广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15693号上诉人（原审原告、反诉被告）：李剑锋，男，汉族，1975年10月13日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：王章志，广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄辉明，广东经国律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州重生化妆品实业有限公司，住所地广州市白云区白云湖街夏花一路3号第五经济社指挥田工业区科技园2栋1-4楼。法定代表人：姜敏。委托诉讼代理人：郭峰，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：金豪，北京德恒（广州）律师事务所律师。原审第三人：广州市冠晟电子科技有限公司，住所地广州市增城区荔城街府佑路108号3幢1017房，统一社会信用代码91440183082722022G。法定代表人：赵江美。原审第三人：广州市白云区白云湖街夏茅村第五经济合作社，住所地广州市白云区白云湖街夏茅村，统一社会信用代码N1440111X18465156U。法定代表人：刘盛再。委托诉讼代理人：刘永福，系该社工作人员。上诉人李剑锋、广州重生化妆品实业有限公司（以下简称重生公司）、原审第三人广州市冠晟电子科技有限公司（以下简称冠晟公司）、广州市白云区白云湖街夏茅村第五经济合作社（以下简称夏茅五社）因租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初31105号民事判决，于6月21日向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，现已审理终结。李剑锋上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判令重生公司向李剑锋支付占有使用费865900元；3.改判李剑锋仅需向重生公司返还保证金272140元；4.一审本诉受理费、反诉受理费和二审受理费由重生公司承担。事实与理由：一、原审法院对重生公司在2020年9月5日至搬离之日实际占有涉案租赁物期间应付的占有使用费及重生公司向李剑锋支付的保证金金额的认定错误，且原审法院判决要求李剑锋需对返还保证金支付利息，超出了重生公司的反诉请求应当予以纠正。二、2020年11月20日至2020年2月3日期间，涉案物业所在地被划入征收范围对重生公司影响小。原审法院认定广州市白云区人民政府白云湖街道办事处（以下简称白云湖街道办）于2020年8月12日发出的《关于港澳青年创新创业基地地块集体土地及非住宅房屋征收项目停产停业、限期搬离及停止收租的通知》，对重生公司的正常使用、收益必然造成一定影响，因而不支持李剑锋就2020年11月21日至重生公司实际搬离之日的占有使用费，属于主观臆测，与事实不符。根据重生公司在承租期间的水电使用量，可知2020年11月20日后，重生公司的经营没有受到明显影响。另一方面，直至重生公司搬离涉案物业之日，白云湖街道办也没有实施强制措施搬离。三、白云湖街道办已经考虑了搬迁可能对重生公司产生的影响，并向重生公司支付了补偿款270万元，重生公司的损失已经获得了足额补偿。根据查明的事实，可知重生公司获得的补偿款包括了停产停业损失。所以，原审法院认为重生公司无需支付2020年11月21日至搬离之日的占有使用费，进一步增加了重生公司的获利而损害了出租方的利益，原审法院不支持李剑锋的诉讼请求有违公平合理原则，亦无法律依据。需要注意的是，重生公司的法定代表人姜敏将李剑锋向其出租的位于广州市白云区白云街夏花一路3号指挥工业区的物业向案外人广州天*医疗科技有限公司进行了分租，而姜敏亦要求该公司向其支付2020年11月20日至腾空交还房屋之日的房屋占有费。目前，姜敏因与广州天*医疗科技有限公司租赁合同纠纷一案，正由原审法院审理。同理，李剑锋要求重生公司支付2020年11月21日至搬离之日的房租占有使用费，合法合理。四、原审法院认定李剑锋，余*婷及重生公司于2020年4月13日签订的《协议书》合法有效错误。李剑锋、余*婷及重生公司于2020年4月13日签订的《协议书》是三方关于押金款项结算及支付方式的约定，属于涉案《厂房、宿舍租赁协议》的补充约定。因《厂房、宿舍租赁协议》属于无效合同，因此，该《协议书》也属于无效的补充约定。所以即使余*婷收取了重生公司的247400元，应由重生公司与余*婷之间解决，而不应依据《协议书》认为李剑锋已经取得了保证金519540元。退一步讲，重生公司仅提供了一份出具时间为2017年3月27日的《收据》，而没有转账记录。显然，重生公司向余*婷支付的247400元并非通过现金支付。所以，原审法院仅凭重生公司提供的《收据》即认可重生公司已经向余*婷支付了保证金247400元，违反证据规则，没有达到相互印证的证明标准。五、原审法院认定李剑锋应当向重生公司支付保证金519540元的利息，超出重生公司的反诉请求范围进行裁判，且无事实与法律依据。原审法院审理过程中，重生公司已经自愿撤回要求李剑锋支付未及时返还租金及履约保证金的利息的诉讼请求。原审法院对重生公司应向李剑锋支付的占有使用费没有要求重生公司支付利息，却要求李剑锋向重生公司返还保证金时需支付利息，裁判规则不统一，更有违公平原则。李剑锋确认撤回其上诉理由中所述的一审超出重生公司诉讼请求一节。针对李剑锋的上诉，重生公司辩称：重生公司不应向李剑峰支付任何房屋占用费，理由如下：一、2020年9月1日以后，重生公司和夏茅五社之间形成了房屋清退关系，李剑锋与房屋的交接就没有任何关联了。二、涉案物业不是居住物业，是经营性物业，经营性物业和居住物业区别在于，居住物业只要是不停水停电，都视为是正常使用，而经营性物业停止经营了，不管有没有停水停电，都属于不正常使用，不应当支付任何房屋的占用费。政府发出9月1日以后停止经营通知，我方就已经停止经营。停止使用所产生的一切损失，由政府按照征收补偿款的方式负担进行补偿。重生公司既然正常使用，按照合同约定，不应当向李剑锋支付任何房屋占用费。三、政府规定的搬迁期是2020年的11月20日，在半年期到来之前，重生公司向政府就提出申请要求延期，政府口头同意延期到2021年的2月1日。不能是因为我方超出了2020年11月份搬离、没有书面的延期，而是认定属于钉子户。四、我方提供的证据证实，2020年12月25日，李剑锋一边起诉状要求搬迁，一边又阻拦搬迁，既然他阻拦我方搬迁，涉案房屋占用方面的经济损失应当由李剑锋来承担，因此2020年12月25日以后的房屋占用费无需我方承担。五、李剑锋认为我方的用电用水没有很大的减少，从而认定我方在正常营业，实际上这是对我方这一个企业所属行业的误解。因为我方属于一个轻工业的生产型企业，对于用电、用水耗费不敏感。但从5月份开始，每个月用电量、用水量都是逐步下降。六、关于协议书的效力。租赁合同因为没有建设工程规划许可证无效，但是对无效后果双方达成的协议，比如说是财产分配，责任承担等方面，只要是真实意思，都是合法有效的。协议书上所约定的款项，是对之前所发生的一些经济往来的一个算账和确认，所以不需要再添附任何的转款凭证。七、关于保证金的利息，我方起诉的时候应当主张了利息，中间也没有任何撤回利息的诉求。重生公司上诉请求：1.一审判决，驳回李剑锋一审的全部诉讼请求，支持重生公司的反诉请求；2.一、二审诉讼费用由李剑锋承担。事实和理由：一、重生公司提交的视听资料等证据，足以证实自2020年12月25日起，李剑锋多次采取停水停电、堵门等方式阻拦重生公司搬迁。二、在政府确定的搬迁日期前，重生公司已向政府提交延期申请，政府未予以书面驳回，业主方予以同意。三、在2020年9月1日至2021年2月3日期间，重生公司对房屋合法占有。根据广州市人民政府有关征收拆迁的规定，停产停业期间为6个月，上述期间不足6个月。上述期间是经征收实施单位及业主许可，2020年12月25日后的延迟搬迁，是李剑锋阻拦的结果。四、一审计算有误。按照判决书第18页的计算方式，计算结果应是438722.67元，不是判决书的456722.67元，二者相差18000元。五、合同关系终止的标志是双方停止履行主要义务、不再行使主要权利，根据政府通知要求，2020年9月1日后业主不再收取租金、使用人停止使用着手搬迁。重生公司按照政府的要求实施搬迁、业主方不再收取租金，李剑锋作为承租人应按政府的要求停止向次承租人收取租金，所以，租赁合同终止日期应是2020年9月1日。六、2020年9月1日后，因政府征收双方合同关系进入了结算和清理阶段，重生公司不应支付房屋占有费。李剑锋的租金损失应由政府补偿，2020年9月1日后，在政府确定的搬迁期内，业主、承租人、次承租人因征收所产生的经济损失由政府买单，李剑锋的租金损失不应由重生公司承担。李剑锋停收租金的经济损失，因政府已将三十个月的租金补偿支付给了业主，李剑锋应与业主协商分配，而不应向重生公司主张。政府同意搬迁期续展至2021年2月3日，重生公司按照要求如期搬迁完毕，是合法搬迁，没有任何违法行为，不应承担超期搬迁的责任。七、2020年12月25日李剑锋阻拦搬迁，此后的房屋占有费损失应由李剑锋自行承担。自2020年9月6日至2020年12月25日，一共是110天，按一审法官考虑搬迁期间重生公司无法正常使用场地、公平合理的计算方法，应支付占有费的时间是55天，共计317496.667元。自2020年12月25日起，李剑锋阻拦搬迁给重生公司造成巨大经济损失，经济损失数额按租金标准计算，至2021年2月3日，共计40天，二者冲抵补偿15天房屋占有费共计86590元。针对重生公司的上诉请求，李剑锋辩称：一、保证金应当返还272140元，这个金额先应当与双方的金额抵扣。二、针对重生公司提及李剑锋阻拦的问题。在2020年12月份，重生公司仍然没有向李剑锋支付2020年7月份的租金费用，其次重生公司与余*婷之间存在经济纠纷，所以光盘里面载明的阻扰重生公司搬迁的视频是余*婷与重生公司的交涉，与我方无关。三、重生公司是在2021年2月3日才搬离涉案物业，应当支付给出租人李剑锋到该时间的占有使用费。四、关于协议书以及保证金的问题。签合同的时间是4月13日，协议是同一时间同一地点所签。重生公司说这个押金在余*婷那里，我方没收到这笔押金。重生公司因为要向余*婷购买证照，涉及到110万，重生公司要把这110万给到余*婷，余*婷才同意将20多万的押金转到李剑锋，由于重生公司没有给110万转正费给余*婷，所以余*婷也没有支付20多万押金给李剑锋，事实上李剑锋没有收到该笔款。针对李剑锋和重生公司的上诉请求，夏茅五社述称：第一次开庭，李剑锋和重生公司诉讼的请求只是要求交租，因为夏茅五社是跟李剑锋签的合同，没有跟重生公司签订合同，社长认为不牵涉到夏茅五社的利益，当时没有上庭。重生公司说夏茅五社拿了区里面的搬迁奖励，按照区文件要求，2010年之后的建筑，最高是不到230元钱一平方，其中80元钱是每个住户的搬迁奖励，150元钱是停工停业补偿，加起来就是230元钱。按照14000多方的面积，我们整个双创基地的征收，最终数据没有确认，而且征收也比较赶，全部租户都预付了80%，还有20%等全部数据确认了下来再给。重生公司拿了这笔钱80%，大概270万。重生公司大概是2月1号到2月3日的时候搬离的，天*公司一直都不肯合作搬离，4月1号到3号，我方把天*公司的品搬去另外一个场地，到现在该公司都还没有认领，且不配合我们的工作，我们也准备找律师进行诉讼。李剑锋于2020年8月31日向一审法院提出诉讼请求：1.判决我方与重生公司于2020年4月13日签订的《厂房、宿舍租赁协议》立即解除；2.重生公司立即向我方腾空返还涉案租赁物；3.重生公司向我方支付拖欠的2020年7月占有使用费的违约金（违约金以173180元为基数，自2020年7月5日起按照日利率千分之一的标准计至实际支付之日止）；4.重生公司向我方支付逾期支付2020年8月占有使用费的违约金（违约金以173180元为基数，自2020年8月5日起按照日利率千分之一的标准计至2020年9月14日）；5.重生公司按每月173180元的标准向我方支付自2020年9月5日起至交还房屋之日（即2021年2月3日）止的占有使用费及违约金（违约金以173180元为基数，分别自当月5日起按照日利率千分之一的标准计至实际支付之日止）；6.重生公司向我方支付逾期支付2020年7月综合管理费的违约金（违约金以8119元为基数，自2020年8月5日起按照日利率千分之一的标准计至2020年9月14日）；7.重生公司按每月8119元的标准向我方支付自2020年10月5日起至2020年12月4日止的综合管理费及违约金（违约金以8119元为基数，分别自当月5日起按照日利率千分之一的标准计至实际支付之日止）；8.重生公司向我方支付2020年4月18日至2020年6月22日期间违约分租A2栋四楼厂房1386平方米所得租金差额216216元；9.重生公司向我方支付律师费25000元；10.本案诉讼费由重生公司承担。重生公司反诉请求：1.确认我方和李剑锋于2020年4月13日签订的《厂房、宿舍租赁协议》于2020年9月1日终止；2.李剑锋向我方返还履约保证金519450元；3.李剑锋向我方支付未及时返还租金（即2020年8月13日至9月5日期间的租金134074元）及履约保证金的利息（利息按照653614元，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率从2020年8月26日起计算至实际清偿之日止）；4.本案诉讼费由李剑锋负担。一审法院认定事实：2017年3月25日，重生公司及其法定代表人姜敏（乙方）与案外人余*婷（甲方）签订《租赁合同书》，约定甲方将位于夏茅第五经济社指挥田工业区2栋1、2、3、4层厂房、宿舍楼第2层转租给乙方，租赁期限自2017年3月5日起至2020年3月4日止，乙方需向甲方一次性支付保证金247400元。2019年12月2日，李剑锋（乙方）与第三人夏茅五社（甲方）、余*婷（丙方）签订《合同转让协议》，约定：一、丙方向甲方承租的夏花一路3号物业转让给乙方，甲方与许成龙于2011年4月28日签订的《租赁合同书》由乙方继续履行；二、丙方拖欠甲方2017年2月至2019年11月的租金合计1267477.9元由乙方承担并于限期内支付，其他债务与乙方无关；三、甲方同意乙方可以转租或者分租夏花一路3号物业（夏茅第五经济社指挥田工业区厂房），乙方转租过程中要知会并经甲方同意，转租过程中产生的所有债权债务与甲方无关。2019年12月12日，李剑锋与姜敏、余*婷、广州市紫*方生物科技有限公司（以下简称紫*方公司）签订《广州市紫*方生物科技有限公司股权转让协议》，约定余*婷将其持有的紫*方公司100%的股权作价110万元转让给姜敏，该协议所载余*婷指定的收款账户为李剑锋名下的银行账户。同日，李剑锋（甲方）与姜敏（乙方）签订《厂房、宿舍租赁协议》，约定甲方将其向夏茅五社承租的广州市白云区云湖街夏花一路3号的指挥田工业区（简称工业区）内的厂房宿舍A1栋一至四整层、A3栋二至四整层、A4栋一层整层以及三至五整层及临时厨房按现状出租给乙方使用，租赁物面积为11338平方米，租赁期限自2020年1月10日起至2031年5月14日止，其中免租期从2020年1月10日至2020年2月1日；租金每月每平方米28元（不含税），即每月租金合计317464元，后一年的租金在前一年的基础上递增3.5%即租金每年递增3.5%；水电费、物业管理费、治安管理费、卫生费等综合费用的标准参照租赁物所在地村委的标准缴交。2020年3月3日，广州市规划和自然资源局发布《征收土地预公告》（穗规划资源预征字【2020】24号），载明拟对白云湖街夏茅村与大朗村交界地块（详见现场公告附图）进行征收。2020年3月6日，广州市白云区白云湖街夏茅经济联合社（以下简称夏茅联社）发出《关于夏茅经济联合社、经济合作社集体物业减免租金的通知》，表示对符合减免条件的承租人免收集体经营性物业1个月租金，减免工作必须落实到实际经营者（企业）。后夏茅五社减免了李剑锋所承租物业（包括李剑锋出租给重生公司的涉案租赁物及出租给姜敏的租赁物）2020年4月的租金91470元及2020年6月的租金182941元，合计减免274411元，李剑锋表示该减免数额相当于一个月的租金。2020年4月13日，李剑锋（甲方）与重生公司（乙方）签订《厂房、宿舍租赁协议》，约定：第一条租赁物位置、面积、功能用途：1、甲方将工业区内的A2栋一至四整层厂房（每层1260平方米共四层5040平方米），A4栋宿舍二层540平方米，分摊面积605平方米，共计6185平方米按现状出租给乙方使用（本合同期内，乙方承诺返租宿舍二层1-5号给甲方，每间宿舍月租金900元，另免费提供2间宿舍给甲方做饭堂）。经甲乙双方确认同意，租赁物面积为6185平方米。工业区内空地归甲方所有，乙方可以合理使用。第二条租赁期限、免租期及租赁物的交付：1、租赁期限从2020年3月5日起至2023年3月4日止。2、本次租赁没有免租期，2020年3月5日为起租日，由起租日开始计收租金，最后当月租期不满一个自然月的，按日计算当月租金，于租赁期限结束时一次性结清。第三条履约保证金、租金及支付：1、履约保证金：本协议签订之日后1个工作日内，乙方向甲方支付3个月租金共519540元作为履约保证金（乙方原租赁合同已缴租赁保证金247400元可以抵减）。租赁期限届满或者除乙方以外的原因导致本协议提前终止时，在乙方已向甲方支付了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本协议约定向甲方交还租赁物等所约定的责任后15天内，甲方将向乙方无偿退还全部履约保证金。乙方逾期支付履约保证金的，每逾期一天按照应付但未付金额的千分之一支付违约金。2、租金为每月每平方米人民币28平方米（不含税），即每月租金合计为人民币173180元；后一年的租金在前一年的基础上递增3.5%即租金每年递增3.5%。2020年3月份的租金173180元乙方在2020年3月18号前支付，从2020年4月份起乙方应于每月5号前向甲方支付当月租金。乙方逾期支付租金的，每逾期一天按照应付但未付租金的千分之一支付违约金。3、水电费、物业管理费、治安管理费、卫生费等综合费用的标准参照租赁物所在地村委的标准缴交。乙方应于收到甲方支付水电费、物业管理费、治安管理费、卫生费等综合费用的通知之日（附上实际收费方的通知）起2个工作日内支付上述费用，上述费用的相关收据由实际收费方提供且均不含税。乙方逾期支付的，每逾期一天按照应付但未付金额的千分之一支付违约金。第八条物业管理：1、乙方在租赁期满或协议提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方。第十条租赁物的转租、分租：乙方如有意将租赁物转租或者分租的，须经甲方同意。第十一条拆迁补偿：1、若在本协议期间，政府对租赁物进行部分或全部征收，相应的补偿或补助等费用归乙方所有。若本租赁物被全部征收的，本协议自动终止。第十二条提前终止协议：3、若因政府有关部门依法拆除、拆迁或要求无条件恢复原场地使用性质的，本协议自动终止，双方互不负责任。第十九条其它条款：若一方违约除需按照本协议的约定及法律规定向守约方承担违约责任外，还需承担受约方因维权产生的律师费、诉讼费、财产保全费、财产保全保险费等费用。同日，李剑锋、余*婷及重生公司签订《协议书》，载明：2017年3月5日，余*婷将白云区夏茅第五经济指挥田工业区A2栋整栋，A4栋二楼出租给重生公司，余*婷（紫*方公司）收取重生公司押金（履约保证金）247400元。2019年12月2日，李剑锋成为该房屋的合法出租方，重生公司作为承租方向李剑锋履行义务。2020年3月4日，该房屋租赁合同到期。2020年3月5日，李剑锋与重生公司重新签订租赁合同，现约定上述押金（履约保证金）由余*婷向李剑锋进行交接，视为重生公司应当支付押金（履约保证金）的一部分。当余*婷把紫*方公司化妆品生产许可证、其他证等转让给重生公司时，余*婷收到转证费用，需支付247400元给李剑锋。2020年4月14日，重生公司通过姜敏的账户向李剑锋转账支付了履约保证金272140元。重生公司称另有247400元的履约保证金是将上述原来合同的保证金转为该协议的保证金，故实际交纳的保证金为519540元。李剑锋主张因姜敏未支付股权转让款，导致余*婷向其支付前述247400元的条件未成就，不能将该247400元视为重生公司应当支付的保证金的一部分，且在重生公司没有付清所欠款项之前，其有权予以抵扣。2020年4月18日，重生公司（甲方）与第三人冠晟公司（乙方）签订《租赁协议》，约定：甲方将工业区内厂房A2栋四层使用面积1386元平方米及A4栋一层等仓库面积1000平方米、宿舍共15间（不含免费3间）按现状出租给乙方使用，租赁期限从2020年4月18日起至2021年4月17日止，厂房、仓库与宿舍月租金共计192100元，乙方向甲方支付履约保证金576300元。对于重生公司转租该部分物业有无经过李剑锋的同意，双方存在争议。2020年6月22日，重生公司（甲方）与冠晟公司（乙方）签订《租赁合同解除协议书》，约定双方签订的前述《租赁协议》自2020年6月22日起解除，乙方应于2020年6月24日下午17:00时前，将所涉租赁场地等归还甲方。2020年7月22日白云湖街道办与夏茅联社签订《港澳青年创新创业基地地块集体土地征收补偿协议》，约定根据广州市规划和自然资源局《征收土地预公告》（穗规划资源【2020】24号）等核准，暂定征收乙方权属土地面积约为870.7765亩，协议就补偿标准、付款方式等事项进行了约定，并载明乙方在签订该协议后三十天内清理（使场地达到无人占有状态）并正式移交场地给甲方，同时办理正式的书面移交手续。涉案地块位于征收范围内。2020年7月28日左右，夏茅联社、夏茅五社、白云湖街道办等就土地征收补偿、青苗补偿等补偿款数额签订了确认表。2020年8月12日，白云湖街道办向大朗经济联社、夏茅联社、各业主及租户发出《关于港澳青年创新创业基地地块集体土地及非住宅房屋征收项目停产停业、限期搬离及停止收租的通知》，称该街已于2020年6月开始启动港澳青年创新创业基地地块征收项目征收补偿工作，前期摸查工作已经基本完成，请征收范围内各经济联社、经济社及业主自2020年9月1日起停止收取9、10、11月租金，并督促租户立即停产停业，并于2020年11月20日前完成全部搬迁工作；逾期未搬离的租户，该街将采取强制措施实施搬离，并追缴租金。2020年9月12日，李剑锋与广东经国律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托该所律师为其与重生公司、姜敏租赁合同纠纷相关系列案提供法律咨询及根据案件需要委派代理人参加一、二审及执行诉讼活动。双方约定李剑锋需在该协议签订之日支付基础律师费25000元；若需要进行二审、执行程序，需另支付基础律师费25000元；除基础律师费外，还需按约定的风险方式缴纳律师费。2020年9月16日，李剑锋向广东经国律师事务所转账支付25000元。同日，广东经国律师事务所向李剑锋开具金额为25000元的律师费发票。2020年11月9日，白云湖街道办向各经济联合社、各建（构）筑物业主发出《通知》，称在该街土地征收项目中，发现有部分业主私自拆卸已经补偿的建（构）筑物，在补偿确认表批复后向城投公司移交房屋时，凡是已经拆除全部或部分电线、门窗、钢结构等的建（构）筑物一律按重置价（100元/㎡）计算，从补偿费中直接扣除。2021年1月2日左右，夏茅五社、夏茅联社等在《港澳青年创新创业基地地块集体土地及非住宅房屋征收项目建构筑物及地上附着物补偿确认表（白云湖街）》、《港澳青年创新创业基地地块集体土地及非住宅房屋征收项目停产停业损失补偿确认表（白云湖街）》盖章，对所涉的补偿款数额进行了确认。2021年1月27日左右，夏茅联社向重生公司预付补偿款2700000元。2021年3月3日，李剑锋（乙方）与重生公司、姜敏（甲方）就本案及李剑锋与姜敏之间的另一租赁合同纠纷案件【案号（2021）粤0111民初4036号】所涉部分事宜签订《协议书》，约定甲方同意向乙方支付2020年7月租金216233元、园区大门维修费5000元、财产保全相关费用20000元及2020年12月份管理费23000元、2021年1月份管理费23000元，合计287233元等。重生公司已依《协议书》向其支付了一审诉讼中李剑锋申请财产保全所向一审法院缴纳的财产保全申请费，并同意该财产保全申请费由其承担。重生公司、姜敏各自与李剑锋签订《厂房、宿舍租赁协议》所涉租赁物每月租金合计490644元，李剑锋已减免该部分租赁物在2020年6月份的租金（即占有使用费）合计274411元，其中减免涉案租赁物在该月的租金数额为96866.73元。重生公司已向李剑锋足额支付涉案租赁物在2020年9月4日之前的租金，自2020年9月5日开始之后的租金则未支付，李剑锋亦未向夏茅五社实际支付涉案租赁物自2020年9月1日之后的租金。重生公司表示其在2021年2月1日搬离涉案场地，未与李剑锋进行交接；后曾于2021年2月3日应李剑锋要求处理遗弃在场地内的乳化设备，此前未向李剑锋明确表示该物品为遗弃物。李剑锋则认为重生公司至2021年2月3日方自涉案场地搬离。重生公司虽称其在2021年2月1日搬离涉案场地，但其并未与李剑锋进行场地交接，且涉案场地内仍留存有乳化设备，重生公司亦未向李剑锋明确表示该物品为遗弃物，故一审法院认定至2021年2月3日重生公司方将涉案场地清空搬离。李剑锋另提交了一份落款日期为2021年3月25日，加盖有夏茅五社印章的《解约清场通知》，夏茅五社在该通知中表示即日起解除租赁合同，并收回场地，要求承租人、次承租人等在五日内全部搬离并清空各自物品；承租人紫*方公司、重生公司等拖欠租金七个半月，除向承租人依法追缴外，该社将向次承租人及场地实际占用人依法进行追偿。重生公司对该证据不予认可，认为该证据即使真实，该通知也没有通知到重生公司。李剑锋表示在2021年3月25日前夏茅五社未向其明确表示解除合同或者收回涉案场地。涉案的综合管理费实际包括治安管理费、卫生费、物业管理费三项，姜敏和重生公司分别与李剑锋签订的两份租赁协议所涉的综合管理费每月合计为23000元，按租赁物面积折算后，涉案合同所涉的综合管理费每月为8119元。诉讼中，李剑锋确认每月的综合管理费实际是从当月5日计至次月4日，确认重生公司已向其支付涉案租赁物2020年10月、11月的综合管理费。一审庭审中，李剑锋及重生公司确认涉案租赁物没有取得建设工程规划许可证及合法的产权登记，各方当事人亦均未提供其他证据证实涉案租赁物有取得合法的报建手续。李剑锋确认重生公司已依《协议书》向其支付了一审诉讼中李剑锋申请财产保全所向一审法院缴纳的财产保全申请费，并同意该财产保全申请费由其承担。李剑锋自愿撤回第一、二项诉讼请求，一审法院对此予以准许。以上事实，有《租赁合同书》、《合同转让协议》、《厂房、宿舍租赁协议》、《协议书》、《租赁协议》、《民事委托代理合同》、《港澳青年创新创业基地地块集体土地征收补偿协议》、《关于港澳青年创新创业基地地块集体土地及非住宅房屋征收项目停产停业、限期搬离及停止收租的通知》、付款凭证及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件，结合双方诉辩意见，本案主要存在以下争议焦点：一、关于合同效力、违约金及分租收益。李剑锋及重生公司均未提供证据证实涉案租赁物有取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，则涉案的《厂房、宿舍租赁协议》依法应为无效合同，自始无效，重生公司要求确认该协议于2020年9月1日终止的诉请不符合法律规定，对此不予支持。因合同无效，李剑锋要求重生公司支付逾期缴纳租金（占有使用费）、综合管理费的违约金及分租收益的诉请于法无据，一审法院对此不予支持。二、关于2020年9月5日之后的占有使用费。虽然涉案《厂房、宿舍租赁协议》无效,但导致合同未能继续履行的根本原因在于涉案租赁物被列入征收范围后须终止相应的租赁关系。根据本案查明事实来看,白云湖街道办于2020年8月12日发出《关于港澳青年创新创业基地地块集体土地及非住宅房屋征收项目停产停业、限期搬离及停止收租的通知》,要求征收范围内各经济联社、经济社及业主督促租户立即停产停业，并于2020年11月20日前完成全部搬迁工作，逾期未搬离的租户，将采取强制措施实施搬离，则自该通知发布之日起,涉案租赁物已处于租赁关系的清理阶段，此种状态对重生公司的正常使用、收益必然造成一定影响,故李剑锋要求重生公司按照合同约定的租金标准支付2020年9月5日之后至搬离之日实际占有涉案租赁物期间的全部占有使用费,有违公平合理原则,一审法院对此不予支持。鉴于李剑锋、重生公司对于涉案《厂房、宿舍租赁协议》的无效均有过错,结合重生公司实际使用涉案租赁物至2021年2月初等实际情况,一审法院酌定重生公司仅须向李剑锋支付2020年9月5日至2020年11月20日止的房屋占有使用费共计456722.67元（173180元/月×2个月+173180元/月×16天÷30天/月）。三、关于保证金返还及利息。合同无效后，因合同取得的财产应予以返还，重生公司直接向李剑锋支付了履约保证金272140元，该部分款项应予以返还。双方的争议焦点在于剩余的247400元保证金能否视为已支付、是否应返还。李剑锋与余*婷及重生公司签订《协议书》，余*婷（紫*方公司）收取了重生公司押金（履约保证金）247400元，该押金（履约保证金）由余*婷向李剑锋进行交接，视为重生公司应当支付押金（履约保证金）的一部分，该《协议书》是三方关于押金款项结算及支付方式的约定，应为合法有效，对各方有法律约束力。依该协议，李剑锋已同意由余*婷向李剑锋进行交接，并确认该款项为重生公司应付的履约保证金的一部分，则应视为李剑锋已认可重生公司已就该部分履约保证金向其支付完毕，故其应承担向重生公司返还该部分保证金247400元的义务。至于余*婷如未依协议向李剑锋实际交接该款项，李剑锋可向余*婷另行主张权利。综上，李剑锋应向重生公司返还保证金519540元。关于利息。李剑锋及重生公司对涉案合同无效均存在过错，综合考虑双方的过错程度及重生公司实际占用涉案租赁物至2021年2月3日且未依约支付占有使用费的情况，一审法院酌定利息以519540元为本金，自2021年2月4日起按照同期全国银行间同业拆除中心公布的贷款市场报价利率计算至上述保证金款项实际付清之日止。重生公司主张未及时返还租金的利息无事实依据，一审法院对此不予支持。四、关于综合管理费。李剑锋已确认重生公司已支付涉案租赁物在2020年10月（即2020年10月5日至2020年11月4日期间）、11月（即2020年11月5日至2020年12月4日期间）的综合管理费，现李剑锋要求重生公司支付上述期间的综合管理费无事实依据，一审法院对此不予支持。五、关于律师费。涉案《厂房、宿舍租赁协议》第十九条是关于一方违约情况下律师费等费用的承担，因该合同无效，该条款亦属无效，李剑锋据此要求重生公司承担律师费的诉请于法无据，一审法院对此亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第二条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，一审法院于2021年5月11日判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，广州重生化妆品实业有限公司向李剑锋支付占有使用费456722.67元；二、自本判决生效之日起三日内，李剑锋向广州重生化妆品实业有限公司返还保证金519540元，并支付利息（利息以519540元为本金，自2021年2月4日起按照同期全国银行间同业拆除中心公布的贷款市场报价利率计算至上述保证金实际付清之日止）；三、驳回李剑锋的其他诉讼请求；四、驳回的广州重生化妆品实业有限公司其他反诉请求。一审案件本诉受理费7913元，由李剑锋负担4963.07元，广州重生化妆品实业有限公司负担2949.93元；财产保全费5000元、一审反诉受理费4505.5元，由李剑锋负担。李剑锋负担的上述反诉受理费应在判决生效之日起三日内直接支付给广州重生化妆品实业有限公司。广州重生化妆品实业有限公司负担的上述本诉受理费应在判决生效之日起三日内直接支付给李剑锋。二审期间，李剑锋向本院提交了如下五组证据：1.2020年1月15日至2021年1月13日水电使用量。2.李剑锋向夏茅五社支付的水电费的转账记录。以上两组证据拟共同证明，2020年11月20日至2021年2月3日期间，涉案物业所在地虽被划入征收范围，但对重生公司对涉案物业的使用、收益影响极小。3.民事起诉状。4.证据清单。5.广州市白云区人民法院参加诉讼通知书。以上三组证据拟共同证明，重生公司的法定代表人姜敏向法院起诉要求天*公司支付2020年11月20日起至腾空交付房屋之日的占有费，可反证重生公司应当按照约定的租金标准向李剑锋支付自2020年11月20日起至2021年2月3日的占有费。重生公司质证后认为，对这五组证据的真实性、合法性没有异议，关联性有异议。用水、用电量不能够证明我方有没有生产的状况。天*公司一开始就是以不正当的理由一直拒绝搬迁，由于夏茅五社向我方发送了多次律师函，且还有20%的款项尚未取得，我方需要法院的裁判文书来证实我方的主张，所以我方通过法律途径要求天*公司承担法律责任。夏茅五社质证后认为：我方目前没有要求李剑锋支付涉案场地的租金，下一步准备追究。白云区征收规定明确2020年3月3日之后签订的租赁合同不能领取补偿款，天*公司是在2020年4月10日签订的租赁合同，所以重生公司以此为由不支付任何的搬迁款以及停产停业损失补偿给天*公司，导致天*公司一直不来取走涉案场地物品。我方没有支付给过给李剑锋任何停产停业损失和拆迁补偿款，所有的停产停业损失和拆迁补偿款都支付给了实际承租人重生公司和另一租户江兴华。重生公司向本院提交了如下五组证据：第一组证据是重生公司申请延期的证据，包含1.《征收补偿协调申请书》（夏茅五社）、2.《征收补偿协调申请书》（致广州市白云区人民政府）、3.《延期搬迁申请书》（致白云湖街道办事处）、4.《与夏茅五社刘志盛领导微信聊天记录》，拟证明，自通知搬迁以来，因搬迁难度巨大，重生公司向政府、街道办、夏茅五社等多方请求延期搬迁过程中，夏茅五社领导刘志盛亦积极主动协力办延期之事，并非恶意不搬迁。第二组证据是李剑锋阻挠搬迁视频，包含5.搬迁视频，拟证明，2020年12月25日至12月31日，2021年2月1日，李剑锋持续、多次采取关闭出口、给出口加锁链、在出口横放多辆车辆堵塞、聚众阻拦、在出口静坐、强行关闭仓库等手段阻挠搬迁。第三组证据是案外人天*公司拒不搬迁的证据，包含有6.重生公司工作人员与案外人天*公司主管陈顺华2020年11月3日微信聊天记录、2020年11月3日，重生公司工作人员到达天*公司，向其主管陈顺华送达白云湖街道办事处责令限期搬离的通知、7.《关于天*公司须书面搬迁回复函》、8.重生公司工作人员与案外人天*公司主管陈顺华2020年11月7日微信聊天记录、9.2020年11月9日，重生公司工作人员到案外人天*公司处，与其主管陈顺华交谈，要求天*公司在2020年11月20日前搬迁、10.北京德恒（广州）律师事务所律师函及送达证明、11.重生公司工作人员与案外人天*公司吕经理微信聊天记录拟证明，自通知搬迁以来，重生公司积极配合搬迁工作，督促所租物业的次承租人天*公司尽快办理，但其顽固不予搬迁，场地一直无法清空的责任并不在重生公司。12.夏茅经济联合社致夏茅五社重生集团的租户的通知、13.夏茅五社致重生公司（姜敏）的通知，拟证明因案外人天*公司一直不予搬迁，夏茅五社将扣除重生公司补偿尾款作为违约金，并追偿场地占用费，即便逾期搬迁，场地占用费也由夏茅五社收取，李剑锋无权收取。第四组证据是白云区人民法院查封（扣押）天*公司财产清单，包含14.查封扣押财产清单，拟证明该清单无法证实被查封物品与天*公司未搬迁物品是否为同一批物品。被查封物品法院交由天*公司保管，天*公司完全可以通过联系法院请求异地查封或者替代担保，以配合国家完成征收事宜，但天*公司自2020年9月至2021年4月长达7个月都并未主动解决此事，属于恶意不搬迁行为，且物品被查封系天*公司自身纠纷造成的，与重生公司无关，该部分房屋占用后果应由天*公司承担，而不是重生公司承担。第五组证据是本案应适用的相关法律法规，包含有15.《广州市人民政府办公厅印发广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法的通知》穗府办规[2017]10号、16.《广州市人民政府办公厅关于延续事实穗府办规[2017]10号文的通知》穗府办规[2020]6号拟证明、《试行办法》第四十六条规定：对征收农村集体经济组织所有的物业造成所有人等停产停业损失的，参照国有土地上房屋征收的停产停业损失补偿标准予以补偿。17.《广州市国有土地房屋征收与补偿实施办法》，拟证明《实施办法》第三十一条规定：被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，被征收人负有清退被征收房屋的责任。被征收人与生产、经营单位或个人有合同有约定的，依照约定分配停产停业损失补偿和搬迁费、临时安置费，没有约定的由被征收人与生产、经营单位或个人协商分配。李剑锋质证后认为：重生公司提供的1-4号证据有原件，但对其真实性、合法性都不认可，即使这些材料是真实的，也不能够证明重生公司所要证明的目的。这些材料都是重生公司与其他方所签署或者发函的，不能够证明重生公司或者夏茅五社有主动协办所谓延期的事件，这种做法不能够以损害李剑锋的权利为前提。第二组证据，关于证据五，已经在一审当中发表过质证。2020年12月25日至12月31日的视频，李剑锋没有有出现在视频里。这个时间实际上是余*婷与重生公司和姜敏之间其他经济纠纷所引发的，不能够认定为李剑峰有阻挠重生公司搬迁。对证据6到11的真实性、合法性以及关联性我们都不予认可。证据15到17是一些规定，由法庭来查明其真实性。夏茅五社质证后认为：对重生公司要求延期搬迁的申请，我方已经多次跟其司表明了我方没有权利批准他们延迟搬迁，要他们向街道自行申请，至于他们是否获批延期搬迁，我方不清楚。经二审审查，本院确认一审法院查明的事实。二审期间，夏茅五社庭审中述称，2月1日阻挠重生公司迁过程中是余*婷和重生公司的法定代表人姜敏有过激的行为，那天派出所也来了，余*婷也受伤了，但是谁锁的门，没有看清楚，最终是我社出面让重生公司顺利地搬迁。至于2020年12月25日至12月31日阻挠重生公司搬迁一事，其社不清楚。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辩意见，本案二审争议的焦点问题如下：一、李剑锋应返还的保证金金额；二、重生公司应支付涉案场地占有使用费的期间和标准。本院对此评析如下：关于第一个争议焦点：李剑锋、重生公司和余*婷签订《协议书》约定，余*婷收取重生公司履约保证金247400元，由于李剑锋和重生公司重新签订租赁合同，约定上述履约保证金由余*婷向李剑锋进行交接，视为重生公司应当支付的履约保证金一部分。同时，重生公司还另行向李剑锋转账支付了履约保证金247400元。涉案租赁协议无效，一审判令李剑锋将收取的保证金519540元返还重生公司，并无不当，本院予以维持。李剑锋以涉案租赁合同无效为由主张《协议书》无效的理据不能成立，至于《协议书》里面关于余*婷要在收到转证费用后才将保证金247000元转给李剑锋的约定，只是对转款时间的约定，并非转款条件，故李剑锋以其尚未实际收到该笔款项为由，主张不应返还重生公司保证金519540元，理据不足，本院不予支持。关于第二个争议焦点。由于涉案租赁场地被列入征收范围，导致双方之前的租赁关系无法继续履行，白云湖街道办发出相关通知，督促涉案场地的租户尽早搬迁，客观上会导致实际使用人收缩经营，为搬迁事宜做准备。重生公司亦提供了多个视频证明其搬离涉案场地受阻。一审法院综合涉案租赁合同的效力，双方的过错责任，涉案场地的实际交还时间等因素，酌定重生公司仅需向李剑锋支付2020年9月5日至2020年11月20日止的房屋占有使用费，并无不当。本院予以维持，唯一审对此计算有误，本院予以纠正，即该期间的房屋占有使用费为438722.67元。李剑锋和重生公司对此的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上所述，李剑锋和重生公司的上诉请求均理据不足，应予驳回。一审法院认定事实清楚，唯计算有误，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初31105号第二、三、四项；二、变更广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初31105号第一项为：自本判决送达之日起三日内，广州重生化妆品实业有限公司向李剑锋支付占有使用费438722.67元。一审案件本诉受理费7913元，由李剑锋负担4963.07元，广州重生化妆品实业有限公司负担2949.93元；财产保全费5000元、一审反诉受理费4505.5元，由李剑锋负担。二审案件受理费20074元，由李剑锋负担10366元，由广州重生化妆品实业有限公司负担9708元。本判决为终审判决。审 判 员  李 民二〇二一年九月十七日法官助理  韩 寒书 记 员  苏劲丹