福建省莆田市涵江区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0303民初2160号原告：名居物业管理（福建）有限公司，住所地莆田市城厢区龙桥街道雷山路268号雷山家园1号楼112室，统一社会信用代码91350302062255543B。法定代表人：杨国胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭少文，男，1992年3月4日出生，汉族，住莆田市荔城区。委托诉讼代理人：陈阳，男，1993年9月20日出生，汉族，住莆田市城厢区。被告：沈国智，男，1986年12月24日出生，汉族，住莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：林兰玉，女，1963年8月26日出生，汉族，住莆田市秀屿区，系沈国智母亲。原告名居物业管理（福建）有限公司(下简称名居物业公司)与被告沈国智物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告名居物业公司的委托诉讼代理人郭少文、陈阳，被告沈国智的委托诉讼代理人林兰玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。名居物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令沈国智向名居物业公司支付尚欠的物业费、公摊水电费共计4488.7元及自2020年12月1日起至付清款项之日止按日0.3%计算的违约金（违约金暂计至起诉之日止约为1287.7元）;2.本案诉讼费用由沈国智承担。事实和理由：沈国智是莆田市涵江区XX街道XX街XX号华侨新城二期9#1204室房产物业的业主，建筑面积合计为137.69平方米。2017年9月28日，名居物业公司与莆田市恒润房地产开发有限公司签订了《世纪名苑8－13号楼（华侨新城二期）前期物业服务合同》(下简称《前期物业服务合同》)，将包括沈国智在内的总建筑面积为85573.06万平方米的房产物业委托名居物业公司实行物业管理。合同约定：物业服务费及公摊水电费按建筑面积计算，住宅每月1.5元/平方米（物业服务费1.3元/平方米，公摊水电费0.2元/平方米），物业共用部位及共用设施设备用水用电费由相关业主按户分摊。业主应于每半年首月10日前缴纳物业服务费，逾期付款的应当按照所欠金额的日千分之三支付违约金。合同生效后，名居物业公司一直履行合同义务，认真完成物业管理服务工作。但是，沈国智拒不按约定支付物业服务费，截止2020年10月31日，沈国智累计拖欠2019年1月1日至2020年10月31日物业服务费3937.9元，2019年3月至2020年10月公摊水电费550.8元，合计4488.7元。名居物业公司委托律师于2020年11月23日向沈国智发律师函催收物业服务费等，但沈国智至今仍未支付上述费用。沈国智辩称，1.其与开发商签订购房合同时约定前期物业服务公司为莆田市荔城区恒润物业管理有限公司，根据《民法典》第287条规定，选聘和解聘物业服务企业需由全体业主共同决定，故本案开发商无权代表全体业主与名居物业公司签订前期物业服务合同，且合同未经备案，故该物业服务合同应认定为无效合同。2.名居物业公司未按照合同约定履行义务，违约在先，理由：（1）未在小区公示物业服务标准、计费方式、计费标准、公共部位经营收益等；（2）没有每年一次征询业主对物业服务的意见，且从未开展任何社区文化活动；（3）聘请的保安人员年纪偏大，工作也不认真负责；（4）未制作火灾、治安、公共卫生等突发事件应急预案，且未对小区的消防设施、发电设备等进行维护；（4）收取物业服务费未开具正式发票，涉嫌偷税漏税。综上，因名居物业公司未提供符合行业标准的物业服务，其有权拒绝交纳物业服务费。本院经审理认定事实如下：2017年9月28日，莆田市恒润房地产开发有限公司与名居物业公司签订了《前期物业服务合同》，将包括沈国智在内总建筑面积为85573.06万平方米的世纪名苑8-13号楼（华侨新城二期）房地产物业委托名居物业公司实行物业管理服务。合同约定：物业服务期限为三年，即自2017年10月1日起至2020年9月30日止。物业服务的主要内容为负责本物业共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的维修、养护和管理，共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运，公共园林、景观及设施的养护和管理，维护本物业管理区域内的公共秩序并协助安全防范工作，装饰装修管理服务，物业档案资料管理等。物业服务费按建筑面积计算，其中住宅每月1.5元/平方米（其中包含物业服务费、电梯年检维保费、公摊水电费）；业主应于每半年首月10日前交纳本期的物业服务费；业主未能按时足额支付物业服务费，应当按照所欠金额的日千分之三支付滞纳金；该合同还对名居物业公司的权利义务等内容作出约定。合同签订后，名居物业公司进驻该小区从事物业服务管理工作。沈国智系该小区9号楼1204室房产的业主，该房产建筑面积为137.67平方米，属名居物业公司的物业服务范围，沈国智接受了名居物业公司的服务，应向名居物业公司缴纳自2019年1月1日起至2020年9月30日止的物业服务费（含公摊水电费）4336.61元(1.5元/月/平方米×137.67平方米×21个月，其中名居物业公司自认沈国智已缴纳2019年1月、2月的公摊水电费计55.08元）。因名居物业公司向沈国智催讨上述款项未果，遂于2021年5月7日诉至本院。另查明，涉案小区在名居物业公司服务期间，存在小区内楼道、通道等公共区域垃圾未及时清理；监控设备损坏未及时修理或更换；保安在上班期间睡觉；消防设施未检修，且被其他业主堵住未能正常使用，物业未予及时处理；电梯于2017年10月检验期满，逾期未定期检验，经排查，电梯部分零部件损坏，存在安全隐患，名居物业公司于2017年10月13日接到整改通知后未及时作出处理，导致于2017年12月6日被莆田市质量技术监督局直属二分局责令暂停使用；公共场所被部分业主违规占用，名居物业公司未予制止；停车位、绿化带无人管理等现象。上述事实，有营业执照、法定代表人身份证明书、居民身份证、《前期物业服务合同》、不动产登记信息查询结果证明、《律师函》、中国邮政速递物流单、催费短信截图、《关于电梯暂停使用的公告》、《暂停电梯使用通知》及当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案属于物业服务合同纠纷。莆田市恒润房地产开发有限公司与名居物业公司于2017年9月28日签订《前期物业服务合同》，系合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。莆田市恒润房地产开发有限公司将包括沈国智在内的总建筑面积为85573.06万平方米的世纪名苑8-13号楼（华侨新城二期）房地产物业委托名居物业公司实行物业管理服务，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，涉案《前期物业服务合同》对名居物业公司和沈国智均具有法律约束力，双方均应按该合同的约定履行相应的义务。名居物业公司已经为该小区提供物业服务，沈国智也接受该服务，沈国智作为该小区业主应支付给名居物业公司物业服务相关费用。虽然名居物业公司提供的物业服务存在不足和瑕疵，但未构成根本违约，故沈国智拒付物业服务相关费用，于法无据，不予采纳。名居物业公司要求沈国智支付2019年1月1日起至2020年9月30日止的物业服务费（含公摊水电费），于法有据，予以支持；但由于名居物业公司提供的物业服务存在不足和瑕疵的过错责任，故其诉求沈国智支付滞纳金的依据不足，不予支持。关于名居物业公司要求沈国智支付2020年10月的物业服务费及公摊水电费，缺乏事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条的规定，判决如下：一、沈国智应在本判决生效后五日内支付给名居物业管理（福建）有限公司自2019年1月1日起至2020年9月30日止的物业服务费（含公摊水电费）4281.53元；二、驳回名居物业管理（福建）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由名居物业管理（福建）有限公司负担7元，由沈国智负担18元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 员 林艳红二〇二一年八月五日法官助理 陈清清书 记 员 翁林燕附：本案适用的法律条文及申请执行提示《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。申请执行提示1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2.最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒：（一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；（二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的；（三）违反财产报告制度的；（四）违反限制高消费令的；（五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的；（六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。