湖南省邵阳市大祥区人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘0503执异37号案外人：刘会群，女，1979年7月29日出生，汉族，住武冈市。案外人：刘伟，男，1976年4月1日出生，汉族，住武冈市，系刘会群之夫。案外人：刘会建，男，1977年11月11日，汉族，住杭州市下城区。案外人：肖有梅，女，1985年2月19日出生，汉族，住武冈市，系刘会建之妻。申请执行人：刘巧超，女，1966年4月16日出生，汉族，住邵阳市大祥区。被执行人：张建设，男，1972年6月11日出生，汉族，住邵阳市大祥区。本院在执行申请执行人刘巧超与被执行人张建设民间借贷纠纷一案中，查封了被执行人张建设名下位于武冈市的房产（权证号：武房权证迎春亭字第××号、武房权证迎春亭字第××号）。案外人刘会群、刘伟、刘会建、肖有梅不服，于2021年8月16日向本院提出执行异议，主张上述房产的实际所有人为案外人刘会群、刘伟、刘会建、肖有梅，请求法院解除上述房产的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人刘会群、刘伟、刘会建、肖有梅称：刘会群、刘伟、刘会建、肖有梅于2012年8月23日与张建设、王纯英签订《房屋转让协议》，张建设、王纯英将武冈市房屋转让给案外人，房屋售价为捌拾捌万零捌拾元整，并约定了房款支付时间。同日，案外人扣除贰万元过户押金后支付购房款陆拾叁万捌仟捌佰元（63.88万元），其中刘会群通过银行给张建设转账17.7万元，刘会群向张建设的工行账户存入11万元，肖有梅向张建设转账16万元，之前缴纳定金5万元，支付现金14.18万元。收到款后，张建设的妻子王纯英以张建设的名义开具收条给案外人。2012年8月25日，刘会群向张建设汇款1.9万元，作为额外费用。案外人受让张建设的房屋后于2013年元月搬入该房居住至今。根据合同约定，张建设尚欠银行抵押贷款贰拾贰万壹仟贰佰伍拾元整，案外人与张建设约定，由案外人每月通过银行ＡＴＭ机存入现金7200元存入张建设的还款账户用以偿还抵押贷款。自2012年9月开始至2015年6月20日，案外人每月定期在20日左右通过ＡＴＭ机分35次向张建设工行卡号62×××58存款7200元，合计替被张建设共偿还抵押贷款本息25.2万元。2015年8月24日，案外人肖有梅、刘会群应张建设要求将办理过户手续的押金2万元也转给张建设。至此，案外人刘会群、刘伟、刘会建、肖有梅共支付张建设购房款91.08万元（房款63.88万元＋代替偿还抵押贷款及利息25.2万元＋办理过户手续的押金2万元），比合同约定还多支付30720元。2017年6月12日，张建设向案外人出具承诺书：“本人张建设商一街17栋4号住房于2012年7月卖给刘会建，房款于2015年7月全部付清，本人承诺于2017年7月10日前过户给刘会建，否则，刘会建将会通过法律处理，一切后果由张建设负责”。张建设向案外人承诺后便外出发展，之后通讯失联，现张建设未按约定履行协助义务导致案外人不能办理上述房产的不动产过户登记手续，责任在张建设。综上，案外人与张建设、王纯英于2012年8月23日签订《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，也没有违背公序良俗等无效情形，依法成立、有效。案外人受让房屋后支付了全部购房款，张建设、王纯英也将房屋交付给案外人居住至今，履行了主合同义务，该房屋的实际所有人是案外人刘会群、刘伟、刘会建、肖有梅。现法院受理刘巧超的执行申请，查封了该房产，损害了案外人的合法权益。为此，特向法院提出异议，请求法院解除上述房产的查封。申请执行人刘巧超辩称：根据我国不动产登记制度，被执行人张建设为房产的所有权人，人民法院为执行生效判决和裁定而查封房产，不存在错误。我国《中华人民共和国民法典》第二百零八条、第二百零九条、第二百一十四条、第二百一十七条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。未经登记，不发生效力。根据物权变动的公示公信原则，不动产物权变动以登记为公示方法，当事人如果信赖这种公式而为一定的行为，那么，即使登记所表现的物权状态与真实的物权状态不相符合，也不能影响物权变动的效力。根据执行法院查明和案外人提供的《土地使用权证》和《房屋所有权证》，所有权人均为张建设、王纯英夫妻共有，没有任何登记变动。根据上述法律规定，人民法院查封、执行房产合理、合法，并不存在任何瑕疵或错误。案外人刘会群等四人、张建设有恶意串通进行虚假诉讼，从而规避执行的可能性。第一，案外人刘会群等四人先是向张建设提起确权之诉，被武冈市人民法院驳回后，又提起执行异议。从执行异议书可知，案外人刘会群等四人与张建设签订房屋买卖合同是2012年，案外人付清全部房款是2015年，张建设承诺协助房产过户登记是2017年。这个时间跨度不合常理，一般不可能交了全款，还会容忍原房主过了几年不协助办理过户手续。第二、原告起诉的时间点太蹊跷。被告长达五年不办过户手续，原告没有去起诉。而在答辩人向法院申请执行查封了本案诉争房屋之后，却匆忙起诉确权。第三、从执行异议书可知，案外人刘会群等四人与张建设的资金流水也存在很大的疑点。在张建设没有为案外人办理过户手续的情况下，案外人不仅退还了办理过户手续的押金20000元，而且多付了30720元房款，不合常理。第四、《房屋转让协议》第五条第4款内容为：“如因甲方原因导致房屋未能过户给乙方，甲方应支付16万元违约金给乙方，并退还乙方所付房款及房款利息”，即如果房屋未能过户，乙方只能要求甲方承担责任，而不能因此阻却人民法院对该房屋的查封执行。即使《房屋转让协议》真实、合法、有效、但从2012年签订至今仍未办理房产过户登记手续，依法不发生物权变动效力。在不动产物权变动中贯彻公信原则，使行为人可以信赖登记所公示的物权状态，进行交易，而不必担心其实际权利的状况，只有这样，才能保护交易的安全、稳定社会经济秩序。因此，我国《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。根据上述规定，无论案外人与执行案外人张建设签订的《房屋转让协议》是否合法有效，也无论案外人是否入住该房屋、对房产取得了使用、收益的权利，都因为欠缺登记公示要件而未发生物权变动效力。即使案外人与被执行人张建设签订的有关协议合法、有效，也只能说明案外人对执行案外人张建设享有交付房产请求权，该种权利属于债权，而不是物权。即案外人从未合法取得房产的所有权，当然无权提出执行异议和要求法院解除对房产的查封。经审查查明，申请执行人刘巧超与被执行人张建设民间借贷纠纷一案，本院于2020年4月23日作出（2020）湘0503民初419号民事判决书，判决张建设偿还刘巧超借款本金100000元及利息（利息按月利率2%自2013年11月25日起计算至借款全部还清之日）。判决生效后，因被执行人未履行还款义务，刘巧超向本院申请执行。本院立案执行后，于2020年8月26日查封被执行人张建设位于武冈市的房产（权证号：武房权证迎春亭字第××号、武房权证迎春亭字第××号，与王纯英共同共有）。案外人刘会群、刘伟、刘会建、肖有梅不服，于2021年8月16日向本院提出执行异议，主张上述房产的实际所有人为刘会群、刘伟、刘会建、肖有梅，请求法院解除上述房产的查封。另查明，2012年8月23日，刘会群、刘伟、刘会建、肖有梅与张建设、王纯英签订《房屋转让协议》。协议约定：张建设、王纯英将武冈市房屋转让给刘会群、刘伟、刘会建、肖有梅，房屋售价为880080元，并约定签订协议当天支付658800元，欠银行的贷款本息（该房屋抵押给工商银行武冈支行）由刘会群、刘伟、刘会建、肖有梅负责在2015年6月20日前还清。协议签订当天，案外人分别向张建设农业银行账户转账17.7万元、16万元，工商银行账户汇入11万元，8月25日向工商银行账户转账1.9万元。另外案外人主张支付现金10万元，并提供了相应的取款凭证。之后，案外人每月定期向张建设偿还贷款账户存入现金，用于偿还银行贷款，直至贷款全部还清，银行解除抵押。自2013年1月至今，刘会群、刘伟、刘会建、肖有梅一直占有、使用该房屋。2017年6月12日，张建设出具书面承诺：“本人张建设商一街17栋4号住房2012年7月卖给刘会建，房款于2015年7月全部付清。本人承诺于2017年7月10日前过户给刘会建。否则，刘会建将会通过法律处理，一切后果由张建设负责”。但承诺到期后，张建设一直未协助案外人办理房产过户手续，经案外人多次电话、短信催促未果。案外人刘会群、刘伟、刘会建、肖有梅为证明其主张，向法庭提供了《房屋转让协议》、转账凭证、居委会证明、短信记录等证据。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人于2012年8月23日和张建设、王纯英签订《房屋转让协议》，协议签订当天支付了大部分购房款，之后又陆续以转账、偿还贷款等方式支付购房款，并于2013年1月开始占有、使用该房屋至今。另外，在贷款还清之后，案外人多次催促被执行人协助办理不动产变更登记未果。综上，案外人刘会群、刘伟、刘会建、肖有梅请求法院解除查封的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对被执行人张建设名下位于武冈市的房产（权证号：武房权证迎春亭字第××号、武房权证迎春亭字第××号，与王纯英共同共有）的执行，解除上述房产的查封。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  夏月星审判员  周 颖审判员  蒋建勇二〇二一年九月十三日书记员  王 婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。