辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终7500号上诉人（原审原告）：润德物业服务（大连）有限公司。住所地：大连市西岗区久寿街17号。法定代表人：王德利，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李勇，北京市京师（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗玉霞，女，1981年4月26日生，满族，住辽宁省大连市沙河口区。上诉人润德物业服务（大连）有限公司（以下简称润德物业）因与被上诉人罗玉霞物业服务合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初5055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。润德物业上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求或发回重审；二、本案的全部诉讼费由被上诉人承担。主要理由为：1.一审认定的诉讼时效有误，上诉人在讼争期间曾不间断地通过电话及微信小程序等方式向被上诉人催收物业费，上诉人一直在主张权利，诉请并未超过诉讼时效。特别是在2021年2月23日，上诉人向被上诉人发送短信催收物业费。2.一审适用法律有误，被上诉人没有合理的事由向上诉人提出违约金的减免。被上诉人认为物业服务不到位，与事实不符。被上诉人应按照合同约定向上诉人给付逾期交纳物业费的违约金。罗玉霞辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。主要理由为，上诉人确实在2021年2月23日收到过被上诉人发送的短信，但当时被上诉人以为是诈骗短信就没有理会，因为上诉人以前经常采取一些非法手段来给被上诉人编辑短信。润德物业向一审法院起诉请求：一、罗玉霞支付2014年1月1日起至2021年3月31日的物业费15693.58元；二、罗玉霞支付逾期违约金5881.36元（以15693.58为基数，自2014年1月1日起至2021年3月31日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。一审法院认定事实如下：2011年7月18日，润德集团有限公司（甲方）与润德物业（乙方）签订《前期物业服务委托合同》，约定甲方将“润德广场”项目委托给乙方实行物业管理服务。委托服务事项包括：房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备的维护和管理、公共区域的环境卫生，公共秩序、交通秩序与车辆停放，物业档案管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理，装饰装修管理等。物业费收费标准为住宅物业服务费3.8元/平方米/月，业主逾期不缴纳物业费，按日收纳千分之三的滞纳金。委托服务期限自2011年9月30日起至业主委员会成立或与选聘、续聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时，本合同自然终止。2011年11月25日，润德集团有限公司（甲方）与罗玉霞（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，双方就前期物业管理服务达成协议，甲方委托润德物业对案涉小区实施前期物业管理服务，物业管理服务范围与润德集团有限公司与润德物业签订的《前期物业服务委托合同》一致，收费标准为公寓物业服务费3.8元/平方米/月，每季度为一个支付期间，乙方应当于每一个支付期间届满前30日以前缴纳下一个支付期间的物业服务费，若乙方迟延支付物业服务费及其他费用超过30日的，自逾期交费之日起，每迟延一日，乙方应当按照欠付费用的千分之三向甲方委托的物业服务企业缴付滞纳金。另查，罗玉霞系“润德广场”园区1-1-8-23的业主，房屋面积为47.47平方米。罗玉霞拖欠2014年1月1日起至2021年3月31日的物业费15693.58元。一审法院认为，润德集团有限公司与润德物业签订的《前期物业服务委托合同》、润德集团有限公司与罗玉霞签订的《前期物业管理服务协议》不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应履行合同约定的义务。罗玉霞作为小区业主，在享受物业服务的同时，负有支付物业服务费的义务。罗玉霞辩称润德物业提供的物业服务不到位，并不能彻底否定润德物业履行了物业服务，亦不能因此免除罗玉霞交纳物业服务费的义务。物业服务质量不能达到业主满意的情形在所难免，物业服务企业应当努力提高服务质量，但上述理由不能成为拒交物业费的抗辩理由。罗玉霞不按时缴纳物业服务费，既影响了物业服务工作的正常运作，同时也侵犯了其他已缴费业主的利益。对于罗玉霞辩称的润德物业的部分诉讼请求已经超过诉讼时效一节，依据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，润德物业提供的律师函照片无法看出实际催缴时间，无法确认润德物业于何时向罗玉霞主张过案涉物业费，不能构成诉讼时效的中断，该证据不足以作为润德物业主张物业费未过诉讼时效的有效证据，故润德物业主张罗玉霞交纳2018年6月11日至2021年3月31日物业费6073元（3.8元/月/平方米×33个月×47.47平方米+3.8元/月/平方米÷30天×20天×47.47平方米，取整），一审法院予以支持，润德物业主张超过部分一审法院不予支持。关于润德物业要求罗玉霞支付违约金的诉讼请求。一审法院认为，罗玉霞存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此润德物业的主张理应得到支持。但一审法院考虑，润德物业现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到润德物业在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现润德物业与部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和罗玉霞每天的生活均与润德物业相关，双方矛盾须及时化解，切不可再深化，故本案不予支持润德物业的违约金主张。关于物业费标准一节，案涉《前期物业服务委托合同》、《前期物业管理服务协议》约定的物业费标准是双方当事人合意的结果，司法不宜干预。罗玉霞如认为物业费标准不合理，应当通过成立业主大会或业主委员会与润德物业协商更改物业费标准，故其此项答辩意见，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款、第一百九十二条第一款、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决：一、罗玉霞于本判决生效之日起十日内支付润德物业服务（大连）有限公司2018年6月11日至2021年3月31日物业费6073元。二、驳回润德物业服务（大连）有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取155元，由润德物业负担107元，罗玉霞负担48元。本案二审审理过程中，上诉人提交一张手机短信截屏，拟证明上诉人曾于2021年2月23日向被上诉人主张物业费。对于短信内容和接收短信的时间，被上诉人未提出异议。本院经审查，对该份证据予以采信。被上诉人未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。另查明，2021年2月23日，上诉人通过发送手机短信的方式向被上诉人催缴物业费。本院认为，本案二审的争议焦点问题有两个：一是诉讼时效从何时起算，上诉人诉请能否得到支持；二是上诉人主张的违约金应否予以支持。关于诉讼时效问题，二审期间，上诉人提交新证据，本案事实发生了变化。上诉人曾于2021年2月23日向被上诉人主张案涉房屋在讼争期间的物业费，该催缴行为引起诉讼时效中断。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，上诉人提起的本案诉请适用三年诉讼时效的规定，即上诉人主张2018年2月23日至2021年3月31日期间的物业费6727元，法院应予支持。上诉人主张在2018年前亦曾多次向被上诉人催缴物业费，但未提供相关证据佐证，本院不予支持。关于违约金一节，物业合同虽约定了业主迟延交费的违约责任，但由于被上诉人并非无故拖延交纳物业费，上诉人确存在需要改进的地方，为促进业主与物业单位和谐共处，一审未支持上诉人的违约金主张并无不当，二审予以维持。综上，上诉人润德物业的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初5055号民事判决第二项；二、变更大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初5055号民事判决第一项为：罗玉霞于本判决生效之日起十日内支付润德物业服务（大连）有限公司2018年2月23日至2021年3月31日期间物业费6727元；三、驳回润德物业服务（大连）有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取155元，由润德物业服务（大连）有限公司负担107元，罗玉霞负担48元；二审案件受理费214元，由润德物业服务（大连）有限公司负担148元，罗玉霞负担66元。本判决为终审判决。审 判 长  王 迪审 判 员  王 歆审 判 员  王家永二〇二一年九月十六日法官助理  王秀颖书 记 员  王 阳