新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民事判决书（2021）新23民终1464号上诉人（原审被告）：玛纳斯县天洋工贸有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州玛纳斯县乌伊路二道桥东侧。        法定代表人：洪丽，该公司执行董事兼总经理。        委托诉讼代理人：李永科，新疆文舵律师事务所律师。        被上诉人（原审原告）：张国元，男，1963年8月5日出生，住新疆生产建设兵团第八师石河子市。        委托诉讼代理人：韩秀丽（系张国元妻子），住新疆生产建设兵团第八师石河子市。        委托诉讼代理人：李晓芳，新疆立业律师事务所律师。        原审被告：庞振宇，男，1983年5月19日出生，住新疆生产建设兵团第八师石河子市。        委托诉讼代理人：庞小军（系庞振宇父亲），住新疆生产建设兵团第八师石河子市。        上诉人玛纳斯县天洋工贸有限责任公司（以下简称天洋工贸公司）、因与被上诉人张国元、原审被告庞振宇租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区玛纳斯县人民法院（2020）新2324民初1000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月1日立案后，依法组成合议庭，于2021年8月10日公开开庭进行了审理。上诉人天洋工贸公司的委托诉讼代理人李永科，被上诉人张国元及其委托诉讼代理人韩秀丽、李晓芳，原审被告庞振宇的委托诉讼代理人庞小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        天洋工贸公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：第一，上诉人与被上诉人之间的不定期房屋租赁合同在履行中遇到政府拆迁道路改造的规划，双方于2015年8月份已实质性的解除合同，即上诉人不再继续租用房屋进行生产，被上诉人也已按照拆迁动员的通告，作了拆迁评估申请等各种前期工作。在此期间，上诉人准备搬迁，被上诉人也不再主张租金。直至2017年房屋门前道路施工改造，2018年道路工程完成时，上诉人仍不知道房屋是否继续拆迁，被上诉人也从未告知上诉人该房屋不拆迁了要继续收取租金。第二，上诉人与被上诉人之间虽没有签订过书面的房屋租赁合同，但以口头方式约定并履行租赁合同，双方结算租金的收条文件均已表明，双方按照不定期租赁合同履行，每年10，000元租金。被上诉人予以否认且根据自己确定的租金主张与事实不符。原审法院对此却另依鉴定意见来认定违背本案事实。第三，上诉人认为本案原审判决所采信的对房屋租金的鉴定报告严重背离事实。首先，原审判决虽对房屋租用中的国家建设带来的影响使用的情形作了客观认定，但就涉案房屋的进出道路问题鉴定机构未作考虑与事实严重不符。在国家修建道路之前，这里具有正常道路通行条件（主要是生产车辆进出通行条件），而因为修建道路造成有坡无路，已完全不具备正常通行，这是被上诉人的租赁物发生变化且已造成上诉人无法正常使用的重要事实。鉴定报告不予考虑这些重要因素，其结论难以客观公正。第四，上诉人自2015年8月双方实质性解除了租赁合同之后，仍未搬出房屋，且自2019年被上诉人起诉时仍未搬出房屋，一是双方自2015年8月解除合同之后，都在等待拆迁安置。上诉人等待政府进行搬迁给予安置搬迁费，被上诉人等待房屋的作价补偿。二是2017年至2018年是房屋门前道路施工期，无法正常通行，房屋也无法用于正常生产，更重要的是房屋是否继续拆迁并未向上诉人明确告知。这种占用上诉人是迫于事实，并非是有利于自己的选择。作为房屋产权人的被上诉人并未及时与上诉人协商搬离。2019年被上诉人起诉之后，又作了财产保全，再加之前的有坡无路，大型机具的搬迁必须有多方协作，首先是被上诉人必须协作，而条件并不具备。综上，请二审法院重新判决。        张国元辩称，1．上诉人与被上诉人之间的厂房租赁合同未解除，在合同履行期间，双方也未达成一致解除意见，将被告收到起诉状副本之日作为合同解除之日符合法律规定，上诉人所主张2015年8月双方厂房合同已经解除与事实不符。2．上诉人与被上诉人之间自2009年11月至原告2019年7月起诉止，存在事实上的租赁合同关系，依据被上诉人提供的厂房租赁合同与工商局提供的材料，均可以证实2009年11月20日至2012年11月20日合同约定的租金为每年30，000元，第三年起递增15％。同时依据2010年11月26日支票可以证实，双方有书面的厂房租赁合同。2012年11月19日厂房租赁合同到期后，双方确实没有另行签订，但本案的原审被告支付了2012年11月至2014年11月的房租，被上诉人也未提出异议，在一审中，上诉人提交2013年5月9日收条，称租金为每年10，000元，在此情况下被上诉人本着合理解决争议的目的，才向法院申请对租金进行价格鉴定。在一审中通过证人证言证实，本案涉案的路段在2018年10月之前是可以通行的，而上诉人的设施设备一直占用被上诉人的房屋。本案对房屋进行价格鉴定时三方均到场，鉴定程序合法，且对修路时段通行受阻碍的因素进行适当的考虑，上诉人应当按照鉴定标准向被上诉人支付租金。3．上诉人系因经营不善，自行停产停业，而非修路影响，故上诉人称因修路造成停业的理由不能成立。因上诉人没有其他财产，被上诉人依法向法院申请了财产保全，致使设施设备仍然停在被上诉人的房屋内，系因上诉人一直拒绝支付租金的违约行为引起的，其损害后果即保全期间的损失，应由上诉人自行承担，不应由被上诉人承担。一审判决正确，请求驳回上诉。        庞振宇述称，2013年5月9日原审被告代上诉人法定代表人曾勇向被上诉人转交20，000元，被上诉人认可此证据，也认可2013年、2014年的租金已经交清，故涉案厂房租金应该以被上诉人认可的每年10，000元为准。（2019）新2324初964号案件庭审中被上诉人明确房屋租赁合同终止于2014年11月20日，合同既然终止，便不存在支付租金的问题。2015年涉案厂房所在区域被政府认定为拆迁土地，被上诉人将上诉人资产和公司列为拆迁企业，各项设施设备列入评估范围之内，并将被上诉人作为共同搬迁人。因设备体积大，不宜搬动，上诉人报停变压器，理由是上诉人生产的季节是每年的4月到10月，因此到第二年春季才交使用费。被上诉人明知原审被告于2012年1月29日不再担任上诉人的法定代表人，原审被告在担任上诉人的法定代表人期间与被上诉人没有任何债务纠纷，被上诉人起诉原审被告承担各项费用毫无法律依据，保全原审被告银行账户属于违法行为，原审被告保留要求其赔偿的权利。        张国元向一审法院起诉请求：1．判令解除原、被告于2009年11月5日签订的厂房租赁合同；2．判令二被告共同向原告支付2014年11月20日至2020年11月19日期间的租金315，000元；3．判令二被告共同向原告支付违约金32，549元；4．判令二被告按鉴定的租金标准共同向原告给付2020年11月20日之后至租赁物交付原告之日的租金；5．判令被告承担本案的保全费用以及原告实现债权的合理支出。        一审法院认定事实：原告张国元的房屋坐落于玛纳斯县乌伊路二道桥东侧，为砖混结构房屋。2009年12月10日，被告天洋工贸公司的股东经召开股东会议，全体股东一致同意共同出资设立玛纳斯县天洋工贸有限责任公司，股东一致同意选举被告庞振宇为公司执行董事兼公司法定代表人和总经理，任期三年。2009年11月，被告庞振宇代表天洋工贸公司与原告达成口头租赁协议，约定被告天洋工贸公司租用原告的房屋及院落作为厂房，租赁期限三年，自2009年11月20日至2012年11月20日。达成协议后，被告天洋工贸公司将机器设备搬入原告的房屋中进行生产，天洋工贸公司挂牌名称为天洋扣件厂。三年租赁期满后，被告天洋工贸公司继续租用原告的厂房。2010年11月26日，被告天洋工贸公司向原告指定的账户内转账支付租金30，000元。2013年5月9日，被告庞振宇代表被告天洋工贸公司向原告支付了2013年、2014年剩余租金20，000元，至此2014年11月20日之前的租金已全部付清。2014年11月，原告的房屋被列入S115线扩建及沿线棚户区改造项目房屋征收拆迁范围，政府开始进行摸底调查及拆迁宣传。因当时已进入冬季，被告天洋工贸公司决定停止生产，之后再未恢复生产经营。2015年4月18日，因天洋工贸公司欠缴电费，玛纳斯县供电公司暂停了天洋工贸公司变压器的使用。但此后被告天洋工贸公司未将机器设备及相关设施搬出，一直占用原告的房屋及院落至今，也未进行生产经营。另查明，2015年8月12日，政府拆迁部门指定的评估机构昌吉州天信达房地产评估测绘有限责任公司在进行入户调查和现场评估时，原告上报了财产损失评估表，上报的财产中包括被告天洋工贸公司的变压器、三相电、广告牌、电线杆。后因S115线建设规划调整，拆迁征收范围由原来的S115线现有中心线南北各100米调整为南北各73米，原告的房屋及院落不在调整后的拆迁范围内。2017年5月15日，原告房屋门前的S115线路段修建工程开始破土动工，至2019年8月主干道正式通车。自2017年5月15日修路开始，S115线路段经常因部分路段修路而无法正常通行，路两边诸多店铺被拆迁、搬离、关门，个别开业的店铺也生意萧条。又查明，被告天洋工贸公司成立于2010年1月29日，在玛纳斯县工商行政管理局登记的住所地为涉诉房屋所在地。2010年1月29日至2012年1月29日，被告庞振宇任公司法定代表人。2012年1月29日，公司法定代表人变更为曾勇，公司类型变更为自然人独资公司，公司住所地未变更。2019年1月11日，公司的法定代表人变更为洪丽，住所地未变更。再查明，2019年4月17日，原告张国元向一审法院提起民事诉讼，要求二被告支付房租费353，771元及违约金56，417元，后于2019年5月5日撤回起诉。因和二被告未能协商解决，原告遂再次起诉至一审法院。案件审理过程中，经被告庞振宇申请，一审法院依法委托新疆恒正司法鉴定中心对厂房租赁合同中乙方签章处“庞振宇”的签名真实性进行笔迹鉴定。新疆恒正司法鉴定中心于2019年11月4日向一审法院出具恒正司鉴［2019］文痕鉴字第400号司法鉴定意见书一份，鉴定意见为：2009年11月5日厂房租赁合同上落款处乙方（签章）处“庞振宇”的签名不是庞振宇本人书写形成。被告庞振宇为此支出鉴定费3，701元。案件发回重新审理过程中，经原告申请，一审法院依法委托新疆华远房地产评估有限公司对原告的房屋及院落从2014年11月20日至2020年11月19日期间的房屋租金进行价格评估。在做鉴定期间，该司法鉴定中心向一审法院提出需有相应资质的测绘机构对无房产证住宅面积及院落面积进行实际测量。经原告申请，一审法院依法委托新疆嘉诚房地产评估测绘有限责任公司对涉诉房屋无房产证住宅面积及院落面积进行测绘。新疆嘉诚房地产评估测绘有限责任公司于2020年12月21日向一审法院出具测绘报告一份，测绘意见为：无产证住宅房地产实际测量面积为890.86平方米，院落实际测量面积为653.96平方米。原告为此支出测绘费用3，150元。2021年2月22日，新疆华远房地产评估有限公司以原告没有提供土地使用权租赁合同，土地终止年限无法确认等为由将评估鉴定退回一审法院。一审法院又重新委托新疆百家价格评估事务所对涉诉房屋租金进行价格评估。新疆百家价格评估事务所于2021年3月29日向一审法院出具新百价评字第（2021）032号租金价格评估报告书一份，评估意见为：天洋工贸公司从2014年11月20日至2020年11月19日期间的房屋租赁费用为315，000元（其中2014年11月至2015年11月为50，000元，2015年11月至2016年11月为55，000元，2016年11月至2017年11月为55，000元，2017年11月至2018年11月为55，000元，2018年11月至2019年11月为50，000元，2019年11月至202011月为50，000元）。原告为此支出评估费6，800元。还查明，原告张国元于2020年6月15日向一审法院申请财产保全，请求冻结被告天洋工贸公司、庞振宇名下银行账户存款共计269，678元，并请求查封被告天洋工贸公司的机器设备14台。一审法院于2020年6月15日作出（2020）新2324民初1000号民事裁定书，裁定冻结天洋工贸公司、庞振宇名下银行账户存款共计269，678元，并查封被告天洋工贸公司的机器设备14台，原告为此支出保全申请费2，914元及保险费718元。一审法院认为，本案争议的焦点：1．原、被告之间的租赁合同是否已经解除？原告诉请解除租赁合同应否支持？2．被告是否应当向原告支付租金及违约金？3．被告庞振宇在本案中应否承担责任。关于争议焦点1，原、被告之间的租赁合同是否已经解除，原告诉请解除租赁合同应否支持的问题。本案中被告庞振宇作为天洋工贸公司的法定代表人，与原告张国元达成了口头租房协议，其行为系履行职务行为，产生的法律后果应当由被告天洋工贸公司承担。原告与天洋工贸公司的法定代表人达成的口头租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。双方口头约定的租赁期限届满后，未签订书面的租赁合同，但被告天洋工贸公司继续占有使用原告的房屋，并将房屋租赁费交至2014年11月20日，对此原告并未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，故原告与被告天洋工贸公司的租赁合同为不定期租赁。被告天洋工贸公司将房屋租金交至2014年11月20日后即停止生产，既未向原告提出解除租赁合同，也未将机器设备搬出向原告交付房屋，而是一直占用原告的房屋及院落至今。因原告与被告天洋工贸公司并未合意解除租赁合同，故一审法院依法认定原、被告之间的租赁合同没有解除。被告天洋工贸公司将房屋租金交至2014年11月20日后再未向原告支付租金，其行为已构成违约，现原告起诉要求解除租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，原告要求解除租赁合同的请求正当合法，一审法院予以支持。关于合同解除时间，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条规定：“民法典实施前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”，本案中原告在未通知被告天洋工贸公司解除合同的情况下，直接起诉要求解除其与被告天洋工贸公司之间的租赁合同，被告天洋工贸公司于2019年7月16日收到起诉状副本，双方之间的租赁合同应于2019年7月16日解除。关于争议焦点2，被告是否应当向原告支付租金及违约金的问题。因原告与被告天洋工贸公司未解除租赁合同，且被告天洋工贸公司一直在占用原告的房屋而未给原告支付房屋租金，故被告天洋工贸公司理应向原告支付2014年11月20日之后至2019年7月16日双方解除租赁合同之日的租金，并向原告支付2019年7月16日解除租赁合同之后占用原告房屋期间的占有使用费。关于租金的认定，因双方未签订书面的租赁合同，对原告主张的房屋租金被告不认可，经原告申请，一审法院依法委托新疆百家价格评估事务所对原告的房屋租金进行价格评估，评估意见为：天洋工贸公司从2014年11月20日至2020年11月19日期间的房屋租赁费用为315，000元（其中2014年11月至2015年11月为50，000元，2015年11月至2016年11月为55，000元，2016年11月至2017年11月为55，000元，2017年11月至2018年11月为55，000元，2018年11月至2019年11月为50，000元，2019年11月至2020年11月为50，000元）。根据以上评估意见，2014年11月20日至2019年7月16日期间的房屋租金为248，333元（50，000元＋55，000元＋55，000元＋55，000元＋50，000元÷12个月×8个月）。因原告于2020年6月15日向一审法院申请财产保全，请求查封被告天洋工贸公司在涉案房屋内的机器设备14台，一审法院于2020年6月15日作出裁定，查封被告天洋工贸公司的机器设备14台，此时被告天洋工贸公司已不能将机器设备搬出房屋，故2019年7月16日解除合同之后占用原告房屋期间的占有使用费计算至2020年6月15日为宜，此期间的占有使用费为45，833元（50，000元÷12个月×11个月），对原告要求被告天洋工贸公司支付2014年11月20日至2020年11月19日期间的房屋租赁费315，000元的诉讼请求，一审法院支持其合理部分，超出部分不予支持。对原告要求被告天洋工贸公司按鉴定的租金标准给付2020年11月20日之后至租赁物交付原告之日的租金的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于原告要求被告支付违约金32，549元的诉讼请求。因双方未签订书面的租赁合同，也未口头约定违约金，被告违约给原告造成的实际损失就是租金及利息损失，关于租金一审法院已经予以支持，关于利息损失，考虑到涉诉房屋前期被列入S115线房屋征收拆迁范围，后期虽未拆迁，但因S115线修路导致周边店铺生意萧条，加之被告天洋工贸公司一直未实际生产经营的状况，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于争议焦点3，被告庞振宇在本案中应否承担责任的问题。被告庞振宇与原告达成口头租赁协议时，系被告天洋工贸公司的法定代表人，达成协议后，实际使用房屋、向原告支付租金的是被告天洋工贸公司，被告庞振宇的行为系履行职务行为，产生的法律后果应当由被告天洋工贸公司承担，故被告庞振宇在本案中不承担民事责任，对原告要求被告庞振宇承担共同给付责任的诉讼请求，一审法院不予支持。原告主张的测绘费3，150元、评估费6，800元、保全申请费2，914元及保险费718元，系原告为实现债权支出的合理费用，理应由被告天洋工贸公司承担，一审法院对原告该项请求予以支持。判决：一、原告张国元与被告玛纳斯县天洋工贸有限责任公司之间的厂房租赁合同于2019年7月16日解除；二、被告玛纳斯县天洋工贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告张国元支付房屋租金248，333元；三、被告玛纳斯县天洋工贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告张国元支付房屋占有使用费45，833元；四、被告玛纳斯县天洋工贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告张国元支付测绘费3，150元、评估费6，800元；五、被告玛纳斯县天洋工贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告张国元支付保全申请费2，914元及保险费718元；六、驳回原告张国元的其他诉讼请求。        本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。        二审查明事实与一审查明事实一致，对一审查明事实本院予以确认。        另查明，被上诉人张国元于2019年5月24日在涉案厂房张贴《通知书》，内容为：庞振宇、玛纳斯县天洋工贸有限责任公司：2009年11月5日，本人张国元与时任玛纳斯县天洋工贸有限责任公司的法定代表人庞振宇签订《厂房租赁合同》一份，租赁期限为三年，从2009年11月20日至2012年11月19日。合同到期后，玛纳斯县天洋工贸有限责任公司继续使用房屋至今，租金仅支付至2014年11月20日。2015年、2016年、2017年、2018年的房屋租金合计金额487，689.33元。经本人多次催收，至今未支付。本人张国元现向庞振宇、玛纳斯县天洋工贸有限责任公司正式发出通知，限你方于2019年5月31日前一次性向我支付拖欠的房屋租金。如逾期支付，我与你方签订的《厂房租赁合同》自2019年6月1日起自动解除并于10日内办理房屋交验手续，我方保留对你方的诉权，有权要求你方承担违约责任并赔偿损失。联系人：张国元，电话186XXXXXXXX，特此通知。通知人：张国元，2019年5月24日。        再查明，2020年8月13日，政府为被上诉人张国元厂房门口修建坡道，作为留给被上诉人的通道。        本院认为，本案争议焦点为：1．涉案厂房租赁合同是否解除，解除的时间如何认定；2．上诉人应否向被上诉人支付租金及厂房的占有使用费，如应支付，数额如何认定；3．本案测绘费、评估费、保全申请费及保全保险费如何承担。        关于争议焦点1，本案中，当事人对于双方之间形成事实上的厂房租赁合同均无异议，对上诉人已付清2014年11月20日之前租金的事实亦无异议。上诉人称双方协商自2014年年底之后因涉案厂房面临拆迁，被上诉人不再收取租金，但并无相关证据证实，故上诉人仍应履行支付租金的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。上诉人未再支付租金，且经被上诉人催告后仍未支付，系迟延履行主要债务，被上诉人由此享有法定解除权。被上诉人于2019年5月24日在涉案厂房张贴《通知书》，明确表示双方签订的《厂房租赁合同》自2019年6月1日起自动解除，上诉人对此未表示异议，故双方的厂房租赁合同应在2019年6月1日予以解除。合同解除后，上诉人应向被上诉人返还租赁物。        关于争议焦点2，如前所述，双方租赁合同于2019年6月1日解除，上诉人应向被上诉人支付2014年11月21日至合同解除之日的租金。关于租金标准，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条第二项“（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”之规定，本案中因双方当事人对租金标准有争议，且无法协商一致，涉案厂房亦无市场价格或政府指导价格可供履行，一审为确定租金标准，依据被上诉人的申请对涉案厂房的租赁费用进行委托评估并无不当。该评估报告的程序、评估人员资质符合法律规定，且详细考虑了影响房产租赁价格的各项因素，并做了详细的市场调查，具有真实性、客观性，故本院对该评估意见予以采纳。合同解除后，上诉人继续占用被上诉人厂房，应按照租金标准支付占有使用费用。对于房屋占有使用费的截止时间，因被上诉人于2020年6月15日向一审法院申请财产保全，查封了上诉人在涉案房屋内的机器设备，此时上诉人已不能将机器设备搬出房屋，故一审将2020年6月15日认定为房屋占有使用费的截止时间并无不当，本院予以维持。关于房屋租金及占用使用费的数额，根据一审查明事实，2014年11月，涉案房屋被列入S115线扩建及沿线棚户区改造项目房屋征收拆迁范围，政府开始进行摸底调查及拆迁宣传。2015年8月12日，政府拆迁部门指定的评估机构昌吉州天信达房地产评估测绘有限责任公司在进行入户调查和现场评估时，被上诉人上报了财产损失评估表，上报的财产中包括上诉人的变压器、三相电、广告牌、电线杆。后因S115线建设规划调整，涉案房屋及院落不在调整后的拆迁范围内。上诉人自2014年冬季后再未进行生产。2017年5月15日，涉案厂房门前的道路修建工程破土动工，至2019年8月主干道正式通车。自2017年5月15日修路开始，该路段因修路无法正常通行。上诉人称其设备未搬出涉案厂房，是因为前期与被上诉人协商好等待拆迁，后期因修路导致厂房门前有坡无路，大型机具因缺少被上诉人的协作而无法搬迁。庭审中，被上诉人亦陈述“政府当时没有把我们厂房纳入拆迁范围，坡道是政府修的，给我们留的通道，在2020年8月13日修的坡道。”“可以把厂房的后墙开成门协助被告的设备搬出去”。由此可见，涉案厂房因拆迁和修路致使使用价值受到影响、上诉人的设备因客观原因无法从前门搬出的事实存在。被上诉人作为出租人，应对其租赁物的瑕疵承担一定责任，后期未能积极配合协助上诉人搬离设备，具有一定过错，应对扩大的损失部分承担相应的责任。本院依据本案事实及公平原则，对2014年11月20日之后的租金、房屋占有使用费酌情由上诉人按照评估价格的50％予以计算。经计算，上诉人应支付的租金为120，625元（50，000元＋55，000元＋55，000元＋55，000元＋50，000元÷12个月×6.3个月）×50％，房屋占有使用费为26，042元（50，000元÷12个月×12.5个月）×50％。        关于争议焦点3，本案测绘费、评估费由上诉人与被上诉人按比例分担，其中测绘费3，150元，由上诉人负担1，323元，由被上诉人负担1，827元，评估费6，800元，由上诉人负担2，856元，由被上诉人负担3，944元。保全申请2，914元费系被上诉人为实现债权支出的合理费用，应由上诉人承担。保全保险费718元并非实现债权的必要支出，被上诉人主张由上诉人负担，本院不予支持。        综上所述，玛纳斯县天洋工贸有限责任公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：        一、撤销新疆维吾尔自治区玛纳斯县人民法院（2020）新2324民初1000号民事判决；        二、上诉人玛纳斯县天洋工贸有限责任公司与被上诉人张国元之间的厂房租赁合同于2019年6月1日解除；        三、上诉人玛纳斯县天洋工贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人张国元支付房屋租金120，625元；        四、上诉人玛纳斯县天洋工贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人张国元支付房屋占有使用费26，042元；        五、上诉人玛纳斯县天洋工贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人张国元支付测绘费1，323元、评估费2，856元、申请费2，914元；        六、驳回被上诉人张国元的一审其他诉讼请求。        如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，因当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。        一审案件受理费6，852元，二审案件受理费5，916元，合计12，768元，由上诉人玛纳斯县天洋工贸有限责任公司负担5，362元，由被上诉人张国元负担7，406元。        本判决为终审判决。        审判长    周美蓉审判员    刘维审判员    马翔馨二〇二一年九月七日法官助理    王新书记员    史志亮