湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初9163号原告：孙某某，男，1952年9月3日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。被告：殷某某，男，1982年1月21日出生，汉族，住湖南省沅江市。委托诉讼代理人：范小容，湖南弘一律师事务所律师。原告孙某某诉被告殷某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙某某，被告殷某某的委托诉讼代理人范小容到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告孙某某提出如下诉讼请求：一、请求判决被告赔偿原告因终止同原告签订的《房屋租赁合同》给原告造成的直接经济损失402933元。二、请求判决退回被告起诉原告一审、二审的诉讼受理费6450元。三、请求判决本案的全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月28日，原、被告签署了《房屋租赁合同》，合同确定原告将其所有的位于长沙市出租给被告，租赁期为96个月，被告将房屋租金缴纳至2020年8月13日，就私下将店搬离到离本店不到200米的地方重新开店，改名叫悦美。直到2020年11月20日，原告才设法将房屋租出去。从2020年8月13日到2020年11月20日，空租金期97天，每天租金为1767元，合计为171399元，再加上被告还有4年租期没有使用完就终止了合同，造成房屋租金少租231000元，根据以上事实，原告因被告终止《房屋租赁合同》共损失402399元。依据《中华人民共和国合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”所以被告应该如数赔偿原告经济损失402399元。被告殷某某辩称：一、被答辩人要求答辩人赔偿其97天的空租期损失无事实和法律依据，应当依法驳回被答辩人的诉讼请求。1.被答辩人孙某某主张自己存在空租期97天的所述事实与客观情况不符。根据答辩人向贵院提交的证据材料：个人明细账单、长沙银行e钱庄电子回执单的显示，答辩人殷某某根据合同约定，于2020年6月15日、16日分四次转账给被答辩人孙某某，其四笔转账金额为40000元、72000元、20000元、30000元，实际已经缴足2020年6、7、8月份的租金，其租金具体已缴纳至2020年8月31号而非被答辩人所述的2020年8月13日。2020年8月13日是答辩人搬离被答辩人门店之日，据此，根据贵院（2020)湘0104民初10903号民事判决书及长沙市中级人民法院（2021)湘01民终2547号民事判决书，2020年8月13日答辩人实际搬离被答辩人涉案房屋租赁合同就已经实际解除。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行。”合同解除的直接法律后果，是使合同关系消灭，合同不再履行。据此答辩人向被答辩人多缴纳了8月14日到8月31日整整18天的租金。故从2020年6月1日至2020年8月13日止，答辩人应缴租金为128967元，而实缴租金为162000元，故多缴租金为33033元。据此，被答辩人应当如数退还其多收到的租金33033元给答辩人。2.根据被答辩人提交的两份《房屋租赁合同》显示：证据1证明答辩人已经按照合同约定将租金缴至2020年8月31日。证据2被答辩人其与新租户签订了《房屋租赁合同》证明2020年9月13日被答辩人就与新租户签订了《房屋租赁合同》，被答辩人在13天时间里就已经签订了新的租赁合同，因此被答辩人陈述其空租期为97天与事实不符。3.根据房屋租赁市场的行情常态可以得知，即使答辩人是基于期满而退租，被答辩人再另找租客，其房屋也必然空置，因为导致房屋空置的因素极具多样性，如被答辩人若存在高于市场正常价的租金预期，而找不到心仪租客、周边房屋租金的个别下调或整体波动等，种种因素均能直接或间接导致被答辩人的房屋空置，故不能一味地将房屋空置的原因归咎于答辩人。二、答辩人不应当赔偿被答辩人主张的租金少租之损失，应依法驳回被答辩人的诉讼请求。1.被答辩人陈述答辩人尚有4年的租期没有使用完就终止了合同，造成了房屋租金少租231000元。但根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”2020年我国新型冠状病毒感染肺炎疫情发生突然，为了保护公众健康，政府按照甲类传染病的标准采取了相应疫情防控措施。企业停产停工，居民居家隔离，从其产生和形成的突发性、传播和影响的广泛性及控制和阻断的艰巨性来看，新冠肺炎疫情确系不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力。根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》（以下简称《意见》）可以得知“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。”根据证据材料答辩人所经营之店铺2月份到6月份的收入支出明细表，一直处于严重亏损状态；微信聊天记录截图中答辩人于2020年5月31日下午在新环境“新民路旗舰店”通过中介微信群发出转租的内容；以及2020年7月13日下午与被答辩人的聊天内容显示；答辩人在新冠疫情的冲击下，经受零收入与高额租金、高额员工工资等巨额开支的双重影响，导致店铺资金周转不灵，经营状况恶化，进而资金链断裂，逐渐达到无以为继的状态；答辩人在此种经营状态中，仍本着诚实信用原则按合同约定将租金缴纳至2020年8月31号，并早在五月底六月初、七月份多次与被答辩人协商解除合同，明确表达了无力继续合同的意愿，属于在合理期限内提供证明，以尽可能减轻给被答辩人造成的损失。但被答辩人无视新冠疫情对市场冲击之影响一直不愿协商解决，且消极履行自己减小损失的义务，故被答辩人主张答辩人赔偿房屋租金少租231000元的事实依据不成立。2.在审理合同纠纷案件中，确认赔偿应当遵循“可预见性原则”。对由于市场风险等因素造成的、双方当事人均不能预见的损失，因非双方过错所致，与双方行为之间亦没有因果关系，对此不承担赔偿责任。该案件因2020年新冠疫情确属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况而导致大部分实体企业经营困难，答辩人也不例外，因此被答辩人要求答辩人赔偿其损失无事实和法律依据。3.2020年9月13日被答辩人已经与新租客签订租赁合同，被答辩人与新租客对合同约定与答辩人无关。双方约定的租金少于或者多余前一份租赁合同，实属双方自愿。约定少了要求答辩人赔偿，约定租金高于之前的，是不是被答辩人应当把多收租金给答辩人呢，照此下去，我国租赁市场案件在法院估计得翻翻增长，因此对被答辩人的无理诉讼，即违背市场经济发展规律，也不符合生活逻辑。答辩人与被答辩人于2020年8月13日就已经解除了合同，而合同解除的直接法律后果，是使合同关系消灭，合同不再履行。如被答辩人直到租期届满即2024年5月30日也没有将该涉案房屋租赁出去，岂不是要答辩人一直支付租赁费至2024年5月30日，那么答辩人与被答辩人解除合同的意义何在？因此被答辩人提出无理的要求严重破坏市场经济秩序，也违背法律的相关规定。故被答辩人主张答辩人赔偿房屋租金少租231000元的诉请无事实和法律依据。三、被答辩人要求答辩人承担长沙市中级人民法院（2021)湘01民终2547号民事判决书中“本案一审案件受理费2150元，二审案件受理费4300元，由孙某某负担”诉讼请求无事实和法律依据。长沙市中级人民法院（2021)湘01民终2547号民事判决书已是生效法律文书，判决被答辩人承担一审、二审案件受理费，证明被答辩人在该案件中系败诉方，根据法律规定理应承担败诉相应后果，且与本案系两个独立案件，因此被答辩人该项诉讼请求实属无理，应当驳回。综上，2020年8月13日答辩人就已经与被答辩人解除租赁合同，且将租金缴纳至2020年8月31日；被答辩人于2020年9月13日将涉案房屋出租；即使答辩人是基于期满而退租，被答辩人再另找租客，其涉案房屋也必然空置；因此被答辩人要求答辩人赔偿其空租期97天的损失无事实和法律依据。另外，被答辩人主张2020年9月13日至2024年5月30日尚有4年的租期没有使用完就终止了合同，造成了房屋租金少租231000元，答辩人因新冠疫情不可抗力、不能预见、不能避免、不能克服的客观情况而导致其经营出现严重亏损不得已与被答辩人解除租赁合同，如继续履行合同，对于答辩人明显不公平或者不能实现合同的目的，且2020年8月13日双方的租赁合同已经解除，而解除后的法律后果则是使合同关系消灭，合同不再履行。根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。因此答辩人不需要对被答辩人承担任何赔偿责任。请求法院依法驳回被答辩人全部的诉讼请求。经审理查明：2016年4月28日，殷某某（乙方）与孙某某（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将其坐落于长沙房屋出租给乙方，租期为捌年（96个月）,自2016年6月1日至2024年5月30日止。租赁期内，乙方如需转租（或转让）,甲方应书面认可，2016年6月1日之前的时间为装修期。第三条、租金支付方式约定：第一年：租金为人民币肆拾捌万陆仟元整（486000.00）第二年：租金为人民币肆拾捌万陆仟元整（486000.00）第三年：租金为人民币伍拾肆万陆仟元整（546000.00）第四年：租金为人民币陆拾万零陆仟元整（606000.00）第五年：租金为人民币陆拾叁万陆仟元整（636000.00）第六年：租金为人民币陆拾陆万捌仟元整（668000.00）第七年：租金为人民币柒拾万零壹仟元整（701000.00）第八年：租金为人民币柒拾叁万陆仟元整（736000.00）。本合同实行先付租金后用房原则，租金每季度交纳一次，每季度开始之日起15天之前，乙方向甲方支付下季度的租金，以此类推。因本租赁合同产生的所有税费由乙方承担，乙方交给甲方的租金不包含其他任何费用。四、押金乙方交纳押金人民币贰拾万元整（￥200000.00元）。2020年8月18日，殷某某向本院提起诉讼，请求解除原、被告签署的《房屋租赁合同》以及退还押金20万元。本院作出（2020）湘0104民初10903号民事判决书，判决：1、解除《房屋租赁合同》；2、驳回其他诉讼请求。殷某某不服，提起上诉，长沙市中级人民法院作出（2021）湘01民终2547号民事判决书，判决维持（2020）湘0104民初10903号民事判决第一项；判令孙某某向殷某某退还押金200000元。一审案件受理费2150元，二审案件受理费4300元，由孙某某承担。现原告孙某某要求被告殷某某赔偿损失，诉至本院。另查明，1、被告殷某某分别于2020年6月15日、6月16日向原告孙某某的银行账户转账72000元、20000元、40000元、30000元；2、原告孙某某于2020年9月13日就涉案房屋与张敬儒签订了房屋租赁合同，合同约定租赁期限自2020年11月20日至2025年10月19日止。上述事实，有当事人当庭陈述，原告孙某某提交并经庭审质证的房屋租赁合同、银行交易明细;被告殷某某提交并经庭审质证的转账凭证、（2020）湘0104民初10903号民事判决书、（2021）湘01民终2547号民事判决书等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，涉案《房屋租赁合同》因被告殷某某的实际搬离，造成合同无法继续履行而解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故原告主张被告赔偿损失，合法有据。本案中，原告主张被告赔偿空置期的损失以及另行租赁产生的租金差额损失，对此，本院认定如下：1、空置期损失，原告认为被告实际支付租金至2020年8月13日，被告抗辩认为已支付租金至2020年8月31日，为支持其抗辩意见，被告提交了支付租金的银行转账明细。本院经核算，认为被告的抗辩意见合理有据，本院予以采信。另，结合原告与案外人另行签订的房屋租赁合同约定的租赁期间，本院认定租赁房屋的空置期为2020年9月1日至2020年11月20日（80天），故空置期间的损失为139397.26元（636000元÷365天×80天）；2、租赁差额损失，原告与案外人订立的房屋租赁合同系双方当事人的意思自治，合同约定的租金仅能约束双方当事人，如以两份合同约定的租金差额来计算原告的损失，有失公允，故对原告主张的该项损失，本院不予支持。关于（2020）湘0104民初10903号案件产生的一审案件受理费2150元，二审案件受理费4300元，上述费用已在（2021）湘01民终2547号民事判决书中作出处理，本院不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告殷某某于本判决生效之日起十日内向原告孙某某赔偿损失139397.26元。二、驳回原告孙某某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3716元，由原告孙某某承担2450元，被告殷某某承担1266元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 秦海松二〇二一年八月二十日法官助理 龚雪娟书 记 员 谭 佳