山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终6598号上诉人（原审被告）：山东瑞境置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘幼华，董事长。委托诉讼代理人：李福安，山东凌岳律师事务所律师委托诉讼代理人：李福太，山东凌岳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱密，女，1976年11月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王令刚，北京市盛廷律师事务所律师。上诉人山东瑞境置业有限公司（以下简称瑞境公司）因与被上诉人朱密房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2021）鲁0114民初3199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。瑞境公司上诉请求：1.依法撤销济南市章丘区人民法院于2021年6月3日作出的（2021）鲁0114民初3199号民事判决第一、二、三项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律不当，具体理由如下：一、被上诉人在起诉状中所称的购房事实与庭审中陈述的购房事实自相矛盾，因被上诉人的购房行为发生在上诉人托管期间，当时的具体事实上诉人也不清楚，只能从被上诉人提供的证据进行分析。本案被上诉人在一审起诉状中称其于2017年2月17日与上诉人签订商品房买卖合同，于合同签订之日一次性付清全部购房款。而在庭审中又陈述涉案房产是案外人田芳转售给被上诉人的，而其提供的案外人田芳的银行存款凭证也仅证实了田芳曾于2009年3月16日向上诉人的账户上存入了金额为1,345,875元的款项，虽在款项来源上注明为房款，但这系案外人自行标注不能直接证明其系向上诉人购买商品房，更不能证明当时案外人田芳购买的为本案的涉案房产。2012年12月11日，上诉人曾在济南日报今日章丘上登报通知购买瑞境皇冠水岸六区的业主六区商品房已具备交付条件，请业主根据上诉人发出的交房通知书的内容和安排前来办理交付手续。而案外人田芳从未向上诉人公司提出过交付商品房的请求，上诉人也没有案外人田芳购买过商品房的记载。被上诉人虽然提供了上诉人盖章的收据，但该收据上注明的是“德源收款售房”，而并不是注明的案外人田芳转售，这与被上诉人的陈述也存在矛盾之处，无法证实被上诉人与上诉人签订的商品房买卖合同与案外人田芳存在关联性。根据案外人田芳的银行转账凭证记载的时间，案外人田芳是2009年3月16日缴纳的1,345,875元的房款，田芳在一审法院的调查笔录中称其是在2017年2月17日以原价转让给朱密的，作为案外人田芳在缴纳1,345,875元的房款近8年后，且转让时济南市章丘区的房价正是历史最高时期，案外人却不考虑近8年的资金占用利息及巨额的房产增值收益，以平价转售给被上诉人（2017年章丘区房价是2009年房价一倍），并且被上诉人并没有提供任何向案外人田芳付款的书面证据，仅陈述支付部分现金、部分顶账，没有具体转账和支付现金的金额，也没有提供双方顶账结算的协议等任何证据，这些显然都不合常理，不能证实涉案房产系案外人田芳转售给被上诉人。另外，被上诉人虽然提供了与上诉人直接签订的商品房买卖合同和收款收据，但实际上双方并没有真实的商品房买卖关系，买卖合同上加盖的公章是上诉人当时的托管公司和朱密恶意串通签署并进行网签的，合同签署后到被上诉人起诉这四年期间，被上诉人也从未向上诉人主张过合同义务，更未向上诉人支付购房款，被上诉人在没有履行支付购房款义务的情况下，无权要求上诉人交付房产。可见，一审法院判决上诉人向被上诉人交付涉案房产显然错误。二、退一万步讲，被上诉人在一审庭审中称涉案房产系案外人田芳转售属实，即被上诉人系购买的案外人田芳的房产，然后通过上诉人更名后，直接与上诉人签订了商品房买卖合同。上诉人认为，被上诉人和案外人田芳的购房行为也应认定为无效。根据被上诉人及案外人田芳的陈述和提供的证据，案外人田芳向上诉人购买商品房后并未办理登记领取权属证书，便将上述房产出售给被上诉人并直接办理了更名，逃避了应向国家缴纳的税款，违反了我国《城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”之规定，损害了国家利益，应认定被上诉人与上诉人田芳的房屋买卖行为无效，那么被上诉人更名后直接与上诉人签订的商品房买卖合同也必然应认定无效。可见，一审法院判决上诉人向朱密交付涉案房产及支付逾期交房及延期办证违约金显然错误。三、一审法院判决上诉人为被上诉人开具1,345,875元的购房发票没有依据。发票管理属于行政管理范畴，开具发票属于开票义务人税法上的义务，如开票方不按照《发票管理办法》规定开具发票，属于行政违法行为，受票方可向开票方主管税务机关进行举报，由主管税务机关责令开具发票并进行行政处罚。本案中双方签订的商品房买卖合同中也没有上诉人应向被上诉人开具发票的约定，依据《中华人民共和国发票管理办法》第四条之规定，管理发票的主管部门是税务部门，对于不开具发票的行为的管理属于行政权，因此，被上诉人要求上诉人开具发票应属于国家税务机关的行政管理范畴，不属于人民法院民事诉讼管辖范围。被上诉人朱密辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。朱密向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告交付XXXX,XXXX号房屋，向原告支付延期交房违约金人民币93,874元，开具金额为人民币1,345,875元的购房发票（被告承担开具发票税费）；2.判令被告协助原告办理房屋的房地产权属证书；向原告支付延期办证违约金2692元；3.被告承担原告支付代理费8000元；4.案涉诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：案外人田芳曾于2009年购买被告瑞境公司开发建设的位于涉案房产一处，并于2009年3月16日通过中国工商银行向瑞境公司转款1,345,875元。后将涉案房产转售朱密。2017年2月17日，朱密与瑞境公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同编号为XXXX，瑞境公司为朱密开具了收款收据，2017年2月19日涉案房屋办理了网签手续。合同十一条约定“出卖人应当在2017年6月30日前向原告交付房屋”，第十二条约定了逾期交付责任，其中逾期超过180日后，买受人有权在该情形发生之日起30日内书面通知出卖人要求解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，但逾期交房违约金最高限额为房款2%。合同第二十条第（三）项约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日个工作日内取得该商品房房屋产权证（不动产权证）的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。本案诉讼期间，本案主审法官及法官助理至不动产登记管理部门查询涉案房产的权属情况，不动产登记管理部门口头告知，涉案房产尚不具备房屋产权登记的条件。另，朱密就本案诉讼聘请律师，支出诉讼代理费8000元。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人之间的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。且原告已付清购房款，被告未能在约定的期限内向原告交付涉案房产，已构成违约。现原告要求被告交付涉案房产并支付延期交房违约金，理由正当，一审法院予以支持，双方在合同中约定逾期交房违约金的计算方式为2017年6月30日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5计算违约金，但最高限额为房款2%。因此，被告应给付原告的逾期交付违约金为26,917.5元。原告要求被告支付延期办证违约金2692元，符合双方合同约定，一审法院予以支持。原告要求被告开具金额为人民币1,345,875元的购房发票，理由正当，一审法院予以支持。原告未能提交证据证实涉案房产现已具备产权登记条件，且承办法官在庭后至职能部门的查询中被告知涉案房产尚未进行初始登记，故一审法院认定现涉案房产尚不具备办理产权过户登记的条件，原告第二项诉请中要求被告协助涉案房产的号房屋的房地产权属证书，一审法院不予支持，原告可待涉案房产.具备产权登记条件时另行主张权利。原告主张的代理费8000元，不属于主张权利必要的支出，对该项诉请，一审法院不予支持。判决：一、被告山东瑞境置业有限公司于判决生效之日起10日内向原告朱密交付XXXX,XXXX房屋；二、被告山东瑞境置业有限公司于判决生效之日起10日内向原告朱密支付逾期交房违约金26,917.5元、延期办证违约金2692元；三、被告山东瑞境置业有限公司于判决生效之日起10日内向原告朱密开具金额为人民币1,345,875元的购房发票（被告山东瑞境置业有限公司承担开具发票税费）；四、驳回原告朱密的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1196元，由原告朱密负担500元，被告山东瑞境置业有限公司负担696元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。瑞境公司提交如下证据：证据一、商品房买卖合同及前期物业合同各一份，登报公示的报纸打印件两份，欲证明在2012年上诉人就向购买涉案房产所在小区的业主进行了交房，并且对于没有来收房的业主上诉人也进行了登报公示，说明证人田芳在证言中所说因房屋未建成而没有交房与事实不符，进一步说明田芳并非涉案房产的原先的业主。证据二、商品房买卖合同一份，欲证明在2016年9月份涉案房产的市场价格已经达到了8700元一平方米，被上诉人所称其从田芳手里转买的价格远远低于市场价格，与常理不符，进一步说明证人田芳的证言以及被上诉人的陈述不实。证据三、济南市市中区协助执行通知书一份，案号是（2019）鲁0103执1196号，欲证明涉案房产的土地被济南市市中区人员查封，查封期限是2012年5月15日到2024年5月21日，因为该房产不具备办证手续。经质证，朱密认为上诉人所提供的证据均不属于新证据，与本案没有任何证据效力，也没有任何关联性。一审主审法官在审理本案的时候曾经到章丘区不动产登记局、自然资源局以及章丘区房屋管理中心走访，询问了被上诉人房屋的情况，涉案房屋不存在查封、抵押等任何情形。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、瑞境公司与朱密是否存在商品房买卖合同关系；二、若双方存在商品房买卖合同关系，朱密主张的逾期交房、逾期办证及开具发票的主张应否予以支持。关于焦点问题一，瑞境公司与朱密是否存在商品房买卖合同关系。2017年2月17日的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》的双方当事人系瑞境公司与朱密,加盖了瑞境公司公章，且瑞境公司向朱密开具了收据,能够证实该合同系朱密与瑞境公司的真实意思表示。瑞境公司主张该合同签订时间发生在其公司托管期，其对该合同不知情，但未能提供有效证据予以证实，故本院对瑞境公司的该主张不予采信。综上，一审法院认定瑞境公司与朱密之间存在商品房买卖关系并无不当，应予维持。关于购房款是否交付问题。瑞境公司主张朱密未向其支付购房款，朱密主张涉案房屋系从案外人田芳处购得，购房款已经向案外人支付。本院认为，涉案商品房买卖合同中载明的购房款数额为1345875元，瑞境公司已经向朱密开具金额为1345875元的收据，且该数额与案外人田芳向瑞境公司转账金额一致，案外人田芳亦主张我已经涉案房屋转售于朱密，故一审法院认定朱密已经足额支付购房款并无不当。综上，涉案商品房买卖合同系瑞境公司与朱密的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。朱密已经足额支付购房款，瑞境公司亦应按照合同约定向朱密交付涉案商品房。关于焦点问题二，涉案商品房买卖合同约定，瑞境公司应于2017年6月30日前向朱密交付涉案房屋，瑞境公司未能在合同约定的交房期限内向朱密交付涉案房屋，应承担逾期交房违约责任。一审法院根据涉案商品房买卖合同的约定，判决瑞境公司向朱密支付逾期交房违约金并无不当。关于逾期办证违约金问题。涉案商品房买卖合同第二十条约定瑞境公司自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，并约定因出卖人原因，买受人未能在该商品房交之日起360个工作日内取得商品房房屋产权证的，瑞境公司应承担逾期办证违约金。根据上述合同约定，瑞境公司作为出卖人在完成交房义务360个工作日之后才应开始承担逾期办证违约责任。而本案中，瑞境公司尚未向朱密交付涉案商品房，故瑞境公司尚不存在逾期办证违约行为，故朱密主张瑞境公司承担逾期办证违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。关于朱密要求瑞境公司开具购房款发票的主张应否支持问题。《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条规定：税务机关是发票的主管机关，负责发票印制、领购、开具、取得、保管、缴销的管理和监督。单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定：销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。收取购房款后开具发票，是瑞境公司税法上的义务，其应当依据税法的相关规定开具发票。综上所述，山东瑞境置业有限公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持济南市章丘区人民法院（2021）鲁0114民初3199号民事判决第一、三项；二、变更济南市章丘区人民法院（2021）鲁0114民初3199号民事判决第二项为：上诉人山东瑞境置业有限公司于本判决生效之日起10日内向被上诉人朱密支付逾期交房违约金26917.5元；三、驳回被上诉人朱密的其他诉讼请求如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计1196元，由朱密负担696元，被告山东瑞境置业有限公司负担500元。二审案件受理费2391元，由山东瑞境置业有限公司负担1000元，由朱密负担1391元。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二一年八月四日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗