重庆市第四中级人民法院民事判决书 （2021）渝04民终748号 上诉人（原审被告）：重庆合建房地产开发有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县（以下简称石柱县）南宾镇金鼎大厦三单元十二楼一号，统一社会信用代码91500240054800548E。法定代表人：谭祥书，该公司经理。委托诉讼代理人：刘明，重庆舒义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈益东，男，1971年11月20日出生，汉族，住重庆市石柱县。被上诉人（原审原告）：陈益春，女，1973年2月7日出生，汉族，住重庆市石柱县。被上诉人（原审原告）：陈益胜，男，1974年12月23日出生，汉族，住重庆市石柱县。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：谭建忠，重庆市石柱县西沱法律服务所法律服务工作者。上诉人重庆合建房地产开发有限公司（以下简称合建公司）因与被上诉人陈益东、陈益春、陈益胜房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服重庆市石柱县人民法院(2020)渝0240民初2730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，对上诉人合建公司的委托诉讼代理人刘明，被上诉人陈益春及其与陈益东、陈益胜的共同委托诉讼代理人谭建忠进行了询问调查。本案现已审理终结。合建公司上诉请求：撤销重庆市石柱县人民法院(2020)渝0240民初2730号民事判决，改判驳回陈益春、陈益东、陈益胜的诉讼请求，并由陈益春、陈益东、陈益胜承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审判决认定合建公司要求陈益春、陈益东、陈益胜先补房屋差价款才能接房系认定事实错误。2018年2月1日合建公司便通知包含陈益春、陈益东、陈益胜在内的所有拆迁安置户接房，但陈益春、陈益东、陈益胜拒不接房。2.一审判决认定合建公司逾期交房错误。合建公司于2018年2月1日便通知陈益春、陈益东、陈益胜，之后在诉讼过程中，也始终欢迎陈益春、陈益东、陈益胜接房，不存在逾期交房的情形。3.一审判决支持2018年1月1日至2019年3月20日期间的逾期交房损失错误。首先，合建公司从2018年起已多次通知陈益春、陈益东、陈益胜来接房；其次，陈益春、陈益东、陈益胜已领取过渡费至2018年1月18日；再次，陈益春、陈益东、陈益胜2019年3月20日才接房，是其自身过错所致，即使有损失，也应自行承担。4.一审判决以房屋租金标准计算逾期交房损失无法律依据。即使存在损失，也应按照过渡费标准，即18,000元/年计算。陈益春、陈益东、陈益胜辩称，1.双方签订的《拆迁户住房选房协议》明确约定了先交房后结算。双方一系列纠纷的引发正是由于合建公司要求陈益春、陈益东、陈益胜先补差价再交房所引起。2.双方签订的《建新街片区房屋拆迁补偿安置协议》明确约定还房期限，合建公司并未在约定期限内还房，已构成违约。3.逾期交房损失是由于合建公司的过错引起，其应当承担相应违约责任。4.一审判决按房屋租金标准计算逾期交房损失并无不当，18,000元/年的标准不足以弥补陈益春、陈益东、陈益胜的损失。合建公司自认过渡费在2018年1月1日履行完毕。陈益春、陈益胜、陈益东向一审法院提出诉讼请求：1.合建公司按逾期交房同期、同地段、同类房屋租金标准赔偿陈益春、陈益胜、陈益东逾期交房损失104,100元；2.合建公司承担本案诉讼费及鉴定费。一审法院认定事实：2006年12月14日，重庆汇东房地产开发有限公司（以下简称汇东公司）与原石柱县国土资源和房屋管理局签订《石柱县国有土地使用权出让合同》，约定将石柱县南宾镇建新街北岸石油公寓楼对面面积为4285㎡的国有土地出让给汇东公司作为住宅用地。汇东公司于2006年12月11日缴纳了土地交易服务费和契税。该宗地于2007年2月取得了该片区的《拆迁许可证》，同年3月8日，成立了以石柱县政府相关领导牵头的拆迁组。后因该片区于2006年挂牌时测算的拆迁面积与实拆面积差距较大，拆迁工作未开展。2011年该片区的拆迁工作重新启动。陈益春、陈益东、陈益胜系同胞兄妹关系。2009年1月16日，陈益春、陈益东、陈益胜父亲陈时权（已于2013年1月17日过世）、母亲马世珍（已于 2012年9月10日过世）作为被拆迁人与汇东公司（拆迁人）签订《建新街片区房屋拆迁补偿安置协议》，双方约定将建新街北岸片区建新街16号房屋交汇东公司重建，被拆除房屋总面积343.53㎡。陈时权、马世珍选择产权调换安置方式。安置位置为B栋×单元×楼×、×号，×楼×号，×楼×号，还房建筑面积273.33㎡左右。门面按原拆迁住房对应位置安置在新修19、20号门面，安置还门面面积70.2㎡左右。被拆迁人过渡期为办理完毕相关拆迁手续之日起不得超过24个月，如超过24个月拆迁人未能交付给被拆迁人安置房，视为拆迁人违约，拆迁人按本片区方案（按月计算）向被拆迁人支付超期过渡费。过渡费先支付一年18,000元，即2012年2月20日至2013年1月19日，延期照补。马世珍在该协议上签字。2009年1月16日，陈时权、马世珍（被拆迁人）与汇东公司（拆迁人）签订《建新街片区房屋拆迁补偿安置补充协议》，约定安置房屋面积已超过规定，被拆迁人选住房四套，面积共计414.74㎡，被拆迁人应补差价241,850元，在安置还房时一次性结清。2016年1月27日，陈益东（被拆迁人）与汇东公司（拆迁人）签订《拆迁户住房选房协议》：一、变更《建新街片区房屋拆迁补偿安置协议》第五条房屋坐落，改为：重庆市石柱县南宾镇建新街4号“园融国际”一栋×单元×楼×号（面积为92.18㎡）、×单元×楼×号(面积为95.77㎡)、×单元×楼×号（面积为92.18㎡）、×单元×楼×号（面积为120.49㎡），合计4套，总面积400.62㎡；二、变更《建新街片区房屋拆迁补偿安置协议》第五条住房面积，改为拆迁人应还被拆迁人住房建筑面积343.53㎡。此次选房被拆迁人超选面积为57.09㎡，待还完所有房屋后一并结算。2016年10月20日，汇东公司委托石柱县精绘勘测有限公司对园融国际房屋面积进行测算，之后石柱县精绘勘测有限公司作出《重庆市房产面积预测算报告书》，“园融国际”一栋×单元×楼×号住房建筑面积为94.82㎡、×单元×楼×号住房建筑面积为98.82㎡、×单元×楼×号住房建筑面积为94.82㎡、×单元×楼×号住房建筑面积为126.25㎡，总面积414.71㎡。两间门面的建筑面积合计为114.64㎡。2017年1月12日，汇东公司（转让方）与合建公司（受让方）签订《园融国际项目土地使用权转让协议（合同）》，约定：鉴于该项目是原价转让，因此不论是转让前还是转让后，因该项目所产生的一切包括但不限于税费、补偿、赔偿、拆迁户的过渡安置和还房等全部由受让方承担。2018年2月1日，合建公司向建新街各拆迁安置户发出《拆迁安置接房公告》：“石柱县万安街道（原南宾镇）建新街4号‘园融国际’的旧城改造开发项目，原由汇东公司开发建设，此后转给合建公司完成项目建设。在各方的关心和支持下，经过我公司全体同仁艰苦努力，避免了项目‘烂尾’现已完工，全体拆迁户期盼已久的还建房目前已具备还房条件，本公司决定从2018年2月5日开始交付还建安置房，同时从2018年2月15日起安置过渡期结束，不再支付过渡期安置费。请各拆迁安置户及时前往本工程项目部结算价款，办理接房手续”。另查明，截至2017年12月31日止的过渡费已由汇东公司支付完毕。后合建公司要求陈益春、陈益东、陈益胜先补交还房面积差价才能交房，双方因交房问题产生争议。2018年5月25日，陈益春、陈益东、陈益胜向石柱县人民法院提起诉讼，请求合建公司交付前述约定的门面两间和四套住房。该院于2018年9月14日作出（2018）渝0240民初2582号民事判决书，判决合建公司在石柱县万安街道（原南宾镇）建新街4号“园融国际”房屋具备交付条件之日起十日内将“园融国际”临街×号（现排号标注为××号）、×号（现排号标注为××号）门面以及一栋×单元×楼×号、×单元×楼1号、3单元7楼2号、2单元24楼2号房屋交付给陈益东、陈益春、陈益胜。判决生效后，陈益春、陈益东、陈益胜向该院申请强制执行，合建公司于2019年3月20日将案涉四套房屋及两间门面全部交付给陈益春、陈益东、陈益胜。2019年4月1日，合建公司向石柱县人民法院提起诉讼，请求陈益春、陈益东、陈益胜支付房屋差价款。该院于2019年8月30日作出（2019）渝0240民初1496号民事判决书，判决陈益春、陈益东、陈益胜支付合建公司差价款153,327.73元。合建公司不服，上诉至重庆市第四中级人民法院。该院于2020年3月17日作出（2020）渝04民终41号民事判决书，判决撤销（2019）渝0240民初1496号民事判决书，并判令陈益春、陈益东、陈益胜支付合建公司超面积房款29,9497.73元。2019年4月8日，陈益春、陈益东、陈益胜向石柱县人民法院提起诉讼，请求合建公司为已还的两间门面及四套住房办理水电户口并通水电。该院于2019年6月19日作出（2019）渝0240民初1659号民事判决书，支持了陈益春、陈益东、陈益胜的诉讼请求。现该判决已产生法律效力。陈益春、陈益东、陈益胜申请对案涉的两间门面和四套住房从2011年3月1日起至2020年4月1日止的租金进行评估。经一审法院委托，重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司对上述门面和住房从2018年1月1日起至2019年3月20日止的租金进行评估，并于2021年1月25日出具重庆汇丰[2021]字第57013号《房地产估价报告》，估价结果为104,100元。为此，陈益春、陈益东、陈益胜支付了评估费14,000元。另查明，陈益春、陈益东、陈益胜于2020年6月24日向一审法院申请诉前财产保全，该院于同日作出（2020）渝0240财保48号民事裁定书、（2020）渝0240执保72号执行裁定书，冻结了合建公司在该院的兑现款30万元，冻结期限为一年。陈益春、陈益东、陈益胜支付了保全费2020元。一审法院认为，本案争议焦点为合建公司是否应当支付陈益春、陈益东、陈益胜逾期交房损失及该损失的计算期间和计算标准。现评析如下：涉案项目原由汇东公司开发建设，汇东公司于2009年1月16日与陈益春、陈益东、陈益胜之母马世珍签订《建新街片区房屋拆迁补偿安置协议》，该协议系当事双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，属合法有效的协议。该协议约定过渡期为办理完毕相关搬迁手续之日起24个月，如超过24个月未能交付安置房，视为汇东公司违约，应按月支付超期过渡费。并约定过渡费先支付一年（2012年2月20日至2013年1月19日）18,000元，延期照补。现作为被拆迁户的陈时权、马世珍已过世，陈益春、陈益东、陈益胜按法定继承方式取得了协议中的权益。汇东公司与合建公司又签订了《园融国际项目土地使用权转让协议（合同）》，该合同约定转让前后因该项目所产生的一切包括但不限于税费、补偿、赔偿、拆迁户的过渡安置和还房等全部由合建公司承担。故合建公司应当按照《建新街片区房屋拆迁补偿安置协议》履行其义务。根据《建新街片区房屋拆迁补偿安置协议》的约定可以认定，过渡期24个月内汇东公司不需要支付过渡费，24个月到期后未交付安置房即视为违约，应按18,000元/年支付超期过渡费，过渡期24个月为安置协议签订后至2012年2月19日，因汇东公司从2012年2月20日开始支付过渡费，即可以认定汇东公司承诺的交付安置房的时间为2012年2月19日前。虽然双方约定的为超期过渡费，但该过渡费的支付前提为汇东公司逾期交房违约，过渡费实为逾期交房违约金。截至2017年12月31日止的过渡费已由汇东公司按安置协议的约定支付完毕，且陈益春、陈益东、陈益胜已受领，并未提出异议，说明陈益春、陈益东、陈益胜当时认可安置协议约定的违约金标准，现要求按租金标准支付2017年12月31日以前的损失，不予支持。对于陈益春、陈益东、陈益胜要求的2018年1月1日起至2020年4月1日止按租金计算的损失。因合建公司已经强制执行于2019年3月20日将案涉的门面两间和住房四套交付给陈益春、陈益东、陈益胜，故之后不存在逾期交房的问题，亦不应支付2019年3月20日之后的逾期交房违约金。对2018年1月1日起至2019年3月20日止的逾期交房违约金是否支持及如何计算的问题。合建公司主张2018年2月通知陈益春、陈益东、陈益胜接房而陈益春、陈益东、陈益胜不接，不应再计算损失。对此，该院认为合建公司要求陈益春、陈益东、陈益胜先按其要求结算差价款后才能接房，双方对差价款产生争议而导致陈益春、陈益东、陈益胜未办理接房，且根据陈益东与汇东公司于2016年1月27日签订的最后一份关于拆迁安置的《拆迁户住房选房协议》约定，应待还完所有房屋后一并结算。根据该约定，应先由开发商履行还房义务后才能要求被拆迁人补差。合建公司要求陈益春、陈益东、陈益胜先结算差价款后才能接房违反合同约定，由此产生的法律后果应由合建公司承担，仍视为合建公司未交房，应向陈益春、陈益东、陈益胜赔偿逾期交房损失。故对合建公司从2018年2月通知陈益春、陈益东、陈益胜接房而不接之后不应再计算损失的主张，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。合建公司未向陈益春、陈益东、陈益胜支付2018年1月1日起至2019年3月20日止的逾期交房违约金，其主张仍应按《建新街片区房屋拆迁补偿安置协议》约定的18,000元/年的标准支付，陈益春、陈益东、陈益胜认为该标准现不足以弥补其损失，要求按照租金标准支付。经委托评估，案涉两间门面和四套住房从2018年1月1日至2019年3月20日的租金为104,100元。显然，安置协议约定的18,000元/年不足以弥补陈益春、陈益东、陈益胜的损失，故按实际损失104,100元予以支持。合建公司逾期交房，导致陈益春、陈益东、陈益胜起诉并申请对逾期交房的租金损失进行评估，评估费14,000元应由合建公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十九条、第八十条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国继承法》第三条、第五条、第十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、合建公司于判决生效之日起十五日内赔偿陈益东、陈益春、陈益胜2018年1月1日至2019年3月20日的逾期交房损失104,100元和评估费14,000元；二、驳回陈益东、陈益春、陈益胜其余诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，保全费2020元，共计3170元，由合建公司负担。二审中，合建公司为证明陈益春、陈益东、陈益胜已领取超期过渡费至2018年1月18日，向本院举示了相应的领款凭据。本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。上述证据经本院审查认为，证据客观真实，且来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。本院二审查明，陈益东分别于2013年9月3日、2014年3月6日、2015年2月13日、2016年4月22日、2017年3月9日领取19,000元/年的过渡费，其中2017年3月9日的领条载明，过渡费领取至2018年1月18日。另查明，根据重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司作出的《房地产估价报告》，案涉房屋的租金单价合计为7100元/月。二审中，合建公司自认大约在2019年3月或4月期间，案涉房屋才完成竣工验收备案登记。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的法律事实发生在民法典施行前，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应当适用当时的法律、司法解释。本案二审争议焦点为：一、合建公司是否存在逾期交房的违约行为；二、若合建公司存在违约行为，逾期交房损失如何认定。针对上述争议焦点，本院作如下评析。关于焦点一。首先，合建公司主张其并未要求陈益春、陈益东、陈益胜先补房屋差价款才能接房。但根据2018年2月1日合建公司发出的《拆迁安置接房公告》载明“请各拆迁安置户及时前往本工程项目部结算价款，办理接房手续”的内容来看，合建公司明确表明在接房的同时拆迁安置户要对房屋差价款进行结算。该公告内容与《拆迁户住房选房协议》关于房屋差价款“待还完所有房屋后一并结算”的约定不符，系合建公司对接房设置了条件，阻却陈益春、陈益胜、陈益东先接房。其次，案涉房屋直至2019年才完成竣工验收备案登记，在2018年2月1日合建公司通知接房时，案涉房屋尚不具备交付使用的条件。最后，在人民法院判决合建公司向陈益春、陈益胜、陈益东交付案涉房屋后，合建公司仍然未主动履行交房义务或通知陈益春、陈益胜、陈益东接房，直至2019年3月20日经人民法院强制执行，合建公司才完成交房义务。因此，本院认定合建公司存在逾期交房的违约行为。关于焦点二。首先，双方约定的超期过渡费支付前提为逾期交房违约，一审法院认定过渡费实为逾期交房违约金并无不当。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，以及第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，即使当事人约定了违约金，在违约金低于造成的损失时，人民法院可以予以增加，增加应以所造成的损失为限。本案中，双方约定的过渡费明显低于《房地产估价报告》评估的案涉房屋租金收益，故陈益春、陈益胜、陈益东有权要求对约定违约金予以调整。再次，由于陈益春、陈益胜、陈益东已领取2018年1月18日前的过渡费，且未提出异议，说明陈益春、陈益东、陈益胜当时认可安置协议约定的违约金标准。因此，本院对2018年1月18日以前的租金损失不再予以支持。同时，合建公司直至2019年3月20日才完成交房。因此，合建公司应当支付逾期交房租金损失的期间为2018年1月19日至2019年3月19日，即14个月1天。合建公司应当支付的逾期交房租金损失为99,633.42元（7100元/月×14月+7100元/月×12月÷365天）。综上所述，因二审出现新的证据，导致一审法院认定的逾期交房损失错误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十九条、第八十条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国继承法》第三条、第五条、第十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销重庆市石柱县人民法院(2020)渝0240民初2730号民事判决；二、重庆合建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿陈益东、陈益春、陈益胜2018年1月19日至2019年3月19日的逾期交房损失99,633.42元；三、驳回陈益东、陈益春、陈益胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2382元，减半收取1191元，保全费2020元，鉴定评估费14,000元，合计17,211元，由陈益春、陈益东、陈益胜共同负担元738元，重庆合建房地产开发有限公司负担16,473元；二审案件受理费2382元，由陈益春、陈益东、陈益胜共同负担元102元，重庆合建房地产开发有限公司负担2280元。本判决为终审判决。                         审  判  长      丁咏梅审  判  员      徐婷婷审  判  员      王军峰                           二Ο二一年八月三日                      法 官 助 理     孙正心                    书  记  员      陈思羽  - 1 -