北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10332号上诉人（原审被告）：张茗姝，女，1978年6月17日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：刘庆丰，辽宁观策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘文珍，男，1964年5月17日出生，汉族，住河北省唐山市迁西县。委托诉讼代理人：拜北斗，北京市君祥律师事务所律师。上诉人张茗姝因与被上诉人刘文珍房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2021）京0105民初2499号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法开庭审理了本案。上诉人张茗姝及其委托诉讼代理人刘庆丰，被上诉人刘文珍的委托诉讼代理人拜北斗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张茗姝上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘文珍一审全部诉讼请求，或将本案发回重审；2.由刘文珍承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1.一审判决对刘文珍已明确表示放弃剩余房租及押金赔偿给张茗姝造成的违约损失的真实意思表示，断章取义，进行错误解读，其判决结果严重背离日常生活经验法则，违背了公平原则，依法应当予以撤销并改判回刘文珍一审全部诉讼请求。2.本案系刘文珍单方违约，向张茗姝提出的不再继续租赁的意向后，并在承诺放弃房屋押金和剩余房租用以支付违约金及赔偿给张茗姝造成的其他经济损失的前提下，张茗姝才同意刘文珍的退房请求。3.一审判决针对张茗姝提出的实际损失已远远高于合同约定违约金的答辩意见，未作任何论述，直接判决退还租金，显然严重错误，张茗姝不仅无需退还刘文珍租金，刘文珍还应当赔偿给张茗姝所造成的远远高于合同约定违约金的实际经济损失。4.张茗姝房屋内在租赁刘文珍前，配备了齐全的家具及电器，但刘文珍要求张茗姝搬空原有家具及电器，其自行另行配置家具及电器。张茗姝考虑到刘文珍租赁期限为五年，并且刘文珍承诺其自行购置的家具，保留在房屋内，就同意了刘文珍的要求，并花费8000元的运费，将家具搬运走，就该项损失刘文珍依法应当向张茗姝赔偿。双方在租赁合同内明确约定，刘文珍家具需保留在房屋内，现刘文珍却违反约定将家具搬走，其应当赔偿给张茗姝造成的家具替代损失。5.当房屋租赁合同约定的违约金已远远低于张茗姝实际经济损失时，刘文珍应当按照实际损失的金额给予张茗姝赔偿，现刘文珍的剩余房租及抵押金90000元已远远无法弥补给张茗姝造成的经济损失，因此一审法院判决张茗姝返还刘文珍房租显然是错误的。刘文珍辩称：同意一审判决，不同意刘文珍的上诉请求。刘文珍向一审法院起诉请求：1.判令张茗姝返还刘文珍房屋押金36000元；2.判令张茗姝返还刘文珍2020年9月28日至2021年1月23日的租金54000元。一审法院认定事实：2019年1月23日，刘文珍（承租人、乙方）与张茗姝（出租人、甲方）、北京我爱我家房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签订《租赁合同》，张茗姝将涉案房屋出租给刘文珍居住使用。《租赁合同》约定：“第三条租赁期限：（一）房屋租赁期自2019年1月24日至2024年1月23日，共计5年。第四条租金及押金：（一）租金标准及支付方式：18000元/月，租金总计人民币1080000元。支付方式：押二付十二。（二）押金：人民币36000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第十条违约责任：（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。第十二条其他约定事项：租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的400%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。合同租期内乙方将洗衣机、餐桌、餐椅、茶几、电视柜、沙发留在房屋里。”上述《租赁合同》第十二条的特别约定是手写字迹，并非打印。刘文珍称第十二条是中介手写，没有经过刘文珍、张茗姝的协商，刘文珍没有同意违约金400%，且该违约金约定过高。张茗姝称第十二条是应刘文珍要求加入合同的，该条款明确约定退租需要支付月租金400%的违约金，且购置的家电要留在涉案房屋内，是经过双方协商一致由中介书写。《租赁合同》签订后，刘文珍向张茗姝支付了2019年1月24日至2021年1月23日的租金432000元、押金36000元及水电燃气费。刘文珍称2020年8月17日通过微信通知张茗姝解约，2020年9月28日双方正式办理房屋交接，刘文珍提出解约后张茗姝天天催促刘文珍搬走。张茗姝称刘文珍2020年8月17日向张茗姝表示不想继续承租，但是没有明确说解除合同，是协商的态度，张茗姝不同意，双方进行协商，张茗姝确实催促过刘文珍搬走，否则剩余租金不足以抵扣400%的违约金。2020年9月28日，双方交接房屋，并签署《房屋交割清单》。张茗姝称其同意刘文珍提前解除合同是因为刘文珍明确表示放弃3个月租金及押金，刘文珍称并未放弃租金，提前解除合同不需要张茗姝同意，只需要提前30日通知并支付违约金。关于双方协商退租的过程，2020年9月24日刘文珍、张茗姝的微信记录由以下内容：“刘文珍：（语音17秒）我怎么给你造成损失了？什么叫造成损失？我三个月的房租我不要了，押金我也不要了，你还要追究我什么呀，你说你起诉去，你还需要我赔偿你什么。（语音23秒）房租不要了是吧，你还这么逼我，还非得你说什么时候出去什么时候出去。我上次我是跟你说在10月份左右，就差7天你都差不了啊。还有7天都过节，过了节以后再结交都不行啊，说这么多废话，说这么多没用的话，什么叫拖啊？张茗姝：别无赖了，我都有语音记录，说得九月。刘文珍：房租交到了几月份的，我问你......刘文珍：你这么说话，就按实际交的房租来吧。违约扣押金。”刘文珍称2020年9月24日，双方未就租金及押金问题达成一致，刘文珍最后说的是“违约扣押金”，刘文珍认为违约金是租金的200%，押金也是租金的200%，同意扣除押金作为违约金，没有放弃剩余租金。张茗姝称双方就租金及押金问题达成一致，张茗姝同意刘文珍提出的放弃剩余租金和押金不退的请求。一审法院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。本案中，《租赁合同》第十条第（二）款和第十二条都是对一方提前解除合同的条件、违约金数额的约定，但对违约金数额的约定有所不同。第十条第（二）款是格式条款，第十二条是人为书写的非格式条款，刘文珍虽称第十二条未经过双方协商，由中介自行书写，但刘文珍、张茗姝在《租赁合同》上签字，应当认为双方对于第十二条协商一致。根据相关法律规定，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。因此，本案不存在刘文珍主张的提前解除合同违约金约定不明的情形，双方应当采用非格式条款即《租赁合同》第十二条的约定。依据《租赁合同》第十二条，刘文珍有权通过提前30日通知张茗姝并承担400%的违约金的方式提前解除合同，该种解约方式不需要经过张茗姝同意。从2020年9月24日双方协商的微信记录来看，一开始刘文珍确实表示放弃三个月租金和押金，但由于双方沟通过程中产生争议，刘文珍最终表示“就按实际交的房租来吧。违约扣押金。”因此，从刘文珍的上述表述来看，刘文珍同意的是违约扣押金，而不是放弃全部剩余租金及押金。法院对张茗姝主张的刘文珍自愿放弃剩余租金及押金不予采信。2020年9月28日双方解除合同后，张茗姝应当退还多收取的租金，刘文珍应当承担月租金400%的违约金。所以，押金根据《租赁合同》第四条第（二）款的约定可以用于抵扣违约金，刘文珍剩余的租金张茗姝亦可以主张抵销欠付的违约金，张茗姝不退还押金及部分租金有合同及法律依据。经核算，押金及剩余租金抵扣违约金后，张茗姝应当退还刘文珍租金33000元，法院对刘文珍退还租金的诉讼请求在上述范围内予以支持。综上，一审法院判决：一、张茗姝于判决生效之日起七日内退还刘文珍租金三万三千元；二、驳回刘文珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案中，双方签订的租赁合同系当事人真实意思表示，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。关于提前解除合同的问题，双方《租赁合同》的第十条第（二）款和第十二条都进行了约定，但因第十条第（二）款是格式条款，第十二条是人为书写的非格式条款，依据法律规定，格式条款和非格式条款不一致的，应采用非格式条款。依据《租赁合同》第十二条，刘文珍有权通过提前30日通知张茗姝并承担400%的违约金的方式提前解除合同，故刘文珍应按照合同约定承担月租金400%的违约金。关于剩余租金及押金的问题，押金根据《租赁合同》第四条第（二）款的约定可以用于抵扣违约金，剩余的租金亦可以抵销欠付的违约金，综上，通过计算押金及剩余租金抵扣违约金后，一审法院判决张茗姝退还刘文珍租金33000元并无不当。张茗姝的上诉主张，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，张茗姝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由张茗姝负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 申峻屹二〇二一年九月二日法官助理 张 立书 记 员 席 颖