贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初10205号原告：虞铭，男，汉族，1981年2月20日出生，住址：贵州省毕节市。委托诉讼代理人：刘斌（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15205200310326666。委托诉讼代理人：胡锦（一般授权代理），贵州创驰律师事务所实习律师。证号：23072104210141。被告：毕节天钰房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区贵毕路（兰苑花园旁）。统一社会信用代码：91520500798807726E。法定代表人：刘保明，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李阳（特别授权代理），该公司法务部工作人员。委托诉讼代理人：龙海（特别授权代理），贵州伍尊律师事务所律师，执业证号：15205201510191516。原告虞铭与被告毕节天钰房地产开发有限公司（下称:天钰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年6月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告虞铭及其委托诉讼代理人刘斌、胡锦，被告天钰房开公司的委托诉讼代理人龙海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告虞铭向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理天钰花园11幢负一层8号门面房不动产权属登记证书；2、判令被告支付逾期办证违约金暂计人民币15000元（以购房款166862元为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息从2018年5月31日起至被告履行办证义务之日止）；3、判令被告退还案涉房屋面积差价及利息暂计人民币7431元（面积差价为基数，从2010年7月28日起算至被告付清欠付租金款之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由2010年7月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号302号），购买位于天钰花园第11幢负一层8号门面。该房屋合同约定：第3条—合同建筑面积37.95平方米，套内建筑面积24.26平方米，按套内建筑面积每平方米人民币6878.07元，总金额人民币166862元。第5条—房屋面积误差部分房款价应返还买受人。第6条—原告首付款人民币838620元，贷款人民币83000元。第15条—出卖人应当在商品房缴付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属登记证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房款的0.05%向买受人支付违约金。原告收房后，2013年6月10日，原告将案涉商业用房出租给被告，《租赁合同》显示：案涉房屋建筑面积为36.26平方米，与《商品房买卖合同》的案涉房屋建筑面积不相符合，相差1.69平方米。原告已履行全部付款义务，且缴付了办理房屋产权证的税费，被告收到办理房屋权属登记的税费后，经原告多次催告，迟迟未为原告办理房屋权属登记。原告认为，《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，对原被告双方均有法律约束力。《合同法》第8条：当事人依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务。第60条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第107条当事人不履行合同义务的或者履行义务不符合合同约定的，应当承担违约责任。本案中，被告违反《商品房买卖合同》的约定，未在约定的期限内为原告办理案涉房屋的不动产权属证书，其应承担为原告办理案涉房屋不动产权属证书等违约责任；由于该合同违约金约定不明，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》中第14条：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故，原告诉请从起诉之日前三年起按金融机构计收逾期贷款利息计算违约金于法有据。且被告交付给原告的案涉房屋，面积小于合同约定的面积，按照合同约定的上述内容，被告负有返还面积差房价款给原告的义务（计算式为：按照建筑面积37.95㎡，案涉房屋总价值人民币166862元，每平方米人民币4397元，面积差1.69㎡，被告返还金额4397元/㎡×1.69㎡=7431元）。为此，原告特根据法律的规定，特具此状诉至贵院，恳请支持原告诉讼请求为谢。审理过程中，原告虞铭申请撤回诉请第3项。被告天钰房开公司辩称：1、被告方已于2013年6月取得商品房备案证明书，即已经具备办证条件；2、原告诉讼的违约金已经超过诉讼时效；3、原、被告之间的违约金在合同中已经明确约定；4、关于面积差应根据最终的不动产权证多退少补。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月27日，原告虞铭作为买受人，被告天钰房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：302号），约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市南部新区门面，建筑面积37.95平方米，套内建筑面积24.26平方米，按照套内建筑面积计算，总金额166862元；买受人采用银行按揭贷款方式支付购房款，首付款金额为83862元，贷款金额83000元；出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。合同附件四：合同补充协议。产权证由出卖人给买受人代办，买受人购买该房屋按相关部门规定交纳标准的契税、维修基金、印花税、房屋产权费、交易费、测绘费、评估费等由买受人承担，并提交给出卖人。合同还约定了其他内容。合同签订后，原告向被告支付完毕涉案商品房购房款。2010年7月27日，被告向原告收取了涉案商品房办证所需的契税、维修基金、交易、测绘等费用8753元。原告自认被告于2012年12月31日前将涉案商品房交付原告使用。至今，被告尚未为原告办理涉案商品房的权属登记。原告认为，被告未按合同约定办理房屋产权证书，构成违约，故原告以上述诉请诉至本院。另查明，毕节市房产事业局于2013年6月24日为被告颁发了毕节市南部新区天钰花园11幢的《商品房备案证明书》（毕房（ＢＪ13）登字第××号）。上述事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告亦应当按照合同约定履行相应的义务。对于原告主张被告为其办理不动产权证书的诉请，基于我国对房屋的所有权变动采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助办理转移登记的义务。被告于2013年6月24日取得《商品房备案证明书》，已具备办理转移登记的条件，但根据双方签订的《商品房买卖合同》中“附件四：合同补充协议1.产权证由出卖人给买受人代办，买受人购买该房屋按相关部门规定交纳标准的契税、维修基金、印花税、房屋产权费、交易费、测绘费、评估费等由买受人承担，并提交给出卖人”的约定，被告有代原告办理涉案商品房权属证书的合同义务，被告至今尚未代原告办理涉案商品房的不动产权证书，即未履行完毕合同义务，原告主张被告办理涉案商品房的不动产权证书，有合同约定，本院予以支持，但应以原告交清办证所需税费并提供完毕办证所需相关文书（应由原告提交的部分）作为前提。对于原告主张被告支付逾期办证违约金的诉请，根据双方签订的《商品房买卖合同》中“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2.买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金”及“产权证由出卖人给买受人代办”的约定，被告于2012年12月31日前向原告交付涉案房屋，故被告至迟应于2013年12月30日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并代原告办理涉案商品房的权属证书，被告至今未通知原告提交办证资料办理涉案商品房的权属证书，则从2013年12月31日起，被告的行为已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，原告至迟应于2016年12月31日前向被告主张权利，原告于2021年6月3日提起本案的诉讼，违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，被告提出的诉讼时效抗辩主张成立。故对原告主张被告支付逾期办证违约金的诉请，本院不予支持。原告在庭审时撤回第3项诉讼请求，是在法律规定的范围内对自己民事权利的处分，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告毕节天钰房地产开发有限公司于原告虞铭交清办证所需税费并提供完毕办证所需相关文书（应由原告提交的部分）之日起九十日内为原告虞铭办理涉案商品房的不动产权证书；二、驳回原告虞铭的其他诉讼请求。案件受理费180元（已按简易程序减半收取），由原告虞铭负担155元，被告毕节天钰房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  周晶晶二〇二一年九月一日书记员  单 凤