广东省汕头市濠江区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0512民初239号原告：汕头市中海宏洋置业有限公司，住所地广东省汕头市濠江区中信滨海新城南滨片区02-02-04东侧。法定代表人：杨林。委托诉讼代理人：郑梓川，广东众大（南澳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林润，广东众大律师事务所律师。被告：黄君濠，男，1976年11月4日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。原告汕头市中海宏洋置业有限公司诉被告黄君濠商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，于2021年8月3日公开开庭进行了审理。原告汕头市中海宏洋置业有限公司的委托诉讼代理人郑梓川、林润到庭参加诉讼，被告黄君濠经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告支付因承担阶段性连带担保而产生的代偿费用1079170.5元、总房款20％的违约金即389065.2元、公证费510元、律师代理费60000元；3.判令被告协助原告办理解除上述商品房买卖合同的备案手续、撤销商品房抵押权预告登记手续；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年5月5日签订了《汕头市商品房买卖合同》及补充协议，约定由被告购买原告开发的位于濠江区，总房款为1945326元，交付期限为2019年6月30日前。原告于2017年5月5日向被告支付了首期房款565326元，剩余款项由原告向贷款机构申请贷款支付。2017年7月13日，该合同办理了备案手续。2017年9月20日，原告（保证人）、被告（借款人）以及中国银行股份有限公司汕头金园支行（贷款人，下称中行金园支行）签订了《个人一手住房贷款合同》，约定：被告向中行金园支行贷款1360000元，贷款期限5年；原告为被告的贷款承担阶段性连带担保。2017年10月16日，中行金园支行向被告发放了贷款1360000元。2018年8月27日，该商品房办理了商品房抵押权预告登记。自2019年9月1日起，被告没有履行按期支付按揭贷款的义务，被中行金园支行另案起诉。汕头市金平区人民法院于2020年6月18日作出（2020）粤0511民初1029号《民事判决书》，判令被告、黄楚贤偿还中行金园支行贷款本金947586.09元及该款罚息、律师费38693元，并承担受理费6798元、保全费5000元；原告对上述债务承担连带清偿责任。上述判决生效后，被告没有履行还款义务，原告作为该债务连带保证人已代付上述全部债务，累计代偿费用1079170.5元。原告在汕头市公证处的公证下，于2021年4月15日向被告寄送《催款通知书》，要求被告在通知送达之日起10日内全额返还前述代付费用及支付违约金，原告为此支付公证费510元。该邮件于2021年4月19日由被告签收，但被告至今未履行还款义务，原告只能依约委托律师提起本案诉讼，为此支付了律师代理费60000元。现依法提起本案诉讼。被告未作答辩。原告围绕其诉讼请求提交了营业执照、法定代表人身份证明及身份证、被告的居民身份证及人口信息查询、（2020）粤0511民初1029号《民事判决书》、（2020）粤0511民初1029号之二《民事裁定书》、受理执行案件通知书、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同、执行费缴费通知单、中行金园支行出具的黄君濠欠款情况说明、非税收入（电子）票据、收款收据、退款情况说明、结案申请书、《汕头市商品房买卖合同》及补充协议、公证书、催款通知书、广东增值税普通发票、EMS中国邮政速递物流信息、专项法律服务合同等证据。被告没有提交证据。经审查，本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编码:汕头市商品房买卖合同240025808号），约定被告向原告购买汕头市濠江区，套内建筑面积155.59平方米，房价总额为1945326元；付款方式为贷款方式付款，被告应于2017年5月5日前支付首期房价款585326元，余款1360000元向商贷银行或公积金管理中心申请贷款支付;签订《商品房买卖合同》前，被告已向原告支付定金2万元，该定金于合同签订时抵作商品房价款;如被告未按照约定时间付款的，逾期在30日之内，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之五的违约金;逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的应当书面通知被告，被告应自解除合同通知送达之日起二日内按照累计应付款的5％向原告支付违约金，同时原告退还被告已付全部房款（含已付贷款部分）。同日，被告与原告签订《补充协议》，约定:“由于原告为被告银行按揭贷款提供阶段性担保，在担保期内，若因被告拖欠银行的本息、罚款及相关费用而导致原告代为偿还的，被告应在原告通知之日起10日内，全额返还原告代付的费用及该费用20％的违约金。若被告未能按约定还款的，原告有权解除合同并将该房屋另行出售，被告应向原告支付代偿费用及总房款20％的违约金，违约金不足以弥补原告损失的，原告有权追偿；《商品房买卖合同》及《补充协议》中提及原告的损失，包括但不限于原告因维权所支出的诉讼费、律师费、公证费及相关部门收取的各项费用等；除《商品房买卖合同》另有约定外，因被告原因致使原告单方解除合同的，应向原告支付总房款20％的违约金，并赔偿由此造成的全部损失。2017年9月20日，原告、被告和中行金园支行签订《个人一手住房贷款合同》，约定被告向中行金园支行申请办理按揭贷款，贷款1360000元全额直接划入原告账户，原告作为担保人承担阶段性保证责任，黄楚贤在担保信息的抵押物共有人处签名。另查明，(2020)粤0511民初1029号中行金园支行起诉被告、黄楚贤、原告借款合同纠纷一案，汕头市金平区人民法院于2020年6月18日作出判决：解除原告、被告和中行金园支行签订的《个人一手住房贷款合同》；被告与黄楚贤偿还中行金园支行贷款本金947586.09元及该款罚息、律师费38693元；原告对被告、黄楚贤上述债务承担连带清偿责任。判决生效后，原告代被告向中行金园支行履行还款义务共计1065967.5元。另外，原告还支付执行费940元。再查明，2021年4月15日，原告向被告寄送《催款通知书》，要求被告在通知送达之日起10日内全额返还前述代付费用及违约金。广东省汕头市公证处对上述邮寄催收行为进行公证，原告支付公证费510元。2021年5月7日，原告与广东众大律师事务所签订《专项法律服务合同》，约定由广东众大律师事务所指派律师作为原告与被告房屋买卖纠纷一案中原告的代理人，约定律师代理费6万元。同日，广东众大律师事务所向原告出具了6万元律师费发票。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。被告未依约按期向中行金园支行偿还借款本息，致中行金园支行另案向汕头市金平区人民法院起诉，原告依汕头市金平区人民法院生效的判决履行担保责任并代被告向中行金园支行偿还涉案房屋抵押贷款本息、诉讼费、律师费等共1066907.5元（1065967.5元+940元）。依《商品房买卖合同》的约定，被告的上述行为构成根本违约，原告有权单方面解除《商品房买卖合同》，故原告请求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》，理据充分，本院予以支持。合同解除后，被告应配合原告办理房屋买卖备案登记等注销手续，且原告已向中行金园支行支付全部拖欠的贷款本息、诉讼费等款项，抵押权预告登记权利人即中行金园支行享有抵押担保的债权消灭。依《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，抵押权预告登记失效，原告请求被告协助办理涉案房屋的销售备案登记及预告抵押登记的注销手续，理据充分，本院予以支持。关于原告请求被告返还代还款项1079170.5元的问题。被告未依约按期向中行金园支行偿还借款本息，致中行金园支行另案向汕头市金平区人民法院起诉，原告依汕头市金平区人民法院生效的判决履行担保责任代被告向中行金园支行偿还涉案房屋抵押贷款本息、律师费、诉讼费损失等共1066907.5元，原告有权在上述代还款项限额内向被告追偿。对原告主张超出部分，原告无法举证证明，本院予以驳回。关于原告请求被告支付违约金的问题。被告未依约按期向银行偿还借款本息致原告履行担保责任代被告向银行偿还了涉案房屋的贷款本息等费用，被告上述行为构成违约，依约应向原告支付违约金。原告主张按照合同约定房款总价的20％计收违约金389065.2元（1945326元×20％），有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告承担公证费510元和律师费6万元的诉讼请求。《商品房买卖合同》及补充协议中提及原告的损失，包括但不限于原告因维权所支出的诉讼费、律师费、公证费及相关部门收取的各项费用等。因被告违约，原告为主张债权，请公证处公证其催收行为，支付公证费510元；另聘请律师代理本案诉讼，提供委托代理合同和律师费发票，证明其已支付了律师代理费。故原告要求被告承担公证费510元和律师费6万元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于抵扣问题。本案中，涉案《商品房买卖合同》解除后，应当恢复原状，合同当事人互负返还义务，即被告应向原告返还上述垫付贷款本息等款项，而原告应返还被告先前所付的购房价款。被告已付涉案房屋的购房款1925326元（首期款565326元+银行按揭款1360000元），被告因本案需向原告偿还的款项合共1516482.7元（返还代还款项1066907.5元+违约金389065.2元+公证费510元+律师费60000元）。被告已付的购房款1925326元抵扣被告因本案需向原告偿还的款项1516482.7元，还剩余408843.3元（1925326元-1516482.7元）。故经抵扣后，被告在本案中无需再向原告支付款项。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告汕头市中海宏洋置业有限公司与被告黄君濠于2017年5月5日签订的编号为240025808号《商品房买卖合同》；二、被告黄君濠应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告汕头市中海宏洋置业有限公司办理汕头市濠江区的销售备案登记及预告抵押登记等注销手续；三、驳回原告汕头市中海宏洋置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9279.36元，由原告汕头市中海宏洋置业有限公司负担74.44元、被告黄君濠负担9204.92元。原告汕头市中海宏洋置业有限公司已预交的案件受理费，本院予以退回9204.92元。被告黄君濠应负担的案件受理费，应在本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳；拒不交纳的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 员 谢俊光二〇二一年八月十三日法官助理 吴泽婵书 记 员 黄丽霖附：本判决适用法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。