安徽省淮北市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖06民终867号上诉人（原审被告）：安徽省德城投资发展有限公司，住所地安徽省淮北市相山区南黎路149号水岸碧桂园3#一层。法定代表人：吴锐，该公司董事长。委托诉讼代理人：王中兴，安徽镜远律师事务所律师。委托诉讼代理人：任清华，安徽镜远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙华娟，女，1984年6月13日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。上诉人安徽省德城投资发展有限公司（简称德城公司）因与被上诉人孙华娟商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2021）皖0603民初2645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人德城公司的委托诉讼代理人王中兴，被上诉人孙华娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德城公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、上诉人不存在恶意违约，而是存在其他客观原因，且上诉人一直在积极为办证做着相关工作，产权证目前已经在为业主办理。原审判决上诉人支付全额违约金不当。上诉人未能及时办理产权登记手续系各项客观不可抗力因素综合导致，并非德城公司有意拖延。淮北“办证难”、“难办证”问题已经形成一种社会问题，并非德城公司主观上违约。自2017年11月开始，淮北市人民政府对淮北市10个月的停工，“德城新天地”项目也被要求停工，造成整体消防验收推迟从而导致逾期办理房产证。另外政府职能部门的改革，职能部门的分拆、合并也影响验收和办证。“新天地”项目从开工到办房产证目前已经盖了235个各个部门及审核公章，德城公司一直积极配合政府以推进办理房产证问题。另外，“新天地”项目目前已经办理了总产权证并且在积极协调业主，为其办理分户产权，德城公司一直积极配合政府以推进办理房产证问题，法庭应当结合当下社会背景，为避免产生更大的社会矛盾，酌情减少违约金数额，依法作出公正判决。2、本案案由系房屋买卖合同纠纷，但被上诉人要求上诉人返还缴纳的契税、维修基金部分系委托合同关系，且原审法院在未解除双方的委托关系的前提下，错误判决上诉人返还契税、办证费用，应当予以撤销。被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，属合法有效合同，应受法律保护。被上诉人委托上诉人代为办理产权登记，向德城公司支付契税、维修基金等费用，委托德城工程办理房屋产权证书，双方应是一种委托关系。而此次诉讼业主并未提出解除购房合同或解除双方间的委托关系，因此诉请要求退回契税并无法律和事实基础。3、一审判决书判决上诉人支付被上诉人契税、维修基金利息于法无据，应当予以撤销。被上诉人作为房屋买受人是缴纳契税的主体，应当依法缴纳契税。契税征收机关为房屋所在地的财政机关或地方税务机关，德城公司作为开发商代收契税，系基于双方合同约定（详见双方《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第13条（4）（5）），被上诉人委托并授权上诉人代为其办理产权登记，统一代收契税只是为了在为业主办理产权登记时可以统一缴纳，统一办证，提高办证效率，被上诉人系自愿委托上诉人代收代缴。双方应是一种委托关系，故应该使用委托合同的相关规定，且在双方的委托关系中，上诉人未收取被上诉人任何费用，系无偿委托。而根据委托合同的相关法律规定，无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。在此委托中，（1）上诉人并无故意或者重大过失，是因产权证无法办理，契税与维修基金等没有部门愿意收取。（2）上诉人并未给被上诉人造成任何损失。在被上诉人无法证明上诉人具有故意或者重大过失，且因此给其造成损失的情况下，一审法院认定上诉人向被上诉人支付占用期间利息损失于法无据，一审判决认定确有错误，应当予以撤销。孙华娟二审辩称：1、关于违约金数额，签订合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同履行，孙华娟按合同约定交付了购房款及其他费用，但德城公司并未按照合同要求将办理房产证的材料在房屋交付730日内报房屋产权登记机关备案，违反合同义务，应当承担合同约定的违约责任，一审判决违约金数额符合合同约定和法律规定。2、关于契税、维修基金占用期间的利息损失，虽然合同约定德城公司代收契税、维修基金，但德城公司并非最终的有权收取机关，德城公司收到上述费用后，并未交付相关部门，存在占用资金行为，也未按照合同约定为孙华娟办理产权登记，也未返还上述费用，故应当支付上述费用占用期间的利息损失，综上，一审认定事实清楚,适用法律正确，德城公司的上诉请求不成立，请依法驳回上诉,维持原判。孙华娟向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令德城公司支付逾期办理房屋产权证的违约金5581.38元；2、依法判令德城公司立即返还已支付的契税、维修基金、办证费用合计18757.54元；3、依法判令德城公司自2016年6月29日起，按同期银行贷款利率支付18757.54元的资金占用利息3390.22元（利息暂计算至2021年3月10日）；4、依法判令德城公司自2021年3月11日起按同期银行贷款利率支付18757.54元的资金占用利息至实际返还之日止；5、本案的诉讼等相关费用由德城公司承担。一审法院认定事实：：2015年3月26日，孙华娟与德城公司签订《商品房买卖合同》，约定德城公司将新天地广场1栋1301室出售给孙华娟，房屋总价559836元，首期款在2015年3月26日前支付房价款60%金额339836元，除首期款外，剩余房价款220000元应于2015年4月3日前申请办理商业贷款，并按照按揭方式付款。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第13条第（5）项规定“住房贷款的客户及一次性付款的客户在出卖人书面通知的交房日期前一次性向出卖人交纳办理房产证手续所需的契税、维修基金、交易费、工本费等……”合同签订后，孙华娟实际支付了购房款558138元。2016年6月29日，德城公司将涉案房屋交付孙华娟，孙华娟向德城公司缴纳了契税8397.54元、维修基金10200元、办证费160元，共计18757.54元。因德城公司未按合同约定期限协助孙华娟办理案涉房屋权属登记。该公司于2020年12月12日取得涉案房屋的不动产权证，但至今未办理到孙华娟名下，遂诉至一审法院。一审法院认为，孙华娟与德城公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行各自的义务。孙华娟交付了购房款及契税、维修基金、办证费等费用，但德城公司未按合同约定在房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，致案涉房屋于2021年1月19日才办理好产权登记，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。对孙华娟要求德城公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求，予以支持。根据双方签订的合同约定，德城公司应按已付房价款的1%支付违约金5581.38元（558138元×1%）。德城公司辩称未能及时办理产权登记手续系非主观原因造成，而是由于相关政府政策原因各方面导致，属于不可抗力的因素。因德城公司并未提供证据证明其已在约定期限内履行了提交办证资料的义务，也未提供证据证明未能办证的原因属不可抗力或不能归责于其的其他原因，故违约责任应由其自行承担。故对德城公司的该项辩称不予采信。关于孙华娟请求德城公司返还契税、维修基金、办证费共计18757.54元问题。孙华娟诉称于收房时向德城公司支付了契税、维修基金、办证费合计18757.54元，德城公司虽基于合同约定有权进行代收代缴，但其并非最终有权收取该费用的机构，其应当及时将代收的费用交至相关部门办理产权登记手续。现查明涉案不动产权证已办好，缴纳维修基金是办理产权证的前提，故该栋楼的维修基金不应予以返还，故孙华娟请求德城公司返还维修基金，不予支持。因德城公司并未按照约定及时将代收孙华娟的契税、办证费交到相关部门，存在占用资金的行为，孙华娟请求德城公司返还已交纳的契税及办证费的诉讼请求，予以支持。关于孙华娟请求德城公司支付契税、维修基金、办证费用资金占用期间利息的问题。孙华娟已于收房时向德城公司支付了契税、维修基金、办证费用合计18757.54元，德城公司虽基于合同约定有权进行代收代缴，但其并非最终有权收取该费用的机构，其应当及时将代收的费用交至相关部门办理产权登记手续。因德城公司并未按照约定将代收孙华娟的契税、维修基金、办证费用交到相关部门，存在占用资金的行为，故孙华娟请求支付上述费用产生的利息损失，理由充分，予以支持。因合同约定房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，即德城公司应在2018年6月30日前将上述费用交至相关部门办理产权登记。因德城公司未能提交证据证明何时将上述费用交至相关部门，故其应自2018年6月30日起支付利息损失，其中维修基金的利息损失计算至2020年12月12日，契税和办证费用的利息损失计算至实际返还之日。一审法院判决：1、安徽省德城投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付孙华娟违约金5581.38元，返还契税8397.54元、办证费160元并支付利息损失（以18757.54元为基数，自2018年6月30日起计算至2020年12月12日，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；以8557.54元为基数自2020年12月12日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至8557.54元款项清偿完毕之日止）；2、驳回孙华娟的其他诉讼请求。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审争议焦点是：1、德城公司应否支付孙华娟逾期办证违约金；2、德城公司应否支付孙华娟契税、办证费及占用契税、维修基金期间的利息损失。关于争议焦点1。涉案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方都应全面遵守履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。德城公司未在合同约定期限内完成产权证办理手续，已构成违约，应承担相应的违约责任，且合同约定的违约金并非明显过高，故一审认定德城公司按照已付房价款的1%支付逾期办证的违约金并无不当。德城公司上诉称未能及时办理产权登记手续系因相关政策等客观原因，其不应全额支付违约金，但其并未提供充分证据证明未能办证的原因属不可抗力或不能归责于其的其他原因，故违约责任应由其自行承担。其该项上诉理由并非法定或约定的免责或减责事由，本院不予支持。关于争议焦点2。孙华娟向德城公司支付了契税、办证费用，德城公司虽基于合同约定有权进行代收代缴，但其并非最终有权收取该费用的机构，其应当及时将代收费用交至相关部门办理产权登记手续。因德城公司并未及时将代收孙华娟的契税、办证费用交到相关部门，一审判决德城公司予以返还并无不当。同时，德城公司长期占用上述契税等资金未予代缴，应当向孙华娟支付上述费用产生的利息损失。且该利息损失与逾期办证违约金是基于不同的违约事实所产生，两者并不重复。一审判决德城公司支付占用契税、维修基金、办证费用期间的利息，亦无不当。综上所述，德城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费493元，由上诉人安徽省德城投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王冬宁审判员  王 晖审判员  化启武二〇二一年八月六日书记员  朱晓雨附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。