天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终4499号上诉人（原审原告）：王伟，女，1975年7月29日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：刘通，天津维畅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上河城嘉禾（天津）商业管理有限公司，住所地天津市北辰区双街镇双街新部11-201。法定代表人：马宁，总经理。委托诉讼代理人：李庆培，天津五君律师事务所律师。上诉人王伟因与被上诉人上河城嘉禾（天津）商业管理有限公司（以下简称“上河城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2021）津0113民初3499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王伟上诉请求：撤销一审判决第二、三项判决，改判支持其一审的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院就案涉商铺位置预留上下水位情况，以及交付商铺场地是否为约定位置的事实没有查清；一审法院认定王伟“未按上河城公司要求进场经营”存在违约行为，系事实认定错误，王伟已经委托了柜台制造商开始定作工作，只是没有进场安装；一审法院未判决上河城公司退还履约保证金，系适用法律错误，王伟没有违约情节，其之所以不能正常进场是因为上河城公司提供的商铺位置不符合双方约定，且上河城公司没有任何损失，不应要求王伟承担违约金或赔偿损失。上河城公司辩称，不同意王伟的上诉请求，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回王伟的上诉请求，维持原判。2020年1月21日，上河城公司向王伟交付商铺，王伟签署了《交铺确认书》，2020年1月至2月28日期间，上河城公司多次发函给王伟，要求其进场营业，但王伟始终未按要求进场，按照合同约定，王伟违约，上河城公司可以解除合同并对其缴纳的履约保证金不予退回。同时，王伟于2021年3月1日前，已向上河城公司以书面形式发送解除合同通知一份。王伟向一审法院起诉请求：1．判令确认王伟与上河城公司签订的《商铺租赁合同》解除；2．判令上河城公司返还王伟履约保证金、首月租金、首月管理费、装修管理费、装修保证金、装修垃圾费、装修期临时水费、消防泄水费等，共计41,510元；3．判令上河城公司赔偿王伟违约金15,000元；4．诉讼费由上河城公司承担。一审法院经审理查明：王伟（乙方）与上河城公司（甲方）于2019年10月11日签订《上河城购物中心租赁合同》（编号：ＳＨＣ-2019-21）约定，甲方同意将其位于天津市北辰区（以下简称该商铺）出租给乙方使用，计租面积20平方米；乙方将该商铺用于经营爆谷队长品牌，经营项目爆米花及3-4种饮品；租赁期限为1个租赁年度，暂定自2019年12年1日至2020年11月30日，自计租日开始计算，至次年当日的前一日为第一租赁年度；计租日暂定为2019年12月1日，即乙方开业日，亦为装修免租期届满后次日；该交场日及开业日以甲方书面《交铺通知书》时间为准；乙方应当自费完成该商铺水、电、燃气铺设、接驳安装，并确保符合规范和安全标准，独立计量、承担该商铺所发生的水、电、燃气等能源费用；乙方应于本合同签订之日起7个工作日内，向甲方支付租赁保证金15000元，同时支付管理保证金9000元，并支付首个月租金5000元及首个月管理费3000元，乙方应在签收《场地交付确认书》当日，支付装修保证金8000元，装修保证金于装修验收合格后十五个工作日内退还；履约保证金指乙方向甲方交纳的旨在保证乙方能够在本项目完成装修开业、按照本项目营业时间开闭店铺、铺陈货物、履行近期付款义务直至租赁期限届满等合同项下所有义务的保证资金，包括且不限于租赁保证金、设备保证金、管理费保证金、装修保证金等；乙方承诺并确认，对承租商铺进行装修、装饰、铺货、加盟为乙方为满足经营需要所自愿付出成本，甲方与乙方仅为租赁关系，无论因何种原因（包括且不限于法定或约定事由）甲乙双方解除本合同（包括且不限于合同期限届满、协商或诉讼解除），乙方同意自行承担装修、铺货费用，甲方无需承担任何装修、铺货、加盟、装饰赔偿或补偿；甲乙双方同意并保证，如乙方要求提前解除本合同（包括且不限于法定解除），视为自愿放弃其于该商铺的一切投入（包括且不限于装修、装饰、员工费用等），交清全部欠款（如有），履约保证金不予退回，并向甲方额外支付相当于过去三个月租金的赔偿金额作为提前解除本合同造成的甲方场地空置损失；甲乙双方确认本合同的所有条款由双方协商拟定，不具有格式条款特质，甲方已通过合理的方式提请乙方注意免除或者限制责任等条款，并对合同中有关条款的内容向乙方作了详细说明。合同签订后，王伟于2019年11月4日向上河城公司交付履约保证金24000元、首月租金5000元、首月管理费3000元。2021年1月21日上河城公司向王伟发出交铺通知书，王伟在交铺通知单回执上签字。王伟于当日向上河城公司交纳装修保证金8000元、装修垃圾费200元、装修期临时水费30元、消防泄水费800元、装修管理费480元。而后，王伟未按上河城公司要求进场经营。上河城公司于2021年2月1日向王伟发出告知函，告知王伟，自商铺交场日起15日仍未进场施工，甲方有权收回商铺，不经催告，单方面解除本合同并追究乙方违约责任。但考虑疫情因素，上河城公司本着合作的原则，再次向贵方发出告知，请务必于2021年2月10日前进场施工，于2021年2月15日对该商铺开始计租，如2021年2月10日仍未进场施工，甲方将按照合同条款约定解除合同，乙方前期缴纳的所有费用均不予退还，产生相关损失，由乙方承担，与甲方无关。2021年3月1日上河城公司再次向王伟发出告知函，载明如王伟于2021年3月1仍未进场，将视为王伟自动放弃与上河城公司的合作，并按合同约定解除合同，前期缴纳的全部费用均不予退还。但王伟仍未按上河城公司要求进行场经营。现甲乙双方均同意解除合同，对乙方要求退款事宜产生争议。另查，涉案房屋产权人为天津国耀置业发展有限公司，该公司将包含涉案房屋的位于天津市北辰区侧的上河城商业项目及相关附属设备、设施出租给上河城公司。一审法院认为，本案争议焦点为王伟主张上河城公司退还的各种款项是否应该支持。王伟与上河城公司签订的租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属合法有效。合同双方均应严格按合同约定履行各自的合同义务。现双方均同意解除合同，一审法院应予准许。根据合同约定，应由乙方自费完成该商铺水、电、燃气铺设、接驳工作，故王伟商铺的水电接通属于王伟义务。在王伟未进场装修的情况下，对其主张上河城公司未给其商铺提供水电的事实，一审法院不予采信。因王伟未按上河城公司要求进场经营，导致双方解除合同，王伟应承担违约责任。关于王伟主张退还的款项，根据合同规定，乙方要求提前解除合同，视为自愿放弃其于该商铺的一切投入，履约保证金不予退回，并向甲方额外支付相当于过去三个月租金的赔偿金额作为提前解除本合同造成的甲方场地空置损失。对于王伟主张退还履约保证金24,000元，因其存在违约行为，故对王伟该项请求，一审法院不予支持。对于王伟主张退还的其他款项，本案考虑王伟因未进场装修，且承租的商铺位于中岛空地，在王伟未进场装修的情况下未对上河城公司产生装修垃圾费200元、消防泄水费800元、装修管理费480元、装修期临时水费30元的损失，也未给上河城公司造成装修风险，故对于王伟主张的退还上述费用及装修保证金8,000元，一审法院应予支持。对于王伟主张的首月租金5,000元及首月管理费3,000元，因王伟未占用上河城公司商铺，且其承租的是中岛空地，故对于王伟要求退还该项费用，一审法院也予支持。对于王伟主张上河城公司违约应赔偿其违约金15,000元的诉讼请求，因王伟证据不足，故一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十三条第（四）项、第五百六十五条、第五百六十六条第一款、第五百七十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：“一、原告王伟与被告上河城嘉禾（天津）商业管理有限公司于2019年10月11日签订《上河城购物中心租赁合同》依法解除；二、被告上河城嘉禾（天津）商业管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告王伟首月租金5,000元、首月管理费3,000元、装修保证金8,000元、装修垃圾费200元、装修期临时水费30元、消防泄水费800元、装修管理费480元，共计17,510元；三、驳回原告王伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,212元，适用简易程序减半收取计606元，由原告王伟负担488元，由被告上河城嘉禾（天津）商业管理有限公司负担118元。”本案二审期间，王伟提交张同超的证人证言，证明王伟不能如期进场施工的原因是场地位置发生了变化，且上下水问题没有解决，合同无法履行的责任在于上河城公司。上河城公司经质证认为，证人与王伟之间存在利害关系，且证人陈述与事实不符，故对王伟提交的证据不予认可。本院经审查认为，仅凭张同超的证人证言无法证明王伟的证明目的，本院对该证据不予采纳。王伟提交现场勘查申请书一份，申请人民法院对双方争议的位于天津市北辰区所在位置及现场情况（包括上下水情况等）进行现场勘查。二审经审理查明，案涉《上河城购物中心租赁合同》第27.2.3条约定：“乙方违反本合同约定，未经甲方书面同意，逾期5天未接收该商铺，或逾期15天未开始装修，或逾期30天未完成装修作业并开业，甲方有权不经催告，单方书面解除本合同，没收乙方所有预付款及履约保证金，……”本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，根据案涉租赁合同约定，如承租方未及时装修并开业的，出租方有权解除合同。本案中，因王伟未能及时进场装修，构成违约，上河城公司有权提前解除合同，合同解除后，王伟应当承担相应的违约责任。依据双方合同约定，并结合合同提前解除后上河城公司产生的空置损失及预期租金损失，王伟要求退还履约保证金依据不足，同时一审判决对王伟缴纳的其他费用予以退还，已经充分考虑了本案客观事实及双方的利益平衡，处理并无不妥，本院予以维持。关于王伟主张上河城公司提供场地与合同约定不符故构成违约的问题，双方在合同附件中对商铺位置进行了标注，王伟进行了实地考察，同时王伟在交接商铺时未提出异议，亦在交铺通知单回执上签字，应视为王伟对交接商铺的认可，故对其该项主张不予支持，对其现场勘查申请亦不予准许。关于王伟主张案涉商铺无上下水，上河城公司构成违约的问题，根据合同约定，应由承租方自费完成该商铺水、电铺设、接驳工作，并未约定由上河城公司负责提供，故王伟的该项主张不能成立，本院不予支持。综上所述，王伟的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费775元，由上诉人王伟负担。本判决为终审判决。审判长  哈欣审判员  刘睿审判员  王晶二〇二一年八月二十六日书记员  王欣