吗，广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初4105号原告：廖祥稳，男，1972年12月27日出生，汉族，身份证住址四川省营山县，委托诉讼代理人：梁耀颢，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：方剑霞，广东南方福瑞德律师事务所实习人员。被告：云东小区第五届业主委员会，住所地广州白云区同和云东小区。负责人：王忠，主任。委托诉讼代理人：邓春林，广东博厚律师事务所律师。第三人：广州家华物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：邓晓英，总经理。委托诉讼代理人：邓树东，系公司员工。委托诉讼代理人：魏世军，系公司员工。原告廖祥稳诉被告云东小区第五届业主委员会（以下简称云东业委会）、第三人广州家华物业管理有限公司（以下简称家华公司）业主撤销权纠纷一案，本院于2021年1月28日受理，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序独任制，公共开庭进行了审理。原告廖祥稳的委托诉讼代理人梁耀颢，被告云东业委会的委托诉讼代理人邓春林，第三人家华公司的委托诉讼代理人邓树东、魏世军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廖祥稳向本院提出以下诉讼请求：撤销被告与第三人签订的《云东小区物业管理合同》。审理中，原告变更诉讼请求为：确认云东业委会与家华公司签订的《云东小区物业管理合同》无效。事实与理由：云东业委会招聘家华公司严重违法，因华诺物业合同到期，云东业委会于2018年3月13日邀请业主报名物业招标委员会和请业主推荐物业公司。2018年3月21日，公布参与竞选物业招标委员会的业主名单和投标的物业公司名单。2018年3月21日至2018年4月1日期间，进行业主投票授权物业招标委员会，在此期间，同时收到物业公司的投标文件，然而各家物业公司的投标文件从来没有对业主进行公示。2018年4月6日，云东业委会宣布成立招标委员会，但没有户数和面积双过半的业主授权同意物业招标委员会直接选聘物业公司。2018年4月6日至2018年4月11日招标委员会投标物业公司，2018年4月13日，物业招标委员会没有组织业主大会进行投票，也没有组织全体物业招标委员会成员共同评审各家投标文件，而是在合同条款完全没有确认的情况下，就由物业招标委员会直接投票确定家华公司中标。2018年4月13日至2018年5月14日，由物业招标委员会和家华公司单方面商谈物业服务合同，反复修改后的合同内容也没有进行公示就直接签订，直到家华公司进场一个月之后才公示。上述情况可知，云东业委会选聘物业公司程序违法，公示、公布程序违法，恶意串通、随意更改删减家华公司合同义务和责任，先后出现多个合同版本，将公共区域临时停车费的50%进行利益输送，损害业主利益，且招标程序弄虚作假。故提起本案诉讼。被告云东业委会辩称：原告的诉讼请求以及所依据的事实与理由都不成立。第三人陈述：原告要求确认物业管理合同无效，并不在合同法第58条规定的无效范围内。在此之前的一审、二审判决书都已经明确表明该合同是有效的，已经生效。而且涉案小区关于停车场的一、二审判决作出以后已经履行完毕。通过以上判决很明显可知该合同是合法有效的。请求驳回原告的所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告廖祥稳系云东小区业主。2018年3月13日，云东业委会发布《关于报名参加物业管理招标委员会的告示》，记载因本小区物业管理公司合同即将到期，为了招聘物业公司，经业委会研究决定，号召各位业主自愿报名参加物业管理招标委员会，来挑选合适的物业公司；凡属云东小区的业主，均有资格报名参加，报名截止时间为2018年3月20日；届时将公布报名名单，由全体业主投票，是否同意授权招标委员会代表广大业主选聘物业公司。2018年3月21日，云东业委会发布告示，记载报名日期已截止，共收到15名热心业主报名，具体名单为陈某、黄某3、黄某2、孙碧娟、王忠等十五人；根据云东小区议事规则，从今日起召开业主大会，由广大业主投票，是否授权物业管理招标委员会代表所有业主选聘物业管理公司，投票意见包含同意、反对或弃权，可以微信投票和授权投票，如果投票数量达到云东小区议事规则规定的数量以上，即可正式生效。该告示附件记载，物业管理招标委员会全体成员，通过实地考察已投标的物业管理公司……遵循独立选择，实名投票原则进行投票，按得票数量的多少，最多者自动成为中标的物业管理公司，由业委会向全体业主公示；已投标的物业管理公司有四家，家华公司为其中之一。2018年4月4日，云东业委会出示公告，记载2018年4月3日，小区业主投票授权招标委员会选聘物业管理公司一事，在街道居委领导见证指导下，还有小区热心业主的积极参与，业委会工作人员现场开箱验票，投票情况统计如下：总投票数量376票，其中同意授权373票，反对1票，弃权2票，按照云东小区议事规则，已经超过了规定票数。最终结果为同意授权招标委员会代表云东小区广大业主选聘物业管理公司。2018年4月13日，云东业委会及云东小区招评标委员会发出通告，招标评标委员会经过多次会议、充分讨论和实地考察，结合本小区实际情况，实名投票形成以下决议，由家华公司中标，投票情况为家华公司13票，广州市至诚物业管理有限公司2票，其余0票。抄送富和居委、同和街道办。2018年5月12日，云东业主会（甲方）与家华公司（乙方）签订《云东小区物业管理合同》，约定，甲方经业主大会投票通过将位于广州市白云区云新街云东小区委托于乙方实行物业管理；物业类型为住宅、商铺及停车场；物业服务范围为2栋9层住宅楼、1栋7层住宅楼、1楼悬空停车场1座、中心花园以及住宅楼裙楼商业铺面；用地面积18767平方米，建筑面积52403平方米，总计690户；物业管理需配备18人，物业管理费的收费标准为住宅管理费0.8元/平方米，商铺管理费1.85元-2.15元/平方米（以上两项均按建筑面积收费）；代为收取住宅每月每户垃圾中转费5元；业主自有产权车位管理费每位120元/月，公共区域临时停车费的50%属于小区全体业主所有，用于小区公共维护使用，该款每月的中旬汇入业委会指定的账户，连续两个月乙方未按时支付该款将丧失续约权，公共区域临时停车费上涨收费标准由业委会根据相关流程后重新制定，乙方按照新标准执行，下调临时停车费需经乙方同意，小区智能停车系统由乙方在执行合同3个月内负责引入并安装好，产权归小区所有；上述费用有恶意延误不交者，乙方有权收取每日千分之三的滞纳金；本合同期为4年，即2018年5月15日起至2022年5月14日止；等等。原告为证实云东业委会与家华公司单方面修改合同，出示云东小区竞标书照片、显示拍摄时间为2018年7月6日的云东小区物业管理合同以及显示拍摄时间为2018年7月29日的云东小区物业管理合同，原告称2018年7月29日拍摄的合同与上述2018年5月12日签订的合同内容一致，但是在2018年7月25日才张贴；且主张经对比该两份合同及上述签订的合同，有多处不同。包括，2018年7月6日的合同中人员配备处有记载减少人员的罚款措施，第三章第二节中7-14项的内容，第三章第二节第四点中有6条内容，第三章第二节第七点中有第7条内容，其余两份合同均无；2018年5月12日签订的合同中有滞纳金的约定，而其他两份合同均无；但上述合同中关于物业费收费标准、各项服务指标及措施均一致。云东业委会称上述照片均无原件核对，无法确认真实性。家华公司称三份合同内容基本一致，收费标准一致。原告为证实云东业委会违法内定家华公司，申请证人出庭作证。证人黄某1到庭陈述，其配偶孙碧娟是云东业委会成员，其受配偶委托一直代配偶行使云东业委会成员的权利，本次选聘物业公司没有具体规则，没有公布细节，各物业公司进行投标后的招标文件都在云东业委会主任王忠处，合同内容都是王忠与家华公司商谈，只是告诉其他招标委员家华公司是否同意修改的内容，签订之后也没有向大家公布。证人黄某2到庭陈述，招标委员会的成员是随意指定的，没有经过全体业主投票确认，招标文件没有公示，招标委员没有对招标文件进行审阅就进行了投票，云东业委会草拟合同时修改重大事项没有向全体业主进行投票确定，将公共利益五五分成出去。证人黄某3到庭陈述，其报名参加了招标委员会，有考察家华公司，关于家华公司的招标书及合同内容委员之间存在很多争议，但当时由于前物业公司即将退场，家华公司来的时候很多合同内容还未确定，之后关于小区经营收入五五分成都是由王忠决定的，其他委员均是反对的，但考虑小区管理需要移交最后大家也妥协了，之后合同在2018年5月十几号才公示出去，但到了7月份又经过了修改，投票时起投的是家华公司。证人陈某到庭陈述，其是云东业委会副主任，本次招标没有制定招标规则，招标委员没有经过业主选举产生而是报名产生，招标委员也没有经过业主双过半同意，合同条款随意修改，停车场收益一开始定位业主占40%、甲方占60%，经过其与及其他业主的反对才修改为业主占50%、物业占50%，该条款修改没有经过业主投票；发现合同被修改后有向街道反映及投诉，之后其未再参与业委会事务。原告对上述证人证人无异议，称证人证言可反映本次选聘是云东业委会主任操作所为。云东业委会及家华公司对证人证言均不予确认。云东业委会出示《云东小区业主大会及业主委员会议事规则》，记载业主大会的议事内容包括制定物业服务内容、标准和物业服务收费方案，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；决定该两款事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；有效投票数超过248票的，该次投票有效，有效票中过半数以上赞成或反对的，该次决议有效；已送达给业主的业主大会议事内容及相关选票，业主在规定的时间内不反馈意见或不提出赞同、反对、弃权意见的，视为赞同已投票中多数票一方的投票意见；送达方式可以采取上门投递书面材料、微信群、QQ群、短信、张贴在公告栏区域等多种方式；等等。本院认为：《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，应适用民法典的规定。《物业管理条例》第十一条规定，选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定。第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加；业主可以委托代理人参加业主大会会议。第十二条还规定，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》规定需要召开业主大会等属于管理性规定，并不属于效力性规定。如果业主委员会未按照规定召开业主大会讨论通过物业服务合同内容，也不应视为违反了法律、行政法规的效力性规定。原告若认为被告签订物业服务合同的程序违法，签订物业服务合同的决定侵害原告权益，原告可根据上述《物业管理条例》的规定主张对被告与第三人签订物业服务合同的这一决定予以撤销，而不能以此来否定被告与第三人签订的物业服务合同的有效性。对原告的诉讼请求，本院依法予以驳回。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:驳回原告廖祥稳的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告廖祥稳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  林艾婧二〇二一年八月三十日书记员  孔捷昕