山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终9872号上诉人（原审被告）：青岛天一仁和房地产集团有限公司，住所地：山东省青岛市城阳区王沙路1373号16号楼06号网点。法定代表人：魏平，董事长。委托诉讼代理人：刘伟，女，1987年1月6日生，汉族，住山东省青岛市城阳区，系公司员工。被上诉人（原审原告）：纪莲芝，女，1981年5月20日生，汉族，住山东省青岛市城阳区。原审被告：李遵俭，男，1959年8月2日生，汉族，住山东省惠民县。上诉人青岛天一仁和房地产集团有限公司（以下简称天一集团公司）因与被上诉人纪莲芝及原审被告李遵俭房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2021）鲁0214民初447号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。青岛天一仁和房地产集团有限公司上诉请求：1.依法撤销青岛市城阳区人民法院作出的（2021）鲁0214民初447号民事判决书，并依法改判上诉人不向被上诉人返还租金；2.二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，被上诉人要求上诉人支付租金无事实及法律依据。首先，被上诉人与上诉人之间的《房屋买卖合同》并无上诉人向被上诉人支付租金及租金数额的约定。被上诉人庭审中主张根据双方《房屋买卖合同》第六条第三款约定要求上诉人向其支付租金，但该条款仅是约定涉案房屋在权属转移登记后被上诉人继续履行《房屋租赁合同》，并无上诉人向被上诉人支付租金的约定。其次，一审法院错误认定被上诉人提交的其与“刘燕”微信聊天记录的真实性，且以“上诉人未提交证据证明上诉人工作人员刘燕非被上诉人微信聊天记录人员”为由让上诉人承担不利后果系适用法律错误。被上诉人提交的其与“刘燕”的聊天记录不能证明聊天人员的具体身份，不能证明该人员与上诉人有关。同时，根据“谁主张谁举证”的原则，对于微信聊天人员的身份应当由被上诉人提供证据予以证明，而不能由上诉人自证清白，一审法院错误的将举证责任分配被上诉人，且认定上诉人承担不利后果，系认定事实及适用法律错误。再次，被上诉人要求上诉人支付租金的前提应是：被上诉人购买涉案房屋后，继续履行与李遵俭租赁合同，上诉人根据被上诉人成为出租人的事实将多收取房租支付被上诉人。而本案中被上诉人并未履行与李遵俭的租赁合同，向上诉人主张租金无任何法律依据。被上诉人在庭审中多次明确涉案房屋在购买前已由其本人自行使用，且一审判决已认定该事实，因此，被上诉人购买涉案房屋后，房屋所有权人、出租人、承租人实际同为一人，其与李遵俭房屋租赁关系已消灭，未履行原租赁合同。因此，被上诉人无权按照《房屋买卖合同》约定向上诉人主张任何关于原房屋租赁合同项下作为出租人的权益。假使承租人李遵俭多向上诉人交付租金的，也应由上诉人直接返还李遵俭，而并非返还被上诉人。最后，上诉人有权优先与涉案房屋承租人李遵俭就租赁期限内租金予以整体结算。承租人李遵俭与上诉人租赁期限系一个完整的租赁周期，整个租期内租金具有同一性、整体性、不可分割性，系一个债权，同一租赁合同项下，虽然各期租金的支付不足以否认租金债务的整体性，在李遵俭欠付租金情形下，上诉人有权以其交纳的其他租金予以整体结算。并且李遵俭最后交付租金的时间早于被上诉人与上诉人签订房屋买卖合同的时间，因此上诉人与李遵俭的租金结算早于与被上诉人房屋买卖时间。综上，一审判决认定事实错误，请依法撤销原判决，依法改判。被上诉人辩称，当时买卖房屋时告诉我齐款后房租归我，2020年7月22日我交期房款，我就主张该日之后的租金应归我所有。原审被告李遵俭述称，我方认可一审判决。纪莲芝向一审法院起诉请求：1.判决天一集团公司向纪莲芝支付房屋租金42740元；2.诉讼费用由天一集团公司承担。庭审中，纪莲芝明确要求天一集团公司、李遵俭共同支付房屋租金42740元。事实与理由：2020年7月30日，纪莲芝与天一集团公司签订了《房屋买卖合同》，购买了位于青岛市网点（以下简称涉案房屋），合同第六条第3款约定“乙方知悉甲方与李遵俭就该标的房屋签订的《房屋租赁合同》，截至本协议签订之日，该租赁合同尚未到期，乙方对此予以认可并同意标的房屋办理完成权属转移登记后，与甲方办理交接手续按照买卖不破租赁的原则继续履行《房屋租赁合同》”，之后李遵俭向纪莲芝出示与天一集团公司签订的《房屋租赁合同》。该合同约定租赁期限为2016年3月26日至2021年2月25日，每年3月25日为租金缴纳日期，年租金分别为38752.05元、38752.05元、41077.17元、43541.8元、46154.31元，其中最后一笔46154.31元为本案涉案租期内租金总额。签订房屋买卖合同时，天一集团公司承诺，以齐款第二天为结算日，将剩余房租退还原告，但天一集团公司却以李遵俭2017年至2018年的房租未交为借口，不予退还房租。原告认为房屋买卖合同签订时，天一集团公司向纪莲芝明示与李遵俭签订的《房屋租赁合同》仍然有效，既然有效就代表李遵俭履行了《房屋租赁合同》中约定的合同义务，不存在拖欠租金的情况，因此在2020年7月22日房屋产权交接后，涉案房屋的租金收益人由天一集团公司转为纪莲芝，因此天一集团公司收取的2020年7月23日至合同期满的租金应向纪莲芝支付。天一集团公司辩称，纪莲芝无权要求被告支付房屋租金，纪莲芝要求天一集团公司支付房屋租金无合同依据，双方不存在房屋租赁合同关系，且双方签订的房屋买卖合同中，也没有天一集团公司向纪莲芝办理房租结算的相关约定。自李遵俭承租房屋起至涉案房屋所有权转移至纪莲芝名下止，天一集团公司未多收取李遵俭的租金，不应向李遵俭返还剩余租金及其他费用，不存在不当得利。李遵俭书面答辩称，一、2016年3月，李遵俭与天一集团公司签订房屋租赁合同，李遵俭承租了涉案房屋，租赁期从2016年3月26日至2021年6月25日。2019年5月10日，经天一集团公司同意，李遵俭将该涉案房屋转租给了李晓伟。之后，李晓伟又将涉案房屋转租给了纪莲芝。2020年7月份，纪莲芝从天一集团公司买下了涉案房屋。李遵俭在承租期间，已经付清了全部租金，不存在拖欠租金的事实。李遵俭将涉案房屋转租给李晓伟后，由李晓伟直接向天一集团公司支付租金，李晓伟也不存在拖欠租金的情况。李晓伟将涉案房屋转租给纪莲芝后，由纪莲芝继续向天一集团公司支付租金。二、李遵俭与纪莲芝没有直接的合同关系，更没有收取过纪莲芝支付的租金，李遵俭没有向纪莲芝退还租金的义务。纪莲芝承租涉案房屋的租金（2020年6月26日至2021年6月25日）是直接支付给天一集团公司，纪莲芝2020年7月23日买下涉案房屋后，纪莲芝多交付的租金，天一集团公司负有退还的义务，纪莲芝应向天一集团公司主张权利，不应当起诉李遵俭。三、李遵俭在涉案房屋租赁期间，已经向天一集团公司付清了全部租金。纪莲芝在承租期间，购买了涉案房屋，实际情况是纪莲芝自己在使用其购买下的涉案房屋，应视为李遵俭与天一集团公司签订的房屋租赁合同终止。李遵俭与纪莲芝不存在房屋租赁关系，更没有合同义务向原告支付租金。纪莲芝起诉李遵俭属于滥用诉权，请依法驳回纪莲芝对李遵俭的全部诉讼请求。一审法院认定事实：2016年3月，天一集团公司（甲方）与李遵俭（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定，甲方出租给乙方房屋坐落在青岛市城阳区编号29-10号，该房屋实测建筑面积70.78平方米；甲方于2016年3月26日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2016年3月26日起至2021年6月25日，免租期3个月，自2016年3月26日起至2016年6月25日。该房屋首年租金38752.05元，第一年自2016年3月26日起至2017年6月25日，租金38752.05元（含免租期）；第二年自2017年6月26日起至2018年6月25日，租金38752.05元；第三年自2018年6月26日起至2019年6月25日，租金41077.17元；第四年自2019年6月26日起至2020年6月25日，租金43541.80元；第五年自2020年6月26日起至2021年6月25日，租金46154.31元。每年的5月25号为租金缴纳日期，甲方收取房租后为乙方开具收据。2019年5月10日，李遵俭（甲方）与案外人李晓伟（乙方）签订《商铺使用权转让协议书》，约定甲方将涉案房屋的使用权转让给乙方，包含商铺内和门口所有属于甲方个人的设备、物品、商铺现有的装修、装饰及自协议签订日至2019年6月26日的房屋租赁费，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。商铺使用权转让给乙方后，乙方根据甲方提供的收费凭证，每年按时向甲方缴纳房屋使用费（2019年6月26日起至2020年6月25日，共计43541.80元，2020年6月26日至2021年6月25日，共计46154.31元），并缴纳协议签订后实际产生的水电费和其他相关费用。乙方在协议签订日一次性向甲方支付转让费共计40000元。乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。协议签订后，李遵俭将涉案房屋交付给李晓伟，李晓伟于2020年6月13日向天一集团公司转账支付了2020年6月26日至2021年6月25日的租金46154元。天一集团公司主张李遵俭支付房屋租金情况为：2016年11月1日，支付2016年3月26日至2017年6月25日的租金38752.05元；2018年11月20日，支付2017年6月26日至2018年6月25日的租金1000元；2018年4月16日，支付2018年6月26日至2019年6月25日的租金41077.17元；2019年6月28日，支付2019年6月26日至2020年6月25日的租金43542元；2020年6月13日，支付2020年6月26日至2020年8月30日的租金46154元；并在庭审中称李遵俭未支付2017年6月26日至2018年6月25日一年的租金，后又主张李遵俭仅支付了至2020年8月30日的租金，对李遵俭转租涉案房屋不知情，根据租赁合同的约定李遵俭未经其同意不得转租。李遵俭称已支付天一集团公司2017年6月26日至2018年6月25日一年的租金。李遵俭支付的2020年6月26日至2021年6月25日租金46154元，系李晓伟转账支付给天一集团公司。纪莲芝、李遵俭均称李晓伟后来将涉案房屋转租给纪莲芝使用。2020年7月30日，纪莲芝（乙方）与天一集团公司（甲方）签订《房屋买卖合同》，主要约定，甲方将其拥有的涉案房屋（标的房屋）出售给乙方，标的房屋单价10700元／平米，建筑面积为71.77平米。总售价767939元，2020年7月11日前，乙方向甲方支付购房款2万元，2020年7月20日前支付购房款373970元，2020年8月11日前支付购房款373969元。乙方一次性支付完毕购房款或支付完成首付款且银行贷款审批通过后30日内，甲乙双方相互配合办理完成标的房屋的权属转移登记手续。甲方保证标的房屋无任何权属或经济纠纷，同时甲方保证在标的房屋交接前结清所产生的水费、电费、物业费及其他费用。乙方在购买标的房屋和签订本合同前已知悉标的房屋的现状（租赁状况、地理位置等），并对标的房屋的性质、结构、装修等情况作充分了解。乙方知悉甲方与李遵俭就该标的房屋签订的《房屋租赁合同》，截至本协议签订之日，该租赁合同尚未到期，乙方对此予以认可并同意标的房屋办理完成权属转移登记后，与甲方办理交接手续按照“买卖不破租赁”的原则继续履行《房屋租赁合同》的约定。买卖合同签订后，至2020年7月22日，纪莲芝已向天一集团公司支付全部购房款767939元。2020年9月16日，双方办理完成涉案房屋权属转移登记。2020年7月25日，纪莲芝与微信名称为“天一销售经理，刘燕”的微信聊天记录中，纪莲芝说“退房租从哪天算”，刘燕说“退房租就是从你齐款的第二天开始，他只不过是需要流程问题，但是他这个钱上的话是从你第二天开始来计算的，这个你放心，就是当时我跟你讲的那一些”。一审法院认为，纪莲芝与天一集团公司签订的《房屋买卖合同》及天一集团公司与李遵俭签订的《房屋租赁合同》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，均合法有效。各方均应按约履行各自的义务。综合双方诉辩理由，本案争议焦点问题为：天一集团公司、李遵俭是否应返还纪莲芝房屋租金及数额的认定。一审法院评判如下：首先，对纪莲芝提交的与刘燕的微信聊天记录，天一集团公司认为真实性无法确认，不能证明微信聊天对方的身份，也不能证明与其有关。一审法院认为，天一集团公司认可其公司有叫“刘燕”的工作人员，故应由天一集团公司举证证明该微信聊天记录的刘燕，并非其公司的“刘燕”，但其未提交证据证明，应承担举证不能的不利后果，一审法院对该微信聊天记录予以采信。其次，关于李遵俭是否支付了2020年6月26日至2021年6月25日的租金问题，天一集团公司称李遵俭只支付了至2020年8月30日的租金，李遵俭称已支付了五年的租金。一审法院认为，房屋租赁合同约定五年的租金分别为38752.05元、38752.05元、41077.17元、43541.80元、46154.31元，天一集团公司认可实际支付情况为：2016年11月1日支付38752.05元，2018年4月16日支付41077.17元，2019年6月28日转账支付43542元，2020年6月13日转账46154.31元，并在庭审中称李遵俭未支付2017年至2018年一年的租金。租赁合同约定的第三年至第五年的租金与实际支付的该三年的租金一致，合同也约定系预付租金，结合纪莲芝与刘燕的微信聊天记录，天一集团公司与纪莲芝签订房屋买卖合同时也未明确告知纪莲芝，其未预收李遵俭第五年的租金，故一审法院认定李遵俭已经支付了2020年6月26日至2021年6月25日的租金46,154元。即使李遵俭没有支付2017年至2018年的租金，也应由天一集团公司另行向李遵俭主张。一审法院对天一集团公司主张“支付了至2020年8月30日的租金”的抗辩理由不予采信。第三，根据《房屋买卖合同》的约定“乙方知悉甲方与李遵俭就该标的房屋签订的《房屋租赁合同》，截至本协议签订之日，该租赁合同尚未到期，乙方对此予以认可并同意标的房屋办理完成权属转移登记后，与甲方办理交接手续按照“买卖不破租赁”的原则继续履行《房屋租赁合同》”，应由纪莲芝与李遵俭继续履行租赁合同，天一集团公司已预收李遵俭2020年6月26日至2021年6月25日的租金46154元，且《房屋买卖合同》也未约定预收的租金折抵房款等，而纪莲芝与刘燕的微信聊天记录中刘燕说“退房租就是从你齐款的第二天开始，他只不过是需要流程问题，但是他这个钱上的话是从你第二天开始来计算的，这个你放心，就是当时我跟你讲的那一些”，故纪莲芝要求天一集团公司返还其预收租金，一审法院予以支持。李遵俭已经预付2020年6月26日至2021年6月25日的租金，其有权对抗纪莲芝的租金请求权，纪莲芝要求李遵俭支付租金，一审法院不予支持。第四，根据《房屋买卖合同》的上述约定，纪莲芝同意涉案房屋办理完成权属转移登记后，与天一集团公司办理交接手续继续履行《房屋租赁合同》，双方于2020年9月16日办理完成涉案房屋权属转移登记，故天一集团公司应返还纪莲芝2020年9月17日起至2021年6月25日的租金，其数额为35658.71元（46154元=365天×282天），纪莲芝主张过高部分，一审法院不予支持。李遵俭经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼活动，视为对自身权利的放弃，一审法院依法可以缺席审理。综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、青岛天一仁和房地产集团有限公司于判决生效之日起10日内返还纪莲芝租金35658.71元；二、驳回纪莲芝的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费869元，减半收取434.50元，由青岛天一仁和房地产集团有限公司负担。青岛天一仁和房地产集团有限公司负担部分应于本判决生效之日起10日内支付纪莲芝。本院二审期间各方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以认可。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案件的争议焦点在于天一集团公司是否应向纪莲芝返还租金。本院认为，房屋所有权转移以后，基于该房屋上的占有、使用、收益的权利随着转移。因此，涉案房屋于2020年9月16日进行产权转移后，天一集团公司基于房屋原享有的相关权益，均应转移给纪莲芝享有。关于天一集团公司与李遵俭之间租赁合同已交付租金的认定问题，本院认为，依据合同约定的租金与实际交付租金日期、金额对比，可以认定，2018年4月16日支付41077.17元，2019年6月28日转账支付43542元，2020年6月13日转账46154.31元，上述三笔款项支付的是合同约定的后三年的租金。天一集团公司在一审中也陈述认可，李遵俭未交纳的系2017年6月26日至2018年6月25日期间的租金，并非纪莲芝起诉要求返还期间的租金。虽然之后天一集团公司对租金交纳情况进行变更，但依据禁止反言的原则，本院对天一集团公司之后的陈述不予采纳。另一方面，依据纪莲芝与天一集团公司之间的房屋买卖合同的约定，天一集团公司保证涉案房屋无任何权属或经济纠纷，保证在房屋交接前结清所产生的水电物业费用及其他费用。天一集团公司也未能提交证据证明在与纪莲芝签订房屋买卖合同过程中曾告知纪莲芝李遵俭拖欠房屋租金需要抵顶最后一个租赁年度租金的事宜，且李遵俭是否交纳租金纪莲芝无法查实，在之后的诉讼中也无法提交相关证据。因此，即使李遵俭拖欠租金，相关的风险不应由纪莲芝负担，应由天一集团公司另行向李遵俭主张。综上所述，青岛天一仁和房地产集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费869元，由上诉人青岛天一仁和房地产集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王颖颖审 判 员 谷林平审 判 员 于 梦二〇二一年八月十六日法官助理 徐 鹏书 记 员 王若怡