江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终3683号上诉人（原审原告）：盐城耀祥房地产经纪有限公司，住所地江苏省盐城市万方花园1幢8号门市。法定代表人：万蓓，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈国斌，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审被告）：江苏聚力房地产开发有限公司，住所地江苏省盐城市亭湖区新兴镇新场村通榆路东88号。法定代表人：孙晓清，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹剑，江苏一正律师事务所律师。上诉人盐城耀祥房地产经纪有限公司（以下简称耀祥公司）因与被上诉人江苏聚力房地产开发有限公司（以下简称聚力公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初4859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。耀祥公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持耀祥公司的全部一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由聚力公司承担。事实和理由：1.耀祥公司在代理销售合同约定的销售期限内销售的房屋应当全部结算佣金，一审法院剔除了合同期内销售房屋产生的11笔佣金，认为该11笔销售系购房人通过聚力公司的项目负责人王某1购买，但所涉的11套房屋的业主均系与耀祥公司签订认购书及商品房预售合同，据此耀祥公司已经按约完成代理销售行为，聚力公司应当支付相应佣金；2.双方签订的代理销售合同虽然约定代理期限终止日期为2020年1月31日，但实际双方之间的代理关系终止时间应以2020年9月30日为准，在2020年2月1日至2020年9月30日期间，耀祥公司工作人员仍然在聚力公司提供的售楼中心工作，且耀祥公司通过项目负责人王某1向某1公司的员工顾某燕发放提成工资，因此双方实际代理销售时间应计算至2020年9月30日；3.2020年2月1日至2020年9月30日期间耀祥公司代理销售的40套房屋所对应的佣金应当按原合同约定标准支付给耀祥公司，一审法院以该40套房屋销售系在合同约定的代理期限之后交易，故该佣金不予结算的理由不能成立。聚力公司辩称，1.双方签订代理销售合同的目的是为了促进房产销售，耀祥公司帮助签订相应的销售协议并不代表耀祥公司帮助聚力公司找到客户，按照合同约定，到售楼处的以及通过耀祥公司渠道的客户，聚力公司才对此支付佣金，该约定符合双方签订合同的根本目的；2.双方合同约定合同期为一年，且约定了合同的补充、修改都必须是书面的，对合同期限的延长没有书面约定，有约定的从约定，没有约定的从交易习惯或法律规定，聚力公司给顾某燕发放工资系基于其在房屋销售过程中做出的贡献，是聚力公司自愿向顾某燕发放费用，不代表聚力公司同意向某2公司发放；3.双方曾经在往来邮件中对双方的权利义务关系重新进行了约定，同样因为没有书面确认，所以聚力公司没有按照邮件内容主张权利义务，现耀祥公司要求合同期限至2020年9月30日没有合同依据；4.本案的房屋销售代理费已经到了每套5万至9万元甚至10多万元，已经远远超过了正常房屋代理销售的价格，合同期内的佣金聚力公司同意支付且也已经支付，合同期外的不应支付。耀祥公司向一审法院起诉请求：1.判令聚力公司支付佣金5518126元及违约金（以5518126元为基数，自起诉之日起至实际支付之日止按日万分之三计算）；2.本案诉讼费由聚力公司承担。一审法院查明的事实：2019年1月30，聚力公司（甲方）与耀祥公司（乙方）签订《紫光花园房屋代理销售合同》一份，载明：因商品房销售需要，甲方将其开发建设的紫光花园部分商品房委托给乙方代理销售，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》等有关规定，双方订立合同如下，以资共同遵守。第一条乙方代理销售方式甲方将紫光花园二期部分商品房委托乙方独家代理销售。第二条销售范围甲方委托乙方销售的商品房楼号为•紫光花园8#、12#、16#、19#、3#、7#、11#、15#楼（具体房号详见附件一）。第三条代理销售的确认乙方的代理销售，以甲方名义与购房者签订认购协议书并缴纳定金或者签订《商品房预售合同》为准。……第五条销售价格房屋销售底价均价，由甲乙双方根据市场及本项目现行价格共同制定（详细见本合同附件）。乙方的销售价格不得低于销售底价均价。如特殊情况下销售的商品房价格低于双方签字的销售底价均价，须由甲方执行领导王某1签字后方可销售（代理销售费用按合同销售价的2%结算），否则，由乙方按销售底价均价补足赔偿。第六条代理费用结算方式每月5日前，甲方按乙方上月实际成交销售价（以网上备案成功及银行按揭贷款到账为准）与销售底价的益价差，结算乙方的代理费用。第七条乙方代理费用的支付时间乙方按双方签字盖章确认的费用结算金额开具符合甲方财务规定的发票，甲方在收到发票后5日内付清。第八条甲方权利和义务（一）甲方在合同生效后三天内向乙方提供以下文件和资料：1.与销售有关的“五证”即土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证（仅限于复印件)；2.相关的楼号平面图电子档；3.向乙方提供代理销售房屋所需的收据、正式销售合同、银行账户等；（二）为乙方委派一名办理收款手续的专职会计（其工资报酬由甲方承担）；（三）无偿提供紫光花园5号楼111室给乙方使用（售楼部现状使用，作为售楼部和乙方销售办公用房，甲方负责将网线、电话线等安装到位并承担该办公用房的水、电、网络、物业费用。现有设备及资料留乙方继续使用；（四）有对乙方房屋销售宣传和销售进度进行检查监督的权利；（五）有按时支付乙方代理销售费用的义务。第九条乙方的权利和义务（一）在合同期内，乙方须做好以下工作：1.在委托期内，乙方应利用网络、媒体、声讯、电话、派送宣传资料、楼书等方式进行楼盘宣传；2.接待客户实地考察并介绍项目、环境及情况；3.在客户正式签订商品房买卖合同前，乙方以代理人的身份签订由甲方盖章的商品房认购协议书，并由甲方收取客户定金后方可生效；4.乙方在销售期间内不得违反规定对房屋进行名不符实的虚假宣传；5.未经甲方书面同意，不得利用广告、店堂告示等形式向社会公众或者房屋买受人作出房屋面积赠送、用途变更、公共部位和设备的使用、房屋保值增值等相关承诺；6.负责安排与客户签约、办理按揭贷款手续等相关事宜。（二）乙方工作人员的工资、办公费用以及营销相关的一切费用均由乙方承担。（三）乙方对房屋销售过程中所制作的电视、广告、印制的楼书、宣传单页等宣传资料的真实性、合法性负责，因违反法律、法规而受到政府职能部门处罚所产生的罚款由乙方自行承担。第十条乙方保证金的交纳及返还乙方在本合同签订后五个工作日内向甲方支付代理销售保证金贰佰万元整（2000000.00元）。甲方每月按照乙方销售金额的百分之十（10%)返还给乙方。当销售额达到贰仟万元（2000万元）时，全部返还完毕。十二违约责任1.本协议生效后，甲乙双方有一方无故终止合同，违约方向对方支付违约金贰拾万元整（20万元）；2.乙方违反规定进行虚假宣传或者向社会公众及购房者随意作出承诺给甲方造成损失的，全部由乙方承担；3.甲方逾期支付房屋代理销售费用的，按逾期付款金额的日万分之三向乙方支付违约金。十三合同的解除1.当事人双方协商一致的可以解除合同；2.一方当事人具有合同法第九十四规定情形之一的，对方当事人有权依法通知对方解除合同；3.至2019年7月底，乙方房屋实际销售面枳达不到委托销售面积25%的，甲方有权解除合同。十四双方约定事项1.协议期满或者被解除后，乙方已销售的房屋甲方按实结算并向乙方支付代理销售费用；乙方未销售的房屋除非双方达成补充协议，否则甲方有权自行或者另行委托他人进行销售，乙方不得干涉。2.甲方每3个月对乙方进行一次考核，其考核销售指标为全部房源数量的30%，当低于25%时甲方扣罚乙方当季代理费用的10%;当高于25%、不足30%时，甲方不奖不罚；当超过30%时，甲方奖励乙方当季应得代理费用的5%。若合同期满乙方完成全年指标，则退还之前所扣罚代理费用。3.甲方委派潘金秀、顾某燕二员工为乙方进行房屋销售，其工资报酬和社会保险与乙方员工待遇相同（底薪每月2300元，加销售提成千分之二点五），此款由甲方支付。甲方在乙方每月代理费中扣除。乙方对前述二员工享有考核管理权。4.本合同的补充、修改或者删除必须以书面形式进行。5.当事人一方向对方发送通知、信函等文件，可按本合同约定的通讯地址、手机、微信、传真号码或者邮箱发送，一方如有变更应当及时通知对方；否则，凡按本合同约定的通讯地址或者邮箱等方式向对方发送的文书均视为送达。十五合同期限本合同期限为1年，即从2019年1月31日起至2020年1月30日止（实际以收到保证金起算），未取得房屋预售许可证的房源从取得房屋预售许可证之日起纳入考核范畴。2019年5月17日，聚力公司（甲方）与耀祥公司（乙方）又签订《补充协议书》一份，载明：甲乙双方本着互利互惠的原则，经友好协商，依据实际情况，在原合同基础上变更合同条款部分内容，特订立以下补充协议。一、协议内容变更部分为：1.为去化甲方房源，快速回笼资金，甲乙双方经协商一致，甲方将原未委托乙方销售的住宅房源及2019年2月1日之前购房客户如发生退房，退下来的房源委托乙方独家全案代理销售，具体房源明细、销售底价详见附件，退房房源的底价参照同楼栋同楼层的销售底价；乙方销售价不得低于甲乙双方确认的销售底价，高出底价部分即溢价部分，全部归乙方所有。佣金结算标准及方式等同原合同住宅佣金结算。此批房源销售取得的回笼资金纳入乙方保证金的返还。2.客户首次来访是直接到销售部或通过乙方渠道来访的则为乙方客户，该客户不得以任何理由抵充甲方工程款，工程款房的相关归属人不得影响乙方正常销售，否则视为甲方违约。3.乙方为了表达跟甲方合作的诚意，自补充协议生效之日起原合同所有未销售住宅房源底价调至5300元/平方米。二、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力；除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效；本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。三、本协议一式贰份，甲方执壹份，乙方执壹份，具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。耀祥公司为聚力公司代理销售商品房。现耀祥公司以聚力公司差欠其佣金为由，诉至法院。一审中，聚力公司申请证人出庭作证，①证人李某3案涉紫光花园二期7-103室，其陈述买房是通过紫光花园门口药房孙老板介绍，找聚力公司的王某1，在王某3办公室签订的合同。②证人仓秀清陈述，我老公吴某在买的紫光花园二期19号楼403室的房屋，是通过亲戚吴林国介绍的，合同是我和我老公在王某1办公室签的。③证人李某4陈述，我购买的7#302室，我和我老婆一起签订的合同，我老婆的妹妹在盐城认识聚力公司的王某3（王某1），然后我们就找王某3买的，房子是登记的我家属崔某1名字。④证人沈某3陈述，15号楼202室（登记的袁某4，我女儿的公公）、16号楼204室（登记的是陈某，我儿子的同学），这两套房子是我介绍他们买的，我是新场村的前任书记，因为他们找我买房子便宜几万元，我找小王（王某1）便宜。⑤证人孙某2陈述，我购买的房子是15号楼302室，是新场村袁书记介绍我去买的，我爷爷和袁书记熟悉，然后袁书记与王某3打个招呼，直接介绍王某1谈好价格后签订的合同，合同是在售楼处签的，销售人员顾某燕。⑥证人李某2陈述，我之前门市开在新兴高架桥附近，2019年8月份租的门市拆迁，后来我就想买门市，我找得新场村袁书记，他安排我找王某3，合同都是在王某3办公室签订的。⑦证人袁某4陈述，2019年10月份左右，我亲家公沈某3介绍我买的，他以前是新场村书记，我房子拆迁了，所以想买套房，房款是我付的，紫光花园王某3的办公室我去过，购房合同是我儿子签的。⑧证人孙某3陈述，2019年年底，我购买的12号楼504室的房屋，我是通过村里袁书记，我在村里办事的时候，袁书记问我买不买房，他告诉我的信息，他帮我打电话问的王某3，她办公室在紫光花园北大门三楼，价格谈好后，我在售楼部签订的合同。⑨证人高某,4陈述，我买的15号楼201室房屋，我丈夫在新场村上班，认识袁书记，是新场村袁书记介绍我认识的王某1，我就找王某3谈的价格，购买合同是在售楼部签的。⑩证人柏某,4陈述，我买的房屋是11号楼503室，是一个新兴的姓倪朋友介绍，他认识开发商，后来介绍我和王某3认识，我和王某3谈的价格，在她得办公室谈的，之后王某3把我带到售楼部，签订的合同。⑾证人王某4陈述，我和沈某3是邻居，他介绍我找的王某3买的，我买的15号楼401室，登记的是我儿子王福坤名字，合同是我儿子签订的。另，聚力公司提交十份情况说明，说明人为袁某2、王某2、何某、刘某、沈某2、孙某1、吴某、李某3、袁某3、沙奎中等均说明其购买紫光花园的房屋，当时是通过熟人介绍，直接找的聚力公司王某1，王某3让工作人员带我看房并在王某3办公室就房价等谈好后，工作人员让我到售楼部办理了购房合同等手续，我并没有第一时间到售楼部，也没有中介公司渠道。以上内容本人保证真实性。一审另查明，聚力公司提交一份公证书，证明2019年12月3日，耀祥公司的法定代表人万蓓向某1公司的王某1发送一份，关于履行合同的函，内容为：“王某3，您好！这些天我一直找您和董事长，就是公司收回那三十套房不给我卖的事，现在我已经没有房子卖了，我们签订的销售合同要到明年一月底才结束。虽然前段时间董事长和您跟我交流关于收回三十套补偿我损失70万元，我也同意了，但现在也没有给我一个书面的说法。您也知道，我们今年1月30日签订代理销售合同后，我承担了多大的压力，为了将房子销售出去，前期的营销策划、销售方案的制定和实施、现场销售人员的培训及管理等工作，我们都是全力以赴，不敢有任何懈怠。无论是过年期间我们公司员工轮流在风雪中走村串巷的发放楼盘广告信息，还是酷暑炎夏，我们的销售推广都没有停过。正当我们完成了房屋销售的前期工作以后，紫光楼盘的销售情况有了明显效果，销售业绩有了质的提高，董事长和您在各个场合对我们的工作给予了高度评价，希望合同到期以后还能继续合作，我的内心也是充满感激。可是现在到期的佣金没给我结算，收回三十套房子不给我卖的补偿也没说法，现在我公司的开销那么大，紫光销售中心的各项售后咨询服务还要进行，员工还要发工资和奖金，我也是没有办法，房子销售业绩不好我急，房子销售业绩好了我更急，所以请王某3跟公司沟通及时支付答应给我的补偿和佣金及补充协议的签订。谢谢！”一审中，耀祥公司向一审法院提出申请，要求对聚力公司价值5518105元的财产进行诉讼保全并提供担保（诉讼保全责任险），后一审法院依法裁定对聚力公司的相应价值范围内的财产（房产）进行了保全。一审法院认为：耀祥公司、聚力公司签订的《紫光花园房屋代理销售合同》、《补充协议书》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，因此属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，任何一方不履行或者不适当履行合同约定的义务，应承担相应的违约责任。本案中，合同约定的期限为1年，协议期满或者被解除后，耀祥公司已销售的房屋聚力公司按实结算并向某2公司支付代理销售费用。耀祥公司未销售的房屋除非双方达成补充协议，否则聚力公司有权自行或者另行委托他人进行销售，耀祥公司不得干涉。故对于合同期内耀祥公司为聚力公司从事代理销售商品房服务的部分，聚力公司亦按照约定标准支付相应的佣金。1.耀祥公司主张合同期内销售的房屋有23套佣金未结算，聚力公司辩称其中有11套房屋不属于耀祥公司的客户（耀祥公司制作的紫光花园项目销售及佣金明细表中的序号72、73、75、80、81、86、87、89、90、93、104），提供了购房者的证言，并有一部分购房者到庭作证，且双方签订的补充协议已明确约定客户首次来访是直接到销售部或通过耀祥公司渠道来访的则为耀祥公司方客户，故聚力公司的抗辩，一审法院予以采信，对于这部分客户予以剔除，故合同期内的佣金应为12套（耀祥公司制作的紫光花园项目销售及佣金明细表中的序号74、76、77、78、79、82、83、84、91、92、100、105）即949484元。2.耀祥公司主张合同期外40套房屋的佣金。聚力公司认为合同到期后，双方未再签订书面的委托合同，双方的权利义务已经终止，且其中有8套房屋，都是购房者自己找的聚力公司的王某1办理的购房手续，与耀祥公司无关。因合同到期后，双方未再签订委托销售合同，现耀祥公司主张按照合同期内的标准支付佣金，无法律依据，一审法院不予支持。考虑到合同到期后，耀祥公司的确为聚力公司房屋销售提供了劳务，存在一定的费用支出，结合房屋中介机构的行情及耀祥公司与聚力公司邮件往来的情形，酌情认定合同到期后的房屋佣金为746666元（70万元÷30套×32套)。综上，聚力公司应向某2公司支付人民币为1696150元。3.关于耀祥公司主张的违约金问题。因案涉合同中对于违约金已作出约定，且不违反相关法律规定，故违约金应按以1696150元为基数，从2020年9月23日（起诉之日）起至实际支付之日止，按日万分之三计算，予以支持。综上，一审法院依法判决：一、聚力公司应于判决发生法律效力之日起十日内向某2公司支付人民币1696150元；二、聚力公司应于判决发生法律效力之日起十日内向某2公司支付违约金（以1696150元为基数，从2020年9月23日起至实际支付之日止按日万分之三计算）。案件受理费50427元，依法减半收取25213.5元，由耀祥公司负担15180.8元，聚力公司负担10032.7元，保全费5000元由聚力公司负担。二审中，耀祥公司为证明其主张提交了以下证据：证据一、紫光花园带看房屋确认单复印件一份，载明耀祥公司的合作方一帆房产公司经纪人代领客户崔某1、崔某2到紫光花园售楼处看房；证据二、2020年1月13日，耀祥公司向合作方一帆房产公司支付崔某1购买7号楼302室、崔某2购买7号楼201室服务费的农业银行支付3510元、31593元回单的手机截图打印件；证据三、2020年1月13日一帆房产公司收到耀祥公司服务费35103元开具的收据复印件一份。以上证据证明崔某1、崔某2购买紫光花园7号楼302室、7号楼201室的房屋是通过一帆房产公司的介绍，而一帆房产公司是耀祥公司的渠道合作商，崔某1在一审中陈述购房是通过聚力公司的王某3购买与事实不符，一审法院不应剔除该房屋的佣金。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。聚力公司对耀祥公司所举证据真实性、合法性、关联性均不予认可。本院经审查对有限公司提交的证据不予确认。二审另查明，案涉89号袁某2购买的房屋销售价格14812.6元/平方米，面积133.67平方米，底价13000元/平方米，溢价为242290元。二审中，聚力公司同意对一审判决中委托期满后未认定为耀祥公司客户的8套房屋一并按照一审法院酌定的（70万元÷30套）的标准向某2公司补偿。二审对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，聚力公司将其开发的紫光花园小区房屋委托耀祥公司销售，双方签订的代理销售合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，系合法有效的合同，双方均应按约全面履行各自义务。1.关于合同委托期限内耀祥公司应得佣金数额如何确定的问题。经查，聚力公司一审中申请购房人或购房人亲属出庭作证，证明部分房屋并非通过耀祥公司购买房屋，该系列证人均否认通过耀祥公司购买房屋，一审判决认定有证人到庭作证的房屋买受人不属于耀祥公司客户并无不妥；但一审中耀祥公司制作的紫光花园项目销售及佣金明细表中的序号89的房屋，聚力公司并未提交充分证据证明购房人并非通过耀祥公司购房，故该房屋购买人应列为耀祥公司客户，该房屋销售溢价242290元应作为耀祥公司应得佣金。故耀祥公司应得合同期内佣金总额为1191774元。2.关于合同委托期限外耀祥公司是否有权主张佣金及数额如何认定的问题。经查，合同约定的委托期限为从2019年1月31日起至2020年1月30日止，但在委托期限内，聚力公司将委托范围内的房屋收回不再委托耀祥公司销售，2019年12月3日耀祥公司的法定代表人万蓓向某1公司发出的函对此亦予确认，故应认定双方原签订的代理销售合同及补充协议已经解除。此后，耀祥公司有关人员虽仍在聚力公司售楼处工作，但相应佣金或报酬如何支付，耀祥公司并未能提交充分证据予以证明。一审法院结合耀祥公司的付出的劳动、费用支出、结合房屋中介机构的行情及耀祥公司与聚力公司邮件往来的情形，酌情认定合同到期后的房屋佣金按照23333.3元/套的标准确定并无不妥。一审中对合同期外8套房屋未计算佣金，二审中，聚力公司同意对该8套房屋一并按上述标准计算佣金，系其对自己权利的处分，不违反法律的规定，本院予以确认。故合同委托期限外，耀祥公司应得佣金为23333.3元/套×40套=933333元。综上，耀祥公司应得佣金总额为2125107元，耀祥公司的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决确有错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初4859号民事判决；二、被上诉人江苏聚力房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向上诉人盐城耀祥房地产经纪有限公司支付佣金2125107元及违约金（以2125107元为基数从2020年9月23日起至实际支付之日止，按日万分之三计算）；三、驳回上诉人盐城耀祥房地产经纪有限公司的其余一审诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50427元，依法减半收取25213.5元，由上诉人盐城耀祥房地产经纪有限公司负担13213.5元，被上诉人江苏聚力房地产开发有限公司负担12000元，保全费5000元由聚力公司负担；二审案件受理费50427元，由上诉人盐城耀祥房地产经纪有限公司负担26427元，被上诉人江苏聚力房地产开发有限公司负担24000元。本判决为终审判决。审判长  刘圣磊审判员  谢超亮审判员  周 陇二〇二一年八月二十五日书记员  施凯钰