山东省威海市环翠区人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁1002执异93号案外人张丽萍，女，1974年11月6日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。申请执行人淄博裕盛典当有限公司，住所地淄博市张店区。法定代表人李林，董事长。被执行人威海金桥房地产开发有限公司，住所地乳山市市区。法定代表人丛培山，董事长。本院在执行申请执行人淄博裕盛典当有限公司与被执行人威海金桥房地产开发有限公司（以下简称金桥公司）等民间借贷纠纷一案中，查封了位于荣成市房屋并拟拍卖，案外人张丽萍不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人张丽萍称，因金桥公司拖欠威海市盛力消防器材有限公司（以下简称盛力公司）工程款**元，将涉案房屋抵顶给盛力公司，张丽萍系盛力公司法定代表人。2014年8月8日，张丽萍自盛力公司以**元购买了涉案房屋，张丽萍与被执行人金桥公司签订商品房买卖合同，约定案外人张丽萍购买涉案房屋，以盛力公司的工程材料款一次性抵顶房款。同日，金桥公司出具了房款收据。2018年6月21日，金桥公司将该房屋交付张丽萍，张丽萍缴纳了装修押金、物业费、电梯费等。张丽萍认为，其已占有使用涉案房屋，涉案房屋系其所有，张丽萍对未办理过户登记手续无过错，故请求解除对该房屋采取的执行查封。本院查明，2016年7月25日，本院作出（2016）鲁1002民初3419-1号民事裁定书，并据此查封了位于荣成市房屋。2016年10月19日，本院作出（2016）鲁1002民初3419号民事判决书，判令被执行人金桥公司偿还申请执行人借款本金及利息、律师费；被执行人丛培山、陈燕霞对被执行人金桥公司的上述债务承担连带清偿责任。三被执行人不服，提起上诉。2017年2月21日，山东省威海市中级人民法院作出（2017）鲁10民终283号民事裁定书，裁定按被执行人金桥公司、丛培山、陈燕霞自动撤回上诉处理。因三被执行人未按期履行上述还款义务，申请执行人向本院申请执行。2020年11月4日，本院作出（2020）鲁1002执恢714之一号执行裁定书，再次对该房屋进行了查封。在执行过程中，案外人张丽萍向本院提出异议。案外人张丽萍为证实其异议主张，向本院提交以下证据：1、出卖人金桥公司、买受人“张燕萍”于2014年8月8日签订的商品房买卖合同1份，约定案外人“张燕萍”（身份证号码371002197411××××）购买被执行人金桥公司开发建设的**区**号楼**室房屋，建筑面积为**平方米（特别约定，准确面积等工程竣工后以荣成市房产管理局实际测量为准），总价款**元，该房款以威海盛力消防器材工程材料款一次性抵顶。金桥公司承诺“张燕萍”在2015年6月30日前领取该房产钥匙。出卖人落款处加盖金桥公司合同专用章。买受人落款处签署“张燕萍”，委托代理人栏签署“张丽萍代”。2、加盖金桥公司财务专用章的收款收据复印件及销售不动产统一发票各1份，其中收款收据载明时间为2014年8月8日，客户名称为“张燕萍”，收款项目为收**2-**房款，金额为**元。发票载明不动产项目为荣成市**小区**号楼**座**室，付款方名称为张丽萍，单价为**元，金额为**。3、金桥公司与盛力公司于2008年12月30日签订的防火门制作安装合同1份，载明盛力公司为金桥公司供货和安装木质防火门、闭门器等，金额合计**元，安装完毕双方共同确认数量后，金桥公司支付部门支付部分价款，其中工程总价款的50%以万隆国际的住宅房抵顶（住宅房价格为同期开盘价格。）4、工程量结算单1宗，张丽萍据此证实盛力公司为金桥公司所做工程结算价合计为**元，和证据3合同载明的金额略有出入。5、会计记账凭证1宗及对应转账凭证1宗，载明张丽萍于2014年7月16日向盛力公司转款**元，于2014年9月15日转款**元，于2014年9月16日转款**元，于2014年9月18日转款**元，于2014年9月24日转款**元，于2014年10月27日转款**元，于2014年10月28日转款**元，于2014年10月29日转款**元，于2014年10月30日转款**元，于2014年10月31日转款**元，于2014年12月转款**元，部分转款凭证附言为借款，上述款项合计**元，计入其他应付款科目，明细科目为张丽萍，摘要为收借款。6、房屋交接（验收）手续单、物业装修承诺书、物业管理与服务合同各1份，其中业主落款栏均为“张燕萍”。7、收据3张，载明缴费人“张燕萍”、房产坐落为**号楼**座**，费用项目为物业费、电梯费及装修押金，时间最早为2018年6月21日。8、盛力公司于2021年2月5日出具的证明1份，载明该公司于2008年12月30日就**小区防火门工程与金桥公司签订防火门制作安装合同，其中50%工程款以**房屋抵顶，经决算，工程款总额为**元，涉案房屋系抵顶的房屋之一，后盛力公司将涉案房屋转卖张丽萍，价款为**元，盛力公司收到上述购房款后，协助张丽萍与金桥公司于2014年8月8日就该房产签订了商品房买卖协议，金桥公司当日为张丽萍出具了收款收据。金桥公司于2018年6月21日将该房产交付张丽萍。张丽萍与物业公司签订了物业服务合同，并陆续支付了物业费及装修押金等。因金桥公司原因，该房产至今未能办理商品房预售登记手续和过户手续。张丽萍称，签订商品房买卖合同时，金桥公司将张丽萍的名字错写成“张燕萍”，因合同上已加盖金桥公司印章，重新盖章比较麻烦，张丽萍就在买受人落款签署了“张燕萍”，并在“张燕萍”下方签署了张丽萍。房屋交接（验收）手续单、物业装修承诺书、物业管理与服务合同中业主栏“张燕萍”系由张丽萍委托盛力公司会计根据合同上的名字代张丽萍签署的，物业费单据亦按照“张燕萍开具”。房款收据在金桥公司开具发票时，由金桥公司收回，张丽萍只保留了收据复印件。盛力公司于2014年向张丽萍借款**元，2014年前亦有借款，盛力公司虽出具证明称将涉案房屋转卖张丽萍，实为用涉案房屋抵顶向张丽萍的部分借款，张丽萍仅提交了部分借款凭证。2021年7月19日，金桥公司员工王静接受本院询问时称，涉案房屋确属顶账的，已经交付，在金桥公司留存的商品房买卖合同中张丽萍在买受人代理人一栏签字，张丽萍姓名后面有“代”字，但买受人身份证号码确实是张丽萍的，金桥公司开具的发票写的是张丽萍，发票已交付张丽萍。涉案房屋尚未竣工验收，不具备办证条件，无法办理过户登记。王静向本院提交了商品房买卖合同、张丽萍身份证复印件、房款收据各1份（商品房买卖合同及房款收据与张丽萍提供的一致）。关于销售不动产统一发票载明单价与商品房买卖合同不一致的问题，金桥公司会计称是发票开错了，办证的时候应予以纠正。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，盛力公司在本院查封前从被执行人金桥公司处抵顶涉案房产后又将其抵顶给张丽萍。被执行人金桥公司虽与“张燕萍”签署了商品房买卖合同，但根据张丽萍的陈述、张丽萍身份证号码、发票可以认定实际买受人应为张丽萍，被执行人金桥公司出具发票，应视为盛力公司将其与被执行人金桥公司所签订的房屋买卖合同中的权利义务转让给张丽萍，张丽萍提交的物业费等单据及金桥公司的陈述可以证实张丽萍在本院查封前实际占有使用涉案房屋。涉案房屋至今不具备办证条件，张丽萍对未能办理房屋过户登记手续无过错。综上，案外人张丽萍的异议请求，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：中止对位于荣成市房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  张燕春审判员  陈晓东审判员  于 琳二〇二一年八月二十六日书记员  宋 涛