江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终1257号上诉人（原审原告、案外人）:马永梅，女，汉族，1980年1月9日生，户籍地宁夏回族自治区银川市兴庆区。上诉人（原审原告、案外人）:陈**，男，汉族，1977年6月20日生,住江苏省常州市新北区。两上诉人共同委托诉讼代理人：徐宏辉,江苏益同盛律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：李艳，江苏益同盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：周文平，男，汉族，1969年5月22日生，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：杨春霞，江苏东银（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：查天磊，江苏东银（常州）律师事务所实习律师。原审第三人（被执行人）:孔卫兴，男，汉族，1974年4月26日生,住江苏省常州市武进区。上诉人马永梅、陈**因与被上诉人周文平、原审第三人孔卫兴案外人执行异议之诉一案，不服常州市钟楼区人民法院(2020)苏0404民初5332号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马永梅、陈**的上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判常州市××幢××室房屋为上诉人所有，停止对常州市××幢××室房屋的执行；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、两上诉人系孔卫兴配偶陈琴娣的弟弟、弟媳，陈琴娣系案涉房屋x府x幢x室房屋所有权证书上登记的共同共有人。根据已经查明的事实，涉诉房屋的首付款系上诉人支付、上诉人按孔卫兴及陈琴娣偿还的贷款向二人支付了等额的款项，即该房屋的按揭贷款亦由上诉人支付，该房屋物业费、水燃气费等相关费用均由上诉人及其父母支付，涉案房屋的买卖合同、土地使用权、房屋所有权证书、贷款合同等原件均由上诉人持有，且房屋交付后由上诉人进行装修并由陈**父母居住至今。二、依照《不动产登记暂行条例》第八条第三款之规定，房屋产权登记仅用于记载不动产自然状况和权属情况，不动产登记行为并非是行政赋权行为，行政登记行为只能产生权利推定效力，并不具有不动产实际归属的确定效力，登记行为本身并不产生物权。当不动产登记与真实权利状态不一致时，仍然要依据权利的实际归属情况来确定物权权利人。《物权法解释一》第二条也规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”该条规定说明物权登记与实际权利状况不符时，要以实际权利状况为依据认定事实。本案的情形系“不动产登记簿的记载与真实权利状态不符”的一种情形。在现有证据能够证明两上诉人借孔卫兴、陈琴娣之名购买案涉房屋并实际支付房款、实际占有的情况下，不动产权属的登记状态并不影响两上诉人对案涉房屋享有实际产权。三、物权的消灭必须有法定事由，本案中借名买房的合同关系合法有效，而应当认定有效。我国法律也没有违反住房公积金管理条例将导致物权消灭的法律规定，常州市中级人民法院（2019）苏04民终3934号案例中，亦是用他人公积金贷款买房，一、二审均认定双方之间存在合法有效的借名买房合同关系，并判决出借名人协助借名人将房屋变更登记至借名人名下。四、关于上诉人对案涉房屋享有的权益是否足以排除执行的问题。上述已阐明两上诉人是案涉房屋的实际权利人，基于购买和占有，对涉案房产享有物权期待权，该物权期待权在法律上优先于周文平作为本案执行依据的普通借款债权而得到保护。孔卫兴并非案涉房屋所有权人，周文平基于其与孔卫兴之间的债权债务关系申请执行不能及于案涉房屋。上诉人在人民法院查封之前与孔卫兴存在“借名买房”关系并合法占有案涉房屋，其作为案涉房屋的实际权利人，对诉争房屋享有足以排除强制执行的权利，其主张停止执行诉争房屋的诉讼请求应予支持。我国有多份判例支持了借名买房可以排除执行：如最高人民法院（2020）最高法民申4号民事裁定书、辽宁省高院（2018）辽民终211号民事判决书。周文平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法庭依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。事实和理由：一、本案中案涉房屋不动产登记簿载明权利人系孔卫兴、陈琴娣。该房屋即便系马永梅、陈**借用孔卫兴、陈琴娣的名义购买，但借名买房的目的是为了利用孔卫兴的公积金账户进行贷款买房，可以便宜一些，利用国家法律以获取其本身不该享有的公积金贷款优惠政策，违反了住房公积金管理条例第五条的规定和《住房公积金管理条例》的立法目的。将房屋登记在他人名下本身具有过错和不合法性，不符合《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条第二项关于权利合法性的要求以及该规定第28条第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记的情形”，因此上诉人理应自行承担相应的风险和法律后果。二、关于上诉人提供的判例，常州市中级人民法院（2019）苏0404民终3934号案例与本案无关，并非涉及到用他人公积金贷款买房的案例。最高人民法院（2020）最高法民申4号民事裁定书，与本案也不具有完全的同一性，相反上诉人提出的辽宁省高院（2018）辽民终21号民事判决后又经最高人民法院再审，最高院于2020年12月26日作出的（2020）最高法民再328号判决书中，本院认为部分明确指出辽宁省高院适用法律错误，并明确依据规避国家法律政策，借名买房合同关系，不能排除对所涉房屋的执行。其次，该判决明确物权法司法解释一第二条的规定适用于利用虚假资料骗取登记，登记机关人员错误登记，非基于法律行为导致物权变动后未及时更正登记等情况下，已经过法定程序取得权利的真实权利人与登记簿记载不一致导致登记错误等情形。本案上诉人为享受本不该享受的公积金贷款优惠政策而故意将房子登记在第三人名下，不属于前述法律规定的登记错误的情形。此外，该判决更是明确了在借名买房不违反公序良俗原则，不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利基于合同关系所产生的债权请求权在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系，未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人。其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。这不但符合我国法律关于物权变动的规定，也是借名人故意制造名义买房人与实际买房人不一致时应面临的权利风险。故仅依据借名买房协议，上诉人并不能直接成为案涉房屋的所有权人，不享有排除执行的合法权益。另外根据《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南二》第四条，案外人基于借名买房提起的执行异议之诉案件的处理，第14点，金钱债权执行中，执行法院对案涉房屋采取查封措施后，案外人以其与被执行人存在借名买房关系，且系房屋实际所有权人为由提出异议的应裁定驳回异议，由此引发的执行异议之诉案件，应驳回其诉讼请求。孔卫兴述称，案涉房屋是马永梅、陈**购买，虽房产证登记在我和陈琴娣名下，只是因为贷款还没有还完，没有办法过户，房子本来就是他们的。马永梅、陈**向一审法院起诉请求：1.确认江苏省常州市××幢××室房屋为马永梅、陈**所有；2.中止对江苏省常州市××幢××室房屋的执行；3.诉讼费用由周文平承担。一审法院认定如下事实：2014年12月5日，该院对周文平诉孔卫兴民间借贷纠纷一案作出（2014）钟民初字第1578号民事调解书：一、孔卫兴归还周文平欠款655000元及违约金5万元，合计705000元，定于2015年2月10日前向周文平支付355000元，于2015年6月30日前向周文平支付30万元以及违约金5万元；二、如果孔卫兴未按期足额支付，则应向周文平支付违约金15万元。根据周文平的申请，该院于2015年2月13日立案强制执行，案号为（2015）钟执字第380号。在该案执行过程中，该院查封了案涉房屋即江苏省常州市××幢××室。2015年7月15日，该院裁定终结本次执行程序。2018年3月2日，该院续封了案涉房屋。2020年3月4日，该院因周文平的申请恢复执行（2014）钟民初字第1578号民事调解书，立案号为（2020）苏0404执恢117号。2020年3月23日，该院在案涉房屋处张贴执行公告，告知孔卫兴该院将对案涉房屋进行评估、拍卖。2020年4月22日，该院作出（2020）苏0404执恢117号执行裁定：对案涉房屋进行评估（询价）。2020年6月29日，该院在案涉房屋处张贴执行公告，告知孔卫兴案涉房屋的评估价及一拍和二拍价格。案外人马永梅、陈**对本案执行标的提出异议，该院于2020年8月27日作出（2020）苏0404执异41号执行裁定，驳回马永梅、陈**的异议请求。马永梅、陈**不服该裁定，向该院提起执行异议之诉。一审另查明，马永梅、陈**系夫妻关系，孔卫兴、陈琴娣系夫妻关系，陈**系陈琴娣胞弟。为利用孔卫兴的公积金账户贷款，2009年10月，马永梅、陈**与孔卫兴、陈琴娣商定，由马永梅、陈**借用孔卫兴、陈琴娣的名义购买房屋。2009年10月27日，孔卫兴、陈琴娣与开发商常州金土地房地产开发有限公司签订了案涉房屋《商品房买卖合同》。2009年11月，孔卫兴、陈琴娣为购买案涉房屋办理了公积金贷款和商业贷款，其中，公积金贷款24万元，商业贷款6万元。另马永梅、陈**按孔卫兴偿还的公积金贷款以及孔卫兴、陈琴娣应偿还的商业贷款向二人支付了相应款项。2013年7月31日，孔卫兴、陈琴娣领取了案涉房屋的所有权证。2015年5月，案涉房屋装修后,由陈**父母陈东生、周腊英居住。一审法院认为，本案争议焦点为马永梅、陈**对案涉房屋享有的民事权益，能否排除周文平的执行。对此，该院认为，案外人马永梅、陈**基于其与孔卫兴、陈琴娣之间的借名买房关系对案涉房屋享有的民事权益，不能排除申请执行人周文平的执行。首先，借名买房关系中，借名人与出名人只在其内部产生债权债务关系，不能直接产生物权变动的法律后果，不能据此认定借名人是不动产所有权人，具体到本案来说，借名人马永梅、陈**基于双方的借名买房合同关系，享有的是要求孔卫兴、陈琴娣将房屋过户至自己名下的债权请求权，而非物权，不能排除执行。其次，基于物权公示原则，设立或转让物权，需要采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效力。在借名买房情况下，借名人与出名人之间的内部约定不得对抗善意的申请执行人。再次，借名买房往往是为了规避或利用国家法律与政策，具体到本案来说，马永梅、陈**借名买房的目的是为了利用孔卫兴的公积金帐户进行贷款，以获取其本身不应该享有的公积金贷款优惠政策，其二人本身对房屋登记在他人名下具有过错，对由此产生的风险理应自行承担，比照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”，其不符合排除执行的情形。最后，马永梅、陈**主张执行依据存在诸多疑点，原调解书是否存在错误不属于执行异议之诉的审理范围，马永梅、陈**不能据此要求排除执行。综上所述，马永梅、陈**主张其系案涉房屋实际所有权人并要求排除执行，缺乏法律依据，该院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、第二款之规定，作出如下判决，驳回马永梅、陈**的诉讼请求。案件受理费7750元，由马永梅、陈**负担。本案二审中，周文平提供一份2015年4月15日周文平与孔卫兴在一审法院达成的和解协议一份，和解协议中明确如孔卫兴按协议还款，周文平同意法院暂不处理孔卫兴的工资及其与陈琴娣名下的房产和车辆，孔卫兴也同意上述强制措施，配合法院工作，证明案涉房屋不一定是借名买房，房屋产权应归属于孔卫兴夫妻。马永梅、陈**对和解协议真实性无异议，但认为该和解协议只是对执行措施进行了约定，并不能代表房屋的归属关系。孔卫兴则认为和解协议时真实的，虽款项写的是民间借贷，但实际上双方是合作关系，周文平退出时答应给他多少款项。经听取双方意见查明，因一审法院（2014）钟民初字第1528号民事调解书的执行，2015年4月15日周文平与孔卫兴在执行法院达成和解协议一份，协议第二条约定，如孔卫兴协议还款，周文平同意法院暂不处理孔的工资及其与妻子陈琴娣名下的房产、车辆；如孔卫兴未按协议履行，周文平同意法院冻结孔的工资，并可向法院申请评估、拍卖上述房产、车辆，孔卫兴也同意上述强制措施，配合法院工作。二审查明的其他案件事实与一审相一致，本院予以确认。本院认为：本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，因此，本案应适用民法典施行前的相关法律规定。根据原《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律规定的除外。故此，除法律另有规定的除外，不动产物权的变动应履行变更登记程序才能发生相应的法律效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（2016年2月22日公布）第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定系适用于利用虚假资料骗取登记、登记机关人员错误登记、非基于法律行为导致物权变动后未及时更正登记等情况下,已经过法定程序取得权利的真实权利人与登记簿记载不一致导致的登记错误等情形。本案马永梅、陈**借用孔卫兴名义签订商品房买卖合同、办理相关贷款手续,故意将案涉房屋登记在孔卫兴名下,并不属于前述规定涉及的登记错误情形。在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下,借名人确可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下,但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权,在经法定变更登记程序完成物权公示之前,借名人尚不能依据借名买房关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人,其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。而根据《住房公积金管理条例》的规定，缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。马永梅、陈**借用孔卫兴的贷款资格获取住房公积金贷款并不符合法律规定。故而，基于借名人与出借人之间的借名予以产权登记的协议，只能在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人为不动产物权的所有权人；并且基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能产生对抗第三人的效果。借名登记合同时借名人与出借人之间的合意，借名人对房屋登记在他人名下本身具有过错，且借名协议通常是为了规避国家法律和政策，由此产生的风险理应自行承担，因此，在借名买房的情况下，借名人与出借人之间的借名登记约定不能对抗申请执行人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。马永梅、陈**依据与孔卫兴的借名买房关系，不能直接成为案涉房屋的所有权人，不享有排除执行的合法权利，一审判决驳回马永梅、陈**的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人马永梅、陈**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7750元，由上诉人马永梅、陈**负担。本判决为终审判决。审判长  吴立春审判员  孙慧民审判员  朱正生二〇二一年八月九日书记员  徐志娟