贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终6890号上诉人（原审原告）：刘朝强，男，1977年6月29日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。被上诉人(原审被告)：贵州力臣房地产开发有限公司。住所：贵州省遵义市播州区遵南大道555号。统一社会信用代码：91520321560927242E。法定代表人：陈太宁，公司总经理。上诉人刘朝强因与被上诉人贵州力臣房地产开发有限公司（以下简称力臣房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2021）黔0304民初3577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月16日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘朝强上诉请求：一、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2021）黔0304民初3577号民事判决,发回重审或改判支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由：一、上诉人交纳的10000元团购费系购房定金，在被上诉人未依法冲抵购房款的情况下，依法应当返还。1.上诉人未签订正式的商品房买卖合同前，缴纳的团购费锁定所购房屋、购买单价，这与日常生活中交定金锁定商品和单价的性质是一样的，因此，上诉人交纳的10000元团购费属于购房定金。2.团购申请书第一条第四款将团购费定为团购资格和注明团购费不退回、与购房款不发生关联的约定属于无效条款，一审认定其效力于法无据。团购申请书第一条第四款将团购费定为购买团购资格，系人为设置市场交易准入规则，违反了市场交易的平等原则，属于违法行为。属于以合法形式掩盖非法目的。3.团购费不计入购房款不符合法律规定。被上诉人收取的团购费不属于其收费公示规定的内容，团购费不计入房款不符合《商品房销售明码标价规定》的规定。二、被上诉人依法应当从2020年10月1日开始支付逾期交房的违约金，一审判决免除被上诉人五个月的逾期交房责任于法无据。被上诉人并未按合同约定及时告知上诉人以及提供证据证明因新冠疫情爆发不能按合同约定履行交房义务,当事人主张适用不可抗力免责应当承担举证责任。因此不能适用《商品房买卖合同》第二十七条的约定，用不可抗力来免除逾期交房责任。即使不考虑被上诉人举证不能，一审免除五个月逾期交房责任十分不合理。根据贵州省疫情情况及被上诉人于2020年3月下旬申请复工情况，因新冠疫情耽误施工时间仅有两个月，被上诉人后续未施工系自身原因所致。三、一审调整违约金的计算方式不合法、不合理。《商品房买卖合同》第十三条明确约定逾期交房违约金按照日万分之二计算。一审在询问被上诉人是否请求调减违约金的情况下，被上诉人才主张请求调减，一审违反中立原则，对违约金予以调减错误。刘朝强向一审法院起诉请求：1.判令力臣房开公司向刘朝强返还购房团费10000元；2.判令力臣房开公司支付自2020年9月30日起按每日79.78元的标准向刘朝强支付逾期交房违约金至实际交房之日止；3.本案诉讼费由力臣房开公司承担。一审法院认定事实：刘朝强得知力臣房开公司开发建设的“播州花园”项目在开展“交10000元享团购价2980元／㎡起”的团购活动后，于2018年3月26日签订《新城建设安居工程（播州花园）团购申请书》，向力臣房开公司申请以团购价认购“播州花园”项目4栋1单元22层3号房，建筑面积为118.04㎡，建筑面积单价为3380元／㎡，团购总价为398975元，该申请书载明：“该单价为该套房建筑面积实际成交单价，本申请书提交后，若团购申请成功，您所交纳的团购费不予退回且不与上述房款发生任何关联。若您未能通过团购申请，则您交纳的壹万元团购费将无息退还给您”等内容。当日，刘朝强便交付了前述10000元团购费。后刘朝强及其妻子方吉红作为买受人、力臣房开公司作为出卖人于2018年8月20日签订《商品房买卖合同》，由刘朝强、方吉红购买力臣房开公司开发建设的位于遵义市播州区住房。房屋建筑面积118.04㎡，套内建筑面积94.22㎡。合同第7.1.1条约定：按套内建筑面积计算，该商品房单价4234.50元／㎡，总价款为398975元。第8.1.3条约定：贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款79975元，余款319000元以银行按揭支付。第11.1条约定：出卖人应当在2020年9月30日前向买受人交付该商品房。第11.2条约定：该商品房交付时应当符合下列条件：（1）该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……第13.1.1.2条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第27条约定：双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。合同签订后，刘朝强支付了相应购房价款，但力臣房开公司未按约向交付房屋。至2020年9月21日，力臣房开公司向刘朝强发送手机短信：尊敬的业主，我们非常抱歉的通知您，因受疫情影响，致使播州花园Ａ区项目将推迟交房。公司正在千方百计保质量、赶工期，力争尽快交房，最终交房时点以公司正式通知为准。若有疑问请向置业顾问或前往售房部咨询。本案庭审过程中，刘朝强向一审法院陈述：其于2016年3月25日得知该团购活动，经咨询得知房屋的价格区间为2980元-3280元之间；次日，其正式选定案涉房屋时，却得知该房屋的单价为3380元，但其仍然交纳了该10000元；力臣房开公司相关人员告知该10000元交纳后可确保以认购价格购买房屋，没有说可以抵扣房款。一审法院认为，刘朝强自愿向力臣房开公司缴纳10000元用于认购案涉房屋并签订《新城建设安居公司（播州花园）团购申请书》，明确若团购成功，该笔费用不予退回且不与398975元的房款发生任何关联。现力臣房开公司已与刘朝强签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋以398975元的价格予以出售，故根据约定，该10000元不应退还或冲抵房款。刘朝强诉称该10000元应定性为定金，但从团购申请书或力臣房开出具的相应收据上均未载明该10000元为定金也未体现该10000元具有定金性质，故对刘朝强的该项意见，不予采信，对刘朝强主张力臣房开公司退还其10000元团购费的诉求，不予支持。对于刘朝强主张力臣房开公司支付其逾期交房违约金的问题。本案中，力臣房开公司未按约在2020年9月30日前交房，且房屋至今未交付的事实清楚，证据确实充分，予以确认。《商品房买卖合同》未违反法律法规的相关规定，应为有效。审理中，力臣房开公司称未能按期交房系因受新冠肺炎疫情的影响，属不可抗力，且公司也在积极作为，故不应承担迟延交付的违约责任。经审查认为2020年初在全国范围内爆发的新冠肺炎疫情系公知事实，确实对生产生活造成了巨大的影响，应属于不可抗力。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条第一款关于“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”的规定，结合当地经济社会发展状况和受疫情影响的程度，酌情免除力臣房开公司5个月迟延交房的责任。刘朝强请求由力臣房开公司支付逾期交房的违约金，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第五百八十五条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”的规定，结合双方约定和本案实际，力臣房开公司应从2021年3月1日起以已付购房款为基数按每日万分之1.5的标准计算违约金至实际交付房屋之日止。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、五百八十五条、第五百九十条第一款以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决：一、由贵州力臣房地产开发有限公司从2021年3月1日起至实际向刘朝强交付房屋之日止，以398975元为基数按每日万分之1.5的标准向刘朝强支付逾期交房违约金；二、驳回刘朝强其余诉讼请求。案件受理费减半收取197元，由贵州力臣房地产开发有限公司负担。双方当事人二审未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第（三）项关于“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，因本案逾期交房的法律事实持续至民法典施行后，故因逾期交房所引起的本案纠纷应当适用民法典的相关规定。根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、刘朝强是否有权请求力臣房开公司退还10000元团购费；二、力臣房开公司可否因新冠肺炎疫情影响免除延迟交房的部分违约责任；三、力臣房开公司逾期交房违约金计算标准如何认定。关于争议焦点一，根据上诉人签署的《新城建设安居公司（播州花园）团购申请书》载明内容可知，在上诉人团购成功的情况下，上诉人交纳的10000元不予退回且不与购房款发生关联。现双方已经签订《商品房买卖合同》，且上诉人已向被上诉人支付了购房款。上诉人主张该10000元属于定金性质，但并未对此举证证明，应承担举证不能的法律后果。该10000元不计入房价系双方协商一致的结果，并不存在无效情形，一审对上诉人退还该10000元的请求未予支持并无不当。关于争议焦点二，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》约定：双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。2020年初新冠肺炎疫情在全国爆发系众所周知的事实，贵州省虽然不属于疫情重灾区，但是为了有效防止疫情进一步蔓延，采取严格的疫情防控措施，生产生活必然受到巨大影响。新冠肺炎疫情的爆发系不可抗力事件，结合新冠肺炎疫情对房地产开发行业的影响，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条第一款关于“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”之规定及合同约定，一审法院酌情免除力臣房开公司5个月迟延交房的责任，并无不当，本院予以确认。上诉人所持该项上诉理由不成立，本院不予支持。关于争议焦点三，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，自合同约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。鉴于力臣房开公司逾期交房一定程度上系受新冠肺炎疫情这一不可抗力事实的影响，且违约金以补偿性为主的性质，双方当事人在本案审理过程中也未申请对涉案房屋同等地段的租金标准进行评估，而力臣房开公司申请对涉案违约金进行调整，一审法院结合本案实际情况，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条和第五百八十五条第一、二款之规定，酌情将本案逾期交房违约金认定为按上诉人已付购房款总额的日万分之一点五计算并无不当，本院予以确认。故上诉人的该项上诉理由不成立，本院不予支持。力臣房开公司一审抗辩不应支持逾期交房违约金，一审基于此在假设支持逾期交房违约金的情况下，询问臣房开公司对上诉人主张违约金标准的态度，因此，一审的该询问行为并不能认定违反中立原则。综上所述，刘朝强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费394元，由刘朝强负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩高审 判 员 贺灿灿审 判 员 谭应勇二〇二一年九月十三日法官助理 杨 豪书 记 员 王群惠