四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终9295号上诉人（原审原告）：成都晨辉汽车有限公司，住所地：四川省成都市高新区西部园区西北片区。法定代表人：陈明，董事长。委托诉讼代理人：曾许锋，男，公司员工。被上诉人（原审被告）：胡德彬，男，1972年12月29日出生，汉族，住四川省内江市市中区。上诉人成都晨辉汽车有限公司（以下简称晨辉公司）因与被上诉人胡德彬房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初10929号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。晨辉公司上诉请求：一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初10929号民事判决第二项，改判胡德彬向晨辉公司支付租金25411.2元及违约金5082.24元；二、判令胡德彬支付3个月免租期租金25411.2元；三、一审、二审诉讼费由胡德彬承担。事实与理由：一、一审认定事实不清。关于胡德彬撤场时间。在一审中，在当时既有证据的情况下，晨辉公司认可胡德彬撤场时间为2018年8月31日，但根据一审庭审后晨辉公司找到的胡德彬在案涉物业经营期间充电凭证显示，充电时间为2018年12月28日。由此可以推断，截止2018年12月31日，胡德彬仍然占有案涉物业。故胡德彬欠缴的租金应自2018年7月1日计算至2018年12月31日共计25411.2元（不包含3个月免租期租金），相应违约金也应调整为5082.24元（25411.2元×20%）。二、关于免租期租金。根据案涉合同第十条第四款约定，因胡德彬在约定合同终止日期（2019年12月31日）前单方面撤场并拒绝继续缴纳租金，已经用实际行动表示终止双方租赁合同，故晨辉公司有权按照合同约定要求其补足2018年7月1日至2018年12月31日的免租期租金25411.2元。胡德彬辩称，胡德彬撤场之后东西仍然还在案涉房屋。胡德彬要求搬离但晨辉公司进行阻拦。胡德彬就跟店长说隔三岔五去看一下防止物品丢失，同时也打扫一下卫生。胡德彬撤场之后，晨辉公司为了招商，很多时候都是其替租户去充的电费，为了造成灯火通明的假象。现在东西都已经被晨辉公司处置了，胡德彬也另行起诉了晨辉公司。晨辉公司向一审法院起诉请求：1.胡德彬向晨辉公司腾退物业；2.胡德彬向晨辉公司支付拖欠的租金76233.6元（2018年7月1日至2019年12月31日），支付9个月优惠期租金76233.6元；3.胡德彬向晨辉公司支付违约金15246.72元（76233.6×20%）；4.诉讼费由胡德彬承担。一审法院认定事实：一、合同的签订2017年8月7日，晨辉公司（甲方）与胡德彬（乙方）签订《物业租赁合同》，约定：1.胡德彬租赁晨辉公司位于成都市高新西区xx号物业（物业含公摊建筑面积为529.4平方米）。2.租赁期限为24个月，即从2017年10月1日起至2019年9月30日止，合同计租起始时间以正式开业时间为准，租期顺延，同时双方约定合同期内总免租期为12个月，其中第一年免租期为6个月，第二年免租期为6个月（含装修期在内）。3.本合同签订当日，胡德彬应向晨辉公司支付10000元合同履约保证金，合同有限期内，合同履约保证金不计息，且不能用于抵扣或抵冲租金及其它费用。4.租金支付标准：胡德彬须按前述约定的承租面积计算并按照16元／㎡／月的租金标准向晨辉公司支付该物业租金，月物业租金总计8470.4元。5.租金的支付方式：按半年（6个月）分期支付。6.租金的支付时间：第一年租金支付时间为本合同签订当日内胡德彬一次性向晨辉公司支付第一个半年租金25411.2元，自第二期起，胡德彬须于上个半年期届满10日前向晨辉公司支付下一个半年期租金（每半年期租金为25411.2元）。7.物业交付：胡德彬须按物业交付通知的交付日期接收该物业。8.合同变更和终止：本合同签订后，胡德彬出现逾期支付租金（包括不足额支付）累计或连续超过三十日的情形，晨辉公司有权解除本合同，并不退还胡德彬已支付租金及合同履约保证金，给晨辉公司造成损害的，胡德彬应承担全部赔偿责任，晨辉公司若因此解除合同的，或者因胡德彬违约导致本合同解除或终止的，胡德彬除应按合同第十条3款约定承担违约责任外，还应按合同第四条1款约定对应年度的月租金标准向晨辉公司补交免租期租金。9.违约责任：胡德彬应按约向晨辉公司足额支付租金，胡德彬逾期交纳租金、运营管理费、物业管理费等费用五日以上即为违约，每逾期一日，应向晨辉公司支付所欠当年租赁费总额千分之三的违约金，逾期（包括不足额支付）累计超过30日内，晨辉公司有权终止本合同，收回租赁物业，保证金不予退还，胡德彬自行承担装修损失及全部赔偿责任。本合同有效期内，除双方另达成约定外，任何一方单方终止、解除本合同或事实上实施的终止履约行为，均视为违约，违约方应向守约方支付违约金，违约金按本合同租赁期间内租金总额的20%计算及收取。除违约金外，如晨辉公司违约，晨辉公司退回胡德彬所交履约保证金（不计利息）；如胡德彬违约，胡德彬所交的履约保证金不予退还。二、合同的履行2017年8月7日，合同签订当日，胡德彬向晨辉公司支付了履约保证金10000元。同时，由于商场出具了优惠文件，故胡德彬的租金起算时间才能够从2018年1月1日开始，租期顺延。胡德彬交纳租金的情况为：第一期从2018年1月1日至2018年6月30日足额交纳25411.2元，此后的租金未付过。一审庭审中胡德彬认可前述交纳保证金、租金的事实。晨辉公司出具胡德彬与案外人四川诚臣物业服务有限公司签订的《晨明爱家居商铺装饰装修管理服务协议》（装修施工期35天，自2017年9月6日至2017年10月10日），拟证明胡德彬于2017年9月6日入驻案涉物业，一审庭审中，胡德彬认可该事实。2018年2月5日，晨辉公司向胡德彬等国际家居馆商户发出一份《通知》，载明租赁期间，原计租时间根据合同约定之日起计算，综合商场实际情况，计租日期调整为自2018年1月1日正式计租。2018年7月24日，胡德彬向晨辉公司提出撤场申请，另，胡德彬出具晨辉公司于2018年7月27日向胡德彬回复的一份《关于商家诗尼曼单方撤场申请的复函》，载明公司回复内容为1.按照合同约定，胡德彬逾期支付款项或单方终止合同，构成违约，故其提出事项不成立；2.希望胡德彬继续支持、理解、配合管理公司，积极参加促销活动，管理公司在二期租金所属期内给予适当的优惠政策；3.如胡德彬强行单方终止合同，则按照合同约定，通过法律途径追究全部责任，包括但不限于应缴的租金、运营费、物业费、水电费、违约金以及优惠期间的全部租金、运营费；同时履约保证金不予退还。拟证明晨辉公司不同意其2018年7月24日的撤场申请。一审另查明，晨辉公司出具《情况说明》，载明经核实胡德彬撤场时间是2018年8月，现物品仍存放在案涉房屋内，胡德彬办完结算手续后可进行清点、搬离。一审法院认为，晨辉公司与胡德彬签订的《物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。签订合同后，晨辉公司将案涉房屋交付给胡德彬使用，胡德彬向晨辉公司支付了部分租金，双方在履行合同中发生了本案纠纷，就晨辉公司的各项主张，一审法院作如下评述：第一，胡德彬是否应腾退涉案物业。根据前述合同约定：合同计租起始时间以正式开业时间为准，租期顺延，晨辉公司主张的实际计租时间是2018年1月1日，按照租期24个月，租期截止时间为2019年12月31日。同时，晨辉公司与胡德彬认可涉案合同系租期届满终止，且案涉房屋内仍存放有胡德彬的物品，因涉案合同已于2019年12月31日到期终止，胡德彬应当向晨辉公司交还租赁物，故对晨辉公司要求胡德彬腾退房屋的主张，一审法院予以支持。晨辉公司将案涉商铺打围以固定和保存案涉商铺内的物品，故在胡德彬将物品搬离、腾退房屋时，晨辉公司应予以配合。第二，晨辉公司的其他各项请求能否得到支持。关于欠付的租金76233.6元，晨辉公司主张应计算至2019年12月31日止。按照双方之间《物业租赁合同》的约定，作为承租人的胡德彬应当向出租人晨辉公司支付租金。胡德彬在合同约定的租赁期内，未按合同约定期限交付房屋租金，并在租赁合同有效期内，胡德彬作为承租人提前撤场，晨辉公司有权要求胡德彬支付租金。对于具体支付租金的数额，需评析胡德彬实际撤场时间。胡德彬认可晨辉公司经核实认为胡德彬实际撤场时间为2018年8月，具体日期不清楚，故一审法院认定胡德彬实际离场时间为2018年8月31日。胡德彬在租赁合同有效期内，作为承租人不履行合同义务撤场，导致案涉房屋空置，晨辉公司有权合理要求胡德彬支付包括房屋空置期在内的租金。但同时，从胡德彬提交的晨辉公司对胡德彬出具的《关于商家诗尼曼单方撤场申请的复函》以及晨辉公司在明知胡德彬不履行合同义务交纳租金，并实际撤场不可能继续履行合同的情形下，应当采取适当措施防止租赁房屋空置期损失的扩大，其造成扩大的租金损失部分，应由晨辉公司自行承担。即胡德彬应向晨辉公司支付2018年1月1日至2018年8月31日期间的租金，扣除其已支付的2018年1月1日至2018年6月30日的租金25411.2元，胡德彬还应支付8611.57元（2018年7月1日至8月31日合计61天应付25411.2元÷6个月÷30天×61天=8611.57元），予以支持。关于9个月免租期的租金，根据合同第十条第4款的约定，若晨辉公司依据第十条第3款约定解除合同的，或者胡德彬在租赁期内擅自解除或终止本合同的，胡德彬应向晨辉公司补足免租期的租金。根据上述约定，补足免租期租金的情形，一是晨辉公司以胡德彬逾期支付租金超30日行使合同解除权；二是胡德彬在租赁期内擅自解除或终止本合同。根据上文论述，本案合同并非晨辉公司行使约定解除权而解除，而是自然到期终止，也并非胡德彬单方解除或终止合同。因此并不符合合同约定关于补足免租期租金的约定情形，故对于晨辉公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于违约金的主张，胡德彬未按合同约定足额支付租金，构成违约，按照合同约定，应当承担违约金。合同约定胡德彬逾期交纳租金5日以上即为违约，胡德彬每逾期1日，应向晨辉公司支付所欠当年租赁费总额3‰的违约金。根据本案实际情况，晨辉公司主动将违约金的标准调整为欠付租金的20%计算，对于该标准低于合同约定标准，系晨辉公司作出了对其自身不利的意思表示，一审法院予以认可，胡德彬应承担的违约金为欠付租金8611.57元的20%即1722.31元。同时，根据合同的约定，若胡德彬存在违约情形，则晨辉公司收取的保证金不予退还，已收取的保证金金额远高于违约金金额，但双方均未对保证金是否需要退还进行主张，故对保证金是否用于抵扣违约金，由双方另行处理，就本案而言，应由胡德彬对其违约行为承担违约金。综上所述，对晨辉汽车的诉讼请求，一审法院部分予以支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、胡德彬于判决生效之日起十日内向晨辉公司腾退位于成都市高新西区xx号的房屋；二、胡德彬于判决生效之日起十日内向晨辉公司支付欠付的租金8611.57元和违约金1722.31元；三、驳回晨辉公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本案案件受理费减半收取1827元，由晨辉公司负担1802元，胡德彬负担25元（此款晨辉公司已预交，胡德彬支付上述款项时一并支付给晨辉公司）。本院二审期间，晨辉公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。晨辉公司提交以下证据：晨明爱家居总部港收款收据、晨明·爱家居国际家具馆商品出场放行单、POS签购单。拟证明：胡德彬的店长黄宇于2018年12月28日支付了电费，能够证明胡德彬在此期间依然在使用案涉房屋。胡德彬发表质证意见称，黄宇确实是胡德彬的店长，对于充电费这个事情胡德彬不知道，电费是否是胡德彬经营店铺所充胡德彬并不清楚。如果确实是胡德彬经营店铺所充，因为胡德彬让店长隔三岔五去帮忙看一下东西，打扫一下卫生，胡德彬中途去看过几次，东西是完好的，但没有去之后东西就掉了。对晨辉公司提交证据的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明力在本院认为部分进行论述。本院经审理查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。另补充查明，一、一审庭审中，胡德彬陈述“商铺停止经营，晨辉公司不允许我搬离东西，还打围给我封了的”，一审就此向晨辉公司询问“是否是这个情况”，晨辉公司回复“是的”，并称“按照合同约定，必须要先结算清楚才让他们搬离物品”。二、一审庭审中，一审法官向晨辉公司询问“你们商场的物业和保安是否都是每一天巡逻吗”，晨辉公司回复“是的”。本院认为，晨辉公司与胡德彬签订的《物业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、胡德彬应付租金数额的认定；二、一审认定胡德彬应当支付违约金数额是否恰当；三、胡德彬是否应当补足2018年7月1日至2018年12月31日期间三个月免租期租金损失。对此，本院评述如下：一、关于胡德彬应付租金数额的认定问题。晨辉公司上诉称，因胡德彬2018年12月28日还有充电行为，可以推断其截至2018年12月31日仍占有使用案涉房屋，胡德彬租金支付应截至2018年12月31日。对此本院认为，首先，一审庭审中，一审法官要求晨辉公司参考胡德彬自述的停止经营时间及案涉物业和保安人员巡场记录核实胡德彬搬离情况。晨辉公司基于此向一审提交胡德彬于2018年8月离场这一核实结果。因晨辉公司二审提交证据显示胡德彬支付电费的行为发生于2018年12月28日，系发生于一审庭审之前，故晨辉公司在核实胡德彬离场时间的时候该证据应已产生，晨辉公司二审称其未将该证据纳入核实范围不仅缺乏相应依据也不符合常理。加之胡德彬的充电行为亦不能完全证明其系基于经营所为。故因晨辉公司在一审核实后认可胡德彬于2018年8月离场的情况下，其以发生于核实前的证据主张胡德彬实际于2018年12月31日离场本院不予支持。其次，虽然晨辉公司在《情况说明》中载明胡德彬于2018年8月撤场，但晨辉公司与胡德彬均认可胡德彬的物品至核实时仍放置于案涉房屋内，故胡德彬的离场显然仅是指其停止经营，而非将案涉房屋腾退交还给晨辉公司。胡德彬辩称晨辉公司不同意其撤场，但其未举证证明其撤场申请符合合同解除的条件，故不宜以胡德彬的离场时间作为案涉租金计算的截止之日，而应综合考虑案件具体情况、当事人的过错等因素而定。本案中，虽然胡德彬申请撤场并不符合合同解除条件，但晨辉公司作为出租人在胡德彬明确表示不愿继续履行合同且已离场的情形下，应在合理期限内采取措施收回房屋以防止损失的扩大，而不能任由房屋空置。本院酌情以胡德彬离场后三个月为限，并根据合同约定的租金标准（含免租期）判决胡德彬向晨辉公司支付2018年7月1日至2018年11月30日期间的租金，共计21176元（25411.2元/月÷6月×5月）。二、关于一审认定胡德彬应当支付违约金数额是否恰当的问题。因晨辉公司仅对一审认定的违约金计算基数，也即胡德彬欠付租金数额存在异议，本院仅对此进行审查。如前文所述，胡德彬应向晨辉公司支付租金21176元，故相应地，胡德彬应按照欠付租金数额20%的标准支付违约金4235.2元。三、关于胡德彬是否应当补足2018年7月1日至2018年12月31日期间三个月免租期租金损失的问题，本案中，根据第一年免租期为六个月、年免租期按每半年均分的约定，以及胡德彬租金自2018年1月1日起算的事实，胡德彬在2018年7月1日至12月31日期间应享有三个月免租期。虽然现因胡德彬的原因导致合同未实际履行至2018年12月31日，但如第一个争议焦点所述，晨辉公司亦应在合理期限内采取措施收回房屋，本院已将其合理收回期限酌定截止于2018年11月30日，即合同实际履行期限亦截止于2018年11月30日，故对未履行期限（距2018年12月31日尚有1个月未履行）所对应的免租期，胡德彬不应享有，其应向晨辉公司补足免租期租金1411.73元【（1月÷6月）×8470.4元/月】。综上，胡德彬应向晨辉公司支付租金、违约金及补足免租金共计26822.93元（21176元＋4235.2元＋1411.73元）。根据案涉合同第十条第三款约定，如胡德彬逾期支付租金累计或连续超过三十日，晨辉公司有权不退还其已付保证金。本案中，胡德彬欠付租金已经达到不退还保证金的条件。但因本院认定胡德彬应当承担违约责任足以弥补晨辉公司遭受损失，故为减少当事人讼累，本院将保证金事项在本案中一并处理，晨辉公司将胡德彬已经支付的保证金10000元予以退还。该笔保证金在抵扣胡德彬应付租金等费用后，胡德彬还应向晨辉公司支付16822.93元。综上所述，上诉人晨辉公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审认定胡德彬应付租金数额、违约金数额有所不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初10929号民事判决第一项“胡德彬于本判决生效之日起十日内向成都晨辉汽车有限公司腾退位于成都市高新西区xx号的房屋”；二、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初10929号民事判决第三项“驳回成都晨辉汽车有限公司的其他诉讼请求”；三、变更成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初10929号民事判决第二项“胡德彬于本判决生效之日起十日内向成都晨辉汽车有限公司支付欠付的租金8611.57元和违约金1722.31元”为“胡德彬于本判决生效之日起十日内向成都晨辉汽车有限公司支付租金、违约金、免租期租金损失共计16822.93元”；四、驳回成都晨辉汽车有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1827元，由成都晨辉汽车有限公司负担1644元，胡德彬负担183元。二审案件受理费940元（由成都晨辉汽车有限公司预付1198元），由成都晨辉汽车有限公司负担806元，胡德彬负担134元。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  王 果审 判 员  何广智审 判 员  赵 韬二〇二一年八月二日法官助理  郑 帅书 记 员  袁 敬四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终9295号上诉人（原审原告）：成都晨辉汽车有限公司，住所地：四川省成都市高新区西部园区西北片区。法定代表人：陈明，董事长。委托诉讼代理人：曾许锋，男，公司员工。被上诉人（原审被告）：胡德彬，男，1972年12月29日出生，汉族，住四川省内江市市中区。上诉人成都晨辉汽车有限公司（以下简称晨辉公司）因与被上诉人胡德彬房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初10929号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。晨辉公司上诉请求：一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初10929号民事判决第二项，改判胡德彬向晨辉公司支付租金25411.2元及违约金5082.24元；二、判令胡德彬支付3个月免租期租金25411.2元；三、一审、二审诉讼费由胡德彬承担。事实与理由：一、一审认定事实不清。关于胡德彬撤场时间。在一审中，在当时既有证据的情况下，晨辉公司认可胡德彬撤场时间为2018年8月31日，但根据一审庭审后晨辉公司找到的胡德彬在案涉物业经营期间充电凭证显示，充电时间为2018年12月28日。由此可以推断，截止2018年12月31日，胡德彬仍然占有案涉物业。故胡德彬欠缴的租金应自2018年7月1日计算至2018年12月31日共计25411.2元（不包含3个月免租期租金），相应违约金也应调整为5082.24元（25411.2元×20%）。二、关于免租期租金。根据案涉合同第十条第四款约定，因胡德彬在约定合同终止日期（2019年12月31日）前单方面撤场并拒绝继续缴纳租金，已经用实际行动表示终止双方租赁合同，故晨辉公司有权按照合同约定要求其补足2018年7月1日至2018年12月31日的免租期租金25411.2元。胡德彬辩称，胡德彬撤场之后东西仍然还在案涉房屋。胡德彬要求搬离但晨辉公司进行阻拦。胡德彬就跟店长说隔三岔五去看一下防止物品丢失，同时也打扫一下卫生。胡德彬撤场之后，晨辉公司为了招商，很多时候都是其替租户去充的电费，为了造成灯火通明的假象。现在东西都已经被晨辉公司处置了，胡德彬也另行起诉了晨辉公司。晨辉公司向一审法院起诉请求：1.胡德彬向晨辉公司腾退物业；2.胡德彬向晨辉公司支付拖欠的租金76233.6元（2018年7月1日至2019年12月31日），支付9个月优惠期租金76233.6元；3.胡德彬向晨辉公司支付违约金15246.72元（76233.6×20%）；4.诉讼费由胡德彬承担。一审法院认定事实：一、合同的签订2017年8月7日，晨辉公司（甲方）与胡德彬（乙方）签订《物业租赁合同》，约定：1.胡德彬租赁晨辉公司位于成都市高新西区xx号物业（物业含公摊建筑面积为529.4平方米）。2.租赁期限为24个月，即从2017年10月1日起至2019年9月30日止，合同计租起始时间以正式开业时间为准，租期顺延，同时双方约定合同期内总免租期为12个月，其中第一年免租期为6个月，第二年免租期为6个月（含装修期在内）。3.本合同签订当日，胡德彬应向晨辉公司支付10000元合同履约保证金，合同有限期内，合同履约保证金不计息，且不能用于抵扣或抵冲租金及其它费用。4.租金支付标准：胡德彬须按前述约定的承租面积计算并按照16元／㎡／月的租金标准向晨辉公司支付该物业租金，月物业租金总计8470.4元。5.租金的支付方式：按半年（6个月）分期支付。6.租金的支付时间：第一年租金支付时间为本合同签订当日内胡德彬一次性向晨辉公司支付第一个半年租金25411.2元，自第二期起，胡德彬须于上个半年期届满10日前向晨辉公司支付下一个半年期租金（每半年期租金为25411.2元）。7.物业交付：胡德彬须按物业交付通知的交付日期接收该物业。8.合同变更和终止：本合同签订后，胡德彬出现逾期支付租金（包括不足额支付）累计或连续超过三十日的情形，晨辉公司有权解除本合同，并不退还胡德彬已支付租金及合同履约保证金，给晨辉公司造成损害的，胡德彬应承担全部赔偿责任，晨辉公司若因此解除合同的，或者因胡德彬违约导致本合同解除或终止的，胡德彬除应按合同第十条3款约定承担违约责任外，还应按合同第四条1款约定对应年度的月租金标准向晨辉公司补交免租期租金。9.违约责任：胡德彬应按约向晨辉公司足额支付租金，胡德彬逾期交纳租金、运营管理费、物业管理费等费用五日以上即为违约，每逾期一日，应向晨辉公司支付所欠当年租赁费总额千分之三的违约金，逾期（包括不足额支付）累计超过30日内，晨辉公司有权终止本合同，收回租赁物业，保证金不予退还，胡德彬自行承担装修损失及全部赔偿责任。本合同有效期内，除双方另达成约定外，任何一方单方终止、解除本合同或事实上实施的终止履约行为，均视为违约，违约方应向守约方支付违约金，违约金按本合同租赁期间内租金总额的20%计算及收取。除违约金外，如晨辉公司违约，晨辉公司退回胡德彬所交履约保证金（不计利息）；如胡德彬违约，胡德彬所交的履约保证金不予退还。二、合同的履行2017年8月7日，合同签订当日，胡德彬向晨辉公司支付了履约保证金10000元。同时，由于商场出具了优惠文件，故胡德彬的租金起算时间才能够从2018年1月1日开始，租期顺延。胡德彬交纳租金的情况为：第一期从2018年1月1日至2018年6月30日足额交纳25411.2元，此后的租金未付过。一审庭审中胡德彬认可前述交纳保证金、租金的事实。晨辉公司出具胡德彬与案外人四川诚臣物业服务有限公司签订的《晨明爱家居商铺装饰装修管理服务协议》（装修施工期35天，自2017年9月6日至2017年10月10日），拟证明胡德彬于2017年9月6日入驻案涉物业，一审庭审中，胡德彬认可该事实。2018年2月5日，晨辉公司向胡德彬等国际家居馆商户发出一份《通知》，载明租赁期间，原计租时间根据合同约定之日起计算，综合商场实际情况，计租日期调整为自2018年1月1日正式计租。2018年7月24日，胡德彬向晨辉公司提出撤场申请，另，胡德彬出具晨辉公司于2018年7月27日向胡德彬回复的一份《关于商家诗尼曼单方撤场申请的复函》，载明公司回复内容为1.按照合同约定，胡德彬逾期支付款项或单方终止合同，构成违约，故其提出事项不成立；2.希望胡德彬继续支持、理解、配合管理公司，积极参加促销活动，管理公司在二期租金所属期内给予适当的优惠政策；3.如胡德彬强行单方终止合同，则按照合同约定，通过法律途径追究全部责任，包括但不限于应缴的租金、运营费、物业费、水电费、违约金以及优惠期间的全部租金、运营费；同时履约保证金不予退还。拟证明晨辉公司不同意其2018年7月24日的撤场申请。一审另查明，晨辉公司出具《情况说明》，载明经核实胡德彬撤场时间是2018年8月，现物品仍存放在案涉房屋内，胡德彬办完结算手续后可进行清点、搬离。一审法院认为，晨辉公司与胡德彬签订的《物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。签订合同后，晨辉公司将案涉房屋交付给胡德彬使用，胡德彬向晨辉公司支付了部分租金，双方在履行合同中发生了本案纠纷，就晨辉公司的各项主张，一审法院作如下评述：第一，胡德彬是否应腾退涉案物业。根据前述合同约定：合同计租起始时间以正式开业时间为准，租期顺延，晨辉公司主张的实际计租时间是2018年1月1日，按照租期24个月，租期截止时间为2019年12月31日。同时，晨辉公司与胡德彬认可涉案合同系租期届满终止，且案涉房屋内仍存放有胡德彬的物品，因涉案合同已于2019年12月31日到期终止，胡德彬应当向晨辉公司交还租赁物，故对晨辉公司要求胡德彬腾退房屋的主张，一审法院予以支持。晨辉公司将案涉商铺打围以固定和保存案涉商铺内的物品，故在胡德彬将物品搬离、腾退房屋时，晨辉公司应予以配合。第二，晨辉公司的其他各项请求能否得到支持。关于欠付的租金76233.6元，晨辉公司主张应计算至2019年12月31日止。按照双方之间《物业租赁合同》的约定，作为承租人的胡德彬应当向出租人晨辉公司支付租金。胡德彬在合同约定的租赁期内，未按合同约定期限交付房屋租金，并在租赁合同有效期内，胡德彬作为承租人提前撤场，晨辉公司有权要求胡德彬支付租金。对于具体支付租金的数额，需评析胡德彬实际撤场时间。胡德彬认可晨辉公司经核实认为胡德彬实际撤场时间为2018年8月，具体日期不清楚，故一审法院认定胡德彬实际离场时间为2018年8月31日。胡德彬在租赁合同有效期内，作为承租人不履行合同义务撤场，导致案涉房屋空置，晨辉公司有权合理要求胡德彬支付包括房屋空置期在内的租金。但同时，从胡德彬提交的晨辉公司对胡德彬出具的《关于商家诗尼曼单方撤场申请的复函》以及晨辉公司在明知胡德彬不履行合同义务交纳租金，并实际撤场不可能继续履行合同的情形下，应当采取适当措施防止租赁房屋空置期损失的扩大，其造成扩大的租金损失部分，应由晨辉公司自行承担。即胡德彬应向晨辉公司支付2018年1月1日至2018年8月31日期间的租金，扣除其已支付的2018年1月1日至2018年6月30日的租金25411.2元，胡德彬还应支付8611.57元（2018年7月1日至8月31日合计61天应付25411.2元÷6个月÷30天×61天=8611.57元），予以支持。关于9个月免租期的租金，根据合同第十条第4款的约定，若晨辉公司依据第十条第3款约定解除合同的，或者胡德彬在租赁期内擅自解除或终止本合同的，胡德彬应向晨辉公司补足免租期的租金。根据上述约定，补足免租期租金的情形，一是晨辉公司以胡德彬逾期支付租金超30日行使合同解除权；二是胡德彬在租赁期内擅自解除或终止本合同。根据上文论述，本案合同并非晨辉公司行使约定解除权而解除，而是自然到期终止，也并非胡德彬单方解除或终止合同。因此并不符合合同约定关于补足免租期租金的约定情形，故对于晨辉公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于违约金的主张，胡德彬未按合同约定足额支付租金，构成违约，按照合同约定，应当承担违约金。合同约定胡德彬逾期交纳租金5日以上即为违约，胡德彬每逾期1日，应向晨辉公司支付所欠当年租赁费总额3‰的违约金。根据本案实际情况，晨辉公司主动将违约金的标准调整为欠付租金的20%计算，对于该标准低于合同约定标准，系晨辉公司作出了对其自身不利的意思表示，一审法院予以认可，胡德彬应承担的违约金为欠付租金8611.57元的20%即1722.31元。同时，根据合同的约定，若胡德彬存在违约情形，则晨辉公司收取的保证金不予退还，已收取的保证金金额远高于违约金金额，但双方均未对保证金是否需要退还进行主张，故对保证金是否用于抵扣违约金，由双方另行处理，就本案而言，应由胡德彬对其违约行为承担违约金。综上所述，对晨辉汽车的诉讼请求，一审法院部分予以支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、胡德彬于判决生效之日起十日内向晨辉公司腾退位于成都市高新西区xx号的房屋；二、胡德彬于判决生效之日起十日内向晨辉公司支付欠付的租金8611.57元和违约金1722.31元；三、驳回晨辉公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本案案件受理费减半收取1827元，由晨辉公司负担1802元，胡德彬负担25元（此款晨辉公司已预交，胡德彬支付上述款项时一并支付给晨辉公司）。本院二审期间，晨辉公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。晨辉公司提交以下证据：晨明爱家居总部港收款收据、晨明·爱家居国际家具馆商品出场放行单、POS签购单。拟证明：胡德彬的店长黄宇于2018年12月28日支付了电费，能够证明胡德彬在此期间依然在使用案涉房屋。胡德彬发表质证意见称，黄宇确实是胡德彬的店长，对于充电费这个事情胡德彬不知道，电费是否是胡德彬经营店铺所充胡德彬并不清楚。如果确实是胡德彬经营店铺所充，因为胡德彬让店长隔三岔五去帮忙看一下东西，打扫一下卫生，胡德彬中途去看过几次，东西是完好的，但没有去之后东西就掉了。对晨辉公司提交证据的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明力在本院认为部分进行论述。本院经审理查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。另补充查明，一、一审庭审中，胡德彬陈述“商铺停止经营，晨辉公司不允许我搬离东西，还打围给我封了的”，一审就此向晨辉公司询问“是否是这个情况”，晨辉公司回复“是的”，并称“按照合同约定，必须要先结算清楚才让他们搬离物品”。二、一审庭审中，一审法官向晨辉公司询问“你们商场的物业和保安是否都是每一天巡逻吗”，晨辉公司回复“是的”。本院认为，晨辉公司与胡德彬签订的《物业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、胡德彬应付租金数额的认定；二、一审认定胡德彬应当支付违约金数额是否恰当；三、胡德彬是否应当补足2018年7月1日至2018年12月31日期间三个月免租期租金损失。对此，本院评述如下：一、关于胡德彬应付租金数额的认定问题。晨辉公司上诉称，因胡德彬2018年12月28日还有充电行为，可以推断其截至2018年12月31日仍占有使用案涉房屋，胡德彬租金支付应截至2018年12月31日。对此本院认为，首先，一审庭审中，一审法官要求晨辉公司参考胡德彬自述的停止经营时间及案涉物业和保安人员巡场记录核实胡德彬搬离情况。晨辉公司基于此向一审提交胡德彬于2018年8月离场这一核实结果。因晨辉公司二审提交证据显示胡德彬支付电费的行为发生于2018年12月28日，系发生于一审庭审之前，故晨辉公司在核实胡德彬离场时间的时候该证据应已产生，晨辉公司二审称其未将该证据纳入核实范围不仅缺乏相应依据也不符合常理。加之胡德彬的充电行为亦不能完全证明其系基于经营所为。故因晨辉公司在一审核实后认可胡德彬于2018年8月离场的情况下，其以发生于核实前的证据主张胡德彬实际于2018年12月31日离场本院不予支持。其次，虽然晨辉公司在《情况说明》中载明胡德彬于2018年8月撤场，但晨辉公司与胡德彬均认可胡德彬的物品至核实时仍放置于案涉房屋内，故胡德彬的离场显然仅是指其停止经营，而非将案涉房屋腾退交还给晨辉公司。胡德彬辩称晨辉公司不同意其撤场，但其未举证证明其撤场申请符合合同解除的条件，故不宜以胡德彬的离场时间作为案涉租金计算的截止之日，而应综合考虑案件具体情况、当事人的过错等因素而定。本案中，虽然胡德彬申请撤场并不符合合同解除条件，但晨辉公司作为出租人在胡德彬明确表示不愿继续履行合同且已离场的情形下，应在合理期限内采取措施收回房屋以防止损失的扩大，而不能任由房屋空置。本院酌情以胡德彬离场后三个月为限，并根据合同约定的租金标准（含免租期）判决胡德彬向晨辉公司支付2018年7月1日至2018年11月30日期间的租金，共计21176元（25411.2元/月÷6月×5月）。二、关于一审认定胡德彬应当支付违约金数额是否恰当的问题。因晨辉公司仅对一审认定的违约金计算基数，也即胡德彬欠付租金数额存在异议，本院仅对此进行审查。如前文所述，胡德彬应向晨辉公司支付租金21176元，故相应地，胡德彬应按照欠付租金数额20%的标准支付违约金4235.2元。三、关于胡德彬是否应当补足2018年7月1日至2018年12月31日期间三个月免租期租金损失的问题，本案中，根据第一年免租期为六个月、年免租期按每半年均分的约定，以及胡德彬租金自2018年1月1日起算的事实，胡德彬在2018年7月1日至12月31日期间应享有三个月免租期。虽然现因胡德彬的原因导致合同未实际履行至2018年12月31日，但如第一个争议焦点所述，晨辉公司亦应在合理期限内采取措施收回房屋，本院已将其合理收回期限酌定截止于2018年11月30日，即合同实际履行期限亦截止于2018年11月30日，故对未履行期限（距2018年12月31日尚有1个月未履行）所对应的免租期，胡德彬不应享有，其应向晨辉公司补足免租期租金1411.73元【（1月÷6月）×8470.4元/月】。综上，胡德彬应向晨辉公司支付租金、违约金及补足免租金共计26822.93元（21176元＋4235.2元＋1411.73元）。根据案涉合同第十条第三款约定，如胡德彬逾期支付租金累计或连续超过三十日，晨辉公司有权不退还其已付保证金。本案中，胡德彬欠付租金已经达到不退还保证金的条件。但因本院认定胡德彬应当承担违约责任足以弥补晨辉公司遭受损失，故为减少当事人讼累，本院将保证金事项在本案中一并处理，晨辉公司将胡德彬已经支付的保证金10000元予以退还。该笔保证金在抵扣胡德彬应付租金等费用后，胡德彬还应向晨辉公司支付16822.93元。综上所述，上诉人晨辉公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审认定胡德彬应付租金数额、违约金数额有所不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初10929号民事判决第一项“胡德彬于本判决生效之日起十日内向成都晨辉汽车有限公司腾退位于成都市高新西区xx号的房屋”；二、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初10929号民事判决第三项“驳回成都晨辉汽车有限公司的其他诉讼请求”；三、变更成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初10929号民事判决第二项“胡德彬于本判决生效之日起十日内向成都晨辉汽车有限公司支付欠付的租金8611.57元和违约金1722.31元”为“胡德彬于本判决生效之日起十日内向成都晨辉汽车有限公司支付租金、违约金、免租期租金损失共计16822.93元”；四、驳回成都晨辉汽车有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1827元，由成都晨辉汽车有限公司负担1644元，胡德彬负担183元。二审案件受理费940元（由成都晨辉汽车有限公司预付1198元），由成都晨辉汽车有限公司负担806元，胡德彬负担134元。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  王 果审 判 员  何广智审 判 员  赵 韬二〇二一年八月二日法官助理  郑 帅书 记 员  袁 敬