贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终3438号上诉人（一审被告）：贵州半岛温泉房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市织金县绮陌街道三架山村半岛国际温泉第2区3栋1单元6层3号。统一社会信用代码：91520524067748929K。法定代表人：陈德加，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：秦绪，贵州省毕节市织金县少普法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：罗朝菊，女，1988年5月12日出生，汉族，住贵州省织金县。上诉人贵州半岛温泉房地产开发有限公司（以下简称：半岛温泉公司）因与被上诉人罗朝菊商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省织金县人民法院(2021)黔0524民初786号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人半岛温泉公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：上诉人于2020年8月12日取得不动产初始登记证书，涉案房屋已符合办理转移登记条件，只有被上诉人提供相关资料委托上诉人代办的情况下，才能办理不动产证书，故违约金应自2017年7月2日计算至2020年8月12日为5457.99元，违约金计算天数有误。一审认定事实部分失实，判决结果错误。被上诉人罗朝菊二审辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审原告罗朝菊一审诉讼请求：1.判决被告向原告支付2017年7月1日至2017年8月30日期间逾期交付半岛国际温泉第2区1栋1单元1702号商品房登记有关文书的违约金2926.20元；2.判决被告向原告支付2017年8月30日至2020月12月31日期间逾期交付半岛国际温泉第2区1栋1单元1702号商品房登记有关文书的违约金5，936.53元；3.判决被告从2020年12月31日起至交付半岛温泉2区1栋1单元1702号商品房登记的有关文书给原告时止的违约金（违约金以购房款487，744元为基数按日十万分之一计算）；4.诉讼费由被告负担。一审认定事实：2016年3月22日，原告与被告签订编号为商BDWQ（住）0755号《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于半岛温泉2区1栋1单元1702号房屋，该套房屋的产权登记建筑面积为157.54平方米，单价为3789元每平方米，总房价款为487744元；该合同的第八章房屋登记第二十二条第三款第一项约定，被告承诺于2017年7月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。第二项约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）....（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金。房屋交付后，不动产登记机关于2020年11月12日颁发了案涉房屋的不动产权证书，原告于2021年3月11日领取了该房屋不动产权证书及购房正式发票。一审认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》未违反相关法律规定，对双方均有约束力，双方应当依约全面履行。原告履行了支付全部购房款的义务，被告应按合同约定履行相应的交房、办理产权证书等义务。因被告未按约定如期办理涉案房屋转移登记的相关文书给原告，故原告主张被告承担违约责任的请求符合法律规定，由于双方约定了违约责任的计算方式，且被告未在60日内向原告交付办理商品房转移登记有关文书，故被告应以购房总价款为基数按日十万分之一计算支付从逾期之日至向原告交付房屋产权证书之日的逾期办证违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：由被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司在判决生效后十日内一次性支付原告罗朝菊从2017年7月2日至2021年3月11日止的违约金6574.79元。案件受理费由被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司负担。本案审理期间，上诉人为了支持其上诉主张，向本院提交证据如下：第一组证据：Ｂ区1栋的不动产权初始登记证、荑林物业有限公司出具的Ｂ区的《证明》、上诉人委托物业公司通知办证的照片复印件、证人名字的房产证复印件、证人陈某、金某的证言。用以证明：上诉人已于2018年8月12日取得Ｂ区的不动产权初始登记证，且在拿到初始登记证后立即委托物业公司通知了全体业主，部分业主到售楼部交了办证资料并委托上诉人办证，但被上诉人并未向上诉人提交资料委托办证；因不动产登记局安排，导致部分业主不动产权证办理时间滞后，逾期办证不能归责于上诉人，不应继续计算违约金。被上诉人质证意见：对不动产权初始登记证无异议，对张贴通知的时间有异议，通知时间是提前的，荑琳物业张贴通知未尽到通知义务，不能完全通知到所有业主，不认可证人证言。经审查，结合上诉人提交的本系列案中被上诉人为段南艳案的授权委托书，落款时间为2020年8月20日，且相继有其他部分案件的被上诉人出具委托书委托上诉人代为办证，与该组证据在时间上可以相互印证，形成证据锁链，可以证明上诉人于2020年8月13日张贴提交办证资料的通知，对该组证据的证明效力本院予以确认。第二组证据：被上诉人委托上诉人办理其购买案涉商品房不动产权证的授权委托书。用以证明：上诉人刚刚获得B区的初始登记时，就通知业主提交资料委托办证，被上诉人在不同时间办理了委托手续的事实。委托书中B区段南艳于2020年8月20日已委托房开办证，其委托时间与B区取得初始登记的时间仅相差8天，该组证据说明证人证言属实。被上诉人质证称其不认可该授权委托书。经审核，该组证据复印于织金县不动产登记局，且盖有该部门的公章并注明此复印件与原件核对无异，与第一组证据相互印证，形成证据锁链，对该组证据的证明效力本院予以确认。第三组证据：签收清单，用以证明被上诉人已领取不动产权证及购房发票。上诉人质证称签收清单时间是打印的，不予认可。经审核，即便被上诉人不认可签收清单的时间，但不影响上诉人提交该组证据的证明目的，予以采信。被上诉人向本院提交案涉房屋的产权证。用以证明：被上诉人已取得案涉商品房不动产权证。上诉人对证明目的有异议。经审查，该证据符合证据的三性，予以采纳作为本案证据。经审理查明：上诉人于2020年8月12日取得案涉房屋不动产初始登记，于2020年8月13日委托贵州荑琳物业有限公司在案涉小区公告栏及电梯轿厢张贴提交办证所需资料的通知，被上诉人于2020年10月28日出具授权委托书委托上诉人代为办理案涉房屋转移登记，其余认定事实与一审认定的一致。本院认为：根据双方《商品房买卖合同》的约定，上诉人应于2017年7月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。上诉人未在约定时间将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，构成违约。依据合同约定，被上诉人同意委托上诉人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，且上诉人收取被上诉人契税、工本费等办证所需费用，视为上诉人已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。上诉人主张其于2020年8月12日取得初始登记并通知被上诉人提交办证所需资料，但其提供的现有证据仅能证明其于2020年8月13日在案涉小区公告栏及电梯轿厢张贴提交办证资料的通知，且案涉商品房已实际交付被上诉人，上诉人发布办证通知的地点公告栏及电梯轿厢为被上诉人可知悉的范围，上述通知方式可以有效到达被上诉人，故上诉人违约期间为2017年7月2日至2020年8月13日，已超过60日，根据双方合同约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）...（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金。上诉人应以被上诉人已交付购房款487744元为基数，按照每日0.001%的标准向被上诉人支付自2017年7月2日至2020年8月13日止的违约金5555.40元。一审认定违约时间不当，导致违约金计算错误，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实有错误，判决结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省织金县人民法院（2021）黔0524民初786号民事判决；二、上诉人贵州半岛温泉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人罗朝菊逾期交付办理转移登记有关文书的违约金5555.40元；驳回被上诉人罗朝菊的其他诉讼请求。驳回上诉人贵州半岛温泉房地产开发有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由上诉人贵州半岛温泉房地产开发有限公司负担。如果义务人未按本判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长  王 云审 判 员  周 锐审 判 员  胡伟科二〇二一年八月十七日法官助理  张 艳书 记 员  高 进书 记 员  赵 莉书 记 员  秦 倩