河北省海兴县人民法院执 行 裁 定 书（2021）冀0924执异22号案外人（异议人）：沧州市万泰豪景业主委员会，住所地河北省沧州市万泰豪景小区物业服务中心。法定代表人：王治中，主任。申请执行人：刘力菲，女，1977年8月16日出生，汉族，住河北省海兴县。被执行人：河北盛泰房地产开发集团有限公司，住所地河北省沧州市运河区解放西路与开元大道交叉口南行100米。法定代表人：赵卫忠，总经理。在本院执行刘力菲与河北盛泰房地产开发集团有限公司民间借贷一案中，案外人沧州市万泰豪景于2021年8月10日对拍卖位于迎宾西路万泰豪景花园会所一处（不动产权证书号：2002032）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人沧州市万泰豪景业主委员会称，请求海兴县人民法院立即中止执行，并解除对位于迎宾西路万泰豪景花园会所的查封。事实与理由：（2021）冀0924执215号执行裁定书所要拍卖的位于迎宾西路万泰豪景花园会所系沧州市，海兴县人民法院将属于全体业主共有的财产，按照被执行人个人财产进行拍卖执行，侵犯全体业主共同利益，应依法立即裁定中止对该标的的执行。具体理由如下：1、案涉执行标的物批准的规划用途为“幼儿园、物业服务中心”，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，万泰豪景花园会所系小区内的公共场所及物业服务用房，是小区全体业主的共有财产，任何人无权在未经全体业主同意的情况下，将其据为己有。2、被执行人河北盛泰房地产开发集团有限公司取得涉案标的物产权登记及抵押登记的行为系典型的侵害全体业主利益的违法行为。案涉标的物自2005年业主入住以来一直是小区业主委员会和物业公司的办公用房，这16年里始终如一从未改变。被执行人河北盛泰房地产开发集团有限公司在未取得全体业主一致同意的情况下，擅自将规划用途为物业服务中心的建筑物变更为会所，并将产权登记在其公司名下的行为，是侵害全体业主利益的侵权行为；产权登记部门，在未能核实建筑物规划用途的情况下，给予被执行人办理产权登记及抵押登记也均是违法的行政行为。综上，为维护小区全体业主的共同利益，将依据《民事诉讼法》的相关规定向贵院提起前述异议，请贵院立即中止涉案标的物的执行，并解除查封，以维护异议人的合法权益，维护社会稳定。刘力菲称，1、（2021）冀0924执215号案件的执行程序合法。答辩人依据贵院（2020）冀0924民初791号民事调解书向海兴县人民法院申请强制执行，海兴县人民法院立案后，因被执行人河北盛泰房地产开发集团有限公司未履行还款义务，故海兴县人民法院依据相关法律规定决定对迎宾西路万泰豪景花园会所（万泰豪景小区会所）进行拍卖，以此保障当事人的合法权益。二、位于迎宾西路万泰豪景花园会所（万泰豪景小区会所）的所有权人是河北盛泰房地产开发集团有限公司。河北盛泰房地产开发集团有限公司是迎宾西路万泰豪景花园会所（万泰豪景小区会所）的所有权人，并已经取得产权登记证书，证书编号为：沧运国用（2010）第00866号。根据《民法典》第二百一十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。异议申请人（案外人）沧州市万泰豪景业主委员会提交的万泰豪景的小区规划图系复印件，不符合证据的法定形式且无法证实该证据来源的合法性，同时，该规划图与万泰豪景小区现状有很多不相符的地方，异议申请人也无法证实该规划图系万泰豪景小区的最终规划图，无法证实与本案的关联性。因此，河北盛泰房地产开发集团有限公司作为（2021）冀0924执215号案件的被执行人，因其未履行还款义务，海兴县人民法院拍卖其所有的迎宾西路万泰豪景花园会所（万泰豪景小区会所）的合法的执行行为。三、河北盛泰房地产开发集团有限公司取得迎宾西路万泰豪景花园会所（万泰豪景小区会所）的所有权及抵押权登记的行为和本案并无关联。河北盛泰房地产开发集团有限公司已经取得迎宾西路万泰豪景花园会所（万泰豪景小区会所）的所有权证书，并依据合法程序完成抵押权登记。异议申请人（案外人）沧州市万泰豪景业主委员会主张所有权登记及抵押权登记均系违法行为，但其并没有任何证据予以证实其主张。同时，所有人的登记及抵押权登记均系违法行为，但其并没有任何证据予以证实其主张。同时，所有权的登记及抵押权的登记行为均系行政行为，和本案并无关联，无法推翻河北盛泰房地产开发集团有限公司是迎宾西路万泰豪景花园会所（万泰豪景小区会所）的所有权人的事实。四、本案争议的焦点为迎宾西路万泰豪景花园会所（万泰豪景小区会所）的所有权归属问题。本案争议的焦点本来就是迎宾西路万泰豪景花园会所（万泰豪景小区会所）的所有权归属问题，至于小区的物业服务中心在何处办公、办公问题如何解决及万泰豪景小区的规划并非本案需要关注和解决的问题。五、沧州市万泰豪景小区物业服务中心使用迎宾西路万泰豪景花园会所（万泰豪景小区会所）的行为也不能推翻河北盛泰房地产开发集团有限公司拥有万泰豪景小区会所所有权的事实。（一）沧州市万泰豪景小区物业服务中心使用迎宾西路万泰豪景花园会所（万泰豪景小区会所）的行为也不能推翻河北盛泰房地产开发集团有限公司拥有万泰豪景小区会所所有权的事实。万泰豪景小区的业委会和物业公司在迎宾西路万泰豪景花园会所（万泰豪景小区会所）办公，首先无法证实本身拥有合法的使用权，其次，即使曾经拥有使用权，但所有权一直归于河北盛泰房地产开发集团有限公司。（二）迎宾西路万泰豪景花园会所（万泰豪景小区会所）是在2004年办理的产权登记，归河北盛泰房地产开发集团有限公司所有，于2005年1月23日办理了一般抵押，而业主委员会是2008年成立的，所以在办理产权证书及抵押登记如何通知业委会。本案的执行行为与业委会无关。（三）位于万泰豪景小区东北角，河北盛泰房地产开发集团名下编号为：沧运国2010第00865号；地号0150060352的土地，该土地上有一栋四层尚未进行产权登记房产，是河北盛泰房地产开发集团和小区现物业公司登记注册地址。目前整栋楼没有人员居住或者公司办公，可作为业委会及物业公司的办公场所。综上，异议申请人（案外人）沧州市万泰豪景业主委员会的执行异议申请没有事实及法律依据，也是为了恶意拖延、阻碍（2020）冀0924执215号案件的进行，侵害答辩人的合法权益，请求依法驳回。本院查明，申请执行人刘力菲依据本院（2020）冀0924民初791号民事调解书向海兴县人民法院申请强制执行，海兴县人民法院立案后，因被执行人河北盛泰房地产开发集团有限公司未履行还款义务，故海兴县人民法院依据相关法律规定，做出（2021）冀0924执215号民事裁定书，裁定拍卖被执行人河北盛泰房地产开发集团有限公司所有的迎宾西路万泰豪景花园会所一处（不动产权证书号：2002032）进行拍卖。沧州市万泰豪景业主委员会认为，涉案房屋系主委员会和物业公司的办公用房，为维护小区全体业主的共同利益提出执行异议。同时查明，2004年河北盛泰房地产开发集团有限公司办理迎宾西路万泰豪景花园会所的产权登记，于2005年1月23日办理了一般抵押。本院认为，一、河北盛泰房地产开发集团有限公司是迎宾西路万泰豪景花园会所（不动产权证书号：2002032）的所有权人，已经取得产权登记证书，土地证书编号为：沧运国用（2010）第00866号。根据“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的法律规定，登记记载的权利人就是法律所承认的享有权利的人，在登记没有变更前登记记载的权利人为真正的权利人。二、本院在做出（2021）冀0924执215号民事裁定书前，对涉案土地向沧州市自然资源资源和规划局进行审核，在拟拍卖土房产是否与省市土地规划相冲突一栏，明确载明：“否（仅针对土地规划审查）”，综上，沧州市万泰豪景业主委员会的异议，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，裁定如下：驳回案外人（异议人）沧州市万泰豪景业主委员会的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 常建新审 判 员 张汝辉审 判 员 刘国宏二〇二一年八月十九日法官助理 蔡丽彬书 记 员 孙小文