湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘07民终1280号上诉人（原审被告、反诉原告）：常德市华政实业有限公司，住所地湖南省常德市武陵区府坪街道办事处东湖巷社区青年路2号（华政大楼）。法定代表人：华学政，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢永洪，湖南正泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：盛强，男，1982年8月10日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。上诉人常德市华政实业有限公司（以下简称华政实业公司）因与被上诉人盛强租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2021）湘0702民初400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华政实业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持该公司的反诉请求，驳回盛强的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由盛强负担。事实和理由：1.一审法院认定门面租金从第三年起，每两年按5%环比递增，租期自2020年6月1日至2021年5月31日错误。根据租赁合同约定，租期截至2021年5月30日而非31日，双方租期仅为12个月，没有约定第三年起租金递增。2.一审法院认定案涉门面未进行工程质量竣工验收，导致盛强雇请的装修施工队无法进场施工错误。盛强未提供证据证明装修施工队无法进场施工，因疫情影响导致无法在合同约定的2020年6月1日交付门面，但盛强在2020年6月17日办理了装修登记手续，已经主动申请提前装修，案涉门面已经具备装修条件，是否进行竣工验收不影响盛强的装修，且没有执法部门阻止装修。3.本案实际情况是，盛强迟迟不进场装修系与合伙人发生经营意见分歧，盛强以门面未进行竣工验收为由单方解约并要求退还租金。4.一审判决归纳华政实业公司辩解意见错误，该公司未陈述过案涉门面是李海林委托华政实业公司管理，亦未陈述过李海林无法交付门面导致盛强不能按期装修。盛强辩称，不认可华政实业公司的上诉主张。盛强向一审法院起诉请求：华政实业公司向盛强退还交纳的租金90000元。华政实业公司向一审法院反诉请求：盛强向华政实业公司支付违约金2700元、赔偿损失120000元。一审法院认定事实：2020年5月28日，华政实业公司（甲方）与盛强（乙方）签订了一份《华政·龙港汇租赁合同》，约定甲方将位于常德市武陵区门面承租给乙方，租金为每月15000元，第三年起，每两年按5%环比递增；合同租赁期为12个月，即自2020年6月1日起至2021年5月31日止；自租赁房屋交付日起，乙方享有6个月租金免付期；乙方须在合同签订时向甲方支付2个月的租金作为履约保证金，即30000元，因乙方原因导致合同解除或提前终止的，甲方有权不予退还保证金；乙方要求中途退租的，乙方应该按合同期租金3%的额度向甲方支付违约金，且履约保证金不予退还，因此给甲方造成损失的，乙方还应另行赔偿等。同日，盛强向华政实业公司支付了涉案门面2020年12月1日起至2021年5月31日止的租金90000元。2020年6月17日，盛强在常德市华政物业服务有限公司进行了装修登记，常德市华政物业服务有限公司向其发放了装修施工许可证；后因涉案门面未进行工程质量竣工验收，盛强雇请的装修施工队无法进场施工；2020年7月20日，盛强向华政实业公司出具龙港汇退租说明，以一再延期交房为由要求退租。后双方就合同解除形成争议，遂诉至一审法院，提出前列诉讼请求与反诉请求。一审法院认为，盛强与华政实业公司签订的《华政·龙港汇租赁合同》系合同当事人真实意思表示，其内容亦不违反相关法律、法规强制性的规定，应认定合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务、享有权利。盛强办理装修手续后，房屋不能进入装修，华政实业公司已经违约；华政实业公司提交的工程质量竣工验收记录属于复印件，真实性不能确定，不能证明房屋已在2020年7月1日竣工验收并及时通知了盛强可以装修；盛强向华政实业公司发出《龙港汇退租说明》通知解除合同，华政实业公司已接收通知并且违约在先的情况下，一审法院有理由相信《龙港汇退租说明》载明内容的真实性，即交房一再延期。故盛强租房的合同目的不能实现，解除行为合法有效，华政实业公司应当向盛强返还已收取的租金。综上所述，盛强的诉讼请求予以支持，华政实业公司的辩解及反诉没有事实与法律依据，且不合常理，不予采纳与支持。盛强的合同解除行为发生在2021年前，故本案处理适用当时的相关法律规定。一审判决：一、常德市华政实业有限公司于判决生效之日起十日内向盛强退还租金90000元；二、驳回常德市华政实业有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2700元，减半收取1350元，反诉费1377元，由常德市华政实业有限公司负担。二审中，双方当事人没有提交新的证据。经审理查明，《华政·龙港汇租赁合同》14.3约定：若甲方出现下列情形之一的，乙方可以在向甲方发出书面通知后五日内终止本合同，并要求甲方无息返还乙方已付之保证金：（1）甲方未按约定向乙方交付该房屋，经乙方多次书面催告后仍未交付，逾期达20天的。华政实业公司未提供证据证明案涉门面的工程竣工验收备案情况。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的其他事实一致。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案争议焦点为华政实业公司是否构成根本违约，盛强能否单方解除租赁合同。本案中，盛强与华政实业公司签订的《华政·龙港汇租赁合同》明确约定，出租人逾期交付房屋20天以上，且经承租人多次催告后仍未交付的，承租人有权终止合同。首先，关于交付时间的问题。2020年5月28日，盛强与华政实业公司签订租赁合同，约定自2020年6月1日承租案涉门面，故华政实业公司应于2020年6月1日（即签订合同后第四天）交付案涉门面，但华政实业公司自认无法在合同约定时间交付门面，且其主张的疫情抗辩不能成立，合同签订时间与交付时间仅隔4天，如果确系疫情影响无法交付，完全可以提前预见并对交付时间作出调整。故华政实业公司在交付时间上存在违约。其次，关于交付是否合法的问题。2020年6月17日，盛强对案涉门面办理了装修登记。华政实业公司主张该日为实际交付时间，且盛强能够正常使用，该项主张不能成立。一是华政实业公司未能提供证据证明已对案涉门面完成了竣工验收备案，案涉门面的质量状况不明；二是华政实业公司一审提交的五方验收记录系复印件，无法审查其真实性，即使认定该份验收记录，验收时间也为2020年7月1日，超过合同约定交付时间一个月；三是盛强在案涉门面质量状况不明的情况下，投入资金进行装修，显然处于巨大的经营危险之中，不应将出租人的过错转嫁给承租人承担。因此，华政实业公司在2020年6月17日的交付行为不合法，不应认定该公司完成了交付门面的义务。最后，盛强能否单方解约的问题。2020年7月20日，盛强向华政实业公司出具《龙港汇退租说明》，属于单方解约请求。因华政实业公司未能合法交付标的物，且超过合同约定的宽限时间，导致盛强无法实现合同目的，华政实业公司对盛强构成根本违约，盛强有权单方解除合同。因此，华政实业公司应当退还盛强交纳的租金90000元综上所述，华政实业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2700元，由常德市华政实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭洪妮审 判 员 涂江波审 判 员 周立军二〇二一年八月二十三日法官助理 廖泽轩书 记 员 陈 琳附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。