广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终3446号上诉人（原审被告）：湛江地标投资有限公司，住所地湛江市坡头区海湾南路二号，统一社会信用代码914408040621869046。法定代表人：谢志杰，董事长。委托诉讼代理人：花淼彬，该公司员工。被上诉人（原审原告）：梁日有，男，1990年8月29日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区。委托诉讼代理人：李江，广东海法（东莞）律师事务所律师。上诉人湛江地标投资有限公司（以下简称“地标公司”）因与被上诉人梁日有商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市坡头区人民法院（2021）粤0804民初837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人地标公司的委托诉讼代理人花淼彬，被上诉人梁日有的委托诉讼代理人李江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人地标公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回梁日有对地标公司全部诉讼请求;2.维持一审判决第二项；3.一、二审案件受理费由梁日有承担。事实与理由：一审法院认定地标公司不具有逾期办证免责事由错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。本案中因湛江市自然资源局无法解决海湾南路用地问题导致整个开发项目无法按期竣工，在该局没有同意延期竣工情况下导致地标公司无法办理涉案楼盘初始登记和涉案房屋首次转移登记。本案中地标公司逾期办证并非地标公司原因造成，故地标公司不应在本案中承担逾期办证的违约责任。请求二审法院查清本案事实，纠正一审错误判决，驳回梁日有对地标公司的全部诉讼请求。被上诉人梁日有答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。梁日有起诉请求：1.判决地标公司支付延迟交付房屋产权证违约金25280.93元给梁日有；2.本案诉讼费用由地标公司承担。一审法院审理查明：地标公司系2013年3月15日在工商行政管理部门登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股）。经营范围为：房地产投资与开发，酒店管理，自由物业管理与租赁。2016年9月30日，梁日有与地标公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：Ｙ2016010456），约定梁日有（买受人）购买地标公司（出卖人）位于湛江市坡头区，预测建筑面积共96.4平方米，房屋价款为521433元；付款方式为“按揭贷款，买受人应当于2016年9月30日前支付首期房价款人民币131433元，占全部房价款的25%，余款人民币390000元向（贷款机构）申请贷款支付”；交付时间为“出卖人应当在2017年10月1日前向买受人交付该商品房”。合同第二十条约定“……（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理……2、双方协商解决……”。2016年11月4日（增值税发票日期），梁日有支付首期房款131433元，剩余房款390000元由梁日有办理银行按揭贷款，该款于2017年12月25日（增值税发票日期）支付给地标公司；2018年8月30日，地标公司将房屋交付梁日有；2020年10月10日，湛江市自然资源局为涉案房屋办理了不动产权利登记，《不动产权证书》编号分别为粤（2020）湛江市不动产权第0××1号，权利人分别为梁日有，单独所有。因地标公司未能按期办理不动产权利登记，梁日有诉至一审法院。另查明，2013年4月2日，地标公司与湛江市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》约定地标公司所投资的海东广场项目在2016年6月14日前竣工，逾期竣工，按每逾期一日，由市政府无偿收回30平方米住宅面积用于公共租赁住房。合同补充条款约定地标公司要在合同约定开工、竣工时间前15日内向湛江市国土资源局书面报告开工、竣工时间或延迟开工、竣工的原因。2015年9月24日，地标公司又与湛江市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，约定地标公司所投资的海东广场项目竣工期限延长至2017年9月23日。该竣工期限届满后，地标公司于2018年7月4日向湛江市国土资源局坡头分局提交《关于海东广场申请延期竣工的请示》（地标投资[2018]18号）申请延期竣工，该请示中，地标公司称“由于我司首次以回馈家乡形式回湛江投资建设，对本土的手续办理流程不熟悉，竣工时间到期后亦未收到相关部门的通知文件；负责办理报建的人员变动，相关事宜交接不到位等原因导致未能及时申请延期”。2020年4月17日，湛江市自然资源局与地标公司签订《国有建设用地使用权延期竣工协议》，明确因原须配建的海湾南路西段因涉及用海问题不具备开工条件等原因，竣工期限延长至2021年4月16日。地标公司随后持该延期竣工协议及其他材料申请办理用地及房屋权属登记。再查明，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准如下：2019年8月20日4.25%、2019年9月20日4.20%、2019年10月21日4.20%、2019年11月20日4.15%、2019年12月20日4.15%、2020年1月20日4.15%、2020年2月20日4.05%、2020年3月20日4.05%、2020年4月20日至10月10日3.85%。一审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，涉案《商品房买卖合同》于2016年签订，约定的交房日期为2017年10月1日，实际交房日期为2018年8月30日，本案系地标公司未在交房后365日内办理房屋权属证书给梁日有而引起的纠纷，应适用当时的法律、司法解释。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，梁日有、地标公司就涉案商品房签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人应按合同的约定全面履行各自义务。梁日有已依照合同约定支付了全部购房款及契税、办证综合费等费用。梁日有、地标公司签订的《商品房买卖合同》约定“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意协商解决”，按该约定，地标公司在2018年8月30日将房屋交付梁日有，梁日有应在该日起365日内也即2019年8月29日前取得该商品房所有权证书，由于地标公司逾期办证致使梁日有2020年10月10日才取得不动产权证书。故地标公司逾期办证的行为已违约，应承担逾期办证违约责任。关于地标公司是否具有逾期办证免责事由的问题。地标公司主张其因政府原因导致逾期，但根据本案的证据和事实，首先，涉案项目原配建道路因涉及用海问题不具备开工条件的情况，地标公司早已知道，地标公司应充分考虑该情况对涉案《商品房买卖合同》履行的影响并采取应对措施；其次，地标公司因其自身疏忽未按《国有建设用地使用权出让合同》补充条款的约定提前十五日报告延迟竣工原因和及时在原竣工期限届满前申请延期竣工导致办证障碍，地标公司如果及时或提前申请延长竣工期限则可避免办证障碍，故该障碍并非不能预见、不可避免；再次，地标公司主张因政府机构改革影响办证，但未能提供证据证实其交件被拒收或办证受阻，故地标公司主张因政府原因应免责的抗辩意见依据不足，不予采纳。地标公司提供证据主张因新冠疫情应予以免责，但新冠疫情发生在地标公司迟延履行之后，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”之规定，地标公司主张因新冠疫情免责的抗辩意见依据不足，不予支持。关于梁日有诉求地标公司支付逾期办证违约金25280.93元应否支持的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第一项、第二款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，涉案《商品房买卖合同》虽未对逾期办证违约金的计算方式进行约定，但地标公司确属违约，应根据其违约行为造成梁日有实际损失的情况予以认定。考虑涉案合同的履行情况、涉案商品房的总房价、本地的经济水平以及房地产交易的市场发展状况等因素，酌情认定：地标公司逾期办证违约金以购房款521433元为基数，自2019年8月30日计至取得不动产权证书之日，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算。涉案商品房不动产权证书于2020年10月10日登记颁发，该日应视为梁日有已取得涉案商品房权属证书。故地标公司应承担的逾期办证违约金具体金额为：23370.2元【521433元×（4.25%×20天＋4.20%×61天＋4.15%×92天＋4.05%×60天＋3.85%×174天）÷365天】。对梁日有的诉讼请求，予以部分支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第一项、第二款及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：限湛江地标投资有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向梁日有支付位于湛江市坡头区逾期办证违约金23370.2元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费216.01元，由湛江地标投资有限公司负担。二审中，地标公司、梁日有均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对地标公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据地标公司上诉请求和理由，梁日有的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题是：关于地标公司是否具有逾期办证免责事由的问题。地标公司上诉主张因政府无法解决配建道路用地问题导致其无法按期竣工，进而导致逾期办证，但从本案查明的事实来看，涉案项目原配建道路因涉及用海问题不具备开工条件的情况早已存在，而该配建道路如果逾期竣工则必定影响到涉案商品房办理产权登记的情况地标公司亦早已知悉，因此地标公司作为涉案《商品房买卖合同》办证义务方，理应及时向政府申请办理竣工延期以避免造成违约。因地标公司在原竣工期限届满后近一年才申请延期，故地标公司自身的迟延原因是导致办证障碍的客观原因，如果其能及时按期申请延长涉案项目竣工期限则可避免办证障碍。一审法院认为地标公司基于政府原因的免责事由不能成立，已就此进行了充分论述，并无不当，本院不再赘述，予以确认。因地标公司并不具有逾期办证的免责事由，故地标公司应承担逾期办证的违约责任，一审判决判令地标公司应向梁日有支付逾期办证违约金23370.2元并无不当，本院予以维持。综上所述，地标公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费216.01元，由湛江地标投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 林 竹审 判 员 王默朗二〇二一年八月二十日法官助理 杨 旸书 记 员 林菲菲附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。