福建省惠安县人民法院执 行 裁 定 书（2021）闽0521执异57号案外人：禹洲地产（泉州）有限公司，住所地福建省惠安县螺城镇世纪大道1758号禹洲广场20层，统一社会信用代码913505215595909960。申请执行人：许惠松，男，1972年1月30日出生，汉族，住福建省惠安县。被执行人：叶建萍，女，1983年3月15日出生，汉族，住福建省惠安县。在本院执行申请执行人许惠松与被执行人叶建萍民间借贷纠纷一案中，案外人禹洲地产（泉州）有限公司（以下简称禹洲公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人禹洲公司称，2018年1月23日，禹洲公司与叶建萍签订编号为201801230002《商品房买卖合同》，约定叶建萍向禹洲公司购买禹洲城市广场7#地块1#2003号房，总价款919679元。同年，禹洲公司、叶建萍与中国建设银行股份有限公司惠安支行（以下简称建行惠安支行）签订贷款合同，贷款金额70万元。后因叶建萍未及时清偿按揭贷款本息，禹洲公司分别于2020年3月30日、6月27日、9月27日、12月28日以及2021年3月29日代叶建萍偿还按揭贷款本息4132.19元、4297.03元、12445.69元、12995.69元、12929.32元，共计46799.92元。根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第5条第（8）款约定，如果因买受人出现逾期偿还按揭合同并要求出卖人承担连带担保责任或出卖人代买受人偿还（部分或全部）按揭贷款本金和/或利息，均视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回房产，追偿代偿款项，并按《商品房买卖合同》第六条约定的商品房价款总金额20%追究买受人违约之违约赔偿金。因解除《商品房买卖合同》及按揭贷款合同而增加的费用包括但不限于诉讼费、律师费等均由买受人承担。禹洲公司已代叶建萍偿还银行贷款本息46799.92元，鉴于该情况，禹洲公司依法依约有权解除《商品房买卖合同》及收回涉案房产。综上，涉案房产所有权人仍归属于禹洲公司，并非叶建萍所有，禹洲公司有权依法依约解除《商品房买卖合同》并收回涉案房产。贵院在执行过程中查封涉案房产，已经损害禹洲公司的合法权益，因此禹洲公司根据相关法律规定，特提出执行异议。请求事项：请求贵院依法解除对禹洲公司名下位于禹洲城市广场7#地块1#2003号房产的查封。案外人禹洲公司提交异议书时，提交了《商品房买卖合同》、扣款回单、（2021）闽0521民初5918号民事调解书等证据，以证明其主张。本院查明，原告许惠松与被告叶建萍民间借贷纠纷一案，本院于2020年4月9日立案，案号（2020）闽0521民初1878号。经本院主持调解，双方当事人于2020年5月28日自愿达成如下协议：一、被告叶建萍结欠原告许惠松款项110000元，定于自2020年6月起至2021年4月止（共11期）每月25日前各偿还10000元，上述款项汇入原告开设于中国邮政储蓄银行惠安支行的账户（6217993970015287987）。原告自愿放弃其他诉讼请求。二、若被告叶建萍未能按期如数偿还上述款项，原告许惠松有权申请强制执行（应扣除本调解协议签订后支付的款项）。三、案件受理费2500元，减半收取1250元，由被告叶建萍负担，先由原告垫付（多预交的1210元予以退回），被告应于2020年6月25日前一并支付给原告。本院作出（2020）闽0521民初1878号民事调解书对上述协议予以确认。2020年7月13日，许惠松向本院申请强制执行，案号（2020）闽0521执3938号。2020年7月20日，本院查封涉案位于惠安县××镇××路××路××广场××＃××＃××号房产。另查明，2018年1月23日，叶建萍与禹洲公司签订编号为201801230002《商品房买卖合同》（包括附件）1份，约定向禹洲公司购买其开发的位于惠安县××镇××路××路××广场××＃××＃××号房产，总价款919679元，付款方式为首付款＋按揭贷款。《商品房买卖合同》附件十一补充协议第5条第（8）款约定：“……如果因买受人出现逾期偿还按揭贷款本息达到按揭合同规定的解约条件或其他原因，致使贷款银行要求解除按揭合同并要求出卖人承担连带责任或出卖人代买受人偿还（部分或全部）按揭贷款本金和／或利息，均视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除《买卖合同》，收回房产，追偿代偿款项，并按《买卖合同》第六条约定的商品房价款总金额的20%追究买受人违约之违约赔偿金。因解除《买卖合同》及按揭贷款合同而增加的费用包括但不限于诉讼费、律师费等均由买受人承担”。2018年1月23日，上述《商品房买卖合同》向惠安县住房和城乡规划建设局申请（网上签约）登记备案。2018年6月7日，叶建萍与中国建设银行股份有限公司惠安支行（以下简称建行惠安支行）签订《个人住房借款合同》（编号350656102-2012-20181966826）1份，约定贷款金额70万元，用于向禹洲公司支付涉案商品房价款，禹洲公司承担阶段性担保责任。贷款后，因叶建萍逾期偿还贷款本息，禹洲公司分别于2020年3月30日、6月27日、9月27日、12月28日以及2021年3月29日代叶建萍偿还按揭贷款本息4132.19元、4297.03元、12445.69元、12995.69元、12929.32元，计46799.92元。2021年6月11日，禹洲公司向本院提起解除《商品房买卖合同》及《个人住房借款合同》诉讼，案号（2021）闽0521民初5918号。诉讼过程中，禹洲公司又代叶建萍偿偿还贷款12936.67元，共计代偿59736.59元。2021年7月12日，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、原告禹洲公司与被告叶建萍同意于2021年7月12日解除双方于2018年1月23日签订的合同编号为201801230002的《商品房买卖合同》及其附件。二、原告禹洲公司、被告叶建萍及第三人建行惠安支行同意于2021年7月12日解除三方于2018年6月7日签订的编号为350656102-2012-20181966826的《个人住房借款合同》。三、原告禹洲公司应于2021年8月15日前从被告叶建萍已支付购房款中向第三人建行惠安支行代为偿还被告叶建萍尚欠的《个人住房借款合同》项下按揭贷款本息（具体数额以第三人建行惠安支行开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）。四、被告叶建萍应于2021年8月15日前向原告禹洲公司偿还因承担连带保证责任而向第三人建行惠安支行偿付的担保代偿款共计59736.59元。五、被告叶建萍应于2021年8月15日前按照购房合同总价款的5%向原告禹洲公司支付违约金45984元。六、在原告禹洲公司代为偿还上述第三项按揭贷款本息后七日内，被告叶建萍及第三人建行惠安支行应协助原告禹洲公司办理商品房抵押权预先登记注销手续；同一期限内被告叶建萍应协助原告禹洲公司办理上述《商品房买卖合同》及附件解除后的注销备案登记及预购商品房预告登记注销等相关手续。七、原告禹洲公司同意放弃其他诉讼请求。八、案件受理费16996.7元，减半收取6498元，由被告叶建萍负担，应于2021年8月15日前缴交。原告禹洲公司预交的16996.7元予以退回。以上事实，有案外人禹洲公司提供的《商品房买卖合同》（包括附件）、惠安县商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、扣款回单、（2021）闽0521民初5918号民事调解书，以及本院（2020）闽0521执3938号执行卷宗材料为据。本院认为，在涉案《商品房买卖合同》的履行过程中，因叶建萍逾期偿还按揭贷款，导致禹洲公司承担保证责任，代为向建行惠安支行偿还按揭贷款，禹洲公司公司根据约定提起解除《商品房买卖合同》及《个人住房借款合同》诉讼，案经本院调解，禹洲公司与叶建萍及建行惠安支行达成解除《商品房买卖合同》及《个人住房借款合同》协议，故禹洲公司涉案商品房享有足以排除强制执行的民事权益。禹洲公司请求解除对涉案商品房的查封，依据充分，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：撤销对位于惠安县××镇××路××路××广场××＃××＃××号房产的查封行为。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的,应依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  许一鸣审判员  刘锦仁审判员  邓彩霞二〇二一年八月二十日书记员  陈子良附本案援引的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性和真实性；（三）该权利能否排除执行。