浙江省义乌市人民法院    民事判决书    （2021）浙0782民初7540号     原告：吕永杰，男，1979年9月9日出生，汉族，住浙江省永康市。       委托诉讼代理人：吴淑萍、黄丹，浙江拓思律师事务所律师、实习律师。       被告：王春法，男，1957年6月9日出生，汉族，住浙江省义乌市。       被告：龚松琴，女，1960年7月18日出生，汉族，住浙江省义乌市。       二被告共同委托诉讼代理人：施丽娜，女，1987年1月19日出生，汉族，住浙江省义乌市，系二被告的儿媳。       原告吕永杰为与被告王春法、龚松琴合同纠纷一案，于2021年4月27日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序由审判员陈琳独任审判，于2021年5月25日公开开庭进行了审理。原告吕永杰的委托诉讼代理人吴淑萍，被告王春法、龚松琴及二被告的共同委托诉讼代理人施丽娜到庭参加了诉讼。本案因必须以另一案的审理结果为依据而另一案尚未审结，于2021年5月26日裁定中止审理。本案现已审理终结。       原告吕永杰向本院提出诉讼请求：1．确认原告与二被告于2019年9月3日签订的《置换权益转让合同》有效；2．判令二被告协助原告办理位于义乌市XX镇XX村社区高层楼房105平方米置换权益面积对应的权益凭证过户更名手续；3．判令二被告支付违约金（自2021年1月10日起按总房款万分之三计算至实际协助办理过户手续之日止）；4．判令二被告支付原告律师费20000元。庭审结束后，原告申请撤回第3项诉讼请求，本院予以准许。事实与理由：2019年9月3日，原告与二被告签订《置换权益转让合同》，约定二被告将其获得的义乌市XX镇XX村社区高层楼房可置换权益面积210平方米中的105平方米权益面积以成交单价7100元／㎡、总成交价格745500元转让给原告，且约定二被告应积极配合有关部门办理权益证，未及时配合办理，视为二被告违约及二被告应在权益凭证下发之日起之日起三十个工作日内协助原告将上述置换权益面积对应的权益凭证过户更名至原告或原告指定的第三方名下。后二被告借故拖延协助原告办理相关手续。原告认为，原、被告间的合同合法有效，二被告应协助原告办理权益凭证过户更名手续，且二被告行为已构成违约，原告亦有权要求二被告承担支付律师费及不配合办理权益凭证过户更名手续的违约金的民事责任。       被告王春法、龚松琴共同辩称，合同已经解除了。当时原告来我们村买权益证时，我们不知道权益证是什么东西，也不知道如何取得，权益面积有多少的问题。我认为在我们什么都不知道的情况下，原告拿了一份格式合同，对我们不公平，有欺诈行为。当时因为村里已经拆除，各户都已经搬出，居住不集中，微信群公布的信息都是由XX群公布的，我们可以提供相应证据证明我们在15个月内并未取得权益证。原告的格式合同让我们赔偿的违约金过高，也是属于炒房的一项。原告在XX村内购买了20多套房子，是炒房行为，一个人居住不可能买这么多。炒房合同是不成立的，缺少买卖合同和居住合同的组成要件。炒房合同原告并没有真实的意思表示购买房子，而是要求出卖方直接过户给指定第三人。综上，我们要求解除合同。律师费我们不承担。我们已经于2021年1月26日将定金15万元退还给原告，并通过短信的方式发给原告，跟他说明合同已经解除。       原告为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：       一、置换权益转让合同一份，证明：原告与二被告于2019年9月3日签订的《置换权益转让合同》，约定二被告将其获得的义乌市XX镇XX村社区高层楼房可置换权益面积210平方米中的105平方米权益面积以成交单价7100元／㎡、总成交价格745500元转让给原告，二被告应积极配合有关部门办理权益证，未及时配合办理，视为二被告违约及二被告应在权益凭证下发之日起三十个工作日内协助原告将上述置换权益面积对应的权益凭证过户更名至原告或原告指定的第三方名下，且二被告不配合办理权益凭证或过户更名手续，每逾期一日，二被告应按总房款万分之三向原告支付违约金以及约定守约方因主张权利而支出的律师费等有关费用由违约方违约的事实。       二、收款收据一份，证明：原告于2019年9月3日支付150000元至二被告处的事实。       三、录音及通话录音文字整理材料、通话详单各一份，证明：被告王春法不配合原告办理权益凭证以及权益凭证过户更名手续，构成违约的事实。       四、关于XX镇XX区块高层权益面积放开交易的函复印件一份，证明：义乌市XX镇XX村社区高层楼房权益面积交易自2021年1月10日起放开交易的事实。       五、委托合同及发票各一份，证明：原告因主张权利花费律师费20000元的事实。       二被告质证认为，对证据一，真实性没有异议，名字是两被告自己签的。补充协议的内容是我们提出来后要求原告写上去的。对证据二，真实性没有异议，15万元已经收到过，但是已经原路退还给原告。对证据三，光盘收到过，但是没有听过。王春法没有接到过这个电话，139XXXXXXXX这个号码是龚松琴的。我们是9月14日接到通知交钱的。录音我们回去听听再核实一下。对证据四，是政府发的文件，我们权益证还没有到手。文件内容可以说明之前的交易不是被政府认可的，我们和原告的买卖合同是在2019年9月3日签订的，到政府允许交易已经超出了15个月，我们认为合同是符合解除条件的。对证据五，委托合同、发票的真实性没有异议，但是律师费不应由我们承担，我们没有违约。       二被告为支持其抗辩，向本院提供如下证据：       一、短信截图打印件各一份，证明：合同约定的解除条件成就，被告通知原告解除合同的事实。       二、银行业务回单一份，证明：被告在2021年1月26日将15万元定金返还给原告的事实。       三、XX村微信聊天记录一份（打印件），证明：被告在2021年1月18日并未取得权益证的事实。王某1是XX村的文书，XX群里的相关通知都是他发的。       四、农村信用社缴费凭证一份（打印件），证明：被告侄女也是XX村三组，跟被告是同批次的，于2020年9月17日交10万元保证金做权益证的事实。       原告质证认为，对证据一、二，真实性没有异议，证明目的有异议，被告确实把钱退回来了，但是结合原告的录音，可以看到原告及时提出异议，并且明确告知要求继续履行合同，解除条件不成就。对证据三，真实性不清楚，原告没有在群里，不了解群信息。但是XX村的权益证可以做证，是能够从聊天记录中可以体现出来的。结合被告自己所说2020年9月14日通知做证，进一步证实了本案的合同不符合解除条件的事实。对证据四，真实性没有异议。       根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院对上述证据认证如下：       原告提供的证据中，对证据一的真实性予以确认，可以证明原告与二被告于2019年9月3日签订涉案《置换权益转让合同》。对证据二的真实性予以确认，可以证明原告已向二被告支付购房定金15万元。对证据三的真实性予以确认。对证据四的真实性予以确认，可以证明XX镇XX区块高层权益面积交易自2021年1月10日放开交易的事实。对证据五的真实性予以确认，可以证明原告因本案支出律师费用20000元的事实，但是否属于被告履约赔偿范围需另行认定。       二被告提供的证据中，对证据一、证据二的真实性予以确认，但二被告该解除行为的效力如何应结合全案证据另行评价。证据三系微信群聊天记录截图，不能仅凭该证据达到二被告的证明目的。对证据四的真实性予以确认。       根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定以下事实：       二被告系夫妻关系。2019年9月3日，原告吕永杰（乙方）与被告王春法、龚松琴（甲方）签订《置换权益转让合同》一份，约定：甲方所在村庄进行旧村改造参加义乌市城乡新社区聚集建设，甲方因此获得义乌市XX镇XX村社区的高层房屋可置换权益面积210平方米，经共有权人协商一致，将其中的105平方米权益面积转让给乙方；甲乙双方同意，上述置换权益面积的成交单价为7100元／平方米，总成交价格为745500元，上述置换权益面积对应的房产的建造成本，过户产生的费用由乙方承担；甲方应积极配合有关部门办理权益凭证，积极配合有关部门签字，提交办理证件所需的有关材料，缴纳建房保证金等有关费用，是否积极配合的考核标准为政府相关部门通知可以办理相关手续7天内是否配合办理有关手续，未及时配合办理即视为甲方违约；甲方应在权益凭证下发之日起三十个工作日内协助乙方将上述置换权益面积对应的权益凭证过户更名至乙方或乙方指定的第三方名下；甲方不配合乙方办理权益凭证或不配合办理权益凭证过户更名手续的，乙方有权追究甲方违约责任，每逾期一日，甲方应按总房款的万分之三向乙方支付违约金，逾期超过三十日，乙方有权解除合同，要求甲方支付总房款30％的违约金并赔偿乙方损失；乙方应在签订本合同时支付150000元作为购买新社区集聚建设权益面积的定金；守约方为主张权利而支出的律师费、诉讼费、差旅费、公证费等有关费用概由违约方承担。合同亦约定了双方其他权利义务事宜。合同上另手写补充协议：1．本合同签订之日起因政府政策原因导致甲方在15个月内无法取得权益证的情况下，本合同解除，甲方退还乙方购房定金，到期之日起7个工作日内退还给乙方；2．甲方在办理权益证时交纳的保证金最终归属甲方；3．就本合同第四条第一款中约定的时效，如因政府政策原因不能配合办理相应手续，甲方不算违约。上述合同落款处有原告吕永杰与被告王春法、龚松琴签字、捺印。同日，被告王春法向原告吕永杰出具收款收据一份，载明：今收到吕永杰交来购买XX镇XX村拆迁改造高层集聚房屋置换权益面积105平方米的定金150000元。2020年11月26日，二被告向义乌市XX镇人民政府缴纳XX村集聚安置所需的保证金100000元。2021年1月26日，被告王春法通过转账方式向原告吕永杰支付150000元，并标注用途为“权益证购买定金退还”；同日，原告就上述定金退还情况电话联系被告王春法，被告王春法多次表示“我们已经到期了”“我们已经超过时间了”。后二被告于2021年2月5日通过短信方式通知原告吕永杰：“根据你我双方于2019年9月2日（此处存在笔误，应为“2019年9月3日”）签订的《置换权益转让合同》的约定，在15个月内无法取得权益证的情况下，合同解除，退还购买定金。政府并没有在你我双方约定的期限内颁发权益证，故我方已通过通信的形式通知你解除合同，并已原路退还定金。现我方再一次通知你”。另查明，二被告已于2021年3月8日取得位于XX·XX安置区块的权益面积210平方米的权益凭证【权益证号：100（2021）J001821】，其中可转让高层公寓面积150平方米，不可转让高层公寓面积60平方米；上述权益证中包括双方在本案中交易的面积部分。涉案房屋权益面积所在的XX·XX安置区块高层权益面积自2021年1月10日放开交易，已可办理相关权益面积转让过户手续。再查明，原告为本案支出律师费用20000元。       本院认为，原告与二被告签订的《置换权益转让合同》及补充协议系双方真实意思表示，经双方签字、捺印确认，内容不违反有关法律及行政法规的强制性规定，亦不存在其他无效情形，涉案合同合法有效，对合同双方均具有约束力，对原告第一项诉讼请求，本院予以支持。现原告已按约支付购房定金150000元，在当前可办理相关权益面积转让过户手续的情况下，二被告亦应按约协助原告办理涉案105平方米权益面积的变更登记手续。原告主张由二被告承担其因主张权利所支出律师费用的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。至于二被告所称已通过通知原告并返还定金的方式解除涉案合同的抗辩，本院认为，根据双方补充协议中约定“因政府政策原因导致甲方在15个月内无法取得权益证的情况下，本合同解除”，可见涉案合同系附解除条件的合同。结合合同目的、上下文条款及通常交易习惯，此处的合同解除条件应理解为客观上无法取得权益证。本案中，二被告自认通知缴纳保证金的时间为2020年9月14日，但实际缴纳保证金的时间为2020年11月26日；二被告仅以微信聊天记录截图证明未按时取得权益证系政府政策原因导致，本院不予支持。此外，从二被告的行为来看，缴纳保证金的通知虽并未明确截止日期，但在取得权益证并无客观障碍的情况下，二被告消极缴纳保证金的行为导致解除条件成就的期间经过，系恶意促成合同解除条件成就，应视为解除条件不成就，二被告并不享有约定解除权，其解除合同的行为无效。故对二被告该项抗辩，本院不予支持。同时，二被告辩称涉案合同系格式条款合同对其不公平，本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，涉案合同中有关转让面积、转让价格、付款方式及违约责任等主要内容均经双方协商确认，并结合涉案合同的签订过程、合同双方情况看，涉案合同不属于格式条款合同。故对二被告该项抗辩主张，本院亦不予支持。综上，对原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。另，按照合同约定，原告应在变更登记当日付清转让尾款，为避免诉累和一次性解决矛盾纠纷，本院在本案中一并处理，因二被告已于2021年1月26日将150000元定金退还给原告，故原告应在本判决生效之日起三日内向三被告支付该150000元，余款595500元于权益面积变更登记完毕当日支付给二被告。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：       一、原告吕永杰与被告王春法、龚松琴于2019年9月3日签订的《置换权益转让合同》有效。       二、原告吕永杰于本判决生效之日起三日内支付被告王春法、龚松琴已退还的定金150000元；被告王春法、龚松琴于本判决生效之日起十五日内协助原告吕永杰办理位于XX·XX安置区块105平方米高层公寓权益面积【权益证号：100（2021）J001821】的变更登记手续；原告吕永杰于变更登记完毕当日支付被告王春法、龚松琴权益面积转让余款595500元。       三、被告王春法、龚松琴于本判决生效之日起十日内支付原告吕永杰为实现本案债权支出的律师费用20000元。       以上双方互负的金钱债务可相互抵扣。       如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费5749元，由二被告负担。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。       审判员陈琳     二○二一年八月十九日     法官助理倪淑萍     书记员丁建建