江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终2799号上诉人（原审原告,反诉被告）：盐城市城南新区新河街道新墩社区居民委员会，住所地盐城市城南新区开放大道南路112号。法定代表人：徐伟，该居委会主任。委托诉讼代理人：刘健,江苏泽夫律师事务所律师。委托诉讼代理人：周小鸿,江苏泽夫律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：盐城如钢新型材料有限公司，住所地盐城市城南新区新河街道新墩社区居委会四组。法定代表人：严德云，该公司经理。委托诉讼代理人：乐涛，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：乐林，上海方本（盐城）律师事务所律师。原审第三人：王九成，男，1985年5月15日生，汉族，住盐城市盐南高新区。上诉人盐城市城南新区新河街道新墩社区居民委员会（以下简称新墩居委会）、盐城如钢新型材料有限公司（以下简称如钢公司）与第三人王九成房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（2020）苏0991民初67号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。新墩居委会上诉请求：撤销一审法院判决，改判如钢公司恢复原占有场地的原状；本案诉讼费用由新墩居委会承担。事实和理由：1.一审法院认定租赁合同无效不当。原盐城市大宇水泥制品厂（以下简称市大宇厂）与如钢公司的租赁合同应认定为有效合同，案涉租赁合同租赁的标的为场地，而租赁场地上的两间房屋系村集体在自有土地上所建设的，建造时《中华人民共和国城乡规划法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》尚未施行，不能依此认定租赁合同无效。同时，在案涉诉讼时，新墩居委会所建的两间房屋已被如钢公司毁灭，一审法院以未取得建设工程规划许可证认定无效的事实并不存在，况且租赁的标的主要是场地，而案涉的场地为市大宇厂所有，该资产作为出资人新墩居委会的资产，有权对外租赁。因此，一审认定租赁合同无效缺乏事实依据和法律依据。2.新墩居委会在要求如钢公司恢复原状的诉请应予支持。一审法院以案涉场地上的房屋均无建设规划许可证，应由相关的行政机关予以处理的理由不能成立。（1）如钢公司租赁案涉场地，无权未经新墩居委会许可，并办理相关的建造许可审批手续，在取得建设规划许可证及施工许可证等前提下，进行建筑属于一种侵权行为，除相关行政机关处理外，并不排除新墩居委会通过诉讼方式排除侵权行为，以维护自己的合法权益。（2）如钢公司提出的拆迁方式予以补偿与本案新墩居委会主张恢复原状是两个不同的法律关系。如钢公司辩称，1.关于恢复原状，一审法院没有支持新墩居委会是正确的，原厂地只有土地没有建筑物，所谓场地上有建筑物是新墩居委会单方陈述没有证据，地上的建筑物都是如钢公司投资建筑，如钢公司的建筑得到了居委会包括街道的同意，虽无书面证据，但是以上部门对此进行检查并多次提出整改意见。事实上，没有任何部门对如钢公司的建筑提出任何异议。2.本案租赁合同有效，到目前为止，新墩居委会没有提供任何土地权属的证据，而如钢公司向一审法院提交的证据可以证明该宗土地登记在区大宇厂名下，而区大宇厂名下是王某。如钢公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回新墩居委会的本诉诉讼请求，支持如钢公司的一审反诉请求；一、二审诉讼费用由新墩居委会负担。事实和理由：1.一审法院认定本诉事实错误。（1）一审判决查明，在同一地块上先后存在多个经营主体，分别是市大宇厂、区大宇厂、如钢公司。各经营主体之间的关系为：市大宇厂是新墩居委会创办的企业，后被注销。区大宇厂是市大宇厂的租赁承包人王某投资的企业，区大宇厂与如钢公司之间存在租赁关系。据此可以看出如钢公司是次承租人，且经过市大宇厂的同意转租。如钢公司是依据与第三人王某签订的合同使用该场地，与市大宇厂之间不存在直接的租赁关系，即如钢公司与新墩居委会之间不存在租赁关系。（2）新墩居委会举证的房屋租赁合同系从工商部门调取，该合同既没有编号也没有租金支付日期，亦没有明确如钢公司与新墩居委会主要权利义务关系，且该合同的双方并没有实际履行主要义务，该合同仅为如钢公司注册登记时住所证明之用，不能作为证明租赁关系存在的依据。合同承租方处严德云的签订与如钢公司设立登记申请事项签名并非同一人所签。且新墩居委会自合同签字之日起至起诉之日长达12年时间，并未有收取租赁费用的任何记录，与新墩居委会主张存在租赁关系的常理不符。（3）从如钢公司与王某的协议书及向王某支付租金的连续记录看，王某作为区大宇厂的负责人，有权代表该厂与如钢公司签订协议，并收取协议约定的租金。事实上，如钢公司也一直履行协议所约定的义务。（4）如钢公司负责人在纪委调查中陈述并非针对是否存在租赁关系，其陈述不能作为本案是否存在租赁关系的依据。并且，如钢公司负责人的谈话明显与客观事实不一致，与相关证据明显矛盾。人民法院应根据相关证据确定租赁关系是否存在，不能采用与客观事实相矛盾的陈述。2.一审法院认定反诉事实错误。（1）场地上的所有建筑物及附属物是经过合同相对方王某及所在的居委会以及街道相关管理部门的认可，特别是新墩居委会的主管单位新河街道在检查了如钢公司的厂房以及场地以后，还要求如钢公司对厂区的道路进行重新施工、修理。因此，本案的租赁场地以及建筑物、附属物密不可分，新墩居委会无权要求如钢公司拆除建筑物及附属物。如果要求如钢公司拆除，则应支持如钢公司一审中的反诉请求。（2）本案中新墩居委会实际诉讼的目的是拆迁。在一审诉讼及诉讼过程中，新墩居委会已经组织人员在厂区内外喷“拆”字，并进行强拆，导致从2020年11月6日起如钢公司因为相关设施被破坏无法生产，开始停产停业。如钢公司已经遭受实际损失，而一审法院认定拆迁事实尚未发生属于事实认定错误。3.一审法院用适用法律错误。（1）一审法院认定如钢公司与新墩居委会存在租赁关系错误，导致所适用法律错误。（2）因为地上建筑物都是由如钢公司建造，本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第二条规定。（3）一审判决没有回应如钢公司关于诉讼时效的抗辩。新墩居委会辩称，如钢公司的上诉请求不能成立，其陈述与事实部分不相吻合。一审法院对租赁关系认定正确，如钢公司租赁区大宇厂未缴纳租金，并未经出租人同意擅自搭建构筑物属违约行为。如钢公司所称的拆迁等行为与本案租赁关系无任何关联性。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以支持。新墩居委会向一审法院起诉请求：1.判令如钢公司立即恢复所占用场地原状并交付给新墩居委会。2.判令如钢公司支付2006年4月20日至2007年4月20日的租金10500元整；并承担自2006年4月20日起至实际支付之日止的按年息6%的利息。3.本案的诉讼费用由如钢公司承担。如钢公司向一审法院反诉请求：1.判令新墩居委会支付损失1000万元；2.反诉费用由新墩居委会承担。一审法院认定的事实：2006年4月20日，如钢公司与新墩居委会签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：房屋坐落于盐城经济开发区，建筑面积15000平方米，用途煤渣砖生产及销售，月租金捌佰柒拾伍元整，租金总额壹万零伍佰元整。租赁期限自2006年4月20日至2007年4月20日。2018年6月12日，盐城市人民政府办公室向某公司出具盐办函申[2018]26号《政府信息公开申请答复书》一份，内容为（摘要）：你公司在来信中提出所需信息的内容描述为：“请求对盐城市城南新区新河街道新墩社区居委会出具盐南社字2018第0003号限期拆除通知书相关的征地信息予以公开。”现根据《中华人民共和国政府信息公开条例》等有关规定，答复如下：经核实，该宗地为国有土地，于1997年12月1日经盐城市国土局批准，征拨给区大宇厂。根据《政府信息公开条例》第二十一条第三款之规定，现告知你公司申请的政府信息不存在……一审另查明，区大宇厂设立于1998年1月21日，王某以个人财产出资，企业状态现为吊销后未注销。市大宇厂成立于1990年8月20日，属于集体所有制企业，于1999年8月17日注销。区大宇厂与市大宇厂的注册地均为盐城经济开发区二墩村。如钢公司设立于2006年5月16日，该公司占有使用案涉房屋及场地至今。此外，原二墩村委会现更名为新墩居委会。2003年8月19日地籍调查档案中载明案涉土地权属性质为国有土地使用权，使用期限划拨，批准用途及实际用途为工业，土地使用者为市大宇厂，领证单位亦是市大宇厂。一审还查明，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，也未取得房产证,现在案涉场地上的房屋及场地硬化均为如钢公司所建或施工。新墩居委会陈述其将房屋出租给如钢公司时，仅有两间房屋系其所建，后如钢公司将场地房屋拆除进行了重建。在（2019）苏09民终4168号案件中，新墩居委会陈述，市大宇厂的前身是盐城伍佑二墩水泥制品厂，是1987年成立的，1992年开发区成立以后，1993年5月8日成立了市大宇厂，到1997年10月7日，由于经营的问题对原有的经营执照进行了注销，在1998年10月份区大宇厂成立，工商资料中显示是盐城开发区二墩居委会出具的报告，是二墩居委会将原有的市大宇厂的土地租赁给区大宇厂，变集体企业为租赁承包企业。市大宇厂停业后将土地承包给王某、蔡某、徐某等三人，租赁的时间是1997年11月，租赁结束的时间应当在2000年左右。案涉土地系严德云个人在2003年开始使用的。在（2018）苏0991民初1913号案件中，新墩居委会向法院提交了：1.一份在工商部门调取的2006年4月20日与如钢公司签订的房屋租赁合同，证明系新墩居委会将案涉房屋土地租赁给如钢公司；2.记账凭证一份，证明严德云个人在2003年就使用案涉土地，并交纳了1万元租金。3.1997年盐城市国土管理局作出的盐土征拨补[1997]字第25号征（拨）用地批准通知，该通知载明：区大宇厂：1992年12月12日盐开土92字第18号报告悉，经市（省）人民政府1997年11月13日批准同意你单位征（拨）开发区二墩村二组土地29亩7分1厘，其中耕地11亩7分。4.盐开土92字第18号用地申请表，申请表的主体为市大宇厂。严德云提交了一份2006年7月6日如钢公司与王某的合同，其作为代表签字，证明如钢公司系向王某承租的案涉土地，并提交多份收条，收条内容为每年收到严大兵青苗费2000元。在（2019）苏09民终4168号案件中，盐城中院依法向中共盐城市城南新区纪律检查工作委员会调取了2018年6月16日其与严德云的谈话，严德云在该份谈话笔录中认可其个人在2003年与二墩村签订租赁协议，租金为1万元一年，协议期三年，2003年交纳了一年的租金，和王某交接时，王某不愿意退场，其向王某支付了5、6万元，2006年如钢公司和新墩居委会签订了租赁协议。严德云在该谈话笔录中也陈述与新墩社区存在部分工程款往来。另，2019年11月6日，新墩居委会王且峰书记陈述案涉土地在1997年租给王某，2003年前就将土地收回来了，2003年和严德云个人签订了租赁合同，但是从王某手里没有全部收回来，还有2亩地被王某的老婆种庄稼了，后来是严德云入场后，是严德云收回来的。严德云陈述2003年可能在村里租了地放东西，但不是案涉土地，当时是先和王某签订协议的，因为王某差欠外债太多，所以不能以王某的协议在工商部门登记，后来就和村干部协商，叫村里出了个手续，拿到工商部门登记。对于纪检部门的谈话笔录，严德云表示不是事实。蔡某在2019年11月6日的谈话笔录中陈述：“我们以前是市大宇厂的职工，承包给王某以后就跟着王某打工，对于王某和严德云签合同的事情不清楚。”徐某陈述“我们是打工的，王某在2002年之前就不经营了，不经营后村里有没有要回地，我们不清楚。”本案一审审理过程中，如钢公司向一审法院提交鉴定申请书，要求案涉场地上的房屋、道路及场地硬化费等进行评估。一审法院依法委托江苏中大土地房地产资产评估测绘有限公司进行鉴定，该鉴定机构于2020年10月25日出具编号为（江苏）中大（2020）（评）字第ZC026WX资产评估报告载明：如钢公司申报的设备设施在2020年8月31日的市场价值为777510元。特别说明：1.受客观条件限制，如钢公司处于正常生产经营中，其申报的塑料托板和铁质托架位置难以固定，难以确定塑料托板和铁质托架的准确数量。故以如钢公司申报的塑料托板和铁质托架数量进行评估。待评估目的实现时，以实际清点交接数量为准，并按照实际交接数量相应调整评估价值。2.本评估报告中已经申报的设备设施的净重均为估算重量，以最后交接清点时实际重量为准，并按交接实际称重相应调整评估价值。3.纳入本次评估范围的设备设施根据如钢公司指定的设备设施范围进行估算，实物资产的最终数量以实际交割时的实际清点数量为准。4.受条件限制，资产评估师对委托设备设施现场进行一般性查看，未作性能性测试，无法确认是否存在结构性损坏，评估结果未考虑这些设备设施的内部结构状况可能存在损坏等因素对其评估价值的影响。该鉴定机构于2020年10月26日出具编号为（江苏）中大（2020）（鉴）字第J023WX资产评估报告载明：估价对象位于盐南高新区开放大道142号的工业类型无证房产，其总建筑面积2621.72㎡（其中无证房产面积为2198.42㎡，无证简易房产面积为423.30㎡），于价值时点2020年8月31日在满足本次估价目的、价值定义及其估价假设和限制条件下的市场价值为：总价格185.53万元（包含装修，价值约14.6万元）。对于如钢公司申请司法鉴定的请求，一审法院在2020年6月19日向其释明，如钢公司申请鉴定的事项，如经法院审查，不能支持，相应的后果应当由其自行承担。如钢公司表示清楚。2020年12月28日，一审法院向某公司询问其要求新墩居委会赔偿损失1000万元的依据，如钢公司于12月29日书面回复称尽管本案是新墩居委会以租赁合同为由提起的诉讼，如法院判决支持新墩居委会的诉讼请求，就应当按照拆迁标准对如钢公司进行补偿。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金支付标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”本案中，新墩居委会诉称与严德云存在房屋租赁法律关系，并以此向某公司提出案涉的诉讼请求，根据严德云在相关部门的陈述，2003年其本人与新墩居委会存在租赁关系，2006年如钢公司与新墩居委会签订了租赁合同，其认可双方之间形成租赁关系，故新墩居委会是本案适格的原告。但新墩居委会在本案审理过程中陈述其将案涉房屋出租给如钢公司时，场地上仅有两间房屋，后亦被如钢公司拆除。本案审理过程亦查明现案涉场地上的房屋及场地硬化均为如钢公司所建或施工，而上述房屋未取得建设工程规划许可证，也未取得房产证,故双方当事人之间的房屋租赁合同应为无效。关于新墩居委的本诉请求。因案涉租赁合同无效，新墩居委会无论作为案涉租赁合同的相对方还是作为市大宇厂的开办单位，均有权要求如钢公司返还案涉场地，并参照10500元的租金标准支付自2006年4月20日至2007年4月20日间的占有使用费用。至于逾期支付占有使用费的利息，因新墩居委会在如钢公司占有使用案涉场地长达十余年间未及时行使自己的权利，本院酌定如钢公司承担自新墩居委会起诉之日即2018年11月19日起至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算的利息；自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。至于新墩居委会要求恢复原状的诉求，因案涉场地上的房屋均无建设规划许可证，应由相关的行政机关予以处理，故在本案中对于新墩居委会的该项诉求不予理涉。关于如钢公司的反诉请求。如钢公司主张按照拆迁的标准对其补偿1000万元，具体包括对其在案涉土地上的房屋、建筑物、道路及场地硬化费用、地上附着物、附属设施以及装修装饰费用、设备、设施损失费用以及因搬迁发生的停业停工损失、员工补偿费等所有费用予以补偿。但本案的基础法律关系为租赁合同纠纷，如钢公司据以要求补偿的拆迁事实尚未发生，实施拆迁的主体亦尚未确定，其在本案中提出以拆迁标准要求补偿依据不足，其可待实施拆迁的主体确定及拆迁的事实发生后再行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，一审法院判决：一、如钢公司于判决生效之日起三十日内向新墩居委会返还原位于新墩社区居委会四组的场地（四址：东至盐城市公交总公司回车场；南至分界河；西至串场河；北至新墩新业南小区）。二、如钢公司于判决生效之日起十日内参照10500元的租金标准向新墩居委会支付自2006年4月20日至2007年4月20日间的占有使用费用，并承担以10500元为基数，自2018年11月19日起至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算的利息；自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。三、驳回新墩居委会的其他诉讼请求。四、驳回如钢公司全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17556元、反诉案件受理费40900元，均由如钢公司承担。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。本院认为，本案新墩居委会向一审法院起诉请求，要求判令如钢公司立即恢复所占用场地原状并交付给新墩居委会，并承担2006年4月20日至2007年4月20日的租金10500元。审理中，新墩居委会提供了其于2006年4月20日与如钢公司签订的《房屋租赁合同》，如刚公司对签订该协议的真实性无异议，但认为该合同系为其公司注册登记时住所证明之用，不能作为证明双方租赁关系存在的依据。事实上，如钢公司是与王某签订租赁协议，王某系区大宇厂的负责人，如刚公司主张与区大宇厂或王某之间存在租赁合同关系，并提供了如刚公司2006年7月6日与王某签订的租赁协议书。对此，本院认为，如刚公司与新墩居委会签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且事实上如刚公司也确实一直在租赁使用案涉场地。根据如刚公司法定代表人严德云在相关部门的陈述，2003年其本人与新墩居委会存在租赁关系，2006年如钢公司与新墩居委会签订了租赁合同，其也认可双方之间形成租赁关系。而王某既不是案涉土地的使用权利人，也没有证据证明其是合法租赁使用权人，所以如刚公司提供的同时间段内其与王某之间的租赁合同不能认定为双方存在租赁合同关系的依据。虽然案涉土地使用者登记的是市大宇厂，而大宇厂已于1997年10月7日被注销，新墩居委会作为大宇厂的开办单位及租赁合同相对人，其有权依据合同向承租人如刚公司主张案涉合同权利。案涉双方签订的租赁合同标的主要是场地租赁，故双方对场地租赁部分应认定合法有效，对其中没有办理合法产权证的房屋租赁部分因涉房屋未取得建设工程规划许可证，也未取得房产证,故该部分应认定无效。对于租赁合同签订后，如钢公司在案涉场地上所建房屋是否办理相关审批手续并不影响双方当事人当时签订的场地租赁合同的效力。一、关于新墩居委会的一审诉讼请求。1.如刚公司2006年4月20日与新墩居委会房屋租赁合同一年到期后，双方并未继续签订租赁合同，但如刚公司一直继续使用租赁物至今，应当视为双方之间是一种不定期的租赁合同关系，新墩居委会有权就场地部分随时解除合同，并在合理期限内通知承租人。对案涉租赁合同中关于房屋的部分因被认定无效，新墩居委会有权请求返还，故新墩居委会本案请求如钢公司将案涉场地交付给新墩居委会的请求应予支持。2.新墩居委会本案要求恢复原状的诉求。据新墩居委会陈述及已查明的事实，新墩居委会在将案涉场地出租给如钢公司时，其上仅有两间房屋系其所建，如钢公司后将场地房屋拆除进行了重建并进行了大量添置，但如刚公司添置的案涉房屋均未取得建设工程规划许可证，也未取得房产证。如刚公司也主张该部分的投入通过了政府相关部分验收、测评，故该部分房屋的性质应由相关行政机关认定并予以处理，一审对新墩居委会的该项诉求不予理涉并无不当。3.关于新墩居委会关于请求如钢公司支付2006年4月20日至2007年4月20日的租金10500元及利息是否超过诉讼时效的问题，因在该合同到期后，如刚公司一直在租赁使用案涉场地，双方的租赁合同关系一直处于存续期间，故如刚公司以该期间的租金因超过诉讼时效而拒不支付的理由不能成立。二、关于如钢公司的一审反诉请求。如钢公司本案反诉请求新墩居委会向其支付损失1000万元，该损失具体组成包括其在案涉土地上的房屋、建筑物、道路及场地硬化费用、地上附着物、附属设施以及装修装饰费用、设备、设施损失费用以及因搬迁发生的停业停工损失、员工补偿费等所有费用予以补偿。而如钢公司据以要求补偿的拆迁事实尚未发生，拆迁补偿费用尚不明确，如刚公司在本案中以拆迁标准要求新墩居委会向其进行补偿缺乏事实依据，其可待实施拆迁的事实发生后再行主张权利。综上，新墩居委会、如钢公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35112元，由上诉人盐城市城南新区新河街道新墩社区居民委员会、盐城如钢新型材料有限公司各负担17556。本判决为终审判决。审判长  张金星审判员  荀玉先审判员  张晨阳二〇二一年八月十六日书记员  郁婷婷