新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院执行裁定书(2021)新0203执异39号案外人：克拉玛依市正中建筑安装有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市天山新村25栋（物业天山分公司办公楼）。        法定代表人：周爱琴，该公司董事长、总经理。        委托诉讼代理人：马生林，新疆国雅律师事务所律师。        申请执行人：魏忠祥，男，1958年12月18日出生，汉族，克拉玛依银磊棉业有限公司总经理，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。        委托诉讼代理人：魏增（魏忠祥之侄），男，1984年10月18日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。        被执行人：克拉玛依汇利工程建设有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市星河路20号。        法定代表人：徐国洪，该公司总经理。        被执行人：新疆臻达投资有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市经六街201-3-1号。        法定代表人：李元群，该公司总经理。        在本院执行申请执行人魏忠祥与被执行人克拉玛依汇利工程建设有限责任公司（以下简称汇利公司）、新疆臻达投资有限公司（以下简称臻达公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人克拉玛依市正中建筑安装有限责任公司（以下简称正中公司）于2021年8月31日对执行标的克拉玛依经六街199-4共计126套商品房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，案外人正中公司之委托诉讼代理人马生林、申请执行人魏忠祥及其委托诉讼代理人魏增到庭参加听证，并提交了相关证据材料。现已审查终结。        案外人正中公司称，请求贵院解除对克拉玛依经六路与世纪大道交叉口西南角西域奇石花博园126套商品房查封冻结。事实与理由：贵院在执行魏忠祥申请执行汇利公司、臻达公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2021年5月24日下发（2019）新0203执1146号协助执行通知书，查封冻结了臻达公司开发的位于克拉玛依市经六路与世纪大道交叉口西南角西域奇石花博园126套商品房，并拟对以上商品房强制进行评估拍卖。2016年12月28日，臻达公司与韩某（身份证号：XXX）达成以物抵债协议，臻达公司以案涉126套商品房冲抵其对韩某的2，600万元到期债务，并按韩某的指示，将案涉126套房屋过户至案外人正中公司名下。臻达公司与案外人正中公司签订了案涉126套房屋的商品房买卖合同，并于2018年2月5日在克拉玛依不动产管理局办理了房屋买卖合同备案登记，将案涉126套房屋备案登记至正中公司名下，并缴纳了不动产交易相关的税费。根据《中华人民共和国民法典》第二百零八条、第二百零九条、第二百一十条、第二百一十四条之规定，案涉126套在建商品房所有权自2018年2月5日在不动产管理部门备案登记至正中公司名下时，其所有权已经转移至案外人正中公司。而贵院在2021年5月24日下发（2019）新0203执1146号协助执行书，查封冻结了案涉房产。法院的查封冻结行为侵犯了案外人正中公司的利益，故提起执行异议，以维护案外人合法权益。        申请执行人魏忠祥称，案外人的异议请求没有事实和法律依据，请依法予以驳回。1．2018年6月5日法院执行局在采取查封措施前，曾三次到房产部门查询臻达公司房产情况，均没有查询到臻达公司名下有案涉126套房屋信息。不动产登记中心亦没有产权手续登记，在这种情况下，法院才到现场以张贴查封公告的方式查封了案涉126套房屋。2．案外人认为其购买了案涉126套房屋，应提供其购买案涉126套房屋的相关凭证。3．根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定，案外人应提交证据其主张符合相关法律规定。4．案涉126套房产属于在建工程，尚未竣工验收，案外人即使签订了商品房买卖合同，但对案涉房屋未合法占有，其异议请求不符合法律规定。综上，法院查封冻结执行行为符合法律规定。请求依法驳回案外人的异议请求。        被执行人臻达公司称，2012年臻达公司因购买土地资金不足向韩某及其亲戚借款合计1，300万元，五年本息合计2，600万元。2015、2016年韩某找臻达公司协商还款事宜，因臻达公司无力偿还债务，要求以房抵债，韩某不同意。后臻达公司经营状况不好，韩某才同意以房抵债。2016年臻达公司与韩某签订《以物抵债协议》，臻达公司用其开发建设的经六街12号楼共计126套房屋折抵2，600万元债务。应韩某要求臻达公司将抵债房屋过户至正中公司名下，2018年臻达公司与正中公司签订《商品房买卖合同》，并在房产部门办理了商品房买卖合同备案登记。后听说法院现场查封了案涉房屋，由于臻达公司管理混乱，没有人处理此事。请法院依法公正处理。        被执行人汇利公司未答辩。        本院查明，2018年1月24日、25日，被执行人臻达公司与案外人正中公司签订《克拉玛依市商品房买卖合同》，臻达公司将其开发建设的克拉玛依区经六街199-4-XXX号至199-4-XXX号，199-4-XXX号至199-4-XXX号，199-4-XXX号至199-4-XXX号，199-4-XXX号至199-4-XXX号共计126套商品房出售给正中公司，总价款为1，301万元。合同约定正中公司在合同签订之日前一次性付清全部房款。臻达公司于2018年1月26日就上述126套商品房买卖合同向克拉玛依市住房和城乡建设局提起登记备案申请，克拉玛依市住房和城乡建设局于2018年2月5日对上述商品房买卖合同进行登记备案。        本院受理的（2018）新0203民初147号申请执行人魏忠祥与被执行人汇利公司、臻达公司建设工程施工合同纠纷一案，在诉讼过程中，本院依据申请执行人魏忠祥申请，作出（2018）新0203民初147号民事裁定书，裁定对被执行人汇利公司、臻达公司所有的价值8，960，000元的财产予以保全。本院依据（2018）新0203民初147号民事裁定书，根据申请执行人魏忠祥提供的财产线索，在不动产登记中心未查询到臻达公司名下位于克拉玛依区经六街199-4房产产权登记信息，于2018年6月5日采取去现场张贴查封公告的方式，查封了被执行臻达公司名下的位于克拉玛依区经六街199-4整栋在建楼房，查封期限为三年（2018年6月5日至2021年6月5日）。2018年6月5日，法院通过短信方式告知臻达公司法定代表人李彬来法院领取（2018）新0203民初147号民事裁定书。2018年6月6日，法院向被告魏忠祥送达了（2018）新0203民初147号民事裁定书和保全情况告知书。本院于2019年3月29日作出（2018）新0203民初147号民事判决，判令：被执行人汇利公司向申请执行人魏忠祥支付欠付工程款6，099，800元、利息579，481元，合计6，679，281元；被执行人臻达公司在欠付工程款范围内对申请执行人魏忠祥承担付款责任。因被执行人汇利公司、臻达公司未履行法律文书确定的义务，魏忠祥向法院申请强制执行。本院于2019年8月6日作出（2019）新0203执1146号执行裁定书，裁定扣划（冻结、扣留、提取、查询、查封）汇利公司、臻达公司价值6，807，087元的存款或等值财产。2021年5月24日，克拉玛依市住房和城乡建设局根据（2019）新0203执1146号协助执行通知书要求，查封位于新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区经六街199-4号所有房屋的有关手续；冻结期限三年（2021年5月18日至2024年5月17日）。同时在（2019）新0203执1146号协助执行通知书（回执）备注：“经查询，经六街199-4（共计128套）其中126套已完成网上签约合同备案，买受人为克拉玛依市正中建筑安装有限责任公司，现已按（2019）新0203执1146号查封3年（2021年5月18日至2024年5月17日）”。案外人正中公司得知后，遂向本院提出书面异议。        另查，新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区经六街199-4号XXX号楼房屋至今未竣工，故案涉126套商品房亦未交付使用。案涉126套商品房房屋所有权未在克拉玛依市住房和城乡建设局登记备案。        上述事实，有臻达公司与正中公司签订的《克拉玛依市商品房买卖合同》、克拉玛依市商品房买卖合同登记备案申请表、克拉玛依区经六街199-4-XXX号至199-4-XXX号，199-4-XXX号至199-4-XXX号，199-4-XXX号至199-4-XXX号，199-4-XXX号至199-4-XXX号共计126套商品房登记备案表、（2018）新0203民初147号民事裁定书、（2018）新0203执保28号告知书、结案报告、执行裁定书、（2018）新0203民初147号民事判决书、（2019）新0203执1146号执行裁定书、查封公告等书面证据及当事人的陈述在案予以证实。        本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”的规定，我国不动产物权的设立、变动采取登记要件主义，其设立、变更和转让等均需依法登记，未经登记，则不发生法律效力。由于臻达公司没有就案涉126套房屋所有权在克拉玛依市住房和城乡建设局登记备案，亦没有在克拉玛依市不动产登记中心进行产权手续登记，本院以现场张贴查封公告的方式查封了案涉126套房屋，并告知了被告臻达公司、魏忠祥，臻达公司未提出异议。2021年5月24日，法院查封冻结了案涉126套房屋，案外人正中公司提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何审查的规则，若要排除普通债权的执行，房屋买受人既可以选择适用上述第二十八条，也可以选择适用第二十九条规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人正中公司虽出示了在本院查封前已签订书面买卖合同，并在克拉玛依市住房和城乡建设局办理了登记备案手续，但并未提交证据证实本院查封前已支付全部价款。因案涉126套房屋属于在建工程，至今未竣工，不存在实际交付，更不存在正中公司合法占有，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。因此，案外人正中公司不符合《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，其请求排除法院强制执行无事实根据。同时依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人购买的商品房系商铺，不是用于居住的房屋，现有证据无法证实案外人符合上述相关规定中应被保护的房屋买受人的条件，故其异议不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：        驳回案外人克拉玛依市正中建筑安装有限责任公司的异议请求。        案件受理费250元，由案外人克拉玛依市正中建筑安装有限责任公司负担。        案外人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向克拉玛依市克拉玛依区人民法院提起诉讼。        审判长    牛燕华人民陪审员    陈克明人民陪审员    徐新华二○二一年九月九日书记员    古雯琴