贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终5457号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵阳恒森房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区市南路42号保利国际广场6号楼1-17-5。法定代表人：李何，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：彭刚，贵州乾民律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张志红，男，1963年7月27日出生，土家族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵阳恒森房地产开发有限公司（以下简称：恒森公司）因与被上诉人张志红房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初13769号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人恒森公司上诉请求：一、撤销原审第一、第二项判决，改判上诉人不承担民事责任；二、撤销原审判决第四项，改判撤销被上诉人与上诉人于2016年5月30日签订的《房屋搬迁补偿协议》，判令被上诉人立即返还上诉人支付的搬家费1000元、过渡安置费7000元，两项合计为8000元；三、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。理由是，一、2003年6月案外人贵州乌江房地产开发有限公司（以下简称“乌江公司”）与贵阳警备区签订《土地使用权转让合同》，2008年5月贵阳警备区也按照协议约定将位于贵阳市南明区的土地及地面建筑物、构筑物向“乌江公司”全部移交，“乌江公司”才是涉案房屋的所有人，被上诉人在没有征得案外人“乌江公司”的同意下占有涉案房屋，属于无权占有。按照法律规定，被上诉人与上诉人于2016年5月30日签订的《房屋搬迁补偿协议》就是一份无效的协议；二、一审判决认定的:“上诉人与被上诉人签订《房屋搬迁补偿协议》时，上诉人对被上诉人已退役且并非涉案房屋所有人的状况是明知的”，上诉人认为一审判决的认定与客观事实不符，上诉人对该情况并不知情；三、被上诉人对涉案房屋从根本上而言属于无权占有和无权处分，被上诉人与上诉人于2016年5月30日签订的《房屋搬迁补偿协议》就是一份无效的协议。且被上诉人采取隐瞒事实真相的方式，利用上诉人对被上诉人军人身份的信任的情况下，按照房屋拆迁的相关补偿规定，签订了《房屋搬迁补偿协议》，被上诉人的行为已经严重违背诚实信用原则，被上诉人获取利益的方式，更是有违公序良俗。被上诉人张志红答辩称：一、1988年10月30日部队给我分配了本案房屋，属于国务院国发【1998】23号文件《关于进一步深化城镇住房改革加快住房建设的通知》中界定的福利房性质，我属于因事实行为取得的该房屋的用益物权；二、案外人乌江公司只向部队支付了转让费、搬迁费，但是并未与我们这些长住于此的住户达成协议，并未与我们协商好拆迁的相关事宜；三、上诉人所称对于我不是房屋的所有权人并不知情的主张不能成立，对方是在乌江公司的交代下与我沟通并多次协商后签订的《房屋搬迁补偿协议》，对我的居住情况及该房屋的权属情况应当是明知的。原审本诉原告张志红诉讼请求：一、判令被告依据双方签订的《房屋搬迁补偿协议》约定的承诺向原告兑现拆迁住房补偿金额75万元；二、判令被告依据贵阳市拆迁补偿法规给付奖励费5万元；三、判令被告依据国家有关过渡费的规定给付原告超期过渡费，自2020年5月30日算起，每超期一个月增加1500元；四、判令被告给付原告违约金及损失15万元。原审反诉原告恒森公司诉讼请求：一、请求确认反诉被告与反诉原告于2016年5月30日签订的《房屋搬迁补偿协议》为无效协议；二、判令反诉被告立即返还反诉原告支付的搬家费1000元、过渡安置费7000元，两项合计为8000元；三、反诉诉讼费由反诉被告承担。原审经审理查明：张志红原系部队人员，1988年11月30日，贵阳军分区后勤部将沙冲路宿舍平11栋楼1号住房分配给张志红居住，共3间，合计41.3平方米，月房租费为3.3元。2003年6月27日，案外人乌江公司在沙冲路17号开发的乌江悦苑项目经过招投标程序与贵阳警备区签订土地使用权转让合同，贵阳警备区于2008年5月13日将土地及地面建筑物、构筑物向该公司进行了移交，其中包括原告张志红居住的上述房屋。恒森公司与案外人乌江公司系合作关系。2016年5月30日，恒森公司（甲方）与张志红（乙方）签订一份《房屋搬迁补偿协议》，约定因甲方在贵阳市南明区开发建设。乙方为贵阳警备区搬迁遗留人员，在宿舍楼居住（乙方应向甲方提交户口册、居住证明、身份证等相关手续给甲方备案）。现需乙方搬迁配合，基于前期各方面历史原因，现按照国家相关政策，经甲方、乙方友好协商，达成如下协议：一、甲方在沙冲南××××悦苑项目安置乙方50㎡建筑面积的住宅，甲方同意给乙方办理全产权，房屋选择上，乙方有优先选择住房权利。二、甲方支付给乙方搬家费1000元（50㎡2次10元／㎡）。过渡安置费：甲方一次性包干支付给乙方过渡费及各项补助费共计7000元。过渡期限为三年，若到2019年5月30日后逾期未交房，则甲方应按贵阳市当时的过渡费及违约补偿标准支付给乙方。若到2020年5月30日甲方仍未交付房屋给乙方，则甲方按本地段当时住房最高成交价乘以50平米面积实际金额支付给乙方。三、房屋面积、户型按贵阳市规划管理局批准的方案建设，建筑面积以产权管理部门测量的面积为准。若不足50㎡建筑面积部分，甲方以房屋建设成本补偿给乙方，若超出50㎡建筑面积部分，则乙方以房屋对外销售成交均价支付予甲方进行购买，甲方给予乙方九折优惠。乙方自行决定房屋产权人，乙方若需按揭，甲方应全力配合。四、该协议签订，甲方支付搬家费及过渡费起，乙方应在三日内搬迁完毕，交甲方拆除房屋。该合同同时对保密等其他事项作了约定。该协议签订后，恒森公司按约支付给张志红8000元，张志红亦按约搬出居住房屋交付恒森公司。其后，因恒森公司未能如期交付张志红约定房屋，双方协商未果，从而引发本讼争。审理中，双方一致认可乌江悦苑项目并未完工。另，1995年7月，张志红退役后安置到贵阳市糖业烟酒公司，曾在该公司参与一次集资建房。原审认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，张志红与恒森公司于2016年5月30日签订的《房屋搬迁补偿协议》系经双方平等协商一致所签订，该协议签订时，恒森公司对张志红已退役且并非案涉房屋所有人的状况是明知的，该公司为完成搬迁工作，解决历史遗留问题，仍然与张志红签订了案涉协议，双方在签订案涉协议时意思表示真实，该协议内容未违反相关法律规定，应为有效，双方均应按协议享受权利与履行义务。关于本诉，对张志红主张的判令恒森公司依据案涉协议约定向其兑现拆迁住房补偿金额75万元的诉讼请求，根据双方在案涉协议中的约定，若到2020年5月30日恒森公司仍未交付房屋则按本地段当时住房最高成交价乘以50平米面积实际金额支付给张志红，故张志红请求恒森公司支付补偿款应予支持，但其主张标准过高，应予调整。结合乌江悦苑尚未完工的事实，参考周边同一时段新建楼盘的网络报价，原审酌定由恒森公司按13000元/每平方米给予张志红不能交付安置房的经济补偿650000元。对张志红主张的由恒森公司依据贵阳市拆迁补偿法规给付奖励费5万元的诉讼请求，因双方对此并无约定，不予支持。对张志红主张的超期过渡费，因双方约定如恒森公司2019年5月30日后逾期未交房，则应按贵阳市当时的过渡费及违约补偿标准支付给张志红，现原告请求自2020年5月30日起算过渡费并无不当，参照该时段贵阳市同种情形的一般补偿标准，确定由恒森公司从2020年5月30日起按10元/㎡标准×50㎡标准支付张志红，每递增1个月，过渡费按前述标准递增10％，递增后的过渡费最多不超过前述标准的5倍即2500元，直到贵阳恒森房地产开发有限公司支付张志红因不能交付安置费的经济补偿为止。对张志红主张的由贵阳恒森房地产开发有限公司给付其违约金及损失15万元的诉讼请求，因双方对此并无明确约定，且超期过渡费已经具有违约金的性质，故原告该项请求，不予支持。关于反诉，同上理，因双方签订的案涉协议有效，故对于贵阳恒森房地产开发有限公司主张的该协议无效，以及张志红立即返还该公司支付的搬家费1000元、过渡安置费7000元的反诉请求，均不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、贵阳恒森房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付张志红因不能交付安置房的经济补偿650000元；二、贵阳恒森房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付张志红从2020年5月30日起至上项义务履行完毕之日的超期过渡费（2020年5月30日按500元的标准，之后每递增1个月过渡费在该标准的基础上递增10％，递增后的过渡费最多不超过前述标准的5倍即2500元）；三、驳回张志红其余诉讼请求；四、驳回贵阳恒森房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费13346元，减半收取6673元，反诉案件受理费25元，由张志红负担2108元，贵阳恒森房地产开发有限公司负担4590元。二审中，双方当事人并未提交新的证据，本案事实与原审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。同时，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的不予审理”的规定，本院二审仅针对当事人的上诉主张进行审理。结合双方当事人的上诉主张，本案二审审理的主要问题为：一、《房屋搬迁补偿协议》的效力；二、《房屋搬迁补偿协议》应否履行即如何履行。首先，《房屋搬迁补偿协议》签订于2016年5月30日，该协议加盖了恒森公司的印章，同时，恒森公司认可在《房屋搬迁补偿协议》甲方处签字的唐伟系恒森公司在该项目上的负责人，因此，《房屋搬迁补偿协议》为恒森公司与张志红协商一致的结果。对于上诉人提出张志红对被拆迁房屋无占有权、处分权的问题，案涉项目系上诉人与乌江公司合作开发，从上诉人提交的证据中，不能体现贵阳警备区向乌江公司移交土地及地上附着物时包含了张志红居住的“宿舍楼”，因此，上诉人称张志红是在没有征得乌江公司同意的情况下占用案涉房屋无事实依据。因为《房屋搬迁补偿协议》所涉对象为“物”，即被拆迁房屋，与被拆迁人张志红退役军人的身份没有直接关系，故上诉人称是基于张志红退役军人的身份而与之签订《房屋搬迁补偿协议》的主张不能成立。如恒森公司确因张志红退役军人身份以及对张志红享有房屋的占有、使用权的误解而与之签订《房屋搬迁补偿协议》，则所涉合同为可撤销合同即效力待定合同。一审中，恒森公司反诉要求确认《房屋搬迁补偿协议》为无效合同缺乏法律依据，一审未予支持是正确的。二审中，恒森公司又主张撤销《房屋搬迁补偿协议》，但依照法律规定，因重大误解、显失公平以及被欺诈、胁迫而签订合同的解除权除斥期间为一年，而恒森公司并没有在除斥期间内行使撤销权，因恒森公司未及时行使撤销权，故《房屋搬迁补偿协议》为有效合同，该合同对双方当事人均具有法律约束力，各方均应当按照合同约定履行义务。其次，对于如何履行《房屋搬迁补偿协议》的问题，双方在《房屋搬迁补偿协议》中明确约定了补偿的内容以及安置的时间。对于2019年5月30日之前的各项安置、补助费用，恒森公司已经结清。由于双方约定的过渡期为三年，至2019年5月30日已经届满，但由于恒森公司不能进行安置，按照协议约定，恒森公司应按贵阳市当时的过渡费及违约补偿标准向张志红支付超期安置过渡费。然而，双方在合同中同时又约定“若到2020年5月30日甲方仍未交付房屋给乙方，则甲方按本地段当时住房最高成交价乘以50平米面积实际金额支付给乙方”，也就是说如果在2020年5月30日仍然不能交付房屋，双方选择的补偿方式为货币补偿，不再进行实物安置。诉讼中，张志红也明确要求进行货币补偿，因此，合同约定的超期过渡费条款不再适用，张志红要求恒森公司承担2020年5月30日后的超期过渡费的主张不能成立，原审判令恒森公司承担张志红2020年5月30日后的超期过渡费不当，本院予以纠正。对于如何进行货币补偿，双方约定“按本地段当时住房最高成交价乘以50平米面积实际金额支付给乙方”，对于“本地段当时住房最高成交价”的确定，一审参照网络报价酌定13000元/平方，对此，恒森公司主张案涉地段没有楼盘开发，该标准没有依据，但本院二审明确要求恒森公司提交评估申请，但其一直没有提交，系怠于行使其诉讼权利，且一审参照市场的网络报价所酌定的单价与2020年5月期间的房地产市场行情出入不大，恒森公司也没有证据证明该单价高于当地最高市场成交价，故本院对一审认定的单价不予调整。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理部分不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初13769号民事判决的第一项、第三项、第四项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初13769号民事判决的第二项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费的承担按照原判决执行；二审案件受理费13396元，由贵阳恒森房地产开发有限公司负担10300元，张志红负担3096元。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 田镇华审判员 程 奕二〇二一年八月三十一日书记员 张 鑫