广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15669号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙记丰，男，1972年9月20日出生，汉族，身份证住址广东省陆丰市。委托诉讼代理人：雷剑兵，广东仲权律师事务所律师。委托诉讼代理人：许建礼，广东仲权律师事务所实习人员。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市旺城物业管理有限公司。住所地：广州市天河区棠东东路11号A103房。法定代表人：江创元，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：彭金常，上海中联（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建芳，广东广大律师事务所律师。孙记丰与广州市旺城物业管理有限公司（以下简称旺城公司）房屋租赁合同纠纷一案，孙记丰、旺城公司均不服广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初1970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙记丰上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判孙记丰无需支付旺城公司占有使用费36000元；2.撤销一审判决第三项，改判旺城供公司向孙记丰返还多收取的电费480000元；3.由旺城公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用及保全费用。事实与理由：一、一审判决认定孙记丰要支付旺城公司主张的4个阴影部位的占有使用费36000元，属于事实认定错误，且与一审判决中旺城公司无需退还孙记丰多支付的超面积租金认定相互矛盾。1.旺城公司将涉案物业首层全部出租给孙记丰，涉案4个阴影部位也在一楼范围内，理应属于孙记丰的承租范围，孙记丰有权使用。旺城公司在其一审答辩中，也确认孙记丰是以整体租赁的方式与旺城公司商谈并最终承租。2.孙记丰与旺城公司签订的租赁协议，约定租赁商铺面积为3600平方米，但实际旺城公司出租给孙记丰的商铺面积仅为2930平方米左右。旺城公司在一审答辩中主张租赁合同中约定3600平方米是对“商铺建筑、一楼公摊、两边商铺专用面积的整体预估”。显然，孙记丰使用的涉案4个阴影部位面积，也应在租赁合同协议的出租范围内，孙记丰不应另行支付占有使用费给旺城公司。一审法院仅以租赁协议中约定“孙记丰承租旺城公司旺角商城……一楼A区105商铺外的其他商铺”，认定孙记丰“承租的租赁标的物是指有编号的若干商铺……案涉4个阴影部位所在的位置属于公共区域并非在案涉租赁协议所约定的租赁范围”，属于断章取义，无视双方租赁的实际情况，显然是错误的。3.孙记丰从2015年起即开始使用涉案4个阴影部位，旺城公司对孙记丰的使用情况完全清楚，在提起本案反诉前也未提出过异议，该事实已经持续近五年，可见旺城公司一直是默认其收取的租金是包含案涉4个阴影部位的租金。4.一审判决一方面认为“孙记丰自2013年使用案涉租赁标的物……已长达六年多时间……孙记丰也一直按照案涉租赁协议约定的租金标准向旺城公司支付租金，未见双方此前对此产生异议，故从维护市场交易秩序角度出发，按照诚实信用原则和公平原则”，不支持孙记丰要求旺城公司返还多收取的超面积租金诉讼请求，但对孙记丰使用近五年、双方未产生异议的涉案4个阴影部位，却不考虑维护市场交易秩序、诚信及公平原则，而判令孙记丰需另行支付占有使用费36000元，是互相矛盾的。二、旺城公司违反电力法的规定，超过国家限定电价多收取孙记丰电费，属于违法行为。违法行为不能形成交易习惯，一审判决无视旺城公司行为的违法性，认定双方已经形成按电费1.5元/度、水费6元/吨交纳水电费的交易习惯，是错误的。旺城公司理应退还多收取的孙记丰的电费。1.根据中华人民共和国电力法第四十三条、第四十四条的规定，从2013年开始，国家一般工业用电电价为0.64-0.87元/度，但旺城公司却按1.5元/度向孙记丰收取电费，违反了电力法的规定，系违法行为。2.交易习惯应该具备“不违反法律、行政法规强制性规定”的特征，违法行为不能产生合法的交易习惯。现旺城公司的行为显然违反了电力法的强制性规定，但一审法院无视其违法性，认定双方形成交易习惯，是错误的。3.根据孙记丰的统计，租赁期间，旺城公司一共多收取孙记丰电费791143.04元，仅起诉前三年，旺城公司就多收取了电费449455元，结合本案的实际情况，现孙记丰向旺城公司主张退还480000元，旺城公司理应退还。针对孙记丰的上诉，旺城公司二审答辩：不同意孙记丰的上诉请求。旺城公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判由孙记丰向旺城公司支付2017年5月1日至2020年4月30日期间的场地占用费（场地位置具体指大厦一楼入口处进入的公共区域的1、2、3、4序号的阴影部位，以下统称案涉4个阴影部位）144000元；2.由孙记丰承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审认定事实不清。首先，根据双方于2013年9月28日签订的《旺角商城一楼商铺租赁合同补充协议》可知，双方确认租赁商铺的建筑面积为3600平方米，2016年9月28日至2019年9月27日的租金为215416元/月，2019年9月28日至2022年9月27日的租金为236958元/月，故租赁商铺每平方米单价为60元至66元，此价格系旺城公司基于孙记丰承租面积大和承租期限长给出的优惠，因此单价较低。其次，旺城公司占有使用的4个阴影部位，面积大约共计超过40平方米，且位于旺角商城一楼入口处进入的公共区域，此处是行人必经路口，因此商业价值肯定高于旺角商城的其余商铺价值。最后，旺城公司在安居客网页上查询到位于旺角商城1楼的建筑面积为30平方米的舒舒便利店转租的标准为8000元/月。综上，旺城公司认为该4个阴影部位每个每月至少能租1000元，一审法院按照1000元/月（4个阴影部位）计算场地占用费较低，偏离市场价值。针对旺城公司的上诉，孙记丰二审答辩：不同意旺城公司的上诉请求。孙记丰于2020年1月15日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.变更孙记丰、旺城公司于2013年9月28日签订的《旺角商城一楼商铺租赁合同补充协议》约定租赁商铺的建筑面积3600平方米为2930平方米（具体以司法鉴定评估的面积为准）；2.旺城公司立即向孙记丰退回多收的租金2851599元（2013年12月1日至2020年1月31日期间）；3.旺城公司向孙记丰支付多收第二项诉请中的租金的占用利息（以多收租金2851599元为本金，按照中国人民银行同期同类基准利率计算，从2013年12月1日开始暂计至生效判决确定的履行期间届满之日止）；4.旺城公司向孙记丰退还多收电费960366元（2013年12月1日至2020年1月31日期间）；5.旺城公司向孙记丰退还多收水费65926元（2013年12月1日至2020年1月31日期间）；6.旺城公司返还孙记丰多收第四项诉请中电费、第五项诉请中水费的占用利息（本金以多收费用的金额为准，按照中国人民银行同期同类基准利率计算，从2013年12月1日开始，计至生效判决确定的履行期间届满之日止）；7.旺城公司退还保证金587500元；8.本案诉讼费用由旺城公司承担。旺城公司向一审法院提起反诉，请求：1.孙记丰向旺城公司支付2017年5月1日至2020年4月30日期间的场地占用费（场地位置具体指大厦一楼入口处进入的公共区域的1、2、3、4序号的阴影部位；以下统称案涉4个阴影部位）720000元（每个月租金合计为20000元）；2.孙记丰向旺城公司支付因拖欠第一项反诉请求中场地占用费所产生的逾期付款利息（以未付场地占用费金额为基数，按照年利率6%上浮50%，从2017年5月1日起开始计至实际支付之日为止）；3.孙记丰恢复广州市天河区棠东丰乐路58-60号旺角商场一楼的公共区域（具体指及一楼大堂、靠近楼梯一处的物品搬离，物品详见旺城公司证据2中第8页的多格储物箱及王老吉广告牌；旺城公司证据2中第9页中的占用公共区域的物品，具体有“纯银超市”的柜台及张贴的小广告、“初心美甲”放置的桌椅等可移动物品；证据2中第10页中“快速剪发”的设施设备及招牌；证据2中第12页“希芸美妆生活馆”的围蔽内的设施设备及其门口的冰红茶冰柜）以及外立面原状（具体指把在旺角商场一楼正门外立面张贴的广告及招牌拆除，广告及招牌详见旺城公司证据2）旺城公司当庭在其证据2中标示出要求恢复的具体广告、招牌及需移除的设施设备物品；4.孙记丰承担本案全部诉讼费用。一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.关于旺城公司所称的案涉4个阴影部位是否属于案涉租赁协议约定的租赁范围的问题。案涉租赁协议第一条约定，孙记丰承租旺城公司旺角商城位于广州市天河区棠东丰乐路58-60号一楼除A区105商铺外的其他所有商铺，双方确认租赁商铺的建筑面积为3600平方米（不再实际丈量）。从上述约定中文字的字面意思来看，孙记丰所承租的租赁标的物是指有编号的若干商铺，结合孙记丰、旺城公司关于旺角商城有三层楼的共同确认来看，旺城公司关于案涉4个阴影部位所在的位置属于公共区域且该公共区域并非在案涉租赁协议所约定的租赁范围之内的陈述具有高度盖然性，且符合生活常理，一审法院对旺城公司该陈述依法予以采信。2.关于旺城公司实际收取水费的标准问题。孙记丰称之前实际收取其水费的标准为《旺城物业收费通知单》上记载的标准，但按照孙记丰提交的证据旺城物业收费通知单上记载的水费总价除以用水吨数得出的水费单价为6元/吨，而并非该通知单上记载的水费计量标准6.5元/吨，故一审法院采信旺城公司关于水费实际按照6元/吨向孙记丰收取的陈述。本案一审审理过程中，一审法院向广州市规划和自然资源局发函查询案涉租赁物报建情况，该局作出穗规划资源协查（2020）865号协助司法查询的复函称：未查询到案涉案涉租赁物的建设工程规划许可或临时建设工程规划许可记录。另，旺城公司申请撤回第三项反诉请求。一审法院认为：旺城公司上述撤回部分反诉请求的申请，符合法律规定，一审法院依法予以准许。孙记丰、旺城公司双方对广州市规划和自然资源局作出的穗规划资源协查（2020）865号协助司法查询的复函真实性、合法性无异议。从上述复函的内容看，案涉租赁物应属于未取得建设工程规划许可证的房屋或未经规划部门批准临时建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，案涉租赁协议应属无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于孙记丰的第一项诉讼请求，与一审法院前述关于合同效力的认定不符合，一审法院不予支持。关于孙记丰的第二、三项诉讼请求，案涉租赁协议虽然属于无效，但所约定的月租金标准也属于双方的真实意思，孙记丰自2013年使用案涉租赁标的物至其提起本案诉讼之日，已长达六年多时间，除了双方所称减免租金情况外，孙记丰也一直是按照案涉租赁协议约定的租金标准向旺城公司支付租金，未见双方此前对此产生异议，故从维护市场交易秩序角度出发，按照诚实信用原则和公平原则，案涉租赁标的物的占用费计付标准按照案涉租赁协议约定为宜，一审法院对孙记丰的第二、三项诉讼请求不予支持。关于孙记丰的第四、五、六项诉讼请求，孙记丰、旺城公司均确认合同未约定水电费计算标准，旺城公司称之前孙记丰交纳水电费的计算标准是经过双方协商确认的，孙记丰虽然对此否认，但从孙记丰确认自2013年承租案涉租赁标的物以来均按照旺城公司发出的通知单支付水电费和孙记丰按照1.35元/度向案外人棠东九社交纳增容电费的情况，根据日常生活经验法则判断，孙记丰、旺城公司之间已经形成按照《旺城物业收费通知单》中水电费计算标准（其中水费计算标准为6元/吨）交纳水电费的交易习惯，孙记丰在双方履行合同六年多之后要求降低标准由旺城公司退回此前若干年内的相应水电费并要求利息损失，有违诚信，一审法院不予支持。关于孙记丰的第七项诉讼请求，因案涉租赁协议无效，旺城公司已收取的租赁保证金587500元，理应退回孙记丰，一审法院对孙记丰的第七项诉讼请求依法予以支持。关于旺城公司的第一项反诉请求，鉴于一审法院采信了旺城公司案涉4个阴影部位所在的位置属于公共区域且公共区域并非双方案涉租赁协议所约定的租赁范围之内的陈述，故应认定孙记丰已付旺城公司的租金未包含案涉4个阴影部位，孙记丰实际使用了案涉4个阴影部位，旺城公司现要求孙记丰支付占用费符合公平原则，应予支持。至于旺城公司所主张的占用费计算标准，并无提供充分的依据，孙记丰亦不予认可，故一审法院结合案涉租赁物所处地段、案涉租赁协议约定的租金标准，综合本案案情酌情认定案涉4个阴影部位的占用费按照1000元/月计算，故孙记丰应向旺城公司支付的2017年5月1日至2020年4月30日期间的占用费应为36000元。关于旺城公司的第二项反诉请求，缺乏理据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2021年2月26日作出一审判决：一、广州市旺城物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向孙记丰退还保证金587500元。二、孙记丰于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市旺城物业管理有限公司支付占有使用费36000元。三、驳回孙记丰的其他诉讼请求。四、驳回广州市旺城物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费48468元、保全费5000元，合计53468元，由孙记丰负担47472元，广州市旺城物业管理有限公司负担5996元；反诉受理费6737元，由广州市旺城物业管理有限公司负担6487元，孙记丰负担250元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，关于合同约定的3600㎡面积及租金计算的问题。孙记丰表示，该面积数据是旺城公司陈述和披露的数据，实际没有进行丈量，其是基于对旺城公司的信任，所以没有重新丈量；因承租的是整个一楼，故确定一年的租金是235万元。旺城公司表示：旺城公司是向案外人梁柳波承租案涉场地，梁柳波是向产权人广州市天河区棠下街棠东第六股份合作经济社（以下简称棠东六社）承租案涉场地，梁柳波向棠东六社承租的范围是天河区棠东村丰乐路58、60号厂房、场地，合同并未载明面积；梁柳波向旺城公司转租的合同范围是天河区棠东村丰乐路58、60号楼房，建筑面积约3300㎡，空场地面积约1300㎡；当时场地由孙记丰的父亲去现场查看租赁物，双方明确以3600㎡作为承租的面积，并约定不再实际丈量，双方合意按月租金1985833元计算租金。关于案涉场地的现状使用情况。孙记丰与旺城公司均确认旺城公司已于2020年9月27日收回全部场地，双方并未办理交接手续。孙记丰表示其已于2020年9月20日将其自用的美华超市部分主动交还给旺城公司，其分租部分由旺城公司2020年9月27日收回涉案物业。旺城公司称，孙记丰曾于2020年9年28日向分租户发函表示双方已于2020年9月27日终结租赁关系，旺城公司已收回场地，故2020年9月28日起孙记丰不再向各租户收取租金。关于电费收取的问题。孙记丰表示2018年10月之前旺城公司按照1.5元/度向其收取电费，此后是按照1.3元/度收取电费，但根据国家对电价的规定，正常电价应在0.65元至0.87元/度上下浮动，旺城公司多收取孙记丰的电费，违反电力法的规定，应当返还多收部分的电费48万元；其从2013年底或2014年初开始向棠东六社缴纳增容电费，标准是1.35元/度；其向棠东六社缴纳增容电费后，无需另向旺城公司支付该部分增容电费。对此，旺城公司表示：确认孙记丰所述的旺城公司收取电费的单价，电费从1.5元/度调整至1.3元/度是因为棠东六社向其收取的电费单价从1.35元/度调整至1.28元/度；产权人棠东六社是按照1.35元/度向旺城公司收取电费，旺城公司按1.5元/度向孙记丰收取电费是因为出现了公摊和损耗；确认孙记丰按1.35元/度向棠东村缴纳增容的电费；不需要增容部分的电费，则由孙记丰直接向旺城公司缴纳。经一审审查，旺城公司（出租方、甲方）与孙记丰（承租方、乙方）于2013年9月28日所签《旺角商城一楼商铺租赁合同补充协议》约定，第一条乙方承租甲方旺角商城（位于广州市天河区棠东丰乐路58-60号）一楼除A区-105商铺外的其他所有商铺，双方确认租赁商铺的建筑面积为3600平方米（不再实际丈量）……第五条乙方除按协议约定向甲方缴纳租金外，还应在每月的前十天内向甲方交纳上一月份的水电费、排污费及其他应缴费用，并承担相应的分摊费用（含公共区域保安、消防、清洁、绿化、工程维护等）。电费以各商铺单元内独立电表计量按实际用电量计算费用。二审诉讼中，双方确认曾于2013年9月22日签订《租赁旺角商城一楼合作协议》。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：旺城公司能否向孙记丰收取案涉4个阴影部位场地的占有使用费、计算标准及孙记丰主张退还多收电费的主张是否应予支持。案件事实表明，旺城公司与孙记丰于2013年9月28日所签《旺角商城一楼商铺租赁合同补充协议》约定，孙记丰的承租范围是旺角商城（位于广州市天河区棠东丰乐路58-60号）一楼除A区-105商铺外的其他所有商铺，且双方对承租商铺的面积数额作了确认。案涉4个阴影部位场地属于公共区域，该公共区域并非案涉租赁协议所约定的商铺租赁范围。因此，对于旺城公司关于孙记丰承租范围的主张，一审法院予以采信，该项处理与协议约定内容并不冲突。双方当事人虽在租赁协议中明确租赁面积3600平方米，但也标注不再实际测量，孙记丰自2013年承租案涉物业后并未对承租面积问题提出异议。孙记丰上诉以自测承租商铺的实际面积与协议约定面积较少为由，主张案涉4个阴影部位场地属于其一楼的整体承租范围内，无需就4个阴影部位的场地另行支付占有使用费，理由并不充分，本院不予支持。综合考虑双方当事人租赁合同约定的租金标准及案涉租赁物所处地段，尤其是旺城公司对孙记丰占用案涉4个阴影部位场地未及时主张权利的行为，一审法院酌情认定案涉4个阴影部位场地占用费的计算标准为1000元/月由孙记丰向旺城公司负担，所作处理符合本案案情。旺城公司上诉所提租赁协议约定的租金单价较低是因考虑承租面积大和承租期限长、案涉4个阴影部位所处位置商业价值较高，并参照涉案物业首层其他商铺的转租租金标准，主张案涉4个阴影部位场地占用费由孙记丰支付144000元，与本案实际情况并不相符，所持理由并不充分。二审诉讼中，孙记丰与旺城公司均确认双方之间实际交付、收取电费标准原为1.5元/度，后为1.3元/度。现有证据材料显示，双方当事人所签租赁协议并未明确约定电费的计算标准，孙记丰自承租使用案涉物业以来，已按照旺城公司每月发出的《旺城物业收费通知单》的用电计费标准向旺城公司支付电费多年。事实上，孙记丰还存在另行依1.35元/度标准缴纳增容电费的行为。有鉴于此，孙记丰本案主张旺城公司超过国家限定电价标准多收取电费，并不符合孙记丰履行涉案租赁合同的实际情况。本案为当事人民事权利义务关系争议，一审判决认为双方当事人就电费的计付标准已形成交易习惯，孙记丰本案主张旺城公司退还多收的水电费，有违诚信而不予支持，所作处理并无不当，本院予以维持。综上所述，孙记丰与旺城公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12140元，由孙记丰负担8960元，由广州市旺城物业管理有限公司负担3180元。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年九月十三日书记员  吴敏玲黄咏欣