北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终12080号上诉人（原审原告）：姚树人，男，1962年6月23日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）：北京京宏勘察设计有限公司，住所地北京市西城区南滨河路27号7号楼14层1408。法定代表人：王新星，总经理。委托诉讼代理人：孟凡利，北京圣伟律师事务所律师。上诉人姚树人因与被上诉人北京京宏勘察设计有限公司（以下简称京宏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初38390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。姚树人上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持姚树人的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决没有查明事实真相，揭示真正原因。京宏公司不承认事实并违反合同约定，拒绝恢复原状和商量，并告知姚树人去起诉。姚树人为维护合法权益被逼无奈才进行诉讼。如果京宏公司不违约，履行合同，恢复原状，就不会有诉讼，也不会产生相关的诉讼费和恢复原状的鉴定费用。一审判决认为系姚树人要求恢复内容多和原状照片问题，是错误地判断事实，没有把握京宏公司不想履行义务这一真正原因，据此得出一系列错误的判决意见。一、房屋占有使用费问题。1.京宏公司支付占有使用费的依据只能是双方签订的合同，虽然口头达成解除合同，但是双方商定要签署的终止协议并没有签署，那么在交接钥匙前所产生的房屋使用费只能按照合同标准进行计算；2.收取占有使用费的时间，一审法院将截止日期修改为23日未经姚树人同意，不符合实际情况，交钥匙的时间是12月27日，按照合同约定京宏公司应承担的占有使用费被少算了一个月；3.综合确定因素错误，一审判决综合各种因素，确定减少京宏公司应承担的房屋使用费是错误的。二、恢复原状的鉴定费及诉讼费的问题。本案共发生鉴定费7万元和诉讼费10258元，一审判决显示姚树人主张京宏公司支付违约金、赔偿房屋修复费用、支付房屋使用费都得到法院支持，但要姚树人在没有违规、被动承受，且是违约受害者的情况下，承担大部分鉴定费和诉讼费共60227元，占总费用的75%，显然是违背法治契约精神的。三、关于恢复原状的造价费用。为确定恢复原状费用姚树人提出造价鉴定申请，法院指定北京筑标建设工程咨询有限公司担任鉴定机构，鉴定存在以下问题：1.鉴定程序违法，2.《鉴定意见书》存在诸多问题，3.恢复原状占用时间的问题，4.一审法院对鉴定意见的认定错误。《鉴定意见书》存在严重问题，不仅工作人员没有资格，而且数据计算也存在严重问题，严重侵害了姚树人的合法权益，同时也误导法院做出了错误的认定。京宏公司辩称，同意一审判决，不同意姚树人的上诉请求和理由。姚树人向一审法院起诉请求：1.判决京宏公司按月租金的两倍支付提前解除合同违约金96840元；2.判令京宏公司交付房屋，并支付自2019年7月23日至2019年12月23日的房屋占用费290520元；3.判令京宏公司赔偿姚树人经济损失259528元；4.诉讼费、鉴定费用由京宏公司承担。一审法院认定事实：2016年9月18日，在北京中天信业房地产经纪有限责任公司居间服务下，姚树人作为甲方（出租人），京宏公司作为乙方（承租人），三方签订了《北京市房屋租赁合同》，约定甲方北京市西城区平原里21号楼11层B1206、07、08出租乙方办公使用，房屋租赁期自2016年9月23日至2018年9月22日。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，租金标准为每月租金41359元，支付方式为押一付三，押金41359元，租赁期满或合同解除后，房屋租金押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。双方约定租赁期内，甲方需提前收回上述房屋或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方应退还相应的租金。双方在其他约定事项中有约定“2.租赁期满时，乙方保证玻璃隔断不低于租赁初始长度……”。2016年9月18日，姚树人向京宏公司出具收条，显示收到京宏公司押金及房租165436元。2018年8月1日，姚树人作为甲方（出租方），京宏公司作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》，约定：“……经甲乙双方直接协商继续租赁两年，现对《合同》（《房屋租赁合同》）相关条款变更如下：1.《合同》‘第三条：租赁期限（一）房屋租赁期自2016年9月23日至2018年9月22日’变更为‘第三条：租赁期限（一）房屋租赁期自2018年9月23日至2020年9月22日。’2.《合同》‘第四条租金及押金（一）租赁标准及支付方式：人民币41359.00元/月。’‘（二）押金：人民币41359.00元整’变更为‘第四条租金及押金（一）租金标注及支付方式：人民币48420.00元/月’‘（二）押金：人民币48420.00元整。’因此在2018年9月18日交纳房租145260.00元时，同时补交押金7061.90元。附件中‘各期租金支付明细’金额相应变更。3.除上述变更外，《合同》其它未变更条款甲乙双方认可作为本《房屋租赁合同》之内容继续有效，未尽事宜由双方协商解决。”上述合同签订后，京宏公司补交了房屋租赁押金差额7061元。2019年6月15日，京宏公司向姚树人提出要求提前解除双方之间房屋租赁合同，姚树人于2019年6月18日微信回复，要求京宏公司恢复原有带门隔断、两个玻璃入户门以及1208前台，恢复后的隔断和大门墙面应得到物业认可，并要求京宏公司于2019年7月15日退房前完成上述事项，同时要求京宏公司于2019年7月15日前再支付一个月房租的违约金，押金不退折抵违约金，以及工商注册迁出事宜。自2019年6月20日至2019年8月1日期间京宏公司与姚树人就涉案房屋的恢复进行多次微信沟通，但未能达成一致。京宏公司于2019年8月7日将其工商登记住所自涉案租赁房屋内迁出。另查，一、诉讼过程中，京宏公司提交网页截图、录音资料以及公证书，证明姚树人已发布涉案房屋的出租信息，涉案房屋已在姚树人掌控下，京宏公司未对房屋进行占有使用，姚树人无权主张占有使用费。姚树人称其认可双方合同解除系在2019年7月15日，因此，姚树人在合同解除的情况下有权利进行涉案房屋出租信息的发布，但京宏公司并未将涉案房屋钥匙交还，房屋并未进行交接，京宏公司虽然未对房屋进行占用，但在没有交还房屋的情况下应当支付房屋使用费。二、诉讼过程中，姚树人提交照片，证明涉案房屋的原状以及京宏公司对房屋进行了改动，涉及玻璃门原有位置、地插、地面以及房间门等的恢复。京宏公司对于现状的照片真实性认可，但认为不能证明涉案房屋的原状，但是在2016年首次租房的时候，双方经过协商用石膏将地插进行封堵，对于地面存在开槽布线的情况认可。三、诉讼过程中，姚树人申请对涉案房屋内其主张进行恢复的部分进行修复方案鉴定。经法院委托由中电投工程研究检测评定中心有限公司司法鉴定所进行上述鉴定，并由姚树人预付鉴定费用50000元于2020年4月10日作出《北京市西城区平原里21号楼房屋租赁合同纠纷修复方案》，其中载明：“……四、修复方案。2019年12月27日，本司鉴所组织人员对现场进行踏勘工作……对北京市西城区平原里21号楼11层1206、1207、1208房间作出修复方案如下：1.建筑装饰。（1）按照委托要求对墙体、门、前台等出具恢复方案。（2）对受上述恢复影响范围内的墙体、吊顶等出具恢复方案。（3）恢复受开槽影响及地插影响的地砖，共计78块（拆除原有地砖施工时可能会影响到周边地砖），由于地砖受时间关系及工艺发展影响，恢复后的地砖于原有地砖会有一定色差。（4）具体方案见附件三（建筑装饰专业修复方案）。2.电气。在恢复26个强弱电地插方面，对比东方家园装饰装潢设计中心2006年出具的插座布置图和弱电布置图及现场状况，不能明确26个强弱电地插中具体强电地插和弱电地插的数量。经与法院沟通，按照26个强电及26个弱电地插恢复。具体方案见附件四（电气专业修复方案）……”上述修复方案作出后，双方对修复方案均发表了质证意见，京宏公司申请鉴定人员出庭接受质询，并预付了鉴定人员出庭费2000元。中电投工程研究检测评定中心有限公司司法鉴定所派员出庭后，该司法鉴定所于2020年6月23日作出《修正函》，载明：“……现将意见书需要修正之处函告贵院：（1）意见书中1206房间M03（单开钢制防盗门）改为玻璃门（50mm不锈钢边框，12mm钢化玻璃），即委托事项2中要求的‘鉴定恢复1206房间90公分宽不锈钢玻璃门，带把手和锁并带门禁密码锁，……’。（2）意见书中1207房间M04中的门禁及密码锁改为安装配套五金配件（包括把手和锁），玻璃厚度由10mm改为12mm。(3)意见书中除1206和1207轻体砖隔断墙粉刷立邦漆外，其余需粉刷区域采用白色乳胶漆。特此函告！”后在京宏公司的要求下，中电投工程研究检测评定中心有限公司司法鉴定所将证人出庭费2000元予以退还。后姚树人申请依据《CEETC司法鉴定所[2020]SF检字第026号司法鉴定意见书》及申请要求对涉案工程恢复原状进行造价评估鉴定。经法院委托由北京筑标建设工程咨询有限公司进行上述造价鉴定，由姚树人预付鉴定费20000元。2021年1月15日，北京筑标建设工程咨询有限公司作出《北京市西城区人民法院2019京0102民初38390号案件鉴定意见书》，其中载明：“……五、鉴定说明……3.其他说明。以下修复内容为当事人对《修复方案》有异议部分：（1）A轴内墙面整体重新粉刷，被告主张该墙仅封堵门洞部分进行粉刷，其他部分不需要进行粉刷，鉴定结果将封堵门洞以外墙面粉刷费用单列。（2）背景墙：鉴定方案中背景墙为石膏板隔断墙，被告陈述此墙原为玻璃隔断墙，鉴定结果中按《修复方案》和被告主张分别计算修复费用。（3）过门石：《修复方案》包括此内容，被告对此部分修复内容不认可，此部分修复费用依据《修复方案》计算，在鉴定结果中单列。（4）M１（防盗门）、M6（木门）修复……被告对此部分修复内容不认可……（5）1207中间两个地插……被告对此部分不认可……（6）所有地插恢复的相关管线……被告对此部分修复内容不认可……七、鉴定意见。……当事人对修复方案无异议部分：1.装修工程：43629.56；2.安装工程：7467.95……当事人对修复方案有异议部分：1.原告主张部分……1.1、A轴内墙面整体重新粉刷9126.021.2、背景墙（石膏板隔断墙）1132.051.3、过门石338.271.4、M１（防盗门）、M6（木门）恢复5889.021.5、1207中间两个地插603.771.6、所有地插恢复的相关管线10198.86；2被告主张部分……2.1、背景墙（玻璃隔断）1242”。姚树人认为上述鉴定报告参与现场勘验人员不具备相关职业资格，存在鉴定程序违法，《鉴定意见书》内容与事实不符，且未充分考虑市场和实际情况，并认为对于《鉴定意见》中列明“当事人对《修复方案》有异议部分”，姚树人认为除背景墙同意以京宏公司提出玻璃隔断方案恢复，其余坚持按照《修复方案》意见进行，基于上述理由对鉴定报告数额均不认可。京宏公司则提出对于地砖修复面积存有异议，并对地插单价及M１（防盗门）、M6（木门）价格不认可。经询，双方均认可房屋租赁合同于2019年7月15日解除，京宏公司同意按照支付姚树人两个月租金作为违约金，但认为押金应当折抵部分违约金，尚需支付违约金48420元。双方均认可京宏公司于2019年12月27日将涉案房屋钥匙交还姚树人。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。京宏公司单方提前要求退租，按照双方合同约定，应当向姚树人支付违约金，因双方均认可姚树人收取京宏公司押金48420元，且依据姚树人与京宏公司法定代表人之间的微信记录及京宏公司当庭就押金的陈述，双方对于合同解除以押金折抵部分违约金达成一致，故京宏公司尚需支付姚树人违约金48420元。对于姚树人要求京宏公司返还房屋的诉讼请求，因双方均认可京宏公司于2019年12月27日将涉案房屋钥匙交还姚树人，故法院对姚树人该项诉讼请求不予支持。对于姚树人主张京宏公司赔偿恢复原状损失259528元的诉讼请求，因双方合同约定京宏公司应当按照原状返还房屋，依据当事人陈述以及在案证据显示，京宏公司在使用涉案房屋期间进行了装修改造，故京宏公司负有恢复房屋原状的义务。庭审中，姚树人所提交证据不足以证明涉案房屋2016年交付给京宏公司时的情况，故法院对《北京市西城区人民法院2019京0102民初38390号案件鉴定意见书》中所列明当事人对修复方案有异议部分中“原告主张部分”的相应款项不予采纳，法院结合上述鉴定意见书中“当事人对修复方案无异议部分”及“被告主张部分”予以确认修复费用，但应当指出上述部分中地插单价系基于姚树人所述的地插品牌确定的价格，经法院询问鉴定机构符合国家及行业规定的“非指定品牌”的地插单价一般在150元左右，故法院将“当事人对修复方案无争议部分价格”调减为50377.51元，综上，京宏公司应赔偿修复费用51619.51元。法院对于姚树人所主张的超出部分不予支持。对于姚树人主张上述鉴定意见的现场踏勘并非鉴定人亲自到场，存在鉴定程序违法，鉴定意见不应当采用，但因本案后续鉴定系基于修复方案的造价鉴定，且姚树人亦未提交证据证明鉴定机构选派工作人员进行现场踏勘存在违反强制性规定的行为，故姚树人以此为由不认可《鉴定意见书》的意见法院不予采纳。对于京宏公司所提有关地砖更换修复面积存在异议，但其所提出抗辩意见不能成立；京宏公司提出对《鉴定意见书》中M１（防盗门）、M6（木门）价格不认可，鉴定机构表示上述价格为施工期市场价格，在京宏公司并未提出相反证据予以佐证的情况下，法院对其该项意见不予采纳。对于姚树人主张京宏公司支付2019年7月23日至2019年12月23日期间房屋使用费的诉讼请求，依据合同约定京宏公司应当在租赁期满时，保证玻璃隔断不低于租赁初始长度；另，庭审中，京宏公司亦认可其对房屋内部存在拆改的情况，姚树人未在双方约定时间接收房屋存在法律依据，故法院认为，京宏公司虽于2019年7月17日前已搬离涉案房屋，但在未能恢复合同约定及其自认进行拆改部分的情况下，仍应当支付房屋使用费。但，因姚树人要求京宏公司修复内容较多，且其所提交材料不足以证明其将房屋出租给京宏公司时的原状，导致双方就涉案房屋修复内容以及修复范围未能达成一致，亦致使双方就涉案房屋无法交接而空置，故法院结合合同的履行、房屋使用以及最终确定的修复范围等因素，综合确定京宏公司支付姚树人2019年7月23日至2019年12月23日期间房屋使用费161400元，对于姚树人主张的超出上述金额部分，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、于判决生效之日起七日内，北京京宏勘察设计有限公司支付姚树人违约金48420元。二、于判决生效之日起七日内，北京京宏勘察设计有限公司赔偿姚树人房屋修复费用51619.51元。三、于判决生效之日起七日内，北京京宏勘察设计有限公司支付姚树人二〇一九年七月二十三日至二〇一九年十二月二十三日期间的房屋使用费161400元。四、驳回姚树人的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明一致。本院认为，京宏公司单方提前要求退租，构成违约，应当向姚树人支付违约金，以押金折抵部分违约金后，京宏公司尚需支付姚树人违约金48420元。因京宏公司已将涉案房屋钥匙交还姚树人，故京宏公司无须再向姚树人交付房屋。京宏公司在使用涉案房屋期间进行了装修改造，故京宏公司负有恢复房屋原状的义务。姚树人所提交证据不足以证明涉案房屋2016年交付给京宏公司时的情况，一审法院结合鉴定意见书中“当事人对修复方案无异议部分”及“被告主张部分”予以确认修复费用，同时，经一审法院询问鉴定机构符合国家及行业规定的“非指定品牌”的地插单价一般在150元左右，故一审法院将“当事人对修复方案无争议部分价格”调减为50377.51元，并最终认定京宏公司应赔偿修复费用51619.51元，并无不妥。因本案后续鉴定系基于修复方案的造价鉴定，不能认定鉴定人未亲自到场而鉴定机构选派工作人员进行现场踏勘属于鉴定程序严重违法的情形，本案中亦不存在鉴定人作虚假鉴定，鉴定人不具备相应资格，鉴定意见明显依据不足等鉴定意见不应被采纳的情形。故姚树人上诉主张不认可《鉴定意见书》，本院不予采纳。关于2019年7月23日至2019年12月23日期间房屋使用费。京宏公司应当在租赁期满时，保证玻璃隔断不低于租赁初始长度。京宏公司认可其对房屋内部存在拆改的情况。故京宏公司虽于2019年7月17日前已搬离涉案房屋，但在未能恢复合同约定及其自认进行拆改部分的情况下，仍应当支付房屋使用费。因姚树人要求京宏公司修复内容较多，且其所提交材料不足以证明其将房屋出租给京宏公司时的原状，导致双方就涉案房屋修复内容以及修复范围未能达成一致，亦致使双方就涉案房屋无法交接而空置，故一审法院结合合同的履行、房屋使用以及最终确定的修复范围等因素，综合确定京宏公司支付姚树人2019年7月23日至2019年12月23日期间房屋使用费161400元，并无不妥，本院对此予以维持。综上所述，姚树人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6355元，由姚树人负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵胤晨审 判 员 梁立君审 判 员 王 磊二〇二一年九月十四日法官助理 孙国栋书 记 员 赵 越