江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终1934号上诉人（原审被告，反诉原告）：谢国平，男，1973年7月15日出生，住如皋市。委托诉讼代理人：田小兵，如皋市搬经法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告，反诉被告）：如皋市金龙家禽现代养殖有限公司，住所地如皋市常青镇土山村十三组。法定代表人：王金龙，总经理。委托诉讼代理人：冒健，如皋市方圆法律服务所法律工作者。上诉人谢国平因与被上诉人如皋市金龙家禽现代养殖有限公司(以下简称金龙公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2020）苏0682民初3269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢国平上诉请求：撤销一审判决,依法改判；诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，金龙公司在一审法庭辩论终结前未能提供建房审批手续，一审法院认定双方签订的房屋租赁协议有效是错误的；2.一审法院审判程序错误，未采纳谢国平中止审理的请求不适当，原一、二审法院认定案涉协议有效明显错误，谢国平已经申请再审，一审法院应当中止审理，待再审审查结束后恢复审理；3.一审法院对谢国平提交的证据未予审查，谢国平一审提交双方被行政部门处罚的决定书，但一审法院仅认定谢国平被处罚的情形，对于金龙公司因变更经营范围未重新申请动物防疫条件合格证而被处罚的情形未予认定，金龙公司的相关行为影响双方租赁协议的履行；4.一审法院在谢国平2018年5月至今未实际使用养殖场的情况下，认定其按照协议约定的每年30万元标准给付租金，有失公平；5.谢国平对养殖场的改造及相关设施的添附系租赁协议约定的为生猪养殖目的所进行的投入，均为不可分或拆除后价值会有重大减损，该部分投入应当归入原租赁物，由金龙公司折价补偿，一审法院参照协议约定摊销进行处理，损害了谢国平的相关权益。金龙公司辩称，一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。金龙公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令谢国平立即支付租金60万元；2.诉讼费用由谢国平承担。庭审中，变更其诉讼请求，要求谢国平支付租金到其实际返还租赁物为止。一审法院认定事实：2017年4月14日，金龙公司（甲方）与谢国平、闵雪龙（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：“甲乙双方为谋求共同发展，甲方将其开办的如皋市金龙家禽现代养殖有限公司及其场地、建筑物（以下简称金龙养殖场）出租给乙方用于发展生猪等养殖，根据《中华人民共和国合同法》及其他法律、法规规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：一、房屋基本情况：甲方将坐落于土山村13组金龙养殖场出租给乙方用于生猪养殖，该处所土地约20亩，养殖建筑物面积约6500平方米。甲方承诺该养殖场没有土地、房屋等权属争议，系甲方及其金龙养殖场合法使用和所有，未设定抵押、赠与等妨碍乙方使用的行为。甲方承诺在可行情况下协助乙方将如皋市金龙家禽现代养殖有限公司办理生猪养殖、蚯蚓养殖等经营范围增项工商登记办理。甲方承诺该金龙养殖场没有遗留债权债务问题影响乙方养殖使用，若乙方接手后涉及到甲方及其金龙养殖场的债权债务，自养殖场交付乙方前的债务由甲方负责，乙方接手后所产生的债权债务由乙方负担。二、租赁期限：自2017年6月1日至2027年6月1日，具体到期日期与土地承包合同同期。三、租金：该房屋租金为300000元/年，租金自2017年6月1日开始算起。四、付款方式：乙方预先支付定金100000元，2017年6月1日支付第一年租金300000元，乙方交付第一年租金时先前缴纳的定金自动抵算第一年租金；第二年的6月1日支付一年租金300000元同时交甲方合同保证金100000元，从第三年开始支付每年6月1日支付租金，最后一年支付保证金可抵算租金。五、租赁期间乙方根据需要可以对房屋进行合理性改建，房屋整体结构不变；租赁期间乙方可根据需要建设相关房屋和设施。六、乙方改建工程预计66万元，乙方的改建费用按每年66000元进行摊销。如遇政府拆迁，政府发放的生猪补贴、停产停业损失等涉及到乙方养殖的补偿归乙方所有；政府发放的固定资产拆迁补贴款归甲方所有。如租赁不足三年，乙方所建的用于堆放饲料的大棚等建筑物和设施拆迁补贴款归乙方所有；如租赁超过三年，甲乙双方各得百分之五十。七、租赁期间，如乙方提前终止合同，乙方所有的投资款、预交款等一切归零。租赁期间甲方不得擅自终止本租赁合同，如甲方擅自终止该合同，甲方以剩余租期租金作为损失计算标准赔偿乙方。租赁期间甲方不得干涉乙方正常经营活动，不得阻止或变相阻止乙方生产经营。……”。在租赁协议实际履行过程中，闵雪龙退出养殖场经营，金龙公司、谢国平均无异议。协议签订后，谢国平向金龙公司缴纳了2017年6月1日至2018年6月1日的租金30万元（含定金10万元），金龙公司也将案涉的金龙养殖场交付谢国平使用。后谢国平对金龙养殖场进行改造，将原鸡舍改建成猪舍从事生猪养殖，并添置了其他建筑物等。2018年5月份，因所饲养的生猪不符合如皋市畜禽养殖污染专项整治要求，被要求整改（息养、关闭）。此后，谢国平在案涉养殖场内再未饲养生猪。金龙公司、谢国平于2018年5月8日签订《补充协议》一份，约定：“一、甲乙双方于2017年4月14日签订房屋租赁协议，约定租赁期限10年，租金缴费日期为每年6月1日，现因如皋市畜禽养殖行业专项整治正在进行中，甲方协助乙方办理经营范围增项、环评、动物防疫合格证须待专项整治工作结束后，甲方同意今年期的租金自手续办完起缴纳。二、办理各项手续，甲方须积极配合，但所需费用一律由乙方负担，部门协调乙方自行处理……”。2018年6月21日，谢国平向如皋市搬经镇人民政府邮寄《申请报告》，申请要求批准其在原如皋市金龙家禽现代养殖有限公司用地范围内，设立规模养猪场，如申请批准不属于政府批准职权范围或材料不全等，请予书面告知。2018年7月17日，如皋市搬经人民政府向谢国平作出《答复书》，内容：“……1.你申请书中的申请事项陈述：‘批准本人在原如皋市金龙家禽现代养殖有限公司用地范围内，设立规模养猪场。’经了解如皋市金龙家禽现代养殖有限公司设立于2009年，截止目前该公司的等级状况为存续（在营、开业、在册），经营范围为肉鸡养殖、销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。虽然你与该公司法定代表人王金龙签订房屋租赁协议，约定租用其公司房屋养殖生猪、蚯蚓，但该协议是一个明显的超越了解经营范围的违反法律、行政法规强制性规定的无效协议。因此你申请在如皋市金龙家禽现代养殖有限公司范围内新设规模养猪场，本政府对你的超越法律规定的申请无法申报。2.2018年3月27日，如皋市人民政府办公室印发了《如皋市畜禽养殖行业项目准入审批办法（试行）》，文号：皋政办法（2018）59号。该文件对如皋市畜禽养殖业准入的政策依据、基本原则、审批流程等方面都进行了规定。按照该办法规定的审批流程，在项目联合预审环节中你需取得所在村居同意办理的意见后再由本政府提出是否同意办理的意见。现本政府将该文件提供给你（该文件在如皋市人民政府网站可查询），请你认真对照文件精神，并按照该文件规定的审批流程及模式进行项目申请。”2018年7月4日，如皋市环境保护局认为谢国平租用原如皋市金龙家禽现代养殖有限公司的厂房改建猪舍从事生猪养殖，但未依法备案环境影响登记表，已擅自投入生猪养殖生产的违法行为事实清楚，证据确凿，依法应受到处罚，故对谢国平作出皋环罚字[2018]84号行政处罚决定书，对谢国平作出罚款人民币八千元的行政处罚。金龙养殖公司曾于2018年7月27日诉至法院，要求谢国平支付合同保证金10万元，经审理，一审法院作出（2018）苏0682民初7408号民事判决，判决：谢国平给付如皋金龙家禽现代养殖公司合同保证金10万元。在该案审理过程中，法院于2019年1月7日与谢国平进行谈话，要求其对是否继续履行合同进行表态，其表示要求继续履行合同。后谢国平不服一审判决，上诉至南通市中级人民法院，二审法院于2019年9月3日作出（2019）苏06民终2202号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。在该判决书中，南通市中级人民法院认为《房屋租赁协议》、《补充协议》均是双方真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。本案审理中，谢国平陈述其已向江苏省高级人民法院邮寄再审申请书，申请中止本案审理。在2020年6月5日的庭审中，谢国平明确表示要求终止履行协议，终止履行的时间节点应为2018年5月8日。谢国平为主张其损失，提交其改建猪场的费用清单及相关建筑材料、设备的送货单、收款收据等予以佐证。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案的争议焦点为：1.案涉《房屋租赁协议》是否应当终止履行。2.谢国平应否支付金龙公司租金及租赁时间的计算。3.金龙公司应否赔偿谢国平因履行合同的资金投入。关于争点1，案涉《房屋租赁协议》是双方真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。谢国平虽已对南通市中级人民法院作出的（2019）苏06民终2202号民事判决申请再审，但目前该判决仍是生效判决，故谢国平主张本案应中止审理，法院不予采纳。在案涉租赁协议的履行过程中，因为受关于生猪养殖的相关政策、法律影响，谢国平租赁金龙养殖场进行生猪养殖的合同目的难以实现，故案涉《房屋租赁协议》应当解除，解除时间应为谢国平明确表示不再履行合同的2020年6月5日。对于谢国平主张的终止履行合同时间2018年5月8日，因其在（2018）苏0682民初7408号案件中仍然表示要继续履行合同，故对其主张的终止履行合同时间节点，法院不予认可。关于争点2，谢国平承租案涉金龙养殖场后，其仅交付了第一年即2017年6月1日至2018年5月31日的租金30万元。虽然其自2018年5月份之后即不再饲养生猪，但其一直未将租赁物即金龙养殖场交付金龙公司，故金龙公司主张租金应计算至谢国平实际交付租赁物为止，于法不悖，法院予以支持。关于争点3，谢国平要求金龙公司赔偿其因履行合同投入的资金损失，因案涉租赁协议因为合同目的不能实现而解除，而金龙公司对此并无违约情形，故谢国平要求金龙公司全额赔偿无事实和法律依据。根据案涉《房屋租赁协议》关于承租方猪舍改建费用和房屋、设施建设的约定，改建费用，“乙方改建工程预计66万元，乙方的改建费用按每年66000元进行摊销”，故据此酌定金龙公司按照合同实际履行期限（2017年6月1日至2020年6月5日）给付谢国平462000元[66万元×7年（合同约定履行期-合同实际履行期）/10年（合同约定履行期）]。关于建设的其他房屋和设施的资金投入，因尚不具备合同约定的补偿条件即拆迁，其可协商解决或自行拆除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、解除如皋市金龙家禽现代养殖有限公司与谢国平于2017年4月14日签订的《房屋租赁协议》；二、谢国平给付如皋市金龙家禽现代养殖有限公司自2018年6月1日起至交付金龙养殖场之日止的租金（按年租金30万元计算，计算至2020年5月31日为60万元）；三、如皋市金龙家禽现代养殖有限公司给付谢国平改建费用462000元；综合上述第二、三项，谢国平判决生效后十五日内给付如皋市金龙家禽现代养殖有限公司138000元及自2020年6月1日起按照年租金30万元计算至交付金龙养殖场之日止的租金；四、驳回谢国平其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9800元，由谢国平负担；反诉案件受理费8655元，由谢国平负担5655元，由如皋市金龙家禽现代养殖有限公司负担3000元。二审中，谢国平提供行政处罚决定书，证明金龙公司提供给谢国平用于养殖的养猪场，并不符合合同约定的条件，有违双方签订的租赁合同约定。金龙公司质证认为，对行政处罚决定书的真实性没有异议，但其与本案没有关联性，不能达到谢国平关于租赁物不适于养猪而导致合同无效的证明目的。租赁合同明确约定养殖经营范围的增项由谢国平办理工商登记。本院经审查认为，双方当事人对行政处罚决定书的真实性无异议，本院予以确认。根据双方租赁协议及补充协议约定，应由谢国平办理生猪养殖等增项工商登记及环评、动物防疫合格证，金龙公司仅系在“可行情况下协助办理”。根据补充协议约定，办理各项手续，部门协调由乙方谢国平自行处理，故不能继续进行生猪养殖的责任在于谢国平，该证据并不能达到其证明目的。经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院另查明，本院生效的（2019）苏06民终2202号民事判决书认定：案涉《房屋租赁协议》、《补充协议》均是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。谢国平二审中陈述，江苏省高级人民法院已经裁定驳回其再审申请。本院认为，生效判决已经认定双方签订的《房屋租赁协议》、《补充协议》合法有效，本院予以确认。根据谢国平二审陈述，江苏省高级人民法院已经裁定驳回其再审申请，故本院对其中止审理的主张不予支持。因受生猪养殖政策等因素影响，谢国平租赁金龙养殖场进行生猪养殖的合同目的已无法实现，故一审法院认定案涉《房屋租赁协议》应予解除并无不当，本院予以确认。因谢国平在（2018）苏0682民初7408号案件中仍然表示要继续履行合同，故其2018年5月8日终止履行合同的主张与事实不符，本院不予支持。鉴于谢国平一直未将租赁物交还金龙公司，且在（2018）苏0682民初7408号案件中仍然表示要继续履行合同，故其仍应支付实际占有使用租赁物期间的租金。一审法院认定租金应计算至实际交付租赁物为止亦无不当，法院予以确认。根据案涉《房屋租赁协议》中关于承租方猪舍改建费用和房屋、设施建设的约定，乙方改建工程预计66万元，乙方的改建费用按每年66000元进行摊销。结合租赁物的实际使用年限，根据当事人意思自治原则，一审法院酌定金龙公司按照合同实际履行期限给付谢国平资金损失462000元并无不当，本院予以确认。关于其他建设的房屋和设施的资金投入，因目前尚不具备拆迁补偿条件，故一审法院认定由当事人协商解决或自行拆除并无不当，本院予以确认。综上，谢国平的上诉请求无事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人谢国平负担。本判决为终审判决。审判长 金 玮审判员 杜太光审判员 郭相领二〇二一年八月四日书记员 魏仪雯