广西壮族自治区平南县人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0821民初2148号原告：黎益汉，男，1963年4月8日出生，汉族，居民，住广西平南县。原告：黎伟，男，1963年8月23日出生，汉族，居民，住广西平南县。原告：黎荣，男，1966年2月22日出生，汉族，居民，住广西平南县。原告：黎洪，男，1972年10月14日出生，汉族，居民，住广西平南县。四原告共同委托诉讼代理人：陈龙飞，广西坤润律师事务所律师。被告：冯康，男，1990年10月8日出生，汉族，居民，住广西平南县。委托诉讼代理人：梁天武，广西李登之律师事务所律师。原告黎益汉、黎伟、黎荣、黎洪与被告冯康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎伟与四原告共同委托诉讼代理人陈龙飞、被告冯康的委托诉讼代理人梁天武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎益汉、黎伟、黎荣、黎洪向本院提出诉讼请求：1.判令解除四原告黎益汉、黎伟、黎荣、黎洪与被告冯康于2016年10月16日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告冯康赔偿违约金12000元给原告黎益汉、黎伟、黎荣、黎洪；3.判令被告冯康支付至交还房屋时止所欠的房租（至2021年3月15日止，被告冯康共欠房租183844.2元）给原告黎益汉、黎伟、黎荣、黎洪；4.判令被告冯康支付至交还房屋时止所欠缴的水费、电费及其滞纳金（暂查水费欠199.4元、电费欠12418元），庭审后，四原告放弃了161元电费及滞纳金请求。事实和理由：2016年10月16日，被告冯康与四原告签订《房屋租赁合同》，约定被告冯康租用四原告位于平南县街道）龚州大道龚州小区24、25、26、27号共四间店铺经营使用；租赁期限为五年，自2017年1月15日起至2022年1月14日止；24、26、27号店铺月租金为2200元，25号店铺月租金为2400元，第二年起每年在上一年度租金交付基础上递增6%至租期结束；如有违约，由违约方承担因违约造成的损失并赔偿违约金12000元。合同签订后，被告冯康利用四原告的四个店铺设立平南县平南镇幻影休闲餐吧。2019年下半年起，被告冯康开始不依约支付租金、水电费，2020年底起，经四原告多次催促，被告冯康既不支付店铺租金也不与四原告解除合同返还店铺给四原告。被告冯康辩称，本案冯康不是适格被告，因为2018年10月份案涉租赁合同经四原告同意已转租给谭均友、罗斌等人，从2018年10月份起，案涉房屋实际承租人是谭均友、罗斌等人，由谭均友、罗斌等人实际占有使用租赁房屋并交付租金及水电费，本案租金与被告冯康没有关系。即使法院认定被告冯康被告主体适格，案涉《房屋租赁合同》也已经从2018年9月份解除，最迟于四原告张贴转租公告之日即2020年4月28日解除案涉租赁合同。被告冯康没有任何违约事实，不应承担违约责任，如果法院判令被告冯康要支付租金，扣除2020年受疫情影响的两个月后被告冯康只需支付6个月的租金，并且可以用12000元的保证金抵扣部分租金。水电费并非被告冯康租赁房屋期间所欠，不应由被告冯康承担，即使认定有水电费也应以实际支出为准计算至2020年4月28日。本院经审理认定事实如下：2016年10月16日，原告黎益汉、黎伟、黎荣、黎洪共同作为甲方（出租方）与被告冯康（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，主要约定：一、甲方将产权属于其所有的位于平南县间店铺租给乙方经营使用；二、租赁期限为5年，自2017年1月15日至2022年1月14日止，合同期满后乙方如需续租，甲方在同等条件下优先租乙方使用；三、24、26、27号店铺月租金为2200元，25号店铺月租金为2400元，第二年起每年在上一年度租金交付基础上递增6%至租期结束；四、租金按月交付，每月10日前交付下月租金；五、乙方承担原承租方缴纳的保证金12000元作为四间店铺租用期满后的店面间墙等方面修复押金，乙方在租期结束时自行修复的，修复完后甲方将保证金退还给乙方，若甲方请人修复的，修复费用多还少补；六、乙方接手以上店铺时应与原承租方交接清楚店铺固有物产及原承租期间产生的水电费等有关费用，如门窗或墙体等有损坏现象请及时告知甲方处理。乙方承租期间产生的水电费、税费等一切与经营活动有关的费用由乙方负责；……；十三、甲乙双方均不得违反本合同约定的条款，如有违约，由违约方承担因违约造成的损失并赔偿违约金12000元。合同签订后，被告冯康于2016年11月21日成立平南县平南镇幻影休闲餐吧，经营场所为其租赁四原告的四间店铺，该餐吧于2020年12月22日注销工商登记。2020年4月18日，因未收到案涉租赁房屋的租金，四原告在案涉租赁房屋门口张贴《告示》及招租信息，明确因幻影音乐清吧业主逾期几个月未交付屋租，已严重违约，屋主决定终止租赁合同，请自此告示之日起三天内搬离本经营场地。被告冯康自认案外人冯健于2020年4月22日微信通知其原告张贴招租公告的事情，其也去现场确认过。庭审中四原告自认2019年5月份之前的租金被告冯康通过其本人或案外人已付清,原告黎益汉、黎伟、黎荣、黎洪出租的店铺分别尚欠2019年4个月、5个月、3个月、5个月的租金未付；2020年的租金只于2020年1月及5月分别支付了两个月租金；2021年未支付过租金。另查明，被告冯康通过其本人账户支付了其租赁原告黎荣店铺的2018年9月至2019年1月的租金。本院认为，一、关于冯康是否为本案适格被告的问题。冯康辩称案涉《房屋租赁合同》于2018年10月解除并已将案涉房屋转租给案外人谭均友、罗斌等人，房屋实际承租人及占有使用人均为谭均友、罗斌等人，且2018年10月之后的房租都是由谭均友、罗斌等人交付，故其不是本案适格被告，应当追加谭均友、罗斌为本案被告。本院认为，黎益汉、黎伟、黎荣、黎洪与冯康于2016年10月16日签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。现有证据不足以证实案涉《房屋租赁合同》于2018年10月解除及案涉房屋已转租给案外人谭均友、罗斌，冯康在2018年10月之后仍然支付过黎荣店铺租金，且在案涉租赁房屋经营的平南县平南镇幻影休闲餐吧并未对其经营者进行工商登记变更，自该餐吧成立至注销之日工商登记的经营者均为冯康，冯康也没有提交证据证实其已将该餐吧转让，故本院认为冯康为本案适格被告，现有证据不足以证实案外人谭均友、罗斌为实际承租人，冯康请求追加谭均友、罗斌为本案被告，本院依法予以驳回。二、关于案涉合同解除时间的问题。四原告主张案涉合同自送达起诉状及传票给冯康时解除，冯康辩称案涉合同于起诉之前已解除。本院认为，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。冯康逾期不交付2019年5月之后的租金，四原告依法享有合同解除权。2020年4月18日，四原告在案涉餐吧张贴终止租赁合同《告示》并对外招租，其行为性质为发送解除合同通知，冯康自认其于2020年4月22日收到案外人冯健的通知并去现场确认过，故《房屋租赁合同》自通知到达冯康之日即2020年4月22日解除。三、关于租金问题。合同解除后，冯康一直未将租赁房屋腾空交付给四原告，应向四原告支付至房屋交付之日止的尚欠租金。因2020年新冠疫情对承租人营收产生重大减损，且四原告在庭审中同意如被告冯康交付完以前所欠租金则可以减免2020年受新冠肺炎疫情影响的两个月的租金，本院根据公平原则酌情减免2020年2个月的租金，扣除案外人罗斌于2020年5月18日分别交付给四原告的一个月租金后，冯康应支付2019年的租金为42696元（2472元×4个月+2472元×5个月+2696元×3个月++2472元×5个月=42696元），2020年5月至交房之日止的租金按每月2620元支付给黎益汉、黎伟、黎洪，按每月2857元支付给黎荣。至于冯康与案涉餐吧其他合伙人之间的纠纷应由其另案解决。冯康请求用12000元保证金抵扣租金，本院认为，根据合同约定，该保证金是作为四间店铺租用期届满后的店面间墙等方面维修押金，乙方修复完成后才由甲方退还给乙方，若甲方请人修复则修复费用多还少补，冯康的该项请求不符合合同约定，本院依法不予支持。四、关于水电费等费用问题。承租期间尚欠的电费12257元、水费等199.4元合计12456.4元，按照合同约定应由承租人冯康承担，四原告请求冯康支付水电费等费用12456.4元，本院依法予以支持。五、关于违约金问题。冯康自2019年5月开始不按时支付租金，其行为已构成违约，四原告请求冯康支付违约金12000元，符合合同约定，本院依法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百七十八条、第五百七十九条、第七百零三条、第七百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告黎益汉、黎伟、黎荣、黎洪与被告冯康于2016年10月16日签订的《房屋租赁合同》，解除时间为2020年4月22日；二、被告冯康向原告黎益汉、黎伟、黎荣、黎洪支付违约金12000元；三、被告冯康向原告黎益汉、黎伟、黎荣、黎洪支付租金（2019年的尚欠租金为42696元，2020年5月至交房之日止的租金按每月2620元支付给原告黎益汉、黎伟、黎洪，按每月2857元支付给原告黎荣）；四、被告冯康向原告黎益汉、黎伟、黎荣、黎洪支付水电费等费用12456.4元；五、驳回原告黎益汉、黎伟、黎荣、黎洪其他的诉讼请求。案件受理费4426元，减半收取计2213元（原告已预交），由被告冯康负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费4426元（款汇至户名：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16）。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 龙庆成二〇二一年八月十一日法官助理 赵 珍书 记 员 孔令川