湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2021)湘1081民初1013号原告（反诉被告）:曹方丽，女，1979年2月27日出生，汉族，资兴市环境资源保护局干部，住湖南省郴州市。委托诉讼代理人：廖正亮，湖南星河律师事务所律师。被告（反诉原告）:李宇强，男，1986年12月8日出生，汉族，居民，户籍地湖南省耒阳市，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：钟博，湖南民浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢思琪，湖南民浩律师事务所律师。原告（反诉被告）曹方丽与被告（反诉原告）李宇强房屋合同纠纷一案，本院于2021年6月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告曹方丽及其委托诉讼代理人廖正亮，被告李宇强及其委托诉讼代理人钟博、卢思琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）曹方丽向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的房屋买卖合同合法有效；2.被告立即将房屋产权证书交付给原告；3.被告立即协助原告办理产权过户手续；4.被告赔偿原告损失1.1万元整（其中律师费1万，因诉讼产生的差旅费1000元）；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2021年4月23日，原告与被告签订了房屋买卖合同，合同约定被告将其所有的位于资兴市房产权证编号为00033092的房屋卖给原告。关于价款，合同第二条约定房价共计29万元。关于付款方式，合同约定在合同签订当日支付定金6万，首付款（含定金）在合同签订后10日内支付12万元，首付及定金必须直接转入被告账户，余款在签订合同后35日内全部付清（考虑第四条办证事项，此款未约定转账支付，而是口头约定当面支付，支付完毕后立即办理过户手续）。关于房屋的交付，合同第五条约定在合同生效之日正式将房屋交付给原告使用。关于办证税费，合同第四条约定房款全部付清后，被告协助原告办理过户手续，税费全部由原告承担。双方还用手写补充了以下约定：如原告不按时支付房款，则承担10万元违约金，如被告一房多卖或不按时交房（出售），也承担10万元违约金。其余详见合同。合同签订后，原告于当天向被告转账支付了6万元定金，但被告并未依合同第五条第七条约定，将房屋交付给原告。且被告收款之后，却不愿协助原告办理过户手续，称原告付款延迟了一天，要支付10万元违约金，原告好意相求，但被告就是不肯，后来明确表示要毁约，房屋不卖了，并将部分房款退回。原告认为，原告与被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，合法有效。本案原告已依约履行了全部房款，履行了全部义务，被告设计圈套，造成原告违约的假象，并以要原告承担违约金为由，拒绝履行合同义务，并且明确表示要毁约，不卖房屋了。被告的违约行为导致原告聘请律师提起诉讼，并耽误了时间精力。原告的损失应由被告赔偿并依约承担10万元违约金，请人民法院判如所请。被告（反诉原告）李宇强答辩并提起反诉请求：1.依法判令解除原告与被告所签订的《房屋买卖合同》，60000元定金不予退回。2.请求依法判令反诉及本诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：2008年，反诉原告购买了反诉被告的房屋，即案涉房屋。2021年3月，反诉被告主动找到反诉原告要求回购该房屋，遂签订了《房屋买卖合同》。合同签订后反诉被告自行进入案涉房屋进行查看和清理，进入之后询问反诉原告换锁事宜，反诉原告同意换锁。反诉被告在未经反诉原告同意的情况下对该房屋进行了装修，后反诉被告违约，且拒绝交付房屋钥匙，至今该房屋仍由反诉被告掌控。现反诉原告提出解除该合同，定金不予退回，具体理由如下：一、该合同系由反诉被告提供给反诉原告，房屋交易使用。根据该合同第三条(二)项约定首付款支付时间为合同签订10日内，首付款及定金的支付均由乙方直接转入甲方的账号。第(三)项约定尾款乙方需在合同签订日起35天内全部到位。即首付款支付截止日期系2021年5月3日，尾款的支付截止日期系2021年5月28日。反诉被告在合同中亲笔写下“如果房款没有按时到位的话，则乙方承担违约金壹拾万元整”。后反诉被告皆未按照合同约定支付相关款项，也未支付违约金，该行为明显违背诚实信用原则。且在反诉被告违约后，2021年6月1日反诉原告向反诉被告发出告知函，因其逾期支付房款，应该支付违约金，双方再继续履行合同，否则将退回房款，收回房产。而反诉被告以其实际行为，明确表示其不愿履行。二、反诉被告签订完合同，就立马进入了案涉房屋，对房屋进行清理，并询问换锁事宜。在合同履行的过程中，反诉被告在还未获得该房屋的所有权，就对反诉原告的房屋进行了装修，对反诉原告的房屋进行了损害，反诉原告在此保留追究反诉被告装修导致的侵权损害责任的权利，而其在本诉中所说该房屋未交付，完全是虚假陈述。反诉原告已经按照合同约定履行了相关的义务，反诉原告也在反诉被告违约后，于2021年6月1日提供了补救方案，但是因为反诉被告的不诚信行为以及拒绝接受补救方案，导致的双方的合同无法继续履行。三、由于系反诉被告多次违约，且以行动表示不再继续履行合同，反诉原告已退回了反诉被告支付的购房款，而定金由于具有担保的性质，给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金。综上所述，反诉原告特诉请解除与反诉被告所签订的合同，且定金不予退回。本院经审理认定事实如下：2008年，被告（反诉原告）从原告（反诉被告）处购买了案涉房屋。因原告想回购案涉房屋，经双方协商，2021年4月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：1.房屋总价款为：29万元；2.付款方式：(1)定金6万元,合同签订当日支付。（2）首付款12万元（含定金）合同签订10日内支付，首付款及定金均由乙方直接转入甲方的账号。（3）尾款需在合同签订日起35天内支付完毕。3.过户税费承担：房产交易过户税费全部由乙方（原告）承担，房款全部到位后再过户。期间，在收到首付款后甲方协助乙方办理缴纳契税业务、证件过户和银行按揭手续，证件可交由银行办理相应手续。4.房屋的交付：甲方合同生效之日起正式将房产交付给乙方使用。5.违约责任：如果房款没有按时到位，则乙方承担违约金10万元，如果甲方一房多售或不按时出售，也承担违约金10万元。任一方有违约行为，均承担相应的违约责任，并赔偿因此对彼此造成的所有损失。合同签订后，原告按约向被告给付了定金6万元。4月30日，原告搬进案涉房屋，对房屋进行了查看、清理，并告知了被告。随后，原告对房屋进行了装修并占有使用。此后，原告于5月6日支付6万元、5月27日支付9.6万元、5月29日支付74066元给被告（其中66元原告称为迟延支付的补偿费）。期间，原、被告因房屋的交付时间、购房款的交付方式及契税与不动产证的办理发生争议。2021年6月1日，被告以原告支付首付款以及尾款逾期为由，通过微信向原告发送了告知函，要求原告支付违约金10万元，支付完成后即配合去完成房产过户与交接手续，本周工作日期限内，如拒绝支付违约金，将退回房款（不含定金）并收回房产另作处理。因原告未在被告要求的时间内支付违约金，故被告将原告已支付的购房款扣除定金6万元后，其余23万元退回至原告的账户上。原告与被告沟通未果。2021年6月7日，被告再次发函给原告，提出因原告违约，故退回房款（不含定金），并要求其于2021年6月14日前交还钥匙。因双方协商不好，故原告诉至法院。另在诉讼过程中，原告已将被告退回的23万元购房款提存到法院账户。上述事实，有原、被告双方当事人的陈述，有原告提交的《房屋买卖合同》、转款凭据、微信聊天记录，有被告提交的房屋买卖合同、微信聊天记录予以证实，足以认定。本院认为，本案的争议焦点：一是原、被告双方于2021年4月23日签订的《房屋买卖合同》是应继续履行？还是应予以解除？二是原、被告在本案中是否构成违约？是否应当承担违约责任？关于争议焦点一，原、被告在协商一致的基础上签订《房屋买卖合同》，签订合同是双方真实意思表示，且没有违反法律强制性规定，该合同合法有效。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”。第五百六十三条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期间届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形……”本案中，原告主张继续履行合同，被告主张解除合同，但双方就合同是否解除未协商一致，签订合同时亦未约定解除合同的事由；且没有法律规定的解除合同的情形。故对原告（反诉被告）曹方丽要求继续履行合同的诉讼请求，依法予以支持；对被告(反诉原告)要求解除合同的反诉请求，依法不予支持。关于争议焦点二，本案中，原、被告虽然在合同中对各自的权利义务如房屋的交付、不动产权证及交易税费的协助办理、购房款的交付等进行了约定，但因约定不规范，导致在合同履行过程中双方产生歧义。合同履行中，原告有未按合同约定的付款时间准时给付房款，被告亦有未按合同履行房屋交付、产权证及交易税费协助办理的行为。但双方的行为不构成根本性违约，不影响合同的继续履行。故对原告曹方丽要求被告李宇强赔偿损失1.1万元(其中律师费1万元、差旅费1000元)的诉讼请求，及反诉原告李宇强要求不返还反诉被告曹方丽定金60000元的反诉请求，本院均依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）曹方丽与被告（反诉原告）李宇强签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、被告（反诉原告）李宇强于本判决生效之日起十五日内将房屋产权证交付原告（反诉被告）曹方丽并协助其办理产权过户手续；三、驳回原告曹方丽（反诉被告）的其他诉讼请求；四、驳回被告李宇强（反诉原告）的反诉请求。如未在本判决指定期限内履行交付房屋产权证和协助办理过户义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。案件受理费80元，减半收取40元，反诉费650元，合计690元，由被告（反诉原告）李宇强承担。如不服本判决，应当自收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 员 李江林二〇二一年九月六日法官助理 唐明菲书 记 员 陈 琳附本案相关法条：《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。