湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1102民初543号原告（反诉被告）：鲁志昌，男。委托诉讼代理人：唐一兵，男（特别授权）。被告（反诉原告）：湖南恒康药品零售连锁有限公司，注册地：湖南省永州市冷水滩区凤凰区工业园林荫路，实际办公地址：湖南省永州市冷水滩区凤凰区工业园桃源西路121号。法定代表人：赵亚辉。委托诉讼代理人：沈君轩，男。委托诉讼代理人：马耀华，男。原告（反诉被告）鲁志昌与被告（反诉原告）湖南恒康药品零售连锁有限公司（以下简称恒康公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案，因案情较为复杂，本院依法裁定组成合议庭公开开庭进行了审理。鲁志昌及其委托诉讼代理人唐一兵、恒康公司委托诉讼代理人沈君轩、马耀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲁志昌向本院提出诉讼请求：1.判令恒康公司向原告鲁志昌支付租金14,000元及利息7007元；2.判令恒康公司未按期缴纳水费及盗水行为的损失13,000元及精神损失费20,000元；3.判决恒康公司支付地下楼梯间装修义务损失2600元；4.判决恒康公司支付违约金100,000元；5.判决鲁志昌不返还押金，转抵扣违约金；6.本案诉讼费由恒康公司承担。事实和理由：原、被告于2015年8月16日签订一份房屋租赁合同，约定鲁志昌将位于零陵区南津北路313号一楼两间门面租给被告用于开药店，租期从2016年1月1日至2020年12月31日止，租金为每年14万元，押金5万元。合同约定若一方违约则应当向另一方支付违约金100,000元，合同签订后，恒康公司支付了押金50,000元，并已付清门面租赁费。合同履行期间被告多次违约，造成鲁志昌的财产损失及精神损失。主要如下：恒康公司未按房屋租赁转让合同第六条的约定，将地下室上楼梯间道装修好。连楼梯间感应灯电源都剪断，造成2—4楼老人、小孩上下楼危险；2.恒康公司未按合同约定在每月10日前向甲方缴纳水费，在2016年4月后一直没缴纳水费；3.合同约定由恒康公司自装水表，但恒康公司装水表未通知鲁志昌，水表质量是否合格、装水表的位置鲁志昌亦不认可，经鲁志昌检查水表是倒装的，证明恒康公司偷盗水，理应重罚；4.恒康公司未经鲁志昌同意，2016年6月份为逃避相关部门检查将违规商品隐藏在属于鲁志昌待出租的二楼房间，鲁志昌多次催促腾空房屋，恒康公司不予理睬，2017年7月经房东出面才将房屋搬出，强占房屋13个月，造成租赁损失13,000元。造成资金占用期间的利息损失7007元。鲁志昌多次要求恒康公司履行合同义务，赔偿损失，承担违约责任，支付强占房屋租金损失未果，故原告方为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。恒康公司辩称，一、恒康公司已付清全部租金，不存在拖欠鲁志昌租金的情况，亦不存在拖欠水费的情况，鲁志昌要求支付租金、利息，赔偿水费损失无事实法律依据。1.每年的房租费在上一年度12月20日前均一次性交清，恒康公司不存在拖欠租金及占用鲁志昌房屋的情形；2.鲁志昌没提供证据证实恒康公司偷水的情形及强占房屋13个月的情形，且根据鲁志昌所说的恒康公司在2017年7月已停止侵占，到鲁志昌起诉时也已超过了诉讼时效；3.鲁志昌起诉要求支付精神损失费亦无事实及法律依据。二、恒康公司已如约对地下室楼梯间进行了装修，不存在违约行为；双方合同约定由乙方把地下室上楼梯间道专修好，主人晚上从地下室上1、2、3、4楼，恒康公司已如约对地下室进行了装修。但合同未约定装修标准及地下室相关设施在租赁期内的维修义务，鲁志昌以地下室感应灯毁坏为由认为恒康公司违约，无合同依据，且鲁志昌在恒康公司租赁房屋的五年间未要求恒康公司履行装修义务，反而在租赁期届满后主张违约，与常理不符。三、恒康公司不存在违约行为，鲁志昌要求恒康公司赔偿违约金无事实法律依据。双方签订的租赁合同，约定“签订合同后，双方任一单方毁约，则违约方赔偿对方10万元整，并按合同法规定赔偿相关损失。”，该违约金条款针对的是毁约行为，即擅自提前解除合同的违约行为，恒康公司不存在毁约行为，故不应承担10万元违约金。四、恒康公司缴纳的押金，经多次催促，鲁志昌仍不退还。恒康公司反诉提出以下诉讼请求：1.判令鲁志昌返还押金50,000元及逾期返还的利息263.7元（后续利息按市场报价利率标准3.85%从2021年1月1日计算至2021年2月19日止，后续利息计算至款项返还时止）；2.请求判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由如下：鲁志昌与恒康公司于2015年8月18日签订房屋租赁转让合同，并约定恒康公司租赁鲁志昌位于零陵区南津南路313号一楼2间门面，租赁期自2016年1月1日起至2020年12月31日止，租金为14万/年，押金5万元；恒康公司在合同签订后向鲁志昌支付押金5万元，合同租赁期内恒康公司向鲁志昌支付了全部租金70万元。合同到期后，鲁志昌未根据合同向恒康公司退付租赁押金，恒康公司多次催讨未果，特向贵院提出反诉，请求依法判决。反诉被告鲁志昌反诉辩称，反诉原告所陈述的事实及理由是由于反诉原告违约在先造成了反诉被告的经济损失，因此押金用于抵扣反诉被告的违约金及损失，于法于理均有据，应不予退还，请求驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对双方当事人无异议的原告鲁志昌提交的证据1.房屋租赁转让合同，本院予以采信并在卷佐证；对当事人提出异议的证据本院认定如下：鲁志昌所举的证据2.水表装置现场照片，证明被告反转水表违约；恒康公司质证认为进水口及出水口没有倒装，因该证据为照片，该照片不能反映出该水表为倒装，故对证据不予采信；证据3.张检根的证明（2017年8月15日）、吕勇的收据（2017年3月17日）及现场照片六张，恒康公司质证认为按租赁合同已经全部装修到位，对该证据均不认可，之后原告对其加装的话与我方无关,但根据双方均认可的转租协议第6条的约定，地下室上楼间道装修好，故该证明及收据可以认定为原告装修地下室上楼间道的依据，本院对该证据予以采信；4.刘明亮证明及照片一张，被告质证认为在搞卫生的时候占用了一两天的过道是有可能的，占用也会经过原告的同意，不存在占用原告二楼的房间，即使有占用也是一两天，不存在长期占用，对该证据，被告承认偶尔占用过被告二楼的空房间放置物品，但原告的照片及证明无法证明被告曾长期占用被告租用的二楼房间，对该证据的证明目的部分予以采信；证据5.人民司法调解申请书，证明本案没有超过诉讼时效，本院对该证据予以采信。被告恒康公司提交的证据1.房屋租赁转让合同、银行转账流水，原告鲁志昌对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但对证明目的有异议，通过合同证明被告没有完全履行合同约定，存在很多违约的情况证据；本院对该证据予以采信；证据2.涉案房屋照片、地下室楼梯间照片，鲁志昌质证认为所照的照片是门口的地下室，不是合同所指楼梯间的装置，这是两个不同的概念，合法性、关联性、真实性有异议，是完全错误的证据，与本案无关的证据，同时证明被告的证明目的是错误的，本院对该证据不予采信。根据双方当事人在法庭上的陈述及采信的证据，本院认定本案案件事实如下：原、被告于2015年8月16日签订一份房屋租赁转让合同，约定鲁志昌将其租赁的位于零陵区南津北路313号一楼两间门面转租给被告恒康公司用于开药店，租期从2016年1月1日至2020年12月31日止，租金为每年14万元，押金5万元。合同第6条约定：乙方（恒康公司）两个门面可以拆除通开但装修不得影响房屋结构安全，装修费用乙方自理，合同到期，不能拆除应无偿送甲方。乙方一楼门面不设上楼过道，由乙方把地下室上楼间道装修好，主人晚上从地下室上一、二、三、四楼，但白天乙方上班时房主可以自由进出通行，如因改装由地下室上楼产生纠纷由甲方负责，并视为甲方（鲁志昌）违约，甲方按合同法赔偿乙方损失。第12条约定电费：乙方单独用电力局入户电表，按电表用电量乙方直接向电力局交电费，水费：由乙方自装水表按水表用水吨数4.5元/吨，水费每月10日前向甲方交纳，乙方不再缴纳已发生费用。第13条约定，合同签订后，如甲乙双方任一方单方毁约，则违约方赔偿对方10万元整，并按合同法赔偿相关损失。该房屋业主刘明亮在该合同书上，签署了“受让方严格执行该合同各项条款，甲方同意乙方转让，否则不同意转让，即转让合同无效。”的意见。合同签订后，恒康公司支付了押金50,000元，鲁志昌将房屋交付给恒康公司经营，恒康公司并已付清门面租赁费共计700,000元，2020年12月31日合同到期后，恒康公司没有继续与鲁志昌续签合同。另查明，恒康公司在2016年4月份向原告鲁志昌缴纳了400元水费。之后没有再缴纳水费；2017年3月、8月鲁志昌对地下楼梯间做了隔断及木门装修，并焊接铁门，包工包料共花费2600元。本院认为本案争议焦点为：1、原告起诉的本诉部分的事实是否已超过法律规定的诉讼时效；2、原告所诉请求所依据的事实是否成立；被告是否存在违约行为，如果被告违约应当如何承担违约责任；3、原告在诉讼中要求支付精神损失及盗水损失是否成立；4、反诉原告要求退还押金及利息的请求是否成立。鲁志昌、恒康公司之间签订的房屋租赁转让合同是双方真实意思的表示，且经房屋出租人同意，又不违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的，应受法律保护。双方应严格依约享受权利、履行义务。对本案双方争议焦点本院评判如下：对争议焦点1，本案双方租赁转让合同确定的履行期间为2016年1月1日至2020年12月31日，鲁志昌在2021年2月2日向本院提起民事诉讼没有超过诉讼时效，对被告恒康公司提出的本案已超过诉讼时效的抗辩意见本院不予采纳。对于争议焦点2，被告在租赁房屋的过程中，对地下室上楼间道未进行装修，虽然在庭审中其所称其已经对地下室楼梯间装修，并提供了照片，从被告提交的照片上看，被告恒康公司所指向的楼道位于其所租赁的房屋之外，为地下房屋至街道的通道之一，该楼梯间的使用与被告所租赁的房屋的使用上并无冲突，显然不是合同第6条约定的由恒康公司进行装修的楼梯间，故恒康公司在履行合同约定的对楼梯间的装修义务不符合双方合同的约定，合同还约定了恒康公司按照自装水表用水吨数每月10日前向甲方缴纳水费，但恒康公司未依约定缴纳，亦违反合同约定，故被告恒康公司在履行该合同时存在违约情形；至于双方在合同中约定“如甲乙双方任一方单方毁约，则违约方赔偿对方100,000元整，并按合同法赔偿相关损失。”原告鲁志昌据此认为被告应当支付违约金100,000元，从双方合同履行情况上看，被告恒康公司一直租赁该房屋至合同约定的租赁期间届满，且亦租赁合同支付了全部租金700,000元，对合同规定的主要义务全部履行完毕，被告恒康公司的违约情形，不属于单方毁约（或者构成合同根本性违约），原告提出的该项诉请，本院不予支持。原告还提出了要求被告支付未按期缴纳水费及盗水损失13000元的诉请，在庭审中，被告恒康公司自述其在2016年4月时向原告鲁志昌缴纳水费400元，之后没有向鲁志昌缴纳水费，原因是鲁志昌没有提供用水的吨数；按照双方合同约定，水费是由乙方（恒康公司）自装水表并按用水吨计费，恒康公司虽自装了水表，但不能提供水表所载明的用水量，且按合同约定，水费需每月10日前向鲁志昌交纳，按常理，恒康公司应当每月对当月的用水量及应交水费都尽到合理的注意义务，当数月水表数出现异常时应当及时检查水表、水量的情况，并予以纠正，但被告没有履行对自己用水的数量进行核实并交纳水费义务，应当承担相应的责任，但原告鲁志昌亦没有举证证实因该转租合同水费损失的具体数额，只提出经被告恒康公司查询，房屋租赁期间整栋楼用户用水量为13600元，便要求被告承担水费13000元，明显显失公平，且鲁志昌在2016年4月收取了恒康公司400元水费后，被告恒康公司便未再向其支付水费，直至2020年9月才发现水表读数为0，其自身亦疏于管理，对恒康公司长时间没向其交纳水费及被告恒康公司用水数量无法确定亦有一定的过错，亦需承担相应的责任，综合双方在水费交纳中的过错，综合恒康公司房屋租赁后前三个月向鲁志昌交纳水费的情况，本院酌情认定恒康公司在租赁期间应当向鲁志昌补交水费数额为8000元。原告鲁志昌还提出要求恒康公司支付其未按合同约定对地下室楼梯间装修的损失2600元，因双方合同中有“由乙方把地下室上楼间道装修好”的约定，虽然对如何装修，装修标准没有明确的约定，但被告恒康公司的确未对该地下室上楼间道进行装修，鲁志昌以其装修所支付的款项为限要求恒康公司承担给付义务，符合双方合同的约定及法律的规定，本院应当予以支持。鲁志昌还提出，因未经其同意强行占用原告房屋堆放物品，因此要求恒康公司支付房屋租金14000元及利息7007元，被告亦提出了，被告只在搞卫生的时候，占用二楼的房间几天的时间的抗辩意见，对此本院评判如下：首先，在庭审中原告鲁志昌陈述其诉请的第一项的租金14000元不是双方订立的租赁合同范围内的房屋，其计算租金的标准为参照其他房屋的租金确定的，可见双方就该房屋的占有使用及费用没有约定，且不属于本案租赁合同的审查范围，其所涉及的法律关系亦应当为侵权民事法律关系，与本案租赁合同之民事法律关系不同，不宜一并审理；其次，原告鲁志昌只提交了照片一张及刘明亮的证明一份，刘明亮的证明只能证实恒康药房在二楼房间放过牛奶的事实，照片及证明均无法证实鲁志昌实际享有对租赁房屋二楼房间的相应的占有、使用、收益的权利，也无法证实被告恒康公司实际占用鲁志昌享有占有、使用、收益权利的其他房屋的数量，实际占用时间的长短等情形，故其证据不足，故本院对原告鲁志昌的该项诉讼请求不予支持。对焦点问题3，鲁志昌要求被告恒康公司支付精神损失费20000元的诉讼请求，因鲁志昌没有向本院提交其精神受到损害及损害后果的相关证据，故本院不予支持。对于要求被告支付未履行按期交纳水费义务及盗水损失13000元的请求，在焦点问题1中已作评判，不再赘述。对焦点问题4，鲁志昌还提出判决不返还被告押金50000元，转抵扣违约金的诉讼请求，恒康公司则提出要求鲁志昌返还押金50000元的反诉请求，对此本院评判如下：双方在合同中约定了租赁押金50000元，但没有约定合同到期后押金的处理方式，根据押金的性质及交易习惯，收取押金的一方应当将押金退还租赁方，故本院对反诉原告恒康公司的反诉请求予以支持，同时因恒康公司在本案中亦负有向鲁志昌支付水费及装修款项的义务，对互负给付义务部分可以抵消。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）湖南恒康药品零售连锁有限公司一次性支付原告（反诉被告）鲁志昌房屋租赁期间水费损失8000元；二、由被告（反诉原告）湖南恒康药品零售连锁有限公司一次性支付原告（反诉被告）鲁志昌房屋租赁期间装修费用2600元；三、原告（反诉被告）鲁志昌返还被告（反诉原告）湖南恒康药品零售连锁有限公司押金50000元；四、驳回原告（反诉被告）鲁志昌的其他诉讼请求。以上第一、二、三项金钱给付义务均在本判决生效后7日内支付，第一、二项与第三项相互抵消后，原告（反诉被告）鲁志昌需在判决生效后7日内返还被告（反诉原告）湖南恒康药品零售连锁有限公司人民币39,400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3432元，由原告（反诉被告）鲁志昌负担3200元，由被告（反诉原告）湖南恒康药品零售连锁有限公司负担232元。反诉案件受理费528.5元，由原告（反诉被告）鲁志昌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院，并在提交上诉状后七日内，缴纳上诉费，逾期则视为自动放弃上诉权。本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年。该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。审 判 长  李跃林人民陪审员  雷 迅人民陪审员  胡元三二〇二一年八月一日法官 助理  杨淑萍书 记 员  唐燕辉附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行;（二）合同解除;（三）债务相互抵销;（四）债务人依法将标的物提存;（五）债权人免除债务;（六）债权债务同归于一人;（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。