上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终6694号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海炬焰金属制品有限公司，住所地上海市松江区九亭镇潮富路69号四号楼三楼西侧。法定代表人：王荣樑。委托诉讼代理人：叶榕，上海市慧众律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海上虹实业公司，住所地上海市闵行区合川路3051号22幢901室。法定代表人：谢玉妹，总经理。委托诉讼代理人：金韶峰，上海市华亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐冰辉，上海市华亭律师事务所律师。上诉人上海炬焰金属制品有限公司（以下简称炬焰公司）因与被上诉人上海上虹实业公司（以下简称上虹公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初14129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。炬焰公司上诉请求：撤销一审判决第三、四项，改判炬焰公司不支付上虹公司房屋使用费，并支持炬焰公司一审中提出的由上虹公司补偿其停产停业损失、综合补贴、腾地奖励、签约奖及其他一次性补偿的请求。事实和理由：九亭镇的拆违决定是在2019年10月左右作出的，之后又与上虹公司签订了补偿协议，而根据国务院的城市房屋拆迁规定，违章建筑是不予补偿的，所以九亭镇政府的行为已认可了涉案房屋为国有土地上的非居住房屋，而非违章建筑，本案所涉应当为动拆迁。一审法院认可的停产停业损失是依据上虹公司与九亭镇政府约定的价格确定的，但根据之前所述，此不属于可约定的范围，是法定的，上虹公司有评估的义务，现导致房屋被拆除后无法评估，故根据法院之前案例中所确定的每平方米350元，炬焰公司计算了相应的停产停业损失，应当得到支持。至于其他费用，炬焰公司也是依据所占房屋面积的比例结合上虹公司所取得的相应补偿款进行计算的，法律对综合补贴没有规定，炬焰公司依照50％的比例确定上虹公司的给付义务。上虹公司辩称：房屋拆迁是拆违，而非动迁，因为地块有历史原因，也缴纳了大额款项，是由于松江政府导致最终没有办出相关权利凭证，所以此种拆迁与一般的拆违有所不同，停产停业损失法院也支持了炬焰公司的部分诉请，其余费用是基于房屋和土地利益而发生，炬焰公司对土地没有出资，房屋也是上虹公司建造，所以炬焰公司不享有任何基于此而发生的补偿费用。炬焰公司向一审法院起诉请求：判决上虹公司赔偿其办证费用56，000元、停产停业损失446，362.80元，并补偿其停产停业损失26，837.20元、综合补贴994，721.70元、腾地奖励265，259.12元、签约奖129，593.36元、其他一次性补偿129，593.36元。上虹公司提出反诉请求：判令炬焰公司支付其房屋使用费46，606元（2020年7月1日至2020年8月4日，按每月41，123.33元计算）。一审法院查明事实：2015年7月14日，上虹公司与上海市松江区建设用地事务所签订国家建设征用土地包干协议书，约定上虹公司因生产用房项目建设需要，经上海市人民政府批准（沪府土［2015］147号），征收松江区九亭镇、泗泾镇范围内集体土地26，170平方米，上虹公司向上海市松江区建设用地事务所支付土地补偿费用等合计1，698，238.51元。此后上虹公司未继续办理上述土地的出让手续，也未办理该土地上的建（构）筑物的规划、施工许可手续。2016年，上虹公司分别与炬焰公司及案外人上海鸿鹄金属制品有限公司签订了房屋使用合同，将涉案房屋交由炬焰公司及案外人使用，期限自2016年7月1日至2019年6月30日。2019年6月27日，炬焰公司、上虹公司续签房屋使用合同，约定炬焰公司继续使用涉案房屋，期限自2019年7月1日至2022年6月22日。房屋使用费第一年为每月39，174.20元、第二年为每月41，123.33元、第三年为每月43，179.50元。上述三份房屋使用合同均在合同第1.3条写明，本合同签订前，上虹公司已告知炬焰公司该房屋未取得建设工程规划许可证及房地产权证……。后双方按该使用合同履行。2019年10月8日，上海市松江区九亭镇人民政府向上虹公司发出告知函，告知上虹公司的位于龙富路以南、潮富路西侧的企业用地因工程项目建设需要，由政府动拆迁办公室实施协议搬迁补偿工作。2019年11月12日，上海市松江区九亭镇人民政府又向上虹公司发出责令限期拆除违法建筑决定书，认定上虹公司的九亭镇潮富路69号存在未取得产证的建（构）筑物，要求限期拆除。2020年7月6日，上虹公司与上海市松江区九亭镇人民政府动拆迁办公室签订协议书，约定就上虹公司的位于上海市松江区九亭镇潮富路69号土地及厂房的搬迁，动拆迁办公室给予上虹公司无证地上建筑物（26，676.73平方米）建材成本费等补偿21，336，904元、土地使用权补偿5，295，611元、附属设施补偿6，061，709元、停产、停业损失费补偿529，562元、土地面积（26170平方米）综合补贴39，255，000元、腾地奖励5，234，000元、签约奖2，557，095元、其他一次性补偿2，557，095元，合计82，826，976元。2020年7月20日，炬焰公司与上虹公司对2019年6月27日签订的房屋使用合同达成框架协议，协议内容主要有：一、双方一致同意房屋使用合同于2020年6月30日终止；二、炬焰公司承诺于2020年8月6日前撤清使用房屋内的物品，腾空房屋并将房屋交还上虹公司；三、为按期完成腾房交接义务，在双方还未达成向炬焰公司补偿全部项目及数额的前提下，上虹公司承诺向炬焰公司先行支付部分补偿款：1、房屋内的装修、装饰评估价130，096元；2、设施、设备搬迁费181，335元；3、部分办证费用10，000元；4、返还保证金117，522.60元；合计438，953.60元；协议第五条还约定，上虹公司保留向炬焰公司追诉2020年7月1日至实际搬离日止的房屋使用费的权利；因上虹公司向炬焰公司提供的使用房屋在2019年11月12日被政府认定为违章建筑，故炬焰公司保留向上虹公司追诉返还2019年11月12日至2020年6月30日已支付的房屋使用费的权利。2020年8月4日，炬焰公司与上虹公司签订房屋归还交接书，将涉案房屋交还上虹公司。上虹公司亦按约向炬焰公司支付了补偿费用。炬焰公司为在涉案房屋内进行生产经营，于2017年委托多家公司编制了项目环境影响报告表等环评项目，于2019年6月委托专业机构提供环保咨询，共支出66，000元。一审法院认为，房屋使用合同因涉案房屋未取得建设工程规划许可，应认定无效。双方因政府的搬迁而协商终止合同，且炬焰公司于2020年8月4日将涉案房屋交还上虹公司，上虹公司也支付了约定的涉案房屋装修、装饰评估价130，096元、设施设备搬迁费181，335元、部分办证费用10，000元，予以确认。根据相关规定，征收补偿协议的签订主体只能是作为权利人的出租人，承租人不具有签订补偿协议的主体资格，炬焰公司主张的综合补贴、腾地奖励、签约奖、其他一次性补偿129，593.56元均属于出租人的权益，均不予支持。补偿协议约定的具体补偿项目可能涉及承租人应当享有的部分，如停产停业损失及搬迁费用，应当由承租人享有。故对炬焰公司主张的停产停业损失予以支持。炬焰公司根据上虹公司获得的停产停业损失的补偿总额以及涉案房屋面积占上虹公司搬迁总面积的比例，计算的停产停业损失26，837.20元，予以支持。对于其主张的按涉案房屋面积以每平方米350元计算，扣除前述停产停业损失差额部分的停产停业损失446，362.80元，理由不能成立，不予支持。对于办证费用，属于双方合同提前终止后炬焰公司的损失范围，双方在协议中约定的上虹公司先行支付炬焰公司办证费用10，000元，并非对该部分损失的最终认定。而炬焰公司的该项支出可以量化至房屋使用合同约定的使用期限内，故综合该费用发生的时间、房屋使用合同未履行期限占约定总期限的比例以及导致合同无效双方的过错程度，酌情确定为14，000元，扣除上虹公司先行支付的10，000元，还需支付4，000元。对上虹公司反诉请求的房屋使用费。房屋使用合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应当予以支持。故上虹公司的反诉请求，予以支持。但考虑到政府动拆迁涉案房屋，炬焰公司积极配合并提前交房，该期间内对炬焰公司充分利用涉案房屋存在一定影响。且上虹公司在按期向政府部门腾退土地及建（构）筑物后，已从动拆迁补偿协议中获益。故对于该期间的房屋占有使用费，确定为23，303元。判决：1、上虹公司于判决生效之日起十日内赔偿炬焰公司停产停业损失26，837.20元；2、上虹公司于判决生效之日起十日内赔偿炬焰公司剩余办证费用4，000元；3、炬焰公司于判决生效之日起十日内支付上虹公司房屋使用费23，303元；4、驳回炬焰公司的其余诉讼请求。本诉案件受理费减半收取11，593.50元，反诉案件受理费483元，由炬焰公司负担11，499.50元，上虹公司负担577元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审理查明，一审法院事实认定无误，本院予以确认。本院另查明，《九亭镇关于国有出让土地上非居住房屋协议搬迁补偿的方案》第五条第1款：（1）被搬迁有证房屋（含具有建设工程规划许可证）按重置价结合成新估价补偿，无证房屋按照2016年“五违四必”补偿标准给予补偿；（2）国有土地使用权的补偿按评估价补偿；对历史违法用地已在办理补证手续的以成本还原法计算补偿；……（6）停产、停业损失费补偿参考〈市府71号令〉执行。二审中，双方确认上虹公司除支付土地补偿费1，698，238.51元外，另支付了建设使用费3，597，371.80元，合计5，295，610.31元。本院认为：关于房屋使用费的问题。双方协议中明确约定炬焰公司有追诉该款的权利，而一审法院虽支持了上虹公司的诉请项目，但在具体金额的处理中已充分考虑到炬焰公司配合提前交房及因政府拆迁而使其房屋利用受限等因素，结合上虹公司已在拆迁补偿协议中获益，从而对上虹公司的诉请数额予以了调整，其考量充分，酌定数额合理，本院予以认同。炬焰公司上诉要求不支付该费用，本院不予支持。对于综合补贴、腾地奖励、签约奖、其他一次性补偿等费用，均属于出租人的权益，炬焰公司作为承租人对此不享有权益，故其就上述费用所提请求无法得到支持，一审法院认定无误，本院予以维持。至于停产停业损失，根据九亭镇政府的搬迁补偿方案，其对本案所涉无证房屋有明确的补偿标准，且对停产停业损失的补偿系“参考”〈市府71号令〉执行，而之后上虹公司与政府所签协议中的各项补偿项目亦是依据该方案中的规定执行，上虹公司就停产停业损失所获补偿为529，562元，一审法院对炬焰公司依据该数额及涉案房屋面积占上虹公司被搬迁总面积的比例折算所得26，837.20元的补偿费用予以了支持，本院予以认同。炬焰公司主张按每平方米350元标准计算停产停业损失，无充分依据，本院不予支持。综上所述，炬焰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22，699.50元，由上诉人上海炬焰金属制品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 沙茹萍法官助理 庄人杰书 记 员 庄人杰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……