上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初54361号原告：茅振飞，男，1971年10月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘昕怡，上海木诚木律师事务所律师。被告：凌文忠，男，1948年4月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：何义莲，上海伟创律师事务所律师。原告茅振飞与被告凌文忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告茅振飞及其委托诉讼代理人刘昕怡、被告凌文忠及其委托诉讼代理人何义莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。茅振飞向本院提出诉讼请求：1．判令双方签订的《租房合同》于2021年2月28日解除；2．判令被告退还原告自2021年3月1日起至同年5月31日止的三个月租金人民币36，249元（按每月12，083元的标准计算）；3．判令被告退还原告保证金2，500元；4．判令被告支付原告二个月租金的违约金24，166元；5．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年，原、被告签订《租房合同》，约定被告将位于上海市浦东新区XX路XX号门面房两间（以下简称系争房屋）出租给原告。2019年4月20日，双方续签《租房合同》，约定将租赁期限延长至2020年10月30日（实际至2020年11月30日，原告已将该月租金支付完毕），原告按约向被告支付相应租金以及保证金10，000元。后原、被告又另行约定依照先前租赁惯例将租赁期限延长为自2020年12月1日起至2021年5月30日止，半年租金为72，500元，即每月12，083元。而后原告一直催促被告签订书面租赁合同，被告一直拖延拒绝签订，且被告在未依据租赁合同约定提前一个月告知原告的情况下，单方违约，于2021年3月1日将系争房屋另行租赁给案外人。原告认为，原、被告订立的《租房合同》合法、有效，即使双方后续未签订正式的租赁合同，但依据双方租赁惯例以及实际情况，原告已将半年租金72，500元支付给被告，且被告已收取，证明双方实际达成租赁合意，双方应延续之前的租赁条款的约定。现被告违反合同约定，将系争房屋另行租赁给案外人已构成严重违约，故原告诉至本院。凌文忠辩称，原、被告签订的租赁合同至2020年11月30日到期，但因原告将系争房屋转租给案外人刘某1、刘某22021年5月30日止，且已收取租金，故被告不得已将租期延至2021年5月30日。双方系在微信中口头约定，未签订书面合同。原告与刘某1、刘某2签订的租赁合同至2021年5月30日到期，并实际使用系争房屋至该日，故被告不同意退还租金。2020年12月1日起至2021年5月30日期间的应付租金为75，000元，原告实际支付72，500元，少支付2，500元，故被告从保证金中扣除了2，500元，剩余部分已退还原告。因原告的次承租人苗某需办理营业执照，被告协助办理，自2021年3月1日至同年5月30日期间其未与苗某建立租赁关系，亦未收取租金，故其不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年4月20日，原告作为承租方（合同乙方）与作为出租方（合同甲方）的被告续签《租房合同》，约定被告将系争房屋继续出租给原告，租赁期限为一年半，即自2019年5月30日起至2020年10月30日止（实为至2020年11月30日止）；年租金为135，000元，分两次支付，先付后用，第二次付款要提前七天之内付清；押金为10，000元。该合同第七条约定：“甲、乙双方在租赁期内，不得转让给他人使用，双方如有一方因故提前终止合约，必须提前壹个月通知对方（以通知日起算）即再往上壹个月，另外违约再要赔偿对方壹个月房租（作违约金）。”合同还约定了其他事宜。原告向被告支付了押金10，000元，并陆续支付租金。上述合同到期后，双方口头约定续租半年。2020年12月1日，原告支付了租金72，500元。同日，被告之子向原告发送微信：“怎么还少2，500元？”原告回复：“不好意思，刚才在忙，刚看到，和你爸说一声，今年实在不好弄，生意也不好，那边店里去年还有工商二万罚款还没交呢，今天下午那边店里谈了二个小时说生意不好还要少给三千，所以也请你老爸体谅体谅，实在不行，下半年交75，000元……”2021年3月4日，原告发送：“小凌，你好。今天发信息是和你爸说一下，今年就按原来说的一年十五万就是了，明年到时候提前一个月大家都把事情谈好了再执行……”同年3月17日，原告发送：“今天饺子店打电话给我了，约个时间大家谈一下，把这个事情交接处理一下，只有谈了才能解决问题。”同年4月25日，被告之子发送：“我老爸说付你7，500元，上次有2，500（元）没付给他。”并于同日将押金7，500元退还给原告。现原告认为被告于2020年3月1日将系争房屋另行出租构成违约，故诉至本院，要求判如所请。另查明，2021年4月6日，苗某作为经营者取得经营场所为系争房屋的《营业执照》，名称为上海市浦东新区周浦镇苗某食品店。办理上述证照的档案资料中存有《租房合同》，签订日期显示为2021年3月1日，租赁期限自2021年3月1日起至2024年3月1日止；合同底部甲方签名处显示为凌文忠、案外人凌某，乙方签名处显示为苗某。审理中，原告提供：1.2021年4月12日原告与刘某1签署的《协议书》，证明原告与刘某1的合作关系已于2021年3月结束，刘某1不可能作为出租人将系争房屋转租给苗某。经庭审质证，被告不认可上述证据的真实性，并表示即便真实，原告对刘某1、刘某2于2021年3月1日将系争房屋转租给苗某的事实应当知情。2.2021年4月16日原告与苗某的电话录音，证明苗某曾明确告知系争房屋由被告出租，起租日为2021年3月1日。经庭审质证，被告表示无法确认上述证据的真实性，并表示即便真实，苗某陈述的是水饺店是有房租的。被告提供：1．原告与刘某1签订的《房屋租赁合同》两份（租赁期限分别为自2019年5月30日起至2020年5月30日止、自2020年6月1日起至2021年5月30日止）及银行转账记录（均为复印件），证明原告将系争房屋转租给刘某1，刘某1向原告支付租金至2021年5月30日止。原告对上述合同的真实性不予认可，对银行转账记录的真实性认可，其与刘某1系合作关系，双方已于2021年2月28日结清费用。2．刘某1出具的《证明》，内容为：“本人刘某1和刘某2是合作关系，2020年3月15日左右，我们从杨某处（之前经营牛肉汤生意）转让上海市XX路XX号商铺大隔间使用，转让费和房租是刘某2支付的。2021年3月22日该商铺（XX路XX号）整体转让给苗某，转让费和房租由刘某2收取。即2021年3月25日至2021年5月30日的租金，苗某支付给了刘某2。”经庭审质证，原告对上述证据的真实性不予认可，表示其不认识刘某2。3．苗某的证人证言、《收据》及银行转账记录，证明刘某1、刘某2将系争房屋转让给苗少华，苗少华向刘某2支付转让费及自2021年3月25日至同年5月30日的租金共计16万元。经庭审质证，原告表示其不认识苗某，不排除苗某系刘某2介绍的新租客。4．《租房合同》及转账记录，证明被告和苗某自2021年6月1日起建立租赁关系。经庭审质证，原告不认可上述证据的真实性、合法性、关联性。以上事实，由原告递交的《租房合同》、微信聊天记录、账单详情、《协议书》《个体工商户档案机读材料》《租房合同》，被告递交的《租房合同》以及苗某的证人证言等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《租房合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。原、被告均认可在上述《租房合同》约定的租赁期限届满后双方口头约定续租半年。现原告以被告在续租期限之内提前于2021年3月1日将系争房屋另行出租给苗某为由，要求确认涉案合同于2021年2月28日解除。对于原告从上海市浦东新区市场监督管理局调取的被告、凌某与苗某于2021年3月1日签订的《租房合同》，被告及苗某均表示系办理营业执照所需，双方实际于2021年6月1日建立租赁关系。根据苗某所述其自2021年3月自刘某1、刘某2处通过转让得来系争房屋，并出示转账记录及收据显示其已将转让费及至2021年5月30日止的租金支付给刘某2。再者，根据原告所述其与刘某1系合作关系，系争房屋内实际经营水饺店，原告提供的通话录音中苗某确认其系从水饺店处转来。综合上述因素，仅以被告与苗某在办理相关证照过程中所签署的《租房合同》，难以认定被告提前收回系争房屋，并且导致原告无法实现合同目的。故原告要求确认涉案合同于2021年2月28日解除，并要求被告退还租金、支付违约金的诉讼请求，本院均不予支持。根据原告与被告方的聊天记录，原告支付租金72，500元后，被告方某提出少支付2，500元，原告所述被告系默认同意减免租金的意见，本院不予采信，故原告要求被告退还剩余押金2，500元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款的规定，判决如下：驳回原告茅振飞的全部诉讼请求。案件受理费1，372元，减半收取计686元，由原告茅振飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  顾慧书记员  沈嬿附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。