山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终10054号上诉人（原审原告、反诉被告）：吕林林，女，1988年2月20日生，汉族，住山东省青岛市。委托诉讼代理人：李斌，山东文斌律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘笑辰，山东文斌律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛方盛置业有限公司，住所地山东省青岛市高新区火炬路57号，统一社会信用代码91370222396933172U。法定代表人：赵伟，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：韩雪，山东文康律师事务所律师。委托诉讼代理人：张家强，山东文康律师事务所实习律师。上诉人吕林林因与被上诉人青岛方盛置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初15330号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕林林上诉请求：1.依法撤销青岛市城阳区人民法院(2021)鲁0214民初15330号民事判决，改判或发回重审；2.一审、二审诉讼费由青岛方盛置业有限公司承担。事实和理由：一审法院对本案认定事实不清，适用法律错误，具体理由如下：一、吕林林与青岛方盛置业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》时间系在2018年3月6日至2018年3月16日之间，附件一的条款属于格式条款，双方订立涉案合同时，青岛方盛置业有限公司未向吕林林尽到提示和说明义务，故涉案合同附件一中的条款为无效格式条款。第一，双方签署《商品房预售合同》的附件一中约定“吕林林应当于2018年2月16日前将按揭贷款所需文件全部提交银行，放贷机构于2018年3月11日前将贷款存入指定账户”，其给放贷机构审核材料、放款时间仅为24天，且其中包含春节等假期，实际仅13个工作日。结合一审中吕林林提交的证据显示，吕林林申请贷款的材料齐全，银行正常从审批到放款的时间为125天，且吕林林也没有权利要求放贷机构于2018年3月11日之前将贷款存入指定账户，附件一中的条款不合理地增加了吕林林的义务，属于无效的格式条款。且涉案合同的签署日期系在2018年3月6日至2018年3月16日之间。显然涉案合同附件一中的付款约定属于不合理的无效格式条款。第二，附件一没有双方的确认签章，而附件二、附件五等需要确定双方权利义务的条款均有双方的确认签章，证明青岛方盛置业有限公司没有对附件一中的条款向吕林林进行提示和说明。因此附件一的约定应当视为没有约定，吕林林未违反任何合同义务，无需向青岛方盛置业有限公司支付任何违约金。第三，涉案合同签约时间系青岛方盛置业有限公司员工自行填写，且涉案房屋所属小区其他业主在与青岛方盛置业有限公司订立合同时，其日期均为空白，后期由青岛方盛置业有限公司员工自行填写，该事实望二审法院在审理过程中，能够本着依法查明事实的原则对青岛方盛置业有限公司签订合同情况进行调查，并作出公平公正、合法合理的裁判结果。结合上述事实并根据《民法典》496条、497条，《商品房预售合同》中附件一约定属无效格式条款，吕林林无需承担违约责任。二、张天宇为青岛方盛置业有限公司代表，其有代表青岛方盛置业有限公司的资格。张天宇对吕林林的许诺应当视为代表青岛方盛置业有限公司作出的许诺，吕林林没有任何违约行为。在双方签订的《房屋认购书》中，张天宇以出卖人代表身份签字，其上也有青岛方盛置业有限公司盖章，证明张天宇具有代表青岛方盛置业有限公司的资格。吕林林配偶王超与张天宇在2018年期间多次沟通贷款银行选择等事宜，张天宇在2018年3月16日微信告知王超：“改成工商银行了，王哥，建行没额度”，并推荐工商银行贷款经理，之后又推荐中信银行等多家银行，根据交易习惯，购房者通常通过出卖人代表的推荐来办理贷款业务，张天宇主动更换贷款银行，吕林林没有过失且无任何违约行为。根据2018年8月25日二人聊天记录可知，王超选择了张天宇推荐的建设银行申请按揭贷款，张天宇回复“月底前办就行”，吕林林按照要求2018年8月底将办理按揭贷款所需文件提交中国建设银行。张天宇对王超的许诺应当视为代表方盛置业作出的许诺，吕林林已经按照约定履行办理按揭贷款的义务，没有任何违约行为，不应承担任何的违约责任。三、吕林林的贷款申请已经建设银行审批通过并已足额放款，符合《商品房预售合同》补充协议第七条的约定，吕林林在涉案合同履约过程中无任何违约行为，吕林林无需承担任何违约责任。综上所述，吕林林在涉案合同履行过程中无任何违约行为，一审法院认定事实不清，适用法律错误，青岛方盛置业有限公司要求吕林林支付违约金的诉求没有任何事实依据，请求贵院依法改判或发回重审。青岛方盛置业有限公司辩称，一、《商品房预售合同》约定了开发商的交房义务及违约责任，同时约定了购房者支付购房款的义务及违约责任，这是买卖合同关系中双方最根本的合同义务，是正常的合同约定，不属于需要作出特别提示说明的格式条款。况且，附件一中约定的付款时间、付款金额均以下划线的方式进行了提示，方盛公司已经尽到合理的提示义务。1.《民法典》第496条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”每个商品房的面积、价格、购房者等均不相同，所以购房款支付时间、首付款数额、支付方式等也各不相同。因此，付款条款不属于前述法律规定的“重复使用而预先拟定并在订立合同时未与对方协商”的格式条款。况且，附件一中约定的付款时间、付款金额均以下划线的方式进行了提示，青岛方盛置业有限公司已经尽到了合理的提示义务。因此，附件一关于付款条款的约定不应当被认定为无效的格式条款。2.《商品房预售合同》第六条第二款约定：“乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在附件一中约定明确。”可见附件一中约定的是购房付款的相应内容。《商品房预售合同》第二十八条约定：“本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。”因此，无论吕林林是否在附件一单独签字，附件一均属于合法有效的购房合同条款。二、签约时购房尾款的支付时间是确定的，能否按期支付完全可以预见。在此情况下，吕林林签署《商品房预售合同》证明其认可并同意依合同约定日期支付购房尾款。并且合同约定了贷款或自筹资金两种付款方式，但其既未在约定期限内贷款支付亦未自筹资金支付，已经构成违约，依法应当承担违约责任。1.《商品房预售合同》附件一明确约定了吕林林应于2018年2月11日前支付首付款，2018年2月16日前将贷款资料提交银行，2018年3月11日之前支付购房尾款。签约时购房款支付时间就已经确定并明确约定在合同条款中，吕林林完全可以预见到能否依约履行合同义务。在此情况下，吕林林签署合同，合同生效并受法律保护，吕林林即应当承担未依约履行合同的违约责任。2.《商品房预售合同》补充条款第七条明确约定了两种购房尾款支付方式，贷款或自筹资金支付。吕林林在未能如期办理贷款的情况下，应当在合同约定期限内自筹资金支付购房尾款。但其既未按期申请贷款，也未自筹资金支付，已经构成违约，应当承担违约责任。三、《商品房预售合同》约定2018年2月16日之前将贷款资料提交银行申请贷款，吕林林直至2018年8月25日仍未确定贷款银行及向银行提交贷款资料，其故意拖延办理贷款时间，属于恶意违约。《商品房预售合同》约定吕林林应于2018年2月16日之前将贷款资料提交银行，2018年3月11日支付购房尾款。根据吕林林提供的“张天宇与王超”聊天记录原件完整版本显示，张天宇在2018年3月至2018年8月期间，通过微信共计6次催促吕林林抓紧办理贷款，吕林林屡次答复会抓紧办，但直至2018年8月25日仍未确定贷款银行，更未将贷款资料提交银行。由此可见，吕林林属于恶意违约，应当依法承担违约责任。四、吕林林一审期间提供的“张天宇与王超”聊天记录截图不完整，断章取义。根据“张天宇与王超”的聊天记录原件完整版本显示，张天宇自2018年3月开始一直催促吕林林办理贷款，吕林林的贷款银行是由其自己选择，张天宇从未代表公司对合同约定的购房款支付时间进行“展期”。吕林林一审当庭提交了4张“张天宇与王超”聊天记录截图，但该截图系拼凑而成，不完整。青岛方盛置业有限公司代理人当庭查阅了吕林林提供的聊天记录原件，并完整录屏，已将录屏资料提交一审法院。1.关于贷款银行的选择。根据“张天宇与王超”2018年6月12日的聊天记录显示，王超主动要求张天宇推荐贷款银行，在王超的要求下张天宇推荐了中信银行，但吕林林最终用的是建行。2.关于张天宇催促吕林林办理贷款。根据“张天宇与王超”的聊天记录显示，张天宇通过微信共计6次催促吕林林办理贷款，王超屡次答复会抓紧办，但一直没有实际行动。3.张天宇从未代表公司对合同约定的购房款支付时间进行“展期”。根据“张天宇与王超”的聊天记录显示，自2018年3月至2018年8月，张天宇多次催促吕林林办理贷款。2018年8月25日聊天记录中，张天宇所称的“月底之前办就行，周四之前吧”是催告其办理贷款的最后期限，而非对合同约定付款期限的“展期”，超过该期限青岛方盛置业有限公司将考虑解除合同。正如《商品房预售合同》第七条的约定，购房者逾期付款超过60日，开发商可以继续履行合同，也可以随时解除合同。五、《商品房预售合同》的网签时间、落款时间及吕林林支付首付款的时间均证明双方合同签订于2018年2月11日，吕林林未提供任何证据证明双方合同签订于“2018年3月6日至2018年3月16日之间”，其主张完全是主观臆断毫无依据，不应采信。六、尽管银行已于2019年1月3日足额放贷，但这不能改变吕林林已经构成违约的事实。根据《合同》第七条的约定，青岛方盛置业有限公司有权要求吕林林支付逾期付款违约金。综上，吕林林故意拖延办理贷款时间，购房尾款严重逾期，应当承担违约责任。吕林林主张付款条款是无效的格式条款、合同签订时间是“2018年3月6日至2018年3月16日之间”等没有事实依据及法律依据，更无证据予以证明，不应得到支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法驳回上诉，维持原判。吕林林向一审法院提出诉讼请求：1.判令青岛方盛置业有限公司按照“中欧金茂墅”已审批的建筑工程规划图纸对吕林林所购的二号楼南侧的广场高度进行降低，恢复至符合规划设计核准的图纸原状；2.若第一项诉讼请求无法实现，请求判令青岛方盛置业有限公司赔偿因其未按审批的规划图纸交付房屋给吕林林购买的“中欧金茂墅”三期2号楼102户房屋造成的房屋贬值损失，暂定人民币10000元（具体损失以司法鉴定的数额为准）；3.本案诉讼费、鉴定费等由青岛方盛置业有限公司负担。青岛方盛置业有限公司向一审法院提出反诉请求：1.判令吕林林向青岛方盛置业有限公司支付逾期付款违约金94720元；2.本案诉讼费、律师费由吕林林承担。一审法院认定事实：2017年12月24日，吕林林与青岛方盛置业有限公司签订《中欧国际城商品房认购单》，约定吕林林预定青岛方盛置业有限公司开发的青岛中欧国际城D5地块2号楼102室，销售单价11526元每平方米，总价款1496766元，签署认购书时，吕林林交纳购房定金20000元，并定于2017年12月27日前携带相关购房资料签订《青岛市商品房预售合同》及相关补充协议及附件。2018年2月11日（该时间为青岛方盛置业有限公司提交的《青岛市商品房预售合同》落款处列明的时间及网签时间，吕林林提交的《青岛市商品房预售合同》落款处未列明签订时间，但列明网签时间与青岛方盛置业有限公司提交的一致），双方签订《青岛市商品房预售合同》，约定吕林林购买青岛方盛置业有限公司开发的高新区泰祥路2号“中欧国际城金茂墅Ⅲ”2号楼1层102户商品房，房屋总价款暂定为1496766元。合同第七条约定：“乙方（吕林林）若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方（青岛方盛置业有限公司）支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限第二天起算至实际付款日止，逾期60天后，甲方有权选择单方解除本合同……。若甲方同意继续履行合同，自本合同约定的应付款之日起至实际应付款到达甲方账户日止，乙方需按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金。”合同附件1约定吕林林以银行按揭贷款方式支付购房款，首付款856766元（含定金20000元），吕林林应于2018年2月11日前存入合同指定账户，贷款640000元，吕林林以按揭贷款方式应于2018年2月16日前将办理按揭贷款所需文件全部提交按揭银行，房贷机构于2018年3月11日前将贷款存入本合同指定的账户。《青岛市商品房预售合同》签订后，吕林林依照约定将首付款856766元付清，但贷款未在合同约定的时间内办理。2018年3月16日开始，青岛方盛置业有限公司工作人员张天宇与吕林林之夫王超通过微信沟通，告知吕林林方办理贷款的相关手续情况。2018年11月22日，吕林林与中国建设银行股份有限公司青岛市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向该银行贷款640000元。2019年1月3日，中国建设银行股份有限公司青岛市分行将上述贷款640000元转账至青岛方盛置业有限公司在中国光大银行股份有限公司青岛香港中路支行。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，双方签订《青岛市商品房预售合同》后，吕林林应当及时办理贷款手续。但通过双方提交的证据，吕林林在办理贷款过程中未尽力尽快办理，存在拖延情形，造成涉案房屋的房屋贷款至2019年1月3日才转账至吕林林账户。双方在《青岛市商品房预售合同》约定“贷款640000元，吕林林以按揭贷款方式应于2018年2月16日前将办理按揭贷款所需文件全部提交按揭银行，房贷机构于2018年3月11日前将贷款存入本合同指定的账户”，因吕林林到银行办理贷款，其何时能够放款，取决于银行而非贷款人，故该约定的时间过短，应给吕林林留有一定的时间，通过一审法院向相关银行了解，从提交材料至银行放款，时间约在2个月左右，因此，房屋贷款到账时间，一审法院调整为从双方签订《青岛市商品房预售合同》后2个月内。关于《青岛市商品房预售合同》签订时间问题，双方的合同落款处不一致，青岛方盛置业有限公司认为签订时间是2018年2月11日，吕林林认为是2018年3月6日至2018年3月16日之间，但两份合同载明的网签时间均是2018年2月11日，从常理看，如果2018年2月11日双方网签未成功，双方应当重新签订预售合同并办理网签，而吕林林没有证据证明双方重新签订过预售合同，故一审法院认定《青岛市商品房预售合同》的签订时间为2018年2月11日。吕林林辩称青岛方盛置业有限公司工作人员张天宇在微信聊天中要求吕林林在2018年8月30日前办理完贷款相关手续即可，一审法院认为，在吕林林没有在合理期限内办理好房屋贷款，青岛方盛置业有限公司要求吕林林在某一期限内办完贷款手续，并无不当，也不影响青岛方盛置业有限公司按照约定要求吕林林承担违约责任，因此，吕林林的该抗辩意见，一审法院不予采纳。综上，青岛方盛置业有限公司要求吕林林按照合同约定承担逾期付款责任，一审法院依照《青岛市商品房预售合同》第七条约定的计算方式，支持青岛方盛置业有限公司自2018年4月11日起至2019年1月3日的违约金，为70400元【（640000元×万分之一/天×60天）＋（640000元×万分之五/天×208天）】。关于青岛方盛置业有限公司要求的律师费，双方在合同中未明确约定，故青岛方盛置业有限公司的该诉讼请求，证据不足，一审法院无法支持。综上所述，依照最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、吕林林于判决生效后10日内支付青岛方盛置业有限公司违约金70400元。二、驳回青岛方盛置业有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，双方无新证据提交。本院查明，吕林林在一审法院审理过程中向一审法院申请撤回起诉，一审法院于2021年4月9日作出（2020）鲁0214民初15330民事裁定书，准许吕林林撤回起诉。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案焦点为吕林林是否构成违约并支付违约金。第一，关于涉案《青岛市商品房预售合同》的签订时间。青岛方盛置业有限公司提交的《青岛市商品房预售合同》落款处列明的时间及网签时间为2018年2月11日，吕林林提交的《青岛市商品房预售合同》落款处未列明签订时间，但涉案合同网签时间为2018年2月11日，在双方对《青岛市商品房预售合同》签订时间有异议的情况下，一审法院认定网签时间为双方《青岛市商品房预售合同》签订时间并无不当，本院予以确认。第二，吕林林与青岛方盛置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，双方签订的《青岛市商品房预售合同》明确约定，吕林林以按揭贷款方式应于2018年2月16日前将办理按揭贷款所需文件全部提交按揭银行，房贷机构于2018年3月11日前将贷款存入本合同指定的账户。吕林林没有在合同约定的期限内办理完贷款手续，青岛方盛置业有限公司要求其在合理期限内办理好房贷手续后，吕林林仍没有及时办理好房屋贷款手续。吕林林即使因某种原因不能办理房屋贷款手续，应以其他方式交齐房款，但其于2019年1月3日才办理完贷款手续，交齐全部房款，构成违约，应当按照合同约定支付违约金。一审法院依据双方签订的《青岛市商品房预售合同》约定的违约条款判令吕林林向青岛方盛置业有限公司支付违约金70400元并无不当，本院予以确认。综上所述，吕林林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，本院对此予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1560元，由吕林林负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 琰审 判 员  孙秀强审 判 员  徐镜圆二〇二一年八月三十日法官助理  阚玉龙书 记 员  李春雨