山东省济南市历城区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0112民初4962号原告：程建立，男，1985年8月21日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人：李先慧、贾凯凯（均系特别授权），山东盛强律师事务所律师。被告：济南锦兴置业有限公司，住所地济南市历城区。法定代表人：董洪涛，执行董事。委托诉讼代理人：张巍（特别授权），国浩律师（济南）事务所律师。原告程建立与被告济南锦兴置业有限公司（以下简称济南锦兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月17日受理。根据程建立的申请，本院裁定冻结济南锦兴公司名下银行存款95000元，冻结期限一年。本院依法适用简易程序于2021年6月25日对本案进行了公开开庭审理。原告程建立的委托诉讼代理人贾凯凯、被告济南锦兴公司的委托诉讼代理人张巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程建立向本院提出诉讼请求：1.依法判令济南锦兴公司返还购房款94573元；2.依法判令济南锦兴公司支付资金占用期间的利息(以94573元为基数，按同期银行贷款利率计算，自2017年11月21日起至2019年8月19日；以94573元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至本息付清之日止)；3.诉讼费、保全费、诉责保险费500元均由济南锦兴公司承担。事实与理由：程建立了解到济南锦兴公司位于历城区某广场X-X号公寓在出售，2017年11月13日程建立与济南锦兴公司签订房屋租赁合同一份，约定了优先购买权、房号、总价款等。2017年11月13日，程建立交付给济南锦兴公司2万元，2017年11月19日交付54573元，2017年11月21日又支付2万元。但时至今日，涉案房屋存在抵押未解除，无法办理过户，无法网签，程建立买房目的无法实现。程建立曾多次与济南锦兴公司协商该事宜均未果，故起诉至法院，望判如所请。济南锦兴公司辩称，一、双方系租赁合同关系，双方合同中仅约定了优先购买权，未就房屋买卖达成合意。二、程建立主张双方系买卖合同关系，即使法院按照买卖合同关系认定，济南锦兴公司也不同意解除买卖合同关系。关于房屋抵押，双方未约定解押期限，程建立也从未对房屋抵押进行过催告，且双方合同关系并未解除，正在履行过程中，程建立无权要求返还已经支付的款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对当事人无异议证据，本院予以确认并在卷佐证，据此认定以下事实：1.2017年11月13日，济南锦兴公司（出租人、甲方）与程建立（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定如下内容：本合同约定房屋系存量房，甲方已取得约定房屋的产权证书，且甲方作为合法产权人有意出租、出售约定房屋。本合同约定房屋已经设定抵押，暂时不具备产权转移登记条件，而乙方具有房屋的购买、使用需求，有意承租甲方房屋并准备在合同约定条件实现时行使优先购买权购买约定房屋。第一章出租房屋概况第一条甲方同意出租，乙方同意承租坐落于某项目X号楼X号房屋，建筑面积为46.54平方米。第二章租赁期限第一条该房屋租赁期限为1年，自双方按本合同约定办理完毕房屋的交付之日起开始计算。第二条1.租赁期满甲方不再继续出租的，应于租期届满前30日通知乙方，到期收回房屋。2.租赁期满，乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。第三章租金及其他费用第一条1.甲乙双方约定，在上述租赁期限内，该房屋租金总额为2万元，乙方应当在本合同签订的同时一次性支付全部租金。2.本合同签订之日起7日内乙方向甲方支付押金74573元，该押金用于保障该房屋功能的完整、设备的完好、买卖合同的签约、其他违约行为的避免等乙方依据本合同应当承担的全部义务、责任。第四章优先购买权的保护与实施第一条1.保障乙方对该房屋的优先购买权是乙方承租该房屋的目的之一。本合同签订之前，甲方已向乙方充分释明且乙方已完全了解该房屋存在抵押之状况,甲乙双方均明确承诺并同意在抵押解除后保障行使乙方对该房屋的优先购买权。本合同的签订即为乙方确认购买该房屋之明确的意思表示。2.乙方优先购买权为该房屋买卖条件成就时且甲方向乙方发出办理买卖合同事宜的通知时，乙方享有按照本合同约定之销售价格优先购买该房屋。第二条甲、乙双方同意乙方享有优先购买权的该房屋销售总价为497152元。2.双方同意将本合同之剩余应退还的押金之支付作为买卖合同之购房款支付的组成部分，本合同约定的买卖条件成就时，该房屋购房总价款减去乙方的剩余应退还的押金，即为该房屋购房价款的余额。购房款余额的支付由双方在买卖合同详细约定。第三条1.甲方按照计划完成对该房屋所设定的抵押之解除后，视为该房屋买卖条件的成就。2.该房屋买卖条件成就时，乙方应在接到甲方通知15日内，按本合同约定之条件与甲方签署买卖合同及其补充协议。买卖合同签订同时，本合同自动解除。鉴于双方已在该房屋的销售价格中充分考虑了对租赁情形的让利，双方同意本合同依据本条约定解除时，甲方无需退还剩余部分的租金。第五章第一条1.乙方按合同约定交纳全部押金后7日内交付该房屋，双方均应按本合同的约定办理书面的交付、签收手续。2.签约前乙方已对该房屋进行了实地查看，本合同约定之交付标准即为买卖合同约定的房屋交付标准，乙方对此确认并接受。双方依据本合同约定完成该房屋的验收交付后，若该房屋达到买卖合同约定的交付节点时，双方无需另行办理房屋再次交付。第二条2.本合同签订前，该房屋已经设置抵押，该抵押的解除即视为该房屋买卖条件的成就。本合同的签订是为保证双方将来签订该房屋之买卖合同。2.程建立分别于2017年11月13日、2017年11月19日、2017年11月21日向济南锦兴公司支付租金2万元、押金74573元。3.涉案房屋在双方签订合同时，存在抵押，至今未解除。程建立主张济南锦兴公司于2018年6月1日将涉案房屋交付其使用，并提交物业费的收款收据一份。济南锦兴公司不予认可，辩称房产系2017年11月20日交付，但未提交证据。涉案房产目前仍由程建立占有，程建立主张目前房屋由其实际占有，系因济南锦兴公司撤掉售楼处且变更公司地址，联系不上造成的一种持续状态。由于双方之间未正式签订房屋买卖合同，购房款的退还问题亦未解决，故程建立一直占有涉案房屋。4.程建立因本案诉讼申请保全，支出保险费500元。关于本案争议事实，本院查明如下：1.程建立与济南锦兴公司之间系房屋买卖关系还是租赁关系。程建立主张双方系房屋买卖关系，通过签订房屋租赁合同，以租代售，约定优先购买权、房号、总价款等。济南锦兴公司主张双方系房屋租赁关系，涉案合同未就解押时间及后续房款的支付方式、支付时间进行约定，济南锦兴公司收取的系租金及押金，不存在购房款。2.双方是否就解押时间进行约定。程建立主张，济南锦兴公司口头承诺2018年春节前后即能解押，之后也多次承诺尽快解押，从双方签订的租赁合同约定租赁期限为一年，亦可印证济南锦兴公司承诺尽快解押的事实，否则程建立不会签署涉案合同。济南锦兴公司不予认可，辩称双方未就解押时间进行约定，只是约定了签订租赁合同后如一年内解押双方的购买价格，未约定具体的解押时间，济南锦兴公司从未作出过承诺，程建立亦未就此进行催告。济南锦兴公司并陈述，该公司与抵押权人正在协商中，预计三个月以内能够解押，如程建立同意支付剩余购房款，可在一个月之内解押。程建立不予认可，辩称济南锦兴公司所述无法核实，通过之前多次交涉及其他业主在济南市历城区人民法院庭审情况，济南锦兴公司目前经济困难，无力解除上述抵押，且双方租赁合同已到期，济南锦兴公司的经营形式已不能实现双方的买卖关系，故没有理由支付剩余购房款。根据程建立提交的房屋权属状况信息，涉案房产所有权人：济南锦兴公司，房产证号：济南2017XXXXXXX，抵押权人：中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司，债务履行期限：2017年6月29日起至2019年6月28日止。庭审中，济南锦兴公司陈述，如涉案合同解除，要求程建立返还房产。3.程建立要求返还购房款94573元及资金占用期间的利息有无相应依据。程建立主张双方签订以租代售的房屋租赁合同，由于济南锦兴公司的过错房屋抵押一直处于持续状态，导致程建立购房目的无法实现，且租赁合同已到期，故济南锦兴公司应退还购房款并支付资金占用利息。济南锦兴公司主张即使按照房屋买卖合同关系认定，双方合同未解除的前提下，程建立无权要求返还已支付的款项，且程建立支付款项系自愿交纳的租金及押金，双方合同并未约定济南锦兴公司应当向程建立支付利息。本院认为，程建立与济南锦兴公司就涉案房屋签订的合同系当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于程建立与济南锦兴公司之间的法律关系，本院认为，涉案合同虽名为《房屋租赁合同》，但合同性质应根据合同内容并结合当事人的真实意思认定。根据合同中“保障乙方对该房屋的优先购买权是乙方承租该房屋的目的之一”、“本合同的签订即为乙方确认购买该房屋之明确的意思表示”、“乙方享有优先购买权的该房屋销售总价为497152元”、“双方同意将本合同之剩余应退还的押金之支付作为买卖合同之购房款支付的组成部分，本合同约定的买卖条件成就时，该房屋购房总价款减去乙方的剩余应退还的押金，即为该房屋购房价款的余额”、“甲方按照计划完成对该房屋所设定的抵押之解除后，视为该房屋买卖条件的成就”、“签约前乙方已对该房屋进行了实地查看，本合同约定之交付标准即为买卖合同约定的房屋交付标准，乙方对此确认并接受。双方依据本合同约定完成该房屋的验收交付后，若该房屋达到买卖合同约定的交付节点时，双方无需另行办理房屋再次交付”等内容可以看出，双方签订合同的真实目的系为涉案房产买卖，除房产存在抵押无法办理过户手续外，房屋价格、房屋交付方式、款项支付等房屋买卖合同的实质要件均已具备，双方签订《房屋租赁合同》系因涉案房屋暂不具备过户条件，以租赁合同约定的形式保证房屋买卖合同的履行。综合以上事实和证据，本院对程建立主张的双方系房屋买卖关系予以认定。程建立要求返还的购房款94573元，根据收据记载系租金及押金，程建立签订合同时知晓房屋上存在抵押，并接受以先租赁的方式占有房屋，2万元系一年租金，程建立在房屋交付后的一年租赁期间一直占有使用房屋，故其要求返还该2万元租金没有依据，本院不予支持。关于押金74573元，合同约定押金用于保障该房屋功能的完整、设备的完好、买卖合同的签约、其他违约行为的避免等乙方依据本合同应当承担的全部义务、责任，一年租赁期限已届满，程建立签订《房屋租赁合同》的目的系购房，济南锦兴公司至本案庭审亦未解除房产抵押且解押时间不确定，程建立购房的合同目的不能实现，其亦表示不再继续履行《房屋租赁合同》，因此对程建立要求返还押金的请求本院予以支持。济南锦兴公司辩称，如合同解除，其有权主张房屋贬值损失、房屋占用费等损失，对此本院认为，涉案合同解除并非程建立违约导致，而是济南锦兴公司至今未完成房产解押造成。《房屋租赁合同》对完成解押的具体时间虽然没有做出明确规定，但该合同第四章第三条优先购买权之实施中约定，房屋买卖条件成就（济南锦兴公司按照计划解除对房屋设定的抵押）签订买卖合同的同时，《房屋租赁合同》自动解除，且因房屋的销售价格中充分考虑了对租赁情形的让利，依据本条约定解除时，济南锦兴公司无需退还剩余部分的租金，由此可知房屋买卖条件成就签订买卖合同时，尚有部分租金剩余。涉案《房屋租赁合同》约定租赁期为一年，程建立交纳的系一年租金，结合上述内容可以认定济南锦兴公司上述约定的解押计划应在一年内。《房屋租赁合同》系济南锦兴公司为重复使用预先拟定，该合同对济南锦兴公司的主要义务之一解除房产抵押的履行时间未做明确约定，而第八章违约责任部分共7条，内容均系对程建立不同情形下违约行为应承担责任的约定，没有关于该公司构成违约的行为及责任的约定。综合以上事实，本院对程建立主张的济南锦兴公司多次承诺尽快解押的主张予以采信。即使《房屋租赁合同》对解押时间约定不明，房产上存在的抵押权所对应的债务履行期限为2017年6月29日起至2019年6月28日止，在该债务履行期限届满时解除抵押亦应视为购房人对解押期限的合理预期。程建立基于购房目的占有涉案房产，双方对一年租赁期满后租金及占用费未进行约定，合同无法继续履行系因济南锦兴公司未及时履行解押义务导致，济南锦兴公司亦未向程建立主张过返还房产，故其主张有权要求支付房屋贬值损失及占用费没有依据，本院不予支持。程建立在权利受到侵害时应及时主张权利，其未提交证据证实此前已向济南锦兴公司要求返还押金，该公司拒绝返还，且其一直占有涉案房产，亦未提交因合同无法履行给其造成其他损失的证据，故对其要求济南锦兴公司支付资金占用期间利息的请求本院不予支持。程建立主张的保全保险费系因实现债权支出的合理费用，本院予以支持。庭审中，济南锦兴公司主张如合同解除要求程建立返还房屋，因济南锦兴公司未及时办理房产解押，程建立以无法实现合同目的为由不再继续履行合同，可以认定为解除合同的意思表示，故对济锦兴公司返还房屋的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、济南锦兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还程建立押金74573元；二、济南锦兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付程建立保险费500元；三、驳回程建立的其它诉讼请求；四、程建立于本判决生效之日起十日内返还济南锦兴置业有限公司坐落于济南市历城区某广场X号楼X号房屋（房产证号：济南2017XXXXXXX）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2164元，减半收取计1082元，由程建立负担250元，济南锦兴置业有限公司负担832元；保全费970元，由济南锦兴置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 周 慧二〇二一年八月十六日书记员 郭迎超