平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0402民初2954号原告：河南悦来物业服务有限公司，住所地平顶山市新城区崇文路口九鼎3号楼底商，统一社会信用代码：9141040076020564XC。法定代表人：孙慧贞，总经理。委托诉讼代理人：庞建辉，男，1984年5月4日出生，汉族，住平顶山市新华区，系公司员工。委托诉讼代理人：段丽丽，女，1990年2月26日出生，汉族，住河南省正阳县，系公司员工。被告：周玲云，女，1973年3月2日出生，汉族，住平顶山市新华区。委托诉讼代理人：郑旭光，河南平胜律师事务所律师。原告河南悦来物业服务有限公司（以下简称“悦来物业”）与被告周玲云物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告悦来物业的委托诉讼代理人庞建辉，被告周玲云的委托诉讼代理人郑旭光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。悦来物业向本院提出诉讼请求：1、依法判令周玲云给付未交的物业服务费10118.18元，违约金3035.5元，合计13153.68元；2、本案诉讼费由周玲云承担。事实与理由：2014年8月5日悦来物业与周玲云签订《前期物业服务协议》，协议约定悦来物业为周玲云入住的常绿·大阅城小区提供物业服务，周玲云应按照1.35元/月/平方米的标准在每年预交下一年的物业服务费；协议还约定若周玲云未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，悦来物业有权要求周玲云全额缴纳所欠物业服务费，并按照所欠费用每日万分之四的标准向周玲云收取违约金。2017年6月9日，平顶山市常绿隆华置业有限公司与悦来物业签订《前期物业服务委托合同》，合同约定悦来物业为常绿·大阅城小区提供前期物业管理服务，小区高层住宅物业服务费为1.35元/平方米/月。悦来物业依约为周玲云入住的常绿·大阅城小区提供了物业服务，而周玲云自2015年6月2日起未缴纳物业费，悦来物业多次催促周玲云，周玲云均以各种理由推脱、不予缴纳。截止起诉之日，周玲云共拖欠自2015年6月2日起至2020年12月31日止物业费共计10118.18元整；依据悦来物业、周玲云双方签订的《前期物业服务协议》第七条违约责任第三款之约定，周玲云的行为已经构成严重违约，给悦来物业造成了经济损失，悦来物业另主张周玲云所欠费用30%的违约金3035.3元。为维护合法权益，故诉至法院。周玲云辩称，1、周玲云作为常绿大悦城的业主，其房屋物业收费应按照入户通知书的面积119.3平方米计算，而非悦来物业所称的购房合同面积121.3平方米；2、本案中有周玲云签名的《前期物业服务协议》应属于对业主的告知，且该协议中甚至有违法条款，同时，物业服务合同的签订主体应当是业主委员会、业主大会和物业服务人，而本案中《前期物业服务委托合同》为平顶山市常绿隆华置业有限公司与悦来物业签订，故悦来物业所称的《物业服务合同》无效，不对业主具有约束力；3、悦来物业依照1.35元/平方米/月收取物业费标准过高。依据“平顶山市发展和改革委员会、平顶山市房产管理局”公布的“平发改房价（2015）264号”《平顶山市区住宅物业服务收费指导价标准》的规定，该标准为四星级服务的收费，悦来物业未能证明其服务符合该标准；4、悦来物业所主张的违约金过高；5、悦来物业的诉讼请求已超出诉讼时效；6、周玲云所购房屋至今未装修完毕，还未能达到入住条件，应当减免部分物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月5日，悦来物业（甲方）与周玲云（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定由悦来物业为周玲云入住的常绿·大阅城小区提供物业服务，高层住宅物业管理费1.35元/月/平方米。乙方应在每年一次性预交下一年的物业服务费。合同第七条违约责任：乙方违反本协议，不按约定交纳有关费用的，甲方有权要求乙方全额缴纳所欠物业管理服务费用，并按所欠费用每日万分之四的标准向乙方收取违约金……。周玲云系该小区19号楼2604/2605号房业主，房屋面积121.3平方米。自2015年6月2日起至2020年12月31日期间，周玲云未向悦来物业支付物业费。经悦来物业书面催交，周玲云拒绝交纳物业费，故引起诉讼。另查明，2014年6月1日起施行的《平顶山市物业服务收费管理办法》第十二条第二款规定：“已办理交付手续但尚未装修使用的物业服务收费，应当按物业服务费的80%收取”。2016年8月2日，平顶山市发展和改革委员会、平顶山市房产管理局下发了平发改房价〔2016〕277号《关于修改的通知》，删除了《平顶山市物业服务收费管理办法》第十二条的规定。该通知发文时生效。悦来物业庭审中自认，其对周玲云房屋收取物业费的标准为2018年1月1日前均按80%的标准收取，之后按照全额收取。本院认为，1、关于周玲云的房屋面积问题，根据《平顶山市物业服务收费管理办法》第十五条之规定：“物业服务费根据房屋法定产权面积计收。已办理产权证的，以产权证记载的建筑面积为准；未办理产权证的，按购房合同标明的建筑面积计算”。故物业收费应当按照周玲云购房合同的房屋面积121.3平方米计算，周玲云辩称的物业收费应当按照入户通知书的面积119.3平方米计算的意见于法无据，本院不予采信；2、关于《前期物业服务委托合同》对周玲云是否有约束力的问题，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”。以及《平顶山市物业服务收费管理办法》平发改房价〔2015〕263号第二十六条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会经业主大会同意与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主不得以其并非合同当事人为由拒交物业服务费。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以未享受或者无需接受为由拒交物业服务费”。开发商前期可以选聘物业服务企业，待成立业主委员会后，业主委员会可以再选聘新的物业服务企业。因涉案小区未成立业主委员会，故常绿隆华置业有限公司与悦来物业签订的物业服务合同合法有效，对全体业主具有约束力；3、关于悦来物业按照1.35元/月/平方米收取高层住宅物业管理费是否过高的问题，根据《平顶山市物业服务收费管理办法》平发改房价〔2015〕263号第六条规定：物业服务收费区分不同物业的性质和特点，以及所提供服务的项目、内容等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。保障性住房小区的公共性物业服务收费实行政府指导价。常绿·大阅城小区不属于保障性住房小区，实行市场调节价，故悦来物业按照1.35元/月/平方米收取高层住宅物业管理费合法有效，周玲云的辩称的物业收费过高的意见不能构成其拒交物业费的理由，周玲云应按照合同的约定履行缴纳物业费的义务。4、关于悦来物业的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，悦来物业提供的证据足以证明悦来物业向周玲云催缴物业费的事实，故周玲云辩称的悦来物业的诉讼请求已超出诉讼时效的意见，本院不予采信。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”悦来物业与周玲云签订《前期物业服务协议》真实有效，悦来物业为周玲云入住的常绿·大阅城小区提供物业服务，周玲云作为业主，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。因双方合同约定周玲云应在每年预交下一年物业服务费，周玲云逾期未交2015年6月2日起至2020年12月31日期间的物业费，已构成违约，根据《前期物业服务协议》中关于物业费收取的约定，周玲云2015年6月2日起至2020年12月31日应缴纳的物业费为10017.44元（1.35元÷30天×121.3平方米×944天×80%＋1.35元×121.3平方米×36个月），故对悦来物业要求周玲云支付物业费10118.18元的诉讼请求，本院支持10017.44部分，其余部分不予支持。根据《前期物业服务协议》中约定违约标准为所欠费用每日万分之四，该违约标准过高，本院酌定违约金自悦来物业主张权利之日2021年5月10日起以10017.44元为本金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至全部支付完毕之日止。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、周玲云于本判决生效之日起十日内支付河南悦来物业服务有限公司2015年6月2日起至2020年12月31日的物业服务费10017.44元及违约金（自2021年5月10日起以10017.44元为本金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至全部支付完毕之日止）；二、驳回河南悦来物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取64元，由周玲云负担。本判决为终审判决。审判员  殷莉娜二〇二一年八月十六日书记员  李宏恩附本案适用的相关法律法规：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。