广东省佛山市南海区人民法院民 事 裁 定 书（2021）粤0605民申17号再审申请人（原审被告）：邓勇莲，女，出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托代理人：文朝阳，男，出生，汉族，住广东省佛山市南海区，系申请人的丈夫。被申请人（原审原告）：广东珠港物业管理有限公司南海黄岐分公司，住所地广东省佛山市南海区黄岐黄海路54号嘉乐花园怡荣阁2梯首层，统一社会信用代码91440057444553238。负责人：李卓章。委托代理人：邓紫聪，广东盈宇律师事务所律师。委托诉理人：陈瑶，广东盈宇律师事务所律师。再审申请人邓勇莲因与被申请人广东珠港物业管理有限公司南海黄岐分公司（以下珠港物业黄岐分公司）物业服务合同纠纷一案，不服本院（2021）粤0605民初3062号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。申请人邓勇莲申请再审称，1、根据《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第四百七十条、第九百三十八条，合同的内容需包括相应条款，物业服务是特殊服务，民法典第九百三十八条明确指出，合同应当采用书面形式，双方未签订书面的物业服务合同，不适用民法典第五百七十七条，适用法律错误。2、广州市金鸿物业管理有限公司与广东珠港物业管理有限公司南海黄岐分公司仅为物业管理有限公司，并非建设单位或业主委员会（本案中的嘉乐花园建设单位为广东省信托房产开发公司），从举证中未见建设单位与业主委员会的书面物业管理合同，所以不适用民法典第九百三十九条，适用法律错误。3、没有书面的《物业管理合同》就会使双方权利与义务无法得到保障，即使为事实物业，在庭审中我方一直强调2020年9月之前并未收到需要缴纳相关费用的任何形式的通知。根据民法典第一百八十八条规定，若从2013年追缴算起，时效性存在问题，若按照通知缴费时间，我方最多仅能给收到通知前三年的物业费用，法院未采纳申请人意见，适用法律错误。4、民事判决书中第6页第三点内容“被告未举证证明其已支付该期间的物业管理费，故被告应承担举证不利的法律责任”一句，不符合谁主张谁举证原则，适用法律错误。综上所述，申请人认为原审判决适用法律确有错误，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形，请求撤销（2021）粤0605民初3062号民事判决书，驳回被申请人在原审的诉讼请求，诉讼费由被申请人承担。在本案于进行的询问程序中，申请人邓勇莲增加《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项“有新的证据足以推翻原判决”作为其申请再审的法律依据，并提供了以下证据：照片9张，以证明被申请人服务不到位，小区内环境脏、乱、差，属于业主所有的公共设施收费收入被申请人没有公示；嘉乐花园管理处收费收据、交费通知、怡海小区的物业管理服务费标准图片、佛山市南海区黄岐江晖物业管理有限公司（管理处）收据、物业管理费发票2份，以证明与涉案的乐辉阁同一小区的其他楼座和周边小区，物业服务费是每月每平方米0.6元或0.5元；既有住宅加装电梯规划许可批前公示公告，以证明小区本无电梯，同样的管理，安装、保修保养、电费都由业主出了，管理费应按书面管理收费且要达到书面合同的标准要求才能收取；广东电网公司电费通知单5份，以证明该交的、该分摊的相关费用已经缴纳。被申请人珠港物业黄岐分公司辩称，一、原审判决适用法律正确，本案的情形并不符合《民诉法》第二百条第六项的规定，应依法驳回申请人的再审申请请求。原审（2021）粤0605民初3062号案件中，被申请人主张的物业管理费的期间为至，该期间贯穿了《民法典》的施行前后，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，原审判决引用《民法典》的相关规定作为判决的依据属于法律适用正确。二、原审判决适用《民法典》九百三十九条的规定并无不当。首先，《民法典》第九百三十八条为指导性条款，其立法的本意是要指导并规范物业服务合同的双方应以书面的形式来订立物业服务合同，以此来保障及维护双方的权利义务。但该条款并没有否定未签订书面形式的物业服务合同则视为双方未建立物业服务关系。相反《民法典》考虑到在物业服务的实际过程中，对可能会出现像申请人这样不肯签订物业服务合同又不愿意缴纳费用的人，特意在其九百三十九条中以及九百四十条中作出了相应的规定。因此，原审判决适用九百三十九条及九百四十条并无不当。其次，案涉商品房的开发建设单位为广东省信托房产开发公司，其于与被申请人签订了相应法律文书，并报备到佛山市南海区房管所，该签订的文书对物业费的收费标准等进行了明确的约定，具有前期服务合同的性质。因此根据《民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同……对业主具有法律约束力”的规定，同样可以说明原审判决的法律适用并没有错误。最后，假如每个业主都像申请人这样，既不与物业服务单位签订物业服务合同，也不交纳物管费，甚至以自己不乘坐电梯为由便不交纳公摊电费等费用，那么每一个小区都将可能出现脏乱差的情况，这将完全违背了《民法典》不得违背公序良俗以及倡导保护生态环境的原则。为此，恳请法院依法驳回申请人的再审申请，以维护公序良俗。三、原审审理时，申请人并未就诉讼时效作为抗辩依据，且其称2020年9月前并未收到要求其缴费的通知与事实不符。四、申请人已客观上享了受物业服务，原审判决根据谁主张谁举证的原则分配举证责任，要求申请人举证证明其已支付物业管理费的要求并无不当。五、申请人提交的证据不足以证明原审判决确有错误，不足以推翻原审判决。综上所述，申请人的再审没有任何的事实与法律依据，请依法驳回申请人的再审请求。本院认为，民事再审审查属于“事由审查”，应围绕当事人提出的法定事由进行。对于申请人邓勇莲认为其提交的新证据足以推翻原审判决的意见，分析如下：申请人提供的照片9张的拍摄时间为2021年7月，与被申请人在原审中请求的物业服务费、电梯公摊电费及维修费所对应的时间段并不相同，且仅凭这些照片亦不足以反映被申请人提供的物业服务不到位。至于申请人反映被申请人对公共设施收费收入没有公示的情况，如申请人认为被申请人的该行为损害其合法权益的，可另循法律途径处理，但并不构成其不缴纳物业服务费等费用的法定理由；申请人提供的收费收据、交费通知、收费标准公示、发票等证据所反映的物业服务费收费标准，均不是涉案的乐辉阁，与本案不存在关联性；申请人提供的既有住宅加装电梯规划许可批前公示公告所反映的是乐富阁2梯申请加装电梯的公示情况，并非涉案的乐辉阁，申请人提供的广东电网公司电费通知单记录的用电地址为嘉乐花园乐辉阁6-305，反映的是涉案物业的户内用电情况，上述证据均不能反映申请人对乐辉阁电梯公摊电费及电梯维修费的缴纳情况。综上，申请人提交的新证据均不足以证明原审判决确有错误，不足以推翻原审判决。因此，申请人的上述再审事由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项规定的情形，本院不予支持。对于申请人邓勇莲认为原审判决适用法律错误的意见，分析如下：一、对于申请人认为其与被申请人双方未签订书面的物业服务合同，原审判令其向被申请人支付物业服务费等费用适用法律错误的意见。结合原审当事人的举证及陈述情况，被申请人在2013年7月-2021年2月期间已实际在涉案楼盘提供了物业服务，申请人亦已实际接受了该物业服务，故双方已形成事实上物业服务合同关系。根据《物业管理条例》第七条第（五）项关于“业主在物业管理活动中，履行以下义务：（五）按时交纳物业服务费用”的规定，以及《中华人民共和国民法典》第六条关于“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”的规定，结合申请人在被申请人入驻涉案楼盘前与广州市金鸿物业管理有限公司签订《备忘录》约定“在物业管理公司接管上述物业时，本人邓勇莲将与管理上述楼宇的物业公司签定《物业管理合同》、《服务公约》等规定签署的文件；暂按1.4元/㎡元预交三个月的物业管理费”等内容，以及乐辉阁1栋、6栋、7栋部分用户已向被申请人交纳了物业管理费，物业管理费收费标准均为1.4元/月·平方米的情况，申请人依法应按1.4元/月·平方米的标准向被申请人交纳相应的物业服务费。因此，申请人的上述意见缺乏理据，本院不予采纳。二、对于申请人认为在原审庭审中一直强调在2020年9月之前未收到需要缴纳相关费用的通知，原审未适用诉讼时效的规定即作出判决，适用法律错误的意见。《中华人民共和国民法典》第一百九十三条规定，“人民法院不得主动适用诉讼时效的规定”。经查，申请人未在原审中明确提出诉讼时效抗辩，故原审未适用诉讼时效的规定，并无不当。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定，“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，……当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持”。因申请人未在原审中提出诉讼时效抗辩，本院对其在本案中提出诉讼时效抗辩的再审理由依法不予采纳。三、对于申请人认为原审认定“申请人未举证证明其已支付该期间的物业管理费，应承担举证不利的法律责任”的内容在举证责任分配上错误的意见。经查，在原审庭审及本案询问中，申请人均已明确其没有交过物业服务费，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条关于“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”的规定，原审认定申请人未缴纳被申请人所请求的物业服务费并据此判令申请人向被申请人支付相应的费用，处理并无不当。申请人的上述意见不足以反映原审判决确有错误，本院不予采纳。综上，申请人邓勇莲提出的上述再审事由均不成立，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回邓勇莲的再审申请。审判长  彭进海审判员  王志钊审判员  梁玉微二〇二一年八月二十七日书记员  原 炜