广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院执 行 裁 定 书（2021）桂0703执异29号异议人：陆州宏，男，1987年4月10日出生，壮族，南宁市人，住广西南宁市。申请执行人：钦州市区农村信用合作联社，住所地：钦州市三沿路33号。统一社会信用代码：914507036821308728。法定代表人：陈凤梅，该联社理事长。委托诉讼代理人：黄仁鸿，该联社职员。委托诉讼代理人：张振龙，广西华际律师事务所律师。被执行人：梁凤新，女，1956年7月4日出生，汉族，广西钦州市人，住钦州市钦北区。被执行人：周祥忠，男，1956年3月8日出生，汉族，广西南宁市人，住南宁市江南区。本院在执行申请执行人钦州市区农村信用合作联社与被执行人梁凤新、周祥忠金融借款合同纠纷一案中，异议人陆州宏提出书面异议，本院于2021年7月26日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人陆州宏称，请撤销对异议人下达的限期搬离腾退决定，并同意异议人继续使用位于南宁市【房屋所有权证号：邕房权证字第××号，建筑面积484.42㎡】房产至《商铺租赁合同》到期日止。事实与理由：异议人陆州宏与被执行人梁凤新、周祥忠之子周大舜于2021年2月6日签订《铺面出租合同》，合同签订时异议人并不知晓该房屋归被执行人梁凤新、周祥忠所有，并且属于被执行标的物。遂与之签订合同，合同约定将其位于南宁市某号铺面一间出租给异议人，租期2年，异议人向其支付房屋租金款，押金3000元。同日，异议人已向被执行人之子付清房屋租赁款项。被执行人之子也已将上述房屋的钥匙交给异议人，将该房屋正式交付异议人使用。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条第二款：“对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人。”综上所述，异议人是案外人，在完全不知情的情况下，租赁该房屋，已签订合法有效合同，完全履行完合同约定义务。法院在执行过程中可以查封、冻结该处房屋但不得限制异议人继续占有使用该房屋，要求异议人限期腾退、搬离将对异议人权益造成严重损害，明显错误。特依《民事诉讼法》第202条的规定，提出异议，请求撤销对异议人下达的限期搬离腾退决定，准许异议人继续使用该铺面至合同终止，切实维护异议人的合法权益。异议人陆州宏向本院提供如下证据：1、《铺面出租合同》，证明2021年2月6日，异议人与被执行人梁凤新、周祥忠的儿子周大舜签订租赁合同，由异议人租赁涉案的南宁市某号铺面一间，租赁时间：从2021年3月1日起至2023年2月28日止，第一季度租金9000元，从2021年6月起租金每半年18000元，以后提前5天交下一季度租金。付押金3000元；2、微信账单，证明异议人已支付第一季度的租金及押金12000元；3、营业执照，证明异议人于2021年3月1日开办南宁市西乡塘区陆州宏地产中草药店，经营场所为涉案南宁市某号铺面。申请执行人钦州市区农村信用合作联社称：1、被执行人梁凤新、周祥忠于2014年1月16日（实际放款日）向申请执行人借款400万元，被执行人周祥忠自愿以名下位于南宁市某号商铺一间［房屋所有权证证号：邕房权证字第××号，建筑面积484.42平方米］为此笔借款作抵押担保。2014年1月15日双方共同到房屋管理部门办理了房屋所有权抵押登记手续，申请执行人领取了上述房屋的他项权证［编号为：邕房他证字第××号］。2、申请执行人与梁凤新、周祥忠金融借款合同纠纷一案［案号：（2017）桂0703民初2052号］，申请执行人于2017年8月向法院起诉，同时申请财产保全，钦北区法院依申请，裁定对被执行人周祥忠名下位于南宁市某号商铺一间进行查封。3、申请执行人认为，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担；《中华人民共和国民法典》第二百零五条之规定，抵押权设立前抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响；《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。依据上述规定，本案不适用“买卖不破租赁”之原则，异议人要求法院确认租赁合同合法有效并继续享有上述房屋使用权没有法律依据，至于异议人能否继续使用上述房屋，取决于其与该房屋的买受人协商的结果。综上，异议人提出的执行异议没有任何事实和法律依据，不能阻却执行行为继续进行，其异议请求依法应当予以驳回。被执行人梁凤新、周祥忠均未对异议人的异议提出意见。本院查明，2017年8月15日，钦州市区农村信用合作联社向本院申请诉前财产保全，同日，本院作出（2017）桂0703财保67号民事裁定：将被申请人周祥忠位于南宁某号商铺（房屋所有权证号：邕房权证字第××号，建筑面积484.42平方米）在价值450万元限额内进行查封（活封），查封期限三年。原告钦州市区农村信用合作联社与被告梁凤新、周祥忠金融借款合同一案，经本院主持调解，于同日作出（2017）桂0703民初2052号调解：一、被告梁凤新、周祥忠共同偿还原告钦州市区农村信用合作联社贷款本金400万元及利息384004.70元（含复利、罚息、按合同约定利率计算，已计至2017年6月9日，以后另计至本息全部清偿完毕之日止），定于2017年9月15日前还清；二、原告钦州市区农村信用合作联社对被告周祥忠用于贷款抵押担保的位于南宁市某号商铺一间（房屋所有权证证号：邕房权证字第××号，建筑面积484.42平方米）以协议作价、拍卖或者变卖所得价款享有优先受偿权；三、案件受理费42266元，减半收取21133元，保全费5000元，共26133元，由被告梁凤新、周祥忠负担。上述调解书发生法律效力后，被执行人均未履行生效法律文书所确定的义务，钦州市区农村信用合作联社向本院申请强制执行。本案进入执行程序后，对以上涉案商铺进行续封。2021年4月8日，本院作出（2021）桂0703执恢96号《公告》，责令被执行人梁凤新、周祥忠及房屋使用人于本公告张贴之日起十日内迁出、腾空上述房屋并将钥匙交到法院。2021年7月26日，异议人向本院提出书面异议。另查明，2021年2月6日，被执行人梁凤新、周祥忠之子周大舜与异议人签订了《铺面出租合同》。双方约定：将位于南宁市某号商铺门面（60㎡）租赁给异议人使用，租赁期限二年，自2021年3月1日至2023年2月28日，房屋租金支付方式及违约责任等事项。合同签订后，同年3月1日，异议人注册开办了南宁市西乡塘区陆州宏地产中草药店，经营场所为涉案南宁市某号铺面。异议人支付到2021年5月的租金及押金。本院认为，执行过程中，案外人对执行标的物主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以提出执行异议。异议人主张对涉案房屋享有租赁权，要求撤销腾房公告，继续使用该铺面至合同终止。在被执行人梁凤新、周祥忠未履行生效法律文书确定的义务的情况下，人民法院对被执行人周祥忠名下房产采取执行措施符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。异议人并未直接与商铺产权人周祥忠签订房屋租赁合同，其与周祥忠之子签订租赁合同前，该房屋被本院的查封，属法院查封在前，租赁、占有使用在后，受查封效力所及，租赁不得对抗查封效力，亦不能对抗申请执行人，不适用“买卖不破租赁”的情形；且本院的查封已在房屋主管部门登记，具有公示效力，异议人在承租房屋时，有义务核实承租房屋的权属状况，异议人应当知道租赁物已被查封却仍然与出租人签订租赁合同，由此带来的风险应自行承担。本院通知涉案房产承租人陆州宏腾房合法合理。综上，异议人要求撤销腾房公告及继续使用涉案商铺于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第三十一条规定，裁定如下：驳回异议人陆州宏的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  刘星彬审 判 员  梁卫兵人民陪审员  林丽莉二〇二一年八月六日书 记 员  章 艳