四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终12755号上诉人（原审原告、反诉被告）：褚云云，女，1996年5月6日出生，汉族，住河北省石家庄市藁城区。委托诉讼代理人：代荣，四川高维律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李坤珏，女，1986年2月3日出生，羌族，住四川省成都市武侯区。委托诉讼代理人：李开忠，男，1954年6月23日出生，汉族，住四川省成都市武侯区，系李坤珏之父。委托诉讼代理人：蒋大海，四川中豪律师事务所律师。上诉人褚云云因与上诉人李坤珏房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2021）川0107民初3156号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。褚云云上诉请求：一、依法撤销成都市武侯区人民法院（2021）川0107民初3156号民事判决，改判支持褚云云的全部诉讼请求，驳回李坤珏的全部反诉请求。二、本案一、二审的诉讼费用由李坤珏承担。事实与理由：一、一审查明事实不清，在此基础上作出了错误判决。（一）褚云云在2020年12月10日已经按李坤珏要求将案涉房屋交付给物业公司管理人员，此后房屋由李坤珏实际占有、使用。1.李坤珏自行举证的关于案涉房屋卷帘门更换为玻璃门的相关证据等同于自认，并且与褚云云提交的证据相印证。褚云云提交的双方均认可的李开忠与吕红林的微信记录中，吕红林在2020年12月2日告知李开忠，按物业苏小泉的要求将房屋大门恢复为卷帘门。李坤珏举证的成都市武侯区综合行政执法局2020年12月16日发的更换卷帘门为玻璃门的函，以及李坤珏代理人提交的案涉房屋的照片，能够证实在2020年12月10日褚云云将案涉房屋交付李坤珏后，李坤珏占有、处分了房屋。政府部门经李坤珏的同意更换了褚云云安装的卷帘门，能够证实该房屋已经在李坤珏的占有控制之下。2.案涉房屋的物业管理公司经理苏小泉于2020年12月10日按照李坤珏指令接收了房屋钥匙及空调遥控器。李坤珏在一审中未提交的苏小泉在2020年12月9日下午17点22分向吕红林发的微信载明：“吕经理，明天把钥匙交接给我就行了，房东还在外地，没回来”；苏小泉在2020年12月10日向吕红林亲笔书写的《铺面收条》，载明：“今代业主收到8、9#商铺钥匙各3把，共6把，空调遥控器4个”。苏小泉在2020年12月15日与吕红林的通话中明确告知吕红林：“不晓得，啥都没说，他就喊我就先帮他捡到那儿就完了”。李坤珏在一审中申请苏小泉作为证人出庭，褚云云的代理人提问“收条中记载代业主收到是什么意思？”，证人回答“因为业主在外地所以代为收了钥匙，在收了钥匙之后给业主说了的”。代理人接着提问“钥匙是房东让你代为保管？收到钥匙之后会不会交给房东?”，其回答“是的，会交给房东，我方只是代为保管”。苏小泉在案涉租赁合同解除事宜发生过程中，分别以微信文字、亲笔书写、亲口描述三种方式表述其接收案涉房屋钥匙的行为，分别是“交接”、“今代业主收”、“先帮他捡到”，其作为证人出庭时，也称告知了房东，代房东保管等。结合上述证据，足以认定褚云云于2020年12月10日按李坤珏要求将案涉房屋交付给物业公司管理人员，李坤珏对此知情并接收，且此后房屋由李坤珏实际占有、使用。（二）关于协商解除租赁合同、褚云云按照李坤珏的代理人李开忠的要求对案涉房屋恢复施工的事实。1.李开忠及李坤珏的代理律师蒋大海将李开忠要求褚云云恢复房屋的事实，向一审法庭陈述为“排除安全隐患的施工”，一审在没有任何证据的情况下仍错误采信该说法。双方于2020年12月1日面谈的内容是李开忠要求褚云云恢复房屋，李开忠亲自向褚云云手绘了恢复作业的草图，而非要求解决安全隐患。李开忠在2020年12月10日18点51分向吕红林、2020年12月10日19点40分向褚云云发送的微信文字中，均明确载明“我才同意你们把格局弄一下好找人接手”。一审庭审中，法官发问要求解释该句话的含义，李开忠称该句话“就是把大门弄一下的意思，为了安全问题，我方要求把大门修复一下”。该牵强的说法明显不符合“格局”的文字含义，如果真实情况的确是李开忠在12月1日要求褚云云解决安全隐患，其不可能在该大段微信文字中只字未提（该段文字中李开忠甚至主动说到了在海南买房）。2.一审认为“因案涉租赁房屋涉及城市容貌整治提升......李坤珏要求褚云云对租赁房屋进行整改，并非协商一致解除合同后对房屋恢复原状”，事实上，根据李坤珏提交的证据，武侯区综合行政执法局发的关于一环路综合整治提升工程开展施工的函落款时间是2020年12月16日，而褚云云按照李坤珏的要求恢复房屋施工的时间是2020年12月2日至2020年12月9日，一审推断李坤珏于12月1日以12月16日之后发生的事要求褚云云整改，明显属于严重的事实不清。综上，结合本案的证据材料，足以认定李坤珏在2020年12月1日要求褚云云恢复房屋的基本事实，以及褚云云在房屋恢复完毕后按照李坤珏要求在2020年12月10日将案涉房屋交付物业管理公司经理苏小泉的基本事实，以及苏小泉按照李坤珏的授权代为接收房屋的基本事实。二、褚云云受疫情影响，根据约定解除合同，按照李坤珏的要求恢复房屋、交付房屋钥匙，双方事实上已经于2020年12月10日解除了案涉合同。1.褚云云有权按照合同第六条第2点的约定解除合同，从该条款内容看，约定了褚云云有权提前解除合同，同时约定了提前解除的唯一后果。不论双方是否就提前解除合同协商达成一致，褚云云均有权依据合同约定单方提前解除合同。2.事实上双方存在提前解除租赁合同的协商过程，李坤珏要求恢复房屋，褚云云也按照要求实施了恢复施工，那么该租赁合同已经没有继续履行的客观条件，客观上也无法继续履行。并且褚云云在房屋恢复完毕后，于2020年12月10日将房屋交付给物业公司经理，既然租赁房屋已经返还，那么租赁合同应当于当日解除。3.褚云云承租期间“新冠”疫情多次反弹，整个餐饮行业再次受到严重冲击是不争的事实，褚云云已经因此承受了巨大的经济损失，褚云云据此解除合同亦符合客观事实。三、一审判非所诉，在同一份判决中采用不同的裁判尺度，作出的判决结果显失公平。1.李坤珏在反诉中主张的是如判令合同解除，则判令赔偿2020年8月24日至2020年9月30日期间的租金损失，以及自2020年12月11日起至案涉房屋再次完成出租之日的租金损失。一审判决褚云云应付2020年10月1日至2021年3月25日的租金、免租期37天的租金等，李坤珏主张的赔偿损失与法院判决支付租金不一致。2.一审对于李坤珏主张的免租期37天的租金损失，在合同并无明确约定提前解除应当补足免租期租金的情况下予以支持，但对于褚云云缴纳的150000元保证金，却以合同有约定为由予以驳回，在同一合同纠纷案件中适用不同的裁判规则，造成判决结果严重不公。3.本案中，褚云云承租房屋用于餐饮经营，向李坤珏支付了租金、押金合计720000元；因受疫情多次反弹等的影响导致餐饮项目无法推进，与李坤珏协商提前解除租赁合同后按照要求将案涉房屋恢复原状，支付恢复费用90000元；按照李坤珏的要求，早在2020年12月10日即将房屋钥匙移交给物业管理公司工作人员，此后再未使用案涉房屋。按照一审判决，褚云云还需向李坤珏支付132175元，加上褚云云为本案承担的其他成本合计近1000000元。而李坤珏早在2020年12月10日开始就已经实际控制了案涉房屋，其以春节期间房屋不好出租等为由自行处置了案涉房屋，却仍从褚云云处收取了租金数十万以及保证金150000元，通过判决取得利益，显失公平。李坤珏辩称：一、褚云云既无合同约定解除权，也无法定解除权，其于2020年12月10日发出的解约通知依法不发生解约法律效力。而由于褚云云拒不履行合同的种种违约行为，李坤珏依法依约在2021年3月25日一审当庭行使合同解除权要求解除案涉合同于法有据，故案涉合同应于2021年3月25日解除。二、案涉合同第十一条违约责任中有“违约方应承担因自己违约行为而给守约方造成的全部经济损失”的约定，案涉合同因褚云云的根本性违约行为导致解除，故褚云云理应依约依法承担违约责任。由于案涉房屋系商铺，褚云云违约返租势必导致房屋的空置，而该空置期的租金是案涉合同正常状态履行李坤珏本应获得的收益，且合同解除后李坤珏再次招租必然涉及一定的人力及时间成本，故从案涉合同解除至房屋再次完成出租期间(即2021年3月25日至2021年5月31日）的房屋租金211452元应计为褚云云给李坤珏所造成的损失，该损失依法依约均应由褚云云承担。三、褚云云交付的租金不足以覆盖其应承担的租金，交付的押金不足以弥补其违约而给李坤珏造成的租金损失，其要求退还租金及押金的诉请于法无据。四、在案的证据均能充分证明李坤珏从未要求过褚云云向自己或物业方移交钥匙和房屋，更未指令过物业接收钥匙和房屋。而褚云云也没有提交任何证据证明上述事实，其关于李坤珏要求其向物业公司移交钥匙和房屋的主张系没有证据证明的无理推断，不能成立。五、在案的证据已充分证明李坤珏未向褚云云提出过恢复房屋原状的主张，且已充分证明了李坤珏在2020年12月10日后并未实施对房屋的控制、利用、使用。褚云云关于其按李坤珏要求对案涉房屋恢复原状和房屋在2020年12月10日后即为李坤珏实际占有、使用的主张与事实不符，不能成立。六、退一万步讲，即便褚云云解约通知有效，即便将钥匙交付物业的行为视为房屋对李坤珏的交付，即便是李坤珏同意解除合同，但李坤珏也从未放弃过追究褚云云的违约责任以及对其的违约索赔请求，故对于因褚云云违约而导致合同解除对李坤珏造成的损失，褚云云应承担违约赔偿责任。综上所述，褚云云要求退还租金及押金的诉请于法无据应予驳回。案涉合同解除后房屋空置期内的租金应为其违约行为给李坤珏造成的损失，该损失应由褚云云承担，李坤珏的诉请于法有据，应予支持。李坤珏上诉请求：一、撤销成都市武侯区人民法院(2021)川0107民初3156号民事判决第四项，改判褚云云赔偿李坤珏自合同解除之日起至案涉房屋再次完成出租之日止的房屋租金损失(以每月95000元的租金标准计，暂计至2021年4月25日金额为95000元)；二、本案上诉费用由褚云云承担。事实与理由：一审法院将李坤珏在2021年3月25日基于褚云云不愿继续履行合同，又未缴纳后续租金等根本性违约而当庭要求解除合同的行为认定为李坤珏同意解除合同不当；李坤珏的反诉请求为合同解除后至案涉房屋再次完成出租之日止的房屋空置租金损失，非为合同解除后的房屋租金，一审判决将李坤珏向褚云云主张的违约损失赔偿责任即赔偿合同解除后房屋空置期内租金损失视为对租金的主张不当，且以《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定驳回李坤珏追究褚云云违约损失赔偿责任的诉请属适用法律错误，具体理由如下：一、案涉合同于2021年3月25日解除系基于褚云云根本性违约而为李坤珏依法行使合同解除权而解除的，而非为李坤珏同意褚云云的解约提议而议定解除的，褚云云理应承担违约损害赔偿责任。褚云云拒不履行合同而单方诉请提前解约，亦未按约缴纳后续租金，且在一审庭审中其亦坚持解约，故为保障自身的合法权益，在褚云云以其行为明确表示不履行合同的情形下，李坤珏不得已在2021年3月25日本案一审开庭中当庭提出要求解除合同。因此，李坤珏要求解除合同不是同意褚云云的解约请求，而是依法解除合同。合同解除后，李坤珏有权依法追究褚云云的违约损害赔偿责任，褚云云也应依法承担合同解除后的违约赔偿责任。二、租赁合同依法解除后至案涉房屋再次完成出租前这一期限内的租金属于合同履行后李坤珏可获得的收益，租赁合同因褚云云不履行合同的违约行为而提前解除使得李坤珏的该项收益无法获得继而造成李坤珏租金损失，李坤珏向褚云云主张该项违约损失于法有据，褚云云依法应赔偿其违约给李坤珏造成的房屋空置期内的租金损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，合同一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益。作为合同守约方，李坤珏的可获得的合同收益显然为合同得以完全履行后五年数百万元的租金，合同因褚云云违约不能完整履行，该租金收益自然应作为守约方李坤珏的损失，应由违约方褚云云予以赔偿。而由于案涉房屋系两套独立产权的商业用房，褚云云违约退租势必导致房屋的空置，而该空置期的租金是案涉合同正常状态履行李坤珏本应获得的收益，且合同解除后李坤珏再次招租必然涉及一定的人力及时间成本，为此李坤珏遵守诚信原则将索赔数额由全部预期租金收益降到从合同解除至房屋再次完成出租之日止期间内的房屋空置租金损失，属依法、合理的主张，应予支持。褚云云应依法向李坤珏承担合同解除后房屋空置期内租金损失的违约赔偿责任。综上所述，一审判决认定合同解除的方式不当，且对李坤珏因褚云云违约而依法主张违约损失赔偿责任的诉请予以驳回属适用法律错误。褚云云辩称，李坤珏的上诉请求无事实和法律依据，请求予以驳回（褚云云的答辩意见与其上诉意见基本一致）。褚云云向一审法院起诉请求：1.判令确认褚云云、李坤珏签订的《房屋租赁合同》于2020年12月10日解除；2.判令李坤珏返还预付的2020年12月11日至2021年3月30日租金349355元；3.判令李坤珏返还褚云云租房押金150000元；4.李坤珏承担本案全部诉讼费用。李坤珏向一审法院反诉请求：1.确认褚云云于2020年12月10日发出的解除《房屋租赁合同》通知书不产生解约的法律效力，《房屋租赁合同》依然有效；2.如判令《房屋租赁合同》解除，要求褚云云支付2020年8月24日至2020年9月30日的租金损失115562元以及2020年12月11日至再次出租之日的租金损失（暂计至2021年4月30日为442466元）；3.判令褚云云支付律师费35000元；4.诉讼费均由褚云云承担。一审法院认定事实：2019年11月26日，李坤珏出具委托书，委托卞瑞秋为其全权办理位于武侯区房屋的出租事宜。2020年8月24日，李坤珏的代理人卞瑞秋（甲方）与褚云云签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于武侯区房屋，房屋建筑面积415㎡，乙方承租房屋用于餐饮经营，租赁期限自2020年8月24日至2025年8月23日，装修免租期37天。第一年月租金为95000元／月，每半年支付一次，押金为150000元，合同期满或解除，在乙方结清水、电、气、物业管理、通信等费用后甲方全额退还乙方。如乙方租赁期内违约，提前终止合同，则所交押金不退，归甲方所有，乙方无权转租该房屋。双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等。合同签订后褚云云于2020年8月26日向合同约定的收款账户卞瑞秋账户支付720000元。2020年12月3日至6月，成都火社餐饮管理有限公司对武侯区的火锅店进行改造恢复，共花费90000元。2020年12月1日至2020年12月9日，成都火社餐饮管理有限公司工作人员吕红林与李开忠通过微信沟通房屋恢复事宜。2020年12月10日，褚云云通过微信向李开忠发送解除《房屋租赁合同》通知书，其上载明褚云云决定自2020年12月10日起解除双方的租赁合同，并按照李开忠的要求向物业交付钥匙，不再支付之后的租金，同日，褚云云委托吕红林向物业交付案涉房屋钥匙，物业公司工作人员签收。2021年3月1日，李坤珏的代理人卞瑞秋因与褚云云房屋租赁合同纠纷与四川中豪律师事务所签订《委托代理合同》并支付律师费35000元。一审另查明，李开忠与卞瑞秋系夫妻，李坤珏与李开忠系父女。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行合同。因案涉租赁房屋涉及城市容貌整治提升和消除安全隐患需要，李坤珏要求褚云云对租赁房屋进行整改，并非协商一致解除合同后对房屋恢复原状。褚云云在无合同约定和法定解除权情况下向李开忠发出解除合同通知书，不发生合同解除的效力，在本案一审庭审过程中，李坤珏同意于2021年3月25日解除合同，一审法院认定《房屋租赁合同》解除时间为2021年3月25日，之后的租金不再支付。关于租金，截止2021年3月25日，褚云云共计支付租金及押金720000元，应付租金为551613元（2020年10月1日至2021年3月25日），关于免租期37天租金，因合同期限为5年，租期两个月余褚云云就提出解除合同，故一审法院对李坤珏要求褚云云支付免租期租金的诉请予以支持，免租期租金为115562元。关于押金，双方在合同中约定褚云云提前终止合同，押金不予退还，故对褚云云要求退还押金的诉请不予支持。关于李坤珏支付的律师费35000元，双方在合同中约定由违约方支付守约方支付的律师费，故一审法院对李坤珏要求支付律师费的诉请予以支持。最终，褚云云应向李坤珏支付的费用为551613元+115562元+150000元+35000元=852175元，扣除已支付的720000元，还应支付132175元。关于李坤珏主张的2020年12月11日至实际完成出租之日止的租金，因2021年3月25日之后，李坤珏已可实际控制处分房屋，故一审法院对2021年3月25日之前的租金予以支持，超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、李坤珏与褚云云于2020年8月24日签订《房屋租赁合同》于2021年3月25日解除；二、褚云云于判决生效之日起十日内向李坤珏支付132175元；三、驳回褚云云的本诉诉讼请求；四、驳回李坤珏的其他反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费8790元，因适用简易程序减半收取4395元，一审反诉案件受理费9730元，因适用简易程序减半收取4865元，共计9260元，由褚云云负担5479元，李坤珏负担3781元。二审中，褚云云提交了其代理律师代荣与武侯区行政执法局工作人员徐成勇之间的电话录音及文字整理资料，拟以该证据并结合李坤珏在一审中提交的《成都市武侯区综合行政执法局关于恳请支持配合一环路综合整治提升工程开展施工的函》，证明2020年12月16日左右，在政府行政部门进行一环路改造过程中，案涉房屋已经在李坤珏的控制下，故2020年12月10日之后的租金或占用费不应由褚云云承担。李坤珏对该证据的真实性不予认可，认为无法证明电话录音的交谈对象即为武侯区行政执法局工作人员。因褚云云未举证证明通话对象的身份，故本院对该证据不予采信。二审中，李坤珏提交了以下新证据：1.照片五张，拟证明案涉房屋至2021年5月时仍处于空置状态；2.李坤珏与成都银行股份有限公司武侯支行签订的房屋租赁合同1份，拟证明案涉房屋在合同解除后于2021年6月1日才完成重新出租，褚云云的违约行为给李坤珏造成房屋空置期的租金损失，租金损失应计算至2021年6月1日；3.增值税普通发票1张，拟证明褚云云在租赁期间的物业费、水电费仅交到2020年11月底。而后续的交费和与物业费的结算记录是没有的，此可以反证钥匙交付物业与房屋交付无关。褚云云对证据1、2的真实性、合法性和关联性均无异议，但认为不能达到证明目的，并主张案涉房屋早在2020年12月10日即在李坤珏的实际占有控制之下；对证据3的真实性无异议，并主张经核实在2020年11月30日前后，李坤珏委托吕红林与案涉房屋物业公司办理了自入场开始的全部费用结算，在当时物业方以及李坤珏的代理人李开忠对褚云云准备退租是知情的，因此才会存在12月1日李开忠要求褚云云恢复房屋情况，该发票恰巧能够证明当时的真实情况。本院对李坤珏所举新证据的真实性予以确认。本院审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案的主要争议焦点为：一、案涉租赁合同的解除时间应如何认定；二、押金是否应当退还；三、一审对租金的认定是否恰当以及房屋租金空置损失是否应予支持；四、一审是否判超所请。本院分别认定如下：一、关于案涉租赁合同解除的时间问题，1.褚云云主张双方于2020年12月1日协商解除合同，其举示的证据为其委托的恢复改造人吕红林与李开忠（李坤珏之父）的微信聊天记录（从微信聊天记录来看，双方于2020年12月1日就门的恢复问题进行了协商，最终在12月2日确定为恢复成卷帘门）。本院认为，本案中，褚云云并未举证证明双方在2020年12月1日前作出过解除合同的要约或进行过解除合同的协商，吕红林与李坤珏之父李开忠在2020年12月1日当天的微信聊天记录仅是对门的恢复标准进行了协商，但聊天中对恢复的原因并未有所涉及，更未明确表示在恢复完成之后即同意解除合同，故仅凭双方对房门的恢复标准进行协商的事实不能推定得出双方在当天协商同意解除合同的结论。李开忠在2020年12月10日中虽然有“我才同意你们把格局弄一下好找人接手”的陈述，但其整段原话为“啊，你们不租啦？不是之前你们那个H律师说你们在努力协调各方关系争取项目如常进行，同时也在找人来接手项目吗？他也让我也找一下有人接手项目否？我才同意你们把格局弄一下好找人接手”，从上述表述来看，首先，“找人接手”的意思比较模糊，可能是指由李坤珏另行出租，也可能是指由褚云云进行转租；其次，即使“找人接手”是指由李坤珏另行出租，亦不代表只要褚云云完成了恢复即可解除合同，亦存在合同待“有人接手”后方才同意解除的可能。综上，本院认为，解除合同是有关当事人权利义务的重大事项，对一方当事人是否同意解除合同的意思认定应当审慎，本案中，李坤珏在与褚云云及其委托人的聊天记录中均未明确表示同意解除合同，不能仅凭其作出的意思模糊不清的个别字句而认定双方在褚云云发出解除通知前即协商一致解除合同。另外，从查明的事实来看，褚云云于2020年12月10日向李坤珏之父李开忠发出解除通知，其解除的事由为“因受成都市新冠疫情突然反弹的影响，导致租赁合同无法继续履行”，而非因双方协商一致解除，亦能印证双方在之前并未就解除达成合意。关于褚云云于2020年12月10日所发解除通知是否具有解除效力的问题，本院认为，在褚云云的租赁期间，成都市的新冠疫情处于可控状态，案涉租赁房屋并未因疫情防控措施而处于无法使用的状态，褚云云以成都新冠疫情反弹导致合同无法履行而解除合同，不符合法定或约定解除情形，其发出的解除通知并不发生解除合同的效力，其关于合同于2020年12月10日解除的上诉理由依据不足，本院不予支持。因褚云云通过解除通知已表示了解除合同的意思，李坤珏亦同意于2021年3月25日解除合同，故一审认定合同于2021年3月25日解除并无不当，本院予以维持。二、关于押金是否应当退还的问题，因褚云云在不具有解除权的情形下发出解除通知并搬离房屋，根据《房屋租赁合同》“如乙方（褚云云）租赁期内违约，提前终止合同，则所交押金不退”的约定，李坤珏有权不向褚云云退还押金。三、关于一审对租金的认定是否恰当以及房屋租金空置损失是否应予支持的问题，如第一个争议焦点所述，案涉租赁合同于2021年3月25日解除，一审将租金计付至2021年3月25日具有事实依据。关于褚云云是否应当支付免租期租金的问题，免租期的约定与当事人预期的合同履行期限具有关联，案涉《房屋租赁合同》约定的租期为五年，而褚云云仅履行了3个多月即终止履行，一审判令其支付相应免租期租金并无明显不当。关于空置损失，因褚云云在2020年12月10日向李开忠发送解除通知的同时已将房屋钥匙交付给物业公司工作人员苏小泉，而从苏小泉出具的“代业主收到”的收条以及李开忠在当日微信聊天中“他（苏小泉）仅仅是代为保管钥匙”的陈述来看，李坤珏一方于2020年12月10日即已知道褚云云交付钥匙及不再经营的事实，故虽然褚云云单方解除合同的行为构成违约，但李坤珏有条件在合理期限内收回房屋以减少损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，李坤珏应自行承担未在合理期限内收回房屋的空置损失。因一审将租金计算至2020年3月25日，且判令褚云云支付免租期租金及押金不予退还，已经在本案合理期限的范围内保护了李坤珏的权益，且李坤珏之父李开忠在合同履行过程中对褚云云一方作出了含意不清的意思，对褚云云一方解除合同的行为亦有一定影响，故对李坤珏诉请的2020年3月25日之后的空置损失，一审予以驳回并无不当，本院予以维持。四、关于一审是否判超所请的问题，褚云云上诉认为“李坤珏在反诉中主张的是如判令合同解除，则判令赔偿2020年8月24日至2020年9月30日期间的租金损失，以及自2020年12月11日起至案涉房屋再次完成出租之日的租金损失。一审判决褚云云应付2020年10月1日至2021年3月25日的租金、免租期37天的租金等，李坤珏主张的赔偿损失与法院判决支付租金不一致”，本院认为，本案一审系本反诉，一审法院既要审查李坤珏要求赔偿损失的反诉请求，亦对褚云云要求退还租金的诉求予以审查，一审判决结果是对本、反诉请求进行审查处理后作出的，既包括了对赔偿损失的认定，亦包括了驳回褚云云要求退还租金的诉请，故在金额的综合计算上不仅限于赔偿损失的部分，并不存在判超所请的问题。综上，褚云云与李坤珏的上诉请求均不成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5554.24元（褚云云预交2943元，李坤珏预交2611.24元），由褚云云负担2943元，李坤珏负担2611.24元。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 王 果审判员 何广智审判员 赵 韬二〇二一年九月七日书记员 袁 敬