河北省唐山市曹妃甸区人民法院民 事 判 决 书（2021）冀0209民初2938号原告：戎宝，男，1987年6月29日出生，汉族，首钢工人，住唐山市路北区。委托诉讼代理人：张宗晖，河北舜思律师事务所律师。被告：唐山恒瀚邑房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市曹妃甸区生态城未来大道1号。法定代表人：王鹏亮，该公司执行董事。委托诉讼代理人：臧晨晔，该公司员工。原告戎宝与被告唐山恒瀚邑房地产开发有限公司（以下简称恒瀚邑房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戎宝及其委托诉讼代理人张宗晖、被告恒瀚邑房地产公司委托诉讼代理人臧晨晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戎宝向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《唐山恒大御海天下商品房认购书》；2.要求被告返还购房款669385元；3.要求被告赔偿损失，其中以669385元为基数，自2019年8月31日起至返还之日止按一年期贷款市场报价利率计付利息；4.要求被告承担本案的诉讼费及保全费。事实和理由：2019年8月31日，原告向被告认购唐山恒大御海天下楼盘HN1-412号楼1-1504单元商品房一套。并于当日向被告指定的银行账户支付了购房款669385元。2019年9月30日，原告与被告签订了《唐山恒大御海天下商品房认购书》编号0003842。原告依据商品房认购书已经完成了全部的义务，但是，经原告多次催告，被告却拒不履行商品房认购书所约定的与原告签订《商品房买卖合同》的义务。综上所述，被告的行为已购成违约，故原告主张解除《唐山恒大御海天下商品房认购书》，退还房款并赔偿相应损失。恒瀚邑房地产公司辩称，拒绝原告提出的所有诉讼请求，理由如下：据被告代理人在项目处了解，涉案房屋实际缴款数额为611188元，与原告诉请退还金额有差距，优惠58197元。该房屋认购书做了变更，原买受人为高全贵，在认购协议书更名前后，该套房屋的专项维修基金至今未缴纳，该涉案房屋的维修基金需要在签订正式的买卖合同之前缴纳，原告未缴纳属于违约行为，综上，被告主张按照定金罚则扣除原告缴纳的1万元定金赔偿被告，剩余部分予以退还。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于双方有争议事实认定如下：原告戎宝提交原告的户口本一份，被告向原告出具的收据1份，原告母亲艾云芝唐山银行交易流水，证明原告通过其母亲银行账户向被告及被告指定账户按照双方约定支付购房款669385元。被告恒瀚邑房地产公司质证认为，对户口页无异议。对于收据，其中写了楼款（含定金、首期优惠款）669385元，说明该收据开具的总金额为认购协议中房款的总金额，其中包括给予原告的优惠款共计58197元。交易明细中，据被告代理人了解，通过财务底联显示在2019年8月31日有一张机打的付款小票，当时的持卡人签名是戎宝，该组证据可以证明2019年8月31日的付款。最后的收款账户是唐山恒瀚邑开发有限公司账户。张丽丽在2019年9月2日转账记录为154053元，财务室没有相关的凭证，且是转交给个人，我方对与房款交易的关联性不予认可。原告称其中有一部分款项以现金支付，但是没有提供相应付款凭证，并没有说明当时现金支付是支付给谁，被告方收取房款是以转账至唐山恒瀚邑开发有限公司的对公账户来实现房款的收取的，对原告所称的后两笔款项张丽丽和现金支付的不予认可。本院对原告提交的该组证据的真实性予以确认。被告恒瀚邑房地产公司提交高全贵的付款原始凭证、代付声明、开给高全贵的收据、戎宝的付款凭条，证明该涉案房屋房款总金额、实缴金额及优惠的情况。原告质证认为我方与被告签订认购书，该房产为被告所有，我方并不是向高全贵购买，其中代付声明中也未曾有我方签字确认，也没有相应楼号等登记情况。此代付声明和交付定金的缴款单与本案没有关联性，至于高全贵与被告的关系，与本案无关，应另案主张。通过其提交的证据可以看出，该房产存在一房多卖的情况，更应当承担相应的违约责任，该证据达不到被告的证明目的。8月31日的转款记录，我方认可，与我方提交的转款时间及金额是一致的。我方所缴纳的669385元并不包含优惠款。通过被告向我方出具的收据及向被告工作人员张丽丽的转款记录完全可以证明。本院对该组证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2019年3月27日，涉案房屋原买受人高全贵向被告恒瀚邑房地产公司交纳定金10000元和首付款23469元，共计33469元。被告恒翰邑公司于当日为高全贵出具收据，注明高全贵412-1-1504首付款（含定金）33469元。2019年6月20日，案外人张丽丽通过其名下中国农业银行账户向被告恒瀚邑房地产公司转账支付66772元，张丽丽出具代付声明，声明该66772元作为代高全贵支付唐山恒大御海天下项目定金、首付款、其他费用。2019年6月20日，被告恒瀚邑房地产公司为高全贵出具收据，注明高全贵412-1-1504楼款（含优惠）66939元。即优惠167元。2019年8月31日，原告戎宝母亲艾云芝名下唐山银行曹妃甸区支行账户向被告恒瀚邑房地产公司账户转账支付510947元。被告恒瀚邑房地产公司于当日为高全贵出具收据，注明高全贵412-1-1504楼款（含优惠）568977元，交款人处为戎宝。即优惠58030元。2019年9月2日，原告戎宝母亲艾云芝名下唐山银行曹妃甸区支行账户向案外人张丽丽名下中国农业银行北京王四营支行账户转账支付154053元。2019年9月30日，原告戎宝（乙方、买受人）与被告恒瀚邑房地产公司（甲方、出卖人）签订《唐山恒大御海天下商品房认购书》（编号：0003842），约定乙方向甲方认购书唐山恒大御海天下楼盘HN1-412号楼1-1504单元，建筑面积86.46平方米，总金额669385元。乙方同意签署认购书时支付人民币壹万元作为定金，乙方选择分期付款方式付款，乙方须于2019年3月29日前支付首期房款23469元，并签署《商品房买卖合同》。于2019年6月27日前付清66939元；于2019年9月27日前付清66939元；于2019年12月27日前付清66939元；于2020年3月27日前付清66939元；于2020年6月27日前付清剩余款项66939元。乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金即10375元，并将已缴款凭证在签署《商品房买卖合同》时交予甲方。同日，被告恒翰邑公司为原告戎宝出具收据，注明戎宝412-1-1504楼款（含定金、首期、优惠款）669385元。该收据右上角注明“更名”。本院认为，涉案房屋原认购人为案外人高全贵，被告恒瀚邑房地产公司为高全贵出具三张收据金额共计669385元（33469元+66939元+568977元），后原告戎宝作为涉案房屋新认购人与被告恒瀚邑房地产公司重新签订《唐山恒大御海天下商品房认购书》，并由被告恒瀚邑房地产公司重新为原告出具同等金额669385元的收据，应视为涉案房屋的认购双方已变成为本案原、被告。根据核算，被告方提供案涉房屋交款明细及收据，被告共实际收取案涉房屋房款611188元。涉案房屋优惠款为58197元（167元+58030元）。原告戎宝陈述其向案外人张丽丽银行转账154053元，现金支付4385元，向被告恒瀚邑房地产公司转账支付510947元，实际付款共计669385元，并依此诉请要求被告恒瀚邑房地产公司返还全部款项669385元，本院认为，被告公司虽称张丽丽是其公司员工，但原告未能举证证实案外人张丽丽的收款行为获得了被告公司的授权，也无法证实其有足够理由信赖张丽丽具有代表被告公司收款的权利，故原告戎宝向案外人张丽丽付款的行为不足以证明系张丽丽代被告恒瀚邑房地产公司收取，无法就其向张丽丽的付款要求被告恒瀚邑房地产公司在实际收取房款金额外返还，故本院就涉案房款款项在611188元范围内予以认定，超出该金额部分由原告与案外人张丽丽另行处理。原、被告双方本着完成买卖商品房的初衷签订商品房认购书系双方的真实意思表示，原告按商品房认购书约定交付了购房定金、全部房款，已经完成了付款义务，已达到签订《商品房买卖合同》的基本条件，被告恒瀚邑房地产公司未按认购书约定于原告支付房款时与原告签订正式的《商品房买卖合同》。原告诉请要求解除《唐山恒大御海天下商品房认购书》，本案商品房买卖的合同目的已无法实现，故对于原告要求解除原、被告签订的商品房认购书的诉讼请求，本院予以支持。原告所交纳购房款601188元，应由被告返还。被告恒瀚邑房地产公司辩称因原告未缴纳专项维修资金不满足签订《商品房买卖合同》的条件，导致合同无法履行，存在一定过错。因商品房认购书约定原告需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修基金，而原告未能按照约定缴纳，亦存在未按认购书履行义务的情形。《商品房买卖合同》未能签订，双方均有过错。故本院对于被告抗辩扣除定金1万元的意见，不予支持。因双方均存在过错，不予适用定金罚则，但原告向被告支付的定金10000元，应由被告返还原告。原告戎宝诉请要求被告恒瀚邑房地产公司赔偿其利息损失，因原告未按约定缴纳专项维修基金，在履行认购书过程中存在一定过错，对其利息主张不予支持。综上所述，被告唐山恒瀚邑房地产开发有限公司应向原告戎宝返还定金和购房款共计611188元。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告戎宝与被告唐山恒瀚邑房地产开发有限公司签订的《唐山恒大御海天下商品房认购书》；二、被告唐山恒瀚邑房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告戎宝定金和购房款共计611188元；三、驳回原告戎宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,494.0元，减半收取计5,247.0元，财产保全费4270元，由被告唐山恒瀚邑房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员  张广宁二〇二一年八月二十日书记员  姜思宇