广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0705民初4408号原告：陆强，男，1971年8月2日出生，汉族，住广西岑溪市。委托诉讼代理人：冯振山，安徽炎黄律师事务所律师。被告：江门美吉特广场经营服务有限公司，住所地：广东省江门市新会区启超大道9号，统一社会信用代码：914407053249415872。法定代表人：王容妹，该公司董事长。原告陆强与被告江门美吉特广场经营服务有限公司（以下简称“美吉特服务公司”）合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人冯振山到庭参加诉讼，被告美吉特服务公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆强向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金64713.6元（2019年4月19日至2021年4月19日）；2.被告向原告支付违约金5059.08元（自2019年4月19日至2021年4月19日，按中国人民银行公布的LPR利率3.85%计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。被告美吉特服务公司书面辩称：原告无权向被告主张租金及违约金。原告未能按照《商品房买卖合同》的约定支付全部购房款，根据合同对于房屋的交付条件，原告需在交付全部购房款后方有权要求美吉特置业有限公司交付房屋，目前原告并未实际取得房屋，未享有处分房屋及享受租金收益的权利。原告与被告签订的《CCmall商铺委托经营管理合同》中的委托期限为：“委托期限从甲方将托管商铺交付给乙方之日起算。”对于何时开始起算，被告要等原告实际取得房屋后以签署补充协议的方式确定，这一点从《CCmall商铺委托经营管理合同》第九条第三款也可以说明。原告自始至终都未能取得房屋的所有权，不具备履行本合同的能力，其要求支付租金的条件未成立，无权向被告主张支付租金及违约金。本院查明的事实江门美吉特置业有限公司（以下简称“美吉特置业公司”）通过出让方式取得坐落于江门市新会区大五洲地块的建设用地使用权，该地块上建设的商品房项目核准名称为会城启超大道9号。美吉特置业公司作为出卖人、陆强作为买受人签订《商品房买卖合同（现售）》，约定陆强向美吉特置业公司购买该项目中的7座1697单元（以下简称“1697单元”），其实测面积为14.97平方米，其中套内建筑面积8.5平方米、分摊共有建筑面积6.47平方米；该商品房总价款为324579元；首付款为162579元，余款162000元通过银行贷款支付；如买受人选择贷款方式付款的，则该商品房交付时间为出卖人全额收到房屋全部价款后十五日内。该合同的签订落款时间为2018年6月24日。美吉特置业公司于2017年3月19日出具《收据》，确认陆强已支付首付款162579元。，陆强作为委托方、美吉特服务公司作为受托方签订《CCmall商铺委托经营管理合同》，约定陆强自愿将案涉商铺在一定的期限内委托美吉特服务公司经营管理，委托期限为自陆强将托管商铺交付给美吉特服务公司之日起计20周年零一个月（共241个月）；在委托期的前两年加上交付后一个月的开业筹备期[即共计25个月]的时间内，作为免佣期；第26月—37月，预计陆强可收取的综合收益为180元/㎡/月；第38个月至第241个月由美吉特服务公司代为出租经营，美吉特服务公司根据托管商铺整层综合性收益与陆强结算佣金。还查明，案涉商铺现在登记的权属人为美吉特置业公司。会城街道梅江村大五洲（土名）的土地抵押权人为招商银行股份有限公司江门分行，抵押期限自2013年10月28日至2023年10月31日。由于涉案地块被抵押，导致陆强不能办理银行按揭，至今未向美吉特置业公司支付尚余款项。裁判理由及结果本院认为，本案为合同纠纷。所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。美吉特置业公司与陆强签订的《商品房买卖合同（现售）》约定“如买受人选择贷款方式付款的，则该商品房交付时间为出卖人全额收到房屋全部价款后十五日内”，陆强至今未向美吉特置业公司支付全部房款，亦未能证明美吉特置业公司已将案涉商铺交付给他，且案涉商铺至今仍登记在美吉特置业公司名下。本案中，《CCmall商铺委托经营管理合同》约定陆强自愿将案涉商铺在一定的期限内委托美吉特服务公司经营管理，委托期限为自陆强将托管商铺交付给美吉特服务公司之日起计20周年零一个月（共241个月）。原告的收益权应当始于案涉商铺的交付，而并非简单地签署委托经营管理合同，更包含了查验商铺及装修质量、查验公共设施、设备质量等重要内容。美吉特置业公司和美吉特服务公司系不同的民事主体，分别基于不同的合同独立行使相应的权利并承担相应的义务。陆强理应在美吉特置业公司履行商铺交付义务后，方可依照《CCmall商铺委托经营管理合同》将案涉商铺委托美吉特服务公司经营管理并取得收益。综上，原告陆强的主张没有事实和法律依据，应依法不予支持。因被告美吉特服务公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告陆强的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取1025.11元（已由原告陆强预交），由原告陆强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员  张妙玲二〇二一年八月二十七日法官助理  林淑英广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0705民初4408号原告：陆强，男，1971年8月2日出生，汉族，住广西岑溪市。委托诉讼代理人：冯振山，安徽炎黄律师事务所律师。被告：江门美吉特广场经营服务有限公司，住所地：广东省江门市新会区启超大道9号，统一社会信用代码：914407053249415872。法定代表人：王容妹，该公司董事长。原告陆强与被告江门美吉特广场经营服务有限公司（以下简称“美吉特服务公司”）合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人冯振山到庭参加诉讼，被告美吉特服务公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆强向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金64713.6元（2019年4月19日至2021年4月19日）；2.被告向原告支付违约金5059.08元（自2019年4月19日至2021年4月19日，按中国人民银行公布的LPR利率3.85%计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。被告美吉特服务公司书面辩称：原告无权向被告主张租金及违约金。原告未能按照《商品房买卖合同》的约定支付全部购房款，根据合同对于房屋的交付条件，原告需在交付全部购房款后方有权要求美吉特置业有限公司交付房屋，目前原告并未实际取得房屋，未享有处分房屋及享受租金收益的权利。原告与被告签订的《CCmall商铺委托经营管理合同》中的委托期限为：“委托期限从甲方将托管商铺交付给乙方之日起算。”对于何时开始起算，被告要等原告实际取得房屋后以签署补充协议的方式确定，这一点从《CCmall商铺委托经营管理合同》第九条第三款也可以说明。原告自始至终都未能取得房屋的所有权，不具备履行本合同的能力，其要求支付租金的条件未成立，无权向被告主张支付租金及违约金。本院查明的事实江门美吉特置业有限公司（以下简称“美吉特置业公司”）通过出让方式取得坐落于江门市新会区大五洲地块的建设用地使用权，该地块上建设的商品房项目核准名称为会城启超大道9号。美吉特置业公司作为出卖人、陆强作为买受人签订《商品房买卖合同（现售）》，约定陆强向美吉特置业公司购买该项目中的7座1697单元（以下简称“1697单元”），其实测面积为14.97平方米，其中套内建筑面积8.5平方米、分摊共有建筑面积6.47平方米；该商品房总价款为324579元；首付款为162579元，余款162000元通过银行贷款支付；如买受人选择贷款方式付款的，则该商品房交付时间为出卖人全额收到房屋全部价款后十五日内。该合同的签订落款时间为2018年6月24日。美吉特置业公司于2017年3月19日出具《收据》，确认陆强已支付首付款162579元。，陆强作为委托方、美吉特服务公司作为受托方签订《CCmall商铺委托经营管理合同》，约定陆强自愿将案涉商铺在一定的期限内委托美吉特服务公司经营管理，委托期限为自陆强将托管商铺交付给美吉特服务公司之日起计20周年零一个月（共241个月）；在委托期的前两年加上交付后一个月的开业筹备期[即共计25个月]的时间内，作为免佣期；第26月—37月，预计陆强可收取的综合收益为180元/㎡/月；第38个月至第241个月由美吉特服务公司代为出租经营，美吉特服务公司根据托管商铺整层综合性收益与陆强结算佣金。还查明，案涉商铺现在登记的权属人为美吉特置业公司。会城街道梅江村大五洲（土名）的土地抵押权人为招商银行股份有限公司江门分行，抵押期限自2013年10月28日至2023年10月31日。由于涉案地块被抵押，导致陆强不能办理银行按揭，至今未向美吉特置业公司支付尚余款项。裁判理由及结果本院认为，本案为合同纠纷。所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。美吉特置业公司与陆强签订的《商品房买卖合同（现售）》约定“如买受人选择贷款方式付款的，则该商品房交付时间为出卖人全额收到房屋全部价款后十五日内”，陆强至今未向美吉特置业公司支付全部房款，亦未能证明美吉特置业公司已将案涉商铺交付给他，且案涉商铺至今仍登记在美吉特置业公司名下。本案中，《CCmall商铺委托经营管理合同》约定陆强自愿将案涉商铺在一定的期限内委托美吉特服务公司经营管理，委托期限为自陆强将托管商铺交付给美吉特服务公司之日起计20周年零一个月（共241个月）。原告的收益权应当始于案涉商铺的交付，而并非简单地签署委托经营管理合同，更包含了查验商铺及装修质量、查验公共设施、设备质量等重要内容。美吉特置业公司和美吉特服务公司系不同的民事主体，分别基于不同的合同独立行使相应的权利并承担相应的义务。陆强理应在美吉特置业公司履行商铺交付义务后，方可依照《CCmall商铺委托经营管理合同》将案涉商铺委托美吉特服务公司经营管理并取得收益。综上，原告陆强的主张没有事实和法律依据，应依法不予支持。因被告美吉特服务公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告陆强的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取1025.11元（已由原告陆强预交），由原告陆强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员  张妙玲二〇二一年八月二十七日法官助理  林淑英