广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初36184号原告：高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司，住所地广东省广州市天河区奥体南路12号花花世界购物中心建材馆西区A268号，统一社会信用代码91440101665905330H。负责人：吴健梅，总经理。委托代理人：胡新范、王永强，均系广东佰卓律师事务所律师。被告：广州盛越餐饮有限公司，住所地广东省广州市天河区奥体南路12号高德汇奥体购物中心F108房，统一社会信用代码914401063043966731。法定代表人：张卫国，经理。委托代理人：李秀英、蒙文炎，分别系广东国知律师事务所律师、实习律师。原告高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司（以下简称高成分公司）诉被告广州盛越餐饮有限公司（以下简称盛越公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告高成分公司的委托代理人王永强，被告盛越公司的委托代理人李秀英、蒙文炎及其法定代表人张卫国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高成分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2020年2月1日至2020年5月18日的管理费4884元及迟延违约金（以各月欠付的管理费为本金，按年利率24%的标准，分别自当月的6日起计至实际付清之日止，违约金以不超本金为限）；2、被告向原告支付律师代理费3000元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年11月10日，原、被告签订《临时场地使用协议》，约定由原告为被告承租的广州市天河区奥体南路12号外摆区5单元（以下简称涉案商铺）提供物业管理服务。物业管理期限自2020年2月1日起到2021年1月31日止，每月物业管理服务费1364元。被告应在每月5日前缴交当月管理费，并同时缴纳上月水费、电费等费用，逾期支付的，原告有权按日加收欠缴金额千分之五的违约金。如被告拖欠费用达二十天，原告可无条件没收保证金，收回该场地及清理场地内被告的物品。由于被告欠费导致原告发送律师函或诉讼途径追索欠费的，被告应承担原告委托律师等产生的所有费用，包括发送律师函费用、律师代理费等。上述合同签订后，原告严格履行了约定的责任和义务，被告自2020年2月起未向原告支付管理费，被告拖欠费用的行为已严重损害原告利益，故原告提起本案诉讼。被告盛越公司辩称：1、被告欠缴涉案商铺物业管理费系因新冠××疫情导致其餐馆无法经营，属于不可抗力，被告有权解除《临时场地使用协议》，原告无权没收保证金和计收违约金。2、《临时场地使用协议》于2020年4月20日终止，按每月物业管理费1364元计算2020年2月1日至4月20日的物业管理费为3637元，抵扣被告已支付的物业管理费保证金4092元后，原告应将余额455元退还被告；另，为防疫导致停业已给被告造成巨大经济损失，请求法院根据公平原则，酌情裁决减半计收物业管理费。3、原告要求被告承担律师费没有依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2019年11月10日，高成分公司（甲方）与盛越公司（乙方）就涉案商铺签订《临时场地使用协议》，内容为：使用期限从2020年2月1日起至2021年1月31日止。乙方使用场地的管理费按每月1364元计算。乙方应在每月5日前主动到甲方财务部缴交当月管理费及上月水电费，逾期支付的，甲方有权按日加收所欠缴金额5‰的违约金；如乙方拖欠费用达二十天（无论是否已经甲方的正式通知催缴），甲方可无条件没收保证金，收回该场地及清理场地内乙方的物品，不足部分甲方保留继续向乙方追偿的权利。乙方在签订本协议时，除应向甲方一次性支付管理费保证金4092元外，还须预付管理费1364元，管理费保证金在乙方无任何违约和无赔偿以及乙方退回相关保证金发票的前提下如数退还乙方。由于乙方欠费导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费等。高成分公司确认，上述合同签订后,盛越公司已依约缴纳了涉案商铺的物业管理费保证金4092元。高成分公司称因盛越公司拖欠费用，其多次催收无果，故向盛越公司发出了《解除合同通知书》，称盛越公司一直拖欠2020年2月1日至5月15日的管理费、违约金等相关费用，已构成根本性违约，故要求自2020年5月18日起解除双方的合同；相应的EMS底单及邮递详情单显示该文件寄往涉案商铺后于2020年5月20日被退回。盛越公司表示其并未收到该《解除合同通知书》，且涉案商铺作为外摆区域仅是其为承租广州市天河区奥体南路12号F108商铺（以下简称F108商铺）而签的附属合同，而其已多次与高成分公司协商解除有关F108商铺的合同，并于2020年4月9日向商场的工作人员送达了《终止合同申请》，确定合同终止日期为2020年4月20日；故此，涉案商铺亦是在该日解除合同。对此，高成分公司确认收到了《终止合同申请》，但仅是盛越公司的单方意愿，未与高成分公司协商一致；而涉案商铺确系位于F108商铺门外的空地，盛越公司在疫情发生后一直没有营业。高成分公司提交《委托代理合同》、发票及银行电子回单，证明其律师费支出。另高成分公司表示不同意盛越公司以已付的物业管理费保证金抵扣欠费，因盛越公司逾期缴费，已构成根本违约，高成分公司有权没收保证金。另查，广州市高德花花置业有限公司（以下简称高德公司）曾就盛越公司拖欠F108商铺2020年2月1日至2020年5月8日的租金向广东自由贸易区南沙片区人民法院提起诉讼，该院以（2020）粤0191民初15035号案（以下简称15035号案）立案受理；经审理，该院于2021年2月26日作出15035号案民事判决，查明如下事实：2020年4月8日，盛越公司向高德公司发出《终止合同申请》，内容为“…由于新型冠状病毒感染疫情的爆发…决定对我司所属的餐饮店铺实行暂停营业…经过我司多方综合考虑，基于上述不能预见、不能避免和暂时不能克服的客观情况，向贵司申请终止合同，合同终止期为2020年4月20日止。”其上有“已收。阮云惺。20.4.9”。高德公司确认收到上述申请，认为其为盛越公司向高德供公司申请2020年4月20日终止合同，但高德公司并未同意2020年4月20日终止。盛越公司认为案涉合同终止时间2020年4月20日是其与高德公司物业经理协议一致确定，高德公司在2020年4月9日对F108商铺进行锁铺，但盛越公司未就上述陈述提交证据证实。庭审中，高德公司主张案涉合同于2020年5月8日解除，其于2020年5月11日对F108商铺进行锁铺。2020年5月9日，高德公司向盛越公司经营场所邮寄发出《解除合同通知书》，内容为“…贵方至今仍未缴交2020年2月1日至2020年4月30日的租金、管理费、违约金等相关费用…贵方的行为已构成根本性违约，现我司依合同相关约定于2020年5月8日解除与贵方签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议、《物业管理服务合同》，我司将收回该铺位…”该邮件显示退回妥投。盛越公司认为因F108商铺已经停业故未送达，但高德公司后将上述邮件邮寄至盛越公司法定代表人身份证地址，其于2020年5月9日收到上述邮件……该院认为：从本案查明的事实可知，盛越公司承租F108商铺从事餐饮行业，疫情及其防控措施对其正常经营造成了影响。在此情况下，盛越公司就解除案涉合同与高德公司沟通，并提交书面申请，阮云惺予以签收，此时，盛越公司对于合同能协商解除产生期待。盛越公司主张案涉合同于2020年4月20日解除，并称高德公司于2020年4月9日对F108商铺进行锁铺处理，但未提交证据证明，高德公司对此也不予确认。其后，高德公司以盛越公司拖欠租金等费用为由，通知盛越公司双方签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议于2020年5月8日解除，双方对合同解除不持异议，故可确定合同已解除。庭审时高德公司主张合同于2020年5月8日解除，并于2020年5月11日锁铺，高德公司主张租金计算至2020年5月8日有事实及法律依据，其院予以支持。疫情防控确实会导致一定时间内商场经营受限，盛越公司未开业经营并非因高德公司原因导致，考虑到涉案场地的用途、性质及疫情防控期间相关政策规定等实际情况，根据公平原则，本着损失共担、利益衡平的精神，其院对F108商铺2020年2月份至4月份的租金每月酌情减免，5月份租金不予减免……本院认为：高成分公司、盛越公司签订的《临时场地使用协议》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方应依约履行。盛越公司接受了物业服务，理应依约支付物业服务费。现高成分公司主张盛越公司支付2020年2月1日至5月18日的管理费及违约金。本院认为，从高成分公司、盛越公司所确认的涉案商铺的位置及功能来看，涉案商铺与F108商铺的租用情况密切相关，结合15035号案查明的事实，可知有关F108商铺的合同已于2020年5月8日解除，盛越公司亦不存在单独使用涉案商铺的情况，故本院采纳盛越公司的主张，涉案《临时场地使用协议》已随有关F108商铺合同的解除而终止；故此盛越公司应向高成分公司支付2020年2月1日至2020年5月8日的物业管理费4444元[1364×3+（1364÷31×8）]，高成分公司诉请超出部分，本院不予支持。物业管理费属于物业管理方向物业使用人提供物业管理服务的对价,在疫情期间,高成分公司依然需要根据政府的要求做好防疫管控措施。但也需要考虑到盛越公司确因受疫情及疫情防控措施影响,导致其经营困难,故其未按照合同约定的时间足额支付物业管理费,不存在主观恶意,高成分公司要求盛越公司承担违约责任有违公平合理及诚实信用原则。因此,对高成分公司要求按照合同约定计算违约金,本院不予支持。同理,对于高成分公司要求没收物业管理费保证金以及支付律师费的主张,本院亦不予支持。盛越公司要求以其支付的物业管理费保证金4092元抵扣物业服务费,本院予以采纳，抵扣后,盛越公司应向高成分公司支付物业服务费352元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州盛越餐饮有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司支付截至2020年5月8日的物业管理服务费352元；二、驳回原告高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司负担48元，被告广州盛越餐饮有限公司负担2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈穗芳二〇二一年八月九日书记员  邱莉晶王丽仪