贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终4227号上诉人（原审原告）：彭俊由，男，1983年10月24日出生，侗族，住贵州省锦屏县。委托诉讼代理人：谭銮云，北京大成（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州庆隆达房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区扶风路1号。法定代表人：霍仁碧。委托诉讼代理人：吕江，国浩律师（贵阳）事务所律师。委托诉讼代理人：楼育诚，国浩律师（贵阳）事务所律师。被上诉人（原审被告）：那卫民，男，1974年9月22日出生，满族，住贵州省贵阳市。被上诉人（原审被告）：苟和平，男，1955年9月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市。上诉人彭俊由因与被上诉人贵州庆隆达房地产开发有限公司（以下简称庆隆达房开）、那卫民、苟和平商品房销售合同纠纷一案，上诉人彭俊由不服贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初12748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序简繁分流改革试点工作的决定》，由审判员田镇华独任审理。上诉人彭俊由的委托诉讼代理人谭銮云，被上诉人庆隆达房开的委托诉讼代理人吕江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人彭俊由上诉请求：1．维持原判第一项，撤销原判第二项，并改判决庆隆达房开退还上诉人购房款428820元及资金占用利息19269元（资金占用利息以428820元为基数按照年利率6%计算，从2019年10月1日暂时计算至2020年7月1日，实际要求计算至全部购房款返还之日止）；2．请求改判庆隆达房开赔偿上诉人因不能交房及办理权属登记的损失50000元；3．撤销原判第三项，并改判苟和平和被那卫民与庆隆达房开对本案的全部给付款项承担共同责任；4．本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．本案上诉人要求那卫民、苟和平承担共同责任，但一审却判决承担连带责任，一审超出上诉人的诉讼请求进行判决明显程序违法。上诉人与那卫民、苟和平签订的《延期交房协调解决方案》第三条明确约定如那卫民、苟和平无法按期履行协调解决方案第一、二条承诺的义务，则那卫民、苟和平与庆隆达房开共同承担后续全部合同责任，但一审忽略该内容，擅自更改合同当事人所约定的承担合同责任的方式，明显错误。2．本案与（2020）黔01民终2892号案件系同一类型案件，一审同案不同判，违反法律面前人人平等的基本原则。3．上诉人请求赔偿的基础是购买房屋的目的不能实现，赔偿上诉人的实际损失，该实际损失就是被上诉人若按期交房由被上诉人统一出租后，应当向上诉人支付的租金。一审法院以上诉人主张损失“无事实及合同约定”驳回上诉人的赔偿请求不当。4．庆隆达房开隐瞒上诉人购买的商铺已进行抵押的事实，且截止到上诉人起诉时庆隆达房开都无法为上诉人办理房屋备案登记，也未将涉案房屋交付给上诉人，上诉人要求解除双方签订的商品房买卖合同以及要求庆隆达房开赔偿损失于法有据。被上诉人庆隆达房开答辩称，1．一审对违约金及损失认定事实正确及适用法律正确，案涉合同第十三条约定了逾期交房责任但未约定资金占用费，双方签订的商品房买卖合同合法有效，应按合同约定处理逾期交房责任；2、上诉人并无证据证明因不能交房及办理权属登记给其造成了任何损失，该主张无理无据，上诉人也无证据证明案涉房屋已抵押，故其主张不应得到支持。被上诉人那卫民、苟和平未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。彭俊由向一审法院起诉请求：1、判令被告贵州庆隆达房地产开发有限公司返还购房款428820元及资金占用利息19296元（资金占用利息以428820元为基数按照年利率6%计算，从2019年10月1日计算至2020年7月1日为19296元，利息计算至购房款返还完毕为止）；2、判令被告贵州庆隆达房地产开发有限公司赔偿原告因不能交房及办理权属登记造成的损失50000元；3、判令被告苟和平、那卫民与被告贵州庆隆达房地产开发有限公司对上述款项共同承担全部责任；4、本案的案件受理费、保全费、保全担保费由被告承担。庭审中，原告增加为请求解除原告与被告贵州庆隆达房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》。一审法院认定事实：2018年12月25日，原告与被告庆隆达房开签订《商品房买卖合同》，该合同主要载明“出卖人贵州庆隆达房地产开发有限公司、贵阳建力房地产开发有限公司买受人彭俊由第一条出卖人以出让方式取得位于贵阳市云岩区地块的建设用地使用权。上述地块建设商品房暂定名为万隆国际商住小区。第三条买受人购买的商品房为本合同第一条和第二条约定项目中的负2层642号房。第四条与该商品房有关的抵押情况为该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押。第七条该商品房总价款为428820元。第八条买受人应当在2018年12月25日前支付全部房价款。第十一条出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房。第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内……（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金……出卖人处无被告盖章买受人彭俊由签名捺印”。被告陈述没有盖章的原因是因为没有备案，对双方之间的商品房买卖事实无异议。同日，原告向被告一次性支付房款428820元，被告向原告出具《收据》一张。因被告庆隆达房开未按约定交房，原告（认购方、乙方）与被告苟和平、那卫民（保证方、甲方）签订《延期交房协调解决方案》，载明“鉴于1、庆隆达房开与乙方签订了商铺购房协议，现因为庆隆达房开无法按期办理房产备案以及交房现象。2、甲方系庆隆达房开相关权利人，甲方自愿对庆隆达房开延期办理房产备案及交房的过错责任提供承诺保证责任。3、现经双方协商，就协调处理庆隆达房开延期办理房产备案及交房事宜达成以下协调方案条款一、甲方作为庆隆达房开相关权利人承诺并保证甲方在本协调方案签订之日起100天内完成乙方所购买商铺的房产备案等全部工作并在承诺的100天房产备案期满后五日内向乙方提供已经被庆隆达房开收回备案的购房合同原件。二、甲方承诺并保证在本协调方案签订之日起7天内向乙方提供庆隆达房开签订的购房合同复制件。三、如甲方未能如期完成本协调方案第一、二条承诺的任何义务，则甲方自愿与庆隆达房开共同承担后续的全部合同责任。四、乙方在甲方完成本方案第二条内容的前提下愿意给甲方以及庆隆达房开100天的宽限期，用于办理乙方所购买商铺的房产备案等全部工作。五、本协调方案签订后乙方承诺在100天宽限期内不会到庆隆达房开现场主张其他权利。……甲方苟和平、那卫民签名捺印乙方彭俊由签名捺印”。因被告未按约定履行义务，原告将被告诉至一审法院，诉请如前。另，本案在审理过程中，原告向一审法院申请诉讼财产保全费2986元。一审法院认为，原告与被告庆隆达房开签订的《商品房买卖合同》及原告与被告苟和平、那卫民签订的《延期交房协调解决方案》均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，均系有效协议。各方均应按照约定履行义务，原告已按合同约定支付完购房款，被告应按约定履行交房义务，但被告至今未能交房，根据合同第十三条的约定，原告有权解除合同，故对原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，一审法院予以支持。根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，合同解除后，被告庆隆达房开应退还原告房款428820元及支付已付款0.5%的违约金即2144.1元。被告苟和平、那卫民在《延期交房协调解决方案》作为保证方，表示对被告庆隆达房开共同承担后续全部合同责任，现原告诉请要求被告苟和平、那卫民承担责任，一审法院予以支持。被告苟和平、那卫民辩称无保证意思表示，与事实不符，一审法院不予支持。关于原告要求被告赔偿原告因不能交房及办理权属登记造成的损失5万元，无事实及合同约定，一审法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告彭俊由与被告贵阳庆隆达房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告贵阳庆隆达房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内退还原告彭俊由人民币428820元及支付违约金人民币2144.1元；三、被告苟和平、那卫民对上述款项承担连带清偿责任；四、驳回原告彭俊由的其余诉讼请求。案件受理费4385元（已减半收取），保全费2986元，共计7371元，由原告彭俊由承担994元，由被告贵阳庆隆达房地产开发有限公司、苟和平、那卫民承担6377元（原告已预交）。二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本案事实，有当事人当庭陈述、《商品房买卖合同》、收据、银行流水、客户签约交款单等证据在卷佐证。本院认为，根据当事人的上诉请求和答辩意见，本案二审的争议焦点为：本案中因解除《商品房买卖合同》退还房款的，买受人对资金占用利息和不能交房办证损失的主张能否得到支持。根据本案审理查明的事实和相关法律规定，分析评判如下：第一，关于资金占用利息的问题。经审理查明，导致双方《商品房买卖合同》解除的根本原因在于出卖人无法交付房屋，违约责任在于出卖人。彭俊由签订《延期交房协调解决方案》应当视为买受人对延期交房的变更约定和自认，现彭俊由通过提起诉讼的方式主张解除合同，本院认定该合同已自本案一审立案之日即2020年8月3日依法解除，合同解除之日庆隆达房开应当退还彭俊由已付购房款，但至今未退还，事实上给彭俊由造成了资金占用期间的利息损失，该部分损失应当由庆隆达房开承担，且该部分损失为实际损失，《商品房买卖合同》第十三条约定的按已付款0.5%支付违约金明显过低，彭俊由上诉主张资金占用利息实质上是主张对损失计算标准予以调增，本院予以部分支持，但其主张资金占用利息从2019年10月1日起按年利率6%的标准计算不符合双方约定和案件事实，本院支持从合同解除之日2020年8月3日起到还清房款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算资金占用利息。第二，关于不能交房办证的损失，彭俊由诉称该部分损失为五万元，系基于与庆隆达房开签订了返租协议的事实，按照每个月五千元租金损失估算，但其并未提交相应证据证明，应当承担举证不能的法律后果，对该部分损失因无事实依据和合同约定，一审法院未予支持并无不当，对彭俊由该部分损失的主张不予支持。另，因庆隆达房开、苟和平、那卫民均未提起上诉，视为其认可一审判决，对于三方责任承担的方式问题，与彭俊由诉请无关，本院不予审查。综上，原审判决认定事实部分不清，彭俊由的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初12748号民事判决第一项；二、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初12748号民事判决第三项、第四项；三、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初12748号民事判决第二项为贵阳庆隆达房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内退还彭俊由购房款人民币428820元并承担资金占用利息（该利息以尚未退还的购房款为计算基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准，从2020年8月3日起计算至购房款还清之日止）；四、苟和平、那卫民对本判决第三项承担连带清偿责任；五、驳回彭俊由的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4385元（已减半收取），保全费2986元，共计7371元（已由彭俊由预缴），由彭俊由承担994元，由贵阳庆隆达房地产开发有限公司、苟和平、那卫民承担6377元。二审案件受理费1478元（已由彭俊由预缴），由彭俊由承担1112元，由贵阳庆隆达房地产开发有限公司、苟和平、那卫民承担366元。本判决为终审判决。审判员  田镇华二〇二一年八月十二日书记员  王开航