江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终2647号上诉人（原审被告）：苏伟，男，汉族，住连云港经济技术开发区。被上诉人（原审原告）：连云港天耀物业服务有限公司，住所地连云港市海州区盐河南路96号悦城国际一楼物业办公室。法定代表人：李梦秋，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘同苗，该公司员工。上诉人苏伟因与被上诉人连云港天耀物业服务有限公司（以下简称天耀物业）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2021）苏0791民初444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人苏伟上诉请求：撤销一审判决，重新审理，对于天耀物业2014年3月1日起至2016年1月9日期间主张的权利，超出法定的诉讼时效，不予认可。事实与理由：一审判决中“因物业管理服务合同未约定物业费用交纳时间，天耀物业在撤出小区时可以一并向业主主张权利，天耀物业于2017年1月10日退出小区，其曾于2019年10月向苏伟催缴过物业费，因此天耀物业向苏伟主张权利未超出法定的诉讼时效。”上诉人认为违反了法律规定的诉讼时效，物业费用的收取一直以来约定俗成是按年收取，小区内住宅都是按年计收的，既然把小区外的非住宅物业等同于住宅物业，那么收费时间也应该是等同的。正因为天耀物业一直以来事实上的不作为，所以在对小区管理期间即2014年3月1日至2017年1月10日间，一直就没有主张过收费权利，应视为放弃权利。但因一审法院认定“本案房屋虽然系商铺，但该商铺与小区住宅相连，是与小区住宅形成一个整体的物业管理区域”，上诉人尊重一审法院的认定，对于天耀物业与天惠爱丁堡小区业委会签订的第三份物业管理合同约定的管理期限（2016年1月10日起至2017年1月10日）产生的费用3498元[277.64平方米*1.5元/月*12个月）*70%]可以认可，对2014年3月1日起至2016年1月9日期间的费用超出诉讼时效不能认可。物业合同是被上诉人和业委会签订的，有利益关系，业委会中没有商铺的代表，我不认可物业合同。综上所述，请依法变更原裁判。被上诉人天耀物业辩称，合同是天耀物业和业主委员会签订的，对全体业主都有约束性，上诉人是在整体小区管理区域，受合同的约束。合同没有约定物业费的收取时间，退出时一并收取。天耀物业向一审法院起诉请求：1、要求苏伟支付所欠物业管理服务费14285元、公共设施水电费550元、违约金2036元，合计16870元；2、本案的诉讼费用由苏伟承担。一审法院认定事实：2013年12月8日，天耀物业与中云街道五羊社区天惠爱丁堡小区业主委员会（以下简称天惠爱丁堡小区业委会）签订物业管理服务合同，由天耀物业对天惠·爱丁堡小区提供物业管理服务，约定物业服务收费采用包干制，商业物业服务费不低于每月1.5元/平方米，该合同未约定公共设施水电费收费和业主违约责任，亦未约定服务期限。天耀物业于2014年3月1日入驻小区提供物业管理服务。2014年7月1日，天耀物业与天惠爱丁堡小区业委会签订物业管理服务合同，由天耀物业继续对天惠·爱丁堡小区提供物业管理服务，委托管理期限自2014年7月1日起至2017年6月30日止。双方约定物业管理区域物业服务收费和管理公共服务费，按市物价部门有关规定收取。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业物业每月1.5元/平方米，该合同未约定业主违约责任及公共设施水电费用收费标准。之后，天耀物业与天惠爱丁堡小区业委会又签订第三份物业管理服务合同，该合同约定委托管理期限自2016年1月10日起至2017年1月10日止，物业管理区域物业服务收费和管理公共服务费，按市物价部门有关规定收取。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业用房每月1.5元/平方米，物业服务费包含运行电费、水电公摊费，滞纳金按每日0.3%计算。该合同于2017年1月10日到期，天耀物业即日退出，不再对该小区提供物业管理服务。三份物业管理服务合同均未约定物业费交纳时间。2019年10月，天耀物业通过邮寄挂号信方式，向苏伟催缴物业费。苏伟系天惠花园（原名天惠·爱丁堡，于2021年1月12日变更为天惠花园）小区20号楼20-12商铺业主，房屋建筑面积277.64平方米。20号楼20-12商铺是二层的沿街门面，门面之上与小区住宅相连成一个整体建筑。涉诉2014年至2017年期间苏伟房屋一直空置，天耀物业同意该期间按应交物业费7折收取。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。关于天耀物业与天惠爱丁堡小区业委会签订的物业服务合同是否对苏伟具有约束力问题。根据相关法律法规规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，住宅小区整体规划范围内无独立分隔的非住宅物业应当与住宅物业划分为一个物业管理区域。房屋的所有权人为业主，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，一个物业管理区域成立一个业主大会。业主在物业管理活动中应履行执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定的义务。本案苏伟房屋虽然系商铺，但该商铺与小区住宅相连，是与小区住宅形成一个整体的物业管理区域，苏伟系小区业主，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业管理服务合同，对业主具有约束力。本案天耀物业与天惠爱丁堡小区业委会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的相关规定，应认定合法有效，对该小区全体业主均有约束力，故苏伟提出的其非合同当事人的抗辩理由不能成立，一审法院不予支持。关于诉讼时效问题。因物业管理服务合同未约定物业费用交纳时间，天耀物业在撤出小区时可以一并向业主主张权利，天耀物业于2017年1月10日退出小区，其曾于2019年10月向苏伟催缴过物业费，因此天耀物业向苏伟主张权利未超出法定的诉讼时效。关于苏伟辩称未收房问题，其自称开发商通知其2011年收房，但因认为房屋存在质量问题一直未收房，直到2019年才开始使用房屋，未提交相关证据证明，一审法院对此辩称意见不予采纳。关于苏伟称天耀物业提供的证据属于捏造事实、恶意诉讼问题，天耀物业提交的第三份物业管理服务合同复印件有落款日期，原件无落款日期，天耀物业自认复印件中的落款日期系自行后加的，经核对，除落款日期外，其他合同内容与原件一致，本案是以合同原件为认定标准，天耀物业处理该证据复印件有不妥之处，但不涉及恶意诉讼。综上，天耀物业为涉案小区提供物业管理服务，苏伟有按合同约定履行交纳物业管理相关费用的义务。天耀物业于2014年3月1日进驻小区，于2017年1月10日退出小区，因此天耀物业的服务期限应自2014年3月1日起至2017年1月9日止。苏伟欠付天耀物业2014年3月1日至2017年1月9日期间物业费9998元[（277.64平方米×1.5元/月/平方米×34个月9天）×70%]，天耀物业要求苏伟支付符合合同约定及法律规定。结合一审法院受理的天耀物业起诉该小区其他业主物业服务合同纠纷案件总体情况，天耀物业提供的物业服务存在管理服务不到位，业主普遍评价不高情况，在发生法律效力的判决书中也已认定天耀物业提供物业服务质量与业主拒交物业费存在关联性，天耀物业亦存在违约行为，加之天耀物业已退出该小区无法再补救解决问题的现实情况，对于苏伟欠交的物业费一审法院酌情扣减20%，即苏伟应交纳7998.4元，对天耀物业要求苏伟支付违约金的诉讼请求一审法院不予支持。对于天耀物业要求苏伟支付公共设施水电费的诉求，因天耀物业与爱丁堡小区业主委员会签订的三份合同中，第一份合同约定物业服务收费采用包干制，第三份合同约定物业服务费包含运行电费、水电公摊费，因此该二份合同服务期间（2014年3月1日至2014年6月30日，2016年1月10日至2017年1月9日）天耀物业所收取的物业费用已包含公共设施水电费，第二份合同中未有关于公共设施水电费收费标准的相关约定，天耀物业未提交证据证明实际支出费用和分摊依据，因此对于天耀物业要求苏伟支付公共设施水电费550元的诉求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第一款第三项、第三十三条、第三十四条、第四十一条第一款、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、苏伟于判决生效之日起十日内向天耀物业支付欠交的物业费7998.4元；二、驳回天耀物业的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取111元，由天耀物业负担58.4元，由苏伟负担52.6元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：被上诉人天耀物业主张的2014年3月1日至2016年1月9日期间的物业费用是否已超过诉讼时效。本院认为，业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。上诉人虽不认可案涉业主委员会与天耀物业签订的物业管理服务合同，但未能举证证明该合同侵害了业主合法权益的，故苏伟应受涉案物业管理服务合同的约束。因涉案物业管理服务合同未约定物业费交纳时间，天耀物业可随时催要苏伟交纳相关物业费，现天耀物业于2017年1月10撤出涉案小区，在2019年10月向苏伟催缴过物业费，至2021年2月起诉苏伟支付2014年3月1日至2016年1月9日期间的物业费用未超过诉讼时效。综上所述，上诉人苏伟的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费222元，由上诉人苏伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二一年九月九日法官助理  徐林杉书 记 员  王 冰