湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2021)鄂0902民初808号原告:孝感市开发区草铺五金灯具经营部。住所地：孝感市开发区孝天路草铺社区五金灯泡厂内。统一社会信用代码：92420900MA4DA41C6E（1-1）。经营者：刘公平。委托诉讼代理人：陈艳，湖北峰鼎律师事务所律师。代理权限：代为起诉，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，签收法律文书。被告:刘中华，男，1970年3月20日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住所：孝昌县。委托诉讼代理人：涂其乐，湖北律之心律师事务所律师。代理权限：代为调查取证，出庭应诉，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，签收法律文书等。原告孝感市开发区草铺五金灯具经营部(以下简称草铺五金经营部)与被告刘中华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用普通程序，分别于2021年5月7日、7月29日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告草铺五金经营部的经营者刘公平及其委托诉讼代理人陈艳，被告刘中华到庭参加诉讼；第二次开庭原告草铺五金经营部的委托诉讼代理人陈艳，被告刘中华及其委托诉讼代理人涂其乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告草铺五金经营部向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告之间的《厂房出租协议》，责令被告立即腾退租赁原告的房屋场所；2.判令被告支付从2021年1月1日至腾退房屋之日为止的租金（租金标准10万元一年），并每日按租金3%的标准承担滞纳金；3.判令被告承担违约金8万元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年12月30日，原、被告签订了一份《厂房出租协议》，合同约定租期10年，自2012年1月1日至2021年12月31日，2012年至2013年每年租金6万元，从2014年起每年租金在前一年的基础上上调10%-20%，每年先交租后用场地，逾期按每日3%交纳滞纳金，违约方承担违约金为两年房租。合同签订后，原告如约向被告交付了租赁场地，但被告欠交2018年度租金4万元，欠交2019年租金10万元，经法院调解，约定被告应在2020年12月31日前分三次付清租金21万元，但被告拒不按约定付款，已构成根本违约，导致合同无法履行。原告多次向被告索要未果，为此，请求支持原告前列的诉讼请求。原告草铺五金经营部为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：原告的营业执照、被告的居民身份证复印件，证明原、被告主体身份适格。证据二：转让证明及《国有土地使用证》，证明原告受让取得涉案场地，有权出租。证据三：《厂房出租协议》，证明原、被告有租赁合同关系。证据四：《民事调解书》，证明被告拖欠租金，构成根本违约。被告刘中华辩称，1.被告承租场地后，在厂房上做了房屋，起名东城家具广场，建筑物属被告所有，被告不同意解除合同。2.合同约定租金是每年6万元递增10%-20%，被告只认可每年8万元的租金。3.对于之前拖欠的租金，已通过法院调解书确认，被告尚不构成根本违约，双方之间的协议不应当解除。4.原告同时主张滞纳金和违约金属于重复主张，只能二选一，且主张标准过高请求调减。被告刘中华为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：证据一：收据6张，证明被告交纳了2019年、2020年的租金12万元。证据二:收据1张，证明2021年5月25日后被告交纳租金15000元。本案原告围绕其诉讼请求提交了四组证据，被告围绕其抗辩理由提交了两组证据，本院组织当事人对证据进行了交换质证。经庭审质证，被告对原告提交的四份证据无异议，原告对被告提交的两份证据无异议，对上无异议的证据本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年5月，原孝感市孝南区新铺镇草铺村委会将村办企业灯泡厂转让给刘公平。2003年6月30日，刘公平到工商部门领取个体工商户营业执照，登记字号名称为草铺五金灯泡厂。2011年12月30日，刘公平与被告签订了一份《厂房出租协议》，将草铺五金灯泡厂租赁给被告，合同中与本案争议有关的内容有：1.租期10年（2012年1月1日-2021年12月31日）。2.2012年-2013年租金每年6万元，自2014年起每年租金在前一年的基础上上调10%-20%。3.先交租金后用厂地，每年租金在12月1日前交清，逾期按照每日3%罚滞纳金。4.在承租期内，未经同意，被告不得随意搭建设施。5.如有违约，违约方支付对方违约金为2年的租金款。合同签订后，刘公平将租赁厂房交付被告经营。2018年2月，刘公平到工商部门将草铺五金灯泡厂字号更名为原告。由于被告拖欠租金，2019年9月原告将被告诉至本院，要求解除租赁合同，由被告支付拖欠的租金及违约金。在审理过程中，经本院主持调解，原、被告于2019年12月10日达成调解协议，确认被告欠原告2018年至2019年12月31日的租金11万元，2020年1月1日至2020年12月31日的租金10万元，合计21万元由被告于2020年1月20日前支付1万元，2020年4月30日前支付9万元，2020年12月31日前付清11万元；双方继续履行合同。2021年2月，由于被告未按调解协议交纳租金，原告再次向本院提起诉讼。本案在审理过程中，原告于2021年2月27日收取2021年租金1万元，2021年5月25日收取2021年租金15000元。本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。本案中，原、被告签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、法规规定，合法有效。2021年之前被告拖欠原告的租金，在本院主持下双方已达成继续履行合同并由被告支付租金的调解协议，双方应当按照调解协议履行，原告以被告未按调解协议支付租金为由，主张解除合同没有法律依据。另根据合同约定被告应当在2020年12月1日前交纳2021年的租金，被告逾期拖欠部分租金，不属于根本违约，其合同目的依然可以实现，故本院对原告请求解除《厂房出租协议》的诉讼请求，依法不予支持，双方之间的租赁合同应当继续履行。合同约定自2014年起每年租金在前一年的基础上上调10%-20%，原告请求2021年的租金按照10万元计算，符合合同约定，本院予以认可，被告已付租金25000元，拖欠75000元租金至今，被告应当承担违约责任。合同约定，逾期支付租金按照每日3%罚滞纳金及按照2年的租金支付违约金，被告逾期付款行为除造成的利息损失可以预见外，原告没有提交证据证明还有其他损失，因此，合同约定的违约金计算标准过高，被告要求适当减少，符合《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款的规定，结合被告逾期付款的金额、期限及过错程度，根据公平原则，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条的规定，逾期违约金按照年利率15.4%计算。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告刘中华于本判决生效后三日向原告孝感市开发区草铺五金灯具经营部支付租金75000元及违约金（违约金计算方式：以75000元为基数，自2020年12月2日起按照年利率15.4%计算至付清之日止。）。二、驳回孝感市开发区草铺五金灯具经营部的其他诉讼请求。上述给付项于本判决生效后三日内履行。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5650元，由原告孝感市开发区草铺五金灯具经营部负担3150元，被告刘中华负担2500元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  魏校军人民陪审员  陈 华人民陪审员  魏爱红二〇二一年八月三日书 记 员  黄思怡附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。