广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤02民终1467号上诉人（原审被告）：纪书轩，男，1979年3月20日出生，汉族，住广东省南雄市。委托诉讼代理人：肖胜飞，系广东韶大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南雄市万通资产管理有限公司，住所地：广东省南雄市雄州街道林荫西路6号西楼3楼02室。法定代表人：高晓威，系公司经理。委托诉讼代理人：李英桂，系广东永顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱云霞，系广东永顺律师事务所律师。上诉人纪书轩因与被上诉人南雄市万通资产管理有限公司（以下简称万通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南雄市人民法院（2021）粤0282民初14号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人纪书轩的委托诉讼代理人肖胜飞，被上诉人万通公司的委托诉讼代理人邱云霞已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人纪书轩的上诉请求：1、撤销一审判决，改判纪书轩不用承担各项违约责任，或发回重审；2、本案的诉讼费用由万通公司承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。一审判决认为万通公司在获得房屋所有人授权的情况下，与纪书轩签订《南雄时代广场商铺租赁合同》，将符合法定条件的商铺租赁给纪书轩经营使用，是合法有效的租赁合同，双方应按照合同全面履行自己的义务”根据双方签订的《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议》第一条约定，将《南雄时代广场商铺租赁合同》第一条第5点变更为“租赁期限自2018年4月20日起至2028年4月19日止，合同条款自双方签订之日起生效”，因此认为万通公司已经履行了合同的主要义务，认为租赁合同已经实际履行。这是认定事实的错误。首先，本租赁合同及补充协议，是万通公司提供的格式合同，格式合同在理解上有歧义的时候，应当作出不利于提供格式合同的一方，因此，在本租赁合同及补充协议有歧义时，根据法律规定，应作出不利于万通公司的理解。其次，在双方签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》第十九条第5款约定“本协议未尽事宜，双方可另行签订补充协议，补充协议与本协议具同等法律效力，如两者约定内容存在矛盾，以本协议为准”《租赁合同》约定的合同起始时间以甲方（万通公司）发出的书面《收铺通知书》的规定交付日期为准，若甲方因故推迟交铺，租期将按商铺实际交付日期顺延，而《补充协议》更正的时间为2018年4月20日，两者存在矛盾，按合同约定，应当以《租赁合同》的时间为准。再者，《租赁合同》第五条也规定，双方按《物业设施设备清单》之内容办理移交手续，出租房产交付时间以甲方发出的书面《收铺通知书》的规定交付日期为准，若甲方因故推迟交铺，租期将按商铺实际交付日期顺延。本条规定也与《补充协议》的内容相矛盾，按合同规定，也应当以租赁合同的规定为准。最后，纪书轩至今为止从未收到万通公司的《物业设施设备清单》和《收铺通知书》,因此，不能认定纪书轩已经收到万通公司的商铺，也就是说合同未实际履行。而且，至今为止，万通公司也不能提供所租赁的商铺合法有效。综上所述，一审法院认定事实错误，判决纪书轩承担赔偿责任错误，恳请二审法院依法判决。被上诉人万通公司答辩：一、一审判决适当，应予以维持。涉案合同已实际履行，纪书轩早已接收并使用涉案商铺。首先，《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议》第一条已明确约定了租赁期限，该条款并非事先拟定，也并非为重复使用而拟定的，不具有不变性和符合性，不属于格式条款，而是合同双方根据实际需求而做出的合同约定。其次，因原合同第一条第5点条款已变更，合同自双方签订之日起生效，双方无需以《收铺通知书》为具体交付日期及合同履行生效条件。最后，万通公司在一审时已提供工商登记公告证明纪书轩经营的南雄市方正教育咨询有限公司早在2018年6月6日已使用涉案商铺完成工商登记，结合双方签订合同的日期及必要的装修筹备期、工商登记核准期可知，万通公司早在合同签订时即已交付商铺完毕。同时原审法院在一审期间已前往涉案商铺现场勘查，纪书轩彼时仍使用商铺正常营业，根本不存在合同未实际履行之情形。综上所述，纪书轩的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回其上诉请求。万通公司向一审法院起诉请求：1、判决解除万通公司与纪书轩于2018年4月20日签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》（合同编号：NXSDGC2018-03-24-02）及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》；2、判决纪书轩立即腾空商铺，向万通公司返还租赁房屋；3、判决纪书轩支付2018年8月1日至2020年12月31日房屋租金165861.62元，并计算至返还所占用房屋之日止；4、判决纪书轩支付2020年7月1日至2020年12月31日物业服务费10596元并计算至返还所占用房屋之日止；5、判决纪书轩向万通公司赔偿违约金19076元；6、本案诉讼费用由纪书轩承担。一审法院经审理查明：万通公司与南雄市京盛房地产开发有限公司签订授权委托书，对南雄市时代广场所有商用物业统一以万通公司名义进行招商和经营管理。2018年4月20日，万通公司作为甲方，纪书轩作为乙方，双方签订《南雄时代广场商铺租赁合同》（合同编号：NXSDGC2018-03-24-02）及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议》，万通公司出租南雄时代广场二栋二层第2072、2073、2074、2033号商铺给纪书轩经营教育培训机构，租赁建筑面积为353.26平方米；纪书轩须于签订本合同的当天向万通公司交纳15544元作为保证金及首月费用7772元；租赁合同约定租赁期限为10年共计120个月，合同期的起始时间以万通公司发出的书面《收铺通知书》的规定交付日期为准，后签订补充协议将租赁期限变更为2018年4月20日起至2028年4月19日止，合同条款自双方签订之日起生效。开业时间为2018年7月30日，开业后第一年免租4个月，第二年免租4个月，免租装修期内万通公司免收纪书轩费用，但纪书轩需缴纳物业服务费，从开业之日起计收；纪书轩应支付费用为场地费用、物业服务费、公共区域水电费，乙方以先付后用的原则按月向万通公司支付费用，纪书轩承租该商铺的费用单价为22元/月/㎡，以建筑面积作为计算标准，第一年月租赁费用7772元/月，第二年月租赁费用7772元/月，第三年月租赁费用8160元/月，第四年月租赁费用8160元/月，第五年月租赁费用8570元/月，每隔一年递增5%；纪书轩按合同约定每月5日前向万通公司交纳费用；物业服务费按纪书轩租赁物业建筑面积5元/㎡/月计收，即每月1766元、服务费按金为3532元，以上费用在双方签署本合同时一次性向万通公司支付；纪书轩在本合同签订时向万通公司一次性支付15544元作为保证金及首月费用7772元，如有拖欠费用，万通公司可以直接以保证金抵扣；违约方单方终止合同或将场地违约出租、转租给第三方，违约方均应承担定金罚则，并且违约方应向守约方赔偿违约金19076元等条款。合同双方签名盖章生效后，万通公司如约交付房屋，纪书轩支付了首月租金7772元、首月管理费1766元、管理费按金3532元、水电周转金1000元、15544元租赁保证金。2018年5月12日，纪书轩与深圳市彩生活物业管理有限公司韶关分公司签订前期物业服务合同。万通公司为证明其主张，提交的证据有：租赁合同及补充协议、商铺平面图、收据、缴费通知单等，证明合同已约定了租金、违约金等事宜。经纪书轩质证，认可合同成立时缴交的租赁保证金15544元、水电周转金1000元、物业管理费按金3532元，可用来抵扣未支付的费用。但对万通公司提出的缴费通知单有异议，对数目不认可，认为物业服务费应向物业公司缴纳，万通公司无权收取，应退回所收的物业管理费给纪书轩。纪书轩为证明其主张，提交的证据有南雄市教育局出具的《关于南雄市方正教育培训中心等13家校外培训机构复工复课的通知》，证明其因受疫情影响，2020年开始因为疫情等不可抗力的因素导致纪书轩不被允许开业，要求减免该部分租金，认为正式交铺日期未确定，开业时间与本案无关联性，不能以纪书轩开业时间作为租赁合同的起始时间，因此免租期也未起算。经万通公司质证，认为该复工复课的通知与本案没有关联性。另查明，南雄市时代广场商铺总面积为45735.71平方米，案涉商铺未腾退。上述事实有万通公司提供的营业执照、纪书轩身份证、租赁合同、商铺平面图、收据、缴费通知单、韶关市前期物业服务合同及本案庭审笔录予以佐证。一审法院审理后认为:本案系房屋租赁合同纠纷。万通公司在获得房屋所有人授权的情况下，与纪书轩签订《南雄时代广场商铺租赁合同》，将符合法定条件的商铺租赁给纪书轩经营使用，是合法有效的租赁合同。双方应按照合同全面履行自己的义务，违反合同的约定应当承担合同约定的违约责任。一审法院对万通公司在本案中提出的各项诉讼请求作如下认定：一、关于是否解除《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议》的问题。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定。本案中，纪书轩拖欠万通公司租金及物业费等费用，违反了双方合同的约定，构成违约。因此，万通公司提出解除合同的请求，既符合双方约定，也符合《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款的规定，一审法院予以支持。万通公司主张解除合同时间为2021年1月20日，纪书轩同意解除合同，因此一审法院确认合同于2021年1月20日解除。二、关于腾退房屋的问题。经审理查明，纪书轩经营的南雄市方正教育培训中心在万通公司起诉时仍处于营业状态。一审法院认为，现双方租赁合同已解除，纪书轩应腾退房屋给万通公司。三、关于商铺租金问题。纪书轩辩称租赁合同尚未实际履行。一审法院认为，根据双方于2018年4月20日签订的《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议》第一条约定，将《南雄时代广场商铺租赁合同》第一条第5点变更为“租赁期限自2018年4月20日起至2028年4月19日止，合同条款自双方签订之日起生效”，万通公司已履行了合同的主要义务，纪书轩也已实际使用了该商铺，故一审法院认定租赁合同已实际履行。同时合同约定免租期为2018年4月20日至8月19日、2019年4月20日至2019年8月19日。双方确认纪书轩支付首月即2018年8月20日至2018年9月19日的租金。纪书轩于2018年9月20日起至2019年4月19日、2019年8月20日起至合同解除之日即2021年1月20日未支付租金，一审法院予以确认。故纪书轩欠缴租金的日期为2018年9月20日起至2019年4月19日共七个月、2019年8月20日起至2021年1月20日共十七个月。根据双方约定案涉商铺的月租赁费用第一年月租赁费用7772元/月，第二年月租赁费用7772元/月，第三年月租赁费用8160元/月，第四年月租赁费用8160元/月，第五年月租赁费用8570元/月。据此，租金计算如下：2018年9月20日至2019年4月19日共7个月的月租金为7772元，即54404元；2019年8月20日至2020年4月19日共8个月的月租金为7772元，即62176元；2020年4月20日至2021年1月20日共9个月的月租金为8160元，即73440元。故纪书轩共计欠缴租金7772元/月×15个月+租金8160元/月×9个月=190020元,减去纪书轩已支付租金18360.26元，共计171659.74元。因双方合同已于2021年1月20日解除，万通公司主张2021年1月20日之后租金的诉请一审法院不予支持。自2021年1月21日起至商铺实际腾退之日止，按照租期内租金计算由纪书轩向万通公司支付商铺占用期间费用；三、关于物业服务费的问题。双方在合同中约定物业服务费按租赁物业建筑面积5元/月计收，即1766元/月，物业服务费从商场整体开业之日计收。因纪书轩已与深圳市彩生活物业管理有限公司韶关分公司于2018年5月12日签订了前期物业服务合同，该物业服务费的收费主体应是深圳市彩生活物业管理有限公司韶关分公司。因此，万通公司关于物业服务费的请求，一审法院不予支持。四、关于违约金的问题。根据双方签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》第十四条违约责任约定，违约方应向守约方赔偿违约金19076元违约金。纪书轩逾期支付租金，已构成违约，应当承担违约责任，万通公司主张纪书轩支付违约金19076元的诉请，一审法院予以支持。纪书轩辩称合同未实际履行，不存在违约情况，与庭审查明的事实不符，一审法院不予支持。上述1-4项，纪书轩支付的租赁保证金15544元、管理费按金3532元、水电周转金1000元，共计20076元，抵扣后纪书轩应向万通公司支付的租金、违约金共计170659.74元。一审法院经审理后于2021年4月12日作出（2021）粤0282民初14号判决：一、确认南雄市万通资产管理有限公司与纪书轩于2018年4月20日签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》（合同编号：NXSDGC2018-03-24-02）及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》于2021年1月20日已解除；二、纪书轩应于判决生效之日起十日内向南雄市万通资产管理有限公司腾退案涉租赁商铺并支付至2021年1月20日止的房屋租金，抵扣后合计151583.74元；自2021年1月21日起至商铺实际腾退之日止，按照租期内租金计算由纪书轩向南雄市万通资产管理有限公司支付商铺占用期间费用；三、纪书轩应于判决生效之日起十日内向南雄市万通资产管理有限公司支付违约金19076元；四、驳回南雄市万通资产管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4210.67元、财产保全费1395元，由南雄市万通资产管理有限公司负担案件受理费535元，纪书轩负担案件受理费3675.67元、财产保全费1395元。本院查明事实与一审查明事实一致。另补充查明，一审庭审中，万通公司主张从纪书轩收到起诉材料起解除合同，即2021年1月20日；纪书轩马上回应同意解除合同。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。因属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”规定，针对上诉人纪书轩的上诉意见，本院归纳本案争议焦点并论述如下：万通公司有否向纪书轩交付租赁商铺。纪书轩上诉提出双方签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》中“租赁合同约定租赁期限为10年共计120个月，合同期的起始时间以万通公司发出的书面《收铺通知书》的规定交付日期为准，若万通公司因故推迟交铺，租期将按实际交付日期顺延”及“出租房产交付时间以万通公司发出的书面《收铺通知书》的规定交付日期为准，若万通公司因故推迟交铺，租期将按商铺实际交付日期顺延。”约定了商铺的交付日期以万通公司发出的书面《收铺通知书》的规定交付日期为准，若万通公司因故推迟交铺，租期将按实际交付日期顺延；之后双方签订的《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》中“租赁期限自2018年4月20日起至2028年4月19日止，合同条款自双方签订之日起生效”虽然将商铺的交付时间变更为2018年4月20日，但由于两份协议关于商铺的交付日期约定存在矛盾，依据《南雄时代广场商铺租赁合同》中“本协议未尽事宜，双方可另行签订补充协议，补充协议与本协议具同等法律效力，如两者约定内容存在矛盾，以本协议为准”约定，应以《南雄时代广场商铺租赁合同》约定的合同起始时间(即商铺交付时间)以万通公司发出的书面《收铺通知书》的规定交付日期为准，若万通公司因故推迟交铺，租期将按商铺实际交付日期顺延。因至今未收到万通公司的《收铺通知书》,故无从得知商铺的交付日期，因此，不能认定纪书轩已经收到万通公司交付的商铺，也就是说《南雄时代广场商铺租赁合同》未实际履行，故纪书轩不存在拖欠租金、占用费及违约的情况，应撤销一审判决。本院认为，双方签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》中“租赁合同约定租赁期限为10年共计120个月，合同期的起始时间以万通公司发出的书面《收铺通知书》的规定交付日期为准，若万通公司因故推迟交铺，租期将按实际交付日期顺延”及“出租房产交付时间以万通公司发出的书面《收铺通知书》的规定交付日期为准，若万通公司因故推迟交铺，租期将按商铺实际交付日期顺延。”虽然约定了商铺的交付日期以万通公司发出的书面《收铺通知书》的规定交付日期为准，若万通公司因故推迟交铺，租期将按实际交付日期顺延。但之后双方签订的《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》中“租赁期限自2018年4月20日起至2028年4月19日止，合同条款自双方签订之日起生效”已将商铺的交付时间变更为2018年4月20日，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款：“当事人协商一致，可以变更合同。”规定，双方达成将商铺的交付时间变更为2018年4月20日应作为确认万通公司交付商铺给纪书轩合同依据。此外，纪书轩于二审询问中自认其约2018年10月开始使用商铺亦佐证了最迟2018年10月万通公司已交付商铺给纪书轩使用，结合纪书轩经营的南雄市方正教育咨询有限公司（位于涉案商铺）于2018年6月6日已使用涉案商铺完成工商登记，双方签订合同的日期、变更后约定的开业日期（2018年7月30日）及必要的装修筹备期，工商管理机关审核期等，一审判决确认万通公司于2018年4月20日已交付商铺给纪书轩具有高度的盖然性，本院予以认同。综上所述，上诉人纪书轩的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3675.67元，由纪书轩负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  彭志光二〇二一年八月二十四日书记员  罗稀蕾