贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终4153号上诉人（原审被告）：贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司，住所地贵州省贵安新区行政中心白马大道碧桂园贵安1号商业街6号楼2楼12号。法定代表人：欧阳腾平，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖恒，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：阳金青，贵州瀛黔律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：徐燕，女，1975年5月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：贺俭，女，1976年11月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：李圳，贵州筑安黔起律师事务所律师。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：王亚飞，贵州筑安黔起律师事务所实习律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行，住所地贵州省贵阳市云岩区延安中路7号。负责人：王皓杰，系该行行长。上诉人贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人徐燕、贺俭、中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初10885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。碧桂园公司上诉请求：1、依法撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、《商品房买卖合同》及补充协议中明确约定了解除权的行使期间，但被上诉人未在该期限内行使，其解除权消灭，合同应继续履行；2、一审判决认定合同目的不能实现错误；3、若二审判决解除合同，一审判决的违约金过高，请求依法调减。徐燕、贺俭答辩称：1、案涉房屋未取得竣工验收备案，被上诉人的合同目的不能实现；2、合同对违约金进行了明确约定，系双方真实意思表示，不存在违约金过高的情况。中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行述称，驳回上诉，维持原判。若法院判决解除商品房买卖合同，我行同意碧桂园公司结清我行剩余贷款本金及相应利息后配合办理解除抵押登记相关手续。徐燕、贺俭向一审法院起诉请求：1、解除原被告于2016年7月14日签订的《商品房买卖合同》；2、被告向原告返还购房款896314元；3、被告赔偿原告违约金134447.1元（房款的15%）、按揭贷款利息损失64874.16元（暂计算至2019年7月16日，实际金额以还款清单为准）、首付款利息损失87384.13元（以首付款为基数，按照年利率6%的标准，从2016年7月14日起算，暂计算至2019年8月27日）；4、被告赔偿原告提前还款补偿金10355.4元；5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年7月14日，原告徐燕、贺俭与被告碧桂园公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为ＢＧＹＧＡ-ＳＹＪ-6Ｈ-110），该合同主要约定：一、徐燕、贺俭向碧桂园公司购买其开发的位于贵安新区项目（一期）第2-6号商业（6）1-1-10号商铺，建筑面积58.35平方米，房屋总价款896314元，原告应于合同签订之日向被告交付首付款456314元，余款44万元通过银行按揭贷款支付；二、买受人逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行；三、出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；四、逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。买卖合同附件十二补充协议第六条“关于逾期交付责任”部分约定，逾期交房超过90日之后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；第十七条“关于合同解除”部分约定，买卖双方行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算），另有约定的除外。补充协议第十七条约定，合同因法定或约定解除的，若买受人采用银行按揭付款方式且出卖人已实际收取银行按揭楼款的，买受人自愿同意出卖人可在该解除条件发生之日后将买受人所欠按揭银行的款项直接代买受人偿还给按揭银行。原被告双方在补充协议中约定了各自的通讯送达地址。合同签订后，原告于2016年7月5日向被告支付房款5万元、于7月6日支付5万元，于7月14日支付356314元，总计支付首付款456314元，并已办理了商品房预售合同备案登记手续，备案登记号为Y00001084。2016年9月1日，原告作为借款人，被告作为担保人与第三人签订《个人购房借款担保合同》，约定原告在第三人处贷款30万元用于购买案涉房屋，贷款期限120个月，采用按月等额本息还款法，执行年利率为5.635%（浮动利率，根据基准利率上浮15%确定），贷款以原告名义划入碧桂园公司开立的售房专户内。2016年9月1日，该笔贷款实际发放。第三人就案涉房屋办理了预购商品房抵押权预告登记手续，登记号为黔（2017）贵安新区不动产登记证明第0002523号。截至2018年3月31日房屋交付期限届满时及之后的90日，被告未能向原告交付符合合同约定条件的房屋，原告陈述并未收房。被告在庭审时陈述案涉房屋取得了竣工验收备案手续，但并未提交证据证明。2020年12月21日，经一审法院再次向被告代理人核实，案涉房屋并未取得竣工验收备案手续。原告陈述曾在2018年4、5月份左右口头向被告工作人员提出退房申请，被告对此不予认可，原告未提交证据证明该情况。一审法院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务，一方有违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。本案中，原被告签订商品房买卖合同后，原告已经按约定向被告支付了房款，履行了合同义务，但被告并未在合同约定的期限内（2018年3月31日）向原告交付符合合同约定条件的房屋，已经违约。而且案涉房屋至今未取得竣工验收备案手续，仍不具备合同约定的交付条件，被告逾期交房至今已达2年9个月之久，被告也未提交证据证明案涉房屋何时能具备交房条件，被告的违约行为不只是单纯的迟延履行交房义务的行为，已达到《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的合同目的不能实现的程度，原告有权解除合同。关于被告辩称原告未在约定期限内行使解除权，视为继续履行合同的意见。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”从内容看，该解释主要针对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”所作的解释，一年内行使解除权的规定针对的是仅构成一般迟延履行违约行为、合同具备继续履行条件的情形，不适用于违约行为已经达到了合同目的不能实现的情况。本案中，被告未提交证据证明案涉房屋何时能够具备交付条件，若适用前述一年解除权除斥期间的规定，将会导致买受人既不能行使合同解除权，又无法得到符合交付条件的房屋，且还需偿还银行贷款，合同的履行必然陷入僵局，明显有失公平。因此，对被告辩称原告解除权消灭、应视为继续履行合同的意见，本院不予采纳。被告逾期交房导致原告合同目的确实无法实现的，原告在约定解除权行使期限届满后，依然可以行使法定解除权，故对原告起诉要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的请求，本院予以支持。《商品房买卖合同》解除后，《商业用房贷款借款（抵押）合同》已无履行的基础，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，一审法院在本案中一并判决解除借款合同。关于商品房买卖合同解除后的法律后果，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，双方承担相互返还义务，违约方还需承担违约责任。因此，被告需将向原告收取的首付款456314元退还原告。关于贷款合同解除后的法律后果，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，被告应将原告已偿还给第三人的贷款本金返还给原告，将本判决生效后尚未偿还的剩余贷款本金及相应利息支付给第三人。由于本判决生效的时间和被告何时按照人民法院的生效判决履行义务的期限未知，原告基于贷款合同的约定和自身征信的考虑而按约持续向第三人进行还款，故上述被告应支付给原告和第三人的贷款本息金额在本案中无法明确具体金额，一审法院确定以第三人于本判决生效当月出具的还款对账单为准。关于原告主张的违约金和利息损失，因被告不能按期交房的违约行为致使合同解除，必然给原告造成资金占用的利息损失和预期利益损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”和第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，被告应当承担违约金赔偿责任，但该违约金标准应当与原告的损失相当。原告交纳的房款分为首付款和银行按揭贷款两部分，首付款部分产生资金占用利息损失，按揭贷款部分产生贷款利息损失。经计算，原告向被告交纳的首付款456314元，从2016年7月14日至作出判决时（2020年12月21日）共计1608天，参照年利率4.75%的标准计算，该期间的资金占用利息损失为96814.6元。原告要求被告赔偿房款15%的违约金134447.1元，被告辩称该违约金过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，综合原告的首付款资金占用损失、预期利益损失、被告系违约方及违约持续时间等因素考量，一审法院认为原告主张的违约金并不畸高，故一审法院不予调减，并对原告要求被告赔偿违约金134447.1元的请求，一审法院予以支持。因该违约金已足矣填补原告首付款的利息损失，故对原告要求被告承担首付款利息损失的请求，一审法院不予支持。原告要求被告承担已向第三人支付的贷款利息，属于要求被告承担按揭贷款的利息损失，该利息为原告已发生的实际损失，因被告承担的违约金只够填补首付款利息损失和预期利益损失，故对原告要求被告承担按揭贷款利息损失的请求，一审法院予以支持。在原告已还第三人的按揭贷款利息中，若存在因原告逾期还款产生的罚息，则应由原告自行承担，不属于被告应赔偿的范围。原告要求被告赔偿原告提前还款补偿金10355.4元，但并未提交证据证明该损失实际发生，故一审法院不予支持。合同解除后，原被告同时负有互相配合办理注销案涉合同备案登记的义务。为减轻当事人讼累，一审法院一并判决原被告和第三人相互配合办理案涉房屋的预售合同备案登记和抵押预告登记的注销手续。若在实际履行过程中，案涉房屋还存在其他登记事项需要注销的，原被告及第三人应当按照诚实信用原则的要求，相互配合办理注销手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告徐燕、贺俭与被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司于2016年7月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为BGYGA-SYJ-6H-110）；二、解除原告徐燕、贺俭与被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行于2016年9月1日签订的《个人购房借款担保合同》；三、被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司公司于本判决生效后十五日内返还原告徐燕、贺俭购房首付款456314元；四、被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告徐燕、贺俭违约金134447.1元；五、被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告徐燕、贺俭已向第三人中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行归还的贷款本金和利息（以第三人中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行出具的截至本判决生效当月的还款对账单为准）；六、被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起五日内向第三人中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行偿还原告徐燕、贺俭就《个人购房借款担保合同》剩余的贷款本金及相应利息（以第三人中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行出具的截至本判决生效当月的还款对账单为准，按《个人购房借款担保合同》的约定计算）；七、原告徐燕、贺俭与被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司在本判决生效后十五日内相互配合办理注销案涉房屋的商品房预售合同备案登记手续（备案登记号为Y00001084）；八、原告徐燕、贺俭、被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司和第三人中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行在本判决生效后十五日内相互配合办理注销案涉房屋的抵押权预告登记手续（登记号为黔（2017）贵安新区不动产登记证明第0002523号）九、驳回原告徐燕、贺俭的其余诉讼请求。案件受理费7770元（已减半收取），由被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司负担7134元，由原告徐燕、贺俭负担636元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。另查明，与一审查明事实不一致的事实是，被上诉人向原审第三人贷款的金额为44万元，并非一审认定的30万元。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。本案二审主要争议焦点为：一、双方签订的《商品房买卖合同》是否应当解除；二、若《商品房买卖合同》应当解除，合同解除的违约责任如何承担。关于争议焦点一，被上诉人并未提交证据证明其于《商品房买卖合同》的补充协议约定的达到解除合同条件之日起15日内向上诉人送达了解除通知，故被上诉人基于合同约定取得的解除权已过双方约定的行使期限，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”规定，该约定解除权已经消灭。但案涉房屋至今仍未取得竣工验收备案手续，仍未达到合同约定的交付条件，上诉人迟延履行交房义务长达三年有余，且上诉人并未提交证据证明案涉房屋何时能具备交房条件，上诉人的违约行为不只是单纯的迟延履行交房义务的行为，已达到法律上的合同目的不能实现的程度，一审依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项法定解除权的相关规定判决解除合同并无不当，故本院予以维持。关于争议焦点二，双方签订的《商品房买卖合同》约定因逾期交房导致合同解除的，出卖人应当自收到书面退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。双方合同中约定的逾期交房违约金标准与逾期支付购房款违约金对等，补充协议中亦再次确认逾期交房违约金为已付房款15%，故前述逾期交房违约金标准系双方真实意思表示，双方既已约定逾期交房违约金的计付标准，即应按照合同约定履行，且被上诉人本案亦未提交证据证明其在起诉前即向上诉人送达解除合同的通知，故对于被上诉人在诉请违约金的基础上另要求上诉人支付首付款利息损失及偿还按揭贷款利息损失，本院不予支持。上诉人主张合同约定的违约金标准过高，但并未提交证据予以证明，故本院对上诉人要求调减违约金的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初10885号民事判决第一、二、三、四、六、七、八项；二、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初10885号民事判决第九项；三、变更贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初10885号民事判决第五项为：贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付徐燕、贺俭已向中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行归还的贷款本金（以中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行出具的截至本判决生效当月的还款对账单为准）；四、驳回徐燕、贺俭的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7770元，由徐燕、贺俭负担；二审案件受理费15540元，由贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邓禹雨二〇二一年八月十二日书记员  帅艳芷