黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1081民初1973号原告：曾丽娟，女，1977年1月15日出生，住黑龙江省绥芬河市。被告:黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区东大直街323号10层1002号。法定代表人：杜明月，该公司董事长。委托诉讼代理人：董成军，男，黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司总经理。被告：王金祥，男，1966年3月12日出生，住黑龙江省绥芬河市。原告曾丽娟诉被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司（以下简称中天恒基公司）、王金祥商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾丽娟、被告中天恒基公司的委托诉讼代理人董成军、被告王金祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾丽娟向本院提出诉讼请求：1.请求法院判定被告王金祥在绥芬河市房产局备案登记的绥芬河市（二区）地下车库209幢-1层18号车库合同无效；2.请求法院判令中天恒基公司与原告所签订的绥芬河市中天幸福家园二期地下二层18号车库买卖合同有效。事实和理由：原告于2012年3月19日在被告中天恒基公司现金购买该公司开发建设的幸福家园二期小区4号楼二单元1503室和幸福家园二期地下二层18号车库各一套，总价款668000元，房屋价值458000元，车库价值为210000元，同日原告将购房款一次性转账给被告中天恒基公司。2015年6月19日，原告缴纳装修保证金、物业费、电费、垃圾清运费等，被告中天恒基公司将地下二层18号车库交付原告使用至今。接受房屋后原告得知被告中天恒基公司存在向他人借款，用该公司开发建设的房屋进行抵押的情形，于是到绥芬河市房产管理局查询得知，因被告中天恒基公司向被告王金祥借款，为了提供担保已将原告所购买车库备案登记在被告王金祥名下，原告多次要求被告中天恒基公司解除此备案登记，但至今依然备案在被告王金祥名下。原告认为，原告与被告中天恒基公司之间系真实的商品房买卖合同，依法应当受到法律保护，中天恒基公司与王金祥是民间借贷关系，以争议房屋进行商品房买卖合同备案登记的方式提供抵押，二被告之间并不存在真实的商品房买卖关系。二被告在明知系民间借贷关系却签订商品房买卖合同并进行了备案登记的行为，侵害了原告的合法权益，应属于无效合同。原告与被告中天恒基公司系真实的商品房买卖关系，中天恒基公司有义务将原告购买的车库备案登记在原告名下，因此诉讼至法院，请求法院依法判定二被告之间的合同无效，判定中天恒基公司与原告所签订的合同真实有效并责令中天恒基公司将其备案至原告名下。中天恒基公司辩称，2008年中天恒基公司在绥芬河市政府以挂牌招标方式中标，2009年5月份开始动工建设。在施工的过程中因资金链断裂，中天恒基公司于2011年6月8日与王金祥发生了民间抵押贷款关系，借款金额2000000元，借款期限为3个月，中天恒基公司用现金购房户名下的二期小区209幢负二层18号车库作为抵押物抵押给王金祥，并在绥芬河市房产局办理了抵押登记备案。此借款用于幸福家园二期楼盘的建设中。中天恒基公司分别于2011年7月7日支付给王金祥利息50000元，2011年12月29日归还本金500000元。中天恒基公司本意是盖多层，当年交工验收售楼，用售楼款当年就可以还清王金祥的抵押借款。由于多层改建为高层，致使工期延续了1年3个月的时间，无法按期还王金祥的借款，才导致今天的结果。王金祥辩称，原告起诉无效不对，王金祥与中天恒基公司借款事宜在前，原告买房事情在后，不同意原告主张王金祥与中天恒基公司的备案合同无效。本院经审理认定事实如下：2011年6月8日，黑龙江中天恒基房地产开发有限公司向王金祥出具借据，主要约定：黑龙江中天恒基房地产开发有限公司向王金祥借款2000000元，2011年9月7日之前还款，月利息3%，每月7日支付上个月利息。为担保上述借款的履行，黑龙江中天恒基房地产开发有限公司与王金祥签订幸福家园商住小区（二区）地下车库209幢-1层18号车库的商品房买卖合同并办理了上述商品房的商品房销售备案登记（备案登记编码：100020120109000353）。2012年3月19日，黑龙江中天恒基房地产开发有限公司（出卖人）与曾丽娟（买受人）签订商品房买卖合同，合同主要约定：买受人购买幸福家园二区（209幢）负二层车库18号房，2012年3月19日一次性付清全额房款210000元。同日，曾丽娟通过中国农业银行将668000元购房款转账入中天恒基公司出纳员马秀红账户内，其中包括车库购置款210000元，中天恒基公司为曾丽娟出具了购买车库收据，收据载明：交款单位曾丽娟人民币贰拾壹万元整收款事由幸福家园负二层车库18号39.56平方米，单价5308元。2015年6月19日，中天恒基公司收取了曾丽娟幸福家园负二层车库18号的装修电费、装修保证金、垃圾清运费等费用，并将车库交付给曾丽娟。2013年11月7日，王金祥将已更名为黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司的被告诉至本院，索要2012年1月9日双方签订借款协议，尚欠的借款本息合计2175000元。经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：被告中天恒基公司偿还原告王金祥借款本金1500000元，给付2012年5月9日至2013年11月29日期间的利息578690元，本息合计2078690元......。另查明，绥芬河市幸福家园二期即幸福家园商住小区（二区）。绥芬河市幸福家园二期209幢负二层18号车库，经绥芬河市不动产登记中心核实，更正该车库的实际房号为幸福家园二期院内209幢-1层18号车库。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项规定，民事法律行为有效应当具备“意思表示真实”的条件。第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示实施的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”判断案涉商品房买卖合同约定的内容本身是否是当事人的真实意思表示，是认定合同效力的关键。黑龙江中天恒基房地产开发有限公司与王金祥之间的买卖涉案房屋的约定本身是当事人之间的虚伪意思表示，双方签订案涉商品房买卖合同的真实目的是以案涉商品房担保中天恒基公司2000000元债务本息的履行，当事人间达成一致的真实意思即匿行为是将案涉房屋作为借款合同的担保，因双方均无真实买卖的意思，而系一种为债权债务提供担保的措施，故该商品房买卖合同构成通谋虚假意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，本院认定案涉商品房买卖合同作为伪装行为无效，而借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制规定的情况下，可以肯定其在当事人之间的效力。原告2012年3月19日与中天恒基公司于签订的涉案车库的商品房买卖合同，是双方当事人在平等自愿的基础上协商一致达成的，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，上述商品房买卖合同成立并生效。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、第一百四十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、黑龙江中天恒基房地产开发有限公司与王金祥在绥芬河市房产管理部门备案（登记编码：100020120109000353）的绥芬河市幸福家园商住小区（二区）地下车库209幢-1层18号的商品房买卖合同无效；二、曾丽娟2012年3月19日与黑龙江中天恒基房地产开发有限公司签订的幸福家园二区负二层18号车库的商品房买卖合同有效。案件受理费4450元，减半收取计2225元，由黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司、王金祥共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 员 陈怡波二〇二一年八月三十日法官助理 韩立鑫书 记 员 张国旭