辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终5246号上诉人（原审原告）：大连和生物业管理有限公司，住所大连高新技术产业园区顺港路8-3号。法定代表人：赵爱华，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：裴盈欣，北京市世纪（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳琦，北京市世纪（大连）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：连小玉，男，1980年9月13日出生，蒙古族，住大连。上诉人大连和生物业管理有限公司因与被上诉人连小玉物业服务合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2021）辽0293民初605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大连和生物业管理有限公司上诉请求：1.撤销大连高新技术产业园区人民法院（2021）辽0293民初605号民事判决，依法发回重审或改判支持上诉人全部诉讼请求。2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人已经向被上诉人定期催交物业费，且积极向法院提交诉状主张权利，原审法院认定已过诉讼时效，系认定事实错误，适用法律错误。（1）上诉人已定期向被上诉人催收物业费，并未超过诉讼时效。被上诉人2015年10月28日起开始拖欠物业费，经上诉人多次催缴，拒不缴纳。上诉人每年都会定时以电话、催款函以及律师函等形式向未按时交费的业主催款。一审中，上诉人提供了2张催款照片证明上诉人分别于2017年11月21日，2019年8月25日向被上诉人催收物业费，诉讼时效应于每次催收时重新计算，上诉人已履行了举证责任。从客观事实上讲，上诉人作为正常运转的物业公司，物业费收入是公司得以运营的根本，不可能不收取。从法律事实上讲，被上诉人提交的原始照片，足以产生诉讼时效中断的法律后果。（2）法院于2020年9月17日接收了上诉人的起诉状，原审法院认定2018年1月23日以前的期间已过诉讼时效没有法律依据。上诉人积极地向法院提出诉请主张权利，于2020年9月17日向法院递交了诉讼材料，且法院于当日接收。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条“当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断”之规定，即使法院不予考虑上诉人自行主张权利的效力，亦应从2017年9月18日开始重新计算诉讼时效期间。2.《前期物业服务合同》中有违约金的明确约定，上诉人关于违约金的主张应得到支持。《前期物业服务合同》第二十八条约定业主未按时足额缴纳物业服务费时，每逾期一日应按缴纳费用的3%的标准支付违约金，被上诉人多年拖欠物业费，对上诉人的正常管理及运营造成了严重影响，理应按合同约定向上诉人支付违约金。连小玉辩称：不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决，其他意见同一审意见。大连和生物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判令被告给付原告物业费5701.98元，电梯费1160元，逾期违约金2058.59元，合计8920.57元。一审法院认定事实：2011年11月10日，原告与案外人大连聚达房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对坐落于大连市高新园区顺龙园的“海尚明珠”小区提供前期物业服务事宜，案涉住宅物业收费标准为1.30元/月/平方米，电梯费收费标准为10元/月/人。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费时，每逾期一日应按应缴纳费用的3‰的标准向原告支付违约金。合同同时约定了其他权利义务。被告系大连高新技术产业园区海尚明珠小区业主，案涉房屋建筑面积为75.62平方米。被告未向原告交纳自2015年10月28日至2020年8月28日的物业费5,701.75元（1.3元/平方米/月×75.62平方米×58个月）及电梯费1,160元（10元/月/人×58个月×2人）。另查，原告于2021年1月22日向本院提交起诉状要求二被告交纳物业费和电梯费。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。故开发商与物业公司签订的《前期物业服务合同》对原告（物业服务企业）、被告（业主）均具有法律约束力，双方均应遵照履行。原告已按合同约定履行了物业服务义务，现被告使用案涉房屋，且接受原告提供的物业服务，理应按照合同约定应交纳物业费和电梯费。关于物业费的诉讼时效问题，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，本案诉讼时效计算时间节点为2018年1月23日，即该日期以前的期间已过诉讼时效，故本院认定被告应支付原告自2018年1月23日至2020年8月28日期间的物业费3,063.87元（1.3元/平方米/月×75.62平方米×31个月5天）和电梯费623元（10元/月/人×31个月5天×2人）。关于被告抗辩原告的物业服务不符合约定，且在利用共用部位和共用设施设备经营所得收支情况公示等方面服务存在瑕疵的意见。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，虽然被告主张原告的服务存在瑕疵，但其主张的瑕疵问题尚不足以构成免除或减少被告交费义务的抗辩事由。故对被告该抗辩意见，本院不予支持。关于原告主张的违约金一节，被告拖欠物业费的行为虽不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，也为进一步督促原告完善其物业服务，对原告的违约金请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告连小玉于本判决生效之日起十日内给付原告大连和生物业管理有限公司自2018年1月23日至2020年8月28日期间的物业费3063.87元和电梯费623元；二、驳回原告大连和生物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计25元，由被告连小玉负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。本院二审期间，当事人未提交新证据，上诉人依据一审《当事人送达地址确认书》（一审卷宗第26页）主张其于2020年9月17日向一审法院提交起诉状，被上诉人认可“一审法院于2020年9月17日收到物业公司起诉材料”，本院对该节事实予以确认。经审理，对一审查明“原告于2021年1月22日向本院提交起诉状要求被告交纳物业费和电梯费”之外的其他事实予以确认。本院认为，一审经审理对上诉人提交的“催款函照片”不予采信及驳回违约金诉请的事由并无不妥，二审无据据此变更一审判决。另，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条“当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。”之规定，本案诉讼时效应于2020年9月17日中断，对上诉人一审诉请中“2017年9月17日至2020年8月28日期间的物业费3470元（1.3元/平方米/月×75.62平方米×35个月10天）和电梯费706元（10元/月/人×35个月10天×2人）”应予支持。综上所述，大连和生物业管理有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销大连高新技术产业园区人民法院（2021）辽0293民初605号民事判决第二项；二、变更大连高新技术产业园区人民法院（2021）辽0293民初605号民事判决第一项为“连小玉于本判决生效之日起十日内给付大连和生物业管理有限公司自2018年1月23日至2020年8月28日期间的物业费3470元和电梯费706元”；三、驳回大连和生物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由连小玉负担；二审案件受理费25元，由大连和生物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家永审判员  王 歆审判员  毕春燕二〇二一年九月三日书记员  张 宁