广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初17814号原告：广东盛世华强物业管理有限公司，住所地广东省中山市西区翠虹路2号水悦馨园2层29卡，统一社会信用代码91442000398065436W。法定代表人：李达，经理。委托诉讼代理人：张宇航，广东刘志均（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张狮岭，广东刘志均（江门）律师事务所律师。被告：郑识，男，1984年7月5日出生，汉族，住广东省雷州市。原告广东盛世华强物业管理有限公司（以下简称盛世华强物业公司）与被告郑识物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛世华强物业公司委托诉讼代理人张狮岭到庭参加诉讼，被告郑识经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛世华强物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告向原告支付2019年10月1日至12月15日期间的物业服务费205元及违约金（以欠付物业费为基数，按照日千分之一的标准，自起诉之日起计算至实际清偿完毕之日止）。事实和理由：被告是涉案房屋的业主，原告从2017年11月开始为涉案金港湾花园小区提供物业管理服务，根据原告与该小区业主委员会签订的《物业服务合同》，物业费计收标准为住宅按1.4元每平方米每月计收，物业服务费的收费时间为每月15日前，业主或非业主使用人逾期交纳物业费的，原告有权自逾期之日起按每日应交物业费的千分之一收取违约金。截至目前，被告无故拖欠部分物业服务费，经原告多次催收仍不支付，故原告提起本案诉讼。被告郑识未提交答辩状，亦未到庭应诉、举证、质证及辩论。本院经审理认定事实如下：郑识为中山市神湾镇海港村环岛路21号金港湾花园10幢910房的业主，该房屋建筑面积为58.57平方米。涉案金港湾花园小区于2017年成立第一届业主委员会，任职期限自2017年8月1日至2022年7月31日，主任李浩，委员及候补委员为付燕华、罗容芳、何建华、宗兴奎、范某林等8人，该业委会委员名册已于2017年8月30日经中山市物业管理行业协会备案。2018年4月17日，金港湾小区业委会变更业委会成员为：主任何建华，副主任罗容芳、范某林，委员宗兴奎、张淑华、周文琪、杲辉、石振举、唐柳山。2019年2月28日，金港湾小区业委会成员再次变更为：主任唐柳山，副主任范某林，委员张淑芳、周文琪、石振举、杲辉、周华乾、何建华（中止委员）。上述两次业委会成员变更事项已经中山市神湾镇住房和城乡建设局核实并加盖公章予以确认。2018年6月15日，金港湾小区业委会与盛世华强物业公司签订《物业服务合同》，委托盛世华强物业公司为坐落于中山市（即金港湾花园小区）提供物业服务。合同约定：盛世华强物业公司为小区业主提供房屋建筑共用部位的维修养护和管理，共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，生活服务设施的维修养护和管理等物业服务，并要达到一定的服务质量；多层住宅物业管理费按1.4元／平方米收取，商铺物业管理费按1.6元／平方米收取，步梯房物业管理费按0.8元／平方米收取；盛世华强物业公司在合同生效后的2018年7月1日开始实施物业服务工作，并从2018年7月1日起计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月15日前；逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金；服务期限为4年，自2018年7月1日起至2022年7月1日止；（盛世华强物业公司在2017年11月1日始实施物业服务工作，可从2017年11月1日起计收物业服务费，其中2017年11月1日至2018年2月28日为托管期，2018年3月1日至2018年6月30日为磨合期）。合同还约定了其他内容。另查，盛世华强物业公司因与被告亢眉枝及第三人金港湾小区业委会物业服务合同纠纷，于2018年11月诉至本院［案号为（2018）粤2071民初24030号］，主张被告支付拖欠的物业服务费。该案庭审中，证人范某林出庭作证称，其为金港湾小区第一届业委会委员，任副主任一职，对于涉案《物业服务合同》并不知情；业委会成立至今未与盛世华强物业公司及其他物业公司签订过正式的物业合同，没有开过业主大会；2017年10月28日看到物业公司更换，但不清楚盛世华强物业公司如何进驻。该案中，本院依职权向金港湾小区业委会主任唐柳山询问相关情况，唐柳山称，业委会没有与盛世华强物业公司签订物业服务合同，是何建华私自与盛世华强物业公司签订。该案经本院审理后认定上述盛世华强物业公司与金港湾小区业委会于2018年6月15日签订的《物业服务合同》因不具备《中华人民共和国物权法》第七十六条所规定的全体业主双过半同意的法定要件，合同未成立，盛世华强物业公司依据该合同所提主张缺乏合同依据；但基于盛世华强物业公司自2017年11月起一直在小区提供物业服务的事实，认定双方成立事实上的物业服务合同关系，判决被告参照中山市政府关于住宅物业服务费政府指导价的最低标准支付相应物业服务费，该判决已发生法律效力。再查，盛世华强物业公司于2019年9月15日发布撤场公告，并于2019年12月15日撤出金港湾花园小区。本院还查明,除本案被告外,盛世华强物业公司也以相同的事实理由起诉了涉案金港湾花园其他欠费业主，部分到庭的被告针对盛世华强物业公司提供的物业服务质量问题向本院提交了新证据，其中包括中山市消防救援支队坦洲大队于2019年9月17日作出的行政处罚决定书及中山市住房和城乡建设局于2020年3月13日出具的信访事项处理意见书。庭审中盛世华强物业公司对前述两份证据的真实性不持异议。1.行政处罚决定书载明：我大队2019年9月16日检查发现盛世华强物业公司对金港湾花园小区公共消防设施、器材未进行管理、维护、保养，违反了相关规定，现决定给予盛世华强物业公司罚款9000元的处罚。2.信访事项处理意见书载明：金港湾花园小区现已选举富玲物业公司为物业服务公司，2020年1月12日，该物业公司进驻小区后，马上对损坏的公共设施设备进行维修。经过维修，目前小区14台电梯正常运作，其余4台电梯和水泵房等设备因损坏严重，暂无法维修。同时对于盛世华强物业公司未配合退管交接的问题，神湾镇住建局已多次进行协调并对盛世华强物业公司进行诚信扣分处理。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。由于本案纠纷系因《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实所引起，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案的审理应当适用当时的法律、司法解释的规定。生效裁判具有既判力，已发生法律效力的（2018）粤2071民初24030号民事判决已认定盛世华强物业公司自2017年11月起一直在金港湾小区提供物业服务，在无相反证据足以推翻的情况下，可以认定盛世华强物业公司自2017年11月至2019年12月15日期间为金港湾小区提供物业服务的事实。另外，生效判决亦认定盛世华强物业公司与金港湾小区业委会于2018年6月15日签订的《物业服务合同》不具备《中华人民共和国物权法》第七十六条所规定的全体业主双过半同意的法定要件，合同未成立。在未有相反证据的情况下，本院对该《物业服务合同》效力问题不再重复审查，迳行认定盛世华强物业公司依据该合同请求被告支付物业服务费缺乏合同依据。同理，基于盛世华强物业公司自2017年11月至2019年12月15日一直在小区提供物业服务的事实，本院认定双方成立事实上的物业服务合同关系，在盛世华强物业公司提供了物业服务情况下，被告应当根据原告履行义务的情况支付相应对价。关于合理对价的确定，上述生效判决已根据盛世华强物业公司的履约情况酌情认定按照《中山市住宅物业服务费政府指导价标准》的最低标准确定业主应支付的物业服务费标准。生效判决作出后，有新证据证实盛世华强物业公司未对金港湾花园小区公共消防设施、器材进行管理、维护、保养，以及盛世华强物业公司在管理期间，疏于对包括电梯和水泵房在内的共用基础设备设施进行维护造成设备设施严重受损的事实，足以证明盛世华强物业公司履行物业服务义务存在较为严重的质量瑕疵，其提供的服务质量尚未达到法定最低标准的要求，如果仍按照上述政府指导价最低标准确定被告应支付的对价不符合公平原则，故本院综合考虑盛世华强物业公司的实际履行情况及本案案情等因素，酌情认定多层住宅以1元/平方米/月的标准计收物业服务费为宜。综上，被告自2019年10月1日至12月15日期间应支付的物业服务费为146.43元（58.57平方米×2.5月×1元/平方米/月）。至于原告主张的违约金，因《物业服务合同》不发生法律效力，故其主张违约金缺乏依据，本院不予支持。被告郑识经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《物业管理条例》第十一条、第四十条，2015年2月4日《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下：一、被告郑识于本判决生效之日起七日内向原告广东盛世华强物业管理有限公司支付中山市神湾镇海港村环岛路21号金港湾花园10幢910房自2019年10月1日至12月15日期间的物业服务费146.43元；二、驳回原告广东盛世华强物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告广东盛世华强物业管理有限公司负担7元，被告郑识负担18元并于本判决生效之日起七日内迳付原告广东盛世华强物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 谭 敏二〇二一年八月二十七日书记员 林婉婷李晓童广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初17814号原告：广东盛世华强物业管理有限公司，住所地广东省中山市西区翠虹路2号水悦馨园2层29卡，统一社会信用代码91442000398065436W。法定代表人：李达，经理。委托诉讼代理人：张宇航，广东刘志均（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张狮岭，广东刘志均（江门）律师事务所律师。被告：郑识，男，1984年7月5日出生，汉族，住广东省雷州市。原告广东盛世华强物业管理有限公司（以下简称盛世华强物业公司）与被告郑识物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛世华强物业公司委托诉讼代理人张狮岭到庭参加诉讼，被告郑识经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛世华强物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告向原告支付2019年10月1日至12月15日期间的物业服务费205元及违约金（以欠付物业费为基数，按照日千分之一的标准，自起诉之日起计算至实际清偿完毕之日止）。事实和理由：被告是涉案房屋的业主，原告从2017年11月开始为涉案金港湾花园小区提供物业管理服务，根据原告与该小区业主委员会签订的《物业服务合同》，物业费计收标准为住宅按1.4元每平方米每月计收，物业服务费的收费时间为每月15日前，业主或非业主使用人逾期交纳物业费的，原告有权自逾期之日起按每日应交物业费的千分之一收取违约金。截至目前，被告无故拖欠部分物业服务费，经原告多次催收仍不支付，故原告提起本案诉讼。被告郑识未提交答辩状，亦未到庭应诉、举证、质证及辩论。本院经审理认定事实如下：郑识为中山市神湾镇海港村环岛路21号金港湾花园10幢910房的业主，该房屋建筑面积为58.57平方米。涉案金港湾花园小区于2017年成立第一届业主委员会，任职期限自2017年8月1日至2022年7月31日，主任李浩，委员及候补委员为付燕华、罗容芳、何建华、宗兴奎、范某林等8人，该业委会委员名册已于2017年8月30日经中山市物业管理行业协会备案。2018年4月17日，金港湾小区业委会变更业委会成员为：主任何建华，副主任罗容芳、范某林，委员宗兴奎、张淑华、周文琪、杲辉、石振举、唐柳山。2019年2月28日，金港湾小区业委会成员再次变更为：主任唐柳山，副主任范某林，委员张淑芳、周文琪、石振举、杲辉、周华乾、何建华（中止委员）。上述两次业委会成员变更事项已经中山市神湾镇住房和城乡建设局核实并加盖公章予以确认。2018年6月15日，金港湾小区业委会与盛世华强物业公司签订《物业服务合同》，委托盛世华强物业公司为坐落于中山市（即金港湾花园小区）提供物业服务。合同约定：盛世华强物业公司为小区业主提供房屋建筑共用部位的维修养护和管理，共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，生活服务设施的维修养护和管理等物业服务，并要达到一定的服务质量；多层住宅物业管理费按1.4元／平方米收取，商铺物业管理费按1.6元／平方米收取，步梯房物业管理费按0.8元／平方米收取；盛世华强物业公司在合同生效后的2018年7月1日开始实施物业服务工作，并从2018年7月1日起计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月15日前；逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金；服务期限为4年，自2018年7月1日起至2022年7月1日止；（盛世华强物业公司在2017年11月1日始实施物业服务工作，可从2017年11月1日起计收物业服务费，其中2017年11月1日至2018年2月28日为托管期，2018年3月1日至2018年6月30日为磨合期）。合同还约定了其他内容。另查，盛世华强物业公司因与被告亢眉枝及第三人金港湾小区业委会物业服务合同纠纷，于2018年11月诉至本院［案号为（2018）粤2071民初24030号］，主张被告支付拖欠的物业服务费。该案庭审中，证人范某林出庭作证称，其为金港湾小区第一届业委会委员，任副主任一职，对于涉案《物业服务合同》并不知情；业委会成立至今未与盛世华强物业公司及其他物业公司签订过正式的物业合同，没有开过业主大会；2017年10月28日看到物业公司更换，但不清楚盛世华强物业公司如何进驻。该案中，本院依职权向金港湾小区业委会主任唐柳山询问相关情况，唐柳山称，业委会没有与盛世华强物业公司签订物业服务合同，是何建华私自与盛世华强物业公司签订。该案经本院审理后认定上述盛世华强物业公司与金港湾小区业委会于2018年6月15日签订的《物业服务合同》因不具备《中华人民共和国物权法》第七十六条所规定的全体业主双过半同意的法定要件，合同未成立，盛世华强物业公司依据该合同所提主张缺乏合同依据；但基于盛世华强物业公司自2017年11月起一直在小区提供物业服务的事实，认定双方成立事实上的物业服务合同关系，判决被告参照中山市政府关于住宅物业服务费政府指导价的最低标准支付相应物业服务费，该判决已发生法律效力。再查，盛世华强物业公司于2019年9月15日发布撤场公告，并于2019年12月15日撤出金港湾花园小区。本院还查明,除本案被告外,盛世华强物业公司也以相同的事实理由起诉了涉案金港湾花园其他欠费业主，部分到庭的被告针对盛世华强物业公司提供的物业服务质量问题向本院提交了新证据，其中包括中山市消防救援支队坦洲大队于2019年9月17日作出的行政处罚决定书及中山市住房和城乡建设局于2020年3月13日出具的信访事项处理意见书。庭审中盛世华强物业公司对前述两份证据的真实性不持异议。1.行政处罚决定书载明：我大队2019年9月16日检查发现盛世华强物业公司对金港湾花园小区公共消防设施、器材未进行管理、维护、保养，违反了相关规定，现决定给予盛世华强物业公司罚款9000元的处罚。2.信访事项处理意见书载明：金港湾花园小区现已选举富玲物业公司为物业服务公司，2020年1月12日，该物业公司进驻小区后，马上对损坏的公共设施设备进行维修。经过维修，目前小区14台电梯正常运作，其余4台电梯和水泵房等设备因损坏严重，暂无法维修。同时对于盛世华强物业公司未配合退管交接的问题，神湾镇住建局已多次进行协调并对盛世华强物业公司进行诚信扣分处理。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。由于本案纠纷系因《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实所引起，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案的审理应当适用当时的法律、司法解释的规定。生效裁判具有既判力，已发生法律效力的（2018）粤2071民初24030号民事判决已认定盛世华强物业公司自2017年11月起一直在金港湾小区提供物业服务，在无相反证据足以推翻的情况下，可以认定盛世华强物业公司自2017年11月至2019年12月15日期间为金港湾小区提供物业服务的事实。另外，生效判决亦认定盛世华强物业公司与金港湾小区业委会于2018年6月15日签订的《物业服务合同》不具备《中华人民共和国物权法》第七十六条所规定的全体业主双过半同意的法定要件，合同未成立。在未有相反证据的情况下，本院对该《物业服务合同》效力问题不再重复审查，迳行认定盛世华强物业公司依据该合同请求被告支付物业服务费缺乏合同依据。同理，基于盛世华强物业公司自2017年11月至2019年12月15日一直在小区提供物业服务的事实，本院认定双方成立事实上的物业服务合同关系，在盛世华强物业公司提供了物业服务情况下，被告应当根据原告履行义务的情况支付相应对价。关于合理对价的确定，上述生效判决已根据盛世华强物业公司的履约情况酌情认定按照《中山市住宅物业服务费政府指导价标准》的最低标准确定业主应支付的物业服务费标准。生效判决作出后，有新证据证实盛世华强物业公司未对金港湾花园小区公共消防设施、器材进行管理、维护、保养，以及盛世华强物业公司在管理期间，疏于对包括电梯和水泵房在内的共用基础设备设施进行维护造成设备设施严重受损的事实，足以证明盛世华强物业公司履行物业服务义务存在较为严重的质量瑕疵，其提供的服务质量尚未达到法定最低标准的要求，如果仍按照上述政府指导价最低标准确定被告应支付的对价不符合公平原则，故本院综合考虑盛世华强物业公司的实际履行情况及本案案情等因素，酌情认定多层住宅以1元/平方米/月的标准计收物业服务费为宜。综上，被告自2019年10月1日至12月15日期间应支付的物业服务费为146.43元（58.57平方米×2.5月×1元/平方米/月）。至于原告主张的违约金，因《物业服务合同》不发生法律效力，故其主张违约金缺乏依据，本院不予支持。被告郑识经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《物业管理条例》第十一条、第四十条，2015年2月4日《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下：一、被告郑识于本判决生效之日起七日内向原告广东盛世华强物业管理有限公司支付中山市神湾镇海港村环岛路21号金港湾花园10幢910房自2019年10月1日至12月15日期间的物业服务费146.43元；二、驳回原告广东盛世华强物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告广东盛世华强物业管理有限公司负担7元，被告郑识负担18元并于本判决生效之日起七日内迳付原告广东盛世华强物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 谭 敏二〇二一年八月二十七日书记员 林婉婷李晓童