广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14694号上诉人（原审原告）：广东省信托房产开发有限公司（变更前为广东省信托房产开发公司），住所地：广州市荔湾区花蕾路10号第三层301室之二。法定代表人：李仕源，总经理。委托诉讼代理人：何坤涛，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶诗瑜，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东俊华物业管理有限公司，住所地：广州市天河东路广信花园惠兰阁16E-16F室。法定代表人：黄国远，总经理。委托诉讼代理人：刘华，广东知泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈卓璐，广东知泓律师事务所律师。原审第三人：广东丰伟房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市天河区天河东路67号2802房。法定代表人：李俊，董事长。委托诉讼代理人：喻玲，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俊鹏，广东广信君达律师事务所实习人员。上诉人广东省信托房产开发有限公司（下简称广信公司）因与被上诉人广东俊华物业管理有限公司（下简称俊华公司）、原审第三人广东丰伟房地产开发有限公司（下简称丰伟公司）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初40387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人广信公司上诉请求判令：1.撤销原审判决，改判支持广信公司的全部诉讼请求或依法将本案发回重审；2.由俊华公司承担本案相关全部诉讼费用。事实与理由如下：一、原审判决查明事实不清，认定事实错误。其一，涉案广州市天河区黄埔大道西273号504房、605房、705房、808房均登记在广信公司名下，俊华公司无任何物权基础非法占用涉案房屋多年，广信公司有权要求俊华公司返还房屋并赔偿相应的房屋占用费。其二，原审判决以“广信公司以同意交付房屋的行为表明其认可涉案房屋的购房对价已付清”为由，认定丰伟公司对涉案房屋享有合法权利，无事实根据。第一，原审判决基于丰伟公司提供的《入伙交楼通知书》认定广信公司同意交付房屋并认可涉案房屋的购房对价已付清，属事实认定错误。第二，涉案《入伙交楼通知书》系丰伟公司单方提供，《入伙交楼通知书》上所载的“齐通公司包销惠兰阁剩余单位5D、6E、7E、8H”均为手写，对于该《入伙交楼通知书》的真实性广信公司不予认可。广信公司从未收到齐通发展有限公司(下简称齐通公司)就涉案房屋支付的购房款，不可能向齐通公司交付涉案四套房屋。其三，无任何生效法律文书认定丰伟公司对涉案房屋享有合法权利，原审判决基于另案判决认为丰伟公司与广信公司之间的债权债务已结清并认为丰伟公司对涉案房屋享有合法权利无事实根据。第一，与广信公司签订《“广信花园玉兰阁、蕙兰阁”代销合同》的是齐通公司，所有就涉案房屋产生的款项支付、实际履行行为均发生在广信公司与齐通公司之间。丰伟公司无权基于《代销合同》直接主张已向广信公司结清购房款并取得涉案房屋的所有权。第二，广信公司自始至终未收到齐通公司或丰伟公司就涉案房屋支付的购房款。第三，齐通公司是否付清购房款、广信公司是否已交付涉案房屋、齐通公司以房抵债的情况是否属实、丰伟公司是否对涉案房屋享有合法权利，在(2020)粤0106民初13482号案中存在巨大争议，广信公司已就该案提起上诉。在广州市中级人民法院未对(2020)粤0106民初13482号案作出生效判决前，在案证据并不能证明丰伟公司对涉案房屋享有合法权利，也不能证明俊华公司对涉案房屋享有合法占有使用的权利；二、本案审理程序错误。根据我国《民事诉讼法》第一百五十条之规定，本案的审理结果，必须以(2020)粤0106民初13482号案的最终审理结果为依据，而该案尚在二审阶段未审结。原审法院在该案未审结的情况下，直接依据该案未生效的原审判决认定本案事实并作出判决，严重违反了《民事诉讼法》的相关规定；三、广信公司与齐通公司签订的《补充合同》第二条明确约定，惠兰阁楼宇待售时间为半年，半年后，若齐通公司仍有尚未出售的楼宇，广信公司有权收回，另做安排。涉案房屋至今仍登记在广信公司名下，未向任何人出售，齐通公司对未售房屋没有处置权。丰伟公司对涉案房屋更不享有任何权利。被上诉人俊华公司答辩称：一、另案判决已查明丰伟公司为涉案房屋的实际控制人及权属人，广信公司不具有提起本案诉讼的权利基础；二、俊华公司系经丰伟公司合法授权占有使用涉案房屋，依法拥有占有的权源，并非无权占有人；三、本案与另案息息相关，为全面了解案件事实及根据一般的司法实践，本案应先中止审理，等待另案审理结果再恢复。原审第三人丰伟公司述称：一、丰伟公司基于买卖关系获得涉案房屋的所有权，并已另案诉请广信公司办理产权变更登记手续，广信公司主张的物权登记的对世效力不能对抗已履行合同义务的真正买受人。丰伟公司原审提交的证据以及另案查明的事实足以说明，涉案房屋是丰伟公司的关联公司(齐通公司)以包销方式购得，后通过丰伟公司与广信公司的多次对账、清付，双方就涉案房屋的债权债务关系已结清。广信公司于1994年9月29日向齐通公司出具了涉案房屋的《入伙交楼通知书》，齐通公司领取房屋钥匙，并实际控制涉案四套房屋，故丰伟公司(齐通公司)与广信公司之间的包销买卖关系已生效并基本履行完毕，只是因广信公司及其母公司曾被破产托管，导致所有权转移登记手续迟迟未能办理；二、俊华公司对涉案房屋的占有使用是基于丰伟公司的授权和委托管理，属于有权占有。丰伟公司于2000年6月18日向俊华公司发送《知会函》委托俊华公司代为管理及实际使用涉案房屋，暂时冲抵物业管理费，并转交物业钥匙。此后数年，俊华公司一直使用至今；三、本案原审不存在程序错误。虽另案诉讼对本案基础事实有重要影响，但丰伟公司作为另案原告已经申请加入本案诉讼，并在本案中提交了另案全部证据，本案原审法院既可以考虑待另案审结后再以另案诉讼结果作为本案审查依据，也可以在本案中对关联事实进行独立审查。广信公司于2019年10月25日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.俊华公司向广信公司返还广州市天河区黄埔大道西273号504房、605房、705房、808房（广信花园惠兰阁5D房、6E房、7E房、8H房）四套房屋；2.俊华公司支付自2016年8月暂计至2019年7月房屋使用费用共计人民币761667.9元；3.由俊华公司承担本案全部诉讼费用。原审法院经审理查明，丰伟公司原名“广东丰伟房地产开发公司”，1998年12月2日经工商部门核准改制变更为广东丰伟房地产开发有限公司。广信公司原为广东国际信托投资公司（下简称广东国投）下属全资子公司，原为全民所有制企业，1995年至2005年期间的法定代表人为黄国桥。1999年1月16日，广东省高级人民法院以（1999）粤法经一破字第16号《民事裁定书》裁定：宣告广东国投破产还债，指定清算组接管广东国投。2019年1月17日，广东省高级人民法院作出（2019）粤高法民二破字第3号《民事裁定书》，该裁定载明：广东国投破产案已于2003年2月28日终结破产程序，该院依法对善后破产清算继续提供司法保障；广东国投破产清算组公开拍卖广东国投对广信公司100%投资权益等，广州市万溪房地产有限公司（下简称万溪公司）以551亿元的价格竞得上述拍卖标的；2017年7月4日，广东国投破产清算组与万溪公司签订了《对广东省信托房产开发公司100%投资权益和债权以及对广东国际信托投资公司广州房地产分公司100%投资权益转让协议》。裁定：确认万溪公司与广东国投破产清算组签订的《对广东省信托房产开发公司100%投资权益和债权以及对广东国际信托投资公司广州房地产分公司100%投资权益转让协议》合法有效；原广东国投对广信公司100%投资权益等归万溪公司所有；相关的审批变更登记手续按照《转让协议》的约定办理。1992年6月25日，广信公司（甲方）与齐通公司（乙方）签订的《广信花园玉兰阁、蕙兰阁代销合同》。合同约定：甲方同意将惠兰阁住宅面积2777.928平方米委托乙方在香港代销；乙方应在本合同生效后90天内，向甲方支付200万元港币的总代理保证金，工程完成框架十三层时续付300万元港币，工程完成封顶时续付500万元港币，工程全部竣工并交付使用时付清其余的5834189.6元港币；甲方授权乙方以代理人身份协助甲方与买主签订“楼宇买卖合约”；乙方应在以上条款规定期限内向甲方付清代理销售总房价；乙方代售时自负盈亏，自担风险；乙方向甲方全部付清代理销售总房价后，如果还有部分楼宇没有售出，在继续销售期间，如中国政府增加有关营业税，其差额全部由乙方负担；乙方按甲方拟定的日期代甲方及时向购楼者发送入伙通知书（或其他证明），以作为购房者领取房产所有权证明和办理入伙手续之凭证等。1995年7月3日，广信公司财务部内部请示报告载明：齐通公司在包销鸿景大厦的惠兰阁期间，代我司垫支了如下费用，抵扣齐通公司应付我司款项后，齐通公司尚欠我司港币6703246.8元。下方空白处有“同意。黄国桥95.7.5”的手写内容。1996年4月8日，丰伟公司与广信公司盖章确认的《房产公司与丰伟公司往来账对账情况如下》载明：经抵扣后（其中包括1995年7月19日齐通公司付广信公司港币1000000元，1995年7月28日齐通公司付广信公司人民币3000000元，按汇率上述3000000元折合港币2799160.25元），广信公司欠丰伟公司人民币1285374.86元，丰伟（齐通）公司欠广信公司港币1947706.79元；按汇率折算，上述港币1947706.79元折合人民币2100407.01元，两笔款项对冲，丰伟公司尚欠广信公司815032.15元。1998年6月3日，广信公司（甲方）与丰伟公司（乙方）签署了《确认书》，载明：关于双方债权、债务问题，因存在纠纷一直未有解决。在省工作组协调下，丰伟公司同意先行偿还所欠广信公司的款项1910520.15元。该款项包含：一、丰伟公司水荫路项目向广信公司支付管理费60万元；二、丰伟公司于1996年4月8日与广信公司对账所欠815032.15元，另加20万元往来款；三、丰伟公司代俊利（香港）有限公司支付俊利公司所购金鹰大厦楼款尾数295488元。1999年7月28日，丰伟公司（甲方）与齐通公司（乙方）签订的《债务重组协议书》。协议载明：就乙方无法归还甲方代乙方向广信公司支付的300万元，经双方友好协商达成债务重组协议。据甲方未改制前（下简称原甲方）与广信公司于1996年4月8日签订的对账情况所述，1995年7月28日原甲方代乙方向广信公司支付300万元形成乙方对甲方的债务。1998年12月2日，原甲方改制为本协议甲方，乙方对此确认并承认对本协议甲方300万元的债务。基于乙方在国内受条件限制不能开设公司账号而无法在国内“还钱”，乙方与广信公司的所有包销项目（如惠兰阁等）均已由甲方支付完所有包销款（含甲方代付），乙方可全权处理包销房屋。乙方全权拥有惠兰阁5D、6E、7E、8H四套房屋合计382.7平方米的权益，现转由甲方全权享有和支配。经此债务重组后，乙方无需返还甲方代垫的300万元。甲乙双方为关联公司，就上述丰伟公司（含乙方）与广信公司一揽子“对账情况”所涉丰伟公司最终欠广信公司815032.15元，是丰伟公司与广信公司在其它项目的往来，与乙方无关。本协议生效后，上述四套房屋由甲方全权处理，甲方可持本协议要求广信公司将房屋的产权办至甲方或甲方指定的公司或个人名下等。2000年6月18日，丰伟公司向俊华公司发送的《知会函》，函称：惠兰阁5D、6E、7E、8H产权属于丰伟公司所有，丰伟公司将书面告知开发商广信公司办理产权过户，现就俊华公司提出上述楼宇空置无法收到管理费而需补贴一事复函，在上述四套房屋未办理产权而空置时，俊华公司可使用该四套房屋，以租金收入冲抵因空置所欠的管理费等。照片显示：涉案房屋所对应的门牌号××，605—6E，705—7E，808—8H。丰伟公司并表示，其将涉案房屋交给俊华公司使用，系为冲抵涉案房屋物业费及公摊费，但并未签订书面合同。2020年3月31日，丰伟公司向广信公司发出《关于协助办理广信花园惠兰阁504、605、705、808号四套房过户手续的函》（已妥投）。函件主要内容：（1）504、605、705、808号房因认购客户逾期未支付房款而由齐通公司以包销价购得，广信公司于齐通公司付清房款后向其发出《入伙交楼通知书》，并通知办理产权登记手续。（2）1999年7月，丰伟公司与齐通公司进行了债务重组，齐通公司将上述房屋的全部权益转让给丰伟公司以抵销双方间债务300万元。（3）丰伟公司曾多次提出办理产权登记手续，但广信公司以破产清算为由未予配合，遂于该函中再次要求广信公司办理上述房屋的过户手续。2020年，丰伟公司以与广信公司、俊华公司存在其他合同纠纷诉至原审法院，要求广信公司协助丰伟公司办理涉案房屋的产权登记及过户手续，原审法院以（2020）粤0106民初13482号立案受理。该案经审理查明如下内容：一、关于涉案房屋的购房对价问题，庭审中丰伟公司表示：蕙兰阁项目包销底价是每平方米港币5700元，丰伟公司证据——内部请示报告、对账情况记录、《确认书》可证明齐通公司与广信公司就蕙兰阁项目的包销款项已全部付清；《入伙交楼通知书》证明涉案房屋属于包销期内未销售给第三人而由齐通公司自行购得的证据；该通知明确在收到该通知之日起可办理产权过户手续，如果没有付清房款，不应收到该收楼通知书；丰伟公司获得涉案房屋的对价是300万元人民币的债权，对应丰伟公司证据——对账情况记录、《债务重组协议书》。广信公司则表示：不同意丰伟公司以上陈述；蕙兰阁在出售过程中整体包销给齐通公司，并不是一套一套计算价格，只能看齐通公司有无付清全部包销款；根据丰伟公司证据——内部请示报告、对账情况记录、《确认书》，齐通公司也未付清全部的款项；上述内部请示报告、对账情况记录涉及的大量的对账问题，广信公司的财务很难还原事实；《确认书》所载明的191万余元仅写了丰伟公司同意支付，至于该款有无支付到广信公司账户，应由丰伟公司举证证明，实际上广信公司确认没有收到该笔款项。二、丰伟公司庭后先后提交《关于本案重要事实的答复》、《关于付款情况的补充说明》。其中《关于本案重要事实问题的答复》载明：1996年4月8日丰伟公司、广信公司双方对账，广信公司同意用丰伟公司对其享有的债权对冲齐通公司对其所负债务，等同于齐通公司因包销产生的尾款系丰伟公司支付，丰伟公司与齐通公司间在财产权益上有同一性。《关于付款情况的补充说明》载明：1.关于丰伟公司将相关款项支付给省纪委。广信公司当时是广东省的全资直属企业，受省纪委的监管，该笔款项的支付是在省纪委介入调查后确认的两家企业的债权债务情况，故我方应省纪委要求支付到指定账户符合实际情况。另一方面，1998年前后广信公司已因管理混乱而负债，中国人民银行调查小组在1988年6月进驻广信公司，开始调查和接管工作。该时期，我方不可能将钱汇入广信公司账户；2.丰伟公司与广信公司的所有债权债务关系至1998年6月已全部结清，齐通公司的包销款通过1996年4月8日对账，已由丰伟公司通过债权冲抵完毕，因此涉案房屋所在蕙兰阁项目的包销款已全部结清。三、在2021年1月29日的庭询中，广信公司针对上述《关于本案重要事实的答复》发表如下意见：1.丰伟公司主张的依据为《债务重组协议》，但该协议确定的丰伟公司欠广信公司的款项是其他项目的往来款，与本案所涉蕙兰阁无关；2.丰伟公司称其在1998年付清相应款项，与其所述在1994年因交楼而取得涉案房屋的所有权不符；3.《入伙交楼通知书》为广信公司提供的空白版本，双方并非按照付清款项才交楼的方式履行；4.丰伟公司与齐通公司间并非关联关系，而是基于代付行为产生的债务关系；5.无法确认丰伟公司向广东省纪委支付的款项中包含了齐通公司应付的包销款，且我方未实际收到该笔款项。丰伟公司则表示：1.据1996年4月8日丰伟公司、广信公司间对账情况可知，丰伟公司对广信公司享有1300万元债权，自愿用该债权冲抵齐通公司欠付广信公司的包销款，对账该日应视为齐通公司已付清相应款项。对账结果中丰伟公司尚欠广信公司的81万余元确与齐通公司的包销项目无关；2.齐通公司是我丰伟公司安排处理涉案项目的境外代销主体，虽齐通公司成立时间早于丰伟公司，但齐通公司与我方间存在利益关联，其目前仍由我方控制，不影响我方对涉案房屋享有权益的真实情况；3.广信公司认为齐通公司已付清包销款，才会将加盖公章的空白《入伙交楼通知书》交给齐通公司处理。四、俊华公司庭后提交《情况说明》，就有关问题作出说明：1.受广信公司委托，俊华公司自1994年10月蕙兰阁项目收楼之日起一直提供物业管理服务；2.该项目系外销楼盘，由广信公司委托齐通公司在香港地区以包销方式进行销售。据俊华公司回忆，收楼手续系其配合齐通公司完成，集中在1994年10月8日、9日办理，业主现场办理收楼手续、领取相关凭证和钥匙，俊华公司为业主设立档案记载；3.涉案房屋系齐通公司包销后剩余的单位，在办理收楼时尚未有明确业主，俊华公司依广信公司指示于1994年10月将涉案房屋的钥匙交予齐通公司，后涉案房屋一直空置。当时四套涉案房屋每月物业费大约一千余元；4.考虑到广信公司母公司广东国投已被法院受理破产，短期内无法处置蕙兰阁项目，俊华公司同意丰伟公司于《知会函》中提出的方案，从丰伟公司处领取了涉案房屋钥匙，并自2000年6月20日起使用涉案房屋至今。五、本案审理过程中，原审法院依法向广州市规划和自然资源局发函调查。该局复函称：经查，涉案房屋所在大楼已通过规划验收，并已办理大确权。涉案房屋在无限制转移的前提下，请参照《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》、《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》等相关限购规定执行。若你院向我局送达协助执行解封、过户协执文书，在房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，符合相关法律法规、政策，资料齐全的情况下，申请人可持你院生效法律文书和协执收件回执等资料办理登记。据附件不动产登记查册表显示：涉案房屋所在天河区黄埔大道西269,271号地下室，首，2层，273，275号3-18层的权利人为广信公司，涉案房屋所在单元的部分业主已办理产权证；广信花园自编蕙兰阁的地址为“黄埔大道西273号”。此外，该案经审理认为：丰伟公司与广信公司之间就涉案房屋并无签订书面合同，现丰伟公司要求广信公司协助办理涉案房屋的房产证，广信公司不同意丰伟公司的诉请。对此，按查明的事实，第一，从购房对价看。涉案房屋所在楼盘的开发商为广信公司，案外人齐通公司与广信公司于1992年签订包销协议，广信公司将包括惠兰阁住宅面积2777.928平方米在内的房屋委托齐通公司在香港代销，并约定代销总房价。该包销协议并无约定未售出房屋应退还广信公司及广信公司退还相应代销款。事实上，1994年9月29日广信公司出具的关于涉案房屋的《入伙交楼通知书》明确载明出具对象为“齐通公司包销惠兰阁剩余单元5D、6E、7E、8H之业主”，应表明其作为开发商认同涉案房屋的购房对价已付清，否则无法合理解释其为何同意出具该交楼通知。第二，关于广信公司对齐通公司、丰伟公司之间关系是否知情、认可问题。丰伟公司确认其与齐通公司属于境内外关联公司。1996年4月8日丰伟公司、广信公司签署的对账记录明确载明双方往来款项中包含了齐通公司分别于1995年7月19日、1995年7月28日分别支付的港币1000000元、人民币3000000元，且该对账记录中有“丰伟（齐通）公司”的字眼表述，表明广信公司对丰伟公司、齐通公司之间为关联公司是知情并认可的，且广信公司同意与丰伟公司就其与齐通公司债权债务对数一并处理。该对账记录的结果为丰伟公司欠付广信公司815032.15元。基于此，广信公司与丰伟公司之间已建立债权债务关系。第三，关于丰伟公司、广信公司之间的债权债务问题是否已结清问题。根据1998年6月3日丰伟公司、广信公司双方签署的《确认书》，双方确认：在省工作组协调下，丰伟公司同意清偿广信公司欠款共1910520.15元（包括上述815032.15元）。由此可见，上述对账记录与《确认书》两者之间有前后承继的关系。根据本案现有证据，上述《确认书》是丰伟公司、广信公司之间的最后一份结算文件。而丰伟公司提供的《丰伟公司付款通知单》、支票照片、支票存根证实，丰伟公司根据广东省纪委的要求于1998年6月11日向广东省纪委支付了上述1910520.15元，应视为丰伟公司已清偿欠款。本案没有证据显示自1998年6月3日至2020年丰伟公司提起本案诉讼长达20多年期间广信公司向丰伟公司主张过上述1910520.15元，亦可印证丰伟公司上述付款的行为属实，丰伟公司、广信公司之间的债权债务已结清。第四，从涉案房屋实际使用情况看。俊华公司作为涉案房屋所在大楼蕙兰阁的物业公司自述：其受广信公司委托，自1994年10月起一直提供物业管理服务，涉案房屋系齐通公司包销剩余房屋，其根据广信公司指示于1994年10月将涉案房屋钥匙交付齐通公司，房屋一直空置，后来其同意丰伟公司《知会函》所提方案，从丰伟公司处领取房屋钥匙并自2000年6月20日起使用涉案房屋至今。俊华公司以上陈述确认了涉案房屋自2000年系由丰伟公司交付给俊华公司使用的，结合丰伟公司持有广信公司出具的关于涉案房屋的《入伙交楼通知书》原件的事实，丰伟公司是涉案房屋的实际控制人。第五，根据规划房管部门向原审法院出具的复函，涉案房屋所在大楼已办理大确权，不存在相关办证障碍。第六，基于前述，在广信公司同意交付房屋的行为表明其认可涉案房屋的购房对价已付清及丰伟公司举证其已付清对广信公司欠款的情况下，丰伟公司要求办理涉案房屋房产证的诉请具有某种物权性质，不受诉讼时效限制。广信公司关于诉讼时效的答辩不成立，不予采信。该案遂判决广信公司自法律文书生效之日起15日内，协助丰伟公司将涉案房屋过户至丰伟公司名下。各方在本案庭审中陈述以下内容：1.广信公司称涉案房屋登记在其明下；俊华公司及丰伟公司均称涉案房屋只是大确权登记在广信公司名下，并没有单独办理房屋产权登记；2.广信公司、俊华公司、丰伟公司均认可涉案房屋现由俊华公司在使用。广信公司提交了以下证据：1.广州市房地产权属证明书；2.广州黄埔大道西路273号惠兰阁504房屋测绘图；3.广州黄埔大道西路273号蕙兰阁605房屋测绘图；4.广州黄埔大道西路273号蕙兰阁705房屋测绘图；5.广州黄埔大道西路273号蕙兰阁808房屋测绘图；6.广州市不动产登记查册表；7.广信公司员工与俊华公司曾主任谈话录音光盘及译本。俊华公司提交以下证据：1.（2020）粤0106民初13482号《民事判决书》；2.《知会函》（复印件）。第三人丰伟公司提交以下证据：1.《广信花园玉兰阁、蕙兰阁代销合同》；2.售价表及购房须知；3.入伙交楼通知书；4.广信房产公司财务部请示报告；5.《房产公司与丰伟公司往来账对账情况如下》；6.《确认书》；7.《丰伟公司付款通知单》及编号为“VIIV00023018”的支票存根；8.中国建设银行支票留存件；9.《证明》；10.《债务重组协议书》；11.《知会函》；12.照片；13.《关于协助办理广信花园惠兰阁504、605、705、808号四套房过户手续的函》及邮件、送达凭证；14.《广东省信托房产开发有限公司-企业信用信息公示报告》；15.企业审批变更登记注册书、履历表；16.企业法人变更登记申请书、关于田炳信的任职决定；17.关于持有全民所有制公司投资权益的情况说明；18.《关于申请变更出资人的情况说明》及附件；19.（2020）粤0106民初13482号《民事判决书》。原审法院认为，在案证据已经审理查明虽然丰伟公司与广信公司之间就涉案房屋没有签订书面合同，但齐通公司通过包销的形式从广信公司处购买了涉案房屋，广信公司还出具了《入伙交楼通知书》，而丰伟公司与齐通公司系关联公司，丰伟公司在与广信公司对账时就齐通公司与广信公司之间的债权债务一并进行了处理，后丰伟公司、广信公司之间的债权债务已结清。丰伟公司于2000年6月18日向俊华公司发出了《知会函》，俊华公司同意该《知会函》所提方案，并从丰伟公司处领取了房屋钥匙使用涉案房屋至今，而丰伟公司持有广信公司出具的关于涉案房屋的《入伙交楼通知书》原件，可见丰伟公司是涉案房屋的实际控制人，其付清了对广信公司的欠款，广信公司以同意交付房屋的行为表明其认可涉案房屋的购房对价已付清，则丰伟公司对涉案房屋享有合法权利，广信公司在收取了房屋对价后未协助丰伟公司办理房屋过户手续前，又以房屋权属人的名义要求丰伟公司授权的房屋实际占有人俊华公司搬离涉案房屋，理据不足，不予支持。故，对于广信公司要求俊华公司支付涉案房屋2016年8月暂计至2019年7月使用费的诉请，亦不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，与2021年4月27日判决如下：驳回广东省信托房产开发有限公司全部诉讼请求。本案受理费11420元，由广东省信托房产开发有限公司负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院另查明，本院于2021年9月9日作出（2021）粤01民终17600号民事判决，判决维持（2020）粤0106民初13482号民事判决。该判决已生效。二审期间，广信公司提交《代售“广信”楼宇补充合同》，以证明：惠兰阁的待售时间为半年，对于半年后未出售的楼宇，广信公司有权收回自行处置。俊华公司发表质证意见如下：广信公司当庭提交的证据不属于二审新证据，法庭不应采信，且俊华公司并非合同当事人，故对此不清楚，由法院审查认定。丰伟公司发表质证意见如下：对该证据的真实性、合法性确认，关联性不确认。首先，《代售“广信”楼宇补充合同》并非广信公司在另案提交的《“广信花园玉兰阁、蕙兰阁”代销合同》的补充合同，而是《“广信花园玉兰阁、蕙兰阁”代销合同》第一条约定中提及的《广信楼宇委托在香港出售合同》的补充协议。由于《广信楼宇委托在香港出售合同》并非本案“包销合同关系”的依据，该协议也从未在本案中出现，且时隔久远已无法查询，故其补充协议也与本案无关。其次，从内容来看，《“广信花园玉兰阁、蕙兰阁”代销合同》已明确约定部分代理销售、部分包销，涉案房屋属于包销范围内的物业。而《代售“广信”楼宇补充合同》所涉物业为“代理出售”部分，与“包销”性质不同，法律后果不同。最后，广信公司并未举证证明其在合同到期后有主张收回涉案房屋。相反，根据《入伙交楼通知书》，广信公司于1994年9月29日已向丰伟公司出具交楼通知，应当视为广信公司作为开发商已经认可该房屋归丰伟公司所有。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规和司法解释的规定。本案的争议焦点是俊华公司是否需向广信公司腾空交还涉案房屋并支付相应的房屋使用费。广信公司以涉案房屋登记在其名下，俊华公司无权占有该房屋侵犯其所有权为由，诉请俊华公司腾空交还涉案房屋并支付相应的房屋使用费。对此，本院认为，依据（2021）粤01民终17600号生效民事判决，丰伟公司通过齐通公司的销售行为取得涉案房屋的实际控制权，广信公司需协助将涉案房屋的所有权转移登记至丰伟公司名下，而俊华公司系基于丰伟公司的意思表示实际占有使用涉案房屋，故俊华公司的占有属于有权占有，不存在侵犯广信公司所有权的情形。据此，广信公司的诉请缺乏事实根据与法律依据，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。综上所述，上诉人广信公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11420元，由上诉人广东省信托房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭红玉审 判 员 邓 颖审 判 员 李光华二〇二一年九月十三日法官助理 王文杰书 记 员 唐颖琪