广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0106民初2304号原告：苏慧勤，女，1972年8月20日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：艾征博，男，1972年1月10日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告苏慧勤诉被告艾征博房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏慧勤、被告艾征博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏慧勤向本院提出以下诉讼请求：1.被告返还收取的押金7500元、租金3333元（2020年9月9日至2020年9月29日）；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告经广州裕丰地产中介张小游介绍，拟租赁位于体育西路105号1503房屋，并于2020年8月27日与被告签订《房屋租赁合同》，原告当日即按约定支付押金10000元和首月租金5000元，并另外支付中介费2500元。2020年8月28日，原告即与被告联系，说明房屋不合适，因尚未入住（8月27日-8月29日为免租期），沟通能否协商解除合约并返还押金（可以扣除业主已承担的中介费）及首月租金，被告回应原告，可委托中介找其他租户替代或办理转租。2020年8月28日晚间，为配合完成被告口头承诺的解约条件，双方由中介人员沟通以事后退租方式及办理租户替代或转租后续事宜，原告于当晚将房屋钥匙交给中介，并希望其能在一个月内解决问题，以便解除合同。2020年9月11日，原告联系被告希望沟通因暂未找到替代租户，计划搬入部分行李时，被告告知原告其已将房屋另外降价出租，且新租户已实际入住，拒绝了原告行使其已承担租金的9月份的房屋使用权，同时拒绝返还剩余租金和押金。2020年9月12日，原告向中介人员了解相关情况，确认被告已于2020年9月8日另行签约将房屋降价出租，之后中介人员参与协调，原、被告沟通协商如何处理合同解除及返还款项事宜，被告告知原告其存在高额损失且仍拒绝返还押金和剩余租金。原告认为自身已按合同履行职责，缴纳租金及押金，之后经被告同意双方口头达成协议以原告转租或促成替代租约的方式减少经济损失，而被告在双方的租赁合同依然生效、未正式解除的情况下，擅自将房屋出租给第三方并签订租赁合同，租赁条件也完全不符合由原中介人员沟通的、双方关于替代租户条件的协商约定。且被告并未将上述情况及时通知原告，从而单方终止了原告对房屋享有的权利。因此被告没收原告全部押金及收取租金等行为，违反了双方关于协商解除合同的约定，缺乏合同依据。被告艾征博答辩称：被告于2020年8月27日经中介人员介绍，与原告签订租赁合同并收取押金及首月租金，同时将房屋钥匙交付给原告。当日晚间，原告电话联系被告称房屋的产权证有问题，被告对原告的疑问进行了合理的解释。2020年8月28日下午，原告电联被告表示不再承租房屋，被告回复称如原告不再承租需交回钥匙，且已付款项不予退还。经双方沟通，被告同意原告找到愿意以同等条件承租房屋的新承租人并进行续约，否则原告需赔偿合同条件下的损失。当晚原告向被告退回房屋钥匙，并将另一把钥匙交付给中介人员由其代为寻找新租户。被告已明确告知原告需找到同样的租户才可退还押金，否则需补偿合同约定的损失。此后中介人员一直未找到合适的租客。直至2020年9月8日，经另一中介人员介绍，被告与案外人签署了新的租赁合同，被告就此再次支付了中介费用。被告并不存在合同期内单方面私下及降价出租的情况，反而是处处为原告利益考虑。原告要求被告退还押金及租金缺乏合同依据，原告才是双方所签署合同的违约方，被告的行为仅是为了避免损失进一步扩大，且原告的违约行为也给被告造成了诸多损失，被告保留进一步追责的权利。经审理查明：2020年8月27日，原告（承租方）与被告（出租方）、案外人广州信仁房地产销售代理有限公司（中介方）签订的《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）约定：出租方同意将位于天河区体育西路105号1503房之物业（以下简称“涉案房屋”）出租给承租方；租期自2020年8月27日起至2022年8月26日止，免租期自2020年8月27日起至2020年8月29日止，免租期内承租方无需支付租金，但需承担物业管理费、水电煤气费等实际发生的费用，出租方交付该物业予承租方使用之日期为2020年8月27日；押金10000元，合同终止后，出租方应在五日内将押金无息全额退还承租方，但若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金中扣除；租金每月5000元；押金和首月租金承租方须于本合同签订1日内向出租方支付，除首月租金外租金按月结算并逐月支付，承租方应于每月30日前向出租方支付当月租金；（第六条违约责任）1.除非出现法定或约定事由，租赁双方任何一方均不得提前解除本合同，否则守约方有权选择继续履行合同或解除合同，守约方选择解除合同的，违约方应向守约方支付相当于押金金额的违约金，违约金不足以赔偿守约方损失的，守约方有权继续追偿，2.除本合同另有规定外，租赁双方任何一方逾期履行约定或法定之义务超过十五日，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付相当于押金金额的违约金，违约金不足以赔偿守约方损失的，守约方有权继续追偿，3.合同提前解除，承租方应立即迁出该物业，否则视为承租方放弃该物业内物品的所有权，出租方有权自行处置，且承租方应按当期月租金标准的两倍向出租方支付逾期迁出的房屋占用费，如合同提前解除系出租方违约导致，承租方亦应即时迁出该物业，但承租方有权依法追究出租方应承担之全部法律责任；等内容。同日，原告向被告支付了首月租金5000元及押金10000元，被告将涉案房屋交付予原告。原告称2020年8月27日至2020年8月29日为免租期，故首月租金应为2020年8月30日至2020年9月29日租金。被告称因原告违约提前退租，故不存在免租期，首月租金应为2020年8月27日至2020年9月26日期间租金。2020年8月28日下午，原告向被告表示不愿意继续承租涉案房屋，并于当日晚间将涉案房屋钥匙放置于涉案房屋内，通知被告前往领取。被告表示其于2020年8月29日、30日返回涉案房屋取回钥匙。原、被告双方为证明就涉案纠纷的沟通情况，均向本院提交双方间微信聊天记录，经双方确认的微信聊天记录显示如下内容：1.2020年8月27日，原告发出“艾医生，钥匙放在其中一个小红包里。整袋红包放在房间的抽屉”、“给您添麻烦了。实在抱歉！”、“我已经跟中介沟通过了，他会去弄转租的事情。”；2.2020年9月11日，被告发出短信截图（短信内容显示为被告与中介人员沟通情况，中介人员发出“签半年可以吗”、“4900吧，4点能过来吗？”、“中介费2450元”，被告回复短信“租半年基本上不能退钱给前面转租客了，我的损失也不少”）并表示“苏小姐。确实不好意思！您违约了引起的一切后果蛮严重的，给我也增添了不少麻烦！”、“给你打电话你未接听。按道理根据租房合同我是不退押金给你的，你也不能转租，你要负责一起后果和赔偿损失！”、“你给了我房间钥匙，并明确说不租了，实事证明你决定不租了，违约……”；3.2020年9月12日，被告发出“听中介小何说，你们协商好：如果转租客一年，扣一个月5000元押金，转租半年就是扣一个半月押金是7500元，租金不足5000由你补齐，前期按天算房租167元明天，前期和后期所产生的中介费都由你负担，还有水电费和管理费等。所以现在后面租客只租半年我计算如下：扣除一个半月押金7500元；两次中介费2500+2450=4900元8月27日～9月9日共13天按天算房租是13*167=2171元；由你补齐房租部分：100*6个月=600元；水电费（因为有电梯公共照明等公摊和中介看房产生水电费）：100元（保守估计）；物业管理费：30天（按天算）以上共15351元（还没有算我因为你毁约我来来去去的误工费）。（如果有计算错误保留修改的权力）”，原告回复“艾医生，我刚才吃饭，没能及时接听电话。”、“不过看你这么‘有理有据’在计算，我觉得跟你沟通也说不清楚了。”原告为证明其主张，还向本院提交微信聊天记录截图（复印件，原告称聊天双方为被告及中介人员），该聊天记录显示如下内容：1.2020年8月28日，中介人员发出“医生，刚才他打电话给我了，然后我把刚才那个情况给他说一下，他说这个是可以的，没有问题的”、“我现在去天伦医院跟他拿个钥匙就可以了，我说如果能找到两年的话，到时候这个押金就全额退给他，然后那个房租就那个房租，就现在他交了5000块钱嘛，到时候就按天算”、“如果到时候只找到签一年的话，这个押金就只退5000块钱”、“然后这个中介费也要由他承担，他说可以的”，被告回复“嗯，先这样吧”、“要一个人住最好”，中介人员回复“先生，我刚刚跟他拿完钥匙了，然后我跟她说了那个情况，就是说如果租一年的话就只退5000块钱，如果租两年的话就退1万块钱，然后，这期间产生的那个日期的费用就全部由他承担，就由她那5000块钱里面扣”、“就是，比如说他现在半个月才租出去，到时候就扣两千五，如果他一个月才租出租，就到时候就房租就刚好扣完”、“然后这个中介费也由他自己承担”，被告回复“嗯”，中介人员回复“行，那我现在回公司，先把这个盘给推上去先”；2.被告发出“小张你好，苏小姐叫你们转租房的事情，她承诺的以下内容是不是事实？1.如果后面租客租一年，就扣除一个月押金；2.如果月租金不足5000部分由苏小姐补齐；3.我的所有中介费都由苏小姐承担；4.未出租期间每天按天算房租；5.产生的水电费和管理费等由苏小姐承担”、“其实还有因为她的违约导致我来来去去的误工费也应该要她来承担的”，中介人员回复“你好艾先生苏小姐是承诺租一年扣除一个月押金没错。可是他没跟我说租金不足5000由他补齐我没听他说过。重新转租的中介费是由他个人承担可是你第一次出租的时候他是不承担的这个你也知道的。未出租期间房租按每天费用由他承担他同意的包括水电费”等）。经质证，被告确认上述证据的真实性。被告为证明其答辩意见，向本院提交以下证据：1.显示由被告、案外人吴伯武及广州信仁房地产销售代理有限公司（中介方）于2020年9月8日签订的《房屋租赁合同》（原件，约定出租方将涉案房屋出租给承租方，租期为2020年10月1日起至2021年9月9日止，出租方交付该物业予承租方使用之日起为2020年9月8日，租赁期间，承租方若半年后退租，提前一个月告知出租方只能扣除一个月押金等）；2.显示由广州信仁房地产销售代理有限公司于2020年8月27日及2020年9月8日出具的房屋租赁专用收款收据两份（原件，载明收到被告交来涉案房屋租赁中介费2500元、2450元）。经质证，原告对于上述证据的真实性均无异议。本案审理过程中，原告还就相关问题发表如下意见：1.对于租金及押金处理的意见，被告表示因其与案外人签署的租赁合同约定的起租时间为2020年10月1日，已超过涉案《租赁合同》约定的原告应支付次月租金的期限，另根据《租赁合同》第六条第1款的约定，原告违约提前解除合同，被告有权选择解除合同，并没收原告已支付的押金；2.原告要求被告返还押金7500元系其愿意承担被告向其出租所支付的中介费2500元，要求被告返还2020年9月9日至2020年9月29日期间租金系因为新租户在2020年9月8日即接收了涉案房屋，所以此后的租金被告无权收取；3.关于双方就涉案纠纷的口头协商情况，原告称双方协商一致的结果为如新租户承租一年则被告退还一半押金，如承租两年则退还全部押金，新的租金标准应不低于《租赁合同》的租金标准，且原告还需承担新租户起租日期前的租赁费用以及被告为了向原告出租涉案房屋所支付的中介费用，被告确认原告所述上述情况，但表示双方协商一致的内容还包括新租户的租金标准不足5000元的部分由原告补足，且被告出租给新租户所产生的中介费用也由原告承担。本院认为：《租赁合同》中涉及原、被告之间就涉案房屋成立的房屋租赁合同关系以及双方分别与中介方成立的居间服务合同关系，本案中仅对上述房屋租赁合同关系进行审处。上述房屋租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。关于原告要求被告返还押金的问题。根据前述查明，原、被告在涉案纠纷发生期间已进行协商，且就押金返还等事宜达成一致，即“如新租户承租一年则被告退还一半押金，如承租两年则退还全部押金，新的租金标准应不低于《租赁合同》的租金标准，且原告还需承担新租户起租日期前的租赁费用以及被告为了向原告出租涉案房屋所支付的中介费用”，此外被告虽主张双方协商一致的内容还包括新租户的租金标准不足5000元的部分由原告补足，且被告出租给新租户所产生的中介费用也由原告承担，但并未提交充分证据予以证明，原告亦对此不予确认，故应自行承担举证不能的法律后果。根据双方上述协商情况，被告可没收原告已付押金的一半，并且要求原告负担2020年8月31日至2020年9月8日期间的租金损失以及被告为向原告出租涉案房屋支付的中介费用2500元，其中已付押金的一半以及中介费用合计7500元，即被告需退还原告剩余押金2500元。至于2020年8月31日至2020年9月8日期间的租金损失本院于原告其他诉请中一并论述。关于原告诉请被告返还租金的问题。原告于2020年8月28日通知被告领取涉案房屋钥匙，被告则于2020年8月29日、30日返回涉案房屋取回钥匙，故可以认定原告已于2020年8月30日将涉案房屋交还被告，故被告应向原告返还2020年8月31日之后的租金。另如上所述，原告需承担涉案房屋2020年8月31日至2020年9月8日期间的租金损失，即被告应向原告返还2020年9月9日之后的租金。至于首月租金对应的租赁期间，根据双方实际履约情况，首月租金应系2020年8月27日至2020年9月26日期间的租金。综上，被告应返还2020年9月9日至2020年9月26日期间的租金3000元（5000元÷30日×18日），对于原告超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告艾征博于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告苏慧勤退还押金2500元；被告艾征博于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告苏慧勤退还租金3000元；驳回原告苏慧勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费70元，由原告苏慧勤负担20元，被告艾征博负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  吴敏坚人民陪审员  何曙明二〇二一年八月五日书 记 员  林绿叶欧珊珊