江苏省盐城市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）苏09民终4983号上诉人（原审原告）：花长兵，男，汉族，1966年7月8日出生，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：谷青，江苏鼎睿律师事务所律师。上诉人（原审原告）：陈平（花长兵之妻），汉族，1967年6月2日出生，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：谷青，江苏鼎睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨坤军，男，汉族，1970年2月8月出生，住江苏省盐城市盐南高新区。委托诉讼代理人：王仁政，盐城市东城法律服务所法律工作者。原审第三人:林一连，男，汉族，1967年3月4日出生，住江苏省盐城市亭湖区。原审第三人：陈淑霞（林一连之妻），汉族，1967年11月17日出生，住江苏省盐城市亭湖区。上诉人花长兵、陈平因与被上诉人杨坤军,原审第三人林一连、陈淑霞排除妨害纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（2020）苏0991民初1963号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。花长兵、陈平上诉请求：1.撤销一审裁定，依法将本案发回重审；2.诉讼费用由杨坤军承担。事实和理由：一审裁定认定事实错误，适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益。1.上诉人与林一连、陈淑霞通过签订房屋买卖合同依法取得房屋所有权，房屋买卖交易已完成，涉案房屋已经完成产权过户登记。2.林一连、陈淑霞虽未通过强制执行程序取得涉案房屋的占有，但并不表示被上诉人一直占有房屋就属于合法占有，且该执行腾房程序也并非必经程序。3.在房屋已经办理产权过户登记完成交易的情况下，上诉人基于对涉案房屋所享有的物权诉请排除妨害有明确的法律依据。4.根据我国《物权法》的规定，动产交付，不动产登记，涉案房屋作为不动产在已完成产权过户登记的情况下不存在交付问题。上诉人多次要求无权占有房屋的被上诉人搬出，被上诉人没有合法事由长期占有、拒不搬出已严重妨害了上诉人行使物权，并构成对上诉人的侵权。5.本案不是合同纠纷，即使上诉人与林一连、陈淑霞存在合同纠纷，也不影响上诉人向非法占有房屋的侵权人主张排除妨害。6.上诉人基于物权提出的排除妨害的诉请，以非法占有涉案房屋人为被告，符合《民事诉讼法》第一百一十九条之规定。请求二审法院查清事实，撤销原裁定，指令一审法院审理。杨坤军辩称，1.上诉人明知道该房屋存在矛盾，仍然以低于市场价的价格购买，本身就应该承担相关不利后果。2.林一连、陈淑霞未通过执行程序将房屋占有使用，同时上诉人并未从林一连、陈淑霞处实际取得房屋。3.盐城市盐都区人民法院的执行程序未能实质性执行完毕，其根本原因是未对被上诉人一家六口人进行妥善安置，并不是被上诉人不愿意处理此事。4.涉案问题应当由盐城市盐都区人民法院处理，而不是由一审法院处理。5.被上诉人是否合法占有是执行程序的遗留问题，因为没有得到妥善安置，所以被上诉人并无过错。林一连述称，请求法院把房屋腾空给花长兵、陈平，支持上诉人的上诉请求。花长兵、陈平向一审法院诉请：1.判令杨坤军腾退位于盐城市新区的房屋；2.判令杨坤军支付自2018年4月19日起至2020年7月18日期间的使用费64800元及自2020年7月19日至实际腾空之日止按每日80元计算的使用费；3.判令林一连、陈淑霞对杨坤军支付房屋使用费承担连带责任；4.诉讼费用由杨坤军承担。一审法院经审理查明：2018年，林一连、陈淑霞（卖方）与花长兵、陈平（买方）签订一份《房地产经纪合同（转让）》，约定（摘要）：“第二条标的基本情况、内容和价款。1.所有权人林一连，共有人陈淑霞；2.产权来源商品房；3.房屋坐落新区；4.房屋建筑面积201.36㎡；6.《房屋所有权证》或《不动产权证书》号：0050764；8.房屋售价壹佰贰拾陆万元整；11.附甲方移交给乙方内外物资清单（附后）：以（2016）苏0903执恢156号裁定书为准。……第六条房屋过户及交付。1.甲、乙双方约定在2018年3月9日前到盐城市产权登记中心办理纳税及托管手续，2018年3月10日前甲方将房屋产权及土地使用权转移到乙方名下。”2018年3月12日，林一连、陈淑霞（甲方、卖方）与花长兵、陈平（乙方、买方）签订一份《盐城市存量房自行交易合同》，约定（摘要）：“第一条房地产权属状况。1.甲方自愿将坐落于盐城新区的房地产出售给乙方，乙方也已充分了解该房地产具体状况，并自愿买受该房地产。第二条房地产价款及支付。1.甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产房价款为1620000元。第三条房地产交付。1.甲、乙双方定于2018年3月12日时正式交付该房地产：甲方应在正式交付房地产前腾空该房地产；甲方承诺该房地产权无争议。……”同日，林一连出具一份《收条》，载明：“今收到花爱超购房款壹佰贰拾叁万元整（¥1230000.00）。”2018年4月18日，花长兵、陈平办理了苏（2018）盐城市不动产权第0027248号权利证书，将盐城市新区登记为花长兵、陈平按份共有（花长兵50%、陈平50%），权力性质为出让/商品房，面积为宗地面积101315㎡/房屋建筑面积201.36㎡。后因该房屋为杨坤军实际占有，花长兵、陈平多次要求腾空房屋未果，遂于2020年8月诉至法院。一审法院另查明，2013年5月3日，林一连以杨坤军、董敏（杨坤军之妻）为被告向盐城市盐都区人民法院提起民间借贷诉讼，该院经审理后于5月31日作出（2013）都民初字第0769号民事判决书，判决：“一、杨坤军、董某归还林一连借款人民币800000元，并承担自2012年7月16日起至履行还款义务之日止按月利率2%计算的利息；二、如杨坤军、董某未按判决第一款履行，林一连有权以杨坤军、董某抵押的坐落在盐城市新区房屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；三、驳回林一连的其他诉讼请求。”判决生效后，林一连向该院申请执行。该院在执行中查明杨坤军、董某所有的房屋已被查封，暂无可供执行的财产，遂于2014年1月7日依法作出（2013）都执字第0857号执行裁定书，裁定：“一、盐城市盐都区人民法院作出的（2013）都民初字第0769号民事判决书终结本次执行程序；二、申请执行人发现被执行人确有可供执行财产时，可随时向法院申请执行。”2016年，林一连向盐城市盐都区人民法院申请恢复执行。执行中，该院依法委托盐城市汇智土地房地产评估有限公司对杨坤军、董某所有的房屋、对应的土地使用权和室内装潢及不可移动的附属设施进行价格鉴定，鉴定结论为1254700元，并在司法拍卖网络平台进行了三次公开拍卖，因无人应拍而流拍。林一连申请以第三次拍卖保留价1003760元接收该房产抵偿杨坤军、董某欠付的债务。该院遂于2016年10月18日依法作出（2016）苏0903执恢156号执行裁定书，裁定：“一、杨坤军、董某所有的位于盐城市盐都新区房屋、对应的土地使用权和室内装潢及不可移动的附属设施作价1003760元，交付林一连抵偿债务1003760元，所有权自本裁定送达申请执行人林一连时起转移；二、林一连可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。”审理中，花长兵、陈平陈述：“2018年4、5月份左右，我让林一连去看房子，让他把房子交给我。当时林一连说没有钥匙，我们就把锁换了。之后杨坤军就联系我，说他与林一连有账，杨坤军就把我换的锁又换了。后来就报警的，警察没处理，我就起诉了。”杨坤军陈述：“我欠林一连八十多万，拿这个房子做的抵押，钱我一直没还，盐城市盐都区人民法院拍卖房子没成功，法院的人也没有找过我让我腾房，我就一直住着。林一连说他交给盐城市盐都区人民法院4万元腾房费，我没有收到过法院的该笔费用。这是我唯一的住房，我们一家人一直住在这个房子里。花长兵、陈平他们买这个房子的时候没有来看过，后来来了一次就撬门的。”林一连陈述：“2016年，我向盐城市盐都区人民法院申请执行，房屋流拍了，法院就将房屋给我了，我交给法院4万元腾房费。拍卖的时候杨坤军、董某一家人住在里面，盐城市盐都区人民法院没有清房，我也没有向盐城市盐都区人民法院书面提出杨坤军、董某一家人还住在房屋里。2018年卖房子的时候我跟花长兵说了房子有人住，房子过户给花长兵、陈平后，我就带花长兵去看房子，因为我没有房屋钥匙，花长兵带了开锁的，把房子锁换了。后来杨坤军又把锁换回来了，双方就有纠纷，还报警的。”一审法院认为，林一连、陈淑霞通过盐城市盐都区人民法院执行程序依法取得涉案房产，并据此取得了不动产权证书，后将涉案房产出售给花长兵、陈平，并将房屋过户登记至花长兵、陈平名下。但杨坤军作为原房主与其亲属在涉案房屋裁定归林一连、陈淑霞所有之前就已经居住其中，至林一连、陈淑霞将涉案房屋出售并过户给花长兵、陈平，期间杨坤军及其亲属一直居住在房屋中，并居住至今。林一连、陈淑霞未通过执行程序将房屋占有使用，其二人在房屋所有权能严重缺失的情况下即将房屋出售并过户给花长兵、陈平，林一连、陈淑霞存在严重过失。其根本原因还在于执行程序未能实质性执行完毕，并导致目前房屋仅实现了不动产登记簿上的权利流转而未完成实物交付。花长兵、陈平与林一连、陈淑霞签订涉案《房地产经纪合同（转让）》、《盐城市存量房自行交易合同》后，林一连、陈淑霞作为出卖人理应向买受人履行权利与实物的双重交付，现花长兵、陈平仅取得了房屋不动产权而未实际占有实物，林一连、陈淑霞负有继续交付房屋的义务。花长兵、陈平作为买受人应以合同相对方为主张对象，要求其履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。本案中，花长兵、陈平系以房屋出卖人为第三人，而以与其无合同关系的房屋占有人为被告，属于被告不明确，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉受理条件，应予驳回。一审法院遂裁定：驳回花长兵、陈平的起诉。案件受理费1420元，退还给花长兵、陈平。本院经审查认为，林一连、陈淑霞通过盐城市盐都区人民法院执行程序依法取得涉案房产并据此取得了不动产权证书，后将涉案房产出售给花长兵、陈平并将房屋过户登记至花长兵、陈平名下。杨坤军作为原房主及其亲属在涉案房屋裁定归林一连、陈淑霞所有前就已经居住在涉案房产内，现花长兵、陈平要求杨坤军腾让房屋，仍应通过执行程序予以解决。花长兵、陈平起诉不符合民事案件受理条件，应予驳回。一审法院裁定驳回起诉正确，花长兵、陈平的上诉主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 刘圣磊审 判 员 周 陇审 判 员 谢超亮二〇二一年八月二十七日法官助理 徐 平书 记 员 郁婷婷