江苏省滨海县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0922民初3475号原告：陕西百乐实业发展有限责任公司滨海分公司，住所地滨海县。负责人：张洁雯，该公司经理。委托诉讼代理人：姚海芹，1986年11月8日出生，汉族，住江苏省滨海县，该公司员工。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：刘训伟，江苏强仕律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：王荡文，男，1970年1月30日出生，汉族，住江苏省滨海县。原告陕西百乐实业发展有限责任公司滨海分公司（以下简称百乐公司滨海分公司）与被告王荡文物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月10日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2021年8月4日公开开庭进行了审理。原告百乐公司滨海分公司的委托诉讼代理人姚海芹、刘训伟，被告王荡文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百乐公司滨海分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2018年9月至2019年8月物业服务费等1643元，2018年9月1日至2019年8月31日违约金计493元，总合计2136元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月1日被告与小区开发企业签订了“前期物业管理服务协议”书一份，根据协议约定，原告为被告居住在滨海县博士苑业主13幢1306室提供物业服务，被告应按约定向原告支付物业服务费等，如逾期交纳按30%的违约金收取。目前，被告尚欠2018年9月至2019年8月份物业服务费等1643元，2018年9月1日至2019年8月31日滞纳金计493元，总合计2136元。被告王荡文辩称，不交物业费的原因是原告没有提供物业服务，家里因主管道漏水，把房屋都泡了，现在房子一直都没有维修。原告是按照每平方米0.72元计算，按照同等四类小区计算是按每平方米0.6元计算，上浮20%，应通过业主大会。本院经审理认定事实如下：2013年8月8日，原告百乐公司滨海分公司（作为物业企业）与江苏联华置业有限公司（作为建设单位）、滨海县物业管理中心（作为监管部门）签订前期物业管理三方协议，约定百乐公司滨海分公司为滨海县博士苑小区提供前期物业服务，服务期限为5年，自2013年5月31日起至2018年5月31日止。2013年8月19日，滨海县物价局、滨海县住房和城乡建设局联合发布滨价发〔2013〕110号关于“博士苑”前期物业公共服务费试行标准的批复文件；2014年8月21日，滨海县物价局、滨海县住房和城乡建设局联合发布滨价发〔2014〕70号关于核定“博士苑”前期物业公共服务费标准的批复文件，上述批复文件内容基本一致，其中物业公共服务费均按0.60元/平方米•月的标准，可上浮不超过20%；电梯运行维护费均按0.45元/平方米•月乘以楼层系数收取。其中13#十三层的楼层系数为1。2018年11月30日，本院受理滨海县博士苑小区业主委员会与江苏联华置业有限公司、陕西百乐实业发展有限责任公司、陕西百乐实业发展有限公司滨海分公司委托合同纠纷一案，于2019年1月11日作出（2018）苏0922民初5895号民事调解，达成如下调解协议：一、滨海县博士苑小区业主委员会与陕西百乐实业发展有限责任公司滨海分公司按照2017年10月8日订立的《滨海县博士苑小区物业服务合同》的约定履行至2019年8月31日结束……；二、陕西百乐实业发展有限责任公司滨海分公司根据2017年10月8日订立的《滨海县博士苑小区物业服务合同》约定的物业服务费收费标准自行向小区业主收取2019年8月31日前的物业服务费……被告王荡文系滨海县博士苑小区13幢1306室业主，该房屋面积117.07平方米。2015年12月1日，被告王荡文（作为乙方）与滨海博士苑物业管理中心（作为甲方）签订前期物业管理服务协议，约定了物业服务费0.72元/㎡•月，逾期交费按每天3‰交纳违约金等条款。被告王荡文每年应交纳物业服务费1011.48元（117.07平方米×0.72元/平方米•月×12个月）、电梯运行维护费632.18元（117.07平方米×系数1×0.45元/平方米•月×12个月），合计1643.66元。因被告王荡文未交纳2018年9月1日至2019年8月31日期间的物业服务费，原告百乐公司滨海分公司经书面催收未果，诉至本院。上述事实，有滨价发〔2013〕110号批复、前期物业管理服务协议、滨价发〔2014〕70号批复、（2018）苏0922民初5895号民事调解书以及原告的庭审陈述等证据在卷佐证，作为认定本案事实的依据。本院认为，业主与物业公司签订的前期物业服务合同对双方具有法律约束力，双方应按合同履行义务。原告百乐公司滨海分公司依约按物业服务合同和调解协议为业主提供物业服务至2019年8月31日，被告王荡文作为业主理应及时向原告缴纳物业服务费等费用。原告百乐公司滨海分公司主张2018年9月1日至2019年8月31日期间的物业服务费、电梯运行维护费，其计算标准、方式符合合同约定，本院审查属实，予以确认。原告百乐公司滨海分公司的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。被告王荡文未依约缴纳上述费用，应承担相应的违约责任，但原告百乐公司滨海分公司按照欠费金额的30%计算违约金的主张过高，本院结合实际情况调整为按照20%计算，即1643元×20%=328.6元。关于被告王荡文厨房管道损坏漏水原因，王荡文未提供相关证据予以证明，从被告提供的照片并不能看出相关问题，故本院对被告辩解意见不予采信。关于物业费收费标准问题，百乐公司滨海分公司收费标准是根据滨海物价局批复,可上浮20%，并且滨海博士苑物业管理中心与王荡文签订的签订前期物业管理服务协议约定住宅物业服务费为0.72元/㎡•月（高层、小高层），故本院对被告辩解意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业服务管理条例》第四十一条、《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告王荡文于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陕西百乐实业发展有限责任公司滨海分公司物业服务费、电梯运行维护费共1643元、违约金328.6元，合计1971.6元。如果未按本判决上述指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王荡文负担。本判决为终审判决。审 判 员 李东升二〇二一年八月十日法官助理 王必武书 记 员 吴 霞附录法律条文1．《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2．《物业服务管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。3．最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4．《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。5．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。