北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10503号上诉人（原审原告）：北京市金海翔物业管理有限责任公司，住所地北京市平谷区平谷镇金海小区。法定代表人：王学甫，经理。上诉人（原审被告）：李晏鹰，男，1976年8月22日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。委托诉讼代理人：杨玲，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹楠，泰和泰（北京）律师事务所律师实习律师。上诉人（原审被告）：仇杰，男，1981年11月17日出生，汉族，住北京市密云区。被上诉人（原审被告）：王伟，男，1996年10月4日出生，汉族，住山东省南河县。被上诉人（原审被告）：北京天行健搜侯体育文化发展有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇府前西街32号2幢1层。法定代表人：王伟，经理。上诉人北京市金海翔物业管理有限责任公司（以下简称金海翔公司）、李晏鹰、仇杰因与被上诉人王伟、北京天行健搜侯体育文化发展有限公司（以下简称天行健公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2020）京0117民初7685号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金海翔公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项；2．撤回金海翔公司的第一项诉讼请求；3．将一审判决第二项内容改判为李晏鹰、仇杰、王伟给付金海翔公司80万元人民币的违约金及其利息；4．支持金海翔公司第三项诉讼请求，判令李晏鹰、仇杰、王伟负责承担返还其在该租赁场地已售出会员卡，会员要求因李晏鹰、仇杰、王伟责任未使用未消费部分款项退还会员消费者及负责偿还在其经营期间发生的所有外欠款。事实与理由：1．自然人王学甫不同意担任天行建公司的法定代表人。金海翔公司诉讼请求的意见代表不了自然人王学甫的意见。李晏鹰一审当庭表示变更天行建公司的法定代表人是其公司内部职责，故无需下该第一项判决内容。涉案合同第二条明确约定乙方要自取营业执照，本案合同未解除应由承租者股东担任天行建公司法定代表人，判令自然人王学甫担任该公司法人不适格。王伟本人不是实际股东，其也无权代表该公司变更法定代表人给别人。2．金海翔公司要求撤回第一项诉讼请求理由是，法定代表人的变更是天行建公司实际投资者股东的内部职责，金海翔公司该诉讼请求没有依据，无权干涉其内部事务，自然人王学甫，本人不同意担任该公司法定代表人，故申请撤回该项诉讼请求。3．李晏鹰、仇杰、王伟违反合同第一条“该租赁物不得转租给别人”的约定和违反合同第五条“2020年4月30日，乙方付给甲方租金60万元人民币”的约定，属其严重违约的，故依法应按合同第十一条第1款“违约方应支付给守约方80万元人民币的违约金”的约定判决。根据合同约定，2020年4月30日至2021年4月30日，李晏鹰等人应付租金60万元。2021年4月30日至2021年7月31日共92天应付租金为189040元，共计789040元，为金海翔公司在此期间实际发生的损失。4．自2015年至今因李晏鹰、仇杰、王伟的责任，已售会员卡未消费部分的金额约有200多万元。会员要求退还该款的事实存在，见平谷区市场监督管理局的通知和有关判决书。李晏鹰、仇杰、王伟未履行法院判决的应付案款，上述行为给该租赁场地造成极坏的社会影响，不偿还、界定上述款项今后将无人敢租该场地，直接影响金海翔公司的租赁经营收入。李晏鹰辩称：不同意金海翔公司的上诉请求。仇杰辩称：不同意金海翔公司的上诉请求。王伟、天行健公司辩称：同意金海翔公司的上诉请求第一项、第二项，其他上诉请求与王伟、天行健公司无关，不发表意见。王伟、天行健公司同意金海翔公司撤回其第一项诉讼请求的意见。李晏鹰上诉请求：1．撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回金海翔公司全部诉讼请求；2．判令本案诉讼费用由金海翔公司承担。事实与理由：1．一审法院认定涉案租赁合同继续有效，存在事实认定错误。根据涉案房屋租赁合同约定，该合同已于2020年4月30日自动解除。2．一审判决第一项判决违反了公司法第十三条规定。本案中，一审法院认为天行健公司同意金海翔公司的第一项诉讼请求，因此支持该项诉讼请求。李晏鹰认为一审法院该项判决违反了以上法律规定，应予以撤销。3．天行健公司应就房屋租赁合同承担法律责任。在本案一审庭审过程中，金海翔物业公司和王伟均认可，自2020年1月20日天行健公司法定代表人变更为王伟后，房屋租赁合同项下除房租之外，水电费等其他费用均由金海翔公司向王伟支付。金海翔公司向天行健公司法定代表人王伟收取水电费，表明其认可天行健公司为涉案房屋实际使用人，且天行健公司已经实际履行了租赁合同的部分合同义务，天行健公司已经构成了债务加入，应当就租赁合同的债务承担连带责任。4．一审判决第二项判定的违约金适用法律不当。本案中金海翔公司并未提供证据证明其实际损失。根据金海翔公司所主张事实，涉案房屋租赁合同的违约行为对金海翔公司造成的实际损失应为因欠付租金所产生的利息，计算至李晏鹰提起上诉之日为22530．41元。而一审判决第二项判处的违约金计算至李晏鹰提起上诉之日为631542．58元，为金海翔公司实际损失的28倍以上，明显过分高于金海翔公司实际损失。因此，一审判决第二项适用法律不当，判处的违约金过高。金海翔公司辩称：同意李晏鹰撤销一审判决第一项的上诉请求，但不同意李晏鹰的其他上诉请求。仇杰述称：同意李晏鹰的上诉请求。王伟、天行健公司述称：与王伟、天行健公司无关，不发表意见。仇杰上诉请求：撤销一审判决中关于仇杰承担连带责任的内容，改判仇杰不承担连带责任。事实与理由：1．一审法院认定事实与事实不符，仇杰系在争议合同上以天行健公司法定代表人身份补签的字，并非以个人身份加入争议合同。本案争议合同的签订与上诉人无关，仇杰既没有参与合同的协商，也没有参与合同的签订。2019年6月的一天，王学甫找到仇杰说，你作为北京天行健公司的法人必须在合同上签个字。后仇杰联系李晏鹰，李晏鹰作为天行健公司的实际经营人同意我在合同上签字。所以仇杰才同意在本案争议合同上补签的字。仇杰当时在合同上补签的字系作为天行健公司的法人身份签字，并非个人加入到合同中，不应由仇杰连带承担违约责任。金海翔公司辩称：与金海翔公司无关，不发表意见。李晏鹰辩称：不同意仇杰的上诉请求。王伟、天行健公司辩称：与王伟、天行健公司无关，不发表意见。金海翔公司向一审法院起诉请求：1．请求判令天行健公司协助将其营业执照法定代表人变更到王学甫名下；2．请求判令李晏鹰、仇杰、王伟支付给金海翔公司80万元的违约金；3．请求判令李晏鹰、仇杰、王伟负责承担返还其在该租赁场地已售出会员卡未使用未消费部分款项给会员及负责偿还在其经营期间发生的所有外欠款。一审法院认定事实：2015年9月6日，金海翔公司（甲方）与李晏鹰、仇杰（乙方）签订了《房屋租赁合同》，双方约定：乙方租赁经营场地为北京市平谷区平谷镇府前西街×号甲方的金海大厦西面一层游泳馆（包括两个游泳池、两个更衣室和淋浴室）和游泳馆南侧一层大房间，乙方租赁的设备设施为该租赁场地的消防设备、空调采暖设备、锅炉设备、配电设备、水循环系统、过滤系统等设备设施，该租赁物不得转租给别人。租赁期限自2015年11月20日至2019年11月19日止。2018年12月7日双方再次签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为5年，自2019年5月1日至2024年4月30日止，其中2020年5月1日至2021年4月30日租金为60万元，租金缴纳方式为上交，该期租金缴纳时间为2020年4月30日。该期租金至今未缴纳。自2015年期至今，由天行健公司经营该场地，对此情形金海翔公司知情。一审法院认为：双方签订的租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。天行建公司经营该场地至今，但案涉合同承租人李晏鹰、仇杰自应缴纳当期租金之日即2020年4月30日至今未缴纳租金，已经构成严重违约，由于各方默认天行健公司继续租赁该场地至今，故法院确认案涉合同继续有效，案涉合同承租人应承担相应的违约责任，但双方约定的违约金过高，法院以金海翔公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量确定。天行健公司同意金海翔公司的第一项诉讼请求，法院不持异议。金海翔公司与其第三项诉讼请求不具有法律的直接利害关系，法院对该项诉讼请求不予处理。金海翔公司要求王伟承担相应民事责任不具有事实和法律依据，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、北京天行健搜侯体育文化发展有限公司于判决生效后十日内将其营业执照法定代表人变更到王学甫名下；二、李晏鹰、仇杰于判决生效后十日内给付北京市金海翔物业管理有限责任公司违约金60万元和以60万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮40%计算，自2020年4月30日起至上述款项付清之日至的利息（上述利息以不超过20万元为限）；三、驳回北京市金海翔物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：依法成立的合同对当事人具有约束力。本案中，双方签订的租赁合同系当事人真实意思表示，应属合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。关于违约责任的问题，根据《房屋租赁合同》所载内容，李晏鹰、仇杰系共同承租人，因二承租人未按照合同约定缴纳租金构成违约，应共同承担相应的违约责任。仇杰主张其系作为天行健公司的法定代表人而非以个人名义签署合同，依据不足，本院不予采纳。李晏鹰主张天行健公司对《房屋租赁合同》所涉债务构成债务加入，但未提供证据证明当事人对此具有明确的意思表示，天行健公司对此亦未予认可，其上述主张没有依据，本院不予采信。关于违约金的问题，因当事人约定的违约金过高，一审法院以金海翔公司实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情判决李晏鹰、仇杰给付违约金60万元及相应的利息并无明显不当。金海翔公司与其第三项诉讼请求不具有法律上的直接利害关系，一审法院对其该项诉讼请求不予处理亦无不当。二审中，金海翔公司要求撤回其一审中的第一项诉讼请求即要求天行健公司协助将其营业执照法定代表人变更到王学甫名下的起诉，本案各方对此不持异议，且不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益，本院予以准许。综上所述，金海翔公司的撤诉申请应予准许，其他上诉请求及李晏鹰、仇杰的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第五项、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十八条规定，判决如下：一、维持北京市平谷区人民法院（2020）京0117民初7685号民事判决第二项；二、撤销北京市平谷区人民法院（2020）京0117民初7685号民事判决第一项、第三项；三、驳回北京市金海翔物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5900元，由李晏鹰、仇杰负担（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费29400元，由北京市金海翔物业管理有限责任公司负担9800元（已交纳），由李晏鹰负担9800元（已交纳），由仇杰负担9800元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  申峻屹审判员  杨 夏审判员  张 弘二〇二一年九月三日书记员  张 立