青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终1314号上诉人（原审原告）：西宁伟业房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91632900710542971Q，住所地：西宁市城中区香格里拉路8号。        法定代表人：李平，执行董事。        委托诉讼代理人：王小兰、马雨桐，青海汇元律师事务所律师。        被上诉人（原审被告）：扎西当周，公民身份号码：XXX，男，1975年1月6日出生，藏族，住香格里拉城市。        委托诉讼代理人：许宁、赵萌（实习），青海宁辉律师事务所律师。        上诉人西宁伟业房地产开发有限公司（以下简称：西宁伟业公司）因与被上诉人扎西当周房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省西宁市城中区人民法院（2021）青0103民初87号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月31日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。        西宁伟业公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持西宁伟业公司的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由扎西当周承担。事实和理由：一、一审判决认定《商品房买卖合同（预售）》附件四内容属于格式条款，属于认定错误。根据《合同法》第三十九条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案案涉合同的文本形式可以看出，首页就已经标注系中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国工商行政管理局指定，系示范文本。附件四的内容是根据购房人的实际情况而协商确定填写，双方协商确定了房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限等具体内容，首付款以及剩余房款的支付时间均有明确具体的约定，且附件四后有很大一部分空白，该空白处也完全可以填写双方要约定的内容。该合同属于示范文本，附件四不是格式条款。同时西宁伟业公司认为，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第7页明确约定，该商品房价款的计价、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四，以及第18页约定合同附件与本合同具有同等法律效力。按照《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案中，附件四虽然不是格式条款，对于扎西当周来讲，贷款不能，肯定要按照合同约定支付购房款，附件四的条款中并不存在免除和限制西宁伟业公司责任的条款，西宁伟业公司已经在合同中明确约定了付款时间，扎西当周签字认可，扎西当周作为成年人对于贷款不能，应支付购房款一事是认知的。一般情况，提供合同文本的相对方都是被迫而无奈地“接受”格式条款的情形，扎西当周是根据其实际情况与西宁伟业公司协商好内容而签订合同，且按照法律规定，格式条款并不必然无效，只有符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”一审判决中认定附件内容属于格式条款明显错误。且对于该附件四中约定的内容不做认定，明显错误。另外，根据扎西当周向一审法院提交的原二审2020年9月22日西宁市中级人民法院的调查笔录第五页，法官问扎西当周对合同附件四的约定有无异议，其回答是无异议。可见，扎西当周是知晓该附件四的内容，并对附件四的内容无异议，因此，该附件四的内容不是格式条款。二、扎西当周未按照《商品房买卖合同（预售）》附件四约定的期限向西宁伟业公司支付购房款，其已经构成违约，应承担违约金。如前所述，附件四约定的内容对双方当事人具有约束力，按照该约定扎西当周应于2019年8月9日前支付首期房款631116元，剩余房款1440000元应于2019年11月9日前付清。无论买受人办理贷款手续，还是由出卖人代办贷款手续，如在买受人首付后两个月内贷款银行未予将按揭贷款或公积金贷款放至出卖人，视为贷款不能，买受人同意在首付款支付后三个月内以现金方式一次性付清所购房屋的全部余款。如买受人逾期付款，所有优惠取消，并按本合同第八条第2项支付违约金。故根据合同第八条第二款第二项中约定，合同继续履行的，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，扎西当周的购房款于2020年7月12日支付至西宁伟业公司账户，即自2019年11月9日起至2020年7月12日止，逾期付款达246天，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，1440000元×246天×5‱-177120元。综上所述，西宁伟业公司认为，原审决认定事实错误，望二审法院依法撤销一审判决，改判支持西宁伟业公司的全部诉讼请求。        扎西当周辩称，一、案涉合同附件四约定的内容属于格式条款，且该内容免除了西宁伟业公司的责任，应属无效，一审法院认定正确、合法有据。首先，该附件内容实际未经扎西当周确认，不发生法律效力。双方于2020年6月1日签订的最后一份《商品房买卖合同》中，对于剩余房款的约定期限仅在该合同附件四中的内容，属于西宁伟业公司单方提供的未经双方协商确认的格式条款。且双方在该附件上亦没有签字、盖章予以确认，更没有骑缝章和签名的认可，在约定对扎西当周权利有明显的侵害及不公平的情况下，西宁伟业公司的工作人员在签订合同时，亦未就此事宜予以提示和说明，没有尽到提示义务。同时，该条款中约定的“无论是由买受人办理贷款手续，还是由出卖人代办贷款手续，如在买受人首付后两个月内贷款银行未予将按揭贷款放至出卖人，视为贷款不能”的表述系西宁伟业公司免除其责任，加重扎西当周义务的约定，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条之规定，该条款应属无效。其次，本案通过一审庭审可以看出，相关贷款手续系西宁伟业公司代办的，因此，西宁伟业公司对于贷款是否能够如期办理具有相应责任，而因西宁伟业公司工作人员错误的指示以及西宁伟业公司自身未办理不动产解押手续，最终导致了扎西当周申请的贷款未获审批和延迟，该结果并非扎西当周的过错所致。故一审法院认定该附件四系格式条款，合法合理有据。二、本案中西宁伟业公司并无实际损失，扎西当周亦无过错，不应承担违约责任。首先，本案当中存在多个生效的合同，其中后续签订的，为办理贷款审批所需。双方最后签订合同的生效时间为2020年6月1日，而西宁伟业公司已于2020年7月12日收到全部房款，西宁伟业公司出售不动产，在款项到齐前亦没有交付房屋给扎西当周，并不存在相应损失，且在本案庭审前，案涉贷款已经全部发放完毕，所谓违约行为已不复存在，合同履行瑕疵已自愈。而违约金其实际法律意义即为弥补守约方的合同利益损失，在本案中，西宁伟业公司合同利益未受损失，故提起违约责任索赔没有法律依据。其次，西宁伟业公司对办理贷款具有相应义务，贷款未获审批系因西宁伟业公司未经到审慎义务及自身房产未解押所致，扎西当周对贷款未能按时发放没有过错。案涉合同中虽并未确定贷款办理义务由某一方履行，但西宁伟业公司的代理人在一审开庭时已认可了西宁伟业公司对办理贷款负有协助配合的义务，故贷款申请及办理，并非扎西当周之义务。而西宁伟业公司作为专业的房地产开发企业，其相关工作人员亦应当对贷款资料完全知晓，并负有告知及审查贷款资料的责任。然而扎西当周在向银行提交贷款资料的过程中，因西宁伟业公司工作人员错误的指示，最终导致扎西当周申请的贷款未能按期发放。且据扎西当周了解，西宁伟业公司在销售案涉合同约定的房产时，因相关不动产抵押手续尚未解除，导致合同无法有效备案，并最终导致扎西当周无法办理相关贷款。为此，对于贷款逾期办理的，西宁伟业公司自身存在过错。再次，本案中的贷款无法按期办理，因多种原因（西宁伟业公司房屋未解押、西宁伟业公司销售员更换导致资料丢失、疫情等）所致，西宁伟业公司对上述情形是明确知晓的，故双方才于2020年6月1日再次签订《商品房买卖合同》，重新申办贷款，而根据《中华人民共和国民法典》及相关法律法规的规定，存在多份生效协议的，应当以最后签订的一份为准。本案中，双方签订最后一份《商品房买卖合同》的生效时间为2020年6月1日，而西宁伟业公司却要求扎西当周按照该合同附件四中的约定，要求扎西当周于2019年11月9日前付清全部购房款，该条款明显不合理，也不应约束双方。故在案涉合同并未明确约定支付期限或者说约定不明的情形下，扎西当周在房屋买卖合同生效后四十日内支付全部购房款的行为，并不构成逾期付款，且西宁伟业公司亦未因此产生实际损失。综上，西宁伟业公司并不存在逾期付款的行为，不应承担违约责任。综上所述，西宁伟业公司起诉扎西当周承担违约责任的诉求，既无合同依据，亦违反了公平原则，故请求法院依法维持原判。        西宁伟业公司向一审法院起诉请求：1．依法判令扎西当周向西宁伟业公司支付违约金177120元；2．本案诉讼费由扎西当周承担。        一审法院认定事实：2019年10月3日，西宁伟业公司（出卖人）与扎西当周（买受人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS01002019080894，房屋代码：1050271），合同约定：扎西当周购买由西宁伟业公司开发建设的位于西宁市城中区香格里拉路20号4号楼1单元1171室房屋，房屋总价款2071116元。其中第七条付款方式及期限约定，买受人应当于2019年8月9日前支付首期房价款631116元，余款1440000元向贷款机构申请贷款支付，该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。第八条逾期付款责任约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按第2种方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同总金额的10％向出卖人支付违约金，且由买受人按出卖人要求自行撤销本合同的网上合同登记备案手续。买受人未尽该项撤销义务的，按合同总金额的20％依法向出卖人承担违约责任。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同继续履行后，如买受人逾期超过30日，出卖人有权按照本条款约定的解除合同条件，解除本合同。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。第二十九条合同生效中约定，本合同及附件共30页，一式6份，其中出卖人5份，买受人1份，合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定为，买受人采取按揭贷款方式付款，首期房价款631116元应于2019年8月9日支付，剩余房款1440000元应于2019年11月9日前通过双方约定的付款方式付清。其他说明：贷款方式按揭贷款，无论是由买受人办理贷款手续，还是由出卖人代办贷款手续，如在买受人首付后两个月（60日计）内贷款银行未予将按揭贷款或公积金贷款放至出卖人，视为贷款不能，买受人同意在首付款支付后三个月内（90日计）以现款方式一次性付清所购房屋的全部余款。如买受人逾期付款，所有优惠取消，并按本合同第八条第2项支付违约金。扎西当周于2019年8月9日前按约向西宁伟业公司支付了购房首期款631116元，剩余1440000元申请贷款支付，扎西当周一直在办理贷款的过程中，最终于2020年7月3日贷款业务办理完成，2020年7月12日银行贷款1440000元到达至西宁伟业公司账户。西宁伟业公司将扎西当周诉至法院要求解除《商品房买卖合同（预售）》，经过一审和二审最终判决，双方继续履行签订的房屋买卖合同，现西宁伟业公司根据合同第八条第2款第（2）项中约定，若合同继续履行的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，即177120元，向法院提起诉讼。另庭审中，扎西当周向法庭提交其与西宁伟业公司于2020年6月1日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS01002019080894），该合同除日期与西宁伟业公司提交的合同不同外，其合同正文及附件内容均与西宁伟业公司提交的合同内容一致。        再查明，西宁伟业公司与扎西当周签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS01002019080894），合同登记备案时间为2019年8月10日。        一审法院认为，2019年10月3日，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS01002019080894），系双方真实意思表示，内容无违法之处，应为合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。现双方继续履行签订的房屋买卖合同，对此不持异议。对于扎西当周持有的2020年6月1日西宁伟业公司与扎西当周双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS01002019080894），除签订日期与西宁伟业公司持有的《商品房买卖合同（预售）》不同外，合同的内容与附件中记载履约支付房款的时间均一致，且根据双方认定的事实，对该合同予以认定。本案关于违约的认定，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第七条第3项约定，买受人采取按揭贷款方式付款，买受人应当于2019年8月9日前支付首期房价款631116元，剩余房款1440000元向贷款机构申请贷款支付。对于剩余房款的约定期限仅在合同附件四中作了说明，但附件内容属于格式条款，且西宁伟业公司工作人员代扎西当周向银行申请办理贷款的时间具有不确定性，扎西当周不能掌控获批贷款的时间和流程，对具体房贷时间亦无法掌控，加之2020年新冠疫情的不可抗力因素，对其办理贷款业务不可避免会造成期限延误，但最终扎西当周已积极申请办理贷款并将全部房款支付至西宁伟业公司处，故扎西当周不应当承担违约责任。据此，遂判决：驳回西宁伟业公司的诉讼请求。        本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的基本事实均无异议，故本院对一审法院查明的事实予以确认。        本院认为，本案的争议焦点：扎西当周应否向西宁伟业公司支付逾期付款的违约金？扎西当周与西宁伟业公司于2019年10月3日和2020年6月1日分别签订了两份《商品房买卖合同（预售）》，两份合同除签订时间不一致外，其余内容完全一致。本院（2020）青01民终2233号民事判决书中确认双方继续履行的合同是2019年10月3日签订的合同。首先，对于办理按揭贷款手续及支付购房余款的具体时间，双方未在该合同中明确约定，仅在合同附件四中约定了按揭贷款付款期限及逾期付款的相关违约责任，该内容中扎西当周并未签字确认。西宁伟业公司没有证据证明签订合同时，向扎西当周特别提示说明附件四中的具体内容。扎西当周按照合同约定及时交付了首付款，余款选择向银行申请按揭贷款。其次，在实践中，各商业银行对于发放贷款的要求也不尽相同，在商业银行与购房者订立借款合同之前，借款的发放具有不确切性，西宁伟业公司作为房地产开发单位对银行按揭贷款能否按期办理并发放更应有一定的预见性。在扎西当周办理银行按揭借款过程中，因存在其他贷款未还清等问题，致使购房余款未能按合同附件四约定的期限支付，但双方为继续办理房贷手续，在2020年6月1日又重新签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，表明双方仍在积极推进办理贷款手续，并未涉及逾期付款违约金的问题，最终贷款亦发放到西宁伟业公司银行账户。上述事实表明房屋贷款手续的迟延办理不可归责于扎西当周一方，加之疫情的客观原因，扎西当周主观上并不存在过错。故一审法院判决扎西当周不承担违约责任并无不当。        综上所述，西宁伟业公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费1921元，由西宁伟业房地产开发有限公司负担。        本判决为终审判决。        审判长    李宏宁审判员    靳玲审判员    李娟二〇二一年八月十六日书记员    哈春瑛《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条、当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条、当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。