辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终1125号上诉人（原审原告）：辽阳金峤房地产开发有限公司，住所地辽宁省辽阳市宏伟区府前街筑美诚居小区199-6-商6号。法定代表人：何若伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕岩，辽宁冠信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丛涛，男，1972年8月3日出生，汉族，逸云茗香茶庄经营者（个体户），住辽阳市白塔区东兴家园小区B区2号楼1单元2层1号。委托诉讼代理人：徐晓春，辽宁泽人律师事务所律师。上诉人辽阳金峤房地产开发有限公司因与被上诉人丛涛房屋买卖合同纠纷一案，不服辽阳市宏伟区人民法院（2021）辽1004民初56号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人辽阳金峤房地产开发有限公司委托诉讼代理人吕岩，被上诉人丛涛及其委托诉讼代理人徐晓春到庭参加诉讼。本案现已审理终结辽阳金峤房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人支付购房款2,272,815元，并且按照日万分之一标准支付违约金至付款之日止。事实和理由：上诉人与被上诉人于2019年10月20日签订五份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：20191000610、20191000612、20191000614、20191000615、20191000616)约定：被上诉人购买上诉人开发的筑美城居商住小区199一20栋东四单元3层35号一36号、东三单元3层25号一26号、东二单元3层15号，共计五户商品房；每户房屋建筑面积:89.14平方米、每平方米单价为：5099.43元、价款为:454,563元（按照最终审定面积多退少补），五户房屋总价款为：2,272,815元；被上诉人在2019年10月20日前支付全部购房款。合同签订后，因被上诉人未按照约定支付购房款，上诉人起诉至法院，辽阳市宏伟区人民法院以被上诉人与上诉人原法定代表人戴日之间存在借贷关系，案涉房屋属于以物抵债为由，判决驳回上诉人的诉讼请求。上诉人认为，一审判决认定事实和适用法律错误。一、一审判决认定上诉人原法定代表人戴日与被上诉人之间存在民间借贷关系证据不足，且适用法律错误。1、原审判决认定“戴日在2019年7月20日给被上诉人出具借条，向被上诉人借款130万元，在2019年7月22日向戴日支付130万元现金，《借条》己被上诉人收回”的事实，只有被上诉人的陈述，没有其他证据能够予以证明；2、被上诉人辩称其本人向证人王某借款130万元，无息借给戴日，明显不符合生活常理。而且被上诉人能够提供所谓向戴日付款当时装有现金的皮包的照片，却不能提供其辩称戴日为其出具的《借条》复印件，不符合被上诉人自己的生活习惯；3、按照被上诉人的陈述和证人王某的证言，证人王某能将130万元现金交给被上诉人，证明双方之间存在密切关系，证人王某证言不能作为本案被上诉人资金来源的依据，其是否将130万元现金交给被上诉人的事实，同样没有证据能够予以证明；根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条“出借人向人民法院提起民间借贷诉讼时，应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据。”的规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”和第六十三条“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。”的规定，一审判决在被上诉人不能提供与戴日之间存在民间借贷关系证据的情况下，认定戴日向被上诉人借款130万元，违反了前述法律规定。二、一审判决认定上诉人原法定代表人戴日向被上诉人借款系职务行为，法律后果由上诉人承担，是认定案件事实错误。1、按照被上诉人所述是戴日向其借款，先行出具《借条》后，被上诉人将130万元现金交付给戴日。从以上陈述可以看出，假设确实借款，也属于被上诉人明知是戴日的个人行为，上诉人没有出具过任何凭证等手续，也没有收到过戴日交公司的资金。2、案外人杨凤娇、庄丽向戴日的个人账户转款95.2万元的性质，根据本案现有证据无法作出认定，不能排除其二人与戴日之间存在民间借贷关系或者其他资金往来关系，与所谓的以房抵债差价款972815.00元不一致。但是，可以认定的是戴日个人行为，与公司无关。如果按照原审判决认定为以房抵债差价款，被上诉人明知应当将以房抵债差价款支付给上诉人公司，却将款项支付给戴日个人，不属于法律保护的善意第三人，其支付行为对上诉人不具有法律效力。三、一审判决基于错误认定案件事实，即使认定《商品房买卖合同（预售）》是以房抵债，也应当认定该合同无效。因为：1、前面己述，即使被上诉人辩称与戴日之间存在民间借贷关系，也是戴日的个人行为，与上诉人公司无关，即上诉人与被上诉人之间不存在民间借贷的合意，双方之间没有互负债务，不能产生抵销的后果，所以案涉《商品房买卖合同（预售）》实质是戴日通过以房抵债的方式，以上诉人公司资产偿还个人债务；2、根据《公司法》第147条的规定，法定代表人不得利用职权，以公司资产为其个人偿还债务，属于是公司法规定的忠实义务的基本要求，本案戴日利用职务便利以上诉人公司资产偿还个人债务，属于是违反法定忠实义务的无权代表行为；根据《合同法》第五十条“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”的规定，被上诉人明知如果是上诉人公司借款应当将款项支付给公司、以房抵债差价款应当向公司支付，在上诉人公司未出具同意戴日接收款项的手续的情况下，将前述款项支付给戴日个人，其不属于前述法律保护的善意相对人。据此即应当依法认定双方之间签订的《商品房买卖合同（预售）》无效。四、在被上诉人不能提供证据证明案涉《商品房买卖合同（预售）》是以物抵债的情况下，即应当按照合同约定，认定被上诉人未按照约定支付购房款，构成违约，应当承担继续履行合同支付房屋价款并支付违约金的违约责任。综上，一审判决以没有证据能够予以证明的事实为依据，判决驳回上诉人的诉讼请求，是认定事实和适用法律错误。故上诉人提出上诉，请求撤销一审判决，改判被上诉人支付购房政2,272,815元并且按照日万分之一标准支付违约金至付款之日止。丛涛辩称，一、上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的基础是戴日因公司资金周转需要向被上诉人丛涛借款130万元，丛涛找到王某，王某于2019年7月22日从其父亲王佩富工商银行账户内取款138.6万元，同日丛涛从王某处取走现金后，将130万元现金交付给戴日，戴日向丛涛出具借条一张。2019年10月借款到期后戴日称公司没有钱，便与被上诉人商定以房进行抵债，丛涛看房后认为上诉人开发的楼盘一梯两户的格局，适合其开办工作室，遂购买了五套房屋，面积均为89.14平方米，每套房屋售价454,563元，合计2,272,815元。当事人双方于2019年10月20日当天签订了《商品房买卖合同（预售）》房屋总价款2,272,815元，抵顶借款130万元，房屋差价款972,815元，第二天即2019年10月21日，丛涛根据戴日提供的账户安排其妻子杨凤娇向戴日账户转账7.6万元，安排其朋友庄丽向戴日账户转账87.6万元，共计向戴日中国工商银行账户转入95.2万元，杨凤娇、庄丽均系受丛涛安排，与戴日无任何关系。当事人双方签订房屋买卖合同，但上诉人并未给丛涛开具发票。2019年10月21日房屋差价款转账完成后，上诉人向丛涛开具了五张购房发票并办理了网签登记备案。双方完成抵债后，丛涛把借条交还给戴日。二、杨凤娇系丛涛妻子，庄丽与答辩人系朋友关系，杨凤娇、庄丽二人与戴日无任何关系，与戴日不存在民建借贷关系或其他资金往来关系，均受答辩人安排向戴日账户进行转账。三、戴日作为上诉人公司的原法定代表人，因公司资金周转需要向丛涛借款。根据《民法典》规定，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。综上，答辩人不欠上诉人购房款，也不应支付违约金，请法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。辽阳金峤房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：一、判令被告支付购房款2,272,815元；二、判令被告支付至起诉之日的违约金：69,545元(从2019年10月21日开始计算至2020年11月30日，按照日万分之一计算)，并且以拖欠的购房款2,272,815元为基数、按照日万分之一标准继续支付违约金至付款之日止。事实与理由：原告与被告于2019年10月20日签订五份《商品房买卖合同(预售)》(合同编号为：2019100061020191000612、20191000614、20191000615、20191000616)，约定：被告购买原告开发的筑美城居商住小区199-20栋东四单元3层35号-36号、东三单元3层25号-26号、东二单元3层15号，共计五户商品房，每户房屋建筑面积89.14平方米、每平方米单价为5,099.43元、价款为454,563元(按照最终审定面积多退少补)，五户房屋总价款为2,272,815元；被告在2019年10月20日前支付全部购房款。合同签订后，原告按照约定办理了商品房买卖合同备案登记手续、出具了购房发票，但是被告没有按照约定支付购房款。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第八条“逾期付款90日之内，应当每日按照应付购房款的万分之零点一支付违约金；逾期超过90天，每日按照应付购房款的万分之一支付违约金”的约定，被告应当支付购房款2，272,815元，支付至起诉之日违约金69,545元。现虽经原告催要，但是被告至今未付购房款及支付违约金。原告认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，被告未按照约定支付购房款已构成违约，依法应当承担违约责任。故原告诉至法院，请求判令被告支付拖欠的购房款，并且按照约定支付违约金。丛涛一审辩称：不欠原告购房款，不存在违约行为。不应支付违约金，应依法驳回原告诉讼请求。原、被告双方签订《商品房买卖合同(预售)》的基础是原告原法定代表人戴日因公司资金周转需要向被告丛涛借款130万元，还款到期后戴日称公司没有钱，便与被告商定以房进行抵债，被告看房后认为原告开发的楼盘一梯两户的格局，适合其开办工作室，遂购买了五套房屋，面积均为89.14平方米，每套房屋售价454,563元，合计2,272,815元。原、被告于2019年10月20日当天签订了《商品房买卖合同(预售)》，房屋总价款2，272，815元，抵顶借款130万元，房屋差价款972，815元，第二天即2019年10月21日，丛涛根据戴日提供的账户安排其妻子杨凤娇向戴日账户转账7.6万元，安排其朋友庄丽向戴日账户转账87.6万元，共计向戴日中国工商银行账户转入95.2万元，杨凤娇、庄丽均系受丛涛安排，与戴日无任何关系。原、被告于2019年10月20日签订《商品房买卖合同(预售)》，但原告并未给被告开具发票，2019年10月21日房屋差价款转账完成后原告向被告开具了五张购房发票，足以说明原、被告是在完成顶账交易，双方互不相欠的情下，原告给被告出具的购房发票。被告出借给戴日130万元的资金来源，系其朋友王某于2019年7月22日从其父亲王佩富账户取款138.6万元，同日被告丛涛从王某处取走现金后，将130万元现金交付给戴日，戴日向丛涛出具借条一张，双方完成抵债后，丛涛把借条交还给戴日.被告已向原告支付全部购房款，原告向被告出具商品房销售发票，并向房屋产权管理部门办理网签备案登记手续，足以说明被告已经履行了给付房款的义务，办理网签备案登记手续的作用是防止开发商一房二卖的行为，原告作为房地产开发企业对网签备案登记手续的作用更是十分清楚，作为房地产开发企业，在购房者不交全款的前提下，既给购房者出具发票，又为购房者办理房屋备案网签手续不仅不符合市场交易规则，更有悖常理，通过原告作出的上述种种行为足以表明被告已经支付了全部购房款，并且，作为房地产开发企业，购房者不缴纳全部房款是根本不可能为购房者出具发票的，发票本身即是付款的凭证，是办理后续入住及房屋产权登记的必备票据。戴日作为辽阳金峤房地产开发有限公司原法定代表人因公司资金周转需要向丛涛借款，根据《民法典》规定，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。综上所述，戴日作为辽阳金峤房地产开发有限公司原法定代表人，因公司资金周转需要向丛涛借款130万元，因无偿还能力，遂以五套房屋抵债，房屋差价款被告丛涛根据戴日提供的账户已支付完毕，双方已完成顶账，丛涛将借条还给戴日。原告的诉讼请求无事实和法律依据，请贵院在查清客观事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。一审法院认定事实：原告辽阳金峤房地产开发有限公司原法定代表人戴日与被告从涛通过朋友介绍认识。戴日在任原告法定代表人期间内的2019年7月20日，戴日以原告公司资金周转不开为由，向被告借款130万元，借款期间三个月。被告同意后，戴日为原告出具1份手写借条，未约定利息，戴日在借条上签名。2019年7月22日，被告向其朋友王某借款130万元，当日上午9时27分，王某在中国工商银行股份有限公司辽阳东京陵支行从其父亲王佩富名下账户取款1,386,000元，当场交付被告现金130万元，被告用黑色旅行袋装现金130万元，开车到距原告公司楼下二百米处，当场交付给戴日。2019年10月20日，被告找戴日要钱，戴日称没有钱，可以用房子抵债。被告看房后认为原告开发的筑美城居商住小区楼盘一梯两户的格局，适合其开办工作室，同意以房抵债，遂选中原告开发的筑美城居商住小区199-20栋东四单元3层35号、199-20栋东四单元3层36号、东三单元3层25号、东三单元3层26号、东二单元3层15号，共计五户商品房，每户房屋建筑面积为89.14平方米，双方约定每平方米单价为5,099.43元，每套房屋价款为454,563元(按照最终审定面积多退少补)，五户房屋总价款为2,272,815元，其中房款130万元以原告到期未还借款130万元抵顶，房屋差价款972,815元，当日原告与被告签订五份《商品房买卖合同(预售)》(合同编号为：20191000610、20191000612、20191000614、20191000615、20191000616)，合同约定被告于2019年10月20日前支付全部房屋价款。2019年10月21日，被告丛涛根据戴日提供的账户安排其妻子杨凤娇向戴日账户转账7.6万元，安排其朋友庄丽向戴日账户转账87.6万元，共计向戴日中国工商银行账户转入95.2万元，剩余差价房款被告以现金给付原告。原告收回其于2019年7月20日出具的借条后，向被告开具了五张购房发票。2019年10月21日，案涉五处房屋在辽阳市不动产交易中心完成网签，备案购房人为被告。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告之间签订五份《商品房买卖合同(预售)》(合同编号为：20191000610、20191000612、20191000614、20191000615、20191000616)，原告出具了购房发票，案涉房屋已完成了网签备案。现原告主张被告等人与原告原法定代表人戴日存在个人资金往来，被告未给付购房款，要求被告给付购房款并承担违约责任，经审查认定被告提供的证据之间相互印证，已经形成了完整的证据链条，能够证明双方签订的上述五份《商品房买卖合同(预售)》合法有效、130万元借款抵顶部分购房款符合法律规定、购房差价款已经全部给付原告的事实，原告的主张与其出具购房发票及完成购房网签的行为相互矛盾，原告原法定代表人戴日签订合同及收取款项系职务行为，其法律后果应由原告承担，原告应全面履行五份《商品房买卖合同(预售)》约定的义务。原告提供的证据不能证明其主张，故不予支持。综上，原告诉讼请求不符合法律规定，不予支持。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回辽阳金峤房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费25,539元(原告预交)由辽阳金峤房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审法院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为：上诉人与被上诉人于2019年10月20日签订五份《商品房买卖合同》，合同上约定给付款项的时间及方式为2019年10月20日前支付该商品房的全部价款。次日上诉人给被上诉人出具五张增值税发票，该发票记载了房屋价款数额。同时，案涉五处房屋在辽阳市不动产交易中心完成网签备案，备案购房人为被上诉人。上诉人对上述事实无异议，本院予以确认。戴日原系上诉人公司的法定代表人，其签订合同、收取款项为职务行为，且公司与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，公司又为被上诉人开具了增值税发票，故其法律后果应由公司承担。上诉人上诉主张被上诉人未交纳购房款，因被上诉人在一审中提供了相关证据，且能够说明给付房款的方式，故上诉人称被上诉人未付房款的主张，证据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人上诉理由不成立，予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25,539元，由辽阳金峤房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 张丽娟审 判 员 艾德玲审 判 员 曹丽娜二〇二一年九月六日法官助理 李 雪书 记 员 徐智源