贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初9537号原告：王德江，男，汉族，1966年7月22日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告：张方琴，女，汉族，1963年10月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。二原告委托诉讼代理人：龙海（特别授权），贵州伍尊律师事务所律师。被告：毕节市天翼房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区环东路。统一社会信用代码：91520502785478863A。法定代表人：罗燕，该公司执行董事。原告王德江、张方琴与被告毕节市天翼房地产开发有限责任公司（下称天翼房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年5月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王德江、张方琴委托诉讼代理人龙海到庭参加诉讼，被告天翼房开公司经本院传票传唤无故未到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告王德江、张方琴向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告立即办妥毕节市（Ｂ-12-2）不动产权属转移登记的相关文书并交付原告；二、请求人民法院依法判令被告支付原告逾期办证违约金人民币暂计53172.30元（违约金以房屋价款433409.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍从2018年1月1日起计算至2021年5月20日，2021年5月20日之后以房屋价款433409.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算至被告为原告办理不动产权属登记的相关文书并交付原告之日止）；三、请求人民法院依法判令被告退还原告水入户费750.00元、电入户费529.00元、燃气入户费2500.00元、闭路电视开户费400.00元，共计4179.00元；四、请求人民法院依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2013年9月8日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市，合同约定房屋总价款为433409.00元。其中《商品房买卖合同》第二十二条第三款关于转移登记的约定：“三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有文书，交付给买受人。”，就违约金计算标准并未明确约定。合同签订后，原告按约支付了购房价款。合同签订后，原告按约支付了购房价款，被告按约定交付了房屋，但时至起诉之日，被告仍未在合同约定的期限内向原告交付不动产权属转移登记的相关文书，被告逾期为原告办理房屋不动产权证书的违约行为属于客观事实。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》未对逾期办证违约金作出约定，因此原告诉请以433409.00元为基数按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算违约金至被告为原告办理不动产权属登记的相关文书并交付原告合理合法。另外，被告向原告收取水表入户、电表入户、燃气入户费、闭路电视入户费4179.00元，根据相关规定，以上费用已经包括在涉案房屋价款中，应当依法退还原告。综上所述，为维护原告的合法权益，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，请求人民法院依法判决。庭审后，原告王德江、张方琴以被告现不具备办理不动产权证的条件，申请撤回第一项诉请。被告天翼房开公司未到庭应诉、未进行答辩、未提供证据，视为其放弃答辩、举证、质证和辩论的权利。本院经审理认定如下事实：2013年9月8日，原告王德江、张方琴作为买受人与被告天翼房开公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市，房号为Ｂ-12-2；该商品房单价每平方米3935.79元，总价款433409.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的费用；付款方式为买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款133409.00元，余款300000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房；上水、下水、供电交付时达到使用条件；燃气2014年9月30日达到使用条件；电话通信、有线电视、宽带网络交付时敷设到户；转移登记：出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之0.2承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款／的违约金。双方同意按照下列第／种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。2、买受人同意委托／向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用／元由／承担。双方还约定了其他事项。同日，原告向被告交纳了水入户、电入户、燃气入户费、闭路电视入户费共计4179.00元。合同签订后，原告按约向被告支付完毕购房款，被告按时向原告交付房屋。因被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，原告诉至本院，请求判如所诉。另查明：2021年8月9日，办证部门向原告出具了《不动产查询回复》，载明“云锦华庭”项目暂不具备办证条件。上述事实，有原告的陈述，以及其提交的各项证据在卷为凭，本院予以确认。本院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定履行了自己的义务，被告就应当按合同约定履行向原告交付办理商品房转移登记的有关文书等义务。关于原告主张的逾期办证违约金的问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》“出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。”的约定，原告的该诉请实为主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。但被告至今不具备办证条件，不能提供办理转移登记的有关文书给原告，已构成违约，应承担违约责任。现被告逾期已超过180日，原、被告在合同中未约定逾期180日以后的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，违约金可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，根据合同约定被告承诺向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，被告依约应当履行文书交付义务，被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，该合同约定的交付文书义务即履行完毕。关于违约金的计算标准，原告主张按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算，但2018年1月1日至2019年8月19日不存在上述标准，该段时间违约金计算标准按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日至被告将应当由被告提交的办理房屋转移记的有关文书交付给原告之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上，原告主张的违约金，本院支持以433,409.00元为基数，自2018年1月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告将应当由被告提交的办理房屋转移记的有关文书交付给原告之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。关于退还四通费的问题，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。双方合同中也约定“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的费用”，因此，被告收取原告的各项入户费4,179.00元实质为各项设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故被告另行向原告收取各项入户费4,179.00元，于法无合理依据，理应予以退还。故对原告的该诉讼请求，本院予以支持。原告撤回第一项诉讼请求，系其对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。被告天翼房开公司经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，应承担放弃举证、质证、答辩等相应权利的不利法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市天翼房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告王德江、张方琴逾期办证违约金，违约金以433,409.00元为基数，从2018年1月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至被告将应当由被告提交的办理房屋转移记的有关文书交付给原告之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。二、被告毕节市天翼房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退还原告王德江、张方琴各项入户费4,179.00元。三、驳回原告王德江、张方琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费617.00元（已减半收取），由被告毕节市天翼房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  许粼波二〇二一年八月十九日书记员  李长江