广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初23183号原告：广州登峰体育策划有限公司，住所地广州市越秀区横枝岗路56号后院301-302房。法定代表人：区小聪。委托诉讼代理人：陈小惠、刘雅斯，广东永惠忠律师事务所律师。被告：广州市登峰实业集团有限公司，住所地广州市越秀区小北路下塘南约直街25号。法定代表人：李顺和，职务董事长。委托诉讼代理人：张欣、林超俭，广东中天律师事务所律师。原告广州登峰体育策划有限公司（以下简称登峰体育公司）诉被告广州市登峰实业集团有限公司（以下简称登峰实业公司）租赁纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈小惠、刘雅斯，被告的委托诉讼代理人张欣、林超俭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还投标保证金150000元；2.判令被告向原告支付逾期返还投标保证金利息（自2019年9月1日起计算至全部清偿之日止，以投标保证金150000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算）。事实与理由：2018年6月29日，被告委托广州市越秀公有物业租赁服务有限公司组织对广州市XX路（XX地段）面积约为5265.058平方米的土地进行公开招租，并在广州市越秀公有物业租赁服务平台上发布了该土地的招租公告。原告获悉后，于2018年7月6日向被告缴纳了竞投保证金，并于2018年7月10日向广州市越秀公有物业租赁服务有限公司提交了相关资料、办理了承租意向登记手续。2018年7月13日，原告以成交价329000元成功中标，被告向原告出具了《集体经济资产资源交易确认书》。但中标后，原告发现涉案土地的实际用途与招租公告公示的用途不相符，且被告更改了承租面积和范围，将招标图纸范围外不能经营使用的通道纳入，致使原告中标的土地与招租公告公示的面积、范围严重不相符，而且，被告还要求原告签订与招租公告公示的租赁合同文本不一致的租赁合同，变更了标的物，增加了违约条款和争议解决方法。对上述不一致的各项内容，原告实在无法接受。此后，被告更在2019年6月19日两次将涉案土地委托广州市越秀公有物业租赁服务有限公司重新招租。原告获悉后，就此情况多次与被告沟通，希望解决问题，但被告均不予理会。被告上述行为已严重侵犯原告的权益，为此提出上述请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.原告的原法定代表人及股东区小聪是涉案土地的原承租人，对土地的现状是清晰的，被告对土地进行测绘，土地总面积仅相差3平方米，双方召开了多次会议，原告表示对误差的3平方米及耕地位置不完全相符无异议，仅提出认为被告不能交付全部租赁面积，要求被告采取行动，确保可以全部交付租赁面积，才签订租约。被告认为应当先签订租约再涉及交付问题，如被告未能交付，按租赁合同承担违约责任。2.原告从未向被告申请返还保证金，双方就竞投保证金的处理事宜从未协商，故原告要求被告支付逾期返还的利息没有法律依据。综上，双方未能签订租约是原告原因所致，被告不存在违约行为，不需返还保证金。经审理查明：广州市越秀区登峰街横枝岗社区居民委员会地块XX路XX地段土地的所有权人为广州市越秀区登峰街登峰股份合作经济联社农民集体。2018年6月29日，被告将XX路登峰球场（原登峰村第X生产队部分场地）交由广州市越秀公有物业租赁有限公司对外公开招租，并于同日在广州市越秀公有物业租赁服务平台上发布了项目编号为YXZLXXXXX000025的《招租公告》（编号201805第X号），载明：出租方为被告登峰实业公司、组织招租单位为广州市越秀公有物业租赁有限公司；土地地址为广州市XX路（XX地段），土地所有权性质为集体所有，用途为集体用地，总占地面积为5265.058平方米，未经出租方，国土规划及主管部门同意不可建设任何建筑；具体范围见“原登峰X队菜地平面示意图-粗黑线范围内，即原网球场+空地A+空地C三部分（其他详见集体土地所有证）登记内容。租赁现状为：本租赁物内现建有小型足球场一个；本租赁物内存在未经政府部门批准建设的违章建筑，存在随时被政府部门勒令拆除的风险；如果政府部门勒令拆除违章建筑，承租人必须按政府部门的要求自行拆除并承担所有费用；本租赁物在竞标完成后以交接场地当日现状交吉，租赁物上违章建筑有可能被随时拆除，出租方不负责出资进行修缮，不承担协调结果；特别风险提示：1.由于历史原因，租赁物上存在未经批准建设的违章建筑，存在随时被政府部门勒令拆除的风险，租赁物已被纳入广州花园规划建设范围，存在随时被政府部门征用的可能；2、该地段内有3106平方米耕地被原承租人硬化（非本次招租范围），广州市国规委已要求必须复耕复绿，出租方已于2016年10月起诉原承租人返还土地并恢复原状（复耕复绿），案件目前未有裁决结果；因该耕地与租赁土地相邻，复耕复绿过程将对使用租赁物造成影响；租赁基本要件：租赁期限5年，招租底价租金2.5万元/月，竞投保证金15万元，租金递增率为逐年递增5%，履约保证金为中标价的6倍，装修免租期为1个月；交易方式为现场举牌竞价，以价高者得为原则确定承租方；承租人不得擅自整体转租。经营范围：本物业出租后须严格按照土地规划用途使用和经营（经政府主管部门核准的除外），不得改变用途及土地使用性质；经过公开竞标产生中标人后，将交易信息在越秀区信息网、租赁服务公司网站和广州产权交易所网站同步发布交易信息公告，出租方同时在广州市农村廉政信息公开平台等处进行公示5个工作日以上，公示期内无异议的，在公示期结束后的5个工作日内，由越秀公有物业租赁公司组织租赁双方，按照交易规则签订租赁合同，竞标人、中标人和合同签约人及实际使用人的名称应保持一致，并由承租方缴纳约定的费用；任一方拒绝签订合同的，视为放弃交易，违约方应按交易规则和有关法律法规承担相应的经济和法律责任；中标人不按照规定签订合同或缴纳有关费用，其缴纳的竞投保证金将作为违约金支付给出租方；为保障出租方的合法权益，保证承租方能够严格按照《招租公告》和《租赁合同书》有关约定履行责任，竞投保证金按下列方式处理：产生新承租方的：其缴纳的竞投保证金自动转为履约保证金和首月租金，余额部分在承租方签订租赁合同后的5个工作日内无息退回；未能竞标成功（流标）的：意向竞投人（现承租人除外）请到出租方财务部办理退还竞投保证金手续，在办好手续后的5个工作日内，由出租方一次性全额无息退回竞投保证金；其他规定详见《越秀区转制社区集体经济组织“三资”交易实施管理办法》、《招租公告》和《租赁合同书》样本等有关内容；竞投意向人可向登峰实业公司三资交易部咨询或实地了解该物业的具体情况，标的物以实物为准；公告附件包括：一、球场平面图，二、风险告知书，三、《租赁合同书》文本。上述附件一球场平面图中记载场地位于XX路南面，北面为原网球场2037.69平方米（为不规则四边形）及与其相邻的空地A1232.96平方米（为不规则五边形），位于空地A南面为空地C1994.408平方米（为不规则五边形），以及位于原网球场南面标注了阴影部分的空地B约3106.00平方米，其中空地B范围包括南面三排建筑物。上述《租赁合同书》文本载明：租赁土地基本情况：甲方提供的租赁土地位于广州市XX路XX地段，方位为XX路以东第九人民医院以西，是登峰村第X生产队的部分场地，租赁土地总面积为：5265.058平方米，具体范围见“原登峰X队菜地平面示意图-粗黑线范围内（即原网球场地+空地A+空地C）”；备注：该地段内有3106平方米耕地（非本合同租赁土地范围）被原承租人硬化，甲方已提起诉讼，但尚未判决，未经甲方许可，乙方不得使用，如有违反，由此产生的后果及法律责任均由乙方承担；租赁土地现状：租赁土地范围内有小型足球场一个，占地约2103.39平方米（具体面积以实际为准），租赁土地范围内有一栋两层楼房，属于未经批准建设的违章建筑，存在随时被政府部门要求拆除的风险，如政府部门要求拆除，乙方需无条件配合拆除，甲方不作赔偿或补偿，如乙方拒绝拆除，由此产生的后果及法律责任均由乙方承担等。2018年7月6日，原告向被告交纳了竞投XX路登峰球场（原登峰村第X生产队部分场地）保证金150000元。2018年7月10日，广州市越秀公有物业租赁服务有限公司向原告发出《承租资格审核认定结果通知书》，载明：鉴于XX路登峰球场（原登峰村第X生产队部分场地）出租方提出了交易条件，为此，本公司与出租方组成项目资格审核小组，对该项目意向承租方是否具备承租资格进行了审核认定，本公司与出租方确认审核结果如下：贵方满足交易条件，具备承租资格。原告于2018年7月12日签收了该通知书。2018年7月13日，原告（竞得人）、被告（出租方）和广州市越秀公有物业租赁有限公司签订项目编号为YXZL1DXXXX0025的《集体经济资产资源交易确认书》,载明：2018年7月13日在广州市越秀公有物业租赁有限公司举办的登峰实业公司的XX路登峰球场（原登峰村第X生产队部分场地）出租项目现场举牌竞价中，由原告竞得，交易保证金150000元，成交价格为329000元，递增情况为逐年递增5%，合同履行保证金为成交价格的6倍，自本次成交结果公示期（5个工作日）满后，竞得人应当于2018年7月26日下午17：00前，持本交易确认书到被告与出租方签订交易合同，不按期签订的视为竞得人放弃竞得资格，竞得人应承担相应法律责任等。2018年7月26日，原告向被告发出《关于核实使用面积的报告》称：本公司在2018年7月13日通过公开投标竞得登峰足球场租赁项目，准备设计建造成为一个有一定规模的运动场所，包括足球，网球，乒乓球，游泳池等项目，在设计和测量等前期的工作过程中发现如下问题：一、在测量后发现贵司在招租公告里面提供的平面示意图（空地1994平方米，耕地3106平方米），在减除耕地3106平方米的面积后，（空地C）根本没有1994平方米，而且相差较大。二.贵司平面示意图（空地C）与越秀区国土资源和规划局测量图显示的耕地有严重的重叠，请贵司准确将耕地与（空地C）标示或围闭，以免做成以后不必要的麻烦。三.在清退位于耕地内的两户次承租户时，他们说我司已无权清退他们。场地是贵公司的，只有贵公司才可以清退他们。我也不知是否贵公司默许他们留下。如果不是我司请求贵公司派出相关人员协助清退相关租户，以便顺利签订合同。2018年8月1日，原告向被告发出《关于核实使用面积的报告（二）》称:贵公司在2018年7月26日签收了我公司发出的《关于核实使用面积的报告》，但至今未收到贵公司的任何回复。贵公司于2018年7月31日发出《签约通知书》（第二次）给我公司。有鉴于此我公司再次致函贵公司，请贵公司在收到该报告后十个工作日内，就我公司于2018年7月26日报告中所提及的三个问题做出书面回复等。2018年8月16日，原告向被告发出《关于解决招标项目相关问题的催告函》称:我司于2018年7月13日中标竞得广州市XX路XX地段，原登峰村第X生产队部分场地的承租权。因该项目招标文件公示的土地出租面积与实际面积严重不符，我司于2018年7月26日和8月2日先后向贵司提交书面的《关于核实使用面积的报告》，但至今未收到贵司的任何回复。由于土地出租面积与实际面积严重不符，如我司贸然与贵司签订租赁合同，将严重影响我司今后的经营活动，造成重大的经济损失。为此通知贵司尽快就《关于核实使用面积的报告》的内容给予我司明确的书面回复，以便尽快与贵司签订租赁合同等。上述三份函件被告均已签收。此后，被告委托广州市邦科测绘地理信息技术有限公司对涉案XX路（XX地段）土地进行测绘。该公司经测绘后于2018年9月25日出具《土地面积测量成果报告书》，载明地块情况如下：A非耕地面积3455.9820平方米，B1非耕地面积303.2911平方米，B2非耕地面积112.1424平方米,B耕地面积3106.8274平方米,B3非耕地面积613.9267方米,C1非耕地面积78.0690平方米,C非耕地面积1500.6374平方米,D1硬化道路面积583.9777平方米，D非耕地面积433.7322平方米,该报告中的地产查丈原图（总图）显示上述A非耕地、B耕地、C非耕地从北向南排列及相邻，三地块均为不规则多边形，其中B1非耕地、B2非耕地位于B耕地的西侧且呈南北纵向分布，B3非耕地位于B耕地的东南侧。该地产查丈原图（总图）显示的涉案土地形状与上述被告发出的项目编号为YXZLXXX0025的《招租公告》（编号201805第2号）后所附的球场平面图记载的土地形状不一致。其后，被告组织召开协商会议，并在会上将上述查丈原图（总图）以及《租赁合同书（20180724）》文本交给原告。针对上述《土地面积测量成果报告书》，原告陈述：A地块是招租范围内的面积，就是招租公告所附图纸中的原网球场及空地A的范围。上述《土地面积测量成果报告书》已经完全改变了招租公告所附图纸中的空地C地块的构成，只有右下角的B3部分是原空地C的部分，除B3以外的范围已经被列为耕地，证明招租公告所附图纸中记载的空地C1994.408平方米是面积不足的。查丈原图（总图）中的B1、B2、C、D、D1地块不属于公示的招租范围，D及D1地块不能作经营使用，因为D1地块是道路，D1地块是用于旁边小区的出入通道，D地块虽然标注了非耕地，但D1与D交界处有围墙，且D地块地势高于周边的其他地块，是无法与周边的地块一并共同经营使用的。测绘的时候，被告将这些不能用作经营的面积都纳入到租赁面积，原告对此是不能接受的。综上，该测绘的结果证明涉案地块的招租面积是不足的，故不能签订合同和履行的。被告对此回应称：被告公开招租的本意是土地总面积（指集体土地所有证所载的面积）-耕地B面积-3排房屋面积=招租面积。根据被告提供的原生产队的附图，招租面积是指网球场+空地A+空地C。实际上，集体土地的总面积与被告所认为的总面积是相符的，但土地的形状四至有差异，耕地的四至也有差异，按实际绘图面积-耕地面积-3排房屋面积是超出招租公告的面积，但是分布不同了，例如网球场+空地A，被告招租时记载的面积是3270.65平方米，但测绘的面积为3455.982平方米，都不存在招租的面积有其他承租人的情况，原告一直担心的是被告无法围蔽D1道路交给原告。针对上述《租赁合同书（20180724）》文本，原告陈述：该合同文本的内容与招租公告所附的合同文本发生了实质性变更，具体指：1、该合同第一条载明“招租公告所附原登峰X队菜地示意图所示耕地位置与实际测绘结果不同，租赁土地总面积相差3平方米，属于正常误差范围，租赁土地总面积仍按招租公告及本合同所载面积计算，乙方对耕地位置不符无异议，详见附件《土地面积测量成果报告书》”。该内容是被告确认招租公告所示耕地位置及实际测绘结果不同，且被告所计算的租赁总面积相差3平方米是包括了招租范围外不能用于经营的面积，原告认为该面积的变更是改变了租赁合同的面积及范围，构成对合同实质性内容的变更。2、该合同第十一条第七款载明“因历史遗留原因，租赁土地部分面积存在无法交付的可能与风险，乙方清楚该风险，双方经协商，如自合同签订之日起60日内出现部分面积无法交付时，按以下方式处理：（1）乙方继续承租的，按实际交付面积计算租金，即以现月租金标准除以租赁土地总面积乘以实际交付面积计算，双方签署补充协议，确认实际租赁面积及租金标准，其余条款仍按本合同执行。（2）乙方不愿意继续承租的，解除本租赁合同，互不追责，甲方无息退还乙方已缴纳的履约保证金，乙方必须于租赁土地交付当天，做出选择是否继续承租，未与确认的，视为同意继续承租”。原告认为，此条约定是被告为维护自身可能出现的迟延交付场地的违约行为，而增加的争议解决方式，被告发布的招租公告所附的租赁合同样本并没有上述条款，被告与原告拟签订的合同中增加了这一条款，属于对合同条款的实质性变更。被告对此回应称：上述《租赁合同书（20180724）》文本是在被告委托测绘并取得测绘报告后，双方协商后一起拟定的条款，原告为保障其权利，要求在合同中加上第十一条第七款的约定，原告要求如果被告是部分交付土地且原告愿意继续承租的，就按实际交付的土地面积计算租金，如原告不愿意继续承租的，则解除合同，并无息退还履约保证金，此外，该条款上手写的“自本合同签订之日起60天内”的内容也是被告根据原告的法定代表人区小聪在双方协商时提出的要求加注的，但区小聪当时表示还需要征询另一股东的意见，理论上应该没有问题，故当场没有签订该合同就离开了，后来也没有回复被告；之后被告向原告发出第三次签约通知，原告在2018年11月30日发出告知书称被告擅自修改公示合同的内容，不愿意与被告签订租赁合同。2018年11月30日，原告向被告发出《根据签约通知书（第三次）的告知书》称：我司于2018年7月13日通过越秀区三资交易平台以329000元/月中标，成功竞得贵司于XX路XX地段（原登峰村第X生产队部分场地）的承租权，根据越秀区公有物业三资管理规定《招租公告》里的公示合同内容是不能作实质性修改的，贵司应与我司签订未作修改的公示合同；贵司擅自修改公示合同，违反了相关法律法规，我司有权拒绝签订合同，违约责任应该由贵司承担。被告于同日签收该函件。2019年6月19日，广州市越秀公有物业租赁服务平台上刊登了包括涉案土地在内的两个地块的公开招租公告（项目编号：YXZL1XXXX0025），其中载明：发包地块包括：广州市越秀区登峰街横枝岗社区居委会地块，并附有《风险告知书》、《项目2：XX路XX地块发包说明》、《XX路XX地段承包合同书（样本）》、《XX路（XX地段）用地情况查丈总图》、及《土地所有证》（广州市越秀区登峰街横枝岗社区居委会地块等文件。后涉案XX路XX地块由案外人李某以49000元/月的价格竞得承包权。另查明：原告的法定代表人区小聪（乙方）与被告（甲方）曾于2008年9月10日签订《租赁合同书》，约定甲方提供的租赁场地位于广州市XX地段，方位为XX路以东第九人民医院以西，是原登峰村第X生产队的部分场地，场地物业总面积为8542平方米（内含一幢占地27平方米，建筑面积54平方米的二层楼房），具体范围见“原登峰X队菜地平面示意图”红线内范围，租赁期限自2008年9月11日至2011年11月10日，每月租金31434.60元等。后双方于2009年3月9日签订《补充协议（一）》，约定将装修期顺延至2009年3月9日，租赁期顺延至2012年3月9日止等。2009年11月12日，双方再签订《补充协议（二）》，约定乙方承租面积调整为3270.65平方米，租金调整为12036元，装修免租期增加5个月至2010年4月30日止，租赁期顺延至2018年4月30日止等。被告陈述：区小聪根据上述《补充协议（二）》所承租使用的场地与被告于2018年6月29日发布的上述《招租公告》载明的招租场地为同一场地，没有发生过变更。原告则认为，被告在2018年6月29日发布的上述《招租公告》载明的招租场地与区小聪原承租土地的面积、四至、范围均不同，存在较大差异，差异在于被告公开招租的场地比区小聪原承租土地增加了空地C1994.408平方米。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。”根据本案现已查明的事实，案涉招租行为发生在2018年6月至2018年7月，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，本案争议的法律事实发生于民法典施行前，但《中华人民共和国合同法》并未明确规定预约合同的概念及责任承担，而《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定了预约合同的构成及责任承担。本案中，被告于2018年6月29日在广州市越秀公有物业租赁服务平台上发布项目编号为YXXXXX0025的《招租公告》（编号201805第2号）后，原告交纳了竞投该公告所招租的XX路登峰球场（原登峰村第X生产队部分场地）保证金、取得承租资格且于2018年7月13日中标，此后与被告于同日签订的《集体经济资产资源交易确认书》中均约定原告同意与登峰实业公司签订交易合同，原告与登峰实业公司之间成立预约合同关系。《中华人民共和国民法典》第四百九十五条第二款规定：“当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”上述项目编号为YXZL1XXX0025的《招租公告》（编号201805第2号）规定，任一方拒绝签订合同的，视为放弃交易，违约方应按交易规则和有关法律法规承担相应的经济和法律责任。从被告向原告提供用于签订正式合同的《租赁合同书》文本内容来看，其中所载出租场地面积与上述《招租公告》所载不一致，且注明“招租公告所附原登峰X队菜地平面示意图所示耕地位置与实际测绘结果不同”及“乙方对耕地位置不符无异议”，结合被告提供的《土地面积测量成果报告书》分析，可见被告对上述项目编号为YXZL1XXX0025的《招租公告》（编号201805第2号）所载的租赁土地范围、面积均作出重大修改，原告对此提出异议，并因此致使双方最终未能签订租赁合同，被告对此存在过错，故被告应承担相应违约责任。故原告现要求被告返还投标保证金150000元并计付利息的诉讼请求合法有理，本院对此予以支持。但原告提起本案诉讼之日前的利息应参照中国人民银行规定的金融机构计收活期存款利息的标准计付，原告提起本案诉讼之日起的利息则参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条、《中华人民共和国民法典》第四百九十五条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日十日内，被告广州市登峰实业集团有限公司应向原告广州登峰体育策划有限公司返还竞标保证金150000元并计付利息（自2018年7月6日起至2021年4月21日止，以150000元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收活期存款利息的标准计付；自2021年4月22日起被告实际退还上述保证金之日止，以150000元为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告广州登峰体育策划有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1751元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员 张 丽二〇二一年八月二十三日书记员 梁慧贤