广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院执 行 裁 定 书（2021）桂0703执异28号异议人：李雨芬，女，1989年4月15日出生，汉族，钦州市人，住钦州市钦北区。申请执行人：广西中小企业融资担保有限公司，住所地：中国（广西）自由贸易试验区南宁片区金海路20号综合保税区商务中心1号楼11层1118号，统一社会信用代码：914500007420976657。法定代表人：邱宗跃，该公司总经理。被执行人：广西北部湾钢结构工程有限公司，住所地：钦州市钦北区皇马工业园一区，统一社会信用代码：91450703753732310Q。法定代表人：夏菊英，该公司执行董事。被执行人：陈宝云，男，1961年7月13日出生，汉族，浙江省龙游县人，住钦州市。被执行人：郑冬灵，女，1963年12月1日出生，汉族，住钦州市。被执行人：徐巧萍，女，1966年10月24日出生，汉族，住浙江省龙游县。被执行人：黄琼斌，男，1965年12月26日出生，瑶族，钦州市交通局干部，住钦州市钦北区。被执行人：罗美荣，女，1964年8月16日出生，壮族，住钦州市钦北区。被执行人：周建国，男，1976年5月24日出生，汉族，浙江省龙游县人，住浙江省龙游县。被执行人：陈小云，女，1969年3月7日出生，汉族，住浙江省龙游县。被执行人：卢一广，男，1990年6月10日出生，汉族，住浙江省东阳市。被执行人：方建锋，男，1982年1月27日出生，汉族，住浙江省龙游县。被执行人：卢欣欣，女，1984年1月22日出生，汉族，住钦州市钦南区。被执行人：周碧敏，女，1980年9月14日出生，汉族，住钦州市钦南区。本院在执行广西中小企业融资担保有限公司（以下简称广西中小企业公司）与广西北部湾钢结构工程有限公司（以下简称北部湾钢结构公司）、陈宝云、郑冬灵、徐巧萍、陈小云、卢一广、方建锋、卢欣欣、周碧敏、黄琼斌、罗美荣、周建国追偿权纠纷一案中，异议人李雨芬提出书面异议，本院于2021年7月26日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人李雨芬称，请求法院撤销（2021）桂0703执恢147号腾房迁出公告。事实与理由：异议人因办公业务及相关生产经营业务需要，于2015年4月1日与宫保街XX号房产权人即被执行人黄琼斌签订房屋租赁合同，合同承租期限为8年，租期至2023年3月31日止，房屋承租合同签订并交付以来，异议人一直完全占有并使用该房屋。租赁时，宫保街XX号房产（产权人为黄琼斌）没有向申请执行人提供相关相应的债务担保（即法院生效判决的债务的财产担保）及抵押登记，客观事实系异议人承租在先，抵押权设立在后。房屋租赁至今，一直是异议人李雨芬占有使用，并一直用于由异议人设立开办经济实体业务及相关的泥兴陶产品的生产经营业务范围，依规守法。前述事实有工商部门注册登记的时间及办公营业地址和异议人姓名【注：国家企业信用信息公示系统（广西）可查阅】、房屋租赁合同、租金收据、身份证明等相关材料佐证。因租期未满，租赁关系还存在，钦北区法院要求该房产使用人即本异议人腾房迁出并交付的执行行为，损害到异议人的正当权益。现因该执行行为不符合相关法律之规定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定和《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，异议人特向法院提出书面异议，请求法院依法裁定撤销要求使用人腾房迁出并交付的执行行为。异议人李雨芬向本院提供如下证据：1、《房屋租赁合同》，证明2015年4月1日，异议人与被执行人黄琼斌签订租赁合同，由异议人租赁涉案的钦州市某房屋，租赁时间：从2015年4月1日起至2023年3月31日止，第一、二、三、四年的每年租金总额为31200元，第五、六、七、八年的每年租金总额为33600元，每季度支付一次租金，以现金或转账形式支付；2、收条26份，证明异议人已向黄琼斌支付2015年4月1日至2021年9月的房屋租金；3、国家企业信用信息公示系统（广西）、《税务登记证》、《准予注销登记通知书》，证明异议人于2015年4月23日开办钦州市XX坊，经营场所为涉案钦州市钦北区宫保街XX号房屋。被执行人黄琼斌称：1、被执行人黄琼斌（宫保街XX号房产权人）与第三人广西中小企业信用担保有限公司（现更名为广西中小企业融资担保有限公司）签订的反担保合同没有约定执行反担保受偿的顺序。申请执行人在明知有债务人即北部湾钢结构工程有限公司提供自己厂房地产及机器设备提供反担保、保证人提供反担保、第三人提供财产反担保等众多反担保的情形下，于2016年5月13日与异议人签订《最高额抵押反担保合同》，该合同没有约定执行担保受偿具体明确的受偿顺序，也没有具体明确的受偿顺序的补充协议。2、申请执行人与债务人即北部湾钢结构工程有限公司签订《最高额委托担保合同》是格式合同，即合同条款是原则性概括性的是反复使用的合同条款，该合同存在财产反担保（含债务人提供财产反担保）和保证人反担保等众多担保情形下，没有具体明确执行担保受偿顺序，尽管申请执行人与债务人签订的上述主合同内容第六条第（6.4）有“如甲方代偿，甲方有权自主选择执行各项反担保受偿的顺序。”该条款的约定是不明确具体的，在债务人提供自身不动产、动产等众多财产反担保的情形下，对它自己内部各项财产反担保受偿顺序有约束力，对合同第三方的反担保受偿顺序的没有约束力。而且，无论是在签订主合同后，还是与异议人签订从合同后，也没有再补充具体选择受偿顺序的明确约定。3、申请执行人已经选择申请执行债务人钢结构公司自身的地产房屋机器设备等各项反担保受偿，现债务人的各项反担保财产未执行受偿而且数额巨大。4、被执行人黄琼斌将宫保街XX号房屋出租给第三人李雨芬承租，是抵押合同签订前，即2015年4月将房屋出租而房屋抵押合同是2016年5月签订，而且租期未满，租赁关系还存在。5、钦北区人民法院至今还没有对反担保财产宫保街XX号房屋和土地依法作出拍卖受偿裁定并依法书面送达产权人。（2021）桂0703执恢147号公告要求被执行人黄琼斌及使用人腾房迁出的执行行为违反《中华人民共和国民法典》第392条规定和第405条规定，损害到本人的合法权益。请求法院依法裁定撤销（2021）桂0703执恢147号腾房迁出公告。申请执行人广西中小企业公司及被执行人北部湾钢结构公司、陈宝云、郑冬灵、徐巧萍、陈小云、卢一广、方建锋、卢欣欣、周碧敏、罗美荣、周建国未对异议人的异议提出意见。本院查明，原告（反诉被告）广西中小企业公司诉被告北部湾钢结构公司、被告陈宝云、郑冬灵、徐巧萍、陈小云、卢一广、方建锋、卢欣欣、周碧敏、被告（反诉原告）黄琼斌、罗美荣、周建国、陈灵芝、黄国泰追偿权纠纷及反诉一案，经本院审理于2019年3月6日作出（2018）桂0703民初1223号判决：一、被告广西北部湾钢结构工程有限公司偿还代偿债务款17697320.74元给原告广西中小企业融资担保有限公司；二、被告广西北部湾钢结构工程有限公司支付代偿债务款利息（利息计算：以6077320.74元为基数，从2017年9月5日起计，以11620000元为基数，从2018年1月8日起计，均按照中国人民银行同期同档次贷款利率的四倍计，计至清偿之日止）给原告广西中小企业融资担保有限公司；……十一、原告广西中小企业融资担保有限公司对被告黄琼斌、罗美荣坐落于钦州市公鹅田（宫保街XX号）的房地产（国有土地证号：钦国用［19XX］字第××号；房屋所有权证号：钦房权证城区字第××号）折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；……。被告黄琼斌、罗美荣、周建国、陈小云、卢一广、陈灵芝、黄国泰、方建锋、卢欣欣、周碧敏不服一审判决向钦州市中级人民法院提起上诉，钦州市中级人民法院于2019年12月25日作出（2019）桂07民终948号民事判决：驳回上诉，维持原判。上述判决发生法律效力后，被执行人均未履行生效法律文书所确定的义务。广西中小企业公司向本院申请强制执行。本案进入执行程序后，2021年7月12日，本院作出（2021）桂0703执恢147号《腾房迁出公告》，责令被执行人黄琼斌及房屋使用人于本公告张贴之日起十日内迁出、腾空上述房屋并将房屋钥匙交到本院。并于同月16日张贴于涉案房屋。2021年7月26日，异议人向本院提出书面异议。另查明，2015年4月1日，被执行人黄琼斌与异议人李雨芬签订了《房屋租赁合同》。双方约定：黄琼斌将其名下位于钦州市某房屋租赁给李雨芬使用，租赁期限八年，自2015年4月1日至2023年3月31日，房屋租金支付方式及违约责任等事项。合同签订后，同月23日，异议人开办了钦州市钦北区XX坊，经营场所设在涉案房屋。2020年6月1日，钦州市钦北区XX坊注销登记。异议人使用涉案房屋并支付到2021年9月30日的租金。本院认为，执行过程中，案外人对执行标的物主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以提出执行异议。异议人主张对涉案房屋享有租赁权，要求撤销腾房公告。在被执行人黄琼斌未履行生效法律文书确定的义务的情况下，人民法院对被执行人名下房产采取执行措施符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。案外人以不动产租赁权为由主张排除强制执行，必须具备两项要件：1、案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已签订真实有效的不动产租赁合同；2、案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合以上两项要件，则不能排除强制执行。本案中，异议人李雨芬与被执行人黄琼斌在涉案房产抵押前及法院查封前已签订书面租赁合同并对涉案房产持续占有、使用至今并把涉案房屋作为经营场所，因此，异议人关于在租赁期限内继续占有使用涉案房屋，撤销本院的腾房公告的请求于法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下：撤销钦州市钦北区人民法院于2021年7月12日作出的（2021）桂0703执恢147号《腾房迁出公告》。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  梁卫兵审 判 员  覃小丽人民陪审员  林丽莉二〇二一年八月五日书 记 员  章 艳