四川省西昌市人民法院民 事 判 决 书（2021）川3401民初2224号原告：四川省洁源物业有限公司（统一社会信用代码：91513401MA62H5E72K）。住所地：四川省西昌市西郊乡南坛村5组51号。法定代表人：吴世英，系该公司董事长。委托诉讼代理人：秦国祥，男，1964年8月17日出生，土家族，重庆市石柱县人，系四川省洁源物业有限公司员工，住重庆市石柱县，代理权限为特别授权。被告：赵梅，女，1973年11月17日出生，汉族，四川省南充市人，住四川省西昌市。原告四川省洁源物业有限公司（以下简称：洁源物业）与被告赵梅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序于2021年5月31日公开开庭进行了审理。原告洁源物业的委托诉讼代理人秦国祥，被告赵梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告洁源物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2018年2月1日起至2020年12月31日的物业管理费人民币3477.00元；并支付拖欠物业费3%的滞纳金104元；2.支付物业公司代收代缴环卫生活垃圾清运处理费7元/月；从2018年2月1日起至2020年12月31日止共计245元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2018年2月1日与被告所在地的西昌市海河帝景第二届业主委员会签订了《物业管理服务合同》，服务期限从2018年2月1日起至2020年12月31日止。合同约定：原告向业主每月收取物业管理费0.8元/平方米，每月按规定代收代缴垃圾处理费。被告经多次催缴，其仅口头同意，但未缴纳。被告未交物业管理费及垃圾处理费，不仅给原告的收益造成损失，还是物业管理工作造成阻碍，根据《合同法》第一百零七条、第一百零九条以及《物业管理条例》第六十四条之规定，依法向人民法院提起诉讼，请求根据本案事实和法律规定支持原告的诉讼请求。被告赵梅答辩称，物业进来以后没有打扫门庭，违章搭建的问题没有报告、没有处理；每次原告打电话给我，我并没有说不交，告知了没有交费的原因。在法庭组织调解时，我要求原告进行打扫，向有关部门报告违章情况；但原告没有打扫，也没有将报告情况及后续办理情况告知我。2021年4月23日，大家达成一致意见，第一条写了案涉物业费的支付问题以及后续如何打扫及违约的问题、违章建筑如何处理的问题，我主张按照协议来履行，我认为协议是有效力的；原告提交的诉状上的代理人是秦国祥，证明其签字是有效的。原告长期以来未履行合同义务，原告履行义务后我才应该缴纳物业费。本案在审理过程中，原告洁源物业为支持自己的诉讼请求提交了以下证据：1、《营业执照》复印件1份，以证明洁源物业已申请国家相关部门核实批准备案是案发经营的物业企业；2、《西昌市海河帝景小区物业管理服务合同》复印件1份，以证明业主代表与原告签订了物业服务协议的事实；3、《欠费明细》1份，以证明被告自2018年2月1日至2020年12月31日欠付物管费及垃圾清运费的事实；4、照片打印件21页，以证明洁源物业在海河帝景小区工作情况，洁源物业已按合同履行相应的物业服务；5、照片打印件1页，以证明海河帝景小区在2019年被评为西昌市“幸福家园”；6、《关于21-2-101违章搭建的说明》，以证明洁源物业向有关部门反映违章搭建问题并到现场进行查看；7、《洁源物业催收物业费登记表》1份，以证明洁源物业按时联系业主，业主无任何理由拒交物业费。被告赵梅对原告洁源物业向本院提交的证据提出以下质证意见：对证据1的真实性及证明目的无异议，其余证据真实性均有异议；证据2是复印件，我不知道是和谁签的；证据3的收费标准我不清楚；证据4、5的照片我没有看到；证据6的内容存疑；证据7是原告自己登记的。被告赵梅为反驳原告洁源物业的诉讼请求，向本院提交以下证据：1、照片打印件7份，以证明原告没有进行打扫；2、照片打印件1份，以证明原告没有按照协议履行义务。原告洁源物业司对被告赵梅提交的证据提出以下质证意见：对证据1、2真实性无异议，证据1违章搭建属违法行为，不在物业服务合同的服务范围内，物业公司没有义务进行打扫；证据2没有盖公章，被告没有拿到一式两份的原件，没有法律效力。根据当事人的上述举证、质证意见，本院对当事人提交的证据材料认证如下：对原告洁源物业的证据1，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；证据2，被告已提供原件核对，本院对其真实性予以确认；证据3、7系原告单方制作，被告不予认可，本院对其自身证明力不予确认；证据4、5，本院对其真实性予以确认；证据6由西昌市海河帝景小区第三节业主委员会及海河帝景物业服务中心共同出具并加盖公章，本院对其真实性予以确认。对被告赵梅的证据，因原告对其真实性均无异议，故本院对其证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告赵梅系西昌市海河帝景小区住宅21-3-201号业主，房屋面积为124.17㎡，为多层建筑。2018年1月28日原告洁源物业与西昌市海河帝景第二届业主委员会签订《西昌市海河帝景小区物业管理服务合同》，合同载明：“甲方：西昌市海河帝景第二届业主委员会，业主委员会主任：曾永红；乙方：四川省洁源物业有限公司，法定代表人：吴世英……第一条物业基本情况，1、本物业位置：西昌市海河路38号。建筑面积172667.36平方米（最终以实际面积为准）。其中：住宅面积：151291.90平方米（分别为电梯52751.88平方米、多层98540.02平方米）；商铺物业面积：21375.46平方米。3、住宅与商铺合计户数：1477户（截止2018年1月1日止）。4、物业类型：混合住宅小区。……第五条物业服务管理费收取标准，1、本物业区域内物业管理服务费按如下标准收取：多层0.80元/㎡（建筑面积）/月；电梯（含电梯使用费）1.10元/㎡（建筑面积）/月；商铺物业1.50元/㎡（建筑面积）/月;地下停车位40.00元/月/个，地面停车位收费另行约定。2、本物业区域内物业管理服务费由乙方按月直接向业主或物业使用人收取；乙方必须按政府规定和程序收费，不得乱收费，做到计费准确，收费公开透明。……第九条合同期限，本合同管理服务期限为叁年。自2018年2月1日起至2020年12月31日止。第十条甲方的权利和义务，……6、业主应自觉按时交纳物业管理服务费，不得拖欠。乙方有权对欠费超过1个月的业主进行公示通报；对欠费超过3个月的业主，可提起诉讼追讨，败诉方除补缴物业管理费外，还应承担所拖欠物业费3%的滞纳金和胜诉方合理的律师费用。……第十七条其他事项，1、本合同未尽事宜，双方可以进一步协商并签订补充协议约定，补充协议与本合同具有同等法律效力。2、除非双方达成书面一直同意，任何一方都不得转让、变更、撤销其在本合同及附件中规定的权利和义务。3、本合同附件《物业管理服务基本项目及标准要求》、《物业管理人员编制表》、《拟派本物业项目负责人情况介绍表》和物业公司的服务承诺是本合同有效组成部分，与本合同具有同等法律效力。4、本合同正本一式五份，甲乙双方各执二份，物业管理主管部门（备案）执一份，具有同等法律效力。5、本合同自甲乙双方签字盖章后生效，对甲乙双方及本物业全体业主均具有约束力。”合同附件《物业管理服务基本项目及标准要求》载明：“……（五）环境卫生管理，A、服务内容：合同约定项目内的楼梯、卫生间、公共活动场所、观景池、楼宇外墙等所有公共部分，道路、停车场（库）等所有公共场地及“门前三包”区域的日常清洁保养，垃圾等废弃物清理和化粪池清掏等。”本院认为，依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”被告作为小区业主应按合同履行义务。对于被告提出的原告未尽到物业管理服务义务，门庭位置未打扫、违章建筑问题未及时向相关部门反映，本院认为，被告作为物业使用人，如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定或法律、法规规定以及相关行业规范的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以此为由拒绝交纳物业服务费，不符合法律规定和合同约定。因此对被告的该抗辩，本院不予采纳。但是对于业主在物业服务过程中所提出的各种建议和意见，既是对物业公司今后工作的督促和支持，也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策。希望物业公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作，也是为共同构建和谐有序的社会环境所应付出的努力。对于被告提出应当按照双方达成的协议执行的意见，原告的委托代理人对协议真实性无异议，但称该协议无法律效力，因该协议没有加盖公司印章，故本院在本案中对该协议不予采纳。原告主张被告支付代收代缴的环卫生活垃圾清运处理费7元/月，从2018年2月1日至2020年12月31日共计245.00元，但并未举证予以证明，对其该诉讼请求，本院不予支持。综上，被告应按合同约定支付物业费，合同所载明的滞纳金应为违约金，本院予以支持，自2018年5月1日至2020年12月31日，被告未支付的物业费金额为124.17×0.8×35＝3476.76元。滞纳金应以3476.76元为基础计算，故应支付的滞纳金为3476.76×0.03＝104.30元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告赵梅于本判决生效之日起10日内向原告四川省洁源物业有限公司支付自2018年2月1日起至2020年12月31日止欠付的物业管理费3476.76元，并同时支付滞纳金104.30元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由被告赵梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  仁薇二〇二一年八月九日书记员  王菲附本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有证明责任的当事人承担不利的后果。