江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0581民初8322号原告：江苏良基投资置业有限公司，住所地江苏省常熟市梅李镇通港工业园，统一社会信用代码91320581769123181G。法定代表人：吴雪良，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：卢携，江苏正大发展律师事务所律师。委托诉讼代理人：张燕，江苏正大发展律师事务所律师。被告：江苏中贯置业有限公司，住所地江苏省常熟市梅李镇人民路**401，统一社会信用代码91320581759685930D。诉讼代表人：陆华明，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：张范文，江苏瀛元律师事务所律师。原告江苏良基投资置业有限公司（以下简称良基公司）与被告江苏中贯置业有限公司（以下简称中贯公司）合资合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2021年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告良基公司委托诉讼代理人张燕、被告中贯公司委托诉讼代理人张范文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告良基公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认原告对常熟市×××地块36#所属地块使用权享有50%的份额；2、依法判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告合资、合作开发“依云小镇”项目，并明确约定各占投资50%，并按出资比例各自承担各自的权利和义务，分享利润及承担亏损。后因被告未按约进行审计并分配利润，原告向苏州市中级人民法院提起诉讼，后经苏州市中级人民法院作出（2013）苏中民初字第0138号民事判决。后被告不服一审判决，上诉至江苏省高级人民法院，省高院维持原判。根据生效的（2013）苏中民初字第0138号民事判决查明事实：“涉案的常熟市×××地块，截止目前尚有36#楼所属地块因无法完成拆迁工作，未进行后续的开发建设。目前当地政府在与被告江苏中贯置业有限公司协商土地回购的事宜，但是尚未达成协议。诉讼过程中双方当事人均认可36#地块在本案中暂不处理，但是鉴定时已将该地块所涉及的土地出让金等成本予以扣除，待土地回购的金额确定后由双方按照联合开发协议书的约定各半享有。”另常熟市人民法院于2020年9月9日作出（2020）苏0581破37号民事裁定书，裁定受理中贯公司破产清算案件。原告认为原被告明确约定各按50%份额投资开发“依云小镇”项目，故对常熟市×××地块中的36#楼所属地块权益应为按份共有，且在（2013）苏中民初字第0138号一案中也再次确定双方各占50%的事实，且涉及36#楼地块所涉及的土地出让金等成本均已经扣除，当时因暂无法办理手续故仍登记在中贯公司名下，实际上述36#地块所涉及的土地使用权的一半的权利人为原告。为维护原告合法权益，故原告诉至法院。被告中贯公司辩称，一、中贯公司被法院受理破产。常熟市人民法院于2020年9月9日作出（2020）苏0581破37号民事裁定书，裁定受理中贯公司破产清算一案，并于同日指定苏州华明联合会计师事务所（普通合伙）担任管理人。二、×××地块上36#楼所涉地块为破产财产。1、从不动产登记信息显示，36#楼所涉地块属于破产财产，原告不享有土地使用权。依据不动产登记显示，中贯公司系常熟市梅李镇江夏路以东、人民路以北的×××地块的不动产权利人。36#楼所属地块位于×××地块，根据民法典第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，故该地块属于破产财产。2、事实上，当时苏州中院认为对土地回购款按照联合开发协议书的约定各半享有，是因为当时鉴定时，将该地块所涉及的土地出让金等成本予以提前扣除，事实上并非认为其享有一半的土地使用权，仅仅是苏州中院为了结合苏诚专审字（2017）第1267号审计报告利润计算方式，根据审计报告同时为了方便计算才扣除该土地成本。纵观联合开发协议书、协议书及（2013）苏中民初字第0138号判决书，自始至终并没有确认原告对×××地块36#楼所涉地块享有50%土地使用权，原告仅享有的是利润分配，这是两个概念。3、由于中贯公司已经进入破产清算阶段，双方于2007年12月6日签订的联合开发协议书、2012年6月11日签订的协议书已经解除，且目前该地块也未与政府达成回购协议，现对涉诉地块不再继续共同开发，原告开发的成本，中贯公司也根据（2013）熟民初字第0813号判决返还，事实上36#楼所属地块与原告一点关系都没有。（2013）苏中民初字第0138号判决，苏州中院在判决利润分配时，扣除了36#楼所涉地块的土地出让金等成本，导致判决利润金额为56302192.9元低于实际利润金额，如果当时不扣除该成本，最终的判决利润金额应该为56321192.9元+36#楼所涉地块成本的50%，该金额在中贯公司破产案件中申报债权的话，为普通债权。所以管理人认为原告可就当时鉴定提前扣除土地出让金等成本的50%作为损失向管理人进行申报。4、公司已经进入破产清算阶段，中贯公司是该地块的权利人。原告仅享有的是利润分配的债权，而不是物权，其享有的债权应当和其他债权人一同按分配比例公平受偿。如确认其对涉案地块享有50%的份额的话，将构成个别清偿，违反破产法第16条规定人民法院受理破产清算后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。综上，请求法院查明事实后驳回原告全部诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年12月6日，中贯公司（甲方）与良基公司（乙方）签订联合开发协议书一份，约定双方本着团结合作、共同发展、利益共享、风险共担的原则对常熟市×××地块进行房地产联合开发：一、土地资金。双方按常熟市×××地块所需资金的缴纳，按国土局的付款规定进行操作，并按时将资金汇入指定的账户。二、组织机构及开发经营方式。双方决定以甲方的名义办理土地、立项、规划、施工、销售等全部工作，项目名称为，由双方抽调的有关领导、技术、财务、材料、销售等人员组建项目部实施上述各项工作。项目部为独立机构，不是甲乙双方单方面的下属机构，该独立机构决策人由6人组成，甲方派3人，乙方派3人，全权负责项目开发中的重大事项，其他人不得干涉。项目部由吴雪良担任董事长，张建中担任总经理，由甲方指定人员担任常务副总经理，乙方指定人员担任副总经理，负责项目部的日常工作；由甲方指派财务主管，乙方指派出纳员；工程技术、材料及销售人员由双方协商后另行组建。项目部的其余人员组成、分工，本着精干、高效的原则由双方公司法人另行商定。有关委派人员及聘用人员的工资待遇等标准由双方确定，办公费用支出在建设成本中列支。三、项目开发中涉及的重大事项如项目定位、融资及付款计划、工程承包及建设进度、工程质保体系、工程重大规划设计变更、房屋销售计划、销售价格、销售方式、物业管理单位的选择等由双方协商确定。四、投资及分配。根据项目投资规模，甲乙双方均以货币资金形式投入，双方投资各占50%。双方本着“风险共担、利益共享”的原则按出资比例各自承担权利义务，分享利润及承担亏损。五、建设资金及财务管理。根据项目的总投资甲乙双方按投资比例筹措建设资金，由项目部作出资金规划，经甲乙双方批准后拨至项目部账户。建设过程中任何一方资金有困难，经商议后该困难方自行抵押贷款，另一方履行担保义务，由贷款方自行承担贷款利息，但是不能以项目的共有财产作为担保。当工程所需资金再次投入或周转有困难时，可由项目部贷款，其利息计入开发成本。贷款如需担保，由甲乙双方按投资比例出具。财务在纳入项目总账的基础上，应单独做账、独立核算。项目部收支款项的发票单据等复印件需加盖项目部公章，并由项目部常务副总经理及项目部副总经理共同签字才生效。财务报表每月送双方公司法人审核。项目部的重大事项、重大财务决策需先向项目部董事长及总经理报告，并获得批准后实施。双方公司法人有权检查项目的账册、凭证及经营状况。六、清算及利润分配方法。本项目清算时，必须先缴付项目所涉各项规费、借入资金、工程欠款、所用人员工资福利等各类应付款项后，对盈利部分进行投资分配，如亏损由双方按照各自投资比例分别承担。甲乙双方一致同意，在不影响归还借（欠）款及工程建设的情况下，对多余的资金可按投资比例进行预提。预提资金可充作今后的利润分配。如预提资金后，项目部资金发生困难，则双方按比例返回。在项目销售中，任一方如违背甲乙双方所定的销售价格进行友情销售的，则差额部分应在友情销售一方的利润分配中扣除。合作期满或合同终止后，本项目各种账册与相关资料由甲方保存，乙方一份备案。七、任何一方不能中途退出、转让或另找合伙人……2012年6月11日，良基公司（甲方）与中贯公司（乙方）另行签订协议书一份，约定甲、乙双方于2007年按照甲方50%、乙方50%的比例，共同合作开发梅李镇“依云小镇”项目，现经双方友好协商，一致同意对“依云小镇”项目进行清算分配后解除合作关系，并达成如下协议：一、双方一致确认甲方在该项目投资款共计人民币3250万元，乙方同意分期分批支付给甲方，于2012年6月底之前付900万元，于2012年7月底之前付900万元，于2012年8月底之前付清。二、双方共同指派财务人员对该项目进行审计，明确该项目的利润，乙方同意将双方签字确认的甲方应得利润，于2012年12月31日前全部支付给乙方。三、违约责任：任何一方违反本协议约定的，每逾期一天，非违约方有权以逾期支付金额，按照同期银行贷款利率的1.5倍，要求违约方承担逾期付款滞纳金，如造成非违约方损失的，还应当赔偿非违约方所有损失，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、评估费、拍卖费、公证费等……双方当事人在合资、合作开发“依云小镇”项目的过程中，相关的规划审批、工程建设、房屋预售等工作，均以中贯公司的名义实施。良基公司共向该项目投入资金3250万元，后双方于2012年6月11日签订协议书之后，因合资、合作开发该项目的清算事宜及利润分配等产生纠纷，良基公司遂向法院起诉。良基公司于2013年9月18日向本院提起诉讼，要求中贯公司支付投资款本金1191870元及利息损失。本院于2013年12月16日作出（2013）熟民初字第0813号民事判决书，判决：一、被告中贯公司支付原告良基公司投资款本金972919.31元，并承担上述款项自2013年6月9日至判决确定履行之日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率1.5倍计算的逾期付款利息，于判决生效之日起十日内履行；二、被告中贯公司支付原告良基公司律师费33988元，于判决生效之日起十日内履行；三、驳回原告良基公司的其他诉讼请求。良基公司于2013年12月13日向苏州市中级人员法院提起诉讼，要求中贯公司支付梅李镇“依云小镇”项目利润暂计6500万元（最终以司法审计确定的金额为准）及其他费用，案号为（2013）苏中民初字第0138号。在该案审理过程中，苏州市中级人民法院分别委托北京市建壮咨询有限公司对“依云小镇”项目一、二、三期的工程造价进行鉴定、苏州中博土地房产评估工程咨询有限公司对“依云小镇”未销售部分住宅、商铺、车库进行价值评估、江苏君和博瑞税务师事务所有限公司对“依云小镇”项目土地增值税清算税款进行审核、苏州苏诚会计师事务所有限公司对“依云小镇”项目的利润进行财务审计。苏州市中级人民法院于2017年12月28日作出（2013）苏中民初字第0138号民事判决书，判决：一、被告中贯公司于本判决生效之日起十日内支付原告良基公司利润分配款56302192.90元及逾期付款违约金（以56302192.90元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.5倍为标准，自2013年1月1日起计算至实际履行完毕之日止）；二、驳回原告良基公司的其他诉讼请求。在该判决书中载有如下内容：“涉案的常熟市×××地块,截止目前尚有36#楼所属地块因无法完成拆迁工作,未进行后续的开发建设。目前当地政府正在与被告江苏中贯置业有限公司协商土地回购的事宜，但是尚未达成协议。诉讼过程中双方当事人均认可36#楼地块在本案中暂不处理，但是鉴定时将该地块所涉及的土地出让金等成本予以扣除，待土地回购的金额确定后由双方按照联合开发协议书的约定各半享有。”该判决最终认定涉案“依云小镇”项目的净利润金额为112604385.80元，并认为良基公司“已经按照约定支付了合作资金3250万元，履行了合同义务，故其有权按照50%的比例分享合资、合作开发房地产所得的净利润。”中贯公司不服该判决，上诉至江苏省高级人民法院。江苏省高级人民法院于2018年12月12日作出（2018）苏民终617号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。另查明：2020年9月9日，本院作出（2020）苏0581破37号民事裁定书，裁定：一、受理良基公司对中贯公司的破产清算申请；二、指定苏州华明联合会计师事务所（普通合伙）担任中贯公司管理人。良基公司于2020年10月23日向管理人发出《取回土地申请函》，主要内容为：良基公司与中贯公司合资、合作开发“依云小镇”项目，由于中贯公司未能按约进行审计并分配利润，良基公司诉至苏州市中级人民法院，案号为（2013）苏中民初字第0138号，苏州市中级人民法院对于已经开发销售的房产利润依法审理，并作出判决，良基公司已申报债权。另由于当时土地未能全部拆迁，故尚有部分土地尚未完成开发及销售，在法院在判决书第9页已经明确：涉案的常熟市×××地块,截止目前尚有36#楼所属地块因无法完成拆迁工作,未进行后续的开发建设。目前当地政府正在与被告江苏中贯置业有限公司协商土地回购的事宜，但是尚未达成协议。诉讼过程中双方当事人均认可36#楼地块在本案中暂不处理，但是鉴定时将该地块所涉及的土地出让金等成本予以扣除，待土地回购的金额确定后由双方按照联合开发协议书的约定各半享有。现上述土地尚未与政府达成回购协议，故上述土地的一半使用权应当属于良基公司，故申请取回。2021年5月8日，管理人向良基公司发出《催告函》，主要内容为：良基公司主张现登记在中贯公司名下、位于常熟市梅李镇江夏路以东、人民路以北的×××地块，权证号为常国用（2008）第×××号、拟建36#楼所属地块归良基公司所有，管理人于2020年12月4日已经向贵司的主张不予认可的回复。请贵司在收到本催告函之日起20日内向常熟市人民法院提起诉讼，主张相关权益，如逾期未提出诉讼，管理人将对上述资产进行处置。双方当事人均确认，×××地块中36#所属地块，面积2893.6平方米，评估金额为944.26万元，截止目前，政府尚未回购。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点为原告对涉案地块是否享有50%的土地使用权，享有的是物权还是债权？双方当事人均具备房地产开发的相应资质，双方合作开发房地产，签订的联合开发协议书约定，双方各投资50%，并按照出资比例分享利润及承担亏损，该协议书应属合法有效。2012年6月11日签订清算与解除合作关系协议，双方确认对该项目进行审计后，由被告中贯公司向原告良基公司支付应得利润。除36#所属地块外，已经在其他案件中进行处理。就36#所属地块，（2013）苏中民初字第0138号民事判决书中明确，土地出让金等成本予以扣除，待土地回购的金额确定后由双方按照联合开发协议书的约定各半享有。双方已经就合作项目利润进行审计，对已经确定的利润金额进行分配，对尚未确定的利润金额明确处理原则。故原告享有的是针对合作项目分配利润的权利，享有的是合同权益，该收益分配请求权应属于债权。现被告中贯公司已进入破产清算程序，原告良基公司可就其享有的债权向管理人进行申报。原告主张对案涉地块享有50%的土地使用权，原告并不享有物权，故对其主张本院不予支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告江苏良基投资置业有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取22285元，由原告江苏良基投资置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审判员 王 焕二〇二一年八月三十日书记员 赵依婷