西安市碑林区人民法院民事判决书(2020)陕0103民撤5号原告：王雅琴，女，1958年4月9日出生，汉族，住址：上海市青浦区。委托代理人：任大利，陕西三秦律师事务所律师。被告：王晗，男，1968年4月7日出生，汉族，住址：西安市雁塔区。委托代理人：陈曦，陕西康宁律师事务所律师。委托代理人：张娜，陕西康宁律师事务所律师。被告：陕西瑞麟置业有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：孙瑞林，该公司董事长。第三人：陈峰，男，1972年12月30日出生，汉族，住址：陕西省淳化县。委托代理人： 陈曦，陕西康宁律师事务所律师。委托代理人： 张娜，陕西康宁律师事务所律师。原告王雅琴诉被告王晗、被告陕西瑞麟置业有限公司（以下简称瑞麟公司）、第三人陈锋，第三人撤销之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人任大利、被告王晗及第三人陈锋的委托代理人陈曦、张娜均到庭参加了诉讼，被告瑞麟公司经合法传唤未至庭，本案现已审理终结。原告王雅琴诉称： 2015年11月6日，西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字第02740号民事判决书对王晗诉瑞麟公司、第三人陈锋商品房买卖合同纠纷一案作出民事判决：1、原告王晗以第三人陈锋名义与被告瑞麟公司于2014年11月25日所签订的《商品房买卖合同》有效。2、位于西安市临潼区瑞麟大街56号瑞麟君府南区第一幢1单元13层11303号房屋所有权归原告王晗所有。3、被告瑞麟公司于本判决生效之日起30内将上述房屋交付给原告王晗。4、被告瑞麟公司将上述房屋交付给原告王晗后180内，将该房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案。一、该判决查明认定事实错误，应被依法撤销。在2012年2月18日至2012年3月16日期间，原告向被告瑞麟公司支付全额购房款500000元。双方在2013年11月30日签订房管制式备案登记用《商品房买卖合同》一份，被告在2015年6月9日将上述涉案房屋交付于原告占有至今，未办理房地产权属证书是因被告长期违约导致。原告购买涉案房屋时支付购房款、签订合同、房屋交付等行为均早于西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字第02740号民事判决书中查明的三被告之间的交易行为，原告对涉案房屋享有合法绝对的物权期待权，原审判决对涉案房屋的实际买卖状况系事实查明严重错误，三被告之间的交易行为显然有串通损害原告合法权益的违法行为。二、该判决程序违法，应被依法撤销。1、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第33条、相关司法解释第28条的规定，原审中王晗请求确认不动产物权所有权，是因不动产的权利确认引起的物权纠纷提起的诉讼，属于专属管辖，应由不动产所在地的西安市临潼区人民法院管辖，原审法院违反专属管辖的规定属程序错误；2、原告对涉案房屋享有合法权益，原审在审查事实过程中未通知原告作为当事人参加诉讼，案件审理属程序错误。故诉至法院，要求：1、撤销西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字第02740号民事判决书；2、判令位于西安市临潼区瑞麟大街56号瑞麟君府南区第一幢1单元13层11303号房屋所有权归原告王雅琴所有；3、判令被告承担本案诉讼费用。被告王晗答辩称：被告与瑞麟公司之间的商品房买卖合同是经法院生效判决确定的，该权利合法有效。原告与瑞麟公司之间因商品房买卖合同形成的是一个债权，并非物权，根据九民会议纪要精神，原告无权就本案提起撤销之诉。被告与瑞麟公司之间形成的合同是在临潼区房管所协调下形成的，真实有效，并未侵犯原告的权益。因被告王晗当时购买的是一个商铺，而瑞麟公司将卖给王晗的商铺转卖给第三人，王晗向相关部门举报之后，临潼房管所迫于无奈召集各方协商用住宅来折抵商铺价值。王晗用陈峰的名义在房管所签订合同，是在临潼房管所的协调下进行的。被告不知道原告的合同是怎么形成的，原告的合同没有在房管局备案，原告没有实际占有涉案房屋，原告所签订合同涉嫌虚假，涉案房屋的预售许可证于2011年9月22日已经办理备案签发的预售许可，原告与瑞麟公司在2012年签订的认购协议。故表示不同意原告的各项诉讼请求。被告瑞麟公司未到庭答辩。第三人陈锋述称：被告王晗答辩内容属实。经审理查明： 与西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字第02740号案件相关联的事实：2015年原告王晗起诉被告瑞麟公司及第三人陈峰至碑林区人民法院，认为其从瑞麟公司处购买了位于西安市临潼区XX大街XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋，但被告瑞麟公司并未履行合同义务，故诉至法院，主张自己的权利。后针对该案本院于2015年11月6日作出（2015）碑民初字第02740号民事判决书，判决如下：一、原告王晗以第三人陈峰名义与被告陕西瑞麟置业有限公司于2014年11月25日签订的《商品房买卖合同》有效；二、位于西安市临潼区XX大街XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋归原告王晗所有；三、被告陕西瑞麟置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于西安市临潼区XX大街XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋交付给原告王晗；四、被告陕西瑞麟置业有限公司在将位于西安市临潼区XX大街XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋交付给原告王晗后180日内，将该房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案。后该判决已经生效。但本案原告王雅琴认为自己系上述房屋的所有权人，与上述生效判决所确认的所有权人不一致，产生矛盾，故王雅琴起诉至本院，引发本案。原告王雅琴一方证据显示：2012年3月16日（合同上时间有涂改），其与瑞麟公司签订《瑞麟.君府项目认购书》，约定由王雅琴购买瑞麟公司瑞麟.君府二期项目1幢1单元13层011133号房屋（“1”幢有涂改），建筑面积99.02平方米，合同总价为50万元，并已经交纳。2013年11月30日，原告王雅琴与瑞麟公司关于上述房屋签订了《商品房买卖合同》一份，原告王雅琴于2012年2月18日、2012年3月16日共分四次支付了瑞麟公司共计50万元购房款。被告王晗一方证据显示：2013年7月4日，王晗与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》（合同登记号：TX201301289），合同约定王晗购买该公司开发的位于西安市临潼区XX号楼1、2单元1层总面积926.77平方米的商铺，总价款为352万元，约定交房时间为2014年6月30日，该合同在临潼区房地产管理所备案。后王晗发现瑞麟公司又将该商铺卖与他人，该公司无法继续履行合同义务。后于2014年11月27日，王晗委托陈峰与被告瑞麟公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定由陈峰购买位于西安市临潼区XX大街XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积为：99.02平方米，套内建筑面积为：85.93平方米。房屋总价款22万元。该份《商品房买卖合同》于2014年11月27日在西安市临潼区房地产管理所办理了备案登记手续，合同登记号为：Ｙ20140650号。后经王晗与瑞麟公司协商，该公司及法人孙瑞林于2014年11月25日共同向王晗出具《承诺函》，该函主要内容为：“2013年7月4日，王晗与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》，合同约定王晗购买该公司开发的位于西安市临潼区XX号楼商铺，合计926.77平方米的商铺，购房款已付清。因公司原因，不能按照合同约定交付商铺。瑞麟公司愿用1、2、5号楼20套房产替代履行，等额折抵原购房款及违约金。瑞麟公司愿意在2014年11月26日前与王晗指定人陈峰、张某某、吴卫东重新签订《商品房买卖合同》，补开收款凭证，办妥合同登记备案手续。并保证在2014年12月31日前向王晗指定人交房、交钥匙。……”同日，王晗指定陈峰、张某某、吴卫东重新签订了20份《商品房买卖合同》，其中包括本案涉及的“瑞麟·君府南区第1幢1单元13层11303号房屋”，但瑞麟公司未在合同约定的时间内将该房屋交付王晗，也未将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2015年2月5日，瑞麟公司向临潼区房管所提交《申请》一份，内容为：“因我公司在经营过程中资金出现周转困难，在借款时与债权人签订的《商品房买卖合同》不属于真实的买卖关系，但我们之间的债权债务关系依然存在。现申请解除与借款人的《商品房买卖合同》，已维护实际购房人的利益。因解除合同所造成的社会矛盾及法律责任均由我公司予以承担。”该《申请》后附的债权人包括本案所涉及在陈峰名下的11303号房屋。另查明，原告在审理过程中自愿撤回要求判令位于西安市临潼区瑞麟·君府南区第1幢1单元13层11303号房屋所有权归其所有的诉请。上述事实,有当事人陈述及举证的证据，及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原告王雅琴、被告王晗先后与被告瑞麟公司签订上述房屋买卖合同，属于典型的“一房两卖”。在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本院作出的（2015）碑民初字第02740号民事判决，遗漏了具有独立请求权的王雅琴作为第三人参与该案诉讼，剥夺了其依法享有的诉讼权利，且本院（2015）碑民初字第02740号民事判决中第二、三、四项判项将涉案房屋进行处分，原告王雅琴的合法权益因该判决的生效而受到实质损害；另，该案属于普通的债权纠纷，而非物权确权之诉，在债权纠纷中不能进行物权的直接确权，根据物权法定原则和债权与物权的区分原则，在上述房屋尚未办理权属登记之前，物权尚处于待定状态，不能将房屋买卖合同纠纷与房屋所有权确认纠纷两种独立的法律关系并案处理，并直接做出物权确权认定。因此，（2015）碑民初字第02740号民事判决中第二项将涉案房屋所有权直接判归王晗显属不当。据此，原告王雅琴要求依法撤销（2015）碑民初字第02740号民事判决的诉请成立。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百条第一款第二项之规定，判决如下：撤销西安市碑林区人民法院2015年11月6日作出的（2015）碑民初字第02740号民事判决书。案件诉讼费100元、公告费600元，由两被告负担（此款原告王雅琴已预付700元，两被告于本判决生效后十五日内支付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    长     傅  妮审   判   员     朱绍清人 民 陪 审 员     顾建锋                                 二О二一年八月二十八日                              书    记    员     赵孜旎    1