甘肃省天水市麦积区人民法院民事判决书（2021）甘0503民初1786号原告：陇南市盛泰置业有限责任公司，住所地甘肃省陇南市宕昌县城关镇山水雅园会所。        法定代表人：王某，系该公司董事长。        委托诉讼代理人：唐某，甘肃通融律师事务所律师。        委托诉讼代理人：黄某，甘肃通融律师事务所律师。        被告：罗某，男，汉族，住甘肃省兰州市。        原告陇南市盛泰置业有限责任公司（以下简称盛泰公司）与被告罗某商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛泰公司委托诉讼代理人黄某，被告罗某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。        原告盛泰公司的诉讼请求为：1．请求贵院依法判令被告履行支付剩余房款104134元的义务；2．请求贵院依法判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月16日，原告与被告签订《麦积·景园城商铺订购协议书》约定：被告订购原告开发建设的的位××区商铺，建筑面积以房屋管理部门实测面积为准，被告自愿选择按揭方式付款，折抵部分租金后商铺总价为210243元，被告交付商铺50％的房款106109元，商铺剩余款104134元被告申请银行按揭贷款，原告通知被告完善按揭贷款的相关手续并配合办理银行按揭。可经原告几次催促被告仍不予配合，按合同约定被告应自筹付款。现原告为维护合法权益，特诉至法院，望判如所请。        被告罗某辩称，1．办理银行按揭贷款时，银行说原告的手续不全办不了按揭，让被告等通知。根据法律规定，有一方造成无法办理按揭贷款，被告有权要求退房。2．根据民法典相关规定诉讼请求超过诉讼时效。3．原告销售存在欺诈行为，售卖时由同一个人同被告签订三方合同不合规。4．原告公司不具备办理房产证条件，却对被告说可以办理，存在欺诈行为。5．原告公司没有诚信，被告要求将房款本金和5年的银行规定利息进行退款。6．购买商铺时，原告存在售后返租和分割商铺，以上行为违反法律规定。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。        原告盛泰公司针对其诉讼请求提供的证据材料如下：        1．《麦积·景园城商铺订购协议书》，拟证明原、被告之间存在购房事实，合同真实合法有效。        2．收据2张，拟证明被告未足额支付购房款事实。        3．通讯记录截图，拟证明原告电话催促被告履行合同义务办理按揭相关手续事实及本案没有超过诉讼时效的事实。        4．商品房预售许可证，拟证明原告所售商铺已取得预售许可。        5．房地产管理局测绘报告、房地产分户图，拟证明被告购置商铺实测面积、被告购置商铺位置。        6．《麦积·景园城商铺租赁协议书》，拟证明原告将商铺已经交付给被告，被告将商铺出租的事实。        经质证，被告对证据1真实性无异议，但该证据属于欺诈合同，合同内容违法，对被告进行诱导签的协议，被告认为该合同不具备法律效力，应该由相关部分进行侦查立案。对证据2无异议。对证据3不认可，2017年被告手机号给了表弟用，被告没有收到这些短信，对短信不知情。对证据4的真实性认可，但这个许可证是双方签订合同后才补的，签订合同的时候没有办下来。这个许可证应该在签订合同的时候公示。对证据5真实性认可，测绘报告面积比被告购买时的面积大，房号也变了，被告对订购协议上的6-186认可，测绘报告上的6-101位置找不到，原告是集中经营，是虚拟的。对证据6真实性认可，但对合同内容不认可，当时是由一个人代表三个公司与被告签订合同，被告认为铺面交付给被告才算交付，事实上是虚拟交付。        被告罗某为支持自己的辩解，向本院提交《麦积·景园城商铺订购协议书》，拟证明原告在房屋出售时就不具备办理房产证的资质。合同第五条规定了合同意义上的正式移交时间以甲方领到该房产产权分户卡发放日为准，原告一开始许诺可以办理产权证，但当时原告没有资质办理产权证。        本院经审查，原告盛泰公司提交的《麦积·景园城商业房产定购协议书》、罗某与天水宏源房屋营销策划有限公司签订的《麦积·景园城商铺租赁协议书》、收据商品房预售许可证、房地产分户图及测绘报告，对真实性被告罗某无异议，予以认定。被告罗某提交的《麦积景园城商业房产定购协议书》与原告提交的相同予以认定。被告对原告提交的通讯记录复印件不认可，但被告对其曾使用该电话号码且将该号码提供给原告的事实予以认定，故对原告向该号码发送消息的事实予以认定。        根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：        2016年11月，被告罗某看到原告发放的麦积·景园城广告宣传单，遂与原告的销售人员协商购买涉案商铺。2016年11月10日，被告罗某缴纳6层186号商铺定金3000元，次日缴纳商铺定金7000元，共计支付原告商铺定金1万元。同年11月28日，被告罗某缴纳房款34000元，2016年12月1日缴纳房款62109元。共计缴纳房款106109元。2016年12月1日，原告盛泰公司作为甲方，被告罗某作为乙方签订了《麦积·景园城商铺定购协议书》一份。主要内容为：“一、定购商铺基本情况：乙方定购甲方开发建设的的位××区商铺，建筑面积约16.48平方米（建筑面积最终以房屋管理部门实测面积为准）。二、定购商铺价格：定购商铺价格为13855元，总房款22833元。三、定购有效期间：甲乙双方确定双方签订正式商品房买卖（预售）合同时应遵守本定购协议约定事项效力（双方协商一致书面变更除外），乙方认可与甲方签订的合同内容，商品房买卖（预售）合同生效时本协议废止。四、付款方式和优惠：乙方自愿选择以以下第2种方式向甲方付款，本协议签订时乙方应向甲方支付商铺定金10000元。1．……。2．按揭付款：（1）乙方选择银行按揭方式付款者，甲方给予乙方商铺总价款3％折的优惠。（2）乙方已参加甲方前期活动，甲方给予乙方优惠额9065元（即在商铺总价款3％折的优惠上再优惠1％折）。（3）其他支抵为13156元。最终商铺总价为206109元，乙方已交10000元，在签订本协议7日内付款额达到总房款50％，即106109元首付款；剩余房款100000元乙方申请银行按揭贷款，并及时完善银行按揭贷款的相关手续，在60日内完成按揭贷款到达甲方账户。60日内按揭贷款未能到甲方账户的，在签订本协议120日内，乙方自筹资金将剩余房款全部付清。五、……。六、……。七、解除协议和违约责任：1．本协议签订后乙方要求解除协议并退还已付定购款时应书面向甲方提出。在甲方接到乙方书面解约要求后甲方同意解约的，甲方可将乙方定购商铺另行出售，并于三个月内退还除乙方总房价10％的违约金及基于资产权益取得的收益（如租金等）外的乙方定购款；定购款不足以支付违约金时乙方应补足。2．乙方违约不能按时支付房款未超过30日时，每日应承担应付房款5‰的违约金，超过30日时除应承担日5‰的违约金外，甲方有权单方解除协议并将房产另行出售，……。”原告在该协议书上签章日期为2016年12月16日。        2016年12月1日，被告与天水宏源房屋营销策划有限公司签订了《麦积·景园城商铺租赁协议书》，将被告所购涉案商铺6层186号出租给天水宏源房屋营销策划有限公司，协议书约定该商铺面积为16.48平方米（最终以房屋管理部门实测面积为准）。租期定为10年，租金按三个标准逐年支付；前10年租赁期第1-3年每年以优惠后总房款219265元的6％即13156元支付当年租金；第4-7年乙方每年以优惠后总房款219265元的7％即15349元支付当年租金；第8-10年乙方每年以优惠后总房款219265元的8％即17541元支付当年租金。该商铺第一年租金13156元，在双方签订的《麦积·景园城商铺定购协议书》约定以“其他支抵”折抵被告应交房款。        2019年8月至2020年12月期间，原告盛泰公司曾多次向罗某提供的手机号码发送手机短信，要求其完善银行按揭资料并进行合同网签，但被告以手机号转他人使用未收到为由，未进行网签也未缴纳剩余房款。        2019年4月15日，天水金鉴房地产测绘队对涉案商铺所在项目盛泰商城（麦积景园城）作出房屋测绘成果报告书，涉案商铺实测面积为16.81平方米，房号为盛泰商城6层101号，与双方签订的《麦积·景园城商业房产定购协议书》中约定的××园商铺系同一商铺。        本院认为，依法成立的合同，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原、被告对付款方式在定购协议书中有明确约定，对剩余房款被告申请银行按揭贷款，并及时完善银行按揭贷款的相关手续，于签订定购协议之日起60日内完成按揭贷款到达原告账户。按揭贷款在60日内未能到原告账户的，在签订本协议120日内被告自筹资金将剩余房款全部付清。被告应当按照合同约定就剩余房款办理按揭，如不能办理应自筹资金将剩余房款于120日内全部付清。关于被告辩称，原告承诺由其为被告办理按揭贷款，订购书未明确约定，根据订购协议约定，办理按揭为被告的义务。对被告辩称不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……”商铺定购协议书第五条，《商品房买卖（预售）合同》的签订和房产移交：“……如房屋管理部门核定面积后，与本协议约定面积不符时，以本协议单价核定最终房款，多退少补：多出房款甲方与核定面积后10日无息退还乙方；若核定面积后乙方应补缴房款，乙方应在10日内补交，任何一方如超出10日视为违约。”依据上述法律规定及合同约定，原、被告双方已将面积核定做了明确约定，未违反法律规定，对被告该辩论意见不予采纳。关于被告认为原告出售房屋存在欺诈，出售房屋时不具备办理房产证条件的意见，本院认为，商铺定购协议书中，约定了按揭贷款的义务人为乙方购买者，商铺客观存在，且该商铺已可以办理房产证，故原告不存在欺诈行为。被告认为定购协议书中约定的商铺编号与房管部门测绘编号不同不是同一标的物的辩解意见，无证据支持，不予采信，故被告所购买的6层186号商铺即为房管部门测绘编号为6-101号商铺。关于被告罗某辩称诉讼请求已经超过诉讼时效的意见。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释（2008）11号）第十条规定，“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的‘当事人一方提出要求’，出示诉讼时效中断的效力：（一）……（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数字电文到达或者应当到达对方当事人的；（三）……。”本案中，被告在签订商铺订购协议书时给原告预留的的联系方式为尾号1185的电话号码。2018年4月，被告还去原告处询问商铺有关情况。且被告用该联系方式与被告联系并使用过，后被告变更联系方式并未告知原告，2019年8月至2020年12月期间，被告将催告信息发送至该电话号码，视为主张权利，导致诉讼时效的中断，故本案不存在诉讼时效经过的情形。对被告的答辩意见不予采纳。关于被告辩称原告售卖商铺是由同一个人代表三个不同公司签订合同，合同存在欺诈的意见。根据原、被告提交的证据，《麦积·景园城商铺订购协议书》售卖人甲方即原告的签章为盛泰公司，《麦积·景园城商铺租赁协议书》签章为案外人天水宏源房屋营销策划有限公司，以上签章真实合法，为两公司的真实意思表示，被告亦对以上两份证据真实性均无异议，故对被告的该答辩意见不予采纳。综上，该定购协议书不存在违反法律和行政法规的强制性规定，为依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。故原告盛泰公司要求被告支付剩余房款的诉讼请求与法有据，应予支持。        对于被告尚欠的剩余房款的金额，应当以房屋测绘成果报告书确定的商铺面积为16.81平方米计算，单价为每平方米13855元，总房价为232902.55元，按照原、被告约定以银行按揭方式付款者总价款3％折优惠基础上优惠1％折。而双方签订的定购协议书约定其他支抵为13156元，对于该13156元的计算依据，双方确认是以定购协议中约定的优惠后（总价款3％折优惠基础上优惠1％折）总房款的6％计算而来，该13156元与案外人天水宏源房屋营销策划有限公司应支付罗某第一年租金金额相同。本院认为，双方当事人对其他支抵房款的计算依据无异议，协议书约定总房款最终以房屋管理部门实测面积为准，多退少补，故合同约定的其他支抵金额也应当以重新核定总房款232902.55元的优惠后的房款223656.32元的6％即13419.38元计算并折抵罗某应付房款较为合理。综上，被告罗某应付总房款为210236.94元，罗某已付房款为106109元，故被告尚未支付房款为104127.94元。对于因定购协议约定商铺面积与房屋测绘成果报告书确定的商铺面积差额而造成的《麦积·景园城商铺租赁协议书》相关合同内容的变更，权利人可另行主张权利。        综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：        由罗某支付陇南市盛泰置业有限责任公司购房款104127.94元，于本判决生效后30日内付清。        如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        本诉案件受理费2382元，适用简易程序减半收取1191元，由罗某负担。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。        审判员    李惠芳二〇二一年八月十六日法官助理    宋晶书记员    时静悦