山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0687民初3734号原告：中国银行股份有限公司海阳支行，住所地山东省海阳市海政路160号。负责人：谭红红，行长。委托诉讼代理人：董明军，山东平和律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜炎辰，山东平和律师事务所律师。被告：乔则皓，男，1985年9月6日出生，汉族，住内蒙古自治区乌海市海勃湾区。被告：于静，女，1987年3月10日出生，汉族，住内蒙古自治区乌海市乌达区。被告：山东高景置业有限公司，住所地山东省海阳市海怡国际大酒店辅楼。法定代表人：隽朋海，经理。委托诉讼代理人：王**，山东息相通律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司海阳支行（以下简称：中行海阳支行）诉被告乔则皓、于静、山东高景置业有限公司(以下简称：高景置业公司)金融借款合同纠纷一案，本院于2021年7月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中行海阳支行委托诉讼代理人姜炎辰、被告乔则皓到庭参加诉讼，被告于静、高景置业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中行海阳支行向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告乔则皓、于静、高景置业公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；2.判令被告乔则皓、于静偿还贷款本金270222.28元、利息2505.36元、罚息70.03元，合计272797.67元，并按照《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的利率支付自2021年5月9日起至实际给付之日止利息、罚息；3.高景置业公司对上述第二项款项承担连带清偿责任；4.确认中行海阳支行对乔则皓、于静办理抵押预告登记的位于海阳市房屋变卖、拍卖后的价款享有优先受偿权；5.被告承担诉讼费及保全费用。诉讼中，中行海阳支行撤回第一项诉讼请求。事实与理由：2016年7月3日，乔则皓、于静为购买高景置业公司开发的位于海阳市房屋向中行海阳支行申请购房贷款。2016年9月26日，中行海阳支行与乔则皓、于静、高景置业公司签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定贷款金额380000元，贷款期限180个月，按月等额本息还款，同时约定将乔则皓、于静购买的房屋抵押作为履约担保，高景置业公司为被告乔则皓、于静履行还款义务提供连带责任保证。2016年9月26日，中行海阳支行依约发放借款本金380000元。后，乔则皓、于静未按合同约定偿还本息。根据合同约定，中行海阳支行有权宣布合同项下贷款本息全部提前到期，对乔则皓、于静办理抵押预告登记的位于海阳市房屋变卖、拍卖后的价款享有优先受偿权，并要求保证人承担保证责任。被告乔则皓辩称，中行海阳支行所诉借款及数额属实，以后我自己偿还，不需要高景置业公司垫付。被告于静未作答辩。被告高景置业公司未到庭答辩，但其于庭前提交书面答辩意见称：1.本案借款人是乔则皓、于静，借款应由其偿还。高景置业公司只是为乔则皓、于静提供阶段性连带责任保证，涉案房屋已经办理抵押登记，应先行处置抵押房产偿还借款，不足部分再行处理，高景置业公司在本案中不承担责任；2.高景置业公司为乔则皓、于静垫付银行借款175220.72元，要求在本案中一并处理，由乔则皓、于静返还给高景置业公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：乔则皓、于静系夫妻关系，双方于2013年12月25日登记结婚。2016年8月5日，乔则皓与高景置业公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：海房预字200824第016号），乔则皓购买高景置业公司开发的海阳市房产，约定付款方式为首付款和银行按揭贷款的方式。2016年7月3日，乔则皓作为借款人、于静作为共同债务人向中行海阳支行出具《中国银行个人购房贷款申请书》，申请借款金额380000元，借款期限180个月。同日，乔则皓向中行海阳支行出具《授权书》，授权书载明，为确保借款合同的履行，借款人在中国银行开立个人账户，并于每月在该账户内存有足够的金额，借款人授权中国银行每月还款日从该账户自动扣收每月需偿还的借款本息。2016年9月26日，中行海阳支行作为贷款人与乔则皓、于静作为借款人及高景置业公司作为保证人签订《个人一手住房贷款合同》（合同编号：ＨＹ-Ｃ-2016-ＡＡ-0230），合同约定：1.贷款金额380000元，贷款期限100个月，贷款用途为购买房屋；2.贷款利率，以中国人民银行公布施行的相应期限贷款作为基准利率，放款时贷款月利率为4.08‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；3.罚息，借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期还款的罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平加收50%，计息公式为：利息＝（本金＋应付未付利息）×实际天数×日罚息利率；4.借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至高景置业公司账户（账号：2052××××7227）；5.贷款采用按月等额本息还款，借款人保证在每期还款日前一日存入当期足额还本付息的款项，同时授权贷款人于还款日从该指定还款账户中直接扣收应还贷款本息；6.担保方式为保证和抵押，高景置业公司提供阶段性连带保证责任（保证期间至借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止），海阳市房产为抵押财产，担保范围包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、公证费、执行费、律师费等）、因借款人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用；7.借款人未按期归还贷款本息，构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期、终止或解除本合同，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等；要求保证人承担保证责任；8.保证人未按本合同的规定及时履行保证责任构成违约，贷款人有权要求保证人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关损失等。上述合同签订后，中行海阳支行依约发放借款。被告已经履行部分还款义务，截止2021年5月8日，涉案借款合同项下尚欠本金270222.28元、利息2505.36元、罚息70.03元。本院另查明，涉案房屋于2016年9月8日办理了预告登记，登记证号为海房预方圆字第2××9号，预告登记权利人为中行海阳支行，预告登记义务人为乔则皓、于静，预告登记业务种类为预购商品房设定抵押权预告。该房屋于2020年4月20日办理了建筑物所有权首次登记，但至今未办理正式产权登记手续及抵押权登记手续。经审查，本院对中行海阳支行提交的证据予以采信，在卷佐证。诉讼中，本院根据中行海阳支行的申请，查封了乔则皓、于静名下的位于海阳市房产，查封期限三年，自2021年7月22日至2024年7月21日。本院认为，中行海阳支行、乔则皓、高景置业公司签订的《个人一手住房贷款合同》，是各方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。中行海阳支行依约发放借款，乔则皓未能按照合同约定偿还借款本息，系违约行为。根据合同约定，借款人未按期归还贷款本息，构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，故农中行海阳支行要求乔则皓偿还借款本金270222.28元、利息2505.36元、罚息70.03元（利息计算至2021年5月8日），自2021年5月9日起至实际给付之日按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的利率承担利息、罚息，符合合同约定，本院予以支持。涉案借款合同签订时，乔则皓、于静系夫妻关系，乔则皓向中行海阳支行申请贷款时，于静在共同债务人处签字捺印，应当认定该借款系夫妻共同债务，于静应当承担共同还款责任。关于中行海阳支行对涉案预抵押房产经折价、拍卖、变卖后的价款是否享有优先受偿权。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，因为涉案房屋未办理正式抵押权登记，中行海阳支行不享有优先受偿权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条规定，“当事人办理抵押权预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”根据该规定，对于办理抵押权预告登记的财产享有优先受偿权需满足两个条件，即建筑物已经办理了所有权首次登记，并且不存在预告登记失效等情形，同时，根据相关规定，预告登记后，自债权消灭或能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。具体到本案，涉案房屋于2020年4月20日办理了建筑物所有权首次登记，至此，已经满足了办理产权证书并办理抵押权登记的条件，但是，该时间距今已超过三个月的时间，涉案房屋仍然没有办理抵押权登记，抵押权预告登记已经失效。故该房屋不满足《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》中抵押权预告登记享有优先受偿权的规定，故不满足享有优先受偿权的条件。对于中行海阳支行的该项请求，本院不予支持。关于高景置业公司的保证责任。涉案借款合同约定高景置业公司承担阶段性连带责任保证，根据上述分析，涉案房屋抵押权并未设立，故高景置业公司仍在保证期间内，中行海阳支行主张高景置业公司对乔则皓、于静的欠款本息承担连带清偿责任，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百九十六条、第二百零一条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告乔则皓、于静于本判决生效后十日内向原告中国银行股份有限公司海阳支行偿还借款本金270222.28元、利息2505.36元、罚息70.03元（计算至2021年5月8日），自2021年5月9日起至实际给付之日止按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的利率计算利息、罚息;二、被告山东高景置业有限公司对上述第一项承担连带清偿责任，山东高景置业有限公司承担责任后有权向乔则皓、于静进行追偿；三、驳回原告中国银行股份有限公司海阳支行的其它诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5392元，减半收取2696元，保全费1884元,由被告乔则皓、于静、山东高景置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并进行网上上诉立案，交纳上诉费，上诉于山东省烟台市中级人民法院，逾期不进行网上上诉立案，不交纳上诉费，视为放弃上诉权利。审 判 员 丁光勇二〇二一年八月九日法官助理 刘玉翠书 记 员 宋 丹