广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院民 事 判 决 书(2021)桂0109民初1528号原告：蒋凡清，男，1968年12月4日出生，壮族，户籍所在地南宁市邕宁区，现住南宁市邕宁区。委托诉讼代理人：李建业，男，广西桂族律师事务所律师。被告：广西墩煌房地产开发有限公司（曾用名：广西兆锐房地产开发有限公司），住所地南宁市邕宁区龙华路与平云路交叉路口处锐天地销售中心，统一社会信用代码91450100MA5L5B6A2N。法定代表人：罗玉瑜，该公司经理。案由：房屋买卖合同纠纷适用程序：简易程序立案日期：2021年5月7日开庭日期：2021年6月18日当事人到庭情况：原告蒋凡清及其委托诉讼代理人李建业到庭参加诉讼，被告广西墩煌房地产开发有限公司（以下简称墩煌公司）经本院依法送达合法传票传唤，无正当理由逾期拒不到庭参加诉讼。原告蒋凡清的诉讼请求：1.确认原、被告于2018年11月10日签订的《“锐天地”投资合作建房协议》（编号：0001363）无效；2.判令被告全额退还原告已支付的购房款人民币116706元；3.判令被告按如下方法向原告计付资金占用利息损失：（1）自2018年11月10日起，以被告应退还原告的购房款为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计至2019年8月19日止；（2）自2019年8月20日起，以被告尚欠原告的购房款为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），计至本案款项清偿完毕之日止；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年11月10日签订合同编号为0001363的“建房协议”，约定原告向被告支付总价为人民币194510元“建房款”，原告据此“获得”被告与第三人南宁市邕宁区龙岗村墩蕾坡五队合作建设的，位于南宁市邕宁区龙华路与平云路交汇处的“锐天地”三产房项目第二层B18号物业（建筑面积为12.77平方米）的“使用权”至2058年1月1日止，同时约定了首期款、第二期款、第三期款的支付时间，还约定了物业交付时间为2019年12月31日前，并且约定了面积差异处理、项目工期、质量标准、交付条件、双方权利义务以及违约责任、争议解决等相关内容。建房协议签订前原告已付被告定金20000元，并于签订建房协议当日按约定向被告支付了首期款96706元，合计116706元，被告亦向原告出具了相应的《收款收据》。但是被告未能按合同约定向原告完成相关物业的交付义务。原告认为，双方签订的合同虽名为“合作建房协议”，该合同的相关内容并未体现任何关于合作建设、合伙经营、共担风险、共负盈亏的内容，反而对项目工期、质量标准、房屋单价、面积差异处理、交付条件和期限、违约责任以及项目所涉维修基金等作细致约定。本案中双方“建房协议”表面上是约定原告支付固定价款取得相关房屋40年的使用权，但根据合同前述具体约定的条款内容特征，以及被告办公地址设立在项目售楼部并且原告基于被告相关商铺销售广告才产生购买合意而与被告签订名为“合作建房”实为商品房预售的“建房协议”。依照相关法律规定，双方的建房协议的实质为房屋买卖合同（预售），而非租赁合同。另外，本案中项目土地所有权人为南宁市邕宁区龙岗村墩蕾坡五队，用地性质为国有划拨的集体三产项目建设用地。截止原告起诉之日，被告仍未能办理相关土地变性为国有出让用地性质，亦未能依法取得商品房买卖合同预售许可证，因此原、被告于2018年11月10日签订的《投资合作建房协议》应属无效。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告墩煌公司未到庭参加诉讼，在法定答辩期内亦未提交书面答辩意见。本院查明事实：2018年11月10日，原告与被告签订了《“锐天地”投资合作建房协议》（以下简称《合作建房协议》）（编号：0001363），《合作建房协议》主要约定了房屋状况、付款方式及期限、交付期限、交付条件、保修责任、违约责任等内容。2018年11月5日，原告向被告支付了定金20000元，被告向原告出具了收款收据；《合作建房协议》签订当日，原告向被告支付了96706元，被告向原告出具了收款收据。原告向被告支付首付款共计116706元。原告交款后并未实际参与合作建房事宜。目前涉案房屋尚处于施工阶段。约定的交房期限届满后，被告未按约定交付房屋给原告。2021年5月7日，原告将被告诉至本院，提出前述诉讼请求。从目前本院已受理的涉被告的多起同类案件材料中，另查明：1.涉案房屋所属建设项目的建设用地为南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村墩蕾坡第五村民小组的集体建设用地，该村民小组于2017年7月6日取得《建设用地规划许可证》、于2018年12月13日取得《不动产权证》、于2019年7月8日取得《建设工程规划许可证》、于2019年9月5日取得《建筑工程施工许可证》。但在签订《合作建房协议》前，涉案房屋尚未取得《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》等证件。涉案地块的权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为划拨，用途为其他商服用地。被告的经营范围没有房地产开发经营的资质，至今亦未取得涉案房屋的商品房预售许可证明。2.2019年6月10日，南宁市邕宁区人民政府发布的邕宁区农民产业用地项目手续办理情况公告（第一批），载明被告建设的“锐天地”项目因未取得《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，涉嫌违法建设、销售。3.2020年6月18日，被告的企业名称由广西兆锐房地产开发有限公司变更为广西墩煌房地产开发有限公司，法定代表人由刘伟雄变更为罗玉瑜，公司类型由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为有限责任公司（自然人独资）。本院意见：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告墩煌公司经本院依法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩及质证权利，相应的不利法律后果应由其承担。关于原告与被告墩煌公司签订的《合作建房协议》的效力问题。第一，涉案房屋在双方签订《合作建房协议》时尚未建成，从目前本院已受理的涉被告墩煌公司的多起同类案件来看，被告墩煌公司系向不特定的公众销售房屋,意图以此获取利益,故房屋的性质应定性为商品房,被告墩煌公司的预售行为应受相关法律之调整。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，涉案项目的土地使用权为划拨性质，不能办理预售证。实际上，被告墩煌公司亦未取得预售证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。被告墩煌公司在签订《合作建房协议》时、起诉前均未取得商品房预售许可证明，故《合作建房协议》应认定为无效。第二，涉案项目所使用的土地为农民产业用地，取得“四证”（不动产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）只表明该房地产开发建设行为通过了行政审批，但按照国家关于城乡规划的规定，在符合城乡规划的前提下，产业用地可以用于发展第二、第三产业，或者以建设用地使用权入股、联营等形式创办企业，禁止用于商品住宅开发，即所建设的房产不能出售，不能办理预售证和个人不动产权证。可见，国家对销售涉案房屋持否定性评价，且违法销售涉案房屋规避了国家对城乡规划体系、房地产交易市场等系列行为的监管，损害了国家利益和社会公共利益。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”因此，被告墩煌公司违反法律规定，为销售涉案房屋而与原告签订的《合作建房协议》应认定为无效。综上，原告主张确认《合作建房协议》无效，于法有据，本院予以支持。关于原告诉请被告墩煌公司返还购房首付款及支付利息的问题。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，《合作建房协议》无效，被告墩煌公司因《合作建房协议》取得的涉案购房款116706元应予以返还给原告。对于原告主张的利息，本院认为，原告向被告墩煌公司支付购房首付款116706元，确实遭受一定损失，但并未提交证据证明其损失。原告主张从2018年11月10日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率至2019年8月19日计算利息、从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，符合法律规定，本院予以支持，但利息损失的计算起点应从原告付款次日即2018年11月11日起算。综上，被告墩煌公司应向原告支付利息，具体利息计算方法为：从2018年11月11日起，以尚欠购房首付款116706元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计至2019年8月19日；从2019年8月20日起，以尚欠购房首付款116706元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计至本案款项清偿之日止。判决结果：依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告蒋凡清与被告广西墩煌房地产开发有限公司于2018年11月10日签订的《“锐天地”投资合作建房协议》(编号：0001363)无效；二、被告广西墩煌房地产开发有限公司返还原告蒋凡清购房首付款116706元；三、被告广西墩煌房地产开发有限公司支付原告蒋凡清利息（利息计算方式为：从2018年11月11日起，以尚欠购房首付款116706元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计至2019年8月19日；从2019年8月20日起，以尚欠购房首付款116706元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计至本案款项清偿之日止）。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2194元（原告已预交），由被告广西墩煌房地产开发有限公司负担。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。上诉权利：如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 员 申雨鑫二〇二一年八月三日法官助理 李丽名书 记 员 黄冠逸