湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1002民初3076号原告：深圳市永红源物业服务有限公司,住所地深圳市龙华区民治街道民强社区梅龙路和民旺路相交处民治商贸广场1507。法定代表人:肖宪章。委托诉讼代理人：黄国伟，男，1989年5月1日生，汉族，住湖南省沅江市，系该公司项目经理。被告：曹芳芳，女，1980年9月2日生，汉族，住湖南省郴州市。原告深圳市永红源物业服务有限公司（以下简称永红源公司）与被告曹芳芳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告永红源公司的委托诉讼代理人黄国伟到庭参加诉讼,被告曹芳芳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永红源公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付北湖一号小区6栋2单元1102房号2014年1月1日至2021年6月30日物业管理费14314.7元，2014年1月1日至2021年6月30日违约金9920.83元，合计24235.53元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：北湖一号小区6栋2单元1102室业主曹芳芳于2012年12月30日购买了郴州市顺源房地产开发有限公司开发的小区房屋一套，房屋面积89.23平方米。根据物业服务之规定，原告一直积极履行物业服务，为被告居住的小区实施规范的物业管理，但被告自2014年1月1日起便无故拖欠物业管理费等各项费用。原告多次催告被告缴纳但被告并未理睬，无奈提起诉讼，请求判如所请。被告曹芳芳未作答辩。查明的事实根据当事人的陈述和确认的证据，本院查明事实如下：2012年12月18日，郴州市顺源房地产开发有限公司与深圳市诚信行物业服务有限公司签订《顺源·北湖一号（水晶城）前期物业管理委托合同》，由深圳市诚信行物业服务有限公司对顺源·北湖一号（水晶城）商住项目提供物业管理服务，物业管理委托合同期限为5年，自2012年12月18日至2017年12月17日，具体时间以郴州市顺源房地产开发有限公司发出入伙通知书约定的时间为准。如本合同期限未满，业主委员会成立并与物业管理企业签订了有效的服务合同，本前期物业管理委托合同自动终止。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为：住宅物业1.9元/月/平方米；商业物业2.6元/月/平方米。2016年1月1日,郴州市北湖一号小区业主委员会与深圳市诚信行物业服务有限公司签订《郴州市北湖一号小区物业服务合同》，由深圳市诚信行物业服务有限公司对郴州市北湖一号小区（北湖水晶城）实行物业管理服务，物业服务费实行包干制，由业主按其拥有物业的建筑和公摊面积交纳，标准为：高层住宅：1.8元/月/平方米；商业（商铺）物业：2.5元/月/平方米。约定业主或物业使用人应在每月10日前交纳物业服务费。业主逾期不交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收违约金。委托物业管理期限自2016年1月1日起至2019年6月30日止。2016年10月28日，经深圳市市场监督管理局核准，深圳市诚信行物业服务有限公司变更为永红源公司。合同期满后，原告永红源公司继续为该小区提供物业管理服务。2019年12月25日，郴州市北湖一号小区业主委员会与永红源公司签订《物业服务合同》，由永红源公司对郴州市北湖一号小区实行物业管理服务，物业服务费按建筑面积收取，标准为：住宅1.58元/月/平方米；商业用房2.5元/月/平方米。物业管理费中包含了电梯运行费0.4元/月/平方米的电梯专项资金,全部用于电梯维护、维修、保养。永红源公司在接管本物业后，于每月10日前按标准向业主（住用户）收取上一个月的物业服务费。合同期限自2020年1月1日起至2022年12月31日止。另查明，2011年8月14日，被告曹芳芳与郴州市顺源房地产开发有限公司签订了《郴州市商品房买卖合同》，由曹芳芳购买北湖水晶城项目中的第6栋11层B02号房，建筑面积89.23平方米，双方约定于2012年12月30日前交付该房产。此后，被告曹芳芳装修入住该房,并自2014年1月1日起不再交纳物业服务费。原告永红源公司向被告曹芳芳催交物业服务费未果，遂向本院提起诉讼。判决的理由与结果本院认为，本案的争议焦点为：被告曹芳芳是否应当向原告支付物业管理费及违约金的问题。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业管理费的合同。本案涉及的相关《物业服务合同》系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，该合同的效力及于北湖一号小区全体业主。原告永红源公司已提供了物业管理服务，被告曹芳芳作为该小区业主，理应及时交纳物业管理费，不应拖欠。曹芳芳拖欠自2014年1月1日起至2021年6月30日止的物业管理费，不仅损害了永红源物业公司的利益，对小区内按时支付物业管理费的其他业主亦存在损害。经查永红源公司的物业服务工作的确存在一定瑕疵，鉴于物业服务的区域性和业主交纳物业服务费用的个体性，物业服务企业与业主应各自履行服务义务和交费义务，如果物业服务企业的服务质量不符合法律规定或合同约定，业主委员会可依法解除双方物业服务合同并追究物业服务企业的违约责任，而不是由业主以拒付物业管理费的形式进行消极抗辩。因此，被告曹芳芳拖欠物业管理费于法无据，应当履行交纳物业管理费的义务。原告永红源公司主张的物业管理费14314.7元（2014年1月1日至2021年6月30日），符合法律的规定，本院予以支持。原告永红源公司主张的违约金9920.83元，因其与郴州市北湖一号小区业主委员会于2019年12月25日签订的《物业服务合同》中对逾期支付物业管理费的违约金并未作约定，考虑到原告的物业管理服务确实存在一定瑕疵，且被告的行为并未造成原告的实际损失，故本院对其该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告曹芳芳向原告深圳市永红源物业服务有限公司支付物业管理费14314.7元，限本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告深圳市永红源物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告曹芳芳未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费406元，减半收取203元，由原告深圳市永红源物业服务有限公司负担83元，被告曹芳芳负担120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 员 李岳春二〇二一年八月二十四日法官助理 曹 晶书 记 员 巫 霞附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。