江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终3269号上诉人（原审原告）：滨海海森机电有限公司，住所地江苏省盐城市滨海县城人民路87号北侧106室。法定代表人：李娟，该公司经理。委托诉讼代理人：于淼，江苏阜东律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁进，江苏锐智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：滨海忠仙置业有限公司，住所地江苏省盐城市滨海县明达路288号（中市中路东侧、明达路北侧）3号商住楼。法定代表人：陈仙水，该公司总经理。委托诉讼代理人：于国地，滨海县滨淮法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：黄长明，男，1977年4月11日出生，汉族，住江苏省滨海县。委托诉讼代理人：于国地，滨海县滨淮法律服务所法律工作者。上诉人滨海海森机电有限公司（以下简称海森公司）因与被上诉人滨海忠仙置业有限公司（以下简称置业公司）、黄长明所有权确认纠纷一案，不服江苏省滨海县人民法院（2020）苏0922民初2224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海森公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持海森公司的诉讼请求或将本案发回重审。2.一、二审诉讼费用全部由置业公司、黄长明承担。事实与理由:一、一审法院已经认定电扶梯买卖、安装工程及以房抵债的合同主体均为海森公司。根据一审法院认定的本案基本事实，首先，海森公司与置业公司之间的电/扶梯买卖、电/扶梯安装工程合同，由海森公司向置业公司出售并安装电/扶梯，海森公司在合同中盖章，第三人朱某仅是海森公司的签约代表，因此置业公司明知合同相对方是海森公司，而非第三人朱某。其次，在电/扶梯工程竣工后，双方商定用置业公司开发的房屋冲抵的是海森公司工程款，而非朱某的工程款，为此，置业公司向海森公司出具了工程款结算证明，故可以认定电扶梯买卖、安装工程及以房抵债的合同主体均为海森公司，而非朱某。二、朱某与黄长明之间不存在商品房买卖合同关系，一审法院认定案涉《商品房买卖合同》的效力没有任何依据。三、朱某对案涉房屋无权处置，置业公司用案涉房屋冲抵的是海森公司的工程款，并非朱某的工程款，对此，置业公司是明知的，只有海森公司才有处置权，在海森公司没有授权情况下，朱某无权利处置，故一审法院认定案涉房屋备案至黄长明的名下的效力没有任何依据。置业公司辩称，1.本案中，朱某是案涉工程的实际施工人，其对置业公司的电梯安装实际施工，安装合同系由朱某签订，安装工程的现场管理都是朱某负责的，收取电梯款项的人也是朱某，朱某以案涉房屋抵算工程款的行为对海森公司有约束力。2.黄长明和朱某之间的房屋买卖合同关系是真实存在的。请求二审驳回上诉，维持原判。海森公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认位于忠仙华庭小区8号楼2305室的房屋产权归海森公司所有，忠仙公司立即向海森公司交付忠仙华庭小区8号楼2305室房屋，并协助海森公司办理备案合同手续；依法判令撤销置业公司、黄长明签订的合同编号为：7317848018220170123的商品房买卖合同；2.诉讼费用由置业公司、黄长明承担。一审法院经审理查明，海森公司与案外人东南电梯股份有限公司订立了盐城滨海忠仙华庭项目《电（扶）梯设备销售合同》，并由法定代表人李娟分别于2015年11月23日、12月31日向案外人东南电梯股份有限公司支付100000元、230000元。2015年10月22日，海森公司与置业公司签订《滨海忠仙华庭项目工程电/扶梯产品买卖合同》及《滨海忠仙华庭项目工程电/扶梯产品安装合同》，朱某在两份合同上均作为代表签字，并代表海森公司与置业公司履行上述合同。2016年3月15日、5月13日、7月2日、11月28日，朱某均作为海森公司代表接收置业公司的电梯款。2016年3月15日，王寿兵委托海森公司为其支付滨海忠仙华庭房屋购房款，双方签订委托支付函，海森公司作为受托方盖章，朱某作为代表签字。2016年11月28日，周秀梅（系黄长明妻子）委托海森公司为其支付滨海忠仙华庭2402室房屋购房款，双方签订委托支付函，海森公司作为受托方盖章，朱某作为代表签字。黄长明未和海森公司签订过上述委托支付函。2017年1月23日，置业公司在朱某的指示下将8号楼2305室即案涉房屋预售登记在黄长明名下，并出具《商品房买卖合同（已备案）》，该合同仅有黄长明签字，置业公司未在该合同上盖章，置业公司谈话中陈述：其公司认可合同成立，其公司当时未盖章是因为管理章印的人外出，后管理该章印的人一直没有回来，该章印也没有被取回来，现在用的章印是上海总公司的公章转过来用的，因该合同已经时间太长了，不好再补盖章印。合同显示将案涉房屋以总价738744元卖给黄长明，但黄长明未交付房款给置业公司。现案涉房屋已交付给黄长明，黄长明并对房屋进行了水电开户，并交付了契税以及维修基金。该房现状为毛坯房。黄长明主张案涉房屋的购房款总价为540000元，不是备案的商品房买卖合同上的738744元，该房款已全部付清给朱某，并提交银行流水为证。根据银行流水显示，黄长明以及案外人黄某向案外人朱某共计转账850000元左右，黄长明主张上述850000元转账款系对案涉房屋以及其他房屋的房款。根据银行流水还显示，朱某共计向黄长明转账857300元左右；黄长明主张上述款项系朱某归还之前所欠黄长明的借款。朱某收到黄长明转账款后，海森公司未按房屋抵算结算惯例向置业公司出具过8号楼2305室房屋的财务结算凭证。2019年5月7日，置业公司与海森公司结账，置业公司向海森公司出具证明，确认海森公司对电梯安装及电梯费用暂定总计为2171137元，置业公司以8号楼1602、2303、2305（即案涉房屋）、2402、2503室作为抵货款和安装款，差价多退少补，最终以结算为准。但海森公司与置业公司双方之间一直未对上述五套房产签订买卖合同，亦未备案、过户、交付等。一审法院认为，民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立。本案中，置业公司根据朱某的指示将案涉房屋预售登记在黄长明名下，并出具《商品房买卖合同（已备案）》。该《商品房买卖合同（已备案）》虽仅有黄长明签字，置业公司并未盖章，但置业公司将涉案房屋预售合同备案，并将案涉房屋预收登记在黄长明名下，说明置业公司已以行为表明同意签订《商品房买卖合同（已备案）》。且置业公司在庭后谈话中也陈述认可该合同成立。故黄长明与置业公司之间签订的《商品房买卖合同（已备案）》成立。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。海森公司要求确认涉案房屋产权归所有，要求置业公司向海森公司交付涉案房屋，并协助海森公司办理备案合同手续，理由为案涉房屋是置业公司与海森公司达成的以房抵工程款协议，即海森公司认可该涉案房屋可以在海森公司的指示下卖给第三人。置业公司主张涉案房屋系在朱某的指示下出具的《商品房买卖合同（已备案）》，并按照指示将案涉房屋预售登记在黄长明名下，故一审法院认定该涉案房屋的买卖以及预售登记确系受朱某的指示这一事实。朱某一直处理海森公司相关事务，忠仙公司及黄长明有理由相信朱某的行为是代表海森公司。海森公司主张黄长明与朱某之间有恶意串通、损害海森公司利益的行为，并无相关证据证实，一审法院不予采信。该《商品房买卖合同（已备案）》并未违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，并在相关行政机关备案登记，故置业公司与黄长明之间的《商品房买卖合同（已备案）》成立且生效。置业公司陈述虽房屋钥匙已交付黄长明，但黄长明无法装修，因朱某一直未与置业公司确认涉案房屋房款抵算相应工程款，导致该合同一直未能履行结束，抵算相应工程款的手续必须朱某出具并由海森公司盖章才算完成。故因朱某一直未能出现导致该手续一直未能完成，对涉案房屋的买卖合同的解除权和撤销权也是在置业公司处。该涉案房屋的买卖合同的当事人仅是置业公司和黄长明，海森公司作为第三人无权对涉案房屋的买卖合同行使撤销权。故海森公司要求撤销置业公司、黄长明之间的《商品房买卖合同（已备案）》的诉讼请求，不予支持。海森公司虽与忠仙公司达成了以房抵工程款协议，但该协议并不能约束协议之外的第三方黄长明，海森公司与置业公司一直未对上述房产签订买卖合同，亦未备案、过户、交付等，海森公司根据以房抵债约定享有的民事权利属于普通债权，该权利是请求忠仙公司与指定的人订立房屋买卖合同的权利，根据该权利，权利人尚不能享有对以物抵债协议之外的受指定的房屋买受人的物上追及权。以物抵债协议之外的第三人即黄长明是与置业公司订立房屋买卖合同的买受人，有权根据房屋买卖合同的约定取得房屋并支付对价。现房屋已备案登记在黄长明名下，并已交付给黄长明，故海森公司要求确认案涉房屋归海森公司所有，忠仙公司交付案涉房屋并协助办理备案合同手续的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，对海森公司的诉讼请求，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条、第一百四十三条、第一百四十七条、第一百四十八条、第一百四十九条、第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十四条、第五十九条之规定，一审法院判决：驳回海森公司的诉讼请求。案件受理费11187元，由海森公司负担。本院二审期间，朱某到庭陈述，案涉电梯工程系由其承接并交由海森公司施工，其本人是实际施工人，其与海森公司之间是合作关系。且朱某陈述，其在置业公司做消防工程时因缺少资金，故向陈洪军和黄长明借款，并将案涉房屋抵押给陈洪军和黄长明，目前款项仍在陆续偿还。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，海森公司与置业公司签订电、扶梯买卖合同以及安装合同，约定由海森公司为置业公司提供和安装电、扶梯，故双方之间形成的基础法律关系应为建设工程施工合同关系，应为合法有效。安装工程结束后，置业公司因差欠电梯及安装款，自愿以案涉房屋抵算部分价款，为此该双方之间形成的以物抵债协议亦为有效。但虽然双方形成以房屋抵算工程价款的意思表示，而事实上，置业公司并未与海森公司就以房屋抵工程价款问题签订房屋买卖合同并办理最终的以房抵工程款结算手续，双方之间也未对案涉房屋形成交付，说明该双方之间对以房抵工程款协议并未能实际履行。在此情形下，置业公司将案涉房屋预售登记在黄长明名下，并出具《商品房买卖合同（已备案）》，以及置业公司与黄长明之间的商品房买卖合同是否成立或有效及如何履行，应为另一法律关系，且并不影响海森公司与置业公司之间对工程价款的处理。海森公司在无法履行以房抵工程价款的情况下，可以依据双方当事人之间的基础法律关系主张工程价款，现其在双方既未对案涉房屋形成交付，也未就房屋价款问题形成最终结算的情况下，请求确认案涉房屋产权归其所有，并主张交付房屋并备案到其公司名下，其请求并无事实与法律依据。因此，一审判决说理不当，应予纠正，但判决结果正确。由于海森公司在置业公司未履行双方之间的以物抵债协议的情况下，可以对置业公司主张相应的违约责任，故其以黄长明与置业公司不存在房屋买卖合同关系、朱某无权代表海森公司处置房屋为由，提起本案之诉及其所提上诉请求并无事实与法律依据，本院不予采信。综上，海森公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11187元，由滨海海森机电有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘圣磊审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二一年八月十二日书记员  周 洋