广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0113民初2209号原告(反诉被告)：劳炳池，男，1986年10月8日出生，汉族，住广东省开平市。被告（反诉原告）：陈锦良，男，1963年11月24日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被告：王钰端，女，1984年12月27日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被告：朱永开，男，1970年6月17日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。三被告共同委托诉讼代理人：张舰，广东合成泰律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：龙楚云，广东合成泰律师事务所实习人员。劳炳池与陈锦良、王钰端、朱永开房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。劳炳池、陈锦良、王钰端、朱永开的共同委托诉讼代理人张舰、龙楚云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。劳炳池向本院提出诉讼请求，请求判决：1.被告退回商铺保证金合计21420元；2.被告按21420为基数逾期每天支付5‰滞纳金，暂计至2020年8月11日为1713.6元；3.赔偿原告装修损失费46596元（16000元+30596元）；4.被告退回原告已支付租金64260元（2019年12月至2020年8月）；5.确认原告与王钰端的合同非法无效；6.被告向原告支付垫支的税款386.42元+5.1元=391.52元；7.本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：1.原告于2019年12月1日与王钰端签订商铺租赁合同，但在事后得知该商铺是由陈锦良向广州市番禺区东环街东沙村经济合作社承租，合同约定的收租账号也是陈锦良的账号，但是在实际经营中由朱永开负责经营和管理，并与原告办理合同备案手续，但是租赁合同又是王钰端做合同签订人，以上几名被告在无任何合法的出租资格和条件的情况下，骗取原告信任，把该商铺出租给原告经营使用，原告是事后得知后要求解除租赁合同，并要求三名被告赔偿原告经营产品的损失，在争取无果后，向法院提起诉讼。2.原告租用商铺时为毛坯房，原告出资进行了装修、水电及购置办公室用品，因商铺是被告违法出租并擅自改建，未取得相关消防验收及环评验收单位的证明及合法的出租资格，造成原告的装修全部损失。3.原告搬迁至新的商铺需要办法合法的营业执照，这时原告又被迫与朱永开签订了《广州市房屋租赁合同》，并且该合同是有在东环做备案证明的，是合法有效的，后朱永开又把该物业委托给王钰端个人进行管理和收取一切管理费，原告在使用该物业时受到莫名的多次转让，并且原告在办理营业执照期间需要同时多次去相关部门和找多人签字，原告使用产权不明确、安全没保障、服务不到位的商铺，严重影响了公司的营运工作。4.原告在租赁该物业时候得知被告没有向国家缴纳租赁税，没有尽到出租方应有的缴税义务，原告在办理工商执照时候才得知被告一直没有缴纳税款，在租赁该物业期间的税款全由原告进行缴纳。5.根据相关法律规定，房屋未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证规定建设的，租赁合同均为无效合同。6.陈锦良当时以14元/平方米的价格承租该商铺，但却以单价25.5元/平方米的价格转租给原告，明显违反了我国合法租赁的法律法规。7.被告在原来办公室建筑物楼顶违法加建一层导致原告租用办公室漏水严重，严重影响原告生产经营。陈锦良、王钰端、朱永开共同辩称，1.王钰端、朱永开并非涉案商铺租赁合同的相对人，两人均为陈锦良的员工，王钰端仅仅是签订涉案商铺租赁合同的授权代表，朱永开与涉案商铺租赁合同并无任何关联，陈锦良才是涉案商铺租赁合同的相对人，因此，劳炳池要求王钰端、朱永开支付款项并无事实与法律依据；2.劳炳池要求退回2019年12月至2020年8月的租金没有事实依据与法律依据。首先，涉案商铺并未办理建设工程规划许可证，但是在双方签订涉案商铺租赁合同之前已经告知劳炳池，双方也在签订的涉案租赁合同中明确约定，劳炳池对于涉案商铺未办理建设工程规划许可证是明知的，并非劳炳池所称在签订租赁合同之后才得知。其次，劳炳池已经实际使用了涉案房屋，陈锦良已协助其办理了租赁备案手续、工商登记手续。劳炳池在起诉状中对此进行了确认。3.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。故即使涉案房屋合同无效，但劳炳池实际已经使用了房屋，也应该按照双方约定的租金标准支付房屋占有使用费。因此，劳炳池要求陈锦良返还2019年12月至2020年6月的租金并无事实及法律依据。并且，劳炳池未向陈锦良支付2020年7月-8月的租金，故其要求返还该部分租金无事实和法律依据。4.劳炳池要求赔偿装修损失费无事实和法律依据。首先，劳炳池在承租前已经询问了解商铺的全部真实情况，陈锦良已告知涉案商铺没有取得建设工程规划许可证，劳炳池同意按现状承租，故其对装修的后果应当自行承担。其次，劳炳池提供的证据不能证明其装修损失，其没有证据证明支出了装修费，提供的装修合同只是广东牛哥实业有限公司与广州鑫万稼装饰有限公司之间签订的装修合同，并非本案当事人，且该装修合同不能证明劳炳池的装修损失。再次，劳炳池擅自搬离涉案房屋，装修合同所包含的项目，包括地毯、木门、电线电路、布管、布线、插座、开关、射灯、门禁等，未形成附和的装修物，劳炳池已全部拆除，已经形成附合的装修物，劳炳池也予以损坏。目前，涉案房屋属于全面清空状态。5.关于商铺的保证金，因劳炳池拖欠了陈锦良占有使用费、水电费、垃圾费、电梯费等，陈锦良已经提起反诉，故该保证金应用于抵扣拖欠的租赁费用。且劳炳池支付保证金是其真实意思表示，故其要求陈锦良支付保证金的滞纳金损失没有事实和法律依据。6.劳炳池没有提供转账记录证明其实际支出了税款，即使支付了税款，也是其真实意思表示，现要求陈锦良支付税款违反诚实信用原则。另外，租赁合同约定若相关部门要求缴纳的租赁税及其他的相关税费一律由承租方承担，故劳炳池该诉讼请求没有事实与法律依据。陈锦良提出以下反诉请求，请求判决：1.劳炳池支付陈锦良2020年7月1日至2020年8月31日期间的房屋占有使用费13005元以及利息（以13005元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心1年期贷款市场报价利率的标准，自2020年8月6日起计算至实际清偿之日止，暂计至2021年4月8日为342元）；2.劳炳池支付陈锦良2020年6月、7月的电费1445元、水费162元及利息（以1607元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心1年期贷款市场报价利率的标准，自2020年8月6日起计算至实际清偿之日止，暂计至2021年4月8日为42元）；3.劳炳池支付陈锦良2020年7月1日至2020年8月31日期间的电梯维护保养费765元、生活垃圾费510元及利息（以1275元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心1年期贷款市场报价利率的标准，自2020年8月6日起计算至实际清偿之日止，暂计至2021年4月8日为33元）；4.劳炳池立即修复位于广州市番禺区东环街东沙村汪波三街南X号X楼X栋XX号房屋的进门直入右边第一间办公室内靠东墙面居中窗户、租赁物靠东墙体三大一小墙洞、租赁物的西面靠通道处即入门口右边位置办公室内固定玻璃的铝槽，全长约五米；5.本案诉讼费由劳炳池承担。事实与理由：2019年12月1日，陈锦良作为出租方、王钰端作为授权代表与劳炳池作为承租方就广州市番禺区东环街东沙村汪波三街南X号X楼X栋XX号商铺（面积为255平方米）签订《商铺租赁合同》，约定了租金标准及租赁期限，公共照明电费、水费、水电变损费等承担情况。合同签订后，劳炳池从2019年12月1日至2020年8月31日期间使用陈锦良涉案房屋，但劳炳池至今尚欠陈锦良2020年7月1日至2020年8月31日期间的房屋占有使用费13005元、电梯维护保养费765元和生活垃圾费510元，以及2020年6月、7月的电费1445元、水费162元。另外，劳炳池在使用涉案房屋期间存在损坏房屋的情况，且劳炳池至今仍未修复，具体如下：1.劳炳池损坏窗户，造成进门直入右边第一间办公室内靠东墙面居中窗户破裂；2.未经陈锦良同意，劳炳池擅自在涉案房屋租赁物靠东墙体打孔，造成三大一小墙洞；3.劳炳池损坏租赁物的西面靠通道处即入门口右边位置办公室内固定玻璃的铝槽，全长约五米，造成整面玻璃的不安全。劳炳池上述行为已严重侵害陈锦良的合法权益，为维护自身合法权益，陈锦良依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定特向法院提起反诉，请求法院依法处理。劳炳池对陈锦良的反诉请求辩称，请求驳回陈锦良的全部反诉请求，陈锦良承担本案诉讼费，答辩理由与本诉事实及理由一致。双方当事人围绕本案相关事实提供了证据，本院经依法组织当事人质证，确认本案事实如下：2011年10月10日，广州市番禺区东环街东沙村经济合作社（以下简称东沙村经济社）与陈锦良签订《土地租赁合同》，约定由东沙村经济社将位于广州市番禺区东环街东沙村下塱片8827平方米土地及地上简易一层结构附属物出租给陈锦良，租期自2011年12月1日至2031年11月30日。2019年12月1日，王钰端作为出租方、甲方的授权代表、劳炳池作为承租方、乙方，双方签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将坐落于东环街东沙村汪波三街南X号X楼X栋XX号商铺出租给乙方，面积255平方米，乙方在承租前已到租赁现场并向出租人询问了解商铺的全部真实情况，同意按现状出租；租赁期限为2年，自2019年12月1日起至2021年11月30日止，免租期为2019年12月1日至2019年12月31日；租金每月每平方米25.5元（合计6502.5元/月），电梯维护保养费每月每平方米1.5元（合计382.5元/月），生活垃圾费每月每平方米1元（合计255元/月）；本合同签订前，乙方须向甲方缴纳保证金21420元，合同期满，乙方付清各项费用，甲方对商铺验收无损坏的，十天内将保证金无息退还乙方；乙方于每月5日前缴纳当月租金、水电费等，逾期缴纳，按日收取应缴纳费用1%的违约金；甲方每月收取乙方的一切款项为税后净额，如乙方需开具发票，开发票的费用及税金由乙方承担，相关部门要求缴交的租赁税及其他相关税费，由乙方承担；租赁期内，乙方如需对租赁商铺进行装修，一切费用由乙方负责；等等。合同落款处，王钰端在甲方授权代表处签名。2020年1月10日，朱永开作为出租人、甲方，广东开建智能科技有限公司作为承租人、乙方，双方签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将位东××街南××房之一一的房产出租给乙方作办公用途使用，建筑面积20平方米，租赁期限2020年1月10日至2021年11月30日。合同落款处，劳炳池在乙方法定代表人处签名确认。2020年1月20日，朱永开、广东开建智能科技有限公司就该租赁合同办理了备案登记。企业信用信息公示报告显示，广东开建智能科技有限公司的法定代表人登记为劳炳池，经营场所于2020年2月28日变更登记东××街南××房之一一，2020年8月25日再次变更登记为广州市南沙区进港大道10号1721房（仅限办公），公司名称于2020年6月23日更名为广东项中天项目管理有限公司。广东牛哥实业有限公司的法定代表人亦登记为劳炳池，经营场所于2020年9月29日东××街南××房之一一变更登记至广州市南沙区进港大道X号XX房（仅限办公）（一址多照）。庭审中，陈锦良确认涉案物业未办理合法的报建手续，王钰端、朱永开为其雇佣员工，王钰端作为陈锦良的委托代理人与劳炳池签订租赁合同。另双方确认劳炳池已支付租金至2020年6月。双方对于以下问题存在争议：一、关于交还场地的时间。劳炳池主张2020年7月25日已将租赁物交还给陈锦良，搬离当天还报了警，双方协商一致后才搬走，但双方未能办理交接手续。陈锦良庭后书面回复确认2020年7月25日劳炳池欲搬走，但主张因劳炳池拖欠租金、水电费等费用，故不同意其搬走，当时双方报警处理，未就搬离办公室一事达成一致意见，后劳炳池未经陈锦良同意于2020年8月底清空了场地，同时由于劳炳池诉请中主张退还租金的期限至2020年8月，故主张劳炳池于2020年8月31日交还租赁物。二、劳炳池的装修损失。庭审中，双方确认租赁物交付的状态为毛坯状态，但有提供简单水电，其余由劳炳池自行装修。劳炳池主张其装修费用共46596元，提供了由广东牛哥实业有限公司与广州鑫万稼装饰有限公司签订的两份装修合同、预算清单、转账记录等证据。陈锦良三人对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，并主张劳炳池离场时仅保留了墙壁抹灰，其余装修项目均已拆除及损坏。劳炳池确认已拆除灯具、门禁等设备，否认损坏情形。三、关于租赁物交还的损坏情形。陈锦良主张劳炳池交还的租赁物存在墙体、铝槽、玻璃被损坏的情形，为此提供了现场照片予以证明，照片显示墙体上被凿开几个洞。劳炳池对照片真实性予以确认，但认为其在墙上打的洞孔不影响租赁物的使用，否认对铝槽进行改装，否认玻璃裂缝因其损坏。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案纠纷发生在民法典实施之前，故应当适用当时的法律法规。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，陈锦良确认租涉案赁物未取得建设工程规划许可证，故根据上述规定，王钰端代陈锦良与劳炳池就涉案租赁物签订的租赁合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。案涉合同虽无效，但劳炳池已实际使用租赁物，故应当承担相应的占有使用费。双方签订租赁合同时约定了租金标准，亦实际按照该标准支付了租金，现劳炳池要求陈锦良退还实际支付的租金，缺乏依据。另外，2019年12月为免租期，劳炳池在2020年7月、8月也未实际支付租金，故对劳炳池要求退还该期间的租金，本院不予支持。双方约定租金税费由劳炳池承担，故劳炳池要求陈锦良退还垫付的税费缺乏依据，本院不予支持。相反，劳炳池应支付交还租赁物前实际占用期间的费用。本案中，劳炳池作为承租人负有交还租赁物的义务，故对交还租赁物的时间承担举证责任，现劳炳池主张2020年7月底之前搬离租赁物，陈锦良确认在2020年7月25日搬离时双方曾报警，但对劳炳池具体交还租赁物时间不确认，劳炳池亦未提供证据证明，故结合劳炳池起诉要求返还租金的时间节点及劳炳池变更公司经营地址的时间，本院酌情确定陈锦良收回涉案租赁物的合理时间为2020年8月15日，则劳炳池还应支付2020年7月1日至8月15日的占有使用费9648.87元（6502.5元+6502.5元/31天×15天），对陈锦良超出部分请求，本院不予支持。陈锦良主张劳炳池拖欠2020年6月、7月的电费1445元、水费162元，劳炳池未提供证据已支付上述费用，故对陈锦良上述请求，本院予以支持。参照合同约定，劳炳池每月需向陈锦良支付电梯维护保养费382.5元、生活垃圾费255元，故对陈锦良主张的2020年7月1日至8月15日期间的电梯维护保养费567.58元、生活垃圾费378.39元，本院予以支持，超过部分请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故合同约定的保证金已无保证之必要，陈锦良应向劳炳池返还保证金21420元。关于劳炳池主张的装修损失问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。劳炳池虽对涉案租赁物进行了装修，但部分装修项目属于可拆卸物，劳炳池也确认已拆除灯具、门禁等设备，故劳炳池要求陈锦良承担该部分装修费，缺乏依据，本院不予支持。对于已形成附合的装修，现场照片显示部分用电设备已被损坏，故对该部分装修损失，本院不予支持。陈锦良确认租赁物交还时仅保留了墙壁扇灰部分，现陈锦良未要求劳炳池对此进行修复，故视为陈锦良同意继续利用该部分装修项目，故其应向劳炳池支付相应折价款。劳炳池为证明自己的装修费，提交的装修合同、装修清单、支付凭证不能证明装修价值，故本院酌情支持陈锦良向劳炳池支付该部分装修项目的折价款1000元。劳炳池关于装修的其余诉请，本院不予支持。陈锦良反诉主张劳炳池需对租赁物三处损坏进行修复，根据现场照片及当事人的陈述，劳炳池确实在墙体上打凿了圆洞，劳炳池应当予以修复，现劳炳池不同意修复，陈锦良可自行修复，为免当事人诉累，本院酌情支持该部分修复费用为500元。陈锦良主张的其余损坏情形，劳炳池否认为其损坏，陈锦良没有提供充分证据证明，应承担举证不能的责任，故对于陈锦良其余修复请求，本院不予支持。因陈锦良、劳炳池对于合同无效均有过错，且过错程度相当，故劳炳池要求返还的保证金的利息，陈锦良主张的占有使用费、水电费、电梯保养维护费、生活垃圾费的利息，本院均不予支持。王钰端、朱永开并非本案租赁合同主体，故无需对合同无效处理结果承担责任。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，本院判决如下：一、确认陈锦良委托王钰端与劳炳池于2019年12月1日签订的《商铺租赁合同》无效；二、陈锦良于本判决发生法律效力之日起十日内向劳炳池退还保证金21420元、并赔偿装修损失1000元；三、劳炳池于本判决发生法律效力之日起十日内向陈锦良支付2020年7月1日至8月15日的占有使用费9648.87元、电梯维护费567.58元、生活垃圾费378.39元，2020年6月、7月的电费1445元、水费162元；四、劳炳池于本判决发生法律效力之日起十日内向陈锦良支付墙洞修复费500元；五、驳回劳炳池的其余诉讼请求；六、驳回陈锦良的其反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1864元，由劳炳池负担932元，陈锦良负担932元；反诉受理费154元，由陈锦良负担26元，劳炳池负担128元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈永桂二〇二一年八月十六日书记员  陈 冬