重庆市渝北区人民法院民事判决书 （2021）渝0112民初20644号 原告：重庆市易英物业管理有限公司，住重庆市渝北区双凤桥街道空港大道310号和顺苑2幢1-5-4，统一社会信用代码915001127562486042。法定代表人：刘庆英，总经理。委托诉讼代理人：蒋媛媛，重庆云律律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑶，重庆云律律师事务所律师。被告：王健均，男，汉族，1974年10月9日出生，住重庆市渝北区。原告重庆市易英物业管理有限公司（以下简称易英物业公司）与被告王健均物业服务合同纠纷一案，原告易英物业公司向本院提起诉讼，本院依法由审判员张晓星适用简易程序小额诉讼公开开庭进行了审理。原告易英物业公司的委托诉讼代理人蒋媛媛，被告王健均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告易英物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求被告立即向原告支付2016年4月1日至2020年6月30日期间共计51个月的物业费3176.68元、公摊费255元，合计3431.68元；2．请求被告立即向原告支付违约金（以所欠物业费及水电公摊费为基数，按每日千分之三的标准计算违约金，从欠费之日起开始计算至款清之日止，截止起诉之日违约金为1029.5元）。诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月25日，原告与××小区业主委员会签订《××小区物业服务合同》，约定由原告为××小区提供物业服务，合同有效期为2013年12月25日至2016年12月25日共三年。第一年物业服务费收取标准为住宅 0.7 元/㎡/月（三楼以下），0.9 元/㎡/月（三楼以上），后两年为住宅 0.8 元/㎡/月（三楼以下），1 元/㎡/月（三楼以上），水电公摊费用按照 5 元/月/户的标准收取，业主应按时交纳费用，逾期交纳应按照日千分之三的标准支付违约金。合同到期后双方续约，物业费收取标准为住宅 0.8 元/㎡/月（三楼以下），1 元/㎡/月（三楼以上），水电公摊费用按照 5 元/月/户的标准收取，合同有效期延长至2019 年 12 月 25 日。××小区物业服务合同签订后原告积极履行合同约定，为案涉小区提供物业服务，而被告作为案涉小区B3-1-3的业主，建筑面积为77.86㎡，其享受了原告提供的物业服务，则应当按时交纳物业服务费。但被告却拒绝交纳2016年4月1日至 2020年6月30日期间的物业费3176.68元，公摊费255元，共计3431.68元，现已产生相应违约金。原告曾以多种形式向被告催收无果，故提起诉讼。被告王健均辩称，我在2016年5月入住××小区，并未与原告签订物业服务合同；入住以来每年3-5月出现大量飞蚂蚁，给我生活造成很大的影响，经向原告反映原告却置之不理；下雨天我厨房两壁墙渗水严重，还流到了厨房地面，但原告来看了就说无法解决，现墙布脱落；2020年7月我家厕所下水道堵塞，原告不解决最后是被告自己花钱请人疏通的；原告这几年没有给业主提供相应的服务，只是请老人坐在保安亭和清理小区垃圾，未再做其他事情，小区被盗案件时有发生，原告对小区电梯不做维修保养，导致电梯频繁维修，原告对小区消防管网、小区围栏不做日常维护保养，藐视业主生命，并造成消防管网整体更换，动用几十万大修基金。综上，原告没有履行服务合同，反而给业主生活工作带来极大不便，小区有三分之二的业主都没有交物业费。 经审理查明：王健均系位于重庆市渝北区双龙湖街道××路 ××号××小区 ×× 幢××号房屋的业主，该房屋建筑面积为78.13平方米，系三楼以下住宅。2013 年 12 月 25 日，以重庆市渝北区××小区业主委员会作为甲方，易英物业公司为乙方，双方签订××小区物业服务合同。该合同主要约定甲方将××小区委托乙方进行规范的物业管理。合同第十七条约定，委托管理期限为三年，自 2013 年12 月 25 日起至 2016 年 12 月 25 日止。该合同第二十一条约定，物业服务费为：第一年三楼以上住宅房屋由乙方向业主或物业使用人按建筑面积收取每月每平方米 0.9 元，三楼以下按建筑面积每月每平方米 0.7 元收取。第二年（要所有业主和物业使用人对乙方在第一年的工作效率和服务进行评定，在绝大多数业主和物业使用人一致通过后才执行第二年的收费标准）三楼以上住宅房屋由乙方向业主或物业使用人按建筑面积收取每月每平方米 1 元，三楼以下按建筑面积每月每平方米 0.8 元收取。第三年在上一年的基础上不变。业主共用部位、共用设施设备的用水用电应按每月每户 5 元收取；业主或物业使用人逾期未缴按每天 3‰收取滞纳金（截止日期为 2 个月）。该合同还对委托管理事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。2016 年 11 月 30 日，以重庆市渝北区××小区业主委员会作为甲方，易英物业公司为乙方，双方签订××小区物业服务合同一份。该合同主要约定甲方将××小区委托乙方进行规范的物业管理。合同第十七条约定，委托管理期限为三年，自 2016 年12 月 26 日起至 2019 年 12 月 25 日止。该合同第二十一条约定，物业服务费为：三楼以上住宅房屋由乙方向业主或物业使用人按建筑面积收取每月每平方米 1 元，三楼以下按建筑面积每月每平方米 0.8 元收取。业主共用部位、共用设施设备的用水用电应按每月每户 5 元收取；业主或物业使用人逾期未缴按每天3‰收取滞纳金（截止日期为 2 个月）。该合同还对委托管理事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。上述物业服务合同签订后，易英物业公司对××小区提供物业管理服务至今。2016年12月16日，重庆市渝北区双龙湖街道蓬莱社区居民委员会出具《证明》，载明易英物业公司于2011年12月26日接管蓬莱社区六巷60号××小区物管。2020年6月28日，易英物业公司通过EMS向王健均案涉房屋地址邮寄了物业费催收律师函，催交2016年4月1日至2020年6月30日期间的物业服务费及公摊费。另查明，王健均于2016年5月24日向渝北土地房屋权属登记中心提交了不动产登记申请审批。庭审中王健均陈述，其于2016年5月入住案涉小区。庭审中，易英物业公司举示了照片，显示开展电梯应急救援演练、进行维修、清洁等工作，还举示了巡查检查记录、清洁人员签到表、保安队巡逻签到表、客服部回访记录表等，拟证明该司履行了合同约定义务，提供了物业服务。王健均举示的照片显示，在2021年6月易英物业公司消防栓检查表中，7月栏中均已打勾，存在弄虚作假；有车辆停放在易英物业公司张贴“消防登高车操作场地禁止占用”告示的区域，消防通道禁止停车告示牌附近有大量垃圾；一单元门生锈破损，也未关闭；健身设施及儿童设施生锈脏污严重；走廊墙砖脱落，楼梯有油污；围栏破损，保安在办公室睡觉，拟证明易英物业公司物业服务不到位。上述事实，有房屋产权查询信息、××小区物业服务合同、证明、EMS 快递单、照片及当事人陈述等证据随案佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，易英物业公司与重庆市渝北区××小区业主委员会签订的××小区物业服务合同不违反法律规定，合法有效，该合同对××小区的全体业主均具有约束力。易英物业公司作为物业服务企业为××小区进行了物业服务，王健均作为该小区的业主，应当向易英物业公司支付物业服务费等费用。王健均虽举示了照片，拟证明易英物业公司物业服务不到位，但因为物业服务具有长期性和持续性，即便照片拍摄情况属实，也仅能反映拍摄时间点的情况，不能证明易英物业公司始终未履行物业服务义务，故不构成王健均拒交物业费的正当理由，本院不予支持。关于 2016年4月1日起至2020年6月30日期间案涉房屋的物业服务费缴纳标准。王健均在2016年5月24日方就案涉房屋提交不动产登记申请，在2016年4月并未取得案涉房屋所有权，易英物业公司也未举证当月王健均实际入住，其主张该月物管费和公摊费缺乏事实依据，本院不予支持。王健均陈述其于2016年5月入住案涉小区房屋，享受了易英物业公司的服务，故应自该月起支付物业费和公摊费。依据 2013年12月25日签订的××小区物业服务合同，2013年12月25日起至2016年12月25日期间，物业服务费为：第一年三楼以上住宅房屋由乙方向业主或物业使用人按建筑面积收取每月每平方米0.9 元，三楼以下按建筑面积每月每平方米 0.7 元收取。第二年（要所有业主和物业使用人对乙方在第一年的工作效率和服务进行评定，在绝大多数业主和物业使用人一致通过后才执行第二年的收费标准）三楼以上住宅房屋由乙方向业主或物业使用人按建筑面积收取每月每平方米 1 元，三楼以下按建筑面积每月每平方米 0.8 元收取。第三年在上一年的基础上不变。因原告没有提供业主和物业使用人进行服务评定并一致通过的证据，故2013年12月25日起至 2016年12月25日期间，三楼以上住宅房屋按建筑面积收取每月每平方米0.9元，三楼以下按建筑面积每月每平方米0.7元收取。据此，根据本案××小区物业服务合同载明的内容，2016年5月1日起至2016年12月25日期间物业服务费为0.7元/月/平方米。2016年11月30日签订的物业服务合同虽于2019年12月25日到期，但根据《重庆市物业管理条例》第六十六条的规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止，故依据该物业服务合同，2016年12月26日至2020年6月30日期间王健均的物业服务费标准为0.8元/月/平方米，综上，在2016年5月1日至2020年6月30日期间，王健均应交纳的物业服务费为3064.21元（0.7元/月/平方米×78.13平方米×7个月＋0.7元/月/平方米×78.13平方米÷31天×25 天＋0.8元/月/平方米×78.13平方米÷31天×6天＋0.8 元/月/平方米×78.13平方米×42个月）。王健均应交纳的水电公摊费为250元（50个月×5 元/月/户）。易英物业公司的诉讼请求中超过王健均应当支付的物业服务费金额部分，本院不予支持。依据王健均举示的照片载明的内容，易英物业公司的物业服务在某个时间点存在瑕疵，故对请求的违约金本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告王健均在本判决生效后三日内支付原告重庆市易英物业管理有限公司2016年5月1日至2020年6月30日期间的物业服务费3064.21元，公摊水电费250元；二、驳回原告重庆市易英物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王健均负担。本判决为终审判决。  审 判 员  张晓星  二〇二一年八月六日 法官助理    李婧姣书 记 员  彭妍蜻 - 1 –