湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初3062号原告（反诉被告）:长沙市中等城乡建设职业技术学校（又名长沙市建设教育培训中心），住所地长沙市芙蓉区东岸乡西垅村。法定代表人：刘广宇。委托诉讼代理人：戴雄同，北京中伦文德（长沙）律师事务所律师。被告（反诉原告）:长沙现代应用技工学校，住所地长沙市芙蓉区东岸乡西陇村。法定代表人：曾祥。委托诉讼代理人：曾秀伟，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙标良，湖南天地人律师事务所律师。原告（反诉被告）长沙市中等城乡建设职业技术学校（以下简称城建学校）诉被告（反诉原告）长沙现代应用技工学校（以下简称现代学校）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2021年3月1日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）城建学校的委托诉讼代理人戴雄同以及被告（反诉原告）现代学校的委托诉讼代理人曾秀伟、孙标良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城建学校向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告（反诉原告）支付教学场地租赁费84.55万元及滞纳金6.8万元、卫生费3.384万元，三项共计94.734万元；2.判令被告（反诉原告）承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年5月29日，原被告双方签订《教学场地租赁合同》，租赁面积约2570平米，该合同约定租赁期限为六年，自2015年7月16日至2021年7月15日止。第一个年度租金为21万元，此后年租金按照7%递增。同时双方约定，自2016年度起，被告应该于每年度9月30日前支付下一年度的租金，若延期一天，则按照每日千分之二支付滞纳金。2016年7月1日，双方另行签订《场地租赁调整补充协议》，增补教室及办公室场地面积105平米，租赁费为15800元每年，此后租赁费按7%递增。鉴于原告的租赁物相对比较陈旧，原告以远低于周边同地市场价格出租给被告，故双方特别约定，相关租赁物由乙方即被告负责维修与改造，合同期满后归原告处理，原告（即甲方）不予任何赔偿或补偿。但自2017年9月份开始，被告一直无故延期支付相关租赁费用，至起诉时总计拖欠原告相关租赁费用达114.86万元，滞纳金6.8万元。在租赁期间，原告基本本校需求，曾在2017年9月至2019年9月收回了5套职工用房，面积约为265平米，此后又将其中的3套职工用房交付给了被告使用，由此原告减免相应租金7.3万元。另外根据疫情减免政策，原告也同意2020年度减免三个月的租赁费用7.12万元。据此，被告应支付原告租赁费84.55万元及滞纳金6.8万元，两项总计91.36万元。另被告在2019年度至2021年度期间未支付学生卫生管理费，根据统计，被告在校学生人数（2019年度为92人，2020年度为163人，2021年度为120人），因此被告还应支付原告卫生管理费总计3.384万元。虽经原告多次催讨，但被告对此置之不理，拒不履行给付义务，被告的行为已经严重地损害了原告的合法权益，特此依据相关法律向本院提起诉讼。被告（反诉原告）辩称：1.原告在明知涉案的房屋系违章陈旧建筑，并有可能系危房，但仍然出租给被告办学培训。2018年8月，有三栋房屋均被鉴定为整幢危房，根本不具备合同约定的用途，因此导致三栋危房大部分无法使用，相应房屋租金应当予以核减，此外，为了解决学生的住房问题，被告不得不出资对部分的房屋予以加固修复，该部分房屋加固费用理应由原告承担。2.在租赁期内，原告多次强行违约，收回已经出租给被告的房屋，不让被告在校门前挂牌招生，限制招生人数，被告因此只能在校外租赁房屋，将原计划400人的招生规模缩减至128人，原告的违约行为给答辩人造成了严重的损失，应当依法承担赔偿责任。3.在房屋鉴定为危房无法使用之后，原告多次强行违约收回房屋，严格限制招生人数，且经被告多次发函仍然不能就租金如何支付达成一致意见的情况下，被告就不予支付涉案房屋的租金具有合法正当的理由，原告诉请的支付滞纳金无事实及法律依据。4.原告和被告签订协议后，明知被告租房用于培训办学，但是对存在的危房问题不管不问，只以粗暴的方式解除协议，在无计可施时，又多次公然违法约定，数次催促被告依约正常缴纳租金，甚至要求被告支付滞纳金。原告这样的行为毫无诚信可言，也违背了公平正义，请求本院驳回原告的诉讼请求。现代学校向本院提出反诉请求：1.依法判决反诉被告赔偿房屋装修费用、危房加固费用、收回房屋损失以及限制招生损失等合计1143176元（其中房屋装修费208608元、危房加固费107000元、收回房屋损失259640元以及限制招生损失568800元）；2.本案的本诉以及反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2015年5月29日，反诉原告与反诉被告签订了《教学场地租赁合同》，合同约定，反诉原告为办学培训的目的，租用反诉被告宿舍2栋、平房7间、老职工宿舍西单元套间8套等房屋，与反诉被告共同使用形体房等活动场所，租赁期限为6年，自2015年7月16日至2021年7月15日。反诉原告对租赁物享有完全使用权，反诉被告保证反诉原告对租赁物及相应公共区域享有宣传位使用权以及在校门前挂牌的权利。若反诉被告违反，则需要承担全部责任，由此给反诉原告造成经济损失或者影响反诉原告正常经营的，反诉被告负责赔偿。2016年7月1日，反诉原告与反诉被告又签订《关于长沙市城建职校与长沙市现代应用职校合作办学部分场地调整补充协议》，协议约定了反诉被告为反诉原告提供约400人的学生住宿和教室使用的支持，协议签订后，反诉原告投入882166元对房屋进行了全面的装修。在履约过程中，反诉被告处处违约，给反诉原告造成了一系列损失。1.随性变更租赁面积，2017年7月收回反诉原告职工宿舍5套，2019年9月将5套宿舍返还给反诉原告，但随即在2019年9月又收回其中的2套。反诉被告收回房屋期间，反诉原告只能到校外就行另行给职工租赁宿舍，由此产生损失208608元；2.2018年8月，反诉被告意欲中途解除合约，赶走反诉原告，故单方对2#、3#学生宿舍、形体房进行鉴定，后以该三栋房屋是危房为由要求解除合约。此时反诉原告才知道承租的这些房屋是没有达到安全标准、没有验收合格的房屋。由于已经投入了大量的装修费用，且有一定数量的学生在校，在恳求反诉被告解决危房引发的各种困难无果后，反诉原告不得不自行聘请第三方专业机构将2#宿舍加固并使用，其他房屋停止使用，为此反诉原告花费加固维修费用107000元，而反诉原告装修的3#学生宿舍在仅使用了2年后便停止使用，导致装修损失258768元；3.根据合同的约定，反诉被告应向反诉原告提供400人规模的教学楼和宿舍，可实际履约时，反诉被告却处处限制反诉原告，不让反诉原告在校门前挂牌，且从2019年5月份起，只允许反诉原告保留128名老生在校，不允许反诉原告另招新生，由此给反诉原告造成损失近568800元。以上因反诉被告违约产生的损失共计达1143176元。根据相关法律规定，请本院支持反诉原告的全部诉讼请求。城建学校辩称：1.关于部分危房装修费及维修费的争议。本案部分租赁物在使用过程中局部受损演变成危房的问题。双方签订租赁合同的时间是2015年5月份，当时基于出租给反诉原告的相关租赁物因为年代相对久远，所以反诉被告同意以相对低廉的优惠价出租给反诉原告使用，为此双方在租赁合同第六条中为此特别对维修改造的问题做了专门性的约定，约定由反诉原告负责维修改造。反诉原告当时将相关租赁物交与第三方进行改造维修后才投入使用，即使当时维修后仍然属于危房，那么相关责任也应当由第三人即维修方对反诉原告负责。并且，其中部分租赁物被检测为危房也是在2018年度检测时才发现，此时已过了三年的使用期。反诉被告认为这是反诉原告在使用过程中，因其维护保养不够的原因造成的，我方无需承担任何责任，也不构成违约。其次，在发现安全隐患之后，我方多次发函至反诉原告，要求反诉原告立即暂时停止使用，但反诉原告对潜在的安全问题置若罔闻，并未停止使用。所以在事实上，相关租赁物交付反诉原告之后，反诉原告一直在持续占有和使用。因此，依据相关法律之规定，反诉原告应当依照合同约定的租金标准支付全部占有使用费。2.关于租赁期间我方收回5套教职工住房的问题，我方在收回自用期间，在本诉中已经主动扣减了相应的租赁费用，反诉原告提出要求我方按市场价格进行回租，但始终无法提供相应的证据来证明其另行租赁了相应的教工用房。所以，反诉原告并未有任何实质上的经济损失。据此反诉原告反诉259640元收回房屋损失的反诉请求，缺乏事实依据。3.关于招生损失，反诉原告并未有任何证据证明其已招到的相关学生，是因为我方采取的某种具体限制性措施而导致无法入校或迫使反诉原告另外进行安置。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审调查以及举证、质证的情况，本院确认如下事实：2015年5月29日，城建学校（甲方）与现代学校（乙方）签订《教学场地租赁合同》约定：1.甲方将坐落于城建学校西陇校区的房屋出租给乙方。租赁物包括：A、宿舍使用面积约2000平方米（两层楼的宿舍2栋、平房7间、老职工宿舍四单元套间8套）；B、教室6间附带讲台、课桌椅等教学用具；C、办公室6间；D、与甲方共同使用球场、花园、形体房等活动场地和设施。2.乙方将租赁物作为办学、培训用，不得单方面住在转租给其他单位和个人。3.租赁期限6年，自2015年7月16日至2021年7月15；甲方收取租赁保证金5万元，合同终止时退还。租赁期满后，乙方在同等条件下有优先承租权。4.乙方第一年向甲方缴纳租金21万元，以后每年按照国家GDP的增长值同步增长，如果低于7%，则按照7%计算；水电费、学生卫生费、开热水费等按实另外支付（每学期缴纳一次）；乙方应每年的9月30日前支付下一年度租金。5.甲方应保证乙方对租赁物的完全使用权、租赁物及相应公共区域享有宣传位使用权及在校门前挂牌的权利并保证本合同租赁场地水、电的畅通。6.乙方负责学生宿舍的维修与改造，维修改造前需经甲方同意，并将维修改造方案报甲方一份。合同终止后装修设施归甲方处理，甲方不予任何赔偿或补充；乙方按时交纳租金及水电等费用，租赁期间负责对租赁场地所有设施设备的维护和管理。乙方逾期不支付租金超过30天的，甲方有权通知对方解除合同并追究违约责任。乙方迟延支付租金，经甲方催告后，五日内仍未支付，每迟延一天，按迟延支付金额千分之二的标准支付滞纳金，但是逾期不得超过30天。7.因不可规则于本合同约定的任何乙方的客观原因（包括但地震、洪水、政府拆迁或政策性用地调整以及其他不可抗力的因素）致使租赁物损毁、灭失或者导致租赁物无法满足乙方正常经营需要的，本合同终止。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，双方按照约定履行了各自的合同义务。现代学校在城建学校交付面积约为2570㎡的房屋后，对房屋进行了装修，共花费装修费用882166元。在履约过程中，双方于2016年7月1日签订《调整补充协议》约定：城建学校将招生楼一楼104、105室以及教学楼（二）201室租赁给现代学校，现代学校支付15800元/年，今后每年7%递增；城建学校调整教学楼（二）301、302室给乙方使用，租赁费按照原协议办理；甲方补偿乙方装修设备费用、花坛该着费用、女生宿舍装修费用等共计78200元；甲方在满足自身发展需求的前提下，尽可能为乙方提供今后月400人的学生住宿和教育使用的支持。2016年9月30日至2017年9月29日的年租、教育管理费按照补充协议清算后交付给城建学校。2018年8月，涉案租赁物2号栋（约742㎡）、3号栋宿舍（约370.5㎡）和形体房（约315㎡）被鉴定为危房。2018年9月20日，长沙市芙蓉区城乡建设局下发通知要求停止对上述租赁物停止使用，疏散人员。2018年12月11日，城建学校向现代学校发函告知了上述情况，自该函送达之日起终止《教学场地租赁合同》，现代学校应自收到上述函件60日内办理城建学校。2018年12月20日，现代学校回复称：1.城建学校的场所由该校装修改造，因此需按照国家标准予以赔偿并承担违约损失；2.需要城建学校给予缓冲时间，保障学生和家长安心在校学习的权益。2018年12月21日，城建学校收到了上述回复。2018年12月26日，城建学校向现代学校发出《关于停止使用危房》的告知函，告知该校将于2018年12月30日发布危险警示，请现代学校采取防范措施。2018年12月30日，城建学校发出通告禁止师生出入2号栋、3号栋宿舍和形体房。2018年12月31日，现代学校收到上述告知函。2019年8月21日，现代学校委托鉴定湖南智城检测工程有限公司进行鉴定。此后，现代学校对依据3号栋宿舍进行了加固，花费了加固费用107000元并继续使用该房屋。2020年3月15日，城建学校发函给现代学校要求其交纳租金。同年4月3日，现代学校回复称未交付租金的原因系城建学校违约导致并要求城建学校对房屋进行维修、核减已收回或未使用的房屋租金。此后，城建学校多次要求现代学校支付租金。2020年7月9日，现代学校向城建学校发出《协商函》称：1、2017年至2021年7月现代学校应付租金为111.37万元，因城建学校随意收回教职工宿舍致现代学校另行租房花费28.8万元、扣除危房租金38.63万元、危房改造和鉴定共花费10.7万元，因疫情减免7.35万元以及已付房租15.885万元等原因，现代学校实际应支付租金10.005万元；现代学校还要求城建学校补偿装修款并对危房进行加固改造；因城建学校限制其挂牌和限制在校生人数，城建学校还应按照实际在校生比例，在该校应付款中按比例扣除租金。此后，双方多次协商未能达成一致意见。在此期间，现代学校仍在继续使用部分租赁物。在审理过程中，双方一致确认：1、2015年7月16日至2017年7月15日，双方的租金已经结清。2、2017年7月16日至2021年7月15日中房屋租赁合同项下应付租金为106.75万元、因疫情应减免的租金为7.12万元、收回房屋扣减租金为7.30万元。3、现代学校从2017年度便开始拖欠租金，现已交纳2017年7月16日至2018年7月15日的租金11.84万元、2018年7月16日至2019年7月15日的租金1.96万元、2019年7月16日至2020年7月15日的租金2.08万元，共计15.88万元。4、双方租赁合同项下租赁面积为2570㎡，其中2号栋宿舍约742㎡、3号栋宿舍约370.5㎡和形体房约315㎡；补充协议项下租赁面积105㎡。上述全部租赁面积共计2675平方米。5、2017年7月16日至2018年7月15日的租金单价为7.7853元/㎡/月、2018年7月16日至2019年7月15日的单价为8.3303元/㎡/月、2019年7月16日至2020年7月15日的租金单价为8.9134元/㎡/月、2020年7月16日至2021年7月15日的租金单价为9.5374元/㎡/月。另外，双方对补充协议项下未缴纳租金中仅对2019年7月16日至2020年7月15日年度中的租金存在争议，经本院核算该金额应为2.0855万元。因此，本院经核算确认现代学校按照合同约定计算应付租金额（2017年7月16日至2021年7月15日）为84.555万元（总租金114.855万元-因疫情应减免的租金为7.12万元-收回房屋扣减租金为7.30万元-现代学校已交纳15.88万元，未包含滞纳金）。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。城建学校与现代学校之间签订的《教学场地租赁合同》及《关于长沙市城建职校与长沙市现代应用职校合作办学部分场地调整补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同约定履行义务。双方在本案诉讼过程中对应支付租金的期限至合同期限届满之日均无异议。因此，本院依据双方的上述意思表示将本案所涉租金计算至合同期限届满之日即2021年7月15日。依照合同约定，现代学校应在2017年9月30日之前交纳下一年度房屋租金。但该校在城建学校尚未要求收回部分房屋的情况下未交纳房屋租金。违反了合同约定依法应当承担违约责任支付滞纳金。城建学校在2017年至2021年期间未经现代学校同意收回部分出租职工用房亦违反了双方在合同中关于城建学校应保障现代学校对租赁物享有完全的使用权的约定。同时，该校提供的宿舍未尽可能为乙方提供约400人的学生住宿和教师使用的支持。因此，该校也应向现代学校承担违约责任。因双方互应向对方承担违约责任，故本院酌定双方就上述违约情形互不向对方承担违约责任。本案所涉部分学生宿舍在租赁过程中被鉴定为危房已不满足现代学校的正常经营需要。城建学校据此要求终止合同不违反双方合同的约定。此后，双方未就终止合同达成一致，现代学校仍在正常使用部分租赁物。因城建学校禁止师生出入2号栋学生宿舍以及形体房且现有证据不能证明现代学校使用了上述房屋。因此，现代学校无需支付未使用上述房屋期间的房屋租金。因城建学校在2018年12月30日发布通告禁止师生进入上述房屋，故本院推定从2019年1月1起现代学校未使用上述房屋。该房屋至合同期限届满不应支付的租金金额为26.3万元（1057㎡×8.3303×6.5+1057㎡×8.9134×9+1057㎡×9.5374×12，依双方核算习惯四舍五入，在2019年7月16日至2020年7月15日的年度中已抵扣因疫情减免的三个月租金）。因此，现代学校实际应支付的租金为58.255万元（84.555万元-26.3万元）。同理，2号栋学生宿舍以及形体房由于系危房而由城建学校宣告禁止师生进入。上述房屋系由现代学校装修，现在合同期限内长期不能使用将导致现代学校的装修损失。对于此项损失，本院在考量合同期限、已使用期限、装修费用、装修时租赁面积等因素的情况下核定为14.46万元（装修费用882166元÷2570㎡÷69月×1057㎡×27.5月，依双方核算习惯四舍五入，因疫情均应减少三个月使用时间），应由城建学校承担。同理，现代学校对房屋进行装修后，上述房屋中正常使用的情况变成危房的责任应由出租人承担。因此，现代学校将3号宿舍加固的费用损失10.7万元应由城建学校承担。城建学校要求现代学校向其支付卫生费的主张缺乏合同依据，本院不予支持。现代学校要求城建学校支付收回房屋损失、限制招生损失既无法律依据又无事实依据，本院不予支持。案涉租赁物系城建学校长期使用的国有资产，现代学校主张案涉租赁物系违章建筑且未取得消防安全验收等但未提交证据予以佐证。因此，本院对其此项主张不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）长沙现代应用技工学校于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）长沙市中等城乡建设职业技术学校支付截止2021年7月15日的房屋租金58.255万元；二、原告（反诉被告）长沙市中等城乡建设职业技术学校于本判决生效之日起十五日内赔偿被告（反诉原告）长沙现代应用技工学校房屋装修损失14.46万元；三、原告（反诉被告）长沙市中等城乡建设职业技术学校于本判决生效之日起十五日内赔偿被告（反诉原告）长沙现代应用技工学校危房加固损失10.7万元；三、驳回原告（反诉被告）长沙市中等城乡建设职业技术学校的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）长沙现代应用技工学校的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13273元，由长沙市中等城乡建设职业技术学校负担5310元，长沙现代应用技工学校负担7963元。反诉案件受理费7544.3元，由长沙市中等城乡建设职业技术学校负担2263元，长沙现代应用技工学校负担5281.3元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,通过本院递交上诉状,并按对当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 陈 丹人民陪审员 苏 麟人民陪审员 黄辉慧二〇二一年八月三十一日法官 助理 谢玖鼎书 记 员 刘雅琪附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。