四川省资阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川20民终852号上诉人（原审被告）：四川浙粤置业有限公司，住所地四川省资阳市雁江区书台路251号。法定代表人：胡士宽，董事长。委托诉讼代理人：徐宗宪，四川旭兴（资阳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：资阳博美企业管理服务有限公司，住所地四川省资阳市雁江区书台路251号国际商贸城一期（4B、8、9）#楼（4B、8、9）-4B（F）3-5号、（4B、8、9）-4B（F）3-1号、（4B、8、9）-4B（F）3-3号、（4B、8、9）-4B（F）3-4号。法定代表人：徐晟文，董事长。委托诉讼代理人：徐宗宪，四川旭兴（资阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈琼，女，1974年5月19日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。上诉人四川浙粤置业有限公司（以下简称浙粤公司）、资阳博美企业管理服务有限公司（以下简称博美公司）因与被上诉人陈琼房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2021）川2002民初2627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人浙粤公司、博美公司委托诉讼代理人徐宗宪，被上诉人陈琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浙粤公司、博美公司上诉请求：撤销四川省资阳市雁江区人民法院(2021)川2002民初2627号民事判决认定事实部分，对本案事实部分重新作出认定并维持原判决结果。事实和理由：上诉人浙粤公司认可被上诉人陈琼购买了商铺，但双方之间的房屋买卖合同没有纠纷，浙粤公司与陈琼之间也没有收购协议，故浙粤公司不是本案的适格被告。上诉人博美公司确实与陈琼存在委托经营管理合同关系，双方在2014年10月2日签署了委托经营管理合同，合同于当日在签字盖章后发生法律效力，但双方不存在关于收购方面的合意，不存在收购合同，因为在同日虽双方对商铺预期收购协议有预期约定，但该协议不能约束双方必须履行《商铺预期收购协议》，在协议第10条己注明本协议经甲乙双方签字盖章后生效，从形式上看本协议仅有甲方公司的盖章，没有法定代表人签字，也没有授权给任何自然人与陈琼签订本协议。同日签订的《委托经营管理合同》中关于协议生效的条款，与商铺预期收购条款是一致的，但只有委托经营管理合同显示了法定代表人的名称及博美公司的法定代表人章，因此《预期收购协议》不成立，也未发生法律效力。原审法院忽略了《商铺预期收购协议》还具有生效条款，形式要件上必须满足生效条款确定的签字（并）盖章行为。否则只能认定其成立但不生效。恳请二审法院依法对事实部分重新作出认定。陈琼答辩称，预期收购协议、商品房买卖合同及补充协议、委托经营管理合同是同一天同一人办理的，如果没有效就不应拿给我。签字就是合理合法的，如果预期收购协议无效就应在我签买卖合同那天提出来。这四份合同是真实意思表示，因为有回购我才会去买房子。民法典也说了依法成立的合同是生效的受法律保护的，如果合同无效他就是欺诈行为应负法律责任。陈琼向一审法院起诉请求：1.请求二被告共同按照商铺预期收购协议合同第二条第2小点承担支付回购价款276,000元，收购价格为基准价格的两倍，基准价格为138,000元，故回购总价为276,000元；2.诉讼费用2700元由被告承担。一审法院认定事实：2014年9月27日，浙粤公司与陈琼签订《商品房买卖合同》并办理了备案，合同约定陈琼购买位于资阳·国际商贸城一期及地下室（4Ｂ、8、9）-9（Ｆ）3-280的营业用房，总价138000元，付款方式为贷款方式。《商品房买卖合同》第十一条约定出卖人应在2015年3月15日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合1、2、6项所列条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……6.见〈补充协议〉第三条。双方于2014年10月2日签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议第三条约定，买受人在接收房屋时应交清所有房款，出卖人应采取电话、短信、信函或在《华西都市报》上公告交房通知。若买受人在出卖人发出交房通知的15个工作日，应当知道但仍未进行验收交接，则视为出卖人已将《商品房买卖合同》项下商品房交付买受人（或买受人已验收交接），出卖人不承担责任。房屋自交付之日起，《商品房买卖合同》项下商品房的相关责任转移给买受人。买受人本人无法在《商品房买卖合同》及本协议约定的交付期限内前往“资阳·国际商贸城”项目现场或出卖人另行指定的地点办理房屋交付手续时，可以书面委托代理人履行房屋的交付手续。该委托代理关系除应具备代理的法定要件外，还必须由买受人进行公证，费用由买受人承担，并于《商品房买卖合同》约定的交付期限届满前向出卖人提交经公证的委托书。原告已支付上述购房款、维修基金，已缴纳契税、印花税，并办理了不动产权证书。2014年10月2日，甲方陈琼与乙方博美公司签订资阳国际商贸城家居建材馆《委托经营管理合同》，约定甲方将其购买的“资阳国际商贸城——家居建材馆”（4Ｂ、8、9）-9（Ｆ）3-280商铺全权委托乙方进行出租和经营管理，合同第二条，该商铺的委托经营期自2015年3月15日起算共计12年。未经甲乙双方协商一致，不得变更委托经营期限。开发商实际交付商铺的时间延迟的，不影响本协议约定的委托经营期。如因甲方未付齐相关费用，包括但不限于总房款、契税、物业维修基金、房产税等自身原因造成商铺无法交付使用的，则委托经营期限从实际使用之日起顺延6个月起算。第三条甲方的权利义务（一）在本协议生效起至委托经营期结束期间，未经乙方书面同意，甲方不得撤销或变更乙方的代理权限，不得另行委托或出租，也不得干预乙方的经营管理。（二）在本协议生效起至委托经营期结束期间，甲方不得自行出租商铺，不得向实际承租人直接收取与租赁商铺相关的任何费用（含租金）。（三）在本协议生效起至委托经营期结束期间，非经乙方书面同意，甲方不得占有、使用委托乙方经营管理的商铺。（四）在协议生效起至委托经营结束期间，甲方如向第三人出让商铺所有权的，应提前一个月（30天）以上以书面形式通知乙方，乙方在同等条件下拥有优先购买权。商铺出让、赠予、继承给第三人的，甲方应确保第三人受本协议之约束，继续遵守本协议并履行协议义务，在第三方书面确认履行本协议前，甲方不得办理商铺所有权转让手续，否则即属甲方违约，由此发生的任何纠纷及造成的损失（含可得利益之损失）均全部由甲方承担赔偿责任……（六）为了保障全体业主的共同利益，甲方同意乙方对资阳国际商贸城进行统一经营和管理，并同意接受乙方对甲方商铺的经营和物业管理。甲方购买的商铺必须符合乙方的业态规划，甲方不得擅自改变经营业态。（七）为了保障该商铺和相邻商铺的整体利益，遵循整体利益最大化原则，服从统一规划、统一经营、统一管理、统一招商的原则……第五条商业管理费（一）商业管理费标准委托经营期内，考虑甲方的长期利益，并鉴于甲方已享受开发商的优惠价，甲方放弃委托经营管理期限内前六年向乙方收取任何形式的经营收益（包括租金），委托经营期限内前六年内如有收益的，作为乙方的经营管理收入......（二）委托经营第七年至委托经营期结束（即自2021年3月15日至2027年3月14日止），乙方根据市场行情，在统一业态规划的前提下出租商铺，商铺租赁决策归于乙方，租金以乙方和租赁户的《租赁合同》实际成交价为准全部归甲方所有，政府相关租赁税费由甲方承担（由乙方代缴）。已代为收取的租金由乙方按半年一次支付给甲方，同时甲方支付租金的10%给乙方作为招商服务费，由乙方在代收租金中直接扣除……（四）前六年委托经营期满时甲方要求收回所购商铺自用，需提前6个月向乙方提出书面申请并征得乙方同意，甲方收回商铺自用的必须按照市场统一规划业态经营，否则不影响本协议第二条约定的委托经营期限……第七条协议的解除（一）在委托经营期间，甲乙双方不得以任何理由单方面解除本协议，但经甲乙双方协商一致的，可以提前终止本协议……（五）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除协议：1.未按约定支付应享受的经营收益达三个季度以上的，但商铺承租人尚未向乙方支付的除外；2.擅自更改商铺性质的。甲方博美公司与乙方陈琼签订《商铺预期收购协议》，该协议未载明签订日期，该协议约定，鉴于1.乙方于2014年10月2日与浙粤公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于资阳市雁江区的商铺，乙方有意在交房之日起6年后将所购买商铺转让给甲方。2.甲方作为资阳国际商贸城的运营管理机构，愿意在符合约定条件时收购乙方商铺……第一条收购时间1.乙方有权自目标商铺交房之日起6年届满之前60日内书面向甲方提出收购申请（交房日期以浙粤公司书面通知的交房之日为准）。乙方提交申请时，应同时披露目标商铺的使用情况（包括但不限于租赁情况、抵押情况等），乙方应确保其披露事项的真实性、完整性及有效性。2.甲方应在收到乙方书面申请之日起30日内审核乙方目标商铺是否符合约定的条件，符合约定条件的，甲方应按本协议约定进行收购。若经甲方审核，不符合约定条件的，则甲方应书面通知乙方。3.若乙方未在上述期限内提出收购申请的，则视为乙方自动放弃。4.乙方超出上述期限申请的，甲方有权拒绝收购；若甲方愿意继续收购的，收购条件由双方另行协商。第二条收购价格1.基准价格：基准价格为乙方购买目标商铺的合同总价格，即乙方实际支付的购房款总额。本协议目标商铺的实际购买总价为人民币138000元。2.收购价格为基准价格的两倍，故回购总价为人民币276000元整。第三条收购程序和款项的支付1.经甲方审核，符合约定的收购条件的，甲方应通知乙方办理房屋产权过户手续，乙方应在收到甲方通知之日起15内与甲方共同前往相关部门办理过户手续且乙方应按甲方要求准备相关资料文件，若乙方逾期未办理或未按要求准备相关资料的，视为乙方自动放弃，乙方不得再要求甲方进行收购。2.甲乙双方办理完毕房屋产权过户手续后，即甲方已取得目标商铺的权属证明的当日，由甲方一次性向乙方付清全额收购价款，乙方应同时向甲方移交目标商铺的相关证照、资料和文件。3.若乙方为按揭付款的，则乙方应自行负责在甲方收购前，提前偿还贷款，解除按揭贷款抵押。否则，甲方有权拒绝收购。4.乙方应负责办理过户手续前目标商铺的相关费用，包括但不限于物管费用、公共能源费、电费、水费、垃圾处置费等。第四条办理产权过户过程中产生的相关税费及其他费用，按照办理时国家和相关部门执行的法律、法规、政策规定由买卖双方分别承担。第五条收购条件乙方为目标商铺房屋权属登记的所有人并连续自持目标商铺达到6年，且在持有期间及收购前不得有以下情形，若乙方或目标商铺有下列情形之一的，甲方有权拒绝收购，本协议终止：1.目标商铺无法正常使用；2.目标商铺权属存在任何争议和瑕疵的；3.未经项目开发商书面同意擅自改变目标商铺房屋主体结构的；4.目标商铺上设有抵押权或其他他项权利的；5.提交申请时，目标商铺的所有人已经变更，乙方未能联系自持目标商铺达到6年的；6.乙方与其他第三方就目标商铺存在债权债务纠纷或其他纠纷的，存在其它未了结的民事、经济责任的；7.乙方或第三方使用目标商铺存在违规、违法情形的；8.乙方或商铺实际使用人有其他侵犯甲方合法权益行为的。第七条特别约定：若本协议目标商铺的《商品房买卖合同》终止、解除的，则本协议自动终止……2018年9月4日，浙粤公司在报纸上刊登交房公告，载明“交房公告我公司开发建设的多弗国际家居城（原资阳国际商贸城）一期4Ｂ、5、8、9号楼于2018年9月29日正式开始办理交房，为了便于业主收房，我公司将安排在多弗国际家居城（原资阳国际商贸城）售楼中心办理接房手续，本公告自发出之日起按确定时间办理交房。联系电话：028-2659××××特此公告四川浙粤置业有限公司2018年9月4日”。一审法院认为，本案的争议焦点为，《商铺预期收购协议》是否有效，协议约定的收购条件是否成就。原告陈琼与被告浙粤公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》以及原告与被告博美公司签订的《委托经营管理合同》均系合同双方当事人真实的意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。依照《中华人民共和国民法典》第四百九十条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。《中华人民共和国民法典》第五百零二条规定，依法成立的合同，自成立时生效，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。博美公司虽主张《商铺预期收购协议》没有法定代表人签字故不生效，但该公司已经在该协议上加盖公章，故该协议已经成立，而《商铺预期收购协议》系合同双方当事人真实的意思表示，不违反法律强制性规定，应属合法有效，对当事人具有法律约束力。根据上述合同约定，陈琼购买浙粤公司开发的案涉商铺，二者系房屋买卖合同关系，陈琼委托博美公司对商铺进行经营管理，陈琼和博美公司成立委托合同关系，同时，基于委托合同关系，双方达成了在满足条件情形下的商铺收购协议，该协议的性质应认定为房屋买卖合同性质。陈琼要求浙粤公司支付案涉商铺的收购款，没有事实及法律依据，不予支持。收购协议约定的收购时间条件，需满足在目标商铺交房之日起6年届满之前60日内书面向甲方提出收购申请（交房日期以浙粤公司书面通知的交房之日为准），收购协议约定的收购程序和款项支付程序中，需满足办理完毕房屋产权过户手续后，即博美公司已取得目标商铺的权属证明的当日，由博美公司一次性付清全额收购价款。本案中，《商品房买卖合同》约定的交房日为2015年7月30日，浙粤公司未在约定期限内向陈琼交付房屋，而是通过登报公告通知业主交房，报纸刊登的公告交房日期为2018年9月29日。陈琼虽主张在2015年3月15日因浙粤公司将商铺移交给博美公司故而浙粤公司已经在该日期完成交房，但陈琼并未提供充足证据证明该项主张，博美公司与浙粤公司均认可报纸公告的交房日期，加之陈琼在庭审中认可浙粤公司在2018年9月电话通知其收房，故案涉商铺的交房日期为2018年9月29日。根据《商铺预期收购协议》的约定，陈琼应当于2024年7月31日至2024年9月28日之间向博美公司主张收购商铺。因此，陈琼于2021年4月21日起诉主张博美公司支付收购款，不符合《商铺预期收购协议》约定的时间条件。加之在案涉商铺仍登记在陈琼名下的情况下，陈琼径行要求博美公司支付收购价款，亦不符合协议约定的收购程序和款项支付条件。综上所述，陈琼要求博美公司支付收购价款，不符合双方约定的条件，对其诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民法典》第四百九十条、第五百零二条、第五百零九条之规定，判决如下：驳回原告陈琼的诉讼请求。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人陈琼提交的证据材料不能达到其证明目的，本院不予采信。二审经审理查明，博美公司与陈琼签订的《商铺预期收购协议》的时间与《委托经营管理合同》系同一天（即2014年10月2日），《商铺预期收购协议》第十条约定：本协议经甲乙双方签字盖章后生效。二审查明的其余事实与一审一致。本案争议焦点：1.浙粤公司是否本案适格被告？2.《商铺预期收购协议》是否成立并生效？本院认为，一、关于浙粤公司是否本案适格被告的问题。陈琼购买浙粤公司开发的案涉商铺之后，委托博美公司对商铺进行经营管理，同时，双方达成了在满足条件情形下的《商铺预期收购协议》，该协议的性质实为房屋买卖合同性质，浙粤公司在商铺预期收购协议中不是合同相对方。本案中，陈琼是基于商铺收购协议提出诉讼主张，故浙粤公司不是本案适格被告，一审法院应通知其退出本案诉讼，但因一审法院已经对陈琼要求浙粤公司支付案涉商铺的收购款不予支持，故本院予以确认。二、关于《商铺预期收购协议》是否成立并生效的问题。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”、《中华人民共和国民法典》第四百九十条、第五百零二条规定，陈琼在协议上签字，博美公司盖章，协议已经成立。博美公司虽主张《商铺预期收购协议》没有法定代表人签字不生效，但本案中，系在同一时间、同一地点签订了两份合同，其中《委托经营管理合同》中虽有法定代表人的名字，但系打印形式，且合同同时由博美公司的人员盖章并将合同交由陈琼持有，即使无证据证明博美公司的人员获得授权签订《商铺预期收购协议》，陈琼也有理由相信合同签订人有权代公司签订合同。依照《〈中华人民共和国民法典》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”规定，《商铺预期收购协议》系合同双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同上虽无法定代表人签字，但合同的签订符合表见代理的构成要件，应属合法有效，对当事人具有法律约束力。综上所述，浙粤公司、博美公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由四川浙粤置业有限公司、资阳博美企业管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗文利审 判 员 王 力审 判 员 严霁云二〇二一年八月十七日法官助理 周 群书 记 员 龙 艳