辽宁省本溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽05民终976号上诉人（原审原告）唐利侠，女，1971年11月1日出生，汉族，辽宁省桓仁满族自治县人，个体工商户，现住浙江省宁波市海曙区。委托诉讼代理人孙喜艳，辽宁兴桓律师事务所律师。上诉人（原审被告）杨颖，女，1988年10月2日出生，汉族，辽宁省桓仁满族自治县人，个体工商户，现住辽宁省桓仁满族自治县。委托诉讼代理人赵莹，本溪市南芬区维民法律服务所法律工作者。上诉人唐利侠与杨颖租赁合同纠纷一案，不服辽宁省桓仁满族自治县人民法院（2019）辽0522民初1789号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。唐利侠上诉请求：一、撤销原审民事判决；二、依法改判支持唐利侠的原审诉讼请求，或将本案发回重审；三、诉讼费用由杨颖承担。事实与理由：第一、杨颖未能履行交纳租金义务，是导致双方间租赁合同解除的全部原因，杨颖是本案中的过错方和违约方。第二、杨颖应当依法依约承担违约责任，按照双方间租赁合同的约定，违约金为总租金的10%，即10000元。一审判决应当支持唐利侠在原审中要求杨颖承担10000元违约金的诉讼主张。第三、杨颖与唐利侠之间第三年租赁期间开始于2017年8月24日，那么自2017年8月24日至2017年11月27日期间的租金（25000元）应当由杨颖承担。第四、一审判决未支持唐利侠因搬家和保管所发生的费用，这一判决结果与本案的客观事实不相符，是错误的判决结果。第五、一审判决严重超审限。杨颖辩称，双方当事人之间签订《租房合同》没有解除，继续有效。双方当事人没有解除租房合同的书面协议。承租方租用房屋期间，双方协商好预交第三年部分房租迟延交付，导致出租方违约，强行将承租方承租房屋内物品搬出的过程，不具备解除合同的意思表示，解除合同不能成立，一审法院确认双方当事人签订的房屋租赁合同于2017年11月27日解除，实属错误。所有权变动不破租赁，唐利侠承担违约责任，赔偿杨颖的各项经济损失。唐利侠将租赁房屋于2017年11月23日出售给案外人黄志岩、于惠侠进行了产权转移登记，而唐利侠与杨颖的租赁合同解除时间是2017年11月27日。根据法律规定，出租人因租赁合同中途违约，给承租方造成的损失，负有赔偿责任。关于出租人私自强行将租赁房屋内的物品搬出，属程序违法。杨颖上诉请求：一、依法撤销原审民事判决，依法改判驳回唐利侠的诉讼请求；二、上诉费用由唐利侠负担。事实与理由：杨颖认为一审法院认定事实错误，不符合法律的相关规定，应驳回唐利侠的诉讼请求。第一，一审法院的判决遗漏、超出诉讼请求。唐利侠在诉讼请求中要求其损失应扣除杨颖已付的租金5万元，但一审法院在判决中未对杨颖已付定金作出相应判决。第二、杨颖不承担2016年度的取暖费。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》明确约定租赁房屋的主要设施由唐利侠负责维修及费用，由于2016年涉案房屋的取暖主管道破裂，唐利侠未能及时维修，导致杨颖无法正常营业，唐利侠不但不予赔偿营业损失，还要杨颖缴纳取暖费，杨颖认为这是不合理的。第三、杨颖因唐利侠的过错行为导致的物品损失，唐利侠应予以赔偿。杨颖对此保留诉权。唐利侠辩称，对杨颖的上诉请求撤销原判我们同意，但是对请求驳回诉讼请求不予认可。杨颖提出唐利侠在外地居住不能提供本人银行卡不能及时交纳租金，不是客观事实。对于杨颖提出的原判有遗漏及超出诉讼请求，此点理由我们不赞同，我们认为本案造成双方矛盾升级的原因完全在杨颖一方。对于杨颖提到其不承担2016年的供暖费的理由，违背了合同原则，在双方合同中明确约定，合同履行期内的各项费用包括取暖费都是由承租人承担。对于财物损失请求不属于本案审理范围。唐利侠向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方间的租赁合同自2017年11月27日终止；2.付各项费用16225.07元，并承担2018年11月28日以后的保管费用；3.诉讼费用由杨颖承担。一审法院认定事实：双方当事人于2015年8月24日签订租房合同，合同主要内容：一、将位于桓仁县的房屋租赁给杨颖居住使用。约定租赁期限为5年，从2015年8月24日至2020年8月23日；二、年租金为10万元，每年7月初，杨颖向唐利侠支付10万元全年租金；三、杨颖租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费及由被告居住产生的费用，由杨颖负担；四、合同签订时杨颖交付押金1万元，合同到期后返还；五、在租赁期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金10％的违约金。杨颖入住二年后，2017年7月，杨颖未按时交纳第三年房租。唐利侠向杨颖催要，杨颖同意给唐利侠1万元，作为迟延交房租的补偿费，唐利侠将交租日期延期到2017年9月底。杨颖于2017年9月28日交给唐利侠5万元房租，至9月底，杨颖未交付剩余6万元房租。唐利侠多次催促杨颖交租，杨颖未交付，至2017年11月19日，唐利侠最后一次通知杨颖，明天不交剩下的6万元房租，后天收房。杨颖第二日仍未支付。2017年11月22日，杨颖向唐利侠交6万租金，唐利侠拒绝收取,并通知杨颖搬出。五日后，杨颖未搬出，唐利侠为收回房屋，将租赁房屋内杨颖物品搬出，租赁车库保管，产生搬家费用1500元、保管费用4100元（2107年11月28日-2018年5月28日，前两月租金为1700元，后四个月每月租金为600元），合计5600元。唐利侠对搬家过程全程做了录像。唐利侠在承租期间欠取暖费21642.04元、水费164.3元、电费218.73元。另查明，唐利侠将位于桓仁县的房屋于2017年11月23日出售给案外人黄志岩、于惠侠。进行了产权转移登记。再查明，本院于2019年7月9日主持双方当事人对唐利侠将杨颖租赁房屋内被告物品搬出，在车库保管，进行清点。具体物品的种类、名称及数量，详见附表。清点时，杨颖不同意接收，不同意拉走该物品。请求评估。2019年8月6日本院向本溪市中级人民法院申请委托评估。2019年10月9日，本溪市众合信价格评估有限公司以部分标的物无法明细，当事人未交款，予以退鉴。一审法院认为，（一）双方当事人签订的房屋租赁合同真实、合法有效。双方应当按照合同约定履行义务。2017年7月初，杨颖应交纳当年房租10万元。杨颖逾期未交付10万元，其行为构成违约。唐利侠给予延期后，杨颖逾期仍未支付全部房租。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。唐利侠要求杨颖在合理期限内支付房租，杨颖逾期不支付，唐利侠有权解除租赁合同。杨颖于2017年11月22日向唐利侠交纳所欠房租，唐利侠拒收。2017年11月27日，唐利侠通知杨颖搬出，杨颖未搬出，视为双方解除租赁合同关系；（二）2017年11月27日，唐利侠通知杨颖搬出，杨颖未搬出，唐利侠为收回房屋，将租赁房屋内杨颖物品搬出，租赁车库保管。唐利侠应通过法律诉讼程序解决该纠纷，不应在杨颖未同意情况下，将杨颖在租赁房屋内物品搬走，唐利侠的行为有过错。其产生搬家费和保管费由原告过错造成，应由唐利侠自行负担；（三）杨颖应将存放在车库保管的物品（详见明细）搬走。据此，一审法院判决：一、确认唐利侠与杨颖签订的房屋租赁合同于2017年11月27日解除；二、杨颖于判决生效后立即将租赁房屋内的物品（详见物品明细附表）从西关村一期4单元右一车库搬走；三、杨颖于判决生效后立即给付唐利侠取暖费21642.04元、水费164.3元、电费218.73元，合计22025.07元；四、驳回唐利侠其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（唐利侠预交），由杨颖负担。本院经二审审理，查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为,依据《中华人民共和国合同法》第227条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，双方签订的租房合同系双方当事人真实意思表示，为有效协议。杨颖未按照协议约定支付第三年全年租金，唐利侠予以延期，延期到期后杨颖尚有剩余租金未予给付，唐利侠因杨颖逾期支付租金提出解除租赁协议，符合上述法律规定，故原审判决唐利侠与杨颖签订的房屋租赁合同解除正确，予以维持。关于唐利侠提出杨颖应当承担10000元违约金的上诉主张。因唐利侠的该项上诉主张缺乏事实依据，且杨颖对此主张亦不予认可，故不予支持。关于唐利侠提出的杨颖应交2017年8月24日至2017年11月27日期间的租金25000元的上诉意见，杨颖已向唐利侠交付此期间的租金，且关于租金问题杨颖已在另案提出诉讼请求，故对此上诉意见不予审理。关于唐利侠提出的杨颖应支付其因搬家和保管发生的费用的上诉意见，唐利侠通知杨颖将其物品从唐利侠的房屋中搬出，而杨颖不同意搬出，唐利侠未通过法律程序解决纠纷而自行将杨颖的物品搬出，唐利侠的行为有过错，因此而产生的搬家费和保管费应由唐利侠承担。关于唐利侠提出的一审判决超审限的上诉意见，因杨颖在案件审理过程中申请对唐利侠异地存放的所有物品的造价进行评估，一审法院依据相关法律规定作出了中止诉讼裁定书，故唐利侠的该项上诉意见不予支持。关于杨颖提出的因唐利侠不维修而导致杨颖无法正常营业，因而不承担2016年度取暖费的上诉意见，因其提供的证据不足以证明其事实主张且唐利侠不认可杨颖该项请求，故杨颖的该项上诉意见不能成立，本院不予支持。关于杨颖因唐利侠的过错行为所导致物品损失，唐利侠应予以赔偿的上诉意见，因杨颖在本案审理中未提起反诉且其已经另行诉讼，故本院对此不予审理。综上所述，上诉人唐利侠、杨颖的上诉请求均不予支持。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由上诉人唐利侠负担五十元，由上诉人杨颖负担五十元。本判决为终审判决。审 判 长 潘秀菊审 判 员 郑 红审 判 员 孙 源二〇二一年九月六日法官助理 王晓雪书 记 员 回 娜附：本案所适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。