宁波市镇海区人民法院民事判决书（2021）浙0211民初1997号        原告：新联合物业服务集团有限公司，统一社会信用代码91330206720482909E，住所地宁波市北仑区梅山盐场1号办公楼九号908室。                法定代表人：鲍小才，该公司董事长。                委托诉讼代理人：金凌峰，浙江时光律师事务所律师。                委托诉讼代理人：陆欢，浙江时光律师事务所律师。                被告：邵友康，男，1957年8月11日出生，公民身份号码XXX，汉族，住宁波市镇海区。                原告新联合物业服务集团有限公司（以下简称“新联合公司”）与被告邵友康物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案受理后，依法由审判员张晓圆适用简易程序独任审判，于2021年6月28日对本案公开开庭进行审理，原告新联合公司的委托诉讼代理人金凌峰、陆欢、被告邵友康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告新联合公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付2013年5月1日至2019年12月31日的物业综合服务费4268元、公共设施维修费657元、电梯电费250元、滞纳金500元，合计5675元；2．本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告将滞纳金500元及电梯电费250元撤回，并将第一项诉讼请求变更为被告支付2013年5月1日至2019年12月31日的物业综合服务费4128元（117.27平方米×0.1元／平方米／月×3个月＋117.27平方米×0.2元／平方米／月×12月＋117.27平方米×0.5元／平方米／月×65月）、公共设施维修费610元（117.27平方米×0.8元／平方米／年×3月／12＋117.27平方米×1.6元／平方米／年×12月／12＋117.27平方米×2.4元／平方米／年×17／12，2013年5月1日-2015年12月31日），合计4738元。后原告自愿将其中物业综合服务费按90％标准计算。事实和理由：原告于2010年12月29日与宁波市镇海区人民政府骆驼街道办事处签订《碧水莲晴前期物业管理服务合同》一份，合同约定：由原告对碧水莲晴提供前期物业管理服务；高层住宅物业费为1.5元／月·平方米，小高层住宅物业费为1.0元／月·平方米；公共设施维修费为2.4元／年·平方米；高层住宅综合服务费由骆驼街道办事处补贴1.00元／月·平方米，小高层住宅综合服务费补贴0.66元／月·平方米，住宅公共设施日常维修费补贴1.60元／年·平方米；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之一的标准向原告支付滞纳金；合同期限自2011年1月1日起至2013年12月31日止，业主委员会尚未成立的，本合同自然顺延（物业费补贴标准应以补充合同的补贴方案为准）。原告分别于2015年11月18日、2018年12月18日与宁波市镇海区碧水莲晴一期业主委员会签订《碧水莲晴一期物业管理委托合同》，合同约定：拆迁安置房的物业综合服务费、公共设施日常维修费的交纳按以下方案执行：第一年，住宅综合服务费和公共设施日常维修费全部由骆驼街道办事处补贴；第二年，高层住宅综合服务费补贴1.0元／月·平方米，小高层住宅综合服务费补贴0.66元／月·平方米，公共设施日常维修费补贴1.60元／年·平方米，其余部分由业主交纳；第三年，高层住宅综合服务费补贴0.50元／月·平方米，小高层住宅综合服务费补贴0.33元／月·平方米，住宅公共设施日常维修费补贴0.80元／年·平方米，其余部分由业主交纳；交付满三年后，高层、小高层住宅物业管理服务费由街道分别按1.0元／平方米·月和0.67元／平方米·月收费标准支付于原告，原告另按高层0.5元／平方米·月，小高层0.33元／平方米·月，公共设施设备日常维修费统一按2.4元／平方米·年标准向业主收取；委托管理期限自2015年11月1日起至2021年12月31日止（物业费补贴标准以合同第22条为准）。被告系宁波市镇海区碧水莲晴26幢903室的业主，该房屋系高层住宅，建筑面积为117.27平方米，房屋交付时间是2011年7月4日，所以物业费从2011年8月开始计算。原告是从2011年1月1日至2021年12月31日为碧水莲晴提供物业服务。关于被告主张的地下室渗漏问题，2020年调解时业主才提出来，之前都没有报修过。经勘查，该问题属于开发商遗留质量问题，要修也是开发商修，具体也不清楚。漏水原因不明确，业主没有来提导致过了质保期，现在过了质保期了，物业会把问题提交业委会，外墙渗水维修要业委会批准，还要住建审批，原告主张的物业费主要都在质保期内。经多次催讨未果，现原告为维护自己的合法权益，依法向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。                被告邵友康辩称，物业费人家是付多少标准被告也付多少，房子修好，被告就付钱。房子地下车库漏水，墙面渗水，交付房子时就发现了，刚交付时已经修过一次但是没有修好。6、7年之前跟他们说过了，物业办前任主任只是说他们会向开发商沟通，但他们来也不来，不理被告，被告还去了街道物业办，也没有用，最近一次就是去年2020年又说了一次，也没有来过。墙面是湿的，一下雨就漏水，都是外墙渗水进来的。电梯电费250元，金额认可，被告也会付的。                当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院分析认定如下：                1．被告提供的照片一组，原告对该证据的真实性无异议，但无法证明地下车棚何时发生渗漏，渗漏原因也不明确。被告也没有举证证明向原告提出维修的申请，被告是2020年在法院调解后才提出该情况，无法证明原告在2019年12月底之前提供物业服务不到位的事实。本院对该证据的真实性予以认定。                2．本院去涉案车棚现场勘查，并拍摄照片一组。原告对该照片的质证意见同上组证据，被告对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以认定。                根据认定的证据，结合原、被告的陈述，本院查明事实如下：                2010年12月，宁波市镇海区人民政府骆驼街道办事处作为甲方与宁波联合物业管理有限公司作为乙方签订碧水莲晴前期物业管理服务合同一份，主要载明：甲方选聘乙方对碧水莲晴提供前期物业管理服务。乙方提供的物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通，车辆停放管理，协助公安部门对公共秩序、安全防范等事项的维护、管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理。物业综合服务费标准：高层住宅为1.5元／月／平方米，小高层住宅为1元／月／平方米。公共设施日常维修费：高层住宅为2.4元／年／平方米，小高层住宅为2.4元／年／平方米。本项目用于拆迁安置房的物业综合服务费、公共设施日常维修费的交纳按以下方案执行：第一年，住宅综合服务费和公共设施日常维修费全部由甲方补贴；第二年，高层住宅综合服务费由甲方补贴1.0元／月／平方米，住宅公共设施日常维修费由甲方补贴1.60元／年／平方米；小高层住宅综合服务费由甲方补贴0.66元／月／平方米，住宅公共设施日常维修费由甲方补贴1.60元／年／平方米，其余部分由业主交纳；第三年，高层住宅综合服务费由甲方补贴0.5元／月／平方米，住宅公共设施日常维修费由甲方补贴0.8元／年／平方米；小高层住宅综合服务费由甲方补贴0.33元／月／平方米，住宅公共设施日常维修费由甲方补贴0.8元／年／平方米，其余部分由业主交纳。在交房前，业主一次性付清前三年的物业费（总计为一年的全额物业费用），以后两年不用交物业费。合同期限自2011年1月1日至2013年12月31日，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；业主委员会尚未成立的，本合同自然顺延。本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。                2011年3月，宁波市镇海区人民政府骆驼街道办事处作为甲方与宁波联合物业管理有限公司作为乙方签订碧水莲晴前期物业管理服务补充合同一份，主要将物业费收费的交纳方式作如下修改：第一年，住宅综合服务费（高层、小高层）和公共设施日常维修费全部由甲方补贴；第二年，高层住宅综合服务费由甲方补贴1.4元／月／平方米，住宅公共设施日常维修费由甲方补贴1.6元／年／平方米；小高层住宅综合服务费由甲方补贴0.9元／月／平方米，住宅公共设施日常维修费由甲方补贴1.6元／年／平方米；第三年，高层住宅综合服务费由甲方补贴1.3元／月／平方米，住宅公共设施日常维修费由甲方补贴0.8元／年／平方米；小高层住宅综合服务费由甲方补贴0.8元／月／平方米，住宅公共设施日常维修费由甲方补贴0.8元／年／平方米。                2015年11月，碧水莲晴一期业主委员会作为甲方与宁波联合物业管理有限公司作为乙方签订碧水莲晴一期物业管理委托合同一份，主要载明：甲方将碧水莲晴一期委托乙方实行物业管理。委托管理事项包括房屋建筑共有部位的维修、养护管理、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理、区内共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理、共有绿地、花木养护、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理、交通与车辆停放秩序的管理、公共环境卫生、公共秩序维护等。委托管理期限为2015年11月1日至2018年12月31日。乙方须按下列约定，实现目标管理：房屋零修、急修及时率达85％以上，共用部位维修工程质量合格率达到90％以上，住户有效投诉率低于10％，处理率达95％，小区内无因乙方管理责任引起的火灾、治安刑事案件和交通责任事故，业主对物业管理服务满意率达到70％以上。乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理综合服务费、房屋共有部位和共用设施设备日常维修费（由街道全额拨付除外）、电梯电费等。物业服务费收费标准为高层住宅为1.5元／月／平方米，小高层住宅为1元／月／平方米。公用设施设备日常维修费：高层住宅为2.4元／年／平方米，小高层住宅为2.4元／年／平方米。交付第一年，高层、小高层住宅的物业管理服务费、共用设施设备日常维修费全额由街道支付于乙方。交付第二年，物业管理服务费由街道按高层住宅1.4元／平方米／月，小高层住宅0.9元／平方米／月收费标准，共用设施设备日常维修费按1.6元／平方米／年收费标准支付于乙方。乙方另向高层、小高层住宅业主按0.1元／平方米／月标准收取物业管理服务费，按0.8元／平方米／年标准收取共用设施设备日常维修费。交付第三年，物业管理服务费由街道按高层住宅1.3元／平方米／月，小高层住宅0.8元／平方米／月收费标准，共用设施设备日常维修费统一按0.8元／平方米／年收费标准支付于乙方。乙方另向高层、小高层住宅业主按0.2元／平方米／月标准收取物业管理服务费，按1.6元／平方米／年标准收取共用设施设备日常维修费。交付满三年后，高层、小高层住宅物业管理服务费由街道分别按1.0元／平方米／月和0.67元／平方米／月收费标准支付于乙方。乙方另向高层住宅业主按0.5元／平方米／月，小高层住宅业主按0.33元／平方米／月标准收取物业管理服务费。共同设施设备日常维修费统一按2.4元／平方米／年收费标准向高层、小高层业主收取。业主应按合同约定按时足额缴纳物业管理服务费。收取物业管理服务费，时间为每年1月1日至12月31日。收取的停车费、场地费、广告费、物业经营、管理用房租金等各类收入均应单独立账，全部补贴乙方用于日常物业管理，每年三月底公布上一年度收支情况。合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩较好，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同。                2018年12月，碧水莲晴一期业主委员会作为甲方与宁波联合物业管理有限公司作为乙方签订碧水莲晴一期物业管理委托合同一份，主要载明：委托管理期限为2019年1月1日至2021年12月31日。其他内容与前一份物业管理委托合同基本相同。                另查明，被告于2011年7月4日办理碧水莲晴26号903室安置房的交付手续。该房屋于2012年4月6日登记在被告名下，房屋建筑面积为117.27平方米。                又查明，2020年6月17日，宁波联合物业管理有限公司更名为新联合物业服务集团有限公司。                还查明，原告曾多次向被告催讨案涉物业综合服务费、公共设施维修费和电梯电费。                本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主和物业服务企业均具有约束力。物业管理是物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动；物业费是物业服务企业对物业管理范围内提供服务所收取的费用；业主只有交了物业费，物业服务企业才有可能更好地服务。原告对碧水莲晴小区进行了物业管理服务，应依约对共用部位、公共设施设备、相关场地和环境卫生等进行维修、养护、管理、维护等，被告作为该小区的业主，理应及时向原告支付物业服务费及公共设施维修费。被告主张原告未依约履行物业管理服务，其地下车棚渗水，原告修好就付钱，对此本院认为，从本案的事实看，现并无证据证明车棚何时渗水及2020年前被告向原告主张过维修的事实，即现并无证据证明原告在2020年前未依法履行物业管理服务义务，本院对被告的抗辩不予采纳。鉴于原告愿意物业管理综合服务费按90％标准计算，本院予以确认，被告应依约支付原告的物业管理综合服务费3715元、公共设施维修费610元。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二条、第七条、第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：                被告邵友康支付原告新联合物业服务集团有限公司2013年5月1日至2019年12月31日的物业综合服务费3715元及2013年5月1日至2015年12月31日的公共设施维修费610元，合计4325元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费50元，减半收取25元，由被告邵友康负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。                本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。                    审判员张晓圆    二〇二一年八月十八日            代书记员钟瑜铮