江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终1878号上诉人（原审被告）：周勇，男，1981年11月10日出生，汉族，住镇江市。上诉人（原审被告）：周翔，男，1983年3月1日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：贺健，江苏大唐人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦海浪，男，1955年6月25日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：陈冰，江苏甘露律师事务所律师。委托诉讼代理人：张华芳，江苏甘露律师事务所律师。原审第三人：李磊，男，1981年8月12日出生，汉族，住镇江市。上诉人周勇、周翔因与被上诉人秦海浪、原审第三人李磊房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2021）苏1111民初91号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月31日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周勇、周翔上诉请求：撤销一审判决主文第二项、第四项，由秦海浪承担上诉费用。事实及理由：1.原审判决不再退还保证金中的剩余5.5万元，没有事实依据。该保证金涉及的墙体和楼梯，周勇、周翔已恢复原状；即使由秦海浪恢复原状，也应根据其恢复原状实际支出的金额，确定不予退还的金额；此项判决并非秦海浪的诉讼请求，一审判决超出秦海浪诉请范围。2.周翔并未每日将汽车停放于秦海浪的房屋处，其停放的是合法停车位，不应支付房屋空置损失及物业费，秦海浪未提供证据因停车导致房屋无法出租。即使周翔停车导致秦海浪房屋无法出租，周翔承担的应是侵权赔偿责任，与本案非同一法律关系。被上诉人秦海浪辩称：1.涉案租赁合同解除后，周勇、周翔没有在合理期限内将租赁物恢复原状交还给秦海浪，根据双方补充协议的约定，5.5万作为保证金不再退还。该项判决也是符合秦海浪一审中的诉讼请求。2.一审中，周翔也承认将自己的汽车停放在涉案房屋处，阻挠秦海浪继续出租，已有相关出警记录、照片以及当事人的自认为依据，周翔主张自己没有每天将汽车放在该场地，应提供有效证据予以证明。3.涉案租赁物前的停车位是租赁物的附属权利，周翔并非该租赁物的实际使用人，在租赁合同解除后，仍将自己汽车停放在出租人的租赁物前，严重侵害了秦海浪的合法权益，客观上已经阻挠了其重新出租房屋。虽然现在汽车已开走，但由于涉案租赁合同纠纷尚未完全结束，原有意向承租该房屋的人知晓房屋的客观情况后都不愿意承租了。故一审法院根据公平合理的原则，作出要求周翔承担房屋空置损失及期间应缴纳的物业费是合理合法的。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人李磊在二审中未发表意见。秦海浪向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的门面房租赁合同；2.判令周勇、周翔返还镇江常发广场1幢106门面房，并且要求将该租赁房屋恢复原状；3.判令周勇、周翔从2020年5月1日起按1.5万元/月支付租金至房屋实际返还之日止（截止2020年12月份是12万元）；4.判令周勇、周翔返还秦海浪垫付的承租房屋物业费3.4万元（自2016年3月1日至2020年4月30日），2020年5月1日起按照1228.15元/月支付物业费至房屋实际交付为止；5.本案诉讼费由周勇、周翔承担。诉讼过程中，秦海浪将诉讼请求变更为：1.确认双方的房屋租赁合同于2020年3月31日解除；2.判令周勇、周翔赔偿租金损失；3.判令周勇、周翔返还镇江常发广场1幢106门面房，并且要求周勇、周翔将该租赁物恢复原状；4.判令周勇、周翔返还秦海浪垫付的承租房屋物业费3.4万元（2016年3月1日至2020年4月30日），2020年5月1日起按照1228.15元/月支付物业费至房屋实际交付为止；5.本案诉讼费、保全费由周勇、周翔承担。一审法院认定事实：秦海浪与案外人李立珍系夫妻关系，位于镇江市房屋（建筑面积245.63平方米）为秦海浪与李立珍共同共有。2016年3月9日，秦海浪作为出租方与承租方周勇、周翔签订了《门面房屋租赁合同书》一份，约定秦海浪将位于镇江市润州区常发广场一栋106门面房出租给周勇、周翔使用，租赁期限五年，即自2016年3月10日起至2021年4月30日止，其中装修期五十天，以后按年租金18万元计算，租金半年付一次，金额为9万元，第一次2016年3月10日前支付租金9万元，第二次2016年10月底支付租金9万元，以后每次提前15天支付下一期的租金。租赁期间水、电、物业管理等相关费用，由周勇、周翔承担。租赁期间不论停业还是营业，都必须按时交纳房屋租金。经营期间不能私自拆改房屋主体结构，合同期满退还房屋时，商品自行处理，空屋交还。如周勇、周翔终止合同，应提前两个月通知秦海浪，如未通知则应支付秦海浪当年租金百分之十的违约金作为补偿。李立珍出具书面说明，对秦海浪的上述出租行为予以认可，并同意以秦海浪一人名义提起本案诉讼。周勇、周翔将承租的案涉商铺用于开设润州区好味道串串餐厅，并登记注册领取了个体工商户营业执照，经营者登记为周翔。2018年1月31日，因欲扩大经营范围，将常发广场一栋106室门面房与之前承租的105室门面房联通经营，第三人李磊作为上述餐厅的合伙人之一与秦海浪签订了《补充协议》一份，约定2016年3月9日签订的房屋租赁合同继续有效，本次装修改造内容不涉及产权边界变更，费用由经营者自理；租赁期满后承租方需恢复装修前的原状；承租方交纳6万元保证金，原状恢复，该款退还，若不恢复，该保证金由出租方作为恢复原状的费用，不予退还。补充协议原件背面附画了装修改造前房屋原状图。2018年2月1日，李立珍出具《收条》一份，收条载明：今收到黑串串老板保证金陆万元整（所改动的墙体和楼梯等）。2020年2月底，第三人李磊电话通知李立珍要求解除房屋租赁合同，后周勇、周翔及第三人于2020年3月将案涉租赁房屋内物品搬空，但未将案涉租赁房屋恢复原状，租金已交纳至2020年4月30日。秦海浪在接到第三人解除房屋租赁合同的通知后，于2020年3月20日前后在案涉租赁房屋大门上张贴招租告示，对外招租，但后经查看发现案涉租赁房屋并未恢复装修改造前的原状，遂于2020年4月20日通过微信向第三人李磊发送了《房屋租赁合同解除通知》一份，指出承租方（含第三人李磊在内）未在2020年4月15日前支付2020年5月1日至10月30日的房屋租金9万元，并拖欠2016年3月10日至2020年4月30日的物业费61407.6元、电费61元，构成违约，经多次催交未果，导致房屋租赁合同无法履行，根据房屋租赁合同的约定，决定终止租赁合同，收回房屋，要求承租方于2020年4月30日前搬离案涉租赁房屋，如期交还房屋、水电卡、房屋钥匙，并支付拖欠的物业费、电费，如逾期应支付当年租金的10%作为违约金。同时根据《补充协议》的约定，要求承租方于2020年4月30日前恢复拆除的楼梯、隔墙，并分割105室和106室房屋的水、电，在退还房屋时保证案涉租赁房屋内的水、电等设施正常使用，逾期未恢复，承租方交纳的6万元保证金将作为出租方恢复房屋原状的费用，不足部分保留向承租方追讨的权利。因房屋恢复原状以及6万元的保证金退还问题，当事人产生纠纷。后承租方恢复了拆除的案涉租赁房屋楼梯和隔墙，第三人李磊从秦海浪处取回了6万元保证金中的5000元，并于2020年6月2日向秦海浪出具《收条》一份，收条载明“今收到秦海浪人民币伍仟圆整，此伍仟圆在房屋退还押金中扣除。”但当事人之间的纠纷并未因此解决，周翔将其所有的苏Ｌ×××××号五菱牌面包车堵在案涉租赁房屋门口，为此李立珍分别于2020年7月10日、2020年7月14日电话报警，民警出警后与周翔联系，周翔称与秦海浪有经济纠纷，会与秦海浪协商解决。秦海浪举证的照片显示，截至2020年7月27日该面包车仍近距离的停在正对案涉租赁房屋的门口。后秦海浪于2020年7月31日起诉，一审法院于2020年8月3日立诉前调解案件，并通知周勇、周翔于2020年9月16日来一审法院调解，但周勇、周翔未出席诉前调解，而前来调解的第三人李磊与秦海浪各执一词，陈述不一，一审法院在当日组织秦海浪及其委托诉讼代理人陈冰、张华芳和第三人李磊前去案涉租赁房屋现场查看，经现场查看确认，案涉租赁房屋水管与隔壁105室串联，非独立水路，且存在房屋内不通电、大门与门框合不严、门框为拱形等问题，第三人李磊称已经找不到当初的大门，遂用其他门代替。周翔的苏Ｌ×××××号五菱牌面包车虽已不再近距离的停堵在案涉租赁房屋门口，但仍停放在正对案涉租赁房屋门前1.5米左右处。另外，秦海浪与江苏常发物业服务有限公司镇江分公司签订的《前期物业服务协议》约定，案涉租赁房屋的物业管理费为5元/平方米/月，房屋面积245.63平方米，物业费于每年起始日前5日内付清。周勇、周翔及第三人李磊在承租案涉租赁房屋期间未交纳物业费。2020年7月31日，秦海浪支付了案涉租赁房屋2016年3月10日至2020年4月30日的物业费3.4万元。一审法院认为：秦海浪与周勇、周翔以及第三人李磊签订的《门面房屋租赁合同书》和《补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。从当事人各自履行房屋租赁合同的行为来看，本案案涉租赁房屋的租金已交纳至2020年4月30日，第三人李磊作为后加入的承租方，其于2020年2月底通过电话通知秦海浪的妻子李立珍解除与秦海浪签订的房屋租赁合同，这与租赁合同约定的承租方提前两个月通知出租方可以终止租赁合同的约定相符合，周勇、周翔对第三人李磊解除房屋租赁合同的行为也未提出异议，应视为周勇、周翔及第三人李磊决定于2020年4月30日与秦海浪提前解除房屋租赁合同。秦海浪及其妻子李立珍在得知承租方解除房屋租赁合同的意思表示后并未提出异议，且欲在2020年3月份接受案涉租赁房屋，但发现承租方并未将案涉租赁房屋恢复原状，且拖欠物业费、电费等费用后，秦海浪通过微信向第三人李磊等承租人发送了《房屋租赁合同解除通知》，要求承租方于2020年4月30日前搬离案涉租赁房屋，并恢复原状。由此可以确认，秦海浪与周勇、周翔及第三人李磊之间的房屋租赁合同应是于2020年4月30日正式解除。周勇、周翔和李磊在2020年3月份清空案涉租赁房屋内物品后，未能将案涉租赁房屋恢复至装修改造前的原状交付给秦海浪，经交涉后，周勇、周翔和李磊仅恢复了拆除的楼梯和隔墙，且至今未能将案涉租赁房屋其余部分恢复至装修前的原状，在此情况下，为防止损失的进一步扩大，秦海浪可根据其与第三人李磊签订的《补充协议》的约定，将收取的6万元保证金中剩余的5.5万元作为秦海浪恢复案涉租赁房屋原状的费用，及时将案涉租赁房屋恢复原状，防止损失进一步扩大。根据双方签订的《门面房屋租赁合同书》的约定，案涉租赁房屋在租赁期间的物业管理费应由承租方交纳，周勇、周翔和李磊未交纳合同解除前（2016年3月10日至2020年4月30日）的物业管理费，秦海浪作为案涉租赁房屋的业主在实际交纳了上述期间的物业费3.4万元后，有权依据房屋租赁合同的约定要求周勇、周翔支付。本案案涉房屋租赁合同已于2020年4月30日解除，房屋租金也已交纳至2020年4月30日，秦海浪主张周勇、周翔赔偿2020年4月1日至2020年4月30日的租金损失，没有事实和法律依据，不予支持。本案案涉房屋租赁合同于2020年4月30日解除后，周翔故意将其苏Ｌ×××××号五菱牌面包车停堵在案涉租赁房屋门口，致使秦海浪既不能及时将案涉租赁房屋恢复原状，也不能利用案涉租赁房屋出租获取收益，现有证据证明截止至2020年7月27日，周翔仍将苏Ｌ×××××号五菱牌面包车近距离的停在案涉租赁房屋门口，故对于周翔恶意停放汽车阻碍秦海浪使用、出租案涉租赁房屋获益的行为，酌情认定由周翔按照房屋租赁合同约定的1.5万元/月的标准赔偿自2020年5月1日起至2020年7月31日止的利益损失4.5万元（1.5万元/月×3个月）。后来周翔虽然将其苏Ｌ×××××号五菱牌面包车靠后停放，但该车仍停放在案涉租赁房屋门前，且在周翔结束近距离故意停堵案涉租赁房屋大门的行为后，秦海浪客观上也不能立即将案涉租赁房屋出租出去，故还应给予秦海浪一定期间的合理出租期，参考本地房屋租赁市场的实际情况以及双方在房屋租赁合同中的约定情况，酌情认定给予秦海浪两个月的合理出租期，对于秦海浪在两个月的合理出租期内不能依靠案涉租赁房屋出租获益的损失3万元（1.5万元/月×2个月），以及自2020年5月1日起至2020年9月30日止案涉租赁房屋需交纳的物业管理费6140.75元（5元/平方米/月×245.63平方米×5个月）也应由周翔承担。周勇、周翔已于2020年3月将案涉租赁房屋内物品搬空，事实上将案涉租赁房屋交还给了秦海浪，也已认定周勇、周翔交纳的6万元保证金中剩余的5.5万元作为秦海浪恢复案涉租赁房屋装修改造前原状的费用，且现有证据也不足以证明秦海浪在2020年9月30日合理出租期之后未能出租案涉租赁房屋获益的主要原因系周勇、周翔所造成的，故对秦海浪主张周勇、周翔支付截至案涉租赁房屋完整交付之日止的房屋租金损失、物业费等其他诉讼请求，不予支持。一审法院判决：一、秦海浪与周勇、周翔于2016年3月9日签订的《门面房屋租赁合同书》于2020年4月30日解除；二、周勇、周翔及第三人李磊因装修改动租赁房屋交纳的6万元保证金中剩余的5.5万元作为秦海浪恢复房屋原状的费用，不再退还给周勇、周翔及第三人李磊；三、周勇、周翔于本判决生效之日起十日内支付秦海浪镇江市润州区常发广场1号楼106室房屋2016年3月10日至2020年4月30日的物业费3.4万元；四、周翔于本判决生效之日起十日内支付秦海浪2020年5月1日至2020年9月30日期间不能出租房屋获益的房屋空置损失7.5万元及该期间应交纳的物业费6140.75元，合计81140.75元。五、驳回秦海浪的其他诉讼请求。本院二审期间，周翔围绕其上诉请求提交了以下证据：1.润州好味道串串烧餐厅的申请和镇江市机动车停车场备案审批表一份，拟证明秦海浪房屋门口的停车场地并非其房屋的附属场地，而是收费的公共停车场地，任何人均可以将车辆停泊在该场地上。2.案涉房屋门口停放其他车辆的照片复印件一份，拟证明房屋门口是可以任意停车的，并不影响房屋出租。秦海浪质证认为：申请书中106房东的签字并非秦海浪本人所签，且备案审批表中明确该车位不占用公共资源，车位的分类为经营企业附属，说明此停车场地并非公共停车场地，秦海浪对上述证据拟证明的事实不予认可，涉案场地系经营企业附属的停车位，一般的公众或外人不可以在此停车位停车。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审法院确认秦海浪与周勇、周翔签订的《门面房屋租赁合同书》于2020年4月30日解除，双方对此并无异议。双方在《门面房屋租赁合同书》中明确约定：租赁期限五年，即自2016年3月10日起至2021年4月30日止。承租人一方终止合同，应提前两个月通知出租人。经营期间不能私自拆改房屋主体结构，合同期满退还房屋时，商品自行处理，空屋交还。涉案《补充协议》还约定：租赁期满后承租方需恢复装修前的原状；承租方交纳6万元保证金，原状恢复，该款退还，若不恢复，该保证金由出租方作为恢复原状的费用，不予退还。周勇、周翔主张已将房屋恢复原状，但经一审法院现场查看，案涉房屋的水电、门框等部分仍未恢复原状。结合房屋改造的客观情况和房屋现状，周勇、周翔主张该保证金仅针对楼梯和墙体，其已完成恢复原状工作，不能成立。承租人尚未返还符合要求的房屋，依法应当承担相应的违约责任，且秦海浪已就恢复墙体和楼梯的部分返还了5000元保证金。故一审法院判决剩余5.5万元保证金不再退还，由出租人自行完成房屋恢复，符合事实和法律的规定，亦有利于定纷止争，避免损失的扩大。此项判决对应的是秦海浪要求周勇、周翔恢复房屋原状的诉讼请求，并未超出秦海浪的诉请范围，本院依法予以维持。周勇、周翔提前解除合同虽尽到了提前通知出租人的义务，但承租人提前解除合同的行为仍然违背了合同约定的租赁期限，客观上对出租人造成了一定损失。且在本案中，直至秦海浪起诉至法院，周勇、周翔也未能按照合同约定将房屋恢复原状交还秦海浪，其还欠租期内的物业费未予缴纳，周勇、周翔存在违约情形。在租赁合同解除后，周翔将其所有的汽车停放于案涉房屋的门口。二审中，周勇、周翔主张涉案房屋前停车场地是公共的，周翔将其所有的汽车停放于门口并未侵犯秦海浪的权益。本院认为，无论案涉房屋门口的停车场地是否为公共场地，周翔作为与房屋屋主有经济纠纷的人员，多次、长时间将汽车近距离停放于案涉房屋门口，显然不是出于客观的停车需要。结合相关现场照片和报警记录，可以认定周翔的行为在主观上存在一定的恶意，且客观上影响了该房屋的出租、使用。该事实由双方租赁合同纠纷引发，属于侵权责任和违约责任的竞合，秦海浪有权选择在本案中主张相关赔偿。结合合同的履行情况、房屋现状和本地市场情况，一审法院酌定周翔支付秦海浪5个月（2020年5月1日至2020年9月30日）的租金和物业费，并无不当，本院予以维持。综上，周勇、周翔的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3023元，由上诉人周勇、周翔负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 剑审 判 员  甘可平审 判 员  田 原二〇二一年八月二十三日法官助理  潘畇茜书 记 员  柳婷婷