贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终4720号上诉人（原审原告）：黄蓉芬，女，1947年9月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人（原审原告）：陈兆祥，男，1946年1月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈蛟，贵州北斗星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:贵州施格房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区黄金路A栋1层1号。法定代表人：薛平，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪晓谦，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯纯，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。上诉人黄蓉芬、陈兆祥因与被上诉人贵州施格房地产开发有限责任公司（以下简称施格房开）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，上诉人黄蓉芬、陈兆祥不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初11832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人黄蓉芬、陈兆祥及其委托诉讼代理人陈蛟，被上诉人施格房开的委托诉讼代理人汪晓谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄蓉芬、陈兆祥上诉请求：1．撤销原判第三项，依法改判支持被上诉人向上诉人退还土地收益金81338.40元及资金占用损失；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．一审未查清本案事实，根据房屋征收补偿的相关规定，上诉人应获得的拆迁补偿包含房屋经评估后的市场价、搬迁费、临时安置费、补助和奖励，双方口头协商，被上诉人不向上诉人发放任何补偿，以两套79平方米的房屋进行产权调换，后被上诉人以两套81.87平方米的房屋进行产权调换，双方协商超面积的5.74平方米上诉人按4万元整向被上诉人支付超面积款，但被上诉人未按约提供房屋，双方于2017年9月27日签订《拆迁安置补充协议》，协议约定被上诉人以两套86.9平方米的房屋与上诉人进行调换，超面积的10.06平方米，上诉人支付74635.6元的超面积款，故上诉人获得的两套房屋总价值与房屋的相关费用总价值是对等的，被上诉人收取的81338.4元的土地收益金属于不当得利，应予退还。2．《房屋拆迁产权调换协议》及《拆迁安置补充协议》系基于原被拆迁房屋已具备一般商品房的属性而签订，已不存在再次补交土地收益金的情况。且《房屋安置补充协议》已明确约定增超面积款的具体数额，被上诉人声称81338.4元名为土地收益金实为补差款无事实依据。被上诉人施格房开答辩称，1．一审认定事实清楚，上诉人以68平方米的房屋与被上诉人173.6平方米的房屋进行置换，施格房开超面积安置的房屋达105平方米以上，故按照拆迁安置方案由上诉人给被上诉人支付补差款70多万元，一审认可了50多万元的补差款。上诉人要求返还不当得利的款项属于双方签订的补充协议中补差款的一部分，名义上是土地收益金实质上是补差款。2、上诉人上诉不当得利，但其支付的费用是补充协议约定的内容，该补充协议不违反相关的法律法规，是有效协议，一审认定其诉请不符合民法通则不当得利的相关规定，适用法律正确；3、在双方签订协议至上诉人起诉之日已超过法定诉讼时效期间，故其诉讼请求也不应得到法院支持。黄蓉芬、陈兆祥向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告退还土地收益款81338.4元并向原告支付资金占用损失（资金占用损失以81338.4元为基数，以年利率6%为标准，从2017年9月27日起计算至上述款项实际退还完毕之日止，暂计至起诉日为12607元）；2、判令被告向原告退还维修基金11992.2元；3、判令被告向原告支付超期过渡费10928元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2001年3月8日，原告陈兆祥向贵阳市房地产管理局立新房管所提出购房申请，申请表中载明所购房屋地址为相宝北路，产权单位为立新房管所，房屋建筑面积为57.71，贵阳市房地产管理局立新房管所于2001年4月1日在该申请表中签章，市房改办审核处于2002年3月14日填写内容为应付房款52632元，实付现金17133元，存量补贴余额为0元。2002年3月14日，贵阳市住房资金管理中心向原告出具一份《补交土地收益（或购房）款结算单》，载明需补交土地收益金7953元。2002年4月3日，贵阳市住房资金管理中心分别核销二原告的“存量补贴”合计43792元用于购买上述房屋。2003年元月21日，原告陈兆祥作为购房人、乙方与案外人贵阳市住房资金管理中心作为甲方签订一份《公有住房按货币化改革方案出售合同》，主要约定一、甲方将座落在贵阳相宝北路的87年竣工的混合结构住房，以经济适用房价出售给乙方，建筑面积57.71平方米；二、上述住房所处地级为4级，经济适用房价为912元／平方米，应付房款为52632元，乙方已使用夫妻双方存量补贴43792元，实付房款为16793元，于2003年元月付清；四、乙方取得该房《房屋所有权证》及《房地产交易市场准入许可证》后即享有所购房屋全部产权及上市交易权，可以买卖、赠予、交换或出租；……2008年6月26日，被告施格房开发布一份《施格名门（照壁巷1号至6号、宝山北路366号）拆迁实施方案》，其中第八条载明“1、住宅回迁产权调换的，双方均以套内建筑面积为准，应以最接近原房面积的户型面积进行产权调换，如超出最接近安置房源户型10平方米以内按拆迁安置价3300元／平方米购买，超出10平方米以上部分按商品价5080元／平方米购买，双方结清房款后产权归被拆迁人所有”，第十三条载明“2、临时安置补助费期房安置产生过渡的，由被拆迁户自行过渡。按合法的原面积计发，住宅10元／．平方米月，临时安置补助费超过合同期限24个月安置的，从逾期之日起，每超过1个月，超期临时安置补助费按临时安置补助费标准递增10%，递增后的月超期临时安置补助费最多不超过临时安置补助费标准的5倍”。因原告原房处于规划红线范围内，原告陈兆祥作为被拆迁人与被告于2012年11月29日签订一份《房屋拆迁产权调换协议》、《补充协议》，主要约定一、拆迁范围内涉及乙方云岩区相宝北路352号4单元7楼8号房屋，乙方负责出具有效的房屋所有权证和土地使用证（未超过批准期限的临时建筑的有效证照），乙方所有权证、土地使用权证在三十日内交甲方按规定送有关部门注销，并于2012年12月20日前搬迁完毕……二、甲方以施格名门1号楼1单元24楼7座建筑面积81.87平方米与乙方进行产权调换，甲方将调换的房屋交付乙方，同时结清房屋差价；八、其他1、经甲乙双方协商一致，乙方入住时补甲方40000元；2、安置房面积最终以产权部门核定为准；3、乙方入住时按国家规定缴纳各种费用方能入住；4、过渡期限自乙方交旧房给甲方之日起，到乙方入住之日时终止，经甲乙双方结算，过渡期满后，甲方按本金支付乙方过渡费，安置面积差异多退少补。调换协议的附件一为《安置清单》，其中载明一、原房建筑面积68.57平方米，套内建筑面积57.41平方米，应安建筑面积71.81平方米，二、安置房7-1-24-7，建筑面积81.87平方米，超安面积10.06平方米；三、乙方附甲方超安面积款成本价10.06平方米×4100元／平方米＝41246元；四、甲乙双方协商，甲方同意乙方付超安面积款40000元。《补充协议》（甲方为施格房开、乙方为二原告）主要约定一、甲乙双方经协商，甲方安置乙方房号面积81.87平方米房屋一套；二、乙方入住时规定缴纳各种应交费用后方能办理入住手续。2013年4月3日，被告向原告出具一份《收条》，载明今收到相宝北路352号××单元××号陈兆祥户房屋所有权证编号筑房权直改字第××号、准入证编号筑房准字××号。2017年9月27日，被告作为甲方与二原告共同作为乙方签订一份《拆迁安置补充协议》，主要约定根据甲乙双方2012年11月29日签订的原房屋产权调换协议及补充协议，现经甲乙双方再次友好协商，达成以下协议，并以此协议共同遵守一、乙方同意甲方调剂安置“施格名门”二期××号楼××层××号房（××建筑面积86.9平方米）和××号楼××层××号房（××建筑面积86.9平方米），共两套不动产权住房；二、本协议签订后，乙方应交甲方土地收益金（￥81338.4元）、原协议约定房款（￥40000元）、增超面积款（￥74635.6元），两套房屋入住费用（￥54026元），总计款项250000元整；本协议签订时，乙方支付甲方除入住费54026元外的全部上述费用195974元，交房时，乙方缴纳两套住房入住费54026元，办理入住手续，不再另外缴纳其它任何房款及入住费用；三、交房时间约定为2018年6月30日前，甲方承诺在此时间内交房（到交房时间，第一时间通知乙方接房），乙方放弃对甲方超期过渡费（含原协议）的权利主张和费用补偿要求，如还不能按上述期限如期交房，从2018年7月1日起至电话短信通知交房时终止，按国家相关规定计发过渡费（直到交房为止）；……同日，原告向被告支付土地收益款81338.4元、两套房屋超安房款39234元、35401.6元，两套房屋维修基金13904元、13904元。2019年4月1日，被告向原告交付上述安置房屋。后因原告认为被告收取土地收益款、维修基金的行为违反了相关规定，被告取得土地收益款的行为属于不当得利，故诉至一审法院，提出如前诉请。另查，2020年1月9日，被告分别向贵阳市住房和城乡建设局维修基金账户缴纳上述两套房屋维修基金7826元、7826元。庭审中，被告向一审法院提交两份缴款书、一份《贵阳市商品房屋预售许可证》，拟证明其于2018年2月20日、2019年1月22日缴纳土地价款及涉案房屋取得预售许可情况。原告认为该款项并非补交的土地收益金，而是向贵阳市财政局缴纳的土地出让金，且被告也无资格补交土地收益金，贵阳市住房资金管理中心征缴土地收益金的对象为“需要将房改房进行上市交易的产权人”，该组证据与本案无关。《贵阳市商品房屋预售许可证》系复印件，与本案无关。原告述称，因为双方没有约定过渡费标准，仅约定交房时间为2019年4月1日，故我方是按照10元／平方米标准按月递增自2018年7月1日起算。被告述称，对于过渡费标准，按照拆迁方案为每月10元／平方米，我方是按照第一个月的1.1倍、1.21倍、1.33倍等推算，计算方式为14.94元／平方米．月×57.71平方米（原房面积）×10＝8621.87元。对于土地收益金81338.4元，虽名为土地收益金，但实为补差的房款，因为公司内部管理不规范，导致多明目收取费用，该费用我方并未上交，是因为该款为我方应收取的房屋差价。原告表示其主张的原房面积应为68.57平方米，因为原产权证载明的面积为68.57平方米。一审法院认为，原、被告签订的《房屋拆迁产权调换协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，均系有效协议。庭审中，原被告双方对于被告应退原告维修基金并支付原告超期过渡费事实均无异议，一审法院予以确认，对于维修基金，被告向原告收取金额为27808元，但实际代缴金额为15652元，尚余12156元应予退还，但原告自愿主张11992.2元，从其自愿，一审法院予以支持。对于超期过渡费，庭审中，原被告双方所明确的计算方式均为按10元/平方米标准计算，按月递增方式计算，但对于计算面积基数存在争议，经查，在双方2012年11月29日签订的《房屋拆迁产权调换协议》中，约定原房面积为68.57平方米，故应以该面积作为计算基数，经计算，自2018年7月1日至2019年4月1日，产生超期过渡费为：10×68.57＋11×68.57+12.1×68.57+13.31×68.57+14.641×68.57+16.1051×68.57+17.71561×68.57+19.487171×68.57+21.435881×68.57≈9311元，一审法院在此范围内予以支持。对原告主张的土地收益款81338.4元，原告认为该款系被告获取的不当得利款项，被告认为其收取的该款为房款，经查，原告被拆迁房屋面积为68.57平方米，安置房屋面积为173.8平方米，超安面积105.23平方米，根据被告施格房开做出的拆迁实施方案第八条载明的计算方式，原告应补房款为10×3300+95.23×5080=516768.4元，按照双方于2012年11月29日签订的《陈兆祥拆迁安置清单》约定，房款按4100元/平方米补差计算为712580元。按照有利于原告的计算方式，其所应补房款为516768.4元，在双方签订的《拆迁安置补充协议》第二条中约定原告应支付被告的款项250000元，也未超过上述房屋差价款。现被告向原告收取该款81338.4元系依据双方签订的《拆迁安置补充协议》第二条约定收取，双方该条约定也未存在违反法律、行政法规的强制性规定情形，原告也未举证证明该条款存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他无效情形，故该款应为有效条款，被告依据该条款向原告收取的81338.4元，不应属于《中华人民共和国民法通则》第九十二条“没有合法根据，取得不当得利，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”所规定的不当得利情形，原告该诉请于事实法律无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、被告贵州施格房地产开发有限责任公司公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈兆祥、黄蓉芬维修基金11992.2元；二、被告贵州施格房地产开发有限责任公司公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈兆祥、黄蓉芬超期过渡费9311元；三、驳回原告陈兆祥、黄蓉芬的其余诉讼请求。案件受理费1319元（已减半收取），由原告陈兆祥、黄蓉芬负担1079元（已预交），由被告贵州施格房地产开发有限责任公司负担240元（原告已预交）。二审期间，上诉人陈兆祥、黄蓉芬提交了一组新证据，称系案涉房屋所在的图强物业收费表复印件2页，拟证明案涉两套房屋的入住费用是54026元，两套房屋每套超面积为5.03平方米，超面积款总共是74635元，土地收益款81338.4元是按照86.9平方米乘以936元每平方计取，施格房开存在巧立名目的事实欺骗上诉人收取土地收益金。施格房开质证称，不认可该证据的真实性、合法性、关联性，该证据被上诉人一审已提交，真正的收费表上有各方签字确认，内容也不一致。本院审查认为，陈兆祥、黄蓉芬提交的该组证据系复印件，无原件佐证亦无任何签字确认，无法查实其真实性，且该证据与一审中已经质证的各方签字确认的同一证据内容不一致，本院对该证据及其证明目的不予认可。一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本案事实，有当事人身份信息，《施格名门拆迁实施方案》《拆迁安置补充协议》《房屋拆迁产权调换协议》、收据、图强物业收费表、一般缴款书等证据在卷佐证。本院认为，根据当事人的上诉请求和答辩意见，本案二审的争议焦点为：施格房开以土地收益金名义收取的81338.4元能否认定为超安置面积房款以及该款是否应当退还陈兆祥、黄蓉芬。根据本案审理查明的事实和相关法律规定，分析评判如下：上诉人陈兆祥、黄蓉芬与被上诉人施格房开签订的《房屋拆迁产权调换协议》《补充协议》和《拆迁安置补充协议》均系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。关于案涉房屋拆迁置换中安置房屋超面积问题，根据已查明的案件事实，双方对超安面积的事实和约定分为两个阶段：第一阶段，2012年11月29日双方签订《房屋拆迁产权调换协议》和《补充协议》，其中《房屋拆迁产权调换协议》约定拆迁陈兆祥、黄蓉芬原房屋68.57平方米，置换成81.87平方米的房屋一套，且陈兆祥、黄蓉芬需补4万元给施格房开，拆迁补偿费、补助费、过渡费、安置费等均以横线留白未做约定，施格房开提交的2012年11月29日陈兆祥签字的《陈兆祥拆迁安置清单》载明，应按建筑面积为71.81平方米，超安面积10.06平方米（=81.87-71.81），“超安面积款成本价10.06㎡×4100元/㎡=41246元，甲乙双方协商甲方同意乙方付超安面积款人民币肆万元整”，《补充协议》载明安置另外一套81.87平方米的房屋给陈兆祥、黄蓉芬，结合以上事实，本院认定，双方首次达成安置协议时，约定施格房开安置交付的房屋存在超安面积的事实，超安面积为10.06平方米、超安面积款约定为4万元，并约定另行安置一套81.87平方米的房屋。第二阶段，2017年9月27日，双方签订《拆迁安置补充协议》，该协议明确载明系“根据甲乙双方2012年11月29日签订的原房屋产权调换协议及补充协议”而达成，将原约定安置给被拆迁人的两套81.87平方米的房屋，进行调剂安置，调剂为86.9平方米的两套其他位置房屋，并最终实际交付，同时载明“本协议签订后，乙方应交甲方土地收益金（￥81338.4元）、原协议约定房款（￥40000元）、增超面积款（￥74635.6元），两套房屋入住费用（￥54026元），总计款项250000元整；本协议签订时，乙方支付甲方除入住费54026元外的全部上述费用195974元，交房时，乙方缴纳两套住房入住费54026元，办理入住手续，不再另外缴纳其它任何房款及入住费用”，施格房开提交的《陈兆祥费用清单》对“增超面积款（￥74635.6元）”进行了解释说明，即“陈兆祥超安面积（86.9㎡-81.87㎡）款：超安面积计为5.03㎡，5.03×7800=39234元。应收款39234×2=78468元，实收39234+35401.6=74635.6元。欠款3832.4元”，结合以上事实，本院认定，因原协议约定的两套81.87平方米的房屋无法实际安置交付，双方协商一致调剂为其他两套86.9平方米的房屋，此时房屋出现第二次超安面积的事实，超安面积为10.06㎡（=5.03×2）、超安面积款约定为74635.6元。一审法院忽略了案涉房屋拆迁安置的过程以及形成的三份协议，以最终交付房屋的总面积173.8平方米减去原拆迁房屋面积68.57平方米，得出超安面积105.23平方米并据此认定应补房款，事实认定错误，本院予以纠正。关于施格房开以土地收益金名义收取的81338.4元，施格房开主张该款系以土地收益金名义收取、实际上是补差房款，但施格房开并无证据证明该笔款的收取依据和计算明细，其主张也与案涉拆迁安置房屋两次超安面积的事实和超安面积价款的约定相矛盾，本院对施格房开的该部分答辩意见不予认可。同时，陈兆祥、黄蓉芬支付该笔款时施格房开出具的单据上亦载明是“土地收益款”，施格房开作为专业的房地产开发企业，对土地收益金的相关规定是明知的，其在本案中收取土地收益金的行为缺乏合法合规的依据，应当将81338.4元退还陈兆祥、黄蓉芬。关于陈兆祥、黄蓉芬主张该笔款的资金占用费，施格房开应当退还81338.4元而未退还，客观上占用资金给陈兆祥、黄蓉芬造成了利息损失，应当由施格房开承担该部分利息损失，本院酌情支持以81338.4元为基数，按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率，从陈兆祥、黄蓉芬起诉之日即2020年7月16日起计算至清偿之日止，超出部分不予支持。综上所述，陈兆祥、黄蓉芬的上诉请求成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初11832号民事判决第一项、第二项；二、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初11832号民事判决第三项；三、贵州施格房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还陈兆祥、黄蓉芬土地收益金81338.4元，并支付资金占用利息（该利息以81338.4元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率，从2020年7月16日起计算至清偿之日止）；四、驳回陈兆祥、黄蓉芬的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1319元、二审案件受理费2158元，均由贵州施格房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 程 奕审判员 田镇华二〇二一年八月二十六日书记员 王开航