广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0113民初937号原告：黎晓娟，女，1992年3月27日出生，汉族，住广东省龙门县。委托诉讼代理人：廖海燕，广东法导律师事务所律师。被告：陈素英，女，1965年12月22日出生，汉族，住湖南县。委托诉讼代理人：周归艳，系被告陈素英的女儿。委托诉讼代理人：周正安，系被告陈素英的女婿。原告黎晓娟诉被告陈素英房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎晓娟及其委托诉讼代理人廖海燕，被告陈素英及其委托诉讼代理人周归艳、周正安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黎晓娟向本院提出诉讼请求，请求判决：1.解除原告黎晓娟与被告陈素英于2020年8月13日签订的《房屋买卖合同》；2.被告陈素英向原告黎晓娟返还定金100000元；3.被告陈素英向原告黎晓娟返还首期楼款400000元；4.被告陈素英向原告黎晓娟支付迟延过户违约金142200元（以3160000元为基数按每日千分之一的标准，自2020年10月13日计算至2020年11月26日，共45天）；5.被告陈素英向原告黎晓娟支付解除合同违约金316000元；6.被告陈素英赔偿原告黎晓娟中介费损失47400元；7.被告陈素英赔偿原告黎晓娟律师费损失30000元；8.被告陈素英赔偿原告黎晓娟申请财产保全的保险费损失2000元；9.本案的诉讼费由被告负担。事实与理由：2020年8月13日，经过广州市祈天置业有限公司（以下简称祈天公司）居间，原告与被告订立了《房屋买卖合同》，约定原告以按揭付款的方式购买被告名下位于广州市番禺区钟村街晓峰大街X号XX之物业，成交价316万元，其中定金10万元，向银行申请贷款270万元，首期楼款36万元，如银行批准贷款金额少于申请的贷款金额，差额在支付首期楼款时补足，首期楼款在房管部门出具递件回执的当天支付。因被告资金周转需要，原告同意于2020年8月20日先行向被告支付首期楼款40万元，被告需在收取定金的30日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，且在90天内一次性还清银行贷款并办理涂销抵押手续，于2020年10月12日前完成交易过户手续。如原告未能按时履行义务的，则每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向被告支付违约金，逾期30天的，被告有权不再出售该物业，原告应向被告支付该物业成交价的10%作违约金；如被告未能按时履行合同义务的，则每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向原告支付违约金，逾期30天的，原告有权不再购买该物业，被告应退回全部已收款项并向原告支付该物业成交价的10%作违约金；守约方已支付中介代理费及咨询服务费的，由违约方赔偿给守约方，违约方承担守约方实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等），因本合同发生争议无法协商解决的，应向合同履行地即该物业所在地人民法院提起诉讼。在本案中，原告已于2020年8月15日向被告支付了定金10万元，于2020年8月20日向被告先行支付了首期楼款40万元，并于2020年9月8日取得了兴业银行262万元的同意贷款意向书，但2020年9月1日祈天公司向房管部门预约办理递件手续后，当天经查询得知案涉物业银行抵押尚未涂销且已被有关法院查封。虽被告多次向祈天公司及原告承诺会在合同约定的时间内处理解封等事宜并办理过户手续，但截止至2020年11月26日，案涉物业然处于抵押及查封状态，根本无法办理过户手续。原告认为，原、被告间的房屋买卖合同法律关系合法有效，原告作为买家已忠实地履行了自身的合同义务，被告作为卖家一直未能履行其合同义务严重违反了合同的约定，为此原告有权解除双方之间的房屋买卖合同并要求被告依照合同的约定承担相应的违约责任。为保障原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告陈素英辩称：1.同意解除合同、返还定金及首期房款，但我方认为违约金的标准过高，我方没有偿还能力，请法院依法予以调整；2.我方认为涉案房屋仍未成交，我方无需向原告赔偿中介费，我方认为原告方应向中介公司主张其权益；3.对原告主张的律师费、保全费，我方不予确认。当事人围绕本案诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：涉案房屋位于广州市番禺区钟村街晓峰大街X号XX房，登记权属人为陈素英，建筑面积130.24平方米。2020年8月13日，陈素英作为卖方、周石生作为卖方代理人与黎晓娟作为买方、祈天公司作为经纪方就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，约定：物业成交价为316万元，其中定金10万元买方应在签署本合约同时直接支付给卖方，卖方应在收到定金后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并于30日内自行向抵押银行办理提前还贷手续并同意在经纪方或银行通知还贷之日起90日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后10日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续，买方应在签署本合约后10日内向银行申请30年270万元的银行按揭贷款，银行经审批同意贷款后，买卖双方须配合完成本次交易的递件手续，在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，买方将首期楼款（不含定金）36万元支付给卖方，楼价余款270万元在交易过户及办妥相关手续后由贷款银行直接划给卖方，交易过户手续需在2020年10月12日前完成；卖方保证对该物业享有完整处分权，保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业没有侵犯第三人权利，并保证该合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方承担由此而引发的一切责任，由于卖方原因造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任；卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，保证交易过户完成；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金；买卖双方签署本合同后，未能依本合同买卖该物业的，或买卖双方解除本合同的，不影响经纪方按本合同或服务收费确认书等的约定收取中介代理费及咨询服务费，守约方已支付中介代理费及咨询服务费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方；违约方承担守约方和经纪方实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、调查费、交通费、通讯费等）；买方同意在2020年8月20日前将40万元提前转给卖方作为周转之用；等等。同日，黎晓娟签署《服务收费确认书》，同意向经纪方祈天公司支付47400元作为中介代理费及咨询服务费。2020年8月15日，黎晓娟向陈素英支付了涉案房屋定金10万元，并向祈天公司支付中介费47400元，陈素英及祈天公司分别出具收款收据予以确认。2020年8月20日，黎晓娟向陈素英支付首期楼款40万元。2020年9月8日，兴业银行股份有限公司广州番禺支行向黎晓娟出具《同意贷款意向书》，确认同意向黎晓娟发放262万元贷款用于向陈素英支付涉案房屋购房款。涉案房屋2020年9月11日的《广州市不动产登记查册表》显示，该房屋在2020年9月10日前已存在抵押权登记及查封登记或其他限制处分的记录。2020年11月26日，黎晓娟再次查询涉案房屋不动产登记信息，显示要求办理查封登记或者限制处分的机关为湖南省祁东县人民法院。2020年12月3日，黎晓娟向本院提起（2020）粤0113财保2282号申请诉前财产保全一案，要求查封陈素英名下价值1037600元的财产，并向浙商财产保险股份有限公司深圳分公司支付保险费2000元。本院依法出具《民事裁定书》，查封了涉案房屋及陈素英名下银行账户内存款。2021年1月20日，黎晓娟以陈素英违反合同约定为由提起本案诉讼，陈素英于2021年4月2日签收本案起诉状等应诉材料。另查明，黎晓娟就本案纠纷事宜委托广东法导律师事务所律师作为诉讼代理人，双方于2020年11月25日签订《民事委托合同》，黎晓娟并支出律师费30000元。庭审中，黎晓娟陈述称其在取得银行同贷书后由祈天公司向房管部门过户递件时才知悉涉案房屋被查封，故陈素英未能在合同约定的2020年10月12日前完成过户手续，应返还其已付的定金、首期楼款，并向其支付迟延过户违约金、解除合同违约金，及赔偿中介费、律师费、保险费损失。而陈素英确认涉案房屋交易过程系由其配偶周石生与黎晓娟沟通协商相关事宜，房屋于2020年9月2日因另案被湖南省祁东县人民法院查封，并存在两个抵押登记，其中查封所涉及的债务约200万元左右，而抵押债务也尚未清偿，其曾与第三方多次就债务进行协商，但因周石生已于2020年11月12日死亡，其失去经济来源，协商无法继续，请求予以适当调整本案违约金。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律规定。黎晓娟与陈素英就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对缔约双方均具有约束力。根据合同约定，陈素英应在办理交易过户手续前将涉案房屋相关产权纠纷、债务及解除抵押等事项处理完毕，交易过户手续需在2020年10月12日前完成，若陈素英不能依约将房屋售予黎晓娟，应支付物业成交价的10%作为违约金，并须退回黎晓娟已支付的所有费用。现涉案房屋已因陈素英所涉另案被查封，且尚未涂销抵押，陈素英也确认就查封及抵押所涉及的债务无法与相关债权人协商一致，故双方签订的《房屋买卖合同》存在继续履行的障碍，黎晓娟有权依约解除合同。基于解除权属于形成权，行为人的意思表示到达对方即为生效，现黎晓娟提起本案诉讼，以诉讼的方式表达了解除合同的意思表示，合同解除的时间点应为黎晓娟的起诉状等材料首次送达陈素英之日2021年4月2日，即《房屋买卖合同》自2021年4月2日起解除。合同解除后，陈素英应返还黎晓娟已付的定金10万元及首期楼款40万元。关于黎晓娟主张的违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（2009年2月9日由最高人民法院审判委员会第1462次会议通过）第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”现因涉案房屋被另案查封导致合同无法继续履行，陈素英对此存在过错，但基于合同解除并非陈素英主观恶意所致，故本院根据黎晓娟所举证其实际损失的情况，酌情将陈素英应付的解除合同违约金调整为18万元，对于黎晓娟主张超出该金额的部分，本院不予支持。至于迟延过户违约金的问题，因该部分违约金是基于合同继续履行的情况产生的，而本院前述已支持黎晓娟解除合同及相应违约金的诉讼主张，故对于黎晓娟的该项诉讼请求，本院不予支持。关于中介费、律师费、保险费损失问题。根据《房屋买卖合同》约定，买卖双方解除合同的，守约方已付的中介代理费及咨询服务费，应由违约方赔偿给守约方，违约方并应承担守约方实现债权的一切费用。现该合同因陈素英违约而解除，陈素英应赔偿黎晓娟已付的中介费47400元及律师费3万元。另外，因申请财产保全的保险费并非黎晓娟实现其债权所应支出的必要费用，对于黎晓娟要求陈素英赔偿保险费损失的诉讼主张，本院不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告黎晓娟与被告陈素英在2020年8月13日签订的《房屋买卖合同》于2021年4月2日解除；二、被告陈素英应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黎晓娟返还定金10万元及首期楼款40万元，合共50万元；三、被告陈素英应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黎晓娟支付违约金180000元，并赔偿中介费损失47400元及律师费损失3万元；四、驳回原告黎晓娟的其余诉讼请求。本案受理费16040元，诉前财产保全费5000元，均由被告陈素英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余珣二〇二一年八月十九日书记员  陈冬