沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书(2021)辽0102执异716号案外人：赵丛杰，男，1968年5月28日出生，满族，住沈阳市铁西区。委托代理人：杜娟，系辽宁邦言律师事务所律师。申请执行人：侯泽辉，女，1966年6月7日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：綦玮，系辽宁同方律师事务所律师。被执行人：陈连贵，男，1970年2月26日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托代理人：陈宪涛，系辽宁盛竹律师事务所律师。被执行人：王秀娟，女，1972年11月2日出生，汉族，住沈阳市于洪区。本院在执行申请执行人侯泽辉与被执行人陈连贵、王秀娟民间借贷纠纷一案中，案外人赵丛杰于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。案外人赵丛杰提出执行异议称，异议事项：请求法院不予执行（2021）辽0102执3432号执行通知书，停止对位于沈阳市××区××南街××号11门房产的拍卖，并解除查封。请求法院确认案涉房产归案外人所有。异议理由：申请执行人侯泽辉与被执行人陈连贵、王秀娟民间借贷纠纷一案在和平法院审理终结，侯泽辉申请强制执行位于沈阳市××区××南街××号11门房产。而事实上，案涉房屋于2019年12月6日陈连贵与赵丛杰签署房屋买卖合同，由于房屋开发商迟迟未办理房产证，陈连贵与赵丛杰一直没有办理过户手续。案外人拥有相关该房屋买卖合同和证据材料，系房屋实际所有人。基于以上理由，法院若强制执行（2021）辽0102执3432号执行通知书中的位于沈阳市××区××南街××号11门房产，将损害案外人的合法权益，请求法院中止对该案件的执行。现依据相关法律规定提出异议，请求法院查明事实，维护案外人的合法权益，不予强制执行，并解除查封措施。2013年11月25日，陈连贵分别向赵丛杰借款30万，赵丛杰通过银行卡转账的方式转至陈连贵账户，2016年1月14日陈连贵再次向赵丛杰借款17万元，赵丛杰通过银行转账方式转至陈连贵的爱人王秀娟账户。2017年陈连贵给赵丛杰出具借条，并承诺至2018年12月9日共欠利息20万元。因陈连贵自2013年11月25日所欠赵丛杰借款本息共67万元未还，陈连贵与赵丛杰商议后决定将陈连贵名下的车库和其女陈阳名下的房产一起折价115万元卖给赵丛杰，其中一部分房款由赵丛杰向陈阳支付551,712元，剩余房款用陈连贵欠赵丛杰的全部欠款本息抵顶，赵丛杰已将所购买的房屋及车库全额支付。案涉车库于2019年10月已交付给赵丛杰使用，赵丛杰在车库查封前已与陈连贵签订合法有效的书面合同支付全部价款，并合法占有，故应解除对案涉车库的查封，并确定归赵丛杰所有。协助执行通知书证明查封时间为2020年8月7日。而实际上，2019年10月案涉车库已由被执行人交付给案外人使用，后者支付了全部价款，合法占有车库。对预顶房屋真实性没有异议，关联性有异议。该证据仅能证明被执行人取得车库的来源，并不能证明已为申请执行人进行担保，更无法证明车库在案外人前已归申请执行人所有。照片仅能证明拍摄时的车库现状，其中2021年6月23日的照片车库内床垫和装修垃圾等均为案外人在装修车库时所遗留，不能证明申请执行人所证事项。收款收据与案外人提交的物业费收据不相同，无物业盖章，根据案外人提交的收款收据，上面明确标出了付款方陈连贵旁，赵丛杰交。付款方签字处也是赵丛杰的签字，且有辽宁中恒物业管理有限公司财务专用章予以确认。询问笔录与我方提供的证据及陈述相符，足以证明车库实际所有人为案外人，申请执行人不应查封处置。关于房屋对价款支付，2019年9月7日，案外人从兴业银行取现金5万元，交付被执行人的女儿陈阳。2019年9月9日，案外人以微信转账方式交付陈阳5万元。2019年12月10日，案外人向陈阳所贷款的交通银行62×××55账户转账451,712元，用来替陈阳偿还贷款的方式支付房款。剩余房款用陈连贵所欠案外人的全部欠款（本金和利息67万，本金40万，利息减免了一部分）抵顶房款。合同分开签是因为车库是陈连贵的备案合同，房屋住宅是陈阳的备案合同，故与陈阳和陈连贵分别签订了买卖合同。我方没有就钱款一事向陈连贵提起诉讼，因陈连贵当时有一定的经济能力，也承诺过会还款，且签了欠条，案外人认为应具备法律效力。申请执行人侯泽辉答辩称，案外人并非房产实际权利人，相反，赵丛杰与陈连贵是朋友关系，生意上多有合作。其与陈连贵恶意串通，诉请不符合法律规定，不具备能够排除执行的条件。而申请执行人在财产保全过程中，对案涉房屋使用状态已尽到合理和必要的审查义务，请求法院驳回案外人异议请求。案外人增加的诉请与本案不是一个法律关系，应另案诉讼。陈阳的所有材料与本案没有关联性，因为有两个备案合同，是两个独立房产。且案外人支付的款项为此前陈连贵借款，并非对该房产的购买款，不能证明已支付对价。双方债务关系未经法院作出判决，不能对抗申请执行人的债权。陈连贵将案涉房产折价作为抵偿给案外人的债权，未经法院判决，存在恶意串通。陈连贵与赵丛杰之间的房产买卖合同并非合法有效，明显为本次诉讼而后期伪造，存在疑点。作为正规的有房产中介出面的三方房产买卖合同，应有房产公司的盖章，而该合同无房产中介签章，证明是陈连贵与赵丛杰二人行为。且该合同仅有时间和房屋地址，没有关于房屋总价款和中介费的约定。从该合同存在错别字来看，不排除是其使用了房产公司淘汰的空白文本，二人后期刻意为之。补充协议都是陈连贵单方面的说明。转账记录支付给陈阳的，并不能证明与该房产有关，支付给陈连贵的也并非房屋购房款。支付给王秀娟的，也仅能证明是普通往来款。费用收据不能证明在查封前，案外人已合法占有。物业收款收据载明陈连贵缴纳物业费日期为2021年2月3日，而费用开始日期为2017年4月21日，恰恰证明了陈连贵从2021年2月补缴了此前拖欠的物业费，未实际占有房产。陈连贵在向我方借款时，将案涉房产预顶房屋协议交至我处作为借款担保。如案外人买受在先，陈连贵可直接备案至案外人名下，因此双方不存在真实房产买卖。我方在房产查封过程中，已尽到合理必要的审查义务。2021年5月18日案涉车库照片和6月23日车库照片，证明5月18日该车库一直处于无人占有状态，而案外人5月24日才提起异议申请，到6月23日车库开始装修。表明法院查封前，案外人并未合法占有不动产。收款收据与对方提供的一模一样，是我方从物业处了解到2021年2月3日陈连贵去物业补缴的物业费，案外人并未在法院查封前实际占有。询问笔录系陈连贵单方自述，不能证明其想证明的问题。但陈连贵在供述中承认与案外人存在其他债务纠纷，是以房抵债，故不足以排除申请执行人的强制执行。被执行人陈连贵答辩称，同意案外人的异议事项。因为该车库已归案外人实际所有，案外人是所有权人。对案外人证据没有异议，借款真实存在。赵丛杰和陈连贵的买卖合同与补充协议是双方真实意思表示，就此达成房屋买卖协议合法有效。陈连贵将案涉房屋交付给赵丛杰，赵丛杰已办理实际入住，是实际所有权人。对协助执行通知书真实性无异议，2019年陈连贵将案涉房屋交付给赵丛杰。对预顶房屋真实性没有异议，但不能证明其所要证明的问题。对照片、收款收据真实性、合法性、关联性均有异议，现车库具体情况与我方无关。询问笔录可证明借款和房屋买卖属实，还有买卖的经过及钱款给付经过，陈连贵明确表示2019年将案涉房屋及所有手续交付给赵丛杰。本院查明，2020年12月24日，本院作出(2020)辽0102民初12326号民事判决书，判决内容为：“一、被告陈连贵、王秀娟于本判决生效之日起十日内给付原告侯泽辉借款本金人民币200,000元；二、被告陈连贵、王秀娟于本判决生效之日起十日内给付原告侯泽辉利息(标准：自2017年7月8日始，以200,000元为基数，按月利率2%计算至实际给付之日止，履行时须扣除被告已支付的利息160,000元)；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”；判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2021年3月1日，侯泽辉向本院申请强制执行，执行案号：（2021）辽0102执1542号；执行过程中，本院于2020年8月7日作出（2020）辽0102民初12326号协助执行通知书及民事裁定书，预查封陈连贵名下位于沈阳市××区××南街××号11门，建筑面积28.12平方米车库一处。执行过程中，本院作出（2021）辽0102执1542号执行裁定书，拍卖、变卖被执行人陈连贵名下的案涉车库。另查明，根据不动产电子登记（簿）查询证明记载，位于沈阳市××区××南街××号11门，建筑面积28.12平方米车库的合同备案及预告登记信息为，出卖人沈阳润汇房地产开发有限公司，买受人陈连贵，备案日期2019年7月6日。异议审查过程中，案外人赵丛杰为主张异议事项成立，向本院提交如下主要证据材料：1.（2021）辽0102执1542号拍卖、变卖通知书、（2021）辽0102执3432号公告；2.借条、银行卡部分转账明细、微信转账截屏；3.商品房买卖合同、交通银行个人房产抵押贷款合同、发票、商品房买卖合同、房产买卖合同及补充协议、兴业银行零售业务凭证、微信转账截屏记录、银行卡转账记录、情况说明；4.采暖费收款收据、停供协议、物业费收款收据、照片、商品房准住通知单；针对案外人的异议事项及理由，申请执行人侯泽辉提交了如下证据材料：1.（2020）辽0102民初12326号协助执行通知书；2.预顶房屋、照片、收款收据。被执行人陈连贵提交了如下证据材料：询问笔录。本院认为，案外人对于自己提出的异议事项和异议请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明事实主张的，由其承担不利的法律后果。案件执行过程中，案外人赵丛杰以其与陈连贵签订房屋买卖合同，交付了购买车库款并合法占有，车库所有权归案外人所有为由提起书面异议，由此本案争议焦点在于当事人提供的证据能否证明案外人系房屋的真正权利人。经审查，首先，本院查封房产的前提是依据已生效的(2020)辽0102民初12326号民事判决书，执行程序中执行行为无不当之处，故有权对车库采取强制执行措施；其次，案外人为证明请求事项成立，虽向法院提交了房产买卖合同及补充协议、收款收据、银行转账记录等材料，主张双方签订了购房合同并以支付部分款项和以陈连贵欠款抵顶的方式支付了车库对价款。经审查案外人提交的异议材料，款项支付证据的收款人为陈阳并非陈连贵本人，房产买卖合同中仅约定成交价格含在陈阳所属房屋价格内，但缺乏车库单价、总价等合同必要条款，停供协议及收据等材料的业主姓名亦仍为陈连贵。因此，综合考虑案涉车库现备案登记及款项支付的具体情形，本院认为上述证据不能证明案涉房产属于案外人实际所有。其主张不具有排除或阻却强制执行的法律效力，本院予以驳回；第三，关于案外人请求法院确认案涉房产归其所有的问题。本院认为其请求性质系直接向法院提出的单方主张，未涉及到本院做出的具体执行行为。故其异议依法不属于执行异议案件的审查范围，本院予以驳回。综上，本院房产查封行为符合法律、法规规定，案外人对房屋主张实体权利，申请不予执行、停止房产拍卖并解除查封、确认房屋归其所有的异议请求依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回案外人赵丛杰的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起案外人异议之诉，并按对方当事人的人数提交副本。审判长 赵 博审判员 祁美楠审判员 姚 宏二〇二一年九月三日书记员 尹子明