湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初10006号原告：刘懿洋，女，1982年9月28日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。被告：长沙恒大童世界旅游开发有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区望城坡街道玉兰路433号西枢纽商务中心写字楼T2栋19层。统一社会信用代码：91430104MA4L6Y4D0L。法定代表人：陈黎明，该公司副总经理。委托诉讼代理人：曹阳，男，1995年6月22日出生，汉族，住武汉市洪山区，系该公司员工。原告刘懿洋与被告长沙恒大童世界旅游开发有限公司（以下简称“恒大童世界公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年6月17日立案后，依法适用简易程序于2021年8月26日公开开庭进行了审理，原告刘懿洋、被告恒大童世界公司的委托诉讼代理人曹阳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘懿洋向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令原、被告于2020年9月18日签订的《长沙恒大文化旅游城商品房认购协议》无效；2.请求判令被告返还原告因签订协议已支付的款项227,527元并支付资金占用期间的利息（利息以227,527元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的标准自2020年9月22日计算至实际给付之日止）；3.由被告承担本案诉讼费。在本案审理过程中，原告刘懿洋变更第一项、第二项诉讼请求如下：1.请求判令解除原、被告双方于2020年9月18日签订的《长沙恒大文化旅游城商品房认购协议》；2.请求判令被告返还原告双倍定金及合同款项共计247,427元；事实和理由：原告未按照《长沙恒大文化旅游城商品房认购协议》（以下简称“协议”）约定时间内签订《商品房买卖合同》，已按照《协议》约定赔偿给被告227,527元的违约金，给原告造成了巨大的经济损失，遂申请《协议》无效。虽然原告作为具备完全民事行为能力的成年人，但作为弱势消费者在欠缺相关法律知识的基础上，并不知道该《协议》让原告承担了超出法律规定范围内的违约金赔偿义务，且没有享受法律规定范围内要求违约方承担违约责任享受违约赔偿的权利，更不知道该《协议》违反了《消费者权益保护法》第二十六条和《中华人民共和国合同法》第三十九条规定。《协议》是被告单方面制定来的格式合同，并不是经过双方协商达成一致制定出来的，被告作为提供格式合同的一方在经济上、法律上占有绝对优势，原告作为弱势消费者无法要求被告更改协议内容，为了购买其房屋只能被动接受此合同。1.根据《协议》第六条的条款，如被告未能在协议签订后3个月内办理完毕抵押解除手续，导致双方不能签订《商品买卖合同》，原告可以解除合同但被告不用承担任何违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。被告已于2020年3月6日取得预售许可证，至2020年9月8日有充分的时间解除抵押再来售卖。解除抵押是被告售卖房屋的前提也是其义务。没有任何法律规定未能解除抵押可以作为被告免责的依据。所以因被告未能解除抵押导致双方不能签订《商品买卖合同》应该双倍返还定金给原告。协议以上条款不合理的免除了被告的违约责任，限制原告主张违约损失赔偿的权利。2.根据《长沙恒大文化旅游城商品房认购协议》第三条和第六条，原告未在抵押涂销后三天内签署《商品房买卖合同》，被告有权不予乙方就该房签署《商品房买卖合同》，原告所支付的款项不予退还，被告无须通知原告，可另行处理该房屋。首先《协议》约定双方签订《商品房买卖合同》时间并不是个固定的时间，而是要根据被告解除抵押的时间来确定的，原告无法提前预知，在原告无法提前预知的前提下根本不可能在协议约定的时间来签订《商品买卖合同》。所以原告未在抵押涂销后三天内签署《商品房买卖合同》，被告有权不与乙方签署《商品房买卖合同》，让原告承担违约责任是不公平不合理的。其次，原告违约后，需要承担高达227,527元的违约金，而被告无须通知原告，可另行处理该房屋，被告未有任何损失，与被告实际损失严重不符，获得了高出法律允许范围内的利益。被告不合理的加重原告责任。但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，原告违约也只需扣除定金，而不是承担227,527元的违约金。3.被告于2020年11月18日邮寄的《关于尽快缴纳首期款并签订商品房买卖合同的通知书》中，在原告毫不知情的情况下告知原告已经于2020年10月10日已经违约，如果不按其《通知书》上的约定的日期来签约，就要承担227,527元的违约金。被告利用《协议》上原告无法预知的履约时间告知其已经违约的事实，再利用《协议》上制定的高额违约金强迫原告在其指定的日期签署《商品房买卖合同》，不然就以违约事实让原告承担高额违约金。以上阐述证明该协议明显违反了公平、等价有偿原则，也未遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。限制原告作为消费者的权利、不合理的免除其责任、加重消费者责任，以及对消费者作出不公平、不合理的规定，利用格式条款并借助技术手段强制交易。综上所述，请求人民法院支持原告的诉讼请求，由被告退回原告之前支付的227,527元和赔偿相应的利息损失。被告恒大童世界公司辩称：原、被告双方签订的《长沙恒大文化旅游城商品房认购协议》合法有效，现原告因自身原因主张解除认购协议应承担相应违约责任。1.在本案之前，原告已就同一事宜向岳麓区人民法院起诉被告，岳麓区人民法院作出的(2021)湘0104民初1147号民事判决书中第8页（详见被告提交的证据1）清楚载明：“经查，原、被告双方均具备完全民事行为能力，《认购协议》之签订也系双方真实意思之表示，且未违反法律、法规的强制性效力规定，应认定有效。该判决书也已生效。”而在本案中，原告主张解除认购协议，代表其已认可了认购协议是合法有效的。2.在认购协议合法有效的前提下，原告因自身原因主张解除认购协议应承担相应违约责任。认购协议系商品房预约合同性质，由原告向被告支付定金，该定金用于担保双方在未来一定期限签订商品房买卖合同，如因原告原因导致无法签署商品房买卖合同，则原告损失定金；如因被告原因导致无法签署商品房买卖合同，则被告双倍返还定金。原告认购时付款方式为银行按揭，之后又想变为公积金贷款。但由于原告公积金最多只能贷款25万元，故需将首付调整至497,527元。被告本着积极促成交易的原则充分考虑原告的自身需求，但原告并未配合补足首付及提供公积金贷款资料（详见原告自己提交的证据三聊天记录）。认购协议签订之后直至今日，案涉房屋仍处于“正在办理签约状态”，并未向第三人出售，被告也从未因自身原因拒绝与原告签订商品房买卖合同。反倒是原告以各种理由拒绝签订商品房买卖合同，导致迟迟不能签约的原因在原告，应当承担相应的违约责任损失定金，而不是由被告向其双倍返还定金。综上所述，现原告因自身原因主张解除认购协议，应当承担相应违约责任。经审理查明:2020年9月18日，原告刘懿洋（乙方、买受人）与被告恒大童世界公司（甲方、出卖人）签订《恒大文化旅游城商品房认购协议》（以下简称“《认购协议》”），认购被告所开发的长沙恒大文化旅游城项目23栋2105房屋。合同第一条约定，该商品房建筑面积83.35㎡，套内建筑面积68.34㎡内，按建筑面积计算的认购单价为8,968.53元/㎡，认购总价为747,527元。认购协议第二条约定，乙方同意在签署该协议时向甲方支付20,000元定金。合同第三条约定，乙方采取按揭贷款的方式：其应于2020年9月20日前支付首期房款207,527元（不含定金），并于抵押涂销后三天内签署《商品房买卖合同》，余款520,000元由银行提供按揭贷款。合同第六条约定，如果甲方未能在协议签订后3个月内办理完毕抵押解除手续，则乙方可以选择解除本协议，甲方退回乙方所交款项，互不承担违约责任;如果乙方同意继续履行本协议，则双方在本协议上更改签订《商品房买卖合同》及支付房款的日期并签章确认；如果甲方在本协议约定期限内已办理完毕抵押解除，而乙方未按本协议约定期限到长沙恒大文化旅游城销售中心签署《商品房买卖合同》，甲方有权不与乙方就该房屋签署《商品房买卖合同》，乙方所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行处理该房屋；如果甲方在规定期限内办理完毕抵押解除且乙方没有违约行为，而甲方因自身原因不与乙方签订《商品房买卖合同》，则视为甲方违约，应向乙方双倍返还定金，但甲方不再承担其他责任。该协议还就其他问题进行了约定。当日，被告的置业顾问王佳殷在微信中告知原告，交2000抵20,000元的优惠已经抵消在房款中。原告刘懿洋于协议签订当日支付被告20,000元定金，并于2020年9月22日支付首付款207,527元。此后，被告未与原告签署书面的房屋买卖合同，亦未书面通知原告签订合同。2020年11月16日，因双方协商同意将商业贷款变更为公积金贷款，被告的置业顾问王佳殷要求原告先交纳剩余购房首付款再与原告签订合同，原告要求签订合同再支付首付款，双方对此协商未果。2020年11月18日，被告向原告邮寄《关于尽快缴纳首期款并签订的通知书》，载明：依据认购书，原告应于2020年10月10日前交清首付款并签订《商品房买卖合同》，否则视为放弃购买涉案房屋，所缴款项不予退还，被告可另行销售房屋；截止2020年11月17日，原告尚有0元首付款未交清，已逾期41天仍未签署《商品房买卖合同》，要求原告于2020年11月25日前交清首付款并带齐认购书及身份证资料前往签约地点签署《商品房买卖合同》，逾期未办，将按照认购书相关约定执行。原告于2020年11月22日收到该通知。原告此后并未按照要求与被告签署书面合同，被告也未退回原告已缴纳的费用。因双方协商无果，原告于2021年1月13日诉至本院，要求撤销双方签订的《认购协议》，并返还已支付的款项，本院经审理后认为合同合法有效，故于2021年4月12日作出（2021）湘0104民初1147号民事判决，驳回了原告的全部诉讼请求，并在该判决书中告知如双方确无继续履行《认购协议》之信任基础，可以通过解除协议之方式再行主张权利，现原告再次诉至本院。另查明：1.原告自2016年6月起，便以灵活就业人员身份缴纳了长沙市的社保，缴存至2017年8月；2020年11月11日，原告的购房资格审查完成，审查结果为通过。2.长沙市不动产登记平台预告登记信息显示，岳麓区潭州大道二段528号恒大文化旅游城2-10栋2105房的合同编号为：XX2000612105，交易价格为747,527元，首付款497,527元，预告权利人为刘懿洋。3.被告所开发的长沙恒大文化旅游城项目于2018年8月15日取得预售许可证。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《付款凭证》、《认购协议》、微信聊天记录、《通知书》、《湖南省商品房网签签约系统（长沙市）》截图、户室信息表，被告提交并经庭审质证的（2021）湘0104民初1147号民事判决书、长沙市不动产登记平台预告登记信息查询予以证明，本院予以确认。本院认为，原、被告于2020年9月18日签订的《认购协议》合法有效，并已由生效的（2021）湘0104民初1147号民事判决书予以确定。原、被告双方此后对首付款的金额及贷款的方式进行了变更，但未形成书面合同，双方因就签订合同与支付剩余首付款的前后顺序发生争议，致使未能签订正式的房屋买卖合同，现原告向本院诉请要求解除该《认购协议》，本院根据变更诉讼请求的申请书送达给被告的时间确定双方于2020年9月18日签订的《认购协议》自2021年7月22日予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，原、被告签订的《认购协议》因双方对合同价款的支付方式进行变更后，对后续签订正式商品房买卖合同的时间及支付剩余首付款的时间未能协商一致，致使合同解除，导致合同解除的原因不能归咎于一方当事人，合同解除后，被告应当将所收取的购房定金及首付款227,527元退还给原告，对原告诉请要求被告双倍返还定金及被告抗辩定金不予退还的主张，本院均不予采纳。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、确认原告刘懿洋与被告长沙恒大童世界旅游开发有限公司于2020年9月18日签订的《恒大文化旅游城商品房认购协议》自2021年7月22日予以解除。二、限被告长沙恒大童世界旅游开发有限公司在本判决书生效之日起十日内向原告刘懿洋返还定金及购房首付款227,527元。三、驳回原告刘懿洋的其他诉讼请求。如果被告长沙恒大童世界旅游开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2,356元，由原告刘懿洋承担1,178元，被告长沙恒大童世界旅游开发有限公司承担1,178元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 肖必芳二〇二一年八月三十日法官助理 贺 玫书 记 员 杨 明