江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终2410号上诉人（原审原告、反诉被告）：朱传彬，男，1988年9月30日出生，住安徽省淮南市潘集区。委托诉讼代理人：周希勤，江苏紫石律师事务所律师。委托诉讼代理人：周婷婷，江苏紫石律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏飞圣木业有限公司，住所地江苏省海安市老坝港滨海新区角斜镇联发路58号。法定代表人：曾圣，该公司总经理。原审第三人：洪先节，男，1983年1月11日出生，住安徽省安庆市潜山县。上诉人朱传彬、江苏飞圣木业有限公司（以下简称飞圣公司）因与原审第三人洪先节房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省海安市人民法院（2019）苏0621民初7285号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。朱传彬上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，支持其一审诉讼请求。事实和理由：一审已认定案涉房屋裂缝责任在于飞圣公司自身质量缺陷，飞圣公司的行为构成根本违约，朱传彬不应当支付案涉租赁费用，理应返还全部租金、押金。因飞圣公司恶意阻挠朱传彬的正常生产经营、扣押其产品，由此产生的搬迁、经营损失均应由飞圣公司承担。2019年8月22日，飞圣公司以厂房产生裂缝为由，扣押了朱传彬大量产品，强硬阻挠朱传彬进出租赁场所，该部分产品系朱传彬从老厂房搬来用于电商平台销售的木质收银台，因电商平台销售的产品更新快、淘汰率高，为减少损失，朱传彬已另行租赁厂房进行投产，造成原先的产品大量重叠，现积压在飞圣公司处的产品已全部下架，无法出售，部分产品也因堆放时间大久，无法形成有效销售，故积压在飞圣公司处价值666836元的货物应由飞圣公司等额赔偿朱传彬。朱传彬在另行租赁厂房投产前无法正常生产经营，平台大量订单延迟发货，造成退货损失38000元。在停产期间，朱传彬数个电商店铺因供货不及时导致销量下降，为维护电商平台的信誉，无奈向第三方购买成品以完成部分订单的发货，造成外购损失、销售额下降的毛利润以及歇业期间朱传彬向员工发放工资等经营损失，所有损失均应由飞圣公司承担。飞圣公司未答辩。飞圣公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者依法改判，撤销一审判决第三项，改判飞圣公司赔偿朱传彬2000元并维持其他判决；2.判决朱传彬向飞圣公司支付2019年12月1日至今的房屋使用费。事实和理由：一审判决认定双方的房屋租赁合同解除，朱传彬支付了部分租金，但朱传彬在2019年11月30日之后至今仍然在使用飞圣公司的房屋，造成了飞圣公司的损失，故飞圣公司有权向朱传彬主张2019年11月30日之后的房屋使用费，使用费的标准参照房屋租金标准。2.一审判决飞圣公司向朱传彬赔偿30000元移机费的损失，明显不合理、不公正。朱传彬在一审时虽然提供了票据，但飞圣公司认为仅凭票据就认定移机费用30000元要求上诉人承担的理由并不充分，根据一审的鉴定报告，朱传彬堆放货物是导致房屋损坏的次要原因，请求二审考虑到该因素，不予支持该费用或按照比例承担费用。朱传彬辩称，根据一审查明事实，2019年8月22日，飞圣公司以厂房产生裂缝为由，强硬阻碍朱传彬进出厂房，根据一审的鉴定报告及查明的朱传彬堆积物品的相关事实，可以得出飞圣公司厂房存在裂缝是因其自身的质量原因导致的，与朱传彬无关。自从2019年8月22日飞圣公司阻碍朱传彬进出厂房以后，朱传彬多次报警处理均没有得到妥善解决。从那以后，朱传彬实际无法继续使用厂房，无法实现合同目的，故飞圣公司主张的房屋使用费没有事实及法律依据。厂房的裂缝系因其飞圣公司自身原因导致的，与朱传彬无关，所以飞圣公司违反了提供适租房屋的合同义务，并恶意违约阻止朱传彬进出厂房。在此情形下，朱传彬出于止损的目的，无奈将烤漆房移到别处继续生产经营，该部分移机费用有发票等事实予以确认，应由飞圣公司承担该部分费用。原审第三人洪先节未作陈述。朱传彬向一审法院起诉请求：1.判令飞圣公司返还租金、押金70000元（其中租金60000元、押金10000），并自2019年9月1日起按全国同业拆借中心公布的基准贷款利率向朱传彬支付利息至归还之日止；2.判令飞圣公司赔偿各项损失910936元（其中因飞圣公司扣押已经无法销售的成品折价666836元、退货38000元、搬迁损失94100元、店铺经营损失150000元）；3.判令飞圣公司承担本案的全部诉讼费用。审理过程中，朱传彬认为飞圣公司构成根本违约，增加要求解除双方之间的租赁合同的诉讼请求。飞圣公司向一审法院反诉请求：1.请求判令朱传彬赔偿飞圣公司财产损失100000元（最终以司法鉴定结果为准）；2.给付飞圣公司租金209793元（2020年4月至2021年4月15日）；3.本案诉讼费用由朱传彬承担。审理中，飞圣公司变更反诉请求，要求朱传彬给付截止到2021年2月份的租金100000元。一审法院认定事实：2019年7月26日，朱传彬、洪先节作为乙方与飞圣公司作为甲方签订厂房租赁合同一份，约定：一、甲方将位于厂里2栋第二层的厂房(以下简称租赁物)租给乙方使用，租赁面积为2571平方米，采取包租的方式，由乙方自行管理。二、租赁期间：1、租赁期限为4年，即从2019年8月16日起至2023年8月16日止；2.租赁期限届满前一个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。乙方进场装修时间定为20天，期间租金免除；三、厂房租赁费用以及相关事项：1.租金分别为：2019.8.16-2020.8.16房租为：贰拾万零玖仟柒佰玖拾叁(209793元)；2020.8.16-2021.8.16房租为：贰拾万零玖仟柒佰玖拾叁(209793元)；2021.8.16-2022.8.16房租为：贰拾叁万零柒佰柒拾贰(230772元)；2022.8.16-2023.8.16房租为：贰拾叁万零柒佰柒拾贰(230772元)；押金：乙方在签订合同前向甲方一次性交付押金两万元(20000元)，双方终止合同无异议后甲方三十天内不计利息方式归返乙方；乙方如逾期支付租金，乙方按甲方应收租金千分之三支付甲方延期付款滞纳金，逾期超过一个月，甲方有权解除合同。七、违约责任：双方严格遵守合同义务，若一方违约，本合同各条款约定之违约责任，违约方按合同总额的10%承担违约金，造成损失承担赔偿责任。合同还约定了其他条款。合同尾部甲方处由飞圣公司盖章及曾圣签字确认，乙方处由朱传彬、洪先节签字确认。该合同一式两份，飞圣公司为方便管理，在其持有的合同上备注：“乙方只认朱传彬为主体负责人340406198809303415”，而朱传彬所持有的合同则无此备注。上述合同签订后，朱传彬租用案涉厂房2层北侧17.5个空档（空档指4个柱子中间的空间），洪先节租用南侧14.5个空档。同时朱传彬向飞圣公司先后转账20000元、20000元、50000元。该款中包括朱传彬的房租60000元及押金10000元、洪先节的房租20000元，洪先节的其他房租由其自行向飞圣公司缴纳。朱传彬于2019年8月中旬开始经营，数日后飞圣公司发现朱传彬堆放货物的区域出现裂缝，遂通过堵大门等方式阻止朱传彬正常经营。2019年8月24日，朱传彬要求终止租赁合同，曾圣（飞圣公司法定代表人）称质检部门星期一来鉴定裂缝缘由，双方产生矛盾致朱传彬报警处理，民警告知双方待质检结果出来共同协商。2019年8月25日，朱传彬因欲搬走设备遭到飞圣公司阻拦而再次报警处理。2019年9月7日，朱传彬因曾圣阻止其从厂内发货又一次报警处理。2019年9月，朱传彬另行租赁场所继续经营。2019年9月11日，上海炫保环保科技有限公司向苏州博益家具有限公司出具增值税发票一份，票据备注：设备移机，金额为三万元。通过天眼查App查询，苏州博益家具有限公司为朱传彬持股100%的自然人独资企业。审理过程中，洪先节提供书面证明一份，内容为：海安市联发路58号厂区2号楼二楼厂房，我和朱传彬是两家厂，因为当时租房子时一起过来的，当时房东知道我们是两家，我们要求写两份分开的合同，最后房东还是让我们写在了一个合同上，我们的电表也是分开的，是房东帮我们分好的，平方也是分开的。2楼一共是32个空档，我是14.5个空档，朱传彬是17.5个空档（空档是指4个柱子中间的空间），房租一共是209793元/年，半年一付，房租是104896元，押金20000元，连押金一起是124896元，朱传彬一共付了70000元，我付了54896元，都是通过微信和支付宝方式支付的。审理过程中，飞圣公司要求对案涉厂房裂缝原因进行鉴定。东南建设工程安全鉴定有限公司接受一审法院委托对委托项目进行鉴定，并于2020年10月27日出具东南建设工程安全鉴定有限公司鉴定报告第SF202010183号鉴定报告，其中资料调查结果包括施工图、楼面堆载平面图（成品柜：平均每个45KG，高度1030mm，堆放3-5层，重量达321-536KG/平方）等，裂缝原因分析为楼板顶部的单层双向钢筋网三级钢8@200为楼板顶部受力钢筋，承受支座位置处板顶负弯矩作用，并起到抵抗混凝土收缩变形、开裂的作用。根据现场抽样检查结果可知，裂缝区域的上述钢筋实际保护层厚度存在过大的情况，已远大于施工图规定的15mm，较大程度削弱了支座位置处板顶的抗弯承载能力。另外，还存在压型钢板波高与施工图明显不符的质量缺陷。结合楼板裂缝现状、楼面堆载平面图所示楼面堆载情况，经综合分析认为，现有楼板裂缝系建筑材料温度、收缩变形及楼板承载能力不足综合引起，产生的主要原因为组合楼板顶部钢筋保护层厚度过大等自身质量缺陷；使用过程中存在超过施工图规定荷载的情况，对本身己承载能力不足的板块进一步产生不利影响，为超载及其周边区域裂缝产生的次要原因。故作出鉴定意见：1、楼板裂缝的主要原因为自身质量缺陷；2、承租人超载堆放物品与超载及其周边区域裂缝的产生存在一定的因果关系，为裂缝的次要原因。朱传彬对该鉴定意见认定其超载以及对裂缝承担次要原因持有异议，并申请鉴定人出庭接受质询，鉴定人员徐志纯出庭表示根据法院提供的蓝图算出涉案房屋标准荷载值为300公斤/平方米，对于实际堆放物品也是根据法院转交的书面材料计算（飞圣公司提交的楼面堆载平面图），技术上无法认定是否超载。针对飞圣公司鉴定过程中所提供的楼面堆载平面图（成品柜堆放3-5层，重量达321-536KG/平方）是否符合客观情况的问题，一审法院庭审中拨通洪先节的电话核实情况，洪先节表示朱传彬基本是2-3层，4层、5层的没有。一审法院认为，朱传彬及洪先节为生产经营所需，共同向飞圣公司租用厂房，双方于2019年7月26日签订的厂房租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，成立且合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。在实际使用过程中，朱传彬与洪先节实际各自租用飞圣公司厂房两侧，承租面积、电表、空间均各自分别使用，且该情形在签订合同时飞圣公司已明知，案涉合同系应飞圣公司要求签订的合并合同，虽然租金由朱传彬向飞圣公司交纳，但双方各自的租金由双方分别计算。故案涉合同实际应为朱传彬、洪先节分别与飞圣公司所签订。本案中，双方租赁合同中未能对租赁物承载作出约定或限制。合同签订后，朱传彬按合同约定向飞圣公司给付其所租赁部分的半年租金60000元及押金10000元合计70000元，同年8月16日，朱传彬开始陆续将其所经营的货物搬入所租用面积内。朱传彬使用涉案房屋数日后，楼面已出现明显裂缝，难以实现合同目的。根据司法鉴定报告，即便朱传彬如飞圣公司所出示的平面图曾正常堆载5层成品柜，其仅为裂缝的次要原因，况且据洪先节当庭反映朱传彬仅堆放2-3层，并无堆放4、5层的现象。故涉案房屋裂缝责任在于自身质量缺陷，飞圣公司违反了其提供适租房屋的合同义务。其次，飞圣公司发现裂缝后一直阻碍朱传彬正常经营致其另寻场所经营。几经交涉无果后，朱传彬为减少损失已另行租赁场所，实质上双方已无法继续履行合同，亦无继续履行的意义和必要。再次，尽管朱传彬在2020年11月26日庭审中经法院释明后才要求解除双方的租赁合同，但其2019年8月24日报警时即提出终止合同，其起诉时所提出的诉讼请求为要求飞圣公司返还租金及押金、飞圣公司赔偿损失等，其实为合同解除的法律后果。故朱传彬要求解除与飞圣公司所签订的属于其所实际租赁部分的租赁合同的诉讼请求，一审法院准许。综合考虑合同解除的原因、朱传彬正常使用时间、搬迁设备所需时间等因素，一审法院认定租赁期限计算至飞圣公司收到应诉材料之日即2019年11月30日。关于朱传彬主张的损失问题：一、朱传彬主张返还租金及押金70000元并支付自2019年9月1日起至实际归还之日止按全国同业拆借中心公布的基准贷款利率支付相应利息。一审法院认为朱传彬实际租赁期为2019年8月16日至2019年11月30日，根据朱传彬交纳租金情况看，其半年租金为60000元，故上述租赁期间的租金应为35178.08元（107/182.5*60000元），飞圣公司应返还朱传彬租金24821.92元，另押金10000元系双方为保证合同顺利履行而交纳的保证金，现双方合同解除，根据解除原因，亦应由飞圣公司返还。故飞圣公司应向朱传彬返还租金及押金合计34821.92元及自2019年12月1日起至实际履行之日止按全国同业拆借中心公布的基准贷款利率支付相应利息。二、朱传彬主张其堆放于飞圣公司厂房内的货物价值666836元。一审法院认为该类产品主要为木质收银台，货物价值为朱传彬单方所估，并未提供相应证据佐证，且庭审中朱传彬确认物品仍在现场，根据合同法的规定，朱传彬采取将货物拉回的补救措施更为合理，故对其要求飞圣公司赔偿损失666836元的请求，不予支持。三、朱传彬主张退货款38000元。朱传彬在淘宝网开设店面，同时将所生产收银台等货物在淘宝网店售卖。朱传彬提供2019年8月24日至8月30日期间淘宝订单、退单清单证明该期间因飞圣公司阻拦无法完成交货任务，产生退货款损失38080元。一审法院认为根据朱传彬提供的淘宝订单，退款原因分别为拍错/多拍/不想要、缺货、协商一致退款、其他几种情形，故不能笼统将退货责任归咎于飞圣公司。另，货物的价款应包含货物成本、运输费用及收益等部分，即便因飞圣公司阻拦发货致部分订单无法履行，其产生的退货款必然不等同于朱传彬的损失。但朱传彬未能举证该部分经营损失，一审法院亦难以确认该损失，故碍难支持。四、朱传彬主张搬迁损失94100元，其中包括工人工资损失64100元及移机费30000元。朱传彬主张64100元系停产期间发放的工人工资，但发放工资系履行劳动法的义务，其亦未能举证相关人员因停产而歇业以及具体损失，故该请求不予支持；对移机费30000元，朱传彬提供发票载明设备移机费为30000元，虽然飞圣公司辩称搬迁费只需2000元，但并未提供证据佐证，对该辩称理由不予采纳，对朱传彬主张的移机费30000元，予以支持。五、朱传彬主张经营损失150000元。朱传彬主张的经营损失包括外购损失及销售下降额的毛利润等，均为其估算，所列举的利润或差价计算方式亦为其单方计算，因其未能提供有效证据证明其实际损失以及飞圣公司实施的阻碍行为与损失之间的因果关系，故对其该项主张碍难支持。案涉合同实际为朱传彬、洪先节分别与飞圣公司签订，且发生争议后，洪先节继续向飞圣公司缴纳租金并正常使用厂房，足见朱传彬与洪先节双方租赁合同相互独立，故飞圣公司抗辩租赁合同应一并解除并无相关依据，不予采信。关于飞圣公司提出的反诉请求，即要求朱传彬支付2020年4月至2021年4月15日的租金209793元，因朱传彬实际租赁期间为2019年8月16日至2019年11月14日，故对飞圣公司主张的上述期间的租赁费用，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，一审判决：一、朱传彬与飞圣公司于2019年7月26日签订的涉及朱传彬租赁部分的厂房租赁合同予以解除。二、飞圣公司于判决发生法律效力后十日内退还朱传彬租赁费及押金34821.92元及相应利息（以34821.92元为本金，自2019年12月1日起至实际履行之日止按全国同业拆借中心公布的基准贷款利率支付）。三、飞圣公司于判决发生法律效力后十日内赔偿朱传彬损失30000元。四、朱传彬于判决发生法律效力后十日内至飞圣公司取回其物品。五、驳回朱传彬与飞圣公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费13845元，由朱传彬负担6922.5元，飞圣公司负担6922.5元（飞圣公司应负担部分已由朱传彬代垫，飞圣公司于履行上述给付义务时一并给付）。反诉案件受理费1150元，由飞圣公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，一审查明的“鉴定人员徐志纯出庭表示根据法院提供的蓝图算出涉案房屋标准荷载值为300公斤/平方米，对于实际堆放物品也是根据法院转交的书面材料计算（飞圣公司提交的楼面堆载平面图），技术上无法认定是否超载。”系2020年11月26日一审庭审中东南建设工程安全鉴定有限公司鉴定人员徐志纯出庭作证时陈述，当天庭审中，飞圣公司陈述，其要求朱传彬把物品现在就拿走。本院认为，根据东南建设工程安全鉴定有限公司出具的鉴定报告及鉴定人员出庭陈述的意见，不能认定案涉厂房出现裂缝系朱传彬堆放物品所致，但朱传彬确曾使用案涉厂房堆放物品，故朱传彬主张不应支付租金的理由不能成立。但对于朱传彬应支付租金的期间及飞圣公司上诉主张的2019年11月30日以后的房屋使用费问题，本院认为，双方约定的租赁期限始自2019年8月16日，但数日后飞圣公司发现朱传彬堆放货物的区域出现裂缝，遂通过堵大门等方式阻止朱传彬正常经营。2019年8月24日，朱传彬要求终止租赁合同，飞圣公司称质检部门星期一来鉴定裂缝缘由，双方产生矛盾致朱传彬此后多次报警处理，但之后未见质检部门鉴定裂缝原因，致朱传彬提起本案诉讼时飞圣公司才就裂缝原因申请鉴定，且经鉴定及鉴定人员于2020年11月26日出庭作证，因无法认定朱传彬存在超载，飞圣公司主张的裂缝系朱传彬堆放物品所致并无事实依据。故因飞圣公司无正当理由阻止朱传彬将物品搬离案涉厂房，本院认定2019年8月24日至2020年11月26日期间的租金或占有使用费不应由朱传彬承担。2020年11月26日，飞圣公司当庭要求朱传彬将物品拿走，对于飞圣公司主张的此后至2021年2月的占有使用费可予支持。鉴于一审判决认定的朱传彬应支付的2019年8月16日至2019年11月30日期间的租金与2019年8月16日至2019年8月24日期间和2020年11月26日至2021年2月期间的占有使用费数额相当，本院对一审判决主文的租金及押金判项不再调整。对于飞圣公司上诉主张的超过其一审反诉请求期间的费用，朱传彬不同意二审中一并处理，本院不予理涉。对于朱传彬要求飞圣公司等额赔偿积压在飞圣公司处价值6666836元的货物损失问题，因并无证据证明朱传彬主张的货物价值及其主张的损失，一审判决由朱传彬将物品取回并无不当。对于朱传彬主张的退货损失及其他经营损失，因朱传彬并无充分证据证明上述损失的具体数额及与相应因果关系，本院对此难以支持。对于30000元移机费用，朱传彬一审提交了相应证据予以证实，且可以认定与飞圣公司阻碍行为存在因果关系，一审判决由飞圣公司予以赔偿正确。综上，朱传彬及飞圣公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果可以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14995元，由朱传彬与江苏飞圣木业有限公司各负担7497.5元。本判决为终审判决。审判长 金 玮审判员 郭相领审判员 杜太光二〇二一年八月二十三日书记员 何梦玲