广西壮族自治区蒙山县人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0423民初500号原告：谭水林，男，1984年7月19日出生，汉族，住广西贵港市港南区，现住广西蒙山县。原告：黄元丽，女，1987年8月8日出生，汉族，住广西蒙山县，现住广西蒙山县。原告共同委托诉讼代理人：李中禄，蒙山县“148”法律服务所法律工作者。被告：广西梧州鸿润房地产开发有限公司，住所地广西梧州市竹湾路22号锦绣家园东苑1B幢。统一社会信用代码：914504007759814738。法定代表人：梁杰明，总经理。委托诉讼代理人：杨泽生，广西益远律师事务所律师。原告谭水林、黄元丽与被告广西梧州鸿润房地产开发有限公司（以下简称鸿润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案受理。依法适用简易程序，于2021年6月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李中禄，被告特别授权委托诉讼代理人杨泽生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭水林、黄元丽向本院提出诉讼请求：1．判决被告在原告将办理分户不动产权证书资料提供给被告后，被告应在七日内向不动产权登记机关为原告申办房屋不动产权证书；2．判决被告支付逾期办理房屋不动产权证书违约金67052元；3．案件受理费用由被告承担。诉讼过程中变更第一项诉讼请求为：1．判决被告在本案判决生效后七日内向不动产登记机关为原告申办房屋分户不动产权证书。事实和理由：2016年1月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的蒙山县商品房。总价款326766元，原告已付清给被告。按照《商品房买卖合同》第二十条约定：被告应在交房给原告后18个月内将房屋所有权证书交给原告，否则，从次日开始至实际完成房屋所有权登记之日止，每日按购房价款的万分之三计算违约金给原告。被告实际于2017年11月6日向原告交房，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定，被告应在2019年5月6日前，将房屋所有权证书交给原告。但至今被告都未能将房屋所有权证书交给原告，构成了严重违约，除应当为原告房屋申办所有权证书外，还应按《商品房买卖合同》的约定，向原告支付违约金（计算至2021年3月20日止，已逾期684天，被告应向原告交付违约金：326766元×3／10000×684天＝67052元），请求法院判如所请。原告谭水林、黄元丽向本院提交了以下证据：1．谭水林、黄元丽身份证（复印件）1份，拟证明原告的身份情况。2．工商信息（复印件）1份，拟证明被告鸿润公司的基本情况。3．商品房买卖合同（复印件）1份，拟证明原告与鸿润公司签订《商品房买卖合同》，原告购买荷塘雅苑5幢E单元703号商品房，总价款326,766元；被告应在交房后18个月内将房屋所有权证书交给原告，逾期每日按房总价款万分之三承担违约责任的事实。4．销售不动产统一发票、广西增值税普通发票、短信/彩信（复印件）各1份，拟证明原告已交清房款326,766元给被告，被告于2017年11月06日交房给原告的事实。5．商品房备案登记收件回执、收据、关于办理房屋不动产权属登记的通知（复印件）各1份，拟证明原告已按被告要求交付了被告代办房屋产权相关费用给被告、被告于2021年3月8日才通知原告等业主提供办理分户不动产登记资料，被告逾期办证的事实。被告鸿润公司辩称，被告在原告申办房屋所有权证书登记的事项中无违约行为，依法不应承担违约责任，原告的诉讼请求依法应予驳回。一、根据原、被告之间签订的《商品房买卖合同》第二十条第（一）项约定：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因此，办理案涉商品房产权登记是原、被告双方的义务，并非被告单方的责任。二、产权登记能否顺利进行，取决于很多因素，可能是政策变化、政府行为，也可能是原告或被告的原因。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》没有明确约定办证完成的时间界限，只是在第二十条第（二）项约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起18个月内取得该商品房所有权证书的，买受人有权解除合同或要求出卖人承担违约责任。被告对逾期办证承担责任的前提条件是“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起18个月内取得该商品房所有权证书的”，本案原告虽未能在约定时间取得权属证书，但其所举证据并不能证实被告存在过错，被告对此并无违约行为，因此也无需承担违约责任。三、原、被告之间签订的是模板合同，该合同由国家主管部门制定，且当时当地房管机构不允许双方协商调整其中内容，合同并不能全面反映双方当事人的真实意思，特别是关于逾期办证责任的规定，加重了出卖人的责任，其内容是双方的权利义务不一致。同时模板合同是2014年版本，已不适应2016年以后推行不动产登记制度改革的要求。2016年8月30日起实施不动产权证替代原来的房屋所有权证和土地使用权证，办理不动产权证书的条件和程序均发生重大变化，因而不能再用合同第二十条的条款去约束双方的行为和结果。四、被告所开发的荷塘雅苑楼盘本是与蒙山县水利电力公司合作开发，前期因拆迁等原因致使土地交付延期并影响项目开发进度，被告因此遭受巨大的成本损失，还承担了额外的逾期交房违约金。但由于一系列政策变化，前期完成的工程不能单独备案，项目工程报备及办证工作一直推进不快。尤其是2020年1月开始，新冠疫情蔓延，各项工作一度陷于停顿，直至2020年9月1日，项目竣工验收备案手续才告完成。被告于2021年2月完成不动产权总证的办理，目前原告所购商品房已具备办理不动产权证的条件，随时可以去不动产登记机关申办，被告也将大力配合以加快办证进程。五、即使被告对逾期办证应该承担责任，原告所主张的日万分之三的违约金也属于过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十四条规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案原告所购商品房已经交付并经备案登记，其权属已具备了物权法意义上的保障，其因逾期办证所遭受的损失难以确定。因此，如果原告主张被告对逾期办证承担违约责任成立，其请求的违约金数额依法也应予以调整，即应以一年期贷款市场报价利率3.85%计算至2020年12月31日，且参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准以不超过30%的限额适当减少，原告已发通知要求被告于2021年3月20日前提交相关材料配合办理房产不动产权属登记相关手续。现已有部分业主拿到房产证，原告诉请第一项诉讼请求没有法律依据。被告鸿润公司未向本院提供证据。针对当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据质证。对原告提交的证据，被告质证后认为，对证据1、2、4、5的三性无异议。对证据3的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，被告需要承担违约责任按照合同第二十条第（二）项写明的前提是因被告的原因导致，被告现未能按约定办证是因为政策变化、政府行为、疫情等原因导致延迟办证，并非被告责任。经过原、被告双方的质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对双方当事人有异议的证据，本院将结合案情综合予以认定。本院经审理认定事实如下：2016年1月4日，原告谭水林、黄元丽与被告鸿润公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买蒙山县，总价款为326766元。出卖人应当在2016年2月29日前向买受人交付该商品房。同时合同第八章第二十条第（二）项还约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起18个月内取得该商品房所有权证书的，双方同意按下列第1种方式处理：1．……买受人不解除合同的，自买受人应当完成所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。原告已按照合同约定全部付清购房款326766元。被告于2017年11月6日向原告交房。2021年3月8日，鸿润公司向原告发出通知，要求在2021年3月20日前提交办理分户不动权登记所需的材料。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案的争议焦点为：1．被告鸿润公司是否构成违约；2．原告请求被告赔偿逾期办证违约金67,052元是否合法有据。关于被告鸿润公司是否构成违约问题。原告谭水林、黄元丽与被告鸿润公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，各方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。根据合同约定，出卖人应在商品房交付之日起18个月内取得房屋所有权证书交付给买受人。被告于2017年11月6日将涉案商品房交付原告，原、被告应于交付后18个月内（即在2019年5月6日前）共同向房屋登记机构申请办理该商品房的所有权转移登记，现双方约定的期限已经届满，被告在2021年3月8日才向原告发出办理房屋不动产权属登记的通知，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告未能提供证据证明其已将原告办理不动产权证的相关材料提交到不动产登记部门，故原告要求被告在本案判决生效后七日内向不动产登记机关为原告申办房屋分户不动产权证书，合法有据，本院予以支持。被告辩称逾期办证是因为行政机关职权变动原因导致，但未向本院提交相关证据证实，其辩解本院不予采纳。关于原告请求被告赔偿逾期办证违约金67,052元是否合法有据问题。《商品房买卖合同》第二十条第（二）款的约定，逾期办证违约金的计算标准为每日按原告支付全部房价款的万分之三计算，被告抗辩该违约金计算标准过高，请求依法予以调整。本院认为，最高人民法院在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中明确“坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而放任当事人约定过高的违约金”，以及根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”第十四条第二款的规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，因原告未举证证明其实际损失，综合考虑本案实际情况，本院酌情认定违约金计算标准按一年期贷款市场报价利率3.85%计算。违约金的起算日为《商品房买卖合同》第二十条第（二）款约定的商品房实际交付使用之日（2017年11月6日）起18个月的次日，即2019年5月7日。原告请求从2019年5月7日起算，符合法律规定，本院予以支持。被告在2021年3月8日已通知业主于2021年3月20日前提交办理分户不动权登记所需的材料。原告主张计算至2021年3月20日，符合法律规定，本院予以确认。因此，被告逾期办证天数应自逾期之日即2019年5月7日起计算至2021年3月20日止，共计684天，被告应支付的逾期办证违约金为23,575.50元（购房总价款326,766元×3.85%÷365天×684天＝23,575.50元）。综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十四条之规定，判决如下：一、被告广西梧州鸿润房地产开发有限公司应在本判决生效后七日内向不动产登记机关为原告谭水林、黄元丽申办房屋分户不动产权证书；二、被告广西梧州鸿润房地产开发有限公司应在本判决生效之日起七日内向原告谭水林、黄元丽支付逾期办证违约金23,575.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费738元（原告预付），由被告广西梧州鸿润房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区梧州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。审 判 员 李伟梅二〇二一年八月五日法官助理 覃梦娴书 记 员 林芳草附相关法条：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。