天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0115民初4387号原告（反诉被告）：天津德馨置业有限公司，住所地天津市宝坻区宝平街菁华豪庭商业二。法定代表人：周高巧，公司经理。委托诉讼代理人：苏桂祥，天津天衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：寇树岭，男，1986年6月16日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：杨颖，天津津宝律师事务所律师。第三人：天津市华正房地产经纪有限公司，住所地天津市宝坻区建设路（三中对面）。法定代表人：李阁，总经理。委托诉讼代理人：张朝，该公司员工。委托诉讼代理人：王振波，该公司员工。原告（反诉被告）天津德馨置业有限公司（以下简称置业公司）与被告（反诉原告）寇树岭、第三人天津市华正房地产经纪有限公司（以下简称华正公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）置业公司的委托诉讼代理人苏桂祥、被告（反诉原告）寇树岭及其委托诉讼代理人杨颖、第三人华正公司的委托诉讼代理人王振波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除置业公司与寇树岭、华正公司于2020年12月8日签订的宝坻区菁华豪庭配套公建1-102《房屋交易合同》；2.判令解除置业公司与寇树岭于2021年1月14日签订的宝坻区菁华豪庭配套公建1-102《天津市存量房屋买卖协议》，寇树岭配合置业公司办理注销手续；3.判令寇树岭向置业公司支付违约金56977.2元、返还置业公司垫付款142.4元，合计57119.6元；4.判令寇树岭返还置业公司垫付款142.4元；5.诉讼费用由寇树岭负担。诉讼过程中，置业公司变更诉讼请求为：1.判令解除置业公司与寇树岭、华正公司于2020年12月8日签订的《房屋交易合同》；2.判令解除置业公司与寇树岭于2021年1月14日签订的《天津市存量房屋买卖协议》，寇树岭配合置业公司办理注销手续；3.判令寇树岭向置业公司支付违约金56977.2元、返还置业公司垫付款142.4元，合计57119.6元；4.诉讼费用由寇树岭负担.事实和理由：2020年12月8日，置业公司与寇树岭、华正公司签订《房屋交易合同》，约定寇树岭购买置业公司坐落于宝坻区菁华豪庭配套公建1-102，非居住，建筑面积58.14平方米，价款569772元；寇树岭于2020年12月8日支付置业公司定金20000元；首付款289772元，银行贷款280000元。2020年12月31日前签订《天津市存量房屋买卖协议》，办理过户、贷款、房屋交付及代收代付，清偿抵押贷款等手续，逾期15个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍未履行，守约方有权视为根本违约、有权解除合同，并要求违约方支付房屋价款10%的违约金。合同履行期限届满前任何一方表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除合同，并有权要求违约方支付房屋价款10%的违约金。合同签订后，置业公司与寇树岭按照合同约定于2021年1月14日签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定交房日期为2021年6月13日前，寇树岭于2021年2月13日前将首付款存入资金监管账户，余款办理银行贷款手续完毕。然而寇树岭以不再购买此房屋为由拒绝办理银行贷款手续，故置业公司提起诉讼。寇树岭辩称，同意解除与置业公司、华正公司于2020年12月8日签订的《房屋交易合同》，同意解除与置业公司、华正公司于2021年1月14日签订的《天津市存量房屋买卖协议》。不同意向置业公司支付违约金56977.2元、返还垫付款142.4元。寇树岭不存在违约行为，导致双方解除合同的过错在置业公司。理由如下：1.寇树岭在签订合同后交付首付款并办理银行贷款，后经银行审查寇树岭存在征信问题，贷款没有审批通过，不存在拒绝办理银行贷款手续的行为；2.华正公司工作人员在代为销售涉案房屋时向寇树岭承诺房屋现状通水、电，但不通暖气，所以双方于2020年12月8日签订《房屋交易合同》，寇树岭交纳首付款。第二天寇树岭再次来到涉案房屋，发现涉案房屋仅通电，没通水。此后双方于2020年12月15日签订《补充协议》，置业公司再次承诺此房屋通水通电，并协助寇树岭安装下水。在此情况下，寇树岭才同意继续与置业公司办理后续手续。但截至2021年5月初，寇树岭发现置业公司是在房屋墙面外安装水管及下水道，不仅严重影响房屋正常使用，且该房屋没有供暖设施，在冬天下水管必然受冻无法正常使用。同时寇树岭提出反诉请求：判令置业公司返还寇树岭房屋首付款289772元。置业公司对寇树岭的反诉辩称，不清楚寇树岭是否交付首付款，即使寇树岭交纳首付款也不在置业公司账户，是在资金监管账户。华正公司述称，华正公司工作人员带寇树岭实地看房后双方签订合同，当时通电没有通水，但是双方谁也没有说这件事。涉案房屋是配套建设，就是没有水。合同签订后，寇树岭想起这件事，向置业公司提出安装上下水，经过协商双方达成一致，同意由置业公司安装上下水。对置业公司的诉讼请求没有意见。本院经审理对双方没有争议的事实认定如下：2020年12月8日，置业公司作为出售方（甲方）与买受方（乙方）寇树岭、居间方（丙方）华正公司签订《房屋交易合同》，合同约定：一、房屋基本情况1.甲乙双方通过丙方居间介绍，自愿出售及购买位于天津市宝坻区菁华豪庭配套公建1-102房屋（以下简称该房屋），该房屋所有权证号1019322，产权性质私产，房屋建筑面积58.14平方米，该产权人为天津德馨置业有限公司寇树岭购买置业公司坐落于宝坻区菁华豪庭配套公建1-102，用途非居住。2.……。3.甲方承诺对该房屋信息进行了全面真实的披露，乙方确认对该房屋《房屋所有权证》原件已实际查验过且对房屋实际情况进行了实地勘验，对相关情况已充分了解，自愿购买。二、房款金额及支付方式甲乙双方共同确认该房屋成交价格569772元。1.定金的支付：乙方于2020年12月8日内支付甲方20000元作为定金。三、相关费用约定1.办理过户的有关税费：甲方承担的费用：增值税及相关附加税、契税、个人所得税、印花税，产权登记费、土地出让金等。四、房屋过户及交付6.房屋交付时间约定：甲方应于甲乙双方到房管部门办理过户手续完毕，且甲方全部房款到账7日内将房屋交付乙方。该房屋交付时，甲方与乙方须共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的度数，并交接本合同附件一中所列物品并在交割清单上签字。五、成交方式。六、甲方之承诺及确认6.甲方确认该房屋燃气设施否，暖气设施否，若实际情况与甲方确认情况不符的，则甲方应当在房屋交付之前完成相关设施安装并保证可以正常使用；如甲方未进行安装，乙方在房屋交付后自行安装的，甲方应当承担全部安装费用。七、乙方之承诺及确认1.乙方确认其或其代理人已在丙方的陪同下实地查勘该房屋，乙方对甲方出售的该房屋具体情况充分了解，自愿以签订合同时房屋现状购买该房屋，故乙方不得借此拒绝交易，否则视为乙方根本违约。八、违约责任1.甲乙任何一方均应按本合同约定相互配合，到场签订《天津市存量房屋买卖协议》、办理过户、贷款、房屋交付及代收代付、清偿抵押贷款等手续。2.在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系，并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。如合同约定违约金不足以弥补守约方损失的，守约方有权向违约方主张因违约方的违约行为导致的全部损失。2020年12月15日，置业公司（甲方）与寇树岭（乙方）签订《补充协议》，约定，甲方承诺此房屋通水通电，并协助乙方安装下水。2021年1月14日，置业公司与寇树岭签订《天津市存量房屋买卖协议》，协议约定：第一条房屋情况房屋坐落宝坻区菁华豪庭配套公建1-102房屋，用途非居住，建筑面积58.14平方米，不动产权证书号津（2020）宝坻区不动产权第××号，权利人天津德馨置业有限公司。第二条房屋价款甲乙双方约定房屋价款为569772元。第三条房屋价款交付甲乙双方同意以银行贷款方式支付房屋价款，监管价款为全部房屋价款。乙方首付款289772元，申请银行贷款280000元。乙方应于2021年2月13日前将监管的首付款一次性存入天津市房地产交易资金监管中心在天津市建设银行设立的专用账户。乙方订立借款合同时，应委托贷款银行将贷款资金全部划入上述账户，乙方应于2021年2月13日前办理完毕贷款手续。当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部监管房屋价款，监管房屋价款总额不变。协议签订后，寇树岭于2021年1月14日将首付款289772元存入天津市房地产交易资金监管中心，置业公司代寇树岭交纳印花税142.4元。另查，2020年12月8日，置业公司与寇树岭、华正公司就位于天津市宝坻区菁华豪庭配套公建1-103房屋同时签订《房屋交易合同》1份。2021年1月14日置业公司与寇树岭就位于天津市宝坻区菁华豪庭配套公建1-103房屋同时签订《天津市存量房屋买卖协议》1份，该案置业公司另行提起诉讼，案号（2021）津0115民初4385号。双方对以下事实存在争议：1.寇树岭称涉案房屋属于商业配建不通水，置业公司在销售涉案房屋时承诺通水通电，存在虚假陈述，导致寇树岭作出错误判断。提交2020年12月5日寇树岭与华正公司工作人员张朝微信聊天记录截屏予以证实；置业公司称2020年12月15日双方就涉案房屋安装上下水问题已经达成一致意见并签订《补充协议》，现涉案房屋已经通水通电。2.置业公司主张涉案房屋现已通水通电符合交付条件，因寇树岭不想购买涉案房屋没有办理银行贷款，寇树岭并没有说过涉案房屋水电问题。提交2021年1月8日置业公司与天津市泉州水务有限公司签订的《供用水合同》予以证实；寇树岭称置业公司安装的上下水在涉案房屋室内全部外露，在冬天会受冻无法正常使用。且2021年1月8日置业公司才与天津市泉州水务有限公司签订《供用水合同》，给涉案房屋安装上下水，不能证实能够正常使用，因涉案房屋在地下车库上方，设置上就没有水，无法安装水管。提交2020年12月31日寇树岭到涉案房屋现场与物业管理人员现场录音1份予以证实。本院认为，商品房销售合同是指房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，置业公司将其取得所有权的房屋出售给寇树岭，寇树岭支付房屋价款，案由应为房屋买卖合同。置业公司与寇树岭签订的《房屋交易合同》及《天津市存量房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，其内容不违反有关法律规定，是合法有效的。双方均应按照合同约定履行义务，寇树岭依约交纳首付款289772元，置业公司应依约向寇树岭交付符合合同约定的房屋。在履行过程中双方对涉案房屋的交付现状产生分歧，寇树岭不同意继续履行合同义务，双方签订的《房屋交易合同》及《天津市存量房屋买卖协议》无法继续履行。庭审中，置业公司与寇树岭均同意解除双方签订的《房屋交易合同》及《天津市存量房屋买卖协议》，本院予以支持。本案的争议焦点是：一、涉案房屋的现状是否符合合同约定的标准，置业公司与寇树岭在履行《房屋交易合同》及《天津市存量房屋买卖协议》时是否存在违约行为；二、寇树岭是否应赔偿置业公司违约金56977.2元、返还置业公司垫付款142.4元；三、置业公司是否应返还寇树岭首付款289772元。关于焦点一。置业公司与寇树岭签订的《房屋交易合同》第四条第6款明确约定“该房屋交付时，甲方与乙方须共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的度数”，第六条第6款约定“甲方确认该房屋燃气设施否，暖气设施否”。由此可见，置业公司交付寇树岭的涉案房屋应通水、通电、不通燃气和暖气。双方于2020年12月15日签订《补充协议》的行为表明寇树岭同意置业公司在涉案房屋安装上下水，双方于2021年1月14日签订《天津市存量房屋买卖协议》的行为表明寇树岭同意继续履行双方签订的《房屋交易合同》，现寇树岭不同意继续履行双方签订的《房屋交易合同》及《天津市存量房屋买卖协议》属于违约，应承担违约责任。置业公司虽然按照《补充协议》的约定，在涉案房屋内安装了上下水，但其安装的上下水水管外露，既影响美观、又占据使用面积，在冬季没有暖气的情况下容易受冻无法正常使用，故本院确认置业公司交付寇树岭的涉案房屋上下水存在瑕疵。关于焦点二。《中华人民共和国民法典》第五百九十二条第二款规定，当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。现置业公司未能提交因寇树岭违约给其造成损失的相关证据，结合双方当事人的过错程度及实际情况，本院确定寇树岭支付置业公司违约金40000元。关于焦点三。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。故本院确定置业公司应返还寇树岭首付款289772元。关于置业公司代寇树岭交纳的印花税142.4元。根据双方签订的《房屋交易合同》第三条约定“甲方承担的费用：增值税及相关附加税、契税、个人所得税、印花税，产权登记费”。由此可见，印花税142.4元应由置业公司承担，置业公司主张寇树岭返还代为交纳的印花税142.4元无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条第二项、第五百六十六条第一款、第五百九十二条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除天津德馨置业有限公司与寇树岭于2020年12月8日签订《房屋交易合同》；二、解除天津德馨置业有限公司与寇树岭于2021年1月14签订的《天津市存量房屋买卖协议》；三、天津德馨置业有限公司于判决生效后十日内返还寇树岭首付款289772元；四、寇树岭于判决生效后十日向天津德馨置业有限公司支付违约金40000元；五、驳回天津德馨置业有限公司其他诉讼请求。（当事人可将赔偿款直接汇入本院账户，汇款时注明案号及承办人姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：90×××36）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1228元，减半收取计614元（天津德馨置业有限公司已预交），由寇树岭负担；反诉费2823元（寇树岭已预交），由天津德馨置业有限公司负担。双方于本判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  郝志军二〇二一年八月十二日书记员  吴美军附相关法条：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百九十二条当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。