湖南省安化县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0923民初1856号原告：安化县鑫源房地产开发有限责任公司，住所地安化县东坪镇湾竹塘资江大桥北端。法定代表人：夏祺，该公司执行董事。委托诉讼代理人：夏智育，湖南义剑（安化）律师事务所律师。被告：吴克求，男，1977年10月14日出生，汉族，安化县人，住安化县。委托诉讼代理人：刘稳国，安化县湘晖法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘助新，安化县湘晖法律服务所法律工作者。原告安化县鑫源房地产开发有限责任公司（以下简称鑫源公司）与被告吴克求房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，于2019年11月5日作出（2019）湘0923民初1352号民事判决，判决驳回原告鑫源公司的全部诉讼请求，原告鑫源公司不服，上诉至益阳市中级人民法院，该院撤销本院原审判决，发回本院重审。本院于2020年3月17日立案后，于2020年10月29日作出（2020）湘0923民初520号民事判决，再次判决驳回原告鑫源公司的全部诉讼请求，原告鑫源公司仍不服，上诉至益阳市中级人民法院，该院再次撤销本院原审判决，发回本院重审。本院于2021年6月17日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鑫源公司的委托诉讼代理人夏智育，被告吴克求及其委托诉讼代理人刘稳国、刘助新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令要求被告腾空返还占用商铺；2.判令被告支付欠缴租金82530元；3.判令被告按租金标准支付从2016年10月1日至被告返还房屋之日的房屋占有使用费(计算至2019年12月15日为227.5万元)；4.本案诉讼费用由被告承担。本案在本次开庭时，原告当庭变更诉讼请求为：1.解除原、被告2015年9月30日签订的《商铺租赁合同》，判令被告返还所占用的坐落在安化县商业门面，面积为7272.63㎡；2.判令被告支付双方租赁合同期内（2015年9月30日至2016年9月30日）欠缴原告的租金82530元；3.判令被告按每年70万元的标准支付从2016年10月1日起至2020年5月30日止的房屋占有使用费256.67万元；4.判令被告按521536元／年的标准支付从2020年6月1日起至返还商铺之日止的房屋占有使用费；5.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年9月4日，原、被告就某小区附一楼的某家居建材广场签订了商铺委托管理协议。托管到期后，双方于2015年9月30日签订了该商铺的租赁合同，租赁期间被告欠缴租金82530元。租赁到期后，原告多次催促被告续签租赁合同及缴清欠缴租金，被告以该商铺漏水问题特别严重，市场行情不景气为由，要求减少租金金额，双方协商多次未达成一致。现请求判如所请。在本案诉讼期间，因被告方疏于管理，致使商铺处于无人监管状态，为了避免损失进一步扩大，原告方分别于2019年10月31日、2019年11月5日向相关次承租人发出了书面通知，要求他们持原租赁合同以及租金缴纳凭证等来原告处办理相关手续，通知发出后，有林娴等5个次承租人和原告方重新签订了《租赁合同》，从2020年6月1日开始直接向原告方交纳租金。他们5个人共租赁商铺的面积为842㎡，共计年租金为178464元，案涉商铺的其余面积7272.63㎡仍然在被告方的控制之下，至今没有返还给原告。被告吴克求辩称，被告没有租赁原告所谓的7272.63㎡商铺的事实，租赁面积不符，并且原告出租的商铺存在漏水、渗水等质量问题，对经营有较大的影响，不存在欠原告所谓的租金和占有使用费，请法院驳回原告的诉讼请求。原告向本院提交了如下证据：1.原告营业执照，拟证明原告工商登记情况；2.被告的身份证，拟证明被告的身份信息；3.托管协议书；4.托管结论书；第3、4项证据拟证明原、被告在签订租赁合同之前，原告委托被告管理案涉的商铺一年，由原告向被告支付托管费用56万元/年，双方于2015年9月30日对委托被告管理期间的相关事项进行了结算，双方的委托管理关系已经结束；5.商铺租赁合同；6.补充协议；第5、6项证据拟证明原、被告于2015年9月30日签订了《商铺租赁合同》，由被告租赁案涉的全部商铺并向原告交纳租金70万元/年，双方对租金的交纳方式、维修责任等方面进行了约定。同时，《补充协议》根据《托管结论书》对双方各自应承担的费用进行了结算，折抵后被告还应向原告交342530元；7.案涉商铺平面图；8.原告自有产权面积的证书；9.原告与返租业主签订的《购买合同》；10.返租业主的产权证；第7、8、9、10项证据拟证明原告对案涉商铺拥有合法产权或者出租权：（1）原告自有产权面积为7052.36平方米，有不动产登记部门颁发的产权证，（2）原告与其他业主2009年6月份签订的《商业广场物业购买合同》明确约定，由原告方承诺返租业主所购买的商铺10年，而原、被告签订租赁合同在返租期限之内，返租业主均获得了合法的产权证；11.被告支付合同内租金的凭证，拟证明被告于2016年10月18日向原告支付租金9万元，2017年11月30日向原告支付租金17万元，被告至今还欠原告合同期内租金82530元；12.2019年原告方发出的通知，拟证明在本案进入诉讼程序后，被告对所租赁的商铺疏于管理，原告为了避免扩大损失，于2019年10月31日、11月5日两次向相关承租人发出《通知》，要求他们携带租赁合同与租金凭证等来原告处办理相关手续；13.被告于2017年、2018年收取租赁户“箭牌卫浴”租金的收据；14.被告于2018年收取租赁户“大自然地板”租金的收据；第13、14项证据拟证明在原告发出《通知》后，“箭牌卫浴”和“大自然地板”的经营者向原告方提供了被告向他们收取2017、2018年度租金的收据，证明被告在与原告2015年9月30日签订的《商铺租赁合同》到期后，仍然对商铺的其他租赁户收取了租金，说明被告在与原告的租赁合同期满后仍然在履行出租人的权利，继续使用并管理其所租赁的全部商铺；15.原告与林娴等5人签订的《租赁合同》，拟证明在原告发出《通知》后，有林娴、张翠花、林建兵、谌碧玉、吴克立五位经营者与原告方签订了《租赁合同》，他们共计租赁的面积为842㎡，共计年租金为178464元。经审查，原告提交的证据7系原告自行制作，并无相关职能部门予以确认，故对该证据不予采信。原告提交的其余证据均真实、合法、且与本案相关联，本院予以采信。被告吴克求向本院提交了如下证据：1.托管结论书，拟证明原告委托被告托管商铺的情况；2014年1月至9月物业管理费未包括在被告托管费用中；2.物业管理费收据(共3张，计8万元），拟证明被告代原告缴纳2014年元月至9月的物业管理费的情况；被告扣减原告应缴纳的物业管理费后不欠原告承包期间的租金；3.情况说明，拟证明被告承包物业的漏水及房屋质量情况；4.快递单及书面材料，拟证明被告向原告负责人请求原告解决漏水及房屋质量问题，并报告了自己的损失；5.微信聊天记录，拟证明被告向原告负责人丁部长多次反映漏水及门面质量问题；6.照片，拟证明（1）被告经营的店面漏水情况及存在安全隐患；（2）被告漏水影响店面无法经营及装修、产品受损情况；7.发票及公证书，拟证明安化县公证处公证原告商铺漏水情况；8.安化县气象局天气实况，拟证明（1）2016年1月至2019年4月雨水天气共604天，（2）被告经营店面因雨水天气无法营业的天数；9.补充协议，拟证明（1）被告经营的商铺为2408平方米；（2）2017年至2019年的租金应按2408平方米计算；10.U盘，拟证明被告经营的商铺漏水实况；11.2016年10月至2019年2月工资表，拟证明（1）红星家居漏水之间保安、保洁、前台、店内营业员工资情况，合计1180820元，（2）被告的商铺漏水时同时支付了员工工资；12.收款收据，拟证明（1）原安居乐收取的被告保证金60000元，（2）根据托管结论书，保证金由原告退还；13.调查笔录，拟证明原、被告双方2015年签订的合同不是租赁合同，而是承包合同。经审查，被告提交的证据1、2真实、合法、且与本案相关联，本院予以采信。被告提交的证据3、4、5、6、7、8、10、11、12与本案无关，本院不予采信。证据9、13的真实性予以确认，但不能达到其证明目的。根据采信的证据，并结合原、被告的当庭陈述，本院确认如下案件事实：2014年9月4日，原告鑫源公司（甲方）与被告吴克求（乙方）签订《某小区附一楼（原某家居建材广场）商铺委托管理协议书》（编号X-XXXX-XX），双方约定：“甲方将其所拥有的某小区附一楼（原某家居建材广场）商铺委托乙方经营管理，合同时限从2014年9月4日至2015年9月3日止，乙方需要完成以下工作：商铺的招租、代理收租、经营管理、历史遗留问题处理（包括：商铺的设备、设施的正常维修和因漏雨漏水造成的承租商户装修和产品损失、物业管理费等等）。托管费用共计56万元，乙方在合同期限内收取商铺租金313872元，本协议期满后，甲方收回管理权。”被告吴克求分别于2014年9月24日、2014年11月12日、2014年12月13日向益阳市润城物业服务有限公司交纳“安佳乐”物业管理费20000元、20000元、40000元，合计80000元。2015年9月30日，原告鑫源公司（甲方）与被告吴克求（乙方）签订《托管结论书》。该结论书写明：“物业管理费：据签订托管协议时统计，2013年欠3万元，2014年9月至2015年9月物管费为5万元，共8万元，乙方实际交物业管理费11万元，多付部分为乙方自行承担。另2014年元月至9月物业管理费，当时没有预算在托管协议范围内，届时另行商定。”2015年9月30日，原告鑫源公司（甲方）与被告吴克求（乙方）签订《某小区附一楼（原某家居建材广场）商铺租赁合同》（编号ＺＣ-2015-35），双方约定：“甲方将位于安化县（原某家居建材广场）整体承租给乙方，建筑面积为7988㎡。租期壹年，自2015年10月1日起至2016年9月30日止，乙方承租房屋的用途为建材经营。房屋年租金为700000元，每年3月31日之前支付年租金的50%，9月30日之前支付剩余50%。乙方所承租商铺租金外其他费用如物业管理费、水电费、卫生费、经营税费、消防等所有费用均由乙方自行缴纳。乙方在签订合同时向甲方一次性交付21000元履约保证金，租赁期满后在乙方完全履行合同的情况下，甲方在乙方归还房屋第一周内将保证金无息退还给乙方。乙方在承租前应自行对出租物进行充分了解，出租物若存在瑕疵，双方签订合同视为乙方对瑕疵的认可，乙方在承租期间不得以此提出任何异议。在租赁期间内，该房屋及所属设施的维护维修（如漏水、电、消防等）均由乙方负责，如因没能及时维修，给乙方造成的损失，均由乙方自行承担。同时约定，租赁期满，乙方应如期交还该房屋及附属设施、设备等。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。”2015年9月30日，原告鑫源公司（甲方）与被告吴克求(乙方）签订《补充协议》，协议载明：“1.双方于2014年9月4日签订了《某小区附一楼（原某家居建材广场）商铺委托管理协议书》（编号X-2014-20），甲方应付乙方托管费56万元，甲方已付28万元，欠付28万元，乙方实际代收租金221352元，乙方退付商户保证金147118元，抵扣保证金和代收的租金后欠付乙方205766元；2.乙方租赁的原安佳乐市场2408平方米商铺于2015年10月1日至2016年6月30日止为免租期（9个月：2408m2×7元/m2×9月=151704元）；3.甲、乙双方于2015年10月签订《某小区附一楼（原某家居建材广场）商铺承包合同》（编号ZC-2015-35），2015年10月1日至2016年9月30日乙方应缴纳甲方租金为：342530元（700000元-205766元-151704元=342530元），分两次缴清，分别于2016年3月31日前向甲方交租171265元；9月30日之前交租171265元。4.为方便到期后统一管理，承包期间，乙方自营部分及出租部分的租期截止日一律设定为9月30日，日期不同的由乙方负责修改。”合同签订后，被告吴克求将其中面积2408㎡的商铺自主经营，将其余商铺转租给他人经营。合同到期后，原、被告双方未续签合同，但被告吴克求及被告吴克求转租的租户一直经营至今，未向原告鑫源公司返还商铺。另查明，一、本案租赁物位于安化县，建筑面积共8114.63㎡（合同上写的建筑面积为7988㎡系估算面积，实际建筑面积为8114.63㎡）。原告拥有案涉商铺面积7052.36㎡的所有权（其中位于安化县东坪镇资江大桥北端-115、-119等11套建筑面积为2377.28㎡，产权证为安房权证东坪镇字第××号；位于安化县东坪镇资江大桥北端-101建筑面积为4675.08㎡，产权证为安房权证东坪镇字第××号），其余1062.27㎡系原告鑫源公司将相关商铺卖给相关产权人，然后又从相关产权人处租赁。（包括租赁蒋某某33.22㎡、肖某某38.34㎡、夏某33.22㎡、袁某某53.67㎡、夏某某26.30㎡、赵某某95.92㎡、李某某68.58㎡、刘某某247.26㎡、谭某某59.52㎡、宁某某109.89㎡、罗某某68.69㎡、王某59.53㎡、陈某30.35㎡、罗某甲86.24㎡、谌某某51.54㎡）。二、被告吴克求分别于2016年10月18日、2017年11月30日向原告鑫源公司支付租金90000元、170000元，共计260000元。三、2017年10月15日，使用涉案租赁物的“箭牌卫浴”经营户向被告吴克求支付55000元；2018年2月3日，使用涉案租赁物的“箭牌卫浴”经营户向被告吴克求支付19000元和10000元租金；2018年8月10日，使用涉案租赁物的“大自然地板”经营户向被告吴克求支付25480元租金；上述款项均由被告吴克求出具收据，并在收据中载明租金及租赁期限。四、本案在诉讼期间，原告鑫源公司为了避免损失的扩大，准备接管案涉的商铺，但大部分租赁户不予配合。只有其中的五名经营者与原告鑫源公司重新签订了租赁合同，租赁开始时间均从2020年6月1日开始计算，涉及租赁面积842㎡，年租金共计178464元，具体情况如下：1.2020年3月26日，原告鑫源公司（甲方）与谌某甲（乙方）签订《租赁合同》，约定出租某小区8号商铺给乙方，租赁期限为2020年6月1日至2021年5月31日，建筑面积为50m2，年租金为12000元。2.2020年4月15日，原告鑫源公司（甲方）与林某（乙方）签订《租赁合同》，约定出租某小区沿河街商铺给乙方，租赁期限为2020年6月1日至2021年5月31日，建筑面积为300m2，年租金57600元。3.2020年4月23日，原告鑫源公司（甲方）与吴某某（乙方）签订《租赁合同》，约定出租某小区沿河街14号商铺给乙方，租赁期限为2020年6月1日至2021年5月31日，建筑面积为292m2，年租金为56064元。4.2020年（具体时间不详），原告鑫源公司（甲方）与张某某（乙方）签订《租赁合同》，约定出租某小区商铺给乙方，租赁期限为2020年6月1日至2021年5月31日，建筑面积为100m2，年租金为19200元。5.2020年6月1日，原告鑫源公司（甲方）与林某（乙方）签订《租赁合同》，约定出租某小区7号商铺给乙方，租赁期限为2020年6月1日至2021年5月31日，建筑面积为100m2，年租金为33600元。本院认为，《中华人民共和国民法典》第七百二十二条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第七百三十条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”第七百三十三条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”第七百三十四条第一款规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”本案中，原告鑫源公司与被告吴克求于2015年9月30日签订的《某小区附一楼（原某家居建材广场）商铺租赁合同》（编号XX-XXXX-XX）系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。该合同于2016年9月30日届满后，双方一直没有签订新的租赁合同，但被告吴克求一直使用租赁物，原告鑫源公司也没有提出异议，故该合同继续有效，但是租赁期限为不定期租赁，因被告吴克求拒交租金，原告鑫源公司可以解除合同，被告吴克求应返还租赁物并支付欠缴的租金。被告吴克求共租赁原告鑫源公司商铺面积8114.63㎡，本案起诉后，原告鑫源公司已收回出租的商铺面积为842㎡并另行出租，故被告吴克求应返还的商铺面积为7272.63㎡（计算公式8114.63㎡-842㎡=7272.63㎡）。2015年9月30日，原告鑫源公司（甲方）与被告吴克求(乙方）签订的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。该协议对双方在2015年9月30日前的相关事项进行了结算，并明确了被告吴克求应向原告鑫源公司缴纳2015年10月1日至2016年9月30日的租金为342530元，扣除被告吴克求分别于2016年10月18日、2017年11月30日向原告鑫源公司支付租金90000元、170000元后，被告吴克求尚需向原告鑫源公司支付2015年10月1日至2016年9月30日的租金为82530元。被告吴克求分别于2014年9月24日、2014年11月12日、2014年12月13日分别向益阳市润城物业服务有限公司交纳“安佳乐”物业管理费20000元、20000元、40000元，合计80000元的情况，与本案无关，当事人可另行通过合法途径予以解决。租赁合同约定的期限到期后，被告吴克求未返还租赁房屋，一直使用至今，应向原告鑫源公司支付2016年10月1日至2020年5月30日期间的占有使用费2566666.67元[计算公式：700000元/年×（3+8÷12）年=2566666.67元]。原告鑫源公司从2020年6月1日起收回部分涉案商铺，并向案外人林某等5人出租共计842m2，年租金共计178464元，故从2020年6月1日起，被告吴克求应支付的房屋占用使用费在双方约定的年租金700000元基础上减少178464元，因此，被告吴克求应按521536元/年的标准向原告鑫源公司支付从2020年6月1日起至返还商铺之日止的房屋占有使用费。关于被告吴克求认为原告鑫源公司出租的商铺存在漏水、渗水等质量问题，对其经营有影响，因被告吴克求已另行提起诉讼，故在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七百二十二条、第七百三十条、第七百三十三条、第七百三十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：一、解除原告安化县鑫源房地产开发有限责任公司与被告吴克求于2015年9月30日签订的《某小区附一楼（原某家居建材广场）商铺租赁合同》（编号ZC-2015-35）；二、被告吴克求于本判决生效后十五日内返还原告安化县鑫源房地产开发有限责任公司位于安化县的商业门面，面积为7272.63㎡；三、被告吴克求于本判决生效后十五日内支付原告安化县鑫源房地产开发有限责任公司房屋租赁合同期内（2015年10月1日起计算至2016年9月30日止）租金82530元；四、被告吴克求于本判决生效后十五日内支付原告安化县鑫源房地产开发有限责任公司房屋占有期间（2016年10月1日起计算至2020年5月30日止）使用费2566666.67元；五、被告吴克求于本判决生效后十五日内按521536元/年的标准向原告安化县鑫源房地产开发有限责任公司支付2020年6月1日起至返还商铺之日止的房屋占有使用费。如果被告没有按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27994元，由原告安化县鑫源房地产开发有限责任公司负担13000元，被告吴克求负担14994元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长 周劲阳审 判 员 刘 鑫审 判 员 刘 斌二〇二一年八月二十六日法官助理 曹佩颖书 记 员 仇美琴