辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽06民终1540号上诉人（原审被告）：丹东鹏欣水游城投资置业有限公司，住所地辽宁省丹东市振兴区春三路20-6-15号。法定代表人：彭毅敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：李晓飞，女，该公司员工。委托诉讼代理人：唐晓斐，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：戚晓红，女，1970年7月26日出生，汉族，律师，住北京市东城区。委托诉讼代理人：戚晓霞，女，住辽宁省丹东市振兴区，辽宁省合同法研究会推荐工作人员。原审被告：丹东联拓房地产经纪有限公司，住所地辽宁省丹东市振兴区白房路124-9号。法定代表人：朱桂红，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡庆召，辽宁万鹏律师事务所律师。上诉人丹东鹏欣水游城投资置业有限公司（以下简称鹏欣公司）因与被上诉人戚晓红及原审被告丹东联拓房地产经纪有限公司（以下简称联拓公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服辽宁省丹东市振兴区人民法院（2021）辽0603民初1465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鹏欣公司上诉请求：改判一审判决第三项上诉人无需向被上诉人双倍返还已经支付的定金。事实与理由：根据上诉人与被上诉人2020年5月9日签订的《房屋订购协议》约定，上诉人支付5万元定金在被上诉人支付首期购房款时转作等额的房款，并且约定在签订《商品房买卖合同》的同时《房屋订购协议》失效。上诉人与被上诉人于2020年5月20日签订《商品房买卖合同》，根据《商品房买卖合同》的约定，被上诉人于2020年5月20日支付了首期房款，并且已经将被上诉人支付的定金转为购房款。根据上述合同的约定，被上诉人支付的5万元定金，已经转为购房款，并且约定定金的合同已经于签订《商品房买卖合同》的同时失效，定金转为购房款就不能再具有定金的性质。上诉人与被上诉人双方是否存在违约行为是针对《商品房买卖合同》的约定存在的，并非定金所担保的内容，根据《房屋订购协议》的约定，定金担保的是双方可以签订《商品房买卖合同》，而并非商品房买卖合同的顺利履行。综上所述，上诉人认为，本案不应当适用定金罚则条款，请贵院依法改判。戚晓红辩称，不同意上诉人的上诉请求与理由，同意一审判决。上诉人与被上诉人对于适用定金罚则达成合意，上诉人称《房屋订购协议》失效，不符合法律规定。定金转化为房款，定金也是定金，不会失去定金性质。联拓公司述称，一审判决正确。戚晓红向一审法院起诉请求：1、判令解除原告和被告鹏欣公司之间签订的《商品房买卖合同(预售)》；2、判令被告鹏欣公司返还原告已付购房款38万元及利息(自2020年5月20日起计至被告鹏欣公司将全部房款退还之日止，利率按中国人民银行公布的同期贷款利率执行，截止起诉之日，暂计8265元)；3、判令被告鹏欣公司返还原告已交定金5万元；4、判令被告联拓公司返还原告已付团购款10万元及利息(从支付之日到实际给付之日止)；5、诉讼费由两名被告承担。一审法院认定事实：原告欲购买被告鹏欣公司的坐落于丹东市振兴区，建筑面积162.86平方米的房屋。原告按照被告鹏欣公司的要求申请了“吉屋网会员”，可享受交10万元“团购费”抵15万元的房屋价格优惠。万元团购费，被告联拓公司实际收取了上述款项并向原告出具了该10万元收据。后，按照被告鹏欣公司的要求，原告于2020年5月9日向被告鹏欣公司交纳5万元定金，被告鹏欣公司为原告出具定金收据，双方签订《房屋定购协议》。协议第2条约定，该定金在戚晓红支付首期房款的同时转作等额的房款。2020年5月20日，原告与被告鹏欣公司签订了《商品房买卖合同(预售)》，双方对该合同第七条的付款方式及期限作出如下特别约定：首付分期，商业贷款。买受人分2笔支付，于2020年5月20日前支付第一笔首期房价款人民币380000元；买受人于2020年11月19日前支付第二笔首期房价款人民币1520000元，余款人民币1900000元向出卖人指定银行(贷款机构)申请贷款支付。合同第十九条第一项约定出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续。原告于签订预售合同当日向被告鹏欣公司支付33万元，依《房屋定购协议》约定定金5万元抵作房款，原告共计向被告鹏欣公司缴纳第一笔首期房价款38万元。因被告鹏欣公司未在合同约定期限内办理商品房预售合同登记备案手续，经原告多次催告，被告鹏欣公司仍未履行。后原告得知被告鹏欣公司因将案涉房屋办理了抵押而无法办理上述登记备案手续。被告鹏欣公司于2021年2月25日收到该院向其送达的起诉状副本。一审法院认为：原告与被告鹏欣公司于2020年5月20日签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效并作为处理双方争议的依据。因被告鹏欣公司未在合同约定期限内办理商品房预售合同登记备案手续，以致原告无法按照合同约定取得案涉房屋的所有权，原告的合同目的无法实现，故原告有权请求解除双方之间签订的《商品房买卖合同(预售)》，现因被告鹏欣公司亦同意解除上述预售合同，故该院予以准许，以被告鹏欣公司收到起诉状副本之日为合同解除之日。鉴于被告鹏欣公司同意解除与原告签订的预售合同，故被告联拓公司亦同意返还原告其已实际收取的10万元团购款及利息。对于原告基于合同解除而提出的请求被告鹏欣公司返还已付购房款38万元并请求被告鹏欣公司支付占用该笔首付款期间的利息的诉讼请求该院予以支持。关于原告请求被告鹏欣公司返还已付定金5万元的诉讼请求，被告鹏欣公司辩称原告已支付的5万元定金已转为购房款，不再具有定金性质，故不再适用定金罚则的辩解意见，该院认为，原告已付的5万元定金虽在原告交纳第一笔首期房价款时已抵作房款，但定金系用于债权担保的作用并未因抵作房款而消灭。当被告鹏欣公司作为收受定金一方未按合同约定履行义务而致不能实现合同目的时，理应按照法律规定双倍返还定金于原告。故该院对于原告请求被告鹏欣公司返还已付定金5万元的诉讼请求予以保护。一审法院判决：一、原告戚晓红与被告丹东鹏欣水游城投资置业有限公司于2020年5月20日签订的《商品房买卖合同(预售)》自2021年2月25日解除；二、被告丹东鹏欣水游城投资置业有限公司于本判决生效后五日内返还原告戚晓红已付购房款38万元及利息(以38万元为本金，自2020年5月20日起计至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；三、被告丹东鹏欣水游城投资置业有限公司于本判决生效后五日内返还原告戚晓红定金5万元；四、被告丹东联拓房地产经纪有限公司于本判决生效后五日内返还原告戚晓红已付团购款10万元及利息(以10万元为本金，自2020年5月9日起至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取4591元，由被告丹东鹏欣水游城投资置业有限公司负担(此款原告已预交)。二审中，各方当事人均未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：上诉人是否应当双倍返还被上诉人定金5万元。定金是合同当事人一方在合同订立时或订立后、履行前预先给付对方的钱款,当事人履行债务的，定金抵作价款或者收回，如收受定金的一方不履行债务，或者履行债务不符合约定致使不能实现合同目的的，应双倍返还定金。本案中，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同(预售)》前，被上诉人依据《房屋定购协议》的约定预先交付给上诉人定金5万元。该款虽在双方签订《商品房买卖合同(预售)》时抵作被上诉人交纳的第一笔首期房款，但定金用于债权担保的性质并未因抵作房款而消灭。本案《商品房买卖合同(预售)》解除的原因是上诉人未在合同约定期限内办理商品房预售合同登记备案手续，以致被上诉人无法按照合同约定取得案涉房屋的所有权，致使被上诉人无法实现合同目的，系上诉人未按合同约定履行义务致使合同目的不能实现，应当承担双倍返还定金的责任。一审判决上诉人返还被上诉人购房款38万元和定金5万元，并无不当。上诉人提出5万元定金转为38万元首付购房款后，已不具有定金性质，其不应双倍返还的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。至于当事人的其他诉辩意见，不影响本院在前述认定基础上对本案依法处理，不再赘论。综上所述，丹东鹏欣水游城投资置业有限公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人丹东鹏欣水游城投资置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张峻峰审 判 员 王玉瑛审 判 员 关 爽二〇二一年九月九日法官助理 王婷婷书 记 员 张政悦