上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初8985号原告(反诉被告)：孙可馨，女，汉族，户籍地陕西省西安市。被告(反诉原告)：赵辉，男，汉族，户籍地山西省太原市。原告(反诉被告)孙可馨与被告(反诉原告)赵辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张开红独任审判，公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)孙可馨与被告(反诉原告)赵辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。孙可馨向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除孙可馨与赵辉签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令赵辉返还孙可馨预付的房屋租金人民币5,129元(以下币种同)、预付的水电费178元、预付的物业费1,135元,共计6,442元。事实与理由：孙可馨与赵辉于2020年10月29日签订《房屋租赁合同》，合同约定赵辉将位于上海市嘉定区高台路XXX号XXX室房屋(以下称系争房屋)出租给孙可馨，租赁期限自2020年11月1日至2021年10月31日，租金为每月3,000元。孙可馨向赵辉支付房屋租金9,000元及押金3,000元，并预付水电费200元及物业费1,755元。因孙可馨工作调动，需要解除《房屋租赁合同》，2021年3月5日，孙可馨书面告知赵辉解除《房屋租赁合同》事宜，并表示愿意支付违约金。2021年3月7日，孙可馨与中介完成退房交接手续，2021年3月9日，孙可馨正式退房。根据《房屋租赁合同》的约定,孙可馨如提前解除合同，只需向赵辉支付一个月的租金作为违约金，现赵辉拒不退还孙可馨剩余租金及预付的各项费用。为维护自身合法权益，孙可馨向法院提起诉讼。赵辉辩称，不同意孙可馨的全部诉讼请求。根据合同约定，孙可馨若想解除合同，需提前30日通知赵辉，孙可馨2020年3月5日通知赵辉解除合同，合同应于4月5日解除。另外，孙可馨的行为属单方违约，赵辉提出当面协商，但孙可馨拒绝见面沟通，孙可馨违约行为也造成了赵辉的损失。另外，中介还代替赵辉退给了孙可馨1,000元。据此，赵辉提出反诉要求：判令孙可馨向赵辉支付损失9,006元。针对赵辉的反诉，孙可馨辩称，合同中仅约定了赵辉在出售房屋时提前30天通知孙可馨，没有退租需要提前30天通知的约定，解除合同的时间应以孙可馨搬出之日即2020年3月9日为准。另外，合同中仅约定了若孙可馨提前搬出系争房屋需支付一个月房租的违约金，孙可馨也同意将押金3,000元作为违约金赔付给赵辉，赵辉再额外要求孙可馨支付其他损失，没有合同依据和法律依据。故孙可馨仅愿意承担3,000元的违约金，赵辉的其余诉请孙可馨不予认可。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：赵辉为系争房屋的产权人。2020年10月29日，赵辉(出租方、甲方)与孙可馨(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方向乙方出租系争房屋，甲方应于2020年10月31日交付系争房屋，租赁期限自2020年11月1日起至2021年10月31日止；房屋租金为每月3,000元，租金以三个月为一期支付，乙方每期租金提前7日向甲方支付(即先付后租)；在签署合同时，乙方应直接支付房屋租赁保证金(押金)，租赁保证金(押金)数额为一个月租金，即3,000元；租赁期间，乙方需负担水费、电费、网络费、物业管理费；乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方要向甲方支付数额相当于一个月租金的违约金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……乙方在合同期限届满前，非本合同9.3条款约定情形，提前解除合同的；合同第9.3条约定的情形包括系争房屋占有范围内的土地使用权被提前收回、系争房屋因社会公共利益被依法征用、系争房屋因市政需要被依法列入拆迁范围内及系争房屋毁损、灭失、被鉴定为危险房屋；合同的其他约定处注明“物业费于10月31日向房东支付1,755元”。合同还约定了其他内容。合同签订后，赵辉向孙可馨交付了系争房屋，孙可馨向赵辉支付第一期房屋租金及押金共计12,000元、物业费1,755元，其后又向赵辉支付第二期租金9,000元，其中第二期租金付至2021年4月30日。2021年3月5日，孙可馨告知赵辉不能再继续承租系争房屋。同年3月9日，孙可馨搬出系争房屋，同日赵辉即收回系争房屋。2021年4月，孙可馨向法院提起诉讼。庭审中，赵辉表示在中介处尚有1,000元中介费可归孙可馨，但孙可馨表示其并未拿到该钱款。另外，孙可馨提交2020年12月至2021年3月的电费交费记录及2020年11月水费缴费单以证明水电费缴纳情况。本院认为，孙可馨与赵辉签订的《房屋租赁合同》为双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，当属合法有效，双方均应按约履行。在合同履行过程中，孙可馨因个人原因中途退租并自行搬出系争房屋，致使《房屋租赁合同》已无法继续履行，故孙可馨要求解除《房屋租赁合同》的诉请，本院予以支持，合同解除的时间应以孙可馨搬出系争房屋的时间即2021年3月9日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行。合同解除后孙可行未再继续使用系争房屋，赵辉应将孙可馨支付的房屋租金及物业费退还给孙可馨。经计算，赵辉应退还孙可馨房屋租金5,100元及物业费1,135元。由于孙可馨提供的证据仅能证明其支付了使用系争房屋期间的水电费用，并不能证明剩余的水电费用，故孙可馨要求赵辉退还水电费用的诉请，本院难以支持。关于赵辉反诉中所要求的损失，因孙可馨在租赁合同届满前即搬出系争房屋，故合同不能继续履行的责任在于孙可馨，孙可馨应按照合同约定承担违约责任。根据合同约定，如孙可馨应支付违约金不足以抵付赵辉损失时，孙可馨还应当支付差额部分。现孙可馨同意以押金作为违约金赔付给赵辉，故本院确认孙可馨在赵辉处的押金3,000元归赵辉所有。另外，孙可馨在合同履行初期即违约，造成了赵辉的预期收益和其他经济损失，结合本案实际情况，除上述押金3,000元归赵辉外，本院酌情确定孙可馨应当再赔偿给赵辉违约经济损失6,000元。至于庭审中赵辉称有1,000元中介费可归孙可馨，但孙可馨表示并未取得该款，对该1,000元本案中不做处理，如双方有证据可另行解决。据此，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告孙可馨与被告赵辉间的《房屋租赁合同》于2021年3月9日解除；二、被告赵辉应于本判决生效之日起十日内退还原告孙可馨公司房屋租金5,100元；三、被告赵辉应于本判决生效之日起十日内退还原告孙可馨物业费1,135元；四、在被告赵辉处的押金3,000元归被告赵辉所有；五、原告孙可馨应于本判决生效之日起十日内赔偿被告赵辉违约损失6,000元；六、原告孙可馨的其余本诉诉讼请求不予支持；七、被告赵辉的其余反诉诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，减半收取25元；反诉受理费50元，减半收取25元，合计50元，由原告孙可馨负担17元，由被告赵辉负担33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张开红法官助理 丁雨晴书 记 员 朱 雯附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。