广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0106民初10210号原告：韦小丽，女，1984年4月12日出生，汉族，住广东省揭西县。委托代理人：罗惠榆、刘世满，分别系广东华穗律师事务所律师、实习人员。被告：刘军，男，1985年8月1日出生，汉族，住江西省赣州市会昌县。委托代理人：陆钊强，系湖南芙蓉（广州）律师事务所律师。原告韦小丽与被告刘军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韦小丽及其委托代理人罗惠榆、刘世满，被告刘军的委托代理人陆钊强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告双倍赔偿原告一次性装修费100000元（合同第7条第2款）；2.被告退还原告水电押金5000元；3.被告双倍赔偿原告合同履约保证金30000元；4.被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2018年9月，被告向他人承租了广州市天河区员村南街11号101-108商铺，用于转租。2018年11月20日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，被告将其中的102商铺（下称涉案商铺）转租给原告，租期为2018年11月20日至2023年11月19日。合同签订当天，原告支付给被告一次性装修费（装修建设费）50000元、水电押金5000元、合同履约保证金15000元。上述50000元是被告以“装修费”的名义向原告收取的“入场费”，被告实际并没有为原告进行装修，合同签订之后原告投入资金对商铺进行了装修。原告租赁商铺用于经营驾校业务，租赁期间一直都按时缴纳租金。2020年12月初，原告与其他租户通过物业管理处得知，被告在涉案商铺旁边所开的“新大东超市”经营状况严重恶化，没有及时缴纳租金，对上一级出租方已经违约，提醒原告注意。2020年12月10日，出租101-108商铺给刘被告的出租方代理人将解除《广州市房屋租赁合同》通知书张贴在涉案商铺，明确告知当日起收回101-108商铺。2020年12月24日，原告收到被告寄送的《解除〈广州市房屋租赁合通知书》，以原告没有及时缴纳租金为由通知解除合同并于当日收回商铺。在被告违约解除租赁合同的情况下，原告暂未缴纳2020年12月租金，也没有和上一级出租方重新签订合同。1月初，物业管理处断水断电并锁门，导致无法经营，并且得另行租铺，给原告造成巨大损失。被告在合理租赁期限内并没有积极解决租赁问题，原告暂停缴纳租金的行为属于合理行使不安抗辩权，不属于违约。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告辩称：我方认为原告在起诉状所陈述的并非全部事实。一、关于装修费，我方对涉案商铺进行内部的水电安装、内部的装修，为了美化、统一101-108号商铺，我方对商铺的外立面装饰、对商铺门前的过道进行了瓷砖的铺设。二、在租赁期间，原告曾多次逾期缴纳租金。在2020年的12月份，原告更是无理拒绝向我方支付租金，至今原告尚拖欠12月份租金6050元，我方代垫付的物业管理费200元，11月份水电费297元，12月份水电费268元，合计拖欠6815元。三、原告是在未通知我方的情况下，自行搬离涉案商铺，我方认为原告存在违约的情况下，其向我方主张要求承担违约责任是颠倒是非，完全没有事实法律依据。经审理查明：2018年9月27日，被告与案外人钟健明签订《广州市房屋租赁合同》，约被告承租广州市天河区员村南街11号101-108房作临时商业经营使用，租赁期限自2018年10月1日至2023年9月30日止等。2018年11月20日，被告（出租方/甲方）与原告（承租方/乙方）签订《新大东精品超市（员村店）商铺租赁合同》（下称涉案合同），约定甲方提供的经营场地为涉案商铺，乙方经营范围为驾校，经营期限为2018年11月20日至2023年11月19日止，其中2020年11月20日至2021年11月19日每月租金为6050元，乙方每月1-5号向甲方缴纳租金，一次性装修费50000元；水电押金5000元（合同期满退回），乙方每月向甲方上缴管理费200元，电费1.5元/度，水费6元/吨，各加10%损耗，本合同签订时，乙方应向甲方交纳15000元作为合同履约保证金，甲方在收到合同履约保证金后本合同正式生效，合同期满如双方不在续约，在无任何经济及法律遗留问题的基础上，合同履约保证金由甲方全额无息退还给乙方，合同期内，甲乙双方均不能单方解除合同，若乙方提前解除合同，甲方有权不退回乙方已付租金和押金，若甲方提前收回商铺，则需双倍赔偿乙方支付的装修费和房租押金等内容。同日，原告缴纳了合同履约金15000元、水电押金5000元、装修费50000元。原告为证明其主张，提交证据如下：1.邻铺租户聊天记录、《解除通知书》，拟证明物业提醒租户被告经营状况严重恶化，被告已违约，业主于2020年12月10日与被告解除合同，表示当日收回101-108商铺；2.《解除通知书》、快递单，拟证明被告在没有妥善处理与原告租赁纠纷的情况下于2020年12月24日擅自解除合同并表示当日收回商铺；3.微信聊天记录、照片，拟证明原、被告双方就租赁纠纷没有达成一致意见，被告违约解除合同，导致涉案商铺被物业管理处断水断电、锁门，2020年1月初商铺被收回，原告没有继续经营。被告为证明其支付装修款项情况，提交了银行电子回单、微信支付凭证、被告与装修人员的微信记录。关于装修费。被告辩称该费用是用于装修涉案商铺。原告对此不予确认，称该费用为入场费，被告说该费用相当于装修费，如果可以经营五年，该款项是不退的；鉴于当时所有商铺的租赁都是需要交纳该笔费用，所以只能跟着交给被告，该费用不是用于装修，只是被告用装修的名义来收取原告的款项，也不清楚被告收取该费用的用途。诉讼中，原、被告双方还发表以下意见：1.被告确认其与上一手出租人钟健明的租赁合同由于其经营的超市经营不善已于2021年1月解除，且解除前存在逾期交租的情况，但其后已经补缴；2.原告称涉案商铺大门在2021年1月3、4日被物业公司上锁，且停水停电，无法继续经营，所以直接搬走，并未办理交接。被告对此不予确认，称经被告本人到物业管理处沟通，物业管理处承认短暂停水电，但在原告提出之后立即恢复供水，实际上并未影响原告的经营情况，物业公司表示其没有权利和能力去断电，也没有对涉案商铺进行上锁。3.被告称原告欠付2020年12月份租金6050元、物业费200元、11月水电费297元、12月水电费268元，合计6815元，原告确认欠付上述款项，并表示同意支付，还称此前未支付是因为物业公司要求不要支付，且同意在保证金中进行抵扣，后被告在庭后向本院提交书面意见表示同意扣除上述费用后退还原告13185元。另，本院向广州市规划和自然资源局发函查询涉案商铺的规划报建情况，该局于2020年6月2日函复本院，称未查询到天河区员村南街11号建筑物的建设工程规划许可信息。本院认为：从广州市规划和自然资源局的复函内容，结合原、被告双方均未提供涉案商铺经规划部门许可建设或许可临时建设的证据的实际情况，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，应认定涉案合同属无效。原告第一项诉请与本院上述认定不符，不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能够返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。如前所述，涉案合同无效，原告亦已搬离涉案商铺，被告应将水电押金5000元、履约保证金15000元退还原告。鉴于原告同意支付拖欠的租金、水电费等6815元，被告亦同意将该费用在应退还的款项中扣减，本院确认被告最终应退还原告水电押金及履约保证金合计13185元（5000元+15000元-6815元）。涉案合同无效，原告依据合同诉请要求被告双倍返还履约保证金，缺乏依据，本院不予支持。关于装修费。被告辩称该费用已用于装修涉案商铺，但未能提供充分的证据予以证实，且原告对此不予确认，本院对被告该抗辩意见不予采纳。而原告关于该费用视为入场费的陈述更符合本地租赁市场交易习惯，本院对原告该意见予以采纳。因此，本院从权利义务对等及公平原则出发，并结合剩余租赁期限情况，酌情认定被告应向原告退还装修费28333元（50000元÷60月×34月）。原告诉请主张的装修费超出该金额的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起10日内，被告刘军向原告韦小丽退还水电押金及履约保证金合计13185元；自本判决发生法律效力之日起10日内，被告刘军向原告韦小丽退还装修费28333元；驳回原告韦小丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1500元（已减半收取），由原告韦小丽负担1040元，被告刘军负担460元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 张 杳二〇二一年八月二十四日书记员 梁怡筠叶泓