上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0107民初4345号原告：上海长风跨采投资有限公司，住所上海市。法定代表人：李卫东，董事长。委托诉讼代理人：陈奕安，上海虹桥正瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：许明思，上海虹桥正瀚律师事务所律师。被告：上海满鑫信息技术有限公司，住所上海市。法定代表人：邵洪俊，执行董事。委托诉讼代理人：徐一能，男。原告上海长风跨采投资有限公司与被告上海满鑫信息技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序(独任制)，公开开庭进行了审理。原告上海长风跨采投资有限公司(以下简称“跨采公司”)的委托诉讼代理人陈奕安、许明思，被告上海满鑫信息技术有限公司(以下简称“满鑫公司”)的委托诉讼代理人徐一能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海长风跨采投资有限公司提出的诉讼请求：1、判令满鑫公司向跨采公司支付免租期租金及物业管理费41950元(租金按34776元/月计，物业管理费按7174元/月计，自2020年7月15日起至2020年8月14日止)；2、满鑫公司向跨采公司支付欠付租金及物业管理费109070元(按月租金及物业管理费折算的日标准1398.33元/日计，自2020年8月15日至合同解除日2020年10月31日止)；3、满鑫公司向跨采公司支付违约金125850元(按月租金及物业管理费的三倍计算)；4、满鑫公司向跨采公司支付逾期付款违约金32612.93元(以未付的第一个日历月及第二个日历月的租金总和55641.6元为基数，按照日0.3%计算，自2020年8月13日至实际清偿之日，暂计至2020年12月21日；以未付的第三个日历月租金34776元为基数，按照日0.3%计算，自2020年9月10日至实际清偿之日止，暂计至2020年12月21日)。事实与理由：2020年7月7日，跨采公司与满鑫公司签订《上海跨国采购中心房屋租赁合同》(以下称租赁合同)，就租金、物业管理费、交付时间、违约责任等进行了约定。其中约定：免租期一个月，自2020年7月15日起至2020年8月14日止；满鑫公司逾期足额支付或补足租赁保证金或物业管理费保证金超过15日的，跨采公司有权书面通知满鑫公司解除合同；满鑫公司应在合同终止后十日内按终止前月租金及物业管理费之和的3倍向跨采公司支付违约金，同时，还应按终止前月租金的标准向跨采公司支付免租期内的租金；满鑫公司逾期支付租金的，每逾期一日按未付金额的0.3%支付逾期付款违约金，逾期付款违约金与合同第12.2条项下约定的违约金分别计算。之后，满鑫公司未按合同约定支付任何一期租金及物业管理费。跨采公司多次与其协调沟通，满鑫公司均不愿履行付款义务，已构成违约。2020年10月29日，跨采公司向满鑫公司寄送书面通知(到达时间为2020年10月31日)，对租赁合同解除。综上，跨采公司有权依据租赁合同约定要求满鑫公司承担违约责任，请求法院判如诉请。被告上海满鑫信息技术有限公司辩称：满鑫公司法定代表人及经理等人与跨采公司总经理助理夏立平(现职务不详)原系朋友关系，私交甚笃。2020年6月左右，夏立平称，跨采公司需完成上级指派的税收指标，其作为公司高层管理人员，也需要完成相应的招商及税收任务，所以希望满鑫公司可以将办公场地迁往跨采公司，并变更工商注册及税务登记信息地址为跨采公司或长风地区。作为回报，夏立平承诺会帮助满鑫公司争取包括延长免租期、税务政策优惠、退税等相关招商优惠政策。满鑫公司考虑到与夏立平私交及相信可享受优惠政策等因素，决定采纳夏立平的建议。经过多次面谈及实地查看场地，最终决定承租跨采公司的房屋。2020年7月初，满鑫公司发现跨采公司提供的租赁合同中，免租期为1个月，并非之前承诺的2-3个月，遂向夏立平提出异议。其回复是，因满鑫公司承租的面积较小，所以申请延长免租期的要求未获得领导批准，但承诺办证满鑫公司申请税收优惠政策的条件依然不变。出于信任，满鑫公司决定先签署房屋租赁合同，但相关租金及押金等费用在满鑫公司完成工商注册及税务变更并获得税收优惠政策后，再行支付。夏立平口头承诺：“都是朋友，先签合同，税收政策肯定帮你们落实，钱可以晚一点付，合同签了也好向领导交代。”故满鑫公司于2020年7月7日与跨采公司签订了房屋租赁合同。签订合同后，双方并未办理房屋交付手续。满鑫公司提出尽快办理工商及税务变更和优惠手续。夏立平又表示满鑫公司需先完成一定金额的税收指标后才能享受相关税收优惠，否则无法实现此前承诺的回报条件。因满鑫公司规模较小，无法完成夏立平提出的税收指标，故立即向夏立平提出交涉，表示如不能兑现原先承诺，满鑫公司不会继续履行租赁合同。之后，经夏立平出面与满鑫公司沟通，表示可先将工商注册地址变更至跨采公司，之后再协调税收登记变更及享受税收优惠政策。2020年7月底，满鑫公司与夏立平再次协商，达成口头协议：满鑫公司明确不再履行之前签订的房屋租赁协议，但考虑到与夏立平的私交以及承诺，满鑫公司答应先将工商注册地址变更到长风地区。因为满鑫公司已明确不再承租跨采公司房屋，所以由夏立平介绍案外人帮助提供长风地区的集中注册地址办理工商登记。之后，夏立平又提出如解除合同，满鑫公司需先支付合同约定的房租及押金等费用，然后再进行解除合同的流程，并需要扣除一部分费用作为违约金。其可向领导申请少付违约金。满鑫公司因对方之前屡次出尔反尔，最后决定在新股东完成股份变更后象征性的支付一部分费用给跨采公司，以尽快结束之前的房屋租赁纠纷。但之后，就违约金数额与夏立平沟通后未能达成一致。2020年9月23日，夏立平通过微信发送了租赁合同解除通知。同年10月20日，满鑫公司向夏立平发送了情况说明，表示对跨采公司提出的违约金数额不接受，并提出愿意支付的违约金数额。2020年10月30日，跨采公司又向满鑫公司发出《租赁合同解除通知》。双方协商未成。满鑫公司认为，跨采公司利用合同约定之外的条件为诱饵，造成满鑫公司重大误解，双方签订的租赁合同应认定为无效。即使合同有效，满鑫公司已在第一时间向夏立平口头告知解约，而且之后办理工商变更时，已明确没有使用本案所涉房屋作为住所地址，所以应认定跨采公司已经认同满鑫公司提出的解除租赁合同要求。且根据合同12.2条约定，跨采公司明知满鑫公司已超过合同约定15日期限未支付任何费用，按常理，其应在2020年7月23日提出解除合同要求，却拖延至2020年10月31日。其目的是希望得到更多不合理的赔偿金。其次，满鑫公司曾多次与跨采公司沟通表达了解除合同的要求，也未实际占有使用租赁房屋，根本不影响跨采公司对该房屋进行招商处置，未造成其实际损失。且期间，跨采公司依然有相当面积的房屋未能出租。综上，希望法院维护满鑫公司合法权益，驳回跨采公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、跨采公司系上海市云岭东路XXX号XXX室房屋(以下称系争房屋)的产权人。该房屋面积为224.18平方米。二、2020年7月7日，经跨采公司总经理助理夏立平的介绍，跨采公司作为出租方、满鑫公司作为承租方，双方就系争房屋签订《房屋租赁合同》。双方约定：交付日为2020年7月15日；免租期为1个月，自2020年7月15日起至2020年8月14日止；租赁期自2020年7月15日起至2023年7月14日止，共3年，包含免租期；租金，2020年7月15日到2022年7月14日每月租金为34776元，2022年7月15日到2023年7月14日每月租金为36549元(5.1元/平方米/天)；租金支付，满鑫公司应在交付日前的3日向跨采公司支付首期租金，若交付日并不是该月的首日，则首期租金为第一个日历月及第二个日历月的租金总和，第一个日历月及最后一个日历月的租金按天数比例计算，剩余租金按每一个月为一期，满鑫公司应当在当月的10日之前支付下月的租金；物业管理费，收费标准为32元/月/平方米，每月金额为7174元，满鑫公司应在交付日前的3日向物业公司支付首期物业管理费，若交付日并不是该月的首日，则首期物业管理费为第一个日历月及第二个日历月的物业管理费总和，第一个日历月及最后一个日历月的物业管理费按天数比例计算，剩余物业管理费按每一个月为一期，满鑫公司应当在上月的10日之前支付下月的租金，支付时间与租金支付时间一致；保证金，租金保证金相当于三个月的租金，共计109647元，物业管理费保证金相当于三个月的物业管理费，共计21522元，满鑫公司应在办理该房屋交付入驻手续时同时支付保证金；在满鑫公司签署本合同及按本合同规定付清其应缴付的全部费用的前提下，跨采公司应于交付日向满鑫公司交付该房屋，签署房屋交付确认书并领取单元钥匙，但满鑫公司应于交付前3日内，应至跨采公司物业管理中心办理有关交付入驻手续，包括业户资料登记、签署相关管理文件(包括物业使用人承诺函)、验收单元、支付应付费用等。合同第3.4条约定：如果满鑫公司未能在交付日办理该房屋的交付手续，则仍视为该房屋已于交付日合格的交付于满鑫公司，跨采公司有权自交付日起向满鑫公司收取本合同约定的各项费用；若满鑫公司直至交付日起计的第15天仍未实际办理交付手续，则跨采公司有权按照本合同第12.2条的约定追究满鑫公司的违约责任。合同第12.2条约定：双方同意，有下列情形之一的，跨采公司有权书面通知满鑫公司解除本合同。满鑫公司应在合同终止后十日内按终止前月租金及物业管理费之和的3倍向跨采公司支付违约金；同时，满鑫公司还应按照终止前月租金的标准向跨采公司支付免租期内的租金：12.2.1满鑫公司逾期足额支付或补足租赁保证金及/或物业管理费保证金超过15日的；12.2.2满鑫公司直至交付日起的第15天仍未实际办理交付手续的；12.2.6免租期及租赁期间，满鑫公司无正当理由逾期不支付该房屋租金、物业管理费、或者其他费用累计超过30日的；免租期及租赁期间，非本合同规定的情况，满鑫公司中途擅自退租的。合同12.4条约定：双方同意，一方有下列情形之一的则构成违约，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方应当向另一方按照终止前月租金及物业管理费之和的3倍支付违约金。12.4.3免租期及租赁期间，一方非按法律规定或本合同约定擅自提前终止本合同的。合同第13.4条约定：满鑫公司逾期支付租金的，每逾期一日按未付金额的0.3%向跨采公司支付逾期付款违约金，逾期付款违约金与本合同第12.2条项下约定违约金分别计算。合同第17.4条约定：免租期及租赁期间，满鑫公司有义务将其公司注册地址变更为租赁房屋所在地，跨采公司对此承担协调义务，为满鑫公司出具普陀区市场监督管理局认可的经营场所证明，直到满鑫公司注册地成功变更为租赁房屋所在地，双方确认在此期间跨采公司按照本合同约定向满鑫公司收取本合同约定的全部费用，满鑫公司无异议。三、上述合同签订后，双方未就系争房屋的交付办理手续。满鑫公司亦未向跨采公司支付任何费用。四、2020年8月19日，满鑫公司至普陀区行政服务中心办理变更公司注册地相关手续(变更后的注册地址为普陀区云岭东路XXX号)。五、2020年9月23日，跨采公司总经理助理夏立平以微信方式，向满鑫公司联系人徐一能发送《租赁合同解除通知》。通知中载明：根据租赁合同第12.2条.13.3条、附表第四项等条款，满鑫公司逾期支付租赁保证金或物业管理保证金超过15日或逾期支付租金超过30日的，跨采公司有权解除合同，并要求满鑫公司按月租金及物业管理费之和的3倍支付违约金，且满鑫公司应支付免租期内的租金。虽经多次沟通，但至今满鑫公司仍未支付相应款项。鉴此，现通知：1、租赁合同自满鑫公司收到本通知之日解除，跨采公司有权将该房屋另行出租；2、满鑫公司在收到本通知后十日内按月租金及管理费之和的3倍支付违约金125850元、……合计金额为233120元。六、之后，满鑫公司向夏立平表示不能接受跨采公司提出的金额。七、2020年年10月20日，满鑫公司徐一能以微信方式向夏立平发送《情况说明》，主要内容为：关于双方就系争房屋签订的租赁协议，因受疫情影响，满鑫公司相关业务均处于停滞状态，经公司股东会议，决定改变公司经营范围，将选择租金更低的场所办公，希望解除双方之前签订的租赁协议。考虑到满鑫公司实际并未使用系争房屋，满鑫公司愿意支付一个月的租金及物业管理费，并承诺于2020年12月30日前支付给跨采公司。八、嗣后，双方未能就违约金数额达成一致。2020年10月29日，跨采公司向满鑫公司发送落款日期为2020年9月30日的《租赁合同解除通知》，其中内容与前述夏立平以微信方式发出的《租赁合同解除通知》一致。审理中，跨采公司与满鑫公司均确认双方签订的租赁合同已经解除。关于满鑫公司辩称的夏立平代表跨采公司未履行相关承诺导致合同解除之意见，跨采公司表示，夏立平只是双方签订合同的介绍人，其并未代表公司作出关于签订房屋租赁合同需满足被告可享有优惠税务政策等条件的承诺。且双方最终签署合同，跨采公司有指定的经办人，夏立平并非订立合同的经办人。关于违约金，满鑫公司表示，如法院认定其违约，合同中约定的违约金属过高，申请法院予以调低。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。涉案之《房屋赁合同》是在跨采公司与满鑫公司之间签订，内容没有违反法律规定之处，系双方的真实意思表示，合法有效。各方应当按照约定行使权利、承担义务。关于合同的解除。本案中，双方就租赁合同已经解除之事实均无异议，本院予以确认。至于导致合同解除之责任，满鑫公司认为系因签订合同时跨采公司承诺的条件未能实现，使其就合同签订存在重大误解，合同解除责任在于跨采公司，缺乏确凿证据予以证明。且与其出具的《情况说明》中所载明的“为降低公司运营成本，将选择租金更低的场所办公”之内容相悖。故对满鑫公司上述意见不予采纳。根据本院查明的事实，双方签订合同后，满鑫公司未按约办理入驻手续及支付租金等相关费用，系违约，其应就合同解除承担违约责任。关于房屋交付问题。根据合同约定：满鑫公司应在办理该房屋交付入驻手续时同时支付保证金；在满鑫公司签署合同及按合同规定付清其应缴付的全部费用的前提下，跨采公司应于交付日向满鑫公司交付该房屋，签署房屋交付确认书并领取单元钥匙，但满鑫公司应于交付前3日内，应至跨采公司物业管理中心办理有关交付入驻手续，包括业户资料登记、签署相关管理文件(包括物业使用人承诺函)、验收单元、支付应付费用等。另，合同第3.4条约定：如果满鑫公司未能在交付日办理该房屋的交付手续，则仍视为该房屋已于交付日合格的交付于满鑫公司，跨采公司有权自交付日起向满鑫公司收取本合同约定的各项费用；若满鑫公司直至交付日起计的第15天仍未实际办理交付手续，则跨采公司有权按照本合同第12.2条的约定追究满鑫公司的违约责任。然，双方签订合同后，满鑫公司既未办理入驻手续，亦未支付任何费用。而跨采公司在合同履行过程中并不存在怠于交付或拒不交付房屋之事实。故满鑫公司未实际租赁使用系争房屋系其自身原因，并非跨采公司责任。关于跨采公司主张的免租期期间以及合同解除前的租金、物业管理费和违约金。本院认为，鉴于双方签订合同后，满鑫公司未办理入驻手续，也未交付任何租金等费用，并于2020年8月中旬办理了非系争房屋所在地的工商登记手续，上述情况均说明满鑫公司已无意租赁使用系争房屋。此时，跨采公司应就合同目的无法实现以及合同不能继续履行之后果予以知晓。跨采公司可根据合同约定在应当交付日(2020年7月15日)起的15天后及时向满鑫公司追究合同解除之后的违约责任。另，从双方合同中关于满鑫公司即使未入驻系争房屋仍需承担支付租金、物业管理费的约定内容来看，其中含有惩罚性质。同时，合同中还约定合同解除后满鑫公司应承担三倍租金与物业费金额的违约金。审理中，满鑫公司提出合同约定之违约金过高，申请法院调低、基于上述情况，本院综合考虑合同约定之相关费用支付的惩罚性质、满鑫公司违约是否恶意、系争房屋的实际使用状况以及约定违约金过高予以调低等因素，针对跨采公司之诉讼请求，本院酌情确定满鑫公司应支付跨采公司一个月的租金，并按三个月租金标准承担合同解除的违约金、按每日万分之三的标准计付逾期支付租金的违约金。至于跨采公司主张的物业管理费及其他部分诉请，鉴于满鑫公司并未实际租赁使用系争房屋，跨采公司仍要求其承担有违公平原则，本院不予支持。综上，依照最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海满鑫信息技术有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海长风跨采投资有限公司租金34776元计；二、被告上海满鑫信息技术有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海长风跨采投资有限公司违约金104328元；三、被告上海满鑫信息技术有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海长风跨采投资有限公司逾期支付租金的违约金，以34776元为基数，自2020年8月13日起至被告实际支付之日至止，按每日万分之三计算。四、对原告上海长风跨采投资有限公司其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费6422元，由原告负担3264元，被告负担3158元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张莹书记员  汉静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。