河北省新河县人民法院民 事 判 决 书（2021）冀0530民初597号原告：耿振勇，男，1986年5月22日出生，汉族，住址河北省衡水市冀州区。委托诉讼代理人：崔楠，河北翊正律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋晨曦，河北翊正律师事务所律师。被告：河北韵舟房地产开发有限公司，住所地河北省邢台市宁晋县天宝西街中段南侧，统一社会信用代码91130100568923684M。法定代表人：赵海栋，该公司经理。委托诉讼代理人：崔培森，新河县鸿达法律服务所法律工作者。原告耿振勇与被告河北韵舟房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告耿振勇的委托诉讼代理人宋晨曦、被告河北韵舟房地产开发有限公司的委托诉讼代理人崔培森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耿振勇向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《“北湖明珠”内部认购协议》、《地下室协议》，并退还原告已支付的款项193904元及承担违约金；2、本案诉讼费、保全费、律师费等所有费用均由被告承担。事实和理由：2017年4月13日，原、被告签订《“北湖明珠”内部认购协议》、《地下室协议》，约定原告购买被告开发的北湖明珠小区9号楼一单元903室商品房，建筑面积为118平方米，以及9号楼负一37号地下室，建筑面积为8.92平方米。商品房和地下室交付的时间均为2019年5月31日。但是至起诉日，被告也未将房屋交原告使用，原告曾多次询问被告何时交付房屋，而被告只是一味往后推延，并无明确的交付时间。期间，原告已经按照协议约定交付了房款193904元。原告认为，被告已实际明确表示不再继续履行协议约定的交付义务，同时，被告也已经严重违约，被告的违约行为已经导致合同目的无法实现。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望依法支持原告的各项诉讼请求。被告河北韵舟房地产开发有限公司辩称，第一，双方签订的内部认购协议书实为商品房买卖合同，签订该协议时答辩人没有取得商品房预售许可证，对该情况原告方也是知晓的，目前答辩人仍未取得商品房预售许可证，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条规定，双方的认购协议应为无效协议；第二，原告要求答辩人承担违约金，基于双方的协议是无效协议且该协议对违约金没有约定，再者双方对签订协议均有过错，故对原告该项要求不予支持；第三，原告要求答辩人承担律师费没有法律依据，不应支持。本院经审理认定事实如下：2017年4月13日，原告耿振勇与被告签订了《“北湖明珠”内部认购协议》及《地下室协议》，原告购买被告开发的新河县“北湖明珠”小区9号楼1单元903室及9号楼负1层37号地下室，其中房屋建筑面积118平米，价款336064元，地下室建筑面积8.92平米，价款17840元。内部认购协议主要约定：原告于2017年4月13日前交纳房屋首付款176064元；房屋的交付时间为2019年5月31日；被告按协议书中原告的联系方式通知原告签订《商品房买卖合同》，原告应于接到通知后7日内到被告指定地点签订《商品房买卖合同》；本协议自双方签字或者盖章之日生效，本协议到签订正式《商品房买卖合同》（预售）后自动失效。协议签订当日，原告按照协议约定，向被告支付房屋首付款及地下室价款共计193904元，但至今被告未向原告交付房屋及地下室。另查明，涉案北湖明珠项目至庭审时尚未办理商品房预售许可证。以上事实，有原告提交的双方签订的《“北湖明珠”内部认购协议》及《地下室协议》、银行转账存根两张及被告出具的房款收据两张、双方当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为，根据原告的诉讼请求和被告的抗辩主张，本案争议焦点为：一、原、被告签订的内部认购协议是否合法有效；二、原告要求解除双方签订的两份协议、由被告退还购房款并承担违约金的诉求有无事实和法律依据。关于双方签订的内部认购协议的效力。要认定内部认购协议的效力，首先要认定内部认购协议的性质是预约合同还是本约合同，其次要认定该协议是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第二条、第五条的规定。预约合同是当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，判断当事人之间订立的合同系本约还是预约应当以当事人的意思表示为依据。如果当事人签订的认购书等有意在将来订立一个新的合同，并最终以新的合同明确双方形成某种法律关系的具体内容，那该认购书等即是预约合同。预约合同签订的目的在于因为有事实或法律上的障碍，导致暂时无法签订正式合同，但又可以事先对当事人加以约束。本案中双方签订的《“北湖明珠”内部认购协议》中明确约定原告等待被告通知签订商品房买卖合同，内部认购协议到签订正式《商品房买卖合同》（预售）后自动失效，由此可知，涉案项目由于尚未取得商品房预售许可证即出现了事实和法律上的障碍，导致无法签订正式《商品房买卖合同》而签订内部认购协议，故本案双方签订的《“北湖明珠”内部认购协议》的性质应为预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”而本案中双方签订的内部认购协议约定的条款并不全面，对于《商品房销售管理办法》第十六条规定中的第五项交付使用条件、第六项、第七项、第八项、第十项、第十一项均没有约定，不符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定，不具备商品房买卖合同的主要内容，不应当认定为商品房买卖合同，故双方签订的《“北湖明珠”内部认购协议》不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第二条关于合同无效的规定。双方当事人签订的《“北湖明珠”内部认购协议》系预约合同，是双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告要求解除双方签订的两份协议、要求被告退还购房款并承担违约金的诉求。双方签订的《“北湖明珠”内部认购协议》及《地下室协议》合法有效，双方当事人应按照协议约定全面履行自己的义务。原告依约向被告支付了房款，被告至今未按照约定交付房屋及地下室，已构成违约并致使原告合同目的不能实现，现原告主张解除双方签订的《“北湖明珠”内部认购协议》及《地下室协议》，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第二款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”，故上述协议解除后，被告依法应返还原告已支付的房屋首付款及地下室价款共计193904元并承担违约金。因原、被告签订的协议中未约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，本院酌定被告应支付的违约金，以原告已支付房款193904元为基数，每日按已付房款的万分之一自2019年6月1日起计算至返还完毕之日止。关于原告主张的保全费、律师费。被告对此不予认可，原告也未提交相关证据证实其主张，故对原告该诉求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第二条、第五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决如下：一、解除原告耿振勇与被告河北韵舟房地产开发有限公司签订的《“北湖明珠”内部认购协议》、《地下室协议》；二、被告河北韵舟房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告耿振勇已支付的房款193904元并给付违约金（违约金以193904元为基数，自2019年6月1日起至房款返还完毕之日止，按照已付房款的0.0001/日计算）；三、驳回原告耿振勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4178元，减半收取计2089元，由被告河北韵舟房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判员  王金涛二〇二一年八月二十日书记员  杨晓薇附相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。