湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初13799号原告：刘艳，女，汉族，1976年5月27日出生，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：简小波，湖南东放明律师事务所律师。委托诉讼代理人：简松军，湖南东放明律师事务所律师。被告：湖南宇成朝阳商业管理有限公司（原湖南狂买狂卖商业管理有限公司），住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路39号美富商业中心T4栋270008房。法定代表人：孙秀莲。委托诉讼代理人：杨琼，系该公司法务。被告：长沙凯通房地产有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路39号宇成朝阳广场T4栋270005房。法定代表人：孙秀莲。被告：长沙市东进置业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路39号宇成朝阳广场T4栋270006房.法定代表人：孙秀莲。第三人：长沙科寓物联网科技有限公司，住所地湖南省长沙市开福区湘雅街道黄兴北路庆和里27号宇成开福广场2栋8楼。法定代表人：王谦。第三人：杭州科寓物联网科技有限公司，住所地浙江省杭州市江干区中豪五福天地商业中心2幢2401室。法定代表人：朱凯敏。两位第三人共同委托诉讼代理人：吴紫轩，浙江泰杭律师事务所律师。原告刘艳与被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司（以下简称宇成公司）、长沙凯通房地产有限公司（以下简称凯通公司）、长沙市东进置业有限公司（以下简称东进公司）、第三人长沙科寓物联网科技有限公司（以下简称科寓公司）、杭州科寓物联网科技有限公司（以下简称杭州科寓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年8月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘艳的委托诉讼代理人简松军及简小波、被告宇成公司的委托诉讼代理人杨琼、第三人长沙科寓公司及杭州科寓公司的委托诉讼代理人吴紫轩到庭参加诉讼,被告凯通公司、东进公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘艳向本院提出了如下诉讼请求：1.判令解除原告与被告一签订的《委托经营管理协议》，被告一、第三人立即将湖南省长沙市“美富商业中心”（报建名:宇成朝阳广场）Ｔ1-80021号房屋返还原告。2.判令被告一向原告支付租金及违约金（租金计算至被告一、第三人实际返还原告房屋之日止，违约金按日万分之二标准计算至被告一实际支付租金之日止,暂计算至2021年7月31日,租金为41749元,违约金为3757元）。3.判令被告二、被告三对上述被告一应付租金及违约金承担连带责任。4.判令三被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年10月,原告与被告一签订《委托经营管理协议》，约定:1.原告将位于湖南省长沙市“美富商业中心”（报建名:宇成朝阳广场）Ｔ1-80021号房屋委托被告一经营管理。2.被告一按33399元／年向原告支付租金,租金每季度支付一次,于每季度结束前支付下一季度的租金。3.如被告一逾期支付租金,每逾期一日按照应付金额的万分之二向原告支付违约金,被告一逾期超过三个月仍未向原告支付租金的，原告可以解除合同。同时,被告二、被告三向原告出具《委托经营管理协议》之担保函，约定被告二、被告三对被告一的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保。上述合同签订后,原告将涉案房屋交付给被告一,被告一将其转租给第三人。自2020年开始,被告一以各种理由拒绝支付租金。截止2021年7月31日,被告一累计应付原告租金为41749元,违约金为3757元。综上所述，原告认为，《委托经营管理协议》、《委托经营管理协议>之担保函》均系当事人真实意思表示，合法有效，被告一拒不按时支付租金,严重违反合同约定,已构成根本违约。被告宇成公司辩称：1.宇成公司的行为未构成根本违约，不同意解除该委托协议，原告主张判令解除《委托经营管理协议》不应得到法院支持。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》第二条，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。宇成公司因为疫情原因影响，出现资金周转困难，未能及时支付租金，但是也一直在积极采取措施，筹措资金履行协议，支付了部分租金，因此恳请法院判决不解除该委托经营管理协议。此外，涉案房屋目前已出租给第三方商户使用，租赁时间在10年以上，宇成公司和第三方均投入了大量人力、财力、物力进行装修、经营等，若解除协议，将会对宇成公司和第三方造成重大损失，若原告及第三方协商一致达成协议、签订合同，宇成公司方可同意解除合同。2.关于租金，因起诉业主人数众多，租金支付情况原告统计和被告统计有误差，被告提交了相关租金支付表格，因核对工作量较大，具体欠付金额需庭后原被告双方再行核对才能予以确认。3.关于违约金，由于受疫情不可抗力因素的影响，企业经营受到极大影响，故逾期支付租金非宇成公司主观因素所致，宇成公司不应承担违约责任及违约金。另外，违约金金额被告不予认可，没有计算明细，无法确认违约金计算是否正确。4.涉案房屋所在的宇成朝阳广场项目，目前同类系列案已判决了500多个，上诉的20多个，一审法院均没有判决解除委托经营管理协议，二审也是维持原判，综合业主执行困难，第三方无法经营导致巨大浪费，引发第三方与被告之间的法律纠纷等因素考虑，不应当解除合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告东进公司、凯通公司未答辩。第三人长沙科寓公司及杭州科寓公司辩称：1.原告要求第三人退还案涉房产的请求缺乏事实与法律依据，恳请法院予以驳回。原告与被告宇成公司有委托合同关系，原告与杭州科寓公司有房屋租赁合同关系，该租赁关系是合法有效的。现原告将案涉房屋授权给宇成公司对外出租导致原告收不到第三人租金，该责任应由宇成公司承担。2.原告的损失应自行向宇成公司、凯通公司、东进公司主张，与第三人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审调查以及举证、质证的情况，本院确认如下事实：2016年10月12日,刘艳（委托方）与狂买狂卖公司（经营管理方）签订《委托经营管理协议》，约定:1、刘艳将位于湖南省长沙市“美富商业中心”（报建名:宇成朝阳广场）Ｔ1-80021号房屋委托狂买狂卖公司经营管理。该公寓类型为住宅，建筑面积46.21平方米，购房成交价为556649元。2.委托经营管理期限自该协议生效之日起至2027年4月30日止。3.狂买狂卖公司自2017年5月1日至2027年4月30日止，按33399元／年向刘艳支付租金,租金每三个月支付一次,于每年的1月16日至1月30日、4月16日至4月30日、7月16日至7月30日、10月16日至10月30日支付下一支付期的租金。3、如狂买狂卖公司无正当理由逾期支付租金,应当按照逾期金额的万分之二／日向刘艳支付违约金,狂买狂卖公司逾期超过三个月仍未向刘艳支付租金的，刘艳可以解除合同。同日，东进公司、凯通公司与刘艳签订了《之担保函》，载明：1.本公司确认对本担保函、主合同的有关权利、义务和责任条款的法律含义有准确的理解并对上述签署文本的所有条款均无异议，为签署本担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成。2.本公司承诺为经营管理方在主合同项下对委托方的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保。协议签订后,狂买狂卖公司的名称变更为宇成公司。宇成公司接收房屋后将案涉房屋转租给第三人杭州科寓公司经营使用，并与杭州科寓公司签订《宇成朝阳广场物业租赁合同》，将T1栋的第8、9、11-16层出租给杭州科寓公司，租赁期限为12年，杭州科寓公司将包含涉案房屋在内的8层房屋进行重新布局，整体装修，现已投入使用。庭审过程中，第三人杭州科寓公司确认案涉房屋现由第三人长沙科寓公司经营使用。根据宇成公司提交的《租金支付月份统计表》，宇成公司陆续向刘艳支付租金至2020年1月31日，后又于2020年4月底支付了2020年5、6、7月的房屋租金，此后再未支付过租金。根据合同约定，截止至2021年7月31日，宇成公司尚拖欠刘艳房租计41748元未付。本院认为，刘艳与宇成公司签订的《委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。刘艳已依约将涉案房屋交付给宇成公司使用，但宇成公司尚拖欠刘艳房租41748元未付，其行为已经构成违约。根据合同约定，刘艳有权解除合同，但由于刘艳的涉案房屋已转租给第三人长沙科寓公司管理有限公司经营使用，第三人将包括刘艳的房屋在内的8层房屋重新规划布局进行装修，上百户业主的房屋作为一个整体被装修成符合长沙科寓公司管理有限公司使用要求的格局，整体经营，在装修完成的长沙科寓公司管理有限公司内无法准确找出刘艳房屋的具体空间位置，因此，刘艳的房屋作为整体中的一部分，目前无法分割。其次，第三人长沙科寓公司管理有限公司承租涉案房屋，前期投入了巨大的装修及运营成本，现涉案房屋已装修完工并投入使用，如果解除刘艳与宇成公司的房屋租赁合同，必然会造成巨大的浪费，而如果继续履行合同，对刘艳的权益不会造成更大损害。因此，刘艳要求解除房屋租赁合同，并将房屋恢复至交房标准后归还给刘艳的诉讼请求，本院不予支持。根据查明的事实，宇成公司拖欠刘艳房租41748元未付，故刘艳要求宇成公司支付拖欠租金的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。双方在合同中约定如宇成公司逾期付款，应按日万分之二的标准支付违约金，该约定合法有效。故原告刘艳要求宇成公司按日万分之二的标准支付截至租金实际清偿之日止的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告东进公司、凯通公司自愿为宇成公司的合同义务提供连带责任担保，且该二公司作为开发商，均出具担保函作为刘艳与宇成公司签订《委托经营管理协议》的附件，并承诺签署担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成，故刘艳已尽到善意第三人的审慎注意义务。因此，刘艳要求凯通公司、东进公司承担连带清偿责任，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于第三人是否在本案中承担责任。本院认为，第三人科寓公司并非《委托经营管理协议》的签订主体，根据合同相对性原则，第三人在本案中不应承担责任。故该诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条、第六百八十八、第六百九十一条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告刘艳支付T1栋80021号房屋截至2021年7月31日的房屋租金41748元；二、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告刘艳支付违约金（违约金以欠付租金为基数，按每日万分之二的标准计算至实际清偿之日止）；三、被告长沙市东进置业有限公司、长沙凯通房地产有限公司对本判决第一、二项确定的义务承担连带清偿责任；四、驳回原告刘艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取469元，由被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司、长沙凯通房地产有限公司、长沙市东进置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 罗长华二〇二一年八月二十七日法官助理 姜雨蓓书 记 员 廖 沙