福建省石狮市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0581民初4811号原告：章伯新，男，1967年6月22日出生，汉族，住福建省永春县。被告：石狮泰禾商业运营管理有限公司，住所地福建省泉州市石狮市宝岛中路339号泰禾广场805室，统一社会信用代码91350581MA2Y0MY163。法定代表人：郭淑华，该公司执行董事兼总经理。被告：石狮泰禾广场投资有限公司，住所地福建省泉州市石狮市宝岛中路339号，统一社会信用代码91350581062287377W。法定代表人：汤婷婷，该公司执行董事兼总经理。原告章伯新与被告石狮泰禾商业运营管理有限公司（以下简称石狮泰禾管理公司）、石狮泰禾广场投资有限公司（以下简称石狮泰禾投资公司）合同纠纷一案，本院于2021年7月14日立案后，依法适用简易程序，于2021年8月24日公开开庭进行了审理。原告章伯新到庭参加诉讼，被告石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。章伯新向本院提出诉讼请求：1.石狮泰禾管理公司向章伯新支付自2021年1月22日至2021年7月21日止的租金201487.35元，并支付逾期违约金（逾期违约金以每三个月租金100743.68元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍的标准自2021年1月22日起计算至款项付清之日）；2.石狮泰禾投资公司对第1项诉讼请求石狮泰禾管理公司的债务承担连带还款责任；3.本案的诉讼费用由石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司承担。事实和理由：2018年10月22日，石狮泰禾管理公司与章伯新签订《房屋租赁委托合同》，约定由石狮泰禾管理公司代章伯新处理石狮泰禾广场项目X楼X层XXX号房屋租赁事宜。双方在《房屋租赁委托合同》中约定，石狮泰禾管理公司按照402974.7元/年（即购房合同总价10%）的标准向章伯新支付租金，租金自2018年10月22日开始计算，每三个月支付一次，石狮泰禾管理公司应当于计租日起15个工作日内预付三个月的租金（即100743.68元）给章伯新；同日，石狮泰禾投资公司与章伯新签订《担保协议》，为石狮泰禾管理公司与章伯新签订的《房屋租赁委托合同》提供担保。双方在《担保协议》中约定，若石狮泰禾管理公司不能按照《房屋租赁委托合同》约定向章伯新支付租金时，石狮泰禾投资公司愿向章伯新支付租金收益。现租金支付期限已至，石狮泰禾管理公司未支付自2021年1月22日2021年7月21日租金201487.35元。石狮泰禾管理公司书面辩称，1.章伯新诉请的违约金起算期限错误。根据《房屋租赁委托合同》4.2条约定，租金支付期限为租期开始之日起15个工作日，同时该合同8.4条约定，逾期支付租金超过30日，方才计收逾期违约金。现章伯新诉请违约金,将租期起算日次日作为起算点，与合同不一致，存在错误，应当予以纠正。2.合同约定违约金标准过高，依法应予以调减。《房屋租赁委托合同》4.2条约定，违约金计算标准为按总房价款的日万分之一计算，计算基数为总房价款，而实际欠付的月租金仅为总房价款的一百二十分之一，换算一下按此标准计算，业主将获得相当于月租金每月36%的违约金，明显高于业主的损失，甚至高于法律允许的民间借贷利息。而根据最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第五十条，已明确提出认定约定违约金是否过高，一般应当以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，还应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。本案中的租金已经明显高于相同类型、相同地段房屋的租金标准，而合同约定的违约金已高达月租金的36%，明显高于章伯新的损失或合同履行的可得利益，因此对于该明显高于损失的违约金，法院应当予以调减。根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知第三条第一款规定：“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”。福建省高级人民法院发布的《福建高院关于充分发挥审判职能作用为坚决打赢疫情防控阻击战提供有力司法服务保障的指导意见》第12点：“因疫情影响致使合同根本不能履行而引起纠纷，当事人主张部分或者全部免除责任的，依法予以支持。”因此，在疫情的冲击下，石狮泰禾管理公司受影响非常严重，经营困难，逾期支付租金情有可原，法院也应当予以减免。3.由于疫情影响，福建省出台《关于应对新型冠状病毒感染的××疫情，扎实做好“六稳”工作的若干措施》（以下简称《措施》），以此寻求在全面做好疫情防控工作的同时，统筹抓好改革发展稳定各项工作，并全力支持和组织推动各类生产企业复工复产，促进经济社会持续发展。着力降低运营成本，对承租国有经营性房产的中小企业，可以免收或减半收取3个月左右的房租。疫情爆发以来，受疫情防控工作影响，目前商业运营收到很大冲击，经营收入锐减，承租的商户纷纷提出减免租金。石狮泰禾管理公司响应政府号召，对于承租商户减免了部分租金，请求法院及业主考虑目前实际情况，酌情减免石狮泰禾管理公司3个月租金。4.经石狮泰禾管理公司校对，2021年1月22日前的租金已经法院判决确认。石狮泰禾投资公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：石狮泰禾管理公司提交的《福建省财政厅、福建省机关事务管理局关于新冠××疫情防控期间减免企业房租的补充通知》、泉州市防控新型冠状病毒感染的××疫情应急指挥部办公室文件（泉防控指办［2020］113号）《关于恢复场所开放和活动举办的通告》，适用的是国有经营性房产，与本案处理不具有关联性，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：石狮泰禾管理公司系一人有限责任公司，石狮泰禾投资公司系该公司唯一股东。址于石狮市宝岛中路339号石狮泰禾广场X幢XXX单元的案涉房屋系章伯新向石狮泰禾投资公司所购买。2018年10月22日，章伯新作为甲方，石狮泰禾管理公司作为乙方，双方签订《房屋租赁委托合同》一份，同日，章伯新作为甲方，石狮泰禾投资公司作为乙方，双方签订《担保协议》一份。上述合同签订后，章伯新依约将案涉房屋交付石狮泰禾管理公司。因石狮泰禾管理公司未按约定支付2020年1月22日至2021年1月21日期间的租金402974.7元，章伯新于2021年1月8日诉至本院，本院依法作出（2021）闽0581民初515号民事判决书，该判决书已经生效。本院认为，现石狮泰禾管理公司未按约定支付2021年1月22日至2021年7月21日期间的租金201487.35元，且逾期已超过30日，已构成违约，故章伯新诉请判令石狮泰禾管理公司支付租金201487.35元以及相应的违约金，合理合法，应予支持。石狮泰禾管理公司应支付的违约金为:以三个月租金100743.68元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍分别计付自2021年3月13日、2021年6月13日起至实际付清款项之日止的违约金。章伯新主张超过本院认定部分的违约金，本院不予支持。章伯新要求石狮泰禾投资公司对石狮泰禾管理公司的债务承担连带责任，对此石狮泰禾投资公司既未到庭参加诉讼，亦未提供证据证明石狮泰禾管理公司财产独立于石狮泰禾投资公司财产，故章伯新要求石狮泰禾投资公司对石狮泰禾管理公司的上述债务承担连带清偿责任，有事实和法律依据，予以支持。综上所述，对章伯新的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第六百八十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、石狮泰禾商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付章伯新租金201487.35元，并以100743.68元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍分别计付自2021年3月13日、2021年6月13日起至实际付清款项之日止的违约金；二、石狮泰禾广场投资有限公司应对本判决第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回章伯新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4547元，减半收取计2273.5元，由石狮泰禾商业运营管理有限公司、石狮泰禾广场投资有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  陈清真二〇二一年八月三十日书记员  林钰雯附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示一、本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。