山东省嘉祥县人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0829民初3484号原告：李遵鹏，男，1984年11月9日出生，汉族，农民。住嘉祥县。原告：山秋田，女，1986年2月5日出生，汉族，农民。住嘉祥县。委托诉讼代理人：李遵鹏（系原告山秋田之夫、特别授权），男，1984年11月9日出生，汉族，农民。住嘉祥县。被告：嘉祥城市建设集团有限公司，住所地嘉祥县机场路6号。统一社会信用代码：9137082916628340X5。法定代表人：闫华，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：庞四军（特别授权），嘉祥金镜法律服务所法律工作者。原告李遵鹏、山秋田与被告嘉祥城市建设集团有限公司（以下简称城市建设公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李遵鹏、原告山秋田的委托诉讼代理人李遵鹏、被告城市建设公司的委托诉讼代理人庞四军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李遵鹏、山秋田向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除购房合同，被告返还原告首付款241,547元。2．请求判令被告返还原告储藏室金额27,378元。3．请求判令被告返还原告已经支付的银行贷款本金及利息，自2020年7月至2021年6月，计12期，月供2,705.14元，共计32,461.68元。4．请求判令被告支付原告违约金5,989.25元。5．请求判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2020年4月28日，原、被告签订关于购买位于嘉祥县获麟街两侧，前进河西兖兰路北房号为0018幢02单元7层2-703号的山东省新建商品房买卖合同。根据合同被告应于2021年5月30日前交付该商品房，截止起诉之日起被告并未交付该房屋，在售楼处员工带领下查看工程进度时发现，该房屋与合同约定第二章商品房基本状况第三条商品房基本情况4小节有0个阳台不符。实物有阳台且已经封闭。根据合同第十五条设计变更（一）双方签订合同后，出卖人按照合同法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及到商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同的约定。原告并没有收到被告的书面通知。原告认为被告的行为违背了合同的约定，已经构成违约，损害了原告的合法权益，特提起诉讼。被告城市建设公司辩称，承认原告主张的2020年4月28日原、被告签订了商品房买卖合同，根据合同，被告应于2021年5月30日前交付该商品房，截止起诉之日并未交付该房屋，及实物有阳台且已经封闭的事实。不承认原告主张的在售楼处员工带领下查看工程进度时发现，该房屋与合同约定的有0个阳台不符及其他事实的事实。同时辩称，原告购买的涉案房屋系按揭贷款，原告已将该房屋抵押给建设银行嘉祥支行，设定了他项权人，原告对该房屋不享有绝对权。原告解除双方签订的《商品房买卖合同》，必须先行还清贷款，解除房屋抵押，确保抵押权人的利益，确保在解除买卖合同后，原告能够将无权利瑕疵的房屋退还给被告。在原告解除抵押的前提下，被告同意解除合同，返还原告支付的购房款，但不同意承担银行贷款利息和违约金。理由是：1．原告购买的涉案房屋，在2017年6月6日的设计图纸中就有阳台，被告购买该房屋时也看到了户型图中有阳台，该房屋不存在设计变更的情形，原告在购买房屋时对该房屋有阳台也是事先知情的。对于《商品房买卖合同》中阳台部分填写的“0”，是嘉祥不动产登记部门设定的网签合同的固定格式，并非被告的原因，填写表述不明并不能改变事实，仍应当以图纸为准，被告并无设计变更的违约行为。2．原告购买涉案房屋自愿选择的银行贷款，无论是原告的资金不足还是资金其他用途，都可以证明原告是基于自身利益而选择的银行贷款，原告应当自行承担贷款利息的对价。再者，被告一无设计变更的违约行为，二无被告承担贷款利息的合同依据。因此，原告根据商品房买卖合同第十五条的约定要求被告承担利息及违约金，缺乏事实和合同依据，其诉请不能成立，诉讼费也应当由原告承担。本院经审理认定事实如下：2020年4月28日，原告李遵鹏、山秋田与被告签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》。该合同第三条约定，该商品房为0018（0018）幢2单元7层2-703号。其预测建筑面积共123.56平方米，其中套内建筑面积91.8平方米，分摊共有建筑面积31.76平方米；该商品房层高为2.8米，有0个阳台，其中0个阳台为封闭式，0个阳台为非封闭式。阳台是否封闭以规划设计文件为准等。第五条约定，房屋权利状况承诺。1．出卖人对该商品房享有合法权利；2．该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；3．该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成预售合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分），并自买受人付款之日起，按照年息4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人已付房款的万分之0的赔偿金。第六条约定，计价方式与价款。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4625.67元，总价款为571547元。第七条约定，付款方式及期限。（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）贷款方式付款：商业贷款330000元，买受人应当于2020年4月28日前支付首期房价款241547.00元整，占全部房价款的42.26%。余款330000元向中国银行股份有限公司嘉祥支行申请贷款支付。（三）出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。该商品房的预售资金监管机构为嘉祥县不动产登记中心，预售资金监管账户名称为嘉祥城市建设集团有限公司，预售资金监管银行为中国银行股份有限公司嘉祥支行，预售资金监管账号为2182××××5857等。第九条约定，商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1．该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定，交付时间和手续。（一）出卖人应当在2021年5月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、笫十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达（邮政快递、邮寄挂号信、短信、电子邮件等方式）买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋。1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业服务合同作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖入按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按交付的，买受人必须在出卖人发出交房通知之日15日内办理商品房交接手续，包括付清购房款及相关费用。出卖人以买受人在原合同中预留的联系方式通知买受人对商品房进行验收交接；由于买受人原因逾期未办理验收交接手续的，视为买受人对该商品房及一切所属设施无异议并同意接受该商品房，时间届满的第2天起向买受人按日每套收取100元代管保费，直至出卖人与买受人办理商品房验收交接之日止。（四）买受人应在2021年5月15日前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。第十二条约定，逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，因不可抗力因素造成逾期交付的出卖人不承担违约责任；因政府单位政策性原因停工造成逾期交付的出卖人不承担违约责任，交房时间顺延；除上述原因导致逾期交付出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5违约金。第十四条约定，规划变更。（一）出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之口起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更，合同单价应保持不变据实结算。（三）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人己付全部房款（含已付贷款本金及利息部分），并自买受人付款之日起，按照年息4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：因主管部门或相关设计、施工、验收规范调整，造成买受人房屋规划调整的，出卖人不承担违约责任。第十五条约定，设计变更。（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式；（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分），并自买受人付款之日起，按照年息4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：因主管部门或相关设计、施工、验收规范调整，影响买受人房屋结构形式、朝向、户型、空间尺寸，出卖人不承担违约责任等。同日，原告李遵鹏签订了承诺书和城建麟鑫苑储藏室购房协议。承诺出于自愿原则，申请购买由被告开发建设的麟鑫苑项自18号楼2单元0703室和其他配套附属设施（含储藏室、车库、车位等），经认真研读该项目《商品房买卖合同》及《补充协议》的各项条款，现已全部熟知并完全同意《商品房买卖合同》和《补充协议》的各项约定条款内容。现承诺，本人今后不会因为《商品房买卖合同》和《补充协议》各项约定条款的约定内容发生争议，如有违约，愿承担一切经济和法律责任。城建麟鑫苑储藏室购房协议载明：一、甲方（被告）向乙方（原告）转让麟鑫苑18号楼2单元703室储藏室1-260使用权，储藏室单价：2700元／平方米，建筑面积：10.14平方米，储藏室款27378元整。二、乙方须在签署本协议当天一次性将上述价款支付给甲方。三、甲方将于乙方所购商品房交付之日将上述储藏室交于乙方，乙方应配合办理交接手续。四、本储藏室属使用权转让，不办理产权证。五、乙方同意甲方指定的物业管理有限公司（下称“管理公司”）负责该储藏室的日常管理，乙方保证遵守管理公司制定的各项管理规定并按时缴纳各项费用。六、乙方在使用期间，不得擅自进行改造或改变储藏室的结构、用途，若有上述行为，且未能按甲方或管理公司的要求期限整改、恢复原状时，甲方有权单方终止本协议，并要求乙方承担相当于上述储藏室转让价的违约金；如实际损失超过违约金，乙方尚须赔偿甲方实际损失。七、乙方不得在该储藏室从事有碍相邻业主正常生活的活动，若发现有上述行为，甲方有权单方面解除本协议，并可要求乙方承担相当于上述储藏室价款金额的违约金：如违约金不足以抵偿甲方的实际损失，乙方尚须按实际损失赔偿等。截至2020年4月28日，原告交纳购房款241547元、储藏室款27378元。2020年5月26日，在嘉祥县不动产登记中心办理了网上备案。2020年6月，原告以涉案房屋作抵押向案外人中国建设银行股份有限公司嘉祥支行（以下简称中国建行嘉祥支行）借款330000元，并签订了个人住房（商业用房）借款合同，并约定每期偿还等额本息2705.14元。截至2021年6月，原告偿还本金15758.16元，利息19408.66元，共计35166.82元。另查明，二原告系夫妻关系。涉案房屋户型图彩页、嘉祥麟鑫苑项目18号楼平面设计图中均标明涉案楼房有阳台。被告在原告在选购涉案房屋时向原告提供了其销售宣传的涉案户型图彩页。上述事实，有商品房买卖合同、借款合同、承诺书、发票、收据、储藏室购房协议、中国建行交易明细、网上备案证明、结婚证、中国建设银行个人贷款对账单、嘉祥麟鑫苑项目18号楼平面设计图、户型图彩页等证据证明，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为，一、被告是否变更了涉案楼房设计图纸问题。二、原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》是否应当解除；及原告要求被告返还首付款241,547元、储藏室金额27,378元、原告已支付的银行贷款本金及利息计32,461.68元、支付原告违约金5,989.25元是否支持的问题。一、被告是否变更了涉案楼房设计图纸问题。原告李遵鹏、山秋田与被告城市建设公司于2020年4月28日签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》的事实，当事人均无异议，本院予以确认。被告在对外销售涉案房屋时向原告提供了涉案楼房户型图彩页的事实，原、被告均无异议，本院亦予以确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，被告为销售涉案楼房向原告提供的户型图彩页系涉案楼房户型结构图，应当视为要约，构成合同内容。本案中，原、被告双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第三条中虽然载明该商品房有0个阳台，但从原告在购买涉案楼房时被告提供的户型彩页图来看，该户型彩页图中标明涉案楼房有阳台，且原告选购楼房时也看到，应当是明知的，结合被告提供的双方无异议的嘉祥麟鑫苑项目18号楼平面设计图中也标有阳台，因此，被告在建设涉案房屋过程中就阳台而言不存在更改设计图纸的行为。二、原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》是否应当解除；及原告要求被告返还首付款241,547元、储藏室金额27,378元、原告已支付的银行贷款本金及利息计32,461.68元、支付原告违约金5,989.25元是否支持的问题。《中华人民共和国民法典》第一百一十九条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条第一款规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。原告主张，买卖合同第三条约定，商品房有0个阳台，而实物有阳台且已经封闭，根据买卖合同第十五条约定，双方签订合同后，出卖人按照合同法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及到商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同的约定，其并没有收到被告的书面通知，被告的行为违背了合同的约定，已经构成违约，要求解除《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，因被告不认可，且根据已查明的事实，涉案楼房在设计图纸和涉案买卖合同内容中均有阳台，该主张，本院不予采信。再者，原告也未提供充分证据证明其要求解除《山东省新建商品房买卖合同（预售）》已通知被告，故原告关于要求解除原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，因双方未就解除合同达成一致意见，且也不符合合同约定或法定的解除条件，本院不予支持。涉案买卖合同未解除，原告关于要求被告返还首付款241,547元、储藏室金额27,378元、原告已支付的银行贷款本息32,461.68元、支付原告违约金5,989.25元的诉讼请求，因缺乏法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告李遵鹏、山秋田的诉讼请求。案件受理费5,910元，减半收取计2,955元，由原告李遵鹏、山秋田负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  李继刚二〇二一年八月十七日书记员  郝海燕