吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)吉07民终768号上诉人（原审被告）：孙志新，男，1984年3月1日生，汉族，现住前郭县。委托诉讼代理人：赵文军，吉林良伟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张秀华，女，1954年7月21日生，汉族，现住松原市宁江区。委托诉讼代理人：项柏林，吉林剑虹律师事务所律师。原审被告：张悦，女，1984年1月8日生，汉族，现住松原市经济技术开发区。原审被告：张国锋，男，1960年12月29日生，汉族，现住松原市宁江区。原审被告：张蕴琪，女，2015年12月21日生，汉族，现住松原市宁江区。法定代理人：张悦（系张蕴琪母亲），女，1984年1月8日生，汉族，现住松原市经济技术开发区。上诉人孙志新因与被上诉人张秀华、原审被告张悦、张国锋、张蕴琪案外人执行异议之诉纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2020）吉0702民初6285号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。孙志新上诉请求：依法撤销宁江区人民法院（2020）吉0702民初6285号民事判决；改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：2014年2月27日张蕾、张悦自上诉人孙志新处借款10万元，借贷双方未签订书面民间借贷合同，但签订二手房买卖合同一份作为民间借贷合同的担保。孙志新于2018年8月21日向宁江区法院申请诉前财产保全，法院查封了该房屋。2019年3月29日上诉人孙志新申请法院执行该房屋，宁江区法院立案执行。在执行过程中被上诉人张秀华提出执行异议，称该房屋为其所有，宁江区法院2020年4月24日裁定驳回了被上诉人张秀华的异议请求，张秀华于2020年7月13日向宁江区法院提起执行异议之诉，宁江区法院支持了被上诉人张秀华的诉讼请求。孙志新认为一审法院认定事实不清、适用法律错误，应该依法被撤销。首先被上诉人张秀华与张蕾、张悦的房屋买卖合同不真实，合同上没有张悦的签字，且张蕾死亡后张悦到公证处取得了继承该房屋的公证书，足以说明被上诉人张秀华声称的与张蕾、张悦签订的房屋买卖合同张悦不知情，该合同无效。第二，被上诉人张秀华没有证据证明合法占有该房屋。第三，被上诉人张秀华没有证据证明支付了房屋价款，提供的证据均不是本人经手的凭证。第四，即使有房屋买卖合同法律基础，但是房屋一直未过户，张秀华未取得房屋的所有权，所有权依然归张蕾、张秀华所有（张蕾死亡后，归张悦、张蕴琪继承），而且房屋未过户的原因是银行贷款未还清无法过户，被上诉人张秀华声称的与张蕾、张悦签订的房屋买卖合同约定由张秀华负责还清贷款，所以贷款未还清导致不能过户，完全是张秀华的原因。张秀华辩称，被答辩人孙志新上诉所提到的诉讼，已经被松原市宁江区人民法院所作的（2018）吉0702民初5360号民事裁定，驳回孙志新起诉。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。张秀华向一审法院起诉请求：不得对本案执行标的即坐落于宁江区繁荣街火炬阳光四季47幢4单元202室（产权证号为松房权证宁字第00053501号）房屋的执行，依法解除对该房产的查封。一审法院认定的事实：2014年2月27日，张蕾、张悦自孙志新处借款10万元，借贷双方未签订书面民间借贷合同，但签订二手房买卖合同一份作为民间借贷合同的担保，合同载明“卖方（甲方）张蕾、张悦，买方（乙方）孙志新，孙志新购买张蕾所有的位于宁江区繁荣街阳光四季小区47幢4单元202室，面积99.39平方米，产权证号：松房权证宁字第00053501号的房屋。房屋总价241,132元。甲乙双方同意以银行转贷方式付款，并约定在甲方把原有关于该房屋有关证件提供齐全当日支付房款10万元给甲方，房屋其他房款141,132元接着甲方银行按揭”。同日，张蕾、张悦为孙志新出具收据一枚，该收据记载：“2014年2月27日，人民币壹拾万元整，￥100.000.00元，上记款项系张蕾、张悦收孙志新现金购买松原市宁江区阳光四季小区47幢4单元202室首付款，此房售价为241,132.00元，余款141,132.00元接着银行贷款还贷，房产证号：宁字第00053501号，收款人张蕾、张悦。”双方签订二手房买卖合同后，张蕾、张悦未交付房屋，未办理房屋所有权变更手续。2014年6月24日，张蕾与张秀华签订房屋买卖协议，协议约定：甲方（出卖方）张蕾，乙方（买受方）张秀华，甲方自愿将坐落于宁江区繁荣街阳光四季小区1号楼4单元2层2门的房屋出卖给乙方，房屋产权证号松房权证宁字第00053501号，建筑面积99.39平方米，交易价格38万元，乙方交付给甲方房款24万元，剩余房屋住房贷款14万元整，由乙方负责偿还，待该房屋住房贷款还清后，办理房屋产权过户时，甲方无条件协助乙方办理房屋过户，费用由乙方承担。武淑俭在协议中的证明人处签字。2014年6月16日，张蕾出具收取于润国（张秀华丈夫）房屋定金2万元的收据一枚。2014年6月24日于波（张秀华大女儿）向张蕾账户转款22万元，至此张秀华交付购房款共计24万元。房屋买卖协议签订后，案涉房屋交由张秀华占有、使用至今。张秀华按月偿还银行按揭贷款至2020年1月份。2020年2月28日，张秀华提前偿还该房屋银行贷款，中国邮政储蓄银行个人消费贷款贷后变更申请表中变更情况说明“因张蕾本人去世，有我本人还款，一次付清”，崔井江（张秀华二女儿于咏丈夫）在指定账户还款的还款账户所有人处签字，并通过银行转款的方式偿还贷款本金及利息109,839.71元。同日，中国邮政储蓄银行前郭尔罗斯蒙古族自治县支行出具个人贷款结清证明，证实张蕾与银行签订的编号为22070111110580517001的借据项下的贷款本金和利息已于2020年2月28日结清。孙志新因与张蕾、张悦民间借贷纠纷一案，于2018年8月21日申请诉前财产保全，宁江区人民法院作出（2018）吉0702财保175号民事裁定，对被申请人张蕾所有的住宅一处，予以查封。孙志新于2018年9月7日以所有权确认纠纷案由诉至法院，宁江区人民法院作出（2018）吉0702民初5360号民事裁定，驳回其起诉。2018年10月19日张秀华以张悦、张国锋、张蕴琪为被告诉至法院，要求协助办理过户手续，宁江区人民法院作出（2018）吉0702民初6527号民事裁定，以涉案房屋不具备办理房屋过户条件为由驳回张秀华的起诉。孙志新又于2019年2月14日以民间借贷案由起诉，宁江区人民法院2019年3月29日作出（2019）吉0702民初979号民事判决书，判决内容如下：被告张悦于本判决生效后立即偿还原告孙志新借款10万元。该判决书发生法律效力后，孙志新申请执行。在执行过程中，张秀华提出书面异议，宁江区人民法院于2020年4月24日作出（2020）吉0702执异61号民事裁定书，驳回张秀华的异议请求。张秀华提起执行异议之诉。张秀华与于润国系夫妻关系，于波、于咏系两人女儿。于咏与崔井江于1974年3月7日登记结婚。张蕾（已故）与张悦育有一女张蕴琪，张国锋系张蕾父亲。一审人民法院认为，本案争议焦点是张秀华就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。张秀华应当对其系案涉房屋的权利人承担举证责任和法律后果。孙志新与张蕾、张悦之间基础法律关系为民间借贷法律关系，二手房买卖合同系借款时所签订，真实意思表示并非买卖房屋，系对其借款所做的担保，不具有对抗第三人的效力。张秀华与张蕾于2014年6月24日就案涉房屋达成房屋买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。该协议签订后，张秀华一直占有、使用案涉房屋至今。因案涉房屋尚有按揭贷款未予偿还，双方约定剩余贷款由张秀华偿还，贷款偿还完毕后办理房屋过户手续，依张秀华的申请本院调取的银行存款凭单（自2016年6月24日至2018年1月28日）上存款人处分别有于润国、“张蕾”签字，虽孙志新对存款凭单上“张蕾”的名字是否为张秀华或于润国签字有异议，但自2015年6月15日开始于润国几次签字，与张秀华在庭审中陈述的事实能够相互印证，张秀华与于润国系夫妻关系，于润国偿还贷款亦在情理之中，故能够证实张秀华按月偿还张蕾名下中国邮政储蓄银行贷款的事实。孙志新辩称张秀华与张蕾买卖房屋时该房屋尚有银行抵押贷款未还清故该买卖行为是无效的，因张秀华代为清偿债务，现已消灭抵押权，故对孙志新该项辩解意见不予采信。2020年2月28日，崔井江（张秀华二女儿丈夫）用名下的银行卡代张秀华提前偿还该笔贷款，本院对该事实予以确认。孙志新申请执行的债权种类属于金钱债权。《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”张秀华在本院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，本院查封之前已合法占有该不动产，已支付全部价款，案涉房屋未能办理过户登记非因张秀华自身原因，符合上述规定的四个条件，张秀华对案涉房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益。故张秀华主张不得执行本案执行标的、依法解除对该房产的查封的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百五十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，判决如下：不得执行坐落于松原市宁江区繁荣街火炬阳光四季47幢4单元202号房（产权证号为松房权证宁字第00053501号）。案件受理费100元，由被告张悦、张蕴琪负担。经本院审理查明，查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”经二审庭审核查，孙志新虽对2014年6月张蕾与张秀华签订的《房屋买卖合同》真实性有异议，但未提供证据予以证实，其主张本院不予采信；又称案涉房屋借款时先抵押给孙志新、张悦未在合同上签字，张蕾与张秀华签订的《房屋买卖合同》应为无效合同。因张蕾、张悦与孙志新签订房屋买卖合同未有办理抵押登记手续，其抵押观点不能成立，案涉房屋所有权人为张蕾，张悦未在合同上签字不影响合同效力。合同签订后，张蕾支付现金24万元，余下购房款14万元张秀华以继续偿还张蕾按揭贷款抵顶，购房款全部支付完毕。张秀华一审庭审所举的松原市福聚物业管理有限公司收取物业费的证据，能够证明张秀华于2018年8月查封之前已经占有案涉房屋。没有办理过户登记原因不在张秀华本人。张秀华提出不得执行坐落于松原市宁江区繁荣街火炬阳光四季47幢4单元202号房屋有事实及法律根据，人民法院应予支持。综上，孙志新上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由孙志新负担。本判决为终审判决。审判长  牟凤桐审判员  魏 巍审判员  张 蕊二〇二一年八月十日书记员  宁宏权