甘肃省酒泉市肃州区人民法院民事判决书（2021）甘0902民初3207号原告：酒泉市天诚物业服务有限公司，住所地，甘肃省酒泉市肃州区滨河北路**，统一社会信用代码916209023160378707。    法定代表人：齐鹏程，该公司总经理。    委托诉讼代理人：盛波，该公司项目经理。    委托诉讼代理人：柏文涛，甘肃名首律师事务所律师。    被告：张银生，男，生于1980年8月25日，汉族，甘肃省酒泉市人，，住甘肃省酒泉市肃州区丽景阳光小区**楼****身份证号6221021980********。    委托诉讼代理人：张万智，男，生于1950年6月11日，汉族，甘肃省酒泉市人，住甘肃省，住甘肃省酒泉市肃州区丽景阳光小区**楼****6221021950********，系被告父亲。    原告酒泉市天诚物业服务有限公司与被告张银生物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告酒泉市天诚物业服务有限公司委托诉讼代理人盛波、柏文涛及被告张银生委托诉讼代理人张万智到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。    原告酒泉市天诚物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业费9449元；2、本案涉诉费用由被告承担。事实和理由：原告系酒泉丽景阳光小区前期物业服务公司。2016年1月1日，建设单位金塔县德胜房地产开发有限公司与原告签订了《中深沟三、五组村民集中安置小区物业管理委托合同》，约定由原告为中深沟三、五组村民全体业主提供物业服务，委托期限为2016年1月1日至2018年12月31日。2019年1月1日，双方签订委托合同委托期限至2019年12月31日。被告于2016年购买该小区11号楼4单元601号房屋及15号楼1单元902号房屋，原告按照合同约定对小区提供物业服务，被告未按照约定缴纳2016年7月1日至2019年12月31日的物业服务费用。原告多次索要，被告尚未支付，原告遂诉至法院。    被告委托诉讼代理人张万智辩称，我不交物业费的原因是：1、合同不是与天诚集团签订的，是和金塔德胜公司签订的，金塔德胜是开发单位，天诚集团是施工单位。当时订立合同时说小高层不修地下室，修建地下车库，若修建地下车库，每户分配地下一个停车位，但是在建房过程中实际修了地下室，致使我们并未分配到地下室、地下车位；2、抽到户型不好存在不给置换的情况；3、物业公司提供物业服务的过程中存在电梯停用，卫生服务不到位，自来水管坏了维修不及时，暖气不热，公共区域路灯不亮的情况；4、分配房屋至今6年仍未办理房屋产权证；5、2015年11月底，小区南门路口地面铺砖时，因设立的警戒绳在路面铺设完毕一周未及时取掉，致使被告家孩子在南门超市买东西时被警戒绳绊倒致伤，我们报警处理后，当时物业经理齐克志承诺支付4000元赔偿款，但至今仍未履行；6、2019年，原告在被告所在的11号楼楼顶安装“天诚集团”广告牌，占用11号楼顶的一个半单元，将楼顶防水破坏，未进行修复。商品楼与安置房门前路面铺设用料不一致，高低不平，致使老人小孩经常绊倒；7、园区不设公告卫生间，为小区老人、孩子造成很大不便。    当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张向本院提交了：1．《村民集中安置小区联合开发修建协议》、《中深沟三、五组村民集中安置小区物业管理委托合同》，证明原告自2016年1月1日至2019年12月31日期间为被告提供物业服务的事实；2．《省物价局、省建设厅关于公布甘肃省物业服务基准和浮动幅度（暂行）等问题的通知》、《酒泉市发展和改革委员会、酒泉市住房和城乡建设局﹝2019﹞275号文件》、酒泉市普通住宅前期物业服务收费标准、酒泉市天诚物业服务有限公司资质等级证，以证明原告收费标准符合政府指导价的事实；3．快递单存根1张、物流信息截图1张、物业催缴通知照片6张，证明原告向被告催缴物业费的事实。被告对第1组证据中的《村民集中安置小区联合开发修建协议》有异议，称约定高层建筑下应当修建地下车库，但实际修建未地下车库并改建为地下室，没有给其分配有异议，对原告提交的其他证据无异议。    被告为证明其主张向本院递交了：1．照片一张，以证明金塔德胜房地产开发有限公为开发商，并不不认可天诚物业服务有限公司；2．照片三张，以证明家中墙面出现裂缝，但是一直没有处理；3．照片三张，以证明小区内路面缝隙过大，导致小孩子摔倒。原告对以上三组照片真实性均无异议，但提出施工单位施工质量问题与物业公司不具有关联性。    结合庭审，对原告向法庭提交的证据认定如下：原告提交的第1、2组证据及第3组证据中快递单存根、物流信息截图，证据之间能够客观反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的根据；第3组证据中的物业催缴通知照片6张，虽张贴的门牌号为1-9-2号及4-6-1号，虽无具体拍照日期，但被告认可催缴通知已收到，故对该证据的证明目的本院予以认定。被告张银生提交的照片真实性本院予以认定，但该照片无法反映其家中墙面裂缝及小区路面缝隙过大是由酒泉市天诚物业服务有限公司提供物业服务过程中所造成的，故对该证据的关联性，本院不予认定。    根据审查确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2012年11月26日，肃州区西峰乡中深沟村村民委员会（甲方）与金塔县德胜房地产开发有限公司（乙方）签订《村民集中安置小区联合开发修建协议》，约定位于酒泉市新城区敦煌路北侧、五组安置小区西侧、正大路以东、宝泉西路以南土地面积40.2亩，作为肃州区西峰乡中深沟村三组居民集中安置小区修建项目，该小区物业统一管理，先期交付给甲方的工程由甲方负责管理，小区建成后，由物业公司统一管理（在物业管理过程中，根据业主委员会的意见，如能够统一整个小区标准化要求，按期交费并支持物业公司的工作，物业公司管理，否则由三组村民自行管理），还约定负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、装修垃圾清运费。2016年，金塔县德胜房地产开发有限公司（甲方）与酒泉市天诚物业服务有限公司（乙方）签订《中深沟三、五组村民集中安置小区物业管理委托合同》，约定由甲方委托乙方实行物业管理，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，委托管理期限为2016年1月1日至2018年12月31日。合同到期后，双方再次续签该合同，委托管理期限为2019年1月1日至2019年12月31日。    另查明，根据《省物价局、省建设厅关于公布甘肃省物业服务基准和浮动幅度（暂行）等问题的通知》高层住宅三级基准价为每平方米1.10元／月，浮动幅度为15％，多层住宅三级基准价为每平方米0.30元／月，浮动幅度为20％。其中高层住宅原告按照每平方米1.27元收取该小区的物业费，多层住宅原告按照每平方米0.36元收取该小区的物业费。被告在该小区分配多层房屋11号楼4单元401号及高层房屋15号楼1单元902号两套房屋，其中11号楼4单元401号房屋的建筑面积为106.46平方米，该房屋拖欠物业费期间为2016年7月1日至2019年12月31日，15号楼1单元902号房屋的建筑面积为121.77平方米，该房屋拖欠物业费期间为2016年7月1日至2019年12月31日。被告亦认可其公共亮化服务费120元／年，生活垃圾处理费72元／年。    本院认为，本案为物业服务合同纠纷。因本案为《中华人民共和国民法典》实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，依据《最高人民法院关于使用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”，本案适用引发民事纠纷时的规定。    本案争议的焦点为：被告是否应当交纳物业管理费；如应交纳，物业管理费数额应如何认定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，建设单位与肃州区西峰乡中深沟村村民委员会签订修建协议就物业服务进行约定，原告酒泉市天诚物业服务有限公司再次与建设单位签订物业管理委托合同，被告张银生作为该小区业主，并不否认由原告提供物业服务，因此双方形成物业服务合同关系。原告提供相应的物业服务，被告应缴纳相应的物业管理服务费，故对原告要求被告支付欠付物业管理服务费的诉讼请求，本院予以支持。对于被告张银生辩称的其未分配地下车库等问题，《物业管理委托合同》中并未约定地下室分配及分配户型调换问题，本案不作处理；房屋产权证未按约定办理及被告家中孩子摔倒赔偿问题与本案不属于同一法律关系，本案不作处理；11号楼顶防水损坏、路灯未修理、电梯经常停电、暖气不热等问题，被告亦未提交证据证实以上问题存在的事实，应承担举证不能的后果。    关于物业管理服务费数额的问题。被告认可欠缴物业管理服务费的事实。被告张银生位于丽景阳光小区11号楼4单元401号房屋物业管理服务费应缴费用106.46㎡×0.36元／㎡×42个月＋公共区域亮化费10元／月×42个月＋生活垃圾处理费6元／月×42个月=2282元；位于丽景阳光小区**楼****房屋物业管理服务费应缴费用121.77㎡×1.27元／㎡×42个月＋公共区域亮化费10元／月×42个月＋生活垃圾处理费6元／月×42个月=7167元，以上两套房屋合计缴纳费用为9449元。    综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五项、《最高人民法院关于使用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：    被告张银生于判决生效后十日内支付原告酒泉市天诚物业服务有限公司2016年7月1日至2019年12月31日物业管理服务费9449元。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。    案件受理费减半收取25元，由被告张银生负担。    如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。    审判员包丽二〇二一年八月三十日书记员王宝