四川省乐山市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）川11执异66号案外人：关清元，女，汉族，1958年2月4日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：徐明月，女，汉族，1987年6月1日，住四川省成都市高新区。申请执行人：成都市第九建筑工程公司，住所地：四川省成都市金牛区西体北路5号，统一社会信用代码91510100201988000A。法定代表人：郑洪,总经理。委托诉讼代理人：李江，国浩律师（成都）事务所律师。委托诉讼代理人：王薇娜，国浩律师（成都）事务所律师。被执行人：四川证辉房地产开发有限公司，住所地：四川省峨眉山市绥山镇滨河中路3号A栋3楼3号，统一社会信用代码91511181MA62803C0X。法定代表人：王艳军。委托诉讼代理人：王飞、郭茂锋，该公司员工，代理权限特别授权。被执行人：德阳金海蜀房地产经纪有限公司，住所地：四川省德阳市旌阳区庐山北路477号德阳希望城1#商业地块1栋1-24-4号,统一社会信用代码91510600MA6420HM0G。法定代表人：黄小松。在本院执行成都市第九建筑工程公司（以下简称第九建筑公司）与四川证辉房地产开发有限公司（以下简称证辉公司）、德阳金海蜀房地产经纪有限公司（以下简称金海蜀公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人关清元向本院提出书面异议，请求本院中止对案外人所购买的位于峨眉山市的拍卖。本院于2021年7月27日受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年7月30日举行了听证。关清元的委托诉讼代理人徐明月，成都市第九建筑工程公司的委托诉讼代理人王薇娜，四川证辉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王飞、郭茂锋参加了听证。现已审查终结。案外人关清元称，其于2019年3月10日与证辉公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，支付了全部房款524966元，证辉公司开具了收款收据并加盖了财务印章。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和《九民纪要》第125条之规定，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋（在涉案房屋同一设区的市或县级市）；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人，抵押人申请执行房地产企业名下已销售给消费者的商品房，消费者提出异议的，法院应予支持。请求中止对案涉房产的拍卖。第九建筑公司答辩称，拍卖公告及拍卖事项符合法律的规定，拍卖不应被中止；证辉公司与买受人签订书面买卖合同在法院查封之后，买受人未提供其名下无其他用于居住房屋的依据，案外人的请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。证辉公司答辩称，第九建筑公司申请法院拍卖违法，请求中止拍卖。本院查明，本院于2017年1月3日受理第九建筑公司与证辉公司建设工程施工合同纠纷一案，第九建筑公司于2017年2月向本院申请对证辉公司财产进行保全，本院于2017年2月22日对证辉公司案涉六宗国有土地使用权（土地证号：峨眉国用【2014】第75XXX－75XXX号）进行了查封。案件调解结案后，第九建筑公司依据已经发生法律效力的（2017）川11民初1号民事调解书，向本院申请强制执行，本院分别于2018年6月20日、2020年9月21日立案执行，执行案号为：（2018）川11执101号、（2020）川11执恢37号。执行过程中，根据当事人达成的执行和解协议，本院于2019年1月15日以（2018）川11执101号之二裁定，解除了对证辉公司名下峨眉国用（2014）第75XXX、75XXX、75XXX号土地的查封；于2019年1月17日以（2018）川11执101号之三裁定，查封了证辉公司名下峨眉国用（2014）第75XXX、75XXX、75XXX号土地，查封期限为三年。2019年9月29日，本院作出（2018）川11执101号之四裁定，查封证辉公司峨市住建（2019）房预售证第002号商品房预售许可证项下的168套，共计14692.2平方米住宅房，期限三年。2021年5月18日，本院作出（2020）川11执恢37号之二裁定，拍卖、变卖被执行人证辉公司名下位于峨眉山市“峨眉之星”在建工程房地产及构筑物，并发布了拍卖公告。另查明，2019年1月16日，证辉公司取得证号为峨市住建（2019）房预售证第002号《商品房预售许可证》。该《商品房预售许可证》房源含案涉房屋。再查明，2019年3月10日，案外人关清元与证辉公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，购买位于峨眉山市（万福街18号）峨眉之星在建工程3幢2单元13楼4号商品房，并支付了全部房款524966元。证辉公司开具了收款收据并加盖了财务印章。案外人关清元在峨眉山市无不动产登记信息。以上事实有案外人提交的《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同（预售）》、银行交易明细、收款收据、拍卖公告、峨眉山市不动产登记中心不动产登记查询结果通知书，本院依法调取的(2017)川11执保7号保全通知书、（2018）川11执101号之二裁定、（2018）川11执101号之三裁定、（2018）川11执101号之四裁定、(2020)川11执恢37号之二裁定等证据予以证实。本院认为，本案争议焦点为案外人关清元对案涉房屋的权利能否排除执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。故本案执行中对被执行人证辉公司名下案涉项目全部土地使用权的查封措施，效力及于案涉房屋。案外人与证辉公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的时间在本院查封证辉公司名下土地使用权之后。案外人提出的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行，案外人的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：驳回案外人关清元的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 杨 明审判员 张 春审判员 刘永祥二〇二一年八月九日书记员 薛雨菲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。