苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0508民初2681号原告：李永祥，男，1974年6月21日出生，汉族，住云南省昭通市永善县。委托诉讼代理人：臧涛，江苏段和段（苏州）律师事务所律师。被告：刘国兵，男，1981年8月28日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。委托诉讼代理人：王学敏，江苏宏夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢晋，江苏宏夏律师事务所律师。原告李永祥与被告刘国兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月27日、6月9日公开开庭进行了审理。原告李永祥的委托诉讼代理人臧涛、被告刘国兵两次到庭参加诉讼，被告刘国兵的委托诉讼代理人王学敏第一次到庭参加诉讼，被告刘国兵的委托诉讼代理人谢晋第二次到庭到家参加诉讼。本案现已审理终结。原告李永祥向本院提出诉讼请求：1、判决原告与被告签订的商铺租赁合同自2021年2月27日解除；2、判令被告向原告返还承租的涉案房屋；3、判令被告向原告交付租金6万元并支付逾期付款利息（4万元本金自2019年8月1日，2万元本金自2020年12月1日起，按照同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至实际履行之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告李永祥撤回诉讼请求2。事实和理由：2019年6月，原告与被告签订商铺租赁合同，合同约定租赁期限为2019年6月1日起至2020年5月30日止，原告把房屋中的一间出租给被告，被告用作经营重庆麻辣烫，约定租金为6万元一年。后在2020年6月左右，被告与原告签订了第二份《商铺租赁合同》，合同约定租赁期限为2020年6月1日起至2021年5月30日止，约定租金为4万一年。上述两份租赁合同支付方式为先付后租赁，并必须提前一个月支付。现被告拖欠原告第一次租赁合同租金4万元，第二次租赁合同租金2万元，共计6万元。经原告长期催告，被告拒绝支付。因被告违约行为导致原告向上家房东的租金无法履行，造成原告损失严重。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告刘国兵辩称：1、其认为涉案房屋系违章搭建，双方签订的两份房屋租赁合同均无效，原告主张2021年2月27日解除合同，其不认可。2、其于2021年2月27日接到原告通知之日已从涉案房屋搬离，并将涉案房屋交还给原告，且涉案房屋现已因违章建筑被拆除。3、其仅有2020年12月1日至2021年2月27日占有使用费未支付给原告，但原告仍有12630.14元的租金及押金未退还给被告。原告主张的2019年8月1日起拖欠的租金4万元并不存在，2019年7月22日，双方均接到城管通知该涉案房屋系违章建筑不得用于经营，且原告于2019年7月28日通知其双方合同解除，其已交租金将全部退还给其。至于因违章搭建不得再用于经营给其造成的损失，原告没有能力对其进行补偿，作为弥补，后期其继续使用该房屋，原告也不会再收取任何租金。2019年7月30日，原告通过银行转账退还其租金4万元，剩余租金及押金至今未退还给其。2020年6月份，因城管一直未对涉案房屋进行处置，原告又重新找到其以降低年租金2万元的条件与其签订了第二份房屋租赁合同，对前面所谓占用该房屋的事情达成协议，双方各不追究，原告也不需要其支付任何费用。原告在明知该房屋系违章建筑仍与其签订房屋租赁合同，故原告应当承担相应的过错责任，其仅愿意支付2020年12月1日至2021年2月27日期间的房屋占有使用费，但原告应当将尚未退还的租金及押金12630.14元退还给其。本院经审理认定事实如下：不动产权属归朱丽华、夏佳虹共同共有，登记的建筑面积为428.84平方米，权证登记日期为2020年6月11日。自2014年11月1日起，朱丽华配偶夏宽将上述房屋出租给李永祥使用，并由李永祥续租至2018年10月31日。2018年10月26日，房屋现所有权人之一朱丽华与李永祥续签租赁合同，将房屋继续出租给李永祥使用，约定租赁房屋建筑面积约758平方米，租赁房屋的用途“用于经营”，租赁期限自2018年11月1起至2020年10月31日止，总租金合计32万元，半年一付。2019年，李永祥（出租方、甲方）与刘国兵（承租方、乙方）签订商铺租赁合同，约定甲方同意将坐落于的商铺出租给乙方，建筑面积100平方米，房租租赁期限自2019年6月1日起至2020年5月30日止，每年租金为6万元，乙方以现金方式向甲方支付租金，租金暂定为一年支付一次，并必须提前一个月的时间。如出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或者租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金0.5元；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金0.5元。水电费押金2000元。合同还对其他事项作了约定。后刘国兵支付李永祥6万元。2019年7月，城管部门现场执法向商户指出房屋存在违章搭建部分不能用于经营，并拆除了房屋上违章设置的店招。2019年7月28日，李永祥向承租商户表示，房子可能要拆除，如商户要退租，可以退还未使用租金。刘国兵提供一份与李永祥的录音，主要内容为李永祥：该怎么退你们的就退你们的，没得办法的，你晓得又不是哪个愿意，是政府。刘国兵：那又不是哪个愿意，没得办法，找你想办法，你说你没得办法。李永祥：托了好多人都说保留不下来。刘国兵：是房子保留不下来吗？还是做生意的保留不下来？李永祥：房子保留不下来，保留下来，又可以做了。既然不保留肯定就不能做了。刘国兵：做什么都不能做吗？做仓库总行吧？啥都不能做，那拿这个房子来干啥？李永祥：哪知道十多年都做下来了，哪知道政府要这样。刘国兵：那你们怎么商量的？李永祥：反正该退你的房租退就是。刘国兵：你们的意思是只退房租就是了？李永祥：那有啥办法？我都没得到赔偿，我哪有可能给你赔偿。2019年7月30日，李永祥退还刘国兵的妻子黄世香4万元。2020年，李永祥（出租方、甲方）与刘国兵（承租方、乙方）签订商铺租赁合同，约定甲方同意将商铺出租给乙方，建筑面积50平方米，房租租赁期限自2020年6月1日起至2021年5月30日止，每年租金为4万元，乙方以现金方式向甲方支付租金，租金暂定为半年支付一次，并必须提前一个月的时间。水电费押金2000元。合同还对其他事项作了约定。后刘国兵支付李永祥2万元。因李永祥未向朱丽华支付2019年11月1日之后的租金，朱丽华于2020年12月29日诉至本院，请求判令李永祥支付租金及违约金。本院于2021年2月5日作出（2020）苏0508民初8452号民事判决，判决被告李永祥按每年32万元的标准向朱丽华支付自2019年11月1的日起至实际履行之日止的租金。后李永祥提出上诉，江苏省苏州市中级人民法院于2021年7月20日作出终审判决，认为根据房屋使用受影响的情况及考虑李永祥对外转租的因素，酌定2019年11月1日后，李永祥按年租金27万元/年标准向朱丽华支付租金及占有使用费。2020年2月6日，李永祥的代理人臧涛律师至刘国兵经营的商铺内，臧涛提出大房东起诉李永祥要收回房屋，询问刘国兵一家是否要和大房东直接签合同还是与李永祥结算，刘国兵一家并未直接答复。审理过程中，房屋无证建筑部分已于2021年4月22日被拆除，本案双方商铺租赁合同所涉房屋在被拆除范围内。另查明，刘国兵租赁涉案房屋用于经营重庆麻辣烫，虽涉案房屋的店招被拆除，但在该房屋门面左上方安装“正宗重庆麻辣烫”招牌。审理中，李永祥陈述，因涉案房屋门牌被城管拆掉，刘国兵认为不好经营了，要求退租金搬离，其同意了，并退了刘国兵4万元，但刘国兵并未搬离，其从未承诺过刘国兵后期使用不用支付租金。其要求刘国兵搬离，刘国兵称其接手店铺时支付了转让费和装修费，要求其赔偿，双方没有谈下来，刘国兵称其有损失就不搬离。因刘国兵从涉案房屋搬离时未与其结清水电费，故水电费2000元不在本案中一并处理。审理中，刘国兵陈述，其于2019年5月份支付了李永祥租金6万元，但其仅正常使用了2019年6月1日至2019年7月28日期间的涉案房屋，该期间的租金为9369.86元，李永祥已退还4万元，还应退还其租金10630.14元。其收到李永祥支付的退款后，因涉案房屋不得用于经营，有一部分设备需要找地方放，其就开始找地方，但因为市场供需问题及租金等各种因素，其未能及时找到合适的商铺立即搬离涉案房屋，且李永祥承诺退还全部的租金及押金，但李永祥只退还4万元，其为了保护自己利益即没有再搬离，后遇到疫情，就停下来了，疫情过后，大概是5月份，社区通知可以营业了，其考虑疫情，其他地方不敢去，其就在2020年6月1日重新签订了合同继续营业，之前的事情大家各不追究。以上事实，有原告李永祥提交的本院（2020）苏0508民初8452号民事判决书、江苏省苏州市中级人民法院（2021）苏05民终4435号民事判决书、租赁合同、商铺租赁合同、照片、视频，被告刘国兵提供的综合整治检查表、责令停止违反城市管理行为通知书、银行转账明细、结婚证、照片、录音及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，原告李永祥向被告刘国兵出租的杨枝塘路X号部分房屋不在不动产权属证书范围内，也非取得建设工程规划许可证后进行的建设，现已被拆除，故双方就此签订的商铺租赁合同应属无效合同。现房屋已经于2021年4月22日被拆除，虽合同被确定为无效，刘国兵仍应当支付占有期间的房屋使用费。关于2019年6月1日至2020年5月30日期间的房屋占有使用费。刘国兵支付李永祥6万元，后因涉案房屋系违章建筑可能被拆除，李永祥退还刘国兵4万元，但刘国兵并未从涉案房屋搬离，刘国兵陈述后续使用费用李永祥承诺不再收取，但李永祥否认作出上述承诺，刘国兵未能提供证据证明其主张，应当承担举证不能的不利后果，且刘国兵陈述收到退款后找地方放设备，因为种种原因未找到，由此可见刘国兵收到退款后应当及时返还房屋，故刘国兵仍应支付该期间的房屋占有使用费4万元。关于2020年6月1日至2021年4月22日期间的房屋占有使用费。虽刘国兵陈述其于2021年2月27日从涉案房屋搬离并返还房屋，但其未能提供证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果，故其应支付房屋占有使用费至2021年4月22日。因刘国兵已支付2万元，还应支付15726.03元（年租金4万元÷365天×326天-2万元）。综上，刘国兵还应支付李永祥房屋占有使用费55726.03元。李永祥主张超出部分，本院不予支持。李永祥根据无效租赁合同所提出的解除合同及支付逾期利息请求，本院不予支持。因刘国兵从涉案房屋搬离时未与李永祥结算水电费，故水电费押金2000元不在本案中一并处理，由双方另行结算。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：一、被告刘国兵于本判决生效之日起十日内支付原告李永祥房屋占有使用费55726.03元；二、驳回原告李永祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取650元，由原告李永祥负担46元，被告刘国兵负担604元，被告负担的部分于本判决生效之日起十日内直接支付给原告李永祥。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  孙丽丽二〇二一年八月二十日书记员  闫高阳法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。