辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终10907号上诉人（原审原告）：杨洪江，男，1963年3月9日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：葛威，辽宁威旺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳华锐置业有限公司，住所地沈阳市于洪区细河南路117号。法定代表人：周成斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：焦锋，辽宁华远律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：路宝鑫，男，1977年12月11日出生，汉族，住沈阳市于洪区（于洪新城宏发天琴湾C5-6）。委托诉讼代理人：罗明，辽宁群诚律师事务所律师。上诉人杨洪江因与被上诉人沈阳华锐置业有限公司（以下简称“华锐公司”）、路宝鑫商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初11999号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨洪江上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、1.一审判决认定被上诉人不构成逾期交房错误，从我方提供的录音能够证明华锐公司未能在2014年12月30日前交付合格房屋，并多次推诿，且双方通过口头方式对房屋交付条件进行了变更。2.一审判决认定华锐公司已经依约向我方交付符合约定交付条件的房屋属认定事实错误。我方从未收到过收楼信，也未收楼，原因是因为案涉房屋存在严重质量问题，案涉房屋钥匙始终存于华锐公司处。3.一审判决认为尚不存在华锐公司明确表示或以行为表示不履行维修义务的情形属认定事实错误。上诉人在验房时已经明确向华锐公司提出了房屋质量问题，案涉房屋钥匙一直在华锐公司保存，其随时可以对房屋进行维修，但怠于履行维修义务，给上诉人造成重大经济损失，应赔偿我方2014年12月30日起至2021年1月30日止的经济损失。华锐公司辩称，关于是否逾期交房的问题，上诉人与被上诉人之间商品房买卖合同解除纠纷已有生效判决对相关情况进行认定，生效判决认定华锐公司不存在逾期交房的行为，且案涉房屋存在的问题并不影响房屋的正常居住使用。案涉房屋至今未收房的原因、责任在于上诉人，上诉人应自行承担相应的后果。据了解，上诉人目前已经将案涉房屋出售给他人，且新的购买人已经装修并入住，上诉人已不再享有相应的权利。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。杨洪江向一审法院起诉请求：1.请求判令被告履行合同，交付合同约定的花园面积301.53平方米及合格房屋或直接支付维修费用；2.请求判令被告赔偿原告经济损失或违约金，2014年12月30日起计算至实际交付房屋之日止，按照同地段、同类房屋社会租赁价格计算损失；3.判令第三人腾退侵占的花园面积；4.案件受理费等合理费用均由被告承担。一审法院认定事实：2014年11月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区2门房屋，建筑面积为231.76平方米，花园面积为301.53平方米；出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）按逾期时间，分别处理（不做累加），逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第十一条约定，该商品房由出卖人统一装饰，该商品房法定设备数量及装饰标准等按《商品房买卖合同》附件三的约定，出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整条效果之用，不作为该商品房的交付标准，出卖人按照《商品房买卖合同》附件三约定的装饰项目进行配置与交付。除该商品房的装饰、设备标准与《商品房买卖合同》附件三约定的不一致或违反有关商品房的装修、设备标准的强制性规定外，买受人在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，买受人以此为由拒绝收楼或拒绝交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。《商品房买卖合同》第十六条约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条约定，在商品房交付时若该商品房的面积与合同约定有差异而引起该商品房总房价款多退少补，买卖双方同意此种情形的退补单价为，商品房退补单价为15,607.47元/平方米，花园面积退补单价为1021.31元/平方米。附件四合同补充协议第十三条约定，该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求维修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼；买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担；保修期限内，在正常使用情况下，发生本补充协议附录一《质量保证书》中所列项目的质量问题，由出卖人负责保修。住宅质量保证书规定，1.屋面防水、有防水要求的房间及外墙防渗漏的保修期限为5年，保修责任为返修；2.建筑装饰装修工程的保修期限为2年，保修责任为返修；3.电气管线、给排水管道、设备安装保修期限为2年，保修责任为返修；4.墙面、顶棚抹灰层脱落保修期限为2年，保修责任为返修；5.门窗翘裂、五金损坏保修期限为2年，保修责任为返修、更换；6.卫生洁具保修期限为1年，保修责任为返修、更换。2015年5月22日，原告将被告诉至一审法院，请求解除合同、返还房款、支付违约金。2016年4月26日，一审法院作出（2015）于民二初字第4142号民事判决，驳回原告杨洪江的诉讼请求。杨洪江不服提出上诉，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终9328号民事判决，驳回上诉，维持原判。2017年9月21日，辽宁省高级人民法院作出（2017）辽民申358号民事裁定，指令沈阳市中级人民法院再审。再审后，沈阳市中级人民法院作出（2017）辽01民再155号民事判决，维持（2016）辽01民终9328号民事判决。上述生效裁判文书认定事实：2014年12月27日，被告向原告邮寄了收楼信。原告收房时，房屋内存在墙皮发霉脱落等问题，另外原告认为花园被邻居占用，拒绝接收房屋。被告于2010年取得涉案房屋的建筑工程竣工验收备案书。2019年9月29日，本案原审过程中组织原、被告到案涉房屋处核实房屋是否存在质量问题，经核实，原告提出如下质量问题：1.二楼北阳台瓷砖脱落；2.二楼卧室顶棚有漏点；3.一楼、二楼之间楼梯脚线胀开；4.三楼卧室北窗户漏水、长毛；5.三楼北阳台防水损坏；6.一楼车库门上方有漏点；7.一楼车库门生锈。本次庭审中，原、被告对上述维修部位予以确认认可。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方真实的意思表示，不违反法律、法规的相关规定，为合法有效的合同，原、被告应当按照合同约定履行义务。在已经生效的（2015）于民二初字第4142号民事判决书中已案涉房屋“不属于房屋主体结构性质量问题，不影响房屋使用功能，房屋可以正常居住使用，不能作为拒收房屋的正当理由”为据，驳回了杨洪江解除案涉合同的请求。可见，原告拒绝收房的理由不符合合同约定的情形，因此对于拒绝收房的后果应由原告自行承担，被告不构成逾期交房，（2017）辽01民再155号民事判决书亦以此为据未支持原告解除案涉合同。被告已经依约向原告交付符合约定交付条件的房屋，但是案涉房屋存在上述漏水等问题，属于物的品质瑕疵，被告应就其交付房屋的品质瑕疵承担瑕疵担保责任。根据案涉合同约定，上述查明的问题属于当事人约定的房屋质量保修范围，依据约定，出现上述问题时应首先由被告承担保修责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”一般房屋质量问题应首先由出卖人承担修复责任，该规定与案涉合同对保修范围内房屋质量问题的责任承担具有一致性。因双方当事人未对被告拒绝维修或拖延维修时的救济方式作出约定，则此时应适用法律或司法解释的相关规定予以救济，即只有在要求被告履行维修义务不能的情况下，原告可自行或者委托他人修复，相关修复费用及修复期间造成的其他损失由被告承担。原告在原审现场勘验和本次庭审中均称被告对案涉房屋进行过维修，而且已经生效的（2015）于民二初字第4142号民事判决已经现场勘查认定案涉房屋“可以正常居住使用”，但是原告即使在（2017）辽01民再155号民事判决书生效后，仍未实际接收案涉房屋钥匙，而原告提供的2019年6月以后的通话录音中显示，原告一直因第三人是否侵占花园的问题与被告工作人员协商解决方法，未提及修复房屋的问题。而原审判决送达后，原告提起了上诉，原审判决并未生效，被告在本次庭审中也明确表示愿意履行维修义务。因此，本案判决前尚不存在被告明确表示或以行为表示不履行维修义务的情形，认定被告承担违约责任的条件尚未成就，原告也没有提供证据证明其主张的修复费、租金及一审辩论终结后提出的收楼前的物业费已实际发生。根据前述瑕疵担保责任承担方式的分析，原告在被告未就上述问题拒绝修复的情况下，直接要求评估维修费用及租金费用，并由被告承担修复费用、未维修期间租金及收楼前的物业费等其他损失，既不符合案涉《商品房买卖合同》的相关约定，也不符合上述司法解释的规定，不予支持；原告主张的相关损失，可待实际发生或者被告逾期履行维修义务后另行主张。根据查明的事实，2014年12月27日，被告通知验房。2014年12月30日，原告到现场验房。故应当以2014年12月30日确定为交付使用房屋的时间。自此，被告依照合同第十六条约定及《住宅质量保证书》规定的期限及方式承担相应的保修责任。原、被告对于质量问题均同意维修，但被告对于维修范围是否超过保修期存在异议，比对现场勘查的质量问题与住宅质量保证书规定的保修期限，结果为：第1项即北阳台瓷砖脱落，属于墙面灰层脱落，保修期为2年，自房屋交付使用之日起超过了2年的保修期，该项问题不应由被告保修。第2项即二楼卧室顶棚有漏点及第4项3楼卧室北窗户漏水、长毛是由于第5项即三楼北阳台防水损坏造成的，第5项属于住宅质量保证书中屋面防水及外墙防渗漏项目，保修期为5年，自房屋交付使用之日至原告起诉之日即2019年7月15日，未超过5年的保修期，被告应当承担保修义务。其中第2项的顶棚大白有漏水印迹，被告应当在修复3楼阳台防水后进行顶棚大白修复。其中第4项北窗户的墙体铺有壁纸，被告应当将北窗户所在的墙体壁纸更换。第3项即一楼、二楼之间楼梯踢脚线胀开，属于装饰装修工程，保修期为2年，自房屋交付使用之日起超过了2年的保修期，该项问题不应由被告保修。关于第6项即一楼车库门上方有漏点，属于防水工程，未超过5年的保修期，被告应当承担保修义务。关于第7项即一楼车库门生锈，属于门窗翘裂，保修期为2年，自房屋交付使用之日起超过了2年的保修期，该项问题不应由被告保修。关于原告要求第三人腾退侵占的花园面积的问题。案涉合同未约定被告有腾退的义务。而原告主张第三人侵占了花园并要求腾退、并以此要求第三人承担原告收楼前的物业费，属于侵权责任纠纷，与商品房销售合同纠纷不属于同一法律关系，不应在本案解决，应另行处理。一审法院判决：依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告沈阳华锐置业有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内为原告杨洪江修复位于沈阳市于洪区2门房屋的质量问题，包括：1.修复二楼卧室顶棚大白、2.修复三楼卧室北窗户的长毛部位及所在墙体的壁纸、3.修复三楼北阳台地面防水、4.一楼车库顶部防水漏点，并承担由此产生的相应费用；二、如被告沈阳华锐置业有限公司逾期履行本判决第一项确定的维修义务，则原告杨洪江可按照本判决第一项确定的维修内容自行维修，由此产生的费用由被告沈阳华锐置业有限公司承担；三、驳回原告杨洪江的其他诉讼请求。案件受理费16,500元，由原告杨洪江负担16,400元，由被告沈阳华锐置业有限公司负担100元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人杨洪江与被上诉人华锐公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于上诉人杨洪江提出一审判决认定被上诉人华锐公司不构成逾期交房错误，华锐公司未交付符合合同约定条件房屋的上诉主张，经查，根据案涉《商品房买卖合同》第八条以及合同附件四第十三条约定，结合已生效的（2015）于民二初字第4142号民事判决书和（2017）辽01民再155号民事判决书认定的相关事实，杨洪江主张的案涉房屋存在严重质量问题，不属于房屋主体结构性质量问题，不影响房屋使用功能，不能作为拒收房屋的正当理由，华锐公司不构成逾期交房，拒绝收房的后果应由杨洪江自行承担。在上述生效判决未被依法撤销且本案基本事实未发生根本变化的情况下，杨洪江提出的双方经口头方式对房屋交付条件进行了变更以及案涉房屋钥匙一直存放在华锐公司处等问题，均不足以否定生效判决所认定的事实，一审法院据此未对杨洪江主张的逾期交房损失及违约金予以支持并无不当。故对上诉人提出的该项上诉请求，本院不予支持。关于上诉人提出一审判决认为尚不存在华锐公司明确表示或以行为表示不履行维修义务的情形属认定事实错误，华锐公司怠于履行维修义务造成其损失的上诉主张，根据一审法院及生效判决查明的事实及本案现有证据，双方自2015年起即因杨洪江起诉请求解除合同、返还房款、支付违约金的问题一直处于诉讼过程中，该案明确案涉房屋可以正常居住使用，杨洪江可以针对质量问题提出要求华锐公司承担瑕疵保修责任，但直至该案再审判决生效，杨洪江仍未实际接收房屋，亦无法确认系因华锐公司怠于履行维修义务导致杨洪江提出上述主张。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，杨洪江提供的证据不足以证明其提出的主张，故对上诉人提出的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人杨洪江的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16,500元，由上诉人杨洪江负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  吕长辉审 判 员  谢 宏二〇二一年九月十三日法官助理  刘冰青书 记 员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；