浙江省杭州市拱墅区人民法院    民事判决书    （2020）浙0105民初6246号     原告：裘毅，男，1976年10月5日出生），汉族，住杭州市西湖区。       委托诉讼代理人：赵琦瑛、侍欢攀，浙江坤祚律师事务所律师。       被告：董治伟，男，1987年6月2日出生），汉族，住杭州市西湖区。       委托诉讼代理人：陈重磊、曹传鹏，浙江杭千懿律师事务所律师。       原告裘毅与被告董治伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法由审判员韩瑞功适用普通程序独任审理。本案于2020年11月12日、2021年8月4日公开开庭进行了审理。原告裘毅委托诉讼代理人赵琦瑛、侍欢攀，被告董治伟委托诉讼代理人陈重磊、曹传鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。       原告裘毅向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告于2017年5月6日签订的《房屋租赁合同》，立刻腾空并交还原告所有的杭州市拱墅区雍容华庭1幢1601室房产（以下简称“出租房产”），并要求被告依照合同约定向原告支付违约金人民币80000元整；2、请求判令被告向原告支付自2020年7月16日起至实际交还出租房产之日期间内的房屋占有使用费；3、请求判令被告向原告支付原告垫付的物业费人民币1134.27元；4、本案诉讼费、律师费由被告承担。       诉讼中，裘毅变更其诉讼请求为：1、请求判令确认原告与被告于2017年5月6日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月9日解除；2、请求判令被告向原告支付自2020年7月16日起至实际交还出租房产之日期间内的房屋占有使用费；3、请求判令被告依照合同约定向原告支付违约金人民币80000元整；4、本案诉讼费、律师费（8000元）由被告承担。       事实和理由：原告与被告于2017年5月6日签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于杭州市拱墅区雍容华庭1幢1601室的房产，租赁期自2017年10月1日至2022年9月30日止，房屋租金为人民币3900元整／月，按季度支付，先付后住，以后每次付款应提前1个月；合同同时约定，如被告逾期缴纳水、电、管煤、物业费等，逾期超过15天，则原告有权收回出租房产；如拖欠租金超过一个星期的，则原告有权收回出租房产。被告于2020年6月19日支付2020年第二季度房租后至7月8日，经原告多次催告，被告仍拒不支付2020年第三季度租金，期间被告微信、短信均不回复，电话不接。自2020年5月1日以来，被告拖欠物业费共计人民币1134.27元。2020年7月8日，原告向被告寄送律师函，要求：（1）依照《房屋租赁合同》约定解除合同，并要求被告在收到律师函后7日内腾空并归还房产；（2）扣除押金后，支付拖欠的房租、房屋使用费及违约金共计77987.1元。律师函通过被告手机号159XXXXXXXX同步进行送达。被告在收到律师函后，拒不交还房产，并在未经协商的情况下于2020年7月10日向原告支付2020年第三季度租金人民币11700元。原告对于上述转账行为性质不予认可，在扣除被告拖欠的2020年7月1日至7月8日的租金及2020年7月9日至2020年7月15日的房屋占有使用费共计人民币1887.1元，扣除被告拖欠的物业费人民币1134.27元，剩余部分于被告实际腾空并交还出租房产并结算后，多退少补。以上事项已通过被告手机号159XXXXXXXX以短信形式对被告进行告知。被告违反合同约定逾期支付租金，欠缴物业费，且在原告依约解除合同后拒不交还出租房产，并拒绝依约向原告支付违约金。原告无奈诉至法院，望法院判如所请。       被告董治伟辩称：一、被告与原告签订的《房屋租赁合同》并未到期，被告已经支付房屋租金，并未构成违约，该合同应继续履行，不应解除。被告与原告于2017年5月6日签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于杭州市拱墅区雍容华庭1幢1601室房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限自2017年10月1日至2022年9月30日止，该合同仍在履行期间，并未到期。被告已经于2020年7月10日通过转账方式向原告支付了2020年第三季度的房租，并已向物业缴清涉案房屋产生的物业费，被告并不存在原告在诉状中提到的违约行为。双方签订的《房屋租赁合同》并未到期，被告也如约向原告支付房租，并且已经不存在拖欠物业费的情况，故该合同不存在约定解除及法定解除的情形，双方应该依照合同约定，继续履行合同。二、原告违约在先，无权向被告要求赔偿，其在诉讼请求中列明的违约金及其他费用并无依据。2020年4月，原告告知被告其要将涉案房屋出售，要求被告搬离房屋，根据《房屋租赁合同》约定，合同期内如双方违约，须支付8万元违约金，原告在合同存续期间要求被告搬离房屋已经构成违约，其应向被告支付违约金。被告已经向原告支付2020年第三季度的房租，并已经向物业公司结清物业费，被告并不存在违约行为，无须向原告支付违约金及原告诉请中涉及的其他费用。且被告与原告在所签的合同中并未就律师费做出特别约定，原告要求被告承担律师费并无依据。综上所述，被告与原告双方签订的《房屋租赁合同》期限并未届满，被告也不存在任何违约行为，故该合同应该继续履行，且被告不应向原告承担任何违约金及其他费用。       当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对其所证明的事实予以认定。       根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月6日，出租人裘毅（甲方）与承租人董治伟（乙方）订立《房屋租赁合同》一份，双方约定：1、甲方愿意将座落在本市拱墅区雍容华庭1-1601的房屋，建筑面积132平方米，出租给乙方使用，乙方对该房屋做了充分了解，愿意承租该房屋。2、该房屋租赁期自2017年10月1日起至2022年9月30日止。3、该房屋租金每月人民币3900元整，按季度支付给甲方，先付后住，以后每次付款须提前1个月。4、乙方承租甲方房屋作居住使用，如因房屋产权发生纠纷，一律由甲方负责，与乙方无涉，造成损失由甲方赔偿。5、乙方是外地户籍的，入住后应及时申报临时户口，服从小区管理。6、乙方在租用房内不得随意改变房屋结构格式，损坏内部设施及从事违法活动，否则甲方有权提前终止合同，收回该房屋。7、乙方在使用期内发生的水、电、管煤、电话、有线、物业等费用。由乙方按时向有关部门交纳。如逾期15天末交，视乙方违约；甲方有权收回房屋。9、续租需提前一个月重签合同，交纳租金；不续租，则在合同期满日结算帐务，归还租用物品。10、拖欠租金超过一个星期的，甲方有权收回该房屋，对室内物品不负任何责任，造成丢失或损坏由乙方自己负责，所拖欠的房租需向甲方支付一倍的违约金。11、租赁期内，双方无正当理由，不得提前终止合同，否则违约方应按月租金的一倍向对方支付违约金，如有特殊情况需要终止合同，则必须提前一个月通知对方，双方协商解决。12、甲方收乙方租金保证金人民币3900元整，合同期满后无欠费全额归还乙方。13、合同签订后，甲方收讫乙方定金或租金后，视本合同生效。14、特别约定：合同期内如双方违约，违约金八万元整；合同结束后，十五天清场完毕交付。       董治伟承租案涉房屋后，向案外人进行了转租，现尚处于转租期内。       2020年5月28日，裘毅向董治伟发送微信“本来3月底就要打房租的，因为我的原因沟通退租事宜让你晚点打，现在已决定带房租转让，那麻烦你尽快把房租打一下。不关怎么说也推迟了2个多月了，谢谢。”。2020年6月19日，裘毅向董治伟发送微信“有空把下个季度的房租打一下，谢谢。”。2020年6月23日，裘毅通过短信向董治伟催要第三季度租金，内容为“快月底了有空把房租打一下，谢谢。”。       因董治伟未按期支付2020年7月至9月租金，且裘毅无法与其取得联系，2020年7月8日，裘毅委托律师向董治伟发出《律师函》一份，内容为：一、基本事实：1、委托人与贵方于2017年5月6日签订《房屋租赁合同》，约定由贵方承租委托人位于杭州市拱墅区雍容华庭1幢1601室的房产（以下简称“出租房产”），租赁期自2017年10月1日至2022年9月30日止，房屋租金为人民币3900元整／月，按季度支付，先付后住，以后每次付款应提前1个月。2、贵方于2020年6月19日支付2020年第二季度房租后，经委托人多次催告，至今未支付2020年第三季度房租，严重违反《房屋租赁合同》约定。二、本律师意见：1、基于委托人向本律师陈述的以上事实及委托人提供的相关书面文件，为了维护委托人利益，现本律师郑重函告：（1）本律师函发出之日，视为委托人依照《房屋租赁合同》第10条约定正式解除《房屋租赁合同》，并收回出租房产。请贵方在收到本函后7日内腾空并交还出租房产；（2）依照《房屋租赁合同》约定，请贵方在收到本函后15日内向委托人支付拖欠的自2020年7月1日至2020年7月8日房租人民币1006.45元及2020年7月9日至2020年7月15日房屋使用费共计人民币880.65元（依照人民币3900元／月暂计，实际依照具体交还承租房产的日期进行结算），并依照《房屋租赁合同》的第14条约定向我委托人支付违约金共计人民币80000元整，以上合计人民币81887.7元，扣除押金人民币3900元后，贵方尚须向委托人支付人民币共计77987.1元。2、本函一经送达即视为我委托人已履行通知义务。若贵方在收到本函后未及时腾空并交还出租房产，我委托人将在本函发出之日起7日后上门腾退出租房产内的所有物品，并更换出租房产门锁；如贵方未及时腾空并交还出租房产、支付拖欠的房租及违约金的，我委托人将采取包括诉讼在内的法律途径维护自身合法权益，并要求贵方赔偿由此造成的我委托人的一切损失。特此函告。次日，董治伟收到书面《律师函》。       2020年7月10日，董治伟向裘毅发送手机短信，内容为：你什么意思。。。真够可以的，给我发律师函了。倒打一耙的，大家之前都好好沟通的，合作愉快的。你不要欺人太盛，房子本来你卖了已经赚了几百万了，为了不赔偿我们谈好的8万装修款，居然突然来这一套，翻脸够快。1：租金我随时可以转你，是你的原因，你卖房子的原因，今年4月份的时候，你要卖房子跟我商量，要我好好配合你卖房，也谈了装修违约赔偿的事情，并且在6.30号前要我把里面租客清空。事实我一直配合你，给中介买房人看房，整理卫生，为了配合你看房影响了租客心态都提出退房，中介租客可以证明。2：既然现在你这么过分，本来可以好好说话商量事情，现在没得商量。你知道我房子当初租来就是做公寓出租的，租客因为你要卖房退租的损失，由你来承担。一切费用损失后续发你。3：你现在不商量突然发律师函给我要房租，我今天马上转你，但接下了，我先说清楚，房子的使用权是我的，里面所有的装修都是我的，我装上监控。任何人没有我的同意进入我租赁的房子，是私闯报警，即使你有钥匙。       2020年7月16日，裘毅再次委托律师向董治伟发出《律师函》一份，内容为：一、基本事实：1、委托人与贵方于2017年5月6日签订《房屋租赁合同》，约定由贵方承租委托人位于杭州市拱墅区雍容华庭1幢1601室的房产（以下简称“出租房产”），租赁期自2017年10月1日至2022年9月30日止，房屋租金为人民币3900元整／月，按季度支付，先付后住，以后每次付款应提前1个月。2、贵方于2020年6月19日支付2020年第二季度房租后，经委托人多次催告，至本律师于2020年7月8日向贵方寄送律师函时，贵方未支付2020年第三季度房租，严重违反《房屋租赁合同》约定。3、本律师于2020年7月8日向贵方寄送的律师函要求：（1）依照《房屋租赁合同》约定解除合同，并要求贵方在收到律师函后7日内腾空并归还房产；（2）支付拖欠的房租、房屋使用费及违约金共计77987.1元。律师函通过贵方手机号159XXXXXXXX同步进行送达。4、截止本律师发出之日，贵方未腾空并交还出租房产。二、本律师意见：1、基于委托人向本律师陈述的以上事实及委托人提供的相关书面文件，为了维护委托人利益，现本律师郑重函告：（1）贵方应立刻对出租房产进行腾空，并交还给我委托人。（2）贵方应依照《房屋租赁合同》约定，根据实际交还出租房产的日期，向我委托人支付房屋使用费及违约金。2、本函一经送达即视为我委托人已履行通知义务。若贵方在收到本函后未及时腾空并交还出租房产，我委托人将上门腾退出租房产内的所有物品，并对出租房产采取包括但不限于停水、停电等措施；如贵方未及时腾空并交还出租房产、支及房屋使用费、违约金的，我委托人将采取包括诉讼在内的法律途径维护自身合法权益，并要求贵方赔偿由此造成的我委托人的一切损失。       合同履行过程中，董治伟向裘毅支付部分租金的具体时间如下：2019年12月20日支付2020年1月至3月租金11700元；2020年6月3日支付2020年4月至6月租金11700元；2020年7月10日支付2020年7月至9月租金11700元；2020年9月30日支付2020年10月至12月租金11700元；2021年1月7日支付2021年1月至3月租金11700元；2021年4月7日支付2021年4月至6月租金11700元；2021年7月7日支付2021年7月至9月租金11700元。       另，裘毅为催要租金及本案诉讼，支出律师费8000元。       本院认为，董治伟逾期支付租金的行为是否构成根本违约，构成本案主要的争议焦点。本案中，双方对于《房屋租赁合同》规定的租金支付时间即“以后每次付款须提前1个月”的理解不一。裘毅认为当季度第二个月结束前应支付下一季度租金。而董治伟则主张当季度结束前支付下一季度租金即可。对此，本院认为，结合裘毅发给董治伟的微信内容以及董治伟实际支付租金的时间，其向董治伟催促支付租金时显然本意也是当季度最后一个月结束前应支付下一季度租金。故本院可以认定“以后每次付款须提前1个月”应理解为下一季度的租金最迟应予当季度结束前支付。事实上，除董治伟于2020年6月3日支付2020年第二季度租金是因为双方就“退租事宜”进行协商致使推迟，且得到裘毅的同意之外，其他季度支付租金的时间，均存在一定程度的逾期情形，具体表现为：2020年第三季度租金支付逾期10天，2021年第一季度、第二季度、第三季度均逾期7天。董治伟上述逾期支付租金行为确有一定不当之处，但尚未构成根本违约。裘毅根据《房屋租赁合同》之约定，径直行使合同解除权，未免过于苛刻，有失公允，也不利于维护市场交易秩序的稳定，故对其诉请确认双方合同于2020年7月9日解除、要求董治伟支付自2020年7月16日起至实际交还出租房产之日的房屋占有使用费，本院均不予支持。但董治伟未按约及时支付租金，亦有不当。对此，董治伟应当承担相应的民事责任。关于裘毅诉请董治伟支付违约金80000元及律师费8000元的问题。本院认为，裘毅于本案中诉请主张的违约金，虽有合同依据，但违约金的计付，应当以裘毅实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。据此，鉴于本案裘毅为催要租金支出律师费8000元的实际情况，本院将双方约定的违约金予以减少，酌情由董治伟支付违约金8000元。综上，裘毅诉请中的合理部分，符合法律规定及合同约定，且证据充分，本院应予支持。       依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：       一、董治伟于本判决生效之日起七日内支付裘毅违约金8000元。       二、驳回裘毅其他诉讼请求。       如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费1828元，由裘毅负担914元，董治伟负担914元。       原告可于本判决书生效之日起七日内来本院退回预缴的案件受理费；被告应于本判决书生效之日起七日内，向本院缴纳应负担的案件受理费。       如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。       审判员韩瑞功     二○二一年八月九日     书记员张垚