辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0281民初3582号原告：王殿奎，男，1943年3月16日出生，汉族，户籍地辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：于福河，系大连瓦房店市大众法律服务所法律工作者。被告：大连隆成地产集团有限公司，住所地辽宁省瓦房店市文兰办事处南共济街二段122-1号，统一社会信用代码：91210200792012965W。法定代表人：滕飞，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：周传强、于昕，均系辽宁丰源律师事务所律师。原告王殿奎与被告大连隆成地产集团有限公司（以下简称隆成地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王殿奎的委托诉讼代理人于福河、被告隆成地产的委托诉讼代理人于昕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王殿奎向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告所购买的商品房提供其应提供的办理房屋权属证书应有备案资料；2、判令被告赔偿原告自2017年11月20日至2021年2月19日商品房买卖合同违约金97786.80元（人民币）；3、判令被告赔偿原告从2021年2月20日起至房屋权属证书办妥之日止的违约金（按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定计算）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月16日，原告与被告订立《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的商品房（在建），建筑面积77.77平方米，每平方米5430元，总金额422291元。合同约定被告应当在2017年9月16日前将房屋交付原告使用。届期后，原告于2017年8月19日在被告处领取了房屋钥匙，同时交付了物业费等相关费用，已做房屋交接。商品房买卖合同中虽没有对房屋权属证书的办理期限作出时间约定，但是，从2017年8月20日（交付次日）起至2021年2月19日，距离涉房屋交付时间已过3年零6个月，原告未能取得房屋权属证书，其原因是被告未能向房屋产权登记部门备案应提交的商品房竣工验收合格证等备案资料。原告曾多次找被告催办，被告均口头承诺，一拖再拖。期间原告也随其他同期业主到政府上访过，也未能得到解决。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应在房屋交付后90日内办好房屋权属登记备案。现被告已构成违约，须承担违约责任。依据《解释》第十八条的规定，原告请求人民法院判令被告赔偿原告违约金97786.80元（交付次日2017年8月20日至2021年2月19日，已过3年零6个月，减3个月（90天）等于3年零3个月，按照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算：贷款1-5年以上的年基准利率是4.75%，逾期加50%，逾期利息应是7.125%。违约金是：已付购房款总额422291元乘以7.125%的年利息乘以3年零3个月等于97786.80元），被告的违约，使原告受到精神困扰，经济损失。因此，原告为了维护合法权益，特将被告诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告隆成地产辩称，针对原告的第一项诉讼请求，关于要求提供权属证书的备案登记，现在目前的情况是被告公司已经正在积极办理，马上要面临的就是整个小区的集体大验收，验收之后就应该可以为各业主办理房屋权属登记。关于违约金这块，被告的意见是违约金要求过高，违约金应当以实际损失为依据，另外也请各业主考虑到目前被告企业的实际情况以及包括本次诉讼在内根本案有关的一共300余户同类型案件，所以考虑到被告的经济状况，申请法院依法适当调低，申请法庭给予调解。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同，拟证明合同的合法性和合同15条约定的违约内容,既未约定办证期限，也没有约定逾期办证的违约责任；2、物业费收据，拟证明房屋交付时间为2017年8月19日，因为是现房，所以违约金起算时间是合同签订第二天后90日开始计算；3、银行基准利率表和关于贷款利率的通知，拟证明违约金的计算标准。被告对原告提供的证据均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。被告未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2017年8月16日，原告王殿奎与被告大连隆成地产集团有限公司签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于瓦房店市房屋，建筑面积77.77平方米，每平方米5430元，总金额422291元。当日，原告王殿奎（买受人）向被告隆成地产（出卖人）支付了全额购房款。被告于2017年8月19日向原告交付了案涉房屋。另查，在案涉《商品房买卖合同》第十五条中约定：预购商品房预告登记和产权登记的约定。1.在合同订立后，出卖人和买受人向登记机构申请预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后×日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.×。原告现未取得案涉房屋的权属证书。本院认为，原、被告签订的《商品房销售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。现案涉房屋已经交付原告使用，被告应按合同约定协助原告办理涉案房屋的所有权登记手续，故原告要求被告为原告所购买的商品房提供其应提供的办理房屋权属证书应有备案资料的诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。现原告已依合同约定全面履行了合同义务，但被告未能在合理期限为原告办理购买房屋的权属证书，其逾期办证的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。对于案涉房屋逾期办证的原因，被告抗辩系因被告停业、公司纠纷所致。但上述原因与本案房屋买卖合同关系并非同一法律关系，不影响原、被告之间房屋买卖合同的成立及违约责任的承担，故对被告的抗辩理由，本院不予采纳。关于违约金的计算期限。案涉房屋属于在建房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，被告为原告办理权属证书的最后时间应确定为：自2017年8月19日（房屋交付使用之日）起90日，即2017年11月17日。被告应自2017年11月18日起向原告支付违约金。原告主张的违约金起算时间是2017年11月20日，系对自己诉讼权利的处分，本院应予支持。因案涉房屋权属证书不能确定具体办理时间，故违约金的计算期限应为：2017年11月20日起至庭审之日即2021年6月4日止，共计1293天。对于庭审日之后的违约金，待实际发生后，原告可另行主张，本案中不作处理。关于违约金的数额。原告主张按照银行同期贷款利率乘以1.5倍的标准（年利率7.125%）计算，被告提出原告主张的违约金过高，请求人民法院予以减少。对此，本院认为，违约金主要的立法目的和法律属性系赔偿守约方因违约行为所造成的实际损失，故确定违约金数额时，守约方的实际损失应为认定违约金数额的重要基础和衡量标准。本案诉讼中，原告并未提交证据证明因被告逾期办证的违约行为给其造成的实际损失及损失的具体数额，且被告交付房屋后，原告已实际占有、使用了案涉房屋，实现了所购房屋的基本使用功能和价值。如果按照原告所主张的标准计算违约金，认定的违约金数额将达到已付房款近三分之一的比例，确实存在违约金过高的情形。另一方面，违约金虽具有一定惩罚性，但在确定违约责任时亦应充分考虑违约方的过错程度，以期体现民法的诚实信用原则，使惩罚程度与过错程度相适应。故依原告主张的标准计算的违约金数额106586.54元（总房款422291元×逾期利率7.125%÷365天×1293天）过高，应予调整。本院认为将违约金数额调整为106586.54元的10%，即10659元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连隆成地产集团有限公司于本判决生效之日起三十日内，协助原告王殿奎办理位于瓦房店市房屋的所有权登记手续；二、被告大连隆成地产集团有限公司于本判决生效之日起三十日内，给付原告王殿奎逾期办理房屋权属证书的违约金10659元；三、驳回原告王殿奎其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2245元，原告王殿奎已预交，由原告王殿奎负担2000元，由被告大连隆成地产集团有限公司负担245元，被告大连隆成地产集团有限公司应于本判决生效之日起七日内向辽宁省瓦房店市人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行，应予退还原告王殿奎245元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判长 王 敏审判员 高 源审判员 胡妮娜二〇二一年八月三十日书记员 化凌弘