广西壮族自治区贵港市港北区人民法院民 事 判 决 书(2021)桂0802民初2938号原告：贵港市鸿源大酒店有限公司，住所地贵港市港北区中山北路。统一社会信用代码：91450802579406674K。法定代表人：张超维，该公司总经理。委托诉讼代理人：张海星，男，1979年12月20日出生，该公司员工，汉族，住贵港市港南区。被告：卢伯华，男，1962年1月28日出生，汉族，住贵港市港北区。被告：韦寿祥，男，1963年7月9日出生，汉族，住贵港市港北区。被告：卢才珍，男，1958年1月27日出生，汉族，住贵港市港北区。原告贵港市鸿源大酒店有限公司（以下简称鸿源大酒店）诉被告卢伯华、韦寿祥、卢才珍租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿源大酒店的委托诉讼代理人张海星到庭参加诉讼，被告卢伯华、韦寿祥、卢才珍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿源大酒店向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原告与三被告于2019年9月2日签订的《房屋租赁合同》；2.判令三被告将位于贵港市侧的租赁物（皇家假日酒店）返还给原告；并向原告支付租金39.3万元（庭审变更为65.5万元）（暂计至2021年8月份，之后计至返还租赁物之日止）；3.本案诉讼费由三被告负担。事实与理由：2019年9月2日，原、被告就位于贵港市侧的租赁物（皇家假日酒店）达成一致的协议，并签订了《房屋租赁合同》。合同约定，原告将享有承租使用权的位于港北区房屋租赁给被告使用；租赁期限为7年9个月（即2019年4月1日至2026年12月31日止），租金每年每月130000元至125000元不等，按照先交租后使用的原则支付，即每月25日支付下一个月的租金。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋供其经营使用，但被告至今未按合同向原告支付相应的租金。2021年3月之前的租金，原、被告双方经法院2021年3月31日主持调解，并作出了（2021）桂0802民初964号民事调解书，目前该案件在强制执行中。原告多次追讨2021年3月至2021年6月的租金共393000元，被告以资金周转困难为由拖赖，严重损害原告的合同权益。综上所述，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，是合法有效的合同，双方应按照合同约定履行相应的义务。被告在合同履行过程中，存在拖欠租金的违约行为，原告依法有权解除双方签订的合同，并要求被告承担相应的违约责任。为此，依据相关法律规定，请求法院依法判决。被告卢伯华、韦寿祥、卢才珍未作答辩。本院经审理认定事实如下：案外人黄应杰与原告于2019年9月1日签订《房屋租赁合同》，约定黄应杰将座落于贵港市港北区中山北路与布山大道交汇处两幢自建屋出租给原告，租赁期限从2019年9月1日起至2026年12月31日止；原告在合同租赁期间，可以将房屋分租或转租，并享有本房屋的使用权；出租的两幢房屋除一至三层外，四至七层无偿出租给原告。2019年9月2日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将享有承租使用权的坐落于贵港市房屋出租给被告（业主为黄应杰，占地面积约660平方米，建筑面积约4920平方米，含一楼酒店大堂、二楼至七楼全部归被告韦寿祥使用），合同期限自2019年4月1日至2026年12月31日止，2019年4月1日起至2019年8月31日止，每月租金130000元，2019年9月1日起至2020年3月31日止，每月租金135000元，2020年4月1日起至2021年3月31日止，每月租金133000元，2021年4月1日起至2022年3月31日止，每月租金131000元……，租金按照先交后用的原则，被告在每月25日前向原告支付下一个月的租金。合同解除或终止后，被告两个月内不腾出房屋交还原告，该房屋内的一切物品无偿归原告所有和处置。合同签订后，原告依约将房屋交付给三被告使用，三被告自2020年11月起，未能按时向原告支付租金。2021年2月22日，原告向本院提起诉讼，请求解除与三被告签订的租赁合同，并请求三被告支付2020年11月至2021年2月的租金439000元、违约金125000元。经本院主持调解，双方于2021年3月31日达成调解协议：三被告于2021年4月15日前向原告支付2020年12月至2021年3月的租金532000元；三被告向原告支付合同履约保证金125000元……该调解协议于2021年4月1日发生法律效力。三被告未履行调解书确定的义务，原告已向本院申请强制执行，现尚未执行完毕。2021年4月至今的租金，三被告未向原告支付。另查明，案外人黄应杰于2021年4月18日向本院提起诉讼，请求解除与原告鸿源大酒店签订的《房屋租赁合同》，本院审理查明涉案出租的两幢自建房屋建造有七层，其中一幢房屋的产权证号为桂（2018）贵港市不动产权第××号，土地使用权性质为出让，登记宗地面积190.05平方米，登记房屋总层数为3层，登记建筑面积为558.38平方米。另一幢房屋的产权证号为贵国用（2010）第××号、贵港房权证贵港市字第××号，土地使用权性质为出让，登记土地面积为489.49平方米，登记房屋总层数为3层，登记建筑面积为1402.41平方米。涉案出租的两幢自建房屋四至七层属于原告加高部分，未取得建设工程规划许可证。本院于2021年6月28日作出（2021）桂0802民初1700号民事判决书，判决：一、确认原告黄应杰与被告贵港市鸿源大酒店有限公司涉及贵港市中山北路与布山大道交汇处两幢自建房产权证登记的建筑面积（1-3层，建筑面积1960.79平方米）的租赁行为于2021年6月7日解除，其余建筑面积（4-7层）的租赁行为无效；……。该民事判决书于2021年7月23日发生法律效力。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论总结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案出租的两幢自建房共七层，其中合同涉及的出租产权证登记的建筑面积（1-3层，建筑面积1960.79平方米），系原、被告真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该出租行为合法有效。其余建筑面积（4-7层）属黄应杰加高部分，未取得建设工程规划许可证，根据上述法律规定，合同涉及的该部分建筑面积的出租行为应认定为无效。案外人黄应杰与原告签订的合同已于2021年6月7日解除。《中华人民共和国民法典法规标题中华人民共和国民法典制定机关全国人民代表大会效力等级法律公布日期2020.05.28时效性现行有效》第七百一十七规定：承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。根据该规定，转租合同的内容如果不符合出租合同约定，即不能约束出租人，但并非当然无效。原、被告签订的合同的转租期限超出租赁期限的部分仍继续有效，对合同双方具有法律约束力。原告签订合同前已经将房屋交付三被告，履行了自己的合同义务，三被告未按照合同约定支付租金，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告多次追讨，三被告仍未支付拖欠的租金，原告要求解除合同有事实和法律依据，本院予以支持。关于合同解除的时间，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。本院分别于2021年7月22日、7月27日向被告韦寿祥、卢伯华、卢才珍送达起诉状副本，原告与三被告签订的《房屋租赁合同》于2021年7月27日解除，三被告应返还涉案租赁房屋给原告。关于租金，原、被告签订的房屋租赁合同部分无效，原告请求按约定的租金标准计算房屋占有使用费至返还房屋之日止，本院予以支持，三被告应支付原告自2021年4月至2021年7月的租金及房屋占有使用费共计524000元。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条、第七百一十七条、第七百二十一条、第七百二十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告贵港市鸿源大酒店有限公司与被告卢伯华、韦寿祥、卢才珍签订的《房屋租赁合同》于2021年7月27日解除；二、被告卢伯华、韦寿祥、卢才珍在本判决生效之日起十五日内支付原告贵港市鸿源大酒店有限公司租金及占用费524000元；三、被告卢伯华、韦寿祥、卢才珍在本判决生效之日起十五日内将坐落于贵港市中山北路与布山大道交汇处两幢自建房［不动产权证号：桂（2018）贵港市不动产权第××号、贵国用（2010）第××号、贵港房权证贵港市字第××号］返还原告贵港市鸿源大酒店有限公司；四、被告卢伯华、韦寿祥、卢才珍在本判决生效之日起十五日内按131000元/月标准支付自2021年8月1日起至返还租赁物之日止的占用费给原告贵港市鸿源大酒店有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7196元，减半收取计3598元，由被告卢伯华、韦寿祥、卢才珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费7196元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；帐号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  粟焕玲二〇二一年八月十二日书记员  农燕新