黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑11民终886号上诉人（一审被告）：杨彩君，女，1982年6月24日出生，汉族，无职业，住嫩江市。被上诉人（一审原告）：嫩江市尽达物业服务有限公司，住所地嫩江市佳润新城国际小区**楼门市。法定代表人：李元昊，职务总经理。委托诉讼代理人：姜世凯，黑龙江剑桥律师事务所律师。上诉人杨彩君因与被上诉人嫩江市尽达物业服务有限公司（以下简称尽达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服嫩江市人民法院（2021）黑1121民初132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨彩君，被上诉人尽达物业公司的委托诉讼代理人姜世凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨彩君上诉请求：请求撤销一审判决，重新审理本案；一、二审案件诉讼费由尽达物业公司承担；退还每年收取的自来水加压费200元。事实及理由：杨彩君与尽达物业公司之间不存在物业合同关系。1.杨彩君与尽达物业公司之间不存在物业合同关系。尽达物业公司成立的时间是2016年8月8日，而李元昊是在没有成立物业公司的情况下以个人名义于2016年6月15日与嫩江县龙海物业有限公司（以下简称龙海物业）签订的转让承包合同，非法强制进入小区进行管理。根据《物业管理条例》第三十二条的规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，根据《黑龙江省物业管理条例》第二十九条的规定，物业服务企业从事物业管理活动，应当具有法人资格，取得资质证书，并在其资质等级许可的范围内承接物业项目。而李元昊当时并未取得营业执照，不具备独立的法人资格，非法承包行为不具有法律效力，依法不应支持。2.根据《黑龙江省物业管理条例》第三十一条规定，业主大会选聘物业服务企业，应当通过本市统一的物业管理招投标平台公开招标。而尽达物业公司未经法定程序，既没有通过招投标，也没有通过业主大会强行进入小区，应当受到有关部门的处罚。3.尽达物业公司未与业主签订书面合同，以刘彦彬与龙海物业签订的合同为依据起诉，缺少事实根据，物业公司的主体发生变更，应该重新与业主签订物业服务合同。没有签订物业服务合同，证明不存在事实上的物业服务关系，尽达物业公司除了保洁未尽其他任何物业服务项目，并且小区卫生环境差、公共基础设施配套不完善，健身器材无人维修，小区治安无人管理，治安管理差，存在安全隐患。所以尽达物业公司在没有提供任何物业服务的情况下收取物业费，杨彩君没有义务交付。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，应当予以撤销。尽达物业公司辩称，杨彩君所陈述事实理由片面，龙海物业与尽达物业于2016年6月15日签订了《物业管理转让协议》，协议明确约定，即从2016年6月15日起一切收益与责任均由李元昊负责。杨彩君主张让尽达物业公司退还2013年、2014年自来水加压费没有法律依据，因尽达物业公司从未收取过该笔费用，对该笔费用的发生并不知情。该小区业主委员会成立于2019年12月30日在嫩江市房产服务中心备案。为了规范管理，尽达物业公司与该小区业主委员会签订了物业服务合同，依据黑河市物价局、黑河市房产局黑市联字(2007)4号文件合法合规收取物业费，并未有违规现象。该小区业主交纳物业费比例达到90%以上，充分表明绝大多数业主对尽达物业公司提供的服务予以接受。刘彦彬在一审判决中以及在上诉状中提及到尽达物业在管理中尚有服务不到位之处，一审法院酌情判决支持80%物业费，尽达物业公司对此表示认可。近些年不乏拾荒者流窜，造成垃圾遍地，也给物业管理带来巨大的工作量。对此，希望业主和尽达物业公司能够互相支持和理解共同管理好小区环境，使尽达物业公司全心全意为业主服务。综上，应当依法驳回杨彩君的上诉请求，维持原判。尽达物业公司向一审法院提出诉讼请求：要求杨彩君给付欠2015年-2020年物业费3,492.00元，滞纳金4,315.60元，共计7,807.00元。一审法院认定事实：2016年6月15日龙海物业为甲方与李元昊（本案尽达物业公司法定代表人）为乙方签订了《物业管理转让协议》，协议约定：甲方同意将嫩江县新城国际乐水园小区项目转让给乙方进行物业管理，乙方同意接受甲方的转让，对嫩江县新城国际乐水园小区项目进行物业管理，转让物业管理面积约19万平方米，期限从2016年6月15日起一切收益与责任均由乙方负责。2020年1月8日尽达物业公司为乙方与嫩江市佳润国际新城小区业主委员会签订了《新城国际小区物业服务合同》，合同期限自2020年1月1日起至2022年12月31日。合同第五条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业建筑面积缴纳，多层住宅0.50元/月/每平方米、车库0.50元/月/每平方米、门市0.55元/月/每平方米、楼道灯费24.00元/年、生活垃圾倒运费24.00元/年。被告为佳润二期5号楼1单元201室业主，房屋建筑面积83.41平方米；佳润二期2号楼1单元302室业主，房屋建筑面积95.38平方米。未缴纳2015年至2020年期间的物业费。一审法院认为，2015年12月20日龙海物业与黑河市佳润房地产开发有限公司签订了《物业承接查验协议》及2020年1月8日尽达物业公司为乙方与嫩江市佳润国际新城小区业主委员会签订了《新城国际小区物业服务合同》，《物业承接查验协议》及《新城国际小区物业服务合同》合法有效。尽达物业公司入驻小区为小区业主提供物业服务，与包括杨彩君在内的业主构成物业服务合同关系，双方均应履行各自义务，双方均受合同约束。物业服务合同属于双务合同，在合同期内双方应同时履行各自义务。尽达物业公司提供了相应的服务，杨彩君应交纳相应的物业费用。综上，归纳出本案的争议焦点为：1.杨彩君房屋物业费收费标准；2.尽达物业公司服务是否符合约定，应支持的物业费用为多少；3.滞纳金是否应予支持。1.杨彩君房屋面积为95.38平方米。根据2013年1月1日杨彩君与龙海物业签订的《物业管理合同》可以看出，当时的物业费为每月每平方米0.45元。2016年6月15日龙海物业与尽达物业公司签订的《物业管理转让协议》，协议第四项约定龙海物业与业主签订的物业合同中的权利义务一并转移给尽达物业公司。当时尽达物业公司并没有成立，由李元昊以个人名义签订的转让协议，名为挂靠实际是仍然是龙海物业在经营管理。2016年8月8日，龙海物业成立。2019年12月30日杨彩君所在佳润小区成立业主委员会并在嫩江市房产服务中心备案。2020年1月8日龙海物业与被告所在小区业主委员会签订物业服务合同，约定物业费每平方米0.50元。根据尽达物业公司提交的证据可以看出，尽达物业公司与杨彩君小区业主委员会签订合同的时间是2020年1月8日，合同约定按每月每平方米0.50元收取，所以2020年1月8日之后，按此次标准收取，予以支持。2020年1月8日之前，尽达物业公司并未与杨彩君或者小区业主委员会签订过合同，所以仍应按杨彩君与龙海物业及龙海物业与李元昊签订的转让协议中约定的0.45元收取。即：杨彩君房屋建筑面积为95.38平方米，2015年、2016年、2017年，每月每平方米按0.45元计算，每年为515.05元，三年共计1,545.15元；2018年、2019年、2020年，每月每平方米按0.50元计算，每年为572.28元，三年共计1,716.84元。故杨彩君拖欠尽达物业公司2015年至2020年期间的物业费共计为3,261.99元。2.鉴于尽达物业公司为杨彩君提供的物业服务存在不符合物业合同约定的情况，法院酌情支持80%，故杨彩君应给付尽达物业公司2015年至2020年期间的物业费为2,609.59元。3.关于滞纳金。从杨彩君提交的证据可以看出，尽达物业公司提供的物业服务存在瑕疵，杨彩君并非恶意拖欠物业费用，尽达物业公司要求杨彩君给付滞纳金的诉讼请求，不予支持。综上，本案中尽达物业公司已提供了基本服务，杨彩君应交纳相应的物业费。杨彩君以日常生活中的种种不便为由，拒交物业费，无助于小区居住环境的改善，相反会损害其他业主及自身的权利。故尽达物业公司要求杨彩君支付物业费的请求，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十二条、第九百四十四条之规定，判决：一、杨彩君于本判决生效后十日内支付尽达物业公司2015年至2020年期间的物业费2,609.59元；二、驳回尽达物业公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25.00元，由尽达物业公司承担5.00元，杨彩君承担20.00元。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，业主与物业公司签订物业合同，物业公司根据物业合同为业主提供了基本的物业服务，业主应当按照物业合同定期交纳物业费。杨彩君作为小区业主在享受了物业提供的服务情况下，应当向尽达物业公司交纳物业费。杨彩君主张与尽达物业公司无直接合同关系，但因2016年6月15日龙海物业与尽达物业公司签订的《物业管理转让协议》，约定龙海物业与业主签订的物业合同中的权利义务一并转移给尽达物业公司。据此尽达物业按照协议中约定履行服务义务，杨彩君亦接受了物业服务。因物业服务合同属于继续性合同，并非一次性履行完毕，物业服务企业已对业主提供了物业服务，其主要职责为管理公共区域内的安保及绿化维修及养护。针对物业服务事项，一审法院亦酌情下调支付物业费标准，符合客观事实，应予支持。杨彩君主张退还两年共计200元自来水加压费，因此款并非尽达物业公司收取，且此款系各业主户为使用生活用水而支付的相应费用，其业主已履行了给付义务，现杨彩君主张由尽达物业公司返还收取加压费，不予支持。综上，杨彩君的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由杨彩君负担。本判决为终审判决。审判长  代柳怡审判员  王 凤审判员  张可秋二〇二一年八月三十日书记员  郭立志