辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终7107号上诉人（原审被告）：魏楠，男，1979年4月11日生，汉族，住辽宁省大连。被上诉人（原审原告）：大连高新园区海创物业管理有限公司，住所地大连高新技术产业园区爱贤街8号19层-1号。法定代表人：王世国，该公司总经理。委托诉讼代理人：李雅清、刘鲜芳，辽宁华金律师事务所律师。上诉人魏楠因与被上诉人大连高新园区海创物业管理有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2021）辽0293民初1100号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人魏楠上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并判令被上诉人立即停止对上诉人使用物业的干扰，被上诉人收取未来物业费的前提是彻底解决房屋漏水渗水问题，修复消防及监控设施，恢复草地绿化等环境公共卫生设施，判令被上诉人按实际服务等级及政府指导价重新定价物业收费标准，按新价格退还2012、2013、2014、2015年多收取的物业费及利息，判令上诉人免缴2016、2017、2018年物业费，判令被上诉人立即停止对上诉人的伤害行为并道歉，赔偿由于电梯坠落给上诉人造成的精神损失费1万元，误工费4000元，漏雨房屋室内损伤费4000元。主要事实和理由归纳如下：一、一审未对被上诉人长期不作为的违约行为及给上诉人造成的伤害事实进行认定，物业收费标准超出政府指导价范围。一审只论述上诉人的义务，对被上诉人的义务只字不提，上诉人不交物业费是因被上诉人长期不提供服务所致。前期物业合同没给过上诉人，上诉人不知晓内容，该合同不合法、不真实，应为无效。二、一审适用法律错误，将被上诉人违约行为认定下为瑕疵不当。被上诉人大连高新园区海创物业管理有限公司不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。大连高新园区海创物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判令被告支付自2016年1月1日至2020年12月31日的物业费14,310元，车位费2400元，滞纳金1671元。一审法院经审理查明，原告系半山壹号小区物业服务企业，被告系该小区业主，其房屋建筑面积为132.5平方米。2011年，半山壹号小区建设单位大连海创房地产开发有限公司与大连高新技术产业园区物业管理中心（以下简称“物业管理中心”）签订《海创中冶焦耐项目[半山壹号]前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》），约定由大连海创房地产开发有限公司选聘物业管理中心为半山壹号小区提供前期物业服务。2012年1月11日，被告与大连海创房地产开发有限公司签订《半山壹号前期物业管理服务协议》（以下简称《前期物业管理服务协议》），约定大连海创房地产开发有限公司有权委托物业服务企业对半山壹号小区实施前期物业管理，物业费标准为住宅1.8元/月/平方米，车位费为50元/月，物业费于每季度首月10日前交纳，如被告未按约定交纳物业费，物业服务企业有权要求被告补交并自逾期之日起按每日0.3%交纳滞纳金。合同还约定了其他权利义务。被告未向原告支付自2016年1月1日至2020年12月31日的物业费14,310元（1.8元/月/平方米×157.74平方米×36个月）以及2016年1月15日至2020年1月14日期间的车位费2400元。庭审中，原告提供了2018年及2019年物业催费记录本，其中记载物业工作人员于2018年11月、2019年10月曾向被告主张物业费用。2020年被告在与原告代理律师通话中也承认原告的催费行为。另查，2013年11月11日，物业管理中心更名为大连高新技术产业园区凌创资产管理中心。2016年7月8日，大连高新技术产业园区管理委员会《关于清理领导干部在企业兼职及凌创资产管理中心业务整合的会议纪要》记载：“二、立即启动凌创资产管理中心业务整合工作……物业管理服务职能及业务全部整合到海创集团下属的海创物业公司……”。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。故建设单位大连海创房地产开发有限公司与物业管理中心签订的《前期物业服务合同》对物业管理中心（物业服务企业）、被告（业主）均具有法律约束力，双方均应遵照履行。而且建设单位也与被告签订了《前期物业管理服务协议》，明确告知了被告建设单位委托前期物业的权利及物业费、车位费的收费标准。根据查明事实，物业管理中心于2013年11月11日更名为“大连高新技术产业园区凌创资产管理中心”，且于2016年7月8日将其物业管理服务职能及业务全部整合到原告处。原告已为半山壹号小区提供了物业服务，被告作为业主接受了原告提供的物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，被告理应向原告支付物业费、车位费。故原告主张被告支付自2016年1月1日至2020年12月31日的物业费14,310元及2016年1月15日至2020年1月14日期间的车位费2400元的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。关于被告辩称合同未经法定流程运作，合同签订具有强迫性与欺骗性，并未提供证据证明。而物业收费标准与政府指导价不符，也非导致合同无效的法定情形。关于被告辩称原告的物业服务不符合约定的意见，本案被告主张的服务问题尚不足以构成其免除或减少交费义务的事由。关于被告主张原告部分费用诉请超过诉讼时效，经查原告时效期间内已向被告主张费用，诉讼时效已发生中断，故被告主张部分费用经过诉讼时效于法无据。综上，对被告的上述抗辩意见，不予支持。关于原告主张被告支付滞纳金的诉讼请求，被告未依约支付物业费系因被告对事实及法律关系认识存在偏差，且物业公司与业主是相互依存关系，小区服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主与物业公司的相互配合、努力，为进一步改善双方关系，对于原告该项诉讼请求，不予支持。判决如下：一、被告魏楠于判决生效之日起十日内给付原告大连高新园区海创物业管理有限公司自2016年1月1日至2020年12月31日期间的物业费14,310元；二、被告魏楠于判决生效之日起十日内给付原告大连高新园区海创物业管理有限公司自2016年1月15日至2020年1月14日期间的车位费2400元；三、驳回原告大连高新园区海创物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计130元（原告已预交），由被告魏楠负担130元，于判决生效之日起七日内向大连高新技术产业园区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。原告大连高新园区海创物业管理有限公司预交的案件受理费130元，应予退还。二审中，上诉人提交一份被上诉人董事长孙晓梅与半山壹号业主之间的电话录音和会议记录作为新证据，拟证明被上诉人承认其物业服务长期处于不作为状态，公司内部相关负责人存在玩忽职守问题，并表态被上诉人会第一时间撤诉，研究赔偿相关业主的事宜，并承诺在没有整改好之前，业主不要缴纳物业费等。被上诉人未提交新证据，发表质证意见如下：对于新证据真实性没有异议，但认为录音显示，在业主提出问题后，被上诉人领导明确表示会进行调查，该份录音不能成为上诉人拒交物业费的理由。因该新证据不能作为上诉人拒付物业费的依据，故本院不予采信。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，《前期物业服务合同》虽已到期，但被上诉人仍为案涉小区提供物业服务，上诉人是小区业主，双方成立事实上的物业服务合同关系。上诉人拖欠2016年1月1日至2020年12月31日期间的物业费是不争的事实，在查明被上诉人已提供了基本物业服务的情况下，一审法院判决上诉人给付所欠物业服务费14,310元正确，本院予以维持。上诉人如认为被上诉人不履行或者不完全履行合同约定的或者法律、法律规定以及相关行业规范确定的服务义务，可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，另案主张被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，其以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用于法无据，不能得到本院支持。关于物业收费标准的问题，合同行为系双方当事人意思自治范畴，只要不违反法律、行政法规的强制性规定即为有效，司法不宜干预。本案中，被上诉人与开发商签订的《前期物业服务合同》和上诉人与开发商签订的《前期物业管理服务协议》均系各方真实意思表示，内容合法，当属有效。合同约定的物业收费标准系各方合意的结果，上诉人作为业主受该合同的约束，理应按此标准支付物业费。上诉人已实际缴纳了数年的物业费，视为对该标准的已知与认可，其关于该标准违反行政管理规定的主张不能成为其拒交物业费的合法理由。对于今后的物业费收费标准与收费条件，上诉人可通过民主议定或与被上诉人协商的方式予以解决，本案不予处理。上诉人关于免缴2016年-2018年物业费的主张，因被上诉人在一审时已举证在法定期间内进行了有效催收，能够引起诉讼时效中断，故被上诉人有权要求上诉人给付2016年-2018年期间的物业费，上诉人关于该期间诉讼时效已过，上诉人可以免缴的上诉理由不能成立。上诉人关于停止伤害、赔礼道歉、退还多收物业费及利息、赔偿精神损失和房屋损伤费的主张，构成独立的诉讼请求，因上诉人在一审中未对此提出反诉，被上诉人不同意在二审中一并处理，双方亦无法就此达成和解，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，本院不予处理，上诉人如有证据可另行主张。综上，上诉人魏楠的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人魏楠负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 迪审判员  毕春燕二〇二一年九月十八日书记员  程添莹