新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民事判决书（2021）新23民终1783号上诉人（原审被告）：阜康市金管家物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市博峰街城北市场2段东楼1层10号房。        法定代表人：姚建新，该公司经理。        委托诉讼代理人：孙延服，男，该公司员工。        委托诉讼代理人：乔伟东，新疆益一律师事务所律师。        上诉人（原审被告）：新疆百润房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市城关镇大墩村34号。        法定代表人：张国玺，该公司董事长。        委托诉讼代理人：王丽华，女，该公司员工。        被上诉人（原审原告）：阜康市永康堂大药房，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市。        投资人：付晓玲，女，1985年10月13日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市。        委托诉讼代理人：李鸿（系付晓玲丈夫），住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市。        上诉人阜康市金管家物业服务有限公司（以下简称金管家物业公司）因与上诉人新疆百润房地产开发有限责任公司（以下简称百润房地产公司）、被上诉人阜康市永康堂大药房财产损害赔偿纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2021）新2302民初2433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月1日立案后，依法组成合议庭，于2021年9月7日公开开庭进行了审理。上诉人金管家物业公司的委托诉讼代理人孙延服、乔伟东，百润房地产公司的委托诉讼代理人王丽华，被上诉人阜康市永康堂大药房的委托诉讼代理人李鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        金管家物业公司上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2021）新2302民初2433号民事判决第一项，驳回被上诉人阜康市永康堂大药房对金管家物业公司的起诉。事实和理由：1．金管家物业公司没有任何侵权行为及过错，不应承担赔偿责任。2021年3月26日，阜康市公园6号109号商铺上方房顶漏水，造成该商铺受损，漏水的原因为楼顶111号商铺户内排水主管道弯头出现裂纹，该栋楼属于百润房地产公司开发建设，截止到事发111号商铺未出售，一直由百润房地产公司管理，一直没有移交金管家物业公司，该空置商铺金管家物业公司无法、没有真正进入室内行使管理权。百润房地产公司作为该商铺所有权人、占有人、实际控制占有该商铺内专有部分的权利人，应承担因此造成的损失。事发后，金管家物业公司应阜康市永康堂大药房的要求进行维修，该行为是金管家物业公司在履行一个物业服务企业的求助义务，不能因救助义务而承担责任。2．造成漏水的部位为111号商铺排水主管道弯头出现裂纹，排水主管道属于共有部分，依据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。依据该法律规定，排水主管道漏水造成的损害应当由同栋楼共有业主承担责任。        百润房地产公司辩称，我们不承担责任，应由阜康市恒兆物业服务有限公司承担责任。        阜康市永康堂大药房辩称，金管家物业公司在维修弯头的过程中，由于工作人员把弯头取下来后，未及时安装，期间房屋大面积漏水，造成我方的损失，该公司应承担责任。        百润房地产公司上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2021）新2302民初2433号民事判决，改判或发回重审，驳回阜康市永康堂大药房对我公司的诉讼请求。事实和理由：1．2021年3月26日阜康市永康堂大药房漏水受损一事，百润房地产公司做为开发商不应承担任何责任，我公司已将房屋、商铺全部交给物业公司管理，物业公司收取我们的物业费，在此案审理的过程中，百润房地产公司已与另一物业公司签订管理合同，阜康市水康堂大药房取得楼上的钥匙是从阜康市恒兆物业公司取的，并不是从百润房地产公司处取的，一审法院未查清事实；2．阜康市永康堂大药房委托新疆新锦华价格评估事务所做的评估，程序不合法，百润房地产公司不认可。        金管家物业公司辩称，百润房地产公司为111号商铺户内主管道的管理人，因其在占有期间未尽到管理义务，未发现户内主管道出现问题并及时解决，对于本案损失的发生，百润房地产公司具有不可推卸的责任。        阜康市永康堂大药房辩称，我租赁的房屋受损，应由公司承担责任，我没有过错，不承担责任。        阜康市永康堂大药房向一审法院起诉请求：判令被告阜康市金管家物业服务有限公司、被告新疆百润房地产开发有限责任公司支付原告财产损害赔偿金共计：20，460元（其中，水淹药品价值为9，897元，水淹室内装饰、装修等维修费用6，813元，鉴定费3，750元）。        一审法院认定事实：2016年9月起，原告自开发商新疆百润房地产开发有限责任公司处租赁位于阜康市公园六号西区35幢一层109号商铺用于经营药品，该商铺后由新疆百润房地产开发有限责任公司出售，原告与所有权人签订合同继续租赁经营。公园六号西区35幢一层109号商铺楼上为111号商铺，至今未售出。2021年3月26日晚，原告方经营人员李鸿发现药房柜台上方房顶有水自楼上渗漏而下，遂联系小区物业服务公司、本案被告阜康市金管家物业服务有限公司，物业公司派人入户修理，确定漏水系因111号商铺排水主管道弯头出现裂纹导致，因当晚未买到维修材料，维修人员遂在漏水管道下方放置水桶后离去。2021年3月27日早上十点左右，李鸿发现店内屋顶突然大面积漏水，上楼观察，发现物业公司维修人员已将裂缝弯头取下准备更换，水自管道涌出，因111号商铺未做地面防水，水自地面裂缝渗漏至楼下109号商铺，导致商铺内物品浸泡受损。同时，因维修人员没有准备适配更换材料，维修时间因此延长。2021年4月21日，新疆新锦华价格评估事务所作出评估报告，认定原告阜康市永康堂大药房水淹药品损失价值为9，897元，水淹室内装饰、装修等维修费用6，813元。原告因评估支付费用3，750元。一审法院认为，原告阜康市永康堂大药房主张侵权责任，其对因损害事故而造成的损失及损失与侵害人行为之间的因果关系，应承担举证责任。本案中，尽管原告提交评估报告证明其水淹药品损失价值为9，897元，但是，该部分损失系评估机构依据原告单方主张作出，庭审中，原告并未能提交有效证据证明该部分损失与实际损害事故存在因果关系，因此，对原告要求按照评估报告确定药品污染损失价值为9，897元的意见，应不予采纳。同时，原告在发现房屋漏水后，未能及时采取合理措施以避免柜台放置的药品受损，原告对于其主张的该部分损失，本身也具有一定过失，因原告方过错而导致或扩大的药品损失部分，不应由侵权人方承担。鉴于本案损害事故确实会造成药品污染损失，综合考虑原告方因己方过错应承担的责任，参考评估报告意见，对本案因损害事故而造成原告药品损失中应由侵权人承担的部分，酌定为4，000元。至于评估报告确认的水淹室内装饰、装修等维修费用6，813元，该部分损失系因漏水、浸泡导致的室内装修、柜台维修产生的必要费用，且不存在扩大损失因素，因而，对原告主张的水淹室内装饰、装修等维修费用，应采纳评估报告意见，确定为6，813元。管道维修具有一定专业要求，本案中，被告阜康市金管家物业服务有限公司应业主要求入户维修管道，应当考虑到防水漏水可能对他人造成的损害，物业维修人员在没有做好完全关闭水源、准备好维修设备材料的情况下迳行作业，致使作业过程中仍有大量水从管道流出，渗漏至楼下造成损害。被告阜康市金管家物业服务有限公司对本案损害事故的发生存在过错，对于其应承担的过错比例，确定为60％。被告新疆百润房地产开发有限责任公司作为开发商，对其开发小区中未售出不动产享有所有权。被告新疆百润房地产开发有限责任公司在庭审中辩解，主下水管道属于同楼栋业主共有，共有人应当共同承担责任。一审法院认为，尽管主下水管道属于同楼栋业主共有，但本案损害系因户内管道裂缝漏水导致，管理义务人对此负有责任。显然，户内主管道的管理义务人应为该住宅、经营性用房所有权人或占有人等能实际控制占有建筑物内专有部分的权利人，而要求建筑物区分所有权人中的共有人对他人享有专有权的住宅、经营性住房内的共用排水管道承担管理义务，过分苛责。既然被告新疆百润房地产开发有限责任公司系其享有所有权的经营性用房内的主管道负有管理义务，其在占有使用期间未能履行注意管理义务、及时发现户内主管道问题并及时解决，对于本案损害事故的发生，亦存在过错。对于被告新疆百润房地产开发有限责任公司应承担的过错比例，确定为40％。综上，对于原告阜康市永康堂大药房因本案漏水事故而产生的应由侵权人承担的损失10，813元（水淹药品损失价值为4，000元，水淹室内装饰、装修等维修费用6，813元），被告阜康市金管家物业服务有限公司应按照60％的比例赔偿6，488元，被告新疆百润房地产开发有限责任公司应按照40％的比例赔偿4，325元。至于原告阜康市永康堂大药房因评估而产生的评估费用3，750元，结合该费用产生的必要性、当事人各方过错等因素，确定该费用由原告阜康市永康堂大药房自己承担1，000元，由被告阜康市金管家物业服务有限公司承担1，500元，由被告新疆百润房地产开发有限责任公司承担1，250元。遂判决：一、被告阜康市金管家物业服务有限公司于判决生效后五日内向原告阜康市永康堂大药房赔偿水淹药品损失及水淹室内装饰、装修等维修费用6，488元，并承担评估费用1，500元；二、被告新疆百润房地产开发有限责任公司于判决生效后五日内向原告阜康市永康堂大药房赔偿水淹药品损失及水淹室内装饰、装修等维修费用4，325元，并承担评估费用1，250元；三、驳回原告阜康市永康堂大药房的其他诉讼请求。        本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。百润房地产公司提交阜康市恒兆物业服务有限公司出具的情况说明一份，拟证明当时漏水情况和钥匙是从该公司取得，阜康市永康堂大药房共用的排水管道是由金管家物业公司管理，阜康市永康堂大药房的物业费也是金管家物业公司收取。经质证，金管家物业公司对证据的三性均不认可；阜康市永康堂大药房对该证据不清楚，不发表质证意见。本院对百润房地产公司提交证据的认证意见为，由于该情况说明没有出具日期、没有出具证明人员的签字，该情况说明不符合单位出具书面材料的规定，本院对该证据的真实性不予确认。        阜康市金管家物业服务有限公司、阜康市永康堂大药房未提交新证据。        二审查明事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。        本案争议焦点为：二上诉人在本案中是否存在过错，应否承担相应的赔偿责任；新疆新锦华价格评估事务所作出的价格评估报告，能否作为认定损失的依据。        本院认为，关于本案争议的第一个焦点，依据一审法院查明的双方无异议的事实看，阜康市永康堂大药房租赁用于经营药品的109号商铺，该商铺楼上为111号商铺，本次损害后果的发生系因111号商铺排水主管道弯头出现裂纹、漏水，大面积漏水自地面裂缝渗漏至楼下109号商铺，导致109号商铺内物品浸泡受损。案涉111号商铺未售出。上诉人百润房地产公司作为案涉商铺的开发商，对开发小区中未售出不动产享有所有权。对该商铺房内的主管道负有管理义务，百润房地产公司未履行管理义务、及时发现户内主管道问题并及时解决，导致损害后果的发生，存在相应的过错，对造成的损害后果应承担相应的赔偿责任。百润房地产公司认为案涉房屋已交由物业公司管理，应由物业公司承担责任的主张，因其提供的证据不足以证实其主张成立，其上诉请求不能成立。阜康市永康堂大药房在发现房屋漏水后，联系金管家物业公司，物业公司亦派人入户修理。由于事发当晚未买到维修材料，维修人员将裂缝弯头取下，因维修人员在没有做好完全关闭水源、准备好维修材料的情况下，只在漏水管道下方放置水桶后离去，因111号商铺未做地面防水，水自地面裂缝渗漏至楼下109号商铺，导致商铺内物品浸泡受损，造成损害后果的进一步扩大。故金管家物业公司的行为对损害后果的发生存在过错，应承担一定的赔偿责任。金管家物业公司认为其不承担赔偿责任的理由不能成立。关于新疆新锦华价格评估事务所作出的价格评估报告，能否作为认定损失的依据，虽然阜康市永康堂大药房单方委托作出鉴定，但新疆新锦华价格评估事务所及鉴定人员具有相关的鉴定资质，作出的鉴定意见符合法律规定。百润房地产公司虽对此不认可，但未提交反驳证据予以证实。一审法院采纳该鉴定意见并结合双方当事人在本案中的过错程度，作出对损失的认定符合法律规定。        综上所述，阜康市金管家物业服务有限公司、新疆百润房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费100元，由阜康市金管家物业服务有限公司负担50元，由新疆百润房地产开发有限责任公司负担50元。        本判决为终审判决。        审判长    宋晓蕾审判员    赵丽审判员    彭涛二〇二一年九月十六日法官助理    马睿昱书记员    于慧>