上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初10872号原告：上海丰柏实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陈立群，董事长。委托诉讼代理人：刘廷蕾。委托诉讼代理人：唐某。被告：上海悦看悦沪影城有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：刘汝平，总经理。被告：大地影院(集团)有限公司，住所。地深圳市。法定代表人：刘荣，董事长。委托诉讼代理人：王高胜。原告上海丰柏实业有限公司(以下简称丰柏公司)与被告上海悦看悦沪影城有限公司(以下简称悦看公司)、大地影院(集团)有限公司(以下简称大地影院)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘廷蕾、唐某，被告悦看公司的法定代表人刘汝平，被告大地影院委托诉讼代理人王高胜到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告丰柏公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告悦看公司向原告支付2020年8月1日至2021年3月31日租金659,838元；2、判令被告悦看公司向原告支付2020年8月1日至2021年3月31日物业管理费299,176元；3、判令被告悦看公司向原告支付2020年3月水费590.10元；4、判令被告悦看公司向原告支付2020年3月至2020年8月电费15,628.97元；5、判令被告悦看公司向原告支付上述欠付租金和物业管理费的滞纳金，以959,014元为基数，按照日万分之五的标准，根据补充协议约定的自每期付款截止日的次日起分段计算至实际支付之日止，截止至2021年4月1日的金额为45,710元；6、判令被告悦看公司向原告支付上述欠付水费和电费的滞纳金，以16,219.07元为基数，按照日万分之五的标准，自2020年10月21日起至实际支付之日止，截止至2021年4月1日的金额为1,321.90元；7、被告大地影院对被告悦看公司的上述付款义务承担连带责任。事实和理由：2011年9月20日，原告与被告大地影院就上海市嘉定区嘉怡路XXX号XXX层XXX、XXX层商铺(以下简称系争商铺)，房屋建筑面积2459.01平方米，租期为180个月，以年基本租金或年净票房提成租金方式支付(二者取其高)，经营电影业务。2012年6月5日，签署补充协议约定，被告大地影院将涉案商铺权利义务转让给被告悦看公司，且被告大地影院同意就被告悦看公司承租房屋承担连带责任。后期原告与被告悦看公司陆续签署补充协议(二)、(三)、(四)、(五)和(六)，对租金给与优惠和减免，其中原告给被告免除2020年2月1日至2020年7月31日期间租金和物业费共计1,077,042元，但被告悦看公司仍然拒绝按时支付租金、物业管理费和水电费975,233.07元。经原告多次催讨，被告均不予履行。原告与两被告沟通无果后，原告于2021年1月21日向两被告发送书面催款函，要求两被告于2021年1月31日前支付欠款，并要求两被告按照合同约定先付后用，但两被告仍不支付相关款项。按照合同约定被告逾期付款需承担滞纳金。经原告催讨未果，为维护原告的合法权益，故要求判如所请。被告悦看公司辩称，对原告主张的租金、物业管理费金额无异议，但被告至今未开业，无营业收入，支付困难；对原告主张的水、电费金额无异议，但被告支付过一部分费用，且由于被告未开业，不知道原告主张的水、电费是如何产生的；由于被告未开业，被告支付款项有困难，原告也有责任，对滞纳金的计算标准无异议，但不同意支付。被告大地公司辩称，对原告主张的租金、物业管理费金额无异议，由于两被告进行更名时，需要重新办理消防手续，但原告不配合被告进行消防安全检查，致使被告安全检查合格证至今无法办理，被告经营的电影院属于公共场所，被告至今无法对外营业，被告未实际使用系争商铺，故不同意按照原告主张的金额支付租金、物业管理费；对滞纳金的计算标准无异议，但不同意支付；被告前期担保的只是被告悦看公司正常经营开业，不承担被告悦看公司的欠付费用，故不同意承担连带责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争商铺的权利人为丰柏公司。悦看公司曾用名为上海橙天嘉禾嘉尚坊影城有限公司。大地影院曾用名为橙天嘉禾影城(中国)有限公司。2011年9月20日，丰柏公司(甲方)与大地影院(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方同意乙方将系争商铺用于经营电影院经营管理咨询，电影放映及与之配套的食品、饮料销售，电影衍生品销售、广告发布经营等与电影院经营相关的各类经营业务；租赁面积计2459.01平方米；乙方租用该商铺的租赁期限自该商铺交付之次日起180个月，180个月满后，乙方在同等条件下享有优先续租权；乙方应按月先以月基本租金支付租金，租金标准为租赁期第7年至第9年1.91元/平方米/天，即乙方每月支付租金142,110元；租赁期第10年至第12年2.01元/平方米/天，即乙方每月支付租金149,590元；乙方于每月15日前支付当月基本租金；年净票房提成租金为租赁期第7年至第9年净票房提成14%；租赁期第10年至第12年净票房提成15%；甲、乙双方按照日历年汇总结算年基本租金和年净票房提成租金，结算时间为每个日历年结束之次月的15日之前；如上年净票房提成租金少于年基本租金，则上年租金以年基本租金为准；如上年净票房提成租金多于年基本租金，则上年租金以提成租金为准；则乙方应于双方确认后的15个工作日内向甲方支付二者差额部分的款项；乙方应于每月15日前缴交当月的物业管理费，物业管理费以租赁面积计算，租赁期第1年至第3年每天每平方米0.5元(不含空调费)，计37,397元/月，以后每三年调整物业管理费，每次调整幅度最高不超过10%；水、煤费及通讯费用的计算标准按照政府相关规定制定，乙方须自行负担该商铺内每月的水、煤费及通讯费用，乙方需按甲方的收费通知单所指定的日期支付，甲方同时提供相应的发票，发票所产生的税收由乙方承担；本合同签订之日起，电费的计算标准按1.12元/度进行计算，若供电部门调整电费，则乙方应支付的电费标准随之调整；乙方对该商铺进行装修、分隔、修建、安装设备或改建，应征得甲方的书面同意，并应当获得必要的政府有关部门的批准、执照或许可证，相关申请费用由乙方承担，甲方应给予积极配合与协调；甲、乙双方确认，本合同项下承租方的权利和义务自乙方投资设立的运营该影城的项目公司成立之日起自动全部转让给项目公司，乙方将不再作为本合同一方当事人，并不再享有和承担本合同项下承租方的权利和义务，但应对项目公司履行租赁合同过程中产生的义务承担连带责任，上述事项须经甲乙双方及项目公司签署协议后方可确认；在租赁期限内，乙方逾期交付基本租金、提成租金、管理费、及水、电、空调费之一或全部的，经甲方书面通知，仍未能于15个工作日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之3向甲方支付滞纳金。2012年6月5日，丰柏公司(甲方、出租人)与大地影院(乙方，承租人)、悦看公司(丙方，新承租人)签订《房屋租赁合同之补充协议》一份，约定甲、乙、丙三方同意，自本协议签署生效之日起，乙方将其在原合同中的全部权利义务转让给丙方，乙方不再享有原合同任何权利义务，丙方成为原合同一方当事人，承接原合同中乙方的所有权利义务，乙方同意就丙方承租该房屋承担连带责任；三方同意，自本协议签署生效之日起，丙方可作为原合同的承租方，继续承租系争商铺，由丙方向甲方支付所有原合同中约定的费用，乙方按照原合同已向甲方支付的价款视为丙方已支付；除本协议变更内容外，原合同其他条款均不予变更，原合同继续有效，由甲、丙双方继续履行；本协议与原合同构成不可分割的整体，本协议未有提及的条款按原合同的规定执行；本协议与原合同不一致之处，以本协议为准。后，丰柏公司与悦看公司陆续签订《补充协议(二)》、《补充协议(三)》、《补充协议(四)》、《补充协议(五)》，约定对免租期、月租金标准进行调整，丰柏公司给予悦看公司优惠租金。2020年9月30日，丰柏公司(甲方)与悦看公司(乙方)又签订《补充协议(六)》一份，约定：一、甲方同意免收自2020年2月1日起至2020年7月31日期间该房屋的租金和物业费(共计免收1,077,042元)，在此期间2020年3月水费590.10元、2020年3月至8月电费15,628.97元，乙方应于2020年10月20日前缴付。二、乙方承诺，2020年8月1日起至2020年9月30日期间该房屋租金284,220元和物业管理费74,794元，共计359,014元，乙方分别于以下期限内向甲方支付：2020年10月31日前支付6万元；2020年11月30日前支付6万元；2020年12月31日前支付6万元；2021年1月31日前支付6万元；2021年2月28日前支付6万元；2021年3月31日前支付59,014元。三、甲、乙双方同意，自2020年10月1日起至2021年12月31日止，该房屋的租金调整为62,603元/月，物业管理费仍为37,397元/月。乙方应按先付后用的原则于每月末将下个月的租金和物业管理费支付到甲方指定的银行账户。四、上述优惠租金为甲方以及今后长远互惠互利关系的预期，对乙方日常经营所做的扶持与支助。乙方同意本协议签订后乙方如有单方面解除原合同和本补充协议的，将承担原合同约定的全部违约责任并向甲方支付其实际已享用的全部免租期租金和已优惠的全部租金。五、原合同除上述内容变更外，其它内容均不变，就其它内容甲乙双方仍按原合同履行。2021年1月20日，丰柏公司向悦看公司、大地影院发出一份《催告函》，通知悦看公司、大地影院于2021年1月31日前付清2020年2月至7月期间水电费共计16,219.07元、2020年10月1日起的物业费和租金共计10万元/月及滞纳金，并按照先付后用原则预付下一期租金和物业费；对于2020年8、9月租金和物业费共计16,219.07元按时支付，若未在上述期限内履行合同义务，丰柏公司将行使单方面终止优惠协议的约定，并追究悦看公司、大地影院全部的违约责任。悦看公司、大地影院的工作人员于次日签收。庭审中，悦看公司表示其于2021年5月4日支付2020年10月至2021年5月期间的水电费11,944.54元。丰柏公司确认收到款项，但认为悦看公司支付的系2020年10月至2021年3月期间的部分水电费，与诉请主张的水电费不重合。审理中，悦看公司、大地影院表示其于2021年3月重新申请办理消防手续，因丰柏公司不配合其办理消防手续致使其消防安全检查不通过，至今未正常开业，为此提交了其与丰柏公司的朱某某、唐某及案外人马某某、王某某、翔江消防的微信聊天记录、消防系统及设备维修合同、消防系统报价单、嘉定区消防救援支队责令立即改正通知书，该通知书载明的被检查单位为丰柏公司。丰柏公司对此不予认可，认为朱某某、唐某的微信聊天记录证明其一直在配合悦看公司、大地影院提出的需求，其余微信聊天记录均非其公司员工，其非消防系统及设备合同的当事人，对该合同内容不清楚；另外，嘉定区消防救援支队责令立即改正通知书系消防检查单位与其之间的行政关系，无法证明悦看公司、大地影院的主张。本院认为，丰柏公司与大地影院签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据三方签订的《房屋租赁合同之补充协议》，大地影院将合同的权利义务全部转让给悦看公司，由悦看公司承担合同项下的付款责任。合同履行中，悦看公司应按约支付租金、物业管理费及水、电费。关于悦看公司、大地影院辩称因丰柏公司不配合其办理消防手续，致使其消防安全检查不通过，至今未正常开业一节，其提交的证据不足以证明其主张，且悦看公司欠付租金、物业管理费在先，故悦看公司、大地影院据此拒付租金、物业管理费的抗辩意见，本院不予采信。丰柏公司主张的2020年8月1日至2021年3月31日期间租金、物业管理费，符合合同约定，且悦看公司对丰柏公司主张的租金、物业管理费金额无异议，故本院予以照准。至于悦看公司表示其于2021年5月4日支付2020年10月至2021年5月期间的水电费11,944.54元，虽然丰柏公司认为该款系悦看公司支付的2020年10月至2021年3月期间的部分水电费，但该款与悦看公司主张的水、电费期间不存在重合，且悦看公司对丰柏公司主张的水、电费金额无异议，故丰柏公司要求悦看公司支付2020年3月水费、2020年3月至2020年8月期间电费的诉请，本院予以支持。悦看公司拖欠各类费用不付，显属违约，应承担相应的民事责任。合同约定的滞纳金计算标准过高，丰柏公司已自动调整为按日万分之五的标准计算，且悦看公司对滞纳金的计算方式无异议，故丰柏公司要求悦看公司支付逾期支付租金、物业管理费滞纳金以及逾期支付水、电费滞纳金，合法有据，本院予以支持。但丰柏公司计算的截止至2021年4月1日的逾期支付水、电费滞纳金金额有误本院予以纠正。根据三方签订的《房屋租赁合同之补充协议》，大地影院同意对悦看公司承租系争房屋承担连带责任，故丰柏公司要求大地影院承担连带责任的诉请，本院予以支持。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第六百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海悦看悦沪影城有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海丰柏实业有限公司2020年8月1日至2021年3月31日期间的租金659,838元；二、被告上海悦看悦沪影城有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海丰柏实业有限公司2020年8月1日至2021年3月31日期间的物业管理费299,176元；三、被告上海悦看悦沪影城有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海丰柏实业有限公司2020年3月水费590.10元；四、被告上海悦看悦沪影城有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海丰柏实业有限公司2020年3月至2020年8月期间的电费15,628.97元；五、被告上海悦看悦沪影城有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海丰柏实业有限公司至2021年4月1日的逾期支付租金、物业管理费滞纳金45,710元；六、被告上海悦看悦沪影城有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海丰柏实业有限公司逾期支付租金、物业管理费滞纳金(以959,014元为基数，自2021年4月2日至实际支付之日止，按每日万分之五计算)；七、被告上海悦看悦沪影城有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海丰柏实业有限公司至2021年4月1日的逾期支付水、电费滞纳金1,321.85元；八、被告上海悦看悦沪影城有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海丰柏实业有限公司逾期支付水、电费滞纳金(以16,219.07元为基数，自2021年4月2日至实际支付之日止，按每日万分之五计算)；九、被告大地影院(集团)有限公司对被告上海悦看悦沪影城有限公司上述第一项至第八项付款义务承担连带责任。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,918元，减半收取6,959元，由被告上海悦看悦沪影城有限公司负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 刘燕枫法官助理 卜文茜书 记 员 王芙蓉附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……