山东省泰安市中级人民法院山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁09民终3010号上诉人（原审被告）：山东泰山盛世文化地产有限公司，住所地泰安市大河水库岫湖山庄B2别墅。法定代表人：杨正宇，经理。委托诉讼代理人：赵士林，山东望岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王超，山东望岳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘磊，男，1974年12月2日出生，汉族，住泰安市泰山区。上诉人山东泰山盛世文化地产有限公司（以下简称盛世地产公司）因与被上诉人刘磊合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2021）鲁0911民初3261号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛世地产公司上诉请求：1、撤销一审判决并驳回判令驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、依法判令本案一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人根据合同性质、目的、交易习惯履行通知等义务无事实及法律依据。首先，上诉人与被上诉人无车位买卖合同关系，也未就车位买卖设立任何权利、义务，上诉人于被上诉人仅有商品房买卖预售合同关系，该合同中对于车位也未约定被上诉人要购买。故上诉人没有通知义务，一审法院认为上诉人附有通知的附随义务无事实及法律依据。其次，上诉人优惠销售车位是一种促销手段，是因疫情原因，上诉人为快速回笼资金所作出的商业经营行为，对于促销方案在本质上属于邀约（或要约邀请），上诉人选定促销销售的车位范围、享受的人群范围，并通过电话方式发出邀约，仅有收到该邀约的人才享有承诺的权利。被上诉人未收到邀约，则不享有承诺的权利。而以何种方式发出邀约是上诉人的自主经营行为，一审法院认为上诉人必须有效通知被上诉人显然是强制干涉了上诉人的自主经营行为。（很多电视节目现场电话发奖与此类似，通过打电话方式派奖，若未能接到则失去获奖机会，但不能认为参与了活动，没明确告知放弃，没打通电话的责任在发奖方，道理一样。）再次，车位销售价格没有政府定价或政府指导价，上诉人销售车位是一种完全自主经营行为，车位的价格本身随着成本、物价水平、市场平均价格、通货膨胀等因素改变，上诉人有权自行确定车位销售价格并如何去销售车位，若按照一审法院的认定，上诉人需要每次定价都必须通知到被上诉人一类的业主，显然不合理，也不合法。最后，上诉人销售车位与销售房屋是相互独立的两个行为，一审法院根据上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同，来约束上诉人的车位销售行为，认为上诉人负有附随告知义务显然与事实不符，也无法律依据。综上，一审法院认定上诉人根据合同性质、目的、交易习惯履行通知等义务无事实及法律依据。二、上诉人不是本案适格主体，理由如下：根据一审认定事实中的双方房屋买卖预售合同约定可知，被上诉人明知售楼员是非上诉人的工作人员，且其所作承诺不是合同组成部分，不作为确定双方权利义务的依据等情况明知，被上诉人称其要求当时售楼员在有优惠时告知其的情况是否存在不能确认，即便存在也是售楼员与被上诉人之间的情谊行为或者好意施惠，若被上诉人认为售楼员没有及时告知，应向其主张损害赔偿责任，而不是向上诉人主张。故上诉人不是本案适格主体。三、被上诉人存在过错，一审法院未认定，显然不合情理，理由如下：被上诉人需要购买车位，则按照上诉人制定的销售价格购买即为公平合理，被上诉人想要等车位有优惠活动时购买，就应该自己时刻关注，自行积极的去询问，上诉人销售车位，是否促销，均为上诉人的经营行为，对于被上诉人不附任何义务。再者即便被上诉人当时知道了促销政策，被上诉人也不一定能够购买，即便购买也不一定能选购其满意的车位，因为促销的车位本身存在位置、周围环境的劣势，均为不确定行为，现被上诉人反悔想要购买车位，便不能以上诉人在前的促销政策作为定价依据。综上，一审法院判令被上诉人附有告知义务，判令上诉人按照原优惠方案执行是明显的干预上诉人正常经营的行为，显然无事实及法律依据，请求二审法院撤销一审判决，依法驳回被上诉人一审全部诉讼请求。补充：一、双方没有就车位销售达成任何协议，也没有就车位销售进行任何磋商，双方无合同权利义务，以合同纠纷为由为案由无事实及法律依据。二、上诉人为疫情期间回笼资金促销车位，并通过电话方式通知，该行为属于邀约邀请，根据合同法15条、16条规定，邀约邀请自到达对方当事人生效，被上诉人未接到邀约邀请，不具有特殊邀约选购车位的身份。三、促销车位一审已查明是2020年3月22日前，被上诉人要求购买车位时已过该期限。刘磊辩称，第一，车位销售是房屋买卖合同的延续，是后期附加合同，且对符合条件的业主发出出售车位通知是民法典中规定的要约行为，必须通知到业主。因上诉人并未有效通知到我，我也从未作出放弃权利的表示，故其单方撤销无效。当初看房买房时，售楼处人员一直对客户承诺的是车位是按1:2配置的（电话录音中也证实），只是还没定下来何时出售车位。车位作为业主买房后出售的配套设施，上诉人既然有明文公告对于车位出售群体有专门的条件，就应对符合条件的业主和上诉人形成要约并具备法律约束力，应对所有符合条件的业主公平、公正对待，选择权在业主这边，而不在上诉人。上诉人所说想卖给谁就卖给谁，仅收到邀约的业主才有权利，是典型的霸王行径，侵犯了同是符合条件的业主的合法权益。第二，上诉人主张被上诉人明知售楼员不是上诉人工作人员以及优惠告知为售楼员工作人员的情谊行为，缺乏依据。从第一次进售楼处，上诉人就安排售楼员李凯接待，上诉人服务承诺书上就有公司印章和李凯的签字手印，李凯当然是上诉人的工作人员。电话录音中证实，上诉人发布车位方案都安排相应的销售顾问通知，而李凯离职后却没有安排其他销售人员交接。第三，民法典规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则。车位优惠销售方案，是针对2020年3月份所有已购房业主的，上诉人应尽到有效通知所有符合条件的业主的责任。刘磊向一审法院起诉请求：1、判决被告给予原告按其2020年3月份公布的认筹车位优惠方案执行，并赔偿原告错失可选取理想车位赔偿金5000元；2、判决被告支付原告处理此事造成的交通费、误工费及精神损失费5000元；3、被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：刘磊与吴然然系夫妻关系。2019年4月4日，出卖人盛世地产公司与买受人吴然然、刘磊签订《新建商品房买卖合同（预售）》一份，买受人以一次性付款方式购买出卖人位于梅××以东、××以北××盛世.××楼××商品房。出卖人应当在2021年7月31日前向买受人交付该商品房。该合同首部买受人信息处记载有吴然然、刘磊的姓名、身份证号码及联系电话，未记载通讯地址等信息。该合同第十章第二十五条约定，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递、电话、短信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。合同附件十一补充协议五，出卖人所做的有关该商品房的销售广告、宣传资料、展示沙盘及样板房等的效力及示范单位部分约定：1、买卖双方的权利义务，仅以买卖合同及其附件、双方签署的书面协议约定为准，并以此作为确定双方权利义务的唯一依据。所有涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门的批准文件和交房实际情况为准。出卖人无需就该等变化通知买受人，无需就此对买受人承担责任。出卖人在签署买卖合同及其附件及相关协议之前或之后，以任何形式发布的广告、楼书、宣传资料（包括售楼员的解说、口头承诺、应允）、效果图、展示沙盘、样板房及出卖人所有广告及宣传资料中景观效果、建筑物外立面、房屋绿化景观及其色彩效果与实际建成后的景观、建筑物的外立面及其色彩可能会出现差别或局部调整等所述内容，仅为要约邀请，不是出卖人的要约或承诺，不作为买卖合同条款以及该商品房交付标准，不是买卖合同的组成部分，不对确定房价产生重大影响，不作为确定买卖双方权利义务的依据。合同还约定了其他相关事项。盛世地产公司认可刘磊已支付合同房款。案涉Ａ14号楼22层2204号商品房位于开元盛世.裕园一期西区。2020年3月，盛世地产公司出台开元盛世裕园、信园、望岳园车位优惠执行方案。该优惠方案针对的是2020年3月份之前购买房屋的客户。其中，开元盛世裕园、信园车位优惠政策为：已购房客户交纳1万元车位认筹金，享受优惠10万元的车位优惠活动；按照认筹金顺序选车位，选车位时间另行确定；每户限购1个优惠车位，第二个车位按原价执行；车位优惠截止时间为2020年5月1日，5月1日上调3万元，6月1日上调5万，7月1日上调7万，2020年12月31日后调至原价。车位报价为：平面车位15万／个，优惠后5万／个；立体区域平面车位16万／个，优惠后6万／个；无障碍车位17万／个，优惠后7万／个；子母车位19万／2个，优惠后9万元／2个。案涉Ａ14号楼22层2204号商品房所在的裕园一期西区认筹时间为2020年3月20日-2020年3月31日。庭审中，盛世地产公司主张其公司工作人员于2020年3月17日15:05分给合同中刘磊预留手机号拨打过电话但未接通，对盛世地产公司该主张，刘磊不予认可，主张该工作人员并非被告指定的与原告联系的销售顾问，其不认识，电话没有接到，其手机上也没有这个电话，车位和储藏室是购房的后续合同的延续，对符合条件的购房者应平等对待，并有效通知，且盛世地产公司卖房时电话和微信都给其联系过原告，现仅打一个电话，没有第二次或采用其他方式有效通知到原告，是被告工作失职，原告没有做出放弃权利的表示，盛世地产公司单方撤销承诺无效。盛世地产公司主张双方《新建商品房买卖合同（预售）》中，并未约定被告在车位销售有优惠时及时通知原告，且合同附件11第五条第一款明确约定销售人员的口头承诺、应允不作为确定买卖双方权利义务的依据，原告对此应当具有预见性。被告作出车位优惠政策不代表原告就一定享有。被告出售其所有的车位系被告的自主经营权，被告可以选择任何价款进行出售，原告未享受到优惠责任并不在被告。以上事实有当事人的陈述、《新建商品房买卖合同（预售）》、开元盛世裕园、信园、望岳园车位优惠执行方案、微信聊天记录、通话录音等在案证实。一审法院认为，根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原告与被告于2019年4月4日签订《新建商品房买卖合同（预售）》，并支付了房款，该合同系基于双方意思自治原则依法成立，对双方当事人具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。盛世地产公司于2020年3月份出台的开元盛世裕园、信园、望岳园车位优惠执行方案，界定了享受车位优惠的购房者的条件资格，属涉及该部分具体确定的符合车位优惠条件资格的购房者利益的重要事项，虽盛世地产公司与该部分购房者签订的《新建商品房买卖合同（预售）》中未对盛世地产公司应否对该事项履行告知义务作出约定，但基于诚实信用原则，盛世地产公司负有将该车位优惠方案条件等内容通知该部分具体确定的符合车位优惠条件资格购房者的附随义务，其应采用合同约定的方式等将车位优惠方案相应内容有效告知合同对方，盛世地产公司在与刘磊、吴然然通过双方合同预留联系电话通话未果的情况下，未采取合同约定的其他方式等再次进行告知，应视为盛世地产公司未全面履行自己的义务，对导致原告未及时按照盛世地产公司出台的车位优惠方案决定是否选购及及时选择车位存在过错，应承担相应的民事责任。原告主张盛世地产公司对其执行盛世地产公司2020年3月份出台的开元盛世裕园、信园、望岳园车位优惠执行方案的诉讼请求，一审法院予以支持。原告未提供证据证实其因被告过错错失可选取理想车位的实际损失，且其提出的因处理案涉争议事宜造成的交通费、误工费及精神损失亦无相应的法律依据，对其该部分诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、被告山东泰山盛世文化地产有限公司对原告刘磊执行其于2020年3月份出台的开元盛世裕园、信园、望岳园车位优惠执行方案；二、驳回原告刘磊的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告山东泰山盛世文化地产有限公司负担。二审中，当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人盛世地产公司与被上诉人刘磊存在商品房买卖合同关系，权利义务关系明确。盛世地产公司于2020年3月份出台的车位优惠执行方案，一经出台，具有明确具体的优惠对象、优惠内容，执行主体、优惠内容均属于对原商品房买卖合同的延伸，故一审法院认定盛世地产公司基于诚实信用原则负有通知特定购房者的附随义务，认定正确。刘磊属于可享受优惠政策的特定购房者群体，其知晓优惠政策后明确表示愿意接受，对此应予确认,上诉人盛世地产公司仅以不属于刘磊一方责任的超出期限承诺为由予以拒绝，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，山东泰山盛世文化地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人山东泰山盛世文化地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 阎 鹏审判员 井 慧审判员 于永刚二〇二一年八月十日书记员 苏 倩