山东省单县人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1722民初3699号原告：单县贸昌商贸有限公司，住所地：单县南城街道办事处湖西路与向阳路交叉口西100米路南。统一社会信用代码：91371722MA3RT1GMX2。法定代表人：张剑，总经理。委托诉讼代理人：谢怀庆，山东荣清律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩先鲁，山东荣清律师事务所律师。被告：单县宏瑞置业有限公司，住所地：单县南城南关街1号。统一社会信用代码：913717225614412951。法定代表人：李冲，经理。委托诉讼代理人：张军，山东荣清律师事务所律师。原告单县贸昌商贸有限公司（以下简称贸昌公司）与被告单县宏瑞置业有限公司（以下简称宏瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月20日立案后，依法适用简易程序，于2021年8月11日公开开庭进行了审理。原告贸昌公司的委托诉讼代理人谢怀庆、韩先鲁，被告宏瑞公司的委托诉讼代理人张军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贸昌公司向本院提出诉讼请求：1.判令宏瑞公司立即交付租赁物（单县湖西商业广场14号楼）；2.全部诉讼费用由宏瑞公司负担。事实和理由：贸昌公司租赁单县湖西商业广场十四号楼，并就租赁事项与宏瑞公司签订了书面合同意向书，合同中明确约定“单县宏瑞置业有限公司完成十四号楼原有规划设计中的施工，达到竣工条件，十四号楼内部所有装饰、装修及空调工程由宏瑞公司负责完成，交房时间不晚于2020年10月底，乙方计划2021年元旦或者新年开业等事项”，约定年租金350万元。签订合同后，贸昌公司为履行此合同先期已投资几百万元，包括按宏瑞公司要求与上海联华签订了正式合同并获得了授权，但宏瑞公司迟迟不交付租赁物，为此贸昌公司已与宏瑞公司就此事进行多次协商，并致函督促宏瑞公司交付，但其至今不履行此合同义务。宏瑞公司的行为明显是怠于履行合同，为了尽快履行双方之间的协议，减少贸昌公司的损失，特提起诉讼，要求宏瑞公司立即交付租赁物。宏瑞公司辩称，贸昌公司的诉求没有事实和法律依据，贸昌公司并没有按照意向协议第三条第5项的约定与上海联华签订正式合同并获得授权，依据双方约定，意向协议应当作废；双方没有签订正式的租赁合同，宏瑞公司没有义务将案涉商业广场14号楼交付贸昌公司使用。综上，请求驳回贸昌公司的诉求。贸昌公司围绕自己的诉讼请求，提交证据如下：证据一：贸昌公司与宏瑞公司签订的湖西广场14号楼租赁意向协议一份。证明目的：贸昌公司租赁宏瑞公司单县湖西商业广场14号楼并签订书面意向协议，该协议内容包括主体、租赁标的物情况、租赁期限、价格、交付标准、双方的权利和义务、违约责任、交房期限、优惠政策等内容，该协议内容具体明确，具备合同成立所有的要素，特别在该协议第二条第2款明确约定“租赁协议签订后任何产权转移不得影响租赁合同的履行”条款，在该协议第三条第3款约定“对双方约束力，如有违反应包赔另一方损失”的规定，故该协议虽然名义上为“意向协议”，但实质上就是租赁协议，并且贸昌公司已经依照宏瑞公司的授权及该协议要求，履行了该协议，并与上海联华签订了正式的招商合同。证据二、宏瑞公司授权招商委托书一份。证明目的是2020年4月30日，宏瑞公司授权贸昌公司负责对14号楼出租、招商、运营事宜，同时证明在意向协议签订之前，宏瑞公司就授权贸昌公司负责14号楼的招商及运营工作，贸昌公司从4月份开始就已经履行合同的相关条款。证据三、贸昌公司与上海联华超市（单县大润发玛特购物广场）签订的商场租赁合同一份。证明目的是贸昌公司依照宏瑞公司的授权与上海联华超市签订的商场租赁合同，上海联华超市的工作人员近期多次要求贸昌公司交付租赁物，贸昌公司面临违约局面。证据四、贸昌公司发给宏瑞公司的督促函两份、上海联华超市发给原告交付租赁物的督促函1份及投递信息打印件3张。证明目的是贸昌公司按约履行招商义务所进行的详细的工作情况，以及催促宏瑞公司交付标的物的情况，也证明宏瑞公司迟迟不履行交付租赁物导致贸昌公司面临违约的境地，也因面临因违约而导致巨大经济损失的危险。宏瑞公司对上述证据质证认为，对证据一、二的真实性无异议，对于证明目的有异议。依据意向书第三条第5项的规定，贸昌公司并没有履行自己的义务，因此该意向协议已经作废。另依据有关法律规定，意向书不能认定为本案的本约合同，而且法院也不能强制合同双方缔结合同。证据三与本案的关联性有异议，因为该证据并非双方当事人之间的合同，也不能证实上海联华品牌就是由贸昌公司所引进，因此不能证实贸昌公司已履行了意向书的义务。对证据四中贸昌公司的两份催促函的真实性无异议，上海联华的催促函及投递信息打印件与本案没有关联性。对于贸昌公司的证明目的有异议，不能证实双方签订正式的租赁合同，而且贸昌公司2021年4月19日向宏瑞公司所发的催促函，致函目的中第1、2项，贸昌公司对于其所签订的系意向协议予以认可，并要求宏瑞公司承担缔约过失责任。宏瑞公司为反驳贸昌公司的主张提供如下证据：租赁意向协议一份（复印件）、2021年4月19日贸昌公司向宏瑞公司所发出的催促函（一份复印件）。证明目的是在意向协议中第二条第2款、第三条及催促函致函目的1、2项，双方只是签订了预约合同，而未成立正式的本约合同，合同条款也可以得出双方在达成预约条件后，可以继续磋商订立本约合同。贸昌公司对上述证据质证认为，对证据的真实性无异议。对宏瑞公司的证明目的有异议。双方虽然签订的是租赁意向协议，但是从内容上看实际为完整的租赁合同。本院经审查认为，贸昌公司提交的证据一、证据二，经宏瑞公司质证对其真实性无异议。经审查，上述证据符合证据的“三性”，对其证据效力予以确认。证据三系贸昌公司与案外人之间的合同关系，不属本案审查范围。对证据四中，贸昌公司发给宏瑞公司的催促函两份，经宏瑞公司质证对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；单县大润发玛特购物广场发给宏瑞公司的督促函与本案不具有关联性，对其证据效力不予认定。宏瑞公司提交的两份证据复印件与贸昌公司提交的证据原件内容一致，对其真实性予以确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：2020年4月30日，宏瑞公司出具授权委托书，授权贸昌公司全权负责湖西商业广场十四号楼出租、招商、运营事宜。授权时间为2020年5月1日至2021年4月30日。2020年6月9日，贸昌公司（乙方）与宏瑞公司（甲方）签订《湖西商业广场十四号楼租赁意向协议》，其中第二条第1项约定：“乙方整体租赁湖西商业广场十四号楼，在商场一、二层引入上海联华超市，…。正式合同签订后，乙方向甲方缴纳租赁履约保证金100万元。…”。第二条第2项约定“租赁期限十五年。租金每年350万元人民币。…。租赁协议签订后，任何产权转移不得影响租赁合同的履行，由此产生的所有问题及损失由甲方负责，双方任何一方违反合同，按约定赔偿对方损失（详见正式合同）”。第三条第4项约定“意向协议签订后甲乙双方应及时磋商，一个月内签订正式合同。正式合同签订后，本协议解除”。上述意向协议签订后，双方没有按照约定的“一个月内”签订正式合同。2021年3月26日，贸昌公司向宏瑞公司发函，函件主要目的是希望与宏瑞公司保持及时沟通协商，对14号楼的招商工作予以重视，针对合作事宜给予明确答复。2021年4月19日，贸昌公司第二次向宏瑞公司发函，函件主要目的是要求宏瑞公司在2021年5月1日前给予明确答复是否继续履行合同，如果履行，答复签订完整合同的时间、具体交房日期。如果未在2021年5月1日前给予明确答复，视为宏瑞公司没有继续履行合作的交房意愿，贸昌公司将起诉宏瑞公司恶意磋商的缔约过失责任，宏瑞公司没有对贸昌公司的函件予以回复。本院认为，本案争议焦点是贸昌公司与宏瑞公司签订的《湖西商业广场十四号楼租赁意向协议》如何定性，即是正式的租赁合同还是预约合同。《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任”。根据上述法律规定，判断合同是预约还是本约的根本标准应系当事人意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。首先，从双方签订的意向协议内容看，该协议虽然具备了合同成立的大部分要素，但该协议也明确约定在租赁期间，一方违反合同时，按约定赔偿对方损失（详见正式合同），即“违约责任”这一合同必备条款需要另行订立合同，而本协议并未明确约定；另，意向协议载明该协议签订后甲乙双方及时磋商，一个月内签订正式合同等内容，表明该意向书具有预约属性，双方磋商后才签订正式合同。其次，从本案双方履约实际看，双方签订涉案意向协议后，宏瑞公司未按照协议约定在一个月内与贸昌公司签订正式合同，为此贸昌公司多次致函宏瑞公司，在2021年4月19日的函件中，贸昌公司在情况说明处载明“按照协议第三款第4条贵方应在1个月内与我方签订更为具体完整的合同，多次催促至今没有明确答复。”同时在致函目的中载明“我方将起诉贵公司恶意磋商的缔约过失责任”。上述声明表明，贸昌公司认可双方签订的意向协议为预约合同而非正式合同。综上，根据双方当事人的意思表示，该租赁意向协议应认定为预约合同，贸昌公司主张的房屋租赁合同尚未成立，其要求宏瑞公司交付租赁物没有合同依据，故对贸昌公司的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼》第一百三十四条规定，判决如下：驳回单县贸昌商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费34800元，减半收取计17400元，由单县贸昌商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  石永刚二〇二一年八月十六日书记员  朱 颖