辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0114民初3320号原告：徐伟翔，男，1990年4月19日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被告：杨鸣，男，1979年12月15日出生，汉族，住沈阳市大东区。被告：张驰，女，1981年5月27日出生，汉族，住沈阳市和平区。原告徐伟翔与被告杨鸣、张弛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐伟翔，被告杨鸣、张弛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除《转租协议》，被告支付转让费10000元，赔偿原告装修损失4465元；2.诉讼费由被告负担。事实与理由：原告与被告于2020年10月20日签订转租协议，被告将坐落于沈阳市于洪区黑山路7号的房屋转租给原告，因该房屋为沈阳市北陵中学所有，被告承诺原告帮助办理房屋续费交纳事宜，保证原告可继续经营。原告于转租协议签订同时支付转让费用，此后被告提供房屋钥匙，原告开始整理装修。原告接手后得知学校不续租，且不能办理营业执照，同时在整理房屋时找到被告与学校的房屋租赁协议，第六条明确写明被告无权将房屋转租他人使用。根据上述三点，无法续租，不能办理营业执照，无法合法经营，被告无权转租转让，被告对原告造成了欺骗，并产生了直接经济损失。面对原告的质疑，被告不予理睬，甚至无法取得联系。被告的行为违背合同条款，违背对原告承诺。以上事实清楚，请求法院依法维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。二被告辩称，二被告系夫妻关系。租赁房屋时，原、被告一同去学校，学校答应续租，所以签订的合同。过了半个月左右，原告说不能续租，让被告与学校联系，学校说教育局新出的政策，不允许学校的房子对外进行出租。被告与学校主任沟通，校长说延期免费使用三个月，问原告是否同意，原告说不能办理经营执照，不同意。被告跟学校的合同，是被告给原告的，如果想欺骗原告，不会给他合同。当时收取了原告1万元转让费，包括剩余的房租和屋内所有设施。转让给原告房屋时房租还剩2个月。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告系夫妻关系。2020年1月1日，被告杨鸣与案外人沈阳市于洪区北陵中学（以下简称“北陵中学”）签订《房屋租赁协议》一份，约定北陵中学将闲置房屋一间租赁给杨鸣用于经营活动，租赁期限为2020年1月1日至2021年12月31日，租金每年上打租交纳16800元；承租方不得将房屋转租他人使用；如政府紧急拆迁、征用、上级文件政策规定等原因需要终止合同或到期不允许续租的，承租方必须无条件解除合同并腾退房屋，造成的经济损失承租方不负责承担。该协议签订后，被告杨鸣将租金交纳至2020年12月31日，并办理了个体工商户营业执照，在该租赁房屋内经营沈阳市于洪区杨鸣炖肉馆。2020年10月20日，被告杨鸣（转租方）与原告徐伟翔（承租方）签订《转租协议》一份，约定：一、被告将合法租赁获得的房屋（位于沈阳市于洪区，转租给原告经营使用，该转租已获得产权方沈阳市于洪区北陵中学同意。二、被告已将房屋租金交纳至2020年12月31日，租金为1400元/月。三、原告支付房租及转让费共计15000元后，被告将该房屋的租赁使用权全部转让给原告。四、被告保证该房屋无任何经济纠纷，确保水费、电费、卫生费等一切费用已结清。五、原告因经营需要，需要被告提供房屋产权证明或其他有关证明材料的，被告应予以协助。六、原、被告双方如有一方违反合同，对另一方造成经济损失的，由违反合同的一方赔偿全部经济损失。该合同签订后，原告向被告支付转让费10000元，被告将该房屋交付原告使用，并注销了沈阳市于洪区杨鸣炖肉馆的营业执照。庭审中，原、被告一致认可《转租协议》中转让费15000元系书写错误，转让费实为10000元。原告承租房屋后制作牌匾、广告板花费4085元，购买厨具等物品花费460元。庭审中，原、被告一致陈述，双方签订《转租协议》时已到北陵中学询问了能否续租问题，北陵中学表示因房租尚未到期，到期后再去办理相应的手续。2021年1月4日，案外人北陵中学发布《通知》，载明：根据最新文件精神，国有房产不允许对外出租、出借。经学校研究决定并报上级批准，北陵中学各出租房合同到期之后不再进行出租、出借，学校将出租房改为他用。现案外人北陵中学不同意与原告重新签订房屋租赁合同，该房屋也无法办理个体工商户营业执照。截止开庭审理之日，涉案房屋一直处于闲置状态。另查明，原、被告签订的合同名为《转租协议》，实为经营权转让协议，转让费10000元中包含：房屋经营权、剩余房租以及房屋内部分物品。转让物品包括：五套桌椅板凳（5个桌子，20个凳子）、康佳立式空调、保鲜柜、厨房用的冰柜（操作台）、煮面炉、煲仔炉（六口）、铁架子、蒸箱、100公斤煤气罐、电炸炉、厨宝、消毒柜、吧台、电脑等。本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”本案中，原告与被告签订《转租协议》的目的是在涉案房屋内从事经营活动，现因国家出台新政策，导致原产权人北陵中学不再与原告订立租赁合同，原告无法办理营业执照，也无法在涉案房屋内从事经营活动。该情况属于原、被告订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，并导致了原告的合同目的无法实现，现原告主张与被告解除《转租协议》，其请求合理，本院予以支持。关于合同解除的后果问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”本案中，原、被告《转租协议》解除后，被告应将收取的10000元转让费退还原告，原告应将涉案房屋连同转让设备交还被告。关于原、被告因合同解除所导致的损失问题。本案中，原告的损失主要为制作牌匾、广告板的花费4085元，至于其购买厨具等物品的花费460元，因该部分物品尚可以继续使用，故本院不再予以计算。而被告的损失主要为2020年10月20日至2020年12月31日期间的租金损失3266.66元（1400元÷30天×10天+1400元×2个月），以及营业执照的注销损失等。鉴于本案《转租协议》的解除，是因情势变更所导致，原、被告双方对于合同的解除均无过错，现原、被告因此所遭受的损失金额差距不大，故应按照公平原则，本院酌情判令原、被告因合同解除所导致的损失分别由各自承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百三十三条、第五百六十六条规定，判决如下：一、解除原、被告于2020年10月20日签订的《转租协议》；二、被告杨鸣、张弛于本判决生效之日起十五日内返还原告徐伟翔转让费10000元，原告徐伟翔同时将沈阳市于洪区黑山路7号房屋（原沈阳市于洪区杨鸣炖肉馆）及转让物品交还被告杨鸣、张弛；三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费162元，由原告徐伟翔负担81元，由被告杨鸣、张弛负担81元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周楠人民陪审员  何欣人民陪审员  刘宇二〇二一年八月十三日书 记 员  胡楠