贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终5449号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州太升房地产开发有限公司。住所地：贵州省贵阳市南明区龙洞堡机场路9号。法定代表人：黄学涛，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘丽霞，贵州时格律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟赟，贵州时格律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李莎莎，女，1986年8月5日出生，汉族，住河北省晋州市。委托诉讼代理人：钟永栋，贵州汇能辉（平坝）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李定伟，贵州汇能辉（平坝）律师事务所律师。上诉人贵州太升房地产开发有限公司（以下简称太升公司）因与被上诉人李莎莎商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初8976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。太升公司上诉请求：1.撤销原审判决，判决驳回李莎莎的全部诉讼请求，支持太升公司的全部反诉请求；2.本案一审、二审的本诉、反诉的全部诉讼费由李莎莎承担。事实和理由：一、李莎莎与太升公司签署的《贵州太升国际项目认购书》《商品房买卖合同》《合同补充协议》、《前期物业服务协议》及《临时管理规约》，均是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。前述四份合同的签字与认购书字迹相同，李莎莎持有《商品房买卖合同》《合同补充协议》原件，以及依据该合同（协议）缴纳相关款项并持有票据原件，并主张该款项系其支付、提交贷款资料等客观事实、履行《商品房买卖合同》、《合同补充协议》的行为，足以证明已经构成表见代理、追认事实，因此前述四份合同对李莎莎具有约束力。李莎莎否认前述四份合同系其签字，既没有提供任何证据，也不申请鉴定，一审判决支持其主张，无事实和法律依据。二、认购书因履行完毕而终止，不存在被解除的可能性。若李莎莎没有签订前述四份合同，即违反了认购书第2条逾期签约的约定，根据定金罚则，其无权要求返还定金，此时享有合同解除权应是太升公司。李莎莎未能获得贷款并非是太升公司的原因所致，而是其提供资料不全、银行流水中无开具收入证明的单位向其发放工资、未提交征信报告，经银行审核不通过而被拒绝贷款。一审判决解除认购书并返还定金属认定事实错误、适用法律错误。三、认购书是预约合同，其中并无前述款项及金额的约定，因此不能解除认购书并作为返还上述款项的依据。前述款项是在确认前述四份合同有效的情况下，才按约定予以缴纳并持有该合同、协议及付款票据。一审判决返还按揭首付款、维修基金、产权登记费、契税、抵押登记费错误。四、按照《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，无论是买受人还是出卖人的原因，导致不能获得银行按揭贷款，合同均应继续履行，故李莎莎应当向太升公司支付购房尾款12万元。合同约定的逾期支付购房款的违约金过低，请求人民法院调增至金融机构一年贷款年利率4.35%计算支付逾期付款违约金。李莎莎辩称：一、太升公司与李莎莎之间只签订了认购书，而未签订商品房买卖合同和补充协议。李莎莎缴纳的购房款并不代表就认可商品房买卖合同中约定的条款，且太升公司未签订过该商品房买卖合同，不应受该合同的约束。二、对于太升公司提交的与李莎莎的签名可以比对起诉状、授权委托书中李莎莎的签名予以核实，必要时可以委托鉴定机构鉴定案涉签名存在明显区别，均系非李莎莎本人签字。三、李莎莎向太升公司提交了贷款资料，太升公司未能办理贷款，且未提供证据证实不能办理贷款的原因是李莎莎导致。对于李莎莎提交视频证据内容，明显系李莎莎要求太升公司退款，而太升公司又作出了换房、分期等实质变更的要约，系商品房买卖合同不成立后，又提出了新的要约，李莎莎并未承诺。该合同也未达成一致，因此不成立。四、假设李莎莎签订了商品房买卖合同及补充协议，但因合同及补充协议系格式条款排除了一方的合同解除权，加重了一方的合同义务，依法应当认定无效，对于不能办理按揭贷款，形成合同僵局，依法也享有解除权。李莎莎向一审法院起诉请求：1.解除李莎莎、太升公司于2018年4月17日签订的《贵州太升国际项目认购书》；2.判令太升公司向李莎莎返还支付的定金10000元、按揭首付房款128228元及维修基金2582元，产权登记费550元、契税7747元，抵押登记费550元，共计149657元；3.判决太升公司向李莎莎支付资金占用利息18418元（以179657元为基数，按人民银行同期贷款利率2018年4月23日自2020年6月7日止，2020年6月7日以后的利息计算至全部款项付清之日止）；4.本案诉讼费用由太升公司承担。太升公司向一审法院反诉请求：1.判决李莎莎支付购房尾款120000元；2.请求增加李莎莎逾期付款违约金，判决李莎莎以120000元为基数，按金融机构一年期贷款年利率4.35%（日利率约万分之一点二）计算，向太升公司支付自李莎莎收到反诉状之日起至购房尾款支付完毕之日止期间的逾期付款违约金；3.判决李莎莎承担本案诉讼费。一审法院认定事实：李莎莎与太升公司于2018年4月17日签订《贵州太升国际项目认购书》，约定李莎莎认购房号为B区1-127号房屋，建筑面积为23.91平方米。房屋总价款为258228元。同时李莎莎在签订该协议书时支付升公司定金10000元。此后，李莎莎于2018年4月17日向太升公司支付定金10000元、2018年4月22日向太升公司交纳了首付款128228元、维修基金2582元、产权登记费550元、契税7747元、抵押登记费550元、共计149657元。李莎莎因未能办理购房按揭的相关事宜而诉至一审法院，提出诉请如前。诉讼中，太升公司提出反诉，诉请如前。另查，在太升公司举证时提交了《商品房买卖合同》《前期物业协议》《临时管理规约》，但李莎莎表示“对《商品房买卖合同》《前期物业协议》《临时管理规约》合同的《补充协议》三性不予认可，李莎莎未在前述几份材料上签名……”。一审法院认为,民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。就本案，李莎莎诉请第一项：“解除李莎莎与太升公司于2018年4月17日签订的《贵州太升国际项目认购书》”。本案中，李莎莎与太升公司双方于2018年4月17日签订的《贵州太升国际项目认购书》（甲方：“贵州太升房地产开发有限公司，乙方：李莎莎”）该认购书中第2条约定：“乙方在签订认购书后，须于2018年4月24日前到太升公司所开发项目太升国际售楼中心缴纳按揭首付房款或一次性总房款及签署《商品房买卖合同》。《前期物业协议》《临时管理规约》……”，一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定:“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持”。虽然太升公司提交了《商品房买卖合同》《前期物业协议》《临时管理规约》，但李莎莎均表示对三性不予认可，不是其所签。在李莎莎对于上述证据的三性均不认可，特别是真实性不予认可的情况下，太升公司并未举证证明上述证据的真实性存在，也未提供证据反驳李莎莎的质证意见。因此对于太升公司所提交的《商品房买卖合同》《前期物业协议》《临时管理规约》应不予确认为李莎莎所签，上述三份证据的三性存疑，就达不到太升公司的证明目的。故，李莎莎与太升公司后续未签订正式的《商品房买卖合同》，则《贵州太升国际项目认购书》订立初衷未能得以实现，现李莎莎主张进行解除，符合相关法律规定，一审法院应予支持。李莎莎诉请第二项：“太升公司向李莎莎返还支付的定金10000元、按揭首付房款128228元及维修基金2582元，产权登记费550元、契税7747元，抵押登记费550元，共计149657元”。因一审法院对李莎莎第一项诉请：“解除李莎莎与太升公司于2018年4月17日签订的《贵州太升国际项目认购书》”予以支持，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。故，李莎莎的该项诉请一审法院予以支持。对于李莎莎第三项诉请即主张太升公司赔偿“资金占用利息”，该“资金占用利息”应该是太升公司违约给李莎莎造成的损失，李莎莎诉请解除合同并不是因太升公司违约致使不能实现合同目的，同时李莎莎并未举证证明太升公司存在违约行为，故，李莎莎主张的“资金占用利息”因没有证据证明太升公司有违约行为而不符合法律规定，一审法院不予支持。对于太升公司诉请“李莎莎支付购房尾款120000元整”，因一审法院对李莎莎的本诉诉请“解除李莎莎与太升公司于2018年4月17日签订的《贵州太升国际项目认购书》”给予支持，以及一审法院上述认定太升公司提供的《商品房买卖合同》《前期物业协议》《临时管理规约》因三性存疑而达不到其主张的证明目的。故，对于太升公司这一项诉请，一审法院不予支持。另，对太升公司其余诉请，因在第一项诉请未得以支持的前提条件下，太升公司的其余诉请理应不予支持。一审法院判决：一、解除李莎莎与太升公司于2018年4月17日签订的《贵州太升国际项目认购书》；二、太升公司于本判决生效之日起十日内向李莎莎返还定金10000元、按揭首付款128228元、维修基金2582元、产权登记费550元、契税7747元、抵押登记费550元，共计149657；三、驳回太升公司全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4262元，由太升公司承担3293元，由李莎莎承担969元；反诉案件受理费1350元，由太升公司承担。本院二审期间，当事人未提交证据。本院依职权通知李莎莎的胞弟李**辉到庭，李**辉陈述，案涉的《贵州太升国际项目认购书》《商品房买卖合同》《商铺委托经营管理协议》《业主临时管理规约》《承诺书》中的签字均为其所签。太升公司对此质证称，对该证据的三性无异议，但是对李**辉陈述的太升公司让李**辉签字的事实不予认可。李莎莎质证称，对该证据的三性无异议，但是李莎莎并不知晓具体细节，且太升公司明确给李**辉说可以代办，因而，除李莎莎追认的协议外，其余李**辉对外签署的协议均属效力待定。2021年7月14日，本院通过电话联系李莎莎，李莎莎认可由李**辉代为办理购买房屋，但对合同内容不清楚。因双方当事人对《调查笔录》的三性均予以认可，故本院依法对该证据的三性予以采信，但能否达到各方的证明目的需结合全案综合评判。经二审审理查明，2018年4月22日的《商品房买卖合同》的基本内容为：“第三条买受人购买B区1层127号房屋；第七条计价方式与价款该商品房的总价为258228元；第八条：付款方式及期限3.贷款方式付款因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起3日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；…第十条逾期付款责任买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.05的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。”该合同尾部有太升公司的盖章及李莎莎的字样的签字。2018年4月24日《商铺委托经营管理协议》载明：“甲方委托乙方经营管理贵州太升国际一期B区1层127号商铺，由乙方统一经营…”等内容，该合同尾部甲方处有李莎莎字样的签字，乙方处有贵州恩多商业地产投资有限公司（以下简称恩多公司）的盖章，丙方处有贵州世纪太升担保有限公司的盖章。同日，恩多公司对案涉房屋进行验房，并出具《入伙验房手续书》。另查明，李莎莎收到反诉状的时间为2020年11月13日。本院对一审法院查明的其余事实予以确认。本院认为，当事人二审争议的焦点问题在于：一是本案的性质属于预约合同纠纷还是本约合同纠纷；二是导致贷款未发放的责任方。一、关于本案的性质属于预约合同纠纷还是本约合同纠纷的问题李莎莎主张除认可《贵州太升国际项目认购书》的认购方的签字外，其余案涉协议的签字均非本人所签。二审中，李莎莎的胞弟李**辉到庭陈述《商品房买卖合同》《商铺经营管理协议》《“V”房汇认筹团购优惠说明书》《业主临时管理规约》等均为李**辉签字，李莎莎亦认可由李**辉代为购买案涉商铺的事实，同时，李莎莎诉请主张的不仅包括购房定金，还包括房屋首付款、维修基金、产权登记费等费用，显然与其仅认可认购书的陈述相悖。故本案的定性为本约合同纠纷。一审认定李莎莎与太升公司未签订正式的商品房买卖合同错误，本院予以纠正。因前述协议均由李**辉代为签署，因而前述协议约束的相对方为李莎莎和太升公司，前述协议并未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应属有效。二、关于导致贷款未发放的责任方的问题案涉房屋的购买是按揭支付，李莎莎与太升公司二审庭审中均陈述仅向清镇农商行巢凤支行提交贷款材料。根据一审中太升公司举示的清镇农商行巢凤支行《太升国际贷款客户资料初审说明》显示导致贷款未能办理的原因在于李莎莎未提供征信报告、收入流水不匹配，故导致贷款不能的原因在于李莎莎，同时，案涉的房屋已经交付给李莎莎指定的恩多公司经营管理，案涉合同的目的已经基本实现。现李莎莎系案涉合同的违约方，其并不享有合同解除权，故对其解除合同并要求返还房屋款项的主张，本院不予支持。一审判决解除《贵州太升国际项目认购书》并返还房屋款项错误，本院予以纠正。此外，太升公司反诉主张继续履行合同并支付违约金。根据《商品房买卖合同》第八条：“付款方式及期限3.贷款方式付款因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起3日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；…第十条逾期付款责任买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.05的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。”案涉房屋尾款为12万元，太升公司主张支付尾款具有事实依据，本院予以支持。如前所述，合同虽然继续履行，但是违约方李莎莎应支付违约金应以12万元为基数，按照合同约定的日万分之0.05为标准，从收到反诉状之日即2020年11月3日起计算至实际支付之日止。对太升公司主张按照4.35%计算违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，太升公司的上诉请求部分成立，对其成立的部分，应予支持。一审判决认定事实错误，本院予以纠正。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：1撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初8976号民事判决;二、李莎莎于本判决生效之日起十日内一次性支付给贵州太升房地产开发有限公司购房尾款12万元及违约金（违约金以12万元为基数，按照日万分之0.05的标准，从李莎莎收到反诉状之日2020年11月13日起计算至实际支付之日止）；三、驳回李莎莎全部诉讼请求；四、驳回贵州太升房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4262元由李莎莎负担；反诉案件受理费1350元，李莎莎负担1350元。二审案件受理费5612元，由李莎莎负担。本判决为终审判决。审 判 长 符黎音审 判 员 程 奕审 判 员 田镇华二〇二一年八月三十一日法官助理 赵 渊书 记 员 曾凡青