江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0404民初1443号原告：常州新城瑞壹国际酒店有限公司，统一社会信用代码91320404582272064G，住所地常州市荷花池街道通江大道98号。法定代表人：唐云龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈义，该公司员工。委托诉讼代理人：徐正超，该公司员工。被告：上海瀚景酒店管理集团有限公司，统一社会信用代码91310112062576021R，住所地上海市闵行区光华路2118号第3幢三层D370室。法定代表人：孙桂华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：熊志新，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾春雨，上海汉盛律师事务所律师。原告常州新城瑞壹国际酒店有限公司诉被告上海瀚景酒店管理集团有限公司企业承包经营合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈义、徐正超，被告委托诉讼代理人熊志新、贾春雨到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求称，1.判令双方签订的《常州瑞壹酒店经营承包合同》解除，被告向原告交还酒店。2.判令被告向原告支付各项应付款7937145.31元（暂计至2021年2月28日，实际至合同解除酒店交还之日止）。3.判令被告向原告支付违约金1736665元（暂计至2021年2月28日，实际至合同解除酒店交还之日止）。4.判令被告承担本案全部诉讼费、保全费及其他相关费用。事实和理由：2017年5月1日，原被告双方签订《常州瑞壹酒店经营承包合同》，由被告承包甲方所有的物业常州市通江南路98号新城瑞壹精品酒店公寓。根据合同5.1条约定，承包费300000元/月，非开放式为押一付二，承包费按照每三年5%递增。2017年12月1日，双方签订《瑞壹酒店经营承包合同》补充合同，对承包费标准做了变更：承包费自2017年6月1日起调整为247917元/月。合同第5.2条约定，乙方（本案被告）每两个月支付承包费用给甲方（本案原告），乙方提前于每两个月月底前5个工作日支付下两个月承包费。合同5.5条约定，根据本合同的规定如乙方逾期支付承包费，每逾期一日乙方应向甲方支付应付未付款的0.5%作为违约金。合同8.4条约定，乙方应按本合同规定按时交付承包费，如乙方逾期超过15日，甲方有权解除本合同并收回该酒店，乙方应按本合同承担违约责任。合同5.4条约定，酒店的水、电、煤气等各种费用按国家、地方标准由乙方直接向相关行政部门缴纳，如乙方超过一个自然月未按时交纳上述费用，甲方有权代为支付并从履约保证金中扣除。合同签订后，原告依约向被告交付酒店，被告一直未能按照合同约定支付承包费，原告多次催促，被告一直拒不支付。逾期支付承包费用共计7236106元。原告代被告支付电费1028728.34元、电信费70810.97元，被告也一直未能向原告支付。以上费用共计8335645.31元，扣除原告应向被告支付的小业主入住房费398500元，被告仍需向原告支付应付款7937145.31元，违约金1736665元。被告逾期付款的行为己严重损害了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，恳请贵院支持原告全部诉讼请求。原告为支持其诉讼请求提供了以下证据：1.《常州瑞壹酒店经营承包合同》及《补充协议》各1份，证明双方存在承包经营关系，被告应当向原告支付合同约定的承包经营费及其他相关费用；根据合同第7页8.4条约定原告有权解除合同，收取被告承包费用、代付费用及相关逾期违约金。2.瑞壹酒店欠款及违约金明细打印件1份，证明（1）被告应向原告支付应付款7937145.31元，其中租金应收10412514元，已收3177408元，尚欠租金7235106元。应收待收费是甲方替乙方缴纳的电费1032518.47元、通讯费70810.97元。上述是被告应支付原告的费用，但是还应当扣除原告应支付给被告的业主15天免住费用602950元；（2）被告应向原告支付违约金1736665元（原告计算出来的违约金是18397854.27元，原告只主张1736665元），违约金的计算依据是合同第五页5.5条，计算具体明细在提供的证据2财务一览表（合同约定的年利率为108%，原告主张的违约金是按照年利率约17%计算的）。3.原告向被告寄送的律师函及送达证明原件各1份，证明原告于2020年10月10日发函向被告催要拖欠的承包费及其他相关费用，被告于2020年10月12日签收。4.2017年8月-2020年12月电费缴纳清单及缴纳凭证71页，证明自2017年7月至2020年12月原告为被告合计缴纳电费（通江南路98号）1032518.47元。5.电信费用缴纳清单及相关凭证24页，证明原告自2017年7月至2021年1月为通江南路98号（被告）合计缴纳电信费用70810.97元。被告口头答辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.被告认为合同应当继续履行，将更符合双方的利益；2.被告实际欠原告的金额与原告的诉状不一致，被告认为被告只欠原告承包费以及各项费用为4540241.66元（截止到2021年2月28日），原告诉请中计算的承包费金额不对，原告诉请中的电费缺乏依据，电信费与事实不符，被告没有用电信网络；3.关于违约金，被告认为违约金约定过高，被告违约拖欠承包费是因为被告承包后酒店经营严重不良，再加上新冠肺炎疫情的因素导致被告拖欠原告承包费，主观恶性小，所以请求法院对违约金按照LPR的标准予以调低。被告针对其辩称提供以下证据：1.被告欠款金额的汇总明细表（被告自行制作）1份，证明被告有两项欠款，第一项是租金（承包费），被告实际欠租金金额为4950267.8元，第二项是电费，在原告提供相关单据足以证明的前提下，2017年8月至2018年10月电费金额为492923.86元（数据是原告的财务报给被告的），这两项费用相加抵扣300000元保证金以及原告应向被告支付的2017年12月至2021年4月的小业主入住房费，共计为602950元，被告共欠原告各项应付款金额为4540241.66元，计算方式为所欠租金4950267.8元+所欠电费492923.86元-保证金300000元-小业主入住房费602950元。2.租金支付明细表1份、中国工商银行的业务回单付款凭证及客户存款对账单1份，提供189423.90元、153568元、电梯年检费2400元三笔款项的组成情况说明。3.案涉房屋所欠电费汇总1份，该份证据是基于原告财务将电费数据报给被告，被告自行制作的表格，被告对该金额492923.86元认可的前提是原告提供相应的电费票据。4.原告拖欠被告的小业主房费清单1份，共2页，及2018年1月至2021年4月小业主入住信息表1份，共59页，证明原告统计的2018年9月至11月三个月金额为28350元，被告统计的这三个月的金额为28450元，2018年12月至2019年2月，原告主张的金额为76700元，实际金额应为78200元，具体可以对照小业主入住信息表查看。5.到目前为止一直存在漏水、设备损坏情况的房间照片1份，总共86间，一共24页，证明补充协议所涉及到的50间房间至今仍然漏水，无法正常使用，此外，还有36间房间也存在不能完全正常使用的情况，所以被告要求按照补充协议的约定对漏水的50间房涉及的承包费1850769.3元不予支付，金额计算是按照补充协议中约定的承包费每月247917元*43个月（2017年6月至2021年2月）/案涉酒店所有房间288间*50间。需要说明的是，被告认为尚欠原告的租金金额4950267.8元中已扣除上述1850769.3元的费用。被告对原告提供的证据提出以下质证意见：对证据1，承包合同和补充协议的真实性均无异议。关于证明内容，对解除合同有异议，同时合同第五页5.3条，双方约定乙方应在合同签订之日起向甲方支付300000元保证金，该保证金可以冲抵酒店维修费、承包费、乙方违约或侵权等纠纷发生时的各项费用或其他未付款项。合同第六页6.4条约定甲方提供给乙方的设施设备应保证基本功能完好，如存在缺陷，甲方应进行合理修缮。对证据2，三性不予认可，不是法律意义上的证据，是原告自行制作，并无原始相关依据，具体数额有异议。电信费与被告无关，电信费是被告自行开通和付费的。对证据3，律师函收到了，由他人转收过来的。对证据4，不予认可，原告提供的缴纳电费凭证无法证明是基于案涉酒店电费缴纳，与本案没有关联性。对证据5，不予认可，理由是与本案无关联性，原告提交的电信费用缴纳凭证无法证明是基于案涉房屋电信费用产生的缴费，并且被告自2017年7月开始至今，仅使用移动网络通信，并自行缴费。原告对被告提供的证据提出以下质证意见：对证据1，三性不予认可，证据1为被告各项费用的汇总，需对各项费用分别核对后方能得出。对证据2，对被告所提2017年6月账户往来金额189423.9元以及2019年7月、9月、2020年1月、6月、7月、2021年1月、2月有异议的金额，原告需核实。对被告认为的应付金额，原告在证据5质证。证据2中小业主费用，原告在证据4中质证。对证据3，由原告提供电费缴纳凭证及具体明细。对证据4，三性不予认可，根据双方签订的合同，合同14.9条约定、附件6中关于小产权人入住的流程二，被告提供的证据中不能证明以上客户为小业主，对上述费用原告不予认可，请求被告提供核对的具体小业主名单。对证据5，三性不予认可，对证据5中证明应付租金的证明事项不予认可，根据双方签订的补充合同第一条约定，247917元是在300000元的基础上扣除50间房间的承包金后原告应向被告收取的金额，被告不能再扣除50间房间的承包金，根据补充合同第三条约定，50间房间原告不再承担任何责任，50间外其余客房的质量问题应由甲乙双方书面共同确认，被告未提供双方书面确认的证明。本院认证意见：本院对原告提供的证据1、2、3、4及被告提供的证据2、4均予以确认。对原告提供的证据5及被告提供的证据1、3、5不予确认。本院依据上述确认的证据认定以下案件事实：2017年5月16日，原告（甲方）与橙品酒店管理（上海）有限公司（乙方）签订《瑞壹酒店经营承包合同》1份，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿基础上，甲方将瑞壹精品酒店公寓整体承包给乙方经营和使用,为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。主要内容为：第1条双方资质：1.1【甲方资质】双方系依据相关法律法规合法设立并有效存续的法律实体，甲方拥有全体小业主委托经营的书面授权，有权按照法律规定和自己意愿将瑞壹酒店物业及场地承包给他人从事商业经营活动，并取得相应的收益。1.2【乙方资质】乙方已按照中国的法律规定，经工商行政管理部门注册登记，是具有合法经营权的独立法人或其他经济组织，具备民事权利能力和民事行为能力，且承租、经营和管理酒店属于乙方合法经营范围之内。1.3【授权签署】双方己采取一切适当和必要的行动获得签订和签署本合同所需的全部授权，且前述行为应持续有效。本合同之签字页上该方名称一栏中的签字均系分别由获该方正式授权的签字人有效签署。第2条承包标的：2.1【承包位置】甲方将其位于江苏省常州市××路××号××公寓（以下简称“该酒店”）承包给乙方。2.2【承包面积】乙方所承租的该酒店面积为15384平方米。第3条承包期限：甲乙双方约定的承包期限为2017年6月1日至2023年12月31日止。第4条承包费费用：4.1【承包费标准】承包费为：300000元／月（包含物业管理费及增值税，及在承包期内甲方向乙方提供可累积使用的每月500张免费停车券），付款方式为押一付二，承包费按照每3年5%递增。承包期间如遇到市场变化，双方可另行协商调整承包费。4.2【承包费支付】乙方应于承包合同签订之日支付两个月的承包费，之后按每两个月支付承包费给甲方，乙方提前于每两个月月底前5个工作日支付下两个月承包费。4.3【履约保证金】乙方应在签订合同之日向甲方支付人民币30万元（大写：叁拾万元）作为履约保证金，甲方予以无息保管并有权将履约保证金冲抵酒店维修费、承包费、乙方违约或侵权等纠纷发生时的各项费用或其他未付款项（应付款）。履约保证金低于本条约定金额时，甲方有权要求乙方在7个工作日内补足，乙方未及时补足则每日按欠付承包费的0.5%向甲方承担违约责任。该履约保证金于承包期届满或合同提前终止后，甲方扣除应由乙方承担的费用（或应付款）后无息返还给乙方。4.4【物业管理费】酒店的水、电、煤气等各种费用按国家、地方标准由乙方直接向相关行政部门缴纳。如乙方超过一个自然月未按时交纳上述费用，甲方有权代为支付并从履约保证金中扣除。4.5【其他约定】根据本合同的规定如乙方逾期支付承包费，每逾期一日乙方应向甲方支付应付未付款项的0.5%作为违约金。第5条设备设施：【酒店装修】在承包期满，乙方撤场时不得拆除或损坏任何不可移动的装修装饰及固定的设施设备及物品，该等不可移动物无偿归甲方所有。第6条双方义务：【承包费缴纳】乙方应按本合同规定按时交付承包费、如乙方逾期7日仍未向甲方支付上述款项，甲方可暂停煤气、水、电、通讯等公共设施，直至乙方付清所拖欠、逾期违约金及开通恢复费用等相关税费，逾期超过15日，甲方有权解除本合同并收回该酒店，乙方应当按照本合同承担违约责任。双方分别在合同上盖章确认。2017年12月1日，原告与橙品酒店管理（上海）有限公司又签订《瑞壹酒店经营承包合同》补充合同一份，主要内容为：甲方与乙方2017年5月1日共同签署的《合同》，因酒店外墙渗水造成部分房间不能正常售卖，给乙方造成一定的经济损失，甲方虽己安排维修，但由于外墙大理石的结构问题未能彻底根除，双方本着互利互惠的原则，经友好协商，就原合同中需补充说明的事项特订立以下补充合同。合同内容补充说明：原合同第5条第1款所述承包费标准为：300000元／月（包含物业管理费及增值税，及在承包期内甲方向乙方提供可累积使用的每月500张免费停车券），补充修订说明如下：一、承包费自2017年6月1日起调整为：247917元／月（酒店总客房数为288间，经甲乙双方现场盘点有50间房间存在漏水，已扣除此部分房间承包金，包含物业管理费及增值税），以上房间经甲方维修可正常经营并经双方书面确认后开始收取承包金。二、承包期内甲方向乙方提供的免费停车券由500张／月调整至300张／月。三、关于本补充合同内50间客房的维修，甲方会全力组织人员维修，但甲方不保证洒店无任何渗漏现象，以后本补充合同内50间客房再遇类似工程问题，乙方不得以此做为调整承包费和索要补偿的理由。在双方合同履行期间，如本补充合同外的其余238间客房发生类似大面积问题，经甲乙双方书面共同确认后，由甲方负责维修。本合同生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与其具有同等的法律效力。除本合同明确所作补充的条款外，原合同的其余部分应完全继续有效。双方分别在合同上签名盖章确认。2020年10月10日，原告向被告发送律师函一份，主要内容为：“致橙品酒店管理（上海）有限公司：新城控股集团律师事务部王泉泉律师接受常州新城瑞壹国际酒店有限公司(以下简称“新城公司”）的委托，向贵司致函如下：贵司与新城公司签订《瑞壹酒店经营承包合同》（以下简称“承包合同”）及补充协议，约定由贵司整体承包经营新城公司瑞壹精品酒店公寓（以下简称“酒店”)，根据合同约定，贵司应向我司支付承包费。合同签订后，新城公司已经按照约定将酒店整体交付给贵司进行经营管理，但截至发函之日，贵司已经累计拖欠承包费6463075.88元。根据承包合同约定，乙方逾期支付承包费，每逾期一日乙方应向甲方支付应付未付款项的0.5%作为违约金，新城公司将保留追究贵司违约责任的权利。本律师代表委托人郑重向贵司提出如下要求，贵司应当在收到本函7日内支付欠付款项，否则因此产生的违约责任均由贵司承担，委托人也将采取包括但不限于诉讼在内的一切法律手段维护自身合法权益，依法追究贵司相关责任”。2020年10月12日，被告收到该函件。经原、被告双方确认，截止到2021年1月31日被告欠原告租金（承包金）为7235106元。截止到2021年4月30日小业主费用602950元应从租金中扣除。被告支付的电梯费4000元应从租金中扣除。保证金300000元应从租金中扣除。往来款189423.9元和积分款153568元应从租金中扣除。另查明，原告支付截止到2020年12月31日酒店电费1032518.47元，根据合同约定，该电费应由被告承担。再查明，2018年12月13日，橙品酒店管理（上海）有限公司更名为上海瀚景酒店管理集团有限公司。2021年3月12日，原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告变更诉讼请求：1.请求判令解除原被告签订的常州瑞壹酒店经营承包合同；2.请求判令被告向原告交还酒店；3.请求判令被告支付截止到2021年1月31日的承包金5985164.1元（保证金300000元已抵扣）及截止到2021年1月31日的利息480000元及自2021年2月1日起至承包金付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；4.请求判令被告支付截止到2020年12月31日的电费1032518.47元；5.本案的诉讼费、保全费由被告承担。其余诉讼请求另案主张。截止到2021年1月31日电信费70810.97元原告不再主张。关于36间房屋漏水的费用问题，被告另案主张权利。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与橙品酒店管理（上海）有限公司签订的经营承包合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，依法成立并生效。鉴于橙品酒店管理（上海）有限公司已更名为上海瀚景酒店管理集团有限公司，故橙品酒店管理（上海）有限公司的相关权利义务由上海瀚景酒店管理集团有限公司承继。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告迟延履行支付租金义务，经催告后在合理期限内被告仍未支付，原告有权解除合同。此外，双方合同约定乙方应按本合同规定按时交付承包费、如乙方逾期超过15日，甲方有权解除本合同并收回该酒店，乙方应当按照本合同承担违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行。综上，原告要求解除合同及收回酒店的诉讼请求，符合双方合同约定和法律规定，本院依法予以支持。被告欠原告承包金5985164.1元（保证金300000元已抵扣）及相应的利息，有合同、补充协议、双方当事人陈述等证据为凭，被告对此无异议，本院予以确认。被告尚欠原告电费1032518.47元，有支付凭证等证据为凭，本院予以确认。被告未能按约支付上述款项，其行为已经构成违约，依法应承担违约责任。综上，原告要求被告支付承包金及利息、电费的诉讼请求，符合双方合同约定，于法有据，本院依法予以支持。原告自愿放弃部分诉讼请求，系其对自身权利处分，不违反法律规定，本院依法予以准许。关于三十六间房屋漏水费用赔偿问题，被告另案主张权利，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第三项、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告常州新城瑞壹国际酒店有限公司与被告上海瀚景酒店管理集团有限公司（原名称为橙品酒店管理（上海）有限公司）于2017年5月16日签订的常州《瑞壹酒店经营承包合同》。二、被告上海瀚景酒店管理集团有限公司于本判决生效之日起一个月内搬离常州市通江南路98号新城瀚景酒店，将新城瀚景酒店交付原告。三、被告上海瀚景酒店管理集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告常州新城瑞壹国际酒店有限公司截止到2021年1月31日的承包金5985164.1元及截止到2021年1月31日的利息480000元，并支付自2021年2月1日起至承包金付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。四、被告上海瀚景酒店管理集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告常州新城瑞壹国际酒店有限公司截止到2020年12月31日的电费1032518.47元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费79518元、保全费5000元，共计84518元（原告已预交），由原告承担15218，被告承担69300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王彩萍人民陪审员  陈小莉人民陪审员  徐 丽二〇二一年八月三日书 记 员  刘 璐