四川省成都市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）川01民终13138号上诉人（原审原告）：谢崇宣，男，1970年8月27日出生，汉族，住四川省泸县。委托诉讼代理人：彭诚，北京在明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都市武侯区铁佛水泥制品厂，住所地四川省成都市武侯区簇桥乡铁佛村1组。法定代表人：王凤全，厂长。委托诉讼代理人：霍向军，成都市武侯区律政法律服务所工作者。上诉人谢崇宣因与被上诉人成都市武侯区铁佛水泥制品厂（以下简称铁佛水泥厂）合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初13006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢崇宣上诉请求：1.撤销原判，并依法改判谢崇宣所购房屋拆迁时的实际价值为准返还拆迁款；2.一、二审诉讼费由铁佛水泥厂承担。事实和理由：一、一审法院混淆交易价值与拆迁利益，1200元/m2仅为房屋重置价值与房屋实际价值差距巨大，明显不能保证被拆迁人原有生活。案涉房屋位于武侯区，已基本实现城市化，且在实践中，对于城中村的房屋在征收时也往往采取市场价值的评估方法进行评估，根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款，被上诉人已为上诉人办理集资建房所有权证，对案涉房屋归属进行确认，双方对房屋目前属于上诉人所有无争议，案涉房屋依据川府土【2009】16号文件于2009年已经被批准征收，土地性质已经变为国有土地，2020年进行安置补偿时已经被纳为城市规划区，上诉人有权要求执行国有土地上房屋征收补偿标准参照周边类似房地产的价格，被上诉人是在得到武侯区国土局的用地许可后修建的案涉综合楼建于2002年，作为乡镇企业并不需要办理国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等，涉案综合楼建设合法，后因被上诉人经营不善转让给上诉人，上诉人作为本村人将其作为店面房经营多年且办理营业执照，一审认定案涉综合楼为“商品房”认定事实错误适用法律错误。二、一审法院未全面审查事实，未对《征地搬迁补偿协议》的搬迁费，奖励费进行分割。根据双方签订的《征地搬迁补偿协议》除了对房屋本身的补偿，还应当依据《成都市征地补偿安置办法》（市政府78号令）第二章第十条补偿搬迁补偿费2976874.84元，依据《关于成都市征地补偿安置办法实施中有关具体问题意见的通知》（成办发[2003]15号）第四条第二款规定，补偿奖励费595374.84元，上述的搬迁补偿费、奖励费属于房屋拆迁利益中的一部分，上诉人自2002年受让房屋后一致实际占有、使用、控制案涉房屋，积极配合征收工作，主动将屋内物品腾空，对其房屋相对应的搬迁补偿费，奖励费部分应当由上诉人享有，一审中被上诉人也是同意按照《征地搬迁补偿协议》中约定的补偿标准将上诉人应得拆迁利益支付给上诉人，但是一审法院判决中却未对上述搬迁补偿费，奖励费进行分割，未保障上诉人合法权益。铁佛水泥厂辩称，同意按照国家政策和文件规定的1200元/m2进行赔偿。谢崇宣向一审法院起诉请求：判令铁佛水泥厂返还谢崇宣拆迁补偿款198000元（以拆迁补偿协议确定的金额为准，后变更为：以谢崇宣所购买的房屋拆迁时的实际价值为准）及利息。一审查明事实：1991年9月11日，成都市武侯区国土局批准铁佛水泥厂占用簇桥乡铁佛村一组土地作为铁佛水泥厂用地。2002年10月29日，武侯区铁佛村一组与铁佛水泥厂签订《铁佛村集体土地有偿使用费协议书》，约定铁佛村一组重新核实铁佛水泥厂现已使用的土地后，提供给铁佛水泥厂继续使用；如遇国家征用搬迁，其中按照政策规定所赔偿的建筑损失费、搬迁费、土地改造费等由铁佛水泥厂享有；铁佛水泥厂可在该土地上修建办公楼及厂房和其他附属设施，产权归铁佛水泥厂所有。2002年5月，铁佛水泥厂在厂区土地上修建了房屋。2004年4月18日，铁佛水泥厂与该村村民谢崇宣签订《协议书》约定，铁佛水泥厂将已建成商品房（营业房）14#、15#两间99㎡卖给谢崇宣，全部包干费用14.2万元。铁佛水泥厂书面承诺，十年内国家征用或单位占用由铁佛水泥厂退14.2万元给谢崇宣；10年后，此营业房属谢崇宣长期所有。合同签订后，谢崇宣支付了房款取得了房屋。2003年3月1日，武侯区簇桥乡铁佛村委会向铁佛水泥厂发放了“房屋建筑产权证”，载明综合楼1#-15#门面房屋房主为铁佛水泥厂。2019年9月17日，成都市武侯区簇锦街道铁佛社区居委会发布《搬迁通知》：铁佛一组已于2018年4月被政府征用，要求各住户、商家库房马上搬离拆迁区域，政府将于国庆节后进行施工打围，到时将停水停电。本案一审审理过程中，经谢崇宣申请，一审法院向成都市武侯区簇锦街道办事处调取了《征地搬迁补偿协议》。对该证据描述如下：2019年10月18日，成都市武侯区簇锦街道办事处与铁佛水泥厂法定代表人王凤全签订《征地搬迁补偿协议》约定：根据川府土【2009】26号文件批准，成都市武侯区簇锦街道办事处铁佛村一组土地收为国家所有，作为成都市城市建设用地。依据相关法律法规对铁佛水泥厂在征地范围内的建（构）筑物及其他附属设施进行补偿，最高补偿标准为1200元/㎡。（钢架结构附属房屋为最高标准补偿类型）。一审庭审中，铁佛水泥厂认可谢崇宣的房屋为最高补偿标准类型。谢崇宣在一审法院调取《征地搬迁补偿协议》后变更诉讼请求，请求以谢崇宣所购房屋在拆迁时的实际价值判令铁佛水泥厂返还谢崇宣拆迁补偿款并向一审法院申请对房屋拆迁时的市场价值进行鉴定评估。一审法院认为，铁佛水泥厂依据县级以上地方人民政府土地行政主管部门（成都市武侯区国土局）批准取得铁佛村一组部分土地（农村集体所有的土地）的使用权，其应当将土地用于企业建设生产目的，不得将土地用于商业开发。铁佛水泥厂未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售许可证，其修建的“商品房”不符合法律规定，不能取得房屋产权，部分权利不受法律保护。前述“商品房”仅具有一定使用价值，不具有交易流通的权能。在法律意义上案涉“商品房”交易价值为零。谢崇宣提出鉴定评估申请即使能够鉴定出一个交易价格，基于该“商品房”产权交易不受法律保护的本质，一审法院亦无法采信该价格即为政府应当支付的拆迁补偿数额。谢崇宣购买不能取得产权的房屋应当对拆迁后果有一定预期，其应当自担风险，谢崇宣的诉讼请求缺乏法律依据及事实依据，一审法院不予支持。成都市武侯区簇锦街道办事处已经将拆迁补偿款全额支付给铁佛水泥厂，铁佛水泥厂亦同意按照拆迁补偿标准1200元/㎡支付给谢崇宣，此属于民事意思自治的范畴，不违反法律规定，一审法院予以确认。综上，谢崇宣的诉讼请求一审法院在118800元（1200元/㎡×99㎡）范围内予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院作出如下判决：一、铁佛水泥厂于判决生效之日起十日内向谢崇宣支付118800元；二、驳回谢崇宣其他诉讼请求。案件受理费4260元（已减半收取），由谢崇宣负担1790元，铁佛水泥厂负担2470元。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院经二审审理查明的事实与证据与一审审理查明的事实与证据一致，本院予以确认。本院认为，案涉房屋位于成都市武侯区铁佛村一组，系由铁佛水泥厂在农村集体土地上修建，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十一条“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理”，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定，建设单位进行建设，需要使用土地的，必须先行完成对集体土地的征收手续。本案案涉房屋的建设未依法履行相关土地征收手续，因该类“小产权房”涉及行政机关对用地性质、建设审批程序、集体土地保护等诸多问题，属于行政机关处理范畴，不属于人民法院民事诉讼的受案范围，人民法院对涉及“小产权房”的纠纷不应受理，故一审法院对该案受理并进行实体审理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初13006号民事判决；二、驳回谢崇宣的起诉。一审案件受理费4260元，由一审法院予以退还；谢崇宣预交的二审案件受理费4260元，由本院予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  牛玉洲审判员  陈丽华审判员  孙 韬二〇二一年八月十九日书记员  杨春容