广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8094号上诉人（原审被告）：广州市正家商贸发展有限公司，住所地广东省广州市荔湾区环翠北路3号B区首、二层。法定代表人：李凤。委托诉讼代理人：梁沐周，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宝萍，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于科鹏，男，1984年1月2日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：李伟业，国信信扬律师事务所律师。原审被告：广州市益彬商贸发展有限公司，住所地广东省广州市海珠区下渡路116号9楼906房。法定代表人：曾涛。原审被告：广东金诚投资有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道中路翠湖街2-5号中庭负一层商场。法定代表人：李兰香。上诉人广州市正家商贸发展有限公司（以下简称正家公司）因与被上诉人于科鹏、原审被告广州市益彬商贸发展有限公司（以下简称益彬公司）、广东金诚投资有限公司（以下简称金诚公司）返还原物纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初1982号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人正家公司上诉请求：撤销一审判决，驳回于科鹏的全部诉讼请求。事实与理由：一、正家公司与益彬公司签订的《广州市房屋租赁合同》是合法有效的合同，正家公司据此对合同约定的广州市天河区黄埔大道中166号1601、1602房具有从2012年8月1日至2032年7月31日的租赁权，一审判决认定事实不清，适用法律错误。二、正家公司在合同约定的时间内将租赁期限20年的租金一次性支付给了益彬公司，依约占有案涉房屋并且全面履行了租赁合同。执行法院广州市海珠区人民法院在案涉房屋拍卖之前对正家公司与益彬公司的租赁关系以及正家公司享有的租赁权益进行了确认，申请执行人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司亦对此予以确认，因案涉房屋带有租约由原来在2015年4月24日的评估总价为562.53万元变更为在2016年3月8日的评估总价为364.54万元。于科鹏在拍卖前全面了解竞拍案涉房屋的租赁情况和租金缴纳情况，以拍卖底价233.3056万元的基础上竞拍，最后以443.3056万元竞拍取得案涉房屋，由此可见于科鹏是在确认租赁情况和租金缴纳情况下竞拍取得案涉房屋的，其为带租约的购买行为，事后又否认已经存在的租赁关系具有极大的恶意，享受了带租约的低价利益又在事后否认已经确认的租赁关系，其行为严重损害了正家公司的合法权益，其并非善意买受人，因此一审判决关于交还案涉房屋的判项属于认定事实和适用法律错误，法院应当予以纠正，驳回于科鹏关于交还案涉房屋的诉讼请求。三、正家公司已经一次性将租金支付给了益彬公司，于科鹏竞拍前亦确认租金缴纳情况，其取得的是带20年租约的案涉房屋的所有权，即在2032年7月31日前无权主张占用使用费，一审法院作出支持占用使用费的判决属于认定事实和适用法律错误。四、（2016）第2272期拍卖结果公布公告的内容，委托法院对拍卖标的、竞买条件及情况说明第3点，买受人一旦买受上述标的即表明买受人接收上述标的物的现状，并承担因此产生的一切后果，以及在本案中于科鹏确认海珠法院在拍卖公告中有写明案涉房屋的租赁情况，于科鹏在拍卖房屋前知悉案涉房屋被出租及相关的租金缴纳情况，其知悉的相关情况与本案租赁合同及缴纳租金一致。依照最高院关于人民法院网络拍卖若干问题的规定第14条，实施网络司法拍卖的人民法院应该在拍卖司法公布，当日通过网络司法拍卖平台对下列事实予以特别提示第5项竞买人确定参与竞买的视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知及未知瑕疵，由此可知于科鹏参与竞买案涉房屋视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。从拍卖整个流程，于科鹏从未就案涉房屋的情况提出异议。综上，请求判如所请。被上诉人于科鹏答辩称：案涉房屋拍卖时，我方知道房屋带有租约，但是并不知道租约在法院拍卖之后，直到当事人委托律师调查才得知。且一审判决所述海珠法院告知我方案涉房屋带有租约，但并没有限制我方行使房屋所有权以及相关权利。如今查明案涉房屋带有租约属于买卖不破租赁的例外情形，且房屋租金是否已经支付或者房屋是否应带有租约而降价出售，并非相关司法解释所规定的范畴，因此我方有权行使法律所赋予的权利。其次，我方认为正家公司与益彬公司、金诚公司签订租赁合同的动机不纯，从以下几方面推断：1.租赁合同的租期长；2.20年的租金一次性支付。这两点都不符合一般的消费情况；3.租赁合同签订在法院查封之后；4.正家公司以及益彬公司、金诚公司的实际控制人是曾远文，正家公司与益彬公司、金诚公司存在利益关系。从以上事实可以推断，正家公司签订租赁合同显然是为了较低的成本继续长时间占用案涉房屋，导致房屋拍卖价格降低的不利法律后果，都应由正家公司、益彬公司、金诚公司承担，而不应当强加于我方。况且，正家公司还可以另行法律途径与益彬公司、金诚公司解决之间的租赁合同纠纷，这对正家公司来说是有其他救济途径的。我方认为，因为此前法院对房屋拍卖一般采取按照现状不交吉的形式进行的，所以很多执行部门只会对房屋上的租赁关系制作程序审查而不做实质审查。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审被告益彬公司、金诚公司均未陈述意见。于科鹏向一审法院起诉请求：1.确认益彬公司与正家公司以及正家公司与金诚公司就位于广州市天河区黄埔大道中路166号1601、1602房屋所签订的两份《广州市房屋租赁合同》无效；2.益彬公司、正家公司、金诚公司将位于广州市天河区黄埔大道中路166号1601、1602房屋返还给于科鹏；3.益彬公司、正家公司、金诚公司向于科鹏支付占用广州市天河区黄埔大道中路166号1601、1602房屋的占用费（占用费以正家公司与金诚公司所签订的《广州市房屋租赁合同》中的约定的租金每月9500元为标准，自2017年2月7日起算至益彬公司、正家公司、金诚公司将上述房屋返还给于科鹏之日止）；4.本案诉讼费由益彬公司、正家公司、金诚公司承担。一审法院认定事实：广州市天河区黄埔大道中路166号1601房（以下简称1601房）查册时间为2020年5月9日的《广州市不动产登记查册表》载明：1601房的产权人为于科鹏，登记时间为2017年5月23日，规划用途为住宅，建筑面积为126.614平方米，共有情况为单独所有，登记附注显示1601房依据（2015）穗海法执字第1614号之四号《协助执行通知书》予以登记。另，关于1601房前手登记信息的查册时间为2020年5月9日的《广州市不动产登记查册表》载明：1601房原登记产权人为益彬公司，广州市海珠区人民法院于2012年10月30日以（2012）穗海法民二初字第2085-1号协助执行通知书等查封该房屋，之后进行续封，并于2017年2月13日以（2015）穗海法执字第1614号之四协助执行通知书解封该房屋，该房屋归于科鹏所有并由其办理产权过户登记手续等。广州市天河区黄埔大道中路166号1602房（以下简称1602房）查册时间为2020年5月9日的《广州市不动产登记查册表》载明：1602房的产权人为于科鹏，登记时间为2017年5月23日，规划用途为住宅，建筑面积为140.1931平方米，共有情况为单独所有，登记附注显示1602房依据（2015）穗海法执字第1614号之四号《协助执行通知书》予以登记。另，关于1602房前手登记信息的查册时间为2020年5月9日的《广州市不动产登记查册表》载明：1602房原登记产权人为益彬公司，广州市海珠区人民法院于2012年10月30日以（2012）穗海法民二初字第2085号之一协助执行通知书等查封该房屋，之后进行续封，并于2017年2月13日以（2015）穗海法执字第1614号之四协助执行通知书解封该房屋，该房屋归于科鹏所有并由其办理产权过户登记手续等。以下统称1601房与1602房为案涉房屋。2012年，案外人中国工商银行股份有限公司广州广州大道支行（以下简称工行广州大道支行）向广州市海珠区人民法院起诉益彬公司、案外人广州合道环保科技有限公司（以下简称合道公司）、曾远文、李兰香要求益彬公司立即向工行广州大道支行偿还借款本金2500万元及利息，曾远文、李兰香对益彬公司的债务承担连带清偿责任等。海珠法院就上述案件作出（2012）穗海法民二初字第2085号民事判决（以下简称2085号判决），判决益彬公司向工行广州大道支行偿还借款本金2500万元及相关利息，曾远文、李兰香对益彬公司的债务承担连带清偿责任等。另，正家公司提交的（2012）穗海法民二初字第2085-1号之四财产保全告知书载明海珠法院在上述案件中查封案涉房屋，并冻结益彬公司名下账号为03×××67的银行账户，已冻结1994922.94元等。合道公司不服上述判决上诉至本院，本院就上述案件作出(2014)穗中法金民终字第435号民事判决，查明中国工商银行广东省分行、工行广州大道支行分别与中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达资产公司）于2013年12月22日签订《资产转让协议》及《债权转让协议》等事实，认定信达资产公司可获得案涉借款的债权人地位，从而取代工行广州大道支行行使债权人的相关法律权利，故信达资产公司可参与该案诉讼，并判决驳回上诉，维持原判。2085号判决发生法律效力后，信达资产公司向海珠法院申请强制执行该判决。海珠法院以（2015）穗海法执字第1614号案件（以下简称1614号执行案）受理上述执行案。因益彬公司未履行上述判决，海珠法院于2015年3月12日对益彬公司名下账号为03×××67的银行账户中1998829.08元进行司法划扣。另，海珠法院在1614号执行案中拟拍卖案涉房屋，并委托广州粤国房地产土地与资产评估有限公司（以下简称粤国公司）对案涉房屋进行价值评估。2015年4月24日，粤国公司出具《房地产估价报告》认定案涉房屋评估总价为562.53万元。2015年5月20日，正家公司就海珠法院拟拍卖案涉房屋向海珠法院提交《异议书》，《异议书》主要内容为：益彬公司已将案涉房屋出租给正家公司，正家公司与益彬公司于2012年8月1日签订20年《广州市房屋租赁合同》，租赁期限为2012年8月1日至2032年7月31日，正家公司已按租赁合同约定向益彬公司交纳了20年的租金；正家公司还将案涉房屋转租给金诚公司使用，租期为5年；正家公司是案涉房屋的合法承租人，合同的租赁期限尚未届满，至2032年7月31日，正家公司对案涉房屋享有使用权，正家公司不同意迁出并腾空案涉房屋等。2015年8月20日，海珠法院告知信达资产公司的代理人：正家公司向该院提出执行异议，主张其于2012年8月1日与益彬公司签订了20年的租赁合同，并已一次性缴纳20年的租金，现该房屋已转租给金诚公司使用，租期为5年，该院调查查明案涉房屋由金诚公司正在使用，该院拟将案涉房屋按现状不交吉拍卖等。信达资产公司的代理人表示清楚上述告知内容，并表示同意海珠法院将案涉房屋按现状不交吉拍卖。2015年11月3日，海珠法院告知正家公司的代理人于波：因正家公司是案涉房屋的承租人，正家公司对案涉房屋享有优先购买权，该院对案涉房屋采取不交吉的方式进行拍卖，正家公司可继续正常使用案涉房屋，不影响其行使对案涉房屋的使用权，亦不存在异议的问题。正家公司的代理人表示清楚上述告知内容，并表示希望法院在移送拍卖时披露其与益彬公司、金诚公司之间签订合同及缴纳租金的情况。于波另于2015年11月24日提交以下材料证明正家公司租赁案涉房屋的情况：1.显示2012年8月1日益彬公司（出租人、甲方）与正家公司（承租人、乙方）签订的《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将案涉房屋出租给乙方；租赁期限为2012年8月1日至2032年7月31日，月租金额为8250元，双方同意在本合同签订之日起6个月内由乙方一次性支付租赁期限内（20年）的全部租赁金额共计198万元；租金支付方式为由乙方支付至甲方指定的银行账户或现金方式支付等。2.显示2012年9月1日正家公司（出租人、甲方）与金诚公司（承租人、乙方）签订的《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋转租给乙方；租赁期限为2012年9月1日至2017年8月31日，月租金额为9500元，租金按年支付，由乙方支付至甲方指定的银行账户或现金方式支付等。3.国内跨行大额汇款凭证，载明2012年12月12日正家公司向益彬公司转账支付1980000元，附言处未作相关记载。在本案中，正家公司持有上述证据1-3的原件。正家公司另明确上述《广州市房屋租赁合同》均无办理租赁备案登记，也没有缴纳租赁税费。2016年1月13日，海珠法院向广州产权交易所、广东翔实拍卖有限公司发出《暂缓拍卖通知书》，主要内容为：因案涉房屋有案外人提出异议，称其与益彬公司就案涉房屋签订20年的租赁合同，并已一次性交付20年租金198万元，而且该租金已由该院扣划，鉴于该租约对案涉房屋的使用价值造成影响，需要重新对案涉房屋进行评估等，暂缓拍卖案涉房屋。2016年3月8日，粤国公司出具《评估答复函》，函称：海珠法院告知该司，案涉房屋已设定租约，租赁期从2012年8月1日至2032年7月31日，租金198万元已于2012年12月12日一次性付清，并要求该司考虑已设定租赁情况下重新评估案涉房屋的市场价值，现将估价结果答复如下：案涉房屋评估总价为364.54万元。2016年12月8日，海珠法院发布【2016】第2272期拍卖结果公布，内容为：案涉房屋成交价为4433056元；委托法院对拍卖标的的竞买条件及情况说明为委托法院不负责移交场地，承租人正家公司在同等条件下享有优先购买权；买受人一旦买受案涉房屋，即表明买受人接受案涉房屋的现状，并承担由此产生的一切后果。2017年2月7日，海珠法院作出（2015）穗海法执字第1614号之四执行裁定，裁定：案涉房屋的所有权及相应的其他权利归买受人于科鹏所有，案涉房屋的财产权自本裁定送达买受人于科鹏时起转移等。2017年2月20日，海珠法院告知于科鹏的代理人冯业扬：于科鹏以4433056元竞得案涉房屋，现将（2015）穗海法执字第1614号之四执行裁定书等送达于科鹏，案涉房屋的瑕疵、费用及风险等在拍卖成家确认书上已经告知清楚。于科鹏的代理人表示知道和收到相关文书。在本案中，于科鹏确认海珠法院于2017年2月22日向其送达（2015）穗海法执字第1614号之四执行裁定。现于科鹏以益彬公司、正家公司与金诚公司串通签订租赁合同，且相关租赁合同实际是在海珠法院2012年10月30日查封案涉房屋之后签订等为由提起本案诉讼，要求益彬公司、正家公司与金诚公司交还案涉房屋并支付占用费。于科鹏在本案中明确撤回第一项诉请。在本案中，于科鹏申请对正家公司持有的显示2012年8月1日益彬公司与正家公司签订的《广州市房屋租赁合同》，以及显示2012年9月1日正家公司与金诚公司签订的《广州市房屋租赁合同》是否为2012年10月30日后签订进行司法鉴定。正家公司表示上述合同的原本原件均为在上述落款时间签订，但因上述合同原件遗失，现其持有的合同原件是在2012年10月之后重新签订，现无法确认其现持有的合同原件是否在2012年10月30日之后签订。一审法院经摇珠选定广东华生司法鉴定中心（以下简称华生鉴定中心）进行上述鉴定。一审法院通知正家公司提交上述《广州市房屋租赁合同》原件配合上述鉴定。正家公司表示其认为本案无需对上述合同的签订时间进行鉴定，因此拒绝提交上述合同的原件作为鉴定检材。华生鉴定中心明确根据鉴定规范，在不提供合同原件的前提下无法对合同签订时间进行鉴定。一审法院告知正家公司，因广东华生司法鉴定中心明确进行本案鉴定需提供合同原件，若正家公司拒不提供合同原件阻碍鉴定，造成本案鉴定无法完成的，正家公司须承担举证不能的法律后果。正家公司表示清楚上述告知事项，但坚持不提交上述合同原件。关于案涉房屋的使用情况。正家公司表示其提交的两份《广州市房屋租赁合同》有真实履行，其中案涉房屋于2012年9月1日至2017年8月31日期间由金诚公司租用，金诚公司的承租期限于2017年8月31日届满，自2017年9月1日起至今案涉房屋由正家公司租用。正家公司关于其承租使用案涉房屋的情况另提交以下证据：1.益彬公司名下账号为03×××67的银行账户的对账单，显示该账户在2012年12月12日入账1980000元，对方户名为正家公司；其后该账户没有对外付款及入账，只有定期结息；2015年3月12日海珠法院对该账户中1998829.08元进行司法划扣；2.2020年6月16日案外人广州市瑞博物业管理有限公司（以下简称瑞博公司）出具的《证明》，载明：瑞博公司是广州市天河区黄埔大道中166号大楼的物业管理公司，经查询历史收款记录：2012年8月1日至今案涉房屋是由正家公司向瑞博公司缴纳物业管理费和水电费；3.2020年9月1日案外人瑞博公司出具的《证明》，载明：2012年8月1日至2012年10月30日期间，案涉房屋是正家公司以现金方式向瑞博公司缴纳物业管理费和水电费，该期间是正家公司在承租案涉房屋；4.开票日期为2019年9月27日的发票（载明瑞博公司收到正家公司支付的2017年11月起的水费等），开票日期为2020年7月2日的发票（载明瑞博公司收到正家公司支付的2019年7月起的水费等）；5.瑞博公司的工商登记信息，载明瑞博公司成立日期为2010年3月23日，经营范围包括物业管理等。经质证，于科鹏表示对上述证据1的真实性予以确认，对其余证据的真实性均不予确认。另在本案中，正家公司表示其无法提交在2012年10月30日前支付案涉房屋相关费用的其他证据。于科鹏表示不清楚案涉房屋现由何人使用，并就案涉房屋的使用情况提交以下证据：1.照片多张，显示案涉房屋大门关闭。2.海珠法院2015年3月26日作的调查笔录，载明海珠法院于该日调查案涉房屋的使用情况，案涉房屋的使用人表示案涉房屋由金诚公司使用，金诚公司的老板以前是曾远文，现在是李兰香等。3.海珠法院2015年4月30日作的执行笔录，载明法院调查中发现金诚公司在案涉房屋经营，法定代表人是李兰香等。关于益彬公司、正家公司与金诚公司之间的关系。于科鹏称上述三公司存在利害关系，并提交以下证据：1.本院作出的（2014）穗中法金民终字第315号民事判决，该判决查明曾远文、李兰香与债权人约定为正家公司的借款承担保证责任等事实，并维持一审有关曾远文、李兰香对正家公司的债务承担连带清偿责任的判决；2.广州市越秀区人民法院作出的（2015）穗越法金民初字第4673号民事判决，该判决查明曾远文、李兰香与债权人约定为金诚公司的借款承担保证责任等事实，并判决曾远文、李兰香对金诚公司的债务承担连带清偿责任的判决。经质证，正家公司对上述证据不予确认，认为上述证据与本案无关。正家公司称其与益彬公司、金诚公司不存在关联关系。关于于科鹏主张的占用费。于科鹏明确其本案主张自2017年2月22日起至交还案涉房屋之日止的占用费。于科鹏表示其对正家公司提交的两份《广州市房屋租赁合同》约定的租金标准不予确认。于科鹏提交广州市房地产租赁管理所发布的历年租金参考标准作为证据，明确其本案主张的占用费标准以上述历年租金参考标准为准，其中2017年案涉房屋所在区域同类房屋的租金标准为33元/月/平方米，案涉房屋每月的占用费为8804.73元（33元×266.81平方米）；2018年案涉房屋所在区域同类房屋的租金标准为35元/月/平方米，案涉房屋每月的占用费为9338.35元（35元×266.81平方米）；2019年案涉房屋所在区域同类房屋的租金标准为36元/月/平方米，案涉房屋每月的占用费为9605.16元（36元×266.81平方米）。于科鹏另明确自2019年起的占用费以其起诉时明确的占用费标准即9500元/月为限。正家公司对认为其已向益彬公司支付租金，因此其有权承租案涉房屋，其无须向于科鹏支付占用费。在本案中，于科鹏确认海珠法院在拍卖公告中有写明案涉房屋的租赁情况，于科鹏在竞拍案涉房屋前知悉案涉房屋被出租及相关的租金缴纳情况，其知悉的相关情况与本案租赁合同及缴纳租金的凭证一致。另在本案中，一审法院到案涉房屋进行现场勘查，正家公司的委托代理人持钥匙打开案涉房屋的大门，正家公司明确现案涉房屋由其使用，益彬公司、金诚公司没有使用案涉房屋。一审法院在案涉房屋的各出入口张贴申报权利公告多张，通知对案涉房屋主张权利的相关人员在指定期限内向一审法院申报权利。在一审法院指定的期限内，并无相关当事人向一审法院申报权利。一审法院认为：根据案涉房屋的《广州市不动产登记查册表》，案涉房屋的原产权人为益彬公司，现产权人为于科鹏。正家公司提交的《广州市房屋租赁合同》显示益彬公司将案涉房屋出租给正家公司，正家公司将案涉房屋转租给金诚公司。因此，于科鹏诉请益彬公司、正家公司与金诚公司向其交还案涉房屋应否得到支持的争议焦点为：于科鹏对案涉房屋享有的所有权是否应受益彬公司与正家公司签订的《广州市房屋租赁合同》以及正家公司与金诚公司签订的《广州市房屋租赁合同》所约束。一审法院对此分析如下。首先，关于于科鹏在案涉房屋的租赁期间受让案涉房屋是否必须继续履行租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。根据上述规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动时以“买卖不破租赁”为原则，但如存在例外情形则应适用“买卖不受租赁约束”。因此，即使益彬公司在案涉房屋所有权变动前签订租赁合同出租案涉房屋，也须查明案涉房屋出租前是否已被法院依法查封。如案涉房屋出租前已被法院依法查封，则于科鹏对案涉房屋享有的所有权不受益彬公司与正家公司签订的《广州市房屋租赁合同》以及正家公司与金诚公司签订的《广州市房屋租赁合同》所约束。其次，关于益彬公司是否在法院2012年10月30日查封案涉房屋前出租案涉房屋。益彬公司为案涉房屋的出租人，正家公司、金诚公司为案涉房屋的承租人，益彬公司、正家公司及金诚公司应就上述争议问题承担举证责任，举证不能的应承担不利法律后果。根据本案举证情况，本院对上述争议问题分析如下。第一，根据正家公司提交的《广州市房屋租赁合同》进行分析。正家公司提交显示其于2012年8月1日与益彬公司签订的租期为2012年8月1日至2032年7月31日的《广州市房屋租赁合同》，以及显示其于2012年9月1日与金诚公司签订的租期为2012年9月1日至2017年8月31日的《广州市房屋租赁合同》，拟证明其在法院2012年10月30日查封案涉房屋前承租案涉房屋。但正家公司在本案中明确表示虽然上述合同的原本原件均为在上述落款时间签订，但因上述合同原件遗失，现其持有的合同原件是在2012年10月之后重新签订，现无法确认其现持有的合同原件是否在2012年10月30日之后签订。根据正家公司上述自认情况，正家公司本案提交的两份《广州市房屋租赁合同》不能证明益彬公司是在法院2012年10月30日查封案涉房屋前出租案涉房屋。第二，根据正家公司主张的履行租赁合同情况进行分析。其一，正家公司主张的已付租金是在2012年12月12日支付，并不能证明其在法院2012年10月30日查封案涉房屋前已支付租金。其二，正家公司明确其未就《广州市房屋租赁合同》申请租赁备案登记，也未缴纳租赁税费，正家公司仅能提供开票时间最早为2019年9月27日的缴纳案涉房屋自2017年11月起水费等费用的相关凭证，正家公司无法提交在2012年10月30日前缴纳承租案涉房屋相关费用的支付凭证。其三，正家公司提交的案外人瑞博公司出具的两份《证明》虽然载明2012年8月1日至今案涉房屋是由正家公司向瑞博公司缴纳物业管理费和水电费，2012年8月1日至2012年10月30日期间案涉房屋是正家公司以现金方式向瑞博公司缴纳物业管理费和水电费，该期间是正家公司在承租案涉房屋等内容。但上述《证明》仅为案外人单方陈述，并无证据佐证，且上述《证明》有关案涉房屋2012年8月1日至2012年10月30日期间是由正家公司缴纳物业管理费和水电费和承租案涉房屋等陈述，也与正家公司有关案涉房屋在2012年9月1日至2017年8月31日期间是由金诚公司租用的陈述相互矛盾。综上，一审法院对瑞博公司出具的两份《证明》不予采信。第三，根据海珠法院查明的事实进行分析。正家公司辩称海珠法院已查明其承租案涉房屋的事实。但根据本案举证情况，海珠法院最早于2015年3月26日调查案涉房屋的使用情况，该日案涉房屋的使用人表示案涉房屋由金诚公司使用。现并无证据证明在2015年3月26日之前，益彬公司、正家公司与金诚公司曾向海珠法院表示案涉房屋存在出租情况以及提交相关租赁证据。因此根据海珠法院查明的事实不能认定正家公司在法院2012年10月30日查封案涉房屋前已承租案涉房屋。第四，根据本案司法鉴定的情况进行分析。在本案两份《广州市房屋租赁合同》是否实际在2012年10月30日前签订存疑，且该事实属于本案须查明的必要事实的情况下，于科鹏申请对本案两份《广州市房屋租赁合同》是否在2012年10月30日之后签订进行司法鉴定并无不当。一审法院经摇珠选定华生鉴定中心进行上述鉴定，华生鉴定中心明确根据鉴定规范如不提供合同原件则无法对合同签订时间进行鉴定。一审法院已向正家公司释明其须提交两份《广州市房屋租赁合同》原件配合司法鉴定，但正家公司坚持不提交两份《广州市房屋租赁合同》原件导致本案鉴定无法进行，正家公司应就此承担举证不能的法律后果。综合上述四点分析，根据本案举证情况，不能认定益彬公司在法院2012年10月30日查封案涉房屋前出租案涉房屋。再次，关于于科鹏是否因海珠法院对案涉房屋进行不交吉拍卖而必须继续履行租赁合同。一审法院对此分析如下。第一，海珠法院在拍卖案涉房屋时表明案涉房屋带租约为依法说明案涉房屋的现状，海珠法院并非以此限制买受人行使其所有权。第二，海珠法院作出的（2015）穗海法执字第1614号之四执行裁定，裁定：案涉房屋的所有权及相应的其他权利归买受人于科鹏所有，上述裁定明确于科鹏享有案涉房屋的所有权及相应的其他权利，并无限制于科鹏对案涉房屋享有的所有权。第三，海珠法院在向于科鹏的代理人送达（2015）穗海法执字第1614号之四执行裁定时再次告知案涉房屋的瑕疵、费用及风险，海珠法院并未在此要求于科鹏必须继续履行相关租赁合同，于科鹏的代理人表示清楚海珠法院上述告知事项亦不能证明于科鹏同意继续履行相关租赁合同。综合上述三点分析，不能认定因为海珠法院对案涉房屋进行不交吉拍卖，所以于科鹏必须继续履行相关租赁合同。最后，关于正家公司有关其已支付租金因此有权继续租用案涉房屋的抗辩。一审法院对此分析如下。第一，根据合同相对性原则，因正家公司与益彬公司签订租赁合同并向益彬公司支付租金，正家公司应根据合同相对性向益彬公司主张租赁权利。第二，虽然“买卖不破租赁”可作为合同相对性原则的例外情形，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，正家公司与益彬公司之间的租赁合同并非当然能够约束于科鹏。综合上述两点分析，正家公司以其已支付租金为由主张其有权继续租用案涉房屋依据不足。正家公司可另循法律途径解决与益彬公司之间的租赁合同纠纷，本案对此不予调处。综合上述四方面的分析，不能认定于科鹏对案涉房屋享有的所有权应受益彬公司与正家公司签订的《广州市房屋租赁合同》以及正家公司与金诚公司签订的《广州市房屋租赁合同》所约束。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据上述法律规定，于科鹏作为案涉房屋的所有权人，依法对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。于科鹏起诉要求益彬公司向其交还案涉房屋合法有据，一审法院予以支持。正家公司确认其基于与益彬公司签订的《广州市房屋租赁合同》现正使用案涉房屋，另经一审法院现场勘查亦查明案涉房屋现由正家公司实际使用，因此正家公司应就交还案涉房屋承担协助义务。于科鹏并未举证案涉房屋现由金诚公司占用，于科鹏诉请金诚公司向其交还案涉房屋依据不足，一审法院不予支持。鉴于益彬公司、正家公司交还案涉房屋需要一定时间，一审法院酌情判令益彬公司、正家公司须于本判决发生法律效力之日起三十日向于科鹏交还案涉房屋。关于于科鹏要求益彬公司、正家公司与金诚公司向其支付占用费的诉请。首先，关于占用费的支付主体。于科鹏作为案涉房屋的所有权人有权要求益彬公司向其交还案涉房屋，因益彬公司出租案涉房屋确会造成于科鹏损失，于科鹏要求益彬公司向其支付占用费合法有据，一审法院予以支持。正家公司为基于与益彬公司签订的《广州市房屋租赁合同》使用案涉房屋并向金诚公司转租案涉房屋，且正家公司亦举证其已向益彬公司支付租金。在一审法院已判令益彬公司向于科鹏支付占用费的情况下，于科鹏要求正家公司、金诚公司亦向其支付占用费依据不足，一审法院不予支持。其次，关于占用费的计付期间。（2015）穗海法执字第1614号之四执行裁定裁定：案涉房屋的财产权自该裁定送达买受人于科鹏时起转移等。海珠法院于2017年2月22日向于科鹏送达（2015）穗海法执字第1614号之四执行裁定。根据上述裁定，于科鹏自2017年2月22日起享有案涉房屋的财产权，于科鹏主张益彬公司自2017年2月22日起至交还案涉房屋之日止向其支付占用费并无不当，一审法院予以支持。最后，关于占用费的计付标准。于科鹏明确对正家公司提交的两份《广州市房屋租赁合同》约定的租金标准不予确认，并提交广州市房地产租赁管理所发布的历年租金参考标准证明案涉房屋所在区域房屋的参考租金保准，主张2017年案涉房屋每月的占用费为8804.73元，2018年案涉房屋每月的占用费为9338.35元，2019年案涉房屋每月的占用费为9605.16元，并主张自2019年起的占用费以其起诉时明确的占用费标准即9500元/月为限。于科鹏主张的上述占用费标准合法有据，一审法院予以支持。综上，益彬公司应向于科鹏支付2017年2月22日至交还案涉房屋之日止的占用费（2017年每月的占用费为8804.73元，2018年每月的占用费为9338.35元，自2019年起每月的占用费为9500元）。于科鹏撤回部分诉讼请求属其自主处分权利，并无不当，一审法院予以照准。益彬公司、金诚公司经一审法院依法传唤无正当理由拒不到庭，一审法院依法作缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十七条、第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，一审法院判决：一、益彬公司于判决发生法律效力之日起三十日内，向于科鹏交还广州市天河区黄埔大道中路166号1601房、1602房；二、正家公司就交还上述房屋承担协助义务；三、益彬公司于判决发生法律效力之日起三十日内，向于科鹏支付上述房屋自2017年2月22日起至交还上述房屋之日止的占用费（2017年每月的占用费为8804.73元，2018年每月的占用费为9338.35元，自2019年起每月的占用费为9500元）；四、驳回于科鹏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7480元，由益彬公司负担。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，相关的案件事实均发生在《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：正家公司是否应向于科鹏交还案涉房屋，并支付占用费的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”经查，海珠法院于2012年10月30日查封案涉房屋，正家公司主张其在案涉房产查封前即已承租案涉房屋，其为此提供了《广州市房屋租赁合同》、租金支付凭证、水费、证明等予以证实。首先，正家公司提交的其与益彬公司签订的《广州市房屋租赁合同》落款处虽记载签订日期为2012年8月1日，及其与金诚公司签订的《广州市房屋租赁合同》记载的签订日期为2012年9月1日，但正家公司未能提供上述合同原件，并主张其现持有的合同原件是在2012年10月之后重新签订的。其次，正家公司提供的租金支付凭证显示其是在2012年12月12日支付，晚于案涉房屋被查封之日。再次，案涉《广州市房屋租赁合同》亦未进行租赁备案登记，正家公司等亦未提供已缴纳租赁税费的证据，而从其提供的水费凭证反映的开票时间、水费对应的期间亦均是在案涉房屋被查封之后。最后，关于案外人瑞博公司出具的两份《证明》为案外人单方陈述属证人证言，但无其他证据予以辅证，不能单独作为定案依据。综上，正家公司未能提供充分证据证实其在案涉房屋被法院查封前既已承租案涉房屋，其应承担举证不能的不利后果。至于海珠法院对案涉房屋进行不交吉拍卖的问题，因海珠法院在拍卖案涉房屋时表明案涉房屋带租约仅系依法说明案涉房屋的现状，（2015）穗海法执字第1614号之四执行裁定的告知也仅是关于案涉房屋的瑕疵、费用及风险，关于案涉房屋上租赁合同是否约束买受人于科鹏，仍应经实体审查，正家公司以拍卖公告说明案涉房屋的现状应当约束买受人，于法无据，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”一审法院判令益彬公司向于科鹏交还案涉房屋及支付占用费，并由正家公司协助交还房屋，处理并无不当，本院予以维持。另，鉴于正家公司向益彬公司支付的款项，是否为租金、是否应予返还，与本案不属同一法律关系，本院在本案中不予审查处理，当事人可另循法律途径解决。综上所述，正家公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7480元，由广州市正家商贸发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐佩莹审判员  李 静审判员  李光华二〇二一年九月六日书记员  郭 俏古文娜