北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0117民初772号原告：王洪有，男，1954年2月7日出生，汉族，北京市平谷区人，住该区。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：马金升，北京市方桥律师事务所律师。被告：北京金谷科工贸集团公司，住所地北京市平谷区滨河开发区零号区西北侧。注册号：110000005018665。法定代表人：郭东凯，总经理。委托诉讼代理人：崔增富，男，北京金谷科工贸集团公司职工。第三人：周振华，男，1984年10月9日出生，汉族，北京市平谷区人，住该区。公民身份号码：×××。第三人：宋向新，男，1972年1月19日出生，汉族，北京市平谷区人，住该区。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：肖红侠，北京市盈科律师事务所律师。原告王洪有与被告北京金谷科工贸集团公司（以下简称科工贸公司）、第三人周振华、宋向新商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王洪有及其委托诉讼代理人马金升、被告科工贸公司的委托诉讼代理人崔增富、第三人周振华、第三人宋向新的委托诉讼代理人肖红侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王洪有向本院提出诉讼请求：1.确认科工贸公司与周振华于2007年1月31日签订的《北京市商品房销售合同》（编号为XX）无效；2.判令科工贸公司与周振华协助我撤销上述《北京市商品房销售合同》的网签手续；3.请求确认我与科工贸公司于2008年4月30日达成的关于北京市平谷区XX小区X楼X单元X号房屋的买卖合同有效；4.判令科工贸公司协助我办理北京市平谷区XX小区X号楼X单元X号房屋的产权过户；5.诉讼费由科工贸公司承担。事实与理由：2007年5月25日，科工贸公司与北京华欣金谷房地产开发有限公司（以下简称华欣公司）达成协议，双方约定华欣公司将平谷区XX小区X楼X单元X号（以下简称涉案房屋）抵款给科工贸公司,科工贸公司取得该房屋的处置权。2008年4月30日，我与科工贸公司口头达成房屋买卖协议，因为涉案房屋系科工贸公司抵账而来，故其称不用签正式的商品房合同，等办理房本时再签。涉案房屋价款为346272元，我交付购房款后，科工贸公司为我出具了收据并于第二天向我交付了房屋，我装修房屋后一直入住至今。科工贸公司与周振华在2007年1月31日签订了涉案房屋的预售合同，该合同系双方虚假的意思表示，双方未进行真实的交易，故属于无效。我与科工贸公司之间虽未签订书面合同，具有一定的形式瑕疵，但符合我国民法总则第一百四十三条的规定，应当属于有效的民事行为。周振华曾起诉过科工贸公司，案号为(2019)京0117民初11911号，后此案按周振华撤诉处理。该案中的证据能够证明我与科工贸公司之间的交易是真实的，而周振华与科工贸公司的交易并不是真实的交易。现在涉案房屋的小区绝大多数住户都已经办理了产权手续，拿到了房产证。我亦希望早日拿到房产证，故诉至法院。科工贸公司辩称：北京市平谷区XX小区X楼X单元X号房屋的原所有权人是我公司，对于王洪有所述涉案房屋的房款数额认可，我公司确实收到了上述购房款，双方没有签订书面购房协议。认可涉案房屋一直由王洪有在居住。另，我公司确与周振华签订了涉案房屋商品房预售合同并办理了网签手续，但我公司只负责盖章，其背后的交易情况我公司不清楚，具体事宜是由华欣公司办理的。我公司跟华欣公司说过撤销网签的事项，但华欣公司说等能办房产证的时候再一起办理。我公司同意王洪有的诉讼请求。周振华辩称：我确实在2007年1月30日与科工贸公司签订了商品房销售合同并办理了网签，实际上我没有支付过任何购房款。是华欣公司的法定代表人宋向新找到我，称科工贸公司与华欣公司有债务纠纷，科工贸公司从华欣公司处已经白占了几套房子，所以华欣公司也想占几套，就用我的名字办理的相关手续，并且说等我有钱了，可以将涉案房屋卖给我。所有的手续都是以我的名字办理的，实际上还房款的人是宋向新，2014年4月份已还清了全部购房贷款。王洪有是科工贸公司副总，王洪有与科工贸公司是一体的，所以他们之间的合同不一定是真实的。科工贸公司跟我签订了商品房销售合同并盖章，而且办理了网签，涉案房屋名义上是我的，就算王洪有与科工贸公司交易，也应该先通知我。另外，涉案房屋偿还贷款过程中有逾期，给我的信用造成了损失。另，涉案房屋是我在京唯一的房子，我再购买房子就算第二套，致使我不能再购房，所以我主张涉案房屋归我所有。宋向新辩称：我系华欣公司的法定代表人，周振华系我兄弟媳妇的表弟。他想买房，我所在的公司也着急卖房，所以我垫了首付，让他先办网签，然后约定还款后房子就是他的。后来他还不上，就没有理他了。首付和月供都是我个人出的。我不同意王洪有的诉讼请求，他作为科工贸的副经理不可能不知道房子预售了，我也要房，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年8月22日，科工贸公司与华欣公司就合作开发XX小区项目签订《合作开发协议》。科工贸公司于2007年与周振华签订《北京市商品房预售合同》，约定科工贸公司将涉案房屋出卖给周振华，房款为534612元，双方办理了网签手续。买受人采取贷款方式付款，2007年2月15日，周振华与北京农村商业银行签订《个人借款合同》贷款320000元，华欣公司作为保证人提供连带保证责任担保。上述贷款由北京农村商业银行划入借款人指定账户即北京金谷科工贸集团公司，账号为×××。《北京市商品房预售合同》约定的首付款和月供均由宋向新实际支付和偿还。2007年5月25日，科工贸公司（甲方）的法定代表人靳某某与华欣公司（乙方）法定代表人宋向新签订《协议》，约定：“XX小区建设工程，乙方欠甲方资金。经双方协商，达成如下协议：一、乙方愿意以XX小区X号楼A座X号、B座X1号、X2号、X3号四套房抵兑部分欠款，抵款共1385088元，余款2007年10月底还清。二、协议签订之后，四套房销售权归甲方所有，乙方义务办理相关手续。三、乙方不得将此协议确定抵兑的楼房进行销售。此协议一式二份，甲乙双方各持一份，双方签字后生效。”2008年4月30日，科工贸公司与其公司副经理王洪有达成口头约定，科工贸公司将XX小区X号楼X单元X号房屋卖与王洪有，王洪有现金交纳购房款346272元，科工贸公司为其出具收据一张。王洪有取得上述房屋后一直居住至今。庭审中，王洪有提交了以下证据：证据1.2007年5月25日科工贸公司法定代表人靳某某与华欣公司法定代表人宋向新签订的协议复印件；2.购房收据和购房证明；3.交纳水费、电费、供暖费、物业费的收据；4.平谷法院对宋向新的调查笔录。证据1-2证明其购房事实，证据3证明涉案房屋一直由其占有使用；证据4证明科工贸与周振华之间不存在实质的购房交易。科工贸公司质证意见如下：对上述证据均认可。周振华质证意见如下：对调查笔录中宋向新陈述的其交不起钱同意出售房屋的内容不属实，其他内容属实；对其他证据认可。宋向新质证意见如下：宋向新对证据1的真实性不认可，不认可系其本人签字，且没有两个公司的公章，并表示华欣公司并不欠科工贸公司的钱；证据2中购房收据不是发票，盖章的真实性也不能确定，王洪有系科工贸公司的高管，真实性不认可。购房证明的真实性不认可，证人未到庭，不符合法定形式；证据3真实性认可，认可涉案房屋由王洪有占有，但并非合法占有；对证据4的真实性认可，证明目的不认可，华欣公司与科工贸公司有一个协议，华欣公司应当支付科工贸公司1600万元的款项，其中约定1300万给现金，其他的用底商抵账，因为科工贸公司需要现金，就没有接受底商，最终华欣公司向科工贸公司支付1600万元。首付款，华欣公司没有给宋向新个人，是宋向新记错了。本院对上述证据认证如下：证据1.2.3结合当事人庭审陈述，能证明王洪有与科工贸公司事实上形成房屋买卖关系，且涉案房屋一直由王洪有占有使用。证据4的真实性认可，关联性结合其他证据予以判断。科工贸公司提交了以下证据：2007年5月25日科工贸公司法定代表人靳某某与华欣公司法定代表人宋向新签订的协议原件。王洪有认可上述证据。周振华表示对上述证据表示不清楚。宋向新不认可系其本人签字，且没有两个公司的公章，并表示华欣公司并不欠科工贸公司的钱。其未提出笔迹鉴定申请。本院对上述证据认证如下：该份证据结合当事人陈述，对真实性、关联性均予以采信。周振华提交了以下证据：商品房预售合同。王洪有、科工贸公司对合同真实性认可，不认可证明目的，属于双方的虚假的意思表示。宋向新对合同认可，但称首付款和贷款均由宋向新支付。本院对上述证据认证如下：合同真实性予以采信，是否为双方买卖房屋的真实性意思表示结合其他证据予以判断。宋向新提交了以下证据：收回贷款凭证、存款回单，证明涉案房屋首付款及贷款均系其支付。王洪有认为华欣公司已将首付款还给宋向新，贷款实际系华欣公司让其偿还的。科工贸公司认可真实性，表示该类型的房屋还有几户，且贷款未偿还完。周振华对上述证据无异议。本院对上述证据认证如下：真实性和关联性予以采信，能证明宋向新以个人名义支付了首付款及贷款，但资金来源以及华欣公司是否还给宋向新需要结合其他证据予以判断。另查明一：XX小区项目存在不符合规划等原因，完工后无法通过竣工验收。2019年10月17日，华欣公司因资不抵债破产注销。后经政府部门多方协调，2019年1月，科工贸公司开始为XX小区购房人办理房屋所有权证书。另查明二：在周振华起诉科工贸公司商品房预售合同一案中，本院曾向宋向新进行调查，审判员问：那你垫付的首付怎么办？宋向新答：因为后来华欣公司抵给金谷科工贸，这首付款华欣公司还给我个人了。本院认为，本案的焦点有：第一，科工贸公司于2007年与周振华网签的《北京市商品房预售合同》是否系真实意思表示，该民事法律行为是否无效。法律规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。意思表示，是指将能发生司法上效果的意思表示于外部的行为。从周振华订立合同时的意思表示来看，系因为科工贸公司与华欣公司有债务，华欣公司想占几套，华欣公司的法定代表人宋向新找到其本人，用其名字办理的相关手续。且该房屋的首付款和贷款均不是其本人支付。故此，双方之间并无房屋买卖的真实交易，无法认定二人之间存在真实的房屋买卖的意思表示。故此，科工贸公司于2007年与周振华网签的《北京市商品房预售合同》无效。第二，王洪有与科工贸公司口头达成的关于北京市平谷区XX小区X号楼X单元X号房屋的买卖合同是否有效。双方虽未签订书面的合同，但依据其提交的收据、科工贸公司法定代表人靳某某与华欣公司法定代表人宋向新签订的协议、宋向新的庭审陈述以及王洪有实际占有涉案房屋多年的客观事实，未有充分的证据证明双方存在恶意串通的情形，故此，本院确认王洪有与科工贸公司存在房屋买卖的真实交易，双方口头达成的买卖合同有效。现王洪有基于对诉争房屋享有的合同权利要求协助撤销网签及协助过户的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告北京金谷科工贸集团公司与第三人周振华签订的《北京市商品房销售合同》（编号为XX）无效；二、原告王洪有与被告北京金谷科工贸集团公司达成的关于北京市平谷区XX小区X号楼X单元X号房屋的买卖合同有效；三、被告北京金谷科工贸集团公司与第三人周振华协助原告王洪有办理撤销《北京市商品房销售合同》（编号为XX）的网签手续；四、被告北京金谷科工贸集团公司协助原告王洪有办理北京市平谷区XX小区X号楼X单元X号房屋的产权过户手续。案件受理费3247元，由被告北京金谷科工贸集团公司负担元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 阮 方二〇二一年九月八日书记员 田子扬