广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终19135号上诉人（原审原告）：苏康娟，女，住广州市天河区。委托诉讼代理人：宋玉才、李少锦，均系北京德和衡(广州)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市贤庄房地产开发有限公司，住所地：广州市白云区。法定代表人：符朝华。委托诉讼代理人：宋晶，广东南方福瑞德律师事务所律师。上诉人苏康娟因与被上诉广州市贤庄房地产开发有限公司（以下简称：“贤庄公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初3907号民事判决，向本院提起上诉。本院本院于2021年8月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人苏康娟代理人宋玉才、李少锦，被上诉人贤庄公司代理人宋晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏康娟上诉请求：1.请求二审法院撤销(2021)粤0111民初3907号判决书第二项，并将第二判项改判为贤庄公司向苏康娟返还人民币300万元及该300万元款项自2020年12月14日起计算至实际返还完毕之日止的利息（按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期，从2020年6月27日起至全部款项偿还之日止）；2.本案一、二审诉讼费用全部由贤庄公司承担。事实与理由：一、双方签署《认购书》后，在涉案房屋重大不利影响因素（即贤庄公司办妥涂销抵押）消除前，苏康娟基于同时履行抗辩权有权暂缓支付第二笔1000万元房款（之前已支付1000万元），同时在双方之后均同意解除合同的情况下，贤庄公司应将房款全部退还给苏康娟，双方互不承担责任。《合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。”在苏康娟已向贤庄公司支付了1000万元大额房款后，贤庄公司并未办理涉案房屋解封手续，苏康娟在签署《认购书》后了解到贤庄公司在涉案房屋上设置了担保债权数额高达2亿元的抵押担保，该事项属对涉案房屋有重大影响的事项，贤庄公司作为格式条款的提供方及房屋买卖的经营者，苏康娟作为弱势一方的消费者有权在此情况下行使同时履行抗辩权，即在贤庄公司未解除涉案房屋抵押的情况下暂缓支付第二笔款，否则苏康娟很可能遭受几千万元的重大损失。1、贤庄公司在格式合同《认购书》第14条中只写明了认购物业带抵押，但对于抵押数额、抵押期限、抵押权人等重大情况均没有写明及告知苏康娟，苏康娟事后知晓关于涉案物业抵押的重大不利影响情况，即涉案房屋抵押担保债权数额竟高达2亿元、债务履行结束时间长至2023年10月24日。该2亿元的巨大担保债权数额对债务人是否真能客观消除房屋抵押存在重大不确定性因素；2、《认购书》第14条写明贤庄公司应在30个工作日内办妥解押手续，但该条及整个《认购书》其他内容均没有关于如果贤庄公司在该30个工作日内如迟延办理解押手续则贤庄公司应承担何种责任的约定（即对该重要事项没有约定贤庄公司任何违约责任）；3、苏康娟交了1000万元房款后，贤庄公司均没有向苏康娟出示过抵押权人同意解除涉案物业之书面文件。《认购书》全文均没有关于如因贤庄公司原因造成解押无法办理、房产无法过户或商品方买卖合同无法签署应承担何种违约责任的约定，而仅有关于苏康娟违约责任的约定，此内容更加造成苏康娟的履行不安。4、设立抵押房屋的债权人具有优先受偿权，贤庄公司在涉案房屋上设置抵押权，如贤庄公司存在债务问题，则抵押权人有权对涉案房屋行使优先权，苏康娟可能面临所购房屋由于债务人到期无法履行债务而被用于清偿的风险，因此房屋设立抵押对于苏康娟有很大不利影响。5、贤庄公司在苏康娟不知情及不注意的情况下，恶意将原定的“定金”100万元改成300万元，有违诚实信用原则，进而也造成了苏康娟履行的不安。6、贤庄公司在签《认购书》之前、当时及之后，从来没有告知，更没有向苏康娟出示过《商品房买卖合同》范本、补充协议等资料，其却在认购书中称向贤庄公司出示过，严重有违诚实信用原则。7、苏康娟按照《认购书》约定时间2020年9月30日到贤庄公司处办理签署商品房买卖合同手续，但贤庄公司却不给苏康娟办理。（一）苏康娟与贤庄公司在2020年6月27日签订的认购书第六条约定，贤庄公司需要在苏康娟交齐定金后贤庄公司在30个工作日内办妥解押手续，根据广州市不动产登记规程第29条规定，登记机构应当自受理登记申请之日起20个工作日内办结不动产登记手续。根据该规定，如涉案房屋办理解押手续最长时间是20个工作日，结合该规定的时间及认购书。第六条约定的时间也就是贤庄公司最晚应该在2020年7月9日开始办理抵押手续，并在该日向房管部门递件，但本案中贤庄公司并没有办理涉案房屋的解押手续，如此导致了苏康娟的不安，原因如下：第一，因涉案房屋抵押贷款，载明是2亿元。涉案房屋抵押担保的债权对应是2亿元，而房屋的价格是3998万元，也就是说根据法律规定贤庄公司在还完2亿元之后才可以办理解押手续。第二，办理解押必须取得债权人的同意文件，苏康娟至今没有看到贤庄公司出具的相关的材料。第三，向房管局递交申请办理解押是需要一个过程，而不是一时的行为即可办理完成的。认购书里面约定的30日办妥而并非是开始办理解押手续的时间，因此贤庄公司并没有按照合同约定办理涂销抵押手续。（二）在贤庄公司没有按照合同约定办妥解押手续的情况下，苏康娟有权暂缓支付第二期款项。合同当中对于涉案房屋抵押的债权数额，出卖方在出售涉案房屋时并没有如实告知苏康娟只是告知涉案房屋存在抵押，没有告知具体的抵押数额，在签约后苏康娟知悉涉案房屋竟然存在高达2亿元的抵押债权，涉案房屋的买卖价仅是3000多万元。也就是说即使苏康娟将涉案房屋的全部价款支付给贤庄公司，贤庄公司也存在较大的可能及非常大的风险对涉案房屋没办法办理解押手续的。同时认购书里面并没有约定贤庄公司逾期办完解押手续应承担的违约责任，也没有约定如因涉案房屋未办理解押，造成房屋过户不能，贤庄公司所应承担的违约责任。在这个情况下苏康娟有权暂缓支付房款，苏康娟不存在违约行为。（三）苏康娟虽在2020年7月16日提出退房，理由是发现贤庄公司涉案房屋2亿的高额抵押，而且贤庄公司在7月9日并没有开始办理解押手续。苏康娟向贤庄公司提出该意向之后，贤庄公司拒绝苏康娟，苏康娟并没有继续坚持退房，9月30日苏康娟在贤庄公司处要求签订商品房买卖合同，该行为意味着苏康娟同意继续履行。根据认购书的约定在苏康娟支付定金及第一期款项，总共1000万元之后双方即可签订买卖合同，但是贤庄公司拒绝签订买卖合同，贤庄公司在2020年12月10日向苏康娟发出解除合同函件，而且在一审开庭时，坚持解除合同属于其单方解除，但苏康娟认为解除合同是贤庄公司单方解除，而苏康娟同意，故苏康娟认为该合同解除之后，贤庄公司应该将已经支付的300万元退还给苏康娟。合同的解除属于双方一致的达成的一致行为，双方均同意解除合同，合同里面对于支付第二笔钱及贤庄公司办理解除抵押手续的时间并没有约定先后顺序，双方互不承担违约责任，而贤庄公司应该将款项返还给苏康娟。二、即使苏康娟未按《认购书》约定支付第二期房款构成违约，但《认购书》并未约定“定金罚则”内容，该300万元“定金”本质名为“定金”实为房款，《认购书》第6条中关于违约情况下“定金”条款的约定实为违约金性质约定，因此在出现第6条情况下，应适用法律关于违约金的相关规定。本案中，贤庄公司并没有实际损失，违约金应相应调整和减少，参照原审第一判项即按苏康娟已付房款的银行利息计算较为合适。（一）《认购书》中仅出现“定金”字眼，而没有出现“定金罚则”字样更没有关于定金罚则的具体内容，因此300万元款项的性质应被认定为名为“定金”实为预付房款。根据《合同法》第115条规定，“当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”该条内容为“定金罚则”的有关规定。《认购书》第6条约定“如认购方未在本《认购书》约定的期限内交纳应付楼款…，出售方有权单方面解除本《认购书》，并有权将该物业另行出售且无需知会认购方，定金予以没收。”认购书中仅对认购方违约后“定金予以没收”作出约定，并未约定“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”即认购书中并未明确约定适用定金罚则。因此，300万元虽用“定金”字样，但其性质实为预付房款，《认购书》第6条关于定金条款的约定实则为违约金的约定。（二）根据《合同法》第四十一条“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，对于认购书中“定金”条款的解释，应当按照不利于贤庄公司方的解释，300万元实则为预付房款，《认购书》第6条关于“定金”条款实则为违约金条款。根据《合同法》第四十一条，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”认购书属于典型的格式条款，对于《认购书》第6条“定金”条款是定金罚则还是违约金条款的解释，根据上述法律规定应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即不适用定金罚则，300万元实则为预付房款，《认购书》第6条中关于“定金”条款的约定实际上是对违约金的约定。（三）根据相关法律规定及本案相关情况，请求依法减少违约金的金额，违约金300万元数额巨大。《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《合同法司法解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案的认购书约定的300万，贤庄公司认为是定金，苏康娟认为属于预付房款。苏康娟在二审提交材料中，最高人民法院2015民申字469号案判决书里面认定该案名为定金实为预付款，因认购书当中并没有对定金的具体内容进行约定，只约定如苏康娟违约则定金予以没收，并没有约定如果贤庄公司违约双倍退还预付款，同时对双方的履行行为没有先后顺序，所以苏康娟认为该案款项应该理解为预付款，且本案的认购书属于格式合同，应该做对苏康娟有利的解释。综上所述，苏康娟请求二审法院依法改判。贤庄公司二审答辩称：一审法院多次开庭，多次要求贤庄公司提交证据，提交苏康娟掌握的聊天记录，但苏康娟对聊天记录避而不谈，总是在似是而非的问题上混淆是非，贤庄公司不以为然。贤庄公司认为一审法院已经十分谨慎，事实查明也清楚，适用法律正确，说理清晰。苏康娟为了一己之利出尔反尔，浪费诉讼资源实不可取。解除合同的原由在一审已经查明，是苏康娟认为所购房屋地块是墓地，所以要求解除合同，二审中苏康娟推翻一审的事实，出尔反尔，其在二审提出的理由只是想认定300万元是预付款，与事实不符。关于苏康娟所说的解押登记程序问题，贤庄公司在一审时已经说明该2亿元是小区所有房产的抵押登记，在任一房产出售后是可以进行置换的，因为是流水线作业，苏康娟所述的20个工作日也只是一个最长时效，并不是一个最短时间，作为开发商来说，这种解押手续已经形成了比较清晰顺畅的程序，根本不需要那么长时间，最长十天足以。苏康娟于2021年1月27日向一审法院起诉请求：1、贤庄公司向苏康娟返还已支付的200万元预付款；2、贤庄公司向苏康娟支付利息，利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付，自2020年12月14日起至2021年4月14日的利息以900万元为基数，自2021年4月14日起的利息以200万元为基数计算至贤庄公司付清款项之日；3、贤庄公司向苏康娟返还已支付的100万元定金；4、贤庄公司向苏康娟支付自2020年12月14日起，以100万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至贤庄公司付清款项之日的利息；5、贤庄公司承担本案诉讼、财产保全费用。一审法院认定事实：位于广州市白云区同和路尚云大街29号101房的登记权利人为贤庄公司。该房产有设定抵押，抵押权人为广东粤财信托有限公司，抵押方式为一般抵押，抵押设立时间为2019年10月24日，登记时间为2020年3月2日，债权数额为20000万元。2020年6月27日，苏康娟（认购方）与贤庄公司（出售方）签订《新天半山（南湖山庄）认购书》（编号为NO.1988086），约定苏康娟向贤庄公司认购位于广州市白云区同和路尚云大街29号101房，认购价为3998万元，付款方式为：定金300万元须于签署本认购书时付清，第一期楼款700万元须于2020年6月27日前付清（不含定金），第二期楼款1000万元须于2020年7月20日前付清（不含定金），第三期楼款须于2020年9月30日前付清（不含定金）。合同另载明：六、认购条款：1、在签署本《认购书》前，出售方已向认购方明示《认购须知》、《商品房买卖合同》范本、补充协议、收费项目等，认购方已阅悉并理解上述明示的认购须知、合同范本条款、补充协议条款、收费项目等，清晰了解该物业土地使用年限、抵押等情况，且无异议，对所认购的物业状况、交易条件等，认购方已有充分的了解并同意按所认购的物业状况、交易条件等认购。3、认购方须于2020年9月30日前，携同此认购书及身份证明文件原件（包括户口簿、结婚证、未婚证、查册、社保）等所需的相关材料和上述所交楼款收据等，到出售方指定地点签署《商品房买卖合同》及有关文件。6、如认购方未在本《认购书》约定的期限内交纳应付楼款、签订《商品房买卖合同》或不履行此《认购书》任何条款时，出售方有权单方面解除本《认购书》，并有权将该物业另行出售且无需知会认购方。如出售方同意认购方要求继续履行此《认购书》，认购方必须付给出售方违约金，每日违约金按楼价总额万分之五计算。11、认购双方同意在未签署《商品房买卖合同》之前，此《认购书》作为法律有效之合约，双方对《认购书》之条款均无异议。认购方已理解并同意出售方在售楼部公示的《商品房买卖合同》样板条款，并同意完全按该条款签署《商品房买卖合同》，不再变更、增加或减少任何条款。14、认购物业为带抵押销售，认购方签订《认购书》并交齐定金后，出售方将于30个工作日内办妥解押手续，不会影响认购方对认购物业的认购。同日17时29分，苏康娟向贤庄公司转账支付100万元。同日18时41分，苏康娟向贤庄公司转账支付900万元。同日，贤庄公司向苏康娟出具《收款收据》，载明：“兹收到苏康娟该款人民币叁佰萬元整用以结算南湖山庄尚云大街29号101号房定金。”苏康娟、贤庄公司另签订《认购确认单》，载明苏康娟须在2020年6月27日支付大定金300万元。2020年7月16日，苏康娟要求贤庄公司退款。2020年7月21日，贤庄公司向苏康娟发出《催告函》，催促苏康娟在2020年7月24日付清第二期房款1000万元，否则将按约定单方面解除《认购书》，没收已交纳的定金等。苏康娟于2020年7月23日收到该函件。2020年8月16日，苏康娟通过电话联系贤庄公司的员工刘慧琼，称其向其他中介及附近村民了解到涉案房产附近是乱葬岗，并表示此前签订合同时已就此询问过贤庄公司的人员该地块是否有墓地，认为贤庄公司人员有意隐瞒了附近有墓地的情况。刘慧琼表示确实没有墓地。苏康娟提出让刘慧琼想办法把钱退了。2020年9月30日，苏康娟通过电话联系贤庄公司的销售人员，要求看一下合同。贤庄公司的销售人员表示一般是在总部那边签合同，交完钱然后对接律所来签订，并询问苏康娟是想签约交钱还是之前说不买还是怎么样，还没有给完钱就还没有到签合同的条件。苏康娟表示合同都没有看过，不可能说交完钱才签合同。2020年10月10日，贤庄公司再次向苏康娟发出《催告函》，催促苏康娟在2020年10月15日付清第二期房款1000万元和第三期楼款1998万元，否则将按约定单方面解除《认购书》，没收已交纳的定金等。苏康娟于2020年10月11日收到该函件。2020年12月10日，贤庄公司向苏康娟发出《解除的通知函》，以苏康娟未按认购书约定交纳第二、三期房款为由，告知自苏康娟收到该函当日涉案《认购书》解除，并没收定金300万元，涉案房产将另行出售。苏康娟于2020年12月12日收到该函件。2020年12月10日，贤庄公司的工作人员向苏康娟发送微信，通知苏康娟于当日下午2点到该司签署涉案认购书的解除协议，并要求苏康娟交回认购书原件、收据原件等。苏康娟回复表示可以。后双方未能就涉案认购书解除及退款事宜达成一致意见。2021年1月12日，苏康娟向贤庄公司发出《律师函》，要求贤庄公司先退还700万元预付房款到苏康娟的指定账户，并自贤庄公司发出《解除的通知函》之日起，以700万元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至付清款项之日止；剩余未退还的300万元预付房款友好磋商或诉讼解决。贤庄公司于2021年1月20日签收该函件。2021年4月14日，贤庄公司向苏康娟返还房款700万元。贤庄公司主张苏康娟未按约定支付房款并据此单方解除涉案合同。苏康娟则主张是贤庄公司违约在先，主要违约行为包括：1、隐瞒了涉案地块开发前曾有坟墓的事实。苏康娟称签订认购书时有其他中介打电话称该地块有墓地，当时贤庄公司的工作人员说不存在墓地，其没有核实就签订了认购书，后来向附近村民及其他中介人员等了解到该地块有坟墓，墓地具体情况不清楚，也没有证据证实。2、贤庄公司隐瞒了涉案房产抵押的性质和金额。苏康娟认为贤庄公司没有如实披露和告知抵押情况，导致苏康娟风险很大，贤庄公司办妥解押手续之后需要二十多个工作日，但据苏康娟了解，贤庄公司一直没有向抵押权人申请解押。贤庄公司则表示苏康娟在2020年7月初就反悔，以涉案地块存在墓地为由要求全额退款，在此情况下，其也不可能去做抵押涂销。苏康娟未提供证据证实其曾要求贤庄公司尽快办理解押手续。双方确认涉案小区自2000年左右开发至今。贤庄公司表示该小区由两个开发商开发，第一期有166套别墅，第二期有600多套高层住宅，还有100多套别墅，苏康娟表示具体数量无法确认。苏康娟另主张签订涉案认购书时双方约定的定金数额是100万元而非300万元，所以第一笔款项支付的是100万元，第二笔款项支付的是900万元；苏康娟称当时贤庄公司销售人员给苏康娟看的认购书上填的定金数额是100万元，该人员说要拿去审批，后来拿回来苏康娟没有细看就直接签名了，其后苏康娟发现收据上定金被写成了300万元，当场就提出了异议，贤庄公司销售人员称总额都是1000万，怎么填写不要紧，苏康娟因疏忽大意没有再次核对认购书和认购确认单就离开了。贤庄公司对此予以否认，并提供了其员工刘慧琼与梁京士两人在2020年6月27日的微信聊天记录用以佐证。该聊天记录显示，刘慧琼在当日18时左右向梁京士发送编号为NO.1988087的《新天半山（南湖山庄）认购书》图片，表示其在填写认购书，让梁京士帮忙看看。该认购书所载认购方是苏康娟，认购地址为涉案房产，定金数额为300万元。以上事实，有《新天半山（南湖山庄）认购书》、《收款收据》、《认购确认单》、银行付款凭证、《催告函》、《解除的通知函》、《律师函》、邮寄回执、微信聊天记录、不动产查册表及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。苏康娟、贤庄公司签订的涉案《新天半山（南湖山庄）认购书》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。结合双方诉辩意见，本案主要存在以下争议焦点：一、关于苏康娟是否存在违约行为。苏康娟在签订涉案认购书后，未依约支付房款，并明确要求贤庄公司退款，实质上是要求解除涉案合同，在无证据证实其有合法的单方解除权的情况下，其行为将构成违约。苏康娟抗辩称贤庄公司违约在先，隐瞒了涉案地块开发前曾有坟墓的事实及涉案房产存在抵押的性质和金额，然其并无证据证实涉案房产附近有墓地，亦无证据证实双方曾就此有明确约定，且涉案小区开发已近20年，苏康娟在签订认购书前对周围情况亦应了解，故其主张贤庄公司隐瞒附近存在墓地事实构成违约的意见一审法院不予认可。认购书已明确载明涉案房产存在抵押，苏康娟于2020年7月16日就要求贤庄公司退款，此时距合同约定的贤庄公司完成解押手续届满之日（6月27日交齐定金之日起30个工作日）即2020年8月10日还有充裕时间，苏康娟并无充分证据证实贤庄公司无意办理解押手续，亦无证据证实曾催促贤庄公司办理解押手续，在此情况下贤庄公司并不存在违约行为。综上，苏康娟认为贤庄公司违约在先的主张不成立，其在无合法事由的情况下未依约支付剩余房款并要求解除合同的行为构成违约。二、关于涉案的300万元款项的性质及是否返还。涉案认购书、收据、确认书均明确载明定金数额为300万元，苏康娟作为有民事行为能力的成年人应当知晓该内容的含义及后果，其在该部分文件上签字，应视为其认可该约定内容，其亦未能提供充分证据证实双方约定的定金数额为100万元而非300万元，故一审法院认定双方约定的定金数额为300万元。鉴于苏康娟存在上述违约行为，贤庄公司依约解除涉案合同，并主张适用定金罚则没收该300万元定金符合法律规定，故苏康娟要求贤庄公司返还该300万元款项及支付该部分款项利息的诉请一审法院不予支持。三、关于已返还的700万元款项的利息。贤庄公司于2020年12月10日向苏康娟发函解除涉案认购书，双方的合同关系自苏康娟收到该函件之日即2020年12月12日解除，贤庄公司理应将除定金之外的剩余700万元款项及时返还给苏康娟。鉴于贤庄公司未及时履行该返还义务致使苏康娟产生资金占用的利息损失，现苏康娟要求贤庄公司按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付自2020年12月14日起至该部分款项实际返还之日即2021年4月14日期间的利息合法合理，一审法院对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2021年7月6日判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告广州市贤庄房地产开发有限公司向原告苏康娟支付利息（利息以700万元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年12月14日起计算至2021年4月14日止）；二、驳回原告苏康娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费30800元、财产保全费5000元，均由原告苏康娟负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，苏康娟向本院提交：1.苏康娟与王武东的微信聊天记录。王武东是附近村民，其确认涉案房屋所在的土地曾经是墓地。2.苏康娟与何伟强的通话录音。何伟强也是附近村民，证明涉案别墅之前是墓地。3.视频，证明认购书签订后，贤庄公司私自将涉案房屋里面的冰箱搬走了，因为合同里面约定的是带装修，带家具出售的房屋，证明贤庄公司存在不诚信的行为。4.苏康娟与贤庄公司的销售杨凤萍的微信聊天记录，证明内容是杨凤萍以不退还或拖延退还700万为要挟胁迫苏康娟放弃300万，但苏康娟不同意。贤庄公司质证认为：证据1、2来源不明，贤庄公司对其三性均不认可，认为不具有证明力。证据3与本案无关，且经比对前后视频均是有冰箱的，不知道苏康娟为何说之后没有冰箱，而且这个视频根本都不知道，也无从知晓其拍摄的时间，来源不明，与争议焦点无关。证据4，不能说明任何内容，贤庄公司对其合法性、关联性均不确认。二审期间，贤庄公司向本院提交确认文件一份，证明签订认购书时，贤庄公司已提示苏康娟查阅商品房买卖合同范本，苏康娟自愿签订认购书，自愿按范本签订商品房买卖合同。苏康娟对该确定书的真实性认可，但对关联性不予认可，材料中所说的商品房买卖合同范本已阅，与事实不符，事实上来讲贤庄公司并没有告诉苏康娟商品房买卖合同放在何处，苏康娟也没有看到过，更为重要的是这份材料不能证明贤庄公司向苏康娟披露了涉案的别墅抵押的债权高达2亿。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：一、300万元的性质是什么？二、贤庄公司是否应向苏康娟退还该300万元的定金？对此，本院分析如下：关于焦点一，从一审当事人提交的《新天半山（南湖山庄）认购书》《收款收据》《认购确认单》的内容可知，前述证据均明确载明定金金额为300万元，苏康娟作为具有民事行为能力的成年人应当知晓该内容的含义及后果，其在前述《新天半山（南湖山庄）认购书》《认购确认单》上签字，应视为其认可有关定金为300万元的约定内容。另，即使苏康娟认为定金的金额为100万元而非300万元，其亦未能提供充分的证据予以证实，且与前述文件约定金额不符，本院不予采信。一审法院认买卖双方约定的定金金额为300万元并无不当，本院予以认可。关于焦点二、首先，房地产开发企业在广州市白云区南湖附近开发楼盘已近20年，而苏康娟认购涉案房屋的价格为3998万元，单套房屋交易金额较大，其在签订《新天半山（南湖山庄）认购书》前理应对涉案小区周围的情况进行充分的了解。其次，苏康娟上诉虽称贤庄公司隐瞒了涉案地块开发前曾有坟墓的事实，但就涉案地块开发前是否真实存在墓地，苏康娟一、二审所提交的证据，包括微信聊天记录、通话记录等均非殡葬部门或政府机构出具的证明文件，不足以证明其主张，本院不予采信，苏康娟上诉以此认为贤庄公司构成违约，本院不予采纳。再次，《新天半山（南湖山庄）认购书》已明确载明涉案房产存在抵押，且约定认购方在签订《认购书》并交齐定金后，出售方于30个工作日内办妥解押手续，即贤庄公司完成解押手续届满之日应为2020年8月10日（6月27日交齐定金之日起30个工作日）。根据一审查明事实可知，苏康娟于2020年7月16日就要求贤庄公司退款，其在上诉中虽提出当时退款的理由为其发现涉案别墅存在高达2亿元的抵押，在贤庄公司未申请办理涂销押抵的情况下，其享有“先履行抗辩权”或“同时履行抗辩权”，此与其直接要求退款（即解除认购书）事实不符。根据前述约定，苏康娟上诉虽提出贤庄公司最迟应于2020年7月9日开始办理解押手续，但苏康娟并无充分证据证实贤庄公司无意办理解押手续，亦无证据证实其曾要求贤庄公司出具办理解押申请或曾催促贤庄公司办理解押手续，而贤庄公司距完成解押手续届满之日在苏康娟提出退款时仍有充裕的时间，故苏康娟以此认为贤庄公司构成违约，本院不予采纳，贤庄公司在本次交易中尚不存在违约的行为。苏康娟上诉虽又称其于9月30日去现场要求签订正式合同，要求继续履行合同，但贤庄公司已于2020年7月21日催促其于2020年7月24日支付第二期10000000元房款，而苏康娟并未支付。为此，本案苏康娟签署认购书后即要求退款、未按认购书约定期限支付第二期房款，已构成违约，贤庄公司依定金罚则要求没收其支付300元定金于法有据，一审予以支付并无不当，本院予以认可和维持。对苏康娟上诉提出的其他理据，本院均不予采纳。综上所述，苏康娟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由苏康娟负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二一年九月十五日书记员  吴浩正徐毅敏