辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽09民再14号再审申请人（一审被告，二审上诉人）阜新绿地顺天置业有限公司（简称绿地公司），住所地阜新市细河区人民大街北段46号6门。法定代表人马昕，董事长。委托代理人吴志宽、韩维信，北京天驰君泰（沈阳）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）郝晶，女，1983年10月15日生，汉族，住阜新市海州区。委托代理人刘明继，辽宁鑫晟律师事务所律师。再审申请人绿地公司与被申请人郝晶房屋买卖合同纠纷一案，细河区人民法院作出（2019）辽0911民初2152号民事判决，绿地公司不服，向本院提起上诉，本院作出(2020)辽09民终273号民事判决：驳回上诉，维持原判。绿地公司仍不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高院作出（2020）辽09民申5144号民事裁定，指令本院再审。本院另行组成合议庭，开庭审理了本案。绿地公司委托代理人吴志宽，郝晶委托代理人刘明继到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝晶一审诉称：2012年7月，原告与被告签订两份《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的绿地剑桥小区两套商品房，其一为A-1-17三单元342号，面积140.71平方米，单价5738元，总价807394元，原告已付房款327394元，另外原告还购买了一个车库交款140000元。其二为A-1-17三单元321号，面积141.92平方米；单价5338元，总价757569元，原告已付房款307569元，另外原告还购买了一个车库交款140000元。以上房屋及车库原告共向被告交款914963元。合同约定2013年12月31日前被告交房，交房条件是“该商品房所在楼宇经验收合格”。因被告不能按约定条件交房，原告未再支付剩余房款，而且事实证明因被告原因至今不能办理房屋产权登记，导致原告购房的合同目的不能实现。故请求：1、判令原告与被告解除《商品房买卖合同》，被告返还原告购房款914963元及利息；2、本案诉讼费用由被告承担。绿地公司一审辩称：原告于2012年在我小区购房，双方签订合同属实，且有法律效力，原告所购房屋于2013年12月31日已交付，原告房屋欠款至今没有交付，经多次催要不予配合，已构成优先违约。已交付的A1-17号楼已验收合格。原告行为是想逃避违约付款责任，故请求驳回原告诉请。一审查明：郝晶与绿地公司签订两份商品房买卖合同，合同主要内容为原告向被告购买其开发的房屋两户，其中一户坐落于细河区工业街甲15-2第A-1-17幢3单元342号，建筑面积140.71平方米，单价为5738元/平方米，总金额为807394元；另一户坐落于细河区工业街甲15-2第A-1-17幢3单元321号，建筑面积141.92平方米，单价为5338元/平方米，总金额757569元。两份合同均约定原告于合同签订当日支付房款40%，剩余房款60%于2012年10月1日之前交齐；被告于2013年10月31日前将该商品房所在楼宇验收合格后交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记须由其提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告交付了房屋首付款634963元，被告于2012年7月2日为原告出具收款收据。同时原告还向被告购买了两个车库，共交付车库款280000元，被告为原告出具收款收据。另查明，原告所购房屋所在地块因尚有在建工程，故至今无法办理房屋所有权登记。一审认为：原告郝晶与被告绿地公司签订的两份商品房买卖合同，是当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为真实、合法、有效合同。现原、被告签订的商品房买卖合同已超过一年，因被告原因导致原告无法办理所有权登记，原告的合同目的无法实现，被告构成根本违约，本院对于原告要求解除房屋买卖合同及退回购房款的请求予以支持。考虑原告所购车库的位置、用途等因素，本院对于原告要求被告退回车库款的请求予以支持。同时被告应给付原告以914963元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。被告提出原告未交齐房款违约在先，因原告所购房屋至今仍无法办理所有权登记，对于被告的意见本院不予采纳。据此判决如下：一、解除原告郝晶与被告阜新绿地顺天置业有限公司签订的两份商品房买卖合同；二、被告阜新绿地顺天置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告郝晶两户房屋的首付款634963元及两个车库款280000元，合计914963元，并给付原告郝晶以914963元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算自2012年7月2日起至实际给付之日止的利息。绿地公司上诉称：1、原判认定事实不清。双方签订的两份《商品房买卖合同》约定两处房屋总价款为1564963元，被上诉人于合同签订当日支付房款40%共计634963元，剩余60%房款于该房屋主体封顶时，以开发商通知时间截止日之前支付。现案涉房屋主体已封顶交付，上诉人多次向被上诉人催要房屋余款，但被上诉人称自己现在没钱，待有钱后立即支付，上诉人基于诚实信用原则，并没有同被上诉人解除合同、主张违约责任。现在被上诉人不想再支付剩余房款，却以上诉人违约为由解除合同，被上诉人的行为已经违反了诚实信用原则，属被上诉人根本违约。合同明确约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故办理权属登记证书的时间应为商品房交付使用后的365日内，而本案中，被上诉人在房屋封顶后已有6年的情况下，仍欠上诉人60%的房款，被上诉人不给付购房款违约在先，导致房屋至今未交付被上诉人使用。在被上诉人还有缴纳款项的义务没有履行的情况下，仍不是该房屋所有权人，上诉人没有配合其办理权属登记证书的义务，是正常行使不安抗辩权，而非原审法院认定的上诉人根本违约。2、原判适用法律错误。双方签订的合同中第十五条约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。故原审法院适用的《中华人民共和国合同法》第九十四条当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的规定判决解除合同明显错误。退一步讲，即使认定未办理房屋产权登记属上诉人的过错，也应根据意思自治原则，按合同约定被上诉人不退房，由上诉人支付违约金。综上，原判由上诉人返还被上诉人两处房屋首付款及两个车库价款无事实及法律依据，故请求依撤销原判，予以改判或发回重审。郝晶二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审判定上诉人构成根本违约，其原因是上诉人开发并出售给被上诉人的房产截止到一审判决作出前都不能办理产权证，这一事实是众所周知的，一审判决认为合同目的不能实现，判决双方解除合同，由上诉人退还购房款并承担利息损失。另外，被上诉人没有按照合同约定支付第二次房款，是行使不安抗辩权。故请求维持原判。二审查明：一审判决认定事实属实。二审认为：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中上诉人与被上诉人签订了两份商品房买卖合同，因上诉人的原因导致涉案房屋无法办理所有权登记，合同目的无法实现，故本案中的房屋买卖合同应予解除。上诉人主张被上诉人未按照合同约定的时间交纳剩余60%的购房款，被上诉人存在违约行为，应承担违约责任；被上诉人辩称因其了解到上诉人经营状况严重恶化，可能无法继续履行合同，故其行使不安抗辩权，不再交纳剩余购房款。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”。本案中上诉人时至今日仍无法为被上诉人办理产权登记，已丧失履行合同的能力，本院对被上诉人的辩解意见予以采纳，被上诉人行使不安抗辩权符合法律规定，不存在违约行为，对上诉人提出的被上诉人存在违约行为的主张本院不予支持。关于上诉人主张双方约定不退房的问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。因本案合同目的无法实现，合同予以解除，所以上诉人要求不退房的主张不符合法律规定，本院不予支持。据此判决如下：驳回上诉，维持原判。绿地公司向省高院申请再审称：原审认定事实不清，适用法律错误。1、按照合同约定，被申请人应于2012年10月1日之前交齐剩余的60%房款，但被申请人未能在合同约定时间内支付，所以申请人无法办理房屋所有权登记手续的责任在被申请人一方。再审申请人不履行交付房屋以及办理房屋产权登记等后续义务，完全符合《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，不应承担法律责任。二审法院认为被申请人不交付购房余款系行使不安抗辩权没有法律依据。2、根据双方签订的商品房买卖合同约定，即使出现因出卖人原因，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。该约定是双方当事人真实意思表示，应当按照合同约定履行，被申请人无权要求解除合同。3、原审适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，属适用法律错误。适用该条款的前提是不能办理房屋所有权证系因出卖人原因，而本案系被申请人违约，不是出卖人原因，原审法院以此为由解除合同没有法律依据。4、被申请人行使合同解除权已超过诉讼时效，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中，案涉商品房买卖合同签订于2012年7月，被申请人于2019年9月提起本案诉讼要求解除合同，明显已超出合理期限，也超过了法律规定的三年诉讼时效，不应予以支持。5，案涉房屋并不存在至今无法办理房屋产权登记、申请人丧失履行合同能力的情形，申请人在再审审查期间提供新的证据能够证明案涉小区在2019年已可以办理房产证，诸多业主已开始办理房产证，被申请人如足额交付购房款，可以交付房屋并办理房产证。6、原审超出被申请人诉讼请求作出判决。对于购房首付款利息部分的计算基数、起算时间及计算标准问题，在被申请人诉讼请求并不明确的情况下径行判决，违反法定程序。郝晶针对绿地公司的再审申请答辩称：原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。申请人的再审申请理由不成立。申请人不具备合同约定的交房条件，经营状况严重恶化，被申请人根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，行使不安抗辩权，终止履行合同，未交付剩余房款不构成违约。且至一审判决作出前申请人尚无法办理房屋所有权证，属申请人违约，无法实现合同目的。被申请人据此要求解除合同，退还购房首付款及利息符合法律规定。故请求驳回申请人的再审申请，维持原审判决。省高院经审查认为：关于案涉房屋未办理房屋登记手续的原因是郝晶未交付购房余款、致使绿地公司未交付房屋，尚不具备办证条件，还是绿地公司不能履行办证义务，双方当事人究竟是谁违约，原审未予查清。在此情形下，原审以因绿地公司原因至今无法办理案涉房屋所有权登记，无法实现合同目的为由判决解除案涉商品房买卖合同，并判令绿地公司返还郝晶购房款及利息，事实根据和法律依据均不够充分。本案应当在再审中进一步审查双方当事人对商品房买卖合同的履行情况，合理确定违约责任，妥善解决案涉纠纷。本院再审查明：自2020年1月起，案涉房屋所在小区已经可以办理所有权登记，并有业主取得房屋《不动产权证书》。2017年7月19日上海市第一中级人民法院以（2017）沪01民初318号民事裁定书查封了案涉房屋，查封期限三年至2020年7月18日。2019年11月1日，阜新市住房和城乡建设局根据阜政办发（2019）21号“阜新市人民政府办公室关于推进已售商品房不能办理产权证问题化解工作的实施意见”，向市自然资源局发出“市住建局关于对细河区绿地剑桥项目补办竣工备案相关手续的函”。载明：“目前，该项目存在不能办理产权证问题。按照市政府业务会议纪要（2019年第22号）文件要求，市住建局、细河区政府负责督办绿地剑桥项目竣工验收备案工作，指导其完善相关手续。”2017年12月22日，本院作出（2017）辽09民终1149号民事判决，该案案情与本案基本相同，判决结果：解除原告与被告绿地公司房屋买卖合同，绿地公司返还已付房款。2020年11月4日，本院作出（2020）辽09民终752号民事判决，该案情况与本案基本相同，判决结果：解除原告与被告绿地公司房屋买卖合同，绿地公司返还全部购房款，绿地公司支付购房款相应利息。上述事实有申请人绿地公司提供的《不动产权证书》，有被申请人提供的上海一中院民事裁定书及协助执行通知书、阜政办发（2019）21号文及函、本院两份生效民事判决书在卷，经庭审质证，可以认定。本案其他事实与原一、二审认定一致。本院认为：（一）被申请人郝晶以不安抗辩权为由，没有按照合同约定的第二期付款期限付款，具有事实根据和法律依据。绿地公司开发建设的绿地剑桥项目地块因尚有在建工程，在与郝晶订立合同之初，即存在不能履行或不能及时履行交付房屋、办理产权登记手续的重大可能。在合同履行过程中这种可能日渐成为现实并为众多买受人所周知。事实表明，直至2019年9月郝晶起诉之时，绿地公司仍未依照合同第八条约定履行提交“该商品房所在楼宇经验收合格”或该项目综合整体验收的相关证明文件，依然不能办理房屋产权登记手续。且因经营状况不良导致信用危机进而发生诉讼案件使得案涉房屋被外地法院依法查封，查封期限持续至二审判决之后。足见，被申请人行使不安抗辩权的事实及理由成立。（二）被申请人请求解除合同并支付已付房款利息属正当合法诉求。虽然按绿地公司提供的格式合同第十五条约定因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。但并非买受人就此丧失合同解除权。买受人购买房屋旨在取得房屋所有权，而取得房屋所有权的根本标志即是获得产权证书；否则，买受人的合同目的即无法实现，实体权益亦无从保障。尽管绿地公司自2020年1月起可以为所在小区业主办理所有权登记手续，但在被申请人起诉直至一审判决前绿地公司尚不能履行该项义务。故原判解除合同、退房返款正确。绿地公司显然不能以在任何时间内可以办理所有权登记手续作为正当理由进行抗辩，除非买受人谅解并愿意继续履行。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”事实表明，导致案涉房屋长达7年不能办理房屋所有权登记的原因是绿地公司开发项目尚有在建工程，无法单栋楼宇验收或综合整体验收，显系绿地公司单方原因所致。即便买受人按期交纳剩余房款，也无法改变这一客观事实。本院（2020）辽09民终752号民事判决即是佐证，该案原告方（买受人）按期交纳了全部房款，而绿地公司至2019年10月在原告起诉时仍不能办理产权证，故原判解除合同，返还房款，却未支持利息请求；原告上诉，本院二审维持原判解除合同、返还房款的判项，增判绿地公司给付利息。另本院（2017）辽09民终1149号民事判决，与本案情况相同，原判解除合同，返还房款，绿地公司上诉，二审维持原判。上述生效判决所认定的事实应为本案证据使用，裁判结果亦应作为本案参考。综上，原一审、二审判决并无不当，应予维持。绿地公司的再审申请事实根据及法律依据不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条一款一项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持细河区人民法院（2019）辽0911民初2152号民事判决及本院(2020)辽09民终273号民事判决。二、驳回阜新绿地顺天置业有限公司的再审申请。本判决为终审判决。审判长  王叔辉审判员  常广俊审判员  田 野二〇二一年九月十八日书记员  王 鑫