江苏省滨海县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0922民初3870号原告：盐城天瑞物业有限公司，住所地江苏省响水县城恒美路东侧、黄河路北侧新城雅居苑2幢商业101室。法定代表人：王传宝，该公司总经理。委托诉讼代理人：王雯，该公司员工。委托诉讼代理人：林正俄，江苏省响水县陈家港法律服务所法律工作者。被告：冯可满，男，1986年8月3日出生，汉族，住江苏省响水县。被告：刘丽红，女，1987年6月22日出生，汉族，住江苏省响水县。原告盐城天瑞物业有限公司（以下简称天瑞物业公司）与被告冯可满、刘丽红物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年7月28日公开开庭进行了审理。原告天瑞物业公司的委托诉讼代理人王雯、林正俄、被告冯可满到庭参加诉讼，被告刘丽红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告天瑞物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告给付原告物业费、公共耗能分摊费合计6369元及违约金（按照应交纳费用1%计算）；2.案件受理费等由被告承担。事实与理由：两被告系响水县城帝逸国际小区31号楼201室的共有人。2014年两被告在响水县富建帝逸国际小区购买一套住宅，房屋位于31号楼201室，房屋面积145.71平方米。2018年1月1日原告与响水县富建帝逸国际小区签订《物业管理服务协议》，协议约定：由原告作为物业公司进驻小区，对物业费的单价和公用设施运行费都有明确约定。2018年、2019年、2020年被告欠付物业费用，原告多次到被告处催要物业费用、公摊费，但被告拒不支付。被告冯可满辩称，我不是不交物业费，而是对原告的服务不满意，小区的车辆乱停乱放、垃圾成堆、电梯口贴满小广告。在没有装修之前就强制性停掉我的水电，小区道路破损严重没有人修理，消防器材全部是损坏的，以不交物业费为由不让我们自由进入小区，以人脸识别、车辆识别威胁我们。被告刘丽红未到庭应诉，亦未提交相关证据。本院经审理认定事实如下：2016年1月1日,原告天瑞物业公司与响水县帝逸国际小区业主委员会签订《响水县帝逸国际小区物业管理服务协议》。约定：天瑞物业公司为响水县帝逸国际小区提供物业管理服务，服务期限为3年，自2016年1月1日起至2017年12月31日止。2018年1月1日,原告天瑞物业公司与响水县帝逸国际小区业主委员会签订《响水县帝逸国际小区物业管理服务协议》。约定：天瑞物业公司为响水县帝逸国际小区提供物业管理服务，服务期限为3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。物业管理服务协议均约定以下内容：物业服务费由业主按下列标准向天瑞物业公司交纳：多层住宅：0.48元/月×平方米；小高层住宅：1.1元/月×平方米（其中包含物业服务费0.48元/月×平方米；电梯水泵等设施费用：0.22元/月×平方米；电梯泵房维修维保费：0.4元/月×平方米）；商业用房：1.1元/月×平方米。物业公用设施设备运行费（即公共耗能分摊费）由业主按实际的成本测算均摊交纳，多层用户每户每年交纳250元、小高层每户每年交纳300元,公摊费用后根据公示的费用，之前收取多于实际支出，现调整为多层用户每户每年交纳100元，小高层每户每年交纳200元。业主或使用人逾期未交纳物业服务费的，原告天瑞物业公司可以从逾期之日起按应交纳费用的1%比例加收违约金。被告冯可满、刘丽红系响水县帝逸国际小区31号楼201室的业主，该房屋为小高层建筑，建筑面积145.71平方米。被告冯可满、刘丽红每年应交纳物业服务费839元（145.71平方米×0.48元/平方米×12个月）、电梯水泵等设施费用385元（145.71平方米×0.22元/平方米×12个月）、电梯泵房维修维保费用699元（145.71平方米×0.4元/平方米×12个月）、公共耗能分摊费用200元，合计2123元。被告冯可满、刘丽红已交纳物业费用至2017年12月28日。后原告向被告催要拖欠费用，被告至今没有给付。原告现要求被告给付2017年12月29日至2020年12月28日三年的物业费、公共耗能分摊费计6369元（2123元/年×3年），同时要求被告给付1%的违约金。响水县帝逸国际小区业主委员会于2021年4月20日出具《关于盐城天瑞物业有限公司服务响水县帝逸国际小区有关情况》，该情况说明载明：“盐城天瑞物业有限公司经响水县市场监督管理局核准登记,于2012年6月成立，经营地址位于响水县帝逸国际小区33号楼三楼，法定代表人：王传宝。该公司2015年8月30日经响水县住建局公开招投标引进的物业服务企业，管理服务响水县帝逸国际小区。公司按照市场化、专一化的管理模式，以住户至上、服务第一为宗旨制定了一整套严格的管理制度和操作规程，通过科学的管理和优质的服务，营造安全、文明、整洁、舒适、充满亲情的小区氛围。几年来，公司服务帝逸国际小区不断上台阶、上档次、上水平。把业主的事当成自己的事，不断加强员工队伍的建设，同时不断提高公司管理和服务水平，为广大业主、住户提供安全、舒适、宁静、优美的环境。得到了广大业主的广泛好评。该物业公司自2015年8月至2021年4月服务响水县帝逸国际小区达到物业服务合同标准”。另查明，江苏省发展和改革委员会、江苏省住房和城乡建设厅于2018年12月29日印发的《江苏省物业服务收费管理办法》（苏某改规发[2018]3号）第六条规定：“普通住宅前期物业公共服务费、汽车停放费实行政府指导价。业主大会成立后，普通住宅物业公共服务费、汽车停放费由业主大会或者业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商，通过物业服务合同约定执行。法律法规另有规定的，从其规定”。上述事实，有《响水县帝逸国际小区物业管理服务协议》、《商品房买卖合同》、《江苏省物业服务收费管理办法》及本案庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告天瑞物业公司与响水县帝逸国际小区业主委员会签订《响水县帝逸国际小区物业管理服务协议》约定原告天瑞物业公司为响水县帝逸国际小区提供物业管理服务，同时约定小高层住宅1.1元/月×平方米，其中包含物业服务费0.48元/月×平方米，电梯、水泵等设施费用0.22元/月×平方米，电梯泵房维修维保费0.4元/月×平方米，另外约定物业公用设施设备运行费（即公共耗能分摊费）每户每年300元（后调整为每年200元）。原告与响水县帝逸国际小区业主委员会签订的《响水县帝逸国际小区物业管理服务协议》约定的收费标准不违反《江苏省物业服务收费管理办法》规定。原告依约按物业服务合同为业主提供物业服务，被告冯可满、刘丽红作为业主理应及时向原告交纳物业服务费等费用。被告冯可满辩称对原告物业服务不满意等问题，原告提供的诉讼后拍摄的帝逸国际小区照片可以说明该小区物业服务整体状况较好。另外，响水县帝逸国际小区业主委员会出具的关于天瑞物业公司服务响水县帝逸国际小区有关情况的说明可以证明原告提供的物业服务得到业主广泛好评，达到物业服务合同标准。本院对被告冯可满的抗辩不予采信。原告天瑞物业公司主张2017年12月29日至2020年12月28日两年的物业费、公共耗能分摊费计6369元（2123元/年×3年），其计算标准、方式未超过合同约定，本院予以支持。被告冯可满、刘丽红未依约交纳上述费用，应承担相应的违约责任，原告天瑞物业公司主张按照欠费金额的1%计算违约金63.69元（即6369元×1%），本院予以支持。被告刘丽红未到庭应诉，视为放弃抗辩权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告冯可满、刘丽红于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告盐城天瑞物业有限公司截至2020年12月28日的物业费、公共耗能分摊费计6369元、违约金63.69元，上述款项合计6432.69元。被告冯可满、刘丽红如果未按本判决上述指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告冯可满、刘丽红负担。本判决为终审判决。审判员  刘天畅二〇二一年八月五日书记员  于爱民附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。3.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。