广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）桂02民终1981号上诉人（原审原告）：柳州市佳佳物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市东环路230号居上V8城D座6号，统一社会信用代码：914502007399662093。法定代表人：吴华强，执行董事。委托诉讼代理人：吴昊，广西广正大（鹿寨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁帆，广西广正大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：柳州市亿天酒店管理有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市文昌路20号乐和大厦14-21层，统一社会信用代码：91450200MA5KDTLR98。法定代表人：杨学传，执行董事。委托诉讼代理人：冷丽艳，广西君朗律师事务所律师。原审第三人：柳州市乐和房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市东环大道230号之一居上东旺阁座24层1至12号，统一社会信用代码：91450200667007171U。法定代表人陈光忠，董事长。委托诉讼代理人：莫兰芳，该公司总经理。上诉人柳州市佳佳物业服务有限公司（以下简称佳佳物业公司）因与被上诉人柳州市亿天酒店管理有限责任公司（以下简称亿天公司）、原审第三人柳州市乐和房地产开发有限公司（以下简称乐和公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2020）桂0202民初4109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人佳佳物业公司的委托诉讼代理人吴昊、梁帆、被上诉人亿天公司的法定代表人杨学传及其委托诉讼代理人冷丽艳、原审第三人乐和公司的委托诉讼代理人莫兰芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳佳物业公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、四项，改判支持佳佳物业公司在一审提出的诉讼请求；二、本案二审案件受理费由亿天公司承担。事实与理由：一、亿天公司实际承租使用的楼层及房屋已经经过双方确认，佳佳物业公司并未对亿天公司承租楼层的公共使用部分进行过任何调配，亿天公司应当按照合同约定，按其实际承租使用的楼层房屋面积2.5元/每平米/月支付物业服务费。乐和公司作为业主于2016年7月16日与案外人广西星云酒店管理有限公司签订《运营产权酒店及物业租赁使用协议书》，约定将乐和大厦第13-20层租赁给广西星云酒店管理有限公司使用，测绘面积为12800平方米，每月按实际每平方米2.5元交纳管理费。亿天公司通过合同权利义务转让，取得案外人广西星云酒店管理有限公司的全部合同权利义务。在履行过程中，亿天公司要求将原约定的第13层调换至第21层，实际承租使用的是第14-21层，由于第13层和第21层的结构面积是相同的，故亿天公司实际使用的面积没有变化，与合同确认的12800平方米一致。《运营产权酒店及物业租赁使用协议书》第二条第12点中提到的是公共使用部分资源的调配管理问题，并未提到按照公共使用部分面积来计算物业服务费，而且双方也从未在任何文件中明确约定所谓公共使用部分面积如何定义，因此，以公共使用部分面积来计算物业服务费不是双方的真实意思表示，该约定既不明确也不具备可操作性，应当参照物业服务的一般运作模式及商业惯例来理解第二条第12点的意思，事实上乐和大厦的其他租户均是按照租赁物业的总面积来计算物业服务费，佳佳物业公司诉请按照亿天公司租赁物业总面积12960平方米计算物业服务费具备充分依据。二、关于停车费。《运营产权酒店及物业租赁使用协议书》第四条第3点明确约定了停车费的收费标准。在2018年7月4日由佳佳物业公司、亿天公司以及乐和公司通过协商形成的《会议纪要》已经明确，26000元/月的物业费、停车费适用的时间段为2018年4月1日至6月30日，没有任何证据能够证实佳佳物业公司同意亿天公司在2018年6月30日之后仍按26000元/月支付物业费、停车费。在佳佳物业公司与亿天公司、乐和公司就2018年6月30日之后的物业费、停车费没有达成新的协议的情况下，亿天公司自然应当按照《运营产权酒店及物业租赁使用协议书》的约定交纳停车费。佳佳物业公司在一审已经举证2019年1月至2020年6月期间产生的所有停车票，停车票均加盖了亿天公司的停车业务专用章，同时佳佳物业公司也是根据双方约定的标准计算停车费。佳佳物业公司已经完成举证义务，在没有相反证据足以推翻的情况下，一审法院以亿天公司不认可为由不支持佳佳物业公司诉请的停车费明显错误。三、关于电梯维保费和年检费。乐和大厦11、12、13号电梯停靠的楼层均为亿天公司租赁楼层及与其所经营的酒店配套场所所在的楼层，按照《运营产权酒店及物业租赁使用协议书》的约定，11、12、13号电梯的维保费和年检费应当由亿天公司承担。四、关于垃圾处理费。乐和公司与佳佳物业公司签订的《前期物业服务合同》对此有明确的约定，亿天公司作为物业承租人、使用人，其在经营过程中产生生活垃圾，而佳佳物业公司作为物业服务单位进行了处理，所产生的的处理费用应当由垃圾的产生者即亿天公司承担。《运营产权酒店及物业租赁使用协议书》仅仅约定了无偿使用垃圾中转站，并非无需支付垃圾清运费，事实上亿天公司也基于双方的约定交纳了2018年1-5月的垃圾清运费，每月1000元，可见双方当时已就垃圾清运费的承担达成协议。一审法院以佳佳物业公司与亿天公司之间没有约定为由认定亿天公司不用支付垃圾清运费，有违公平原则，明显错误。亿天公司辩称，一、佳佳物业公司应当按照《运营产权酒店及物业租赁使用协议书》的约定的收取物业费，一审认定亿天公司只需承担公共使用部分面积的物业费，符合协议的约定和法律规定。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”因此，负有交纳物业服务费义务的首先是业主，而物业使用人是否承担、如何承担物业服务费则是根据物业使用人与业主之间的约定。佳佳物业公司主张亿天公司承担物业服务费的范围依法应当严格按照《运营产权酒店及物业租赁使用协议书》的约定来确定。《运营产权酒店及物业租赁使用协议书》第二条第12点约定：“对于酒店内部经营部分，酒店自行进行专业管理；物业公司对公共使用部分资源的调配管理，每月按实际每平2.5元交纳管理费。”根据该条约定，由于酒店内部经营部分是亿天公司自己管理，故无需支付物业服务费，亿天公司仅需对物业调配管理的公共使用部分交纳物业服务费。佳佳物业公司要求亿天公司按所有的租赁面积交纳物业服务费明显不符合协议的约定。二、一审认定佳佳物业公司主张的停车费依据不足，符合本案事实。亿天公司在2020年6月之前已经按26000元/月将物业费和停车费打包支付给佳佳物业公司，2020年6月的停车费也已经按佳佳物业公司的要求购买了停车票，或者酒店客人直接支付停车费给佳佳物业公司，亿天公司再向客人返还停车费，不存在欠付的情形。佳佳物业公司在一审提交的领票登记表仅仅是对领取停车票张数进行登记，并不是双方对停车费的确认，且领票的数量并不代表实际使用的数量。因为亿天公司已经按26000元/月打包支付了物业费、停车费，故无需再以停车票作为计算停车费的依据，因此2020年6月之前的停车票是不计金额的，只作为酒店客人出入停车场的凭证，双方对此也一直没有争议，都是按此标准执行。佳佳物业公司在2020年6月不但要求亿天公司额外支付停车费，而且要求亿天公司按租用面积交纳物业费，擅自改变双方一直以来执行的26000元/月打包物业费、停车费的收费标准，才导致本案争议发生。三、一审驳回佳佳物业公司要求亿天公司支付电梯维保费、年检费的诉讼请求，符合本案事实和法律规定。根据《运营产权酒店及物业租赁使用协议书》第四条第9点的约定，只有由亿天公司单独使用的设备设施的运行费、年检费、维修费用才由亿天公司按所使用的房间数分担或承担，但电梯属于乐和大厦共用设施，并不是亿天公司单独使用的，因此电梯维修费用应当按照《物业管理条例》的规定由维修基金支出，年检费用则由佳佳物业公司从物业费中支出。四、一审驳回佳佳物业公司所诉请的垃圾处理费是正确的。佳佳物业公司在一审诉请的垃圾处理费是依据其与乐和公司签订的《前期物业合同》，但亿天公司并不是该合同的当事人，该合同对亿天公司并无约束力，而《运营产权酒店及物业租赁使用协议书》约定了乐和公司无偿提供垃圾中转站，并未约定垃圾费的承担，故佳佳物业公司要求亿天公司支付垃圾处理费没有依据。乐和公司陈述称，一、对于物业服务费相关条款的理解是有分歧的。对于物业服务费，最初的约定是考虑公共资源的调配管理，亿天公司共租赁了乐和大厦8层楼进行经营，物业服务费是按照当时周边写字楼的同等标准计算。物业服务费按公共使用部分面积计算，在业内是没法界定的，实际上都是按照租赁的建筑面积计算。二、停车费已经明确约定白天是按照5折计算，晚上是按照每辆车5元计算。三、乐和大厦11、12、13号电梯从装修开始就给亿天公司专用，经与佳佳物业公司协调后，佳佳物业公司不收取9、10号电梯的费用，9、10号电梯是作为运输货物的，作为替换，给亿天公司专用的电梯开启第25层楼，方便亿天公司与乐和公司进行业务沟通。佳佳物业公司向一审法院起诉请求：一、亿天公司向佳佳物业公司支付物业服务费155200元，违约金6754.40元（从2020年1月10日起暂计至2020年8月31日止，按每日0.05%计算，直至亿天公司给付清所欠物业费为止）；二、亿天公司向佳佳物业公司支付停车费338352元（从2019年1月起至2020年6月止）；三、亿天公司向佳佳物业公司支付电梯维保费39600元（从2017年10月25日起至2020年7月24日）；四、亿天公司向佳佳物业公司支付电梯年检费4412.5元（从2019年4月起至2020年4月）；五、亿天公司向佳佳物业公司支付水费4054.91元（从2018年9月起至2020年2月）；六、亿天公司向佳佳物业公司支付垃圾处理费17000元（从2017年11月起至2020年7月）；七、亿天公司向佳佳物业公司支付电费32912.31元（从2017年11月起至2019年8月）；八、本案诉讼费由亿天公司承担。一审法院认定事实：2014年6月20日，佳佳物业公司与乐和公司签订《前期物业服务合同》，乐和公司作为乐和大厦的建设单位将乐和大厦及裙楼共计110000平方米、地下停车场508个车位的物业交由佳佳物业公司进行物业管理。物业管理及服务期限自2014年7月1日至业主委员会与业主大会所聘的物业管理服务公司签订物业管理服务合同生效时止。合同第二十一条约定，物业管理服务收费标准：每月3.5元/平方米（建筑面积）；电梯运行能耗分摊费每月0.5元/平方米。消防设施设备专项维保均摊费每月0.5元/平方米；代收生活垃圾费每月0.15元/平方米。该业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，按约定，但业主应将此约定送佳佳物业公司备案并负连带缴纳责任。公共设施设备运行由建设方提供作为维修基金或由业主进行分摊。业主和物业使用人于每月5日之前交纳当月物业管理服务费，逾期交纳的，从逾期之日按每天应交管理服务费万分之五交纳滞纳金。不属于保修范围内的房屋共有部分、共用设施设备、公共场地等维修、养护费用，由业主按其拥有的权属份额或收益业主户数共同承担。2016年7月16日，乐和公司作为甲方与案外人广西星云酒店管理有限公司作为乙方签订《运营产权酒店及物业租赁使用协议书》，约定乐和公司将乐和大厦第13至-20层租赁给乙方使用，建筑面积约12800平方米，租赁期限2016年7月16日至2031年7月15日。该协议第一条第6点中约定乙方自行支付水、电费；第二条第12点中约定“乙方经营的酒店部分（第十三层至第二十层)接受物业公司对公共使用部分的资源的调配，但酒店可对经营部分内部自行进行专业管理。物业公司对公共使用部分资源的调配管理，乙方同意每月按实际每平方米2.5元交纳管理费”。第四条第3点约定甲方将地面一层和负二层的停车场（共80个停车位）提供给乙方酒店使用，并交物业方继续管理、维护。收费标准为：每日8时-20时按本栋大楼当时核定的停车收费标准五折计算，20时-次日8时每次每辆5元计算。合同第四条第5点约定甲方同意提供酒店电梯给乙方酒店使用，第9点约定，乙方承租范围及由乙方单独使用的设备设施的运行费用、年检费用、维修护理费用、网络安装等由乙方按使用的房间数分担或能独立计算的由乙方自行负责。2016年8月2日，乐和公司作为甲方与案外人广西星云酒店管理有限公司作为乙方、桂林市亿盛酒店管理有限责任公司作为丙方签订《柳州乐和运营产权酒店及物业租赁使用补充协议（一）》，约定由乙方、丙方共同设新的酒店管理企业进行运营，并在第一条第7点约定甲方同意协调以乙方法定公司名称向政府行政相关部门申请安装独立水电表进行独立结算水电费，或由甲方委托供水供电部门开具发票给乙方。2017年1月20日，乐和公司作为甲方与广西星云酒店管理有限公司作为乙方、桂林市亿盛酒店管理有限责任公司作为丙方、亿天公司作为丁方签订《柳州乐和运营产权酒店及物业租赁使用补充协议（二)》，约定广西星云酒店管理有限公司与乐和公司于2016年7月16日签订的《运营产权酒店及物业租赁使用协议书》、2016年8月2日签订的《柳州乐和运营产权酒店及物业租赁使用补充协议（一）》的权利义务全部转由亿天公司有效履行。同日，乐和公司与亿天公司签订补充协议三。2018年5月8日，乐和公司作为甲方与亿天公司作为乙方签订《柳州乐和运营产权酒店及物业租赁使用补充协议（四）》，第二条约定物业费按甲乙双方签订的《运营产权酒店及物业租赁使用协议书》约定的标准从2018年4月1日起计算并开始支付。2018年7月4日，亿天公司与佳佳物业公司、乐和公司通过会议纪要的方式确认亿天公司暂向佳佳物业公司交纳2018年4月1日至6月30日的物业费、停车费26000元/月，待2018年8月10日前酒店的停车费按合同约定核算后，按实收取停车费；明确停车数据后，双方再落实物业费交纳事宜。亿天公司实际使用的是乐和大厦第14层-21层。佳佳物业公司认可亿天公司每月向其支付26000元至2020年4月。佳佳物业公司称因亿天公司未足额支付物业费、水电费及未支付停车费、电梯维修保养费、年检费，故佳佳物业公司提出以上诉讼请求。佳佳物业公司、亿天公司均称涉案物业所有人为乐和公司，佳佳物业公司庭审中表示在本案中不向案涉物业所有人主张相关物业费的支付责任。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。乐和公司作为建设单位，并未出售涉案物业，故涉案物业的所有人仍为乐和公司。乐和公司将涉案物业出租给亿天公司，根据佳佳物业公司与乐和公司签订的《前期物业服务合同》约定，业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，按约定，但业主应将此约定送佳佳物业公司备案并负连带缴纳责任。佳佳物业公司庭审中明确表示在本案中不向乐和公司主张物业费及相关费用，系佳佳物业公司自行放弃其权利，该院予以确认。佳佳物业公司要求亿天公司按照每月32400元[（12800㎡+160㎡）×2.5]的标准向其支付2020年1-8月份的物业服务费259200元(32400元×8个月)，故扣除亿天公司已支付的104000元（26000元×4个月），佳佳物业公司要求亿天公司继续支付155200元。根据《运营产权酒店及物业租赁使用协议书》的约定，第13-20层的建筑面积约12800平方米，“物业公司对公共使用部分资源的调配管理，乙方同意每月按实际每平方米2.5元交纳管理费”，而亿天公司实际使用的是第14-21层，佳佳物业公司、亿天公司均未对公共使用部分的面积进行举证或确认，佳佳物业公司主张按照12800平方米计算该物业的物业服务费，亿天公司不予认可，该院不予采信；另佳佳物业公司主张亿天公司另行租赁的160平方米夹层的物业费由亿天公司承担，亿天公司不予认可，而佳佳物业公司对其主张并未提供证据予以证实，该院不予采信。关于停车费，佳佳物业公司要求亿天公司支付2019年1月至2020年6月的停车费338352元，提供统计表、支出登记表、停车票样板8张予以证实，亿天公司对统计表、停车票样板的真实性不予认可，因统计表系佳佳物业公司单方制作，没有亿天公司签字确认，停车票样本上无具体时间，且金额系佳佳物业公司工作人员填写，未与亿天公司进行确认，而支出登记表上仅记载领取停车票的份数，无具体金额，故佳佳物业公司提交的证据不足以证明亿天公司的停车费为338352元。因佳佳物业公司、亿天公司及乐和公司曾通过会议确认亿天公司每月应支付的物业服务费、停车费为26000元，亿天公司亦以此标准支付至2020年4月份，佳佳物业公司并未提供证据证明该期间其对亿天公司以此标准支付物业服务费、停车费提出过异议，亿天公司亦同意按此标准继续支付物业服务费、停车费，故该院支持佳佳物业公司要求亿天公司支付2020年5-6月物业费、停车费52000元（26000元×2个月），亿天公司称佳佳物业公司同意免除其2020年2月份的物业服务费，佳佳物业公司不予认可，故亿天公司称其已经支付物业服务费至2020年5月份的意见，该院不予采信。因亿天公司未主张2020年6月至8月份的停车费，而26000元中有多少系物业服务费无法区分，故该院对佳佳物业公司要求亿天公司单独支付2020年6月至8月份的物业服务费的诉讼请求不予支持，佳佳物业公司可另行就2020年6月至8月份期间的物业服务费与停车费一并主张。关于电梯维保费和年检费。《前期物业服务合同》约定不属于保修范围内的房屋共有部分、共用设施设备、公共场地等维修、养护费用，由业主按其拥有的权属份额或收益业主户数共同承担。佳佳物业公司在本案中不要求乐和公司承担支付责任，而要求亿天公司支付该费用，根据《运营产权酒店及物业租赁使用协议书》的约定，“乙方承租范围及由乙方单独使用的设备设施的运行费用、年检费用、维修护理费用、网络安装等由乙方按使用的房间数分担或能独立计算的由乙方自行负责”。根据庭审查明，11、12、13号电梯并非亿天公司单独使用，佳佳物业公司亦未对亿天公司使用的房间数进行分摊，而要求亿天公司全额支付从2017年10月25日起至2020年7月24日的电梯维保费39600元、从2019年4月至2020年4月的电梯年检费4412.5元，无事实和法律依据，该院不予支持。关于水费，佳佳物业公司主张亿天公司未支付部分2018年9月至2020年2月的水费共计4054.91元，亿天公司对该数额予以认可，并称系因佳佳物业公司未向其开具增值税发票而造成其不能抵扣税款，故不同意支付。根据《运营产权酒店及物业租赁使用协议书》的约定，水费由亿天公司承担，故佳佳物业公司要求亿天公司支付2018年9月至2020年2月的水费4054.91元，该院予以支持。根据佳佳物业公司提交的证据，佳佳物业公司在该期间向亿天公司出具过增值税发票，即便发票金额与实际水费金额有出入，亿天公司亦可要求佳佳物业公司补开发票，亿天公司不能据此拒绝支付水费。关于电费，佳佳物业公司按照电表抄表数，主张亿天公司未支付部分2017年12月至2020年7月的电费共计32912.31元。亿天公司认可抄表数，但认为公共照明、水池电费不应由其承担。根据佳佳物业公司提交的《酒店业主水电数据确认单》显示，亿天公司的工作人员在该表上签字确认亿天公司酒店使用的电表读数，该表上明确记载有“14至21层公共应急照明”、“8AA3-WE02公共应急照明”、“水池灯”的电表读数，亿天公司主张不支付该部分电费，无事实和法律依据，故佳佳物业公司要求亿天公司支付2017年12月至2020年7月的电费32912.31元，该院予以支持。关于垃圾处理费，佳佳物业公司要求亿天公司支付2017年11月至2019年8月的垃圾处理费17000元，亿天公司不予认可。因亿天公司未与佳佳物业公司签订有物业服务合同，而《运营产权酒店及物业租赁使用协议书》中对垃圾处理费数额及由谁承担并未有约定，佳佳物业公司根据其与乐和公司签订的前期物业服务合同要求亿天公司支付垃圾处理费，无事实和法律依据，该院不予支持。关于违约金，佳佳物业公司主张亿天公司未按时支付物业服务费应向其支付违约金6754.4元（从2020年1月10日起暂计至2020年8月31日止，按每日0.05%计算，直至亿天公司给付完所欠物业费为止），亿天公司不予认可。因亿天公司未与佳佳物业公司签订物业服务合同，而《运营产权酒店及物业租赁使用协议书》中对此并未有约定，佳佳物业公司根据其与乐和公司签订的前期物业服务合同要求亿天公司支付违约金，无事实和法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百三十七条第一款、第九百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、亿天公司向佳佳物业公司支付2020年5-6月物业费、停车费52000元；二、亿天公司向佳佳物业公司支付水费4054.91元；三、亿天公司向佳佳物业公司支付电费32912.31元；四、驳回佳佳物业公司的其他诉讼请求。案件受理费9900元（佳佳物业公司已预交），由佳佳物业公司负担8456元，亿天公司负担1444元。二审期间，佳佳物业公司对一审查明的事实没有异议，但认为遗漏以下事实：1.佳佳物业公司提交的全部停车票中均加盖了亿天公司的停车业务专用章，佳佳物业公司主张的停车费也是按照双方约定的收费标准进行计算；2.乐和大厦11、12、13号电梯由亿天公司专用，仅仅停靠亿天公司经营的维纳斯皇家酒店以及与该酒店有业务往来的楼层；3.亿天公司交纳了2018年1-5月的垃圾清运费。亿天公司、乐和公司对一审查明的事实均无异议。佳佳物业公司提交以下证据：1.乐和大厦第8-13层办公层平面图1页；2.乐和大厦第14-23层酒店标准平面图1页；证据1、2拟共同证明《运营产权酒店及物业租赁使用协议书》约定的第13-20层的建筑面积与亿天公司实际使用的第14-21层的建筑面积一致，均为12800平方米；3.佳佳物业公司与中国人寿保险股份有限公司柳州分公司签订的《物业服务协议》，拟证明乐和大厦的其他租户均是按照租赁物业的全部面积计算物业服务费，而不仅限于公共使用部分；乐和大厦的其他租户均需承担垃圾处理费。4.乐和大厦地下停车场停放服务收费公示牌照片；5.2019年1月至2020年6月的停车票，金额为336533.37元，其中2019年5月的停车票483页，共2837张，金额为23891.5元；6.2018年3月份至2020年6月份酒店停车费结算统计表1页；证据4-6拟共同证明亿天公司应支付2019年1月至2020年6月的停车费合计336533.37元。其中2019年5月停车票478-482页，是分时段对于停车费计算标准的列举，均是按照双方约定的停车费的就按标准来计算，可以看出佳佳物业公司主张的停车费的计算符合双方约定；7.维纳斯皇家酒店专用电梯照片3页；8.维纳斯皇家酒店专用电梯使用情况视频光盘1张；证据7、8拟共同证明乐和大厦11、12、13号电梯属于亿天公司经营的酒店专用，其应当根据协议约定承担电梯维保费和年检费用；9.乐和公司与亿天公司签订的《写字楼租赁合同书》，拟证明亿天公司还租赁了乐和大厦地下夹层160平方米，按合同的约定，物业服务费应由亿天公司承担。亿天公司提交光盘1张、照片6张，拟共同证明乐和大厦11、12、13号电梯除了亿天公司使用外，其他的楼层也在使用，包括第8、25层，这两个楼层都不属于亿天公司租赁的部分，第8层有健身房，当时是佳佳物业公司自己开放的，亿天公司是要求停掉的。乐和公司未提交新的证据。经质证，亿天公司对佳佳物业公司提交的证据1、2的真实性没有异议，但认为不能以建筑面积来计算其应当承担的物业服务费；对证据3的真实性、关联性不予认可，该证据是佳佳物业公司与他人签订的，与亿天公司无关，对于亿天公司应承担的物业服务费应当按照《运营产权酒店及物业租赁使用协议书》的约定来执行；对于证据4、5、6，公示牌的照片是佳佳物业公司自己公示，自己张贴，并未与亿天公司协商，且乐和大厦的停车场是公开的，收费标准不针对亿天公司；停车票在一审期间已经提交，并进行了质证，佳佳物业公司在一审当庭出示了原件，只是单独复印了几张样本提交一审法院，故该证据并不属于新证据，且停车票上没有年份的记载，佳佳物业公司在一审庭审时也明确认可上面的金额是其自行填写，并未与亿天公司进行过确认，2020年6月之前的物业费、停车费是打包支付给佳佳物业公司，停车票只是出入的凭证，客人从亿天公司这里拿到停车票后，出停车场的时候把停车票交回佳佳物业公司的保安，停车票上没有车牌号、进场时间、金额，只有佳佳物业公司和酒店服务中心的印章，表明这辆车是酒店客人的；结算统计表真实性和证明目的不认可，这是佳佳物业公司自行填写的，没有与亿天公司进行过确认；对证据7、8的真实性没有异议，第8、25层不属于亿天公司租赁的范围，但是也可以经由11、12、13号电梯到达；证据9不属于新证据，且亿天公司租赁的地下夹层160平方米的物业服务费已经包含在26000元/月打包支付的物业费、停车费中。乐和公司对佳佳物业公司提交的证据1、2、4、9的真实性没有异议；认为证据3、5、6与其无关，不发表质证意见；对证据7、8的真实性没有异议，第8层有健身房，开放的原因是酒店配套服务的需求，第25层是乐和公司的办公楼层，开通时为了方便亿天公司与乐和公司进行业务沟通，作为替换，9、10号电梯给亿天公司作为货梯使用，但没有收取亿天公司的费用。佳佳物业公司对亿天公司提交的证据的真实性无异议，认为从双方提交的视频均可以看出，11、12、13号电梯均是按照酒店专用电梯的装潢标准进行装饰的，电梯外部、内部仅标注了酒店楼层的信息和酒店相关的促销信息，同时其可以停靠的第8层是根据亿天公司的业务需要及申请开通的，第25层是为便于亿天公司与乐和公司沟通业务开通的，负1-3层是停车楼层，并不具备其他业主使用的功能。另外，在乐和大厦除了这3部电梯外，还有其他电梯是专供办公楼层的业主使用，其装潢与这3部电梯不同，所在的位置也不同，办公楼层的业主和工作人员都是通过其他电梯上下，不可能使用11、12、13号电梯，因此，11、12、13号电梯为酒店的专用电梯，亿天公司对这3部电梯承担相应的维修费用和年检费用符合双方的约定。乐和公司对亿天公司提交的证据的真实性没有异议。对当事人在二审期间提交的证据，本院分析认证如下：一、对于佳佳物业公司提交的证据。1.亿天公司与乐和公司对证据1、2的真实性均无异议，可以认定第13-20层的建筑面积与亿天公司实际使用的第14-21层的建筑面积一致，均为12800平方米，本院予以采信；2.证据3系佳佳物业公司与案外人签订的合同，与本案没有直接的关联性，本院不予采信；3.证据4有原件与之核对，可证明佳佳物业公司向不特定的社会公众公示乐和大厦地下停车场的收费标准，本院予以采信；4.证据5均加盖了佳佳物业公司服务中心印章和亿天公司前厅专章，虽然车辆的进出场时间及停车费金额等内容是在酒店客人交还停车票后由佳佳物业公司负责停车场管理的工作人员填写，但此举是出于交易方便，符合通常做法，双方事先盖章的行为应视为双方均认可这一做法以及对停车费金额予以确认；证据6虽系佳佳物业公司单方面制作，未经亿天公司盖章确认，但根据佳佳物业公司提交的停车票，按照乐和大厦停车场收费标准及《运营产权酒店及物业租赁使用协议书》约定的停车费计算方式，可以认定2019年1月至2020年6月期间的停车费合计336533.37元；5.根据照片和视频体现的内容，11、12、13号电梯均是按照酒店专用电梯的装潢标准进行装饰，电梯外部、内部仅标注了酒店楼层的信息和酒店相关的促销信息，且乐和大厦供其他业主使用的电梯与上述3部电梯不在同一区域，这3部电梯可以停靠的第8层除了健身房外并无其他业主使用，而健身房作为酒店为客人提供的配套服务设施之一，需要开通相关楼层符合客观实际。第25层是乐和公司使用的办公楼层，佳佳物业公司和乐和公司称开通该楼层是为便于亿天公司与乐和公司沟通业务，且作为替代，9、10号电梯给亿天公司使用但没有收取费用，现亿天公司并未举证证明其实际负担了9、10号电梯的费用，故本院认为佳佳物业公司和乐天公司的主张符合客观实际，对证据7、8予以采信，可以认定11、12、13号电梯系酒店的专用电梯。二、亿天公司提交的证据与佳佳物业公司提交的证据7、8在内容上都是反映电梯的使用情况，前文对此已经进行了分析认定，不再赘述。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明：佳佳物业公司与通力电梯有限公司南宁分公司分别于2017年、2018年、2019年签订合同，合同约定由通力电梯有限公司南宁分公司为乐和大厦的12台电梯提供维护保养服务，合同周期均为1年，单台电梯维保费月单价为400元，付款周期为季度后付。佳佳物业公司已经向通力电梯有限公司南宁分公司支付了电梯维保费。2020年5月，因对乐和大厦10、11、12、13号电梯进行重物搬运试验和年检，产生试重服务费1200元及年检费7350元。乐和大厦11、12、13号电梯均是按照酒店专用电梯的装潢标准进行装饰，电梯外部、内部仅标注了酒店所在楼层的信息和酒店相关的促销信息，上述3部电梯可以停靠的楼层除第1层至负3层及第14-21层外，还可以停靠第8、25层。第8层所在楼层除健身房外，目前并无其他业主租赁使用，第25层为乐和公司使用的办公楼层。乐和大厦供其他业主使用的电梯与上述3部电梯不在同一区域。2019年1月至2020年6月期间，维纳斯皇家酒店的客人住店产生的停车费合计336533.37元。亿天公司已经支付2018年1-5月的垃圾清运费，每月1000元。综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、佳佳物业公司主张的物业服务费155200元及违约金是否有事实和法律依据；二、佳佳物业公司要求亿天公司支付停车费336533.37元是否有事实依据；三、亿天公司是否应当承担乐和大厦11、12、13号电梯的维保费用39600元和年检费用4412.5元；四、亿天公司是否应当承担垃圾处理费17000元。对于第一个争议焦点，本院认为，佳佳物业公司与亿天公司对物业服务费产生争议源于对《运营产权酒店及物业租赁使用协议书》第二条第12点中约定的“乙方经营的酒店部分（第十三层至第二十层)接受物业公司对公共使用部分的资源的调配，但酒店可对经营部分内部自行进行专业管理。物业公司对公共使用部分资源的调配管理，乙方同意每月按实际每平方米2.5元交纳管理费。”存在不同理解，佳佳物业公司主张该条款中对于应计算物业服务费的面积约定不明，应当参照物业管理的一般模式和商业惯例来处理，亿天公司则认为因酒店内部由其自行管理，故无需支付物业服务费，其仅需支付公共使用部分的物业服务费。《中华人民共和国民法典》第一百四十二条第一款规定：“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。”第四百六十六条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当依据本法第一百四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。”根据上述法律规定，对于“乙方经营的酒店部分（第十三层至第二十层)接受物业公司对公共使用部分的资源的调配，但酒店可对经营部分内部自行进行专业管理”应理解为双方约定的是公共使用部分的资源调配权和酒店内部的管理权；至于“物业公司对公共使用部分资源的调配管理，乙方同意每月按实际每平方米2.5元交纳管理费”，首先，本案的三方当事人从未明确约定公共使用部分的资源是哪些；其次，从该条款的直接字面意思不能理解为按照公共使用部分的面积计算物业费；再次，亿天公司经营的酒店并非独立存在，而是乐和大厦其中的一部分，虽然酒店的内部由亿天公司自行进行专业管理，但佳佳物业公司为乐和大厦提供的物业服务具有整体性，酒店整体的经营环境、安保等也与佳佳物业公司提供的物业服务密切相关。因此，按照该条款使用的语句，结合商业惯例，应理解为因为物业公司的管理行为，承租人同意按实际租赁使用的面积2.5元/平方米/月交纳物业服务费。《运营产权酒店及物业租赁使用协议书》约定租赁的楼层为第13-20层，建筑面积为12800平方米，后虽更改为租赁第14-21层，但根据乐和大厦平面图，亿天公司实际使用的第14-21层的建筑面积亦为12800平方米。另，根据亿天公司与乐和公司于2017年1月7日签订的《写字楼租赁合同书》的约定，亿天公司向乐和公司租赁乐和大厦地下夹层160平方米，该合同明确约定物业费由亿天公司承担，亿天公司辩称这160平方米的物业服务费已经包含在打包支付物业费和停车费的26000元/月当中，但根据《会议纪要》的内容，亿天公司的辩称无事实依据，本院不予采纳。综上，2020年1-8月份的物业服务费为259200元【（12800平方米+160平方米）×2.5元×8个月】，扣除亿天公司在2020年已经支付的104000元（26000元×4个月），亿天公司还应向佳佳物业公司支付物业服务费155200元。关于违约金，《前期物业合同》约定业主和物业使用人于每月5日前交纳当月的物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的万分之五交纳滞纳金。亿天公司虽然不是《前期物业合同》形式上的签订者，但其作为实际使用人，已经构成《前期物业合同》的实质当事人，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，《前期物业合同》对亿天公司亦有约束力。亿天公司未按时交纳物业服务费的行为构成违约，应承担违约责任。佳佳物业公司主张从2020年1月10日计算违约金，系对其自身诉讼权利的合法处分，本院予以支持，但《运营产权酒店及物业租赁使用协议书》约定的违约金计算标准过高，本院依法予以调整。违约金计算方法为以当月应交纳的物业服务费金额为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布一年期贷款市场报价利率（LPR）标准，按月依次计付。关于第二个争议焦点，本院认为，《运营产权酒店及物业租赁使用协议书》第四条第3点约定：“收费标准为：每日8时-20时按本栋大楼当时核定的停车收费标准五折计算，20时-次日8时每次每辆5元计算。”此后，亿天公司与佳佳物业公司、乐和公司通过会议纪要的方式确认亿天公司暂按每月26000元向佳佳物业公司交纳2018年4月1日至6月30日的物业费、停车费，待2018年8月10日前酒店的停车费按合同约定核算后，按实收取停车费；明确停车数据后，双方再落实物业费交纳事宜。由此可见，物业服务费、停车费按26000元/月交纳，针对的仅仅只是2018年4月1日至6月30日期间，在此期间外的停车费仍需按合同的约定核算。虽然亿天公司继续按26000元/月支付至2020年4月，佳佳物业公司也予以接收，但在债务人仅部分履行债务的情况下，债权人出于尽量减少损失的考量先予以接收符合常理，不能认定佳佳物业公司同意亿天公司在2018年6月30日之后仍然按照26000元/月打包支付物业服务费、停车费。根据佳佳物业公司提交的停车票，按照《运营产权酒店及物业租赁使用协议书》约定的停车费计算方式，亿天公司应支付2019年1月至2020年6月期间的停车费合计336533.37元。佳佳物业公司的该项诉讼请求合法有据，本院予以支持。关于第三个争议焦点，本院认为，对于乐和大厦11、12、13号电梯是否属于酒店专用电梯的问题，在前文的证据分析认定部分已经作出详尽阐述，故不再赘述。佳佳物业公司在一审期间提交的证据证明其已经支付乐和大厦12台电梯的维保费以及10、11、12、13号电梯试重服务费、年检费，根据《运营产权酒店及物业租赁使用协议书》第四条第9点的约定，由亿天公司单独使用的设备设施的运行费用、年检费用、维保费用等应由亿天公司承担。按佳佳物业公司已经支付的电梯试重服务费、年检费计算，亿天公司应承担的试重服务费、年检费实际应为6412.5元，佳佳物业公司在起诉状中主张的数额也是6412.5元，但一审判决中将佳佳物业公司的该项诉请数额写为4412.5元，应属笔误，本院予以纠正。佳佳物业公司要求亿天公司支付11、12、13号电梯的年检费6412.5元及2017年10月25日起至2020年7月24日的电梯维保费39600元合法有据，本院予以支持。关于第四个争议焦点，本院认为，《前期物业合同》约定按0.15元/平方米/月代收生活垃圾费，如前所述，《前期物业合同》对亿天公司亦有约束力，故亿天公司应当支付垃圾处理费。按亿天公司实际租赁的面积计算，每个月的垃圾处理费应为1944元（12960平方米×0.15元），现佳佳物业公司主张垃圾处理费按1000元/月收取，系佳佳物业公司对自己权益的合法处分，应当予以准许。根据二审查明的事实，亿天公司已经按1000元/月支付了2018年1-5月的垃圾清运费，应当予以扣除。佳佳物业公司在起诉状中主张的是2017年11月起至2019年8月的垃圾处理费，而一审判决将佳佳物业公司主张的日期误写为2017年11月至2020年7月，本院予以纠正。佳佳物业公司要求亿天公司支付2017年11月至2019年8月的垃圾处理费17000元合法有据，本院予以支持。综上所述，佳佳物业公司的上诉请求部分成立，本院对合法有据的部分予以支持，其余部分予以驳回；一审认定事实不清，判决结果有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十二条第一款、第四百六十六条第一款、第九百三十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2020）桂0202民初4109号民事判决第二、第三项；二、撤销广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2020）桂0202民初4109号民事判决第一、第四项；三、被上诉人柳州市亿天酒店管理有限责任公司向上诉人柳州市佳佳物业服务有限公司支付2020年1-8月份的物业服务费155200元及违约金（违约金计算方法为以当月应交纳物业服务费金额为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布一年期贷款市场报价利率（LPR）标准，按月依次计付）；四、被上诉人柳州市亿天酒店管理有限责任公司向上诉人柳州市佳佳物业服务有限公司支付2019年1月起至2020年6月的停车费336533.37元；五、被上诉人柳州市亿天酒店管理有限责任公司向上诉人柳州市佳佳物业服务有限公司支付11、12、13号电梯的年检费6412.5元及2017年10月25日起至2020年7月24日的电梯维保费39600元；六、被上诉人柳州市亿天酒店管理有限责任公司向上诉人柳州市佳佳物业服务有限公司支付2017年11月起至2019年8月的垃圾处理费17000元；七、驳回上诉人柳州市佳佳物业服务有限公司的其他诉讼请求；八、驳回上诉人柳州市佳佳物业服务有限公司的其他上诉请求。上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期间最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。一审案件受理费9900元（上诉人柳州市佳佳物业服务有限公司已预交），由上诉人柳州市佳佳物业服务有限公司负担200元，被上诉人柳州市亿天酒店管理有限责任公司负担9700元；二审案件受理费9530元（上诉人柳州市佳佳物业服务有限公司已预交），由上诉人柳州市佳佳物业服务有限公司负担190元，被上诉人柳州市亿天酒店管理有限责任公司负担9340元。本判决为终审判决。审 判 长 朱文泉审 判 员 张 邕审 判 员 段 静二〇二一年九月三日代书记员 李红臻