吉林省敦化市人民法院民事判决书 （2021）吉2403民初1299号 原告：李忠喜，男，1963年4月20日出生，汉族，无职业，户籍地吉林省敦化市胜利街常丰社区。委托诉讼代理人：李佳霖，男，1987年9月22日出生，汉族，无职业，户籍地吉林省敦化市胜利街常丰社区，现住敦化市。委托诉讼代理人：杨凯明，男，1962年4月8日出生，汉族，无职业，户籍地吉林省延吉市，现住敦化市。被告：敦化奥邦置业有限公司，住所地敦化市民主街北山路。法定代表人：黄德男，总经理。委托诉讼代理人：朱成暾，吉林孚达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈祥军，天池集团审计监察部部长。被告：天池集团有限公司，住所地和龙市誉文街48-21号。委托诉讼代理人：朱成暾，吉林孚达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈祥军，天池集团审计监察部部长。原告李忠喜与被告敦化奥邦置业有限公司（以下简称奥邦公司）、天池集团有限公司（以下简称天池集团）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李忠喜及其委托诉讼代理人李佳霖、杨凯明，被告敦化奥邦置业有限公司、天池集团有限公司的共同委托诉讼代理人朱成暾、陈祥军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李忠喜向本院提出诉讼请求：一、判决被告限期交付房屋【位于敦化市民主街北山路，君樾府项目11号楼0201039、00-1011（一楼及其半地下），房屋面积：134.94平方米的房屋，交付给李忠喜位于敦化市民主街北山路，君樾府项目2号楼0305038，房屋面积：100.16平方米的房屋】并办理产权变更登记；二、给付房款利息，计息从2017年6月30日起至2021年6月23日止，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，共计20万元；三、给付逾期交付使用房屋违约金，从2017年6月30日起至2021年6月23日止，按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，每月1000元，共计48,000元；四、被告承担本案诉讼费用、保全费。事实与理由：2016年3月24日，原、被告双方签订房屋顶帐协议，协议书第二条明确约定，被告用11#，房号为0201039、00-1011，面积134.94平方米；2#，房号为0305038，面积为100.16平方米；2#，房号为0303034，面积为100.16平方米，抵扣原告工程款1,293,377元，协议中第五条明确约定，被告于2017年6月30日前将上述住宅交付乙方，甲方不再承担任何费用。第四条约定，被告30日内办理房屋过户手续，办理过户手续的房屋买卖协议由产权人与乙方另行签订。被告于2017年10月17日只交付给原告2#，房号为：0303034，面积为100.16平方米的房屋所有权，并办理变更后房屋产权登记证（被告在另案中承认原告剩余两套房屋在被告名下并谎称可以随时按照双方签订的协议交付给原告）。剩余两处房屋原告催要多次无果，被告法人黄德男告诉原告，让原告找法院，所以原告诉讼到敦化市人民法院。奥邦公司辩称：依照原告和奥邦公司的约定，原告领取工程款时应当提交足额的工程款发票，本案到目前为止原告只向奥邦公司提供了140万的发票，尚欠73万的发票，所以原告没有权利领取工程款，原告在事实与理由中陈述，多次催要无果，与事实不符，该两套房屋被告一直为原告保留。被告奥邦公司一直为原告保留该房屋并用被告奥邦公司承担了保留期间的相关管理费用，原告在另案中就本案争议的两套房屋曾经主张索要价款880,768元，以及利息38万元，违约金18万元，该项主张已经被敦化市人民法院予以驳回，本案中再次提起利息和违约金属于重复诉讼，所以被告认为该项诉请不应予以审理，并且关于原告要求支付利息，本案原告没有依照约定向被告支付足额发票，原告处在违约状态，被告没有违约，所以原告要求利息没有事实依据，关于房屋租金，房屋租金和违约金是重复的诉讼请求，因为原告一直没有向被告主张另外两套房屋，所以导致该两套房屋没有交付，因此不应当向原告支付违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。天池集团的答辩意见同奥邦公司的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及采信的证据，本院综合认定如下事实：2016年3月24日，奥邦公司与李忠喜签订协议书，协议书的内容为：“协议书，甲方：敦化奥邦置业有限公司，乙方：李忠喜，甲、乙双方经过充分协商，就房屋顶账付款事宜达成如下协议：一、甲方将位于敦化市民主街北山路的房屋卖给乙方，用以抵扣君樾府项目的土方开挖及运输费用。二、房屋信息如下：1.房号：君樾府项目11号楼0201039、00-1011（一楼及其半地下），房屋坐落：敦化市民主街北山路，房屋面积：134.94平方米，价款：458,607元；2.房号：君樾府项目2号楼0305038，房屋坐落：敦化市民主街北山路，房屋面积：100.16平方米，价款：422,161元；3.房号：君樾府项目2号楼0303034，房屋坐落：敦化市民主街北山路，房屋面积：100.16平方米，价款：422,116元；房屋总价款1,293,377元（人民币壹佰贰拾玖万叁仟叁佰柒拾柒元整）。三、房屋价款支付方式及时间：从双方2014年签订的君樾府土方开挖及运输承包协议书和2016年签订的土方开挖及运输补充协议的工程费中抵扣1,293,377元。四、房屋产权过户时间：于本协议签订之日起30日内办理房屋过户手续，办理过户手续房屋买卖协议由产权人与乙方另行签订。五、房屋交接时间：甲方于2017年6月30日前将上述三套住宅交付乙方。甲方不再承担任何费用。六、上述房屋过户所产生所有过户费用全部由乙方承担。七、乙方承诺已经对该房屋状况及附属建筑进行了全面的检查，对房屋状况及附属建筑的质量无任何异议。八、本协议一式四份，甲方执三份，乙方执一份，经双方签字盖章后即生效。甲方：敦化奥邦置业有限公司盖章、法定代表人黄德男盖章，乙方李忠喜签字按手印，2016年3月24日。2020年3月20日，敦化市人民法院作出（2019）吉2403民初2880号民事判决书，判决书的内容为：“原告李忠喜，被告敦化奥邦置业有限公司，案由建设工程合同，李忠喜的诉讼请求为：请求敦化市人民法院依法判令奥邦置业公司给付李忠喜拖欠工程款880,768元及利息36万元，违约金18万元，合计为164万元。事实与理由：2016年1月29日，李忠喜、奥邦置业公司和见证人开会研究决定并于当日签定土方开挖及运输补充协议和房屋顶帐协议，双方在协议中明确了土方工程结算款人民币320万元（不包括机械台班费），在2016年3月24日其中奥邦置业公司、李忠喜签订用三套住宅房抵扣人民币1,293,377元协议书（剩余欠款及机械台班壹佰贰拾伍万捌仟元用现金支付）。奥邦置业公司于2017年6月30日前履行给付一套住宅义务，剩余二套住宅经多次催要未果诉讼到人民法院，请求人民法院依法判决。奥邦置业公司辩称，双方2016年所确定的房屋抵工程款的协议是双方的真实意思表示，而且奥邦置业公司也为李忠喜预留了该三套房源，该合同至今仍然具备履行性，李忠喜只在2017年10月17日，领取一套房屋，其余房屋至今未办理领取手续，奥邦置业公司没有违约行为，李忠喜无权要求变更合同的履行方式，而且在李忠喜与奥邦置业公司的给付工程款的诉讼中，李忠喜与奥邦置业公司均确认房屋抵付工程款1,293,377元，一审判决及二审判决均予以确认，所以李忠喜要求改变债的履行方式，没有事实依据和法律依据。奥邦置业公司认为李忠喜增加了利息和违约金，没有事实法律依据，在事实与理由中也没有陈述，李忠喜所称没有事实根据。起诉状所谈到的奥邦置业公司于2017年6月30日前履行给付一套住宅义务，与事实不符，实际交付该套房屋是2017年10月17日，综上，李忠喜单方要求变更抵债协议缺乏事实和法律依据，请求法院驳回李忠喜的诉讼请求。经本院审理查明：2016年3月24日奥邦置业公司与李忠喜签订协议书，主要内容为“甲方敦化奥邦置业有限公司，乙方李忠喜，甲、乙双方经过充分协商，就房屋顶账付款事宜达成如下协议：一、甲方将位于敦化市民主街北山路的房屋卖给乙方，用以抵扣君樾府项目的土方开挖及运输费用。二、房屋信息如下：1.房号（住宅）：君樾府项目11号楼0201039、00-1011（一楼及其半地下），房屋坐落：敦化市民主街北山路，房屋面积：134.94平方米，价款：458,607元；2.房号（住宅）：君樾府项目2号楼0305038，房屋坐落：敦化市民主街北山路，房屋面积：100.16平方米，价款：422,161元；3.房号（住宅）：君樾府项目2号楼0303034，房屋坐落：敦化市民主街北山路，房屋面积：100.16平方米，价款：422,116元；房屋总价款1293377（人民币壹佰贰拾玖万叁仟叁佰柒拾柒元整）。三、房屋价款支付方式及时间：从双方2014年签订的君樾府土方开挖及运输承包协议书和2016年签订的土方开挖及运输补充协议的工程费中抵扣1,293,377元。四、房屋产权过户时间：于本协议签订之日起30日内办理房屋过户手续，办理过户手续房屋买卖协议由产权人与乙方另行签订。五、房屋交接时间：甲方于2017年6月30日前将上述三套住宅交付乙方。甲方不再承担任何费用。六、上述房屋过户所产生所有过户费用全部由乙方承担。七、乙方承诺已经对该房屋状况及附属建筑进行了全面的检查，对房屋状况及附属建筑的质量无任何异议。八、本协议一式四份，甲方执三份，乙方执一份，经双方签字盖章后即生效。甲方：敦化奥邦置业有限公司，乙方李忠喜。2016年3月24日李忠喜出具保证书一份，内容为”奥邦置业公司：我（姓名：李忠喜，身份证号码：XXX，于2016年3月24日与贵方签订房屋顶帐协议，用于抵君樾府项目土方开挖及运输的工程款。房屋信息为敦化市民主街北山路君樾府项目11号楼，房号为0201039、00-1011（一楼及其半地下）的住宅，面积134.94平方米，敦化市民主街北山路君樾府项目2号楼，房号为0305038的住宅，面积100.16平方米；敦化市民主街北山路君樾府项目2号楼，房号为0303034的住宅，面积100.16平方米。我方承诺以上房屋自愿转让给他人，转让后产生的一切经济、法律纠纷由李忠喜承担，与甲方无关，并承诺双方签订顶账协议后，我方不会提出变更房屋信息的要求，特此保证。保证人：李忠喜）”。2016年3月28日李忠喜将敦化市民主街北山路君樾府项目2号楼，房号为0303034的住宅，面积100.16平方米房屋出售给赵芝艺、赵良玉。奥邦置业公司将该房屋直接办理至赵芝艺、赵良玉名下，2017年10月17日赵芝艺对房屋进行验收，并领取钥匙。本院认为，奥邦置业公司与李忠喜于2016年3月24日签订协议书，系双方当事人的意思表示，并且不违法律、法规的强制规定，该协议成立并且生效。虽然双方在协议中约定“四、房屋过户时间：于本协议签订之日起30日内办理房屋过户手续，办理过户手续房屋买卖协议由产权人与乙方另行签订。五、房屋交接时间：甲方于2017年6月30日前将上述三套住宅交付乙方”，但是签订协议时，李忠喜出具书面保证书，保证“我方承诺以上房屋自愿转让给他人，转让后产生的一切经济、法律纠纷由李忠喜承担，与甲方无关，并承诺双方签订顶账协议后，我方不会提出变列房屋信息的要求，特此保证”。2016年3月28日李忠喜将敦化市民主街北山路君樾府项目2号楼，房号为0303034的住宅，面积100.16平方米房屋出售给赵芝艺、赵良玉，并将该房屋直接办理至赵芝艺、赵良玉名下。可以看出李忠喜出具保证书系为了减少将房屋出售的成本，李忠喜出具的保证书应视为对双方签订协议书的补充，并且奥邦置业公司在开庭时明确表示剩余的两套房屋均在奥邦置业公司名下，可以随时按照双方签订的协议交付给李忠喜。综上所述，奥邦置业公司并不存在违约行为，并且双方签订的协议书亦可以继续履行，李忠喜主张奥邦置业公司给付李忠喜拖欠工程款880,768元及利息36万元、违约金18万元，合计为164万元，没有事实及法律依据，不予支持。驳回了李忠喜的诉讼请求。另查明：李忠喜于2021年4月1日向本院起诉的诉讼请求为：请求敦化市人民法院判令二被告:(1)限期交付敦化市民主街北山路君樾府项目11#房号为：0201039、00-1011，面积134.94平方米，2#房号为：0305038、面积为100.16平方米，两套房屋所有权、办理变更后房屋产权登记证，两套房屋总价款为880,768元，利息38万元、违约金18万元，合计1,440,768元。本院认为:李忠喜与奥邦公司于2016年3月24日签订的协议书是双方当事人的真实意思表示，并且不违反法律、法规的强制性规定，该协议成立并生效。李忠喜要求按照协议约定，将君樾府项目11号楼0201039、00-1011（一楼及其半地下），房屋坐落：敦化市民主街北山路，房屋面积：134.94平方米的房屋，将君樾府项目2号楼0305038，房屋坐落：敦化市民主街北山路，房屋面积：100.16平方米的房屋交付给李忠喜，奥邦公司对李忠喜的要求予以同意，本院予以准许。因李忠喜与奥邦公司签订的协议书中约定：房屋过户所产生所有过户费用全部由乙方（即李忠喜）负担，故奥邦公司对上述两套房屋有协助过户的义务。对奥邦公司辩称的发票问题，不宜在本案中一并审理。对李忠喜在庭审中变更诉讼请求，要求被告给付利息20万元，违约金48,000元的主张，本院认为，敦化市人民法院作出的（2019）吉2403民初2880号民事判决书中已认定：奥邦公司明确表示剩余的两套房屋均在奥邦置业公司名下，可以随时按照双方签订的协议交付李忠喜，且双方签订的协议中亦未约定利息的给付，李忠喜未向本院提交奥邦公司违约的相关证据，故对李忠喜的此项诉讼请求不予支持。对李忠喜要求给付保全费的诉讼请求一并不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条；《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条;《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、敦化奥邦置业有限公司于本判决生效之日起三十日内交付给李忠喜位于敦化市民主街北山路，君樾府项目11号楼0201039、00-1011（一楼及其半地下），房屋面积：134.94平方米的房屋；二、敦化奥邦置业有限公司于本判决生效之日起三十日内交付给李忠喜位于敦化市民主街北山路，君樾府项目2号楼0305038，房屋面积：100.16平方米的房屋；三、敦化奥邦置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助李忠喜办理上述二套房屋的登记手续；四、驳回李忠喜的其他诉讼请求。案件受理费17,767元，原诉讼标的额为1,440,768元，现诉讼标的额为248,000元，退回李忠喜诉讼费12,747元，李忠喜负担4920元，由被告敦化奥邦置业有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。    审  判  长   孙彩云人 民 陪 审 员   王世道人 民 陪 审 员   李晓平  二〇二一年八月二十三日  书  记  员   胡艳冰