北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9584号上诉人（原审被告）：葛国政，男，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：王鑫，北京市博友律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐瑞霞，北京市博友律师事务所律师。被上诉人(原审原告):北京市房山区琉璃河镇八间房村村民委员会，住所地北京市房山区琉璃河镇八间房村。法定代表人：李冬雨，主任。被上诉人(原审原告):北京市房山区琉璃河镇八间房村经济合作社，住所地北京市房山区琉璃河镇八间房村。法定代表人：李冬雨，社长。二被上诉人委托诉讼代理人：杨兆伟，北京市博维律师事务所律师。上诉人葛国政因与被上诉人北京市房山区琉璃河镇八间房村村民委员会（以下简称八间房村村委会）、北京市房山区琉璃河镇八间房村经济合作社（以下简称八间房村经合社）土地租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2021）京0111民初3753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。葛国政上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一是涉案土地为集体经营性建设用地，合同性质为建设用地使用权出让合同，因此一审判决认定法律关系有误，不应认定为土地租赁合同关系，而应认定为集体经营性建设用地使用权出让合同关系；二是一审判决适用法律错误，根据《中华人民共和国土地管理法（2004年修正）》、《中华人民共和国土地管理法（2019年修正）》、《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》之规定，集体建设用地的使用权可以出让、转让或出租，且可比照建设用地使用权出让合同，约定70年使用期限。八间房村村委会、八间房村经合社辩称，同意一审判决，不同意葛国政的上诉请求。第一，双方签订《可建地租赁使用合同》时是2007年，不适用2019年《中华人民共和国土地管理法》。根据2004年《中华人民共和国土地管理法》的规定，不存在集体经营性建设用地。2007年涉案土地是釆矿用地，是采矿、釆石、采沙用地，村委会不可能出租集体经营性建设用地。第二，在2019年《中华人民共和国土地管理法》中规定的集体经营性建设用地也是指政府在土地利用总体规划和城乡规划确定为用于工业、商业等经营性用途的土地，才属于集体经营性建设用地，并不是按照双方约定的土地使用用途确定土地性质，而且集体经营性建设用地需要登记才能出租，因此，本案涉案土地不是集体经营性建设用地，上诉人是对集体经营性建设用地错误理解。2004年《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。法律已经明确规定除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的情形外所有集体土地均不能出让，案涉土地也不例外。故一审法院适用法律正确。八间房村村委会、八间房村经合社向一审法院起诉请求：1．确认双方签订的《可建地租赁使用合同》中租期超过20年的部分无效。2．由葛国政承担诉讼费用。一审法院认定事实：2007年5月25日，甲方北京市房山区琉璃河镇八间房村委会与乙方葛国政签订《可建地租赁使用合同》，约定：一、可建土地的位置、面积、四至：可建土地位于八间房村村北，面积5．69亩，四至为东至：耕地，西至：大道，南至：片林，北至付家伟住宅。二、用途：乙方用于修建厂房，进行工业生产多种经营使用。三、使用期限：70年，永久使用。四、费用的交付方式：土地使用费总额壹拾万元，一次性付清。五、合同生效后，地上物的归属：合同生效后，使用土地上的树木及53间房均归乙方所有，由乙方自行处理，乙方在土地上所建的建筑物和添置的设备等归乙方所有，甲方不得参与。六、双方的权利、义务：（三）乙方的权利：1．享有土地的永久使用权和受益权。2．乙方因经营需要，可以将房产及地上物自己支配、流转。3．有权拒绝甲方的不合理条款或规定。双方还约定了其他权利义务。2007年6月28日八间房村村委会、八间房村经合社与葛国政签订《补充协议》：此协议是对2007年5月25日，双方签订的《可建地租赁使用合同》进行补充。房山区琉璃河镇八间房党支部村委会租赁给乙方葛国政八间房村村北厂院，面积核准如下：可建土地位于八间房村村北，面积7．06亩，四至为东至：耕地，西至：大道，南至：片林，北至付家伟住宅。其他事项以2007年5月25日，北京市房山区琉璃河镇八间房党支部村委会与葛国政签署的，八间房村村北可建地租赁使用合同为准。最后由八间房村村民委员会、八间房村经合社盖章，葛国政签字。2009年6月7日，八间房村村委会盖章出具收款凭证一份，具体内容为：今收到葛×全土地承包费70000元。2007年10月11日八间房村村委会盖章出具收据一份，具体内容为：今收到葛×全杨树款3000元。2007年12月31日，八间房村委会盖章出具收条一份，具体内容为：今收到葛×全上交土地费预（原判遗漏“预”字）交款伍万元。另查明，北京市房山区琉璃河镇八间房村农工商经济联合社更名为北京市房山区琉璃河镇八间房村经济合作社。葛×全系葛国政之父。上述事实，有双方当事人陈述，《可建地租使用合同》《补充协议》等证据在案为证，经庭审质证，可以作为认定事实的依据。一审法院认为：合同部分无效不影响其他部分效力，其他部分仍然有效。根据《中华人民共和国土地管理法》第63条，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。八间房村村民委员会，八间房村经合社与葛国政签订的《可建地租赁使用合同》及《补充协议》因涉案土地系集体土地，只可以租赁或承包，但是不得对土地的使用权进行出让，本案土地在租赁时性质为建设用地项下的采矿用地，故本案双方的法律关系为土地租赁合同关系。双方在合同中约定的租赁期限为70年，根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过20年。超过20年，超过部分无效。涉案土地租赁合同中土地租赁期限超过20年部分属于无效，其余部分（2007年5月25日至2027年5月24日）是双方的真实意思表示并不违反法律、行政法规的禁止性规定，故合法有效。葛国政辩称涉案合同系土地使用权出让合同，无事实与法律依据，法院不予采信。据此，一审法院判决：确认北京市房山区琉璃河镇八间房村村民委员会、北京市房山区琉璃河镇八间房村经济合作社与葛国政于2007年5月25日签订的《可建地租赁使用合同》中租期超过20年部分无效，合同租赁期应当截止为2027年5月24日。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于涉案合同的性质，合同约定八间房村村民委员会、八间房村经合社将案涉土地租赁给葛国政使用，葛国政支付租金，双方亦据此履行，该合同符合法律规定的出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的租赁合同的基本属性，一审法院将双方合同关系定性为土地租赁合同关系并无不妥。葛国政关于涉案合同系集体经营性建设用地使用权出让合同关系的上诉意见不能成立。根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过20年。超过20年，超过部分无效。故涉案土地租赁合同中土地租赁期限超过20年部分属于无效，一审法院所作处理正确。综上所述，葛国政的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由葛国政负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  时 霈审 判 员  王 磊审 判 员  胡珊珊二〇二一年九月十日法官助理  刘力之书 记 员  黄 珊