沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0191民初1745号原告：马兰，女，汉族，1978年9月2日出生，住址：辽宁省盘锦市兴隆台区。委托代理人：袁艳，辽宁铭星律师事务所律师。被告：沈阳巨臣房屋开发有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区。法定代表人：王成俊。被告：杨枫，男，汉族，1966年4月2日出生，住址：沈阳市沈河区。第三人：沈阳汇通典当行有限公司，住所地：沈阳市沈河区。法定代表人：朱艳辉，系该公司总经理。委托代理人：王亚丽，辽宁乾开律师事务所律师。原告马兰与被告沈阳巨臣房屋开发有限公司（以下简称“巨臣公司”）、杨枫，第三人沈阳汇通典当行有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马兰及其委托代理人袁艳、第三人沈阳汇通典当行有限公司的委托代理人王亚丽到庭参加了诉讼，被告巨臣公司、杨枫经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告马兰向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告巨臣公司为原告办理房屋备案登记手续；2、请求人民法院判令撤销被告巨臣公司与被告杨枫签订的《商品房买卖合同》的备案登记手续；3、请求人民法院判令被告向原告支付逾期办证违约金922元；4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2010年9月30日原告与被告巨臣公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告巨臣公司开发建设的坐落于沈阳经济技术开发区的房屋，面积76.89平方米，房屋总价款人民币184536元。合同签订后原告向被告巨臣公司支付了全部购房款，被告巨臣公司于2010年9月30日向原告交付房屋，原告占有并使用该房屋至今。现由于被告巨臣公司向被告杨枫借款，将原告购买的房屋以担保的方式备案在被告杨枫名下，导致该房屋无法办理房屋备案登记及权属登记手续。综上所述，原告与被告巨臣公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告巨臣公司与被告杨枫之间签订的《商品房买卖合同》系名为买卖实为借贷的、非真实的《商品房买卖合同》，且该种担保方式违反了《物权法》的规定，因此为无效合同。原告为维护自身合法权益，诉至贵院。被告巨臣公司未出庭答辩，但出具情况说明称，坐落于沈阳经济技术开发区的房屋的真实买受人为马兰。我公司与被告杨枫系借款关系，我公司从杨枫、董春阳处借款，按照杨枫、董春阳的要求将6套房屋备案登记在杨枫名下，27套房屋备案登记在董春阳名下。涉案房屋备案登记在杨枫名下，我公司与二人之间没有商品房买卖合同，我公司与原告马兰系真实的商品房买卖合同，收到马兰购房款并将房屋交付马兰使用至今，关于备案登记的事实，我公司没有告诉马兰，因为资金周转正常情况下，正常还款杨枫、董春阳是不可能取得涉案房屋的，现由于涉案房屋备案在被告杨枫名下，导致无法为原告马兰办理备案登记手续。被告杨枫未予答辩。第三人沈阳汇通典当行有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求，要求驳回原告的全部诉讼请求。第一，原告方非商品房买卖合同而是以物抵债，但是依据相关法律规定其以物抵债并未能完全履行，因此应当按其基础法律关系处理；第二，原告方无权申请撤销被告巨臣公司与被告杨枫签订的商品房买卖合同，具体理由为该商品房买卖合同不具备法律规定的撤销事由，同时该商品房买卖合同又未直接约定原告的权利义务，因此原告无权提起撤销之诉。第三，该房屋具备备案的条件，被告杨枫的商品房买卖合同已经备案，具有物权效力，足以对抗第三人，综上请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2010年9月30日，原告（买受人）与被告巨臣公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告巨臣公司开发的房屋一处，位于沈阳经济技术开发区，建筑面积76.89㎡，合同总价款184536元。合同还约定，出卖人应当在商品房竣工验收备案书下达后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。签订合同后，原告向被告巨臣公司指定收款人金湘江支付130000元，共计支付购房款184536元，被告巨臣公司向原告出具收款收据并加盖单位财务章，并于2010年9月30日向原告交付了涉案房屋，原告一直居住使用至今。被告巨臣公司至今未为原告办理房屋备案登记。另查明，被告巨臣公司称从被告杨枫处借款，并于2011年9月23日，将涉案房屋以签订《商品房买卖合同》的方式备案至被告杨枫名下作为债务担保。现涉案房屋备案登记在被告杨枫名下。上述事实的认定，有商品房买卖合同、收款收据、银行转账小票、入住通知单、物业费收据、取暖费发票、水费收据、情况说明、执行裁定书、不动产电子登记（簿）查询证明以及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告巨臣公司、杨枫经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。关于原告要求被告巨臣公司为其办理房屋备案登记手续并支付逾期办证违约金的问题，本案中，原告与被告巨臣公司所签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。当事人应按照约定全面履行自己的义务。原告按照约定履行了付款义务，并在被告巨臣公司交付房屋后实际居住使用，但被告巨臣公司将涉案房屋备案至被告杨枫名下，致使原告未能按期办理房屋备案手续，系违约行为，被告巨臣公司应为原告办理房屋备案手续，并按照《商品房买卖合同》的约定，承担违约金922元（184536元×0.5%）关于原告要求撤销被告巨臣公司与被告杨枫之间签订的《商品房买卖合同》的备案登记问题，被告巨臣公司与被告杨枫之间签订的备案《商品房买卖合同》在原告买房之后，且原告入住多年被告杨枫从未向原告主张过该房屋，同时被告巨臣公司亦书面答辩称其与被告杨枫系基于借款关系而订立的《商品房买卖合同》，双方并非真实的商品房买卖的意思表示，故对于原告要求撤销被告巨臣公司与被告杨枫之间签订的《商品房买卖合同》备案登记的诉请，因符合法律规定，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销被告沈阳巨臣房屋开发有限公司与被告杨枫签订的《商品房买卖合同》的备案（沈阳经济技术开发区）；二、被告沈阳巨臣房屋开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内为原告马兰办理房屋备案登记手续（沈阳经济技术开发区）；三、被告沈阳巨臣房屋开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告马兰逾期办理房屋所有权证书的违约金922元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4010元，由被告沈阳巨臣房屋开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，预交上诉费4010元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王桂华人民陪审员  孙婷婷人民陪审员  张丽巍二〇二一年八月二十七日书 记 员  闵 璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。