山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁10民终2144号上诉人（原审原告）：邱培刚，男，1970年12月24日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。被上诉人（原审被告）：张福艳，女，1977年10月5日出生，汉族，住威海市环翠区。上诉人邱培刚因与被上诉人张福艳相邻关系纠纷一案，不服山东省威海经济技术开发区人民法院（2021）鲁1092民初1311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邱培刚上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，改判由张福艳赔偿邱培刚租金损失1500元，物业费损失83.33元；2.二审诉讼费用由张福艳承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，未能认定如下事实：1.案涉房屋是公寓性质，邱培刚购置就是用来出租的。邱培刚一直积极协商维修和出租房屋，避免损失的进一步扩大，有邱培刚与张福艳、人民调解员、威海贝壳精品酒店、王传柱的微信聊天记录为证；2.邱培刚原本有多次机会租出房屋。2021年3月31日，邱培刚从威海途致酒店管理有限公司（以下简称途致酒店）收回房屋的当天，威海贝壳精晶酒店联系看房，商谈出租事宜，因顶棚泡水、壁纸脱落，约定维修后再起草合同。5月13日，威海贝壳精品酒店又联系邱培刚，说明其确有承租意向。2021年4月20日房屋维修完成后，23日乳胶漆干透，清理卫生后，邱培刚就与王传柱达成意向，并商谈了合同，但因张福艳的房屋再次漏水而搁置。以上事实，有邱培刚与威海贝壳精品酒店、人民调解员的微信聊天记录和邱培刚与王传柱的微信聊天记录为证；3.案涉房屋空置正是由于张福艳拖延维修时间和维修工期造成的。张福艳无视邱培刚的利益，在邱培刚多方协商的情况下，不给邱培刚维修房屋、排除妨碍。最为恶劣的是，2021年4月23日至30日在明知厨房漏水的情况下，为了自己的租金利益，不关闭水阀，造成案涉房屋一直漏水。多方协商未果的情况下，邱培刚委托装修公司维修，没有超出合理的期限。众所周知的常识和生活经验，漏水需要维修的房屋，在没有排除漏水妨碍和完成维修前，一是由于不能确定何时完工，无法确定租赁合同的起止期，二是维修房屋粉尘很大，承租人不愿承担房屋维修前、后搬家及整理卫生的麻烦，所以无法正式签订租赁合同。邱培刚在房屋维修前与途致酒店合同，维修后与陈晨的合同都是每月1500元，故可认为是市场认可的价格。邱培刚和意向承租人的报价都是每月1500元，故可排除价格因素影响合同签订。在房屋维修完毕的5天后，邱培刚就与陈晨签订了正式合同，说明邱培刚的房屋是很好出租的，本不会有长时间的空置期。二、判决理由错误。根据民法典179和238条有关规定，权利人有权就侵权行为造成的损失请求侵权人承担侵权责任，包括赔偿损失、停止侵害、排除妨碍、恢复原状等。2021年4月1日至30日，案涉房屋一直处于受到侵害和未排除妨碍的状态，张福艳应就损害行为持续期间的租金损失予以赔偿。一审法院也认定张福艳房屋漏水确实造成邱培刚这一期间不能正常使用案涉房屋。不能正常使用的房屋不可能正常租赁出去。综上所述，一审法院未能认定张福艳维修房屋不及时和维修所需的工期，造成邱培刚案涉房屋空置，作出的判决侵害了邱培刚的合法权益。张福艳辩称，张福艳只是给邱培刚造成的单个墙面损坏，但是一审法院判决由张福艳承担全部费用，已侵犯了张福艳的权利，且邱培刚主张的房屋租金损失并非是其实际损失，邱培刚与他人是否能达成合意租房可能存在的原因很多，生活中经常存在空租期的情形，故邱培刚的诉讼请求没有法律依据。另外，张福艳为了尽快弥补邱培刚的损失，促进邻里关系和谐，已于2021年8月5日将款项全部转至一审法院账号。综上，请求贵院依法驳回邱培刚的诉讼请求。邱培刚向一审法院起诉请求：1.判令张福艳赔偿邱培刚房屋租赁损失1500元；2.判令张福艳赔偿邱培刚房屋维修费用1400元；3.判令张福艳赔偿邱培刚2021年4月1日至2021年4月30日的物业费损失83.33元。一审法院认定事实：张福艳、邱培刚分别系上海路101号-D2303室房屋、2203室房屋业主，系上下楼邻居关系。2021年3月26日，邱培刚发现其房屋墙体及房顶被水浸泡出现多处损坏，遂通知张福艳，张福艳在清明节假期后找到物业公司工作人员查找漏水点，发现系其房屋内暖气分水阀损坏造成，遂进行更换。2021年4月18日至2021年4月20日，威海万图装饰工程有限公司对邱培刚房屋内被水浸泡的墙体进行铲除、刮腻子。对该房间内除贴有墙纸的墙壁外的墙面进行了乳胶漆粉刷，并对被浸泡的墙纸进行了修复。邱培刚为此花费1400元。2021年4月23日，邱培刚发现因张福艳厨房再次漏水造成其厨房顶棚漏水。2021年4月29日，张福艳进行了维修。另查明，2020年4月1日，邱培刚与威海途致酒店管理有限公司签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给该公司，租赁期限为2020年4月1日至2021年4月1日，每月租金1500元。租期到期前一个月该公司通知邱培刚不再续租。2021年5月5日，邱培刚与案外人陈晨签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给案外人陈晨，租期自2021年5月12日至2023年5月11日，租金每年18000元。案涉房屋每年物业费998元，邱培刚于2021年4月2日交纳了2021年1月1日至2021年12月31日的物业费。诉讼过程中，邱培刚提供微信聊天记录一份，微信中2021年4月13日有人联系其租房，双方经协商2021年4月23日邱培刚将合同发给对方，但再无下文。邱培刚称还有其他人联系其租房，但无法提供证据。张福艳认可案涉房屋内主要的房间就是邱培刚进行维修的房间，但认为邱培刚仅应对被水浸泡的部分进行刮腻子和维修，而不应对整个房间进行维修。一审法院认为，双方系邻居关系，应当和睦相处、相互体谅。本案的争议焦点为：第一，邱培刚要求张福艳赔偿其维修费用1400元有无依据；第二，邱培刚要求张福艳赔偿其租金损失及物业费损失有无依据。关于第一个争议焦点，张福艳系漏水房屋的所有权人，其对房屋有管理义务，现其房屋漏水造成邱培刚房屋墙体、屋顶及壁纸损坏，张福艳作为侵权人应当承担赔偿责任。通过邱培刚提供的录像，能够看出其房屋房顶及各墙体均有被水浸泡起皮的情况，而房屋墙体具有整体性，对部分进行铲除、刮腻子后，若不整体粉刷乳胶漆可能造成墙体颜色不统一，因此邱培刚对被水浸泡的房间进行整体粉刷并无不当，现邱培刚要求张福艳赔偿其因此支出的维修费用1400元，理由正当，一审法院依法予以支持。关于第二个争议焦点，张福艳房屋漏水给邱培刚房屋造成损坏的时间正好处于邱培刚前一份租赁合同到期，后一份租赁合同尚未签订的时间，案涉房屋在2021年4月未能对外出租存在多种原因，可能是张福艳房屋漏水造成的，也可能是邱培刚重新对外寻找租户的过渡期造成。从邱培刚提供的微信聊天记录看，2021年4月其也是在与案外人协商租赁事宜，并未达成合意，其主张完全系因张福艳原因造成其未能对外出租，理由不当。但张福艳房屋漏水确实造成邱培刚不能正常使用案涉房屋，可以参照邱培刚主张的月租金及物业费适当赔偿邱培刚因此产生的损失，以791.50元[（1500元+83元）÷30天×15天]为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百八十八条、第一千一百六十五条之规定，判决：一、张福艳赔偿邱培刚维修费1400元；二、张福艳赔偿邱培刚损失791.50元。上述一至二项合计2191.50元，张福艳于判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由张福艳负担。二审中，当事人没有提交新证据。邱培刚认可其于2021年4月份开始对案涉房屋进行维修是针对2020年11月漏水造成的壁纸脱落及屋顶腻子脱落而进行，但是邱培刚与威海途致酒店管理有限公司在合同履行期间均未进行维修，威海途致酒店管理有限公司支付了合同履行期间的租金。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，通过邱培刚在二审中的陈述，可以认定邱培刚主张的租金损失1500元及物业费损失83.33元，系因2020年11月份张福艳的房屋漏水给邱培刚房屋造成损坏而其于2021年4月份进行维修，以及张福艳房屋2021年4月23日再次漏水进行维修期间的损失。一审法院根据查明的事实，考虑到案涉房屋在2021年4月未能对外出租存在多种原因，可能是张福艳房屋漏水造成的，也可能是邱培刚重新对外寻找租户的过渡期造成的情形，结合邱培刚提供的证据仅能证实2021年4月其也是在与案外人协商租赁事宜，并未达成合意的事实，认定邱培刚主张完全系因张福艳原因造成其未能对外出租理由不当，并综合本案实际情况判决张福艳赔偿邱培刚791.50元并无不当，本院予以维持。综上所述，邱培刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人邱培刚负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑华章审 判 员 蒋 涛审 判 员 于 晶二〇二一年八月二十九日法官助理 宋 杨书 记 员 李冬菊