北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终12968号上诉人（原审被告）：李景超，男，1981年7月7日出生，汉族，户籍所在地河北省泊头市，现住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：北京奈瑞工贸有限公司，住所地北京市顺义区×东。法定代表人：葛瑞柱，总经理。上诉人李景超因与被上诉人北京奈瑞工贸有限公司（以下简称奈瑞公司）排除妨害纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2021）京0113民初5566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，依法组成合议庭，于2021年8月20日公开开庭进行了审理。上诉人李景超，被上诉人奈瑞公司的法定代表人葛瑞柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李景超上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回奈瑞公司的诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费由奈瑞公司承担；3．依法追究葛瑞柱、奈瑞公司单方面终止租赁合同连带赔偿责任。事实和理由：1．李景超与奈瑞公司之间不存在排除妨害的法律关系。李景超入住×公寓合理合法。李景超与×公司（以下简称×公司）签订了正式的房屋租赁合同，缴纳了租金，并且双方一直履行该房屋的合同约定，×公司正常管理和使用该房屋，李景超正常缴纳物业费、水费、电费、取暖费、管理费等费用，北京市顺义区人民法院对房屋租赁合同的证实与认可是有效的，奈瑞公司也知晓包括李景超在内的100多租户合法承租的基本事实。奈瑞公司与×公司签订的房屋租赁合同中有明确说明使用性质和用途。奈瑞公司要求李景超及众多承租住户在合同有效期内腾退该处房屋，应当依据合同法对李景超作出相应的赔偿。赔偿达成一致时，李景超自会在期限内腾退该处房屋。李景超根本没有构成对奈瑞公司的妨害，本案双方不构成排除妨害的法律关系。2．李景超不认可一审法院的认定，一审法院认可李景超的房屋租赁合同，又认为李景超无权占有，一审法院过于片面。3．奈瑞公司的起诉是重复起诉。奈瑞公司曾起诉×公司与李景超在内的众多租户签订的房屋租赁合同无效，要求租户腾退该处房屋，法院作出（2020）京0113民初15361号判决，驳回了起诉请求。奈瑞公司与×公司的租赁纠纷还在执行阶段。李景超所承租的房屋在奈瑞公司要求×公司腾退的范围之内，现在再次判决李景超腾退，与前判决的内容相通，违背了一事不二审的原则，同一标的也不应二次判决和执行。4．奈瑞公司应当承担对李景超的赔偿责任。李景超承租了该房屋之后入住，进行了二次装修，添置了家具家用电器等生活用品，花费了大量资金，奈瑞公司与×公司租赁关系的解除与李景超无关。承租方是无过错的，奈瑞公司应当对承租方的经济损失给予赔偿。5．一审判决对李景超提交的房屋租赁合同以及费用票据认可但不采纳，判决李景超腾退房屋显失公平、公正。奈瑞公司辩称，同意一审判决，不同意李景超的上诉请求。奈瑞公司向一审法院起诉请求：判令李景超立即搬离位于北京市顺义区×路南北京奈瑞工贸有限公司院内的房屋。一审法院认定事实：2012年10月12日、10月15日，奈瑞公司（甲方，出租方）与×公司（乙方，承租方）先后签订《房屋租赁合同》及《补充规定》，约定甲方将位于北京市顺义区×东奈瑞工贸有限公司院内的厂房及院落出租给乙方自用或出租用作仓储、工业、办公等及有关的服务用途，租赁期限自2013年3月1日至2030年2月28日止。2018年4月24日，奈瑞公司以×公司未按合同约定支付租金且擅自改变房屋用途、转租为由将×公司诉至北京市顺义区人民法院，请求：1．判令解除与×公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议；2．判令×公司按照69万元／365天的标准支付自2018年3月1日起至实际腾退之日止的房屋租金；3．判令×公司按照69万元／365天的标准支付自2018年3月1日起至实际腾退之日止的滞纳金；4．判令×公司支付违约金60万元；5．判令×公司拆除改造的房屋，恢复原状，腾退位于北京市顺义区×东×南奈瑞工贸公司院内厂房和院落。该案审理中，×公司提出反诉，请求：1．确认双方于2012年10月12日签订的《房屋租赁合同》中关于钢结构楼房的租赁条款无效；2．判令奈瑞公司继续履行剩余房屋及场地的租赁合同；3．判令奈瑞公司返还2016年12月8日至2018年3月钢结构楼房的使用费24万元；4．判令奈瑞公司赔偿钢结构楼房装修损失652015元；5．判令奈瑞公司赔偿经营损失59万元。法院经审理于2019年2月15日作出（2018）京0113民初10875号民事判决书，判决：1．奈瑞公司与×公司于2012年10月12日及2012年10月15日签订的房屋租赁合同及补充规定中关于钢结构楼房部分的租赁合同内容无效；2．奈瑞公司与×公司于2012年10月12日及2012年10月15日签订的房屋租赁合同及补充规定中有效的部分，于判决生效之日解除；3．×公司于判决生效之日起20日内腾退位于北京市顺义区×东×南北京奈瑞工贸有限公司院内全部房屋及场地；4．×公司于判决生效之日起7日内给付奈瑞公司自2018年3月1日起至实际腾退之日止的有效部分租金（每日按1290元计算，已支付446000元）；5．奈瑞公司于判决生效之日起7日内支付×公司房屋装饰装修损失40万元；6．驳回奈瑞公司的其他诉讼请求；7．驳回×公司的其他反诉请求。双方均不服上述判决并向北京市第三中级人民法院提起上诉，北京市第三中级人民法院经审理于2019年5月8日作出（2019）京03民终6515号民事判决书，维持原判。因×公司未履行上述判决确定的义务，奈瑞公司于2019年7月向北京市顺义区人民法院申请执行，案号为（2019）京0113执5568号。2019年10月31日，北京市顺义区人民法院张贴公告，责令×公司于2019年11月20日前腾空位于北京市顺义区×东×南北京奈瑞工贸有限公司院内全部房屋及场地并交付奈瑞公司。2020年3月24日，李景超以其对涉诉房屋及场地享有租赁权为由向北京市顺义区人民法院提出执行异议，请求：中止对北京市顺义区×东×南北京奈瑞工贸有限公司全部房屋及厂地腾空的执行。法院经审查于2020年9月15日作出（2020）京0113执异62号执行裁定书，认为李景超的请求不能对抗对已发生法律效力的判决的执行，如其认为自身权益受到损害，可通过其他途径另行解决，故裁定驳回李景超的异议请求。2020年9月28日，李景超又向北京市顺义区人民法院提起执行异议之诉，请求：判决中止（2019）京0113执5568号案件的执行程序，即中止对北京市顺义区×东×南北京奈瑞工贸有限公司全部房屋及厂地腾空的执行。法院经审理于2020年12月4日作出（2020）京0113民初14424号民事裁定书，认为李景超的诉讼请求与原判决有关，不符合执行异议之诉起诉条件，故裁定驳回李景超的起诉。李景超不服该裁定，上诉于北京市第三中级人民法院，后于2021年2月19日撤回上诉。2020年10月28日，北京市顺义区人民法院作出（2019）京0113执5568号民事裁定书，认为该案执行中有案外人相继提出执行异议和执行异议之诉，致使该案长期不便强制执行，且申请人奈瑞公司表示可以做终结执行程序处理，故裁定终结上述判决的执行程序。2020年9月8日，奈瑞公司再次将×公司诉至北京市顺义区人民法院，请求：1．判令×公司与案外人于某某、李某1、李某2及李景超签订的四份房屋转租协议无效；2．判令×公司给付合同无效部分逾期腾退房屋期间的占用使用费。法院经审理于2020年12月21日作出（2020）京0113民初15361号民事判决书，认为：依据合同的相对性，奈瑞公司作为出租人没有直接对抗转租合同的权利。基于合同的相对性，×公司与李景超等人的转租合同并不因双方之间的主租赁合同的解除而丧失效力，且不论承租人是否获得出租人的同意，都不影响转租合同的效力。况且，根据生效判决，奈瑞公司对×公司以公寓形式对外出租亦知情，×公司不构成擅自转租，奈瑞公司无权以擅自转租为由要求解除合同。综上，奈瑞公司作为出租人不享有确认转租合同无效的权利，故判决驳回奈瑞公司的全部诉讼请求。一审审理中，奈瑞公司另提供编号为京房权证顺其字第XXXX号的《房屋所有权证》一份，证明其系涉诉房屋的所有权人，该房屋坐落于顺义区×东×南。李景超认可该证据的真实性和证明目的。李景超另提供2015年8月10日其与×公司签订的房屋租赁合同两份及收据等，证明其从×公司承租涉诉房屋并支付相应租赁费的事实。奈瑞公司不认可上述证据的真实性、关联性和证明目的，但称其知道×公司对外转租的事实，但具体转租给谁并不清楚，且×公司称其已经与次承租人解除了合同并退还了租金。一审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，奈瑞公司与×公司就涉诉房屋签订的租赁合同已经生效判决解除或确认部分无效，×公司与李景超就上述房屋签订的转租合同因无法继续履行而应予终止，李景超继续占有、使用涉诉房屋缺乏事实和法律上的依据，奈瑞公司作为涉诉房屋的所有权人有要求李景超将占有、使用的涉诉房屋予以腾退并返还的权利。故奈瑞公司的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。但应当指出，李景超因其与×公司之间的房屋租赁合同无法继续履行及腾退涉诉房屋所造成的损失，可以向×公司另行主张，本案对此不予处理。综上，一审法院判决：李景超将占有、使用的位于顺义区×东×南奈瑞公司院内的房屋腾退、返还给奈瑞公司，于判决生效之日起七日内履行。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系物权保护纠纷，物的权利人可以请求无权占有不动产的人返还该物。具体讲，奈瑞公司曾与×公司就《房屋租赁合同》产生纠纷，法院判决确认双方签订的合同中关于钢结构楼房部分的租赁合同内容无效，其余有效部分于判决生效之日解除，×公司腾退全部房屋及场地等。现涉诉房屋及场地的权利人是奈瑞公司，奈瑞公司有权要求无权占有人返还该物。李景超上诉称其与×公司之间存在租赁合同关系，该租赁合同关系合法有效，李景超有权使用涉诉房屋。对此，本院认为，在法院已判令奈瑞公司与×公司的租赁合同部分有效、部分无效，有效的部分亦予以解除，×公司腾退全部房屋及场地的情况下，李景超虽然占有涉诉房屋并与×公司签订过租赁合同，但奈瑞公司作为涉诉房屋的权利人有权要求无权占有不动产的人返还不动产，至于李景超与×公司之间的租赁合同纠纷可另行解决，李景超的该抗辩理由不能作为其拒绝交付不动产的理由。李景超上诉称，李景超入住×公寓合法合理，奈瑞公司知晓李景超等100多租户与×公司签订租赁合同和交纳租金的情况，李景超和奈瑞公司不构成排除妨害的法律关系。本院认为，即使奈瑞公司知悉李景超与×公司之间签订的租赁合同及交纳租金的情况，在法院已判令×公司腾退涉诉房屋后，李景超亦不能依据其与×公司之间的合同继续占有使用涉诉房产，奈瑞公司有权要求其返还，李景超的该上诉理由不成立，本院不予采信。关于李景超上诉称本案属于重复起诉一节。因与相关的法律规定不符，亦无相应的事实依据，本院对该辩称不予支持。关于李景超上诉称其租赁案涉房屋后依法入住，装修花费了大量资金，奈瑞公司应承担对李景超的赔偿责任，一审法院判决李景超腾退房屋显失公平一节。本院认为，李景超系与×公司签订的租赁合同，李景超的损失可以主张，但不能据此作为拒绝腾房的理由，李景超的该上诉理由亦不能成立，本院不予采信。综上所述，李景超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由李景超负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 咸海荣审 判 员 付 辉审 判 员 于洪群二〇二一年九月十日法官助理 张 羽法官助理 徐 晨书 记 员 王秋岩