广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0105民初1084号原告：黎顺平，女，1978年1月8日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：雷玥霏、张素辉，均为北京观韬中茂（广州）律师事务所律师。被告：城市社区服务集团（西安）有限公司，住所地陕西省西安市西安经济技术开发区凤城二路6号三彩大厦402室。法定代表人：张智军，执行董事兼总经理。第三人：吴湘怡，女，1996年2月21日出生，汉族，住广州市天河区，原告黎顺平诉被告城市社区服务集团（西安）有限公司、第三人吴湘怡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员韦晓明独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告、第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告的广州分公司签订的《房屋托管合同》（合同编号：4401SJ1911250093755）于2020年11月6日解除；2、被告向原告支付租金（包括补充协议中的应付未付租金6218.15元以及以5700元每月为标准，自2020年9月25日开始计算至合同解除之日止的租金），暂计至2020年11月6日为14198.15元。3、判令被告向原告支付延迟支付租金的利息，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2020年8月31日起计算至实际付清之日止；4、被告向原告支付违约金17100元；5、判令第三人迁出位于广州市海珠区星盈街2号星汇海珠湾小区A5栋2218室的房屋且缴清其使用的房屋过程中产生的水费、电费等费用，并向原告支付房屋使用费（以5700元/月为标准，自原告与被告的合同解除之日起计算至实际迁出并以原状返还房屋之日止）；6、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年11月25日，原告（甲方）与城市社区服务集团（西安）有限公司广州分公司（乙方）签订《房屋托管合同》（合同编号：4401SJ1911250093755），合同约定：甲方将位于广州市海珠区星盈街2号星汇海珠湾小区A5栋2218室的房屋（以下简称“涉案房屋”）托管给乙方，合同期限自2019年12月25日至2024年12月24日止，月租金为5700元，付款方式为季付。每年合同起租月份租金与托管服务费冲抵，互不支付。因乙方原因导致乙方不支付或者不按约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回涉案房屋。且乙方有该情况的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。2020年2月25日，双方签订了补充协议，约定乙方未支付甲方2个月的租金合计11400元以2020年3月至2021年1月期间每个月额外支付甲方1036.37元租金的方式付款，其他条款不变。本案中，城市社区服务集团（西安）有限公司广州分公司为被告的分公司，且该广州分公司已注销，因此其民事责任依法应由被告承担。2020年8月31日起，被告无故不向原告支付租金，截止至2020年9月30日，被告不支付租金已达30日，按照合同约定，原告有权要求单方解除合同。2020年11月1日，原告向被告作出缴纳租金的催告函并寄送至被告及其广州分公司，要求于2020年11月6日前予以回应并履行缴纳租金义务，逾期支付的，合同解除。因被告到期没有回应，请求法院确认合同已于2020年11月6日解除。此外，因被告违反合同约定，原告已解除合同并有权收回房屋，被告不再有权占有涉案房屋，应当将租赁房屋原样返还给原告。原告已通过告知书、短信、电话等方式告知第三人关于被告与原告签订的合同已解除的事实，但第三人仍然拒不退还房屋。由于租赁房屋现由第三人实际占有使用且第三人与原告没有任何合同关系，因此原告有权要求第三人腾空房屋并缴清其使用房屋过程中产生的水费、电费等全部费用，将涉案房屋原状返还给原告，并向原告支付自原告与被告的合同解除之日起至迁出之日止的房屋使用费。被告未提交答辩意见及举证。第三人向本院提交了书面答辩状以及房屋服务合同、全年租金付款结清证明，主要内容为：原告与被告签订的协议是房屋委托管理合同，实质上是委托人与受托人的关系，被告与第三人签订服务租赁合同，并在原告与被告签订的托管合同中约定，该租赁合同作为托管合同附件之一，因此实质上原告与第三人已经构成房屋租赁关系。原告与被告解除托管合同时，没有提前与第三人针对具有法律效力的第三人与被告签订的房屋租赁合同进行有效协商，原告单方面绕过该租赁合同与被告之间的解除托管合同应视为无效，要求第三人赔偿和在租赁期内迁出，没有法律依据。第三人在履行与被告签订的房屋服务合同过程中，没有违反任何约定事项，也没有出现不可抗力相关因素导致该合同终止。因此，第三人不应该对原告与被告之间的房屋租赁纠纷承担任何的法律责任，请求驳回原告对第三人的全部诉讼请求。经审理查明：涉案房屋的权属人是原告，登记时间为2015年10月15日，建筑面积为48.6297平方米。2019年11月25日，原告（甲方、托管方）与城市社区服务集团（西安）有限公司广州分公司（乙方、受托方，地址为广州市天河区沙太路河水西13号自编2楼B201-163）签订《房屋托管合同》（合同编号：4401SJ1911250093755），约定：甲方将坐落在广州市海珠区星盈街2号越秀星汇海珠湾小区A5栋0单元2218室的房屋托管给乙方，该房屋为2室1厅2卫1厨；该房屋用途为乙方经营长租、短租或配套项目，乙方应将租房合同作为本合同之附件一；托管期限内，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋托管服务，并收取相应的托管服务费；经甲、乙双方协商，合同期内甲方每年支付乙方一个月的托管服务费，此费用每年用合同起租月份租金冲抵，互不支付；托管期内，乙方自行决定与承租方的租金金额，空租风险或溢价收益与甲方无关，甲方不承担风险；本合同托管期合计60个月，自2019年12月25日（以本合同起租日为准）至2024年12月24日止，甲方实收租期55个月，冲抵服务费五个月；月租金5700元/月（含物业费），付款方式为季付；本合同生效后三个工作日内乙方向甲方支付押金5700元；本合同起租日起，甲方租金与乙方的托管服务费冲抵，次月起每个月最后一天乙方支付甲方租金，每年春节当月租金，统一在春节次月支付（春节次月一次支付两个月租金），每年合同起租月份租金与托管服务费冲抵，互不支付；乙方在托管期内可将该房屋出租、转租给他人；乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外），甲方有权单方解除合同，收回该房屋，在此情况下，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还；等。合同签订后，原告将涉案房屋交给被告的广州分公司。城城不动产管理有限公司于2019年11月29日向原告支付5700元，原告表示该笔款项即为本案押金。原告称已收到第二、三季度（2020年3月25日至2020年9月24日）的租金34200元。2020年2月25日，原告（甲方、托管方）与城市社区服务集团（西安）有限公司广州分公司（乙方）签订《补充协议》，约定：受“新型冠状病毒”疫情影响，乙方未支付甲方2个月的租金，合计11400元，该租金在乙方复工后，以甲方剩余合同期时间为准平均按月支付，最长不超过12个月，根据以上条款乙方2020年3月至2021年1月期间每个月额外支付甲方1036.37元租金，其他条款不变；等。原告称该补充协议针对的是第一季度（2019年12月25日至2020年3月24日）的租金，根据合同约定第一季度第一个月是免租期，所以该季度应当支付的租金是11400元，但由于对方没有按时支付，于是就签订了《补充协议》，约定这11400元分11期来支付，每期支付1036.37元，原告已收到前5期的租金，但是原告从2020年8月开始没有再收到上述租金。2020年3月19日，城城不动产管理有限公司广州分公司（甲方）与第三人（乙方）签订《房屋服务合同》，约定：甲方受产权方委托将坐落在广州市海珠区星盈街2号越秀星汇海珠湾小区A5栋2218室的房屋出租给乙方使用；本协议租赁期限从2020年3月19日起至2022年3月18日止，共计2年；月租金4711月（含物业费）；付款方式：年付；乙方同意应自本合同签订时向甲方支付相当于一个月房屋租金作为押金，押金数额为人民币4711元；等。第三人提交的全年租金付款结清证明显示其于2020年3月19日向城城不动产管理有限公司广州分公司交纳了房租47110元（租金期间2020年3月19日起至2021年3月18日）和押金4711元。原告提交涉案房屋在网络平台上的租金支付记录显示：2019年11月28日已收5700元，已收2020年3月25日至2020年6月24日收益17100元、2020年6月25日至2020年9月24日收益17100元、2020年3月收益1036.37元、2020年4月收益1036.37元、2020年5月收益1036.37元、2020年6月收益1036.37元、2020年7月收益1036.37元。原告提交的中国银行交易流水明细清单显示：城城不动产管理有限公司于2019年11月29日向原告支付5700元，原告于2020年4月1日、2020年4月30日、2020年5月7日、2020年6月1日、2020年7月10日、2020年8月12日分别通过通联支付向城城不动产管理有限公司收取1036.37元、1036.37、17100元、1036.37元、1036.37元、37068.19元。原告称上述2020年8月12日收取的37068.19元由两部分组成，一部分是本案的2020年6月25日至9月24日的租金17100元和补充协议约定月租金1036.37元，另一部分款项则为原告因另案房屋出租与被告的款项往来。2020年11月1日，原告向被告、城市社区服务集团（西安）有限公司广州分公司邮寄《催缴房租通知》，并将该通知粘贴在涉案房屋门口，上述邮件均未妥投被退回。2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后决定自2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，自2020年5月9日零时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为三级响应。诉讼中，原告表示：双方之间的合同为租赁合同；押金5700元已收取，按照合同约定不返还；第三人于2021年4月1日迁出涉案房屋，并已缴清其使用房屋过程中产生的水费、电费。第三人庭审后表示：确认2021年4月1日交回涉案房屋给原告，并结清水电费，其已交清一年的房租和押金，认为押金足以抵扣租期满后到迁出之日的使用费。另查明，城市社区服务集团（西安）有限公司广州分公司为被告的分公司，该广州分公司已注销。被告、城城不动产管理有限公司登记的法定代表人、执行董事兼总经理均为张智军。再查明，被告于2021年2月3日签收本案起诉状副本。本院认为：原告与被告的广州分公司签订的《房屋托管合同》、《补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同约定被告需向原告支付押金和租金，因此，本院认定双方之间的合同名为托管合同，实质为租赁合同。被告的广州分公司于2020年9月起未付租金，根据合同约定：“乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外），甲方有权单方解除合同，收回该房屋”，被告的广州分公司拖欠租金，已构成违约，原告有权要求解除合同。原告主张以邮寄的缴纳租金的催告函内容要求确认与被告的广州分公司的涉案合同于2020年11月6日解除，但上述邮寄被退回未妥投，不足以证明被告收到明确解除合同的通知，故原告的上述诉讼请求依据不足，本院不予采纳。被告于2021年2月3日签收本案起诉状副本，足见被告已知悉原告要求解除合同，故本院认定双方的合同于2021年2月3日解除。原告要求被告支付欠付租金及逾期支付上述租金的利息，合法有理，本院予以支持，但利息应根据逾期的时间起点按月分别计算。涉案合同因被告的广州分公司的违约而提前解除，故原告有权没收押金。按照合同约定，被告的广州分公司须赔偿3个月的租金作为违约金给原告。鉴于新冠疫情确会对被告的广州分公司的经营产生不利影响，根据公平原则和风险共担原则，参考同类型案件处理方法，本院酌情对违约金进行调整，因原告表示押金按照合同约定予以没收而未在本案中作为诉请提出，故被告的广州分公司赔偿违约金5700元给原告为宜，原告主张的超出部分的违约金，本院不予支持。原告已于2021年4月1日收回房屋，并和第三人结清水电费用，故原告有关该部分的诉请，本院不予处理。第三人主张其已向城城不动产管理有限公司广州分公司付清2020年3月19日至2021年3月18日期间的租金并支付了押金，并提交了全年租金付款结清证明等证据予以证明，从工商登记、涉案房屋的租赁等情况来看城城不动产管理有限公司与被告系关联公司，且被告对此未作否定性抗辩，其拒不到庭参加诉讼，应承担不利的后果。第三人已经按照合同约定支付上述租金、押金，故其关于无需再支付租金、使用费的意见有理，本院对第三人上述主张予以采纳，原告要求第三人再支付涉案房屋使用费依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国公司法》第十四条“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告对城市社区服务集团（西安）有限公司广州分公司的本案债务应承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决如下：一、确认原告黎顺平与被告城市社区服务集团（西安）有限公司的广州分公司于2019年11月25日签订的《房屋托管合同》自2021年2月3日解除；二、被告在本判决生效之日起十日内向原告支付《补充协议》中在2020年8月至2021年1月应付未付租金6218.15元，并计付利息（利息逐月计算，以每月应付租金1036.37元为本金，从上述期间每月的次月第1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分别计算，均计至被告实际清偿之日止）；三、被告在本判决生效之日起十日内向原告支付2020年9月25日至2021年2月3日的租金（每月按5700元计算），并计付利息（利息逐月计算，以每月应付租金为本金，从上述期间每月的次月第25日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分别计算，均计至被告实际清偿之日止）；四、被告在本判决生效之日起十日内向原告支付违约金5700元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6713元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  韦晓明二〇二一年八月二十七日书记员  郑家悦吴越鸣