文书内容江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终5310号上诉人（原审原告）：高加成，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：刘夫强，沛县金诺法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：徐州元龙建筑有限公司，住所地江苏省沛县东风中路福泰隆商业中心A区A幢33号。法定代表人：蔡峰，该公司经理。委托诉讼代理人：崔军立，江苏淮海明镜律师事务所律师。原审第三人：王景，住安徽省桐城市。原审第三人：无锡四季之家装潢有限公司，住所地江苏省无锡市滨湖区锦溪路100号。法定代表人：王景，该公司经理。上诉人高加成因与被上诉人徐州元龙建筑有限公司（以下简称元龙公司），原审第三人王景、无锡四季之家装潢有限公司（以下简称四季公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2020）苏0322民初6032号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人高加成及其委托诉讼代理人刘夫强，元龙公司的委托诉讼代理人崔军立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高加成上诉请求：请求支持高加成一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审认定法律关系错误，本案不是名为房屋买卖合同实为代物清偿协议，一审以代物清偿协议未实际履行为由，驳回高加成的诉请错误。本案中高加成与元龙公司之间的房屋买卖合同合法成立。一、元龙公司与四季公司之间的装修合同合法有效，该合同中明确约定元龙公司以涉案房屋作为预付款形式折抵四季公司的前期工程款，该约定合法有效，是基于四季公司享有元龙公司工程款的债权。元龙公司至今没有支付四季公司工程款。四季公司与高加成之间的债权债务双方均予以认可，四季公司将其对元龙公司的债权转让给高加成。债权债务转移后，元龙公司与高加成签订购房合同，并开具交款收据，以四季公司工程款缴纳了购房款，足以说明三方基于案涉房屋价款数额的债权债务归于消灭。高加成与元龙公司之间形成买卖合同关系，元龙公司在不能交付房屋或另行将房屋出售他人的情况下，应当退还高加成购房款。本案中实际为三方之间债权债务的抵账，并非代物清偿。二、一审认为代物清偿为实践行为，代物清偿未实际履行，该认定错误。涉案房屋在三方现场查看后当场交付给高加成，三方签订合同，查看房屋状况即视为交付。由于房屋当时未安装门窗，后案外人李春香占有该房屋，从而导致矛盾发生。以物抵债协议并不以债权人现实受领抵债物或取得抵债物所有权、使用权为成立生效要件，只要双方当事人意思表示真实，合同内容不违反法律规定，合同即为有效。三、一审认定元龙公司未提供证据证明其对涉案房屋是否享有处分权，从而否定与高加成之间的买卖合同，没有事实和法律依据。元龙公司作为与高加成之间买卖合同相对方，元龙公司作为与四季公司装修合同的相对主体，元龙公司理论上享有涉案房屋的处分权。处分权的举证责任在元龙公司，在元龙公司认为不享有房屋销售资格的情况下，房屋买卖合同无效，元龙公司应退回高加成的购房款。综上，请求二审法院支持高加成的诉讼请求。元龙公司辩称，一审法院认定事实正确，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。具体答辩理由同一审。高加成补充陈述的一审法院没有管辖权问题的主张也不能成立。高加成向一审法院提出诉讼请求：1.判决元龙公司返还购房款647280元；2.诉讼费由元龙公司承担。事实和理由：2018年10月17日，元龙公司与王景签订了《装修工程合同书》，约定元龙公司将汉皇公寓酒店的装修工程承包给王景，工程款120万元。合同签订之日，元龙公司以汉皇公寓四楼东户401室，面积143.84平方米，单价4500元/平，抵工程款647280元。王景因欠高加成的借款和劳务费，王景与高加成协商，将元龙公司抵偿的房屋再次抵偿给高加成，消灭双方之间的债权债务。经王景、高加成、元龙公司三方协商，元龙公司直接将房屋出售给高加成，签订买卖合同，开具收款收据，元龙公司将王景的工程款扣除。高加成与元龙公司签订合同之后，发现房屋被案外人李春香占用，经高加成询问得知，元龙公司将涉案房屋一房两卖，又出售给了别人。元龙公司承诺给高加成置换其他房屋，迟迟不予兑现，元龙公司违约。一审法院认定事实：2018年10月17日，元龙公司（甲方）与四季公司（乙方）签订《装修工程合同书》，约定乙方承包甲方的家庭装修工程。工程地点为汉皇公寓酒店，工程造价为120万元。工程款分三次支付，第一次支付为合同签订之日甲方乙方抵工程款，（抵汉皇公寓四楼东户143平方米，按4500每平方计算）办理购房手续，需手续齐全……。2018年10月20日，元龙公司与高加成签订《房屋买卖合同》，约定高加成购买元龙公司位于沛县沛公路北侧元龙公司所有的房产，面积143.84平方米，房价为647280元，以拨付工程款方式付款。同日，元龙公司向高加成开具收款收据，收据号0590156。2018年10月20日，王景在元龙公司与四季公司签订的《装修工程合同书》复印件上书写“四季公司将汉皇公寓东单元东户4楼已售高加成（143平方），房款总价64万元整（640000）已付完，用于酒店装修材料，元龙公司已开出售房合同和收据，收据号（0590156）。王景2018.10.20”。汉皇公寓四楼东户401室房屋尚未办理不动产权证，该房屋目前由案外人占有使用。一审法院认为，高加成与四季公司之间存在债权债务关系，高加成与元龙公司之间签订的合同名为房屋买卖合同，实际为代物清偿协议，即以涉案房屋清偿四季公司与高加成之间的债务。代物清偿为实践行为，未实际履行物权转移的，原债务不消灭。元龙公司与高加成仅有代物清偿合意，元龙公司未将汉皇公寓东单元东户401室交付、登记至高加成名下，涉案房屋现由案外人占有，且元龙公司亦未提供证据证明其对涉案房屋有处分的权利，以房抵债不能实际履行，高加成应按原债权债务关系继续向四季公司主张。高加成在未实际支付购房款的情况下，要求元龙公司返还购房款647280元，无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，一审法院判决：驳回高加成的诉讼请求。一审案件受理费10273元，由高加成负担。经双方当事人确认，本案二审期间争议焦点为：高加成主张元龙公司返还购房款647280元的理由是否成立。二审中，高加成提交2021年8月2日高加成与原审第三人王景微信聊天中王景发送的视频资料一份（附书面文字材料）。证明王景认可其与元龙公司之间装修合同已经履行完毕，元龙公司用涉案房屋折抵了王景的工程款，王景用涉案房屋抵高加成的债务，抵款行为三方均认可。王景一审代理人主张不存在以房抵债，现王景本人认可以房抵债的事实。元龙公司质证意见：第一，对视频的真实性有异议，不能确认视频中的人员是否为王景本人。元龙公司与四季公司对工程量及工程质量均存在着较大争议，因为装修工程存在质量问题，2019年6月15日元龙公司向四季公司发出《解除合同通知书》。《通知书》明确四季公司严重违约，出现质量问题，不能按时交付工程，高加成在《解除合同通知书》也签名确认。第二，王景代理人一审中陈述的案件事实，是王景本人授权，王景应对代理人一审中陈述的事实承担责任。二审中，元龙公司未提交新证据。本院对一审法院认定的上述事实予以确认。本院认为，高加成与元龙公司之间签订的合同名为房屋买卖合同，实际为“以物抵债”的代物清偿协议。以物抵债协议为实践合同，未实际履行的，不发生消灭原有债权债务的效果，当事人仍应履行原欠款合同。本案案涉房屋现由案外人实际占有，元龙公司是否有处置权存在争议，涉案争议房产现阶段无法办理产权登记手续，高加成与元龙公司、四季公司之间以房抵债协议不能实际履行，高加成应按原债权债务关系继续向四季公司主张权利。高加成以本案房屋买卖合同实际成立并生效为前提，要求元龙公司退还购房款的主张没有事实及法律依据。一审驳回高加成要求元龙公司返还购房款647280元的诉讼请求，并无不当。魏垂魁非本案当事人，高加成有关一审审理程序不当的补充理由不成立。综上，高加成的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10273元，由上诉人高加成负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏 团审 判 员  孟 娟审 判 员  胡元静二〇二一年九月十三日法官助理  吴良才书 记 员  金宇婷