江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终1377号上诉人（原审原告）：彭友峰，男，1981年3月5日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。上诉人（原审被告）：盐城新洋置业有限责任公司，住所地盐城市亭湖区开放大道268号。法定代表人：蒋国民，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦悌兵，江苏法鼎律师事务所律师。上诉人彭友峰因与上诉人盐城新洋置业有限责任公司（以下简称新洋置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初1065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。彭友峰上诉请求：依法改判新洋置业公司向彭友峰赔偿逾期交房损失暂计10万元（从2019年6月30日起至实际交房之日止，计算标准参照租金损失、融资损失、装修费用上涨等因素）；一、二审诉讼费用由新洋置业公司负担。事实和理由：2018年2月13日，彭友峰与新洋置业公司签订《订房协议》，彭友峰购买由新洋置业公司开发的“盐城装饰装潢材料市场”1、2#楼102室、5××号房（含门厅2），前后彭友峰共计向新洋置业公司支付468万元房款，但新洋置业公司未能按照《订房协议》第三条约定在2019年6月30日前向彭友峰交付上述房屋，而是以各种理由拖延交房日期，新洋置业公司的行为给彭友峰造成了重大损失，一审法院未支持彭友峰逾期交房损失不当。新洋置业公司辩称，双方签订订房协议，双方针对案涉房屋面积、房屋总价产生严重的分歧，目前双方仍未达成一致意见，双方并没有签订商品房买卖合同，以致于订房协议无法履行。因此新洋置业公司不存在按照订房协议的时间交付房屋。新洋置业公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回彭友峰请求新洋置业公司交付盐城装饰装潢材料市场1、2#楼502室及办理过户手续的请求。事实和理由：1.双方签订的《订房协议》虽然具备了当事人情况、房屋基本状况、价款的确定及总价款等，但根据《商品房销售管理办法》第16条规定，欠缺其他必备条款主要内容，如解决争议的方式、违约责任、面积误差处理、水电、公摊面积计算等，故不能成为本约合同，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件纠纷适用法律若干问题的解释》第5条规定认定订房协议是本约合同显然不符合该解释规定。现双方当事人对该订房协议中涉案房屋面积、房屋总价均产生了严重分歧，无法达成一致意见，故双方要对涉案房产面积、房屋价款需重新商谈，以便签订正式的本约房屋买卖合同，故该订房协议是预约合同并非是本约合同。2.双方签订的订房协议是涉案502房及门厅2总价为780万元不变价，系双方当时一致认可该计价方式为：502室单价2229.90元，门厅2单价14000元，门厅2作为公摊面积分摊到502室中，但不影响双方当事人的计算方式，因订房协议中涉案计算的总面积是不变的，总价款拆分计算也应是不变的，但一审法院擅自调整房屋的总价均按502室订价计算为5523194.71元，显然违反了当事人的意思自治原则总价为不变价780万元。3.一审法院审理程序违法。一审审理中曾委托鉴定机构对门厅2当时节点市场价评估时，新洋置业公司同时也请求对502房节点市场价评估，但一审法院未依法委托评估，无法证实当时502室的时价，故新洋置业公司二审仍请求委托鉴定机构对502室节点时价进行鉴定，从而印证一审法院认定总价为5523194.71元系显失公平的。彭友峰辩称，《商品房销售管理办法》是部门规章是管理性规定。彭友峰向一审法院起诉请求：1.新洋置业公司继续履行与彭友峰签订的《订房协议》，向彭友峰交付“盐城装饰装潢材料市场”1、2#楼102室、502房（含门厅2)房屋，协助彭友峰办理上述房屋的相关过户手续（房产面积根据不动产登记中心提供的数据，面积2476.88平方米*502的单价（2229.90元），总价5523194元；2.新洋置业公司向彭友峰赔偿逾期交房损失，以468万元为基数，从2019年6月30日起至实际交房之日止，按年利率12%计算利息。3.由新洋置业公司承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2018年2月13日，彭友峰（乙方）与新洋置业公司（甲方）签订《订房协议》，约定：乙方因经营需要，订购甲方开发的“盐城装饰装潢材料市场”1、2#楼102室、502房（含门厅2）经双方平等协商订立如下协议：一、房屋面积与价格：502房:2283.44㎡；门厅2:193.44㎡（最终面积以房产部门测绘报告为准）。502房：2229.9元/㎡；门厅2:14000.00元/㎡，总价为7800000（柒佰捌拾万）元。二、本协议签订时，乙方须向甲方缴纳购房定金人民币壹佰贰拾万元整。三、房屋交付时间：甲方应在2019年6月30日前向乙方交付上述房屋，交房时乙方应向甲方支付不低于房款总价的60%。2019年年底前乙方付清全部房款，乙方缴清房款时（后）甲方须提供购房发票等文件材料协助乙方办理产权属等文件。四、如在上述房屋的产权办理过程中，房产等政府部门最终界定为二手房销售，由此产生的契税等税费由甲方承担10%，乙方承担7%。五、如因国家政策性因数导致上述房屋无法出售及办理产权证明等，乙方可退回上述房屋。甲方应退回乙方已缴纳的全部购房款并按央行贷款利率向乙方支付利息。六、其他未尽事宜，甲乙双方另行商定。当日，彭友峰通过转账的形式向新洋置业公司支付了定金人民币120万元。2018年11月15日，新洋置业公司向彭友峰寄送一份通知：“彭友峰，根据我公司与你于2018年2月13日签订的订房协议，请你在近日内到我公司签订相应房屋的商品房买卖合同。特此通知。”2018年12月29日，盐城市房地产测绘中心出具的盐房测字[2016]030071号关于盐城装饰装潢材料市场1、2号楼101、102室分割建筑面积的测绘报告：“测绘结果（一）、…(三)分摊方式：1-5层的楼梯、管井、机房、配电房、设备用房、外墙一般整幢楼分摊；门厅1、1-5层电梯1在501室分摊；门厅2、1-5层电梯2在502室分摊；二层过道在202室分摊…”2019年8月28日，彭友峰向新洋置业公司支付房款348万元。2019年12月26日，彭友峰委托江苏永屹律师事务所向新洋置业公司致函，要求新洋置业公司在收到函三日内交付房屋并准备号办理产权证的相关手续…一审另查明，2020年8月27日，盐城市自然资源和规划局向新洋置业公司发放案涉不动产产权登记证书，房屋建筑面积2476.88㎡，其中分摊面积439.70㎡。本案在审理期间，一审法院依法向盐城市房地产测绘中心工作人员询问，其工作人员证实案涉房屋中的门厅（2）、1-5层电梯2的面积在502室中分摊，门厅（2）无法独立办理产权证手续，其只是作为502室的配套用房。一审法院认为，（一）关于彭友峰、新洋置业公司签订的《订房协议》的效力问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，双方签订的订房协议中具备当事人情况、房屋基本状况、价款及付款情况、交付使用情况，协议中双方亦未明确约定另行签订正式商品房买卖合同，并且出卖人已经按照约定收取购房款定金，故双方签订的订房协议应当认定为商品房买卖合同。新洋置业公司辩称其于2018年11月15日通知彭友峰签订相应房屋的商品房买卖合同，但彭友峰未来签订买卖合同责任在彭友峰的抗辩意见，经至盐城市不动产登记中心查询，案涉盐城装饰装潢材料市场1、2幢102室房屋被新洋置业公司办理了抵押手续（2015年9月9日至2020年8月20日）,且未分户，客观上彭友峰、新洋置业公司在此期间也无法签订商品房买卖合同，故新洋置业公司的抗辩意见不予采信。彭友峰、新洋置业公司签订的《订房协议》合法有效，对双方当事人均具有约束力。按照订房协议约定，新洋置业公司应当于2019年6月30日前向彭友峰交付房屋，但新洋置业公司至今未向彭友峰交付房屋，应当承担相应的法律责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，现彭友峰要求继续履行，新洋置业公司亦不能说明本案存在其他不能继续履行的法定情形，故彭友峰要求新洋置业公司交付房屋、协助彭友峰办理过户手续的诉讼请求，予以支持。（二）关于订房协议中门厅（2）193.44㎡的房屋性质问题。彭友峰、新洋置业公司双方在订房协议中约定门厅（2）193.44㎡（最终面积以房产部门测绘报告为准），单价14000元/㎡，系参照可独立办理产权证的价格。现房屋测绘部门测绘的门厅2面积为“0”，协议中的门厅（2）193.4㎡（包含1-5层电梯2面积）作为公摊面积分摊到5××号房中，无法单独办理产权手续，因该面积与5××号房均登记在5××号房产权证上，故该部分面积价格应当按照5××号房的价格即2229.9元/㎡计算，亦符合市场客观交易规律。案涉房屋总价（2283.44+193.44）㎡*2229.9元/㎡=5523194.71元，扣除彭友峰已支付的4680000元，彭友峰还应当向新洋置业公司支付843194.71元。（三）关于彭友峰主张逾期交房的违约金问题。根据相关司法解释规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段房屋租金标准确定。现彭友峰主张逾期交房损失按年利率12%计算，但未向一审法院提供以年利率12%计算逾期损失的依据，故该主张不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，一审法院判决：一、新洋置业公司继续履行与彭友峰签订的《订房协议》，在判决发生法律效力之日起二十日内向彭友峰交付“盐城装饰装潢材料市场”1、2#楼502室。二、新洋置业公司在判决发生法律效力之日起二十日内协助彭友峰办理上述房屋的相关过户手续（相关契税等税费按双方签订的订房协议履行）。三、彭友峰在判决发生法律效力之日起十日内向新洋置业公司支付剩余购房款843194.71元。四、驳回彭友峰的其他诉讼请求。案件受理费50462元，保全费5000元，合计55462元，由新洋置业公司负担。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。本院认为，彭友峰与新洋置业公司2018年2月13日签订的《订房协议》中，具备了当事人情况、房屋基本状况、价款及付款情况、交付使用等事宜，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品买卖合同主要内容条件，且新洋置业公司也已经按照协议约定收取了彭友峰的购房款定金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条的规定，该订房协议应认定为是商品房买卖合同。该协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应认定合法有效。关于案涉房屋的价格，双方订房协议中明确约定502房面积2283.44㎡，价格为2229.9元/㎡；门厅面积193.44㎡（最终面积以房产部门测绘报告为准），价格14000.00元/㎡，总价为780万元，因为双方签订订房协议时，房屋已建成，并已领取了整个大楼的房屋产权证，所以签订协议时彭友峰对案涉房屋的现状是明知的，502房和门厅2既是两个相互独立的空间，也是两个相互独立的面积，分别处于一楼和五楼，虽然盐城市自然资源和规划局于2020年8月27日向新洋置业公司就案涉房屋发放的不动产产权登记证书载明，案涉房屋建筑面积2476.88㎡，其中分摊面积439.70㎡，因门厅（2）无法独立办理产权证手续，其只是作为502室的配套用房，故其中门厅（2）、1-5层电梯2的面积在502室中分摊，但办理房屋产权证只是房屋登记部门对案涉房屋对外公示的凭证，并不能因此而改变门厅2的性质，一审法院将其中门厅2的面积也按照5××号房的价格即2229.9元/㎡计算明显与双方订房协议中约定相悖，应予纠正，彭友峰仍应按双方合同约定的单价及总价780万元在扣除已付款468万元后向新洋置业公司支付剩余购房款312万元。关于彭友峰主张逾期交房的违约金问题，双方虽然在协议中约定了新洋置业公司应在2019年6月30日前向彭友峰交付房屋，交房时彭友峰应向新洋置业公司支付不低于房款总价的60%，2019年年底前乙方付清全部房款，但协议中对逾期交房的违约责任并未作出约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条的规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段房屋租金标准确定。本案中，新洋置业公司未按约在2019年6月30日前向彭友峰交付房屋，但彭友峰也是在2019年8月28日才向新洋置业公司交付房款348万元，达到总价的60%。本案根据已查明的事实，彭友峰仍有312万元余款尚未向新洋置业公司支付，新洋置业公司也未向彭友峰交付案涉租赁房屋，彭友峰本案主张逾期交房损失按年利率12%计算，也未提供年利率12%计算逾期损失的依据。在案涉《订房协议》继续履行的情况下，彭友峰可在其履行完应付全部购房款后，结合已查明的事实、双方协议的约定以及合同履行的情况再向新洋置业公司主张逾期交房违约责任，本案暂不予处理。综上，彭友峰的上诉请求部分不能成立，应予驳回；新洋置业公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初1065号民事判决第一、二项，即“盐城新洋置业有限责任公司继续履行与彭友峰签订的《订房协议》，在本判决发生法律效力之日起二十日内向彭友峰交付盐城装饰装潢材料市场1、2#楼502室”、“盐城新洋置业有限责任公司在判决发生法律效力之日起二十日内协助彭友峰办理上述房屋的相关过户手续（相关契税等税费按双方签订的订房协议履行）”；二、撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初1065号民事判决第三项、第四项；三、彭友峰在本判决发生法律效力之日起十日内向盐城新洋置业有限责任公司支付剩余购房款312万元。四、驳回彭友峰的其他诉讼请求。如未按上述判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50462元，保全费5000元，合计55462元，由盐城新洋置业有限责任公司负担；二审案件受理费52762元，由彭友峰负担12762元，由盐城新洋置业有限责任公司负担40000元。本判决为终审判决。审判长  张金星审判员  张晨阳审判员  谢超亮二〇二一年八月二十五日书记员  陈 娟