北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终6755号上诉人（原审被告、反诉原告）：李佳西，女，1976年3月22日出生，住湖南省宁远县。委托诉讼代理人：冯业涛，北京市里仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：史雅文，北京市里仁律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：严颖鸿，女，1967年4月3日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：严正学（严颖鸿之父），住北京市昌平区。原审被告：赵娟，女，1981年11月25日出生，住北京市昌平区。上诉人李佳西因与被上诉人严颖鸿、原审被告赵娟房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2021）京0114民初1502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月5日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提出新的事实、证据或者理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李佳西上诉请求：撤销一审判决，改判驳回严颖鸿的全部诉讼请求，支持李佳西的全部反诉请求；本案一、二审诉讼费用由严颖鸿负担。事实和理由：1.李佳西不是本案当事人，《北京市房屋租赁合同》的双方当事人为北京稚荔教育咨询有限公司和严颖鸿，李佳西仅系该公司的法定代理人，并非合同当事人；2.受新冠肺炎疫情影响，李佳西无法使用涉案房屋开展儿童教学活动，合同目的因该不可抗力因素无法实现，双方依照法律规定和合同约定协商解除合同，故李佳西未违约，不应当承担违约责任；3.因新冠肺炎疫情不可抗力因素的影响解除合同后，严颖鸿不应当向李佳西主张租金，一审判决李佳西支付5月至8月房租没有事实依据，且双方的燃气费在签署交接清单时已结清，李佳西不欠严颖鸿燃气费，房屋装修经严颖鸿同意并按照合同目的使用，李佳西不应支付房屋赔偿及修复费用，一审法院酌定过高；4.李佳西并未违约，在双方签署的交接清单中也未述及所谓的违约问题，故严颖鸿应退还李佳西租房押金，而不是与所谓违约金进行抵扣；5.一审法院对李佳西财产损失酌定金额过低，损害了李佳西的合法权益。严颖鸿辩称，不同意李佳西的上诉请求和理由。赵娟述称，同意李佳西的上诉请求和理由。严颖鸿向一审法院起诉请求：1.判令李佳西、赵娟支付2020年5月8日至2020年9月的租金，共计86000元；2.判令李佳西、赵娟支付燃气欠费2219元；3.李佳西、赵娟支付违约金21500元，与押金21500元相抵销；4.李佳西、赵娟对一、二楼拆毁原成人厕所毁损浴卫设施改为幼儿专用后的复原及案涉房屋及附属物品、设备设施电路损坏、修缮复原熔堵、视频对讲报警等承担赔偿修复费用20000元；5.李佳西、赵娟支付2020年9月至腾空租赁房屋修复附属设备交回五把钥匙之日的房屋租金的50%，共计96750元；6.本案诉讼费由李佳西、赵娟承担。李佳西向一审法院提出反诉请求：1.要求返还其已经交付的押金21500元。2.物品按照现金价值6万元赔偿其，物品按照交接清单署名来确定。一审法院认定事实：2018年10月22日，出租人严颖鸿（甲方）与承租人李佳西（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，合同主要约定：房屋坐落于北京市昌平区东小口镇马连店街道办事处流星花园B区69幢03A，租赁用途儿童工作室；房屋租赁期限自2018年11月8日至2021年11月8日；租金21500元/月，押金21500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第九条违约责任第（二）款中，双方约定：租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的100%相对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。合同签章处，除李佳西签名外，另盖有北京稚荔教育咨询有限公司公章，李佳西系该公司法定代表人。合同签订后，承租人交纳房屋押金21500元，租金交纳至2020年5月8日。2020年9月19日，严颖鸿一方与李佳西的委托人赵娟签订《交接清单》，严颖鸿一方书写李佳西方欠：1.未结燃气费2684元；2.遗失两套沙发套；3.三楼电灯整体不亮（未修复），一、二楼有灯不亮；4.钢化玻璃实木桌丢失，小茶几丢失；5.一楼鱼缸组合丢失；6.视频对讲报警设施损坏未修复；7.钥匙仅交一把，其余无把未归还；8.中水系统未修复（已停用），起因是06号房纠纷；9.一、二层洗手间没有回复成人使用的马桶，洗脸盆装置；10.太阳能热水器被损坏未了结；11.三楼浴房圆形玻璃破损，窗户窗格损坏：房屋租金付到2020年5月8日，退房交接到2020年9月5日，押金及欠房租与院长李佳西洽谈由李佳西结清。赵娟书写承租人己方留下物品：1.整套监控系统：主机、显示器、8个摄像头；2.新风系统一套；3.钢琴一台、椅凳一个（HSINGHAI）；4.壁挂机空调两台；5.取暖器三楼一台；6.室内装饰灯（二楼1个、一楼1个）；7.壁挂洞洞板六块；8.空气净化机一台；9.取暖器一台（新）；10.壁挂电视机一台；11.儿童沙发一组；12.大型地毯垫一个；13.宜家柜子10个；14.床板19块；15.遮阳伞10个架子。本案庭审中，李佳西主张留下物品系出租人不同意搬走，严颖鸿对此不予认可。关于物品价值，李佳西经法院释明后不申请评估，要求由法院酌定。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，严颖鸿与李佳西签订的《北京市房屋租赁合同》及《交接清单》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李佳西辩称合同承租人应为北京稚荔教育咨询有限公司，但合同抬头处承租人载明为李佳西且标有李佳西身份证号码，出租人选择李佳西作为合同相对方并无不当。在严颖鸿与李佳西的委托人赵娟签订交接清单后，双方已对合同解除达成一致意见，李佳西应当支付2020年5月8日至2020年9月5日的房屋租金及欠付燃气费。合同解除系由于李佳西方提出，严颖鸿要求其支付违约金有事实及法律依据，法院对此予以支持。但严颖鸿尚未退还李佳西押金21500元，违约金应由押金予以抵扣。李佳西辩称已提前告知合同解除事宜，但并未提供充分证据，法院对此不予采信。严颖鸿主张租赁房屋及附属设施修复费用20000元，但其交接清单中载明的灯、视频报警系统、中水、热水器等部分设施损坏，无法证明是承租人使用不当导致，但丢失物品却应由承租人赔偿，马桶确应由承租人进行恢复，对该部分损失法院酌情予以确定。严颖鸿要求李佳西承担房屋空置费用，对此，法院认为李佳西支付的押金抵扣违约金后，已可以弥补空置损失。如在一定期限后房屋仍未出租产生扩大损失，应由出租人自行承担，对严颖鸿的该项请求，法院不予支持。严颖鸿要求赵娟承担连带责任，但赵娟并非合同相对方，严颖鸿的该项请求无事实及法律依据，法院不予支持。李佳西要求严颖鸿赔偿遗留物品费用，因部分可移动物品确应具有使用价值，对于其该项诉讼请求，法院酌情予以确定。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决：一、李佳西于判决生效之日起十日内支付严颖鸿房屋租金86000元、燃气费2219元、房屋赔偿及修复费用5000元，以上共计93219元；二、严颖鸿于判决生效之日起十日内支付李佳西财产损失10000元；三、驳回严颖鸿的其他诉讼请求；四、驳回李佳西的其他反诉请求。二审中，双方均未提交新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：本案房屋租赁合同的抬头处列明“承租人：李佳西”，落款处亦有“李佳西”的签字确认，故出租人严颖鸿选择李佳西作为合同相对方并无不当。该合同系双方当事人意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。在严颖鸿与李佳西的委托代理人赵娟于2020年9月19日签订交接清单后，双方就解除合同达成一致意见，而李佳西尚未交纳2020年5月8日以后的租金，故其应当向严颖鸿支付2020年5月8日至2020年9月5日的房屋租金及欠付燃气费。因合同解除系李佳西一方提出，故严颖鸿要求其支付违约金有事实及法律依据，一审法院将认定违约金时将严颖鸿尚未退还李佳西的押金21500元予以抵扣并无不当，本院予以维持。关于房屋赔偿及修复费用，因交接清单中有部分物品丢失，应由李佳西赔偿，马桶亦应由承租人李佳西进行恢复，故一审法院对上述损失酌情予以确定为5000元并无不当。关于李佳西要求严颖鸿赔偿遗留物品费用，因部分物品属可移动物品，具有使用价值，且其一审中表示不申请评估，故一审法院基于此酌情确定严颖鸿支付李佳西财产损失1万元亦无不当。李佳西的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，李佳西的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2364元，由李佳西负担。本判决为终审判决。审 判 长 张建清审 判 员 赵 斌审 判 员 姚 红二〇二一年九月十三日法官助理 邾映映书 记 员 杨浩然