山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终9171号上诉人（原审被告）：董云香，女，1953年1月30日出生，汉族，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：李伟，山东潍允律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭园园，女，1979年7月28日出生，汉族，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：姜福海，山东慧勤律师事务所律师。原审被告：张吉范，男，1953年11月6日出生，汉族，住青岛市即墨区。原审被告：张祖铭，男，1988年4月23日出生，汉族，住青岛市即墨区。二原审被告共同委托诉讼代理人：万国斌，北京市仁人德赛(潍坊)律师事务所律师。上诉人董云香与被上诉人郭园园、张吉范、张祖铭房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院(2021)鲁0215民初3403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董云香上诉请求：1、请求撤销青岛市即墨区人民法院(2021)鲁0215民初3403号民事判决书，发回重审或查清事实后改判；2、本案一、二审诉讼费用全部由郭园园承担。事实和理由：一、对房屋买卖一事董云香不知情，张吉范、张祖铭没有告知董云香、更没有征求董云香意见，且事后董云香明确表示不同意并拒绝追认合同，并且处分夫妻共有房产也不符合、不适用关于日常家事代理制度的法律规定，故张吉范、张祖铭出售房屋的行为属于无权处分行为，但一审法院仅以董云香与张吉范、张祖铭的关系就认定郭园园有理由相信董云香同意处置案涉房屋，且在郭园园对此没有提供任何证据的情况下，一审法院就认为张吉范、张祖铭的行为符合家事代理特征，明显无任何依据，判决错误。1、董云香自始至终都明确表示不同意处置案涉房屋。无论是郭园园与张吉范、张祖铭就买卖房屋协商的过程、还是在签订房屋合同买卖时，张吉范、张祖铭从未告知过董云香，更别说是征求董云香是否同意出售的意见，董云香在获知案涉房屋已被出售后，就明确向郭园园表示过其不同意出售，且在本案一审庭审中，也是再次明确了不知情、不同意出售、不追认买卖合同的意见，更重要的是郭园园一审庭审中一直坚持夫妻之间相互有代理权的观点，从此也可以看出，实际上郭园园也是认可、确认董云香本人是没有表达同意出售房屋的意见的。2、法律规定的家事代理制度仅限适用于家庭日常生活需要，张吉范、张祖铭出售夫妻共有房屋的行为并不属于夫妻日常家事代理权的行使范围。首先，《民法典》第一千零六十条第一款“夫妻一方因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为，对夫妻双方发生效力，但是夫妻一方与相对人另有约定的除外。”规定了家事代理制度，根据该条规定，夫妻日常家事代理权的行使范围仅限于“因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为”，即“日常家庭事务”或者“日常家事”，所谓“家庭日常需要”应当是指夫妻共同生活及家庭共同生活中，为满足正常夫妻共同生活和家庭生活所必需的、非属人身性的必须发生的各种事项。而在本案中，出售夫妻共有房屋则系家庭重大事项、涉及到家庭重大财产的处分，明显不属于日常家庭生活需要，所以一审法院关于张吉范、张祖铭的行为符合家事代理特征的认定，明显错误。其次，最高院关于对该条法律规定的理解与适用，也认为“基于个人主义和意思自治原则，夫妻双方虽因婚姻存在共同利益，但不能完全否认各自人格的独立性，因此，去妻一方非因日常生活需要实施的法律行为，不能当然对另一方具有法律约束力。对于家庭重大事项或者重大财产的处分等，夫妻双方应当取得一致意见。”该观点也与《物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”关于对于共有物处分的条件规定是相一致的，即夫妻一方非因日常生活需要实施的法律行为对另一方不具有约束力。3、郭园园没有尽到足够注意义务，其认为张吉范、张祖铭有代理权主观上有过失，一审法院认定郭园园有理由相信处置房屋已征得董云香同意实则无任何证据、完全是主观推断，张吉范、张祖铭的行为不构成表见代理。首先，案涉房屋属于董云香与郭园园张吉范的夫妻共有财产，郭园园买房时只要尽到足够注意义务，就不难发现该共有事实，且根据郭园园认为夫妻双方相互有代理权的观点，可以得知郭园园是认可并知晓该房屋共有事实的。其次，我国夫妻人格独立，在家庭中的地位平等，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权，除日常家事范围内的事务外，非经一方授权，另一方不得以对方的名义或以夫妻双方的名义为民事行为。相对人在夫妻一方以对方名义或以双方名义为民事行为的场合，有义务审查其代理权。如未尽审查之责，自身已有过错，只能依合同法第48条，催告对方追认，而不能以“有理由”相信一方有代理权为由，要求按表见代理处理。再次，夫妻之间，一方并未获得对方授权而以对方或夫妻双方的名义进行民事行为，相对人不能仅因双方之间的配偶身份而相信一方已有代理权，此时不发生表见代理的问题。因此，基于上述事实和理由，张吉范、张祖铭未经董云香同意擅自处分夫妻共有财产的行为，属于无权处分，该行为对董云香没有约束力；二、郭园园诉请董云香、张吉范、张祖铭协助办理房屋产权变更登记手续，实质无异于要求继续履行房屋买卖合同，但是作为共有人的董云香明确不同意继续履行，且郭园园的诉请也不符合《合同法》关于继续履行的法定情形，所以案涉房屋买卖合同客观上无法继续履行，在此情况下，法院不应支持买受人要求继续履行合同的请求，郭园园只能将诉讼请求变更为解除合同、主张损失或者另案主张合法权益。首先，根据合同相对性，案涉房屋买卖合同系郭园园与张吉范、张祖铭签订，董云香并非该合同签订主体，该合同内容只能约束郭园园及张吉范、张祖铭，并不能约束董云香，更不能据此侵害董云香的物权权利。其次，《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行……”而在本案中，鉴于案涉房屋系夫妻共同共有财产，故郭园园关于继续履行合同的诉讼请求能否获得支持，需要考察该诉讼请求是否符合共有物处分的相关法律规定或该房屋共有人之间的约定。对此，董云香在上文已经做了详细阐述，张吉范、张祖铭出售房屋行为并符合《物权法》第九十七条关于“全体共同共有人同意”的条件规定，因此张吉范、张祖铭的行为属于无权处分，导致郭园园的诉请不符合《合同法》第一百一十条规定的“法律上或者事实上能够履行”。再次，根据《人民司法》(案例2017.20)公示的赵铮与闫俊华房屋买卖合同案例，对于“夫妻一方以自己名义转让登记在自己名下的共有房屋，配偶明确表示不同意转让，经审理房屋买卖合同不存在违反合同法第五十二条规定情形的，法院应认定有效，但买受人要求继续履行的，不应予以支持。法院应释明买受人可以主张解除合同……”，具体到本案中，董云香明确不同意转让房屋，所以一审法院不应当强制性的判决处分该案涉房屋。(参考案例：北京市第三中级人民法院2016京03民终716号民事判决书)因此，郭园园要求协助办理房屋产权变更登记手续的诉讼请求不能成立，一审法院应予驳回郭园园的诉请或通过向郭园园释明变更诉讼请求的方式进行处理本案；三、郭园园对案涉房产不构成善意取得，董云香有权追回案涉房屋。根据《物权法》第一百零六条第一款和最高人民法院关于适用《婚姻法》若干问题的解释(三)第十一条第一款等规定，构成对不动产的善意取得必须同时具备三个条件：一是受让人主观上是善意的，二是买受人支付合理对价，三是受让人已经办理产权登记手续。而在本案中，其一，郭园园并非善意：司法实践中判定受让人是否善意的最基本条件就是对转让人系无处分权人的事实并不知情且受让人无重大过失，然而根据郭园园的陈述，郭园园在签订合同时能够考虑到让非产权人的张祖铭签字，却没有让作为产权人的董云香签字，明显属于重大过失，构不成善意。其二，案涉房屋至今仍未办理产权转移登记，董云香仍为登记产权人。因此本案尚未构成善意取得，不应也不能适用不动产善意取得制度，郭园园不能取得案涉房产所有权，董云香有权追回房屋。郭园园辩称：一审法院认定事实和适用法律均正确，应当予以维持。董云香的上诉理由与事实不符，严重违反诚实信用原则。整个房屋买卖过程中均是董云香与郭园园进行电话联系，且签订合同时董云香也在现场，对交易行为并未表示反对，因此张吉范及张祖铭签订合同的行为应当视为对其房产的代理行为。况且房屋交易交付已经近四年，董云香也没有提出异议，也同时佐证了其同意房屋转让的事实。张吉范、张祖铭陈述称：对于本案我方没有提起上诉，对于本案的进一步处理意见是本案所涉及的事项已经导致家庭矛盾升级，希望法院能够依法裁判。张吉范与张祖铭愿意对郭园园进行一定的补偿。郭园园向一审法院起诉请求：1、请求判令张吉范、董云香、张祖铭协助郭园园办理位于墨河嘉苑北苑11号楼2单元1601户的房屋产权登记到郭园园名下；2、请求返还购房款差价20000元；3、诉讼费用由张吉范、董云香、张祖铭承担。一审法院认定事实：张吉范与董云香系夫妻关系，张祖铭系二人之子。张吉范与董云香二人原有位于即墨区房屋一处，后因该房屋拆迁补偿取得了位于墨河嘉苑北苑11号楼2单元1601户的房屋。2017年3月15日张吉范、张祖铭与郭园园签订一份房屋买卖合同，合同约定：张吉范、张祖铭将位于墨河嘉苑北苑11号楼2单元1601户的房屋一套及地下租车位出售给郭园园，共计价款580000元。合同签订后，郭园园支付购房款500000元，并对房屋进行了装修后入住至今。2018年张吉范、董云香、张祖铭将上述房屋产权人登记为董云香（不动产权证号：鲁（2018）即墨市不动产权第0××6号），后郭园园多次要求张吉范、董云香、张祖铭协助办理涉案房屋的产权变更登记，张吉范、董云香、张祖铭均以种种理由拒绝。一审法院认为，本案争议的焦点是：1、郭园园与张吉范、张祖铭签订的房屋买卖合同是否有效。本案中涉案房屋系张吉范与董云香夫妻二人拆迁补偿取得，根据法律规定属于二人的夫妻共同财产，夫妻对该财产具有处分的权利。现张吉范及其子张祖铭与郭园园签订合同，将涉案房屋出售给郭园园，虽然董云香未在合同上签字，但是鉴于张吉范、董云香、张祖铭的关系，郭园园有理由相信张吉范、张祖铭处置涉案房屋系征得了董云香的同意，张吉范、张祖铭的行为符合家事代理的特征，且结合张吉范、董云香、张祖铭已经收取了郭园园的大部分房款以及郭园园早已接收房屋并装修入住的事实，可认定合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，因此该合同合法有效。董云香称对案涉房屋出售一事不知情，张吉范、张祖铭在没有征求其意见的情况下，擅自处分房屋行为属于无权处分，房屋买卖合同无效的主张，与事实不符，一审法院不予支持。2、张吉范、董云香、张祖铭是否应当协助郭园园办理房屋产权登记。张吉范、张祖铭与郭园园签订的房屋买卖合同合法有效，双方当事人均应按约定履行各自的义务。现涉案房屋已经出售给郭园园，且亦符合办理产权变更登记条件，因此，张吉范、董云香、张祖铭应当按照合同约定协助郭园园办理产权变更登记，同时郭园园也需将剩余房款支付给张吉范、董云香、张祖铭。另郭园园在诉讼过程中，撤回了要求张吉范、董云香、张祖铭返还购房差价20000元的诉请，一审法院予以准许。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、张吉范、董云香、张祖铭于判决生效后十日内协助郭园园办理位于即墨区户（不动产权证号：鲁（2018）即墨市不动产权第0××6号）的房屋产权变更登记手续。二、郭园园于判决生效后十日内将剩余房款80000元交付至即墨区人民法院，张吉范、董云香在履行完上述义务后，方可到法院领取案款80000元。案件受理费300元，减半收取计150元，由张吉范、董云香、张祖铭负担。二审中，郭园园提交视频资料一份，证明：该证据虽然没有录上董云香，但有董云香的表态，且从该证据中证明了郭园园与董云香原本就认识而且关系比较好，其称不知道购买房屋的交易行为是严重违反了诚实信用原则。董云香、张吉范、张祖铭质证称：对证据的真实性、合法性、关联性均有异议。其一，无法证明该视频资料为证据的原始载体，并且根据录像内容明显没有完整体现录像中各人的商谈过程，该录像资料不完整。其二，在录像中并没有董云香，并且郭园园所说的有董云香的说话表态也无法判断。所以，该证据无法证明郭园园所主张的内容。经查，该视频资料的内容为郭园园、张祖铭等人商讨房屋付款的过程，张祖铭认可视频资料中系其本人。郭园园主张视频资料中参与谈话的人中有董云香，交谈内容中“那你”、“把那8万就拿出来等房产证凑齐它”、“那8万等下来房产证，哈，不园园说……”均为董云香所说。对此法庭释明董云香的代理人，要求其在庭后3个工作日内就上述内容是否为董云香所说进行核实并将核实情况回复法庭，董云香及其代理人未在法庭规定的期限内就相关情况予以回复。对该视频资料，本院予以采信。本院查明的其他事实与一审一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。本案中，郭园园提交的视频证据可以证明董云香参与了涉案房屋买卖商讨的过程，使人有理由相信张吉范于2017年3月15日签订的房屋买卖合同系其夫妻双方的共同意思表示。董云香主张其对涉案房屋的买卖不知情显然不能成立。依据上述规定，董云香不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。郭园园已按照合同约定支付了大部分房款并已实际接收房屋装修入住，双方合同并不存在继续履行的障碍，原审据此判令张吉范、董云香、张祖铭协助郭园园办理涉案房屋的产权变更登记，并无不当。综上所述，上诉人董云香的上诉请求不成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人董云香负担。本判决为终审判决。审判长  陈明明审判员  马 喆审判员  甘玉军二〇二一年八月二十七日书记员  王冉冉书记员  于国英