辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终9807号上诉人（原审原告）：郭丽华，女，1972年1月2日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：张俊明，辽宁人民律师事务所律师。委托诉讼代理人：金娥，辽宁人民律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沈阳市碧桂园房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区碧桂园街10号。法定代表人：周成斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：王丽诗，该公司员工。原审第三人：刘广文，男，1974年4月26日出生，汉族，住辽宁省法库县。委托诉讼代理人：王婷，辽宁安行律师事务所律师。原审第三人：邵家涛，男，1976年2月28日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：王婷，辽宁安行律师事务所律师。上诉人郭丽华因与被上诉人沈阳市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）、原审第三人刘广文、邵家涛房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初8673号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。郭丽华上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者依法改判支持上诉人的原审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，被上诉人的送达方式不符合《租赁合同》的相关约定，上诉人未接到相关通知，并非是有效送达方式；二、原审判决适用法律错误，在合同对送达方式有明确约定的情况下，应严格遵守合同约定，不应认定合同约定之外的其他送达方式为有效送达，“高度盖然性”的证明标准不适用本案。碧桂园公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。刘广文、邵家涛述称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。郭丽华向一审法院起诉请求：请求依法判令被告侵害原告的优先购买权，赔偿原告经济损失18,000,000元。一审法院认定事实：2017年4月21日，原、被告签订了《商铺租赁合同》一份，约定被告将第1-3层的编号为101、102、103的商铺共三层出租给原告，租期自2018年1月1日至2032年12月31日，合同第八条约定在本合同有效期内，甲方如欲将其租赁场地所有权转让给第三方，应提前以书面形式通知原告，原告在同等条件下享有优先权，但原告应于甲方发出通知之日起15日内以书面形式向甲方回复确认。如逾期未回复或回复的购买条件不同等，视为原告自动放弃同等条件下的优先购买权，且视为原告默认同意被告的出售或转让行为。合同第十三条约定：任何根据合同发往合同任何一方的通知或其他文件，应当以书面方式按该方在本合同中列明的地址、传真号及联系人发送给该方。本合同各方之间依据合同进行的任何通知，应当在下列所述情况时视为已经送达：通过人员送达，实际交付，收件人书面签收；以信函方式或特快专递邮寄投递后第二日中午12:00；以传真发出为收件人确认收到传真。任何一方变更联系方式，应及时以书面形式通知对方。如前述联系方式不准确或无法有效送达，或一方联系方式发生变更，未按前述约定有效通知对方的，视为对方的通知以合法送达。租赁期内租赁场所是有效通知地址，通知已经在租赁场所，门窗或墙面张贴视为通知送达和原告已经知悉。合同载明原告的联系电话：158××××2222，通信地址：沈阳市沈北新区道义镇道义四村2-110。合同签订后，房屋交付原告承租使用。2019年12月20日，被告商业管理部经理杨堃“杨总”，多次以微信沟通方式联系在原告公司处“蒋总”蒋运吉接洽案涉优先购买权事宜，明确告知在12月底前完成成交，并以微信方式向蒋运吉发送了案涉优先购买权PDF版电子通知书，明确告知查收优先购买权通知书并在本月27日之前回复，还要求蒋运吉发送邮寄地址，蒋运吉明确承诺“告知法务尽快”，并称“回沈阳我马上联系”“第一时间联系”“当面聊”，且约定2019年12月24日在一期商场办公室9:30分见面，还发送了腾讯定位地图；优先购买权通知书载明，被告告知原告被告将于2019年12月27日出售案涉商铺，带租约销售，不低于4000万元，一次性全款支付，在同等条件下优先考虑原告购买，明确2019年12月27日前将《在用商铺出售确认函》填妥交回被告，还载明期限届满如未收到确认函件，视为原告放弃优先购买商铺的权利，被告有权将该商铺出售给他人，同时承接与原告的租赁关系；2019年12月24日在蒋运吉沈阳办公室见面当面告知、送达了案涉优先购买权书面通知书；后于2019年12月26日、12月27日多次联系催告蒋运吉沟通回复；2019年12月27日被告按原告在合同中预留的手机号拨打原告电话显示小秘书状态后，成功发送短信至原告该手机，内容为：“郭总您好：道义太阳城商业广场整栋销售，2019年12月20日给贵司蒋总微信发了优先购买通知书，于12月24日我与蒋总当面洽谈沟通，并将购买的基本要求告知蒋总，约定12月26日蒋总给予我司回复。但从26日开始，蒋总的电话一直在关机和小秘书状态，联系不上其本人，因一直未得到贵司正面回复，在贵我双方的合同中找到您的电话号码，您的电话也是处于小秘书状态，请您看到信息后及时与我联系，我的联系方式186××××4011杨堃，谢谢。”以及“郭总：此次道义太阳城商业广告交易带租约出售，即2020年1月底之前付清全款为基本条件，总交易金额为4000万元起，如贵司有意向购买，请及时回复我意向购买价格，如贵司无意向购买，请配合我司进行三方协议的签署，此三方协议是在保护贵司，能够按照合同约定继续经营的前提下拟定，所以还请贵司配合，谢谢。”嗣后至今，原告对上述信息未予回复。原告称原告联系人杨堃及蒋运吉个人信息均属实，但是蒋运吉并不在原告公司全权负责的总经理，原告从没有委托蒋运吉接收被告信息，合同中也没有约定联系人是蒋运吉，向蒋运吉发送信息和书面通知，蒋运吉也没有实际向原告通知及转告，蒋运吉在原告公司无任何职务，只是原告处帮忙的朋友。2019年12月19日，被告与第三人刘广文、案外人王妍、富艳签订了大宗物业预认购合同一份，约定三人以4000万元价格购买沈北新区.07平方米（包含原告承租部分），合同第1.6款约定，如在2020年6月30日前被告既未书面通知签约，又未通知解除合同的，购买人有权于2020年6月30日后单方解除本合同。嗣后，2019年12月19日付款定金100万元，2019年12月30日付款1900万元，2020年1月31日付款2000万元。2020年5月6日，被告与刘广文、王妍、富艳及本案第三人形成商品房转名协议书一份，约定终止前述被告与刘广文、王妍、富艳的案涉商品房合同关系，由刘广文、王妍、富艳指定的本案第三人按转名协议购买该房屋，已付房价款4000万元转为第三人的购房款。刘广文、王妍、富艳与本案第三人因案涉房屋转名协议产生的相关费用、权利义务关系由双方自行处理，与被告无关。2020年8月11日，被告与第三人签订《房地产买卖合同》一份，约定将位于沈北新区.07平方米（包含原告承租部分）以4000万元价格出售给第三人。同日，被告张贴《关于签署租赁合同权利义务转移协议及变更租金接收账户的通知》。2020年8月12日，第三人沈阳碧桂园公司与原告办理了不动产转移登记手续，产权登记至原告刘广文、邵家涛名下。一审法院认为，原告作为承租人享有案涉房产的优先购买权，但应按约定或法律规定及时行使。关于优先购买权告知效力问题。被告的举证形成较完整的证据链条，诸证据之间相互佐证，符合民事诉讼高度盖然性证明标准，证据优势高于原告，原告虽予否认但缺少足够的证据支持，依证据规则，应当认定就案涉商铺整栋出售优先购买相关事项被告已向原告尽到了事实上足以使原告知晓的通知义务，虽然告知方式不完全符合合同约定的“按该方在本合同中列明的地址、传真号及联系人发送”签收、确认，但是被告反复采取的多次、多种联系方式和送达措施实质上足以使优先购买权通知到达原告、为原告明确知晓。在被告反复催告督促的情况下，长期以来原告方从未对优先购买通知作出有意购买的回复，已经超过了合同约定的15日期限，应当认定在被告开列出优先购买条件后原告从未作出购买案涉商铺的意思表示，被告已经以实际行动放弃对案涉商铺的优先购买权。故原告基于优先购买权受损提出的索赔请求，没有事实和法律依据。此外，虽然被告在联络通知原告优先购买之前已与刘广文、王妍、富艳接洽签订认购书并收取定金100万元，但因原告后续长期未回复有意购买，原告已经放弃、丧失优先购买权，故在先的磋商、认购及部分付款行为对原告的权益并不产生事实上和法律上的损害；同时，刘广文、王妍、富艳与被告虽未签订正式房产买卖合同，在原告放弃优先购买权的情况下，其三人购房全款4000元已支付完毕，事实上的购房合同关系已经存在，其三人因已付全款遂享有完整的合同权利义务，其三人有权以三方更名协议的方式，将自己已取得的债权债务概括转移给本案第三人承受，故不存在被告二次出售的情况，也不存在二次出售前应向原告二次发出优先购买通知的情形。一审法院判决：驳回原告郭丽华的诉讼请求。案件受理费129,800元，原告负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人郭丽华与被上诉人碧桂园公司之间签订的《商铺租赁合同》系基于双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事双方均应恪守履约。合同第八条明确约定，上诉人郭丽华在同等条件下享有对案涉房屋的优先购买权，被上诉人如欲转让案涉房屋，应提前以书面形式通知郭丽华。优先购买权作为合同相对方、承租人即上诉人郭丽华最重要的实体权利之一，理应向其本人进行通知，才能足以确保出租人履行通知义务的有效性和针对性。上诉人郭丽华在租赁合同中手写记载的唯一手机号为158××××2222，手机通讯实为当今社会中最为通用、最为便捷且最为直接的有效联系方式，上诉人郭丽华应确保该手机号码保持畅通以便于在必要时能顺利与其取得联系、沟通相关事宜，如因手机不畅通而未能与其取得联系导致产生的后果，应由郭丽华自行承担责任。被上诉人碧桂园公司拨打该号码未果后，又向该号码发送短信息，告知郭丽华其欲转让案涉房屋的事实并履行通知郭丽华行使优先购买权的义务，嗣后又发送短信息敦促郭丽华尽快作出购买与否的决定，但在约定期限内均未收到郭丽华的回复。二审期间，上诉人郭丽华辩称其手机号码并未变更但当时处于关机状态，短信送达不属于合同约定的送达方式。又因此前，就交纳案涉商铺的租金、能源费等重要履约事宜均由蒋运吉（“蒋总”）代表上诉方负责与碧桂园公司沟通联系，上诉人亦自认蒋运吉系在公司帮忙的朋友，故被上诉人就优先购买权事宜也通过微信向蒋运吉进行了告知，并将行使优先购买权的书面告知书发送给蒋运吉。蒋运吉收到后明确作出“告知法务尽快”“第一时间联系”等承诺。综合以上事实和证据，足以证明被上诉人碧桂园公司在履行优先购买权的告知义务上，已采用多种途径并多次向上诉人郭丽华履行了足以使对方知晓的告知，其已尽到充分审慎尽善之告知责任。上诉人郭丽华在未通知被上诉人变更联系方式的情况下，碧桂园公司以向其留存在合同中的手机号码发送信息的方式告知郭丽华行使优先购买权并不违反合同第13.1条之约定，但上诉人郭丽华并未在合同约定的期限内书面回复确认，故被上诉人碧桂园公司对此不应承担赔偿责任，一审法院判决驳回郭丽华的诉讼请求并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人郭丽华的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费129,800元，由上诉人郭丽华负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  吕长辉审 判 员  谢 宏二〇二一年九月二日法官助理  刘冰青书 记 员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；