四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终12651号上诉人（原审被告）：四川美廉诚装饰工程有限公司，住所地：四川省成都市武侯区簇桥中街123号附1号2层。法定代表人：钟代亮。委托诉讼代理人：刘忠秀，四川盛豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都市集家商业管理有限公司，住所地：四川省成都市双流区东升街道双楠大道中段199号世代积家装饰家居广场3F001号。法定代表人：赵念成，经理。委托诉讼代理人：高黄斌，四川元众律师事务所律师。上诉人四川美廉诚装饰工程有限公司（以下简称美廉诚公司）因与被上诉人成都市集家商业管理有限公司（以下简称集家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2021）川0116民初1127号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。美廉诚公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销(2021)川0116民初1127号民事判决，依法驳回集家公司的诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由集家公司承担。事实与理由：一、一审法院基本事实认定错误。本案系由集家公司违约在先所导致，根据《中华人民共和国民法典》第五百二十五条的规定，美廉诚公司是在依法履行抗辩权。集家公司向所有商户承诺：如果商户成功介绍和引进新的商户入驻，将给予免除一个月的租金的优惠。集家公司收取了2500元的运营管理费却没有提供给美廉诚公司一个导购图。又单独收取了1800元的广告费(已退回)。美廉诚公司向集家公司成功介绍一位商户并入住。集家公司当时的管理人员及负责人员都是同意给美廉诚公司免除一个月租金的。但是不久集家公司的管理人员及负责人员就更换掉了，后续集家公司的工作人员及负责人员对之前集家公司的承诺不予认可。综上所述，美廉诚公司有权履行抗辩权不同意解除合同。二、在合同未解除的情况下集家公司私自进入美廉诚公司的店铺且侵占了美廉诚公司的财产。首先，在合同未解除情况下集家公司在2020年1月中旬时对案涉房屋断电，导致美廉诚公司未能营业。疫情过后，美廉诚公司考虑疫情期间经济困难向集家公司提出减少房租或者减少租用面积的要求，均未得到集家公司回复。其次，美廉诚公司多次向集家公司讨要办公用具及产品均被保安阻拦。最后，在合同未解除的情况下私自进入美廉诚公司的店铺进行拆除且私自自行装修(原装修、转让费130000元），还缺失店铺的大部分办公用具(价值200000元)，店铺展示的产品(价值50000元)全部缺失。综上所述，系集家公司构成侵权与违约。集家公司辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，应当依法维持一审判决。一、美廉诚公司不存在其所称顺序履行抗辩权。集家公司未承诺如果介绍和引进新的商户入驻，将免除一个月租金。美廉诚公司也未提供证据证明集家公司作出过上述承诺，也没有证据证明其曾成功介绍和引入新商户入驻。而根据案涉合同约定，美廉诚公司应当在2019年6月1日前付清第一期租金和物业费共计74876.4元，但截止目前，美廉诚公司仅于2019年5月至2020年4月支付48500元租金和物业费。即使集家公司作出过上述承诺，也只是免除一个月租金，与美廉诚公司欠付租金及物业费数额相差甚远。二、在美廉诚公司逾期支付租金、物业管理费、运营管理费等费用超过20日的情况下，根据案涉合同第二条第二款第二项约定，集家公司享有单方解除合同的权利。三、集家公司留置、搬离美廉诚公司物品的行为是合法行使私力救济的方式。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条第一款规定，美廉诚公司长期逾期支付各项费用，存在违约，集家公司有权采取包括解除合同、留置、搬离美廉诚公司相关物品等措施防止损失继续扩大，符合相关法律规定和民商事活动经济规则，并非侵权，并且上述行为与本案房屋租赁合同法律关系无关联性。另外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，即便美廉诚公司在案涉房屋内进行了装修，在本案因其违约导致双方租赁合同解除的情况下，集家公司也无需承担其装修费用的损失。集家公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除集家公司与美廉诚公司签订的《世代积家装饰家居生活广场摊位租赁管理协议》；2.判令美廉诚公司支付欠付的租金、物业管理费、运营管理费、电费等费用共计258209.16元；3.判令美廉诚公司支付违约金75876.4元；4.判令美廉诚公司支付律师费2500元；5.判令美廉诚公司撤出、清空租赁商铺并恢复商铺至可再出租状态。一审法院认定事实：2019年4月23日，集家公司与美廉诚公司签订《世代积家装饰家居生活广场摊位租赁管理协议》（以下简称《租赁协议》），约定集家公司将世代积家装饰家居生活广场2楼2014、2064A号经营场地租赁给美廉诚公司经营。合同期限：自2019年5月1日起至2021年10月30日止，共计30个月；免租期为：2019年5月1日至2019年7月30日以及2020年4月1日至2020年6月30日，共计6个月。摊位使用面积332.79㎡，公摊面积83.19㎡，摊位计价面积合计415.98㎡。摊位租金15元/㎡/月，物业管理费15元/㎡/月，摊位租金6239.7元/月（15元/㎡/月×415.98㎡），物业管理费6239.7元/月（15元/㎡/月×415.98㎡）。运营管理费2500元/年，按年收取（每年5场基本推广活动）。所有费用共分四期交纳，如下表：期次租用期限交款金额合计交款期限第一期2019年8月1日至2020年1月31日一、6个月房租及物管费：74876.4元；二、运营服务费：2500元（年收）2019年5月1日前付30000元，2019年6月1日前付清44876.4元第二期2020年2月1日至2020年10月31日9个月112314.6元，3个月优惠期，实收74876.4元二〇二〇年十二月三十一日第三期2020年11月1日至2021年4月30日6个月：74876.4元2021年3月30日第四期2021年5月1日至2021年10月31日6个月：74876.4元2021年9月30日逾期超过20日，则集家公司有权单方面解除协议，届时集家公司可无偿收回所租场地，已收取的租金、费用不予退还，并可追偿剩余欠款及协议租金总额百分之二十的违约金。美廉诚公司应按月向集家公司支付店内发生的水、电等费用并分摊相应的公共设施费。该《租赁协议》附件3《世代积家装饰家居生活广场运营管理协议》第十二条约定违约责任：任何一方违反协议，除应向守约方支付违约金并赔偿由此给守约方造成的损失，赔偿守约方损失的赔偿范围包括但不限于直接和间接损失、利息、违约金以及为主张这些损失而发生的诉讼费、执行费、律师费以及差旅费等。《租赁协议》及附件签订后，集家公司按约向美廉诚公司交付了商铺，美廉诚公司于2019年5月至2020年1月期间共计交纳租金及物管费共计48500元，欠付2020年4月10日至2020年9月10日的电费2079.28元。由于美廉诚公司存在欠费情况，集家公司曾向美廉诚公司送达过《缴款通知书》及《收铺通知书》。集家公司在一审庭审中确认，案涉商铺已于2020年10月28日转租出去。一审法院另查明，2020年10月19日，集家公司与四川律军律师事务所签订《法律事务委托合同》，并支付本案律师费2500元。一审法院认为，集家公司与美廉诚公司签订的《租赁协议》及附件系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应当按照协议约定履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，集家公司按约向美廉诚公司交付了房屋，但是美廉诚公司未按约履行支付义务，违反了协议约定，集家公司有权解除协议，故一审法院对于集家公司要求解除协议的诉讼请求予以支持。关于集家公司要求美廉诚公司腾退并交付案涉商铺的诉讼请求，因集家公司已经实际收回并重新将案涉商铺进行了出租，该项诉讼请求已经实际实现，故一审法院不再进行处理。关于集家公司主张的租金、物管费、运营服务费、电费等问题。根据《租赁协议》约定，2019年5月1日至2019年7月30日以及2020年4月1日至2020年6月30日期间为免租期，故该期间集家公司不应当计收美廉诚公司租金及物管费。集家公司主张美廉诚公司存在欠付房租的情况，故不再给予美廉诚公司免租期。关于集家公司的该主张，一审法院认为，《租赁协议》中并未约定在美廉诚公司欠付租金的情况下不给予免租期，集家公司的该主张没有协议约定，一审法院不予采信。因集家公司已经向美廉诚公司发出了《收铺通知书》，双方的《租赁协议》已经解除，且集家公司于2020年10月28日将案涉商铺收回并重新出租，故美廉诚公司仅需向集家公司支付2020年10月28日之前的费用。从2019年5月1日至2020年10月27日（扣除六个月免租期），房租及物管费共计148504.86元[（6239.7元+6239.7元）×11个月+（6239.7元+6239.7元）÷30天×27天]。因美廉诚公司已经向集家公司交纳房租及物管费48500元，美廉诚公司欠付的房租及物管费为100004.86元（148504.86元－48500元）。关于集家公司主张的2019年5月1日至2021年4月30日期间的运营服务费5000元，一审法院认为，根据一审庭审查明的事实，美廉诚公司自2020年下半年开始，基本上就未进行营业，且集家公司未提交证据证明其为美廉诚公司提供了推广活动，故对于集家公司主张的运营服务费，一审法院仅支持2019年5月1日至2020年4月30日的费用2500元，其余部分不予支持。关于电费2079.28元，该费用有协议约定，美廉诚公司没有举证证明其已经支付，故对于集家公司的该诉请予以支持。关于集家公司主张的违约金75876.4元。一审法院认为，集家公司的损失主要为美廉诚公司逾期支付房租及物管费的利息损失，约定的违约金明显高于其损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，一审法院酌定违约金为5000元。关于集家公司主张的律师费2500元，因该主张有协议约定，且系集家公司已经实际支付的费用，故对于该项诉讼请求，一审法院予以支持。另外，关于本案法律适用问题。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”的规定，本案房屋租赁合同事实自2019年4月持续至今，故本案应同时适用《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民法典》的相关规定。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决：一、解除集家公司与美廉诚公司于2019年4月23日签订的《租赁协议》；二、美廉诚公司于判决生效之日起十日内向集家公司支付欠付的房租及物管费100004.86元、电费2079.28元、运营管理费2500元，合计104584.14元；三、美廉诚公司于判决生效之日起十日内向集家公司支付违约金5000元、律师费2500元；四、驳回集家公司的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3174元，由集家公司负担1900元，由美廉诚公司负担1274元。本院二审期间，美廉诚公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。美廉诚公司提交以下证据：录音及文字版。拟证明：集家公司同意减免一个月的租金。集家公司发表质证意见称，美廉诚公司提交的新证据形式不符合法律规定，无法核实证据的真实性，通话记录中并未有明确的内容表示集家公司曾经对美廉诚公司有过相应的承诺，因此通话录音并没有关联性。对美廉诚公司提交的证据，首先，与美廉诚公司法定代表人钟代亮对话的非集家公司工作人员；其次，根据录音内容，与钟代亮对话人员在未受引导的情况下，未能完全明确存在集家公司承诺免除美廉诚公司一个月租金的情形。故上述证据因缺乏证明力，本院不予采信。本院经审理查明的其余事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，美廉诚公司与集家公司签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。因双方皆对一审认定的合同解除不持异议，本院对此予以确认。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、美廉诚公司是否欠付租金、物业管理费；二、美廉诚公司是否欠付运营管理费；三、美廉诚公司是否欠付电费；四、一审认定美廉诚公司承担违约责任是否合理；五、美廉诚公司是否应当向集家公司支付律师费。本院分别认定如下：一、关于美廉诚公司是否存在欠付租金、物业管理费的问题。美廉诚公司主张因集家公司在2020年1月对案涉房屋进行断电、2020年8月将案涉房屋转租他人、侵占美廉诚公司财产、乱收费，故其基于同时履行抗辩权无需支付租金等费用。对此本院认为，首先，根据案涉合同约定，2019年8月1日至2020年1月31日，美廉诚公司应当支付租金及物管费74876.4元，支付时间为2019年5月1日前支付30000元，2019年6月1日前支付44876.4元。本案中，美廉诚公司仅在2019年5月至2020年1月支付了租金及物管费共计48500元，存在未完全支付的情形。同时，美廉诚公司主张集家公司承诺如其引入新商户入驻，则免一个月租金。但美廉诚公司并未提供可供采信的证据证明集家公司作出该承诺，故本院对其主张不予支持。根据案涉合同第二条第二款第三项约定“逾期超过20日，则甲方有权单方面解除协议，……”，集家公司因美廉诚公司欠付租金等费用享有案涉合同解除权。集家公司在2020年8月21日向美廉诚公司出具《清铺通知书》要求收回商铺，实质系合法行使解除权，集家公司在此后对案涉商铺另行出租亦是在合同解除后合法行使对案涉商铺的处分权利。其次，根据根据案涉合同第五条第五款约定“合同期满或解除后，乙方在三日内还未将所属物品全部搬离场地、撤除装修、装饰，即被视为已经放弃其对该物品所享有的权利，且视为已授权甲方处置该物品。甲方处置该部分物品如有所得，则用于冲抵拖欠的相关款项同时乙方应承担甲方为清除上述物品发生的费用以及将场地恢复到可再出租状况的费用。……”，集家公司2020年8月21日发出《清铺通知书》后，美廉诚公司未提供采信的证据证明其及时履行腾退义务，集家公司将商铺内物品搬离、收回商铺应系对案涉商铺迟延收回造成的损失进行合理减损。最后，对美廉诚公司主张集家公司在2020年1月对案涉商铺进行断电、乱收费，并未提供证据加以佐证。综上，对美廉诚公司主张集家公司存在断电等违约行为，其因此享有同时履行抗辩权，因缺乏相应依据，本院不予支持。基于美廉诚公司对一审认定其2019年5月1日至2020年10月27日（扣除六个月免租期）仍欠付房租及物业费100004.86元数额不持异议，本院予以确认。集家公司已经履行交付案涉租赁物的义务，美廉诚公司应向集家公司支付租金及物业费100004.86元，一审对此认定并无不当，本院予以维持。二、关于美廉诚公司是否存在欠付运营管理费的问题。美廉诚公司主张运营管理费已经包含在案涉合同中，其不应支付。本院认为，案涉合同附件分别为消防及安全责任书、物业服务约定、运营管理协议，双方在案涉合同中除约定每期租金、物业费支付数额外，还约定了2019年8月1日至2020年1月31日应付运营服务费2500元（年付）。故运营管理费与租金、物业费并非同一性质的款项。因美廉诚公司未证明其支付上述款项，故其应向集家公司支付运营服务费2500元。三、关于美廉诚公司是否存在欠付电费的问题。美廉诚公司主张因其未经营、未产生电费，不应支付该项费用。本院认为，美廉诚公司未证明集家公司有过停电行为，一审基于此认定其应当对产生的电费2079.28元进行支付并无不当，本院予以维持。四、关于一审认定美廉诚公司承担违约责任是否合理的问题。根据案涉租赁合同第二条第二款第三项约定，因美廉诚公司原因导致合同解除，应当承担案涉合同租金总额百分之二十的违约金。本案中，案涉合同确系美廉诚公司欠付租金等费用解除，美廉诚公司构成违约，应当依约承担违约责任。但在美廉诚公司申请调整减少违约金的情况下，一审综合案涉合同履行情况、美廉诚公司过错程度，酌情认定其向集家公司支付违约金5000元并无不当，本院予以维持。五、美廉诚公司是否应当向集家公司支付律师费。根据案涉合同附件3《世代积家装饰家居生活广场运营管理协议》第十二条第一款约定“甲乙双方应恪守协议，任何一方违反协议，除应向守约方支付违约金并赔偿由此给守约方造成的损失，本协议赔偿守约方损失的赔偿范围包括但不限于直接和间接损失、利息、违约金以及为主张这些损失而发生的诉讼费、执行费、律师费以及差旅费等”，现集家公司要求美廉诚公司向其支付律师费2500元有事实和法律依据，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人美廉诚公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2548元，由四川美廉诚装饰工程有限公司承担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长王果审判员何广智审判员赵韬二〇二一年九月七日法官助理郑帅书记员袁敬