宁夏回族自治区隆德县人民法院民事判决书（2021）宁0423民初751号原告（反诉被告）：吴某。        被告（反诉原告）：白某。        被告（反诉原告）：查某。        委托诉讼代理人：罗某。        原告吴某与被告白某、查某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月28日立案后，依法适用简易程序于2021年7月27日公开开庭进行审理，在庭审中被告提出反诉要求原告赔偿占用案涉房屋期间的损失84000元，并对受损房屋恢复原状。本院于2021年7月30日将本案依法裁定转为普通程序，并于2021年8月11日公开开庭进行了审理。原告吴某、被告查某、被告白某委托诉讼代理人罗某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        原告向本院提出诉讼请求：1．依法确认原告与被告签订的转让协议无效；2．依法判令被告返还原告转让款180000元及利息54000元（自2016年6月24日起至2021年6月24日止按年利率6％计算）；3．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月24日，原告与被告签订了转让协议，约定被告将位于××县的宅院转让给原告，转让价格为180000元，转让款在签订转让协议当日一次性付清。约定该宅院转让后所有权归原告所有，如遇政府拆迁征用，征用所得利益全部归原告，被告不得主张任何权利。转让协议签订当日，原告通过银行转账方式向被告白彦刚支付转让款180000元，被告白彦刚收到原告转让款后将宅院交给原告使用至今。2021年某某县政府对案涉宅院进行确权登记，将该宅院确权给他人。原告得知后找土地管理部门，工作人员告知双方签订的转让协议属于无效协议，按照现行法律法规案涉宅院不能确权到原告名下。后原告要求被告返还转让款180000元并赔偿损失，被告未返还，故起诉。        被告辩（诉）称，原告陈述的宅基地转让协议和转让款属实。原告购买案涉宅院的目的是为了以后政府拆迁得到拆迁款。因农村宅基地只能在本村集体内转让，原告不属于本村集体成员，宅基地使用权证不能登记在原告名下。原告基于以上事实提出确认转让协议无效。事实上宅基地产权证书能否办理在原告名下，不影响以后拆迁时原告取得拆迁款的权利。原告提出在购买宅院后，对房屋进行了粉刷，水电进行了改装，又在院内打了水井不属实。在原告占有宅院五年内，房屋一直由原告出租和使用，截至现在原告仍然占有宅院，被告的意见是尽管宅院产权证没有办到原告名下，如果原告仍然同意使用宅院，则按照转让协议约定在拆迁时拆迁款归原告所有，如原告执意要求解除合同，被告同意返还原告转让款180000元，原告应赔偿被告占用案涉宅院五年的经济损失即房屋租金84000元，并对受损房屋恢复原状。        原告针对反诉答辩意见如下：原告是购买被告的宅院，并没有租赁，所以原告不赔偿租赁费。被告给原告交付时房屋就有损坏，原告购买后积极地进行了维修，而且有些受损部位是被告给人出租时租户造成的，所以原告不同意对受损的墙皮、房顶、门进行恢复。原告购买该宅院与拆迁没有任何关系，就算遇到政府拆迁，宅院是被告的，原告也得不到拆迁款。原告购买的宅院确权在别人名下，说明被告在原告购买时就没有宅院。原告没有反悔，如果被告能将该宅院产权证书办到原告名下，不需要被告返还转让款。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：        原告提交的维修证明，用于证明原告对案涉宅院房屋及设施进行维修并支付维修费10000元的事实。经被告质证认为不真实，不予认可。该证据在原告未提交相应证据佐证的情况下达不到原告的证明目的，本院对其证明效力不予确认。        被告提交：1．照片，用于证明案涉宅院中的房屋在原告使用五年后，造成墙皮脱落、地板裂缝、台阶裂缝、房门破损、房顶漏水的事实。经原告质证认为其中十五张照片能够反映出房屋目前现状，但是造成房屋受损系被告出租期间租户造成的。该组证据能够证明案涉宅院房屋部分受损的现状，但不能证明房屋受损系原告造成，本院对其证明效力不予确认。2．证人张某证言，用于证明案涉宅院转让之前对外租赁及收益情况。经原告质证认为不真实。该证人证言不能证明原告占用宅院期间的租赁及收益情况，本院对其证明效力不予确认。        本院经审理认定事实如下：2016年6月24日，原告与被告签订了转让协议，约定被告将位于××县的宅院以180000元转让给原告，当日原告向被告白某支付转让款180000元，被告收到原告转让款后将宅院交给原告使用至今。2020年11月12日某某县国土资源局颁布的（宁）2020某某县不动产权第XXX号不动产权证书记载案涉宅院权利人为魏某。原告要求被告返还转让款180000元，被告未返还。2021年7月27日，原告将案涉宅院钥匙交付被告。        本院认为，本案案由应为农村房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”第九条第二款规定“宅院和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第十一条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”上述法律明确规定，宅基地属于农民集体所有，农民对宅基地只有使用权而无所有权，任何个人不得非法转让。本案，原告与被告签订的宅院转让协议涉及农村宅基地的转让，该协议因违反法律、行政法规强制性规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“合同无效或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还…有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的应各自承担相应责任。”上述法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应予返还。故被告应返还原告转让款180000元。原告与被告明知农村集体宅基地不能转让，双方仍然签订转让协议并履行，造成合同无效双方均有过错，应各自承担相应责任。        综上所述，原告主张确认转让协议无效以及要求被告返还转让款180000元的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张的利息损失以及被告主张的租金和房屋损失，因造成合同无效双方均有过错，应由各自承担。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第九条第二款、第十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：        一、原告（反诉被告）吴某与被告（反诉原告）白某、查某签订的转让协议无效；        二、被告（反诉原告）白某、查某于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）吴某转让款180000元；        三、驳回原告（反诉被告）吴某其他诉讼请求；        四、驳回被告（反诉原告）白某、查某的反诉请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        本诉案件受理费4910元，由原告（反诉被告）吴金锁负担；反诉案件受理费1025元，由被告（反诉原告）白彦刚、查博负担。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于固原市中级人民法院。        审判长    温双全审判员    宋慧慧人民陪审员    张宏生二○二一年八月十八日书记员    赵婕《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。第九条第二款农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十一条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。执行提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。根据法律及相关司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。如不履行可能面临下列后果：1．被执行人在生效法律文书确定的义务未履行完毕之前，限某乘坐飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位等高档交通工具和使用高档通讯工具，以及购房、旅游、对外投资等行为。2．被执行人具有履行能力而不履行法律文书确定的义务，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其信用惩戒。3．诉讼参与人或者其他人拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。4．对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。