广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0113民初657号原告：广州南润物业租赁有限公司(以下简称“南润物业公司”)，住所地广东省广州市海珠区昌岗中路74号首层101房自编A16铺，统一社会信用代码：91440101788908400U。法定代表人：张昌益，职务：总经理。委托诉讼代理人：胡谷梁，广东粤企律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁慧荘，广东粤企律师事务所律师。被告：何元义，男，1966年1月15日出生，汉族，住广西平南县，被告：广州市番禺区大石祥义家具商店，住所地广东省广州市番禺区大石街礼村怡景花园A栋首层A16号，统一社会信用代码92440101MA59G64B3B。经营者：何元义。上述两被告共同委托诉讼代理人：刘远，国信信扬律师事务所律师。原告南润物业公司诉被告何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告南润物业公司的委托诉讼代理人梁慧荘、被告何元义及被告何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店的共同委托诉讼代理人刘远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南润物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、两被告立即向原告支付租金、占用费、违约金合计1506996.44元；2、两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告何元义于2015年3月1日签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定被告何元义向原告租用位于广州市番禺区大石镇礼村路口怡景花园A栋首层7号、8号物业作商业用途，租期自2015年3月1日至2018年1月31日，自2017年2月1日起，租金为每月118606元。另约定被告何元义需在每月10日前向原告支付当月租金。另外，被告何元义需向原告缴纳228000元作为租赁保证金，待租期届满且被告何元义不存在违约情形时，原告将该款项无息退还给被告何元义。自2015年2月1日起，两被告即实际占有店铺并用于经营，但两被告自2017年7月起出现拖欠租金的情形，原告已给予多次宽限期，但两被告均无法依约支付租金并实际占有案涉店铺经营至2018年9月30日。原告认为，两被告拖欠相关费用的行为已严重损害原告的合法利益，且严重违约。原告为维护自身合法利益，现特诉至贵院，恳请贵院依法查明事实原委，支持原告的全部诉请。被告何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店共同辩称：第一，被告与原告之间是存在租赁合同关系的，本案的一个背景是因为原告与案涉租赁房屋的业主也就是万力集团产生租赁的纠纷，并且业主万力集团在2017年8月份向原被告双方发出告知书解除了万力集团与原告的租赁合同。原被告双方之间的租赁合同事实上已经无法履行，原被告并在2017年9月底对案涉三套商铺进行租金结算。经结算，被告也根据双方的结算材料支付了之前拖欠的租金，不存在拖欠。2017年9月之后，被告事实上占有和使用了案涉三套商铺，与案涉商铺的业主即万力集团存在占有使用关系。在此期间的占用使用费，被告已经全部向万力集团支付完毕，也并无拖欠。因此，原告本案的诉讼请求并无依据，理应驳回。第二，我方对本案履行的问题有三点意见。第一，根据双方结算资料，2017年7月、8月两月的租金并非按合同约定履行，而是按照114000元/月的标准进行结算。第二，关于租赁期限，原合同约定的租期是到2018年1月31日到期。但实际上因房屋业主即万力集团提前解约，而终止了原被告之间的租赁合同的履行。第三，即便存在部分未完成结算的欠租问题，本案中原告在诉前也从未向被告主张过相应权利，根据《民法典》的相关规定及本案的诉讼请求，已超过诉讼时效。经审理查明：原告南润物业公司与被告何元义于2015年3月1日签订《广州市房屋租赁合同》，约定被告何元义向原告租用位于广州市番禺区大石镇礼村路口怡景花园A栋首层自编7、8号（即7、8号铺）物业作商业用途，租赁期限自2015年3月1日至2018年1月31日止，2015年3月1日至2016年1月31日每月租金为114000元，2016年2月1日至2017年1月31日每月租金为116280元，2017年2月1日至2018年1月31日每月租金为118606元。原、被告双方还约定被告何元义需在每月10日前向原告支付当月租金及物业费，被告需向原告缴纳228000元作为租赁保证金，待租期届满且被告不存在违约情形时，原告将该款项无息退还给被告。原告诉称自2015年2月1日起被告即实际占有店铺并用于经营，但被告从2017年7月起未向原告支付租金并实际占有涉案店铺经营至2018年9月30日。由于原告未及时向涉案物业所有权人交纳租金、物业费、违约金，原告因此被涉案物业所有人诉至法院，相关案号为（2018）粤0113民初1146、1147、1152、1153号及（2019）粤01民终22905、22906、22911、22912号。在相关的生效民事判决中确认：涉案物业所有权人多次向原告催讨，并于2017年11月29日向原告寄送《关于解除租赁合同及物业服务合同的函》。涉案物业所有权人称被告何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店代原告向其缴纳了2017年10月至2018年8月期间的部分租金、占有使用费、物业服务费。涉案物业所有权人并称被告已在2018年9月30日交回7号商铺，本院经审理查明确认被告于2018年10月22日交回8号商铺。2020年11月24日，原告将被告诉至本院，本院于2021年1月18日予以立案受理。原告在本案中要求被告支付2017年7月1日至2018年9月30日期间的租金、物业费、违约金合计1506996.44元。两被告到庭应诉，两被告辩称原告主张的租金、占有使用费已由被告直接向涉案物业所有权人支付完毕，并无拖欠，且原告本案中的诉讼请求已经超过诉讼时效。在（2019）粤01民终22905、22906、22911、22912号民事判决生效后，被告何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店已按照上述民事判决书所确定的义务代原告向涉案物业所有权人支付了7号铺2017年12月1日至2018年9月30日期间的租金或占有使用费、8号铺2017年12月1日至2018年10月22日期间的租金或占有使用费。原告在之前相关案件二审的庭询中称：“7、8号铺也存在何元义用租赁保证金抵扣的事实，所以7、8号商铺何元义在2017年9月之前的费用已经付清。6号铺由于保证金的抵扣，我方确认2016年12月31日之前的所有费用均已收齐。”，原告并向二审法院表示：“仅有3、6号铺仍有未交清租金，其余4个铺不存在我方再向下手主张费用的情形。”另查明：2017年9月29日，原、被告双方曾对被告何元义承租的6、7、8号铺进行对账核算，双方确定按每月114000的租金标准结算涉案7、8号铺的租金，并最终确认至2017年8月被告拖欠涉案7、8号铺的租金为36080元，被告并于2017年9月29日向原告支付了包含6号铺的拖欠租金合共76400元。原告于2017年9月29日出具金额为76400元的收据给被告何元义，原告出具的收据载明收款事由为“6、7、8号铺抵完押金后余款”。以上事实，有原、被告双方提供的证据及本案庭审笔录等可予以证实。本院认为：《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，本案争议的法律事实即房屋租赁合同关系发生于2017年7月至2018年9月，原告于2020年11月24日将被告诉至人民法院，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第二条，本案应当适用当时的法律、司法解释。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在本院作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。两被告在本案中提出原告主张的租金及物业管理费的诉讼时效已经经过，本院依法予以审查。原告在本案中主张两被告应当支付2017年7月、8月、9月、10月、11月的租金，追索租金属于一般债权，依法适用三年诉讼时效的规定，因双方签订的租赁合同明确约定应于每月10日前交纳当月租金，故原告最晚应当于2020年11月11日即得知权利受到侵害。而至原告提起本案诉讼之日即2020年11月24日，原告未提交证据证明其在诉讼时效内曾向两被告主张过涉案物业上述期间的租金，显然原告在本案中的主张诉讼时效期间已经经过，原告的诉讼请求应当依法予以驳回。退一步分析，根据本院查明事实，原、被告双方已于2017年9月29日就拖欠的租金予以结算，被告已经向原告付清2017年9月之前拖欠的租金，原告亦曾在（2019）粤01民终22905、22906、22911、22912号案二审庭询中自认两被告在2017年9月之前的费用均已付清，故原告不存在再向被告主张2017年9月之前费用的情形。原告在本案中主张被告应当支付的2017年12月1日之前的租金、物业费、违约金，被告何元义亦已代原告支付部分费用给涉案物业的所有权人。综上，对于原告主张的2017年7月、8月、9月、10月、11月的租金的诉讼请求，本院依法予以驳回。关于原告主张两被告应当支付的2017年12月1日至2018年9月30日期间租金、物业费，因原告与涉案物业所有权人的合同已经于2017年11月30日予以解除，原告自该日起不再享有涉案物业的权利，且被告已经向涉案物业所有权人支付完毕该期间欠缴的费用，故对于原告的该部分诉讼请求，本院亦应当予以驳回。综上所述，原告的诉讼请求应当依法予以全部驳回。依照《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：驳回原告广州南润物业租赁有限公司的全部诉讼请求。本案诉讼费18362元，由原告广州南润物业租赁有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  胡 林二〇二一年八月四日法官助理  刘 莎书 记 员  王雅佩