中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2021)最高法民申3781号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：吴统文，男，1984年10月4日出生，汉族，住广东省乐昌市。委托诉讼代理人：邓新忠，男，1958年1月15日出生，汉族，住广东省乐昌市。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：佛山市禅城集成小额贷款有限公司。住所地：广东省佛山市禅城区汾江南路**财富大厦******。法定代表人：张铁伟，该公司董事长。一审第三人：韶关市恒熙置业有限公司。住所。住所地：广东省韶关市武江区重阳镇河北街****div>法定代表人：温桂华，该公司董事长。一审第三人：许志华，男，1962年2月26日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。一审第三人：盘小薇，女，1957年8月8日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。一审第三人：崔中旗，男，1973年9月13日出生，汉族，住安徽省阜南县。一审第三人：李智强，男，1967年12月12日出生，汉族，住广东省广州市东山区。一审第三人：许诒，女，1975年1月27日出生，汉族，住广东省广州市天河区。一审第三人：温桂华，男，1970年12月7日出生，汉族，住广东省乐昌市。一审第三人：潘红霞，女，1972年11月19日出生，汉族，住广东省乐昌市。一审第三人：乐昌市顺易房地产开发有限公司。住所。住所地：广东省乐昌市人民中路**乐昌城市广场酒店**右侧第五间div>法定代表人：温桂华，该公司执行董事兼经理。一审第三人：乐昌市利居房地产开发有限公司。住所地：广。住所地：广东省乐昌市人民北路乐桂大厦**>法定代表人：温先运，该公司执行董事。一审第三人：佛山市恒熙创展投资有限公司。住所地：广。住所地：广东省佛山市禅城区汾江南路**财富大厦****>法定代表人：罗嘉宝，该公司执行董事兼经理。一审第三人：佛山市新杰大型钢结构工程有限公司。住所地：广东省佛。住所地：广东省佛山市南海区盐步河西村湾溪工业区内新涌北iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：伦多，该公司执行董事兼经理。一审第三人：广东盈佳智能设备实业有限公司。住所地：广东省佛。住所地：广东省佛山市南海区狮山镇松岗松夏工业园长盛路iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：罗嘉宝，该公司执行董事兼经理。一审第三人：佛山市恒熙房地产开发有限公司。住所地：广东省佛。住所地：广东省佛山市南海区狮山镇松岗松夏工业园长盛路（**厂房>法定代表人：崔中旗，该公司执行董事兼经理。一审第三人：佛山市睿宇贸易有限公司。住所地：广东省佛。住所地：广东省佛山市禅城区汾江西路**之一外贸宾馆附属大楼****自编1201之**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：刘俊豪，该公司执行董事兼经理。一审第三人：佛山市南海璟盛贸易有限公司。住所地：广东省佛山。住所地：广东省佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园爱琴海岸81至82商铺**之三v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈国炜，该公司执行董事兼经理。一审第三人：佛山市弈隆贸易有限公司。住所地：广东省佛山市。住所地：广东省佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园爱琴海岸81至82商铺**之四 style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：刘俊斌，该公司执行董事兼经理。一审第三人：佛山市南海八琅贸易有限公司。住所地：广东省佛山市南。住所地：广东省佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园爱琴海岸81至82商铺**之二style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：卢继灿，该公司执行董事兼经理。一审第三人：佛山市贝利莱贸易有限公司。住所地：广东省佛山市禅城。住所地：广东省佛山市禅城区汾江中路**大厦****tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：麦伦根，该公司执行董事兼经理。再审申请人吴统文因与被申请人佛山市禅城集成小额贷款有限公司及一审第三人韶关市恒熙置业有限公司、许志华、盘小薇、崔中旗、李智强、许诒、温桂华、潘红霞、乐昌市顺易房地产开发有限公司、乐昌市利居房地产开发有限公司（以下简称利居公司）、佛山市恒熙创展投资有限公司、佛山市新杰大型钢结构工程有限公司、广东盈佳智能设备实业有限公司、佛山市恒熙房地产开发有限公司、佛山市睿宇贸易有限公司、佛山市南海璟盛贸易有限公司、佛山市弈隆贸易有限公司、佛山市南海八琅贸易有限公司、佛山市贝利莱贸易有限公司案外人执行异议之诉一案，不服湖南省高级人民法院（2019）粤民终2485号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。吴统文申请再审称：（一）一、二审判决认定事实错误，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除强制执行的情形。1.吴统文提交的《乐昌市城市广场住宅认购书》，证实吴统文与利居公司签订了案涉诉争房屋认购的事实。该认购书属于合法有效的书面买卖合同。2.吴统文与利居公司签订认购书时，通过以借贷60万元抵扣房价款，另外再交7万元现金的形式按认购书的约定一次性向利居公司支付了全部房屋的价款，利居公司出具了收取67万元房价款的收款收据给吴统文持有，证实吴统文已支付全部房屋价款。3.吴统文提交的城市广场业主、住户紧急联络资料登记表，城市广场业主收楼资料和物品签领清单资料，吴统文与物业公司签订的《缴费协议书》及物业管理费发票等资料，证实吴统文作为业主在收楼后，使用和占有了案涉房屋。4.案涉房屋未办理过户登记并非吴统文自身原因所导致。（二）有新的证据足以推翻一、二审判决。1.吴统文与利居公司、吴仁发、乐昌市华城大酒店有限公司（以下简称华城大酒店）签订的《以房屋抵偿货款协议书》，华城大酒店、利居公司分别出具的《证明》，可以证实吴统文用其父亲吴仁发60万元的货款抵扣房款以及另支付现金7万元向利居公司购买案涉房屋的事实。2.乐昌市自来水有限公司的《用户水费清单》、乐昌供电局有限责任公司的《用电客户基本信息》、广州精道物业服务有限公司乐昌分公司的《发票联》，证实吴统文已经实际缴纳案涉房屋的水、电费以及物业管理费，占有使用案涉房屋的事实。综上，吴统文依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项的规定申请再审。本院认为，本案再审审查的重点为：一、二审判决认定吴统文对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益是否有误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”吴统文申请再审主张本案符合上述规定的情形，对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，应提供相应的证据予以证明。就前述规定的第一项情形而言，吴统文提交了其与利居公司于2015年12月10日签订的《乐昌城市广场住宅认购书》，并主张“该认购书属于合法有效的书面买卖合同”。基于一般理解，认购书属于预约合同范畴，系为了订立本约合同而签订，与作为本约的买卖合同具有不同的法律属性。本案中，吴统文与利居公司签订的《乐昌城市广场住宅认购书》属于典型的预约合同，其中第十一条第2项明确约定：“双方协商同意暂不签定《商品房买卖合同》，待可签订时，甲方（利居公司）将电话通知乙方（吴统文）前来签定”；就该认购书的实质内容而言，只约定了房屋的面积、价款等要素，并未约定房屋的交付使用条件、装饰设备标准承诺、供水供电等配套基础设施和公共设施的交付承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等具体事项，尽管其中有付款方式（以酒店供货款冲抵购房款）的约定，但第九条又约定“乙方（吴统文）交付首期房款之日双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自行失效，有关付款方式、交付日期以及其他约定等具体内容，将以《商品房买卖合同》上注明的为准”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”而《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”由此，案涉认购书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，二审判决认定该认购书只是双方买卖房屋的意向书，并非合法有效的商品房买卖合同，有相应的事实和法律依据，并无不当。就此而言，因吴统文未在人民法院查封案涉房屋前签订合法有效的书面商品房买卖合同，吴统文主张其异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，缺乏基本的合同基础，不能成立；一、二审判决据此认定吴统文对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。在本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项规定、吴统文异议不能成立的情况下，本案是否符合该条其他三项规定已无审查的实质意义。吴统文申请再审提交了其与利居公司、吴仁发、华城大酒店签订的《以房屋抵偿货款协议书》、华城大酒店《证明》、利居公司《证明》、乐昌自来水有限公司《用户水费清单》等作为再审新证据，拟证明吴统文已支付案涉房屋全部价款并已占有使用案涉房屋，但诚如前述，即使这些证据材料真实有效、能够证明吴统文的该项主张，亦无法推翻一、二审判决关于本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项规定、吴统文异议不能成立的认定，故本院对此不再审查。综上所述，吴统文的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回吴统文的再审申请。审 判 长 贾清林审 判 员 于 明审 判 员 朱 科二〇二一年八月十九日法官助理 乔希木书 记 员 张 蔚