江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终4607号上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏龙泰美悦酒店投资有限公司，住所地江苏省徐州市云龙区民主南路147号办公楼。法定代表人：王红，该公司经理。委托诉讼代理人：李小龙，江苏青创律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张鹤，男，1988年9月10日生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：井多多，江苏苏锦律师事务所律师。上诉人江苏龙泰美悦酒店投资有限公司（以下简称龙泰美悦公司）因与被上诉人张鹤房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初19号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。龙泰美悦公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判或发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，证据不足，上诉人与被上诉人不是房屋租赁合同纠纷，双方系承包经营合同关系。二、关于10万元承包保证金一审法院认定错误。三、关于上诉人的反诉请求应当得到支持。张鹤辩称，一、一审认定法律关系正确，本案实为房屋租赁合同关系。二、因上诉人原因致合同无法履行，上诉人应退还被上诉人全部押金。三、上诉人的反诉无任何事实和法律依据，一审判决驳回,应予维持。张鹤向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方于2019年8月16日签订的承包经营合同；2.判决龙泰美悦公司返还10万元及利息（利息按年利率6%自起诉之日起计算至实际支付之日止）。龙泰美悦公司向一审法院提出反诉请求：1.判决张鹤支付龙泰美悦公司违约金18万元；2.判决张鹤拆除修整设施，恢复原状，并返还酒店钥匙。一审法院经审理查明：2005年2月徐州市人民政府颁发的徐土国用（2005）第03559号土地使用权属证书载明：土地使用权人徐州同发房地产有限公司，座落民主南路147号办公楼，地类（用途）办公，使用权类型划拨。2009年12月16日，徐州同发房地产有限公司（以下简称同发公司）与王红签订租赁合同，合同约定：王红向同发公司租赁位于徐州市楼房一栋用于经营宾馆，租赁期自2010年8月8日至2022年8月7日，并约定王红如因经营需要将租用财产转让给第三方承租使用，必须事先征得同发公司同意，由同发公司与新的承租人另行签订合同，在新的合同签订之前原合同继续有效，否则视为王红违约（个别门面出租除外）。龙泰美悦公司成立于2011年4月11日，法定代表人王红，住所地徐州市办公楼。2019年8月13日，张鹤通过手机银行向龙泰美悦公司汇款10万元，龙泰美悦公司出具收据，收费项目收承包押金。同日，张鹤向王红发送微信，张：王总，咱什么时候先把七楼交接了，工期比较紧张啊。王：你啥时候有空？张：我都行，配合您的时间。王:我明天联系你。张：好的。8月15日，张鹤将房屋装修计划通过微信发送给王红，张：王总，您看一下。同年8月16日，张鹤（乙方）与龙泰美悦公司（甲方）签订承包经营合同，合同约定：乙方自愿承包甲方位于徐州市云龙区民主南路147号的江苏龙泰美悦酒店，乙方自主经营。承包期限2019年10月1日至2022年8月1日止。承包金每年60万元，乙方应于每年8月1日前交纳下年度的承包金。乙方须在本协议签订之日前向甲方一次性交纳承包经营保证金20万元，水电押金3万元，该承包保证金作为履约保证金在承包期满后且乙方未违约甲方退还给乙方。甲方将酒店内现有正常使用的设备、设施、家具移交给乙方使用（具体以《财产移交清单》为准）。如果在2022年8月到期前乙方和甲方不续签承包合同或直接和原房东签订合同，乙方需向甲方付80万元设施、设备款。（到期后乙方有优先承包权）。乙方有权依照法律及合同，自主经营，按章纳税，并自负盈亏。乙方在经营过程中发生的所有债权债务等一切事情均与甲方无关。同年8月17日，张鹤（乙方）与龙泰美悦公司（甲方）签订承包合同补充协议，协议约定：承包押金分两年交清，第一年押金10万元于合同签订后打到甲方指定账户，第二次押金10万元交纳日期于2020年10月1日前打入甲方指定账户。第一年承包金由乙方分两次打入甲方指定账户，分别于承包合同签订时交纳甲方30万元，2020年4月1日前交纳甲方30万元。由于需要改成民用水电费，所以由乙方统一收取交纳，水电费产生后甲方使用的水电费需三日内足额交纳给乙方。承包合同于2022年8月1日到期后，如房屋所有权者与甲方续签租房合同，甲方与乙方按照约定续签六年合同，承包费分别为：2022年8月1日至2025年8月1日承包金为每年70万元（税后），2025年8月1日至2028年8月1日承包金为每年80万元（税后）。如2022年8月1日合同到期后房屋所有权者不与甲方续签租房合同并直接和乙方或使用该房屋者签订房屋租赁合同，乙方需支付甲方80万元设施、设备费。如乙方在承包期满不续包则不收设施、设备费，但需提前6个月告知甲方。本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。8月19日，徐州市云龙区民政局向张鹤下发《社会组织名称核准通知书》，通知书载明，徐州市云龙区福启老年护理院：你们提出的《社会组织名称核准申请表》及相关材料申请收悉，经研究，准予核准为徐州市云龙区福启老年护理院。接此通知后，请及时按照要求提交相关成立登记材料。本通知书有效期限为六个月，逾期未申请成立登记的，需重新提交核名申请。同日，张鹤向王红发送微信，张：王总，您下午几点在，我去找你，消防需要几个手续。王：现在在。张：好，我这就去，我大概十几分钟就到。8月20日，张鹤与龙泰美悦公司法定代表人王红的微信聊天记录显示，张：王总，这个是消防验收意见书，得要原件。这个是消开证，也要原件。房证、土地证也要原件，您帮忙准备下。王：房证、土地证没有原件。张：做消防的需要原件啊。王：我只有复印件。张：那咋办？王：复印件有他们公司的公章可以吗？张：我问问吧，没有原件估计都没法申报。房东那应该有啊。王：他们也不会给我们的。张：我问问吧。王：你要找关系的。2019年8月21日，张：您好，王总，现在房子存在两个问题，一是没有原件。二是最大的问题，您这个土地性质是办公，我们根本没法做消防，所以房子我们没法租了。王：那只能承包，你约李经理来一下吧。2019年8月26日，张：王总，您好，消防改名的事问的怎么样了？王：我今天有点忙着呢。张：那您先忙。2019年12月24日张鹤与市政消防部门通话，市政消防部门工作人员告知张鹤，土地用途为办公，无法办理消防验收。一审法院认为，当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以合同约定的权利义务内容确定合同的性质。承包经营合同是指发包方与承包方就企业实行承包经营责任制的各项事项协商一致后，达成的确定双方权利义务关系的书面协议。房屋租赁合同是指出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2019年8月16日张鹤与龙泰美悦公司签订的承包经营合同、2019年8月17日签订的承包合同补充协议虽名为承包经营合同，从双方约定的权利义务内容以及签订合同的目的看，双方之间签订的合同及补充协议的性质应为房屋租赁合同。《养老机构设立许可办法》第六条规定：设立养老机构应当符合下列条件：（一）有名称、住所、机构章程和管理制度；（二）有符合养老机构相关规范和技术标准，符合国家环境保护、消防安全、卫生防疫等要求的基本生活用房、设施设备和活动场所；……第十二条规定：申请设立养老机构，应当向许可机关提交下列许可文件、资料：……（四）建设单位的竣工验收合格证明，卫生防疫、环境保护部门的验收报告或者审查意见，以及公安消防部门出具的建设工程消防设计审核、消防验收合格意见，或者消防备案凭证；五、服务场所的自有产权证明或者房屋租赁合同。张鹤和龙泰美悦公司签订合同的目的是为了设立徐州市云龙区福启老年护理院，其向龙泰美悦公司租赁房屋应当对租赁的房屋是否符合经营要求负有主要的考量和判断义务，张鹤因为不能通过设立养老机构的行政许可致使其合同目的无法实现，其自身具有一定过错。龙泰美悦公司作为房屋出租人，明知其出租的房屋性质为办公用房，明知张鹤特定租赁用途，而未尽提示、说明和告知义务，对造成本案纠纷应负一定责任，因合同履行不能，双方签订的合同应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合张鹤和龙泰美悦公司在签订房屋租赁合同及补充协议过程中的过错程度，酌定龙泰美悦公司退还张鹤租赁房屋押金80000元。龙泰美悦公司反诉要求张鹤支付违约金、拆除修整措施、恢复原状、返还酒店钥匙，未提供有效证据证明，不予采信。遂判决：一、江苏龙泰美悦酒店投资有限公司于判决生效之日起十日内退还张鹤租赁房屋押金80000元；二、驳回江苏龙泰美悦酒店投资有限公司的反诉诉讼请求；三、驳回张鹤的其他诉讼请求。二审中，被上诉人提供如下证据：微信文件五页，2019年8月5日-6日被上诉人与中间人李敬的聊天记录一页，2019年8月10日-12日李敬与王红的聊天记录一页，证明涉案合同的法律关系名为承包经营，实为房屋租赁。上诉人质证认为：对于聊天记录真实性不予认可，不是与上诉人之间的联系，房屋租赁只是被上诉人的单方意思。对于微信文件真实性不予认可，不能仅从案外人李敬陈述的房租半年一交，就认定双方是租赁合同关系。即使张鹤有租赁的意思，但是上诉人并没有与其达成合意，最终签订的还是承包合同。二审其他查明事实与一审查明事实一致。本案二审争议焦点是：1.双方签订的涉案合同的性质及效力应当如何认定。2.涉案合同应否解除，双方当事人对于合同解除是否存在过错，是否存在违约行为。3.一审认定的返还押金数额是否适当。4.上诉人的一审诉讼请求应否支持。本院认为，关于双方签订的涉案合同性质的认定问题。酒店承包经营合同的实质，是酒店经营权的转移；而酒店房屋租赁合同，是酒店的建筑物和附属设备使用权的转移。从涉案合同约定的权利义务内容及签订合同的目的来看，涉案合同虽名为承包经营合同，但并非酒店经营权的转移，而是酒店内部分楼层房屋及相关附属设备使用权的转移，因此，一审法院认定双方之间签订的上述合同及补充协议的性质系房屋租赁合同关系并无不当，本院予以支持。上诉人在明知涉案房屋性质为办公，且被上诉人租赁涉案房屋系为了设立养老机构的情况下，未向被上诉人说明、告知，致使被上诉人的合同目的无法实现，其存在一定的过错。而被上诉人在签订涉案合同时，未全面了解涉案房屋是否符合其经营需要，未尽审慎义务，故其对于合同的签订亦存在一定过错。因涉案合同履行不能，故双方签订的涉案合同应予解除，一审法院结合双方当事人在签订合同及履行过程中的过错程度，酌定上诉人返还被上诉人押金80000元，亦已对双方当事人利益作出平衡，并无不当，本院予以支持。对于上诉人一审提出的诉讼请求，因其未提供充分证据予以证明，一审法院未予支持并无不当，本院予以维持。综上，上诉人江苏龙泰美悦酒店投资有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人江苏龙泰美悦酒店投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 王素芳审判员 李 琳二〇二一年九月二日书记员 宗 正