辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终1822号上诉人（原审原告）：李宁，男，1984年11月12日出生，汉族，无职业，住锦州市松山新区。上诉人（原审被告）：鲍敬岩，女，1958年6月12日出生，汉族，农民，住锦州市松山新区。委托诉讼代理人：刘福田，锦州市凌河区石桥子法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：韩玉晨，女，1953年9月11日出生，汉族，退休干部，住锦州市凌河区。被上诉人（原审被告）：罗文志，男，1954年4月19日出生，汉族，退休工人，住沈阳市大东区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：程相，辽宁一腾律师事务所律师。上诉人李宁、鲍敬岩因与被上诉人韩玉晨、罗文志确认合同无效纠纷一案,不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2020）辽0792民初1117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李宁，上诉人鲍敬岩的委托诉讼代理人刘福田，被上诉人韩玉晨、罗文志的共同委托诉讼代理人程相到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李宁、鲍敬岩上诉请求：1.撤销原审法院判决书中第二项、第四项；2.一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人在锦州市松山新区人共有70平米的平房二间。2005年12月26日该房屋被上诉人韩玉晨是买受人，后变更为罗文志名下。被上诉韩玉晨、罗文志均系无有权利资格买受上诉人的房屋。现经原审人民法院审理确认被上诉人鲍敬岩与韩玉晨、罗文志买卖坐落于锦州市南站新区原李春成名下房屋的行为无效。原审法院判决书“第二项”被告罗文志将购买的坐落于上述村中房屋（权证号为村字第××号）及院落。现状返还上诉人及被上诉人鲍敬岩，依据现状房屋是不可以实现的事实。即现房屋管理部门因被上诉人在该房屋翻建、扩建时没有经过房屋管理部门的审批私自改建是不可办理此房屋执照。即使此房屋返还于上诉人居住使用也绝不可更名过户到上诉人及被上诉人鲍敬岩名下。（管理部门不予办理)而且原判决中也没能判决被上诉人协助上诉人及被上诉人鲍敬岩到相关部门办理更名过户手续。因此，此项判决现状返还住宅不可实现。原判决第四项上诉人及被上诉人鲍敬岩赔偿被告罗文志的经济损失7.99万元。该判决是依据房屋现状的评估价作为判定的依据，上诉人认为此依据不可成立。首先，住宅房屋现实属无执照的房屋。（与原有执照不相符），仓房是原有的，只是被上诉人罗文志进行了修缮。据此，此损失不是被上诉人罗文志的实属改造修缮时的真正损失。即被上诉人非法低价买受了上诉人的财产后又利用现价值的高价售于上诉人。另外，原判决要求上诉人与被上诉人鲍敬岩承担赔偿被上诉人罗文志经济损失7.99万元，显是不妥是错误的，上诉人不是原买卖双方的当事人，而是案外第三人要求其承担赔偿义务显示有悖于法律规定。因此，上诉人认为此项不公平及错误。综上所述，上诉人恳请二审人民法院查明事实，依法改判以保护上诉人的合法权益。罗文志辩称，不同意上诉人李宁和鲍敬岩的上诉请求，上诉人对原审判决判项第一项并没有提出上诉请求，被上诉人也认可判决第一项，判决第二项恰恰是对第一项无效行为的法律后果的一种结果。对于原审判决第四项，被上诉人认为是正确的，因为在原审过程中，鉴定程序合法，鉴定机构资质合法，上诉人应予赔偿被上诉人的损失，并且原审法院已经将鉴定的总数额与购买房屋时的价格计算出差价。对于原审法院判项第三项，被上诉人认为除了返还罗文志购房款3.6万元还应当对于利息予以支持，利息的计算时间应到上诉人的实际给付日期。请求法院判决被上诉人对在法院判决生效后，如果上诉人不履行给付购房款、返款和赔偿被上诉人损失时，被上诉人拒绝交付房屋的权利，也就是被上诉人有相应的同时履行抗辩权。韩玉晨辩称，1.韩玉晨不承担本案的责任，韩玉晨与罗文志是委托关系；2.其他意见同罗文志。李宁向一审法院起诉请求：1.请求依法确认三被告房屋买卖行为无效，返还原告与父母共有的房屋。2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告鲍敬岩与李春成原系夫妻关系，原告李宁系鲍敬岩与李春成的独生子，三人均为锦州市松山新区巧鸟办事处大管村村民。李春成于2003年12月23日死亡。李春成生前名下有一户房屋，坐落于锦州市南站新区，面积70平方米，共有人3人。2005年，被告鲍敬岩为了清偿其夫李春成病故前、后欠下的债务，将涉案房屋及院落以3.6万元的价格出售给被告罗文志。案涉房屋档案中存有《锦州市城镇农村房屋买卖契约书》一份，记载：立卖房屋契约人李春成愿将坐落在锦州市南站新区房屋自愿卖与罗文志（原记载韩玉晨，涂改为罗文志）名下，经房产评估房价为人民币计叁万陆仟元，经公证登记后，产权归承受人所有，特立此契约书为证。立契时间：2005年3月25日。原产权人李春成，承受人韩玉晨。2005年12月26日，由罗振武代办领取了上述房屋的所有权证，权证号为村房字第××号，权利人为被告罗文志。另查，罗文志系沈阳市城镇居民，该涉案房屋自2005年起由被告罗文志占有使用至今。在被告罗文志占有使用涉案房屋期间，被告罗文志对涉案房屋及院内的鸡棚（仓房）进行了修缮和扩建，经法院依法委托有资质的相关机构对涉案房屋及院内的鸡棚（仓房）进行了面积测绘和房屋价值评定，现涉案房屋及院内的鸡棚（仓房）总的造价价值为19.58万元。一审法院认为，原告李宁提交的证据载明，原登记在李春成名下的房屋所有权证书，在共有人一栏明确标注3人，通过李春成与鲍敬岩原系夫妻关系及婚生独生子李宁，可确认李宁应是原出卖房屋的共有人之一，其作为原告进行诉讼主体适格，因此对于被告罗文志提出的原告主体不适格之抗辩理由，本院不予支持。有关买卖房屋行为效力问题，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）规定，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅。依照上述法律及行政规定，因宅基地的使用权对农民来讲具有一定的福利性质，国家对城市人口到农村购买房屋始终持禁止的态度。针对本案被告罗文志到农村购房因违反国家禁止性规定，且在2005年3月25日的房屋买卖契约书中，有关李春成（2003年12月23日病故）的签字及捺印应系他人所为的事实，故应确认被告鲍敬岩与被告罗文志买卖房屋的行为无效；但依照《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，本院对于原告提出的依法确认房屋买卖行为无效，返还原告与父母共有的房屋的诉讼请求予以支持。由于被告罗文志对其所购买的涉案房屋及院内的鸡棚（仓房）进行了修缮和扩建，修缮和扩建部分附于涉案房屋之上而难以剥离，被告罗文志应将修缮和扩建部分随原物一起返还出卖人，出卖人将添附物的价值作为被告罗文志因该买卖行为被确认无效而受到的损失赔偿给买受人。对该房屋及鸡棚（仓房）现造价价值与购买涉案房屋及院落时价格的差价，本院认定为被告罗文志因此次买卖行为被确认无效所受到的损失，鉴于卖房方被告鲍敬岩与买房方被告罗文志均违反国家法律法规的禁止性规定，双方都有过错，对于被告罗文志因修缮和扩建涉案房屋所遭受的经济损失，本院确认被告鲍敬岩与被告罗文志各自承担50％的责任；同时，由于原告李宁系涉案房屋的共有人，对涉案房屋返还后相应的修缮和扩建部分，同样享有共有的权利，遵循公平原则，原告李宁亦应当与被告鲍敬岩共同向被告罗文志承担义务。对于被告罗文志提出的要求原告赔偿其在占有、使用涉案房屋期间修缮和新添置的围墙、大门及铁栅栏等附属设施的抗辩请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认被告鲍敬岩与被告罗文志买卖坐落于锦州市南站新区原李春成名下房屋的行为无效；二、被告罗文志于本判决生效后三十日内将购买的坐落于锦州市南站新区房屋（权证号为村房字第××号）及院落现状返还被告鲍敬岩、原告李宁；三、被告鲍敬岩于本判决生效后三十日内返还被告罗文志购房款3.6万元；四、被告鲍敬岩、原告李宁于本判决生效后三十日内共同赔偿被告罗文志经济损失7.99万元；五、驳回原、被告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，公告费560元，测绘及评估费6000元，合计6660元（原告预交660元、被告罗文志预交6000元），由原告李宁、被告鲍敬岩负担3330元，被告罗文志负担3330元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定事实如下：原审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，一审法院判决案涉房屋买卖合同无效，各方当事人均无异议。一审法院依据上述法律规定判决罗文志将案涉房屋及院落现状返还给李宁、鲍敬岩，李宁、鲍敬岩返还罗文志购房款并无不当，本院予以维持。关于李宁、鲍敬岩主张一审判决其二人赔偿罗文志经济损失7.99万元不妥一节。本案中，双方当事人在签订案涉房屋买卖合同过程中均有过错，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，确认双方各承担50%的过错责任亦无不当。同时，案涉房屋经辽宁天衡房地产与土地评估有限公司评估，案涉房屋价值为19.58万元，减去购房款3.6万元后，剩余15.98万元。按照权利义务相一致原则，一审法院判决李宁、鲍敬岩赔偿罗文志经济损失50%的损失7.99万元并不违反法律规定，本院亦予以维持。综上所述，李宁、鲍敬岩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李宁、鲍敬岩各负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 王玉龙审 判 员 高 帆审 判 员 王金业二〇二一年九月三日法官助理 杨艳洲书 记 员 高俊格