福建省永春县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0525民初2944号原告：乐小华，女，1977年5月15日出生，汉族，住福建省漳平市。被告：福建天沐温泉旅游发展有限公司，住所地福建省泉州市永春县蓬壶镇汤城观山路372号，统一社会信用代码91350525091380909T。法定代表人：邱火平，该公司总经理。原告乐小华与被告福建天沐温泉旅游发展有限公司（以下简称“天沐旅游公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐小华到庭参加诉讼，被告天沐旅游公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐小华向本院提出诉讼请求：1.判决天沐旅游公司立即向乐小华支付未付的公寓租金32277.75元（自2020年1月至2021年7月共计15个月未付）；2.判决天沐旅游公司违约，应向乐小华赔付违约金，依据合同约定违约金为：一次性补齐十年租金。现以相关法规及相同案例审判结果为参照，乐小华提出违约金按天沐旅游公司所欠付租金的30%赔付，因此天沐旅游公司应立即向乐小华支付所欠租金32272.75元的30%共计9683.325元，第一、二项公寓租金、违约金合计41961.075元；3.判决天沐旅游公司继续履行《福建天沐温泉旅游发展有限公司公寓返租经营管理合同》约定的租金给付义务，每月15日按时付租金给乐小华；4.本案诉讼费由天沐旅游公司承担。因计算有误，在本案审理过程中，乐小华当庭变更诉讼请求为：1.判决天沐旅游公司立即向乐小华支付未付的公寓租金30125.9元（自2020年1月至2021年7月共计14个月未付）；2.判决天沐旅游公司违约，应向乐小华赔付违约金，依据合同约定违约金为：一次性补齐十年租金。现以相关法规及相同案例审判结果为参照，乐小华提出违约金按天沐旅游公司所欠付租金的30%赔付，因此天沐旅游公司应立即向乐小华支付所欠租金30125.9元的30%共计9037.77元，第一、二项公寓租金、违约金合计39163.67元；3.判决天沐旅游公司继续履行《福建天沐温泉旅游发展有限公司公寓返租经营管理合同》约定的租金给付义务，每月15日按时付租金给乐小华；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：乐小华与天沐旅游公司于2018年9月22日签订了《福建天沐温泉旅游发展有限公司公寓返租经营管理合同》（合同编号：JD6#18047，以下简称“《公寓返租经营管理合同》”），约定由天沐旅游公司承租乐小华坐落于泉州天沐温泉国际旅游度假区项目6栋201号公寓用于经营使用，公寓建筑面积46.62平方米，；租赁期限为十年，自2018年9月22日起至2028年9月21日止，租赁租金收益为每月2151.85元，租金每月支付，支付时间为次月15日；该《公寓返租经营管理合同》还对返租的其他内容以及双方权利义务进行了约定，第七条第二款规定：“乙方如出现以下之一的视为违约，乙方需补齐拾年租金给甲方：……。2.乙方应按时支付甲方租金，如超过三个月未付租金视为违约”。在前述《公寓返租经营管理合同》签订之后，天沐旅游公司初期尚能按时向乐小华支付公寓租金，但自2020年1月开始就没有依约向乐小华支付公寓租金，截至2021年7月，还差14个月没有依约向乐小华支付公寓租金，现未付公寓租金的月数已超《公寓返租经营管理合同》约定的违约标准（3个月），经乐小华多次催促，天沐旅游公司总以种理由推诿，至今未支付所欠及应付的公寓租金。乐小华认为，乐小华与天沐旅游公司所签订的《公寓返租经营管理合同》合法有效，天沐旅游公司现拖欠公寓租金已有14个月，已经超过《公寓返租经营管理合同》约定的3个月，构成违约，应承担支付未付租金并按违约赔偿违约金的义务。现为维护乐小华的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。天沐旅游公司未作答辩。乐小华围绕诉讼请求依法提交了下列证据：证据一、乐小华身份证复印件，证明乐小华的诉讼主体资格；证据二，《公寓返租经营管理合同》复印件（合同编号：JD6#18047），证明天沐旅游公司向乐小华返租，租期自2018年9月22日起至2028年9月21日止；租赁租金收益每年按总房价金额的7%，租赁租金收益每月支付一次，月租金2151.85元；乙方应按时支付甲方租金，如超过3个月未支付租金视为违约，乙方需补齐拾年租金给甲方；证据三、中国农业银行卡交易明细清单（银行流水）（两页），证明截至2021年7月止，天沐旅游公司共计拖欠乐小华14个月租金，共计30125.9元；证据四、照片（两页），证明天沐旅游公司违约后，业主们曾经集体到天沐旅游公司及蓬壶镇政府维权；证据五、《商品房买卖合同》、《登记备案申请表》、收据复印件，证明乐小华向天沐旅游公司购买案涉房屋；证据六、（2021）闽05民终3464号民事判决书复印件，证明本案参照的案例。天沐旅游公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对乐小华的举证又未书面提出异议并提供证据，视为自愿放弃举证、质证等诉讼权利。上述证据，经庭审审核，证据的真实性可以认定，本院对上述证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月22日，乐小华（合同称甲方）与天沐旅游公司（合同称乙方）签订《公寓返租经营管理合同》（合同编号：JD6#18047），约定甲方将泉州天沐温泉国际旅游度假区项目6栋201号物业租赁给乙方经营管理；房号6#201，建筑面积46.62平方米；甲方租赁给乙方经营期限拾年（10年），自2018年9月22日起至2028年9月21日止；租赁租金收益每年按总房价金额的7%，租赁租金收益每月支付一次，月租金2151.85元，支付时间为次月15日（节假日顺延），乙方将按甲方指定的银行账户将该租金划入其指定账户；违约责任，甲方如出现以下情形之一的视为违约，甲方需退回前期已返租金给乙方，并支付乙方拾年租金作为违约金：1.甲方违反合同约定期限提前收回房屋经营权；……。乙方如出现以下情形之一的视为违约，乙方需补齐拾年租金给甲方：1.乙方违反合同约定期限提前终止租赁经营；2、乙方应按时支付甲方租金，如超过3个月未支付租金视为违约；……。《公寓返租经营管理合同》签订后，天沐旅游公司自2018年9月至2020年1月按月支付乐小华合同约定的租金2151.85元（应为截至2021年1月21日），自2020年2月至2021年7月未按月支付乐小华租金，只于2020年5月6日、2020年9月29日、2021年1月15日、2021年1月19日各支付乐小华租金2151.85元。截至2021年7月（租金计算时间应为截至2021年7月21日），天沐旅游公司尚欠乐小华14个月的公寓租金30125.9元。另，2018年9月22日，乐小华与天沐旅游公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201809220026），约定乐小华向天沐旅游公司购买位于××镇××村××村××期××＃公寓××号房（预测建筑面积共46.62平方米），总价款368888元；买受人采取一次性付款方式，应当在2018年9月22日前支付该商品房全部价款；出卖人应当在2020年10月31日前向买受人交付该商品房等。2018年9月22日，乐小华已向天沐旅游公司付清全部购房款，该《商品房买卖合同》（网上签约）已申请登记备案。本院认为，乐小华与天沐旅游公司签订的《返租经营管理合同》系双方自愿签订，意思表示真实并且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。天沐旅游公司作为商业经营主体，应当遵循诚实信用原则依约按时支付租金，其在合同履行过程中未按合同约定履行义务依法应承担违约责任。乐小华依据合同约定和法律规定有权向天沐旅游公司主张6栋201号公寓尚欠的自2020年1月至2021年7月的14个月租金即30125.9元（2151.85元×14），因受新冠肺炎疫情的影响，参照本院业已生效的相同案例审判结果及从公平原则衡量，本院酌情确定予以减免3个月的租金，即予以减免租金6455.55元（2151.85元×3），天沐旅游公司应支付乐小华尚欠的租金为23670.35元（30125.9元－6455.55元）。乐小华主动以相同案例审判结果为参照，起诉请求天沐旅游公司支付的违约金为应付租金的30%，较为合理，本院予以认可，但应按本院确定的应付租金的30%计算。天沐旅游公司对欠付的应付租金应一次性支付乐小华违约金7101.11元（23670.35元×30%）。《返租经营管理合同》系天沐游游公司与乐小华双方自愿签订的，依法有效，天沐游游公司继续履行合同约定的按时支付租金义务是其本应承担的合同义务，并不需要法院以判决事项予以明确，若天沐游游公司违反合同约定的后续租金支付义务，乐小华可另行主张权利。天沐旅游公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、第五百八十五条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条规定，判决如下：一、福建天沐温泉旅游发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付乐小华公寓租金23670.35元；二、福建天沐温泉旅游发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付乐小华违约金7101.11元；三、驳回乐小华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费780元，减半收取计390元，由乐小华负担25元（多预交的825元予以退回），由福建天沐温泉旅游发展有限公司负担365元，应在本判决生效后五日内缴交。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员  杨德时二〇二一年八月三十日书记员  陈国洺附：一、裁判文书引用的主要法律条文《中华人民共和国民法典》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。