北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终6060号上诉人（原审原告）：北京金域国际物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区农大南路1号院9号楼1层101-1001。法定代表人：魏墨松，总经理。被上诉人（原审被告）：北京数聚鑫融投资管理有限公司，住所地北京市海淀区上地五街7号三层318室。法定代表人：赵国栋，经理。委托诉讼代理人：傅春燕，北京市包律师事务所律师。上诉人北京金域国际物业管理有限责任公司（以下简称金域国际公司）因与被上诉人北京数聚鑫融投资管理有限公司（以下简称数聚鑫融公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初39316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金域国际公司的法定代表人魏墨松，被上诉人数聚鑫融公司的委托诉讼代理人傅春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金域国际公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持金域国际公司的一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由数聚鑫融公司承担。事实和理由：1.一审认定事实错误。一审判决以白某所述“你们公司之前已经改过了”认定租赁合同主体发生变更是错误的。白某提到的“改过的”是房租支付函，而该函件只是提到付租金的单位更改了，并未提示租赁合同主体和权利义务的转移。数聚鑫融公司也拿不出有力证据证明租赁合同主体发生了变更。支付租金的单位名称改变不等于合同主体变更。2.数聚鑫融公司法定代表人在与魏墨松的通话录音中认可“他们是用我的名义租的”。3.一审法院适用法律错误。数聚鑫融公司与北京数聚坤成公司（以下简称数聚坤成公司）达成的协议，金域国际公司并不知晓，且该证据易伪造，不应采信。数聚鑫融公司辩称，金域国际公司的上诉理由不成立。1.一审判决认定原租赁合同承租人的主体发生变更符合事实，一审判决作出认定是综合判断，并非仅依据白某所作陈述进行单一判断。金域国际公司一审中提交的携物出门凭证、房屋退租交割清单等证据上载明的携物单位是数聚坤成公司，携物人及清单签名都是由数聚坤成公司员工那某签名。根据金域国际公司给数聚坤成公司开具的发票等证据说明金域国际公司知晓并认可实际使用人、控制人均为数聚坤成公司，其公司对承租人发生变更是明知的。对2019年之后的房租及租赁合同履行义务，其公司应向数聚坤成公司主张。2.金域国际公司二审中提交的证据不属于新证据，亦不能证明一审判决认定事实不清。数聚鑫融公司是经过金域国际公司同意才将合同义务进行的转让。3.金域国际公司称一审判决适用法律错误但并没有具体指向。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审法院认定事实：2019年4月18日，出租人金域国际公司（甲方）与承租方数聚鑫融公司（乙方）签订《硅谷亮城租赁合同》，数聚鑫融公司承租位于北京市海淀区农大南路1号院2号楼3层办公B-305号房屋（以下简称305号房屋），房屋租赁面积为138.93平方米，租赁期限自2019年5月23日至2020年5月22日。双方约定租金为人民币30848.25元／月，付款方式为首期支付（于2019年5月8日前，保证金92544.75元人民币，租金92544.75元人民币），其他支付时间为于2019年8月8日，2019年11月8日，2020年2月8日分别付房租92544.75元人民币。合同第八条约定乙方同意支付甲方租赁保证金以保证合同正常履行，合同到期乙方结清所欠租金及其他杂费，并将乙方及乙方所有关联公司的工商、税务注册地址迁出本物业并签订《附件三房屋退租交割清单》后，由乙方申请，甲方15日内无息返还。合同第二十二条约定，乙方逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按应付租金的千分之十支付违约金，拖欠租金超过七天，甲方有权终止本合同，收回房屋，保证金不退。合同第二十七条约定，租赁期满，在乙方已全部履行本合同条款的条件下，甲方赋予乙方在同等条件下优先承租之权利，但乙方应当在租赁期限届满之日提前3个月向甲方发出要求续租的书面通知，且在租赁期限届满之日前1个月与甲方签订新的租赁合同或续租协议，续租的租金标准由双方依照届时的市场水平友好协商确定。如乙方未能提前1个月与甲方达成一致的，即视为乙方放弃其续租的权利，乙方应配合甲方客户看房等一系列租房活动。合同签订后，数聚鑫融公司向金域国际公司支付了保证金92544.75元。诉讼中，双方认可数聚鑫融公司向金域国际公司支付了2019年5月23日至2019年11月22日的租金185089.5元。金域国际公司称数聚鑫融公司交纳房租仅交至2020年2月23日，之后便不再交租，且一直使用305号房屋，双方签订合同在2020年8月1日正式解除，数聚鑫融公司自2020年9月9日才搬离305号房屋。金域国际公司提供了该公司法人魏墨松与数聚鑫融公司法人赵国栋的录音谈话、该公司法人魏墨松与第三人那某、数聚坤成公司于2020年9月9日离开305号房屋的携物出门凭证证明其主张。“录音谈话”显示：赵国栋表示“好吧，我们这儿办不了，不租”；魏墨松表示“啊。那行，那这个费用你什么给？”；赵国栋表示“费用也是老那那边安排给”；魏墨松表示“那行，她还得听你的，我大概跟他说了，她说她还要请示，那你就快点，反正。”赵国栋表示“跟我跟我跟我没关系，他们用我的名义租的不是我租的，他们拿大我的名义来租这个房子”。携物出门凭证显示：携物单位数聚坤成公司，携物人那某，日期2020年9月9日。数聚鑫融公司认可魏墨松与赵国栋的录音真实性，以及魏墨松与那某的聊天记录真实性，但不认可证明目的。同时，数聚鑫融公司表示无法核实携物出门凭证的真实性。针对金域国际公司的主张，数聚鑫融公司表示其自2019年11月8日便不再承租305号房屋，承租人已经于2019年11月8日变更为数聚坤成公司，并提交了相关证据。证据协议书显示：2019年10月21日，数聚鑫融公司与数聚坤成公司约定，自该协议签署之日起，该房屋由数聚坤成公司实际使用并承担以后的房租；数聚鑫融公司配合数聚坤成公司与金域国际公司出具《委托函》缴纳房租结算事宜；由数聚坤成公司与金域国际公司协调变更合同签订主体事宜。证据房租支付函显示：2019年10月30日，数聚鑫融公司告知金域国际公司由于公司业务整合从下一付款周期（2019年11月8日）开始，由数聚坤成公司使用305号房屋并执行后续付款手续，请将房租发票开给数聚坤成公司，另附数聚坤成公司税号。证据广发银行客户回单及增值税发票显示：金域国际公司于2019年12月26日打印了数聚坤成公司向其转账92544.75元的回单并向数聚坤成公司出具了增值税发票。证据白某与庞某（微信名称“あれ”）的微信聊天记录显示：2019年12月26日，庞某将数聚坤成公司支付的2019年11月22日至2020年2月21日租金的开票信息、地址发给白某。同时，庞某表示“305号房屋跟您公司签租房合同的公司不是现在付款的公司，然后我们这边需要变更租赁防（方）公司名称，不知道这个事我得怎么操作？”“把数聚鑫融改成数聚坤成，可以么”；白某回复“你们公司之前已经改过了”；庞某询问“？已经改完了？”；白某发送了数聚鑫融公司出具的《委托函》，问“是这个吧”；庞某表示“这个不是委托支付么，想把租房合同从鑫融改成坤成”；白某表示“需要签一个补充协议，等我问领导再跟你联系。”证据燕与庞某的微信聊天记录显示：2020年6月10日，燕向庞某发送了《房屋租赁》续约补充协议，庞某回复“之前跟财务说过，因为后半年实际缴费方是数聚坤成，但是之前签合同是数聚鑫融，之前是补的委托付款说明然后发票开了数聚坤成，新一年合同想直接把承租方改成坤成，联系人改成庞某，158XXXXXXXX”，之后燕重新向庞某发送《房屋租赁》续约补充协议，协议内容为承租方数聚坤成公司续租305号房屋，期限自2020年5月23日至2021年5月22日，但补充协议未签字。双方在微信聊天记录中沟通了开具收据事宜。3张收据显示，金域国际公司向数聚坤成公司开具了3张分别于2020年4月1日、2020年4月28日、2020年5月25日收到的部分房租5000元收据，共15000元，房租期间均为2020年2月8日至2020年5月22日。此外，燕和庞某的聊天记录显示，燕于2020年7月9日向庞某发送了缴费通知，缴费通知显示：致数聚鑫融公司，双方合同于2020年5月22日到期终止，贵公司截至本合同结束尚欠77544.75元房租未结清，结清后方可依据双方意愿继续签署续约合同，请贵公司尽快结清余款。金域国际公司对上述证据的真实性认可，认可收到数聚鑫融公司发出的房租支付函，但并不认可双方签订的合同主体发生变更。金域国际公司认可微信聊天记录中的“白某”“燕”是其公司人员，但燕发出的补充协议并没有公司盖章，故租赁合同主体依然是金域国际公司和数聚鑫融公司。同时，金域国际公司表示数聚坤成公司只是替数聚鑫融公司代缴租金，但未提交相关证据。诉讼中，经询问，庞某为数聚坤成公司的总经理助理，那某为数聚坤成公司的工作人员，其于庭前询问阶段到庭，并表示确实于2020年9月9日搬离305号房屋。同时，庭审中，金域国际公司当庭拨打了法人魏墨松的电话，魏墨松表示15000元是数聚鑫融公司为了继续承租305号房屋交纳的诚意金，但没有变更租金支付标准及方式。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。《硅谷亮城租赁合同》系金域国际公司与数聚鑫融公司的真实意思表示，合法有效。双方约定的合同租赁期限、租金支付标准对双方均具有约束力。双方认可的数聚鑫融公司向金域国际公司支付了2019年5月23日至2019年11月22日的租金及房屋保证金，系依约履行合同项下的房租和保证金缴纳义务，合法有效，一审法院不持异议。债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。本案中，金域国际公司主张其与数聚鑫融公司的《硅谷亮城租赁合同》主体从未发生变更，但根据数聚鑫融公司提供的房租支付函可知，其已经在第三期租金支付前（2019年11月8日）告知金域国际公司承租人发生变更，尽到了告知义务。同时，综合金域国际公司向数聚坤成公司开具的增值税发票、3张收据以及金域国际公司工作人员白某、燕与庞某多次的微信聊天记录内容，特别是白某所述的“你们公司之前已经改过了”，后又表示需要签一个补充协议，燕与庞某进一步协商续租协议签订，“在新的一年合同直接把承租方”等陈述，金域国际公司向数聚坤成公司发送缴费通知等证据可知，金域国际公司对数聚坤成公司交纳房租的行为是认可且允许的，由此可见数聚鑫融公司将《硅谷亮城租赁合同》项下的权利义务转移给数聚坤成公司，金域国际公司是同意、认可的。因此，一审法院对金域国际公司提出的《硅谷亮城租赁合同》合同双方始终为金域国际公司和数聚鑫融公司不予认可，对数聚鑫融公司提出的2019年11月8日起《硅谷亮城租赁合同》项下的承租人变更为数聚坤成公司予以认可。故现金域国际公司向数聚鑫融公司主张支付2020年2月23日之后的租金、违约金、房屋占用费等请求，于法无据，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回北京金域国际物业管理有限责任公司的全部诉讼请求本院二审期间，金域国际公司围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金域国际公司提交的证据为：1.租赁合同的附件（房屋退租交割清单）及补充协议，用以证明数聚鑫融公司迁出的时间是2020年9月9日，租赁主体没有发生变化，那某搬东西的同时在数聚鑫融公司处签字。2.2020年8月1日魏墨松与赵国栋的录音，该证据在一审中已经提交。3.2020年10月27日魏墨松与那某的微信聊天记录，用以证明数聚鑫融公司一直在使用涉案房屋，租赁主体从未发生变更。4.2020年12月7日魏墨松与那某的微信聊天记录，用以证明数聚鑫融公司以法院调解为借口，一直在拖延。数聚鑫融公司发表质证意见如下：金域国际公司二审中提交的证据均产生在一审之前，且由其公司掌握，不属于新证据，不应被采纳。证据1中的交割清单在一审中已经提交，和出门携物凭证一起提交的，该凭证上载明的公司就是数聚坤成公司；补充协议是在数聚坤成公司搬离的时候金域国际公司和数聚鑫融公司所签的协议，不是租赁合同的组成要件，且其上没有数聚鑫融公司的盖章、也没有该公司的授权委托，不具备合法性，且与数聚鑫融公司无关。证据2在一审已经提交。对证据3、4的真实性认可，不认可关联性及证明目的，该证据均是金域国际公司与数聚坤成公司的那某就搬家进行的沟通，与数聚鑫融公司无关。对金域国际公司提交的证据，本院认定如下：金域国际公司于一审已经提交过的证据，不属于二审新证据。对双方均认可真实性的证据，本院亦不持异议。另查，《硅谷亮城租赁合同》第十九条乙方权利和义务第9项约定：“乙方不可转让、转租或变相转让、转租：本合同有效期内，乙方不得以任何理由自行将本合同标的——租赁场所整体转让给第三方，也不得变相将租赁场所的经营权转让、转租给第三方；如有违背视为乙方违约，乙方除应当承担违约责任外，还应当将转租所赚取的差价支付给甲方。”本院经审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，金域国际公司与数聚鑫融公司签订的《硅谷亮城租赁合同》系双方真实意思表示，亦未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。综合双方诉辩主张，本案的争议焦点为《硅谷亮城租赁合同》的承租主体有无发生变更。对于合法有效的合同，合同一方当事人可以将自己在合同中的权利和义务一并转让。房屋租赁合同中承租人的主要权利为使用租赁房屋，主要合同义务为支付租金。就本案而言，首先，根据数聚鑫融公司提交的房租支付函可知，在第三期租金支付前（2019年11月8日）其公司告知金域国际公司《硅谷亮城租赁合同》中使用约定租赁物的主体和租金支付主体发生变更。其次，《硅谷亮城租赁合同》中明确约定：“乙方不可转让、转租或变相转让、转租：本合同有效期内，乙方不得以任何理由自行将本合同标的——租赁场所整体转让给第三方，也不得变相将租赁场所的经营权转让、转租给第三方”，该约定系金域国际公司对承租人作出的特别限制。在金域国际公司明知《硅谷亮城租赁合同》禁止承租人将租赁物转让的情况下，其公司在收到房租支付函后，并未提出异议，而是向数聚坤成公司收取租金，认可由数聚坤成公司使用合同约定的租赁房屋，足以证明金域国际公司同意数聚鑫融公司提出的从下一付款周期（2019年11月8日）开始《硅谷亮城租赁合同》项下承租人的权利义务发生转让，也即该合同的主体发生变更。此外，从金域国际公司的工作人员与数聚坤成公司工作人员的微信聊天记录亦可看出，其公司亦实际认为自收到房租支付函后合同主体发生了变更，各方虽最终未能签订书面合同，但未签订书面合同不能否认在案证据证明的事实。综上，对金域国际公司所持《硅谷亮城租赁合同》承租主体未发生变更的上诉主张，本院不予采信。现金域国际公司仍向数聚鑫融公司主张2020年2月23日之后的租金、违约金、房屋占用费等诉讼请求缺乏依据，一审法院未予支持并无不当。综上所述，金域国际公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8258元，由北京金域国际物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张建清审 判 员 姚 红审 判 员 赵 斌二〇二一年九月十四日法官助理 邾映映书 记 员 杨浩然