山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁03民终2961号上诉人（原审被告）：淄博冠博房地产开发有限公司，住所地山东省淄博市高新区新村路与宝沣路交叉口筑泰商城**楼**。法定代表人：陈林忠，董事长。委托诉讼代理人：李明，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：董剑明，山东汇东律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭慧茹，山东汇东律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：成文明，男，1989年5月10日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。被上诉人（原审原告）：徐亚群，女，1991年8月25日出生，汉族，住山东省桓台县。上诉人淄博冠博房地产开发有限公司（以下简称冠博公司）因与被上诉人成文明、徐亚群商品房销售合同纠纷一案，不服淄博高新技术产业开发区人民法院（2021）鲁0391民初1612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冠博公司上诉请求：1.依法改判，违约金应以实际损失为基础予以减少；2.一、二审的案件受理费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。2014年10月20日，上诉人与被上诉人成文明、徐亚群签订《商品房买卖合同》，约定被上诉人购买冠博公司开发的冠博兰亭苑(一期)3号楼2单元021204号房屋一套，建筑面积为94.84平方米，总价款为449257元，交房日期为2015年12月31日前，逾期交房的，自上述规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，以已交付房价款为基数按日万分之0.2支付违约金。合同签订后，被上诉人支付了总房款，冠博公司未按期交房，在多户业主多次投诉、上访的压力及政府干预之下，冠博公司被迫出具承诺书，承诺了新的交房时间和违约金，该承诺书并非冠博公司真实意思表示，不应当作为判决的依据，一审判决事实认定错误。二、一审判决适用法律错误，一审法院对双方争议的违约金的性质未进行界定，判决上诉人按贷款年利率4.75%的1.5倍计算违约金无事实和法律依据。上诉人认为，双方争议的违约金属于赔偿性违约金，旨在补偿被上诉人的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的实际损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。而一审法院并未要求被上诉人对其实际损失进行举证就判决上诉人按贷款年利率4.75%的1.5倍计算违约金无事实和法律依据。理由：1、逾期交房期间，冠博公司一直与业主保持沟通、积极履行合同约定，促使房屋尽快竣工，房屋完工后，积极推进验收工作，至2020年10月21日交房并协助业主办理了交房手续，逾期交房的违约行为结束，整个过程中冠博公司并无故意及重大过失，逾期交房完全是冠博公司意志以外的客观原因造成的，基于冠博公司的无过错，双方所争议的违约金应当界定为赔偿性违约金来发挥其补偿实际损失的功能，而不应当以高额利率计算来惩罚冠博公司逾期交房的违约行为。2、合同自由并不是绝对的，需要合同正义来规制，根据《合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》(2009)第二十九条第一款之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。在冠博公司逾期交房的情况下，被上诉人通过租用同地段同类型的房屋，亦可以实现其对房屋占有、使用、收益之目的，故其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房给其造成的损失。再者，冠博公司现已交房，合同约定的交房义务已履行完毕，且对于逾期交房无故意及重大过失，上诉人请求将同地段同类房屋租金作为认定被上诉人损失大小的依据，按照同地段同类房屋的租金标准对违约金进行调整于法有据。虽然一审法院对违约金计算的利率进行了调整，但违了《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》(2009)第二十九条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003)第十六条之规定，调整后的违约金仍高于造成损失的百分之三十，法律之所以赋予一方当事人请求法院对约定的违约金进行调整的权利，是为了避免双方约定的违约金过高或者过低而造成当事人权利义务的失衡，体现的是公平原则，显然，一审判决违背了该原则。3、退一步讲，若法院界定所争议的违约金具有惩罚性功能，因我国现行法律对惩罚性违约金的调整并无规定，上诉人认为惩罚性违约金与违约定金功能相同，可推定适用定金数额的规定，即不得超过总合同标的额的百分之二十。综上所述，一审判决事实认定错误，适用法律错误，判决错误，请求二审法院纠正一审错误判决，依法改判。成文明、徐亚群向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金322350元(以470736元为基数，同期银行贷款利率4.75%的三倍计算自2016年1月1日计算至2020年10月21日)；2.本案一切诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年10月20日，成文明、徐亚群与冠博公司签订《商品房买卖合同》一份，约定的主要内容有：成文明、徐亚群购买冠博公司开发的冠博兰亭苑（一期）3号楼2单元021204号房屋一套，总价款为449275元；交房日期为2015年12月31日前；逾期交房的，自上述规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，冠博公司按日向成文明、徐亚群支付已交付房价款万分之0.2的违约金。合同签订后，成文明、徐亚群向冠博公司支付了房款449275元及购买储藏室21479元，合计470736元。冠博公司未按期交房。2015年12月31日、2016年10月23日、2017年9月22日，被告先后三次给原告出具承诺书，均承诺了新的交房时间，并承诺自2016年1月1日起至正式交房之日止，按原告已交房款的同期银行贷款利率的三倍向原告支付违约金。冠博公司于2020年10月21日交房。成文明、徐亚群认为冠博公司违约，诉至一审法院，提出了上述诉讼请求。一审法院认为，冠博公司出具的承诺书，系当事人的真实意思表示，应为有效，双方均应自觉履行。关于逾期交房违约金，冠博公司辩称按同期银行贷款利率的三倍计算过高，请求调整，于法有据，一审法院酌定以购房款449275元为基数，自2016年1月1日起至2020年10月21日止，按成文明、徐亚群主张的贷款年利率4.75%的1.5倍计算，即156053元（449275元×7.125%∕365天×1755天），成文明、徐亚群多主张部分，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、被告淄博冠博房地产开发有限公司支付原告成文明、徐亚群逾期交房违约金99233.62元，于判决生效后十日内付清;二、驳回原告成文明、徐亚群的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3068元，由原告成文明、徐亚群负担1358元，由被告淄博冠博房地产开发有限公司负担1710元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明：一审判决作出后，一审法院作出（2021）鲁0391民初1612号民事裁定，以一审判决书有误为由，裁定对笔误予以补正。裁定将“449275元”更正为“449257元”，将“156053元”更正为“153909元”；将一审判决主文第（一）项中“99233.62元”更正为“153909元”。二审查明的其他事实与一审认定事实一致，予以确认。本院认为，关于冠博公司出具承诺书能否作为认定案件事实依据的问题。双方当事人在案涉《商品房买卖合同》中对于房屋交付时间及逾期交房违约金进行了约定。但在此之后，因冠博公司出现逾期交付房屋的违约情形，其多次出具承诺书，对于房屋交付时间及违约金标准予以承诺。冠博公司上诉主张该承诺书并非其真实意思表示，系其被迫所为，但其对此并未提供有效证据证实。因此，应当认定冠博公司出具的承诺书系对交房时间及逾期交房违约责任等事项的重新确定。其出具的该承诺书内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，冠博公司作为出具承诺书的一方当事人应当根据其承诺内容全面履行自己的义务。冠博公司关于承诺书不应作为判决依据的上诉理由不能成立，不予支持。如前所述，在冠博公司出具承诺书对于逾期交房违约责任进行明确的情形下，一审判决酌定违约金按照银行贷款年利率4.75%的1.5倍标准计算逾期交房违约金在冠博公司承诺支付的违约金范围之内，亦未违反法律规定。冠博公司上诉主张按照被上诉人租用同地段同类型房屋租金认定违约损失缺乏事实和法律依据，不予支持。基于上述分析，冠博公司上诉主张本案推定适用定金数额的规定认定案涉违约金，亦缺乏事实和法律依据。综上所述，冠博公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定冠博公司向被上诉人支付逾期交房违约金153909元正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3378元，由上诉人淄博冠博房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 侯 康审判员 胡晓梅审判员 刘 宁二〇二一年八月二十七日书记员 刘 健