贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔02民终2411号上诉人（原审被告）：贵州亿杰置业有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山经济开发区红桥新区中央公园云顶1978销售中心，统一社会信用代码：915202900570629159。法定代表人：陈作尘，系该公司董事长。委托诉讼代理人：谢贵平，贵州济元（水城）律师事务所律师，执业证号：15202201710798975。委托诉讼代理人：吴金晏，贵州济元（水城）律师事务所实习律师，证号：23082105110013。被上诉人（原审原告）：殷梓翔，男，1987年3月17日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：孙思芬，女，1963年4月14日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区，系殷梓翔之母。上诉人贵州亿杰置业有限公司（以下简称“亿杰公司”）因与被上诉人殷梓翔商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市水城区人民法院（2021）黔0221民初2012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亿杰公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，依法改判上诉人不承担利息支付责任；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：一审判决上诉人同时支付被上诉人双倍定金和利息损失，于法无据，该项判决依法应当撤销。1、上诉人与被上诉人于2015年12月2日签订《〈云顶1978〉项目住宅认购书》属预约合同，约定认购位于六盘水市红桥新区的“云顶1978”项目，后因规划调整，已修建的“云顶1978”项目被拆除，导致被上诉人与上诉人双方不再具备签订正式的《商品房买卖合同》条件，为此，上诉人已明确表示不再与被上诉人签订正式的《商品房买卖合同》。被上诉人支付定金属预约定金，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条之规定，双方签订《〈云顶1978〉项目住宅认购书》解除后，上诉人一方因此收受的定金只能是当双倍返还，一审判决上诉人双倍返还定金的同时，又判决占有该定金期间的利息于法无据。2、违约金和定金不能并用，被上诉人一审中主张上诉人双倍返还定金，这是被上诉人明确选择适用定金罚则，双倍返还定金已经达到弥补预约定金被占用利息损失的目的，同时也达到了定金罚则的惩罚性功能。一审判决支持定金和违约金同时并用，有违公平原则，更无法律依据。3、只有在生效判决解除上诉人与被上诉人签订《〈云顶1978〉项目住宅认购书》同时判决上诉人在规定时间内双倍返还定金上诉人不按期返还的前提下，才具备起算资金占用利息的条件。本案一审庭审前，双方签订的《〈云顶1978〉项目住宅认购书》并未解除，一审庭审中，经承办法官释明，被上诉人主张解除《〈云顶1978〉项目住宅认购书》，上诉人也同意解除，只要被上诉人同意，上诉人随时可以在生效判决规定的时限内双倍返还定金，上诉人双倍返还的定金就包含了占用资金的利息损失，一审判决再支持定金被占用利息没有法律依据。综上，一审判决支持了被上诉人双倍返还定金的主张，同时又支持占用定金的利息（占用定金的利息实属违约金），属于定金和违约金并用，于法无据，该项判决依法应当撤销。据此，上诉人依法提起上诉，恳请二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。殷梓翔答辩称，一、一审认定事实清楚，被答辩人的违约行为对答辩人造成损失.本案中，答辩人与被答辩人之间签订的《云顶1978》项目住宅认购书系经双方协商、洽谈后自愿签订的协议，是双方真实的意思表示，不违反法律法规等强制性规定。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条“依法成立的合同，受法律保护。且对双方当事人有法律约束力。”之规定，答辩人已按约足额向被答辩人支付了定金，被答辩人亦应当按照合同约定的时间与答辩人签订正式的商品房买卖合同。另外，答辩人在一审期间向法庭提供了六盘水高新技术产业开发区住房和城乡建设局出具的“证明”，证实了由被答辩人开发建设的云顶1978项目（公园道1号）2019年商品房屋均价为4610.64元/平方米。该售价与双方合同约定的价格差价巨大，也足以认定答辩人欲在周边买房则需要更多的投入，对答辩人来说无疑是产生了巨大的损失，被答辩人理应对其违约行为负责。二、一审判决被答辩人双倍返还定金并向答辩人支付利息虽不足以弥补答辩人的实际损失，但符合法律规定。对于被答辩人所说的违约金与定金不能并用，答辩人认为完全是扭曲事实，强行推脱责任的说法，无任何事实及法律依据。《中华人民共和国民法典》第五百八十八条第二款明确规定“定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。”本案中案涉楼盘已被拆除，被答辩人公司显然已无法继续履行合同，答辩人的合同目的已无法实现。被答辩人作为房开公司应当比任何人都清楚，自2014年至今，六盘水市的商品房房价已今非昔比，答辩人在相同地段以相同的价格已购买不到相同品质的房屋，这是不可否认的事实。如果不是因为考虑到房屋价格上涨，我想被告公司也不会将房屋拆除重新规划建设，其目的亦是为了提高房屋价格。在一审期间以及上诉状中，被答辩人自己也一直认可其构成违约，也正是因为其违约行为才导致答辩人未在2014年及时购买商品房，现房价成倍上涨对答辩人造成了差价损失。另外，本案被答辩人现已无法将案涉房屋出售给答辩人，无法继续履行合同义务，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十三条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”现“云顶1978”周边房屋价格上涨的事实以及被答辩人违约的事实均无可置疑，则被答辩人对其违约行为承担相应的赔偿责任便是合情合法的。被答辩人作为房开商比在座的任何人都清楚房价的上涨情况，其更应该清楚向原告支付利息远远不足以弥补答辩人的损失，在一审判决后仍提起上诉，可以看出被答辩人的行为明显是推卸责任，浪费司法资源。一审法院判决被答辩人支付利息对答辩人来说远远无法弥补损失，但答辩人认为虽不足以弥补，但是该判决综合考虑了双方当事人的权益，符合我国法律的相关规定，是公平公正的。综上所述，被答辩人无视答辩人的信赖利益，为抬高项目房价赚取更多的利益，在答辩人不知情的情况下将案涉楼盘拆除重建，拒绝予履行合同义务。且被答辩人在相关单位的组织调解下多次承诺会继续履行合同，并表示愿意对答辩人作出一定的补偿，但事后便抛之脑后，其行为明显是故意拖延，拒绝履行合同，无诚信可言。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”之规定，被答辩人的违约行为，给答辩人造成了巨大的损失，应当予以赔偿。因此，答辩人认为一审法院认定事实清楚，判决被答辩人退还双倍定金并向答辩人支付利息于法有据，适用法律并无不当，应当依法驳回上诉，维持原判。殷梓翔向一审法院起诉请求：一、请求法院依法判令被告双倍返还定金人民币40000元；二、判令被告赔偿原告损失人民币199567.80元；总计239567.80元；三、诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明：2014年6月24日，原告殷梓翔以刷卡方式向被告亿杰公司支付20000元，被告亿杰公司出具收款收据载明收到殷梓翔1904＃定金20000元，双方并签订认购协议书。2015年12月2日，原告殷梓翔（认购方）与被告亿杰公司（出售方）重新签订《＜云顶1978＞项目住宅认购书》，约定：认购物业系六盘水市红桥新区“云顶1978”项目，房号为1号楼Ｂ单元19层1904室，建筑面积113.52平方米，折后认购单价为1614.78元／㎡，折后认购总房款为4183310元，认购方在签订本认购书时自愿交付定金20000元；协议书备注栏载明“应付补偿金4252元，可充抵房款，原协议作废”。之后，被告亿杰公司因规划调整，将已修建的“云顶1978”项目拆除，重新开发建设为“公园道一号”项目，且至今未与原告签订正式的《商品房买卖合同》，也未向原告交付房屋。期间，原告等人多次向贵州钟山经济开发区住房和城乡建设局等部门反映。贵州钟山经济开发区住房和城乡建设局于2015年、2018年初、2019年5月多次组织双方协调未果，原告遂诉至法院。庭审中，原、被告均同意解除双方于2015年12月2日签订的《＜云顶1978＞项目住宅认购书》。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。各方当事人均应按照约定履行自己的义务。原告与被告亿杰公司签订的《＜云顶1978＞项目住宅认购书》系双方真实意思表示，且未违反法律规定，合法有效。然该认购书虽约定了标的房屋的房号、面积、价款等，但双方对房屋交付标准、交付期限、办证时间、购房款支付方式和金额、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的条款未在协议中明确，需以正式签订的《商品房买卖合同》确定，故原、被告签订的《＜云顶1978＞项目住宅认购书》在性质上属于预约合同。对于原告主张被告双倍返还定金的诉请。原告向被告亿杰公司缴纳定金20000元并与亿杰公司重新签订认购书后，被告亿杰公司至今未通知原告签订商品房买卖合同，也未通知原告办理交房手续，显属违约。被告辩称在2015年12月底就通知原告不再签订商品房买卖合同，无据为证，不予采信。被告主张原告诉请已超诉讼时效，不予采信。因此，亿杰公司作为收受定金一方，在其不履行合同约定义务的情况下，应当向支付定金的原告双倍返还定金。加之在庭审中，原、被告均同意解除双方签订的认购书，予以准许。原告诉请被告双倍返还定金人民币40000元，予以支持。对于原告诉请赔偿损失的问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。本案中，认购书中原告所购房屋已被拆除另行建设成其他项目，原告无法按照认购书约定的价款购买涉案房屋，给原告造成了相应损失，原告在双倍返还定金不能弥补其损失的情况下，有权要求被告赔偿损失。考虑到双方仅处于预约阶段，预约合同的损害赔偿应以信赖利益为限，依据诚实信用、公平原则，支持原告支付的20000元定金自交付之日起至实际清偿之日止的同期银行贷款利率为其损失，对原告诉请赔偿房屋差价损失不予支持。截至2021年6月20日，予以支持7612元（2014年6月24日至2019年8月19日：6%÷12个月×62个月×20000元=6200元，2019年8月20日至2021年6月20日：3.85%÷12个月×22个月×20000元=1412元）。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条、第五百六十二条、第五百八十四条、第五百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告殷梓翔与被告贵州亿杰置业有限公司于2015年12月2日签订的《＜云顶1978＞项目住宅认购书》；二、被告贵州亿杰置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告殷梓翔双倍返还定金人民币40000元；三、被告贵州亿杰置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告殷梓翔支付利息7612元（算至2021年6月20日，2021年6月21日至定金清偿之日止的利息以20000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付）；四、驳回原告殷梓翔的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4894元，因本案适用简易程序，减半收取2447元，由原告殷梓翔负担1961元，被告贵州亿杰置业有限公司负担486元（原告已预交，被告于判决生效之日起十日内支付原告）。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：被上诉人在选择适用定金条款的基础上，是否有权获得额外赔偿。上诉人主张原审判决错误地同时支持违约金和定金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，违约金需以双方当事人存有约定为前提。本案中双方当事人并未就违约金数额或计算方法做出明确约定，原审判决亦非依据双方当事人约定来衡量利息损失。上诉人错误地混淆了违约损失和约定违约金，其该项主张不能成立。《中华人民共和国民法典》第五百八十八条第二款规定“定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失”。上述规定更有利于保护民事主体合法权益，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条之规定，本案的法律事实虽然发生在民法典施行前，但可以适用上述民法典规定。本案中，认购书中被上诉人所认购的房屋已被拆除并另行建设成其他项目，被上诉人已无法按照认购书约定的价款购买房屋。通过比较合同约定房价标准与现今市场该地段房价的定位，本院亦认定双倍定金已不足以弥补被上诉人因上诉人缔约过失行为而遭受的损失。原审判决酌情支持自定金交付之日起的利息占用损失并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州亿杰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱会峰审 判 员 徐 芳审 判 员 何与芹二〇二一年八月十九日法官助理 王海霞书 记 员 陈 玲