广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14637号上诉人（原审被告、反诉原告）：郑明霞。委托诉讼代理人：郭宝年，北京金诚同达（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦锐，北京金诚同达（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州世君房地产咨询有限公司。法定代表人：林蔚。委托诉讼代理人：张志坚，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩加硕，广东广和律师事务所律师。上诉人郑明霞因与被上诉人广州世君房地产咨询有限公司（以下简称“世君公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初4988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人郑明霞上诉请求：一、撤销一审判决，将本案发回一审法院重审。二、或依法改判撤销一审判决，改判其无需承担从2019年11月21日至2020年6月8日期间的场地占用费共计137016元；维持第二、四项判决；撤销第三项判决，改判世君公司向其赔偿损失合计40万元；撤销第五项判决。三、本案一、二审诉讼费用由世君公司承担。事实与理由：一、世君公司无法举证证明涉案商铺所在建筑物有合法的产权和有办理合法的规划报建手续，其根本无法申请办理营业执照，确系世君公司的过错导致其承租该商铺的合同目的根本无法实现。世君公司作为从事商业地产运营管理的专业公司，更应当知悉由于建筑物存在权属瑕疵、违法违规建设事项等原因极大可能造成商铺经营者尤其是对资质证照要求更高的餐饮行业店铺无法办理合法营业证照的重要影响，以及明确清楚无合法报建手续的违章建筑对外出租将会导致租赁合同无效的法律后果。结合相关司法案例，在类似案件中出租方应承担不少于70%的责任。据此，二审法院应当查清本案事实并充分考量涉案租赁合同无效的主要过错在于世君公司，世君公司应当承担不少于70%的赔偿责任。二、一审法院认定基本事实不清。首先，错误认定其已实际撤场不再占用涉案商铺的时间。其已于2020年4月将涉案商铺的钥匙交还给世君公司，其后再也没有实际占有和租用该商铺，场地已被世君公司完全控制且排他地管理使用，应当认定其交还钥匙之日为撤场之日，2020年4月之后的所谓“场地占用费”不应由其承担。其次，并未考虑涉案商场及商铺受全国范围内“新型冠状病毒肺炎”疫情的不可抗力事件影响所应当存在的合理分担、调整价格、减免费用等按公平原则处理的问题，且未实际考量导致合同无效的世君公司实际过错程度。再次，一审法院认定基本事实不清、严重违反法定程序。其一审提交装修损失相关证据材料后，一审法院并未再次组织双方质证，进而并未查清其实际损失的基本事实，在此基础上直接判决世君公司仅承担赔偿装修损失36000元，与其在一审中反诉请的损失赔偿金额相去甚远。世君公司因一审程序的违法及瑕疵已实际获利并减免己方责任，请求予以纠正。三、由于涉案租赁合同无效，因合同无效而产生的责任是缔约过失责任，依法可获得赔偿的损失是当事人订立合同时基于诚实信用原则信赖合同可以继续履行的信赖利益损失。根据涉案租赁合同第3.1条款明确约定：“该商铺只供乙方（郑明霞）用作经营品牌为【鲜儒豆浆】店铺之用，经营商铺品类为餐饮。”结合其与案外人签订的《区域代理合同书》及授权材料亦可印证，该品牌方仅是授权其在涉案商铺开设专营店。世君公司能够且应当能够预见合同无效将导致承租人无法继续经营授权品牌所导致的品牌加盟代理费对价损失。根据其整理的证据材料清单，因世君公司主要过错导致其无法办理餐饮店营业执照，并导致该店铺租赁合同无效，其根据与案外人的代理合同及授权事项，已经失去代理权限并且存在投入代理费损失265000元、物料款损失58172.42元，损失合计323172.42元；并且因店铺租赁合同无效，进而导致其存在涉案商铺装修费损失108000元、财产（家具、厨具、空调通风等设备）损失合计86022元，共计实际损失高达517194元。请求二审法院正确认定涉案合同无效的主要过错在于世君公司，世君公司应承担不少于70%的赔偿责任。被上诉人世君公司答辩称：1.郑明霞主张的装修损失与租赁合同无效不存在因果关系，装修损失是郑明霞长期拖欠租金导致。郑明霞将自身经营不善及商业风险归咎于其公司，无任何依据。郑明霞在拖欠租金情况下正常使用租赁物业从未提出过解除合同等权利主张，现其公司提起本案诉讼后郑明霞才主张合同无效，明显违背诚实信用原则。2.关于涉案物业的历史问题早已客观存在，不是违法建筑，也不存在政府部门查封、拆迁等行政行为，从未影响过相关商铺的经营。目前仍在涉案物业承租的商户按约支付租金正常使用商铺，租赁合同的效力并未使其他租户遭受任何损失。3.其公司根据白云区微改造政策对相关物业进行装修、改造更新，对此并不存在恶意，也没有主观上恶意签约的故意。郑明霞主张加盟费损失显然是其公司无法预见的损失，该金额已超过其公司从租赁开始之日起到本案主张的所有租金之和。郑明霞主张涉案商铺无法办理营业执照，但根据其公司的调查取证，郑明霞长期进行餐饮行业投资，并以涉案商铺地址注册成立了餐饮公司，办理了营业执照。根据加盟合同约定，郑明霞已经获得加盟品牌鲜儒豆浆的永久授权，也可以在别处继续使用该品牌，郑明霞更不存在加盟费损失。世君公司向一审法院提出本诉请求：1.郑明霞向其公司支付2019年11月20日至2020年6月30日止的租金143244元；2.郑明霞向其公司支付物业管理费7056元；3.郑明霞向其公司支付水电费25819.2元、垃圾费336元；4.郑明霞向其公司支付违约金3246元（以176455.2元为本金，按万分之一的标准，自2020年6月30日暂计至2020年12月31日，实际计至清偿之日）；5.本案诉讼费用由郑明霞承担。郑明霞向一审法院提出反诉请求：1.世君公司向其退回合同押金43200元、一次性服务费50000元、装修押金10000元、水电押金6000元、首月租金20760元；2.世君公司向其支付排污系统返工费用3980元；3.世君公司向其赔偿投资本案商铺装修、设备、加盟、物料各项费用损失合计40万元。一审法院经审理查明：2019年8月15日，世君公司（甲方，出租方）与郑明霞（乙方，承租方）签订《世联永泰里项目商铺租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区的世联永泰里一层D3-101号商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用；该商铺的建筑面积为120平方米，使用面积为96平方米；乙方租用该商铺的期限自该商铺交付之次日起36个月，从2019年8月21日至2022年8月20日止。该租赁期限包含装修免租期。乙方享有60日的免租装修期，自该商铺交付之次日起算；该商铺只供乙方用作经营餐饮；乙方应付租金按以下方式计取：首年租金为20760元/月，从第二年开始，每年租金递增率为上一年租金的7%。2019年8月21日至2020年8月20日，20760元/月；2020年8月21日至2021年8月20日，22214元/月，2021年8月21日至2022年8月20日，23769元/月；固定租金支付方式：首月租金于计租日支付，其余月份由乙方于每月第7日前支付当月的租金；乙方应向甲方交纳租赁保证金，租赁保证金为43200元；租赁期内，乙方逾期交付租金和/或运营服务管理费及其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付违约金等。上述合同签订后，世君公司向郑明霞交付了涉案商铺，郑明霞将涉案商铺用于经营餐饮。期间，郑明霞向世君公司支付保证金43200元，并向世君公司支付了首月租金20760元。一审诉讼中，世君公司表示涉案商铺所在的“永泰里项目”只有集体土地使用权证，无法提供项目所在楼宇的宅基地使用权证等材料。一审法院就“永泰里项目”所在的建筑物向广州市规划和自然资源局发函查询该建筑物的产权和规划报建情况。该局复函表示暂未查到该项目《建设工程规划许可证》相关信息，无房屋产权登记记录。郑明霞提交与世君公司的负责人员（微信名为“劲辉永泰里”）微信聊天记录、郑明霞与微信名为“黑黑”的微信聊天记录、货拉拉订单截图拟证明其于2020年4月底已将涉案商铺的钥匙交给世君公司负责人员，并于2020年6月8日从世君公司工作人员处拿钥匙开门将物品全部搬离涉案商铺。世君公司对上述与微信名为“劲辉永泰里”的微信记录真实性予以认可，但表示从该微信聊天内容无法体现郑明霞已实际向世君公司交付钥匙，对于微信名为微信名为“黑黑”的微信聊天记录和货拉拉订单不予认可。另郑明霞明确其反诉主张的第七项诉讼请求中的各项费用损失包括：商铺装修损失为10万元、加盟费损失265000元、可移动设备2000多元、不可移动设备4000元，其余为物料损失。并提交微信聊天记录、微信转账记录拟证明其对涉案商铺装修、设备支出的情况。世君公司对上述证据均不予确认，并表示郑明霞长期进行餐饮投资，其名下已注册4家公司，仅有聊天记录没有合同，无法确认相关费用与涉案商铺存在关联，且郑明霞未能举证证明哪些属于未形成附合装饰装修物，不能因郑明霞怠于拆除、不想拆除等主管因素认定为形成附合。一审另查，世君公司与郑明霞就涉案商铺的物业管理服务于2019年8月15日另行签订了《世联永泰里项目物业运营管理服务协议》，该协议约定郑明霞需向世君公司支付一次性服务费50000元、水电周转金6000元、装修保证金1万元。一审法院认为，因导致双方纠纷发生的法律事实发生在民法典实施前，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。因无证据证明涉案商铺所在的建筑物有合法的产权和有办理合法的规划报建手续。故双方就涉案商铺签订的《世联永泰里项目商铺租赁合同》无效。合同签订后，郑明霞向世君公司支付了租赁保证金43200元，该保证金属于保证合同履行的费用，现合同无效，世君公司应向郑明霞退还该保证金，故现郑明霞要求世君公司退还租赁保证金43200元有据，一审法院予以支持。虽租赁合同无效，但世君公司有权向郑明霞主张实际占用涉案商铺期间的场地占用费，故世君公司主张的租金实为场地占用费。关于场地占用费计付时间和标准的认定问题。（1）租赁合同约定，郑明霞享有两个月的免租期，且郑明霞已向世君公司支付首月租金，故场地占用费参照合同约定及郑明霞已支付费用的情况，应自2019年11月21日开始计付。郑明霞抗辩其已于2020年4月向世君公司交付涉案商铺的钥匙，但因彼时郑明霞并未将涉案商铺内物品搬离，故该时间不能视为郑明霞已向世君公司交付商铺。从郑明霞提交的证据和陈述可以较为完整地形成郑明霞于2020年6月8日已将物品搬离涉案商铺的证据链，一审法院对郑明霞抗辩于2020年6月8日搬离涉案商铺的意见予以采信。故场地占用费的计算截至时间应至2020年6月8日。（2）场地占用费参照租赁合同约定的租金标准计付，即20760元/月计付。综上，世君公司要求郑明霞支付2019年11月21日至2020年6月8日期间的场地占用费共计137016元有据，一审法院予以支持。驳回世君公司主张多出上述期间和数额的诉请。因郑明霞已实际使用涉案商铺，故郑明霞主张世君公司返还首月租金缺乏依据，一审法院不予支持。因双方签订的租赁合同无效，世君公司对此亦存在过错，故世君公司要求郑明霞支付逾期支付租金的违约金一审法院不予支持。关于郑明霞反诉要求世君公司支付排污系统返工费用及赔偿各项费用损失的问题。（1）郑明霞未能举证证明有进行过排污系统返工维修并支出相应返工费用的事实，一审法院对郑明霞的上述主张不予采信。故郑明霞要求世君公司支付排污系统返工费用缺乏依据，一审法院不予支持。（2）关于郑明霞要求世君公司赔偿的装修损失问题。根据双方的陈述，郑明霞在承租涉案商铺期间，确实有装修的事实。现双方的合同在届满前即终止履行，郑明霞依法有权要求世君公司按照过错比例赔偿附属的装修现值损失。虽世君公司对郑明霞提交的微信聊天记录、微信转账凭证等证据不予认可，但从郑明霞出示的整体的聊天记录看，能够较为完整地体现就涉案商铺的装修与施工人的沟通过程，装修发生的时间与郑明霞承租涉案商铺的时间也相符，对证据解释的陈述符合一般常理，故一审法院对郑明霞主张对涉案商铺支出装修费10万元予以采信。鉴于世君公司已使用涉案商铺一段时间，且双方对租赁合同无效均存在过错，结合前述因素考虑，一审法院认定世君公司应向郑明霞赔偿装修损失36000元。驳回郑明霞主张多出上述数额的诉请。（3）因涉案租赁合同为无效合同，且双方对合同无效均存在过错，应各自承担因履行合同造成的损失，且郑明霞亦未提供证据证明设备的实际支出，故郑明霞要求世君公司赔偿加盟费、物料费及设备损失均缺乏依据，一审法院不予支持。由于世君公司自认与郑明霞之间就物业服务合同关系另行签订的物业服务合同，物业服务合同法律关系与租赁合同法律关系属于两种不同的法律关系，本案为租赁合同纠纷，对于世君公司主张的物业管理费、水电费、垃圾费及郑明霞反诉主张的一次性服务费、水电押金、装修押金均属于双方签订物业协议中约定的费用，本案中不宜一并处理，双方应另行主张。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2021年3月29日作出判决如下：一、本判决生效之日起五日内，郑明霞向世君公司支付2019年11月21日至2020年6月8日期间的场地占用费共计137016元；二、本判决生效之日起五日内，世君公司向郑明霞退还保证金43200元；三、本判决生效之日起五日内，世君公司向郑明霞赔偿装修损失36000元；四、驳回世君公司的其他诉讼请求；五、驳回郑明霞的其他反诉请求。一审案件本诉受理费1615元，由世君公司负担95元，郑明霞负担1520元；反诉受理费4156元，由世君公司负担890元，郑明霞负担3266元。由世君公司负担反诉受理费和郑明霞负担的本诉受理费于本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。本院经审理查明，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院另查明，一审法院于2021年3月17日第二次开庭审理期间，就郑明霞反诉请求及其提交的证据组织双方当事人进行了质证；庭后，世君公司于2021年3月28日向一审法院提交了对郑明霞反诉补充证据的书面质证意见。二审中，郑明霞主要提交以下证据：1.黄春镇（郑明霞丈夫）与微信号为“黑黑”的世君公司员工（袁康彬）微信聊天记录，拟证明自承租涉案商铺以来，一直存在下水道堵塞、返水等问题，严重影响其店铺的经营。2.世君公司出具的《情况说明》，拟证明其已于2020年4月15日将商铺钥匙交还世君公司。3.其与案外人签订的《区域代理合同书》及其授权材料、代理费收据及支付凭证、物料费付款凭证，拟证明因世君公司的过错导致其无法办理餐饮店营业执照，并且导致商铺租赁合同无效，其已失去代理权限且存在投入代理费的损失265000元、物料费损失58172.42元。4.黄春镇与微信号“装修.张”的装修师傅微信聊天记录及所附报价单、装修平面图、装修费支付凭证，拟证明因世君公司的过错，从而导致其存在商铺装修费损失108000元。5.黄春镇分别与瑞记家具、强盛厨具的微信聊天记录及所附订货单、送货单、支付凭证、空调及安装费支付凭证、排烟系统支付凭证、油烟净化器支付凭证、郑明霞与捷扬广告的微信聊天记录及广告物料款支付凭证，拟证明因世君公司的过错，导致其财产损失合共86022元。世君公司质证认为：证据1中微信号为“黑黑”不是其公司员工。该证据没有反应客观真实情况，对其真实性及证明目的不认可。涉案商铺“鲜儒豆浆”将大量豆渣直接排放到下水道，导致下水道堵塞，其公司对此不承担任何责任。证据2是郑明霞片面截取《情况说明》含义，其公司虽在2020年4月收到商铺钥匙，但郑明霞此时并未搬离商铺，设备和物品都在商铺内。其公司不可能违法处置郑明霞的物品，其公司也没有免除相关租金的意思表示。证据3真实性、关联性及证明目的不予认可，郑明霞并不存在实际损失。郑明霞谎称商铺无法办理营业执照，但实际上郑明霞已经办理营业执照。根据加盟合同约定，郑明霞已经获得加盟品牌鲜儒豆浆的永久授权，有权发展下级经销商，且郑明霞名下有四家餐饮公司，长期从事餐饮投资，可以在别处继续使用该品牌，郑明霞不存在加盟费损失。证据4、5的真实性、关联性不予认可，郑明霞将用于天河百味潮源汕头特色汤粉店的设备在本案主张，且郑明霞名下有四家餐饮企业，无法确认相关费用与本案存在关联；郑明霞上诉主张的商铺用具、招牌、厨具、空调、排烟系统、厨房设备等均属于可以拆除的装饰装修物，郑明霞怠于或不想拆除属于郑明霞对自身财产的处分，无权要求赔偿。世君公司提交证据如下：1.《关于请支持“广东省城中村改造专题培训班（第一期）”现场教学活动的函》及附件《关于举办“广东省城中村改造专题培训班（第一期）”的通知》，拟证明白云区出台三旧工程微改造政策的客观事实,其公司对租赁合同无效不存在过错。2.世君公司对郑明霞一审反诉补充证据的质证意见，拟证明世君公司在反诉开庭质证阶段才出示的补充证据，其公司在庭审初步质证后，庭后出具了书面质证意见，一审审判程序合法。郑明霞质证认为：证据1世君公司未提交原件，真实性不无法核实，且该函附件不完整，不能全面反映函件内容，同时受函方并非世君公司，故对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。证据2没有世君公司公章或代理人签字，不符合常理与法律文书应当签署署名的形式要求，其也不确认世君公司是否确为一审阶段已提交，对其真实性、合法性、关联性不予确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。针对郑明霞上诉主张一审判决就其一审反诉部分提供的证据未组织双方质证，程序违法的问题。根据一审庭审笔录及卷宗材料反映，一审法院就郑明霞反诉请求及其提交的证据组织双方当事人进行了质证，世君公司庭后亦向一审法院提交了对郑明霞反诉补充证据的书面质证意见，一审法院审判程序合法。郑明霞该项上诉理由不成立，本院不予采纳。综合双方当事人的上诉及答辩意见，双方当事人对于一审判决认定涉案《世联永泰里项目商铺租赁合同》无效，并无异议，本院予以确认。对于租赁合同无效的过错责任认定，郑明霞作为涉案商铺承租人，理应对商铺的合法性予以审慎关注，现涉案商铺既无合法产权亦无规划报建手续，由此造成租赁合同无效，郑明霞对此显然存在过错。一审判决认定郑明霞与世君公司对于租赁合同无效均有过错，双方对合同无效产生的实际损失各自50%的责任，依据充分，处理正确。郑明霞上诉主张涉案商铺下水道长期堵塞，严重影响其经营活动，世君公司对其实际损失应承担70%的主要赔偿责任，世君公司反驳主张郑明霞在经营过程中将豆渣直接排放在下水道导致下水道堵塞。鉴于郑明霞二审提供的微信聊天记录只反映其向世君公司反映下水道存在堵塞的事实，但没有进一步举证证据证明该堵塞确系因世君公司原因所致，郑明霞该项主张事实依据不足，本院不予采纳。世君公司二审答辩虽提出异议主张其公司不存在过错，但鉴于世君公司没有提出上诉，故本院对世君公司提出的该项异议不予审查，相应地，对世君公司二审提供的证据1也不作审查评述。针对双方争议的场地占用费计算问题。郑明霞虽于2020年4月向世君公司交付了涉案商铺的钥匙，但也确认其直至2020年6月8日才腾空搬离涉案商铺，即截止至2020年6月8日，郑明霞仍然实际占有涉案商铺，故一审法院认定郑明霞应支付场地占用费至2020年6月8日止，处理正确。郑明霞上诉主张其场地占用费应计算至2020年4月，理由不成立，本院不予采纳。郑明霞自2019年11月起长期拖欠场地占用费，其拖欠费用的原因并非出于疫情防控的客观事实，故郑明霞上诉主张应减免“新型冠状病毒××”疫情期间的场地占用费，理由不成立，本院不予支持。针对双方争议的损失赔偿问题。一、关于装修费。一审法院综合考虑租赁合同无效的过错责任认定、涉案商铺的具体使用情况等，认定世君公司赔偿郑明霞装修费损失36000元，属于合理裁量范围，本院予以确认。郑明霞上诉主张世君公司赔偿全部装修费损失，但未提供新事实、新证据足以推翻一审判决，故本院对郑明霞该项上诉亦不予支持。二、关于加盟费损失。依据郑明霞提供的区域代理合同书，郑明霞已经依据合同约定取得“鲜儒豆浆”在白云区区域内一定期限的代理经营权，该代理合同书没有排除郑明霞在白云区内其他地点的代理经营权，郑明霞上诉主张因涉案合同无效导致其丧失代理权限、损失代理费265000元，依据不充分，本院不予采纳。三、关于物料款及其他财产损失。郑明霞主张的家具、厨具、空调、油烟净化器等属于可迁移的物品；郑明霞主张的物料费损失、广告费损失，其二审提交的支付凭证等不足以证明与涉案商铺存在关联，故本院对郑明霞的该项主张不予采纳。综上所述，郑明霞的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8810元，由郑明霞负担。本判决为终审判决。审判员  梁淑敏二〇二一年九月一日书记员  曾美玲