重庆市江津区人民法院民事判决书 (2021)渝0116民初13465号 原告：杨利华，女，汉族，1982年8月19日出生，住四川省广安市。委托诉讼代理人：熊文，重庆伟豪(江津)律师事务所。被告：重庆庆福置业有限公司，住所地重庆市江津区双福新区九江大道9号，统一信用代码915001160801717739。法定代表人：许玉晴，总经理。委托诉讼代理人：李晓鹏，重庆庆福置业有限公司员工。原告杨利华与被告重庆庆福置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本案于2021年8月4日立案受理后，依法由审判员李海霞适用简易程序(小额诉讼)于2021年8月25日公开开庭进行了审理。原告杨利华委托诉讼代理人熊文，被告委托诉讼代理人李晓鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨利华向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金7901.45元(以购房款141603元为基数，从2018年7月1日起以日利率万分之一计算至2020年1月10日止)；2、被告向原告支付逾期办理房屋产权登记违约金5579.16元（以购房款141，603元为基数从2020年3月10日起按日利率万分之一计算至2021年3月29日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月18日，原被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的位于江津区建筑面积为42.91平方米的房屋，房屋总价为141，603元；合同还约定被告应当在2018年6月30日前将商品房交付原告使用，在实际交付使用之日起60日内，由原被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋产权证》申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单以及违约责任。合同签订后，原告按约定支付了购房款，履行了相应的义务。由于被告的责任，直到2020年1月10日才向原告履行交房义务，2021年4月8日才履行了办证义务。综上，特此诉讼。被告重庆庆福置业有限公司辩称：1、事实上，未能向土地房屋登记机构提交材料并取得登记受理单并非因被告导致，被告已向土地房屋登记机构提交材料与申请，但因部分购房者，未按照重庆市人民政府令第244号《重庆市物业专项维修资金管理办法》，将首期物业专项维修资金存入按办法规定开立的物业专项维修资金专户，从而江津住建委无法受理被告的申请，导致被告无法办理不动产的首次登记，进而无法为购房者办理变更登记。故，逾期办证并非由被告导致，逾期办理的违约责任不应当由被告承担。2、即便被告应当承担逾期办证的违约责任，因“新冠肺炎”疫情影响，逾期办证期间的起算点应当为2020年8月1日；因2021年3月，被告已取得案涉房屋的登记受理单，2021年4月23日，被告已接到房管部门通知，购房者变更登记(小证)已经办理完成；逾期办证期间的结算点应当为2021年3月。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审中进行了举证和质证。根据当事人提交的证据，本院认定事实如下：2017年10月8日，原告杨利华(乙方)与被告重庆庆福置业有限公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，原告购买位于重庆市江津区某房屋，建筑面积42.91平方米，房屋总价款为141，603元。该合同第七条交房期限及交付条件第二款约定：“甲方应当在2018年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；第九条甲方逾期交房的违约责任约定：逾期60日后，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；合同第十三条关于办理产权登记的约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应当在签订本合同5日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：逾期90日之内的，自约定向土地房屋登记机构提交材料并取得登记受理单之日起至甲方实际提供材料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金，逾期超过90日后，乙方要求继续履行的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”合同签订后，原告按约向被告支付房款141，603元，2017年10月25日缴纳了物业专项维修基金3432.8元，另原告2017年12月1日缴纳了案涉房屋契税1348.6元。2020年1月10日，案涉房屋交付于原告。2020年3月29日，被告取得不动产登记受理单。2021年4月8日，案涉房屋办理房屋产权证书。在庭审中，被告同意支付逾期交房违约金7901.45元。本院认为，本案为《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，应当适用《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》的相关规定。原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示不违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行义务。原告主张逾期交房违约金7901.45元，被告无异议，本院予以确认。本案争议的焦点是：被告办理房屋产权登记是否违约。现评判如下：根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定：在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。首先，原告按约定缴纳了物业专项维修基金，其他业主未缴纳物业专项维修基金不影响原告根据《商品房买卖合同》的约定请求被告办理房屋产权登记的权利；直至2021年3月29日被告取得不动产登记受理单，在此期间被告也并未通知原告需要提交任何材料。综上，本院认定在办理房屋产权登记过程中，逾期办理房屋产权登记的责任在被告，被告应当承担逾期办证的责任。关于逾期办理产权登记违约金的起算时间问题，2020年1月10日，被告将案涉房屋实际交付原告后，按约定在60日内办理房屋产权登记。不久爆发新冠肺炎疫情，疫情属于不可预见、不能避免的情形，应当认定为不可抗力。本院酌情扣除三个月时间，将办理房屋产权登记的时间起算点认定为2020年4月10日。根据前述约定，被告应在两个月内即2020年6月10日前取得《不动产登记受理通知单》，经查实际上系2021年3月29日取得《不动产登记受理通知单》，被告已经逾期，被告应承担逾期办理产权登记违约金4120.65元(以购房款141，603元为基数，从2020年6月11日起以日利率万分之一计算至2021年3月29日止)综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告重庆庆福置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨利华逾期交房违约金7901.45元；二、被告重庆庆福置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨利华逾期办理产权登记违约金4120.65元三、驳回原告杨利华的其他诉讼请求。如果被告重庆庆福置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费138元，减半收取69元，由被告重庆庆福置业有限公司负担（此款原告已预交本院，经原告同意，由被告在履行上述判决义务时一并支付原告）本判决为终审判决。   审  判  员    李海霞                                 二〇二一年八月三十日 书  记  员    陈小燕    - 1 -