陕西省西安市长安区人民法院 民 事 判 决 书（2021）陕0116民初3849号 原告：雅生活智慧城市服务股份有限公司西安分公司(原名雅居乐雅生活服务股份有限公司西安分公司)，住所地：西安市长安区，统一社会信用代码：9161011667862743XL。法定代表人：马罡，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王杨，系该公司员工。委托诉讼代理人：程毓龙，系该公司员工。被告：李刚，男，汉族，1965年5月7日出生，住西安市莲湖区，公民身份号码。委托诉讼代理人：赵秋爱，女，汉族，1967年7月12日出生，住西安市莲湖区，公民身份号码：，系李刚之妻。第三人：牛睿毅，男，汉族，1981年10月19日出生，住西安市长安区，公民身份号码：。原告雅生活智慧城市服务股份有限公司西安分公司与被告李刚、第三人牛睿毅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告雅生活智慧城市服务股份有限公司西安分公司之委托诉讼代理人王杨、程毓龙,被告委托诉讼代理人赵秋爱,第三人牛睿毅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅生活智慧城市服务股份有限公司西安分公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费12438.6元（自2018年10月至2020年9月）、商业水费9596.92元（自2019年8月1日至2020年8月31日）以及上述费用自逾期之日起至实际支付完成之日止的违约金（截止2020年9月2日的违约金为12298.3元），合计34598.42元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年1月14日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，对西安雅居乐国际花园前期物业服务事宜进行了约定。根据协议约定，被告购买的5-110号商铺面积为151.22平方米，物业服务费每月每平方米为3.5元，代收代缴费用执行政府规定，费用应当在每月10日前交纳，不按约定标准和时间交纳的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰标准计收违约金。协议签订后，被告自2018年10月起未向原告交纳物业服务费、生活垃圾处理费、电梯费、公摊电费等费用，原告多次催促未果，无奈起诉。被告李刚认可欠费属实，辩称其将房屋出租给了第三人牛睿毅，租期为2017年9月1日至2020年8月31日，双方约定租赁期间物业管理费与商业水费由第三人承担。案涉房屋自建设单位交付时即存在房顶与墙壁渗水问题，其曾联系原告要求维修，原告以隔壁业主拒绝入户为由未予维修，第三人因此拒绝交纳物业管理费及商业水费。第三人牛睿毅述称，其于2017年9月自被告处承租了案涉房屋，装修前发现房顶及楼梯间漏水，遂将该情况反映给被告，被告委托其与原告进行沟通，原告称隔壁业主拒绝入户无法处理，后又改称漏水问题应由建设单位处理，建设单位与原告来回推诿。楼梯间的漏水问题于2021年3月才得以解决。楼顶漏水问题，因多名业主在楼顶摆放有不同设备难以清理，导致修缮工作无法开展，至今未解决，漏水问题未能妥善解决系其拒绝交费的原因。本院经审理认定事实如下：被告李刚系西安雅居乐国际花园小区5号楼1单元1层10110号房屋（商铺）业主，房屋建筑面积为151.59平方米，原告对该小区实施前期物业管理。2015年1月14日，原告与被告李刚签订《西安雅居乐国际花园前期物业服务管理协议》，约定原告为包括被告李刚在内的小区业主提供物业服务。关于收费标准，双方约定物业管理服务费非住宅（商铺、写字间）为每月每平方米3.5元，电梯费为每月每平方米0.3元，公摊电费为每月每户20元（如遇国家供电部门收费标准变化做相应调整），生活垃圾处理费为每月每户6元，代收代缴费用包括水费、电费、燃（煤）气费、供热费等，水费=基础水价（随国家定价调整而调整）+损耗+公共用水费，交费时间为每月10日之前。关于违约责任，双方约定业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。另，原告在小区悬挂了《西安市物业服务及代收代缴价费公示牌》，其中特种行业水费为每立方米8.85元。协议签订后，李刚正常交纳了相应费用。2017年，李刚将案涉房屋出租给本案第三人牛睿毅，租期为2017年9月1日至2020年8月31日，双方约定租赁期间物业管理费与商业水费由第三人承担。第三人牛睿毅承租案涉房屋后，自2018年10月起，以房屋顶面及楼梯间漏水为由拒绝向原告交纳物业服务费等相关费用。原告催交费用时，第三人提出漏水问题并要求原告给予解决，原告答复称相关业主拒绝入户，无法对楼梯间漏水部位进行修缮，楼梯间漏水问题直至2021年3月才得以解决。楼顶维修需统一重新做防水处理，但案涉房屋楼顶放置了很多业主的电器、空调主机、机械等，原告要求相关业主整改未果，房顶防水至今未能得以重做。2017年12月18日，原告向案涉商铺发出《违章整改通知书》，要求商业业主和使用人于3日内对私自在屋面加装的水箱、空气囊及空调外机进行整改。2019年10月8日，原告再次向案涉商铺发出《违章整改通知书》，要求第三人等腾挪设备。第三人牛睿毅认为房顶设备挪移将致其停业，原告不同意承担相关费用及对其造成的损失，故不同意维修，其他同类情况业主亦同。2020年7月23日，原告向被告李刚及第三人牛睿毅发出《律师函》， 称截至2020年7月31日，商铺拖欠物业服务费及其他费用共40944.98元（欠费区间自2018年10月1日至2020年7月31日），已产生逾期付款违约金10578.6元，要求收函方5日内结清相关费用。被告李刚收函后仍未支付相关费用，原告遂诉至本院。庭审中，原告坚持诉讼请求，要求被告支付2018年10月1日至2020年9月30日期间的物业管理费12438.6元、2019年8月1日至2020年8月31日期间的商业水费9596.92元。被告李刚认可曾收到原告发出的律师函，第三人牛睿毅认可原告对费用进行了催收，被告及第三人均认可物业管理费为每月529.3元，辩称原告作为物业公司未与建设单位积极协调，未能及时对漏水部位进行修缮，无权收取物业管理费。双方当事各执己见，本案未能调解。上述事实有庭审笔录、《商品房买卖合同》、《前期物业服务管理协议》、违章整改通知书、律师函等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告李刚签订的《前期物业服务管理协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应自觉遵守。原告按照合同约定为雅居乐国际花园小区提供了相应的物业服务，被告理应按照合同约定交纳物业管理费等费用。原、被告均认可物业管理费为每月529.3元，本院依法予以确认。原告主张被告欠付2018年10月1日至2020年9月30日期间的物业管理费，被告对此不持异议，经核算，该时期共24个月，原告主张12438.6元，不违反法律关系，系当事人私权自处，本院依法予以准许。关于商业水费一节，原告并未提供充分证据加以证明，且被告对原告主张的金额并不认可，故本院对该部分诉讼请求不予支持。被告以涉案房屋从2017年即出现漏水问题，原告未及时维修房屋漏水部位即原告未尽到管理义务为由，拒绝交纳物业费，原告认为漏水系因房屋存在质量问题，其无相应的维修义务，但并未提供相应证据，本院对此不作认定。因漏水区域系小区公共区域，原告具有一定的管理职责，且原告采取措施解决了部分问题，剩余屋面漏水问题因包括第三人等商铺实际使用人在内的业主拒绝配合整改而无法进行，不能归责与原告，故被告或第三人以此拒交物业管理费本院不予支持。楼梯间漏水问题虽现已解决，且事实证明解决前述问题并非必然需要进入其他业主户内，原告拖延解决前述问题，在履行物业管理协议过程中亦存在违约行为，故对原告主张的逾期付款违约金，本院不予支持。被告抗辩物业费、水费应当由第三人支付，因合同具有相对性，且原告仅向被告主张相关债权，故本案应由被告先行支付，被告承担相关支付义务后，其可依据其与第三人之间的基础法律关系另行主张其权利。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告李刚于本判决生效之日起五日内向原告雅生活智慧城市服务股份有限公司西安分公司支付自2018年10月1日起至2020年9月30日期间的物业管理费12438.6元；二、驳回原告雅生活智慧城市服务股份有限公司西安分公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费664元，原告雅生活智慧城市服务股份有限公司西安分公司已预交，由被告李刚负担239元，余款425元由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长     范建锋 二〇二一 年 八 月 二十四 日 书  记  员     马建伟 1