吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉07民终1045号上诉人（原审被告）：松原市星泰房地产开发有限公司，住所地：吉林省松原经济技术开发区。法定代表人：郭云川，该公司经理。委托诉讼代理人：赵成，吉林新锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邱实，男，1986年4月21日出生，汉族，住吉林省松原经济技术开发区。上诉人松原市星泰房地产开发有限公司（以下简称星泰房地产公司）因与被上诉人邱实房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2021）吉0702民初1825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。星泰房地产公司上诉请求：1.撤销吉林省松原市宁江区人民法院（2021）吉0702民初1825号民事判决，依法改判驳回邱实的诉讼请求或发回重审；2.上诉费由邱实承担。事实及理由：根据合同约定及法律规定，星泰房地产公司未办理产权登记非因自身原因所导致，星泰房地产公司不构成违约。一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、逾期将办理权属登记的资料报产权登记机关备案星泰房地产公司无过错，根据双方合同约定不应承担违约责任。星泰房地产公司与邱实签订的《商品房买卖合同》已在不动产登记机关备案，系双方真实意思表示。该合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……；3.协商解决。”另外，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……”上述法律规定及合同条款均明确，只有因星泰房地产公司自身原因导致邱实不能如期取得房屋产权证书的，星泰房地产公司才需承担延期办证的违约责任，也即星泰房地产公司承担的是过错责任。根据“谁主张谁举证”原则，邱实无法举证证明星泰房地产公司对于其未能如期取得房屋权属证书存在过错，邱实应当承担举证不能的不利后果。况且，星泰房地产公司提供的证据已经证明星泰房地产公司不存在任何过错。因此，邱实要求星泰房地产公司承担违约责任，于法无据，一审法院不应予以支持。第一，星泰房地产公司按照备案流程办理备案手续。根据星泰房地产公司所提交的松原经济技术开发区于2019年5月20日作出《关于松原大禹·塞维利亚小区办理竣工验收备案证问题的情况说明》。该说明确认以下事实：1.某项目建设期间所需证照均按规定办理并取得；2.2012年6月至2014年4月，某一、二、三期陆续取得规划验收合格证；3.2012年至2014年建设局分别对一、二、三期工程进行了验收，但因施工单位正在申请消防验收，故建设局未发放备案证；4.2014年7月7日，星泰房地产公司取得消防备案证，因松原市2013年10月新的审批要求（《研究人防结建联审联批问题》的会议精神），某小区不满足竣工备案条件，建设局未出具竣工验收备案证；5.直至2017年7月13日，星泰房地产公司完善新审批要求后才取得备案证。上述事实足以说明星泰房地产公司按照备案流程积极办理备案登记，逾期备案星泰房地产公司主观无过错。第二，逾期报送产权登记资料是因邱实及其他别墅区业主违建造成的，星泰房地产公司没有过错，该责任不应由星泰房地产公司承担。根据一审中星泰房地产公司提供的松原市自然资源局出具两份请示报告和《国有建设用地验收审批会审表》“别墅区内合法建筑市规划局经济技术开发区分局已验收合格”和《建设用地联合验收单》“某小区内，别墅区存在较多私搭乱建违章建筑。考虑小区内违章建筑是业主个人所为，并非房地产开发企业违规建设，建议对小区整体土地使用权验收，出具整体验收手续，同时明确存在违章建筑房屋不予办理登记手续”，即星泰房地产公司取得竣工备案证后，积极向松原市自然资源局申请最终土地验收，因别墅区业主私搭乱建违章建筑，导致国土暂缓验收，当初导致国土部门暂缓验收系因别墅区业主私搭乱建违章建筑，并非星泰房地产公司的原因所导致。但经星泰房地产公司多方努力，相关部门最终决定以土地整体验收的方式解决违建的问题，但对违章建筑房屋不予办理产权登记，故在2019年4月24日土地验收通过并已办理初始登记。第三，补缴土地出让金是政策原因导致而非星泰房地产公司未缴足原出让金。补缴土地出让金的原因系由于吉林省人民政府2015年对地下空间规划管理重点工作任务要求，并根据松政函[2016]254号《松原市人民政府关于公布实施新一轮松原市城区及乡（镇）基准地价更新结果的通知》的文件，确定地下空间建设用地使用权征收土地出让金。星泰房地产公司根据国土部门测绘验收时确定补缴金额，已足额补缴土地出让金。星泰房地产公司提供证据已表明松原市规划局早已对某小区验收合格，并且松原市自然资源局同时认定小区内的违章建筑均系业主个人所为，星泰房地产公司没有任何违规建设。所以，补缴土地出让金并非星泰房地产公司欠缴、违规建设或违法占地而补缴。二、政府政策变化是导致逾期发放备案证的另一主要原因，星泰房地产公司不应承担责任。一审法院已经查明：“2008年6月29日星泰房地产公司取得建设用地规划许可证。2008年11月18日星泰房地产公司取得建设工程规划许可证。2010年7月22日星泰房地产公司取得涉案小区部分建筑物的建筑工程施工许可证。2011年星泰房地产公司取得涉案小区土地使用证。2011年4月7日星泰房地产公司取得商品房预售许可证。”案涉小区工程已经于2008年取得规划许可证，案涉小区规划已经通过验收。2013年7月10日，星泰房地产公司根据当时政府实际政策实施情况，根据要求向松原经济技术开发区人民防空办公室交纳易地建设费10万元，之后政府政策发生变化又要求星泰房地产公司在某项目中建设人防工程，星泰房地产公司根据政府要求无奈开始建设地下人防工程。但2013年10月起，依据《研究人防结建联审联批问题》的会议精神“松原市自2013年10月份起未予备案的小区无人防工程的不予备案登记”，星泰房地产公司完成人防工程建设后，于2017年7月13日取得备案登记。据此，地下人防新政策（不可抗力）系导致建设局逾期发放备案证的直接原因，并不是星泰房地产公司自身的原因导致逾期办证，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条应免除星泰房地产公司责任。三、即使支付违约金，邱实需证明其受有损失。邱实购房目的是为了居住生活，星泰房地产公司将房屋交付邱实之后，其购房目的已经达到。房屋系以不动产登记确定所有权，虽然在此之前邱实没有办理产权登记，但没有办理产权登记并没有给邱实造成任何损失，故一审法院判决支付违约金不符合事实及法律规定。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，故请求依法改判驳回邱实的诉讼请求或发回重审。邱实向一审法院起诉请求：星泰房地产公司支付以购房款1,180,000元为基数，自2017年6月27日至办理不动产权属登记之日止按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率支付违约金；判决生效后，邱实预交但不应负担的诉讼费用，人民法院应当退还，由星泰房地产公司向人民法院交纳。一审法院认定事实：邱实与星泰房地产公司于2015年12月30日签订商品房买卖合同、补充协议，星泰房地产公司将其开发建设的某第15幢104号建筑面积为237.66平方米的成套住宅一处以1,180,000元的价格出售给邱实。该商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X％赔偿买受人的损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的X％向买受人支付违约金。3.协商解决。”合同签订后，星泰房地产公司于2016年1月7日将涉案房屋交付给邱实使用。另查明：2008年6月29日星泰房地产公司取得建设用地规划许可证。2008年11月18日星泰房地产公司取得建设工程规划许可证。2010年7月22日星泰房地产公司取得涉案小区部分建筑物的建筑工程施工许可证。2011年星泰房地产公司取得涉案小区土地使用证。2011年9月1日星泰房地产公司取得涉案房屋的商品房预售许可证。2017年7月13日涉案小区部分建筑物取得建筑工程竣工工程备案证，该备案证记载涉案小区部分建筑物竣工时间为2011年11月15日。2019年4月星泰房地产公司建设用地进行联合验收，松原市自然资源局国有建设用地验收审批会审表中载明“小区内，别墅区存在较多私搭乱建违章建筑……从保护多数守法业主合法权益的角度出发，建议对小区整体土地使用权验收，出具整体验收手续”“同时明确存在违章建筑房屋不予办理登记手续”。庭审中，星泰房地产公司提供照片证明邱实的房屋私自加盖了阳光房，邱实亦承认加盖阳光房的事实。2019年5月20日松原经济技术开发区建设局出具关于松原大禹赛维利亚小区办理竣工验收备案证问题的情况说明。一审法院认为，邱实与星泰房地产公司于2015年12月30日签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效应受法律保护。星泰房地产公司作为商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应协助移转标的物房屋的所有权于买受人邱实，协助买受人邱实办理房屋所有权证书的义务，这不仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。双方当事人签订的商品房买卖合同第十五条约定“星泰房地产公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”双方签订商品房买卖合同的时间为2015年12月30日，房屋交付时间为2016年1月7日，则办理产权证期限应为2017年6月26日。因星泰房地产公司未在商品房买卖合同约定的时间内办理，属于逾期办证，应当承担相应的违约责任。星泰房地产公司提出诉讼时效抗辩，结合2016年第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）第十八条第一款，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。具体到本案，星泰房地产公司未在商品房买卖合同约定的期限内为邱实办理房屋所有权转移登记手续，客观上已经侵害了邱实的合法权益，邱实主张逾期办证违约金的请求权应适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。邱实应自2017年6月26日起知道自己权利被侵害，邱实于2020年12月7日向法院提起诉讼，2017年6月26日至2017年12月7日期间超过法律规定的诉讼时效期间，对星泰房地产公司辩解已超过诉讼时效的意见予以支持。自2017年12月8日起未超过法律规定的诉讼时效期间，应从此时间起点予以支持。关于如何承担违约责任。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。”本案中双方当事人签订的合同中约定逾期办证处理方式为“协商解决”，但经双方当事人多次协商没有达成一致意见，买受人不能因此丧失了法定固有的权利，应视为没有约定违约责任且损失数额难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”买受人交付相应的购房款后，出卖人在没有完成相应的合同义务，尤其是办理所有权变更登记的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则。庭审中，星泰房地产公司提交照片证明邱实在房屋上私盖阳光房，松原市自然资源局国有建设用地验收审批会审表中载明的“同时明确存在违章建筑房屋不予办理登记手续”（2019年4月2日），故应认定自2019年4月2日起不能办理涉案房屋的所有权登记手续不能全部归责于星泰房地产公司。星泰房地产公司辩解即使计算违约金，也应计算至案涉小区整体项目办理权属登记资料的时间即2019年5月14日，对此意见予以采纳。因此，星泰房地产公司应按照合同约定自2017年12月8日起至2019年5月14日止以购房款1,180,000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算给付邱实逾期办证违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百三十五条，《中华人民共和国民法典》第四百九十七条、第四百九十八条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、星泰房地产开发有公司于判决生效后立即给付邱实以购房款1,180,000元为基数，自2017年12月8日起至2019年5月14日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期办证违约金。二、驳回原邱实在本案中的其他诉讼请求。如果星泰房地产开发有公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025元，由星泰房地产公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：邱实未能取得房产证是否因星泰房地产公司存在违约行为所致。邱实与星泰房地产公司签订的《商品房买卖合同》《补充协议》是双方在平等、自愿基础上协商确定的，内容不违反法律强制性规定，合法有效，合同缔约双方应各自行使权利并应承担义务。依据《商品房买卖合同》约定，星泰房地产公司应将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，目的之一是为了买受人及时取得物权登记证书。截至目前，邱实未能如期取得《房屋所有权证书》的事实存在。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，出卖人逾期办理房屋产权证书违约责任必须同时满足以下两个要件：一是逾期办理房屋产权证书是因出卖人原因造成的；二是在特定期限内未能办理房屋产权证书。星泰房地产公司上诉认为，逾期办证并非其自身原因导致，松原经济技术开发区建设局于2019年5月20日出具的《关于松原某小区办理竣工验收备案证问题的情况说明》可以证明其履约中无违约行为。但从该《情况说明》载明内容理解其文意，意思表示应为“星泰房地产公司未及时办理审批手续的原因，系开发企业新建防空地下室未达到防护标准或民用建筑人防专项验收不合格……导致2017年7月份后才将人防工程相关手续办理完毕，松原经济技术开发区建设局给予出证。”依据《人民防空工程建设管理规定》第四十八条：“按照规定应修建防空地下室的民用建筑，因地质、地形等原因不宜修建的，或者规定应建面积小于民用建筑面积首层建筑面积的，经人民防空主管部门批准，可以不修建，但必须按照应修建防空地下室面积所需造价缴纳易地建设费，由人民防空主管部门统一就近易地修建。防空地下室易地建设费的收取标准，由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同财政、人民防空主管部门按照当地防空地下室的造价制定”的规定，以及《人民防空工程建设管理规定》第五十条：“任何部门和个人无权批准减免应建防空地下室建筑面积和易地建设费，或者降低防空地下室防护标准”的规定，星泰房地产公司作为开发企业，无论松原市出台多少政策新规，建设防空地下室、缴纳易地建设费、亦或是补交土地出让金，均为其法定义务，不能因政府的政策性文件改变工程质量或缴费时间节点等，如本市新规定出台之时星泰房地产公司各项工程均达标，即不会造成因出台新规导致迟延办证的后果。因此，星泰房地产公司不应以松原市出台新规定造成办证时间延误作为免除责任的理由。一审法院依据松原市自然资源局国有建设用地验收审批会审表（2019年4月2日）中所载“同时存在违章建筑房屋不予办理登记手续”内容认定，自2019年4月2日起不能办理案涉房屋所有权登记手续的原因不能完全归责于星泰房地产公司并无不当。即使一审过程中星泰房地产公司提供了照片证明邱实自2017年开始私自加盖阳光房，亦不足以完全排除星泰房地产公司承担逾期办证的违约责任。因此，星泰房地产公司依然应当在其过错范围内承担相应的违约责任。关于星泰房地产公司主张即使支付违约金也应由邱实证明其受有损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。”星泰房地产公司与邱实签订的合同中约定逾期办证处理方式为“协商解决”，却多次协商无果，故应视为双方没有约定违约责任且损失数额难以确定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，邱实无需证明星泰房地产公司逾期办理案涉房屋产权证对其造成的具体损失数额。一审法院采纳星泰房地产公司违约金计算至案涉小区整体项目办理权属登记资料时间的辩解，将违约金计算期间确定为2017年11月10日起至2019年5月14日止，星泰房地产公司按照合同约定以购房款11,860,000元为基数、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算给付邱实逾期办证违约金并无不当。综上所述，星泰房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由松原市星泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  于福桐审判员  邰伟莉审判员  王丽丽二〇二一年八月四日书记员  邹仕尧