山东省淄博市周村区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0306民初273号原告：孙玲，女，1971年7月17日出生，汉族，系山东省邹平市村民，现住。委托诉讼代理人：王欣，山东靖安律师事务所律师。被告：黎玲，女，1970年4月17日出生，汉族，现住淄博市周村区。委托诉讼代理人：苏念庆（系黎玲之夫），现住淄博市周村区。第三人：淄博兰雁集团有限责任公司管理人，住所地淄博市周村区机场路385号。负责人：韩桂芳，组长。委托诉讼代理人：徐卫东，淄博兰雁集团有限责任公司管理人成员。委托诉讼代理人：毕研娟，淄博兰雁集团有限责任公司管理人成员。原告孙玲与被告黎玲返还原物纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，根据孙玲申请，追加淄博兰雁集团有限责任公司管理人（以下简称“兰雁管理人”）作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。孙玲及其委托诉讼代理人王欣、黎玲及其委托诉讼代理人苏念庆、兰雁管理人委托诉讼代理人徐卫东、毕研娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙玲向本院提出诉讼请求：1.判令黎玲立即从周村区北新街宿舍4号楼5单元402室搬出；2.判令黎玲承担诉讼费用。事实与理由：2019年9月28日，孙玲通过拍卖购买了周村区，并取得了周村区不动产权第0××0号产权证书，孙玲多次要求黎玲迁出，黎玲不予理会。为维护孙玲的合法权益，诉至法院，望判如所请。黎玲辩称，1990年3月至2006年期间黎玲系兰雁职工，当年黎玲按照工龄折算分数交了15000.00元房屋集资款，分得住房，黎玲住了20多年，期间黎玲多次问过房产证的事，厂里说办不下来，但承诺黎玲可以长期居住。兰雁管理人拍卖房屋，未通知黎玲，现黎玲主张房屋的所有权，不同意将房屋交给孙玲。兰雁管理人述称，诉争房屋为兰雁集团北新街宿舍“两户一居”过渡房，属企业资产，非房改房性质。根据当时企业政策，凡符合选房条件的职工需先交纳1万元订金方可取得选房资格，从住房之日起20年内不交房租，期满后按照当时国家规定交纳房租；如住户要求退房，扣除居住期间房租，退还本金。2015年8月法院裁定兰雁集团破产，指定兰雁管理人行使管理人职权，负责处理破产相关事项。为处置涉案“两户一居”房屋，管理人委托中介机构进行评估，采取院内、门口张贴的送达方式，通知相关住户在限定期限内购买或清退房屋，但无进展。后委托拍卖公司两次网上拍卖，均流拍，才与购房户签订合同，出售房屋，程序公正合法。原住房职工放弃优先购买权，现购房户合法权益应予保护，同意孙玲的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1993年11月19日山东淄博织染厂改组为山东淄博兰雁纺织（集团）股份有限公司，1997年4月名称变更为兰雁集团股份有限公司，2006年10月23日淄博市人民政府函告：淄博兰雁集团有限责任公司是从兰雁集团股份有限公司转制并更改名称的大型民营企业集团，承接原兰雁集团股份有限公司经营范围内的业务，承接一切债权债务，并安置了全部职工。2015年7月24日山东省淄博市中级人民法院决定解除淄博兰雁集团有限责任公司等四家公司的管理人职务，重新指定了管理人。同年8月14日山东省淄博市中级人民法院裁定终止淄博兰雁集团有限责任公司等四家公司重整程序，宣告其破产。上世纪八十年代末、九十年代初为解决职工住房难问题，山东淄博织染厂在周村区，建造了2.4.6.8.10号楼房，其中30套为“两户一居”过渡房，包含诉争房屋，即两户职工居住在同一套房屋内，每户单独使用两室，共用厨房、卫生间。1995年3月周村区北新街兰雁宿舍17幢房屋产权悉数登记于山东淄博织染厂名下，2001年房管部门统一换证，所有权人变更为兰雁集团股份有限公司（含涉案的4号楼），产权证号06-0034285，土地使用权人登记为淄博织染厂，证号淄国用（2000）字第Ｄ01569号。1994年12月8日淄博市周村区人民政府制定《周村区出售公有住房暂行办法》，明确本区范围内的所有机关、团体、企事业单位向职工或城镇居民出售公有住房，坚持买卖自愿原则，坚持分期分批、有计划地批准实施的原则。自1992年11月始山东淄博织染厂、山东淄博兰雁纺织（集团）股份有限公司相继就企业职工住房出售、分配事项出台文件，涉及上述“两户一居”住房的文件有：（1995）淄兰雁字第8号文件“4、售、分房办法：凡符合选房条件的职工需先交预（予）订金后方取得选房资格，按本公司95年房改办法处理。②未参加房改的职工选新房交20000.00元，选旧房交15000.00元，选两家一户交10000.00元”规定，另兰雁字（1999）第49号“关于搬迁新居倒出住房的集资分配意见”：三、集资办法：1.所有参加分房的干部、职工，在规定期限内一次交清规定的集资额，取得选房资格。2.符合条件的职工，选房前，先报名填表，后公布积分，再依次公开分房。3.选房定位后，根据上级有关房改政策，参加房改，办理产权证。四、集资数额：2.北厂宿舍区原两户住一户的成套住房，每户按40000.00元收取。1995年2月17日制定的《山东淄博兰雁纺织（集团）股份有限公司出售自管公有住房的暂行办法》规定未出售的住房仍按市政府房改提租补贴规定执行。黎玲原为淄博兰雁集团有限责任公司职工，1999年12月6日向公司交纳15000.00元，收款收据加盖“房屋集资”字样。兰雁管理人提供了《通知》，内容为“2015年8月淄博兰雁集团有限责任公司宣告破产，移交给兰雁管理人‘两户一居’住房尚有26套，涉及职工24户。为处置该批房屋，2018年2月兰雁管理人委托房地产评估有限公司就房产进行市场价值评估，研究决定在评估价格基础上每平方米下调300.00元，作为兰雁集团职工购买价格”。2018年5月兰雁管理人张贴通知，内容为：“淄博兰雁集团有限责任公司于2015年8月14日被淄博市中级人民法院裁定进入破产还债程序。兰雁北新街部分‘两户一居’住户在收到管理人通知后，既不按通知要求办理房屋购买手续，也不将房屋交回管理人，妨碍了兰雁集团破产工作的推进。经管理人研究，决定对兰雁北新街‘两户一居’房屋统一处置。请属于处置范围内的兰雁北新街‘两户一居’住户于本通知之日起7日内与管理人联系，办理房屋购买手续；如不购买该房屋，请于收到本通知后7日内将该房屋交回管理人，此前向企业交纳的房屋集资款在房屋交回手续办理完毕后予以退还；逾期既不购买房屋也不交回房屋的，管理人将打包处置。特此通知。联系人：徐卫东157××××＊＊＊＊淄博兰雁集团有限责任公司管理人2018年5月9日”。兰雁管理人处置涉案房产的经过：（1）《通知》，兰雁管理人提供抬头为黎玲，日期为2018年5月9日的通知，其余内容与上述《通知》内容基本相同，但添加了兰雁北新街宿舍4号楼5单元402室房屋的内容，受送达人签字处空白，送达人王欣、李秀荣。送达时间：2018年5月10日。兰雁管理人主张从2018年5月开始对北新街宿舍房屋进行集中处置，在宿舍区内张贴了通知，并入户送达了通知；2018年5月10日，对涉案房屋入户送达通知，因当时家中无人，将通知贴在了门上，已经履行了告知的义务。兰雁管理人提供2020年6月15日其工作人员徐卫东与黎玲丈夫苏念庆的录音，内容是“徐：你好，我是工作组的。苏：我是他对象。徐：你是谁对象？苏：黎玲。徐：你是黎玲对象，你怎么称呼？苏：我姓苏。徐：苏老师，这房子你要吗？苏：住了20年，怎么不要，你啥意思？徐：投诉中心给我说，投诉的是黎女士，这是怎么回事？徐：既然房子你想要，咱们商量下怎么交钱的事？苏：交什么钱，20年之前已经交钱了，还交什么钱？徐：我明白了，好，再见”。兰雁管理人拟以通话内容证明黎玲放弃了优先购买权。（2）评估拍卖，评估：2018年2月2日至2018年2月7日，2020年5月12日至2020年5月13日淄博同生土地房地产评估有限公司分二次对19套、7套房屋进行了评估，涉案房屋评估价是224208.50元、191397.50元。2020年9月5日、2020年9月17日兰雁管理人委托山东金正拍卖有限公司在淄博晚报发布了拍卖公告，2020年9月8日发布了更正公告。拍卖：2018年7月13日、7月31日，2020年9月16日、9月28日，兰雁管理人委托山东金正拍卖有限公司，通过点拍网网络拍卖平台进行了四次公开拍卖，前两次流拍。9月28日拍卖时孙玲竞买了包括涉案房屋在内的四套房屋。2020年9月29日孙玲与兰雁管理人签订《房屋买卖合同》,交易价格1120.00元／平方米、房屋价款122494.40元。2020年10月12日，孙玲办理了淄博周村不动产权第0××0号不动产登记证书。本院认为，本案争议焦点为当事人对诉争房屋所主张的权利是否真实存在，孙玲能否依据其所主张的所有权排除黎玲所主张的优先购买权。分析如下：1994年12月始本区出售公有住房，坚持买卖自愿原则。诉争房屋因两户职工居住在同一套房屋内，作为特定历史条件下的产物，产权单位当时无法将其出售，产权仍属于企业，该行为不违反法律规定及国家政策。根据当时企业文件规定，黎玲交纳15000.00元房屋集资款未产生购买诉争房屋的后果。2015年8月法院裁定兰雁集团破产，指定兰雁管理人行使管理人职权，负责处理企业破产的相关事项，即兰雁管理人有权对包括诉争房屋在内的“两户一居”房屋进行处置。后兰雁管理人进行了房地产价值评估。委托公开拍卖时，未通知黎玲参加竞拍。孙玲拍得涉案房屋，已办理过户手续，取得不动产权证，应认定该房屋已经发生了物权变动的法律后果，孙玲依法对诉争房屋享有直接支配和排他的权利，故对其要求黎玲腾退返还诉争房屋的诉讼请求，本院予以支持。黎玲主张对涉案房屋享有优先购买权，系另一法律关系。兰雁管理人应按照前述《房屋买卖合同》约定，履行清退诉争房屋原住户集资款项的义务，妥善处理后续问题。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条第二款规定，判决如下：黎玲于本判决生效之日起三十日内从坐落于周村区房屋（不动产权第0××0号）及院落中迁出，将房屋及院落返还孙玲。案件受理费4485.00元，由黎玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长  王 涛审 判 员  魏俊菊人民陪审员  张玉宝二〇二一年八月十六日书 记 员  张 欣