浙江省嘉兴市中级人民法院民事判决书（2021）浙04民终2045号        上诉人（原审被告）：嘉兴创都房地产有限公司。住所地：嘉兴市秀洲区王店镇创都国际名城逸居苑23幢103室。统一社会信用代码：91330400667137259D。                法定代表人：王师，经理兼执行董事。                委托诉讼代理人：方琪琦，上海润一律师事务所律师。                委托诉讼代理人：李倩倩，上海润一律师事务所律师。                被上诉人（原审原告）：徐菊萍，女，1979年11月4日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。公民身份号码：XXX。                委托诉讼代理人：沈金华，浙江凯信律师事务所律师。                委托诉讼代理人：杨洁，浙江凯信律师事务所律师。                上诉人嘉兴创都房地产有限公司（以下简称创都公司）因与被上诉人徐菊萍房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2021）浙0411民初736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。                创都公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判或发回重审；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一，根据合同第十六条约定，买受人应自行办理该商品房转移登记，即该商品房权属证书交付给买受人需要买受人自行前往出卖人处取得，并非出卖人主动向买受人提供。目前相关的土地、房屋权属证书已经取得，未交付给买受人的原因是因为被上诉人未及时前往上诉人处索取相关证书，上诉人不应承担此项违约责任。第二，根据上诉人向被上诉人出具的《回复函》可知，上诉人已经通知被上诉人房屋将于2019年2月28日交付，被上诉人收到《回复函》后并未对此提出异议，视为被上诉人已经同意房屋交付时间变更。因此上诉人不同意按照2018年8月8日起计算逾期交房违约金。                徐菊萍辩称，第一，上诉人应当于2018年12月31日向被上诉人交付案涉房屋的权属证书或登记证明，其拒不交付已构成违约，应当向被上诉人支付自2019年1月1日起至实际交付之日止的违约金。根据《商品房买卖合同》第九条、第十二条、第十六条的约定，合同的履行存在先后顺序，被上诉人自行办理商品房转移登记的前提是上诉人已经交付房屋及权属证书。上诉人以“买受人应自行办理该商品房转移登记”为由认为不承担违约责任，系强词夺理。第二，上诉人应当于2018年8月7日前向被上诉人交付案涉房屋，上诉人拒不交付的行为已构成违约，应当向被上诉人支付自2018年8月8日起至实际交付之日止的违约金。上诉人向被上诉人出具的《回复函》系上诉人单方意思表示，并非双方达成合意。上诉人在一审中也确认从未按合同约定书面通知被上诉人办理交房手续。综上，一审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。                徐菊萍向一审法院起诉请求：1．判令创都公司立即向徐菊萍交付位于嘉兴市秀洲区王店镇梅北路936弄9号房屋，位于嘉兴市秀洲区王店镇梅秀路89弄7号、11号、13号房屋，并办理产权转移登记手续；2．判令创都公司向徐菊萍支付逾期交房违约金244470.60元（以已付房款1234700元为基数，自2018年8月8日起按年利率8％暂计算至2021年1月14日，要求计算至实际交房之日止）；3．判令创都公司向徐菊萍支付逾期办理产权转移登记手续违约金204411.44元（以已付房款1234700元为基数，自2019年1月1日起按年利率8％暂计算至2021年1月14日，要求计算至产权转移登记手续办理完毕之日止）；4．诉讼费由创都公司承担。一审审理过程中，徐菊萍将第1项诉请中的办理产权转移登记手续变更为交付土地、房屋权属证书或登记证明；将第3项诉请中的逾期交付权属证书违约金的计算截止日变更为交付土地、房屋权属证书或登记证明之日。                一审法院认定事实：徐菊萍、创都公司于2018年2月7日签订了《浙江省商品房买卖合同》四份，分别约定由徐菊萍向创都公司购买位于嘉兴市秀洲区王店镇梅北路936弄9号、位于嘉兴市秀洲区王店镇梅秀路89弄7号、11号、13号房屋，价款分别为308600元、308700元、308700元、308700元；付款方式及期限为买受人于签订合同并办妥预告登记二日内一次性付清全部房款；房屋交付期限及条件为创都公司应当在2018年8月7日前将符合条件的商品房交付徐菊萍使用；逾期交房的违约责任为如创都公司未按合同规定的期限将商品房交付徐菊萍使用的，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，创都公司按日向徐菊萍支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过90日，徐菊萍有权解除合同，徐菊萍要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，创都公司按日向徐菊萍支付已交付房价款万分之五的违约金；关于产权登记的约定为，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2018年12月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记；出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理，约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房款的万分之五每日承担违约责任，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金；双方还对其他事项作了约定。合同签订后，徐菊萍已按约于2018年2月8日支付全部房款1234700元，并于同日办理案涉房屋的预告登记。因不能按期交付房屋，创都公司向徐菊萍出具回复函四份，载明案涉房屋因施工单位延误竣工验收至今未能竣工，已不能按期交付，创都公司同意承担违约责任，并承诺于2019年2月28日交付涉案房屋。后创都公司认可案涉房屋已达到交付使用条件，但至今未按合同约定书面通知买受人办理房屋交付手续，也至今未向买受人交付权属证书或登记证明。                一审法院认为，徐菊萍、创都公司间签订的《浙江省商品房买卖合同》系当事人意思自治表示，未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案中，徐菊萍已按约支付房款，创都公司亦应按约交付案涉房屋及相应土地、房屋权属证书，现创都公司认可案涉房屋已达到交付使用条件，且已办理完毕土地、房屋权属的初始登记并取得权属证书，却至今逾期拒不交付，显属不当，故对徐菊萍要求创都公司交付案涉房屋及相应土地、房屋权属证书或登记证明的诉请，予以支持。创都公司上述逾期拒不交付案涉房屋及相应土地、房屋权属证书的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，《浙江省商品房买卖合同》中约定了逾期交房及逾期交付权属证书违约金的计算方式，徐菊萍有权主张，但合同中约定的违约金计算标准过高，徐菊萍自行调整为以已付房款为基数，按年利率8％计算，该计算标准对照徐菊萍损失考量在合理范围内，予以支持，逾期交房违约金自合同约定的交房期限届满次日即2018年8月8日起计至创都公司实际交付房屋之日止，逾期交付权属证书违约金自合同约定的交付权属证书期限届满次日即2019年1月1日起计至创都公司实际交付权属证书或登记证明之日止。创都公司辩称，逾期交房违约金应自2019年2月28日起计算，一审法院认为，虽创都公司向徐菊萍出具回复函告知案涉房屋因施工单位延误竣工验收不能按期交付，并承诺于2019年2月28日交付案涉房屋，但徐菊萍并未同意变更房屋交付期限，违约金仍应自合同约定之日起算，对创都公司该辩称，不予采纳。创都公司另辩称，逾期交付权属证书违约金应计算至案涉房屋的初始登记办理完毕之日即2019年12月11日，一审法院认为，创都公司虽于2019年12月11日办理完毕案涉房屋的初始登记，但未按合同约定将权属证书或登记证明交付徐菊萍，合同中明确约定违约金计算至权属证书或登记证明交付徐菊萍之日，对创都公司该辩称，不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、创都公司于判决生效之日起十日内向徐菊萍交付位于嘉兴市秀洲区王店镇梅北路936弄9号房屋、位于嘉兴市秀洲区王店镇梅秀路89弄7号、11号、13号房屋及房屋相应的土地、房屋权属证书或登记证明；二、创都公司于判决生效之日起十日内支付徐菊萍逾期交房违约金（以1234700元为基数，按年利率8％，自2018年8月8日起计至创都公司实际交付房屋之日止）；三、创都公司于判决生效之日起十日内支付徐菊萍逾期交付权属证书违约金（以1234700元为基数，按年利率8％，自2019年1月1日起计至创都公司实际交付土地、房屋权属证书或登记证明之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4017元，财产保全费5000元，合计9017元，由创都公司负担，于判决生效之日起七日内交纳一审法院。                二审中，双方均未提供新证据。创都公司二审庭询时陈述，其与徐菊萍之间实际系借贷关系，徐菊萍支付的购房款实际系徐菊萍出借给创都公司的借款，因此价格远低于市场价。                经审理，本院对一审查明的事实予以确认。                二审另查明，徐菊萍购买的系商铺。四套中三套面积相同，为103.4平方米，价格均为308700元；另一套面积为103.39平方米，价格为308600元。                本院认为，首先，有关本案双方当事人之间法律关系性质的认定。二审中创都公司声称其与徐菊萍之间实质系借贷关系。经查，一方面创都公司未提供包括借款合同、支付利息等在内的相应证据以佐证双方之间实质系借款合同关系的事实。另一方面从四套房屋的面积及价格比对来看，并无明显不合理之处，其所谓该四套房屋的价格远低于市场价亦无相应证据能予以证实。故对创都公司二审提出的有关法律性质方面的异议，本院不予采纳。其次，有关逾期交房违约金起算时间的认定，根据合同约定，房屋交付日为2018年8月7日，创都公司逾期未交付，则应自约定交付日的次日即2018年8月8日起算违约金。其之后向徐菊萍出具《回复函》承诺于2019年2月28日交付房屋，属于单方推迟交付日。对方是否提出异议，并不能免除其在2018年8月8日至2019年2月28日间所应承担的违约责任。创都公司以该《回复函》为由，主张应自2019年3月1日起算逾期交房违约金，理由不能成立。三者，有关逾期交付权属证书的违约金，根据《浙江省商品房买卖合同》的约定及现行办理商品房权属登记的操作流程，在业主办理商品房转移登记之前，开发商应负责办理每套房屋的土地使用权及商品房所有权的初始登记，取得《房屋所有权证》，之后再由各业主转移登记至各业主名下。可见，虽然转移登记系由各业主自行办理，但办理初始登记、取得《房屋所有权证》并通知各业主领取《房屋所有权证》系开发商的义务。本案中创都公司未提供证据证明其已通知徐菊萍领取《房屋所有权证》，则其理应根据合同约定承担逾期交付权属证书的违约金。                综上所述，创都公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：                驳回上诉，维持原判。                二审案件受理费8034元，由上诉人嘉兴创都房地产有限公司负担。                本判决为终审判决。                    审判长刘坤            审判员杨剑            审判员张鑫杰    二○二一年八月十八日            书记员苏轶            书记员黄晓琴