山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终9197号上诉人（原审被告、反诉原告）：储林林，男，1985年5月30日生，汉族，住安徽省安庆市潜山县。委托诉讼代理人：于斌，山东英途律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙丽杰，山东英途律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：鞠蕾，女，1985年2月5日生，汉族，住山东省青岛市即墨区。委托诉讼代理人：于瑞德，山东海之源（即墨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫信良，青岛即墨岙山卫法律服务所法律工作者。原审第三人：中国建设银行股份有限公司青岛市分行，住所地山东省青岛市崂山区深圳路222号。负责人：郝子健，总经理。上诉人储林林因与被上诉人鞠蕾、原审第三人中国建设银行股份有限公司青岛市分行（以下简称建设银行青岛分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初7221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月21立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。储林林上诉请求：1.依法撤销山东省青岛市即墨区人民法院(2020)鲁0282民初7221号判决，依法解除储林林与鞠蕾签订的《青岛市存量房屋买卖合同》，并判令鞠蕾支付储林林违约金18.38万元；2.判令由鞠蕾承担一、二审诉讼费、保全费等费用。一、一审法院对本案事实认定有误。1.一审法院事实认定部分第2项认为“一方面，根据合同约定，鞠蕾应于储林林还清剩余贷款当日将第一笔购房款/首付款249000元支付给储林林，储林林未按合同约定还清抵押贷款，违约在先。”一审法院该事实认定部分严重背离事实。储林林与鞠蕾签约时，双方当事人及中介均明确表示储林林须用鞠蕾的首付款进行撤押，对此有贝壳签约中心视频监控记录为证(该视频系双方当事人签约时同步录制，属于对涉案合同条款的详细解读，储林林已申请一审法院出具调查令向贝壳签约中心调取，且在一审审理过程中向法院及鞠蕾出示)，一审法院在没有调查清楚基本事实的情况下，仅仅依据本案双方当事人签订的《青岛市存量房屋买卖合同》第五条房屋价款及支付(三)1(1)约定“买受人应于出卖人一次性还清剩余贷款当日(请约定具体时间或条件)将第一笔购房款/首付款人民币(小写)249000元，(大写)贰拾肆万玖仟元整(不含前期支付全部定金)以自行支付的方式支付出卖人”条款的单方字面理解，枉然断定储林林违约在先，该判定严重背离事实。首先，二手房买卖不同于一般的商品交易，国家法律法规及整个行业管理相对规范，在实际交易过程中，交易当事人往往采用国家或行业推荐的各种格式合同，很少用自拟合同进行交易。一方面格式合同的条款相对完备，有利于各方当事人合法权益的保护；另一方面，采用格式合同能大大提高签约效率。但是，基于签约各方对合同条款认知能力的不同，在二手房交易行业中作为提供格式合同的中介方，通常会在买卖双方签约时对合同条款进行详细解读，以便买卖双方能更好的理解合同内容，力求最大程度上避免违约事项的发生。涉案合同签约过程中，中介一方推荐使用的也正是现在二手房交易市场上普遍采用的格式合同，并且中介一方在买卖双方签约过程中，专门组织专业人员为签约双方当事人对格式合同的条款的具体含义提供了详细解读，且储林林在签约时向鞠蕾及中介均表示需用鞠蕾的首付款进行撤押，对此鞠蕾明确表示同意，并由中介现场予以确认，对此有现场签约视频记录为证。其次，涉案房屋买卖合同第五条房屋价款及支付(三)1(1)仅约定买受人应于出卖人一次性还清剩余贷款当日支付，却并未明确储林林撤押和鞠蕾支付首付款的先后顺序，既可以理解为储林林先撤押，鞠蕾交付首付款；也可以理解为鞠蕾先交付首付款，储林林再撤押，只要双方当事人在“当日”完成上述事项即可。正因为本条款存在上述字面上的不同理解，故中介方专业人员在签约当时详细询问了双方当事人的真实想法，并确认了双方的履约顺序，即鞠蕾先付首付款，储林林用该款项进行撤押。最后，从社会常识考虑，房屋买卖合同的涉案金额相对较大，各方当事人为维护自身合法权益，通常会在交易过程中采用交易资金监管方式，中介方也会向买卖双方积极推荐。反观本案中鞠蕾非但没有采取任何监管措施，反而采用了风险最大的自行支付方式交付首付款，如果本涉案合同约定确为储林林用自筹资金撤押，那鞠蕾的这一行为明显不合常理。唯一合理的解释，就是储林林需用鞠蕾的首付款进行撤押，这样鞠蕾的首付款必须直接交由储林林，由储林林用于办理撤押事宜，因此该笔款项无须也无法再办理资金监管。上述事实充分说明，本涉案合同的履行顺序应为鞠蕾先交付首付款，储林林后用该笔首付款进行撤押。一审法院在没有查清事实，捋顺交易步骤的情况下，且在毫无证据的情况下，仅凭对合同条款的片面理解，便枉然推断储林林违约在先，严重事实，属于枉法裁断。2.一审法院事实认定部分第2项认为“另一方面，储林林在双方签订后第二天就通过微信形式告知鞠蕾涉案房屋不卖了，虽然在6月16日询问了鞠蕾什么时候办手续，但在6月18日又明确告知鞠蕾涉案房屋不卖了，已构成违约”。一审法院该事实认定部分同样严重背离事实。储林林通过微信形式向鞠蕾告知其不愿继续售卖涉案房屋的行为系协商行为，并非一审法院认定的违约行为。首先，储林林在与鞠蕾沟通过程中，始终是商量的态度，如双方关于违约金如何承担，约鞠蕾共同商讨后续处理办法等，反而是鞠蕾以各种理由推脱，导致双方并未就合同解约事项达成一致。其次，储林林在没有与鞠蕾达成一致的情况下，仍按涉案合同的约定及时向贷款银行提出撤押申请(该申请材料已于一审庭审时提交法院)，属于积极履行合同的行为，一审法院仅凭双方商讨过程中的只言片语，全然无视储林林上述积极履约行为，贸然认定储林林违约，实属不当。第三，储林林第一次表示不愿意继续售卖涉案房屋时，曾将鞠蕾的定金予以返还，后因协商无果，鞠蕾再次将定金交付储林林后，储林林并未再次退还给定金，而是屡屡请求鞠蕾共同协商解决此事，既然储林林没有再次将定金退还鞠蕾，那鞠蕾和一审法院又是基于何种证据得出储林林已然违约的事实呢？通过以上行为，无论如何也不应得出储林林违约的事实，相反，储林林一直在寻求机会与鞠蕾协商解决，反而鞠蕾以各种理由予以推诿，并无故拖延首付款的支付。与此同时，储林林为了避免双方损失进一步扩大，依然按照合同约定积极履行合同义务。纵观整个过程，储林林着实无法理解一审法院是基于何种原因，因何证据得以推出储林林违约的事实。二、一审法院无视涉案合同中关于合同生效及补充的约定，违背当事人意思自治原则。民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。本涉案合同的约定事项没有违背国家相关法律法规的规定，未侵犯国家或任何第三人利益，不存在违背社会公序良俗等情形，应严格按照各方当事人的真实意思约定执行。根据涉案合同第十四条合同的生效及补充“本合同自双方签字(盖章)之日起生效。对本合同的解除或变更，应当采用书面形式。本合同附件及变更、补充协议与本合同具有同等法律效力。”根据涉案合同的上述约定，双方当事人如需解除合同，应当采用书面形式。反观本案，首先，双方当事人并未就合同解除达成一致，储林林一直在努力与鞠蕾协商解决。其次，即便储林林在协商过程中曾表示不愿继续出售涉案房屋，但一审法院也不能无视储林林积极履行合同，按时向银行申请撤押的行为，而仅凭协商过程中的部分意思表达便认定储林林违约在先。同时，根据储林林、鞠蕾及居间人三方之间签订的《居间服务合同》第八条其他条款约定“本合同一式三份，三方各执一份，自各方签署盖章之日起生效。各方同意，未经本人签字或加盖公章的任何书面承诺、口头承诺、条款的变更等行为均不产生法律约束力”房屋买卖合同条款的变更将直接影响居间服务合同条款的变更，即对两份合同任何条款的变更都应当受居间服务合同第八条的约束，故即使一审法院认为储林林通过微信协商的行为是单方变更合同条款的行为，那么该行为也不应对三方产生任何法律约束力。综上，储林林与鞠蕾签署的涉案合同是当前二手房交易过程中普遍采用的格式合同，格式合同的提供方即涉案房产交易中的中介一方，在储林林与鞠蕾签约时，组织专业人员对该涉案合同相关条款进行了详细解读，并充分尊重双方当事人的真实意思表达，且就双方关于交易事项的关键条款进行了确认。同时，储林林为了避免双方损失进一步扩大，虽不愿出售涉案房屋，但仍积极按照合同约定履行义务，反而鞠蕾一方既拒绝就合同解除事项进行协商，又无故拖延首付款的支付，导致储林林无法按时撤押，进退两难。一审法院脱离事实真相，判案过程中对储林林违约行为仅凭毫无证据作证的主观推断，鞠蕾的诉讼请求缘何能够得以支持也毫无释明。储林林为维护自身合法权益，特提请上诉。鞠蕾辩称，一、储林林与鞠蕾签订的房屋买卖合同第五条（三）1（1）明确约定“买受人应于出卖人一次性还清剩余贷款当日（请约定具体时间或条件）将第一笔购房款/首付款……支付出卖人”，该约定明确了双方合同义务的履行顺序，即出卖人先行还清银行贷款（撤押），买受人在出卖人撤押后的当天支付出卖人首付款。储林林认为房屋买卖合同第五条（三）1（1）并未明确储林林撤押和鞠蕾支付首付款的先后顺序，储林林的该理解是错误的。二、储林林提交的视频监控记录并不能证明鞠蕾同意先交首付款给储林林，然后储林林再解押。而且，双方及房产中介工作人员的交流在先，双方在合同上签字在后，无论是根据法律规定还是书面的合同约定，双方关于房屋买卖中各自应当履行的义务均应当以最终的书面合同为准。三、双方签订完房屋买卖合同的第二天（2018年6月15日）起，储林林就多次通过微信向鞠蕾明确表示因为家人反对，所以房屋不想卖给鞠蕾了，自己违约，愿意承担违约责任并支付违约金。并且，储林林通过银行转账方式将购房定金退给鞠蕾（鞠蕾不接受，又将定金退回给储林林）；储林林在一审第一次庭审答辩中（第一次庭审储林林没有委托律师出庭），再一次表示不想把涉案房屋卖给鞠蕾了，要求解除合同，理由是双方签订的房屋买卖合同不是自己真实的意思表示；在第二、三次庭审中，储林林委托律师代理出庭，代理律师调转话锋，坚称储林林拒绝履行合同是因为鞠蕾违约在先；此次储林林提交的上诉状中又表示中介一方“在储林林与鞠蕾签约时，组织专业人员对涉案合同相关条款进行了详细的解读，并充分尊重双方当事人的真实意思表达，且就双方关于交易事项的关键条款进行了确认，同时，储林林为了避免双方损失的进一步扩大，虽不愿出售涉案房屋，但仍积极按照合同约定履行义务，……”。储林林及其代理人的一系列行为和主张前后矛盾，漏洞百出，其谎言不攻自破。综上，储林林违反双方合同约定，拒不履行合同义务的事实清楚，一审法院判决正确，请求二审法院依法驳回储林林的上诉请求，维护诚信、公平、正义的法律秩序。鞠蕾向一审法院提出诉讼请求：1.储林林继续履行与鞠蕾签订的房屋买卖合同，将位于青岛市即墨区户房屋（不动产权证号为：鲁（2××8）即墨市不动产权第0002710）及25-3-102车位Ｃ245过户到鞠蕾名下；2.储林林承担本案的诉讼费用。储林林向一审法院提出反诉请求：1.解除房屋买卖合同，鞠蕾支付储林林违约金18.38万元；2.反诉费用及本诉费用均由鞠蕾承担。一审法院认定事实：2020年6月14日，鞠蕾作为买受人与储林林作为出卖人签订《青岛市存量房屋买卖合同》一份，主要约定：一、出卖人所售房屋位于青岛市即墨区户，产权证明所载建筑面积74.92平方米，共同出售的配套设施包括百合花园25-3-102车位Ｃ245，房屋产权证号为：鲁（2××8）即墨市不动产权第0××0号。二、涉案房屋已设定抵押，抵押权人为建设银行即墨支行，出卖人应于2020年6月19日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2020年7月31日前办理完毕注销抵押登记手续，提前还款产生的利息和费用，由出卖人自行承担。三、房屋价款及支付：（一）买卖双方经协商一致，同意上述房屋及约定留存的家居家电、装饰装修和配套设施总计转让价款为人民币919000.00元，此价格不含税，且该价格不因市场价格的波动或面积的变化而变动；（二）定金：买受人支付购房款时，已支付的定金视为购房款的一部分，买受人于本合同签订当日将第一笔定金20000元自行支付给出卖人；（三）定金外其他房款的付款方式：贷款，1.买受人应于出卖人一次性还清剩余贷款当日将第一笔购房款／首付款249000元自行支付给出卖人；2.买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按期规定将该部分房款直接支付给出卖人，支付时间以贷款机构实际房款时间为准，出卖人及买受人均予以认可，买受人拟贷款金额640000元。四、网签：双方需配合办理网上签约手续，包括提供办理网签额相关材料（包括但不限于购房资格证明、房屋产权核实证明等）、签署网签合同、缴纳公共维修基金等，房屋公共维修基金账户无偿转移至买受人，如交易房屋需缴纳或补缴公共维修基金，则由卖方进行缴纳。五、权属转移登记：买卖交易房屋所有权证满两年，买卖双方应当于办理权属转移登记手续后2个工作日内共同前往相关机构办理税费缴纳手续，本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳。六、违约责任：（一）买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。（二）出卖方若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）出卖人提供的该房屋房地产权证或不动产权证书，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提供房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金；出卖人应向买受人退还买受人向其支付的全部款项；居间机构收取的买卖双方所有费用不予退还，由违约方直接向守约方赔付。（三）买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）购房资质承诺不实，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（3）拒绝购买该房屋的；（4）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。买受人出现上述根据违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金；买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；居间方收取的买卖双方的所有费用不予退还，由违约方直接向守约方赔付。合同签订当日，鞠蕾向储林林支付了定金20000元。2020年6月15日，储林林通过微信形式与鞠蕾协商因家里人不同意，不想出卖涉案房屋，鞠蕾回复“我们家人商量了不同意退，不好意思哈”，6月16日，储林林问鞠蕾“那我们什么时候办手续呢”，鞠蕾回复“我这两天先准备材料”，6月18日，储林林又通过微信向鞠蕾明确表示涉案房屋不卖了，鞠蕾不同意。涉案房屋于2017年6月12日办理网签，2018年2月5日取得房屋产权证书（证号为鲁（2××8）即墨市不动产权第0××0号），权利人为储林林。涉案房屋在第三人建设银行青岛分行处办理银行按揭贷款，第三人同意还清按揭贷款余款后协助办理撤押手续。鞠蕾同意用购房余款清偿剩余按揭贷款，涤除抵押权。鞠蕾于2021年4月20日向剩余房款899000元交纳至一审法院案款账户用于支付剩余购房款。一审法院认为，关于鞠蕾与储林林签订的《青岛市存量房屋买卖合同》，真实有效，双方应按照合同约定享受各自的权利，并履行各自的义务。1.关于鞠蕾要求储林林继续履行与鞠蕾签订的房屋买卖合同，协助其办理涉案房屋及25-3-102车位C245过户手续的诉讼请求，案件审理过程中，抵押权人即建设银行青岛分行对鞠蕾代储林林偿还贷款、涤除抵押的主张未提出异议。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”鞠蕾同意以购房余款向建设银行青岛分行支付贷款本息及相关费用，涤除涉案房屋抵押。涉案房屋的剩余房款，支付给建设银行青岛分行用于涤除抵押的款项剩余部分应支付给储林林。抵押权涤除后，储林林应按照合同约定协助鞠蕾办理涉案房屋的过户手续。25-3-102车位C245未进行产权登记，鞠蕾要求办理该车位的过户手续，于法无据，一审法院不予支持。2.关于储林林要求鞠蕾支付违约金18.38万元的反诉请求，储林林以鞠蕾“没有及时将第一笔首付款按照合同约定的时间支付给储林林用于涤除抵押贷款，截止目前为止仍然未支付”构成违约为由要求鞠蕾支付违约金，一方面，根据合同约定，鞠蕾应于储林林还清剩余贷款当日将第一笔购房款／首付款249000元支付给储林林，储林林未按合同约定还清抵押贷款，违约在先；另一方面，储林林在双方合同签订后第二天就通过微信形式告知鞠蕾涉案房屋不卖了，虽然在6月16日询问了鞠蕾什么时候办手续，但在6月18日又明确告知鞠蕾涉案房屋不卖了，已构成违约。因此，关于储林林的该诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、鞠蕾已交纳至一审法院案款账户的购房款899000元于判决生效后十日内优先支付给中国建设银行股份有限公司青岛市分行，用于清偿登记在储林林名下位于青岛市即墨区户（权证号为：鲁（2××8）即墨市不动产权第0××0号）在该行的贷款本息，余款在储林林协助鞠蕾办理上述房屋过户手续后支付给储林林；二、清偿涉案房屋贷款本息后，由储林林于判决生效之日起十五日内到中国建设银行股份有限公司青岛市分行办理涉案房屋抵押权涤除手续，第三人中国建设银行股份有限公司青岛市分行应予以协助；三、房屋抵押权撤销后，储林林于判决生效之日起三十日内协助鞠蕾办理位于青岛市即墨区户（权证号为：鲁（2××8）即墨市不动产权第0××0号）的过户手续；四、驳回鞠蕾的其他诉讼请求；五、驳回储林林的反诉请求。案件受理费12790元、保全费5000元（鞠蕾预缴），由储林林负担。反诉费减半收取1988元（储林林预缴），由储林林负担。本院二审期间，双方无新证据提交。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，鞠蕾与储林林签订的《青岛市存量房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定享受各自的权利，并履行各自的义务。本案中，双方签订的《青岛市存量房屋买卖合同》中明确约定，鞠蕾应于储林林一次性还清剩余贷款当日将第一笔购房款/首付款249000元自行支付给储林林。虽然储林林提供双方签订合同时的视频记录用以证实双方同意先由鞠蕾交付首付款，再由储林林还清抵押贷款，但鞠蕾对此予以否认，且储林林在二审庭审中认可视频所呈现的内容是宣讲完后马上签字。因此，即使该视频资料真实有效，也不能否定涉案合同内容的效力，本案应以双方签订的《青岛市存量房屋买卖合同》约定的内容为准。储林林未按合同约定还清抵押贷款，违约在先，储林林要求鞠蕾支付逾期付款违约金事实及法律依据，一审法院不予支持，并无不当。鞠蕾要求继续履行涉案《青岛市存量房屋买卖合同》，且同意以购房余款向建设银行青岛分行支付贷款本息及相关费用，涤除涉案房屋抵押，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持并无不当，本院予以确认。储林林主张解除涉案合同，违反了诚实信用原则，亦不符合双方所签《青岛市存量房屋买卖合同》约定，对其该项上诉请求本院不予支持。综上所述，上诉人储林林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3976元，由上诉人储林林负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 琰审 判 员  孙秀强审 判 员  徐镜圆二〇二一年八月三十一日法官助理  钟速成书 记 员  李春雨