黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑11民终739号上诉人（一审原告）：刘德山，男，1968年7月11日出生，汉族，公务员，住黑龙江省大兴安岭地区。被上诉人（一审被告）：上官书凯，男，1966年9月26日出生，汉族，个体业主，住吉林省松原市前郭县。委托诉讼代理人：赵文军，吉林良伟律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：梁海锋，男，1974年5月24日出生，汉族，个体业主，住吉林省前敦尔罗斯蒙古族自治县。被上诉人（一审被告）：松原市千大房地产开发有限公司，住所地吉林省松原市经济技术开发区滨江路**。法定代表人：李金库，该公司执行董事兼经理。上诉人刘德山因与被上诉人上官书凯、梁海峰及松原市千大房地产开发有限公司（以下简称千大公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服嫩江市人民法院（2020）黑1121民初88号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。上诉人刘德山、被上诉人上官书凯的委托诉讼代理人赵文君到庭参加询问。被上诉人梁海峰、千大公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加询问。本案现已审理终结。刘德山上诉请求：1.撤销一审判决，改判对嫩江县，4-2号楼1单元603室、4单元601室共计5户楼房继续执行；2.一、二审诉讼费由上官书凯、梁海峰、千大公司承担。事实和理由：1.世纪新城小区于2012年9月20日取得商品房预售许可证，上官书凯顶账购买的案涉房屋并没有到房产部门备案，故对上官书凯提供的协议书真实性提出异议。上官书凯一审时提供的6份购房协议复印件、手写发票、取暖费、物业费、二次供水、运垃圾收据等证据不能证明其对案涉房屋享有所有权。没有到房产登记部门备案的购房协议，不得对抗法院的执行。2.上官书凯称，其是通过以房抵债的形式取得案涉房屋，但债务是否存在、是否合法没有提供证据证实。3.梁海峰一审时只提供了一张答辩状，并没有证据证实答辩状的说法，一审法院也未审查。4.上官书凯购买的房屋至今已有八年未使用，不符合常理。5.上官书凯是梁海锋大舅哥，可能存在虚假诉讼。上官书凯辩称，1.上官书凯系合法取得案涉房屋，有购楼合同、收据、物业费收据、水、电交费卡等证据证实。2.上官书凯与梁海峰原系姻亲关系，梁海峰多次向上官书凯借款用于房地产项目开发。后用以房抵债的方式将案涉房屋抵顶给上官书凯，并办理了入住手续，房屋占有使用至今。其中2013年8月19日办理登记房屋1套，装修后出租使用房屋4套。3.案涉房屋未办理产权过户登记非买受人原因，上官书凯享有排除刘德山执行案涉房屋的法定条件，案涉争议房屋应归属于上官书凯。4.没有进行备案登记并不影响房屋买卖合同的效力。上官书凯已经合法取得了楼房的所有权，没登记只是物权未设立。梁海峰书面答辩认为，1.上官书凯在2012年10月15日与千大公司签订了购房协议书，对该房屋占有使用。2.刘德山主张未办理房产登记所以合同无效错误。案涉房屋的买卖行为已经成为事实。没有备案也是因为合伙人内部纠纷造成。3.刘德山不能因为自己的权益，而损害他人的利益，不能执行第三人的财产，刘德山的债权可以在后期项目继续开发中获得。4.刘德山称购房票据是伪造的错误，票据具备法律效力，应当保护上官书凯的合法权益。5.若允许刘德山执行案涉房屋，势必造成购房者再次诉讼。刘德山向一审法院起诉请求：请求确认上官书凯与千大公司签订的5份房屋买卖合同无效，并请求法院继续执行世纪新城3-2号楼2单元603室、3单元601室、4单元603室，4-2号楼1单元603室、4单元601室合计5套住宅楼。一审法院认定事实：梁海锋系挂靠千大公司承建世纪新城的承包商。刘德山承包了世纪新城部分工程。因梁海峰建楼向上官书凯借款，到期后未偿还，所以在2012年10月15日、2013年8月19日，上官书凯与千大公司签订了6套购房协议，购买了世纪新城3-2号楼2单元603室、3单元601室、4单元603室，4-2号楼1单元603室、4单元601室、4-1号楼3单元601室，其中4-1号楼3单元601室签订了正式商品房买卖合同，办理了按揭贷款。千大公司为上官书凯出具收据，并将6套房屋交给了上官书凯。2015年5月，刘德山向黑河市中级人民法院（以下简称黑河中级法院）提起诉讼，要求千大公司和梁海锋给付工程款。经过两审终审制，2017年12月20日，黑龙江省高级人民法院作出（2017）黑民终499号民事判决，判决梁海锋给付刘德山建设工程款190余万元，并判决千大公司负连带责任。判决生效后，刘德山向黑河中级法院申请执行，黑河中级法院指令嫩江法院执行。2019年8月12日，嫩江法院根据刘德山的申请,作出（2018）黑1121执737号之二民事裁定，对上述6套房屋进行了查封，拟对上述6套房屋进行拍卖。2019年9月18日，上官书凯向嫩江法院执行机构提出执行异议，主张法院查封的6套诉争房屋属于上官书凯所有。执行机构审查后认为上官书凯提出的异议成立，于2019年11月20日作出了（2019）黑1121执异43号之一执行裁定，中止对世纪新城3-2号楼2单元603室、3单元601室、4单元603室，4-2号楼1单元603室、4单元601室，4-1号楼3单元601室6套房屋的执行。刘德山不服，提起了本案诉讼。一审法院认为，根据上官书凯与千大公司签订的5份购房协议、收据、交房清单及物业费收据，上官书凯在法院查封前已经合法占有本案诉争5套房屋，并已经付清全部房款，争议5套房屋虽然没有办理产权变更登记，但未办理产权变更登记并非上官书凯所致。根据《最高人民法院关于办理人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，上官书凯对涉案5套房屋所享有的权利足以排除法院执行。刘德山提出要求法院确认上官书凯与千大公司签订的买卖合同无效的理由，因其并没有提交有效证据予以证实，所以刘德山的诉讼请求不予支持。另外刘德山提出其享有优先权的问题，因其提出的时间已经超过了期限，故刘德山此项理由不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于办理人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回刘德山要求对世纪新城小区3-2号楼2单元603室、3单元601室、4单元603室，4-2号楼1单元603室、4单元601室继续执行的诉讼请求。案件受理费5,050元，由刘德山负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘德山向本院提交（2019）吉0721民初4987号民事案件开庭笔录及判决书复印件，证明上官书凯在本案一审审理时称案涉房屋是上官书凯向银行贷款借给梁海锋，而梁海锋在前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院开庭笔录中称想用这些房屋还款，但没有进行还款。上官书凯的委托诉讼代理人认为，需要与上官书凯核实。后上官书凯提供书面说明称，该案件中的欠款与本案不具有关联性。本院经认证认为，该证据中的欠款是否与本案所称以房抵债中的欠款具有同一性，尚无其他证据佐证，故不予采信。本院对一审查明的事实除“因梁海峰拖欠建楼款向上官书凯借款，到期后未偿还，所以在2012年10月15日、2013年8月19日，上官书凯与千大公司签订了6套购房协议，购买了世纪新城3-2号楼2单元603室、3单元601室、4单元603室，4-2号楼1单元603室、4单元601室、4-1号楼3单元601室，其中4-1号楼3单元601室签订了正式商品房买卖合同，办理了按揭贷款。千大公司为上官书凯出具收据，并将6套房屋交给了上官书凯。”外，对其他事实予以确认。另查明，上官书凯与梁海峰称，梁海峰因拖欠上官书凯借款，到期未偿还，所以在2012年10月15日、2013年8月19日，上官书凯与千大公司签订了6套购房协议，购买了世纪新城3-2号楼2单元603室、3单元601室、4单元603室，4-2号楼1单元603室、4单元601室、4-1号楼3单元601室，其中4-1号楼3单元601室签订了正式商品房买卖合同。千大公司为上官书凯出具收据，并称将6套房屋交给了上官书凯。本院认为，上官书凯提出执行异议的目的在于阻却人民法院对执行标的的强制执行。人民法院需要审查其对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于办理人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”准确把握排除执行的上述四个要件，是判定能否阻却法院执行的关键。本案中，上官书凯主张梁海峰因无法偿还对其借款，而用案涉房屋抵债。由于该形式的付款方式，与一般的房屋买卖不同。因此在审查上述四种条件是否满足时，需要充分审查所抵债务的真实性、合法性。上官书凯作为案外人，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。从现有证据看，上官书凯所提供的购房协议、购房收据等证据不能证实其与梁海峰之间债务关系的真实性，因此“以房抵债”的基础要件欠缺，即使双方签订了书面的买卖合同，也不能以此阻却法院的强制执行。故刘德山要求继续执行嫩江县世纪新城小区3-2号楼2单元603室、3单元601室、4单元603室，4-2号楼1单元603室、4单元601室5户房屋，本院予以支持。综上所述，刘德山的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一项规定，判决如下：一、撤销嫩江县人民法院（2020）黑1121民初88号民事判决；二、准许嫩江市人民法院执行（2018）黑1121执737号之二执行裁定书中关于查封嫩江县世纪新城小区3-2号楼2单元603室、3单元601室、4单元603室，4-2号楼1单元603室、4单元601室5户房屋的内容；三、驳回刘德山其他诉讼请求。一、二审案件审理费11,600元，由上官书凯负担。本判决为终审判决。嫩江县人民法院作出的（2019）黑1121执异43号之一执行裁定书于本判决生效时自动失效。审判长 王 凤审判员 张可秋审判员 梁天元二〇二一年八月三十日书记员 王春宇