广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0405民初1301号原告：广西梧州市粤成物业管理有限公司，住所：广西梧州市西堤三路28号。统一社会信用代码：914504006648106479（1-1）。法定代表人：黄志坤，该公司执行董事。委托诉讼代理人：覃彪，广西东中律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯雅馨，广西东中律师事务所实习律师。被告：吴生强，男，1984年7月15日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。被告：周美容，女，1982年3月11日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。委托诉讼代理人：吴生强（系被告周美容丈夫），住广西梧州市长洲区。原告广西梧州市粤成物业管理有限公司（以下简称粤成物业公司）与被告吴生强、周美容物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告粤成物业公司的委托诉讼代理人覃彪，被告吴生强（兼被告周美容的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告粤成物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告吴生强、周美容向原告立即支付截止至2021年6月30日拖欠的物业费8157.60元（包含：住宅物业费、商铺物业费、小车停车服务费、摩托车停车服务费、代收电梯维保费、代收公共设施分摊费、代收公摊水电费、代收加压水费、代收生活垃圾处理费等）并自2018年9月1日起以拖欠的物业费为基数每日按千分之一向原告支付违约金（暂计至2020年8月31日违约金共1381.14元）；2.本案诉讼费用由被告吴生强、周美容承担。事实和理由：原告为梧州市长洲区新闻路393号灏景玥城小区的物业管理公司，梧州市长洲区新闻路393号灏景玥城小区第3幢2单元1204房不动产所有权人及使用人为被告吴生强、周美容，被告吴生强、周美容自2018年9月1日起至2021年6月30日共拖欠物业费8157.60元。原告依约履行了物业管理义务，被告吴生强、周美容应依约支付物业费，但经原告多次催缴，被告吴生强、周美容仍置之不理，根据《前期物业管理服务协议临时管理规约》约定，被告吴生强、周美容应自逾期支付物业费从逾期之日起按欠费总额的千分之一缴付违约金。被告吴生强、周美容共同辩称，1.按原告民事起诉状的陈述，原告未按照双方签订的《前期物业管理服务协议临时管理规约》第二条约定履行合同。因其于2019年1月26日向原告投诉登记了房屋主人房窗户外墙漏水，渗入空调口和墙边的大衣柜，但原告仅于2019年3月12日派人到现场查看，但未进行任何维修，且自2019年3月12日-2021年7月22日期间，原告一直未派人对该漏水外墙面进行维修和防水处理。其每个月都向原告电话追问该项维修何时落实，但未得到原告任何答复，故原告严重违反合同约定。被告吴生强、周美容认为，原告未向其提供属于原告职责的物业服务，是本案的过错方和侵权责任方，故请求法院按违约责任相应扣减被告在2019年3月12日-2021年7月22日期间30%的物业管理费1594.32元（189.80元/月×30%×28个月）。2.因原告违反案涉合同约定，不履行维修公共区域外墙面的义务，造成其主人房的墙体长期渗水，致使大衣柜（一体柜）渗水变形霉变无法使用，并长期散发出霉菌味，严重影响其睡眠和生活，导致其多次呼吸道感染、皮肤过敏，并造成精神伤害，故其请求原告立即启动本单元该部位的外墙面维修，并依法办理公共维修基金申请使用手续，履行其物业服务职责，停止侵害房屋和财产损失共计15238.80元，并赔偿精神损失费10000元。本院经审理认定事实如下：原告粤成物业公司系梧州市长洲区灏景玥城小区的前期物业服务公司。2013年4月23日，被告吴生强、周美容与原告签订《梧州市商品房买卖合同》，购买广西梧州市粤成房地产开发有限公司开发的位于梧州市长洲区，该房屋建筑面积共143.74平方米。被告吴生强于2014年11月22日以原告作为甲方与被告吴生强作为乙方签订《前期物业管理服务协议临时管理规约》，主要约定：1.在物业服务区域内，甲方提供的前期物业服务包括以下内容：房屋建筑共用部位的维修和养护（包括：承重结构、外墙面、楼梯间、走廊楼道、门厅等），房屋共用设施设备的运行、维修和养护（包括：共用的上下水管道、落水管、烟道、供电线路、共用照明、加压水泵、楼内消防设施设备、电梯等），物业服务区域内公用设施和附属配套建筑的维修和养护（包括：道路、路灯、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、公益性文体设施等），物业服务区域内的公用绿地、花木、建筑小品等的养护，物业服务区域内公用环境卫生的维护，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等，物业服务区域内的交通与车辆停放秩序的维护，物业服务区域内的秩序维护（包括秩序维护员巡视、门岗执勤及监控服务等，物业档案资料的保管，即保管与物业相关的工程图纸、住（用）户档案与竣工验收资料等，房屋装饰装修管理，组织小区各种文化娱乐、体育活动。2.甲方提供的前期物业服务应达到的质量标准：房屋共用部位没有大面积的破烂现象，房屋共用设施设备保持正常运行，定期维护和管理。物业服务区域内公用设施和附属配套建筑附属配套建筑没有大面积的破烂现象公用设施保持正常运行，定期维护和管理。物业服务区域内的公用绿地、花木、建筑小品等保持绿化区常绿（不可抗力除外）。物业服务区域内公用环境卫生，保持物业服务区域内公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，每天一次收集生活垃圾、垃圾日清。物业服务区域内的交通与车辆停放秩序保持物业服务区域内公共道路畅通，车辆按规定停放。物业服务区域内的秩序维护服务，保持24小时的秩序维护员门岗值班、不定时巡逻，闭路监控。维护物业服务区域内的正常秩序。物业档案资料保持物业档案资料的完整。3.物业管理费由乙方按其拥有物业的产权登记建筑面积交纳，灏景玥城住宅1.3元／月／平方米，除小区物业服务部办公及生活用水用电外，其他公用水电费（包括小区绿化养护、室外景观、共用部位和共用设施设备的运行、照明、清洁等水电费）不包含在以上物业服务费中，由全体业主按规定另行分摊；4.物业管理费按月交纳，当月费用乙方应在当月五日前履行交纳义务；5.乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方从逾期之日起每天按欠费总额的千分之一缴付违约金，并可采取相关催缴措施。被告吴生强、周美容自2019年6月起欠付住宅物业费至2021年6月30日，并自2018年9月开始至欠付代收电梯维保费、代收公共设施分摊费、代收公摊水电费、代收消防维保费、代收加压水费、代收生活垃圾处理费等至2021年6月止，合计3412.60元。另查明，被告吴生强、周美容陈述其于2019年1月26日向原告投诉登记了房屋主人房窗户外墙漏水问题，但原告仅于2019年3月12日派人到现场查看，但未进行任何维修。原告提供《玥城一期工程质量问题维修单》，载明2018年5月16日上报梧州市长洲区新闻路393号第3幢2单元1204房主卧空调位渗水。并于《（一）期施工队待处理问题反馈记录表》记载于2018年8月1日登记梧州市长洲区新闻路393号第3幢2单元1204房主卧空调漏水上述事实，有当事人的庭审陈述，原告粤成物业公司提供的梧州市商品房买卖合同、前期物业管理服务协议临时管理规约、灏景玥城3号楼2单元1204房吴生强、周美容2021年6月30日欠费明细表、玥城一期工程质量问题维修单、（一）期施工队待处理问题反馈记录表等证据证明，并在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告粤成物业公司与被告吴生强签订的《前期物业管理服务协议临时管理规约》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。本案中，原告按约为灏景玥城小区进行了管理，提供了物业服务，被告吴生强、周美容作为灏景玥城小区梧州市长洲区新闻路393号第3幢2单元1204房的业主，应当履行交纳物业服务费用的义务。被告吴生强、周美容未按约交纳物业服务费，因被告吴生强、周美容案涉房屋的住宅物业费为每月186.86元（143.74平方米×1.3元/平方米），现原告粤成物业公司诉请被告吴生强、周美容支付其所欠的2019年6月至2021年6月30日的住宅物业费4671.50元（186.86元/月×25个月）部分以及自2018年9月至2021年6月欠付的代收电梯维保费、代收公共设施分摊费、代收公摊水电费、代收消防维保费、代收加压水费、代收生活垃圾处理费等共3412.60元，合计8084.10元，合理合法，本院予以支持。被告吴生强、周美容提出抗辩认为，原告没有履行物业管理义务协助其解决主人房窗户外墙漏水问题，责任不在其，应扣减其在2019年3月12日-2021年7月22日期间30%的物业管理费。事实上原告已经为被告吴生强、周美容协调处理其所反映的问题，虽双方最终协商不成，但原告也履行了义务，未构成违约，不能成为被告拒交物业服务费的合法理由，因此被告吴生强、周美容仍应按照合同约定向原告支付物业服务费。关于违约金，被告吴生强、周美容逾期未交纳物业服务费，根据《前期物业管理服务协议临时管理规约》的约定已构成违约，依法应支付违约金。合同约定违约金自被告吴生强、周美容逾期之日起每天按欠费总额的千分之一缴付违约金的计算标准明显高于原告粤成物业公司造成的损失，根据本案的实际情况，原告粤成物业公司因被告吴生强、周美容迟延支付物业服务费造成的实际损失是银行利息，根据公平原则，本院依法将违约金调整为按被告吴生强、周美容每月欠费总额，自2018年9月6日起，按起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即年利率3.85%分段计付至实际清偿之日止。据此，经本院核算，被告吴生强、周美容从2018年9月6日起至2020年8月31日止应向原告粤成物业公司支付其拖欠物业服务费的违约金为146.30元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《物业管理条例》第七条规定，判决如下：一、被告吴生强、周美容应向原告广西梧州市粤成物业管理有限公司支付物业服务费合计8084.10元；二、被告吴生强、周美容应向原告广西梧州市粤成物业管理有限公司支付拖欠物业服务费的违约金（违约金计算至2020年8月31日止为146.30元，从2020年9月1日起以被告吴生强、周美容每月欠费总额为基数，按年利率3.85%分段计付至实际清偿之日止）。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告广西梧州市粤成物业管理有限公司负担3元，被告吴生强、周美容负担22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。审判员  李健梅二〇二一年八月十六日书记员  许思珉附适用的法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。