山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁10民终1795号上诉人（原审被告）：上诉人乳山欣业联科技园开发有限公司，住所地乳山市白沙滩镇金海湾工业园。诉讼代表人：乳山欣业联科技园开发有限公司破产管理人。负责人：王传生。委托诉讼代理人：杜祥国，山东东方未来律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：章培红，女，1959年2月12日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：常大杰，山东北斗星辰律师事务所律师。上诉人乳山欣业联科技园开发有限公司（以下简称欣业联公司）因与被上诉人章培红普通破产债权确认纠纷一案，不服山东省乳山市人民法院（2021）鲁1083民初1568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欣业联公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由章培红承担。事实和理由：一、本案应适用破产法的相关规定，不应适用合同法及相关司法解释。破产法相较于合同法属特别法，本案应优先适用破产法的相关规定。破产法第一条明确破产的目的是公平清理债权债务，平等保护债权人和债务人的合法权益。破产法对享有优先权的情形也作了专门的规定。章培红因欣业联公司一房二卖没有得到房屋，欣业联公司承担的是违约责任，但该责任不能理解为章培红对购房款具有优先权。涉案房屋先出卖给高胜杰且办理了备案。高胜杰按揭贷款又将该房抵押给中国银行乳山支行，无论从备案或抵押角度看，章培红均不具有物权期待权。二、一审判决章培红对87万元的债权享有优先权，实际上无法实现。涉案房屋早已不属于欣业联公司的破产财产，即使最终确认章培红对87万元债权享有优先权，因其无实现的基础，该判决也无法履行。三、退一步讲，假设章培红对欣业联公司享有优先权，数额也不应当是87万元。该房产在交付前尚未完工，后续管理人又花费巨资使之达到交付条件，章培红享有的优先权只能是破产受理时房屋的现价值，不包含管理人支付的后续建设费用。根据评估报告，该房屋在管理人投入后续建设前的价值为244903.48元。四、章培红在2017年5月22日申报债权时，管理人提议给其协调，但章培红坚持不要房屋，也不要求确认优先权，而是向管理人申报债权请求返还购房款87万元及利息166779元，要求赔偿87万元，共计1906779元。章培红的自愿选择，管理人无权干涉，管理人只能依法认定债权。五、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》是针对司法实践中存在的商品房预售不规范现象，为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则，因此该批复所指商品房消费者应仅限于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者。《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》仅是个案答复，其所称房屋买受人仅针对山东省高级人民法院处置的济南彩石山庄房屋买卖合同中的主体，该观点摘自最高人民法院（2020）最高法民申4502号以及（2020）最高法民申1341号。章培红辩称，原判决认定事实清楚，证据充分，请依法驳回上诉，维持原判。章培红向一审法院起诉请求：1.请求确认章培红对欣业联公司享有的债权174万元为优先债权；2.诉讼费用由欣业联公司负担。一审法院认定事实：2011年6月13日，双方当事人签订《商品房买卖合同》，约定章培红购买欣业联公司开发的乳山市银滩旅游度假区康桥蓝湾小区14号楼4单元406室的房产，总房款为87万元。合同签订后，章培红按照合同约定将全部房款付清，在此之前，欣业联公司将案涉房屋出卖给案外人高胜杰。由于欣业联公司一房二卖，案涉房屋被欣业联公司交付给案外人高胜杰。2014年5月10日，一审法院作出（2014）乳商破字第1号民事裁定书，受理了欣业联公司的破产重整申请。2017年5月22日，章培红向欣业联公司管理人申报了债权。2020年10月16日，欣业联公司管理人认定章培红的房款及赔偿金174万元为普通债权，章培红诉至法院，请求确认为优先债权。一审法院认为，双方当事人对章培红享有的破产债权174万元没有异议，一审法院予以确认。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该规定可理解为工程价款优先受偿权既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋无法交付情形下的房款返还请求权，故购房人为生存利益购买房屋的购房款，应具有优先受偿权。本案中，章培红与欣业联公司签订合同后，由于欣业联公司一房二卖，致使章培红与欣业联公司在破产清算阶段只是形成了合同无法履行后的债权债务关系，但基于保护章培红生存权价值理念的考虑，虽然章培红购买的房屋已不存在，但其交付的购房款仍然承载购房人的生存利益，故对于章培红交付的购房款87万元应当确认优先受偿权。对于赔偿金87万元，属于惩罚性赔偿，参照《全国法院破产审判工作会议纪要》第28条的规定，该笔赔偿金87万元属于劣后债权。综上所述，依据《中华人民共和国共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项、参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题额批复》第二条，《全国法院破产审判工作会议纪要》第28条的规定，判决：一、章培红对乳山欣业联科技园开发有限公司享有破产债权1740000元；二、章培红对上述破产债权870000元享有优先受偿权，另外870000元为劣后债权。案件受理费100元，由双方各负担50元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。欣业联公司提交威海同信泰和资产评估有限公司于2015年9月30日出具的资产评估报告书，拟证明案涉房屋所在的14号楼房屋的单价为2656.22元，案涉房屋面积为92.2平米，破产时的价值应为244903.48元。欣业联公司破产时案涉房屋所在的整栋楼都处于未完工状态，管理人接手后投入资金继续建设，即使认定章培红的优先权，也应当按破产时房屋的价值认定，不能按照建设完工后的价值，更不能按照破产前交的房款认定。经质证，章培红主张，该报告是欣业联公司单方委托所作，不予认可，且评估报告的单价严重脱离实际房价，章培红购买时单价是9436元，该评估不影响章培红要求欣业联公司返还原购房款的请求。章培红提交乳山市自然资源局档案查询单一份，载明其在乳山市国有土地范围内无登记信息，拟证实其在乳山市无房屋。经质证，欣业联公司对该证据真实性无异议。对于一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：章培红对87万元购房款是否享有优先权利。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》中进一步明确，上述批复的规定应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。因此，房地产开发企业破产案件中，购房消费者被赋予特殊的保护地位，购房款返还请求权优先于其他债权。对于如何界定商品房销售者，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定了三个要件：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、所购商品系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。对于第二个要件中的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条进一步解释为“涉案房屋在同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋”。根据本案查明的事实，章培红在破产前签订了合法有效的房屋买卖合同、在乳山市没有其他用于居住的房屋、缴纳了全部房款，符合商品房消费者的全部要件。因乳山欣业联科技园开发有限公司一房二卖的原因，章培红不能取得房屋，其返还房款的请求权，优先于普通债权，且房款数额应以其实际支付的为准。综上所述，乳山欣业联科技园开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由乳山欣业联科技园开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑华章审 判 员 蒋 涛审 判 员 于 晶二〇二一年八月十一日法官助理 宋 杨书 记 员 安圆圆