江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终4586号上诉人（原审被告、反诉原告）：祝成明，男，1973年10月18日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：黄志生，射阳县合兴法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：射阳县益民集贸市场服务部，住所地江苏省射阳县合德镇黄海桥菜场二楼。法定代表人：王泽民，该单位执行董事。原审第三人：射阳县市场监督管理局，住所地江苏省射阳县合德镇解放路8号。法定代表人：魏东，该局局长。委托诉讼代理人：陈永奎，江苏崇本律师事务所律师。上诉人祝成明因与被上诉人射阳县益某集贸市场服务部（以下简称益某服务部）、原审第三人射阳县市场监督管理局（以下简称市场监管局）占有物返还暨财产损害赔偿纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院（2020）苏0924民初1171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。祝成明上诉请求：撤销一审法院判决，查明事实后发回重审或依法改判，驳回益某服务部的本诉请求，支持祝成明的反诉请求，并支付祝成明房屋装潢器械投入费用1.71万元；一、二审诉讼费用由益某服务部承担。事实和理由：1.案涉房屋（即车库）产权不属于益某服务部，益某服务部只有管理权和使用权，案涉房屋是全体业主的公用车库设施，不具有黄某菜场门市或摊位点的商业功能，不是菜品销售的商业位置，更不能同菜场门市或摊点收取承租户租金3000元至5000元的门市摊位并论，一审裁量显失公平。益某服务部在诉讼中也自认案涉房屋空关多年，2012年年初就断电断水，无法经营也无利润可言。2021年3月11日益某服务部在法庭上单方解除合同，一审法院判决从2020年4月29日按每年占有使用费4000元判决由祝成明给付无事实和法律依据。同时，2011年12月祝成明和益某服务部原法定代表人沈某及业主代表李某三方协调，先将办公室和健身房让业主先放自行车，益某服务部补偿祝成明损失后再将案涉房屋退还给业主，案涉房屋与益某服务部无关。3.案涉房屋应归全体业主所有，益某服务部不是所有权人，无权将房屋租赁给祝成明使用，因益某服务部违约在先，应当承担违约赔偿责任。房屋装潢、器械添附的事实存在，价款可以通过鉴定评估得出，且物品及现场仍然存在，具备司法评估条件。益某服务部辩称，一审法院判决后，祝成明于2021年5月7日向某服务部的代理人王某律师移交了案涉房屋，并确认房屋内属于本人的物品、设施已全部清理搬出，房屋内如有遗留物品、设施、墙面附着物等均与其无关。因此，双方之间就房屋交付及屋内附着物已无纠葛，而祝成明实际占有了案涉房屋，应当支付使用费。祝成明的上诉请求没有事实和理由支持，应予驳回。市场监管局述称，祝成明与益某服务部的纠纷发生在改制之后，即菜场与市场管理局脱钩以后，他们之间的纠纷与市场监管局无关。对案件相关的情况，在一审时已向法院作出说明。益某服务部向一审法院起诉请求：1.解除益某服务部同意祝成明使用案涉房屋的约定；2.祝成明向某服务部交还位于射阳县黄某菜场二楼西侧从南向北数门朝东第一间的房屋；3.祝成明向某服务部支付上述房屋2019年度的占用使用费8000元，并按8000元/年的标准支付自2020年1月1日起至实际迁出交还之日止的占用使用费；4.本案诉讼费用由祝成明承担。一审法院认定的事实：1998年10月26日，原工商局下属的射阳县市场开发服务中心（甲方）与江苏省射阳经济开发区房屋综合开发部（乙方）、射阳县益某工程开发服务部（丙方）签订了联合开发黄某菜场协议，甲方拟通过开发渠道，对现有黄某露天菜场进行重新规划和建设，甲乙双方对该工程项目进行联合开发，通过部分商业门点和全部住宅楼的市场销售，为该项目中的棚顶市场建设筹集资金……并约定，5间车库和两间办公室以及所有公益设施一律不对外销售，无偿交甲方和丙方管理和使用。1998年12月23日，射阳县市场开发服务中心取得菜场综合楼的建设工程规划许可证。1998年12月31日，射阳县益某工程开发服务部经核准变更为射阳县益某集贸市场服务部。2000年4月18日，原工商局取得黄某菜场的国有土地使用证，载明用途为商业，使用权类型为划拨。2001年11月3日，国务院办公厅转发工商总局《关于工商行政管理机关限期与所办市场彻底脱钩有关问题意见》，要求工商行政管理机关限期与所办市场彻底脱钩。2002年1月22日，射阳县人民政府召开县长会办会，就县城蔬菜市场移交问题进行了专题会办，射阳县人民政府2002年第4号县长会办会纪要载明：“……对黄某、黄沙港、合兴三个菜场待定资产要实事求是、科学合理地进行处置。要在查清土地权属、职工投股、现有资产以及债权债务情况的基础上，维护投资职工合法权益，保证国有资产部流失。县审计局负责资产评估，提出参考价；县财政局可以采取整体出售、股份分配或有偿使用的办法进行处置……”。2002年5月30日，射阳县财政局向县政府呈报的《关于对黄某、射海和合兴三个菜场处置的请示》中载明：“……据县建设银行2000年审核认定，黄某菜场决算价为29.33万元，射海菜场决算价为13.18万元，合兴菜场为12.36万元。合计决算价为54.87万元。据县审计局2002年5月对三个菜场实物资产测算，黄某菜场为34.9万元，射海菜场为7.85万元，合兴菜场为11.99万元。合计54.74万元，与决算价相比减少0.13万元……考虑到益某集贸市场服务部募集的股金全部用于黄某菜场的建设，以及益某集贸市场服务部尚欠工商局的工程款的现状，拟将黄某等三个菜场按县审计局的测算价54.74万元出售给益某集贸市场服务部。扣除益某集贸市场服务部股金31.75万元，益某服务部将22.99万元一次性付给工商局……县审计局测算价或建行决算审核价中均不含土地价值，建议由国土部门按土地管理有关规定管理土地资产”。2002年5月31日，原工商局作为甲方与益某服务部作为乙方签订了市场出售协议，约定，甲方将位于黄某、合兴和黄沙港的三个农贸市场按射阳县审计局对三个市场的作价54.74万元出售给乙方。乙方人员集资款31.75万元抵算后，尚欠22.99万元，乙方于协议签字生效后15日内一次性付清。上述协议签订后，原工商局向某服务部交付了包括诉争房屋在内的资产。2006年左右，经益某服务部时任法定代表人沈某同意，益某服务部将诉争房屋无偿交与祝成明使用，未约定使用期限。2011年12月12日，原工商局对施某、胡往俊等45户居民反映黄某菜场住宅楼土地使用证无法办理及公用车库被占用等信访事项进行答复：1、黄某菜场住宅楼土地使用证办理，应由该房屋开发商(盐城市宏宏房地产开发有限公司)负责。2、信访件称“公用自行车库被占用”，应通过相关法律程序解决。你们的公用自行车库被“益某公司”占用和经营，是你们与“益某公司”的矛盾纠纷，该公司非我局下属单位，该公司承包人沈某也非我局职工，你们与该公司的问题，可以通过法律诉讼程序解决。3、如有其他未尽事宜，建议通过相关法律程序提出合法诉求。2020年1月8日，市场监管局向一审法院出具情况说明：“1998年12月28日原射阳工商局以下属‘射阳县市场开发服务中心’为依托注册成立股份合作制企业‘射阳县益某集贸市场服务部’。2002年初，按照国务院关于工商部门与所属市场管办脱钩改革要求，经县政府批准，对原射阳工商局所属的射阳县黄某菜场、黄沙港渔贸市场、合兴农贸市场三个市场评估作价，由‘射阳县益某集贸市场服务部’股东出资一次性买断，独立核算、自主经营，并在县政府、县国资委监交下，‘射阳县益某集贸市场服务部’与射阳工商局办理了人财物脱钩手续。由于种种原因，‘射阳县益某集贸市场服务部’相关资产未能及时办理过户手续，目前仍登记在我局(原射阳工商局)名下。‘射阳县益某集贸市场服务部’作为黄某菜场的主办单位，其有权收取该菜场名下门市房租及摊位服务费等费用。”另查明，益某服务部尚未向原工商局及市场监管局付清购买三个菜场的款项。原工商局及市场监管局与益某服务部亦未办理所有权转移登记。一审还查明，益某服务部每年向黄某菜场每间门市的承租户收取租金3000元至5000元不等。一审再查明，一审法院于2020年3月28日向祝成明送达了益某服务部提交的起诉状副本。一审法院认为，占有的不动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；因侵占造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。益某服务部与原工商局之间虽然订有市场出售协议，但并未办理登记，益某服务部不足以证明其已经取得案涉房屋的物权。协议订立后，原工商局将诉争房屋交与益某服务部使用，益某服务部对案涉房屋事实上处于占有状态。后益某服务部同意祝成明使用诉争房屋，双方之间未订立书面合同，亦未约定使用期限，构成免收租金的不定期租赁合同关系，益某服务部随时可以解除合同。益某服务部向一审法院提起诉讼，要求祝成明返还房屋，支付占有使用费，应当视为益某服务部以其实际行为解除了租赁合同。祝成明未能在合理期限内返还房屋，构成侵占，益某服务部依法有权要求祝成明返还占有物，并支付占有使用费，参照益某服务部收取承租户租金的标准，一审法院酌定占有使用费按4000元/年计算。上述返还房屋的合理期限，一审法院酌定为自祝成明收到起诉状副本之日即2020年3月28日起一个月，故益某服务部主张2020年4月28日之前的占有使用费，不予支持。祝成明主张诉争房屋系45户居民的公用车库，系另一法律关系，相关权利人可以依法自行向某服务部主张权利，在本案中不予理涉。祝成明系无偿使用诉争房屋，且未订立书面合同，亦未约定使用期限，益某服务部依法可以随时解除合同，祝成明反诉主张房屋装潢、器械投入费用的损失，于法无据。综上，益某服务部的诉讼请求，部分具有事实与法律依据，部分予以支持；祝成明的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第七百零七条、第七百三十条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，一审法院判决：一、解除益某服务部同意祝成明使用位于射阳县黄某菜场二楼西侧从南向北数门朝东第一间房屋的约定；二、祝成明于判决生效之日起十日内向某服务部返还上述房屋；三、祝成明自2020年4月29日起至实际返还上述房屋之日止，按4000元/年的标准向某服务部支付占有使用费；四、驳回益某服务部的其他诉讼请求；五、驳回祝成明的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，反诉案件受理费228元，减半收取114元，合计214元，由祝成明负担。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。二审中，益某服务部提交了2021年5月7日的移交确认书，载明：益某服务部与祝成明就黄某菜场二楼西侧从南往北数门朝东第一间房屋移交事项确认如下：一、祝成明确认上述房屋内属于本人的物品、设施已全部清理搬出，房屋内如有遗留物品、设施、墙面附着物等均与本人无关。二、益某服务部（代理人王某律师）确认收取上述房屋钥匙一把。祝成明及益某服务部一审委托诉讼代理人王某签字确认。本院认为，益某服务部与原工商局之间签订有市场出售协议,根据市场监管局2020年1月8日向一审法院出具情况说明，对原射阳工商局所属的射阳县黄某菜场、黄沙港渔贸市场、合兴农贸市场三个市场评估作价，由‘射阳县益某集贸市场服务部’股东出资一次性买断，由于种种原因，‘射阳县益某集贸市场服务部’相关资产未能及时办理过户手续，目前仍登记在原射阳工商局名下。益某服务部作为黄某菜场的主办单位，其有权收取该菜场名下门市房租及摊位服务费等费用。故益某服务部作为案涉房屋的实际权利人，其对案涉房屋享有占有、使用、处分的权利。因益某服务部曾同意祝成明使用案涉房屋，但未订立书面合同，亦未约定使用期限，双方之间应构成免收租金的不定期租赁合同关系，益某服务部有权随时解除双方的租赁关系。益某服务部向一审法院提起诉讼时，要求祝成明返还房屋，支付占有使用费，应当视为益某服务部请求解除双方之间租赁合同。祝成明未能在合理期限内返还房屋，益某服务部有权要求其返还占有物，并支付占有使用费。对案涉房屋的占有使用费，因双方之间未有约定，一审法院参照益某服务部收取其他承租户租金的标准，酌定以4000元/年计算并无不当。对于计收占有使用费的起点，一审法院酌定为自祝成明收到起本案诉状副本之日即2020年3月28日起一个月，符合法律规定，祝成明应承担该时间之后的房屋占有使用费。因本案一审法院判决后，益某服务部与祝成明于2021年5月7日办理了房屋移交手续，祝成明确认上述房屋内属于本人的物品、设施已全部清理搬出，房屋内如有遗留物品、设施、墙面附着物等均与其本人无关。故益某服务部一审起诉时的诉讼请求发生变化，益某服务部的请求中关于解除双方租赁关系的约定及要求祝成明向其交还案涉房屋的请求已不存在争议，一审判决就该部分的判项应予撤销。对祝成明应承担的房屋占有使用费部分也得以最终确定，即从2020年4月29日起至2021年5月7日实际返还案涉房屋之日止，按4000元/年的标准计算，实际应支付金额为4077元。祝成明一审反诉主张房屋装潢、器械投入费用的损失，因双方对此并未有约定，故祝成明该主张本院不予支持。综上，因二审中出现新的事实，致一审判决发生变化，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省射阳县人民法院（2020）苏0924民初1171号民事判决第五项，即“驳回反诉原告祝成明的诉讼请求”；二、撤销江苏省射阳县人民法院（2020）苏0924民初1171号民事判决第一、二、三、四项；三、祝成明于本判决生效之日起十日内给付射阳县益民集贸市场服务部房屋占有使用费4077元；四、驳回射阳县益民集贸市场服务部的其他诉讼请求。如未按上述判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费100元，反诉案件受理费228元，减半收取114元，合计214元，由祝成明负担；二审案件受理费100元，由上诉人祝成明负担。本判决为终审判决。审判长  张金星审判员  荀玉先审判员  张晨阳二〇二一年八月三十日书记员  刘 湘