贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终5220号上诉人（原审原告）：金荣森，男，1971年3月11日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。委托诉讼代理人：秦思涵，贵州朝华律师事务所律师。上诉人（原审原告）：金美丽，男，1973年6月22日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。委托诉讼代理人：秦思涵，贵州朝华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司。住所地：贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭思双，系该公司员工。上诉人金荣森、金美丽因与被上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初9789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月15日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。金荣森、金美丽上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项，依法改判宏益房开公司承担相应的违约金141049.22元；2.本案诉讼费由宏益房开公司承担。事实和理由：一、一审判决金荣森、金美丽配合宏益房开公司办理备案登记注销手续，金荣森、金美丽在起诉时没有提出这一诉讼请求，宏益房开公司也未提出反诉，故一审法院违反了不诉不理原则。二、金荣森、金美丽为办理涉案房屋贷款承担的实际损失远高于合同约定的2%违约金，即使一审判决以金荣森、金美丽提供的证明实际损失的相关证据不能达到证明目的，也应以全部购房款7052461元为基数，从2019年1月1日起按照中国人民银行的同期贷款利率或者合同约定2%计算违约金，一审法院未对违约金进行判决错误。宏益房开公司辩称，金荣森、金美丽二审中没有提交新证据，因而一审判决应予维持。金荣森、金美丽向一审法院起诉请求：1.解除金荣森、金美丽与宏益房开公司之间签订的《商品房买卖合同》，宏益房开公司立即返还金荣森、金美丽已支付购房款7052461元；2.判决宏益房开公司赔偿金荣森、金美丽实际损失587499元；3.本案诉讼费、公告费、保全费等相关费用由宏益房开公司承担。一审法院认定事实：2017年12月4日，金荣森（买受人）、金美丽（买受人、共同共有人）与（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：203764）一份，约定金荣森、金美丽购买宏益房开公司开发修建的位于贵阳市南明区商业房屋，建筑面积54.46平方米，套内建筑面积41.65平方米，按套计算总价款为7052461元。买受人采取分期方式付款，应当在2018年10月10日前分期支付房价款。预付款4052461元，尾款300万元于2018年10月10日前付清。出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房，交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施设备达到的条件。合同第十三条逾期交房责任载明：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180工作日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金……，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180工作日，买受人有权退房；买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金……”。合同第二十二条房屋登记约定：“双方约定不申请预告登记”。《商品买卖合同》附件十二《补充协议》中，第五条“关于交付时间和条件（对合同第十一条的修订和补充）”载明：“5.1该楼栋施工为基础，交房时间为2018年12月31日。5.2《商品房买卖合同》第十一条约定的‘建筑工程竣工合格证明文件’出卖人、买受人一致理解并同意系指出卖人取得的《建筑工程竣工验收报告》。……；第7.3条载明：“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件时起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同通知的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，逾期交房违约金适用本合同第十三条及补充协议第7.2条关于继续履行合同之规定。”；第20.2条载明：“无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。如买受人拒绝配合办理上述解除手续，则自本合同解除之日起，买受人每日应按购房总款万分之零点五向出卖人支付违约金。上述违约金出卖人有权自应退还买受人的相关款项中扣除。不足部分由买受人补足”。上述《商品房买卖合同》及补充协议签订当日，金荣森、金美丽向宏益房开公司支付购房款4052461元。2018年10月10日，金荣森、金美丽向宏益房开公司支付楼款3000000元。2020年7月16日，金荣森、金美丽以宏益房开公司未按约交付上述所购房屋为由，向一审法院递交民事起诉状，诉请如前。另，2019年12月，新型冠状病毒感染的肺炎疫情在我国发生。2020年1月24日，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作需要，贵州省启动突发公共卫生事件一级响应。2020年1月30日，贵州省疫情防控领导小组办公室下发《关于进一步加强各类营业场所监管的通知》，2020年2月14日，贵州省疫情防控领导小组办公室下发《关于加强全省复工复产期间疫情防控工作的通知》，2020年2月23日24时起，贵州省新型冠状病毒感染的肺炎疫情调整为三级响应。一审法院认为,依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定严格履行各自义务。本案中，金荣森、金美丽与宏益房开公司签订《商品房买卖合同》后，按合同约定已将全部购房款支付给宏益房开公司，完全履行了自身义务。但宏益房开公司未按合同约定于2018年12月31日前将案涉房屋交付金荣森、金美丽使用，宏益房开公司的行为已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”。因宏益房开公司至本案庭审结束尚未完成案涉房屋所在工程，致使金荣森、金美丽不能实现其合同目的，金荣森、金美丽诉请解除与宏益房开公司签订的《商品房买卖合同》并要求宏益房开公司返还购房款7052461元的主张，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。宏益房开公司称案涉房屋的建设工程进度严重滞后系因疫情影响。因新型冠状病毒感染的肺炎疫情爆发时间系在合同约定交付房屋期限之后，故宏益房开公司的该抗辩理由不成立，一审法院依法不予采纳。关于金荣森、金美丽诉请宏益房开公司赔偿实际损失587499元的主张，金荣森、金美丽对其该主张提交泰隆银行借款合同和还款回单以及台州银行借款合同和借款结清证明予以佐证。宏益房开公司对金荣森、金美丽提交的上述证据的三性均不予认可，并认为金荣森、金美丽向他人借款是其自身负担的行为，与本案无关。因金荣森、金美丽提交的所有借款合同均系复印件，且二份泰隆银行借款合同复印件其中一份合同签订日期为2017年4月11日，借款期限至2018年4月10日止，借款金额为1000000元，贷款用途为仅限于购服装等货物。另一份合同签订日期为2018年4月10日，借款金额为1000000元，贷款用途亦为仅限于购服装等货物。而三份台州银行借款合同复印件分别显示借款日期为2017年7月11日、2018年5月3日、2018年5月11日，金额均为2000000元，贷款用途亦为购买服装。故金荣森、金美丽称为了支付本案的全部房款而向其他银行借款并支付利息587499元的理由不成立，金荣森、金美丽诉请宏益房开公司赔偿实际损失587499元的主张，无事实和法律依据，一审法院不予支持。对宏益房开公司称如合同解除，金荣森、金美丽还应当配合宏益房开公司办理完毕房屋的备案登记注销手续。一审法院认为合同解除以后，注销房屋相关备案等登记属于原、宏益房开公司双方应履行义务，为减轻双方当事人诉累，故对相关备案登记的注销在本案当中一审法院一并进行处理。一审法院判决：一、解除金荣森、金美丽与宏益房开公司于2017年12月4日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：203764）；二、宏益房开公司于本判决生效之日起十日内退还金荣森、金美丽购房款7052461元；三、金荣森、金美丽于本判决生效之日起十日内配合宏益房开公司办理贵阳市南明区房屋的《商品房买卖合同》备案登记的注销手续；四、驳回金荣森、金美丽的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费67468元,减半收取33734元，保全费5000元，由金荣森、金美丽负担3150元，宏益房开公司负担35584元。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人二审争议的焦点问题在于：宏益房开公司应向金荣森、金美丽支付违约金金额。本案中，既然案涉合同已解除，一审判决已经判决宏益房开公司退还金荣森、金美丽购房款7052461元，相应金荣森、金美丽亦应当配合宏益房开公司注销案涉合同的注销手续。即便一审中宏益房开公司未就此提出诉请主张，但前述是合同解除后的法律后果，一审判决金荣森、金美丽协助宏益房开公司办理注销合同备案登记手续，具有法律依据，本院予以维持。二审庭审中，双方均同意按照《商品房买卖合同》的约定支付违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条逾期交房责任：“…（2）逾期超过180工作日，买受人有权退房；买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金；”的约定，宏益房开公司应按照已支付房款的2%承担违约金，金荣森、金美丽已支付房屋为7052461元，合同约定的交房时间为2018年12月31日，因宏益房开公司的单方原因导致案涉房屋未交付，其逾期交房时间已超过180天，因而按照双方之约定，宏益房开公司应向金荣森、金美丽支付违约金金额为7052461元×2%=141049.22元。此外，金荣森、金美丽二审中主张应判决先返回购房款再协助办理备案登记，因双方合同解除后的各自履行顺序并无约定，且案涉房屋已采取诉讼保全措施，因而对其主张，本院不予采信。综上所述，金荣森、金美丽的上诉主张部分成立，本院予以支持。本案系因二审中双方自认导致新的法律事实产生，故本案予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初9789号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初9789号民事判决第四项；三、贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付金荣森、金美丽违约金141049.22元；四、驳回金荣森、金美丽的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费33734元，保全费5000元，共计38734元，由金荣森、金美丽负担3697元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担35037元；二审案件受理费3120元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  程 奕二〇二一年八月十五日法官助理  赵 渊书 记 员  曾凡青