山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终10139号上诉人（原审原告、反诉被告）：庞健，男，1972年8月24日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李旭林，男，1992年1月5日出生，住山东省青岛市市南区。被上诉人（原审被告）：王斌花，女，1994年1月1日出生，汉族，户籍地甘肃省清水县，住甘肃省清水县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王斌斌，男，1992年1月23日出生，汉族，户籍地甘肃省清水县，住甘肃省天水市清水县。以上三被上诉人之共同委托诉讼代理人：张春雨，山东慧勤律师事务所律师。以上三被上诉人之共同委托诉讼代理人：刘天琪，山东慧勤律师事务所实习律师。上诉人庞健因与被上诉人李旭林、王斌花、王斌斌房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2021）鲁0203民初5781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。庞健上诉请求：1.撤销原审判决；2.依法改判驳回李旭林、王斌斌的一审反诉诉讼请求；3.依法改判李旭林、王斌花、王斌斌承担损害赔偿等损失34005.42元；4.本案一审、二审诉讼费用、鉴定评估费等由李旭林、王斌花、王斌斌承担。二审中明确第三项诉讼请求的具体构成同一审中的诉讼请求及具体计算明细。事实和理由：一、原审判决认定事实错误：1.一审庞健提交了12份31张证据，大部分来自微信聊天记录，已经充分证明了李旭林、王斌花、王斌斌占用客厅严重违反合同已经达到押金不退的程度，但原审未予认定。同时李旭林、王斌斌未能提交退房时交接无误的证据，却被原审判决退押金1000元显失公平。2.租房合同第10条第4款明确约定了设施损耗由李旭林、王斌花、王斌斌承担的条款，原审判决却以正常损耗为由免除李旭林、王斌花、王斌斌的赔偿责任，这种突破合同约定的判决显然是错误的。二、原审判决采信的证人证言违反证据规则：1.原审证人杨某系是直接参与了第一次地板损坏的利害关系人，理应当承担连带赔偿责任，其做出的对庞健不利的证言不能作为定案依据。2.原审证人杨某作证时连当时事件发生时间都记错，把2018年9月发生的时间说成是4、5月份，与事实出入较大，故其证言不能被采信。李旭林、王斌花、王斌斌共同辩称，一审事实认定清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。庞健向一审法院起诉请求：1.请求法院判令李旭林、王斌花、王斌斌赔偿庞健装修及设施损坏赔偿费人民币约23200元；停租等损失7100元。合计30300元；2.请求法院判令李旭林、王斌花、王斌斌支付占用主卧的使用费2400元；3.请求法院判令李旭林、王斌花、王斌斌支付拖欠的水电费695.42元，丢失床单2条、椅子3把赔偿费350元，门禁卡60元，顶灯200元，合计1305.42元；4.请求法院判令李旭林、王斌花、王斌斌承担本案诉讼费用、鉴定评估等费用。索赔明细：1.客厅地板及厨房拆装需评估按20000元计。主卧晾衣架损坏1000元，卫生间淋浴支架及阀门损坏400元，次卧壁纸损坏两处800元，不锈钢厨具损坏1000元。合计23200元。拆除重装需要两个月时间，一个月施工一个月散味，每个月租金：主卧1200+次卧1100+1000北屋=3300元，2个月=6600元，交通费500元，合计：7100元。两次漏水损坏地板情况：第一次是2018年9月初，李旭林、王斌花、王斌斌和主卧租户合租过程中，出现一次厨房漏水情况，也把楼下邻居402户天花板泡坏。庞健客厅卫生间门口的地板泡坏。当时李旭林、王斌花、王斌斌把全部责任推到主卧租户身上，但主卧不认可，认为应该是共同责任。庞健因缺乏证据无法断定责任搁置索赔。第二次：2020年12月14日下午6点左右，接到楼下402户邻居反映，说客厅漏水淹了他家天花板和墙壁，我告知邻居如有损失直接向租户索赔。事后过去当面询问王斌花，她承认说厨房水龙头漏的水。当时客厅地板潮湿有缝隙变大的情况，2021年3月我再次查看时发现地板已经发霉有异味，起鼓、蜕皮、松动现象严重，已经达到需要整体更换的程度。2.2019年7月8日下午2点40分发现饮水机，电饭煲，饭桌占用客厅，2020年9月10日12点38分再次发现李旭林、王斌花、王斌斌占用客厅堆放杂物，经过警告其清理后仍存放饮水机和饭桌。有聊天记录和照片。邻居有投诉租户在客厅打麻将喧哗扰民。这两行为违反合同第5条第2款：任何人不得在客厅存放任何个人物品或有喧哗扰民行为，违者押金不退。故押金已经于2019年7月灭失，不能抵偿以后发生的损害赔偿金额。2019年11月3日9点55分，发现主卧床上铺了李绪林的床单及食品衣物和调料等，北屋王斌斌的衣服挂在窗帘杆子上面晾晒；2020年12月2日11点25分发现次卧李绪林的衣物挂在主卧大衣橱橱门上面，有聊天记录和照片，可以证明李旭林、王斌花、王斌斌至少两个月占用主卧并粗暴使用设施导致阳台户外晾衣架损坏的事实；3.李旭林、王斌花、王斌斌拖欠的水电费695.42元，其中所属2020年3月水电费次卧李绪林、王斌花217.32元，北卧王斌斌217.32元，2020年4月份18天的水电费按3月平均数计每户130.39元，李绪林、王斌花应承担347.71元，王斌斌承担347.71元。李绪林、王斌花屋里丢失床单1条单价100元，椅子2把单价50元计100元，损坏欧式顶灯一个140元，李绪林、王斌花合计赔偿：747.71元。王斌斌丢失床单一条100元、椅子一把50元，损坏加密门禁卡2个120元，应赔偿617.71元。事实与理由：李旭林、王斌花、王斌斌在承租庞健次卧和北卧房屋期间存在如下严重违反合同行为：长期占用主卧并导致设施受损无法正常出租；恶意破坏厨具；先后两次水淹地板导致客厅装修损坏；恶意拖欠水电费；丢失床单和椅子。事发后庞健就其损失赔偿相关事宜与对方当事人协商无果。现依据《民事诉讼法》之规定，向法院提起诉讼，请法院依法判决。李旭林、王斌花、王斌斌在一审中共同辩称，庞健的诉求没有事实和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。对第一项诉讼请求：没有损坏，也没有阻碍对外出租；对第二项也不认可，李旭林、王斌花、王斌斌并没有占用过庞健的主卧；对于拖欠的水电费我方将提供证据证明，李旭林、王斌花、王斌斌共拖欠水电气及垃圾处理费共计434.64元，这个费用我方同意从押金中抵扣。关于门禁卡丢失我方予以认可，其余不认可。一审庭审中，李绪林、王斌斌向一审法院提出反诉请求，要求：1.庞健退还租房押金2000元；2.庞健承担本案的诉讼费用。事实与理由：庞健、李旭林、王斌斌签订《房屋单间出租（合租）协议》，李旭林、王斌斌承租庞健位于青岛市户房屋内的单间。合同约定，押金人民币玖佰元，合同期满验收交接无误后返还。合同签订后，李旭林、王斌斌向庞健支付完毕房屋押金。2021年4月份，李旭林、王斌斌在租赁期间届满前已腾空房屋，并与庞健交接完毕。后李旭林、王斌斌多次联系庞健要求退还租房押金，但庞健均以种种理由推诿拒绝返还。李旭林、王斌斌为维护自身合法权益，特提起反诉，望判如所请。一审中针对李旭林、王斌斌的反诉，庞健放弃答辩期，直接答辩称，确实收到了2000元押金，但是根据合同最后一页第五条第2款，任何人不得在客厅堆放个人物品，李旭林、王斌斌违反合同约定，视同实质性违约，所以押金不退。一审法院认定事实如下：1.2020年3月30日庞健（出租方，甲方）分别与李绪林、王斌花、王斌斌（承租方，乙方）分别签订了两份《房屋单间出租（合租）协议》。一份协议约定：“甲方将自有的坐落在青岛市户房屋内的南次卧（建筑面积约20平方米）出租给乙方李绪林、王斌花使用；租期共12个月，从2020年4月19日至2021年4月18日；年租金12600元；客厅既是公共空间又是消防通道，甲方有监控及管理权，乙方不得主张隐私权及独占权，任何人不得在客厅存放个人物品或者有喧哗扰民行为，如有违反视同实质性违约，甲方可立即解除合同，押金及租金不退”。另一份协议约定：“甲方将自有的坐落在青岛市户房屋内的北间（建筑面积约10平方米）出租给乙方王斌斌使用；租期共12个月，从2020年4月19日至2021年4月18日；年租金10800元；客厅既是公共空间又是消防通道，甲方有监控及管理权，乙方不得主张隐私权及独占权，任何人不得在客厅存放个人物品或者有喧哗扰民行为，如有违反视同实质性违约，甲方可立即解除合同，押金及租金不退”。现该两份协议均已履行完毕。2.一审庭审中，庞健为证明其主张，向一审法院提交以下证据：证据1、2021年3、4月份的电费账单2份。证据2、2021年3、4月的水费账单1份，收费明细1份。庞健欲以此证明：“李绪林、王斌花、王斌斌没有交水电费，是庞健代缴，李绪林、王斌花、王斌斌欠付695.42元”。证据3、客厅地板损坏图片2份，聊天记录1份。庞健欲以此证明：“客厅地板损坏”。证据4、主卧阳台凉衣架损坏图片2份。庞健欲以此证明：“主卧阳台凉衣架损坏”。证据5、庞健和李绪林的微信聊天记录5份，照片4张。庞健欲以此证明：“李绪林和王斌斌分别占用主卧和客厅的事实”。证据6、北屋床单缺失图片4份。庞健欲以此证明：“床单缺失的事实”。证据7、卫生间淋浴喷头支架损坏及水阀漏水照片2份。庞健欲以此证明：“卫生间损坏”。证据8、客厅照片一份。庞健欲以此证明：“客厅原有椅子两把和李绪林、王斌花、王斌斌存放电饭煲和饮水机事实，证明庞健丢失2把椅子及李绪林、王斌花、王斌斌放个人物品占用客厅”。证据9、照片2份。庞健欲以此证明：“厨房厨具不锈钢面板被恶意损坏”。证据10、照片3张。庞健欲以此证明：“李绪林、王斌花、王斌斌电冰箱长期使用不除霜，庞健为避免电冰箱报废，代为清理的事实”。证据11、聊天记录一份。庞健欲以此证明：“北屋王斌斌损坏芯片钥匙两把的事实”。证据12、照片两份。庞健欲以此证明：“次卧壁纸损坏两处的事实”。证据13、房屋单间出租（合租）协议两份。庞健欲以此证明：“庞健将南次卧出租给李绪林和王斌花，北间出租给了王斌斌”。李绪林、王斌花、王斌斌对庞健提交的上述证据共同质证认为：“对证据1的关联性不认可，该证据无法证明是涉案房屋支出的电费。对证据2账单的关联性不认可，质证意见同证据1；对于收费明细表的真实性认可，从该明细表可看出李绪林、王斌花、王斌斌共计欠庞健水电气及垃圾处理费共计434.64元。对证据3，证据4，证据7，证据8，证据9，证据10，证据12的真实性，关联性，合法性均不予认可，对证明目的也不认可。涉案房屋在我方承租之前已经多次出租，其中房屋中的设施在我方承租之前已经有多处破损，我方并未对涉案房屋中的设施进行故意破坏。对于证据5，聊天记录的真实性予以认可，但证明目的不认可。从聊天记录中看出，我方多次明确表示并未占用涉案房屋的主卧，实际也并未对主卧进行占用。对照片的真实性，合法性，关联性均不认可。对于证据6，从照片中无法看出床单丢失。对证据11的真实性认可，认可庞健诉求中所述门禁卡60元。对证据13合同的真实性，关联性，合法性予以认可”。3.一审庭审中，李绪林、王斌花、王斌斌为证明自己的主张，共同向一审法院提交以下证据：聊天记录一份。李绪林、王斌花、王斌斌欲以此证明：“我方共欠庞健水电气垃圾费共计434.64元”。庞健对李绪林、王斌花、王斌斌提交的上述证据质证认为：“对聊天记录认可，账单这些只是3月份的，李绪林、王斌花、王斌斌4月份还有18天未交”。4.庭审中，李绪林、王斌花、王斌斌申请证人杨某出庭作证，一审法院对此予以准许。李绪林、王斌花、王斌斌问证人：“你是否承租本案庞健的房屋，承租多久？”证人回答：“承租过，大约在3年前，承租过一年时间”。李绪林、王斌花、王斌斌又问：“您承租期间，涉案房屋地板还有墙面是否发生损坏？”证人回答：“发生过损坏，地板在洗手间位置，当时是另外一家租客，租住在洗手间旁边的主卧，当时应该是洗衣服或者洗澡时候发水了，他们退房时候，退押金，房东不给退，双方发生冲突打起来了，报警后还去派出所处理了，后面怎么处理我就不清楚了，当时地板是那家人给弄坏的，当时想让房东修来，但是房东说不用修，放那就行了。当时我住在北屋”。庞健询问证人：“你把房屋发生水淹的时间说一下？发生纠纷的时间？”证人回答：“大约在2018年4、5月份左右，在我刚进去住两个月左右的时候，和庞健发生纠纷的是两个学生，发生纠纷把庞健给打了，具体时间我记不清楚了。房东客厅有一个监控摄像头，应该会有记录。”庞健又问证人：“你转账给我房租的时间？”证人向庞健出示2018年12月份最后一次给上诉人转账的记录。一审法院询问证人：“你当时租住庞健房屋的时候，是新房么？”证人回答：“我是2018年初租住的，房屋已经不是新房了，庞健把厨房改造成了北卧，在客厅里加了一个厨房。当时我租住的北卧，当时李绪林是住在南次卧，学生夫妻俩是住在南主卧，夫妻俩搬走之后南主卧一直是空置的，主卧里是空置的没有放东西。主卧门他们刚搬走时候没锁，后来一直是锁上的。”一审法院又询问证人：“凉衣架是否损坏？”证人回答：“凉衣架是在主卧，一直是主卧的人在用，我不清楚，我没有用过。”一审法院又询问证人：“卫生间的淋浴喷头问题？壁纸损坏问题？”证人回答：“我住的时候卫生间的淋浴喷头漏水，但是能用。壁纸是北卧的壁纸有损坏是我造成的，我当时交了1000元押金，后来退租的时候没有要”。庞健对上述证人所作证言质证认为：“认可证人确实租过我的房子，但是不熟悉，只见过一面，签了一年合同，但是实际就住了两个月，其他时间找不到人。他说的时间不对，第一次漏水时间是2018年9月初，从证人描述的情况看他是第一次损害的参与者，所以他应当被认为是利害关系人，证言不应当被采信”。李绪林、王斌花、王斌斌对上述证人所作证言质证认为：“对证人证言予以认可，从证人证言可以看出涉案房屋存在违建情形，极易造成房屋中设备设施产生漏水的情况出现；也证实了涉案房屋在2018年已经存在墙纸的损坏，水龙头等设施存在自然损耗等情形；王斌斌所承租的房屋是在证人退租之后入住的，据证人所言该房屋中的墙纸也是由证人进行损坏，与王斌斌并无任何关系，因此，庞健起诉李绪林、王斌花、王斌斌并无事实依据，应当依法被驳回”。一审法院认为，庞健与李绪林、王斌花、王斌斌分别签订的两份《房屋单间出租（合租）协议》是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行各自的权利义务。1.庞健主张李绪林、王斌花、王斌斌在租赁使用过程中，对房屋地板、晾衣架、卫生间淋浴支架及阀门、次卧壁纸及厨房不锈钢厨具等设施有损坏，但其提交的证据均无法证明损坏是李绪林、王斌花、王斌斌恶意造成的；证人所作证言也可以证明在李绪林、王斌花、王斌斌使用涉案房屋之前，就有租客使用了涉案房屋，且对房屋造成了一定的损坏；且在对房屋及其附属设施的使用过程中，也必然会发生一定的损耗，这属于正常的自然损耗，不属于赔偿范围，故庞健的第一项诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院对此不予支持。2.根据庞健提交的其与李绪林、王斌花、王斌斌的聊天记录，可以证实被上诉人曾在涉案房屋的主卧内临时放置过个人物品，后在庞健提醒下，李绪林、王斌花、王斌斌及时将物品拿走。李绪林、王斌花、王斌斌的该行为有过失，但对庞健未造成太大损失。庞健据此主张李绪林、王斌花、王斌斌支付主卧使用费2400元或押金不退，数额过高，一审法院将对此予以调减。3.庞健主张李绪林、王斌花、王斌斌丢失床单、椅子、损坏顶灯，对此其提交的证据均不足以证实其主张，故一审法院对此不予支持。4.庞健与李绪林、王斌花、王斌斌签订的两份协议现已履行完毕，故庞健应将李绪林、王斌斌交纳的租房押金退还被上诉人。但考虑到李绪林、王斌花、王斌斌现尚欠原告部分水电费未付，且损坏了两张门禁卡，同时还在房屋主卧内临时放置过个人物品，故经综合考虑，一审法院认为庞健可扣除1000元租房押金折抵上述费用及损失，剩余1000元庞健应及时退还给李绪林、王斌斌。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条，第七百零九条、第七百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回庞健要求李绪林、王斌花、王斌斌赔偿装修及设施损坏赔偿费23200元及停租损失7100元的诉讼请求；二、驳回庞健要求李绪林、王斌花、王斌斌赔偿床单2条椅子3把赔偿费350元、顶灯200元的诉讼请求；三、庞健于判决生效之日起十日内返还李绪林、王斌斌租房押金1000元。如果未按判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费650元，减半收取325元，由庞健负担312.5元，由李绪林、王斌花、王斌斌负担12.5元；反诉受理费50元，减半收取25元，由庞健负担12.5元，由李绪林、王斌斌负担12.5元。本案二审期间，庞健向本院提交视频三份（来源：出租屋客厅摄像头的部分录像），证明李绪林、王斌花、王斌斌恶意破坏屋内设施，深夜聚众打麻将，扰乱公共秩序，所以按照合同约定押金不应退还。视频中能显示，冰箱的冷冻门没有关闭，是非正常使用。2021年4月4日22：53分李绪林召集非本房屋租客打麻将，扰乱正常秩序。2021年4月4日19时许李绪林在不锈钢橱柜面上直接开启啤酒，造成不锈钢橱柜面的损坏，该损坏与一审中提交的照片可以相互印证。李绪林、王斌花、王斌斌质证称，对该三份视频的真实性不予认可，关联性与合法性不予认可，从该证据来看，该证据是截取的视频，并非完整视频，且该证据的取证已经侵犯了李绪林、王斌花、王斌斌的隐私权，为非法证据。该证据也无法证实李绪林、王斌花、王斌斌存在恶意损坏屋内设施的情形。租房人在房屋内有正常活动权利，并且该打麻将的行为并未影响到其他人的正常生活，也未收到邻居的相应投诉，因此不能认定为扰乱了正常的租赁秩序。本院认为，涉案两份租赁协议均约定，客厅既是公共空间又是消防通道，甲方有监控及管理权。故被上诉人主张客厅的监控侵犯隐私权没有事实及法律依据，本院对上述视频的真实性予以确认。上述证据的证明事项将在下文中一并论述。二审所查其他事实同一审，本院对此予以确认。案经调解未果。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案焦点系一审驳回上诉人关于赔偿装修、设施损坏赔偿费、停租损失、床单及椅子的诉讼请求是否正确。涉案两份租赁协议系各方真实意思表示，不违反法律行政法规禁止性规定，一审法院对其合法性予以认可符合法律规定，本院对此予以确认。当事人应依约履行依法成立的合同。承租人对房屋及相应设施进行正常范围内的使用是租赁合同的应有之意。当事人对于自己的主张要提供证据予以佐证。上诉人主张被上诉人对于房屋及设施进行了恶意破坏。其在二审期间提交的视频中显示冰箱门未关好，仅为一时忘记，不能证明为恶意破坏或因一时未关好给冰箱造成了明显的损坏。视频中显示为承租人在客厅打麻将，未见吵闹等影响周围邻居的举动。上诉人关于该行为实质性违约的理由不成立。根据法律规定，凡是知道案件事实，能够正确表达意思的人都可以出庭作证。上诉人认可一审的证人为原来的租客，该证人对于原来租赁过程中地板存在破坏、上诉人与原承租人产生纠纷未对破坏的地板进行修复，及证人认可壁纸为其所破坏但上诉人扣除了押金进行了陈述。一审法院综合涉案房屋的租赁情况对该证人证言予以采纳符合法律规定。上诉人关于证人证言不应采纳的上诉理由不成立。上诉人对于涉案房屋多次出租，且认可在之前的租赁过程中对于地板、壁纸等均有所损坏，其目前证据不能证明被上诉人对于房屋及设施进行恶意破坏。故一审法院驳回其基于被上诉人恶意破坏对应的诉讼请求有事实及法律依据，本院对此予以维持。上诉人未能证明其主张的床单、椅子丢失，顶灯损坏，该诉讼请求未予支持亦符合法律规定。综上所述，庞健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费650元，由上诉人庞健负担。本判决为终审判决。审 判 长  管 磊审 判 员  王颖颖审 判 员  于 梦二〇二一年八月二十七日法官助理  刘思涵书 记 员  王珩霖书 记 员  张 燕