湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0602民初2137号原告：丁伟成，男，汉族，1978年3月16日出生，住岳阳市岳阳楼区。被告：岳阳市鸿荣源物业管理有限责任公司，住所地：岳阳市岳阳楼区巴陵中路104号建工局北院四栋中单元304室。法定代表人：谭育卫，总经理。被告：岳阳市佳利置业有限公司，住所地：岳阳市岳阳楼区岳阳大道德龙财富中心21楼东单元。法定代表人：邹大鹏，总经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：何万炎，湖南湘杰律师事务所律师。原告丁伟成与被告岳阳市鸿荣源物业管理有限责任公司（以下简称“鸿荣源物业”）、岳阳市佳利置业有限公司（以下简称“佳利置业”）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告丁伟成，及被告鸿荣源物业、佳利置业的共同委托诉讼代理人何万炎均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁伟成向本院提出诉讼请求：1、判令被告鸿荣源物业返还对原告非法收取的停车费5元；2、判决被告鸿荣源物业拆除在地面公共停车场设置的收费设施，停止对原告的继续侵害和妨害；3、判决两被告利用原告和其他业主的共有部分进行经营性收费属于违法、非法或违规行为；4、确认小区地面22个规划车位为业主共有场地设施；5、判决被告鸿荣源物业将前期利用原告其业主共有部分经营产生的收益交与小区业主代表或古井社区暂为保管；6、要求被告鸿荣源物业向原告公开物业服务合同，停车场的使用和收益情况，利用业主的共有部分进行广告、出租等使用和收益情况；7、判决被告鸿荣源物业承担本案的诉讼费用。被告在2020年6月份以来，采取合同约定的方式，联合将原告所在的壹品苑小区全体业主共有的公共场所，在未取得停车场收费经营许可资质，未经业主大会对停车收费事项表决通过并与业主约定的情况下，采取设置收费栏杆的方式，将原告及其他业主视为外人按照社会营利性停车场收费方式及标准，在原告告知物业自己为业主身份，物业不能提供合法收费票证可以拒绝交费的情况下，于2021年1月23日，对原告停靠停车场内的车辆采取不予放行的方式强行收取停车费。并且自物业公司成立以来，从未向原告及其他业主公开过物业服务合同，小区业主共有部分内容，物业利用共有部分的使用和收益情况。被告岳阳市鸿荣源物业辩称：一、被告对案涉场地行使物业管理权合法合理。佳利置业与被告签订的《物业管理服务协议》合法有效，被告收取车辆停放管理服务费系佳利置业的授权，故被告有权向包括原告在内的在小区管理范围内进行停放车辆的车主收取停放车辆管理服务费；二、被告收取停放车辆管理服务费获得了相关行政部门的许可，且标准未超出合同约定与政府核定的收费标准范围，故被告收费行为合法合理；三、原告要求被告退还已收取的停放车辆服务费以及拆除停车收费设施，于法无据。综上，请求驳回原告全部的诉讼请求。被告佳利置业辩称，一、被告不是本案的适格被告，被告已将涉案物业管理事宜委托给鸿荣源物业，被告并未向原告收取停车管理费，故被告与本案无关；二、原告不享有讼争地面停车场的所有权、管理权、收益权，本案讼争地面停车场并未通过出售、出租或者是附赠的方式约定给业主，根据法律的相关规定，讼争地面停车场地不属于该小区业主共同所有。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。查明的事实2017年10月1日，两被告签订《物业管理服务协议》，约定：1、佳利置业将壹品苑小区委托鸿荣源物业进行前期物业管理服务；2、合同期限自2017年10月1日起至本物业首次业委会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日止；3、每12个月向全体业主公布一次物业管理服务费收支账目；4、物业管理服务费非住址按照建筑面积每月每平方米3.5元收取，住宅由业主按照建筑面积每月每平方米1.58元收取；5、车位使用费由车位投资方委托物业向车位使用人按照下列标准收取，机动车辆：有车位业主按照40元/月/辆收取，车位租赁价格另行商议。车位费收入扣除经营管理成本后的结余部分，主要用于：物业共用部位、共用设施设备维修；绿地养护；弥补减免的物业管理服务费用；便民服务费用；业委会办公经费。原告丁伟成为壹品苑小区业主。其于2018年8月9日与佳利置业签订《商品房买卖合同》，购买003幢25层2502号房。该《商品房买卖合同》第九章“前期物业管理”中约定；出卖人依法选聘的前期物业服务企业为鸿荣源物业，物业服务时间从2017年8月28日至2022年8月28日。物业服务期间，物业收费计费方式为包干制，高层住宅物业服务费为1.58元/月/㎡。第十章“其他事项”约定：该商品房所在建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房归业主共有；车库停车位（地上地下）的所有权和收益权归属于出卖人；买受人同意未计入商品房建筑面积分摊的公共部位与共用房屋部分，包括但不限于运动中心、商业街、配套楼、停车场（地上及地下），架空层、超市及其配套设备用房等配套建筑，其所有权、收益权归属于出卖人。2020年4月24日，鸿荣源物业取得了岳阳市市场监督管理局收费公示牌（或价目表）监制表，并在停车收费岗亭处张贴了停车场收费公示牌。该公示牌载明“定价行使：市场调节价；收费依据：岳发改价服（2015）497号；区域：岳阳市佳利壹品苑停车场”。被告鸿荣源物业在该小区的北侧设置车辆入口道匝，在小区南侧设置车辆出口道匝，将规划生态停车位和商铺前坪圈了起来。2021年1月23日，原告通过被告鸿荣源物业设置的北侧道闸进入壹品苑小区的停车区域，驶离时，原告认为其将车停放在壹品苑小区商铺的前坪，该区域不应收取停车费，而被告鸿荣源物业认为原告的车辆进入了停车区域，系统无法识别该车辆的停放位置，原告应该缴纳停车费。由于被告鸿荣源物业不放行，原告最终缴纳了5元停车费才得以驶离。同时，被告鸿荣源物业向原告出具了一张面额为5元的停车收费凭证。根据被告提供的规划图纸，壹品苑小区在北面规划有20个生态停车位，但无法办理产权。另商铺前坪距离用地红线的最短距离仅6米。另查明，壹品苑小区目前尚未成立业主委员会。判决的理由和结果本院认为，原告的诉讼请求包含了物业服务合同以及共有权、业主知情权的纠纷。一、关于共有权的问题，原告诉讼请求的第2、4、5项均是涉及共有建筑部分的认定、保护、管理、处分等权利，该部分权利应由小区全体业主行使，由小区全体业主协商，体现集体意志，单个业主或者少部分业主的意愿并不一定符合全体业主的意愿，本院原告无权代表全体业主行使该项权利，故对该诉讼请求不予支持；二、关于原告请求确认两被告利用共用部分进行经营性收费属于违法、非法或违规行为，该类要求应由有关行政管理机关处理，人民法院审理民事合同类纠纷案件主要针对合同效力以及是否违约等作出认定，故本院对原告该请求不予支持；三、关于原告请求公开物业服务合同、停车场的使用和收益情况、利用业主共有部分进行广告、出租等使用和收益情况，物业服务合同在本案中被告物业公司已经作为证据提供，无须再履行公开程序。停车场的使用和收益问题，按照法律规定，建筑区划内用于停放汽车的车位、车库的处分情况属于应当向业主公开的情况，本院原告的请求与法律规定不符，且本案对于车位权属纠纷因为涉及共有权并未进行处理，故本院对原告该请求不予支持；对于共有部分使用和收益情况，属于法律规定应当向业主公布的情形，从本案来看，双方主要是车位的权属产生争议，其他无争议的共有部分使用和收益情况原告有知情权，该请求符合法律规定，本院予以支持，但一般以年度为公布周期，被告物业公司应在本判决生效之日起十日内向原告公布自2017年10月1日起至2020年12月30日期间的共有部分的使用和收益情况；四、关于原告请求返还停车费5元的请求，两被告签订的《物业管理服务协议》系合同双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对壹品苑小区全体业主具有约束力。根据前期物业服务合同的约定，物业公司可以收取车位费，同时约定了车位费收入扣除经营管理成本后的结余部分用于全体业主，该部分收入按照约定实际上还是用于全体业主，前期物业服务合同仅仅就有车位的业主每月的收费标准进行了约定，其他租车位以及临时停车如何收取费用均未进行约定，该类问题应在业主委员会成立后就共有权的问题、车位是否收费、收取标准问题一并进行处理，被告物业公司收取的停车费亦应专款专用，待业委会成立并解决相关权属纠纷后有据可查，原告暂按照前期物业服务合同约定收取适当的费用不违反合同的约定，故原告要求返还停车费5元本院不予支持。综上，依据《物业管理条例》第六条、第八条、第十一条、第二十一条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条第（三）、（四）项之规定，判决如下：一、被告岳阳市鸿荣源物业管理有限责任公司在本判决生效之日起十日内向原告丁伟成公布自2017年10月1日起至2020年12月30日期间小区共有部分的使用和收益情况；二、驳回原告丁伟成的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取25元，由原、被告各负担50%。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  刘耀华二〇二一年八月十日书记员  晏昊旻