青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终492号上诉人（原审被告）：张薇，女，汉族，1984年10月25日生，无固定职业，住杭州市江干区。        委托诉讼代理人：金长芳，青海维源律师事务所律师。        上诉人（原审被告）：石岩，男，汉族，1984年1月3日生，无固定职业，现羁押于青海省建新监狱。        被上诉人（原审原告）：马欣，男，回族，1989年12月27日生，公民身份号码：XXX，无固定职业，住西宁市城中区。        被上诉人（原审被告）：青海克拉夫特餐饮管理有限公司，住所地：青海省西宁市城西区五四大街37号力盟商业步行街9号楼二层9-202号。        法定代表人：石岩，该公司总经理。        被上诉人（原审被告）：青海克拉夫特餐饮管理有限公司第一分公司，住所地：西宁市城西区西关大街130号C1-301号。        负责人：马晓萍，该公司总经理。        马欣因与张薇、青海克拉夫特餐饮管理有限公司第一分公司（以下简称克拉夫特第一分公司）、青海克拉夫特餐饮管理有限公司（以下简称克拉夫特公司）、石岩房屋租赁合同纠纷一案，于2020年10月14日诉至青海省城西区人民法院，请求判令：1．张薇、青克拉夫特第一分公司、克拉夫特公司、石岩支付拖欠的房租和物业费共计791670元；2．张薇、青克拉夫特第一分公司、克拉夫特公司、石岩支付拖欠的取暖费51221元；3．张薇、青克拉夫特第一分公司、克拉夫特公司、石岩支付违约金57060元；4．张薇、青克拉夫特第一分公司、克拉夫特公司、石岩支付自2020年9月1日起至房屋实际交付之日止的租金或房屋占有使用费；5．解除所签订的房屋租赁合同，交还租赁的西关大街130唐道637C1-301面积634㎡的商铺；6．张薇、青克拉夫特第一分公司、克拉夫特公司、石岩承担全部诉讼费用。在一审审理过程中，马欣变更第一项诉讼请求为：判令张薇、青克拉夫特第一分公司、克拉夫特公司、石岩支付拖欠的2019年7月1日至2020年11月30日的房租820327.2元和2018年7月1日至2020年11月30日的物业费91930元，共计963040.2元（计算至2020年11月）；变更第二项诉讼请求为：判令张薇、青克拉夫特第一分公司、克拉夫特公司、石岩支付拖欠的取暖费55760.44元。该院于2020年12月21日作出（2020）青0104民初4677号民事判决。石岩、张薇不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理完毕。        原审法院查明，2017年3月9日，马欣与案外人西宁唐道商业运营管理有限公司签订《商铺租赁合同》，承租唐道商业街区内C1-301号面积634㎡的商铺。2017年10月14日，马欣与张薇签订《租赁合同》，约定马欣将位于西关大街130号唐道·637C1-301，面积634平方米的商铺出租给张薇，租期5年，根据唐道的计租期正式开始，延后一个月为准（实际租金自2018年4月1日起算）。租金租赁为单价85元＋5元（租金＋物业费）／平方米。首年租金按季度支付，每季度171180元，第二年至第五年租金每半年支付。押金57060元，房租涨幅按每两年递增一次，6％计算（涨幅按唐道规定）。承租方需按时交纳租金，到期不交视同违约，出租方有权终止租赁合同，并且承租方向出租方支付违约金57060元。        签订上述合同后，马欣与石岩又签订一份《租赁合同》，合同内容与上述合同一致，落款日期为2017年10月14日与实际签订日期不符。案涉商铺由克拉夫特第一分公司实际占有使用。        以上商铺承租后，2019年6月30日前的租金已付清，马欣收到2018年10月-12月的物业费9510元及2019年7月1日后的租金121670元及另缴纳了2018年10月15日至2019年1月15日的暖气费12191.82元，之后的租金和物业费、暖气费被告未予支付，致使本案纠纷产生。        原审法院认为，张薇、石岩与马欣签订的《租赁合同》均合法有效，石岩在庭审时称“张薇是我妻子，但未领取结婚证”，克拉夫特第一分公司负责人马晓萍也称“张薇、石岩对外宣称系夫妻关系”，马欣亦称签订合同时以为张薇、石岩为夫妻关系，考虑到张薇与石岩的关系以及两份《租赁合同》约定的内容一致，且在合同履行过程中，张薇及石岩均向马欣缴纳过房租，石岩签订《租赁合同》的行为，应当视为其加入张薇与马欣签订的合同的履行，即就案涉房屋租赁合同的双方当事人为马欣与张薇、石岩。张薇、石岩作为合同的相对方，应当履行按期支付租金的合同义务。马欣未提交证据证明克拉夫特公司及第一分公司系合同主体，根据合同的相对性原则，马欣主张克拉夫特第一分公司及克拉夫特公司承担责任没有依据，法院不予支持。关于马欣主张解除与张薇、石岩签订的《租赁合同》并由张薇、石岩交还位于西关大街130号唐道·637C1-301号商铺（面积634㎡）的诉讼请求，张薇、石岩未按约定支付租金，违反了承租人的主要义务，其行为已构成违约，马欣有权解除双方的租赁合同关系，并要求张薇、石岩交还案涉房屋，因案涉房屋由克拉夫特第一分公司实际占有使用，马欣有权要求张薇、石岩、克拉夫特第一分公司腾退并交还案涉房屋，故对该项诉讼请求法院予以支持。关于马欣主张张薇、石岩支付截止2020年11月底的房租及物业费共计963040.2元的诉讼请求及支付至实际交付之日的租金或房屋占有使用费的诉讼请求，因张薇、石岩自马欣处承租案涉房屋并基于各方真实意思表示签订《租赁合同》，现马欣不同意免除租金，故张薇主张免除租金没有依据。按照合同约定，2019年7月1日至2020年3月30日共计9个月的租金为485010（85元／月／㎡×634㎡×9个月=485010元），2020年4月1日至2020年11月30日共计8个月租金为456987.2［（85＋85×6％）元／月／㎡×634㎡×8个月=456987.2］，以上合计941997.2元，扣除张薇、石岩已支付的2019年7月1日后的租金121670元及房屋押金57060元，张薇、石岩还应向马欣支付租金763267.2元（截止2020年11月30日）并支付2020年12月1日至实际腾退房屋之日按照月租金57123.4元计算的房屋占有使用费。关于马欣主张的物业费91930元的诉讼请求，双方签订的《租赁合同》对物业费支付已有约定，现张薇提交的证据可以证明最后支付了2018年10月-12月的物业费，故对物业费法院支持2019年1月1日至2020年11月30日共计23个月的物业费为72910元（5元／月／㎡×634㎡×23个月=72910元）。关于马欣主张支付取暖费55760.44元的诉讼请求，因马欣并非案涉的所有权人，马欣亦未能提交其已垫付取暖费的证据，故对该诉求法院不支持。关于马欣主张违约金57060元，符合《租赁合同》的约定和法律规定，法院予以支持。综上所述，遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除马欣与张薇、石岩签订的《租赁合同》；二、张薇、石岩、克拉夫特第一分公司于判决生效后十五日内腾退并向马欣交还位于西关大街130号唐道·637C1-301号商铺（面积634㎡）；三、张薇、石岩支付马欣租金763267.2元（截止2020年11月30日）并支付2020年12月1日至实际腾退房屋之日按照月租金57123.4元为标准计算的房屋占有使用费；四、张薇、石岩支付马欣物业费72910元（2019年1月1日至2020年11月30日）；五、张薇、石岩支付马欣违约金57060元；以上合计893237.2元，于判决生效后二十日内履行；六、驳回马欣的其他诉讼请求。案件受理费7241元，已减半收取，由马欣负担931元，由张薇、石岩负担6310元。        石岩上诉称：一审判决认定事实不清，石岩和马欣的合同是2017年10月14日签订的，前面张薇和马欣签订的合同是作废的，一个商铺不可能有两份租赁合同，一审法院对此认定不清。并且，一审法院对房屋租期及租金计算有误，请求二审法院撤销一审判决，依法发回重审。        马欣答辩称：一审判决正确，石岩的上诉不能成立。        克拉夫特公司答辩称，同意石岩的上诉。        克拉夫特第一分公司未做答辩。        张薇答辩称：本案涉案房屋实际经营者是青海克拉夫特公司第一分公司，不应该由张薇来承担责任。        张薇上诉称：一审法院将其个人行为与公司行为混为一谈，将石岩认定为加入合同错误，涉案房屋实际经营者是青海克拉夫特公司第一分公司，且租金数额其并不清楚，亦与其无关。请求撤销一审判决，依法改判驳回马欣对张薇的诉讼请求。        马欣答辩称：一审判决正确，张薇的上诉理由不能成立。        克拉夫特公司答辩称，同意张薇的上诉。        石岩答辩称，同意张薇的上诉。        克拉夫特公司第一分公司未做答辩。        二审经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。        本院认为，张薇虽曾与马欣签订过一份和石岩与马欣签订的内容一致的合同，但马欣并无证据证明张薇是实际履行合同的一方，且各方均认可涉案房屋的实际使用者系克拉夫特公司第一分公司，相关费用实际缴款人也是石岩，而石岩系克拉夫特公司的法定代表人，其在本案中的行为属于代表该公司的行为。一审判决认定租金数额及违约金正确，应予维持，但认定石岩签订合同的行为系其加入张薇与马欣签订合同的履行从而判令张薇承担责任缺乏依据，应予纠正；张薇所持上诉理由成立，应予采纳；石岩所持主要上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：        一、维持西宁市城西区人民法院（2020）青0104民初4677号民事判决第一项、第六项；        二、变更西宁市城西区人民法院（2020）青0104民初4677号民事判决第二项为：石岩、青海克拉夫特餐饮管理有限公司第一分公司于本判决生效后十五日内腾退并向马欣交还位于西关大街130号唐道·637C1-301号商铺（面积634㎡）；        三、变更西宁市城西区人民法院（2020）青0104民初4677号民事判决第三项为：石岩支付马欣租金763267.2元（截止2020年11月30日）并支付2020年12月1日至实际腾退房屋之日按照月租金57123.4元为标准计算的房屋占有使用费；        四、变更西宁市城西区人民法院（2020）青0104民初4677号民事判决第四项为：石岩支付马欣物业费72910元（2019年1月1日至2020年11月30日）；        五、变更西宁市城西区人民法院（2020）青0104民初4677号民事判决第五项为：石岩支付马欣违约金57060元；        以上款项合计893237.2元，与本判决生效后二十日内履行。        六、驳回对张薇的诉讼请求。        本案一审案件受理费7241元，由石岩负担6310元，马欣负担931元；二审案件受理费14482元，由石岩负担。预收二审案件受理费14482元，退还张薇。        本判决为终审判决。        审判长    林建平审判员    李娟审判员    任宁二〇二一年八月十九日法官助理    马卓群书记员    曹李萌《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）、原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；