河南省舞钢市人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0481民初2111号原告：河南兴众生活服务有限公司，住所地舞钢市朱兰钢城路北段路东石油公司家属院****。统一社会信用代码91410481MA44JD6F8B。法定代表人：南聪领，总经理。委托诉讼代理人：李锐锐，女，住舞钢市。系河南兴众生活服务有限公司工作人员。被告：郭刘军，男，1986年8月4日出生，汉族，住舞钢市。委托诉讼代理人：侯玉（郭刘军母亲），住舞钢市。原告河南兴众生活服务有限公司与被告郭刘军物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月10日立案后，于2021年8月19日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告河南兴众生活服务有限公司的法定代表人南聪领、被告郭刘军的委托诉讼代理人侯玉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。河南兴众生活服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令郭刘军向河南兴邦置业有限公司支付物业费1024.2元（2020年4月1日至2022年3月31日，按照0.5元╱月╱平方米的标准计算）、违约金751.25元（按照日利率3‰的标准计算至2021年6月30日），共计1775.45元。事实和理由：河南兴众生活服务有限公司与舞钢市金雅园小区业主委员会商议，河南兴众生活服务有限公司自2020年4月1日起提供物业服务。2020年4月8日，河南兴众生活服务有限公司与舞钢市金雅园小区业主委员会签订物业服务管理合同，约定由河南兴众生活服务有限公司负责对该小区进行物业服务管理。合同签订后，河南兴众生活服务有限公司多次向郭刘军催交物业费，郭刘军拒不支付，故诉至法院，请求判如所请。郭刘军辩称，我应该支付物业费，但是，我家属于顶层，曾因屋顶漏水让河南兴众生活服务有限公司进行维修，河南兴众生活服务有限公司不予修理，我找人于2020年11月底进行了修理，如果河南兴众生活服务有限公司能将修理费支付给我，我就将物业费支付给河南兴众生活服务有限公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，河南兴众生活服务有限公司提交的证据有：1.营业执照及《私营企业基本注册信息查询单》各一份，证明河南兴众生活服务有限公司的诉讼主体资格。2.《物业服务合同》一份，证明河南兴众生活服务有限公司有权依据合同约定向物业使用人收取物业费。3.物业费催收照片一组，证明河南兴众生活服务有限公司向郭刘军多次催收物业费。4.物业服务相关照片一组，证明河南兴众生活服务有限公司已提供符合合同约定的物业服务。5.《金雅园小区2号楼2单元603室物业费及违约金计算明细》一份。郭刘军质证如下：1.对营业执照及《私营企业基本注册信息查询单》的真实性无异议。2.对《物业服务合同》的真实性无异议。3.对物业费催收照片不知情，没有关注过催收情况。4.对物业服务照片无异议。5.对《金雅园小区2号楼2单元603室物业费及违约金计算明细》无异议。郭刘军提交的证据有：1.屋顶漏水照片6张，证明郭刘军未支付物业费的原因是屋顶漏水，河南兴众生活服务有限公司不维修。2.屋外树木照片3张，证明窗外的树木已经顶到房屋了，河南兴众生活服务有限公司不处理。河南兴众生活服务有限公司质证如下：1.对屋顶漏水照片的真实性无异议，但看不清楚具体位置，不知道漏水的是不是郭刘军家。2.对屋外树木照片的真实性无异议，但看不清楚位置。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月8日，舞钢市金雅园小区业主委员会作为甲方与作为乙方的河南四合家园物业管理有限公司签订《物业服务合同》一份，合同主要内容为：一、第六条约定本物业管理区域物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅物业按照0.5元╱月╱平方米的标准交纳，在不欠费的情况下一次性预交一年优惠至0.38元╱月╱平方米。二、第七条约定业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费按年交纳，物业服务费为预付制，业主或者物业使用人应在每年3月21日前交纳下年度或下数年度物业服务费，首期物业费应在2020年5月1日前交纳。三、第二十四条约定物业共用部位和公共设施等单次维修、改造费用超过1500元的为大中型维修、改造，由专项维修资金支出，专项维修资金无法申请时，应按照产权建筑面积由小区全体业主和住户公摊；因专项维修资金使用或公摊费用周期和时长因素而影响维修、改造及时性而造成的损失乙方不予承担，甲方、业主和物业使用人不得以此为理由不交、少交或延迟交纳物业费、车位管理费、非机动车位管理费等物业管理服务费用。四、第三十二条约定甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，每逾期一日，应按未交纳款项3‰的标准向乙方支付违约金。五、第三十六条约定本合同期限自2020年4月1日起至2023年3月31日止。合同尾部加盖有舞钢市金雅园小区业主委员会及河南四合家园物业管理有限公司印章。河南四合家园物业管理有限公司于2021年1月27日将名称变更为河南兴众生活服务有限公司。郭刘军系舞钢市朱兰金雅园小区2号楼2单元603室业主，房屋面积为85.35平方米。案涉《物业服务合同》签订后，郭刘军未向河南兴众生活服务有限公司及其前身河南四合家园物业管理有限公司支付过任何物业费。本院认为，舞钢市金雅园小区业主委员会与河南四合家园物业管理有限公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，其内容合法有效，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力”的规定，因河南四合家园物业管理有限公司在《物业服务合同》签订后将名称变更为河南兴众生活服务有限公司，故该合同对包括郭刘军在内的金雅园小区全体业主及河南兴众生活服务有限公司均具有法律约束力。郭刘军未提交确实充分的证据证明其辩称内容，本院对其辩称内容不予采信，故郭刘军的辩称内容不构成其拒绝交纳物业费的正当理由。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款规定：“业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”本案中，依据现有证据可以确认河南兴众生活服务有限公司作为金雅园小区的物业服务单位于诉争期间内为小区提供了物业服务，郭刘军作为小区业主实际享受了物业服务，且郭刘军未提供确实充分的证据证明河南兴众生活服务有限公司在履行案涉《物业服务合同》过程中存在违约行为，故郭刘军应按照约定标准交纳物业费。郭刘军案涉房屋面积为85.35平方米；合同约定物业服务费为预付制，按年交纳，业主或者物业使用人应在每年3月21日前交纳下一年度的物业费，首期物业费应在2020年5月1日前交纳；住宅物业按照0.5元╱月╱平方米的标准计收物业费；故河南兴众生活服务有限公司要求郭刘军支付2020年4月1日至2022年3月31日期间物业费1024.2元的诉讼请求符合双方约定及法律规定，本院予以支持。关于河南兴众生活服务有限公司主张的违约金问题。案涉《物业服务合同》第七条约定物业服务费按年交纳，物业服务费为预付制，业主或者物业使用人应在每年3月21日前交纳下年度或下数年度物业服务费，首期物业费应在2020年5月1日前交纳；第三十二条约定业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，每逾期一日，应按未交纳款项3‰的标准向乙方支付违约金。河南兴众生活服务有限公司主张其按照日3‰的标准计算违约金至2021年6月30日，但日3‰的违约金标准过高，本院予以调整，按照日0.5‰的标准计算违约金。郭刘军应当支付的违约金明细如下：以2020年4月1日至2021年3月31日物业费512.1元为基数，自2020年5月1日至2021年6月30日共计426天，违约金为109.08元；以2021年4月1日至2022年3月31日物业费512.1元为基数，自2021年3月21日至2021年6月30日共计102天，违约金为26.12元。以上违约金共计135.2元。河南兴众生活服务有限公司主张的违约金超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款及第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、郭刘军于本判决生效之日起十五日内向河南兴众生活服务有限公司支付物业费1024.2元、违约金135.2元；二、驳回河南兴众生活服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由郭刘军负担16元，由河南兴众生活服务有限公司负担9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  李晓华二〇二一年八月二十八日书记员  常立言附相关法律条文：一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中,应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。