广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初16217号原告：中山市灯都时代广场灯饰有限公司，住所地广东省中山市古镇东兴中路12号。法定代表人：区庚权，该公司执行董事。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所律师。被告：何燕花，女，1982年10月3日出生，瑶族，住湖南省江永县。委托诉讼代理人：高德林，广东金硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄淑贤，广东金硕律师事务所实习律师。原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司（以下简称灯都公司）与被告何燕花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，先适用简易程序，后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告灯都公司的委托诉讼代理人洪池池，被告何燕花及其委托诉讼代理人高德林、黄淑贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。灯都公司向本院提出诉讼请求：1.确认灯都公司与何燕花于2020年1月2日签订的合同号为ＳＤ195的《商铺租赁合同书》于2020年10月15日解除；2.何燕花向灯都公司支付尚欠租金165666.67元；3.何燕花向灯都公司支付尚欠电费5035.06元；4.何燕花向灯都公司支付尚欠空调费88.60元；5.灯都公司没收何燕花支付的押金59640元；6.何燕花向灯都公司支付违约金59640元；7.何燕花向灯都公司支付律师费17202元。事实和理由：2020年1月2日，灯都公司与何燕花签订合同号为ＳＤ195的《商铺租赁合同书》（以下简称租赁合同），约定何燕花向灯都公司承租位于中山市，租赁期限为2020年1月6日起至2021年12月31日止，每月租金为19880元，每三个月作为一个租金缴付期，每期租金交付为一次性支付三个月的租金59640元，免租装修期为2020年1月6日至2020年3月31日，租金起算时间为2020年4月1日，何燕花应提前十五日缴付当期应付租金，先交租金后使用。何燕花使用租赁物产生的电费、空调费由乙方自行缴纳。何燕花签订上述租赁合同后，未依约支付租金等费用，灯都公司数次催款未果，因何燕花拖欠租金等费用的行为已构成根本违约，灯都公司已按照合同约定行使单方解约权，于2020年10月10日委托律师事务所向何燕花发出《解约及处置商铺遗留物品的通知》，通知何燕花自解约函发出之日起第六日即为双方租赁关系解除日，因此双方租赁关系于2020年10月15日解除。根据租赁合同约定，何燕花逾期交租超过15日的构成根本违约，灯都公司解除租赁合同后，何燕花应向灯都公司支付拖欠的租金等费用，灯都公司取消原给予何燕花的免租期优惠，何燕花应补缴免租期间的租金，灯都公司有权没收押金，何燕花还应向灯都公司支付相当于三个月租金额的违约金，且何燕花应承担灯都公司为实现债权所支出的诉讼费、律师费等所有费用，故灯都公司诉至法院，请求判如所请。何燕花辩称,1.根据租赁合同约定，租金应当从2020年4月1日起计算，此前三个月属于免租装修期，不应计算租金。在何燕花等人因严重新冠肺炎疫情举步维艰的情况下，灯都公司不但不根据各级人民政府的要求给何燕花等减免租金，反而起诉主张三个月免租装修期的租金。灯都公司的该项诉讼请求没有事实根据。2.灯都公司起诉主张2020年8月1日后的租金没有事实根据。何燕花已于2020年7月底腾空搬离涉案商铺，并将商铺交还给灯都公司，且灯都公司已将商铺收回使用，因此租金应计算至2020年7月底，灯都公司主张计算至2020年10月15日没有事实根据。3.何燕花所交的2000元装修保证金应当退回给何燕花。4.灯都公司向何燕花收取的59640元押金应当冲抵租金。5.根据灯都公司承诺，灯都公司每收取三个月租金就要减免一个月的租金，在何燕花等人因新冠肺炎疫情严重受损的情况下，应该给何燕花等承租人多减免租金。6.灯都公司起诉的违约金依法不应支持。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第5条和第6条的规定，法院对灯都公司诉求的违约金依法不应支持。7.灯都公司诉求的律师费、保全费等依法不应支持。8.关于本案租金的计算、支付、冲抵及差额情况。灯都公司应收租金、电费、空调费合计64763.66元：根据本案实际情况，本案商铺租金的计租期为2020年4月至同年7月，按照灯都公司交三免一的租金计算，实际计租期最多只有3个月。按照合同约定每月租金19880元计算，灯都公司应收取的租金总额为59640元（19880元/月×3个月）、电费5035.06元、空调费88.6元。何燕花已交租金19880元、租赁押金59640元、装修押金2000元，三项合计81520元。以上两项相抵，何燕花已多支付灯都公司16756.34元。综上，驳回灯都公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下:案涉租赁物位于中山市，产权人为灯都公司，已办理不动产权证，证号为粤（2016）中山市不动产权第号。2020年1月2日，灯都公司（甲方）与何燕花（乙方）签订合同号为ＳＤ195的《商铺租赁合同书》，约定乙方向甲方承租位于中山市；租赁期限为2020年1月6日起至2021年12月31日止，免租装修期间为2020年1月6日至2020年3月31日；每月租金为19880元，每期租金交付为一次性支付三个月的租金59640元，乙方应提前十五日缴付当期应付租金，先交租金后使用，首期二个月（2020年4月1日起至同年6月30日止）的租金乙方同意于本合同签订之日一次性支付给甲方；乙方承担自租赁物交付乙方之日起产生的电费、空调费，每三个月作为一个电费、空调费交付期，电费空调费乙方先使用、后按实际用量缴费，乙方应于甲方发出《缴费通知书》10日内向甲方支付，乙方对抄表数据有异议的，应在收到《缴费通知书》三日内以书面方式向甲方提出异议，乙方未按规定时间提出异议的不得以此为由拒付电费空调费；乙方向甲方一次性支付59640元作为押金；乙方逾期交租超过15日的，构成根本违约，甲方有权单方解除合同，没收押金，合同解除后，甲方有权要求乙方支付拖欠租金及费用，且乙方须按合同约定的三个月租金额向甲方支付违约金；因乙方违约导致本合同被提前解除的，甲方有权取消原给予乙方的任何免租期及租金等任何优惠，并要求乙方在三日内一次性补缴原享受上述优惠而减免的全部租金等应缴费用；发生本合同约定的解约事由时，取得解约权的一方应以书面形式通知对方解除合同，解约通知送达日为合同解除日；合同提前终止或解除的，乙方应于合同终止或解除之日起五日内返还租赁物给甲方，乙方超过该期限仍未向甲方返还商铺，经甲方催促后仍未返还的，甲方有权单方强制收回商铺，届时，乙方商铺内留存物品无偿归甲方所有，甲方有权单方清理乙方留存物品；因乙方原因导致甲方提起诉讼或甲方牵涉到相关诉讼之中的，就甲方所产生的律师费等费用，由乙方承担；本合同涉及的有关通知以特快专递方式发出的，应当按约定地址或工商登记地址发送，在被通知人或其员工、家属签收之日视为送达，若被通知人拒绝签收或无法签收，在快递邮件发出之日起第三日视为送达。该合同还约定了何燕花的通讯地址及其他内容。同日，灯都公司与何燕花还签订了《租赁物交接确认书》，确认灯都公司于2020年1月6日起将租赁物交付给何燕花使用。何燕花于签订合同当日支付押金59640元，于2020年1月11日支付装修保证金2000元，于2020年5月4日支付2020年4月1日至同年4月30日的租金19880元、2020年1月9日至同年4月1日的电费502元，其后未再支付任何款项。2020年8月7日，灯都公司向何燕花邮寄《关于：督促缴纳租金等费用的函》，通知其缴纳欠缴的2020年1月6日至同年7月31日的租金及2020年4月1日至同年7月29日期间的电费5035.06元、空调费88.60元，以上合计121090.33元，要求何燕花于该函发出之日起三日内交付上述应付的租金等费用或与灯都公司协商达成一致处理意见，逾期不交的，将视为根本违约，灯都公司将依合同行使解除权等。该函于2020年8月8日被何燕花签收。何燕花收到通知后未缴纳费用且未与灯都公司达成一致处理意见。2020年10月10日，灯都公司委托广东中元（中山）律师事务所向何燕花邮寄《关于：解约及处置商铺遗留物品的通知》，通知何燕花自该函发出后（以邮戳记载日期起算）第六日即为双方租赁关系解除日，并要求何燕花于三天内前往灯都公司办理商铺内遗留物品的搬迁等手续。该函于2020年10月11日被何燕花签收。灯都公司称何燕花于2020年8月10日搬离案涉租赁物并提交微信聊天记录截图拟予证实。微信聊天记录截图显示灯都公司于2020年8月4日向何燕花发送“老板娘，你这边3楼03A已经自行撤场搬空了，不过来办理手续以及缴费吗？”，何燕花回复“现在没有钱，等有钱了再交。”“我还有几个灯在那里没有拆”。何燕花确认其于2020年8月10日找人打开橱窗取走遗留在里面的灯具并将橱窗恢复，腾空搬离案涉租赁物，并主张灯都公司已收回案涉租赁物。何燕花提交的拍摄时间为2020年4月2日的照片显示何燕花经营案涉商铺时案涉租赁物的天花挂满水晶吊灯。灯都公司在何燕花搬离后已在案涉租赁物挂满吸顶灯。灯都公司诉求的租金为2020年1月6日至2020年3月31日期间的免租装修期租金56326.67元、2020年4月1日至同年10月15日的租金109340元（原为129220元，扣减已缴纳的19880元），合计165666.67元；诉求的电费为2020年4月4日至同年8月5日期间的电费5035.06元；诉求的空调费为2020年4月1日至同年6月22日期间的空调费88.60元，何燕花确认电费、空调费并同意支付。2020年1月11日，何燕花的丈夫何井顺向灯都公司申请对案涉租赁物进行装修，并填写《商户装修申请表》，何井顺签名确认同意按照《时代广场装修管理服务协议》及《时代广场装饰装修管理规定》的要求进行商铺内装修施工，如有违约愿承担一切责任与后果。同日，灯都公司与3楼03A的商户使用人签订《时代广场装修管理服务协议》，约定装修工程期限2020年1月11日至同年1月20日，装修单位必须缴纳装修保证金2000元/户，装修保证金在规定期限内完工并验收合格的，灯都公司在1个月后退还装修工期保证金及装修押金，若超过装修规定的期限完工或装修验收不合格、存在遗留问题没有完成整改的，装修工期保证金和装修保证金不予退还。何燕花的丈夫何井顺作为商户使用人在该合同中签名、唐章平在施工单位处签名。唐章平并签名确认了《时代广场装饰装修管理规定》，该规定第52条约定装修卡位必须经过三次的验收：第一次验收是在天花、墙身封板前；第二次验收是在挂灯前；第三次验收是在挂灯后，三次验收合格方能退还装修押金，否则扣除违约金2000元。何燕花装修完成后未通知灯都公司验收。灯都公司为维护其权益，于2020年10月30日委托广东中元（中山）律师事务所指派律师担任诉讼代理人处理本案，并支付律师费17202元。另查明，2020年1月23日广东省就新冠肺炎疫情影响启动重大公共卫生事件一级响应，2020年2月24日，该应急响应调整为二级响应，且中山市古镇镇已要求各大灯饰综合卖场于2020年2月24日全面复工。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案于2020年11月11日立案，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条的规定，本案应适用民法典施行前的相关法律规定。灯都公司与何燕花签订的《商铺租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方均应恪守履行。案涉租赁合同约定，首期二个月（2020年4月1日起至同年6月30日止）的租金何燕花同意于合同签订之日即2020年1月2日一次性支付，何燕花仅于2020年5月4日支付2020年4月1日至同年4月30日期间的租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。依据租赁合同的约定，灯都公司享有解除合同的权利，灯都公司已向何燕花发出《关于：解约及处置商铺遗留物品的通知》，故双方的《商铺租赁合同书》于《关于：解约及处置商铺遗留物品的通知》发出后第六日即2020年10月15日解除。关于2020年4月1日至同年10月15日期间的租金。灯都公司称何燕花于2020年8月10日搬离案涉租赁物，何燕花也确认其于2020年8月10日最后拆除橱窗内遗留的灯具并搬离案涉租赁物，故本院认定何燕花于2020年8月10日搬离案涉租赁物。根据灯都公司提交的微信聊天记录可知灯都公司对何燕花搬离的情况亦知情。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，在何燕花违约提前撤场后，灯都公司应当及时收回案涉租赁物，否则就扩大的损失不得要求何燕花赔偿。故何燕花应支付灯都公司2020年4月1日至同年8月10日期间的租金，对灯都公司诉求的2020年8月11日至同年10月15日期间的租金本院不予支持。经核算，2020年4月1日至同年8月10日期间的租金为85932.9元（19880元/月×4个月+19880元/月÷31天/月×10天）。何燕花辩称灯都公司承诺每收三个月租金就要减免一个月租金，故应根据承诺给何燕花减免一个月租金，但未提交证据予以证实，何燕花应承担举证不能的不利后果，故本院对其该项辩解意见不予采纳。何燕花已支付2020年4月1日至同年4月30日的租金19880元，尚欠2020年5月1日至同年8月10日的租金66052.9元，故对灯都公司诉求何燕花支付其2020年5月1日至同年8月10日的租金66052.9元本院予以支持，超出部分，本院不予支持。关于电费、空调费，何燕花确认电费、空调费的数额并同意支付，故本院对灯都公司诉求何燕花支付其电费5035.06元及空调费88.60元予以支持。何燕花辩称灯都公司收取的装修保证金2000元应当返还，其主张以抵扣上述欠款，但其丈夫代其签署的《时代广场装修管理服务协议》约定装修工程在规定期限内完工并验收合格的，才退还装修保证金，若超期完工或装修验收不合格、存在遗留问题没有完成整改的，装修保证金不予退还。其丈夫并签署同意按照《时代广场装修管理规定》的要求进行装修施工。《时代广场装修管理规定》亦明确约定装修卡位需经过三次验收，三次验收合格方能退还装修押金。虽何燕花已装修完成，但其未通知灯都公司验收，其要求退还装修保证金的条件未成就，故本院对其该项辩解意见不予采纳。关于灯都公司主张的2020年1月6日至2020年3月31日免租期期间的租金、没收已支付的押金59640元、何燕花支付违约金的诉讼请求。本院认为，《商铺租赁合同书》约定因乙方原因导致本合同被提前解除的，甲方有权取消原给予乙方的任何免租期及租金等任何优惠，并要求乙方在三日内一次性补缴原享受上述优惠而减免的全部租金等应缴费用，根据该约定可知，灯都时代公司主张的免租期内的租金优惠具有违约金的性质。《商铺租赁合同书》另约定逾期交租超过15日构成根本违约，甲方可解除合同、没收押金并要求乙方按三个月租金额向甲方支付违约金。由此可见，押金亦具有违约金的性质。即，针对何燕花逾期未付租金的违约行为，双方约定了补交租金优惠、没收押金及支付违约金共三项违约金条款。本案中，何燕花逾期未付租金的行为给灯都公司造成的主要是利息损失，因此灯都公司同时主张补交租金优惠、没收押金、赔偿三个月租金的违约金，过分高于因违约产生的实际损失，应当予以调整；结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情调整为：何燕花已支付的押金59640元，由灯都公司作为违约金予以没收，对何燕花主张的补交免租期期间的租金优惠及支付其他的违约金的诉讼请求，本院不予支持。何燕花辩称根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条和第6条的规定，其不应支付违约金，但根据案涉租赁合同约定，何燕花应于2020年1月2日支付2020年4月1日至同年6月30日的租金，但其未按约支付，已构成违约，此时新冠肺炎疫情尚未发生，故何燕花以疫情为由主张不应支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于灯都公司主张律师费的诉讼请求。本院认为，案涉租赁合同约定，“因乙方原因导致甲方提起诉讼或甲方牵涉到相关诉讼之中的，就甲方所产生的律师费等费用，由乙方承担”，该约定具有法律效力，且灯都公司提供了委托代理合同、律师费发票为据，因此灯都公司主张何燕花承担律师费17202元的诉讼请求理据充分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条、第6条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司与被告何燕花于2020年1月2日签订的合同号为SD195的《商铺租赁合同书》于2020年10月15日解除；二、被告何燕花于本判决生效之日起七日内向原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司支付尚欠的租金66052.9元；三、被告何燕花于本判决生效之日起七日内向原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司支付电费5035.06元及空调费88.60元；四、原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司没收被告何燕花已支付的押金59640元；五、被告何燕花于本判决生效之日起七日内向原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司支付律师费17202元；六、驳回原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5910元，由原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司负担3063元，由被告何燕花负担2847元（该款原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司已预交，被告何燕花在支付上述款项时迳付原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司，本院不作清退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  黄燕芳审判员  郭晓琳审判员  吴柏强二〇二一年八月十五日书记员  苏洁萍