北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民再63号上诉人（原审原告）：张益才，男，1951年1月2日出生，汉族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：刘春林（张益才之妻），1951年7月16日出生，汉族，住北京市密云区。上诉人（原审被告）：北京福城源房地产开发有限公司，住所地北京市密云区新南路110号密云镇政府办公楼417室-3。法定代表人：魏丽柱，董事长。委托诉讼代理人：赵建华，天津金宜舰律师事务所律师。上诉人张益才与上诉人北京福城源房地产开发有限公司（以下简称福城源公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，北京市西城区人民法院于2013年12月17日作出（2012）西民初字第13949号民事判决。后经北京市西城区人民法院院长提交审判委员会讨论决定，于2019年1月25日作出（2019）京0102民监1号民事裁定，由该院再审本案。北京市西城区人民法院于2020年12月23日作出（2019）京0102民再9号民事判决，张益才、福城源公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张益才上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，改判支持张益才的全部诉讼请求。事实与理由：张益才祖传的经营性用房地处繁华区，2003年12月11日、2008年1月20日，张益才与福城源公司签订了房屋拆迁安置补偿协议及补充协议。其中补充协议是依据2006年规划图纸确定的安置房屋面积和房号，但福城源公司未经张益才同意擅自改变规划图纸，造成实际回迁房屋面积少于约定的面积。补充协议中约定的101号房屋面积291平方米属于张益才独家回迁房，现变成01、02、03号三间合计面积不足200平方米的房屋，且01号与03号之间本应属于张益才的回迁房屋，却被改成无用的过道，一审法院认为该过道面积属于公摊面积无事实和法律依据。综上，因福城源公司违约造成张益才回迁房屋面积减少113.6平方米，故张益才有权要求福城源公司用3号楼01号房屋、4号楼01号房屋进行补偿。福城源公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，发回重审或依法改判。事实与理由：首先，一审判决福城源公司向张益才交付02号、03号房屋，属于认定事实不清。双方签订的两份协议中均不存在02号、03号，该两套房屋不是本案合同标的物，且02号、03号房屋已在法院查封前交付给了案外人抵销工程款。因此，02号、03号两套房屋不具有可执行性。其次，一审判决对福城源公司曾向张益才交付的802号房屋未作任何表述，属漏判重要事项。福城源公司于2016年2月24日向张益才交付了802号房屋，但该执行依据的判决已被撤销，现张益才仍占有、使用802号房屋，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十三条规定，应当责令张益才返还802号房屋。最后，一审法院违反法定程序。一审法院在庭审中出示了法院调取的证据，准许福城源公司庭后提交意见并对庭审中提出的几个问题进行核实，但一审法院未等福城源公司提交意见就做出了判决，侵害了福城源公司的诉讼权利。另外，一审法院第一次勘验现场，仅有张益才在场，未通知福城源公司。后福城源公司要求双方当事人到场，但一审法院未再组织进行勘验。本院查明事实：一、原一审情况（一）张益才诉讼请求2012年，张益才向北京市西城区人民法院提起诉讼，请求如下：1.履行2008年1月20日签订的补充协议，给付密云金融商业城6号楼1单元101门市房291平方米，其中包括：值班室11.7平方米、储藏室18.72平方米，本单元的八个房间分别为6号楼1单元101-1至101-8；2.履行2008年1月20日签订的补充协议，给付密云金融商业城住宅房8号楼801室面积148.5平方米，其中包括已被其分割的802室（80余平方米）；3.如不能立即交付上述房屋，请法院对本房予以确认属于双方约定之房。（二）法院查明事实1.合同签订情况2003年12月11日，福城源公司（甲方）与张益才（乙方）签订《拆迁安置协议书（回迁）》，约定：甲方拆除乙方坐落在南菜园村房屋24间，建筑面积235.36平方米，实际居住人口5人；回迁安置在2号楼1单元101室和2号楼1单元201室。2008年1月20日，福城源公司（甲方）与张益才（乙方）签订《协议》，约定：“1、乙方原拆迁房密云金融商业城（2号楼1单元101室面积：235.36㎡）、（2号楼1单元201室面积113.55㎡）变更为（6号楼1单元101室面积291㎡，包括6号商业楼售楼图纸上标明的值班室和储藏室，但不以门市面积计算价格，以建楼成本价1400元/㎡计算）、（8号楼1单元801室面积148.5㎡）。2、变更后多余面积，住宅楼按1400元/㎡，商业楼按5000元/㎡由乙方向甲方支付。3、实际面积与设计面积误差，按照最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释的相关规定执行……4、本协议与原协议相抵触部分按本协议执行，未抵触部分按原协议执行。5、乙方接到甲方入住通知书10日内，交付住宅增加面积部分价款，住宅楼乙方一次性支付，商业楼部分乙方交付30%，其余部分银行按揭。6、甲方自本协议签订之日起十八个月向乙方交付房屋……7、乙方有权选择周边基本相同面积房屋……附件：1、6号门市楼售楼图纸一份……”2.法院勘验及调取证据等情况现场建筑群的基本结构已经建成，但现场尚有部分人员在进行施工作业；该建筑群从北至南共有三座住宅楼，三座住宅楼的第一、二层相互连接，三座住宅楼的第一、二层非住宅结构。张益才称双方协议所约定的密云金融商业城6号楼1单元101室门市即位于北数第一座住宅楼的第一层。原一审法院勘验时，现该第一层东侧位置安装有三道玻璃门，其中中间玻璃门位置为楼道。张益才称双方协议所约定的密云金融商业城8号楼1单元801室住宅楼即位于北数第三座住宅楼的第八层东侧。原一审法院勘验时，该楼层东侧现有两道门禁。张益才称现在八层东侧已经隔成两套房屋，福城源公司称不清楚是否两套房屋。原一审法院向密云县建委市场科咨询，该单位答复：涉案工程有预售许可备案，土地证坐落密云县京承路南、旧密顺路东侧，项目名称为密云金融商业城。3.当事人陈述情况诉讼中，张益才明确表示即使房屋结构等现状与双方协议约定不符，亦坚持要求福城源公司按照现状向其交付房屋。福城源公司承认现场勘验的建筑为密云金融商业城，但是主张现在尚未竣工验收，故无法交付涉诉房屋，但是同意为张益才调换成其他房屋。张益才明确表示不同意调换其他房屋。原一审法院询问福城源公司现场勘验的房屋在有关行政管理部门备案的施工地址及名称，福城源公司未明确告知具体施工地址，也未说明双方合同约定的房屋现在所处地址及名称，但是福城源公司承认现场存在张益才要求交付的房屋。庭审中，张益才提交“6＃商住楼首层平面图”一张，上有福城源公司及法定代表人魏丽柱签章，用于证明双方确认6号门市楼1单元101总面积291平方米，含值班室、储藏室；福城源公司称，因时间久远，对该证据的真实性无法核实。福城源公司提交落款日期为2012年8月13日“领取回迁房屋钥匙通知书”一份，用于证明福城源公司与张益才多次协商调房或给予补偿，均未达成一致；张益才称确实收到过该通知书，但是不认可内容，认为福城源公司并非与张益才协商而是勒令张益才。（三）法院处理意见当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，张益才与福城源公司签订的相关协议系双方真实意思表示，内容亦没有违反相关法律规定，双方均应依约履行自己的义务。依照双方协议约定，福城源公司应当于2009年向张益才交付房屋，但是距今已逾四年，福城源公司仍未履行其交付房屋的主要合同义务。福城源公司主张，因工程尚未竣工验收，所以无法交付房屋。但是未向法院说明或举证证明工程尚未竣工验收的具体原因，福城源公司也未向法院举证证明其对涉案工程至今尚未竣工验收的状况不负有主观责任。现涉诉房屋基本结构已经建成，待竣工验收等手续办理完毕之后，福城源公司即具备交付涉诉房屋的条件，故张益才要求按照房屋现状交付房屋的诉讼请求，于法有据，法院予以支持，但是具体交付时间应在涉诉房屋具备交付条件之后。对于张益才诉称的房屋面积误差等及福城源公司辩称的房屋面积差额、支付价款等意见，法院认为，应当待房屋测绘交付之后，根据实际测绘结果双方自行协商解决或另行主张权利。张益才关于房屋编号等其他诉讼请求，不属于本案审理范围，法院对此不予处理。综上，原一审法院判决：“一、在符合相关法律规定的房屋交付条件之日起七日内，被告北京福城源房地产开发有限公司将北京市密云县密云金融商业城六号楼一单元一○一室（双方协议约定地址）交付给原告张益才。二、在符合相关法律规定的房屋交付条件之日起七日内，被告北京福城源房地产开发有限公司将北京市密云县密云金融商业城八号楼一单元八○一室（双方协议约定地址）、北京市密云县密云金融商业城八号楼一单元八○二室交付给原告张益才。三、驳回原告张益才的其他诉讼请求。”二、本案再审后一审情况（一）张益才再审后的诉讼请求1.要求福城源公司依据2008年1月20日《协议》，将北京市密云区金融商业城6号楼（现为密云区南河路4号院2号楼）101号房屋（以下简称101号房屋）交付给张益才。如果101号房屋的结构或设计发生变化，面积减少，要求福城源公司将该楼01号、02号、03号及与该楼连体的3号楼01号、4号楼01号补偿给张益才。如果上述房屋不足以补偿安置面积，则要求将2号楼01号至03号之间的过道补偿给张益才。2.要求福城源公司为张益才办理北京市密云区南河路4号院2号楼01号、02号、03号及3号楼01号、4号楼01号的房屋所有权证。（二）福城源公司辩称101号房屋在原规划图中是一个大间，楼房盖好后房屋结构发生变化，隔成了三间房，房号分别为01号、02号、03号，且在01号与03号之间有一个楼道。福城源公司是根据规划部门的要求改变的规划设计。变更设计之前，福城源公司与张益才进行过沟通，提出为其重新安置，但张益才不同意。现福城源公司为张益才安置的房屋面积已超过其应得面积，故只同意将上述01号46.1平方米的房屋交付张益才，其余不再给予补偿。（三）法院查明事实张益才原在北京市密云区（原密云县）南菜园村有房屋24间，建筑面积235.36平方米。2003年，福城源公司根据密云县人民政府“密政发（2002）15号”密云县房屋拆迁实施细则，对南菜园村进行拆迁改造，建设金融商业城。2003年12月11日，张益才与福城源公司签订《拆迁安置协议书（回迁）》，福城源公司按照“拆一平米还一平米”的原则，为张益才在金融住宅区内安置2号楼1单元101号楼房一套、面积235.36平方米及2号楼1单元201号楼房一套、面积114.55平方米。2008年1月20日，张益才与福城源公司签订《协议》，将上述安置房屋变更为：密云金融商业城6号楼1单元101号，面积291平方米，包括6号商业楼售楼图纸上标明的值班室和储藏室及8号楼1单元801号，面积148.5平方米。《协议》第6条约定，福城源公司自本《协议》签订之日起十八个月向张益才交付房屋。福城源公司将密云金融商业城6号楼的首层平面图作为《协议》附件，提供给张益才。平面图显示：首层为商业用房，商业用房的北侧含有值班室和储藏室，在平面图的东侧、西侧、南侧三处标注为“商店”，三处商店之间没有隔断。平面图上注明：“6号门市楼1单元101总面积291㎡，含值班室、储藏室，与原件一致。”福城源公司在上述文字上加盖公章。一审法院自北京市规划和自然资源委员会密云分局调取了涉案楼房的备案规划设计图，一共三份。第一份标注的时间是2006年2月26日，与上述《协议》所附图纸一致；第二份标注的时间是2010年，设计结构发生变化，没有值班室和储藏室，商店被分割成三个独立的单间；第三份标注的时间是2012年、2013年，设计结构与第二份图纸基本相同。经公安部门审核，密云金融商业城6号楼号变更为：密云县（现密云区）南河路4号院2号楼。福城源公司于2014年10月30日，领取了密云县南河路4号院2号楼的房屋所有权证，载明：权证号X京房权证密字第XXXX号，单独所有，份额100%。一审法院调取了密云县（现密云区）南河路4号院2号楼的房屋权属登记材料，其中记载：一层商业用房现登记为密云县南河路4号院2号楼1层01号、02号、03号（以下分别简称01号、02号、03号）三个房号，01号建筑面积46.1平方米，02号建筑面积46.1平方米，03号建筑面积101.88平方米。在本案原审判决执行期间，一审法院对01号、02号、03号房屋进行了查封。本案中，福城源公司与张益才均表示，安置给张益才的8号楼1单元801的房屋，已经交付完毕，本案不再涉及。庭审中，张益才要求福城源公司给付非金钱迟延履行金570余万元；庭审结束后，张益才撤回该了该项请求。（四）法院处理意见根据再审查明的事实，福城源公司将101号房屋改变了规划设计，导致双方签订的《协议》已不能实际履行，故原审判决福城源公司按《协议》约定，将101号房屋交付张益才实属不当，应予撤销。虽原审判决被撤销，但双方签订的《拆迁安置协议书（回迁）》及《协议》不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定，履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张益才要求福城源公司按照《协议》，向其交付101号房屋，因101号房屋的设计结构、面积均发生变化，客观上已经无法按《协议》实际交付，故法院对张益才的该项主张不予支持。本案中，张益才主张，如果101号房屋不能实际交付，则要求福城源公司用01号、02号、03号房屋及密云区南河路4号院3号楼01号、4号楼01号给予补偿。根据查明的事实，从福城源公司与张益才签订的《协议》所附图纸可以看出，现密云区南河路4号院2号楼1层的商业用房是全部安置给张益才的。福城源公司改变设计后，将该楼1层商业用房分割为01号、02号、03号三间房屋，这三间房屋所占用的位置及面积属于张益才的安置范围，应归张益才所有，故张益才要求福城源公司用01号、02号、03号房屋补偿其安置面积，并办理房屋所有权证，有事实及法律依据，法院予以支持。密云区南河路4号院3号楼1层01号及4号楼1层01号的房屋不是涉案合同标的，故法院对张益才要求用该两间房屋给予补偿的请求，不予支持。张益才要求将密云区南河路4号院2号楼01号与03号之间的过道，补偿尚欠的安置面积，根据规划设计图纸，该过道应属公摊面积，故张益才的该项主张明显不当，法院不予支持。01号、02号、03号房屋补偿给张益才后，尚欠的面积，张益才可依据法律规定的其他救济途径解决。本案中，张益才及福城源公司均表示，双方所签《协议》中，安置给张益才的密云金融商业城8号楼1单元801号房屋，已经执行完毕，故本案不再予以处理。福城源公司称，根据当时的拆迁政策，为张益才安置的房屋已经超过其原房面积，故不再给张益才补偿的意见，无事实及法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款规定，一审法院判决：“一、撤销本院（2012）西民初字第13949号民事判决书；二、本判决生效后十五日内，原审被告北京福城源房地产开发有限公司将北京市密云县（现密云区）南河路4号院2号楼1层01号、02号、03号房屋交付原审原告张益才；三、本判决生效后六个月内，原审被告北京福城源房地产开发有限公司，为原审原告张益才办理北京市密云县（现密云区）南河路4号院2号楼1层01号、02号、03号房屋的房屋所有权证，所需费用由原审被告北京福城源房地产开发有限公司承担；四、驳回原审原告张益才其他请求。”三、本院二审查明事实双方于2008年签订的《协议》第7条约定张益才“有权选择周边基本相同面积房屋，层次在三至四层……”本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为：一、关于张益才的上诉请求依据双方于2008年签订的《协议》约定，福城源公司理应交付张益才6号楼1单元101号面积为291平方米的房屋一套。但双方约定的该房屋系期房，因规划调整后该房屋的楼号、房号、平面布局及面积均发生了变化，故福城源公司未能依约全面履行交付一套291平方米房屋的义务。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”张益才有权要求福城源公司承担违约责任。现张益才上诉要求福城源公司以其他房屋作为补偿，但其要求补偿的房屋不符合2008年《协议》第7条约定的其“有权选择周边基本相同面积房屋，层次在三至四层”的内容，同时张益才以其他房屋补偿的请求也不符合2008年《协议》第3条约定“实际面积与设计面积误差，按照最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释的相关规定执行”的内容，更不符合《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”因此，本院对张益才的上诉请求不予支持。二、关于福城源公司的上诉请求2008年《协议》中所约定的6号楼1单元101号房屋因规划调整变更为01号、02号、03号三间房屋，故一审判决福城源公司向张益才交付01号、02号、03号房屋符合双方约定。另外，本案再审后福城源公司在一审中未对已交付的802号房屋提出反诉请求，故一审法院对802号房屋未进行处理并无不当。因此，本院对福城源公司的上诉请求亦不予支持。三、关于张益才申请免交二审案件受理费张益才提交了残疾人证及社区居委会出具的证明，符合《诉讼费用交纳办法》及《最高人民法院关于对经济确有困难的当事人提供司法救助的规定》中有关免交诉讼费用的情形，故本院准予张益才免交二审案件受理费。综上所述，本院对张益才、福城源公司的上诉请求均予以驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京福城源房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 郭 菁审判员 吴 宏审判员 江慕南二〇二一年九月十三日书记员 梁艺爽