广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初36185号原告：高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司，住所地广东省广州市天河区奥体南路12号花花世界购物中心建材馆西区A268号，统一社会信用代码91440101665905330H。负责人：吴健梅，总经理。委托诉讼代理人：胡新范、王永强，均系广东佰卓律师事务所律师。被告：广州市天河区黄村讴梵内衣店，住所地广东省广州市天河区奥体南路12号广州市高德汇奥体购物中心市场C-126号铺，统一社会信用代码92440101L818111065。法定代表人：周翠。被告：周翠，女，1982年8月23日出生，汉族，住湖北省大冶市。原告高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司（以下简称高成分公司）诉被告广州市天河区黄村讴梵内衣店（以下简称讴梵内衣店）、周翠物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告高成分公司的委托代理人王永强，被告周翠（亦是被告讴梵内衣店的法定代表人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高成分公司向本院提出诉讼请求：1、讴梵内衣店向高成分公司支付2020年2月1日至2020年5月31日的管理费11840元及迟延违约金（以各月欠付的管理费为本金，按年利率24%的标准，分别自当月的6日起计至实际付清之日止，违约金以不超本金为限）；2、讴梵内衣店向高成分公司支付2019年12月1日至2020年5月31日的电费3358.74元；3、讴梵内衣店向高成分公司支付律师代理费3000元；4、周翠对讴梵内衣店的上述债务清偿承担连带责任；5、讴梵内衣店、周翠承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年6月，高成分公司、讴梵内衣店签订《物业管理服务合同》，约定由高成分公司为讴梵内衣店承租的广州市天河区奥体南路12号D-122B商铺（以下简称涉案商铺）提供物业管理服务。物业管理期限自2019年6月30日起到2020年6月29日止，每月物业管理服务费2960元。讴梵内衣店应在每月5日前以现金或转账缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水费、电费等费用，如迟延缴交管理费和水电费，须向高成分公司支付迟延违约金，从迟交之日起，每逾期一天讴梵内衣店应向高成分公司计付拖欠金额的千分之五的迟延违约金；如逾期支付达三十日，视讴梵内衣店已构成根本性违约，高成分公司有权通知讴梵内衣店单方终止本合同并没收物业管理费保证金及水电保证金。周翠同意对讴梵内衣店应支付给高成分公司的物业管理费、保证金及水电费等全部款项由其提供连带担保责任。由于讴梵内衣店违约，应当承担高成分公司因主张权利而产生的所有费用，包括发送律师函费用、律师代理费、交通费等。上述合同签订后，高成分公司严格履行了约定的责任和义务，讴梵内衣店自2020年2月起未向高成分公司支付管理费、电费，讴梵内衣店拖欠费用的行为已严重损害高成分公司的利益，故高成分公司提起本案诉讼。被告讴梵内衣店、周翠共同辩称：1、讴梵内衣店于2019年8月22日缴纳管理费押金5920元、电费押金2000元，高成分公司至今未予退还。2、由于疫情原因，周翠于2020年1月21日至3月24日一直呆在湖北，待解封后才返回广州，直至2020年4月1日才正式开门营业，营业期间因商场关闭多个出入口，人流少，以致经营惨淡，讴梵内衣店不得不于5月中旬撤场。2020年2月11日、3月11日周翠先后向高成分公司提交了情况说明及商铺费用减免申请书，希望高成分公司可以减免费用。周翠为讴梵内衣店的负责人，其立场及处境亦代表讴梵内衣店。经审理查明:2019年6月10日，高成分公司（甲方）与讴梵内衣店（乙方）、周翠（保证人）就涉案商铺签订《物业管理服务合同》，内容为：涉案商铺物业管理期限自2019年6月30日起至2020年6月29日止，双方同意物业服务管理期限与租赁协议约定的租赁期限一致，并随租赁期限的提前终止而相应调整。物业管理服务费按计租面积计算，每月每平方米为20元，乙方承租物业计租面积为148平方米，每月管理费共计2960元。另电费单价为1.31元/度，水费单价为4.86元/立方米，如遇政府对价格进行调整，甲方有权书面通知乙方进行相应调整。乙方应在每月5日前以现金或转账缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水费、电费等费用。在乙方签订本协议之日，乙方向甲方支付物业管理费保证金5920元，物业管理费保证金在租赁期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止时且乙方无任何违约情况下无息返还乙方。在乙方签订本协议之日，乙方向甲方支付水电保证金2000元，水电保证金在租赁期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止时并且乙方无任何拖欠水、电费的情况下，由甲方在二十个工作日内全部无息返还乙方。乙方须按时向甲方缴付管理费和水电费。如乙方迟延缴交管理费和水电费，须向甲方支付迟延违约金。从迟交之日起，每逾期一天乙方应向甲方计付拖欠金额的千分之五的迟延违约金，直至实际付清之日；如乙方逾期缴付达三十日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止本合同并没收乙方的物业管理保证金及水电费保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿。保证人同意：对甲乙双方签订的上述《物业管理服务合同》中乙方应支付给甲方的物业管理服务费、保证金及水电费用等全部款项均由保证人提供担保，本担保责任为连带保证责任，担保期限为乙方履行义务期限届满之日起2年。由于乙方违约的，应当承担甲方因主张权利而产生的所有费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费等。上述合同签订后,讴梵内衣店已依约缴纳了涉案商铺的物业管理费保证金5920元、水电周转金2000元。高成分公司称因讴梵内衣店拖欠费用，其多次催收无果，故与涉案商铺出租方广州市高德花花置业有限公司（以下简称高德公司）共同向讴梵内衣店发出了《解除合同通知书》，称讴梵内衣店一直拖欠2020年2月1日至5月31日的租金、管理费、水电费、违约金等相关费用，已构成根本性违约，故要求自2020年5月31日起解除双方的合同。讴梵内衣店、周翠确认《解除合同通知书》的真实性，但其已于2020年5月26日撤场，其没有缴交2020年4月至5月的管理费系因商场表示待疫情方案出来后再交纳管理费，并非其故意违约。高成分公司主张讴梵内衣店拖欠2019年12月1日至2020年5月31日的电费3358.74元，讴梵内衣店、周翠对此存有异议，高成分公司无法提供相应证据予以证明。高成分公司提交《委托代理合同》、发票及银行业务回单，证明其律师费支出。另高成分公司表示不同意讴梵内衣店以已付的物业管理费保证金5920元、水电周转金2000元抵扣欠费，因讴梵内衣店逾期缴费，已构成根本违约，高成分公司有权没收保证金。另查，高德公司曾就讴梵内衣店拖欠涉案商铺2020年2月至2020年5月的租金向广东自由贸易区南沙片区人民法院提起诉讼，该院以（2021）粤0191民初1342号案（以下简称1342号案）立案受理；经审理，该院于2021年4月6日作出1342号案民事判决，查明如下事实：高德公司与讴梵内衣店确认在2020年1月25日疫情爆发后，涉案商铺于2月和3月停业，于2020年4月开始营业，2020年4月26日关门并将涉案商铺的物品搬离清空，之后就没有经营了。就涉案商铺的交还时间，讴梵内衣店、周翠陈述其于2020年5月26日将涉案商铺的钥匙交还，但没有书面证据证明；高德公司陈述其在2020年6月1日收回了涉案商铺。讴梵内衣店、周翠另提交证据《微信截图》、《照片》、《通话记录》及湖北省大冶市金牛镇高河村村民委员会出具的《证明》、《周翠行程查询截图》等证明其因疫情影响在2020年3月22日才回到广州，且涉案商铺系周翠一人经营，并导致其在2020年2、3月份无法经营，4月份因客流原因无法正常经营，从而导致双方协商终止涉案合同。上述证据显示商场在疫情期间关闭了部分通道大门；《证明》载明周翠于2020年1月22日至3月21日在该村居家隔离；微信聊天显示：在2月10日周翠向商场员工陈述按照疫情隔离规定其在2月份无法开业、3月中才可能营业，并申请免收2月费用和3、4月费用减半收取，并按照对方要求书写了书面申请；周翠在3月11日向商场再次申请免收2、3月份费用，减半收取4、5月份的费用；同年4月16日周翠向商场员工徐辉提交终止合同申请，申请于2020年5月31日提前终止涉案合同。在通话记录中徐辉陈述同意提前终止合同，保证金可以抵扣欠费，不足部分需要补交差额，2、3月份的滞纳金公司不同意减。高德公司确认上述证据真实性……该院认为：讴梵内衣店缴纳租金至2020年1月，之后的租金至今未支付，结合讴梵内衣店向原告高德公司发出的提前终止合同申请，高德公司亦同意提前解除合同，故涉案合同在2020年5月31日解除，高德公司要求讴梵内衣店支付2020年2月1日至2020年5月31日期间租金有合同依据。讴梵内衣店、周翠主张其已于该月27日交还涉案商铺，并未举证证实，其院不予采信……本院认为：高成分公司、讴梵内衣店签订的《物业管理服务合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方应依约履行。讴梵内衣店接受了物业服务，理应依约支付物业服务费。现高成分公司主张讴梵内衣店支付2020年2月1日至5月31日的管理费及违约金。根据《物业管理服务合同》中“双方同意物业服务管理期限与租赁协议约定的租赁期限一致，并随租赁期限的提前终止而相应调整”之约定，结合1342号案查明的事实，可知高成分公司、讴梵内衣店之间的《物业管理服务合同》已于2020年5月31日终止；讴梵内衣店亦未提交证据证明其已支付上述期间物业管理费，故此讴梵内衣店应向高成分公司支付2020年2月1日至2020年5月31日的物业管理费11840元。物业管理费属于物业管理方向物业使用人提供物业管理服务的对价,在疫情期间,高成分公司依然需要根据政府的要求做好防疫管控措施。但也需要考虑到讴梵内衣店确因受疫情及疫情防控措施影响,导致其经营困难,故其未按照合同约定的时间足额支付物业管理费,不存在主观恶意,高成分公司要求讴梵内衣店承担违约责任有违公平合理及诚实信用原则。因此,对高成分公司要求按照合同约定计算违约金,本院不予支持。同理,对于高成分公司要求没收物业管理费保证金、水电周转金以及支付律师费的主张,本院亦不予支持。讴梵内衣店要求以其支付的物业管理费保证金5920元、水电周转金2000元抵扣物业服务费,本院予以采纳，抵扣后,讴梵内衣店仍需向高成分公司支付物业服务费3920元。另，高成分公司主张讴梵内衣店拖欠2019年12月1日至2020年5月31日的电费3358.74元,因讴梵内衣店、周翠对此提出异议，高成分公司亦不能提交充分证据予以证明，故应由高成分公司承担举证不能的法律后果，本院对高成分公司的该项诉讼请求不予支持。高成分公司要求周翠对讴梵内衣店的上述债务承担连带责任，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市天河区黄村讴梵内衣店应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司支付截至2020年5月31日的物业管理服务费3920元；二、被告周翠对被告广州市天河区黄村讴梵内衣店的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费282元，由原告高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司负担225元，被告广州市天河区黄村讴梵内衣店、周翠负担57元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈穗芳二〇二一年八月九日书记员  邱莉晶王丽仪