苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0509民初4831号原告：苏州顺赛昌物业管理有限公司。法定代表人：贾志超。委托诉讼代理人：范营营。委托诉讼代理人：汪兰。被告：孙九平。委托诉讼代理人：张宇。委托诉讼代理人：倪健。原告苏州顺赛昌物业管理有限公司（以下简称顺赛昌公司）与被告孙九平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月13日公开开庭进行了审理。原告顺赛昌公司的委托诉讼代理人范营营、汪兰，被告孙九平及其委托诉讼代理人张宇、倪健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顺赛昌公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2019年5月31日签订的《租赁合同》，2020年9月21日签订的《合同补充协议书》；2、判令被告立即腾退苏州市××区××村（××证标号××）××内××＃××区厂房；3、判令被告向原告支付拖欠的租金人民币21027.31元(暂计至2021年3月10日，实际计算至判令解除租赁关系之日止)，水电费人民币45871元；4、判令被告支付违约金人民币63087.5元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年5月31日签订《租赁合同》，合同约定由原告将位于苏州市××区××村（××证标号××）××内××＃××区厂房出租给被告使用，租赁期限自2019年6月10日至2022年6月9日止。其中合同的第2条及第11条约定，2019年6月10日至2020年6月9日厂房年租金为人民币122500元，2020年6月10日至2021年6月9日厂房年租金为人民币126175元，2021年6月10日至2022年6月9日厂房年租金为人民币129961元。厂房租金每12个月支付一次，每期租金应提前30天支付，被告每月向原告支付水电费。合同的第3条第C5款、C7款约定，被告应按合同约定及时缴纳租金、足额缴纳各种费用(包括但不限于租金、水电费)，若被告违约，原告有权收取被告六个月租金作为违约金且有权解除合同。后因该处厂房涉及政府动迁事宜，2020年9月21日，经协商一致，原、被告双方签订《合同补充协议书》，约定在原《租赁合同》基础上变更条款部分内容，原告免除被告两个月租金，自2020年9月起房租改为一月一付，于每月10日前付清。经原告核查，截止2021年3月10日，被告已拖欠原告租金人民币21027.31元，水电费人民币45871元，合计人民币66898.31元。后原告多次催要，被告仍未支付，被告行为已构成严重违约。遂依据《民事诉讼法》第119条之规定，原告特诉至法院，望判如所请。孙九平辩称：第一、原告要求被告支付所谓拖欠租金21027.31元的诉讼请求缺乏事实和法律依据。根据原告和原房东签订的厂房租赁合同终止履行协议书载明的内容，可以表明，原告和原房东的原房屋租赁合同于2020年6月份已经终止解除，原告与原房东的第二份协议书载明的内容表明，原告从2020年8月份起才享有本案所涉房屋的转租权，根据原告诉讼请求当中表明他计算的依据是计算到2021年3月30日，那么这个两万多元显然只有两个月不到的租金，而根据原告和被告之间签订的第二份合同载明的内容表明原告免被告两个月的租金，它的起始时间是2020年7月10日至2020年9月9日，那么显然有一个月的租金，他是在没有权利的情况下即没有承租权的情况下，行使了所谓的免租权。那么显然免租权应该在原、被告之间签订合同的第二份合同当中的履行期限内来进行免租。第二、按照现有证据，原房东和现在的新房东已经于2020年2月7日进行了房屋变更登记。那么2020年2月7日之后的租金，显然不可能有原告来进行起诉，根据这样一个时间段，我们可以推算出被告不存在拖欠租金事实，原告的诉请缺乏事实和法律依据。关于拖欠水电费的问题。同样请求法庭查明上述期限内扣除相应费用与被告结算，在被告提供的原告方、新房东签订的二手房房屋买卖合同的第八页内容表明，2021年2月3日起相关水电由新房东承担，原告主张的水电费显然存在着2月3日之后的水电费，该水电费原告无权主张。第三、关于违约金的问题，原、被告之间第一份合同当中，被告不存在任何的违约行为，退一万步而言，就算存在违约，那么显然原告不存在实际损失，所谓的违约金明显过高。因为根据原房东和原告签订的合同当中载明当2020年6月30日他们之间解除合同的时候，原房东已经将相关的房屋补贴68万元的钱支付给了原告。因此在这个点上被告不存在任何的违约行为，原告也不存在实际损失。原、被告之间第二份合同，根据合同所载明的内容来看，双方没有任何的违约条款，而且根据现有的证据表明，在原被告履行第二份合同的过程中，被告同样也不存在违约行为而是原告存在违约行为。因为根据现有的证据表明，原房东和新房东之间他们发生的是买卖关系。按照我国法律的规定，作为承租人的被告，在同等的条件下依法享有优先的购买权。但是原告没有按照法律的规定向被告提供相关的通知，使得被告能够依法行使优先购买权的法律权利。因此，在此基础上被告保留追究对原房东及本案原告所涉及的行为给被告造成的装修损失，实际损失的权利。因此，综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院在查明事实后，依法作出公正的裁决。经审理查明：2018年8月5日，案外人田亚飞、方晓华为出租方（甲方）与承租方（乙方）顺赛昌公司签订厂房租赁合同一份，约定甲方将位于平望镇联丰村房产证编号NOD32008615494的厂房或仓库租赁于乙方使用租赁期限自2018年8月10日起至2028年10月9日止。乙方租赁该厂房作为厂房、办公招商租赁、管理使用。在租赁期内，若甲方转让出租物的部分或全部产权，甲方应确保让乙方继续履行本合同。租赁期间甲方同意乙方可以将该厂房转租，所产生的纠纷与甲方无关。2019年5月31日，顺赛昌公司为甲方（出租方）与乙方孙九平（承租方）签订租赁合同，约定甲方将吴江区平望镇联丰村（产证编号32008615494）号内3#二楼B区厂房以包租形式出租给乙方作为仓储、加工经营使用。租赁期限从2019年6月10日起至2022年6月9日止，首期房租于2019年6月3日前先支付50000元，余72500元于2019年7月1日前支付。厂房年租金为122500元，12个月支付一次，先缴费后使用，每期厂房租金应提前三十天交齐。乙方每月还需支付生产、生活用水6元/吨，电费：所需130KV，按KV电量40元/KV计算，其余实际使用电量按国家标准收费，另加5%损耗电。本合同至免租期后合同生效租赁期内甲乙双方任何一方违约的，守约方收取六个月租金作为违约赔偿金。租金递增：第一期从2020年6月10日至2021年6月9日租金递增3%，即年租金126175元；第二期从2021年6月10日至2022年6月9日租金递增3%，即年租金129961元。2020年8月11日，案外人田亚飞、方晓华为出租方（甲方）与承租方（乙方）顺赛昌公司签订《厂房租赁合同》终止履行协议书，约定因政府动迁原因，甲乙双方于2018年8月5日签订的厂房租赁合同无法继续履行，现协商一致，达成如下协议：1、甲乙双方于2020年6月30日起终止《厂房租赁合同》的履行。乙方保证同时解除与其签订的承租户之间的租赁关系并全部自愿清场结清所有费用。2、因租赁合同提前终止，甲方同意补偿乙方四个月房屋租金680000元。……3、原租赁合同终止后至政府拆迁原因通知交付拆迁厂房期间（至迟不晚于2021年3月31日），甲方同意乙方以无固定期限租赁的方式对外临时出租，但租赁期限必须满足政府拆迁期限的要求，不得出现任何占有使用或到期不能清场的情形。仅在政府拆迁情况下，甲方有权提前一个月通知乙方及其承租人限期自行搬离（清场），收回厂房。因政府动迁原因，乙方在收到甲方通知后，应无条件在规定时间内将所有的次承租人清租完毕并将所欠费用结算清并将厂房完整交付给甲方。……5、……2021年3月31日后，如政府尚未拆迁且可以继续对外租赁的，双方可以另行协商租赁事宜，……2020年9月21日，顺赛昌公司为甲方与乙方孙九平签订合同补充协议书，约定在原合同基础上变更合同条款部分内容：一、因涉及拆迁问题，甲乙双方原合同解除，另做协议。甲方免除乙方二个月厂房租金（2020年7月10日至9月9日）。如遇政府动迁，乙方须在甲方规定时间内清算完剩余水电费及房租，做好搬离工作归还租赁区域。甲方无需再支付乙方任何费用。二、2020年9月起房租改为一月一付，于每月10日前付清。三、若2021年3月31日仍未出现动迁问题，在甲方原房东重新签订租赁合同后，与乙方另行重签租赁合同。2021年1月22日，案外人方晓华与案外人苏州平望产业有机更新有限公司签订苏州市存量房买卖合同，方晓华将涉诉房产出售给苏州平望产业有机更新有限公司，合同约定该房屋的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、垃圾清运费已支付至2021年2月2日，至2021年2月3日起上述费用由买受人承担。合同约定的房屋交付日期为2021年2月5日。2021年2月7日，该房产办理了不动产变更登记手续。原告顺赛昌公司称，2021年3月初，案涉房产的原产权人电话通知其要收回房产。2021年3月3日，顺赛昌公司通过微信告知孙九平将于2021年3月8日移交配电变压器给政府，与供电局完成交割。孙九平对截至2021年3月11日欠付水电费45871元没有异议。2021年3月15日，顺赛昌公司委托江苏通达瑞律师事务所向孙九平发送律师函，要求孙九平于2021年3月20日前搬离厂区并支付截至2021年3月10日的欠付房租21027.31元和水电费45871元。函件于2021年3月16日经邮寄送达。孙九平至今尚未搬离案涉厂房。被告孙九平第一年的租金122500元已付清；此后分别于2020年7月2日以微信方式支付30000元，2020年8月31日以微信方式支付5000元。2020年8月31日以微信方式支付2431元，2020年9月1日以微信方式支付3000元，2020年9月1日以现金方式支付10000元，上述五笔合计50431元。审理中，原告顺赛昌公司明确要求以年租金122500元为基数计算租金，10208.33元/月。截至2021年3月10日，被告孙九平应付九个月租金，但其中合同补充协议书约定免除被告两个月租金。被告截至2021年的3月10日仅支付了50431元，所以计算出被告截至2021年3月10日尚欠21027.31元。上述事实，有顺赛昌公司提供的：厂房租赁合同、授权委托书、转租同意书、租赁合同、《厂房租赁合同》终止履行协议书、合同补充协议书、房屋所有权证复印件、微信聊天记录及所附水电费缴费通知单、律师函及物流信息，被告孙九平提供的：不动产登记簿查询记录、苏州市存量房买卖合同及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，2019年5月31日，原、被告之间签订的租赁合同合法有效。被告孙九平据此占用了案涉房产。2020年9月21日，原、被告又签订了合同补充协议书，该协议书亦合法有效。协议书约定解除了原合同，故至此，双方于2019年5月31日签订的租赁合同终止履行。该协议书约定原告顺赛昌公司免除被告孙九平自2020年7月10日起至2020年9月9日止的租金。根据原告的主张，该租赁期间租金按122500元/年计算，系对自己权利的处分，不违反法律规定。该租赁期间被告孙九平应付的租金已付清。该租赁合同发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据相关规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。故2019年5月31日的租赁合同已由双方协议解除。原告顺赛昌公司要求判令解除该合同，没有事实基础，本院不予支持。合同补充协议书为民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，根据相关规定，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。该协议书未约定明确的租赁期限，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。该协议书第一条约定：如遇政府动迁，则孙九平需在顺赛昌公司规定的时间内清算完剩余水电费及房租，做好搬离工作归还所租赁区域。由此可确认该协议签订时，被告孙九平当有随时搬离的预期。2021年3月15日，原告顺赛昌公司委托律师向被告孙九平发送律师函，要求被告孙九平于2021年3月20日前搬离厂区并结清费用，该为解除合同的意思表示。根据法律规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务，则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。故双方之间的租赁合同关系于2021年3月20日解除。原告顺赛昌公司要求判令解除2020年9月21日签订的《合同补充协议书》，没有事实基础，本院不予支持。租赁关系解除，被告孙九平占用房产没有法律依据，原告顺赛昌公司要求被告孙九平腾退案涉厂房，本院予以支持。双方在合同补充协议书中对租金标准未另行约定，原告要求按122500元/年计算租金，符合双方订立合同的预期，被告亦未提出异议，本院予以支持。综上，被告孙九平截至2021年3月20日共计应付租金197701元，已付租金172931元，欠付租金24770元。原告顺赛昌公司主张合同解除前的租金，被告孙九平认为案涉房产所有权于2021年2月7日转移后，租金应由新产权人收取。原告顺赛昌公司要求被告孙九平支付欠付的水电费45871元，被告孙九平对金额没有异议，认为2021年2月3日起的水电费应由新产权人收取。本院认为，原告租赁案涉房产后经产权人同意将房产进行转租，被告孙九平作为次承租人，依据与承租人即原告顺赛昌公司的合同占有使用房产，根据合同相对性原则，理应向原告顺赛昌公司履行合同义务。根据买卖不破租赁原则，原告顺赛昌公司与原产权人的合同在产权转移时尚处于租赁合同期，且原告顺赛昌公司仍履行着对被告孙九平的出租房产义务，故原告顺赛昌公司要求被告孙九平支付租金的请求，本院予以支持。双方的不定期租赁关系中未约定水电费的支付，但根据前期租赁合同及双方的习惯，水电费均由被告孙九平直接支付给原告顺赛昌公司，由原告顺赛昌公司向供水、供电单位缴费。被告孙九平对欠付水电费45871元没有异议，原告顺赛昌公司要求其支付该款，本院予以支持。原告顺赛昌公司与原产权人、新产权人之间的相关结算事宜与本案非同一法律关系，与被告孙九平无涉，被告孙九平以此为由拒绝支付租金及水电费，本院不予支持。原告顺赛昌公司认为被告孙九平无故拖欠租金，根据《租赁合同》要求被告孙九平支付违约金63087.5元。本院认为，租赁合同已经双方协议解除，租赁合同期间的租金等被告孙九平已付清。被告孙九平拖欠租金等的行为发生在不定期租赁期间，而不定期租赁依据的合同补充协议书中对违约金未作约定。故原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第七百零三条、第七百一十六条、第七百三十条、第七百三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、被告孙九平应于本判决生效之日起十五日内腾退位于苏州市吴江区平望镇联丰村3#二楼B区的厂房。二、被告孙九平应于本判决生效之日起十日内给付原告苏州顺赛昌物业管理有限公司租金24770元、水电费45871元，合计70641元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司苏州长三角一体化示范区分行，账号：62×××64）。三、驳回原告苏州顺赛昌物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1450元，由被告孙九平负担783元，由原告苏州顺赛昌物业管理有限公司负担667元。被告孙九平应负担的诉讼费用于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行股份有限公司苏州长三角一体化示范区分行，账号：62×××68）。原告已预交的诉讼费用中的783元，本院于本判决生效之日起十五日内退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交按自动放弃上诉处理。审判员 张 蕾二〇二一年八月二十日书记员 沈建春《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百一十六条承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第七百三十条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十六条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。