江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终4088号上诉人（原审被告）：蔡盛佳，男，1986年11月5日出生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：蔡茂稳(系蔡盛佳父亲),1959年11月17日出生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。被上诉人（原审原告）：盐城市亭湖区盐东镇东南村村民委员会，住所地江苏省盐城市亭湖区盐东镇东南村。法定代表人：陈华，该村委会主任。委托诉讼代理人：杨正鹏，盐城市亭湖区盐东法律服务所法律工作者。上诉人蔡盛佳因与被上诉人盐城市亭湖区盐东镇东南村村民委员会（以下简称东南村委会）确认合同无效纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2021）苏0902民初35号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡盛佳上诉请求事项：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审法院没有依据被上诉人诉讼请求的事实与理由进行审理和判决。庭审中，被上诉人向法庭递交了盐城市亭湖区人民政府《关于同意建设盐东镇东南村新农村农民集中居住点》的批复，同时，上诉人也向法庭递交了涉案房产土地已经经过挂牌出让变为国有土地后由盐城市国土资源局审批核发的《建设用地批准书》的证据复印件，该两份证据相互印证，在涉案土地上建设房屋是合法的。2.一审法院判决程序违法，对应当调取证据而未依法调取，严重影响案件的实体处理，剥夺了上诉人的抗辩权。上诉人向一审法院递交了调查证据申请书，申请法院前往盐城市国土资源局调取该宗土地由农村集体土地变为国有土地的相关证据，而一审法院未调取亦没有依法向上诉人说明原因。一审法院没有就涉案房屋建设等相关审批手续和施工手续进行庭审质证，也没有证据证明被上诉人至今无法取得涉案房屋建设等相关审批手续和施工手续及原因，也没有证据证明被上诉人今后无法协助上诉人办理土地使用权证及原因。3.根据《民法典》的规定，本案房屋买卖合同中涉及的权益是房屋所有权和土地使用权两种权属。涉案房屋建成至今已达九年，没有行政机关认定未违法建设而要求拆除或对其行政处罚，足以证实涉案房屋是有其价值的，是可以合法买卖、转让的。4.一审法院判决严重违法，严重违背诚实信用的原则。5.一审法院歪曲事实，适用法律错误。上诉人与被上诉人之间订立的合同并不违反合同法第五十二条规定的情形，且被上诉人也无证据证实，一审法院对此认定无事实依据。6.一审判决显失公平。被上诉人的诉讼请求是要求返还房屋，一审法院既然认定是违章建筑但没有认定合同中约定的土地是违法的，也没有判决返还土地使用权。根据合同约定，上诉人拥有的土地使用权仍然属于上诉人，涉案违章建筑应当归并于合法土地权属。东南村委会辩称：1.涉案房屋是东南村委会违规开发的，因为不能对相关购房户的手续进行完备，所以对39户中的38户进行了补偿，现在还剩上诉人一户。2.涉案工程因为违规，盐城市国土资源局曾于2013年8月作出行政处罚。东南村委会在2013年年初和上诉人签订房屋买卖协议，当时错误预估了形势，把上诉人作为本村村民，收到行政处罚以后，所有买卖行为终止，本来是准备出售99套，结果只卖出39套。请求二审法院驳回上诉，维持原判。东南村委会向一审法院诉请：1.确认双方于2013年8月20日所签订的《协议书》为无效协议；2.蔡盛佳返还位于盐城市亭湖区特色居民第112号房屋；3.诉讼费（含案件受理费、保全费、执行费等）全部由蔡盛佳承担。一审法院经审理查明：2013年8月20日，东南村委会（甲方）与蔡盛佳（乙方）签订一份《协议书》，载明：“为加快统筹城乡发展进程，改善东南村居民居住条件，根据亭湖区盐东镇城镇建设总体规划，由甲方负责建设实施和统筹安排亭湖区统筹城乡发展试点村示范工程——东南新龙村”。双方约定将甲方建设的位于盐城市亭湖区房屋出售给乙方，整套房屋售价为119万元，甲方于2013年10月15日前将房屋交付乙方。乙方于2013年8月20日向甲方缴纳购房款58万元，于同年10月15日前缴纳剩余购房款61万元。双方还约定了其他内容。后蔡盛佳陆续向东南村委会支付购房款等共计1195280元。另查明，盐城市国土资源局于2016年6月21日作出盐国土资建[2016]第072号建设用地批准书。载明涉案房屋所在土地用地单位为盐城市金大洲城镇建设发展有限公司，土地取得方式为挂牌出让，规划用途为居住用地。一审法院认为，当事人订立合同不得违反国家法律、行政法规的强制性规定。本案双方当事人签订的《协议书》为房屋买卖合同，系双方真实意思表示，但房屋建筑活动依法应当办理建设规划许可证及施工许可证，本案东南村委会建设涉案房屋时，并未取得相关许可手续，因此双方订立房屋买卖合同的行为违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。双方当事人依无效合同而从对方取得的财产应返还给对方，使财产关系恢复到订立合同之前的原始状态。故东南村委会的诉讼请求，依法予以支持。当事人存在过错的，应当根据过错程度承担责任。本案中，经向蔡盛佳释明，其明确表示不提出返还房款或赔偿损失等请求，故本案中不予处理，蔡盛佳可另行主张相关权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第三款、《中华人民共和国建筑法》第七条第一款规定，判决：一、东南村委会与蔡盛佳于2013年8月20日签订的《协议书》无效；二、蔡盛佳应于判决生效之日起十日内向东南村委会返还位于盐城市亭湖区特色居民第112号房屋；三、东南村委会应当向蔡盛佳返还的购房款等，因蔡盛佳未主张，本案不予理涉。案件受理费15510元，减半收取7755元，保全费5000元，保全保险费3570元，合计16325元，由东南村委会与蔡盛佳各半负担。二审中，蔡盛佳向法庭提交如下证据：手机短信记录一份，短信是盐东镇开发房屋的人员发给蔡茂稳的，拟证明2018年7月份涉案房屋还在销售。东南村委会质证意见：对该证据的真实性有异议，东南村没有授权他人发送相关内容和信息，而且也不能证明东南村仍然在销售房屋。东南村委会向法庭提交如下证据：2013年8月28日盐城市亭湖区国土局对东南村委会的行政处罚书一份，拟证明涉案的土地开发以及房屋买卖是违反法律规定的，因而涉案房屋买卖合同无效，被上诉人愿意返还购房款及适当补偿。蔡盛佳的质证意见：该处罚决定书的形成时间和销售房屋时间差不多，2016年的时候被上诉人办理了建设用地审批手续，一审时我已经提交了建设用地批准书这一证据材料。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，东南村委会建设涉案房屋时，并未取得相关许可手续，因此双方订立房屋买卖合同的行为违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。双方当事人依无效合同而从对方取得的财产应返还给对方，使财产关系恢复到订立合同之前的原始状态。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。该损失为当事人的实际损失，而非预期利益损失。本案中，蔡盛佳的实际损失应为其支付的购房款利息损失。东南村委会请求确认合同无效并要求蔡盛佳返还房屋，但因蔡盛佳基于合同存在付款行为，故双方应同时返还。鉴于在本案中东南村委会对合同无效的过错较大，本院酌定东南村委会按双倍利率标准支付蔡盛佳已付购房款的利息损失。一审法院仅仅判令蔡盛佳单方返还房屋存在不当，本院对此予以纠正。蔡盛佳的其他上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持盐城市亭湖区人民法院（2021）苏0902民初35号民事判决第一项、第二项；二、撤销盐城市亭湖区人民法院（2021）苏0902民初35号民事判决第三项；三、盐城市亭湖区盐东镇东南村村民委员会应于本判决生效之日起十日内返还蔡盛佳购房款1195280元以及利息（其中50000元从2012年11月21日起至2019年8月19日，80000元从2012年11月23日起至2019年8月19日，500000元从2013年8月20日起至2019年8月19日，200000元从2013年12月3日起至2019年8月19日，365280元从2014年1月4日起至2019年8月19日，以上均按中国人民银行同期贷款基准利率的2倍计付；1195280元自2019年8月20日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的2倍计付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15510元，减半收取7755元，保全费5000元，保全保险费3570元，合计16325元，由盐城市亭湖区盐东镇东南村村民委员会负担8162.5元，蔡盛佳负担8162.5元；二审案件受理费15510元，由盐城市亭湖区盐东镇东南村村民委员会负担7755元，蔡盛佳负担7755元本判决为终审判决。审 判 长 刘圣磊审 判 员 周 陇审 判 员 谢超亮二〇二一年八月三十一日法官助理 徐 平书 记 员 郁婷婷