广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0203民初3257号原告：柳州市国盛房地产开发有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市鱼峰区，统一社会信用代码：91450200747986111T。法定代表人：王晓武，该公司董事长。委托诉讼代理人：李富鑫，广西启辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴君宇，广西启辉律师事务所律师。被告：卢春连，女，1982年6月19日出生，壮族，住广西壮族自治区来宾市兴宾区。原告柳州市国盛房地产开发有限公司与被告卢春连商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柳州市国盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李富鑫到庭参加诉讼。被告卢春连经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告柳州市国盛房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金583256元；2.判令解除原告与被告于2018年5月7日签订的《商品房买卖合同》，并要求被告协助原告办理注销该合同在柳州市预告登记；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告向原告购买国信·凤起新都的商品房，房屋坐落于柳州市鱼峰区国信·凤起新都56栋3单元6-1。据此，原告与被告于2018年5月7日签订了《商品房买卖合同》，合同编号为：01002018381264。合同约定该房屋购房款为1942256元。同时《商品房买卖合同》第六条约定被告以银行按揭付款的方式支付购房款，即被告应于签订合同之日支付该商品房总价款的30%，即人民币伍拾捌万叁仟贰佰伍拾陆元整作为首期房款，应付剩余房款，即人民币壹佰叁拾伍万玖仟元整用银行按揭贷款支付。《商品房买卖合同》附件四第一条约定，采用银行按揭付款的，在签订本合同之日起5个工作日内办理银行按揭贷款手续……逾期超过60日的，出卖人有权解除本合同，买受人已支付的首期房款作为应向出卖人支付的违约金而不予退还，该商品房由出卖人另行出售，或经出卖人同意后继续履行，但买受人应按日向出卖人支付应贷款额万分之三的违约金。被告于2018年4月18日向原告支付了房屋首付款583256元，但被告支付房屋首付款并与原告签订《商品房买卖合同》后5个工作日内没有办理银行按揭贷款手续，被告的行为已经构成违约。至今为止，被告逾期办理银行贷款的时间早已超过60日，故原告有权解除《商品房买卖合同》，且被告应当按照合同约定向原告支付违约金。综上所述，原告为维护自身合法权益，故诉至本院，请求判如所请。被告卢春连未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见及证据。本院经审理认定事实如下：原告系国信·凤起新都商品房项目的开发单位和售房单位。2018年5月7日，原告（作为出卖人）与被告（作为买受人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：01002018381264），约定：被告购买原告开发的位于柳州市鱼峰区国信·凤起新都56栋3单元6-1房屋一套；建筑面积共264.12平方米，其中套内面积239.42平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.7平方米；按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8112.34元，总金额1942256元；付款方式为银行按揭，买受人应于签订合同之日支付该商品房总价款的30%，即583256元作为首期房款，应付剩余房款1359000元整用银行按揭贷款支付；出卖人应当在2018年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付被告使用。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第一条约定：采用银行按揭付款的，买受人必须在签订本合同的同时提交申请按揭贷款的全套资料，在签订本合同之日起5个工作日内，买受人应到银行办妥银行按揭贷款手续，逾期不到银行办理的，属于买受人违约。逾期不超过60日的，合同继续履行，但买受人按日向出卖人支付应贷款额万分之二的违约金。逾期超过60日的，出卖人有权解除本合同，买受人已支付的首期房款作为应向出卖人支付的违约金而不予退还，该商品房由出卖人另行出售，或经出卖人同意后合同继续履行，但买受人应按日向出卖人支付应贷款额万分之三的违约金；第二条约定：若因买受人原因无法办理银行按揭贷款手续的，属买受人违约。买受人要求继续履行合同的，应自愿将付款方式转为一次性付款，并在银行退回按揭贷款申请资料之日起10日内，向出卖人付清该商品房应付的剩余房款；若买受人在银行退回按揭贷款申请资料之日起10日内，无法付清剩余房款的，本合同自动解除，买受人已支付的首期房款的50%作为应向出卖人支付的违约金而不予退还，该商品房由出卖人另行出售。《商品房买卖合同》并对双方其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，原告与被告到房产管理部门办理了商品房合同备案（备案日期2018年5月17日）及商品房预告登记手续。现原告认为，被告未按约办理银行按揭手续，该行为已经构成违约，故原告诉至法院，提出前述诉讼请求。本院认为，原、被告于2018年5月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：01002018381264），系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。原告称被告仅支付了首期房款583256元，未按约定办理银行按揭手续，对此被告未举证证明其已履行合同的义务，故本院采信原告的陈述。根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第一条的约定，被告应在签订商品房买卖合同之日起5个工作日内到银行办妥银行按揭贷款手续……逾期超过60日的，原告有权解除合同。现被告未办妥银行按揭手续，故原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，符合双方的约定和法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应及时协助原告到房产管理部门办理商品房买卖合同登记备案（合同编号：01002018381264）及商品房预告登记的注销手续，本院确定办理期限为10日内。关于违约金，虽《商品房买卖合同》附件四合同补充协议中双方对采用银行按揭付款情况下被告违约的责任承担进行了明确约定，但约定的违约金明显过高，因原告未能举证证明因被告违约给其造成的实际损失，故本院对违约金酌情予以调整，结合本案实际，本院认定被告应向原告支付的违约金为174976.8元（583256元×30%）。对原告主张违约金超出部分，本院不予支持。此外，被告经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院可缺席判决。综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，民法典于2021年1月1日施行，本案商品房预售行为发生在民法典施行前，适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告柳州市国盛房地产开发有限公司与被告卢春连于2018年5月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：01002018381264）；二、被告卢春连应于本判决生效之日起十日内向原告柳州市国盛房地产开发有限公司支付违约金174976.8元；三、被告卢春连应于本判决生效之日起十日内协助原告柳州市国盛房地产开发有限公司办理商品房买卖合同（合同编号：01002018381264）登记备案及商品房预告登记的注销手续；四、驳回原告柳州市国盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费22280元，减半收取11140元（原告柳州市国盛房地产开发有限公司已预交），由原告柳州市国盛房地产开发有限公司负担7798元，被告卢春连负担3342元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审判员  伍艳丽二〇二一年八月十一日书记员  杨 柳附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。