山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终7380号上诉人（原审被告）：青岛阁里建材装饰材料市场管理有限公司，住所地山东省青岛市即墨区通济街道办事处阁里村烟青路785-3号。法定代表人：王玉佩，经理。委托诉讼代理人：孙鹏，男，1954年1月15日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区，系青岛市即墨区通济街道阁里村民委员会工作人员。被上诉人（原审原告）：胡兆理，男，1971年11月15日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。被上诉人（原审原告）：胡爱丽，女，1967年2月17日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：张莉美，上海市汇业（青岛）律师事务所律师。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：王向群，上海市汇业（青岛）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：青岛鸿欣源物业管理有限公司，住所地山东省青岛市即墨区烟青路555号甲22层。法定代表人：陈婷，执行董事。原审第三人：张锡山，男，1950年5月12日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。原审第三人：青岛市即墨区通济街道阁里村民委员会，住所地山东省青岛市即墨区烟青路785-3号。法定代表人：朱光津，村主任。委托诉讼代理人：孙鹏，男，1954年1月15日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区，系青岛市即墨区通济街道阁里村民委员会工作人员。上诉人青岛阁里建材装饰材料市场管理有限公司（以下简称“阁里建材公司”）因与被上诉人胡兆理、胡爱丽、青岛鸿欣源物业管理有限公司（以下简称“鸿欣源物业公司”）及原审第三人张锡山、青岛市即墨区通济街道阁里村民委员会（以下简称“阁里村委会”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初13460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阁里建材公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人胡兆理、胡爱丽对上诉人的诉讼请求；二、因本案与（2020）鲁0282民初2755号土地租赁合同纠纷一案有直接关联，现该案正在审理中，如不中止审理本案，有可能影响本案的准确审理，请求中止审理本案，待该案作出判决后，再恢复审理；三、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、2014年5月7日阁里村委会与张锡山签订涉案木材市场《调解协议》并于2014年5月8日签订《承诺书》，但张锡山拒不履行调解协议，每年非法收取涉案土地和地上物的租金。上诉人与被上诉人胡兆理、胡爱丽签订的《房屋租赁合同》，比原租金每年优惠1.2万元，胡兆理、胡爱丽是知情同意的，现其提起本案诉讼，违背诚实信用原则和禁止反言原则。二、一审法院仅以（2019）鲁民终2046号判决时间作为上诉人返还被上诉人租金的依据有失偏颇，尤其是（2020）鲁0282民初2755号尚未审结，可能直接影响本案的公正审理。三、阁里村委会与张锡山的纠纷与本案有直接关联，需要全面审查。一审法院认定张锡山与本案无关，认定错误。四、本案实质是阁里村委会与张锡山之间的纠纷引发的二次纠纷，必须先解决阁里村委会与张锡山的纠纷，才能解决本案纠纷，一审法院未查明整个案件事实，作出涉案房屋租金在判决生效前归张锡山所有的错误认定，没有事实和法律依据，张锡山也未提供相关证据加以证明。五、上诉人有权收取租金，有事实依据。六、为防止损失的继续加重，上诉人收取租金，提前介入，以避免造成更大的损失发生，符合《民法典》的规定。七、一审法院适用法律错误，《中华人民共和国民法总则》已作废，一审法院仍引用其第一百七十六条规定，直接影响本案的法律依据。被上诉人胡兆理、胡爱丽辩称，一、一审认定事实清楚。（2019）鲁民终2046号民事判决书于2019年12月10日作出，维持（2018）鲁02民初1368号民事判决书，判决张锡山自生效之日起三十日内向阁里村委会移交判决书确定的土地及地上建筑物（包括涉案房屋），因此2019年12月10日前的涉案房屋租金应由张锡山收取，2019年12月10日后的涉案房屋租金应由阁里村委会收取。二、2019年5月17日被上诉人与鸿欣源物业公司签订《场地及设备设施使用协议》，租用阁里建材市场6间大棚，自2019年5月1日至2020年4月30日租金60000元并收取保证金2000元。鸿欣源物业公司对涉案市场无所有权、承租权或管理权，其与被上诉人签订的《场地及设备设施使用协议》无效，应当返还租金60000元及保证金2000元，被上诉人只主张返还自2019年12月10日至2020年4月30日期间的房租23333.33元及保证金2000元。三、阁里村委会与张锡山之间的其他案件与被上诉人无关，上诉人系阁里村委会拥有100%股权的全资公司，受托收取阁里建材市场相关业户的房屋租金，收据由阁里村委会开具。根据（2019）鲁民终2046号民事判决书，2019年12月10日后的涉案房屋租金应由阁里村委会收取，因此2019年4月1日至2019年12月10日的租金33320元应由上诉人返还。被上诉人鸿欣源物业公司未到庭，亦未答辩。原审第三人张锡山未到庭，亦未陈述意见。原审第三人阁里村委会述称，同意上诉人意见。胡兆理、胡爱丽向一审法院起诉请求：1.判令被告鸿欣源物业公司返还两原告房屋租赁费23350元［自青岛市中级人民法院（2018）鲁02民初1368号民事判决书及（2019）鲁民终2046号民事判决书生效之日后（2019年12月10日至2020年4月30日共4月20天）］；2.判令被告鸿欣源物业公司返还原告胡兆理履约保障金2000元（2019年5月1日至2020年4月30日期间的履约保证金）；3.第三人张锡山对第一、二项诉讼请求承担连带清偿责任；4.判令被告阁里建材公司返还两原告房屋租赁费33320元［自青岛市中级人民法院（2018）鲁02民初1368号民事判决书及（2019）鲁民终2046号民事判决书生效之日前（2019年4月1日至2019年12月10日共计8月10天）］；5.第三人阁里村委会对第四项诉讼请求承担连带清偿责任；6.本案诉讼费用由被告和第三人承担。一审法院认定事实：被告阁里村委会与第三人张锡山占有物返还纠纷一案，青岛市中级人民法院作出的（2018）鲁02民初1368号民事判决书于2019年12月10日生效［山东省高级人民法院于2019年12月10日作出（2019）鲁民终2046号民事判决书：驳回上诉，维持原判］。该判决书判决：张锡山自本判决生效之日起30日内，向阁里村委会移交即墨区烟青路877-879号地籍号为J1-4-725-1内81米×84米（约10亩）土地及所有地上建筑物（包括临烟青路与黄河三路三层拐角楼、木材市场平房门面房、服务楼、大棚、厕所等），张锡山完成移交后可以向法院申请提取阁里村委会提存的建筑物买断费用人民币3277025.39元。2019年5月17日，原告胡兆理与鸿欣源物业公司签订《场地及设备设施使用协议》，约定原告胡兆理租赁被告鸿欣源物业公司位于烟青路××332.333.335.336.337.338号场地设施，租赁期限自2019年5月1日至2020年4月30日，租金60000元及保证金2000元。原告已支付该租金及保证金。2020年7月28日，原告胡爱丽与阁里建材公司签订《青岛阁里建材装饰材料市场房屋（场地）租赁协议》二份，约定：原告胡爱丽租赁被告阁里建材公司位于即墨区.333.335.336.337.338号6间大棚房屋，租赁期限分别自2019年4月1日至2020年3月31日，2020年4月1日至2021年3月31日，每年租金48000元。第三人阁里村委会开具的收据二份，收取了原告胡爱丽的租金96000元。被告阁里建材公司系第三人阁里村委会投资的企业，阁里村委会拥有股权100%。一审法院认为，本案争议的焦点是山东省高级人民法院于2019年12月10日作出的（2019）鲁民终2046号民事判决书生效之日前涉案6间大棚的租金应由谁收取，生效后的租金应由谁收取。（2018）鲁02民初1368号民事判决书判决张锡山自判决生效之日起30日内，向阁里村委会移交即墨区烟青路877-879号地籍号为J1-4-725-1内81米×84米（约10亩）土地及地上建筑物（包括临烟青路与黄河三路三层拐角楼、木材市场平房门面房、服务楼、大棚、厕所等），张锡山完成交接后可以向法院申请提取阁里村委会提存的建筑物买断费用人民币3277025.39元。山东省高级人民法院于2019年12月10日作出（2019）鲁民终2046号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。因此（2019）鲁民终2046号民事判决书生效前（2019年12月10日）的涉案房屋房租应由第三人张锡山收取。被告鸿欣源物业公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩权利，其未能提交租金证明其对涉案房屋场地具有所有权、承租权或管理权，即其与涉案房屋无任何关系，无权收取涉案房屋租金，被告鸿欣源公司应当返还收取胡兆理的60000元房租并返还保证金2000元，鉴于原告仅主张被告鸿欣源公司返还自2019年12月10日至2020年4月30日期间的房租23333.33元（60000元÷365×142=23342.47元）及返还保证金2000元，一审法院予以支持。但原告要求第三人张锡山承担连带清偿责任无事实及法律依据，不予支持。（2019）鲁民终2046号民事判决书生效后（2019年12月10日）的涉案房屋房租应由阁里村委会收取，根据原告胡爱丽与被告阁里建材公司签订租赁期限分别自2019年4月1日至2020年3月31日、2020年4月1日至2021年3月31日《青岛阁里建材装饰材料市场房屋（场地）租赁协议》，被告阁里建材公司应当返还自2019年4月1日至2019年12月10日期间的租金33402.74元（48000元÷365×254），原告要求返还33320元，予以支持。原告要求第三人阁里村委会承担连带责任无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告青岛鸿欣源物业管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告胡兆理、胡爱丽房屋租金23333.33元及保证金2000元；二、被告青岛阁里建材装饰材料市场管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告胡兆理、胡爱丽房屋租金33320元。三、驳回原告胡兆理、胡爱丽对第三人张锡山的诉讼请求。四、驳回原告胡兆理、胡爱丽对第三人青岛市即墨区通济街道阁里村民委员会的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费634元（原告预缴），由被告青岛鸿欣源物业管理有限公司负担274元，被告青岛阁里建材装饰材料市场管理有限公司负担360元。二审期间，上诉人提交以下证据：证据一、（2014）青民一初字第87号民事判决书复印件一份，证明张锡山违背诚信原则，在未交付地上物的情况下要求阁里村委会进行款项结算，与调解协议内容不符。被上诉人质证称，对复印件不予认可，即便该判决有原件或真实存在，也只是驳回了张锡山的诉讼请求，张锡山与阁里村委会之间的纠纷并没有解决。证据二、青岛市人民法院案件款专用收据复印件一张、山东省人民法院诉讼费专用票据复印件一张，证明2019年6月3日阁里村委会将木材市场买断地上物的款项327.7万元提存于青岛中院，阁里村委会于2018年8月3日向青岛中院起诉张锡山占有物返还纠纷一案，案号为（2018）鲁02民初1368号，阁里村委会有权收取涉案租金。被上诉人质证称，对复印件不予认可。结合相关诉讼及生效判决情况，本院对上述证据的真实性予以认定，但上述证据不足以证明阁里村委会有权收取涉案租金。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，山东省高级人民法院于2019年12月10日作出（2019）鲁民终2046号民事判决书，维持本院（2018）鲁02民初1368号民事判决书，即张锡山自判决生效之日起30日内，向阁里村委移交即墨区烟青路877-879号地籍号为J1-4-725-1内81米×84米（约10亩）土地及地上建筑物（包括临烟青路与黄河三路三层拐角楼、木材市场平房门面房、服务楼、大棚、厕所等），张锡山完成交接后可以申请提取阁里村委提存的建筑物买断费用人民币3277025.39元。因此，（2019）鲁民终2046号民事判决书生效之前涉案房屋租金应由张锡山收取，生效之后涉案房屋租金应由阁里村委会收取。现有证据不足以证明鸿欣源物业公司对涉案房屋场地具有所有权、承租权或管理权，鸿欣源物业公司经本院合法传唤亦未到庭说明情况，其无权收取涉案房屋租金，因被上诉人胡兆理、胡爱丽仅主张其返还自2019年12月10日至2020年4月30日期间的房租23333.33元及保证金2000元，一审法院予以支持，并无不当。被上诉人胡兆理、胡爱丽主张上诉人阁里建材公司返还自2019年4月1日至2019年12月10日期间的租金33320元，一审法院予以支持，亦无不当。关于上诉人所称张锡山应为本案共同被告，并与鸿欣源物业公司承担连带责任的问题，其未提交证据证明张锡山与鸿欣源物业公司之间的关系，现有证据不足以证明张锡山系鸿欣源物业公司的实际控制人或管理人，对其主张本院不予支持。关于上诉人主张期提前收取租金，系因张锡山违约而采取措施防止损失扩大的问题，本院认为，阁里村委会已另案起诉张锡山赔偿自2014年8月26日起至2019年12月10日期间的占用租金损失及利息，不存在上诉人所称的损失扩大问题，上诉人收取被上诉人胡兆理、胡爱丽2019年12月10日前涉案房屋租金没有事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张《中华人民共和国民法总则》已经作废，一审法院适用法律错误的问题，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，上诉人收取租金的行为发生于民法典施行前，一审法院适用当时正在施行的《中华人民共和国民法总则》，适用法律正确。综上所述，青岛阁里建材装饰材料市场管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费720元，由上诉人青岛阁里建材装饰材料市场管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李丰波审 判 员 尤志春审 判 员 刁培峰二〇二一年八月二十七日法官助理 张丽丽书 记 员 肖若男