广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0405民初1372号原告：广西精通物业管理服务有限公司梧州分公司，住所：广西梧州市三龙大道86号盛世花园A-1号楼一层物管用房，统一社会信用代码：91450405330636933R。负责人：林郁善，该公司总经理。委托诉讼代理人：周莉，广西建梧律师事务所律师。被告：戴国斌，男，1969年2月3日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。被告：姚雪玲，女，1973年1月6日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。委托诉讼代理人：戴国斌，男，系被告姚雪玲丈夫，汉族，住广西梧州市长洲区。原告广西精通物业管理服务有限公司梧州分公司与被告戴国斌、姚雪玲物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年7月13日公开开庭进行了审理。原告广西精通物业管理服务有限公司梧州分公司的委托诉讼代理人周莉，被告戴国斌，被告姚雪玲的委托诉讼代理人戴国斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广西精通物业管理服务有限公司梧州分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告戴国斌、姚雪玲向原告广西精通物业管理服务有限公司梧州分公司支付拖欠的物业管理费、消防电梯维护费合计人民币8939.3元及逾期利息5982.53元（逾期利息按年利率24%计算，从2016年1月5日起暂计至2021年6月30日止以实际欠款为基数分段计算，剩余部分利息计至拖欠的费用全部付清之日止）；（前述诉讼请求共计人民币14921.83元）；2.本案诉讼费由被告依法承担。事实和理由：2015年1月3日，广西精通房地产开发有限公司梧州分公司与广西玉林鼎盛物业服务有限公司梧州分公司签订《精通盛世花园前期物业管理服务合同书终止协议》，终止委托鼎盛物业公司对精通盛世花园实行前期物业管理，将涉案房屋物业管理交由原告负责。此后，原告为被告房屋所在小区提供物业费服务，并按每月每平方米建筑面积1元收取物业管理费，消防、电梯维护等费用由被告分摊。而被告却以种种理由推托迟延支付相关费用。为维护原告的权益将被告诉至法院成讼。被告戴国斌、姚雪玲共同辩称，原告广西精通物业管理服务有限公司梧州分公司在2021年6月8日起诉，起诉之日起前三年的物业管理费已过诉讼时效，法院应当驳回该部分诉讼请求。（1）对2018年6月8日后的物业管理费没有异议。（2）对利息不予认可。原告无法提供双方之间有利息约定的证据，且广西精通房地产开发有限公司梧州分公司与广西玉林鼎盛物业服务有限公司梧州分公司签订《精通盛世花园前期物业管理服务合同》及后面签订的合同，被告不知情，原告诉请的逾期利息没有事实和法律依据。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，广西精通房地产开发有限公司梧州分公司与原告广西精通物业管理服务有限公司梧州分公司签订的《精通·盛世花园A区前期物业管理服务合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，对精通·盛世花园小区管理区域内的全体业主及物业使用人均具有约束力。本案中，原告接受广西精通房地产开发有限公司梧州分公司的委托为精通·盛世花园小区提供了物业服务，被告戴国斌、姚雪玲作为精通·盛世花园小区第7幢601房的业主，其接受了原告的物业服务，理应向原告支付相应的物业服务费，故原告要求被告支付拖欠的物业服务费，合理合法，本院予以支持。关于被告抗辩原告主张的在2021年6月8日（即起诉之日前三年）之前诉请的费用，已过诉讼时效的问题。因原告有提供精通盛世花园收费通知单及张贴在被告门上的照片等证据，证明原告在2021年1月16日有向被告主张权利，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效向前计算三年至2018年1月16日，因原告没有提供证据证明2018年1月16日之前有向被告主张权利，故原告主张的2018年1月15日之前的物业服务费、消防电梯维护费已超过三年的诉讼时效，本院不予支持。本案的物业等相关费用应从2018年2月5日起计算至2021年6月30日，被告共拖欠物业服务费4530.54元（107.87元/月×42月=4530.54元）、消防电梯维护费960元。关于逾期利息的问题。被告戴国斌、姚雪玲拖欠2018年2月5日起计至2021年6月30日期间的物业服务费的行为违反合同约定，应当承担违约责任。合同约定“按每日万分之五”的计算标准明显高于原告广西精通物业管理服务有限公司梧州分公司造成的损失，根据本案的实际情况，原告广西精通物业管理服务有限公司梧州分公司因被告戴国斌、姚雪玲迟延支付物业服务费造成的实际损失是银行利息，根据公平原则，本院依法将逾期利息调整为按被告戴国斌、姚雪玲每月欠交物业服务费的金额，自2018年2月5日至2021年6月30日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付，据此，经本院核算，以被告所欠物业服务费为基数，被告戴国斌、姚雪玲从2018年2月5日起至2021年6月30日止应向原告广西精通物业管理服务有限公司梧州分公司支付其拖欠物业服务费的逾期利息为295.61元，从2021年7月1日起，利息以4530.54元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。本院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告戴国斌、姚雪玲应向原告广西精通物业管理服务有限公司梧州分公司支付2018年1月至2021年6月的物业服务费4530.54元、消防电梯维护费960元，合计5490.54元；二、被告戴国斌、姚雪玲应向原告广西精通物业管理服务有限公司梧州分公司支付逾期利息（利息计至2021年6月30日为295.61元，从2021年7月1日起，利息以4530.54元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费173元，减半收取计86元（原告已预交），由原告广西精通物业管理服务有限公司梧州分公司负担53元，被告戴国斌、姚雪玲负担33元。本判决为终审判决。审 判 员 黄柱桓二〇二一年八月十六日法官助理 宋金媚书 记 员 莫 禧附适用的法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。