湖南省沅陵县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1222民初2008号原告：沅陵县天宇物业管理有限公司，住所地：湖南省沅陵县沅陵镇天宁南路39号，统一社会信用代码：9143122278804020X3。法定代表人：钟剑云，总经理。委托诉讼代理人：李国展，湖南兴沅律师事务所律师，执业证号：14312200010266291，代理权限：特别授权。被告:黄永康，男，1987年11月26日出生，汉族，湖南省沅陵县人，居民，户籍地：湖南省沅陵县，现住湖南省沅陵县。原告沅陵县天宇物业管理有限公司与被告黄永康物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月6日受理后，依法适用简易程序，并于2021年9月1日公开开庭进行了审理。原告沅陵县天宇物业管理有限公司的委托诉讼代理人李国展、被告黄永康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沅陵县天宇物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告黄永康向原告沅陵县天宇物业管理有限公司支付物业管理费3268元；2.判决被告黄永康逾期缴费造成的损失874元（按年度拖欠总额每日万分之五计算）；3.由被告黄永康承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告沅陵县天宇物业管理有限公司是依法成立的物业服务企业，自2012年3月15日起就受托为沅陵县国际商业广场商住小区提供前期物业服务管理工作。被告黄永康系该小区6栋1单元1801号住宅的业主，住宅建筑面积118.42㎡。2015年3月2日，被告黄永康办理了住宅入住手续，与原告签订了由原告提供物业服务、被告每月按住宅建筑面积每平方米1.2元的标准交纳物业管理费的《物业服务合同》。合同签订后，原告公司依约提供物业管理服务工作，但被告黄永康自2019年5月1日起至2021年3月31日共拖欠物业管理费3268元。被告黄永康应按约定交纳费用，拖欠费用违反合同约定，该违约行为造成原告公司经济损失874元，应予赔偿。被告黄永康辩称，不是被告不愿意交纳物业管理费，而是因为双方对交费没有约定具体时间、住宅房屋渗水未解决好、公共收支未予公开、收费不开具发票、物业公司下班后不能进行水费充值等原因，被告才不愿意交纳物业管理费。经审理查明，原告沅陵县天宇物业管理有限公司是于2006年5月29日登记设立的物业服务企业，2012年3月15日进驻沅陵县御鑫城小区，为该小区提供前期物业服务。被告黄永康是沅陵县沅陵镇御鑫城小区6栋1单元1801室住宅的业主，住宅建筑面积为118.42㎡。2015年3月2日，被告黄永康入住御鑫城小区收房时与原告沅陵县天宇物业管理有限公司签订《物业服务合同》，该合同约定了物业服务的内容及范围、物业服务的项目、收费标准及办法、双方的权利与义务、违约责任等。该前期物业服务合同中明确约定了物业收费标准即平方米每月1.2元，按月交纳，亦可按季度或按照年度一次性提前交纳物业管理费，违约方赔偿损失。原告沅陵县天宇物业管理有限公司自2012年3月15日进驻沅陵县御鑫城小区后至今，一直为该小区提供物业管理，履行合同约定的物业管理的义务。自2015年3月2日起，沅陵县沅陵镇御鑫城小区6栋1单元1801室住宅的物业管理费除由沅陵天赐房地产开发有限公司代交至2019年4月30日外，被告黄永康未向原告沅陵县天宇物业管理有限公司交纳物业管理费，至2021年3月31日欠物业管理费3268.39元（118.42×1.2×23），原告沅陵县天宇物业管理有限公司书面通知被告黄永康交纳物业管理费，但被告黄永康以对交费没有约定具体时间、房屋渗水未得解决、公共收支未予公开等事由拒绝交纳物业管理费。上述事实，有原、被告的当庭陈述、《物业管理委托协议书》、《商品房买卖合同》、《入伙通知书》、交房流程单、房屋验收表、《物业服务合同》、《绿化养护合同》、《电梯维修保养合同》、御鑫城小区室外排污管井巡查记录、消杀毒工作记录、室外给排水设施检查保养记录表、化粪池清理记录、消防泵房维修保养记录、电梯故障报修处理记录、部门维修明细账、物业服务活动照片等等合法有效的证据证实，足以认定。本院认为，物业服务不仅具有个体特性，而且还更具有公众性。建设文明、和谐、卫生、有序的小区，需要每个业主与物业服务企业一道相向而行，维护好物业服务的良好秩序。原、被告所签订的《物业服务合同》是依法签订的，对原、被告均具有法律约束力。在合同的履行过程中，业主及物业服务企业都要尽力履行自己的义务。原告沅陵县天宇物业管理有限公司依照约定向沅陵县御鑫城小区提供了物业服务，被告黄永康作为小区业主不仅能享受物业公司提供的有个体需求的物业服务，而且被告黄永康作为小区公众的一员，被告黄永康更多地享受了物业服务企业提供的公共服务，被告黄永康以对交费没有约定具体时间、房屋渗水未得解决、公共收支未予公开等事由作为拒交物业管理费的理由，不仅缺乏事实依据，而且抗辩的理由也不能成立。被告黄永康应当按照约定向物业服务企业交纳物业服务费，不得以未接受物业服务或者物业服务义务外的相关问题没有得到解决为由拒绝支付物业费。原告沅陵县天宇物业管理有限公司要求被告黄永康支付2019年5月1日至2021年3月31日所欠物业服务费3268元，该主张的事实清楚，请求的理由成立，本院予以支持。关于拖欠物业费的违约赔偿。被告黄永康在接受物业服务后未按约定缴纳物业费，不仅损害了小区的物业服务秩序，也违反了约定，行为构成了违约，应当按照合同承担违约责任。在前期物业服务合同中，双方虽约定违约损失赔偿，但没有明确约定违约金的计算标准，原告沅陵县天宇物业管理有限公司在本案中也未提交证据证明因被告的违约行为造成的具体损失。因此，原告沅陵县天宇物业管理有限公司要求被告黄永康按照年度拖欠物业费的总额的每日万分之五计算赔偿损失缺乏事实依据，本院对原告沅陵县天宇物业管理有限公司要求赔偿违约损失的诉讼请求不予支持。综上所述，被告黄永康应当按照约定向原告沅陵县天宇物业管理有限公司交纳物业服务费。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告黄永康向原告沅陵县天宇物业管理有限公司支付2019年5月1日至2021年3月31日所欠物业管理费3268元，限在本判决生效之日起三日内付清；二、驳回原告沅陵县天宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告沅陵县天宇物业管理有限公司负担3元，被告黄永康负担22元。本判决为终审判决。审判员 张 辉二〇二一年九月一日书记员 向馨然附:本案所适用相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。