山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0602民初7847号原告：张卫玲，女，1967年6月18日出生，汉族，住山东省莱阳市。被告：烟台馨逸园置业有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区世回尧镇下曲家村。法定代表人：曲兴海，总经理。委托诉讼代理人：王玉平，山东誉岳诚恩律师事务所律师。原告张卫玲与被告烟台馨逸园置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张卫玲和被告烟台馨逸园置业有限公司的委托诉讼代理人王玉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张卫玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告自收到本案开庭传票之日起3个月内将验收合格的房屋交付原告；2.判令被告赔偿以已付房款719340元为基数、自2020年1月1日起至2021年4月20日、按银行同期存款年利率2.1%计算的逾期交房违约金20141元；3.判令被告赔偿因延期交房导致原告在外租房的房屋租金24000元（1500元／月×自2020年1月1日起至2021年4月20日共计16个月）。诉讼过程中，原告张卫玲变更第2项、第3项诉讼请求：2.判令被告赔偿以已付房款719340元为基数、自2020年1月1日起至2021年4月20日、按银行同期存款年利率2.1%计算的逾期交房违约金20141元及自2021年4月21日起至实际交房之日止仍按上述标准计算的逾期交房违约金；3.判令被告赔偿因延期交房导致原告在外租房的房屋租金24000元（1500元／月×自2020年1月1日起至2021年4月20日共计16个月）及自2021年4月21日起至实际交房之日止仍按1500元／月计算的房屋租金。事实和理由：2018年4月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以719340元的价格购买被告开发的坐落于烟台市芝罘区的房屋，被告应于2019年12月31日前向原告交付房屋。合同签订后，原告依约足额向被告交纳购房款，但被告至今未向原告交付房屋。被告烟台馨逸园置业有限公司辩称：1.逾期交房系因突发新冠肺炎疫情导致，应当免除或减轻被告因逾期交付而承担的责任；2.原告主张的违约金计算标准过高，应当以双方签订的合同为准。综上，原告主张的违约金没有事实和法律依据，被告不应向原告支付逾期交房违约金，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月9日，原、被告签订合同编号为芝预字第180409020072号的《商品房买卖合同》。该合同载明：被告以出让方式取得位于芝罘区下曲家、编号为烟国用（2007）第100736号的地块的土地使用权，规划用途为住宅、商业用地，土地使用年限自2007年7月16日至2076年4月26日，被告在上述地块上建设商品房，暂定名为馨逸园小区二期；原告购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为烟房预许字2018第050号；原告购买被告开发的坐落于烟台市芝罘区的房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积85.24平方米；房屋总价款为719340元，首付款469340元于2018年4月9日前付清，按揭贷款250000元于2018年7月9日前付清；被告应当在2019年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》及法律、法规、规章规定需满足其他事项的房屋并符合本合同约定的商品房交付原告使用；如遭遇不可抗力且被告在发生之日起30日内告知原告的，为配合执行政府规定文件以及政策而延误的，非被告所能预见、避免和控制的重大事件，如发生重大疫情、长时间停水、停电和政府有重大活动而造成工程延期的，被告应在发生之日起30日内告知原告，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；逾期不超过180日，被告应自合同约定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止、按已付房价款的日万分之零点二向原告支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%支付违约金，原告要求继续履行合同，则被告应自合同约定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止、按原告已付房价款的日万分之零点二向原告支付违约金。该合同所附补充协议第四条载明：本合同项下商品房的交付条件修改为该商品房经建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位验收合格，出具工程竣工验收报告；增加可延期交付的情形……（3）因突发公共卫生事件或政府管制、征用等政府行为或地方公建设施、配套设施造成工程延误等……；发生主合同及本协议约定的延期交付的事项时，被告应在主合同约定的交付期限前通知原告并可据实予以延期交付。上述合同签订后，原告依约足额向被告支付购房款719340元，但被告至今未向原告交付涉案房屋。另查明，山东省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。自2020年3月7日24时起，山东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应调整为Ⅱ级响应。在此期间，山东省所有企业复工复产，自2020年3月1日起一律取消审批。庭审中，原告为证明其主张，当庭提交其与案外人宫靖签订的《房屋租赁契约》2份，用以证明因被告逾期交房，原告自2019年12月16日至今租房居住，每月租金1500元，租金交付方式为现金。被告质证称：对证据的真实性无法核实，租房的必要性、是否存在租房事实、租金是否实际支付均无法确定；即使存在租房事实，原告也只能据此对违约金进行调整，但要求被告赔偿租金于法无据。庭审中，被告为证明其抗辩主张，向本院提交下列证据：1.被告与案外人新八建设集团有限公司签订的工程承包合同、新八建设集团有限公司工商登记信息，证明新八建设集团有限公司系被告开发的馨逸园小区二期工程承包人，该公司住所地位于武汉市，受疫情影响较重；2.日期为2019年12月22日的烟台晚报，证明被告依约于2019年12月22日在烟台晚报刊登公告，对延期交房事宜进行告知。原告质证称：对被告提交的证据1的真实性无异议，但原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的交房日期为2019年12月31日，在此之前烟台市并未爆发新冠疫情，疫情较为严重的只有武汉市，新八建设集团有限公司的施工地点是烟台市，并不会受到武汉疫情的影响，故被告逾期交房并非受疫情影响所致，而系其自身原因导致，被告应承担违约责任；对被告提交的证据2的真实性不清楚，且该证据与本案没有关联性，原告从未见过该公告，且该公告仅是载明涉案房屋不具备交房条件，被告逾期交房并未征得原告同意，原告亦不知晓，被告从未与原告联系，原告亦未收到被告的任何直接通知。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及所附补充协议，形式要件完备，权利义务约定明确，系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效。庭审中，原、被告对原告依约足额向被告支付购房款719340元，被告未依约于2019年12月31日前向原告交付涉案房屋，涉案房屋至今未达到合同约定的交付条件之事实均无异议，本院依法予以确认，但根据现有证据无法确定涉案房屋已经具备交付条件，现原告要求被告自收到本案开庭传票之日起3个月内交付验收合格的房屋之诉讼请求，本院碍难支持。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告未能依约于2019年12月31日前向原告交付涉案房屋，已构成违约，故被告应承担不能按期交房的违约责任，但因山东省于2020年1月24日至3月7日间启动重大突发公共卫生事件1级响应，在此期间的逾期交房应属不可抗力，被告不应承担此期间的逾期交房违约责任。关于原告主张的逾期交房违约金、房屋租金的诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2021.1.1）》第十二条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告逾期交房超过180日后，原告要求继续履行合同的，被告应自合同约定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止、按原告已付房价款的日万分之零点二向原告支付违约金。现原告要求调高违约金计算标准并要求被告赔偿房屋租金，本院认为合同约定的违约金计算标准明显低于涉案房屋同地段同类房屋的租金标准，也明显低于按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金数额，但原告仅提交《房屋租赁契约》，而未提交该合同所涉房屋、出租人的相关信息证据，亦未提交租金实际支付、同地段同类房屋租金标准的相关证据。本院综合考虑上述因素，认定双方签订的《商品房买卖合同》约定的违约金计算标准过低，本院依法予以调整为按同期同类中国人民银行存款利率计算逾期交房违约金，按该标准暂计至2021年4月20日的逾期交房违约金为17879.05元[719340元×中国人民银行2年期存款利率2.1%÷365天×432天（2020年1月1日至2021年4月20日共计476天-2020年1月24日至2020年3月7日共计44天）]，本院对原告关于逾期交房违约金诉讼请求的超出部分予以驳回，对原告关于房屋租金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百零三条、第四百零七条、第四百二十条、第四百六十五条第一款、第四百六十九条第一款、第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百四十五条、第五百四十六条、第五百四十七条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2021.1.1）》第十二条之规定，判决如下：一、限被告烟台馨逸园置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告张卫玲逾期交房违约金17879.05元（暂计至2021年4月20日）及以购房款719340元为基数、自2021年4月21日起至实际交付房屋之日止、按同期同类中国人民银行存款利率计算的逾期交房违约金；二、驳回原告张卫玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为452元，由原告张卫玲负担349元，由被告烟台馨逸园置业有限公司负担103元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院（需登录山东法院电子诉讼服务平台进行网上立案）。审判员 王    琳二〇二一年八月二十七日书记员 曲泳美（代）