江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终4730号上诉人（原审原告）：徐州市怡景物业管理有限公司，住所地徐州市淮海西路139号欧洲广场锦江豪庭D-B2304室。法定代表人：李国明，该公司总经理。委托诉讼代理人：鹿海林，江苏汉斯律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤浚艺，江苏汉斯律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：徐州苏宁易购销售有限公司，住所地徐州市淮海西路139号。法定代表人：朱翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏贤英，江苏元封律师事务所律师。上诉人徐州市怡景物业管理有限公司（以下简称怡景公司）因与被上诉人徐州苏宁易购销售有限公司（以下简称徐州苏宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2021）苏0311民初616号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人怡景公司的法定代表人李国明及委托诉讼代理人鹿海林、汤浚艺，被上诉人徐州苏宁公司的委托诉讼代理人魏贤英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人怡景公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重申。2.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、本案审理的是双方当事人之间的租赁合同纠纷，怡景公司和案外人欧洲广场小区业主委员会之间的物业管理合同纠纷是另一法律关系,怡景公司与案外人欧洲广场小区业主委员会之间的物业管理合同关系及怡景公司与欧洲广场小区业主委员会就《物业管理合同》届满后至怡景公司退出欧洲广场小区物业服务区域时这一期间内相关费用结算问题并不是本案审理的范围，也与徐州苏宁公司没有关系。二、一审查明事实表明，怡景公司与徐州苏宁公司之间签订的《补充协议》合法有效，上诉人的诉求应得到支持。虽然上诉人与案外人欧洲广场小区业主委员会之间于2012年2月1日签订的物业管理合同已于2017年2月底到期，双方没再续签合同，双方的《物业管理合同》已经终止，但此后至2020年7月6日上诉人向欧洲广场小区业主委员会移交物业的这段时间，由于案外人并没有安排新物业进入或者安排临时接管人接管，上诉人为了小区的稳定及业主的利益，不论出于先合同行为形成的后合同义务，还是接受部分业主的委托，上诉人一直在善意的管理着物业，行使着物业管理人的职责，享有物业管理人的权利，也履行了物业管理人应尽的物业经营管理、维护及保洁服务等义务，至今上诉人因被上诉人欠付租金致拖欠保洁人员工资未发。三、一审法院认定徐州苏宁公司享有不安抗辩权不能成立。1.发票仅是出租方的随附义务(其主要合同义务是交付租赁物)，与承租人交付租金的合同主要义务不对等，承租人使用了租赁物就应当对等的履行交付租金的义务。况且，虽然双方合同约定先开票再支付租金，但并没有约定可以拒付租金，仅就此约定了违约责任。2.根据合同法68条规定，不安抗辩权由先履行义务的当事人享有，但本案一审法院一方面认定上诉人有先履行义务，另一方面又认定被上诉人有先履行义务，自相矛盾。事实上，上诉人在先履行了交付租赁物的主要义务。其次，不安抗辩权成立的另一成立条件是后履行给付义务人的履行能力明显降低，有不能履行的现实危险。但本案中上诉人不论是先履行义务人还是后履行义务人，交付租赁物这一主要合同义务均已履行，不存在不能履行的危险。再次，即便被上诉人享有不安抗辩权，合同法69条对不安抗辩权的行使作出了程序性的要求，即中止履行应当通知对方，在对方提供适当担保时应当恢复履行。被上诉人并没有行使自己可能享有的不安抗辩权。相反，被上诉人在一审答辩时明确表示“如人民法院判令被告支付租金，应扣除怡景公司未按约定出具发票的违约金。四、被上诉人于2019年11月6日至2020年7月5日之间实际使用了租赁物，也享受了上诉人提供的相关物业服务，同时，上诉人以物业经营所得抵扣物业服务费也已事实上得到业主的认可，因此，上诉人有理由收取该笔租金。否则，上诉人善意付出的劳动和因此造成的损失无法得到救济。从无因管理和公平正义的理念出发，上诉人的上诉请求应得到法庭的支持。被上诉人徐州苏宁公司辩称：一审认定事实清楚，证据充分，依法应予维持。1.2019年7月23日，欧洲广场小区业主委员会向徐州苏宁公司发送业主（承租户）书，内容为欧洲广场小区业主大会于2019年3月在永安街道办事处监督下，经公开招投标程序选聘了徐州锦绣悦邻物业公司作为欧洲广场小区的合法物业公司为小区提供物业管理服务等内容。2020年7月4日，欧洲广场小区业主委员会向被上诉人等发出书面通知，明确上诉人在涉案小区的服务管理资格于2019年3月终止，2019年3月之后上诉人所收取的物业费均为非法所得。根据以上内容，能够明确上诉人服务事务存在纠纷，在没有法院和有效的管理方发布的通知的情况下，上诉人要求被上诉人缴纳房屋租赁费没有依据。2.若判决徐州苏宁公司支付租金，应当扣除上诉人因违约向被上诉人支付的违约金。怡景公司向一审法院起诉请求：判令徐州苏宁公司支付2019年11月6日至2020年7月5日的租金46万元。一审法院查明：2012年2月1日，怡景公司与欧洲广场小区业主委员会签订《物业管理合同》，约定由怡景公司对欧洲商城A、B、C、D座住宅和商贸用房及附属设施总面积约6万平方米提供物业服务，合同期限为2012年3月1日至2017年2月29日。《物业管理合同》签订后，怡景公司对该小区提供了物业服务。《物业管理合同》期满后，欧洲广场小区业主委员会未再与怡景公司续约。2017年6月29日，欧洲广场小区所属的永安街道办事处余窑社区居委会在小区内张贴《关于欧洲广场业主委员会换届通知》，公布了欧洲广场小区业主委员会换届工作的开始。2017年8月3日，永安街道办事处余窑社区居委会对推荐、自荐筹备组候选人对小区全体业主进行公示。2018年6月15日，欧洲广场小区业主大会筹备组及余窑社区居委会张贴公告，内容为：在永安街道办事处，余窑社区的指导下，依据《江苏省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等相关法律法规，经过推荐、自荐、资格审查、投票选举，现将选举结果公示如下：业主委员会正式成员（按姓氏笔画）：卜宁王伟王静王建设王怀潇孙保华付锐晶（本公告公示7天），此次投票选举参与户数169户，参与面积31294.73平方米。2018年6月27日，欧洲广场小区业主委员会在徐州市泉山区人民政府永安街道办事处与徐州市泉山区房产服务中心进行了备案，备案建筑面积为6万平方米，总户数310户，居民住户170户，住宅建筑面积25300平方米，商业物业户数140户，商业物业建筑面积34700平方米，有效期为2018年6月15日至2021年6月14日。新一届业主委员会成立后，认为怡景公司在为小区提供服务过程中存在严重的物业管理疏漏、账目收支不公开、侵占公共收益的情形，损害了小区业主的利益，遂于2018年12月21日向怡景公司发出《关于终止物业服务的函》，决定终止与怡景公司的管理服务关系，不再续签物业管理合同，并要求怡景公司于2019年3月20日办理移交。并于同日在小区发布《关于终止怡景物业服务的公告》。2018年8月10日，怡景公司与徐州苏宁公司签订《补充协议》。双方主要约定：1.怡景公司和徐州苏宁公司曾就徐州市淮海西路139号欧洲商城建筑面积500平方米的房屋签订《租赁合同》，约定期限至2019年11月5日届满。2.双方一致同意将租赁期限延长至2022年11月5日，并对相应事实重新进行约定。3.2018年11月6日至2019年11月5日的租赁费用（含物业服务费）为75万元，其余每年的租赁费用为70万元，徐州苏宁公司先付后租。4.徐州苏宁公司于签订《补充协议》后十个工作日内向怡景公司支付首年租赁费用，怡景公司应于收款后十个工作日内向徐州苏宁公司出具合法发票。怡景公司未按时提供发票的，每逾期一日，徐州苏宁公司有权按照应开票金额的万分之五收取违约金，并可将该违约金在应付怡景公司费用中予以抵扣，直至怡景公司提供发票时止。5.此后每年租赁费用的支付方式为先票后款。上述《补充协议》签订后，徐州苏宁公司将2018年11月6日至2019年11月5日的租赁费用75万元支付给怡景公司，此后未支付2019年11月6日至2020年11月5日的租赁费用，怡景公司至今亦未按约向徐州苏宁公司出具自2018年11月6日起租赁费用的发票。2019年3月28日，欧洲广场小区业主委员会将怡景公司诉至一审法院，要求怡景公司退出欧洲广场小区物业服务区域，移交全部服务用房、相关设施等。在一审法院审理该案期间，2019年7月23日，徐州市泉山区永安街道办事处社区建设科、欧洲广场小区业主委员会及徐州锦绣悦邻物业管理有限公司共同向徐州苏宁公司出具《告业主（承租户）书》，内容为“欧洲广场小区业主大会于2019年3月在永安街道办事处监督下，经公开招投标程序选聘了徐州锦绣悦邻物业公司作为欧洲广场小区的合法物业公司，为本小区提供物业管理服务。目前，在新老物业交接期间，任何物业公司不得向各商业业主和商户（承租户）收取租金或者物业费、管理费等费用，原各商业业主和商户（承租户）交于怡景物业的房屋租金、物业费等一切相关费用暂停缴纳。待新老物业交接完毕和街道办事处下达通知后再进行缴纳。请您保护好自己的合法权益。”一审法院审理上述案件后认为，欧洲广场小区业主委员会系在物业所在地的徐州市泉山区永安街道办事处指导下成立业主大会、并有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加而选举产生的业主委员会，且在徐州市泉山区房产服务中心进行了备案。故，欧洲广场小区业主委员会可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。现原业主委员会与怡景公司于2012年2月1日签订的《物业管理合同》已于2017年2月底到期，故在双方不再续签合同的条件下，《物业管理合同》已经终止，怡景公司应当退出欧洲广场小区物业服务。2019年10月29日，一审法院作出（2019）苏0311民初2121号民事判决：一、怡景公司于该判决生效之日起二十日内退出欧洲广场小区物业服务区域；二、怡景公司于该判决生效之日起二十日内向欧洲广场小区业主委员会移交全部服务用房和附属设施、小区设施设备维护保养技术资料、小区公共区域及设施对外租赁或被使用的合同及全部往来账目；三、驳回欧洲广场小区业主委员会的其他诉讼请求。怡景公司不服上述判决提起上诉。江苏省徐州市中级人民法院审理后认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”。业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。欧洲广场小区业主委员会经业主选举产生并已在徐州市泉山区房产服务中心进行了备案，在该委员会未被依法撤销的情形下，其具有原告主体资格。现原业主委员会与怡景公司于2012年2月1日签订的《物业管理合同》已于2017年2月底到期，欧洲广场小区业主委员会有权要求怡景公司退出欧洲广场小区物业服务区域。2020年6月28日，江苏省徐州市中级人民法院作出（2019）苏03民终8789号民事判决：驳回上诉，维持原判。2020年7月4日，欧洲广场小区业主委员会向徐州苏宁公司等发出书面通知，内容为“尊敬的业户您好。根据（2019）苏03民终8789号民事判决及（2019）苏0311民初2121号民事判决结果，怡景物业公司须在二十日内退出欧洲广场小区物业服务区域，向业委会移交小区全部服务用房、附属设备设施及相关材料。请您在7月20日之前做好与怡景物业公司的各种费用交接，避免不必要的损失。怡景物业公司在我小区的服务管理资格于2019年3月终止，此后，业主委员会多次告知相关业户。2019年3月之后，怡景公司所收取的物业费均为非法所得，您可以依法向怡景物业要求退还。如需协助，请联系业主委员会，业委会将积极配合。目前，为维护小区正常秩序：1.在新物业未选聘出之前，业委会临时委托管家负责小区……8月1日之后产生的水电费用由临时管家代为收缴……即日起请租赁小区公共区域的租户与小区管家磋商租赁事宜……”2021年1月19日，怡景公司以诉称理由诉至一审法院。庭审中，怡景公司提交据称系其与欧洲广场小区欧洲商城内的相关业主签订的《欧洲商城临时物业服务合同》一组。该组证据中部分合同记载：1.怡景公司提供服务的期限为自合同签订之日起至2020年12月31日止，期间如欧洲商城商业业主委员会成立，由该委员会与怡景公司重新签订物业服务协议，本《合同》终止。如本《合同》约定期限届满且商业业主委员会未成立，则《合同》顺延2年。2.缔约业主无须向怡景公司支付物业服务费用，怡景公司以欧洲商城内物业经营所得抵扣物业服务费。一审法院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”。本案争议的逾期支付租赁费用的发生早于《中华人民共和国民法典》施行时间，故本案应适用《中华人民共和国合同法》等法律及相关司法解释的规定。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，怡景公司与徐州苏宁公司签订的《补充协议》约定，2019年11月6日之后租赁费用的支付方式为先票后款，即怡景公司应先向徐州苏宁公司出具《补充协议》约定的发票，徐州苏宁公司再向怡景公司支付租赁费用。现怡景公司并未按约履行在先义务，徐州苏宁公司有权不支付相应租赁费用。当事人有确切证据证明对方有可能丧失履行债务能力的情形，可以中止履行合同。（2019）苏03民终8789号民事判决已发生法律效力，能够作为认定本案案件事实和裁判的依据。怡景公司并非涉案租赁房屋的所有权人，根据怡景公司的陈述及其提交的《欧洲商城临时物业服务合同》记载的相关内容，怡景公司之所以有权将涉案租赁房屋出租与徐州苏宁公司并收取租金，是因为其为欧洲商城提供物业服务，相关业主同意以租金抵扣物业服务费。但事实上，怡景公司与欧洲广场小区原业主委员会签订的《物业管理合同》于2017年已经届满，（2019）苏03民终8789号民事判决认定，新成立的欧洲广场小区业主委员会具有对外代表包括欧洲商城在内的全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主，并据此判令怡景公司退出欧洲广场小区物业服务区域。而新成立的欧洲广场小区业主委员会于2020年7月4日向徐州苏宁公司等发出书面通知，主张怡景公司于2019年3月之后无权在小区内收取物业服务费等费用。在涉案租赁房屋所有权人的代表与出租人就房屋控制、收益等事项存在重大争议的情形下，徐州苏宁公司作为承租人，有理由相信怡景公司存在丧失出租人地位的可能。故在怡景公司与欧洲广场小区业主委员会就《物业管理合同》届满后至（2019）苏0311民初2121号民事判决确认的怡景公司退出欧洲广场小区物业服务区域时这一期间内相关费用结算未予解决前，徐州苏宁公司有权中止向怡景公司履行支付租赁费用的义务。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第六十八条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决驳回徐州市怡景物业管理有限公司的诉讼请求。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳二审期间的争议焦点为：徐州苏宁公司是否有权中止向怡景公司履行支付租金的义务。本院认为，首先，怡景公司并非涉案租赁房屋的所有权人。根据查明事实，怡景公司向欧洲商城提供物业服务，相关业主同意以租金抵扣物业服务费，怡景公司因此获取将涉案房屋对外出租并收取租金的权利，即怡景公司对外出租涉案房屋的权利系基于作为欧洲商城的物业公司并向欧洲商城提供物业服务。但是，怡景公司与欧洲广场小区原业主委员会签订的《物业管理合同》于2017年已经届满。并且，根据已生效的（2019）苏03民终8789号民事判决认定，新成立的欧洲广场小区业主委员会已于2020年7月4日向徐州苏宁公司等发出书面通知，主张怡景公司于2019年3月之后即无权在小区内收取物业服务费等费用。新成立的欧洲广场小区业主委员会具有对外代表包括欧洲商城在内的全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主，经其向徐州苏宁公司下发通知，徐州苏宁公司有理由相信怡景公司存在丧失出租人地位的可能，徐州苏宁公司关于目前不具备支付房租条件的抗辩成立，一审法院认定双方合同应中止履行并无不当。综上，上诉人徐州市怡景物业管理有限公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8200元，由上诉人徐州市怡景物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖伟巍审 判 员 苏 团审 判 员 孟 娟二〇二一年九月六日法官助理 王 茹书 记 员 侯梦池