江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终3661号上诉人（原审被告）：叶庆成，男，1985年11月20日出生，汉族，居民，住江苏省响水县。上诉人（原审被告）：叶正华，男，1956年2月2日出生，汉族，居民，住江苏省响水县。两上诉人共同委托诉讼代理人：张大伟，江苏法理情律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：戴南艳，女，1965年9月12日出生，汉族，居民，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：王文书，江苏大视宇律师事务所律师。原审第三人：陈兆安，男，1959年10月13日出生，汉族，户籍地江苏省响水县，现住江苏省南京市江宁区。上诉人叶庆成、叶正华因与被上诉人戴南艳以及原审第三人陈兆安房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省响水县人民法院（2021）苏0921民初475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶庆成、叶正华共同上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由戴南艳负担。事实与理由：1.涉案房屋为陈兆安个人所有。戴南艳与陈兆安于2015年6月5日办理离婚登记，离婚协议载明，南京市江宁区房屋拍卖出售后各得一半，其他财产各自归各自所有。本案房屋系响水县糖烟酒公司公有住房出让给陈兆安，当时合同签订、履行、糖烟酒公司证明均为陈兆安个人且无法办理产权登记，原审庭审中，陈兆安也表述房屋一直为其个人所有，综合陈兆安与戴南艳离婚协议“其他财产各自归各自所有”，上述房屋在离婚时己然作出了分割，归陈兆安所有，2015年6月23日，陈兆安与戴南艳复婚，并未有对上述房屋另行作出约定，故上述房屋应为陈兆安婚前财产。原审法院认定上述房屋在2020年时为夫妻共同财产，显属不当。2.本案买卖标的物包含原糖烟酒公司公有住房以及附属房屋，其中公有住房40.27平方，附属违章建筑房屋95.42平方，均交付叶庆成、叶正华使用，原审法院判决合同有效并进行返还，改变了附属房屋违章建筑的性质。3.涉案房屋为叶庆成购买交由叶正华使用，原审法院对于上述诉讼主体问题在法律适用并未作出释明，裁决叶庆成、叶正华共同返还无法律依据。4.一审依据《物权法》关于共有不动产规定认定案涉房屋不发生物权变动，机械司法，未考虑到本案中涉案房屋无法办理产权登记，所有文件载明均为陈兆安个人所有，结合陈兆安与叶庆成、叶正华商谈经过以及权力外观等特征，应认定案涉房屋交付即产生物权变动，依据《民法典》第311条等规定，本案符合适用善意取得制度。戴南艳辩称，1.原审法院判决认定案涉房屋属于戴南艳与陈兆安夫妻共有是正确的，戴南艳与陈兆安虽然在2015年6月5日办过离婚登记，但是于2015年6月23日又办理了复婚登记，领取了结婚证，双方离婚的时间非常短，双方在离婚协议中并没有对案涉房屋进行分割，而且更为重要的是由于双方离婚后很短的时间就复婚，双方的夫妻共同财产并没有真正的分割。所以，案涉房屋仍然是夫妻共同共有。2.一审法院判决叶庆成、叶正华向某1艳及陈兆安返还案涉房屋并没有改变案涉房屋的性质，因为即使是违章建筑，那只是违反了有关行政管理法规定，所有人对违章建筑仍然享有所有权。3.叶庆成、叶正华购买的案涉房屋不应当认定为善意取得，首先，叶庆成、叶正华明知案涉房屋属于戴南艳与陈兆安夫妻共同共有，因为在之前叶庆成、叶正华曾经为戴南艳修缮过房屋，叶庆成、叶正华与戴南艳及陈兆安互相也熟悉，戴南艳和陈兆安夫妻两人曾经在案涉房屋内居住生活多年，叶庆成、叶正华对该事实均是明知的。且叶庆成、叶正华在一审庭审期间也认可在与陈兆安协商购房时，曾经提到陈兆安是否征得过戴南艳的同意，以上事实说明叶庆成、叶正华明知案涉房屋属于戴南艳和陈兆安夫妻共同财产，在此情况下，叶庆成、叶正华与陈兆安单独签订口头房屋买卖合同不应当认定为善意。4.叶庆成、叶正华和陈兆安协商后口头达成了案涉房屋的买卖协议，但是双方并没有签订书面的房屋买卖合同，对此不符合常理，而且在交易过程中，叶庆成、叶正华还明确告知陈兆安不要将房屋买卖的事情告诉其他任何人。5.叶庆成、叶正华和陈兆安经过协商达成案涉房屋的买卖协议，是在听到案涉房屋所处的地段已经准备动迁的情况下，才产生了购买的意向，并且没有将该地段将要动迁可能影响到房屋交易价格等因素告知陈兆安，叶庆成、叶正华在一审期间还向一审法院提交了由评估机构出具的案涉房屋的测量图，由此也可以印证叶庆成、叶正华是知道了案涉房屋所处地段将要拆迁，能够证明叶庆成、叶正华购买房屋不属于善意。陈兆安陈述，其认可一审判决，请求二审维持原判。戴南艳向一审法院提出诉讼请求：1.确认叶庆成、叶正华与陈兆安订立的房屋买卖合同无效；2.叶庆成、叶正华向某1艳及陈兆安返还占有的房屋及公有住房买卖契约、响水县糖业烟酒公司证明各一份；3.陈兆安向某2成、叶正华返还购房款145000元；4.诉讼费用由叶庆成、叶正华承担。一审法院经审理查明，陈兆安与戴南艳系夫妻关系，双方于1994年1月7日登记结婚，叶正华与叶庆成系父子关系。2001年10月，陈兆安与国营江苏省响水县糖烟酒总店签订公有住房买卖契约，国营江苏省响水县糖烟酒总店将位于响水县沿河路93号糖烟酒仓库40.27平方米的公有住房以3906元的价格出售给陈兆安，陈兆安依法享有房屋产权，可进入市场交易。后陈兆安夫妇在房屋周边又建设了部分附属房屋。2005年元月3日，响水县糖业烟酒公司出具证明，内容为“糖烟酒座西朝东与陈兆安相接的北山头，与公司无关，归陈兆安所有，特此证明。”2007年左右，该房屋被陈兆安夫妇出租给他人使用。2015年6月5日，戴南艳与陈兆安在民政部门登记离婚，双方离婚协议约定对南京市江宁区禄口街道来凤路23号百利华府11幢201室房屋拍卖出售后价款各得一半，其他家庭财产各自归各自所有，对涉案房屋如何分割未作明确约定。2015年6月23日，戴南艳与陈兆安复婚，并在民政部门办理结婚登记手续。2020年11月，叶正华与陈兆安协商房屋买卖事宜，2020年11月18日，陈兆安收取叶庆成购房款145000元，并向某2成出具收据，内容为“今收到叶庆成转账购响水县沿河路93号-7原响水糖烟酒仓库职工住房款壹拾肆万伍仟元整，如有反悔，各自罚款拾万元。”当日，陈兆安将其与国营江苏省响水县糖烟酒总店签订公有住房买卖契约及响水县糖业烟酒公司出具的证明交付给叶正华和叶庆成父子，陈兆安告知原承租人出售房屋给叶正华和叶庆成的事实。2021年1月中旬，叶正华和叶庆成父子从原承租人手中接收涉案房屋钥匙，并由叶正华入住使用至今。一审法院认为，涉案房屋在出售给叶庆成、叶正华时应当认定为陈兆安与戴南艳的夫妻共同财产，第一、陈兆安与戴南艳于1994年1月7日登记结婚，在夫妻关系存续期间，陈兆安以其名义购买了涉案房屋，在双方未作特别约定的情况下，该涉案房屋应当认定为双方的夫妻共同财产。第二、2015年6月5日，戴南艳与陈兆安在民政部门登记离婚时，双方的离婚协议中对涉案房屋如何分割并未明确约定，应当视为双方没有对该房屋进行分割，后双方不久即进行复婚登记，故涉案房屋仍然是双方共同财产。关于陈兆安与叶正华、叶庆成之间的房屋买卖合同是否有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”陈兆安与叶正华、叶庆成订立房屋买卖合同时，虽然未征得房屋共同共有人戴南艳的同意，没有取得完全的处分权，但是买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。故对戴南艳要求确认陈兆安与叶正华、叶庆成之间的房屋买卖合同无效的诉讼请求，不予支持。关于叶正华、叶庆成是否应当将涉案房屋及相关手续返还给陈兆安与戴南艳。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”如前所述，涉案房屋为陈兆安与戴南艳的共同财产，陈兆安在出售房屋时未征得戴南艳同意，现戴南艳明确表示不同意出售房屋给叶正华、叶庆成，虽然双方之间的买卖合同有效，但是并不发生物权变动的效力，房屋买受人叶正华、叶庆成并不能以此取得房屋的所有权。戴南艳要求叶正华、叶庆成返还房屋及相关手续的诉讼请求，依法应当予以支持，陈兆安与戴南艳应当将购房款退还给叶正华、叶庆成。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，一审法院判决：一、陈兆安与叶正华、叶庆成2020年11月18日口头订立的房屋买卖合同有效；二、叶正华、叶庆成在判决发生法律效力后15日内返还戴南艳、陈兆安其占有的位于响水县沿河路93号原糖烟酒公司仓库40.27平方米的公有住房及附属用房、公有住房买卖契约、响水县糖业烟酒公司证明；三、戴南艳、陈兆安在判决发生法律效力后15日内共同返还叶正华、叶庆成购房款145000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3200元，减半收取1600元，由叶正华、叶庆成负担800元，陈兆安负担800元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。戴南艳提交了汽车票2张和火车票3张，火车票证明戴南艳在叶庆成、叶正华与陈兆安协商买卖房屋的时间段，不在南京的住所，一直没有机会与陈兆安见面，由于戴南艳参加了剧组，在无锡与武汉之间来往，所以无法得知陈兆安在响水老家将房屋卖给叶庆成、叶正华。汽车票证明直到2021年1月24日戴南艳和陈兆安从南京到响水处理案涉房屋的纠纷。叶庆成、叶正华质证意见为对该证据真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，火车票只能证明票面时间段往返情况，并不能证明戴南艳居住逗留情况。另外交流方式并不是只有见面一种方式。汽车票不能达到其证明目的。陈兆安质证意见为，对证据无异议。本院经审核对戴南艳提交的证据真实性予以确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于案涉房屋是否系陈兆安与戴南艳夫妻共同财产的问题。案涉房屋系陈兆安与戴南艳夫妻关系存续期间以陈兆安名义购买，在双方未作特别约定的情况下，该涉案房屋应当认定为双方的夫妻共同财产。戴南艳与陈兆安于2015年6月5日在民政部门登记离婚时，双方签订的离婚协议中对涉案房屋如何分割并未明确约定，应当视为双方没有对该房屋进行分割，后双方不久即进行复婚登记，故涉案房屋仍然是双方共同财产。关于叶正华、叶庆成对案涉房屋是否已经善意取得的问题。陈兆安与叶正华、叶庆成订立房屋买卖合同时，未征得房屋共同共有人戴南艳的同意，没有取得完全的处分权，其出售案涉房屋属于无权处分。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中，叶正华、叶庆成购买的系不动产房屋，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。因此，叶正华、叶庆成主张其已经善意取得案涉房屋所有权的上诉理由不能成立。关于叶正华、叶庆成是否应将涉案房屋及相关手续返还给陈兆安与戴南艳的问题。法律规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故陈兆安与叶正华、叶庆成订立的房屋买卖应认定合法有效。戴南艳主张叶正华、叶庆成返还涉案房屋及相关手续系基于其主张的陈兆安与叶正华、叶庆成之间的房屋买卖合同无效，但案涉合同有效，且叶正华、叶庆成系依据有效的合同占有案涉房屋及持有相关手续，戴南艳在案涉合同有效且未解除的情形下，直接要求叶正华、叶庆成将涉案房屋及相关手续返还给陈兆安与戴南艳的诉讼请求不能成立。综上，叶庆成、叶正华的部分上诉理由成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省响水县人民法院（2021）苏0921民初475号民事判决；二、驳回戴南艳的一审诉讼请求。一审案件受理费3200元，减半收取1600元，由戴南艳负担；二审案件受理费3200元，由戴南艳负担。本判决为终审判决。审判长  刘圣磊审判员  周 陇审判员  谢超亮二〇二一年八月二十四日书记员  成以琴