湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初13834号原告：岳春艳，女，1981年12月12日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。委托诉讼代理人：李权，湖南瀛湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐植安，湖南瀛湘律师事务所律师。被告：湖南宇成朝阳商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路39号美富商业中心T4栋270008房。法定代表人：孙秀莲，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨琼，女，湖南宇成朝阳商业管理有限公司法务工作人员，住湖南省长沙市天心区。被告：长沙凯通房地产有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区朝阳街道车站中路39号宇成朝阳广场T4栋270005。法定代表人：孙秀莲，执行董事兼总经理。被告：长沙市东进置业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区朝阳街道车站中路39号宇成朝阳广场T4栋270006。法定代表人：孙秀莲，执行董事兼经理。第三人：湖南瑞漫酒店管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区朝阳街道车站中路39号宇成朝阳广场2栋A区6层、22层、23层、24层、25层、26层。法定代表人：张立民，总经理。原告岳春艳与被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司（以下简称宇成公司）、被告长沙凯通房地产有限公司（以下简称凯通公司）、被告长沙市东进置业有限公司（以下简称东进公司）、第三人湖南瑞漫酒店管理有限公司（以下简称瑞漫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年8月2日立案后，依法适用简易程序于2021年8月30日公开开庭进行了审理。原告岳春艳的委托诉讼代理人唐植安、被告宇成公司的委托诉讼代理人杨琼到庭参加诉讼，被告凯通公司、被告东进公司、第三人瑞漫公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岳春艳向本院提出诉讼请求：1.判令宇成公司向岳春艳支付截止起诉之日所欠的11个月租金44605元（48660元/年÷12个月×11个月）；2.判令宇成公司向岳春艳支付违约金2944元（以逾期金额为基数，按日万分之二的计算标准，暂计算至起诉之日，之后计算至所欠租金全部付清之日止）；3.判令凯通公司、东进公司、瑞漫公司对宇成公司上述应付租金和违约金承担连带清偿责任；4.判令宇成公司、凯通公司、东进公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年5月26日，岳春艳与宇成公司签订《委托经营管理协议》，约定岳春艳将其名下长沙市车站中路39号美富商业中心（宇成朝阳广场）T2栋240027号公寓房屋（建筑面积64.63平方米，以下简称案涉房屋）委托宇成公司经营管理，宇成公司向岳春艳支付委托经营管理的租金，计租期自2018年9月1日至2027年4月30日，每年租金总额为48660元，租金按月支付，宇成公司于每月月底前向岳春艳支付下一个支付期的租金；如宇成公司逾期支付租金，宇成公司应按逾期金额日万分之二的标准向岳春艳支付违约金。目前宇成公司已经逾期支付租金超过11个月，欠付租金共计44605元，经岳春艳多次催告仍拒不支付。此外，岳春艳与凯通公司、东进公司签订《之担保函》，约定凯通公司、东进公司对宇成公司的主合同义务提供不可撤销的连带责任保证担保。宇成公司将案涉房屋出租给第三人瑞漫公司经营酒店，租金明显低于市场价格，瑞漫公司应对宇成公司向岳春艳支付所欠租金承担连带清偿责任。为维护岳春艳的合法权益，望判如所请。原告岳春艳向本院提交的证据有：1.岳春艳的居民身份证复印件;2.宇成公司、凯通公司、东进公司、瑞漫公司的企业信息资料；3.《委托经营管理协议》；4.《之担保函》；5.银行转账记录截屏；6.案涉房屋现场照片；7.《商铺代理租赁合同》。被告宇成公司辩称，岳春艳诉请支付的租金应明确具体的截止日期。宇成公司受新冠肺炎疫情不可抗力影响，企业经营困难，导致未能及时支付租金，非宇成公司主观因素所致，宇成公司不应承担违约责任并支付违约金，且岳春艳主张的违约金数额没有计算明细，无法确认违约金计算是否正确。被告宇成公司未向本院提交证据。被告凯通公司、被告东进公司、第三人瑞漫公司未作答辩且未向本院提交证据。对原告岳春艳围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告凯通公司、被告东进公司、第三人瑞漫公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃质证权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据民事诉讼证据规定，并结合庭审质证情况及当事人的陈述，本院查明事实如下：2017年5月26日，岳春艳与湖南狂买狂卖商业管理有限公司（以下简称狂买狂卖公司）签订《委托经营管理协议》，约定岳春艳将其名下的案涉房屋委托狂买狂卖公司经营管理，委托经营管理期限自本协议生效之日起至2027年4月30日止；在委托经营管理期限内，案涉房屋的经营管理权（包括但不限于使用权、租赁权、出租转租、经营管理、收益等权利）均归狂买狂卖公司享有；狂买狂卖公司向岳春艳支付委托经营管理的租金，计租期自2018年9月1日至2027年4月30日，每年租金总额为48660元，租金按月支付，狂买狂卖公司于每月月底前向岳春艳支付下一个支付期的租金；狂买狂卖公司在本协议签订后3个工作日内提前支付2018年9月1日至2020年8月31日两年的租金；如狂买狂卖公司无正当理由逾期支付租金，狂买狂卖公司应按逾期金额的日万分之二的标准向岳春艳支付违约金。同日，岳春艳与凯通公司、东进公司签订《之担保函》作为《委托经营管理协议》的附件，约定凯通公司、东进公司确认对本担保函、主合同的有关权利、义务和责任条款的法律含义有准确的理解并对上述签署文本的所有条款均无异议，为签署本担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成；凯通公司、东进公司承诺为狂买狂卖公司在主合同项下对岳春艳的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保。委托经营管理协议签订后，岳春艳已依约将涉案房屋交付给狂买狂卖公司使用。2017年11月30日，狂买狂卖公司变更名称为“湖南宇成朝阳商业管理有限公司”。宇成公司从2020年9月1日起未依约按时足额向岳春艳支付租金，截止2021年7月31日，宇成公司拖欠岳春艳租金共计44605元（48660元/年÷12个月×11个月）。另查明，2018年4月13日，宇成公司与瑞漫公司签订《商铺代理租赁合同》，约定宇成公司经商铺产权人同意，将长沙市车站中路39号美富商业中心（宇成朝阳广场）T2栋22-26层商铺（建筑面积8050平方米）代租给瑞漫公司经营酒店；租期为15年（自2018年11月30日起至2033年4月30日止），计租起始日为2019年5月1日；商铺标准租金为每月每平方米30元，租金自租期开始之日起第一个五年不变，第六年起在上五年度租金的基础上递增5%。本院认为，岳春艳与宇成公司签订的《委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应依约履行合同义务。协议约定，岳春艳将案涉房屋委托宇成公司经营管理，宇成公司向岳春艳支付委托经营管理的租金，计租期自2017年9月1日至2027年4月30日，每年租金总额为48660元，租金按月支付，宇成公司于每月月底前向岳春艳支付下一个支付期的租金。协议签订后，岳春艳已依约将涉案房屋交付给宇成公司使用，截止2021年7月31日，宇成公司拖欠岳春艳租金共计44605元，已构成违约，应依法承担违约责任。故岳春艳诉请宇成公司支付所欠租金44605元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。委托经营管理协议约定，如宇成公司逾期支付租金，宇成公司应按逾期金额的日万分之二的标准向岳春艳支付违约金。该约定合法有效，岳春艳诉请宇成公司按每月逾期欠付租金金额的日万分之二标准支付至租金实际清偿之日止的违约金，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。宇成公司并未受到新冠肺炎疫情直接影响，其辩称拖欠长达数月租金系受新冠肺炎疫情不可抗力影响，企业经营困难，非其主观因素所致，本院不予采信。凯通公司、东进公司出具担保函作为《委托经营管理协议》附件，自愿为宇成公司的合同义务提供连带责任担保。故岳春艳诉请凯通公司、东进公司对宇成公司债务承担连带清偿责任，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。岳春艳诉称瑞漫公司应承担连带清偿责任的理由不成立，根据合同相对性原则，对岳春艳的该项诉请，本院不予支持。案涉委托经营管理协议签订于2017年5月26日，违约行为发生于2020年9月1日，而《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，本案争议的法律事实发生于民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、湖南宇成朝阳商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向岳春艳支付截至2021年7月31日所欠房屋租金44605元；二、湖南宇成朝阳商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向岳春艳支付违约金（从每个月逾期日起按欠付租金金额的日万分之二分别计算至每个月所欠租金实际清偿之日止）；三、长沙凯通房地产有限公司、长沙市东进置业有限公司对本判决第一、二项确定的湖南宇成朝阳商业管理有限公司的给付义务承担连带清偿责任；四、驳回岳春艳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费874元，因适用简易程序减半收取437元，由湖南宇成朝阳商业管理有限公司、长沙凯通房地产有限公司、长沙市东进置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  江 涛二〇二一年八月三十日法官助理  李家成书 记 员  卢 宇附本判决引用法律条文原文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。