辽宁省盘锦市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽11民终813号上诉人（原审被告）：纪忠玲，女，1971年12月30日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市大洼区。被上诉人（原审原告）：盘锦家盛物业服务有限公司，住所地辽宁省盘锦市大洼区。法定代表人：孙丹，该公司经理。委托诉讼代理人：宋世洁，辽宁泰来律师事务所律师。上诉人纪忠玲因与被上诉人盘锦家盛物业服务有限公司（物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服盘锦市大洼区人民法院（2021）辽1104民初1951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。本案现已审理终结。纪忠玲上诉请求：撤销（2021)辽1104民初1951号民事判决，依法改判。事实与理由：一、一审法院关于证据效力的认定错误，导致判决确定的交纳物业费金额错误。1、2018年5月16日，纪忠玲与物业公司签订的《前期物业服务协议》虽然将物业费约定为每月每平米2.5元，但一审法院已经通过审理的多起原告起诉业主交纳物业服务费的案件,对于物业公司2018年、2019年及2020年的物业服务范围及程度进行了认定，并据此对于每月每平方米应交纳物业服务费的标准重新进行了确定。即2018年5月至12月，物业费标准为每月每平方米1.75元；2019年全年物业费标准为每月每平方米1.25元；2020年全年物业费标准为每月每平方米1.25元。正如一审法院在判决中论述:“被告在实际接受原告的物业服务后，应在原告提供的物业服务范围及程度内交纳物业服务费”。可见，一审法院认可物业服务合同是实诺性合同，业主具体应当交纳物业服务费的金额应当按照物业公司实际提供的服务范围及服务程度标准来计算。对此，纪忠玲在一审提交了2018年5月16日预交的物业费收据一张。从该份收据可以明确看出，纪忠玲按每月每平方米2.5元物业服务费的时间并非系物业服务合同履行完毕，当然就不存在对于物业公司物业服务范围及程度的认可；在纪忠玲预交费用所对应的服务期间内，物业公司的服务范围及程度由一审人民法院通过多份判决及《公告》进行确定（2018年物业服务费用标准为1.75元、2019年全年物业服务费用标准确定为1.25元、2020年为1.25元）的情况下，物业公司不应当再按照业主预交的费用标准收取物业服务费，而应当在同一小区内按统一收费标准进行收取。2、一审中，物业公司提出《公告》为复印件、并且不承认公告为有效的质证观点不应得到法院的支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第九十五条的规定，一方当事人控制证据无正当理由拒不提交，对待证事实负有举证责任的当事人主张该证据的内容不利于控制人的，人民法院可以认定该主张成立。据此，纪忠玲在一审提交的《公告》，应当作为有效证据证明物业公司自主自愿将2019年以后的物业服务费标准降至了每月每平方米1.25元。3、一审纪忠玲提交的《房屋交付验收记录表》及照片七张，足以证明房屋至今存在破烂不堪的状态，物业服务未达标准。出具交付验收记录的机构系物业公司，由物业公司加盖了公章，足以证明对于房屋质量问题负有维修义务的是物业公司,在物业公司未履行维修义务的情形下，物业公司只单纯收取业主物业服务费，其不符合约定的物业服务必然应减少物业服务费用。二、纪忠玲恳请二审法院本着公平公正的原则，对纪忠玲一审中提出的维修保证金、垃圾清理费的退还一并处理解决。本案物业公司于2021年1月1日起终止对案涉小区提供物业服务已是事实，其已收取的费用双方不存在争议，相关费用应当由物业公司在双方债权债务金额计算中相互抵扣，而不应当再由纪忠玲另行起诉。如果由纪忠玲另行起诉，会增加当事人的讼累；同时，如果物业公司的经营及财务状况发生变化，也不利于维护纪忠玲的合法权益。综上，请二审法院根据以上事实及相关法律规定，在查清案件事实后做出公正裁判，支持纪忠玲的上诉请求。物业公司辩称，一审判决事实清晰，法律适用正确，应予维持原判。这个结果在大洼区人民法院已经有20多份同样的判决，在中院已有6份判决维持原判，至于纪忠玲提到的2019年5月前交费标准问题，不是本案审理的范围。且是已经履行完毕的合同，民事行为高度自由，没有受到欺诈、胁迫等不公平的行为影响，人民法院不应干预。综上，请二审法院维持原判。物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判决纪忠玲依照法律的规定和双方签订的《前期物业服务协议》第四条的约定交付尚欠物业服务费7,942.27元(自2019年5月16日至2020年12月31日)，并按照《前期物业服务协议》。第十六条的约定支付违约金；2.请求纪忠玲承担本案的诉讼费。在案件审理过程中，物业公司自愿放弃请求纪忠玲支付违约金的诉讼请求。一审法院认定事实：纪忠玲系案涉小区12栋104单元业主。2018年5月16日，物业公司与纪忠玲签订《富盈•温泉国际城前期物业服务协议》，约定物业公司为案涉小区提供前期物业管理服务。该《前期物业服务协议》对物业基本情况、物业管理服务内容、双方权利和义务、前期物业管理服务费用及相关费用、违约责任等内容进行了约定。该合同第四条约定：“本园区的物业费采取包干制方式，该物业的房屋建筑面积为260.83平方米，按上述计算方式、标准，应按652.072元/月交纳物业费”。该合同第十六条约定：“甲方或该物业使用人逾期交纳物业费的，从逾期之日起每日按应付物业费3%交纳违约金”。第三十二条约定：“本协议甲乙双方签署后生效，至本园区内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止”。纪忠玲已交纳2018年5月16日至2018年5月15日期间的物业管理费。纪忠玲未交纳2019年5月16日至2020年12月31日期间的物业费。另查，物业公司已于2021年1月1日起终止对案涉小区提供物业服务。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，物业公司与纪忠玲签订物业管理服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，该合同对双方具有约束力。纪忠玲在实际接受物业公司的物业服务后，应在物业公司提供的物业服务范围及程度内交纳物业服务费，故对物业公司要求纪忠玲交纳物业费的诉讼请求，予以支持。物业公司与纪忠玲之间约定物业费每月每平方米2.5元，物业公司按1.26元每月每平方米主张2019年物业费，按1.75元每月每平方米主张2020年物业费系对自身权利的处分，不违反法律、行政法规的强制性规定，予以认可。该院确认纪忠玲应向物业公司交纳物业费的期间为2019年5月16日至2020年12月31日，物业管理服务费为7,947.57元。综上所述，物业公司要求纪忠玲给付物业管理服务费的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告纪忠玲于本判决生效后七日内给付原告盘锦家盛物业服务有限公司自2019年5月16日至2020年12月31日期间的物业管理服务费7，947.57元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53元(盘锦家盛物业服务有限公司已预交)，减半收取26.5元，由纪忠玲负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，纪忠玲提交了两份证据，分别为：1、大洼区人民法院（2020）辽1104民初564号及（2020）辽1104民初546号民事判决，564号判决证明2018年-2020年12月30日每月的收费标准1.35元，546号判决证明从2018年以来每月的物业服务标准为原来主张的标准的70%。2、案涉小区郝艳红物业费收据单，证明物业公司对2019年的物业标准按1.25元，2020年物业标准按1.36元收取。物业公司质证认为，对564号和546号民事判决书及中院维持原判的事实没有异议，但纪忠玲的证明目的不实，该两份判决的标准为2019年1.26元每平每月，2018年和2020年为1.75元每平每月，与本案的一审判决标准一致。郝艳红的收费标准是在社区组织和解的情况下收取的，不能代表整个小区的收费标准和法院的裁判标准。本院认证认为，纪忠玲所举的证据不能证明其证明目的，本院不予采信。本院认为，本案的争议焦点为纪忠玲应给付物业公司2019年5月16日至2020年12月31日期间物业管理服务费的标准及数额的认定问题。本案中，物业公司与纪忠玲签订的物业管理服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。物业公司与纪忠玲之间约定的物业费每月每平方米2.5元。物业公司基于物业服务合同和2019年的公告收费标准基础上，依据已生效的民事判决，对物业收费标准进行了70%打折收费，即按1.26元每月每平方米主张2019年物业费，按1.75元每月每平方米主张2020年物业费，系对自身权利的处分，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审判决正确。纪忠玲提到的2019年5月前交费标准问题，不是本案审理的范围。对于纪忠玲提出的维修保证金、垃圾清理费的退还，与本案不是同一法律关系，纪忠玲可另行主张。综上所述，上诉人纪忠玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53元，由上诉人纪忠玲负担。本判决为终审判决。审判长 原 野审判员 周慧君审判员 裴艳伟二〇二一年八月二日书记员 耿 璇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。