广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）桂08民终1381号上诉人(原审被告、反诉原告)：桂平金源投资发展实业有限公司，住所地：桂平市西山镇广场街。法定代表人:谢锦瑞，该公司经理。委托诉讼代理人：屈建国，广西和清律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑燕君，广西佑成律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：麦成辉，男，1979年6月8日出生，汉族，住桂平市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：莫伟霞，女，1983年12月9日出生，汉族，住桂平市。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李立健，广西君望律师事务所律师。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：欧凤章，广西君望律师事务所律师。上诉人桂平金源投资发展实业有限公司（以下简称金源公司）因与被上诉人麦成辉、莫伟霞商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2020）桂0881民初5184号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金源公司的委托诉讼代理人屈建国、郑燕君，被上诉人的委托诉讼代理人李立健、欧凤章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华源公司上诉请求：一、撤销原判决第一项，依法改判或变更上诉人无需向被上诉人支付逾期办证违约金；二、一审、二审诉讼费均由被上诉人负担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，应当予以撤销或依法改判。关于逾期交房、逾期办证问题。1、本案存在不可以归责于上诉人的原因导致逾期交房、逾期办证，上诉人不应承担违约责任。一审法院仅以系上诉人为开发涉案项目需要而向行政机关申请并作出的相应调整，不能以此作为减轻或免除应承担的合同义务为由，不予采纳是错误的。行政规划调整的原因并非上诉人自身的原因要求调整。自然资源局并未根据改变及时的签订新合同和颁发办证所必须的《不动产权证书》(俗称大证）。本案上诉人符合和满足为业主办理房屋《不动产权证书》（俗称小证、房产证）的时间是在2020年的1月9日。自该时间起算，上诉人的办证期限尚未届满。2、合同约定的办证期限是交房后的720日。一审判决计算违约起算时间错误。3、为业主办证，为双方的义务。业主怠于签署授权期间，不应视为或计算上诉人的违约期间。4、违约金过高，应酌情支付一次性违约金500元-1000元。被上诉人辩称，一审判决结果正确，金源公司的上诉请求及事实理由没有事实和法律依据，请求二审法院驳回其上诉请求，维持一审判决。一、答辩人要求金源公司承担逾期交房和逾期办证违约金有充分的事实和法律依据，金源公司认为存在规划设计变更，其不应承担违约责任，是完全没有依据的。1、《商品房买卖合同（预售）》约定了金源公司应交房期间和办证期间，金源公司没有在约定期限内办理，理应承担违约责任。2、案涉项目的规划设计变更时间是2014年10月23日，远早于答辩人与金源公司签订《商品房买卖合同（预售）》的时间，金源公司在与答辩人签订《商品房买卖合同（预售）》时已知晓规划设计变更内容，是否能够按时履行，其在与答辩人签订合同时已经能够预见，因此不能以规划设计变更桂平自然资源局没有及时明确土地用途和出让年限为由免除其违约责任。况且该规划设计变更是因金源公司提高土地容积率等土地使用条件而进行的变更，金源公司因欠土地出让金1494.55万元，从而导致桂平自然资源局根据政府文件规定对金源公司作出了停止办理该项目房地产的预售、现售、土地审批、土地登记、土地核验、竣工验收和竣工验收备案等手续，这完全是金源公司怠于履行其义务造成无法按时办理土地用途和出让年限的变更手续，是金源公司的责任。另外，金源公司2019年12月17日才取得工程竣工验收备案，而答辩人按合同约定应取得房屋所有权证的时间是2019年10月份左右，很明显，是金源公司没有及时办理工程竣工验收备案和提交办理大产权证的相关材料导致逾期办证，金源公司应该承担逾期办证违约责任，其认为不应承担违约责任，完全没有依据。二、逾期办证违约金的计算应自金源公司通知领房之日起计算720天，截止至答辩人取得房屋所有权证之日。一审法院自金源公司通知领房之日起计算720天完全符合合同约定，是正确的。金源公司认为应扣除答辩人怠于签署授权期间没有依据。麦成辉、莫伟霞向一审法院起诉请求:1、判令被告支付逾期交房违约金5718元给原告（违约金计算，以购房款544562元为基数，从2017年7月1日起至2017年10月14日止共105天，按日万分之一计算）；2、判令被告支付迟延办证违约9802元给原告[违约金计算，以购房款544562元为基数，从2019年10月5日起至2020年9月29日原告取得房屋权属证书之日止（共逾期360天），按日万分之零点五计算]；3、判令被告赔偿逾期缴费违约赔偿金64040元给原告[违约赔偿计算：以购房款544562元为基数，从2018年2月1日起至2019年2月28日至（共逾期392天），按日万分之三计算];4.本案诉讼费由被告承担。一审院认定事实:2008年12月16日，桂平市国土资源局与桂平市金源酒精实业有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，桂平市金源酒精实业有限公司取得位于桂平市幅，用途为综合用地，出让年限为50年。之后被告金源公司对上述宗地项目进行开发。2014年10月23日，桂平市住房和城乡规划建设委员会作出浔住建规【2014】52号《桂平市中山公园西侧原桂平移动公司及农行招待所调整后用地规划设计要点及项目建设条件》文件，设定该宗地的用地性质为商业、住宅，商业出让最高年限40年，住宅出让最高年限70年。桂平市自然资源局于2019年12月18日作出《桂平市自然资源局关于调整金源华府项目土地使用权出让最高年限的答复》，金源公司于2020年1月9日与桂平市自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同(合同补充条款)》，该局于同日给予发放《不动产权证书》。2015年12月4日，原告麦成辉、莫伟霞与被告金源公司签订《商品房买卖合同（预售）》，由原告向被告购买金源华府1幢l单元2502号商品房一套，房屋总价款544562元。合同约定：原告应于2015年10月24日前支付首付款348562元，余款196000元按揭贷款；原告逾期付款在90日内，按日向被告支付逾期应付款万分之一违约金，逾期付款超过90日，被告不解除合同的，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一违约金。被告应于2017年6月30日前向原告交付商品房；逾期交付商品房超过90天后，合同继续履行的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金;双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房房屋所有权证书的，买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付己付房款的万分之零点五的违约金；因买受人原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。2016年2月26日，原、被告签订《补充协议》将原约定首付款348562元提高至354562元。2016年3月28日，原告与中国建设银行股份有限公司桂平支行签订了《住房公积金借款合同》借款190000元用作交纳购房余款。2017年11月，包括原告在内的小区业主，通过其他渠道，知晓被告存在欠缴开发小区增容费等情况，并认为可能会影响小区竣工验收、出现迟延办证等情况。为此，小区业主要求被告确定交纳开发小区增容费期限等问题进行对话。2017年12月17日，被告向金源华府小区业主出具《桂平金源投资发展有限公司承诺书》，承诺书内容第一点“我公司承诺于2018年1月30前交清增容费，并且于2018年6月30日前交清金源华府项目所有的费用，确保不动产权证住宅年限为70年，商铺为40年。向业主公示缴交款项单据凭证，以便让业主放心。如果以上承诺逾期没有办通，每日按合同总房价的赔偿业主万分之三赔偿业主，按季度次月结清。”，第六条“本承诺书作为购房合同的补充协议与合同有同等的法律効力，如本承诺书与购房合同冲突，以本承诺书为准。”同时，被告还作出其他事项的承诺。2018年9月14日,桂平市国土资源局作出浔国土资字[2018]93号《桂平市国土资源局关于金源华府项目用地调整容积率补缴土地出让金的催缴通知》，通知限金源公司在2018年9月20日前缴清土地尚欠土地出让金1494.55万元，逾期则按有关文件规定停止办理该项目房地产的预售、现售、土地审批、土地登记、土地核验、竣工验收和竣工验收备案等手续。2017年10月14日，原告收到被告《物业交付使用通知书》，通知要求原告在2017年10月17日前收房，原告于2017年10月14日办理房屋交接手续。2019年1月30日，经原、被告协商，由被告补偿一年（2018年4月1日至2019年3月31日）的物业费给原告，原告放弃追究被告延期交房的法律责任，为此双方并签订了《协议书》。2020年4月10日，原告委托被告办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记手续，当日，被告将相关办证资料交至不动产中心，同年6月4日办通不动产登记证。在审理过程中，被告申请对《桂平金源投资发展有限公司承诺书》、《问题清单》中桂平金源投资发展实业有限公司印章印纹进行鉴定。并申请对延期办证损失进行鉴定。在本案法庭辩论终结后，被告提出反诉，要求原告支付逾期付款违约金2685元。对此该院已口头裁定在本案中不予受理，并告知被告可另案主张权利。一审法院认为，原告与被告签订的商品房预售合同（预售），是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有损害国家、集体和第三人的利益，应当确认为合法有效的合同。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。对逾期交房的违约责任问题。经原、被告协商已于2019年1月30日达成由被告补偿一年的物业费给原告，原告自愿放弃追究被告延期交房的违约责任协议，为此,双方也签订了《协议书》,该协议书是当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律上的约束力。因此原告在本案中诉请被告承担逾期交付的违约责任，无法律依据，并应予以驳回。对被告逾期办证的违约责任问题。依合同的约定，因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房房屋所有权证书的，原告不退房，每逾期一天，被告按日向原告支付己付房款的万分之零点五的违约金。原告已于2017年10月14日收房，被告应自原告收房之日起720内办理不动产权证登记，逾期不予办理的，则应自逾期之日（2019年10月5日）起计算逾期办证违约定金。因在2020年4月10日，原告已委托被告办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记手续，被告也已于当日将办证资料提交给不动产登记部门，在向不动产登记部门提交完涉案房产的办证资料手续后，其代为办证义务已经履行完毕，至于不动产登记部门何时颁发房屋权属证书，并不在被告能掌控的范围。因此本案逾期办证违约金仅应计算至2020年4月10日，被告逾期办证合计188日，应支付的违约金为5118.89元（544562元×0.5元/日÷10000×188日）。对原告主张逾期办证违约金计至其领证之日，该院不予采纳。对被告承诺于2018年1月30前交清增容费，于2018年6月30日前交清金源华府项目所有的费用，如承诺逾期内没有交清费用，每日按合同总房价赔偿业主万分之三赔偿金问题。被告欠缴增容费、土地出让金的行为与城建、国土部门的关系属于行政管理关系。开发商取得预售许可证后，与购房户签订商品房买系合同，双方关系为买卖合同关系，两者的法律关系是不同的。原告并未享有要求被告在何时交清增容费的权利，而且该项内容不应是原、被告双方签订的商品房买卖合同补充协议的范筹。所以被告作出的承诺，对双方不具有法律上的约束力，原告诉请被告赔偿逾期缴费违约赔偿金的请求，依法无据，不予采纳，并应驳回。对被告称合同约定的违约金过高，应调整至500元-1000元的问题。商品房买卖合同是格式文本，并由被告提供，且约定的违约金仅为日万分之零点五，这样的明确约定不存在重大误解或者显失公平的可能性，在双方均签字认可的情况下，应尊重当事人的意思表示。原告已依约将购房款544562元全部支付给被告，被告未能在双方约定的收房后720日内办理不动产权登记，已构成违约，被告理应承担约定的违约责任。故对被告要求调低逾期办证违约金的意见，不予采纳。关于被告主张因调整金源华府项目土地使用权出让最高年限、提高容积率等土地使用条件改变，导致未能在约定期限内交房、办证，是因政府行为造成，其并不构成违约的问题。对此，该院认为，因上述事由在双方签订商品房买卖合同前，被告已向当地行政机关申请变更，这是被告为其开发金源华府项目的需要，而向行政机关申请并作出的相应调整。所以，不能以此作为减轻或免除被告应承担的合同义务。被告该抗辨理由不成立，不予采纳。一审判决：一、被告桂平金源投资发展实业有限公司应支付逾期办证违约金5118.89元给原告麦成辉、莫伟霞；二、驳回原告麦成辉、莫伟霞的其他诉讼请求。二审期间，本院依职权向桂平市自然资源局进行了调查。该局于2021年7月15日作出了《桂平市自然资源局关于桂平市金源投资发展实业有限公司办理金源华府不动产权证书有关情况的复函》（浔自然资答复〔2021〕341号）。对此复函，双方当事人提交了书面意见。对一审认定的事实，经查证属实，本院予以确认。本院认为，根据诉辩双方意见，本案争议焦点为：逾期办证是否是可归责于金源公司的原因所致。办理不动产登记的前提是取得了所涉项目用地土地使用权证。本案中，金源公司于2008年12月16日以出让方式取得案涉项目用地使用权，用途为综合用地，出让年限为50年，土地使用证号为浔国用（2014）第1089号。2014年10月23日，桂平市政府有关部门对项目用地规划进行调整，增加了容积率，用地性质变更为商住用地（商业占5%，住宅占95%），商业出让最高年限为40年，住宅出让最高年限为70年。根据有关规定，政府职能部门应对原土地使用权权证进行变更登记。但桂平市自然资源局与金源公司在2016年10月12日签订出让合同变更协议时，没有就土地用途和出让年期进行重新明确。直至2020年1月9日，双方再次签订出让合同补充条款，才进行了土地使用权变更登记，向金源公司颁发了（2020）桂平市不动产权第××号不动产证。至此，金源公司始具备为案涉项目业主办理不动产转移登记条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十四条第一款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。据上述规定，金源公司未能依据合同约定期限为买受人办理房屋权属证书，非因其自身原因所致，原判判决金源公司承担违约责任不当，本院予以纠正。综上，金源公司上诉请求成立，本院予以支持。一审判决驳回被上诉人关于支付逾期交房违约金、逾期缴费违约金的诉讼请求正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销桂平市人民法院（2020）桂0881民初5184号民事判决；二、驳回麦成辉、莫伟霞的诉讼请求。一审案件受理费894元，由麦成辉、莫伟霞负担。二审案件受理费50元，由上诉人桂平金源投资发展实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈伟民审 判 员 黄 奔审 判 员 陈燕霞二〇二一年八月九日法官助理 黄祝芳书 记 员 林紫璇广西壮族自治区贵港市中级人民法院民事判决书（2021）桂08民终1381号上诉人(原审被告)桂平金源投资发展实业有限公司，地址：广西壮族自治区贵港市桂平市西山镇广场街，联系方式：11111111111法定代表人谢锦瑞。诉讼代理人屈建国，律师。诉讼代理人郑燕君，律师。被上诉人(原审原告)莫伟霞，女，壮族，地址：广西壮族自治区贵港市桂平市西山镇兴宁街471-1号，联系方式：159××××****被上诉人(原审原告)麦成辉，男，42岁，1979年6月8日，汉族，地址：广西壮族自治区贵港市桂平市，联系方式：诉讼代理人李立健，律师。诉讼代理人欧凤章，律师。上诉人桂平金源投资发展实业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2020）桂0881民初5184号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开（或不公开）开庭审理了本案。……（写明当事人及其诉讼代理人等）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。（未开庭的，写：“本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。”）……（概括写明原审认定的事实和判决结果，简述上诉人提起上诉的请求和主要理由，被上诉人的主要答辩，以及第三人的意见。）经审理查明，……（写明二审认定的事实和证据）。本院认为，……（根据二审查明的事实，针对上诉请求和理由，就原审判决认定事实和适用法律是否正确，上诉理由能否成立，上诉请求是否应予支持，以及被上诉人的答辩是否有理等，进行有分析的评论，阐明维持原判或者改判的理由）。依照……（写明判决所依据的法律条款项）的规定，判决如下：……〔写明判决结果。分四种情况：第一、维持原判的，写：“驳回上诉，维持原判。”第二、全部改判的，写：“一、撤销桂平市人民法院（2020）桂0881民初5184号民事判决；二、……（写明改判的内容，内容多的可分项书写）。”第三、部分改判的，写：“一、维持桂平市人民法院（2020）桂0881民初5184号民事判决的第×项，即……（写明维持的具体内容）；二、撤销桂平市人民法院（2020）桂0881民初5184号民事判决的第×项，即……（写明撤销的具体内容）；三、……（写明部分改判的内容，内容多的可分项书写）。”第四、维持原判，又有加判内容的，写：“一、维持桂平市人民法院（2020）桂0881民初5184号民事判决；二、……（写明加判的内容）。”〕……（写明诉讼费用的负担）。本判决为终审判决审判长陈伟民审判员黄奔审判员陈燕霞二〇二一年八月十五日书记员林紫璇