河北省隆化县人民法院民 事 判 决 书（2021）冀0825民初1225号原告：刘华森（反诉被告），男，1995年4月20日出生，汉族，农民，住河北省承德市隆化县。委托诉讼代理人：崔建辉，河北山庄（隆化）律师事务所律师，执业证号：11308200410767866。被告：河北聚川房地产开发有限公司（反诉原告），住所地：河北省承德市隆化县隆化镇下洼子村金桂苑小区商业2栋102号。法定代表人：张亚平，职务：经理。委托诉讼代理人：王小灵，女，1978年4月5日出生，汉族，聚川房地产公司销售经理，住河北省承德市隆化县。委托诉讼代理人：张秀青，男，1962年10月15日出生，满族，聚川房地产公司经理，住河北省承德市隆化县。原告刘华森与被告河北聚川房地产开发有限公司（以下简称聚川房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案受理后，依法适用简易程序于2021年8月5日公开开庭进行了审理。被告聚川房地产公司当庭提出反诉请求，原告刘华森放弃举证期和答辩期，本院对本诉、反诉合并审理。原告暨反诉被告刘华森的委托诉讼代理人崔建辉，被告暨反诉原告聚川房地产公司的委托诉讼代理人王小灵、张秀青到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘华森向本院提出请求事项：1.请求判令被告为原告办理交验房手续，交付隆化镇金桂苑二期5号楼1单元2层202号房屋；2.判令被告支付已发生违约金2457元，并自2021年3月30日起按房价款日万分之0.5支付违约金至实际交房止；3.请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年6月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，从被告处购买隆化镇金××楼××单元××房产。房屋总价款56.4936万元，付款方式为首付款17.4936万元，银行按揭贷款39万元，房价款已付清。《商品房买卖合同》第11条约定的交房期限为2020年12月31日前，交房期限届至后被告以原告拖欠房款为由拒绝履行交房义务。被告违约逾期交房给原告造成了一定的经济损失，原告依据《商品房买卖合同》第12条的约定主张违约金。原告为维护自己的合法权益，向你院起诉。聚川房地产公司辩称，原告刘华森于2019年5月24日与我公司签订买卖合同，约定2020年12月31日交房。交房前我公司销售人员分别于2020年12月16日微信联系、12月26日9:45电话通知、2020年4月23日微信联系、5月3日微信联系来领房，因原告拒不接收房屋，导致原告违约。按照我公司与原告2019年6月4日签订的商品房买卖合同（预售）第八条第二款约定“买受人逾期付款的，出卖人有权推迟房屋交付使用期限，且不承担任何违约责任”。另原告提出按照商品房买卖合同（预售）第十一条备注明确“出卖人可电话通知买受人办理交付的时间、地点和应带证件材料，出卖人并作电话记录，即视为正式通知，买受人接到通知交房之日起20日内办理相关手续，未办理相关手续所造成的一切费用由买受人自行承担，并赔偿出卖人售房合同全款10%的违约金”。现原告基于6.4协议约定具状成讼，根据前述事实和法律规定，提出以下意见：因原告拒不收房，由原告未办理相关手续所造成的一切费用理应由买受人自行承担，原告向被告支付房款总额564936.24元的10%的违约金即56493.6元，原告可随时收房。综上，如原告根据双方合同及协议主张权利，请依据合同或协议内容办理，承担违约责任并支付违约金56493.6元。如不按合同约定内容办理，请驳回原告的全部诉讼请求。聚川房地产公司提出反诉请求：要求刘华森向聚川房地产公司支付房款总额10%的违约金56493.6元。事实与理由：聚川房地产公司已经通过电话、微信的方式通知原告领取钥匙，原告迟迟没有到公司办理手续，原告未在20天内办理交房手续，依据《商品房买卖合同》第十一页备注，原告已经构成了违约。刘华森辩称，我方不存在违约行为，我方始终因为急需该房屋积极与聚川房地产公司协调交房事宜，聚川房地产公司以种种理由拒绝交付。我方于2020年12月30日缴纳了维修基金，在开发商处缴纳了贷款保证金、200元的现金，我们有收条为证，能够证明我方2020年12月30日应被告的要求积极交款准备收房，被告主张的我们拒收房屋的行为不成立，应当驳回其反诉请求。本院经审理认定案件事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。刘华森于2019年5月24日向聚川房地产公司购买商品房一处，2019年6月14日，刘华森与聚川房地产公司签订《商品房买卖合同》（预售），该商品房位于隆化镇下洼子村，为聚川房地产公司开发的隆化镇金××小区××楼××单元××号房屋。合同第六条约定该商品房单价为每平方米5452元，建筑面积103.62㎡，总价款为564936.24元。买受人付款方式为：2019年6月14日前支付首期房价款174936.24元，占全部房价款的30%，余款人民币390000元，向中国农业银行股份有限公司隆化县支行申请贷款支付。合同约定的逾期付款责任为:买受人逾期付款的，出卖人有权推迟房屋交付使用期限，且不承担任何违约责任。房屋交付时间为2020年12月31日前，同时约定：出卖人可以电话通知买受人办理交付的时间、地点和应带证件材料、出卖人并做电话记录即视为正式通知，买受人接到通知交房之日起20日内办理相关手续，未办理相关手续所造成的一切费用由买受人自行承担，并赔偿出卖人售房合同全款10%的违约金。出卖人逾期交付责任：逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。2019年5月24日，刘华森通过银行转账的方式向聚川房地产公司交付房屋首期价款174936元，同日，聚川房地产公司为刘华森出具了收据。2019年9月，刘华森在中国农业银行股份有限公司隆化县支行办理了房屋贷款。2020年12月26日，聚川房地产公司通过电话方式通知刘华森可以办理交房手续。2020年12月30日，刘华森向聚川房地产公司交纳了贷款保证金11700元、手续费200元，向隆化县住房和城乡建设局交纳了房屋维修基金7253元。以上事实有商品房买卖合同（预售）、中国农业银行转账凭证、收据等予以佐证。本院认为，刘华森购买聚川房地产公司开发建设的商品房，双方签订了商品房买卖合同（预售），构成商品房买卖合同关系，双方应按照合同约定履行各自的义务。刘华森应依照合同约定的期限交付购房款、贷款保证金等费用，并及时到聚川房地产公司办理交验房手续；聚川房地产公司应按照合同约定的期限交付房屋。现刘华森要求聚川房地产公司继续履行合同交付房屋，案涉房屋也具备交付条件，为维持市场交易秩序，保障交易双方的权益，则合同应继续履行。本案中，聚川房地产公司辩称刘华森交付的首付款中有5万元是聚川房地产公司垫付的，应由刘华森返还后再交付房屋，刘华森否认向聚川房地公司借款一事，但经双方陈述、刘华森举证、聚川房地产公司质证，可知双方在履行合同过程中一直围绕此笔债务，在通知刘华森领取房屋钥匙之前、房屋交付日期届满之后，本案诉前调解之时、立案后庭前调解之时双方均提到该笔债务。本院认为借款纠纷虽非本案审理范畴，但刘华森与聚川房地产公司在履行合同过程中的分歧由此产生，进而导致房屋逾期交付。双方在履行合同过程中沟通不畅，甚至存在违背诚实信用原则的情况，导致双方进一步损失，双方均存在过错，应共同分担由此产生的不利后果，即本案涉及的违约责任。刘华森主张了逾期交房违约金，聚川房地产公司主张了逾期收房违约金，考虑到双方的过错，根据公平原则，应由双方各自承担己方的损失，即对于刘华森主张的本诉中的违约金、聚川房地产公司主张的反诉中的违约金均不予支持。综上所述，依照原《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）河北聚川房地产开发有限公司于本判决生效后十日内为原告（反诉被告）刘华森办理交验房手续，交付隆化镇金桂苑小区5号楼1单元2层202号房屋。二、驳回原告（反诉被告）刘华森的其他本诉请求。三、驳回被告（反诉原告）河北聚川房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延期间的债务利息。本诉案件受理费100元，减半收取50元，由刘华森负担；反诉案件受理费606元，由河北聚川房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审判员  赵珊珊二〇二一年八月六日书记员  史宏杰附页：一、适用法律条款原《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉事项：如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状及副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。提交上诉状的同时缴纳上诉费，上诉期满后七日内仍不缴纳上诉费的，视为未上诉或者撤回上诉，本判决发生法律效力。上诉费账户：河北省承德市中级人民法院开户行：建行承德市车站路支行账号：13×××02汇款附言：请注明案号、上诉人（即交款人全称）。三、申请执行期限及逾期不申请执行的法律后果：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行期间为二年，从判决确定的履行期间最后一日起计算，二年内向本院立案庭申请执行。逾期不申请，人民法院不再强制执行。义务人自动履行的，可将执行标的款项交或寄到隆化县人民法院民三庭。汇款转账的汇至：账户名称：隆化县财政局国库待清算资金管理中心开户银行：承德银行隆化龙苑支行账号：50×××20注：汇款时请注明办案庭室为民三庭。