重庆市丰都县人民法院重庆市丰都县人民法院民事判决书 (2021)渝0230民初3288号 原告：罗敬明，男，汉族，1955年4月4日出生，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：罗杨，重庆创辉律师事务所律师。被告：丰都县三峡建筑工程公司，住所地重庆市丰都县三合街道商业二路306号，统一社会信用代码91500230208753183U。法定代表人：湛红兵，该公司经理。委托诉讼代理人：但盛刚，重庆洪宇律师事务所律师。第三人：丰都县兴丰资产管理有限公司，住所地重庆市丰都县三合街道庙坡路82号，统一社会信用代码9150023032779245XB。法定代表人：王瑜，执行董事。委托诉讼代理人：李淑媛，重庆森吉律师事务所律师。原告罗敬明与被告丰都县三峡建筑工程公司（以下简称三峡公司）、第三人丰都县兴丰资产管理有限公司（兴丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗敬明及其委托诉讼代理人罗杨、被告三峡公司的委托诉讼代理人但盛刚、第三人兴丰公司的委托诉讼代理人李淑媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗敬明向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告三峡公司签订的《房屋买卖协议书》合法有效；2.由第三人兴丰公司办理坐落在丰都县XXX街道XXX路XXX号号楼第二幢第二层及顶层和一楼的楼梯间的房屋所有权证；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2002年1月22日，原被告双方签订《房屋买卖协议书》，约定：“甲方将坐落于新县城丰都宾馆大楼外至红线范围内的沿街门面出售给乙方；房屋基本状况：建筑面积为236.65，总额为331310元；甲方负责为乙方办理房产手续并承担所发生的税费，乙方所购门面的面积以建委房屋交易计量所实际丈量面积为结算依据的”。协议签订后，原告按协议给被告支付了房款，被告将门面交付原告进行使用。2007年9月26日，重庆市土地房屋勘测院丰都土地房屋测量所出具《房产面积测量报告书》，被告出售给原告的房屋为233.61平方米。2018年5月31日，丰都县政府专题会议纪要（2018）第45期决定原丰都宾馆附属楼由第三人作为办证主体。被告一直未办理该门面的房屋产权证，原告多次协商未果。被告三峡公司辩称，原告与被告公司于2002年1月12日签订房屋买卖协议属实，被告将涉案房屋一楼楼梯间，即现在的10号门面、二楼整层、三楼房屋梯盖出售给原告，总共面积合同签订时初步测算是236.65平方米，作价331310元。原告已支付房屋价款29万元，尚余41310元未支付。被告公司在转让该房屋时是通过该房屋的原建设方即丰都宾馆以房屋抵偿工程款的方式抵给了被告三峡公司，因此被告三峡公司对该房屋享有处置权利。现涉案房屋因政府将房屋资产处置问题划给了第三人兴丰公司，兴丰公司在申报办理涉案房屋产权及涉案房屋分户处置过程中，将原来属于原告购买部分作为公共面积进行了处置。该行为侵害了原告的权益，造成了合同履行障碍。其结果不系被告公司行为所致。第三人述称，被告三峡公司与原告签订买卖合同属实，但合同记载被告出售给原告的仅是2号楼的2层，并非将1楼楼梯间以及顶楼的梯盖出售给原告；2号楼1楼楼梯间及顶楼的梯盖是公用通道，房测时对这三个地方的面积在整幢楼层进行了分摊；原告购买的房屋因违法搭建暂时不能办理房屋产权证。本院经审理认定事实如下：2002年1月22日，三峡公司（甲方、卖方）与罗敬明（乙方、买方）签订《房屋买卖协议书》，约定有：1.甲方将座落在新县城丰都宾馆大楼外至红线范围内的沿街门面出售给乙方；2.房屋基本状况，幢号：附2号楼，楼层：二层，建筑面积236.65平方米，单价1400元，合计金额331310元；3.第一次付款90%，金额290000元，第二次付款20%，在房屋竣工安装好门窗及卷帘门交钥匙时付清；第三次付款10%，在房屋竣工经有关部门验收合格后三个月之内，甲方交产权证时结清所有余款；4.甲方负责为乙方办理房产手续并承担所发生的税费，乙方所购门面的面积以建委房屋交易计量所实际丈量面积为结算依据。2007年7月12日，本院作出（2005）丰法民初字第1241号民事调解书，载明有：1.原告三峡公司、被告丰都宾馆，第三人重庆森广隆实业发展有限公司；2.三峡公司诉请丰都宾馆支付工程款及利息。3.认定事实有：2001年5月16日森广隆公司以借款100万元给丰都宾馆用于土建为条件，丰都宾馆承诺将其附属工程与森广隆公司合作开发。后森广隆公司与丰都宾馆签订了《关于丰都宾馆附属工程合作开发的补充协议》，森广隆公司先后共计借款给丰都宾馆120万元。2001年6月27日，丰都宾馆与三峡公司签订有《建设工程施工合同》，约定修建丰都宾馆附属工程。后双方对工程造价进行鉴定，为2218701.27元，三峡公司在修建宾馆附属工程中，森广隆公司丰都分公司先后给付三峡公司工程款823883.41元，2001年8月15日森广隆公司委托三峡公司销售门面以抵民工工资和工程欠款，三峡公司在销售门面后取得了销售款577554元，三峡公司实际取得工程款为1401437.41元，2003年3月10日三峡公司支付设计费10000元；4.调解主文有：二、三峡公司已销售的丰都宾馆附属工程1、2、3、4号楼房屋门面的合同债权、办理相关产权证的全部义务转移给丰都宾馆；三、丰都宾馆附属工程1、2、3、4楼工程竣工验收、收取合同债权及办理产权证过程中，三峡公司有义务协助。2007年9月26日，重庆市土地房屋勘测院丰都土地房屋测量所出具《重庆市房产面积测算报告书》，该报告书载明委托单位为丰都宾馆，房屋地址为丰都南天湖西路一支路11#，房屋名称为丰都宾馆商业用房第1幢、第2幢。其中共用建筑面积分层汇总表载明为                                  平方米层次公用面积名称面积 分摊范围备注应分摊不分摊  第1幢第1层第1幢外墙9.13 第1幢整幢 第1幢第2层第1幢外墙9.05 第1幢整幢 第2幢第1层第2幢外墙7.54 第2幢整幢 第2幢第2层第2幢外墙7.54 第2幢整幢 第2幢第3层第2幢外墙3.07 第2幢整幢 汇总36.32   该报告第4页载明有：第2幢房屋的第3层实为该幢房屋梯盖，第一层的10#房是楼梯间，但前两者权属和第2层的权属为同一不可分割的权属。2018年5月，丰都县政府形成专题会议纪要，载明有：鉴于原丰都宾馆附属楼资料缺失，依据丰都法院（2015）丰法民初字第1241号民事调解书，会议议定：一是关于办证主体。由县兴丰资产管理公司作为办证主体，具体负责办证工作。…三是关于办证费用，因原丰都宾馆附属楼不属于国有资产，县兴丰公司先行垫付相关费税办理总证后，可办理分证给买受人，但在办理分证时应收取购房尾款以冲抵垫付的办证费税。2018年6月1日，兴丰公司申请对丰都宾馆附属楼商业用房附属1#、2#、3#楼申请办证。规划局意见为先办理总产权证给兴丰公司，因涉及违法建筑暂不办理产权分证。丰都土地房屋勘测所对涉案2号楼面积记载为：共用建筑面积分层汇总表                           层次公用面积名称面积分摊范围备注应分摊不分摊第2幢第1层第2幢外墙7.54 整幢 梯间32.26 整幢 第2幢第2层第2幢外墙7.54 整幢 梯间32.26 整幢 第2幢第顶层第2幢外墙3.07 整幢 梯盖32.26 整幢 汇总114.91 整幢 2019年5月16日，涉案房屋取得房屋产权总证。另查明，1.丰都宾馆附楼房屋销售统计表载明有：售房单位为森广隆公司，罗敬明购买的2幢5号门面（无合同），建筑面积为29.16平方米，价款104976元，2幢2层，建筑面积为207.49平方米，价款226334元；2.涉案楼幢部分门面已办理产权分证，且相应业主按照2018年房测公摊面积补交了房屋差价；3.涉案房屋顶楼加盖有违法建筑；4.涉案楼幢只能通过10#楼梯间通行，无其他楼道。上述事实，有当事人陈述、《房屋买卖协议书》、测算报告书、销售统计表、（2005）丰法民初字第1241号民事调解书、会议纪要、申请登记表、新建报告书、房屋产权证、证人证言等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，罗敬明因购房与三峡公司签订的《房屋买卖协议书》系当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中约定房屋标的为附2号楼二层，但原被告双方在诉讼中对购买标的陈述为1楼10#梯间、二层整层和三楼梯盖。政府职能部门在2007年房测时未将1楼10#梯间、2层梯间和3层梯盖作为公摊面积处理，而在2018年房测时将1楼10#梯间、2层梯间和3层梯盖作为公摊面积在整个2号楼进行了分摊。因罗敬明与三峡公司签订的合同在先，之后的行政行为将前述三处面积作出不同处理且依照2018年的房测作为公摊面积进行处理并办理相应产权证，至于行政行为作出的原因以及对原被告间的合同权利义务是否影响不属于本案民事诉讼审理范围，对此本院不予评述。关于涉案房屋过户事宜，因涉案房屋楼顶修建有违法建筑，且罗敬明请求的过户标的与已颁发的涉案楼幢的房屋产权证相冲突，故其该项请求不能成立，本院不予支持。因查明有违建而不能办理房屋过户，故协助过户的主体本案不予审查。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告罗敬明与被告丰都县三峡建筑工程公司于2002年1月22日签订的《房屋买卖协议书》有效；二、驳回原告罗敬明的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6270元，减半收取3135元，由原告罗敬明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。   审  判  员  陈国胜   二〇二一年八月二十三日 法 官 助理  邱  霞书 记 员 谭秋红 - 1 -