上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初34138号原告：周骏，男，1989年11月4日生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：卢作寅，上海寅清律师事务所律师。被告：彭雅婷，女，1987年6月11日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：李海强，上海李海强律师事务所律师。委托诉讼代理人：王岭，上海李海强律师事务所律师。原告周骏与被告彭雅婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周骏及其委托诉讼代理人卢作寅，被告彭雅婷及其委托诉讼代理人李海强、王岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令双方2020年11月23日签订的《房屋买卖合同》于2021年2月24日解除；2、判令被告向原告偿付房屋买卖合同违约金人民币(以下币种相同)538,000元；3、判令被告赔偿原告经济利益损失28,205元。事实及理由：2020年11月23日，就位于上海市浦东新区鹤永路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)买卖事宜，原告与被告签订《房地产买卖居间协议》(以下简称“居间协议”)和《房屋买卖合同》(以下简称“买卖合同”)，约定被告将系争房屋出卖给原告，并约定房地产转让价款2,690,000元；为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后2021年1月31日之前前往上海铭峰房地产经纪事务所(以下简称“居间方”)签订示范文本《上海市房地产买卖合同》(第3条)合同第11条约定定金责任为：甲方违约不卖，双倍返还定金(第11条)；合同第12条约定违约责任为：解除本合同的，违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金(第12条)。合同签订后，原告支付定金10万元。2021年1月26日，原告快递和微信通知被告，2021年1月31日前，双方在居间方办公室签订示范合同和原告支付首付款。该日，被告在居间方办公室当场向原告表示，拒绝履行上述《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，房屋不出售，原告可以向法院起诉解决。同日，被告通过上海浦东发展银行将10万元定金退至原告账内。被告拒绝履行房屋买卖合同的行为，造成原告实际经济损失566,205元。2021年2月24日，原告委托律师向被告发函(微信和快递)，通知解除房屋买卖合同，协商解决被告违约赔偿事宜，但协商未成。故原告诉至法院，诉请如前。被告辩称，对合同解除无异议。诉请2不同意，本案合同解除是被告提出并同意双倍赔偿定金下的解除，原告也同意解除，不适用合同第12条。如果适用合同第12条，原告也没有实际损失，根据违约金金额应与实际损失相一致原则，请求法院对违约金予以调整。本院经审理认定事实如下：被告系系争房屋产权人。2020年11月23日，被告作为甲方(出卖方)，原告作为乙方(买受方)，双方签订了《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》各一份，买卖合同约定：甲乙双方通过居间方居间介绍，乙方受让甲方自有系争房屋及土地使用权；房地产转让价款为2,690,000元。合同第3条约定，为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后2021年1月31日之前前往居间方签订示范文本《上海市房地产买卖合同》。合同第4.1条约定，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，支付甲方首期房价款(含定金)95万元；第4.2条约定，第二期房价款1,740,000元，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后七日内向银行申请贷款。第7条约定，甲乙双方应于2021年2月28日之前向房地产交易中心申请办理过户手续。第11条“定金责任”约定，在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。第12条“违约责任”约定：甲方未按本合同约定期限交付房地产(包括房地产交接和权利转移)，应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，乙方有权单方解除本合同。甲、乙任一方依据本条约定主张解除本合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。当日，原告向被告支付定金10万元。2021年1月26日，原告通知被告于2021年1月31日15点之前，双方在居间方办公室签订系争房屋的网签合同和原告支付首付款。2021年1月31日，双方在居间方进行协商，被告拒绝继续履行买卖合同。当日，被告通过银行将10万元定金退还给原告。2021年2月24日，原告妻子通过手机向被告发送律师函，通知被告解除买卖合同，并要求被告赔偿原告经济损失566,205元。另查明，2020年11月21日，原告与案外人张某、吴某签订《房地产买卖居间方协议》、《房屋买卖合同》，原告将其所有的房屋出卖给案外人张某、吴某。2020年12月18日，原告与案外人张某、吴某签订《上海市房地产买卖合同》。2021年2月4日，原告与案外人陆某某签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》，原告向案外人陆某某购买位于上海市浦东新区杭瑞路XXX弄XXX号XXX室的房屋，房屋建筑面积81.29平方米，总价为310万元。庭审中，被告表示违约金金额过高，请求法院依法调整。庭审中，原告陈述，在双方约定的“定金责任”和“违约责任”条款中，原告选择适用“违约责任”条款。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行合同义务。被告于2021年1月31日明确拒绝继续履行买卖合同并将定金退还原告，其行为构成违约，致原告合同目的无法实现，故原告于2021年2月24日通知被告解除合同的行为符合合同约定，故双方之买卖合同自原告解除通知到达被告时，即2021年2月24日解除。合同解除后，被告应按约承担合同解除的违约责任。现原告主张适用双方合同约定的违约责任条款，符合法律规定，被告提出违约金过高要求调整的意见，本院综合考虑合同解除的过错责任、合同解除的时间、原告付款情况、系争房屋市场价的上涨情况、原告重新购买房屋的差价等各项损失，对原告诉请的合同解除违约金调整为27万元。上述调整的违约金已考虑了原告实际损失，故对原告诉请2不再单独支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十六条第一款、第二款、第五百六十七条、第五百八十五条第一款、第二款、第五百八十八条第一款之规定，判决如下：一、确认原告周骏与被告彭雅婷签订的《房屋买卖合同》于2021年2月24日解除；二、被告彭雅婷于本判决生效之日起十日内向原告周骏支付违约金27万元；三、驳回原告周骏的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,462元(原告已预缴)，减半收取计4,731元，由原告周骏负担2,475元，被告彭雅婷负担2,256元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周箐书记员  刘畅附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百六十七条合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。