辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终932号上诉人（原审原告）：胡泉军，男，汉族，1989年6月5日出生，住址：辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：曲安盛，辽宁和至翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽阳恒盛置业有限公司，地址：辽阳市文圣区天福路**楼**。法定代表人：蒋楠，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张金刚，该公司法务员。上诉人胡泉军因与被上诉人辽阳恒盛置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服辽阳市文圣区人民法院（2021）辽1003民初684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡泉军及其委托诉讼代理人曲安盛、被上诉人辽阳恒盛置业有限公司委托诉讼代理人张金刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡泉军上诉请求：1、请求撤销或依法改判文圣区人民法院（2021)辽1003民初684号民事判决；2、请求依法判决被上诉人退还上诉人50000元;3、本案诉讼费由被上诉人承担；事实和理由：一、上诉人与被上诉人所签订的《商品房认购书》与《商品房买卖合同》系承接关系，《商品房认购书》已在双方签订《商品房买卖合同》时履行完毕，故以后所发生的违约行为应依照《商品房买卖合同》的规定对违约责任进行调整，一审法院对本案的事实认定错误，应当依法撤销。上诉人与被上诉人于2018年12月29日签订《商品房认购书》和《商品房买卖合同》，《商品房认购书》是指当事人之间约定将来订立商品房买卖合同的一份先契约合同，开发商与购房者在签订正式商品房买卖合同之前，为了保障将来能够得到履行，会要求购房者签订认购书，通过认购书中定金协议来约束购房者将来签订购房合同，根据《商品房买卖合同司法解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。上诉人与被上诉人之间已经签订《商品房买卖合同》，《商品房认购书》已经履行完毕，因此《商品房认购书》的定金条款不在适用《商品房买卖合同》订立后的违约行为，而应当适用《商品房买卖合同》中买受人逾期付款的违约责任条款，故被上诉人扣取上诉人的定金50000元行为，没有任何依据，应当予以返还。一审法院无视《商品房认购书》与《商品房买卖合同》之间的关系，对事实的错误认定，导致错误的判决结果，应依法撤销一审判决。二、《商品房买卖合同》与附件四之间系主从关系，只有在主合同未对违约责任作出规定的情况下才能适用附件四中约定的相关违约条款，况且本案中上诉人并未违约，即使违约也应当适用《商品房买卖合同》中违约责任的有关规定。《商品房买卖合同》中关于“第三条买受人所购商品房的基本情况、第五条面积确认及面积差异处理、第十条规划、设计变更的约定、第十二条、第十五条关于产权登记的约定”等五个方面，均规定“见附件四”。但是对第七条买受人逾期付款的违约责任条款并未规定由附件四进行调整，附件四作为《商品房买卖合同》补充协议，其本质是对主合同中未约定或约定不完整不明确的条款进行补充，而非对主合同进行变更，本案中作为附件四的合同补充协议其本身不仅在标题处注明非合同备案内容外，还对主合同中未规定由附件四调整的买受人逾期付款的违约责任条款进行更变，加大了买受人的责任，其作法违背合同订立的基本原则，故此对上诉人的违约行为应适用《商品房买卖合同》中的违约条款，而非附件四中的约定。三、上诉人与被上诉人所签订的《解除商品房买卖合同及认购书的协议》并非上诉人真实意思表示，是被上诉人采取欺瞒的手段，在未明确告知上诉人适用定金条款的情况下所签订的，因此该协议应当认定无效，一审法院仅以被上诉人所扣50000元未超过房款的百分之二十作为该条款合法有效的依据，适用法律错误，依法应予以撤销。双方所签订的《解除商品房买卖合同及认购书的协议》是由被上诉人提供的格式合同，根据《民法典》第四百九十六条之规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同内容”。被上诉人并未向上诉人示明协议中有扣除定金的条款，误导上诉人在合同中的违约金条款上签字，但等被上诉人不返还50000元购房款时才发现《解除商品房买卖合同及认购书的协议》中有定金50000元不返还的约定，《民法典》第四百九十七条之规定“格式条款无效的情形有以下几点（一）。(二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任，限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。上诉人虽然购买了房子，但在房款未全部结清之前，被上诉人并未将房屋钥匙交给上诉人，上诉人未实际取得房屋，故被上诉人并未产生实际损失，而其扣除50000元的行为明显加重上诉人的责任。《民法典》第四百九十八条之规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”因此，上诉人与被上诉人签订的《解除商品房买卖合同及认购书的协议》对定金条款存在着重大误解，并非是上诉人的真实意思表示，故一审法院认定定金有效没有法律依据，应予撤销。三、上诉人与被上诉人之间解除商品房买卖合同并不是上诉人的过错造成的，因疫情对上诉人所从事的行业造成极大的影响，故上诉人在2020年2月份疫情期间就向被上诉人表明自己无力支付剩佘的购房款，并协商解除《商品房买卖合同》，上诉人提前向被上诉人说明原因，被上诉人并未因此遭受实际损失，而且疫情的发生没人能够预见，属于不可抗力，上诉人不存在任何过错，也不应当承担违约责任。辽阳恒盛置业有限公司辩称，服从一审判决，驳回上诉。胡泉军向一审法院起诉请求：一、被告退还原告20000元；二、本案的诉讼费由被告承担。被告辽阳恒盛置业有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。双方签订的商品房认购书明确约定房款为291304元，定金为5万元，定金标准未超过法定上限，现原告因自身原因导致解除合同，我公司有权在返还房款时扣除定金。另外，根据双方签订的解除商品房买卖合同及认购书的协议的约定，原告同意扣除定金5万元，在退房审批表中也明确规定扣除定金5万元，原告也签字同意。综上，请求驳回原告的诉讼请求。一审法院认定事实：2018年12月29日，原、被告签订辽阳恒大绿洲商品房认购书，约定被告将位于辽阳恒大绿洲楼盘27号楼14门房屋面积为51.98m²的商品房以291304元的价格出售给原告，原告向被告支付50000元作为定金，定金在签订商品房买卖合同时转入房款，原告已于当日向被告支付50000元定金。2018年12月31日原、被告签订商品房买卖合同，约定房款为291304元，付款方式为分期付款，即2018年12月31日前支付首期房款人民币50001元，2019年6月29日前支付人民币22825元，2019年12月29日前支付72826元，2020年6月29日前支付72826元，2020年12月29日前支付72826元；合同附件第三条关于分期付款约定“在房地产权属证书办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方需承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失”。原告按合同约定的日期支付了前两笔款项共计人民币72825后，余款人民币218479原告称无力支付。经协商，原、被告签订解除商品房买卖合同及认购书的协议，协议约定被告退还原告19912元(扣除定金50000元)。2020年11月11日，原告在承诺说明上签字，说明内容为“本人胡泉军同意辽阳恒盛置业有限公司退房金额为一万九千九百一十二元整，退款退到那悦账号。”被告共向原告转账22824元，其中19912元为退房款，2912元为推荐人返还的佣金。上述事实，有商品房买卖合同及附件、收款收据、微信转账记录截图、承诺说明、辽阳恒大绿洲商品房认购书、恒大绿洲项目退房审批表、收条、原、被告陈述等证据在卷证明。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的解除商品房买卖合同及认购书的协议系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，故解除协议合法有效，原、被告应按照约定全面履行自己的义务。被告收取的50000元未超过房款的百分之二十，因原告违约，被告有权扣除，且原、被告双方已经通过解除协议确定了退款金额，故对原告的主张该院不予支持。参照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：驳回原告胡泉军的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由原告胡泉军承担。本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定的事实属实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方签订了辽阳恒大绿洲项目解除《商品房买卖合同》及认购书协议，并约定对50000万元定金不予返还，协议上有上诉人胡泉军签字，并手写承诺说明，可以认定双方对合同解除后的问题进行了协商并达成一致意见，故该协议对双方均有约束力。现胡泉军主张解除《商品房买卖合同》及认购书协议不是其真实意思表示，且属于格式条款的问题，胡泉军未提供充分证据予以证明，本院不予支持。综上所述，胡泉军的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人胡泉军负担。本判决为终审判决。审 判 长 张丽娟审 判 员 曹丽娜审 判 员 艾德玲二〇二一年九月九日法官助理 侯是羽书 记 员 任 玥