广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院民 事 判 决 书(2021)桂0405民初1341号原告:梧州毅德商贸物流城开发有限公司，住所广西梧州市长洲区舜帝大道西段**。统一社会信用代码：91450400595128512H。法定代表人：张剑敏，公司总经理。原告：梧州前海毅德商业管理有限公司，住所广西梧州市舜帝大道**金湾花园****。统一社会信用代码：914504003273644985。法定代表人：张朝晖，公司董事。两原告的委托诉讼代理人：卢远乐，广西彤日律师事务所律师。被告：黄炳远，男，1969年12月31日出生，汉族，，住广西梧州市万秀区委托诉讼代理人：林灿，广西皓元律师事务所律师。原告梧州毅德商贸物流城开发有限公司、梧州前海毅德商业管理有限公司与被告黄炳远合同纠纷一案，本院于2021年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梧州毅德商贸物流城开发有限公司(以下简称毅德城公司)、梧州前海毅德商业管理有限公司(以下简称前海公司)的委托诉讼代理人卢远乐，被告黄炳远的委托诉讼代理人林灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毅德城公司、前海公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告毅德城公司支付违约金143433元；2.被告向原告前海公司支付违约金28673元；3.被告向原告毅德城公司支付拖欠电费113342.80元及逾期付款违约金(违约金计算，以拖欠电费金额113343元为基数，按月利率2%计，从2020年7月14日起暂计至2021年1月13日违约金为13601元，之后计算至付清之日止)；4.被告向原告毅德城公司赔偿商铺墙壁、楼梯等恢复费用404870元；5.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告毅德城公司是梧州毅德城房地产项目的开发商，原告前海公司是该房地产项目的招商运营管理公司。2017年12月15日，被告向原告毅德城公司承租商铺用于经营新桂江渔村饭店，由原告前海公司提供招商运营服务。三方签订《商铺租赁及运营管理合同》约定：⑴被告向原告毅德城公司承租18间商铺用于经营餐饮，面积为1601.5平方米，租赁期限8年，从2018年3月1日起至2026年2月28日止，原告前海公司为被告提供租赁服务、企划推广及其他日常运营管理服务；⑵第一年至第三年租金196037元，运营管理费为39188元，签订合同时交纳合同保证金18000元，如被告未能履行本合同提前解约应将墙壁和楼梯自行复原；⑶如由于被告的原因提前终止本合同的，被告应向原告支付违约金，支付给原告毅德城公司的违约金按照本合同约定的尚未履行的租金总额的50%计算，支付给原告前海公司的违约金按照本合同约定的尚未履行的运营管理费及其他费用总额的50%计算。2019年5月24日，三方签订《有关》的补充合同，将原计租面积减少为1407.14平方米，第一年至第三年租金减少为172120元，运营管理费减少为34407元，其他约定按照原合同执行。原告向被告交付商铺后，被告对商铺进行装修，包括拆除商铺内间墙及修建专用楼梯等。2018年4月30日，被告以饭店不善为由强行单方退租，并且没有将商铺恢复原状。截至交还商铺之日，被告尚欠水电费113342.8元。2020年7月14日，被告单方扣减18000元保证金向原告毅德城公司出具《分期付款承诺书》，承诺自2020年12月1日起至2021年8月10日期间，分9期付清拖欠的水电费95342.8元(113342.8元-18000元)，其中每月至今支付1万元，如有一期逾期支付拖欠的水电费，按照拖欠金额自出具承诺书之日起以月利率2%计付违约金，由此产生的诉讼费、律师费由承诺人承担。被告出具上述承诺书后至今未支付水电费。原告认为，被告单方终止履行上述合同，没有将商铺恢复原状，并拖欠水电费，其行为已构成违约。为维护原告的合法权益，原告诉至法院并提出上述诉讼请求。原告毅德城公司、前海公司向法庭提供的证据有：1.商铺租赁及运营管理合同；2.有关《商铺租赁及运营管理合同》的补充合同；3.分期付款承诺书，证据1-3证明被告向原告租赁场地经营餐饮，被告中途单方退租，拖欠水电费113342.80元；4.照片，证明被告在租赁期间改造租赁场地的间墙，打通楼层修建楼梯、加装电梯、加装鱼池等固定装修物，但被告在单方解约后却没有按照合同约定将租赁场地恢复原状。被告黄炳远辩称，1.原告与被告属于双方协商解除合同，不存在被告违约的情形。双方解除合同也是基于原告的要求，目前租赁的房屋已出售，原告不存在实际损失。即使被告存在违约，原告主张的违约金标准过高。2.被告所欠的电费为95342.8元，并非原告主张的金额；另外原告主张的电费违约金标准过高。3.基于双方是协商解除合同，被告并不需要对商铺恢复原状，所以原告不存在恢复费用损失，被告对原告主张的恢复原状的费用金额不予认可。被告黄炳远向法庭提交的证据有：《梧州毅德商贸物流城没收租赁保证金和解除租赁合同申请表》，证明因原告劝被告退租，双方协商解除合同，被告并不存在违约的情形。经过庭审质证，对于原告提供的证据，被告的质证意见为：对证据1-3的证明内容有异议，该三份证据不能证明被告存在违约；对证据4的关联性有异议，认为不能证实是被告承租的商铺。对于被告提供的证据，原告的质证意见为：对其关联性有异议，这只是被告个人的申请，申请表落款只有被告的签名。本院认为，原告提交的证据1-4以及被告提交的证据符合证据的真实性、合法性、关联性，依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月15日，原告毅德城公司（甲方）、原告前海公司（丙方）与被告黄炳远（乙方）签订一份《商铺租赁及运营管理合同》，三方约定：一、本合同涉及的商铺位于梧州市长洲区“梧州毅德城”园区内，出租商铺建筑面积为1601.5㎡。二、甲方作为出租方将本合同约定商铺出租给乙方使用，乙方向甲方支付租金；丙方为乙方提供租赁服务、装修服务、企划推广及其他日常的运营管理服务，乙方向丙方支付运营管理费用。三、商铺的租赁期限为8年，从2018年3月1日起至2026年2月28日止。四、甲方租金：第一年至第三年费用为196037元，第四年费用为208212元，第五年费用为210296元……丙方运营管理费：第一年至第三年费用为39188元，第四年费用为41622元，第五年费用为42036元……。乙方应于本合同签订时一次性向甲方交纳至2020年2月29日前的租金0元，向丙方交纳至2020年5月31日前的运营管理费0元，第1年至3年，以及第4年至第8年的租金和运营管理费用按季收取，乙方于5日前交纳完毕。五、乙方应于签订本合同时一次性向丙方支付合同保证金18000元，本合同期满或本合同解除后，合同保证金抵扣应由乙方承担的费用以及乙方应承担的违约赔偿责任，剩余部份应在15日内无息返还给乙方。六、乙方租赁两间以上商铺需要打通墙壁及楼梯的，本合同到期乙方不再续租，乙方如未能履行完本合同提交解约应将墙壁和楼梯自行复原，如未按期自行复原的，丙方有权按照100元／㎡的墙壁复原费，从已交纳的合同保证金中扣除，如保证金不足以补偿修复费用，丙方有权追讨相关赔偿。七、由于乙方的原因提前终止本合同的，乙方应向甲方及丙方支付违约金，支付给甲方的违约金按照本合同约定的尚未履行的租金总额的50%计算，支付给丙方的违约金按照本合同约定的尚未履行的运营管理费及其他费用总额的50%计算。双方签订合同后，原告毅德城公司将商铺交付给被告作餐饮经营，被告对商铺进行了装修改造。2019年5月24日，原告毅德城公司(甲方)、原告前海公司(丙方)与被告黄炳远(乙方)再次签订一份有关《商铺租赁及运营管理合同》的补充合同，三方约定：一、三方一致同意乙方承租范围调整为A4交易广场第***号商铺，计租面积调整为1407.14平方米，乙方将A4交易广场第***商铺按现状交还给乙方。二、A4交易广场第***商铺的租金及运营管理费收费标准调整为：甲方租金：第一年至第三年费用为172120元，第四年费用为182810元，第五年费用为184639元……丙方运营管理费：第一年至第三年费用为34407元，第四年费用为36544元，第五年费用为36907元……。三、其他内容与原合同一致。2020年6月，被告自行撤出承租的商铺，并未将商铺恢复原状。2020年6月29日，被告向两原告递交《没收租赁保证金和解除租赁合同申请表》，该表的申请原因载明：为了不影响六堡茶交易市场后续的销售，项目决定劝商户撤场终止合同。经过多次与商户商议，租户同意提前撤场，免除租赁合同第三条3.3点该部份复原的维修费用等内容。该申请上仅有被告签名，两原告并未在该申请表上加盖公章。2020年7月14日，被告向两原告出具《分期付款承诺书》，载明：承诺人黄炳远确认拖欠毅德城公司水电费合计95342.8元，承诺人承诺自2020年12月1日起至2021年8月10日期间分9期付清上述拖欠水电费，其中承诺人每月至今支付1万元给毅德城公司，如承诺人有任何一期逾期支付拖欠水电费，按照拖欠金额自出具本承诺书之日起以月2%计付违约金给毅德城公司。2020年10月，原告将商铺出售给第三方。由于被告未按承诺书的约定向原告支付水电费，原告认为被告单方终止履行合同，且未将商铺恢复原状，构成违约，故诉至法院成讼。在庭审过程中，原告代理人陈述，一、被告因经营不善自行撤场，并没有与原告协商一致。原告将被告租赁的商铺恢复原状后，再出售给第三方。当时由原告的工程部自行修复，恢复费用按照市场价格进行估算。二、被告实际拖欠的水电费金额为承诺书载明的95342.8元加上保证金18000元，即113342.8元。原告不同意将保证金18000元进行扣减。被告代理人陈述，一、因原告经营方向的改变，原告于2019年多次与被告沟通，希望被告退租，当时被告不同意。后来因为道路改造，被告基于经营问题同意与原告提前解除合同。原告的工作人员拿着打印好的申请表，让被告签字，但后来原告的人员并没有在申请表上签名。二、被告使用商铺所产生的电费确实为113342.8元，但当时双方同意将1.8万元保证金予以抵扣。本院认为，原告毅德城公司、前海公司与被告黄炳远签订《商铺租赁及运营管理合同》，约定原告毅德城公司将商铺出租给被告，原告前海公司为被告提供运营管理服务。故原告毅德城公司与被告成立租赁合同关系，原告前海公司与被告成立服务合同关系，该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。本案的争议焦点为：一、双方属于协商一致解除合同还是被告单方解除合同？二、被告的行为是否构成违约？是否应向两原告支付违约金？三、被告是否应向原告支付商铺恢复费用？四、被告是否应向原告支付拖欠电费及逾期付款违约金？关于第一个争议焦点。首先，《商铺租赁及运营管理合同》约定商铺的租赁期限至2026年2月28日。虽然被告主张两原告因经营方向改变，与被告协商，双方同意提前解除协议，但两原告与被告在合同履行期间，并未签订解除合同的协议。被告提供的申请表，仅有被告的签名，两原告并未在申请表上盖章确认，两原告的工作人员也未在上面签名，该申请表无法证明双方经协商一致同意解除协议。故本院认定双方就提前解除协议并未达成一致意见。其次，被告在双方未协商一致解除协议的情况下，于2020年6月自行搬离商铺。虽然被告并未向两原告提出解除合同，但其行为表明被告已单方终止履行合同，双方的租赁合同关系及服务合同关系事实上自2020年6月已经解除。关于第二个争议焦点。被告在合同期限未到期的情况下，单方终止履行合同，其行为构成违约，两原告有权要求被告承担违约责任。合同约定由于被告的原因提前终止合同的，被告应向两原告支付违约金，支付给原告毅德城公司的违约金按照本合同约定的尚未履行的租金总额的50%计算，支付给原告前海公司的违约金按照本合同约定的尚未履行的运营管理费及其他费用总额的50%计算。为此原告毅德城公司要求被告按30个月租金支付违约金143433元，原告前海公司要求被告按30个月运营管理费支付违约金34407元。对此本院认为，首先，根据合同约定，第一年至第三年(2018年3月1日至2021年2月28日)的租金为172120元，运营管理费为34407元，从双方签订合同起至2020年2月29日止，被告无需支付租金；从双方签订合同起至2020年5月31日止，被告无需支付运营管理费。虽然被告提前终止合同构成违约，但原告毅德城公司于2020年10月已将商铺出售给第三方。故两原告要求被告按30个月的租金及运营管理支付违约金，已过份高于原告造成的损失。其次，被告已提出原告主张的违约金标准过高，本院根据原告的实际损失，并结合合同的约定以及被告已出售商铺的事实，根据公平原则和诚实信用原则，对违约金标准进行调整。根据合同关于免租金期限以及免管理费期限的约定，本院认定2020年3月1日至2021年2月28日期间，每月租金为14343元(172120元÷12个月)；2020年6月1日至2021年2月28日期间，每月运营管理费为3823元(34407元÷9个月)。而被告于2020年6月自行搬离商铺，原告毅德城公司于2020年10月已将商铺出售给第三方，故被告应当向原告毅德城公司支付违约金57372元(14343元×4个月)，向原告前海公司支付违约金15292元(3823元×4个月)。关于第三个争议焦点。首先，被告租赁商铺时，对商铺进行了装修改造，而被告搬离商铺时，并未对商铺恢复原状。根据合同约定，原告毅德城公司有权要求被告支付恢复费用。其次，原告毅德城公司已将商铺出售给第三方，原告毅德城公司并未提供证据证明其实际支出了恢复费用404870元，故原告毅德城公司主张恢复费用为404870元，没有事实依据。再有，双方签订合同时，被告已支付保证金18000元，结合合同中关于墙壁复原费从合同保证金中扣除的约定，本院酌情认定双方以保证金18000元抵消恢复费用，即原告毅德城公司无需向被告返还保证金18000元，被告无需另行向原告赔偿恢复费用。因此，原告毅德城公司要求被告支付恢复费用404870元，本院不予支持。关于第四个争议焦点。虽然被告出具的承诺书约定其确认拖欠水电费95342.8元，但双方在庭审过程中已确认被告实际拖欠的水电费为113342.8元，被告单方扣减保证金18000元后得出承诺书的金额。由于本院已认定双方以保证金18000元抵消恢复费用，故不能重复抵消水电费。被告在承诺书中约定从2020年12月1日起支付拖欠的水电费。但被告至今未支付，构成违约。因此，原告毅德城公司要求被告支付水电费113342.8元，以及逾期付款违约金，有理有据，本院予以支持。承诺书约定逾期支付按月利率2%支付违约金，已超出法律规定的限额，故逾期付款违约金计算，从2020年12月1日，以拖欠水电费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍，计至被告实际清偿之日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告黄炳远应向原告梧州毅德商贸物流城开发有限公司支付违约金57372元；二、被告黄炳远应向原告梧州前海毅德商业管理有限公司支付违约金15292元；三、被告黄炳远应向原告梧州毅德商贸物流城开发有限公司支付水电费113342.8元，以及逾期付款违约金(逾期付款违约金计算，从2020年12月1日，以拖欠水电费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍，计至被告实际清偿之日止)；四、驳回原告梧州毅德商贸物流城开发有限公司、梧州前海毅德商业管理有限公司的其他诉讼请求。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10839元，减半收取5420元，由原告梧州毅德商贸物流城开发有限公司、梧州前海毅德商业管理有限公司负担3972元，被告黄炳远负担1448元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。审 判 员 杨慎瑜二〇二一年八月二十三日法官助理 龙启严书 记 员 卢 英附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。