江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终1678号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄国珍，女，1974年6月27日出生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：刘巍，北京市隆安（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢实秋，北京市隆安（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：句容雨润中央购物广场有限公司，住所地句容市华阳镇华阳东路1号。法定代表人：戴启祥，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：吕凌霜，北京金诚同达（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘琳琳，北京金诚同达（南京）律师事务所实习律师。上诉人黄国珍因与被上诉人句容雨润中央购物广场有限公司（以下简称雨润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2021）苏1183民初464号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年5月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现本案已审理终结。黄国珍上诉请求：撤销原判，依法改判支持黄国珍一审诉讼请求，驳回雨润公司一审反诉请求；一、二审诉讼费由雨润公司承担。事实和理由：1.黄国珍因疫情不可抗力解除合同，雨润公司也明确表示同意，合同已于2020年2月5日解除，一审法院认定合同解除时间为2020年5月1日没有事实依据。根据镇江市政府出台的相关政策，对中小微企业房租，应当免收一个月房租，减半收取两个月房租。一审法院要求黄国珍支付额外三个月租金，但仅减免一个月租金，加重黄国珍损失，减轻了本应由雨润公司分担的风险，有悖于公平原则和新冠疫情相关司法解释。2.合同解除后黄国珍已及时搬离并交还了案涉商铺，一审法院要求黄国珍承担拆除费用及占有使用费没有事实依据。合同解除后，因疫情影响，搬迁企业尚未复工，导致黄国珍未能立即搬离，但在条件允许后，黄国珍已及时联系将案涉商铺拆除清空，并交还钥匙给雨润公司。黄国珍明确将商铺内部分有较高价值的物品一并交由雨润公司自行处置，交房时雨润公司并未提出异议。此后，黄国珍虽就雨润公司提出的拆除费用进行了协商，但也是为了尽快解决问题，取回被扣资金。黄国珍申请撤场后未实际占有房屋即已经达到交还房屋的要求。雨润公司在2月5日后完全可以自行处理后续清场事宜。一审雨润公司未提交施工合同、发票、拆除清单等，一审法院未审查即认定拆除费用12000元错误。即使存在拆除事实，交房后黄国珍早已要求雨润公司自行处置商铺，其怠于行使权利的过错不应由黄国珍承担。而且商铺不符合交还条件，黄国珍也仅承担清理期间的占有使用费，一审判决其承担雨润公司搁置房屋期间4个月的占有使用费，没有事实依据。3.黄国珍已足额支付水电费用，一审法院仅凭雨润公司自行制作的水费表即认定黄国珍欠费明显不当。被上诉人雨润公司辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。1.依据双方租赁合同约定，租期为五年，而在合同的租赁期间，因黄国珍要求解除租赁合同，雨润公司依据租赁合同第21.9条约定将2020年5月1日作为合同解除日期，与租赁合同约定相符，且黄国珍于2020年5月正式搬离承租场地，该时间与黄国珍搬离场地时间亦相符。2.疫情不属于不可抗力，不能以此作为合同解除的依据。3.依据租赁合同相关约定，在黄国珍搬离承租场地后，应将承租场地按毛坯状态交给雨润公司，而事实上在黄国珍搬离后，黄国珍与雨润公司一直就场地的清拆事宜进行协商，最终协商结果为由雨润公司代为拆除，拆除费用从黄国珍在雨润公司的费用中予以扣除。另依据租赁合同约定，黄国珍未能按照约定将场地交还雨润公司，应承担该期间的占有使用费。4.雨润公司在一审中已提交黄国珍承租期间的水费明细及黄国珍的交费明细，可以证明在黄国珍承租期间，尚有水费未向雨润公司付清。5.一审已充分考虑疫情对黄国珍的影响，无论是租金还是占有使用费的标准都进行了较大幅度的酌减，黄国珍与雨润公司是平等的民事主体，疫情不仅影响黄国珍也对雨润公司造成重大经济损失，应平等考虑黄国珍和雨润公司的损失。黄国珍向一审法院起诉请求：1.确认本案双方2016年12月23日签订的《房屋租赁合同》己于2020年2月解除；2.判令雨润公司退还黄国珍质保金54117.3元、燃气押金34858.5元、剩余水电费1566.23元合计90542.03元及利息（以95542.03元为基数，自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际付清之日止）；3.雨润公司承担本案全部诉讼费用。雨润公司向一审法院反诉请求：1.确认本案双方签订的《句容中央广场租赁合同》已于2020年5月1日解除；2.判令黄国珍向雨润公司支付欠付的租金82824.91元（自2020年2月1日至2020年5月1日）及逾期支付利息（以79717.06元为基数，自2020年1月21日计算至实际支付之日，按日千分之一的标准计算，以3775.24元为基数，自2020年3月21日计算至实际支付之日，按日千分之一的标准计算）；3.判令黄国珍向雨润公司支付占有使用费108538.15元（自2020年5月2日起，按租金标准计算至2020年8月24日）；4.判令黄国珍向雨润公司支付违约金2万元（即合同约定的履约保证金）；5.判令黄国珍向雨润公司支付拆除费用12000元；6.判令黄国珍向雨润公司支付欠付水费2676.5元；7.黄国珍承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实，2016年12月23日，雨润公司（甲方）作为出租人与黄国珍（乙方）作为承租人签订《句容中央商场租赁合同》一份，约定：甲方同意将位于句容市雨润中央广场中的5F04号商铺出租给乙方经营餐饮源香潮汕粥，计租面积为套内建筑面积约为278平方米。租赁期限为5年，自2017年4月28日至2022年4月27日止。租金按计租面积计付，具体标准为2017年4月28日至2018年4月27日，期间为3.2元/天/㎡，合计每月租金27058.7元（含物业费8455.8元）；2018年4月28日至2019年4月27日期间为3.2元/天/㎡，合计每月租金27058.7元（含物业费8455.8元）；2019年4月28日至2020年4月27日期间为3.296元/天/㎡，合计每月租金27870.4元（含物业费8709.5元）；2020年4月28日至2021年4月27日期间为3.395元/天/㎡，合计每月租金28706.5元（含物业费8970.8元）；2021年4月28日至2022年4月27日期间为3.497元/天/㎡，合计每月租金29567.7元（含物业费9239.9元）。首期租金为计租日起至第三个月最后一日期间的租金，除首期租金外，其他租金均按每三个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金；首期租金应于2017年4月20日前支付，租金期间为2017年4月28日至2017年7月31日，应交租金为84734.4元。本合同签署后10日内，乙方应当向甲方支付2万元作为履约保证金，乙方道具进场并开始施工装修视同乙方开始履约，甲方无息退还该履约保证金，乙方应同时退还履约保证金收据原件。乙方应于2017年4月8日前缴纳54117元质量保证金，合同终止且各项费用结清后的30日内不存在续租情形的，甲方应将质量保证金余额（如有）无息退还给乙方，乙方应同时退还质量保证金收据原件。关于违约责任，约定经甲、乙双方协商一致，乙方可经提前90日书面通知甲方并足额交纳租金等费用后解除本合同，合同解除后该合同自动终止，进入合同终止程序同时交还场地，具体场地交换日期以双方确认的书面《场地交还日期确认书》为准。关于房屋交还，约定乙方应于交还日向甲方归还所有甲方向乙方提供的物业管理和工程资料(如有)的全部原件和复印件，并使该房屋符合交付时状况，经甲方验收确认符合约定后，交还给甲方；如乙方未办理交还手续而撤离该房屋，甲方对乙方撤离后该房屋进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合约定交还条件的，因此发生的费用应由乙方承担，且上述清理、维修期间，乙方仍应承担按合同终止时该房屋租金标准承担占用费，以弥补甲方此期间租金损失。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后雨润公司依约向黄国珍交付上述房屋，黄国珍用于经营餐饮“源香潮汕粥”，黄国珍并依约交纳了质量保证金54117.3元、燃气押金34858.5元。2020年2月5日，句容市华阳街道源香小吃店向雨润公司提出撤场申请，载明因商场街区大部分商户撤场造成商场人流量大幅度下降，对商户们影响较大，且受疫情影响，复工后连员工工资能不能支付都成问题，故申请撤场并退还租金及燃气押金。2020年7月1日，句容市华阳街道源香小吃店向雨润公司发函，向雨润公司催要质量保证金和燃气押金。2020年9月21日，黄国珍向雨润公司发函，载明黄国珍不应承担装修拆除费用，并再次催要质量保证金和燃气押金。一审中，雨润公司陈述该公司于2020年5月1日同意终止黄国珍、雨润公司于2016年12月23日的签订《句容中央商场租赁合同》。雨润公司于2020年8月16日开始对案涉商铺装修进行拆除，同年8月24日拆除完毕，雨润公司支付案涉商铺装修拆除费用12000元。另查明，黄国珍于2020年5月20日搬离案涉商铺。案涉商铺尚欠水费2676.5元，尚余电费1147.52元未使用。黄国珍自承租案涉商铺后共支付租金905719.74元。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，引起本案所争议的法律关系的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，依照上述规定，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。黄国珍、雨润公司签订的《句容中央商场租赁合同》系双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方应恪守履行。案涉租赁合同约定，黄国珍可提前90日书面通知雨润公司并足额交纳租金等费用后经雨润公司同意解除案涉合同，本案中，黄国珍于2020年2月5日向雨润公司书面提出撤场申请，雨润公司于2020年5月1日同意终止案涉租赁合同符合合同约定，故一审法院确定案涉租赁合同于2020年5月1日解除。故黄国珍仍应支付2020年2月1日至2020年5月1日期间的租金，黄国珍抗辩受新冠疫情影响，一审法院据此酌定减免2020年2月租金，故黄国珍尚应支付该期间3月租金28404.93元、4月租金27571.21元、5月1日租金943.81元，合计56919.95元，故黄国珍承租期内共应支付的租金数额为961972.30元，扣除其已支付的905719.74元，尚应给付56252.56元。关于租金的逾期支付利息，因黄国珍尚有质量保证金及燃气押金未退，且黄国珍、雨润公司一直在协商合同解除事宜，故对雨润公司主张的租金逾期利息不予支持。关于雨润公司主张的占有使用费，因黄国珍已搬离，但其未按约将案涉商铺恢复原状。雨润公司在黄国珍搬离后未及时采取措施减少损失，亦存在过错，根据双方过错情况，一审法院酌定按1元/天/㎡的标准计付自2020年5月2日至2020年8月24日的占有使用费，共计31970元。雨润公司依据合同约定的履约保证金主张违约金，于法无据，且案涉租赁合同系双方协商一致解除，黄国珍并未违约，故对雨润公司主张的违约金不予支持。案涉合同约定解除后商铺应按符合交付时状况返还，黄国珍未按约定返还案涉商铺，雨润公司委托他人拆除花费12000元，且已告知黄国珍，黄国珍要求在质量保证金及燃气押金中扣除，故对雨润公司要求黄国珍支付拆除费用12000元予以支持。关于水电费用，经审理查明黄国珍尚欠水费2676.5元、尚余电费1147.52元，故黄国珍欠付的水费应支付雨润公司，雨润公司应将尚余的电费返还黄国珍。案涉租赁合同已解除，雨润公司收取的质量保证金54117.3元、燃气押金34858.5元应予退还，因双方就合同解除时间及租金、占有使用费、水电费、装修拆除等事宜未达成一致意见，双方间的租赁合同并未处理完毕，故对黄国珍主张的质量保证金、燃气押金的利息不予支持。综上，双方各自负担的债务相抵消后，黄国珍尚应给付雨润公司12775.74元。一审法院判决：一、驳回黄国珍的全部诉讼请求；二、确认黄国珍与雨润公司签订的《句容中央商场租赁合同》于2020年5月1日解除；三、黄国珍于本判决生效之日起十日内给付雨润公司12775.74元；四、驳回雨润公司的其他诉讼请求。二审中，黄国珍提交八份新的证据。证据一：微信聊天记录，证明在黄国珍和中央商场的戚总联系解除合同相关事宜时，中央商场于2020年2月26日将解除合同申请上报，期间黄国珍人多次催告，中央商场后于2020年3月12日明确表示同意解除，双方解除合同时间应是2020年3月12日而非5月1日。证据二：微信群聊记录和商场停业通知，证明受疫情影响，商场发出停业通知，直到3月仍未恢复正常营业，餐饮不可堂食，因停业导致黄国珍无法实现合同目的，不应收取该期间的租金，应赔偿黄国珍的损失。因疫情导致无法正常营业时间为两个月左右，即使双方合同未解除，也应扣减两个月租金。证据三：镇江市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部关于实施新型冠状病毒感染的疫情一级响应的措施通告，证明2020年1月26日镇江市发布通告，启动了突发公共卫生事件的一级响应，公共聚集被严格管制，餐饮无法经营。证据四：关于进一步优化冠状病毒感染的防控措施的通告，证明2020年3月23日镇江市新冠疫情指挥部发布通告，公共和经营场所即日起恢复开放，此时，疫情形势稍有缓解，开始具备餐饮行业恢复正常经营的。证据五：镇江市政府关于减免中小企业房租的政策，证明根据市政府的规定，对于承租国有资产类经营用房的中小企业，一个月房租免收，两个月房租减半，在实际操作中，对于承租户的租金基本给予两个月租金免除。证据六：微信聊天记录，证明黄国珍多次与中央商场协商解除合同后续事宜，商场以各种理由推诿，直到其找到下一个承租户，其主观存在恶意。证据七：微信聊天记录、转账记录，证明黄国珍联系人员搬迁并变卖设备，于4月28日搬空。证据八：施工申请单，证明黄国珍按照中央商场的要求，再次补打施工申请。雨润公司质证认为，不认可证据一证明目的，双方租赁合同对解除合同的提前申请的时间已有明确约定，双方协商解除的，应提前90日书面告知，黄国珍申请时间是2020年2月6日，雨润公司以2020年5月1日作为合同解除时间并无不当，且2020年4月7日的聊天记录可以看出，黄国珍仍向雨润公司申请撤场搬离。对证据二中聊天记录的证明目的不予认可。临时闭店通知是当时行政主管部门要求，而非雨润公司自行做出，也并非雨润公司的违约行为导致，更不存在黄国珍所称的不仅不应收取租金而应赔偿黄国珍营业损失的问题。对证据三、四真实性认可，证明目不予认可，两组证据是政府发出的相关通告，雨润公司作为大型商场的经营者，依据相关公告内容对营业政策进行调整是应有之意，黄国珍无权以此作为理由要求减免该期间的全部房租，一审法院已经酌情减少该期间房租，减少幅度与目前司法实践中惯用减少幅度相等。对于证据五的真实性予以认可，不认可证明目的和关联性。该政策适用对象是承租国有资产类的中小企业，本案的黄国珍为民营企业，并不适用该政策的规定，且该政策仅是指导意见并非强制性规定。不认可证据六证明目的，该证据是黄国珍与雨润公司协商撤柜的过程，并不能证明雨润公司恶意拖延时间，反而是黄国珍提起撤回申请，正式搬离经营场所后未能按照合同约定将承租场地交还给雨润公司。对证据七真实性无法核实，从该证据形成日期看，黄国珍实际搬离承租场地时间不是在申请撤回申请之时。对证据八证明目的不予认可，从施工申请单显示的时间可以看出，黄国珍实际搬离时间是2020年5月，也与一审法院认定的双方合同解除的时间2020年5月1日是相符的。双方虽然约定黄国珍遗漏的物品雨润公司有权予以处置，但是该条款的设置并不表示雨润公司放弃了要求黄国珍承担逾期返还房屋的违约责任以及未能按照合同约定的标准返还承租场地的违约责任，该两个条款并不矛盾。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，涉案合同约定经双方协商一致，承租人可经提前90日书面通知出租人并足额交纳租金等费用后解除本合同，合同解除后该合同自动终止，进入合同终止程序同时交还场地。本案中黄国珍于2020年2月5日申请撤场，雨润公司于2020年5月1日同意终止合同。故本案双方系根据合同约定协商一致解除合同，黄国珍主张因疫情不可抗力解除合同，缺乏事实和法律依据，该主张不能成立。黄国珍主张合同已于2020年2月5日解除，其于4月28日搬空，缺乏证据证明，亦与其本人提供的微信聊天记录的内容相矛盾。根据当事人陈述和双方2020年5月21日的微信聊天内容，一审法院认定黄国珍于2020年5月20日搬离涉案商铺，并无不当。双方合同还约定，承租人交还房屋应当“使该房屋符合交付时状况（参见附件3）”，故黄国珍有义务将房屋恢复原状交还给雨润公司。双方在合同解除后亦对由谁来拆除装修以及费用问题进行了协商，黄国珍也应当明知其需要恢复房屋原状，且其表示过同意由雨润公司拆除，相关费用在质量保证金及燃气押金中抵扣。雨润公司提供的收据和转账记录可以证明其为拆除涉案房屋装修及垃圾清运花费12000元，故一审法院判决该费用由黄国珍承担，并无不当。黄国珍2020年5月20日搬离房屋，雨润公司于2020年8月16日开始对案涉商铺装修进行拆除，同年8月24日拆除完毕，期间拖延3个月左右的时间非一方当事人的原因产生，是双方协商未能及时达成一致意见所致，故黄国珍作为负有恢复原状、返还房屋的义务方，也应承担一定的房屋占有使用费。故黄国珍关于其已经履行交还房屋义务，是雨润公司故意拖延时间，其不应承担占有使用费的主张，不能成立，本院不予支持。双方合同履行过程中遭遇新冠疫情影响，客观上对房屋的使用产生了一定影响，根据相关政策和合同履行情况，应当对租金予以适当减免。且本案黄国珍2020年2月5日即提出撤场申请，及时履行了告知义务。对于出租人雨润公司而言，其在2020年2月已经知晓承租人解除合同的意向。雨润公司在2020年5月正式同意解除合同前，也有一定的合理期间及时对合同解除和后续招租事宜进行安排，以减少相关损失，这也是双方合同约定承租人解除合同应提前90日通知的目的所在。综上，黄国珍在二审中主张因疫情影响，涉案租金应当扣减2个月，具有合理性。但考虑到一审法院在认定合同解除后的房屋占有使用费标准上，已经向承租人进行了较大幅度的倾斜，一审法院也考虑到双方利益的平衡问题。因此，综合案情以及双方诉前、诉中的协商情况，本院在一审判决的基础上，酌定再行扣减涉案房屋租金12775.74元。至于黄国珍提出的水费问题，根据雨润公司提供的相关水费表和相关交易习惯，一审认定黄国珍欠费事实并无不当，本院予以维持。因此，本案双方合同于2020年5月1日解除，双方互不再负付款义务。综上所述，黄国珍的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持江苏省句容市人民法院（2021）苏1183民初464号民事判决第一项、第二项；二、撤销江苏省句容市人民法院（2021）苏1183民初464号民事判决第三项、第四项；三、驳回句容雨润中央购物广场有限公司的其他反诉请求。一审案件受理费2064元，减半收取1032元，由黄国珍负担，反诉案件受理费4690元，减半收取2345元，由句容雨润中央购物广场有限公司负担；二审案件受理费2366元，由句容雨润中央购物广场有限公司负担293元，由黄国珍负担2073元。本判决为终审判决。审 判 长  张 剑审 判 员  甘可平审 判 员  田 原二〇二一年八月十三日法官助理  王 宁书 记 员  柳婷婷