北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终11013号上诉人（原审被告）：吴相荣，男，1976年4月26日出生，住北京市通州区。上诉人（原审被告）：北京顺和向荣物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店陶家湾86号8-114室。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：王欣，北京市长安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京恒基中创基础工程有限公司，住所地北京市朝阳区康惠园3号院7号楼2层1单元103内1。法定代表人：刘偎剑，董事长。被上诉人（原审原告）：中投世通（北京）进出口有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店陶家湾86号。法定代表人：刘偎剑，董事长。上列二被上诉人之共同委托诉讼代理人：王尧，男，北京恒基中创基础工程有限公司、中投世通（北京）进出口有限公司职员。上诉人吴相荣、北京顺和向荣物业管理有限公司（以下简称顺和公司）因与被上诉人北京恒基中创基础工程有限公司（以下简称恒基公司）、中投世通（北京）进出口有限公司（以下简称中投公司）合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初71539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴相荣、顺和公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.本案一切诉讼费用由恒基公司、中投公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清、适用法律错误。一审仅凭《责令停止违法行为通知书》即认定吴相荣、顺和公司投资的基础合同等法律依据无效、已经建设完毕的建筑物为违章建筑不妥。吴相荣、顺和公司自2013年与北京鑫金叶家具有限责任公司（以下简称鑫金叶公司）签订《合作建房协议书》之日起，积极筹措资金现完成该地块建筑物的施工建设，该建筑主体建设部分投资以亿元计，政府如要对该建筑物进行处置需要充分保护投资人的信赖利益及财产权益等，需制定周全的处置方案。《责令停止违法行为通知书》中表述建设行为涉嫌违反《中华人民共和国土地管理法》相关规定要求停止建设行为，但同时也给予了建设单位主动纠正违法行为、消除违法状态的处理途径，吴相荣、顺和公司可以申请补办相关手续从而解决《责令停止违法行为通知书》所指的违法行为及违法事实的存在。二、吴相荣、顺和公司对参与共建项目存在信赖利益。吴相荣、顺和公司之所以在2013年6月8日与鑫金叶公司签订《合作建房协议书》并斥资参与建设项目，系当时鑫金叶公司法定代表人韩某向吴相荣、顺和公司提供了鑫金叶公司与高碑店农工商公司签订的《场地厂房租赁协议》（2002年6月1日签署）《补充协议》（2012年3月31日签署），该两份协议中确定高碑店农工商公司确认将相应地块租赁给鑫金叶公司使用，并允许鑫金叶公司在相应地块上进行建设，附有该地块上建筑物建设施工位置图。据此吴相荣、顺和公司就涉案项目形成了信赖利益，故积极筹措资金投入到项目工程建设当中。本案属于恒基公司、中投公司恶意串通意图利用审判程序，将吴相荣、顺和公司在涉案项目中剥离，变相抢占吴相荣、顺和公司多年投资成果，一审法院认定吴相荣、顺和公司与恒基公司、中投公司之间签订的系列合同无效后，吴相荣、顺和公司的投资损失和信赖利益损失将无法得到保障。三、一审法院遗漏诉讼主体，涉案五份合同的相关签署方没有被完全追加为本案当事人，程序违法。其中，顺和公司的法定代表人韩某现已去世，所有的继承人应当被追加为案件当事人。鑫金叶公司目前没有注销，鑫金叶公司的股东也应当追加为本案被告。恒基公司、中投公司辩称，同意一审判决，不同意吴相荣、顺和公司的上诉请求及理由。恒基公司、中投公司向一审法院起诉请求：要求确认以下合同无效：1、2013年6月8日鑫金叶公司（后更名为中投公司）与吴相荣签署的《合作建房协议书》；2、2014年8月10日韩某与吴相荣签订的变更协议及鑫金叶公司、恒基公司、顺和公司、吴相荣签订的协议书；3、2014年8月18日恒基公司与吴相荣签订的变更协议及鑫金叶公司、恒基公司、顺和公司、吴相荣签订的协议书；4、2014年10月6日吴相荣与韩某签订的协议书。一审法院认定事实：2013年6月8日鑫金叶公司（甲方）和吴相荣（乙方）签订《合作建房协议书》，约定双方合作建设“×农村改造（B）组团6#楼项目”（以下简称标的项目），甲方负责提供与村委会的使用合同和建设场地，乙方负责投入建设本项目所需的建设资金，甲乙双方拟建地下二层、地上十六层，中央空调，普通装修，电梯为五部，大堂四部、应急一部。除十六层设备层外，其于建筑面积分配比例为甲方55%乙方45%，如本楼因地面以上楼层高度降低而使地上建筑面积增加，增加部分甲乙双方各占50%。甲方保持本项目的合法性并提供有当地乡政府的合同文件（必要时应有村民代表表决通过的相关资料），因甲方违章、违法给乙方造成的损失，甲方按乙方实际投资2倍进行赔偿以及承担责任。房屋的销售：为了本项目的顺利进行和规范化管理，本协议签订后甲乙注册一个公司，甲方占股55%，甲方为法人代表，乙方占股45%，本项目以甲乙合作公司名义对外销售，租赁及其他合作事宜。甲乙合作公司成立后甲方（法人）负责把本项目土地受租方变更为甲乙双方合作公司，乙方统一管理此项目。2014年8月10日，韩某（甲方）和吴相荣（乙方）签订《合作建房协议书变更协议》，约定为了更好地推进标的项目工程进展，甲乙双方达成以下协议：韩某实际支付吴相荣前期投入成本2200万，分两次支付，本协议变更生效后，在2014年8月15日前支付人民币1700万元，在2015年1月30日前支付500万元。第一次付款完成时，吴相荣须当场支付江苏圣通建设集团北方分公司法人代表袁某为代表主诉的本人及相关人借款本金，并立字为证。第一次付款完成后，吴相荣须于3日内清点设施、设备并撤出韩某指定的现有工程项目管理人员，无条件移交本项目一切管理权限，后续工程施工所需的本项目管理部的组成由韩某负责组织。除吴相荣提交的《已付费用清单》外，所有与本工程相关的其他债务由韩某负责给付，债务给付数额以吴相荣、韩某及相关债权人共同签署的债务转移协议为准。韩某为了给吴相荣相关补助，决定将本项目地上第14层的50年使用权转移给吴相荣，吴相荣无需分担该地块租金。当日，鑫金叶公司（原场地承租方）、恒基公司（现场地承租方）、顺和公司（丙方，项目管理方）、吴相荣（丁方，顺和公司股东）签订《协议书》，约定：1、韩某（鑫金叶公司、恒基公司、顺和公司大股东及法定代表人）决定将标的项目西侧的地上第14层的50年使用权无偿交于吴相荣个人所有，吴相荣无需分担该地块租金，吴相荣个人取得韩某书面同意后，可自行出租或自用。韩某若将本项目部分或整体出租，吴相荣应按与韩某一致的出租单方价格无条件转租韩某指定的承租人，出租方是吴相荣，出租受益方是吴相荣。否则，韩某有权按20000元/平方米全部收回本楼层使用权，吴相荣对此无异议。2014年8月18日，鑫金叶公司（原场地承租方）、恒基公司（现场地承租方）、顺和公司（丙方，项目管理方）、吴相荣（丁方，顺和公司股东）签订《协议书》，约定1、韩某（鑫金叶公司、恒基公司、顺和公司大股东及法定代表人）决定将标的项目西侧的地上第14层的50年使用权无偿交于吴相荣个人所有，吴相荣无需分担该地块租金，吴相荣可自行出租或自用。当日，恒基公司（甲方）和吴相荣（乙方）签订《合作建房协议书变更协议》，约定韩某实际支付吴相荣本项目结算款1850万元整，本《变更协议》双方签署生效之日起，延后40天，即2014年9月30日之后10天内与吴相荣结清前述本项目全部结算款1850万元整。本变更协议双方签署生效之日起，吴相荣须2日内向韩某指定的交接人员清点设施、设备及工程资料，无条件移交本项目一切管理权限，结清现有管理人员的全部工资，并撤出韩某指定的现有工程项目管理人员，后续施工所需的项目管理部的组成由韩某负责组织。除吴相荣提交的《已付费用清单外》（《已付费用清单》双方签字认可），所有与本工程相关的其他工程债务由韩某负责给付，债务给付数额以吴相荣、韩某及相关债权人共同签署的债务转移协议为准。吴相荣个人名义所有借款及利息与韩某及本项目相关业主无关。吴相荣作为韩某助理继续参与本项目管理工作。5、本协议双方签署生效后，吴相荣与韩某于2013年6月8日签订的原《合作建房协议书》自然失效，吴相荣须当场交回所有原《合作建房协议书》，并立字为证。2014年10月6日，韩某（甲方）和吴相荣（乙方）签订《协议书》，约定为了尽快解决标的项目西侧两个单元的个人借贷还款问题，以及为了本项目后续施工的顺利进行，经甲、乙双方共同协商，达成协议如下：甲方同意并支持乙方对本项目的五层和第六层以北京顺和向荣物业管理有限公司的名义向外招商、出租、出售，使用年限50年，所得资金由乙方支配，用于乙方偿还期个人为本项目建设的前期借款，及借款利息。同时支付本项目钢材供应商的尾款及商品混凝土尾款，保证金由乙方退还等。经查，顺和公司的法定代表人系韩某，吴相荣系该公司股东之一，韩某去世后，该公司实际由吴相荣经营管理。韩某原系恒基公司的法定代表人，其去世后法定代表人变更为刘偎剑。另查明，涉案楼房所占土地原为恒基公司承租。2013年起，原法定代表人韩某与吴相荣就涉案楼房合作建设签订多份《协议书》，并开始建设涉案楼房。现涉案楼房已基本完成建设，房屋分为地上17层和地下2层。2016年12月，该土地承租人变更为北京博铖瑞盛科技发展有限公司（以下简称博铖瑞盛公司），该公司实际占有涉案楼房至今。再查明，涉案楼房所占土地性质为北京市朝阳区×村的集体土地。2018年8月27日，北京市规划和国土资源管理委员会朝阳分局向博铖瑞盛公司出具《责令停止违法行为通知书》（以下简称《通知书》），载明：“你（单位）在×村东北方向的集体土地上进行违法建筑的行为，涉嫌违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款的规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十七条第一款的规定，现责令你（单位）立即停止上述违法行为，听候处理。你（单位）主动纠正违法行为、消除违法状态的，可以依法从轻、减轻或者免于行政处罚。”一审法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据我国土地管理法及实施条例的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。双方签订《协议书》，约定了开发建设建筑物的相关事宜。双方在签订合同时已明知要在集体土地上开发建设建筑物，根据法律规定，在集体土地进行非农业建设，应当取得区县级人民政府核发的证书以确认建设用地使用权，并依法取得建设规划许可手续，但各方当事人在集体土地建设建筑物进行非农建设，并未取得区县级人民政府相关部门核发的建设用地使用证书，对于该建筑物的建设亦未取得规划、建设等许可手续，该建筑物亦已经被行政主管部门认定为违法。故2013年6月8日鑫金叶公司与吴相荣签署的《合作建房协议书》，2014年8月10日韩某与吴相荣签订的变更协议及鑫金叶公司、恒基公司、顺和公司、吴相荣签订的协议书，2014年8月18日恒基公司与吴相荣签订的变更协议及鑫金叶公司、恒基公司、顺和公司、吴相荣签订的协议书，2014年10月6日吴相荣与韩某签订的协议书均违反法律强制性规定，应为无效合同。关于合同无效的法律后果，双方当事人可另行解决。据此，一审法院于2021年4月6日作出判决：一、北京鑫金叶家具有限责任公司与吴相荣于二〇一三年六月八日签订的《合作建房协议书》无效；二、韩某与吴相荣于二〇一四年八月十日签订的《合作建房协议书变更协议》无效；三、北京鑫金叶家具有限责任公司、北京恒基中创基础工程有限公司与北京顺和向荣物业管理有限公司、吴相荣于二〇一四年八月十日签订的《协议书》无效；四、北京鑫金叶家具有限责任公司、北京恒基中创基础工程有限公司与北京顺和向荣物业管理有限公司、吴相荣于二〇一四年八月十八日签订的《协议书》无效；五、北京恒基中创基础工程有限公司与吴相荣于二〇一四年八月十八日签订的《合作建房协议书变更协议》无效；六、韩某与吴相荣于二〇一四年十月六日签订的《协议书》无效。二审中，当事人没有提交新证据。本院补充查明，鑫金叶公司于2008年9月27日经北京市工商行政管理局朝阳分局核准，名称变更为中投公司。一审中，中投公司、恒基公司出具情况说明，认可韩某在担任公司法定代表人期间签订的涉案相关协议属于公司行为。二审中，韩某的继承人韩某1向本院出具情况说明，认可韩某在涉案协议中的签名均系作为法定代表人代表鑫金叶公司、恒基公司签署。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，双方的合同签订及履行均发生于民法典施行前，应当适用当时的法律、司法解释的相关规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城乡规划法》（2019年修正）第四十条第一款规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。本案中，2013年6月8日鑫金叶公司与吴相荣签署《合作建房协议书》，2014年8月10日韩某与吴相荣签订变更协议及鑫金叶公司、恒基公司、顺和公司、吴相荣签订协议书，2014年8月18日恒基公司与吴相荣签订变更协议及鑫金叶公司、恒基公司、顺和公司、吴相荣签订协议书，2014年10月6日吴相荣与韩某签订协议书，各方当事人通过签订上述协议书，约定进行涉案项目的开发建设。而根据查明的事实，涉案项目所占土地性质为北京市朝阳区×村的集体土地，涉案项目的开发建设并未办理建设工程规划许可证，行政主管部门亦认定相关单位的建设行为违法并责令停止建设。因此，前述协议书违反了法律的强制性规定，应属无效。关于吴相荣、顺和公司提出其可以通过补办相关手续而消除违法行为及违法事实的上诉主张，因截至法庭辩论终结前，吴相荣、顺和公司未能取得合法手续，故其该项上诉主张本院不予采纳。关于吴相荣、顺和公司提出其对参与共建项目存在信赖利益的上诉意见，本院认为，合同无效后，相应的法律后果其可另寻法律途径解决。关于吴相荣、顺和公司提出一审未追加鑫金叶公司、韩某的继承人作为当事人，属于遗漏诉讼主体的上诉意见。本院认为，鑫金叶公司已经更名为中投公司，故吴相荣、顺和公司提出鑫金叶公司应当追加为本案被告，缺乏依据，本院不予采纳。因韩某的继承人韩某1向法院出具情况说明，认可韩某在涉案协议中的签名均系作为法定代表人代表鑫金叶公司、恒基公司签署，中投公司、恒基公司亦认可韩某系代表其公司签字，故中投公司、恒基公司作为原告就相关协议提起诉讼，具有事实与法律依据，吴相荣、顺和公司提出韩某的继承人应当被追加为本案当事人的上诉意见，于法无据，本院不予采纳。综上所述，吴相荣、顺和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由吴相荣、北京顺和向荣物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  鲁 南审 判 员  贾 旭审 判 员  姜 君二〇二一年九月八日法官助理  徐军军书 记 员  陈 玥