湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1102民初1764号原告:唐美华，女。被告:湖南湘汉九鼎实业集团有限公司，住所地湖南省长沙市天心区书院路**安玺雅苑****。法定代表人朱江玉。委托诉讼代理人:陈军宇，男。（一般代理）委托诉讼代理人:马秋鸿，湖南苍松律师事务所律师（一般代理）。原告唐美华与被告湖南湘汉九鼎实业集团有限公司（以下简称九鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐美华，被告九鼎公司的委托诉讼代理人陈军宇、马秋鸿到庭了参加第一次庭审，原告唐美华，被告九鼎公司的委托诉讼代理人陈军宇到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告唐美华向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给原告办理不动产权证并交付给原告；2.判令被告按商品房买卖合同交付条件交付房屋并由有资质的机构出具商品房面积实测技术报告书；3.判令被告支付逾期交房违约金7780元；4.判令被告未按商品房买卖合同办理房屋所有权证违约金7780元；5.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年11月9日，原告与被告签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的金都名邸小区3栋19层****号商品房一套，合同约定总价款为389，000元，并约定被告于2018年12月31日前将经过相关验收机构验收合格的商品房屋交付给原告。被告截止2021年1月6日仍不提供有效的竣工验收证明，却强行按合同时间2018年12月31日视为已交房入伙，并要求业主此时开始计算物业管理费。被告由始至终未提供竣工验收备案表的原件给业主核实，经业主到质量监督部门查询反馈，被告并未备案验收，根据合同第十七条被告不出示验收证明文件或证明文件不齐全，或为满足合同第十一条约定的条件，原告有权拒绝接收房屋，并由被告按购房合同第十五条承担逾期交房违约责任，违约金赔付计算时间自2019年1月1日至今2020年6月25日共计368天，被告应当向原告支付逾期交房违约金7780元；根据合同第十二条约定及相关规定，开发商不得在购房合同价之外另行收取商品房配套设施的费用的规定，被告2019年11月14日收取原告天然气开户费1800元行为违法，请求法院判令被告退还原告燃气开户费1800元。合同第二十二条还约定被告在商品房交付之日2018年12月31日起360个工作日未能为原告办理房屋所有权证书的，按购房合同承担违约金，违约金赔付计算时间自2020年6月1日至今2021年4月20日共220天，被告应支付原告逾期交房违约金7780元，原告已按照约定交纳了总房款及所有税款，被告应按照约定按商品房买卖合同交付条件交付房屋及测量面积差，未达交付条件时不得强行交房，并履行办理所有权证书。被告九鼎公司辩称，被告已经按照合同在2019年6月30日向原告送达了入宅通知书，要求按照合同收房，被告已经履行了义务，不存在延期交房，不应当承担逾期交房违约金，被告在2019年6月30日前已经具备交房条件，且提供了合同约定的验收备案表，房产实测面积报告书等各项手续，并通知原告收房，且原告在2019年10月22日已经收房并装修入住，被告无违约行为，其诉请逾期交房违约金7780元不予支持，永州市零陵区房产测绘事务所已经于2018年12月28日完成了房产实测报告书，在交房时已经出示给原告，且张贴了在售楼部，请求法院依法驳回原告的诉请。被告未为原告办理不动产证是由于新冠病毒影响，属于不可抗力，应当予以顺延，因为消防验收部门由原来的消防部门改为住建部门，该两单位在交接的过程中有争执，责任不在被告，且原告未按期交维修基金，未按合同约定提供办理不动产的资料，这也是导致不能办证的原因，原告也有过错，故原告要求被告承担未按期办证的责任不应予以支持，被告愿意给原告办证，只要原告提供合格的办证资料，被告也争取尽快的为各位业主办理好不动产权证，综上所述，原告的各项诉请理由不合法不充分，应当予以驳回。。本院经审理认定事实如下：湖南湘汉九鼎实业集团有限公司曾用名为永州九鼎房地产开发有限公司。2017年11月9日，原告唐美华（买受人）与被告九鼎公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。合同约定:被告将坐落于永州市零陵区永州大道西侧“金都名邸”3栋第19层****号住宅商品房（建筑面积为105.44㎡）以3689.30元/㎡的单价出售给原告，购房总价款为389,000元，约定支付方式为唐美华支付总房款的20%的首付款，其余价款310,000元，可以向商业银行或者住房公积金管理机构借款支付。合同约定交房时间为2019年6月30日。约定交房条件为（第十一条规定）：甲方（九鼎公司）还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》且该商品房已取得《规划条件核实单》、《建筑工程竣工验收备案表》、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、甲方已取得该商品房所在楼栋的房屋权属证明、满足第十二条中甲方承诺的市政基础设施达到的条件、该商品房为住宅的，甲方提供《住宅工程质量分户验收表》、甲方以依法完成物业承接查验且满15个工作日（具体内容为各项资料已零陵区房产局物业管理办公室下发的“承接查验移交资料清单”为准；设施设备包括供电系统、给排水系统、消防系统、电梯、安防设施、弱电系统等）;逾期交房责任为合同继续履行,甲方按日向乙方按已付房款的万分之二支付违约金,违约金总计最高不超过总房款的2%;合同第十七条还约定：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，乙方应当在交付日的7日前，书面通知乙方办理交接手续的时间地点、及应当携带的证件。双方进行交接时，甲方应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。甲方不出示证明文件或者文件不齐全、或者未满足第十一条约定的其他条件的，乙方有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由甲方承担，并按照第十五条处理。合同第二十二条约定了产权登记事项为：如因甲方的责任，乙方未能在商品房交付之日起360工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意不解除合同，自本合同约定的期限第二天起自实际办妥登记之日止，甲方按日向乙方支付已付房款的万分之二的违约金，违约金总计不超过总房款的2%。……在双方签订的商品房买卖合同补充协议中，就交房事宜进行了补充约定如下：1.双方同意变更《商品房买卖合同》第十一条第（二）款第三项约定，该权属文件按主合同约定时间取得即可。2.由于乙方原因，未能办理完毕合同备案贷款手续，或者乙方未付清房款，因面积差异乙方需补交的房款合同约定的违约金等，甲方有权拒绝交付房屋或产权证书，甲方不承担由此造成延期交房的违约责任，同时延期交房期间房屋的风险由乙方承担，乙方除按合同约定承担相应的违约责任外，另须支付延期交房期间的物业管理费等一切费用。合同签订后，原告依约支付了全部房款及办理产权证所需契税5557.15元。2019年6月30日唐美华收到被告九鼎公司发出的收房通知，原告认为涉案房屋没有达到交房条件未收房。2019年10月22日，原告接收涉案房屋并办理了装修手续。另查明，涉案房屋尚未取得建设工程竣工验收备案表。上述事实有原、被告陈述，《商品房买卖合同》及补充协议，契税发票等证据予以证实，可以认定。本院认为：原告唐美华与被告九鼎公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规禁止性规定，该合同合法有效，具有法律约束力。原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据商品房买卖合同司法解释规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，本案原告于2019年10月22日接收了被告交付的房屋钥匙，即实现了房屋的转移占有，故可以视为被告交付了房屋。根据合同约定，被告应于2019年6月30日前将验收合格的房屋交付给原告，但被告并未按期交付，故被告应承担逾期交房期间（2019年6月30日至2019年10月22日）的违约责任。按照合同约定逾期交房违约金的计算标准，逾期交房违约金为8947元，原告对逾期交房违约金主张7780元，系其对自己权利的自由处分，本院不予干预，故对原告要求被告承担逾期交房违约金7780元本院予以支持。根据合同约定，被告不出示商品房经验收合格的文件，原告有权拒收房屋。但是本案原告作为完全民事行为能力人，在明知房屋未经验收合格的情况下，仍然接收房屋，属于对自己民事实体权利的处分，事后再以房屋不具备交付条件，从而要求被告交房，违背诚信原则，故对原告要求交房的诉讼请求，本院不予支持。根据双方当事人在合同中约定被告应当在交房之日起360工作日内（2019年10月22日至2021年4月7日）办好不动产权证，但是被告至今未办理不动产权证，已经构成违约。被告辩称原告未交维修基金，造成过户所需的资料不齐而无法办证，但是即使原告未交维修资金，被告也应当及时通知原告补交。本院结合原告所购房屋至今未取得竣工验收备案表的事实，至今不具备办证条件的事实，认定被告是因为自身的原因导致至今未办理好不动产权证，被告的上述答辩意见缺乏事实依据，本院不予支持。按照双方合同约定，违约金应当按照总房款的2%计算，被告至今尚未为原告办理涉案房屋的不动产权属证明，经核算，违约金已超过原告主张的7780元，故本院对原告要求被告支付7780元逾期办证违约金的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告立即办理不动产权证并交付给原告的诉讼请求。鉴于原告所购买的房屋至今未取得竣工验收备案表，尚不具备交房条件、办证条件，故原告的该项诉讼请求暂时在客观上无法实现，本院不予支持。被告提出因新冠肺炎疫情影响及消防验收部门的职权变更导致其迟延办证，但又未提供相关部门在新冠肺炎疫情期间停办相关办证业务的证据，亦没有提供消防验收部门职权变更停办相关验收业务的证据，更没有提供其已向相关登记部门或者消防验收部门提出办证或者验收请求的相关证据，其应当承担举证不能的后果。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、被告湖南湘汉九鼎实业集团有限公司在本判决生效之日起7日内给付原告唐美华逾期交房违约金7780元；二、被告湖南湘汉九鼎实业集团有限公司在本判决生效之日起7日内给付原告唐美华未按约定办理不动产权证的的违约金7780元；三、驳回原告唐美华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费189元，由被告湖南湘汉九鼎实业集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员 刘德燕二〇二一年八月九日法官助理 彭艺玲书 记 员 陶 亮附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。