上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初21507号原告：上海碧峰房地产发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：林建瑞(KennethLimKianSwee)，总经理。委托诉讼代理人：汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：黄蔚，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。被告：上海清欢食品有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：张春雷，总经理。原告上海碧峰房地产发展有限公司(以下简称碧峰公司)与被告上海清欢食品有限公司(以下简称清欢公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧峰公司的委托诉讼代理人汪滢，被告清欢公司的法定代表人张春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧峰公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间的《凯德龙之梦闵行-商场房屋租赁合同》于2020年12月15日解除；2.判令被告支付自2020年10月1日起至2020年12月15日的租金45,228.81元以及自应当支付之日起第二日至实际支付之日止每日按照当月应付租金的0.1%计算的逾期付款违约金(暂算至2021年3月31日为6,920.59元)；3.判令被告支付自2020年10月1日起至2020年12月15日的物业管理费5,856.97元以及自应当支付之日起第二日至实际支付之日止每日按照当月应付物业管理费的0.1%计算的逾期付款违约金(暂算至2021年3月31日为896.19元)；4.判令被告支付自2020年10月1日起至2020年12月15日的市场推广费976.16元以及自应当支付之日起第二日至实际支付之日止每日按照当月应付推广费的0.1%计算的逾期付款违约金(暂算至2021年3月31日为149.37元)；5.判令被告支付自2020年7月1日起至2020年11月30日的水电费7,007.11元；6.判令被告已经支付的租赁保证金62,880元及公共事业保证金4,192元不予返还；7.被告支付提前解除租赁合同违约金94,320元(按4.5个月的租金、物业费、推广费计)；8.判令被告恢复原状返还房屋并按照每日695元支付自2020年12月16日起至实际交付之日止的房屋占用费；9.判令被告支付原告减免的2020年2月10日至2020年3月15日期间的租金10,453.77元。事实和理由：原告与被告于2019年7月11日签订了《凯德龙之梦闵行一商场房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定被告承租上海市沪闵路XXX号B2-K10/K11号(以下简称涉案房屋)，作为经营“WASTEAK-外卖/食品摊/糖果/糕点/甜品店”之用途，租赁期限自2019年8月1日至2021年7月31日。租赁合同签署后，原告依约履行自身各项义务，并给予被告疫情期间租金减免的经营扶持。然而被告却于2020年11月17日来函要求于2020年11月30日正式退租；且实际亦自2020年12月1日起擅自停业。同时，被告自2020年8月起拖欠该房屋的租金、物业管理费、市场推广费及水电费等款项。为此，原告于2020年12月2日以律师函形式要求被告恢复正常营业、支付欠款以及继续履行租赁合同，并告知了拒不履行的法律后果，但被告仍未履行。因此，原告于2020年12月14日以律师函形式通知被告于2020年12月15日解除租赁合同，并要求被告支付拖欠的款项及承担违约责任。原告认为，租赁合同系原告与被告的真实意思表示、合法有效，双方均应恪守。被告擅自停止营业、提前解约以及拖欠租金、物业管理费等款项的行为已经构成了严重违约，并且给原告造成了重大经济损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告清欢公司辩称，其从2020年11月已经停止经营了，涉案合同在2020年11月底解除。剩下两个冰柜，一个电扒炉，原告不让搬走，其他自己的东西都搬走了。租金和物业费同意付到2020年11月30日。被告是正常解除合同，不是违约。租金、物业费的违约金过高，要求法院调整违约金。原告诉请的水、电费同意支付，原告的其他诉讼都不同意。原告的人流量和卫生条件没有达到被告的要求，导致被告无法经营。被告商铺周围被围起来后非常影响视线，其所处的小通道就没有人来了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月11日，原告碧峰公司作为出租方(甲方)与被告清欢公司作为承租方(乙方)签订租赁合同一份，约定：被告向原告承租涉案房屋，计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为26.2平方米；乙方承诺租赁该房屋作为经营“WASTEAK-外卖/食品摊/糖果/糕点/甜品店”之用途；租赁期自甲方同意的装修期届满次日起2年时间，即2019年8月1日至2021年7月31日；甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起0天的装修期。涉案房屋的交付日为2019年8月1日；自装修期满后的次日起，该房屋的租金按照含税保底租金或含税提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取；保底租金：按租用面积计算。2019年8月1日至2020年7月31日的含税月保底租金为17,816元，2020年8月1日至2021年7月31日的含税月保底租金为18,209元。除第一个月的租金后的各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。乙方应于本合同签订后五个工作日或房屋交付同时向甲方支付房屋租赁保证金62,880元；该房屋的物业管理费按租用面积每月每平方米90元核算，每月物业管理费为2,358元；除第一个月的物业管理费后的各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清。乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除；经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿。甲方有权在乙方未交还房屋逾期满7日后可自行开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋,将该房屋腾空收回。甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责。对于可移动的物品，甲方在搬出后有权就该等物品向乙方收取仓储费用。该等物品被搬出后，视为乙方放弃该等物品的所有权，则甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物品。甲方将该房屋恢复原状的费用及甲方在上述过程中发生的公证费、律师费由乙方承担。乙方应于交付日或之前向甲方支付公共事业保证金4,192元；乙方擅自中途退租的，甲方有权选择要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除本合同，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付甲方相当于当年六个月租金和六个月物业管理费及六个月市场推广费之和的金额作为违约金。乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用(包括未补足租赁保证金不足部分)的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。合同对其他事项亦作了约定。2020年7月8日，原告碧峰公司作为出租方(甲方)与被告清欢公司作为承租方(乙方)签订租金变更补充协议一份，约定：1、甲方同意自2020年2月10日起至2020年3月15日止，给予乙方10,453.77元的租金优惠。2、甲方给予乙方本协议约定的优惠政策的前提条件为，乙方不得以任何原因擅自中途退租，若乙方未能履行前述的义务及承诺，则本协议第一条所述的费用调整不生效，甲方有权向乙方追索其已按本协议约定享有的租金等优惠部分金额。2020年11月17日，被告向原告发送《退租申请书》，内载：“由于今年疫情的原因导致我司亏严重，入不敷出，员工工资急需支付，公司承受巨大的经营压力面临倒闭。现正式向上海碧峰房地产发展公司提出退租申请，申请于2020年11月30日正式退租。”原告确认其于2020年11月20日收到该《退租申请书》。2020年12月2日，原告向被告发送关于要求恢复营业、支付拖欠款项并继续履行租赁合同的《律师函》，函告如下：“一、你司应立即撤回提前终止租赁合同之意思表示，恢复正常营业并继续履行租赁合同；你司应当于本函寄发之日起5天内(即2020年12月7日以前)支付拖欠款项共计人民币68,793.31元；二、否则，碧峰公司将有理由认为你司以实际行动表示不再继续履行租赁合同；届时，碧峰公司不得不依据租赁合同和《合同法》及相关司法解释依法解除租赁合同；并且，碧峰公司要求你司承担由此造成的一切后果，包括但不限于：(1)支付拖欠的租金、其他费用和相应逾期违约金；(2)根据租赁合同你司的租赁保证金不予返还；(3)限期你司办理完毕所有退场手续。否则，你司应当支付房屋占用费：(4)你司应当将该房屋进行打扫和清理，使该房屋处于完好和可出租状态，以及将该房屋恢复原状。否则，你司应当承担由此造成的相关恢复费用和未恢复原状期间的占用使用费；同时，碧峰公司有权在租赁合同解除之日起7日后开启并更换该房屋门锁，将房屋内的物件包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出该房屋，并将该房屋腾空收回。碧峰公司对因此而引起的损坏及你司之损失概不负责；……”2020年12月3日，被告收到上述《律师函》。2020年12月14日，原告向被告发送关于解除租赁合同的《律师函》，函告如下：现碧峰公司根据租赁合同第10.1条、10.2条、12.2条和《合同法》及相关司法解释之规定，委托本律师正式函告你司如下：一、碧峰公司根据租赁合同第10.1条、第12.2.4条、第12.2.5条等条款之约定和《合同法》及相关司法解释之规定，于2020年12月15日起正式解除租赁合同及双方现有的租赁关系；二、同时，碧峰公司要求你司承担由此造成的一切后果，包括但不限于(1)支付拖欠的租金、其他费用人民币68,793.31元及相应逾期违约金(租金及其他费用每逾期一日应按逾期支付之款项的0.1%支付违约金)；(2)根据租赁合同第12.2条，你司的租赁保证金人民币62,880元不予返还；(3)你司应当于2020年12月15日以前办理完毕所有退场手续。否则，每逾期一日的，你司应当根据租赁合同第21.5条支付房屋占用费；(4)你司应当根据租赁合同第13.1条于2020年12月15日之前对该房屋进行打扫和清理，使该房屋处于完好和可出租状态，以及将该房屋恢复原状。否则，你司应当承担由此造成的相关恢复费用和根据租赁合同第21.5条计算的未恢复原状期间的占用使用费；同时，碧峰公司有权根据租赁合同第23.5条之约定在租赁合同解除之日起7日后开启并更换该房屋门锁，将房屋内的物件包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出该房屋,并将该房屋腾空收回。碧峰公司对因此而引起的损坏及你司之损失概不负责；(5)你司应当根据租赁合同第12.2条，承担相当于该房屋当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金；(6)碧峰公司有权向你司索取装修期内所免去的租金、物业管理费及市场推广费；……(9)你司已缴纳的有关费用和押金(若有)将直接抵扣拖欠的租金、物业管理费、水电费和相应违约金；(10)你司依法及约定应当承担的其他违约责任。同时，若你司的违约行为给碧峰公司造成的损失高于违约金的，碧峰公司有权根据《合同法》及“租赁合同”的有关规定进一步要求你司赔偿损失。……”被告于2020年12月15日收到该解除函。审理中，本院至涉案房屋现场查看，因部分相邻商铺被围蔽，涉案房屋视线确有部分遮挡。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。在合同的履行期内，被告主张退租，其行为构成违约，其作为违约方，并不享有合同解除权。原告作为守约方享有合同解除权，其于2020年12月14日发函主张合同于2020年12月15日解除，且被告已于2020年12月15日收悉函件，故本院确认合同于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本院依据上述法律规定，就原告的逐项诉讼请求作如下处理：一、关于2020年10月1日起至2020年12月15日期间的租金45,228.81元以及相应逾期付款违约金的请求。原告诉请的上述租金符合合同约定，本院予以支持，被告应当支付2020年10月1日至2020年12月15日期间的租金45,228.81元。另因被告逾期支付租金构成违约，应当承担逾期付款违约金。原告按照日千分之一标准主张相关期间的逾期付款违约金确属过高，本院酌情调整按日万分之二计算。(分段计算方式：以18,209元为基数，按照每日万分之二的标准计算的自2020年10月10日起至实际给付租金之日止的违约金；以18,209元为基数，按照每日万分之二的标准计算的自2020年11月3日起至实际给付租金之日止的违约金；以8,810.81元为基数，按照每日万分之二的标准计算的自2020年12月2日起至实际给付租金之日止的违约金)。二、关于2020年10月1日起至2020年12月15日的物业管理费5,856.97元以及相应逾期付款违约金的请求。原告诉请的上述物业费符合合同约定，本院予以支持，被告应当支付2020年10月1日至2020年12月15日期间的物业费5,856.97元。另因被告逾期支付物业费构成违约，应当承担逾期付款违约金。原告按照日千分之一标准主张相关期间的逾期付款违约金确属过高，本院酌情调整至日万分之二计算。(分段计算方式：以2,358元为基数，按照每日万分之二的标准计算的自2020年10月10日起至实际给付租金之日止的违约金；以2,358元为基数，按照每日万分之二的标准计算的自2020年11月3日起至实际给付租金之日止的违约金；以1,140.97元为基数，按照每日万分之二的标准计算的自2020年12月2日起至实际给付租金之日止的违约金)。三、有关2020年10月1日起至2020年12月15日的市场推广费976.16元以及相应逾期付款违约金的请求。案中，涉案房屋位于商场一隅，本身位置较为偏僻，考虑到涉案房屋确因其他商铺被围影响部分视线，对于原告的该项诉讼，本院不予支持。四、有关2020年7月1日起至2020年11月30日期间的水电费的请求。原、被告就水、电费7,007.11元达成一致，与法不悖，本院予以确认。五、有关租赁保证金62,880元及公共事业保证金4,192元不予返还的请求。原告要求没收被告租赁保证金62,880元的诉请，符合合同约定，本院予以支持。原告要求没收公共事业保证金4,192元的请求，无依据，本院不予支持。六、有关支付提前解除租赁合同违约金94,320元的请求。原告没收被告的租赁保证金62,880元(相当于3.45个月的租金)已可弥补原告的相关损失，且对被告的违约行为起到惩罚性效果。再结合被告的违约行为并非出于恶意，虽然合同约定了解除合同违约金，但仍应当考虑原、被告之间的利益平衡，公平合理的处理合同解除后的相关后果。基于此，原告再行主张解除合同违约金的请求，本院不予支持。七、有关恢复原状返还房屋并按照每日695元支付自2020年12月16日起至2021年7月16日的房屋占用费的请求；审理中，双方确认系争商铺已于2021年7月16日恢复原状，故该项诉讼已处理完毕。对于占有使用费，原告自2021年11月20日已获悉被告要求解除合同并于11月底搬离涉案房屋，且原告已于2021年12月14日通过函件等方式发出了合同解除的意思表示并要求被告在2020年12月15日之前将该房屋恢复原状，明确约定在租赁合同解除之日起7日后其有权将该房屋腾空收回，原告完全可以先行收回涉案房屋以防止损失进一步扩大。考虑到涉案房屋的实际情况和腾空所需时间，本院认为2020年12月25日后产生的房屋占有使用费损失，应由原告自行承担。被告应支付原告2020年12月16日起至2020年12月25日期间的占有使用费5,873.87元。八、有关被告支付减免的租金10,453.77元的请求。原告该项诉请符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、原告上海碧峰房地产发展有限公司与被告上海清欢食品有限公司签订的《凯德龙之梦闵行-商场房屋租赁合同》于2020年12月15日解除；二、被告上海清欢食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海碧峰房地产发展有限公司2020年10月1日起至2020年12月15日期间的租金45,228.81元及租金逾期付款违约金(该违约金包括：1.以18,209元为基数，按照每日万分之二的标准计算的自2020年10月10日起至实际给付租金之日止的违约金；2.以18,209元为基数，按照每日万分之二的标准计算的自2020年11月3日起至实际给付租金之日止的违约金；3.以8,810.81元为基数，按照每日万分之二的标准计算的自2020年12月2日起至实际给付租金之日止的违约金)；三、被告上海清欢食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海碧峰房地产发展有限公司2020年10月1日起至2020年12月15日的物业管理费5,856.97元及物业费逾期付款违约金(该违约金包括：1.以2,358元为基数，按照每日万分之二的标准计算的自2020年10月10日起至实际给付租金之日止的违约金；2.以2,358元为基数，按照每日万分之二的标准计算的自2020年11月3日起至实际给付租金之日止的违约金；3.以1,140.97元为基数，按照每日万分之二的标准计算的自2020年12月2日起至实际给付租金之日止的违约金)；四、被告上海清欢食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海碧峰房地产发展有限公司2020年7月1日起至2020年11月30日期间的水、电费7,007.11元；五、原告上海碧峰房地产发展有限公司收取的被告上海清欢食品有限公司的租赁保证金62,880元不予返还；六、原告上海碧峰房地产发展有限公司于判决生效之日起十日内向被告上海清欢食品有限公司返还公共事业保证金4,192元；七、被告上海清欢食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海碧峰房地产发展有限公司2020年12月16日起至2020年12月25日期间的占有使用费5,873.87元；八、被告上海清欢食品有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海碧峰房地产发展有限公司减免的租金10,453.77元；九、驳回原告上海碧峰房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,519.99元，由原告上海碧峰房地产发展有限公司负担519.99元，被告上海清欢食品有限公司负担2,000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 金渊法官助理 王晶书 记 员 王晶附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。