广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1391民初3636号原告：李国召，男，汉族，出生，住河南省睢县。委托诉讼代理人：李仲荣，广东商盾律师事务所律师。被告：惠州晶地基业投资有限公司，住所地：惠州大亚湾西区龙兴路15号（3号办公楼）301房。法定代表人：吴羡鸿。委托诉讼代理人：叶玉均，该公司工作人员。原告李国召与被告惠州晶地基业投资有限公司（以下简称晶地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李仲荣到庭参加诉讼，被告的委托诉讼代理人叶玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李国召向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告自2020年10月1日起向原告支付逾期交房违约金至实际交房之日止（暂从2020年10月1日计至2021年1月29日违约金为人民币14107元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）。合同约定，原告购买被告开发的位于大亚湾西区。房屋总价款共计1175599元。合同第十一条约定，出卖人（被告）应于2020年9月30日前向买受人（原告）交付商品房。合同第十二条第一款第（1）项约定“逾期在120日之内自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”合同签订后，原告已按合同约定履行义务：向被告支付购房款及其他费用，但被告却没有按合同约定将房屋交付给原告使用，被告的行为已构成严重违约，其应按照合同第十二条第一款之约定，自2020年10月1日起至实际交房之日止，按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金。综上所述，原告为维护合法权益，现根据《民事诉讼法》的相关规定，特诉至贵院，恳请判允所请。被告晶地公司辩称：一、2020年初发生新冠肺炎疫情影响，被告在2020年1月24日至2020年3月25日（共61天）之间无法进行施工，属于不可抗力因素。二、新冠肺炎疫情的深度影响并非可以及时体现，被告的供应商及供应商的供应链条均发生客观存在的经营困难、破产等事实；被告即便在大亚湾住建局批准下复工，但复工后的施工人数少于疫情前正常施工人员的数量，此对工程进度必然造成影响，被告对此没有过错。因此，《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间应当在无法进行施工的区间范围内再行顺延。三、根据涉案合同第十一条第（二）项“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”之约定，在案涉房屋于2020年10月22日取得《单位工程（子单位）竣工验收备案表》，即已具备交付条件，业主拒不前来收楼所引起的法律责任应当由业主自行承担。四、被告未按《商品房买卖合同》约定的时间前来收楼，被告又于2021年1月20日向原告寄送《入伙通知书》，被告已经完全充分地尽到了合理的书面通知义务，原告未办理收楼手续所导致的法律责任应当由其自行承担。综上所述，代理人认为：被告受新冠肺炎疫情影响，即使在复工后也处于非正常状态施工，同时被告在复工后积极采取措施，在延期交付后亦多次诚恳地向业主表达歉意，可见被告对逾期交楼是没有恶意性的。法院应通过判决确认、宣示规范：涉案项目约有700多户业主，如判决被告按照日万分之一的标准向原告支付违约金，必定引起其他业主纷纷效仿，重大的违约金支出将会导致被告无法承担，甚至会严重影响涉案项目无法办理不动产权证的重大影响，进而导致群体性信访事项的发生，希望法院在判决时不仅考虑法律效果，也应兼顾社会效果，驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明：2018年6月21日，原告李国召与被告晶地公司签订一份《商品房买卖合同》（预售）及补充协议，约定由原告购买被告晶地公司开发的位于惠州大亚湾西区，房屋总价款为1175599元。合同第九条约定商品房交付条件为：1.该商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.已取得房屋测绘报告；3.原告当前没有拖欠房款和银行按揭贷款已经放款。合同第十一条约定商品房交付时间和手续：被告应当在2020年9月30日前向原告交付该商品房；该商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。原告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。被告通知形式可采用快递、挂号信、报纸公告等任何一种方式。交付房屋时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理。补充协议第四条约定：双方同意原告在《广东省商品房买卖合同》中所留的联系地址为原告指定的联系地址，被告的任何函件或通知以邮寄、电话、报刊、公告、短信等途径均视为有效的信息传递；如以邮寄方式寄出，寄出3日后视为已送达。原告所列指定联系地址、电话号码如有变更，应于变更之日起7日内以书面方式向被告提供变更后的新信息，否则被告按原指定的联系方式寄出3日后视为有效送达，因此产生的不利后果均由原告承担。补充协议第十一条约定：该商品房达到交付条件后，被告以书面形式通知原告办理入伙手续，入伙时间及入伙地点以《入伙通知书》上为准。被告未发出《入伙通知书》给原告或原告未收到《入伙通知书》，则以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。原告对被告交付的商品房有异议，应以书面形式提出，否则视为原告无异议。买卖双方产生争议时，由原告委托有资质的质量部门出具书面工程质量评定意见作为解决争议的依据，原告在未取得质量评定意见之前拒绝收房，视为被告已按双方约定将合同项下商品房交付原告。合同第十二条约定逾期交付责任：逾期在120日之内，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过120日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告晶地公司按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。上述合同签订后，原告付清了全部购房款1175599元。2020年10月22日，案涉房屋办理竣工验收备案登记。，案涉房屋取得房产测绘报告（实测）。，被告晶地公司向原告邮寄了《入伙通知书》，要求其于2021年1月17日办理房屋交付。另查明，2020年1月23日，广东省人民政府决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月24日，广东省人民政府决定省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年3月20日，被告晶地公司向大亚湾区住建局就案涉项目申请复工备案，大亚湾区住建局于2020年3月25日批准正式复工复产，停止施工天数为61天。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（预售）及补充协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按约诚实履行自己的合同义务。综合原、被告的诉辩意见，对本案的处理分析评判如下：关于案涉房屋具备交付条件的时间认定问题。原、被告双方在合同中约定的交房时间为2020年9月30日，被告晶地公司实际于2020年10月22日取得竣工验收备案文件，于取得房产测绘报告（实测）。根据合同约定，案涉房屋自起具备交付条件。关于被告履行交房义务的时间认定和约定交房日期能否因新冠疫情影响而顺延的问题。本案房屋达到交付条件。被告于向原告邮寄《入伙通知书》，通知原告于2021年1月17日办理房屋交付手续，已履行了通知原告收房的交房义务。合同约定被告的交房时间为2020年9月30日前，在2020年1月23日新冠疫情一级响应至2020年3月25日被大亚湾区住建局批准正式复工复产为止，被告晶地公司停止施工天数为61天。新冠疫情影响所增加的时间在原告、被告晶地公司签订合同时是无法预见的，属于不可抗力，应当相应延长被告晶地公司的交房期限。而被告晶地公司提出的复工人数减少、供应商及供应商的供应链条发生经营困难、破产等情况，其影响相对于双方约定的两年的交房宽限期限而言可以被忽略，并且属于双方约定该宽限期限时已经概括性考虑的各种微小不确定性因素，不能据此再行延长被告晶地公司的交房期限。关于违约责任的承担问题。根据合同约定，被告本应在2020年9月30日前向原告履行交房义务，但被告实际于2021年1月17日才向原告履行完毕交房义务，逾期108天。如上所述，扣除新冠疫情影响的时间61天后，被告晶地公司实际逾期交付房屋的时间为47天，其行为已经构成违约，依法应承担向原告支付逾期交房违约金的违约责任。被告晶地公司应付原告的违约金应当以全部房价款1175599元为基数，按每日万分之一计算47天，违约金额为5525元（1175599元×0.0001×47天）。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告惠州晶地基业投资有限公司自本判决生效之日起十日内向原告李国召支付逾期交房违约金5525元；二、驳回原告李国召的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76.34元，由被告负担；原告预交的案件受理费76.34元，判决生效后原告可向本院申请退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇二一年八月十六日法官助理 曾俊恒书 记 员 陈 露