贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0112民初2599号原告：何蕾，女，1993年3月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：涂丹，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号15201201111608138。委托诉讼代理人：许亚丽，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号15201202011213600。被告：贵州德鑫置业有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区大坡路36号城市魔方1幢负1层1号，统一社会信用代码915201120760208844。法定代表人：汪政波，该公司执行董事。原告何蕾与被告贵州德鑫置业有限公司（以下简称德鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何蕾的委托诉讼代理人涂丹、许亚丽到庭参加诉讼，被告德鑫公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告何蕾向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付逾期交付商品房转移登记所需文书的违约金40761.15元及资金占用费（违约金自2018年12月27日起至2020年4月14日，按购房款859940.01元的每日万分之一的标准支付；资金占用费自2020年4月15日起计算至履行完毕之日止，暂计算至2021年1月28日为1251.09元）；2．判令被告赔偿原告2017年4月1日至2018年3月31日的物业费3805.30元及资金占用费，2018年4月1日至2019年4月17日的物业费2882.80元由被告承担（资金占用费自2017年3月31日起计算至履行完毕之日止，暂计算至2021年1月28日为674.07元）；3．判令被告返还原告有线开户费、燃气初装费2955元及资金占用费（资金占用费自2018年3月31日起直至履行完毕之日止，暂计算至2021年1月28日为523.45元）；4．判令被告退还原告购房面积差价款17477.06元；5．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买观云小区1栋1单元6层3号房，建筑面积144.14m2，套内建筑面积125.47m2，套内建筑面积单价为6853.75元/m2，商品房的总价款为859940.01元，双方约定原告在合同签订之日支付172940.01元，余款687000元以银行按揭方式支付，原告依约将余款支付给被告。《商品房买卖合同》约定被告应于2017年3月31日前将符合交付条件的商品房交付给原告，2018年12月26日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。之后，被告没有按照《商品房买卖合同》第十四条的约定在交付日的7日前书面通知原告办理收房手续。原告后来知道观云小区可以收房了，遂于2018年3月31日自行到被告处办理了收房手续，交房时，被告要求原告向其支付广电开户费、燃气初装费2955元，向其委托的前期物业公司贵州德鑫物业管理有限公司支付2017年4月1日至2018年3月31日的物业费3805.30元，否则不予交付房屋。贵州德鑫物业管理有限公司系被告的全资子公司。在此情况下，原告不得不支付了该等费用，接收了房屋。但原告后来得知，观云小区2019年4月18日才取得《贵阳市商品住房交付使用备案》登记，才达到《商品房买卖合同》第十一条约定的交付标准，也才符合《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《关于加强商品房交付备案管理工作的通知》（黔建房通[2011]336号）、《贵阳市商品住房交付使用备案管理实施意见》（筑建通[2012]136号）等规定的商品住房交付使用条件。《贵州省物业管理条例》第五十四条规定，前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之日前发生的物业服务费由建设单位承担。观云小区2019年4月18日才达到交付条件，故物业费从2019年4月18日起才可能由原告承担，在此之前的物业费应由被告自行承担。贵州德鑫物业管理有限公司已收取原告2017年4月1日至2018年3月31日的物业费3805.30元应由被告赔偿给原告，2018年4月1日至2019年4月17日的物业费2882.80元应由被告承担。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第二款规定，商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。故被告应退还其收取原告的广电开户费、燃气初装费2955元。《商品房买卖合同》约定被告应于2018年12月26日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告直到2020年4月14日才将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，因此，被告应当承担逾期交付资料办理产权证的违约责任。且《商品房买卖合同》套内建筑面积为125.47m2，商品房的总价款为859940.01元，单价为6853.75元/m2，但房产证登记套内建筑面积为122.92m2，相差2.55m2，故被告应退还原告差价17477.06元。原告多次找被告协商退款事宜，被告均不处理，其行为损害了原告的利益，现诉请法院依法判决。被告德鑫公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，但在庭前向本院提交答辩意见称，1．被告已于2019年1月17日登报通知办理产权证等手续，故原告主张的逾期交付商品房转移登记所需文书的违约金及资金占用费不应支持。本案所涉项目于2016年12月初完工并具备使用条件，于2018年7月23日经竣工验收合格，并在2019年1月11日取得房屋的初始登记，已达到办理产权证的条件。我公司在2019年1月17日登报通知业主办理产权证等的手续，在2019年1月20日发邮局挂号信的方式通知观云所有业主办理产权证。并且只有业主来我公司办理产权时，用购房收据并根据实测面积，才能开出购房发票。尽管《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定在2018年12月26日前取得初始登记，并将转移登记的有关文书交付买受人，但从2018年12月26日至2019年1月17日除去国家法定节假日仅隔14日，故原告的诉请不应支持，即便要支持应支持2018年12月26日至2019年1月17日期间的费用。2．原告要求赔偿物业费及资金占用费的诉请于法无据。物业费是基于物业服务企业为业主提供了物业服务，作为接受物业服务的原告，向物业服务的提供方即案外人贵州德鑫物业管理有限公司支付物业服务费本来就是理所当然，原告无权要求被告赔偿。本案中实际是由提供物业服务的案外人贵州德鑫物业管理有限公司依据相关规定及物业服务合同约定向原告进行收取，合法有据，被告并未收取原告的物业费，原告无权要求赔偿。故原告要求被告赔偿物业费及资金占用费明显无据，且部分已过时效，不应支持。3．原告要求返还有线开户费、燃气初装费等的诉讼请求已经过诉讼时效，不应受法律保护。原告所主张的有线开户费、燃气初装费等即使真实存在，也均发生在起诉之日的三年之前，显然已过三年的诉讼时效，不应得到法律保护。并且三通费的收取是针对计生委的团购房（因当时团购房屋单价为2900元/平方米，与计生委的领导对接后同意收取，除团购房之外正常销售的房屋都没有收取三通费）。4．原告的购房合同上面积为144.14m2，实测面积为141.91m2，则面积差为2.23m2，购房单价为5966.01/m2，购房合同总价（按建筑面积算）为859940.01元，则购房面积差价款为13304.19元，已于2020年4月14日上午通过微信转账方式退还业主本人。本院经审理认定事实如下：2016年12月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发建设的位于贵阳市乌当区房屋，建筑面积为144.14ｍ2，套内建筑面积为125.47ｍ2，商品房价款按照套内建筑面积计算，单价为6853.75元／ｍ2，总价款为859940.01元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，被告不再向原告收取该商品房总价款以外的费用，合同签订后，原告通过支付首付款及银行按揭贷款方式向被告全额支付了前述购房款。《商品房买卖合同》第十一条约定“出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：1．该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告；3．满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4．经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。”、第二十二条约定“三、转移登记：出卖人承诺于2018年12月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能按约交付的，约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。”、第二十九条约定“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对合同中未约定的、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。……”。附件十二补充协议约定“二、关于计价方式与价款（对合同第七条的补充）：1、该商品房总价款不包括煤气、有线电视、电话开户费用、电信业务初装费、办证费用以及其他由本商品房买卖所产生的一切按有关规定应由买受人承担的税费、规费。……”，还约定“七、关于交接手续（对合同第十四条的补充）：……1、如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人通知的收楼日为交房日期，如七日内买受人未能办理有关手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。”。另查明，原告于2017年7月17日收房，收房时其通过建行龙卡信用卡向为案涉房屋所在小区提供前期物业服务的贵州德鑫物业管理有限公司支付了2017年4月1日至2018年3月31日期间的物业费3805.32元，同时还向被告交纳了包括有线开户费、燃气初装费2955元在内的费用3441.40元。因原告认为被告交房时不符合交房条件，其之后未再缴纳物业费。因原告欠缴物业费，贵州德鑫物业管理有限公司向本院提起物业服务合同纠纷之诉，2020年10月30日，本院作出（2020）黔0112民初3659号民事判决，判决原告于该判决书生效之日起十日内向贵州德鑫物业管理有限公司支付2018年4月1日至2020年5月31日的物业费5903.46元（144.14m2×1.6元/月·m2×26个月），并负担案件受理费15元。判决书生效后，贵州德鑫物业管理有限公司向本院申请强制执行，原告履行了该判决书，支付了物业费及相关费用共计5968.46元。还查明，2019年1月11日，被告完成案涉房屋所在项目的初始登记，取得黔（2019）乌当区不动产权第××号不动产权证书，同年1月17日，被告在《贵阳晚报》刊登办理产权通知，通知包括原告在内的业主从该日起提交相关材料办理产权。除在报刊发布办理产权的通知之外，被告还于同年1月23日按照原告在《商品房买卖合同》中预留的地址向原告邮寄了办理产权通知的挂号信，邮件号码为ＸＡ05254060752。又查明，被告开发建设的观云小区1-4号楼于2017年3月28日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位联合验收合格，取得《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》。2019年4月18日，被告就其开发建设的观云1-4号楼在乌当区住房和城乡建设局办理了贵阳市商品住房交付使用备案登记。最后查明，原告案涉房屋已经于2020年6月18日取得了黔（2020）乌当区不动产权第××号不动产权证书，其权属证书载明房屋建筑面积为141.91ｍ2，专有建筑面积为122.92ｍ2，分摊建筑面积为18.99ｍ2，原不动产权证书号为（2019）乌当区不动产权第××号。此外，被告于2020年4月14日通过微信转账方式退还原告购房差价款13304.19元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。本案中，原告依约向被告履行了支付全部购房款的义务，但被告未按期履行办理产权证义务，应当承担逾期办证的违约责任。对于原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金及资金占用费。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，被告应于2018年12月26日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。本案中，被告已经于2019年1月11日完成了案涉房屋所在项目的初始登记，取得了不动产权证书，除于同年1月17日在报刊发布办理产权通知之外，还根据原告确认的地址向其邮寄了办理产权通知，被告已经履行了办理产权证的通知义务，故应认定办理转移登记有关文书的时间为2019年1月17日。至于计算违约金期间的问题，虽然原告至今未办理产权证，但案涉房屋已于2019年1月17日符合办理产权证的条件，原告未办理产权证并非被告所致。因案涉房屋已经符合办理产权证条件，但如果原告一直拖延办理产权证，且一直计算违约金，对被告亦欠缺公平，根据公平原则，原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记文书违约金只应从2018年12月26日起计算至被告2019年1月17日发布办理产权证公告之日，该期间共计23天，被告应按原告已付房价款859940.01元的每日万分之一向原告支付违约金1977.86元（即859940.01元×0.0001×23天，四舍五入）。对于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金需要支付资金占用费的请求，本院认为，被告向原告支付的逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金已经足以弥补原告损失，原告主张被告支付违约金的资金占用费的诉请于法无据，本院不予支持。对于原告诉请其收房后向小区物业公司支付的物业费及其资金占用费应由被告赔偿的请求。案涉房屋所在项目于2017年3月28日竣工验收合格，同年7月17日原告实际收房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十一条第一款的规定，应认定被告已于2017年7月17日向原告交付了案涉商品住房。根据《物业管理条例》第四十一条第二款的规定，未交付房屋的物业费由建设单位承担，原告收房时间为2017年7月17日，故2017年4月1日至同年7月16日的物业费应由被告负担，因原告已经交纳2017年4月1日至2018年3月31日该期间的物业费3805.30元，被告应承担其中2017年4月1日至同年7月16日期间的物业费，该期间原告的物业费损失为1115.53元（即3805.30元÷365天×107天，四舍五入），被告应将该部分物业费损失支付给原告，对于被告承担的原告物业费损失1115.53元的资金占用损失，本院按中国人民银行同期存款利率为标准予以支持，并从2017年7月17日起计算至该款支付完毕时止。至于2017年7月17日起的物业费，因房屋已交付原告占有、使用，原告在控制使用案涉商品住房过程中向服务小区的物业公司缴纳物业费是其义务，而物业公司也已向原告实际提供了物业服务，原告理应缴纳物业费，故原告向本院主张2017年7月17日起的物业费由被告承担并支付其资金占用费的诉请，本院不予支持。对于原告诉请被告返还有线开户费、燃气初装费的请求。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于规范有线电视服务收费有关事项的通知》（黔发改收费[2018]1612号）等规范性文件的相关规定，上述费用的实质应为燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。同时，根据贵州省人大常委会制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》（2020年9月26日修正）第三十条规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。因此，商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。因上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件，具有其当然的法律约束力，应当予以适用，完全可以作为认定《商品房买卖合同》附件十二补充协议相关条款存在不合理地加重买受人责任的依据。本案中，《商品房买卖合同》采用的是由贵州省住建部门制定的示范文本，该合同约定商品房价格已包括水、电建设安装费用以及配套设施的建设安装费用，被告不再向原告收取该商品房总价款以外的费用，而原、被告双方签订的《补充协议》第二部分第1款变更了《商品房买卖合同》关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，但根据《商品房买卖合同》第二十九条对《补充协议》内容所作出的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任或否合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准，因此，《补充协议》中有关缴纳配套设施建设安装费用的补充约定应当不予适用。《补充协议》是被告为了重复使用而事先拟定的格式条款，依据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该协议第二部分第1款约定将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人即原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，排除了原告的权利，属于无效条款。由于第二部分第1款无效，被告在交房时以代收代缴名义向原告收取的于法无据，应予退还。本案中，原告虽未提交有线开户费、燃气初装费的票据，但其提交的证据中能够体现除收房时交纳的物业费之外，其在办理收房手续时交纳了3441.40元，因办理收房手续系物业公司代被告办理交房手续，该笔费用虽然支付给物业公司，但系物业公司代被告收取，且从日常生活逻辑判断，如果原告不交纳有线开户费、燃气初装费，物业公司不会与原告办理收房手续，且被告在提交的答辩意见中未否认原告交纳有线开户费、燃气初装费的事实，故原告诉请被告退还有线开户费、燃气初装费2955元，本院予以支持。对于原告主张支付有线开户费、燃气初装费2955元的资金占用费的请求，因被告收取有线开户费、燃气初装费缺乏合法依据,其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失,本院酌情按照中国人民银行同期存款利率为标准予以支持,计算期限从资金收取之日计算至实际退还之日止，原告主张从2018年3月31日起计算，本院从其自愿。对于原告诉请的房屋差价问题。根据原告取得的（2020）乌当区不动产权第××号不动产权证书，其中载明房屋建筑面积为141.91ｍ2，专有建筑面积为122.92ｍ2，分摊建筑面积为18.99ｍ2，即套内建筑面积为122.92ｍ2，而《商品房买卖合同》中约定商品房价款按照套内建筑面积计算，单价为6853.75元／ｍ2，而合同约定套内建筑面积为125.47ｍ2。现产权证书载明的套内建筑面积小于合同约定的套内建筑面积2.55ｍ2（即125.47ｍ2-122.92ｍ2），被告应将差价退还原告，因合同约定商品房价款按套内建筑面积计算，且约定套内建筑面积单价为每平方米为6853.75元，故被告应退还原告的购房差价款为17477.06元（即2.55ｍ2×6853.75元／ｍ2，四舍五入），扣除被告已退还的13304.19元，被告还须退还原告差价款4172.87元。故原告诉请被告退还差价，本院支持4172.87元。本案中，补充协议第二部分第1款系无效条款，因合同当事人不具有确认合同无效的权利，原告的诉讼时效应自本院确认该条款无效时起算，故原告诉请被告返还有线开户费、燃气初装费未超过诉讼时效，被告关于原告该项诉请超过诉讼时效的答辩意见，本院不予采纳。被告德鑫公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十一条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《物业管理条例》第四十一条第二款之规定，判决如下：一、被告贵州德鑫置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告何蕾逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金1977.86元；二、被告贵州德鑫置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告何蕾物业费损失1115.53元，并支付资金占用费（资金占用费以1115.53元为基数，参照中国人民银行同期存款利率，从2017年7月17日起计算至该款支付完毕时止）；三、被告贵州德鑫置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告何蕾有线开户费、燃气初装费2955元，并支付资金占用费（资金占用费以2955为基数，参照中国人民银行同期存款利率，从2018年3月31日起计算至该款支付完毕时止）；四、被告贵州德鑫置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告何蕾购房面积差价款4172.87元；五、驳回原告何蕾的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费779元，由原告何蕾负担666元，由被告贵州德鑫置业有限公司负担113元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 员 梁国辉二〇二一年八月五日法官助理 毛宇迪书 记 员 王礼斌