辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终1699号上诉人（原审被告）：陈全东，男，1972年2月5日出生，汉族，个体业者，住凌海市。委托诉讼代理人：刘瑞年，辽宁卫华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩爱民，男，1967年3月30日出生，汉族，职员，住凌海市。委托诉讼代理人：李晓娟，辽宁永字律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵凯，男，1967年1月4日出生，汉族，无职业，住凌海市。被上诉人（原审被告）：杜尚华，女，1968年1月28日出生，汉族，无职业，住凌海市。上诉人陈全东因与被上诉人韩爱民、赵凯、杜尚华案外人执行异议之诉一案,不服辽宁省凌海市人民法院（2020）辽0781民初1595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陈全东人委托诉讼代理人刘瑞年，被上诉人韩爱民及其委托诉讼代理人李晓娟到庭参加诉讼。被上诉人赵凯、杜尚华经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈全东上诉请求：1.撤销（2020)辽0781民初1595号民事判决书，对此案予以改判或发回重审；2.依法确认被上诉人韩爱民与被上诉人赵凯、杜尚华之间的买卖合同无效；3.上诉费要求由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决存在明显程序错误。对于执行异议被裁定驳回后，我国民诉法227条明确规定，案外人、当事人对裁定不服，因为原判决裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以至裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。而本案韩爱民异议被裁定驳回后，一审判决却依据恢复审理而追加了上诉人作为第三人参加诉讼，并为此进行了判决。此种做法与法律的规定明显不符。二、对于名为买卖关系，实为借款担保的法律关系，最高人民法院“关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定”第24条明确规定了当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。而本案恰恰符合最高法院该项的规定，但一审法院却错误的认定了被上诉人之间的法律关系为房屋买卖合同法律关系。这一认定，与最高法院的司法解释明显相抵触。三、依据现有的证据也不能认定双方之间的法律关系就是房屋买卖合同法律关系：1.从被上诉人陈述来看，房屋买卖合同签订时并没有交付过房款。2.被上诉人之间至今未办理过房屋更名过户登记手续，那么根据《物权法》第九条、第三十一条的规定，未经登记的不发生法律效力，也不发生物权效力。3.卖房人杜尚华、赵凯，在一审审理过程当中二人均未出庭，而一审在庭前及庭后也未向杜尚华、赵凯二人做以必要的调查了解。所以对于如此重大分歧的案件，卖房人本身没有出庭，很难说明案件基本事实为事实清楚，证据确实充分。4.更重要的是，在上诉人申请查封案涉房屋的时候，作为原房主杜尚华、赵凯并未向执行人员提出过任何异议，也没有向执行人员声明该房己以物抵债给被上诉人韩爱民。同时，更没有行使法律所赋予的任何权利，提出异议。四、由于被上诉人之间房屋买卖的真实性存有疑点很多，所以为查明案件基本事实上诉人申请法院对其买卖合同的形成时间以及被上诉人韩爱民取得该房屋之后与承租户所形成的房屋租赁合同，上诉人申请对其进行司法鉴定，以辨别上述两份合同的真实性。总之，一审判决存在问题颇多。为维护上诉人的合法权益，上诉人请求二审法院对此案予以改判或发回重审，以维护法律的尊严。韩爱民辩称，原审判决认定事实正确，适用法律正确，应该维持原判。上诉人认为程序错误没有依据，该案的执行异议之诉是针对凌海市人民法院（2020）辽0781执异5号执行裁定书提起的，被上诉人于2020年8月7日收到该法律文书，在15日内依法提起执行异议之诉，符合法律程序，上诉人所提的重复起诉不存在。2017年该案提起的不是执行异议之诉，针对的也不是同一个执行行为，具体的过程在原审判决进行了详细的阐述。上诉人所说的是名为买卖合同，实为借款担保关系也不存在，上诉人与赵凯、杜尚华双方于2015年11月27日签订了真实的房屋买卖协议，并且当时的名头就是“房屋买卖协议”不是上诉人所述的借款担保。关于上诉人提出的第3点上诉理由，被上诉人与杜尚华之间存在真实买卖关系。关于签订房屋买卖合同时的交款问题，赵凯与杜尚华之间存在真实的债务关系，房款用赵凯欠被上诉人的款项来进行抵顶，在最高人民法院的判例中，可以视为已经交付了房款。杜尚华、赵凯没有出庭是因为在2017年案子审理的时候，赵凯出了一次庭，原审卷宗里有，基本事实都是真实的。上诉人在查封案涉房屋的时候，杜尚华、赵凯没有提出过异议，按照法律规定，提出异议的不应该是赵凯、杜尚华，应该是韩爱民。买卖协议是真实的，我方向原审法院提交了证据，房屋的承租人也到法庭出证，证明与韩爱民存在这租赁关系，本案涉及的事实都有证据证明。赵凯、杜尚华未到庭亦未提交答辩。韩爱民向一审法院起诉请求：1.判决解除查封并停止对登记在杜尚华名下的坐落于凌海市楼房的强制执行。2.依法确认坐落于凌海市楼房为原告所有。3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告赵凯、杜尚华原系夫妻关系，2016年6月22日二人登记离婚。自2009年开始，被告赵凯、杜尚华夫妻因经营钢材多次在原告韩爱民处借款，每次数额不等，至2015年10月欠款数额累计达几百万元。2015年10月27日，原告韩爱民与被告赵凯、杜尚华达成以房屋抵顶部分债务的协议，并签订了房屋买卖协议书，约定被告赵凯、杜尚华将被告杜尚华名下的房权证号为凌字第××号坐落于凌海市房屋卖与原告，价格为170万元，原告一次性付款，用原告借给二被告款项抵顶170万元。原告韩爱民与被告赵凯、杜尚华均在该买卖协议上签字，二被告并按印。同日，被告赵凯作为借款人为原告韩爱民书写借据一张，载明“今借赵凯人民币陆佰伍拾万元（6500000元），时间2015年10月27日，约期2016年10月27日，月利率15‰，借款人：赵凯，债权人：韩爱民”。协议签订后，二被告将房权证、土地使用证一并交付给原告。由于当时房屋处于出租状态，故被告赵凯与原告韩爱民一同到承租人处交代房主变更之事。2015年12月1日，原告韩爱民作为甲方与承租人续签房屋租赁合同。但该房屋买卖后始终未办理所有权人变更登记手续，其原因先是原告需要时间筹集数目不小的税款，后来是被告杜尚华不知所踪，无法办理过户手续。另查明，2016年5月6日，陈全东向本院起诉赵凯、杜尚华民间借贷纠纷一案，本案在审理过程中，依陈全东申请，于2016年5月27日作出（2016）辽0781民初1119号民事裁定书，裁定查封登记在杜尚华名下位于凌海市房屋，查封期间不得将房屋转让、出租、出借及其他方式转让他人。该案判决生效后，进入执行程序。此时韩爱民提出执行异议，并提交房屋买卖协议、承租协议等证据，请求解除对该房屋的查封。经本院审查，于2017年11月9日作出（2017）辽0781执异12号执行裁定书，裁定驳回案外人韩爱民的异议请求。再查明，2017年4月21日，韩爱民作为原告起诉被告赵凯、杜尚华确认合同有效纠纷一案，被告赵凯到庭参加了诉讼，被告杜尚华下落不明未到庭。在该案审理期间，案外人张立秋（亦系被告赵凯、杜尚华的债权人）得知该案的审理情况，因涉案房屋已由其申请查封而申请中止审理。随后，韩爱民便提出了上述陈全东执行案件的案外人执行异议。被驳回后，该案依法恢复审理，并追加了张立秋、陈全东作为该案的第三人参加诉讼。2018年12月8日，本院作出（2017）辽0781民初1231号民事判决书，判决：一、原告韩爱民与被告赵凯、杜尚华之间的房屋买卖合同合法有效；二、被告赵凯、杜尚华于判决生效后十日内协助原告将坐落在凌海市房屋登记在被告杜尚华名下过户到原告韩爱民名下；三、驳回第三人张立秋、陈全东的诉讼请求。宣判后，陈全东、张立秋不服该判决，上诉至锦州市中级人民法院，锦州市中级人民法院对一审法院认定的事实予以确认，但认为根据最高人民法院《关于人民法院立案审判执行工作协调运行的意见》中关于审判工作部分中规定“8.审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属情况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。”故于2020年3月16日作出（2019）辽07民终1882号民事裁定书，裁定：一、撤销辽宁省凌海市人民法院（2017）辽0781民初1231号民事判决；二、驳回韩爱民的起诉。还查明，申请人陈全东申请被执行人赵凯、杜尚华民间借贷纠纷一案恢复执行。2020年6月15日，本院作出（2020）辽0781执恢34号执行裁定书，裁定查封被执行人杜尚华名下的位于凌海市房屋。查封期间，未经本院允许，不得将房屋转让、出租、出借及其他方式转让他人。案外人韩爱民对此裁定提出案外人执行异议，2020年8月4日，本院作出（2020）辽0781执异5号执行裁定书，认为房屋所有权的确认不是执行异议审查范围，故对案外人韩爱民请求解封的异议请求，不予支持。裁定驳回案外人韩爱民的异议请求。故原告韩爱民向本院提起执行异议之诉，请求确认诉争房屋为原告所有，并依法排除对该房屋的强制执行。一审法院认为，本案为执行异议之诉纠纷，系申请执行人陈全东在申请执行被执行人赵凯、杜尚华民间借贷纠纷案中，执行登记在被告杜尚华名下位于凌海市房屋时，韩爱民提出的执行异议，该异议被驳回后，韩爱民作为原告提起的本诉讼。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告韩爱民的诉讼请求能否得到支持，应审查其是否符合上述要件。首先，原告韩爱民与被告赵凯、杜尚华签订房屋买卖合同的时间是2015年10月27日，人民法院首次查封房屋的时间为2016年5月27日。其次，原、被告签订买卖合同时，被告即向原告交付了房权证等相关证照，同时交付房屋，因当时房屋处于出租状态，原、被告进行了口头交接并告知承租人房主的变更，于合同再次签订之时2015年12月1日原告韩爱民与承租人续签了房屋租赁合同，故原告韩爱民在法院查封之前已合法占有该不动产。再次，原、被告签订房屋买卖合同，合同上载明了以该房屋抵顶欠原告的债务170万元，原告提交了原告与被告赵凯之间的部分欠条及转账票据，证明原、被告间的债权债务关系存在，被告赵凯、杜尚华以房屋抵顶债务，应视为原告购买房屋支付了相应的价款。本案中被告赵凯、杜尚华经本院依法传唤未到庭，但在韩爱民诉被告赵凯、杜尚华及第三人张立秋、陈全东确认合同有效纠纷一案中，本院及锦州市中级人民法院的判决书中关于上述原、被告存在债权债务关系、以房屋抵顶部分债务的事实已经予以确认。故原告韩爱民在该房屋买卖合同中已支付了全部价款。原告购买的该房屋尚未办理过户登记，其原因先是筹集税款，后来被告杜尚华不予配合办理房屋更名过户手续，直至其与被告赵凯登记离婚，不知所踪，致使原告韩爱民购买房屋后未能办理过户登记；其未能办理过户登记的原因虽有筹集税款的过程，但最终是因为登记所有人杜尚华的不予配合和下落不明所致，应认定为非原告自身原因。综上，原告韩爱民提出执行异议，申请法院停止执行，其具备法律规定排除强制执行的条件，享有排除凌海市房屋的强制执行的民事权益。故原告要求停止执行、解除查封的诉讼请求于法有据，予以支持。另根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案原告韩爱民诉请确认涉诉房屋为其所有，符合法律规定，应予以确权。原告韩爱民与被告赵凯、杜尚华签订房屋买卖合同，以债权抵顶房款后，合法占有使用房屋至今，现已确认其有排除涉案房屋强制执行的权利，故该房屋所有权应为原告韩爱民所有。其确认房屋为其所有的诉讼请求予以支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中和人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条之规定，判决：一、停止对凌海市房屋的强制执行。二、登记在被告杜尚华名下房权证号为凌字第××号坐落于凌海市房屋所有权为原告韩爱民所有。案件受理费14000元，公告费220元，合计14220元，由被告赵凯、杜尚华承担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定事实如下：原审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案韩爱民一审中提交了其与赵凯之间的部分欠条及转账票据，结合韩爱民诉被告赵凯、杜尚华及第三人张立秋、陈全东确认合同有效纠纷一案，能够证明韩爱民与赵凯之间债权债务关系以及韩爱民与赵凯、杜尚华以房屋抵顶部分债务的事实。亦能够证明在法院查封前已经签订了房屋买卖合同，并且用案涉房屋抵顶欠款的事实。韩爱民在一审中提交了其与刘洪亮、王国文的承租协议，结合王国文在一审中的证人证言，能够证实其在法院查封前已经合法占有案涉房屋的事实。案涉房屋未办理过户登记系因杜尚华不予配合和下落不明所致，并非韩爱民自身原因。本案韩爱民对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院判决适当，本院予以维持。综上所述，陈全东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14000元，由上诉人陈全东负担。本判决为终审判决。审 判 长 王玉龙审 判 员 高 帆审 判 员 王金业二〇二一年九月七日法官助理 杨艳洲书 记 员 高俊格