河南省南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1391民初968号原告:段惠芳，女，1989年12月15日生，汉族，住河南省内乡县。委托诉讼代理人：王俊晓，河南子午律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：南阳金天洋房地产开发有限责任公司，住所地南阳市高新区百里奚路东侧第1幢号楼1单元17层1704室，统一社会信用代码91411300798221880K。法定代表人：路红贵，任总经理。委托诉讼代理人：徐传海，河南威武律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：张一辰，男，1977年7月16日生，汉族，住南阳市卧龙区。被告：薛玉兰，女，1976年12月24日生，汉族，住南阳市卧龙区。被告：何建，男，1976年6月3日生，汉族，住南阳市宛城区。原告段惠芳与被告南阳金天洋房地产开发有限责任公司（以下简称“金天洋房地产公司”）、张一辰、薛玉兰、何建房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告段惠芳及其委托诉讼代理人王俊晓，被告金天洋房地产公司的委托诉讼代理人徐传海，被告何建到庭参加诉讼。被告张一辰、薛玉兰经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段惠芳向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1、被告履行合同，限期一个月内将位于南阳市户房屋过户给原告，并办理房屋产权过户登记手续；2、被告支付房租损失17136元（自2019年6月1日至2021年5月31日），并按照714元／月的标准支付房租损失至交房之日止；3、本案诉讼费等由被告负担。事实和理由：2014年1月17日，被告金天洋房地产公司与被告何建签订了《金天洋商务酒店公寓买卖合同书》，合同约定金天洋公司将其开发建设的位于南阳市5元出售给被告何建，在合同生效的当日，被告何建将购房款支付给被告金天洋房地产公司，被告金天洋房地产公司将房屋交付给被告何建。同时按合同第四条约定，被告何建将购买的房屋交由七星商务酒店托管，托管期限到2018年7月31日止，七星商务酒店每年支付给被告何建购房款的10％作为租金，被告何建也实际收取了七星商务酒店支付的租金，故被告何建已实际拥有了该房的所有权。2018年10月31日，被告何建依照合同约定，要求被告金天洋房地产公司履行房产过户登记手续时遭到推拖。2020年5月11日，被告何建以被告金天洋房地产公司不履行办理产权登记手续违约为由，诉至贵院，贵院判决确认了《金天洋商务酒店公寓买卖合同书》及《交接过户协议》的效力，同时确认了被告金天洋房地产公司应当在2020年7月31日办理房产过户的事实。2020年6月7日被告何建将上述房产转让给原告，原告支付了全部价款，被告何建将上述房屋交付给原告。原告实际拥有该房屋产权。综述，被告应当给原告办理房屋产权登记手续，在上述合同（协议）上面均有明确约定，并经贵院依法确认。被告拖延办理房权过户登记明显违约，为此，根据《城市房地产开发经营管理条例》及相关规定，原告特提起诉讼。被告金天洋房地产公司辩称，我司出售的房屋给了何建，原告诉请无法律依据，原告主张第三人与我司的合同效力无法律规定，原告的房屋多次转手，没有流水，印证了将本案房屋当做生意经营，如最终核实证据虚假则涉嫌犯罪，按照原告与陈世强的协议，即使有租金，应当是原告等人，原告称我司或张一辰未向其交付房屋，无证据支持，也与原告提交并认可张一辰的委托书以及被告另案提交的证据不符。被告何建辩称，对起诉没意见。被告张一辰、薛玉兰未到庭，未答辩。本院经审理认定事实如下：被告金天洋房地产公司于2007年成立，企业类型为有限责任公司，注册资本800万元，经营范围为房地产开发与经营。法定代表人为张一辰，张一辰拥有公司90%股份，其妻子薛玉兰拥有10%股份；2010年4月，公司申请将法定代表人变更为路永连，张一辰股份转让给路永连，张一辰任执行董事和公司经理职务；2016年9月26日，薛玉兰所持股份变更为薛长兴所有，张一辰不再担任公司经理职务；2018年7月6日，公司申请将法定代表人变更为张富庭，股东变更为张富庭、薛长兴，张富庭任公司经理职务。2019年12月3日，公司申请将法定代表人变更为路红贵，股东为路红贵、薛长兴，路红贵任执行董事兼总经理。2014年1月17日，被告何建与金天洋房地产公司签订买卖合同，何建购买该公司开发建设的位于南阳市户房（现酒店房间编号707，房屋面积30.96平方米，单价4645.18元／平方米，房屋总价143815元。合同第四条约定金天洋公司于2014年1月17日将该房交付何建后，由南阳市七星商务酒店有限公司（以下简称七星公司）托管使用五年，七星公司每年支付购房款10%作为租金；合同第六条约定甲方负责提供项目建设依据的证明文件并申请办理产权登记；第七条约定若甲方将房屋收回不售给乙方，则以总房款20%支付乙方违约金。双方约定办理过户登记手续时间为托管期限届满之日，即2018年7月31日。何建按照合同约定履行了付款义务。2014年1月17日，被告何建与七星公司签订房屋托管合同书，约定何建将上述房产全权委托给七星公司办理出租事宜，托管期为2013年8月1日至2018年7月31日，七星公司每年向何建支付14382元即原购房款的10%；约定如何建违约导致合同无法履行，应向七星公司赔偿标的额20%违约金，同时七星公司无条件直接将托管房屋按原价从何建处购回；如七星公司不能按时支付租金，且延付期限超过3个月，七星公司应赔偿合同标的20%作为违约金；约定托管期限届满双方不再续签合同的，七星公司应在期满后将该房屋交付何建。2018年7月31日，托管合同到期当日，被告金天洋房地产公司向被告何建等购房户发出《承诺书》和《函告》，内容为：七星商务酒店租赁房屋返租事宜，于2018年5月28日开发经营公司与相关业主代表协商，达成协议。开发公司以承诺书形式作出郑重承诺，2018年7月31日合同到期后不再续租，但2018年8月1日至10月31日前，公司保证七星酒店正常经营，并按原承租协议支付该时间段租金，金天洋公司最迟于2018年10月31日将所有剩余房租全部结清，并将相关手续、房产证交付完毕，否则承担相关法律经济责任。托管合同到期后，七星公司停止经营，但未将涉案房产交付原告。2019年5月31日，涉案房产所在的百里奚街道办事处就涉案房产交接过户、供水、供电问题组织张一辰与购房户代表段国良、王秀华、原告等进行协商并制作《关于岗王庄金天洋七星酒店水电问题会议纪要》（以下简称《纪要》）。《纪要》显示，双方对尽快申请通水通电达成初步共识。当天，张一辰出具委托书，载明：今委托南阳市高新区百里奚办事处按程序为七星商务酒店业主办理水、电。2019年6月11日，百里奚街道办事处向电业局发函，称被告和七星公司法人代表张一辰同意按程序通水通电。现有业主代表前去贵单位联系通电事宜，望大力协办为宜。2019年6月19日，南阳高新区百里奚街道办事处向南阳供电公司公司出具证明一份，内容为：位于百××与××小区××办事处辖区××居民小区，属于无物业管理小区，现小区居民开展自救，业主合伙成立“七星小区业主委员会”，相关手续正在办理中，请贵单位考虑小区130多户居民没有电的实际情况，同意受理以“七星小区业主委员会”为主体报装用电工作。2019年7月11日，金天洋公司作为甲方、南阳七星商务大酒店业主委员会作为乙方、张一辰为丙方达成《关于南阳金天洋房地产开发有限公司（分公司）七星商务酒店交接过户协议》，内容如下：一、甲、丙方同意将房产分割过户给业主。原来业主所购七星商务酒店的房产，因金天洋融资需要，当时登记在张一辰名下，张一辰现同意将房产分割过户给业主。过户时间为2020年7月31日。二、三方同意重启七星商务酒店……四、由于小区变压器负荷不够，甲方、丙方负责更换或增容设备，并负责将原有商业用电变更为民用电，乙方派人（和东方）参与……五、调换房间。公司没有售出的七星商务酒店房子，在不影响业主利益情况下与业主进行调换，调换时所产生的房款差价，按当时价格进行赔偿。调换时间为产权过户之日。六、酒店所欠业主的租金。2018年7月31日前酒店所欠业主租金，按照合同由甲方于9月30日前全部支付给业主。后续的2018年8月1日至10月31日三个月的租金，乙方暂不追要。七、金天洋公司张一辰提出因业主对电力由商用改民用并增容投入巨资不再由乙方全体业主投资，所以金天洋公司张一辰要求乙方不再主张收回续租的三个月租金，其他所有条款不变。上述协议由段国良、原告、何兰松等11位购房户在乙方业主代表处签名。《交接过户协议》签订后，和东方、段国良、原告等购房户代表到国家电网南阳供电公司报装办理民用电力新装有关事项，和东方、段国良作为办理电力新装有关事项受托人提交了委托手续，2019年10底，争议房产通水通电。报装民用电路变压器由张一辰提供。2019年11月4日，购房户代表向张一辰发送的微信聊天记录截屏图片显示，原告等购房户自发成立“业主委员会”并建立“七星业主委员会”微信聊天群，购房户代表通过微信告知张一辰水电安装完毕，下一步与张一辰商量开业事宜并表示业主们会公开招商。另查明：1、2020年6月7日，原告段惠芳与被告何建签订房屋买卖合同，何建将涉案房屋出售给段惠芳。2、被告金天洋公司就涉案楼盘办理《商品房预售许可证》，证号为（宛市）房预售证第010020号，售房单位为南阳金天洋房地产开发有限责任公司，项目名称为金天洋商务酒店公寓（1层-17层和地下车库），酒店式公寓154套（间），商业3套（间），车库1套（间），房屋座落于高新区，建筑面积为16708.2平方米，共158套（间），房屋用途为酒店式公寓、商业、车库，预售方式为单位、个人。2010年11月5日，被告金天洋公司将涉案房产进行了合同备案登记，登记显示买受人为张一辰、共有人为张一辰妻子薛玉兰。2013年9月25日，涉案房产办理房屋所有权证，所有权人为张一辰，共有人薛玉兰。现涉案房产被张一辰、薛玉兰用于南阳市金戈商贸有限公司在河南邓州农村商业银行股份有限公司贷款提供抵押使用，约定履行期限为2018年7月17日至2020年7月16日。且涉案楼盘存在几套公寓共同登记于一个房产证的情况，致使所办理出来的房产证位置、建筑面积与部分业主所签的合同内约定的房产位置、建筑面积无法一一对照的状况。3、在本院（2019）豫1391民初1022号案件中，何建起诉要求七星公司支付租金，本院认为“被告（七星公司）在租赁期限到期后未将房产交付何建，造成直至2019年5月31日，购房户代表段国良等才在街道办事处的组织下与张一辰协商七星酒店水、电改造问题并制作《纪要》。被告的违约交付行为，造成原告无法及时对涉案房屋进行水电改造。故在2019年5月31日原告等与张一辰协商水、电路改造之前造成的租金损失，应由被告承担。在协商水、电改造后，双方代表积极协调、联系相关单位报装民用水电、进行交接。2019年10月底，涉案房产完成民用水电改造并通水、通电。上述协商、申报、进行水电改造期间属于双方交接房产所必须的合理时间损耗，不应计算在原告租金损失范围之内”。关于案涉房产存在抵押登记的情况下，原告依据何建与被告张一辰签订的《交接过户协议》及其与何建签订的《房屋买卖合同》诉请办理过户登记的问题，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。房屋抵押权存续期间，出卖人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。何建与被告签订的《买卖合同》和《交接过户协议》系双方当事人真实意思表示，属合法有效，双方均应依约履行合同。依据双方约定，被告金天洋房地产公司有义务为其办理房屋所有权证。但原告在从何建处购买房屋后要求被告直接为其办理房屋所有权证书的诉讼请求，因诉争房屋现仍存在抵押权，诉争房屋尚不具备办理房屋所有权证书的条件，原告的该项请求本院不予支持。原告可另行主张权利。关于原告主张的租金损失，在本院（2019）豫1391民初1022号案件中已作出评价，2019年6月1日至2019年10月底，何建与张一辰协商、申报、进行水电改造期间属于双方交接房产所必须的合理时间损耗，不应计算在原告租金损失范围之内。案涉房屋系商业用房，本身与普通民用住宅就存在差异，原告以不符合居住条件无法入住为由认为被告未交付房屋无事实依据。原告称被告未将房屋交付原告，与另案中已经认定的“原告等购房户自发成立“业主委员会”并建立“七星业主委员会”微信聊天群，购房户代表通过微信告知张一辰水电安装完毕，下一步与张一辰商量开业事宜并表示业主们会公开招商”这一事实不符，原告的该诉请无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条之规定，判决如下：驳回原告段惠芳的诉讼请求。案件受理费328元，由原告段惠芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  李剑光审判员  靳伟克审判员  柳 果二〇二一年八月二十五日书记员  刘泽威