苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0509民初6118号原告：金丽萍，女，汉族，1960年10月17日生，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：周嘉华，江苏五洲信友律师事务所律师。被告：吴江财智置业发展有限公司，住所地苏州市吴江区东太湖生态旅游度假区（太湖新城）体育路508号金鹰商业中心2，3幢3幢402。法定代表人：杭苏明。委托诉讼代理人：黄程华，公司员工。原告金丽萍与被告吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月25日立案受理后，依法适用简易程序于2021年6月29日公开开庭进行了审理。原告金丽萍的委托诉讼代理人周嘉华，被告财智公司的委托诉讼代理人黄程华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金丽萍向本院提出的诉讼请求：财智公司支付逾期办证违约金786115.92元【以487297元为基数，自2017年12月12日至2019年8月19日(计615天)，按银行同期贷款利率的1.3倍计算为47075.94元，自2019年8月20日至2020年4月29日(计253天)按LPR利率的1.3倍计算为17140.2元；以4489601元为基数，自2017年9月13日至2019年8月19日（计705天）按银行同期贷款利率的1.3倍计算497195.25元，自2019年8月20日至2020年8月14日(计360天)按LPR利率的1.3倍计算为224704.53元】。事实和理由：2016年2月26日、6月29日、11月8日，金丽萍与财智公司先后签订《吴江市商品房买卖合同》八份。合同约定，金丽萍向财智公司购买位于苏州市××区××路东侧、体育路北侧××2，3幢3单元1109、1110、1111、1112、1113、1115、1116、1117房屋8套，房屋价款分别为314498元、419308元、314498元、419308元、419308元、498150元、909773元、1194758元。2017年4月14日，金丽萍与财智公司还签订《吴江市商品房买卖合同》一份，合同约定，金丽萍向财智公司购买位于吴江区××路东侧、体育路北侧××2，3幢2单元2205号房屋，房屋价款487297元。合同签订后，金丽萍向财智公司支付了购房款4976898元。财智公司于2017年6月15日交付房屋，但财智公司迟迟无法办理房地产权属登记。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。财智公司直到2020年8月14日才办理完毕全部房屋的不动产权属登记，对金丽萍的房产出售、抵押融资等造成重大影响。被告财智公司辩称：一、按日累计违约金应自金丽萍起诉之日倒推三年计算诉讼时效，因此金丽萍主张的逾期办证违约金，已经超过了诉讼时效，不应支持。当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，属于继续性债权，应当以每个个别债权分别适用诉讼时效的规定。金丽萍的房屋交付日期为2017年6月21日，金丽萍直至2021年5月8日才提起诉讼，并且在此期间并未向财智公司主张过逾期办证违约金，故案涉逾期办证违约金的诉讼时效应从起诉之日倒推三年即从2018年5月8日起算，在财智公司提出诉讼时效答辩的情况下，超过诉讼时效的违约金不应予以保护。二、金丽萍于2020年4月26日在财智公司领取了用于案涉房屋办证的分户平面图及首次登记信息表，因此逾期办证违约金的计算时间应截止至2020年4月26日，而非产证办出之日。三、金丽萍与财智公司在《吴江市商品房买卖合同》第十五条对逾期办证违约金有明确约定，法院应首先按约定判决财智公司承担相应的违约责任。具体理由如下：1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述法律规定可知，关于逾期办证违约金双方有约定的，按约定承担责任；没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。本案中，双方在《商品房买卖合同》第十五条逾期办理不动产登记的违约责任约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.01%及0.03％（2205室为房款的0.01%，其余房屋为0.03%）向买受人支付违约金。因双方对逾期办证违约金有明确约定，应首先考虑按约定承担责任。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”金丽萍主张约定的违约金低于造成的损失，依法要求调增违约金，根据谁主张谁举证的原则，金丽萍应对其主张提交证据予以证明。3.根据《最高人民法院审判委员会关于修改的决定》，民间借贷的最高利率已降低至一年期贷款市场报价利率的四倍，按照目前的利率水平，民间借贷的最高利率不超过年利率15.4%，而在购房人无证据证明开发商延期办证给其造成损失的情况下，金丽萍诉请开发商承担的逾期办证违约金却为一至三年期贷款基准利率或贷款市场报价利率的1.3倍，该违约金标准明显过高。经审理查明：2016年2月26日、6月29日、11月8日，财智公司作为出卖人（甲方）与金丽萍作为买受人（乙方）先后签订了《吴江市商品房买卖合同》八份。合同约定，乙方向甲方购买吴江财智金鹰商业中心第2,3幢3单元1109、1110、1111、1112、1113、1115、1116、1117号房屋8套，房屋价款分别为314498元、419308元、314498元、419308元、419308元、498150元、909773元、1194758元。房屋交付日期为2016年12月31日前。关于产权登记，合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。2017年4月14日，财智公司作为出卖人（甲方）与金丽萍作为买受人（乙方）先后签订了《吴江市商品房买卖合同》。合同约定，乙方向甲方购买吴江财智金鹰商业中心第2,3幢2单元2205房屋1套，房屋价款487297元。房屋交付日期为2017年6月30日前。关于产权登记，合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，金丽萍向财智公司支付了全部购房款4976898元。2017年6月21日，财智公司向金丽萍交付了案涉房屋。2020年4月26日，财智公司将房屋分户平面图、首次登记信息表等办证资料交付给金丽平，由金丽萍办理产权证书。金丽萍于2020年4月29日取得上述2205号房屋的不动产权证书，于2020年8月14日取得其余8套房屋的不动产权证书。以上事实，有吴江市商品房买卖合同、江苏增值税普通发票、不动产权证书、吴江财智B3区业主办证资料签收表以及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：金丽萍与财智公司签订的《吴江市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定履行自己的义务。案涉房屋于2017年6月21日交付，按照合同约定，财智公司对2205号房在房屋交付后180日内，即在2017年12月18日前，将办理权属登记需由财智公司提供的资料报产权登记机关备案。对于其余8套房屋，财智公司应在房屋交付后90日内，即在2017年9月19日前，将办理权属登记需由财智公司提供的资料报产权登记机关备案。由于财智公司的原因，导致金丽萍不能在约定期限内取得不动产权属证书，财智公司应当承担违约责任。对于2205号房屋，合同约定的逾期办证的违约金为总房款的0.01%，按购房款487297元计算，违约金为48.73元。对于其余8套房屋，合同约定的逾期办证的违约金为总房款的0.03%，按购房款4489601元计算，违约金为1346.88元。逾期办证的行为客观上会影响买房人再次出售房屋、进行融资等，导致买房人遭受直接或间接的经济损失。本案合同约定的违约金为固定数额，未考虑违约时间的长短，数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。财智公司的违约行为确实会给金丽萍造成损失，本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的规定，将本案逾期办证违约金调整为中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。对于2205号房，财智公司自2017年12月19日起存在逾期办证的违约行为；对于其余8套房屋，财智公司自2017年9月20日起存在逾期办证的违约行为。金丽萍此时已知道其权利受到损害，诉讼时效期间应从此时起算，金丽萍于2021年5月8日提起诉讼，并未举证证明在此之前向财智公司主张过逾期办证违约金，故财智公司主张2018年5月8日之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效，于法有据，本院予以支持。财智公司于2020年4月26日将办证资料交付给金丽萍，由金丽萍办证，财智公司的合同义务已经履行，故逾期办证违约金应计算至2020年4月26日。综上，经本院核算，财智公司应支付金丽萍逾期办证违约金582297.07元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告吴江财智置业发展有限公司向原告金丽萍支付逾期办证违约金582297.07元，于本判决生效后十日内履行。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5831元，由金丽萍承担1019元；由被告吴江财智置业发展有限公司负担4812元，并于本判决生效之日起十日内支付至法院。原告金丽萍预交的诉讼费用4812元，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将缴纳上诉费的凭证提交本院。审判员  陆菊文二〇二一年八月十七日书记员  刘艳婷附：相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。