新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事判决书（2021）新01民终3829号上诉人（原审原告）：谢卫山，男，1950年2月15日出生，汉族，乌鲁木齐市第三职业中专退休教师，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。        被上诉人（原审被告）：新疆海华房地产开发有限公司，住所地：乌鲁木齐市米东区龙河南路380号一幢（釜山紫鼎苑小区）。        法定代表人：罗海燕，该公司总经理。        委托诉讼代理人：李世杰，该公司员工。        被上诉人（原审被告）：孟宪霞，女，1981年12月28日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。        委托诉讼代理人：沈成新，上海建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。        委托诉讼代理人：杨建辉，上海建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。        上诉人谢卫山因与被上诉人新疆海华房地产开发有限公司（以下简称海华公司）、孟宪霞合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2021）新0109民初3173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人谢卫山、被上诉人海华公司的委托诉讼代理人李世杰、被上诉人孟宪霞的委托诉讼代理人沈成新、杨建辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。        谢卫山上诉请求：撤销一审判决，改判《三方债权转让协议书》合法有效，并判令海华公司立即与其签订正式的买卖合同，并办理备案手续，支付38.4万元违约金。事实及理由：一、一审法院认定事实错误，判决缺乏法律依据。其已提供了充足证据证明，海华公司欠孟宪霞545万元债务，孟宪霞欠其128万元债务，三方经协商一致同意海华公司用其开发的2套房产抵偿给谢卫山，用以抵消孟宪霞欠谢卫山128万元债务，并签订了《三方债权转让协议书》。三方签订的协议书是三方真实意思表示，合法有效，应该遵守。但海华公司在2020年6月取得了商品房销售许可证后单方撕毁了合同，海华公司隐瞒消息，将抵账房卖给了别人，由于谢卫山查封及时才幸免被卖掉。2021年4月谢卫山曾经在米东区法院诉讼案号为（2021）新0109初334号的案件时，海华公司当庭完全认可了谢卫山提供的全部债权债务证据的合法、合理、有效性，由于涉案房屋还处于查封状态，谢卫山暂时撤诉。故谢卫山提交的证据真实有效，应当被采纳；二、同案不同判。《三方债权转让协议书》是否有效，是本案的关键，2018年6月米东区总有11个家庭与海华公司和孟宪霞同时签订了5份包括本案协议在内的格式类型相同的《三方债权债务转让协议书》。2020年6月，由于海华公司的毁约，签约人许某代表5位债权人首先在一审法院对海华公司和孟宪霞起诉。开庭审理后，一审法院在原告为许某（2021）新0109初361号判决书中明确判定：“许某与孟宪霞、新疆海华房地产公司签订的《三方债权转让协议书》属于三方真实意思的表示，且不违反强制性法规，属于合法有效的合同”；乌鲁木齐市中级人民法院在二审判决书中也明确认定：“本案中许某与孟宪霞、海华公司三方签订的《三方债权债务转让协议书》，系三方真实意思的表示，合法有效”，两份同类同性同签的协议书，一份被两级人民法院都判定合法有效，本案一份却被同一原审法院判为：“法律关系不清，缺乏依据的无效合同”。显然本案的原审判决认定事实错误，适用法律不当，判决结果既不合法、也不合理、更不合情。综上，请求二审法院依法查明事实，支持谢卫山的上诉请求。        海华公司辩称，请求驳回谢卫山的上诉请求。海华公司与谢卫山之间没有直接的债务关系，一审法院认定事实的清楚，应当予以维持。        孟宪霞答辩，同意谢卫山的上诉请求，请求二审法院予以改判。        谢卫山向一审法院起诉请求：1．请求判令海华公司立即履行《三方债权转让协议书》确定的与谢卫山订立米东区龙河南路釜山紫鼎苑小区住宅楼1701室、1505室的《商品房买卖合同》。2．请求判令海华公司立即为谢卫山办理位于米东区龙河南路釜山紫鼎苑小区住宅楼1701号和1505号房屋的房产登记备案手续。3．由海华公司向谢卫山支付案款百分之三十的违约赔偿金38.4万元。        一审法院认定事实：2014年7月31日、9月2日、10月29日、12月31日和2015年1月8日、5月11日，孟宪霞向谢卫山及其妻子先后出具借条六张，认可共计借谢卫山现金130万元。2015年10月26日、12月15日、12月18日，海华公司和罗海燕向孟宪霞出具借条三张，内容分别为借孟宪霞245万元、100万元和200万元。2016年8月20日，罗海燕出具承诺书一份，主要内容为：上述三笔借款系罗海燕欠李某借款，而李某又欠孟宪霞借款，李某将其欠孟宪霞借款债务转移给罗海燕偿还，罗海燕与李某之间之前的借款关系消灭。2018年8月27日，谢卫山与海华公司、孟宪霞达成《三方债权转让协议书》，约定因海华公司欠孟宪霞128万元借款、孟宪霞又欠谢卫山128万元，由海华公司向其交付开发的位于乌鲁木齐市米东区龙河南路960号崟山紫鼎苑1505室和1701室房屋，作为清偿该公司欠孟宪霞的上述借款，与孟宪霞之间再无任何债权债务关系，如有违约按照协议总价款30％承担违约金。        一审法院认为，谢卫山据以主张本案房屋权利的依据为2018年8月27日签订的《三方债权转让协议书》，并没有向海华公司实际支付购房款，而是孟宪霞将其对海华公司享有的债权转让后，用受让的债权作为取得房产的对价。但本案在审理过程中，海华公司并不认可其与孟宪霞之间存在545万元的债权债务关系，仅认可实际借款本金为110万元且已经部分偿还、其余均为高额利息，和孟宪霞当庭均没有提供孟宪霞与海华公司或罗海燕之间出借金额的相关转账凭证，现有证据不能证明海华公司欠孟宪霞545万元或128万元借款的事实，债权转让协议的基础法律关系事实不清。故谢卫山以《三方债权转让协议书》直接向海华公司主张房屋权利缺乏依据，法院不予支持。三方各自对应的民间借贷债权债务关系，可依基础法律关系分别另行主张。故判决：驳回谢卫山的诉讼请求。        本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实及所依据的证据予以确认。      本院认为，谢卫山与海华公司、孟宪霞达成三方债权转让协议，系三方真实意思表示，合法有效，且不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020）第二十三条第一款“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。”本案三方签订的《三方债权转让协议书》并不是民间借贷的担保行为，而是三方就已到期的债权债务进行核算后的债权转让，在已查明的三方债务关系中海华公司未提供证据证明有高额利息的情况，一审法院认为此案应当以民间借贷审理的意见，本院不予确认。因涉案借款人中的罗海燕原为海华公司的负责人，故根据涉案协议约定，因孟宪霞认可其欠谢卫山欠款128万元，海华公司欠孟宪霞128万元，则海华公司愿以其开发的乌鲁木齐市米东区龙河南路960号崟山紫鼎苑1505室和1701室房屋予以抵偿，该约定对双方当事人均有约束力，但因双方未签订房屋买卖协议，而签订协议系双方当事人私权利范围，公权利不能强制要求介入私权利的履行，故谢卫山提出要求海华公司与其签订《商品房买卖合同》的上诉意见，本院不予采纳。因双方未就涉案房屋签订有正式的《商品房买卖合同》，故谢卫山要求海华公司办理涉案房屋的备案手续的上诉意见，本院不予采纳。经查涉案房屋已取得商品房预售许可证，但海华公司未依约履行与谢卫山签订《商品房买卖合同》的合同义务，已构成违约，谢卫山提出要求海华公司承担违约金的上诉意见，本院予以采纳。根据双方协议约定，海华公司应当按协议价款的30％承担违约责任，即38.4万元（128万元×30％）。因该约定远超过同期银行的贷款利率，且海华公司二审期间提出要求调整违约金的请求，本院考虑到谢卫山存在实际使用涉案房屋的情况，故对违约金酌情调整至15万元。就谢卫山与海华公司、孟宪霞达成《三方债权转让协议书》，因海华公司不愿履行合同义务，谢卫山可以就合同是否解除另行主张权利。        综上，一审判决认为谢卫山与海华公司之间是民间借贷关系及未支持谢卫山要求海华公司承担违约责任有误，本院予以纠正。谢卫山上诉请求海华公司与其签订房屋买卖合同及履行备案手续，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：        一、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2021）新0109民初3173号民事判决即，驳回谢卫山的诉讼请求；        二、新疆海华房地产开发有限公司向谢卫山支付违约金15万元；        三、驳回谢卫山的其他诉讼请求。        以上款项新疆海华房地产开发有限公司需于本判决发生法律效力后十日内一次付清。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        一审案件受理费19，776元，谢卫山预交，由新疆海华房地产开发有限公司负担1，781.82元，由谢卫山负担17，994.18元；二审案件受理费19，776.00元，谢卫山预交，由新疆海华房地产开发有限公司负担1，781.82元，由谢卫山负担17，994.18元。        本判决为终审判决。        审判长    陈琛审判员    宋超审判员    王丹二〇二一年九月一日书记员    杨德力