广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初25246号原告：赵坚明，男，汉族，1965年8月24日出生，身份证住址广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：邓鸣，广东安国律师事务所律师。委托诉讼代理人：李卓玲，广东安国律师事务所实习人员。被告：顾建军，男，汉族，1989年12月12日出生，身份证住址安徽省寿县。被告：广州祺源汽车服务有限公司，住所地广东省广州市白云区大源街大源新村南街一巷2号之二。法定代表人：顾建军，总经理。被告共同委托诉讼代理人：詹俊妮，广东优达律师事务所律师。原告赵坚明与被告顾建军、广州祺源汽车服务有限公司（以下简称祺源公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月9日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员白亮适用小额诉讼程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵坚明及其委托诉讼代理人邓鸣，被告顾建军与祺源公司的共同委托诉讼代理人詹俊妮，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵坚明诉称：2021年3月28日，原告与被告签订租赁合同，约定由被告承租位于白云区××路××103档口作汽车美容用，租金为每月10300元。合同签订后，原告向被告交付了租赁物，并给予25天免租期。被告接收场地后进行了装修，并在未获得原告同意的情况下拆掉原告租赁物墙壁。后被告如约支付了2021年4月租金，2021年5月起拒绝支付房屋租金和水电费。故原告诉至法院，请求判令：1.两被告共同向原告支付2021年5月、6月租金20678元，滞纳金515元（暂计至2021年6月1日）；2.两被告共同向原告支付律师费10000元；3.两被告承担本案诉讼费。被告顾建军、祺源公司共同答辩称：案涉租赁合同是被告顾建军与原告签订，与被告祺源公司无关。双方在签订合同时，明确确认被告顾建军承租案涉场地用于汽车维修、美容等，并需要在场地上搭建铁皮棚，原告方明确表示届时无法搭建铁皮棚可以退租，也愿意退还押金20600元。其后，案涉场地搭建铁皮棚涉嫌违建无法正常使用，于是顾建军于2021年4月将场地物品搬离，于2021年5月31日明确表示不再继续承租，交付给原告的押金也无需退还以弥补原告损失。现原告要求被告继续支付2021年5、6月租金无事实和法律依据，且原告继续扣押被告押金没有退还，鉴于此，原告要求两被告承担律师费也无事实依据。请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：被告祺源公司系于2017年5月3日登记成立的自然人独资有限公司，股东为被告顾建军，经营范围包括机动车修理和维护等内容。2021年3月27日，被告顾建军以祺源公司（乙方，承租方）的名义与原告赵坚明的代表腾晓宏（甲方，出租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于大源××路××103档口租赁乙方使用，该租赁物仅作汽车美容维修用途使用；租赁期限由2021年3月28日起至2024年3月27日止，免租期25天；甲乙双方同意租金为10300元/月，第二年至第三年，每年在上一年的基础上递增百分之五；乙方应向甲方支付房屋履行保证金20600元，租金付1押2（保证金），为此合同的保证金；乙方应于合同签订当天向甲方交纳的相关费用为房屋履行保证金20600元，首月租金10300元，合计30900元，此后，租金每月1日交纳当月租金，违约按月租金5%每日收取滞纳金；租赁期满之日，乙方应当将承租方房屋租赁物及设施，按租赁物原状交房甲方；租赁期间乙方如需对租赁物进行装修或增加设施必须先征得甲方书面同意后方可实施，并且装修或增加设施不得对楼房结构造成影响，租赁期满，对乙方装修或增加设施，甲方有权选择以下任何一种方式享受权利：（1）依附于承租户的装修归甲方所有，（2）要求乙方恢复原状，（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用。合同签订后，原告已收取了履约保证金20600元，且尚未退还。2021年3月28日，原告赵坚明将案涉物业交付使用，原、被告双方确认免租期为25天，租金从2021年4月22日开始起算，且被告已经实际交纳了2021年4月22日至2021年5月21日期间的一个月租金10300元。被告顾建军、祺源公司当庭确认，案涉租赁物业系用于被告祺源公司的经营，在承租案涉物业之后，其拆除了部分墙并搭建了铁皮棚；但该两被告同时表示合同系由被告顾建军与原告签订，合同相对方为被告顾建军。后因被告搭建的铁皮棚被要求拆除，被告方向原告方提出退还押金并退场的意思表示；2021年5月31日，两被告向原告交回了案涉物业的钥匙，并表示押金无需退还；但原告认为被告尚未将租赁物恢复原状，故不认可该日为交回物业之日。另查，2021年8月4日，经本院发函询问后，广州市规划和自然资源局向本院复函，称：案涉地块位于广州市白云区大源岐山路21号、23号，现场为硬底化，上盖建筑物已拆除；该地块2018年土地利用现状为建设用地，功能片区土地利用总体规划调整完善方案为建设用地，暂未查到该地块及上盖建筑物办理《建设用地规划许可证》、《建设用地通知书》、农用地转用审批手续、《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》等手续的有关材料。再查，原告因与两被告租赁合同纠纷而与广东安国律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定由该律师事务所在一审、二审及执行阶段委派律师担任原告委托代理人，并约定原告支付基础费用10000元。现原告已支付了该费用10000元。庭审中，经本院释明案涉租赁合同效力后，原告将第一项诉讼请求变更为要求被告支付场地占有使用费，从2021年5月23日计算至2021年8月23日止，按每月10300元计算，合计30900元，并要求被告恢复原状。两被告对此补充答辩称，案涉物业属于违建，不存在恢复原状的事实和法律依据，其在撤场时也提出同意放弃押金20600元以弥补原告损失，原告主张计算到开庭之日止的占用费，无事实依据。现两被告当庭表示，同意在保证金中弥补原告的损失。上述事实，有《租赁合同》、微信聊天记录、复函、《民事委托代理合同》、发票及当事人陈述等证据证实。本院认为：关于案涉《租赁合同》的承租人主体问题。虽两被告称该合同系被告顾建军与原告签署，但根据案涉《租赁合同》显示，乙方为被告祺源公司，签约人则为被告顾建军，而被告顾建军系祺源公司的唯一股东即法定代表人，且被告祺源公司确认案涉物业承租后实际由其公司使用，故本院认定被告顾建军系代表被告祺源公司与原告签署的案涉合同，被告祺源公司为合同相对方及案涉物业的实际承租人。关于案涉《租赁合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”而经本院发函核实，案涉广州市白云区××路××103档口所在地块及上盖建筑物并未查到有办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等有关材料，故本院认定案涉《租赁合同》应属无效。关于合同无效后的处理问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”现原告要求被告祺源公司向其支付占有使用费，并无不当，应予支持。由于被告祺源公司于2021年5月31日已向原告交回了钥匙，故本院认定被告祺源公司实际占有使用案涉物业至该日，占用使用费应计算到该日止。同时，因被告祺源公司已向原告交纳了截止至2021年5月21日的租金，故本院认定其应向原告支付2021年5月22日至2021年5月31日期间共10天的占有使用费，按10300元/月标准计算，计得为3322.58元（10300元/月÷31天×10天）。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”因案涉租赁合同无效，且原告对该无效后果存在过错，故其要求被告祺源公司支付占用使用费的滞纳金及律师费损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同时，由于原告已经收取了保证金20600元，在合同无效的情况下本应返还给被告祺源公司，而两被告明确表示同意在保证金中弥补原告的损失，故本院认定被告祺源公司应向原告交纳的占有使用费可在保证金中予以抵扣，经抵扣后被告祺源公司无需再向原告支付占有使用费。因两被告在与原告协商退场时曾提出放弃保证金的意思表示，且在本案中亦未提出保证金退还的主张，故本院对抵扣占有使用费之后的保证金余额，在本案中不予调处。由于原告方出租给被告使用的案涉物业，系未取得建设工程规划许可证而建设，涉嫌违建，缺乏恢复原状的基础，故原告的该项主张，本院不予支持。因本案标的额在上一年度广东省城镇就业人员平均工资百分之三十以下，本院依法适用小额诉讼程序进行审理，并且一审终审。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：驳回原告赵坚明的全部诉讼请求。本案受理费411元，由原告赵坚明负担。本判决为终审判决。审判员 白 亮二〇二一年八月三十一日书记员 陈芷清