山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终10346号上诉人（原审原告）：周莉，女，1974年5月17日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。被上诉人（原审被告）：青岛优家美寓资产管理有限公司，住，住所地山东省青岛市市北区敦化路385号中铁青岛广场4层416。法定代表人：许闯。上诉人周莉因与被上诉人青岛优家美寓资产管理有限公司（以下简称优家美寓公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初9005号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周莉向本院提出上诉请求：1.判决撤销山东省青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初9005号民事判决；2.判决优家美寓公司向周莉支付违约金16280元；3.本案一、二审的诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人认为新冠疫情并非案涉房屋租赁合同无法履行的“不可抗力”事件。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第2条规定：依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。第3条规定：依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。本案中，被上诉人的主要合同义务就是应当按照双方所签订的《青岛市房屋出租代理合同》（编号0000093），自2019年4月2日起按季向上诉人支付租金；青岛市2020年上半年的新冠疫情及其防控措施并未直接导致被上诉人不可克服的不能依约履行合同，因此，新冠疫情及其防控措施对被上诉人履行合同而言并非不可抗力；“违约方”如果不符合不可抗力，则无法免责。二、上诉人认为一审判决有违合同相对性原则一审判决有违合同相对性原则，刻意强调被上诉人公司并非仅经营这一处房屋，公司的运营成本和收入情况应从整体考量，疫情导致人员流动受限，空置房屋无法对外出租，必然会导致优家美寓公司的收入减少，所以认为应当免除优家美寓公司的责任。上诉人认为一审的这种认定是非常荒谬的，其严重背离了合同相对性原则，有违公平正义原则；如果按照这种逻辑，上诉人是否也能够在履约期间如果被上诉人收入增加的情况下，同样拥有要求被上诉人增加缴纳超过合同约定房租的权利？本案中，在2020年3月1日至7月1日期间，涉案房屋内一直都有被上诉人的租客在正常租赁使用；同时，在此期间，双方未就月交房租达成合意，被上诉人仍然应当按照原合同的约定继续履行按季度缴纳房租的合同义务；被上诉人虽然实际也缴纳了相应的房租，但是却是在上诉人的不断警告和催促下不得已的行为，并不能改变被上诉人实际上违约的事实；同时，也从反面上证明了被上诉人在完全具备履约能力的情况下是在刻意违约的事实；综上所述，上诉人认为，审判决有违合同相对性原则，适用法律错误，把新冠疫情作为被上诉人免除违约责任的“不可抗力”事件，应予纠正，故上诉至贵院。被上诉人辩称，一审认定事实清楚，我方认可一审判决，希望法院驳回上诉人的上诉。周莉向一审法院起诉请求：1.判令解除周莉与优家美寓公司签订的《青岛市房屋出租代理合同》（编号0000093）；2.判令优家美寓公司向周莉支付违约金16280元，支付2020年7月2日至2020年8月1日一个月的房屋租金7400元，共计23680元；3.本案的诉讼费由优家美寓公司承担。事实与理由：2018年12月31日，周莉、优家美寓公司双方签订房屋出租合同，约定周莉将位于青岛市市南区房屋出租给优家美寓公司，租赁用途为居住，租期自2019年3月2日至2022年3月1日，月租金为7400元。按照合同约定优家美寓公司本应于2020年3月2日前向周莉支付一季度（3月2日-6月1日）的房屋租金14800元，但优家美寓公司却在2020年3月3日微信通知周莉，要求免除2020年2月房租，3-4月份房租按50%收取，2020年度租金月付，周莉拒绝了优家美寓公司的要求。周莉多次催告优家美寓公司按时付款。优家美寓公司于2020年3月11日支付给周莉7400元，2020年5月8日付清欠款7400元。青岛优家美寓资产管理有限公司应于2020年6月2日再次向周莉支付一季度（6月2日-9月1日）的房屋租金22200元，优家美寓公司于6月2日只支付7400元。周莉多次催款，优家美寓公司置之不理并再次提出免租的要求。周莉认为，优家美寓公司应根据诚实信用原则履行合同约定，优家美寓公司多次拖欠房租，不履行双方的合同约定，不能按合同约定时间付清房租。根据合同第十一条第（四）款和合同第十二条的约定，优家美寓公司应向周莉支付16280元违约金；由于优家美寓公司不遵守合同约定，导致周莉房屋无法及时出租，因此优家美寓公司还应向周莉支付2020年7月2日至2020年8月1日一个月的房屋租金7400元，共计23680元。优家美寓公司未经周莉同意擅自改变房屋结构，搬走了周莉原有的家具，周莉要求优家美寓公司将周莉房屋恢复原貌，并搬回周莉原有的所有家具。优家美寓公司辩称，同意合同解除，但优家美寓公司没有违反合同任何一项。不同意向周莉支付租金，周莉已经于2020年7月2日自行将门锁更换，收回房屋，并且一直有人继续居住。优家美寓公司已经将2020年7月2日之前的房租付清，不应再支付至8月1日的房租。关于违约金，因为疫情导致公司经营比较困难，无法正常支付租金，所以多次与周莉协商延期支付或者减免一部分租金，周莉不同意，就把房屋收回了。后因周莉把门锁更换，客户无法继续租住，找到优家美寓公司，优家美寓公司给客户安排了其他住处或者退租。优家美寓公司没有擅自改变房屋结构，是经过周莉同意的，也没有搬走周莉家具。一审法院认定事实：2018年12月31日，周莉（出租方，甲方）与优家美寓公司（代理方，乙方）签订《青岛市房屋出租代理合同》（编号0000093），双方就房屋租赁事宜约定：1.房屋坐落于青岛市市南区户，简单装修，房屋用途为居住。2.出租代理期限自2019年3月2日至2022年3月1日，共计3年。3.租金标准为7400元／月，租金共计244200元；甲方将房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准向甲方交付租金；乙方自2019年4月2日起按季向甲方支付租金。4.出租代理期内甲方同意每年预留出30日作为乙方工作期，工作日后于2019年4月2日开始计算租金，即自出租代理期起每年乙方给甲方11个月房租；甲方同意工作期内产生的租金收入作为乙方佣金。5.乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：……未征得甲方允许擅自改变房屋用途的；如乙方在合同期内拖欠水、电、煤气、电话、收视、卫生等相关费用达到月租金50%以上的。6.出租代理期内，甲方或乙方需提前终止合同的，需提前30天书面通知对方，并支付对方年总租金的20%作为违约金。优家美寓公司按照约定向周莉支付了2020年3月1日之前的房租。2020年2月1日，优家美寓公司工作人员许闯通过微信联系周莉，称因疫情影响，按派出所要求已停止接待客户，且假期延长，大量房屋空置，办公室房租、人员工资等运营成本负担很重，造成很大损失，请求周莉减免2020年2月1日至3月1日的房租；周莉称自己需要每月还贷款，不能减免房租；许闯称受疫情影响，大量租户联系优家美寓公司，要求减免房租，故优家美寓公司与所有房东协商，希望能减免部分房租，优家美寓公司才能给租户适当减免；周莉称减免是自愿行为，自己需要每月还贷款，故不能减免。2月16日，许闯向周莉发送“致业主的一封信”，陈述了新冠病毒疫情导致的经营困难，提出的方案为免除2月房租，3月、4月房租按50%收取，2020年度租金月付。3月3日，周莉要求优家美寓公司按照合同约定支付房租14800元。2020年3月11日，优家美寓公司向周莉支付租金7400元。3月12日，周莉联系许闯催要剩余7400元房租，许闯称最迟5月2日，此后一个月付一次；周莉称需要签订补充协议，将“月付房租逾期3天，属于违约”写到合同里；许闯称可以签订补充协议保证月付房租，但不能接受上述条款；周莉称如果不能签补充协议，即按原合同执行。2020年5月2日，周莉向优家美寓公司发出《解除合同通知书》，主张解除合同，并将于2020年5月15日收回房屋。2020年5月8日，优家美寓公司向周莉支付租金7400元。2020年6月2日，优家美寓公司向周莉支付了6月2日至7月1日的租金7400元。2020年7月5日，周莉至房屋处通知租户已解除与优家美寓公司的合同，并更换门锁，收回了房屋。一审法院认为，对于依法成立的合同，当事人应当按照约定履行自己的义务，如果一方不按约定履行，需要承担违约责任，但并非没有例外情形。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，优家美寓公司与周莉签订本案所涉合同的目的是将房屋转租他人，赚取差价，而2020年发生的新冠病毒疫情，是优家美寓公司在签订合同时无法预见的，疫情及疫情防控措施给经营造成的困难，是优家美寓公司不能避免且不能克服的，已超出了正常商业风险的范围。虽然当时本案所涉房屋中原有租户已交纳房租，但优家美寓公司并非仅经营这一套房屋，公司的运营成本和收入情况应从整体来衡量，疫情导致人员流动受限，空置房屋无法对外出租，必然会导致优家美寓公司的收入减少。优家美寓公司在受到疫情影响后，及时与周莉协商，希望减免房租或将按季度支付改为按月支付，以缓解经营压力，周莉拒绝后，优家美寓公司虽未能按季度支付，但仍按月足额支付了房租，至周莉自行收回房屋时，优家美寓公司并未欠付房租。在此情况下，应当免除优家美寓公司的责任，周莉向优家美寓公司主张违约责任的诉讼请求，缺乏法律依据，一审法院不予支持。关于解除合同，虽然优家美寓公司改变了约定的支付周期，但其当时仍在按月支付房租，合同并未出现无法继续履行的情况，也未达到无法实现合同目的程度。因周莉已自行收回房屋，且优家美寓公司也同意解除合同，则一审法院确认《青岛市房屋出租代理合同》（编号0000093）已经双方协商解除，无判决必要。关于周莉所称优家美寓公司擅自改变房屋结构、搬走家具等事实，因周莉未在本案中提出相关诉讼请求，本案不作认定，周莉可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第九十条规定，判决：驳回周莉的诉讼请求。案件受理费392元，减半收取计196元，由周莉负担。本院二审期间，上诉人为证明自己的主张提供以下证据：证据1：视频、证明被告收取租户全部房租却不支付给房东的房租。被上诉人质证后认为:视频没有照到人，不知道是几个租户，也不知道是否为我方租户，我方对该证据不予认可。本院经审查认为，该证据形式不符合法律规定，本院对该证据不予认可。证据2：租户要求房东暂住的手写证据及联系电话及租户被迫与青岛优家美寓资产管理有限公司终止合同的手写证据。被上诉人质证后认为:涉案房屋一共是9间，只有3个人的签名，不能代表全部人的意见。本院经审查认为，该证据形式为证人证言，未能到庭进行质询，本院对该证据不予认可。证据3、房屋原貌及改造前后的对比照片打印图，在视频中也呈现。被上诉人质证后认为:对证据3照片是真实的，我方认可改造了房屋。双方代理合同中签订的有甲方同意乙方在房屋内装修装饰打隔断分租。本院经审查对该证据的真实性予以认可。证据4、民事诉状及民事调解书，证明相同类型的案件我方诉讼请求得到了支持。被上诉人质证后认为:对证据4真实性无异议，希望法院维持一审判决。本院经审查认为该证据与本案不具有关联性，在本案中不予审查认定。本院二审查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，本案中上诉人主张其上诉针对系违约金和房屋恢复原状。对此本院认为，关于房屋恢复原状，上诉人在一审、二审中虽反复提及，但均未明确作为诉讼请求及上诉请求提出。因此该部分在本案中无法审查，上诉人可另行处理。关于违约金的认定，本院认为，新冠疫情的发生，对于被上诉人性质的企业来说，足以构成不可抗力，对其生产经营产生影响。被上诉人在该情况发生后，及时与上诉人进行了沟通，希望通过变更合同的方式，促使合同继续履行。但上诉人因自身客观原因，无法接受变更后的合同，导致双方合同解除。面对新冠疫情，各方本应通过积极协调的方式努力降低各方损失。现合同解除前，被上诉人虽有迟延交付租金的情况，但已足额交付合同解除前的租金，上诉人并未实际产生损失。因此，一审法院认定应免除被上诉人的违约责任，符合公平原则及客观实际，本院依法予以支持。综上所述，周莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费207元，由上诉人周莉负担。本判决为终审判决。审 判 长 王颖颖审 判 员 谷林平审 判 员 于 梦二〇二一年八月二十日法官助理 徐 鹏书 记 员 王若怡书 记 员 王珩霖