广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初34819号原告：高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司，住所地广东省广州市天河区奥体南路12号花花世界购物中心建材馆西区A268号，统一社会信用代码91440101665905330H。负责人：吴健梅，总经理。委托诉讼代理人：胡新范、王永强，均系广东佰卓律师事务所律师。被告：陈娟，女，1981年11月6日出生，汉族，住湖北省武汉市蔡甸区。原告高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司（以下简称高成分公司）诉被告陈娟物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告高成分公司的委托代理人王永强，被告陈娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高成分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2020年2月1日至2020年5月10日的管理费22444.03元及迟延违约金（以各月欠付的管理费为本金，按年利率24%的标准，分别自当月的6日起计至实际付清之日止，违约金以不超本金为限）；2、被告向原告支付2020年1月1日至5月10日的电费3732.91元；3、被告向原告支付律师代理费3000元；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年8月1日，原、被告签订《物业管理服务合同》，约定由原告为被告承租的广州市天河区奥体南路12号优托邦购物中心E126号商铺（以下简称涉案商铺）提供物业管理服务。物业管理期限自2017年8月1日起到2020年7月31日止，每月物业管理服务费6755元。被告应在每月5日前以现金或转账缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水费、电费等费用，如迟延缴交管理费和水电费，须向原告支付迟延违约金，从迟交之日起，每逾期一天被告应向原告计付拖欠金额的千分之五的迟延违约金。如被告逾期支付达三十日，视被告已构成根本违约，原告有权通知被告单方终止本合同并没收被告的物业管理费保证金及水电保证金。由于被告违约，应当承担原告因主张权利而产生的所有费用，包括发送律师函费用、律师代理费等。上述合同签订后，原告严格履行了约定的责任和义务，被告自2020年2月起未向原告交付管理费、电费，被告拖欠费用的行为已严重损害原告利益，故原告提起本案诉讼。被告陈娟辩称：1、确认欠付2020年2月1日至5月10日的管理费22444.03元。2、由于疫情原因无法经营，希望原告可以减免违约金、律师费。3、关于2020年1月1日至5月10日的电费，要求原告提供对应的电表度数。4、希望以其支付的保证金抵扣欠费。经审理查明，高成分公司（甲方）与陈娟（乙方）就涉案商铺签订《物业管理服务合同》，内容为：涉案商铺物业管理期限自2017年8月1日起至2020年7月31日止，双方同意物业服务管理期限与租赁协议约定的租赁期限一致，并随租赁期限的提前终止而相应调整。物业管理服务费按计租面积计算，每月每平方米为35元，乙方承租物业计租面积为193平方米，每月管理费共计6755元。另电费单价为1.31元/度，水费单价为4.86元/立方米，如遇水、电供应单位对价格进行调整，甲方有权书面通知乙方进行相应调整。乙方应在每月5日前以现金或转账缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水费、电费等费用。在乙方签订本协议之日，乙方向甲方支付物业管理费保证金20265元，物业管理费保证金在租赁期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止时且乙方无任何违约情况下无息返还乙方。在乙方签订本协议之日，乙方向甲方支付水电保证金5000元，水电保证金在租赁期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止时并且乙方无任何拖欠水、电费的情况下，由甲方在二十个工作日内全部无息返还乙方。乙方须按时向甲方缴付管理费和水电费。如乙方迟延缴交管理费和水电费，须向甲方支付迟延违约金。从迟交之日起，每逾期一天乙方应向甲方计付拖欠金额的千分之五的迟延违约金，直至实际付清之日；如乙方逾期缴付达三十日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止本合同并没收乙方的物业管理保证金及水电费保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿。由于乙方违约的，应当承担甲方因主张权利而产生的所有费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费等。高成分公司确认，上述合同签订后陈娟已依约缴纳了涉案商铺的物业管理费保证金20265元、水电周转金5000元。高成分公司称因陈娟拖欠费用，其多次催收无果，故与涉案商铺出租方广州市高德花花置业有限公司（以下简称高德公司）共同向陈娟发出了《解除合同通知书》，称陈娟一直拖欠2020年2月至4月的租金、管理费、水电费、违约金等，已构成根本性违约，故要求自2020年5月10日起解除双方的合同。陈娟确认其收到了《解除合同通知书》，涉案商铺已于2020年5月11日被收回。高成分公司主张陈娟拖欠2020年1月1日至2020年5月10日的电费3732.91元，并提交了相应的电表读数；陈娟认为电表读数系高成分公司单方制作，未经其确认，故不予认可。高成分公司提交《委托代理合同》、发票及银行电子回单，证明其律师费支出。另高成分公司表示不同意陈娟以已付的物业管理费保证金20265元、水电周转金5000元抵扣欠费，因陈娟逾期缴费，已构成根本违约，高成分公司有权没收保证金。另查，高德公司曾就陈娟拖欠涉案商铺2020年2月至2020年5月的租金向广东自由贸易区南沙片区人民法院提起诉讼，该院以（2021）粤0191民初3482号案（以下简称3482号案）立案受理；经审理，该院于2021年4月9日作出3482号案民事判决，查明如下事实：2020年5月8日高德公司和高成分公司按照《补充协议》记载的通讯地址向陈娟邮寄了《解除合同通知书》，通知于2020年5月10日24时解除双方的合同关系并收回涉案商铺，该快递于次日签收。庭审中，高德公司陈述如下事实：一是陈娟因新冠××疫情影响认为应当免除2020年2月份之后的租金，故没有再交纳租金；二是陈娟承租的涉案商铺位于商场中庭位置，在疫情发生后一直有正常经营（小饰品），在其发出解除合同前有一段时间没有经营……该院认为：本案为涉疫情不动产租赁合同纠纷，应当秉持损失共担、利益衡平的原则进行处理。针对高德公司的各项诉求，该院作评判如下：1.自2020年1月开始，因新冠××疫情扩散至全国，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集，对于非生活必要的娱乐、休闲场所建议暂不开业。疫情及政府采取的疫情防控措施属于不可抗力事件，其必然会导致涉案商铺所在商场的人流量急剧减少，从而对陈娟承租的涉案商铺经营小饰品造成严重影响。2.陈娟自2020年2月开始没有交租，高德公司在庭审中表示陈娟在其发出解除合同通知前也有一段时间没有经营。高德公司依据合同约定行使单方解除权，通知于2020年5月10日解除双方的租赁合同，该通知已经送达给陈娟，故陈娟应当支付租金至5月10日。3.虽然陈娟未到庭就疫情期间的租金提出抗辩意见，但是从公平合理角度，应当对疫情期间的租金进行减免……本院认为：高成分公司、陈娟签订的《物业管理服务合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方应依约履行。陈娟接受了物业服务，理应依约支付物业服务费。现高成分公司主张陈娟支付2020年2月1日至5月10日的管理费及违约金。根据《物业管理服务合同》中“双方同意物业服务管理期限与租赁协议约定的租赁期限一致，并随租赁期限的提前终止而相应调整”之约定，结合3482号案查明的事实，可知高成分公司、陈娟之间的《物业管理服务合同》已于2020年5月10日终止；加之陈娟亦确认欠付上述期间的物业管理费，故此陈娟应向高成分公司支付2020年2月1日至2020年5月10日的物业管理费22444.03元[6755×3+（6755÷31×10）]。物业管理费属于物业管理方向物业使用人提供物业管理服务的对价,在疫情期间,高成分公司依然需要根据政府的要求做好防疫管控措施。但也需要考虑到陈娟确因受疫情及疫情防控措施影响,导致其经营困难,故其未按照合同约定的时间足额支付物业管理费,不存在主观恶意,高成分公司要求陈娟承担违约责任有违公平合理及诚实信用原则。因此,对高成分公司要求按照合同约定计算违约金,本院不予支持。同理,对于高成分公司要求没收物业管理费保证金、水电周转金以及支付律师费的主张,本院亦不予支持。另，高成分公司主张陈娟欠付2020年1月1日至2020年5月10日的电费3732.91元,因陈娟对此提出异议，且高成分公司无法充分举证证明，本院对高成分公司的该项诉请不予支持。陈娟要求以其支付的物业管理费保证金20265元、水电周转金5000元抵扣其欠费,本院予以采纳，抵扣后,尚余保证金2820.97元[22444.03-（20265+5000）]；故此，高成分公司无权要求陈娟另行支付2020年2月1日至2020年5月10日的物业管理费。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司的全部诉讼请求。本案受理费560元，由原告高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈穗芳二〇二一年八月九日书记员  邱莉晶王丽仪