贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终5446号上诉人（原审原告、反诉被告）：宋红，女，1990年9月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：余浪，贵州行泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州太升房地产开发有限公司。住所地：贵州省贵阳市南明区龙洞堡机场路9号。法定代表人：黄学涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟赟，贵州时格律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丽霞，贵州时格律师事务所律师。上诉人宋红因与被上诉人贵州太升房地产开发有限公司（以下简称太升公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初11917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋红上诉请求：1.撤销一审判决，判决支持宋红的一审诉讼请求，驳回太升公司的一审反诉请求；2.本案一审、二审的诉讼费由太升公司承担。事实和理由：一、《商铺委托经营管理协议》载明在宋红将购房总价款全部交付后生效，该协议是附生效条件的合同，案涉房屋是由于未办理按揭贷款而未支付完毕，该协议未生效，贵州恩多地产投资有限公司（以下简称恩多公司）无权对案涉房屋验房、接房。一审判决认定太升公司履行了交房义务错误。二、宋红已经配合太升公司及银行提供了所有的材料，但无法办理贷款的责任不在宋红，而是太升公司将案涉房屋抵押给银行导致宋红不能办理贷款。按照《商品房买卖合同》的约定，因太升公司的原因导致贷款未能获取，双方未就剩余款项的支付方式和期限另行达成补充协议，太升公司无权要求宋红支付剩余房款。即便是不能归责于双方的原因导致贷款未能获取，案涉合同都应解除，并互相返还。一审法院未依法对涉案商铺不能办理按揭贷款的原因进行查明错误。三、宋红于2018年5月31日向太升公司支付首付款、产权登记费、维修基金、抵押登记费的共计274164元，太升公司直至2019年4月3日才与宋红签订《商品房买卖合同》，存在明显违规行为。四、一审判决适用法律错误。应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释[2020]17号修改的司法解释之一）》第十九条之规定，认定案涉《商品房买卖合同》客观不能履行而解除。太升公司辩称，一、案涉房屋已经完成了交付，《商品房买卖合同》的目的已经实现，合同不应解除。案涉房屋已经办理了网签备案手续，证明宋红在购买案涉房屋时，房屋并没有抵押给银行，不存在在建工程抵押情况。二、宋红购买案涉商品房，不能获得银行按揭贷款的原因，是因为宋红工作不稳定，收入不够，经通知仍不能提供完整有效的贷款资料，经过银行审核认定收入不够，拒绝为其提供贷款，完全是因为宋红本人原因造成，不是太升公司的原因，也不属于非归责于双方的原因情形。三、《商品房买卖合同》第八条第三项明确约定：无论是因买受人原因，还是出卖人原因，导致不能获得银行按揭贷款，《商品房买卖合同》均继续履行。因此，未获得银行贷款的原因，不应该是本案争议的焦点，更不应该影响本案的判决。四、本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的情形，宋红依据该条规定不享有合同解除权。宋红与太升公司签署的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制行规定，合法有效，对双方具有约束力，太升公司并不存在违规行为，也不存在哄骗宋红购房，《商品房买卖合同》不应该被解除。宋红引用的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定错误，其依据该条规定，也不享有《商品房买卖合同》约定解除权。因而，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。宋红向一审法院起诉请求：1.依法解除宋红与太升公司于2019年4月3日签订的商品房买卖合同；2.依法判决太升公司立即返还宋红购房款、维修基金、产权登记、抵押登记费等共计274164元（以274164元为基数，从2018年5月31日起按照中国人民银行同期贷款年利率6%计算至2020年11月30日止的利息为41125元。之后的利息顺延计算以274164元为基数直至返还完为止）；3.依法判决太升公司支付宋红交通费、误工费损失3000元；4.本案诉讼费由太升公司承担。太升公司向一审法院反诉请求：1.判决宋红支付购房尾款240000元；2.请求增加宋红逾期付款违约金，判决宋红以240000元为基数，按金融机构一年期贷款年利率4.35%（日利率约万分之一点二）计算，向太升公司支付自宋红收到本起诉状之日起至购房尾款支付完毕之日止期间的逾期付款违约金；3.判决宋红承担本案诉讼费。一审法院认定事实：宋红与太升公司双方签订了两份《商品房买卖合同》签订时间分别为：2019年4月3日、2019年4月8日。该两份《商品房买卖合同》中均约定的是宋红购买太升公司位于南明区，该房建筑面积29.52平方米，套内建筑面积为16.61平方米。首付款为253331元，余款240000元以银行按揭方式支付。宋红于2018年5月31日向太升公司支付首期房款253331元、抵押登记费550元、产权登记费550元、维修基金费4933元。另，宋红作为甲方与案外人（乙方）恩多公司、（丙方）贵州世纪太升担保有限公司三方于2018年5月31日签订了《商铺委托经营管理协议》第一条第一点约定：“甲方全权委托乙方经营管理贵州太升国际一期Ｂ区负1层266号商铺，建筑面积29.14平方米……”。第四条第八点约定：“甲方全权委托乙方向开发商办理本合同项下商铺的验收、接房等手续，不需另外出具委托书。甲方认同乙方所做的代理验收和代为接房等行为，乙方代为验收、接收房屋等行为与甲方的行为具有同等法律效力”。作为该协议的乙方恩多公司于2018年8月29日签订《入伙验房手续书》，该手续书上载明房屋已验收完毕。后，宋红因银行按揭的相关事宜未能得到实现，宋红遂诉至法院。诉讼中，太升公司提出反诉，诉请如前。一审法院认为,民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。当事人对自己提出的主张有责任并及时提供证据。就宋红诉请第一项：“解除宋红与太升公司于2019年4月3日签订的商品房买卖合同”。依据上述查明的事实宋红与案外人恩多公司、贵州世纪太升担保有限公司于2018年5月31日签订了《商铺委托经营管理协议》，案外人恩多公司就该协议约定对涉案房屋进行了验收，随即于2018年8月29日案外人恩多公司签订了《入伙验房手续书》。宋红对于该份《商铺委托经营管理协议》不持异议且表示是宋红本人所签。因《商铺委托经营管理协议》中已明确约定案外人恩多公司代为验收、接收房屋等行为与宋红的行为具有同等法律效力。现宋红以银行按揭事宜未能办理来主张解除本诉宋红与太升公司于2019年4月3日签订的《商品房买卖合同》与宋红签订《商铺委托经营管理协议》时的初衷相悖，且太升公司作为出卖方履行了交付房屋义务，双方《商品房买卖合同》已基本履行。宋红的该项诉请理据不足，一审法院不予支持。在一审法院对于宋红第一项诉请不予支持的前提下，宋红的其余诉请，一审法院亦不予支持。对于太升公司诉请第一项：“支付购房尾款240000元整”。由于一审法院对于宋红关于解除《商品房买卖合同》的诉请不予支持，因此，太升公司的该诉请因符合双方合同约定及法律规定，一审法院依法亦予支持。对于太升公司诉请第二项：“请求增加逾期付款违约金，判决以240000元为基数，按金融机构一年期贷款年利率4.35%（日利率约万分之一点二）计算，向太升公司支付自宋红收到本起诉状之日起至购房尾款支付完毕之日止期间的逾期付款违约金”。因在双方签订时间分别为2019年4月3日、2019年4月8日的《商品房买卖合同》中第十条均一致约定了：“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.05的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行……”。因此，太升公司的该项诉请，一审法院依法从宋红收到太升公司反诉状之日即2020年10月16日起以购房尾款240000元为基数按双方合同约定的按每日万分之0.05计算至宋红向太升公司付清购房尾款240000元之日止。一审法院判决：一、驳回宋红全部诉讼请求；二、宋红于本判决生效之日起十日内向太升公司支付购房尾款24万元整及相应违约金（从宋红收到太升公司反诉状即2020年10月16日起以24万元为基数，按双方《商品房买卖合同》第十条之约定按每日万分之0.05计算至宋红向太升公司付清购房尾款24万元之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6074元，由宋红承担。反诉案件受理费2450元，由宋红承担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人二审争议的焦点问题在于：案涉的《商品房买卖合同》是否应予解除。而该争议焦点的核心在于导致贷款未能获取的责任方。根据一审太升公司举示的《微信聊天记录》《太升国际贷款客户资料初审说明》以及一审法院到银行调查的情况可知，宋红办理贷款先后经历了贵阳农商行南明支行和清镇农商行巢凤支行。贵阳农商行南明支行回复为宋红的资料并没有走上流程，如果客户资料齐全就会审核通过；清镇农商行巢凤支行出具的《太升国际贷款客户资料初审说明》中载明，宋红未能获得贷款的原因在于收入不足。据此可知，导致贷款不能的原因在于宋红自身提交的资料不全或者是偿债能力不足，这亦能与宋红与太升公司在2019年6月期间微信聊天时宋红曾就因为工作不稳定要求延期办理贷款，并通过补充增加租金收入以及偿还信用卡等方式提升偿债能力，以便银行审贷通过的聊天记录过程相印证。根据《商品房买卖合同》第八条：“付款方式及期限3.贷款方式付款因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起3日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；…第十条逾期付款责任买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.05的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。”导致贷款不能的原因在于宋红，作为案涉合同的违约方，宋红不享有合同的解除权，一审判决继续履行合同并由宋红支付违约金，并无不当，本院予以维持。宋红主张系因太升公司的原因导致贷款不能，但并未提交证据证明，本院不予采信。此外，宋红与恩多公司签订了《商铺委托经营管理协议》，由恩多公司代为收房、验房，而恩多公司亦办理了验房、收房手续，因而一审认定案涉房屋已交付，并无不当，本院予以维持。综上所述，宋红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6074元，由上诉人宋红负担。本判决为终审判决。审 判 长 符黎音审 判 员 程 奕审 判 员 田镇华二〇二一年八月三十一日法官助理 赵 渊书 记 员 曾凡青