广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤02民终1457号上诉人（原审原告）：夏柏荣，女，出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。委托诉讼代理人：刘志军，广东粤雄律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖文琪，广东粤雄律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：邓永斌，男，出生，汉族，住广东省韶关市武江区。被上诉人（原审被告）：冯丽娟，女，出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。委托诉讼代理人：余金梅，广东秦唐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韶关市禾浩企业管理有限公司，住所地：广东省韶关市浈江区浈江南路35号门楼二楼201号。法定代表人：邓永斌。被上诉人（原审被告）：广东公诚设备资产服务有限公司九分公司，住所地：广东省韶关市武江区新华北路42号电信大院六栋二楼。负责人：邓利平，该公司总经理。委托诉讼代理人：李健，该公司经理。委托诉讼代理人：张雪华，广东天行健律师事务所律师。原审第三人：浈江区旺华房屋中介服务中心，住所地：广东省韶关市浈江区执信路12-1号。经营者：董燕燕。上诉人夏柏荣因与被上诉人邓永斌、冯丽娟、韶关市禾浩企业管理有限公司（以下简称禾浩公司）、广东公诚设备资产服务有限公司九分公司（以下简称公诚公司）以及原审第三人浈江区旺华房屋中介服务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2020）粤0204民初2803号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年5月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。夏柏荣的上诉请求：1.撤销一审判决，判令邓永斌、冯丽娟继续履行《房屋租赁合同》；2.判令邓永斌、冯丽娟在30日内开通涉案房屋水电；3.判令公诚公司支付修锁、换锁费用370元；4.判令邓永斌、冯丽娟赔偿夏柏荣经营损失82400元；5.判令禾浩公司、公诚公司对上述赔偿款承担连带责任；6.本案一审、二审诉讼费由邓永斌、冯丽娟、禾浩公司、公诚公司承担。事实和理由：一、关于继续履行合同的诉请。一审判决确认夏柏荣与邓永斌、冯丽娟签订的《房屋租赁合同》（下称“租赁合同”）有效，夏柏荣对此予以认可。租赁合同约定的租赁期间为2018年6月9日至2023年6月9日，夏柏荣提起本案诉讼时，尚处于合同有效期内，该合同对各方均具有约束力。根据《民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，邓永斌、冯丽娟作为合同一方当事人，对于有效的租赁合同有义务依约继续履行，如其不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，人民法院应当判令其继续履行，且应承担相应的违约赔偿责任。一审法院一方面认定租赁合同有效，另一方面对夏柏荣请求继续履行租赁合同的诉请不予支持，违反《民法典》第五百七十七条规定，属有法不依。此外，根据《民法典》第七百二十五条规定，在租赁期间届满前，承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。无论涉案房屋所有权是否变动，均不影响租赁合同的履行。一审法院在确认租赁合同有效的情况下，驳回夏柏荣主张继续履行租赁合同的请求，违背了法律规则，违反《民法典》第五百七十七条、第七百二十五条之规定，损害了夏柏荣在租赁期间对案涉租赁房屋享有的占有、使用、收益权利。二、根据租赁合同第六条：“甲方在租赁前搞好水、电、通……”约定，如上所述，邓永斌、冯丽娟应当继续履行租赁合同，并采取补救措施，在30日内开通涉案房屋水电。三、关于租金缴纳问题。根据租赁合同第八条：“甲方需搞好铺内的水电和排水系统。”（备注在搞好之后方开始计算房租）约定，至一审判决作出时，作为合同甲方的邓永斌、冯丽娟尚未搞好铺内的水电和排水系统。合同约定的租金缴纳条件未成就，夏柏荣据此未支付租金具有正当理由，不构成不当得利。只要邓永斌、冯丽娟依约搞好铺内的水电和排水系统，符合租赁合同约定的租金缴纳条件，夏柏荣愿意依约支付租金。一审法院认定夏柏荣承租涉案房屋长达27个月，邓永斌、冯丽娟从未收取过其一分租金，认定夏柏荣只享受对涉案租赁房屋的占有、使用、受益的权利与事实不符，夏柏荣之所以未支付租金，系因邓永斌、冯丽娟未履行合同约定的水电开通义务，致夏柏荣支付租金的条件未成就。夏柏荣严格遵守租赁合同的约定，不存在未履行合同约定租金的义务。一审法院以夏柏荣未支付租金从而对其主张营业损失不予支持，违反租赁合同第八条约定及《民法典》第五百零九条规定，属认定事实错误。四、公诚公司于2020年9月4日向夏柏荣出具《场地收回通知》，要求夏柏荣于2020年9月1日前退出占用的场地，否则将强制清场并追偿拒不退场所造成的损失。夏柏荣系基于有效的租赁合同取得涉案房屋的占有、使用、收益权，在约定租赁期间公诚公司无权收回案涉场地，也无权对夏柏荣出具《场地收回通知》。公诚公司的行为系对夏柏荣作出威胁恐吓的行为。2020年9月8日涉案房屋锁具被人为破坏，无法正常使用，该情形属故意毁坏财物。公诚公司在一审庭审中自认涉案租赁房屋卷闸门系其焊死，公诚公司在夏柏荣合法占有涉案租赁房屋的情况下将房屋卷闸门焊死，对夏柏荣合法租赁权造成损害。夏柏荣为恢复对案涉商铺正常的占有、使用，聘请专业修锁师傅更换门锁，据此产生修锁、换锁费用370元，该笔费用损失与公诚公司焊死涉案房屋卷闸门的行为存在直接关联，损失应由其承担。一审法院回避公诚公司自认的事实，以夏柏荣“未提供充分证据证明其锁具被公诚公司破坏，应承担举证不能的法律后果”为由，驳回夏柏荣要求公诚公司支付修锁、换锁费用的诉请，属罔顾事实、有法不依，请求二审法院依法予以纠正。五、至一审起诉之日涉案房屋仍未开通水电，导致夏柏荣无法正常使用房屋，邓永斌、冯丽娟严重构成违约。夏柏荣租赁涉案房屋计划用途为经营熟食小买卖，以维持一家生计。因邓永斌、冯丽娟违约行为导致夏柏荣无法正常使用涉案房屋，无法获取正常收入，所产生经营损失82400元[具体计算方式如下：计算时段:2018年6月9日至2020年9月23日（一审起诉日），合计27个月（824天）。损失金额：以平均经营收入100元/天计算，即824天×lOO元=82400元。]根据《民法典》第五百八十四条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”的规定，邓永斌、冯丽娟作为合同当事人一方，其不履行合同约定的开通水电义务，致夏柏荣无法正常开展熟食经营，因此产生相关经营收入损失应由邓永斌、冯丽娟承担。六、禾浩公司法定代表人邓永斌在处理公司相关事务时具有当然的代表性，邓永斌所作行为造成的法律后果应由禾浩公司承担。禾浩公司与公诚公司对涉案房屋存在租赁合同关系，禾浩公司对涉案房屋依法享有占有、使用、收益权，邓永斌作为禾浩公司的法定代表人，其将涉案房屋出租给夏柏荣时具有当然的代表效力，邓永斌在合同有效期内无正当理由意图单方面解除租赁合同，无法律上的原因，行为无效。邓永斌违反租赁合同约定，对夏柏荣合法租赁权造成损害，该法律后果应由禾浩公司承担。公诚公司表述，其对邓永斌将涉案房屋出租给夏柏荣一事不知情，邓永斌属擅自转租。关于转租效力问题，夏柏荣认为：1、公诚公司与出租人中国电信韶关分公司租赁合同期限为2017年3月1日起至2032年8月31日。（摘自北海仲裁裁决书）。2、公诚公司与禾浩公司签订的合同于2018年10月15日解除。（摘自北海仲裁裁决书）。3、禾浩公司法定代表人邓永斌与夏柏荣于2018年6月9日签订的房屋租赁合同租期从2018年6月9日至2023年6月9日止，该租期没有超出禾浩公司与公诚公司约定的租期（至2032年8月31日），属有效租期。4、禾浩公司法定代表人邓永斌代表该公司与夏柏荣签订的房屋租赁合同有法定代表权，该行为效力及于禾浩公司，后果由邓永斌、禾浩公司承担。5、夏柏荣自2018年6月9日租赁房屋，2020年8月18日邓永斌、冯丽娟向夏柏荣出具解除房屋租赁合同通知，公诚公司于2020年9月4日出具场地收回通知，分别达两年零二个月及两年零三个月，已超过异议期六个月。6、在上述期间，公诚公司知道或者应当知道邓永斌、冯丽娟、禾浩公司将涉案房屋转租给夏柏荣的事实，在异议期六个月内，其没有以任何方式表示过任何异议，其用默认容许的方式表示对《房屋租赁合同》转租行为的有效性进行了确认，视为出租人即公诚公司同意转租，符合《民法典》第七百一十八条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”规定。在夏柏荣明确指出一审适用“转租已过异议期六个月，转租行为有效”规定的情况下，一审法院仍对上述事实进行回避，属认定事实错误。公诚公司违反《民法典》第七百一十八条规定，强行收回案涉租赁房屋，在夏柏荣有效租赁期间对涉案房屋造成限制及严重损害，同属侵权方，其有义务承继租赁合同相关条款遵照执行，对夏柏荣遭受的损失给予赔偿。据此，夏柏荣请求二审法院判令禾浩公司、公诚公司对上诉请求第一项至第四项承担连带责任。七、本案纠纷系因邓永斌、冯丽娟、禾浩公司、公诚公司违约终止租赁合同损害夏柏荣合法租赁权利的行为而起，讼累由邓永斌等人造成。据此，邓永斌等人应承担本案全部诉讼费。综上，为维护夏柏荣的合法权益，请二审法院判如所请。邓永斌、禾浩公司共同口头答辩称：请求驳回上诉，维持原判，相关的理由以一审答辩为准。冯丽娟口头答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回夏柏荣的上诉请求。公诚公司口头答辩称：一、一审判决第一项确认夏柏荣与邓永斌于2018年6月9日签订的《房屋租赁合同》有效是错误的，理由是：邓永斌与冯丽娟将涉案房屋出租给夏柏荣是无权处分行为，因此该租赁合同不应确认为有效合同。二、一审判决所查明事实清楚，适用法律正确，应当驳回夏柏荣的全部上诉请求。浈江区旺华房屋中介服务中心经本院合法传唤，未到庭参与诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。夏柏荣向一审法院起诉请求：1.确认夏柏荣与邓永斌、冯丽娟于2018年2月6日签订的《房屋租赁合同》有效；2.判令邓永斌、冯丽娟继续履行《房屋租赁合同》；3.判令邓永斌、冯丽娟在30日内开通涉案房屋水电；4.判令公诚公司支付修锁、换锁费用370元；5.判令邓永斌、冯丽娟赔偿夏柏荣经营损失82400元；6.判令禾浩公司、公诚公司对上述第二项至第五项诉讼请求承担连带责任；7.判令邓永斌、冯丽娟、禾浩公司、公诚公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：中国电信股份有限公司广东分公司（下称“电信广东分公司”）系韶关市浈江区东河浈江南路33号综合楼、韶关市浈江区浈江南路33号（车库）、韶关市浈江区江南路35号车库、门楼、值班室权属人。，中国电信股份有限公司韶关分公司（下称“电信韶关分公司”）经电信广东分公司同意，与公诚公司签订《关于韶关市浈江区房屋租赁合同》，约定将坐落于韶关市浈江区大院部位的房屋（下称“33号房屋”、“35号房屋”）出租给公诚公司；租赁期自至止；非经电信韶关分公司同意，不得将房屋转租、分租等，否则，自前述行为发生之日起合同自行解除。同日，公诚公司经电信韶关分公司同意，将33、35号房屋转租给禾浩公司，，公诚公司与禾浩公司签订《房屋租赁合同》，约定禾浩公司未征得公诚公司书面同意不得擅自转租、分租。，禾浩公司征得电信韶关分公司、公诚公司同意后，又将33、35号房屋转租给卢春娇，并与卢春娇签订租赁合同，同时还在合同附件中约定33号车库（两个）等属禾浩公司自行使用，水电费由禾浩公司承担。经查，该两车库位于韶关市浈江区（在卢春娇承租的35号楼房的后面），在禾浩公司向公诚公司租赁前，就已被间隔为二个车库（下称“101室”和“101室之二”）。，禾浩公司的法定代表人邓永斌和其原配偶冯丽娟（现已离婚）将前述不在卢春娇租赁范围内的车库101室之二出租给本案夏柏荣，另一车库101室于出租给案外人李丽芳。关于夏柏荣承租涉案101室之二车库的具体过程。2017年12月左右，冯丽娟将101室之二交给浈江区旺华房屋中介服务中心出租。夏柏荣在看过101室之二现状后(1个空车库，未通水电，地面有1大坑)，于与冯丽娟在中介公司签订《房屋租赁合同》。合同签订时，邓永斌并不在现场，其名字由冯丽娟代签。该合同由中介公司提供模板，约定：邓永斌、冯丽娟作为甲方、出租方，夏柏荣作为乙方、承租方，经纪方促成，甲方自愿将位于韶关市浈江区浈江南33号(车库)首层101室之二租给乙方使用，月租金1500元，租期从2018年6月9日至止，甲方收取乙方押金3000元，甲方在租赁前搞好水、电、通，甲方需搞好铺内的水电和排水系统，在搞好之后方开始计算房租等内容。合同签订当日，夏柏荣向冯丽娟交付押金3000元，冯丽娟同时交付101室之二给夏柏荣。合同签订后，邓永斌将地面上的大坑填补。后夏柏荣告知冯丽娟承租铺面是用来做熟食，催促尽快通水电，因水电一直未通，夏柏荣将101室之二用于卖服装。涉案101室之二合同签订后不久，公诚公司因禾浩公司拖欠33、35号房屋的租金，向北海国际仲裁院申请仲裁。，北海国际仲裁院作出(2018)北国仲字第48881号终局裁决，确认公诚公司与禾浩公司签订的租赁合同于解除，禾浩公司应支付拖欠的租金、违约金、场地占用费等。此外，又因卢春娇拖欠禾浩公司33、35号房屋租金，禾浩公司诉至该院，后经本院于作出(2019)粤02民终1310号作出判决，确认禾浩公司与卢春娇签订租赁合同于解除，卢春娇应搬离33、35号房屋。后根据已生效的(2019)粤02民终1310号法律文书，经该院强制执行，，禾浩公司将卢春娇占用的韶关市浈江南路33、35号房屋收回，同日由公诚公司接收管理该房屋。在公诚公司接收33、35号房屋的过程中，才发现33、35号房屋后面，还有两个车库即101室之二(涉案车库)、101室，已被邓永斌和冯丽娟出租给夏柏荣、案外人李丽芳。公诚公司遂要求夏柏荣等人搬离车库，但夏柏荣拒绝搬离。，因公诚公司要收回房屋，邓永斌、冯丽娟向夏柏荣发出《解除房屋租赁合同通知》，要求其在搬离车库。，公诚公司也向夏柏荣、李丽芳发出《场地收回通知》，告知公诚公司与禾浩公司签订的租赁合同已解除，在场地收回过程中才发现禾浩公司的法定代表人邓永斌以个人名义与冯丽娟车库在未经公诚公司同意下非法转租，要求夏柏荣等人在腾退，到期拒不退出将强制清场并追偿损失。夏柏荣收到通知后仍拒绝搬离，，公诚公司派人将其租赁的101室之二的卷闸门焊死，夏柏荣因此向东河派出所报警，并主张公诚公司赔偿其破坏锁具导致支付101室之二的修锁费用370元，对此，公诚公司认可其因采取私力救济将卷闸门焊死的行为，但辩称未破坏其锁具。之后，公诚公司根据已生效的(2018)北国仲自第48881号裁决，向本院申请强制执行，本院于作出的(2019)粤02执703号之一执行裁定书，认为根据生效仲裁裁决，确认公诚公司与禾浩公司的租赁合同已解除，禾浩公司继续占用租赁物无法律依据，李丽芳、夏柏荣同样也无正当理由占用，且应将房屋腾空后交付公诚公司，遂裁定责令禾浩公司、李丽芳、夏柏荣将101室立即交付公诚公司。，本院又作出(2019)粤02执703号强制迁出房屋公告，责令禾浩公司、李丽芳、夏柏荣于迁出101室，到期不履行将依法强制执行。在法院公告督促下，，夏柏荣搬离了101室之二。，夏柏荣诉至该院，主张其与邓永斌、冯丽娟签订的租赁合同有效，其单方解除行为无效，要求邓永斌、冯丽娟继续履行合同、按合同约定开通水电，并赔偿其经营损失。至于公诚公司、禾浩公司承担相应的连带责任等诉请。诉讼过程中，关于夏柏荣与冯丽娟、邓永斌签订的《房屋租赁合同》为何未加盖禾浩公司公章及禾浩公司有无转租权的问题。夏柏荣陈述浈江区旺华房屋中介服务中心、冯丽娟均未告知101室是禾浩公司向他人承租，涉案合同的合同主体也无禾浩公司，夏柏荣认为邓永斌就是101室所有权人，但认为邓永斌作为禾浩公司法定代表人，属于职务行为，公诚公司在其承租101室期间，也从未提过异议，应视为同意转租，因此涉案租赁合同属于有效合同，应继续履行。公诚公司则认为禾浩公司法定代表人邓永斌以其个人名义未经其同意转租，所签合同应属无效，现在法院强制执行下已收回场地，无履行可能性。对此，禾浩公司认为，在水电未通之前，对邓永斌、冯丽娟与夏柏荣签订的合同不予确认，并提供了一份《授权书》，显示公诚公司于授权禾浩公司对33、35号房屋进行经营管理，拟证明禾浩公司有权转租。邓永斌则称101室因水电需要从卢春娇承租的33、35号楼房引出，而卢春娇不同意，当时已让浈江区旺华房屋中介服务中心告知夏柏荣，在水电通之前禾浩公司是不会盖章确认的，邓永斌可把押金退回夏柏荣，浈江区旺华房屋中介服务中心答复夏柏荣会配合收回店铺，在此情况下，才一直未向夏柏荣收取过租金。另查明，在至夏柏荣承租101室之二27个月期间，因水电一直未通，邓永斌、冯丽娟从未收取过夏柏荣一分租金。冯丽娟也表示在答辩中请求支付租金仅作为答辩意见，不作为反诉诉请。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。围绕各方诉辩，本案争议焦点如下：1、夏柏荣与邓永斌、冯丽娟于签订《房屋租赁合同》的合同主体和效力；2、涉案合同应否继续履行；3、禾浩公司、公诚公司应否承担连带责任；4、夏柏荣的损失赔偿问题。一、涉案《房屋租赁合同》的签订主体和效力。夏柏荣承租101室之二时所签订的《房屋租赁合同》中，原承租人禾浩公司并未在涉案租赁合同的出租人一栏加盖公章，出租人一栏实际由冯丽娟及冯丽娟代邓永斌签订(邓永斌对此知情且未提出异议)。此外，夏柏荣自述在签订合同时认为101室之二为邓永斌所有，并不知道禾浩公司，因此，邓永斌也未以法定代表人名义与夏柏荣签订合同。至于在合同履行中至夏柏荣搬离101室之二期间，禾浩公司因水电问题也一直未对该合同予以确认。综上，该院对夏柏荣提出邓永斌作为法定代表人履行职务行为的主张不予采信，故该合同主体应为邓永斌、冯丽娟(出租人)和夏柏荣(承租人)。关于该合同的效力，夏柏荣与邓永斌、冯丽娟于签订《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，在不存在违反法律的禁止性规定，应认定有效。但根据查明事实，涉案101室之二存在多重转租情况，邓永斌、冯丽娟以自己名义转租101室之二的个人行为属无权处分，该转租行为在未经禾浩公司、公诚公司等权利人同意或追认的情况下，对禾浩公司、公诚公司等并不产生法律约束力，该合同仅约束邓永斌、冯丽娟个人。二、涉案租赁合同应否继续履行。如前所述，涉案合同邓永斌、冯丽娟因无权处分而不具有转租101室之二的权利基础，且已生效的(2018)北国仲字第48881号仲裁裁决书已确认公诚公司与禾浩公司签订的租赁合同于解除，本院也依据该生效裁决，已将包括101室之二在内的33、35号房屋收回给公诚公司使用，此外，诉讼过程中，公诚公司也表示不同意转租给夏柏荣，故案涉租赁合同客观上也无法继续履行。在此情形下，夏柏荣与邓永斌、冯丽娟所签订的租赁合同也就没有继续履行的合同或法律依据，邓永斌、冯丽娟也无法继续开通涉案租赁房屋的水电。因此，对夏柏荣该项诉请，该院不予支持。三、夏柏荣的损失赔偿问题。夏柏荣主张的修锁费用370元的损失应由公诚公司承担，在公诚公司否认破坏锁具的情况下，其未提供充分证据证明其锁具被公诚公司破坏，夏柏荣应承担举证不能的法律后果。至于夏柏荣主张的营业损失82400元，在性质上属违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十二条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”的规定，本案中，邓永斌、冯丽娟未按合同约定通水电，依法应承担违约责任。但夏柏荣承租101室之二用于经营长达27个月内，邓永斌、冯丽娟从未收取过夏柏荣一分租金，退一步而言，如101室之二未通水电影响了夏柏荣用于经营的合同目的，其也可以及时采取解除、终止合同等救济途径，但在直到被法院强制执行搬离，其在未通水电的情况下一直使用101室之二进行经营，在租赁期间夏柏荣只享受对该101室之二的占有、使用、受益的权利，未履行合同约定的租金义务，故对于其主张的营业损失这一违约责任，根据本案实际，既无相应证据，也不符合公平和诚实信用原则，该院不予支持。四、禾浩公司、公诚公司应否承担连带责任。如前所述，转租是邓永斌、冯丽娟的个人行为，相应的法律后果应由邓永斌、冯丽娟个人承担，故对夏柏荣主张禾浩公司、公诚公司承担责任的主张，缺乏法律依据，该院不予支持。一审法院经审理后作出判决：一、确认夏柏荣与邓永斌、冯丽娟于签订的《房屋租赁合同》有效；二、驳回夏柏荣的其他诉讼请求。案件受理费1866元，由夏柏荣负担。对一审判决查明事实部分，各方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据本案双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：一、涉案《房屋租赁合同》的合同主体和效力；二、涉案《房屋租赁合同》能否履行；三、夏柏荣的损失赔偿问题。关于第一个焦点问题。经查，涉案《房屋租赁合同》中出租方是冯丽娟、邓永斌，原承租人禾浩公司并未在涉案租赁合同的出租人一栏加盖公章，且事后也未进行追认，而夏柏荣亦自述在签订合同时认为101室之二为邓永斌所有，并不知道禾浩公司，因此，并不存在邓永斌以禾浩公司的名义与夏柏荣签订合同的情形。故夏柏荣提出邓永斌作为法定代表人系履行职务行为，产生的法律后果由禾浩公司承担的主张缺乏依据，本院不予采信。一审法院认定合同主体应为邓永斌、冯丽娟(出租人)和夏柏荣(承租人)并无不当，本院予以认同。关于该《房屋租赁合同》的效力，虽然邓永斌、冯丽娟将涉案101室之二出租给夏柏荣构成无权处分，但并不影响合同的效力，本院认同一审法院对合同效力认定的论述。关于第二个焦点问题。如前所述，邓永斌、冯丽娟将涉案101室之二出租给夏柏荣构成无权处分，其并不具有转租的权利基础，且已生效的(2018)北国仲字第48881号仲裁裁决书已确认公诚公司与禾浩公司签订的租赁合同于解除，本院也依据该生效裁决，已将包括101室之二在内的33、35号房屋收回给公诚公司使用，而公诚公司也表示不同意转租给夏柏荣，故涉案租赁合同客观上也无法继续履行并开通涉案租赁房屋的水电。因此，一审法院对夏柏荣该诉请不予支持并无不当，本院予以维持。关于第三个焦点问题。夏柏荣上诉主张涉案房屋的锁具被公诚公司损坏，其应承担修锁、换锁费用370元。经查，公诚公司虽自认焊了卷闸门的两边，但否认有破坏锁具，在此情况下，夏柏荣并未提供充分证据证明其锁具被公诚公司破坏，应由其承担举证不能的不利后果。另外，夏柏荣还主张因邓永斌、冯丽娟未开通涉案房屋的水电，导致其经营损失82400元，应予赔偿。对此，虽然邓永斌、冯丽娟未按合同约定通水电，但同时夏柏荣承租涉案房屋用于经营服装生意长达27个月，邓永斌、冯丽娟亦从未收取过夏柏荣的租金，在租赁期间夏柏荣只享受对涉案房屋占有、使用、收益的权利而未履行合同约定的租金义务情况下，仍主张营业损失确实有违公平和诚实信用原则，且其营业损失的计算亦缺乏依据，故一审法院不予支持并无不当，本院予以认同。综上所述，夏柏荣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1870元，由夏柏荣负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  彭志光二〇二一年八月十二日书记员  刘韵雯