辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终2531号上诉人（原审被告）：崔晓辉，男，1964年10月15日出生，汉族，农民，住辽宁省凌海市。上诉人（原审被告）：付晓艳，女，1964年3月6日出生，汉族，农民，住辽宁省凌海市。二上诉人共同委托诉讼代理人：周义君，男，1956年3月18日出生，汉族，退休工人，住辽宁省锦州市太和区昆明街52-71号。被上诉人（原审原告）：王山，男，1964年4月5日出生，汉族，住辽宁省凌海市。委托诉讼代理人：赵素霞,辽宁方兴律事务所律师。上诉人崔晓辉、付晓艳因与被上诉人王山房屋买卖合同纠纷一案,不服辽宁省凌海市人民法院（2021）辽0781民初1558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔晓辉、付晓艳上诉请求：一、请求法院依法判决被上诉人承担因房屋贬损而造成的损失6万元。二、由被上诉人承担本案的上诉费。事实和理由：《民法典》第621条规定，当事人约定检验期限的买受人应当在检验期限内将标的物的数量或者质量，不符合约定的情形，通知出卖人，买受人怠于通知的视为标的物的数量或者质量符合约定，当事人没有约定检验期限的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量和质量，不符合约定的合理期限内，通知出卖人，买受人在合理期限内，未通知或者至收到标的物两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量和质量符合约定，结合本案虽然房屋买卖合同不等同于数量或者质量，但有相似的内涵，被上诉人王山在庭中所述，过半年就和被告一起到了镇里，这时镇里领导又告诉我们办不了过户了，被告当时对我还口头承诺，就算房子过不了户也是你的了，今后房屋动迁、征收、合村、并镇该房屋所得的补偿都归你，与被告无关了，这样我一直住在这个房子里，从这法律事实不难看出，王山对不能过户的客观事实，是明知的。也是认可的，所以才没有主张解除合同和返还房款的权利，一直居住在该房，长达五年之久，根据上述的法律规定和法律事实，王山与崔晓辉的房屋买卖的法律事实应视为有效。二、在整个房屋的买卖过程中，上诉人崔晓辉不存在任何过错，王山在庭审中曾说2016年7月11日崔晓辉带我去村委会开有关证明及办理太平村村民委员会盖章的《锦州市城镇农村房屋买卖契约》村长，村书记，村会计均在契约上签字，并盖了村委会的公章，第二天我们双方又到镇里办理过户，镇政府主管部门告知现在已经停办了，什么时候办，通知你们，回来后我心里有底了，村上也盖章了，镇政府也没有说不能办，我就把16万元的房款及1万元办理过户手续费全部交给了崔晓辉，这一法律事实判决书也予以认定，时隔半年崔晓辉又同我一同去镇政府办理过户手续，被告知不能办理后，崔晓辉承诺房子永远是我王山的，今后的动迁、占用、所得补偿归我所有，与崔晓辉无关，这一事实王山是认可的，所以才在该房居住长达五年之久，从不主张解除合同和返还房款的权利，无论被上诉人现在反悔，并起诉的目的是啥，但前因后果的过错应由王山承担，崔晓辉作为地道的农民，在整个买卖的过程中和后续的办理过户的行为中无隐瞒和欺诈行为，并积极协助办理，故崔晓辉在本案中不应承担过错责任。三、上诉人和被上诉人在庭审中要求赔偿装修费7万元和按照1.54%计算利息，没有事实和法律依据，关于房屋装修该房是给孩子装修的婚房，根本不需要太大的改动，即使入住时进行了部分改装也用不了花这么多的大价钱，只是增添了家具、电器、厨具和其他用品，这些东西以供他们享用，且可以搬走，所以装修费用崔晓辉不予承担，关于1.54%计算利息更是与法无据，因为16万元不属于借款关系，即使计算利息也只能按照银行同期利息进行计算。四、要求被上诉人王山赔偿房屋折旧和其他因素造成贬损的损失，关于房屋折旧判决已认定，房屋在使用过程中亦存在折旧的情形，关于其他因素今年年初被上诉人王山的岳母病逝在该房内，无论是今后居住或者出售都将受到很大的影响，应当给予适当的补偿。王山辩称，一、请二审法院驳回上诉。上诉人的请求既不符合事实，又不符合法律规定。上诉人将依法无权出售的房屋在网上登广告出售“农家小院”，并留有电话（后附照片），我看到广告来联系之后签订了《锦州市城镇农村房屋买卖契约》这足以使购买者，我相信能够过户。上诉人一开始就存在欺诈性。过错完全在上诉人一方。二、上诉人收到16万元及办理过户费1万元后，一直答应给协助联系办理过户，结果至今未能办。没办法我只能将户口落在凌海市。但一直居住在购买的房内。凌海并没有居所。我花了钱，不能办理过户，不能享有所有权、处分权、继承权，甚至上诉人若将房屋抵押了、转让了，我连居住权都难以保证。我不仅付出的房款16万元和利息损失，利益严重受损，而且还投入了修建的大量资金。在一审都没能得到合法支持保护。既然他已经上诉了，我就得把事实向二审法官举证说明，到底谁的利益受到损害。1、我在付款入住时，上诉人的房子里边的所有自来水管路都损坏了，我只好重修，连改建下水道，花5000余元。房顶因上诉人将已安装使用的太阳能拆除，造成房屋漏雨水，修复费2000元，八个窗上沿全部往屋灌水，维修费1000元。2、入住后，我对房屋进行装修，扣房顶板、顶棚维修、墙板装修连料带工时费花44000元，140多平方米的地板料、工时费17000元。3、建院内彩钢瓦车库5000余元，院内铺砖3000余元。上述费用70000余元，阔门改造等小的几百元的支出不包括在内。以上装修有照片为证，有实物为证。上诉人的房子已经年久失修，但是我已经付钱买了，我就只好认赔了，把房子维修、改造，装修成现在的精装房。已经增值了，怎么还能说贬值呢？三、上诉人改变后第一项请求适用民法典的相关规定，被上诉人认为如果一、二审法院能将房屋以法律的形式固定下来，我有占有权、使用权、处置权的话我们举双手赞成，我们不是不想要这个房屋，我们投入了这么多，损失这么大，我们多么希望我们与上诉人的买卖关系得到法律的认可，然而有强制性的法律规定，所以上诉人刚才适用民法典的相关规定，我们认为房屋买卖是有专门的法律规定，特别是农村的房屋买卖有专门的法律规定，这不是以上诉人与被上诉人意志为转移的，所以法院适用哪个法律规定我们不去评判，如果法律保护了我们这买卖关系，我们求之不得。四、本案至此如果不能实现我们买受房屋的权利，我们损失应当得到法律的保护，一审法院是因为我们的损失当时没有提供相关的证据，所以这一块没予调整，根据法律规定如果判决认定买卖关系无效，理所应当恢复原来的状态，然后对比双方的损失，而我们的损失无论是根据事实和法律规定都客观存在，付给上诉人的买房款，上诉人用作自己周转了，卖方一开始就受益了，而我们无效之后就是一笔损失，第二部分的损失我们确实装修了，之前的房屋什么样是有照片的，装修后的样子现在还在，不仅仅是室内全装修，还增加了设备和实施，连厕所都改建装完了，被上诉人买房的目的是为了居住，他没有想到今天会有这样的后果，所以全身心的用资金投入了这个房子，不比城里的楼房装修差，所以上诉人所说的被上诉人没有损失，没装修不符合客观事实，而上诉人的损失不存在，所以上诉人的请求，要求降低返还房款不应得到法院的支持，另外我们的本意还是愿意要这个房子，如果法院以法律的形式认为房子违反法律强制性的规定，合同不能履行了，我们损失还要告诉的，一审之所以没有把这个损失当重点提交证据，是因为被上诉人认为事已至此了，只要损失不扩大就这么忍了，获得利息和装修利益二项的上诉人还上诉了，被上诉人对上诉人的请求不予认可。上诉人获得到我们修建装修的房屋，花了我付的房款，并获得利息，而我没有房权，上诉人连本金都不想退还。法律是讲公平的，是讲实事求是的，我希望我也能感受到法律的公平正义。上诉人的不合法的诉求不应得到法律的保护，请二审予以驳回。王山向一审法院提出诉讼请求：1.要求被告履行房屋买卖合同，办理过户手续；2、被告若不能办理过户，请求退还房款16万元，赔偿装修等费用7万元，并承担从收房款之日起至返房款及装修费之日止23万元的利息，按照1.54%计算。一审法院认定事实：原告王山系城镇户籍，2016年7月上旬，原告在网上58同城看到被告崔晓辉出售其所有的坐落于凌海市房屋的广告，原告打电话与被告联系，想买被告的房子居住。当时原告提出是城镇居民要办理过户的问题，被告承诺协助办理。双方在2016年7月10日签订的房屋买卖合同，交给被告定金5000元。在2016年7月11日，被告带原告去村委会开有关证明，即办理太平村村民委员会盖章的锦州市城镇农村房屋买卖契约。村长、村书记、村会计均在契约上签字，并盖了村委会公章。之后双方又到镇里去办过户，镇政府主管部门告知，现在已经停办了。之后原告将16万元的房款及1万元办理过户（含将原告城镇户籍迁变到凌海市）手续费全部交给了被告（给付16.5万元，加上之前付的定金0.5万元）。付款后原告装修房屋并入住。半年后原告与被告一起再次到乡政府办理过户手续，被告知该房屋办不了过户。被告称再等等，有机会再办，并口头承诺就算房子过不了户也是原告的了。今后房屋动迁征收，合村并镇该房所得的补偿都归原告，与被告无关。之后被告将收取用于办理过户等费用的1万元返还给了原告。现原告认为花了16万元买房又花钱装修，但是没有产权。如果被告及村里当时就告知买的房屋不能办理过户，原告不可能买不能获得产权的房子，所以诉至法院，要求被告办理房屋过户手续，如果被告不能办理过户，请求退还房款16万元，赔偿装修等费用7万元，并承担从收房款之日起至返还款及装修费之日止23万元的利息，按照1.54%计算。一审法院认为，农村村民一户只能拥有一处宅基地，该宅基地为农民集体所有的土地，土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，农村房屋的买卖根据地随房走的原则宅基地的土地使用权随之发生转让，因此农村房屋买卖仅限于同一集体组织中的成员间相互转让。而本案原告王山并非凌海市村民，其与被告崔晓辉签订的农村房屋买卖合同，以及加盖村委会公章的锦州市城镇农村房屋买卖契约书，均因违反法律强制性规定而无效。因此原告要求被告返还购房款16万元的诉讼请求依法予以支持；关于原告要求给付装修费及购房款利息的诉讼请求，鉴于买卖双方对合同无效均有过错，而且原告使用该房屋多年，对装修费用数额又无关相关证据证明，房屋在使用过程中亦存在折旧的情形，所以原告的该部分请求不予支持；原告返还被告房屋，双方互不赔偿。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干问题的规定》第一条、第二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告王山与被告崔晓辉签订的房屋买卖合同无效；二、被告崔晓辉、付晓艳于本判决书生效后十日内向原告王山一次性返还购房款16万元；三、原告王山于本判决书生效后十日内向被告崔晓辉、付晓艳返还坐落在凌海市登记在被告崔晓辉名下的房屋；四、驳回原告王山的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期限给付履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2375元，由被告崔晓辉、付晓艳负担1187.50元，原告王山负担1187.50元。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人崔晓辉、付晓艳提交照片一张，拟证明房屋原来就有地板。被上诉人王山质证称，原来一个屋有地板。被上诉人王山提交房子照片、广告的照片、室内、窗户、厕所的照片，拟证明确实对房屋进行了装修。上诉人崔晓辉、付晓艳质证称，本身有一个屋是有地板，其他屋铺的是瓷砖，被上诉人铺地板是被上诉人享用，费用不应由上诉人承担。厕所是原有就是这个情况，只是被上诉人换的坐便，关于顶棚原来就装修的顶棚，关于院内铺地砖是为了自己行走方便与房屋买卖没有关系，关于被上诉人说窗沿漏水、房顶漏水，被上诉人如果房顶漏水和窗沿漏水不可能买这个房子，本身房顶出卖人已经做了防水，修窗沿从提供的照片看，是为了美观，关于下水道不能使用，任何一个人不能买不能使用的房子，所以维修下水道事实不存在。本院认为，关于房屋装修费用原审未予判决，被上诉人王山亦未上诉，故双方当事人提交的房屋装修的照片证据，不予确认。本院经审理查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，本集体经济组织成员以外的人无权取得或变相取得。我国实行“房地一体”，如果不能取得宅基地使用权，那么也无法得到宅基地上房屋的所有权。因此，集体经济组织成员不得向本集体经济组织成员以外的人转让农村房屋。被上诉人王山不是凌海市集体经济组织成员，因此上诉人崔晓辉与被上诉人王山签订的房屋买卖合同及锦州市城镇农村房屋买卖契约书违反我国现行土地管理法律法规规定，应当认定无效。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。关于上诉人崔晓辉、付晓艳提出被上诉人王山承担房屋贬损而造成的损失6万元的上诉请求，上诉人并无充分证据证明案涉房屋存在折旧贬损的具体损失，且依据民间风俗，发生过非正常死亡的房屋才是不吉利的，而被上诉人的岳母突发疾病去世应属正常死亡，并非造成房屋贬值的不吉利事由。综上，上诉人并无充分证据证明该房屋存在价值贬损6万元的有效证据，且双方当事人签订的房屋买卖合同系因违反我国现行土地管理法律法规规定而无效，双方当事人均有过错，故上诉人该项主张，本院不予支持。综上所述，上诉人崔晓辉、付晓艳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，上诉人崔晓辉、付晓艳已预交4750元，由上诉人崔晓辉、付晓艳负担1300元，予以退还3450元。本判决为终审判决。审 判 长 周天颖审 判 员 郭慧峰审 判 员 赵洪全二〇二一年九月十日法官助理 郭建华书 记 员 李 响