湖南省沅陵县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1222民初1606号原告：沅陵县鸿祥物业服务有限公司，住所地：湖南省沅陵县沅陵镇迎宾南路金山明珠小区7栋1单元1楼，统一社会信用代码：91431222768019817P。法定代表人：范世明，系该公司经理。委托诉讼代理人：李国展，湖南兴沅律师事务所律师，执业证号：14312200010266291，代理权限：特别授权。被告：赵亮亮，男，1991年2月5日出生，汉族，湖南省沅陵县人，户籍所在地：湖南省沅陵县太常乡罗家村从咀头组，经常居住地：湖南省沅陵县金山明珠14栋1单元702室，公民身份号码：431222199102055370。原告沅陵县鸿祥物业服务有限公司与被告赵亮亮物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月2日受理后，依法适用简易程序，并于2021年8月12日公开开庭进行了审理。原告沅陵县鸿祥物业服务有限公司的委托诉讼代理人李国展，被告赵亮亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沅陵县鸿祥物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付拖欠的物业服务费4000元并支付违约金1200元；2．由被告赵亮亮承担本案的诉讼费用。事实与理由：沅陵县沅陵镇金山明珠小区业主委员会选聘原告沅陵县鸿祥物业服务有限公司为该小区提供物业服务，在2012年2月28日签订了《沅陵县金山明珠小区物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），约定由原告为沅陵县金山明珠小区提供物业服务，被告赵亮亮系该小区14栋1单元702号住宅的业主，住宅建筑面积119㎡，应以0.7元/㎡的标准按月向原告交纳物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起每日按所欠金额千分之三交纳违约金。物业服务合同签订后，原告依约为被告赵亮亮及其所在的物业小区提供了物业服务，但被告赵亮亮自2016年1月1日至2019年12月31日期间共拖欠原告物业服务费4000元，原告多次催收，被告赵亮亮仍拒绝交纳物业服务费。被告赵亮亮拒交物业服务费违反了物业服务合同的约定，因该违约行为应向原告支付违约金1200元。庭审过程中，原告陈述原、被告签订物业服务合同的时间为2013年4月30日，并表示主动放弃要求被告承担违约金的诉讼请求。被告赵亮亮辩称：被告反映其家屋顶漏水原告一直没有解决，原告起诉的除了被告的身份信息外其余都不是事实，拖欠物业费4000元不清楚原告的计算依据以及起算时间，与原告的合同是2013年9月30日签的，原告没有按照约定提供应有的服务，被告拖欠物业费的主要原因是原告没有尽到物业该尽的责任。当事人围绕诉讼请求依法出示了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据{营业执照、湖南省服务价格登记证、物业服务企业资质证书、身份证，物业费催缴通知（附邮寄凭证），沅陵县物价局沅陵县房产管理局《沅价【2013】8号》文件}，经审查，上述在卷证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明待证事实，本院均予以采信。对有争议的原告提交的证据，本院认定如下:1.“金山明珠”小区物业办公用房及小区监控照片，拟证实原告为小区设立了物业服务中心，小区内监控设备完善。被告称该组证据中监控设备都是假的。经审查，该组证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，本院予以采信。2.物业服务合同书(附“金山明珠”交房通知书、房屋验收表、承诺书)，拟证明原、被告签订了物业服务合同书，约定了物业服务内容及范围、服务收费标准及收取办法以及双方的权利与义务和违约责任等事项,被告是“金山明珠小区”的业主并办理了交房手续。被告称其与原告签订合同时间是2013年9月30日，并不是原告提交的合同2013年4月30日。经审查，经当庭核实原告与被告签订合同的时间为2013年9月30日，原告对此无异议，故对被告的该质证意见予以采纳，该组证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，本院予以采信。3.沅陵县“金山明珠”小区物业服务合同，拟证明原告与沅陵县金山明珠小区业主委员会正式选聘原告为该小区提供约定的物业服务，并于2016年10月31日签订了《沅陵县金山明珠小区物业服务合同》，该合同履行期限为2016年11月1日起至2021年10月30日；约定了物业服务内容及范围、服务收费项目标准及办法以及双方的权利与义务和违约责任等事项；约定了物业服务收费标准和收费方式。其中住宅房屋：每月0.7元/平方米，经营房屋：每月1.5元/平方米，车库或杂物间每月0.5元/平方米（其中改变用途按每月0.7元/平方米）;约定了逾期缴纳物业管理服务费从逾期之日起每日按所欠金额千分之三交纳违约金等。被告对该组证据中的合同以及业主委员会不予认可，该业主委员会并没有经过70%的业主同意，被告本人没有接到通知也不知道此事。经审查，被告提出异议，但未提交证据和充足理由予以驳斥以上证据，故对被告的质证意见不予采纳，该组证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，本院予以采信。4.鸿祥物业公司物业问题受理及处理结果登记表（2018－2019年度）、鸿祥物业维修接待原始记录表（2020年－2021年度）,小区公共设备设施的现场维修养护施工照片,金山明珠小区第10栋空坪硬化施工合同附金山明珠小区10栋空坪开挖清理及硬化预算,沅陵镇金山明珠小区第6-7-8-10-11-12-14-15栋19架铁架桥及防护栏除锈、打磨、焊接、维修、做防锈漆施工合同、工程预算清单、支付工程款〈领条〉,沅陵县金山明珠小区车辆管理系统及停车位划线合同、停车场管理系统配置清单表及照片，小区巡查记录,拟证实原告在物业服务合同履行期间原告出资依约提供物业服务：原告对小区业主反映的建筑物及其附属设施设备进行登记并进行了维修养护工作，对小区内空坪进行了开挖清理及硬化，对小区内架铁架桥及防护栏进行了除锈、打磨、焊接、维修、做防锈漆施工，出资并完善了小区智能车辆识别系统的配置，出资对车位进行了划线管理，原告为小区提供了巡查服务，保障了小区公共安全。被告称，原告对小区的服务没有到位，被告家里漏水的问题也没有得到很好的解决。经审查，该组证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，被告质证所称的漏水问题其可另行主张权利，故对被告的质证意见不予采纳，对该组证据本院予以采信。5.收据、收条、领条，拟证实原告出资购买并在小区内公共部位设置道闸显示屏、悬挂打黑、温馨提示等公益广告，原告出资对小区修建花坛，购买桌子凳子，并支付了施工人员的工资，对公共部位进行维修养护购买了建筑材料。被告称没有原告所欲证明的此事。经审查，该组证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，对该组证据本院予以采信。根据当事人陈述和采信的证据，本院认定事实如下：原告沅陵县鸿祥物业服务有限公司是于2004年10月28日登记设立的物业服务公司，经营范围：物业管理、房屋水电维修、室内外装修及装饰、装潢、日用杂品销售。此双方于2013年9月30日签订了《物业服务合同》该合同约定了物业服务的内容及范围、物业服务的项目、收费标准及办法，双方的权利与义务、违约责任等。该前期物业服务合同中明确约定了物业收费标准即平方米每月0.7元/㎡，按月交纳，对违约责任的约定只约定违约方赔偿损失。合同签订后，原告积极提供服务履行义务，被告也按照约定缴纳了2016年1月1日之前的物业费，2016年1月1日至2019年12月31日被告未缴纳物业费。沅陵县金山明珠小区业主委员会在2016年成立后，业主委员会继续选聘原告沅陵县鸿祥物业服务有限公司为该小区提供物业服务，并于2016年10月31日与原告沅陵县鸿祥物业服务有限公司签订了《金山明珠小区物业服务合同》。该合同对物业服务的内容、物业服务的标准、物业服务期限、双方的权利与义务、物业服务费及相关费用、法律责任等进行了约定，且在合同中明确约定了：物业服务期限为2016年11月1日至2021年10月30日，多层住宅物业费按建筑面积计算每月每平方米0.7元，预交一年期满后按月交纳，逾期交纳物业费自逾期之日起每日按所欠的金额的3‰交纳违约金。《金山明珠小区物业服务合同》签订后至今，原告沅陵县鸿祥物业服务有限公司为沅陵县金山明珠小区提供物业服务。本院认为，本案系一起物业服务合同纠纷。依法成立的合同受法律保护，双方均应全面履行自己的权利和义务，物业服务公司应当提供完善的物业服务，包括共用部位的修护和管理、公共设施设备的维护保养、公共卫生的维护、公共秩序、消防、交通等事项的管理服务、房屋装饰装修管理服务等,业主应当按照合同按时缴纳物业费。业主若对物业服务企业提供的物业服务不满意,应通过正常途径与其沟通、协商解决;也可通过业主委员会与物业服务企业沟通加以解决;还可通过业主大会解聘和重新选聘物业服务企业；如果认为物业服务公司不履行职责造成损失的，可另行主张权利。本案中，原、被告自2013年9月30日起形成了物业服务合同关系，系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应为合法、有效，双方均应遵守合同约定。原告提交的证据证实合同签订后其履行了物业管理和服务，被告辩称：被告反映其家屋顶漏水原告一直没有解决，原告起诉的除了被告的身份信息外其余都不是事实，拖欠物业费4000元不清楚原告的计算依据以及起算时间，与原告的合同是2013年9月30日签的，原告没有按照约定提供应有的服务，被告拖欠物业费的主要原因是原告没有尽到物业该尽的责任。对于被告提出的不清楚物业费4000元的计算依据的主张，经核实，对于原告要求被告交纳2016年1月1日起至2019年12月31日共48个月的物业服务费应为3998.4元（119㎡×0.7元/㎡/月×48个月）对该部分诉讼请求，本院予以支持,超过部分不予支持。对于被告提出的与原告签订的物业服务合同的时间应为2013年9月30日的主张，与本院查明的案件事实一致，本院予以采纳，对于其他的答辩意见，因被告未能提交证据证明，应承担举证不能的不利后果，且仅因对物业管理和服务不满而拒交物业费,于法无据，被告如果认为原告未依照合同约定履行职责造成损失的，应由被告向原告另行主张权利。原告主动放弃要求被告赔偿原告因逾期缴费造成的违约金的诉讼请求，系当事人自愿处分其权利的意思表示，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、限被告赵亮亮在本判决生效之日起十日内向原告沅陵县鸿祥物业服务有限公司交纳尚欠的2016年1月1日起至2019年12月31日的物业服务费3998.4元；二、驳回原告沅陵县鸿翔物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告赵亮亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  田 文二〇二一年八月二十五日法官助理  王玲玲书 记 员  舒 怡附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。