盘锦市兴隆台区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1103民初1390号原告：荣万家生活服务股份有限公司沈阳分公司，住所地：辽宁省沈阳市沈北新区道义南大街37号科技园4号楼3-A9。法定代表人：付壮，该公司总经理。委托诉讼代理人：王伊卓，该公司客服主管。委托诉讼代理人：陈洁，该公司员工。被告：盘锦东方银座置业有限公司，住所地：兴隆台区兴盛街道石油大街。法定代表人：高贵友，该公司执行董事。委托诉讼代理人：梁兵，辽宁申源律师事务所律师。原告荣万家生活服务股份有限公司沈阳分公司诉被告盘锦东方银座置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2021年7月22日、2021年8月25日两次公开开庭进行了审理，原告荣万家生活服务股份有限公司王伊卓、陈洁，被告盘锦东方银座置业有限公司梁兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告当庭变更诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付原告2019年8月15日至2021年5月25日物业管理费人民币991703.73元，违约金2975元，利息是58936.7元，并支付迟延支付物业费产生的利息（以991703.73元为基数，从2021年5月25日起至实际支付日止，按照年利率6%计算）。2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告作为东方银座公馆小区的建设单位，房号为1-104、3-109二套商网面积为216.31m2;房号为1-303、1-403、1-503等146套高层面积为2112.53m2;房号为17-102、21-501等18套洋房，面积为4280.01m%共计166套房屋，根据《物业管理条列》第41条、《辽宁省物业管理条例》第44条的规定，未交付的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位全额承担。经排查，现小区内166套房屋，属于空置房屋，长期没有业主居住，为未售出及未交付状态。根据《物业服务合同》第四章第二条的约定，原告为园区提供物业服务，应按照高层1.7元/I/m2、洋房2.3元/月/m2、商网3.5元/月/m2缴纳物业费。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在小区提供了优质的物业管理服务，但被告于合同生效，开始服务之日2019年8月15日起拒不履行自己的缴费义务。原告多次催要无果，请求依法作出公正的判决，维护原告企业的合法权益。被告盘锦东方银座置业有限公司辩称：对原告诉请均不认可，本案虽是物业服务合同纠纷但是所谓的物业服务合同是由业主委员会由原告签订，被告受该合同约束的前提条件是上述合同合法有效，民法典278条和辽宁省物业管理条例25条均对业主大会解聘、选聘物业服务企业做了多数决的规定，是法律对物业服务合同强制性规定。业主委员会根据上述法律的规定只能根据业主大会的决议与物业服务企业签订物业服务合同，在本案中我们没有看到原告提供任何证据能够证明业主大会、业主委员会成立和选任的过程，况且案涉东方银座分为一期二期和二期一标段，目前二期和二期一标段尚没有进行法定验收，属于在建工程，在这样的情况下所谓的东方银座公馆业主委员会也即合同签订的一方主体的成立是非法的，我们也没有查询到业主委员会的任何备案登记；由于其没有民政部门的备案，其印章属于私刻，甚至基于本案案情以及考虑合同的效力问题应当需要追加该业主委员会为第三人，以查明业主大会、业主委员会的成立和选任是否合法。还有便于查明原告就物业服务合同的履行情况，被告作为开发商而不是业主，无法真正了解其实际的无业服务质量是否符合物业服务合同的约定，但是又于上述业主委员会非法成立导致第三人的追加成为障碍，因此被告认为业主委员会与原告签订的物业合同无效。被告不受该无效合同的拘束。案涉的166套房屋原告起诉的依据仅仅在于空置房屋，不能构成合法依据，如法院认定合同有效，对于物业费的认定势必要涉及到上述房产的登记情况以及出售的日期等相关信息。被告公司长期存在经营上的困难，在本院被追索的工程款众多，多数法官对此知情，被告目前情况是人员流失严重、工作交接几乎没有，因此导致被告自己本身对上述房屋的情况记载相当混乱。同时，本院执行局在强制被告执行的案件中对案涉小区的房屋有查封和拍卖，但几乎全部没有送达裁定，也导致部分案涉房屋的权利归属不明确，因此我方申请人民法院向不动产登记机关调取相关信息以便查明事实，维护双方的合法权益。最后，我方庭后想法庭提供一份之前的部门规定，关于空置房屋收取70%的物业费的文件，供法庭参考。对原告所主张的违约金、利息因原告在签订物业服务合同后并没有向被告告知，因此被告不存在拒付行为，其主张的违约金、利息没有事实根据，且根据法律规定，违约金、利息不应同时得到支持，利息只能作为实际损失的参考，而实际损失是衡量违约金的法律标准。根据业主委员会和原告所签订的物业合同第五大项所谓的业主委员会将案涉小区的售楼处作为物业用房，交付给原告使用，且对售楼处的大门采取破坏性的开锁措施，被告保留民事另诉的权利。国务院物业管理条例第12条，行政法规应该是审查合同效力的依据。经审理查明：原告荣万家生活服务股份有限公司沈阳分公司（曾用名系廊坊荣盛物业服务有限公司沈阳分公司）于2019年8月15日开始至2021年5月期间为被告开发的东方银座公馆小区一期提供物业服务。原告与该小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同第四章第二条的约定，原告为园区提供物业服务，应按照高层1.7元/^I/m2、洋房2.3元/月/m2、商网3.5元/月/m2缴纳物业费。其中被告建设的房号为1-104、3-109等共计152套房屋属于被告未售出房屋，发生物业管理费878，559.85元，被告未支付。经核准，原告诉请的166套房屋中，有2-301、2-2201等14套已经办理了房屋产权变更手续，均在第三人名下。上述事实有原、被告双方的当庭陈述以及原告提交的证据1.物业服务合同一份及空置照片打印件166张、关于东方银座公馆1期业主大会表决结果的公告；2.变更通知书二份；3.物业费催告函书一份、EMS物流记录、邮寄照片各一份；4.关于东方银座一期物业服务合同解除告知书；5.152套房屋物业费用明细表；被告提交的三份预售许可证复印件（东方银座公馆一期、二期、二期二标段）；自盘锦市自然资源局调取的案涉166套房屋的不动产登记情况以及相应的网签登记情况等证据在卷佐证，并经本院审查，应予采信。对于原告提交的2019年8月至2021年5月物业服务照片打印件一份，被告质证，对真实性和关联性提出异议，原告未进一步就真实性进行补强，故不予采信。本院认为，原告于2019年8月15日开始至2021年5月期间为被告开发的东方银座公馆小区一期提供物业服务，原被告之间虽未直接签订物业服务合同，但是此物业服务合同是该小区业主委员会和原告签订，所以该物业服务合同的效力及于被告。根据《物业管理条列》第41条、《辽宁省物业管理条例》第44条的规定，未交付的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位全额承担，案涉152套房屋仍在被告名下未售出，由此发生的物业费由被告承担。原告主张尚欠的物业费为878，559.85元，被告对此数额予以承认，本院予以确认。被告庭审中抗辩，案涉166套房屋已售出或已进行网签，但至庭审结束，被告未能提供交付方面的证据，且已明确无法提交，对此，抗辩意见不予采信；另有14套房屋产权登记在第三人名下，发生的物业费应当向使用的业主主张，不应由被告承担此项费用。另外，被告作为开发商，同前期物业管理单位并没有直接的隶属关系，只是关联企业，原告经业主委员会签约进入后，物业单位有配合交接义务，被告没有法定的配合义务，且原告没有向被告发出通知。对于原告未能及时收取物业费，被告本身并无过错，对原告主张的利息和违约金本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条列》第四十一条、《辽宁省物业管理条例》第四十四条的规定，判决如下：被告盘锦东方银座置业有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告荣万家生活服务股份有限公司沈阳分公司物业管理费人民币878，559.85元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12586元，由被告盘锦东方银座置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审 判 长  蔡文凤人民陪审员  陈玉新人民陪审员  李 月二〇二一年八月三十日书 记 员  于静怡