山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁10民终1556号上诉人（原审被告）：林治海，男，1953年10月4日出生，汉族，住荣成市。委托诉讼代理人：于永，男，1969年1月15日出生，汉族，住荣成市，系山东省威海市荣成市崖头街道新庄社区居民委员会推荐。被上诉人（原审原告）：威海向阳物业服务有限公司，住所地荣成市台上南街6号楼门市3号，统一社会信用代码91371082065934445T。法定代表人：王洪阳，经理。委托诉讼代理人：周清林，女，该公司员工。委托诉讼代理人：毕明静，山东荣顺律师事务所律师。上诉人林治海因与被上诉人威海向阳物业服务有限公司（以下简称向阳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省荣成市人民法院（2021）鲁1082民初1131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林治海上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.改判物业费的收取时间从房屋综合竣工验收之日即2018年11月14日起始；3.驳回向阳物业公司要求违约金的诉讼请求；4.物业费按照60%左右收取；5.电梯费从入住时起开始交纳，即2018年10月7日起；6.一、二审诉讼费由向阳物业公司承担。事实和理由：一审法院认定事实及适用法律错误。本案争议焦点是：一、物业费的收费起始时间是否应该从房屋综合竣工验收之日起算；二、向阳物业公司要求违约金是否符合法律规定；三、在现有物业服务质量存在诸多严重瑕疵且没有解决之前，收费是否应该按照实际服务标准收取；四、电梯费的起算时间应该从入住时起交纳。一、对于争议焦点一。一审法院认定房屋交付是领取钥匙，领取钥匙之日即是交付之日没有法律依据。林治海于2015年7月13日与荣成市力嘉房地产开发有限公司(以下简称力嘉公司)签订商品房买卖合同，合同约定，2016年12月31日前交付，交付条件为商品房经竣工验收合格，交付买受人使用。逾期交付，每日付违约金万分之五。但房屋竣工验收合格是2018年11月14日。力嘉公司为了少付房屋逾期交付违约金，在不符合交付条件的情况下提前通知林治海领取钥匙。2017年5月10日，林治海领取了钥匙。房屋交付的条件是综合竣工验收合格之后，验收合格之前交付违反法律强制性规定，违法行为不受法律保护。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。上述法律规定的交付条件是强制性规定，目的是规范房地产企业保证建筑质量，保障居民的生命财产安全，维护社会稳定。房地产项目要经过验收合格后，才能交付给购买人使用。在没有竣工验收合格之前，或者说即使验收，但不合格，交付本身就是违法的。力嘉公司为规避逾期交房的责任，以交钥匙的形式证明已完成房屋交付错误，而且力嘉公司以与向阳物业公司签订前期物业服务合同的形式规避自已的责任，让房屋买受人提前买单是错误的。力嘉公司与向阳物业公司是前期物业合同的相对人，其权利义务在房屋综合竣工验收合格之前不能转移给买受人。竣工验收合格之前的物业费，向阳物业公司应向力嘉公司索取。另外，向阳物业公司在与力嘉公司签订前期物业服务合同时，即存在自身的过错，其责任不应推给买受人，不应由买受人承担。理由：1.向阳物业公司进驻小区是否合法。根据《山东省物业管理条例》第二十一条规定，建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业。林治海认为，力嘉公司与向阳物业公司之间是否通过招标方式选聘有疑问，如果不是通过招标方式选聘，严重损害买受人合法权益。希望向阳物业公司提供中标文件。2.向阳物业公司进驻小区前没有履行验收监督职责，不应把建设单位遗留问题推给建设单位，而让林治海买单，向阳物业公司却坐收渔利。根据《山东省物业管理条例》第二十二条规定，鼓励前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。建设单位组织单位工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与监督。上述条款说明，由于前期物业合同是向阳物业公司与力嘉公司之间签署的，向阳物业公司应当对力嘉公司的设施进行监督，各项设施合格是提供合格服务的前提，才能接手为小区业主提供服务。否则在各项设施不达标的情况下，服务永远不可能合格。向阳物业公司没有履行监督义务，而是把所有问题推给建设单位，免除自己应负的责任，只收费不履行义务，严重损害了业主的合法权益。3.违反法定条件办理物业交接手续，损害业主的合法权益。根据《山东省物业管理条例》第二十四条，新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：其中第(十一)项，法律、法规规定的其他条件，建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行综合验收，接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管，并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续。第二十六条规定，建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。另外，国务院《物业管理条例》第二十八条规定，物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。上述条款说明，向阳物业公司接手服务必须是综合验收合格之后才是合法的。向阳物业公司在承接物业时，应当履行验收查验手续，不能在承接物业后把责任推给力嘉公司，而力嘉公司又把责任推给向阳物业公司，推诿的结果是，向阳物业公司把本应力嘉公司和其自身怠于履行义务而产生的责任，转而向业主索取。试想，如果交钥匙即是交付，物业费从交钥匙之日起算，那么买受人在综合竣工验收之后很长一段时间才接受钥匙，是不是物业费也从交钥匙之日起计算，答案是否定的。另据《山东省物业服务收费管理办法》第十八条规定，物业尚未出售、出租或者因建设单位的原因未按时交付物业买受人的，物业公共服务费由建设单位交纳。符合交付条件的物业，物业买受人逾期不办理交付手续的，物业公共服务费自建设单位书面通知物业买受人办理交付手续之日起由物业买受人交纳。上述办法中的交付确认是符合交付条件的交付，即竣工验收合格之日。而一审法院根据第十五条，业主应当自物业交付之日起按月交纳物业公共服务费是根据交钥匙这一事实来认定的，没有对如何才是交付这一法律事实进行释明，认定错误。法律从来都是保护合法的交付，综合竣工验收合格之后交付是法定的交付条件，违法交付不应得到保护，林治海请求二审法院依法支持物业费从综合竣工验收合格之日，即竣工验收合格文件签署之日2018年11月14日起计算的主张。二、对于争议焦点二。一审法院支持向阳物业公司违约金请求无法律依据，与事实不符。林治海于2017年5月10日领取钥匙时，预交物业费840元，电梯费510元，上料电梯使用费320元，装修垃圾清运费262元，共计预交1，932元。预交是因为当时房屋没有经过竣工验收，林治海提出延期交房的违约金问题与物业何时开始收费的问题，向阳物业公司工作人员答复，他们只是代替力嘉公司发放钥匙，问题留待力嘉公司解决，向阳物业公司对此不清楚。此后，向阳物业公司提出交纳物业费从2017年7月1日起，林治海及小区业主对此不予认可，认为交纳物业费应该从竣工验收合格之日起计算，不能把力嘉公司应承担的责任转移给买受人。由于对物业费交纳起始时间有纷争，林治海提出先交纳2018年11月14日起的物业费，竣工验收合格之前的物业费暂缓，留待纷争解决之时，该交则交。林治海主动交纳，但向阳物业公司拒绝收取，然后以林治海违约为由要求交纳违约金与事实不符，于法无据。向阳物业公司有乱收费的情况，合同约定电梯卡是免费领取，但物业公司每个卡收费50元。向阳物业公司违约在先，却让林治海全额交纳物业费的做法错误。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十九条规定，债务人按照约定履行债务，债权人无正当理由拒绝受领的，债务人可以请求债权人赔偿增加的费用。在债权人受领迟延期间，债务人无须支付利息。第五百九十一条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。《山东省物业管理条例》第七十二条规定，物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。上述规定，业主按时交纳物业服务费有前提条件，第一，不得乱收费，物业公司擅自收取50元一个电梯卡费就是乱收费；依上述法律规定，林治海主动交纳2018年11月14日以后的物业费的行为，不构成违约。向阳物业公司存在乱收费情况，违约在先。向阳物业公司违约在先且拒绝受领，其损失应自行承担。另外，向阳物业公司服务不到位，也是林治海暂缓交纳物业费的理由。林治海所在的单元电梯2020年9月因漏雨损坏，物业公司报价维修费1，000元，要求64户均摊，收齐后再维修。这种作法本身行不通、霸道，目的为了对抗业主，至林治海上诉时，电梯仍处于停运状态。林治海所在单元地下室主下水管道漏水，物业公司还是要求全体业主均摊，收不齐就不维修，至使管道长期得不到维修，污水满地流淌，后由本单元业主王翔自付费用维修。物业公司以分摊维修费收不齐为由拒绝提供维修服务错误，业主因其拒绝提供正当服务而给业主造成诸多不便，从而拒绝按合同交纳物业费、电梯费，不构成违约，造成的损失其应自行承担。《山东省物业服务收费管理办法》第三十五条规定，物业共用部位、共用设施设备在保修期间的，维修养护费用由建设单位负担，超过保修期限的，其维修、更新和改造费用应当通过专项维修资金予以列支。《威海市物业管理办法》第三十九条规定，业主应当按照国家和省市有关规定缴纳住宅专项维修资金。物业保修期满后，因共用部位、共用设施设备维修、更新、改造产生的支出，没有缴纳住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金不足的，相关业主应当按比例承担有关费用。第四十二条规定，物业管理区域内发生下列情形之一的，可以申请紧急使用住宅专项维修资金：(二)电梯故障；(六)排水管道破裂。根据上述规定，物业公司强行分摊维修费没有法律根据，事实上也不可行。其以收不齐费用就不予维修更是错误，由此造成的损失其应自行承担。电梯从2010年10月至今停运，下水管道破裂不予维修，其给全体业主造成的损失，业主没有追究已是业主非常宽容。物业公司本应依约提供物业服务，但现实情况是与业主对抗，违反法律规定，拒绝提供正当服务，还要求业主交纳违约金。物业公司还有其他诸多不履行服务合同义务的行为。《山东省物业管理条例》第七十二条第二款规定，物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费。上述规定，业主按时足额交纳物业费是有前提条件的，即在物业服务企业依约履行义务的情况下，业主才有按时交纳物业费的义务。上述列举的种种事实说明，向阳物业公司没有履行应有的义务。鉴于上述事实，暂缓交纳物业费有事实依据，向阳物业公司服务达不到前期物业合同的要求，先行违约且拒绝受领2018年11月14日以后的物业费，而要求林治海交纳违约金没有事实根据和法律依据。一审法院以业主迟延支付物业费，向阳物业公司即可以主张违约金为由支持其违约金诉请，而没有综合考虑相关法律对违约金的规定，也没有考虑是什么事实造成业主迟延支付。一审法院以迟延支付即应支付违约金没有事实根据和法律依据，请求二审法院依法撤销。三、对于争议焦点三。在现有物业服务质量存在诸多严重瑕疵且没有解决之前，收费应该按照实际服务标准收取。林治海所在小区物业费是0.8元/平方米，电梯费另外收取，费用约合0.48元/平方米，合计费用是1.28元/平方米。林治海调查了三个服务水平较高的小区用以对比：上海花园小区物业费是1元/平方米(包含电梯费)，成山嘉苑小区物业费是1元/平方米(包含电梯费)，清华园小区(电梯小高层)物业费是0.93元/平方米(包含电梯费)。而林治海所在小区与上述三个小区的情况相似，但收费大约是1.28元/平方米(包含电梯费)，高于上述三个小区0.28元/平方米，但服务质量明显不如上述三个小区，可以现场调查走访对比。国家发展和改革委员会与建设部《物业服务收费管理办法》第五条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。根据《山东省物业管理条例》第六十九条规定，物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类物业服务收费，实行政府指导价；其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。实行政府指导价的，价格主管部门应当会同物业主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，制定相应的基准价和浮动幅度，并每年向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。上述条款明确了实行政府指导价的，要根据住宅物业种类、服务内容、服务等级进行收费。向阳物业公司在服务内容、服务等级方面明显不如业主调查的上述三个小区。应该按照实际服务等级及时调整收费标准。《山东省物业服务收费管理办法》第九条规定，普通住宅前期物业服务费应当根据物业服务等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。普通住宅前期物业服务等级标准由政府物业主管部门会同价格主管部门制定并向社会公布。《山东省物业服务收费管理办法》第四十九条规定，违反本办法规定，物业服务企业有下列情形之一的，由县级以上人民政府价格主管部门按照价格法律、法规、规章的规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任：(二)低于服务等级标准提供服务并收费的。对照《威海市市区住宅小区物业管理服务收费等级标准》，向阳物业公司的服务达到三级都很勉强，而三级收费标准是每月每平方米0.16一0.40元，二级是每月每平方米0.41一0.80元。对照三级标准，向阳物业公司的很多服务都达不到标准要求。其中基本要求中的第2小项，承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；第7小项，按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；第8小项，每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上，而现在有60%以上的业主对服务不满意，要求更换物业公司，有业主要求更换物业公司的签名表为证。另外，由于物业服务极差，导致小区业主财产非市场因素严重贬值。原来地下室2500元/平方米，现在广告1800元/平方米，损失是现在广告价格的38.9%。地下车位原价格约是8万元，现在广告价格是4.5万元，损失是现在广告价格的77.8%。给业主造成如些巨大的财产损失，业主没有向向阳物业公司进行索赔，向阳物业公司没有深刻反思，改进服务，反而对业主变本加利进行对抗，其做法严重损害了小区业主合法权益，应予纠正。根据上述事实及法律规定，物业公司提供服务达不到标准，应该降低收费标准，收费与服务水平相适应是法律的规定，也是社会公平正义的价值取向。对比上述三个小区的收费不超过1元(包括电梯费)，向阳物业公司的收费如果按照林治海提出的60%，即为0.8元*60%=0.48元，加上电梯费每平米0.48元，两项共计0.96元，接近上述三个小区1元的标准。比对物业收费等级标准，服务水平达不到三级，而物业费标准却是一级标准范围内，即0.81-1.50元内。林治海要求物业费按60%收取，既有事实依据，又有法律根据。而一审法院却以无事实和法律依据为由不予支持，不结合事实和相关法律规定，反而只以前期物业合同条款为由支持向阳物业公司的诉讼请求，有失公允，请求二审法院依法撤销。四、对于争议焦点四。向阳物业公司主张并公示电梯入住开卡，林治海也认可入住交纳电梯费。事实情况是林治海于2018年10月7日实际入住，入住之前已经交纳了装修电梯费320元。入住之后计算至2020年6月30日应为42.5元/月*21月=892.5元，减去预交的电梯费510元，尚欠382.5元。向阳物业公司主张的尚欠714元，与事实不符。入住时间为2018年10月7日，此前是房屋装修时间，已经收取了320元装修电梯费，现在向阳物业公司又要求交纳(入住后开卡)510元电梯费，都是针对电梯使用收费，构成重复收费，一审法院以该部分费用公示为由，确认公示即可收取，不构成重复收费。公示是单方行为，重复收费与公示无关，无论是否公示，均是重复收费。综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条；《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条；《中华人民共和国民法典》第五百八十九条、第五百九十一条；参照《山东省物业服务收费管理办法》第十八条、第四十九条；《威海市市区住宅小区物业管理服务收费等级标准》规定，撤销一审判决，驳回向阳物业公司的诉讼请求，依法改判。向阳物业公司辩称，一、林治海要求从楼房综合竣工验收之日即2018年11月14日收取物业费没有法律依据。根据《山东省物业收费管理办法》第十五条规定，业主应当自物业交付之日起按月交纳物业费。根据该规定，物业公司收取物业服务费的时间为物业交付之日即从楼房买受人领取楼房钥匙开始计算物业费。林治海称其签订的《商品房买卖合同》中约定的楼房交付条件为商品房经竣工验收合格交付买受人使用。而《商品房买卖合同》双方是开发商与买受人，合同条款约束开发商与买受人，不能约束第三方物业公司。开发商没有按照合同约定的条件交房，林治海通过诉讼的方式向开发商索要了逾期交房违约金，并且在该案中确定了交房条件是楼房单体验收而不是综合验收，林治海不应将开发商承担的交付义务转嫁给物业公司。二、向阳物业公司收取林治海的违约金有合同依据。根据林治海与向阳物业公司签订的《前期物业服务协议》第七条第四项约定，林治海不按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，向阳物业公司有权要求林治海补交从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金。楼房自交付给林治海后，林治海仅交付了2017年7月至2018年6月的物业费，此后再未交纳。按照《山东省物业收费管理办法》规定，物业费应按月收取，向阳物业公司为了收费方便，通常都是半年或一年收取。所以，向阳物业公司依据《前期物业服务协议》收取林治海的违约金有合同依据。三、向阳物业公司依照《前期物业服务合同》提供了物业服务，收取物业费有合法有据。林治海所在的紫御阳光华府小区是力嘉公司开发的，向阳物业公司与力嘉公司签订了《前期物业服务合同》，收费标准也在荣成市物价局进行了备案。因为楼房的质量及配套存在一系列的问题，业主存在诸多不满。向阳物业公司积极地将业主所反映的问题反馈给开发商。业主所反映的问题大都在楼房质保期内，物业公司只能反映给开发商，由开发商进行维修，但开发商维修态度消极，一直拖延。为此小区业主也反映到政府建设主管部门，建设部门也从中与开发商多次协调，但效果一直不理想。向阳物业公司对业主反映的问题在自己职责之内一直积极处理。考虑到前期开发商存在的问题，向阳物业公司主动降低物业费收费标准和延缓收费时间，从2017年7月1日才开始收取物业费，2017年7月1日至2019年6月30日分别按60%和80%收取，从2019年7月1日开始才按照《前期物业服务合同》标准收费，充分考虑和维护业主利益。综上所述，请求驳回林治海的上诉请求。向阳物业公司向一审法院起诉请求：请求判令林治海支付向阳物业公司物业费1，176元，电梯费714元，共计1，890元。诉讼中，向阳物业公司增加诉请，要求林治海支付违约金，第一年违约金自2018年7月1日起计算以810元为基数，按照每日千分之三计算至实际给付之日。第二年违约金自2019年7月1日起计算以1080元为基数，按照每日千分之三计算至实际给付之日。第三年违约金自2020年7月1日起计算以1350元为基数，按照每日千分之三计算至实际给付之日。诉讼中，向阳物业公司又撤回对第一年违约金的主张。一审法院认定事实：2015年6月5日，向阳物业公司与力嘉公司签订前期物业服务合同，约定力嘉公司聘用向阳物业公司为荣成紫御阳光华府提供物业服务。物业交付时间为2015年6月30日。高层住宅的物业服务费标准为0.8元/月每平方，按业主拥有的物业建筑面积交纳，物业服务费用中未计入电梯等费用。向阳物业公司在业主委员会成立之前，负责制定《业主临时管理规约》。林治海于2015年7月13日与力嘉公司签订商品房买卖合同，购买小区1单元1205室房屋，合同约定，力嘉公司于2016年12月31日前在房屋经竣工验收合格后交付林治海。2017年5月10日，房屋交付，林治海办理了房屋入户手续，领取了钥匙。当天，林治海与向阳物业公司签订了前期物业服务协议，约定，向阳物业公司对林治海所购房屋的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。该协议自业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日起终止。高层物业费按建筑面积每月0.8元每平方收取，如林治海不按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用，向阳物业公司有权要求林治海补交，并自逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。同日，向阳物业公司、林治海签订业主公约补充条款，约定，物业公司暂收取物业费0.8元每月每平方，其中不包含电梯费。电梯费用为41元每月（9层为41元，低于9层每层递减0.5元每月，高于9层每层递增0.5元每月）。当天，林治海向向阳物业公司交纳2017年7月1日至2018年6月30日间的物业费840元以及电梯费510元、上料电梯使用费320元。2018年12月25日，涉案房屋办理了房权证，证书载明的建筑面积为87.38平方米。2020年9月21日，向阳物业公司向林治海发告知书，通知林治海自2018年7月至2019年6月间的物业费、电梯费合计1，890元尚未交纳，应于2020年9月25日前予以交纳。林治海称，不是不交，是向阳物业公司不收取。林治海在收到告知书后，就到向阳物业公司交物业费，但认为起算时间应当自房屋竣工验收之日起算，并商议向阳物业公司先收取竣工验收之后的物业费，之前的费用因双方有争议，可以先放一放，向阳物业公司不同意，要求业主一并交齐，故林治海才未交纳物业费。基于此种原因，向阳物业公司收取林治海的违约金也是没有事实与法律依据的。林治海提交荣发改价格【2019】17号关于落实山东省物业服务收费管理办法有关问题的通知文件一份，用以证实，物业费应当在竣工验收之日起收取。该文件第一条载明：“普通住宅竣工综合验收后，因建设单位分期开发、分批交付使用等原因，导致住宅小区配套设施设备、道路通行、环境绿化等未能达到房屋买卖合同约定的标准的，物业公共服务费按不超过应交总额的80%收取”。另，向阳物业公司因业主对房屋质量问题不满，研究决定物业费收费时间自2017年7月1日起算，且第一年即2017年7月1日至2018年6月30日期间的物业费按60%收取，第二年即2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业费按80%收取，此后按100%收取。林治海称，对打折之后的物业费也不同意交纳，并主张按照向阳物业公司提供的物业服务，只同意按照60%交纳。林治海并主张向阳物业公司服务未达标，存在以下问题：林治海所在单元电梯因漏雨造成损坏，向阳物业公司未能采取正确措施维修；可视楼宇门没有启用，损害业主安全；物业绿化故意破坏，造成泥土裸露；地下车库封堵车位没有明显标志；地下室管道漏水至今无人处理；电动车随意停放，向阳物业公司未能履行很好的管理义务；电梯卡乱收费，未能免费提供三张；小区未能实现全封闭。向阳物业公司称，因紫御阳光华府小区属于新开发的小区，开发商在将楼房交给业主后，楼房存在诸多质量问题，物业公司对质量问题已向开发商反映并多次联系开发商进行维修，荣成市主管部门也多次进行协调。向阳物业公司并提交证据1向阳物业公司与开发商力嘉公司的工作联系单及微信聊天记录，证明向阳物业公司对业主所反映的楼房质量问题、电梯、绿化、地下车库等诸多问题多次与开发商进行反馈联系，要求开发商对小区存在的诸多问题予以解决。证据2向阳物业公司日常工作照片一宗，证明对小区的电梯、车辆乱停放的问题，向阳物业公司多次在小区楼道张贴告示及对违规乱停乱放的业主通过告示告知的方式进行提醒。向阳物业公司自费为小区绿化进行补种苗木。向阳物业公司并称，对楼宇门部分，通过前期与开发商沟通，一直未能修复，截止至今，由向阳物业公司出资将全部楼宇门的锁芯更换完毕。关于绿化问题，因前期开发商修复路面或地下管道，绿化遭到破坏，向阳物业公司考虑业主的需求已对绿化进行补充。对电梯卡，向阳物业公司称，其收取的林治海50元的押金，林治海可以随时到向阳物业公司取回。一审法院认为，根据《物业管理条例》规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。向阳物业公司、林治海签订的前期物业服务协议系双方当事人真实意思表示，应为合法有效，对双方均有约束力。根据《山东省物业服务收费管理办法》第十五条规定，业主应当自物业交付之日起按月交纳物业公共服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费的，从其约定。根据上述约定，林治海应自2017年5月10日房屋交付时向向阳物业公司交纳物业费，林治海抗辩以房屋入住及竣工验收之日起起算物业费的计算时间无法律依据，一审法院不予支持。林治海抗辩的向阳物业公司服务未达标，应按照约定物业费的60%收取物业费的理由，向阳物业公司自认自物业交接至今存在诸多质量问题，并主动将物业费起算时间推延至2017年7月1日，并将第一年的物业费调整为按60%收取，第二年的按照80%收取。此种调整行为与林治海提交的荣发改价格【2019】17号文件中载明第一条的精神相吻合，也综合考虑了小区的现有管理现状。故对向阳物业公司主动调整的行为，一审法院予以确认。现林治海主张物业费均应按照60%收取，无事实与法律依据，一审法院不予支持。向阳物业公司要求林治海支付物业费理由正当，证据充分，一审法院予以支持。按照合同约定，林治海每年的物业费应为838.8元（0.8x87.38x12），电梯费应为510元（42.5x12）。按照折扣标准计算后，第一年的物业费应为503元、电梯费为306元，第二年的物业费应为671元、电梯费408元。扣除林治海已交纳的第一年的物业费840元、电梯费510元，林治海尚欠物业费1，172元[（503元+671元+838.8元）-840]、电梯费714元[（306元+408元+510元）-510元]。对林治海抗辩的重复收取电梯上料使用费的理由，林治海提交的物业服务收费公示中对该部分费用予以公示，向阳物业公司按公示价格计费，不构成重复收取。对向阳物业公司主张的违约金，林治海抗辩系向阳物业公司不收取其主张的款项才导致的迟延交付。经查，林治海确在收到催费通知后到向阳物业公司处交纳物业费，但向阳物业公司、林治海双方因数额产生争议，向阳物业公司拒绝收取。该原因亦为双方诉至一审法院的根本原因。而根据前期物业服务协议约定，业主迟延支付约定物业费的，向阳物业公司可以主张违约金，故林治海至今未交付物业费的行为构成违约，向阳物业公司有权要求林治海支付违约金。但该违约金的计算方式，明显过高，应按照法律规定的利率的1.3倍计算为宜。合同约定了业主应当每月交付物业费，向阳物业公司要求自2019年7月1日、2020年7月1日起计算第二年、第三年的违约金不违反法律规定，一审法院予以支持。因2019年8月20日，中国人民银行贷款基准利率标准已经取消，故2019年8月20日以后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：一、林治海于本判决生效后十日内支付向阳物业公司2018年7月1日至2020年6月30日间的物业费1，172元、电梯费714元，合计1，886元；二、林治海于本判决生效后十日内支付向阳物业公司违约金（以1，079元为基数，自2019年7月1日起至林治海实际给付之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以1，348.8元为基数自2020年7月1日起至林治海实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（系减半收取），由林治海负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。林治海提交以下证据：证据一、2021年5月10日业主王翔修复下水主管道的证人证言及污水图片一份，证明向阳物业公司拒绝提供正当的服务，没有履行应该履行的义务。证据二、业主向业委会筹备小组提出要求改换物业公司的签名表一份，有60%以上的业主要求更换物业，证明向阳物业公司现有的服务达不到收费等级标准，应该按实际服务水平降低收费，业主对物业服务很不满意。证据三、物业办公室广告，小区地下室及地下车位大降价图片一组，原来车位价格8万左右，现在价格是4.5万，原来储藏室价格2，500元每平方，现在1，800元每平方，证明向阳物业公司服务极差，给业主造成实际损失。向阳物业公司质证认为，对证据一，王翔出具证言的内容并不属实，因为王翔所在单元业主的共用厨房管道发生了堵塞导致了渗水，在此之前已经发生了多次堵塞，因为厨房管道位于室内，并不属于公共部位，不属于物业公司维修的范围之内，对于之前几次堵塞，物业公司都是自费找疏通公司进行了疏通，也对该单元的业主进行了告知，要求业主不要向厨房管道内投放厨余垃圾、塑料袋和洗碗布，但是多次提醒之后，还是有业主向管道内投放塑料袋，甚至是装修垃圾，导致了管道再次堵塞，在王翔这次堵塞之后，物业公司就在楼道内告知了业主，再次联系了疏通公司，大约需要向疏通公司交纳500元疏通费用，要求业主进行平摊，每户大约需要35.5元，有的业主主动向物业公司交纳了平摊的费用，但是有的业主就不同意交纳，所以最后为了解决问题，物业公司积极协调王翔本人承担了500元的疏通费用，然后物业公司配合进行了疏通。对于证据二，无法确定是否业主本人所签，据向阳物业公司了解，有签名的业主向物业公司反映，林治海曾经拿着表格让业主进行签名，告知业主签名就能减少物业费，所以很多业主是出于这种目的才在上面签名，并且签名的业主绝大部分都没有向物业公司交纳物业费，如果林治海认为物业公司的服务存在不到位、不满意，需要更换物业公司，那么，业主应该通过法定的程序成立业主委员会，依法重新聘请物业公司，而不是通过这种签名的形式向法庭要求更换物业公司。对于证据三，系开发商为了回笼资金在小区内打的横幅，降价销售储藏室和车库，与物业公司没有任何关系，也不能体现物业服务的质量问题。向阳物业公司提交以下证据：针对关于王翔的证明，提交向阳物业公司在楼道内张贴的温馨提示两份以及与王翔的微信聊天记录两页、疏通公司和物业工作人员工作的照片一页，证明向阳物业公司得知王翔所在的地下室发生污水外流之后，积极与王翔进行沟通，并且在楼道内进行了张贴提示，联系疏通公司进行疏通，向阳物业公司履行了物业服务职责。林治海质证认为，对上述证据的真实性没有异议，但是对表达的事实有异议。公共部分的分割线应该是入户，入户的是业主的部分，不入户的都是公共部分，向阳物业公司主张尽了应有的义务就是张贴告知书，但是没有实质地进行维修，其先要求16户业主交齐500元维修费，然后才能维修，这种做法不可行，因为长时间没有维修，业主只能自己想办法先行维修，向阳物业公司主张张贴了告知通知书就表明自己尽到了维修义务，业主不认可。对上述证据的认证意见，本院在裁判理由部分一并予以表述。本院二审查明，2017年5月10日，林治海与向阳物业公司签订的前期物业服务协议，约定业主首次交费时间为“自开发商通知业主接房之日起开始计算”。涉案物业所在楼房2017年10月17日单体验收，2018年10月14日综合验收。本院二审查明的其他事实和一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：向阳物业公司要求林治海支付物业费、电梯费以及违约金的诉讼请求是否具有事实和法律依据。《物业管理条例》第四十条、第四十一条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定；业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，林治海与向阳物业公司签订的物业服务合同约定了物业费的交纳时间（即“自开发商通知业主接房之日起开始计算”），应当按约定履行；开发商在单体竣工验收前将涉案房屋交付林治海，其责任不应由向阳物业公司承担。且，向阳物业公司已经将物业费收费时间延至2017年7月1日，并调减了收费比例。故，林治海关于应从综合验收合格之日起计算物业费的主张，本院不予支持。在向阳物业公司延迟收费、降低收费比例的情况下，林治海仍迟延交纳物业费，且在向阳物业公司催交前已经迟延，故林治海应当支付违约金，一审法院将违约金计算标准从双方约定的每日千分之三调整为银行同期贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，并无不当。根据上述《物业管理条例》第四十条的规定，业主和物业公司在物业服务合同中约定的收费标准，是双方协商和选择的结果，双方应当共同遵守。装修运料电梯费和入住电梯费不是同一种费用，前者是装修时运送装修所用物资材料的费用，与后者不是同一概念，不属于重复收费，林治海关于向阳物业公司重复收取电梯费的上诉理由不当，本院不予支持。林治海与向阳物业公司二审提交的证据与本案争议焦点均无关联性，本院均不予采信。物业公司与业主关系是否和谐，关系小区社会秩序健康稳定和居民生活质量问题，双方应当加强沟通，增进互信。物业公司应当加强宣传，增加服务和收费的透明度，提高服务意识，依法依约履行义务，最大限度争取业主的理解和支持。物业服务事项既多且杂，不同人对不同事项的服务标准可能存在不同的认识，甚至主观感受代替了客观评价，业主不满意物业公司的服务可以按照《物业管理条例》规定向房地产行政主管部门投诉，或者由业主大会重新选聘物业公司，业主亦应依法依约维权。物业服务合同的履行涉及日常生活的方方面面，诉讼并不能解决所有争议，希望双方当事人共同努力，让物业服务关系有序运行,构建和谐社区、无讼社区，共建美好家园。综上所述，林治海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人林治海负担。本判决为终审判决。审 判 长  乔 卉审 判 员  马树芳审 判 员  王 慧二〇二一年八月二十四日法官助理  李 斐书 记 员  邹 乔