文书内容江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终2408号上诉人（原审原告、反诉被告）：阮长文，男，汉族，住江苏省连云港市海州区科苑路98号苍梧三期21栋2单元1102室。委托诉讼代理人：马海峰，江苏云台山律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡伯芝，京衡律师集团上海事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：连云港润林置业有限公司，住所地江苏省连云港市海州区花果山大道17号楼科技创业城3号楼21层。法定代表人：胡瑞龄，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘祎军，男，该公司法务。委托诉讼代理人：姚德波，江苏海郡律师事务所律师。上诉人阮长文因与被上诉人连云港润林置业有限公司（以下简称润林公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2019）苏0791民初1985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人阮长文上诉请求：1.依法撤销江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2019）苏0791民初1985号民事判决，依法改判或发回重审。2.一审、二审诉讼费用、鉴定费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审判决明显存在认定事实不清，适用法律不当之处。一、事实认定部分。1.一审认定房屋质量问题不是上诉人停业的根本原因完全错误。根据南京东南公司的房屋质量鉴定报告，房屋严重渗漏水完全是房屋本身的质量问题造成的，与上诉人没有关系，一审法官现场勘验过渗漏水情况，承认渗漏水影响经营，故进行司法鉴定。上诉人为维持餐厅的经营，先后两次对房屋进行维修，但不能解决根本问题，鉴定报告也佐证了这点。被上诉人虽经上诉人多次催促仍然没有履行完全修复房屋的义务，上诉人被迫停止营业，因此房屋存在严重质量问题造成上诉人无法完全修复，从而无法正常经营，是上诉人被迫停业的根本原因。2.关于上诉人的违约责任认定。一审法院认定上诉人缴纳租金义务在先，其不享有履行抗辩权，且租金与维修费不构成对价，上诉人拒付租金的行为构成违约的观点不符合事实。被上诉人将存在严重质量问题，未经消防和综合验收合格的房屋租给上诉人，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”这是法律对工程交付使用的强制性规定。被上诉人己构成严重违约在先，而且正是由于房屋未经验收存在严重质量问题，造成上诉人开业不久房屋就开始渗漏水，影响上诉人正常经营，虽经上诉人反复要求，被上诉人都没有尽责维修房屋。被上诉人的违约给上诉人造成了巨大损失，导致上诉人合同目的不能实现。而且被上诉人事实上也没有主张租金，因此，上诉人有权迟付租金，上诉人的行为符合先履行抗辩权的法律规定。3.关于双方的承担责任比例认定问题。一审法院综合考虑双方履约过程中过错大小和违约程度，认定上诉人对合同解除承担60%责任，被上诉人承担40%责任，显然是在认定事实错误的基础上作出的错误比例划分。本案解除合同根本原因是被上诉人构成根本违约导致上诉人的签约目的得不到实现；即使上诉人有迟付租金行为，但是其行为在法律上属于先履行抗辩权。因此，在被上诉人构成根本违约的情况下，一审法院作出6:4的责任比例认定显然大失公允。4.一审判决对上诉人经营期间的损失未予支持是完全错误的。《合同法》第42条第（二）款规定“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。”被上诉人在订立合同时，故意隐瞒所租房屋存在严重质量问题，没有经过消防及综合验收合格，甚至连施工许可证都没有，完全是个违章建筑，给上诉人办理营业手续及后期经营带来巨大不便和损失，上诉人所租的房屋和投入的装饰装修、设备等价值无法得到充分利用，被上诉人理应按责任比例承担损失。5.一审认定的6个月鉴定时间是完全错误的。上诉人在起诉时和第一次庭审时就提到房屋存在严重质量问题，并建议法官勘验现场，2020年4月28日，一审法官在勘察完现场后认为房屋渗漏水比较严重（餐厅主厅顶面有几处大面积脱落），需要鉴定，并说如果鉴定被上诉人有过错，下一步就要对装修装饰进行评估以进行合理赔偿。从这个时候开始就进入鉴定时间，需要保留现场不变，不能计算上诉人占用房屋时间。从2020年8月4日开始鉴定摇号选择鉴定机构开始，直至2021年3月4日鉴定机构最后一次勘验现场，期间一审法官一共四次书面要求上诉人保持现场不变。2021年3月26日一审法官在对工程造价鉴定意见书（征求意见稿）进行质证时，一审法官在鉴定方确认不再需要勘验现场后，书面要求我们在2021年4月30日前腾房。2021年4月23日，在一审第二次开庭时，法官告诫上诉人“如原告至2021年4月30日未腾房，产生的房屋占用损失要承担”。即在2021年4月30日之前，由于鉴定需要保持现场，我们不需要承担房屋占用费用。综上，鉴定时间应该从2020年5月至2021年4月，合计12个月。6.关于街区改造，一审法院对地下管网进行改造的时间节点(2018年7月9日起至2018年12月18日完工），及其他项目改造对商户的影响及赔偿的认定，与事实不符。（1）关于涉案街区路面及地下管网改造开始时间，上诉人在一审法院2020年1月8日第一次开庭时提交的证据4中“涉案街区道路、地下管网开挖维修照片一组”显示最早的拍摄时间是2018年7月5日，从该份证据可以证实涉案街区路面及地下管网改造时间最迟也在2018年7月5日，而事实上是早于2018年7月5日，因为根据生活常识，整个街区路面及地下管网大面积开挖肯定是远远早于2018年7月5日，确切的说时间是2018年6月；一审判决依据的验收证明里面的改造施工期2018年7月9日至2018年12月18日是被上诉人单方主张，没有第三方材料佐证，不足为信。验收证明中明确注明第三方的验收时间为2019年1月25日，应该以第三方的时间为准。因此整个施工时间应为2018年7月5日至2019年1月25日，合计205天。期间从被上诉人认定的开工时间2018年7月9日至上诉人餐厅停业时间2018年8月20日，一审判决免除了房租，却没有对其期间的装饰装修折旧做出补偿，是不正确的。（2）2019年至2020年期间，被上诉人还对街区进行亮化工程改造，消防喷淋主管道铺设，智能化（监控等）系统等工程施工，街区从挖开地下管网开始，直至2019年4月30日才完成路灯安装和路面清洁工作，上诉人餐厅是在街区最里面一排，没有路灯照明，路面又有很多土堆障碍，客户无法前来就餐。关于消防喷淋主管道铺设，历时26天（2020.7.16—2020.8.10)，上诉人在一审时提供了三张照片，证明餐厅门前道路被挖开，门前堆了很高很大的土堆，其对餐厅经营影响巨大。一审判决书中写明可以适当减少房租，可是判决结果却未减少。因此，2020年1月25日至2020年4月30日及2020年7月17日至2020年8月10日这两段时间应该减免房租并补偿装修装饰的损失。（3）根据上诉人在一审法院2021年4月23日第二次开庭补充提交的第二组证据“连云港市住房和城乡建设局出具的关于美食街区《建筑工程竣工验收备案表》”显示涉案街区直到2019年10月9日才备案完成。根据《建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程备案完成之前，房屋不能使用。该份证据可以充分印证涉案街区地下管网及各项改造后，直至2019年10月9日才符合交付使用条件。7.一审判决没有赔偿银行贷款利息，广告费，装修设计费等是完全错误的。这些费用是上诉人实际投入的费用，财务上己经作为实际支出的费用处理。装修设计费是当下装修不可分割的一部分，且不可再生，理应进入装修费用。广告费支出是为了宣传餐厅，特别是餐厅地址，停业后即便我们在其他地方再开餐厅，对原地址的宣传也没有用了。银行贷款利息，是正当而合理的财务费用，可以进入经营成本。上述三项费用是正常开支，合理费用，理应按双方应承担的比例分担。8.关于滞纳金计算标准按照中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍计算，不仅没有考虑到本案客观事实及双方过错，而且有违同案不同判。涉案街区的诉讼案件在一审法院有多起，案号（2019）苏0791民初2068号民事判决，其中关于滞纳金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，其中在认定承租人在履约过程中过错程度明显高于本诉上诉人的情况下才做出按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的认定，因此，本案一审对滞纳金计算标准明显过高。二、法律适用部分。1.一审法院认定《招商手册》里的招商条款是要约，而对美食街区的市场定位，不是要约，是属于法律适用错误。招商手册是一个整体，其主要内容对同一标的---美食街区的描述包含不可分割的两部分，市场定位和招商条款，且有关市场定位的描述“主要吸纳国际国内一线餐饮品牌、加盟连锁店、市内老字号餐饮企业以及知名风味小吃”和招商条款一样明确具体，对上诉人签约入驻美食街区及租赁价格有极其重要的影响，己经具备要约的条件，构成要约，虽未写进合同，被上诉人也应受此约束。2.一审法院对上诉人在一审提出2017年度租金己过诉讼时效的辩护意见不予采纳，属于适用法律错误。根据双方签订的《新世界文化城美食街区房屋租赁合同》第四条第（一）款约定，租金支付日期为按年度缴纳，第一次支付租金时间在免租期内，即2016年1月31日前。根据原《民法通则》第七章第136条规定“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金；”第137条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”，因此2017年的租金已过诉讼时效。一审法院以2017年10月1日才施行的《民法总则》作为判案依据，根据法不溯及过往的原则，是引用法律不当。从诉讼时效作为消灭时效的性质来看，此时，被上诉人作为请求权人的时效利益事实上己经终止，诉讼时效已因此而归于消灭。从实践效果来看，如果在这种情况下赋予请求权人重新计算时效的权利，就会产生一种不符合逻辑的结果：即在前后两段时效未届满的期间（从旧时效产生到旧时效届满、从《民法总则》实施到新时效届满）中间还存在一段时效己届满的时间（从旧时效届满到《民法总则》实施），而且也不符合诉讼时效制度促使权利人及时行使权利、稳定现存社会秩序的制度本意。因此，在该情况下如果赋予请求权人溯及保护其请求权明显与立法宗旨相违背。三、一审判决还存在以下矛盾之处。1.一审认定上诉人提供的证据不足，无法赔偿地下管网改造期间的营业损失与认为被上诉人免去期间房租和赔偿装修装饰损失已经足够弥补上诉人的损失存在矛盾。2.一审认定上诉人对有质量问题的房屋未尽修缮义务与认定又认可上诉人曾两次修缮房屋并判被上诉人赔偿上诉人26000元的房屋维修费用存在矛盾。3.一审认定街区其他的升级改造可适当减少租金与实际上又未判减少存在矛盾。4.一审认定地下管网改造期间免除了改造期间的房租与对2018年7月5日至2018年8月20日期间的装修装饰损失未予补偿存在矛盾，与涉案街区同性质另案认定不一致。被上诉人润林公司辩称：上诉人的上诉理由与客观事实不符，一审判决查明的事实基本清楚，在装修期以及鉴定期已经做出了有利于上诉人的判决。关于招商手册，内容的性质在一审中均作了充分阐述，一审判决认定没有错误。上诉人所提出的经营损失，系因其自主经营应当承受的风险，该部分损失不应当被上诉人承担。请求驳回上诉人的上诉。阮长文向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间签订的房屋租赁合同。2.判令润林公司返还定金人民币140000元。3.判令润林公司赔偿阮长文装饰装修残值1241009元、街区改造期间损失272269元（包括直接物质损失95400元、营业损失176869元）、2015年2月至2018年6月经营损失1131285元、银行贷款利息损失366150元、广告费114000元、房屋维修费26000元，损失合计3150713元。4.诉讼费用由润林公司承担。润林公司向一审法院反诉请求：1.请求判令阮长文支付到期租金1006769元及占有使用费（计算至实际腾退房屋之日）、滞纳金2770450.24元（暂计算至2020年1月31日，按照每日千分之三计算至偿清为止）。2.反诉费用由阮长文承担。一审法院认定事实：2014年9月25日，润林公司（甲方）与阮长文（乙方）签订《新世界文化城美食街区房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》），主要内容如下：甲方将坐落于连云港市新海新区新世界文化城美食街区科苑北路9号2#楼B6-B7，建筑面积约722平方米的房屋租赁给乙方用于经营法式餐饮，租赁期自2015年2月1日至2023年1月31日，共计8年。乙方享有四个月装修免租期（从2014年10月1日至2015年1月31日），乙方在租赁期间只享有一次装修免租期待遇。租金按1.2元/m2/天标准收取，每年按6%递增计算租金。租金按年度缴纳，乙方应在每年的1月1日前一次性缴纳（第一次支付租金时间在免租期内，即2016年1月31日前）。第一年及第二年免租金，第三年租金316236元，第四年租金335210元，第五年租金355323元，第六年租金376642元，第七年租金399241元，第八年租金423195元，租金总计2205847元。乙方须向甲方交纳定金140000元，租赁期满后，如乙方无违约行为，房屋租赁的定金除抵扣应由乙方承担的费用，剩余部分应如数返还给乙方；如乙方具有违约行为，甲方不退还乙方的定金。第五条装修期：……如乙方因自身经营需要，必须进行水、电、气等所有增容或改造的，需先征得甲方书面同意，相关的增容改造费用将全部由乙方自行承担。租赁期满，相关的增容改造连同乙方投入的装修改造成果等无偿归甲方所有。第七条乙方权利义务约定：……2、乙方依法独立经营，自负盈亏，开业所需工商、税务、卫生、城管、消防等所有手续自行办理。合同第十条违约责任约定，乙方逾期缴纳租金，按应付租金额每日3‰向甲方支付滞纳金；并赔偿甲方经济损失。合同签订后，阮长文向润林公司支付140000元定金并接收房屋进行装修，经营“普罗曼蒂法餐厅”。阮长文至起诉时尚未缴纳过租金。2018年7月9日，润林公司对新世界文化城美食街区地下管网进行改造，改造工程于2018年12月18日完工。润林公司施工期间，对街区路面进行开挖施工，给街区商户经营造成影响。阮长文于2018年8月20日在餐厅门口张贴停业通知，内容为：“由于美食街区管网改造严重影响餐厅经营，决定从即日起暂停营业。待街区改造完成后（街区承诺在今年10月底前）再择机开业，由此给客户造成的不便深表歉意，在此期间，餐厅会继续升级餐品，以回馈广大的美食爱好者。注：大型团餐活动（10人以上）仍可预约定制。”地下管网改造结束后，阮长文未恢复正常营业。2019年至2020年期间，该街区还实施了喷淋消防主管增设工程、智能化系统、计量柜更换等提升改造工程。涉案房屋于2016年6月1日经连云港市公安消防支队云台山风景区大队综合评定消防备案合格。新世界文化城美食街区1#-8#楼于2019年6月3日竣工验收合格。由于案涉房屋存在渗漏水问题，造成部分内墙面污损，阮长文于2016年6月、2017年7月两次对房屋内墙面、顶棚饰面层进行维修，产生维修费26000元。本案一审审理过程中，阮长文申请对房屋漏水原因进行鉴定。一审法院委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司进行房屋质量鉴定，该公司于2020年12月11日作出第SF202012213号鉴定报告。鉴定房屋渗漏水原因为：1.外墙混凝土砌块竖向灰缝仅表面有砂浆，灰缝内部存在较深空隙，砌块灰缝砂浆不密实，雨水从外墙饰面砖缝隙、外窗框密封胶开裂处进入墙体，再通过墙体竖向灰缝空隙渗入到室内，造成内墙面饰面层出现大面积霉变、起皮、脱落、粉化、泛碱等现象；2.二层上人屋面细石混凝土层与外墙之间未留缝隙，外墙泛水部位防水卷材未满粘，卷材收头未用金属压条钉压固定，卷材防水层存在渗漏和积水现象，屋面防水工程不符合《屋面工程质量验收规范》GB50207-2012要求。雨水从屋面渗入到室内，造成内墙面、顶棚饰面层出现大面积霉变、起皮、脱落、粉化、泛碱等现象。综合上述现场检查结果，鉴定意见为：涉案房屋一、二层内墙面、顶棚饰面层存在多处大面积霉变、起皮、脱落、粉化、泛碱等渗漏水痕迹，产生原因主要与房屋存在外墙、屋面防水质量问题造成的渗漏有关。经现场勘验，阮长文对房屋二楼露台防水部位进行了装修。阮长文继而申请对装饰装修损失进行司法鉴定。经一审法院委托江苏大公房地产土地与资产评估造价咨询有限公司（以下简称大公咨询公司）进行装修造价鉴定，该公司于2021年4月13日出具苏公司鉴字（2021）第03002号工程造价鉴定意见书。鉴定时点为2018年8月20日，大公咨询公司综合双方当事人意见，对装饰装修剩余使用价值按照两种情况进行考虑：一是考虑租期影响，计算鉴定对象剩余4.45年的价值；二是不考虑租期影响，通过直线折旧结合现场观察确定鉴定对象的剩余使用价值。室内墙体改造工程量无法明确，本次土建改造不在鉴定范围内。鉴定意见如下：            序      号              项目名称              工程造价      （元）              8年租期剩余4.45年使用价值（元）              不考虑租赁期影响剩余使用价值（元）                  1              装饰装修              971673              544141              689892                  2              餐桌、餐椅              210700              117992              147490                  3              电子及厨房设备              688897              385778              551117                  合计              1871270              1047911              1388499      其中装饰装修项目中灯具33688元（第16、25、52项）、装饰画2380元（第55、56、57、58、59项）可拆卸；电子及厨房设备中单槽洗水池476元（第11、29项）、油炸锅3609元（第15项）、不锈钢单槽洗菜池1548元（第18、32项）、切骨机2062元（第21项）、四门冰箱13404元（第23项）、和面机3196元（第30项）、木花栏2062元（第35项）、冷鲜柜5155元（第37项）、厨房热水器1752元（第38项）可移动；餐桌餐椅可移动，不属于形成附合的装饰装修物。另有部分定制装修物及厨房设备，虽能移动拆卸，但无法再次利用或利用价值会严重减损，阮长文亦不同意拆除搬离，计入装饰装修残值。剔除以上可移动物品，案涉房屋装饰装修及附属设施原值为1591238元，按照租赁期限折旧，至2018年8月20日时点剩余使用价值为891092元。房屋质量鉴定费22260元、装修鉴定费18712元，合计40972元，阮长文已预交。另查，润林公司为招租宣传需要，制作新世界文化城美食街区招商手册，向不特定公众发放。阮长文提供的2014年8月19日版本招商手册，文字内容部分有“项目概况”和“招商政策”两部分。“项目概况”部分主要介绍新世界文化城和美食街区的地理位置、建筑面积、街区分布、街区定位等，并诚邀有意入驻的餐饮企业联系洽谈。“招商政策”部分包含商铺免租期限、商铺租金及递增方式、商铺租期、商铺免租装修期、商铺租赁定金五项政策规定，相关内容在阮长文、润林公司签订的租赁合同中已有具体体现。阮长文于2019年11月1日向一审法院提交起诉状时，尚未主张解除合同，后于2019年12月16日向润林公司送达解除《房屋租赁合同》律师函，以美食街区未通过消防验收，致使阮长文的餐饮场所不能办理消防验收，餐厅不能营业，合同目的不能实现为由，提出解除合同。润林公司收到律师函后表示同意解除合同。一审法院认为，阮长文与润林公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。阮长文于2019年12月16日向润林公司发函解除《房屋租赁合同》，润林公司未持异议，双方签订的《房屋租赁合同》已合意解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案一审争议焦点为：一、双方在履行租赁合同中是否存在违约行为,应否承担合同解除的过错责任；二、阮长文的损失如何确定；三、润林公司主张的房屋租金及占有使用费、滞纳金如何认定。关于争议焦点一、双方在履行租赁合同中是否存在违约行为,应否承担合同解除的过错责任。首先，对于润林公司发布的招商手册是要约邀请还是要约，润林公司招租行为有无过错。阮长文主张招商手册系要约，润林公司违反招商承诺，虚假宣传，应承担违约责任。一审法院认为，招商手册系向不特定人发出的商业广告，阮长文提供的2014年8月19日版本招商手册中有关商铺租赁“招商政策”内容较为明确，涵盖租金、租赁期限、免租期、定金内容，系要约条款；对于招商手册中其他图文介绍，系宣传性内容，旨在通过宣传推介所出租房屋，达到吸引不特定商业主体承租房屋的目的，不属于订约条款，属于要约邀请。其后，润林公司与阮长文签订了具体明确的租赁合同，对双方权利义务进行了约定，合同内容符合招商手册中的“招商政策”规定。因此，润林公司在招租过程中不存在违约，一审法院对阮长文提出润林公司违反招商承诺，应承担违约责任不予采纳。其次，关于消防验收。阮长文以房屋未经消防验收，致使餐厅不能营业，合同目的不能实现为由，于2019年12月16日向润林公司提出解除合同。一审法院认为，案涉房屋虽在租赁合同签订时未经消防验收合格，但在合同履行过程中通过了消防抽查验收，承租人阮长文在房屋通过消防验收之后不享有合同解除权。因装修产生的二次消防申报主体为实际经营者阮长文，双方也在合同中明确约定“乙方依法独立经营，自负盈亏，开业所需工商、税务、卫生、城管、消防等所有手续自行办理”，阮长文以房屋未经消防验收，合同目的不能实现为由行使法定解除权，理由不能成立。鉴于润林公司收到解除合同函后予以同意，双方已合意解除合同。第三，关于房屋质量责任。一审法院认为，出租人在租赁期间对租赁物承担持续性的瑕疵担保义务。润林公司作为出租人，应交付适租房屋，保证租赁房屋在租赁期间符合约定用途，让承租人通过使用租赁物实现合同约定的使用和收益目的。润林公司将未经过竣工验收的房屋移交给阮长文使用，违反《中华人民共和国建筑法》强制管理性规定，虽然在合同履行过程中通过了竣工验收，该行为仍为法律所禁止。房屋在租赁期间出现渗漏水，经鉴定属于房屋质量问题，润林公司交付的租赁物有质量瑕疵，未履行出租人维修义务，影响阮长文经营使用，应承担减少租金、赔偿损失的违约责任。根据阮长文提交的民事起诉状及解除合同函，阮长文先以润林公司未兑现招商承诺构成违约为由提起诉讼，又以房屋未经消防验收为由提出解除合同，并未将房屋渗漏水问题作为解除合同事由。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”阮长文在润林公司未履行维修义务的情况下，未自行修缮房屋，未穷尽救济途径。结合现场勘验及鉴定情况，房屋渗漏水可以通过修缮解决，该质量问题并非严重至阮长文合同目的不能实现，润林公司不构成根本性违约。第四，关于街区改造。根据地下管网改造竣工验收证明，街区地下管网改造施工期从2018年7月9日至2018年12月18日，施工导致阮长文经营的餐厅门前道路不通、排水受阻，无法正常营业。改造施工并非润林公司违约行为，但对阮长文经营影响客观存在，润林公司应对施工期间租金予以减免，对阮长文经营损失进行适当补偿。2019年至2020年期间，润林公司还相继对街区进行了喷淋消防、智能化系统等工程施工，这些改造工程是为了更好满足街区功能化需求，更好服务于商户所做的提升改造，对商户经营影响较小，可以适当减少租金。第五，关于阮长文的违约责任。一审法院认为，阮长文自2015年起租赁房屋至今，未曾缴纳过租金，怠于履行合同主要义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。由此可见，承租人缴纳租金义务是主要合同义务，阮长文逾期不支付租金，润林公司享有法定解除权。对于租赁房屋出现的渗漏水质量问题，阮长文可依据合同法第二百二十一条规定，要求出租人润林公司履行维修义务，或由阮长文自行维修，维修费用由出租人润林公司承担，并要求减少租金或延长租期的方式进行解决。阮长文缴纳租金义务在先，其不享有履行抗辩权，且租金与维修费不构成对价，阮长文拒付租金的行为构成违约。综上，阮长文、润林公司均未履行合同应尽的义务，存在违约行为，双方对合同解除均存在过错，一审法院综合考虑双方履约过程中过错大小和违约程度，认定阮长文对合同解除承担60%责任，润林公司承担40%责任。关于争议焦点二、阮长文主张的各项损失及费用如何认定。1.阮长文主张润林公司返还定金140000元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。案涉合同既约定“乙方具有违约行为，甲方不退还乙方的定金”的定金条款，又约定“乙方逾期缴纳租金，按应付租金额每日3‰向甲方支付滞纳金”的违约金条款，两条款应择一适用。现润林公司诉讼请求已主张了滞纳金，且滞纳金高于定金,则定金罚则不再适用，润林公司应向阮长文返还定金140000元，定金可以抵扣阮长文欠付润林公司的租金。2.阮长文主张装饰装修残值损失1241009元（2018年8月20日时点装修剩余使用价值）。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。”阮长文与润林公司合同约定，租赁期满后阮长文投入的装修改造成果无偿归润林公司所有，故装饰装修费用应在租赁期限内摊销完毕。现因双方违约导致合同解除，润林公司不同意利用装饰装修，双方应按照各自过错程度分担剩余租赁期内装饰装修残值。经司法鉴定，装饰装修及电子厨房设备原值1660570元（971673元+688897元），其中有部分装饰装修物及厨房设备(价值69332元)可移动、拆卸，由阮长文自行拆除搬离，不纳入装饰装修残值范围。另有部分定制物品，虽能拆卸移动，但无法再次利用或利用价值将严重减损，计入装饰装修残值。剔除可移动物品，装饰装修及附属设施原值为1591238元，按照租赁期限折旧，2018年8月20日时点剩余使用价值为891092元。阮长文因地下管网改造于2018年8月20日暂停营业，改造工程至2018年12月18日完工，施工给阮长文造成停业影响121天，该期间摊销装修费用为65938元（1591238元÷8年÷365天×121天），应由润林公司承担。管网改造结束后直至合同解除，阮长文未恢复正常经营，这既有阮长文自身对经营风险的考量，也有润林公司提供的房屋存在质量瑕疵等因素，因此，2018年12月19日之后的装饰装修剩余价值825154元（891092元-65938元），由润林公司承担40%，金额为330062元。综上，润林公司应承担装饰装修损失合计396000元。3.阮长文主张的街区改造期间损失272269元。阮长文认为街区改造期间从2018年7月至2019年10月，合计16个月，产生经营利润损失176869元、设施被拆除损失10300元、餐厅产品库存损失36800元、人员工资22500元、电话网络费6000元、电费12300元、员工住宿费7500元，损失合计272269元。一审法院认为，经营利润损失即可得利益损失，应当在营业收入基础上，扣除各类税费、人员工资、装修费用摊销、房租水电开支等营业成本，以承租人的纯利润作为可得利益的计算参考依据。阮长文仅提供一份自行制作的年度经营概况，以此认定经营利润损失，依据不足。一审法院考虑到地下管网改造导致阮长文经营的餐厅门前道路不通、排水受阻，经营必然受到影响，管网改造工程于2018年7月9日开工，2018年12月18日竣工，历时163天，改造期间的租金给予免除、装饰装修损失也由润林公司适当分担。根据阮长文提交的营业额情况，免除的租金以及补偿的装修费用已经能够弥补街区改造期间对阮长文造成的经营损失。阮长文在租金及装修损失之外又另行主张16个月的经营投入和利润损失，一审法院不再支持；阮长文主张的其他物质损失，证据不足，一审法院亦不予支持。4.阮长文主张自2015年2月至2018年6月经营损失1131285元（包括装修损失812150元、租金损失319135元，均按照该期间分摊费用的70%计算）、维修费26000元。经一审庭审查明，阮长文自2015年2月开业，至2018年7月均正常经营，期间，因房屋渗漏水造成室内墙面、顶棚饰面损坏，阮长文于2016年6月、2017年7月两次维修，产生维修费26000元，该维修费应由润林公司承担。维修期间影响阮长文使用收益，应减少相应租金。2016年是免租期，2017年维修期间一审法院酌情减少一个月租金，从阮长文应付润林公司租金总额中扣减。阮长文主张的其他装修损失及租金损失无事实依据，一审法院不予支持。5.阮长文主张银行贷款利息损失366150元、广告费114000元、装修设计费86000元。一审法院认为，银行贷款、广告投入、装修设计费系阮长文根据自身经济能力以及经营规模需要所产生的投入，并非合同解除造成的损失。阮长文与润林公司对该费用没有约定，阮长文主张费用由润林公司承担，没有法律依据，一审法院依法不予支持。综上，润林公司应支付阮长文定金140000元、装修损失396000元、维修费26000元，合计562000元。关于争议焦点三、润林公司主张的房屋租金及占有使用费、滞纳金如何认定。一审法院认为，润林公司将涉案租赁房屋交付给阮长文经营使用，阮长文应当按照合同约定的期限及金额支付租金。根据合同约定，阮长文应于2016年1月31日前缴纳2017年2月1日至2018年1月31日租金316236元；2018年1月1日前缴纳2018年2月1日至2019年1月31日租金335210元；2019年1月1日前缴纳2019年2月1日至2020年1月31日租金355323元；2020年1月1日前缴纳2020年2月1日至2021年1月31日租金376642元；2021年1月1日前缴纳2021年2月1日至2022年1月31日租金399241元；2022年1月1日前缴纳2022年2月1日至2023年1月31日租金423195元，租金总计2205847元。因租金有减免情形，分别述之：1.2017年2月1日至2018年1月31日年度租金316236元。由于房屋渗漏水造成装修损坏，阮长文于2017年维修一次，维修期间影响使用，一审法院酌定减少一个月租金26353元，阮长文还应缴纳租金289883元。阮长文辩称该2017年度租金约定于2016年1月31日缴纳，润林公司起诉时已超过民法通则规定的一年诉讼时效。一审法院认为，民法通则规定延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年；2017年10月1日施行的民法总则将民事权利的诉讼时效期间调整为三年。《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”案涉合同约定租赁期八年，租金按年度分期给付，系连续性债务，应从最后一期租金支付期限届满起算诉讼时效。且在合同履行过程中，阮长文与润林公司自2016年起对合同权利义务产生争议，双方曾多次交涉，据阮长文一审庭审中陈述，其在2016年、2017年向润林公司主张房屋维修费，润林公司同意维修费冲抵房租，说明润林公司并未放弃主张租金的权利。因此，阮长文提出2017年租金已过诉讼时效的辩解意见，一审法院不予采纳。2.2018年2月1日至2019年1月31日年度租金335210元。其中地下管网改造期间2018年7月9日至2018年12月18日共163天，应免除租金149697元（335210元÷365天×163天）。地下管网改造结束后，阮长文未正常经营，也未及时向润林公司提出解除合同、腾退房屋，一审法院综合当事人的过错程度，对2018年12月19日至2019年1月31日共计44天租金按照60%收取，扣减租金为16164元（335210元÷365天×44天×40%）。该年度应缴租金合计169349元。3.2019年2月1日至合同解除之日2019年12月16日，租金310908元（355323元÷12个月×10.5个月），阮长文承担60%的租金为186545元。4.2019年12月17日之后为诉讼期间，虽然合同已解除，阮长文仍未向润林公司腾退房屋，产生房屋占有使用费。涉案房屋为国有企业经营性用房，扣除3个月新型冠状肺炎疫情期间以及6个月鉴定期间，剩余期间房屋占有使用费参照2020年租金标准376642元/年减半收取，计算至2021年4月30日为7.5个月，占用费为117701元（376642元÷12个月×7.5个月×50%）。2021年5月1日以后占用费按照376642元/年租金标准的一半收取。综上，阮长文应缴租金645777元、占有使用费117701元，合计763478元。关于滞纳金。润林公司主张按合同约定每日千分之三的标准收取滞纳金，阮长文认为滞纳金标准过高，请求法院适当减少。一审法院认为，合同约定的滞纳金属于违约金性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。一审法院结合润林公司实际损失、合同履行情况、当事人违约程度等综合因素，对滞纳金计算标准调整为：2019年8月19日之前按照中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍计算；2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算。以289883元为本金，从2016年2月1日计算至2018年1月1日；以459232元（289883元+169349元）为本金，从2018年1月2日计算至2019年1月1日；以505777元（459232元+186545元-定金140000元）为本金，从2019年1月2日计算至2021年4月30日；以83777元（505777元-赔偿款422000元）为本金，从2021年5月1日计算至实际给付之日。合同解除后的占用费不计算滞纳金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第二项、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，一审法院判决：一、阮长文与润林公司签订的《新世界文化城美食街区房屋租赁合同》已于2019年12月16日解除。阮长文于判决生效之日起十日内将租赁的连云港市高新区科苑北路9号新世界文化城美食街2号楼B6-B7房屋腾返给润林公司（未纳入装饰装修残值范围的物品由阮长文自行拆除搬离，纳入残值范围的装饰装修及附属设施以现状交付给润林公司）；二、润林公司于判决生效之日起十日内向阮长文返还定金140000元；三、润林公司于判决生效之日起十日内向阮长文支付装饰装修损失费396000元、维修费26000元；四、阮长文于判决生效之日起十日内向润林公司支付租金及占有使用费763478元（占有使用费暂计算至2021年4月30日。与二、三项费用冲抵后，阮长文还应支付201478元）。2021年5月1日之后的占有使用费按照188321元/年，计算至阮长文实际腾房之日；五、阮长文于判决生效之日起十日内向润林公司支付逾期付款滞纳金（2019年8月19日之前按照中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍计算；2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算。以289883元为本金，从2016年2月1日计算至2018年1月1日；以459232元为本金，从2018年1月2日计算至2019年1月1日；以505777元为本金，从2019年1月2日计算至2021年4月30日；以83777元为本金，从2021年5月1日计算至实际给付之日。暂计算至2021年4月30日为146391元）；六、驳回阮长文其他诉讼请求；七、驳回润林公司其他诉讼请求。本诉案件受理费38238元（阮长文已预交），由阮长文负担31708元，润林公司负担6530元；房屋质量鉴定费22260元（阮长文已预交），由润林公司负担；装饰装修鉴定费18712元（阮长文已预交），由阮长文负担9356元，润林公司负担9356元。反诉案件受理费减半收取20015元（润林公司已预交），由润林公司负担15631元，阮长文负担4384元。二审期间，上诉人阮长文向本院提交：证据一，一审法院2020年8月4日鉴定摇号笔录、2020年9月4日的谈话笔录、2021年3月26日的鉴定意见质证笔录、2021年4月23日的庭审笔录各一份，证明：涉案房屋在一审鉴定期间应当从2020年8月4日到2021年4月30日，期间9个月。这段时间不应计算上诉人的房屋占用费。一审法院只认定鉴定时间是6个月不符合事实，应当在一审认定6个月基础上扣减3个月房屋占用费47080.25元（376642元÷12个月×3个月×50%）。证据二，涉案街区其他商铺的房屋租赁合同复印件一份，证明：涉案房屋目前出租价格为0.9元/平/天，印证本案房屋当初系政府招商行为，上诉人曾接受1.2元/平/天的价格，目前房屋租金明显低于上诉人租赁时的价格。上诉人认为被上诉人出租给上诉人的价格过高,请求调整。被上诉人润林公司质证称：对证据一，不是新证据。对其证明目的不认可，关于鉴定期，一审判决中全部作为扣减占有使用费的期间，已经明显对上诉人有利的判决。按正常关于鉴定期责任分配，根据公平原则，应当各自按照相应比例分担。对证据二，是复印件，对其三性均不认可。即使该合同真实存在，关于租金的确定是出租方根据市场行情的权利处分行为，在之前与上诉人确定的租金标准，是存在两年免租期的情况下，而最近的合同不存在免租期。两者之间没有可比性。其所主张的租金过高不符合客观事实，也无法律依据。租赁合同是双方合意行为，是合法有效的。结合双方当事人的质辩意见，本院对证据一的真实性予以确认。对证据二因润林公司不认可且为复印件，故对该证据本院不予认可。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：1.一审对合同解除责任分担的认定有无不当。2.一审认定涉案房屋租金、占有使用费及滞纳金有无不当。3.对上诉人主张的银行贷款利息、广告费、装修设计费及其他经营损失是否应当支持。4.一审对地下管网改造时间认定是否有误，对上诉人主张的此期间及其他项目改造期间的装修损失和租金是否均应当支持。本院认为，关于第一项争议焦点，首先，涉案房屋租赁合同已经协商解除，在该合同的履行过程中双方均存在违约行为，导致涉案合同解除是双方原因所致，而不是某一单方违约所致。其次，关于上诉人主张的阮长文欠付租金的行为系行使履行抗辩权，本院认为，自润林公司将房屋交付上诉人起至诉讼前，上诉人从未对涉案房屋是否经验收合格提出异议，涉案租赁合同对此亦无约定，故一审法院认定阮长文不享有履行抗辩权并无不当。再次，关于上诉人主张的房屋质量问题系停业的根本原因的问题，本院认为，涉案房屋虽存在质量问题，但并非直接导致承租人完全不能经营，上诉人亦未提供证据证明该房屋质量问题系其停业的直接原因。最后，关于上诉人主张的《招商手册》中美食街区的市场地位为要约的问题，本院认为，涉案《招商手册》为向不特定人发出的要约邀请，其中美食街区的市场定位相关内容系宣传推广需要，内容不符合要约条件，涉案租赁合同中亦未对此进行约定，相关内容并非要约。综上所述，本院认为，一审法院综合考虑双方履约过程中的过错大小和违约程度对合同解除责任分担进行认定并无不当，对上诉人的相关上诉意见本院不予采纳。关于第二项争议焦点，本院认为，应从以下几点分述：首先，关于2017年租金的诉讼时效问题。本院认为上诉人每年支付的租金具有一定的独立性，但系在同一合同项下于一定期间内基于同一原因而产生，润林公司对其每年应获得的租金收益实际上具有整体性和关联性，上诉人每年支付租金的相对独立性不足以否定租金债权的整体性和关联性，因此，为充分保护债权人，维护双方之间的互信，对存在长期租赁合同关系的合同当事人因租金支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算,故一审法院对阮长文提出2017年租金已超过诉讼时效的抗辩主张不予采纳并无不当，本院对上诉人的该项上诉意见不予采纳。其次，关于鉴定期间的占有使用费问题，本院认为因上诉人在合同解除后未能及时腾退房屋，应当承担房屋占有使用费，因鉴定期间而不能腾退房屋的损失并非当然由润林公司负担，一审法院考虑鉴定实际情况扣除6个月鉴定期间的占有使用费并无不当。最后，关于上诉人主张的滞纳金计算标准明显过高问题，本院认为一审法院已结合润林公司实际损失、合同履行情况、当事人违约程度等综合因素对合同中约定的滞纳金计算标准进行调整，并无不当，上诉人亦并未举证证明该标准仍过分高于造成的损失。综上所述，一审认定涉案房屋租金、占有使用费及滞纳金并无不当，本院对上诉人的相关上诉意见均不予采纳。关于第三项争议焦点，本院认为，润林公司履行涉案合同义务不符合约定，应当承担因其违约所造成的损失赔偿责任，但银行贷款利息、广告费、装修设计费及其他上诉人主张的经营损失系上诉人在经营过程中根据自身经营需要产生的投入而非因润林公司违约所产生的损失，也非润林公司在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失，涉案合同中对此亦无约定，故一审法院对上诉人主张的银行贷款利息、广告费、装修设计费及其他经营损失不予支持并无不当，本院对上诉人的相关上诉意见不予采纳。关于第四项争议焦点，本院认为，首先，关于地下管网改造时间认定问题，涉案地下管网改造工程竣工验收证明书已载明该工程开工时间与竣工时间，上诉人所提供证据不足以证明该记载有误，故一审根据该工程竣工验收证明认定地下管网改造时间并无不当。其次，关于2018年7月9日至2018年12月18日的装修损失问题，本院认为，因该期间上诉人并未停止经营，装修物实际上得到使用，未产生装修损失，故一审法院未对此期间的装修损失进行认定并无不当。最后，关于其他项目改造期间的租金及装修损失问题，本院认为，喷淋消防、智能化系统等其他改造工程并不能对街区经营产生实质影响，不会导致不能经营，上诉人亦未对此举证证明，且一审法院已综合双方过错程度对此期间的租金予以适当减免，故一审法院对该期间租金及装修损失未予认定并无不当。综上，一审法院对地下管网改造期间以及其他改造期间的相关认定并无不当，本院对上诉人的相关上诉意见不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16963.27元，由上诉人阮长文负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二一年八月三十日法官助理  汤馥宇书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。