江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0311民初4772号原告：上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市泉山区淮海西路29号华隆财富大厦1号1单元101、201、301室。负责人：茅新平，该行行长。委托诉讼代理人：孙傲傲，江苏法德东恒(徐州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭彤，江苏法德东恒(徐州)律师事务所律师。被告：华齐，男，1990年7月20日出生，汉族，住江苏省新沂市。被告：宋雪梦，女，1990年7月19日出生，汉族，住江苏省新沂市。被告：邳州市碧桂园房地产开发有限公司，住所地徐州市邳州市长江路168号东湖街道办事处院内。法定代表人：黄文锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：惠凤萍，女，1991年1月7日出生，汉族，住徐州市泉山区。原告上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行（以下简称浦发银行）与被告华齐、宋雪梦、邳州市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称邳州碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年5月31日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月19日公开开庭进行了审理。原告浦发银行的委托诉讼代理人孙傲傲，被告邳州碧桂园公司的诉讼代理人惠凤萍到庭参加诉讼。被告华齐、宋雪梦经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浦发银行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告华齐、宋雪梦偿还借款本金人民币708614.02元，利息、罚息、复利39743.16元，共计748357.18元(暂计算至2021年3月17日，之后利息、罚息、复利按双方合同约定自2021年3月18日起计算至实际给付之日)；2、请求判令原告对被告华齐、宋雪梦提供的位于邳州市碧桂园小区xxxxx室房屋及土地拍卖、变卖等处置后所得的款项享有优先受偿权；3、请求判令被告邳州碧桂园公司对上述债务承担连带清偿责任；4、请求判令三被告承担本案全部律师费20000元；5、请求判令三被告承担本案全部诉讼费、保全费及其他实现债权的费用。事实和理由：2018年12月20日，被告华齐与原告签订编号为xxxxx的《个人购房担保借款合同》，贷款用途为购买江苏省邳州市碧桂园小区xxxxx号房产，贷款额度720000元。借款期限30年，自2019年1月2日至2049年1月2日，贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上上浮20%，签订本合同时的中国人民银行同期同档次贷款基准利率为4.9%。等额本息还款。逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收50%执行。被告宋雪梦系被告华齐配偶，在上述合同中作为共同还款人、抵押财产共有人签字确认。被告华齐、宋雪梦以其位于邳州碧桂园一期xxxxx的房产提供抵押担保，他项权证号为苏(xxxxx)邳州市不动产证明第xxxxx号。担保范围为本合同项下的全部贷款本金及利息(包括逾期罚息以及复利等)、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现担保权的费用，包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费、变卖费、通知担保人费用以及其他合理费用。被告邳州碧桂园公司为上述借款提供连带责任保证，担保范围为本合同项下的全部贷款本金及利息(包括逾期罚息以及复利等)、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现担保权的费用，包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费、变卖费、通知担保人费用以及其他合理费用。2019年1月2日，原告按约发放了贷款，现被告未按约定偿还借款，依据《个人购房担保借款合同》第十一条违约事件约定，借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用，构成借款人在本合同项下的违约；第十二条违约处理约定，原告有权宣布借款提前到期。被告至今仍未履行还款义务，为维护原告合法权益，故向人民法院提起诉讼，请求依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告邳州碧桂园公司辩称，第一，案涉房屋的抵押权于抵押权预告登记之日设立，原告已对案涉房屋享有了优先受偿权。首先依据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第52条规定,当事人办理抵押权预告登记后，并办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，应当认定抵押权于预告登记之日起设立，据此只要满足两个条件，第一已经办理建筑物所有权首次登记，第二预告登记有效，那么抵押权即设立，抵押权设立之日即为抵押预告登记之日，案涉房屋已办理了预告抵押登记。鉴于预抵押登记办理是原告与被告华齐、宋雪梦之间的权利义务关系，具体设立日期由原告或被告华齐、宋雪梦举证。案涉房屋不动产首次登记已于2021年3月18日完成。被告华齐、宋雪梦拒不履行办理产权证及抵押权证的义务，并非被告邳州碧桂园公司怠于履行协助义务，且预告抵押登记未失效，因此本案满足抵押权追溯至预告登记之日起设立的条件。那么原告实际已于预告抵押登记设立之日起取得案涉房屋的抵押权，则被告邳州碧桂园公司阶段连带担保责任已解除，无需承担保证责任；第二，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条及第三条规定，本案应当适用担保制度解释第52条之规定；第三，退一步讲，即便被告邳州碧桂园公司须承担担保责任，原告应先就案涉房屋处置款项受偿，对不足清偿部分被告邳州碧桂园公司承担连带保证责任。被告华齐、宋雪梦未作答辩。根据当事人庭审陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月20日，原告浦发银行（贷款人、抵押权人）与被告华齐（借款人）、被告宋雪梦（共同还款人）签订编号为xxxxx的《个人购房担保借款合同》，约定：14.2本合同贷款金额为人民币720000元（大写柒拾贰万元）。14.3贷款用途为购买座落于江苏省邳州市碧桂园小区xxxxx号的房产。14.4贷款期限为30年，预计自2018年12月20日起至2048年12月20日止，具体以贷款借据（借款凭证）记载的日期为准。14.5本合同贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上上浮20%计算，签订本合同时的中国人民银行同期同档次贷款基准利率为4.9%。14.7本合同贷款资金支付的借款人交易对象账户为：交易对象户名为：邳州市碧桂园房地产开发有限公司，账号：11×××54，开户银行为浦发银行邳州支行。14.8本合同项下贷款的还款方式为采用等额本息还款法。14.11抵押财产坐落：江苏省邳州市碧桂园小区xxxxx号，数量：123.17m2，抵押财产认定价值：1040683元，购入合同编号：xxxxx，权证编号：以房地产权证上记载为准。14.12本合同项下保证人提供的保证为：阶段性连带责任保证。14.13本合同项下的罚息利率为：（1）逾期贷款的逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收50%执行。14.14借款人违约的，贷款人有权将本合同项下的贷款执行利率调整为在调整当日贷款执行利率基础上上浮50%并立即执行。2.5若借款人未按规定按时足额偿付当期贷款本息即为逾期，贷款人有权根据中国人民银行的有关规定计收罚息。罚息利率详见本合同第14.13条的约定。5.6若发生贷款逾期，则该期未还贷款本息的逾期罚息，应在归还逾期贷款本息时一并缴付，且贷款人有权对借款人未支付的利息计收复利。5.10本合同项下的共同还款人确认：在本合同签署页签署合同，即视为其已仔细阅读并充分了解本合同内容，同意作为借款人在本合同项下贷款的共同还款人，对借款人在本合同项下包括但不限于按时还款在内的各项义务的履行承担连带责任，并不可撤销地授权贷款人，在借款人未按期归还贷款本息时，贷款人有权从共同还款人在上海浦东发展银行各营业机构开立的任一账户中主动扣收到期应还贷款本息及相关费用。6.1为保障本合同项下贷款人（下或称抵押权人）债权的实现，抵押人同意以其有处分权的财产作为抵押财产向贷款人提供抵押担保，本合同项下抵押权的效力除及于抵押财产本身，还及于其从物、从权利、物上代位权、附着物及孳息。6.2抵押财产所担保的主债权为根据本合同由贷款人向借款人提供的贷款本金。抵押担保的范围为借款人在本合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及实现抵押权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用）。6.3抵押权人对抵押财产享有第一顺位的优先受偿权。抵押权人可以不先行使对债务人的其他担保权利（如有）而直接行使本合同项下的抵押权。抵押人同意，在任何情况下，抵押权人未行使或未及时行使其与债务人在其他贷款文件项下的任何权利，包括但不限于债权、担保物权、违约救济权，均不得被视为抵押权人怠于或放弃行使权利，亦不会影响其充分行使本合同项下的权利。6.4抵押人应在本合同签署后按抵押权人要求，及时向有关登记机关办理抵押财产的抵押登记手续，获得抵押登记证明后，抵押人应将抵押登记证明正本及有关权利凭证交付给抵押权人保管。抵押权存续期间，若抵押登记事项发生变化，依法需要办理变更登记的，抵押人应配合抵押权人及时至有关抵押登记机关办理变更登记手续。6.6抵押人应确保抵押财产的全部共有人（如有）均完全知晓并同意本合同项下的抵押。抵押财产共有人（如有）确认：在本合同签署页签署合同，即视为其已仔细阅读并充分了解本合同内容，同意以本合同约定的抵押财产为本合同项下的债权提供担保，同意根据本合同的约定，在发生抵押权人依据本合同有权处分抵押财产时，抵押权人有权以处分全部抵押财产所得价款优先偿还贷款本息及相关费用，并愿意接受司法机关的强制执行措施。7.3.2保证人提供阶段性连带责任保证的，保证期间为自本合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止。保证人同意，经贷款人同意展期、重组的贷款，保证人的保证期间为本合同签订之日起至新约定的债务履行期届满之日起二年。尽管如此，如借款人已办妥本合同第六项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权利证明正本之日解除；但对于在该解除日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人的违约而引起的本合同项下责任，保证人仍应承担保证责任和违约责任。7.4保证人根据本合同的约定对借款人的债务在担保范围内承担连带保证责任。借款人未依照本借款合同规定履行债务的，在本合同约定的保证期间内，贷款人可以要求保证人承担保证责任。对借款人到期应付未付的全部债务，保证人均应无条件地按贷款人的要求直接向贷款人支付；同时，保证人在此授权贷款人有权从保证人在上海浦东发展银行各营业机构开立的任一账户中直接扣收，或从其在其他金融机构开立的有关账户中依法扣收有关金额，并对此放弃一切抗辩权。7.5保证人在此确认，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保权利（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），贷款人均有权要求保证人在本合同约定的保证范围内承担保证责任，而无须先要求其他担保人履行担保责任。保证人在此明确放弃要求先履行债务人提供的物的担保的抗辩。9.1借款人和担保人应根据法律法规规定及本合同约定承担本合同项下的相关费用和税费。9.2借款人在本合同有效期内，不能依照本合同规定履行还本付息及其他有关责任义务，致使贷款人决定通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费在内的一切费用概由借款人承担。11.1下列任一事件，均构成借款人在本合同项下的违约：11.1.2借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用。12.1当本合同第十一条所列违约事件之一项或数项出现时，贷款人可酌情采取下列一种或数种措施进行处理：12.1.1对于借款人未按本合同约定日期归还贷款本金或利息的，贷款人有权按本合同第14.13条约定的逾期罚息利率计收罚息；对于借款人未按本合同约定用途使用贷款的，贷款人有权按本合同第14.13条约定的挪用罚息利率计收罚息。罚息自上述行为发生之日起按罚息利率计收，直至清偿全部贷款本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；12.1.2有权按本合同第14.14条的约定调整本合同项下的贷款执行利率并立即执行；12.1.5宣布本合同项下的借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期，未提用部分取消，并有权主动从借款人开立在上海浦东发展银行各营业机构的任一账户（含可透支账户）中扣划款项以清偿贷款本息、相关费用等所有债务，并通过各种形式向借款人及担保人追索。12.1.7按担保合同或担保条款的约定处分抵押财产或质押财产，清偿贷款本息，或依法追索保证人的连带责任；12.1.8如借款人/贷款人未在开发商向其发出可以办理相关房屋产权证明的通知后三十（30）天内配合开发商办妥房屋所有权证（小产证）相关手续的，或者借款人/抵押人未在贷款人发出通知后三十（30）天内配合贷款人办妥本合同项下的抵押登记或最高额抵押登记他项权利证明相关手续的，贷款人有权将本合同项下的贷款执行利率按本合同第14.14条的约定进行上浮调整并立即执行；有权提前收回本合同项下全部或部分贷款；有权下调本合同项下贷款的资产分类结果，并将下调结果按照有关要求报送中国人民银行征信信息系统等管理部门，由此可能出现降低借款人资信评估水平及其他不利后果，由借款人自行承担。13.9本合同各方在本合同填写的地址为各方同意的通讯或送达地址，任何书面通知只要发往该地址，均视为已送达；该地址如有变动，变动方应于变动发生之日起五（5）个工作日内书面通知签约各方，否则对其他各方不生效（但贷款人地址发生变动的，仅需于营业场所或通过其他途径进行公告）。合同当事方信息页载明了原告、被告华齐、被告邳州碧桂园公司的名称、住所地、证件号码及联系方式、地址等信息。合同签署页借款人处有被告华齐的签名及手印。共同还款人处有被告宋雪梦的签名及手印、身份证号码及住址、联系方式。抵押人处有被告华齐的签名及手印，抵押财产共有人处有被告宋雪梦的签名及手印。保证人处有被告邳州碧桂园公司的印章。2018年12月21日，原告浦发银行（抵押权人）与被告华齐、宋雪梦签订《邳州市不动产抵押合同》一份，约定：为确保《个人购房担保借款合同》xxxxx合同的履行，抵押人华齐、宋雪梦愿意以其位于邳州市的合法房地产抵押给抵押权人浦发银行。抵押房地产为期房，双方约定该房地产价值（人民币）1040683元。本次抵押为一般抵押，被担保的主债权数额（最高额抵押时为最高债权额），（人民币）720000元，大写柒拾贰万元整。债务履行期限（最高额抵押时为债权确定期间），2018年12月20日起至2048年12月20日止。抵押人处有被告华齐、宋雪梦的签名及手印、书写的被告华齐的身份证号码及地址。同日，被告华齐、宋雪梦就坐落于邳州碧桂园一期xxxxx室房产办理了预告登记，原告浦发银行取得编号为苏（xxxxx）邳州市不动产证明第xxxxx号不动产登记证明。2019年1月2日，被告华齐向原告浦发银行出具的《个人贷款借款凭证》载明：借款人：华齐，收款人：邳州市碧桂园房地产开发有限公司；贷款金额:720000元；发放贷款日：2019.1.2，贷款到期日：2049.1.2，浮动比率20%，初始执行年利率5.88%。庭审中，被告邳州碧桂园公司陈述涉案房产的房屋价款被告华齐、宋雪梦已经全部付清。2021年3月18日，被告华齐、宋雪梦抵押给原告浦发银行的位于邳州市房产办理了不动产首次登记权属证明，不动产权证书号为：苏（xxxxx）邳州市不动产权第xxxxx号，权利人为：邳州市碧桂园房地产开发有限公司。被告邳州碧桂园公司陈述因被告华齐、宋雪梦拒不履行办理涉案房屋产权证及抵押权证义务，涉案房屋转移登记未办理完成，被告邳州碧桂园公司已向被告华齐、宋雪梦寄送《期楼收楼通知书》，告知被告华齐、宋雪梦于2020年11月20日前办理案涉房屋交接手续，被告华齐、宋雪梦无正当理由至今未按照通知办理收楼手续。2019年1月2日，原告浦发银行依约向被告华齐、宋雪梦发放了贷款720000元。后被告华齐、宋雪梦未按期偿还贷款本息，自2020年4月开始逾期还款。原告提供的其信贷服务系统贷款台账查询结果显示：截止至2021年3月17日，被告华齐、宋雪梦尚欠原告浦发银行贷款余额708614.02元、利息、罚息、复利39743.16元。因本案诉讼，原告浦发银行与江苏法德东恒（徐州）律师事务所签订《委托代理协议》，2021年7月5日，原告浦发银行向江苏法德东恒（徐州）律师事务所支付了律师代理费20000元。本院认为，原告浦发银行与被告华齐、宋雪梦、邳州碧桂园公司签订的《个人购房担保借款合同》、《邳州市不动产抵押合同》均系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行相应的义务。本案中，原告已按合同约定履行了向被告华齐、宋雪梦发放贷款的义务，被告华齐、宋雪梦未按期足额还款已构成违约，现原告根据合同约定宣布贷款提前到期，并要求被告华齐、宋雪梦偿还借款本金708614.02元及利息、罚息、复利39743.16元(暂计至2021年3月17日，之后利息、罚息、复利按照合同约定自2021年3月18日起计算至被告华齐、宋雪梦实际偿清之日止)，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告华齐、宋雪梦以尚未取得房屋所有权的坐落于邳州市房屋作为本案借款抵押，并办理了权利人为原告浦发银行的抵押权预告登记，该预告登记至今有效，且涉案房屋已办理了不动产首次登记。根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”的规定，应认定涉案房产的抵押权自2018年12月21日起设立，原告对涉案房产依法享有优先受偿权。原告浦发银行因本案诉讼而支出的律师代理费20000元，该费用未超出江苏省律师行业收费标准，系原告为实现债权而支出的合理费用，且《个人购房担保借款合同》中明确约定了该费用由被告华齐、宋雪梦承担，本院对原告的该项主张予以支持。被告邳州碧桂园公司为涉案债务提供阶段性连带责任担保，《个人购房担保借款合同》中约定了被告邳州碧桂园公司担保责任解除的条件，但本案中涉案房产尚未办理现房抵押登记手续且原告浦发银行亦未收到现房抵押权利证明正本，故合同中约定的保证责任解除条件尚未成就，被告邳州碧桂园公司仍应对被告华齐、宋雪梦的涉案债务承担连带担保责任。保证人邳州碧桂园公司提供保证责任后，有权向被告华齐、宋雪梦追偿。本院按双方约定的送达地址向被告华齐、宋雪梦寄送了民事诉状副本、开庭传票等法律文书，根据最高人民法院《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》的相关规定，视为已依法送达，被告华齐、宋雪梦未到庭参加诉讼，本院可依法缺席审理，且被告华齐、宋雪梦应自行承担不利法律后果。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二条、第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起十日内，被告华齐、宋雪梦偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行借款本金708614.02元及利息、罚息、复利（暂计至2021年3月17日数额合计为39743.16元；自2021年3月18日起按双方合同约定计算至被告华齐、宋雪梦实际偿清之日止）；被告华齐、宋雪梦在2021年3月17日后有相应还款的，相应款项可按照双方合同约定的清偿顺序予以折抵；二、本判决发生法律效力之日起十日内，被告华齐、宋雪梦向原告上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行支付律师代理费20000元；三、在被告华齐、宋雪梦不能清偿上述债务时，原告上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行有权对抵押预告登记的义务人为被告华齐、宋雪梦、不动产首次登记的权利人为被告邳州市碧桂园房地产开发有限公司的坐落于邳州市房产进行折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款在上述债权范围内优先受偿；四、在被告华齐、宋雪梦不能清偿上述债务时，被告邳州市碧桂园房地产开发有限公司对上述第一、二项判决确定的债务承担连带还款责任，被告邳州市碧桂园房地产开发有限公司承担担保责任后，有权向被告华齐、宋雪梦追偿。如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11484元，减半收取5742元，财产保全费4520元，合计10262元，由被告华齐、宋雪梦负担，被告邳州市碧桂园房地产开发有限公司承担连带清偿责任，于本判决生效后七日内交至本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 李 丹二〇二一年八月十九日书记员 孙茜倩