广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终20504号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈国斌，男，1981年6月19日出生，汉族，住湖南省汉寿县。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈爱珍，女，1979年9月3日出生，汉族，住湖南省桃江县。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：吕龙，广东正高律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周秋实，男，1981年10月24日出生，台湾地区居民，委托诉讼代理人：何金香，广东经国律师事务所律师。上诉人陈国斌、陈爱珍因与被上诉人周秋实合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2021）粤0191民初7399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年8月24日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人陈国斌、陈爱珍共同上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回周秋实的全部事实请求；2.撤销一审判决第三项，改判周秋实向陈国斌、陈爱珍赔偿13770元；3.诉讼费用由周秋实负担。事实和理由：一、一审引用法律错误，一审直接根据《中华人民共和国合同法》第六条“诚实信用原则”做出判决，法律有规则当用规则，穷尽一切手段，没有规则情况下方可适用原则；二、一审法律适用错误，一审认为双方对租赁费用有误解，未达成一致，还需进一步协商，所以租赁关系未建立，该观点是错误的。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条以及《中华人民共和国合同法》第三十六条规定之规定，租赁合同已成立。由于涉案的房屋没有建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关千审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，合同无效。诚意金应将其理解为未约定金、预付款；三、事实认定错误，商铺于2020年9月14日已经交付给周秋实，周秋实无论在法律上、还是在物理上均控制了该房屋。周秋实因其资金问题以及转租的房子一直未租出去，觉得生意不好做，意图撕毁协议，故处心积虑找借口，妄图通过诉讼的方式实现其非法目的，周秋实是恶意违约方，应受到法律的负面评价；四、因周秋实的违约行为，给陈国斌、陈爱珍造成了自2020年9月14日至2020年11月25日期间的租金损失，共计63770元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，扣除诚意金50000元，周秋实应赔偿陈国斌、陈爱珍损失13770元。被上诉人周秋实答辩称：第一，涉案店铺商铺未交付给周秋实使用，虽然周秋实让陈爱珍打印招租广告张贴在商铺卷帘门上，但招租广告仅是转租的要约邀请，不能代表周秋实事实上掌握和占有案涉店铺。周秋实从来没有拿到店铺钥匙，没有放置物品占用店铺，故周秋实客观上没有掌握控制案涉店铺，而且陈国斌、陈爱珍在一审庭审中自行陈述称“2020年9月29日，周秋实派朋友来沟通要对店铺进行装修，陈国斌、陈爱珍以周秋实未交齐店铺剩余转让款，不允许他们进行装修”，这说明陈国斌、陈爱珍才是店铺实际控制人，如店铺已交付，就不存在周秋实装修前要找找陈国斌、陈爱珍沟通；第二，周秋实不存在违约的事实，由于陈国斌、陈爱珍在2020年9月29日要求周秋实多交2万元，陈国斌、陈爱珍涨价违约的行为，导致案涉店铺租赁失败。陈国斌、陈爱珍要求交纳的20万元是18万元转让款加上下一期租金26571元，有违诚实信用和社会常识，双方均认可的转让价18万包含押三付一的租金及入场费；第三，双方达成建立租赁合同关系的合意，但租赁的期限、租金交纳时间、违约金责任等租赁合同的主要内容尚未达成一致意思，不具备《中华人民共和国民法典》第四百七十条第三项到第七项的内容，故周秋实认为双方未达成租赁合同的主要内容，租赁合同没成立；四、不论案一审认定的诚意金未销售房屋中的诚意金性质，还是各方主张的定金或预付款，本案系由于陈国斌、陈爱珍的涨价或其增加下一期租金引发的误会，导致双方未能建立正式的租赁合同关系，该过错均在陈国斌、陈爱珍，故应将诚意金退还给无过错的周秋实。周秋实向一审法院起诉请求：1.陈国斌、陈爱珍退还周秋实诚意金50000元并支付相应的利息（利息以50000元为基数，自2020年9月30日起按年利率3.85%计算实际清偿之日止，现暂计算至2020年11月30日为320元）；2.本案的诉讼费由陈国斌、陈爱珍承担。陈国斌、陈爱珍向一审法院提出反诉请求：1.周秋实还应当赔偿陈国斌、陈爱珍损失13770元；2.反诉诉讼费用由周秋实承担。一审法院认定事实：根据陈国斌、陈爱珍提供的陈国斌（承租人、乙方）与广州市番禺区小谷围街贝岗村股份合作经济社（出租人、甲方）于2020年8月28日签订的《贝岗村商铺租赁合同》显示，甲方将位于广州市番禺区小谷围街贝岗村大街××商铺出租给乙方作商业用途，租赁期限为2020年8月28日至2025年8月27日止，每月租金为26571元，租金实行从第3年起在上一年租金基础上逐年递增5%，乙方必须在每月15日前缴纳租金；未经甲方书面同意，乙方不得将该商铺的租赁权转让给任何第三者。陈国斌另行向广州市番禺区小谷围街贝岗村股份合作经济社出具《承诺书》，承诺其知悉承租的商铺没有办理相关报建手续及没有房地产权证，对此没有异议并承担一切风险。周秋实在庭审中陈述陈国斌、陈爱珍与周秋实协商由陈国斌、陈爱珍将涉案租赁物转租给周秋实，双方仅仅谈好要租赁店铺，并未洽谈租赁的细节。陈国斌、陈爱珍则陈述由陈国斌与周秋实协商由陈国斌将涉案租赁物转租给周秋实，陈爱珍仅在陈国斌与周秋实协商后以自己的二维码收取周秋实的诚意金50000元，陈国斌向周秋实出示其与村委会签订的租赁合同，双方达成一致意见按照该租赁合同确定双方权利义务。陈国斌于2020年9月14日出具编号为32814093的《收据》，载明：“今收到贝岗村大街××铺转铺诚议金伍万元，28号未来诚议金作废，房租交至9月27日，28号开始房租与我无关。”周秋实认为《收据》中的“诚议金”为定金，“28号未来诚议金作废”是指没收定金的意思。陈国斌、陈爱珍则认为“诚议金”为预付租金，如果28日没有来，房屋租赁合同无法签订，造成陈国斌损失，陈国斌没收周秋实已经缴纳的诚意金。双方在庭审中确认双方未签订书面的租赁合同。陈国斌、陈爱珍在庭审中陈述二人是姐弟关系，二人一直都有合作经营包括涉案租赁物在内的全部店铺，陈爱珍负责全部店铺的收款事宜。周秋实为证明其朋友彭奕代周秋实前往交剩余诚意金，陈国斌、陈爱珍反悔涨价，周秋实拒绝转让店铺，在庭审中向一审法院提交了彭奕的书面证人证言，载明：“2020年9月29日，我代周秋实去小谷围街贝岗村贝南大街自编3号方圆美食店交诚意金尾款给店铺老板，当初谈好18万含3押1租及入场费，但对方变卦说一次需付20万，我们就不想要店铺了，于是没有付款。”经质证，陈国斌、陈爱珍对该证人证言真实性不予确认，认为证人没有出庭，且与周秋实存在利害关系。双方在庭审中提交陈爱珍与周秋实的微信聊天记录，显示：2020年9月16日，周秋实请陈爱珍帮忙在涉案租赁物的门上张贴招租的信息。2020年10月1日，陈爱珍：“老板节日快乐，我真没想到你会做出放弃的选择，我已给了你足够的时间，那不好意思我要自己贴招租或转让了。”周秋实：“没关系，我只好请律师还一个公道给我呗。”2020年10月22日，周秋实：“老板因为你涨价贝岗村大街九号-1店铺我不要了，诚意金确定不退给我吗？”陈爱珍：“我并没有涨价，一直都是说20万，那个电费是另外的，是另外一个人收的，他的要收电费，押金是另外一个人收的，刚开始也是跟你说的。上面纸条上面写的很清楚，28号你不来，诚意金是自动作废了的，因为在这个期间我也必须的交房租，这不是整个市场，不是你一个人在点店铺，每个人都是这样子的，我交到村里面的诚意金，我如果是不要了，他也一样是没有的给我的。”陈爱珍将陈国斌与周秋实通话录音通过微信发给周秋实。其中陈国斌询问：“喂喂喂，老板你到底怎么安排的啊？”周秋实回复：“我现在这边在台湾这边资金调不过来这边呢。”陈国斌询问：“那你现在计划怎么搞嘞？”周秋实回复：“我现在请律师看怎么怎么处理这件事情好不好啊，我现在就请律师处理这件事情。”陈爱珍：“这一部分啊，其他的我还收藏在这里的，你是说你过不来，那不是说我涨价啊，你不要一个一下子一个主意，你当初呢说28号过不来，29号的机票便宜，我也接受了，等你三天我也等了你三天。”周秋实：“你当初跟我讲价格十八万，后变成二十多万。那你涨价我当然不能接受。”陈爱珍：“没有人跟你说过18万，你把我们说的18万的通话记录拿出来也可以。”周秋实：“我店长29号已经过去，准备缴剩下的诚意金你涨价了才没有缴。”陈爱珍：“你这是随便你怎么说，反正我们没有说过这样的话，我不可能就是说要涨的，一直都是这样子，20万块钱，反正我村里面有十几万是三个月押金27000多块钱，一个月没有一点变动。你店长讲什么我这里都有的，你不用担心啊。”2020年10月24日，周秋实：“老板，出门做生意都是为了和气生财，转让店铺交的诚意金五万元也不是小数目，你看我们协商一下能不能适当退还部分，毕竟打官司对我们都不好。老板，你们真的不考虑协商一下吗？”陈爱珍：“是你自己太没有诚意啦，你要我怎么跟你商量呢，我说了这个铺放在这里都是要交房租的，等了你那么久，你一下子这样一下子那样。我又不是赚了你很高的转让费，我说了我拿这个不是拿来自己做的，只是我现在没有好的项目，我才要把它抛出去。我拒绝了其他所有找我要转租的人，把它留给你，你又这样那样的，我们白纸黑字写的很清楚的，你想怎么样都随便你。当时聊的时候拉面馆也在场的，他也跟你讲了整条街的这个商铺的这个情况，这个活是你自己要愿意要的，我们没有哪个人逼着你要，也没有人逼着你接受这个店铺，你不要，其他人也要其他也不要，我自己也可以做。我自己投资也是有风险的，我交了的，我教了村里面5万块钱，如果我不要了也是一分都没得退。”周秋实在庭审中陈述双方洽谈的转让总价为180000元，陈国斌、陈爱珍则认为转让总价为180000元，电费押金6000元。陈国斌、陈爱珍认为陈爱珍在微信聊天中陈述“一直都是说20万”、“没有人跟你说过18万”是指2020年9月29日开始至2020年10月22日期间所发生的事。双方在庭审中确认没有办理书面交接手续，但陈国斌、陈爱珍认为涉案租赁物已经交付给周秋实，因为涉案租赁物没有钥匙，且周秋实要求陈爱珍帮忙在涉案租赁物张贴招租广告。周秋实则认为涉案租赁物没有交付，实际由陈国斌、陈爱珍控制。双方在庭审中同意本案纠纷适用中华人民共和国内地法律。2020年11月25日，陈国斌在涉案租赁物地址注册广州市番禺区小谷围陈赢饮食店。一审法院认为，因各方当事人未签订书面合同明确各自权利义务，而各方对各方当事人的关系各执一词。一审法院对此分析如下：其一、陈国斌与陈爱珍系姐弟关系，二人一直合作经营包括涉案租赁物在内的所有商铺，陈爱珍负责全部店铺的收款事宜；其二、周秋实主张协商的对象为陈国斌与陈爱珍，陈国斌与陈爱珍则认为由陈国斌与周秋实协商后，由陈爱珍出示收款码收取款项，可见陈爱珍当时在协商的现场；其三，陈爱珍与周秋实在付款当日相互添加微信，在后续沟通过程中，都是通过陈爱珍的微信和陈国斌的电话与周秋实联系，且陈爱珍在微信中向周秋实表示：“我并没有涨价”、“我要自己贴招租或转让了”；其四，陈爱珍在本案中向周秋实提起反诉，表明其以转租方的身份主张权利。综上，陈国斌与陈爱珍共同作为转租方与周秋实进行洽谈，陈国斌与陈爱珍关于仅陈国斌作为转租方的主张，缺乏依据，一审法院不予采纳。关于周秋实支付的50000元诚意金的性质。诚意金本系在商品房预售领域，由购房人交付一定的诚意金，取得在开发商处优先排号、认购及选房的资格，开发商因此获取潜在客户信息，但双方并未因此建立预约合同和本合同关系，诚意金也并不具备担保的性质，在无法成功购房的情况下收取诚意金一方应当退还诚意金，因此诚意金并非定金及预付款性质。本案中，周秋实以陈国斌、陈爱珍涨价为由，提出不租赁的要求，根据诚意金的性质和交易惯例，陈国斌、陈爱珍应当向周秋实返还上述50000元诚意金。周秋实并未与陈国斌、陈爱珍签订房屋租赁合同，双方仅对租赁涉案租赁物的意向进行磋商，陈国斌、陈爱珍并没有提供证据证明双方就租赁合同的租期、租金标准、纠纷解决方式等租赁合同主要条款达成合意，陈国斌、陈爱珍的转租亦未取得其上一手出租方的同意，陈国斌、陈爱珍主张帮周秋实在涉案租赁物张贴招租公告表明已经实际交付涉案租赁物，一审法院不予采纳。因此，双方尚未建立房屋租赁合同关系。根据双方在微信及庭审中有关转让费的陈述，陈爱珍同意延期三天的情况下，双方对于转让费的金额存在误解，陈爱珍主张包括下个月租金后为200000元，但并未向周秋实解释清楚，仅仅在微信中主张周秋实应支付200000元，周秋实则认为陈爱珍提出的200000元系转让费涨价，双方因此未能继续磋商租赁合同的权利义务，因此，即便按照庭审中周秋实陈述该诚意金为定金，也仅仅表明双方有未来建立租赁合同关系的合意，但双方因误解未能达成租赁合同的合意，并非双方的过错，周秋实要求退还该50000元，于法有据，一审法院予以支持。关于退还诚意金的利息。周秋实于2020年10月22日以陈国斌、陈爱珍涨价为由提出不要涉案租赁物，陈国斌、陈爱珍应当于当日退还周秋实诚意金50000元，但陈国斌、陈爱珍至今未退还该诚意金，对周秋实造成相应的损失，周秋实主张陈国斌、陈爱珍支付相应的利息损失，符合法律规定，一审法院予以支持。利息应当从2020年10月22日起算，对周秋实超过上述起算时间的部分主张，一审法院不予支持。周秋实主张按照年利率3.85%的标准计算利息，该标准符合本案纠纷发生期间全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，一审法院予以采纳。关于陈国斌、陈爱珍反诉周秋实赔偿损失13770元。因该涉案租赁物并未实际交付给周秋实，且双方系因陈爱珍提出的200000元产生误解导致租赁合同关系无法确立，周秋实对此并无过错，故陈国斌、陈爱珍反诉周秋实赔偿损失13770元，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、陈国斌、陈爱珍应于本判决发生法律效力之日起十日内向周秋实返还50000元及从2020年10月22日至付清之日止的利息（以50000元为本金，按照年利率3.85%的标准计算）；二、驳回周秋实的其他诉讼请求；三、驳回反诉陈国斌、陈爱珍的全部反诉请求。一审查明的事实，有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中，各方当事人未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。关于双方之间就案涉商铺转租合同是否成立。首先，根据查明的事实，陈国斌、陈爱珍与周秋实在2020年9月14日就案涉商铺的租赁进行洽谈，陈国斌、陈爱珍向周秋实出示了陈国斌与贝岗村经济社签订的《贝岗村商铺租赁合同》，双方同意将该商铺转租由周秋实经营，并在当天出具《收据》确认转租的意思表示。其次，根据本案书面证据及当事人陈述，《收据》的内容包括对收到已付“诚议金”5万元的确认、约定若截至9月28日周秋实不到场接收商铺并支付余款时将没收已付的“诚议金”、原有租金已付至9月27日此后的租金与陈国斌、陈爱珍无关等内容，是对双方关于转租案涉房屋的约定。虽双方当事人未另行签订书面协议，对租赁期限、租金交付方式、违约责任等进行约定，但现有证据可认定双方合意由陈国斌将其与贝岗经济社签订的《贝岗村商铺租赁合同》约定的租赁商铺转租给周秋实，双方就转租达成合意，转租合同成立。关于转租合同效力。无证据证实案涉商铺经建设规划报建批准或验收，也无证据证实案涉商铺已领取不动产权证，故依法案涉商铺转租合同无效。关于周秋实是否已接收或占有使用案涉商铺。首先，陈国斌、陈爱珍无证据证实商铺已交付周秋实；其次，虽周秋实曾要求陈爱珍帮其粘贴转租的广告，但不足以证实商铺已由周秋实占有使用，且根据《收据》记载内容，周秋实未交付租金，陈国斌、陈爱珍向周秋实交付商铺不合常理。故原审认定周秋实未占有使用案涉商铺本院予以维持。因转租合同无效，双方也未实际交付商铺，故陈国斌、陈爱珍应返还已收取的5万元款项，并支付相应的利息。原审判决正确，本院予以维持。综上所述，上诉人陈国斌、陈爱珍的上诉请求不能成立，本院予以驳回。原审查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1194元，由陈国斌、陈爱珍负担。本判决为终审判决。审判员  张一扬二〇二一年九月八日书记员  谢佶利陈卿卿