广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤04民终2098号上诉人（一审被告）：陈伙，男，汉族，1985年7月25日出生，住广东省珠海市金湾区。委托代理人：陈远辉，男，汉族，1960年7月7日出生，住广东省珠海市金湾区。委托诉讼代理人：杨平，女，汉族，1964年5月5日出生，住广东省珠海市金湾区。被上诉人（一审原告）：黄阳林，男，汉族，1971年5月17日出生，住广东省深圳市龙岗区。被上诉人（一审原告）：黄康寿，男，汉族，1961年6月22日出生，住广东省吴川市黄坡镇。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：冯芳，广东长燊律师事务所律师。上诉人陈伙因与被上诉人黄阳林、黄康寿房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院(2020)粤0404民初3893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月21日立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。本院审理查明的事实黄阳林、黄康寿系珠海市金湾区西湖城区金铭东路X号商铺的产权人。2019年12月25日，黄阳林、陈伙、居间方珠海市乐有家营销策划有限公司三方共同签订了《房屋租赁合同》，约定陈伙租赁位于珠海市金湾区西湖城区金铭东路X号商铺，租期自2020年2月15日至2025年2月14日止，房产交付时间为2019年12月26日前，第一年每月租金为25800元，陈伙应于每月1日前支付下月租金；房屋押金为51600元，陈伙逾期10天或拖欠各项费用累计超过1290元的，黄阳林有权解除合同，没收押金并追究陈伙的法律责任等。同日，黄阳林与陈伙签订两份《房屋租赁合同补充协议》，进一步约定租赁相关事宜，其中一份约定黄阳林向陈伙收取涉案商铺转让费45000元。合同签订后，黄阳林依约向陈伙交付了商铺，陈伙对涉案商铺进行了装修，准备经营婴幼儿早教、托班服务。但装修完成后，由于新冠疫情影响，陈伙未能开展经营活动。黄阳林减免陈伙2021年2月半个月租金。陈伙自2020年5月15日开始拖欠黄阳林租金。黄阳林通过微信向陈伙多次催收。2020年6月，因新冠疫情影响减少，珠海地区的幼儿园、早教、托班等可恢复开学经营活动。2020年7月2日，黄阳林通过微信向陈伙称“您上个月答应交租给我，现7月份又开始了。这几天如不收到租金，十号我通知管理人员关水关电。我再找人招租。”2020年8月28日，黄阳林通过微信向陈伙称“你今天不交清尾款17800元的话，那就只有锁门了。”2020年9月20日，陈伙向黄阳林出具《还款承诺书》，确认拖欠黄阳林98200元，其中2020年1月至8月的管理费8000元、2020年5月15日至6月14日部分租金12800元、2020年6月15日至9月14日租金77400元;承诺2020年9月25日前支付3万元、2020年10月15日前支付3万元，2020年12月15日前支付38200元，同时承诺2020年9月15日后的租金及管理费依据合同约定按时支付，如未按时支付前述款项，视为违约，黄阳林有权单方解除合同并要求陈伙支付金额30%的违约金。陈伙二审庭审中主张其在2020年10月准备将设施设备自涉案商铺搬离时，受到黄阳林的阻挠。黄阳林表示其当时只是要求陈伙结清租金后再与陈伙进行交接。2020年11月12日，陈伙通过微信向黄阳林称“你叫人安排锁门”。黄阳林回复称“先把租金交清楚我再交接。”2021年3月24日，陈伙与黄阳林的委托代理人李振明签订《交接单》，双方确认完成房屋交接手续，陈伙将相关设施设备搬离涉案商铺。黄阳林、黄康寿向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》，陈伙搬离涉案商铺；2.陈伙向黄阳林、黄康寿支付2020年5月15日起至实际搬离之日止的租金，暂计至2020年10月14日，金额为116000元；3.陈伙向黄阳林、黄康寿支付管理费和电费，管理费自2020年1月起计至实际搬离之日止，暂计至2020年12月为12000元,电费自2020年9月计至实际搬离之日止，暂计至10月为1730.65元；4.黄阳林、黄康寿没收陈伙缴纳的押金51600元；5.陈伙向黄阳林、黄康寿支付违约金29400元（98000元×30%）；6.本案全部诉讼费用由陈伙承担。一审判决的理由与结果对于当事人双方争议的问题，一审法院评判如下：一、关于解除《房屋租赁合同》的问题。根据《还款承诺书》的约定，如陈伙违约，黄阳林、黄康寿有权随时解除双方签订的《租赁合同》。陈伙未依约向黄阳林、黄康寿支付相关费用，黄阳林、黄康寿要求解除合同有事实和法律依据，且陈伙对此无异议，一审法院予以支持。黄阳林、黄康寿于2020年11月11日向一审法院提起诉讼要求解除合同，随后一审法院依法向陈伙送达了起诉状及证据副本，陈伙于2020年12月14日签收相关材料，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条和《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款之规定，合同自起诉状副本送达陈伙时（即2020年12月14日）解除。二、关于租金、管理费金额问题。陈伙在2020年12月14日《房屋租赁合同》解除前拖欠黄阳林、黄康寿2020年9月14日前的租金和管理费98200元、2020年9月15日至12月14日的租金77400元、2020年9月至12月的管理费4000元，合计179600元，黄阳林、黄康寿要求陈伙支付该费用有事实和法律依据，一审法院予以支持。《房屋租赁合同》解除后，无证据显示陈伙已搬离涉案商铺，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，黄阳林、黄康寿有权要求陈伙赔偿继续占用涉案商铺给黄阳林、黄康寿造成的损失，故对其要求陈伙按每月25800元的标准向其支付自2020年12月15日起至实际搬离之日止的占用费和按每月1000元的标准向其支付自2021年1月起至实际搬离之日止的管理费，一审法院予以支持。三、关于电费缴纳问题。涉案商铺为黄阳林、黄康寿所有，无论是陈伙向相关部门缴纳还是黄阳林、黄康寿向陈伙收取电费后直接向相关部门缴纳，均系以黄阳林、黄康寿的名义进行，且根据合同相对性相关部门会直接向黄阳林、黄康寿追缴未缴纳的电费。现陈伙拖欠涉案商铺2020年9月、10月的电费1730.65元，黄阳林、黄康寿要求陈伙支付2020年9月、10月的电费1730.65元有事实和法律依据，一审法院予以支持。陈伙向黄阳林、黄康寿支付该费用后，无需再向相关部门重复支付。黄阳林、黄康寿未提交证据证实陈伙拖欠2020年11月及之后的电费及电费金额，黄阳林、黄康寿要求陈伙支付2020年11月及之后电费无事实和法律依据，一审法院不予支持。黄阳林、黄康寿之后有相关证据材料的可另循法律途径解决。四、关于违约金金额问题。陈伙出具《还款承诺书》后，未依约向黄阳林、黄康寿支付相关款项。黄阳林、黄康寿要求陈伙按98000元的30%（即29400元）向其支付违约金有事实和法律依据，一审法院予以支持。五、关于押金是否应当没收的问题。陈伙在《还款承诺书》中不仅对其2020年9月14日前拖欠的管理费和租金的支付时间作出承诺，同时对2020年9月15日之后管理费、租金的支付和违约责任作出了承诺，黄阳林、黄康寿对此没有提出异议，视为当事人双方就违约责任等达成新的约定。当事人双方在《还款承诺书》违约责任部分未提及押金转定金可没收，且无论押金还是定金，与违约金均具惩罚性质，不可同时适用，故黄阳林、黄康寿要求没收押金51600元没有法律依据，一审法院不予支持，该51600元应抵扣陈伙拖欠的款项。陈伙在《房屋租赁合同》解除前，拖欠黄阳林、黄康寿租金和管理费179600元、9月和10月电费1730.65元、违约金29400元，合计210730.65元，抵扣51600元后，尚欠黄阳林、黄康寿相关费用159130.65元。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、黄阳林、黄康寿与陈伙签订的《房屋租赁合同》于2020年12月14日解除，陈伙于判决发生法律效力之日起七日内搬离黄阳林、黄康寿位于珠海市金湾区西湖城区金铭东路X号商铺。二、陈伙于判决发生法律效力之日起七日内向黄阳林、黄康寿支付租金、管理费、违约金和2020年9月、10月的电费合计159130.65元，并按每月25800元的标准向黄阳林、黄康寿支付自2020年12月15日起至实际搬离商铺之日止的占用费和按每月1000元的标准向黄阳林、黄康寿支付自2021年1月起至实际搬离商铺之日止的管理费。三、驳回黄阳林、黄康寿的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半计取11328元，由黄阳林、黄康寿负担2800元，陈伙负担8528元；诉讼保全费1545元，由黄阳林、黄康寿负担382元，陈伙负担1163元。当事人二审的意见陈伙上诉请求:一、撤销一审判决第一项，改判确认涉案租赁合同解除的时间为2020年7月2日；二、撤销一审判决第二项，改判陈伙向黄阳林、黄康寿支付店铺租金、管理费和2020年9月、10月的电费合计47330.65元；三、本案的全部诉讼费用由黄阳林、黄康寿承担。事实与理由：一、陈伙租赁涉案商铺主要经营婴幼早教和托管，因为新冠肺炎疫情以及国家对幼儿园的开放时间确定在6月份，商铺一直到7月份都无法开业，导致资金链断裂，房东的租金费用也无法支付。2020年7月，黄阳林多次通过信息和电话通知解除合同，并且微信上说不付租金就找人招租，而且通知管理处停水停电，还锁了门。一审庭审中，黄阳林的律师也承认黄阳林通过信息和电话通知解除合同，并找人招租的事实。二、2020年10月，陈伙和黄阳林一直有沟通房租支付和店铺转让事宜，设施设备、装修费用等用于抵扣房租等费用，但是黄阳林不同意，说必须要缴纳完房租才能搬离。在陈伙准备办理时，黄阳林还录制了视频，不允许陈伙搬离任何物品，否则报警处理，当时拆空调和搬物品的工作人员也在，故后续房租、管理费等不应由陈伙承担。三、陈伙不应当承担一审案件受理费，理由同上。黄阳林、黄康寿辩称：一、一审认定事实清楚，证据充分，应予以维持。（一）陈伙于2020年9月20日出具《还款承诺书》，承诺将其拖欠的租金、管理费、电费等分期支付，若其违约，黄阳林、黄康寿有权随时解除合同，还可主张未付金额30%的违约金。还款日到期之后，陈伙未按时足额支付租金、管理费、电费等，存在违约行为，黄阳林、黄康寿按《还款承诺书》约定，于2020年12月14日通过起诉状副本通知陈伙解除合同，双方之间房屋租赁合同关系自始解除。（二）陈伙主张租赁合同于2020年7月2日解除没有事实和合同依据。1.陈伙未举证证明双方于2020年7月2日协商一致解除租赁合同，即陈伙的主张没有事实依据；2.2019年12月25日的《房屋租赁合同》及补充协议未约定合同解除的相关条款，双方于2020年7月2日的交流是黄阳林、黄康寿基于陈伙长期拖欠租金且经多方催促后都不履行支付租金的义务处于无奈之下才说的，双方并未就解除合同达成一致意见，也并不导致双方租赁合同关系于2020年7月2日解除，即陈伙的主张没有合同依据；3.陈伙于2020年9月20日出具的《还款承诺书》，系其真实意思表示。陈伙在《还款承诺书》中确认在其违约时黄阳林、黄康寿享有随时解除权，即表明陈伙自身认可在2020年9月20日之前双方的租赁合同关系仍是有效成立的。所以，陈伙主张的解除日期没有事实和合同依据。此外，黄阳林、黄康寿不存在限制陈伙搬离涉案商铺物品的事实。二、一审法院适用法律正确，陈伙的上诉理由不成立。陈伙主张《合同法》第九十四条、第一百一十九条的法律规定不适用于本案法律关系，理由如下：1.关于不可适用第九十四条第（一）项规定：陈伙未举证证明其因不可抗力导致合同目的无法实现。疫情期间规划的商铺用途无法实现，陈伙应另寻途径解决。但陈伙对此既未及时采取止损措施，又未积极有效与黄阳林、黄康寿沟通解除租赁合同事宜，而是继续长期占用租赁商铺却不予支付费用，反将投资经营所应承担的经济压力全然转移给给黄阳林、黄康寿，这显然违反了公平原则。2.关于不宜适用第九十四条第（三）、（四）项规定：该法条属法定解除权，行为主体应为黄阳林、黄康寿。而黄阳林、黄康寿与陈伙在《还款承诺书》中已存在合法的约定解除条款。基于当事人约定优于法定原则，黄阳林、黄康寿已无必要行使法定解除权；3.关于不可适用第一百一十九条规定：自陈伙欠款之日起，黄阳林、黄康寿充分考量双方利益，一直积极与陈伙沟通交付租金以便进一步协商合同解除事宜，但陈伙对此未予以反馈。现陈伙主张黄阳林、黄康寿未采取适当措施致使其损失扩大，没有事实依据。本院判决的理由与结果本院认为，本案二审争议焦点为涉案租赁合同解除时间的认定。陈伙上诉主张黄阳林在2020年7月就表示找人招租，故涉案租赁合同于2020年7月解除。本院认为，纵观黄阳林与陈伙在2020年7月和8月的微信聊天记录可知，黄阳林在2020年7月2日称“不交租就找人招租”与其所称“停水停电”“锁门”一样，都是为催促陈伙及时交租的一种说法，这并不导致双方租赁合同关系于2020年7月2日解除，尤其是从陈伙于2020年9月20日出具的《还款承诺书》内容来看，陈伙确认在其违约时黄阳林享有随时解除权，这表明租赁合同并未解除，双方仍然在继续履行租赁合同，故陈伙主张租赁合同于2020年7月解除与事实不符，本院不予采纳。陈伙上诉主张黄阳林于2020年10月存在阻挠陈伙搬离商铺的行为，故在其后的租金、管理费等，陈伙无需缴纳。本院认为，一方面，陈伙未提交证据证明黄阳林存在阻挠搬离的行为；另一方面，陈伙将设施设备搬离商铺的行为，表明其欲不再承租涉案商铺，而黄阳林当时要求陈伙结清租金后再与陈伙进行交接，表明黄阳林不同意在陈伙拖欠租金的情况下解除租赁合同。陈伙在拖欠租金的情况下要求提前解除合同，明显违约，事实上，2020年6月开始，由于新冠疫情的影响因素减小，珠海地区的早教、托班机构已经可以恢复经营，陈伙完全可以在涉案商铺继续履行合同，黄阳林作为守约方有权在陈伙拖欠租金的情况下拒绝解除合同。根据《还款承诺书》的内容可知，黄阳林作为守约方，其享有在陈伙逾期支付款项后的约定解除权。黄阳林、黄康寿于2020年11月11日向一审法院提起诉讼要求解除合同，随后一审法院依法向陈伙送达了起诉状及证据副本，陈伙于2020年12月14日签收相关材料，则涉案租赁合同自此时解除，一审法院对合同解除时间的认定正确，本院予以维持。如一审所述，陈伙应向黄阳林、黄康寿支付2020年9月14日前的租金和管理费98200元、2020年9月15日至12月14日的租金25800元（抵扣押金51600元）、2020年9月至12月的管理费4000元、2020年9月至10月的电费1730.65元、违约金29400元。《房屋租赁合同》解除后，陈伙于2021年3月24日搬离涉案商铺，黄阳林、黄康寿有权要求陈伙支付2020年12月15日至2021年3月24日期间的占用使用费86000元（25800元/月×3个月+25800元/30天×10天）、管理费3333元（1000元×3个月+1000元/30天×10天）。综上，陈伙应向黄阳林、黄康寿支付租金、管理费、电费、违约金、占用费合计248463.65元（98200元+25800元+4000元+3333元+1730.65元+29400元+86000元），本院对一审判决予以改判。综上所述，陈伙的上诉理由不能成立，本院予以驳回。因二审出现新事实，本院对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持珠海市金湾区人民法院(2020)粤0404民初3893号民事判决第三项；二、变更珠海市金湾区人民法院(2020)粤0404民初3893号民事判决第一项为：黄阳林与陈伙签订的《房屋租赁合同》于2020年12月14日解除；二、变更珠海市金湾区人民法院(2020)粤0404民初3893号民事判决第二项为：陈伙于本判决发生法律效力之日起七日内向黄阳林、黄康寿支付租金、管理费、电费、违约金、占用费合计248463.65元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11328元，由黄阳林、黄康寿负担2800元，陈伙负担8528元；诉讼保全费1545元，由黄阳林、黄康寿负担382元，陈伙负担1163元。二审案件受理费2536元，由陈伙负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二一年八月二十三日书记员  王 莉广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤04民终2098号上诉人（一审被告）：陈伙，男，汉族，1985年7月25日出生，住广东省珠海市金湾区。委托代理人：陈远辉，男，汉族，1960年7月7日出生，住广东省珠海市金湾区。委托诉讼代理人：杨平，女，汉族，1964年5月5日出生，住广东省珠海市金湾区。被上诉人（一审原告）：黄阳林，男，汉族，1971年5月17日出生，住广东省深圳市龙岗区。被上诉人（一审原告）：黄康寿，男，汉族，1961年6月22日出生，住广东省吴川市黄坡镇。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：冯芳，广东长燊律师事务所律师。上诉人陈伙因与被上诉人黄阳林、黄康寿房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院(2020)粤0404民初3893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月21日立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。本院审理查明的事实黄阳林、黄康寿系珠海市金湾区西湖城区金铭东路X号商铺的产权人。2019年12月25日，黄阳林、陈伙、居间方珠海市乐有家营销策划有限公司三方共同签订了《房屋租赁合同》，约定陈伙租赁位于珠海市金湾区西湖城区金铭东路X号商铺，租期自2020年2月15日至2025年2月14日止，房产交付时间为2019年12月26日前，第一年每月租金为25800元，陈伙应于每月1日前支付下月租金；房屋押金为51600元，陈伙逾期10天或拖欠各项费用累计超过1290元的，黄阳林有权解除合同，没收押金并追究陈伙的法律责任等。同日，黄阳林与陈伙签订两份《房屋租赁合同补充协议》，进一步约定租赁相关事宜，其中一份约定黄阳林向陈伙收取涉案商铺转让费45000元。合同签订后，黄阳林依约向陈伙交付了商铺，陈伙对涉案商铺进行了装修，准备经营婴幼儿早教、托班服务。但装修完成后，由于新冠疫情影响，陈伙未能开展经营活动。黄阳林减免陈伙2021年2月半个月租金。陈伙自2020年5月15日开始拖欠黄阳林租金。黄阳林通过微信向陈伙多次催收。2020年6月，因新冠疫情影响减少，珠海地区的幼儿园、早教、托班等可恢复开学经营活动。2020年7月2日，黄阳林通过微信向陈伙称“您上个月答应交租给我，现7月份又开始了。这几天如不收到租金，十号我通知管理人员关水关电。我再找人招租。”2020年8月28日，黄阳林通过微信向陈伙称“你今天不交清尾款17800元的话，那就只有锁门了。”2020年9月20日，陈伙向黄阳林出具《还款承诺书》，确认拖欠黄阳林98200元，其中2020年1月至8月的管理费8000元、2020年5月15日至6月14日部分租金12800元、2020年6月15日至9月14日租金77400元;承诺2020年9月25日前支付3万元、2020年10月15日前支付3万元，2020年12月15日前支付38200元，同时承诺2020年9月15日后的租金及管理费依据合同约定按时支付，如未按时支付前述款项，视为违约，黄阳林有权单方解除合同并要求陈伙支付金额30%的违约金。陈伙二审庭审中主张其在2020年10月准备将设施设备自涉案商铺搬离时，受到黄阳林的阻挠。黄阳林表示其当时只是要求陈伙结清租金后再与陈伙进行交接。2020年11月12日，陈伙通过微信向黄阳林称“你叫人安排锁门”。黄阳林回复称“先把租金交清楚我再交接。”2021年3月24日，陈伙与黄阳林的委托代理人李振明签订《交接单》，双方确认完成房屋交接手续，陈伙将相关设施设备搬离涉案商铺。黄阳林、黄康寿向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》，陈伙搬离涉案商铺；2.陈伙向黄阳林、黄康寿支付2020年5月15日起至实际搬离之日止的租金，暂计至2020年10月14日，金额为116000元；3.陈伙向黄阳林、黄康寿支付管理费和电费，管理费自2020年1月起计至实际搬离之日止，暂计至2020年12月为12000元,电费自2020年9月计至实际搬离之日止，暂计至10月为1730.65元；4.黄阳林、黄康寿没收陈伙缴纳的押金51600元；5.陈伙向黄阳林、黄康寿支付违约金29400元（98000元×30%）；6.本案全部诉讼费用由陈伙承担。一审判决的理由与结果对于当事人双方争议的问题，一审法院评判如下：一、关于解除《房屋租赁合同》的问题。根据《还款承诺书》的约定，如陈伙违约，黄阳林、黄康寿有权随时解除双方签订的《租赁合同》。陈伙未依约向黄阳林、黄康寿支付相关费用，黄阳林、黄康寿要求解除合同有事实和法律依据，且陈伙对此无异议，一审法院予以支持。黄阳林、黄康寿于2020年11月11日向一审法院提起诉讼要求解除合同，随后一审法院依法向陈伙送达了起诉状及证据副本，陈伙于2020年12月14日签收相关材料，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条和《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款之规定，合同自起诉状副本送达陈伙时（即2020年12月14日）解除。二、关于租金、管理费金额问题。陈伙在2020年12月14日《房屋租赁合同》解除前拖欠黄阳林、黄康寿2020年9月14日前的租金和管理费98200元、2020年9月15日至12月14日的租金77400元、2020年9月至12月的管理费4000元，合计179600元，黄阳林、黄康寿要求陈伙支付该费用有事实和法律依据，一审法院予以支持。《房屋租赁合同》解除后，无证据显示陈伙已搬离涉案商铺，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，黄阳林、黄康寿有权要求陈伙赔偿继续占用涉案商铺给黄阳林、黄康寿造成的损失，故对其要求陈伙按每月25800元的标准向其支付自2020年12月15日起至实际搬离之日止的占用费和按每月1000元的标准向其支付自2021年1月起至实际搬离之日止的管理费，一审法院予以支持。三、关于电费缴纳问题。涉案商铺为黄阳林、黄康寿所有，无论是陈伙向相关部门缴纳还是黄阳林、黄康寿向陈伙收取电费后直接向相关部门缴纳，均系以黄阳林、黄康寿的名义进行，且根据合同相对性相关部门会直接向黄阳林、黄康寿追缴未缴纳的电费。现陈伙拖欠涉案商铺2020年9月、10月的电费1730.65元，黄阳林、黄康寿要求陈伙支付2020年9月、10月的电费1730.65元有事实和法律依据，一审法院予以支持。陈伙向黄阳林、黄康寿支付该费用后，无需再向相关部门重复支付。黄阳林、黄康寿未提交证据证实陈伙拖欠2020年11月及之后的电费及电费金额，黄阳林、黄康寿要求陈伙支付2020年11月及之后电费无事实和法律依据，一审法院不予支持。黄阳林、黄康寿之后有相关证据材料的可另循法律途径解决。四、关于违约金金额问题。陈伙出具《还款承诺书》后，未依约向黄阳林、黄康寿支付相关款项。黄阳林、黄康寿要求陈伙按98000元的30%（即29400元）向其支付违约金有事实和法律依据，一审法院予以支持。五、关于押金是否应当没收的问题。陈伙在《还款承诺书》中不仅对其2020年9月14日前拖欠的管理费和租金的支付时间作出承诺，同时对2020年9月15日之后管理费、租金的支付和违约责任作出了承诺，黄阳林、黄康寿对此没有提出异议，视为当事人双方就违约责任等达成新的约定。当事人双方在《还款承诺书》违约责任部分未提及押金转定金可没收，且无论押金还是定金，与违约金均具惩罚性质，不可同时适用，故黄阳林、黄康寿要求没收押金51600元没有法律依据，一审法院不予支持，该51600元应抵扣陈伙拖欠的款项。陈伙在《房屋租赁合同》解除前，拖欠黄阳林、黄康寿租金和管理费179600元、9月和10月电费1730.65元、违约金29400元，合计210730.65元，抵扣51600元后，尚欠黄阳林、黄康寿相关费用159130.65元。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、黄阳林、黄康寿与陈伙签订的《房屋租赁合同》于2020年12月14日解除，陈伙于判决发生法律效力之日起七日内搬离黄阳林、黄康寿位于珠海市金湾区西湖城区金铭东路X号商铺。二、陈伙于判决发生法律效力之日起七日内向黄阳林、黄康寿支付租金、管理费、违约金和2020年9月、10月的电费合计159130.65元，并按每月25800元的标准向黄阳林、黄康寿支付自2020年12月15日起至实际搬离商铺之日止的占用费和按每月1000元的标准向黄阳林、黄康寿支付自2021年1月起至实际搬离商铺之日止的管理费。三、驳回黄阳林、黄康寿的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半计取11328元，由黄阳林、黄康寿负担2800元，陈伙负担8528元；诉讼保全费1545元，由黄阳林、黄康寿负担382元，陈伙负担1163元。当事人二审的意见陈伙上诉请求:一、撤销一审判决第一项，改判确认涉案租赁合同解除的时间为2020年7月2日；二、撤销一审判决第二项，改判陈伙向黄阳林、黄康寿支付店铺租金、管理费和2020年9月、10月的电费合计47330.65元；三、本案的全部诉讼费用由黄阳林、黄康寿承担。事实与理由：一、陈伙租赁涉案商铺主要经营婴幼早教和托管，因为新冠肺炎疫情以及国家对幼儿园的开放时间确定在6月份，商铺一直到7月份都无法开业，导致资金链断裂，房东的租金费用也无法支付。2020年7月，黄阳林多次通过信息和电话通知解除合同，并且微信上说不付租金就找人招租，而且通知管理处停水停电，还锁了门。一审庭审中，黄阳林的律师也承认黄阳林通过信息和电话通知解除合同，并找人招租的事实。二、2020年10月，陈伙和黄阳林一直有沟通房租支付和店铺转让事宜，设施设备、装修费用等用于抵扣房租等费用，但是黄阳林不同意，说必须要缴纳完房租才能搬离。在陈伙准备办理时，黄阳林还录制了视频，不允许陈伙搬离任何物品，否则报警处理，当时拆空调和搬物品的工作人员也在，故后续房租、管理费等不应由陈伙承担。三、陈伙不应当承担一审案件受理费，理由同上。黄阳林、黄康寿辩称：一、一审认定事实清楚，证据充分，应予以维持。（一）陈伙于2020年9月20日出具《还款承诺书》，承诺将其拖欠的租金、管理费、电费等分期支付，若其违约，黄阳林、黄康寿有权随时解除合同，还可主张未付金额30%的违约金。还款日到期之后，陈伙未按时足额支付租金、管理费、电费等，存在违约行为，黄阳林、黄康寿按《还款承诺书》约定，于2020年12月14日通过起诉状副本通知陈伙解除合同，双方之间房屋租赁合同关系自始解除。（二）陈伙主张租赁合同于2020年7月2日解除没有事实和合同依据。1.陈伙未举证证明双方于2020年7月2日协商一致解除租赁合同，即陈伙的主张没有事实依据；2.2019年12月25日的《房屋租赁合同》及补充协议未约定合同解除的相关条款，双方于2020年7月2日的交流是黄阳林、黄康寿基于陈伙长期拖欠租金且经多方催促后都不履行支付租金的义务处于无奈之下才说的，双方并未就解除合同达成一致意见，也并不导致双方租赁合同关系于2020年7月2日解除，即陈伙的主张没有合同依据；3.陈伙于2020年9月20日出具的《还款承诺书》，系其真实意思表示。陈伙在《还款承诺书》中确认在其违约时黄阳林、黄康寿享有随时解除权，即表明陈伙自身认可在2020年9月20日之前双方的租赁合同关系仍是有效成立的。所以，陈伙主张的解除日期没有事实和合同依据。此外，黄阳林、黄康寿不存在限制陈伙搬离涉案商铺物品的事实。二、一审法院适用法律正确，陈伙的上诉理由不成立。陈伙主张《合同法》第九十四条、第一百一十九条的法律规定不适用于本案法律关系，理由如下：1.关于不可适用第九十四条第（一）项规定：陈伙未举证证明其因不可抗力导致合同目的无法实现。疫情期间规划的商铺用途无法实现，陈伙应另寻途径解决。但陈伙对此既未及时采取止损措施，又未积极有效与黄阳林、黄康寿沟通解除租赁合同事宜，而是继续长期占用租赁商铺却不予支付费用，反将投资经营所应承担的经济压力全然转移给给黄阳林、黄康寿，这显然违反了公平原则。2.关于不宜适用第九十四条第（三）、（四）项规定：该法条属法定解除权，行为主体应为黄阳林、黄康寿。而黄阳林、黄康寿与陈伙在《还款承诺书》中已存在合法的约定解除条款。基于当事人约定优于法定原则，黄阳林、黄康寿已无必要行使法定解除权；3.关于不可适用第一百一十九条规定：自陈伙欠款之日起，黄阳林、黄康寿充分考量双方利益，一直积极与陈伙沟通交付租金以便进一步协商合同解除事宜，但陈伙对此未予以反馈。现陈伙主张黄阳林、黄康寿未采取适当措施致使其损失扩大，没有事实依据。本院判决的理由与结果本院认为，本案二审争议焦点为涉案租赁合同解除时间的认定。陈伙上诉主张黄阳林在2020年7月就表示找人招租，故涉案租赁合同于2020年7月解除。本院认为，纵观黄阳林与陈伙在2020年7月和8月的微信聊天记录可知，黄阳林在2020年7月2日称“不交租就找人招租”与其所称“停水停电”“锁门”一样，都是为催促陈伙及时交租的一种说法，这并不导致双方租赁合同关系于2020年7月2日解除，尤其是从陈伙于2020年9月20日出具的《还款承诺书》内容来看，陈伙确认在其违约时黄阳林享有随时解除权，这表明租赁合同并未解除，双方仍然在继续履行租赁合同，故陈伙主张租赁合同于2020年7月解除与事实不符，本院不予采纳。陈伙上诉主张黄阳林于2020年10月存在阻挠陈伙搬离商铺的行为，故在其后的租金、管理费等，陈伙无需缴纳。本院认为，一方面，陈伙未提交证据证明黄阳林存在阻挠搬离的行为；另一方面，陈伙将设施设备搬离商铺的行为，表明其欲不再承租涉案商铺，而黄阳林当时要求陈伙结清租金后再与陈伙进行交接，表明黄阳林不同意在陈伙拖欠租金的情况下解除租赁合同。陈伙在拖欠租金的情况下要求提前解除合同，明显违约，事实上，2020年6月开始，由于新冠疫情的影响因素减小，珠海地区的早教、托班机构已经可以恢复经营，陈伙完全可以在涉案商铺继续履行合同，黄阳林作为守约方有权在陈伙拖欠租金的情况下拒绝解除合同。根据《还款承诺书》的内容可知，黄阳林作为守约方，其享有在陈伙逾期支付款项后的约定解除权。黄阳林、黄康寿于2020年11月11日向一审法院提起诉讼要求解除合同，随后一审法院依法向陈伙送达了起诉状及证据副本，陈伙于2020年12月14日签收相关材料，则涉案租赁合同自此时解除，一审法院对合同解除时间的认定正确，本院予以维持。如一审所述，陈伙应向黄阳林、黄康寿支付2020年9月14日前的租金和管理费98200元、2020年9月15日至12月14日的租金25800元（抵扣押金51600元）、2020年9月至12月的管理费4000元、2020年9月至10月的电费1730.65元、违约金29400元。《房屋租赁合同》解除后，陈伙于2021年3月24日搬离涉案商铺，黄阳林、黄康寿有权要求陈伙支付2020年12月15日至2021年3月24日期间的占用使用费86000元（25800元/月×3个月+25800元/30天×10天）、管理费3333元（1000元×3个月+1000元/30天×10天）。综上，陈伙应向黄阳林、黄康寿支付租金、管理费、电费、违约金、占用费合计248463.65元（98200元+25800元+4000元+3333元+1730.65元+29400元+86000元），本院对一审判决予以改判。综上所述，陈伙的上诉理由不能成立，本院予以驳回。因二审出现新事实，本院对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持珠海市金湾区人民法院(2020)粤0404民初3893号民事判决第三项；二、变更珠海市金湾区人民法院(2020)粤0404民初3893号民事判决第一项为：黄阳林与陈伙签订的《房屋租赁合同》于2020年12月14日解除；二、变更珠海市金湾区人民法院(2020)粤0404民初3893号民事判决第二项为：陈伙于本判决发生法律效力之日起七日内向黄阳林、黄康寿支付租金、管理费、电费、违约金、占用费合计248463.65元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11328元，由黄阳林、黄康寿负担2800元，陈伙负担8528元；诉讼保全费1545元，由黄阳林、黄康寿负担382元，陈伙负担1163元。二审案件受理费2536元，由陈伙负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二一年八月二十三日书记员  王 莉