安徽省广德市人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1822民初1717号原告：广德市国有资产投资经营有限公司，住所地安徽省广德市桃州镇爱民路广建兰馨大厦9楼，统一社会信用代码9134182274085241XW。法定代表人：徐锦祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘婕，安徽渊源律师事务所律师。被告：杨晓童，女，汉族，1990年8月8日生，住安徽省广德市。委托诉讼代理人：陈培玉，安徽宣广律师事务所律师。第三人：耿本松，男，汉族，1980年11月9日生，住安徽省广德市。原告广德市国有资产投资经营有限公司（以下简称国投公司）与被告杨晓童、第三人耿本松确认合同无效纠纷一案，本院于2021年4月1日立案受理，依法适用普通程序，于2021年5月14日公开开庭进行了审理。原告国投公司委托诉讼代理人潘婕，被告杨晓童委托诉讼代理人陈培玉，第三人耿本松到庭参加诉讼，本案现已审理终结。国投公司向本院提起诉讼请求：1、请求贵院依法判决确认原告国投公司与被告杨晓童于2019年10月9日签订的《房屋预订合同》无效；2、本案诉讼费用由被告杨晓童承担。国投公司当庭增加诉讼请求如下：请求贵院依法判决合同被确认无效之后，原告返还被告已经支付的房屋预订首付款147000元。事实与理由：原告国投公司是从事房地产开发、销售的国有控股企业，被告杨晓童原系广德市桃州镇大木桥社区杨家湾棚户区居民。2019年8月至10月期间，因被告所居住的大木桥社区杨家湾棚户区的房屋被依法征收，被告与广德市城市建设指挥部征地拆迁办公室签订《广德县房屋征收补偿协议》，协议约定被告选择货币化安置补偿方式。被告因此获得购房奖励券，即被告或其所列家庭成员之一在广德县（市）城区规划范围内购买房屋的，根据购买房屋的不同类型可享受不同程度的购房奖励，其中购买新建安置房的，按600元／平方米兑现购房奖励。被告获得购房奖励券后意向购买城北小区X-XX室的房屋，后因个人原因不想购买了便将购房奖励券卖与案外人刘文峰。刘文峰通过案外人易立群与李智（原广德县（市）桃州镇人民政府综治办副主任，已判刑）的交情，让李智利用职权帮忙选定了凤井小区二期X幢X单元XX室（案涉房屋）的安置期房。虽被告已将购房奖励券卖与刘文峰，但被告系购房奖励券的名义登记人案涉房屋为政府投资建设的期房安置房，只提供给棚改拆迁户购买。故被告以其自身名义就案涉房屋与原告签订《房屋预订合同》，合同“第一条房屋基本情况约定房屋位于广德市XX小区（暂定名）X幢X单元XX室，规划用途为住宅，建筑面积129.60平方米，其中套内建筑面积99.50平方米，分推共有建筑面积30.10平方米，最终面积以测绘报告为准。第二条计价方式与价款，套内面积为每平方米4800元（棚改户享受优惠，优惠后按4200元计价），分擁共有部分每平方米2400元，优惠后房屋总价款为490140元;该房屋预订需支付30％总价款147000元，预订款系房屋总价款的一部分，并非购房定金。签订正式房屋买卖合同后，预订款转为房价款，并付清剩余房价款;第四条违约责任约定预订期为3年，以预订合同签订时间为准，预订期满原被告双方签订正式房屋买卖合同。”《房屋预订合同》签订后，刘文峰将案涉房屋通过幸福中介卖与本案第三人耿本松，首付款147000元系耿本松直接支付，收据开于被告名下。李智从中收取10000元好处费。综上，原告认为原被告之间签订的《房屋预订合同》并非双方真实意思表示，被告并没有预订案涉房屋的真实意图。其本意是获取出售购房奖励券的价款，签订合同的行为是为了获取出售购房奖励券价款的附加行为。本案实质系案外人刘文峰通过购买被告的购房奖励券获得购房资格后通过案外人李智利用职权的手段选取中意的房屋即案涉房屋，然后要求被告以其名义与原告签订《房屋预订合同》从而取得案涉房屋预订的权益，刘文峰再将此预订权益转卖给他人赚取差价。根据《民法典》第143条之规定，原告认为《房屋预订合同》非双方真实意思表示，属无效民事法律行为。同时，案涉房屋系案外人李智利用职权帮助刘文峰选取，李智因此受贿而被判刑，《房屋预订合同》的签订也违背公序良俗。综上，因合同签订非原被告双方真实意思表示且违背公序良俗，原告请法庭依法确认原被告之间签订《房屋预订合同》无效!杨晓童辩称,一、被告取得安置房购房资格并非奖励，而是拆迁户依法享有的安置权利。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。二、被告与原告签订《房屋预订合同》系被告真实意思表示，并非原告诉称意思不真实。被告的真实意思就是依法取得安置房屋，再将安置房屋出售，该行为不违反法律法规禁止性规定。原告以被告转卖安置房行为反推被告没有购房意思表示没有任何逻辑性，若原告反推成立，则二手房买卖的出卖人签订的第一手房屋买卖合同都是无效买卖合同，显然不能成立。三、本案并非被告通过他人向国家机关工作人员行贿的手段不正当取得涉案安置房，因为原被告签订《房屋预订合同》原告是明知并且备案，案外人向原告工作人员李智行贿被告既没参与，也不知情，被告未实施任何违法犯罪行为。实际上是原告工作人员以权谋私，借机索贿，但行贿人并非被告。原告称被告违反公序良俗，没有事实及法律依据，四、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十九条规定，房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。涉案房屋属于安置房屋，即使不安置给被告，也必然要安置给其他拆迁户，而安置给哪个拆迁户完全由原告决定，该安置房屋与其他安置房一样已由原告明码标价，购房价格系公开价格，不同地段、不同位置的安置房价格不同，在价格公示的情况下，任何拆迁户一旦取得涉案安置房，均以该价格与原告签订购房合同，且该购房合同依法应由原告公示。原告没有证据证明被告不符合该安置房购买资格，也没有证据证明被告低价购买了该安置房。五、关于法律适用，原告适用《民法典》属于适用法律不当。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》，《房屋预订合同》签订于民法典实施前，应当适用当时的《合同法》规定，原被告之间签订的《房屋预订合同》并不违反《合同法》的效力规定。民法典143条主要是行为规范而不是裁判规范，主要是要引导民事主体进行民事法律行为之时，特别注意以上几个方面的问题，使民事法律行为能够完全得到法律的保护，但并不能因此说，在司法裁判中，不全部具有上述要件的民事法律行为就不能有效，该条规定是正面规定具备了上述全部要件的民事法律行为有效，并不能反过来说，只有具备了上述全部要件的民事法律行为才有效，即不能作反向解读，不全部具备上述三要件的民事法律行为就欠缺民事法律行为有效的要件。实际上，本条称之为民事法律行为的有效要件是一种对该条的误读，所谓要件，就是不能缺少的条件，为民事法律行为的必要条件之一，而上述规定实际规定的是民事法律行为有效的充分条件，条件全部具备的，民事法律行为一定有效，但不能反过来说，其中某一要件的欠缺，并不必然导致民事法律行为不能有效，“意思表示真实”，作为民事法律行为有效的要件更值得探讨，包括意思表示真实是重大意思表示真实还是允许一般的意思表示不真实，以及意思表示作为当事人的内心活动，如何判断其意思表示真实，意思表示真实，是指行为人表现于外部的意思与其内在意志相一致。行为人的内在意志更多地隐藏于行为人的内心，岂是外部主体都能准确判断的，即使法院和仲裁机构对行为人的意思表示进行解读阐释，也并非能够准确反映行为人的真实意思，何谈行为人的意思表示真实。我们一个简单的反例就可以说明意思表示真实不是民事法律行为有效的必要条件，对于可撤销合同，必然是合同未准确地反映合同一方的真实意思，否则就不是可撤销合同。而可撤销合同在撤销之前，我们都承认该合同是有效的，只有撤销以后都能归于无效的法律效果，而在撤销之前，意思表示不真实已经客观存在，且合同也认为应是有效的，只有有效且意思表示不真实才能请求撤销。另外，即使意思表示不真实，只要意思表示不真实没有达到严重的程度，不符合法律规定的可撤销的条件，不真实的意思表示所相应的民事法律行为也不是就可以撤销的，因此，法律上并不禁止存在意思表示瑕疵的民事法律行为的合法有效。本案中被告是基于拆迁户的身份而取得安置房的购房资格，原告与被告签订的《房屋预订合同》对合同相对方是有条件限制的，至于被告签订购房合同购买的房屋是自己居住，还是出售给他人，这是被告的权利，原告不能以此认为合同签订时被告意思表示不真实。按照原告的逻辑在签订《房屋预售合同》时，购买者不是以居住为目的签订的合同都是无效合同，这显然不能成立。六、本案系原告工作人员以权谋私，借机索贿，受贿财物及行贿人的获利属于非法所得，追缴李智的违法所得及行贿人的获利才是原告的政府职责。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十条对政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中违法犯罪行为的法律责任是赔偿损失、给予处分、依法追究刑事责任，并未规定房屋安置合同无效。本案原告作为国有公司应当追究受贿人和行贿人的责任，原告通过诉讼主张剥夺没有任何过错的拆迁户即被告的购房权利，于法无据。因此，答辩人请求法院驳回原告的全部诉讼请求。耿本松述称，我作为本案第三人在购买涉案房屋是通过中介购买，我也支付了中介费，对于原告陈述存在刘文峰购买优惠券再转卖、给李智好处费违规选房等事情我都一概不知情，原告陈述的这些情况是否属实由法庭予以核实，我买房的交易对象是杨晓童，与我签订安置房买卖协议的人是房主杨晓童，我支付了购房款共计276860元，也是杨晓童打的收条。我买房是通过中介正规渠道购买的，当时购房的时候我就想着买房子是大事，通过中介购买的房屋更有保障，中介费我都支付了。我在购买涉案房屋的时候完全是善意的，涉案房屋交易价格也是按照市场价合理交易的，但没想到这个房子会存在这么多事情，我根本不知道这其中的事情，如果要是知道这其中有这么些事情的话我是根本不会买这个房子的，我完全是一个受害者，是被刘文峰、杨晓童等人欺瞒的受害者，原被告之间的预订合同无效由法院进行判定，如果原被告之间的合同是无效的，那被告与我之间的《安置房买卖协议》也就无法履行，我已经支付了部分房款276860元，这钱还是向亲戚朋友借的，房价现在比2019年买房的时候上涨了，房子我拿不到后面买房还会更贵，这给我造成了极大的损失，如果合同无效，我已经支付的购房款应当返还给我并且赔偿我的损失。经审理查明:2019年8月至10月期间，因杨晓童所居住的大木桥社区杨家湾棚户区的房屋被依法征收，取得购房奖励券（编号:NO.4013），购房奖励券载明“被征收人选择货币化安置补偿方式，根据《广德县城市规划区房屋征收暂行办法》的规定，被征人或其上述所列家庭成员之一在本县城市规划区内购买新建商品房的，按400元/平方米兑现购房奖励；在本县城市规划区内购买二手商品房的，按200元/平方米兑现购房奖励；购买新建安置房的，按600元/平方米兑现购房奖励，上述奖励每户仅限一套，且建筑面积不超过130平方米。”后杨晓童将购房奖励券卖与案外人刘文峰，刘文锋通过易立群联系李智，李智利用职务之便模仿领导签字选了凤井小区二期X幢X单元XX室安置房。杨晓童于2019年10月9日与广德市国有资产投资经营有限公司签订《房屋预订合同》，约定将凤井小区二期X幢X单元XX室期房出售给杨晓童，房屋预付款147000元由耿本松刷卡支付。2020年11月，广德市监察委员会在调查李智一案中，发现李智违规为他人选取安置房，建议广德市国有资产投资经营有限公司对李智在选房流程单上模仿领导签字的31套期房依法依规终止合同。广德市国有资产投资经营有限公司与杨晓童协商未果，诉至本院，要求判如所请。本院认为,民事主体从事民事活动，依法享有意思自治的自由，但民事法律行为的自由必须限定在不损害国家利益、社会公共利益的范围之内。民事主体的民事法律行为一旦超越法律和道德所容许的限度，其效力就必须被法律所否定。杨晓童将购房奖励券卖与案外人刘文峰,该购房奖励券（号:NO.4013）的对象明确限定为被拆迁户杨晓童及家庭成员之一，其性质为购买房屋的资格，存在一定的人身专属性。案涉凤井小区二期X幢X单元XX室系拆迁安置房，由李智违规选定，必然损害广大拆迁户合规选房的合法权益，从而损害拆迁安置基本交易秩序，损害社会公共利益。因此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条的规定，案涉《房屋预订合同》无效，国投公司取得的房屋预付款147000元，应当予以返还。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、原告广德市国有资产投资经营有限公司与被告杨晓童签订的《房屋预订合同》(2019第FY0352号)无效;二、原告广德市国有资产投资经营有限公司于本判决生效之日起七日内返还被告杨晓童房屋预付款147000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3320元，由广德市国有资产投资经营有限公司负担1700元，杨晓童负担1620元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  朱泽芳人民陪审员  王承军人民陪审员  张有红二〇二一年八月十一日书 记 员  贺 丹附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。