广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0306民初12749号原告刘建明，男，汉族，1974年12月6日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人黄冠雄，广东融方律师事务所律师。被告张晓铭，男，汉族，1988年6月19日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。被告杨秀锦，女，汉族，1989年10月23日出生，身份证住址广东省陆丰市。被告杨秀情，女，汉族，1991年10月24日出生，身份证住址广东省陆丰市。上列当事人之间返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人黄冠雄、被告张晓铭、被告杨秀锦、被告杨秀情到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：一、被告向原告腾退位于广东省深圳市宝安区的房产。二、被告向原告支付自2020年9月24日起至实际腾退日止的房屋占有使用费（按照每月人民币5800元计算，暂计至起诉日为11986.67元）。三、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:原告系广东省深圳市宝安区的不动产权利人。被告系案涉房产目前的实际占用人。一、被告实际占用着原告名下的案涉房产，但原被告之间不存在合同法律关系。被告占用的现状是通过原告与案外人签订租赁合同、案外人再与被告签订转租合同的方式实现的。2020年7月7日，原告与案外人深圳市美居网络信息科技有限公司签订了合同编号为ＨＺ-ＳＣ0000239的《资产委托服务合同》。尔后，案外人又与被告另行签订了房屋租赁合同一份，约定案外人将案涉房产转租给被告，被告据此承租了案涉房产。二、原告认为，该《资产委托服务合同》系“名为委托实为租赁”的租赁合同。对此结论，原告依据事实与法律规定，详细论证如下：第一，签订该合同的主体只有原告（甲方）与案外人（乙方），合同明确乙方在向甲方支付租金后，便有权在约定范围内自行决定案涉房产的使用，甲方不得干扰乙方或实际承租人的正常生活或对房屋的合理使用。这符合租赁合同的法律特征。第二，合同约定了租赁房屋的位置（第一条第一款）、租赁期限（第一条第二款）、租金、押金及其支付期限和方式（第二条）、违约责任（第九条）等内容，具备《中华人民共和国合同法》第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”规定的租赁合同的全部特征，本质上就是完全符合租赁合同法律特征的租赁合同，仅仅是表面文字不同而已。第三，根据合同第二条的约定，乙方无论盈亏与否，均需向甲方定期支付固定租金，乙方是按其与甲方之间的约定支付租金，而不是按其与第三方转租合同的约定向甲方支付租金，故案外人向原告承担着独立支付租金的义务。第四，从合同的实际履行情况来看，原告在出租给案外人后，已按合同约定收取了案外人缴纳的押金及1个月租金，该汇款性质为“租金”，即案外人对其与原告签订上述合同性质实为租赁合同予以确认。第五，根据合同第三条关于管理费的约定，案外人并未向原告收取委托费用，而是在合同中约定乙方通过利用案涉房产取得的超过约定租金的部分归属乙方所有，以上约定符合转租合同赚取租金差价的特征；同时，从该条可以看出，乙方从第三方收取的租金中多出部分归乙方所有，而不是将第三方缴纳的租金如数全部支付给甲方，这不符合委托合同“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”的主要法律特征。第六，案外人与被告签订的转租合同约定了与原告不同的租金计付标准，且分别设定了各自的权利义务关系，而案外人向被告收取的租金大大低于其支付给原告的租金，这违背了委托合同的基本要求（即按照委托人的指示处理委托事务）。同时，合同第四条关于其他费用承担：甲方有义务及时缴纳与租赁房屋有关的费用，确保房屋出租期间的正常使用；第七条关于双方的权利义务：（一）甲方保证乙方在整个管理期间房屋的正常使用，不受干涉；第八条关于合同的解除与终止：（三）6、甲方干扰乙方（实际承租人）的正常生活或其对房屋的合理使用，致使实际承租人提前退租，或有任何第三方干扰承租人的正常生活或其对房屋的合理使用，但甲方未在乙方要求的合理期限内予以排除的，乙方有权单方解除合同；第九条违约责任：（一）甲方违反本合同约定提前解除合同的，应支付乙方2个月租金作为违约金…（二）乙方违反本合同约定提前解除合同的，应支付甲方2个月租金作为违约金…上述合同内容也完全不符合委托合同中受托人应当按照委托人的指示处理委托事务，以及委托人或者受托人可以随时解除委托合同的规定。第七，原告与案外人在出租合同签署后，原告作为业主实际上并不了解、也并不关心被告再将房产转租给了谁，而被告直到案外人公司关闭失联、“跑路”前，也不清楚其所租住的房产业主状况。原告与被告在纠纷发生前实际上没有任何联系。并且在租金的收取上，系由被告每月将租金支付给案外人，而原告每月的租金则由案外人定期直接支付，原告与被告无直接经济往来。综上所述，原告与案外人签订的合同虽然名为委托服务合同，但实则为租赁合同关系。被告是通过与案外人另行签订转租合同的方式取得案涉房产占有的，被告与案外人是转租合同关系。原被告之间不存在直接的合同法律关系。三、因原告与案外人的原租赁关系，按照双方《合同》第八条第四款第1项的规定，经已依法解除，案外人业已丧失对案涉房产的合法使用权，而被告作为次承租人也随之丧失了对案涉房屋的合法使用权。原告作为所有权人有权要求被告腾退房产并支付逾期腾房占有使用费。1.案外人自2020年9月份开始便再未按照合同约定向原告支付租金。原告多次通过电话、微信等方式联系案外人公司的工作人员，但均为失联状态。2020年10月中旬，原告连同其他业主前往案外人公司的经营地址，发现该址已经处于无人办公的瘫痪状态，人去楼空，现场有大量业主滞留在门口张贴维权资料、派出所安排工作人员现场进行报案登记、维护现场秩序等等。上述事实均表明，案外人已明显不具备继续履行与原告之合同的现实能力。此后，原告于2020年11月7日微信通知被告，原告与案外人的租赁合同已经解除，要求被告腾退房屋，但被告不予配合。2.因原告与案外人签订的《合同》第八条第（四）款约定：乙方逾期支付租金超过十五个工作日，经甲方书面通知后乙方仍不支付租金的，甲方有权单方解除合同。因案外人已无故拖欠租金达十五个工作日且拒绝回应原告多次的催款要求，据此，原告根据《中华人民共和国合同法》第93条之规定及双方约定，于2020年11月11日正式通过邮政快递书面致函案外人，要求根据合同法的规定及双方约定解除双方于2020年7月7日签订的《资产委托服务合同》。此后，原告于2020年11月11日正式书面通知被告，原告与案外人的租赁合同已经解除，要求被告腾退房屋，但被告予以拒绝。3.原告认为，被告合法占有原告所有的案涉房产的前提是案外人与原告签订的租赁合同合法有效并且得以全面履行，但是案外人与原告的租赁合同由于案外人根本及严重违约，经原告通知已被依法解除，即被告丧失了继续占有原告案涉房产的事实和法律基础。纠纷发生后，原、被告就如何承担案外人拖欠的租金及支付合同解除后的房屋占用费等问题经过多次沟通、协商，但仍无法达成一致意见，租赁关系无法继续。4.因此，被告目前在未与原告直接达成租赁合意的情形下非法占有使用案涉房产属于无权占有，原告作为案涉房产的所有权人有权根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，要求被告腾退房产，并有权根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持”，及第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定，向被告主张逾期腾房占有使用费及相关费用。被告作为次承租人，只能够以其租赁合同要求案外人即长租公寓退还剩余租金和押金、承担违约责任等损失，与原告无关。如果被告愿意重新租赁，需和原告另行商洽。庭审中，原告撤回第一项诉讼请求。增加诉讼请求：被告向原告支付其非法占有期间欠付或原告为垫付的物业费、维修基金1052.3元（105.23／月×10个月）。被告张晓铭答辩称，一、美居公司与原告为委托代理关系，被告张晓铭与原告为房屋租赁合同关系。二、答辩人按照《房屋租赁合同》的约定，履行了答辩人的义务。在租赁期限内，原告无权要求答辩人腾退房屋。三、原告要求答辩人支付2020年9月24日起至实际腾退日止的房屋占有使用费，缺乏事实基础与法律依据。四、鉴于原告的诉请均不应得到支持，本案的诉讼费也应由原告自行承担。五、原告在其《民事起诉状》中所述与事实不符，且未经生效判决或者深圳市美居网络信息科技有限公司确认，原告即单方作出其与深圳市美居网络信息科技有限公司的“租赁合同”已解除的结论缺乏事实基础，不应得到支持。被告杨秀锦答辩称，答辩人并非本案适格被告，合同由被告张晓铭与原告委托方美居公司签订，答辩人并非合同相对方。其他答辩意见同被告张晓铭答辩意见。被告杨秀情答辩称，答辩人并非本案适格被告，合同由被告张晓铭与原告委托方美居公司签订，答辩人并非合同相对方。其他答辩意见同被告张晓铭答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年7月7日，原告与深圳市美居网络信息科技有限公司签订了一份《资产委托服务合同》，约定原告委托深圳市美居网络信息科技有限公司代理运营及出租涉案的深圳市宝安区上川一路群贤花园B栋210的房产，代为收取租金，委托期限为2020年7月7日至2022年8月23日，免租期为2020年7月9日至2020年8月23日，租金为每月5800元。此外，原告同时向深圳市美居网络信息科技有限公司出具一份授权材料：委托深圳市美居网络信息科技有限公司全权处理涉案房产所有出租事宜，包括但不限于：代为进行房屋装修、与承租人签订租赁合同、代为收取租金等，受托人在授权范围内签署的相关合约文件均有法律效力；授权期限自2020年7月7日至2022年8月23日。合同签订后，深圳市美居网络信息科技有限公司于2020年7月9日向原告转账支付5800元。2020年8月1日，深圳市美居网络信息科技有限公司与被告张晓铭签订了一份《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给被告张晓铭，期限为2020年8月8日至2021年8月7日，租金为每月3800元，年付。2020年8月1日，被告张晓铭向深圳市美居网络信息科技有限公司支付押金3800元和一年租金45600元。2020年11月8日，原告以深圳市美居网络信息科技有限公司失去继续履行合同能力、失联、未按月支付租金为由，通知深圳市美居网络信息科技有限公司解除《资产委托服务合同》。翌日，原告向被告张晓铭邮寄了一份《搬迁通知函》，要求被告限期搬离案涉房屋并按深圳市美居网络信息科技有限公司应支付租期（从深圳市美居网络信息科技有限公司违约日至实际搬离日）补交该段时间的非法占有房屋租金费。此后，被告张晓铭居住至2021年8月7日，当日将涉案房产返还予原告。原告认为被告应当赔付租金等，遂酿纠纷。本院认为，原告与深圳市美居网络信息科技有限公司签订了《资产委托服务合同》，约定深圳市美居网络信息科技有限公司向原告支付一定数额租金，原告则委托深圳市美居网络信息科技有限公司代理原告运营及出租房屋，代为收取租金。从合同内容看，该《资产委托服务合同》本质上是一种租赁合同关系，合同双方同意深圳市美居网络信息科技有限公司通过转租的形式获取利润。原告与深圳市美居网络信息科技有限公司签订的《资产委托服务合同》中明确约定深圳市美居网络信息科技有限公司可以以自己的名义出租房屋并收取租金，故深圳市美居网络信息科技有限公司与被告张晓铭签订的《房屋租赁合同》合法有效。被告张晓铭已按约支付租金并入住案涉房屋，合法取得了对案涉房屋的占有权，属于物权法规定的“有权占有”。《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。因此，被告占有案涉房屋所产生的权利义务问题，均应以深圳市美居网络信息科技有限公司与被告之间的《房屋租赁》合同约定的内容为准。深圳市美居网络信息科技有限公司未按约履行与原告签订的《资产委托服务合同》，原告有权解除该合同。但原告作为房屋所有权人，其权利的行使不应影响合法占有人的权利。在被告张晓铭合法占有房屋期间，原告无权要求被告搬离案涉房屋，原告行使物权请求权时不能对抗被告的合法占有权。同时，张晓铭已按约付清租金，且原告与深圳市美居网络信息科技有限公司签订的《资产委托服务合同》明确约定深圳市美居网络信息科技有限公司有权代收租金，故原告无权再要求张晓铭支付租赁期间的租金。此外，被告作为租户，系正常签订合同、履行合同，原告认为被告存在过错，不能成立，原告的损失系因深圳市美居网络信息科技有限公司违约行为所致，原告不应将损失转嫁给没有责任的被告。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条之规定，判决如下：驳回原告吴艳的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 柯   德二〇二一年八月二十三日书记员 邱果（兼）书记员 李 玉 婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国物权法》第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。