广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0405民初1302号原告：广西梧州市粤成物业管理有限公司。住所：广西梧州市西堤三路28号。统一社会信用代码：914504006648106479（1-1）。法定代表人：黄志坤，该公司执行董事。委托诉讼代理人：覃彪，广西东中律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯雅馨，广西东中律师事务所实习律师。被告：冼学新，男，1975年2月5日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。被告：黎燕，女，1977年2月26日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。原告广西梧州市粤成物业管理有限公司（以下简称粤成物业公司）与被告冼学新、黎燕物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告粤成物业公司的委托诉讼代理人覃彪，被告冼学新到庭参加诉讼。被告黎燕经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告粤成物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告冼学新、黎燕向原告立即支付暂计至2021年6月30日拖欠的物业费5794.60元（包含：住宅物业费、商铺物业费、小车停车服务费、摩托车停车服务费、代收电梯维保费、代收公共设施分摊费、代收公摊水电费、代收加压水费、代收生活垃圾处理费等），并自2017年10月1日起以拖欠的物业费为基数每日按千分之一向原告支付违约金（暂计至2020年8月31日违约金共2898.76元)；2.本案诉讼费用由被告冼学新、黎燕承担。事实和理由：原告为梧州市长洲区新闻路393号灏景玥城小区的物业管理公司，梧州市长洲区新闻路393号灏景玥城小区第5幢3单元1702房不动产所有权人及使用人为被告冼学新、黎燕，被告冼学新、黎燕自2017年10月1日起至2021年6月30日共拖欠物业费5794.60元。原告依约履行了物业管理义务，被告冼学新、黎燕应依约支付物业费，但经原告多次催缴，被告冼学新、黎燕仍置之不理，根据《前期物业管理服务协议临时管理规约》约定，被告冼学新、黎燕应自逾期支付物业费之日起按欠费总额的日千分之一缴付违约金。被告冼学新、黎燕共同辩称，其于2015年1月8日与原告签订了《前期物业服务协议临时管理规约》，其应执一份该协议，但原告至今未将属于其的协议原件交付，使得其不知道自己在协议中的权利和义务，导致交房时出现的主人房漏水的情况其不知道该向谁反映，直到其向该开发商的售楼部工作人员反映后才知道房屋质量问题是向原告反映，再由原告向开发商广西梧州粤成房地产开发有限公司反映并进行维修。此时，其才知道在保修期内有房屋质量问题，原告有义务向开发商反映质量问题。2016年9月10日许，其向原告反映其房屋的空调位漏水并渗透到房间内墙，要求原告向开发商广西梧州粤成房地产开发有限公司反映并进行维修，但原告只将其反映的情况记录在案，不知道原告没有向开发商反映此事，因此空调位漏水的事情一直没有人进行过问和维修。2016年9月至2020年4月期间，其多次向原告反映此事，并多次以口头、书面、短信等形式要求原告书面回复向开发商反映此质量问题的进展情况以及把原告向开发商反映质量问题的书面材料作为附件交给其，但原告均不能提供。其认为，原告没有证明已尽到帮助其向开发商反映质量问题的义务，故其拒绝支付这44个月的物业费用共5547.08元。且其的利益受到了极大的损害，房屋渗水导致房间内墙发霉，使得其多次刮腻子，且该渗水问题是于2020年4月经其向梧州市住房和城乡建设局反映才得到妥善处理。此外，原告提供的欠费明细是有误的，其于2021年4月26日在玥城社区主持的调解下已经交清2017年至2021年4月份的代收电梯维保费、代收消防维护费、代收公共设施公摊费、代收公摊水电费、代收加压水费、代收生活垃圾处理费等费用。基于以上事实和理由，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，判令案件受理费由原告承担，并责令原告把《前期物业管理服务协议临时管理规约》原件交给其。本院认为，原告粤成物业公司与被告冼学新签订的《前期物业管理服务协议临时管理规约》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。本案中，原告按约为灏景玥城小区进行了管理，提供了物业服务，被告冼学新、黎燕作为灏景玥城小区梧州市长洲区新闻路393号第5幢3单元1702房的业主，应当履行交纳物业服务费用的义务。被告冼学新、黎燕未按约交纳物业服务费，且被告冼学新、黎燕暂计至2021年6月30日尚欠住宅物业费5616.59元（96.01平方米×1.3元/平方米×45个月），代收电梯维保费、代收消防维护费、代收垃圾处理费、代收公摊水电费、代收加压水费共120.10元，合计5736.69元（5616.59元+120.10元）。现原告诉请被告冼学新、黎燕支付其所欠暂计至2021年6月30日止包含代收电梯维保费、代收消防维护费、代收垃圾处理费、代收公摊水电费、代收加压水费、住宅物业费在内的物业服务费合计5736.69元部分，合理合法，本院予以支持。被告冼学新、黎燕提出抗辩认为，原告没有履行物业管理义务协助其解决房屋渗水的问题，责任不在其，不应交纳物业服务费。事实上原告已经为被告冼学新、黎燕协调处理其所反映的问题，虽双方最终协商不成，但原告也履行了义务，未构成违约，不能成为被告冼学新、黎燕拒交物业服务费的合法理由，因此被告冼学新、黎燕仍应按照合同约定向原告支付物业服务费。关于违约金，被告冼学新、黎燕逾期未交纳物业服务费，根据《前期物业管理服务协议临时管理规约》的约定已构成违约，依法应支付违约金。合同约定违约金自被告冼学新、黎燕逾期之日起每天按欠费总额的千分之一缴付违约金的计算标准明显高于原告造成的损失，根据本案的实际情况，原告因被告冼学新、黎燕迟延支付物业服务费造成的实际损失是银行利息，根据公平原则，本院依法将违约金调整为按被告冼学新、黎燕每月欠费总额，自2017年10月6日起，按起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即年利率3.85%分段计付至实际清偿之日止。据此，经本院核算，被告冼学新、黎燕从2017年10月6日起至2020年8月31日止应向原告支付其拖欠物业服务费的违约金为254.05元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告冼学新、黎燕应向原告广西梧州市粤成物业管理有限公司支付物业服务费合计5736.69元；二、被告冼学新、黎燕应向原告广西梧州市粤成物业管理有限公司支付拖欠物业服务费的违约金（违约金计算至2020年8月31日止为254.05元，从2020年9月1日起以被告冼学新、黎燕每月欠费总额为基数，按年利率3.85%分段计付至实际清偿之日止）。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告广西梧州市粤成物业管理有限公司负担8元，被告冼学新、黎燕负担17元。本判决为终审判决。审判员  李健梅二〇二一年八月十六日书记员  覃扬惠附适用的法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。