上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初10710号原告：周胜东，男，1992年8月30日出生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：王建民，上海市诤正律师事务所律师。委托诉讼代理人：周怡琳，上海市诤正律师事务所律师。被告：刘崇林，男，1983年9月3日出生，汉族，住湖北省。原告周胜东与被告刘崇林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2021年6月10日公开开庭进行审理，原告周胜东的委托诉讼代理人王建民、被告刘崇林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周胜东向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方2020年12月23日签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令被告搬离上海市青浦区华新镇华志路XXX弄XXX号房屋，并恢复原状返还给原告；3、请求判令被告支付原告房屋租金(以每月人民币6,500元为标准,自2021年5月1日起计算至被告实际腾退日止)；4、请求判令被告支付违约金6,500元。事实和理由：2020年12月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市青浦区华新镇华志路XXX弄XXX号房屋出租给被告使用，装修免租期为2020年12月24日至2021年1月31日。租赁期限自2021年2月1日至2026年1月31日，前两年租金为每月6,500元，被告应提前7天支付后面三个月租金。被告拖欠房租累计达一个月的，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，但被告始终以经济困难为由拖欠租金，经原告反复催要，被告仅于2021年3月6日支付6,500元、3月22日支付3,000元。故原告诉至法院作如上诉请。审理中，原告变更诉讼请求第二项为：判令被告搬离上海市青浦区华新镇华志路XXX弄XXX号房屋，并返还给原告。被告刘崇林辩称：对于原告诉讼请求第一、二、三项均同意，但是不同意诉讼请求第四项。是原告要求解除合同，被告不需要支付违约金。被告为装修涉案房屋付出了成本，故合同解除后，原告应赔偿被告相应的装修损失。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告周胜东是上海市青浦区华新镇华志路XXX弄XXX号房屋(以下简称涉案房屋)权利人。2020年12月23日，原、被告签签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将涉案房屋出租给被告使用，租赁期限为2021年2月1日至2026年1月31日。前两年租金为每月6,500元，自第三年开始每月租金为7,000元，被告应提前七日支付后三个月租金。原告交付该房屋时，被告需向原告支付房屋租赁保证金6,500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由被告承担的费用、租金以及被告应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应于原、被告双方验收无误后如数返还给被告，不足部分由被告补足。租赁期满后，被告需将房屋恢复原样返还给原告。如因原告原因退租，原告应赔偿被告装修赔偿款5万元。如被告拖欠房租累计达一个月以上需承担违约责任，且原告有权解除合同并收回房屋。违约责任金额定义为本合同规定的一个月的租金标准。合同还约定了其他内容。合同签订后，被告共向原告支付租金19,500元，分别为：2021年的3月6日支付6,500元，同年3月22日支付3,000元，同年5月1日支付1万元。因被告一直未向原告补足欠付的租金，原告于2021年3月23日通过邮政快递向被告发函要求解除合同、腾退房屋等，快递查询单显示该函件于2021年3月24日被签收。审理中，原告表示，被告除了支付上述19,500元租金外，还于2020年12月23日支付租赁保证金2,000元、2021年1月10日支付租赁保证金4,500元，共计支付租赁保证金6,500元。但由于被告存在违约行为，根据《房屋租赁合同》的约定，被告交付的租赁保证金应抵扣其应承担的违约金，故原告无需返还租赁保证金。另，原告表示原告发送给被告的律师函中明确《房屋租赁合同》解除时间为2021年3月23日，故本案诉请第一项要求确认合同解除时间为2021年3月23日。被告表示律师函确实已经收到，但对其载明的合同解除时间不予认可,合同解除时间由法院认定。根据查明的事实，本院认为，原、被告就涉案房屋签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人理应恪守。根据合同约定，被告应于提前七日支付后三个月的租金。如被告拖欠房租累计达一个月以上需承担违约责任，且原告有权解除合同并收回房屋。根据双方当事人的陈述及在案证据，能够证明被告仅支付原告三个月的租金，被告拖欠租金的行为已经构成根本违约，原告有权解除租赁合同，并要求被告自系争房屋内腾退。被告对于原告要求被告将涉案房屋恢复原状并予以返还的诉讼请求并无异议，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。根据在案证据，被告于2021年3月24日签收原告邮寄的合同解除函，故双方合同应于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告诉请要求被告支付欠付的租金，合法有据，且被告不持异议，本院予以支持。关于违约金，合同约定违约金为一个月的租金标准，该约定并未明显过高，本院予以确认，但原告自认被告已经支付租赁保证金6,500元，根据合同约定，租赁期满或者合同解除后，租赁保证金应抵扣由被告承担的费用、租金及应承担的违约赔偿责任，故对于原告主张的租赁保证金应抵扣违约金的意见，本院予以采纳。故本院确认被告无需再另行向原告支付违约金。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条之规定，判决如下：一、原告周胜东与被告刘崇林于2020年12月23日就上海市青浦区华新镇华志路XXX弄XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》自2021年3月24日起解除；二、被告刘崇林应于本判决生效之日起十日内自上海市青浦区华新镇华志路XXX弄XXX号房屋内腾退并将房屋返还原告周胜东；三、被告刘崇林应于本判决生效之日起十日内支付原告周胜东租金(以每月6,500元为标准，自2021年5月1日起计算至被告实际腾退之日止)；四、驳回原告周胜东的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费287.50元，减半收取143.75元，由被告刘崇林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  王媛媛书记员  金恣晔附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。