江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣02民终464号上诉人（原审原告）：方剑，男，1978年7月26日出生，汉族，住江西省浮梁县。委托诉讼代理人：冯绍华，江西中景律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈竹婷，女，1966年3月21日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。委托诉讼代理人：韩格喜，江西景之元律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘芳，女，1980年6月6日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。委托诉讼代理人：韩格喜，江西景之元律师事务所律师。上诉人方剑因与上诉人陈竹婷、刘芳合同纠纷一案，均不服景德镇市珠山区人民法院（2021）赣0203民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。方剑的委托诉讼代理人冯绍华，陈竹婷、刘芳及其委托诉讼代理人韩格喜，参加了诉讼。本案现已审理终结。方剑上诉请求：1、请求撤销原判，改判陈竹婷、刘芳于本判决生效之日起十日内一次性返还转让费427500元，并按上述返还金额承担自2018年9月17日至实际返还之日止，以6%年利率计算占用资金期间的利息。2、一、二审诉讼费等费用由陈竹婷、刘芳负担。事实与理由：原审认定“原告作为完全民事行为能力人，在订立合同时未严格审查作为涉案幼儿园园舍的房屋权属等相关情况，知道或者应当知道其在该种情形下可能遭受的风险，但原告仍然与被告签订了转让合同，且在消防部门责令要求整改的情况下，未能积极做出整改，以致该幼儿园停办关闭，原告也应当对损失承担相应的责任”，该认定错误。首先，陈竹婷、刘芳承诺是园舍所有权人，该承诺在《房屋租赁合同》第一条第1.2项和合同附件明确反映。根据法院查明的事实，陈竹婷、刘芳系欺诈骗取相关合同的订立。方剑在合同上要求陈竹婷、刘芳保证是园舍权利人，并要求产权证作为合同附件，再发函要求对方提供，已尽到承租人注意义务。再次，消防部门责令整改，教育行政主管部门责令幼儿园停办关闭是基于陈竹婷、刘芳将小区车库用房擅自改变为幼儿园，未办理竣工验收消防备案，这种情形属于不得投入使用。原审认定方剑没有整改明显缺乏公允，方剑不可能将幼儿园恢复为车库。再次，（2020）赣02民终413号生效裁判文书认定，房屋租赁合同因违反法律效力性强制性规定而无效，出租人刘芳获得租金无法律依据，依法应当予以返还。根据该案查明的事实并结合本案，房屋租赁、经营权转让相互联系、不可分割。既然租赁合同无效，转让合同当属无效。合同法规定合同无效后，因该合同取得的财产应担予以返还，……，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。租赁合同已为生效判决确定无效，转让合同也因租赁合同无效而无法履行，过错责任均在陈竹婷、刘芳。陈竹婷、刘芳辩称，合同无效最根本原因是方剑经营幼儿园时被消防部门责令整改，合同无效与房屋未经竣工消防验收无直接关系，该类房屋不是必须经消防验收才能使用，合同无效完全是方剑主观过错造成，其未对消防部分的责令整改进行整改。幼儿园转让合同虽以房屋租赁合同为前提，该两份协议生效后就具有独立性，幼儿园转让合同不因房屋租赁合同无效而无效。请求驳回方剑诉讼请求。陈竹婷、刘芳上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判驳回方剑全部诉讼请求或改判陈竹婷、刘芳退回转让款112758元，上诉费由方剑承担。事实与理由：一、原审认定《幼儿园转让协议》系附生效条件合同且所附条件为“上诉人刘芳是幼儿园园舍房屋的所有权人”错误。《幼儿园转让协议》第2.2条约定：甲方应积极配合乙方与产权人丙方签订《房屋租赁合同》，如乙、丙双方无法完成前述合同，则本合同无效。《幼儿园转让协议》有效的条件应当是签订《房屋租赁合同》，而不是租赁房屋是否有明确的产权人。《房屋租赁合同》已签订，方剑一直使用租赁房屋至今，没有任何影响租赁使用权的情形。其次，《房屋租赁合同》与《幼儿园转让协议》是两份独立合同，各合同效力不以另一份合同效力为条件，原审应当独立审查两份合同效力。原审以《房屋租赁合同》无效而认定《幼儿园转让协议》没有依据。二、即使认定《幼儿园转让协议》无效，酌定陈竹婷、刘芳承担20%的责任不当。合同无效后果是恢复原状，不能恢复原状的应当依据双方过错分担责任。两合同的无效均是方剑主观恶意诉讼被判决认定，方剑早已知道租赁房屋没有明确产权人，且方剑故意不整改致使幼儿园经验资质被取消，其主观恶意明显，过错责任巨大，原审仅认定方剑承担30%过错责任，显然不当，其至少承担70%以上过错责任。方剑辩称，原审认定幼儿园转让协议没有效力，并无不当。该协议第2条第2项约定很明确。本案基于丙方不是产权人及房屋不具备办理幼儿园的条件确定合同无效，租赁合同被确定无效是不争事实。房屋租赁与经营权转让相互联系、不可分割。一审最早审理时认定有密不可分的关联性，陈竹婷、刘芳第一个上诉请求不能成立。关于责任分担同样无依据，陈竹婷、刘芳应承担全部责任。根据幼儿园转让协议第9条第1项约定，因陈竹婷、刘芳不具有所有权和处分权，应当全额返还方剑转让金，且注明了承担10%违约金。各方对于一审责任划分均有异议，请求二审作出公正裁判。综上，请求驳回陈竹婷、刘芳上诉请求。方剑向一审法院起诉请求：1、请求确认原告与两被告所签订的《幼儿园转让协议书》自始无效，判令两被告共同向原告返还转让费427500元，并按上述返还金额承担自2018年9月17日至实际返还之日止，以6%年利率计算占用资金期间的利息；2、本案诉讼费由两被告承担。原审法院经审理查明，被告刘芳与被告陈竹婷合伙开办景德镇市珠山区民办成长快乐幼儿园，园舍地址为江西信义房地产开发集团有限公司开发的信义商住楼小区车库用房。2015年4月15日取得了景德镇市珠山区教育局颁发的《中华人民共和国民办学校办学许可证》，许可的办学期限为五年，此后还办理了《民办非企业单位登记证书》、《食品经营许可证》，该幼儿园的法定代表人及校长为被告刘芳，被告陈竹婷为执行园长。2018年6月13日，原告方剑（乙方、受让方）与被告陈竹婷（甲方、转让方）、被告刘芳（丙方、产权人）签订《幼儿园转让协议书》一份，协议约定：“转让幼儿园名称为景德镇市珠山区民办成长快乐幼儿园、地址为梨树园信义商住楼附属楼、法定代表人为刘芳、办学许可证号为教民136020360000300号；甲方应保证对幼儿园拥有合法所有权、处置权，且该幼儿园已通过本年度年检，未被主管部门依法注销或核销；甲方需于2021年7月11日即各证件有限期期满之日前的合理期限内向乙方办理各类办园证照及法定代表人等变更事宜，具体变更时间以乙方另行向甲方发出的书面通知为准；甲方应积极配合乙方与产权人丙方签订《房屋租赁合同》，保证乙方能够享有对该幼儿园的承租权，如乙、丙双方无法达成前述合同，则本协议自始无效；经甲乙双方协商同意，该幼儿园的转让金为人民币450000元，乙方与丙方签订《房屋租赁合同》、甲乙丙三方签订《幼儿园转让合同》后，乙方于当日内向甲方支付全额转让金的95%即人民币427500元，所有证照变更完毕后，乙方于2日内向甲方支付全额转让金的5%即人民币22500元；经甲乙丙三方协商同意，幼儿园现有装修、装饰、设施、设备等，在甲方收到乙方支付的上述转让金后全部归乙方所有即乙方对上述不动产附属物及动产享有完整的所有权;本合同签订之日起，则甲乙双方按照收支平衡的原则，甲方将当月全部收入转交给乙方，由乙方承担当月幼儿园所有支出，该费用以甲乙双方确认为准；甲方需保证转让当月该幼儿园证照齐全且经年检合格，甲方对该幼儿园具有所有权及处分权，否则甲方应全额返还乙方已支付的转让金，且乙方有权按全额转让金的10%向甲方收取违约等等”。2018年6月14日，原告方剑（乙方、承租方）与被告刘芳（甲方、出租方）签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：“房屋坐落于景德镇市珠山区，建筑面积约200平方米，使用面积约200平方米；甲方应保证自身拥有该房屋所有权，房屋没有进行抵押；房屋现有装修及设施、设备相关事宜以乙方与甲方、陈竹婷三方另行签订《幼儿园转让合同》为准；房屋租赁期自2018年6月1日至2028年7月31日，共计122个月;甲方需保证对该房屋具有所有权、处分权、使用权等权益，如因房屋发生纠纷，由甲方负责解决并承担乙方因此产生的所有损失等等”。上述合同签订后，原告于2018年6月13日向被告支付全额转让费的95%即427500元，同时被告将该幼儿园包含园内的装修、装饰、设施、设备，该幼儿园的《中华人民共和民办学校办学许可证》及副本、《民办非企业单位登记证书》、《食品经营许可证》及在园入托的幼儿等移交给原告，原告自此开始接管该幼儿园，2019年1月23日办理该幼儿园办学许可证的年检手续，直至2019年7月30日期间仍沿用被告的相关办学资格证。2018年9月14日，原告以书面的形式向两被告致函，该《告知函》载明“根据《幼儿园转让协议书》第二条第2.2款约定，你方应保证我方能享有对幼儿园园舍的承租权，否则本合同自始无效，又据附属《房屋租赁合同》第一条1.2款中的约定你方保证刘芳拥有幼儿园园址景德镇市珠山区的房屋所有权，并在该合同附件中约定园址房产／不动产证属合同附件，迄今，你方仍未履行上述合同义务，现限你方三日之内向我方提交关于景德镇市珠山区所有权人为刘芳的权属证书。否则依据前款约定视为你方无权属证书，双方之间的合同自始无效。你方必须退还我方已支付的转让费及房屋租赁费及其他费用，并承担相应法律责任。”，但未果。2019年6月18日珠山区消防救援大队对幼儿园进行消防监督检查，并向幼儿园下达了《责令限期改正通知书》，该通知书载明：“根据《中华人民共和国消防法》第五十三条的规定，幼儿园存在消防安全违法行为……具体问题：1、未经消防验收擅自投入使用；2、消防应急灯、疏散指示灯、灭火器设施不符合消防技术标准；3、电器线路敷设未进行穿管保护，不符合消防技术标准；4、该幼儿园一层安全出口数量不足。……并责令幼儿园于2019年7月18日前改正。”，2019年7月24日珠山区教育体育局向该幼儿园发布了《珠山区成长快乐幼儿园停办整改公告》，该公告载明“确认房屋现状存在安全隐患……责令珠山区成长快乐幼儿园在7月30日前停止办园进行整改，并于8月30日前完成整改……”，同时该局向该幼儿园家长致信一封，要求该幼儿园家长就近选择其他符合条件的幼儿园入托。为此，2019年7月30日原告关闭了该幼儿园，同年10月25日致函被告，通知被告接收该幼儿园，未果，现该幼儿园仍处于关闭状态。另查，原告与被告刘芳2018年6月14日所签订的《房屋租赁合同》已由生效判决以“案涉房屋为小区车库用房，未办理竣工验收消防备案，依法不得投入使用，方剑与刘芳签订的租赁合同违法了法律效力性强制性规定，属于无效合同。另一方面，刘芳未举证证明其对涉案房屋享有所有权，未提供房屋产权证书，……涉案房屋属于小区车库用房，未办理产权登记，刘芳对涉案房屋不享有产权……”为由，判决该租赁合同无效，并判令被告刘芳返还原告方剑已付租赁款25000元。该院认为，本案争议的焦点是双方签订的转让合同的效力问题。本案中，两被告合伙开办涉案幼儿园，与原告签订《幼儿园转让协议》后，被告刘芳又与原告就幼儿园园舍承租权签订了《房屋租赁合同》，现原告以该租赁合同为无效合同为由主张租赁合同所关联的幼儿园转让协议无效。该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”，涉案的幼儿园转让协议系双方的真实意思表示，虽然该转让协议约定如原告未享有幼儿园园舍房屋的承租权，则该协议自始无效，但该约定不属于确认合同无效的法定情形，该转让协议应视为附生效条件协议。经查实，被告刘芳不属于幼儿园园舍房屋的所有权人，虽然原告与被告刘芳签订了房屋租赁合同，但该合同已被确认为无效合同，原告无法取得幼儿园园舍房屋的承租权，也就是讲原、被告约定的转让协议生效条件不成就，故该转让协议属于未生效合同。而事实上，原、被告在2018年6月13日签订转让合同后，原告也按协议支付了95%的转让款，同时原告整体性接管了该幼儿园所有生源、师资、办学资质、设备等，并进行经营管理，且在2019年1月23日就办学许可证进行了年检，期间原告要求被告刘芳出具该幼儿园园舍的房屋的产权证明书，被告未予理睬，后该幼儿园经消防部门的检查，发现幼儿园园舍消防安全不合格被责令整改，但原告未能作出积极的整改，直至教育部门以房屋现状存在安全隐患为由责令停止办学，导致学生也被分流，幼儿园关闭的结果，因此，双方签订的转让协议实际无法继续履行，协议已经终止。关于原告的损失如何确定的问题，鉴于双方已部分履行该协议，且因该转让协议无法继续履行、实际终止，导致了损失的产生，责任人应当对相应的损失进行赔偿。为了明确责任的分担，一、关于原告的实际损失的大小。原告受让幼儿园约定的转让费为450000元，其目的是继续经营该幼儿园并获取经济利益，同时双方签订了房屋租赁合同，租赁期限为122个月，可认为原告初期经营目标的期限至少定为122个月，但该幼儿园在转让后原告仅经营了14个月（2018年6月至2019年7月）就被迫停办，原告余下108个月期限的初期经营目标事实上已经不能实现，因此，其遭受转让费损失为398361元(450000÷122×108)，但因原告尚有转让费22500元未向被告支付，故实际遭受的转让费损失为375861元；二、关于损失的责任分担。该院认为，涉案幼儿园系两被告合伙开办的，被告刘芳明知未拥有幼儿园园舍的房屋的所有权的情况下，仍以产权人的名义与原告签订涉案转让合同及租赁合同，且幼儿园园舍的房屋未办理竣工验收消防备案，存在安全隐患，以致被责令停止办学，造成经济损失的，依法承担赔偿责任，因此，被告应当对幼儿园的停办所造成的损失承担主要责任。同时，原告作为完全民事行为能力人，在订立合同时未严格审查作为涉案幼儿园园舍的房屋权属等相关情况，知道或者应当知道其在该种情形下可能遭受的风险，但原告仍然与被告签订了转让合同，且在消防部门责令要求整改的情况下，未能积极做出整改，以致该幼儿园停办关闭，原告也应当对损失承担相应的责任。故综合全案情况，该院酌定由原告承担30%的责任即112758元(375861×30%)，被告承担70%的责任即263103元(375861×70%)。至于原告主张转让费的利息损失，该院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审判决如下：一、被告陈竹婷、刘芳于本判决生效之日起十日内一次性向原告方剑赔偿经济损失263103元；二、驳回原告方剑其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费7713元，由原告方剑承担2946元，被告陈竹婷、刘芳承担4767元。二审中，陈竹婷、刘芳提交两组证据，第一组、照片两张，旨证2018年6月移交幼儿园时包括师资力量和幼儿园硬件设施的实际情况；第二组、今年6月幼儿园现状照片，旨证幼儿园装修设施已经严重损害。方剑质证认为，第一组证据不属于新证据，关联性有异议，照片不能证明是交接时照片，方剑媳妇在场的这一张无异议，其他有异议。第二组证据真实性不持异议，证明目的有异议，该组照片能证明当时交付的完整性，我方已锁上门，园舍如发生设施遗失，由陈竹婷、刘芳负担。二审查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，本案的争议焦点是：1、《幼儿园转让协议》效力的认定；2、损失数额及承担比例。对于争议焦点一，《幼儿园转让协议书》第2.2条约定“幼儿园园舍的承租权：甲方（陈竹婷）应积极配合乙方（方剑）与产权人丙方（刘芳）签订《房屋租赁合同》，保证乙方能够享有对该幼儿园园舍的承租权，如乙、丙双方无法达成前述合同，则本合同自始无效。”方剑与刘芳虽签订《房屋租赁合同》，但《房屋租赁合同》已为生效民事裁判确认为无效合同，方剑无法有效获得园舍的承租权，按照《幼儿园转让协议书》的约定，此种情形则《幼儿园转让协议书》自始无效。但此种无效并不符合合同法关于合同无效的规定，合同无效是因合同违法而无效，合同法不允许合同当事人另行约定合同无效的情形。其次，《房屋租赁合同》的签订及有效履行是确保方剑有合适的园舍经营涉案幼儿园，如无响应的园舍，则方剑关于《幼儿园转让协议书》的合同目的也将落空。因此，按照《房屋租赁合同》和《幼儿园转让协议书》之间逻辑关系以及当事人的合同目的，对上述“无效”应解释为“未生效”，即《幼儿园转让协议书》为附生效条件的合同。现因所附条件不成就，《幼儿园转让协议书》未生效。对于争议焦点二，因涉案幼儿园已因房屋现状存在安全隐患被相关教育部门关停，《幼儿园转让协议书》已无生效且继续履行的可能。鉴于方剑已支付了转让费用450000元，其必然产生经济损失，应对其损失进行确认。各方约定房屋租赁期限122个月，因方剑实际经营幼儿园达14个月，原审法院以剩余108个月无法履行的期间按比例确认损失总额的方式具有一定的合理性，本院予以确认。关于损失份额承担，刘芳无涉案幼儿园园舍的所有权，与方剑签订涉案两份合同，且园舍房屋未办理竣工验收消防备案，存在安全隐患，以致被有关部门责令停止办园，造成受让人方剑财产损失的，依法承担赔偿责任。而相关消防部门、教育部门并未直接关停幼儿园，而是给予一定的整改期限。无证据显示方剑就整改事项积极联系刘芳、陈竹婷协商解决事宜，其并无整改意愿，更未采取积极的整改措施，致使幼儿园被关停。因此，方剑也应承担相应的责任，原审酌定其承担30%的责任比例，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人方剑与上诉人刘芳、陈竹婷的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15426元，由上诉人方剑负担7713元，上诉人刘芳、陈竹婷负担7713元。本判决为终审判决。审判长  舒振亚审判员  周寿林审判员  徐文生二〇二一年八月三十一日书记员  朱 洁江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣02民终464号上诉人（原审原告）：方剑，男，1978年7月26日出生，汉族，住江西省浮梁县。委托诉讼代理人：冯绍华，江西中景律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈竹婷，女，1966年3月21日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。委托诉讼代理人：韩格喜，江西景之元律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘芳，女，1980年6月6日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。委托诉讼代理人：韩格喜，江西景之元律师事务所律师。上诉人方剑因与上诉人陈竹婷、刘芳合同纠纷一案，均不服景德镇市珠山区人民法院（2021）赣0203民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。方剑的委托诉讼代理人冯绍华，陈竹婷、刘芳及其委托诉讼代理人韩格喜，参加了诉讼。本案现已审理终结。方剑上诉请求：1、请求撤销原判，改判陈竹婷、刘芳于本判决生效之日起十日内一次性返还转让费427500元，并按上述返还金额承担自2018年9月17日至实际返还之日止，以6%年利率计算占用资金期间的利息。2、一、二审诉讼费等费用由陈竹婷、刘芳负担。事实与理由：原审认定“原告作为完全民事行为能力人，在订立合同时未严格审查作为涉案幼儿园园舍的房屋权属等相关情况，知道或者应当知道其在该种情形下可能遭受的风险，但原告仍然与被告签订了转让合同，且在消防部门责令要求整改的情况下，未能积极做出整改，以致该幼儿园停办关闭，原告也应当对损失承担相应的责任”，该认定错误。首先，陈竹婷、刘芳承诺是园舍所有权人，该承诺在《房屋租赁合同》第一条第1.2项和合同附件明确反映。根据法院查明的事实，陈竹婷、刘芳系欺诈骗取相关合同的订立。方剑在合同上要求陈竹婷、刘芳保证是园舍权利人，并要求产权证作为合同附件，再发函要求对方提供，已尽到承租人注意义务。再次，消防部门责令整改，教育行政主管部门责令幼儿园停办关闭是基于陈竹婷、刘芳将小区车库用房擅自改变为幼儿园，未办理竣工验收消防备案，这种情形属于不得投入使用。原审认定方剑没有整改明显缺乏公允，方剑不可能将幼儿园恢复为车库。再次，（2020）赣02民终413号生效裁判文书认定，房屋租赁合同因违反法律效力性强制性规定而无效，出租人刘芳获得租金无法律依据，依法应当予以返还。根据该案查明的事实并结合本案，房屋租赁、经营权转让相互联系、不可分割。既然租赁合同无效，转让合同当属无效。合同法规定合同无效后，因该合同取得的财产应担予以返还，……，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。租赁合同已为生效判决确定无效，转让合同也因租赁合同无效而无法履行，过错责任均在陈竹婷、刘芳。陈竹婷、刘芳辩称，合同无效最根本原因是方剑经营幼儿园时被消防部门责令整改，合同无效与房屋未经竣工消防验收无直接关系，该类房屋不是必须经消防验收才能使用，合同无效完全是方剑主观过错造成，其未对消防部分的责令整改进行整改。幼儿园转让合同虽以房屋租赁合同为前提，该两份协议生效后就具有独立性，幼儿园转让合同不因房屋租赁合同无效而无效。请求驳回方剑诉讼请求。陈竹婷、刘芳上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判驳回方剑全部诉讼请求或改判陈竹婷、刘芳退回转让款112758元，上诉费由方剑承担。事实与理由：一、原审认定《幼儿园转让协议》系附生效条件合同且所附条件为“上诉人刘芳是幼儿园园舍房屋的所有权人”错误。《幼儿园转让协议》第2.2条约定：甲方应积极配合乙方与产权人丙方签订《房屋租赁合同》，如乙、丙双方无法完成前述合同，则本合同无效。《幼儿园转让协议》有效的条件应当是签订《房屋租赁合同》，而不是租赁房屋是否有明确的产权人。《房屋租赁合同》已签订，方剑一直使用租赁房屋至今，没有任何影响租赁使用权的情形。其次，《房屋租赁合同》与《幼儿园转让协议》是两份独立合同，各合同效力不以另一份合同效力为条件，原审应当独立审查两份合同效力。原审以《房屋租赁合同》无效而认定《幼儿园转让协议》没有依据。二、即使认定《幼儿园转让协议》无效，酌定陈竹婷、刘芳承担20%的责任不当。合同无效后果是恢复原状，不能恢复原状的应当依据双方过错分担责任。两合同的无效均是方剑主观恶意诉讼被判决认定，方剑早已知道租赁房屋没有明确产权人，且方剑故意不整改致使幼儿园经验资质被取消，其主观恶意明显，过错责任巨大，原审仅认定方剑承担30%过错责任，显然不当，其至少承担70%以上过错责任。方剑辩称，原审认定幼儿园转让协议没有效力，并无不当。该协议第2条第2项约定很明确。本案基于丙方不是产权人及房屋不具备办理幼儿园的条件确定合同无效，租赁合同被确定无效是不争事实。房屋租赁与经营权转让相互联系、不可分割。一审最早审理时认定有密不可分的关联性，陈竹婷、刘芳第一个上诉请求不能成立。关于责任分担同样无依据，陈竹婷、刘芳应承担全部责任。根据幼儿园转让协议第9条第1项约定，因陈竹婷、刘芳不具有所有权和处分权，应当全额返还方剑转让金，且注明了承担10%违约金。各方对于一审责任划分均有异议，请求二审作出公正裁判。综上，请求驳回陈竹婷、刘芳上诉请求。方剑向一审法院起诉请求：1、请求确认原告与两被告所签订的《幼儿园转让协议书》自始无效，判令两被告共同向原告返还转让费427500元，并按上述返还金额承担自2018年9月17日至实际返还之日止，以6%年利率计算占用资金期间的利息；2、本案诉讼费由两被告承担。原审法院经审理查明，被告刘芳与被告陈竹婷合伙开办景德镇市珠山区民办成长快乐幼儿园，园舍地址为江西信义房地产开发集团有限公司开发的信义商住楼小区车库用房。2015年4月15日取得了景德镇市珠山区教育局颁发的《中华人民共和国民办学校办学许可证》，许可的办学期限为五年，此后还办理了《民办非企业单位登记证书》、《食品经营许可证》，该幼儿园的法定代表人及校长为被告刘芳，被告陈竹婷为执行园长。2018年6月13日，原告方剑（乙方、受让方）与被告陈竹婷（甲方、转让方）、被告刘芳（丙方、产权人）签订《幼儿园转让协议书》一份，协议约定：“转让幼儿园名称为景德镇市珠山区民办成长快乐幼儿园、地址为梨树园信义商住楼附属楼、法定代表人为刘芳、办学许可证号为教民136020360000300号；甲方应保证对幼儿园拥有合法所有权、处置权，且该幼儿园已通过本年度年检，未被主管部门依法注销或核销；甲方需于2021年7月11日即各证件有限期期满之日前的合理期限内向乙方办理各类办园证照及法定代表人等变更事宜，具体变更时间以乙方另行向甲方发出的书面通知为准；甲方应积极配合乙方与产权人丙方签订《房屋租赁合同》，保证乙方能够享有对该幼儿园的承租权，如乙、丙双方无法达成前述合同，则本协议自始无效；经甲乙双方协商同意，该幼儿园的转让金为人民币450000元，乙方与丙方签订《房屋租赁合同》、甲乙丙三方签订《幼儿园转让合同》后，乙方于当日内向甲方支付全额转让金的95%即人民币427500元，所有证照变更完毕后，乙方于2日内向甲方支付全额转让金的5%即人民币22500元；经甲乙丙三方协商同意，幼儿园现有装修、装饰、设施、设备等，在甲方收到乙方支付的上述转让金后全部归乙方所有即乙方对上述不动产附属物及动产享有完整的所有权;本合同签订之日起，则甲乙双方按照收支平衡的原则，甲方将当月全部收入转交给乙方，由乙方承担当月幼儿园所有支出，该费用以甲乙双方确认为准；甲方需保证转让当月该幼儿园证照齐全且经年检合格，甲方对该幼儿园具有所有权及处分权，否则甲方应全额返还乙方已支付的转让金，且乙方有权按全额转让金的10%向甲方收取违约等等”。2018年6月14日，原告方剑（乙方、承租方）与被告刘芳（甲方、出租方）签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：“房屋坐落于景德镇市珠山区，建筑面积约200平方米，使用面积约200平方米；甲方应保证自身拥有该房屋所有权，房屋没有进行抵押；房屋现有装修及设施、设备相关事宜以乙方与甲方、陈竹婷三方另行签订《幼儿园转让合同》为准；房屋租赁期自2018年6月1日至2028年7月31日，共计122个月;甲方需保证对该房屋具有所有权、处分权、使用权等权益，如因房屋发生纠纷，由甲方负责解决并承担乙方因此产生的所有损失等等”。上述合同签订后，原告于2018年6月13日向被告支付全额转让费的95%即427500元，同时被告将该幼儿园包含园内的装修、装饰、设施、设备，该幼儿园的《中华人民共和民办学校办学许可证》及副本、《民办非企业单位登记证书》、《食品经营许可证》及在园入托的幼儿等移交给原告，原告自此开始接管该幼儿园，2019年1月23日办理该幼儿园办学许可证的年检手续，直至2019年7月30日期间仍沿用被告的相关办学资格证。2018年9月14日，原告以书面的形式向两被告致函，该《告知函》载明“根据《幼儿园转让协议书》第二条第2.2款约定，你方应保证我方能享有对幼儿园园舍的承租权，否则本合同自始无效，又据附属《房屋租赁合同》第一条1.2款中的约定你方保证刘芳拥有幼儿园园址景德镇市珠山区的房屋所有权，并在该合同附件中约定园址房产／不动产证属合同附件，迄今，你方仍未履行上述合同义务，现限你方三日之内向我方提交关于景德镇市珠山区所有权人为刘芳的权属证书。否则依据前款约定视为你方无权属证书，双方之间的合同自始无效。你方必须退还我方已支付的转让费及房屋租赁费及其他费用，并承担相应法律责任。”，但未果。2019年6月18日珠山区消防救援大队对幼儿园进行消防监督检查，并向幼儿园下达了《责令限期改正通知书》，该通知书载明：“根据《中华人民共和国消防法》第五十三条的规定，幼儿园存在消防安全违法行为……具体问题：1、未经消防验收擅自投入使用；2、消防应急灯、疏散指示灯、灭火器设施不符合消防技术标准；3、电器线路敷设未进行穿管保护，不符合消防技术标准；4、该幼儿园一层安全出口数量不足。……并责令幼儿园于2019年7月18日前改正。”，2019年7月24日珠山区教育体育局向该幼儿园发布了《珠山区成长快乐幼儿园停办整改公告》，该公告载明“确认房屋现状存在安全隐患……责令珠山区成长快乐幼儿园在7月30日前停止办园进行整改，并于8月30日前完成整改……”，同时该局向该幼儿园家长致信一封，要求该幼儿园家长就近选择其他符合条件的幼儿园入托。为此，2019年7月30日原告关闭了该幼儿园，同年10月25日致函被告，通知被告接收该幼儿园，未果，现该幼儿园仍处于关闭状态。另查，原告与被告刘芳2018年6月14日所签订的《房屋租赁合同》已由生效判决以“案涉房屋为小区车库用房，未办理竣工验收消防备案，依法不得投入使用，方剑与刘芳签订的租赁合同违法了法律效力性强制性规定，属于无效合同。另一方面，刘芳未举证证明其对涉案房屋享有所有权，未提供房屋产权证书，……涉案房屋属于小区车库用房，未办理产权登记，刘芳对涉案房屋不享有产权……”为由，判决该租赁合同无效，并判令被告刘芳返还原告方剑已付租赁款25000元。该院认为，本案争议的焦点是双方签订的转让合同的效力问题。本案中，两被告合伙开办涉案幼儿园，与原告签订《幼儿园转让协议》后，被告刘芳又与原告就幼儿园园舍承租权签订了《房屋租赁合同》，现原告以该租赁合同为无效合同为由主张租赁合同所关联的幼儿园转让协议无效。该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”，涉案的幼儿园转让协议系双方的真实意思表示，虽然该转让协议约定如原告未享有幼儿园园舍房屋的承租权，则该协议自始无效，但该约定不属于确认合同无效的法定情形，该转让协议应视为附生效条件协议。经查实，被告刘芳不属于幼儿园园舍房屋的所有权人，虽然原告与被告刘芳签订了房屋租赁合同，但该合同已被确认为无效合同，原告无法取得幼儿园园舍房屋的承租权，也就是讲原、被告约定的转让协议生效条件不成就，故该转让协议属于未生效合同。而事实上，原、被告在2018年6月13日签订转让合同后，原告也按协议支付了95%的转让款，同时原告整体性接管了该幼儿园所有生源、师资、办学资质、设备等，并进行经营管理，且在2019年1月23日就办学许可证进行了年检，期间原告要求被告刘芳出具该幼儿园园舍的房屋的产权证明书，被告未予理睬，后该幼儿园经消防部门的检查，发现幼儿园园舍消防安全不合格被责令整改，但原告未能作出积极的整改，直至教育部门以房屋现状存在安全隐患为由责令停止办学，导致学生也被分流，幼儿园关闭的结果，因此，双方签订的转让协议实际无法继续履行，协议已经终止。关于原告的损失如何确定的问题，鉴于双方已部分履行该协议，且因该转让协议无法继续履行、实际终止，导致了损失的产生，责任人应当对相应的损失进行赔偿。为了明确责任的分担，一、关于原告的实际损失的大小。原告受让幼儿园约定的转让费为450000元，其目的是继续经营该幼儿园并获取经济利益，同时双方签订了房屋租赁合同，租赁期限为122个月，可认为原告初期经营目标的期限至少定为122个月，但该幼儿园在转让后原告仅经营了14个月（2018年6月至2019年7月）就被迫停办，原告余下108个月期限的初期经营目标事实上已经不能实现，因此，其遭受转让费损失为398361元(450000÷122×108)，但因原告尚有转让费22500元未向被告支付，故实际遭受的转让费损失为375861元；二、关于损失的责任分担。该院认为，涉案幼儿园系两被告合伙开办的，被告刘芳明知未拥有幼儿园园舍的房屋的所有权的情况下，仍以产权人的名义与原告签订涉案转让合同及租赁合同，且幼儿园园舍的房屋未办理竣工验收消防备案，存在安全隐患，以致被责令停止办学，造成经济损失的，依法承担赔偿责任，因此，被告应当对幼儿园的停办所造成的损失承担主要责任。同时，原告作为完全民事行为能力人，在订立合同时未严格审查作为涉案幼儿园园舍的房屋权属等相关情况，知道或者应当知道其在该种情形下可能遭受的风险，但原告仍然与被告签订了转让合同，且在消防部门责令要求整改的情况下，未能积极做出整改，以致该幼儿园停办关闭，原告也应当对损失承担相应的责任。故综合全案情况，该院酌定由原告承担30%的责任即112758元(375861×30%)，被告承担70%的责任即263103元(375861×70%)。至于原告主张转让费的利息损失，该院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审判决如下：一、被告陈竹婷、刘芳于本判决生效之日起十日内一次性向原告方剑赔偿经济损失263103元；二、驳回原告方剑其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费7713元，由原告方剑承担2946元，被告陈竹婷、刘芳承担4767元。二审中，陈竹婷、刘芳提交两组证据，第一组、照片两张，旨证2018年6月移交幼儿园时包括师资力量和幼儿园硬件设施的实际情况；第二组、今年6月幼儿园现状照片，旨证幼儿园装修设施已经严重损害。方剑质证认为，第一组证据不属于新证据，关联性有异议，照片不能证明是交接时照片，方剑媳妇在场的这一张无异议，其他有异议。第二组证据真实性不持异议，证明目的有异议，该组照片能证明当时交付的完整性，我方已锁上门，园舍如发生设施遗失，由陈竹婷、刘芳负担。二审查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，本案的争议焦点是：1、《幼儿园转让协议》效力的认定；2、损失数额及承担比例。对于争议焦点一，《幼儿园转让协议书》第2.2条约定“幼儿园园舍的承租权：甲方（陈竹婷）应积极配合乙方（方剑）与产权人丙方（刘芳）签订《房屋租赁合同》，保证乙方能够享有对该幼儿园园舍的承租权，如乙、丙双方无法达成前述合同，则本合同自始无效。”方剑与刘芳虽签订《房屋租赁合同》，但《房屋租赁合同》已为生效民事裁判确认为无效合同，方剑无法有效获得园舍的承租权，按照《幼儿园转让协议书》的约定，此种情形则《幼儿园转让协议书》自始无效。但此种无效并不符合合同法关于合同无效的规定，合同无效是因合同违法而无效，合同法不允许合同当事人另行约定合同无效的情形。其次，《房屋租赁合同》的签订及有效履行是确保方剑有合适的园舍经营涉案幼儿园，如无响应的园舍，则方剑关于《幼儿园转让协议书》的合同目的也将落空。因此，按照《房屋租赁合同》和《幼儿园转让协议书》之间逻辑关系以及当事人的合同目的，对上述“无效”应解释为“未生效”，即《幼儿园转让协议书》为附生效条件的合同。现因所附条件不成就，《幼儿园转让协议书》未生效。对于争议焦点二，因涉案幼儿园已因房屋现状存在安全隐患被相关教育部门关停，《幼儿园转让协议书》已无生效且继续履行的可能。鉴于方剑已支付了转让费用450000元，其必然产生经济损失，应对其损失进行确认。各方约定房屋租赁期限122个月，因方剑实际经营幼儿园达14个月，原审法院以剩余108个月无法履行的期间按比例确认损失总额的方式具有一定的合理性，本院予以确认。关于损失份额承担，刘芳无涉案幼儿园园舍的所有权，与方剑签订涉案两份合同，且园舍房屋未办理竣工验收消防备案，存在安全隐患，以致被有关部门责令停止办园，造成受让人方剑财产损失的，依法承担赔偿责任。而相关消防部门、教育部门并未直接关停幼儿园，而是给予一定的整改期限。无证据显示方剑就整改事项积极联系刘芳、陈竹婷协商解决事宜，其并无整改意愿，更未采取积极的整改措施，致使幼儿园被关停。因此，方剑也应承担相应的责任，原审酌定其承担30%的责任比例，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人方剑与上诉人刘芳、陈竹婷的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15426元，由上诉人方剑负担7713元，上诉人刘芳、陈竹婷负担7713元。本判决为终审判决。审判长  舒振亚审判员  周寿林审判员  徐文生二〇二一年八月三十一日书记员  朱 洁