吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉07民终1039号上诉人（原审被告）：吉林亚泰物业管理有限公司松原分公司，住所地松原市宁江区。负责人：安晓东，总经理委托代理人：李明举，男，汉族，1988年12月28日生，现住长春市南关区，该公司员工。被上诉人（原审原告）：赵博，男，汉族，1997年7月6日生，现住宁江区。委托代理人:季瑞泽，吉林巨石律师事务所律师。委托代理人：贾洪玲，吉林巨石律师事务所律师。上诉人吉林亚泰物业管理有限公司松原分公司（以下简称亚泰物业松原分公司）与被上诉人赵博物业服务合同纠纷一案，不服松原市宁江区人民法院（2021）吉0702民初4619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人亚泰物业松原分公司的委托代理人李明举，被上诉人赵博及其委托代理人季瑞泽、贾洪玲到庭参加诉讼，本案现已依法审理终结。亚泰物业松原分公司上诉请求：1、请求松原市中级人民法院依法撤销松原市宁江区人民法院作出的（2021）吉0702民初4619号民事判决书，并依法改判。2、本案一审、二审费用由被上诉人承担。上诉理由一、一审法院认定事实错误，案件为物业服务合同纠纷，上诉人已经履行了物业服务合同约定义务，被上诉人的财产损失不是上诉人的原因造成，上诉人不应承担责任。二、适用法律错误，本案为物业服务合同纠纷，并非财产损害案件。综上，一审法院的判决明显有违事实真相、有失公平，请求二审法院在查清事实的基础上依法予以改判，以维护上诉人的合法权益。赵博辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。赵博向一审法院起诉请求：赵博系亚泰物业松原分公司管理小区的居民，因亚泰物业松原分公司主管道的原因导致赵博刚刚装修完的房屋受损，导致室内墙体大白和乳胶漆出现开裂起皮现象，厨房门变形，卧室门框起皮脱落，门框变形，卧室内墙体衣柜底部变形，经初步测算，此次漏水使室内墙体大白、乳胶漆、整体衣柜和橱柜门框的修补材料和人工修理费约3万元，产生两个月的房费5000元。误工及燃油费500元，因此事多次与亚泰物业松原分公司协商赔偿问题，至今未果，赵博为维护自身的合法利益，将亚泰物业松原分公司诉至法院，请求法院判令：1、请求法院依法判令被告赔偿原告墙体大白、乳胶漆、地板砖、整体衣柜和橱柜门框的修补材料费用和人工修理费3万元；2、判令亚泰物业松原分公司赔偿赵博租房费用5000元、误工及燃油料费500元，暂计:35,500元；3、判令亚泰物业松原分公司承担本案的诉讼费用和鉴定费用。一审法院认定事实：赵博系宁江区亚泰澜熙公馆C13栋1单元302室（92.33平方米）业主，该小区由亚泰物业松原分公司提供物业服务。2020年11月24日，赵博办理入住手续，并缴纳了2020年11月17日至2020年12月31日、2021年1月1日至2021年12月31日期间的物业费。2020年11月23日，原、被告双方签订《前期物业服务委托协议》，其中第二章，服务内容与质量，第四条：“在物业管理区域内，乙方提供的前期物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理：共用部位外观完好、整洁。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；设施设备维保及时，运行状况正常，设备完好率98%以上。3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生：垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通及时……等”。赵博办理入住手续后进行装修，2020年1月13日赵博发现厨房下水道反水，并通知亚泰物业松原分公司，亚泰物业松原分公司派工作人员到现场查看并对主下水管道堵塞情况进行疏通，原告家地板砖、门框、橱柜、衣柜等装修因此次主下水管道堵塞造成厨房下水道反水，变形、受损。另查明：原告房屋装修后并未实际入住，并提供证人以及视听资料证明因为下水道反水导致停工，造成损失现状，原告提供大明陶瓷金额为7146元票据、证人证言证实曾支付木工费2500元。认定上述事实的证据有：原、被告陈述，《前期物业服务委托协议》、原告屋内受损情况的视频及图片、管道疏通视频等在卷为凭。本院认为：原、被告双方签订的《前期物业服务委托协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。原告依约缴纳了物业费，被告应当按合同约定提供服务。被告对小区业主共用的设施设备负有运行、维修、养护和管理的义务，故被告对于其服务范围内小区的设施设备负有维修和养护的义务，参照《中华人民共和国民法典》第九百四十二条：“物业服务人员应当按照约定和物业的使用性质，妥善维护、养护、情节、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全”的规定，主下水管道属于共用设施设备，被告应该对于服务范围内的小区共用设备设施进行维修养护以保证原告的合法权益。涉案房屋中下水管道返水系由于厨房下水主管道堵塞造成的，被告抗辩称“被答辩人的损失不应由答辩人承担，应由具体侵权人负责赔偿”，对此并未提供证据，故对其抗辩本院不予采信。现原告财产因主管道堵塞造成厨房下水道反水产生损失，因此应由被告依照双方合同约定和法律规定向原告赔偿。关于原告损失数额的认定，《中华人民共和国民法典》第一千一百八十四条的规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算”，故结合损失情况和市场价值，本着为双方当事人结约诉讼成本，为了实现法律定分止争的原则和维护双方当事人的合法权益，本院酌情保护原告损失12,000元为宜，另外关于原告主张租赁费及燃油费等并未提供证据予以支持，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。另外，庭审中被告提供了管道疏通维护确认单证明已经尽到维护义务，但是原告对于该确认单真实性不予认可，认为由被告单方制作，被告也没有提供其他证据进行佐证已经进行了实际的维护，并且该行为完全符合物业物业服务合同的约定和行业规定。据此，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十二条、第一千一百八十四条之规定，判决如下：一、被告吉林亚泰物业管理有限公司松原分公司于本判决生效后立即赔偿原告赵博损失12,000元；二、驳回原告赵博的其他诉讼请求。如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费344元，由被告吉林亚泰物业管理有限公司松原分公司负担。本院二审期间，当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。根据亚泰物业松原分公司的诉请和赵博的答辩，本案的争议焦点为：1、上诉人应否依据物业服务合同对被上诉人的损失负有赔偿义务及案涉损失数额如何认定；2、本案是物业合同还是侵权案件。本院分析评判如下：双方对签订的《前期物业服务委托协议》系真实意思表示，无异议。亚泰物业松原分公司对服务范围内的小区业主共用的设施设备负有运行、维修、养护和管理的义务以保证业主的合法权益，现被上诉人财产因主管道堵塞导致厨房下水道反水产生损失与上诉人未及时尽到管理维护义务有因果关系，该行为属物业服务合同范畴。亚泰物业松原分公司因自身过失导致被上诉人损失的应予赔偿。一审法院对被上诉人提供的瓷砖票据、工人的证人证言，及被上诉人提供的因反水造成室内损失的照片，予以酌定的赔偿数额并无不当，本院予以认可。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，对吉林亚泰物业管理有限公司松原分公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费688.00元，由吉林亚泰物业管理有限公司松原分公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  韩方德审判员  潘 伟审判员  高寒雪二〇二一年八月十一日书记员  崔明杰