陕西省西安市长安区人民法院民事判决书 (2021)陕0116民初9805号原告：张文飞。委托诉讼代理人：常信丽，陕西诺尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘俊义，陕西诺尔律师事务所律师。被告：陕西地方电力房地产有限责任公司。法定代表人：李屹，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭睿，该公司员工。原告张文飞与被告陕西地方电力房地产有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人常信丽、刘俊义及被告委托诉讼代理人郭睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张文飞向本院提出诉讼请求：1、判令被告于本案判决生效后三十日内向产权登记机关提交房屋登记所需报备资料，并配合产权登记机关为原告办理房屋产权登记。2、判令被告按照日万分之一支付逾期办证违约金61618元（暂计：自2019年3月16日起至2021年1月31日止）及至实际完成房屋所有权登记日止的违约金。3、判令被告按照日万分之一支付逾期交房违约金11553元（暂计：自2017年11月1日起至2018年3月9日止）。4、判令被告向原告出示竣工验收备案表、交付住宅质量保证书、住宅使用说明书。5、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年4月，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于西安市长安区雁塔南路南段“曲江观山悦”第36幢2单元3层20302号房，总价款895604元。被告应当在2017年10月31日前向原告交付涉案商品房。因被告的原因导致原告未能在涉案房屋交付之日起500日内取得涉案房屋所有权证书的，原告有权要求被告自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，按照全部房价款的万分之一支付违约金，合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款，被告至今未能按照约定履行相关办理房屋权属证书的义务，构成违约。因被告无法提供两书一表，原告有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由被告承担。因此被告应当向原告支付逾期交房违约金11553元。为维护原告合法权益，故提起诉讼。被告陕西地方电力房地产有限责任公司辩称：目前确实还没有将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，2021年8月底九月初就可以完成备案。关于逾期办证违约金，对总房款无异议，原告实际收房日期是2018年2月8日，2019年6月23日是实际交房后第500天，违约金应从2019年6月24日起算。对原告主张的违约金截止日期无异议。原告购买时单价6000多元，现在大概单价在18000元左右，业主并无损失，另外工程进度中受交房验收、施工等不可抗力因素影响，导致工期延误，故应对违约金标准予以调低。两书一表已经取得，交房时确实没有向业主出示，大概2021年8月可以办完所有手续向业主出示。对于逾期交房违约金，原告既然主张被告未出示两书一表，至今未出示两书一表，认为原告前后矛盾，而且认为原告主张逾期交房违约金已经超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的西安市长安区雁塔南路南段“曲江观山悦”楼盘内第36幢2单元3层20302号房屋一套，总价款895976元。该合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。该合同第十一条第（一）项约定，出卖人应于2017年10月31日前向买受人交付该商品房；第十一条第（二）项约定，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定将该商品房交付买受人的，双方同意按照第2种方式处理：1.逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2.交房期限届满后买受人同意给予出卖人3个月谅解期，谅解期届满前出卖人向买受人交付房屋的，视为出卖人按期履行了交付义务，出卖人不向买受人支付逾期违约金。若出卖人在谅解期届满后仍未能交付房屋的，则应依据本条第1种方式向买受人支付逾期违约金。合同第二十条第（一）项约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。第二十条第（二）项约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起500日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依据合同约定向被告支付了房价款，因房屋面积存在误差，原告向被告实际支付的房款为895604元。被告未能在合同约定期限内交付涉案房屋，未能依合同约定将办理房屋权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，亦未向原告履行出示《竣工验收备案表》及交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的义务，原告认为被告的行为构成违约，遂于2021年2月3日诉至本院。截止本案法庭辩论终结前，被告仍未将涉案房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，案涉楼栋未取得《竣工验收备案表》，被告亦未向原告交付《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。庭审中，关于第一项诉讼请求，原告明确为要求被告于本案判决生效三十日内将办理不动产权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房屋所有权证。关于逾期办证违约金，原告主张以实际支付的房屋总价款895604元为基数，合同约定2017年10月31日交房，实际交房时间其记不清了，要求自约定的交房日期后第500日的次日即2019年3月16日起暂计算至2021年1月31日，金额为61618元，违约金主张至被告向产权登记机关提交产权登记备案资料之日止，按日万分之一的标准计算。被告对原告主张的逾期办证违约金截止日期无异议，主张实际交房日期是2018年2月8日，并请求调低违约金标准。原告当庭表示认可实际交房日期为2018年2月8日，但坚持其主张的逾期办证违约金计算标准。关于逾期交房违约金，原告主张被告交房不符合交房条件，未提交两书一表，所以应承担逾期交房违约责任，违约金自2017年11月1日计算至实际收房日期2018年2月8日，以895604元为基数，按日万分之一的标准计算。被告对于原告主张的逾期交房违约金提出诉讼时效抗辩，原告认为自2018年2月8日实际收房至其2021年2月3日提起诉讼未超过三年诉讼时效，坚持其该项主张。因原、被告各坚持其诉辩意见，本案未能调解。上述事实，有当事人陈述及原告提交的商品房买卖合同、购房发票，被告提交的36号楼流转单等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应为有效。原、被告均应按照合同的约定全面履行各自义务。原告已经按照合同约定履行了房款交付义务，被告于2018年2月8日交付房屋，至本案法庭辩论终结前，被告仍未将办理房屋权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，且未能按约协助原告取得案涉房屋的所有权证书，其行为构成违约，应依法承担违约责任。故原告要求被告将办理不动产权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案并协助原告办理房屋所有权证的请求，本院予以支持，酌定履行期限为九十日。关于原告主张的逾期办证违约金，被告以该标准过高为由抗辩，请求予以调低，本院以原告的实际损失为基础，兼顾被告的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，给予适当减少，酌情确定违约金标准为已付购房款895604元的每日万分之零点六。逾期办证违约金的起算时间应确定为房屋交付后第500日的次日即2019年6月24日。关于该项违约金的截止时间，原告主张计算至被告向产权登记机关提交产权登记备案资料之日，不违反合同约定，被告亦认可，本院予以支持。原告本案中主张暂计算至2021年1月31日的违约金，经核算为31543.17元，应由被告先行支付。关于逾期交房违约金，被告提出诉讼时效抗辩，本案中的违约金数额随着违约行为的持续而不断增长，属于继续性债权，其给付内容和范围受到时间因素的影响，故违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。原告于2021年2月3日起诉，其主张的2018年2月3日之前的逾期交房违约金已经超过法定诉讼时效。自2018年2月3日至2018年2月8日的逾期交房违约金，应由被告按照已付购房款895604元每日万分之一的标准向原告支付，核算为447.8元。关于原告主张被告向其出示《竣工验收备案表》并交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的请求，该项主张符合合同约定，故本院予以支持，履行期限酌定为三十日。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、被告陕西地方电力房地产有限责任公司于本判决生效之日起九十日内将办理原告张文飞购买的位于西安市长安区韦曲街道雁塔南路南段“曲江观山悦”第36幢2单元3层20302号房屋不动产权属证书需要由被告提供的资料报产权登记机关备案并协助原告办理房屋所有权证书；二、被告陕西地方电力房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告张文飞支付逾期办证违约金31543.17元，并支付2021年2月1日至被告向产权登记机关提交产权登记备案资料之日止的违约金（以已付购房款895604元为基数，按照每日万分之零点六的标准计算）；三、被告陕西地方电力房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告张文飞支付逾期交房违约金447.8元；四、被告陕西地方电力房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告张文飞出示案涉房屋的《竣工验收备案表》，并交付案涉房屋的《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。五、驳回原告张文飞的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1629元，减半收取814.5元，由原告负担458.5元，被告负担356元，于本判决生效之日起三十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  员      杨少领二〇二一 年 八 月 二十六 日  书  记  员      王余爽 1