河南省济源市人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫9001执异115号异议申请人（案外人）：黄金风，女，汉族，1970年2月24日出生，户籍登记地济源市。被申请人（原案被执行人）：许土金，男，汉族，1960年5月20日出生，住河南省济源市。被申请人（原案申请执行人）：王伟，男，汉族，1979年3月10日出生，住河南省济源市天坛区。被申请人（原案申请执行人）：李军，男，汉族，1982年4月13日出生，住河南省济源市。被申请人（原案申请执行人）：史小元，男，汉族，1956年4月3日出生，住河南省济源市。被申请人（原案申请执行人）：连世龙，男，汉族，1952年9月16日出生，住河南省济源市。被申请人（原案申请执行人）：张春生，男，汉族，1963年8月9日出生，住济源市。被申请人（原案申请执行人）：孙平安，男，汉族，1960年4月11日出生，住河南省济源市。被申请人（原案申请执行人）：张战保，男，汉族，1965年12月21日出生，住河南省济源市。被申请人（原案申请执行人）：薛永杰，男，汉族，1995年1月11日出生，住河南省济源市。被申请人（原案申请执行人）：尹根平，男，汉族，1963年5月4日出生，住河南省济源市。被申请人（原案申请执行人）：吕鲁军，男，汉族，1975年12月25日出生，住河南省济源市。被申请人（原案申请执行人）：济源市联洋砼业有限公司，住所地：济源市东一环与北海路交叉口。法定代表人：赵玉生，经理。本院在执行王伟、李军、史小元、连世龙、张春生、孙平安、张战保、薛永杰、尹根平、吕鲁军、济源市联洋砼业有限公司与许土金纠纷案件中，黄金风对本院作出的（2019）豫9001执6227号、（2019）豫9001执1992号、（2019）豫9001执5321号、（2019）豫9001执5747号、（2019）豫9001执5911号、（2019）豫9001执6714号、（2019）豫9001执7219号、（2020）豫9001执1552号、（2020）豫9001执2273号、（2020）豫9001执461号、（2020）豫9001执4935号执行裁定和查封济源市天坛路东侧、××路北侧××桥××工程××楼××室措施提出书面异议。本院于2021年8月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。黄金风提出异议称：王伟、李军、史小元、连世龙、张春生、孙平安、张战保、薛永杰、尹根平、吕鲁军、济源市联洋砼业有限公司申请执行被执行人许土金案件中，法院对济源市西关桥北花园的所有房屋及相应土地使用权进行查封，所查封的房屋中包含有异议人购买的天坛路东侧、××路北侧××桥××工程××楼××室的房屋。异议人认为，其已于2017年10月23日与济源市吉安置业有限公司及许土金签订了《购房协议》，协议约定将位于天坛路东侧、××路北侧××桥××工程××楼××室、××甲方自己××住宅楼及房屋××地下室××套以530130元的总价款出售给异议人，并约定等甲方交工后，甲方应为乙方办理一切正规房产手续。协议签订前后，异议人分几次将约定房款全部向吉安有限公司项目部及许土金交清，吉安置业有限公司项目部及许土金也将涉案房产交付给异议人，2017年10月25日又收取异议人装修保证金3000元，异议人开始装修房屋并入住。但在异议人多次催促吉安置业有限公司及许土金办理房屋登记手续时，被告知所购买房屋被法院查封。异议人认为，法院的查封是错误的，因案涉不动产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，异议人享有能够排除执行的权益。因此，依据《民事诉讼法》的规定提出执行异议，请依法裁定解除对案涉房屋的查封。审查中异议人提交的证据材料有：1、2017年10月23日出售人（甲方）许土金与买受人(乙方)黄金风签订的房屋买卖合同。2、河南省农村信用社账户历史交易明细清单。3、2017年7月23日济源市吉安置业有限公司西关桥北花园项目部对黄金风出具的19.5万元的收据。4、2017年7月27日济源市吉安置业有限公司西关桥北花园项目部对黄金风出具的3.5万元收据。5、2017年10月25日济源市吉安置业有限公司西关桥北花园项目部对黄金风出具的0.3万元收据。6、2015年2月15日济源市吉安置业有限公司西关桥北花园项目部对黄金风出具的10万元收据。7、2015年2月6济源市吉安置业有限公司西关桥北花园项目部对黄金风出具的20万元收据。8、黄金风提供的照片6张。经审查查明，本院立案执行王伟、李军、史小元、连世龙、张春生、孙平安、张战保、薛永杰、尹根平、吕鲁军、济源市联洋砼业有限公司分别申请执行被执行人许土金民间借贷等案件中，本院作出（2019）豫9001执6227号、（2019）豫9001执1992号、（2019）豫9001执5321号、（2019）豫9001执5747号、（2019）豫9001执5911号、（2019）豫9001执6714号、（2019）豫9001执7219号、（2020）豫9001执1552号、（2020）豫9001执2273号、（2020）豫9001执461号、（2020）豫9001执4935号执行裁定书，查封被申请人许土金实际所有的登记在济源市吉安置业有限公司名下的济源市。另查：第一、异议人黄金风作为乙方与原案被执行人许土金作为甲方于2017年10月23日签订购房合同，在该协议甲方落款处有许土金签名和济源市吉安置业有限公司西关桥北花园项目部的印章，交易内容为黄金风购买许土金出售的房屋一套，此房屋位于河南省济源市，合同约定的住宅及配套地下室共计价款530130元。第二、异议人黄金风出具的银行历史交易明细显示于2015年2月6日账户转出20万元、2015年2月15日取现10万元、2017年2月27日取现3万元、2017年10月22日取现4万元等交易记录。第三、黄金风提供的由许土金出具的收条载明金额为23万元，由济源吉安置业有限公司西关桥北花园项目部出具的收据载明金额30.3万元。第四，（2019）豫9001执1442号执行案中，济源市吉安置业有限公司出具有《关于济源市项目的情况说明》，其中载明：“许土金并非吉安置业的工作人员，上述项目系许土金通过他人介绍以吉安置业的名义开发建设的项目，吉安置业书面认可上述项目所属房屋系许土金个人所有”。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第(三)款规定：“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。本案中，济源市吉安置业有限公司出具的情况说明可以认定被执行人许土金对西关桥北花园二期项目拥有个人财产权益。据此，为执行工作需要，本院对包括本案涉案房屋在内登记在济源市吉安置业有限公司名下11套房产进行查封并无不当。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。”在本案中，许土金或许借用了吉安置业名义和资质开发西关桥北花园二期项目，但许土金个人并不具备房地产开发建设的资质及后续的商品房销售资质，且涉案房屋也并未登记在许土金个人名下，故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条审查适用的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条收到规定进行审查。关于“购房协议”是否合法有效问题，根据《商品房销售管理办法》第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。许土金作为出卖方与黄金风作为买受人之间签订的购房协议，虽然购房协议上出卖人落款处有许土金签名和有济源市吉安置业有限公司西关桥北花园项目部印章，但并未加盖房地产开发企业的公章，该购房协议不符合《商品房销售管理办法》规定的情形，黄金风也未提交符合法律法规等规定的商品房买卖合同合法有效情形的其他证据材料，因此，黄金风认为其已经购买涉案房产并享有能够排除强制执行的证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：驳回黄金风的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  李建忠审判员  曹英涛审判员  刘雪峰二〇二一年八月十一日书记员  李秉钒