广西壮族自治区贵港市港北区人民法院民 事 判 决 书(2021)桂0802民初3166号原告：贵港市巴厘岛房地产开发有限公司，住所地贵港市中山路与建设路交汇处东北角。统一社会信用代码：91450800667019973L。法定代表人：吴开喜，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴纯卓，男，1980年5月10日出生，汉族，该公司员工，住贵港市港北区。被告：广东大地影院建设有限公司，住所地深圳市南山区蛇口街道东角头半岛城邦花园一期商业218。统一社会信用代码：9144030079464312XY。法定代表人：刘荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡杉，男，1981年12月5日出生，汉族，该公司员工，住湖北省天门市。原告贵港市巴厘岛房地产开发有限公司诉被告广东大地影院建设有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵港市巴厘岛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴纯卓,被告广东大地影院建设有限公司的委托诉讼代理人胡杉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贵港市巴厘岛房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付房屋租金1035682元及违约金（违约金计算：从2020年8月16日起以本金1035682元为基数按日3‰利率计至还清之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年7月27日，原告与被告签订《贵港市唐人街商业广场电影院房屋租赁合同》（合同编号：DD2011077）一份，租赁合同约定了租赁面积、租赁期限、租赁计算标准、违约责任等条款。2012年10月24日，双方签订《补充协议》，补充协议只修改了原合同的部分内容，但是租金、物业费等计算标准不变。2013年5月15日，双方又签订《之补充协议一》；2014年8月1日，双方又签订《之补充协议二》；2017年12月7日，双方又签订《补充协议3》；2020年1月3日，双方又签订《之补充协议四》。期间，被告多次申请降租金、减免租金，原告考虑维护双方的良好合作关系，均予以同意，但是被告仍长期拖欠租金，截至2021年6月28日止，被告拖欠租金合计1547832元，经原告多次催讨，被告均以各种理由拒绝支付。综上所述，被告的行为违反了诚实信用原则，已构成违约，根据合同约定其应承担相应的违约责任。为了维护原告的合法权益，特具状诉至法院，请求判如诉请。广东大地影院建设有限公司辩称，一、原告主张被告支付2020年8月16日至2021年6月的租金1035682元及违约金431231元不成立。1、涉案影院2021年3月10日至2021年4月30日、2021年6月1日至今停业，非自身原因造成，是因原告催租采取的停电措施所至。以其计算的涉案影院所应支付的租金及此算做违约本金，明显不公。2、根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五款“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商。”疫情及疫情防控期间，被告多次向原告正式发函协商调整付租方案及支付欠付租金方式。被告提出协商是行使法律在特殊时期下赋予承租方式的权利，未协商一致并不能直接认定被告违约，故而被告不应支付违约金。即使法院认定被告未按时支付房租的行为存在一定违约情形，但因原告擅自停电，给被告的经营收入造成了重大损失，又因原、被告租赁合同中约定的违约金计算标准过高，请求法院调整租赁合同约定的违约金不高于一年期LPR一倍的规定。3、根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第一条第六款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。因新冠疫情属于不可抗力，被告受疫情及疫情防控措施影响，严重亏损，资金周转困难，请求依法减免租金、延期支付欠付款项，变更租赁合同。二、原告主张被告承担本案诉讼费有异议。被告未支付房租是基于不可抗力因素导致，且不应承担违约责任，本案诉讼费无理由要求被告承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年7月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《贵港唐人街商业广场电影院房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于贵港市港北区侧出租给乙方，合同期限自合同签订之日起至乙方按约定返还租赁场地之日止，自甲方向乙方正式交接场地之日起计120天止为免租期，自免租期满次日起计十二年为计租期；计租期内，年基本租金如下：1-3年，30元／㎡／月×影院使用面积×12个月；4-6年，40元／㎡／月×影院使用面积×12个月；7-9年，45元／㎡／月×影院使用面积×12个月；10-12年，50元／㎡／月×影院使用面积×12个月；基本租金按半年支付，乙方应于每半年第六个月的10日前支付下个半年的基本租金；乙方有以下任一种违约情形，则甲方有权书面通知乙方后终止本合同……：乙方迟延支付租金，应按迟延支付费用的日息3‰向甲方支付违约金，如逾期超过60天，则甲方有权停止向乙方供应水电及其他配套服务；如乙方在甲方停止上述服务十五天内仍未付清所欠费用及违约金的。合同签订后，原告依约将唐人街商业广场的商铺交付给被告使用。2014年7月25日，原、被告签订《贵港唐人街商业广场电影院房屋租赁合同》之补充协议二，协议约定：乙方所租赁的唐人街项目铺号为：6-3-010、6-3-011、6-3-012、6-3-013、6-3-015、6-3-016、6-3-017号商铺，建筑面积为2276.22㎡，乙方正式起租日为2013年11月1日。2020年1月3日，原、被告签订《贵港唐人街商业广场电影院房屋租赁合同》之补充协议四，协议约定：2019年12月1日至2020年11月30日期间，基本租金固定按40元／㎡／月执行，不适用递增约定。自2020年8月16日起，被告未按合同约定支付租金，计至2021年6月30日，被告共拖欠租金1035682元。原告多次向被告催收租金，被告申请免除2021年1月1日起至租赁期届满的基本租金，按经票房12%收取分成收益，2020年减免后的应付租金，申请于2021年5月1日至2021年12月31日期间平均逐月支付。原告不同意被告变更合同的申请，并采取停电等方式继续向被告催收租金，停电时间分别为2021年3月10日至2021年4月30日、2021年6月1日至今。本院认为，原、被告自愿签订的《贵港唐人街商业广场电影院房屋租赁合同》及补充协议，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，受法律保护，双方均应当根据合同约定履行自己的义务，被告应依合同约定支付租金，构成违约。对于违约金，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定可知，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，因新冠肺炎疫情防控措施规定，2020年7月20日前，被告经营的电影院无法正常营业，电影院恢复开放后，疫情造成的影响持续，大众休闲娱乐方式有所改变，被告营业收入减少，未能按时支付租金，参照以上规定，原告请被告支付违约金，本院不予支持。上述指导意见第六条第二款的规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。原告以停电的方式催收租金，该行为虽符合合同约定，但被告无法营业，没有营业收入，损失扩大，依据公平原则，本院酌情免除原告停电期间即2021年4月及6月的租金，被告应支付原告2020年8月15日至2021年6月30日租金共计830822元，超出部分的请求，本院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百二十一条的规定，判决如下：一、被告广东大地影院建设有限公司自本判决生效之日起十五日内支付原告贵港市巴厘岛房地产开发有限公司租金830822元；二、驳回原告贵港市巴厘岛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18002元，减半收取计9001元，由原告贵港市巴厘岛房地产开发有限公司负担3903元，由被告广东大地影院建设有限公司负担5098元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费18002元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；帐号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  粟焕玲二〇二一年八月二十日书记员  农燕新