文书内容湖南省常宁市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0482民初1955号原告（反诉被告）：唐某某，男。原告（反诉被告）：王某某，男。原告（反诉被告）：王某某2，男。三原告共同委托诉讼代理人：赵某某、周某某，湖南功崇律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘某某，男。原告（反诉被告）唐某某、王某某、王某某2与被告（反诉原告）刘某某合同纠纷一案，本院于2021年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。三原告及其共同委托诉讼代理人赵某某，被告刘某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐某某、王某某、王某某2向本院提出诉讼请求:一、判令解除三原告与被告刘某某签订的《公园新村商住楼基建及销售承包合同》；二、判令被告刘某某向三原告支付违约金500000元；三、判令被告刘某某承担本案的全部诉讼费。事实和理由：三原告系兄弟姊妹关系，其自有的座落于某市某新村路23-25号房屋因年久失修成为危房，三原告商议拆房重建，被告主动联系原告，三原告答应交由被告建设。2019年7月19日，三原告与被告签订了《公园新村商住楼基建及销售承包合同》，约定工程位于某市某新村路23-25号地段，工程为桩基框架结构，一层为门面房，二层以上为商品房，计划建12层(以政府批复层次为准)。基础部分不计算工期，主体部分工期为18个月完工。合同还就基础部分施工及垫资、主体部分施工及垫资、权利义务、房屋销售、房屋照明用电工程、违约责任、管辖法院等问题进行了约定。前期工程进展顺利，但自2020年开始，因被告与材料商、施工人员发生债务纠纷，导致工程长期停工，房屋主体仅建设一层。在此期间，三原告曾多次催促被告进行施工，被告进行推诿，迟迟未能动工，导致合同工期到达，房屋未能竣工。被告拖延工期导致房屋未能如期建设完成，已导致合同目的无法达成，构成严重违约。反诉原告刘某某向本院变更诉讼请求：1、判令被反诉人结清工程款1617222.57元；2、判令三被反诉人向反诉人支付违约金500000元；3、判令被反诉人赔偿反诉人售楼部损失162000元；4、判令被反诉人赔偿反诉原告的垫资损失80000元；5、判令被反诉人支付资金占用利息（自2020年4月1日起至2021年8月，以113万为基数，按月息2分计算）；6、被反诉人承担本案的全部诉讼费、鉴定费。事实和理由：2019年7月19日，被反诉人唐某某、王某某、王某某2与反诉人刘某某签订了《公园新村商住楼基建及销售承包合同》，工程位于某市某新村路23-25号地段，承包内容分为两个部分，一是该商住楼基建，二是该商住楼营销。根据合同约定，反诉人施工队于2019年10月份开始施工，被反诉人于2020年2月份办理了只能建四层的《建设工程规划许可证》，没有办理《建设工程施工许可证》。反诉人建好了基础部分工程，同时建好夹层和一层主体工程，建房期间，有关职能部门多次下达停工通知书，导致反诉人无法开工建房。反诉人也启动商住楼销售，出资装修了售楼部，组建了营销团队，因被反诉人基建项目手续不全，售楼部被有关职能部门多次叫停，致使销售团队无法销售而退场。第一支销售团队退场后，反诉人又请另一支销售团队，重建售楼部，因被反诉人基建项目手续不全，售楼部又被职能部门直接锁门强制停业，导致第二支销售团队无法营销，给反诉人造成了严重的经济损失。根据法律规定，反诉方要求被反诉方进行建设工程款结算和售楼营销方面的损失赔偿。工程款结算:本工程已由被反诉人提供了一份由某工程检测有限公司出具的混凝土结构性能检测报告(报告编号BGGD202005001)检测的混凝土强度，钢筋间距扫描均符合规定，且被反诉方均认可所完成的工程质量，被反诉方应当按照合同约定的价格支付反诉方所完成的工程项目工程款。1、根据合同规定，该工程基础部分工程款为848000元，基础工程土方增加工程款50000元，共计898000元；2、工程夹层面积为261平米，一层面积为517,74平米，另外前面临街阳台面积结半计算面积24.64m×18m÷2=22.176平米，一层为539.916平米，夹面和一层总面积为800.916平米，合同约定价格为898元/平米，被反诉方应付夹面和一层工程款800.916平米×898元/平米=719222.57元(含第二层主体已完工的柱子和一层增加混凝土工程在内)。二、售楼营销门面因被反诉方的原因，售楼部几次被责令关门停业，因售楼部是营销团队出资装修，营销团队撤出时，由反诉方赔偿装修款3万元，室内广告制作费2万元，共计5万元，房屋租金8000元。第二支营销团队重新装修了一个新的售楼部，装修费5万元，广告装璜费3万元，共计8万元。因售楼部被强制关门，房屋租金自2020年8月至2021年8月份为24000元（2000元/月×12个月），三项共计50000+80000+8000+24000=162000元。依照《民法典》第788条、791条和最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》之规定，反诉方要求被反诉方进行工程结算和赔偿上述损失及资金占用利息。被告刘某某答辩，违约责任不在被告，不承担违约金。反诉被告唐某某、王某某、王某某2共同答辩，一、关于反诉原告要求反诉被告支付工程款1617222.57元的问题，反诉被告认为反诉原告诉请金额与客观事实不符。1、涉案工程基础部分的工程款为848000元，因该部分工程已完工，按照合同有关约定，反诉被告予以认可；反诉人提出的基础工程增加工程款50000元，根据双方签订的《公园新村商住楼基建及销售承包合同》约定：“经甲乙双方协商，拆屋、挖土、及土方外运基础工程施工，均由乙方组织人员用大包干的形式承包，工程总价款为848000元”，故反诉被告认为此项诉求无法律依据和事实依据，反诉被告不予认可；2、涉案工程主体部分工程款应以合同约定和实际完成的工程量为准。反诉被告认为，根据《承包合同》约定，工程款付款方式为每建好一层主体(以现浇楼板完工为准)后甲方即付工程款总价的50%，现反诉人仅完成一层主体工程，砌墙等其它工程都没开始做，反诉被告应向反诉原告支付基础以上部分工程款的一半，即798元/平米×800.916平米×50%=319565.48元；关于垫资补偿款100元/平米的问题，《合同》约定：“±0以上甲方包工包料给乙方施工，价格为798元/平米，另增加100元/平米作为乙方垫资补偿款，所增加的100元/平米垫资补偿款按整栋房屋面积计算给乙方”，因房屋尚未建成，无法计算整栋房屋面积，因此反诉人要求支付垫资补偿款没有依据。综上，反诉被告应向反诉原告支付工程款为1167565.48元(基础工程款848000元+主体工程款319565.48元)，余款反诉被告无义务支付，请求驳回其诉讼请求。二、反诉原告未在合同约定的期限内完成房屋建设，致使合同目的不能实现，反诉原告是违约方，故应向反诉被告承担支付违约金500000元的违约责任。三、售楼部营销损失不应由反诉被告承担。按照《承包合同》约定，反诉被告仅是委托反诉原告进行房屋的独家销售工作，明确约定了“乙方自建售楼部，乙方承担售楼部开销”，且反诉原告的销售部不仅对反诉被告的房屋进行销售，同时还对“苏习林园”的商品房进行销售。故该售楼部营销损失不应由反诉被告承担。四、关于本案诉讼费及鉴定费问题。1、根据法律规定，案件诉讼费由败诉方承担；2、首先，按照合同约定，因工程质量问题产生的额外费用由反诉原告承担，所以鉴定费应由反诉原告承担；其次，反诉原告多次威胁反诉被告，如不支付鉴定费用，即将工程停止施工，反诉被告迫于无奈，遂由反诉被告王某某分三次向反诉原告支付了8000元的鉴定费。故反诉被告不仅不应当支付反诉原告鉴定费用，反诉原告还应当向反诉被告返还鉴定费用8000元。五、反诉原告未按合同约定私自收取购房款，严重损害了反诉被告的合法权益，在抵扣应付工程款后，反诉原告应将剩余购房款返还给反诉被告。按照合同约定，由反诉被告收取30%以上购房款后与购房者签订购房合同，但是反诉原告以收取购房款抵扣工程款的方式销售五套房屋，私自收取购房款共计1620280元。反诉被告多次要求反诉原告将购房款交付给反诉被告，但反诉原告却以停工相威胁，反诉被告迫于无奈只能妥协。现因反诉原告的违约行为致使合同目的不能实现，反诉原告应向反诉被告返还购房款452714.52元。综上所述，请求驳回反诉原告的全部诉讼请求，并判决反诉原告返还反诉被告购房款452714.52元。经审理查明：原告唐某某、王某某、王某某2系亲属关系，其合法共有的座落于某市某新村路23-25号房屋因年久失修成为危房，商议拆房重建，被告刘某某主动联系原告承包建设。2019年7月19日，三原告与被告签订了《公园新村商住楼基建及销售承包合同》，约定：一、工程为桩基框架结构，一层为门面房，二层以上为商品房，计划建12层(以政府批复层次为准)。二、基础工程乙方（被告）承担7米深平均深度，如遇地下溶洞，超深桩基甲方（原告）按实际工程量计算工程款弥补乙方；开工前，甲方办理国土、规划、执法等部门手续，基础工程大包干承包给乙方，总价848000元；基础工程完工后，甲方必须从售楼款中支付乙方垫资款，甲方不得截留。三、工程主体12层，大包干承包给乙方。±0以上价格为798元/平米，另增加100元/平米(均不含税金)作为乙方垫资补偿款，并按整栋房屋面积计算给乙方。工程结算时门面阳台按半面积结算，商品房所有阳台为封闭式阳台，都按全面积结算，门面夹层按全面积结算。甲方出售房屋后，房款首先付乙方垫资款和拆房款、土方开挖外运款、基础工程款，并一次结清。余下售房款按层付款，每建好一层主体(以现浇楼板完工为准)后甲方即付工程款总价的50%和垫资补偿款100元/平米给乙方，一层夹层需建好一层主体后一起付款，此时夹层同样付工程垫资补偿款100元/平米。砖砌体每砌好一层付总价款的20%，内粉刷每粉刷一层(不含楼梯间粉刷)付总价款的20%，外粉刷完工后付5%，工程竣工验收合格时付总价款的3%，留下的2%作质保金，待售房售完90%的房子，如果没有其它工程事项，一年内付清2%的质保金给乙方。四、基础部分不计算工期，基础完工后开始计算主体部分工期18个月。六、甲方委托乙方对商住楼进行独家策划销售、整合推广代理服务；甲方委托乙方销售总房源为34套，煤房34套，甲方商住楼给乙方销售底价为2538元/平米，乙方自己承担售楼部开销，乙方以高于底价的溢价部分作为乙方营销收入；客户交齐30%以上(含30%在内)的房款时，甲方与客户签订购房合同，签订合同付款成功后，甲方一次性支付高于底价的房款给乙方，甲方不得拒付；甲方负责与职能部门处理好售房关系，如遇职能部门下通知阻止销售，甲方必须负责出面协调处理好；遇有政策性规定，政府不准小产权房销售，一切责任由甲方负责。七、任何一方都不得随意终止合同，如果单方任意撕毁合同，处罚金50万元，并赔偿一切经济损失。附（手写）：煤房价格由甲方定价，乙方销售按煤房总价收取5%的佣金，成交后即付给乙方。合同签订后，被告将案涉工程转包给案外人吴某某建设，并成立了某市某公园新村商住楼项目部和公园新村售楼部，支付装修费50000元，双方结算了拆房款、运渣款和环保费。至2019年12月，吴某某完成基础工程和一层桩基框架结构（未砌砖体），夹层面织为261平方，一层总面积为539.916平方，共计800.916平米。因被告未如期支付工程款，吴某某与被告、供应商、施工人员产生债务纠纷，吴某某停止施工，并锁上工地大门。2020年1月-5月，被告以项目部名义与案外人李某某（购房号502号，137.8平米，付款429400元）、吴某某2（购房号404号，118.6平米，付款298000元）、金某某（购房号402号，137.8平米，付款312500元）、唐某某（购房号501号，139.8平米，付款353500元）、周某某（购房号602号，137.8平米，付款125880元）5人签订《商品房买卖合同》，按销售底价2538元/平米计算购房款为1705028.4元，被告实际收取购房款1519280元，并出具收款收据。2020年2月20日，三原告为案涉房屋旧房改建办理了《建设工程规划许可证》，建设规模4层。2020年4月，因公园新村项目部未经批准擅自占用土地搞开发，相关手续不完善的违法行为，常宁市自然资源局下达《责令停止违法行为通知书》。2020年8月，因工程质量问题，双方协商由某工程检测有限公司作出混凝土结构性能检测报告，三原告支付鉴定费8000元给被告。2020年10月15日，被告出具承诺书，同意在2020年11月1日开工。但经三原告多次催促被告继续施工，被告仍迟迟未动工，停工至今，案涉工程未能如期竣工。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的《公园新村商住楼基建及销售承包合同》、不动产权证、《建设工程规划许可证》、承诺书、《商品房买卖合同》和收款收据、微信聊天记录和支付明细、现场照片、吴某某的证言，被告提交的规划图、通知单、结算单、收条、照片所证实，经庭审质证，可以采信。对双方争议事实，本院评判如下：一、本诉原告的主张是否合法。原告唐某某、王某某、王某某2将其所有的旧房改建工程发包给被告刘某某建设，双方签订的《公园新村商住楼基建及销售承包合同》违反了国家法律对建设工程承包人的建筑施工资质的强制性规定，属无效合同，且双方均有过错。根据法律对无效合同的处理原则，三原告主张解除合同和支付违约金的请求，不符合法律规定，本院不予支持。二、反诉原告刘某某已完成的案渉工程的工程款是多少。1、基础部分工程款848000元双方无异议。反诉原告主张基础工程增加土方工程款50000元，按照合同第三条约定，基础工程是大包干承包，反诉原告仅提供与实际施工人吴某某的结算单不足以证实反诉被告认可基础工程增加土方的工程款，其主张本院不予支持。2、基础之上的夹层和一层面积的工程款。双方认可夹层和一层建筑工程量为800.916平米，按照合同第三条约定每建好一层主体(以现浇楼板完工为准)后，甲方即付工程款总价的50%和垫资补偿款100元/平米给乙方，垫资补偿款按整栋房屋面积计算。而反诉原告未完成一层砖砌工程，因此，反诉被告应支付夹层和一层总面积工程款为319565.48元（800.916平米X798元/平米X50%）及垫资补偿款40045.8元（800.916平米X100元/平米X50%），共计359611.28元。反诉被告应支付反诉原告已完成工程的工程款为1207611.28元（848000元+359611.28元）。三、反诉原告主张违约金问题。因案涉合同无效，其请求本院不予支持。四、反诉原告主张赔偿售楼部损失问题。依据合同第六条约定乙方（反诉原告）对商住楼进行独家策划销售，自己承担售楼部开销，以高于底价的溢价部分作为乙方营销收入，故对反诉原告该项请求本院不予支持。五、垫资损失赔偿问题。反诉原告没有提供证据证实其垫资损失的事实，即使该损失存在，按照合同约定也应由反诉原告自行承担，故对反诉原告该项请求本院不予支持。六、资金占用利息问题。反诉被告应支付的工程款为1207611.28元，而反诉原告已收取反诉被告应收的在建5套商住楼的预售款款1519280元，少于按销售底价2538元/平米计算的购房款，反诉被告无需按合同第六条约定支付反诉原告的营销收入（溢价款），反诉原告主张反诉被告占用其资金的事实不存在，其请求本院不予支持。七、反诉原告是否返还购房款问题。反诉被告在本诉中未主张该项请求，但事实上反诉原告已实际占有了反诉被告应当收取的案涉商住楼预售款311668.72元（1519280元-1207611.28元），本院已确认案涉承包合同无效，反诉原告基于案涉工程在建商住楼的销售而占有第三人的购房款无法律依据。为保护第三人的合法权利，减少当事人诉累，反诉原告应返还购房款311668.72元给反诉被告。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十五条、第一百五十七条、第五百六十七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）唐某某、王某某、王某某2与被告（反诉原告）刘某某于2019年7月19日签订的《公园新村商住楼基建及销售承包合同》无效；二、被告刘某某在本判决生效后十日内返还原告唐某某、王某某、王某某2的销售款311668.72元；三、驳回原告唐某某、王某某、王某某2和反诉原告刘某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8800元，减半收取4400元，反诉受理费2200元，共计6600元，由被告刘某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员  雷晓铁二〇二一年九月二日代理书记员  杨 晶            校对责任人:雷 晓 铁                打印责任人:杨 晶      相关法律条文《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。第五百六十七条合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。