辽宁省盘锦市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽11民终910号上诉人（原审原告）：董岩俊，女，1962年10月21日出生，汉族，住盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：王孟媛，辽宁泰来律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区市府大街枫丹白露售楼处。法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。上诉人董岩俊因与被上诉人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2021）辽1103民初659号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年8月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人董岩俊的委托诉讼代理人王孟媛、被上诉人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人李辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人董岩俊上诉请求：1、判令撤销原审判决，依法改判解除买卖合同；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为原审判决事实认定及法律适用错误，导致判决结果错误。原审判决以合同中约定“合同中出卖人不能在规定期限内取得房地产权属证书的买受人不退房，出卖人向买受人支付违约金”为由判决驳回上诉人解除合同的诉请错误。一、案涉两处房屋被已被案外人西藏信托有限公司依法查封并被执行，买卖合同的根本目的已不能实现，据此上诉人享有《民法典》第五百六十三天第四款即因当事人违约致使合同目的不能实现的法定解除权。二、根据《商品房买卖合同司法解释》第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定（现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。）的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无进办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。据此，上诉人于2012年12月10日签订的商品房买卖合同，至今未能办理产权证，上诉人也可以适用上述规定解除合同。三、《房屋买卖合同》中对合同解除权的约定不能约束上诉人。（一）买卖合同系被上诉人为了重复使用而与上诉人签订的格式合同，限制上诉人解除权的条款系格式条款，被上诉人未尽到提示和说明义务，根据《民法典》第四百九十六条该限制解除条款不能成为买卖合同的内容。（二）法定解除权系为了平等保护当事人双方的权益而制定，不能通过约定予以排除，据此买卖合同约定排除上诉人的法定解除权无效。综上，上诉人希望二审法院在查清本案事实的基础上作出公正判决。被上诉人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司辩称：第一、上诉人第一个上诉理由是商品房买卖合同的目的已不能实现，被上诉人认为一审判决根据案件的事实，已经确认商品房买卖合同履行终结，合同的目的已经实现，上诉人的这一理由不存在。第二、上诉人的上诉理由是至今不能办理产权证，是以这个理由要求解除商品房买卖合同，被上诉人认为根据法律的规定和双方签订的商品房买卖合同的约定，未办理产权证不构成合同解除条件的理由，所以上诉人一审的诉讼请求没有得到一审判决的支持，被上诉人请求二审法院查明事实。第三、上诉人的第三个上诉理由是格式合同约定解除条款无效，被上诉人注意到双方签订的商品房买卖合同是中华人民共和国住建和城乡建设部和国家工商总局制定的标准的合同文本，根本不存在无效条款的情形，所以被上诉人仍然认为上诉人的这个上诉理由是不存在的。综上，被上诉人请求二审法院查明事实，维持原判。董岩俊向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2012年12月10日签订的两份商品房买卖合同；2、判令被告向原告返还已付房款总计1,807,400元，并按照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准赔偿原告已付购房款的利息损失（自2014年10月18日至起诉之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年12月10日，原告购买被告开发出售的位于兴隆台区枫丹白露A6幢104号、105号商网，双方签订商品房买卖合同，约定建筑面积为129.1平米，每平米7,000元，价格为903,700元，两处商网房款共计1,807,400元。原告支付了全部购房款。第八条约定交房时间为2013年10月31日。第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。2014年10月17日，被告开具了入住通知单，并交付了房屋。另查，2016年12月，原告与朱桐依签订《房屋买卖协议》，由朱桐依购买案涉两套商网，后原告将房屋交付朱桐依占有使用。再查，2016年1月4日，西藏信托有限公司因其与本案被告借款合同纠纷一案，向山西省高级人民法院申请查封了被告所有的位于盘锦市兴隆台区产（其中包括案涉房屋），案外人朱桐依对案涉房屋主张权利，山西省高级人民法院于2017年8月23日驳回朱桐依的异议。朱桐依于2018年1月30日提起执行异议之诉，该院于2018年12月27日作出（2018）晋民初195号民事判决书，驳回朱桐依的诉讼请求。后朱桐依向最高人民法院提出上诉，后因其未在指定期限内预交上诉案件受理费，2019年9月20日，该案按朱桐依自动撤回上诉处理。2019年3月22日，董岩俊向山西省高级人民法院提出了书面执行异议，该院于2019年5月8日作出的（2019）晋执异61号执行裁定书，驳回了董岩俊的异议。庭审中，原告陈述案涉房屋现仍由原告占有使用。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方在平等、自愿的基础上订立的合同对双方当事人具有约束。本案被告交付了房屋，原告实际占有使用房屋并将房屋出售，案涉的商品房买卖合同已实际履行，且合同中约定，出卖人不能在规定期限内取得房地产权属证书的买受人不退房，出卖人向买受人支付违约金，现原告以未办理产权登记为由，诉请解除商品房买卖合同缺乏依据，故对原告的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：驳回原告董岩俊的诉讼请求。案件受理费21,067元减半收取10,533.50元，由原告负担。上诉人围绕其上诉请求提供山西省高级人民法院作出的协助执行通知书（2016）晋执21号之九，山西省高级人民法院执行裁定书（2016）晋执21号之七，山西省高级人民法院执行裁定书（2016）晋执21号之六。证明案涉两处商网经山西省高级人民法院依法确认归案外人西藏信托有限公司所有，山西省高级人民法院已于2020年9月18日向盘锦市兴隆台区不动产登记中心作出协助执行通知，据此上诉人购买商网的目的不能实现，上诉人依法享有解除房屋买卖合同的权利。被上诉人质证意见：对上诉人的新证据的真实性无异议，对其证明目的以该执行通知书来证明上诉人购买商网的目的不能实现，这个证明目的有不同意见，理由一、上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同的时间是2012年的12月10日，交房的时间是2013年10月31日，上诉人于2014年11月5日向物业公司缴纳了物业费并领取了案涉房屋的钥匙，至此被上诉人已经依据商品房买卖合同的约定向上诉人履行了交付房屋的合同义务，所以被上诉人认为合同的目的已经实现。二、关于协助执行裁定产生的原因，一审判决书已经确认上诉人没有交上诉费，按撤诉处理，凡是交了上诉费进行了二审审理的这些房子已经胜诉了120多件，发回重审60多件，都没有进入执行程序，案涉房屋仅仅是因为上诉人没有交上诉费，导致最高院按上诉人撤诉处理一审判决生效进行了执行，这个责任应该由上诉人自行承担。三、被上诉人认为协助执行通知书证明说这个房子已经交给了被上诉人的债权人西藏信托公司，这个责任应该由上诉人承担与被上诉人无关。二审中，被上诉人未提供新证据。本院认证：上诉人提供的证据被上诉人质证对新证据的真实性无异议，故上诉人提供的上述证据可以作为本案的定案依据。合议庭对一审查明事实予以确认。本院认为：关于上诉人要求与被上诉人解除商品房买卖合同和返还购房款及利息问题。本案上诉人起诉要求解除合同，并要求被上诉人返还已付购房款及利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”；其中第（二）项为“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”。本案经过庭审可以确认被上诉人在向上诉人出售房屋时确实隐瞒了诉争房屋已经抵押的事实，而该抵押情形至今未消除，加之被上诉人所欠债务数额巨大，导致该房屋在上诉人入住使用后又因被上诉人其他债务被相关法院查封，至今亦未解除，被上诉人隐瞒上诉人出售已抵押房屋的行为，致使上诉人至今无法办理房屋产权证取得房屋所有权，使上诉人无法实现合同主要目的，故上诉人要求解除合同应予准许；上诉人提出的返还房款、利息的主张应予支持。对上诉人主张的房款利息，自查封之日后导致上诉人购买的房屋无法正常使用，即应自上诉人2016年1月4日山西省高级人民法院被查封案涉房屋日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付利息。综上所述，上诉人的上诉请求成立，本院对上诉人的上诉请求予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销盘锦市兴隆台区人民法院（2021）辽1103民初659号民事判决（即驳回原告董岩俊的诉讼请求）；二、解除上诉人、被上诉人于2012年12月10日签订的二份《商品房买卖合同》；三、被上诉人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内退还上诉人已付的购房款1,807,400元。并自2016年1月4日起至本判决确定的给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21,067元减半收取10,533.50元，上诉人已预交，由被上诉人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司负担；二审案件受理费21,067元，上诉人已预交，由被上诉人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司负担；于本判决生效之十日内向盘锦市兴隆台区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。本判决为终审判决。审判长  王金生审判员  高玉波审判员  王 丹二〇二一年八月二十四日书记员  段 渴