河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终3312号上诉人（原审原告、反诉被告）：王省委，男，1987年2月18日出生，汉族，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：张春光，河南栗风律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭飞，河南栗风律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：夏邑政通置业有限公司，住所地河南省夏邑县高速引线与南二环路交叉口西南角，统一社会信用代码：914114265749609406。法定代表人：陶得元，系该公司总经理。委托诉讼代理人：苏雷涛，河南孔祖律师事务所律师。上诉人王省委因与被上诉人夏邑政通置业有限公司（以下简称政通置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省夏邑县人民法院（2021）豫1426民初1798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依法组成合议庭，并于2021年7月21日公开开庭进行了审理。上诉人王省委的委托诉讼代理人张春光、彭飞，被上诉人政通置业公司的委托诉讼代理人苏雷涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王省委上诉请求：依法撤销河南省夏邑县人民法院（2021)豫1426民初1798号判决，并依法改判支持王省委诉讼请求；一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。首先，王省委于2019年5月10号与政通置业公司在帝皇现代名城售楼部签订购房合同，购得帝皇现代名城3号楼2单元3层303号房屋。房屋预测建筑面积130.3平方米，套内建筑面积112.26平方米，公摊面积18.04平方米，房价4082元/平方米，房款合计532000元。王省委按照协议约定准时交付了首付款162000元，余款370000元，王省委按照《购房合同》第十九条要求按时到房屋主管部门完成房屋备案登记，于2019年6月20日按时到银行办理按揭贷款申请，按揭银行于2019年6月26号给予审批，王省委已按照合同约定严格履行了自己的义务，至于贷款什么时间转到政通置业公司账户，那是银行和开发商（政通置业公司）对接的问题。《购房合同》附件十一补充协议是标准的格式条款中的不当免责条款，是无效的，对王省委没有任何法律约束力。而且补充协议中约定7日内到银行办理完成按揭手续，也与《购房合同》第十九条约定30日内备案相矛盾，所以王省委不存在违约。同时《购房合同》也明确约定了政通置业公司交房时间及手续，即2020年5月31日前向买受人（王省委）交付该商品房。《购房合同》第十二条明确约定了出卖人逾期交房的违约责任及应承担的违约后果（即超过90日交房，买受人可以要求出卖人继续履行合同，同时每日按总房款的万分之0.5向买受人支付违约金)。《购房合同》第九条约定：商品房交房条件:1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。根据政通置业公司提供给王省委的工程竣工备表，实际验收合格时间:2021年1月9号，测绘报告提供时间:2020年12月31日。从以上时间可以看出政通置业公司已严重违约。《购房合同》第十条约定：商品房相应设施设备交付条件；第十一条第（三）款：查验房屋。但根据王省委提供的证据及政通置业公司售楼人员的聊天记录可以证明政通置业公司所售房屋不符合交房条件，其构成违约。直至王省委起诉时，虽经王省委多次催促交房，由于政通置业公司所售商品房没有竣工验收手续，而且按照合同约定，也不符合交房条件，所以政通置业公司一直没有交房。其次，一审中政通置业公司提供的现代帝皇名城协议结果，与政通置业公司提供给王省委的一份协议内容严重不符，不能作为裁判的依据。政通置业公司提供给王省委的商议结果没有签具体日期，政通置业公司提供给一审法院的协议结果，系其私自伪造，私自添加补写日期，不足以支持政通置业公司的证明观点。另外，此协议结果，王省委、政通置业公司并没用约定变更原《购房合同》的交房日期，只是政通置业公司在违约逾期交房的情况下（2020年10月27日，政通置业公司第二次发的延期交房通知中未给具体交房日期)，答应王省委元旦交房，从协议结果的字里行间看不出是对原《购房合同》中交房时间的变更，同时协议结果也没有约定王省委放弃对政通置业公司违约交房责任的追究。一审法院认定该协议结果是对2020年5月31日交房日期的变更，属认定事实错误。再次，根据《河南省高级人民法院民事审判第四庭员额法官会议关于审理逾期交房逾期登记纠纷案件的纪要》第四条、第五条、第六条之规定，政通置业公司符合《购房合同》第九条、第十条之规定，其不可抗力及关于环境治理逾期交房的抗辩的理由不成立，不应得到支持，政通置业公司应当承担预期违约责任。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，判决结果显失公平，请二审法院在查明事实的基础上，依法作出改判，支持王省委的诉讼请求。政通置业公司辩称，在双方交房时已经约定2021年元旦交房，房屋已符合了交房条件，并通知上诉人交房，但上诉人拒绝接收房屋。环境治理是客观情形，属政府原因是不可抗力。综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定案件事实清楚，适用法律正确，请依法判决驳回上诉人的上诉，维持原判。王省委向一审法院起诉请求：依法判决政通置业公司支付王省委违约金5852元（自2020年5月31日计算至2021年1月10日，剩余部分计算至交房止）；案件受理费等费用由政通置业公司承担。政通置业公司向一审法院提出反诉请求：依法判令王省委支付政通置业公司违约金111000元及房屋托管费用2000元（暂计100天，以后顺延至王省委实际接收房屋时止）；2、诉讼费用等由王省委负担。一审法院认定事实：2019年5月10日，王省委（买受人）与夏邑政通置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定王省委购买夏邑政通置业有限公司的帝皇现代名城3#楼2单元3层303号商品房，规划用途为住宅，预测建筑面积为130.3平方米，总价款为532000元，付款方式为商业贷款，王省委于2019年5月10日前支付首期房价款162000元，余款370000元向银行申请贷款支付。夏邑政通置业有限公司应当自2020年5月31日前向王省委交付该商品房。合同并约定该商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。在合同附件十一补充协议中，双方又约定买受人如选择按揭贷款方式付款，应在合同签订7日内向按揭银行提供符合银行要求办理按揭的完整资料和费用，并按银行要求7个工作日之内到银行办理完所有的按揭手续，逾期视为违约，买受人每延误一天付款，按应付款总额的1%向出卖人支付违约金。王省委于2019年1月20日向中国农业银行申请贷款，贷款发放日为2019年5月27日。2018年来，夏邑县污染防治攻坚战领导小组办公室多次下发关于启动重污染天气橙色预警的通知等文件，重点对建筑工地、道路扬尘等进行管控。2020年12月16日，案涉房屋所在3#楼完成面积测绘。2020年12月31日，帝皇现代名城1#-11#楼经竣工验收合格。政通置业公司于2020年12月31日通知王省委2021年1月1-3日办理接房手续。一审法院认为，王省委与政通置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，是合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。关于本诉部分，王省委按照约定支付了首付房款，并通过银行贷款支付了余款，政通置业公司应按照约定日期交付商品房。双方约定的交房日期为2020年5月31日，但政通置业公司没有按约定日期交房，存在逾期交房情形。鉴于近年工程施工受政府大气污染防治、扬尘治理等治理行动的影响，致使政通置业公司无法正常履行合同，该情况属于不可避免的客观因素，又因2020年初受新冠肺炎疫情影响，房地产企业因不能预见的因素无法正常施工，相关手续无法办理，根据合同履行情况、政通置业公司违约程度、预期利益以及上述情形等对交房周期的影响，一审法院对政通置业公司逾期交房天数酌情扣减130天。现案涉房屋政通置业公司通知王省委的交付时间为2020年12月31日，政通置业公司逾期交房，应按书面合同约定的已付房价款每日万分之0.5计算违约金，自2020年6月1日至2020年12月31日，共计214天，扣除130天，实际逾期交房日期为84天，违约金为532000元×0.005%×84天=2234.4元，王省委其余诉请，一审法院不予支持。关于反诉部分，在合同附件十一补充协议中，王省委与政通置业公司又约定买受人如选择按揭贷款方式付款，应在合同签订7日内向按揭银行提供符合银行要求办理按揭的完整资料和费用，并按银行要求7个工作日之内到银行办理完所有的按揭手续，逾期视为违约，买受人每延误一天付款，按应付款总额的1%向出卖人支付违约金。该条款系合同的违约责任条款而非免责条款，是合同当事人因违反合同义务所承担的责任，目的在于防止合同当事人发生违约的情况及对违约责任进行追究，王省委抗辩系免责条款，对王省委没有约束力的观点不能成立。案涉合同签订日期为2019年5月10日，按此约定，王省委应在2019年5月11日-17日期间向银行提供符合银行要求办理按揭的完整资料和费用，但王省委是在2019年6月20日才向银行申请办理按揭，王省委也没有举证证明其向银行提供符合银行要求办理按揭的完整资料和费用的具体日期，即使其在贷款申请日提供，也已逾期34天，因此其已构成违约，应按约定承担违约责任。庭审后，政通置业公司向一审法院出具声明，自愿按应付款总金额的1%计算全部违约金，而按该方式计算出的违约金远低于按约定计算出的违约金，是对其权利的合法处分，一审法院予以准许，违约金为370000元×1%=3700元。政通置业公司另撤回对房屋托管费的诉讼请求，保留另行起诉的权利，不违反法律规定，一审法院予以准许，对该项请求，不再处理。综上，判决如下：一、夏邑政通置业有限公司支付王省委违约金2234.4元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回王省委的其他诉讼请求；三、王省委支付夏邑政通置业有限公司违约金3700元，于本判决生效后十日内付清；四、驳回夏邑政通置业有限公司的其他反诉请求。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交，本院经审理查明的事实除与一审查明的事实一致外，另查明，王省委于2019年6月20日向中国农业银行申请贷款，贷款发放日为2020年1月6日。本院认为，首先，关于政通置业公司是否违约的问题。王省委与政通置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的交房日期为2020年5月31日，政通置业公司因环境治理和新冠肺炎疫情原因未能按期交房，但环境治理相关文件系系政府部门发布的应急及环境保障措施，非政通置业公司所能准确预测，新冠肺炎疫情亦属不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故政府部门发布的应急环境保障措施及新冠肺炎疫情均属不可抗力，一审法院根据合同履行情况，被上诉人违约程度以及上述不可抗力对交房周期的影响，对政通置业公司逾期交房天数酌情扣减130天并无不当，政通置业公司应当根据合同约定对剩余逾期天数承担相应的违约责任。其次，关于王省委是否构成违约的问题。根据合同附件十一补充协议第二条第一款的约定，买受人如选择按揭贷款方式付款，买受人应在合同签订7日内向按揭银行提供符合银行要求办理按揭的完整资料和费用，并按银行要求7个工作日之内到银行办理完所有的按揭手续，逾期视为违约，买受人每延误一天付款，按应付款总额的1%向出卖人支付违约金。本案商品房买卖合同的签订日期为2019年5月10日，但王省委于2019年6月20日向银行申请办理按揭，其未按照合同约定在合同签订7日内向银行申请办理按揭，构成违约。上诉人主张案涉房屋不符合交房条件，但涉案房屋已完成面积测绘并经验收合格，上诉人提交的证据不足以证明涉案房屋不符合交房条件。综上，上诉人王省委的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王省委负担。本判决为终审判决。审判长  曹爱民审判员  徐亚超审判员  陈光应二〇二一年八月二日书记员  黄琳冰