黑龙江省依安县人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0223民初237号原告：中国农业银行股份有限公司依安县支行，住所地黑龙江省齐齐哈尔市依安县依安。负责人：徐迎春，该行行长。委托诉讼代理人：李喆，该行员工。委托诉讼代理人：裴丽芬，该行法律顾问。被告：王朝伟，男，1966年1月5日出生，汉族，无职业，户籍所在地黑龙江省依安县，现住依安县。被告：王秀梅，女，1971年4月16日出生，汉族，无职业，户籍所在地黑龙江省依安县，现住依安县。被告：齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。法定代表人：韩春东，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦非，黑龙江远东律师集团事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司依安县支行（以下简称农行依安支行）与被告王朝伟、王秀梅，被告齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司（以下简称交通房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农行依安支行委托诉讼代理人李喆、裴丽芬，被告王朝伟，被告齐市交通房产委托诉讼代理人秦非到庭参加诉讼，被告王秀梅无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告农行依安支行向本院提出诉讼请求：1.要求解除双方签订的《个人购房担保借款合同》；2.要求被告王朝伟、王秀梅偿还借款本金206063.18元，利息3420.91元，本息合计209484.09元及至实际给付之日产生的利息、罚息、复利；3.要求在抵押物价值范围内优先受偿；4.要求被告交通房地产公司承担连带责任；5.诉讼费由被告承担。事实及理由，2015年6月1日，王朝伟与原告签订《个人购房担保借款合同》，借款时间为2015年6月2日起至2030年5月31日止，借款本金为280000元，还款方式为分期还款（等本本息还款法），以每一个月为一个周期还款，还款日为每月的20日。业务品种为一手房贷款，年利率为5.65%。被告王朝伟在2015年6月1日，以其依安县兴安名苑小区1号楼4单元2层2号，房屋面积为109.34平方米的房屋为抵押，办理抵押登记。现被告王朝伟逾期未还款，按合同约定原告有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿，故诉至法院。被告交通房地产公司、王朝伟辩称，对借款事实没有异议，对诉求中的贷款本息至实际给付之日产生的利息、罚息及复利没有法律依据，不应得到支持，其他诉求及借款本息均予以认可，没有异议，同意偿还，交通房地产公司也同意承担连带责任。被告王秀梅经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩，视为放弃答辩权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的《个人购房担保借款合同》、共同还款承诺书、贷款发放通知单、借款凭证、个人信贷业务申请表、王朝伟、王秀梅的户口复印件、身份证复印件、结婚证复印件、房产档案证明复印件、营业执照及收入证明及收入明细测算表复印件、《商品房买卖合同》，用以证明原告与王朝伟、王秀梅存在真实的借款关系，交通房地产公司承担阶段性担保责任。2.原告提交的预告登记证、房产抵押清单、同意房产抵押承诺书，用以证明借款人以自有房屋（位于依安镇东北街××小区××楼××单元××号）进行了抵押，并依法办理的房屋预告登记手续。3.原告提交的还款明细、个人贷款凭证基础信息，用以证明借款人贷款后实际还款情况，截止起诉日（2021年3月2日），尚欠本金206063.18元，利息3420.91元，本息合计209484.09元事实。被告王秀梅未到庭对原告提交的上述证据进行质证，视为放弃质证权利。被告交通房地产公司、王朝伟质证对原告提交的证据1、2、3无异议。因被告交通房地产公司、王朝伟对原告提交的上述证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。通过对上述证据的分析与认证，认定如下事实：被告王朝伟与被告王秀梅系夫妻关系。2015年5月25日，被告王朝伟与被告交通房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买依安镇东北街××小区××楼××单元××号，面积为109.34平方米的楼房。2015年5月25日，王朝伟、王秀梅为原告出具《同意房产抵押承诺书》，同意以依安镇东北街××小区××楼××单元××楼房为王朝伟向原告借款所产生的债务提供抵押担保；同日，王秀梅为原告出具《共同还款承诺书》，承诺愿以其所有的财产及收入对王朝伟为购买住宅向原告申请贷款280000元的债务承担连带清偿责任，并声明此承诺为无条件和不可撤销的。2015年6月1日，被告王朝伟与原告签订《个人购房担保借款合同》，借款本金280000元，用于购买位于依安镇东北街××小区××楼××单元××楼房，并用该楼房抵押，办理了预购商品房抵押预告登记，约定年利率为5.65%，逾期执行年利率8.475%，借款期限为2015年6月2日起至2030年5月31日止，还款方式为等额本息还款法，以月为还款周期，还款日为每月的20日；同时约定借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。合同约定发生借款人未按约定按期足额偿还借款情形的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。被告交通房地产公司为该借款提供阶段性保证担保，约定阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证期间为二年。原告于2015年6月3日发放贷款，并将贷款汇入王朝伟指定的账户。此后，王朝伟偿还了部分借款本息，自2018年9月20日起未按约定按期足额偿还借款，并发生逾期。在逾期期间，原告于2018年12月6日支取阶段性保证人交通房地产公司留存的保证金用以偿还该逾期贷款本息，收取保证金至2020年9月29日。扣取保证金后，截至2021年1月5日，被告王朝伟尚欠借款本金206063.18元，利息3420.91元，本息合计209484.09元。本院认为，原告与被告王朝伟所签订的《个人购房担保合同》，系双方真实意思表示，该合同合法有效，原告按合同约定已履行了发放借款的义务，被告王朝伟应按合同约定按期履行还款义务，但被告王朝伟在履行合同过程中，未按期履行还款义务已构成违约，按合同约定，原告诉求解除合同的请求予以支持；合同解除后，被告王朝伟应按合同约定偿还尚欠的借款本金及相应的利息、罚息及复息。被告王秀梅承诺愿以其所有的财产及收入承担连带清偿责任，并声明此承诺为无条件和不可撤销，故其应承担连带清偿责任；被告交通房地产公司为该借款提供阶段性保证担保，约定阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。被告王朝伟用位于依安镇东北街××小区××楼××单元××楼房为借款提供抵押担保，并办理预购商品房抵押预告登记。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”的规定，被告交通房地产公司已经办理建筑物所有权首次登记（登记时间为2020年3月27日），未办理抵押登记的原因不归责于原告，也不存在预告登记失效的情形，应认定抵押权设立，故对原告要求以抵押物优先受偿的请求予以支持；另，被告交通房地产公司已不存在承担连带保证责任的情形，故对原告要求被告交通房地产公司承担连带责任的请求不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第三百八十九条、第四百一十条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司依安县支行与被告王朝伟于2015年6月1日签订的《个人购房担保借款合同》。二、被告王朝伟、王秀梅于本判决生效后五日内连带偿还原告中国农业银行股份有限公司依安县支行借款本金206063.18元，利息3420.91元，及以本金206063.18元为基数，按《个人购房担保借款合同》的约定计算利息、罚息及复利，从2021年1月6日起开始计算至实际清偿之日止。三、原告中国农业银行股份有限公司依安县支行有权以坐落在依安镇东北街××小区××楼××单元××号（依房预字第ＹＧ2015000485号，预告登记义务人为王朝伟），面积为109.34平方米的楼房折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司依安县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4442.26元，由被告王朝伟、王秀梅连带负担，款项于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。审判长  徐冬华审判员  韩凤波审判员  李丽娜二〇二一年八月十八日书记员  张晓雨