辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终2032号上诉人（原审原告）：抚顺市秋实房地产开发公司,住所地：抚顺市顺城区站东街新华嘉园。法定代表人：丛向秋，该公司董事长。委托诉讼代理人：王春，辽宁必达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：抚顺县农村信用合作联社，住所地：抚顺市顺城区新城路中段华盛小区11号楼。法定代表人：于世勇，该联社经理。委托诉讼代理人：伞宝强，辽宁民威律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：兰超越，男，1988年7月6日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：李贵伟，男，1960年2月24日出生，汉族，住抚顺市新抚区。上诉人抚顺市秋实房地产开发公司因与被上诉人抚顺县农村信用合作联社、兰超越返还原物纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院作出的（2020）辽0411民初3472号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人抚顺市秋实房地产开发公司的法定代表人丛向秋及其委托诉讼代理人王春，被上诉人抚顺县农村信用合作联社委托诉讼代理人伞宝强，兰超越委托诉讼代理人李贵伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。抚顺市秋实房地产开发公司的上诉请求：1、诉请贵院依法撤销抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初3472号判决书，并依法改判被上诉人兰超越支付上诉人2011年3月至2018年6月9日的房屋占用费，被上诉人抚顺县农村信用合作联社支付上诉人2018年6月10日至2020年3月的占用费，两被告共计27万或发回重审；2、一审、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：上诉人和被上诉人兰超越于2012年7月16日签订了一份协议。协议内容：此前甲乙双方签订了商品房买卖合同(合同编号为XK2012083)，合同约定甲方将坐落在顺城区新城东路84-8号11室门市房(建筑面积为515.35平方米，分上下两层，两层面积相等)以每平方米8000元平方米价格出售给乙方，乙方已将全部房款支付给甲方（履行完合同约定全部义务）。在甲方向乙方实际交付房屋时，乙方发现所购房屋的第二层室内结构非常不合理，为解决此问题，经双方友好协商达成如下一致：一、甲方同意为乙方调换其所购房屋的第二层，甲方将坐落在顺城区新城东路“新湖国际”11号楼5号门市房（面积为299.9平方米）调换给乙方，此房屋价格为每平方米12000元。二、乙方将前述84-8号11室门市的第二层（建筑面积为257.68平米）退还给甲方，每平方米8000元。从2011年3月至2018年6月9日兰超越就占有该房产，兰超越于2018年6月10日至2020年3月将案涉房屋转让给抚顺县农村信用合作联社占有，在后来，抚顺县农村信用合作联社又将案涉房屋转移给刘岩占有（在一审时刘岩已将占用费支付给上诉人，上诉人撤销了对刘岩的起诉）。房屋一直被二被上诉人占有，但双方互相推诿，一审法院罔顾事实，对二被上诉人占有上诉人的房产不予认定并驳回了上诉人的诉讼请求。一审判决认定事实不清，适用法律错误，上诉人请求贵院撤销一审判决，依法改判或发回重审，支持上诉人的诉求，保护上诉人的合法权益。兰超越辩称，抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初3472号民事判决书，事实清楚、适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。事实理由：2011年3月至4月份，被上诉人兰超越购买上诉人公司23方块（新湖国际）8号楼4-11号商业门市（一跃二层），并支付了21273440元全部房款。其中案涉8号楼11号门市（一跃二层）房款4122800元（现为顺城区裕城路84-8号楼11号商业门市）。在上诉人向兰超越实际交付房屋时，兰超越发现所购8号楼11号门市（二层）结构非常不合理，经双方协商同意调换。2012年7月16日签订《协议书》约定1、甲方将坐落在顺城区新城东路新湖国际11号楼5号门市房（面积299.9平方米）调换给乙方；2、乙方将前述84-8号11室门市房的二层（建筑面积257.68平方米）退还给甲方；3、乙方配合甲方行使相关权利，但乙方不支付任何费用。2014年6月27日双方又签订《补充协议》，其中第五条调换房约定：2014年6月30日之前乙方同意将乙方购买的新湖国际花园11号楼5号门市（299平方米）退还甲方（包括此房预售许可证），甲方尚欠253平方米房屋（每平方米8000元），甲方用新湖国际车库（每车库24万元）或房屋抵顶乙方，具体调换事宜双方另行签订协议。如协商不成甲方同意按每平方米8000元退还房款。2017年7月29日双方又签订《补充协议》第一条约定：甲乙双方经协商，甲方同意将8个车库（每个车库24万元）调换为新湖国际住宅付给乙方，其中多层住宅5套（顶层），每套94平方米；高层住宅2套，每套199平方米。以上调换房屋每平方米3300元，由甲方在相关部门办理全部备案登记。2017年8月6日双方签订《补充协议书》第三条：2014年6月27日补偿协议履行过程中，甲方即没按期为乙方办理完成相关证照又在乙方不知情的情况下，将2号楼2号、3号门市（面积525平方米、金额350万元）抵押给银行并被拍卖；第五条：经甲乙双方协商确认，甲方自愿承担766.5万元违约金的300万元，或以住宅、门市自愿承担766.5万元违约金的300万元，或以住宅、门市房的方式支付给乙方，在双方签字之日起交付房屋一切手续（楼号、放好、房门钥匙）注门市按4000元、住宅按3200元。2017年9月6日兰超越向顺城区人民法院提起诉讼，请求赔偿损失，经一审、二审2018年4月24日二审生效判决，判决秋实公司返还兰超越房款2098560元、赔偿房款350万元、赔偿损失款105万元。以上证据证明，被上诉人是基于购买商业门市取得案涉11号楼B层房屋，由于不具备使用条件，从购买之日起至2018年4月24日抚顺市中级人民法院（2018）辽04民终30号民事判决书下发之日止，案涉房屋一直处在闲置状态，更不存在支付占用费用事项，2018年6月9日兰超越与抚顺县农村信用合作联社签订《抵账协议》与案涉房屋8号楼11号门市二层无关。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。抚顺县农村信用合作联社辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人针对县联社的诉讼请求没有事实和法律依据，二审法院应予驳回。抚顺市秋实房地产开发公司向一审法院起诉请求：1、判令被告兰超越支付2011年3月-2018年6月9日期间的房屋占用费；被告抚顺县农村信用合作联社支付2018年6月10日-2020年3月期间的房屋占用费（以第三方评估为准）；2、诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明：2011年3月至4月份，原告与被告兰超越约定被告兰超越购买原告开发的新湖国际二期新河嘉园门市房大约2500平方米，此后原告与被告兰超越陆续签订了数份商品房买卖合同。2012年7月16日，原告与被告兰超越双方签订一份《协议书》，主要约定：被告兰超越购买的8号楼11号门市二层调换至11号楼5号门市，5号门市的价格为每平12000元；8号楼11号门市二层退还给原告，每平8000元；新调换房屋多出的房款由被告兰超越支付；原告办理8号楼11号门市一二层的产权分割等。2012年11月15日，双方就“11号楼5号门市”签订《商品房买卖合同》，约定首付款为2078800元，贷款152万元。因被告兰超越贷款未办下来，上述《协议书》及《商品房买卖合同》未履行完毕。2014年6月27日，原告与被告兰超越双方签订一份《补偿协议》，主要约定：被告兰超越于2011年3月至4月购买了新湖国际二期新河嘉园的门市房，2012年11月12日签订正式房屋买卖合同，交付房屋的期限为2012年12月31日，在签订合同前被告兰超越已付清房款2500余万元（以合同及交款收据为准），因原告至今未办理房屋产权证书，依据相关法律违约责任的规定，双方达成协议，1、原告用位于新湖国际二期新河嘉园23方块2号楼2号和3号门市（面积525平方米）抵顶给被告兰超越，用于抵顶原告所应承担的违约金及赔偿款，抵顶金额为350万元；2、被告兰超越购买的所有门市房及抵顶的2处门市房，原告承诺在2015年2月19日之前办理房屋权属证书；3、如原告未在约定的期限内办理完房屋权属证书，原告应按原告交纳的总房款加上抵顶金额350万元的总和，每日承担0.3%的违约金；4、如原告逾期办理房屋权属证书超过6个月，被告兰超越有权要求退房，原告在收到退房通知书10日内，将交纳的全部房款及第1条约定的抵顶赔偿款给付被告兰超越，同时承担第3条所约定的违约金；5、调换房约定，2014年6月30日前被告兰超越同意将11号楼5号门市退还原告，原告尚欠253平方米房屋（每平方米8000元），原告用新湖国际车库（每车库24万元）或房屋抵顶，具体事宜双方另行签订协议，如协商不成原告同意按每平方米8000元退还房款。该《补偿协议》签订后，原告将新河嘉园23方块2号楼2号和3号门市交付给被告兰超越使用，后因原告将新河嘉园23方块2号楼2号和3号门市抵押给银行，致使被告兰超越未取得新河嘉园23方块2号楼2号和3号门市的产权手续并无法使用。另，原告依据该《补偿协议》第5条约定，将八个车库的销售许可证的手续及车库钥匙交付给被告兰超越并承诺欠两个车库，但原告在2017年7月29日将车库相关手续收回，原告顶车库的约定最终没有实际履行。2017年7月29日，双方又约定将八个车库调换为住宅，但双方也没有实际履行。2017年8月6日，原告与被告兰超越双方再次签订一份《补充协议》，主要约定：1、依据2014年6月27日双方签订的《补偿协议》第2条规定，被告兰超越购买的所有门市房及抵顶的二处门市房（抵顶金额350万元），原告承诺在2015年2月19日之前办理房屋权属证书；2、依据2014年6月27日双方签订的《补偿协议》第3条规定，如原告未在约定的期限内办理完房屋权属证书，原告应按交纳的总房款加上抵顶金额350万元的总和，每日承担0.3%的违约金；3、2014年6月27日《补偿协议》在履行过程中，原告既没按期办理完成相关证照又在被告兰超越不知情的情况下，将2号楼2号、3号门市（面积525平米，金额350万元）抵押给银行并被拍卖，其违约行为，应承担违约金和赔偿责任；4、根据上述规定内容原告应承担2号楼2号、3号门市（面积525平米，金额350万元）购房款赔偿违约金350万元×每日0.3%×730天=766.5万元；5、经双方确认，原告自愿承担766.5万元违约金的300万元，或以住宅、门市房的方式支付给被告兰超越，在双方签字盖章之日起交付房屋一切手续。另查明，2015年1月被告兰超越购买的8套门市（顺城区）办理了《房屋所有权证》。2014年9月29日，原告抚顺市秋实房地产开发公司取得了顺城区裕城路84-8号楼非住宅2层11B号房屋的《房屋所有权证》。2017年11月30日，一审法院做出（2017）辽0411民初2582号民事判决书，就兰超越与抚顺市秋实房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案做出判决，判决：1、被告抚顺市秋实房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告兰超越房款2098560元；2、被告抚顺市秋实房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告兰超越房款350万元；3、被告抚顺市秋实房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告兰超越违约金105万元；4、驳回原告兰超越其他诉讼请求。抚顺市秋实房地产开发有限公司不服该判决，提起上诉，抚顺市中级人民法院于2018年4月24日做出（2018）辽04民终30号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2019年10月31日，辽宁鑫麟拍卖有限公司受被告抚顺县农村信用合作联社委托将位于顺城区房屋拍卖，不包括本案争议的顺城区裕城路84-8号楼非住宅2层11B号房屋，上述“裕城路84-8号楼非住宅1跃2层4、5、6、7、8、9、10、11A号房屋”由刘岩经竞买取得。本案诉讼过程中“顺城区裕城路84-8号楼非住宅2层11B号房屋”经由法院网上拍卖公示后，最终由刘岩取得。一审法院审理过程中，原告以与刘岩达成庭外和解为由，申请撤销对刘岩的起诉，一审法院做出（2020）辽0411民初3472号之一民事裁定书，裁定准许原告撤回对刘岩的起诉。另，依原告申请依法委托辽宁永顺资产评估有限公司对顺城区裕城路84-8号楼非住宅2层11B号房屋2011年-2019年年租金及2020年月租金进行评估，2021年3月25日辽宁永顺资产评估有限公司以“相关房屋需借用相邻房屋通道出入且评估基准日相距久远，无法收集到相关市场信息”为由，退回委托。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告主张被告抚顺县农村信用合作联社支付2018年6月10日-2020年3月期间的房屋占用费，根据原告庭审中所举证据，无法证实抚顺县农村信用合作联社对案涉的顺城区裕城路84-8号楼非住宅2层11B号房屋实施了占用行为，故对其要求该主张一审法院不予支持。关于原告主张被告兰超越支付2011年3月-2018年6月9日期间的房屋占用费一节，被告兰超越在2011年3月购买了案涉的8号楼11号门市（1-2层），2012年7月经双方协商约定由原告将8号楼11号门市第二层调换到11号楼5号门市，被告将8号楼11号门市第二层退还给原告，由原告办理产权分割手续并承担相应费用，此后双方又达成多份协议就相关房屋的置换、违约赔偿等事宜达成协议，2017年兰超越就其与抚顺市秋实房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案提起诉讼，一审法院做出（2017）辽0411民初2582号民事判决书，抚顺市中级人民法院于2018年4月24日做出（2018）辽04民终30号民事判决书，上述事实能够证明被告兰超越即使在2011年3月-2018年6月9日间占有了案涉的顺城区裕城路84-8号楼非住宅2层11B号房屋，也系基于购买的事实及双方协商解决房屋置换等权利义务未切实履行的情形下的占有，原告现有证据不能证明被告兰超越系非法占有案涉房屋，其主张被告兰超越给付房屋占用费依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告抚顺市秋实房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费8800元，减半收取4400元，由原告抚顺市秋实房地产开发有限公司承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院认定的事实有相关证据佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：二被上诉人是否应向上诉人支付房屋占用费。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人未提供充分证据证明2018年6月10日至2020年3月期间抚顺县农村信用合作联社占用案涉房屋，故其要求抚顺县农村信用合作联社支付此期间房屋占用费的请求，本院无法支持。另外，兰超越基于其与上诉人之间的房屋买卖及房屋置换关系占有案涉房屋，兰超越与上诉人因案涉房屋的置换等事宜多次协商，上诉人均未能予以根本解决，在此情况下上诉人向兰超越主张支付房屋占用费无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人抚顺市秋实房地产开发公司的上诉请求无事实依据和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由上诉人抚顺市秋实房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  宫 颖审 判 员  李 艳审 判 员  李依桐二〇二一年九月三日法官助理  李耀南代书记员  刘鑫明