广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0118民初2838号原告：广州市增城武庄农场，住所地广州市增城区新塘镇长巷村万田中路4号。经营者：武国泉。委托诉讼代理人：黄勇，广东合众之源律师事务所律师。委托诉讼代理人：李曾，广东合众之源律师事务所实习律师。被告：陈锐桂，男，1978年6月21日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：何雪萍，广东赵江新律师事务所律师。原告广州市增城武庄农场与被告陈锐桂土地租赁合同纠纷一案中，本院于2021年2月8日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通独任程序，公开开庭进行了审理。原告广州市增城武庄农场的经营者武国泉及委托诉讼代理人黄勇，被告陈锐桂及其委托诉讼代理人何雪萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市增城武庄农场向本院提出诉讼请求（庭审期间原告变更了诉讼请求）：一、被告继续履行《租用合同》；二、被告向原告支付拖欠的2019年3月至2020年11月的租金500000元（已扣减已付的60000元）；三、被告按照拖欠租金500000元的30%向原告支付违约金150000元；四、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告在1998年间通过公开协商方式承包了增城市××镇长××村民一、二经济合作社发包的75亩土地。2019年2月21日，原告与被告签订《租用合同》，合同约定原告将位于承包地范围内的10000平方的土地和地上建造的120平方米简易员工住房出租给被告，租期五年，从2019年起至2023年12月30日止，每年租金为320000元，即每季度（三个月）房地租金为80000元，双方约定被告应在每年每季度上旬10日前一次性付清当期的80000元租金。合同签订后，原告与被告约定从2019年3月起开始计算租金，但被告在原告交付涉案标的物后，仅支付了60000元的租金，剩余租金一直拖欠未支付。至2020年11月，被告已拖欠原告500000元租金未支付，经原告多次催讨，被告均以各种理由推脱拒不支付。现原告认为，双方签订的《租用合同》合法有效，双方应按约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，被告拒不支付租金的行为已构成违约，应承担继续履行并赔偿损失的违约责任。为此，原告提起诉讼，望判如所请。另外，被告擅自改变用途在涉案场地经营建筑垃圾的碎石场。120平方米的员工住房是在前任的养猪场拆除后建的，原告将员工住房出租给被告使用，被告除了使用住房外还自己搭建了停车棚，该停车棚属于违章建筑。由于碎石场污染环境，政府不允许被告经营，政府把电停了，被告用柴油机发电，拉集装箱到涉案场地继续经营。被告陈锐桂辩称：原、被告于2019年2月21日签订的房地《租用合同》是无效合同。一、原告的75亩农地虽然领取了《农村土地承包经营权证》，原告将10000平方米的房地租赁给被告，但原告没有依照该证申办（土地承包经营权变更登记）手续，属违法。二、原告虽然领取了《农村土地承包经营权证》，该证明确的用途是限于农业，但原告租给被告用途是非农业，合同也没有告知被告必须是用于农业，况且原告声称的已种植的果园、养殖场不存在，原告租给被告的用途是碎石之用，合同与实际相悖。三、原告出租给被告的房地属违法违建且没有合法的报建、建筑许可证等证照，属违法，属无权出租，且导致合同违法且无效，由于原告的违法所为，又对被告隐瞒真情，导致被告损失惨重。本租用合同的租赁物没有取得合法的报建手续，本租赁合同依法属无效合同。在2020年2月26日广州市规划和自然资源局就对原告的违法行为作出了《责令停止自然资源违法行为通知书》认定原告违法，此事实原告是清楚的，且造成被告损失，原告也是心知肚明的。综上所述，被告请求法院依法认定原被告所签订的合同无效。另外，被告没有擅自改变用途，租赁时原告知道被告租赁涉案场地用于碎石，而且原告也没有告知必须用于农业，也没有出示涉案场地的相关证件，同时，也隐瞒了涉案场地的房屋是违建，没有取得土地使用权证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证等，所有的房屋都是原来就有。被告在收到相关政府部门的整改通知后就把相关的通知请求与原告协商，要求其给出处理意见，因为被告不清楚相关的建筑属于违规建筑。在政府部门强制拆除后，又停水停电，根本不能作业，于是就把剩余的物料清理后就撤场了，撤场时间是2020年3月份。本院经审查认定事实如下：2019年2月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租用合同》，约定以下内容：乙方租用甲方农场内种养基地，座落在广州市增城区新塘镇长巷村民二社，广惠公路北面至彭子山下；乙方租用甲方原承包当地农用山荒地已种植丰产荔枝园与养殖场，约有10000平方房地面积给乙方使用期限五年，从2019年起至2023年12月30日止，乙方付甲方每年房地租金320000元；甲方收到乙方每年每季度3个月上述房地租金80000元，本合同押金100000元，此合同正式有效；约定乙方付给甲方租金时间为每年每季度上旬10日前一次性付清当时租金80000元，每逾期一天拖欠租金数额按加收1%计算逾期天数，甲方收取乙方违约金；如乙方逾期三个月没有按上述约定付清甲方当时租金与违约金，甲方有权无偿收回乙方租用权，甲方不退还乙方押金；租用期内，乙方保证不能造成周边环境污染，如有乙方无故损坏致死农场果树与绿化，乙方要按每株果树人民币1000计算补偿青苗费用给甲方；乙方租用房地必须要依法依规经营使用，如乙方违规经营使用造成甲方经济损失由乙方补偿甲方；等内容。2007年8月9日，增城市农业局出具《农村土地承包经营权证》，载明发包方全称增城市××镇长××村民一、二经济合作社，承包方代表姓名增城市新塘镇（原沙埔镇）长巷农场武国泉，承包方住址增城市××镇长××村，承包期限1998年3月10日至2048年3月9日止，承包土地用途为农业，地块名称木马坑，面积75亩，山地类型，四至是东万用公路边，南万用水库边，西冯山脚下，北广惠公路边。2020年2月26日，广州市规划和自然资源局向原告的经营者武国泉作出穗规划资源增资改[2020]0003707号《责令改正违法行为通知书》，载明：你单位在未办理用地审批手续的情况下，占用新塘镇万用水库暗冚（土名）广惠高速旁边的土地进行搭棚建房，根据相关法律规定，责令改正，恢复土地原状。2020年2月26日，广州市规划和自然资源局向原告的经营者武国泉作出穗规划资源增资停[2020]0000016号《责令停止自然资源违法行为通知书》，载明：经初查，你单位在未办理用地审批手续的情况下，在新塘镇万用水库暗冚（土名）广惠高速旁边的土地进行搭棚建房，根据有关规定，现责令立即停止上述违法行为。2020年3月25日，广州市增城区新塘镇长巷村民委员会向广州市和沣环保建材公司出具《通知》，通知该公司配合政府整治万田广惠公路周边环保行动，停止碎石场陈老板的供电，如不执行停电就按违规供电罚款后果自负。广州市和沣环保建材公司的法定代表人是被告。原告经营者武国泉与被告的微信聊天记录：2020年1月11日，武国泉：“已收租金三万，欠三个季度的租金，每个季度是八万，三八一共二十四万，还欠二十一万元租金。”被告：“武大哥租金减点可以吗”？武国泉：“先付10万元给我交差之后再商量”。被告：“不是有十万押金在你那里吗？”武国泉：“按我们租用合同约定，押金不能抵租金，我现在就是关照你押金抵租金，还要欠我租金十一万元。如你明年继续不走，现在又要交租金了。”2020年6月27日，武国泉：“陈老板，今天上午10点钟前，把我碎石场门卫锁匙送一个给我到顺欣广场等你们，我老总要到那地方去看看。”被告：“我有点事情出广州了，你要进去我叫工人把门打开吧，不锁就可以了。”庭审期间，原告陈述：1、我方于2019年2月将涉案土地交付给被告使用；2、我方出租给被告的是1万平方米的养殖场，被告至今没有撤场，没有把场地交还给我方；3、涉案土地上的员工住房没有规划许可证，是20世纪90年代建造的，当时不需要办理报建手续；4、被告没有与我方说过用于经营碎石场，被告当时说是做环保科技，没有污染；5、我方只是叫被告把门打开让我方进去看，但被告没有送钥匙过来，我方没有进去看，也没有拿到钥匙，我方至今没有收回涉案场地，我方至今没有收到被告交还的钥匙；6、100000元押金属于保证金，如果被告违约是要没收的，若合同被告认定无效我方不同意将100000元押金抵作被告应付的租金；7、违约金依据合同第三条，但是合同约定的违约金标准比较高，原告现起诉请求的违约金是不超过拖欠租金的30%；8、《租用合同》合法有效。被告陈述：1、原告没有告知涉案土地是农业用地，没有出示土地证，当时涉案土地已经没有养殖场的痕迹；2、2020年6月27日，原告说要进去看涉案场地，我的员工拿钥匙去涉案场地把门打开并把钥匙放在那里，原告有无去现场我方就不管了，原告肯定已经把场地收回了；3、2019年3月至2020年11月期间我方共向原告支付60000元租金；4、若法院最终认定合同无效，同意将100000元押金抵作应付的租金；5、原告主张的违约金的标准过高，2020年1月11日时原告说可以用押金抵作租金，当时又发生疫情，而且政府又发出了拆除违规建筑的通知，因此，违约金应该酌情免除；6、《租用合同》无效。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案为土地租赁合同纠纷，涉案合同的纠纷持续至2021年以后，故适用上述民法典的相关规定。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。原告与被告于2019年2月21日签订的《租用合同》中约定的租赁场地系作农业用途，但被告将涉案场地用于非农业用途，且租赁场地内的员工住房未取得规划许可，故该《租用合同》应属无效合同，原、被告对于合同无效均存在过错。如上所述，涉案《租用合同》无效，故原告请求被告继续履行合同，缺乏依据，本院不予支持。虽然合同无效，但是被告确实占有使用了涉案租赁场地，故被告应向原告支付场地的占有使用费。根据原、被告提供的证据及双方陈述可知，涉案场地虽在2020年3月期间被停电处理及拆除部分建筑物，但是被告此后并未向原告交还租赁场地直至2020年6月期间，因此，被告应向原告支付2019年3月至2020年6月的占有使用费，占有使用费的标准参照合同约定的租金标准计算，即占有使用费合计426666.67元（80000元/季度÷3个月×16个月），扣减被告已支付的60000元，被告仍应向原告支付366666.67元。由于合同无效，原告本应向被告退还押金100000元，但经本院询问被告同意将押金抵作租金（占有使用费），因此，本院准许被告用押金100000元抵作占有使用费，原告无需再向被告退还押金，即被告应向原告支付占用使用费266666.67元（366666.67元－100000元）。由于合同无效，原告主张被告支付违约金，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈锐桂于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市增城武庄农场支付占有使用费266666.67元；二、驳回原告广州市增城武庄农场的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10300元，由原告广州市增城武庄农场负担5000元，被告陈锐桂负担5300元。被告陈锐桂于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳上述案件受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇二一年八月六日书记员  阮柳静