中华人民共和国山东省邹平市人民法院民 事 判 决 书山东省邹平市人民法院民事判决书（2021）鲁1681民初356号原告：李式尧，男，1957年7月26日出生，汉族，居民，住邹平市。委托诉讼代理人：王灵霄，山东元格律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：刘颖，山东元格律师事务所实习律师（一般授权代理）。被告：邹平市长山镇南坦村村民委员会，住所地邹平市长山镇南坦村。法定代表人：朱玉波，主任。原告李式尧与被告邹平市长山镇南坦村村民委员会（以下简称南坦村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，三次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告李式尧及其委托诉讼代理人王灵霄、刘颖到庭参加诉讼，被告南坦村委会未到庭参加诉讼；第二次开庭，原告李式尧及其委托诉讼代理人王灵霄到庭参加诉讼，被告南坦村委会未到庭参加诉讼（后经调查前两次开庭时被告南坦村委会无法定代表人）；第三次开庭，原告李式尧及其委托诉讼代理人王灵霄、被告南坦村委会法定代表人朱玉波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李式尧向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行《房屋买卖合同》并向原告交付房屋；2、依法判令被告支付原告违约金计至房屋交付之日（以44720元为基数，按日万分之二的标准，自2015年1月1日起计算，暂计至2020年12月6日，为19372.71元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年7月11日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，购买被告南坛?美林香滨小区7幢3单元202号房屋一套及储藏室。合同约定，被告应于2014年12月31日前将房屋交付原告使用，逾期交付则按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。2013年7月12日，原告向被告支付购房款44720元。截至起诉之日，涉案房屋仍未交付，被告也拒绝继续履行双方签订的《房屋买卖合同》。现为维护原告合法权益，特具状贵院，望判如所请。被告南坦村委会辩称，当时原告在购买房屋的时候，村里是有开发商的，原告的钱是交给开发商了，村里一分钱没有收。至于原告发票上的村委会的章也是假章，这个假章朱科可以作证；那个时候开发商给村里盖房，村里是按照每平方400元提成，房子没有盖开发商就走了。现在的楼房是后来村委换届以后，2018年这届村委会又找建筑商将楼房建起来的，至于以前的购房户，他们这一届村委会不承担。村里现在盖起了70套楼房，除去其中16套面积为130平方米的楼房由村委置换给了16户拆迁户外，剩余54套楼房全部归建筑商董传秀所有，抵作村委会应当支付给董传秀的建设工程款，这54套楼房并不属于村委所有。村委会不同意继续履行与原告李式尧签订的房屋买卖合同。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告李式尧提交的证据1，被告南坦村委会辩称不知情，并称《房屋买卖合同》中的村委会公章系假章，经本院向签订合同时担任南坦村村民委员会主任的朱科调查核实，朱科称无法判断合同上村委会公章的真假，同时又称其本人并未在合同上加盖公章，原告李式尧作为南坦村村民与被告南坦村委会、山东鸿洋房地产开发有限公司（以下简称鸿洋房地产公司）签订房屋买卖合同，其有理由相信该公章系真实的公章，被告南坦村委会无证据证明该公章系虚假的公章，本院对《房屋买卖合同》予以确认；原告李式尧提交的证据2，被告南坦村委会辩称不知情，因“客户延期缴款单”系建筑商鸿祥房地产公司派驻在南坦村工地的项目负责人吕海艇（音）向其出具，而非被告南坦村委会向其出具，被告南坦村委会虽不知情但亦无证据否认其真实性，原告李式尧将缴款单作为己方证据提交表明其认可该证据，本院予以确认；对证据3中的“邹平县长山镇南坛村旧村改造项目－总平面图”，被告南坦村委会质证称有异议，现任村两委不知情，经本院向原村委会主任朱科调查，朱科对其真实性无异议，并称现在已经建好的三幢楼属于设计图纸中的7号、9号、11号楼，本院予以确认；原告李式尧提交的证据4，被告南坦村委会辩称不知情，该公证书系山东省博兴县公证处依法出具的公证文书，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年，被告南坦村委会在本村集体土地上与鸿祥房地产公司联合开发该村“南坦?美林香滨”小区，该村有16户村民以其住宅及宅基地与被告南坦村委会置换楼房，被告南坦村委会在被拆迁房屋的宅基地上建设楼房。原告李式尧一方面以其原住宅及宅基地从被告南坦村委会置换了一套楼房，另一方面，2013年7月11日，被告南坦村委会作为甲方、原告李式尧作为乙方、鸿祥房地产公司作为丙方（委托方），三方签订《房屋买卖合同》一份，合同约定原告李式尧购买“南坦?美林香滨”小区7号楼3单元202号楼房，包括储藏室，其中楼房的面积为95.81平方米，单价为每平方米2033元，合计194700元，储藏室面积为8.91平方米，单价为每平方米1919元，合计17100元，楼房及储藏室总价为211800元；合同第四条约定付款方式为分期付款，楼房奠基开盘付清总房款的40%，楼房主体封顶前7日内付清总房款的30%，交房当日付清总房款全款；合同第五条约定乙方逾期付款的违约责任为：按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，经甲方、丙方协商一致有权解除合同。解除合同的，乙方按累计应付款的2%支付违约金。乙方愿意继续履行合同的，经甲、丙双方一致同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；合同第六条约定，甲、丙双方应于2014年12月31日前将房屋交付乙方使用，但如遇下列特殊原因，除三方协商同意解除合同或变更合同外，甲、丙双方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且甲、丙双方在发生之日起三十日内告知乙方的；2、政府政策原因变故的；合同第七条约定原、丙双方逾期交房的违约责任，除本合同第六条规定的特殊情况外，甲、丙双方如未按本合同规定的期限将该房屋交付乙方使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲、丙双方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲、丙双方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方已付款的2%支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲、丙双方按日向乙方支付已交房价款万分之二的违约金。合同落款处的甲方位置加盖有“邹平县长山镇南坦村民委员会”印章，乙方处有原告李式尧签名，丙方处加盖了“山东鸿祥房地产开发有限公司长山项目部”印章。合同签订后，原告李式尧将40%首付款中的44720元直接交付给吕海艇，后吕海艇于2013年7月13日又向原告李式尧送达“客户延期缴款单”，缴款单载明总房款211800元，付款方式为分期，已交房款44720元，剩余房款40000元，交清日期为2013年7月31日，但原告李式尧未于2013年7月31日前向吕海艇交付剩余的40000元，亦未向被告南坦村委会交付剩余的40000元。吕海艇找到建筑商董传秀，由董传秀组织人员进行施工建设。涉案工程仅进行了地基部分的施工后，吕海艇因故撤出施工工地，导致楼房未能按期建设。在吕海艇撤走后，被告南坦村委会直接找到董传秀，由董传秀负责垫资进行涉案工程的施工建设，董传秀对地基部分重新进行施工后继续进行主体建设，在2018年上半年南坦村换届选举前，董传秀已经建完了原规划图中的7号、9号、11号三幢楼的主体，但在安装门窗及进行内外装修前因故停工。朱玉波于2018年当选村委会主任后，再次找到董传秀，由董传秀继续进行施工，现已具备了交房条件，建成的三楼按照属于原规划图中的7号楼、9号楼、11号楼，其中有40套楼房的面积为130平方米，另外30套楼房的面积为100平方米。因被告南坦村委会将涉案工程直接交付给董传秀垫资建设后，未向董传秀支付过建设工程款，根据被告南坦村委会与董传秀的约定，其中的16套130平方米的楼房属于被告南坦村委会，被告南坦村委会已经将房屋交付给了16户拆迁户，另外的54套楼房归董传秀所有，折抵作被告南坦村委会应当支付给董传秀的建设工程款。在包括原告李式尧购买的7栋3单元202室在内的三幢楼房具备交付条件后，原告李式尧于2020年12月10日向本院提起诉讼，要求继续履行双方签订的房屋买卖合同，在诉前调解未果的情况下，本院于2021年1月11日正式立案，于2021年1月26日、3月12日两次开庭，被告南坦村委会均未到庭参加诉讼，后经调查在诉讼期间朱玉波已经不再担任被告南坦村委会主任职务，因被告南坦村委会无法定代表人可以代表其进行诉讼，本案中止诉讼。在2021年上半年进行换届选举时，朱玉波再次当选被告南坦村委会主任，本案恢复审理，并于2021年7月27日第三次开庭审理。在第三次开庭之前，因被告南坦村委会拒收剩余的购房款，原告李式尧于2021年7月15日将剩余的购房款167080元提存至博兴县公证处。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原被告签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，双方应按合同约定全面履行义务。《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定，买受人应当按照约定的时间支付价款。原告李式尧购买的楼房总价款为211800元，按照房屋买卖合同的约定，原告李式尧应当在楼房奠基时支付首付款84720元，然而其仅交付了44720元，在吕海艇向其送达催款通知后，其并未在通知限定的时间2013年7月31日前按时交纳剩余的40000元，即使后来因吕海艇撤走导致其无法向吕海艇交纳剩余的首付款，由于原告李式尧是与被告南坦村委会、鸿祥房地产公司（委托方）共同签订了房屋买卖合同，其可以将剩余40000元交付给被告南坦村委会而未按时交付，违约在先。涉案工程因故建设缓慢且数次停工，因此导致被告南坦村委会未在2014年12月31日前交付楼房，被告南坦村委会亦存在违约行为。根据房屋买卖合同的约定，原告李式尧应当在主体封顶前7日内付清第二笔购房款的30%，庭审中原被告均未举证证明主体封顶的具体时间，但截至原告李式尧向本院起诉时，涉案房屋已经具备了交付条件，由此可见主体早已封顶，原告李式尧未举证证明其在主体封顶前或者封顶时曾要求向被告南坦村委支付第二笔30%的购房款，退一步讲，即使其曾要求交纳第二笔30%的购房款而遭到被告南坦村委会的拒绝，其可以采取法律规定的提存方式来履行自己的付款义务，然而直至其于2020年12月20日向本院起诉时，也仅是交纳了首付款中的44720元，剩余首付款40000元和第二笔30%的购房款63540元未按合同约定的付款时间交付，未按时完成合同约定的付款义务。被告南坦村委会在鸿祥房地产公司撤走不再进行施工建设后，又将涉案工程直接发包给董传秀由其垫资进行施工建设，但并未向其支付建设工程款，而是将包括原告李式尧购买的7号楼3单元202号在内的54套楼房交付给了建筑商董传秀，折抵作建设工程款。在原告李式尧未按时交纳购房款、被告南坦村委会未将涉案房屋交付给原告李式尧之前，原告李式尧仅享有债权请求权而不享有物权请求权，因被告南坦村委会已经将7号楼3单元202号交付给董传秀抵作建设工程款，该套楼房已经不再属于被告南坦村委会所有。虽然被告南坦村委会未反诉要求解除房屋买卖合同，但双方之间的房屋买卖合同已无法继续履行，原告李式尧购买涉案楼房的合同目的已经不能实现，其请求继续履行房屋买卖合同、被告南坦村委会向其交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。原告李式尧要求被告南坦村委会支付违约金计至房屋交付之日（以44720元为基数，按日万分之二的标准，自2015年1月1日起计算，暂计至2020年12月6日，为19372.71元），属于原被告均同意继续履行房屋买卖合同但被告南坦村委会逾期交付房屋时，被告南坦村委会应当承担的违约责任计算方式，现因原被告之间的房屋买卖合同已经无法继续履行，故对于原告李式尧要求按照此种违约金计算方式计算违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告李式尧可另行向被告南坦村委会主张返还首付款44720元及合同不能履行的违约责任。原告李式尧提存在博兴县公证处的购房款167080元由原告李式尧自行领回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百一十条第一项、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李式尧的诉讼请求。案件受理费减半收取142元，由原告李式尧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审判员  姜道策二〇二一年八月十五日书记员  赵珍珠