贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终7583号上诉人（原审原告）：贵州开君工程机械有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区三桥南路50号翠华金都1幢1单元16层1号。法定代表人：李开君，该公司执行董事兼总经理委托诉讼代理人：沈志刚，广东盈路（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州黔德膳餐饮管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目C区9栋负1层[花果园社区]。法定代表人：陈健伟，该公司执行董事兼总经理被上诉人（原审被告）：陈健伟，男，汉族，1972年11月23日生，住贵州省贵阳市南明区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈文尉，贵州礼门义路律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵阳市南明区拾粹餐饮店，住所地贵州省贵阳市南明区彭家湾花果园项目C区9栋负1层50号房。负责人：陈忠江，该餐饮店总经理。被上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：雷霖，男，1985年10月5日出生，汉族，该公司员工，住贵州省石阡县。上诉人贵州开君工程机械有限公司（以下简称开君公司）因与被上诉人贵州黔德膳餐饮管理有限公司（以下简称黔德膳公司）、陈健伟、贵阳市南明区拾粹餐饮店（以下简称拾粹餐饮店）、贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）返还原物纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2021）黔0102民初317号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。开君公司上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.改判支持上诉人一审诉讼请求；3.判决本案一、二审诉讼费、律师费、诉讼保全保险费及保全执行费由四被上诉人连带承担。事实和理由：一审认定事实和判决结果全部错误。1.根据《合同法》第77条、《民法典》第543条等有关法律规定，结合本案来看，原审判决认定事实存在重大错误。原审法院在被上诉人宏益公司自认《补充协议》已经签订并实际履行（解除与陈健伟的租赁关系）的情况下，仅因上诉人在与宏益公司签订《商品房买卖合同》中已明确载明“甲方已就该物业现已存续租赁关系的事宜详细全面告知乙方，乙方同意签署本合同之行为，是为完全无条件接受该租赁关系的租赁条件及相关权利义务”，就径直否认本案租赁关系已经解除的客观事实存在，明显错误。《贵阳花果园商铺租赁合同》签订时间大约在2015年，2019年7月底，上诉人开君公司全款购买宏益公司的案涉47号商铺，2019年8月26日，宏益公司与陈健伟签订《补充协议》，其中对案涉47号商铺的租赁关系已然解除。从上述几个时间节点的逻辑来看，《补充协议》载明的内容应当作为对《贵阳花果园商铺租赁合同》的变更解除，也就是确认涉诉基础法律关系已经不存在租赁关系（租赁关系已解除的核心关键证据），同时也对宏益公司应当承担的合同义务（晚交一个月的租金损失）的最终准据。原审判决在被上诉人宏益公司认可案涉47号商铺已经被2019年8月26日的《补充协议》协议解除的情况下，仍坚持错误的认定陈健伟与宏益公司之间仍然存在租赁关系，错误认定上诉人因已完全接受该租赁关系的租赁条件及相关权利义务，而错误的认定上诉人具备签订新的租赁合同义务。根据民事诉讼举证责任分配原则和高度盖然性的证明标准，结合上诉人提交的其他有效证据和质证结论，足以证明被上诉人陈健伟和宏益公司签订的《贵阳花果园商铺租赁合同》已经被《补充协议》予以变更解除。然而，原审法官却罔顾陈健伟与宏益公司达成解除租赁的客观事实和真实意思表示，且在被上诉人宏益公司多次表示已经认可解除案涉47号商铺租赁事实的情况下，当然武断地否认双方租赁关系的解除，严重侵犯了上诉人的合法权益。2.原审法官及判决存在故意将举证责任错误分配以达到枉法裁判目的的违法行为。原审判决中原审法官故意以“上诉人受让案涉47号商铺后，未提交陈健伟、黔德膳公司、拾萃餐饮店之间所签《承包合同》已解除的证据”为借口，将本应该由陈健伟承担的其对案涉47号房产具有合法使用权的举证责任推向上诉人开君公司。陈健伟截至目前都未能出示其所辩称的《贵阳花果园商铺租赁合同》和继续享有合法租赁权的其他证据，仅凭《认购书》上的一个“上诉人在购房之处已经知悉案涉商铺已租赁，并认可租金价格与租赁的所有条款”的约定，原审法官就支持所谓的陈健伟与宏益公司之间租赁关系上存在或者具有合法使用权，其依据何在。陈健伟无法举证，则应该承担举证不能的法律后果。本案中上诉人的一审诉求是要求陈健伟及其后续转租者、实际租赁者对案涉商铺没有合法使用权的行为承担相应的法律责任。原审法官及判决在上诉人和被上诉人几方均未提及的“上诉人是否曾向陈健伟、黔德膳公司、拾萃餐饮店要求另行签订新的租赁合同和支付租金”的情况下，即主动依职权擅自将此作为本案的审理焦点，明显存在偏离审理主题。3.原审法官及判决对被上诉人拾萃餐饮店实际占用案涉商铺合法占有使用的认定错误。原审中宏益公司自认将案涉商铺已经于2019年7月出售予上诉人，并且于2019年8月26日将原出租给陈健伟的案涉商铺解除租赁关系。2019年9月份以来，上诉人多次到案涉商铺处拾萃餐饮店告知其陈健伟与宏益公司的租赁合同已经解除，并主张返还。截至一审开庭之时，拾萃餐饮店对上述情况均知晓，原审法官作出了陈健伟合法租用占有驳回上诉人诉讼请求的错误结论，必然导致该结论“拾萃餐饮店实际占用案涉商铺系合法占有使用”的错误结果。4.原审法官及判决认定被上诉人宏益公司不承担上诉人案涉房屋交付之后至解除租赁合同之前（2019年7月23日至8月26日）期间的房屋占用费的认定错误。案涉商铺《买卖合同》约定宏益公司交房日期为2019年7月23日，但因该商铺当时处于出租给陈健伟期间，2019年8月26日，宏益公司才与陈健伟解除案涉商铺租赁合同，2019年9月10日，宏益公司才与上诉人办理书面交房手续，虽然双方在另案中该（2020）黔0102民初2021号民事调解书中均认可，案涉商铺已经于2019年7月23日完成交付，但那是对“2019年9月10日，宏益公司才与上诉人办理书面交房手续”的确认，实际交付日期应该推定为2019年9月10日。那么按照交付日期2019年7月23日至2019年9月10日期间的房屋占用费就应该由宏益公司承担。黔德膳公司、陈健伟辩称，上诉人于2019年7月签订商品房买卖合同，宏益公司于2019年7月23日将房屋交付给上诉人，该交付日期是2020年10月21日南明区法院作出的民事调解书确定的，故上诉人于该日取得收取房租的权利，成为租赁合同新的出租人，同时被上诉人宏益公司于当日丧失案涉商铺的租赁合同当事人的合同地位，不再享有租赁合同的权利义务。故同年8月26日被上诉人宏益公司与陈健伟签订的补充协议不是解除案涉商铺租赁合同的协议，因为此时被上诉人宏益公司已无权解除合同，签订补充协议的目的是因为之前已将案涉商铺交付上诉人，所以要调整租赁合同的面积和租金，否则被上诉人陈健伟就将对案涉商铺交两次房租。上诉人自认没有取得案涉商铺的所有权，也从未占有案涉商铺，上诉人只能取得购房合同的合同债权。上诉人不是本案适格的诉讼主体，且上诉人在购房时签订的认购书中承诺完全无条件接受原租赁关系的租赁条件及相关权利义务。拾粹餐饮店的答辩意见与黔德膳公司、陈健伟一致。宏益公司辩称，请法院依法驳回上诉人对宏益公司的全部上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。案涉商铺被上诉人宏益公司已于2019年7月23日交付给上诉人使用，依据贵阳市南明区人民法院2020年10月21日作出的（2020）黔0102民初2023号民事调解书载明案涉商品房的物权归上诉人所有。开君公司向一审法院起诉请求：1.判令被告拾粹餐饮店于判决生效后10日内交付被其违法占用的位于贵阳市南明区的商业用房给原告；2.判令四被告连带支付案涉商铺占用费197424元（按照13161.6元／月的标准，自2019年7月31日至2020年10月31日，后续占用费按照上述标准计算至房屋实际返还之日止）给原告；3.判令四被告连带承担案涉商铺在被非法占用期间产生的商铺占用费税费、后续物业费、水电气费，直至商铺实际返还之日；4.判令四被告连带返还原告垫付的物业费4378元；5.判令四被告连带承担本案诉讼费、保全费、保全保险费、执行费。一审法院认定事实：2013年12月12日，被告陈健伟与被告宏益公司签订《花果园商铺租赁合同》，承租被告宏益公司位于贵阳市南明区。2015年10月29日，被告黔德膳公司经贵阳市南明区市场监督管理局核准登记成立，企业类型为：有限责任公司（自然人独资），法定代表人为被告陈健伟。注册地址为：贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目Ｃ区9栋负1层（花果园社区）。2016年11月18日，被告黔德膳公司将所承租的花果园Ｃ区9栋负1层第2-03号区域（面积为306.9平方米）发包给被告拾粹餐饮店用于经营酸汤牛肉，并签订《承包合同》一份，约定承包期自2016年11月18日起至2023年11月18日止，承包费为61000元／月，其中房租35000元／月、中央空调使用费15000元／月（含电费）、公共油烟净化系统9000元／月，公共厕所及通道户外照明2000元／月，每六月支付一次，每次支付366000元，承包费每两年递增5%。2019年5月22日，原告（乙方）与被告宏益公司（甲方）签订《花果园认购合同书》一份，主要约定为：“1、乙方认购物业：贵阳市南明区花果园大街花果园-花果园商铺-Ｃ区-9栋-负147号房，建筑面积约为54.84平方米（最终以正式签订合同时确认面积为准）；2、甲方已就该物业现已存续租赁关系的事宜详细全面的告知乙方，乙方同意，签署本合同之行为，视为完全无条件接受该租赁关系的租赁条件及相关权利义务。”原告并在该《花果园认购合同书》上承诺：“本人知悉该套房已租赁，并认可租金价格与租赁所有条款，在与甲方签署《商品房买卖合同》前，必须与恒祥置业有限公司签署《委托租赁协议》，否则视为本人放弃认购权力，将该套房打开另行销售，定金不予退还”。后原告（乙方）与被告宏益公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告宏益公司购买上述商业营业用房。被告宏益公司应当在2019年7月23日向原告交付该商品房。2019年8月26日，被告宏益公司（甲方）与被告陈健伟（乙方）签订《关于之补充协议（租赁物房号面积调整）》一份，内容为：“甲乙双方于2013年12月12日就Ｃ去9栋负一层签订《花果园商铺租赁合同》，现经双方协商一致达成如下补充协议：一、因甲方铺面已售，已售房号为：Ｃ区9栋负129、负141、负143、负146至负150，原《花果园商铺租赁合同》之补充协议（租赁物房号面积调整）中Ｃ区9栋114、负139、负141、负143、负144、负146至负150号房，现变更为Ｃ区负114、负144……”。2020年，一审法院受理原告诉被告宏益公司商品房销售合同纠纷一案，审理过程中，2020年10月21日，经一审法院组织调解，双方达成“贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目Ｃ区第9（贵阳国际中心3号）栋负1层47号房屋归原告所有，被告宏益公司已于2019年7月23日将该房交付原告使用”的协议。2021年1月7日，原告向一审法院递交民事起诉状，提出如前诉请。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效”、第七百一十八条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租”、第七百二十五条“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定。本案中，被告陈健伟向被告宏益公司承租C区案涉9栋114、负139、负141、负143、负144、负146至负150号房屋后，独资开设成立被告黔德膳公司，并于2016年11月18日由被告黔德膳公司将包括案涉47号房屋在内的第2-03号区域（面积为306.9平方米）发包给被告拾粹餐饮店用于经营酸汤牛肉。被告黔德膳公司、陈健伟虽未提交被告宏益公司同意将案涉房屋转租给被告拾粹餐饮店经营使用，但被告宏益公司至2019年5月22日将案涉房屋转让给原告时未提出异议，应视为被告宏益公司同意被告黔德膳公司、陈健伟转租案涉房屋，被告拾粹餐饮店占有使用案涉房屋系合法取得。被告宏益公司虽在与原告签订《商品房买卖合同》后，与被告陈健伟签订《关于之补充协议（租赁物房号面积调整）》，变更了被告陈健伟承租的房号及面积，但被告宏益公司在与原告签订《商品房买卖合同》中已明确载明“甲方已就该物业现已存续租赁关系的事宜详细全面的告知乙方，乙方同意，签署本合同之行为，视为完全无条件接受该租赁关系的租赁条件及相关权利义务”，且原告亦承诺“本人知悉该套房已租赁，并认可租金价格与租赁所有条款”。庭审中，原告未提交其受让案涉房屋后被告黔德膳公司、陈健伟、拾粹餐饮店拒绝另行签订《租赁合同》及该三被告拒绝支付租金或被告黔德膳公司与被告拾粹餐饮店之间所签《承包合同》已解除的证据。被告拾粹餐饮店现仍占有使用案涉房屋系合法取得占有使用的延续，并不是基于侵权行为而违法占有。故原告以被告拾粹餐饮店违法占用案涉房屋为由，诉请被告拾粹餐饮店交付案涉房屋的主张，无事实依据，不予支持。同理，对原告诉请被告黔德膳公司、陈健伟、拾粹餐饮店连带支付占用费及非法占用期间的税费等主张，亦不予支持。至于原告诉请被告宏益公司承担连带责任的主张，因原告在庭审中明确表示被告宏益公司已按《商品房买卖合同》约定的期限交付案涉房屋，故对原告对被告宏益公司的所有诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第七百一十六条、第七百一十八条、第七百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告贵州开君工程机械有限公司的全部诉讼请求。案件受理费17416元、减半收取8708元，由原告贵州开君工程机械有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点在于案涉商铺的实际占有人拾粹餐饮店是否应向该商铺的购买人开君公司返还该商铺。根据已经查明确认的事实，宏益公司在出售案涉商铺以前，已经将该商铺出租给陈健伟，后陈健伟注册成立黔德膳公司（自然人独资的有限责任公司），黔德膳公司将案涉商铺转租给拾粹餐饮店进行经营。拾粹餐饮店占有经营该商铺两年之后，开君公司才与宏益公司签订商铺买卖合同，且至今该商铺仍未过户登记到开君公司名下。拾粹餐饮店占有案涉商铺系基于其与黔德膳公司之间存在合法的租赁关系，并非基于侵权行为，且涉案商铺现仍处于拾粹餐饮店基于租赁关系所取得的合法承租期内，根据“买卖不破租赁”的原则，故开君公司无权要求返还。本案中，开君公司在与宏益公司签订案涉商铺《商品房买卖合同》之前，宏益公司已经清楚明确地告知宏益公司案涉商铺已经出租的相关情况，此事实有双方签订的书面证据《花果园认购合同书》所证实，故开君公司可基于其购买案涉商铺之后已经成为案涉商铺物权享有者的身份要求原承租人签订新的租赁协议并交纳租金（该法律关系非本案审理范围），但不能要求原承租人返还商铺并支付基于非法占有商铺所产生的相关费用。关于上诉人所称宏益公司与陈健伟签订《关于花果园商铺租赁合同之补充协议》解除案涉商铺租赁关系的主张，经查，该补充协议仅是根据实际情况调整了租赁房屋的房号及面积，不能视为是对案涉商铺租赁关系的解除，且宏益公司与陈健伟均明确表示该补充协议的内容不属于租赁关系的解除。综上所述，上诉人开君公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17416元，由上诉人贵州开君工程机械有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 龚国智审 判 员 喻 兰审 判 员 汪 静二〇二一年八月二十六日法官助理 黄一灵书 记 员 苏 云