江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终3629号上诉人（原审被告）：盐城中正置业有限公司，住江苏省响水县双港镇双港居委会。法定代表人：郭培军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：庞小平，江苏写真律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙丽艳，女，1986年2月18日出生，汉族，住内蒙古赤峰市宁城县。委托诉讼代理人：董雪中，响水县春秋法律服务所法律工作者。上诉人盐城中正置业有限公司（以下简称中正置业公司）因与被上诉人孙丽艳商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省响水县人民法院（2020）苏0921民初2773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中正置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.《商铺使用授权协议》和《车位使用授权协议》是案外人与被上诉人所签，并非上诉人与被上诉人所签。根据合同相对性，对上诉人无约束力。2.在双方签订的商品房买卖合同中约定交房时间届满时，上诉人不断通知被上诉人前来办理商品房交付手续。本案至今未能交房的原因应当归结于上诉人自身原因或2019年年底的新冠疫情等不可抗力因素。故上诉人不应当承担违约金。孙丽艳辩称，1.2018年11月7日，蘭亭御湖售楼处和被上诉人签订一份《车位使用授权协议》合法有效，该售楼处就是上诉人现在开发的响水县双港镇一条街的售楼处，因此该售楼处的行为就是上诉人的行为，而且该公司在双港镇一条街所有出售房屋的行为都是以售楼处名义对外销售。售楼处的行为后果依法应当由上诉人承担。2.上诉人的行为已经构成严重违约，双方合同约定上诉人应当在2018年12月31日前向被上诉人交付房屋并办理权属登记，上诉人以被上诉人拖欠其债务为由没有办理，一直拖延至今，该行为显然违反了双方的约定。3.在双方合同约定期限届满后，被上诉人多次要求上诉人办理房屋交接手续，但上诉人拒绝办理，因此在整个合同履行过程中被上诉人没有任何过错，依法不应当减轻或者免除上诉人的责任。4.上诉人主张在2019年有疫情属于不可抗力，但该不可抗力和双方履行合同没有任何关联，因为本案的涉案房款交付时间是在2018年12月31日前，而疫情是发生在2020年1至3月份。5.被上诉人就上诉人主张的所谓债务，已于2021年6月9日经一审法院调解结案并履行完毕。6.双方约定的违约条款是双方的真实意思表示，现上诉人已经违约，应当按照合同约定履行违约责任。故请求二审法院驳回上诉维持原判。孙丽艳向一审法院起诉请求：1.判令中正置业公司交付孙丽艳于2018年11月7日购买的位于响水县双港镇蘭亭御湖小区12幢506室和楼盘15号商铺，并协助孙丽艳办理该房屋的不动产权证书；2.判令中正置业公司根据约定从2019年1月1日起按孙丽艳已付303000元以日万分之一计算违约金直到该房屋交付给孙丽艳为止；3.本案诉讼费由中正置业公司负担。一审法院认定事实：2018年10月24日，孙丽艳与中正置业公司业务员签订《“蘭亭御湖”定金协议（双港第一街）》，协议主要内容为孙丽艳作为认购人认购位于响水县，建筑面积为95.3㎡、单价为3462.9元/㎡，总价330000元，已交认购定金为10000元。同时约定认购人须于2018年10月31日足额付清房屋首付款并与开发商签署《商品房买卖合同》。如认购人未在约定时间内足额付清该款并签订合同，认购定金不予返还，开发商有权对房屋另行出售。2018年11月7日，双方签订《商品房买卖合同》，约定中正置业公司将其开发的位于出售给孙丽艳，合同主要内容为：1、价款：房屋单价为3179.43元/㎡，房款合计为303000元；2、付款方式和期限：买受人于2018年11月10日前支付首期房价款91000元整，占全部房价款的30.03%，余款212000元向中国建设银行股份有限公司响水支行申请贷款支付；3、交付期限：出卖人应当在2018年12月31日交付房屋，如遇不可抗力或因政府或有关部门规划调整等政府行为推迟交付的，出卖人在发生之日起30天内告知买受人的可予以延期；4、出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过30日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；5、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等等。合同签订当日，孙丽艳向中正置业公司支付房款70000元，另向案外人林阳春出具金额为38000元的借条作为房款支付，借条中承诺该款于2019年11月6日前还清，如到期不还，从借款之日起按月息1%支付利息，直至结清本息。同日，双方签订《商铺使用授权协议》和《车位使用授权协议》，约定将蘭亭御湖15号商铺及车位无偿给孙丽艳使用，使用期限为自交付之日起正式使用，若所购住宅权属发生交易过户变更登记，中正置业公司有权收回商铺使用权或车位使用权属变更为新房屋权属人。一审法院另查明，中正置业公司除借条外合计收受孙丽艳直接支付的房款金额为80000元。孙丽艳自2018年12月起按期缴纳房屋按揭贷款，贷款金额为212000元。中正置业公司免费提供的车位系露天可以随意停放的车位。案涉房屋中正置业公司至今未向孙丽艳交付，孙丽艳亦未归还借款。案涉房屋所在小区原名称为“双港第一街”，后更名为“蘭亭御湖”。一审法院认为，双方于2018年11月7日签订的位于响水县双港镇富民路北侧、以刚河西侧原双港第一街12幢506号房屋的商品房买卖合同合法有效,双方均应按合同内容全面履行己方义务。孙丽艳按合同约定以直接支付和借款相结合的形式完成了房款的支付义务，中正置业公司亦应按合同约定履行交付房屋和协助办理不动产权登记的义务。合同明确约定2018年12月31日为交房时间以及逾期交房违约金的计算方式，在本案无不可抗力或政府规划调整等可予延期情形下，中正置业公司至今未交付房屋，应承担自2019年1月1日起支付约定违约金的义务，故孙丽艳关于要求中正置业公司交付案涉房屋、协助办理不动产权登记手续以及承担从2019年1月1日起以303000元为基数按日万分之一计算违约金的诉讼请求，符合双方当事人约定和相关法律规定，予以支持。双方签订商铺使用授权协议明确孙丽艳可无偿使用15号商铺至所购房屋产权变更至他人名下为止，故孙丽艳可依约享有对15号商铺的使用权。相应38000元借贷合同发生于孙丽艳与案外人林阳春之间，孙丽艳是否已归还案外人借款与中正置业公司应否交付房屋并无关联，中正置业公司以此为由拒绝交付房屋没有依据，不予采信。一审法院判决:一、中正置业公司于判决生效之日起三十日内向孙丽艳交付坐落于响水县双港镇富民路北侧、以刚河西侧原双港第一街12幢506号房屋、协助孙丽艳办理该房屋的不动产权登记手续;二、中正置业公司于判决生效之日起三十日内将位于响水县商铺交付孙丽艳使用；三、中正置业公司于判决生效之日起三十日内向孙丽艳支付延期交房违约金（自2019年1月1日起至实际交付之日止以303000元为基数按日万分之一计算）。案件受理费266元，由中正置业公司负担。二审审理中，中正置业公司向本院提交延期交房通知，拟证明到2020年新冠疫情时被上诉人没有过来办理房屋交付手续。孙丽艳的质证意见为，该份证据与本案无关联性，因为双方合同约定交房时间是2018年12月31日，该证据是否真实均不能证明上诉人的抗辩。孙丽艳向本院提交响水县人民法院（2021）苏0921民初1361号民事调解书和收条，拟证明被上诉人不差欠上诉人房款。中正置业公司质证意见为，对该证据的真实性无异议，该份证据恰恰证明了被上诉人一直拖欠房屋购房款，所以在上诉人不断的催促过来办理房屋交接手续的情况下，一直没有到上诉人处办理相关手续，也证明了是被上诉人原因导致没有交付房屋，上诉人不应当承担违约责任。本院经审理查明，中正置业公司在一审法院于2020年11月27日组织的庭审过程中针对孙丽艳提交的《商铺使用权协议》的质证意见为：“我们公司销售房屋是送商铺使用权，没有包含商铺的价款”。中正置业公司二审庭审时陈述：“蘭亭御湖售楼处是销售公司，与上诉人是合作承销的关系。一审中上诉人的代理人是承销公司的职工，不是上诉人的职工。”另查明，林阳春诉孙丽艳民间借贷纠纷一案，一审法院作出（2021）苏0921民初1361号民事调解书，孙丽艳归还林阳春借款本息13980元。该款项已经履行完毕。中正置业公司陈述林阳春系该公司的工作人员。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本案审理过程中，经本院主持调解，因双方当事人意见分歧较大，致调解未成。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一审判决认定上诉人存在违约行为是否有据。孙丽艳、中正置业公司于2018年11月7日签订的《商品房买卖合同》系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。根据该合同的约定，上诉人应于2018年12月31日向被上诉人交付房屋，并于商品房交付后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但上诉人未能在合同约定的时间内向被上诉人交付房屋并协助办理产权登记，故其应承担合同约定的违约责任。中正置业公司上诉认为未能在约定的时间交付房屋并履行协助办理产权登记的原因系被上诉人自身原因和新冠疫情的不可抗力因素。经审查，上诉人提交的证据不足以证明案涉房屋未按约交付的原因系被上诉人拒绝接收房屋。另合同约定的交房时间是2018年12月31日，而新冠疫情发生时间远在此之后，因此，上诉人的该项上诉理由缺乏依据，本院不予支持。一审判决上诉人应按照合同约定承担违约责任，于法有据。关于上诉人提出《商铺使用授权协议》和《车位使用授权协议》是销售公司与被上诉人所签，对上诉人无约束力的主张。根据二审中上诉人的陈述，销售公司与中正置业公司之间形成了商品房委托代理销售合同关系。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。中正置业公司在一审时陈述销售房屋送商铺使用权，故“蘭亭御湖售楼处”与孙丽艳签订的《商铺使用授权协议》和《车位使用授权协议》，对中正置业公司发生效力。因此，中正置业公司主张《商铺使用授权协议》和《车位使用授权协议》对其无约束力，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，中正置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费266元，由盐城中正置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张金星审 判 员 张晨阳审 判 员 荀玉先二〇二一年八月二十五日法官助理 徐 平书 记 员 袁佳丽