湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂2802民初6073号原告：田利民,男,生于1988年9月17日,土家族,湖北省利川市人,住利川市。委托诉讼代理人：谭维清，恩施州广源法律服务所法律工作者。被告：丁卫平，男，生于1968年7月19日，汉族，湖北省利川市人，户籍地利川市，现住利川市。被告：曾英，女，生于1975年10月20日，土家族，湖北省利川市人，户籍地利川市，现住利川市。被告：曾彪，男，生于1978年7月18日，汉族，湖北省利川市人，户籍地利川市，现住利川市。原告田利民诉被告丁卫平、曾英、曾彪确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员赵红玲，适用简易程序于2021年7月8日公开开庭进行了审理。原告田利民及其委托诉讼代理人谭维清到庭参加诉讼，被告丁卫平、曾彪到庭参加诉讼，被告曾英经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田利民诉称，2018年4月24日，原告与被告曾彪签订了《合资建房合同》,以每套158000元的价格购买了三被告合伙在利川市，并向其缴纳了用电入户费6000元。被告曾彪称该小产权房是他与其姐姐曾英和姐夫丁卫平合伙共同修建。买房后因资金困难一直无钱对房屋进行装修入住,原告只安装了入户门。2019年4月29日原告购买材料准备装潢时，被告曾英、丁卫平以他们与曾彪账未算清不准原告装修，原告遂联系曾彪，其表示他来解决。2021年6月18日原告再次准备装修房屋时，发现被告丁卫平、曾英正在装修该两套房屋，原告所装的进户门也已被拆换。原告随即电话联系曾彪，但一直联系不上。被告曾彪一直不露面，其姐姐姐夫曾英、丁卫平否认曾彪与他们合伙建房的事实，拒不承认被告卖给原告的两套房屋。为了维护原告合法权利，原告起诉至法院。诉讼请求：1、确认原告与被告曾彪于2018年4月24日签订的两份《合资建房合同》（实为小产权房屋买卖合同）无效，判令三被告立即返还原告购房款及用户入户费共计322000元（158000＊2＋6000元），并按年利率3.85%从2018年4月24日计付资金占用利息，直到前述购房款退清时止。2、本案诉讼费用由三被告承担。被告曾彪辩称，请求驳回原告诉讼请求。《合资建房合同》是原告与我自愿签署，签署的过程中不存在恶意串通的情形来损害原告方的利益，我没有阻碍原告进入房屋进行装修，也不否认原告对该小产权房中501和602两套房屋享有所有权，双方存在的争议只是原告没有将购房款及水电费给我付清，该争议解决后原告可以随时入住。被告丁卫平辩称，案涉房屋是我和被告曾彪合伙修建的小产权房，地基是我的，原告的亲戚和我是邻居，原告应该知道房子是我和曾彪一起修建的，但是原告购买房屋是直接找到曾彪签订合同，我没有签字也没有得到任何钱，事后我才知道，我有理由不让原告装修房屋。我和曾英已经在2005年就离婚了，原告起诉曾英没有理由，更不存在串通骗原告的钱。被告曾英未到庭进行答辩，亦未向本院提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：被告曾彪、丁卫平于2014年共同出资修建了位于利川市，并签订《分房协议》一份，约定该房屋的第二、三、四层共6套房屋归丁卫平所有，房屋的第五、六层共4套房屋归曾彪所有。2018年4月24日，原告田利明与被告曾彪以签订两份《合资建房合同》的形式，实质上约定原告向被告曾彪购买该房屋第五层的501、第六层的602，购房款均为每套158000元，付款方式为2018年4月24日一次性付清，如有一方违约，向对方支付违约金50000元等内容。合同签订后，原告于2018年4月24日向被告曾彪银行卡转账220000元，支付现金888元，被告曾彪于同日出具收款单一份。2018年5月26日，原告向被告曾彪支付现金45000元，被告曾彪出具收条一份。2018年6月16日、8月5日，原告通过微信转给被告曾彪2000元、4000元，拟用于电费入户。后原告打算装修时与被告发生纠纷，故原告起诉至本院，提出前述诉讼请求。另查明，案涉房屋位于利川市，所在的土地性质为集体土地，土地承包方代表为丁卫平。被告曾彪、丁卫平修建案涉房屋前没有到相关部门办理审批手续，建成后亦未办理产权手续。截止到本案开庭时，原告的户籍地仍为湖北省利川市，不是案涉房屋集体经济组织的成员。上述事实，有原、被告当庭提交的证据及当事人的陈述在卷，足以认定。本院认为，根据最高人民法院2016年11月21日印发的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条的规定，在非国家确定的宅基地制度改革试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。本案中，原、被告签订的《合资建房合同》实属房屋买卖合同，利川市不是国家确定的宅基地制度改革试点地区，原告也不是关东村村民，被告曾彪将修建在东城街道办事处关东村宅基地上的房屋出售给原告，该合同应属无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实持续至民法典施行后，依照该规定，应当适用民法典的规定。《中华人民共和国民法典》第一百五十五条规定：“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”本案《合资建房合同》无效，原告应当将涉案房屋退还被告，被告应当返还原告购房款。根据原告提供的证据，原告向被告支付了购房款共计265888元，对其余购房款50112元原告主张向被告曾彪支付了现金，被告曾彪不予认可，原告无其他有效证据予以证实，本院认定原告共计支付购房款为265888元。另，原告向被告曾彪支付了用电入户费6000元，被告曾彪亦应予以返还。故对原告要求退还购房款的诉讼请求，本院予以部分支持。对原告要求三被告共同返还原告购房款的诉讼请求，因原告购房及支付款项均是与被告曾彪之间发生的民事行为，被告丁卫平、曾英与本案无关，故对原告要求被告丁卫平、曾英共同返还购房款的诉讼请求，本院不予支持。对原告主张从2018年4月24日支付资金占用利息的诉讼请求，因原告田利明与被告曾彪明知案涉房屋没有办理任何审批手续，房屋合法性不明、产权不明，且原、被告不属同一个集体经济组织成员的情况下，仍然以签订《合资建房合同》的形式买卖房屋，该合同属无效合同，原、被告均存在过错，故原告主张资金占有利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条第（三）项、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决如下：一、原告田利明与被告曾彪于2018年4月24日签订的两份《合资建房合同》无效；二、被告曾彪于本判决生效之日起十五日内返还原告田利明购房款265888元及用电入户费6000元，共计271888元；三、驳回原告田利明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6130.00元，减半收取计3065.00元，由原告田利明负担477元，由被告曾彪负担2588元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审  判  员  赵红玲二〇二一年八月十一日法 官 助 理  王 珍书记员(兼)  王 珍