青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终1221号上诉人（原审原告、反诉被告）：华鹏飞，公民身份号码XXX，男，汉族，1985年4月4日出生，住青海省西宁市城西区。        委托诉讼代理人：黄烨楠，青海竞帆律师事务所律师。        委托诉讼代理人：梁海龙，青海竞帆律师事务所实习人员。        被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱岭全，公民身份号码XXX，男，土族，1986年8月4日出生，个体工商户，住青海省西宁市城东区。        委托诉讼代理人：祁金子兰，系朱岭全之妻，公民身份号码XXX，女，土族，1990年2月2日出生，个体工商户，住址同上。        上诉人华鹏飞与被上诉人朱岭全房屋租赁合同纠纷一案，华鹏飞于2021年1月22日向青海省西宁市城东区人民法院提起诉讼，请求：1．判令朱岭全支付房屋租赁费21700元、物业费和取暖费7200元、更换商铺玻璃门、马桶和门锁的费用4000元；2．判令朱岭全将地暖管及分水器恢复原状；3．诉讼费由朱岭全承担。朱岭全提起反诉，请求：1．确认华鹏飞与朱岭全签订的《房屋租赁合同》依法解除；2．判令华鹏飞退还朱岭全房屋租赁押金10000元；3．本案诉讼费、反诉费由华鹏飞承担。青海省西宁市城东区人民法院于2021年4月13日作出（2021）青0102民初451号民事判决。华鹏飞不服向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。        华鹏飞上诉请求：维持原判第一、二项，撤销第三项，依法改判朱岭全支付房屋租赁费21700元、物业费和取暖费2070元、更换商铺玻璃门、马桶和门锁费用4000元；判令朱岭全将地暖管和分水器恢复原状。事实及理由：虽然2020年7月24日朱岭全的妻子通过微信告知华鹏飞已将承租房屋腾空，但并没有实际交接，房屋的钥匙及水电卡仍然在朱岭全手中，华鹏飞多次催要仍然没有实际交接。华鹏飞于2020年12月底前往涉案房屋，由开锁公司的人将房屋的锁撬开进入后，房屋内还有朱岭全的电动摩托车，被褥和洗漱用品等。朱岭全报警，有大众街派出所的出警记录予以证实。朱岭全直至2020年12月底一直实际占有涉案房屋，并未实际交付给华鹏飞，应当支付2020年8月1日至2020年12月30日期间的房屋租金21700元，物业费及取暖费3281.4元。朱岭全未经华鹏飞及物业公司同意，擅自将租赁房屋的地暖管和分水器进行改装，改装后无法正常供热，供热达不到标准范围，确实是因为被华鹏飞私自改动地暖管和分水器所致。由于华鹏飞在租赁期间损坏了房屋的门锁、玻璃门、马桶，已无法正常使用，华鹏飞予以更换，应由朱岭全支付相关费用4000元。        朱岭全辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。        一审法院认定事实：2018年7月30日，华鹏飞（甲方）与朱岭全（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：“甲方将位于城东区昆仑中路1号5号楼1单元1-27号房屋出租给乙方使用；房屋租金交纳方式为年交，每年为52080元；乙方交纳押金10000元；合同租期为3年，自2018年7月30日起至2021年7月29日止；合同期间产生的水、电、物业费等一切费用由乙方承担。”合同签订后双方即如约履行，直至2020年房屋租赁费交纳前，朱岭全向华鹏飞提出提前解除双方租赁合同。2020年7月24日，朱岭全妻子在微信中告知华鹏飞已将承租房屋腾空，华鹏飞回复要求其帮忙张贴房屋出租广告。2020年7月30日，朱岭全妻子再次告知华鹏飞租赁房屋已腾空、已结清物业费及取暖费。后双方就押金退还等事宜产生纠纷。另查明，2020年7月30日，朱岭全交纳了案涉租赁房屋2018年12月18日至2020年7月31日的物业费3311.10元，2019年冬季取暖费1699.90元。        一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。华鹏飞主张朱岭全欠交2020年7月30日至2020年12月30日的房屋租赁费21700元，但根据双方微信通信记录，朱岭全先后于2020年7月24日、7月30日告知华鹏飞已将承租房屋腾空时，华鹏飞并未提出异议，并要求朱岭全帮忙张贴房屋出租广告等，据此可以推定双方已协议解除案涉房屋租赁合同，即此时双方租赁合同权利义务已经终止；同时，华鹏飞也未提交朱岭全在该时间占有租赁房屋的相关证据。因此，华鹏飞主张朱岭全欠交租赁费的诉讼请求无事实依据，不予支持。关于华鹏飞主张的欠交物业费和取暖费7200元、更换商铺玻璃门、马桶和门锁的费用4000元，华鹏飞均未提交证据予以证明，应由其承担举证不能的不利后果，对其上述诉讼请求亦不予支持。虽然朱岭全认可装修时改装了地暖管及分水器，但地暖管及分水器并不属于房屋建筑主体和承重结构，华鹏飞也未提交证据证明因朱岭全的改装行为致使租赁房屋受到损失的相关证据，对华鹏飞的此项诉讼请求不予支持。朱岭全主张确认案涉租赁合同依法解除的反诉请求，华鹏飞予以认可，如前所述双方租赁合同已因当事人协商一致而解除，予以确认。朱岭全主张华鹏飞退还房屋租赁押金10000元的反诉请求，庭审中华鹏飞明确表示同意退还，予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十一条、第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决：一、确认华鹏飞与朱岭全签订的房屋租赁合同依法解除；二、华鹏飞于判决生效后五日内退还朱岭全房屋租赁押金10000元；三、驳回华鹏飞的诉讼请求。        二审中，华鹏飞提交如下证据：1．接处警登记表复印件一份，拟证明朱岭全并未将租赁房屋交付给华鹏飞且更换门锁，实际占有房屋。朱岭全对接处警登记表的真实性无异议，朱岭全称其与华鹏飞都有租赁房屋钥匙，2020年12月10日朱岭全听说华鹏飞将房屋租出去了并签订了合同，但是华鹏飞一直不退还押金，电话不接，12月18日朱岭全将门锁更换，华鹏飞将门锁撬了并重新更换了门锁，朱岭全于12月20日报警。本院依法对接处警登记表的效力予以认定。2．情况说明原件一份，由西宁茂华物业管理有限公司负责供暖及收取暖气费的负责人张志录的签字，拟证明朱岭全未经物业及业主同意私自将地暖管及分水器改动并重装，所欠暖气费应全额缴纳。朱岭全称其不认识张志录，其是经物业同意才改装了地暖管及分水器，并认可没有经物业同意的相关证据。本院认为，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百一十五条规定：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。……”。该“情况说明”中仅有张志录的名字及电话号码，并没有西宁茂华物业有限公司的公章及负责人签字，不符合法律规定，其效力不予认定。        经二审审理查明，原审法院查明事实属实，且双方当事人均无异议，予以确认。        另查明，由于华鹏飞未予退还押金，2020年7月30日之后朱岭全一直持有案涉租赁房屋的钥匙，期间朱岭全将电动车停放在该房屋的一楼，其员工在二楼打地铺，二楼存放有被褥。2020年12月18日朱岭全更换门锁，华鹏飞将门锁撬了并重新更换门锁，朱岭全于12月20日报警，同日朱岭全将电动车及被褥等物品搬出案涉房屋。        二审中，华鹏飞主张2020年8月1日至12月30日的物业费为853元，朱岭全未提出异议。华鹏飞主张2020年10月15日至12月30日的取暖费为1222元，朱岭全认为因暖气不热应按60％即733.2元缴纳取暖费。        本院认为，华鹏飞与朱岭全签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应严格履行。2020年7月，朱岭全提出提前解除案涉租赁合同，华鹏飞亦表示同意，并要求朱岭全帮忙张贴房屋出租广告，后因押金退还事宜双方未能协商一致，朱岭全一直持有案涉房屋钥匙，二审中，朱岭全称经口头协商华鹏飞同意由朱岭全的员工居住租赁房屋直到华鹏飞将该房屋另租他人为止，其员工住到2020年10月8日搬出，而华鹏飞不予认可朱岭全的说法，对此朱岭全并未提交相关证据予以证实，应不予采信。结合二审中朱岭全有关2020年12月18日朱岭全更换案涉房屋门锁，华鹏飞将门锁撬了并重新更换门锁，朱岭全于12月20日报警，并将电动车及被褥等物品搬出案涉房屋的陈述，说明朱岭全自2020年8月1日至2020年12月20日占有案涉租赁房屋。承租人所缴纳“押金”的作用是保证合同约定全面履行，结合一审法院查明事实，朱岭全提出提前解除合同，华鹏飞要求朱岭全帮忙张贴房屋出租广告，说明华鹏飞并未提出异议，且2020年7月30日朱岭全妻子再次告知华鹏飞租赁房屋已腾空、已结清物业费及取暖费的情况下，华鹏飞理应及时将押金返还给朱岭全并收回案涉房屋，由于华鹏飞未能及时返还押金，导致本案纠纷产生，华鹏飞、朱岭全均应承担相应责任。自2020年8月1日至2020年12月20日期间的房屋租金20253元，由华鹏飞承担12152元，朱岭全承担8101元。二审中朱岭全对华鹏飞主张的物业费853元无异议，予以确认。华鹏飞主张朱岭全私自改装地暖管及分水器，导致地暖温度达不到标准范围，所欠暖气费应由朱岭全全额承担，华鹏飞未提交充分有效证据予以证实，且华鹏飞亦未提交其已按照全额缴纳暖气费的相关证据，结合2018年、2019年朱岭全实际按照60％缴纳暖气费之实际，朱岭全此节抗辩应予采信，取暖费为733.2元，故物业费及取暖费合计为1586.20元，由华鹏飞承担951.72元，朱岭全承担634.48元。二审中，华鹏飞主张由朱岭全对地暖管及分水器恢复原状，原审法院以地暖管及分水器不属于房屋建筑主体和承重结构，华鹏飞未提交证据证明因朱岭全的改装行为致使租赁房屋受到损失的相关证据为由，未予支持华鹏飞的此项请求，并无不当，故对华鹏飞此项上诉请求，本院不予支持。二审中，华鹏飞以没有证据为由，明确表示不再主张更换商铺玻璃门、马桶及门锁费用4000元，对此本院予以确认。双方对朱岭全于2020年12月20日从案涉租赁房屋中搬出的事实无异议，据此确认案涉房屋租赁合同从此时实际解除。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：        一、维持青海省西宁市城东区人民法院（2021）青0102民初451号民事判决第二项，即华鹏飞于判决生效后五日内退还朱岭全房屋租赁押金10000元；        二、撤销青海省西宁市城东区人民法院（2021）青0102民初451号民事判决第一、三项；        三、华鹏飞与朱岭全于2018年7月30日签订的房屋租赁合同于2020年12月20日予以解除；        四、朱岭全于判决生效后五日内给付华鹏飞房屋租金8101元，物业费及取暖费634.48元，合计为8735.48元；        五、驳回华鹏飞的其他诉讼请求。        如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        一审案件受理费312元，华鹏飞负担228元，朱岭全负担84元；二审案件受理费649元，华鹏飞负担474元，朱岭全负担175元。        本判决为终审判决。        审判长    张薇审判员    左志萍审判员    尹菲菲二〇二一年八月十八日法官助理    朱鑫垚书记员    李英华《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。