辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终1319号上诉人（原审被告）：吴连凯，男，1952年11月29日出生，汉族，现住辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：沈丽华，女，1955年12月21日出生，汉族，住址同上，系吴连凯妻子。被上诉人（原审原告）：辽阳市盛鑫物业管理有限公司，住所地：辽阳市白塔区东红星小区新华路**楼**。法定代表人：郭荣伟，该公司经理。上诉人吴连凯因与被上诉人辽阳市盛鑫物业管理有限公司（以下简称盛鑫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2021）辽1002民初312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月18日立案后，依法组成合议庭于2021年9月1日公开开庭审理了本案。上诉人吴连凯的委托诉讼代理人沈丽华，被上诉人盛鑫物业公司的法定代表人郭荣伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴连凯上诉请求：一、依法撤销辽阳市白塔区人民法院（2021）辽1002民初312号民事判决书，重新审判；二、依法赔偿经济损失13100元；三、要求物业公司按照协议履行责任维修房屋不漏雨。事实与理由：一审法院认为“盛鑫物业公司作为物业服务公司为上诉人居住的小区提供了相应的物业服务，双方形成物业服务合同关系，盛鑫物业公司有收取相关费用的资格；上诉人辩称要求盛鑫物业公司赔偿给其造成的损失一节，与本案并非同一法律关系，可另行主张权利”是错误的。上诉人要求盛鑫物业公司赔偿的损失均系该《物业服务合同》之规定，盛鑫物业公司应履行的责任。即该《物业服务合同》是盛鑫物业公司为上诉人居住的小区提供相应的物业服务，形成了物业服务合同关系，盛鑫物业公司有收取物业等相关费用的资格，但更有为上诉人经济损失提供服务的义务，盛鑫物业公司只有尽到了服务的责任，上诉人才有交纳物业费义务。盛鑫物业公司不能不尽责任，就让上诉人交纳物业费义务，盛鑫物业公司应尽的责任与上诉人交费物业费均都是该《物业服务合同》中之规定。因盛鑫物业公司按该《物业服务合同》之规定不尽责任造成了上诉人的经济损失，均应系同一法律关系，一审人民法院应依法审理，而不应与本案并非同一法律关系，可另行主张权利。二、一审法院对上诉人提出的物业服务费用从原来每平方米0.8元，没有开业主大会，没有全体业主同意，更没有物价部门批准，擅自涨价到1元，根据《最高法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，业主委员会主任私自与物业签定的合同无效。三、本小区由于从来没有开过业主大会，是苏福礼私自找的物业造成历年来物业管理混乱，连续四年一年换一个物业名头，人员还是原班人马，期间院内每年冬天下雪，只扫一条道，房顶化水房门口全是冰，连续四年物业套取维修基金维修房屋，我家房屋至今外面下大雨屋里下中雨（有光盘为证），造成我家地板被水淹造成经济损失5300元，一审法院为什么对上诉人提出的主张只字未提不审理，所以要求赔偿两台热水器7800元、换地板5300元，共计13100元，要求双方同时履行抗辩权。盛鑫物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予维持。上诉人的上诉请求不成立，应依法驳回。盛鑫物业公司向一审法院起诉请求：我公司于2019年11月1日与永昌雅居业主委员会签订《物业服务合同》，管理辽阳市白塔区永昌雅居小区，合同对物业服务范围、收费标准、滞纳金等内容进行了约定。吴连凯长期拖欠物业费，我公司已对其履行了催缴通知义务。吴连凯系居住于白塔区东侧的业主，接受了我公司的物业服务，其住宅面积为113.02平方米，依据《物业服务合同》，其应缴纳2019年11月1日至2020年4月15日物业服务费621.61元，与滞纳金合计为669.47元。我公司多次催要未果，吴连凯应承担相应的违约责任。现我公司诉至法院，要求吴连凯给付2019年11月1日至2020年4月15日物业服务费621.61元，滞纳金按照合同约定逾期每日万分之五的标准计算至实际给付日止。一审法院认定事实：吴连凯原系永昌雅居小区48号楼1幢4单元3楼东侧、面积113.02平方米房屋业主。2019年11月1日，盛鑫物业公司与永昌雅居业主委员会签订《物业服务合同》，约定物业服务期限为1.5年，自2019年11月1日至2021年4月15日，物业服务费用标准为多层住宅1元/平方米/月，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。2019年11月1日至2020年4月15日期间，吴连凯未缴纳物业服务费，尚欠物业服务费621.61元(1.00元/平方米/月×113.02平方米×5.5个月)及滞纳金。另查，吴连凯于2020年已将案涉房屋出售。一审法院认为，盛鑫物业公司与永昌雅居业主委员会签订《物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为有效。盛鑫物业公司作为物业服务公司为吴连凯居住的小区提供了相应的物业服务，双方形成物业服务合同关系，盛鑫物业公司有收取物业等相关费用的资格，吴连凯作为业主理应及时履行向盛鑫物业公司交纳物业服务费的义务，虽吴连凯称该房屋已出售，其自认在2019年11月1日至2020年4月15日期间在该房屋居住，现吴连凯拖欠2019年11月1日至2020年4月15日物业服务费系违约行为，故盛鑫物业公司主张物业服务费621.61元的请求，有事实和法律依据，予以支持。盛鑫物业公司主张滞纳金，有合同明确约定，且符合法律规定，应从逾期之日起开始计算。吴连凯辩称盛鑫物业公司于2019年11月至2020年4月未进驻小区，盛鑫物业公司予以否认，吴连凯提供的永昌雅居小区改造收入、支出明细，该份证据为复印件，且落款时间为2019年4月13日，亦无法证明吴连凯的主张，故吴连凯的辩称，不予支持。吴连凯辩称物业费由0.8元/平涨到1元/平一节，因盛鑫物业公司与永昌雅居业主委员会签订的《物业服务合同》中确定了物业费，吴连凯的该项辩称，不予支持。吴连凯辩称要求盛鑫物业公司赔偿给其造成的损失一节，与本案并非同一法律关系，吴连凯可另行主张权利。判决：吴连凯给付盛鑫物业公司2019年11月1日至2020年4月15日物业服务费621.61元及滞纳金(自2020年4月16日起至实际给付之日止，按每日万分之五标准计算)。上述款项于本判决生效后十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由吴连凯负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，盛鑫物业公司与案涉房屋所在的永昌雅居业主委员会签订物业服务合同，约定该公司自2019年11月1日至2021年4月15日期间管理永昌雅居小区。吴连凯在2019年11月1日至2020年4月15日期间在案涉房屋居住，作为业主应当受前述物业服务合同约束。故盛鑫物业公司要求吴连凯支付此期间拖欠的物业费具有事实和法律依据。关于吴连凯提出“其曾就房屋漏水问题请求盛鑫物业公司进行维修，而该公司未尽到物业管理职责，以及盛鑫物业公司实际进入并管理永昌雅居小区的时间在2020年4月之后，所以无权收取物业费”的主张，因其未提供充分证据加以证明，本院不予支持。关于吴连凯提出其热水器在盛鑫物业公司管理小区期间被掉落的房檐砸坏等损失赔偿的主张，与本案并非同一法律关系，且未在一审中明确提出反诉，本院对其主张不予支持，其可另行主张权利。综上所述，上诉人吴连凯上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴连凯负担。本判决为终审判决。审 判 长 张丽娟审 判 员 艾德玲审 判 员 曹丽娜二〇二一年九月十三日法官助理 姜文瀚书 记 员 董 欣