹏，山东金长虹律师事务所律师。委托诉讼代理人：马广伟，山东金长虹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张义江，男，1970年12月8日出生，汉族，住泰安市泰山区。上诉人山东省泰安市泰山区上高街道小井村村民委员会（以下简称小井村村委会）因与张义江民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（以下简称一审法院）(2021)鲁0902民初3974号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。小井村村委会上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项内容，改判小井村村委会无需支付张义江车位折价款和违约金；或将本案发回重审。二审中，上诉人小井村村委会申请撤回上诉请求中的“或将本案发回重审”。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，小井村村委会不应支付张义江车位折价款。《房屋置换合同》第三条第4项的条款内容对于车位的约定十分明确，即“物业费同村民一样，包含车位(每户保证一个车位)”。该条约定的内容包含两个意思：即物业费的收费标准同小井村本村村民一样；车位也同小井村本村村民一样，保证每户有一个车位可以使用。小井村村委会仅是保证每户有一个车位可以使用，而并非是赠送每户村民一个车位的所有权。实际上对于除张义江以外的其他村民，小井村村委会也从来没有赠送过车位。原审判决认定“《房屋置换合同》约定保证每户一个车位，现被告不能交付车位，因此被告应按照鉴定报告确定的车位价值支付原告车位折价款”，该认定实际认定了小井村村委会需要给张义江一个固定车位的所有权，该认定与双方《房屋置换合同》的内容明显不符，不符合双方的真实意思表示。同时该认定使张义江在车位上所获得的利益远远高于其他村民在车位上所获得的利益，事实上造成了对其他村民的不公平和集体财产的损害和流失。因此原审判决认定事实错误，小井村村委会不应支付张义江车位折价款。二、原审判决适用法律错误，小井村村委会不应支付张义江违约金。首先、《民法典》第五百八十五条第二款明确规定“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”。通过该条规定内容可以看出，相关法律法规所规定的违约金主要是补偿性质的违约金而并非是惩罚性质的违约金。原审判决径行认定《房屋置换合同》第四条第2项约定的违约金系惩罚性违约金，该认定与《民法典》及相关法律法规所规定的违约金性质为补偿性违约金的规定明显不符。其次、本案中张义江没有任何实际损失存在，其主张违约金没有事实依据。本案中小井村村委会一直向张义江正常发放房屋租金等款项，且原审判决已经认定了小井村村委会需按照房屋的现有价值补偿张义江房屋折价款，小井村村委会对于房屋折价款的标准和数额不持有异议。张义江自己认为的损失已经通过房租等款项和房屋现在价值的折价款全部得到了补偿，张义江不存在任何事实上的损失。第三、《房屋拆迁补偿安置协议》明确约定了租赁费的计算标准为3元/平方米/月；回迁超过十八个月的加发50%的房租即按照4.5元/平方米/月的标准发放：在《房屋置换合同》中又约定了超过合同约定时间的再次加发一倍即按照9元/平方米/月的标准发放。原审判决已经认定了这一事实且按照这一标准计算了小井村村委会应当支付张义江的租金数额。小井村村委会认为：每平方米每月的租赁费标准由3元增加至4.5元进而又增加至9元，这本身就是对小井村村委会逾期交房设定的违约责任。张义江既按照增加后的租赁费标准计算租赁费又同时主张违约金实际对小井村村委会的同一违约行为重复主张了权利。因此，小井村村委会亦不应支付张义江违约金。张义江向一审法院起诉请求：1.小井村村委会支付张义江房屋置换款、租金、车位款及违约金共计2279023.2元；2.本案诉讼费、保全费由小井村村委会承担。一审法院认定事实：2015年12月31日，张义江（乙方）与张义江（甲方）签订《房屋置换合同》，约定：由于八里庄二号楼分配房源不足，村委通过与张义江协商同意，由乙方让出一套房屋，同时甲方与乙方达成房屋等价等面积房屋置换合同；乙方用八里庄二号楼的房屋置换甲方原乐道小城的房屋；置换面积不低于112平方米，本套楼层电梯公摊面积不能计算在置换面积内，楼层选定15层以内；租金、补偿金自2016年1月1日到2018年12月31日，甲方给予乙方补偿金每年10000元，原租金照发，自签订之日起超出2018年12月31日加发一倍租金及补偿金，补偿金在每年的1月10日前支付，租金按村委规定发放（注：每月9元/㎡）；物业费同村民一样，包含车位（每户保证一个车位）；本合同自签订之日起5年内甲方必须向乙方交房，逾期不能交房视为违约；甲方违约后应由甲方按照市场价格向乙方全额支付房款并支付违约金（房款的百分之十）。关于该合同中注明的租金“每月9元/㎡”，原告认为系自2016年1月1日起即按每月9元/㎡支付租金，张义江则认为系超出2018年12月31日加发一倍租金后为每月9元/㎡。张义江现不能按照《房屋置换合同》的约定向张义江交付置换房屋，张义江向一审法院申请对置换房屋的价值进行鉴定，经小井村村委会与张义江协商一致，共同确定鉴定参照的房屋为拉菲公馆1号楼1单元701户。经一审法院委托，山东广泰土地房地产评估测绘有限公司于2021年5月11日作出房地产司法鉴定估价报告，估价结果为：住宅房地产建筑面积单价为11826元/平方米；普通车位12.35万元/个。泰安海正测绘技术有限公司于2021年5月15日出具拉菲公馆楼房电梯公摊面积评估鉴定测绘报告，鉴定结论为：7层东户（701室）的电梯分摊面积为6.98平方米。小井村村委会与张义江对上述鉴定报告均无异议。2021年5月17日张义江向山东广泰土地房地产评估测绘有限公司垫付评估费12000元，2021年5月20日张义江向泰安海正测绘技术有限公司垫付测绘费10357元，共计22357元，张义江主张应由小井村村委会承担该鉴定费用。小井村村委会与张义江均认可自2016年1月1日起至2020年6月30日止，小井村村委会按照3元/平方米/月向张义江发放租金。张义江要求小井村村委会按照9元/平方米/月补齐2016年1月1日至2018年12月31日的租金，按照18元/平方米/月补齐2019年1月1日起至2020年12月31日的租金。一审法院认为，小井村村委会与张义江于2015年12月31日签订的《房屋置换合同》，系双方的真实意思表示，不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效。小井村村委会与张义江均应按照约定履行自己的义务。张义江已按照协议约定履行了让出八里庄二号楼房屋义务，但小井村村委会至今未按照合同约定的期限向张义江交付置换后的房屋，现张义江要求小井村村委会按照《房屋置换合同》的约定支付置换房屋的折价款，于法有据，一审法院予以支持。《房屋置换合同》约定楼层电梯公摊面积不能计算在置换面积内，而电梯公摊面积经鉴定确定为6.98平方米，故小井村村委会应按照118.98平方米的面积向张义江支付房屋折价款。置换房屋的建筑面积单价经鉴定确定为11826元/平方米，因此，小井村村委会应支付张义江房屋折价款1407057.48元。《房屋置换合同》约定保证每户一个车位，现小井村村委会不能交付车位，因此小井村村委会应按照鉴定报告确定的车位价值支付张义江车位折价款123500元。《房屋置换合同》约定“原租金照发，自签订之日起超出2018年12月31日加发一倍租金及补偿金，补偿金在每年的1月10日前支付，租金按村委规定发放”，而原《房屋拆迁补偿安置协议》约定“租赁费、搬家费按折算后实际平方面积结算，租赁费3元/平方米/月（按季度发放），搬迁后十八个月之内完成回迁，超过十八个月加发50%房租。”根据上述约定，在2018年12月31日前小井村村委会应按每月4.5元/㎡向张义江发放租金，自2019年1月1日起小井村村委会应按每月9元/㎡向张义江发放租金。小井村村委会系按每月3元/㎡向张义江发放2016年1月1日至2020年6月30日的租金，张义江要求小井村村委会补齐2016年1月1日后的租金，符合《房屋置换合同》的约定，一审法院予以支持。小井村村委会尚应支付张义江自2016年1月1日至2018年12月31日期间的租金6048元（1.5元×112㎡×36月），自2019年1月1日至2020年6月30日期间的租金12096元（6元×112㎡×18月），自2020年7月1日至2020年12月31期间的租金6048元（9元×112㎡×6月），以上共计24192元。《房屋置换合同》约定“甲方违约后应由甲方按照市场价格向乙方全额支付房款并支付违约金（房款的百分之十）”，该违约金的性质并非对张义江损失进行补偿的补偿性违约金，而系对小井村村委会不能按时交付置换房屋进行惩罚的惩罚性违约金，因此，对小井村村委会辩称的张义江不存在经济损失其不应支付违约金的主张，一审法院不予采纳。该违约金约定符合法律规定，因此对张义江要求小井村村委会按照合同约定支付违约金140705.75元的诉讼请求，一审法院予以支持。张义江主张鉴定费用22357元应由小井村村委会承担，符合相关法律规定，一审法院予以支持。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，小井村村委会与张义江之间的合同关系清楚，权利义务关系明确，一审法院认定正确。双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》中关于安置房屋面积、租金、物业费、车位等事项约定明确，应予确认，其中“物业费同村民一样，包含车位（每户保证一个车位）”，结合协议上下文和本句文义，一审法院认定为应属小井村村委会承诺交付一个车位，认定并无不当。小井村村委会主张为“保证每户有一个车位可以使用”而并非每户交付一个车位，缺乏依据，本院不予支持。小井村村委会超出协议约定的期限未履行义务，其行为属于违约，应当按照协议约定承担违约责任。协议明确约定了不同期限对应的租金数额以及固定数额的违约金，该约定为当事人真实意思表示，内容亦不违反法律规定，一审法院予以认定，并无不当。小井村村委会主张违约金不应支付，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，小井村村委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5264元，由山东省泰安市泰山区上高街道小井村村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  毕经纶审判员  李 莹审判员  邢友峰二〇二一年八月二十三日书记员  翟清青