天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终3413号上诉人（原审被告）：李忠涛，男，1986年2月15日出生，汉族，住天津市。被上诉人（原审原告）：郝秀文，女，1961年3月10日出生，汉族，住天津市滨海新区。上诉人李忠涛因与被上诉人郝秀文房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2021）津0116民初1018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李忠涛上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判郝秀文承担恶意违约所致李忠涛之损失，并由郝秀文自行承担恶意违约所致租金损失；3.依法退还李忠涛寄存于郝秀文处剩余的押金；4.依法酌情减除合约存续期间李忠涛尚未支付的租金。事实和理由：一、一审判决事实认定有误，郝秀文已于2020年9月22日单方强行与李忠涛解除了合同，而一审判决却确认合同于2020年10月15日才解除，与事实明显不符。一审判决期间，李忠涛已经提交证据证明郝秀文于2020年9月22日单方对涉案租屋进行了断电，使得李忠涛事实上已经无法经营，双方合同目的已经无法实现，且郝秀文随后就对外进行了招租，尽管李忠涛多次诚恳要求郝秀文恢复通电，好让李忠涛正常经营，以获得收入来支付剩余租金，但李忠涛的合理要求均遭郝秀文无理拒绝。因此，不论郝秀文的主观意识、还是客观行为，均已经形成合同解除的效果。双方的租赁合同法律关系已于2020年9月22日因郝秀文单方强行行使合同解除权而归于消灭。因此，一审判决事实认定错误应予撤销。二、一审判决没有对郝秀文的恶意违约及其他违反合同法义务的行为予以确认并课以合同法上的责任是法律适用错误，应依法纠正。一审期间，李忠涛已经提交了足够证据证明郝秀文存在单方毁约，单方强行行使合同解除权，且对强行单方解除合同所导致的不良后果心知肚明、故意为之，而且丝毫不留余地，已经违反了公序良俗以及合同法上不得故意扩大违约损失的立法精神，应对其单方强行解除合同所致的一切损失承担责任。1.李忠涛因郝秀文恶意违约行为导致经营无法继续和经营信誉受损以及部分已经跟李忠涛缔结或准备缔结业务的客户流失和直接经济损失，郝秀文应当就此承担赔偿损失的民事责任;2.郝秀文不仅于2020年9月22日强行对李忠涛经营场所进行断电，还于2020年10月4日对经营场所进行私自换锁上锁，导致李忠涛无法及时将经营所用之办公用品搬离。这种做法不仅导致李忠涛另行寻觅他处之经营成本剧增(不得不再次购买和租用经营所需之物品)，而且导致其自身租金损失。郝秀文的恶意行为不仅没有得到一审法院的苛责，相反，一审判决却将郝秀文的恶意过错所致损失强加于李忠涛头上，明显违背民法典合同编的相关规定，应当依法纠正，并判令郝秀文承担一切损失。三、一审判决在错误判决李忠涛一方承担违约损失的情况下，又错误地判决将李忠涛寄存于郝秀文处的剩余押金也判归郝秀文所有，明显违反法律规定，应予改判。李忠涛与郝秀文在合同中所约定的押金20000元，名为押金实为定金。这在法律性质和本案的事实中是无法否认的客观真实。民法典第五百八十八条规定：当事人既约定违约金，又约定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。这一规定明确指出，当事人既约定定金，又约定违约金的，则只能择一行使，而不能同时行使。一审判决既对李忠涛课以违约金责任，又同时适用定金罚则，属于明显的法律适用错误，应予纠正。因此，李忠涛请求人民法院将寄存于郝秀文处的剩余定金依法退还给李忠涛。四、一审判决一方面对李忠涛课以严苛的法律责任，另一方面却忽视了疫情所导致的严峻经济形势对李忠涛的不利影响，不符合民法典相关规定，应予纠正。众所周知，新冠疫情席卷了全球经济，而李忠涛与郝秀文租金纠纷发生期间正值新冠疫情肆虐、全球经济下滑的痛苦时期，李忠涛的经营同样举步维艰，难以维系，租金无法按时支付给郝秀文是形势所迫，而非李忠涛故意违约。民法典第五百三十三条规定:合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商:在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。疫情导致李忠涛这种需要人与人接触的教育经营模式严重受挫，经营业绩下滑严重，甚至入不敷出。在这种情况下，任何有良知的人或机构不但不会落井下石，而应当及时伸出援手，大家同舟共济，共克时艰。而郝秀文不仅不体谅李忠涛的难处，还故意断电上锁，导致李忠涛唯一可能的营利机会丧失，也使得双方当初订立合同的目的彻底落空。因此，李忠涛请求人民法院依据民法典相关规定，酌情扣减疫情期间李忠涛应予支付的租金，以维护法律的公平正义。郝秀文辩称，同意一审判决，不同意李忠涛的上诉请求。郝秀文向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的房屋租赁合同于2020年10月15日解除，李忠涛将房屋交还郝秀文；2.李忠涛支付拖欠房屋租金70000元；3.李忠涛支付违约金20000元；4.李忠涛支付拖欠的电费18740.97元、物业费1080元、暖气费1450元、自来水费51元；5.李忠涛支付自2021年1月1日起按每年130000元标准支付郝秀文房屋占用费；6.本案诉讼费用、律师费由李忠涛承担。一审法院认定事实：2018年12月31日郝秀文（出租方、甲方）与李忠涛（承租方、乙方）签订《个人房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于天津市的房屋出租给乙方使用；租期自2019年1月1日至2024年12月31日；乙方需先交纳押金两万元，年租金为130000元，自2019年1月1日起开始交纳房租，交付房租期限每年提前半个月支付下一年房租；乙方租赁期间，电费、暖气费及物业费从押金中扣除；第十条“在房屋租赁期间，甲、乙双方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳违约金贰万元整”。2018年12月31日李忠涛向郝秀文出具欠条载明“今李忠涛因租赁团结西路211＃二层及单独楼道共209平方米，租金未交付为此说明欠款壹拾叁万圆整，以此为凭，已交贰万圆压（押）金”。2019年5月21日李忠涛向郝秀文出具说明记载“今李忠涛向郝秀文支付房租做如下约定：5月22日再付2万，5月底再付5万圆整如果付不齐当天进行锁门处理后果李忠涛自负”。2019年8月2日李忠涛向郝秀文出具《欠款协商书》载明“今李忠涛总共欠郝秀文房租（2019年房租）三万元整，截至2019年8月2日共欠电费六千六百一十九元，到2019年10月15日全部结清，共三万六千六百一十九元整。如若未能结清，需支付一万元违约金，共计肆万六千六百一十九元整”。2020年6月1日郝秀文（甲方）与李忠涛（乙方）签订《租房协议》，载明“今年2020年乙方所欠13万元房租款于2020年5月份之前已经给予甲方3万元整，剩余10万元款项在2020年6月15日之前给付甲方5万元整，7月15日之前给予甲方5万元整，结清2020年房租款。2021年的房租款在2020年12月15日之前给予甲方13万元房租款。如乙方不按租房协议规定给付甲方租房款，乙方按一年房租13万元的双倍给予交付赔付。如果乙方不按租房协议付款，甲方有权收回房屋的使用权，并要求乙方付清所欠租房款。…”。2020年7月19日李忠涛交纳电费3000元。李忠涛在2020年期间支付郝秀文房租60000元。2020年8月、10月期间郝秀文曾通过微信方式向李忠涛催要房租。其中2020年10月6日郝秀文向李忠涛发送微信内容“李老师您好：关于房租您是一拖再拖，言而无信，我对您已经无话可说。我现在按照房屋租赁合同的约定正式通知您：因您多次拖欠房租，自今天起解除与您的合同，您拖欠的房租及违约金请于2020年10月15日一次性付清…”。诉讼中，郝秀文要求确认双方于2020年10月15日解除双方合同。因李忠涛未能结清租金，郝秀文将涉案房屋进行锁门处理，并称双方都有钥匙，李忠涛的东西存放在涉案房屋内。2021年2月8日李忠涛将涉案房屋进行了腾空交付郝秀文。诉讼中，郝秀文提交电表照片证据证明李忠涛应负担电费15740.97元，李忠涛对此不认可；郝秀文提交2020-2021年度的暖气费缴费凭证（已报停暖）2937.2元，郝秀文主张李忠涛承担50%费用，李忠涛在庭审时表示同意，在庭审后询问时表示不予承担；郝秀文提交涉案房屋水费明细证明李忠涛产生水费59.05元，李忠涛表示同意负担；李忠涛对郝秀文主张物业费1080元同意负担；郝秀文提交的律师费发票要求李忠涛承担律师费，李忠涛不予认可。一审法院认为，郝秀文、李忠涛签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规规定，应合法有效，双方应按合同约定和法律规定享有权利并履行义务。李忠涛未按合同约定按时足额支付2020年度租金，其行为构成违约，应向郝秀文承担违约责任。郝秀文要求确认双方于2020年10月15日解除租赁合同，因李忠涛违约，郝秀文有权进行解除，故一审法院对郝秀文该诉讼请求予以支持。考虑到此时合同已经解除，故一审法院支持此时合同内的租金为102575元（130000元/365天×288天），李忠涛已经支付60000元，应支付合同内的租金为42575元；关于郝秀文主张违约金20000元，由于李忠涛违约，导致合同目的无法履行，且该主张符合合同约定，故一审法院对该诉讼请求予以支持；关于郝秀文主张房屋占用费问题，李忠涛在郝秀文通知后，未支付租金亦未腾空，应向郝秀文支付占有使用费，双方合同于2020年10月15日解除，由于郝秀文自将房屋上锁，双方均未明确上锁日期，一审法院酌情认定2020年10月16日予以认定，郝秀文该行为对于李忠涛使用亦造成影响，故一审法院酌情将占有使用费按原租金的50%予以支持，故李忠涛应支付郝秀文房屋占有使用费20479元（130000元/365天×115天×0.5）。关于郝秀文要求李忠涛支付拖欠的电费15740.97元，根据郝秀文提交的电表照片及2019年8月2日欠款协商书中记载电费数额，郝秀文主张该金额具有高度盖然性，一审法院对郝秀文主张电费金额予以认定；郝秀文主张物业费1080元和水费59.05元，李忠涛予以认可，一审法院对此费用予以支持；郝秀文主张暖气费1450元（庭审诉讼请求主张金额），李忠涛在庭审时表示同意，而之后表示不认可，违反禁反言原则，且在双方房屋租赁合同中亦载明李忠涛租赁期间暖气费等费用从押金中扣除，由此可见，郝秀文主张该费用的50%符合合同约定及法律规定，一审法院对此费用予以支持。由于李忠涛在合同签订时交付郝秀文押金20000元，而根据合同内容看，该押金可以将电费、暖气费、及物业费进行扣除，郝秀文主张自行全部扣除押金，不符合合同约定，故扣除上述各项费用后，押金剩余金额为1670元（20000元-15740.97元-1080元-59.05元-1450元）。而剩余押金，由于李忠涛行为构成违约，从郝秀文意思表示可见不予退还，押金不予退还，亦符合市场交易习惯，一审法院酌情认定剩余押金不再进行抵扣租金等费用，由郝秀文保留。郝秀文主张律师费，该费用并非李忠涛违约产生必然直接损失，一审法院对此费用不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条第一款，第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第七百二十二条之规定，判决：一、原告郝秀文与被告李忠涛签订的《个人房屋租赁合同》于2020年10月15日解除；二、被告李忠涛于判决生效后十日内给付原告房屋租金42575元、违约金20000元和房屋占有使用费20479元，合计83054元；三、驳回原告郝秀文其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025元，由原告负担79元，被告负担946元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审期间，李忠涛提供张岳峰出具的《证明》。由于张岳峰作为证人，未到庭进行作证，不符合证人作证的形式要求，本院不予认证。郝秀文提供欠条一张、照片，证明：房屋中东西没拉完，房子无法往外出租。本院认为，上述证据能够佐证郝秀文主张，本院予以采信。本院另查明：二审期间，双方均确认，双方于2020年6月签署的落款为2018年12月25日《商贸房屋租赁合同》。李忠涛主张该份合同取代了双方于2018年12月31日签订的《个人房屋租赁合同》。该份《商贸房屋租赁合同》租赁主体、租赁期间、租金标准等主要条款，与《个人房屋租赁合同》并无差异。就违约金条款：《个人房屋租赁合同》第十条明确约定了违约金为贰万元整。双方于2020年6月签署的落款为2018年12月25日《商贸房屋租赁合同》第4.3条约定：因乙方原因造成的应支付当期房屋租金延误，每延误一天乙方向甲方交纳应交租金总额的1%的违约金。《商贸房屋租赁合同》4.2条约定租金结算方式第（1）条内容，与双方2020年6月1日签订的《租房协议》内容能够印证，反映出双方对2020年度租金履行的特别约定内容。由于前后两份合同的主要条款并无二致，本院认定双方签订的《个人房屋租赁合同》《商贸房屋租赁合同》《租房协议》应视为整体，对双方均有约束力。数份合同存在矛盾或者重复约定的条款，可以通过合同解释等方式予以明确。本院审理查明其他事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审争议焦点为：一、双方合同解除的责任认定问题；二、郝秀文要求李忠涛支付拖欠的电费15740.97元的依据是否充分；三、一审判决的违约金20000元是否有依据；四、剩余押金是否应当返还李忠涛；五、房屋占有使用费认定是否正确；六、疫情期间租金是否应予减免。关于双方合同解除的责任认定问题。现双方对解除合同并无异议，但对解除合同的过错责任存在争议。在房屋租赁合同关系中，及时、足额缴纳租金系承租人应履行的主要合同义务，李忠涛未按合同约定按时足额支付2020年度租金，其行为已经构成违约，在郝秀文进行了催告的情况下，李忠涛仍未履行合同，郝秀文依法有权解除合同，故一审法院确认双方签订的《个人房屋租赁合同》于2020年10月15日解除，有事实和法律依据，应予维持。李忠涛主张郝秀文于2020年9月22日单方对涉案租屋进行了断电，且郝秀文随后就对外进行了招租，故双方的租赁合同法律关系已于2020年9月22日因郝秀文单方强行行使合同解除权而归于消灭。对此本院认为，在房屋租赁合同中，如双方合同未进行明确约定情况下，在承租人未及时交纳租金的情况下，一般来说出租人不宜通过断水、断电形式作为督促履行的方式。但是，在双方履行合同期间，李忠涛曾经在2019年5月21日向郝秀文出具字条，承诺该年度部分租金“如果付不齐，当天进行锁门处理，后果李忠涛自负”。该事实表明，李忠涛在履行合同过程中认可欠付租金，出租人可进行锁门处理的方式。双方2020年6月1日签订的《租房协议》亦约定“再继续履行之后的租房款（付清每年13万的租房款）租赁期间内，甲方（在乙方正常执行房屋协议的情况下）不得影响乙方正常的教育经营工作（包括停水、停电、锁门等，还有在不欠租房款的情况下将此房在租赁期间租给别人）。”根据该约定内容，出租人不得采取停水、停电、锁门等措施的前提是乙方（李忠涛）正常履行合同，但郝秀文采取相关措施时，李忠涛已经具备拖欠租金的违约行为，故其以此抗辩郝秀文违约解除不能成立，本院不予支持。此外，关于郝秀文单方招租的行为，系其为降低风险的广告发布行为，并不构成履行租赁合同的违约，对李忠涛该主张本院亦不予支持。关于郝秀文要求李忠涛支付拖欠的电费15740.97元的依据是否充分的问题。李忠涛未能举证其已经向郝秀文交纳电费，一审法院根据郝秀文提交的电表照片及2019年8月2日欠款协商书中记载电费数额，判决电费从押金中予以抵扣，处理并无不当，本院予以维持。关于一审判决的违约金20000元是否有依据的问题。首先，双方2018年12月31日签订的《个人房屋租赁合同》第十条明确约定了违约金为贰万元整。双方于2020年6月签署的落款为2018年12月25日《商贸房屋租赁合同》第4.3条约定：因乙方原因造成的应支付当期房屋租金延误，每延误一天乙方向甲方交纳应交租金总额的1%的违约金。根据李忠涛违约事实，按照后一合同约定的违约金条款计算的违约金，并不低于前一合同约定的违约金，故本院认定一审判决的20000元违约金并无不当，本院予以维持。关于剩余押金是否应当返还李忠涛的问题。双方于2020年6月签署的落款为2018年12月25日《商贸房屋租赁合同》明确约定，乙方未在每年12月15日前支付房屋租金130000元，该合同自行终止，对于乙方已经交纳的房屋押金，甲方不予退还，并有权无条件收回房屋。因本案系李忠涛欠付房租导致合同解除，按照合同约定，剩余押金不应返还，一审处理无误，本院予以维持。关于房屋占有使用费认定是否正确的问题。李忠涛在郝秀文通知后，未支付租金亦未腾空，由于郝秀文自将房屋上锁，郝秀文该行为对于李忠涛使用亦造成影响，但李忠涛确实亦未将房屋中相关物品予以腾空搬离。一审法院酌情认定合同解除之日后，将占有使用费按原租金的50%予以支持，本院认为处理妥当，予以维持。关于疫情期间租金是否应予减免的问题。由于诉争双方在2020年6月期间就2020年度租金及合同权利义务签订了《租房协议》《商贸房屋租赁合同》，此时疫情已经有所缓解，双方并未就疫情期间租金减免进行协商、约定，并约定仍按照原合同标准履行，系双方基于各自履行能力进行的意思自治行为。并且，李忠涛履行合同过程中，无论按照原合同还是后签订的合同，租金交纳均不足额、及时，考虑该具体情形，本院对其主张的酌减疫情期间的租金请求，不予支持。综上所述，李忠涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1892元，由上诉人李忠涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁津翠审 判 员 郭小峦审 判 员 何日升二〇二一年八月五日法官助理 姜玉姝书 记 员 翟 畅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……