-1-内蒙古鄂尔多斯市康巴什区人民法院民 事 判 决 书（2021）内0603民初823号原告：内蒙古兴泰物业服务有限责任公司，统一社会信用代码911506917401033713，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什区揽胜苑一二期24号楼101室。法定代表人：王洪凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：王慧，女，1991年5月18日出生，汉族，内蒙古兴泰物业服务有限责任公司职工，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市神华康城Ａ区。被告：高某，男，1983年2月17日出生，汉族，鄂尔多斯市康巴什区应急管理局职工，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什区。原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司（以下简称兴泰物业公司）与被告高某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月-2-1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告兴泰物业服务公司的委托诉讼代理人王慧、被告高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2014年至2016年物业费6200元；2.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2009年被告高某入住揽胜苑小区。该小区自建成投入使用至2019年12月31日止，由兴泰物业公司提供各项物业服务。高某入住该小区后从2014年1月1日起至2016年12月31日未向原告缴纳过费用。虽经原告多次催缴，被告一直拒不缴纳。被告高某辩称，原告向其催要物业费的诉讼请求已经超过诉讼时效。原告起诉要求支付2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业费，缴费收据由于时间过长无法提供，近年的收据可以证明物业费一直由其父以现金方式代缴；诉讼费应由原告承担。当事人围绕本案事实，原、被告双方举证、质证如下：原告提供证据一：2013年至2014年的物业服务合同补充协议、2015年至2016年物业服务合同各一份，拟证明，从2014年1月1日至2016年12月31日期间，被告居住小区的物业服务由原告提供，被告应当按照合同约定交纳物业费。被告对补充协议的真实性不认可，2010年签订的协议约定2013至2014年期间的事项不合理，兴泰揽胜苑业主委员会是2010年选举成立，-3-原告应该与业主委员会签订合同，该合同不成立；对2015年、2016年物业服务合同真实性认可，对原告服务事实及收费标准无异议。证据二：兴泰物业公司发件明细原件一份，拟证明，兴泰物业公司在2018年6月24日以邮件方式向被告高某催缴过物业费的事实。被告对该证据的真实性及对证明问题均不认可，其并未收到原告邮件，2018年6月，原告仍在小区服务，不上门进行催缴而以邮件的方式催缴不合情理。证据三：2018年6月24日百世快通的物流信息截图打印件一份，拟证明，被告当时已签收原告所发的催缴函。被告对该证据的真实性不认可，因截图没有其他相关证明，无法核实。物流信息单无法证明待证事实。证据四：兴泰地产对揽胜苑小区房屋质量问题维修明细复印件一份，拟证明，原告物业公司在2020年向被告催要过物业费，而且被告也清楚自己拖欠2014年至2016年期间的物业费。被告对该证据的真实性不认可，维修签字不是其本人。2021年4月份左右兴泰物业的工人来维修过。被告提供证据一：揽胜苑一二期业委会成立备案证明照片打印件一份，拟证明业委会成立于2010年11月28日，在业委会成立后原告应该与业主委员会签订物业服务合同，而不应是由物业公司与房地产公司约定物业服务。原告对该证据的真实性及所证明的问题均不认可，业委会成立时间与实际不符。-4-证据二：2012年12月12日的通告复印件一份，拟证明，业主委员会要求所有业主停止给原告缴纳物业费，所以被告根据该公告不应当向原告缴纳诉状所述物业费。原告对该证据真实性不认可，该证据体现的是业主不需要向原告缴纳2013年的物业费，被告所欠的是2014年至2016年的物业费，并不能证明待证事实。证据三：2021年7月12日被告本人手机拍摄的阳台漏水照片打印件一份，拟证明，原告在2015年物业服务合同补充协议中承诺要于2015年6月份无偿维修阳台漏水，证明原告服务不到位。原告对该证据的真实性及证明问题均不认可，该证据不能证明是被告家，且照片没有具体拍摄时间，原告没有义务对阳台漏水问题进行维修。证据四：2021年7月12日手机拍摄光盘一张，拟证明，原告2015年的物业合同中第八条约定，承诺门禁系统于2015年4月底前物业公司开始维修更换，但至今为止仍然未予维修。原告对该证据的真实性及证明问题均不认可，原告于2019年12月31日撤出揽胜苑一二期小区，被告视频拍摄于2021年7月12日，无法证明在原告物业服务期间对门禁系统没有维修的事实。证据五：揽胜苑小区规划图纸复印件三份，拟证明原告违规私自改变小区原规划设计车位及绿地等位置布局，业主有权拒缴物业费。原告对该证据的真实性认可，但无法证明物业私自改造绿地占用车位的事实。-5-本院对原、被告提交的证据认证意见如下：原告提供的证据一及被告提供的证据三至五，上述证据符合真实、合法、与本案关联，本院对真实性予以确认。原告提供的证据二至四及被告提供的证据一、二是复印件，无法与原件核对，不符合证据的形式要件，本院不予确认。经审理查明，2010年7月1日，内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司与兴泰物业公司签订《补充协议》，对揽胜苑小区从2013年1月1日至2014年的物业服务标准及物业费标准进行约定，电梯按建筑面积每月每平米1.8元收取，未约定物业费交纳时间。2015年1月20日，原告与揽胜苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告为小区提供2015年1月1日至2015年1月31日物业服务；电梯按建筑面积每月每平米1.5元收取；物业费按年或季度交纳，业主或物业使用人应在每年或季度第一月前30日内交纳相应的服务费。2015年12月31日，原告与揽胜苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定委托原告为小区提供2016年1月1日至2016年12月31日物业服务；电梯按建筑面积每月每平米1.4元收取；物业费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度第一月前30日内交纳相应的服务费，鼓励一次性交清一年度物业费用。2019年12月31日，原告兴泰物业公司退出该小区不再提供服务。被告高某居住于鄂尔多斯市康巴什区，该房屋为步梯，房屋面积为109.91平米。-6-本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的补充协议，以及业主委员会与物业服务企业签订的2015、2016年的《兴泰·揽胜苑一二期小区物业服务合同》，对全体业主具有约束力。原告按合同约定为该小区提供物业服务，被告高某作为业主接受了原告提供的服务，理应向原告交纳物业服务费。针对原告主张的2014年至2016年物业费，被告高某未出具相关证据证明其已交纳，但提出该期间的物业费已过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。物业公司按年度签订物业合同，按照合同约定双方签订合同及履行物业服务，物业费的交纳最迟应当在每年的物业服务完毕之日前支付，即2015年前的物业费应当在2015年12月31日前支付，2016年的物业费应当在2016年12月31日前支付，2014年物业费约定不明确，结合物业服务合同的履行惯例也应在每年的12月31日前支付。原告提供的证据不足以证明曾在有效期内向被告高某主张过物业费，无法证明本案存在诉讼时效中止、中断的事由，故2016年12月31日前的物业费已超过三年的诉讼时效，本院对被告抗辩2016年12月31日前物业费已过诉讼时效的理由予以采纳。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第-7-一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司的诉讼请求。案件受理费20元，由原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判员  贾雪梅二〇二一年八月二日书记员  王淑娟驻庭书记员方瑞-8-法条链接：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。-9-《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行为一审终审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。