上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初8939号原告：陈雪琴，男，1962年6月21日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。原告：薛刚，男，1986年5月6日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。上列两原告共同委托诉讼代理人：王建华，女。被告：任员萌，男，1968年11月27日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。原告陈雪琴诉被告任员萌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员林青独任审判。审理中，原告薛刚申请加入本案诉讼，本院依法予以准许。本案于2021年8月3日公开开庭进行了审理。两原告及两原告共同委托诉讼代理人王建华、被告任员萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈雪琴、薛刚向本院提出诉讼请求：一、判令原告与被告于2015年3月30日签订的针对上海市青浦区淀湖路XXX号房屋的房屋买卖合同于2021年4月15日予以解除；二、判令被告腾退位于上海市青浦区淀湖路XXX号房屋；三、判令没收被告支付的定金人民币109,489.05元；四、判令被告赔偿原告利息损失2,617,502元(以2,992,700.95元为本金，按照同期银行贷款利率4倍为计算标准，自2016年1月1日计付至2021年4月15日止)。事实和理由：2010年初原告的丈夫薛金连从朋友手中购得青浦区胜利路XXX弄XXX号全幢房屋以及青浦镇淀湖路XXX号店铺一套，并且办理了二套房屋的产权变更登记手续。这两套房屋一套用于自住，一套门面商铺用于出租。2015年初被告向原告丈夫租借门面房用于开公司，并且向购买上述两套房屋，当时，原告的丈夫由于做生意资金短缺，加上还贷压力，正想出售这两套房屋，于是双方经过协商以850万元的价格将上述两套房屋出让给被告。2015年3月30日双方签订了房屋买卖合同，被告支付了定金30万元，余款承诺2015年底付清。被告在支付了30万元定金后，要求原告丈夫先将两套房屋交付给他使用，于是双方又口头约定，被告在未付清两套房屋全款前，每月支付给原告丈夫商铺租金2万元，欠款利息2万元，并当月交付了4万元。在这种情况下，2015年11月底，原告的丈夫同意将两套房屋提前交给被告使用，被告将淀湖路XXX号商铺作为公司办公用房，将胜利路XXX号房屋拆除重新建造用于居住。然而这套房屋的改建，遭到投诉，有关部门查实后勒令停止施工，于是这套房屋从2016年起就成了半拉子工程，搁置至今。被告在交付了30万元购房定金后，取得了房屋钥匙，对购房款的支付开始拖欠，原告丈夫在世时就一直想被告催讨购房款，但被告不断以各种理由延期支付房款，还多次保证房款归还日期，但实际上被告至今未支付过购房款，并且口头答应的每月付4万元也未兑现。2019年5月27日，原告的丈夫薛金连病故，同年7月24日原告及儿子薛刚以及薛大康、付三宝一起到青浦区公证处将上述两套房屋办理了公证，房屋归原告继承。现房屋登记在两原告名下。因2015年3月30日签订的房屋买卖合同约定的位于上海市青浦区淀湖路XXX号房屋及位于上海市青浦区胜利路XXX弄XXX号房屋总价850万元，未细分两套房屋对应房款。现原、被告经协商确定，以买卖合同约定的两套房屋总价850万元除以总面积274平方米计算单价31,021.90元/平方米为依据，对应上海市青浦区胜利路XXX弄XXX号房屋(住宅)面积174平方米，对应房价5,397,810元；对应上海市青浦区淀湖路XXX号房屋(门面房)面积100平方米，对应房价3,102,190元。被告支付过两套房屋定金30万元，以买卖合同约定的两套房屋总价850万元除以总面积274平方米计算单价31,021.90元/平方米为依据，对应上海市青浦区胜利路XXX弄XXX号房屋(住宅)面积174平方米，对应支付定金190,510.95元；对应上海市青浦区淀湖路XXX号房屋(门面房)面积100平方米，对应支付定金109,489.05元。原告现同意将两套房屋分别进行诉讼。针对本案，原告明确先行处理位于上海市青浦区淀湖路XXX号房屋(门面房)，针对上海市青浦区胜利路XXX弄XXX号房屋(住宅)相关诉请在本案中予以撤回，不要求在本案中予以处理。原告自愿考虑另案诉讼。鉴于被告迟迟未支付房款给原告，故原告要求解除上述买卖合同。原告将解除买卖合同作为诉请，被告于2021年4月15日签收法院寄送的传票等应诉材料，故房屋买卖合同的解除之日为2021年4月15日。基于解除之后的法律后果，原告主张被告腾退房屋。原、被告双方共同确认系争房屋价款为3,102,190元，被告支付的定金为109,489.05元，故剩余房款2,992,700.95元未支付。关于定金109,489.05元，不同意返还，不返还的理由是被告未按合同约定支付全部房款，没收定金作为违约金不予返还。被告应于2015年12月31日之前支付剩余房款，但是被告未支付。故利息损失应以2,992,700.95元为本金，按照同期银行贷款利率4倍为计算标准，自2016年1月1日计付至2021年4月15日止。关于利息损失，无合同约定，也无书面证据及依据，仅有口头约定。被告任员萌辩称：确认2015年3月30日签订的房屋买卖合同约定的位于上海市青浦区淀湖路XXX号房屋及位于上海市青浦区胜利路XXX弄XXX号房屋总价850万元，未细分两套房屋对应房款。现原、被告经协商确定，以买卖合同约定的两套房屋总价850万元除以总面积274平方米计算单价31,021.90元/平方米为依据，对应上海市青浦区胜利路XXX弄XXX号房屋(住宅)面积174平方米，对应房价5,397,810元；对应上海市青浦区淀湖路XXX号房屋(门面房)面积100平方米，对应房价3,102,190元。被告支付过两套房屋定金30万元，以买卖合同约定的两套房屋总价850万元除以总面积274平方米计算单价31,021.90元/平方米为依据，对应上海市青浦区胜利路XXX弄XXX号房屋(住宅)面积174平方米，对应支付定金190,510.95元；对应上海市青浦区淀湖路XXX号房屋(门面房)面积100平方米，对应支付定金109,489.05元。确认被告于2021年4月15日签收法院寄送的传票等应诉材料。针对诉请一，不同意解除合同，除了上述定金之外，被告还支付了其余款项给原告。针对诉请二，不同意腾退系争房屋。针对诉请三，被告仍要求履行合同，不同意原告没收定金。针对诉请四，不同意支付利息损失。经开庭审理查明：2015年3月30日，薛金连(出售人、甲方)与被告(买受人、乙方)签订了房屋买卖合同一份，约定甲方将位于上海市青浦区淀湖路XXX号房屋及位于上海市青浦区胜利路XXX弄XXX号出售给乙方，房屋建筑面积总计274平方米(以产权证所载面积为准)，甲乙双方确定的上述房屋总价850万元，乙方于2015年3月30日签约时交付购房定金30万元，购房定金将在最后一次付款时冲抵。余款820万元分三次付清(2015年12月底付清)。乙方在支付购房款后，甲乙双方向房地产转让中心办理房产过户手续。违约责任：在本合同签订后，如乙方违约则将签约时的购房定金作为违约金付给甲方。办理过户手续过程中的一切费用，由甲乙双方依照有关规定或者协商决定。合同还约定了其他事项。合同签订后，被告向薛金连支付了定金30万元，其余房款被告未支付。2015年11月30日左右原告将两套房屋交付给被告，被告一直使用至今。位于上海市青浦区淀湖路**房屋于2009年12月25日办理了上海市房地产权证，权利人登记为薛金连、薛刚。2019年5月27日，薛金连病故，同年7月24日上述两套房屋办理了公证。原告在继承薛金连遗产后，现位于上海市青浦区淀湖路XXX号房屋登记在两原告名下。原、被告经协商确定，以买卖合同约定的两套房屋总价850万元除以总面积274平方米计算单价31,021.90元/平方米为依据，对应上海市青浦区胜利路XXX弄XXX号房屋(住宅)面积174平方米，对应房价5,397,810元；对应上海市青浦区淀湖路XXX号房屋(门面房)面积100平方米，对应房价3,102,190元。被告支付过两套房屋定金30万元，以买卖合同约定的两套房屋总价850万元除以总面积274平方米计算单价31,021.90元/平方米为依据，对应上海市青浦区胜利路XXX弄XXX号房屋(住宅)面积174平方米，对应支付定金190,510.95元；对应上海市青浦区淀湖路XXX号房屋(门面房)面积100平方米，对应支付定金109,489.05元。以上事实，由原、被告的陈述、房屋买卖合同、上海市房地产权证、公证书、户口簿、居民死亡推断书、结婚申请书、独身子女证、户籍调查证明、房屋产调信息等证据予以佐证，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。审理中，被告为证明自2017年2月22日至2021年4月13日期间，被告针对两套房屋，总计向薛金莲支付1,097,000元房款的事实，被告提供了其自行制作的付款明细为证。被告表示，按照两套房屋总面积274平方米，折算每平方米为4,003.64元，针对系争房屋面积，则被告支付的购房款为400,364元，不认可钱款性质为租金。原告对上述证据真实性均无异议，确认薛金莲收到上述钱款。上述被告支付的400,364元钱款性质为租金，系被告与薛金莲口头约定的关于系争房屋的租金，为每月2万元。但对于租金，如果按照房屋月租金2万元，自交付之日到目前，被告也未付足租金，同意从被告未付款造成的利息损失中予以扣除。被告支付的是购房款。庭审中，关于被告支付的钱款，被告表示，除了已经提供的证据之外，还有部分钱款支付凭证需要调取，目前不确定钱款支付情况，需要到银行再行调取支付明细以便明确钱款金额，至于钱款性质需要待被告整理之后再行确定，对于钱款，待本案处理后，由被告另行决定是否需要诉讼处理。原告同意被告上述意见，对于所收到被告的钱款，由被告在整理之后自行决定。但原告认为钱款性质均属于租金。根据庭审确认的事实，本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，薛金连与被告签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，未违反国家有关强制性法律、法规规定，应当确认为合法有效。依法成立的合约对双方当事人具有约束力，双方均应按约履行各自义务。合同约定“甲方将位于上海市青浦区淀湖路XXX号房屋及位于上海市青浦区胜利路XXX弄XXX号出售给乙方，房屋建筑面积总计274平方米，甲乙双方确定的上述房屋总价850万元，乙方于2015年3月30日签约时交付购房定金30万元，购房定金将在最后一次付款时冲抵。余款820万元分三次付清(2015年12月底付清)。乙方在支付购房款后，甲乙双方向房地产转让中心办理房产过户手续。违约责任：在本合同签订后，如乙方违约则将签约时的购房定金作为违约金付给甲方”。因被告在支付了定金后，未按照合同约定支付剩余房款，已构成根本违约，原告主张解除合同，有相应的依据，本院予以准许。原告主张合同于2021年4月15日予以解除，本院予以确认。合同解除后，被告理应腾退系争房屋。因被告违约，原告对被告已支付的定金不予返还，有相应的合同依据，本院亦予以支持。被告应于2015年12月31日之前支付剩余房款，鉴于被告未支付剩余房款2,992,700.95元，原告主张以2,992,700.95元为本金，按照同期银行贷款利率4倍为计算标准，自2016年1月1日计付至2021年4月15日止的利息损失。被告表示不同意支付。关于利息损失，原告确认无合同约定，也无书面证据及依据，仅有口头约定。因原告主张被告赔偿原告利息损失并无依据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条、第一百三十条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告任员萌与薛金连于2015年3月30日签订的针对上海市青浦区淀湖路XXX号房屋的房屋买卖合同于2021年4月15日予以解除；二、被告任员萌应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区淀湖路XXX号房屋；三、原告陈雪琴、薛刚对被告任员萌支付的定金109,489.05元不予返还；四、驳回原告陈雪琴、薛刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币28,775.93元，减半收取计人民币14,387.96元，由被告负担人民币1,324.89元，由两原告共同负担人民币13,063.07元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  林 青法官助理  周磊杰书 记 员  周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。