贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初4417号原告：杨海，男，黎汉族，1984年10月4日生，贵州省安顺市人，公务员，现住安顺市西秀区。被告：贵州安顺今旦房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区南华路**。统一社会信用代码：91520400670713157L。法定代表人：阳正威，系该公司副董事长。原告杨海与被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称“今旦公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨海到庭参加诉讼，被告今旦公司经本院合法（传票）传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨海向本院提出诉讼请求：1、判令被告将原告购买的位于安顺市西秀区屋所有权证书交付给原告；2、判令被告按照原告已付购房款355725元为基数，按日万分之一支付原告从2017年12月16日至2020年4月8日期间的违约金30023.19元，并判令被告支付剩余逾期办证违约金直至被告交付原告商品房屋产登记证之日；3、判令被告按照国家相关规定退还被告四通费4319元及资金占用利息（资金占用利息以人民币4319元为基数，按年利率4.75%的标准，从2013年6月17日起计算至实际退还之日止）；4、判令被告负担本案诉讼费用。事实和理由：2013年06月17日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同编号：ＦX-X-X，由原告购买被告开发的位于安顺市西秀区，合同约定该商品房总价为355725元，所购房屋建筑面积107.04平方米，套内建筑面积87.88平方米，该商品房按照套内单价每平方米4047.85元。原告于2013年06月01日支付购房定金20000元；原告于2013年06月17日签订被告单方拟定的商品房买卖合同当天支付了购房首付款尾款86725元，共计交付购房首付款106725元；原告并于2013年6月17日交付被告维修基金：6958元，四通费：4319元，其他：520元，共计11797元。2014年05月05日，原告于被告指定的安顺市商业银行办理个人住房贷款，支付了原告在被告处所购房屋剩余尾款249000元。按照合约并由被告于2013年12月31日之前将商品房交付给原告，然由于被告原因，该商品房在2014年4月30日才交付原告；同时，被告应当在2014年12月31日前取得该商品房所有权登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，由于被告的原因，至今未为被告办理相关商品房所有权转移登记的有关文书。根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中明确规定，商品房价格应包含水、电等配套设施的建设按照费用。然而在被告2013年购房的时候原告仍未按照相关文件执行，收取了被告的四通费4319元。基于上述事实，为维护原告合法权利，原告提起诉讼。被告今旦公司未出庭应诉，但向本院作书面答辩称：1、逾期办证违约金计算标准过高，请求法院调减为每日万分之0.15的标准；2、四通费不应退还，被告收取的四通费是根据合同的约定收取的，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，被告依据合同享有收取各项开户费的权利，原告依据合同承担支付各项开户费的义务，该费用标的数由相关部门审定报住建部门审核认定，向社会公示，在合同中告知购房者并经房屋买卖双方签字认可。在商品房买卖合同中特别标注该费用是除房价外另行收取的“四通费”，让购房户充分知晓“四通费”为单列实收实支费用，不存在赚取购房者任何差价。原告围绕其诉讼请求向本院提交了以下证据：原告身份证复印件、户口本复印件、被告今旦公司的企业信用信息公示报告打印件、商品房买卖合同复印件、收据复印件3张、个人购房借款/担保合同复印件。以上证据均与原件核对无异，本院予以采信。本案经审理后查明，2013年6月1日原告向被告支付购房定金20000元。2013年6月17日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（合同编号：FJ-AX-X-X），约定原告向被告购买丰景华府X栋X单元X层X号房屋，房屋建筑面积为107.04平方米，第七条约定该商品房单价为每平方米4047.85元，总价款355725元，该商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；合同第十四条第（四）项约定买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第（1）、（5）、（6）项费用，并在签订本合同之日起当日内将上述费用交给出卖人，……（6）水、电开户费、有线电视、燃气开户费；合同附件十二补充协议中约定：一、对主合同相关条款的修改或补充（一）对本合同第七条的约定修改如下：为便于买受人了解购房的各项费用，本合同第七条约定的商品房总价款中未包括水、电、燃气的一户一表及数字电视、电信、网络等开户和安装费用，该费用由买受人承担。合同第二十二条第三款转移登记中约定出卖人（被告）承诺于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人（原告），出卖人不能在前款约定日期起90日以后交付前述文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同还约定买受人同意委托今旦公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。同日，原告向被告支付购房款106725元及维修基金6958元、四通费4319元、其他520元。后原告通过公积金贷款方式向被告支付了购房尾款249000元，原告已向被告支付完毕购房款共计355725元。案涉房屋已于2013年4月30日交付给原告，但被告至今未办理案涉房屋的转移登记，也未退还原告四通费，致成本案诉讼。同时查明，本院作出的（2017）黔0402民初4146号民事判决书，已作出判决由被告支付原告从2015年10月1日起至2017年11月1日止的逾期办证违约金人民币27142元。本院认为，原告杨海与被告今旦公司签订的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），是双方的真实意思表示，该合同未违反法律的禁止性规定，为有效合同，双方应该按该合同的约定履行各自的义务。因案涉房屋暂不具备办理产权证的条件，故对原告诉请要求被告向其交付房屋所有权证书的请求，本院暂不予支持，待案涉房屋具备办证条件后，原告可另行主张权利。关于原告诉请要求被告支付逾期办证违约金，因被告已超过合同约定的办理转移登记时间仍未履行此义务，故原告向被告主张逾期办证违约金的诉请本院予以支持，但被告今旦公司认为合同约定的逾期办证违约金过高，请求法院进行调整，本院认为本案被告的违约行为是迟延办理转移登记，案涉房屋系已交付原告居住使用的，买受人购房的行为应是满足居住所需，被告的违约行为并未对原告的居住权造成损害，因此从制裁违约和利益平衡原则出发，本院同意被告申请调减违约金的意见，酌情将逾期办理房屋转移登记违约金的计算标准调整为按每日万分之0.15计算。故，对原告诉请的逾期办证违约金，从2017年12月16日起计算至2021年8月25日为7192.76元（355725元×0.000015×1348天），2021年8月26日起至被告今旦公司交付案涉房屋不动产权证书之日期间的逾期办证违约金，以原告已交付的购房款355725元为基数，按日万分之0.15进行计付，对原告主张超出此金额的逾期办证违约金不予支持。关于原告诉请的四通费是否应当退还及资金占用费是否应当支持的问题。本院曾在2019年审理退还“四通费”的其他案件中，向水、电、有线电视、燃气等公司及管理部门询问并了解到，关于水、电、有线电视、燃气只存在敷设到户的建设费用，且水、电、有线电视、燃气等配套设施建设均系与房开商签订合同、也只向房开商收取费用，以上公司均未另行提出过业主需缴纳“开通费”的名目，也未委托过房开商向业主收取任何开通费，被告称其系代收上述费用，但未能提供证据证明此主张。。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十条第二款（该条例修正前为第三十一条第二款）“前款约定的商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，以及合同第七条约定的“该商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”的内容，原告在支付完毕购房款后，案涉房屋就不应该再产生水、电、有线电视、燃气的“开通费”。被告抗辩称四通费的收取是有合同约定的，合同附件十二“一、对主合同相关条款的修改或补充（一）对本合同第七条的约定修改如下：为便于买受人了解购房的各项费用，本合同第七条约定的商品房总价款中未包括水、电、燃气的一户一表及数字电视、电信、网络等开户和安装费用，该费用由买受人承担”的约定，免除了部分出卖人的义务，加重了买受人的义务，且与主合同约定的内容冲突，该条格式条款的内容应当无效，故被告的辩称本院不予采信。被告应当退还原告已交纳的四通费人民币4319元并向原告支付该费用的资金占用利息，因原告对损失具体金额并未举证证明，本院酌情以中国人民银行公布的同期同类存款利率为标准计算，从2013年6月17日起计算资金占用利息至实际退还之日止，超过部分本院不予支持。被告今旦公司经本院合法传唤，不到庭参加诉讼，视为对权利的放弃，不影响人民法院对案件的审理。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释［2009］5号）第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告杨海支付从2017年12月16日起至2021年8月25日止的逾期办证违约金人民币7192.76元，2021年8月26日起至被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司向原告杨海交付案涉房屋不动产权证书之日期间的逾期办证违约金，以人民币355725元为基数，按每日万分之0.15的标准计付；二、限被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告杨海退还四通费人民币4319元并支付资金占用利息（以4319元为基数按照中国人民银行公布的同期同类存款利率的标准，从2013年6月17日起计付资金占用利息至实际退款之日止）。；三、驳回原告杨海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币600元，减半收取人民币300元，由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期限届满两年内，向本院申请强制执行。审 判 员  邓 芸二〇二一年八月二十五日法官助理  姜雅琪书 记 员  韩开亮