广西壮族自治区容县人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0921民初961号原告：广西容县容州物业管理有限公司，住所地：广西容县容州镇城西路299号。法定代表人：李玉珺。委托诉讼代理人：卢燕，女，1989年9月9日出生，汉族，该公司员工，住广西容县。委托诉讼代理人：张丽红，女，1978年5月6日出生，瑶族，该公司员工，住广西容县。被告：甘德荣，男，1977年8月20日出生，汉族，农民，住广西容县。被告：吴树清，女，1977年10月27日出生，汉族，农民，住广西容县。原告广西容县容州物业管理有限公司（以下简称容州物业公司）与被告甘德荣、吴树清物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告容州物业公司的委托诉讼代理人张丽红，被告甘德荣、吴树清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告容州物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告2019年11月至2020年11月的物业管理费1937.78元(费用交费时间为2019年11月1日至2020年11月30日),违约金为138.23元（物业管理费按月计算，以每月所欠物业管理费为基数，从2019年11月1日至2020年11月30日,按年利率的15.4%的标准收取违约金)；2、判令被告给付原告专项维修资金322.92元（费用交费时间为2019年11月1日至2020年11月30日），违约金为23.04元（专项维修资金按月计算，以每月所欠专项维修资金为基数，从2019年11月1日至2020年11月30日,按年利率的15.4%的标准收取违约金）；3、判令被告给付原告公摊水费1.92元（费用交费时间为2020年7月17日至2020年11月30日），违约金为0.09元（公摊水费按月计算，以每月所欠公摊水费为基数，从2020年7月17日至2020年11月30日，按年利率的15.4%的标准收取违约金）；4、判令被告给付原告公摊电费131.03元（费用交费时间为2020年7月24日至2020年11月30日），违约金为4.32元（公摊电费按月计算，以每月所欠公摊电费为基数，从2020年7月24日至2020年11月30日,按年利率的15.4%的标准收取违约金）；5、判令被告给付原告柴油发电费15.15元（费用交费时间为2020年7月15日至2020年11月30日），违约金为0.51元（柴油发电费按月计算,以每月所欠柴油发电费为基数，从2020年7月15日至2020年11月30日，按年利率的15.4％的标准收取违约金）；6、上述物业服务费共计2408.80元,违约金共计166.19元，合计2574.99元；7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:“容州商业城公园尊府”商住小区是广西容州物流产业园有限公司开发的小区。2017年10月18日，被告甘德荣、吴树清与广西容州物流产业园有限公司签订《商品房买卖合同》，购买广西容县，该房建筑面积124.22平方米。2019年6月1日，广西容州物流产业园有限公司与广西容县容州物业管理有限公司（以下简称容州物业公司）签订《前期物业服务合同》，委托容州物业公司对其开发的“容州商业城公园尊府”商住小区进行物业管理。委托管理期限自2019年1月1日起至小区成立业主委员会后签订新的物业管理委托合同止。容州公园尊府商住小区业主委员会至今未成立。2019年10月11日，广西容州物流产业园有限公司在《广西法治日报》刊登交房公告，公告内容：“尊敬的业主，我公司开发的容州商业城三期（容州?公园尊府）43＃、45＃、46＃,47#住宅已通过有关部门验收合格，达到合同约定的交房要求。请业主准备好身份证、房屋销售合同、付款收据等相关资料，亲临容州?公园尊府物业服务管理中心办理交房手续。于2019年10月30日至11月1日期间，前往容州?公园尊府43＃楼一层架空层办理交房手续。上述截止日期未办理收房的，将视同房屋已经交付”。《前期物业服务合同》第五章第十六条约定：业主应按其拥有物业的建筑面积，按以下标准交纳物业服务费：高层住宅：1.2元/月/平方米（含税）；商业:3.00元/月/平方米（含税）。第五章第十八条约定：业主或物业使用人应于每月5日前缴纳当月费用，在【所交月份的15日】及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。为照顾业主利益，现主动调整为按年利率15.4%标准收取违约金。第五章第十八条约定：业主以银行托收方式向乙方交纳【物业服务费】【水电费】、【公共水电公摊费】。《临时管理规约》第五条细则（十一）费用缴纳约定：业主、住户应按时足额交纳物业服务费、专项维修资金、电梯费、停车费、水电费及水电公摊等相关费用，不得以任何理由拖欠各项费用。2019年12月起，原告数次通过电话、短信给被告追收物业服务费、专项维修资金等费用。被告没有按照《前期物业服务合同》缴纳物业管理费。经原告核算，2019年11月至2020年11月的物业管理费1937.78元（费用交费时间为2019年11月1日至2020年11月30日），违约金为138.23元（物业管理费按月计算，以每月所欠物业管理费为基数，从2019年11月1日至2020年11月30日，按年利率的15.4%的标准收取违约金）；专项维修资金322.92元（费用交费时间为2019年11月1日至2020年11月30日），违约金为23.04元（专项维修资金按月计算，以每月所欠专项维修资金为基数，从2019年11月1日至2020年11月30日，按年利率的15.4%的标准收取违约金）；公摊水费1.92元（费用交费时间为2020年7月17日至2020年11月30日）违约金为0.09元（公摊水费按月计算，以每月所欠公摊水费为基数，从2020年7月17日至2020年11月30日，按年利率的15.4%的标准收取违约金）；公摊电费131.03元(费用交费时间为2020年7月24日至2020年11月30日）违约金为4.32元（公摊电费按月计算，以每月所欠公摊电费为基数，从2020年7月24日至2020年11月30日，按年利率的15.4%的标准收取违约金）；柴油发电费15.15元（费用交费时间为2020年7月15日至2020年11月30日）违约金为0.51元（柴油发电费按月计算，以每月所欠柴油发电费为基数，从2020年7月15日至2020年11月30日，按年利率的15.4%的标准收取违约金），以上各项物业服务费共计2408.80元，违约金共计166.19元，合计2574.99元。被告拒不缴纳物业服务费的行为已严重违反了《前期物业服务合同》，构成违约，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判准原告的前列诉讼请求。原告容州物业公司为其诉讼请求在本院指定举证期限内提供的诉讼证据有：1、被告身份证复印件，证明被告主体资格；2、商品房买卖合同复印件，3、前期物业服务协议复印件，证明双方存在合同法律关系；4、催缴费通知单/电话/短信催缴记录复印件，5、各项费用违约金计算明细，证明被告欠费事实，已被告知被拖欠费用明细；6、企业法定代表人身份证复印件，7、营业执照复印件，证明合法管理企业；8、委托人所属公司证明（授权委托书），证明公司内部员工。被告甘德荣、吴树清辩称，我不同意支付，由法院判决。被告甘德荣、吴树清在庭审中提供证据有：证据一至四、照片，五、转账凭证，证明原告物业不作为、公共设施不完善、环境卫生差及电梯维护费、公摊水电费不合理。本院经审理认定事实如下：广西容县容州商业运营管理有限公司经容县工商行政管理局登记核准成立并领取工商营业执照。后经工商登记部门办理将广西容县容州商业运营管理有限公司企业名称变更为原告广西容县容州物业管理有限公司，经营范围为物业管理、企业商业运营管理及信息咨询等经营活动。“容州商业城公园尊府”商住小区是广西容州物流产业园有限公司开发的小区。2019年6月1日，（甲方）广西容州物流产业园有限公司与（乙方）广西容县容州物业管理有限公司（以下简称容州物业公司）签订《前期物业服务合同》，委托容州物业公司对其开发的“容州商业城公园尊府”商住小区进行物业管理。服务期限为2019年6月1日起至小区成立业主委员会后签订新的物业管理委托合同止。2017年10月18日，被告甘德荣、吴树清与广西容州物流产业园有限公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，购买该公司所有的“容州商业城公园尊府”45幢2单元1502房。合同补充协议约定：该商品房经过建设、监理、设计、施工、勘察单位联合验收通过后，视为达到交房条件即可安排交房时间。出卖人以书面或登报或电话等形式发出的交房通知之日起10日内，买受人应及时与出卖人办理交接手续，买受人逾期不来办理收房，则视为出卖人已将该房屋正式交付买受人，该房屋的权利、义务及损毁、灭失等风险也随即转移给买受人承担。买受人也即自此开始支付物业管理费等一切费用。2019年10月11日，开发商广西容州物流产业园有限公司通过《广西法治日报》刊登交房公告的方式通知容州商业城三期（容州?公园尊府）43#、45#、46#、47#的业主，在2019年10月30日、31日、同年11月1日办理收房手续，上述截止日期未办理收房的，视同为房屋已经交付。两被告已办理收房手续。两被告的房屋是45幢2单元1502房，建筑面积共127.10平方米，其中套内建筑面积102.87平方米，分摊共有建筑面积24.23平方米。在《前期物业服务合同》第五章第十六条约定：业主应按其拥有物业的建筑面积，按以下标准交纳物业服务费：高层住宅：1.2元/月/平方米（含税）；商业：3.0元/月/平方米（含税）；第十八条约定：业主或物业使用人应于每月5日前缴纳当月费用，在【所交月份的15日】及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。上述合同签订后，容州运营公司、容州物业公司为“容州商业城商住小区”提供了物业管理服务，原告依照合同约定提供物业服务。从2019年11月1日起至2020年11月30日止，被告没有按照《前期物业服务合同》履行义务。经原告核算，从2019年11月1日至2020年11月30日止，两被告欠原告物业服务费1937.78元、专项维修资金322.92元、公摊水费1.92元、公摊电费131.03元、柴油发电费15.15元；上述费用共计2408.8元以及相关违约金。后原告多次通过电话、微信、短信等方式向两被告催付上述拖欠物业服务费等，但两被告至今没有履行支付义务。本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。我国《民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。我国《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包括前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务合同作为第三人订立的合同，其主体虽是建设单位和物业服务人，但业主却是物业服务合同实际权利义务享有者和承担者，物业买受人签订房屋买卖合同成为业主，前期物业服务合同中服务受领人地位就发生了概括转移。建设单位依法订立的物业服务合同，其效力当然及于全体业主，所以前期物业服务合同对业主是有约束力的。所以业主不可以拒绝接受建设单位与物业服务公司订立的前期物业服务合同。建设单位广西容州物流产业园有限公司与物业服务人容州物业公司签订《前期物业服务合同》，广西容州物流产业园有限公司与被告甘德荣、吴树清签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，上述合同、协议均是各方的真实意思表示，且各合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。容州运营公司、容州物业公司按合同约定为被告甘德荣、吴树清等业主提供了物业管理服务。被告甘德荣、吴树清已办理收房手续。根据我国《民法典》第九百四十四条第一款规定，业主应该按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费，所以被告甘德荣、吴树清作为物业承租人，应当依约按时将物业服务费和相关费用交付给容州物业公司。从2019年11月1日开始，被告甘德荣、吴树清没有按照《前期物业服务合同》向原告容州物业公司缴纳物业服务管理费和相关费用。经容州物业公司核算，从2019年11月1日至2020年11月30日止，两被告欠原告物业服务费1937.78元、专项维修资金322.92元、公摊水费1.92元、公摊电费131.03元、柴油发电费15.15元；上述费用共计2408.8元，上述费用来源清楚，依据明确，没有超出双方的约定与法律规定，依法予以确认。容州物业公司请求被告甘德荣、吴树清支付上述拖欠费用2408.8元，事实清楚，证据充分，依法予以支持。《前期物业服务合同》约定逾期不交物业服务费按日万分之五收取违约金，容州物业公司起诉请求被告甘德荣、吴树清支付以年利率15.4%计付的逾付款违约金，此计算标准过高，过高部分依法不予保护。根据公平原则和诚实信用原则，本院确定违约金按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率标准及按全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率计算支付。关于违约金的起算点，合同明确约定应于每月5日前缴纳当月费用，在【所交月份的15日】及以后交纳的视为逾期交纳，本院依法确认违约金的起算点为拖欠费用当月15日起计算。违约金具体计算如下：以每月各项欠费为基数，当月的违约金从拖欠费用当月的15日起计算，即从2019年11月15日起计至2020年11月30日止，按全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率计算。被告甘德荣、吴树清认为原告物业不作为、公共设施不完善、环境卫生差及电梯维护费、公摊水电费不合理。被告的答辩意见证据不足，依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告甘德荣、吴树清支付2019年11月1日至2020年11月30日止的物业服务费1937.78元、专项维修资金322.92元、公摊水费1.92元、公摊电费131.03元、柴油发电费15.15元，合计2408.8元给原告广西容县容州物业管理有限公司；二、被告甘德荣、吴树清支付逾付款违约金给原告广西容县容州物业管理有限公司（物业服务费、专项维修资金、公摊水费、公摊电费、柴油发电费的逾付款违约金的具体计算办法：以每月各项欠费为基数，当月的违约金从拖欠费用当月的15日起计算，即从2019年11月15日起计至2020年10月30日止，按全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率计算。上述债务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。本案收取受理费50元，由被告甘德荣、吴树清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。审 判 长  申 平人民陪审员  王湘菘人民陪审员  黄小妮二〇二一年八月二十三日书 记 员  陈李莉