北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11646号上诉人（原审被告）：安信中保太赫兹科技产业有限公司，住所地北京市石景山区古盛路36号院1号楼7层707室。法定代表人：朱东梅，总经理。委托诉讼代理人：周祥俊，北京市博昌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张扬，男，1968年11月14日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王晓鹏，北京市京师律师事务所律师。上诉人安信中保太赫兹科技产业有限公司（以下简称安信中保公司）与被上诉人张扬房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初3508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。安信中保公司上诉请求：撤销一审判决，改判支付张扬租金470831元，诉讼费由张扬承担。事实与理由：安信中保公司主张租金计算截止日应为2020年4月24日，2020年2月1日至2020年4月30日期间由于疫情防控，安信中保公司无法进入租赁房屋，该情形属于不可抗力或情势变更，不能认定为违约，安信中保公司不应承担上述期间房屋租金；安信中保公司不应承担违约金及利息，一审判决仅考虑了张扬的损失，没有考虑到安信中保公司在租赁房屋内被扣押的治疗仪器、办公设备、家具等物品损失，安信中保公司的损失远超过拖欠租金。张扬同意一审判决。张扬向一审法院起诉请求判决：1.双方的《房屋租赁合同》已于2020年5月26日解除；2.安信中保公司支付欠缴租金1111824.77元；3.安信中保公司支付欠缴租金所产生的利息，以1111824.77元为本金，自2020年5月27日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4.安信中保公司支付违约金31666.6元；5.诉讼费用由安信中保公司承担。一审法院认定事实：张扬系位于丰台区外环西路26号院28号楼-1至4层2801号房屋的所有权人。2019年7月9日张扬（甲方、出租方）与安信中保公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，载明：第一条甲方将自有的坐落于北京市丰台区外环西路26号院28号楼出租给乙方使用。第二条乙方租赁该房屋用于商务办公，乙方改变用途需得到甲方同意。第三条租赁期限。租赁期限自2019年7月8日至2022年7月9日，共计三年。免租期为自2019年7月9日至2019年8月9日止，免租期内乙方不支付租金。第四条租金、支付方式及押金。（一）租金标准。月租金为158333.00元，日租金为3.498元/㎡。（二）支付方式。合同签订后，乙方当日向甲方指定账户支付100000元作为房屋使用押金，乙方在2019年8月10日前支付200000元租金，2019年12月30日前支付800000元租金，2020年7月30日前支付900000元租金。如有支付困难，提前书面通知甲方，乙方最晚应于每期届满前30日内支付下期租金。（四）押金。乙方应向甲方支付押金158333元，合同签订当日内向甲方指定账户支付100000元的押金费用，其余部分于2020年7月30日前分批次缴纳余下的58333元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，并在营业执照转注册完毕后2个工作日内将剩余部分（不计利息）如数返还乙方。第九条房屋返还。到期后如乙方仍未将其全部或部分私有财产和物品搬出租赁房屋，或未将租赁房屋复原，甲方应通知乙方限期取回，逾期则视作乙方放弃对前述财产和物品的处理权利，届时甲方有权委派人员将乙方的前述财产及物品予以处理。或代替乙方复原租赁房屋，并无需给乙方任何补偿，由此产生的相关费用由乙方承担。第十条合同解除。乙方不按照约定支付租金达15日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。第十一条违约责任。租赁期内，甲方需提前收回房屋，或乙方需提前退租的，应提前两个月通知对方，并按月租金20%向对方支付违约金，甲方退还相应租金及押金。合同签订后，安信中保公司于2019年7月9日向张扬支付10万元、2019年7月13日支付20万元、2019年12月7日支付10万元。一审中，双方均认可安信中保公司向张扬支付押金10万元及租金30万元。2020年4月29日，张扬通过微信向安信中保公司法人朱东梅发送《解除房屋租赁合同告知函》，载明：“你司与我本人于2019年7月9日签订《房屋租赁合同》，于你司或你司负责人朱冬梅收到本函之日起二日内付清尚欠本人的租金1019134元，并依照合同约定将房屋恢复原状，同时，你司必须于2020年5月8日前在工商部门办完营业执照迁址或注销手续。请你司尽快履行合同约定义务，否则，本人将依法采取相应法律措施，届时，所有法律后果将由你司全部承担。”2020年5月26日，张扬通过微信向安信中保公司法人朱东梅发送《告知函》，载明：“你司与我本人于2019年7月9日签订了《房屋租赁合同》，承租了本人名下坐落于北京市丰台区外环西路26号院28号楼房屋，截至2020年4月29日，你司尚欠本人租金1019134元未支付。经本人多次催要，你司均不予理会。上次告知函以后我方多次告知你司尽快腾空房屋，恢复原状，你司负责人朱冬梅也明确表态将于某年月日前将房屋内所有你司物品搬离，并将房屋恢复原状。然而，直至今日，你司仍未来人搬离物品，致使该房屋至今无法正常出租。为保障本人合法权益不会继续受到损害，我要准备将出租屋恢复成和你司签订合同时的样子，继续出租下一家。现在郑重告知如下：你公司或你公司负责人朱冬梅收到本函之日起到2020年5月27日下午17：00止。依照合同约定将房屋恢复原状。如果过时还没有将房屋恢复原状，我本人要找人进行清理扫除，到时一切损失由你公司或你公司负责人朱冬梅负全部责任。”2020年5月27日，张扬收回诉争房屋。一审法院认为，张扬与安信中保公司签订《房屋租赁合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定履行。合同约定如安信中保公司未按照约定支付租金达15日的，张扬有权单方解除合同，收回房屋。现安信中保公司未按照合同约定支付租金，属安信中保公司违约，故张扬享有单方解除权，现张扬于2020年5月26日通过微信向安信中保公司法人朱东梅发送《告知函》，且于次日收回房屋，故其主张双方签订的合同于2020年5月26日解除，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张扬主张2019年8月10日至2020年5月26日的未付租金，法院扣除安信中保公司已支付的款项，张扬主张符合法律规定，法院予以支持。安信中保公司辩称诉争房屋无法安装上下水，导致推迟经营，未提交证据予以证明，故法院不予采信。安信中保公司辩称疫情属于不可抗力，不应支付租金，法院认为安信中保公司租赁房屋用于研发医疗器械，不属于应予减免租金的情况，故法院对其辩称，不予采信。张扬主张自2020年5月27日起的利息，符合法律规定，法院予以支持。张扬主张违约金，现有证据表明安信中保公司确未按合同约定支付房屋租金，系安信中保公司违约。因双方约定违约金过高，法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定违约金。据此，一审法院于2021年6月判决：一、安信中保太赫兹科技产业有限公司于判决生效之日起七日内给付张扬租金1111824元；二、安信中保太赫兹科技产业有限公司于本判决生效之日起七日内给付张扬利息（利息以1111824元为基数，自2020年5月27日起至实际付清之日止，按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、安信中保太赫兹科技产业有限公司于判决生效之日起七日内给付张扬违约金15000元；四、驳回张扬其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，安信中保公司与张扬签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。上述合同明确约定如安信中保公司未按照约定支付租金达15日的，张扬有权单方解除合同并收回房屋。现安信中保公司未按照合同约定支付租金已构成违约，张扬于2020年4月29日、2020年5月26日发送告知函后收回房屋，与合同约定相符。一审法院认定安信中保公司应向张扬支付拖欠租金及合理利息，并无不当。安信中保公司虽以疫情属于不可抗力为由进行抗辩，但双方的《房屋租赁合同》中约定的租赁房屋用途为商务办公，一审法院认定上述情形不属于受疫情直接影响应予减免租金的情形，对安信中保公司的抗辩意见未予采信，亦无不当。同时，一审法院已经以实际损失为基础，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情调整确定了违约金数额，对双方利益给予公平保护，本院对于安信中保公司的上诉请求不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14814元，由安信中保太赫兹科技产业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洁审 判 员  耿燕军审 判 员  张玉贤二〇二一年九月二日法官助理  方浩然书 记 员  王远征书 记 员  果满树