广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14942号上诉人（原审被告）：曾勇权，男，1984年10月14日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：吴子亨，广东金本色律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡雍怡，广东金本色律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市番禺区石碁镇桥山村股份合作经济社，住所地：广州市番禺区石碁镇桥山村。法定代表人：曾志伦，理事长。委托诉讼代理人：梁映妍，广东纬国律师事务所律师。上诉人曾勇权因与被上诉人广州市番禺区石碁镇桥山村股份合作经济社（以下简称桥山经济社）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2021）粤0113民初737号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。现已审理终结。桥山经济社在一审的诉讼请求：1.曾勇权支付2020年2月1日至2020年3月31日期间管理费75580.36元及利息（利息以拖欠管理费75580.36元为基数，从2020年4月1日起按照月利率2%计算至清偿为止）；2.本案的诉讼费用由曾勇权承担。一审法院判决如下：一、曾勇权应于判决发生法律效力后七日内向桥山经济社支付2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金75580.36元及利息（利息以75580.36元为基数，自2020年4月1日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；二、驳回桥山经济社的其余诉讼请求。一审案件受理费1690元，减半收取计845元，由曾勇权负担。判后，曾勇权不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第一判项，驳回桥山经济社的全部诉讼请求；2.桥山经济社承担本案一、二审全部诉讼费用。上诉事实与理由：一、桥山经济社应举证证明涉案场地符合交付条件。根据一审法院查明的事实，桥山经济社确认在双方签署《租赁合同》时因未与上一手租户办妥清场，导致未能如期交场，而桥山经济社仅以2020年1月15日向曾勇权寄出通知，作为符合交付条件的证据，但根据桥山经济社提交的现场图片显示，截止至2020年3月20日涉案现场仍然张贴桥山经济社的封条，而且根据桥山经济社提交的“回复函”显示，桥山经济社也确认涉案的场地确实存在封条以及被锁链锁住的情况。如果正如桥山经济社解释，上述行为是为了防盗等合理管理行为，那么场地大门以及将建筑物上锁即可，并没有必要进行张贴封条，因此截止至2020年3月20日拍照当天，桥山经济社与上一手的租户之间的租赁关系尚未解决，上一手租户仍然有部分物品在场地内被桥山经济社封存。其次，桥山经济社一审时陈述，其与上一首租户协商要求将1月1日至1月10日的占用费，由上一手租户补偿给曾勇权，对此曾勇权并不予确认，且桥山经济社也没有证据证明。因此，桥山经济社应提供证据证明上一手租户实际的退场时间(例如在租赁期限届满后场地占用费收取情况、场地移交证明、终止协议等)，而并非只提交单方面的通知。桥山经济社于2020年1月15日以及后来的律师函均属于桥山经济社规避法律风险以及规避逾期交场违约责任而制作的证据，并不能证明涉案场地实际上已经符合交付条件。二、桥山经济社未完全履行催告以及交付义务。桥山经济社明知曾勇权的居住地址，也清楚曾勇权是本村村民，而且在前两次邮寄送达均有人签收的情况来看，桥山经济社应可以确定曾勇权的地址是可以送达的，桥山经济社完全可以将涉案场地的钥匙邮寄送达给曾勇权。但桥山经济社迟迟未将涉案场地的钥匙交付的曾勇权的行为与其多次催告收场的行为背道而驰。三、曾勇权在预付租金的情况下迟延收场不符合经济原则，而且自收场之日起曾勇权一直依约支付租金，桥山经济社认为曾勇权故意拒绝收场违背常理。根据双方签订的《租赁合同》约定，曾勇权需要先交款后使用，因此曾勇权已经在2019年12月31日支付了2020年1月份的租金。由此可见，曾勇权真实意思表示应是在支付租金后的次日即2020年1月1日可以按照合同的约定收场使用，但桥山经济社因上一手租户的原因导致未能交场的情况完全超出曾勇权的预期。而且曾勇权在2020年3月31日接收场地后，也一直按照《租赁合同》约定的金额以及支付时间按月支付租金至今，证明曾勇权严格按照合同约定履行义务，不存在恶意拖欠管理费或者怠于收场的目的。因此在曾勇权预付租金的情况下，曾勇权应是最着急收场的一方，相反，桥山经济社作为交付义务的一方，因未处理好上一手租户的问题而导致场地无法顺利移交，因此，涉案场地无法移交的原因不在曾勇权一方，曾勇权一方也不可能拒绝收场。四、如果桥山经济社认为曾勇权有意怠于履行，欠付2020年2月-3月的租金，则双方在2020年3月31日办理场地交接时，桥山经济社完全可以在“钥匙移交回执”上述注明，或者要求曾勇权立即付清欠付的租金，但桥山经济社并没有，也没有提出任何异议，与桥山经济社在本案的主张相悖。综上，请求二审法院撤销一审判决第一项，并依法改判驳回桥山经济社的全部诉讼请求。桥山经济社答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、桥山经济社多次通知曾勇权，已经足够证明场地能够交付。（一）桥山经济社已经腾空场地，并具备交付场地给曾勇权的条件。桥山经济社能够交付场地后已经通过电话、书面等方式通知曾勇权，封条与门锁均是桥山经济社履行业主管理责任，防止他人随意进入，以免发生安全事故。桥山经济社肆意猜想贴封条就是存放原租户物品，那么应当由其承担举证责任。（二）通知以及律师函等均基于具备交付条件而发出的，假设曾勇权当时认为不具备交付条件，完全可以联系村委会到场查看，当场拆穿村委会的谎言。因此，曾勇权的假设规避责任的主张不能成立。（三）关于占用费已经在村委会保管，这个纠纷解决后，可以由村委会直接支付给曾勇权。二、桥山经济社已经尽了作为出租人交付场地的义务。（一）桥山经济社已经多次电话通知、书面通知等方式，催促曾勇权接受场地，已经尽了出租人义务，而曾勇权怠于履行义务。村委会对物业管理有责任，所以才会对门口贴封条、上锁，邮寄钥匙也存在不安全性，没有曾勇权授权的情况下桥山经济社也不会擅自邮寄。（二）从双方办理接收手续的程序可以印证，桥山经济社仅把钥匙交付给曾勇权，桥山经济社实际已经腾空场地了，曾勇权拿钥匙就可以正常使用该物业，场地自始没有变化。从中可以印证，曾勇权怠于接收场地，其应当白行承担不利后果。（三）桥山经济社已经通过律师函明确催收租金，对曾勇权的主张也委托律师通过复函方式回应，既然双方仍然有意愿继续履行合同，为了避免双方损失扩大，争议部分的租金可以后续通过诉讼解决。本院经审理查明的事实与一审判决查明事实一致。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合当事人的诉、辩意见，本案二审的主要争议焦点一是桥山经济社是否已妥尽催告及通知义务；二是2020年2、3月份涉案场地是否满足实质性的交付条件。关于桥山经济社是否妥尽催告及通知义务的问题，从现有证据来看，桥山经济社分别于2020年1月15日、2020年3月26日自行发送《通知》《回复函》两份函件，2020年3月18日委托广东纬国律师事务所向曾永权发送《律师函》。曾勇权虽然对妥收桥山经济社自行所发函件的事实予以否认，但在桥山经济社已提供《运单签收证明》等证据的基础上却无法提供任何反证证据。此外，曾勇权更对收到《律师函》的事实予以确认，从相应投递证明与快递单号上所填的信息来看，前述三次送达地址、收件人与联系方式完全一致，串联三次投递情况予以检视，曾勇权的相关抗辩实质上为选择性确认收件送达，此不符常理，故本院不予采信。至于曾勇权上诉认为桥山经济社须送达涉案场地钥匙方能视为完成催告及通知义务。本院认为，上述三份函件的内容包含涉案场地已经具备交付条件、催促曾勇权尽快联系接收场地等信息，已经妥尽出租方的通知责任，要求桥山经济社在双方无沟通基础的情况下主动递交钥匙，似是对桥山经济社的苛求。且从曾勇权2020年3月23日发送律师函要求行权，2020年3月31日即完成涉案场地钥匙的交付手续上来看，桥山经济社并未实质采取阻挠涉案场地钥匙交付的手段，曾勇权完全可以自助获取钥匙。因此，本院认为桥山经济社已妥尽催告及通知义务。关于涉案场地是否满足实质性的交付条件，曾勇权上诉理由主要有二：其一，涉案场地至2020年3月20日仍未与前手租户解除租赁关系，其认为涉案场地至2020年3月仍存放有前任租户的物品；其二，涉案场地贴有封条，阻碍场地的实质性交付。对第一点理由，本院认为，《租赁合同》的缔约双方均应维系涉案合同的正常履行。从现有证据上来看，涉案场地的上任租户何时搬离已不可考，但桥山经济社确于2020年1月20日向曾勇权发函，完成了对涉案场地的催收义务。反观曾勇权至2020年3月方对涉案场地的勘察与投函工作，结合一、二审庭询，曾勇权自认不知前任租户何时搬走，亦不知是否实际存有物品，故曾勇权关于2020年2-3月涉案场地的前续租赁关系仍未解除的观点系出于主观推测，本院不予采信。对第二点理由，双方提交的证据显示，桥山经济社仅对涉案场地上盖252㎡建筑物采取围蔽或粘贴封条手段，而案涉整体土地面积为6653.2㎡，故从封禁手段与封禁面积来看，均不影响整体场地的使用。且曾勇权如认为上述围蔽、封禁手段影响了场地的正常使用，完全可以在2020年1月20日妥收《通知》函后凭函件与桥山经济社沟通，提出正当行权要求。故本院认为2020年2、3月份涉案场地已满足实质性的交付条件。需要说明的是，一审庭审中桥山经济社自认代收取2020年1月1日-2020年1月10日的租金，相关款项在桥山村委会留存至今，用于补偿曾勇权的损失。现双方仍维持租赁关系，合作基础尚存，为避免后续纷争，本院敦促双方当事人遵守诚实信用原则，共同维护案涉《租赁合同》的正常运行。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1690元，由上诉人曾勇权负担。本判决为终审判决。审判员  庄晓峰二〇二一年九月六日书记员  胡 涛