广东省珠海市中级人民法院民事判决书（2021）粤04民终1836号上诉人（一审被告）：李锦辉，男，1975年2月28日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。上诉人（一审被告）：梁耀伟，男，1984年1月13日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县。两上诉人的共同委托诉讼代理人：宋婷婷，广东优而仕律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：珠海市顺意达贸易有限公司，住所地广东省珠海市斗门区。法定代表人：赵瑞杰，总经理。委托诉讼代理人：万景发，广东显德律师事务所律师。一审第三人：珠海市斗门区财政局，住所广东省珠海市斗门区。负责人：黄能强。委托诉讼代理人：熊洋，女，汉族，1991年2月5日出生，住广东省珠海市香洲区，系珠海市斗门区宏源资产经营有限公司法务。上诉人李锦辉、梁耀伟因与被上诉人珠海市顺意达贸易有限公司（以下简称顺意达公司）、一审第三人珠海市斗门区财政局（以下简称斗门财政局）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院(2020)粤0403民初2560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李锦辉、梁耀伟上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判为李锦辉、梁耀伟向顺意达公司支付2020年6月的租金30000元；2、撤销一审判决第三项；3、顺意达公司承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、1、一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、第二百三十二条的规定，认定“顺意达公司与李锦辉、梁耀伟原租赁合同继续有效，双方之间的租赁合同变为不定期”并确定“涉案商铺的租赁合同于2020年8月7日解除”，却没有正式适用《珠海市斗门区人民政府的通知》（珠斗府【2020】1号）的规定“对承租区属国有资产类经营用房的企业或个体工商户，免收2个月房租，之后2个月租金减免50%”的政策规定，错误认定“李锦辉、梁耀伟应当向顺意达公司支付2020年4月至2020年7月的租金90000元”。2、事实上，斗门财政局与顺意达公司、顺意达公司与李锦辉、梁耀伟之间早在2020年5月份已经按照相关租金减免政策达成减免2020年4月份租金15000元、减免2020年5月份租金15000元的约定，此外李锦辉、梁耀伟已经缴纳了3月份的租金3万元，应当与4月份、5月份的租金相抵扣，并且顺意达公司也是根据相关租金减免优惠政策于2020年4月22日向宏源公司减半支付租金41041元、于2020年5月11日向宏源公司减半支付租金41041元，顺意达公司的法定代表人赵瑞杰也通过微信向李锦辉、梁耀伟确认4月份、5月份租金减半收取的事实，也没有说明若斗门财政局足额收取租金就要求李锦辉、梁耀伟足额交付租金，因此双方均达成一致减免50%租金的约定并确认4月份租金为15000元、5月份为15000元的事实。3、李锦辉、梁耀伟在2020年4月29日就已经承租了新的场地，并于5月18日签订《超凡电脑城装修合同》，在6月22日装修期结束后就开始陆续搬迁，于6月30日已经腾退完毕，也是各租户中最早进行腾退完毕的，也将腾退的情况及时告知顺意达公司，因此在6月30日以后李锦辉、梁耀伟根本没有使用过案涉商铺，因此一审法院判决李锦辉、梁耀伟支付7月份的租金没有事实依据和法律依据。4、斗门财政局于2020年8月7日发出的《通知》明显违反《中华人民共和国合同法》以及国务院、国务院国有资产监督管理委员会办公厅、广东省人民政府、珠海市人民政府、珠海市斗门区人民政府发布的关于应对新冠病毒扶持企业的若干政策，斗门财政局要求顺意达公司补缴4月份、5月份的租金本身就没有事实依据和法律依据，而顺意达公司也是出于赚取租金差价、有利可图的目的才于2020年8月18日向斗门财政局补缴租金，但上述行为均是发生在涉案租赁合同解除并腾退完毕之后，顺意达公司与斗门财政局之间的行为均与李锦辉、梁耀伟无关，一审法院支持全额支付租金的判决明显也与相关国家租金优惠政策相矛盾，让承租涉案商铺的小微企业已经在疫情期间遭受严重影响的同时还不能够依法依规享受国家和政府明文规定的租金优惠政策，严重损害了李锦辉、梁耀伟的合法权益，请求二审法院予以改判并支持李锦辉、梁耀伟的全部上诉请求。二、1、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，应当认定李锦辉、梁耀伟与顺意达公司的不定期租赁合同的租赁期间届满之日为2020年8月7日（合同解除日），李锦辉、梁耀伟只需要在合同解除之日向顺意达公司支付租金，但一审法院在判项中却错误认定“从欠付租金的当月6日起计算租金利息损失”，明显属于适用法律错误。2、因斗门财政局、顺意达公司未能提前在合同期限之前通知李锦辉、梁耀伟不再续租，对合同解除存在重大过错，李锦辉、梁耀伟受疫情的严重影响，也是在合理期间内占有使用涉案国有房屋，不存在任何过错，并且根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉相关疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的第五条的规定，李锦辉、梁耀伟承租涉案房屋是用于经营，由于疫情及疫情防控措施导致李锦辉、梁耀伟资金周转困难或者营业收入明显减少，顺意达公司以迟延支付租金为由主张李锦辉、梁耀伟承担违约责任没有法律依据。顺意达公司辩称：一、一审判决第二项判决合法合理，请求二审法院维持一审判决。顺意达公司在双方电话、微信沟通以及一审庭审时均明确表明如果斗门财政局减免租金，顺意达公司就根据斗门财政局的意见减免，斗门财政局如果足额收取，顺意达公司也足额收取。斗门财政局2020年8月7日通知顺意达公司，明确说明顺意达公司不符合减免条件，要求顺意达公司补交2020年4月份、5月份50%租金，顺意达公司也明确通知李锦辉、梁耀伟，要求李锦辉、梁耀伟补交2020年4月份、5月份50%租金。二、一审判决第三项判项合法合理，请求二审法院维持一审判决，李锦辉、梁耀伟延期支付租金，造成顺意达公司利息损失，理应支付相关的租金利息。斗门财政局辩称：《珠海市斗门区人民政府的通知》中的租金减免优惠政策应当适用于租赁合同存续期内的相关租户，斗门财政局与顺意达公司于2008年3月18日签订的租赁合同已经于2020年3月31日到期。根据政策，斗门财政局已对顺意达公司2020年2月、3月的租金给予减免，2020年4月1日后不属于合同存续期间，故顺意达公司不应再享受相关的租金优惠政策。顺意达公司向一审法院起诉请求：1.确认顺意达公司与李锦辉、梁耀伟的租赁合同在2020年8月7日解除；2.李锦辉、梁耀伟向顺意达公司支付租金90000元（自2020年5月计至2020年7月）；3.顺意达公司向李锦辉、梁耀伟支付滞纳金暂计22230元（滞纳金以拖欠租金总额每天千分之三从2020年5月11日计算至2020年7月31日）；4.李锦辉、梁耀伟缴纳给顺意达公司的保证金30000元归顺意达公司所有；5.李锦辉、梁耀伟向顺意达公司支付电费8636元、水费2331元、卫生费1000元，合计11967元；6.本案诉讼费用由李锦辉、梁耀伟承担。一审法院认定事实：2008年3月18日，顺意达公司与斗门财政局签订租赁合同，约定斗门财政局将原斗门财政局办公楼（位于珠海市斗门区井岸镇港霞东路135号，建筑面积3420平方米）按现状出租给顺意达公司，顺意达公司以其自有资金经营，经营管理权包括上述场地的策划、改造、招商、收取租金、维护修缮和治安管理等，租赁期限12年，从2009年4月1日至2020年3月31日止，从签订合同至2009年3月31日前为装修宽限期。2019年1月13日，顺意达公司（甲方）与李锦辉、梁耀伟（乙方）签订租赁合同，约定甲方将位于珠海市斗门区井岸镇港霞东路135号商铺二楼电脑城租赁给乙方使用，租赁期限从2019年2月1日至2020年3月31日，租金每月30000元，房屋租金的支付方式按每月缴付一次，从合同签订的第三年（即第25月）起每年租金递增5%；乙方在合同签订5日内向甲方支付合同保证金30000元，在合同期满后，乙方按时退出后，甲方无息全数退还乙方；乙方自用的水电费、电话费、网络费、卫生费等，由乙方自行承担；公摊水电费按已租赁面积平均分摊；以上2项费用乙方须在每月5日前付清，并由甲方或甲方指定的管理单位代收代缴；有下列之一，甲方有权单方面解除合同，收回房屋：……乙方拖欠租金或水电费30天的；乙方未能按时交纳各项费用时，逾期乙方须先向甲方支付滞纳金，滞纳金收取标准为每日加收欠费总额的千分之三；乙方拖欠租金或水电费30天以上的，甲方有权单方终止此协议并作清场处理，除乙方所交全部租金及保证金甲方不予退还外，还须如数支付所拖欠甲方的费用及该费用所计的每日千分之三的滞纳金。同日，李锦辉、梁耀伟向顺意达公司支付了合同保证金30000元，顺意达公司的法定代表人开具了相应的收据。李锦辉、梁耀伟于2020年4月22日得知案涉商铺业主将收回涉案商铺。在一审庭审中，李锦辉、梁耀伟主张于2020年6月30日已将案涉商铺腾退给顺意达公司，顺意达公司主张李锦辉、梁耀伟于2020年8月1日向其退还案涉商铺的钥匙。2020年8月7日，顺意达公司向斗门财政局腾退了案涉商铺并交还了钥匙。顺意达公司确认李锦辉、梁耀伟交纳案涉商铺的租金至2020年4月。顺意达公司于2020年4月22日向珠海市斗门区宏源资产经营有限公司（以下简称宏源公司）支付了2020年4月租金41041元，于2020年5月11日向宏源公司支付了2020年5月租金41041元，于2020年6月28日向宏源公司支付了2020年6月租金82082元，于2020年8月18日向宏源公司支付了2020年7月占用费、违约金82446元，顺意达公司于同日向宏源公司支付了2020年4月租金41041元，2020年5月租金41041元。一审法院另查明，原斗门县财政局于1987年2月5日取得建筑许可证，载明基建项目类别为拆建（办公楼），建筑地点为朝阳管理区东风街。1993年5月，原斗门县财政局兴建的位于“井岸镇东风路财局旧址”的办公楼取得单位工程竣工验收证明书。2005年7月7日，珠海市斗门区井岸镇统建社区居委会出具斗门县门牌证明书，证明斗门财政局原东风街15号201现经核准为港霞东路135号。2008年11月18日，珠海市规划局发出建设工程规划许可证建字第（斗门）2008-220号，建设单位为顺意达公司顺意达公司，建设项目名称为临时商场，建设位置为斗门区井岸镇港霞东路135号。2004年1月10日，珠海市斗门区人民政府办公室发出斗府办〔2004〕9号《关于对区属行政事业单位非经营性资产转经营性资产实行统一管理的通知》，决定从2004年1月1日起，将区属各行政事业单位的非经营性资产转经营性资产统一纳入斗门财政局管理，收益由斗门财政局直接征收并缴入专户。同年10月23日，斗门财政局将区属行政事业单位“非转经”资产出租业务，委托由宏源公司负责办理。2013年11月6日，珠海市斗门区人民政府发出珠斗府复〔2013〕21号《关于同意区属行政事业单位物业作为经营场所使用的批复》，同意区属行政事业单位出租物业（详见附件）可作为经营场所使用，该文件附件中包括位于珠海市斗门区港霞东路135号（原旧财政局）的物业。一审法院认为，顺意达公司从斗门财政局处承租涉案商铺后，转租给李锦辉、梁耀伟。李锦辉、梁耀伟在其与顺意达公司的租赁合同期限届满后，继续使用涉案商铺。顺意达公司作为涉案商铺的经营管理人对此没有提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，顺意达公司与李锦辉、梁耀伟原租赁合同继续有效，双方之间租赁合同的租赁期限变为不定期。顺意达公司于2020年8月4日在一审法院起诉，请求解除与李锦辉、梁耀伟的租赁合同，并请求李锦辉、梁耀伟腾退案涉商铺。双方对退还钥匙的时间意见不一，且双方对自己的主张均没有提交证据予以证实，但顺意达公司于2020年8月7日已将案涉商铺及钥匙退还给斗门财政局，因此一审法院确认李锦辉、梁耀伟于2020年8月7日之前已将钥匙退还给顺意达公司，李锦辉、梁耀伟退还钥匙的行为视为其同意解除租赁合同，并返还涉案商铺给顺意达公司。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，故一审法院确定涉案商铺的租赁合同于2020年8月7日解除。李锦辉、梁耀伟未按双方约定支付2020年5月1日至2020年8月7日的租金，顺意达公司请求李锦辉、梁耀伟支付2020年5月至7月的租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，顺意达公司该请求，依法有据，一审法院予以支持。李锦辉、梁耀伟应当向顺意达公司支付2020年5月至2020年7月的租金90000元。顺意达公司请求李锦辉、梁耀伟每日按拖欠租金总额的千分之三支付滞纳金、李锦辉、梁耀伟的保证金30000元归顺意达公司。一审法院认为，虽然双方在租赁合同中约定“乙方拖欠租金或水电费30天以上的，甲方有权单方终止此协议并作清场处理，除乙方所交全部租金及保证金甲方不予退还外，还须如数支付所拖欠甲方的费用及该费用所计的每日千分之三的滞纳金”，但是李锦辉、梁耀伟拖欠租金行为发生在原租赁合同约定的期限届满后，而且宏源公司已发出清场通知，准备收回其出租给顺意达公司的涉案商铺的期间。此时，顺意达公司与李锦辉、梁耀伟已开始对解除租赁合同，返还租赁的涉案商铺进行协商。李锦辉、梁耀伟并非恶意拖欠租金，李锦辉、梁耀伟也已于2020年8月7日之前将涉案商铺退还给了顺意达公司。如果仍要求李锦辉、梁耀伟按原合同约定承担的违约责任，有违公平原则。顺意达公司上述请求，没有依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，结合李锦辉、梁耀伟欠付租金给顺意达公司造成的损失，一审法院酌情确定由李锦辉、梁耀伟按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的计算标准向顺意达公司赔偿欠付租金的利息损失，即以当月欠付租金本金为基数，从欠付租金的当月6日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的计算标准，向顺意达公司支付至一审法院确定付款之日止租金利息损失。顺意达公司已收取的保证金应当予以返还。顺意达公司对其主张的水电费、卫生费，没有提供充分的证据予以证明，一审法院无法核实其具体数额，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认顺意达公司与李锦辉、梁耀伟之间的租赁合同关系于2020年8月7日解除；二、李锦辉、梁耀伟于判决生效之日起七日内向顺意达公司支付2020年5月至7月租金90000元；三、李锦辉、梁耀伟于判决生效之日起七日内向顺意达公司支付欠付上述租金的利息损失（利息损失计算方法：以当月欠付租金的本金30000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，从欠付租金的当月6日起计算至判项二确定付款之日止）；四、驳回顺意达公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1692元，由顺意达公司负担704元，由李锦辉、梁耀伟负担988元。二审期间，李锦辉、梁耀伟向本院提交如下证据：1、《珠海市斗门区人民政府关于印发斗门区应对新型冠状病毒肺炎疫情支持企业复工复产的若干措施的通知》[珠斗府（2020）1号]；2、微信账户截图、微信聊天记录；3、《铺位租赁合同》、《超凡电脑城装修合同》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明，二审庭审中，李锦辉、梁耀伟确认2020年8月7日在斗门财政局和顺意达公司的统一安排下将涉案商铺钥匙直接归还给斗门财政局。李锦辉、梁耀伟与顺意达公司均确认，合同到期后，顺意达公司向李锦辉、梁耀伟反馈过争取斗门财政局同意续租。另查明，李锦辉、梁耀伟向本院提交的《铺位租赁合同》显示，2020年4月29日，梁耀伟与案外人谭北坚签订上述租赁合同，约定谭北坚将位于珠海市斗门区井岸镇桥北二路28号之2、4-11号铺位共九间租赁给梁耀伟，租期自2020年5月1日至2022年4月30日等。李锦辉、梁耀伟向本院提交的《超凡电脑城装修合同》显示，2020年5月18日，李锦辉、梁耀伟与案外人斗门区井岸百合建筑装饰工程部签订上述装修合同，约定李锦辉、梁耀伟委托斗门区井岸百合建筑装饰工程部对桥北二路超凡电脑城进行装修，工期自2020年5月23日至2020年6月22日等。经审查，一审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于2020年４、５月份的租金是否应当减半收取的问题。李锦辉、梁耀伟与顺意达公司的租赁合同约定租赁期限至2020年３月31日止，之后顺意达公司向李锦辉、梁耀伟发出了书面解除通知，而且李锦辉、梁耀伟也清楚斗门财政局不同意顺意达公司继续承租，故本院认为双方租赁合同于2020年３月31日到期后终止,一审法院认定双方之间关系为不定期租赁关系不当，本院予以纠正。又由于顺意达公司确实表示过争取向斗门财政局续租，导致李锦辉、梁耀伟对续租有一定的信赖利益，但顺意达公司称争取续租也只是表明会尽力，并没有保证一定可以续租成功。故本院认为没有续租成功的风险应由双方共同承担。另外考虑到斗门财政局和顺意达公司在2020年3月31日之后不再存在租赁合同关系，斗门财政局表示不应享有相应的租金优惠政策也合理，且斗门财政局也已实际收取了顺意达公司的全额租金，故本院酌情认定李锦辉、梁耀伟2020年４月份租金减半支付，而李锦辉、梁耀伟已经实际交纳2020年4月全部租金，故应在欠付2020年5月租金中予以抵扣，即在一审判决的租金基础上减少15000元。二、关于李锦辉、梁耀伟交还商铺的时间。李锦辉、梁耀伟上诉主张其于2020年6月30日腾退涉案商铺，并提交《铺位租赁合同》和《超凡电脑城装修合同》予以证明。本院认为，该两份证据无法直接证明腾退及交还涉案商铺的实际时间，二审庭审中，李锦辉、梁耀伟确认在斗门财政局和顺意达公司的统一安排下其于2020年8月7日将涉案商铺钥匙归还，故一审法院认定涉案商铺的交还时间为2020年8月7日与事实相符，本院予以维持。综上，李锦辉、梁耀伟应当向顺意达公司支付2020年5月至2020年７月的占用费为75000元（90000元-15000元）。三、关于利息损失。李锦辉、梁耀伟没有支付2020年5月至７月的占用费，参照双方在租赁合同中的约定，须支付滞纳金，一审法院按照低于约定的利息标准支持滞纳金较为合理，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但处理结果欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省珠海市斗门区人民法院（2020）粤0403民初2560号民事判决第四项；二、变更广东省珠海市斗门区人民法院（2020）粤0403民初2560号民事判决第一项为：确认珠海市顺意达贸易有限公司与李锦辉、梁耀伟之间于2019年1月13日签订的租赁合同于2020年３月31日终止；三、变更广东省珠海市斗门区人民法院（2020）粤0403民初2560号民事判决第二项为：李锦辉、梁耀伟于本判决生效之日起七日内向珠海市顺意达贸易有限公司支付2020年5月至7月占用费75000元；四、变更广东省珠海市斗门区人民法院（2020）粤0403民初2560号民事判决第三项为：李锦辉、梁耀伟于本判决生效之日起七日内向珠海市顺意达贸易有限公司支付欠付上述占用费的利息损失（利息损失计算方法：2020年5月的占用费以当月欠付占用费的本金15000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的计算标准，从欠付租金的当月6日起计算至上述判项三确定的付款之日止；2020年6月至7月的占用费以当月欠付占用费的本金30000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的计算标准，从欠付租金的当月6日起计算至上述判项三确定的付款之日止）；五、驳回珠海市顺意达贸易有限公司的其他诉讼请求；六、驳回李锦辉、梁耀伟的其他上诉请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1692元，由珠海市顺意达贸易有限公司负担1015元，李锦辉、梁耀伟负担677元。二审案件受理费550元（李锦辉、梁耀伟已预交），由李锦辉、梁耀伟负担413元，珠海市顺意达贸易有限公司负担137元。本判决为终审判决。 审 判 长 廖世娟 审 判 员  朱 玮 审 判 员 牟宏微 二〇二一年八月九日 书 记 员 王 莉广东省珠海市中级人民法院民事判决书（2021）粤04民终1836号上诉人（一审被告）：李锦辉，男，1975年2月28日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。上诉人（一审被告）：梁耀伟，男，1984年1月13日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县。两上诉人的共同委托诉讼代理人：宋婷婷，广东优而仕律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：珠海市顺意达贸易有限公司，住所地广东省珠海市斗门区。法定代表人：赵瑞杰，总经理。委托诉讼代理人：万景发，广东显德律师事务所律师。一审第三人：珠海市斗门区财政局，住所广东省珠海市斗门区。负责人：黄能强。委托诉讼代理人：熊洋，女，汉族，1991年2月5日出生，住广东省珠海市香洲区，系珠海市斗门区宏源资产经营有限公司法务。上诉人李锦辉、梁耀伟因与被上诉人珠海市顺意达贸易有限公司（以下简称顺意达公司）、一审第三人珠海市斗门区财政局（以下简称斗门财政局）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院(2020)粤0403民初2560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李锦辉、梁耀伟上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判为李锦辉、梁耀伟向顺意达公司支付2020年6月的租金30000元；2、撤销一审判决第三项；3、顺意达公司承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、1、一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、第二百三十二条的规定，认定“顺意达公司与李锦辉、梁耀伟原租赁合同继续有效，双方之间的租赁合同变为不定期”并确定“涉案商铺的租赁合同于2020年8月7日解除”，却没有正式适用《珠海市斗门区人民政府的通知》（珠斗府【2020】1号）的规定“对承租区属国有资产类经营用房的企业或个体工商户，免收2个月房租，之后2个月租金减免50%”的政策规定，错误认定“李锦辉、梁耀伟应当向顺意达公司支付2020年4月至2020年7月的租金90000元”。2、事实上，斗门财政局与顺意达公司、顺意达公司与李锦辉、梁耀伟之间早在2020年5月份已经按照相关租金减免政策达成减免2020年4月份租金15000元、减免2020年5月份租金15000元的约定，此外李锦辉、梁耀伟已经缴纳了3月份的租金3万元，应当与4月份、5月份的租金相抵扣，并且顺意达公司也是根据相关租金减免优惠政策于2020年4月22日向宏源公司减半支付租金41041元、于2020年5月11日向宏源公司减半支付租金41041元，顺意达公司的法定代表人赵瑞杰也通过微信向李锦辉、梁耀伟确认4月份、5月份租金减半收取的事实，也没有说明若斗门财政局足额收取租金就要求李锦辉、梁耀伟足额交付租金，因此双方均达成一致减免50%租金的约定并确认4月份租金为15000元、5月份为15000元的事实。3、李锦辉、梁耀伟在2020年4月29日就已经承租了新的场地，并于5月18日签订《超凡电脑城装修合同》，在6月22日装修期结束后就开始陆续搬迁，于6月30日已经腾退完毕，也是各租户中最早进行腾退完毕的，也将腾退的情况及时告知顺意达公司，因此在6月30日以后李锦辉、梁耀伟根本没有使用过案涉商铺，因此一审法院判决李锦辉、梁耀伟支付7月份的租金没有事实依据和法律依据。4、斗门财政局于2020年8月7日发出的《通知》明显违反《中华人民共和国合同法》以及国务院、国务院国有资产监督管理委员会办公厅、广东省人民政府、珠海市人民政府、珠海市斗门区人民政府发布的关于应对新冠病毒扶持企业的若干政策，斗门财政局要求顺意达公司补缴4月份、5月份的租金本身就没有事实依据和法律依据，而顺意达公司也是出于赚取租金差价、有利可图的目的才于2020年8月18日向斗门财政局补缴租金，但上述行为均是发生在涉案租赁合同解除并腾退完毕之后，顺意达公司与斗门财政局之间的行为均与李锦辉、梁耀伟无关，一审法院支持全额支付租金的判决明显也与相关国家租金优惠政策相矛盾，让承租涉案商铺的小微企业已经在疫情期间遭受严重影响的同时还不能够依法依规享受国家和政府明文规定的租金优惠政策，严重损害了李锦辉、梁耀伟的合法权益，请求二审法院予以改判并支持李锦辉、梁耀伟的全部上诉请求。二、1、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，应当认定李锦辉、梁耀伟与顺意达公司的不定期租赁合同的租赁期间届满之日为2020年8月7日（合同解除日），李锦辉、梁耀伟只需要在合同解除之日向顺意达公司支付租金，但一审法院在判项中却错误认定“从欠付租金的当月6日起计算租金利息损失”，明显属于适用法律错误。2、因斗门财政局、顺意达公司未能提前在合同期限之前通知李锦辉、梁耀伟不再续租，对合同解除存在重大过错，李锦辉、梁耀伟受疫情的严重影响，也是在合理期间内占有使用涉案国有房屋，不存在任何过错，并且根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉相关疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的第五条的规定，李锦辉、梁耀伟承租涉案房屋是用于经营，由于疫情及疫情防控措施导致李锦辉、梁耀伟资金周转困难或者营业收入明显减少，顺意达公司以迟延支付租金为由主张李锦辉、梁耀伟承担违约责任没有法律依据。顺意达公司辩称：一、一审判决第二项判决合法合理，请求二审法院维持一审判决。顺意达公司在双方电话、微信沟通以及一审庭审时均明确表明如果斗门财政局减免租金，顺意达公司就根据斗门财政局的意见减免，斗门财政局如果足额收取，顺意达公司也足额收取。斗门财政局2020年8月7日通知顺意达公司，明确说明顺意达公司不符合减免条件，要求顺意达公司补交2020年4月份、5月份50%租金，顺意达公司也明确通知李锦辉、梁耀伟，要求李锦辉、梁耀伟补交2020年4月份、5月份50%租金。二、一审判决第三项判项合法合理，请求二审法院维持一审判决，李锦辉、梁耀伟延期支付租金，造成顺意达公司利息损失，理应支付相关的租金利息。斗门财政局辩称：《珠海市斗门区人民政府的通知》中的租金减免优惠政策应当适用于租赁合同存续期内的相关租户，斗门财政局与顺意达公司于2008年3月18日签订的租赁合同已经于2020年3月31日到期。根据政策，斗门财政局已对顺意达公司2020年2月、3月的租金给予减免，2020年4月1日后不属于合同存续期间，故顺意达公司不应再享受相关的租金优惠政策。顺意达公司向一审法院起诉请求：1.确认顺意达公司与李锦辉、梁耀伟的租赁合同在2020年8月7日解除；2.李锦辉、梁耀伟向顺意达公司支付租金90000元（自2020年5月计至2020年7月）；3.顺意达公司向李锦辉、梁耀伟支付滞纳金暂计22230元（滞纳金以拖欠租金总额每天千分之三从2020年5月11日计算至2020年7月31日）；4.李锦辉、梁耀伟缴纳给顺意达公司的保证金30000元归顺意达公司所有；5.李锦辉、梁耀伟向顺意达公司支付电费8636元、水费2331元、卫生费1000元，合计11967元；6.本案诉讼费用由李锦辉、梁耀伟承担。一审法院认定事实：2008年3月18日，顺意达公司与斗门财政局签订租赁合同，约定斗门财政局将原斗门财政局办公楼（位于珠海市斗门区井岸镇港霞东路135号，建筑面积3420平方米）按现状出租给顺意达公司，顺意达公司以其自有资金经营，经营管理权包括上述场地的策划、改造、招商、收取租金、维护修缮和治安管理等，租赁期限12年，从2009年4月1日至2020年3月31日止，从签订合同至2009年3月31日前为装修宽限期。2019年1月13日，顺意达公司（甲方）与李锦辉、梁耀伟（乙方）签订租赁合同，约定甲方将位于珠海市斗门区井岸镇港霞东路135号商铺二楼电脑城租赁给乙方使用，租赁期限从2019年2月1日至2020年3月31日，租金每月30000元，房屋租金的支付方式按每月缴付一次，从合同签订的第三年（即第25月）起每年租金递增5%；乙方在合同签订5日内向甲方支付合同保证金30000元，在合同期满后，乙方按时退出后，甲方无息全数退还乙方；乙方自用的水电费、电话费、网络费、卫生费等，由乙方自行承担；公摊水电费按已租赁面积平均分摊；以上2项费用乙方须在每月5日前付清，并由甲方或甲方指定的管理单位代收代缴；有下列之一，甲方有权单方面解除合同，收回房屋：……乙方拖欠租金或水电费30天的；乙方未能按时交纳各项费用时，逾期乙方须先向甲方支付滞纳金，滞纳金收取标准为每日加收欠费总额的千分之三；乙方拖欠租金或水电费30天以上的，甲方有权单方终止此协议并作清场处理，除乙方所交全部租金及保证金甲方不予退还外，还须如数支付所拖欠甲方的费用及该费用所计的每日千分之三的滞纳金。同日，李锦辉、梁耀伟向顺意达公司支付了合同保证金30000元，顺意达公司的法定代表人开具了相应的收据。李锦辉、梁耀伟于2020年4月22日得知案涉商铺业主将收回涉案商铺。在一审庭审中，李锦辉、梁耀伟主张于2020年6月30日已将案涉商铺腾退给顺意达公司，顺意达公司主张李锦辉、梁耀伟于2020年8月1日向其退还案涉商铺的钥匙。2020年8月7日，顺意达公司向斗门财政局腾退了案涉商铺并交还了钥匙。顺意达公司确认李锦辉、梁耀伟交纳案涉商铺的租金至2020年4月。顺意达公司于2020年4月22日向珠海市斗门区宏源资产经营有限公司（以下简称宏源公司）支付了2020年4月租金41041元，于2020年5月11日向宏源公司支付了2020年5月租金41041元，于2020年6月28日向宏源公司支付了2020年6月租金82082元，于2020年8月18日向宏源公司支付了2020年7月占用费、违约金82446元，顺意达公司于同日向宏源公司支付了2020年4月租金41041元，2020年5月租金41041元。一审法院另查明，原斗门县财政局于1987年2月5日取得建筑许可证，载明基建项目类别为拆建（办公楼），建筑地点为朝阳管理区东风街。1993年5月，原斗门县财政局兴建的位于“井岸镇东风路财局旧址”的办公楼取得单位工程竣工验收证明书。2005年7月7日，珠海市斗门区井岸镇统建社区居委会出具斗门县门牌证明书，证明斗门财政局原东风街15号201现经核准为港霞东路135号。2008年11月18日，珠海市规划局发出建设工程规划许可证建字第（斗门）2008-220号，建设单位为顺意达公司顺意达公司，建设项目名称为临时商场，建设位置为斗门区井岸镇港霞东路135号。2004年1月10日，珠海市斗门区人民政府办公室发出斗府办〔2004〕9号《关于对区属行政事业单位非经营性资产转经营性资产实行统一管理的通知》，决定从2004年1月1日起，将区属各行政事业单位的非经营性资产转经营性资产统一纳入斗门财政局管理，收益由斗门财政局直接征收并缴入专户。同年10月23日，斗门财政局将区属行政事业单位“非转经”资产出租业务，委托由宏源公司负责办理。2013年11月6日，珠海市斗门区人民政府发出珠斗府复〔2013〕21号《关于同意区属行政事业单位物业作为经营场所使用的批复》，同意区属行政事业单位出租物业（详见附件）可作为经营场所使用，该文件附件中包括位于珠海市斗门区港霞东路135号（原旧财政局）的物业。一审法院认为，顺意达公司从斗门财政局处承租涉案商铺后，转租给李锦辉、梁耀伟。李锦辉、梁耀伟在其与顺意达公司的租赁合同期限届满后，继续使用涉案商铺。顺意达公司作为涉案商铺的经营管理人对此没有提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，顺意达公司与李锦辉、梁耀伟原租赁合同继续有效，双方之间租赁合同的租赁期限变为不定期。顺意达公司于2020年8月4日在一审法院起诉，请求解除与李锦辉、梁耀伟的租赁合同，并请求李锦辉、梁耀伟腾退案涉商铺。双方对退还钥匙的时间意见不一，且双方对自己的主张均没有提交证据予以证实，但顺意达公司于2020年8月7日已将案涉商铺及钥匙退还给斗门财政局，因此一审法院确认李锦辉、梁耀伟于2020年8月7日之前已将钥匙退还给顺意达公司，李锦辉、梁耀伟退还钥匙的行为视为其同意解除租赁合同，并返还涉案商铺给顺意达公司。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，故一审法院确定涉案商铺的租赁合同于2020年8月7日解除。李锦辉、梁耀伟未按双方约定支付2020年5月1日至2020年8月7日的租金，顺意达公司请求李锦辉、梁耀伟支付2020年5月至7月的租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，顺意达公司该请求，依法有据，一审法院予以支持。李锦辉、梁耀伟应当向顺意达公司支付2020年5月至2020年7月的租金90000元。顺意达公司请求李锦辉、梁耀伟每日按拖欠租金总额的千分之三支付滞纳金、李锦辉、梁耀伟的保证金30000元归顺意达公司。一审法院认为，虽然双方在租赁合同中约定“乙方拖欠租金或水电费30天以上的，甲方有权单方终止此协议并作清场处理，除乙方所交全部租金及保证金甲方不予退还外，还须如数支付所拖欠甲方的费用及该费用所计的每日千分之三的滞纳金”，但是李锦辉、梁耀伟拖欠租金行为发生在原租赁合同约定的期限届满后，而且宏源公司已发出清场通知，准备收回其出租给顺意达公司的涉案商铺的期间。此时，顺意达公司与李锦辉、梁耀伟已开始对解除租赁合同，返还租赁的涉案商铺进行协商。李锦辉、梁耀伟并非恶意拖欠租金，李锦辉、梁耀伟也已于2020年8月7日之前将涉案商铺退还给了顺意达公司。如果仍要求李锦辉、梁耀伟按原合同约定承担的违约责任，有违公平原则。顺意达公司上述请求，没有依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，结合李锦辉、梁耀伟欠付租金给顺意达公司造成的损失，一审法院酌情确定由李锦辉、梁耀伟按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的计算标准向顺意达公司赔偿欠付租金的利息损失，即以当月欠付租金本金为基数，从欠付租金的当月6日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的计算标准，向顺意达公司支付至一审法院确定付款之日止租金利息损失。顺意达公司已收取的保证金应当予以返还。顺意达公司对其主张的水电费、卫生费，没有提供充分的证据予以证明，一审法院无法核实其具体数额，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认顺意达公司与李锦辉、梁耀伟之间的租赁合同关系于2020年8月7日解除；二、李锦辉、梁耀伟于判决生效之日起七日内向顺意达公司支付2020年5月至7月租金90000元；三、李锦辉、梁耀伟于判决生效之日起七日内向顺意达公司支付欠付上述租金的利息损失（利息损失计算方法：以当月欠付租金的本金30000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，从欠付租金的当月6日起计算至判项二确定付款之日止）；四、驳回顺意达公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1692元，由顺意达公司负担704元，由李锦辉、梁耀伟负担988元。二审期间，李锦辉、梁耀伟向本院提交如下证据：1、《珠海市斗门区人民政府关于印发斗门区应对新型冠状病毒肺炎疫情支持企业复工复产的若干措施的通知》[珠斗府（2020）1号]；2、微信账户截图、微信聊天记录；3、《铺位租赁合同》、《超凡电脑城装修合同》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明，二审庭审中，李锦辉、梁耀伟确认2020年8月7日在斗门财政局和顺意达公司的统一安排下将涉案商铺钥匙直接归还给斗门财政局。李锦辉、梁耀伟与顺意达公司均确认，合同到期后，顺意达公司向李锦辉、梁耀伟反馈过争取斗门财政局同意续租。另查明，李锦辉、梁耀伟向本院提交的《铺位租赁合同》显示，2020年4月29日，梁耀伟与案外人谭北坚签订上述租赁合同，约定谭北坚将位于珠海市斗门区井岸镇桥北二路28号之2、4-11号铺位共九间租赁给梁耀伟，租期自2020年5月1日至2022年4月30日等。李锦辉、梁耀伟向本院提交的《超凡电脑城装修合同》显示，2020年5月18日，李锦辉、梁耀伟与案外人斗门区井岸百合建筑装饰工程部签订上述装修合同，约定李锦辉、梁耀伟委托斗门区井岸百合建筑装饰工程部对桥北二路超凡电脑城进行装修，工期自2020年5月23日至2020年6月22日等。经审查，一审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于2020年４、５月份的租金是否应当减半收取的问题。李锦辉、梁耀伟与顺意达公司的租赁合同约定租赁期限至2020年３月31日止，之后顺意达公司向李锦辉、梁耀伟发出了书面解除通知，而且李锦辉、梁耀伟也清楚斗门财政局不同意顺意达公司继续承租，故本院认为双方租赁合同于2020年３月31日到期后终止,一审法院认定双方之间关系为不定期租赁关系不当，本院予以纠正。又由于顺意达公司确实表示过争取向斗门财政局续租，导致李锦辉、梁耀伟对续租有一定的信赖利益，但顺意达公司称争取续租也只是表明会尽力，并没有保证一定可以续租成功。故本院认为没有续租成功的风险应由双方共同承担。另外考虑到斗门财政局和顺意达公司在2020年3月31日之后不再存在租赁合同关系，斗门财政局表示不应享有相应的租金优惠政策也合理，且斗门财政局也已实际收取了顺意达公司的全额租金，故本院酌情认定李锦辉、梁耀伟2020年４月份租金减半支付，而李锦辉、梁耀伟已经实际交纳2020年4月全部租金，故应在欠付2020年5月租金中予以抵扣，即在一审判决的租金基础上减少15000元。二、关于李锦辉、梁耀伟交还商铺的时间。李锦辉、梁耀伟上诉主张其于2020年6月30日腾退涉案商铺，并提交《铺位租赁合同》和《超凡电脑城装修合同》予以证明。本院认为，该两份证据无法直接证明腾退及交还涉案商铺的实际时间，二审庭审中，李锦辉、梁耀伟确认在斗门财政局和顺意达公司的统一安排下其于2020年8月7日将涉案商铺钥匙归还，故一审法院认定涉案商铺的交还时间为2020年8月7日与事实相符，本院予以维持。综上，李锦辉、梁耀伟应当向顺意达公司支付2020年5月至2020年７月的占用费为75000元（90000元-15000元）。三、关于利息损失。李锦辉、梁耀伟没有支付2020年5月至７月的占用费，参照双方在租赁合同中的约定，须支付滞纳金，一审法院按照低于约定的利息标准支持滞纳金较为合理，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但处理结果欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省珠海市斗门区人民法院（2020）粤0403民初2560号民事判决第四项；二、变更广东省珠海市斗门区人民法院（2020）粤0403民初2560号民事判决第一项为：确认珠海市顺意达贸易有限公司与李锦辉、梁耀伟之间于2019年1月13日签订的租赁合同于2020年３月31日终止；三、变更广东省珠海市斗门区人民法院（2020）粤0403民初2560号民事判决第二项为：李锦辉、梁耀伟于本判决生效之日起七日内向珠海市顺意达贸易有限公司支付2020年5月至7月占用费75000元；四、变更广东省珠海市斗门区人民法院（2020）粤0403民初2560号民事判决第三项为：李锦辉、梁耀伟于本判决生效之日起七日内向珠海市顺意达贸易有限公司支付欠付上述占用费的利息损失（利息损失计算方法：2020年5月的占用费以当月欠付占用费的本金15000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的计算标准，从欠付租金的当月6日起计算至上述判项三确定的付款之日止；2020年6月至7月的占用费以当月欠付占用费的本金30000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的计算标准，从欠付租金的当月6日起计算至上述判项三确定的付款之日止）；五、驳回珠海市顺意达贸易有限公司的其他诉讼请求；六、驳回李锦辉、梁耀伟的其他上诉请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1692元，由珠海市顺意达贸易有限公司负担1015元，李锦辉、梁耀伟负担677元。二审案件受理费550元（李锦辉、梁耀伟已预交），由李锦辉、梁耀伟负担413元，珠海市顺意达贸易有限公司负担137元。本判决为终审判决。 审 判 长 廖世娟 审 判 员  朱 玮 审 判 员 牟宏微 二〇二一年八月九日 书 记 员 王 莉