四川省西昌市人民法院民 事 判 决 书（2021）川3401民初1002号原告：刘金松，男，汉族，1974年3月12日出生，四川省西昌市人，住四川省西昌市。原告：徐保春，女，汉族，1982年3月8日出生，四川省会理县人，住四川省西昌市。二原告委托诉讼代理人：周蕊、梁志强，北京市京师律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：西昌市三槐金瑞鼎置业有限公司，住所地：四川省凉山彝族自治州西昌市月海路二段29号，统一社会信用代码：91513401MA64HXXC2G。法定代表人：王小平。委托诉讼代理人：何凯，四川谦亨律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告刘金松、徐保春与被告西昌市三槐金瑞鼎置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘金松、徐保春向本院提出诉讼请求:1、依法判令被告拆除竣工验收且通知交房后其违规在原告购买的西昌市新建的假飘窗、并予以恢复原状；或承担排除妨害、恢复原状的费用；2、依法判令被告向原告支付因“虚假宣传小区为第六代洋墅”、“房屋卧室有飘窗”却未一体化施工浇筑所宣传的飘窗而造成的房屋贬值损失10万元；3、依法判令被告向原告支付自2020年10月31日起至实际符合交房条件并交房之日止的迟延交房的违约金（暂计算至2020年12月31日为10478元）；4、依法判令被告向原告支付违反购房合同第一条第3款“规划容积率为2.2”、附件六外立墙面为瓷砖（后被告违约改为劣质涂料）、厨房地面为瓜米石（后被告违约改为水泥地面）之约定而造成的房屋贬值损失10万元；5、诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2019年9月28日，二原告在被告售楼处签署了被告提供的格式合同，约定原告购买被告开发的西昌市高枧乡中所村202号8栋1单元2层202号房屋(简称涉案房屋),总价169万元，首付款89万元，余款80万元为贷款。二原告依约支付了购房首付款89万元，并贷款80万元支付了购房尾款，并还贷至今，已完全履行了付款义务。被告在涉案房屋小区公示其已于2020年7月29日取得《竣工验收备案意见》；合同第18条约定2020年9月30日交房。原告发现涉案房屋没有飘窗、外立墙面由约定的瓷砖变成了劣质涂料、厨房地面由约定的瓜米石变更为水泥地面等多项违约情况，且被告也违反了多项宣传承诺，遂向被告进行反映。但被告非但不积极处理，反而对原告进行了一系列报复性侵权，在次卧围绕阳台上下左右多处开槽、打孔、支架钢筋，红砖垒砌与墙同长、宽约半米、高约半米的结构、水泥找平并刮白，新建“假飘窗”，改变了房屋的整体结构，既未事先征求原告同意，且不顾原告2020年10月22日、11月22日、11月24日多次现场阻止及反对而强行施工；卧室原设计为落地窗，后修建成了半窗，受单元门柱影响，严重影响了采光。原告认为，竣工验收备案后，被告无权在未经购房人同意及相关专业机构进行可行性论证的情况下强行在涉案房屋违规开槽、打孔新建“假飘窗”，被告对二原告多次现场阻止及反对均不予理睬、强行施工，属于明显侵权行为，恳请法院依法判令恢复原状、并赔偿原告因此造成的各项损失。对于约定的外墙瓷砖、厨房瓜米石地面违约、及虚假宣传毗邻水上公园、大飘窗、容积率等也影响了房屋的价值也应赔偿原告方。原告多次向被告反映并现场阻止、也向行政主管机关投诉，但被告仍拒不改正；原告无奈，现诉至贵院，恳望公正裁判!被告辩称，被告认为原告起诉的事实与理由完全是主观臆断，缺乏事实和法律依据，原告主张的所谓的假飘窗、延期交房、贬值损失都不是事实，其主张完全不能成立，请求人民法院依法驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告刘金松、徐保春提交的证据：第一组证据：《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》。证明原告在被告售楼处签署被告提供的格式合同购买涉案房屋，约定总价款为169万元，首付款89万元、余款80万元为贷款；合同第18条（一）约定交房时间为2020年9月30日；附件六（二）约定：1、外墙为瓷砖（非涂料），3、厨房地面为瓜米石（非水泥抹面）；补充协议第三条约定被告逾期交房违约金支付标准为总房款的万分之一。第二组证据：房屋交付通知书、竣工验收备案表、竣工验收备案意见。证明约定被告于2020年9月30日交房；被告公示已于2020年7月29日竣工验收备案，之后不应再施工，之后发生开槽、打孔、新建假飘窗等行为，均属于侵权。第三组证据：视频光盘。证明原告分别于2020年10月22日、11月22日、11月24日前往涉案房屋阻止开槽、打孔、新建假飘窗，被告利用其强势地位不顾多次阻拦强行施工构成侵权。第四组证据：西昌市市场监督管理局关于信息公开申请的答复函（西市监函【2020】70号）。证明西昌市市场监督管理局已对被告涉嫌房地产广告违法行为进行立案调查。第五组证据：楼宇外墙及破坏地面垫层照片6张，证明被告在竣工验收备案后通知收房时，涉案楼宇的外墙面并非瓷砖而系劣质涂料，并已经开裂起皮和脱落，被告为了满足层高的设计要求,恶意暴力破坏地面约4厘米，也系违约侵权。第六组证据：2021年7月5日西昌市建筑工程管理局调取的附件1、附件2、附件3。证明当初审批的是太阳能热水器集中式供热，但被告并未在竣工前完成太阳能集中供热，且至今也未完成，故被告取得竣工验收备案存在严重瑕疵，应当视为至今未满足竣工验收备案条件，也不符合房屋交付条件，属于被告的严重违约行为，和违规骗取竣工验收备案行为。第七组证据：2021年7月16日西昌市住房和城乡建设局关于调查令的回函及光盘；2021年7月28日西昌市住房和城乡建设局补充提供的材料；2021年7月29日西昌市住房和城乡建设局给西昌法院的补充函。证明设计图纸上存在涉案争议的飘窗，但被告在通知交房时的现状并没有涉案争议的飘窗，被告在交房时处于违约的状态且一直持续至今。第八组证据：西昌市自然资源局2021年7月6日提供的机构变革相关材料，证明该局的相关职能在2019年10月前归属西昌市住房和城乡建设局。被告的质证意见：对第一组证据的三性均无异议，对证明目的有异议，原告不能凭合同证明外墙为瓷砖（非涂料），厨房地面为瓜米石（非水泥抹面），只能证明被告按照合同约定使用这种材料，房屋外墙确实用的是涂料，厨房地面是按合同约定为瓜米石并非水泥抹面，不能证明我们违约，只能证明有这个合同条款。对第二组证据的三性均无异议，对证明2020年9月30日交房无异议，但是对其他证明目的均有异议，该组证据与证明目的没有逻辑联系，不能达到其证明目的。对第三组证据的三性均不予认可，不能达到原告的证明目的，光盘是原告的单方行为，真实性无法确定，交房以后是什么人施工从视频无法反映，据开发商反映飘窗最开始就有的，是业主私自打掉的，后面业主又要求恢复飘窗，开槽打孔是原告提出的要求，要求将飘窗拆除，拆除后不符合设计又要求恢复。对第四组证据的真实性无异议，这个调查结果怎么样我们不得而知。对第五组证据的三性均不予认可，无法证明拍摄时间、地点、拍摄人，从照片无法反映，是不是完善前照的我们不清楚。第六组证据达不到原告的证明目的，太阳能集中供热是提供安装太阳能的场地（房顶上），而不是指必须要安装好太阳能的集中供热。是原告理解错误。原告所谓的被告没有达到竣工验收条件而骗取了竣工验收的说法，既没有事实依据也没有法律依据，我们竣工验收完全满足了竣工验收条件的，通过有关职能部门按程序参与完成的。如果原告对此有什么异议应当通过合法途径予以维权。在本案中没有任何依据表明被告存在骗取竣工验收的事实。第七组证据不能达到原告的证明目的，飘窗设计上是存在的，我们也是按照设计施工完成的，在其后虽然有拆除、重建等行为，但该行为并不违反设计施工规范，2021年1月7日作为子分部工程进行了质量验收，是通过了竣工验收的。外墙瓷砖我们是依照规范进行了设计变更的，由原有的瓷砖变更为涂料，是经过有关部门审核备案的，后面也经过了竣工验收的，变更原因主要是基于安全考虑，同时也得到了很多业主的支持和理解。对第八组证据的三性均无异议。被告提交的证据：第一组证据：《商品房买卖合同（预售）》、《瑞鼎.紫云台合同补充协议》。证明原被告的基本情况；原告购买商品房的情况及合同约定的主要内容；解决本案纠纷应以合同约定为基础。第二组证据：瑞鼎紫云台起诉明细、邮件查询清单、邮寄清单、西昌市房地产管理局关于印发《关于积极落实常态化疫情防控工作推动房地产市场健康规范平稳发展的通知》的通知。证明合同签订时间及约定交房时间；被告依约履行了告知义务，说明了部分房屋延期交房的原因；因涉及疫情这一不可抗力因素，根据国家政策及法律规定，被告的延期交房不视为违约，逾期未超过3个月，符合合同约定，被告不应承担逾期责任。第三组证据：西昌市建设工程规划核实合格证、设计变更通知单（4份）、四川省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表及竣工验收备案意见。证明被告依照批准的规划设计开工建设；被告的设计变更是在与原告签订合同和合同生效前发生的，依照合同约定属于不通知原告（买受人）的情形；被告的房屋建设工程通过了政府职能部门的竣工验收。第四组证据：四川省建设工程工程造价预结算书（2份）、瑞鼎紫云台业主联名请愿书（3份）。证明设计变更建筑外墙使用涂料，实际费用比使用外墙砖更高，并非原告诉称是劣质涂料，同时符合合同约定；设计变更使用涂料主要是基于安全考虑，使用外墙砖时间长容易掉落，造成安全隐患；建筑外墙使用涂料，得到了懂行的、理智的业主的支持。第五组证据：聊天截图及照片7张。证明通过被告工作人员向文轩地产房屋中介了解，瑞鼎紫云台的房产中介待售房价肯定高于买入价，原告主张的房屋贬值损失根本不能成立，原告房屋实际显示是增值，而非所谓的贬值。第六组证据：2021年1月7日子分部工程质量验收报告，证明室内飘窗的施工和验收是合格的。原告的质证意见：对第一组证据的真实性予以认可，其证据的附件六第二项第一款也载明外墙为瓷砖，第三款也载明厨房地面为瓜米石，补充协议第三条也载明被告的违约责任为总房款的日万分之一。第二组证据的起诉明细我们认为不算是证据，邮寄情况庭后核实答复法庭，但不能证明邮寄的材料内容，关于西昌房地产管理局的文件与本案并没有关系，因为本案并不存在延期情况，被告实际上是未按设计图纸及约定施工和在已经完成竣工验收之后的侵权。第三组证据的真实性无法核实，记载时间为2018年2月6日的设计变更通知单与涉案的2019年9月28日签署的涉案合同相矛盾，且该通知单为单方行为，并由之后的涉案合同进行了修改，应当以涉案合同的约定为准。第四组证据的涉案材料并无原件且系被告的施工单位等关联方所为，与被告存在利害关系，相关附表均为打印件，并未加盖印章，不能达到被告的证明目的，对业主请愿书的真实性无法核实不予认可，但该请愿书反而证明了被告对外宣传及签约均为外墙瓷砖，而且签名的人也仅仅10个人，不排除系开发商的员工亲友、关系户等人购房，不能代表广大购房人的意思表示。第五组证据不能认定是谁向哪个单位进行了沟通，也不排除房企与中介的利害关系，且既无原件也非官方或第三方的有效取证，对证明目的不予认可。对第六组证据的真实性不予认可，系被告自行验收，且未向相关机关备案，也没有第三方机构对质量安全进行检测鉴定，涉嫌伪证。经审查，上述原、被告对真实性无异议的证据，本院予以确认，但证据能否达到原、被告的证明目的本院将结合庭审查明的事实综合评判。对有异议的证据本院根据案件事实予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月28日原告(买受人、乙方）与被告(出卖人、甲方）签订《商品房买卖合同（预售）》（含附件）及《合同补充协议》，《商品房买卖合同（预售）》（含附件）约定：第一条（三）……该商品房所在建筑区划的核准名称为瑞鼎.紫云台，规划的容积率2.2，……第四条（一）该商品房为预（销）售许可证西市（2018）房预售证第31号下西昌市高枧乡中所村202号8栋1单元2层202号。……房屋价款为1690000.00元，付款方式为分期付款。第十二条规划、设计变更（一）出卖人按照批准的规划、设计建设商品房，该商品房销售后，出卖人不擅自变更规划、设计。（二）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的机构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。……第十五条商品房交付条件（一）1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书；（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。第十六条（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）1、规划的绿地率2020年9月30日达到使用条件；2、规划的非市政道路2020年9月30日达到使用条件；……5、配置的电梯、消防、安防等设备设施2020年9月30日达到使用条件；……第十八条交付时间和手续（一）出卖人在2020年9月30日前向买受人交付该商品房，因不可抗力或者法律、法规、政府行为导致不能在约定期限内达到交付条件，需要延期交付商品房的，出卖人书面通知买受人；……（三）买卖双方交接该商品房时，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的延期交付责任由出卖人承担，……附件六（二）双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：1、外墙为瓷砖；……厨房地面为瓜米石；……。第四十条、本合同自双方签字、盖章之日生效。……《合同补充协议》约定：补充协议的约定与主合同正文的约定不一致的，以补充协议的约定为准。一、承诺与保证4、甲方通过报纸、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对甲方没有约束力。乙方援引其中任何人员（包括销售人员）所出具或签署的与主合同（包括其附件、补充银行协议）有关的任何文件，均应在甲方予以书面授权或确认的情况下对甲方具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致的，或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容。三、甲方逾期超过30日后交房的，则从第31日起每逾期一天应支付总房款万分之一的违约金。五、对付款方式的补充约定3（1）乙方拟向甲方指定的贷款银行申请80万元的按揭贷款，……作为乙方应支付房款的一部分。（2）乙方应于2019年9月28日或之前向甲方支付890000.00元；……八、设计变更的补充约定3、乙方同意下列规划或设计变更时，乙方不以此为要求甲方承担违约责任或其他责任：（2）在主合同（包括其附件、补充协议）生效之日前发生的规划或设计变更；（3）未影响商品房质量或使用功能的；……（5）甲方对商品房进行的优化设计的。十一、对房屋交付、交房手续的补充约定2、乙方可拒绝办理交房手续之“正当理由”是指：（1）该商品房不符合主合同第十六条第（二）款约定的交付条件；（2）甲方拒绝出示《四川省建设工程竣工验收备案证》、《住宅房屋使用说明书》、《住宅房屋质量保证书》，或出示不齐全的。5、在甲方具备了主合同第十六条约定的条件下及乙方无前述正当理由时，乙方就应在甲方书面通知规定的交接时间办理房屋交接手续并履行领受房屋的义务……。6、乙方在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题，甲方应按《住宅质量问题》中规定承担保修义务，乙方应按时办理该商品房交接手续；乙方不能以此为由拒绝接受该商品房，甲方无须向乙方支付补偿或赔偿。乙方如因上述问题拒绝办理入住手续，视为乙方逾期收房。十二、对商品房质量、建筑材料、设备安装标准的补充约定4、甲方有权将建筑、装饰材料、施工工艺、设备品牌更换为同档次或更高档次的其他品牌装饰、工艺、设备，乙方不得以房屋、建筑材料、设备品牌不符合约定为由拒绝接收房屋，甲方不承担逾期交房责任。若房屋装饰设备不符合约定，或存在质量问题，甲方应依约承担相应的整改或补偿责任（如有），但前述事项不属于乙方可拒绝接收房的双方约定的“正当理由”。上述合同及补充协议签订后，原告按照约定支付了房屋价款。案涉工程于2020年5月14日竣工验收，于2020年7月29日取得竣工验收备案。被告通知原告于2020年8月23日交付房屋，原告以案涉房屋未按设计修建飘窗、外立墙面未按约定由瓷砖变成了劣质涂料、厨房地面由瓜米石变更为水泥地面、容积率未达到合同约定的2.2、房屋及小区环境没有达到被告宣传的“第六代洋房”的标准等为由拒绝接收房屋。双方因此产生纠纷，被告至今未接收房屋。另查明，案涉楼盘在修建过程中，被告要求设计单位对外墙装饰材料进行了设计变更，2018年2月6日设计单位出具了相应的设计变更通知单，载明：“应甲方要求：外立面浅黄色45×45面砖改为同色号浅黄色真石漆；为优化立面效果，将外墙装饰线条改为EPS板，EPS板面层材料由面砖改为同色号仿石材涂料，……”。2020年7月设计单位出具的设计变更通知单载明“根据现场施工情况，补充飘窗内挑板做法大样……”。再查明，案涉房屋卧室设计有飘窗，现在也修建有飘窗，并通过验收合格。原告称飘窗是被告在通知交房后才修建的，被告辩称案涉飘窗是2020年7月左右修建的，但双方均未提交证据证明飘窗修建的具体时间。原告称被告违反合同约定将厨房瓜米石地面变更为水泥地面、容积率未达到2.2，被告予以否认，原告未举证证明。审理中，被告表示愿意拆除案涉飘窗。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（含附件）及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有约束力，原、被告应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案的争议焦点是原告的各项诉讼请求是否能够成立。一、关于原告要求拆除案涉房屋卧室飘窗恢复原状的问题。审理中，原告将该项诉讼请求明确为将案涉房屋卧室的飘窗予以拆除，恢复至没有飘窗的状态。被告表示愿意拆除案涉飘窗。对此本院依法予以确认。二、关于原告要求被告支付延迟交房的违约金10478.00元的问题。双方签订的案涉合同约定的房屋交付时间是2020年9月30日前，被告通知原告在2020年8月23日办理房屋交付手续，并未超过合同约定的交付时间；至于案涉房屋至今未交房，是原告拒绝接收所致，且原告未举证证明案涉房屋不具备双方约定的交付条件或者存在双方约定可拒绝办理交房手续的“正当理由”。故被告不应承担逾期交房的违约责任。三、关于原告要求被告支付因“虚假宣传小区为第六代洋墅”、“房屋卧室有飘窗”，却未一体化施工浇筑所宣传的飘窗和违反合同及附件规划容积率2.2、外墙面为瓷砖、厨房地面为瓜米石的约定而造成的房屋贬值损失共计200000.00元的问题。原告认为案涉飘窗设计是“一体浇筑”，被告认为是“二次结构”，对此原告未举证证明，被告提供了《子分部工程质量验收报告》证明案涉飘窗的施工和质量合格；结合案涉工程已取得竣工验收备案的事实，本院有理由相信被告对案涉飘窗的修建符合设计及相关施工规范。双方签订的补充协议约定被告发布的广告、宣传资料，凡未列入本合同、附件、补充协议的，对其没有约束力。原告以此要求被告承担违约责任于法无据。如被告确实构成虚假宣传，应由政府相关职能部门进行处理，不属于本案的审理范围。案涉合同及附件虽然约定“规划的容积率2.2”，“外墙为瓷砖；……厨房地面为瓜米石”，但是同时双方在补充协议中又约定“补充协议的约定与主合同正文的约定不一致的，以补充协议的约定为准”，“乙方同意下列规划或设计变更时，乙方不以此为要求甲方承担违约责任或其他责任：（2）在主合同（包括其附件、补充协议）生效之日前发生的规划或设计变更；（3）未影响商品房质量或使用功能的；”。根据查明的事实，被告对外墙由面砖改为漆和涂料的设计变更时间是2018年2月6日，双方签订合同及补充协议的时间是2019年9月28日，且约定合同自双方签字、盖章之日生效。该设计变更发生在合同及补充协议生效之前，且原告未举证证明该设计变更对房屋的质量或者使用功能有影响，原告依约不应当要求被告承担违约责任。被告否认将厨房地面由约定的瓜米石变更为水泥地面及容积率未达到2.2，对此原告未举证证明，本院依法不予认定。原告主张的房屋贬值损失系其自己估算，未举证证明，案涉合同及补充协议也未约定承担违约责任的方式为支付房屋贬值损失。故原告的该项诉讼请求依法不能成立。综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告西昌市三槐金瑞鼎置业有限公司在本判决生效后十五日内拆除西昌市高枧乡中所村202号瑞鼎.紫云台8栋1单元2层202号房屋的卧室飘窗，并将建筑垃圾搬离；二、驳回原告刘金松、徐保春的其他诉讼请求。案件受理费4457.00元，由原告刘金松、徐保春负担4000.00元，被告西昌市三槐金瑞鼎置业有限公司负担457.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。审判长 罗   昌   武审判员 刘艳红审判员张淑华二〇二一年八月二十四日书记员 起   玉   慧附法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。四川省西昌市人民法院民 事 判 决 书（2021）川3401民初1002号原告：刘金松，男，汉族，1974年3月12日出生，四川省西昌市人，住四川省西昌市。原告：徐保春，女，汉族，1982年3月8日出生，四川省会理县人，住四川省西昌市。二原告委托诉讼代理人：周蕊、梁志强，北京市京师律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：西昌市三槐金瑞鼎置业有限公司，住所地：四川省凉山彝族自治州西昌市月海路二段29号，统一社会信用代码：91513401MA64HXXC2G。法定代表人：王小平。委托诉讼代理人：何凯，四川谦亨律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告刘金松、徐保春与被告西昌市三槐金瑞鼎置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘金松、徐保春向本院提出诉讼请求:1、依法判令被告拆除竣工验收且通知交房后其违规在原告购买的西昌市新建的假飘窗、并予以恢复原状；或承担排除妨害、恢复原状的费用；2、依法判令被告向原告支付因“虚假宣传小区为第六代洋墅”、“房屋卧室有飘窗”却未一体化施工浇筑所宣传的飘窗而造成的房屋贬值损失10万元；3、依法判令被告向原告支付自2020年10月31日起至实际符合交房条件并交房之日止的迟延交房的违约金（暂计算至2020年12月31日为10478元）；4、依法判令被告向原告支付违反购房合同第一条第3款“规划容积率为2.2”、附件六外立墙面为瓷砖（后被告违约改为劣质涂料）、厨房地面为瓜米石（后被告违约改为水泥地面）之约定而造成的房屋贬值损失10万元；5、诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2019年9月28日，二原告在被告售楼处签署了被告提供的格式合同，约定原告购买被告开发的西昌市高枧乡中所村202号8栋1单元2层202号房屋(简称涉案房屋),总价169万元，首付款89万元，余款80万元为贷款。二原告依约支付了购房首付款89万元，并贷款80万元支付了购房尾款，并还贷至今，已完全履行了付款义务。被告在涉案房屋小区公示其已于2020年7月29日取得《竣工验收备案意见》；合同第18条约定2020年9月30日交房。原告发现涉案房屋没有飘窗、外立墙面由约定的瓷砖变成了劣质涂料、厨房地面由约定的瓜米石变更为水泥地面等多项违约情况，且被告也违反了多项宣传承诺，遂向被告进行反映。但被告非但不积极处理，反而对原告进行了一系列报复性侵权，在次卧围绕阳台上下左右多处开槽、打孔、支架钢筋，红砖垒砌与墙同长、宽约半米、高约半米的结构、水泥找平并刮白，新建“假飘窗”，改变了房屋的整体结构，既未事先征求原告同意，且不顾原告2020年10月22日、11月22日、11月24日多次现场阻止及反对而强行施工；卧室原设计为落地窗，后修建成了半窗，受单元门柱影响，严重影响了采光。原告认为，竣工验收备案后，被告无权在未经购房人同意及相关专业机构进行可行性论证的情况下强行在涉案房屋违规开槽、打孔新建“假飘窗”，被告对二原告多次现场阻止及反对均不予理睬、强行施工，属于明显侵权行为，恳请法院依法判令恢复原状、并赔偿原告因此造成的各项损失。对于约定的外墙瓷砖、厨房瓜米石地面违约、及虚假宣传毗邻水上公园、大飘窗、容积率等也影响了房屋的价值也应赔偿原告方。原告多次向被告反映并现场阻止、也向行政主管机关投诉，但被告仍拒不改正；原告无奈，现诉至贵院，恳望公正裁判!被告辩称，被告认为原告起诉的事实与理由完全是主观臆断，缺乏事实和法律依据，原告主张的所谓的假飘窗、延期交房、贬值损失都不是事实，其主张完全不能成立，请求人民法院依法驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告刘金松、徐保春提交的证据：第一组证据：《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》。证明原告在被告售楼处签署被告提供的格式合同购买涉案房屋，约定总价款为169万元，首付款89万元、余款80万元为贷款；合同第18条（一）约定交房时间为2020年9月30日；附件六（二）约定：1、外墙为瓷砖（非涂料），3、厨房地面为瓜米石（非水泥抹面）；补充协议第三条约定被告逾期交房违约金支付标准为总房款的万分之一。第二组证据：房屋交付通知书、竣工验收备案表、竣工验收备案意见。证明约定被告于2020年9月30日交房；被告公示已于2020年7月29日竣工验收备案，之后不应再施工，之后发生开槽、打孔、新建假飘窗等行为，均属于侵权。第三组证据：视频光盘。证明原告分别于2020年10月22日、11月22日、11月24日前往涉案房屋阻止开槽、打孔、新建假飘窗，被告利用其强势地位不顾多次阻拦强行施工构成侵权。第四组证据：西昌市市场监督管理局关于信息公开申请的答复函（西市监函【2020】70号）。证明西昌市市场监督管理局已对被告涉嫌房地产广告违法行为进行立案调查。第五组证据：楼宇外墙及破坏地面垫层照片6张，证明被告在竣工验收备案后通知收房时，涉案楼宇的外墙面并非瓷砖而系劣质涂料，并已经开裂起皮和脱落，被告为了满足层高的设计要求,恶意暴力破坏地面约4厘米，也系违约侵权。第六组证据：2021年7月5日西昌市建筑工程管理局调取的附件1、附件2、附件3。证明当初审批的是太阳能热水器集中式供热，但被告并未在竣工前完成太阳能集中供热，且至今也未完成，故被告取得竣工验收备案存在严重瑕疵，应当视为至今未满足竣工验收备案条件，也不符合房屋交付条件，属于被告的严重违约行为，和违规骗取竣工验收备案行为。第七组证据：2021年7月16日西昌市住房和城乡建设局关于调查令的回函及光盘；2021年7月28日西昌市住房和城乡建设局补充提供的材料；2021年7月29日西昌市住房和城乡建设局给西昌法院的补充函。证明设计图纸上存在涉案争议的飘窗，但被告在通知交房时的现状并没有涉案争议的飘窗，被告在交房时处于违约的状态且一直持续至今。第八组证据：西昌市自然资源局2021年7月6日提供的机构变革相关材料，证明该局的相关职能在2019年10月前归属西昌市住房和城乡建设局。被告的质证意见：对第一组证据的三性均无异议，对证明目的有异议，原告不能凭合同证明外墙为瓷砖（非涂料），厨房地面为瓜米石（非水泥抹面），只能证明被告按照合同约定使用这种材料，房屋外墙确实用的是涂料，厨房地面是按合同约定为瓜米石并非水泥抹面，不能证明我们违约，只能证明有这个合同条款。对第二组证据的三性均无异议，对证明2020年9月30日交房无异议，但是对其他证明目的均有异议，该组证据与证明目的没有逻辑联系，不能达到其证明目的。对第三组证据的三性均不予认可，不能达到原告的证明目的，光盘是原告的单方行为，真实性无法确定，交房以后是什么人施工从视频无法反映，据开发商反映飘窗最开始就有的，是业主私自打掉的，后面业主又要求恢复飘窗，开槽打孔是原告提出的要求，要求将飘窗拆除，拆除后不符合设计又要求恢复。对第四组证据的真实性无异议，这个调查结果怎么样我们不得而知。对第五组证据的三性均不予认可，无法证明拍摄时间、地点、拍摄人，从照片无法反映，是不是完善前照的我们不清楚。第六组证据达不到原告的证明目的，太阳能集中供热是提供安装太阳能的场地（房顶上），而不是指必须要安装好太阳能的集中供热。是原告理解错误。原告所谓的被告没有达到竣工验收条件而骗取了竣工验收的说法，既没有事实依据也没有法律依据，我们竣工验收完全满足了竣工验收条件的，通过有关职能部门按程序参与完成的。如果原告对此有什么异议应当通过合法途径予以维权。在本案中没有任何依据表明被告存在骗取竣工验收的事实。第七组证据不能达到原告的证明目的，飘窗设计上是存在的，我们也是按照设计施工完成的，在其后虽然有拆除、重建等行为，但该行为并不违反设计施工规范，2021年1月7日作为子分部工程进行了质量验收，是通过了竣工验收的。外墙瓷砖我们是依照规范进行了设计变更的，由原有的瓷砖变更为涂料，是经过有关部门审核备案的，后面也经过了竣工验收的，变更原因主要是基于安全考虑，同时也得到了很多业主的支持和理解。对第八组证据的三性均无异议。被告提交的证据：第一组证据：《商品房买卖合同（预售）》、《瑞鼎.紫云台合同补充协议》。证明原被告的基本情况；原告购买商品房的情况及合同约定的主要内容；解决本案纠纷应以合同约定为基础。第二组证据：瑞鼎紫云台起诉明细、邮件查询清单、邮寄清单、西昌市房地产管理局关于印发《关于积极落实常态化疫情防控工作推动房地产市场健康规范平稳发展的通知》的通知。证明合同签订时间及约定交房时间；被告依约履行了告知义务，说明了部分房屋延期交房的原因；因涉及疫情这一不可抗力因素，根据国家政策及法律规定，被告的延期交房不视为违约，逾期未超过3个月，符合合同约定，被告不应承担逾期责任。第三组证据：西昌市建设工程规划核实合格证、设计变更通知单（4份）、四川省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表及竣工验收备案意见。证明被告依照批准的规划设计开工建设；被告的设计变更是在与原告签订合同和合同生效前发生的，依照合同约定属于不通知原告（买受人）的情形；被告的房屋建设工程通过了政府职能部门的竣工验收。第四组证据：四川省建设工程工程造价预结算书（2份）、瑞鼎紫云台业主联名请愿书（3份）。证明设计变更建筑外墙使用涂料，实际费用比使用外墙砖更高，并非原告诉称是劣质涂料，同时符合合同约定；设计变更使用涂料主要是基于安全考虑，使用外墙砖时间长容易掉落，造成安全隐患；建筑外墙使用涂料，得到了懂行的、理智的业主的支持。第五组证据：聊天截图及照片7张。证明通过被告工作人员向文轩地产房屋中介了解，瑞鼎紫云台的房产中介待售房价肯定高于买入价，原告主张的房屋贬值损失根本不能成立，原告房屋实际显示是增值，而非所谓的贬值。第六组证据：2021年1月7日子分部工程质量验收报告，证明室内飘窗的施工和验收是合格的。原告的质证意见：对第一组证据的真实性予以认可，其证据的附件六第二项第一款也载明外墙为瓷砖，第三款也载明厨房地面为瓜米石，补充协议第三条也载明被告的违约责任为总房款的日万分之一。第二组证据的起诉明细我们认为不算是证据，邮寄情况庭后核实答复法庭，但不能证明邮寄的材料内容，关于西昌房地产管理局的文件与本案并没有关系，因为本案并不存在延期情况，被告实际上是未按设计图纸及约定施工和在已经完成竣工验收之后的侵权。第三组证据的真实性无法核实，记载时间为2018年2月6日的设计变更通知单与涉案的2019年9月28日签署的涉案合同相矛盾，且该通知单为单方行为，并由之后的涉案合同进行了修改，应当以涉案合同的约定为准。第四组证据的涉案材料并无原件且系被告的施工单位等关联方所为，与被告存在利害关系，相关附表均为打印件，并未加盖印章，不能达到被告的证明目的，对业主请愿书的真实性无法核实不予认可，但该请愿书反而证明了被告对外宣传及签约均为外墙瓷砖，而且签名的人也仅仅10个人，不排除系开发商的员工亲友、关系户等人购房，不能代表广大购房人的意思表示。第五组证据不能认定是谁向哪个单位进行了沟通，也不排除房企与中介的利害关系，且既无原件也非官方或第三方的有效取证，对证明目的不予认可。对第六组证据的真实性不予认可，系被告自行验收，且未向相关机关备案，也没有第三方机构对质量安全进行检测鉴定，涉嫌伪证。经审查，上述原、被告对真实性无异议的证据，本院予以确认，但证据能否达到原、被告的证明目的本院将结合庭审查明的事实综合评判。对有异议的证据本院根据案件事实予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月28日原告(买受人、乙方）与被告(出卖人、甲方）签订《商品房买卖合同（预售）》（含附件）及《合同补充协议》，《商品房买卖合同（预售）》（含附件）约定：第一条（三）……该商品房所在建筑区划的核准名称为瑞鼎.紫云台，规划的容积率2.2，……第四条（一）该商品房为预（销）售许可证西市（2018）房预售证第31号下西昌市高枧乡中所村202号8栋1单元2层202号。……房屋价款为1690000.00元，付款方式为分期付款。第十二条规划、设计变更（一）出卖人按照批准的规划、设计建设商品房，该商品房销售后，出卖人不擅自变更规划、设计。（二）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的机构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。……第十五条商品房交付条件（一）1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书；（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。第十六条（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）1、规划的绿地率2020年9月30日达到使用条件；2、规划的非市政道路2020年9月30日达到使用条件；……5、配置的电梯、消防、安防等设备设施2020年9月30日达到使用条件；……第十八条交付时间和手续（一）出卖人在2020年9月30日前向买受人交付该商品房，因不可抗力或者法律、法规、政府行为导致不能在约定期限内达到交付条件，需要延期交付商品房的，出卖人书面通知买受人；……（三）买卖双方交接该商品房时，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的延期交付责任由出卖人承担，……附件六（二）双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：1、外墙为瓷砖；……厨房地面为瓜米石；……。第四十条、本合同自双方签字、盖章之日生效。……《合同补充协议》约定：补充协议的约定与主合同正文的约定不一致的，以补充协议的约定为准。一、承诺与保证4、甲方通过报纸、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对甲方没有约束力。乙方援引其中任何人员（包括销售人员）所出具或签署的与主合同（包括其附件、补充银行协议）有关的任何文件，均应在甲方予以书面授权或确认的情况下对甲方具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致的，或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容。三、甲方逾期超过30日后交房的，则从第31日起每逾期一天应支付总房款万分之一的违约金。五、对付款方式的补充约定3（1）乙方拟向甲方指定的贷款银行申请80万元的按揭贷款，……作为乙方应支付房款的一部分。（2）乙方应于2019年9月28日或之前向甲方支付890000.00元；……八、设计变更的补充约定3、乙方同意下列规划或设计变更时，乙方不以此为要求甲方承担违约责任或其他责任：（2）在主合同（包括其附件、补充协议）生效之日前发生的规划或设计变更；（3）未影响商品房质量或使用功能的；……（5）甲方对商品房进行的优化设计的。十一、对房屋交付、交房手续的补充约定2、乙方可拒绝办理交房手续之“正当理由”是指：（1）该商品房不符合主合同第十六条第（二）款约定的交付条件；（2）甲方拒绝出示《四川省建设工程竣工验收备案证》、《住宅房屋使用说明书》、《住宅房屋质量保证书》，或出示不齐全的。5、在甲方具备了主合同第十六条约定的条件下及乙方无前述正当理由时，乙方就应在甲方书面通知规定的交接时间办理房屋交接手续并履行领受房屋的义务……。6、乙方在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题，甲方应按《住宅质量问题》中规定承担保修义务，乙方应按时办理该商品房交接手续；乙方不能以此为由拒绝接受该商品房，甲方无须向乙方支付补偿或赔偿。乙方如因上述问题拒绝办理入住手续，视为乙方逾期收房。十二、对商品房质量、建筑材料、设备安装标准的补充约定4、甲方有权将建筑、装饰材料、施工工艺、设备品牌更换为同档次或更高档次的其他品牌装饰、工艺、设备，乙方不得以房屋、建筑材料、设备品牌不符合约定为由拒绝接收房屋，甲方不承担逾期交房责任。若房屋装饰设备不符合约定，或存在质量问题，甲方应依约承担相应的整改或补偿责任（如有），但前述事项不属于乙方可拒绝接收房的双方约定的“正当理由”。上述合同及补充协议签订后，原告按照约定支付了房屋价款。案涉工程于2020年5月14日竣工验收，于2020年7月29日取得竣工验收备案。被告通知原告于2020年8月23日交付房屋，原告以案涉房屋未按设计修建飘窗、外立墙面未按约定由瓷砖变成了劣质涂料、厨房地面由瓜米石变更为水泥地面、容积率未达到合同约定的2.2、房屋及小区环境没有达到被告宣传的“第六代洋房”的标准等为由拒绝接收房屋。双方因此产生纠纷，被告至今未接收房屋。另查明，案涉楼盘在修建过程中，被告要求设计单位对外墙装饰材料进行了设计变更，2018年2月6日设计单位出具了相应的设计变更通知单，载明：“应甲方要求：外立面浅黄色45×45面砖改为同色号浅黄色真石漆；为优化立面效果，将外墙装饰线条改为EPS板，EPS板面层材料由面砖改为同色号仿石材涂料，……”。2020年7月设计单位出具的设计变更通知单载明“根据现场施工情况，补充飘窗内挑板做法大样……”。再查明，案涉房屋卧室设计有飘窗，现在也修建有飘窗，并通过验收合格。原告称飘窗是被告在通知交房后才修建的，被告辩称案涉飘窗是2020年7月左右修建的，但双方均未提交证据证明飘窗修建的具体时间。原告称被告违反合同约定将厨房瓜米石地面变更为水泥地面、容积率未达到2.2，被告予以否认，原告未举证证明。审理中，被告表示愿意拆除案涉飘窗。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（含附件）及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有约束力，原、被告应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案的争议焦点是原告的各项诉讼请求是否能够成立。一、关于原告要求拆除案涉房屋卧室飘窗恢复原状的问题。审理中，原告将该项诉讼请求明确为将案涉房屋卧室的飘窗予以拆除，恢复至没有飘窗的状态。被告表示愿意拆除案涉飘窗。对此本院依法予以确认。二、关于原告要求被告支付延迟交房的违约金10478.00元的问题。双方签订的案涉合同约定的房屋交付时间是2020年9月30日前，被告通知原告在2020年8月23日办理房屋交付手续，并未超过合同约定的交付时间；至于案涉房屋至今未交房，是原告拒绝接收所致，且原告未举证证明案涉房屋不具备双方约定的交付条件或者存在双方约定可拒绝办理交房手续的“正当理由”。故被告不应承担逾期交房的违约责任。三、关于原告要求被告支付因“虚假宣传小区为第六代洋墅”、“房屋卧室有飘窗”，却未一体化施工浇筑所宣传的飘窗和违反合同及附件规划容积率2.2、外墙面为瓷砖、厨房地面为瓜米石的约定而造成的房屋贬值损失共计200000.00元的问题。原告认为案涉飘窗设计是“一体浇筑”，被告认为是“二次结构”，对此原告未举证证明，被告提供了《子分部工程质量验收报告》证明案涉飘窗的施工和质量合格；结合案涉工程已取得竣工验收备案的事实，本院有理由相信被告对案涉飘窗的修建符合设计及相关施工规范。双方签订的补充协议约定被告发布的广告、宣传资料，凡未列入本合同、附件、补充协议的，对其没有约束力。原告以此要求被告承担违约责任于法无据。如被告确实构成虚假宣传，应由政府相关职能部门进行处理，不属于本案的审理范围。案涉合同及附件虽然约定“规划的容积率2.2”，“外墙为瓷砖；……厨房地面为瓜米石”，但是同时双方在补充协议中又约定“补充协议的约定与主合同正文的约定不一致的，以补充协议的约定为准”，“乙方同意下列规划或设计变更时，乙方不以此为要求甲方承担违约责任或其他责任：（2）在主合同（包括其附件、补充协议）生效之日前发生的规划或设计变更；（3）未影响商品房质量或使用功能的；”。根据查明的事实，被告对外墙由面砖改为漆和涂料的设计变更时间是2018年2月6日，双方签订合同及补充协议的时间是2019年9月28日，且约定合同自双方签字、盖章之日生效。该设计变更发生在合同及补充协议生效之前，且原告未举证证明该设计变更对房屋的质量或者使用功能有影响，原告依约不应当要求被告承担违约责任。被告否认将厨房地面由约定的瓜米石变更为水泥地面及容积率未达到2.2，对此原告未举证证明，本院依法不予认定。原告主张的房屋贬值损失系其自己估算，未举证证明，案涉合同及补充协议也未约定承担违约责任的方式为支付房屋贬值损失。故原告的该项诉讼请求依法不能成立。综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告西昌市三槐金瑞鼎置业有限公司在本判决生效后十五日内拆除西昌市高枧乡中所村202号瑞鼎.紫云台8栋1单元2层202号房屋的卧室飘窗，并将建筑垃圾搬离；二、驳回原告刘金松、徐保春的其他诉讼请求。案件受理费4457.00元，由原告刘金松、徐保春负担4000.00元，被告西昌市三槐金瑞鼎置业有限公司负担457.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。审判长 罗   昌   武审判员 刘艳红审判员张淑华二〇二一年八月二十四日书记员 起   玉   慧附法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。