辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终2423号上诉人（原审原告）：金晓燕，女，1986年5月2日出生，汉族，住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：苍庆，男，1983年5月2日出生，满族，上诉人丈夫。被上诉人（原审被告）：营口众汇房地产营销策划有限公司，住所地营口市鲅鱼圈区亚龙湾壹号11号楼4号门市。法定代表人：金继伦。委托诉讼代理人：关宇泽，辽宁思韬律师事务所律师。上诉人金晓燕因与被上诉人营口众汇房地产营销策划有限公司不当得利纠纷一案，不服辽宁省营口市鲅鱼圈区人民法院（2021）辽0804民初2016号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。金晓燕上诉请求：1、请求法院撤销营口市鲅鱼圈区人民法院(2021)辽0804民初2016号民事判决书，支持原告诉讼请求。2、本案诉讼费及其他费用由被告人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律不正确。本案事实情况是上诉人与被上诉人签订的《苹果社区.三期定金协议》非双方真实意思表示，被上诉人违反了多项法律法规，采用虚假的标价方式误导上诉人，其标示的5502.74元/平米的单价严重违反《商品房明码标价管理办法》第九条，对取得预售许可证的房地产项目，商品房经营者严格按照申报价格明码标价对外销售，有房屋备案申报价格表为证，申报价格为4728元/平米。被上诉人与案外人营口宏翔置业有限公司签订的《苹果社区销售合作协议》亦违反了房屋房地产经纪管理办法第十八条：房地产经纪服务实行明码标价制度，不得收取任何未予标明的费用,不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈。商品房销售管理办法二十八条：受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用，故此协议不能作为本案证据。其在一审提交的《苹果社区.三期售房确认单》标注的原单价5502.74元/平米明显高于此房屋的预售备案价4728元/平米，被诉人采用自己拉高房价、虚假折扣的销售方式误导上诉人，使其做出了违背真实意思的判断，与其签订了《苹果社区.三期定金协议》。上诉人违反了合同法第四百二十五条：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况损害委托人利益，不得要求支付报酬并应当承担相应赔偿责任。被上诉人故意隐瞒涉案房屋的真实备案价格，提供虚假折扣，损害上诉人利益，有房屋预售备案价为证。营口众汇房地产营销策划有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。金晓燕向一审法院起诉请求：请求依法判决被告立即返还原告人民币25000元；诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年7月23日，被告与案外人营口翔宏置业有限公司（以下简称翔宏公司）签订《苹果社区销售合作协议》，双方约定被告独家代理苹果社区三期住宅全案房源的销售，根据合同约定，被告有权在双方共同认可的房源销售价格的基础上，上浮10%，同时，协议约定了翔宏公司除了公司内部员工、公司领导指定人员外，房源只能交由被告进行有效销售。在合同附件的房源明细表中，涉案的翔宏名郡（苹果社区）9#楼2单元14层1401号，住宅面积为88.42㎡，销售单价为5502.74元，房屋总价为486552.27元。2020年4月4日，原、被告签订了《苹果社区.三期定金协议》，双方约定，原告自愿参加被告苹果社区三期指定房源的认购活动，活动期间，交纳团购定金2.5万元/套，在选房日成功认购享受5万元/套购房款优惠。同日，原告向被告交纳了25000元定金。2020年5月28日，原告提交了房价优惠申请单，载明房号9-2-1401，面积88.42，单价4820元，总房款426184元，优惠原因一栏注明“加200，减25000元”，成交情况一栏下标注的最终总房款为418868元。被告另提交了《苹果社区.三期售房确认单》，注明原单价5502.74元，原总房款486552元，优惠折扣交2.5万减5万，成交单价4737.25元，成交总价418868元。被告主张原告在享受交2.5万享受5万元优惠的基础上另享受每平减200元的优惠。2020年5月28日，原告与案外人翔宏公司签订《商品房买卖合同》，双方约定，原告以每平方米单价4737.25元，总房款418868元购得本案诉争房屋。一审法院认为，本案中，原、被告签订的《苹果社区.三期定金协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。双方约定原告自愿参加被告苹果社区三期指定房源的认购活动，活动期间，交纳团购定金2.5万元/套，在选房日成功认购享受5万元/套购房款优惠。前述协议签订后，原告向被告交纳了2.5万元认购金，对于这一事实，双方均无异议，本院予以确认。现原告认为其未享受优惠价格请求被告予以返还，但其仅是提供了与案外人签订的《商品房买卖合同》，前述合同中的房屋单价为其最终成交价格，而据被告提交的《苹果社区销售合作协议》、房价优惠申请单和售房确认单载明，涉案房屋在原总房款到最终出售给原告的成交价，已经享受在交纳2.5万元冲抵5万元的基础上，每平方米又减去200元的优惠待遇，可见被告依约已经履行了合同义务，而原告虽不予认可，但其提供的证据并不足以证明其诉讼主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，原告应承担举证不能的不利后果，故对于原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告金晓燕的诉讼请求；案件受理费425元，由原告金晓燕负担。本院二审期间被上诉人提交开发商出具的证明一份，证明开发商是在2019年1月份向鲅鱼圈房产局提交的商品房预售装备表，房地产价格应由市场决定。上诉人质证意见为产权办完了，开具的发票中没有体现定金，是按照优惠完的价格开的发票。被上诉人提交开发商提供的苹果社区的商品房预售备案表明细，证明当时苹果社区三期所有房源的预售备案登记价格。上诉人质证意见为细看会发现上诉人的优惠价格与没有取得优惠价格再加上25000元之后是相等的，存在虚假回扣的问题。被上诉人提交7份商品房买卖合同，证明优惠之后的价格比不享受团购规则的购房价格要低很多。上诉人质证意见为不予认可该份证据，合同价格是开发商定的，本人认为被上诉人存在违约违规的情况。本院审理查明的事实与原审认定事实相一致。本院认为，本案争议焦点为双方当事人签订的《苹果社区·三期定金协议》是否合法有效。经查，双方当事人均为完全民事行为能力人，上述协议的签订也为双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，属合法有效协议，双方当事人均应按照协议约定享受权利，履行义务。上诉人在未充分举证证明上述协议无效或存在其他效力瑕疵的前提下主张被上诉人返还案涉25000元定金依据不足，本院依法不予支持。另，关于上诉人主张被上诉人未按照商品房备案价格进行销售存在欺诈问题，本院认为，将案涉房屋价格进行备案是依据行政机关的管理要求，备案行为并不影响双方针对房屋成交价格达成一致的意思表示。上诉人按照房屋买卖流程签订商品房买卖合同、交纳房款、办理产权登记的程序合法合规，且具体房产价格已经享受苹果社区·三期定金协议的相关优惠约定，最终房屋成交价格亦与商品房备案价格相差无几。综上，一审法院依据上述案件事实判决驳回上诉人的一审诉请并无不当，本院依法予以确认。综上所述，上诉人金晓燕上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425元，由上诉人金晓燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 段建勇审 判 员 王 娣审 判 员 杨名环二〇二一年九月三日法官助理 宫 剑书 记 员 杜梓琦