山东省泰安市中级人民法院山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁09民终3211号上诉人（原审原告）：张绪忠，男，1973年8月4日出生，汉族，住肥城市。委托诉讼代理人：阮昌锋，山东瀛岱律师事务所律师。委托诉讼代理人：周单媛，山东瀛岱律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：穆彦豪，男，1989年2月17日出生，汉族，住肥城市。委托诉讼代理人：亚祥国，山东信望律师事务所律师。上诉人张绪忠与被上诉人穆彦豪房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省肥城市人民法院（以下简称一审法院）（2021）鲁0983民初1975号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张绪忠上诉请求:请求撤销一审判决，发回重审或依法改判解除张绪忠与穆彦豪于2017年3月1日的《租房合同》。事实和理由:张绪忠在《租房合同》的第五年开始前（2021.3.1至2022.3.1）因经营严重亏损，实在无力继续经营，就已经告知穆彦豪不再继续租赁，穆彦豪当时同意2021年3月1日把房子清出来但之后又不同意了，张绪忠就于3月5日将房子和房屋钥匙交给了穆彦豪，租房合同事实上已经终止，无法继续履行，在张绪忠已交钥匙，并不占有、使用和控制租赁房屋的实际情况下，依法行使司法解除权，请求法院依法解除涉案合同，符合《民法典》的立法原意和最高院九民会议的有关精神，一审判决书认定事实及适用法律错误，应予改判。一、2017年3月1日的《租房合同》第二条第1款，约定的租赁期限为“暂定五年”，从合同字义上理解就是暂时签五年，也可以调整租赁年限，因此，张绪忠根据合同的约定，在已经多次与穆彦豪协商提前终止合同，且已向穆彦豪交付房屋及钥匙的情况下，诉求提前解除案涉《租房合同》，有事实根据和法律依据。二、案涉合同张绪忠实在是无力继续履行，一是租金过高，一审己经查明穆彦豪是从案外人朱玉常处以每年8万元的租金价格承租的(穆彦豪提交了原合同)，其转租给张绪忠后租金高达每年15.6万元，张绪忠承租后连年亏损，但是为了诚实履行合同，再困难、再亏损，也是咬牙坚持向穆彦豪交清了2021年3月1日之前四年的租金。其二是众所周知的2020年新冠疫情，张绪忠更是雪上加霜，尽管穆彦豪也降低了2020年的部分租金，但是无论是案涉房屋位置的原因，还是市场的原因，乃至疫情持续的影响，或者是张绪忠经营水平能力的原因，宾馆生意还是不好，还是严重亏损，在此情况下，张绪忠在2021年春节前就开始多次与穆彦豪协商提前终止合同，通过对话录音资料，可以证实张绪忠的确多次与穆彦豪协商提前终止合同金当时穆彦豪也是同意的，只是后来穆彦豪又不同意了，张绪忠无奈之下，同时为了减少双方当事人的经济损失，在第五年2021年3月1日的租期开始时，即2021年3月1日将房子清出来，3月5日将房屋和钥匙交给了穆彦豪(有视频和录音资料为证)，张绪忠以实际行动终止了案涉《租房合同》，并依法于2021年3月8日向一审法院起诉解除涉案合同。综上，穆彦豪已经腾退房屋并将钥匙交给了张绪忠，案涉房屋自2021年3月5日始张绪忠就没有再实际占有、使用和控制，这是一个客观事实。我国《民法典》第五百八十条规定了合同双方当事人均可以行使司法解除权。最高院九民会议纪要第48条规定“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”结合最高院九民会议纪要的规定，在张绪忠不是恶意违约，再继续履行合同将会雪上加霜、显失公平情况下，在穆彦豪曾经同意提前终止合同，又拒绝解除合同，违反诚实信用原则的情况下，本案租房合同完全应当予以解除，《民法典》的立法原意和九民会议纪要的精神，对于房屋租赁合同履行中形成僵局的情况下，当事人行使司法解除权有明确的法律依据，并非在任何情况下，都不能解除合同，请求二审法院查明事实后公正裁决。张绪忠二审中补充如下上诉意见：第一，涉案《租房合同》已经于2021年3月5日解除。一审中张绪忠提交的2021年3月5日张绪忠与穆彦豪对话录音，可以看出穆彦豪要求张绪忠于2021年3月1月前把涉案房屋清空的事实，张绪忠也按照穆彦豪的要求将涉案房屋清空，并于2021年3月5日将涉案房屋的钥匙交于穆彦豪，此时张绪忠与穆彦豪的《租房合同》就此解除。尽管穆彦豪于2021年3月5日表示让张绪忠将房屋清空系权益之际、需要和案外人“朱大爷”说一声等，只能更加证明穆彦豪于2021年2月23日明确要求张绪忠将涉案房屋清空的事实，双方的《租房合同》已经解除。合同的双方为张绪忠与穆彦豪，基于合同的相对性，张绪忠有权相信也只能相信穆彦豪表达的要求其将涉案房屋清空，系穆彦豪同意解除《租房合同》，因此，于2021年3月5日将涉案房屋钥匙交于穆彦豪，穆彦豪最终也表达“钥匙放这里吧”接收了钥匙。因此，张绪忠与穆彦豪双方签订的《租房合同》于2021年3月5日解除，而非一审法院认定的张绪忠与穆彦豪对解除租房合同未达成一致意见。第二、张绪忠依法享有合同的解除权。涉案《租房合同》第二条第一款，约定的租赁期限为“暂定五年”，因此该合同为租期不明的不定期房屋租赁合同，根据《中华人民共和国民法典》第730条规定，张绪忠可以对涉案租房合同随时解除。第三，穆彦豪有义务采取措施防止损失的扩大。张绪忠于3月5日将钥匙交给穆彦豪，穆彦豪收到钥匙后，穆彦豪作为出租人其有权利将涉案房屋出租，也有义务采取相应的补救措施实现涉案房屋的价值，防护损失的扩大，而不是在其通知张绪忠清空房屋且收到钥匙后，置之不理，一直闲置房屋，故意扩大损失，从而要求张绪忠支付房租为其承担损失。根据《中华人民共和国民法典》第591条规定的减损规则，穆彦豪怠于采取减损措施，其无权要求张绪忠继续支付房租。另，张绪忠早已于2021年3月前搬离涉案房屋，现一审判决要求张绪忠继续履行合同，继续租用涉案房屋，缴纳房组，属实难以实现，对张绪忠更无公平可言。穆彦豪辩称，一审认定事实清楚，证据确凿，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张绪忠与穆彦豪之间确实就解除合同问题进行过协商，但最终没有达成一致意见，否则也不会存在张绪忠以诉讼的方式要求司法解除，完全可以确认解除或通知解除，张绪忠在录像中显示将钥匙扔在茶几上，是张绪忠自己的一种处置行为，并未经过穆彦豪的同意，至今钥匙穆彦豪也没有收到。偌大的宾馆，如果双方解除的话，也绝不会仅凭张绪忠将钥匙扔在茶几上就完事，所有的交接程序是相当复杂的，到目前为止，双方也没有进行交接，所以张绪忠是自己随意处置自己对宾馆的使用权，造成的一切损失应由张绪忠自行承担。关于不定期合同，是张绪忠主观臆断，对合同内容的一种误解，暂定5年并不是说合同期限不明确。张绪忠向一审法院起诉请求：请求判令解除张绪忠、穆彦豪于2017年3月1日签订的《租房合同》。一审法院认定事实：2017年3月1日，张绪忠与穆彦豪签订《租房合同》一份，约定:“出租方：穆彦豪（以下简称甲方）承租方：张绪忠（以下简称乙方）……一、房屋地址：泰西大街路东××楼房。二、租赁期限及约定1.房租时间暂定五年,贰零壹柒年叁月壹日起到贰零贰贰年叁月壹日，房租每年15.6万元／年，租金按年支付，每年提前一个月交付下一年的房费，双方并及时办理付款手续。2.租赁期满,甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。……八、本协议到期，自行解除，如乙方继续租房，甲方在同等条件下，优先让乙方承租……,”穆彦豪在甲方处签字捺印，张绪忠在乙方处签字捺印。张绪忠、穆彦豪曾协商解除租房合同，但未达成一致意见。2021年3月1日之前的租金张绪忠已支付给穆彦豪。一审法院认为，张绪忠与穆彦豪签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定租赁期限自2017年3月1日至2022年3月1日，现租赁合同未到期，张绪忠要求解除合同，无法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条规定，判决：驳回张绪忠的诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由张绪忠负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，从上诉状以及上诉补充意见进行审查，其上诉既有违约方起诉解除合同的内容，亦有其具有解除权、确认合同解除的内容，与其一审诉讼请求不一致，经本院释明，张绪忠明确其意见为请求解除合同，并主张解除时间为2021年3月5日。本院认为，违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。本案中，张绪忠主张其因疫情原因，连续亏损经营，且穆彦豪也要求其将案涉房屋清空，继续履行合同对其显失公平，应解除案涉租赁合同。本院认为，新冠肺炎疫情对经济社会产生重大影响，涉新冠肺炎疫情民事案件当事人应协商和解、共担风险、共渡难关。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第三项“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持”和《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二项“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”规定，新冠肺炎疫情对于张绪忠承租案涉房屋后对外经营势必产生影响，双方可根据实际情况进行协商，如继续履行合同对于一方当事人明显不公平，双方可通过变更合同履行期限、履行方式、价款数额或者减免租金、延长租期、延期支付租金等方式予以处理，张绪忠在本案中既未举证证实其实际亏损情况，亦未证实因疫情导致其合同目的不能实现，其请求解除合同，并无合同和法律依据，本院不予支持。从张绪忠提交的通话录音可以证实双方对于解除合同确有协商，但并未形成一致意见，张绪忠主张案涉租赁合同已于2021年3月5日解除，并无事实根据。综上所述，张绪忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张绪忠负担。本判决为终审判决。审判长  毕经纶审判员  李 莹审判员  邢友峰二〇二一年八月二十四日书记员  赵思敏