福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0181民初5595号原告（反诉被告）：欧明术,男，1990年3月23日出生，汉族，住福建省宁德市霞浦县。委托诉讼代理人：陈秋华，福建风岚律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜婉婷，福建风岚律师事务所律师。被告（反诉原告）：福建亚琦博轩置业有限公司，住所地福建省福清市海口镇人民政府大楼502室。法定代表人：廖桂林，总经理。委托诉讼代理人：林锦，福建谨而信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨文彪，福建谨而信律师事务所律师。原告欧明术与被告福建亚琦博轩置业有限公司（以下简称“亚琦公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月2日立案后，被告亚琦公司提出反诉，本院决定合并审理。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年8月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）欧明术委托诉讼代理人陈秋华，被告（反诉原告）亚琦公司委托诉讼代理人林锦、杨文彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧明术向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及协助办理注销案涉房屋预告登记。2.判决被告返还原告已支付的购房款28万。事实和理由：2019年9月3日原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买被告所预售的房产，具体地址位于福清市××镇××村中国福清国际物流商贸城Ａ地块2号楼2807办公，购房总价款为46万元人民币。合同约定原告以贷款方式购房，于2020年6月30日前支付首期房价款23万元（占全部房价款的50%），并向最终审批的银行机构（贷款机构）申请贷款支付，房屋于2021年6月31日交付验收。原告于2019年9月3日前已全部支付23万元购房首付款。后被告称原告在疫情期间网贷过多，办理案涉房屋的银行贷款有难度。2020年9月25日被告承诺，银行机构需要追加一成首付即可办理房屋贷款。2020年10月30日，根据被告要求原告另行支付了5万元，追加一成首付款。然而，原告在支付了总价28万元的首付款后，被告未能兑现承诺协助原告完成房屋贷款的申请审批手续，构成违约。之后原告多次与被告方协商解除合同退款事宜，被告方口头承诺同意解除并返还原告已付的购房款，但却一直拖延未实际履行，后来又说转交法务处理，违背诚实信用原则。2021年6月12日，被告发出公示表示案涉房屋无法履行合同约定按时交房验收。原告至今尚无法办理案涉房屋的银行贷款及交房验收。综上所述，《商品房买卖合同》签订后，原告依约履行付款义务，被告未能在原告追加首付后协助原告办理房屋贷款手续，导致合同约定的以贷款方式购房的条件未成就，合同无法继续履行，构成违约。该情形符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的解除条件。亚琦公司辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。一、欧明术与亚琦公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属合法有效，欧明术应当按照合同约定继续履行义务。2019年9月3日，亚琦公司与欧明术签订合同编号为20181090269的《商品房买卖合同》，约定：欧明术（买受人）向亚琦公司（出卖人）购买位于福清市××镇××村中国•福清××号楼××商品房，商品房总价款为46万元。《商品房买卖合同》第七条第（二）款第3项约定：“买受人应当于2020年6月30日前支付首期房价款23万元，占全部房价款的50%。余款23万元向最终审批的银行机构申请贷款支付。”《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第三条第2款约定：“买受人在出卖人通知后7日内到银行办理相关手续和交缴相关费用。因买受人原因，未能在出卖人通知后7日内完成银行按揭手续，逾期买受人按日支付按揭款万分之五的逾期付款违约金给出卖人，由买受人承担逾期交房和本合同的违约责任。逾期超过90天，买受人应于逾期满90日的次日一次性支付清购房余款和违约金等”。上述协议签订后，截至2020年10月30日，欧明术共计向亚琦公司支付购房款28万元，尚欠购房款18万元未支付。虽经亚琦公司发函催告，欧明术仍未完成银行按揭贷款手续办理，亦未向亚琦公司支付剩余购房款18万元，欧明术应当继续按照合同约定履行义务，向亚琦公司付清全部购房款并按合同约定支付逾期付款违约金。二、本案系因欧明术自身原因未能订立商品房担保贷款合同，且亚琦公司也未承诺欧明术同意解除案涉《商品房买卖合同》，欧明术无权解除《商品房买卖合同》。1.欧明术作为案涉办公商品房的买受人，应当承担申办按揭抵押贷款手续的主要义务。事实上，欧明术在办理按揭贷款手续的过程中未按银行要求出具关于结清网络贷款的证明资料，在亚琦公司要求其补充提供后，欧明术仍拒绝提供相应资料，导致欧明术未能与银行订立商品房担保贷款合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”之规定，欧明术不具有请求解除合同的权利。2.欧明术作为完全民事行为能力人，在购买案涉商品房时应具备自行判断和承担商业风险的能力，有责任了解银行按揭贷款办理的条件以及自身征信等情况，评估自己的还款能力，并自行承担商业风险和后果。即使无法办理银行按揭贷款，欧明术亦可以通过一次性付清购房款等其他方式继续履行合同，并不会因为与银行未能订立商品房担保贷款合同就出现导致商品房买卖合同不能继续履行的情况。因此，本案情况也不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的“导致商品房买卖合同不能继续履行”的情形，故欧明术不具有解除合同的权利。3.亚琦公司从未承诺欧明术关于同意解除《商品房买卖合同》并返还已付购房款的请求，欧明术也未提供任何证据证明亚琦公司作出过上述承诺，故欧明术关于亚琦公司同意解除《商品房买卖合同》并返还已付购房款的主张无任何事实依据，依法应不予采信。三、案涉《商品房买卖合同》可以继续履行，欧明术诉请亚琦公司返还购房款28万元，无事实及法律依据，应予以驳回。1.如前所述，欧明术不具有法定或约定的解除权，欧明术无权解除案涉《商品房买卖合同》。2.案涉商品房的交房时间尚未到期，欧明术关于案涉商品房无法按时交付的主张没有依据。根据合同约定，因疫情及恶劣天气等原因影响，案涉商品房所在的52号楼的交房时间已经顺延65天，自2021年6月30日顺延至2021年9月3日。3.案涉工程项目亚琦物流商贸城已于2021年5月1日正式开业，截至2021年7月8日，案涉商品房所在的整个商贸城均在陆续交房，现已交房207户。案涉商品房所在的52号楼目前总体工程也已接近完成，下一步即将进行竣工验收及消防验收等工作，本案不存在无法继续履行的情形。亚琦公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告继续履行与反诉原告于2019年9月3日签订的《商品房买卖合同》；2.判令反诉被告立即向反诉原告支付购房款180000元；3.判令反诉被告立即向反诉原告支付逾期付款违约金21870元（违约金以未支付购房款180000元为基数，按照日万分之五的标准计算，自2021年3月3日起至实际付清全部购房款之日止，暂计至2021年10月31日为21870元）。事实与理由：亚琦公司与欧明术签订《商品房买卖合同》后，截至2020年10月30日，欧明术共计向亚琦公司支付购房款28万元，尚欠购房款18万元未支付，也未按合同约定办理银行按揭贷款手续。亚琦公司在已经具备办理银行按揭贷款条件的情况下，多次电话通知欧明术办理银行按揭贷款手续。2021年2月20日，亚琦公司向欧明术发出《催告函》，要求欧明术在收到函件后7日内办理银行按揭贷款手续，如因欧明术的迟滞导致银行无法及时办理按揭，亚琦公司有权要求欧明术一次性支付剩余购房款。欧明术于2021年2月23日签收上述函件，但截至2021年3月3日（收到函件后的第8日，逾期付款违约金起算日期），欧明术未能完成银行按揭贷款手续办理，亦未向亚琦公司支付剩余购房款18万元。反诉原告认为，欧明术未能在亚琦公司通知后7日内办理完成银行按揭贷款手续，且已实际逾期超过90日，其上述行为已经违反《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第三条第2款的约定，应当向亚琦公司支付自2021年3月3日起至实际付清全部购房款之日止的逾期付款违约金，违约金以未支付购房款18万元为基数，按照日万分之五的标准计算。同时，欧明术应立即向亚琦公司支付剩余购房款18万元。庭审中，经本院释明，亚琦公司表示若确认解除合同，其变更诉讼请求为反诉被告按总购房款46万元的20%支付违约金，并配合被告办理房屋预告登记与合同备案的注销手续。欧明术辩称，请求驳回亚琦公司的反诉请求。若解除合同，欧明术不应承担违约责任，即使需要承担违约责任，亚琦公司主张违约金过高，请求予以调整。1.原被告之间订立合同的履行条件发生变化，原来约定首付款的50%，办理银行贷款支付50%，现银行贷款无法办理，原告无法全额支付，合同没有履行条件，被告主张继续履行合同要求原告一次性支付余下购房款不符合公平原则。2.原、被告解除《商品房买卖合同》符合现行法律规定，也有利案涉房屋的流转，减轻原、被告的负担，解除合同后原告同意配合办理随付义务。3.原告自合同成立后按约履行支付义务、配合被告办理相应的手续，原告已履行己方义务，合同无法继续履行不属于原告的过错，支付违约金不符合合同规定。4.若认定欧明术需要承担违约责任和支付违约金，按照补充协议中违约责任的承担累计数额不超过1万元，违约金应按1万元的限额计算。当事人围绕其主张提交了证据，本院组织当事人进行了质证。亚琦公司对欧明术提交的《商品房买卖合同》、收据、公示、律师函等证据的真实性无异议；欧明术对亚琦公司提交的《商品房买卖合同》、收据等证据的真实性无异议。本院予以确认作为认定事实的依据。根据上述证据和当事人庭审陈述，本院认定如下事实：2019年9月3日，以亚琦公司为出卖人、欧明术为买受人，双方签订《商品房买卖合同》及附件。合同约定：1.买受人购买位于福清市××镇××村“中国·福清国际物流商贸城”Ａ地块52号楼2807办公房屋。2.房屋总价款为46万元，买受人于2020年6月30日前支付首期房价款23万元，余款向最终审批的银行机构申请贷款。3.逾期付款在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付应付款万分之一的违约金，超过180日出卖人有权解除合同，自解除合同通知送达之日起2日内按照累计应付款1%支付违约金。合同附件十一补充协议约定：1.因买受人原因，未能在出卖人通知后7日内完成银行按揭手续，买受人应于逾期满90日的次日一次性支付清购房余款和违约金，否则出卖人有权单方面解除合同，买受人须支付给出卖人总房价款10%的违约金。2.除本合同约定外，一方无正当理由提出解除合同，必须经另一方同意，并向对方按总房价款10%比例支付违约金后办理解除合同的相关手续。3.双方约定逾期付款或逾期交房所产生的违约金，其金额累计最高不得超过一万元。当事人确认，欧明术先后共向亚琦公司支付购房款28万元，剩余购房款18万元因欧明术尚有其他贷款未偿还而未能办理按揭贷款。案涉商品房买卖合同已办理备案和房屋预告登记，房屋未交付欧明术。欧明术表示，因无法办理按揭贷款，其无力支付剩余购房款，要求解除合同并愿意协助办理合同备案和预告登记注销手续。本院认为，亚琦公司与欧明术签订的《商品房买卖合同》及附件，系当事人真实意思表示，合同合法有效，当事人应当按照合同约定履行义务。欧明术向亚琦公司支付购房款28万元后，因自身原因未能办理银行按揭贷款，本应按照合同约定继续履行向亚琦公司支付购房款18万元的义务。但欧明术明确表示无力支付剩余购房款，导致当事人之间的合同无法履行，欧明术请求解除合同，可予以支持。欧明术未通知亚琦公司解除合同，应以欧明术请求解除合同的起诉状副本送达亚琦公司时即2021年7月16日作为合同解除的时间。合同解除后，亚琦公司应当将收取的购房款28万元返还欧明术，欧明术应当协助亚琦公司办理商品房买卖合同备案和房屋预告登记的注销手续。因欧明术拒绝履行合同约定的义务导致合同解除，欧明术应赔偿损失或承担相应的违约责任，《商品房买卖合同》附件约定，一方无正当理由提出解除合同，应向对方按总房价款10%比例支付违约金，故欧明术应向亚琦公司支付总房价46万元10%的违约金即4.6万元。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第七十五条之规定，判决如下：一、确认福建亚琦博轩置业有限公司与欧明术签订的《商品房买卖合同》及附件于2021年7月16日解除；二、福建亚琦博轩置业有限公司于本判决生效之日起七日内向欧明术返还购房款28万元；三、欧明术于本判决生效之日起七日内协助福建亚琦博轩置业有限公司办理商品房买卖合同备案和房屋预告登记注销手续；四、欧明术于本判决生效之日起七日内向福建亚琦博轩置业有限公司支付违约金4.6万元；五、驳回福建亚琦博轩置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8200元，由欧明术负担4100元（已交纳），福建亚琦博轩置业有限公司负担4100元（限本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费减半收取计2164元，由福建亚琦博轩置业有限公司负担1664元（已交纳），欧明术负担500元（限本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。本判决生效后(当事人提起上诉的,以上诉法院生效判决为准),负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务,逾期未履行的,应向本院报告财产状况,并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款,违反本条规定的,本案执行立案后,人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施,构成犯罪的,依法追究刑事责任。审 判 员 张步忠二〇二一年八月十八日法官助理 田 甜书 记 员 林紫鑫