辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终1774号上诉人（原审原告、案外人）：尹达，男，1981年1月1日出生，汉族，IT工程师，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：高杨，辽宁华峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：锦州汇通典当有限公司，住所地锦州市凌河区南京路五段恒生现代城16甲。法定代表人：李丽敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋彬，该公司职员。委托诉讼代理人：邢进，辽宁锦逸律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：锦州辽西万盟房地产开发有限公司，住所地锦州市太和区五三里22号。法定代表人：魏树春，该公司经理。上诉人尹达因与被上诉人锦州汇通典当有限公司、锦州辽西万盟房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2020）辽0711民初1204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人尹达及其委托诉讼代理人高杨、被上诉人锦州汇通典当有限公司的委托诉讼代理人宋彬、邢进到庭参加诉讼，被上诉人锦州辽西万盟房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹达上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持上诉人尹达一审的诉讼请求或发回重审；2.由被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.一审法院对尹燕龙与辽西万盟之间的借款事实认定上存在矛盾之处，既认定了尹燕龙与辽西万盟于2010年4月28日签订以房抵债协议中的借款本息410万元，又认定尹燕龙向辽西万盟出借140万元，另有200万元为辽西万盟替第三方偿还尹燕龙的款项。2.辽西万盟实际经营者魏东所述借款100万元及第三方还款不能成立，其提供的证据为2008年5月16日的《投资协议书》。首先，协议书真伪上诉人无法确认；第二、退一步讲，假设该协议书真实存在，协议并没有任何一条体现辽西万盟替第三方偿还所欠尹燕龙借款的内容，可见，魏东所述不实；第三、假设协议书真实存在，双方也并未以此履行，协议书第三条约定如辽西万盟不能按期返还尹燕龙的投资，其同意将双兴园小区的商品房按每平方米1300元的价格抵顶给尹燕龙，实际上，辽西万盟以物抵债的房款价格为每平方米3000余元，如果双方履行投资协议书，尹燕龙为何高于约定一倍多的价款与辽西万盟进行抵债？这种损害尹燕龙绝对利益的“履行方式”不符合常理；第四、双方以房抵债协议签订的时间为2010年4月29日，假设投资协议书客观存在，其签订时间也是在以房抵债协议签订之前，以房抵债中的借款本息数额为双方在履行过程中实际发生的借款数额，经对账确认后，才收回并销毁原凭证，另行出具以房抵债协议的双兴园预购认定书，此节事实符合借款交易习惯、符合常理，一审法院多次询问并要求上诉人出具原始借条、借据，实属强人所难。3.本案尹燕龙与辽西万盟借款410万元的事实客观存在，此部分事实有尹燕龙与辽西万盟2010年4月29日所签以房抵债协议及具有司法鉴定资质的辽宁鑫越联合会计师事务所出具的《调账情况说明》为凭，且该部分事实已被贵院已经生效的（2020）辽07民终1626号民事判决书予以确认。4.一审法院对上诉人和被上诉人辽西万盟关于借款事实的举证存在双重审查和认定标准，导致已形成完整证据链的上诉人处于被动诉讼地位。上诉人所述借款事实真实存在，借款410万元客观发生。因此，请二审法院依法查明并予以确认。5.再退一步讲，假设投资协议真实存在，辽西万盟和尹燕龙履行了此协议，同样说明辽西万盟欠付上诉人款项，双方存在真实债权债务关系，尹燕龙借给辽西万盟340万元（亦应产生相应利息），完成乙方义务，如果法院认定投资协议真实有效，上诉人与辽西万盟应按照协议中1300元价格进行抵顶，双方进行核算，在诉争房屋抵账基础上采取多退少补的方式结清款项。二、一审法院适用法律错误。尹燕龙与辽西万盟签订以物抵债协议并结清全部购房款，已经实际占有并使用诉争房屋多年，且本案包括诉争房屋在内的整个小区因开发商自身原因至今未能办理房产证，说明上诉人作为尹燕龙合法继承人对诉争房屋享有物权期待权，该权利优于被上诉人汇通典当行的一般债权。汇通典当行虽对诉争房屋进行了预告登记，但该行为系以房屋买卖预告登记作为债权担保，锦州市太和区人民法院已经生效的（2019）辽0711民再5号生效民事判决书确认该担保方式不产生优先受偿的效力，并驳回了汇通典当行对本案诉争房屋享有优先受偿权的诉求。综上，汇通典当行只是辽西万盟的一般债权人，上诉人对诉争房屋已取得物权期待权，其权利明显优于汇通典当行的债权，一审法院适用《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、物权法司法解释（一）第四条的规定，认定诉争房屋预告登记在先，未经预告权利人同意，又将案涉房屋抵账给尹燕龙，该以房抵债房屋不应发生物权效力，系完全错误的法律适用。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误。请二审法院依法改判或发回重审。锦州汇通典当有限公司辩称，我方认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请驳回上诉维持原判。1.上诉人不享有案涉房屋的物权或物权期待权，上诉人所基于的民间借贷法律关系不具有合法性真实性，因此，其以房抵债和转换形成的房屋买卖关系也不具有合法性和真实性；2.本案所涉房屋已经办理了预告登记，上诉人与辽西万盟公司以房抵债行为未经汇通公司同意，依法也不产生物权效力，也不发生房屋的所有权转移；3.原审判决适用法律正确，上诉人上诉理由以太和区法院（2019）辽0711民申5号判决未认定汇通公司优先受偿权依据，认为原审法院适用物权法20条1款及物权法解释第4条，属于适用错误，这一观点不正确，（2019）辽0711民申5号判决只是没有支持汇通公司的优先受偿权，但并未否定房屋预告登记的合法性及效力，并且本案涉案的两个房屋的预告登记至今仍然有效，因此，原审判决依据物权法及物权法的解释适用法律正确；4.被上诉人认为除了原判适用的法律外，还应当适用最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第29条，原审法院仅适用了第28条，28条是普遍性的规定，而29条是针对于被执行人是开发企业的特殊规定，根据法律适用特殊优先于一般的原则，我方认为如引用29条的规定，就更加完善，29条也规定要求了买卖行为的合法性，同时也规定了用于抵债的房屋应当是住宅房屋，不是门市房屋。本案上诉人与辽西万盟之间的顶债协议既没有合法的基础法律关系存在，又抵顶了三户门市房，也是不符合29条规定的。综上，我方认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回上诉人的上诉请求。锦州辽西万盟房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。尹达向一审法院起诉请求：1.撤销锦州市太和区人民法院（2020）辽0711执异50号执行裁定书、（2020）辽0711执10号执行裁定书；2.停止对位于锦州市太和区太安里127-43号、127-44号房屋的执行，并解除前述房屋的查封；3.由锦州汇通典当有限公司、锦州辽西万盟房地产开发有限公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：汇通典当公司与辽西万盟公司因典当纠纷一案，一审法院作出（2019）0711民再5号判决书，该判决确定：一、撤销一审法院（2015）太民二初字第00036号民事判决；二、原审被告锦州辽西万盟房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后十日内偿还原审原告锦州汇通典当有限公司当金140万元及截止到2015年3月28日的综合费用322,245元、利息55,755元，共计1,778,000元，并支付以140万元为基数，自2015年3月29日起至付清之日止，按照月利率3%计算的综合费用及利息；三、驳回原审原告锦州汇通典当有限公司的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审法院作出（2019）辽0711民再5号民事判决后，双方均未上诉，该判决发生法律效力。汇通典当公司以此生效判决向一审法院申请执行。一审法院于2020年1月8日以（2020）辽0711执10号《协助执行通知书》，依据2020年1月7日作出的（2020）辽0711执10号执行裁定，查封了锦州市太和区太安里127-43号和127-44号房屋。尹达于2020年8月5日对此提出执行异议，一审法院于2020年8月19日作出（2020）辽0711执异50号执行裁定书，裁定驳回尹达异议请求。2020年9月3日尹达向一审法院提起案外人执行异议之诉。（2019）0711民再5号判决认定事实如下：“2009年9月29日、10月12日、11月24日，原、被告签订了3份抵押典当借款合同，被告共计向原告借款140万元，档期分别为二个月和六个月，被告以自建锦州市太和区太安里127-43、127-44号两户门市房作为典当抵押，并在锦州市房屋产权监理处办理了权属预告登记手续。典当期限届满后，被告只偿还利息及综合费，本金140万元没有偿还，经双方协商被告多次续当，续当同时明确了当金的月利率为4.425‰，月综合费率为25.575‰，三份典当借款合同的续当到期日分别为2014年11月28日、12月11日、12月23日。截止到2015年3月28日，被告共计欠原告当金140万元、综合费用322,245元、利息55,755元。另查明，（2019）0711民再5号判决认定事实中认定的3份抵押典当借款合同名称应为《房地产抵押典当合同》。汇通典当公司与辽西万盟公司于2009年9月28日、10月12日、11月23日签订3份《房地产抵押典当合同》，双方于2009年9月28日签订了锦州市太和区太安里127-43门市房《商品房买卖合同》，辽西万盟公司向汇通典当公司出具了（款项性质为购房款，单价4500元/㎡，付款金额为1,430,370元）发票号码000××××5526《销售不动产统一发票》和该房的《住房批准证》。经汇通典当公司申请，2009年10月14日，锦州市房屋产权监理处对该房向汇通典当公司出具了受理编号为200909016073的《锦州市房屋权属预告登记证明书》。2009年11月23日，汇通典当公司与辽西万盟公司又签订了锦州市太和区太安里127-44门市房《商品房买卖合同》，辽西万盟公司向汇通典当公司出具了（款项性质为购房款，单价4500元/㎡，付款金额为1,586,205元）发票号码000××××5530《销售不动产统一发票》和该房的《住房批准证》。经汇通典当公司申请，2009年11月30日，锦州市房屋产权监理处对该房向汇通典当公司出具了受理编号为200911014394的《锦州市房屋权属预告登记证明书》。尹达提供的证据显示：尹达的父亲尹燕龙与辽西万盟公司于2010年4月27日签订了3份《双兴园认购预定书》，其中2份《双兴园认购预定书》为本案争议的房屋即该两份预定书载明的双兴园小区9栋门市4号和5号房屋，4号房屋的建筑面积352.49㎡，单价4122.78元/㎡，总价1,453,239元。5号房屋的建筑面积318㎡，单价4120.99元/㎡，总价1,310,475元。另1份《双兴园认购预定书》载明的双兴园小区9栋门市3号房屋，建筑面积445.40㎡，单价4122.78元/㎡，总价1,836,286元。3份预定书显示的三户门市房的总价款合计460万元。2010年4月28日尹燕龙（乙方）与辽西万盟公司（甲方）签订以房抵债《协议书》，该协议书内容为：“甲方因建设工程需要，曾向乙方借款人民币290万元整，截止至2010年4月底，共欠乙方本息合计人民币410万元整，经双方协商，甲方同意用太和区双兴园小区9#楼南起第3、4、5号三户门市房，建筑面积约1116平方米，作价人民币410万元整抵顶乙方的全部借款本息。抵顶后由乙方欠甲方房款人民币50万元整，待房屋正式交付使用时由乙方一次性付清(由甲方帮助解决3号楼外挂楼梯和4号楼消防梯，费用乙方自理)。此协议双方各持一份，签字后生效。”辽西万盟公司2010年5月16日向尹燕龙出具的No.0007835号《收款收据》显示尹燕龙向辽西万盟公司付款410万元，收款项目为“房款”，收款事由为“9#楼3号、4号、5号”。辽西万盟公司2011年6月18日向尹燕龙出具的No.0018097号《收款收据》显示尹燕龙向辽西万盟公司付款50万元，收款项目为“房款”，收款事由为“补交9#楼3、4、5号”。2011年8月25日，辽西万盟公司向尹燕龙开具了三份《住房批准证》，本案涉及的分别显示房屋坐落于太和区太安里127-43号（建筑面积352.49㎡，产权来源：购商，产权归属：个人）和127-44号（建筑面积317.86㎡，产权来源：购商，产权归属：个人。）2011年8月25日，辽西万盟公司向尹燕龙开具了坐落于太和区太安里127-43号和127-44号两户房屋的《商品房（门市）销售入住结算单》，收取水、电、煤气、取暖费预收款、白钢门、卷帘门等费用分别为21,566.17元和19,547.38元的入户费用。并在该两户房屋的《商品房（门市）销售入住结算单》上该有“准许入住”的印章。同日，辽西万盟公司向尹燕龙出具了该两户房屋所收取的上述入户费用对应的款项的《收款收据》。尹达的父亲尹燕龙取得该两户房屋后，由尹达将坐落于锦州市太和区太安里127-43号门市房于2012年10月27日与案外人石峰签订了《门市房租赁合同书》，该房由石峰租赁使用，用于做库房使用。由尹达将坐落于太和区太安里127-44号门市房于2017年10月1日与案外人段洪文签订了《门市房租赁合同书》，该房由段洪文租赁使用，用于经营锦州市太和区鑫亿百合制衣厂。尹达的父亲尹燕龙与辽西万盟公司于2010年4月27日签订了3份《双兴园认购预定书》和以房抵债《协议书》中涉及的锦州市太和区双兴园小区9#楼南起第3号、第4号、第5号三户门市房，分别对应房号为锦州市太和区太安里127-42号、127-43号、127-44号。尹达父亲尹燕龙配偶常志勤于2007年11月22日去世，尹燕龙此后未再婚，直至2015年6月17日去世，夫妻二人共生育一名子女，即本案尹达。尹燕龙的父母先于尹燕龙去世，常志勤的父亲常文成先于常志勤去世，母亲修玉华于2015年11月25日去世，二人共生育二名子女，现常志勤的姐姐常志洋自愿放弃对涉案房屋的继承份额。在本案庭审中，各方当事人均认可辽西万盟公司开发建设的含案涉房屋在内的小区房屋现均不能办理房屋所有权过户登记。在本案审理过程中，由于辽西万盟公司实际经营者魏东向一审法院的陈述，其认可尹达父亲尹燕龙向辽西万盟公司的前身锦州市辽西房屋开发有限公司出投资款为100万元及40万元利息（2008年5月16日《投资协议书》）为尹燕龙实际出借的款项及利息；另有投资款150万元及利息50万元，合计200万元（2007年11月21日《投资协议书》）为其公司替他人偿还尹燕龙的款项。落款时间为2008年5月16日的《投资协议书》的内容：甲方锦州市辽西房屋开发有限公司，乙方尹燕龙。因甲方开发太和区双兴园住宅小区建设工程需要，经甲乙双方协商决定，乙方为甲方的开发建设进行投资，现协议如下：一、投资金额：乙方同意投资人民币100万元，与甲方共同开发建设双兴园住宅小区。甲方负责于2009年5月18日前将投资本金返还给乙方。二、甲方在2009年5月18日前支付40万元，作为乙方投资的利润回报。乙方不承担甲方在经营活动中的任何亏损责任。三、如果在双方协议规定期限内甲方不能返还乙方投资，甲方同意将双兴园小区的商品房按每平米1300元的价格抵顶给乙方，其建筑面积平方米（经核算后多退少补）处未填写数字。四、协议在双方签字盖章后生效，双方协议具有同等的法律效力。甲方锦州市辽西房屋开发有限公司盖章，魏东签名，乙方有尹燕龙的签名。落款时间为2007年11月21日的《投资协议书》的内容：甲方锦州市辽西房屋开发有限公司，乙方尹燕龙。因甲方开发太和区双兴园住宅小区建设工程需要，经甲乙双方协商决定，乙方为甲方的开发建设进行投资，现协议如下：一、投资金额：乙方同意投资人民币150万元整，与甲方共同开发建设双兴园住宅销，甲方负责于2008年12月21日前将投资本金返还给乙方。二、甲方在2008年12月21日前支付50万元，作为乙方投资的利润回报。乙方不承担甲方在经营活动中的任何亏损责任。三、如果在双方协议规定期限内甲方不能返还乙方投资，甲方同意将双兴园小区的商品房按每平米1300元的价格抵顶给乙方，其建筑面积共平方米（经核算后多退少补）处未填写数字。四，本协议在双方签字盖章后生效，双方协议具有同等的法律效力。甲方锦州市辽西房屋开发有限公司盖章，魏东签名，乙方有尹燕龙的签名。一审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人就其对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，判断尹达是否享有足以排除强制执行的民事权益，应从以下两个方面考虑：一是尹达父亲尹燕龙与辽西万盟公司的基础法律关系是否真实；二是辽西万盟公司处分已经办理预告登记的案涉房屋是否发生物权效力。首先，尹达父亲尹燕龙与辽西万盟公司的基础法律关系是否真实。本案中，尹达主张其父亲尹燕龙于2007年、2008年向辽西万盟公司出借290万元，尚欠利息120万元，是形成2010年4月28日以房抵账《协议书》的基础事实。但辽西万盟公司的实际经营者魏东陈述辽西万盟公司只向尹燕龙借款100万元，有200万元是替他人抹账，应认定尹达提供的案涉以房抵债《协议书》中约定的借款290万元缺乏事实基础，且尹达未能提交借款290万元的交付证据，以及存在其对290万元的交付时间及交付方式说法不一的情形，现有证据不足以证明尹达的父亲尹燕龙实际向辽西万盟公司出借了290万元的事实成立，因此，不能确定辽西万盟公司实欠尹达父亲尹燕龙本息410万元的款额。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”由于不能确定辽西万盟公司实欠尹达父亲尹燕龙本息410万元，因此，尹达的诉讼请求，不符合上述规定的第（三）项“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的条件，只有符合上述规定的全部条件，才享有排除对案涉房屋的强制执行的民事权益。其次，辽西万盟公司处分已经办理预告登记的案涉房屋是否发生物权效力。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第四条规定“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”预告登记的实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，保障预告登记权利人的权益。本案中，汇通典当公司与辽西万盟公司于2009年9月28日、10月12日、11月23日签订3份《房地产抵押典当合同》后，双方又签订了2份《商品房买卖合同》，并以此2份《商品房买卖合同》办理了房屋权属预告登记手续。案涉两户房屋的预告登记行为，发生在尹达的父亲尹燕龙与辽西万盟公司签订了3份《双兴园认购预定书》和以房抵债《协议书》之前，辽西万盟公司在未经预告登记权利人同意的情况下，又将案涉房屋抵账给尹达父亲尹燕龙，该以房抵债房屋不应发生物权效力。同时，对案涉房屋的预告登记属于权利公示，尹达父亲尹燕龙在签订以房抵债《协议书》时应对抵账房屋履行相应的注意义务，了解用于抵账的房屋是否属于无权利争议房屋。而其未尽此注意义务，对辽西万盟公司将已存在预告登记的案涉房屋用于抵账未提出异议，其自身存在过错。据此，尹达父亲尹燕龙不应因以房抵账协议而享有对案涉房屋实现物权的权利，继而尹达亦不享有相应的权利。综上所述，尹达对案涉执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，对尹达的诉讼请求不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决：驳回尹达的诉讼请求。案件受理费100元（已由尹达预交），由尹达负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是案外人执行异议之诉案件，争议的焦点为上诉人尹达对案涉被查封房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。对于上诉人尹达主张其父亲尹燕龙与被上诉人辽西万盟公司之间借款事实依法成立，原审法院此项认定错误一节，经查，尹达的父亲尹燕龙与辽西万盟公司于2010年4月27日签订了包括案涉2户房屋以及另案1户房屋的3份《双兴园认购预定书》并于2010年4月28日签订以房抵债《协议书》，协议书载明：辽西万盟公司曾向尹燕龙借款290万元，截止至2010年4月底，共欠本息合计410万元整，经双方协商，辽西万盟公司同意用太和区双兴园小区9#楼南起第3、4、5号三户门市房（即案涉两户房屋及另案一户房屋），建筑面积约1116平方米，作价人民币410万元抵顶全部借款本息。抵顶后待房屋正式交付使用时由尹燕龙再支付房款50万元。2011年6月18日辽西万盟公司为尹燕龙开具50万元房款收据。2011年8月，辽西万盟公司为尹燕龙开具入户手续、收取入户费用并将房屋交付尹燕龙，现两户房屋已经出租给案外人使用多年。尹燕龙的购房款项在辽西万盟公司的财务账中均有相关财务凭证记载，审计单位出具的《调账情况说明》中对此亦予以证实。此外，前述以房抵债《协议书》中除本案所涉2户房屋外的另1户房屋的案外人执行异议之诉案件，我院作出的（2020）辽07民终1626号民事判决书中对尹燕龙以房抵债的事实予以认定，该判决书已经发生法律效力。因此，对于以房抵债《协议书》中410万元欠款的真实性本院予以认定，上诉人尹达的此项上诉观点本院予以支持。关于辽西万盟公司实际经营者魏东陈述以及两份《投资协议书》的效力问题，本院经审查认为，魏东的陈述与两份《投资协议书》所约定的内容存在矛盾之处，尹燕龙与辽西万盟公司最终也并未按照前述《投资协议书》约定的单价抵顶房屋。并且以房抵债《协议书》形成于两份《投资协议书》之后，系双方对账后最终形成，而两份《投资协议书》涉及的是尹燕龙两笔独立的投资，因此，仅凭两份《投资协议书》以及魏东的陈述不足以证明尹燕龙与辽西万盟公司之间是否还存在其他借款事实，亦不足以否认之后形成的以房抵债《协议书》的效力。因此，一审法院依据辽西万盟公司实际经营者魏东的陈述以及两份《投资协议书》否定尹燕龙向辽西万盟公司出借290万元的事实，进而认为“不能确定辽西万盟公司实欠尹达父亲尹燕龙本息410万元的款额”不妥，本院应予纠正。在上诉人尹达父亲尹燕龙与被上诉人汇通典当公司对辽西万盟公司的债权均为真实的情况下，针对案涉房屋双方权利冲突如何认定的问题，经查，上诉人尹达的父亲尹燕龙与被上诉人辽西万盟公司签订3份《双兴园认购预定书》和以房抵债《协议书》之前，被上诉人汇通典当公司与被上诉人辽西万盟公司对案涉两户办理了房屋权属预告登记手续。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第四条规定“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”可见，预告登记保护登记权利人的物权期待权，且具有公示的效力。本案中，在案涉房屋的预告登记未经行政机关依法撤销的情况下，应认定其具有相应的法律效力。被上诉人辽西万盟公司在未经预告登记权利人同意的情况下，与上诉人尹达父亲尹燕龙签订了《双兴园认购预定书》和以房抵债《协议书》，则先设立的物权预告登记应当可以对抗后发生的以物抵债。因此，上诉人尹达对案涉房屋的权利并不优于被上诉人汇通典当公司，其不享有足以排除强制执行的民事权益。故对上诉人尹达的上诉主张，本院不予支持。综上所述，上诉人尹达的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，上诉人尹达已预交，由上诉人尹达负担。本判决为终审判决。审 判 长  钟 鸣审 判 员  韩晓武审 判 员  安剑凌二〇二一年九月十三日法官助理  周雨薇书 记 员  张 丹