1江西省石城县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0735民初1493号原告：罗金源，男，1990年5月8日生，汉族，居民，住石城县。原告：曾群，女，1990年8月14日生，汉族，居民，住广东省中山市。委托诉讼代理人：陈学礼，广东商达律师事务所律师，执业证号：14403201910126441。特别授权。被告：石城县辉翠投资有限公司，住所地：石城县琴江镇迎宾大道（东方明珠-水晶阁）。统一社会信用代码：9136073507427045XK。法定代表人：李小健，总经理。委托诉讼代理人：黄倚平，江西赣之南律师事务所律师，执业证号：13607202111306028。特别授权。原告罗金源、曾群与被告石城县辉翠投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈学礼到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人黄倚平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗金源、曾群向本院提出诉讼请求：1、判令被告以购房款704121元为基准，按每逾期交房一日支付全部购房款万分之二的标准向原告支付自2020年1月1日起至通过竣工验收备案之日（即2021年4月12日）止的逾期交房违约金61540.18元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年8月11日，原告与被告就被告开发的坐落于石城县琴江镇迎宾大2道东端翡翠城（二期）7幢7－1－1603号房屋签订了《赣州市商品房买卖合同》，合同约定：1、原告所购房屋建筑面积为138.09平方米，套内面积116.23平方米，单价为5099元/平方米，总价款为704121元整；2、该商品房交付时应当同时满足：①该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；②该商品房相关设施设备已符合第十条约定的条件；③该商品房已取得房屋测绘报告；3、被告应当在2020年1月30日前向原告交付该商品房；4、合同同时还约定，被告逾期交房60日之内，自约定交付期限届满之次日起，按每逾期交房一日向买受人支付全部购房款万分之一的标准计算违约金；被告逾期交房超过60日，自约定交付期限届满60日之次日起，按每逾期交房一日向买受人支付全部房价款万分之二的标准计算违约金。合同签订后，原告按照商品房买卖合同的约定履行了支付首期房价款和办理按揭贷款的义务，但在合同约定的交付商品房期限届至时，被告并未向原告交付该商品房。依据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》及江西省高级人民法院关于印发《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审批指引》的通知，开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。直到2021年4月12日，被告所出售的商品房才取得竣工验收备案表，完成建设工程竣工验收备案登记，达到合同约定的以及法律规定的交付该商品房的条件，被告应按每逾期交房一日支付全部购房款万分之二的标准向原告支付自应交房之日起至竣工验收备案之日止的逾期交房违约金。原告多次与被告协商此事无果，故诉至法院。被告石城县辉翠投资有限公司辩称，一、涉案房屋已于2019年7月、8月取得工程竣工验收报告即“由地矿赣西地质工程勘察院、北京中厦建筑设研究院有限公司、江西省洪观建筑有限公司、江西大京九工程管理有限公司、石城县辉翠投资有限公司进行了五方验收”，结论系全部符合要求、合格，即涉案房全部具备了使用条件。且答辩人于2021年4月12日完成了全部验收手3续的备案工作。因此，答辩人自2020年6月1日后不存在任何违约行为，不承担任何违约赔偿责任。二、2019年12月以来，受到全球性突发公共卫生事件即××的影响，尤其自2020年1月至2020年3月期间，全国基本处于封闭状态，各单位均以抗疫为主要工作，导致答辩人建设的工程无法办理相关竣工手续，故自约定交房日起至的三个月期间不应计算违约责任，应当扣除。三、答辩人开发的楼盘存在特殊情形，本楼盘政府要求第一期建设为五星级酒店，并且先行开业，为了酒店开业的美观及形象，政府建议将本属于第三期的第19、20号楼并入第一期商品房建设。因该楼位置不同，影响了第二期全部楼号的竣工备案时间。故应酌情扣减一个月期间，不计算逾期时间。四、根据合同法第114条之规定，违约金过分高于造成的损失时，应当减少。根据双方合同约定，每月违约金近4000元，原告未提供任何证据证明逾期交房给其造成的损失，故应参照逾期交房期间房屋产生租金收益作为原告损失。根据答辩人调查，与案涉房屋同类的月租金为800元左右，即原告的损失应为每月800元左右。本案合同约定的违约金系原告损失的5倍，根据法律规定，约定的违约金高于损失30%即为过分高于，应当减少。故应将合同第十二条违约金数额调整为每月800元。经审理查明，2018年8月11日，原告罗金源、曾群与被告石城县辉翠投资有限公司签订了一份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为2018100902911）。合同约定：买受人罗金源、曾群购买出卖人石城县辉翠投资有限公司开发的位于石城县端翡翠城（二期）7栋7-1-1603号商品房一套，房屋总价款为704121元。商品房交付条件：1、已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2、相关设施设备已符合第十条约定的条件；3、已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。出卖人应当在2020年1月30日前向买受人交付该商品房。出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期在60日内，在约定的交4付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；按照逾期时间分别处理，（1）、（2）不做累加。房屋交接：商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日书面通知买受人办理交付手续，买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，出卖人应当出示约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同签订后，原告罗金源、曾群通过支付首付款和办理银行按揭贷款方式付清了全部房款。至本案法庭辩论终结前，原告未接收房屋。另查明，案涉翡翠城（二期）项目于2021年4月12日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。以上事实，有原告提供的《赣州市商品房买卖合同》、房款缴费收据，被告提供的《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》，以及原、被告在庭审中的相关陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，故原、被告之间的商品房买卖关系合法有效，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告已按约足额履行给付房屋价款的义务，被告应按约将符合合同约定及法律规定条件的房屋交付给原告。结合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、被告是否应承担逾期交房责任；二、若存在逾期交房，被告应承担逾期交房责任的计算期间问题；三、被告应承担的逾期交房违约金标准问题。对此，分述如下：一、被告是否应承担逾期交房责任根据原、被告双方签订的购房合同第九条，被告交付房屋必5须取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、房屋测绘报告，相关设施设备满足第十条约定的条件。本案中被告直到2021年4月12日才取得当地行政建设主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，在此之前，显然不具备房屋交付条件。被告主张已取得地矿赣西地质工程勘察院等五方工程竣工验收报告，实际已满足入住条件的理由，不能掩盖被告未在合同约定时间满足约定交房条件的事实。故本院认为被告未按合同约定条件、期限向原告交付房屋，应承担逾期交房责任。二、被告应承担逾期交房责任的计算期间问题关于被告主张酌减逾期交房时间认定，1、被告主张其在2020年6月1日后不存在任何违约行为和不承担任何违约赔偿责任的主张，无事实和法律的依据，不予支持。2、因××疫情，被告关于扣减公共卫生事件影响的抗辩，具有事实依据，但被告要求对此扣减3个月期间，时间过长，根据公平原则，本院酌定减免被告49天的违约责任。3、被告以案涉楼盘存在特殊原因为由主张酌减1个月期间，不属于法定或者约定的免责事由，且未提供任何证据予以证实，不予支持。因涉案项目已于2021年4月12日办理了竣工验收备案手续，逾期交房时间应计算到2021年4月12日。故认定本案逾期交房违约金的计算期间为从2020年1月30日至2021年4月12日，因疫情扣减49天，逾期交房违约时间为388天。三、被告应承担的逾期交房违约金计算标准问题关于被告应承担的逾期交房违约金的标准是否应予调整。涉案合同系被告预先制作的统一的格式合同，合同约定的逾期交房违约金标准，属于合理范围，予以支持，对于被告主张约定过高需要调整的请求，不予支持。综上所述，被告石城县辉翠投资有限公司应向原告罗金源、曾群支付自2020年1月31日起至2020年3月30日的逾期交房违约金计54639.8元（704121元×0．0002×388天）。依照《最6高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第二百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告石城县辉翠投资有限公司应在本判决生效后10日内向原告罗金源、曾群支付逾期交房违约金54639.80元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费669元（原告罗金源、曾群已预交，已减半收取），由原告罗金源、曾群负担89元，由被告石城县辉翠投资有限公司负担580元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为二年。审判员  毛凯欢二〇二一年八月十七日书记员  黄丽萍1江西省石城县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0735民初1493号原告：罗金源，男，1990年5月8日生，汉族，居民，住石城县。原告：曾群，女，1990年8月14日生，汉族，居民，住广东省中山市。委托诉讼代理人：陈学礼，广东商达律师事务所律师，执业证号：14403201910126441。特别授权。被告：石城县辉翠投资有限公司，住所地：石城县琴江镇迎宾大道（东方明珠-水晶阁）。统一社会信用代码：9136073507427045XK。法定代表人：李小健，总经理。委托诉讼代理人：黄倚平，江西赣之南律师事务所律师，执业证号：13607202111306028。特别授权。原告罗金源、曾群与被告石城县辉翠投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈学礼到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人黄倚平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗金源、曾群向本院提出诉讼请求：1、判令被告以购房款704121元为基准，按每逾期交房一日支付全部购房款万分之二的标准向原告支付自2020年1月1日起至通过竣工验收备案之日（即2021年4月12日）止的逾期交房违约金61540.18元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年8月11日，原告与被告就被告开发的坐落于石城县琴江镇迎宾大2道东端翡翠城（二期）7幢7－1－1603号房屋签订了《赣州市商品房买卖合同》，合同约定：1、原告所购房屋建筑面积为138.09平方米，套内面积116.23平方米，单价为5099元/平方米，总价款为704121元整；2、该商品房交付时应当同时满足：①该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；②该商品房相关设施设备已符合第十条约定的条件；③该商品房已取得房屋测绘报告；3、被告应当在2020年1月30日前向原告交付该商品房；4、合同同时还约定，被告逾期交房60日之内，自约定交付期限届满之次日起，按每逾期交房一日向买受人支付全部购房款万分之一的标准计算违约金；被告逾期交房超过60日，自约定交付期限届满60日之次日起，按每逾期交房一日向买受人支付全部房价款万分之二的标准计算违约金。合同签订后，原告按照商品房买卖合同的约定履行了支付首期房价款和办理按揭贷款的义务，但在合同约定的交付商品房期限届至时，被告并未向原告交付该商品房。依据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》及江西省高级人民法院关于印发《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审批指引》的通知，开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。直到2021年4月12日，被告所出售的商品房才取得竣工验收备案表，完成建设工程竣工验收备案登记，达到合同约定的以及法律规定的交付该商品房的条件，被告应按每逾期交房一日支付全部购房款万分之二的标准向原告支付自应交房之日起至竣工验收备案之日止的逾期交房违约金。原告多次与被告协商此事无果，故诉至法院。被告石城县辉翠投资有限公司辩称，一、涉案房屋已于2019年7月、8月取得工程竣工验收报告即“由地矿赣西地质工程勘察院、北京中厦建筑设研究院有限公司、江西省洪观建筑有限公司、江西大京九工程管理有限公司、石城县辉翠投资有限公司进行了五方验收”，结论系全部符合要求、合格，即涉案房全部具备了使用条件。且答辩人于2021年4月12日完成了全部验收手3续的备案工作。因此，答辩人自2020年6月1日后不存在任何违约行为，不承担任何违约赔偿责任。二、2019年12月以来，受到全球性突发公共卫生事件即××的影响，尤其自2020年1月至2020年3月期间，全国基本处于封闭状态，各单位均以抗疫为主要工作，导致答辩人建设的工程无法办理相关竣工手续，故自约定交房日起至的三个月期间不应计算违约责任，应当扣除。三、答辩人开发的楼盘存在特殊情形，本楼盘政府要求第一期建设为五星级酒店，并且先行开业，为了酒店开业的美观及形象，政府建议将本属于第三期的第19、20号楼并入第一期商品房建设。因该楼位置不同，影响了第二期全部楼号的竣工备案时间。故应酌情扣减一个月期间，不计算逾期时间。四、根据合同法第114条之规定，违约金过分高于造成的损失时，应当减少。根据双方合同约定，每月违约金近4000元，原告未提供任何证据证明逾期交房给其造成的损失，故应参照逾期交房期间房屋产生租金收益作为原告损失。根据答辩人调查，与案涉房屋同类的月租金为800元左右，即原告的损失应为每月800元左右。本案合同约定的违约金系原告损失的5倍，根据法律规定，约定的违约金高于损失30%即为过分高于，应当减少。故应将合同第十二条违约金数额调整为每月800元。经审理查明，2018年8月11日，原告罗金源、曾群与被告石城县辉翠投资有限公司签订了一份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为2018100902911）。合同约定：买受人罗金源、曾群购买出卖人石城县辉翠投资有限公司开发的位于石城县端翡翠城（二期）7栋7-1-1603号商品房一套，房屋总价款为704121元。商品房交付条件：1、已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2、相关设施设备已符合第十条约定的条件；3、已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。出卖人应当在2020年1月30日前向买受人交付该商品房。出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期在60日内，在约定的交4付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；按照逾期时间分别处理，（1）、（2）不做累加。房屋交接：商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日书面通知买受人办理交付手续，买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，出卖人应当出示约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同签订后，原告罗金源、曾群通过支付首付款和办理银行按揭贷款方式付清了全部房款。至本案法庭辩论终结前，原告未接收房屋。另查明，案涉翡翠城（二期）项目于2021年4月12日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。以上事实，有原告提供的《赣州市商品房买卖合同》、房款缴费收据，被告提供的《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》，以及原、被告在庭审中的相关陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，故原、被告之间的商品房买卖关系合法有效，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告已按约足额履行给付房屋价款的义务，被告应按约将符合合同约定及法律规定条件的房屋交付给原告。结合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、被告是否应承担逾期交房责任；二、若存在逾期交房，被告应承担逾期交房责任的计算期间问题；三、被告应承担的逾期交房违约金标准问题。对此，分述如下：一、被告是否应承担逾期交房责任根据原、被告双方签订的购房合同第九条，被告交付房屋必5须取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、房屋测绘报告，相关设施设备满足第十条约定的条件。本案中被告直到2021年4月12日才取得当地行政建设主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，在此之前，显然不具备房屋交付条件。被告主张已取得地矿赣西地质工程勘察院等五方工程竣工验收报告，实际已满足入住条件的理由，不能掩盖被告未在合同约定时间满足约定交房条件的事实。故本院认为被告未按合同约定条件、期限向原告交付房屋，应承担逾期交房责任。二、被告应承担逾期交房责任的计算期间问题关于被告主张酌减逾期交房时间认定，1、被告主张其在2020年6月1日后不存在任何违约行为和不承担任何违约赔偿责任的主张，无事实和法律的依据，不予支持。2、因××疫情，被告关于扣减公共卫生事件影响的抗辩，具有事实依据，但被告要求对此扣减3个月期间，时间过长，根据公平原则，本院酌定减免被告49天的违约责任。3、被告以案涉楼盘存在特殊原因为由主张酌减1个月期间，不属于法定或者约定的免责事由，且未提供任何证据予以证实，不予支持。因涉案项目已于2021年4月12日办理了竣工验收备案手续，逾期交房时间应计算到2021年4月12日。故认定本案逾期交房违约金的计算期间为从2020年1月30日至2021年4月12日，因疫情扣减49天，逾期交房违约时间为388天。三、被告应承担的逾期交房违约金计算标准问题关于被告应承担的逾期交房违约金的标准是否应予调整。涉案合同系被告预先制作的统一的格式合同，合同约定的逾期交房违约金标准，属于合理范围，予以支持，对于被告主张约定过高需要调整的请求，不予支持。综上所述，被告石城县辉翠投资有限公司应向原告罗金源、曾群支付自2020年1月31日起至2020年3月30日的逾期交房违约金计54639.8元（704121元×0．0002×388天）。依照《最6高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第二百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告石城县辉翠投资有限公司应在本判决生效后10日内向原告罗金源、曾群支付逾期交房违约金54639.80元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费669元（原告罗金源、曾群已预交，已减半收取），由原告罗金源、曾群负担89元，由被告石城县辉翠投资有限公司负担580元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为二年。审判员  毛凯欢二〇二一年八月十七日书记员  黄丽萍