广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初4824号原告（反诉被告）：曾路生，男，1948年4月10日，汉族，住广州市。委托诉讼代理人：杨佰强，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄睿桐，广东金桥百信律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：文海棠，女，1984年6月15日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：林鹏程，北京金台（上海）律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司广州越秀支行，住所地广州市越秀区东华南路**首层、夹层**。负责人：石猛。委托诉讼代理人：邓强，该行职工，联系地址。第三人：中国建设银行股份有限公司广州荔湾支行，住所地广州市荔湾，住所地广州市荔湾区中山七路**之一iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人：伍琼斌。原告（反诉被告、以下统称原告）曾路生诉被告（反诉原告、以下统称被告）文海棠、第三人中国建设银行股份有限公司广州越秀支行（以下简称越秀支行）、中国建设银行股份有限公司广州荔湾支行（以下简称荔湾支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院2021年1月13日立案后,依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨佰强，被告文海棠及其委托诉讼代理人林鹏程，第三人越秀支行的委托诉讼代理人邓强均到庭参加诉讼。第三人荔湾支行经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原被告双方于2019年12月24日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告向第三人偿还银行贷款并办理广州市越秀区华侨新村友爱路9号之三地02房的涂销抵押登记手续；3.判令被告协助原告办理广州市越秀区华侨新村友爱路9号之三地02房的产权转移登记手续，将上述房屋转移登记至原告名下；4.判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金，该违约金以2850000元为本金，按照千分之一的标准，自2020年10月20日起算至房屋产权转移登记当日止，暂计至起诉之日为119700元；5.判令被告赔偿原告因维权而支出的律师费30000元、担保费3000元。事实和理由：2019年12月24日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的广州市越秀区华侨新村友爱路9号之三地02房出售给原告，总价2850000元，合同签订当天支付定金100000元，交易过户当天付清余款。被告应于收到定金当日向抵押银行申请提前偿还贷款手续，提前偿还银行贷款所产生的一切费用由被告支付，交易过户手续需在2020年9月17日前完成，被告逾期交付房屋的，每逾期一天按成交价的千分之一向原告支付违约金。2020年5月9日，双方签订补充协议，约定原告向被告支付900000元，被告提前将房屋交付原告装修入住。合同签订后，原告已分别向被告支付了定金100000元及购房款900000元，并装修入住涉案房屋。此后，原告得知被告不仅未清偿房屋上原有的1500000元抵押贷款，还隐瞒其对房屋进行二次抵押并贷款约800000元的事实。2020年9月8日，被告称因身体原因无法在约定的9月17日前完成房屋过户手续。应被告要求，原告同意推迟至2020年10月17日后完成房屋过户。但截至起诉之日，虽经原告多次催促，被告仍未办理涂销抵押及配合原告办理产权移转登记手续，涉案房屋仍处于抵押状态。基于上述事实，原告认为被告的行为已构成严重违约，为维护原告的合法权益，提出上述请求。被告答辩并反诉称：不同意原告的诉讼请求。1.被告已提出反诉，被告认为自反诉状送达原告之日起，双方签订的房屋买卖合同解除，不存在继续履行的问题。2.被告不存在违约问题，按照2020年9月8日签订的补充协议的约定，双方同意将交接的时间延迟至2020年10月17日之后。因此，具体的交房日期还没有具体确定。因此，被告方不存在违约问题。基于被告不存在违约的事实，原告的诉请四、五根本不成立。事实上，合同签订后不久，受疫情的影响，被告的工作单位停工，被告丧失了工资收入来源，征信受到了严重的影响。被告原打算通过过桥公司筹集资金提前还贷，但因被告失业，没有公司愿意提供融资，被告遂无法提前还贷解除房屋的抵押。被告认为，在合同的履行过程中，由于情势变更导致合同履行不能，双方的合同目的不能达到。据此，被告提起反诉，请求法院判令：1.判令解除双方于2019年12月24日签订的《房屋买卖合同》及其《补充协议》；2.判令原告腾退并搬离涉案的房产；3.被告退还原告定金及房款90万元。原告对被告的反诉答辩称：不同意被告的反诉请求。1.本案不存在被告所述的民事变更不能履行的情形，事实上在原告起诉后，被告也曾承诺将其越秀区其他房屋出售，所得房款进行清偿并配合涂销抵押，但被告并没有按照承诺履行过户义务。2.双方的补充协议虽有约定交易延后到2020年10月17日后，但我方已于2020年10月23日、2020年11月6日分别发函催告被告办理过户义务，甚至在我方起诉至今长达半年时间，被告仍未配合过户义务，已构成违约。第三人越秀支行述称，我方认为原告诉讼请求第二项，我方同意被告在清偿我方的银行贷款之后配合被告办理涂销抵押登记手续。第三人荔湾支行无述称。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落在本市越秀区华侨新村友爱路9号之三地02房的建筑面积为71.67平方米，属被告所有。2017年1月3日，被告与第三人越秀支行签订借款合同，向第三人越秀支行借款1700000元，并以该房屋设定抵押，抵押权人为第三人越秀支行，债权数额为1700000元。2019年1月24日，被告再以该房屋为抵押物为广州德行健医疗科技有限公司及其本人向第三人荔湾支行的借款提供最高额抵押担保，并于同年2月18日在该房屋上设定抵押，抵押权人为第三人荔湾支行。2019年12月24日，原告（买方）、被告（卖方）与案外人广州鸿运置业房地产有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定买卖之房屋为越秀区华侨新村友爱路9号之三地02房，成交价为2850000元；物业现状为吉屋、不带租约；买卖双方就楼价款的支付方式及交易程序一致达成协议，由买方按涂销抵押一次性付款方式支付楼款给卖方，其中签订本合同时支付100000元作为定金，于交易过户完成当天付清楼价余款2750000元，交易手续需在2020年9月17日前完成；卖方收取定金后不能按本合同约定将该物业售予买方，应向买方双倍退还定金，另须向买方支付该物业成交价的10%作为违约金；卖方逾期交付该物业的，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担。等等。合同签订当天，原告支付了定金100000元，被告出具《收款收据》收取。2020年5月9日，买卖双方签订《补充协议》，约定买卖双方经协商同意在买方支付900000元的同时，卖方交付房屋给买方装修该房屋等。同日，原告向被告支付了购房款900000元，被告出具《收款收据》收取。同年9月8日，买卖双方再签订《补充协议》，约定因卖方的原因及要求，买方同意将交易时间延后到2020年10月17日以后，卖方承诺在2020年10月17日前通过借款，保证自己银行存款达到450000元以上，以保证整个交易完成，否则视为卖方违约，违约责任按原合同处理。中介公司的工作人员廖赛欣作为见证人在该补充协议上签名。2020年10月21日，原告与广东金桥百信律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定原告因与被告房屋买卖合同纠纷一案聘请该律师所提供法律服务，原告接受该律所指派的杨佰强律师为代理人，律代理费按风险收费，原告应于合同签订之日起3日内支付前期律师费30000元，若原告选择诉求为继续履行合同，经诉讼涉案房屋产权转移登记至原告名下的，原告同意按房屋总价款的5%支付后期律师费等。同月23日，广东金桥百信律师事务所杨佰强律师受原告之委托向被告发出《律师函》，称被告迟至律师函发出时尚未有明确的履约反馈，被告的行为已构成严重违约，故督促被告在收到函件后立即办理偿还银行贷款、涂销抵押登记等手续。此后，原告再委托该律师于同年11月6日向被告发出《律师函》。2020年11月30日，原告向广东金桥百信律师事务所支付律师费30000元，由该律所出具发票收取。原告为提起本案诉讼向本院提起财产保全申请，本院于2020年12月9日作出（2020）粤0104财保382号《民事裁定书》，裁定：查封被申请人文海棠名下位于广州市越秀区华侨新村友爱路9号之三地02房的全部产权份额，或冻结、扣押相应价值的财产。原告为实施财产保全支付担保费3000元以及财产保全费用3000元。据第三人越秀支行提供的《中国建设银行个人贷款对账单》显示，截止至2021年3月9日，被告欠付该行贷款余额为1478055.66元。根据第三人荔湾支行出具的《中国建设银行个人贷款对账单》显示，截止至2021年7月2日，被告欠付该行贷款余额为800000元。庭审中，被告表示涉案房屋已于2020年5月9日签订《补充协议》后交付给原告，现原告已装修入住。原告同意继续履行合同并代被告向两第三人清偿债务，至于超过其应付购房款项的部分，由双方在本案纠纷解决后另行处理。以上事实，有双方当事人提交的《房屋买卖合同》、《补充协议》、《律师函》、《收款收据》、《中国建设银行个人贷款对账单》等证据及本案庭审笔录在案佐证。本院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同。原、被告均应依约切实履行各自负担的合同义务。根据双方的约定，涉案房屋在出售时尚设定有抵押，被告应在2020年9月17日前涂销抵押并协助原告办理过户登记手续。合同履行过程中，因被告原因及要求，双方签订《补充协议》将办理过户登记的时间展期至2020年10月17日以后。虽然原、被告双方在该协议中未约定具体的办理过户登记的时间，但鉴于前述《房屋买卖合同》签订时已给予被告近十个月的时间以使涉案房屋具备过户条件，被告在签订《补充协议》后理应积极应对、及时涂销抵押，但被告在原告两次发出《律师函》以至原告提起本案诉讼时，仍未能办理涂销抵押登记手续并配合原告办理过户登记手续，被告的行为显已构成违约。因此，原告诉请要求被告继续履行前述《房屋买卖合同》并协助办理涉案房屋过户登记至其名下，理据得当，本院予以支持。至于被告反诉要求解除《房屋买卖合同》及《补充合同》并由原告腾退房屋、被告退还已收购房款，事实与法律依据不足，本院不予支持。惟因被告欠付两第三人欠款未付清，致使涉案房屋上设定抵押尚未涂销，存在过户障碍，现原告同意代被告偿还欠付两第三人的欠款以涂销抵押消除过户障碍，本院予以照准。至于原告代为清偿被告欠付两第三人的欠款超过其应付的购房款的部分，由原、被告双方自行协商解决或另循法律途径解决，本案中不作处理。两第三人在获清偿后应予协助办理涂销抵押登记的手续。至于原告诉请要求被告支付的逾期交付房屋的违约金，鉴于双方已于2020年5月9日签订《补充协议》，被告在原告支付900000元购房款后已将涉案房屋交付原告使用，故原告的该项诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。至于原告诉请要求被告支付的律师费及担保费3000元，系因被告违约引致本案诉讼产生的实际费用，应由被告负担。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告文海棠与原告曾路生继续履行双方于2019年12月24日就买卖广州市越秀区华侨新村友爱路9号之三地02房签订的《房屋买卖合同》。二、原告曾路生应于本判决发生法律效力之日起十五日内代被告文海棠向第三人中国建设银行股份有限公司广州越秀支行、中国建设银行股份有限公司广州荔湾支行偿还欠付的银行借款本息。三、被告文海棠、第三人中国建设银行股份有限公司广州越秀支行、中国建设银行股份有限公司广州荔湾支行应在原告曾路生偿还前述借款本息后十日内协助原告曾路生办理广州市越秀区华侨新村友爱路9号之三地02房的涂销抵押登记手续及不动产权属移转登记至原告曾路生名下的手续。四、被告文海棠应自本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向原告曾路生支付律师费30000元、担保费3000元。五、驳回原告曾路生的其他诉讼请求。六、驳回被告文海棠的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费30800元、反诉案件受理费14800元以及财产保全费5000元均由被告文海棠负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  程秀建人民陪审员  李艳忠人民陪审员  罗晓芬二〇二一年八月十二日书 记 员  梁菁菁梁洁欣