重庆市南川区人民法院重庆市南川区人民法院民事判决书 （2021）渝0119民初3895号 原告：重庆康驰物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区金石大道333号，统一社会信用代码915001120661610858。 法定代表人：王凡，重庆康驰物业管理有限公司董事长。委托诉讼代理人：陈祖红，女，重庆康驰物业管理有限公司员工，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：夏云，女，重庆康驰物业管理有限公司员工，住重庆市南川区。被告：郝强强，男，1987年1月12日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。原告重庆康驰物业管理有限公司与被告郝强强物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月16日立案受理后，依法由审判员冯骥独任审判，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆康驰物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈祖红、夏云，被告郝强强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆康驰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付2019年11月19日起至2021年3月31日止拖欠的物业费115819.78元，违约金10423.78元，共计126243.56元；2、案件受理费用由被告承担。事实及理由：2015年5月6日，原告与重庆名润置业有限公司（XXXX广场开发公司）签订了《前期物业服务合同》。根据合同约定，由原告对XXXX广场（XXX·XXXX）提供物业服务，合同期限为3年，从2015年5月6日起至2018年5月5日止；物业服务费按建筑面积计算，具体标准（合同备案）商业为10.00元/月/平方米；物业服务费按月交纳，交纳时间为当月10日前；业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起以欠交物业服务费为基数，按每天3‰标准交纳违约金。被告是XXXX广场XX层XXX号商铺的租赁户，该商铺建筑面积为1005.38平方米，原告实际按8.00元/月/平方米收取。被告从2019年11月19日起至2021年3月31日止未交纳物业相关费用。原告多次催收无果，遂起诉至人民法院，望依法公正裁决。被告郝强强辩称，不清楚原告诉称的《前期物业服务合同》相关情况以及合同内容，也不清楚物业费的交纳标准。原告诉称被告系案涉商铺租赁户以及商铺建筑面积、未交纳物业费的期限属实。原告诉称物业费的标准系8.00元/月/平方米不属实，听说是按照3.00元/月/平方米收费，因为被告看到过其他商铺的交费单据。因原告物业服务费的标准不一致导致被告未交纳物业服务费，被告并未违约，不认可违约金。本院经审理查明事实如下：重庆名润置业有限公司与重庆润一江物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》。合同约定：甲方（重庆名润置业有限公司）选聘乙方（重庆润一江物业管理有限公司）对位于重庆市南川区XX街道XX街XX号的XXXX广场（XXX·XXXX）一期、二期（物业类型：商住）提供前期物业管理服务；本物业管理区域的物业服务收费采取包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）；双方约定物业服务费用按建筑面积计算标准如下（由于《重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市物业服务收费管理办法的通知》（渝府办发[2015]36号）暂缓实施，因此本次物业招标收费标准以区发改委物价部门审核为准）：（1）住宅：1.8元/月·平方米；（2）商业：10.00元/月·平方米；（3）停车位：60.00元/月·个，车辆临时停车费按照物价部门核定的标准交纳；公摊水电费据实收取，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；业主入住时预付一季度的物业服务费，入住后物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前十日内履行交纳义务；业主逾期不交纳物业管理服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三的滞纳金；物业管理服务期限为3年，一期自2015年4月25日至2018年4月24日止，二期自2015年5月6日至2018年5月5日止。业主大会成立后，业主委员会与所选聘的乙方签订的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。本合同期限届满前三个月，业主委员会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金；本合同的效力及于物业管理区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任；该合同还约定了其他事项。前述《前期物业服务合同》已报重庆市南川区国土资源和房屋管理局备案。重庆润一江物业管理有限公司在《前期物业服务合同》签订后进驻提供前期物业服务。重庆润一江物业管理有限公司于2016年4月1日经工商登记更名为重庆康驰物业管理有限公司即原告。合同期限届满后，原告继续按照《前期物业服务合同》提供物业服务至今。另查明，重庆市南川区住房保障中心系重庆市南川区XXX·XXXXXX层XX号商铺（即案涉商铺）业主，该商铺建筑面积为1005.38平方米。2019年12月1日，重庆市南川区住房保障中心与被告签订《商业用房租赁合同》。该合同约定：重庆市南川区住房保障中心将案涉商铺左侧部分出租给被告用于商业服务；租期三年，自2019年12月1日起至2022年11月31日止；商业用房租赁期间的物管费、水费、电费、清洁费等由被告按有关规定独自承担并按时交纳；该合同还约定了其他事项。还查明，被告未交纳2019年11月19日至2021年3月31日期间的物业服务相关费用。原告于2021年3月16日向被告发出《工作联系函》，催促被告交纳相关物业服务费。被告于次日签收。庭审过程中，原告提出《前期物业服务合同》约定商业物业服务费标准为10元/月·平方米，但实际系按8元/月·平方米计收，同时因新冠病毒疫情影响，原告对营业商家提供优惠政策，即将2020年2月1日至2020年5月31日期间的物业服务费标准调整为4元/平方米·月；被告提出原告的物业服务水平与其等级不相符，同时被告也看到过原告催收另一商铺的工作联系函，另一商铺系按3元/月·平方米交纳，被告也只同意按3元/月·平方米交纳物业服务费；原告补充陈述被告提及的系XX层XX号商铺（建筑面积3000平方米以上），当时开发商的招商部在该商铺进场前就给原告发过工作联系函，要求将该商铺的物业服务费调整为3元/月·平方米，差价部分由开发商直接补贴给原告，原告也仅对该户商铺作特别处理；被告提出商铺之间差距太大，仅同意按3元/月·平方米交纳物业服务费。庭审结束后，原告明确其在本案中仅主张被告支付2019年12月1日至2021年3月31日（共计16个月）期间的物业服务相关费用。上述事实，有原告提交的《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同备案证明》、《准予变更登记通知书》、《情况说明》、《房屋租赁合同书》、《商业用房租赁合同》、（2019）渝0119民初2140号民事裁定书、《XXX·XXXX商场管理服务协议》、物业费收据、《工作联系函》、邮寄凭证、邮寄回执、服务照片及当事人的陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，其证明力足以认定。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有约束力”，第九百四十八条“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效”以及第九百五十条“物业服务合同终止后，在业主或业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业服务费”的规定可知，本案原告与案涉小区建设单位重庆名润置业有限公司签订的《前期物业服务合同》对包括案涉商铺业主重庆市南川区住房保障中心在内的小区全部业主均具有法律约束力。同时虽《前期物业服务合同》因合同期限届满而终止，但因案涉小区业主委员会未成立，业主亦未选聘新的物业服务企业，亦未决定自行管理，因此，原告在《前期物业服务合同》期限届满后继续为案涉小区提供物业服务期间，仍有权按照《前期物业服务合同》约定请求业主按照支付物业服务相关费用。本案重庆市南川区住房保障中心将案涉商铺出租给被告，且双方约定租赁期间的物业服务费由被告负担。原告在《前期物业服务协议》约定标准以下按8元/月·平方米计收商铺物业服务费，以及在2020年2月1日至2020年5月31日期间按4元/月·平方米标准计收商铺物业服务费，不违反法律规定，本院予以确认。被告要求按3元/平方米·月标准向原告交纳物业服务费的辩解意见，于法无据，本院不予采纳。本院据此依法计算被告应向原告交纳的物业服务费为112602.56元（1005.38平方米×8元/平方米·月×12个月+1005.38平方米×4元/平方米·月×4个月）。被告未交纳案涉商铺的物业服务相关费用，已构成违约，依法应承担违约责任。因《前期物业服务合同》中关于违约金标准的约定过高，考虑到被告的欠费时长、欠费金额等因素，本院酌定被告承担的违约金为5600元。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十八条、第九百五十条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告郝强强于本判决生效后立即向原告重庆康驰物业管理有限公司支付物业服务费112602.56元、违约金5600元，共计118202.56元。 二、驳回原告重庆康驰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2824元，减半交纳1412元（原告已预交），由被告郝强强负担1332元，原告重庆康驰物业管理有限公司负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。           审  判  员    冯  骥   二〇二一年八月十六日 法官助理      刘彬园书  记  员    杨凤仙 - 1 -