辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终971号上诉人（原审原告）：王仁智，男，1942年8月8日出生，汉族，住辽阳市太子河区。委托诉讼代理人：王忠民（王仁智儿子），1968年7月3日出生，汉族，住辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：庄严，辽宁诚信泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽阳市太子河区住房和城乡建设局，住所地辽阳市南新华路523-5号。法定代表人：张伟宏，该局局长。委托诉讼代理人：王嘉伯，男，该局科员。被上诉人（原审被告）：辽阳市太子河区铁西街道办事处，住所地辽阳市太子河区铁西路1段2号。法定代表人：朱洪岩，该办事处主任。委托诉讼代理人：佟承浩，辽宁腾昱源律师事务所律师。原审第三人：沈阳鑫厦房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区黄海路32-1号。法定代表人：胡晓茸，该公司总经理。委托诉讼代理人：张利民，男，该公司经理。委托诉讼代理人：冯庆勇，辽宁文正律师事务所律师。上诉人王仁智因与被上诉人辽阳市太子河区住房和城乡建设局（以下简称太子河住建局）、辽阳市太子河区铁西街道办事处（以下简称铁西街道）及原审第三人沈阳鑫厦房屋开发有限公司（以下简称鑫厦公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服辽阳市太子河区人民法院（2020）辽1011民初187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王仁智及其委托诉讼代理人王忠民、庄严、被上诉人太子河住建局委托诉讼代理人王嘉伯、被上诉人铁西街道委托诉讼代理人佟承浩、原审第三人鑫厦公司委托诉讼代理人张利民、冯庆勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王仁智上诉请求：一、依法请求撤销辽阳市太子河区人民法院（2020）辽1011民初187号民事判决，将此案发回重新审理或者改判被上诉人修缮房屋，如修缮不了重新安置住房以及赔偿上诉人不能居住、使用该房屋所造成的经济损失287,984.08元。二、诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：首先，上诉人认为原审事实不清、适用法律不当。原判没有依法指定期限第三人及被上诉人修缮房屋，容易致使第三人及被上诉人无限期拖延修缮房屋的时间，也会给强制执行带来无法操作的困难，更会给上诉人造成无休止的诉累。1、修复时间应当给期限。2、房租损失，上诉人虽然有3套房屋，但涉案1套，无法居住，必然导致上诉人损失。因被上诉人无法提供达到居住目的的房产，应视为没有按照《回迁合同》约定履行义务，属严重违约，应按《回迁合同》约定赔偿违约金。退一万步讲，即使不按合同约定计算也起码按照当地租房房租的最低水平计算占用涉案房产进行赔偿，直至第三人修复完毕，达到使用标准。本案争议的房屋质量问题已经长达七年的时间没有依法给予解决，给上诉人造成了巨大的经济损失和生活的压力，如果原判不能指定期限修缮，依然会给被上诉人、第三人无限拖延的时间，这样，上诉人的合法权益便不能依法得到有效的保护。其次，因被上诉人安置的房屋存在严重的质量问题，经过司法鉴定部门依法鉴定，该房屋不符合国家的工程建设标准，明确说明影响居住。上诉人2014年10月23日选房，2015年4月发现该房屋屋顶漏雨。在此前提下，能够依法证明被上诉人存在过错及违约，按照法律的规定，应当依法赔偿给上诉人造成的经济损失，而原审不顾这一违约事实，无视被上诉人给上诉人造成的经济损失，釆取驳回诉讼请求的方式，不予支持上诉人的诉讼请求是错误的。因此，根据原审认定的事实，结合相关的法律规定，上诉人恳请二审人民法院依法查明原审不当之处并予以纠正，将此案发回重新审理或者改判被上诉人修缮房屋，如修缮不了重新安置住房以及赔偿上诉人不能居住、使用该房屋所造成的经济损失：1、租房损失：95.94平方米×8元×68个月×3倍=156,574.08元；2、物业费（二年）：3,096元；3、违约金：80平方米×4,000元×30%=96,000元；4、鉴定费：20,000元；5、律师费：10,000元；6、取暖费：2,214元；7、公用灯：100元；以上合计：287,984.08元。铁西街道辩称，首先，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应当依法维持一审判决内容。其次，该回迁安置房屋非我单位承建，系从第三人鑫厦公司回购，系商品房，此事实在（2019）辽1011民初722号民事判决中已经查明。就房屋质量产生纠纷，应由房地产开发企业即第三人沈阳鑫厦房屋开发有限公司对所售商品房承担质量保修责任，答辩人并不是本案适格的当事人。最后，关于上诉人要求赔偿经济损失一节：1、关于上诉人主张租房损失：上诉人在2014年10月23日即已获得安置房屋，即并未超期安置。且上诉人同时安置三处房屋，在案涉房屋无法居住的情况下，并不必然导致上诉人另行产生租房损失。2、关于上诉人主张的物业费：首先收取主体不是本案当事人，其次物业费收取并不以业主实际入住为前提，故上诉人主张该费用无合法依据。3、关于上诉人主张违约金：因协议中并未约定违约金事宜，故上诉人主张无合法依据。4、关于上诉人主张取暖费、水电费：上诉人在一审审理中提交2014年10月23日交纳一年取暖费的收据，而其发现房屋存在质量问题是在2015年春季，第一个采暖期限已经度过，取暖费已经实际发生，故上诉人主张无合法依据。5、鉴定费、律师费：主张均无合法依据。太子河住建局辩称，同铁西街道答辩意见一致。鑫厦公司述称：我们不是合同的相对方，鉴于案件实际情况，我们没有上诉，也同意协调维修，请求二审法院查明事实，依法裁判。王仁智向一审法院起诉请求：2014年1月22日，原告与二被告签订《集体土地征收补偿安置协议》。按照协议双方约定，原告将坐落于辽阳市太子河区大林子社区95.94平方米砖混住宅以产权调换的方式分别选择三处80平方米住房回迁。2014年10月23日，原告办理回迁安置相关手续并进行安置检录。原告选定滨河花园小区23号楼4单元6/6层44号面积为82平方米住房一处，办理进户手续后，发现该房墙壁、墙体及阁楼大面积漏水，存在严重的质量问题，根本达不到居住使用的标准。原告对此多次找到被告进行协商解决，被告也多次进行维修，但质量问题至今没有解决，而且因被告的多次修复又导致新的质量问题出现，根本居住使用不了。另外，该房系第三人沈阳鑫厦房屋开发有限公司承建，其施工行为导致房屋质量问题的发生，其具有不可推卸的责任。据此，原告认为被告安置回迁的住房不具备居住使用功能，严重影响了原告的生活，现诉至法院，请求法院判令二被告及第三人按照鉴定意见修复房屋，并赔偿原告因房屋质量问题影响居住而造成的各项经济损失288,769.08元（房租损失95.94平方米×8元×68个月×3倍=156,574.08元、取暖费4,428元、水电费300元、物业费1,467元、违约金80平方米×4,000元×30%=96,000元、鉴定费20,000元、律师费10,000元）。太子河住建局一审辩称，该地块为大林子村改造项目，2012年区划调整以后，继续由铁西街道实施房屋征收。太子河区动迁安置服务中心作为区级部门，于2013年1月4日与鑫厦公司签订回迁楼购买协议，购买鑫厦公司房源，用于安置大林子村城中村改造地块被征收300余户回迁居民。服务中心在合同中为购买方，回迁房屋是否存在质量问题，应由相关专业机构出具质量检测报告，如确有质量问题，应由鑫厦公司解决。铁西街道一审辩称，该回迁安置房屋非我单位承建，系从开发商鑫厦公司回购，此事实在（2019）辽1011民初722号民事判决书中已经查明。就房屋质量产生纠纷，原告应起诉回迁安置房的开发商鑫厦公司，我单位不是适格被告。鑫厦公司一审述称，原告称其回迁房屋存在质量问题，属于不合格房屋是不对的，没有任何事实及法律依据。我公司向太子河区动迁安置服务中心提供的安置回迁房屋，全部是商品房房源。滨河花园小区的房屋是符合国家规定的优质房源，五证齐全，并有《辽阳市城市房屋建设项目竣工交付使用通知单》以及全部备案材料。且根据建设工程质量工程条例的相关规定，总体工程竣工验收合格后，相关工程都有相应的质保期，是否在质保期内出现问题有不同承担责任的主体。本案的工程在2014年竣工验收合格，至今其质保期限已过，因此承担维修责任的主体应是物业公司，或者从维修基金当中支付费用进行处理。一审法院认定事实：2014年1月22日，王仁智（乙方、被征收人）与辽阳市太子河区动迁安置服务中心（甲方、征收人，以下简称太子河动迁中心）签订一份《集体土地征收补偿安置协议书》，协议约定，乙方有坐落在太子河区大林子社区95.94平方米砖混住宅一处，甲方将坐落在太子河区大林子社区区域内的多层楼房作为上述房屋的产权调换房屋，该房屋为期房，甲方确定对乙方应还建的房屋面积为119.925平方米，乙方选择的期房总建筑面积为240平方米，具体为三套面积分别为80平方米的房屋。同时约定，乙方自行解决过渡用房，在过渡期内，临时安置补助费每月8元/平方米，自被征收户达成征收补偿协议并腾空房屋之日计算，24个月内回迁安置，因甲方责任延长过渡期限的，由乙方自行解决过渡用房，自逾期之月起，甲方按照原标准的3倍支付给乙方。铁西街道办事处作为被委托征收单位在该协议上盖章。2014年10月15日，王仁智接到回迁选房通知。2014年10月23日，王仁智按照选房顺序号进行选房，其选择的三处房屋中包含本案案涉房屋，即滨河花园小区23号楼4单元6/6层44号房屋，建筑面积为82平方米。同日，王仁智向鑫厦公司交纳了一年取暖费2,214元、自用电费100元、水费100元；向辽阳光大物业有限公司公用电费100元、两年物业费1,476元。2015年春，王仁智拟装修房屋时发现该房屋屋面漏水，墙体有裂痕，其找二被告反映问题，第三人组织人员进行过维修，但上述问题至今未解决，房屋尚未装修入住。2013年1月4日，太子河动迁中心（甲方）与鑫厦公司（乙方）签订一份《太子河区大林子城中村改造项目回迁楼购买协议》，约定回迁楼村改造规划范围内建设，小区内全部建设工程及环境工程由乙方负责；回迁楼价格为每平方米2,800元；乙方建设的房屋单体工程竣工验收合格后，甲方逐户检验整体验收，乙方向甲方移交全部钥匙，乙方提供办理房屋产权最终归属的相关手续。2017年12月4日，太子河动迁中心更名为辽阳市太子河区房屋征收中心，后因事业单位改革，辽阳市太子河区房屋征收中心的行政职能划归到辽阳市太子河区住房和城乡建设局。审理中，经王仁智申请，一审法院依法委托辽阳市中级人民法院技术处对王仁智房屋是否存在质量问题及相关修复方案进行鉴定，锦州建安建筑工程检测有限公司于2020年12月9日出具锦建检[2020]鉴字第057号鉴定意见书，鉴定意见为：1、涉案房屋5层，墙体和混凝土柱抹灰层开裂，顶板和墙体渗水，顶板钢筋混凝土保护层厚度不满足国家标准，6层屋面装饰瓦未安装固定钉及脱离，存在施工质量问题。2、电工套管堵塞影响接线盒正常使用存在安全隐患。3、涉案房屋质量存在的质量问题仅影响居住。修复意见为：1、涉案房屋5层6层墙体开裂部位，沿裂缝两侧各150mm宽处剔除抹灰层至基层，铺设加强钢网，按设计要求重新抹灰，5层所有顶板用1:2.5水泥砂浆抹灰厚度20mm，顶板有裂缝处铺设加强钢网。2、剔除5层南侧两卧室空鼓及开裂柱表面抹灰层，挂玻璃丝网并按设计要求重新抹灰。3、5层客厅窗框外侧和6层窗框外侧用防水耐候胶重新打胶封闭。4、疏通5层卫生间接线盒内和屋内所有电工套管，如无法疏通则在保证不破坏顶板强度情况下重新铺设电工套管和穿线。5、剔除6层露台地面至原有防水层，按设计要求重新铺设防水层至保护层。6、剔除涉案房屋6层屋面所有装饰瓦并按设计要求重新铺设。王仁智支付鉴定费20,000元。上述确认事实依据有《集体土地征收补偿安置协议》、回迁通知单、回迁安置检录（签到）书、滨河花园小区回迁安置运行单、收据、照片、证明、《太子河区大林子城中村改造项目回迁楼购买协议》、通知单回执、（2019）辽1011民初722号民事判决书、鉴定意见书、鉴定费收据及当事人陈述在卷佐证。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据鉴定意见，案涉房屋存在施工质量问题，现王仁智主张按照鉴定报告确定的修复意见进行修复，一审法院予以支持。关于具体承担修复义务的主体，因案涉房屋并不由太子河动迁中心承建，系其从鑫厦公司处购买，且该房屋为商品房，根据《商品房销售管理办法》第三十三条第一款“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”第四款“在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”现王仁智房屋在保修期内即发生质量问题，故鑫厦公司作为房地产开发企业应承担保修责任，对王仁智的房屋进行修复。对于王仁智主张的房租损失，其计算依据为《集体土地征收补偿安置协议书》中关于临时安置补助费的约定，但按3倍支付安置补助费的适用前提是过渡期超过24个月，而王仁智在2014年10月23日即已获得安置房屋，即征收人并未超期安置，故不应适用该条款计算损失。又因王仁智同时安置了三处房屋，在案涉房屋无法居住的情况下，并不必然导致原告另行产生房租损失，故对王仁智的该项主张，一审法院无法支持。对于王仁智主张的取暖费，王仁智仅向一审法院提交了其2014年10月23日交纳一年取暖费2,214元的收据，而其发现房屋存在质量问题是在2015年春季，第一个采暖期已经渡过，取暖费已实际发生，故对王仁智主张返还，一审法院不予支持。对于王仁智主张的水电费，因水电费均为预交，并以实际使用量结算，王仁智此后必然会继续使用水电，故水电费无需返还。对于王仁智主张的物业费，首先收取主体不是本案当事人，其次物业费收取并不以业主实际入住为前提，故对王仁智的该项主张一审法院不予支持。对于王仁智主张的违约金，因协议中并未约定违约金，故一审法院无法支持。对于王仁智主张的律师费，因协议中并未约定，且不符合法定由败诉方承担律师费的情形，故一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、沈阳鑫厦房屋开发有限公司于本判决生效之日起三十内，按照锦建检[2020]鉴字第057号鉴定意见书确定的修复意见，对原告王仁智所有的滨河花园小区23号楼4单元6/6层44号房屋进行修复，确保房屋能够正常使用；二、驳回王仁智其他诉讼请求。案件受理费5632元，减半收取计2,816元，由王仁智负担1,408元，沈阳鑫厦房屋开发有限公司负担1,408元。鉴定费20,000元，由沈阳鑫厦房屋开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，根据鉴定意见，案涉房屋存在施工质量问题，因案涉房屋在保修期内即发生质量问题，故鑫厦公司作为房地产开发企业对其承建的房屋存在质量问题致王仁智不能正常居住，由此导致王仁智无法对案涉房屋使用、收益而引发的相关损失承担赔偿责任。现上诉人王仁智主张按照鉴定报告确定的修复意见进行修复，本院予以支持。二审审理中，鑫厦公司明确表示如按鉴定意见进行修复，工期可在4-6个月内完成。鉴于本案的实际情况，本院认为，鑫厦公司应在4个月内按照鉴定意见确定的修复意见完成对涉案房屋的修复，确保房屋能够正常使用。关于房租损失问题，因案涉房屋为回迁安置房屋，争议双方对因安置房屋存在质量问题导致无法对房屋正常使用、收益而造成的实际损失如何计算未作明确约定，故王仁智要求按照《集体土地征收补偿安置协议书》中关于临时安置补助费的约定确定租金损失，较为合理。但要求按三倍赔偿无法律依据，本院对此不予支持。关于房租损失的起算时间，虽王仁智于2014年10月23日接收了房屋，但其是于2015年4月发现该房屋屋顶漏雨，故王仁智请求从2014年10月23日起至起诉之日止计算房租损失不能予以全部支持，房租损失应从2015年4月开始计算，即：82平×8元×60个月=39,360元。关于物业费是否应当作为损失进行赔偿问题，因鑫厦公司出售的房屋存在质量问题，导致上诉人无法正常居住，因此鑫厦公司应当赔偿王仁智物业费的损失。故对王仁智关于赔偿物业费的上诉请求，本院予以支持。根据王仁智提交的物业费收据，其物业费损失为：1,467元。关于王仁智主张的取暖费，王仁智仅向一审法院提交了其2014年10月23日交纳一年取暖费2,214元的收据，而其发现房屋存在质量问题是在2015年春季，第一个采暖期已经度过，取暖费已实际发生，故对王仁智主张返还取暖费的上诉请求，本院不予支持。对于王仁智主张的水电费，因水电费均为预交，并以实际使用量结算，王仁智此后必然会继续使用水电，故水电费无需返还。对于王仁智主张的违约金，因协议中并未约定违约金，故对该项请求本院不予支持。对于王仁智主张的律师费，因协议中并未约定，且不符合法定由败诉方承担律师费的情形，故对该项请求本院不予支持。综上所述，王仁智的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销辽阳市太子河区人民法院（2020）辽1011民初187号民事判决；二、沈阳鑫厦房屋开发有限公司于本判决生效之日起4个月内，按照锦建检[2020]鉴字第057号鉴定意见书确定的修复意见，完成对王仁智所有的滨河花园小区23号楼4单元6/6层44号房屋进行修复，确保房屋能够正常使用；三、沈阳鑫厦房屋开发有限公司赔偿王仁智房租损失39,360元、物业费损失1,467元，共计40,827元；四、驳回王仁智其他诉讼请求。一审案件受理费5,632元，减半收取计2,816元，由王仁智负担1,212元，沈阳鑫厦房屋开发有限公司负担1,604元。鉴定费20,000元，由沈阳鑫厦房屋开发有限公司负担；二审案件受理费5,632元，由王仁智负担4,846元、由沈阳鑫厦房屋开发有限公司负担786元。本判决为终审判决。审 判 长  都 伟审 判 员  徐莲凤审 判 员  胡 玲二〇二一年九月三日法官助理  郝丽鑫书 记 员  秦海楠