上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0104民初3836号原告：裘忆，女，1986年2月9日出生，汉族，上海市徐汇区。原告：张弘，男，1983年4月6日出生，汉族，上海市普陀区。上述二原告共同委托诉讼代理人：苏红捷，上海市经纬律师事务所律师。被告：陈浦生，男，1948年4月5日出生，汉族，上海市徐汇区。委托诉讼代理人：王竹君，上海海忠恒律师事务所律师。原告裘忆、张弘诉被告陈浦生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案受理后，依法适用简易程序于2021年4月12日及同年7月19日两次公开开庭进行审理，原告裘忆、张弘及其委托诉讼代理人苏红捷，被告陈浦生及其委托诉讼代理人王竹君两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裘忆、张弘向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行关于上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下至判决主文前简称“系争房屋”）的《房地产买卖（含居间）协议》，将系争房屋过户登记至原告名下，并将系争房屋交付原告。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原告与被告签订的关于系争房屋的《房地产买卖（含居间）协议》；2、判令被告退还原告已付定金10万元及利息（以10万元为基数，自2020年11月22日起计算至实际退还之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算）；3、判令被告赔偿原告97.84万元（含定金罚则10万元、房屋差价款与定金罚则之差77.50万元、原告对案外买受方赔偿款损失5万元、原告向案外居间方赔偿款损失5.34万元）。事实与理由：原、被告签有《房地产买卖（含居间）协议》一份，约定被告将系争房屋以507万元售予原告，后被告向原告表示不再出售系争房屋，原告于审理中得知系争房屋已过户至案外人名下，现原告的合同目的无法实现，遂涉讼。被告陈浦生辩称：同意解除《房地产买卖（含居间）协议》。被告售房系为购置新居所需，因原告曾向被告口头允诺将较合同约定提前支付房款，故被告签署了该协议，但原告嗣后坚持根据合同约定时间支付款项，导致被告购房未成。2021年1月18日，被告向原告发出函件要求解除合同，故合同解除时间应为该日。同意退还定金10万元，亦同意承担定金罚则10万元。不同意承担其他损失赔偿，原告对案外买受方及案外居间方赔偿款，系原告案外交易，与被告无关。即使被告对原告造成了损失，被告也已于2021年1月向原告表达了解约的意思，其后扩大的损失不应由被告承担。经审理查明：系争房屋原登记于被告名下。2020年11月18日，被告（作为甲方）、原告（作为乙方）签订《房地产买卖（含居间）协议》一份，约定被告向原告出售系争房屋，总价为507万元，定金总额10万元，合同约定了各期阶段款的付款期限及数额，双方应于款清之日交房，并应于2021年6月30日前办理房屋过户手续等事宜。双方确认本协议是买卖房地产之真实意思，本协议所确定的买卖条件即为双方为办理交易过户手续所签署的《上海市房地产买卖合同》之条件；双方签署本协议后买卖关系成立，为办理交易过户手续之需，双方同意签署网上备案专用《上海市房地产买卖合同》，并依约履行各自的义务；若甲方未能在本协议约定期限内以约定条件签订关于该房产的《上海市房地产买卖合同》，视为甲方违约，甲方应双倍返还乙方支付的定金。该协议另对其他事项进行了约定。2020年11月19日及同年11月22日，原告向被告合计支付定金10万元。2020年12月16日，被告向系争交易的居间方陈述欲将定金退还原告。2021年1月9日，被告向系争交易的居间方陈述欲否认系争协议。2021年1月10日及同年1月14日，被告向系争交易的居间方陈述因其未能购入目标房屋，故无法出售系争房屋，欲向原告方退款。2021年1月15日，在原告及被告的交谈中，被告表示不愿与原告继续交易，并表示知晓原告已将原自有房屋出售。2021年1月19日，被告向系争交易的居间方寄送落款时间为2021年1月18日的《告知函》，主要内容为：被告签订协议时，因自身年事已高，对条款未仔细查看，现对付款条款的时间节点极为不满。买家未提前支付阶段款，导致被告无法购入目标房屋，故决定不予履行已签订的协议，被告愿意承担违约费用。2021年1月28日，被告与案外人詹某就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告以518万元将系争房屋售予案外人。2021年2月10日，系争房屋登记至案外人詹某名下。另查明：原告于本案受理时即申请财产保全以查封系争房屋。后因查实系争房屋已登记至案外人詹某名下，致本院查封未成。原告于2021年3月22日向本院提交了变更诉讼请求为解除系争合同等的《变更诉讼请求申请书》，本院于同日将该文书之副本送达被告。审理中，原告出具了一组解约协议及转账凭证，以证明原告在出售自有房屋过程中，因被告违约，导致其对案外人违约，致其向该交易中的买受方赔偿5万元、向该交易中的居间方赔偿5.34万元。审理中，本院委托上海百盛房地产估价有限责任公司对系争房屋于2020年12月16日（该价值时点由被告选定）及2021年3月22日（该价值时点由原告选定）的市场价值进行评估，其估价意见分别为521万元及594.50万元。原、被告对上述评估报告中的估价金额均予认可，但均坚持以己方选定的评估价值时点作为赔偿金额的计算基础。审理中，被告向本院陈述，系争房屋售予案外人詹某的真实交易价格为550万元，即合同约定价款518万元与装修补偿款32万元之和。以上事实，除当事人陈述外，另有上海市房地产权证、房地产买卖（含居间）协议、收据、微信交谈记录、上海市房地产买卖合同、不动产登记簿等证据证明，本院予以确认。本院认为，本案中，原告与被告签订的《房地产买卖（含居间）协议》对系争房屋的总价款、付款方式、房屋交付及过户等重大事项均进行了明确约定，且明确注明《上海市房地产买卖合同》系为办理交易过户手续之需，《房地产买卖（含居间）协议》所确定的买卖条件与待双方签署的《上海市房地产买卖合同》之买卖条件一致。故本院认定《房地产买卖（含居间）协议》系原、被告就系争房屋缔结买卖合同关系的本约。依法成立的合同，双方当事人均应恪守。关于原告的诉讼请求，本院逐项分析如下：一、关于原告要求解除合同的诉讼请求。被告于审理中陈述，原告未如其口头允诺向被告提前付款，致使被告购房目的落空，但被告未提供证据证明该节事实，故被告虽曾向系争交易的居间方及原告作出不履行合同的意思表示，但因被告并不享有合同解除权，被告的上述意思表示自不能引起合同解除的法律效果。现系争房屋已由被告售予案外人，且案外人已取得系争房屋的物权，原告鉴于系争合同已无继续履行之可能、其合同目的已无法实现，要求解除合同，本院予以支持。就合同解除的时间而言，鉴于被告无合同解除权，其向居间方及原告作出不履行合同之意思表示具体为何时，均非所问。本案争讼之初，原告的诉讼请求系要求被告继续履行合同等，审理中，原告于知晓系争房屋已由被告售予案外人后，始变更诉讼请求为解除合同等，属未通知被告而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同，根据法律规定，合同自起诉状副本送达被告时解除。经核，本院于2021年3月22日将原告提交的《变更诉讼请求申请书》之副本送达被告，鉴于本院已确认原告享有合同解除权，故系争合同已于2021年3月22日解除。二、关于原告要求被告双倍返还定金（即退还定金10万元并承担定金罚则10万元）的诉讼请求，原告之请依约有据，被告亦认诺该项诉讼请求，本院予以支持。至于原告要求被告承担已收取定金之利息，于法无据，本院不予支持。三、关于原告要求被告于定金罚则之外赔偿损失的诉讼请求（即房屋差价损失、原告向案外买受方及案外居间方给付赔偿款之损失），本院分析如下：首先，定金不足以弥补一方违约所造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失，对此，《中华人民共和国民法典》第五百八十八条第二款定有明文。定金条款主要通过定金罚则的惩罚作用发挥担保功能，而违约损害赔偿责任的功能在于填平损失，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿数额的总和不应高于因违约造成的损失。其次，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失，《中华人民共和国民法典》第五百八十四条亦定有明文。损害赔偿的责任范围，应与损失相当，即通过损害赔偿使受损方的经济状况回复到合同如得到履行时本应得到的经济状况。本案中，被告于系争合同尚未解除的情况下，将系争房屋涨价另售案外人，有失诚信，应予规制。然而，一则在房价整体上涨的情况下，被告仅在一定程度上可以预见到己方之违约行为将会给原告造成的损失；二则原告在合同履行过程中仅支付了10万元定金，合同履行程度仍处于较为浅显之阶段；三则原告虽于案外交易中发生了一定的违约赔偿，但原告因其违约而可继续保有的自有房屋价格亦有一定程度的上涨。综上，本院基于公平原则和诚实信用原则，参照评估报告确定的市场价格，衡量双方因涉案交易未成导致的相关利益变动，综合本案纠纷产生之背景，酌情确定因被告违约而对原告所造成的损失为50万元。鉴于被告须承担定金罚则10万元已如前述，故被告应赔偿损失的数额为50万元与定金罚则10万元之差，即40万元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第二款、第五百八十四条、第五百八十七条、第五百八十八条第二款的规定，判决如下：一、确认裘忆、张弘与陈浦生关于上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《房地产买卖（含居间）协议》已于2021年3月22日解除；二、陈浦生于本判决生效之日起十日内双倍返还裘忆、张弘定金共计200，000元；三、陈浦生于本判决生效之日起十日内赔偿裘忆、张弘损失400，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14，586元，减半收取计7，293元，由裘忆、张弘负担2，353元（已付），由陈浦生负担4，940元（于本判决生效之日起七日内交付本院）；财产保全申请费5，000元，由陈浦生负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）；评估费29，598元，由陈浦生负担［已付13，972元，剩余15，626元于本判决生效之日起七日内支付裘忆、张弘（该款项裘忆、张弘已预付，裘忆、张弘有权对该款项申请执行）］。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何诘弥书记员  陆怿婷附：相关法律条文上海市徐汇区人民法院民事判决书（2021）沪0104民初3836号原告：裘忆，女，1986年2月9日出生，汉族，上海市徐汇区田林十四村54号303室。原告：张弘，男，1983年4月6日出生，汉族，上海市普陀区常德路1298弄3号10楼14-15室。上述二原告共同委托诉讼代理人：苏红捷，上海市经纬律师事务所律师。被告：陈浦生，男，1948年4月5日出生，汉族，上海市徐汇区田林东路414弄4号2201室。委托诉讼代理人：王竹君，上海海忠恒律师事务所律师。原告裘忆、张弘诉被告陈浦生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案受理后，依法适用简易程序于2021年4月12日及同年7月19日两次公开开庭进行审理，原告裘忆、张弘及其委托诉讼代理人苏红捷，被告陈浦生及其委托诉讼代理人王竹君两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裘忆、张弘向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行关于上海市徐汇区田林东路414弄4号2201室房屋（以下至判决主文前简称“系争房屋”）的《房地产买卖（含居间）协议》，将系争房屋过户登记至原告名下，并将系争房屋交付原告。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原告与被告签订的关于系争房屋的《房地产买卖（含居间）协议》；2、判令被告退还原告已付定金10万元及利息（以10万元为基数，自2020年11月22日起计算至实际退还之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算）；3、判令被告赔偿原告97.84万元（含定金罚则10万元、房屋差价款与定金罚则之差77.50万元、原告对案外买受方赔偿款损失5万元、原告向案外居间方赔偿款损失5.34万元）。事实与理由：原、被告签有《房地产买卖（含居间）协议》一份，约定被告将系争房屋以507万元售予原告，后被告向原告表示不再出售系争房屋，原告于审理中得知系争房屋已过户至案外人名下，现原告的合同目的无法实现，遂涉讼。被告陈浦生辩称：同意解除《房地产买卖（含居间）协议》。被告售房系为购置新居所需，因原告曾向被告口头允诺将较合同约定提前支付房款，故被告签署了该协议，但原告嗣后坚持根据合同约定时间支付款项，导致被告购房未成。2021年1月18日，被告向原告发出函件要求解除合同，故合同解除时间应为该日。同意退还定金10万元，亦同意承担定金罚则10万元。不同意承担其他损失赔偿，原告对案外买受方及案外居间方赔偿款，系原告案外交易，与被告无关。即使被告对原告造成了损失，被告也已于2021年1月向原告表达了解约的意思，其后扩大的损失不应由被告承担。经审理查明：系争房屋原登记于被告名下。2020年11月18日，被告（作为甲方）、原告（作为乙方）签订《房地产买卖（含居间）协议》一份，约定被告向原告出售系争房屋，总价为507万元，定金总额10万元，合同约定了各期阶段款的付款期限及数额，双方应于款清之日交房，并应于2021年6月30日前办理房屋过户手续等事宜。双方确认本协议是买卖房地产之真实意思，本协议所确定的买卖条件即为双方为办理交易过户手续所签署的《上海市房地产买卖合同》之条件；双方签署本协议后买卖关系成立，为办理交易过户手续之需，双方同意签署网上备案专用《上海市房地产买卖合同》，并依约履行各自的义务；若甲方未能在本协议约定期限内以约定条件签订关于该房产的《上海市房地产买卖合同》，视为甲方违约，甲方应双倍返还乙方支付的定金。该协议另对其他事项进行了约定。2020年11月19日及同年11月22日，原告向被告合计支付定金10万元。2020年12月16日，被告向系争交易的居间方陈述欲将定金退还原告。2021年1月9日，被告向系争交易的居间方陈述欲否认系争协议。2021年1月10日及同年1月14日，被告向系争交易的居间方陈述因其未能购入目标房屋，故无法出售系争房屋，欲向原告方退款。2021年1月15日，在原告及被告的交谈中，被告表示不愿与原告继续交易，并表示知晓原告已将原自有房屋出售。2021年1月19日，被告向系争交易的居间方寄送落款时间为2021年1月18日的《告知函》，主要内容为：被告签订协议时，因自身年事已高，对条款未仔细查看，现对付款条款的时间节点极为不满。买家未提前支付阶段款，导致被告无法购入目标房屋，故决定不予履行已签订的协议，被告愿意承担违约费用。2021年1月28日，被告与案外人詹解琴就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告以518万元将系争房屋售予案外人。2021年2月10日，系争房屋登记至案外人詹解琴名下。另查明：原告于本案受理时即申请财产保全以查封系争房屋。后因查实系争房屋已登记至案外人詹解琴名下，致本院查封未成。原告于2021年3月22日向本院提交了变更诉讼请求为解除系争合同等的《变更诉讼请求申请书》，本院于同日将该文书之副本送达被告。审理中，原告出具了一组解约协议及转账凭证，以证明原告在出售自有房屋过程中，因被告违约，导致其对案外人违约，致其向该交易中的买受方赔偿5万元、向该交易中的居间方赔偿5.34万元。审理中，本院委托上海百盛房地产估价有限责任公司对系争房屋于2020年12月16日（该价值时点由被告选定）及2021年3月22日（该价值时点由原告选定）的市场价值进行评估，其估价意见分别为521万元及594.50万元。原、被告对上述评估报告中的估价金额均予认可，但均坚持以己方选定的评估价值时点作为赔偿金额的计算基础。审理中，被告向本院陈述，系争房屋售予案外人詹解琴的真实交易价格为550万元，即合同约定价款518万元与装修补偿款32万元之和。以上事实，除当事人陈述外，另有上海市房地产权证、房地产买卖（含居间）协议、收据、微信交谈记录、上海市房地产买卖合同、不动产登记簿等证据证明，本院予以确认。本院认为，本案中，原告与被告签订的《房地产买卖（含居间）协议》对系争房屋的总价款、付款方式、房屋交付及过户等重大事项均进行了明确约定，且明确注明《上海市房地产买卖合同》系为办理交易过户手续之需，《房地产买卖（含居间）协议》所确定的买卖条件与待双方签署的《上海市房地产买卖合同》之买卖条件一致。故本院认定《房地产买卖（含居间）协议》系原、被告就系争房屋缔结买卖合同关系的本约。依法成立的合同，双方当事人均应恪守。关于原告的诉讼请求，本院逐项分析如下：一、关于原告要求解除合同的诉讼请求。被告于审理中陈述，原告未如其口头允诺向被告提前付款，致使被告购房目的落空，但被告未提供证据证明该节事实，故被告虽曾向系争交易的居间方及原告作出不履行合同的意思表示，但因被告并不享有合同解除权，被告的上述意思表示自不能引起合同解除的法律效果。现系争房屋已由被告售予案外人，且案外人已取得系争房屋的物权，原告鉴于系争合同已无继续履行之可能、其合同目的已无法实现，要求解除合同，本院予以支持。就合同解除的时间而言，鉴于被告无合同解除权，其向居间方及原告作出不履行合同之意思表示具体为何时，均非所问。本案争讼之初，原告的诉讼请求系要求被告继续履行合同等，审理中，原告于知晓系争房屋已由被告售予案外人后，始变更诉讼请求为解除合同等，属未通知被告而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同，根据法律规定，合同自起诉状副本送达被告时解除。经核，本院于2021年3月22日将原告提交的《变更诉讼请求申请书》之副本送达被告，鉴于本院已确认原告享有合同解除权，故系争合同已于2021年3月22日解除。二、关于原告要求被告双倍返还定金（即退还定金10万元并承担定金罚则10万元）的诉讼请求，原告之请依约有据，被告亦认诺该项诉讼请求，本院予以支持。至于原告要求被告承担已收取定金之利息，于法无据，本院不予支持。三、关于原告要求被告于定金罚则之外赔偿损失的诉讼请求（即房屋差价损失、原告向案外买受方及案外居间方给付赔偿款之损失），本院分析如下：首先，定金不足以弥补一方违约所造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失，对此，《中华人民共和国民法典》第五百八十八条第二款定有明文。定金条款主要通过定金罚则的惩罚作用发挥担保功能，而违约损害赔偿责任的功能在于填平损失，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿数额的总和不应高于因违约造成的损失。其次，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失，《中华人民共和国民法典》第五百八十四条亦定有明文。损害赔偿的责任范围，应与损失相当，即通过损害赔偿使受损方的经济状况回复到合同如得到履行时本应得到的经济状况。本案中，被告于系争合同尚未解除的情况下，将系争房屋涨价另售案外人，有失诚信，应予规制。然而，一则在房价整体上涨的情况下，被告仅在一定程度上可以预见到己方之违约行为将会给原告造成的损失；二则原告在合同履行过程中仅支付了10万元定金，合同履行程度仍处于较为浅显之阶段；三则原告虽于案外交易中发生了一定的违约赔偿，但原告因其违约而可继续保有的自有房屋价格亦有一定程度的上涨。综上，本院基于公平原则和诚实信用原则，参照评估报告确定的市场价格，衡量双方因涉案交易未成导致的相关利益变动，综合本案纠纷产生之背景，酌情确定因被告违约而对原告所造成的损失为50万元。鉴于被告须承担定金罚则10万元已如前述，故被告应赔偿损失的数额为50万元与定金罚则10万元之差，即40万元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第二款、第五百八十四条、第五百八十七条、第五百八十八条第二款的规定，判决如下：一、确认裘忆、张弘与陈浦生关于上海市徐汇区田林东路414弄4号2201室房屋签订的《房地产买卖（含居间）协议》已于2021年3月22日解除；二、陈浦生于本判决生效之日起十日内双倍返还裘忆、张弘定金共计200,000元；三、陈浦生于本判决生效之日起十日内赔偿裘忆、张弘损失400,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,586元,减半收取计7,293元，由裘忆、张弘负担2,353元（已付），由陈浦生负担4,940元（于本判决生效之日起七日内交付本院）；财产保全申请费5,000元，由陈浦生负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）；评估费29,598元，由陈浦生负担［已付13,972元，剩余15,626元于本判决生效之日起七日内支付裘忆、张弘（该款项裘忆、张弘已预付，裘忆、张弘有权对该款项申请执行）］。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员何诘弥二Ｏ二一年八月二十七日书记员陆怿婷附：相关的法律条文《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。