贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初8756号原告（反诉被告）：贵州公老虎信息技术有限公司，住所地贵州省安顺市西秀区黄果树大街葡华欧洲城13幢1单元2-4号，统一社会信用代码91520402063065573D。法定代表人：张志良，该公司执行董事。委托诉讼代理人：方金刚，贵州文泰律师事务所律师，执业证号15201202010188494，特别授权代理。委托诉讼代理人：邱静，贵州文泰律师事务所律师，执业证号15201201911145582，特别授权代理。被告（反诉原告）：贵州省聚酒优品酒业有限责任公司，住所地贵州省贵阳市国家高新技术产业开发区长岭南路178号茅台国际商务中心一期B幢1单元9层12号，统一社会信用代码91520198MA6HWMAX10。法定代表人：李俊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄钰华，贵州黔信律师事务所律师，执业证号15201201711351940，特别授权代理。委托诉讼代理人：邹金丽，贵州黔信律师事务所律师，执业证号15201202011195815，特别授权代理。贵州公老虎信息技术有限公司（以下简称“公老虎公司”）因与贵州省聚酒优品酒业有限责任公司（以下简称“聚酒公司”）房屋租赁合同纠纷向本院提出诉讼请求：1、判令解除公老虎公司与聚酒公司签订的房屋租赁合同；2、判令聚酒公司向公老虎公司支付违约金58,822.00元；3、本案诉讼费用由聚酒公司承担。审理过程中公老虎公司将诉讼请求第二项金额变更为58,602.00元，并增加诉讼请求：判令聚酒公司支付房屋租金57,856.85元（该租金暂计算至2020年09月14日，09月15日至聚酒公司搬出案涉房屋之日止的租金按照每天1,091.63元计算）；4、本案诉讼费用由聚酒公司承担。聚酒公司辩称，1、同意解除合同；2、本案中是公老虎公司先违约，其主张违约金没有法律依据；3、关于公老虎公司增加诉请主张的租金，因为本案是公老虎公司已经违约，也在07月22日至08月01日公老虎公司发的告知收回房屋此刻起，聚酒公司也针对该告知也给了公老虎公司申明，基于公老虎公司将聚酒公司所有的联系方式拉入黑名单导致微信、短信、通话全部打不进，聚酒公司在租赁房屋门上张贴了声明，同意解除合同，故不承担后面的租金。聚酒公司向本院提出反诉请求，1、判令解除反诉人与被反诉人于2020年06月05日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被反诉人向反诉人退还房屋租赁保证金32,748.00元；3、判令被反诉人支付违约金54,728.00元；4、判令被反诉人赔偿反诉人因装修产生的损失92,884.00元；5、判令被反诉人赔偿反诉人因解除与第三人刘洁签订的《房屋租赁合同》所要赔偿给第三人刘洁的保证金和违约金共计16,754.00元；6、本案诉讼费用由被反诉人承担。公老虎公司辩称，1、我方在本案中不存在违约情形，本案中我方虽然在未发现对方将案涉房屋转租给第三人使用时，表示过要提前收回房屋，但对方并未同意，此种情况下，就算我方想违约也无法做到，且在对方不同意的情况下，我方也并未强行将对方赶出案涉房屋，而是让对方按照合同约定，继续使用房屋至今；2、我方起诉要求解除合同的理由是我方发现对方在未取得同意的情况下，擅自将案涉房屋转租给第三人使用，而不是对方所称的我方为了自己使用而要违约解除合同，转租的事实不仅可以从我方提交的证据中看出，从对方提交的反诉证据也能看出，双方的证据正好相互映证了有第三人使用案涉房屋的事实，违反了房屋租赁合同约定，违约的应是对方。根据审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2020年06月05日，公老虎公司与聚酒公司签订《房屋租赁合同》，约定聚酒公司向公老虎公司租赁公老虎公司所有的位于贵阳市高新区茅台国际商务中心一期（ＡＢ）幢13层12号至20号房屋，租赁面积共503.83平方米，租赁用途为办公用房，租赁期限为3年，自2020年06月15日起至2023年06月15日止（免租期为2020年06月04日至2020年06月14日）。第一年和第二年租金32748.95元／月，租金按照每三个月为一期支付。聚酒公司应在合同签订之日向公老虎公司支付房屋租赁保证金32748.00元，若因聚酒公司违约导致合同提前解除或终止，房屋租赁保证金不予退还。同时合同9.2条约定，公老虎公司违反合同约定，提前收回房屋的，应退还聚酒公司房屋租赁保证金并按照本合同剩余租赁期限的租金总金额的5%向聚酒公司支付违约金；租赁期间聚酒公司未经公老虎公司同意，将房屋转租、转借给他人使用，公老虎公司有权解除合同，收回房屋，聚酒公司应按照合同剩余租赁期限的租金总额的5%向公老虎公司支付违约金。合同约定，聚酒公司未经公老虎公司书面同意，转租、转借承租房屋，公老虎公司有权单方面解除合同，收回房屋。合同签订当日，聚酒公司向公老虎公司支付房屋租赁保证金32,748.00元。合同签订后，公老虎公司将案涉房屋交付聚酒公司使用。聚酒公司向公老虎公司支付第一期租金98,246.85元（2020年06月15日至2020年09月14日）。聚酒公司对房屋进行装修，并支付装修费92,884.00元，其中设计费13,094.00元，其他为展柜、酒柜等家具费用。案涉房屋装修后用于贵州三好众创科技集团及聚酒公司经营，贵州三好众创科技集团有限公司于2020年06月29日登记注册。“三好众创科技集团”张贴的宣传栏显示，集团旗下拥有包括聚酒公司在内的六家子公司。2020年07月16日，公老虎公司向聚酒公司表达了要收回租赁房屋的意思，并于当月22日送达了《房屋收回通知书》，于当月24日向聚酒公司退还租金57,856.85元。聚酒公司不同意解除合同，公老虎公司于2020年08月10日诉至本院。2020年09月28日，聚酒公司向公老虎公司发出《声明》，告知公老虎公司其已于2020年08月26日停止经营、2020年09月15日已搬离案涉房屋，但未向公老虎公司移交房屋及钥匙。本院认为，公老虎公司与聚酒公司双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性效力性规定，故应认定合法有效，对双方均具有法律约束力。公老虎公司及聚酒公司均同意解除合同，故双方的合同予以解除。合同解除后，公老虎公司应向聚酒公司退还房屋租赁保证金32,748.00元。对公老虎公司主张的租金，根据双方提供的证据，租金应计算至2019年09月28日，扣除实际支付的租金40,390.00元，还应支付租金73,139.69元。公老虎公司主张聚酒公司未经其同意转租、转借承租房屋，但其提供的证据不足以证明其主张，对其主张本院不予采信，对其主张的违约金，本院不予支持。公老虎公司单方将案涉房屋收回构成违约，应承担违约责任。根据合同约定违约金按合同剩余租赁期限的租金总金额的5%支付，剩余租赁期限为2020年09月29日至2023年06月14日，租金为32,748.95元/月×（3个月＋12个月）＋35,268.10元/月×12个月=914,451.45元，违约金为914,451.45元×5%=45,722.57元。聚酒公司主张公老虎公司向其赔偿因装修产生的损失92,884.00元，因展柜、酒柜等家具可自行拆除，故本院仅支持装修设计费13,094.00元。聚酒公司主张的其他损失，因其未提供证据证明该损失已经产生，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除贵州公老虎信息技术有限公司与贵州省聚酒优品酒业有限责任公司于2020年06月05日签订的《房屋租赁合同》；二、贵州省聚酒优品酒业有限责任公司于本判决生效之日起三日内向贵州公老虎信息技术有限公司支付租金73,139.69元；三、贵州公老虎信息技术有限公司与本判决生效之日起十日内退还贵州省聚酒优品酒业有限责任公司房屋租赁保证金32,748.00元、支付违约金45,722.57元并赔偿损失13,094.00元；四、驳回贵州公老虎信息技术有限公司的其他诉讼请求；五、驳回贵州省聚酒优品酒业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,358.00元，由贵州公老虎信息技术有限公司负担680.00元，贵州省聚酒优品酒业有限责任公司负担678.00元；反诉案件受理费2,121.00元，由贵州公老虎信息技术有限公司负担985.00元，贵州省聚酒优品酒业有限责任公司负担1,136.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 员 杨素兰二〇二一年八月二日法官助理 张 湉书 记 员 田晨晨