山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1082民初3901号原告：张帅，男，1984年9月22日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。委托诉讼代理人：王亚平，山东中立达(荣成)律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈菲菲，山东中立达(荣成)律师事务所律师。被告：荣成市华星置业有限公司，统一社会信用代码：91371082580447684M，住所地荣成市成山大道东段。法定代表人：路公祥，总经理。委托诉讼代理人：薛江余，男，1987年3月2日出生，汉族，住济南市天桥区,系公司法务。被告：恒大地产集团有限公司，统一社会信用代码：91440101231245152Y，住所地深圳市南山区海德三道126号卓越后海金融中心2801房。法定代表人：柯鹏，总经理。原告张帅与被告荣成市华星置业有限公司、恒大地产集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张帅委托诉讼代理人王亚平、沈菲菲,被告荣成市华星置业有限公司委托诉讼代理人薛江余到庭参加诉讼，被告恒大地产集团有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。原告张帅向本院提出诉讼请求：判令1.请求依法解除张帅与被告荣成市华星置业有限公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》；2.二被告返还原告已付购房款724614元，并以724614元为基数自2020年9月20日起按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年8月17日，原告购买了位于威海恒大御海半岛楼盘11幢1单元2001房，房价为724614元。2018年8月17日，原告向被告支付房款374614元，余款35万元为银行贷款，原告于2020年12月4日全部还清。2018年8月11日，恒大地产集团有限公司向原告出具《无理由退房承诺书》。2018年8月17日，荣成市华星置业有限公司与原告签订《无理由退房承诺书》。现原告要求退房，二被告以种种理由拒绝，现原告为维护合法权益，故诉至法院。被告荣成市华星置业有限公司辩称，1.原被告签署《商品房买卖合同》及《无理由退房承诺书》之日起至办理实际入住手续前，可享有无理由退房的权利。同时按照《无理由退房协议书》第一条约定，原告在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，选择按揭贷款的，需要经按揭银行审核通过。而原告存在违约行为，逾期偿还按揭贷款，导致按揭银行不能出具无逾期证明，无法享有无理由退房；2.按照《九民纪要》的规定，违约方不享有合同解除权，请求法院驳回原告诉讼请求；3.即使法院执意判决解除双方《商品房买卖合同》，原告购房是通过兼职销售员马海刚通过恒房通平台推荐认购，马海刚获取佣金7246元，按照双方签订的《无理由退房协议书》第三条约定，应扣除该佣金；4.荣成市华星置业有限公司与原告签订的《商品房买卖合同》，依据合同的相对性原理，双方具有买卖合同法律关系，且具有独立承担民事责任的能力，与恒大地产集团有限公司无关，被告恒大地产集团有限公司不用承担法律责任。被告恒大地产集团有限公司未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月17日，原告与被告荣成市华星置业有限公司签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201808170090号）一份，约定原告向被告荣成市华星置业有限公司认购威海恒大御海半岛楼盘11幢20层2001室，建筑面积91.31平方米，单价为7935.76元/平方米，总金额为724614元。原告签署本合同时，已经支付被告荣成市华星置业有限公司定金10000元，原告选择分期付款方式付款，于2018年8月17日前支付首期房价款374614元，余款350000元向银行申请贷款支付。合同还约定原告逾期付款责任等。2018年8月11日，恒大地产集团有限公司向原告出具《无理由退房承诺书》一份，载明：“您所购买的恒大属下公司开发的恒大御海半岛楼盘11幢1单元2001房，若您履行《楼宇认购时》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》、《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房”。2018年8月17日被告荣成市华星置业有限公司向原告出具《无理由退房协议书》（编号：0537号）一份，协议约定，一、如乙方（原告）按《楼宇认购时》、《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》、《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料需经银行审核通过。……三、如乙方由其他兼职销售员通过“恒房通”平台推荐认购，或由老业主推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员及老业主管理费奖励金额……。合同签订后，原告依约于2018年8月17日向被告荣成市华星置业有限公司支付首期购房款374614元（含定金），被告荣成市华星置业有限公司向原告出具加盖公章的收据一份。原告于同日按照中国工商银行股份有限公司荣成支行（以下简称工商银行荣成支行）的要求提供了所需要的全部按揭材料以及证明，2018年8月29日，原告、杨旭辉与工商银行荣成支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定向工商银行荣成支行贷款35万元用于购买涉案房产，被告荣成市华星置业有限公司为保证人，贷款发放账户为被告荣成市华星置业有限公司账户，合同还约定了其他权利义务。同日，工商银行荣成支行发放了购房贷款35万元。至此，被告荣成市华星置业有限公司收到全部购房款724614元。原告依据与被告荣成市华星置业有限公司、恒大地产集团有限公司签订的《无理由退房协议书》、《无理由退房承诺书》要求解除与被告荣成市华星置业有限公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201808170090号），并要求二被告返还购房款724614元及利息，被告未返还，遂成诉。庭审中，原告提交工商银行荣成支行出具个人贷款结清证明一份，载明涉案贷款本息于2020年12月4日全部结清。被告荣成市华星置业有限公司对此无异议，认为系原告自愿结清银行贷款的行为。原告并提交工商银行荣成支行出具的证明一份，载明，截止到2020年9月23日前张帅出现2次逾期一天还款的情况。原告陈述，原告与被告荣成市华星置业有限公司签订的商品房买卖合同中并未将逾期偿还银行贷款的行为约定为违约行为，即使原告逾期还款构成违约也是与工商银行荣成支行之间借贷法律关系，与被告荣成市华星置业有限公司无关，况且原告与工商银行荣成支行之间约定“连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息”才构成违约，原告行为不构成违约行为。被告荣成市华星置业有限公司质证认为，发生一期逾期就是违约，导致银行不能出具无逾期证明，故不享有无理由退房。被告荣成市华星置业有限公司提交在其公司办理无理由退房的其他三位客户向其提交的按揭银行出具的无逾期还款证明，拟证实办理无理由退房需提交银行出具的无逾期还款等证明。原告质证认为，即使该证据真实也与本案无关联性，双方并未约定需出具证明。被告荣成市华星置业有限公司并提交截图一张，其上注明，兼职销售推荐人马海刚，佣金金额7246元，推荐客户名称张帅，拟证实原告购房系兼职销售员推荐并发放佣金7246元，应在购房款中扣除。原告质证认为，对证据真实性不认可，原告系自行到售楼处购买涉案房产，不认识也没接触过马海刚。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，各方当事人均应依约全面履行各自的义务。原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及《无理由退房协议书》、《无理由退房承诺书》均为双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，均为合法有效，双方当事人应及时履行各自义务。本案，原告依照《山东省新建商品房买卖合同（预售）》的约定按期支付房款，被告荣成市华星置业有限公司亦认可收到全部购房款724614元，被告荣成市华星置业有限公司未提供证据证实原告在履行商品房买卖合同中存在违约行为，但认为原告在与工商银行荣成支行的借款合同中存在逾期还款行为即构成违约，导致银行不能出具无逾期证明，故无法退房，本院认为，原告与工商银行荣成支行间的贷款事宜并不导致原告与被告荣成市华星置业有限公司间签订的商品房买卖合同违约，且原告仅存在两次逾期一天还款的情形，并于2020年12月4日结清贷款，未对被告荣成市华星置业有限公司造成任何损失，被告荣成市华星置业有限公司亦未提供证据证实双方约定无理由退房需提交银行出具的无逾期还款等证明，故被告荣成市华星置业有限公司该辩称，理由不当，本院不予采信；被告荣成市华星置业有限公司辩称原告购房系兼职销售员马海刚推荐，应扣除佣金7246元，但仅提交其单方制作的截图一张，该证据不足以证明原告与马海刚之间存在介绍购房关系，对该证据本院不予采信。故原告要求解除与被告荣成市华星置业有限公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，并要求其返还购房款724614元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。根据合同的相对性原则，合同只在特定的合同当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同向合同对方提出请求或提起诉讼，而不能向其无合同关系的第三人设定合同上的义务，原告张帅系与被告荣成市华星置业有限公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201808170090号），并向其支付全部房款，被告荣成市华星置业有限公司具有独立承担民事责任的能力与资格，且原告虽与被告恒大地产集团有限公司签订《无理由退房承诺书》，但只是对无理由退房作出承诺，被告恒大地产集团有限公司并未收取原告任何房款，故无义务承担退还房款责任，故对于原告要求被告恒大地产集团有限公司共同返还购房款724614元，理由不当，本院不予支持。关于利息损失问题，原告与被告荣成市华星置业有限公司并未对购房款退还时间予以明确约定，原告可以随时主张权利，故原告主张的利息应自其向人民法院起诉主张权利之日起计算。被告恒大地产集团有限公司经本院合法传唤未到庭，视为放弃到庭答辩与质证的权利。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十六条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、解除原告张帅与被告荣成市华星置业有限公司于2018年8月17日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201808170090号）；二、被告荣成市华星置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张帅购房款724614元及利息（以724614元为基数，自2021年3月29日起至被告实际给付之日止，按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告张帅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5523元（系减半收取），由被告荣成市华星置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 员 周岩茹二〇二一年八月一日法官助理 石晓颍书 记 员 宁悦言