贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终6954号上诉人（原审被告）：冯沁，女，1969年12月11日出生，仡佬族，住贵州省正安县。被上诉人（原审原告）：贵州星际物业服务有限公司。住所地：贵州省遵义市道真自治县玉溪镇新城社区阳光水岸1栋1楼1-1。统一社会信用代码：915203256927291757。法定代表人：卢燕飞，系该公司经理。上诉人冯沁因与被上诉人贵州星际物业服务有限公司（以下简称星际物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省道真仡佬族苗族自治县人民法院（2021）黔0325民初1605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。冯沁上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判。2．本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1．一审认定事实错误。上诉人对被上诉人与林达房地产开发有限公司签订的《贵州林达房地产开发有限公司委托合同》约定的服务事项并不知情，就算知情，也不能视为被上诉人提供完全符合相应服务水平要求的物业服务。2．《管理服务协议》约定的物业服务费收取标准缺乏事实和法律依据。星际物业公司未针对冯沁的上诉请求及理由作书面答辩。星际物业公司向一审法院起诉请求：1．判令冯沁支付星际物业公司2020年3月1日至2022年2月28日期间物业服务费34647元（1045.75㎡×1.5元/㎡×24月-3000元=34647元，其中2020年5月15日，冯沁同意星际物业公司扣除装修保证金3000元）。2．判令冯沁承担2021年3月1日至2021年4月20日逾期未缴违约金2374元（每日3‰）。3．本案诉讼费由冯沁承担。一审法院认定事实：2013年5月20日星际物业公司与贵州林达房地产开发有限公司签订了《贵州林达房地产开发有限公司委托合同》后进入冯沁所在的林达˙阳光城小区进行服务。2019年3月10日，冯沁与贵州林达房地产开发有限公司签订《林达˙阳光城商铺租赁合同》，该合同约定：租赁期为2019年3月10日至2022年4月25日，商铺的面积为1045.75㎡，并约定“甲方已聘请星际物业公司对该商业铺面进行前期物业管理，乙方在租赁期限必须遵守＜前期物业服务协议＞＜业主临时公约＞。若乙方不服从物业管理或违反服务服务协议视为违约，应承担违约责任”。合同签订后，冯沁向星际物业公司缴纳了第一年的物业服务费及装修保证金后，冯沁在租赁的商业铺面内开设了道真仡佬族苗族自治县昱兴家具经营部（主要经营全友品牌的家具）。2020年2月，因冯沁所承租的商业铺面发生漏水后给冯沁造成了一定的损失，后经协商贵州林达房地产开发有限公司以减免冯沁租金的形式补偿了其相应的经济损失，星际物业公司并对漏水问题进行了处理。2020年5月冯沁所承租的商业铺面再次发生漏水事件，经星际物业公司处理后一直未能真正解决冯沁所承租商铺的漏水问题。因冯沁所承租的商业铺面发生漏水问题致其产生经济损失主要是因为星际物业公司为履行好管理职责没有将漏水问题解决所致故不愿缴纳相应的费用。星际物业公司认为其作为物业服务公司已尽到了维修职责，其漏水问题要彻底解决必须更换管道但更换管道需动用大修基金，因业主不同意动用大修基金致冯沁租赁商业铺面漏水问题至今未能彻底解决，其主要责任不在星际物业公司，故冯沁应缴纳相应的物业服务费。一审法院认为：因本虽系《中华人民共和国民法典》生效以前就发生的纠纷，但该纠纷并未结束，物业费的收取是一个持续的过程，故根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，”故本案适用《中华人民共和国民法典》生效后的法律规定。星际物业公司与贵州林达房地产开发有限公司签订了《贵州林达房地产开发有限公司委托合同》及冯沁与贵州林达房地产开发有限公司签订《林达˙阳光城商铺租赁合同》两份合同合法有效。两份合同对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应遵守。星际物业公司为小区业主提供了物业服务，业主应该按照约定支付相应物业费用。冯沁辩称其与星际物业公司不存在合同关系的主张于法无据，不予认可。冯沁不愿缴纳物业服务费的主要原因是其认为星际物业公司未履行好管理职责致其所承租的商业铺面自2020年2月起多次发生漏水事件，使其财产受到损失，故不愿支付相应的物业服务费。星际物业公司作为物业服务公司在与贵州林达房地产开发有限公司签订的《贵州林达房地产开发有限公司委托合同》中明确约定星际物业公司只对公用设施具有维修养护、运行和管理的职能，根据双方提供的证据足以说明冯沁所承租的铺面发生漏水后星际物业公司曾多次组织人员对商铺漏水问题进行了处理，但要彻底解决问题需进行下水管道进行大修改道，但管道大修产生的费用不应由星际物业公司承担，致星际物业公司不能彻底解决冯沁所承租的商业铺面漏水的问题，因星际物业公司已履行了合同约定的维修、管理义务，故对冯沁拒缴物业费的理由不予采纳。综上，星际物业公司要求冯沁支付从2020年3月1日起至2022年2月28日期间的物业费34647元，予以支持。对星际物业公司主张冯沁应承担2021年3月1日至2021年4月20日逾期未缴纳物业费违约金2374元的请求，冯沁所承租的商业铺面发生漏水事件属实，在星际物业公司多次维修后一直未能彻底解决问题，贵州林达房地产开发有限公司虽对冯沁受到的损失作出了一定的赔偿，但因问题未彻底解决必然给冯沁带来一定的影响，冯沁拒缴物业服务费属并非主观恶意，望双方加强沟通协调，相互配合争取彻底解决好冯沁所承租的商业铺面存在的问题，故对星际物业公司的该项请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第三款，判决：被告冯沁于本判决生效之日起5日内支付原告贵州星际物业服务有限公司从2020年3月1日起至2022年2月28日的物业费34647元。案件受理费362.76元，由原告贵州星际物业服务有限公司承担25.76元、被告冯沁承担337元（该款原告已预交，被告在对线本案标的时一并支付给原告）。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于前期物业合同的效力问题。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”之规定，冯沁作为林达˙阳光城小区的业主，《贵州林达房地产开发有限公司林达˙阳光城物业管理委托合同》对其应具有约束力。在冯沁与贵州林达房地产开发有限公司签订的商铺租赁合同中，也明确约定了该公司已聘请星际物业公司为冯沁所租赁商铺提供物业服务，冯沁应按合同标准缴纳物业费。而冯沁亦在签订租赁合同后，向被上诉人缴纳了一年的物业服务费。上诉人冯沁主张其不知贵州林达房地产开发有限公司与被上诉人签订物业服务合同，故其不应缴纳物业费的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。关于本案物业费收取标准问题。根据《国家发展和改革委员会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》第五条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”第六条第一款“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。”和第七条“物业服务收费……实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”案涉物业服务费由贵州林达房地产开发有限公司与被上诉人星际物业公司在《贵州林达房地产开发有限公司林达˙阳光城物业管理委托合同》中自愿约定，星际物业公司也为上诉人提供了相应的物业服务，且一审法院也因冯沁所租赁商品漏水事宜免除了星际物业公司主张的冯沁逾期缴纳物业费的违约金，上诉人冯沁不能因其商铺漏水问题拒绝缴纳物业费。综上所述，冯沁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费666元，由冯沁负担。本判决为终审判决。审 判 长 施正高审 判 员 贺灿灿审 判 员 谭应勇二〇二一年八月二十三日法官助理 王 薇书 记 员 胡汝静