上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0120民初11031号原告：江庭国。委托诉讼代理人：方得焰，上海沪盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞兴琼，上海沪盛律师事务所律师。被告：徐璘俊。委托诉讼代理人：康建明。原告江庭国与被告徐璘俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月26日立案后，依法适用简易程序，于2021年8月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人俞兴琼、被告及其委托诉讼代理人康建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江庭国向本院提出诉讼请求：1．解除街面商铺租赁协议，并要求被告支付原告违约金人民币140，000元(以下币种同)；2．要求被告支付拖欠的水费270元，物业费1，035元，共计1，305元；3．要求被告支付原告系争房屋的房租共计140，000元(自2020年10月1日至2021年3月31日)。诉讼过程中，原告变更第三项诉讼请求为：3．要求被告支付原告系争房屋的房租共计46，666.67元(自2020年10月1日至2020年11月30日)。事实和理由：2020年1月17日，原告江庭国与被告徐瑞俊签订了《街面商铺租赁协议》。该协议约定，由被告承租奉贤区育秀路1263、1265号的一楼(建筑面积95平方米)，承租期为壹年，自2020年4月1日至2021年3月31日止，先付后用，付三押二，每季度租金70，000元。2020年9月6日、2020年9月12日，原告向被告以邮寄的方式发函催收租金70，000元、物业费1，035元、水费270元。2020年12月1日，原告通过微信再次向被告催收上述费用，但被告仍未支付房租及其它费用。因被告的违约行为，原告无法将系争房屋另行出租，导致系争房屋空置，原告因此承担了系争房屋的房租。鉴于被告的根本违约行为，现为维护原告的合法权益，原告特依法向贵院提起诉讼，望判如诉请。被告徐璘俊辩称，不同意原告的第一项诉讼请求，涉案街面商铺租赁协议已经于2020年8月实际解除，无需原告再次请求解除，被告不存在违约情形，被告已经按约提前六个月通知原告要求解除协议，且原告已经实际占有房屋并对外出租，不同意支付违约金。同意原告的第二项诉讼请求，愿意支付水费和物业费。对于原告的第三项诉讼请求，认为原告实际在2020年11月份占用系争房屋，被告只需支付一个月的租金，并应以被告在原告处的押金进行抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：不动产登记簿、《商铺租赁合同》、授权委托书、《街面商铺租赁协议》、催款通知书、邮件交寄单及挂号信收据、被告提供的两份收据，本院均予以认定并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．原告提供微信聊天记录、录音光盘及文字记录，欲证明被告未履行租金、物业费、水费等合同义务，并将承租房屋上锁。被告对该组证据的真实性不认可。本院认为，微信聊天记录上没有具体日期，亦未提供原始载体，本院不认可其真实性；对于录音光盘及文字记录，被告庭审中确认系其与原告之间的谈话，故本院对其真实性予以确认。2．被告提供门店房屋租赁合同及农业银行交易清单，欲证明系争房屋从2017年12月开始由被告承租，被告为此向原告支付了转让费90，000元。原告对该组证据的真实性不清楚，关联性不认可。本院认为，该组证据与本案无关联性。3．被告提供委托合同及发票一组，欲证明2018年1月10日，被告为经营所需，在系争房屋内安装煤气，并支付安装费23，300元。原告对其真实性由法院认定，关联性不认可。本院认为，该组证据的真实性本院予以确认。4．被告提供微信聊天及短信聊天截图一组，欲证明2020年8月25日之后，被告无力继续履行合同，协商转租事宜，但经原告阻挠未成功转租。原告对该组证据真实性不认可，原告一直催促被告支付租金。本院认为，被告未提供手机载体，故对该组证据及其待证事实本院不予采信。5．被告提供照片两张，旨在证明被告于2020年10月份已经停止经营，原告对此知情同意并张贴招租广告。原告对该证据的真实性不认可，证明目的不认可。本人认为，被告该份证据未提供原件，亦无法看出拍摄时间，对其待证事实本院无法采信。根据当事人的陈述及庭审审查确认的证据，本院确认事实如下：2020年1月17日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《街面商铺租赁协议》，约定：甲方将坐落于奉贤区南桥镇育秀XXXX号的一楼房屋，建筑面积95平方米租赁给乙方作经营餐饮使用。承租期为一年，自2020年4月1日起至2021年3月31日止。门面承租金每月23，333.35元，年承租金280，000元；付款方式为先付后用，付三押二，每季度租金为70，000元。承租期间的租金、物业费、水、电等费用由乙方自理，按期交纳。协议第六条约定：乙方应付甲方承租租金47，000元，作为乙方应付费用的保证金，承租期满应付费用无拖欠及违约，并将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，甲方无息如数退还。协议第七条约定：……承租期满或租赁合同解除时乙方返还该房屋时须固定装修、留置任何物品及不可移动的无偿归甲方所有，甲方也有权让乙方恢复房屋原样。协议第十一条约定：如甲方在租期届满后仍承租着或要对外出租的，乙方承租期满在同等条件下有优先续租借承租权，双方应提前六个月就是否继续合作提出意见，不提出视为放弃，甲方有权另外承租给其他人，如继续合作应另行签订承租协议，并交纳承租金等费用。协议第十三条约定：协议履行期间乙方有下列情形之一，甲方有权单方终止合同，并追究乙方的违约责任：……4．乙方在每期房屋承租到期前25天未到甲方处缴纳承租金……。协议第十九条约定：双方应严格履行，任何一方未能履行本协议规定条款，经另一方书面催告仍不履行的，其行为视作根本性违约，除本协议另有约定外，守约方有权单方面解除本协议，且违约方须支付守约方违约金为六个月房屋租金。若违约方支付的违约金不足以赔偿违约引起的损失时，违约方应追加补偿补足守约方赔偿金。2020年1月17日，被告向原告支付合同押金47，000元，租金70，000元。2020年6月6日，被告支付租金70，000元。2020年9月5日，原告向被告发出催款通知书，告知2020年9月5日应付租金70，000元(2020年10月1日至2020年12月31日三个月)。后，被告逾期缴纳房屋租金及水电费等费用。2020年11月30日19时32分，原告电话联系被告，“原：你那房租已经逾期两个月了，你现在还要不要租啊？门都是锁的。被：租我怎么会租呢？你转掉喽。原：里面有没有异味我也不知道，门都是锁了，你现在是不做了还是什么？被：不做了呀，我不可能门开着喽。……”2020年11月30日19时43分，原告再次联系被告，“原：是徐璘俊吗？你说不做了，钥匙几号拿过来呀？今天都星期一了。被：钥匙？原：对呀。被：钥匙我找一下，问一下。我现在手上没有。原：今天是2020年11月30日星期一，你几号拿过来？被：几号？我找找看。原：那你说几号拿过来？我们碰个面。被：找不到你剪掉就好了。……”庭审中，原告确认于2021年12月1日开锁进入系争房屋。另查明，2018年1月11日，被告与案外人上海奉贤燃气有限公司签订《委托合同》，委托上海奉贤燃气有限公司在系争房屋内进行燃气排管工程的建设，花费23，300元。还查明，系争房屋于2007年10月17日被核准登记在案外人上海建都房地产开发有限公司名下。2017年9月12日，案外人上海建都房地产开发有限公司授权案外人万亿兆进行门店出租、签订合同事宜。2020年1月2日，上海建都房地产开发有限公司与原告签订《商铺租赁合同》，约定将奉贤区育秀路XXX-XXX号房屋出租给原告作经营使用，租期自2020年1月1日起至2025年3月31日止，并约定未经上海建都房地产开发有限公司书面许可，原告不得将该房屋全部或者部分交付第三方使用(包括转租、无偿提供给第三方使用)。2020年1月1日，上海建都房地产开发有限公司书面同意原告将奉贤区南桥镇育秀路XXX-XXX号一楼商铺转租给被告为餐饮使用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案争议焦点：一、本案街面商铺租赁协议的解除时间；二、被告是否违约，若违约，应当支付的违约金标准；三、被告是否应当支付原告2020年10月1日至2020年11月30日的房屋租金。针对争议焦点一，本案双方当事人对合同的解除达成一致意见，故本院对合同解除予以确认，原告主张合同在2020年12月1日向被告发送催款通知书时解除，被告主张2020年8月份双方协商解除，但均未提供证据佐证解除合同的意思表示到达对方。本院认为，2020年11月30日被告明确告知原告不再继续经营，并同意原告接收房屋，次日，原告开锁进入系争房屋，应当视为原、被告双方就系争合同于2020年12月1日解除达成一致意见。针对争议焦点二，本院认为，原告已经按约交付租赁房屋，被告应及时支付房屋租金。根据合同约定，2020年10月1日至2020年12月31日三个月租金应于2020年9月底前支付，被告至今未付，显属违约。被告主张双方已于2020年8月份协商解除合同，但未提供相应的证据予以佐证，本院无法采信。故本院认定导致系争合同解除的违约责任在被告一方。因合同解除，被告需承担因违约产生的违约金，但系争协议约定六个月房租的违约金标准明显过高。本院从实际情况出发，综合考虑合同履约情况、当事人的过错程度等因素，酌定违约金为三个月的租金共计70，000元。关于争议焦点三，被告主张原告在2020年11月份已经实际占用系争房屋，故只愿意支付2020年10月份的租金。本院认为，被告主张的事实未提供充分证据予以佐证，本院无法采信。反之，原告提供的录音材料足以证明其于2020年12月1日开锁进入系争房屋，故租金计算至2020年11月30日止并无不当，本院采纳原告的主张。被告庭审中主张未付租金在已支付的押金中予以抵扣，且原告同意押金在本案中一并处理，本院予以确认。被告应付原告2020年10月1日至2020年11月30日的租金46，666.67元，原告应返还被告押金47，000元。关于水费270元、物业费1，035元，被告并无异议并同意支付。关于被告安装的煤气设施，双方一致同意由被告自行拆除，对此双方无争议，本案不再处理。综上所述，本院对于原告江庭国的诉讼请求予以部分支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告江庭国与被告徐璘俊于2020年1月17日签订的《街面商铺租赁协议》于2020年12月1日解除；二、被告徐璘俊于本判决生效之日起十日内支付原告江庭国违约金70，000元；三、被告徐璘俊于本判决生效之日起十日内支付原告江庭国水费270元、物业费1，035元；四、被告徐璘俊于本判决生效之日起十日内支付原告江庭国房屋租金46，666.67元；五、原告江庭国于本判决生效之日起十日内返还被告徐璘俊押金47，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，060元，减半收取计2，030元，由原告江庭国负担751元，被告徐璘俊负担1，279元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 张英法官助理 刘伟书 记 员 刘伟附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》（1999年）第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。