浙江省舟山市定海区人民法院    民事判决书    （2020）浙0902民初2392号     原告（反诉被告）：舟山市家乐福建筑材料有限公司，住所地浙江省舟山市定海区青垒头路3号（东南侧）。统一社会信用代码913309025928885591。       法定代表人：傅君伟，执行董事。       委托诉讼代理人：郑挺，浙江普俊律师事务所律师。       被告（反诉原告）：王继芬，女，1965年4月28日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。公民身份号码XXX。       委托诉讼代理人：沈佟奕，浙江泽大（浙江自贸区）律师事务所律师。       委托诉讼代理人：杨继江，浙江泽大（浙江自贸区）律师事务所律师。       原告舟山市家乐福建筑材料有限公司（以下简称家乐福公司）与被告王继芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，被告王继芬提起反诉。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理，家乐福公司的委托诉讼代理人郑挺和王继芬的委托诉讼代理人沈佟奕到庭参加诉讼。后本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理，家乐福公司法定代表人傅君伟及其委托诉讼代理人郑挺和王继芬的委托诉讼代理人沈佟奕到庭参加诉讼。本案因当事人庭外和解，延长审限一个月。本案现已审理终结。       家乐福公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令王继芬立即从租赁厂房（位于舟山市定海区弘生大道457号）腾退；二、依法判令王继芬向家乐福公司支付自租赁协议期满之日即2020年5月8日起至2020年7月15日止（69日）的占用费，占用费按每日546.40元计算（196704元÷12月÷30天）合计37701.60元；三、依法判令王继芬向家乐福公司支付自2020年7月16日起至实际腾退之日止的占用费，占用费按每日680.24元计算（2278.36元×683平方米÷2287.60平方米）；四、依法判令王继芬向家乐福公司支付至实际腾退之日止的欠付水电费（至2020年7月8日止，王继芬欠付水电费9431元）；五、本案诉讼费由王继芬承担。后家乐福公司对第四项诉讼请求补充为：至2021年7月11日止，王继芬欠付水电费20490元。事实和理由：2018年5月8日，家乐福公司和舟山市夏之轩装饰工程有限公司（以下简称夏之轩公司）向浙江金海塑料机械有限公司（以下简称金海公司）租赁坐落于舟山市定海区弘生大道457号的厂房3316.80平方米，租赁期限为二年，自2018年5月8日至2020年5月7日。2018年10月8日起，家乐福公司将其所承租的上述厂房中683平方米的厂房转租给王继芬，约定租赁期限为19个月，自2018年10月8日至2020年5月7日，租金每年为196704元，租赁期间水电费等一切税费由王继芬负担。现上述房屋租赁合同已到期，且家乐福公司于合同期内已通过发送信息、张贴通知书等形式告知王继芬应于合同到期日前腾退租赁厂房，截至目前王继芬仍占用到期厂房。2020年5月15日，案涉厂房的房东金海公司起诉家乐福公司，要求腾退厂房并支付相应款项。后经法院调解双方达成调解协议，其中约定家乐福公司从2020年7月16日起按每日2278.36元的标准向金海公司支付厂房占有使用费至实际全部腾退止。因此，王继芬在2020年7月15日之前尚未实际腾退的，其继续违约占用到期厂房的，由此给家乐福公司造成额外支出损失的，应根据其租赁厂房面积按比例承担支付逾期占用费。综上，请求依法判决王继芬立即腾遐案涉厂房，并支付逾期占用费及欠付水电费。       王继芬辩称，一、根据家乐福公司与王继芬签订的房屋租赁合同中关于租金约定的条款，以及家乐福公司将租赁厂房出租给其他承租户后多起同类案件当事人的陈述可知，家乐福公司与王继芬明确达成口头协议，是将案涉厂房长期稳定出租给王继芬。二、家乐福公司是本案的责任方。理由是，根据双方在房屋租赁合同中关于租金及交纳期限约定的条款，如果如家乐福公司所述的租赁期限为19个月，那么在合同中无须约定自2021年5月8日起递增5％。因此合同的真实意思是王继芬可长期稳定的承租厂房。同时，法院也处理了案涉厂房其他承租户的纠纷，之所以发生多起其他承租户不同意搬离和不愿意支付费用的事情，也是家乐福公司同意可长期租赁所造成。因此，家乐福公司明知在向金海公司承租案涉房屋到2020年5月7日止的情况下，承诺将案涉厂房长期租赁给王继芬，现又以金海公司的租赁合同到期为由拒绝继续将厂房租赁给王继芬，违反了诚实信用原则。三、基于家乐福公司系责任方，现导致王继芬无法另行办理开设汽修厂的相关证书而无法腾退，所产生的占有费等其他费用，家乐福公司无权要求王继芬支付。退一步，家乐福公司以与金海公司达成调解的标准要求王继芬支付占有费，该标准不适用王继芬。四、关于家乐福公司提出的水电费，其提交的水电费票据并未交付王继芬确认。家乐福公司提出的水电费数额并不是实际发生的水电费，家乐福公司也无法证明是王继芬实际产生，对此王继芬不应支付。       王继芬向本院提出反诉请求：一、依法判令家乐福公司折价赔偿王继芬装饰装修及设备设施损失800000元；二、案件受理费由家乐福公司承担。事实与理由：王继芬为开设汽车修理厂需要，于2018年10月8日与家乐福公司签订房屋租赁合同，约定由家乐福公司将坐落于舟山市定海区弘生大道457号家乐福建材城租赁给王继芬西南6间，面积约683平方米。合同订立时，家乐福公司明确承诺王继芬可以长期承租该厂房，合同中暂时签订19个月租赁期限，并书面约定租金每年为196704元，先一次性支付7个月（即2018年10月5日至2019年5月7日）租金，以后付款方式为每半年支付一次，从2021年5月8日起每年递增5％。基于家乐福公司答应王继芬能够长期租赁厂房经营汽车维修，王继芬在正式承租后投入了大量资金进行厂房装修、设备购买等。后王继芬提前向家乐福公司提出履行续租承诺的要求，但家乐福公司却以其与金海公司之间的房屋租赁合同到期为由拒绝履约，导致王继芬花费高昂成本开设的汽车修理厂营业尚未满两年即面临腾退，并因此产生巨大损失。综上，根据双方订立的房屋租赁合同中具体条款内容的表述，以及双方签约后的行为表示，足以证明家乐福公司承诺将厂房长期租赁给王继芬的情况确实存在。该承诺作为房屋租赁合同的组成部分系合法有效，应当予以履行。现家乐福公司违约拒绝履行义务的行为已严重损害王继芬的合法权益，应按照合同约定以及诚实信用原则向王继芬返还动产并承担损失赔偿责任。       针对王继芬的反诉，家乐福公司辩称，一、家乐福公司不存在违约情形。王继芬陈述的家乐福公司承诺其可长期租赁不事实，双方的租赁期限应以房屋租赁合同的约定为准。虽然在房屋租赁合同中写有“从2021年5月8日每年递增5％”的条款，但这只是双方对今后有可能发生的租金计算方式的预先约定，该条款后面明确约定了王继芬如要续租的相关条件。因此，该条款不是双方对租赁期限作出无固定期限的意思。同时，在租赁期满前，家乐福公司已向王继芬履行了不继续租赁的告知义务，也将政府部门就案涉场地不能出租的相关文件给王继芬看过。因此，家乐福公司并没有违反房屋租赁合同的约定，不存在违约责任。二、王继芬提出赔偿800000元，即没有具体的赔偿项目，也不符合法律和双方的约定。综上，要求驳回王继芬的反诉请求。       家乐福公司围绕诉讼请求，依法提交了房屋租赁合同一份、通知书复印件一张、其在微信群发送通知书的微信聊天记录复印件一张、其在案涉进入厂房大门处张贴通知书的照片复印件一张、（2020）浙0902民初1288号民事调解书复印件一份、舟山市定海区临城街道安全生产委员会办公室文件［临安委办（2019）2号］复印件一份、水电费收款收据二张等证据。王继芬围绕反诉请求，依法提交了家乐福公司法定代表人与王继芬丈夫之间的微信聊天记录打印件一张、锦鸿汽修厂筹建费用统计表二张、锦鸿汽修厂设备配置清单五张等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对家乐福公司提交的证据，王继芬对舟山市定海区临城街道安全生产委员会办公室文件的真实性表示无法确认，对有关水电费的收款收据二张等证据的真实性不予认可，对其他证据的真实性没有异议。对王继芬提交的证据，家乐福公司对微信聊天记录的真实性予以确认，对其他证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对双方存在争议的证据和上述证据的关联性及证明力，在争议焦点中予以阐述。       经审理查明：2018年5月8日，金海公司与家乐福公司和夏之轩公司签订房屋租赁合同，由金海公司将坐落于舟山市定海区弘生大道457号的厂房出租给家乐福公司和夏之轩公司，其中家乐福公司承租2000平方米，夏之轩公司承租1300平方米。上述租赁厂房由家乐福公司进行了分割转租，次承租人分别用于经营建材、瓷砖、汽修等。2018年10月8日，家乐福公司为甲方，王继芬为乙方，双方签订房屋租赁合同一份，约定：“一、租赁范围：甲方将坐落于舟山市定海区弘生大道457号家乐福建材城租赁给乙方西南6间，面积约为683平方米。二、租赁期限、租金及交纳期限：租赁期限为19个月，即自2018年10月8日起至2020年5月7日止。租金每年为196704元，先一次性支付7个月租金，即2018年10月5日至2019年5月7日，共计114744元，以后付款方式为每半年支付一次，但必须提前一个月支付下半年度的房款，先付后用，从2021年5月8日每年递增5％，逾期不付甲方有权出租给第三方。租赁期满，甲方有权收回乙方承租的房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，须在本合同期满前三个月向甲方提出书面申请，甲方对乙方的履约能力等各种情形作综合评判后，由甲方决定是否同意乙方继续参加下一轮的租赁，甲方在本合同期满时未予以书面答复的，视为甲方不再同意乙方参加下一轮租赁，本合同自然终止。三、保证金：在本合同签订当天内，乙方必须向甲方交纳租赁房屋保证金15000元，合同期满，在乙方全部履行本合同各项条款、规定和条件并无违约的情况下，如果乙方不再续租，在乙方与甲方办理完各项交接手续、结清租赁期所有水电费用及其他全部应付款的情况下，甲方应在两个月内，将保证金退还乙方（不计利息）。四、甲乙双方的权利和义务：在租赁期间，如乙方提前退租，乙方所交保证金及剩余房租款应无偿归甲方所有，另外再支付甲方房租2％的违约金，且不得转租；乙方如需要装修，在不破坏房屋主体结构安全与符合房屋整体设计要求前提下，可根据经营需要进行装修，装修设计和施工方案须报消防、治安、环保、卫生、设计、城建等有关部门审核许可，由此产生的一切费用均有乙方自行负责；租赁期间，水电费、通信费以及物业管理费、门前三包费等所有一切费税均有乙方自行负担；该房屋如因上级部门（政府）要求不得出租，本合同自然解除，甲方不承担违约责任。五、乙方由下列情形之一的，甲方有权终止本租赁合同，乙方不持任何异议：乙方不按时交付租金和水电费，除须补交外，每逾期一天，按所欠租金或水电费的万分之三比例向甲方缴纳滞纳金，逾期超过十日，乙方同意甲方有权采取停止合同收回租赁物，乙方所交保证金应无偿归甲方所有。六、合同期满后的移交：乙方应当将租赁物在本合同租赁期满之日一次性移交给甲方，乙方在甲方房屋上添置的装饰、设备等一切投入，租赁期满后除乙方可以移动的动产归乙方以外，其余全部无偿归甲方所有，但乙方在移动上述动产物时不得损害甲方财产及乙方已投入的添置财产。”合同还约定了其他事项。王继芬租赁案涉厂房后，向家乐福公司交纳保证金15000元，在租赁厂房内搭建了办公区域简易房、对地面进行油漆、安装卷帘门等装修，并在租赁厂房内安装了相应的汽修设备等，用于开设舟山市锦鸿汽修有限公司并进行汽修业务作业。       2019年4月10日，舟山市定海区临城街道安全生产委员会办公室向浙江金湖机械集团有限公司（系金海公司的大股东）发出“停止非法出租的函”，认为经2019年3月28日舟山市应急管理局、新城安监委、临城消防大队、临城安监站联合检查，出租厂房存在安全隐患，要求立即停止非法出租现象，并采取有效措施杜绝各类重大隐患。       2020年4月，金海公司决定对出租的厂房在2020年5月7日到期后停止续租。2020年4月11日，家乐福公司在出租厂区将上述情况进行了告知，第二天又在租赁户微信群进行了告知。但王继芬继续占有使用案涉租赁厂房拒绝腾退。占有期间，案涉租赁厂房于2021年6月25日被停水、停电。之后王继芬通过自行发电和取水，继续占有使用租赁厂房。现王继芬已支付2018年5月8日起至2020年5月7日止租赁期限内的租金，2020年5月8日后的占有使用费及部分水电费未交纳，家乐福公司收取的保证金15000元未退还。       另查明，2020年5月15日，金海公司以家乐福公司及夏之轩公司为被告、王继芬等七人为第三人向本院提起房屋租赁合同纠纷一案，后金海公司撤回了对上述第三人的诉讼。该案经调解达成协议如下：“一、金海公司与家乐福公司、夏之轩公司一致确认房屋租赁合同已于2020年5月7日终止；二、家乐福公司于2020年7月15日前将租赁的2000平方米厂房腾退并交还给房东；三、夏之轩公司于2020年7月15日前将租赁的1300平方米厂房腾退并交还给金海公司；四、家乐福公司尚欠金海公司自2020年5月8日至2020年7月15日的房屋占有期间的使用费93000元，该款由家乐福公司于2020年7月15日前付清；五、夏之轩公司尚欠金海公司自2020年5月8日至2020年7月15日的房屋占有期间的使用费7824元，该款由夏之轩公司于2020年7月15日前付清；六、家乐福公司和夏之轩公司从2020年7月16日起按每日2278.36元的标准连带向金海公司支付房屋占有期间的使用费至第二项和第三项租赁厂房全部腾退交还给金海公司止；七、家乐福公司和夏之轩公司合计尚欠房东至2020年7月5日止的水电费27563.20元，该款由家乐福公司和夏之轩公司于2020年7月15日前共同支付；2020年7月16日至第二项、第三项租赁房屋全部腾退交还止的水电费，由家乐福公司和夏之轩公司于腾退之日按实际发生的数额共同支付给金海公司。八、现在金海公司处的由家乐福公司交纳的保证金43000元，由夏之轩公司交纳的保证金27000元，金海公司同意在家乐福公司和夏之轩公司将租赁厂房全部腾退后，并在交纳第六项、第七项费用时分别予以冲抵；九、金海公司对家乐福公司和夏之轩公司的其他诉讼请求予以放弃。”       王继芬反诉要求家乐福公司赔偿的损失，王继芬提交的要求赔偿清单所列内容为：1．筹建汽修公司的费用393670元，包括筹建办公楼72300元、租赁厂房地面油漆7530元、电线、电灯、开关、插座、水表及三相电开户等合计49305元、卷帘门10300元、人工费等37600元、安装设备35000元、招牌费600元等，其余基本为设备购置款、交纳的保证金等费用。2．汽修公司的各项设备配置费用571998.56元，均为舟山市锦鸿汽修有限公司的各类汽修设备和办公设备。王继芬并提出对案涉租赁厂房的装修现值进行司法鉴定的申请。       本院认为，家乐福公司与王继芬签订的案涉房屋租赁合同，经审查应属有效，该合同对双方当事人具有法律的约束力。案涉房屋租赁合同明确约定了租赁期限自2018年10月8日起至2020年5月7日止，且约定租赁期满，家乐福公司有权收回案涉租赁厂房。虽然，双方在房屋租赁合同的租赁期限、租金及交纳期限条款中约定“从2021年5月8日每年递增5％”，但该条款中还约定如王继芬要求续租，须在本合同期满前三个月提出书面申请，由家乐福公司决定是否续租。因此，“从2021年5月8日每年递增5％”的条款内容，应是双方对租赁期限届满后如继续租赁的租金预约，该条款不是双方对租赁期限的约定。现家乐福公司与王继芬签订的案涉房屋租赁合同约定的租赁期限应已届满，且金海公司已与家乐福公司终止了房屋租赁合同，家乐福公司要求王继芬腾退案涉租赁厂房的诉讼请求，符合合同的约定，本院可予以支持。王继芬逾期未腾退租赁厂房，应向家乐福公司支付租赁厂房占有使用费，但支付标准可参照案涉房屋租赁合同约定的租金，即196704元÷365天＝538.915元／天的标准计算。本院确定王继芬应向家乐福公司支付租赁厂房自2020年5月8日起至2021年6月24日止按538.915元／天计算的占有使用费计222571.92元，王继芬已交的现在家乐福公司处15000元保证金可折抵相应的占有使用费。折抵后王继芬应向家乐福公司支付自2020年5月8日起至2021年6月24日止的占有使用费为207571.92元。同时考虑案涉租赁厂房于2021年6月25日被停水、停电等情况发生，本院酌定自2021年6月25日起至租赁厂房腾退之日止王继芬应向家乐福公司继续支付按269.46元／天计算的占有使用费。家乐福公司以与金海公司通过调解达成的占有使用费支付标准计算与王继芬之间的占有使用费，本院不予采纳。对家乐福公司要求王继芬支付尚欠水电费20490元一节，家乐福公司主张的系2019年12月11日起至2021年6月20日期间的水电费，以及2021年6月21日停水停电后，王继芬接通水管继续用水的水费。依据为其自行开具的收款收据二张等证据。王继芬主张，2020年5月7日前的水电费已交纳，水电使用至2021年6月25日停水停电止，且已交纳的水电费一般每月为500元至600元左右。对家乐福公司开具的水电费收款收据因未得到其确认而不予认可。本院经审查，水电费收款收据系家乐福公司自行开具，虽然家乐福公司又提供了相应电表照片等，并表示在停水拆除水表时对相应用水度数已自行记录。但因二张收款收据载明的未交水电起始度数及相应用水度数系家乐福公司自行记录，是否为王继芬未交水电费数据尚不能证明。因此，家乐福公司要求王继芬支付尚欠水电费为20490元依据不足。但基于王继芬在租赁及占有案涉厂房期间仍在进行汽修业务，用水用电客观存在，且自认使用至2021年6月25日停水停电止。虽然王继芬主张2020年5月7日前的水电费已经交纳，但未提供证据。故本院认定王继芬应交纳自2019年12月11日至2021年6月25日期间的水电费，每月费用可参照王继芬自认的每月用电用水费用。据此酌情确定王继芬尚应支付水电费11000元。       对王继芬提出的反诉请求，实质是家乐福公司与王继芬签订的房屋租赁合同约定的租期到期后，因双方对继续租赁案涉厂房未达成一致，家乐福公司是否应承担责任的问题。本院认为，虽然双方在房屋租赁合同中约定的租期为19个月，但从合同约定的“从2021年5月8日每年递增5％”条款内容等和家乐福公司法定代表人和王继芬丈夫的微信聊天记录等看，家乐福公司与王继芬签订合同时，存在合同约定的租赁期限到期后同意继续租赁的意思表示。家乐福公司在明知与金海公司的租赁期限为两年的情况下，向王继芬表示可继续租赁的意思，对王继芬在租赁厂房后的装修投入及设备重复搬迁等势必产生影响。现家乐福公司因金海公司到期收回租赁厂房而无法与王继芬签订续租合同，家乐福公司应承担一定的缔约过失责任。但考虑到王继芬作为完全民事行为能力人，对后续是否可以续租也应具有审慎的注意义务，由此造成的损失不能完全归结于家乐福公司的责任。综上，本院根据王继芬在租赁厂房投入的装修并考虑折旧等因素，以及王继芬需对相应设备进行搬迁等情况，并根据各自的过错责任，酌情确定家乐福公司赔偿王继芬装修及设备搬迁等损失合计50000元。王继芬提出要求赔偿相关设备款等费用，所涉设备为动产，王继芬可自行搬离。王继芬提出搬迁后无法办理相关汽修证书，没有证据证明。故对该部分赔偿请求没有法律依据。王继芬提出的鉴定申请，本院不予准许。       依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十二条第（三）项、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：       一、被告（反诉原告）王继芬在本判决生效之日起一个月内将位于舟山市定海区弘生大道457号内租赁的西南6间面积约为683平方米的厂房腾退后返还给原告（反诉被告）舟山市家乐福建筑材料有限公司；       二、确认被告（反诉原告）王继芬已交纳的保证金15000元归原告（反诉被告）舟山市家乐福建筑材料有限公司所有；       三、被告（反诉原告）王继芬向原告（反诉被告）舟山市家乐福建筑材料有限公司支付自2020年5月8日起至2021年6月24日止的占有使用费计207571.92元；       四、被告王继芬（反诉原告）向原告（反诉被告）舟山市家乐福建筑材料有限公司支付水电费11000元。       五、原告（反诉被告）舟山市家乐福建筑材料有限公司向被告（反诉原告）王继芬赔偿装修及设备搬迁等损失50000元；       六、以上第三、四、五项折抵后，被告王继芬（反诉原告）应向原告（反诉被告）舟山市家乐福建筑材料有限公司支付168571.92元，限被告王继芬（反诉原告）在本判决生效之日起一个月内支付；       七、被告（反诉原告）王继芬向原告（反诉被告）舟山市家乐福建筑材料有限公司支付自2021年6月25日起至租赁厂房返还之日止按269.46元／天计算的占有使用费，限租赁厂房返还之日前付清；       如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       本诉案件受理费4578元，由被告（反诉原告）王继芬负担。反诉案件受理费5900元，由原告（反诉被告）舟山市家乐福建筑材料有限公司负担525元，被告（反诉原告）王继芬负担5375元。       如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。       审判长陆明龙     人民陪审员孙央青     人民陪审员何丽华     二○二一年八月三十一日     书记员陆立