上海市普陀区人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪0107执异127号案外人：上海酉颐企业管理中心(有限合伙)，住所地上海市金山区卫清西路XXX号四楼B-909。执行事务合伙人：杨春雷。委托诉讼代理人：韩卫。申请执行人：徐水萍，女，1987年9月2日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：钱梦雨，上海钧发律师事务所律师。被执行人：上海信颐电子科技有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：姚国略。本院在执行(2021)沪0107执恢231号徐水萍申请恢复执行上海信颐电子科技有限公司(以下简称信颐公司)、姚国略民间借贷纠纷一案中，案外人上海酉颐企业管理中心(有限合伙)(以下简称酉颐企管中心)向本院提出书面异某，以其是上海市松江区九亭镇九新公路XXX号1幢5层、6层(以下简称系争房产)的承租人为由，请求本院在拍卖该房产时附带其租约。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人酉颐企管中心称，本院于2021年5月19日张贴(2021)沪0107执恢231号关于拍卖包括系争房产在内的被执行人信颐公司名下位于上海市松江区九亭镇九新公路XXX号1-6幢厂房的公告。因其与被执行人信颐公司于2018年10月23日签订租赁系争房产的《房屋租赁合同》，租赁期限自2016年3月1日至2030年8月31日，其享有系争房产的合法租赁权，请求本院支持其的异某请求。案外人酉颐企管中心对其所述提供如下证据：1.案外人酉颐企管中心(承租方)与被执行人信颐公司(出租方)签订的《房屋租赁合同》，该合同中约定的租赁房屋为上海市松江区九亭镇九新公路XXX号1幢4层、5层和6层，每层的建筑面积均为1763.65平方米,合计5290.95平方米，租赁期限自2016年3月1日至2026年2月底，该合同中未注明签约时间；2.案外人酉颐企管中心(承租方)与被执行人信颐公司(出租方)签订的《补充协议》，该协议中约定，酉颐企管中心所承租的上述系争房产的租赁期限延长至2030年8月31日，该协议中注明的签约时间为2020年8月25日；3.案外人酉颐企管中心自2016年4月28日至2021年3月30日期间向被执行人信颐公司转账支付房租保证金及截至2021年5月31日的租金和截至2021年8月31日部分租金的银行账户明细单57页、银行付款回单7份；4.上海市松江区人民法院于2021年5月7日作出的(2021)沪0117执1131、1160、1176-1180、1194、1207、1226、1232、1233、1845号《协助执行通知书》及所附执行裁定书，该通知书中载明，冻结、提取案外人酉颐企管中心应向被执行人信颐公司支付上述系争房产的租金至该院。在本院审查过程中，案外人酉颐企管中心补充陈述称，上述证据1《房屋租赁合同》中所约定承租的4层房产，后因无法全部出租，故在签约数月后即退租了该层房产。申请执行人徐水萍称：其不同意案外人的异某请求，对上述《房屋租赁合同》及《补充协议》的真实性无法确认，且补充协议的签订时间在本院查封之后，应依法驳回案外人的异某请求。申请执行人对其所述未向本院提供证据材料。被执行人信颐公司经本院通知，既未到庭作陈述，亦未向本院提供证据材料。本院经审查查明，根据本院(2020)沪0107执1243号、(2021)沪0107执恢231号案卷记载，2020年4月2日，申请执行人徐水萍依据本院作出的(2019)沪0107民初22882号民事调解书向本院申请执行，要求被执行人信颐公司、姚国略履行归还借款本金，支付利息、逾期利息及迟延履行期间的加倍债务利息和案件受理费、保全费等的义务。本院以(2020)沪0107执1243号立案后，已将执行到位的人民币540,872.29元发还申请执行人，同年8月21日，双方当事人达成分期还款的执行和解协议。因被执行人未按和解协议履行义务，申请执行人向本院申请恢复执行，本院于2021年3月2日作出(2021)沪0107执恢231号执行裁定书，裁定恢复执行，同年5月18日，本院作出(2021)沪0107执恢231号之二执行裁定书，裁定评估、拍卖包括系争房产在内的上海市松江区九亭镇九新公路XXX号1-6幢厂房，并于次日在该厂房处张贴拍卖公告。根据本院(2019)沪0107民初22882号案卷记载，申请执行人于2019年10月29日向本院申请财产保全，本院于2019年11月14日保全查封被执行人信颐公司名下位于上海市松江区九亭镇九新公路XXX号1-6幢厂房。根据查询日为2021年4月6日的《上海市不动产登记簿》记载，上海市松江区九亭镇九新公路XXX号1-6幢厂房的权利人为被执行人信颐公司，权利登记日期为2019年1月24日，土地用途为工业用地，房屋类型为工厂，于2019年8月8日设定最高额抵押，抵押权人为中信银行股份有限公司上海分行，最高债权数额为420,000,000元，本院于2019年11月14日因(2019)沪0107民初22882号案正式查封。另查，上海纤美服饰有限公司(以下简称纤美公司)以该公司与案外人酉颐企管中心签订租赁合同，租赁上海市松江区九亭镇九新公路XXX号1幢501、509室为由，向本院提出案外人异某，请求本院在拍卖该房产时附带其租约，在本院以(2021)沪0107执异122号立案审查过程中，该公司提供的相关租赁合同中记载，上述501室的租赁期限自2021年3月1日至2024年2月28日，509室的租赁期限自2017年8月10日至2024年2月28日。上述事实由案外人酉颐企管中心提供的证据材料、本院(2020)沪0107执1243号、(2021)沪0107执恢231号、(2019)沪0107民初22882号、(2021)沪0107执异122号案卷材料及本院调查材料、谈话笔录等在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异某和复议案件若干问题的规定》第三十一条中规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。根据上述查明的事实，因案外人酉颐企管中心在本院查封系争房产前，已与被执行人信颐公司签订租赁该房产的书面租赁合同，且其向被执行人信颐公司支付租金，并将部分系争房产转租上述纤美公司，表明其已实际占有使用该房产，在申请执行人徐水萍未能提供相反证据的情况下，根据上述规定，本院对案外人酉颐企管中心关于应附带其租约拍卖该房产的主张应予支持，但因案外人酉颐企管中心与被执行人信颐公司所签订关于延长系争房产租赁期限的《补充协议》的签约时间晚于本院查封时间，双方约定延长的租赁期限应不属上述规定中的“租赁期内”的范围。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第(一)项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异某和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，裁定如下：中止本院在执行(2021)沪0107执恢231号案中不附带案外人上海酉颐企业管理中心(有限合伙)对被执行人上海信颐电子科技有限公司所有上海市松江区九亭镇九新公路XXX号1幢5层、6层(合计建筑面积3527.3平方米)租赁权(租赁截止时间为2026年2月底)的拍卖执行。案外人、当事人对裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  但振华审判员  单世平审判员  唐良源书记员  陆姗姗附：相关法律条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。