江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终4105号上诉人（原审被告）：盐城中体地产有限公司，登记住所地盐城市亭湖区南洋镇机场路99号，实际经营地盐城市盐马路38号5楼。法定代表人：金瑛，该公司董事长。委托诉讼代理人：田作龙，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：谢玉龙，男，该公司营销总监。被上诉人（原审原告）：董好，女，1997年2月13日生，汉族，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：高仕进，江苏济洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋晓东，江苏济洲律师事务所律师。上诉人盐城中体地产有限公司（以下简称中体公司）因与被上诉人董好商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2021）苏0902民初994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中体公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回董好的诉讼请求。2.一、二审案件受理费由董好承担。事实与理由:一、一审判决未能查明在2011年10月23日签订《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议，第四条关于房屋交付的第二款约定：“买受人应于入住通知书规定的期限内到指定地点办理房屋交付手续，交纳全部应交付房款，并按《物业管理公约》的规定缴付有关物业管理费用……对于买受人未在入住通知书规定的期限内交纳前述全部费用的，出卖人有权拒绝办理该房屋交付手续并不承担任何违约责任”的事实。1.一审判决认为上述《商品房买卖合同》合法有效，双方均应当按约履行。故该条款已经明确约定中体公司不交房不承担违约责任的条件。2.一审中已经查明董好未交纳相关费用，但一审未查明有上述补充条款，故判决错误。3.根据合同约定，董好支付相关费用是中体公司交付房屋给董好的前提条件，该条件没有成就故交房条件没有成就。二、中体公司多次通知董好前来办理房屋交付手续，都因为董好拒绝交纳物业管理费，且董好在2018年才主张要房，故其主张违约金已超过诉讼时效。董好辩称：一审法院已经查明，中体公司的案涉房屋在2012年11月才验收合格，因此，其逾期交房的事实是清楚的。物业服务费用是董好与物业公司的物业服务合同关系，并非中体公司不交房的理由和条件，该条款在合同中应为无效条款，合同的有效并不确认所有条款均符合法律规定。中体公司在2015年的通知中载明其于2011年12月发过交房通知，能够证实中体公司故意隐瞒房屋的竣工日期以及可以交付日期，同时证实其所谓2012年交付通知的虚假。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，中体公司利用房产开发的强势，设立所谓的不交物业费就不交房的条款不能得到支持，该条款是其规避风险的霸王条款，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。董好向一审法院提出诉讼请求：1.判令中体公司立即向董好交付商品房一幢（奥林匹克花园小区菊洲区32幢第1-3层105号房）及菊洲区1号地下32-05号车库，并支付逾期交房违约金（违约金按照房屋的总价260万为基数，从2012年1月1日起至实际给付（交房）之日止，按照日0.01%计算标准）。2.本案诉讼费、保全费、保全保险费（2700元）由中体公司承担。一审法院经审理查明：2011年，董好的父母预为其购买中体公司开发位于盐城市亭湖区，董好的父亲董泽夫于2011年5月11日向中体公司给付诚意金5万元，后又在同年6月11日至10月23日期间，陆续支付款项合计金额255万元。中体公司向其出具了十张收据。2011年10月23日，董好、中体公司签订一份《商品房买卖合同》，约定董好购买中体公司开发的位于盐城市亭湖区房屋，房屋面积229.36平方米，车库：菊洲区1号地下车库32-05号，合同价款260万元，于2011年10月23日一次性付清。其中合同载明：“第八条交付期限。出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.异常地质状况等非出卖人因素导致延期交房的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。上浮进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房的责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议第四条。……附件四：合同补充协议。第四条关于房屋交付：1.除双方另有约定外，出卖人应按预售合同第八条规定的时间或之前将该商品房交付给买受人。交付日期以出卖人通知买受人前来办理交付手续的书面文件（即入住通知书）中规定的日期为准。2.买受人应于入住通知书规定的期限内到指定地点办理房屋交付手续，交纳全部应交房款，并按《物业管理公约》的规定缴付有关物业管理费用。选择一次性支付购房总价款的买受人希望自行缴纳商品房契税、公共维修基金的，应当在办理商品房交付手续时向出卖人提供契税完税凭证和公共维修基金合法收据。……对于买受人未在入住通知书规定的期限内交纳前述全部费用的，出卖人有权拒绝办理该房屋交付手续并不承担任何违约责任。3.买受人未在入住通知书规定的期限和地点办理房屋交付手续的，则自出卖人入住通知书规定的期限届满之日起，即视为出卖人已按期向买受人交付符合预售合同规定的房屋。……对于买受人未在入住通知书规定的期限内交纳前述全部费用，出卖人有权拒绝办理该房屋交付手续并不承担任何违约责任。4.买受人逾期办理该商品房交付手续的，应承担自入住通知书规定的期限届满之日起至买受人实际办理交付手续之日止的各项费用……”另合同中载明：“买受人：董好；地址：江苏省盐城市燎原变压器有限公司；联系电话：136××××5776。”2011年10月24日，中体公司开具一张金额260万元销售不动产统一发票，其上载明：“付款方名称：董好；收款方名称：盐城中体地产有限公司；不动产项目名称为：奥林匹克花园32号楼；销售的不动产楼牌号为32-105、32-05”。一审法院另查明，奥林匹克花园1/4期及地下车库工程于2010年4月19日取得建筑工程施工许可证。2012年11月6日，盐城市亭湖区住房和城乡建设局向中体公司发放亭建备证字（2012）153-1号盐城市亭湖区房屋建筑工程竣工验收备案证明书，该证书载明：“根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定和《盐城市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》，经审查，本建设工程符合竣工验收备案条件，予以备案。其中建设项目名称：大洋湾奥林匹克花园1.4期15#-23#，25#-33#，35#楼”。2012年11月8日，盐城市亭湖区住房和城乡建设局向中体公司发放亭建备证字（2012）153-2号盐城市亭湖区房屋建筑工程竣工验收备案证明书，该证书载明：“根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定和《盐城市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》，经审查，本建设工程符合竣工验收备案条件，予以备案。其中建设项目名称：奥林匹克花园地下车库”。本案在一审法院审理过程中，双方对于中体公司是否曾通知董好收房及董好至今尚未收房的原因存在分歧，并分别进行了陈述、举证：中体公司陈述：曾书面函告，并邮寄送给董好，也通过电话的方式联系过董好。最早的通知是在2011年12月底之前，也是（通过）电话、（书面）函告（也是通过EMS邮寄的）。当时董好的母亲在2011年12月底去收房时提出房屋有质量问题，然后中体地产的总经理王某还带着工程部的人去现场处理了董好母亲提出的问题，大概一两个星期的时间处理好了，然后继续请董好来收房，但是对方一直拒绝缴纳物业管理费并拒绝办理收房。中体公司为证明其陈述，提供以下证据：1.催办收房通知书（复印件）一组（落款时间是2012年11月6日），其中包括致“董好”的一份，内容：“尊敬的董好女士/先生：您好！鉴于2011年10月23日我们双方签订的《商品房买卖合同》，我公司已通知您于2011年12月31日前来办理交接手续，现再次通知您务必于2012年11月20日前办理。如您的时间需要安排在星期六、日，请提前与我公司工作人员预约，以便我公司安排人员加班接待。……”该组通知书除买受人名称、合同签订时间有所区别，其他内容均相同；2.收房催告函一份（落款时间是2015年9月2日），内容为“尊敬的董好女士/先生2011年10月23日，您与我公司签订《商品房买卖合同》（以下简称‘合同’，购买我公司开发建设的32幢105号房屋。根据合同第八条交付期限约定，您应在2011年12月31日前到我公司缴纳相关费用、办理房屋交付手续。我公司已于2011年12月31日向您寄发了《交房通知书》，但截止本函发出之日，您仍未来收房。根据合同附件四约定，买受人应承担自入住通知书中规定的商品房交付日期起至买受人实际办理交付手续之日止的各项费用。为此，我公司正式通知您：请您务必于2015年9月25日前到我公司办理收房手续，缴纳相关费用，换领正式房票，并立即办理《房屋产权证书》及《国有土地使用权证》，购房办理按揭贷款业主须办理好《他项权证》。如逾期未来办理，关于房屋的所有风险责任均由买受人承担。交房日期视为2011年12月31日，物业费收取起始时间为2012年1月1日。特此函告！办理地址：盐城市盐马路38号南六楼。）”及EMS快递寄件单一份（其中收件人载明为“董好”；电话为“136××××5776”；收件人地址为“盐城市燎原变压器有限公司”；内件品名为：收房催告函；寄件人签署处，签名为“刘瑞霞”“2015年9月2日”）。董好的委托诉讼代理人陈述：催办收房通知书我们没有收到，中体公司提供的复印件，是否存在催办通知书我们也无法确定。收房催告函我们也没有收到，EMS单子上没有写明地址，该邮件是否实际的寄出也不能确定，董好事实上也没有收到，所以该两份材料不能证明催办收房通知书以及催告函已经送达董好。在案件审理过程中，董好母亲王德方到庭陈述：这个房子是我们夫妻两个为女儿董好买的，这份房屋购买合同上的签名也是我们代签的，因为当时女儿年纪较小。房子目前没有拿到，2011年年底，我们去看房的时候，当时对方和我说不具备交房条件，说房子没有弄好呢，具体什么问题无法交房我也不懂，反正就是告诉我们不能交房，当时卖房子的销售（姓孙）也和我们说如果不能按期交房合同上也约定了违约金。2018年的时候，我女儿要出国，我想在她出国之前办好收房手续，当时我找到了小区物业上姓茆的一个人，我跟他说我要收房，他和我说要我交物业费，交完才能给我办理收房手续，当时没有和我具体说要交多长时间的物业费。我说是他们先逾期交房的，应先把违约金给我，我再交物业费，我向他提出要找开发商老总处理这个问题，然后他把中体地产公司的陈某的电话给我了，也告诉我陈某的办公地址。我到那边去找了陈某，当时没有找到人，后来找到陈某的家里，但是没有见到陈某本人。我后来又打电话给陈某，告诉他我去收房，但是物业公司让我先交物业费才能收房，他回复的大体意思是就让我去物业收房。当天我又打电话给物业公司姓茆的人，他还是回复我说不交物业费无法收房。月底，我女儿出国后，我就不着急去找他们收房了，考虑到要我女儿本人去。2020年5月底我女儿回来了，到2020年年底我又去到物业上要办理收房，他们还是原来的话，要我先交物业费。我认为我收不到房子，为什么要我先交物业费，而且（开发商）逾期交房，开发商也没有给我违约金。物业公司的人和我一起到陈某家附近，我给陈某打电话，表示要收房，跟他提了违约金的事情。但是陈某表示让我去收房，但是他说没有违约金，还是让我找物业收房。我打电话的时候物业公司的人当时也在场的。我没有收到过中体公司向法庭提交的两份催收通知书。（邮寄面单上的地址“盐城市燎原变压器有限公司”）这个公司是我们家经营的，签买房合同时候，我们家人都住在公司里面，所以合同上买方的住址就留的公司地址。2013年9月份之后我们家人已经不住在公司了。136××××5776这个号码是我本人的，一直在使用，没有换过。（2018年之前）我去过几次，但是具体时间记不清了，当时没有办成收房手续也是让我先交物业费才能办理收房手续，但是我认为中体公司应该先给我违约金，其次我没有拿到房子不应该先交物业费，所以一直到现在都没有办成收房手续。之前收不到房，女儿那个时候正好上高中，后来（女儿）又出国，（我们）就没有一直盯着这个事情。在一审法院审理过程中，董好于2021年2月7日向一审法院提出申请，要求保全被申请人中体公司的财产90万元。一审法院于2021年2月7日作出民事裁定书，裁定冻结被申请人盐城中体地产有限公司银行存款90万元或查封、扣押其他等额财产、到期债权。董好预缴了保全费5000元。一审法院认为：董好与中体公司之间的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应当按约履行。一、关于董好要求中体公司交付房屋的诉讼请求能否得到支持的问题。董好在签合同时已履行了全额缴纳购房款260万元的义务，中体公司应按照合同约定于2011年12月31日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。涉案房屋及车库已分别于2012年11月6日、11月8日取得《竣工验收备案证明书》，房屋已具备交付的条件，故董好要求中体公司交付房屋的请求，依法予以支持。对于中体公司辩称要求董好先行缴纳相关费用后其配合办理房屋交付手续的意见。因物业服务合同和商品房买卖系不同的法律关系，且中体公司亦非物业费、公共维修基金、契税等税、费的收费主体。故对中体公司提出待董好缴纳完毕相关费用后其配合办理房屋交付手续的意见，一审法院不予采纳。二、关于董好主张逾期交房违约金的问题。根据双方签订的商品房买卖合同中的约定，中体公司应于2011年12月31日前将验收合格并符合合同约定的房屋交付买受人使用，但直至2012年11月6日、8日，案涉房屋、车库才取得《竣工验收备案证明书》，对此中体公司应向董好支付合同约定的房屋交付之日次日起至房屋符合法定交付条件期间的逾期交房违约金。中体公司辩称曾于2012年11月6日通知董好办理收房手续，并提供一组包括致董好在内买受人的催办收房通知书，落款日期均为2012年11月6日。董好对此不予认可，陈述未收到该通知书，中体公司也未能提供该通知书已实际送达证据，故一审法院对中体公司该辩称不予采信。对于中体公司提供的落款时间为2015年9月2日收房催告函及EMS快递寄件联，董好辩称未收到该催告函。从催告函所载的收件人、收件地址来看，与《商品房买卖合同》中所载一致。董好母亲陈述其家人自2013年之后已不再居住在收件地址，但并无证据证明董好曾将住所或收件地址变更的情况告知中体公司。故一审法院对中体公司于2015年9月2日向董好作出办理交房手续通知予以认定。另，中体公司未按照合同约定的期限向董好交付房屋，董好应知晓其权利已经受到侵害，但董好并未及时主张。董好至今未能办理完毕收房手续的原因，并非单一可归责于中体公司的违约，即还有董好怠于主张权利以及双方因逾期交房、相关费用缴纳产生分歧矛盾的缘由。故对于董好主张的自2012年11月9日之后的逾期交房违约金，一审法院结合本案实际及致使未能完成交房收房手续的原因分析，酌情确定中体公司应支付逾期交房违约金至2015年9月2日止。即中体公司应支付逾期交房违约金的期间为2012年1月1日至2015年9月2日止，共1341天,以已交付房价款260万元为基数,按照每日万分之一计算得348660元。三、关于董好主张的保全保险费2700元。保全保险费非案件诉讼必要产生的费用，故对董好主张由中体公司承担保全保险费2700元的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、中体公司于判决生效后十日内将位于盐城市亭湖区交付给董好。二、中体公司于判决生效后十日内支付董好因延迟交付房屋产生的违约金348660元。三、驳回董好的其他诉讼请求。如果中体公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34499元，依法减半收取17250元，保全费5000元，合计22250元，由董好负担13261元，中体公司负担8989元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，董好与中体公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当按约全面履行。由于董好在签订合同时已全额交纳了购房款260万元，且案涉房屋已经于2012年11月6日、11月8日取得《竣工验收备案证明书》而具备交付的条件，故中体公司应当向董好交付案涉房屋。据现有证据及查明的事实，能够证明中体公司于2015年9月2日才向董好发出办理交房手续的通知，故按双方合同约定，中体公司依法应承担相应的逾期交房违约责任，一审法院作出相应判决并无不当。就中体公司上诉的理由，本院认为，1.本案双方当事人之间系商品房买卖合同关系，中体公司在买受人董好依约交纳全部房款之后,应当如期交付房屋。虽然双方合同补充协议约定买受人应按规定交纳物业费等有关费用，但物业费用的交纳问题与本案并非同一法律关系，且中体公司依约及时交房，并不影响物业服务单位向买房人主张相应的物业费用，而买受人向有关机构交纳公共维修基金、契税与否，亦不能作为出卖人不按期交房的合法理由。因此，中体公司以董好未交纳相关物业费等费用为由，主张其不应承担逾期交房违约责任依据不足，本院不予采信。2.由于中体公司至本案诉讼未能按期交房，对此应当承担相应的违约责任，中体公司认为董好主张逾期交房违约责任已超过诉讼时效，其理由无法律依据，本院不予采纳。综上，中体公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34499元，由上诉人盐城中体地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘圣磊审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二一年八月三十日书记员  周 洋