江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0602民初4050号原告：袁绍兵，男，1962年12月15日出生，汉族，住江苏省如东县。原告：朱春香，女，1962年5月2日出生，汉族，住江苏省如东县。两原告委托诉讼代理人：刘秀，江苏商和专律师事务所律师。被告：南通吴地海仁置业有限公司，住所地南通市外环西路**，送达地址为南通市崇川区凤凰莱茵苑16幢204室。法定代表人：孟海苏，职务总经理。被告：南通吴地壹仁物业管理有限公司，住，住所地南通市崇川区外环西路****达地址为南通市崇川区凤凰莱茵苑16幢204室。法定代表人：孟海苏，职务执行董事。原告袁绍兵、朱春香与被告南通吴地海仁置业有限公司（以下简称吴地海仁公司）、南通吴地壹仁物业管理有限公司（以下简称吴地壹仁公司）合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁绍兵、朱春香及委托诉讼代理人刘秀到庭参加诉讼，被告吴地海仁公司、吴地壹仁公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁绍兵、朱春香向本院提出诉讼请求：1、判令二被告返还原告购房款782842元、委托经营租金95245.78元、违约金20000元，合计898087.78元。2、判令二被告支付原告利息损失(以898087.78元为基数，自2018年9月1日至2018年10月31日止，按照年利率14.6%计算；自2018年11月1日实际偿还之日止，按照年利率15.4%计算)3、判令二被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：二原告系夫妻，二原告与被告吴地海仁公司签订《商品房买卖合同》，购买南通滨江时尚街B1幢1单元117室商铺，同日，原告与被告吴地壹仁公司签订《委托经营管理合同》，约定购买的商铺委托被告吴地壹仁公司经营管理，合同签订后，原告依约付款。之后，原告得知，被告吴地海仁公司已经将案涉商铺抵债给第三人并办理了网签手续，经交涉，被告吴地海仁公司与原告于2018年8月1日签订《协议》一份，约定二被告于2018年10月31日前向二原告支付购房款782842元、委托经营约定租金95242.78元及违约金20000元，合计898087.78元。二被告在出具该《协议》之后，仅于2019年4月3日、2019年6月13日各向原告支付利息30000元，其余款项均未支付，为维护原告合法权益，故诉至法院，诉讼中，原告同意在第二项诉讼请求中扣减已支付利息60000元。被告吴地海仁公司、吴地壹仁公司未应诉答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》、《授权委托书》、《商铺回购协议》、发票、《协议》等证据。被告未提供证据，亦未对原告提供的证据提交书面意见。本院对原告提交的上述证据予以确认，结合原告的陈述，本院认定以下事实：2017年4月18日，原告袁绍兵、朱春香（买受人）与被告吴地海仁公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定，被告吴地海仁公司将南通市中远路55号滨江时尚街B1幢1单元117号商品房出卖给原告袁绍兵、朱春香，面积为73.03平方米，总金额为1562842元，原告应于2017年4月20日前支付782842元，2017年5月20日向银行办理贷款780000元。被告吴地海仁公司应当在2017年4月20日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告。同日，原告袁绍兵、朱春香（委托人）与被告吴地壹仁公司（受托人）签订《委托经营管理合同》、《授权委托书》及《商铺回购协议》，约定，原告将其购买的滨江广场B1幢117室特别授权委托给被告吴地壹仁公司统一招商、经营管理，期限自2017年4月29日至2025年4月28日止，前八年被告吴地壹仁公司应支付原告收益为每年150033元，第九至十五年，被告吴地壹仁公司有优先租赁权，即以每年150033元向原告租赁该房屋，并注明平均月收益12503元，收益支付时间为房屋全款付清日的次月15日起按月支付上月收益。自原告向开发商收铺后5年以上8年以下，如原告想出让该商铺，则应按照商铺的购置价格1562842元将该商铺出让给被告吴地壹仁公司或吴地壹仁公司指定人。上述合同签订后，二原告于当日依约支付首付款782842元。因被告吴地海仁公司未依约给二原告办理案涉房屋的过户手续，2018年8月1日，被告吴地海仁公司（甲方）、原告袁绍兵、朱春香（乙方）及被告吴地壹仁公司（丙方）签订《协议》，载明，甲乙双方于2017年4月28日签订购房合同，乙方于2017年4月28日向甲方支付房款，鉴于甲方未能按照合同约定办理相应的购房及过户手续的事实，三方达成以下协议：1、甲方同意乙方退房请求，在甲方退还乙方房款及赔偿相应损失后，甲乙双方所签订的购房合同及乙方与丙方签订的委托经营协议自动终止。2、甲方与丙方应于2018年10月31日前向乙方支付购房款782842元、委托经营约定租金95245.78元、违约金20000元，合计898087.78元……4、甲方、丙方如未能在约定时间支付上述款项，应按照应付未付金额每日万分之五向乙方支付滞纳金。附件3“支付计算表”中明确载明，若2018年8月未能付清所有金额，剩余金额按14.6%年化计算利息，甲方、丙方如未能在2018年10月31日前支付上述款项，乙方有权利在14.6%年化计算利息外，按照应付未付金额每日万分之五加收滞纳金。此后，被告吴地海仁公司分别于2019年4月3日、2019年6月13日各支付原告30000元，合计60000元。本院认为，原告袁绍兵、朱春香与被告吴地海仁公司、吴地壹仁公司所签署的案涉合同均为合法有效，三方于2018年8月1日签订《协议》，同意退还所购房屋，并就原合同终止履行及相应返还义务、合同期内违约责任等事项作出约定，被告理应按约及时支付所欠款项，对于原告据此要求二被告支付购房款782842元、委托经营约定租金95245.78元及合同期内违约金20000元，合计898087.78元的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。根据合同约定，如被告未能在2018年8月底前付清所有欠款，应按约分阶段支付利息，该约定实为对被告逾期付款违约责任的约定，根据法律规定，违约责任的确定应当综合考虑合同性质、过错程度、违约造成的损失等因素。本案中，被告逾期付款给原告造成的损失为资金占用的损失，不应过分高于融资成本，对于逾期付款违约金计算标准，本院依法调整为同期同类银行贷款基准利率（2019年8月20日后为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.9倍。根据相关司法解释的规定，债务人给付款项不足以清偿全部债务，且当事人没有约定清偿顺序时，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。因此，原告认为被告已支付的6万元系偿还利息的主张，本院予以支持。被告吴地海仁公司、吴地壹仁公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为放弃相关诉讼权利，本院可就查明的事实依法作出判决。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告南通吴地海仁置业有限公司、南通吴地壹仁物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告袁绍兵、朱春香898087.78元。二、被告南通吴地海仁置业有限公司、南通吴地壹仁物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告袁绍兵、朱春香逾期付款的利息损失。（以898087.78元为基数，自2018年9月1日至2019年8月19日按同期同类银行贷款利率1.9倍计算，自2019年8月20日至实际给付之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.9倍计算，以上利息计算总额扣减60000元）如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7341.5元（已减半），保全费5000元，由被告南通吴地海仁置业有限公司、南通吴地壹仁物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时，应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费14683元。审 判 员 蔡抒晨二〇二一年八月十二日法官助理 朱 君书 记 员 范晶晶