辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终11702号上诉人（原审原告）：中国光大银行股份有限公司沈阳分行，住所地：辽宁省沈阳市和平区和平北大街156号，统一社会信用代码：91210000701794237K。负责人：王守坤，该分行行长。委托诉讼代理人：,系中国光大银行股份有限公司沈阳分行员工。被上诉人（原审被告）：高孟非，男，1983年9月7日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：焦雪梅，系辽宁恒敬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司，住所地：辽宁省沈阳市沈河区团结路54号（904室），统一社会信用代码：912101037643692111。法定代表人：房圣超。上诉人中国光大银行股份有限公司沈阳分行与被上诉人高孟非、沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初9378号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。中国光大银行股份有限公司沈阳分行上诉请求：一、撤销(2020)辽0102民初9378号民事判决；二、改判高孟非偿还原告贷款本金人民币218，487.14元，贷款利息、罚息合计353.89元，总计218，841.03元(以上本息截止日为2020年1月6日)，并自2020年1月7日起，按《个人贷款合同(抵押、保证)》约定的计息办法给付原告中国光大银行股份有限公司沈阳分行贷款利息、罚息至实际清偿之日止；三、判令被告沈阳顺意弗莱英房地产开发有限公司在合同范围承担连带保证及清偿责任；四、诉讼费等均由被上诉人共同承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。本案涉及两份合同关系，一是高孟非及沈阳顺意弗莱英房地产开发有限公司与中国光大银行股份有限公司沈阳分行签订的《个人贷款合同》，二是高孟非与沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》。在高孟非未通知并征得中国光大银行股份有限公司沈阳分行同意的情况下，擅自与沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司签订退房协议，并以退房协议来对抗还款的责任，以无法办理房屋交接为由将还款的责任推给沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司，上诉人认为高孟非与沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司恶意串通，配合开发商达到骗取并占有银行信贷的真实目的。上诉人主张双方签订的商品房买卖合同是恶意串通，且损害第三人利益而无效，应由买受人高孟非承担还款责任，开发商即担保人承担连带清偿责任。一审法院仅从形式上认定商品房买卖合同无效，转而由不具备还款能力的开发商偿还银行贷款，等于助长了开发商变相套取银行信贷资金的违法行为。二、一审法院只认定退房协议有效而忽视了开发商不能还款事实，是对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的曲解，属适用法律错误。以按揭贷款作为支付方式的买受人如欲转让或撤销与开发商签订的《商品房买卖合同》，首先应经贷款银行同意，贷款银行在确认开发商能够全额还款的情况下，才会同意借款人与开发商签订退房协议。而本案中的开发商早己资不抵债，高孟非用于购买该房产的贷款，该行已于2009年8月18日划入开发商帐户。而事实上是我行放款后高孟非就以无法办理房屋交接手续与沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司解除了房屋买卖合同，后因我行被起诉而呈现出事实真相。解除协议不能对抗《个人贷款合同》，原审法院不能简单适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的相关条款。开发商单方与高孟非签订的退房协议并未经抵押权人同意，对抵押权人没有法律约束力，中国光大银行股份有限公司沈阳分行对退房协议不知情，原审法院的判决明显适用法律错误。据此请求撤销原判，并依法予以改判。高孟非辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。第一、本案的基本事实已由(2019)辽0114民初10279号生效民事判决书予以确定。上述判决已经查明并认定涉案房屋属于产权置换房屋，答辩人无法实际取得房产，该房屋产权已经确认归案外人所有。第二、被上诉人与沈阳福莱英公司依法签订《商品房买卖合同》，三方共同签订《个人贷款合同》不存在恶意串通，而且上诉人对此也没有提供任何证据予以证明。第三、上诉人以沈阳福莱英公司不具备还款能力来推断不应由其承担法律责任的观点是没有事实和法律依据的。第四、沈阳福莱英公司在已经实际占有贷款且没有交付房屋,应由其承担返还贷款的责任。最后，上诉人光大银行作为专业的金融机构,在发放贷款前未查明涉案房屋是不能对外交易的拆迁产权置换房屋，任何人购买了此类房屋均不能取得房屋权利，答辩人在购买房屋和办理抵押贷款过程中均不存在任何过错，不应该成为银行违规发放贷款的替罪羊。沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司未答辩。中国光大银行股份有限公司沈阳分行向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告于2014年5月19日签订的编号为36410916000183号《个人贷款合同（抵押、保证）》；2.判令被告高孟非偿还原告贷款本金人民币218,487.14元，贷款利息、罚息、复利合计353.89元，总计218,841.03元（以上本息截止日为2020年1月6日）,并自2020年1月7日起，按《个人贷款合同（抵押、保证）》约定的计息办法给付原告中国光大银行股份有限公司沈阳分行贷款利息、罚息、复利至实际清偿之日止；3.判令被告高孟非在合同范围承担抵押担保责任及原告对抵押房产享有优先受偿权；4.判令被告沈阳顺意弗莱英房地产开发有限公司在合同范围承担连带保证责任；5.判令上述被告承担本案全部法律费用。一审法院查明的事实：1、2009年7月3日，原告与被告高孟非（借款人、抵押人）、沈阳顺意弗莱英房地产开发有限公司（保证人）签订了编号为36410916000183号《个人贷款合同（抵押、保证）》（摘自合同第9页）。贷款本金：被告高孟非向原告中国光大银行股份有限公司沈阳分行申请贷款28万元（摘自合同第10页第4项，贷款金额）。贷款期限：360个月，即自2009年8月11日至2039年8月11日。合同执行利率：贷款年利率按照央行公布的基准利率5.94%下浮30%执行，本合同首期贷款利率为4.158%（注：如遇国家利率调整，浮动利率参照调整后的同档次贷款利率，并按照贷款人相关政策执行）（摘自合同第10页第6项，贷款利率）。罚息利率：同时约定借款人未按本合同约定期限归还贷款本金的，贷款人有权对逾期贷款计收罚息，罚息利率为本合同约定的贷款执行利率基础上上浮30%（摘自合同第11页第7项，罚息利率）。复利：贷款人有权依照中国人民银行的规定对逾期利息计收复利。（摘自合同第1页第六条）还款方式：按月等额还本付息（摘自合同第12页）。抵押担保范围为：合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及抵押权的必要费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付的合理费用（摘自合同第2页第二章第十四条）。抵押物：于洪区黄河北大街122-1号1-4-210.保证担保范围为：合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及合同项下保证担保权益的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付款项（摘自合同第4页第三章第二十三条）。保证责任方式：阶段性连带保证责任。保证期间：保证期间从本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止（摘自合同第12页第12项，保证担保方式）。其他：如借款人未按本合同的约定履行其还款义务，贷款人无需事先向借款人或其他任何第三人提出付款要求或对借款人或其他任何第三人提起诉讼或申请仲裁，或采取任何其他措施以实现债权，即可直接要求保证人履行其在本合同项下的保证责任。如贷款人针对贷款还享有其他担保权利的，保证人在任何情况下不得要求贷款人先行行使其他担保权利。2.2009年8月17日，于洪区黄河北大街122-1号1-4-2房产办理抵押权预告登记。3.合同签订后，原告如约发放贷款。贷款生成后被告孙旭按期偿还贷款。欠款情况：截止至2020年1月6日，被告高孟非尚欠原告贷款本金人民币218487.14元，利息353.89元。4.沈阳市于洪区法院作出的判决（2019）辽0114民初10279号民事判决书判令“确认位于沈阳市于洪区房屋归原告周鸿鹏所有。”沈阳市中级人民法院（2019）辽01民终12762号民事判决书判令‘维持沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初10279号民事判决第一项，即“一、确认位于沈阳市于洪区房屋系原告周鸿鹏所有。”’上述事实，除当事人陈述外，另有《个人贷款合同（抵押、保证）》、民事判决书、贷款借据、房地产登记受理凭证、欠息清单等证据证明，一审法院予以确认。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，沈阳顺意弗莱英房地产开发有限公司已于2019年7月16日与高孟非解除商品房买卖合同，高孟非已将房屋退回沈阳顺意弗莱英房地产开发有限公司。本案房屋买卖主合同已经解除，且各方对贷款合同的解除均无异议，故贷款合同也应予以解除。故对原告此项诉讼请求，一审法院予以支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，上述合同解除后，沈阳顺意弗莱英房地产开发有限公司应将所收的房屋贷款返还中国光大银行股份有限公司沈阳分行。故本案房屋贷款应由沈阳顺意弗莱英房地产开发有限公司返还。故对原告此项诉讼请求，一审法院予以支持。本案中合同约定的抵押物仅办理了抵押预告登记，尚未获得现实的抵押权，故中国光大银行股份有限公司沈阳分行对抵押物不享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国光大银行股份有限公司沈阳分行与被告高孟非、沈阳顺意弗莱英房地产开发有限公司于2009年7月3日签订的《个人贷款合同（抵押、保证）》；二、被告沈阳顺意弗莱英房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次返还高孟非所欠中国光大银行股份有限公司沈阳分行截止至2020年1月6日，被告高孟非尚欠原告贷款本金人民币218487.14元，利息353.89元。（以上本金及利息、罚息、复息截止至2020年1月6日）；并自2020年1月7日起按《个人贷款合同（抵押、保证）》约定的计息办法给付原告中国光大银行股份有限公司沈阳分行逾期利息、罚息、复息至本判决实际偿还之日止；三、驳回原告中国光大银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4583元，由被告沈阳顺意弗莱英房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”上诉人中国光大银行股份有限公司沈阳分行提出高孟非与沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同因恶意串通、损害第三人利益而无效，应由高孟非承担还款责任，担保人承担连带清偿责任、上诉人对退房协议不知情，原审法院的判决适用法律错误的主张。上诉人中国光大银行股份有限公司沈阳分行未提供证据证明高孟非与沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司恶意串通损害第三人利益。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及已生效判决确认的事实认定本案事实，确定责任承担并无不当。上诉人中国光大银行股份有限公司沈阳分行的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4583元，由上诉人中国光大银行股份有限公司沈阳分行承担。本判决为终审判决。审判长 吴 松审判员 朱晓英审判员 宋 喆二〇二一年八月十日书记员 韩逸橦本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。