陕西省延安市中级人民法院民事判决书 (2021)陕06民终1158号 上诉人（原审被告）：王启栋，男，1989年4月6日出生，汉族，甘泉县行政审批服务局干部，住陕西省甘泉县。被上诉人（原审原告）：邵廷宽，男，1957年8月20日出生，汉族，无业，住陕西省延安市宝塔区。委托诉讼代理人：周建超，陕西嘉岭律师事务所律师。上诉人王启栋因与被上诉人邵廷宽房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省延安市宝塔区人民法院（2021）陕0602民初860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王启栋、被上诉人邵廷宽的委托诉讼代理人周建超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王启栋上诉请求：1、依法撤销陕西省延安市宝塔区（2021）陕0602民初860号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审认定事实不清，致使涉案房屋不能过户，导致被上诉人不能够实现合同目的的原因不是上诉人引起的，完全是由被上诉人一手造成的。二、一审法院采用的证据来源不合法，证据不足。三、一审认定被上诉人与上诉人之父之间的借款抵扣被上诉人应当向上诉人支付购房款是错误的，双方所签订的房屋转让协议主体是上诉人与被上诉人，不是上诉人父亲。邵廷宽辩称,原审认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。1、西安市房管局要求上诉人向监管账户缴纳300万元房款，待过户后向上诉人返还该房款，是为了防止上诉人在收取被上诉人房款后，致使房屋无法过户且无法向被上诉人返还购房款而采取的保护措施。该缴纳购房款的义务在上诉人而非被上诉人。因上诉人未向西安房管局缴纳房款，导致房屋无法办理过户，该责任在于上诉人；涉案房屋被西安市未央区法院查封，上诉人提起执行异议，均无法维护自身权益，最终致使被上诉人合同目的无法实现，故一审判决解除《房屋转让协议》，完全合法。2、结合一审被上诉人提供的2017年4月24日代上诉人向工商银行偿还贷款本息合计1081578.6元的转账凭证及2015年7月7日被上诉人向上诉人父亲王金党出借本金180万元（月息2分），能够得出被上诉人已经向上诉人支付了约定的购房款的客观事实。同时，上诉人在2020年3月22日出具的“情况说明”中，对上述事实进行了认可。故一审认定上诉人退还购房款3540300元并支付利息，完全正确。综上所述，答辩人认为上诉人的上诉请求没有事实依据和法律依据，请求贵院依法驳回其请求，维护答辩人的合法权益。邵廷宽向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告于2017年2月9日签订的《房屋转让协议》；2、依法判令被告向原告返还购房款3540300元及利息(利息按照银行同期贷款利率从2017年4月24日计算至被告实际履行之日止)；3、依法判令被告赔偿原告房屋装修损失400000元；4、本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年2月9日,原、被告签订《房屋转让协议》,约定被告将其位于西安市XX城一期9-30101、9-30102、9-30103号总面积354.03平方米中产权属于被告的177.015平方米（9-30102）商业房全部转让给原告,商铺转让费为每平方米2万元,总价3540300元。合同另约定原告于协议签订之日起三日内一次性付清转让费，被告收到原告转让款后五日内将转让房产名下抵押贷款全部还清，同时被告要保证转让房产不存在法律上的障碍，被告必须无条件配合原告办理产权过户手续。协议签订后被告将房屋交付于原告管理，原告将房屋进行装修后对外出租。2017年4月24日原告替被告向银行偿还购房贷款1076691.17元及利息4887.43元。剩余房屋转让费被告同意用其父王金党2015年7月7日向原告的借款本金180万元及利息68万元相抵。2018年4月被告房产证办好后交于原告，由于房产部门要求向其监管账户交纳300余万元的房款后才能办理房屋过户手续，被告不能筹集到上述款项，致使原、被告未能及时办理房屋相关过户手续。2018年7月10日，西安市未央区人民法院因被告涉及一起民事案件将被告名下的上述房产予以查封。2018年12月12日西安市未央区人民法院作出（2018）陕0112民初11481号民事调解书后，被告未按照约定履行支付义务，案件进入执行程序。后原告向西安市未央区人民法院提出执行异议，西安市未央区人民法院经过审查作出（2020）陕0112执异47号执行裁定书，驳回原告的执行异议。2020年5月18日原告提起异议之诉，西安市未央区人民法院经过审理作出（2020）陕0112民初7613号民事判决书，驳回原告的诉讼请求。原告的诉讼请求被驳回后，向西安市中级人民法院提起上诉，西安市中级人民法院作出（2020）陕01民终14821号民事判决书，驳回原告上诉，维持原判。现原告以双方之间的合同依法成立合法有效,被告未及时履行义务致使原告的合同目的无法实现,其实际构成违约，也给原告造成了经济损失，故诉至法院请求判如所请。期间，原告向本院提出财产保全申请，本院依法轮候查封被告名下西安市XX城XX号房产（房产证号：202XXXXXXXX）。一审法院认为，原、被告于2017年2月9日签订的《房屋转让协议》系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律规定,合同合法有效，双方当事人应依照合同约定履行各自义务。被告向原告交付了涉案房屋，根据被告书写的情况说明能够显示原告已向被告支付全部房屋转让款项，现由于被告因另案致使其名下涉案房产被查封，虽原告通过相关救济途径维护其合法权益，但仍然不能实现双方签订《房屋转让协议》的目的，故原告要求解除2017年2月9日签订的《房屋转让协议》应当予以支持。原告替被告向银行偿还贷款本息及用被告之父的借款本息相抵的方式支付了全部房屋转让款，故被告应当如数退还购房款3540300元，并支付相应的资金占用期间的利息，现原告主张自2017年4月24日起的利息应当予以支持，故本院依法支持按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2017年4月24日起至实际付款之日止的资金占用期间的利息。原告主张房屋装修损失40万元，但原告实际占有涉案房屋，装修后已对外出租，并收取了相应的房屋租赁费，且其在庭审过程中未提供相应的损失证明，故本院对其主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、〈最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》〉第二十六条之规定。判决：一、解除原告邵廷宽与被告王启栋2017年2月9日签订的《房屋转让协议》；二、被告王启栋于本判决生效之日起十日内一次性向原告邵廷宽返还购房款3540300元及按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2017年4月24日起至实际付款之日止的利息；三、驳回原告邵廷宽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44822元，原告邵廷宽已预付，减半收取，实际由原告邵廷宽自行负担1793元，由被告王启栋负担20618元；保全费5000元，由被告王启栋负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。争议焦点是：邵廷宽是否有权解除与王启栋2017年2月9日签订的《房屋转让协议》；2、王启栋是否应当返还邵廷宽购房款并支付相应的利息。关于焦点一，邵廷宽与王启栋2017年2月9日签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人产生法律约束力。后邵廷宽以其对王启栋的父亲王金党享有的债权及替王启栋偿还该房银行贷款的形式折抵购房款，王启栋也将该房实际交付邵廷宽占有使用。因上述协议对办理产权过户责任约定不明确，后又未达成新的补充协议，导致双方未办理过户登记手续。王启栋因另案纠纷导致还在其名下的涉案房产被其他法院查封，邵廷宽虽通过相应司法救济仍不能维护其合法权利，故其购买该房的合同目的无法实现，要求解除该《房屋转让协议》的理由成立，本院予以支持。关于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中,因邵廷宽对王启栋父亲王金党享有的248万元债权属于旧债, 后王启栋与邵廷宽在履行房屋转让协议时同意用上述旧债抵偿部分购房款,其和邵廷宽之间成立一种新债,债的履行标的是案涉房产，本质上属于债务转移。王启栋因另案纠纷导致案涉房产无法向邵廷宽过户，应返还购房款3543000元，并支付相应的资金占用费。王启栋的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人王启栋的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35120元，由上诉人王启栋负担。本判决为终审判决。 审 判 长   刘 彩 虹   审 判 员   郭    丹 审 判 员   乔 文 博  二〇二一年八月十日  法官助理   高    颖 书 记 员   李    斌