辽宁省本溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽05民终1294号上诉人（原审被告）赵宝贵，男，1962年12月1日出生，汉族，辽宁省本溪市人，本钢供水工人，现住辽宁省本溪市明山区。委托诉讼代理人唐凤兰，女，1955年4月6日出生，汉族，辽宁省本溪市人，本溪公交公司退休工人，现住辽宁省本溪市溪湖区。被上诉人（原审原告）孙晓华，女，1967年5月14日出生，汉族，辽宁省本溪市人，本溪市明山区市场监督管理局科长，现住辽宁省本溪市平山区。被上诉人（原审被告）赵桂梅，女，1967年11月16日出生，汉族，辽宁省本溪市人，本钢特钢厂第六建筑公司退休工人，现住辽宁省本溪市明山区。上诉人赵宝贵与被上诉人孙晓华、赵桂梅因房屋买卖合同纠纷一案,不服辽宁省本溪市溪湖区人民法院（2021）辽0503民初385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。赵宝贵上诉请求：撤销原审判决，依法改判终止赵宝贵与孙晓华的房屋买卖合同并由孙晓华赔偿赵桂梅装修损失费。诉讼费用由孙晓华承担。其依据的事实及理由：一、孙晓华的房屋在柳塘地区山坡上，位置比较高，比较偏，楼层比较高，现赵桂梅放弃该房屋的使用权，因赵宝贵患脑梗，中枢动脉闭塞，身体状况不适合买孙晓华的房屋。二、房屋状况不明，有几套房不明，柳塘地区房子不只一处，在房屋过户时契税不能按一套房计算，赵宝贵将承担很大一部分房屋契税。三、录音中孙晓华提出赵宝贵不买她同意，将房屋给孙晓华倒出，这也是案件客观事实。四、涉案房屋的手续仍然在孙晓华手中，在没交给赵宝贵的手中，没有任何书面凭证的情况下，孙晓华将钥匙交给了赵宝贵，导致赵桂梅对房屋进行了装修，造成的损失应由孙晓华承担。孙晓华辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。赵桂梅辩称：这个房子我不可能买。孙晓华向一审法院提出诉讼请求：1.判令赵宝贵履行与孙晓华的房屋买卖合同，支付剩余购房款6.5万元，并自2016年7月起按年利率6%计算利息。2.判令赵桂梅对上述支付义务承担连带给付责任。诉讼费用由赵宝贵、赵桂梅负担。一审法院认定事实：孙晓华与赵宝贵、赵桂梅系远亲关系，赵宝贵与赵桂梅系兄妹关系。2007年8月18日，孙晓华与本溪市城乡建设综合开发公司签订《（柳塘）地区违章建筑房屋拆迁、安置协议书》，协议约定：孙晓华将其坐落于本溪市溪湖区安全街七组、实测面积为24.32平方米的违章住宅交由本溪市城乡建设综合开发公司拆除，本溪市城乡建设综合开发公司给孙晓华安置二类标准套型房屋（60㎡，设计误差±2㎡，以实际面积结算，多退少补）。2010年11月8日，本溪市城乡建设综合开发公司给孙晓华安置了位于本溪市溪湖区的房屋，孙晓华交纳相关费用后办理了进户手续。后孙晓华将房屋钥匙交给赵宝贵，委托赵宝贵出售该房屋。2016年7月，孙晓华与赵宝贵达成口头协议，双方约定：赵宝贵购买孙晓华位于本溪市溪湖区房屋，房屋价款7.5万元，待赵宝贵房屋动迁款下发之后再给付孙晓华购房款。双方达成协议后，赵宝贵将本溪市溪湖区房屋钥匙交给赵桂梅，赵桂梅装修后居住。赵宝贵已给付孙晓华购房款1万元。此后因孙晓华向赵宝贵催要房款双方产生争议。孙晓华向法院提供了录音资料。1.2019年12月14日，孙晓华和赵桂梅的电话录音载明：赵宝贵给其妹妹赵桂梅弄个房子，赵宝贵承诺动迁钱下来后给付孙晓华购房款。赵宝贵给赵桂梅钥匙后，赵桂梅开始装修。2.2019年12月14日孙晓华与赵宝贵的电话录音载明：赵宝贵购买孙晓华的安置房屋，因其妹妹赵桂梅没房子，生活困难，赵宝贵把房子给赵桂梅。孙晓华表示本来本去，以7.5万元价款将房屋卖给赵宝贵。赵宝贵认可已给付孙晓华1万元购房款，还剩6.5万元购房款未付，因政府动迁款现在还没给付，所以其也没有办法给付。3.2020年6月2日赵宝贵与赵桂梅电话录音（免提）载明：孙晓华与赵宝贵、赵桂梅之间因房屋过户费用负担、产权证书办理发生争议，赵桂梅表示赵宝贵已经给付孙晓华购房款1万元，自己再给孙晓华6.5万元，但房票要过户到自己名下，其不承担房屋过户费用，自己买的是有房票的房子。另查明，案涉房屋所处楼盘尚还不能办理房屋产权证书。案件过程审理中，根据孙晓华的申请，法院依法对本溪市明山区土地房屋拆迁服务中心发放给赵宝贵的拆迁补偿款冻结6.7万元。一审法院认为，孙晓华与赵宝贵达成的口头房屋买卖协议，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，孙晓华已将房屋交付给赵宝贵，本溪市明山区土地房屋拆迁服务中心已向赵宝贵发放了房屋动迁补偿款，赵宝贵理应按约定给付孙晓华购房款。关于双方买卖房屋的交易价格，孙晓华与赵宝贵通话录音已证明是7.5万元，对此予以确认，扣除赵宝贵已给付的购房款1万元，赵宝贵尚欠孙晓华购房款6.5万元，故对孙晓华要求赵宝贵给付购房款6.5万元的诉讼请求予以支持；关于孙晓华要求赵桂梅给付购房款的诉讼请求，因本案系孙晓华与赵宝贵履行房屋买卖合同期间产生的争议，与赵桂梅无关，故对孙晓华要求赵桂梅给付购房款的诉讼请求不予支持；关于赵宝贵提出的双方口头约定房屋价款为6.5万元的主张，因双方系口头合同，其与赵宝贵的通话录音记载房屋价款7.5万元，赵宝贵未能提供其他证据佐证，故对赵宝贵这一主张不予采信；关于赵宝贵和赵桂梅提出的孙晓华提交的电话录音未经其同意不合法的辩解意见，因该录音记载了案件的客观事实，对该录音予以采信；关于赵桂梅提出的房屋过户需交纳税费的主张，因该主张与本案无法律关系，且未实际发生，故本案不予处理。判决：1.赵宝贵于判决发生法律效力之日起十日内给付孙晓华购房款6.5万元；2.驳回孙晓华要求赵桂梅给付购房款的诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1425元，诉讼保全费670元，合计2095元，由赵宝贵负担。本溪市中级人民法院经二审审理，确认了一审法院查明的事实。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，赵宝贵与孙晓华之间达成了口头的购房合意，通过孙晓华提供的录音证据也可以认定案涉房屋出售金额及已付购房款情况，赵桂梅对涉案房屋由其装修并居住的事实予以认可，因此赵宝贵与孙晓华之间的房屋买卖合同成立，双方均应按约定履行各自义务。另依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。现孙晓华要求赵宝贵继续履行双方之间的房屋买卖合同，赵宝贵提出解除其与孙晓华之间房屋买卖合同，但赵宝贵提出解除合同的理由不符合上述法律规定，因此对于上诉人赵宝贵要求终止其与孙晓华之间买卖合同的上诉请求，本院不予支持。关于上诉人赵宝贵提出房屋状况不明，有几套房不明，柳塘地区不只一处房，在房屋过户时契税不能按一套房时算，赵宝贵将承担很大一部分房屋契税的上诉意见，因双方均认可对涉案房屋办理过户手续相关事宜无约定，而且目前房屋不具备办理过户手续的条件，亦无法确认办理过户手续所需相关费用，故对于上诉人赵宝贵提出的此项上诉意见，本院无法支持。关于上诉人赵宝贵提出录音中孙晓华提出赵宝贵不买她同意，将房屋给孙晓华倒出，这也是案件客观事实的上诉意见，因赵桂梅未将案涉房屋倒出，故对于上诉人赵宝贵提出的此项上诉意见，本院不予支持。关于上诉人赵宝贵提出涉案房屋的手续仍然在孙晓华手中，在没交给赵宝贵的手中，没有任何书面凭证的情况下，孙晓华将钥匙交给了赵宝贵，导致赵桂梅对房屋进行了装修，造成的损失应由孙晓华承担的上诉意见，因无法律依据，本院不予支持。综上所述，赵宝贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费七百一十三元，由上诉人赵宝贵负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱 飞审 判 员  高广明审 判 员  高 伟二〇二一年九月十三日法官助理  王晓雪书 记 员  回 娜附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。