贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终5015号上诉人（原审原告）：遵义市星晨富物业服务有限公司，住所地：遵义市播州区桂花桥街道桂花社区美域中央小区17-1-15-2号，统一社会信用代码：91520302MA6DT2KB0J。法定代表人：覃波，该公司经理。委托诉讼代理人：张为军，贵州子尹律师事务所律师。委托诉讼代理人：李兰，该公司员工。被上诉人（原审被告）：务川自治县利众世海房地产开发有限公司，住所地：遵义市务川自治县都濡街道杨村社区大坝组，统一社会信用代码：91520326MA6DJC6C23。法定代表人：汪太林，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏庆华，该公司员工。原审第三人：贵州贵实网科技有限公司，住所地：贵州省务川自治县丹砂街道千载富都贵实网电商示范基地，统一信用代码91520326MA6DQQ3B13。法定代表人：田波，系该公司经理。委托诉讼代理人：李飞兰。原审第三人：成都众亨商业管理有限公司，住所地：四川省成都市成都高新区荣华南路附33号1层，统一社会信用代码：91510100MA6CED4N4R。法定代表人：刘荣新，系该公司执行董事兼总经理。上诉人遵义市星晨富物业服务有限公司（以下简称星晨物业服务公司）因与被上诉人务川自治县利众世海房地产开发有限公司（以下简称利众世海房开公司）及原审第三人贵州贵实网科技有限公司（以下简称贵实网公司）、成都众亨商业管理有限公司（以下简称众亨公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院（2021）黔0326民初383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。星晨富物业公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判或发回重审；2．本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1．本案物业费应当按照4元/月/平方米的价格进行计算；2．涉案服务费的起算时间应为2019年1月1日。利众世海房开公司针对星晨富物业公司的上诉请求及理由未作书面答辩。贵实网公司、众亨公司针对星晨富物业公司的上诉请求及理由未作陈述。星晨富物业公司向一审法院起诉请求：1．请求人民法院依法判令被告务川自治县利众世海房地产开发有限公司立即向原告遵义市星晨富物业服务有限公司支付物业服务费459500.5元；并以459500.5元为基数，自2019年1月1日起按每日0.3‰计算违约金至被告付清物业服务费时止；2．本案诉讼费用由被告务川自治县利众世海房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：1．原、被告双方于2017年7月30日签订《务川自治县千载富都前期物业服务管理合同》，由作为建设单位的本案被告（甲方）选聘原告（乙方）为其位于务川自治县载富都项目（包括住宅、商业、农贸市场）提供前期物业管理服务，其中合同第六条约定“物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积缴纳，暂定标准如下（以当地物价局核定为准）：……商业4.00元／月．平方米……”；合同第七条约定“业主应于开发商通知交房之日起缴纳物业服务费用（在通知交房之日后购买的房屋按开发商交房之日起缴纳）。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用（物业服务资金）按月缴纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行缴纳义务（根据业主或物业使用人意愿可以提前按季度、年缴纳），逾期未缴纳的业主或者物业使用人应按每日0.3‰的标准向物业公司缴纳违约金”。2．原、被告于2017年8月5日签订《务川自治县千载富都前期物业服务合同的补充协议》，根据该补充协议第三条第4项“甲方（被告）未出售且未出租的已交楼的空置房的物管费应缴纳给乙方（原告）……”；3．被告与第三人众亨公司于2018年6月1日签订《委托经营管理合同》。第三人众亨公司与第三人贵实网公司2018年9月16日签订《商铺租赁合同》，将千载富都3、4号楼部分商铺出租给第三人贵实网公司，总租赁面积为4867.59平方米，租期为2019年9月1日至2020年8月31日。4．原、被告于2020年9月30日签订《协议书》，约定废除2017年8月5日签订的《务川自治县千载富都前期物业服务合同的补充协议》、甲方（被告）将千载富都地下车库三年的经营权（2020.11.1-2023.10.30）交给乙方（原告），并对空置房物业费减免等进行了约定，但未对本案已出租商铺进行约定。5．涉案商铺实际交房时间为2019年9月1日；千载富都整体竣工时间为2020年6月11日。原告2020年11月3日向千载富都小区业主委员会发函停止物业服务（抄送小区所在社区与住建局），该函载明物业服务截止时间为2020年11月18日23时59分，并载明“对拒绝缴纳2018、2019年至2020年11月1日以前物业服务费的业主，我司将通过法律程序追缴，并按有关规定收取3‰的滞纳金”。6.涉案78间商铺总面积为4867.59平方米，截止2020年11月18日已售45间。其中2019年8月31日前出售38间面积共2092.02平方米，2019年9月1日至2020年11月18日前出售商铺6间（2019年9月3日出售5间面积312.35平方米；2019年9月16日出售1间面积40.89平方米；2020年11月10日出售1间面积102.42平方米；截止2020年11月18日未出售商铺33间面积共2319.91平方米）。一审法院认为：1．至于是否提供物业服务以及物业服务起止时间。原告提供日常工作图集、物业费及装修押金收据、停止物业服务告知函等证据，结合庭审举证、质证以及当事人陈述可以认定原告于2019年9月1日已开始提供物业管理服务，并于2020年11月18日终止物业服务。2．至于物业管理服务费标准。根据原、被告签订《务川自治县千载富都前期物业服务管理合同》第六条约定“物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积缴纳，暂定标准如下（以当地物价局核定为准）：……商业4.00元/月．平方米……”，但因务川自治县价格认证中心（原物价局）已不再对商业性房开项目物业管理服务费进行认定，本院参照当地物业服务价格予以确定各方当事人均无异议，本院依职权调取了我县城区三个小区的物业服务合同或合同样板（商业物业服务），其中麒龙广场小区商业物业服务费2.8元/月/平方米、兴之珂小区为1.8元/月/平方米（本案原告提供物业服务）、保元城市广场小区商业物业服务费1.5元/月/平方米，各方当事人对该三份证据均无异议，故本院酌定涉案商铺物业管理服务费用为1.8元/月/平方米（不足一个月的按0.06元/日/平方米）。3．至于涉案商铺物业服务时间及物业费的计算。鉴于本案竣工日期晚于实际交房日期，涉案商铺物业服务时间应为实际交房之日至停止物业服务之日（即2019.9.1-2020.11.18）。因此，2019年8月31日前出售涉案商铺不应由本案被告承担物业费；2019年9月1日至2020年11月18日期间出售的涉案商铺物业费应当从2019年9月1日计算至实际出售之日；截止2020年11月18日未出售的涉案商铺物业费应当从2019年9月1日计算至2020年11月18日。据此，被告应交纳物业费共计61304.51元。具体核算如下：2019年9月1日至2020年11月18日期间出售的涉案商铺物业费为337.28元（312.35平方米×3日×0.06元/日/平方米）＋(40.89平方米×16日×0.06元/日/平方米)）(102.42平方米×1月×1.8元/月/平方米+102.42×10日×0.06元/日/平方米)；截止2020年11月18日未出售的涉案商铺物业费为60967.23元（2319.91平方米×14月×1.8元/月/平方米+2319.91平方米×18日×0.06元/日/平方米）。4.至于是否应当承担违约金。根据原、被告签订的《务川自治县千载富都前期物业服务管理合同》第七条“物业服务费用按月交纳，业主或者物业使用人应在每月10日前履行缴纳义务，逾期未交纳的业主或物业使用人应按每日0.3‰的的标准向物业服务公司缴纳违约金”。本案被告于2019年9月1日至2020年11月18日没有缴纳物业服务费已经违约，且原告已于2020年11月3日发函催告，原告起诉要求被告按每日0.3‰计算违约金本院予以支持，以应交物业服务费60967.23元为基数从2020年11月19日起算计算至物业服务费付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《物业管理条例》第七条、第四十条、第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，判决：一、被告务川自治县利众世海房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告遵义市星晨富物业服务有限公司2019年9月1日至2020年11月18日的物业服务费共计60967.23元；二、被告务川自治县利众世海房地产开发有限公司以应交物业服务费60967.23元为基数从2020年11月19日起按每日0.3‰向原告遵义市星晨富物业服务有限公司支付违约金至物业服务费付清之日止；三、驳回原告遵义市星晨富物业服务有限公司的其它诉讼请求。本案诉讼费减半收取计4096元，原告遵义市星晨富物业服务有限公司负担3553元，被告务川自治县利众世海房地产开发有限公司负担543元。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于本案物业费收取标准问题。根据国务院颁布《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”。《物业服务收费管理办法》第十四条规定：“物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。”据此，一审法院在审理本案过程中调取了务川县“保元天玺”“麒龙城市广场”“兴之科”商业用房的物业服务合同，价格分别为1.5元/月/平方米，2.8元/月/平方米，1.8元/月/平方米，且上诉人星晨富物业公司与兴之科签订的物业服务合同中约定的商业住房价格为1.8元/月/平方米。上诉人星晨富物业公司收取涉案物业4元/月/平方的价格明显高于市场价格，但其并无证据证明其对涉案物业提供的服务与其收取4元/月/平方的价格相适应的证据，故一审法院将本案物业费标准调整为1.8元/月/平方米符合法律规定，本院予以确认。关于涉案服务费的起算时间的问题。根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案中，千载富都项目于2020年6月11日竣工，案涉商铺实际交房于2019年9月1日，竣工日期晚于实际交房时间，一审法院按照实际交房时间计算物业费并无不当，本院予以确认。上诉人主张从2019年1月1日起收取物业费于法无据，本院不予支持。综上所述，遵义市星晨富物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8192元，由遵义市星晨富物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭应勇审 判 员 杨恩高审 判 员 施正高二〇二一年八月十二日法官助理 侯振伟书 记 员 胡汝静