广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0113民初124号原告：罗某兰，女，1976年10月16日出生，汉族，住四川省江安县。委托诉讼代理人：黄某燕,系广东骏通律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑某青,系广东骏通律师事务所律师。被告：广州某物业管理有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：彭某光。原告罗某兰诉被告广州某物业管理有限公司（以下简称某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告罗某兰的委托诉讼代理人郑某青到庭参加了诉讼。被告某公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗某兰向本院提出诉讼请求：l.解除原告与被告于2016年1月26日签订的《某逸家房屋租赁合同》；2.被告向原告支付自2020年3月25日至2020年8月31日欠付的房屋租金人民币126819元（自2020年3月25日至2020年5月25日某房租金按6050元／月，某、某、某、某房租金按3520元／月的标准计算；自2020年6月25日起至2020年8月31日某房租金按6655元／月，某、某、某、某房租金按3872元／月的标准计算，详见房屋租金计算表）;3.被告向原告支付逾期支付租金所产生的滞纳金人民币133562.55元（按合同约定，每逾期l日按应付租金的1％支付，暂从2020年3月26日计至2020年9月26日，实际应计至欠付租金付清之日止，详见滞纳金计算表）;4.被告支付违约金人民币219600元；5.被告向原告支付上城国际一期某房、某房、某房的换锁费用4000元；6.被告向原告支付原告已垫付的某房、某房和某房2020年7月至8月的物业管理费和水电费，合计2704.2元；7.本案诉讼费全部被告承担。事实和理由：2016年1月26日，原告与被告签订《某逸家房屋租赁合同》（下称《租赁合同》），约定：(l）原告将处于毛坯房状态的广州市番禺区某房出租给被告用于经营长租公寓，并与被告指定的装修公司签订装修合同、支付装修款项．(2）租赁期限七年，从2016年1月26日起至2022年5月25日，每月租金共18300元，每两年递增10％。其中某房为5500元／月、某房为3200元／月、某房为3200元／月、某房为3200元／月、某房为3200元／月，T－每月25日前全额支付。（3）如被告逾期支付租金超过3日，则每逾期1日按应付租金的百分之一向原告支付滞纳金，如逾期支付超过15日，则视为被告自动退租，构成违约，原告有权收回房屋并追究被告违约责任。(4）原、被告任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为人民币219600元。同日，原告与被告签订《房屋委托设计装修合同》，将上述五套房委托给被告进行装修，并先后支付装修款共64万元，被告按合同约定支付租金至2020年2月。2020年2月被告开始拖欠租金，经原告多次催促，并通过登门走访、发送律师函、委托物业公司转交联系函等多种方式要求被告补交房屋租金、配合办理解除租赁合同以及交还出租房屋，被告仍拒不履行支付租金义务并采取消极回避态度拒绝与原告沟通。截至2020年8月31日，被告拖欠未付的租金己高达人民币126819元。原告认为，原告、被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，均应依约格守履行。被告拖延未付租金的行为实际已构成根本违约，根据《租赁合同》第四条、第十条约定及《合同法》规定，原告有权解除合同、收回房屋，并要求被告支付欠付租金、逾期支付滞纳金和违约金。为维护自身合法权益，原告特提起本案诉讼。被告某公司无答辩，亦未提供证据。罗某兰围绕其诉讼请求依法提交了证据。在某公司缺席庭审的情况下，根据罗某兰的庭审陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区南村镇某房（以下简称某房，建筑面积94.29平方米）、广州市番禺区南村镇捷顺路某房（以下简称某房，建筑面积55.36平方米）、广州市番禺区南村镇捷顺路3栋某房（以下简称某房，建筑面积55.07平方米）、广州市番禺区南村镇捷顺路3栋某房（以下简称某房，建筑面积54.4平方米）、广州市番禺区南村镇捷顺路3栋某房（以下简称某房，建筑面积55.48平方米），房地产权属人均为罗某兰。2.2016年1月26日，罗某兰（出租方，甲方）与某公司（承租方、乙方）签订一份《某逸家房屋租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将某房、某房、某房、某房、某房出租给乙方，租赁期限自2016年1月26日起至2022年5月25日止；甲方应在2016年1月26日前将处于毛胚状态的房屋交给乙方，并与乙方或者乙方指定的装修公司签定房屋装修合同，按装修合同要求准时支付装修款，租金从2016年5月25日起开始计算，即免租期为4个月，甲方应配合乙方或者乙方指定的装修公司完成房屋所有的装修工作，如果由于甲方的原因（如房屋产权问题，装修款不按时支付等）造成房屋装修延期，则免租期相对应延期；每月租金某房为5500元、某房为3200元、某房为3200元、某房为3200元、某房为3200元，以后租金每2年增长10%；租金以转账形式支付，乙方应当在每月25日之前向甲方支付租金，如乙方逾期支付租金超过三日，则每逾期壹日按应付租金之百分之壹向甲方支付滞纳金，如乙方逾期超过十五日，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任；乙方应当承担租赁期内的水、电、煤气、电话、宽带、物业管理费等一切因乙方实际使用而产生的费用，并按单如期缴纳；为确保房屋及其附属设施之安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算，乙方同意支付给甲方保证金共计36600元；合同终止，乙方在付清房租及按时迁出时，甲方应将保证金无息退回给乙方；因乙方违反本合同的规定，而产生的违约金，损害赔偿金以及应付租金及相关费用，甲方可在保证金中扣抵，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后十天内补足；甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为219600元，若违约金不足弥补无错过方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金；等等。3.同日，罗某兰（甲方）与某公司（乙方）另签订《房屋委托装修合同》一份，约定：甲方委托乙方承担涉讼房屋的设计、施工、安装等装修工程，工程预算总造价为640000元。4.2021年1月5日，罗某兰提起本案诉讼。诉讼中，罗某兰称在涉讼合同签订后，某公司向其支付了保证金36600元，其向某公司交付了涉讼房屋及支付了装修费640000元，并给予了某公司四个月的免租期。某公司已缴清涉讼房屋2020年3月24日前的租金。因某公司从自2020年3月25日起拖欠租金，罗某兰遂提起本案诉讼要求解除合同。2020年9月1日，罗某兰将某房、某房、某房、某房、某房收回管业，并且对5个房屋的大门钥匙进行了更换，花费门锁费用4000元。罗某兰另提供了由广州敏捷新生活物业管理有限公司出具的电子发票，拟证明其缴纳了某房、某房、某房、某房、某房2020年7月至8月的物业管理费及水电费合共2704.2元。此外，罗某兰表示某公司迟延缴纳租金的行为主要导致罗某兰的租金损失及未能按时收回租金进行投资导致的利润损失。另查明，本院在本院某公司的关联案中知悉，某公司拖欠租金的主要是因疫情原因经营困难。本院认为，本案争议的法律事实发生的时间在2020年3月至2020年8月，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外”及第二条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释有规定,适用当时的法律、司法解释的规定,但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益,更有利于维护社会和经济秩序,更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外”的规定，审理本案应当适用《中华人民共和国民法典》以及原《中华人民共和国合同法》等。罗某兰与某公司签订的涉讼合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。某公司承租并使用某房、某房、某房、某房、某房，应按照涉讼合同约定向罗某兰缴纳租金。现罗某兰主张某公司拖欠涉讼房屋自2020年3月25日起至2020年8月31日的租金，并确认其已于2020年9月1日收回涉讼房屋，而某公司未举证证明其已履行交租义务，应承担举证不能的不利后果，故某公司应向罗某兰支付涉讼物业自2020年3月25日起至2020年8月31日期间的租金。根据涉讼合同关于租金的约定及计算方式，本院制作了《租金计算表》（详见附表一）因此，某公司应向罗某兰支付的租金为126819元。（附表一）租金计算表（计至2020年8月31日）房号欠付月份当月欠付租金（单位：元）累计欠付租金（单位：元）某房2020.3605060502020.46050212002020.56050181502020.66655248052020.76655314602020.8665538115某房2020.3352035202020.4352070402020.53520105602020.63872144322020.7387218某2020.8387222176某房2020.3352035202020.4352070402020.53520105602020.63872144322020.7387218某2020.8387222176某房2020.3352035202020.4352070402020.53520105602020.63872144322020.7387218某2020.8387222176某房2020.3352035202020.4352070402020.53520105602020.63872144322020.7387218某2020.8387222176欠付租金合计126819备注：合同约定每两年租金递增10%，故从2020年6月起月租金在现租金基础上增加10%，某房按6655元/月计算，某、某、某、某房按3872元/月计算罗某兰除要求某公司返还拖欠的租金外，还请求按照涉讼合同第四条后半部分约定解除合同，罗某兰的请求，事实和法律依据充分，本院予以准许。而就罗某兰要求某公司支付涉讼房屋2020年7月至8月的物业管理费及水电费合计2704.2元、换锁费用4000元的诉请，因罗某兰已举证证明该费用实际发生，根据涉讼合同约定，某公司应负责其使用涉讼房屋期间的上述费用，故某公司应向罗某兰支付物业管理费及垃圾处理费合共2704.2元。另就罗某兰要求某公司支付解除合同违约金219600元的诉请，根据涉讼合同的约定，任何一方未按约定履行导致合同终止的，应支付违约金219600元，现涉讼合同因某公司的违约行为而解除，故罗某兰有权要求某公司支付解除合同违约金，但综合考虑本案中某公司的实际履行情况，剩余的租赁期限以及罗某兰主要损失是未能按时收回租金进行投资导致的利润损失的情况等，本院酌情将解除合同的违约金调整为减半收取即109800元，故某公司应向罗某兰支付解除合同违约金109800元。就罗某兰诉请中的超出部分，本院不予支持。再就罗某兰要求某公司支付迟延支付租金滞纳金的诉请，因本院已支持某公司向罗某兰支付解除合同违约金109800元，该违约金足以弥补罗某兰的损失，故就迟延支付租金滞纳金的诉请，本院不予支持。最后，因罗某兰已经收取某公司保证金36600元，根据涉讼合同约定，因某公司违反合同的规定而产生的违约金、损害赔偿金以及应付租金及相关费用，罗某兰可在保证金中扣抵，故应以保证金抵扣某公司应支付的违约金，经抵扣后，某公司应向罗某兰支付的违约金为73200元。某公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃相应的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》五百六十三条第三款、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十二条、第一千二百六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告罗某兰与被告广州某物业管理有限公司于2016年1月26日签订的《某逸家房屋租赁合同》；二、被告广州某物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告罗某兰支付自2020年3月25日至2020年8月31日欠付的房屋租金人民币126819元；三、被告广州某物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告罗某兰支付自2020年7月至8月的物业管理费及水电费合计2704.2元、换锁费用4000元；四、被告广州某物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告罗某兰支付解除合同违约金73200元（已抵扣保证金36600元）；五、驳回原告罗某兰的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1945元，由罗某兰负担250元，广州某物业管理有限公司负担1695元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审判员  崔淑冰二〇二一年八月二十八日书记员  张 荣