淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初1865号原告：李玉国，男，1969年2月4日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：高友仁，江苏群汇知缘律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺晓莉，江苏群汇知缘律师事务所律师。被告：李峻屹，男，1988年8月17日出生，汉族，住江苏省泗洪县。原告李玉国与被告李峻屹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告李玉国的委托诉讼代理人高友仁、被告李峻屹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玉国向本院提出诉讼请求：1、被告支付截止2021年3月1日的房屋租金39.7万元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2009年12月1日，清河路北京路街道办事处（以下简称“北京路街道办”）与原告签订一份房屋租赁合同，将位于淮安市的办事处附楼一至五层全部租赁给原告经营，租赁期限自2009年12月1日起至2024年9月31日止，租期15年。2018年9月1日，被告从原告处租赁该楼第三、四层经营网吧，租赁期限自2018年9月1日起至2024年10月9日止，租期6年，租金基数每年24.5万元，逐年递增3%，租金缴纳时间为每年3月1日前缴纳全年租金的一半，同年9月1日前缴纳另一半，水、电、物业费等由被告承担。合同签订后，原告依约将涉案房屋交给被告使用，被告接手房屋至今已经到了第5个给付租金期限，依照合同应付原告租金62.7万元，但被告至今仅支付租金23万元，拖欠原告租金39.7万元未付。双方协调未果。现诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。被告李峻屹辩称：我在2020年4月16日已经通过律师函通知原告，因为疫情原因无力承担后期房屋租金和水电费，原告也收到律师函了。我方多次要求房东交接水电费，也要求房东按照一月一收或者两月一收的方式收取电费，但房东一直没有答应。租赁的房屋四楼屋顶长期漏水，不能实现用途，多次请求房东维修，房东没有维修。在2020年4月，房东多次对三楼、四楼断电，导致租户无法使用，损失严重，我已经赔偿租户损失近10万元房租费。三楼、四楼公共卫生间不能使用，我自己维修，该部分费用约7000元申请房东赔偿。综上，我不同意支付原告主张的费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月1日，原告李玉国与北京路街道办签订房屋租赁合同，约定原告李玉国租用北京路街道办位于淮安市、面积约3700平方米的房屋，租赁期限自2009年12月1日起至2024年10月9日止。2018年9月1日，原告李玉国（甲方）与被告李峻屹（乙方）签订一份《房屋租赁协议》，约定：甲方将北京路街道办在北京新村六区附楼的三层、四层租给乙方使用。租赁期限自2018年9月1日起至2024年10月9日止。房屋年租金为24.5万元，每年按3%递增。租金支付自2018年9月1日起，每年的3月1日交付全年租金的50%、9月1日付清当年剩余租金…”该协议签订后，原告李玉国将约定的房屋交付于被告李峻屹使用。2020年4月16日，被告李峻屹向原告李玉国发出一份《关于提前解除租赁合同通知函》，载明：“因2020年新冠××的影响，为了防控疫情，国家主管部门停止我们经营的任何业务，租赁房屋闲置，已无法实现合同目的，亏损严重，无法维持。因此，本人现以书面形式向您提出解除上述房屋租赁合同。本人将会在2020年4月17日前将上述房屋全部交还给你，请你按时查收。”庭审中，原告李玉国陈述了租金的计算方式：2018年9月1日-2019年3月1日期间租金12.25万元、2019年3月1日-2019年9月1日期间租金12.25万元、2019年9月1日-2020年3月1日期间租金12.6万元、2020年3月1日-2020年9月1日期间租金12.6万元、2020年9月1日-2021年3月1日期间租金13万元，上述租金合计62.7万元。被告李峻屹对原告李玉国陈述的租金计算方式不持异议。原告李玉国另表示，对于被告李峻屹陈述的7000元维修费，同意从租金中扣除。本案有争议的主要事实与证据如下：原告李玉国认可其已收到李峻屹支付的23万元租金；被告李峻屹表示已支付租金24.4万元，但并未提供证据证明其多交了1.4万元租金。被告李峻屹提交了现场照片、其与原告李玉国妻子张林芳的微信聊天记录（2019年10月9日聊天记录中显示李峻屹反映房屋存在漏水问题，张林芳表示将派人处理该问题；2020年4月12日微信聊天记录中显示张林芳催李峻屹交房租和水电费，并表示如不交则停电），以证明诉争房屋的四楼存在漏水现象，长期没有维修，此外诉争房屋自2020年4月开始经常停电，导致其损失严重。原告李玉国表示，房屋渗漏可能存在，但不至于无法使用；停电是因为被告李峻屹既不交租金、也不交水电费。原、被告双方当庭确认，被告李峻屹承租诉争房屋后，将三楼一部分房屋（约占本案诉争房屋总面积的1/4）自用，又将其余房屋转租于他人。原告李玉国陈述，2020年4月16日被告李峻屹发出解除合同通知时，确已将其自己使用的房屋腾空；但李玉国当时提出，如果李峻屹要退出，需将三楼、四楼全部清空，并要留给李玉国不低于一个季度的时间招租，但至今李峻屹出租给其他人的房屋尚未清空。本案审理过程中，本院于2021年7月20日对诉争房屋进行了现场勘验，发现诉争的大部分房屋已经清空；又在现场对案外人戴东风进行了调查，戴东风陈述的主要内容为：“我与仓琼、李峻屹合作办理培训综合体，三方之间订立过合作协议，我们每家按合同约定缴纳租金给李峻屹，后来李峻屹想我们退出，由他一个人将房屋出租并收益。杨凯和我们没有合作关系，他是单独租赁房屋。因为李峻屹与李玉国存在矛盾，李玉国将房屋的供电切断，影响承租户的经营，所以杨凯于疫情期间搬到二楼。除此之外，还有一个开舞蹈班的也租了李峻屹的房子。2020年4月16日之后，就我和李峻屹、还有经营台球室的王健还在使用，其他都搬走了。一层楼大小房间约15间，我使用三楼三间房、四楼四间房，王健用了三间大房间、两间小房间。”原、被告双方对戴东风陈述的基本事实不持异议。本院认为，原告李玉国与被告李峻屹签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不具备合同无效的法定情形，应认定有效。关于本案诉争的租金，2018年9月1日至2020年4月16日期间按约定应计为40.25万元（12.25万元+12.25万元+12.6万元+12.6万元÷6月×1.5月）;2020年4月17日至2021年3月1日期间按约定应计为22.45万元（12.6万元÷6月×4.5月+13万元）。2020年4月16日之前，被告李峻屹使用诉争的全部房屋，应当依约支付全部房屋的租金；但2020年新冠疫情对被告李峻屹的租赁行为产生不利影响，致使其在疫情期间不能正常使用房屋，故该期间租金应予以调整，本院酌情扣减两个月的租金，由此计算出被告李峻屹在该期间应付的租金为36.05万元（40.25万元-12.6万元÷6月×2月）。原告李玉国认可被告李峻屹于2020年4月16日发出解除合同通知时，已经腾空了其自用部分的房屋；另根据现场勘验情况，并结合戴东风的陈述，可认定至2020年4月16日，诉争房屋中的大部分都已清空。因被告李峻屹已明确表示解除租赁合同，且至2020年4月16日已经腾空了大部分房屋，故应对2020年4月17日至2021年3月1日期间的租金进行调减；本院根据认定的上述情节，酌情将该部分租金确认为9万元。由此，计算出上述租金总额为45.05万元（36.05万元+9万元）。原告李玉国同意从租金中扣除被告李峻屹支付的卫生间维修费7000元；此外，原告李玉国在将房屋出租于被告李峻屹期间，存在房屋漏水未及时维修、拉闸断电以催要租金等行为，致使被告李峻屹未能在租赁期内完整地使用诉争房屋，故本院对租金再酌情进行调减。综合考虑上述因素，本院将被告李峻屹在本案诉争期间应付的租金确定为42万元；原告李玉国主张的超出部分，不予支持。被告李峻屹已支付租金23万元，故仍应继续支付19万元。被告李峻屹主张另外又支付了租金1.4万元，因其未举证，本院不予采信。本案系审理原、被告之间的租金纠纷，原、被告双方在租赁合同履行过程中如仍有其他纠纷，可另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李峻屹于本判决生效后三日内支付原告李玉国租金19万元；二、驳回原告李玉国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9817元，原告李玉国负担5717元，被告李峻屹负担4100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院（户名：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××39）。审 判 长  潘雷人民陪审员  秦波人民陪审员  笪旭二〇二一年八月二十四日法官 助理  韩靖书 记 员  陈欣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。…