安徽省淮北市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖06民终871号上诉人(原审被告）：安徽省德城投资发展有限公司，住所地安徽省淮北市南黎路149号水岸碧桂园3#一层。法定代表人：吴锐，该公司董事长。委托诉讼代理人：任清华，安徽镜远律师事务所律师。委托诉讼代理人：王中兴，安徽镜远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：欧华，女，1965年4月2日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：薛继建（欧华丈夫），男，1966年1月15日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。被上诉人（原审原告）：薛继建，男，1966年1月15日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。上诉人安徽省德城投资发展有限公司（以下简称德城公司）因与被上诉人欧华、薛继建商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2021）皖0603民初2640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人德城公司的委托诉讼代理人王中兴，被上诉人薛继建并作为欧华的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德城公司上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判驳回欧华、薛继建诉讼请求;2.一、二审诉讼费用由欧华、薛继建承担。事实和理由:一、德城公司不存在恶意违约,而是存在其他客观原因,且德城公司一直在积极为办证做相关工作,产权证目前已经在为业主办理。一审判决德城公司支付全额违约金不当。德城公司未能及时办理产权登记手续系各项客观不可抗力因素综合导致,并非德城公司有意拖延。淮北“办证难”、“难办证”已经形成一种社会问题,并非德城公司主观违约。自2017年11月开始,淮北市人民政府对淮北市10个月的停工,“新天地”项目也被要求停工,造成整体消防验收推迟从而导致逾期办理房产证。另外政府职能部门的改革,职能部门的分拆、合并也影响验收和办证。“新天地”项目从开工到办房产证目前已经盖了235个部门及审核公章,德城公司一直在积极配合政府推进办理房产证问题。另外,“新天地”项目目前已经办理了总产权证并在积极协调业主,为其办理分户产权。法庭应当结合当下社会背景,酌情减少违约金数额,作出公正判决。二、本案案由系房屋买卖合同纠纷,但欧华、薛继建要求德城公司返还缴纳的契税、维修基金部分系委托合同关系,且原审法院在未解除双方的委托关系的前提下,错误判决德城公司返还契税、办证费用,应当予以撤销。德城公司与欧华、薛继建签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示,属合法有效的合同,应受法律保护。欧华、薛继建委托德城公司代为办理产权登记,向德城公司支付契税、维修基金等费用,委托德城公司办理房屋产权证书,双方应是一种委托关系。而此次诉讼业主并未提出解除购房合同或解除双方间的委托关系,因此诉请要求退回契税并无法律和事实基础。原审法院在未解除双方的《商品房买卖合同》,也未解除双方的委托合同关系的前提下,判决德城公司返还契税、办证费用,并无事实和法律基础,应当依法予以撤销。三、一审判决德城公司支付欧华、薛继建契税、维修基金利息于法无据,应当予以撤销。欧华、薛继建作为房屋买受人是缴纳契税的主体,应当依法缴纳契税。契税征收机关为房屋所在地的财政机关或地方税务机关,德城公司作为开发商代收契税,系基于双方合同约定,欧华、薛继建委托并授权德城公司代为办理产权登记,统一代收契税只是为了各业主办理产权登记时提高效率,欧华、薛继建自愿委托德城公司代收代缴，双方应是一种委托关系,应适用委托合同的相关规定,且在双方的委托关系中,德城公司未收取任何费用,系无偿委托。根据委托合同相关法律规定,无偿委托合同,因受托人故意或者重大过失给委托人造成损失的,委托人可以要求赔偿损失。在此委托中,（1）德城公司并无故意或重大过失,是因产权证无法办理,契税与维修基金等没有部门愿意收取。（2）德城公司并未给欧华、薛继建造成任何损失。在欧华、薛继建无法证明德城公司具有故意或重大过失且因此给其造成损失的情况下,一审认定德城公司向欧华、薛继建支付占用期间利息损失于法无据。综上,请二审依法查明事实，纠正一审错误判决,支持德城公司上诉请求。欧华、薛继建辩称：1.关于违约金数额，签订合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同履行，欧华、薛继建按合同约定交付了购房款及其他费用，但德城公司并未按照合同要求将办理房产证的材料在房屋交付730日内报房屋产权登记机关备案，违反合同义务，应当承担合同约定的违约责任，一审判决违约金数额符合合同约定和法律规定。2.关于契税、维修基金占用期间的利息损失，虽然合同约定德城公司代收契税、维修基金，但德城公司并非最终的有权收取机关，德城公司收到上述费用后，并未交付相关部门，存在占用资金行为，也未按照合同约定为欧华、薛继建办理产权登记，也未返还上述费用，故应当支付上述费用占用期间的利息损失，综上，一审认定事实清楚,适用法律正确,德城公司的上诉请求不成立，请依法驳回上诉,维持原判。欧华、薛继建向一审法院起诉请求：1.依法判令德城公司支付逾期办证的违约金5152.08元;2.依法判令德城公司立即返还已支付的契税、维修基金、办证费用,合计20894.34元,并以上述金额为基数,自2016年6月26日起,按同期银行贷款利率支付资金占用期间的利息至实际返还之日止;3.本案的诉讼费由德城公司负担。一审法院认定事实：2015年6月14日,欧华、薛继建与德城公司签订《商品房买卖合同》,约定德城公司将新天地广场4幢8层804号房屋出售给欧华、薛继建,房屋总价518117元,欧华、薛继建在2015年6月14日前支付全部房价款的30%即158117元,除首期款外,剩余房款36万元应于2015年6月21日前办理公积金贷款;出卖人应当在商品房交付使用后730日内,将办理权属(包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证)登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第1,2项处理:1.买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人,并按已付房价款的1%赔偿买受人损失;2.买受人不退房,出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”等内容。2016年6月26日,德城公司向欧华、薛继建交付涉案房屋,同日,欧华、薛继建向德城公司缴纳了契税10362.34元、维修基金10362元、办证费用170元。之后德城公司未按合同约定期限协助欧华、薛继建办理涉案房屋权属登记。2020年12月6日取得涉案4栋总产权证,涉案房屋尚未取得房地产权证书。一审法院认为，欧华、薛继建与德城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,系合法有效合同,双方均应当按照约定履行各自的义务。欧华、薛继建交付了购房款及契税、维修基金等费用,但德城公司未按合同约定在房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案,致涉案房屋未能在合同约定期限内办理产权登记,其行为已构成违约,依法应承担违约责任。对欧华、薛继建要求德城公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求予以支持。欧华、薛继建请求德城公司支付违约金5152.08元(515208元×1%),予以支持。对德城公司称系因消防验收、政府机构调整等政策原因导致迟延办证的辩称不予采信。关于欧华、薛继建请求德城公司退还契税、维修基金、办证费用问题。因德城公司基于合同约定代向欧华、薛继建收取契税、办证费,属于双方自愿行为,但德城公司收取该费用后并未将费用交给相关部门,存在占用资金的行为,欧华、薛继建请求返还上述费用并无不当,予以支持。但因涉案房屋所在的4栋楼已取得总产权证,故维修基金不再予以退还。今后,德城公司在办证过程中如涉及相关费用需要缴付的,再行支付。关于支付资金占用利息的问题。合同约定房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案,即德城公司应在2018年6月26日前将上述费用交至相关部门办理产权登记,德城公司未缴纳并继续占用,欧华、薛继建请求支付资金占用利息有理,应予支持。案涉房屋4栋楼于2020年12月6日办理总产权证,德城公司存在占用维修基金的行为,占用维修基金的利息应以10362元为基数,自2018年6月26日起计算至总产权证取得前一日即2020年12月5日;案涉房屋尚未取得分户产权登记,德城公司存在占用契税、办证费的行为,故占用的利息契税应以10362.34元、办证费170元为基数,分别自2018年6月26日起计算至契税、办证费退清之日止;其中,2019年8月20日前的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算,2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。综上,判决:一、德城公司于判决生效后十日内支付欧华、薛继建逾期办理房屋所有权证书违约金5152.08元、退还契税10362.34元、办证费170元,并支付资金占用期间的利息(维修基金的利息以10362元为基数,自2018年6月26日起至2020年12月5日;契税以10362.34元、办证费以170元为基数,分别自2018年6月26日计算至契税、办证费退清之日止;上述利息2019年8月20日前的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算,2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算);二、驳回欧华、薛继建的其他诉讼请求。案件受理费546元,因适用简易程序审理，减半收取计273元,由德城公司负担。二审中，当事人未提交新证据并坚持一审举证质证意见。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.德城公司应否支付欧华、薛继建逾期办证违约金；2.德城公司应否返还欧华、薛继建契税、办证费并支付欧华、薛继建契税、维修基金占用期间利息损失。关于争议焦点1。涉案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方都应全面遵守履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后730日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。德城公司未在合同约定期限内完成产权证办理手续,已构成违约，应承担相应的违约责任，且合同约定的违约金并非明显过高，故一审认定德城公司按照已付房价款的1%支付逾期办证的违约金并无不当。德城公司上诉称未能及时办理产权登记手续系因相关政策等客观原因，其不应全额支付违约金，但其并未提供充分证据证明未能办证的原因属不可抗力或不能归责于其的其他原因，故违约责任应由其自行承担。其该项上诉理由并非法定或约定的免责或减责事由，本院不予支持。关于争议焦点2。欧华、薛继建向德城公司支付了契税、维修基金、办证费，德城公司虽基于合同约定有权进行代收代缴，但其并非最终有权收取该费用的机构，其应当及时将代收费用交至相关部门办理产权登记手续。因德城公司至今未将代收欧华、薛继建的契税、办证费交到相关部门，故一审判决其返还相关费用并无不当。德城公司长期占用代收欧华、薛继建的契税、维修基金而未予代缴，应当向欧华、薛继建支付利息损失。且该利息损失与逾期办证违约金是基于不同的违约事实所产生，两者并不重复。一审判决德城公司支付欧华、薛继建契税、维修基金占用期间利息，亦无不当。综上所述，德城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费546元，由上诉人安徽省德城投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵永生审判员  葛 侠审判员  李 姗二〇二一年八月六日书记员  段超群附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。