重庆市荣昌区人民法院民事判决书                      （2021）渝0153民初3137号 原告：重庆市荣昌区菥顺物业管理有限公司，住所地重庆市荣昌区昌元街道广场路96号10-4，统一社会信用代码915002266786987995。法定代表人：马晓君，总经理。委托诉讼代理人：陈启均，重庆川伟律师事务所律师。被告：杨洋，女，1975年3月18日出生，汉族，住重庆市荣昌区。原告重庆市荣昌区菥顺物业管理有限公司（以下简称“菥顺物业”）与被告杨洋物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月23日立案后，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告菥顺物业的委托诉讼代理人陈启均、被告杨洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告菥顺物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所欠2008年10月1日至2019年7月31日期间的物业服务费、电梯费、公共能耗费等合计10784元；2.判令被告向原告支付逾期交纳物业服务费违约金540元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系荣昌区天长·银座X单元XX号房屋(建筑面积为90.8㎡)的产权所有人，系小区的业主之一。重庆市天长房地产开发有限公司将小区的物业管理服务委托原告负责管理，并签订《前期物业服务管理合同》。该合同约定物业服务费按0.57元/㎡/月收取，电梯费按10元/人/月收取，公共能耗费按4元/户/月收取，2008年10月1日至2019年7月31日期间被告应交物业服务费等费用6728元，电梯费用3536元，公共能耗费520元，共计10784元，原告多次向被告催交未果。原告认为，重庆市天长房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》对小区业主具有约束力，原告为被告进行物业服务，被告也未提出异议。被告应当依法向原告交纳物业服务费。综上所述，为了维护原告合法权益，依法向贵院提起诉讼。被告杨洋辩称，未交物管费是因为房屋在装修入住前就漏水，物业公司未予解决，后与物管公司协商用漏水损失抵扣物管费，物管公司不同意，且房屋在2017年7月前未装修入住。本院经审理查明，认定事实如下：原告菥顺物业系重庆市荣昌区天长·银座大厦的物业服务企业，被告杨洋系该小区X单元XX号房屋（建筑面积90.80平方米）的所有权人。2008年12月3日，天长·银座大厦的建设单位重庆荣昌县天长房地产开发有限公司（甲方）与荣昌县春润物业管理有限公司（乙方）签订《天长·银座大厦前期物业服务合同》，委托春润物业对天长·银座大厦提供物业服务管理。合同约定物业服务费收费标准为：物业管理服务费0.57元/平方米，电梯管理服务费10元/月/人+0.3元/层，公用能耗水电费4元/月/户。合同期限为2008年12月3日至2013年12月2日。合同期限届满后，原告继续为天长·银座大厦提供物业服务至2019年7月底。截至2019年7月底，天长·银座大厦未成立小区业主委员会。2009年1月4日，荣昌县物价局印发《荣昌县物价局关于核定天长·银座大厦高层物业服务收费正式标准的通知》（荣价发[2009]1号），明确春润物业在天长·银座大厦业主委员会成立之前实施物业管理服务时按以下标准收费：高层住宅物业服务费0.37元/平方米·月，公共设施设备日常维修养护费0.20元/平方米·月；高层住宅电梯费可实行月票和次票。其中月票计算方式有（1）按层计算：张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为楼层数；（2）按人计算：按常住人口每人每月10元计收。空置房及未入住的房屋，由房屋产权人按50%交纳物业管理服务费。另查明，2016年7月19日，荣昌县春润物业管理有限公司的名称变更为重庆市荣昌区菥顺物业管理有限公司。被告杨洋未交纳2008年10月1日至2019年7月31日的物业服务相关费用。2021年3月5日，原告向被告杨洋邮寄《律师函》，向被告杨洋催收上述欠交物业服务费。庭审中，被告杨洋主张涉案房屋2017年7月之前未装修入住，属于空置房，并于庭后提交水费及天然气费缴费明细表，对于上述证据，被告以原告在举证期限届满后提交为由不予质证。经本院审查，被告提交的上述证据材料对案件事实有重要的证明作用，本院在对被告训诫后对上述证据予以采纳。被告房屋2017年7月前未装修入住。另查明，被告在2008年接房时已经预交700元物管费。上述事实，有原告陈述、《天长·银座大厦前期物业服务合同》、荣价发[2009]1号文件、准予变更登记通知书、律师函及邮寄单、户室详细情况表，水费明细表、气费明细表等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，天长·银座的建设单位重庆荣昌县天长房地产开发有限公司与菥顺物业签订《前期物业服务合同》系双方真实意思表示且不违反法律、法规规定，该合同合法有效。原告为被告小区提供了物业管理服务，被告作为小区业主，应当按照合同约定交纳相关的物业服务费用。虽然《前期物业服务合同》已于2013年12月2日期限届满且未续签，但菥顺物业继续为天长·银座小区提供物业管理服务至2019年7月底，被告抗辩涉案房屋在装修入住前就漏水，但其并未举示证据证明房屋漏水系由原告造成，或因原告怠于履行物业服务合同造成，对被告该抗辩意见，本院不予采信。对于原告主张2008年10月1日至2019年7月31日期间的物业管理费用，因《前期物业服务合同》从2008年12月3日开始生效，原告主张被告支付2008年12月3日之前的物管费无法律依据，本院不予支持。对于2008年12月4日至2019年7月31日的物业管理服务相关费用，原告进行了书面催收，本院予以支持。被告共计欠费128个月，其举示的证据可证明涉案房屋空置103个月，故被告应交纳的费用如下：1.物业服务费，《前期物业服务合同》约定物业管理服务费0.57元/平方米/月，该约定符合荣价发[2009]1号文件规定，二被告房屋建筑面积90.8平方米，共计欠费128个月，空置103个月。根据荣价发[2009]1号文件规定，空置房及未入住的房屋，由房屋产权人按50%交纳物业管理服务费，故被告应支付2008年12月4日至2017年6月物业服务费2665.43元，2017年7月至2019年7月31日物业服务费1293.9元；2.电梯费，《前期物业服务合同》约定电梯费收费标准为10元/月/人+0.30元/层。被告房屋登记信息为1人，房屋在14层，每月应交纳电梯费14.2元，欠费128个月，共计应支付电梯费1817.6元；3.公共能耗，《前期物业服务合同》约定公共能耗水电费4元/月/户，被告欠费128个月应交纳512元。上述费用共计6288.93元，抵扣被告已经交纳的700元物管费，被告还应支付5588.93元。对于违约金，原告主张按欠费总额的5%计算违约金。前期物业服务合同未约定未交物管费的违约金条款，故该请请求，本院不予支持。因本案法律事实引起的民事纠纷发生在民法典实施前，应适用当时的法律、司法解释的规定。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告杨洋于本判决生效之日起5日内支付原告重庆市荣昌区菥顺物业管理有限公司2008年12月4日至2019年7月31日的物业服务费等共计5588.93元；二、驳回原告重庆市荣昌区菥顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告杨洋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取42元，由被告杨洋负担，该款已由原告预付，由被杨洋告直付原告，本院不作退还。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。  审    判    员      周  阳                          二〇二一年九月一日   法  官  助  理      李小玲书    记    员      陈小玉   - 1 -