重庆市武隆区人民法院 重庆市武隆区人民法院民事判决书 (2020)渝0156民初3087号 原告：冯敏，女，1965年12月18日出生，住重庆市武隆区。委托诉讼代理人：应远华，重庆剑直律师事务所律师。被告：重庆尚廷房地产开发有限公司，住所地重庆市武隆区凤山街道建设中路172号3-1,统一社会信用代码915002325789547672。诉讼代表人：重庆天亿（涪陵）律师事务所，重庆尚廷房地产开发有限公司管理人。委托诉讼代理人：付圆圆，重庆天亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐斯诗，重庆天亿律师事务所律师。原告冯敏诉被告重庆尚廷房地产开发有限公司（以下简称尚廷公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序，于2020年10月27日和2020年12月14日两次公开开庭进行了审理，第一次开庭时，原告冯敏及其委托诉讼代理人应远华、被告尚廷公司的委托诉讼代理人付圆圆和唐斯诗到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告冯敏的委托诉讼代理人应远华、被告尚廷公司的委托诉讼代理人付圆圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯敏向本院提出诉讼请求：一、判决确认原告与被告2015年11月20日签订的《重庆市商品房买卖合同》有效；二、判决确认原告对位于重庆市武隆区XXX镇XXXXX号XXXX2幢3-1号房屋享有所有权；三、判决被告协助原告办理房地产权证书；四、判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年11月20日，原被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于武隆区XXX镇XXXXX号XXXXX幢X-X住房以15万元价格出售给原告，原告在签订合同时一次性支付购房款。同年，原告占有该房屋并装修入住。2019年9月20日，武隆区人民法院作出（2019）渝0156破申4号民事裁定，裁定受理重庆南浦建筑工程有限公司（以下简称南浦公司）申请尚廷公司破产清算一案。2020年5月9日，法院指定重庆天亿（涪陵）律师事务所为尚廷公司的管理人。2020年6月15日，原告向尚廷公司管理人申报债权。管理人于2020年7月20日作出（2020）尚廷破债审字第027号《债权审查意见书》，认定原告低于正常市场价格70%购房，要求原告补交房款123 295元后确认其购房权利。原告对此提出异议，管理人于2020年8月30日作出（2020)尚廷破债审异字第027号《债权审查意见书异议回复》，维持原审查意见。因此，原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不存在恶意串通行为，该合同有效。假设该合同价格不合理，管理人也无权请求撤销。起诉望法院判如所请。尚廷公司管理人辩称，债务人尚廷公司开发的XXXX房地产项目地块土地出让金为26 060 300元，建筑工程款为33 509 952元，园林绿化工程款为2 357 503万元，合计61 927 455万元，该建设成本还不包括其他必须支出。据规划设计及不动产登记中心的数据反映，该房地产项目的房屋建筑面积为16 272.68平方米，房屋建设成本为3805.6元/平方米。而原告购买房屋价款为150 000元，建筑面积49.69平方米，单价为3018.72元，远远低于建设成本价。债务人制作的XXXX销售底价表上，载明案涉房屋销售底价为273 295元。原告明知该房屋购买价格明显低于市场价格，与债务人尚廷公司签订重庆市商品房买卖合同，损害尚廷公司债权人利益，该合同无效。原告所称已支付购房款150 000元，其提供的证据不足以证明已向尚廷公司支付购房款。因此，原告提供的签订合同、出具收据的行为属于虚构债务的无效行为。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，甲方尚廷公司（委托代理人赵慧）与乙方冯敏签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号220），合同约定：甲方将其开发的位于武隆区XXX镇XXXXX号X幢X-X住房一套（建筑面积49.69平方米，套内面积44.13平方米）；价格为150000元（建筑面积单价为3018.72元/平方米，套内面积单价为3399.05元/平方米）；付款方式及期限：（一）本项目商品房预售资金监管银行为重庆农村商业银行武隆支行南溪沟分理处；（二）乙方于本合同签订当日付清全部房款150 000元；交房期限及交付条件：属预售商品房的，甲方在2016年6月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；本商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担，双方还对其他事项进行约定。该合同甲方处加盖尚廷公司合同专用章，乙方处由冯敏签名。后冯敏占有该房屋并装修入住至今。另查明，南浦公司于2012年施工建设尚廷公司开发的，位于武隆区XXX镇的“XXXX”工程，因尚廷公司的资金周转困难导致工程于2015年7月停工。尚廷公司将其开发的XXXX项目承包给南浦公司建设施工，结算总工程款为35 509 952元。自2015年7月起，尚廷公司拖欠南浦公司工程款及税金800多万元未支付。南浦公司于2016年8月起诉，经本院判决尚廷公司应支付南浦公司工程款、保证金、税金8470000元及利息。判决生效后，尚廷公司至今未向南浦公司支付工程款。南浦公司求偿工程款无果，向本院申请尚廷公司破产清算。本院于2019年9月20日作出（2019）渝0156破申4号民事裁定，裁定受理南浦公司申请尚廷公司破产清算。2020年5月9日，本院指定重庆天亿（涪陵）律师事务所为尚廷公司的管理人。2020年6月15日，原告向尚廷公司管理人申报债权，要求管理人确认《重庆市商品房买卖合同》有效，办理案涉房屋的不动产权登记证。管理人于2020年7月20日作出（2020）尚廷破债审字第027号《债权审查意见书》，认定原告低于正常市场价格70%购房，要求原告补交房款123 295元后确认其购房权利；否则管理人有权解除合同，将原告的购房款、装饰装修费在评估后作为共益债务处理。原告对此提出异议，管理人于2020年8月30日作出（2020)尚廷破债审异字第027号《债权审查意见书异议回复》，管理人认为尚廷公司已于2015年8月31日以后停止纸质档会计凭证制作，公司基本处于停业状态；XXXX项目地其他楼盘的房屋均价为5000多元/平方米，而合同约定房价为3000元/平方米左右，双方属于明显恶意串通、损害第三人利益行为，该合同为无效合同，维持原审查意见。还查明，XXXX项目开发建设住宅238套、商铺38套，主要功能定位为避暑房。尚廷公司破产后，已申报购房者债权人220家，应收依约未缴足购房款有16家，房款合计2 516 518元；应收因低价（低价、低价抵款）需要补足房款有28家，房款合计6 892 408元；其他情形因未缴纳房款情形产生支付义务有81家，金额8 263 406.6元。原告属于应收因低价（低价、低价抵款）需要补足房款情形。第一批购房者债权无异议114家，其中全额缴清房款有102家，需补足房款的有12家（金额为1193604元）。前述确定是否需补足房款的标准为尚廷公司预售时的销售底价。原告在审理过程中提交两张支付房款收据，第一张收据编号为0002655，落款时间为2015年9月24日，交款单位为李春琴（2-3-1），金额为壹拾万元，收款方式为转账谭某，收款事由为收购房款（转账谭某账上），收据上加盖尚廷公司财务专用章；第二张收据编号为0002715，落款时间为2015年11月20日，交款单位为冯敏，收款方式为现金，金额为伍万元，收款事由为补交购房款，收据上加盖尚廷公司账务专用章，落款经办“刘”。管理人经审查尚廷公司的账务账册，尚廷公司未收到冯敏购房款。再查明，案涉房屋属XXXX二期项目，已取得商品房预售许可证，但未经竣工验收备案登记。2015年11月20日，案涉《重庆市商品房买卖合同》已办理网签，买方为冯敏。上述事实，有当事人陈述，原告举证的《重庆市商品房买卖合同》、收据、商品房买卖合同网签登记信息，被告举证的XXXX一房一价表、XXXX销售底价表、国有土地招拍挂信息、本院（2016）渝0232民初2155号民事判决书、尚廷公司银行交易明细、债权审查意见书、债权审查意见书异议回复等证据在案为凭。上述证据经庭审审查，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院认为，本案双方争议的法律关系发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，依照最高人民法院有关司法解释的规定应当适用行为发生时的法律。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。被告具有房地产开发企业资质，案涉房屋已取得商品房预售许可证。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。被告尚廷公司以属于明显低价，双方恶意串通，损害第三人利益为无效合同的抗辩理由，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”的规定和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；……”的规定，若被告尚廷公司认为原、被告签订的买卖合同所约定价款属于明显低价，其享有的系撤销权，而撤销权的基础为合同有效，因此，对被告尚廷公司的此项抗辩意见不予采信。且被告尚廷公司未提交证据证明原、被告在签订《重庆市商品房买卖合同》时尚廷公司存在经营困难，恶意销售的证据，应当承担举证不能的法律后果。故该《重庆市商品房买卖合同》也系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，原告请求确认涉案《重庆市商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第十四条规定不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定被告将开发的武隆县XXX镇XXXXX号X幢X-X房屋预售给原告。该合同属于债权合同类型，原告依照该合同可以请求被告给付债务。物权的取得需经法律规定登记发生法律效力，而案涉房屋未经竣工验收备案，不符合法律规定的交付条件和所有权登记条件。因此，原告要求判决确认对案涉房屋享有所有权于法无据，本院不予支持。本案争议房屋系不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。”之规定，不动产权属状况原则上应当以不动产登记薄记载的内容为准。本案中，因案涉房屋并未经过竣工验收，不符合办理产权登记手续的条件。债务企业进入破产程序实质上构成阻却普通债权人主张继续履行合同的法定事由，并且被告进入破产程序后房屋仍未竣工验收，也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，涉案商品房买卖合同虽然有效，但是属于法律上或者事实上不能履行的合同，原告作为债权人可以向被告管理人申报其他相应的债权，并按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定实现权利。而且，原告的诉讼请求属于个别清偿请求，有违破产程序的相关制度。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”而公平清理破产企业的债权债务系破产程序的基本宗旨。本案中，被告进入破产程序后，原告起诉请求办理房屋产权证，系通过诉讼方式提出清偿债务的权利主张，属于对其进行个别清偿的诉讼请求，与前述破产程序的宗旨和相关规定均不符。原告未取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利，本院对于原告主张被告为其办理案涉房屋的房屋产权证的诉请，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国企业破产法》第十六条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认原告冯敏与被告重庆尚廷房地产开发有限公司于2015年11月20日签订的《重庆市商品房买卖合同》有效；二、驳回原告冯敏的其余诉讼请求。案件受理费3300元(原告冯敏已预交)，由原告冯敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。  审  判  长  夏  勇人民陪审员    李春华人民陪审员    黄明霞   二〇二一年七月二十七日 法官  助理    刘  倩书 记 员  冯晨诚 1