四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终12280号上诉人（原审被告）：成都熙悦商业管理有限公司，住所地：成都市猛追湾街166层2栋14层1401号。法定代表人：刘健，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：金旺，四川琴台律师事务所律师。委托诉讼代理人：马力，四川乐伯乐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵旭东，男，汉族，1984年11月15日出生，住成都市高新区。被上诉人（原审原告）：唐思思，女，汉族，1985年9月29日出生，住重庆市巴南区巴县。委托诉讼代理人：唐中志，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔凯凯，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。原审被告：成都瑞博昌企业经营管理有限公司（原成都新港商业经营管理有限公司），住所地：成都市青羊区西大街84号金色夏威夷A1301号。法定代表人：王兴斐，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：马力，四川乐伯乐律师事务所律师。上诉人成都熙悦商业管理有限公司（以下简称熙悦公司）因与被上诉人赵旭东、唐思思及成都瑞博昌企业经营管理有限公司（以下简称瑞博昌公司）（原成都新港商业经营管理有限公司，以下简称新港公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初1916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。熙悦公司上诉请求：1.撤销成华区人民法院（2020）川0108民初1916号民事判决书第一、二、三、四项判决2.依法驳回一审中赵旭东、唐思思的全部诉讼请求，支持熙悦公司全部诉讼请求或将本案发回重审。3.改判赵旭东、唐思思承担一、二审全部诉讼费。事实与理由：1.《最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》第一条规定“当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质，从而确定合同的履行地和法院的管辖权。”。从合同标题看，案涉合同标题为“委托经营管理协议”，为典型的委托合同。从合同内容上看，《委托经营管理协议》的合同主体分别是委托方和受托方；从合同第一条、第二条、第五条等条款的相关约定和表述，可知《委托经营管理协议》本质为熙悦公司作为受托人将案涉房屋租出去，收回租金扣除委托经营管理费后交给赵旭东和唐思思的委托合同，完全符合原原《中华人民共和国合同法》第三百九十六条中对委托合同的定义，故熙悦公司与赵旭东、唐思思之间形成委托合同关系。赵旭东、唐思思始终可以对房屋进行控制，行使相应权利，但赵旭东、唐思思自身怠于行使其作为委托人和房屋权利人的权利，一审法院因此将本案定性为租赁合同，显然与事实不符。根据原原《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条的规定，租赁合同为出租方出租房屋，承租方承租房屋缴纳租金的双方权利义务关系。而本案为熙悦公司作为受托方向第三人出租房屋，将第三人缴纳的租金收回并扣除委托经营管理费后交给作为委托人的赵旭东、唐思思的法律关系，《委托经营管理协议》中约定的租金也仅仅是熙悦公司与赵旭东、唐思思之间用于计算费用的基数，与一审法院认定的“租金”并非一个概念，双方成立的也不是租赁关系。2.因为本案系委托合同纠纷，熙悦公司的职责为将赵旭东、唐思思的房屋租赁出去后将租金转交给二人。在未将房屋租赁出去产生收益的情况下要求熙悦公司承担第三人向赵旭东、唐思思支付租金的要求无事实和法律依据。熙悦公司与赵旭东、唐思思之间成立委托合同关系，作为受托方的熙悦公司所做的行为后果应由作为委托人的赵旭东和唐思思承担。根据《委托经营管理协议》约定，熙悦公司仅有以赵旭东和唐思思名义对外出租房屋，将委托租金转交给赵旭东和唐思思的合同义务。在本案已经查清作为受托方的熙悦公司未将房屋租赁出去并产生收益的事实的情况下，一审法院要求熙悦公司承担第三人才应承担的支付租金义务要求无法律依据。3.案涉房屋在委托管理到期后熙悦公司以通知的形式向赵旭东和唐思思对房屋进行了交接，并且一审法院亦查明案涉房屋一直处于开放未上锁的开放区域，不存在需要腾退并交还的情形。此外，双方的委托期限在2020年4月30日到期，到期前熙悦公司通过书面通知的形式向一审交接了案涉房屋。故一审法院判令熙悦公司腾退案涉房屋没有法律和事实依据。4.本案审理的是双方的租赁合同关系（实为委托合同关系），赵旭东、唐思思关于物业费、电费、垃圾清运费的主张属于另一法律关系，一审法院在熙悦公司提出异议后仍然一并审理显然与相关法律规定不符。综上所述，恳请法院查明事实真相，支持熙悦公司的上诉请求。赵旭东、唐思思辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确请求法院依法驳回熙悦公司的全部上诉请求。2.一审认定本案名为委托经营管理协议实为房屋租赁关系符合本案事实，熙悦公司上诉理由不成立。赵旭东、唐思思与熙悦公司签订的《委托经营管理协议》约定熙悦公司向赵旭东、唐思思支付的款项为租金，熙悦公司获得的超额租金名为委托经营管理费，但从合同的整体内容来看，在赵旭东、唐思思将合同项下的房屋交付熙悦公司后，熙悦公司只需按约定的租金标准定期向赵旭东、唐思思支付，该屋的整体租赁管理权及决策权均归熙悦公司行使，在合同存续期间几乎完全排除了赵旭东、唐思思作为房屋所有人对案涉房屋的权利，不仅不能干涉对案涉房屋的装饰装修、改造，甚至不能自行与最终承租人进行联络，与一般的委托合同关系中委托人的权利义务不符合，结合原《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民法典》关于租赁合同的规定，本案更符合租赁合同的特征。3.基于赵旭东、唐思思与熙悦公司之间系租赁合同关系，双方之间签订的协议书真实有效，双方均应遵守协议约定，按照协议约定，熙悦公司理应支付租金、违约金、腾退房屋、支付物业费等费用。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律错误，理应维持。瑞博昌公司公司未向本院陈述意见。赵旭东、唐思思向一审法院起诉请求：1.判令熙悦公司、新港公司共同向赵旭东、唐思思支付房屋租金92790.78元；2.判令熙悦公司、新港公司退还位于成华区房屋并恢复原状；3.判令熙悦公司、新港公司向赵旭东、唐思思支付房屋占用费，支付标准：以月租金4651元为基数，从2020年4月30日起计算至实际返还房屋之日；4.判令熙悦公司、新港公司共同向赵旭东、唐思思支付违约金（违约金的计算方式为：第一笔违约金以4534.89元为基数，按照每日万分之三的标准，从2018年7月11日计算至付清之日止；第二笔违约金以4534.89元为基数，按照每日万分之三的标准，从2018年10月11日计算至付清之日止；第三笔违约金以13953.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年1月11日计算至付清之日止；第四笔违约金以13953.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年5月11日计算至付清之日止；第五笔违约金以13953.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年7月11日计算至付清之日止；第六笔违约金以13953.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年10月11日计算至付清之日止；第七笔违约金以13953.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2020年1月11日计算至付清之日止；第八笔违约金以13953.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2020年4月11日计算至付清之日止）；5.请求依法判决熙悦公司、新港公司支付物业管理费、水电费、空调费、垃圾清运费、电话费等费用，支付时间从2015年4月30日起至返还房屋之日止，截至2020年8月，物业费22405.74元，垃圾费18元，电费659元；6.判令熙悦公司承担本案全部诉讼费、保全费。一审法院认定事实：赵旭东、唐思思系成都市成华区xx号房屋购买人。赵旭东、唐思思（委托方甲方）和熙悦公司（受托方乙方）签订了委托经营管理协议，约定赵旭东、唐思思将前述案涉房屋交由熙悦公司进行统一经营管理。合同约定：二、委托期限、委托租金数额、支付时间及方式约定：（一）委托经营管理期限：本委托合同项下的委托经营管理期限自2015年4月30日起至2020年4月29日止，期限为5年；（二）委托租金数额：在该房屋的委托管理期限内，该房屋的委托租金为，税前111628元。委托期限内，除甲乙双方另行签订了补充协议之外，本合同约定的委托租金在委托期限内不得上涨，双方此约定真实有效且不受情势变更的影响，实际租金超出委托租金的部分为委托经营管理费，归乙方所有；（三）委托租金支付时间及方式：（2）乙方分别于2018年7月10日、2018年10月10日、2019年1月10日、2019年4月10日、2019年7月10日、2019年10月10日、2020年1月10日、2020年4月10日分别支付13953.5元，以上八期共支付111628元；（3）乙方将扣除法律规定的，由乙方代扣代缴的应由甲方承担的有关税费后的剩余租金付给甲方。三、委托经营管理的物业使用费用：乙方所负责经营管理的物业，依据小区的《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《商铺经营承诺书》，乙方承诺按照上述合同，政府收费文件中关于物业管理费、水电费用的收费标准，计费方式等约定或规定，自行缴纳经营管理期内使用物业发生的费用，该费用包括物业管理费、水电费、空调费、垃圾清运费、电话费，乙方不得拖欠拒绝支付。四、房屋交付期限：甲方委托乙方向本合同项下房屋开发单位办理收房手续，收房手续履行完毕，视为甲方已将本合同项下的房屋交付乙方使用。若因非乙方原因导致收房手续不能按时履行完毕的，本合同项下乙方约定义务顺延。五、甲、乙双方的权利和义务：（一）甲方承担的责任：1、甲方应按本合同约定向乙方交付符合使用要求的房屋，甲方有义务自行完成与房屋出租相关的登记、报备手续并自行承担因出租行为或获取租金收益而产生的应缴税费。5、在托管期限届满后，若乙方引进的承租人的租赁期限到期的，甲方保证该承租人在同等条件下对该房屋的优先承租权；未到期的，除非该承租人同意，甲方不得解除该承租人与乙方签订的租赁协议，该租赁协议继续有效。7、……甲方承诺在托管期限内不得解除或终止本协议、不自行出租该房屋、不自行经营、不另行委托任何第三方托管经营该房屋、不侵害本协议约定的乙方权益。8、为保证项目的统一经营管理和全部业主的委托租金利益，甲方承诺本协议约定的托管期限内，不得自行或者委托他人与房屋承租人联络、收取租金或其他费用。（二）乙方承担的责任：2、乙方以甲方的名义自主招商，由甲方授权乙方对外签订该房屋租赁协议以及该房屋出租的有关文件。5、乙方在委托管理期内，应遵守《临时管理规约》约定内容以及物业公司制定的商业经营管理规定，按时缴纳物业服务费及其他相关费用，如房屋出租的，应督促承租人按时缴纳物业服务相关费用：如承租人未按时交纳的，由乙方先行垫付，然后向承租人追索。6、在委托经营期限内，乙方有权决定该房屋的租赁价格、期限及所有租赁条件及租赁协议的条款。有权代为收取租金和租赁合同中约定的由承租人承担的其他费用。8、合同有效期内，甲方同意乙方根据经营需要对房屋结构和布局进行改善（含拆除商铺之间的分隔墙、与相邻商铺相合并、增加相应分隔墙等）、装饰装修、布置和增设其他设施设备，相应费用由乙方承担。9、合同期届满，若甲方要求以商铺现状返还，无需恢复原状的，乙方在合同期限届满后7日内完成撤场。本款所称的撤场是指仅需按照甲方标的商铺原施工户型图的物理结构进行恢复即可，而无需对装修装饰等进行拆除和恢复原状。六、违约责任：2、乙方违反本协议第五条约定，应赔偿因其违约行为造成甲方的直接经济损失，乙方逾期支付应支付租金，自逾期之日每日按应支付租金的万分之三向甲方支付违约金。同时，赵旭东、唐思思和新港公司签订一份《委托经营管理协议》，协议约定内容和赵旭东、唐思思与熙悦公司签订的《委托经营管理协议》完全一致。一审庭审中，熙悦公司主张赵旭东、唐思思和熙悦公司之间实际履行的合同系赵旭东、唐思思和熙悦公司签订的《委托经营管理协议》，并未履行赵旭东、唐思思和新港公司签订的《委托经营管理协议》。上述合同签订后，一审庭审中熙悦公司陈述熙悦公司统一在案涉房屋开发商华润置地（成都）成华有限公司（以下简称华润公司）接收案涉房屋并统一对外经营管理。款项支付方面，2018年9月27日，熙悦公司向赵旭东、唐思思支付9418.61元。2018年12月28日，熙悦公司向赵旭东、唐思思支付10813.96元。2018年12月28日，熙悦公司向赵旭东、唐思思支付1395.35元。2019年3月19日，熙悦公司向赵旭东、唐思思支付9418.61元。以上合计金额31046.53元。一审庭审中，赵旭东、唐思思和熙悦公司就欠付的金额形成的华润熙悦广场小业主委托经营协议台账中记载熙悦公司认可欠付赵旭东、唐思思80581.46元。赵旭东、唐思思一审庭审中对此金额予以认可。经计算，熙悦公司实际欠付赵旭东、唐思思金额为80581.47元（=111628元-31046.53元）。2020年8月7日，赵旭东、唐思思向华润置地（成都）物业服务有限公司（以下简称物业公司）支付案涉房屋2015年5月至2020年4月期间的物业管理费19668.39元、电费659元、垃圾处理费18元。另赵旭东、唐思思向物业公司支付包含2020年5月至8月期间物业管理费在内的费用共计2635.92元（其中物业管理费1317.96元）。一审另查明，2020年4月，熙悦公司向赵旭东、唐思思邮寄收房通知，要求赵旭东、唐思思于2020年4月29日前收回案涉房屋。熙悦公司提供相应的邮寄回执。2020年11月4日，一审法院通知赵旭东、唐思思和熙悦公司代理人到案涉房屋现场进行实际勘察，经确认案涉房屋位于开放区域、无锁。一审法院认为，赵旭东、唐思思和熙悦公司形成何种法律关系的认定问题直接影响本案实体处理，故首先认定双方之间的法律关系性质。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托合同中受托人的义务是按照委托人的指示处理委托事务，其权利是在完成委托事务后获得委托人支付的报酬，受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人的权利是在约定范围内自由使用租赁物，义务是支付租金。本案中，虽然双方签订的合同名称为《委托经营管理协议》，并且约定熙悦公司向赵旭东、唐思思支付的款项名为委托租金，熙悦公司获取的超额租金名为委托经营管理费，但从合同的整体内容来看，在赵旭东、唐思思将合同项下的房屋交付熙悦公司使用之后，熙悦公司只需按约定的租金标准定期向赵旭东、唐思思支付，该房屋的整体租赁管理权及决策权均归熙悦公司行使，在合同存续期间几乎完全排除了赵旭东、唐思思作为所有权人对案涉房屋行使管理的权利，不仅不能干涉对案涉房屋的装饰装修、改造，甚至不能自行与最终承租人进行联络，与一般委托合同关系中委托人的权利义务不相符合，更符合租赁合同关系的特征。故一审法院认定赵旭东、唐思思和熙悦公司形成房屋租赁合同关系。关于支付租金问题。鉴于本案认定赵旭东、唐思思和熙悦公司形成房屋租赁合同关系，则赵旭东、唐思思主张支付房屋租金的诉讼请求成立。关于支付主体问题，根据查明的事实，案涉《委托经营管理协议》实际履行主体包括熙悦公司，本案中并无证据证实新港公司实际参与案涉房屋的对外招租。故赵旭东、唐思思主张新港公司支付租金缺乏事实和法律依据，一审法院在本案中不予支持。关于租金认定问题。根据查明的事实，租赁期限内应支付的租金总额为111628元，赵旭东、唐思思和熙悦公司确认已支付金额为31046.53元，剩余金额为80581.47元。故一审法院认定熙悦公司尚欠赵旭东、唐思思租金80581.46元。赵旭东、唐思思主张熙悦公司支付剩余租金80581.47元的诉讼请求成立，一审法院予以支持。超过部分金额不予支持。关于腾退房屋并恢复原状问题。根据查明的事实，熙悦公司向华润公司接收案涉房屋并对外招租，同时熙悦公司向赵旭东、唐思思支付部分租金，现案涉合同期限届满后，熙悦公司并未和赵旭东、唐思思办理房屋交接手续。故赵旭东、唐思思主张熙悦公司腾退房屋并交还给赵旭东、唐思思的诉讼请求成立，一审法院予以支持。关于恢复原状问题。2020年11月4日，一审法院通知赵旭东、唐思思和熙悦公司代理人到案涉房屋现场进行实际勘察，经确认案涉房屋位于开放区域、无锁。故不存在需要恢复原状的情况，赵旭东、唐思思的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院在本案中不予支持。关于支付房屋占用使用费问题。因案涉合同期限届满后，熙悦公司已经不再继续管控案涉房屋，且作为房屋所有权人的赵旭东、唐思思也没有进一步举证证实新港公司或者熙悦公司继续实际占有控制案涉房屋，故赵旭东、唐思思主张新港公司或者熙悦公司支付房屋占用使用费缺乏进一步证据证实，一审法院在本案中不予支持。关于支付违约金问题。根据《委托经营管理协议》约定，乙方于本房屋交付后第4年起向甲方支付租金，即应分别于2018年7月10日、2018年10月10日、2019年1月10日、2019年4月10日、2019年7月10日、2019年10月10日、2020年1月10日、2020年4月10日分别支付13953.5元。违约责任：2、乙方违反本协议第五条约定，应赔偿因其违约行为造成甲方的直接经济损失，乙方逾期支付应支付租金，自逾期之日每日按应支付租金的万分之三向甲方支付违约金。款项支付方面，2018年9月27日，熙悦公司向赵旭东、唐思思支付9418.61元。2018年12月28日，熙悦公司向赵旭东、唐思思支付10813.96元。2018年12月28日，熙悦公司向赵旭东、唐思思支付1395.35元。2019年3月19日，熙悦公司向赵旭东、唐思思支付9418.61元。以上合计金额31046.53元。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条规定，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。故一审法院按照付款先后顺序以及逐笔抵扣原则对违约金应分段计算并结合赵旭东、唐思思提出的违约金计算方式，具体如下：第一笔违约金以赵旭东、唐思思主张金额4534.89元为基数，按照每日万分之三的标准，从2018年7月11日起计算至2018年12月27日（因截至2018年12月28日，熙悦公司实际已经支付20232.57元，超额支付当期租金6279.07元）；第二笔违约金以赵旭东、唐思思主张金额4534.89元为基数，按照每日万分之三的标准，从2018年10月11日起计算至2019年3月18日（因截至2019年3月19日，熙悦公司实际支付17093.03元，超额支付3139.53元）。第三笔违约金以剩余租金13953.5元为基数（13953.5元-3139.53元），按照每日万分之三的标准，从2019年1月11日起计算2019年3月18日止，从2019年3月19日起至实际付清为止，按照剩余租金10813.97元为基数，按照每日万分之三的标准计算；第四笔违约金以剩余租金13953.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从赵旭东、唐思思主张的2019年5月11日起计算至实际付清为止；第五笔违约金以剩余租金13953.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年7月11日起计算至实际付清为止；第六笔违约金以剩余租金13953.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年10月11日起计算至实际付清为止；第七笔违约金以剩余租金13953.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2020年1月11日起计算至实际付清为止；第八笔违约金以剩余租金13953.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2020年4月11日起计算至实际付清为止。关于支付物业管理费、垃圾处理费以及电费问题。根据合同约定，委托经营管理的物业使用费用：乙方所负责经营管理的物业，依据小区的《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《商铺经营承诺书》，乙方承诺按照上述合同，政府收费文件中关于物业管理费、水电费用的收费标准，计费方式等约定或规定，自行缴纳经营管理期内使用物业发生的费用，该费用包括物业管理费、水电费、空调费、垃圾清运费、电话费，乙方不得拖欠拒绝支付。乙方在委托管理期内，应遵守《临时管理规约》约定内容以及物业公司制定的商业经营管理规定，按时缴纳物业服务费及其他相关费用，如房屋出租的，应督促承租人按时缴纳物业服务相关费用：如承租人未按时交纳的，由乙方先行垫付，然后向承租人追索。现赵旭东、唐思思已经实际代熙悦公司缴纳租赁期间物业管理费、电费以及垃圾处理费，故赵旭东、唐思思主张熙悦公司支付符合合同约定，一审法院予以支持。关于具体金额认定问题。赵旭东、唐思思垫付的电费659元以及垃圾处理费18元均在合同期限内，故一审法院支持赵旭东、唐思思举证垫付的金额。关于物业管理费问题，在合同期限内赵旭东、唐思思垫付的案涉房屋2015年5月至2020年4月期间的物业管理费19668.39元。另赵旭东、唐思思向物业公司支付包含2020年5月至8月期间物业管理费在内的费用共计2635.92元（其中物业管理费1317.96元），故一审法院支持赵旭东、唐思思主张垫付的物业管理费19668.39元，超过部分因不符合合同约定期限内应由熙悦公司缴纳金额，一审法院在本案中不予支持。赵旭东、唐思思起诉主张的其他费用因未实际垫付，一审法院在本案中不予支持。依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第三百九十六条、第四百一十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、熙悦公司于判决生效之日起十日内向赵旭东、唐思思支付租金80581.47元；二、熙悦公司于判决生效之日起十日内将位于成都市成华区房屋腾退并返还给赵旭东、唐思思；三、熙悦公司于判决生效之日起十日内向赵旭东、唐思思支付违约金（违约金计算方式为：第一笔违约金以赵旭东、唐思思主张金额4534.89元为基数，按照每日万分之三的标准，从2018年7月11日起计算至2018年12月27日；第二笔违约金以赵旭东、唐思思主张金额4534.89元为基数，按照每日万分之三的标准，从2018年10月11日起计算至2019年3月18日；第三笔违约金以剩余租金13953.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年1月11日起计算至2019年3月18日止，从2019年3月19日起至实际付清为止，以剩余租金10813.97元为基数，按照每日万分之三的标准计算；第四笔违约金以剩余租金13953.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年5月11日起计算至实际付清为止；第五笔违约金以剩余租金13953.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年7月11日起计算至实际付清为止；第六笔违约金以剩余租金13953.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年10月11日起计算至实际付清为止；第七笔违约金以剩余租金13953.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2020年1月11日起计算至实际付清为止；第八笔违约金以剩余租金13953.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2020年4月11日起计算至实际付清为止）；四、熙悦公司于判决生效之日起十日内向赵旭东、唐思思支付垫付的物业管理费19668.39元、电费659元、垃圾处理费18元；五、驳回赵旭东、唐思思的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1186元，减半收取计593元，诉讼保全费1186元，由熙悦公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。新港公司于2020年10月27日更名为成都瑞博昌企业经营管理有限公司。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，赵旭东、唐思思与熙悦公司签订的《委托经营管理协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效，各方均应及时全面履行合同义务。本案争议焦点为：双方合同的性质系租赁合同还是委托合同。关于合同性质，本院认为，虽然案涉合同名称为委托经营管理协议，但是明确约定赵旭东、唐思思将案涉房屋交熙悦公司经营，熙悦公司定期交付具体数额的租金，该约定符合租赁合同一方将租赁物交付对方使用、收益，对方支付租金的法律特征，且该合同中缺乏具体的委托事项，故案涉合同的性质属于租赁合同，熙悦公司应按照约定定期足额支付租金。一审判决熙悦公司支付租金并承担相应的违约责任并无不当，本院予以维持。承租人支付物业费、垃圾费及电费系租赁合同中的附随义务，一审判决熙悦公司一并履行并无不当。一审判决已经确认了案涉房屋处于未加门锁的开放状态，并驳回了赵旭东、唐思思要求熙悦公司支付占用费的主张，但仍判决熙悦公司向赵旭东、唐思思腾退房屋，认定事实与判项之间存在矛盾，本院对此予以纠正。综上所述，熙悦公司的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对房屋腾退处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持成都市成华区人民法院（2019）川0108民初1916号民事判决第一、三、四项；二、撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初1916号民事判决第二、五项；三、驳回赵旭东、唐思思的其他诉讼请求。一审诉讼费负担方式不变，二审案件受理费1916元，由成都熙悦商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 赵 韬审判员 何广智审判员 王 果二〇二一年八月二十日书记员 袁雅丽四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终12280号上诉人（原审被告）：成都熙悦商业管理有限公司，住所地：成都市猛追湾街166层2栋14层1401号。法定代表人：刘健，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：金旺，四川琴台律师事务所律师。委托诉讼代理人：马力，四川乐伯乐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵旭东，男，汉族，1984年11月15日出生，住成都市高新区。被上诉人（原审原告）：唐思思，女，汉族，1985年9月29日出生，住重庆市巴南区巴县。委托诉讼代理人：唐中志，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔凯凯，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。原审被告：成都瑞博昌企业经营管理有限公司（原成都新港商业经营管理有限公司），住所地：成都市青羊区西大街84号金色夏威夷A1301号。法定代表人：王兴斐，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：马力，四川乐伯乐律师事务所律师。上诉人成都熙悦商业管理有限公司（以下简称熙悦公司）因与被上诉人赵旭东、唐思思及成都瑞博昌企业经营管理有限公司（以下简称瑞博昌公司）（原成都新港商业经营管理有限公司，以下简称新港公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初1916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。熙悦公司上诉请求：1.撤销成华区人民法院（2020）川0108民初1916号民事判决书第一、二、三、四项判决2.依法驳回一审中赵旭东、唐思思的全部诉讼请求，支持熙悦公司全部诉讼请求或将本案发回重审。3.改判赵旭东、唐思思承担一、二审全部诉讼费。事实与理由：1.《最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》第一条规定“当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质，从而确定合同的履行地和法院的管辖权。”。从合同标题看，案涉合同标题为“委托经营管理协议”，为典型的委托合同。从合同内容上看，《委托经营管理协议》的合同主体分别是委托方和受托方；从合同第一条、第二条、第五条等条款的相关约定和表述，可知《委托经营管理协议》本质为熙悦公司作为受托人将案涉房屋租出去，收回租金扣除委托经营管理费后交给赵旭东和唐思思的委托合同，完全符合原原《中华人民共和国合同法》第三百九十六条中对委托合同的定义，故熙悦公司与赵旭东、唐思思之间形成委托合同关系。赵旭东、唐思思始终可以对房屋进行控制，行使相应权利，但赵旭东、唐思思自身怠于行使其作为委托人和房屋权利人的权利，一审法院因此将本案定性为租赁合同，显然与事实不符。根据原原《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条的规定，租赁合同为出租方出租房屋，承租方承租房屋缴纳租金的双方权利义务关系。而本案为熙悦公司作为受托方向第三人出租房屋，将第三人缴纳的租金收回并扣除委托经营管理费后交给作为委托人的赵旭东、唐思思的法律关系，《委托经营管理协议》中约定的租金也仅仅是熙悦公司与赵旭东、唐思思之间用于计算费用的基数，与一审法院认定的“租金”并非一个概念，双方成立的也不是租赁关系。2.因为本案系委托合同纠纷，熙悦公司的职责为将赵旭东、唐思思的房屋租赁出去后将租金转交给二人。在未将房屋租赁出去产生收益的情况下要求熙悦公司承担第三人向赵旭东、唐思思支付租金的要求无事实和法律依据。熙悦公司与赵旭东、唐思思之间成立委托合同关系，作为受托方的熙悦公司所做的行为后果应由作为委托人的赵旭东和唐思思承担。根据《委托经营管理协议》约定，熙悦公司仅有以赵旭东和唐思思名义对外出租房屋，将委托租金转交给赵旭东和唐思思的合同义务。在本案已经查清作为受托方的熙悦公司未将房屋租赁出去并产生收益的事实的情况下，一审法院要求熙悦公司承担第三人才应承担的支付租金义务要求无法律依据。3.案涉房屋在委托管理到期后熙悦公司以通知的形式向赵旭东和唐思思对房屋进行了交接，并且一审法院亦查明案涉房屋一直处于开放未上锁的开放区域，不存在需要腾退并交还的情形。此外，双方的委托期限在2020年4月30日到期，到期前熙悦公司通过书面通知的形式向一审交接了案涉房屋。故一审法院判令熙悦公司腾退案涉房屋没有法律和事实依据。4.本案审理的是双方的租赁合同关系（实为委托合同关系），赵旭东、唐思思关于物业费、电费、垃圾清运费的主张属于另一法律关系，一审法院在熙悦公司提出异议后仍然一并审理显然与相关法律规定不符。综上所述，恳请法院查明事实真相，支持熙悦公司的上诉请求。赵旭东、唐思思辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确请求法院依法驳回熙悦公司的全部上诉请求。2.一审认定本案名为委托经营管理协议实为房屋租赁关系符合本案事实，熙悦公司上诉理由不成立。赵旭东、唐思思与熙悦公司签订的《委托经营管理协议》约定熙悦公司向赵旭东、唐思思支付的款项为租金，熙悦公司获得的超额租金名为委托经营管理费，但从合同的整体内容来看，在赵旭东、唐思思将合同项下的房屋交付熙悦公司后，熙悦公司只需按约定的租金标准定期向赵旭东、唐思思支付，该屋的整体租赁管理权及决策权均归熙悦公司行使，在合同存续期间几乎完全排除了赵旭东、唐思思作为房屋所有人对案涉房屋的权利，不仅不能干涉对案涉房屋的装饰装修、改造，甚至不能自行与最终承租人进行联络，与一般的委托合同关系中委托人的权利义务不符合，结合原《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民法典》关于租赁合同的规定，本案更符合租赁合同的特征。3.基于赵旭东、唐思思与熙悦公司之间系租赁合同关系，双方之间签订的协议书真实有效，双方均应遵守协议约定，按照协议约定，熙悦公司理应支付租金、违约金、腾退房屋、支付物业费等费用。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律错误，理应维持。瑞博昌公司公司未向本院陈述意见。赵旭东、唐思思向一审法院起诉请求：1.判令熙悦公司、新港公司共同向赵旭东、唐思思支付房屋租金92790.78元；2.判令熙悦公司、新港公司退还位于成华区房屋并恢复原状；3.判令熙悦公司、新港公司向赵旭东、唐思思支付房屋占用费，支付标准：以月租金4651元为基数，从2020年4月30日起计算至实际返还房屋之日；4.判令熙悦公司、新港公司共同向赵旭东、唐思思支付违约金（违约金的计算方式为：第一笔违约金以4534.89元为基数，按照每日万分之三的标准，从2018年7月11日计算至付清之日止；第二笔违约金以4534.89元为基数，按照每日万分之三的标准，从2018年10月11日计算至付清之日止；第三笔违约金以13953.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年1月11日计算至付清之日止；第四笔违约金以13953.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年5月11日计算至付清之日止；第五笔违约金以13953.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年7月11日计算至付清之日止；第六笔违约金以13953.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年10月11日计算至付清之日止；第七笔违约金以13953.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2020年1月11日计算至付清之日止；第八笔违约金以13953.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2020年4月11日计算至付清之日止）；5.请求依法判决熙悦公司、新港公司支付物业管理费、水电费、空调费、垃圾清运费、电话费等费用，支付时间从2015年4月30日起至返还房屋之日止，截至2020年8月，物业费22405.74元，垃圾费18元，电费659元；6.判令熙悦公司承担本案全部诉讼费、保全费。一审法院认定事实：赵旭东、唐思思系成都市成华区xx号房屋购买人。赵旭东、唐思思（委托方甲方）和熙悦公司（受托方乙方）签订了委托经营管理协议，约定赵旭东、唐思思将前述案涉房屋交由熙悦公司进行统一经营管理。合同约定：二、委托期限、委托租金数额、支付时间及方式约定：（一）委托经营管理期限：本委托合同项下的委托经营管理期限自2015年4月30日起至2020年4月29日止，期限为5年；（二）委托租金数额：在该房屋的委托管理期限内，该房屋的委托租金为，税前111628元。委托期限内，除甲乙双方另行签订了补充协议之外，本合同约定的委托租金在委托期限内不得上涨，双方此约定真实有效且不受情势变更的影响，实际租金超出委托租金的部分为委托经营管理费，归乙方所有；（三）委托租金支付时间及方式：（2）乙方分别于2018年7月10日、2018年10月10日、2019年1月10日、2019年4月10日、2019年7月10日、2019年10月10日、2020年1月10日、2020年4月10日分别支付13953.5元，以上八期共支付111628元；（3）乙方将扣除法律规定的，由乙方代扣代缴的应由甲方承担的有关税费后的剩余租金付给甲方。三、委托经营管理的物业使用费用：乙方所负责经营管理的物业，依据小区的《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《商铺经营承诺书》，乙方承诺按照上述合同，政府收费文件中关于物业管理费、水电费用的收费标准，计费方式等约定或规定，自行缴纳经营管理期内使用物业发生的费用，该费用包括物业管理费、水电费、空调费、垃圾清运费、电话费，乙方不得拖欠拒绝支付。四、房屋交付期限：甲方委托乙方向本合同项下房屋开发单位办理收房手续，收房手续履行完毕，视为甲方已将本合同项下的房屋交付乙方使用。若因非乙方原因导致收房手续不能按时履行完毕的，本合同项下乙方约定义务顺延。五、甲、乙双方的权利和义务：（一）甲方承担的责任：1、甲方应按本合同约定向乙方交付符合使用要求的房屋，甲方有义务自行完成与房屋出租相关的登记、报备手续并自行承担因出租行为或获取租金收益而产生的应缴税费。5、在托管期限届满后，若乙方引进的承租人的租赁期限到期的，甲方保证该承租人在同等条件下对该房屋的优先承租权；未到期的，除非该承租人同意，甲方不得解除该承租人与乙方签订的租赁协议，该租赁协议继续有效。7、……甲方承诺在托管期限内不得解除或终止本协议、不自行出租该房屋、不自行经营、不另行委托任何第三方托管经营该房屋、不侵害本协议约定的乙方权益。8、为保证项目的统一经营管理和全部业主的委托租金利益，甲方承诺本协议约定的托管期限内，不得自行或者委托他人与房屋承租人联络、收取租金或其他费用。（二）乙方承担的责任：2、乙方以甲方的名义自主招商，由甲方授权乙方对外签订该房屋租赁协议以及该房屋出租的有关文件。5、乙方在委托管理期内，应遵守《临时管理规约》约定内容以及物业公司制定的商业经营管理规定，按时缴纳物业服务费及其他相关费用，如房屋出租的，应督促承租人按时缴纳物业服务相关费用：如承租人未按时交纳的，由乙方先行垫付，然后向承租人追索。6、在委托经营期限内，乙方有权决定该房屋的租赁价格、期限及所有租赁条件及租赁协议的条款。有权代为收取租金和租赁合同中约定的由承租人承担的其他费用。8、合同有效期内，甲方同意乙方根据经营需要对房屋结构和布局进行改善（含拆除商铺之间的分隔墙、与相邻商铺相合并、增加相应分隔墙等）、装饰装修、布置和增设其他设施设备，相应费用由乙方承担。9、合同期届满，若甲方要求以商铺现状返还，无需恢复原状的，乙方在合同期限届满后7日内完成撤场。本款所称的撤场是指仅需按照甲方标的商铺原施工户型图的物理结构进行恢复即可，而无需对装修装饰等进行拆除和恢复原状。六、违约责任：2、乙方违反本协议第五条约定，应赔偿因其违约行为造成甲方的直接经济损失，乙方逾期支付应支付租金，自逾期之日每日按应支付租金的万分之三向甲方支付违约金。同时，赵旭东、唐思思和新港公司签订一份《委托经营管理协议》，协议约定内容和赵旭东、唐思思与熙悦公司签订的《委托经营管理协议》完全一致。一审庭审中，熙悦公司主张赵旭东、唐思思和熙悦公司之间实际履行的合同系赵旭东、唐思思和熙悦公司签订的《委托经营管理协议》，并未履行赵旭东、唐思思和新港公司签订的《委托经营管理协议》。上述合同签订后，一审庭审中熙悦公司陈述熙悦公司统一在案涉房屋开发商华润置地（成都）成华有限公司（以下简称华润公司）接收案涉房屋并统一对外经营管理。款项支付方面，2018年9月27日，熙悦公司向赵旭东、唐思思支付9418.61元。2018年12月28日，熙悦公司向赵旭东、唐思思支付10813.96元。2018年12月28日，熙悦公司向赵旭东、唐思思支付1395.35元。2019年3月19日，熙悦公司向赵旭东、唐思思支付9418.61元。以上合计金额31046.53元。一审庭审中，赵旭东、唐思思和熙悦公司就欠付的金额形成的华润熙悦广场小业主委托经营协议台账中记载熙悦公司认可欠付赵旭东、唐思思80581.46元。赵旭东、唐思思一审庭审中对此金额予以认可。经计算，熙悦公司实际欠付赵旭东、唐思思金额为80581.47元（=111628元-31046.53元）。2020年8月7日，赵旭东、唐思思向华润置地（成都）物业服务有限公司（以下简称物业公司）支付案涉房屋2015年5月至2020年4月期间的物业管理费19668.39元、电费659元、垃圾处理费18元。另赵旭东、唐思思向物业公司支付包含2020年5月至8月期间物业管理费在内的费用共计2635.92元（其中物业管理费1317.96元）。一审另查明，2020年4月，熙悦公司向赵旭东、唐思思邮寄收房通知，要求赵旭东、唐思思于2020年4月29日前收回案涉房屋。熙悦公司提供相应的邮寄回执。2020年11月4日，一审法院通知赵旭东、唐思思和熙悦公司代理人到案涉房屋现场进行实际勘察，经确认案涉房屋位于开放区域、无锁。一审法院认为，赵旭东、唐思思和熙悦公司形成何种法律关系的认定问题直接影响本案实体处理，故首先认定双方之间的法律关系性质。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托合同中受托人的义务是按照委托人的指示处理委托事务，其权利是在完成委托事务后获得委托人支付的报酬，受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人的权利是在约定范围内自由使用租赁物，义务是支付租金。本案中，虽然双方签订的合同名称为《委托经营管理协议》，并且约定熙悦公司向赵旭东、唐思思支付的款项名为委托租金，熙悦公司获取的超额租金名为委托经营管理费，但从合同的整体内容来看，在赵旭东、唐思思将合同项下的房屋交付熙悦公司使用之后，熙悦公司只需按约定的租金标准定期向赵旭东、唐思思支付，该房屋的整体租赁管理权及决策权均归熙悦公司行使，在合同存续期间几乎完全排除了赵旭东、唐思思作为所有权人对案涉房屋行使管理的权利，不仅不能干涉对案涉房屋的装饰装修、改造，甚至不能自行与最终承租人进行联络，与一般委托合同关系中委托人的权利义务不相符合，更符合租赁合同关系的特征。故一审法院认定赵旭东、唐思思和熙悦公司形成房屋租赁合同关系。关于支付租金问题。鉴于本案认定赵旭东、唐思思和熙悦公司形成房屋租赁合同关系，则赵旭东、唐思思主张支付房屋租金的诉讼请求成立。关于支付主体问题，根据查明的事实，案涉《委托经营管理协议》实际履行主体包括熙悦公司，本案中并无证据证实新港公司实际参与案涉房屋的对外招租。故赵旭东、唐思思主张新港公司支付租金缺乏事实和法律依据，一审法院在本案中不予支持。关于租金认定问题。根据查明的事实，租赁期限内应支付的租金总额为111628元，赵旭东、唐思思和熙悦公司确认已支付金额为31046.53元，剩余金额为80581.47元。故一审法院认定熙悦公司尚欠赵旭东、唐思思租金80581.46元。赵旭东、唐思思主张熙悦公司支付剩余租金80581.47元的诉讼请求成立，一审法院予以支持。超过部分金额不予支持。关于腾退房屋并恢复原状问题。根据查明的事实，熙悦公司向华润公司接收案涉房屋并对外招租，同时熙悦公司向赵旭东、唐思思支付部分租金，现案涉合同期限届满后，熙悦公司并未和赵旭东、唐思思办理房屋交接手续。故赵旭东、唐思思主张熙悦公司腾退房屋并交还给赵旭东、唐思思的诉讼请求成立，一审法院予以支持。关于恢复原状问题。2020年11月4日，一审法院通知赵旭东、唐思思和熙悦公司代理人到案涉房屋现场进行实际勘察，经确认案涉房屋位于开放区域、无锁。故不存在需要恢复原状的情况，赵旭东、唐思思的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院在本案中不予支持。关于支付房屋占用使用费问题。因案涉合同期限届满后，熙悦公司已经不再继续管控案涉房屋，且作为房屋所有权人的赵旭东、唐思思也没有进一步举证证实新港公司或者熙悦公司继续实际占有控制案涉房屋，故赵旭东、唐思思主张新港公司或者熙悦公司支付房屋占用使用费缺乏进一步证据证实，一审法院在本案中不予支持。关于支付违约金问题。根据《委托经营管理协议》约定，乙方于本房屋交付后第4年起向甲方支付租金，即应分别于2018年7月10日、2018年10月10日、2019年1月10日、2019年4月10日、2019年7月10日、2019年10月10日、2020年1月10日、2020年4月10日分别支付13953.5元。违约责任：2、乙方违反本协议第五条约定，应赔偿因其违约行为造成甲方的直接经济损失，乙方逾期支付应支付租金，自逾期之日每日按应支付租金的万分之三向甲方支付违约金。款项支付方面，2018年9月27日，熙悦公司向赵旭东、唐思思支付9418.61元。2018年12月28日，熙悦公司向赵旭东、唐思思支付10813.96元。2018年12月28日，熙悦公司向赵旭东、唐思思支付1395.35元。2019年3月19日，熙悦公司向赵旭东、唐思思支付9418.61元。以上合计金额31046.53元。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条规定，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。故一审法院按照付款先后顺序以及逐笔抵扣原则对违约金应分段计算并结合赵旭东、唐思思提出的违约金计算方式，具体如下：第一笔违约金以赵旭东、唐思思主张金额4534.89元为基数，按照每日万分之三的标准，从2018年7月11日起计算至2018年12月27日（因截至2018年12月28日，熙悦公司实际已经支付20232.57元，超额支付当期租金6279.07元）；第二笔违约金以赵旭东、唐思思主张金额4534.89元为基数，按照每日万分之三的标准，从2018年10月11日起计算至2019年3月18日（因截至2019年3月19日，熙悦公司实际支付17093.03元，超额支付3139.53元）。第三笔违约金以剩余租金13953.5元为基数（13953.5元-3139.53元），按照每日万分之三的标准，从2019年1月11日起计算2019年3月18日止，从2019年3月19日起至实际付清为止，按照剩余租金10813.97元为基数，按照每日万分之三的标准计算；第四笔违约金以剩余租金13953.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从赵旭东、唐思思主张的2019年5月11日起计算至实际付清为止；第五笔违约金以剩余租金13953.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年7月11日起计算至实际付清为止；第六笔违约金以剩余租金13953.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年10月11日起计算至实际付清为止；第七笔违约金以剩余租金13953.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2020年1月11日起计算至实际付清为止；第八笔违约金以剩余租金13953.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2020年4月11日起计算至实际付清为止。关于支付物业管理费、垃圾处理费以及电费问题。根据合同约定，委托经营管理的物业使用费用：乙方所负责经营管理的物业，依据小区的《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《商铺经营承诺书》，乙方承诺按照上述合同，政府收费文件中关于物业管理费、水电费用的收费标准，计费方式等约定或规定，自行缴纳经营管理期内使用物业发生的费用，该费用包括物业管理费、水电费、空调费、垃圾清运费、电话费，乙方不得拖欠拒绝支付。乙方在委托管理期内，应遵守《临时管理规约》约定内容以及物业公司制定的商业经营管理规定，按时缴纳物业服务费及其他相关费用，如房屋出租的，应督促承租人按时缴纳物业服务相关费用：如承租人未按时交纳的，由乙方先行垫付，然后向承租人追索。现赵旭东、唐思思已经实际代熙悦公司缴纳租赁期间物业管理费、电费以及垃圾处理费，故赵旭东、唐思思主张熙悦公司支付符合合同约定，一审法院予以支持。关于具体金额认定问题。赵旭东、唐思思垫付的电费659元以及垃圾处理费18元均在合同期限内，故一审法院支持赵旭东、唐思思举证垫付的金额。关于物业管理费问题，在合同期限内赵旭东、唐思思垫付的案涉房屋2015年5月至2020年4月期间的物业管理费19668.39元。另赵旭东、唐思思向物业公司支付包含2020年5月至8月期间物业管理费在内的费用共计2635.92元（其中物业管理费1317.96元），故一审法院支持赵旭东、唐思思主张垫付的物业管理费19668.39元，超过部分因不符合合同约定期限内应由熙悦公司缴纳金额，一审法院在本案中不予支持。赵旭东、唐思思起诉主张的其他费用因未实际垫付，一审法院在本案中不予支持。依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第三百九十六条、第四百一十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、熙悦公司于判决生效之日起十日内向赵旭东、唐思思支付租金80581.47元；二、熙悦公司于判决生效之日起十日内将位于成都市成华区房屋腾退并返还给赵旭东、唐思思；三、熙悦公司于判决生效之日起十日内向赵旭东、唐思思支付违约金（违约金计算方式为：第一笔违约金以赵旭东、唐思思主张金额4534.89元为基数，按照每日万分之三的标准，从2018年7月11日起计算至2018年12月27日；第二笔违约金以赵旭东、唐思思主张金额4534.89元为基数，按照每日万分之三的标准，从2018年10月11日起计算至2019年3月18日；第三笔违约金以剩余租金13953.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年1月11日起计算至2019年3月18日止，从2019年3月19日起至实际付清为止，以剩余租金10813.97元为基数，按照每日万分之三的标准计算；第四笔违约金以剩余租金13953.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年5月11日起计算至实际付清为止；第五笔违约金以剩余租金13953.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年7月11日起计算至实际付清为止；第六笔违约金以剩余租金13953.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年10月11日起计算至实际付清为止；第七笔违约金以剩余租金13953.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2020年1月11日起计算至实际付清为止；第八笔违约金以剩余租金13953.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2020年4月11日起计算至实际付清为止）；四、熙悦公司于判决生效之日起十日内向赵旭东、唐思思支付垫付的物业管理费19668.39元、电费659元、垃圾处理费18元；五、驳回赵旭东、唐思思的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1186元，减半收取计593元，诉讼保全费1186元，由熙悦公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。新港公司于2020年10月27日更名为成都瑞博昌企业经营管理有限公司。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，赵旭东、唐思思与熙悦公司签订的《委托经营管理协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效，各方均应及时全面履行合同义务。本案争议焦点为：双方合同的性质系租赁合同还是委托合同。关于合同性质，本院认为，虽然案涉合同名称为委托经营管理协议，但是明确约定赵旭东、唐思思将案涉房屋交熙悦公司经营，熙悦公司定期交付具体数额的租金，该约定符合租赁合同一方将租赁物交付对方使用、收益，对方支付租金的法律特征，且该合同中缺乏具体的委托事项，故案涉合同的性质属于租赁合同，熙悦公司应按照约定定期足额支付租金。一审判决熙悦公司支付租金并承担相应的违约责任并无不当，本院予以维持。承租人支付物业费、垃圾费及电费系租赁合同中的附随义务，一审判决熙悦公司一并履行并无不当。一审判决已经确认了案涉房屋处于未加门锁的开放状态，并驳回了赵旭东、唐思思要求熙悦公司支付占用费的主张，但仍判决熙悦公司向赵旭东、唐思思腾退房屋，认定事实与判项之间存在矛盾，本院对此予以纠正。综上所述，熙悦公司的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对房屋腾退处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持成都市成华区人民法院（2019）川0108民初1916号民事判决第一、三、四项；二、撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初1916号民事判决第二、五项；三、驳回赵旭东、唐思思的其他诉讼请求。一审诉讼费负担方式不变，二审案件受理费1916元，由成都熙悦商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 赵 韬审判员 何广智审判员 王 果二〇二一年八月二十日书记员 袁雅丽