河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫07民终4151号上诉人（原审原告、案外人）：张新凯，男，汉族，1978年12月30日出生，住新乡市牧野区。上诉人（原审原告、案外人）：郭文君，女，汉族，1976年6月6日出生，住辉县。二上诉人共同委托诉讼代理人：陶士印、尚勤声（实习），河南正安律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请保全人）：郑安印，男，汉族，1953年8月4日出生，住新乡市红旗区。委托诉讼代理人：路向东，河南绿城律师事务所律师。原审第三人（被保全人）：李新彩，女，汉族，1972年3月29日出生，住新乡市红旗区。原审第三人（被保全人）：刘建中，男，汉族，1969年10月6日出生，住新乡市红旗区。上诉人张新凯、郭文君与被上诉人郑安印、原审第三人李新彩、刘建中案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（2020）豫0702民初7665号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人张新凯、郭文君及其委托诉讼代理人陶士印，被上诉人郑安印及其委托诉讼代理人路向东，原审第三人刘建中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张新凯、郭文君的上诉请求：一、撤销原审法院(2020)豫0702民初7665号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，或发回重审，二、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定上诉人于2020年8月19日才开始办理过户手续，系认定事实错误。上诉人于2015年12月30日已向新乡市房地产登记交易中心递交申请并积极办理过户手续。原审法院认定上诉人因自身原因未办理过户登记，认定事实不清。因涉案房屋是别墅，办理过户手续前需对房屋所在的土地进行权籍调査程序。上诉人在向房屋管理部门提出过户申请后相关部门启动了权籍调查程序，并在两年后才出具了不动产权籍调查表和宗地图，但在移转过程中丢失，故不能办理过户手续的关键原因，非上诉人的原因所致。上诉人与第三人签署了购房合同，当天向第三人一次性支付了全部的房款，当天到房管局积极履行了申请过户的义务，且已缴纳了全部的过户税款，上诉人应当对涉案的房屋亨有所有权。根据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知(法【2019】254号)第127条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，上诉人依法应当对涉案的房屋享有所有权。郑安印答辩称:虽然上诉人签订了《房屋买卖契约》，但案涉房屋始终未办理过户手续。案涉房产未过户完全是上诉人自身原因造成的，不存在任何客观因素。根据《不动产登记暂行条例》相关规定，只有首次进行不动产登记才进行不动产调查程序。本案第三人已经办理了房屋产权证书，案涉房屋系二手房交易，根本无须进行调查程序。上诉人在原审中就提出丢失了相关材料，但原审法院经到房管局调查，根本不存在材料丢失及不能办理房产过户的情况。上诉人从未占有使用案涉房屋，房屋仍登记在第三人名下，上诉人故意不办理房产过户手续。原审中，答辩人提供了照片等相关证据，证明上诉人自双方签订房屋买卖协议后，未占有使用该房。上诉人更未提交交纳正常使用案涉房屋的水、电、燃气等费用。案涉房屋不是普通住宅，系别墅类型，过户税费比列高。上诉人不过户的原因是涉及交税问题。另外，上诉人有多处房产，其购房并不是居住，而是储备房屋，待房屋增值再转手出售，不仅获取高额利益，而且还规避因上诉人购买房屋自身应交纳的过户费用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，主观上，上诉人根本没有办理房产过户的任何积极行为，完全是因其自身原因造成的。上诉人狭隘理解《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条第二款的规定，其理由不能成立。刘建中答辩称：房屋过户已经于2015年底办完手续，并收到房屋出售的全部款项。2020年听说郑安印起诉李新彩并同时准备查封房产，答辩人才知道该房产几年都没有办理过户。答辩人多处打听才联系上张新凯，电话问张新凯未办理过户的理由，张新凯称第一太忙，第二是他也没有在该房屋居住，第三交税太多。当张新凯到房产部门办理过户手续的时候，才知道房产部门必须让买卖双方来一趟重新办理手续，重新签合同。经签字递交资料之后，交税时，税务部门的工作人员称，这么多年都没有来办理过户，现在办理过户必须按照现在的房屋基准数交税。当交完税之后再去办理房产过户手续的时候，被通知房产已经被查封。张新凯、郭文君向原审法院提出诉讼请求:一、撤销红旗区法院（2020）豫0702执异229号执行裁定书；二、判决不得执行位于新乡市红旗区洪门镇西台头恒泰花园Ａ区4号楼Ａ座的房屋，并解除对该房屋的查封措施；三、请求确认张新凯、郭文君对位于新乡市红旗区的房屋享有所有权；四、本案诉讼费用由郑安印承担。原审法院查明：郑安印与李新彩、刘建中因民间借贷纠纷诉至该院，诉讼中，郑安印向该院申请诉讼保全，该院于2020年8月20日作出（2020）豫0702民初4778-1号民事裁定书，裁定查封案涉房屋，该院于2020年8月24日在新乡市不动产登记和交易中心进行了查封登记，该民事案件正在审理中。张新凯、郭文君对该查封行为不服向该院提出执行异议，该院于2020年11月20日作出（2020）豫0702执异229号执行裁定书，裁定：驳回张新凯、郭文君的异议请求。张新凯、郭文君对该执行裁定不服，向该院提出执行异议之诉。另查明，张新凯、郭文君与李新彩、刘建中于2015年12月30日签订了《房屋买卖契约》，协议中约定了将登记在李新彩、刘建中共同名下的案涉房屋以62万元的价格出售给张新凯、郭文君，2015年12月30日张新凯、郭文君向李新彩、刘建中支付了全部价款。案涉房屋至2020年8月期间仍一直登记在刘建中、李新彩名下，至2020年8月19日，郭文君缴纳了案涉房屋的契税并开具了案涉房屋62万元全部价款的增值税发票，2020年8月20日新乡市不动产登记和交易中心受理了李新彩、刘建中、郭文君提交的转让案涉房屋登记的所需材料并在内部系统登记，8月24日被该院保全查封。原审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。同时符合上述四项内容方能排除执行。本案中，张新凯、郭文君与第三人之间签订了合法有效的《房屋买卖契约》，该合同的签订时间早于郑安印与第三人债权之前，张新凯、郭文君于2015年12月30日向第三人支付了全部的案涉房屋价款，以上两个条件均已具备。但案涉房产自2015年12月双方签订买卖合同至2020年8月被该院保全查封，长达四年多时间一直没有办理房产过户登记手续，仍然登记在刘建中、李新彩名下。对此问题，张新凯、郭文君诉称的理由和提交的证据，并不能证明系非张新凯、郭文君自身原因未办理过户登记,故张新凯、郭文君的诉求请求该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回张新凯、郭文君的诉讼请求。案件受理费10000元，由张新凯、郭文君负担。二审中,张新凯、郭文君向本院提交两组证据：第一组：2015年12月30日房产交易中心收费核算表两份。证明：2015年12月30日上诉人与第三人共同到房产管理部门办理过户手续，房屋管理部门工作人员张宏伟向上诉人出具收费核算表两份并签字确认，该证据与上诉人一审中提交的证据相互印证，共同证明上诉人与第三人在2015年12月30日签订房屋买卖合同并支付购房款后，到房屋登记管理部门申请过户手续。第二组：2016年12月8日河南北辰勘测有限公司出具1000元测绘收据一份。证明：上诉人向相关部门申请过户后，由于涉案房屋系别墅，需进行权籍调查，上诉人按照要求缴纳了测绘费用，缴纳的时间也能印证上诉人及时申请过户手续的事实，与上诉人一审中提交的证据相互印证。郑安印的质证意见为：该两组证据不能证明未办理过户不是上诉人自身原因造成的，本案是二手房交易，根据新乡市二手房交易规定，仅需要提供双方的身份证明、房产证明以及买卖合同就可以完成交易，被上诉人也到房管局进行了查询，被明确告知不需要对房屋权属再进行调查，也不需要对宗地图进行调查，这方面的调查是对房屋首次登记而进行的程序。上述证据并不证明对方积极办理房产过户手续。刘建忠对上述证据不发表意见。对上述证据，本院分析认为，因该两组证据与张新凯、郭文君原审提交的房屋所有权转移登记申请书、不动产权籍调查表、新乡市不动产登记和交易中心受理凭证等相互印证，本院予以采信。本院查明：2015年12月30日，张新凯、郭文君与李新彩、刘建中签订案涉《房屋买卖契约》后，于当日即向新乡市不动产登记交易中心办理案涉房屋转移登记，填写了房屋所有权转移登记申请书，并缴纳房屋所有权登记费、证书费70元，转让手续费712元。张新凯于2016年10月28日向河南北辰勘测有限公司交纳测绘费1000元，河南北辰勘测有限公司于2017年6月26日作出案涉房屋不动产权籍调查表，该调查表中界址签章表所在页载明有指界人刘建中的签名。2016年11月10日刘建中将案涉房产钥匙交付给张新凯、郭文君。本院查明的其他事实与原审认定一致。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案为案外人执行异议之诉纠纷，在案涉查封房屋作为执行标的物的情况下，执行案外人的权利主张与申请执行人的权利主张存在冲突，本院二审主要审查执行案外人的权利主张是否具有合法性、真实性和优先性，并且由执行案外人承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人张新凯、郭文君原审提交了案涉房屋买卖契约以及第三人刘建中、李新彩出具的案涉房屋收款条；二审中，刘建中亦认可于2016年1月10日将案涉房屋钥匙交给了上诉人，上述事实足以证实张新凯、郭文君于案涉房屋查封前已签订了书面的房屋买卖合同并支付了全部价款，且已实际占有案涉房屋。关于案涉房屋过户登记的问题，从张新凯、郭文君一、二审提交的证据来看，自案涉房屋买卖协议签订当天上诉人即与第三人前往新乡市不动产登记交易中心申请办理房屋转移登记，且确系因房屋登记部门的要求即案涉房屋办理转移登记前须重新进行权籍调查，从而导致本案房屋未能及时完成过户登记，故案涉房屋未办理过户登记不能归于案外人张新凯、郭文君的自身原因。二审中刘建中虽称不知道案涉房屋几年都未办理过户，系张新凯、郭文君的原因导致未能过户。但其所述事实明显与2017年6月26日其在案涉房屋不动产权籍调查表界址签章栏中载明的本人签名的事实相互矛盾，而且其与本案存在一定的利害关系，故其二审所作单方陈述不足以认定张新凯、郭文君怠于行使过户登记的权利。关于张新凯、郭文君要求确认案涉房屋所有权的问题。我国不动产物权变动采取登记生效主义,登记才发生物权移转的法律效力,因此,当事人基于房屋买卖合同等方式转移所有权的，只有在产权过户登记手续完成后，买受人方可取得诉争房屋所有权。在买卖合同履行过程中，尚未完成产权过户手续之前，买受人依据合同约定仅享有要求办理房屋过户登记的请求权，其主张确认其对于执行标的物享有所有权的，人民法院不应支持。综上，张新凯、郭文君所提交的证据已达到高度盖然性的证明标准，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其享有的无过错房屋买受人物权期待权优先于郑安印的一般金钱债权，应当排除执行。原审判决欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2020）豫0702民初7665号民事判决；二、不得查封位于新乡市红旗区洪门镇西台头恒泰花园A区4号楼A座的房屋；三、驳回张新凯、郭文君的其他诉讼请求。一审案件受理费10000元，由郑安印负担。二审案件受理费10000元，由张新凯、郭文君负担。本判决为终审判决。审判长  张立东审判员  王智好审判员  马成林二〇二一年九月二日书记员  郭盛彧