江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 裁 定 书（2021）苏0302民初1474号原告（案外人）：江苏协鑫房地产有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇洛阳路188号。法定代表人：吴雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱嫣馨，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘炘，上海市君悦律师事务所律师。被告（申请执行人）：江苏银行股份有限公司徐州永康支行，住所地江苏省徐州市民主北路721办公楼。负责人：周长祥，该分行行长。委托诉讼代理人：张里勇，男，1972年9月8日出生，汉族，该分行职员，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：邰建红，江苏红杉树律师事务所律师。原告（案外人）江苏协鑫房地产有限公司（以下简称“协鑫公司”）与被告（申请执行人）江苏银行股份有限公司徐州永康支行（以下简称“江苏银行永康支行”）执行异议之诉一案，本院于2021年3月26日受理后，依法适用普通程序，分别于2021年4月19日、5月10日公开开庭进行了审理。原告协鑫公司的委托诉讼代理人钱嫣馨、刘炘，被告江苏银行永康支行的委托诉讼代理人张里勇、邰建红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告协鑫公司向本院提出诉讼称，2013年10月14日，原告与相对方闫敏就购买涉案房屋一事签订了商品房买卖合同，后闫敏向第三方申请借款用于购买该商品房。因闫敏超过3个月未能还款，第三方向徐州市铜山区人民法院提起诉讼，原告对闫敏的债务承担连带清偿责任，原告依判决支付了106011.78元。2019年12月，原告就与闫敏的房屋买卖合同纠纷一案向徐州市泉山区人民法院提起诉讼，请求判令解除原告与闫敏签订的商品房买卖合同及补充协议，并协助原告办理撤销商品房买卖合同的备案登记及预告登记手续、判令闫敏将位于XX房屋恢复原状并返还原告、判令闫敏向原告支付代偿款106011.78元及违约金、律师费等，后泉山区人民法院依法作出（2019）苏0311民初7622号民事判决书，支持了原告的上述诉讼请求。在闫敏与被告的纠纷一案中，徐州市鼓楼区人民法院依被告申请预查封了涉案房屋，在预查封状态下，房屋买卖双方当事人行使合同的解除权，并不违反法律规定，应当受到保护，当商品房买卖合同被合法解除后，该商品房本身不再是预查封的对象，需返还的购房款等成为预查封的对象。因此，根据相关法律规定，在商品房买卖合同解除后，闫敏与涉案房屋无任何法律关系，再继续对涉案房屋采取预查封措施，缺乏事实和法律依据。原告根据相关法律规定向徐州市鼓楼区人民法院申请了执行异议，但徐州市鼓楼区人民法院于2021年3月11日作出（2021）苏0302执异34号民事裁定书，驳回了原告的执行异议申请。请求：1、依法停止对中能科技园第18幢1单元812号房屋的执行，并解除对该涉案房屋的预查封；2、本案诉讼费由被告承担。被告江苏银行永康支行辩称，第一，商品房买卖合同登记备案、商品房预告登记是房地产行政主管部门对房地产市场的一种监管措施。根据相关法律规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭经依法登记发生效力，此登记包括预告登记；且不动产登记暂行条例适用登记不动产预告登记，国家实行不动产统一登记制度，根据不动产登记薄的记载，购房人闫敏在尚未办理不动产权证的情况下，已经预告登记为权利人；第二，预查封本质上是一种保全措施，是指对尚未在不动产登记机关进行物权登记但又履行一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有物权期待权的不动产采取的控制性措施。因此，根据相关法律规定，闫敏已经具备办理不动产权证的条件，只是因为闫敏的原因未进行办理，此房产经预告登记之后闫敏为预告登记权利人，闫敏享有物权；第三，原告对闫敏所购房屋被法院查封后提出解除买卖合同的诉讼请求，胜诉之后原告依据生效判决书向徐州市鼓楼区人民法院提出执行异议，徐州市鼓楼区人民法院依据相关法律规定依法裁定驳回了原告的执行异议请求正确；另根据相关法律规定，开发商或被执行人以仲裁或诉讼方式解除合同的，不得对抗人民法院的执行，人民法院可以继续执行预售房产。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年10月14日，原告与案外人闫敏就案涉中能科技园第18幢1单元812号房屋签订了《商品房买卖合同》，约定该房屋面积45.71平方米，房屋总价341362元。同日，该案涉房屋进行了商品房预（销）售合同网上登记备案，徐州市房产登记交易中心就该房屋出具的备案证明载明，原告与闫敏于2013年10月14日签订的商品房买卖合同已经进行了商品房预（销）售合同网上登备案，房屋座落泉山区XX室，建筑面积XX平方米，合同备案号XX，商品房备案证明号XX。徐州市住房保障和房产管理局房产登记交易中心出具的编号为XX载明，涉案房屋XX（国房预徐州字第XX）的预告登记权利人为闫敏、李彬，预告登记义务人为原告协鑫公司，登记日期为2013年11月5日。后因案外人闫敏未能按期偿还购房贷款，原告承担担保责任代闫敏偿还了贷款本息，且原告于2019年12月向徐州市泉山区人民法院提起诉讼，请求判令解除原告与闫敏签订的商品房买卖合同及补充协议，并协助原告办理撤销商品房买卖合同的备案登记及预告登记手续、判令闫敏将位于XX房屋恢复原状并返还原告、判令闫敏向原告支付代偿款106011.78元及违约金、律师费等。徐州市泉山区人民法院于2020年6月5日作出（2019）苏0311民初7622号民事判决书，判令：一、原告江苏协鑫房地产有限公司与被告闫敏于2013年10月14日签订的《商品房买卖合同》及补偿协议（合同号：XX）于本判决生效之日解除；被告闫敏于本判决生效之日起三十日内协助原告江苏协鑫房地产有限公司办理XX室商品房撤销合同备案登记及预告登记手续；二、被告闫敏于本判决生效之日起三十日内将XX房屋返还给原告江苏协鑫房地产有限公司；三、被告闫敏于本判决生效之日起十日内支付原告江苏协鑫房地产有限公司违约金34136.2元、代偿款106011.78元、律师费10000元（原告江苏协鑫房地产有限公司可在被告闫敏已付购房款中扣划该判项确定的费用）。另查明，本院在审理江苏银行永康支行与被告闫敏、李彬等人金融借款合同纠纷一案后，于2017年1月3日作出（2016）苏0302民初2895号民事判决书，判决：一、本判决生效后五日内，被告徐州瑞中宝商贸有限公司向原告江苏银行股份有限公司徐州永康支行支付本金2545042.55元及利息（本金截至2016年4月29日，利息52500.93元，至本金给付完毕之日的利息，按《流动资金借款合同》约定利率继续计算）；二、被告徐州金强云商贸有限公司、徐州启丰电子有限公司、徐州东和高新技术有限公司、李彬、闫敏对上述第一项债务承担连带清偿责任，其在承担清偿责任后，有权向被告徐州瑞中宝商贸有限公司追偿；三、驳回原告江苏银行股份有限公司徐州永康支行其他诉讼请求。该案件审理过程中，江苏银行永康支行向本院申请财产保全，本院于2016年9月18日依法查封了闫敏自江苏协鑫房地产有限公司购买的XX室房屋。后本院在执行被告江苏银行永康支行申请执行闫敏、李彬等人金融借款合同纠纷一案中，原告协鑫公司向本院提出了书面异议。本院经审查后，于2021年3月11日作出（2021）苏0302执异34号执行裁定书，裁定驳回了协鑫公司的异议请求。还查明，涉案房屋徐州市泉山区XX现抵押情况：抵押权人江苏昆山农村商业银行股份有限公司铜山支行，抵押方式一般抵押，抵押金额17万元，抵押期限2013年11月5日至2023年11月5日；查封情况：查封顺位1为徐州市鼓楼区人民法院，查封文号（2016）苏0302民初2895号，申请执行人为被告江苏银行永康支行，查封期限为2016年9月18日至2019年9月18日。现案涉房屋尚未办理权属登记手续登记在本案当事人名下。本院认为，首先，依照法律规定，执行标的上存在多个查封行为的，案外人只能针对首查封行为提起异议及执行异议之诉；如果案外人坚持对轮候查封行为提起异议或执行异议之诉的，应当裁定驳回异议、不予受理或驳回起诉。本案中，原告只能针对首查封行为提起异议及执行异议之诉，现本院审理的（2016）苏0302民初2895号案件中查封案涉房屋的期限为2016年9月18日至2019年9月18日，查封期限已届满，原告未能提供充分证据证明本院现就案涉房产进行了有效查封，故对于原告提起的异议或执行异议之诉，应当裁定驳回起诉。本院于2021年3月11日作出的（2021）苏0302执异34号执行裁定书中交待“如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼”权利，引入异议之诉程序属不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告江苏协鑫房地产有限公司的起诉。案件受理费3303元（原告已预交），全额退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  林佳锟审 判 员  刘晓璐人民陪审员  张 毅二〇二一年八月二十五日法官 助理  董 瑶书 记 员  裴小萌