河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀10民终4132号上诉人（原审原告）：廊坊市城郊农村信用合作联社，住所地河北省廊坊市广阳区和平路68号。法定代表人：王元伟，理事长。委托诉讼代理人：高晓晓，河北瀛川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：廊坊市正隆房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市广阳区爱民道南侧大官庄居民楼1号楼下平房。诉讼代表人：廊坊市正隆房地产开发有限公司管理人。负责人：杨斌。委托诉讼代理人：王蕊，河北天枢律师事务所律师。上诉人廊坊市城郊农村信用合作联社（以下简称信用社）因与被上诉人廊坊市正隆房地产开发有限公司（以下简称正隆公司）破产债权确认纠纷一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院（2021）冀1003民初314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月19日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人信用社委托诉讼代理人高晓晓，被上诉人委托诉讼代理人了王蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信用社上诉请求：依法撤销廊坊市广阳区人民法院作出的（2021）冀1003民初314号民事判决，改判“上诉人对被上诉人抵押的位于廊坊市的廊国用（2007）第00257号土地使用权享有优先受偿权”或者发回重审。主要事实与理由：1.一审法院以抵押登记时，部分业主办理了网签登记，截止开庭时全部业主已入住，对于该宗土地被上诉人已无权处分，即上诉人主张的优先受偿权已无法实现为由驳回上诉人的诉讼请求于法无据。虽然抵押登记时部分房屋办理了网签登记，但网签登记行为并不具有物权效力，购房人与被上诉人之间只是债权债务关系，况且抵押土地系小区住宅楼所占用土地之外的土地，因此被上诉人有权将土地抵押给上诉人，并非无权处分。本案上诉人的诉讼请求系认定上诉人对抵押土地享有优先受偿权，对于上诉人的抵押权是否能够实现不是法院的审理范围，法院不能以抵押权难以实现为由直接否定抵押权的效力。2.一审法院的判决于理不合。开发商以国有土地使用权向金融机构抵押贷款后，又在设定抵押的土地上建设房屋并进行出售是房地产开发商的一贯做法，但不能因为抵押土地上建设房屋并出售，业主已入住就直接否认抵押权的效力，如此势必造成大量金融机构资产的流失，扰乱金融市场，秩序，也将严重影响政府抵押登记部门的公信力。3.一审法院适用《民法典》第三百一十一条，适用法律错误，信用社请求确认案涉国有土地抵押权的优先受偿权，不是优先顺序。被上诉人主要答辩理由是，上诉人信用社与被上诉人正隆公司签订的《抵押借款合同》应属无效合同。案涉《抵押借款合同》签订时，已经知晓涉案宗地上已建设商品房，且销售了至少82套房屋。同时，正隆嘉园小区部分房屋属于回迁安置房屋，该部分被安置人员享有对回迁安置房的物权期待权。被上诉人正隆公司以该部分土地设定抵押，侵害了被安置人员的权益。即使案涉《抵押借款合同》有效且上诉人享有抵押权，但商品房消费者及被拆迁人享有的物权期待权也优先于上诉人的抵押权。安次区法院1163号判决作出时，任何一方当事人均未向法庭如实陈述案涉抵押土地的客观现状以及土地上商品房、回迁房基本已建设完毕的事实，因此该判决结果虽然认定抵押借款合同有效，但是却是在案件当事人隐瞒真实性下做出的，安次区法院的回函并不是人民法院生效的法律文书，因此以回函形式确认上诉人的优先受偿权不符合法律规定。案涉的整宗土地仅有一个土地证，因正隆公司将整宗土地中的一部分抵押给上诉人，在土地存在抵押权的情况下整宗土地无法办理权属登记，那么正隆公司开发的正隆家园小区300多户业主缴纳了购房款却至今无法办理房屋不动产权属登记的现状无法解决。多名业主多次以信访形式向国家、省、市相关部门反映该问题，解决好300多户业主的房屋权属登记问题，可以有效减少社会不稳定因素。故，请求法院维持原判。信用社向一审法院起诉请求：确认原告对被告名下位于廊坊市的廊国用（2007）第00357号土地使用权享有优先受偿权。一审法院查明：2007年3月20日，正隆公司以招标出让方式竟得编号为2006-17号国有建设用地使用权，位置为丰盛路东侧、爱民道南侧，不动产权证号为廊国用（2007）第00257号，用途为住宅兼商服用地，该土地上建有正隆嘉园小区。截至2009年4月30日，已经办理网签备案手续的有82套商品房。2009年4月30日，借款人廊坊市恒远建筑工程有限公司（以下简称恒远公司）、贷款人信用社及抵押人正隆公司签订《抵押担保借款合同》，约定恒远公司借款980万元用于购买材料，正隆公司以其名下廊坊市的廊国用（2007）第00257号土地使用权为该笔借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。后因恒远公司未能偿还贷款，信用社将恒远公司及正隆公司诉至廊坊市安次区人民法院。2013年10月29日，廊坊市安次区人民法院作出（2012）廊安民初字第1163号民事判决书，判令：1、恒远公司向信用社归还借款本金980万元，并支付自2012年4月30日至2012年8月30日的利息3815300.49元，自2012年8月31日至该笔借款付清之日止的利息按照原被告签订的原合同另行计算；2、正隆公司对上述恒远公司的还款义务承担连带清偿责任。案件进入执行程序后，廊坊市国土资源局向廊坊市安次区人民法院出具复函称，涉案土地现状为正隆嘉园小区，该小区已建成并全部入住。2016年6月2日，廊坊市安次区人民法院出具（2016）冀1002执恢13号执行裁定书称，涉案土地上已经建有商品楼房，无法进行评估、拍卖，被执行人其他财产经过调查未发现可供执行的线索，申请执行人自愿撤销申请终结此次执行程序。2020年3月23日，廊坊市广阳区人民法院作出（2019）冀1003破申4号民事裁定书，裁定受理申请人周杰对被申请人正隆公司的破产清算申请。2020年9月11日，廊坊市广阳区人民法院出具（2020）冀1003破1号决定书，指定河北天枢律师事务所担任正隆公司破产管理人，该所执业律师杨斌为负责人。随后，原告向正隆公司管理人提出债权异议申请。2020年12月31日，正隆公司管理人出具复核意见书，意见为：1、债权人不享有抵押土地的优先受偿权；2、管理人确认原告申报的债权性质为普通债权。一审法院认为，2009年原告对被告名下位于廊坊市的廊国用（2007）第00257号土地的使用权设定抵押登记时，该土地已经建设“正隆嘉园”小区并有部分业主办理网签登记。截至开庭时，全部业主已经入住多年。对于该宗土地被告已无权处分，即原告主张的优先受偿权已无法实现。遂判决驳回信用社的诉讼请求。案件受理费103491.80元，由信用社负担。本院二审期间，上诉人信用社未提交证据。被上诉人提交建筑工程施工许可证、工程竣工验收报告，证明本案抵押担保借款合同签订时土地上商品房及回迁房已基本建设完毕，上诉人信用社再设定抵押登记是存在过错。上诉人不认可该证据，但未提交相反证据予以推翻，本院对证据的真实性予以确认。二审查明事实与一审查明一致，本院予以确认。本院认为，上诉人信用社作为《抵押担保借款合同》的债权人，在债务人恒远公司不能偿还债务时，以债务人恒远公司和抵押人正隆公司为被告向人民法院起诉主张权利，形成（2012）廊安民初字第1163号民事案件。信用社在该案中请求恒远公司和正隆公司偿还借款本金及利息，其中要求正隆公司承担还款责任的依据是正隆公司用其名下一宗土地提供抵押担保。该判决认定《抵押担保借款合同》有效，判令恒远公司承担还款责任，正隆公司对恒远公司还款义务承担连带清偿责任。判后，信用社亦依据该生效判决申请强制执行，但拍卖该抵押土地未果。上述表明，信用社对正隆公司的抵押担保已经主张了权利，生效判决亦以连带清偿的方式确定了正隆公司应承担的责任。此后，信用社又请求法院确认案涉土地的优先受偿权属于重复起诉，本院不予支持。一审认定正隆公司对涉案土地已无权处分，信用社主张的优先授偿权已无法实现，以及适用法律确有不当，但一审判决结果正确，故，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费103492元，由上诉人廊坊市城郊农村信用合作联社负担。本判决为终审判决。审判长  杨立军审判员  马 兰审判员  梁志斌二〇二一年九月二日书记员  邵奎法