辽宁省大连市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）辽02民终6692号上诉人（原审原告、执行案外人）：大连德威佳业投资有限公司，住所地辽宁省大连市中山区港浦路139B-1号，统一社会信用代码：91210200064411175A。法定代表人：贾文，该公司董事长。委托诉讼代理人：王珂，辽宁正合律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚瑞，辽宁正合律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：李秀杰，女，1956年8月20日出生，住辽宁省开原市。委托诉讼代理人：王灿芝，国浩律师(大连)事务所律师。委托诉讼代理人：曲鸿忱，国浩律师(大连)事务所律师。原审第三人（被执行人）：朱天佐，男，1988年8月12日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：孙传坤，男，1965年3月20日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。原审第三人（被执行人）：朱力，男，1960年2月8日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：孙传坤，男，1965年3月20日出生，住辽宁省大连市沙河口区。上诉人大连德威佳业投资有限公司（以下简称德威公司）因与被上诉人李秀杰、原审第三人朱天佐、原审第三人朱力案外人执行异议之诉一案，不服大连市甘井子区人民法院(2021)辽0211民初712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。德威公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持德威公司的一审诉讼请求或将本案发回审理。事实和理由：一、关于案涉房屋的权属及执行的合法性问题。1.法院预查封的房屋所有权不属于被执行人朱天佐，强制执行并拍卖案涉房屋缺乏基本的法律依据。本案中，案涉房产项目系由德威公司依法开发建设，德威公司同朱天佐于2016年8月21日签订《商品房买卖合同》后，仅办理了预售合同的备案登记，尚未办理不动产物权的产权登记。由于商品房合同备案仅仅是一种行政管理措施，故不能产生物权登记的法律效力；在执行程序过程中，法院所执行的房屋权属应当为没有争议的被执行人的财产。因此，在朱天佐物权变动请求未实现之前，诉争房屋仍应归属于德威公司所有。2.预查封的房产不应被强制执行，应撤销拍卖。本案中，原审法院对仅办理了房屋预告登记的诉争房屋进行了预查封，其执行对象应是被执行人朱天佐在履行商品房买卖合同过程中取得的可供执行的财产权益，而非案涉房产本身。而该权益本质上属于合同权利，申请执行人李秀杰对于预查封案涉房屋的执行效果取决于房屋预告登记后能否符合本登记的条件。二、关于原审判决结果。1.仅凭《商品房买卖合同》、《款项支付凭证》并不能满足法律规定的不动产物权变动的要件，故不具有物权上的效力。原审法院依据债权债务关系确认朱天佐对案涉房屋享有“足以排除其他权利人的效果”，违背了“物权法定”和“物权效力优先”的法律原则。所谓“朱天佐全额支付购房款”，实际上是朱天佐通过部分自付、部分贷款的方式完成的。虽在银行办理了预抵押登记，但在正式抵押前，德威公司是对该银行贷款承担阶段性连带担保责任的。在此背景下，如果朱天佐的贷款严重逾期，将会导致德威公司的合同目不能实现。朱天佐仅仅是领取了钥匙，从未实际占有使用过案涉房屋。案涉房屋自2019年1月31日起已具备办理不动产权证的条件，未办理产权登记的原因是朱天佐在能够办理产权登记前因涉诉导致诉争房产被查封，朱天佐因未在法定期间内申请登记，导致其对诉争房屋的预告登记归于失效。朱天佐被刑事羁押也是其个人过错所致，故前述未办理案涉房屋不动产登记的原因均可归结为朱天佐单方所致。2.德威公司在法院拍卖案涉房产之前已通过诉讼方式主张解除案涉房屋买卖合同，但法院在执行过程中从未通知过德威公司。案涉合同解除后，朱天佐已丧失基于《商品房买卖合同》请求办理诉争房屋产权过户登记的合同权利；法院据以执行的生效判决不具有强制处分德威公司财产的法律效力。本案中，虽诉争房屋被法院预查封，但法院查封效力限制的是被执行人处分其财产，并不当然等同于限制商品房买卖合同的合法解除。换言之，案涉《商品房买卖合同》及补充协议约定了德威公司享有合同解除权的条件，这是合同当事人的真实意思表示。非因法定事由，不能剥夺德威公司的合同解除权。德威公司提交的《房屋信息查询卡》可以证明德威公司为诉争房屋的开发企业。德威公司依据案涉《商品房买卖合同》及补充协议约定行使合同解除权后，能够确认德威公司系诉争房屋的所有权人，朱天佐享有的诉争房屋物权变动请求权因合同解除而消灭，此时执行法院对诉争房产继续强制执行的基础条件不再存在。李秀杰辩称，不同意德威公司的上诉请求。一、预查封的效力等同于正式查封，朱天佐已经支付全部购房款且实际占有案涉房屋，法院对案涉房产查封、拍卖符合法律规定。朱天佐与德威公司于2016年8月21日签订《商品房买卖合同》，合同签订后，朱天佐即按照合同约定支付首付款296108元，并自与银行签订借款合同后按约还款近两年，直至案涉房屋被法院查封。李秀杰于2018年向朱力、朱天佐提起诉讼，同年6月28日，人民法院对案涉房屋进行预查封。案涉房屋处于预查封状态系因不可归责于人民法院或李秀杰的原因，德威公司以此要求人民法院不得执行案涉房屋并要求排除李秀杰作为首轮查封人的执行权利没有事实和法律依据。二、案涉房屋已于2016年底交付给朱天佐，根据《商品房买卖合同》第十五条之约定，德威公司应于2017年底为朱天佐办理产权登记。但案涉房屋于2019年才具备登记条件，系德威公司违约，德威公司不应以其本应承担的义务反过来主张对案涉房产的权利。原审中，德威公司和朱天佐均当庭自认案涉房屋交付时间大概在2016年底，且李秀杰在一审中称其在2018年1月1日借钱给朱天佐之前，曾至案涉房屋现场查看，认为朱天佐有偿还能力，才会借钱给朱天佐。故可认定案涉房屋的交付时间为2016年底。本案中，案涉房屋未能办理不动产权登记，预查封未能转化为正式查封，是德威公司自身违约行为导致，德威公司不应因其违约行为获利。三、德威公司与朱天佐之间的合同具有相对性，德威公司不能以合同内容对抗李秀杰享有的强制执行权利，德威公司在案涉房屋已经拍卖成交后才提出解除合同，其合同解除权不能对抗生效法律文书发生的物权变动效力。就合同解除问题而言，德威公司曾向大连市中山区人民法院提起诉讼，法院作出（2020）辽0202民初1979号民事裁定书驳回德威公司起诉，因此《商品房买卖合同》是否解除并无生效法律文书确认，且德威公司与朱天佐之间《商品房买卖合同》是否解除，不属于本案审理范围。退一步讲，人民法院于2020年10月22日公告拍卖案涉房产，于2020年11月24日成交，但德威公司在2020年12月22日才送达《解除通知书》，即使认为《商品房买卖合同》解除，也只能产生合同约定的后果，即德威公司对朱天佐给其造成的损失享有债权请求权，德威公司不能据此主张房屋所有权，更不足以排除法院对案涉房产的执行。且由于朱天佐已经实际支付全部购房款，此时德威公司要求解除购房合同并确认案涉房屋为德威公司所有，便存在双重获利的情况，明显不符合权利义务对等原则，于法无据。朱天佐、朱力述称，同意德威公司的上诉请求，对李秀杰的答辩意见有异议。李秀杰称2018年1月曾由朱天佐带领到案涉房屋查看并不是事实，朱天佐当时并不在大连。德威公司向一审法院起诉请求：1.确认位于大连市中山区房屋的所有权为德威公司所有；2.撤销(2020)辽0211执恢1307号执行裁定书，不得执行德威公司位于大连市中山区的房屋；3.李秀杰承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年1月8日，一审法院作出(2018)辽0211民初5890号民事判决，内容为：朱力给付李秀杰借款157.632万元及利息；朱天佐承担连带责任。后朱力、朱天佐均未履行生效法律文书，申请执行人李秀杰申请一审法院强制执行。诉讼期间，一审法院作出(2018)辽0211民初5890号民事保全裁定查封了案涉房屋。2020年8月3日，一审法院作出(2020)辽0211执恢1307号执行裁定书，拍卖被执行人朱天佐名下位于大连市中山区房屋。2020年12月3日，一审法院作出(2020)辽0211执恢1307号执行裁定书，裁定上述房产的所有权归买受人战扬所有，上述不动产所有权自本裁定送达买受人战扬起转移，买受人战扬可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记。德威公司于2020年12月14日向一审法院提出执行异议，请求立即中止对(2020)辽0211执恢1307号案件对案涉房屋的执行，撤销对案涉房屋的司法拍卖。一审法院于2020年12月29日作出(2020)辽0211执异372号执行裁定书，驳回了德威公司的异议请求。经查，2016年8月21日，德威公司(出卖人)与朱天佐(买受人)签订《商品房买卖合同》，约定德威公司将大连市中山区房屋，建筑面积100.73平方米出售给朱天佐。该合同附件四合同补充协议第二条第4条约定“在《合同》约定的房屋产权证办理完毕之前，如买受人连续卖合同》，且买受人应向出卖人赔偿经济损失(包括但不限于直接及间接经济损失、律师费、诉讼费等)，均由买受人向出卖人承担赔偿责任。如因上述原因导致解除《合同》，则买受人同意由出卖人将已收购房贷款直接给贷款银行或直接抵顶出卖人的经济损失。同时，买受人同意出卖人有权从买受人的首付款中直接扣除并抵顶相应的经济损失及违约金”。2016年10月30日，德威公司、朱天佐、哈尔滨银行股份有限公司签订《个人住房按揭抵押(保证)贷款借款合同》，约定朱天佐向哈尔滨银行股份有限公司借款114万元用于购买案涉房屋，由德威公司为朱天佐的该笔借款提供连带责任保证担保。2016年12月8日，案涉房屋办理了预告登记，权利人为朱天佐，义务人为德威公司。2019年8月13日，哈尔滨银行将德威公司及朱天佐诉至大连市中山区人民法院，大连市中山区人民法院于2019年12月30日作出(2019)辽0202民初7976号民事判决，内容为：朱天佐偿还哈尔滨银行借款110.299397万元及利息、罚息、复利等；德威公司承担连带责任等内容。2020年12月17日，德威公司向朱天佐出具《解除商品房买卖合同通知书》，称因朱天佐自2018年12月21日起已连续三个月未偿还贷款，故依据《商品房买卖合同》中附件四第六条第4款约定，自2020年12月17日起，解除与朱天佐签订的《商品房买卖合同》。德威公司在向一审法院递交的该公司于2021年4月29日做出的《情况说明》中，称“2018年3月，我司开发建设的东港天鹅湾项目具备交付使用条件，自3月26日起分批启动业主的房屋交付工作，通知业主前往我司办理交付手续。2019年1月31日，我司于大连市不动产登记中心处取得了东港天鹅湾2号楼的初始登记证。自此日起，东港天鹅湾2号楼整体具备了办理不动产权证的条件。我司以电话告知、EMS邮寄送达《入伙通知书》的形式通知朱天佐前往我司办理房屋交付手续，办理时间应为2018年4月3日，朱天佐未按照上述时间前往办理。2018年6月23日，我司向朱天佐退回8412元的房屋实测面积补差款，由朱天佐本人签字确认。2019年3月21日，我司使用公众号发布通知，正式通知业主可以办理不动产权证”。2021年4月29日，哈尔滨德润物业管理有限公司大连分公司出具《情况说明》，称“我公司自2018年3月交付东港天鹅湾项目至今，一直作为大连东港天鹅湾小区的物业管理公司为业主提供物业服务。经我司核实，本小区业主朱天佐情况如下：1.业主朱天佐于2018年6月23日办理了交付手续(房号东港天鹅湾2号楼2单元47楼3号)，并现场移交住房钥匙，缴交了2018年4月3日至2019年4月2日期间的物业费5768元、供暖费2604元、预收水电费1000元。自缴纳上述款项后，业主朱天佐再未缴纳物业费并欠缴至今。2.经核实，朱天佐房屋至今未产生过水电费用，房屋处于未使用状态。3.业主朱天佐至今未办理装修手续，也未缴纳相应装修垃圾清运费、装修材料电梯运料费等费用。4.我司曾多次与朱天佐联系催缴物业费、开展业主满意度调查等工作，均无法与其联系”。2019年10月29日，河北省高阳县人民法院作出(2019)冀0628刑初207号刑事判决：朱天佐犯拒不执行判决、裁定罪，判处有期徒刑二年(刑期自2019年2月14日起至2021年2月6日止)。一审法院认为：朱天佐与德威公司签有《商品房买卖合同》，德威公司已经依据上述合同实际取得了合同约定的全额购房款，且已将案涉房屋实际交付给朱天佐，虽案涉房屋只办理了房屋预告登记，但该房屋未办理不动产登记的原因不在于朱天佐(案涉房屋在能够办理不动产权证书之前已被法院查封，且朱天佐在该房屋能够办理不动产权证书之前已因刑事案件被羁押)，因“预告登记”本身的设立初衷在于保障商品房买受人物权的实现，而非阻却商品房买受人取得该房屋的不动产权，故朱天佐作为案涉房屋的预告登记权利人，结合案涉房屋的实际情况，已经事实上产生了足以排除其他权利人的效果。对于德威公司，虽与朱天佐之间存在关于“在《合同》约定的房屋产权证办理完毕之前，如买受人连续三个月未偿还贷款，出卖人有权不经催告直接解除《商品房买卖合同》”的约定，但根据(2019)辽0202民初7976号民事判决，德威公司在取得该判决书之时便应已知朱天佐有未按照约定偿还贷款的行为，而其在一审法院对于案涉房产的拍卖之后才向朱天佐发出《解除商品房买卖合同通知书》，其发出解除通知书的行为，不足以排除法院对于案涉房屋的执行。根据本案现有情况无法认定案涉房产归德威公司所有，故对于德威公司的全部诉讼请求应予驳回。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告大连德威佳业投资有限公司的诉讼请求。案件受理费17940元(德威公司已预交)，由德威公司负担。本院二审期间，因上诉人德威公司对于一审判决查明的“2020年12月3日，本院作出（2020）辽0211执恢1307号执行裁定书，……买受人战扬可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记”一节事实有异议，并对一审卷宗中所附执行裁定书、结算票据、送达回证（以上均为复印件）的真实性有异议，被上诉人李秀杰于大连市甘井子区人民法院调取了（2020）辽0211执恢1307号执行卷宗中的相关材料（包括结算票据、送达回证），并提交了执行裁定书的原件。经德威公司质证，德威公司对上述证据的真实性没有异议，且经核对与一审卷宗中的材料一致。故本院除对一审判决审理查明的事实予以确认外，另查明如下事实：根据大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211执恢1307案件的送达回证显示，该院已于2020年12月4日向案涉房屋的买受人战扬送达了“成交确认书、执行裁定书、票据”。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出”，该条对执行异议提出的时间做出了规定。即执行过程中，案外人提出异议的期限，应在执行程序开始之后，执行标的（或执行程序）执行终结之前。本案中，根据查明的事实，2020年12月3日，一审法院作出（2020）辽0211执恢1307号执行裁定书，裁定争议房屋的所有权归买受人战扬所有，不动产所有权自裁定送达买受人战扬时起转移。此后，一审法院于2020年12月4日向战扬送达了该执行裁定书。故案涉房屋的不动产所有权已自该裁定送达买受人战扬时起转移，即案外人执行异议所指向的执行标的已执行终结。而德威公司系在2020年12月14日提出案外人异议，该时间在执行标的执行终结之后，因此，依据前述司法解释的规定，德威公司的主张已无法通过案外人执行异议程序予以解决。对于该公司的起诉，人民法院应不予受理；受理后发现不符合起诉条件的，应裁定驳回起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条、第三百三十条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条之规定，裁定如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院(2021)辽0211民初712号民事判决；二、驳回大连德威佳业投资有限公司的起诉。一审案件受理费17940元、二审案件受理费17940元（以上均由大连德威佳业投资有限公司预交），合计35880元，均退还大连德威佳业投资有限公司。本裁定为终审裁定。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  张 钱二〇二一年九月十日书记员  王 亮