重庆市江津区人民法院民事判决书 （2021）渝0116民初8091号     原告：王达琼，女，汉族，1969年7月5日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：邹井荣，重庆兴众律师事务所律师。被告：王权，男，汉族，1993年5月4日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：杜志炜，重庆君策律师事务所律师。被告：董豪，男，汉族，1993年5月12日出生，住重庆市江津区。原告王达琼与被告王权、董豪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月7日受理后，依法适用简易程序，分别于2021年6月3日、7月19日公开开庭进行了审理。原告王达琼的委托诉讼代理人邹井荣、被告王权的委托诉讼代理人杜志炜到庭参加了诉讼；被告董豪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告王达琼向本院提出诉讼请求：1．解除原告与二被告于2020年6月26日签订的《房屋租赁协议》；2．二被告向原告支付欠付租金70,000元；3．二被告向原告支付违约金20,000元。事实和理由：2020年6月25日，原告与二被告签订《房屋租赁协议》，约定二被告租赁位于江津区几江老米市街津川综合楼x层x号门市。合同中对租金支付方式、违约金等进行了约定。合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用，二被告却未按约支付租金。原告多次催促无果，遂起诉来院提出前述诉讼请求。案件审理过程中，原告将第2项请求变更为：要求二被告向原告支付尚欠租金（支付租金金额以每月11,500元计算，从2020年6月25日起算至法院向二被告送达起诉状副本为止）。同时增加诉讼请求：由二被告向原告支付电费857.77元。被告王权辩称：原告所述双方签订协议属实。被告王权与董豪系合伙经营关系，经营期间由董豪负责经营及案涉房屋租金缴纳。拖欠房租系董豪单方行为，应由董豪向原告支付相应租金。被告王权知晓欠租后，积极与原告商讨支付方式，系原告自身不认可，被告王权并未构成违约，不应支付违约金。且违约金约定过高，请求调低。2021年4月2日被告收到催收函后，双方合同即已解除，且被告未继续使用涉案房屋，所以不存在产生电费。不同意原告诉讼请求。被告董豪未答辩。本院经审理认定事实如下：2020年6月25日，原告（甲方）与被告王权、董豪（均为乙方）签订《房屋租赁协议》，约定二被告租赁原告所有的位于江津区几江老米市街津川综合楼x层x号房屋。协议中约定“．．．．．．二、该房屋租赁期限：一年（2020年6月25日至2021年6月24号）。三、租金及付款方式：一季度一付 ，（一）该房屋月租金：11,500元（壹万壹仟伍佰元正）；（二）乙方须于签署租赁合约时间同时缴交保证金：5000元（伍仟元正）、月租金：11,500元（壹万壹仟伍佰元正）。四、乙方须于每缴费周期前10天缴付租金给甲方。五、甲方责任：依约将房屋交付乙方使用。六、乙方责任：1、依约按时交纳租金．．．．．．乙方在承租凭房屋期间所产生的一切费用由乙方承担．．．．．．。七、违约责任：1、．．．．．．； 2、乙方应依约按时交纳房屋（庭审中，原被告均承认“交纳房屋”系笔误，应该是“交纳房租”），自逾期之日起，每逾期一天，由甲方按每月租金的5%收取违约金，如逾期三十天乙方仍未缴付租金及违约金，则视作乙方自动放弃承租房屋权利，本契约即日起自动失效。以上条款，希甲、乙双方共同遵守，如有违约，违约方向守约方支付违约金贰万元（¥：20,000.00元）”。该协议尾部有原告王达琼签字，被告王权、董豪签字并按印。协议签订后，被告依约向原告支付了5000元保证金，原告将涉案房屋交付二被告使用。被告董豪于2020年7月7日至2021年2月28日期间共向原告支付租金53,000元，被告王权分别于2021年3月31日、2021年4月30日支付租金5000元、10,000元，二被告共向原告支付房租68,000元。2021年4月1日，原告王达琼向被告王权、董豪发出《催交房屋租金函》，载明“．．．．．．到目前为止，你们已累欠我租金79,000余元（以对账结算金额为准），已构成严重违约。现我书面来函告知你们，请你们收到本函后10日内付清所欠租金，如到期不付，我将追究你们的违约责任（包括律师费、诉讼费），并赔偿我一切经济损失。并解除租赁合同收回房屋追究违约责任。”该催交函于2021年4月2日由王权、董豪二人签收。另查明：2021年5月31日，原告代缴案涉房屋欠付电费845.93元、违约金11.84元，共计857.77元。案件审理过程中，原告与被告王权均一致同意将保证金5000元在所欠租金中进行抵扣。另外，本院于2021年5月8日受理本案，于同月14日向二被告送达了起诉状副本。庭审中原被告双方均认可二被告已于2021年6月8日将涉案房屋退还给了原告。以上事实，有各方当事人在庭审中的陈述、《房屋租赁协议》、《催交房屋租金函》、《国网重庆市电力公司电费清单》、对私客户账户明细，并经庭审质证在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告王达琼与二被告签订的《房屋租赁协议》中对租金及租金缴纳方法等进行了约定，二被告应按照合同约定向原告支付租金。对于被告王权辩称二被告间系合伙经营关系，由被告董豪在负责经营管理，向原告支付房租是被告董豪的义务的问题，因合伙关系是二被告之间的内部关系，与本案中原被告之间的房屋租赁合同是两个不同的法律关系，儿被告合伙不属于本案审理的范围。被告王权的该抗辩理由，本院不予采纳。按照原被告双方签订《房屋租赁协议》约定，租金系一季度一付，且先交后使用，那么截至原告发出催交函的2021年4月1日止，二被告应向原告支付租金138,000元（含第四的个季度的租金），而二被告仅向原告支付了房租68,000元。在原告向二被告发出《催交房屋租金函》后，二被告仍然没有按照协议约定向原告支付租金。二被告的行为已构成违约，应承担违约责任。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：．．．．．．（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；．．．．．．”，第七百二十二条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，原告要求解除原被告之间的租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”依照该规定，原被告之间的租赁合同应于二被告收到本院送达的起诉状副本之日（2021年5月14日）解除。原告在庭审中明确主张的租金金额是从二被告承租之日起计算至解除合同止，那么截至2021年5月14 日止，按照双方的合同约定二被告应该向原告支付租金共计为122,048.39元，而二被告共计仅支付68,000元，尚欠54,048.39元。原告收取二被告的5000元保证金用于抵扣租金后，二被告尚欠原告租金49,048.39元。原告缴纳的案涉房屋2021年5月31日前欠付电费857.77元，因该费用发生在原被告租赁合同承续期间，按照合同约定理当由二被告承担。根据协议约定，被告方自逾期支付房租之日起，每逾期一天，由被告按每月租金的5%向原告支付违约金。二被告在租赁期间没有按照合同约定如期足额向原告支付房租，其行为已经违约，应该向原告支付违约金。被告王权认为违约金过高请求调低，结合协议中对租金的约定以及二被告的违约情节，本院酌定由二被告支付原告违约金15,000元。综上，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条；《中华人民共和国民法总则》第七条；《中华人民共和国合同法》第八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告王达琼与被告王权、董豪签订的《房屋租赁协议》于2021年5月14日已解除。二、限被告王权、董豪于本判决生效后十五日内向原告王达琼支付租金、电费共计49,906.16元。三、限被告王权、董豪于本判决生效后十五日内向原告王达琼支付违约金15,000元。四、驳回原告王达琼其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1025元，由原告王达琼负担500元；由被告王权、董豪负担525元，（此款原告已向本院预交，经原告方同意，由被告在履行上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。                                 审  判  员     邱世轩   二○二一年八月二日 法官助理      蔡欣桐书  记  员     秦朝君                                             - 1 –