广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14632号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市莱宾商务服务有限公司。住所地：广东省广州市白云区。法定代表人：周宏龙，该公司总经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李书香，女，身份证住址广西合浦县。上诉人广州市莱宾商务服务有限公司（以下简称莱宾公司）因与被上诉人李书香租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初2536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案受理后，采用独任制对本案进行了审理。上诉人莱宾公司的法定代表人周宏龙，被上诉人李书香本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人莱宾公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持莱宾公司的诉讼请求。事实和理由：一、李书香提交的视频不足以证明莱宾公司停电的事实。莱宾公司收到一审法院邮寄的视频材料后，一审法院次日就作出判决，莱宾公司并未对视频进行确认。二、双方协议约定李书香每周使用莱宾公司场地两天，但后来李书香无偿的全月占有使用场地的事实，一审对此查明错误。三、莱宾公司主张的3500元租金有事实依据，双方协议的时段为李书香每周使用场地两天；特殊情况可以足周使用，但要经过莱宾公司确认的，就是避免被李书香无偿占有使用场地，李书香隐瞒莱宾公司更换钥匙，李书香应对此承担相应费用。四、李书香搬进场地的吧台、桌椅和咖啡机等物品的行为是隐瞒莱宾公司，莱宾公司也明确表示拒绝此行为的。五、李书香是故意欺骗莱宾公司占有场地使用的。被上诉人李书香辩称：不同意莱宾公司的上诉请求。事实与理由：一、李书香一审时提交了照片与光盘，证明莱宾公司存在停电与锁门的行为，莱宾公司从2020年9月7日起对涉案场地进行停电且将大门锁上，李书香每次去涉案场地均无法进入。二、一审判决后李书香想将物品取回，莱宾公司也不配合，一直将李书香的物品扣押在房屋中。三、莱宾公司对场地进行停电后，李书香到街道反映情况，向莱宾公司打电话协商，但莱宾公司不愿意进行协调。现在莱宾公司向李书香主张房屋租金没有依据。莱宾公司于2021年1月14日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.李书香向莱宾公司支付场地租金9500元；2.李书香向莱宾公司支付因诉讼产生的人工费用500元。李书香向一审法院提起反诉，请求判令：1.解除双方签订的《租赁协议书》；2.莱宾公司向李书香退还押金2000元；3.莱宾公司向李书香退还水电费200元；4.莱宾公司向李书香赔偿活动名誉损失费674元，物品、食品、装修损失20000元；5.莱宾公司向李书香支付本案诉讼费。一审法院认定事实：2020年10月15日，莱宾公司（甲方）与李书香（乙方）签订《租赁协议书》，约定：甲乙双方经友好协商，就原56清吧418室时段租赁一事达成如下协议：租赁期限：以一年为单位，期满续约或解除都需要提前2个月确认；先试用一年，合用后再按年签约；时段房屋租金1500元/月；试用期1000元/月，从2020年10月21日开始计算租金；时段房屋押金2000元，合同期满在乙方交接后，甲方将押金无息返还乙方；水费6元/吨，乙方水费和卫生费共计分摊60元/月；电费1.6元/度；乙方按村里预充电费方式每次（或每月）预充电300元；乙方独立时段使用418室做婚姻派对业务，承担租金1500元/月，前半年试用为1000元/月（做活动时可以匹配使用已开业的商务区）等。上述协议签订后，李书香向莱宾公司支付首月租金1000元，租赁押金2000元和预付水电费350元。莱宾公司向李书香交付了涉案场地。一审诉讼中，莱宾公司表示因其于2020年10月20日向李书香交付涉案场地，故租金的起算时间自2020年10月21日开始起算，期间双方协商，其同意免除李书香2020年11月22日至2020年11月27日的租金，并明确其主张李书香支付的租金包括李书香欠付的2020年10月21日至2020年11月21日期间的场地租金差额2500元，2020年11月28日至2020年12月27日期间的场地租金3500元，2020年12月28日至2021年1月27日期间的场地租金3500元。李书香表示莱宾公司实际于2020年11月18日才交付涉案场地，其承租涉案场地后，更换了涉案场地其中一个门的钥匙，还有另外一扇门莱宾公司可自行出入使用。莱宾公司于2020年12月7日对涉案场地进行了停电，此后其无法再使用涉案场地，涉案场地内还有其购置的物品设备。李书香为此提交视频光盘，拟证明因涉案场地于2020年12月7日停电，其于次日上门找到莱宾公司负责人周宏龙，并报警处理停电事宜。另莱宾公司表示涉案场地无产权和未办理合法规划报建手续，并向一审法院申请追加周爱生为本案被告参加诉讼。一审法院认为，因导致双方纠纷发生的法律事实发生在民法典实施前，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。因无证据证明涉案场地已经取得产权登记和办理过合法的规划报建手续，莱宾公司、李书香双方就涉案场地签订的《租赁协议书》违反了法律法规的强制性规定，应为无效。李书香要求解除双方签订的租赁协议书于法不合，一审法院不予支持。签订合同后，李书香向莱宾公司支付了租赁押金2000元，该费用属于保证合同履行的费用，合同无效后，根据无效合同财产相互返还原则，莱宾公司应将该2000元返还给李书香，故现李书香要求莱宾公司返还租赁押金2000元于法有据，一审法院予以支持。虽涉案租赁协议无效，但莱宾公司有权要求李书香参照协议约定向李书香主张占用涉案场地期间的场地占用费，故莱宾公司主张的租金应为场地占用费。根据租赁协议书约定，自2020年10月21日起前半年为试用期间，租金按1000元/月收取，故自2020年10月21日起算半年期间的场地占用费应参照该标准计算，莱宾公司主张每月场地占用费按3500元/月计付的意见缺乏依据，一审法院不予采纳。李书香已向莱宾公司支付2020年10月21日至2020年11月20期间的首月租金1000元，莱宾公司要求李书香支付该月的租金差价2500元缺乏依据，一审法院不予支持。关于莱宾公司主张2020年11月28日至2020年12月27日的场地使用费和2020年12月28日至2021年1月27日的场地占用费问题。从李书香提交的视频可以反映，莱宾公司确实在2020年12月7日有对涉案场地进行停电，现有证据无法证明莱宾公司此后有对涉案场地重新通电，因涉案场地没有通电，导致李书香无法正常使用涉案场地，故对于莱宾公司主张上述期间的租金，应将2020年11月28日至2020年12月6日和2020年12月7日后两个期间分别认定。对于2020年11月28日至2020年12月6日期间，无证据证明莱宾公司提供的场地无法正常使用，故李书香应参照协议约定标准1000元/月向莱宾公司支付场地占用费。经核算，上述期间的费用为300元。对于2020年12月7日起的场地占用费，因停电后李书香已无法正常使用涉案场地，故参照协议约定标准计付场地占用费欠理，考虑到李书香在知悉涉案场地停电后，一直未将涉案场地内物品搬离，也实际占用了涉案场地，无证据证明莱宾公司有阻扰李书香搬离物品，故李书香亦应承担停电后合理期间内未清空涉案场地的费用，结合双方的过错，一审法院认定李书香应向莱宾公司支付2020年12月7日至2021年1月27日的场地占用费按700元/月计算。经核算，上述期间的场地占用费共计为1213元。综上，莱宾公司要求李书香支付2020年11月28日至2021年1月27日期间的场地占用费300元+1213元=1513元有据，一审法院予以支持。驳回莱宾公司主张多出上述数额的诉请。因李书香未提供证据证明莱宾公司于2020年11月18日才实际向其交付涉案场地，故李书香的抗辩缺乏依据，一审法院不予以采纳。莱宾公司要求李书香支付因诉讼产生的人工费缺乏依据，一审法院不予支持。关于李书香要求莱宾公司退还水电费200元的问题。李书香在签订合同后预交水电费350元，期间有实际使用涉案场地，因李书香现未能举证证明其实际使用的水电费数额低于预交数额，故李书香的上述主张依据不足，一审法院不予支持。关于李书香要求莱宾公司赔偿名誉损失的问题。本案为合同纠纷，且无证据证明李书香因莱宾公司的行为存在名誉损失，故李书香要求莱宾公司赔偿名誉损失费缺乏依据，一审法院不予支持。关于李书香要求莱宾公司赔偿物品、食品、装修损失的问题。李书香主张的物品、食品均属于可移动搬离的物品，且根据李书香的陈述和举证，其主张的装修损失实际为非附属，可移动的设备、桌椅等物件，其主张上述损失缺乏依据，一审法院均不予支持。关于莱宾公司申请追加周爱生作为本案被告参加诉讼的问题。因本案为租赁合同纠纷，周爱生并非本案《租赁协议书》合同相对方，故莱宾公司的上述申请缺乏依据，一审法院不予以准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2021年4月12日作出判决:一、判决生效之日起五日内，李书香向广州市莱宾商务服务有限公司支付2020年11月28日至2021年1月27日期间的场地占用费1513元；二、判决生效之日起五日内，广州市莱宾商务服务有限公司向李书香退还租赁押金2000元；三、驳回广州市莱宾商务服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回李书香的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费25元，由广州市莱宾商务服务有限公司负担；反诉受理费186元，李书香负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明：本案《租赁协议书》第七条约定：1.a.活动时间正常以下午为开始时间；b.活动通常选择周六或周日安排（有特殊情况也可以另行协商安排）；c.乙方以月为单位做好活动安排，每月底28号提交次月使用的时间安排，月度不受次数限制。2.以上为原活动设置，乙方现因有专人主持且预算有能力做到再原参照做两天计划基础上，现计划可做到每周晚上能做活动；当然乙方的此活动与甲方的商务经营区运营上也能达到商务经营上的互助和匹配，只要乙方能做到有序安排且每周满量使用，可以不受上面参照两天使用计划安排的约束。二审中，莱宾公司向本院提交照片与微信聊天记录共11页作为二审证据，拟证明：1.场地只是给李书香临时使用，并非长租；2.双方约定李书香不能出售食品。李书香质证表示：合同是莱宾公司草拟后给李书香签名的。双方的合同并无谈成。李书香搞的活动是对李书香的会员免费提供。因为李书香有物品在涉案场地，所以上了锁，但房屋有两个门，另外一个门莱宾公司是有钥匙的，所以李书香将其中一个门上锁并不影响莱宾公司进入。李书香做活动时，原来的清吧已经倒闭了，场地里面没有任何的东西，李书香没有承诺做活动会带动清吧。李书香只是承租场地使用，莱宾公司说没有产权证，所以租金比较便宜。合同约定李书香的活动排不满，莱宾公司还是可以使用场地，清吧至今没有做起来，所以莱宾公司是在找借口。李书香向本院提交以下材料作为二审证据：证据1.微信聊天记录与照片。拟证明：莱宾公司不给李书香取回物品而且莱宾公司对涉案场地停电。证据2.电话录音的光盘。拟证明：李书香希望搬离场地，但莱宾公司拒绝。莱宾公司质证表示：光盘的内容是双方聊天记录的截取，是断章取义的。对录音的证明内容不确认，涉案场地在白云区永泰，李书香要取回物品应该要来到场地，但李书香在录音中要求莱宾公司到天河进行交接是不合常理的。对微信聊天记录，证据材料是混乱的，对证明内容不确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于：莱宾公司的上诉主张是否成立。从莱宾公司与李书香签订的《租赁协议书》来看，约定租赁时间为每周六、日下午，超出该时段需另行协商。莱宾公司主张李书香换锁从而占用整个租赁房屋的全部时段，一方面对李书香换锁从而导致其无法使用涉案房屋的具体时间没有提交证据证明，也未提交充分证据证明其向李书香提出异议并要求合理解决该问题，从李书香一、二审提交的微信聊天记录及录像内容来看，莱宾公司确有停电及拒绝李书香搬离物品的事实。因此，李书香与莱宾公司对损失的产生以及扩大均有过错，一审法院酌情认定李书香应支付的占用费并无不当，本院予以维持。莱宾公司上诉缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，上诉人莱宾公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元,由上诉人广州市莱宾商务服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 闫 娜二〇二一年九月一日书记员 冯冠豪徐毅敏