江苏省徐州市云龙区人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0303执异115号异议人（案外人）：官海山，男，1984年11月19日生，汉族，住本市云龙区。异议人（案外人）：张慧慧，女，1983年5月14日生，汉族，住本市云龙区。申请执行人：江苏国华工贸集团有限公司，住所地徐州市。法定代表人：孙继忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：周浩，江苏圆点律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨莹，江苏圆点律师事务所律师。申请执行人：徐州联隆物资有限公司，住所地徐州市泉山区。法定代表人：马士喜，该公司总经理。申请执行人：徐州国鑫新型建材有限公司，住所地徐州市鼓楼区。法定代表人：孙凯，该公司总经理。被执行人：江苏龙商实业投资有限公司，住所地徐州市鼓楼区。法定代表人：刘劲松，该公司董事长。在本院执行申请执行人江苏国华工贸集团有限公司（以下简称国华工贸公司）、徐州联隆物资有限公司（以下简称联隆公司）、徐州国华物资有限公司（以下简称国华物资公司）、徐州国鑫新型建材有限公司（以下简称国鑫公司）与被执行人江苏龙商实业投资有限公司（以下简称龙商公司）、徐州市同仁建筑材料有限公司（以下简称同仁建材公司）、徐州市金诺装饰工程有限公司（以下简称金诺公司）、徐州市永庆糖酒烟贸易有限公司（以下简称永庆公司）、徐州大汉凰城休闲度假有限公司（以下简称大汉公司）、徐州市大鸭林大酒店有限公司（以下简称大鸭林公司）、徐州市同仁居食苑有限公司（以下简称同仁居公司）、徐州唛德发超市有限公司（以下简称唛德发公司）、江苏万世同仁投资发展集团股份有限公司（以下简称万世同仁公司）、刘劲松追偿权纠纷一案中，异议人提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。原告国华工贸公司、联隆公司、国华物资公司、国鑫公司与被告龙商公司、同仁建材公司、金诺公司、永庆公司、大汉公司、大鸭林公司、同仁居公司、唛德发公司、万世同仁公司、刘劲松追偿权纠纷一案，徐州市中级人民法院于2016年9月22日作出（2015)徐商初字第00232号民事判决：“一、江苏龙商实业投资有限公司、徐州市同仁建筑材料有限公司、徐州市金诺装饰工程有限公司、徐州市永庆糖酒烟贸易有限公司、徐州大汉凰城休闲度假有限公司、徐州市大鸭林大酒店有限公司、徐州市同仁居食苑有限公司、徐州唛德发超市有限公司、江苏万世同仁投资发展集团股份有限公司、刘劲松于本判决生效之日起十日内向江苏国华工贸集团有限公司支付垫付款、欠款合计127878426.79元及相应利息，均计算至债务履行完毕之日止（见附件一）；二、江苏龙商实业投资有限公司、徐州市同仁建筑材料有限公司、徐州市金诺装饰工程有限公司、徐州市永庆糖酒烟贸易有限公司、徐州大汉凰城休闲度假有限公司、徐州市大鸭林大酒店有限公司、徐州市同仁居食苑有限公司、徐州唛德发超市有限公司、江苏万世同仁投资发展集团股份有限公司、刘劲松于本判决生效之日起十日内向徐州联隆物资有限公司支付垫付款1626877.8元及应利息（以1626877.8元为本金，自2015年1月1日起，按照中国人民银行同期贷款基准利息计算至实际偿付之日）；三、江苏龙商实业投资有限公司、徐州市同仁建筑材料有限公司、徐州市金诺装饰工程有限公司、徐州市永庆糖酒烟贸易有限公司、徐州大汉凰城休闲度假有限公司、徐州市大鸭林大酒店有限公司、徐州市同仁居食苑有限公司、徐州唛德发超市有限公司、江苏万世同仁投资发展集团股份有限公司、刘劲松于本判决生效之日起十日内向徐州国鑫新型建材有限公司支付垫付款、欠款合计2011.7万元及相应利息（以1500万元为本金，自2014年12月20日起；以2.6万元为本金，自2014年6月22日起；以3万元为本金，自2014年7月19日起；以503万元为本金，自2014年8月13日起；以3.1万元为本金，自2014年9月19日起，均按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际偿付之日）；四、驳回徐州国华物资有限公司的诉讼请求。”2018年6月11日徐州市中级人民法院指定本院执行，本院于2018年7月9日立案执行，案号为(2018)苏0303执1591号。本案在执行过程查封了被执行人江苏龙商实业投资有限公司开发建设的位于徐州市云龙区××现状路西侧、××井巷南侧的荣域世家房产项目，并进行评估拍卖。异议人针对上述执行行为提出异议称，请求依法解除对龙商荣域世家商3-217房产的保全、查封等强制执行措施，终止并排除对案涉房产的执行。事实和理由：异议人于2014年5月18日就购买龙商荣域世家项目商3-217的房地产与龙商公司签订了《认购协议书》一份，协议书中对涉案房产的单价、总价、坐落、面积等均进行了详细描述，应认定为合法有效的商品房买卖合同。同时，异议人分别于2014年5月5日、2014年5月18日向龙商公司累计支付房款69万元，房款支付后，异议人多次要求与龙商公司签订商品房买卖合同，办理网上备案及预登记手续，龙商公司均以各种理由推诿、拖延。后异议人得知案涉房产已被抵押给大连华信信托公司，后在执行案件中被国华工贸公司申请了首轮查封。异议人的情形符合最高院关于执行异议和复议的相关规定，同时根据最高院关于执行案件处置的相关回复及最高院的相关司法解释，申请人针对涉案房产依法享有实体权利及优先权足以排除被申请人针对涉案房产申请的强制执行。申请执行人国华工贸公司称，异议人的申请不成立，异议人就涉案房产所提出的执行异议并不符合最高院司法解释的相关规定，不能排除本案对涉案房产的执行，异议人主张已经出资购买了涉案商业房产，故本案应该根据最高院执行异议和复议规定第二十八条的条款予以审查，根据异议人的陈述及相关证据材料，异议人的主张并不符合该条款的情形，故对其异议不应被法院支持。故请求法院依法审查，驳回异议人的异议请求。被执行人龙商公司称，购房人与龙商公司就涉案房产在查封前签订的商品房认购协议中对房屋坐落、面积、单价、总价、付款方式等均进行了详细约定，该情形参照最高院关于商品买卖合同纠纷的相关司法解释应认定为合法有效的买卖协议，且案外人按照约定支付了购房款，同时案外人对房产至今未能交付、不能办理权属登记不存在过错，符合最高院执行异议与复议的相关规定第28、29条规定，案涉房享有物权期待权足以对抗申请执行人国华公司的债权请求权。退一步讲，即使上述案外人中存在部分人不足以排除强势执行，那么根据最高院关于购买人享有优先权性质的相关回复，该部分购房人针对购房款的返还请求权也应该享有优先权。本院查明，2014年5月18日异议人作为认购人与龙商公司签订“龙商·荣域世家”认购书一份，载明认购单元：商3幢217室，房屋建筑面积36.05平方米，总金额690000元。认购人应于本认购书签订时向公司交纳该套房屋认购金为人民币陆拾玖万元整。认购人须于签定此认购书后，携带此认购书和认购金收据、认购人身份证或相关证件，至现场售楼中心签署完毕《商品房买卖合同》，如需银行贷款须另携带按揭资料。同日，异议人向龙商公司缴纳了房屋认购金69万元。2014年5月18日，异议人官海山与徐州天元商业管理有限公司就案涉房产签订《龙商荣域世家天元文化广场委托经营管理协议》，约定标的物可作为商业用房或其他。甲方同意乙方在本合同约定的委托经营管理期限内按龙商荣域世家天元文化广场的规划要求统一出租和经营管理，包括且不限于采用自营、委托他人经营、代为出租、许可经营等多种经营管理形式。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。同时《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，异议人与龙商公司签订的《“龙商·荣域世家”认购书》中有当事人名称，商品房基本情况、价款及付款方式等内容，具备商品房买卖合同的主要内容，且龙商公司已按照约定收取了认购金，应认定在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。但本案在审查过程中，异议人及申请执行人均认可案涉房产现尚未竣工验收，不存在实际交付，因此，异议人未实际合法占有所购买的商品房，且异议人所购案涉房产用途并非用于居住。故异议人所提异议既不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，也不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，其权利不能排除执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回异议人官海山、张慧慧的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  刘海侠审判员  孔祥伟审判员  席 莹二〇二一年八月十日书记员  张恰恰