广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院民 事 判 决 书(2021)桂0405民初1608号原告：黎奕彬，男，1990年2月7日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。委托诉讼代理人：黄敬勇，男，1969年10月31日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。由梧州市长洲区三祺社区居民委员会推荐。被告：梁练，男，1992年7月22日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。被告：骆紫媚，女，1993年10月16日出生，汉族，住广西梧州市龙圩区。原告黎奕彬诉被告梁练、骆紫媚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎奕彬及其委托诉讼代理人黄敬勇，被告梁练、骆紫媚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎奕彬向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告返还房款70686.56元并支付利息(利息计算，从2021年5月起，按照全国银行间同业拆借中心公布当月的一年期贷款市场报价利率3.85%的1.5倍计算，直至实际清偿之日止)；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2018年4月4日，原告与两被告签订《房屋买卖合同》，合同约定：两被告将梧州市长洲区三龙大道梧州彰泰玫瑰园C9栋1-1003房按成交价44万元转让给原告。原告按照合同约定，于2018年3月25日、4月4日、4月26日合计向两被告支付购房定金16万元。二期房款：原告按照合同约定自2018年4月起，每月25日前向两被告支付房款2200元，合计向被告梁练支付5个月房款，向被告骆紫媚支付16个月房款，即原告支付了从2018年4月至2019年12月共21个月，合计房款46200元。三期房款：两被告通知原告可以办理该房屋不动产证，按合同约定原、被告双方均需向银行支付解押资金归还剩余房款，即双方各出资50%资金偿还银行贷款。两被告以无能力还款为由拒付，原告因需办理房屋过户手续，迫于无奈于2020年10月30日一次性向银行支付剩余房屋贷款，以及因还贷给银行所产生的费用304486.56元。原告与两被告签订的《房屋买卖合同》约定房屋价款为44万元，原告为取得该房屋共计支付了510686.56元，比合同约定多支付了70686.56元。原告多次追讨两被告返还多支付的房款，但两被告拒不返还。为维护原告的合法权益，原告诉至法院并提出上述诉讼请求。原告黎奕彬向法庭提供的证据有：1.《房屋买卖合同》，证明原告与两被告之间签订房屋买卖合同的事实；2.两被告的身份证复印件，证明两被告的身份信息；3.桂(2017)梧州市不动产权证明第0011580号房屋不动产预告登记证，证明成交前房屋的权属；4.桂(2020)梧州市不动产权第0060261号产权证，证明目前涉案房屋权利人为原告；5.付款记录，证明原告向被告支付房款；6.原告的银行支付流水，证明原告的银行卡流水交易记录可以与上述付款记录相对应。被告梁练、骆紫媚辩称，一、原告诉称涉案房款总价为44万元不是事实，涉案房屋实际转让价款为510686.56元。根据双方签订的《房屋买卖合同》第三条与第四条的约定，房款的总价款是不明确的。第三条约定涉案房屋成交价为44万元，但在合同第四条约定付款方式为四期：第一期，原告应于2018年4月27日前支付购房定金16万元；第二期，从2018年4月5日起原告须在每月25日前支付2200元房款给被告还贷，直至可以办理不动产当月止；第三期原被告双方各支付50%解押所需资金；第四期尾期房款待原告领取不动产证后，原告一次性支付剩余房款给被告。由此可见，只有支付定金16万元是确定的，其余三期房款是不确定的。综上所述，此后每月还贷本息2200元、剩余贷款本息等由原告支付，以实际支付金额为涉案房屋的转让价款。在实际履行过程中，原告实际支付的款项为510686.56元，该款项就是涉案房款的实际转让价款，也是双方共同意思表示的真实转让价款。二、被告并非无能力还贷解押，而是在履行合同过程中双方达成新的合意，由原告出资还贷解押作为支付房款。在履行合同过程中，由于被告担心将房屋过户到原告名下后，原告拖欠剩余房款不支付，于是双方口头协商，剩余贷款本息由原告出资解押作为支付房款，解除抵押后被告马上将房屋过户给原告，当时原告表示同意，并实际出资304486.56元作为支付房款。三、双方对合同价款约定不明确，应以双方实际履行价510686.56元作为双方交易的真实价款。根据《中华人民共和国民法典》第六百二十六条规定，价款数额约定不明确的，适用《中华人民共和国民法典》第五百一十条、第五百一十一条第二项和第五项规定进行确定。本案中，原告基于购买被告的涉案房屋而支付定金，每月支付2200元贷款本息，出资解除涉案房屋的银行抵押作为支付房款，表明原告愿意以510686.56元的价款购买被告的房屋，被告也同意按此价款将涉案房屋转让给原告，双方已办理了过户手续。事实和证据证明，以510686.56元价款成交涉案房屋是双方的真实意思表示，且各方均履行了合同的义务。四、原告对本案争议的房款是明知的，是履行购买涉案房屋应尽的付款义务，不存在多支付房款。原告主张返还房款70686.56元，没有事实和法律依据。被告骆紫媚向法庭提供的证据有：微信聊天记录两份，证明被告骆紫媚向原告支付了2万元用于解押涉案的房屋。经过庭审质证，对于原告提供的证据，两被告的质证意见为：证据1有异议，原告诉称房款总价为44万元不是事实，实际房款总价为510686.56元；证据2-6无异议。对于被告骆紫媚提供的证据，原告的质证意见为：证据的真实性无异议，原告的确收到了被告骆紫媚支付的2万元。被告梁练的质证意见为：对证据无异议。本院认为，原告提供的证据1-6、被告骆紫媚提供的证据符合证据的真实性、合法性、关联性，依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告梁练、骆紫媚是梧州市龙腾路33号C9幢1单元1003房的预告登记权利人。2018年4月4日，被告梁练、骆紫媚(甲方)与原告黎奕彬(乙方)签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：一、甲方将梧州市长洲区三龙大道梧州彰泰玫瑰园C9栋1-1003房按套出售给乙方，甲、乙双方同意该房产成交价为44万元，该成交价不因房屋产权交易中心测绘面积的变动而改变，且成交价已包含该房产已支付的维修基金、管道煤气初装费、收楼费等相关费用。二、付款方式(以现金或转账形式)，支付期限分四期付清。第一期，购房定金：甲、乙双方约定，乙方须在2018年4月27日前支付购房定金16万元给甲方；第二期，甲、乙双方约定从2018年4月5日起，乙方须在每月25日前按每月2200元支付给甲方作为房款，直至甲方可以办理不动产证当月为止，并由甲方提供收款收条；第三期，甲方自可以办理该房产不动产权证当天起三十个工作日内向抵押银行递交申请，并完成提前偿还贷款手续及注销抵押登记等手续，乙方同意在甲方收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约还款日当天，由甲乙双方各支付解押所需资金50%，乙方支付解押资金视为第三期房款。银行到账后即视为甲方已收取三期房款。提前偿还银行贷款所产生的一切费用由甲乙双方负责平摊支付。领取不动产权证后甲方需与乙方到梧州市房屋产权交易中心办理过户手续；第四期房款，待乙方领取新不动产证后，乙方须一次性支付剩余尾期房款(按实际剩余房款额为准)给甲方。双方签订《房屋买卖合同》后，原告于2018年3月25日、2018年4月4日分别向被告梁练转账3万元、8万元，交易附言为“购房款”；原告于4月26日向被告骆紫媚转账5万元，交易附言为“房屋款”。从2018年4月21日起至2018年8月24日，原告每月向被告梁练转账2200元，交易附言为“供房款”、“房款还款”等，合计11000元。从2018年9月25日起至2019年12月23日，原告每月向被告骆紫媚转账2200元，交易附言为“按揭供房款”、“还房贷款”等，合计35200元。2020年10月30日，被告骆紫媚通过微信向原告转账2万元作为涉案房产的解押款。2020年10月30日，原告向广西北部湾银行梧州分行还贷过渡专户转账304486.56元，交易附言为“黎奕彬代梁练、骆紫媚还房贷款”。目前原告已取得梧州市龙腾路33号C9幢1单元1003房的不动产权证。原告认为，其向两被告多支付房款70686.56元，要求两被告予以返还并支付利息，并诉至法院成讼。本院认为，原告黎奕彬与被告梁练、骆紫媚签订《房屋买卖合同》，合同约定将两被告将其所有的梧州市龙腾路33号C9幢1单元1003房出售给原告，双方成立房屋买卖合同关系，该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。本案的争议焦点为：一、如何确定涉案房屋的成交价款？二、原告是否多支付房款？两被告是否应向原告返还多支付的房款，并支付利息？关于第一个争议焦点。原告主张房屋价款为合同约定的44万元，两被告主张为原告实际已支付的款项，即510686.56元。对此本院认为，首先，房屋价款应当按照合同约定的条款确定。合同约定该房屋的成交价为44万元，该约定明确具体，不存在约定不明的情形。由于双方签订合同时，该房屋并未具备办证条件，故合同约定第二期房款为原告每月支付2200元，直至可以办理不动产权证；第三期房款为可以办理不动产权证时，原告承担提前还贷解压所需资金的50%，第四期房款为原告取得不动产权证后支付其余尾款。双方在签订合同时，并未确定第二、三、四期房款的具体金额。故合同条款中不明确的是原告应支付第二、三、四期房款的具体金额，而不是房屋总价款的金额。其次，双方签订合同后，根据本案的证据，双方并未签订补充协议对房屋的总价款进行重新约定，也没有通过微信达成新的合意。原告全部承担第三期提前还贷解压所需资金的行为，不能认定为双方就房屋总价款达成新的合意。故本院认定双方约定涉案房屋的成交价为44万元。两被告主张双方签订合同时，房屋总价款并未确定，双方在履行合同过程中，就房屋价款达成新的合意，没有事实依据，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。首先，双方签订合同后，原告已支付第一期房款16万元。在合同履行过程中，原告实际支付第二期的房款为46200元(11000元+35200元)。原告支付第三期房款的条件成就时，解压所需的资金为304486.56元，根据合同约定，原告应承担一半即152243.28元以作为支付第三期房款，并支付第四期房款81556.72元(44万元-16万元-46200元-152243.28元)。由于两被告仅承担提前还贷解压所需资金的2万元，导致原告自行承担了其余解压所需资金284486.56元，故原告实际已支付的房款为490686.56元(16万元+46200元+284486.56元)，比合同约定多支付50686.56元(490686.56元-44万元)。对于原告多支付的房款50686.56元，两被告是受益主体，应当履行返还义务。因此，被告梁练、骆紫媚应向原告返还房款50686.56元。其次，根据合同约定，原告与被告梁练、骆紫媚应各承担提前还贷解压所需资金50%，原告支付解押所需资金视为第三期房款，解押房产所需资金为304486.56元，但被告骆紫媚仅承担解押资金2万元，构成违约，并导致原告多支付了房款50686.56元，故原告要求两被告支付利息损失，合理合法，本院予以支持。利息计算，从原告主张的2021年5月1日起计算，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，计至两被告实际清偿之日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告梁练、骆紫媚应向原告黎奕彬返还房款50686.56元并支付利息(利息计算，从2021年5月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，计至两被告实际清偿之日止)。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1576元，减半收取788元，由原告黎奕彬负责223元，被告梁练、骆紫媚负担565元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。审 判 员 杨慎瑜二〇二一年八月三十日法官助理 龙启严书 记 员 郭 莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。