湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初8698号原告：谢群华，女，1980年5月7日出生，汉族，住湖南省溆浦县。委托诉讼代理人：邹修石，湖南金州律师事务所律师。被告：湖南嘉华房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区汇金路877号嘉华智谷产业园A2栋1901房。法定代表人：王静涛，总经理。委托诉讼代理人：奉满霞，上海建纬（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖钰钺，上海建纬（长沙）律师事务所实习律师。原告谢群华(以下简称原告)与被告湖南嘉华房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年7月15日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人邹修石、被告的委托诉讼代理人奉满霞、肖钰钺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1.判令被告对位于长沙市雨花区房屋进行修复并承担全部费用;2.判令被告向原告支付逾期交房违约金83253.75元（暂计算至2021年4月27日，之后的违约金以557254元为基数，按照万分之二的标准计算至房屋修复合格并实际交付之日起止）;3.判令自2017年12月30日起至房屋修复合格之日止的物业费用由被告承担；4.判令被告承担本案的诉讼费、鉴定费等全部费用。庭审中，原告明确违约金自2019年4月11日起算，物业费按照2.3元／月·平方米计算。事实与理由:2016年8月16日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号:201601772506）。合同约定:原告购买被告开发建设的位于长沙市雨花区房屋，该商品房建筑面积为105.63㎡，单价为5275.53元／㎡，总房价557254元。原告应于合同签订之日向被告交付首期款167254元，余款390000元以银行按揭方式支付。被告应当在2017年12月30日前将符合合同约定的商品房交付给原告。同时合同还对逾期交房等相关事宜进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了首付款167254元，并按照相关规定支付了契税及专项维修基金。同时原告与华融湘江银行股份有限公司长沙分行（以下简称华融湘江银行长沙分行）签订《个人购房贷款／担保合同》，原告向华融湘江银行长沙分行申请贷款390000元，用于购买坐落于嘉华城8栋2506号房屋。2016年11月16日，华融湘江银行长沙分行将390000元贷款转账至被告预售款监管账户。原告已经履行了全部付款义务，但被告并未能在约定的期限内将质量合格的商品房交给原告使用，案涉商品房存在严重漏水。2019年4月10日，因该商品房存在漏水影响原告正常入住，被告向原告赔偿13000元，并对漏水的修复方法进行了约定。时至今日，案涉商品房仍存在漏水被告仍未将修复合格的商品房交付给原告使用，被告的行为业已构成违约。原告认为，被告未按照合同约定的期限将质量合格的房屋交付给原告使用，且一直未修复合格，导致原告无法入住。被告逾期交房及房屋存在质量问题至今未修复的行为严重侵犯了原告的合法权益。被告辩称，1.案涉房屋在2017年12月30日已具备交付条件，被告根据涉案《长沙市商品房买卖合同》约定，及时组织集中收房工作，并进行了登报公示，全面履行了通知收房义务。原告接到收房通知后未及时办理收房，经催告仍不办理收房手续，直到2019年4月才来办理收房手续，因此本案是原告自身拖延收房时间近一年半，明显不属于被告需要承担逾期交房违约责任的情形。相反，根据涉案《长沙市商品房买卖合同》第十条、第十一条第三款第二项的相关约定，原告未按期接受房屋，应当向被告支付房屋管理费用。综上，原告的第二项诉讼请求没有事实和法律依据；2.原告2019年4月份办理收房手续时，发现房屋存在漏水情形，拒绝收房。被告在与原告多次协商的基础上，签订《补充协议》，双方再次确认了2017年12月30日便已通知收房的事实，同时达成了房屋保修以及补偿的方案。被告及时履行了补充协议，向原告支付了13000元补偿款，且通知施工单位对房屋屋面防水进行了整体重做，并于2019年8月通知原告到场见证闭水试验，经试验未再漏水。可是原告仍然以担心房屋将来漏水为由，拒绝办理收房手续。涉案房屋自从2019年8月维修完成之后，便未再发生漏水情形，原告的第一项诉讼请求没有事实依据；3.被告已按照协议约定，在2019年8月完成了对案涉房屋的保湿、防水层破除重做，且完成了闭水试验验证无渗漏。此后经被告多次催告，原告至今仍未办理收房手续，但案涉房屋经过时间和丰雨季的检验，没有再出现渗漏。因此，根据《补充协议》的约定，2019年8月份之后的物业费，应当由原告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议以及与原件核对无异的《长沙市商品房买卖合同》、发票予以采信。根据以上采信证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2016年8月16日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号:201601772506），约定：1.买受人购买的商品房位于长沙市雨花区房屋，规划用途为住宅；该商品房建筑面积为105.63㎡；2.出卖人与买受人约定按以下方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为5275.53元／㎡，总房价557254元，买受人采用以下方式按期付款：买受人以银行按揭方式付款，并应于合同签订之日向出卖人交付首期房款167254元，余款390000元以银行按揭方式支付；3.出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并完成建设工程竣工验收备案手续，并符合本合同约定的商品房交付买受人（合同第十条）；4.商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起7天内对该商品房进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人的原因，未按照本合同第十条约定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之二的违约金，但出卖人承担的违约金总额最高不超过买受人累计已付房款的2%；5.由于买受人原因，未能按期接受房屋的，双方同意按以下方式处理：出卖人按日向买受人收取已付房款的万分之三的房屋管理费，并视为出卖人已交付房屋，该房毁损、灭失的风险由买受人承担。买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋如存在非主体结构方面的质量问题，应当将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在90日内整改合格，超过整改期买受人可以自行整改，出卖人应赔偿买受人整改相关费用。房屋主体结构不合格，导致房屋不能使用的，买受人有权拒绝收房；因此导致不能及时交房的，买受人可以按本条约定追究出卖人逾期交房的违约责任；6.买受人购买的商品房为商品住宅的，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量缺陷，出卖人应当履行保修义务。出卖人拒绝整修或者在合理期限内拖延整修的，买受人可以自行或者委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失由出卖人承担。房屋因质量问题造成买受人经济损失的，出卖人应赔偿买受人的损失。该商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，可以依照有关规定委托双方认可的工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人可以请求解除合同并要求出卖人赔偿损失（合同第十五条）。同日，原、被告签订补充协议等附件，双方在附件四《前期物业服务合同》中约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅服务费标准为2.3元／月·平方米（房屋交付日起三年内按1.9元／月·平方米优惠收取）；业主向长沙市星润物业服务公司交纳物业服务费后，长沙市星润物业服务公司按合同约定的服务内容和标准提供服务；业主应自出卖人交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费，纳入物业管理范围的未交付的物业，其物业服务费由出卖人交纳。因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳。双方在附件五《补充协议》中约定：合同第十条约定的房屋交付条件，指该房屋所在建设工程经有关主管部门验收合格，出卖人取得建设工程竣工验收《备案表》。出卖人出示《备案表》的，买受人不得以其他理由拒绝办理房屋接收手续；在房屋交接时，如买受人发现交付房屋有瑕疵或任何非主体结构质量问题，应记录在交接文件中，且买受人应在交接后10日内以书面方式向出卖人提出，由出卖人按合同第十五条的约定进行处理。买受人不得以此为由拒绝收房或者要求退房。合同签订后，原告按约定向被告足额支付了购房款557254元。案涉商品房在2017年12月19日取得《工程竣工验收备案表》。2017年12月被告向原告发出收房通知。原告于2017年12月31日将在验收过程中发现的房屋漏水问题反馈给了被告，要求被告进行整改，并未收房。2019年4月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，约定：鉴于甲乙双方于2016年8月16日签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201601772506号），乙方购买甲方开发的嘉华城二期8号栋2506房，建筑面积105.63㎡,8号栋住宅已于2017年12月30日达到交付条件，但因渗漏问题影响乙方收房入住。现甲乙双方本着公开、平等、自愿原则，经友好协商，对前述事项达成如下协议：1.根据闭水实验实际情况，经现场查勘分析，针对多点位、分散性渗漏的处理方法为：对本户105.63㎡面积屋面保温、防水层进行破除，重新做全房105.63㎡屋面防水，根据天气情况进行后续施工；2.甲方同意，乙方自合同约定交付之日起至本次全房屋面防水完工并闭水试验验证无渗漏之日止当月，物业费由甲方承担，次月开始由乙方承担；3.甲方同意，因渗漏问题影响乙方正常入住，甲方同意一次性补偿乙方13000元，该费用在本协议签订之日起7个工作日内转入乙方指定账号；4.双方确认并知悉:就前述事项予以认可，并对2019年4月10日之前发生的各类事项，双方互相谅解，均不再以2019年4月10日之前各项事由为原因提出其他诉求；如依然出现渗漏问题，乙方保留继续提出质量诉求的权利。2019年8月-9月，被告对涉案房屋防水进行了维修整改。2021年2月2日，被告向原告邮寄送达《关于办理房屋交付手续的催告函》，函告：您所购买的“嘉华城二期”小区8栋2506房于2017年12月30日已具备交房条件，且我司已于2017年12月30日组织集中交付，并进行登报公示。根据《长沙市品房买卖合同》第十一条关于房属交接及违约责任的约定，由于买受人原因，未能按期接受房屋的，出卖人按日向买受人收取已付房款的万分之三的房屋管理费，并视为出卖人已交付房屋，该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。同时据《长沙市商品房买卖合同》第二十条关于物业服务费缴纳的约定，物业服务费的收取起始时间为出卖人向买受人交付房屋之日(如房屋达到合同约定的交付条件，买受人在出卖人送达或视为送达交房通知后未及时收房的，以出卖人在通知中注明的交房时间为物业服务收费起始时间)。现我司再次通知您，为避免给您带来不必要的损失，保证您的房屋所有权证能按合同约定如期办理，请您尽快办理好收房手续，逾期未办妥而导致产证办理超期，我司将不承担任何法律责任，一切后果由您自行承担。2021年2月8日，原告收到上述函件。2021年2月24日，原告向被告回复《关于承担房屋维修义务的函》，函告：我是8-2506号房屋的业主，在贵处购买的商品房按合同约定于2017年12月30日交房。因房屋质量不合格，你公司一直未履行合同义务，贵房地产开发有限公司开发的8-2506房屋，造成房屋大面积漏水。事后双方达成补充协议，贵房地产开发有限公司答应进行维修防漏，并赔偿经济损失13000元。整改后，到目前为止，8-2506号房屋依然大面积漏水。贵公司发出交房催告函，强行交房，不符合法律规定。根据《中华人民共和国民法典》第610条、617条之规定，如贵公司不履行法定义务，本业主将依法维权，并由贵公司承担一切经济损失。2021年5月19日，被告工作人员向原告发送微信：“谢姐你好，长沙这段时间都在连续下雨，特别昨晚到今天下了大暴雨，今天去室内看了，无渗漏情况，详见照片”，原告回复：“覃总厨房还是有渗水”、“儿童飘窗位置呢?”;被告工作人员回复：“厨房无渗水，您可直接去看”、“儿童房飘窗位置也无渗水”。原告认为被告未按照合同约定的期限将质量合格的房屋交付给原告使用，且一直未修复合格，于2021年5月27日诉至法院，请求依法裁决。本案在审理过程中，本院于2021年7月21日、22日组织双方当事人到涉案房屋进行现场勘验。经勘验，涉案房屋屋面经24小时闭水试验未发现有明显的渗漏问题。本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。1、关于涉案房屋的整改问题。根据《长沙市商品房买卖合同》的约定：“买受人购买的商品房为商品住宅的，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量缺陷，出卖人应当履行保修义务。出卖人拒绝整修或者在合理期限内拖延整修的，买受人可以自行或者委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，因涉案房屋屋面存在漏水问题，双方于2019年4月10日签订《补充协议》，被告已经按照《补充协议》履行了保修义务，经本院组织双方当事人对涉案房屋屋面现场闭水试验后勘验，涉案房屋经维修整改后不再存在渗水问题。故原告请求被告对位于长沙市雨花区房屋进行修复并承担全部费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。2、关于被告是否存在逾期交房及是否应支付逾期交房违约金问题。根据涉案《长沙市商品房买卖合同》的约定：“出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并完成建设工程竣工验收备案手续，并符合本合同约定的商品房交付买受人（合同第十条）”、“商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起7天内对该商品房进行验收并与出卖人办理交接手续”。本案中，涉案房屋在2017年12月19日取得《工程竣工验收备案表》，被告于2017年12月通知原告收房，原告收房时发现涉案房屋存在渗水问题，遂向被告提出维修整改。2019年4月10日，双方签订《补充协议》，约定因漏水问题影响原告正常入住，被告同意一次性补偿原告13000元，该费用在本协议签订之日起7个工作日内转入被告指定账号。双方确认并知悉就前述事项予以认可，并对2019年4月10日之前发生的各类事项，双方互相谅解，均不再以2019年4月10日之前各项事由为原因提出其他诉求。如依然出现渗漏问题，原告保留继续提出质量诉求的权利。该《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，当事人均应按协议履行。因《补充协议》未对被告维修整改的期限进行明确约定，本院确定给予被告维修整改的合理期限为二个月，即2019年6月11日被告应通知原告收房；但根据本案查明的事实，被告直到2019年8、9月才对涉案房屋防水进行维修整改，且被告未提交证据证明其在维修整改后及时通知了原告验收收房，直至2021年2月2日才致函要求原告办理房屋收房手续，故本院认定被告存在逾期交房，应承担此期间（2019年6月11日至2021年2月2日）逾期交房的违约责任。原告虽于2021年2月24日向被告复函称涉案房屋依然存在漏水问题，但原告并未提交充分的证据证明涉案房屋经维修整改后仍足以影响其居住使用，原告以此为由拒绝接收涉案房屋，不符合合同约定，本院不予采纳。根据涉案《长沙市商品房买卖合同》的约定：“由于出卖人的原因，未按照本合同第十条约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金”。被告应支付原告2019年6月11日至2021年2月2日期间逾期交房违约金67093.4元（557254元×万分之二×602天）；但该条款同时约定：“但出卖人承担的违约金总额最高不超过买受人累计已付房款的2%”；而557254元×万分之二×602天（2019年6月11日至2021年2月2日）的违约金数额67093.4元，明显超过了11145元（557254元×2%）的限额；因此，原告主张的逾期交房违约金11145元（557254元×2%），本院予以支持，超出部分的诉讼请求，本院不予支持。3、关于物业费的承担。原告诉请被告承担自2017年12月30日起至房屋修复合格之日止的物业费用。根据涉案合同附件四《前期物业服务合同》约定：“物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，房屋交付日起三年内按1.9元/月·平方米优惠收取；业主向长沙市星润物业服务公司交纳物业服务费后，长沙市星润物业服务公司按合同约定的服务内容和标准提供服务；业主应自出卖人交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费，纳入物业管理范围的未交付的物业，其物业服务费由出卖人交纳”。因物业费的收取主体为物业公司，并非被告；且物业公司尚未向原告主张，原告可待该物业服务费用实际发生后，另行通过合法途径主张。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南嘉华房地产开发有限公司于本判决生效后7日内向原告谢群华支付逾期交房违约金11145元；二、驳回原告谢群华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1882元，因适用简易程序减半收取941元，由原告谢群华负担815元，被告湖南嘉华房地产开发有限公司负担126元。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  孙满平二〇二一年八月十日书记员  和 阳附：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。