广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0114民初11166号原告：陈耀明，男，汉族，1980年5月16日出生，住广东省化州市，委托诉讼代理人：陈玳莹，广东裕信律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟秋霞，广东裕信律师事务所律师。被告：广州泓辉盈泰投资有限公司，住所地广州市花都区新华街建设北路184号之五，统一社会信用代码91440101696937052T。法定代表人：茹智栋。委托诉讼代理人：李杰尧，该公司员工。原告陈耀明与被告广州泓辉盈泰投资有限公司（以下简称泓辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序，于2021年7月2日公开开庭进行了审理。原告陈耀明的委托诉讼代理人陈玳莹，被告泓辉公司的委托诉讼代理人李杰尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈耀明向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方于2016年6月13日签订的《泓辉•银座商铺租赁和场地使用合同》（合同编号：A2016061060）；2、请求判令被告一次性退还原告已支付的使用费700000元及资金占用使用费，暂计1元（以700000为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2017年3月1日起计至实际付清之日止）；3、请求判令被告按照剩余使用费金额的10%向原告支付违约金70000元；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告陈耀明向本院申请撤回资金占用费的诉讼请求。事实和理由：被告与原告存在商业往来，由原告向被告供应水箱、排污泵等产品。后原、被告于2016年6月13日签订《产品购销合同》，约定合同总货款为620000元，被告以广州市花都区新华街新街大道泓辉•银座首层1060号铺作为等价置换。同日，原、被告双方另行签订案涉合同，约定原告向被告租赁广州市花都区新华街新街大道泓辉建•银座首层1060号铺，使用费为700000元，被告于2017年3月1日将案涉商铺交付给原告使用。合同签订后，原告已依约向被告补齐剩余使用费，但被告至今仍未能按照合同约定将案涉商铺交付给被告使用。原告认为，被告拒不交付案涉商铺的行为侵害到原告的合法权益，故依据案涉合同第十四条第三款的约定向贵院提起诉讼，恳判如所请以维护原告的合法权益！被告泓辉公司答辩称，答辩人同意解除在2016年6月13日签订的《泓辉·银座商铺租赁和场地使用合同》，不同意原告的第二项诉讼请求，因为合同只约定了违约金，并没有约定所谓的资金占用使用费，对于违约金，由法院依法核定。本院经审理认定事实如下：涉案建筑物位于广州市花都区新街大道，于2014年5月4日取得建设工程规划许可证，所在土地取得集体土地使用证，登记的土地使用权人为广州市花都区新华街新街村村民委员会，用途为商服用地。2016年6月13日，陈耀明（乙方）与泓辉公司（甲方）签订《泓辉•银座商铺租赁和场地使用合同》，约定：一、甲方将坐落于广州市花都区新华街新街大道泓辉•银座首层1060号铺物业交付给乙方有偿经营使用，该物业建筑面积（包含公摊面积）为25平方米，用途为商业。二、使用年限为30年，自甲方将场地交付给乙方次日起计算使用期。三、3.1本合同期内乙方应向甲方缴纳的商铺和场地综合使用费700000元。3.2乙方按以下方式支付场地使用费：一次性支付（1）合同签订当日一次性支付使用款700000元。四、1.双方暂定该物业的交付时间为2017年3月1日；乙方对于该物业的使用期限自2017年3月1日起计算。如实际交付日期与上述约定不一致的，以实际交付日的第二日开始计算乙方的使用期限；并据此相应调整场地使用期限的结止日期。2.乙方应当在接到甲方交付通知后10日内办理物业交付手续；乙方在甲方发出书面通知后10日内不接收该物业的，视为甲方已将该物业交付乙方，甲方不再另行通知。第十四条合同的解除和终止14.3甲方有以下情形之一的，乙方有权解除合同：（1）在委托经营期满后，甲方超过约定期限六十日仍未向乙方交付该物业，且不能按本合同4.1条执行的；乙方因此解除合同的，甲方除应退回乙方剩余使用期的使用费外，还应按剩余使用期的使用费金额的10%支付乙方违约赔偿金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。陈耀明陈述，陈耀明与泓辉公司存在贸易往来，泓辉公司应向陈耀明支付货款620000元，后来双方协商用货款抵租金700000元，所以陈耀明还向泓辉公司支付了80000元。陈耀明为此提交了广州美昶机械设备有限公司与泓辉公司于2016年6月13日签订的《产品购销合同》、进仓单、广州美昶机械设备有限公司于2021年5月16日出具的一份声明书及盖有泓辉公司收款专用章的收据（80000元）拟证实其上述主张。该《产品购销合同》约定，由泓辉公司向广州美昶机械设备有限公司购买一批设备，货款为620000元。泓辉公司对于上述证据的真实性、合法性无异议，但认为《产品购销合同》上乙方落款委托代理人签名也与陈耀明起诉状签字不同，其未在进仓单上签字盖章。陈耀明陈述，《产品购销合同》的公章不一致是因为签了一式四份的合同，两份合同盖的位置不一样，今天提供的原件为其中的一份，其提交的声明书可证明陈耀明借用广州美昶机械设备有限公司名义，与泓辉公司进行贸易往来，实际履行人是其与泓辉公司。泓辉公司陈述，其确实买过这批货物，但其是否支付货款，代理人不清楚。陈耀明实际向其支付了80000元，以盖有其公章的收据为准。双方确认，泓辉公司至今未向陈耀明交付商铺。陈耀明陈述，案涉大楼尚未办理竣工验收手续，且距离合同约定交付时间已达6年多，泓辉公司仍未能履行交付义务。泓辉公司陈述，涉案商铺不具备交付条件，现涉案场地被别人占用，其无法拿回来。涉案场地也没有取得竣工验收手续。另查明，陈耀明陈述，其在本案起诉前并未向泓辉公司主张过要求解除合同。泓辉公司于2021年6月11日签收本案诉讼材料。本院认为：陈耀明提交的《产品购销合同》、进仓单、广州美昶机械设备有限公司于2021年5月16日出具的一份声明书，泓辉公司并未予以否认。且泓辉公司确认其曾购买过上述设备，但泓辉公司并未提交证据证实其已支付《产品购销合同》约定的货款。该《产品购销合同》约定的货款为620000元，加上陈耀明向泓辉公司支付的80000元，共计为700000元，与涉案合同约定的租金数额相符。陈耀明提交的上述证据足以形成证据链，证实陈耀明关于双方在2016年6月13日签订《泓辉•银座商铺租赁和场地使用合同》，并协商以货款抵扣租金，由陈耀明另行支付80000元补齐租金的陈述属实，本院对此予以采纳。陈耀明与泓辉公司签订的《泓辉•银座商铺租赁和场地使用合同》是双方当事人的真实意思表示，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，因此陈耀明与泓辉公司签订的《泓辉•银座商铺租赁和场地使用合同》在租赁期限不超过20年的部分有效，超出部分无效。泓辉公司至今未将符合正常使用的商铺交付陈耀明使用，且超过约定期限至今已达5年有余，陈耀明按约定要求解除合同，本院予以支持。陈耀明自述，其此前并未向泓辉公司提出解除合同的要求，故本院酌定，涉案合同于2021年6月11日，陈耀明的诉讼材料到达泓辉公司之日解除。对于合同无效部分，陈耀明要求解除，本院不予支持。合同签订后，陈耀明向泓辉公司支付使用费700000元，因此，陈耀明已履行完毕合同义务。基于合同有效部分解除，泓辉公司应将其收取的房屋使用费700000元退还给陈耀明。陈耀明要求泓辉公司向其返还700000元，本院予以支持。至于违约金70000元，按照涉案合同第十四条的约定，泓辉公司应向陈耀明支付违约金。因涉案合同超过20年的部分无效，陈耀明要求泓辉公司向其支付违约金，该违约金应以合同有限期限对应的租金为基数计算。涉案合同约定的房屋使用费为700000元，对应的租赁期限为30年，故泓辉公司应向陈耀明支付的违约金为46666.67元（700000元÷30年×20年×10%）。至于超出部分，本院不予支持。陈耀明向本院申请撤回要求泓辉公司支付资金占用费的诉讼请求，系其对于自己权利的处分，本院依法予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下:一、确认原告陈耀明与被告广州泓辉盈泰投资有限公司于2016年6月13日签订的《泓辉•银座商铺租赁和场地使用合同》中租赁期限不超过20年的部分于2021年6月11日解除；二、被告广州泓辉盈泰投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈耀明返还700000元；三、被告广州泓辉盈泰投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈耀明支付违约金46666.67元；四、驳回原告陈耀明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5750元，由原告陈耀明负担174.2元，由被告广州泓辉盈泰投资有限公司负担5575.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  廖静文二〇二一年八月三十一日书记员  利文智黄瑜