广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11883号上诉人（原审被告）：广州应用科技学院（原名“广州大学松田学院”），住址广州市增城朱村街。法定代表人：刘剑锋。委托诉讼代理人：苏晓军、吴毅淳，均系广东天胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：纪超彬，男，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：魏应彬，北京市康达（广州）律师事务所律师。原审被告：广州松田教育投资有限公司，住址广州市增城朱村街。法定代表人：胡文渊。委托诉讼代理人：苏晓军、吴毅淳，均系广东天胜律师事务所律师。原审第三人：廖先群，男，住广东省汕头市潮阳区。原审第三人：郑焕生，男，住广东省汕头市潮阳区。上诉人广州应用科技学院（原名“广州大学松田学院”，以下简称松田学院）因与被上诉人纪超彬、原审被告广州松田教育投资有限公司（以下简称松田投资公司）、原审第三人廖先群、郑焕生纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初5072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，本案适用独任制普通程序审理。上诉人广州应用科技学院及原审被告松田投资公司的共同代理人苏晓军、被上诉人纪超彬的代理人魏应彬、原审第三人廖先群到庭参加诉讼；原审第三人郑焕生经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广州应用科技学院上诉请求：撤销一审判决第一、第二判项，判决驳回纪超彬全部诉讼请求。事实和理由：一、本案基本脉络是以宿舍承租权抵偿债务（以物抵债）的纠纷。（一）广州应用科技学院原实际控制人马云珍曾分别欠郑育生、廖先群民间借贷款，但未欠郑焕生任何款项。而廖先群与郑焕生同为广州荣阳商贸有限公司的股东与向高管。马云珍是基于以26套宿舍承租权抵销所欠郑育生4094746元债务（以物抵债）的意思表示，在2015年6月4日安排其秘书郑燕平向前来讨债的，廖先群与郑焕生开具了包括涉案的《收款收据》在内的共16张收款收据。就前述事实双方制作了《以房抵债清单》并由郑焕生签名确认。几天后马云珍安排工作人员将抬头为空白的涉案租赁合同和授权委托书送给了郑焕生。因马云珍认为郑焕生是代表郑育生来讨债的，故马云珍安排财务做账时是冲抵了增城市松田实业有限公司（马云珍的关联公司）欠郑育生的借款本金。而制作《以房抵债清单》和开具《收款收据》时，郑焕生已确认会将部分抵债的宿舍转租给部分次承租人，故次承租人在《以房抵债清单》的姓名栏己给予注明，纪超彬为标注的次承租人之一。（二）大约2016年后，就《以房抵债清单》所抵销的债务究竟是抵销欠郑育生的借款本金还是欠廖先群的债务利息各方发生争议。随后廖先群于2016年8月25日在增城法院起诉马云珍，主张宿舍承租权冲抵的是马云珍所欠廖先群的超过法律保护标准的高利贷利息，冲抵后马云珍还要偿还其余本息。最终增城法院做出该案生效判决认定双方没有以物抵债。因该期间双方对究竟怎样以物抵债发生了争议，马云珍没有再同意廖先群指定的次承租人（即纪超彬等小租户）使用宿舍，故早在2016年期间包括纪超彬在内的次承租人就已不能使用讼争宿舍。（三）2018年4月7日马云珍因病去世。随后在郑育生起诉马云珍继承人的民间借贷案中，郑育生声称没有委托郑焕生代表其进行以物抵债，因马云珍当时已去世且没有书面证据证明郑焕生为郑育生的委托代理人，故马云珍继承人主张与郑育生进行的以物抵债没有被增城法院确认。最终涉案的《收款收据》和租赁合同并没有实现马云珍以物抵债的初衷。（四）2019年左右，郑焕生与廖先群指定的约8名次承租人（即纪超彬等小租户）开始拿着涉案收款收据、租赁合同向广州应用科技学院主张权利，并声称在2015年6月4日当天都是以现金方式向马云珍缴纳的租金，合计高达4094746元的现金。广州应用科技学院认为纪超彬未向马云珍及马云珍的关联单位实际缴纳过任何款项，故成讼。二、本案的关键事实是纪超彬未向马云珍实际支付过讼争租金。在上述以物抵债纠纷的基本案情下，根本就不存在纪超彬诉称的曾以现金方式向马云珍支付了讼争的314265元租金。纪超彬提出该主张的唯一证据是其持有涉案《收款收据》，但根据广州应用科技学院一审提交的（2016）粤0183民初5021号案庭审笔录、廖先群提供的涉案《收款收据》、郑燕平的证人证词及《情况说明》、郑焕生签名确认的《以房抵债清单》、纪超彬一审提交的证据《物业管理协议》，结合以上证据皆能推翻纪超彬该破绽百出的主张。三、一审法院出现逻辑错误，导致认定事实错误。一审法院一方面认定涉案的《收款收据》和《租赁合同》等文件是因以物抵债而由马云珍提供给郑焕生，但另一方面又认定郑焕生将涉案的《收款收据》和《租赁合同》转给纪超彬的行为视为广州应用科技学院对郑焕生的委托代理关系，进而认定纪超彬以现金向马云珍支付了讼争的租金，这显然出现了逻辑错误。一审法院如果确认涉案的《收款收据》是马云珍以物抵债提供给郑焕生的，那么马云珍就不可能同时还收取纪超彬支付的租金，否则马云珍就会获得双倍利益——抵销所欠郑焕生债务的同时还向纪超彬收到等额的租金。四、第三人为本案的承租人，被答辩人为次承租人，但租赁关系早已失效，一审法院对此认定错误且适用法律错误。马云珍是基于以租赁权抵偿所欠郑育生本金的意思表示而建立本案的租赁合同关系并出具涉案的《收款收据》和《租赁合同》等文件。而郑焕生与廖先群领取涉案的《收款收据》和《租赁合同》等文件并签署《以房抵债清单》时认为该以物抵债抵偿的是马云珍所欠廖先群的债务利息，由上可见双方的意思表示并不一致。之后，马云珍在（2016）粤0183民初5021号案中否认廖先群所理解的以物抵债的意思表示，而郑育生则在（2018）粤0118民初3228号案中否认马云珍所理解的以物抵债的意思表示，进而两种以物抵债的意思表示皆被否定，由此本案租赁关系早己被当事人撤销或解除，由该租赁关系所产生的涉案的《收款收据》和《租赁合同》等文件也早己失效，故一审法院认定租赁合同有效是适用法律错误。综上所述，广州应用科技学院请求二审法院依法予以改判。纪超彬二审答辩称：一、案件事实：2015年期间，经廖先群介绍说，广州大学松田学院（现更名为“广州应用科技学院”）公寓楼有房子对外销售，现房加简单装修，每平方米3500元人民币。纪超彬等人考虑到价格优势，便随同介绍人到学校面见马云珍（原校长，董事长），并在马云珍带领下查看了现房。纪超彬等人感觉不错，便在不同期定好房号之后便各自全额现金交完房款给马云珍，过程廖先群一直在场，之后马云珍交代其下属给纪超彬办理了买卖手续（以长租形式）。最后，学校也把房屋钥匙交付给纪超彬。（一）买卖过程之所以廖先群一路相陪，是因为廖先群与学校、马云珍之间存在债权债务关系；需要指出来的是不排除买卖过程中马云珍现场移交现金给廖先群，所以可能导致校方财务无记录。（二）在（2016）粤0183民初5021号案件中，该案的原告代理人在该案中所陈述的只是向法院诚实表述该案原告在该案起诉之前已收到该案被告的部分欠款利息。但绝不是代该案被告收租。这是笔误。（三）本案没有转租行为。廖先群作为介绍人，从来没有向纪超彬收租，更没有与纪超彬签订任何租赁合同。相信廖先群也没有与广州应用科技学院签订租赁合同吧。（四）《关于处理宿舍租赁合同问题的协议书》“另，根据（2016）粤0183民初5020、5021号《民事判决书》，B6-B7栋共15套宿舍（丙方己与第三方签订长租合同，详见附件清单）不在债权转让收购范围”。据此进一步证明纪超彬等人与广州应用科技学院买卖房屋（以长租形式）关系依旧存在，和买卖房屋的真实性。（五）本案起诉之前，买卖双方是经过多次、多方交涉的，广州应用科技学院与李付院长、周处长、朱村街道办等领导多次进行协调和处理的，并有形成了《会议纪要》。所以，本案绝非虚假诉讼。二、在证据形式上，广州应用科技学院出具的合同、收款收据，交付的房屋钥匙等，如果没有纪超彬真金白银的付出，广州应用科技学院岂能随便给的吗？若能，那法律后果又是什么?综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。松田投资公司二审答辩称其同意广州应用科技学院的上诉意见。廖先群二审答辩称其只是一个介绍人，不清楚马云珍是如何交易的，是马云珍欠了廖先群的钱，问廖先群要不要买房，廖先群看是租赁形式，所以不要，至于其他的事，廖先群就不知道了。廖先群没有收刘翠兰等人的钱，对刘翠兰买卖房屋的事也不清楚，只是介绍一下而已。郑焕生二审未答辩。纪超彬于2020年7月1日向一审法院起诉请求：1.解除纪超彬与松田投资公司签订的《广州大学松田学院公共租赁住房租赁合同》；2.松田学院、松田投资公司返还已付款项及利息（利息从付款之日起，按照年利率15%计算至付清之日止）；3.松田学院、松田投资公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：纪超彬为证明其诉讼请求，提供以下证据：一、《租赁合同》三份。合同载明，甲方受松田学院委托，对其规划建设的第一期240套教职工宿舍进行租赁；甲方向乙方出租广东省增城市朱村镇朱村大道东432号松田学院教工宿舍楼B7幢805房；房屋交付使用时为普通装修；房屋性质为公共租赁住房，主要用于解决在校教师住房需求，凡符合资质的教职工，可长期租住。按建筑面积计算租金，租金标准为4084.99元/年，租期20年，总计租金为81699.8元等内容。三份合同的租期分别为2016年5月26日至2036年5月25日；2036年5月26日至2056年5月25日；2056年5月26日至2066年5月25日。上述合同均无落款日期，其中甲方栏加盖广州松田教育投资有限公司印章，乙方栏有“纪超彬”字样签名。二、落款日期为2015年6月4日的收款收据一份。内容为今收到纪超彬交来B7-805租金314265元。收据上加盖广州松田教育投资有限公司收费专用章。三、落款日期为2015年6月4日的《授权委托书》一份。内容为松田学院现委托广州松田教育投资有限公司作为我单位合法委托代理单位，授权其代表我单位进行签署松田学院自建公共租赁住房租赁合同工作，该受委托单位的授权范围为代表我单位与纪超彬签署出租坐落于广东省增城市朱村镇朱村大道东432号松田学院教工宿舍楼B7幢805房的有关事宜；该受委托单位的一切行为，均代表本单位，与本单位的行为具有同等法律效力，本单位将承担该受委托单位行为的全部法律责任与后果。该委托书的委托单位栏加盖松田学院印章，受委托单位加盖广州松田教育投资有限公司印章。并均加盖“马云珍”印章。四、落款日期为2015年4月9日的《物业管理协议》一份。协议内容为甲乙双方就甲方物业与乙方长期租赁物业管理事宜达成如下协议，长期租赁物业位于广州市增城区广大松田学院宿舍配套楼，自编号B1和B7幢，交接36套房。具体房号以交接钥匙当日确定；乙方依据租赁合同约定交接钥匙，甲方同意乙方将上述物业转租给具体用户时，甲方才开始向具体租户收取物业管理费用。协议上甲方栏加盖松田学院印章和广州松田教育投资有限公司印章，且有“马云珍”签名字样，乙方栏有“廖先群”签名字样。五、照片，拟证明纪超彬取得涉案房屋的钥匙。六、《关于处理宿舍租赁合同问题的协议书》，内容为，廖先群（甲方，债权转让方）、广州邦瑞教育投资有限公司（乙方，债权受让方）、广州大学松田学院（丙方）。鉴于甲方与丙方、马云珍民间借贷纠纷系列案，丙方曾作为出租方与甲方签订涉及丙方教职工宿舍B1-B2栋102套宿舍……约定；以租金抵偿丙方所欠甲方的部分债务。二、甲方与乙方签署涉及（2017）粤0183执3634号案与（2017）粤0183执3633号案的《债权转让协议》，约定甲方将所享有的对债务人的全部债权转让给乙方。……一、甲乙双方确认，甲方与乙方签署关于（2017）粤0183执3634号案与（2017）粤0183执3633号案的《债权转让协议》中，甲方所转让给乙方的债权包括标的租赁合同以及授权书中甲方全部合同权利与合同义务，丙方对此权利与义务的转让没有异议。……根据（2016）粤0183民初5020、5021号民事判决书B6-B7栋共计15套宿舍（丙方已与第三方签订租赁合同，详见附件清单）不在债权转让收购范围。该协议廖先群签名、广州邦瑞教育有限公司盖章。后附件列明15套已出租的房屋及栋数，其中有涉案房屋的房号及对应承租人姓名。七、《会议纪要》，写明包括纪超彬在内的业主对涉案租赁房屋的诉求。八、（2019）粤0118民初4134号民事判决书，拟证明纪超彬曾经以相邻关系纠纷一案向一审法院起诉，请求松田学院、松田投资公司给予纪超彬及家人出入其购买的物业的通行权，排除妨碍通行权等相邻关系的影响。该案经一审法院审理后，驳回纪超彬的诉讼请求。纪超彬不服向广州市中级人民法院提出上诉，广州市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。广州大学松田学院、广州松田教育投资有限公司向一审法院提交如下证据：一、2015年7月1日至7月31日的《会计档案记账凭证》，内容为“以房抵债：郑焕生，共26套房，原价584689元，借方4094746元，贷方4094746元”。二、2015年6月4日的《以房抵债清单》，内容包含涉案房屋。清单上面手写“抵债房贰拾陆套房子总价钱按人民币肆佰零玖万肆仟柒佰肆陆元整”，郑焕生签名。三、抬头为广州君和信投资咨询有限公司的便签纸一张，书写包含本系列案所涉及的房号和价款信息。四、广州荣阳商贸有限公司的工商查册，显示郑焕生为法定代表人，广州荣阳商贸有限公司曾用名为广州君和信投资咨询有限公司、广州君和信投资管理有限公司。五、（2018）粤0118民初3228号案件的开庭笔录和民事调解书。该案由郑育生提起诉讼，立案日期是2018年5月7日，被告为广州松田教育投资有限公司、广州大学松田学院、邱振斌、增城市松田实业有限公司、马叔年。郑育生的诉讼请求为：1.被告广州松田教育投资有限公司、广州大学松田学院、邱振斌偿还借款本金500万元及利息（利率按每月2%，从2014年1月27日起计至付清款日止，暂计至2018年4月26日的利息为490万元）；2.被告增城市松田实业有限公司、马叔年对上述债务承担连带清偿责任；3.被告承担本案受理费等诉讼费用。该案经一审法院审理，达成如下调解协议：1.被告广州松田教育投资有限公司、广州大学松田学院、邱振斌、增城市松田实业有限公司同意在2018年7月30日前一次性偿还借款本金及利息共910万元给原告郑育生。原告郑育生不再追究其余借款利息。2.如果被告广州松田教育投资有限公司、广州大学松田学院、邱振斌、增城市松田实业有限公司没有按期付清款给原告郑育生，就要支付利息给原告郑育生（以借款本金500万元为基数，从2014年1月27日起按月利率2%计算利息至还清款日止）。3.原告不需要被告马叔年在本案中承担保证责任。4.案件受理费40550元，由原告郑育生负担。如果被告广州松田教育投资有限公司、广州大学松田学院、邱振斌、增城市松田实业有限公司不按期付清借款本息910万元给原告郑育生，就负担案件受理费40550元（受理费已预交法院不予退回，由被告广州松田教育投资有限公司、广州大学松田学院、邱振斌、增城市松田实业有限公司直接迳付40550元给原告郑育生）。5.如果被告广州松田教育投资有限公司、广州大学松田学院、邱振斌、增城市松田实业有限公司有证据证明原告郑育生已经收取案外人广东助行投资有限公司支付的款项150万元（该150万元是属于案外人广州鹏之教育科技有限公司在2015年9月9日支付给案外人广东助行投资有限公司300万元中的款项），被告广州松田教育投资有限公司、广州大学松田学院、邱振斌、增城市松田实业有限公司有权另案起诉要求原告郑育生返还150万元。在该案的庭审笔录中被告提供了以房抵债清单，但对此郑育生的委托诉讼代理人表示需要庭后与当事人核实。六、（2016）粤0183民初5021号案件的开庭笔录及民事判决书，该案为廖先群诉广州大学松田学院、马云珍民间借贷纠纷一案，立案日期为2016年8月31日。廖先群的诉讼请求为：1.两被告共同偿还借款7000000元人民币；2.两被告共同偿还借款利息3220000元（利息按每月2%从2014年9月25日起暂计至2016年8月25日）；3.由被告承担本案的诉讼费用。廖先群陈述事实和理由中认为其已代被告向第三人(租户)收取了租金共1634453元用于抵扣部分借款利息。对此广州大学松田学院、马云珍不予确认该事实。经审理后，一审法院认为：关于廖先群是否受广州大学松田学院的委托出租其房屋收取房屋租金用于抵扣部分借款利息的问题，廖先群未能提供足够证据证明廖先群是受广州大学松田学院的委托出租其房屋收取房屋租金用于抵扣部分借款利息的事实，加之广州大学松田学院、马云珍予以否认。因此，一审法院对廖先群该项主张不予认定。七、郑燕平向一审法院提交《关于我经手的收款收据的情况说明》，载明：“……2015年6月4日，郑焕生和廖先群来到松田公司找马云珍。马云珍不在，由我来接待他们。他们说明了来由。马云珍电话吩咐我开26套教师宿舍楼的收款收据给他们。购房名单（君和信便签纸）是他们提供的。然后，郑焕生说‘×’标记的名单未确定要不要房子，不要写上名字，先空出来待他们确定以后他再填上。并告诉我：这些房子是用来抵债的，还给了我一份计算债务的纸。接着，我根据他们提供的数据，结合开出收款收据的编号（0250706-0250721共16张），制出一份‘以房抵债清单’。因为没收到房款，而要开出收款收据，因此我要求他们签回字据给我。最后，郑焕生在‘以房抵债清单’上写上：抵债房贰拾陆套房子总价钱按人民币（肆佰零玖万肆仟柒佰肆陆元整）并签名确认。之后，我将‘以房抵债清单’交给财务王丽华。王丽华按马云珍指示抵消相关债权人的债务，并入账。关于租赁合同，我没有交给他们，可能是他们拿着收款收据到松田学院，让学院人员给他们出。至于小租户的人，我从来没有见过，也不可能收他们的房款。”一、纪超彬就与松田学院、松田投资公司之间的租赁关系，曾经做如下陈述，1、因松田学院方告知涉案房屋是教职工宿舍楼，没有房产证，只能用于居住不能用于买卖，因此双方就签署三份《租赁合同》（长租）的方式取得房屋的使用权。2015年6月4日，当时松田学院的校长马云珍把已盖好章的租赁合同以及盖好章的收据提供给纪超彬，纪超彬在当天应马云珍的要求以现金的形式向马云珍支付了租金314265元。纪超彬无法提供其取现的证据，纪超彬认为其所支付的款项属于租金性质。2、纪超彬支付的租金款项与租赁合同上的金额是对不上的，因为马云珍提出房屋按每平方米3500元计算，因此纪超彬支付的款项是按每平方米3500元计算的。二、松田学院陈述以下，1、对纪超彬出具的《收款收据》、《授权委托书》及《租赁合同》真实性均没有异议，但上述材料是松田学院当时的实际控制人马云珍以以物抵债的形式开具给郑焕生，并非开具给纪超彬。2、申请对《以房抵债清单》上郑焕生的名字进行笔迹鉴定，因郑焕生未到庭，若在无法提供具有公信力的“郑焕生”签名证据作为样本的情况下，其同意法院依据证据规则对上述“郑焕生”的签名认定。一审法院认为：松田学院、松田投资公司对《广州大学松田学院公共租赁住房租赁合同》、《收款收据》、《授权委托书》形式上的真实性不持异议，故上述证据上松田学院、松田投资公司的印章以及签名均是真实的，一审法院对此予以确认。通过双方的起诉、答辩以及质证，本案争议为《广州大学松田学院公共租赁住房租赁合同》对松田学院、松田投资公司是否能够产生效力，以及松田学院、松田投资公司是否负有返还纪超彬诉请款项的义务。一审法院对此分析如下，首先，松田学院、松田投资公司自认其将涉案房屋在内的26套房屋以物抵债交付给郑焕生、廖先群，用于抵扣之前拖欠郑焕生、廖先群的债务。那么在用涉案房屋在内的26套房屋与郑焕生、廖先群达成以物抵债共识，是松田学院、松田投资公司的真实意思表示。即松田学院、松田投资公司将涉案房屋作价抵扣相应债务金额后交由郑焕生、廖先群处分，因涉案房屋的权属登记未过户至郑焕生、廖先群名下，郑焕生、廖先群持有松田学院、松田投资公司出具的空白收据、合同等处分涉案房屋，即可视为松田学院、松田投资公司与郑焕生、廖先群之间就涉案房屋已经形成一种委托处分关系。现松田学院、松田投资公司抗辩郑焕生、廖先群在与马云珍民间借贷纠纷案件中，否认了以涉案房屋用于抵债的事实，且法院在判决中也没有在确认廖先群、郑焕生与马云珍之间存在以物抵债。那么在以物抵债基础丧失的情况下，廖先群、郑焕生无权处分涉案房屋。即使松田学院、松田投资公司抗辩所述真实，但是对比纪超彬提供的收据日期，其均发生在廖先群、郑焕生与马云珍民间借贷诉讼之前，即均在廖先群、郑焕生否认存在以物抵债协议之前。那么在松田学院、松田投资公司没有证据证明纪超彬与廖先群、郑焕生之间存在恶意串通，也没有证据证明纪超彬不符合善意第三人的情形下，纪超彬依据《授权委托书》等材料，有理由相信是与松田学院、松田投资公司签订上述租赁合同，纪超彬符合善意第三人条件，廖先群、郑焕生的行为符合表见代理的构成。其次，松田学院、松田投资公司抗辩既然以物抵债协议没有实际履行，廖先群、郑焕生收取纪超彬的租金不应由松田学院、松田投资公司予以返还。即使如松田学院、松田投资公司所述，但以物抵债是松田学院、松田投资公司与廖先群、郑焕生之间的关系，作为纪超彬从表面证据上无从知晓，在廖先群、郑焕生与松田学院、松田投资公司就涉案房屋出租行为已经构成表见代理的情况下，就该租赁合同所产生的法律后果，应由松田学院、松田投资公司所承担，至于松田学院、松田投资公司承担之后与廖先群、郑焕生之间如何处理，应另循途径解决。再次，本案纪超彬是否真实的支付了涉案租赁金额，现纪超彬陈述其是以现金方式支付涉案租赁费用。结合本案所涉及的款项金额，现金方式支付并非不符合常理。同时，根据纪超彬提供的证据，其多次向相关部门就解决涉案租赁关系提出诉求。因此，在松田学院、松田投资公司没有证据反驳《收款收据》真实性的情况下，应采纳纪超彬提供的《收款收据》的金额。最后，根据《授权委托书》所在内容，纪超彬是知悉松田学院、松田投资公司之间是委托与受托人之间的关系。因此，松田学院作为委托人，其应当承担相应的后果。纪超彬没有证据证明松田学院、松田投资公司之间存在恶意串通或松田投资公司存在过错的情况下，要求松田投资公司承担责任不当。综合上文论述，一审法院对松田学院、松田投资公司的抗辩不予采纳。现松田学院、松田投资公司不同意将涉案租赁物即房屋交付给纪超彬，纪超彬也诉请不再继续履行《广州大学松田学院公共租赁住房租赁合同》。因此，涉案租赁合同已无继续履行之可能，合同目的已然不能实现。虽然本案所涉合同租期合共50年，但每一份合同约定的租期均未超过20年，因此，纪超彬诉请解除《广州大学松田学院公共租赁住房租赁合同》的请求，一审法院予以支持。既然合同无法履行，那么松田学院应将314265元的款项返还给纪超彬。至于纪超彬要求松田学院、松田投资公司按照年利率15%支付利息的主张，双方对此并未达成合意，故一审法院酌定从2015年6月4日开始，以314265元为本金，计至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日至还清之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。至于松田学院、松田投资公司申请对《以房抵债清单》中“郑焕生”的签名进行笔迹鉴定，郑焕生未到庭，视为其放弃举证及质证权利。同时上述签名真伪属于松田学院、松田投资公司与廖先群、郑焕生的关系。故一审法院对此不予准许。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款的规定，于2020年11月30日判决如下：一、解除原告纪超彬与被告广州大学松田学院之间的《广州大学松田学院公共租赁住房租赁合同》；二、被告广州大学松田学院在本判决发生法律效力之日起十日内，返还314265元及利息（利息以314265元为本金，从2015年6月4日开始，计至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日至还清之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告纪超彬；三、驳回原告纪超彬的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3007元，由被告广州大学松田学院负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方的诉辩意见，本案二审双方争议焦点为：一、纪超彬与松田学院签订的房屋租赁合同是否应当解除？二、松田学院是否应向纪超彬返还已收到的房屋使用费与利息。对此，本院具体分析如下：根据一审查明事实可知，涉案房屋处于松田学院校区内，松田学院不同意将涉案租赁房屋交付给纪超彬，而纪超彬在提起通行权诉讼被驳回后，提起本案诉讼要求不再继续履行《广州大学松田学院公共租赁住房租赁合同》，可视为双方均无继续履行合同的意愿，在解除合同的意思表示上是一致的。松田学院与纪超彬虽独立签订了三期共50年的租赁合同，但租期连续，应属一个整体租赁期间，即纪超彬承租使用涉案房屋50年。依《合同法》有关租赁合同超过20年无效的规定，松田学院与纪超彬签订《广州大学松田学院公共租赁住房租赁合同》超过20年部分应为无效，但如前所述，双方对解除租赁合同意思表示一致，合同部分无效，不影响纪超彬在本案中以解除合同为由主张返还已付款及利息，故一审法院认定合同均有效虽欠妥，但对双方实现权利义务无实质性影响，本院可予维持。对纪超彬一审提交了《广州大学松田学院公共租赁住房租赁合同》、《收款收据》、《授权委托书》等证据，松田学院、松田投资公司对证据上松田学院、松田投资公司的印章以及签名均未予否认，均是真实的，一审法院予以确认无误。况且，从纪超彬提交的照片来看，出租一方已交付了涉案房屋锁匙给纪超彬，应视为已交付了租赁标的物。为此，松田学院作为出租一方已履行了大部分租赁合同义务，在未收取房屋使用费的情况下，交付前述证据及钥匙明显不符合常理，一审采信纪超彬已支付涉案房屋的占有使用费用并无不当，本院予以认可。本案一、二审诉讼中，松田学院、松田投资公司均自认其曾将涉案房屋在内的26套房屋“以物抵债”，用以偿还松田学院原法定代表人马云珍所借款项，结合前述证据，在松田学院已履行大部分租赁合同义务及纪超彬已付房屋使用费用的情况下，可认定“以物抵债”约定亦已履行完毕。至于松田学院上诉所称其未收取纪超彬房屋占有使用费用，不同意退还该费用的理由仅是提出在马云珍所借郑育生或所借廖先群款项中及后续发生的借贷纠纷中，不清楚马云珍究竟怎样以物抵债的，然而，借贷双方所形成的前述“以物抵债”关系与本案纪超彬与松田学院形成的租赁关系并非同一法律关系，并不影响纪超彬依租赁合同关系主张权利，故本院不予采纳。综上，因租赁合同目的无法实现，现纪超彬要求松田学院返还已付房屋占用费及利息合理合法，一审予以支持无误，本院予以维持。综上所述，广州应用科技学院（松田学院）的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6014元，由广州应用科技学院负担。本判决为终审判决。审判员  郑怀勇二〇二一年九月二日本书记员  吴浩正徐毅敏