湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘13民终1235号上诉人（原审被告）：刘成贵，男，汉族，1970年1月17日出生，住湖南省涟源市。被上诉人(原审原告)：娄底市吉鑫物业服务有限公司，住所地：娄底市娄星区南贸东街007栋2023室。法定代表人：李美华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘中杰，湖南宇能律师事务所律师。上诉人刘成贵因与被上诉人娄底市吉鑫物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2021）湘1302民初1096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘成贵上诉请求：一、撤销娄星区人民法院（2021）湘1302民初1096号判决。二、给刘成贵一个公正的判决，改判刘成贵不需承担民事责任。事实和理由：一、吉鑫物业服务有限公司没有理由起诉刘成贵，理由如下：1.上诉人从未与吉鑫物业服务有限公司签过任何合同，只与娄底安泰物业管理有限公司签署《住宅质量保证书》；2.自2007年上诉人对安厦鑫苑小区12栋162号房装修后，由于房屋外墙面渗漏，致使装修的房屋多处遭破坏，经济损失达数万元，物业公司对此一直没有回复（证据可见图片和房屋实看）；3.上诉人于2008年9月入住该小区，同年交了3个月的物业费（共计353元）后，因为物业公司的不作为，在2009年的物业费收取时只缴纳了1200元，2010年物业费只缴纳了1000元（证据可见收据复印件或原件）；4.吉鑫物业服务有限公司于2011年4月10日与娄底安厦房地产开发有限公司签了《物业管理委托合同书》，作为小区业主，对物业公司的更换完全不知情，即使物业公司房屋渗漏的问题一直未处理，但上诉人仍按时缴纳物业费1000元/年。二、物业公司未尽好物业公司的职责：1.上诉人因外墙面渗漏造成的经济损失，物业公司一直没有及时处理；2.物业公司管理安厦鑫苑小区期间，小区车辆乱停乱放、休闲场所的设施破坏严重，甚至有些设施已不存在，小区没有消防通道，且各通道也不畅通：其中2013年12月小区12栋一楼所有电表爆炸起火，因为各通道不畅通错过了最佳的救援时机，也给住户留下心理阴影。三、娄星区人民法院的判决有失公正。1.对上诉人提供的事实和证据，法庭只听被上诉方代理人及律师的一面之词；2.在开庭审理前，法官主张双方当事人庭外调解，并告知这种物业民事纠纷案以往被告人都是按诉讼金额的百分之八十判决，结果判决真是如此。何况，被上诉人在宣判之前与本人调解，调解数额仅为1000元，结果法院却判决本人缴纳2860元，还称即使上诉，结果也是如此；3.安厦鑫苑小区被起诉的业主总共13户，虽然法院开庭审理当天只有3户到场，但各户实际情况不同，审判结果一刀切有失公正。上诉人真心期待中院能给出公正的判决。娄底市吉鑫物业服务有限公司辩称，一、缴纳物业服务费是被答辩人的义务。1.2011年4月10日，娄底安厦房地产开发有限公司与被答辩人签订了《物业管理委托合同书》，委托被答辩人对安厦鑫苑住宅小区进行前期物业管理，合同期限自2011年4月10日起至小区业主委员会成立止。该合同意思表示真实、内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。据此，被答辩人作为安厦鑫苑住宅小区的业主，《物业管理委托合同书》对被答辩人具有法律约束力，被答辩人与答辩人应当按照《物业管理委托合同书》履行各自的义务。2.在具体的物业服务过程中，答辩人严格按照《物业管理委托合同书》对房屋共有部分、共用设施设备、绿化、治安等项目进行日常维护、修缮、服务与管理，建立严格的保卫登记制度，及时制止侵害业主利益的行为，被答辩人接受了答辩人的物业服务，应当按照合同约定支付物业服务费。二、被答辩人上诉提出的房屋墙面渗漏问题，与本案不属于同一法律关系。被答辩人所称的房屋墙面渗漏属于房屋质量问题，与本案诉争的物业服务合同纠纷不是同一法律关系，被答辩人可另案向开发商主张权利。三、关于被答辩人所反映的园区内公共设施损害严重、未修复、园区环境脏乱差等情况。1.小区休闲场所设施属于业主共有部分，根据《物业管理条例》第十一条的规定，筹集和使用专项维修资金由业主共同决定。答辩人作为物业公司仅受业主委托实施具体的维修方案，维修方案及资金的使用由业主共同决定，答辩人无权决定上述事项，在方案及资金未确定的情况下要求答辩人履行维修义务显然不当，至今未完成维修工作也是受到维修方案和维修资金的影响，并非答辩人怠于履行导致。2.根据《物业管理条例》相关规定，物业管理部门按照物业公司的资质及物业服务的项目及服务完善程度，确定一级、二级、三级资质的物业公司物业服务费用收取标准的最高指导价。答辩人按收取的物业费用为依据制定物业服务标准显然会与被答辩人所期望的物业服务标准有所差距。答辩人已投入全公司之大部分人力、物力、财力，尽可能为小区业主提供优质的物业服务，对于被答辩人所提及的小区卫生脏乱差等情况，答辩人一直都在着力整治。四、关于被答辩人反映的小区消防通道被占用的问题。根据《中华人民共和国消防法》规定，物业公司应当对小区内的共用消防设施定期组织检验、维修，提供消防安全防范服务，同时明确禁止占用、堵塞、封闭消防通道。答辩人严格依据法律规定履行了义务，定期对消防设施组织检验，业主擅自占用消防通道时，答辩人可以劝阻、制止，但毕竟答辩人不是执法机构，没有强制执法权，答辩人制止无效，还应由相应政府主管部门进一步清理。综上，被答辩人的上诉请求没有事实和法律依据，原审法院认定事实清楚，判决合法合理，请求二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。娄底市吉鑫物业服务有限公司向一审法院起诉请求判令：1.被告向原告支付拖欠的物业管理费3，575元，并从逾期之日起按每天1元的标准支付滞纳金至全部物业管理费交清之日止（暂定2，000元）；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告刘成贵在娄底安厦房地产开发有限公司购买了位于娄底市娄星区，建筑面积为167.95平方米的住宅一套。2011年4月10日，娄底安厦房地产开发有限公司（甲方）与娄底市吉鑫物业服务有限公司（乙方）签订了《物业管理委托合同书》。合同约定：委托管理期限为从2011年4月10日至小区业主委员会成立止；乙方应每6个月向全体业主和使用人公布一次管理费用收支账目；乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实际发生的费用计付，收费标准须经甲方同意；房屋共用部位的小修、养护费用，由乙方承担；大中修费用，由甲方承担；更新费用，由甲方承担；房屋的共用设施、设备的小修、养护费用，甲乙承担；大中修费用，由甲方承担；更新费用，由甲方承担；小区物业管理费服务费用由乙方按建筑面积多层0.7元／㎡／月，小高层楼1元／㎡／月向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金；车位使用费分为露天车位3元／天，车库5元／天。2019年6月16日，娄底市吉鑫物业服务有限公司（甲方）与娄底市城投物业管理有限责任公司（乙方）签订了《安厦鑫苑小区物业管理移交协议》。协议约定：从2019年7月1日开始由乙方对小区进行物业管理服务，履行物业管理权利和义务。截止到2019年6月30日，被告刘成贵累计拖欠原告吉鑫物业房屋物业服务管理费3,575元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，原告吉鑫物业与娄底安厦房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同书》系前期物业合同，该协议中明确约定由原告吉鑫物业对该住宅小区提供物业服务，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，案涉前期物业服务合同有效，对小区业主具有约束力，故原告吉鑫物业有权向被告刘成贵主张服务期间的物业费。根据本案查明的事实及现有证据，被告刘成贵拖欠原告吉鑫物业的物业费用未及时交纳，被告刘成贵存在违反合同约定的行为，对于原告吉鑫物业要求被告刘成贵交纳物业费的请求，法院应予支持。被告刘成贵辩称其房屋因外墙渗漏导致多处破坏，房屋外墙渗漏系房屋质量问题，与本案物业服务合同纠纷系不同的法律关系，被告刘成贵应另行提起诉讼主张权利。被告刘成贵主张原告吉鑫物业的诉求已过诉讼时效，但被告刘成贵在庭审中陈述自2010年至2018年期间每年交纳了1，000元物业费，故被告刘成贵主张原告吉鑫物业的诉求已过诉讼时效的辩解意见，于法无据，法院不予支持。考虑到原告吉鑫物业为被告刘成贵所提供的物业服务亦存在一定瑕疵，并未严格依照合同约定的内容及项目履行相应义务，亦有不当之处，故应适当减免被告刘成贵所负担的物业费数额，法院结合双方合同约定及原告吉鑫物业实际提供物业服务的内容酌情予以认定物业服务管理费为2，860元，对原告吉鑫物业要求被告刘成贵承担滞纳金的诉求，法院不予支持。需要说明的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的仍然是物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动交纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告刘成贵于判决生效之日起十日内支付原告娄底市吉鑫物业服务有限公司物业管理费2，860元；二、驳回原告娄底市吉鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告刘成贵负担。本院二审期间，上诉人刘成贵提交新证据：2010年娄底市惠安物业管理有限公司所交物业费收据一张，拟证明上诉人只需缴纳物业费1000元/年。本院组织当事人进行了证据举证和质证，被上诉人娄底市吉鑫物业服务有限公司质证意见：1.上诉人递交的证据不是二审期间的新证据。因为证据形成时间较久。2.达不到上诉人的证明目的。上诉人想要证明和物业公司达成协议每年缴纳1000元/年，但是该证据无法证明。3.对该证据的真实性没有异议。一审期间已经对他每年缴纳1000元这一事实进行了说明，我方目的是追缴其欠缴的物业费。根据上诉人与被上诉人的举证情况及双方质证意见，结合庭审，本院认证如下：上诉人刘成贵与被上诉人娄底市吉鑫物业服务有限公司所举证据真实性予以采信，但该证据仅仅能够证明上诉人于2010年向娄底市惠安物业管理有限公司缴纳1000元物业费，并不能凭此收据证明上诉人与娄底市惠安物业管理有限公司已经达成协议只收取1000元/年的物业费，因此该证据不能达到上诉人的证明目的。二审经审理，本院确认一审判决查明的案件事实。本院认为，物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。一般是由物业公司根据小区实际情况与小区业主签订的物业合同来对物业费的收取进行约定。虽刘成贵主张其从未与娄底市吉鑫物业服务有限公司签订相关物业合同，但涉案小区建设单位与被上诉人签订了《物业管理委托合同书》，该合同系前期物业服务合同，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，对小区业主均具有约束力，刘成贵应当依照该《物业管理委托合同书》的约定按时向娄底市吉鑫物业服务有限公司缴纳物业费用，现刘成贵存在欠缴物业费的情况，已构成违约，娄底市吉鑫物业服务有限公司要求刘成贵缴纳欠缴物业费的要求符合法律规定，应予支持。至于被上诉人物业服务质量存在欠缺的问题，一审法院已经酌情对物业服务费进行了核减，处理适当。关于房屋渗漏导致刘成贵遭受经济损失的问题，与本案物业服务合同纠纷系不同的法律关系，不应在本案中进行处理，上诉人可以另行主张权利。综上所述，刘成贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由刘成贵负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 威审 判 员  李云霞审 判 员  周 怡二〇二一年八月三十日法官助理  刘 赛书 记 员  蒋 品附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。