广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终2413号上诉人（原审被告）湛江市东安置业发展有限公司，住所地湛江市赤坎区军民路19号荣基大厦623房。法定代表人：鲁健华。委托诉讼代理人：贺煜之，公司员工。委托诉讼代理人：赵晓清，广东湛信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢建忠，男，1990年1月1日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。上诉人湛江市东安置业发展有限公司（以下简称“东安公司”因与被上诉人谢建忠商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2021）粤0803民初10号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人东安公司的委托诉讼代理人赵晓清及贺煜之，被上诉人谢建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人东安公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回谢建忠的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由谢建忠负担。事实与理由：一、双方签订的《商品房买卖合同》第十二条及附件十一补充协议第四条约定了出卖人免责及可以顺延商品房交付期限的情形，涉案商品房迟延交付的原因不在于东安公司，并非由于东安公司的原因导致逾期交付，涉案商品房逾期交付的原因是受到不可抗力、新冠肺炎疫情的影响，加上政府审批不及时和谢建忠在东安公司依法通知收楼后恶意不收楼所导致的，东安公司不应承担逾期交付的责任。二、谢建忠已于2019年11月17日签收房屋并入住至今，一审法院判决违约金计算至2020年4月28日是错误的。谢建忠明知道涉案商品房不具备约定或者法定的交付条件而同意接收并从2019年11月17日使用涉案商品房，即使东安公司逾期交房，逾期交房违约金也应当自2019年9月29日计算到2019年11月17日。谢建忠在接收房屋后一直使用房屋，房屋没有任何质量问题，并没有对其造成任何实质性损失，一审法院以东安公司向谢建忠交付涉案房屋时未取得《工程竣工验收备案表》《不动产测量报告》存在违约交房行为为由，判决东安公司支付直至2020年4月28日的逾期交房违约金明显错误。被上诉人谢建忠答辩称：一、东安公司以新冠肺炎疫情政府审批不及时、谢建忠收到通知后未收房等原因为由主张其无需承担逾期交房的责任，谢建忠不予认可。东安公司提到新冠肺炎疫情导致逾期交付房屋，但新冠肺炎疫情发生于2019年12月份，双方签订涉案《商品房买卖合同》第十一条约定的交付时间是2019年9月28日，明显不可抵抗力是在约定交房时间之后发生的，东安公司不能因此免除责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定（《中华人民共和国民法典》第五百九十条），当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。东安公司主张政府审批不及时导致逾期交付，其应当在合理期限内向谢建忠提供书面证明材料，可谢建忠并没有收到东安公司的书面证明材料。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条的规定（《中华人民共和国民法典》第五百九十条)，因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。东安公司主张谢建忠接到通知后恶意不收楼导致逾期交付，但谢建忠在2019年11月份接到东安公司通知后，已在2019年11月17日办理交房手续，不存在恶意不收楼的行为。谢建忠在一审中提供的证据“收楼通知书”中提到集中办理交楼时间为2019年11月20日至2019年11月28日。二、东安公司提到谢建忠于2019年11月17日办理交房手续，这是东安公司违约行为导致的，理由如下：涉案《商品房买卖合同》第九条“商品房交付条件”约定：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，东安公司还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，东安公司于2020年4月17日才取得建设工程竣工验收备案证明文件，2020年4月29日才取得房屋测绘报告，2020年10月25日东安公司与谢建忠才签署《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，东安公司不具备《商品房买卖合同》中约定的“商品房交付条件”。三、东安公司提到谢建忠明知涉案商品房不具备约定或者法定交付条件而同意接收，与事实不符，理由如下：谢建忠于2019年11月份接到东安公司满足交楼条件的通知，才前往朗悦轩办理交房手续。东安公司没有提供谢建忠明知涉案商品房不具备约定或者法定交付而同意接收的事实证据，谢建忠提供湛江市政府热线075912345投诉工单证据，足以证明东安公司所说的与事实发生不符合。在办理交房时，谢建忠要求东安公司提供建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、《广东省商品住宅使用说明书》及《广东省商品住宅质量保证书》，东安公司的工作人员告知建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、《广东省商品住宅使用说明书》及《广东省商品住宅质量保证书》在东安公司的赤坎公司。谢建忠办理交房手续后，曾多次联系东安公司要求出示上述文件，在多次要求并没有结果的情况下，谢建忠只能请求湛江政府部门予以帮助。谢建忠于2019年11月21日拨打湛江市政府热线075912345反馈东安公司在没有公开竣工备案表的情况下交房的问题，并于2019年12月份通过湛江政府网站申请公开“朗悦轩建设工程竣工验收备案证明文件”。谢建忠两次向湛江政府反馈，得到的答复是“尚未办理竣工验收备案”。谢建忠一审提供的证据有：2019年11月份致电湛江市政府热线12345投诉“开发商在没有公开竣工备案表的情况下要求业主交房”，2019年12月份在湛江市政府相关网站提出“关于政府信息公开申请”的朗悦轩“竣工验收表”的备案公示问题，2020年5月份向“省住房和城乡建设厅”投诉“朗悦轩小区商品房尚未达到交付条件”。四、东安公司以房屋没有任何质量问题，对谢建忠没有造成任何实质性损失为由，谢建忠不予认可，理由如下：涉案房屋消防验收合格时间为2020年1月20日，东安公司在没有获得消防验收合格的情况下就将房屋交付使用，谢建忠的人身安全存在安全隐患。依据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。涉案房屋在没有取得建设工程竣工验收备案证明文件就交付使用，东安公司已经对双方签订《商品房买卖合同》的约定条件有违约行为，东安公司的违约行为已损害谢建忠的相关合法权益。根据“中华人民共和国住房和城乡建设部”发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。五、证据“物品收条”记录的部分文件，东安公司在办理交房手续当天并没有提供给谢建忠，2019年11月17日办理交房手续不完整，理由如下：“物品收条”签署时间为2019年11月17日；“物品收条”中，第3条《住宅质量保证书》1份，第4条《住宅使用说明书》1份；实际上《广东省商品住宅使用说明书》与《广东省商品住宅质量保证书》谢建忠于2020年10月25日才签署。《广东省商品住宅质量保证书》第二项“工程竣工验收情况”记录的湛江市住房和城乡建设局的消防验收合格时间为2020年1月20日。东安公司于2019年11月份通知并告知谢建忠涉案房屋已满足交房条件，谢建忠于2019年11月17日办理交房手续，消防验收合格时间为2020年1月20日，当时办理交房手续时东安公司并没有提供《广东省商品住宅使用说明书》与《广东省商品住宅质量保证书》，所以办理交房手续时东安公司提供的相关材料文件不完整。谢建忠请求重新办理交房手续，逾期交房赔偿时间计算到再次办理交房手续止。谢建忠办理交房手续的时间是在东安公司消防验收合格并达到涉案《商品房买卖合同》中约定的“商品房交付条件”之前，所以东安公司所提供的文件内容不存在工作失误或笔误，是东安公司明知违约交房而为之。六、谢建忠一审提供的证据中，《广东省商品住宅使用说明书》与《广东省商品住宅质置保证书》内容有误，理由如下：《广东省商品住宅使用说明书》中，第3页建设单位盖章下方没有写上时间内容；《广东省商品住宅质量保证书》第二项“工程竣工验收情况”记录的湛江市住房和城乡建设局的环保验收合格时间为2020年12月24日，实际验收合格时间2019年12月24日。《广东省商品住宅质量保证书》第一项“商品住宅概况”中，交付日期为2019年11月28日，保修起始日为2019年11月28日；东安公司认定的交付日期和保修起始日有误，。2019年11月28日，涉案房屋并未达到双方签署的《商品房买卖合同》中约定的“商品房交付条件”。七、因东安公司在不满足交房条件的情况下通知并告知谢建忠涉案房屋已满足交房条件，存在违约行为，由于东安公司违约行为的发生，才导致物业公司收取谢建忠在违约交房期间的物业费，东安公司应承担谢建忠支付的该部分费用。综上所述，谢建忠请求法院依法判决：东安公司与谢建忠重新办理完整的交房手续，东安公司支付给谢建忠自2019年9月29日起的逾期交房违约金，暂计至2020年10月25日逾期交房违约金为人民币23917.194元，实际逾期交付违约赔偿时间计算至重新办理交房手续当天为止；东安公司向谢建忠提供《广东省商品住宅使用说明书》与《广东省商品住宅质量保证书》内容无误的两份文件；东安公司负担谢建忠向物业公司支付逾期交房期间的物业费1707.60元（暂计至2020年10月30日），实际承担物业费计至重新办理交房手续当天为止；东安公司负担一审、二审的全部诉讼费。谢建忠起诉请求：一、判决东安公司向谢建忠提供文件内容无误的《住宅使用说明书》与《住宅质量保证书》；二、判决东安公司承担逾期交楼期间所有物业费用；三、判决东安公司向谢建忠支付2019年9月29日起的逾期交房违约金（逾期交房违约金每日按谢建忠商品房总价款的万分之一计算，暂计至2020年10月25日逾期交房违约金为23917.19元）；四、本案的诉讼费用由东安公司负担。一审法院审理查明：2017年11月26日，谢建忠与东安公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Ｙ2017039XXX），约定谢建忠购买位于湛江市霞山区，建筑面积为78.37平方米，总价款为608580元。该合同还约定：商品房交付条件为应当取得（1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）该商品房已取得房屋测绘报告；同时，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明》和《住宅质量保证书》。出卖人应当在2019年9月28日前向买受人交付该商品房；该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照以下方式处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金。出卖人依法选聘的前期物业服务企业为湛江市长鑫物业服务有限公司；物业服务时间从2019年9月30日到2024年9月29日；物业服务期间，物业收费计费方式为包干制，物业服务费为1.98元／月／每平方米（建筑面积）；买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。2019年11月18日，东安公司向谢建忠发出《收楼通知书》，告知东安公司位于湛江市霞山区，已符合交楼条件，现交付使用。2019年11月17日，谢建忠到朗悦轩长盘物业服务中心办理收楼手续，并在《物品收条》上确认，收到《住宅使用说明》和《住宅质量保证书》各1份，入户门钥匙7把。另根据湛江市住房和城乡建设局于2020年6月12日向谢建忠出具的《关于谢先生反映霞山区友谊路朗悦轩小区商品房尚未达到交付条件等问题的投诉事项的处理意见书》显示，涉案楼房于2020年4月17日取得《工程竣工验收备案表》。2020年4月29日，湛江合生测绘有限公司对涉案楼房作出《不动产测量报告》。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。谢建忠、东安公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。谢建忠、东安公司均应按照合同约定履行相应的义务。关于东安公司主张谢建忠提供文件内容无误的《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》，及谢建忠是否应承担逾期交楼期间涉案楼房产生的物业费用的问题。根据涉案《物品收条》显示，谢建忠于2019年11月17日在该收条上已签名确认，收到《住宅使用说明》和《住宅质量保证书》各1份，入户门钥匙7把。而东安公司称该《住宅使用说明》不存在内容有误，但《住宅质量保证书》关于环保的验收时间存在笔误，东安公司已更正该时间为“2020年12月24日”。并已多次通知谢建忠重新领取已更正相关内容的《住宅质量保证书》。故对谢建忠该项请求，缺乏依据，一审法院不予支持。而谢建忠、东安公司在《商品房买卖合同（预售）》约定选聘的前期物业服务企业为湛江市长鑫物业服务有限公司，物业服务时间从2019年9月30日到2024年9月29日。且谢建忠已于2019年11月17日接收涉案楼房及钥匙，其与湛江市长鑫物业服务有限公司之间已形成了物业服务关系，故对谢建忠要求东安公司承担逾期交楼期间所有物业费用的主张，缺乏依据，不予支持。关于东安公司未取得《工程竣工验收备案表》及房屋测绘报告的情况下向谢建忠交房的行为，是否应承担违约责任的问题。涉案《商品房买卖合同（预售）》约定商品房交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告，但东安公司向谢建忠交付涉案楼房时，并未取得《工程竣工验收备案表》及《不动产测量报告》，存在违约交房行为，故对东安公司以谢建忠已接收房屋为由抗辩不承担逾期交房违约金的意见，不予采纳。谢建忠于2019年11月17日办理收楼手续，但东安公司分别于2020年4月17日、2020年4月29日才取得商品房《工程竣工验收备案表》《不动产测量报告》，故逾期交楼违约金计算应计算至2020年4月28日止。另根据双方在《商品房买卖合同（预售）》约定，出卖人应当在2019年9月28日前向买受人交付该商品房。逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金。故东安公司应支付谢建忠自2019年9月29日起至2020年4月28日止期间的逾期交房违约金12962.7元（608580元×0.01%×213天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、限湛江市东安置业发展有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向谢建忠支付12962.7元。二、驳回谢建忠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费198.97元，由谢建忠负担91.13元，湛江市东安置业发展有限公司负担107.84元。本案二审中，本院依法组织双方当事人进行了举证质证。谢建忠向本院提供了两份证据：一、物品收条，拟证明东安公司在谢建忠签署物品收条时并未提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》；二、物业缴费单据，拟证明由于东安公司违约交房，导致谢建忠向物业公司缴纳了截止至2020年10月31日的物业费。东安公司质证认为：对证据一的真实性没有异议，但是对其证明的事项有异议；证据二的真实性由法院予以核实，但该证据恰好证实了谢建忠在2019年11月17日缴纳了物业管理费、有效签收房屋的行为，而此后谢建忠也有拖欠物业费的行为。本院经审查认为：谢建忠提供的证据一属于重复提供。证据二对本案基本事实无重大影响，本院不予采纳。东安公司未向本院提供证据。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：二审庭审中，谢建忠陈述称东安公司认为其已经办理了交房手续，故其可以不必交回钥匙；谢建忠确认其在2020年3月份对涉案房屋进行装修。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对东安公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。由于谢建忠对于东安公司是否应负担其已经支付的物业费及东安公司应重新与其办理交房手续、逾期交房违约金应计算至重新办理交房手续之日止的问题并未提起上诉，本院不予审理。根据东安公司上诉请求和理由，谢建忠的答辩意见，本案双方当事人二审争议的问题是：一、东安公司应否承担逾期交房违约责任。东安公司上诉主张其逾期交房受新冠疫情影响，故其不应承担疫情期间的逾期交房违约责任。因涉案合同约定的交房期限是2019年9月30日，但新冠病毒肺炎疫情发生时间是在2019年12月之后，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，新冠病毒肺炎疫情的发生并不能免除东安公司应承担的逾期交房违约责任。东安公司还主张政府审批不及时也影响了其交房时间，但是东安公司对此并未提供足够证据予以证明，故本院不予采信。二、逾期交房违约金应计至何日。根据本案的实际情况，谢建忠于2019年11月17日与东安公司办理交房手续、接收钥匙并签订《房屋验收单》《物品收条》《文明养犬承诺书》等文件，但谢建忠主张其办理交房手续时对于东安公司交付房屋不符合法律规定及合同约定的情况并不知情，其在知悉该情况后多次向有关政府部门投诉，故其行为不能视为已经同意接收房屋，且涉案房屋在双方办理交付手续时尚未取得合同约定的建设工程竣工验收备案证明文件，既未达到合同约定的交付标准，也不符合法律规定，谢建忠可依法拒收。然而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，谢建忠于2019年11月17日签领房屋钥匙，东安公司已转移涉案房屋的占有，涉案房屋已经交付给谢建忠。谢建忠和东安公司双方在《商品房买卖合同》中关于商品房交付验收标准的约定是合同双方意思自治的体现，谢建忠签字确认同意收房并领取钥匙的行为也是对自己权利处分的重要体现，虽然谢建忠提供证据证明其在办理交房手续后曾向多部门反映东安公司在未取得法律规定的竣工验收备案表等文件的情况下即要求业主签收房屋的问题，但竣工验收备案信息属于公开的、可予查询的信息，在谢建忠未能举证证明东安公司故意隐瞒其未取得竣工验收备案表等相关文件的情况下，应认为谢建忠已同意接收房屋。此外，结合谢建忠在知悉东安公司未取得相应的文件后仍未交回房屋钥匙，且于2020年3月对涉案房屋进行装修并入住的情况，也应认为谢建忠已以其行为表明同意接受涉案房屋。另外，逾期交房违约金的功能是为了弥补买受人无法占有房屋、使用房屋的损失，在谢建忠接收房屋并已实际占有使用的情况下，不予支持其接收房屋以后的逾期交房违约金的请求。因此，从涉案《商品房买卖合同（预售）》约定的交房期限届满次日即2019年9月29日计至2019年11月17日，东安公司逾期交房天数为50天，故东安公司应支付逾期交房违约金3042.9元（608580元×0.01%×50天）给谢建忠。综上所述，东安公司上诉请求部分有理，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省湛江市霞山区人民法院（2021）粤0803民初10号民事判决第二项；二、变更广东省湛江市霞山区人民法院（2021）粤0803民初10号民事判决第一项为：限湛江市东安置业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向谢建忠支付逾期交房违约金3042.9元；三、驳回谢建忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费198.97元，由湛江市东安置业发展有限公司负担50元，谢建忠148.97元；二审案件受理费198.97元，由湛江市东安置业发展有限公司负担50元，谢建忠负担148.97元。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二一年八月二十四日法官助理  陈小漫书 记 员  何骁腾附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终2413号上诉人（原审被告）湛江市东安置业发展有限公司，住所地湛江市赤坎区军民路19号荣基大厦623房。法定代表人：鲁健华。委托诉讼代理人：贺煜之，公司员工。委托诉讼代理人：赵晓清，广东湛信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢建忠，男，1990年1月1日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。上诉人湛江市东安置业发展有限公司（以下简称“东安公司”因与被上诉人谢建忠商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2021）粤0803民初10号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人东安公司的委托诉讼代理人赵晓清及贺煜之，被上诉人谢建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人东安公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回谢建忠的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由谢建忠负担。事实与理由：一、双方签订的《商品房买卖合同》第十二条及附件十一补充协议第四条约定了出卖人免责及可以顺延商品房交付期限的情形，涉案商品房迟延交付的原因不在于东安公司，并非由于东安公司的原因导致逾期交付，涉案商品房逾期交付的原因是受到不可抗力、新冠肺炎疫情的影响，加上政府审批不及时和谢建忠在东安公司依法通知收楼后恶意不收楼所导致的，东安公司不应承担逾期交付的责任。二、谢建忠已于2019年11月17日签收房屋并入住至今，一审法院判决违约金计算至2020年4月28日是错误的。谢建忠明知道涉案商品房不具备约定或者法定的交付条件而同意接收并从2019年11月17日使用涉案商品房，即使东安公司逾期交房，逾期交房违约金也应当自2019年9月29日计算到2019年11月17日。谢建忠在接收房屋后一直使用房屋，房屋没有任何质量问题，并没有对其造成任何实质性损失，一审法院以东安公司向谢建忠交付涉案房屋时未取得《工程竣工验收备案表》《不动产测量报告》存在违约交房行为为由，判决东安公司支付直至2020年4月28日的逾期交房违约金明显错误。被上诉人谢建忠答辩称：一、东安公司以新冠肺炎疫情政府审批不及时、谢建忠收到通知后未收房等原因为由主张其无需承担逾期交房的责任，谢建忠不予认可。东安公司提到新冠肺炎疫情导致逾期交付房屋，但新冠肺炎疫情发生于2019年12月份，双方签订涉案《商品房买卖合同》第十一条约定的交付时间是2019年9月28日，明显不可抵抗力是在约定交房时间之后发生的，东安公司不能因此免除责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定（《中华人民共和国民法典》第五百九十条），当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。东安公司主张政府审批不及时导致逾期交付，其应当在合理期限内向谢建忠提供书面证明材料，可谢建忠并没有收到东安公司的书面证明材料。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条的规定（《中华人民共和国民法典》第五百九十条)，因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。东安公司主张谢建忠接到通知后恶意不收楼导致逾期交付，但谢建忠在2019年11月份接到东安公司通知后，已在2019年11月17日办理交房手续，不存在恶意不收楼的行为。谢建忠在一审中提供的证据“收楼通知书”中提到集中办理交楼时间为2019年11月20日至2019年11月28日。二、东安公司提到谢建忠于2019年11月17日办理交房手续，这是东安公司违约行为导致的，理由如下：涉案《商品房买卖合同》第九条“商品房交付条件”约定：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，东安公司还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，东安公司于2020年4月17日才取得建设工程竣工验收备案证明文件，2020年4月29日才取得房屋测绘报告，2020年10月25日东安公司与谢建忠才签署《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，东安公司不具备《商品房买卖合同》中约定的“商品房交付条件”。三、东安公司提到谢建忠明知涉案商品房不具备约定或者法定交付条件而同意接收，与事实不符，理由如下：谢建忠于2019年11月份接到东安公司满足交楼条件的通知，才前往朗悦轩办理交房手续。东安公司没有提供谢建忠明知涉案商品房不具备约定或者法定交付而同意接收的事实证据，谢建忠提供湛江市政府热线075912345投诉工单证据，足以证明东安公司所说的与事实发生不符合。在办理交房时，谢建忠要求东安公司提供建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、《广东省商品住宅使用说明书》及《广东省商品住宅质量保证书》，东安公司的工作人员告知建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、《广东省商品住宅使用说明书》及《广东省商品住宅质量保证书》在东安公司的赤坎公司。谢建忠办理交房手续后，曾多次联系东安公司要求出示上述文件，在多次要求并没有结果的情况下，谢建忠只能请求湛江政府部门予以帮助。谢建忠于2019年11月21日拨打湛江市政府热线075912345反馈东安公司在没有公开竣工备案表的情况下交房的问题，并于2019年12月份通过湛江政府网站申请公开“朗悦轩建设工程竣工验收备案证明文件”。谢建忠两次向湛江政府反馈，得到的答复是“尚未办理竣工验收备案”。谢建忠一审提供的证据有：2019年11月份致电湛江市政府热线12345投诉“开发商在没有公开竣工备案表的情况下要求业主交房”，2019年12月份在湛江市政府相关网站提出“关于政府信息公开申请”的朗悦轩“竣工验收表”的备案公示问题，2020年5月份向“省住房和城乡建设厅”投诉“朗悦轩小区商品房尚未达到交付条件”。四、东安公司以房屋没有任何质量问题，对谢建忠没有造成任何实质性损失为由，谢建忠不予认可，理由如下：涉案房屋消防验收合格时间为2020年1月20日，东安公司在没有获得消防验收合格的情况下就将房屋交付使用，谢建忠的人身安全存在安全隐患。依据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。涉案房屋在没有取得建设工程竣工验收备案证明文件就交付使用，东安公司已经对双方签订《商品房买卖合同》的约定条件有违约行为，东安公司的违约行为已损害谢建忠的相关合法权益。根据“中华人民共和国住房和城乡建设部”发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。五、证据“物品收条”记录的部分文件，东安公司在办理交房手续当天并没有提供给谢建忠，2019年11月17日办理交房手续不完整，理由如下：“物品收条”签署时间为2019年11月17日；“物品收条”中，第3条《住宅质量保证书》1份，第4条《住宅使用说明书》1份；实际上《广东省商品住宅使用说明书》与《广东省商品住宅质量保证书》谢建忠于2020年10月25日才签署。《广东省商品住宅质量保证书》第二项“工程竣工验收情况”记录的湛江市住房和城乡建设局的消防验收合格时间为2020年1月20日。东安公司于2019年11月份通知并告知谢建忠涉案房屋已满足交房条件，谢建忠于2019年11月17日办理交房手续，消防验收合格时间为2020年1月20日，当时办理交房手续时东安公司并没有提供《广东省商品住宅使用说明书》与《广东省商品住宅质量保证书》，所以办理交房手续时东安公司提供的相关材料文件不完整。谢建忠请求重新办理交房手续，逾期交房赔偿时间计算到再次办理交房手续止。谢建忠办理交房手续的时间是在东安公司消防验收合格并达到涉案《商品房买卖合同》中约定的“商品房交付条件”之前，所以东安公司所提供的文件内容不存在工作失误或笔误，是东安公司明知违约交房而为之。六、谢建忠一审提供的证据中，《广东省商品住宅使用说明书》与《广东省商品住宅质置保证书》内容有误，理由如下：《广东省商品住宅使用说明书》中，第3页建设单位盖章下方没有写上时间内容；《广东省商品住宅质量保证书》第二项“工程竣工验收情况”记录的湛江市住房和城乡建设局的环保验收合格时间为2020年12月24日，实际验收合格时间2019年12月24日。《广东省商品住宅质量保证书》第一项“商品住宅概况”中，交付日期为2019年11月28日，保修起始日为2019年11月28日；东安公司认定的交付日期和保修起始日有误，。2019年11月28日，涉案房屋并未达到双方签署的《商品房买卖合同》中约定的“商品房交付条件”。七、因东安公司在不满足交房条件的情况下通知并告知谢建忠涉案房屋已满足交房条件，存在违约行为，由于东安公司违约行为的发生，才导致物业公司收取谢建忠在违约交房期间的物业费，东安公司应承担谢建忠支付的该部分费用。综上所述，谢建忠请求法院依法判决：东安公司与谢建忠重新办理完整的交房手续，东安公司支付给谢建忠自2019年9月29日起的逾期交房违约金，暂计至2020年10月25日逾期交房违约金为人民币23917.194元，实际逾期交付违约赔偿时间计算至重新办理交房手续当天为止；东安公司向谢建忠提供《广东省商品住宅使用说明书》与《广东省商品住宅质量保证书》内容无误的两份文件；东安公司负担谢建忠向物业公司支付逾期交房期间的物业费1707.60元（暂计至2020年10月30日），实际承担物业费计至重新办理交房手续当天为止；东安公司负担一审、二审的全部诉讼费。谢建忠起诉请求：一、判决东安公司向谢建忠提供文件内容无误的《住宅使用说明书》与《住宅质量保证书》；二、判决东安公司承担逾期交楼期间所有物业费用；三、判决东安公司向谢建忠支付2019年9月29日起的逾期交房违约金（逾期交房违约金每日按谢建忠商品房总价款的万分之一计算，暂计至2020年10月25日逾期交房违约金为23917.19元）；四、本案的诉讼费用由东安公司负担。一审法院审理查明：2017年11月26日，谢建忠与东安公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Ｙ2017039XXX），约定谢建忠购买位于湛江市霞山区，建筑面积为78.37平方米，总价款为608580元。该合同还约定：商品房交付条件为应当取得（1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）该商品房已取得房屋测绘报告；同时，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明》和《住宅质量保证书》。出卖人应当在2019年9月28日前向买受人交付该商品房；该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照以下方式处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金。出卖人依法选聘的前期物业服务企业为湛江市长鑫物业服务有限公司；物业服务时间从2019年9月30日到2024年9月29日；物业服务期间，物业收费计费方式为包干制，物业服务费为1.98元／月／每平方米（建筑面积）；买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。2019年11月18日，东安公司向谢建忠发出《收楼通知书》，告知东安公司位于湛江市霞山区，已符合交楼条件，现交付使用。2019年11月17日，谢建忠到朗悦轩长盘物业服务中心办理收楼手续，并在《物品收条》上确认，收到《住宅使用说明》和《住宅质量保证书》各1份，入户门钥匙7把。另根据湛江市住房和城乡建设局于2020年6月12日向谢建忠出具的《关于谢先生反映霞山区友谊路朗悦轩小区商品房尚未达到交付条件等问题的投诉事项的处理意见书》显示，涉案楼房于2020年4月17日取得《工程竣工验收备案表》。2020年4月29日，湛江合生测绘有限公司对涉案楼房作出《不动产测量报告》。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。谢建忠、东安公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。谢建忠、东安公司均应按照合同约定履行相应的义务。关于东安公司主张谢建忠提供文件内容无误的《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》，及谢建忠是否应承担逾期交楼期间涉案楼房产生的物业费用的问题。根据涉案《物品收条》显示，谢建忠于2019年11月17日在该收条上已签名确认，收到《住宅使用说明》和《住宅质量保证书》各1份，入户门钥匙7把。而东安公司称该《住宅使用说明》不存在内容有误，但《住宅质量保证书》关于环保的验收时间存在笔误，东安公司已更正该时间为“2020年12月24日”。并已多次通知谢建忠重新领取已更正相关内容的《住宅质量保证书》。故对谢建忠该项请求，缺乏依据，一审法院不予支持。而谢建忠、东安公司在《商品房买卖合同（预售）》约定选聘的前期物业服务企业为湛江市长鑫物业服务有限公司，物业服务时间从2019年9月30日到2024年9月29日。且谢建忠已于2019年11月17日接收涉案楼房及钥匙，其与湛江市长鑫物业服务有限公司之间已形成了物业服务关系，故对谢建忠要求东安公司承担逾期交楼期间所有物业费用的主张，缺乏依据，不予支持。关于东安公司未取得《工程竣工验收备案表》及房屋测绘报告的情况下向谢建忠交房的行为，是否应承担违约责任的问题。涉案《商品房买卖合同（预售）》约定商品房交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告，但东安公司向谢建忠交付涉案楼房时，并未取得《工程竣工验收备案表》及《不动产测量报告》，存在违约交房行为，故对东安公司以谢建忠已接收房屋为由抗辩不承担逾期交房违约金的意见，不予采纳。谢建忠于2019年11月17日办理收楼手续，但东安公司分别于2020年4月17日、2020年4月29日才取得商品房《工程竣工验收备案表》《不动产测量报告》，故逾期交楼违约金计算应计算至2020年4月28日止。另根据双方在《商品房买卖合同（预售）》约定，出卖人应当在2019年9月28日前向买受人交付该商品房。逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金。故东安公司应支付谢建忠自2019年9月29日起至2020年4月28日止期间的逾期交房违约金12962.7元（608580元×0.01%×213天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、限湛江市东安置业发展有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向谢建忠支付12962.7元。二、驳回谢建忠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费198.97元，由谢建忠负担91.13元，湛江市东安置业发展有限公司负担107.84元。本案二审中，本院依法组织双方当事人进行了举证质证。谢建忠向本院提供了两份证据：一、物品收条，拟证明东安公司在谢建忠签署物品收条时并未提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》；二、物业缴费单据，拟证明由于东安公司违约交房，导致谢建忠向物业公司缴纳了截止至2020年10月31日的物业费。东安公司质证认为：对证据一的真实性没有异议，但是对其证明的事项有异议；证据二的真实性由法院予以核实，但该证据恰好证实了谢建忠在2019年11月17日缴纳了物业管理费、有效签收房屋的行为，而此后谢建忠也有拖欠物业费的行为。本院经审查认为：谢建忠提供的证据一属于重复提供。证据二对本案基本事实无重大影响，本院不予采纳。东安公司未向本院提供证据。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：二审庭审中，谢建忠陈述称东安公司认为其已经办理了交房手续，故其可以不必交回钥匙；谢建忠确认其在2020年3月份对涉案房屋进行装修。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对东安公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。由于谢建忠对于东安公司是否应负担其已经支付的物业费及东安公司应重新与其办理交房手续、逾期交房违约金应计算至重新办理交房手续之日止的问题并未提起上诉，本院不予审理。根据东安公司上诉请求和理由，谢建忠的答辩意见，本案双方当事人二审争议的问题是：一、东安公司应否承担逾期交房违约责任。东安公司上诉主张其逾期交房受新冠疫情影响，故其不应承担疫情期间的逾期交房违约责任。因涉案合同约定的交房期限是2019年9月30日，但新冠病毒肺炎疫情发生时间是在2019年12月之后，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，新冠病毒肺炎疫情的发生并不能免除东安公司应承担的逾期交房违约责任。东安公司还主张政府审批不及时也影响了其交房时间，但是东安公司对此并未提供足够证据予以证明，故本院不予采信。二、逾期交房违约金应计至何日。根据本案的实际情况，谢建忠于2019年11月17日与东安公司办理交房手续、接收钥匙并签订《房屋验收单》《物品收条》《文明养犬承诺书》等文件，但谢建忠主张其办理交房手续时对于东安公司交付房屋不符合法律规定及合同约定的情况并不知情，其在知悉该情况后多次向有关政府部门投诉，故其行为不能视为已经同意接收房屋，且涉案房屋在双方办理交付手续时尚未取得合同约定的建设工程竣工验收备案证明文件，既未达到合同约定的交付标准，也不符合法律规定，谢建忠可依法拒收。然而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，谢建忠于2019年11月17日签领房屋钥匙，东安公司已转移涉案房屋的占有，涉案房屋已经交付给谢建忠。谢建忠和东安公司双方在《商品房买卖合同》中关于商品房交付验收标准的约定是合同双方意思自治的体现，谢建忠签字确认同意收房并领取钥匙的行为也是对自己权利处分的重要体现，虽然谢建忠提供证据证明其在办理交房手续后曾向多部门反映东安公司在未取得法律规定的竣工验收备案表等文件的情况下即要求业主签收房屋的问题，但竣工验收备案信息属于公开的、可予查询的信息，在谢建忠未能举证证明东安公司故意隐瞒其未取得竣工验收备案表等相关文件的情况下，应认为谢建忠已同意接收房屋。此外，结合谢建忠在知悉东安公司未取得相应的文件后仍未交回房屋钥匙，且于2020年3月对涉案房屋进行装修并入住的情况，也应认为谢建忠已以其行为表明同意接受涉案房屋。另外，逾期交房违约金的功能是为了弥补买受人无法占有房屋、使用房屋的损失，在谢建忠接收房屋并已实际占有使用的情况下，不予支持其接收房屋以后的逾期交房违约金的请求。因此，从涉案《商品房买卖合同（预售）》约定的交房期限届满次日即2019年9月29日计至2019年11月17日，东安公司逾期交房天数为50天，故东安公司应支付逾期交房违约金3042.9元（608580元×0.01%×50天）给谢建忠。综上所述，东安公司上诉请求部分有理，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省湛江市霞山区人民法院（2021）粤0803民初10号民事判决第二项；二、变更广东省湛江市霞山区人民法院（2021）粤0803民初10号民事判决第一项为：限湛江市东安置业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向谢建忠支付逾期交房违约金3042.9元；三、驳回谢建忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费198.97元，由湛江市东安置业发展有限公司负担50元，谢建忠148.97元；二审案件受理费198.97元，由湛江市东安置业发展有限公司负担50元，谢建忠负担148.97元。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二一年八月二十四日法官助理  陈小漫书 记 员  何骁腾附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。