广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终1005号上诉人（原审原告）：顾清斐，女，1966年6月24日出生，住浙江省玉环县。被上诉人（原审被告）：恩平市鲕尚房地产开发有限公司（曾用名恒大地产集团恩平有限公司)，住所地：广东省恩平市。法定代表人：贲亮。委托诉讼代理人：赵帅，男，1997年6月24日出生，住安徽省淮南市潘集区。系该公司员工。上诉人顾清斐因与被上诉人恩平市鲕尚房地产开发有限公司（以下简称“鲕尚公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省恩平市人民法院（2020）粤0785民初2535号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾清斐上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判鲕尚公司向顾清斐支付房价下跌的差价及错误的计算方法多算的房款41616.25元(按照真实的房价36万左右算不止这些，要求鲕尚公司提供真实的房屋价目表予以重新计算)，或者直接发回重审；2、如果顾清斐以上诉求得不到支持，那么说明“恒房通”客服的答复与事实不符，导致顾清斐因相信客服的解答没有在第一时间退房退款，顾清斐要求退房退回已交的购房款及房屋维修基金，并赔偿顾清斐为此付出的签订商品房买卖合同的律师费500元，前往楼盘签合同的路费、住宿费约1800元，以及所交款项的利息；三、本案一、二审诉讼费用全部由鲕尚公司承担。事实和理由：一、一审判决有关“恒大推出的78折优惠是针对特定房屋、特定数量房子的优惠活动，不能说明恒大地产在全国楼盘价格有普遍性下调或降价，就不予支持补差价”的认定错误。本案应该根据事实判定此房源是否符合享此优惠，因为顾清斐签订的“房价下跌补差价”是针对本房源的，而不是整个楼盘的房价是否下调。本房源是享受清尾价的清尾房，而且是通过“恒房通”网签的，签订的的时间是6月1日-6月30日，所以本套房源符合“恒房通”于2020年6月推出的78折优惠活动，也完全符合补差价的条件。至于78折优惠活动的数量限制，“恒房通”推出清尾房78折的广告，有每日每盘10套限制的，也有年终冲刺78折清尾价没有“每日每盘字样”无数量限制的广告，即使有数量限制，如果6月份恒大泉都每日的清尾房销售没有超过10套，也是有机会的，而且本案中鲕尚公司并没有提供任何证据证明其每日已经销售清尾房屋超过10套。顾清斐提供的对78折活动说明以及“恒房通”客服的答复等证据中都可以证明这一事实。一审法院在审理过程中没有针对本房源是否符合78折优惠补差价的条件来审理，显然无法做出公正判决。二、一审判决认为该楼盘“与其他买卖合同对比，没有普遍下跌，不予补差价”。顾清斐签订的“房价下跌补差价”的协议是针对本房源的房价下跌补差价，跟恒大地产全国楼盘价格是否普遍性下调或降价没有必然的联系，跟公司同期所售的房价也没有必然的联系，因为恒大泉都当时线下推出中介销售房子给佣金，如果该客户是通过中介介绍的，他的房屋销售价格必然包括中介的佣金，如果他们购买的不是清尾房就无法享受清尾特价优惠。一审法院认为房屋价格没有下降的依据错误，这导致了一审法院事实认定错误。三、一审判决认为“顾清斐的房价低于78折，已经享受了78折的优惠就不予补差价”也是没有道理的。因为恒大的房子除了85折、78折是统一折扣外，同时可享受一次性付款93折，清尾房97折，存2千得2万等诸多优惠，房价肯定是低于基础折扣价的。国庆期间恒大泉都原价40多万的房子卖到十几万，总价远低于5折，而当时的基础折扣是7折，难道他们的房价低于基础折扣就不该享受7折优惠这显然是不符合事实的。一审法院在没有全面调查清楚的情况下，主观认为成交价格已经低于78折，就不予支持顾清斐诉讼请求，显然是错误的。四、关于折扣计算的问题，恒大的房价是通过各种折扣和优惠一步步算出来的，非通过总价来购买的。除了基础折扣85折、78折外，其余的折扣是有条件的，如一次性付款才享93折，只有清尾才享清尾折扣。顾清斐购买的2702房比低楼层贵了2万，而且一旦电梯停电下也下不来，消防救援梯也不到这层，由于顾清斐买的这幢楼的洋房基本卖完，连挑都没得挑，这清尾价是有代价的。对于鲕尚公司用折上折的计算方法来计算房价，顾清斐在交订金后就提出了异议，并因此咨询“恒房通”客服，客服回答是总房款的93折，非折后折。如果是折后折，那实际的折扣变成了95折左右。顾清斐是一次性付款，应当享受一次性付款真正应该享受的折扣。而且其他折扣计算方法也非折上折，希望予以纠正。五、国庆期间，恒大泉都推出7折优惠，在他们的一口价房价的广告中发现，同地段85栋的2802房60方的房子原总价是438486元，而顾清斐购买的房子为该房的隔壁幢的2702房的51.58方的房子原总价是476932元，顾清斐对此房价深感怀疑。如果以此类推，顾清斐购买的房子的真实房价不到36万，前不久恒大法务赵帅也告诉顾清斐，她的这套房价是36万。顾清斐在购买此房时，曾多次要求销售提供价目表，销售以会计不让拍照为由，一直没有提供。在此，顾清斐要求鲕尚公司提供79栋2702房的真实的原总价，并用真实房价来计算最后的房价，退回多交的购房款。利用提高房价给予优惠的做法实际上是一种欺诈行为，是引诱购房者购房的噱头。其实当时恩城街的房价也不过是3、4千一方，而顾清斐购买的房子地段偏僻单价却是9246元一方，这个房价不是原真实的总房价。六、顾清斐认为“恒房通”作为恒大当时的一个售房平台，其客服对政策的解读是正确的，但如果鲕尚公司不予执行，说明鲕尚公司是对客服解读的否定。5月31日晚，销售谎称6月恒大泉都房价将涨价，催顾清斐在最后的时间网签了商品房买卖合同，同时还签了“房价下跌补差价”及“无理由退房”的合同。6月1日，顾清斐发现房价不但没有上涨，还下跌了7个点，当时她完全可以退房退订金。但因为“恒房通”客服的解读(78折优惠恒大所有的楼盘都有的，都是适合的。)使顾清斐相信她的房子是符合补差价的，既然可以补差价就没有必要退订金再购买，导致顾清斐没有在第一时间退房。如今，顾清斐的合理要求得不到补偿，那么，“恒房通”客服给她提供的错误信息导致她没有在第一时间退房再购房享受优惠，负有不可推卸的责任。也说明“恒房通”客服的答复与事实不符，导致顾清斐因相信客服的解答没有在第一时间退房退款，顾清斐要求退房退回已交的购房款及房屋维修基金，并赔偿顾清斐为此付出的签订商品房买卖合同的律师费500元，前往楼盘签合同的路费、住宿费约1800元，以及所交款项的利息。七、一审开庭时，主审法官曾责问鲕尚公司为什么不予落实78折优惠，存4万抵5万是怎么回事，对方回答不出，庭后是否做了补充的笔录，顾清斐不得而知。从判决书上看，一审法院不仅没有采纳顾清斐提供的“恒房通”客服答复等证据，而且在顾清斐提供的“78折”优惠活动广告的选择上，选择了有“每日每盘10套”字样的广告，没有将同时附在一个页面上没有限制“每日每盘10套”字样广告作为认定事实依据，处理不当八、恒大自推出7折优惠以来，房价基本上在上升，房价下跌补差价由于时间是1个月内，所以退差价几乎用不到，直到2020年6月，房价由85折转为78折，而且要求享受折扣的房子必须是清尾房，所以符合条件的很少。因此，顾清斐要求退差价时，鲕尚公司就死活不肯。鲕尚公司不想开这个口，就不应该让购房者签这个合同，不然签这个合同又不落实，就有误导消费者的嫌疑。顾清斐无数次拨打恒大投诉热线，反馈到楼盘，楼盘就是不落实，无奈顾清斐又两次通过江门市民热线，请求有关部门出来调解，但调解无果。连楼盘的销售都知道此案例且认为是符合的，恩平住建局的调解人员也鼓励顾清斐拿起法律武器来获得自己的正当权益。请求二审法院在调查清楚案件的真实情况，以事实为依据，作出公正判决。九、顾清斐于2021年2月2日收到鲕尚公司寄来的“关于解除《商品房买卖合同》的通知书”，本来顾清斐是交了该交的款项，没有违约，但对方却不履约，打电话过去希望相关负责人出来沟通也被告知不可以。从这份通知书上看到对方要扣除本人50%己交购房款作为违约金，顾清斐咨询了律师，律师说：“购房合同里的规定要支付50010的违约金己超出了国家的有关规定，是不合法的”。但为了不引起不必要的麻烦，顾清斐交了36715.52元房款，及所谓的违约金687元。截止今日，本人已交购房款250687元，交房屋维修基金1547.4元，交律师费500元。十、顾清斐购买的房子51.58平方销售给的总房价是：476932元，但顾清斐看到恒大在2020年国庆的购房广告中同地段相似楼层与朝向60平方的85栋2802房原总房款为：438486元，房子面积多8.42平方，房价却少了38446元，显然是不合理的，对方委托代理人张帅也曾亲口告诉顾清斐2702房的总价是36万，为了慎重起见，顾清斐于4月16日向恩平住建局咨询2702房的备案价，恒大地产集团恩平有限公司自更名为恩平鲕尚房地产开发有限公司后，将备案价进行了更改，2702房的备案价为51万，85栋的2802房的备案价601700元，该房在2020年国庆时打的广告还是438486元，说明备案价是在2020年国庆节后改的。一个房子居然有三个价格，严重违背了《价格法》第十四条第四项的规定。为了明确房价，顾清斐只能用销售给出的总房款476932元来计算房价，并要求所有的折扣都按总房款476932元来计算打折，这也符合恒房通客服向顾清斐说明的折扣是“按总房款来计算的”。由此2702房的最后价格应为：476932-90000（存4万抵9万并减免存的4万）-476932X(1-0.78)（78折优惠）-476932X(1-0.93)（一次性付款93折）-476932X(1-0.97)（清尾价97折）-476932X(1-0.96)（恒房通会员96折）-5000（特批减免）-10000元（一万的购房券）-20000（存2干抵2万）=180237元。合计返还多交房款70450元。另外的购房返佣金2%，看在特批5000元的份上，不予计算，如果运用其他算法算出的房价高180237元，则要求追加。以上打折名目繁多，都是对方给出的，正是他们抬高房价虚构打折吸引顾客所为，顾清斐通过恒房通购房的，当然相信恒房通客服的解读，如果被顾清斐一方不予执行，那么说明“恒房通”客服给顾清斐提供了错误信息，导致顾清斐没有在第一时间退房再购房享受优惠，负有不可推卸的责任。如果顾清斐以上几项合理诉求得不到兑现，顾清斐要求退房退回己交房款及房屋维修基金，并赔偿因购买此套房子所造成的所有费用：己交房款的利息，商品房买卖合同签订律师费500元，一审诉讼费420.21元，律师费3000元，再审诉讼费897.91元以及前往楼盘签订合同所花的路费、住宿费约1800元。购房是一件愉快的事，但由于恒房通客服与楼盘销售给出的折扣与计算法不一致，顾清斐在前三个月无数次拨打恒房通售后电话以及相关部门协调解决无果后，只好走法律渠道，此事己困扰顾清斐近一年，有苦难言，导致她经常失眠，现体检出多个脏器出现问题，在此，顾清斐要求追加赔偿精神损失费12000元，如果对方予以道歉，则可减至2000元。鲕尚公司辩称，对顾清斐的第一项上诉请求，我方同意一审判决意见。对顾清斐提出的第二项上诉请求。1、关于律师费，合同中约定该律师费为办证费用，是顾清斐在购买房屋后合同网签及不动产预告登记等手续的办证费用，是律师事务所收取的，不是我方收取的。我方可以协助顾清斐向律所退回一部分还没有办理的费用。2、顾清斐要求的路费、住宿费及一审律师费，没有法律依据，请求二审法院予以驳回。对顾清斐陈述的事实与理由，涉及一审判决查明事实部分，我方同意一审法院查明的事实，对其中的第五点，合同约定的价格保证期间是从签署之日至2020年3月期间，楼盘价格下调才会补差价，顾清斐要求的期间不属于合同约定的期间，没有依据。对第七点，其陈述不属实，没有事实依据。对第八点，不属于合同约定的法定情形。解除商品房买卖通知书是销售人员的失误，不属于本案争议的焦点。顾清斐向一审法院起诉请求：一、请求依法判决鲕尚公司向顾清斐支付房价下跌的差价及错误的计算方法多算的房价41616.25元；二、判令本案的诉讼费由鲕尚公司承担。一审法院认定事实：2020年5月31日，恒大地产恩平公司（甲方）与顾清斐（乙方）签订一份《商品房网上认购书》，载明乙方已通过“恒房通”网上购房平台对所购恒大楼盘进行了解，甲乙双方确认本认购书是双方真实意思表示，具备《合同法》及相关法律规定的合同基本要素，有效并受法律保护。认购书第一条约定，乙方自愿依照认购书约定认购恩平恒大泉都楼盘月泉街17幢（85栋）206单元（以下简称“该商品房”）。第二条约定，乙方通过“恒房通”平台支付认购定金人民币2000元，同时在平台上签署认购书。第三条约定“自本认购书签署之日起7日内，乙方可享有以下权益及优惠：（一）重大权益及优惠。1.乙方在缴纳首期款并签署《商品房买卖合同》时，凭本认购书，可享受房屋总价再减去20000元的权益优惠，同时认购定金2000元转为房款。2.乙方须在签署本认购书后7日内（若本认购书第一条约定的商品房，属于享受额外88折优惠的清尾房时，乙方须在签署本认购书后2日内），缴纳定金人民币20000元，签署《商品房认购书》，在5日内缴纳首期款并签署《商品房买卖合同》。3.乙方可选择购买任意1套恒大在售楼盘的商品房，享受上述各项权益及优惠。本认购书自签署之日起7日后，自动失效。甲方于本认购书签署之日起15日后，返还乙方所缴的认购定金2000元。（二）最低价购买及无理由退房权益。1.甲乙双方签署该商品房的《商品房买卖合同》之日至2020年6月30日期间，如该楼盘价格下调，甲方承诺补差价。2.签署《商品房买卖合同》后，乙方可按照与甲方签署的《无理由退房协议书》享受无理由退房权益”。第四条约定，乙方同意在其缴纳定金20000元并签署《商品房认购书》前，甲方有权将该商品房另行销售给任意第三方而无需通知乙方。第五条约定，本认购书经甲乙双方签字或盖章后生效。2020年6月2日，恒大地产恩平公司（出卖人）与顾清斐（买受人）签订一份《商品房买卖合同（现售）》及相关附件，双方约定顾清斐购买恒大地产恩平公司位于恩平市。房屋总价款为250000元。在签订本合同前，顾清斐已经向恒大地产恩平公司支付定金20000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。顾清斐应当在2020年7月31日前分3期支付该商品房全部价款，首期房款75000元，应当于2020年6月2日前支付；第二期房款75000元，应当于2020年6月30日前支付；第三期房款100000元，应当于2020年7月31日前支付。附件十二《补充协议》第九条第12款约定“自本《商品房买卖合同》签署之日至2020年6月30日期间，如该楼盘价格下调，甲方承诺补差价。需甲方补偿差价的，如乙方选择一次性付款或分期付款的，甲方承诺在最后一期未付的合同房款中扣减差价；如乙方选择按揭付款，甲方承诺于2020年7月15日前一次性退还差价”。签订上述合同后，顾清斐共支付了213284.48元房款。2020年6月初，恒大地产发布网上售房7.8折优惠的广告：1.……恒大网上售房7.8折扣促销活动适用于恒大位于全国的所有在售楼盘清尾房，每日每盘限10套……；2.恒大网上售房7.8折购房起始时间为2020年6月1日至6月30日，在这期间恒大全国所有在售楼盘住宅（商铺、公寓和写字楼），特价房可享受78折优惠……；3.……除享受售楼部政策折扣优惠外，购房者在首次到访售楼处前成功领取购房券的，认购时可再抵扣10000元，同时享有额外96折优惠及2%佣金抵房款……；5.恒大网上售房78折清尾房及85折购房流程非常简单……部分楼盘不参与优惠，优惠政策详询各售楼部。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。恒大地产恩平公司与顾清斐签订的《商品房网上认购书》《商品房买卖合同（现售）》是双方真实的意思表示，为有效合同。本案争议的焦点为：一、顾清斐所购涉案房屋是否存在差价。顾清斐据恒大发布的网上售房7.8折广告主张退还差价。首先，从广告内容看，广告发布的折扣房屋是全国恒大在售的清尾房且限每天每盘10套，是一种针对特定的房屋、特定数量房屋的促销优惠活动，不能说明恒大地产在全国楼盘价格有普遍性下调或降价；其次，从恒大地产恩平公司提供的同期该公司所售房屋的买卖合同对比，恒大地产恩平公司楼盘的楼价亦没有出现明显下调；再次，顾清斐在购买涉案房屋时亦享受了相应的折扣优惠，而且涉案房屋最后成交价格的折算优惠折扣明显比“7.8折网上售房”的折扣低，由此可以说明顾清斐享受了比“7.8折网上售房”更低折扣的优惠。因此，顾清斐主张对照“7.8折网上售房”折扣优惠退还差价，一审法院不予支持。二、关于房屋折扣的计算方法问题。顾清斐主张涉案房屋价格的各项折扣应当逐项计算并扣减，恒大地产恩平公司则主张楼价的折扣是按“折上折”方法扣减。一审法院认为，恒大地产恩平公司将各种优惠折算，最后确定涉案房屋的价款为250000元，顾清斐当时对该种“折上折”计算方法没有异议。双方最后以250000元价款签订商品房买卖合同是双方真实的意思表示，没有出现欺诈或重大误解的情形，顾清斐主张按其折扣方法计算房价，没有事实依据，一审法院不予支持。综上，顾清斐请求恒大地产恩平公司支付房价下跌的差价及错误计算方法多算的房价41616.25元，依据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：驳回顾清斐的诉讼请求。案件受理费420.21元（顾清斐已预交），由顾清斐负担。二审中，鲕尚公司本院提交如下证据：《商品房买卖合同》十份，用以证明案涉楼盘同期同户型房屋的交易价格并未明显下调，不符合合同约定条款，顾清斐的上诉请求无依据。顾清斐针对鲕尚公司二审提交的证据质证认为：鲕尚公司提交的合同与本案没有可比性，鲕尚公司提供的房子的楼层及户型与顾清斐购买的房子不同。付款方式、购买的时间也不同。最主要的是这些房子都是期房，而不是清尾房，所以价格比顾清斐高，因为顾清斐是享受清尾价。而鲕尚公司说他们买的房子都比顾清斐购买的房子价格高，但据顾清斐了解，在去年国庆节，他们的房子单价是3742元每平方，与顾清斐房子面积类似的总价才18万元多。即使楼盘卖到100万元也不能说顾清斐不能享受78折扣，因为78折活动是针对所有楼盘网签的客户。刚才鲕尚公司说他们的优惠政策是根据楼盘政策的需要，难道是忽悠顾客的？鲕尚公司说78折活动与其他活动没有变化，但78折活动的广告中除了折扣由85折改为78折，其他活动都没有变。顾清斐向本院提交如下证据：鲕尚公司广告宣传资料图片一份，用于证实在2020年国庆节期间，相同面积相同户型的房子的单价曾经是3742元/平方米。鲕尚公司针对顾清斐二审提交的证据质证认为：我方认为该证据与本案没有关联，明显超出合同约定的期限。另外关于顾清斐陈述的我方提供的合同证明力的问题，众所周知，同一楼盘同一栋同一户型相同条件的房屋不可能出现完全一样的价格，我方援引其他情况相似的房屋价格，足以证明楼盘价格的变动情况。稍微了解房地产知识的都应该知道现房的价格是一定高于同楼盘期房的价格，本案中，我方提交的期房的价格已经远高于顾清斐一方现房的价格，足以表明我方在与顾清斐一方商品房交易的过程中，给出了足够的诚意与优惠。经审查，顾清斐、鲕尚公司二审提交的证据系对其上诉及答辩主张的事实的举证，无证据突袭故意，与双方实体争议存在关联，本院将结合全案其他证据及当事人陈述综合认证。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：恒大地产集团恩平有限公司于2020年12月1日经恩平市市场监督管理局核准变更企业名称为：恩平市鲕尚房地产开发有限公司。再查明：鲕尚公司在本案中提交了书面的《销售计价方法》，主要内容如下：“房屋原价476932元优惠1：团购4万抵9万、优惠2;网上认购2千元抵2万元，故两种优惠后价格为：476932元-90000元-20000元=366932元；（2）折扣1：基础折扣85%、折扣2：一次性付款折扣93%、折扣3：恒房通推荐折扣96%、折扣4：清尾折扣97%、折扣5：佣金抵房款98%，折扣后价格为：366932元×0.85×0.93×0.96×0.97×0.98=264701.56元；（3）恒房通会员一万元优惠券，券后价格：254701.56元；（4）特批优惠减免5000元（实际为4701.56元）最终成交价格：25万元”。又查明：二审法庭调查过程中鲕尚公司确认顾清斐已经交清了《商品房买卖合同（现售）》约定的案涉房屋全部价款。本院认为:本案为房屋买卖合同纠纷。顾清斐与鲕尚公司签订的《商品房买卖合同（现售）》及其附件，系双方真实意思表示，并不违反国家有关法律法规的禁止性规定，应为合法有效。一、关于折扣计算问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。作为普通大众，购买房屋系家庭重大投资事项。购买前，买受人均会根据自身的经济实力、对拟购房屋的价格、面积、所处位置、回报周期等主要因素进行充分的考察后决定是否购买。其中，价格系买受人考量的重要因素之一。从顾清斐一审提交的与“恒大（小袁）”的微信聊天记录来看，在购房前，鲕尚公司销售人员已经向顾清斐详细介绍了案涉房屋成交价款250000元的详细计算方式。顾清斐在知晓了折扣计算具体方式的情况下并没有提出异议，并最终与鲕尚公司签订《商品房买卖合同（现售）》，充分说明顾清斐对于房屋价款组成明细知晓并予以接受，对此，理应尊重双方当事人已经达成的一致合意。现顾清斐主张案涉房屋的各项折扣应当逐项计算并扣减，实质上是要求对双方已经达成的有关折扣计算方式的合意进行变更。而就合同的变更，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显示公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销……”、第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”，顾清斐并无提供证据证实本案中出现了前述法律条款规定的可以变更合同的情形，因此，顾清斐以涉案房屋价款计算方法错误为由，要求鲕尚公司退回部分购房款，理据不足，本院不予以支持。二、关于鲕尚公司应否向顾清斐支付房价下跌的差价的问题。顾清斐与鲕尚公司签订的《商品房网上认购书》第（二）条第1款约定“甲乙双方签署该《商品房买卖合同》之日至2020年6月30日期间，如该楼盘价格下调，甲方承诺补差价”、《商品房买卖合同（现售）》的附件补充协议第九条第12款约定“自本《商品房买卖合同》签署之日至2020年6月30日期间，如该楼盘价格下调，甲方承诺补差价……”，前述合同条款的设定，意味着鲕尚公司作为开发商同意在一定时期范围内对购房者最低价购房进行承诺，若房价出现价格下调，则变更合同价格。根据合同意思自治原则，鲕尚公司作出的补偿差价的承诺对于双方当事人均有约束力。顾清斐提供了鲕尚公司于2020年6月份发布的系列促销广告作为证据，认为其所购买的房屋应当享有78折的基础折扣，此折扣与双方签订《商品房买卖合同（现售）》约定的85折的基础折扣存在价差，故要求鲕尚公司补偿差价。鲕尚公司则抗辩认为，78折折扣优惠是针对楼盘中特定房源推出的限量秒杀活动，并不是普遍性优惠，且顾清斐在购买房屋时已经享受了多重折扣优惠，将多重折扣累计计算后，涉案房屋的总价已经远低于78折，故不同意补充差价。双方的争议主要在于楼盘价格是否存在下调。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。涉案《商品房网上认购书》第（二）条第1款以及《商品房买卖合同（现售）》的补充协议均系鲕尚公司预先拟定的格式条款。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”。因鲕尚公司在《商品房网上认购书》以及《商品房买卖合同（现售）》中作出的补差价承诺的目的应为保障购房者能够以最低价购房。由于合同中没有针对若开发商未对该房源所在范围内的全部小区进行促销，仅对其中部分销售房源进行打折降价促销的情形下的降价标准进行细化，故在双方当事人对合同内容的理解产生争议的情况下，应当作出对于鲕尚公司一方不利的解释。本院由此认定，顾清斐有权基于涉案楼盘基础折扣的调整（调整后为78折），要求鲕尚公司补偿差价。鲕尚公司以78折折扣优惠是针对楼盘中特定房源退出的限量秒杀活动，并不是普遍性优惠为由拒绝补偿差价，理据不足，本院不予支持。此外，案涉合同中也无约定在多重优惠下情况下，房屋最终的优惠价格整体上低于单纯以基础折扣计算出的价格的情况下，不视为楼盘降价，且鲕尚公司亦未举证证明基础折扣为78折的房屋不能同时享受其他优惠，故同样基于不利于提供格式条款一方的解释原则，本院对于鲕尚公司提出的顾清斐享受的价格整体上低于78折，不应补偿差价的抗辩，不予采纳。对于应补偿的具体差价数额，如前第一点所述，本案应当尊重双方当事人在订立合同时已经确定的折扣计算方式。一审中，顾清斐虽提交了房屋销售人员给予其手写的计价单，但该计价单系销售人员在事后所写，而且手写单中的部分内容并不明晰。二审中，鲕尚公司提交了案涉房屋的销售计价方法，根据该计价方法得出的房屋总价与《商品房买卖合同（现售）》中最终确定的房屋价款一致，故在顾清斐并无足够证据否定鲕尚公司二审提交的销售计价方法并非双方缔约时协定的计价方法的情况下，鲕尚公司主张的折扣算方式应予采纳。结合鲕尚公司二审提交的销售计价方法，本院核定如下：（1）房屋原价476932元，优惠1：团购4万抵9万、优惠2;网上认购2千元抵2万元，故两种优惠后价格为：476932元-90000元-20000元=366932元；（2）折扣1：基础折扣78%、折扣2：一次性付款折扣93%、折扣3：恒房通推荐折扣96%、折扣4：清尾折扣97%、折扣5：佣金抵房款98%，折扣后价格为：366932元×0.78×0.93×0.96×0.97×0.98=242902.61元；（3）恒房通会员一万元优惠券，券后价格：242902.61元-10000元=232902.61元；（4）特批优惠减免5000元。最终价格为：232902.61元-5000元=227902.61元。比照顾清斐已经缴纳的房价250000元，鲕尚公司应当按照承诺向顾清斐补偿房屋差价：250000元-227902.61元=22097.39元。三、关于顾清斐二审提出的若其有关退房款41616.25元的上诉请求不能获得支持，其要求退房退回移交的购房款及房屋维修基金，并要求鲕尚公司赔偿其签订商铺房买卖合同的律师费500元；交通费、住宿费1800元；因本案诉讼产生的律师费3000元；精神损失费12000元的问题。因《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”。顾清斐前述请求系在二审中增加独立的诉讼请求，本案不作审查处理。顾清斐如认为其权益受到侵害，可以另觅法律途径解决。综上所述，顾清斐的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第三十九条、第四十一条、第五十四条、第七十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省恩平市人民法院（2020）粤0785民初2535号民事判决；二、恩平市鲕尚房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向顾清斐支付差价补偿款22097.39元；三、驳回顾清斐的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费420.21元（已由顾清斐预交），由顾清斐负担197.09元，恩平市鲕尚房地产开发有限公司负担223.12元。顾清斐多预交的一审案件受理费223.12元，由一审法院退还，恩平市鲕尚房地产开发有限公司应向一审法院补缴一审案件受理费223.12元；二审案件受理费840.4元（已由顾清斐预交897.91元），由顾清斐负担394.16元，恩平市鲕尚房地产开发有限公司负担446.24元。顾清斐多预交的二审案件受理费503.75元，由本院退还，恩平市鲕尚房地产开发有限公司应向本院补缴二审案件受理费446.24元。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 李 海审 判 员 刘邦中二〇二一年八月二十三日法官助理 谢惠英书 记 员 张晓明