江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终3063号上诉人（原审原告）：淮安清河新区投资发展有限公司，住所地淮安市清河新区广州路8号206室。法定代表人：岳波，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈敏亚，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：高品璠，江苏引航律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：江苏淮通物流有限公司，住所地淮安市深圳东路2号。法定代表人：朱太峰，该公司董事长。管理人：江苏益淮律师事务所，住所地淮安经济技术开发区深圳路1号尚东国际D座12楼。委托诉讼代理人：沈波，江苏益淮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱太峰，男，1968年9月29日出生，汉族，住淮安市。委托诉讼代理人：姜舒，江苏苏强律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：淮安市清浦企业信用担保投资有限公司，住所地淮安市北京南路168号。法定代表人：朱兰芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：姜舒，江苏苏强律师事务所律师。上诉人淮安清河新区投资发展有限公司（以下简称新区投资公司）、江苏淮通物流有限公司（以下简称淮通物流）因与被上诉人朱太峰、淮安市清浦企业信用担保投资有限公司（以下简称清浦担保公司）委托合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2021）苏0812民初8266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新区投资公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实与理由：1.新区投资公司与淮通物流之间存在委托经营管理关系，《协议书》和《补充协议书》对委托经营管理事项作出了约定，淮通物流在2018年4月20日回函中也认可双方之间存在委托经营管理关系。2.一审确定占用费标准为180万元/年没有依据，应按照《协议书》和《补充协议书》中的约定进行确定。3.淮通物流虽进入破产程序，但不应停止计算违约金，同时也不能免除朱太峰和清浦担保公司对利息、违约金的担保责任。针对新区投资公司的上诉请求，淮通物流辩称，1.在双方未另行签订《委托经营管理协议》的情况下新区投资公司主张与淮通物流存在委托经营关系无事实依据；2.一审认定占用费标准为180万元/年没有依据，如果产生占用费亦应以淮通物流实际收取租金的总额为占用费的计算标准，并扣除相应的管理费用。3.淮通物流所收取的租金属于不当得利，不应计算利息及违约金。淮通物流上诉请求：撤销一审判决，改判驳回新区投资公司的诉讼请求。事实与理由：1.一审既然认定双方不存在委托经营管理关系，即应驳回新区投资公司的诉讼请求，一审在新区投资公司未变更诉讼请求的情况下支持占用费程序违法。2.一审认定淮通物流承担占用费765万元依据不足。针对淮通物流的上诉请求，新区投资公司辩称，1.双方之间存在委托经营管理关系。2.一审判决占用费正确，但认定金额过低。被上诉人清浦担保公司、朱太峰辩称，1.因《协议书》约定如成立委托经营关系需另行签订书面合同，但双方并未签订书面合同，故双方并未成立委托经营管理关系。2.一审判决占用费无事实和法律依据，双方之间除了房屋买卖关系外不存在其他有偿的法律关系。3.上诉人主张利息和违约金无事实及法律依据。4.保证合同应当以书面形式订立，本案因主合同并未成立，故被上诉人不应当承担保证责任。新区投资公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认其与淮通物流之间的委托经营管理关系已于2017年5月17日解除；2.淮通物流将新区投资公司所有的位于淮安市清江浦区土地腾空并返还给新区投资公司；3.淮通物流支付固定收益17182682.19元（暂计算至2018年12月4日，以后按每日18495.89元计算至房屋土地交还之日），并支付逾期付款利息（以6751000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2017年5月19日计算至2019年8月19日；以6751000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款基础利率自2019年8月20日计算至款项付清之日），并支付违约金（按照每日67510元，自2017年5月19日计算至款项付清之日）；3.朱太峰、清浦担保公司对淮通物流在第三项诉请中的债务向新区投资公司承担连带保证责任；5.淮通物流、朱太峰、清浦担保公司承担本案诉讼费。一审法院经审查查明：2016年5月17日，新区投资公司（买方，乙方）与淮通物流（卖方，甲方）、朱太峰（担保方，丙方）、清浦担保公司（担保方，丁方）签订《协议书》一份，约定：甲方将自有的坐落于淮安市原清河区深圳东路2号公司部分土地使用权及房屋所有权等（具体转让范围详见淮新瑞评报字[2016]002号资产评估报告）转让给乙方，转让土地面积约80622.3平方米（淮通物流南侧商业地块已建成仓库、道路所占土地面积4026.1平方米不在此次收购范围）、房屋建筑面积29362.1平方米，该土地及房屋均设定有抵押权；转让价款总计6877万元，乙方支付给甲方的转让款项由乙方通过贷款支付，乙方代甲方归还江苏淮安农村商业银行股份有限公司及淮安市清浦区增力农村小额贷款有限公司的借款本金共4690万元，甲方要积极与抵押权利人沟通，以解除抵押登记，确保房屋所有权和土地使用权顺利过户；本协议签订之前，甲方保证与本协议有关的所有承租户出具放弃优先购买权的承诺书，并将承租人的情况、租金收取情况、租赁期限等信息的书面材料递交乙方，以便于乙方了解标的物的现状；房屋所有权和土地使用权过户成功后，甲方确保在乙方要求的时间内，清退相关租户，将房屋、土地交付甲方；乙方收购上述房屋所有权和土地使用权后，上述土地及房屋由乙方委托甲方负责经营管理，委托经营管理期限暂定一年，待收购成功后30日内，甲乙双方就委托经营管理事项进行充分洽商，另行签订《委托经营管理协议》，如甲乙双方在收购成功后30日内无法就委托经营管理事项达成一致，并签订《委托经营管理协议》的，乙方不再委托甲方负责经营管理，甲方应立即清退所有承租户，将乙方收购的所有房屋、土地交付乙方；如乙方委托甲方经营管理该协议转让标的物的，乙方收益为本协议收购总额的10%固定收益，即由甲方每年给付乙方687.7万元，具体支付时间为委托经营期满前一个月；如乙方委托甲方经营管理该协议转让标的物的，甲方要积极研究探索先进制造业和物流企业的动作模式，拿出盘活该资产具体可靠的发展规划及方案报区主要领导同意后实施，如甲方与第三方合作运营，必须由甲乙双方与第三方签订三方合作协议，否则乙方有权与甲方提前终止委托经营管理关系；丙方作为乙方的法定代表人、丁方作为专业从事担保业务的企业，自愿以个人财产对甲方在本合同履行过程中的所有债务（包括但不限于借款归还、利息支付、违约金、赔偿、承担费用等）向乙方承担连带保证责任；如果甲方在委托经营的第一年内，不能按时、足额支付乙方固定收益687.7万元，则乙方可单方解除与甲方的委托经营管理关系，甲方除需向乙方付清固定年收益外，还需赔偿由此给乙方所造成的损失，丙方、丁方向乙方承担连带责任。新区投资公司、淮通物流、朱太峰、清浦担保公司在合同的尾部签名、盖章。2016年5月19日，新区投资公司（买方，乙方）与淮通物流（卖方，甲方）、朱太峰（担保方，丙方）、清浦担保公司（担保方，丁方）签订《补充协议书》一份，约定：甲方实际转让给乙方的土地使用权面积为80254.9平方米、房屋所有权建筑面积为28638.3平方米，比《协议书》约定的面积分别减少367.4平方米、723.8平方米，根据实际转让面积，甲方转让给乙方的土地使用权和房屋所有权面积总价款为60805138.元、其他附属设施价款为6706971.6元，甲方实际应支付给乙方的转让总价款为6751万元；如乙方委托甲方经营管理该协议转让标的物的，乙方收益为本协议收购总额的10%固定收益，即由甲方每年支付乙方固定收益675.1万元。协议签订后，新区投资公司支付了相应的款项，并于协议签订同日与淮通物流办理了产权变更登记手续，领取了案涉土地及房屋所有权证。此后，双方一直没有签订《委托经营管理协议》，新区投资公司也没派人接手和管理案涉的土地与房屋。2017年5月26日，新区投资公司向淮通物流发出催款及告知函，载明：《协议书》、《补充协议书》签订后，我公司将上述资产委托给贵公司经营管理，因贵公司未能在2017年4月18日向我公司支付675.1万元委托经营收益，我公司解除与贵公司的委托经营关系，请贵公司在接函后10日内安排专人将上述资产移交我公司，并将2016年5月18日至2017年5月17日的委托经营收益675.1万元支付给我公司；请贵公司通知相关承租户，自2017年5月18日起，相关承租户的租赁合同与我公司签订，2017年5月18日以后租金费用全部缴纳给我公司，如有部分承租户将租金支付给贵公司的，请在接到本函后10日内将该部分租金缴纳给我公司。同日，新区投资公司向案涉土地上的承租户发出通知，载明：我公司解除与江苏淮通物流有限公司的委托经营关系，自2017年5月18日起，江苏淮通物流有限公司无权占有使用我公司的房屋，我公司系您承租的房屋所有权人，请您与我公司签订2017年5月18日以后的租赁合同，并将租金缴纳至我公司。2018年4月20日，淮通物流向新区投资公司回函，表明：1.诉争《协议书》、《补充协议》是在原清河区政府发函给开发区住建局，禁止淮通物流对外进行资产转让的情况下签订的不平等协议；2.2017年5月26日，新区投资公司向相关承租户发出通知，已单方面解除了与淮通物流的委托经营关系。2019年11月6日，在淮安市中级人民法院安排的谈话过程中，朱太峰陈述诉争房屋中的20间门面房由淮通物流收取房屋费用，但因新区投资公司主张权利，承租户都拒绝交纳水电费；诉争的场地淮通物流并未使用。2019年11月8日，淮安市中级人民法院作出裁定书，受理了案外人皇立东对淮通物流的破产清算申请。2019年12月24日，淮安中院指定江苏益淮律师事务所担任淮通物流管理人。新区投资公司在本案中陈述，因淮通物流已经进入破产程序，其于2020年10月1日强行收回了涉案资产。2021年3月10日，一审法院对诉争场地进行了勘验，发现仅有少部分商铺对外出租，大部分商铺处于空置状态；承租户陈圣华、张其省反映在新区投资公司接手之前，其向淮通物流缴纳租金，淮通物流亦派人对商铺进行管理。新区投资公司于2021年6月18日申请撤回要求淮通物流返还房屋及土地的诉讼请求。另查，淮通物流曾将诉争房屋和场地交给淮安元和钢材现货交易市场经营管理有限公司（以下简称元和公司）经营。2013年1月30日，淮通物流曾在原清河法院起诉元和公司，要求其支付2011年10月至2012年12月31日期间的租金222.1876万元。该案租赁合同中显示，租赁期限自2009年1月1日至2023年12月31日，场地租金自2011年至2023年期间，从每年18万元逐渐增加至20万元。商铺租金自2010年开始按每月每平方米9.32元、10.49元、11.65元为基础，再乘以60%-75%的比例计算。该案后调解结案，双方解除租赁合同，元和公司支付淮通物流2013年5月31日前的租金291万元。在（2019）苏0812民初579号案件审理过程中，一审法院依新区投资公司的申请，依法对淮通物流、朱太峰、清浦担保公司名下价值1800万元的财产进行了保全。一审法院认为，本案的争议焦点为：（1）新区投资公司与淮通物流之间是否形成了委托经管理关系；（2）新区投资公司主张固定收益及相关利息、违约金能否得到支持；（3）朱太峰、清浦担保公司是否应当承担担保责任。关于新区投资公司是否与淮通物流形成委托经营管理关系的问题。因诉争房地产转让后，双方并未按照约定签订书面《委托经营管理协议》，且新区投资公司亦未能证明其与淮通物流达成了关于委托经营管理的口头协议，故不应认定双方之间形成了委托经营管理关系。新区投资公司主张确认双方之间的委托经营管理关系已经解除，不予支持。新区投资公司自认已于2020年10月1日强行收回了涉案房地产，其申请撤回要求淮通物流交付诉争房屋及场地的诉讼请求，予以准许。关于新区投资公司主张的固定收益及相关利息、违约金问题。按照《协议书》的约定，双方在收购成功后30日内无法就委托经营管理事项达成一致的，淮通物流应清退所有承租户，将房屋、场地交付于新区投资公司，但淮通物流并未及时履行交付义务，而是仍然对诉争房屋、场地进行管理，并进行出租、收益，其应当支付占用费。因双方之间未形成委托经营管理关系，新区投资公司亦未证明淮通物流在占用期间进行了正常的经营管理活动；而根据现场勘验情况，诉争场地上的门面房大部分并未正常营业，故参照淮通物流将诉争房屋、场地出租于元和公司的租金状况等因素，一审法院酌定按每年180万元的标准计算淮通物流应支付的占用费。考虑双方原系于2016年5月中旬签约，在未达成委托经营管理协议的情况下，淮通物流将原房屋腾空亦需要一定时间，故酌定自2016年7月1日开始计算占用费，直至2020年9月30日。由此计算淮通物流应付的占用费为180万元÷12月×51月=765万元。新区投资公司在发出通知后，未通过积极方式收回房屋土地，其对损失的扩大存在过错；之后，淮通物流进入破产程序，违约金、利息依法应停止计算。综上，对新区投资公司违约金、利息的请求，不予支持。因淮通物流进入破产程序，故在本案中应当确认上述占用费，形成破产债权。关于朱太峰、清浦担保公司的担保责任问题。因其在协议书及补充协议中签字、盖章，明确承担连带保证责任，故应对淮通物流应付的占用费承担连带给付责任。综上，一审法院判决：一、确认淮通物流欠新区投资公司占用费765万元；二、朱太峰、清浦担保公司对上述款项承担连带付款责任；三、驳回新区投资公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费124956元，由新区投资公司负担59606元，淮通物流、朱太峰、清浦担保公司负担65350元；保全费5000元，由淮通物流、朱太峰、清浦担保公司负担。二审中，各方当事人未提供新证据。二审经审理确认一审查明的事实。二审另查明，朱太峰、清浦担保公司在上诉期间内向一审法院提交了上诉状，但未在一审法院指定期限内缴纳上诉案件受理费。本院认为，首先，对于新区投资公司与淮通物流之间是否存在委托经营管理关系。涉案《协议书》明确约定在收购成功后30日内，双方就委托经营管理事项进行充分洽商，另行签订《委托经营管理协议》，如甲乙双方在收购成功后30日内无法就委托经营管理事项达成一致，并签订《委托经营管理协议》的，不再委托淮通物流进行经营。通过《协议书》上述内容可以看出，双方在签订协议书时并未就委托经营的具体内容作出全面、明确的约定，仍需“进行充分洽商”，同时也明确须另行签订《委托经营管理协议》，如果未签订新区投资公司将不再委托淮通物流经营。而本案中在新区投资公司完成收购后，并未按照《协议书》约定与淮通物流签订正式的《委托经营管理协议》，新区投资公司亦无证据证明双方存在实际的委托经营管理关系，双方对于委托经营管理的主要条款已形成合意，故一审认定双方并未成立委托经营管理合同关系并无不当。其次，对于占用费问题。虽然双方之间不存在委托经营管理关系，新区投资公司主张支付固定收益没有依据。但淮通物流未按约定及时向新区投资公司交付房屋并继续占有、出租，一审为减少当事人诉累，判决淮通物流支付占用费并无不当，且新区投资公司也明确如果法院认定双方不构成委托经营管理关系，同意主张占用费。对于占用费的具体数额，一审法院根据现场勘验情况，参照淮通物流将诉争房屋、场地出租于元和公司的租金状况，结合新区投资公司未及时收回房屋等因素，酌情确定按每年180万元的标准计算淮通物流应支付的占用费并无不当，故一审判决新区投资公司对淮通物流享有765万元的债权具有事实及法律依据，本院予以确认。第三，对于利息及违约金问题。因双方之间不存在委托经营管理关系，故新区投资公司依据委托经营管理关系主张固定收益的利息没有依据。对于违约金，虽然《协议书》中约定淮通物流不能如约交付房屋，需每天承担合同总额千分之一的违约金即67510元，但该约定明显过高，一审酌定按每年180万元的标准支持了占用费，故新区投资公司再主张按合同约定支付违约金没有依据。另外，虽然朱太峰、清浦担保公司在上诉期间内向一审法院提交了上诉状，但未在一审法院指定期限内缴纳上诉案件受理费，故对其上诉本院按撤回上诉处理。综上所述，上诉人新区投资公司、淮通物流的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人淮安清河新区投资发展有限公司预缴的二审案件受理费124956元，由上诉人淮安清河新区投资发展有限公司负担。江苏淮通物流有限公司预缴的二审案件受理费124956元，由上诉人江苏淮通物流有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 纯审判员 李前兵审判员 庞海涛二〇二一年九月三日书记员 张**平