江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0982民初1232号原告：叶雨红，女，1966年8月7日出生，汉族，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：王慧敏（系原告叶雨红女儿），女，1989年9月19日出生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：束必晟，江苏众连晟律师事务所律师。被告：汤粉银，女，1941年9月5日出生，汉族，户籍地盐城市大丰区。被告：叶庆武，男，1962年11月3日出生，汉族，住盐城市。被告：叶庆林，女，1965年10月8日出生，汉族，户籍地盐城市大丰区。被告：叶丽红，女，1970年8月4日出生，户籍地盐城市大丰区。上述四名被告共同委托诉讼代理人：董爱军，江苏涤非律师事务所律师。原告叶雨红与被告汤粉银、叶庆武、叶庆林、叶丽红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用小额诉讼程序于2021年3月2日公开开庭进行了审理。原告叶雨红及其委托诉讼代理人王慧敏、束必晟，被告汤粉银、叶庆武、叶庆林、叶丽红的共同委托代理人董爱军到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2021年7月12日再次公开开庭进行了审理。原告叶雨红及其委托诉讼代理人束必晟，被告汤粉银、叶庆武、叶庆林、叶丽红的共同委托代理人董爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶雨红向本院提出诉讼请求：1.确认叶雨红与叶某于2003年1月10日签订的《住房转让协议》合法有效；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：叶某（2018年病故）、汤粉银夫妇分别为叶雨红的叔、婶。2002年1月29日，原大丰市化工厂破产清算将原有宿舍卖给职工，叶某以2111.36元购得坐落于盐城市大丰区西河口化工厂宿舍区7幢72号房屋。2003年1月7日，叶某取得该房屋所有权证书。2003年1月10日，叶雨红与叶某签订《住房转让协议》，约定将该房以4000元价格转让给叶雨红，并将该房屋及所有权证书交付叶雨红，汤粉银收取叶雨红4000元购房款。叶雨红接收该房屋进行简单装修居住使用至今。后叶雨红一直要求叶某、汤粉银协助办理过户，均无果。被告汤粉银、叶庆武、叶庆林、叶丽红共同辩称，案涉房屋系叶某与汤粉银夫妻关系存续期间取得，系双方的共同财产，原告因生活需求借住该房。叶某处分案涉房屋汤粉银不知情，且未追认。原告不属于善意第三人，其主张与叶某签订《住房转让协议》有效的请求不能成立。原告叶雨红围绕诉讼请求依法提交了售房协议、职工住房处置价款收据凭证、收款收据、告知函复印件，住房转让协议、房屋所有权证、江苏省普通用户电费统一发票原件，电话录音记录（光盘）及证人证言等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2002年1月29日，原大丰市化工厂清算组与叶某订立《售房协议》约定：原大丰市化工厂因宣告破产，为安置好职工生活，将原有职工宿舍处置给职工，产权归职工所有，叶某以2111.36元购得原大丰市化工厂宿舍区7幢72号房屋（其中主房1.5间、厨房1间）。2013年1月7日，叶某取得该房屋《房屋所有权证》（大丰房权证大中字第××号）载明：房屋所有权人/叶某，房屋坐落/市西河口化工厂宿舍7幢72号，产别/私有财产，建筑面积（平方米）为40.32和12.28，共有人等0人等内容。2003年1月10日，叶某与叶雨红订立《住房转让协议》载明：“叶某将坐落在市化工厂宿舍区的私人住房（原化工厂转让给本人）按现状整套优价转让给叶雨红所有，转让价为肆仟元整，原单位办理产权时一并转让交叶雨红所有，双方绝不反悔！”叶某与叶雨红分别在该协议下方签名捺印。后叶雨红依约交付房款、叶某依约交付房屋及房屋所有权证，叶雨红取得案涉房屋一直占有使用至今。又查明，叶某与汤粉银系夫妻关系，共生有三名子女，分别为叶庆武、叶庆林、叶丽红。叶某、汤粉银夫妇分别为叶雨红之叔、婶，均系原大丰市化工厂职工。2018年1月18日，叶某病故。另，2021年3月16日，盐城市大丰区城市建设指挥部办公室向区自然资源和规划局致《告知函》载明：“…西河口社区地块、…等21个项目列入2021年房屋征迁计划。根据相关规定，特通知贵单位暂停办理上述21个项目征迁范围内的下列相关手续：（一）新建、扩建、改建房屋及附属物；（二）改变房屋、土地用途；（三）转移房屋所有权、设定房屋抵押权以及租赁房屋；（四）以被征迁房屋为注册地址办理工商登记和事业单位、社会团体登记；（五）其他不当增加补偿费用的行为。”2021年2月5日，原告叶雨红向本院提起诉讼，主张被告协助其办理盐城市大丰区西河口化工厂宿舍7幢72号房屋的产权过户登记手续并承担本案的诉讼费用。审理中，因案涉房屋位于西河口社区地块，该地块列入2021年房屋征迁计划，暂停办理上述征迁范围内的转移房屋所有权相关手续，原告叶雨红遂变更诉讼请求为确认其与叶某于2003年1月10日签订的《住房转让协议》合法有效及诉讼费用由被告承担。本院认为，一方面，本案原告(买受方)与叶某（出卖方）订立的《住房转让协议》是双方当事人真实意思表示，该协议不属于合同法第五十二条规定的合同无效情形；亦符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定。一方面，叶某作为登记的“房屋所有权人”，又为原告叔父之特殊身份，双方订立《住房转让协议》系发生在叶某与被告汤粉银夫妻关系存续期间，即使该协议仅有叶某一人签名捺印，原告当时完全有理由相信叶某有权处分案涉房屋以及身为叶某配偶的被告汤粉银知情无异议；且订立协议后双方即依约分别履行了买受方交付房款、出卖方交付房屋及房屋所有权证的义务，原告取得讼争房屋居住使用至今；该讼争房屋已交付多年虽未及时按照法律规定办理所有权转移登记，但从保护交易安全考虑，并不当然影响《住房转让协议》的成立有效。故对原告主张确认其与叶某订立的《住房转让协议》》有效的请求，本院依法予以支持。被告辩称原告借用案涉房屋未举证、叶某无权处分致《住房屋转让协议》无效的理由不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：原告叶雨红与叶华于2003年1月10日订立的《住房转让协议》有效。案件受理费50元，由原告叶雨红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  韩云龙人民陪审员  徐 政人民陪审员  葛 新二〇二一年八月五日法官 助理  朱月明书 记 员  李 霞附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。3、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。