宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2021）宁0105民初3831号原告：吉瑛，女，1996年7月31日出生，汉族，群众，宁夏回族自治区中医研究院护士，住宁夏银川市西夏区。        被告：齐玉国，女，1963年10月9日出生，回族，群众，宁夏回族自治区木材总公司退休职工,住宁夏银川市兴庆区。        原告吉瑛与被告齐玉国房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉瑛、被告齐玉国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。        吉瑛诉讼请求：1．要求解除双方签订的租赁合同；2．要求判定齐玉国向吉瑛返还剩余房屋租金3290元、押金2000元、违约金2400元，合计7690元；3．本案诉讼费由齐玉国承担。事实与理由：吉瑛于2021年3月24日与齐玉国签订房屋租赁合同，由于房屋刚装修不久，租赁合同于同年4月1日生效，入住后于5月底齐玉国致电说由于其自身原因需出售房屋，而当时吉瑛和齐玉国协商因朋友亲戚小孩在24中上学需住一段时间，大概于7月可搬离，当时小孩入住时吉瑛己与齐玉国沟通，微信书面告知齐玉国，但由于当时用词使用不当，说成了转租，但立马改正，齐玉国未回复，后一直催促吉瑛搬离，双方协商于7月8日齐玉国来验房子，齐玉国带两名中介看房后向吉瑛索要钥匙及电气卡，吉瑛问剩余房租及押金怎么退，齐玉国说吉瑛违约将房屋转租给第三人，不会退一分钱，吉瑛打电话给房屋中介，中介劝阻未果后，吉瑛报警，警察劝阻齐玉国退款依旧被拒，于是吉瑛起诉。        齐玉国辩称：同意解除双方签订的租赁合同，对第二项诉请所述部分事实理由不认可，齐玉国与吉瑛于2021年3月24日自愿签订房屋租赁合同，合同对租金及相关房屋事项进行了约定，因房屋刚装修完不久，吉瑛与齐玉国协商一致租赁日期从2021年4月1日起算，吉瑛诉状中所述告知齐玉国其亲戚来房屋居住情况并不属实，吉瑛在2021年5月7日便将齐玉国的房屋转租给了他人居住，因齐玉国个人原因，准备将房屋后期出售处理，期间齐玉国告知吉瑛要带人去看房，其一再推脱，后看转租的事情实在瞒不住于2021年5月31日13时许发消息告知齐玉国她让人帮忙将房屋转租了，但过了1小时左右，其又称是亲戚过来居住，期间齐玉国并未做任何答复。根据吉瑛与齐玉国签订的租赁合同第八条第四款第七项约定，未经甲方书面同意将房屋转租给第三人，甲方有权单方解除合同，且吉瑛应当向齐玉国支付月租金2000％的违约金。矛盾发生后齐玉国告知吉瑛于2021年7月8日来验收房屋，当天其不配合验收房屋，还大吵大闹并向派出所报警，因吉瑛不配合交出房屋钥匙等，齐玉国在派出所民警的见证下，找来开锁人员换了锁。综上，齐玉国认为吉瑛违反了诚实信用原则，未按照合同约定履行义务。请求驳回吉瑛第二、三项诉请。        根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：        西夏区xx家园x号楼x单元xx室房屋登记在齐玉国名下。2021年3月24日，齐玉国（甲方）与吉瑛（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同第一条约定：房屋坐落于银川市西夏区xx家园x号楼x单元xx室房屋，建筑面积89平方米。第二条约定：房屋租赁期限自2021年4月1日至2022年4月1日，共计12个月，甲方应于2021年4月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。第三条约定：租金每月1200元，租金按照半年支付，租金总计14400元。支付方式：半年付，押2付6……押金2000元，随第一笔租金支付。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第八条第四项约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：……7、未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的。第九条约定：……乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的2000％向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。签订该合同后，吉瑛向齐玉国支付6个月的房屋租金7200元，押金2000元，齐玉国向吉瑛交付了涉案房屋。2021年5月31日13：39分，吉瑛向齐玉国发送微信“阿姨，因为房子里家具啥的有味道我也不住，我就让人帮忙转租了，给你说一下”，当日14：19分，吉瑛向齐玉国发送微信“我有朋友的亲戚需要住两个月刚好就让他们住着了，也是最近的事，不能算转租吧，但是也和你说一下”，齐玉国未予回复。2021年7月8日，齐玉国将涉案房屋收回。2021年7月9日，吉瑛诉至本院。        上述事实，有当事人当庭陈述笔录、房屋租赁合同、微信聊天记录、房屋所有权证书等证据在卷佐证，足以认定。        本院认为，吉瑛、齐玉国签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。吉瑛诉请解除合同，齐玉国同意解除合同，本院支持解除双方签订的《房屋租赁合同》。合同解除后，尚未履行的，终止履行。截止2021年7月8日齐玉国收回涉案房屋，吉瑛使用房屋3个月零7天，房屋使用期间的租金为3880元（1200元×3个月＋1200元÷30天×7天=3880元），下剩房屋租金应当予以退还，本院支持齐玉国退还房屋租金3320元（7200元-3880元=3320元）。2021年5月31日13：39分，吉瑛向齐玉国发送微信称“阿姨，因为房子里家具啥的有味道我也不住，我就让人帮忙转租了，给你说一下”，结合吉瑛、齐玉国的当庭陈述，能够认定吉瑛将涉案房屋转租的事实，吉瑛违反约定转租涉案房屋应支付违约金，但双方约定按月租金的2000％支付违约金24000元过高，结合当事人过错程度、兼顾合同的实际履行情况，并根据公平、诚实信用原则将违约金调整至2000元，该费用应从吉瑛交纳的押金中扣除，故对吉瑛要求齐玉国退还押金2000元的诉请，本院不予支持。吉瑛提供的证据不足以证明齐玉国违约，故对吉瑛要求齐玉国支付违约金2400元的诉请，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。”吉瑛、齐玉国于2021年3月24日签订《房屋租赁合同》，故本案应适用《中华人民共和国民法典》的规定。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：        一、解除吉瑛、齐玉国签订的《房屋租赁合同》；        二、齐玉国于本判决生效之日起十日内退还吉瑛房屋租金3320元；        三、驳回吉瑛的其他诉讼请求。        如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费50元，减半实收25元，由齐玉国负担。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。        审判员    赵立军二〇二一年八月二十五日法官助理    周梦涛书记员    张苗苗《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条第一款当事人协商一致，可以解除合同。……第五百六十六条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。附件1：履行告知书本告知书效力等同于执行通知书。依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1．扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2．将被执行人纳入失信人员名单，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，予以信用惩戒；3．对被执行人限制高消费、限制出入境，在征信系统记录、通过媒体公布等措施予以惩戒；4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人自觉履行生效法律文书确定的义务。附件2：后附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。