渭南市临渭区人民法院民事判决书 （2021）陕0502民初3529号原告：缑卫国，男被告：渭南恒大置业有限公司。法定代表人：吴春芳，系公司执行董事兼总经理。  委托诉讼代理人：师明明，男 第三人:缑磊，男原告缑卫国与被告渭南恒大置业有限公司（以下简称渭南恒大公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告缑卫国及第三人缑磊均到庭参加诉讼，被告渭南恒大公司的法定代表人吴春芳未到庭，其委托诉讼代理人师明明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告缑卫国向本院提出诉讼请求：1、判令被告退回原告已交的贰万元定金；2、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告于2020年3月看到渭南恒大珺睿府的销售广告，而去参观。当时售楼工作人员林某某介绍了商品房的优势和优惠政策，也讲了不满意便可无理由退房退款的情况。原告在售楼工作人员的诱导下，拟定为第三人购买该楼盘1幢1903号商品房。因第三人在部队服役，签订协议时无法征求其意见，原告提出待第三人回来后，表示同意了再签协议，但售楼人员说最近商品房卖的很快，待第三人缑磊回来后就没有好楼层了，让原告随便找一个和缑磊年龄相当的人，代签协议就行。原告便找了一个熟人，由售楼工作人员领到售楼部，以第三人缑磊的名义签订协议并捺手印，并从原告的浦发银行卡上转付了两万元定金。商品房认购协议签订后，原告和第三人取得联系，告知情况后，缑磊认为该楼盘距市中心太远，对户型、面积都不满意，明确表示不愿意购买，并对原告没有经过其委托授权签订的商品房认购书表示不满和反对。于是原告于2020年3月12日就明确告知被告的工作人员放弃购房，协商解除协议和退款之事，被告的工作人员除了说服原告继续购买房子外，才告知原告不满意无理由退房退款需交清30%的首付款后才能办理，且要在六个月以后才能退款。综上，原告认为第三人缑磊与被告签订的《渭南恒大珺睿府商品房认购协议》是被告的工作人员明知原告不是给自己买房，也未征得第三人缑磊同意的情况下，授意原告找他人冒名代签了商品房认购协议，故该协议对原告没有约束力；且上述协议系格式条款，被告工作人员未详细告知原告交清首付款后才能退房退款的规定，致使原告误认为无论第三人缑磊是否同意购买该房子，所交定金要么如数退还，要么冲抵首付款，故该协议中不退还定金的约定依法对原告及第三人缑磊不发生效力。被告应如数退还原告所交的两万元定金。因此，原告依据相关法律规定，提起诉讼，请支持原告的诉请。被告渭南恒大公司辩称：原告诉讼主体资格不适格，应依法驳回其起诉。本案被告并未与原告签订任何协议，无任何合同关系，涉案认购协议的签订主体系第三人缑磊与被告，故原告起诉主体资格不适格；二、原告请求返还定金无任何依据。原告在了解涉案房屋状况后，代第三人缑磊认购商品房一套，并同意代缑磊签订认购协议，并交纳了定金两万元，其行为明显是作出了购买涉案商品房的意思表示，其作为一个完全民事行为能力人，应该意识到其中的利害关系；其次，被告认为原告的行为已经构成了表见代理行为，被告有理由相信原告有权代理其孙子决定买房事宜，且在广泛的实际交易中，亦有很多类似家长替孩子买房的行为，若大家都反悔，岂不是扰乱市场交易。根据认购书的约定，购买人需及时交纳购房款及签订《商品房买卖合同》，本案中第三人缑磊并未按时交纳剩余款项及签订《商品房买卖合同》，已经构成违约，根据认购书的约定及“定金罚则”的规定，所交定金不予退还。综上，本案从程序以及实体方面均应驳回原告的诉讼请求，以维护市场交易的稳定性。第三人述称：原告在代我买房时没有征求我的意见，在交了定金之后才告诉我情况。我得知此事后表示不同意，当庭我也不同意、不追认原告的行为。2020年3月9日，我在部队服役，并未与被告渭南恒大公司签订商品房认购协议。此协议上签名和手印均是冒名顶替，我并不知情。我也并未委托任何人替我签字画押，此协议我不予追认，对我不产生法律约束力。本案的争议焦点是：1、原告的主体资格是否适格；2、如原告的主体资格适格，被告应否退还原告缴纳的20000元定金。   原告缑卫国围绕争议焦点提供证据如下：                                                                      1、《渭南恒大珺睿府商品房认购协议》一份，证明该协议真实有效，形式上成立；2、上海浦东发展银行业务凭证打印件一份，证明原告曾从自己的账户上向被告转账两万元作为购房定金；3、证人朱某某于2021年5月18日出具的书面证言一份，证明认购协议上缑磊的签名不是本人所签，手印也不是本人所按，而是由其代签的；    4、第三人缑磊于2021年5月27日出具的《证明材料》一份，证明商品房认购协议不是第三人缑磊与被告所签，第三人对该协议不知情，事前没有委托任何人签订该协议，事后也不追认该协议，该协议没有依法成立，对第三人没有法律约束力；5、证人朱某某当庭证言：“2020年3月，缑卫国给我打电话让我到渭南恒大公司位于高新区的售楼部帮个忙。被告渭南恒大公司售楼部的销售人员和原告在一起，销售人员让我什么话都不要说，跟着他走就行。缑卫国把他的银行卡和密码都交给我，让我刷卡交钱。我就跟着销售人员去刷了卡交了钱，交钱时原告缑卫国没有在场。当时我在一个合同上签了缑磊的名字并按了手印，当时我还问了工作人员这样是否合适，工作人员让我别说话。一共交了两万元，具体是什么钱我也不清楚，我也没见恒大公司就这两万元给原告开票。”6、原告与被告渭南恒大公司的销售人员林某某于2020年4月18日的微信聊天记录截图一份，证明2020年4月18日，原告向被告的售楼人员提出退还定金，被告要求将第三人缑磊的银行账号发过去，但后来该售楼人员向原告说明退款申请没有通过；被告渭南恒大公司质证：对证据1的真实性及证明目的均无异议，认购书更能说明与被告签订购房协议的是本案第三人，而非本案原告；对证据2的真实性及证明目的均无异议。本案原告为第三人购买房屋，交纳两万元作为定金，说明了有购买涉案房屋的意思表示，且购买人为第三人缑磊；对证据3、证据5中证人的身份无异议，因证人与本案原告及第三人是亲属关系，故对证人的书面证言和当庭证言的真实性不认可；对证据4的真实性认可，但因为第三人缑磊的追认时间是2021年5月27日，时隔一年之久，缑磊已经构成违约，故定金不予退还，由其承担相应法律责任；对证据6的真实性认可，证明目的不认可。原告确实向置业顾问林某某申请退房，被告方也想协助原告退款，因公司认为定金确实不能退，除非双方签订《无理由退房协议》，故最终公司没有批准退款。原告向林某某表示本案第三人放弃购买房屋，并不是第三人亲自向本案被告告知放弃购买房屋，所以从某某证据反映，被告更有理由认为本案原告是有代理第三人缑磊购买房屋的权限的。本案合同双方是被告渭南恒大公司和第三人缑磊，原告只是代第三人交定金，即使第三人在交纳定金后三天表示不追认，原告也存在过错，应当承担缔约过失责任。第三人缑磊对原告缑卫国提供的证据的真实性和证明目的无异议。被告渭南恒大公司未提供证据。第三人缑磊未提供证据。根据当事人的举证、质证意见，结合当事人陈述，对原告提供的证据的真实性和证明目的，均予以认定。结合当事人陈述和上述认定证据，本院认定的事实如下：原告缑卫国系第三人缑磊的祖父。2020年3月，原告缑卫国经过了解，欲在被告渭南恒大公司为第三人缑磊购买 “渭南恒大珺睿府”楼盘1幢1903单元商品房。2020年3月9日，原告让其亲戚朱某某代第三人缑磊（乙方）与被告渭南恒大公司（甲方）签订《渭南恒大珺睿府商品房认购协议》，约定：“甲乙双方确认本协议是双方真实意思表示，具备合同法规定的基本要素，是有效并受法律保护的。乙方声明对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。乙方自愿依下列条件向甲方认购渭南恒大珺睿府楼盘1幢1903单元，该商品房的规划用途为住宅。现就该套房办理完毕抵押解除手续的条件下正式签订《商品房买卖合同》，双方达成协议如下：一、该商品房建筑面积共119.32平方米，单价为6530.02元/㎡，总金额为人民币柒拾柒万玖仟壹佰陆拾贰元整（即779162元）。二、为保证双方签署《商品房买卖合同》，乙方同意在签署本协议时向甲方支付人民币贰万元整（￥20000元）作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购协议第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。三、乙方已知晓并理解在签订本《认购协议》时该套商品房的抵押状态，并自愿选择下列第2种方式付款：1、一次性付款：…2、按揭付款（商业贷款）：乙方须于2020年3月13日前支付首期房款￥219162元（不含定金），并于抵押涂销后三天内签署《商品房买卖合同》；余款（即54.0万元）由银行提供按揭贷款，乙方须在签署完《商品房买卖合同》后三个工作日内办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清。…六、违约责任：1、如果甲方未能在协议签定后3个月内办理完毕抵押解除手续，则乙方可以选择解除本协议，甲方退回乙方所交款项，互不承担违约责任；如果乙方同意继续履行本协议，则双方在本协议上更改签订《商品房买卖合同》及支付房款的日期并签章确认。2、如果甲方在本协议约定期限内已办理完毕抵押解除，而乙方未按本协议约定期限到渭南恒大珺睿府售楼部签署《商品房买卖合同》，甲方有权不与乙方就该房屋签署《商品房买卖合同》，乙方所付款项不予退还；甲方无须通知乙方，可另行处理该房屋。3、如果甲方在规定期限内办理完毕抵押解除且乙方没有违约行为，而甲方因自身原因不与乙方签订《商品房买卖合同》，则视为甲方违约，应向乙方双倍返还定金，但甲方不再承担其他责任。六、乙方同意签署本认购协议后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购协议姓名签署《商品房买卖合同》，则视为乙方违约，甲方可以单方终止本认购协议，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。…九、本认购协议一式四联，经双方签字或盖章后生效。除第三联外，其余各联不作收款凭据。甲方(签章）：渭南恒大置业有限公司 （加盖公章）  经办人 ：林某某  乙方（正楷签章）：缑磊 （有捺印） 身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX  2020年3月9日”同日，原告缑卫国用其浦发银行账户XXXXXXXXXXXX7484向被告渭南恒大公司转账20000元，用于支付定金。2020年3月20日，原告因第三人缑磊不同意买房，通过微信向被告渭南恒大公司的售楼人员林某某提出要求被告退还定金的申请，被告的售楼人员也曾向公司报批退款申请，但最终未获批准。2021年5月，原告即提起诉讼，要求被告渭南恒大公司退还定金。另查，第三人缑磊提出原告代其购房时并未征求其意见，《渭南恒大珺睿府商品房认购协议》也并非本人签署，并对该协议不予追认，认为该协议对其不产生法律约束力。被告渭南恒大公司辩解不清楚原告买房时是否征得第三人同意，但认可《渭南恒大珺睿府商品房认购协议》上“乙方”的签名并非第三人缑磊本人所签。本院认为，本案的争议焦点是：1、原告的主体资格是否适格。2、如原告的主体资格适格，被告应否退还原告缴纳的20000元定金。关于原告的主体资格是否适格问题。原告缑卫国以被告渭南恒大公司授意自己在未征得第三人缑磊同意的情况下，由他人代替第三人与被告签订《渭南恒大珺睿府商品房认购协议》，事后未得到第三人的追认，该行为对原告及第三人均不发生法律效力为由，诉至本院，要求被告退还自己交纳的购房定金。原告实际是主张自己代第三人购房的行为构成无权代理，故诉请被告退还购房定金。所以，原告与本案有直接利害关系，可以自己的名义起诉被告，即原告的主体资格适格。对被告辩解原告主体资格不适格的意见，不予采纳。关于被告应否退还原告交纳的20000元定金问题。引起本案纠纷的法律事实发生于2020年，应依法适用当时的法律、司法解释的规定。《民法总则》第一百七十一条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”；第四款规定：“相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”本案中，原告在未征得第三人同意代第三人从被告处购房，并让他人代第三人与被告签订《渭南恒大珺睿府商品房认购协议》的行为符合无权代理的构成要件，现第三人对原告的行为不予追认，故根据以上规定，上述协议对第三人不发生法律效力。因第三人不追认原告的行为，该行为仍在原告和被告之间产生法律效力。原告向被告交纳定金作为双方签订《商品房买卖合同》的担保，原告现要求退还定金，显然是不同意继续履行签订《商品房买卖合同》的义务，从被告的答辩意见分析，被告也不认可其与原告之间存在合同关系，故《商品房买卖合同》的签订在原、被告之间已陷入履行不能，此情形符合解除《渭南恒大珺睿府商品房认购协议》的条件。关于定金问题，在合同解除后，应根据“定金罚则”，按照双方各自的过错承担相应法律责任。原、被告应是在第三人不知情的情况下，达成购房预约，并同意由他人代第三人与被告签订认购协议，故原、被告双方在原告的无权代理行为实施中均有过错。对于过错程度，被告作为专业的商品房买卖企业，相对原告来说，更清楚有关商品房买卖的法律规定，却不能严格执行，而为了急于促成交易，不惜在签订合同时进行不合规操作，扰乱市场秩序，所以，被告的过错要大于原告。故由被告退还原告13000元定金为宜。综上，对原告要求被告退还定金20000元的诉请，依法支持13000元；超出部分，不予支持。对被告渭南恒大公司辩解原告代第三人买房的行为构成表见代理的意见，从案件事实结合生活经验分析，原告不具有代理权，也不具有使相对人有理由相信其有代理权的外部表象，原告的行为并不符合表见代理的构成要件，故不予采纳。本案当事人的争议是基于《渭南恒大珺睿府商品房认购协议》而产生，该协议性质属于预约类合同，故案由应变更为商品房预约合同纠纷。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、第四款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（四）项、第一百一十五条及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告渭南恒大置业有限公司于本判决生效后7日内返还原告缑卫国定金13000元；二、驳回原告缑卫国的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由原告缑卫国负担52元，由被告渭南恒大置业有限公司负担98元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。 审  判  员   孟小华 二O二一年八月五日 法 官 助 理    孟   梦书  记  员  司马璐璐      1