四川省资阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川20民终789号上诉人（原审原告）：余德芳，女，1953年4月27日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。上诉人（原审被告）：覃碧华，女，1974年1月6日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。委托诉讼代理人：丁相成，四川达捷律师事务所律师。上诉人余德芳因与上诉人覃碧华房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2021）川2002民初3294号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。余德芳上诉请求：请求判令覃碧华支付卫生费400元、拖欠二月的租金1700元、火灾损失费用37,400元。诉讼费由覃碧华负担。事实和理由：1.覃碧华把失智、近失明的老人安在电器仓库内，这也太明知不失火才怪。当时租房时双方口头协议是租用电器仓库，被上诉人擅自改变用途，应承担责任。2.覃碧华称火灾第一时间告知了上诉人，上诉人不可能无动于衷，不会等到交房时才发生争执索赔。3.覃碧华想赖脱少赔，避重就轻，双方在争执中覃碧华多次说他损失好几万，在消防大队灭火后不准消防队做笔录，给索赔制造了障碍。4.上诉人申请鉴定被拒绝。覃碧华方烧了房子，把不利于她的和十分重要的都灭了。我唯一的证据就是房子烧的乱七八糟的摆在那。当时装修时请的普通装修，没注意保存单据，谁知道会发生火灾需要这些证据。此外，房子续租出去后，双方对房屋设施情况交接十分清楚，可以证明房屋毁损情况，附在协议后面的证据很清楚。5.租房协议第5、6条是真实的。一审覃碧华请的证人是有虚假的。覃碧华辩称，上诉人的上诉理由不能成立，应驳回其上诉请求，对方没有提交证据予以证明。其在2020年4月9日就把房屋出租了。覃碧华上诉请求：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，判决余德芳给付上诉人租金押金1000元，租金抵押金后，判决余德芳给上诉人押金600元，诉讼费由余德芳负担。事实和理由：上诉人租用余德芳的房屋，迟延了一些时间交钥匙，一审判决上诉人给400元租金，上诉人服从判决。但上诉人交钥匙时，余德芳未退1000元押金，也不承认上诉人的证人及微信说的上诉人已给1500元赔偿款的证据。被上诉人应退还押金。一审判决上诉人赔偿2000元财产损失没有事实依据。火灾原因系房屋内电器的原因导致，不是上诉人人为原因所导致，更主要的是被上诉人出租房电源线路老化等，不能将该原因归责于上诉人而免去被上诉人的责任，更主要的是，2000元的财产损失余德芳没有举出充分证据。余德芳辩称，当时那种情况，我是不会接手房屋的。覃碧华说交清了有证人证明是错误的。余德芳向一审法院起诉请求：1.判令被告支付未交清的物业管理费、垃圾费1289元（含滞纳金），交房时不打扫卫生费用400元，两个月的租金1700元，2018年5月8日被告失火烧损毁的房屋设施费用16,800元及房屋财产损失费20,600元；2.诉讼费用由被告承担。庭审中，被告当庭支付原告物业管理费、垃圾费1289元，原告当庭撤回物业费、垃圾费的诉讼请求。一审法院认定事实：2013年2月17日，甲方余德芳与乙方覃碧华签订租房协议，协议约定，一、甲方将东临小区8栋1单元103号住房租给乙方，房屋及房内水、电设施完好，若有损坏，加倍赔偿。（包括室内必须打扫干净交由双方。）二、租金每月900元，半年交一次，直接交本人或打在本人卡中，租期从签协议之日计算。每住租前必须提前一月交次半年的房租金（第一次除外）。三、租房前交保证金，若无违约方可退回。若乙方违约产生的费用将在保证金中扣除。若乙方超期不交房费，每天加收滞纳金20元。四、乙方在租住房期内物管、水、电、气的安全、防火防盗、维修等一切事务产生的费用及责任自理自负。五、若乙方有违约或需的费用从保证金中扣除。六、乙方不租房时须提前二月告知甲方……附：房内有大床一张，燃气灶、热水器、机顶盒各一个，新窗帘4幅，燃气用户证一本，电视收看本一本交乙方，电、气、卡各一张。协议签订后，覃碧华向余德芳交纳保证金1000元。2018年5月1日19时左右，雁江区东临小区8栋1单元1楼发生火灾，报警电话151××××1519，报警人姓名匿名，雁江区消防救援大队出动灭火。覃碧华租住案涉房屋至2020年3月5日，租金交至2020年2月，2020年2月的月租金为850元，退房时余德芳未退还1000元保证金。2020年4月9日，甲方余德芳与乙方颜世彬（案外人）签订租房合同，合同约定，一、甲方将东临小区8栋1单元103号住房租给乙方，房屋及房内水、电设施完好（水、电、气、网络通）房屋、房门、玻璃门及沙门、护栏完好，下水道通，乙方租户在租用期间，要爱惜房屋及设施，退租时也要达到以上各设施通，包括灶具、热水器、淋浴器、各房灯（顶灯），浴霸每个灯的完好等。若乙方损坏加倍赔偿。（卫生在交房时，不留下垃圾）。二、租金每月680元，一年交一次共8160，租金在租期到之日的前一月应交下年的租金。（第一次除外）。若不按期交可视为弃租或加收10%的迟纳金，甲方也可收回房屋使用权。三、租房前交保证金1000元，若乙方无损坏房内设施或违约行为可退回保证金，若有损坏或违约从此金中减去之。四、室内设施不得随意改动，需要改动必须与甲方商量同意。五、乙方在租住房期间，自行做好水、电、气、安全、防火、防盗等工作；日常生活中的维修维护由乙方自行负责，甲方不得参与；本条款之内产生的费用也一律由乙方负责。六、房租三年，一年一付。甲方不得更改。七、房内设施情况交接附后。庭审中，被告陈述，发生火灾当天，其父亲住在案涉房屋内，待其本人赶到时，消防队已经将火扑灭，其父告知是客厅门口着火，物管告知是电路着火，消防队没有做笔录，是因为事情不大，损失也不大，当时被告的货（电扇）在房屋内，灭火时被水弄湿了，进门右边的电表箱烧坏了，被告已经给原告换了，窗帘烧坏了，退房时已经给了原告一个窗帘，灯坏了也已经更换，进门右边的墙上烧黑了一点。发生火灾后没有第一时间告知原告，但是原告是2018年5月几号的时候自己到房屋来了一趟，还进了门。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原、被告之间签订的《租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。该协议未约定租赁期限，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此原告主张2020年3月5日解除合同，不违反协议约定及法律规定。但被告未依约在合同解除前二个月提前通知原告，违反了协议约定的告知义务，应承担相应的违约责任。被告支付租金至2020年2月，此后未再支付至3月5日期间的租金，结合原告已经在2020年4月9日将案涉房屋出租给他人以及未退还1000元保证金的事实，酌情认定被告应支付原告未提前二个月通知原告的租金损失400元。关于火灾事故，由于原告未向该院提交充足证据证明火灾发生的原因，火灾发生时间距离原告起诉时也已逾三年，被告继续租住至2020年3月5日，原告也在2020年4月将房屋另行出租，且原、被告均陈述已经更换或修复部分房屋内设施设备，故本案已经不具备火灾事故发生原因的鉴定条件。经该院释明，原告虽坚持鉴定火灾造成的财产损失，但是其并未按期提交房屋内财产购买或装修时价值的相关证据，致使本案亦不具备火灾造成的财产损失的鉴定条件，原告应对此承担举证不能的不利后果。但被告作为承租人，对屋内设施具有保管和合理使用的义务，在火灾发生后，被告未及时告知原告，导致退房后的财产损失争议，结合被告承认房屋内的灯具、墙面等存在一定损失的陈述，酌情认定被告赔偿原告2000元，对原告超出该金额部分的损失赔偿请求，不予支持。原告要求交房时不打扫卫生费用400元，没有事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》二百二十二条、二百二十六条、二百三十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告覃碧华于本判决生效之日起十日内支付原告余德芳租金400元、财产损失2000元，合计2400元；二、驳回原告余德芳的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案争议焦点为：覃碧华是否应赔偿余德芳案涉房屋损失、卫生费等及相应的具体金额为多少？关于房屋财产损失的问题。余德芳主张火灾烧毁了房屋内部分设施、覃碧华应予赔偿。根据本案查明的事实可知，现根据双方提交的证据不能查明火灾原因，且房屋已由余德芳另行出租给案外人，不具备火灾事故发生原因的鉴定条件。余德芳已将案涉房屋另租他人，该《租房合同》上载明了房屋及房内水、电气设施完好。虽然余德芳主张其另行出租案外人后在出租协议后附有房屋设施交接情况，但该设施情况系余德芳自行书写，无案外人签名，无法证实该交接情况系其出租房屋时房屋设施实际情况，其认为该交接情况可以证明房屋毁损情况的上诉理由不能成立。余德芳提交的现有证据不具备对火灾造成财产损失进行鉴定的条件，不能证明火灾造成的财产损失数额，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”之规定，余德芳依法应承担举证不能的法律后果。一审根据火灾实际发生、覃碧华承认灯具、墙面等存在一定损失等情况，酌情认定覃碧华赔偿2000元财产损失并无不当。关于卫生费、拖欠租金的问题。余德芳主张覃碧华给付卫生费400元、拖欠二月的租金1700元。从本案查明的事实可知，覃碧华支付租金至2020年2月，3月退租。余德芳于4月9日将案涉房屋出租他人。根据双方合同约定，覃碧华解除合同应提前二个月告知余德芳。覃碧华解除合同未提交二个月告知余德芳，该行为违反了双方约定，依法应承担相应的违约责任。一审根据余德芳未退还1000元保证金和其于4月9日即将案涉房屋出租给他人的事实，酌情认定覃碧华支付余德芳租金损失400元是恰当的。一审已将余德芳未退还的保证金在租金损失中予以了考虑，且覃碧华并未对此提起反诉，故覃碧华认为余德芳应退还该1000元保证金的上诉请求不能成立，本院不予支持。另，双方在合同中约定了覃碧华退租时应将房屋打扫干净，现覃碧华未举证证明其已将房屋打扫干净，依法应承担举证不能的法律后果。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”现覃碧华未按约将房屋打扫干净，应赔偿余德芳房屋打扫费用。余德芳主张覃碧华应给付卫生费400元，该金额符合客观实际，本院予以支持。综上，余德芳的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更四川省资阳市雁江区人民法院（2021）川2002民初3294号民事判决第一项“覃碧华于本判决生效之日起十日内支付余德芳租金400元、财产损失2000元，合计2400元”为“覃碧华于本判决生效之日起十日内支付余德芳租金400元、财产损失2000元、卫生费400元，合计2800元”；二、撤销四川省资阳市雁江区人民法院（2021）川2002民初3294号民事判决第二项；三、驳回余德芳的其他诉讼请求。一审案件受理费410元，由上诉人余德芳负担380元，由上诉人覃碧华负担30元；二审案件受理费778元，由上诉人余德芳负担720元，由上诉人覃碧华负担58元。本判决为终审判决。本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长 罗文利审 判 员 王 力审 判 员 严霁云二〇二一年八月十一日法官助理 周 群书 记 员 孙毓灵