1湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初9989号原告：长沙新润联物业有限公司，住所地长沙市雨花区香樟路469号融科东南海小区NH1栋。法定代表人：袁淑军,执行董事。委托诉讼代理人:李亮，湖南简单律师事务所律师。委托诉讼代理人:曾一轮，湖南简单律师事务所实习律师。被告：胡伟，男，1976年11月18日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告长沙新润联物业有限公司(以下简称：“新润联物业公司”)与被告胡伟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长沙新润联物业有限公司的委托诉讼代理人李亮、曾一轮，被告胡伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长沙新润联物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付物业服务费7511.4元(2018年3月1日至2021年5月31日)及逾期缴纳物业费产生的违约金13757.1元(自2018年3月1日起，暂计算至2021年6月16日，后续违约金按合同约定的标准计算至实际清偿之日止)，上述费用合计21268.5元；2.2判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年1月5日，原告与被告就其名下房屋广泰锦苑3栋1单元3004室物业服务事项签订《广泰锦苑前期物业服务协议》（以下简称“协议”)一份，协议就前期物业服务内容、服务期限、服务费等进行了约定。被告房屋建筑面积共107平方米，根据协议约定，被告每月应向原告缴纳物业服务费192.60元，逾期缴纳的，应按欠付金额的日千分之三支付违约金。自2018年3月1日至2021年5月31日，被告共拖欠物业服务费7511.4元，应当按照协议向原告支付违约金13757.1元，合计21268.5元。原告多次电话、书面催缴，被告拒不缴纳。被告的行为已经严重影响到原告的物业管理及日常经营，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条的规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。综上所述，原告已依约提供了物业服务，但被告尚未支付物业服务费。为维护原告的合法权益，现特诉至贵院，望依法判如所请。被告胡伟辩称：1.被告未拖欠原告公司的物业费，也与原告公司没有任何联系；2.被告预交了一年物业费，原告才将房屋钥匙交付给被告，原告又要求被告再预交一年物业费才将房屋产权证交给被告，原告一直扣押产权证到现在没有返还，这是侵权行为，要求原告立即返还该房屋的产权证；3.请原告公司立刻核实清楚，以前岳麓区政府给回迁户的物业补贴费的费用明细；4.作3为业主，在这种情况下无法选择业主，但是物业也不能选择和拒绝业主，请求法院判令原告赔礼道歉。经审理查明：2017年1月5日，湖南润联物业有限公司（甲方）与被告胡伟（乙方）签订《广泰锦苑前期物业服务协议》，约定：第一条业务也基本情况：乙方所购的物业位于广泰锦苑3栋1单元3004室，房屋建筑面积约为107.2平方米，乙方所购房屋销售（预售）合同编号：XX1403683004;第九条约定，前期物业服务期限自物业交付之日起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止；第十二条约定，本物业管理区域前期物业服务发货费采用包干制方式，甲方按照本协议约定的标准及经合法程序调整后的标准收取前期物业服务费，并按本协议第四条约定的服务内容提供服务；第十三条约定，本物业管理区域前期物业服务费由乙方按其拥有物业的建筑面积缴纳，没有建筑面积的，按个数缴纳，具体标准如下：住宅：1.8元/月·平方米;公寓：2.0元/月·平方米；办公楼：3.0元/月·平方米；商业用房：5.0元/月·平方米；住地下车位：30元/月·个；第三十八条约定，乙方违反本协议约定，逾期支付前期物业服务费的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日千分之三支付违约金。此外合同还对双方权利义务、物业维修经费等进行了约定。上述物业服务协议签订后，原告为被告胡伟所住的广泰锦苑小区提供了物业管理服务。2018年9月15日，长沙广泰置业有限公司（甲方）与湖南润联物业有限公司（乙方）、长沙新润联物业有限公司（丙）三方签订一份《协议书》。《协议书》约定：“一、乙方湖南润联物4业有限公司解除《广泰锦苑前期物业服务合同》，约定由乙方对甲方开发的广泰锦苑项目提供前期物业管理服务工作。现因公司内部原因，协商解除合同，终止期限为2018年9月10日。二、与丙方长沙新润联物业有限公司签订《广泰锦苑前期物业服务合同》。因原服务单位乙方解除合同，甲方重新选聘丙方对广泰锦苑提供前期物业管理服务，并于2018年9月15日签订《广泰锦苑前期物业服务合同》。三、乙方与甲方2014年12月30日签订的前期物业服务合同中的权利与义务由丙方继续承继”。同日，长沙广泰置业有限公司（甲方）与长沙新润联物业有限公司（乙方）签订《广泰锦苑前期物业服务合同》。被告胡伟自2018年3月1日至2021年5月31日拖欠原告物业服务费。经原告多次催索无果，遂诉至本院。另本院还查明：2019年7月8日，湖南润联物业有限公司已注销登记。上述事实，有原、被告的当庭陈述，及原告提交并经当庭质证的长沙市住宅前期物业服务收费标准核定表、《广泰锦苑前期物业服务协议》、《长沙市商品房买卖合同》、广泰锦苑入伙通知书、广泰锦苑入伙流程单、《协议书》、《广泰锦苑前期物业服务合同》、广泰锦苑物业公司名称变更情况说明书、物业服务的照片、催缴记录、律师函等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，湖南润联物业有限公司与被告胡伟签订的《广泰锦苑前期物业服务协议》及原告长沙新润联物业有限公司与长沙广泰置业有限公司签订的《广泰锦苑前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且无法定5无效情形，合法有效，双方均应严格按照此协议的约定履行义务。2018年9月15日，长沙广泰置业有限公司与湖南润联物业有限公司、长沙新润联物业有限公司三方签订《协议书》，协议书约定前期物业服务合同中的权利与义务由原告继续承继。原告为被告提供了物业管理服务，现被告自2018年3月1日起至2021年5月31日止一直未交纳物业服务费，其行为已构成违约，应承担违约责任。考虑到原告履行物业管理服务质量、被告欠缴物业费的金额、时间等实际情况，基于公平原则、诚实信用原则，本院对物业费、违约金予以酌情减免。酌情支持被告应向原告支付物业服务费6020.35元[（107.2平方米×1.8元/平方米/月×39个月）×80%]=6020.35元）、违约金1806.11元（6020.35元×30%），对原告主张物业服务费、违约金诉请的超出部分，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定。判决如下：一、被告胡伟在本判决生效之日起五日内支付原告长沙新润联物业有限公司2018年3月1日起至2021年5月31日的物业服务费6020.35元、违约金1806.11元；二、驳回原告长沙新润联物业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。6案件受理费减半收取166元，由原告长沙新润联物业有限公司负担50元，被告胡伟负担116元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 王立文二〇二一年八月十日法官助理 刘利平书 记 员 陈双飞