江西省吉安市吉州区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0802民初3603号原告：江西展鹏物业服务有限公司，住所地：吉安市吉州区吉安南大道21号，统-社会信用代码：91360800098961271G。法定代表人：尹名荣，总经理。委托诉讼代理人：王四，经理。委托诉讼代理人：李佃云，江西豫章律师事务所律师。被告：赖家明，男，1994年9月1日出生，汉族，住吉安市安福县。原告江西展鹏物业服务有限公司与被告赖家明合同纠纷一案，本院于2021年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江西展鹏物业服务有限公司委托诉讼代理人王四、李佃云及被告赖家明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江西展鹏物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《铜锣湾步行街租赁合同》（合同编号：ＴＬＷ--00131）；2、判令被告向原告支付房屋租金160283元（2020年1月5日至2021年3月31日）；3、判令被告向原告支付违约金40521元（等于三个月租金）；4、判令被告在不破坏房屋正常使用功能前提下将租赁房屋恢复原状后以清洁适用的状态交还原告；5、判令被告向原告支付物业费14350元（Ｃ6-2-010／022商铺物业费为2020年6月22日至2021年3月31日，Ｃ6-2-020／021商铺物业费为2020年8月1日至2021年3月31日）；6、本案案件受理费、保全费由被告承担。事实和理由：2019年8月5日，原告作为甲方（出租人）、被告作为乙方（承租人）签订了合同编号ＴＬＷ--00131《铜锣湾步行街租赁合同》，合同约定原告将位于吉安市吉州区㎡出租给被告，租期5年，租赁期限自2019年10月5日至2024年10月4日。双方约定，以2019年10月5日为起始计租日。承租房产的租金标准按计租面积计算，自计租日开始，被告应当承担承租房产的租金，按季度交纳，被告应当在每季度10日前内向原告一次性足额支付租金。合同约定，2楼租金为38元／㎡／月，月租金13507元，季度租金40521元。合同第4.3条约定，合同签订时，乙方应交纳三个月租金作为租赁保证金，合计40521元。第10.3条约定，双方确认，本合同因被告违约而终止的，则原告有权没收本合同项下之履约保证金；乙方延迟交纳本合同项下租金的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额的5%的延迟履行违约金。延迟超过30日，甲方有权解除合同。第12.2条约定，在12.1款所述交还期内，乙方还应当向甲方归还所有甲方向乙方提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件，并使承租房产恢复原交付使用承租房各项标准要求以及通过甲方的验收。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了房屋并提供了物业管理服务，但被告拖欠2020年1月5日至2021年3月31日租金160283元，物业费14350元，且被告还需向原告承担逾期付款违约责任。赖家明辩称，我从2019年10月5日开始承租，2020年6月30日就不租了。该租赁期间我都足额交了租金，所以不欠原告的租金。因为合同上我没有签字，所以我可以随时解除合同，也就不存在违约金。物业费我交了1年，2019年10月5日交的。对于租赁房屋，我愿意恢复原状。另外，我只承租了010、022这两个商铺。本院经审理认定事实如下：2019年，被告向原告承租位于吉安南大道吉安，面积355.44㎡。双方未签订书面租赁合同和物业管理合同。2019年6月21日，被告通过刷卡向原告交纳了Ｃ6-2-010／022号商铺装修保证金10000元、垃圾清运费759元以及2019年6月22日至2020年6月21日期间物业费13654元（252.86㎡＊4.5元／㎡月＊12个月）。2019年8月4日，被告通过支付宝向原告交纳了Ｃ6-2-020／021号商铺2019年8月1日至2020年7月31日期间物业费5539元（102.58㎡＊4.5元／㎡月＊12个月）。2019年8月11日，被告通过扫码向原告交纳了Ｃ6-2-010／020／021／022号商铺第一季度租金40521元及租赁保证金40521元。庭审中，双方均认可从2019年10月5日开始计租，原告同意将被告所交纳的装修保证金10000元及租赁保证金40521元退还并在本案中一并抵扣被告应当承担的金钱债务。另查明，从2020年7月起，被告不再承租这些商铺。本院认为，当事人未采用书面形式订立合同但是一方已经履行主要义务，对方接受的，合同成立。本案中，虽然原、被告双方未签订书面租赁合同和物业管理合同，但是被告已经向原告交纳了三个月的租金、租赁保证金、装修保证金及一年的物业费等，表明原告已经履行租赁合同和物业管理合同的主要义务，原告又接受。因此，原、被告之间的租赁合同和物业管理合同事实上已经成立。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案中，原、被告双方未签订书面租赁合同，对租赁期限没有明确约定，根据其他方式仍不能确定，故原、被告之间事实上成立的租赁合同应视为不定期租赁合同。因此，原告可以随时解除该合同。对于被告的该辩解，本院予以支持。因从2020年7月起，被告不再承租商铺，实为被告行使合同解除权，故原、被告之间事实上成立的租赁合同已于2020年6月30日解除。又因原、被告双方实际上并未签订合同编号为TLW--00131的《铜锣湾步行街租赁合同》，故原告诉请解除该合同无事实依据，本院不予支持。关于租金支付。根据原告提交的被告交纳租金、保证金及物业费收据，可以证实被告实际承租的是四个商铺，面积共计355.44㎡，被告辩称只承租了010、022这两个商铺，本院不予采信。因此，被告应当按照四个商铺的承租面积交纳租金。因原、被告均认可从2019年10月5日开始计租，且被告已经交纳了三个月的租金40521元，故三个月后租赁合同继续履行期间的租金交纳标准也应按照40521元/季度执行。至2020年6月30日租赁合同解除之日止，被告尚欠原告租金40521元/季度*2个季度-40521元÷90日*4日=79241.07元。关于违约金支付。因本案中原、被告双方并未签订书面租赁合同，故原告提交的合同编号为TLW--00131的《铜锣湾步行街租赁合同》中的违约金条款并不能约束被告，原告也未提供其他证据证明书双方对逾期支付租金的违约责任进行了其他约定，故应认定双方未对逾期支付租金的违约责任进行约定。因此，原告主张被告支付逾期支付租金的违约金，本院不予支持。关于商铺返还。如前所述，原、被告之间事实上成立的租赁合同已于2020年6月30日解除。合同解除后，被告应将各商铺恢复原状后交还原告，被告也表示同意。因此原告诉请被告在不破坏房屋正常使用功能前提下将租赁房屋恢复原状后以清洁适用的状态交还原告，本院予以支持。关于物业费支付。原告为被告提供了物业服务，被告享受了其服务，应向原告支付相应物业费。根据物业费交纳收据，被告交纳C6-2-010/022号商铺的物业费相应的物业服务期间为2019年6月22日至2020年6月21日，被告交纳C6-2-020/021号商铺的物业费相应的物业服务期间为2019年8月1日至2020年7月31日。现被告于2020年6月30日解除租赁合同，故相应的物业费也应计算至2020年6月30日止。因此，对于C6-2-010/022号商铺的物业费，被告应补足9日的物业费，对于C6-2-020/021号商铺的物业费，原告应退还被告31日的物业费，两者相抵，原告应退还被告22日的物业费，即4.5元/月/㎡÷30日*22日*355.44㎡=1172.95元。综上，被告应支付原告尚欠租金79241.07元并在不破坏房屋正常使用功能前提下将租赁房屋恢复原状后以清洁适用的状态交还原告，原告应退还被告物业费1172.95元。又因原告同意将被告所交纳的装修保证金10000元及租赁保证金40521元退还并在本案中一并抵扣被告应当承担的金钱债务，故被告只应支付原告租金79241.07元-1172.95元-10000元-40521元=27547.12元。原告未发生财产保全费，对该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条第一款规定，判决如下：1、被告赖家明于本判决生效之日起十日内支付原告江西展鹏物业服务有限公司尚欠租金27547.12元；2、被告赖家明于本判决生效之日起十日内在不破坏房屋正常使用功能前提下将位于吉安铜锣湾广场C6-2-010/020/021/022号商铺恢复原状后以清洁适用的状态交还原告江西展鹏物业服务有限公司；三、驳回原告江西展鹏物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4528元，减半收取计2264元，由原告江西展鹏物业服务有限公司负担1388元，被告赖家明负担876元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审判员  郑辉二〇二一年八月十日书记员  李易附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百五十七条第一款基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。江西省吉安市吉州区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0802民初3603号原告：江西展鹏物业服务有限公司，住所地：吉安市吉州区吉安南大道21号，统-社会信用代码：91360800098961271G。法定代表人：尹名荣，总经理。委托诉讼代理人：王四，经理。委托诉讼代理人：李佃云，江西豫章律师事务所律师。被告：赖家明，男，1994年9月1日出生，汉族，住吉安市安福县。原告江西展鹏物业服务有限公司与被告赖家明合同纠纷一案，本院于2021年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江西展鹏物业服务有限公司委托诉讼代理人王四、李佃云及被告赖家明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江西展鹏物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《铜锣湾步行街租赁合同》（合同编号：ＴＬＷ--00131）；2、判令被告向原告支付房屋租金160283元（2020年1月5日至2021年3月31日）；3、判令被告向原告支付违约金40521元（等于三个月租金）；4、判令被告在不破坏房屋正常使用功能前提下将租赁房屋恢复原状后以清洁适用的状态交还原告；5、判令被告向原告支付物业费14350元（Ｃ6-2-010／022商铺物业费为2020年6月22日至2021年3月31日，Ｃ6-2-020／021商铺物业费为2020年8月1日至2021年3月31日）；6、本案案件受理费、保全费由被告承担。事实和理由：2019年8月5日，原告作为甲方（出租人）、被告作为乙方（承租人）签订了合同编号ＴＬＷ--00131《铜锣湾步行街租赁合同》，合同约定原告将位于吉安市吉州区㎡出租给被告，租期5年，租赁期限自2019年10月5日至2024年10月4日。双方约定，以2019年10月5日为起始计租日。承租房产的租金标准按计租面积计算，自计租日开始，被告应当承担承租房产的租金，按季度交纳，被告应当在每季度10日前内向原告一次性足额支付租金。合同约定，2楼租金为38元／㎡／月，月租金13507元，季度租金40521元。合同第4.3条约定，合同签订时，乙方应交纳三个月租金作为租赁保证金，合计40521元。第10.3条约定，双方确认，本合同因被告违约而终止的，则原告有权没收本合同项下之履约保证金；乙方延迟交纳本合同项下租金的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额的5%的延迟履行违约金。延迟超过30日，甲方有权解除合同。第12.2条约定，在12.1款所述交还期内，乙方还应当向甲方归还所有甲方向乙方提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件，并使承租房产恢复原交付使用承租房各项标准要求以及通过甲方的验收。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了房屋并提供了物业管理服务，但被告拖欠2020年1月5日至2021年3月31日租金160283元，物业费14350元，且被告还需向原告承担逾期付款违约责任。赖家明辩称，我从2019年10月5日开始承租，2020年6月30日就不租了。该租赁期间我都足额交了租金，所以不欠原告的租金。因为合同上我没有签字，所以我可以随时解除合同，也就不存在违约金。物业费我交了1年，2019年10月5日交的。对于租赁房屋，我愿意恢复原状。另外，我只承租了010、022这两个商铺。本院经审理认定事实如下：2019年，被告向原告承租位于吉安南大道吉安，面积355.44㎡。双方未签订书面租赁合同和物业管理合同。2019年6月21日，被告通过刷卡向原告交纳了Ｃ6-2-010／022号商铺装修保证金10000元、垃圾清运费759元以及2019年6月22日至2020年6月21日期间物业费13654元（252.86㎡＊4.5元／㎡月＊12个月）。2019年8月4日，被告通过支付宝向原告交纳了Ｃ6-2-020／021号商铺2019年8月1日至2020年7月31日期间物业费5539元（102.58㎡＊4.5元／㎡月＊12个月）。2019年8月11日，被告通过扫码向原告交纳了Ｃ6-2-010／020／021／022号商铺第一季度租金40521元及租赁保证金40521元。庭审中，双方均认可从2019年10月5日开始计租，原告同意将被告所交纳的装修保证金10000元及租赁保证金40521元退还并在本案中一并抵扣被告应当承担的金钱债务。另查明，从2020年7月起，被告不再承租这些商铺。本院认为，当事人未采用书面形式订立合同但是一方已经履行主要义务，对方接受的，合同成立。本案中，虽然原、被告双方未签订书面租赁合同和物业管理合同，但是被告已经向原告交纳了三个月的租金、租赁保证金、装修保证金及一年的物业费等，表明原告已经履行租赁合同和物业管理合同的主要义务，原告又接受。因此，原、被告之间的租赁合同和物业管理合同事实上已经成立。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案中，原、被告双方未签订书面租赁合同，对租赁期限没有明确约定，根据其他方式仍不能确定，故原、被告之间事实上成立的租赁合同应视为不定期租赁合同。因此，原告可以随时解除该合同。对于被告的该辩解，本院予以支持。因从2020年7月起，被告不再承租商铺，实为被告行使合同解除权，故原、被告之间事实上成立的租赁合同已于2020年6月30日解除。又因原、被告双方实际上并未签订合同编号为TLW--00131的《铜锣湾步行街租赁合同》，故原告诉请解除该合同无事实依据，本院不予支持。关于租金支付。根据原告提交的被告交纳租金、保证金及物业费收据，可以证实被告实际承租的是四个商铺，面积共计355.44㎡，被告辩称只承租了010、022这两个商铺，本院不予采信。因此，被告应当按照四个商铺的承租面积交纳租金。因原、被告均认可从2019年10月5日开始计租，且被告已经交纳了三个月的租金40521元，故三个月后租赁合同继续履行期间的租金交纳标准也应按照40521元/季度执行。至2020年6月30日租赁合同解除之日止，被告尚欠原告租金40521元/季度*2个季度-40521元÷90日*4日=79241.07元。关于违约金支付。因本案中原、被告双方并未签订书面租赁合同，故原告提交的合同编号为TLW--00131的《铜锣湾步行街租赁合同》中的违约金条款并不能约束被告，原告也未提供其他证据证明书双方对逾期支付租金的违约责任进行了其他约定，故应认定双方未对逾期支付租金的违约责任进行约定。因此，原告主张被告支付逾期支付租金的违约金，本院不予支持。关于商铺返还。如前所述，原、被告之间事实上成立的租赁合同已于2020年6月30日解除。合同解除后，被告应将各商铺恢复原状后交还原告，被告也表示同意。因此原告诉请被告在不破坏房屋正常使用功能前提下将租赁房屋恢复原状后以清洁适用的状态交还原告，本院予以支持。关于物业费支付。原告为被告提供了物业服务，被告享受了其服务，应向原告支付相应物业费。根据物业费交纳收据，被告交纳C6-2-010/022号商铺的物业费相应的物业服务期间为2019年6月22日至2020年6月21日，被告交纳C6-2-020/021号商铺的物业费相应的物业服务期间为2019年8月1日至2020年7月31日。现被告于2020年6月30日解除租赁合同，故相应的物业费也应计算至2020年6月30日止。因此，对于C6-2-010/022号商铺的物业费，被告应补足9日的物业费，对于C6-2-020/021号商铺的物业费，原告应退还被告31日的物业费，两者相抵，原告应退还被告22日的物业费，即4.5元/月/㎡÷30日*22日*355.44㎡=1172.95元。综上，被告应支付原告尚欠租金79241.07元并在不破坏房屋正常使用功能前提下将租赁房屋恢复原状后以清洁适用的状态交还原告，原告应退还被告物业费1172.95元。又因原告同意将被告所交纳的装修保证金10000元及租赁保证金40521元退还并在本案中一并抵扣被告应当承担的金钱债务，故被告只应支付原告租金79241.07元-1172.95元-10000元-40521元=27547.12元。原告未发生财产保全费，对该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条第一款规定，判决如下：1、被告赖家明于本判决生效之日起十日内支付原告江西展鹏物业服务有限公司尚欠租金27547.12元；2、被告赖家明于本判决生效之日起十日内在不破坏房屋正常使用功能前提下将位于吉安铜锣湾广场C6-2-010/020/021/022号商铺恢复原状后以清洁适用的状态交还原告江西展鹏物业服务有限公司；三、驳回原告江西展鹏物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4528元，减半收取计2264元，由原告江西展鹏物业服务有限公司负担1388元，被告赖家明负担876元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审判员  郑辉二〇二一年八月十日书记员  李易附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百五十七条第一款基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。