江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终1669号上诉人（原审原告、反诉被告）：张兵，男，1994年5月9日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：张志年，男，1970年10月14日出生，汉族，住江苏省宝应县，系张兵父亲。委托诉讼代理人：谭训，江苏金银河律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏枘森商业管理有限公司，住所地江苏省镇江市丹徒区长香西大道536号。法定代表人：徐俊，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：江苏瑞发投资管理有限公司，住所地江苏省镇江市丹徒区长香西大道536号。法定代表人：徐俊，该公司执行董事。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘晶晶，江苏金荣恒顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永燕，江苏金荣恒顺律师事务所律师。上诉人张兵因与被上诉人江苏枘森商业管理有限公司（以下简称枘森公司）、江苏瑞发投资管理有限公司（以下简称瑞发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江市丹徒区人民法院（2021）苏1112民初384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张兵上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1.涉案《商铺租赁合同》明确约定的租期系2019年3月1日至2029年2月28日，租赁标的物为3-415号房产物业及配套设施。但枘森公司于2019年3、4月份通过群发短信告知商户3号楼定于2019年6月整体交付，可见枘森公司在2019年3月1日尚未将房屋交付张兵。且涉案商场整体未对外营业，没有电梯、水电等相关配套设施，张兵事实上也无法经营餐饮。2.涉案的新天地广场一直处于处于毛坯状态，电梯等配套设施至2019年11月左右才陆续安装，且安装后一直处于停运状态，也存在无法正常供水、电等情形，商场公共设施无法使用，至2020年因新冠疫情影响，商场彻底关闭。一审法院认定张兵诉讼时3号楼商铺大多未恢复正常营业，手扶电梯也未保持正常运营是受新冠疫情等影响，与事实不符。根本原因在于广场配套设施不完善，招商引资失败。枘森公司也因此承诺过不予收取租金，以稳定商户情绪。3.涉案张兵承租的商铺位置很差，其之所以选择该商铺，完全是因为枘森公司宣传的大型影院入驻事宜。双方虽未在合同中明确大型影院入驻的内容，但是其属于合同的一部分，枘森公司应当履行相关义务，枘森公司未予履行已经构成违约，张兵有权据此解除合同。4.一审法院认定涉案房屋系合法建筑，虽未通过消防验收，但消防设施齐全，不影响房屋交付使用，并已经整改，系认定事实不清。涉案房屋没有房产证，也没有提交建设工程许可证及住建部门的竣工手续。一审中，枘森公司自认房屋没有竣工验收证明，政府手续未到位，土地使用权性质存在问题等情形。涉案房屋所在土地是划拨土地性质，依法是明令禁止出租的。镇江技师学院与瑞发公司签订的协议未经人民政府批准，是无效的。涉案土地是教学用地，涉案房屋被用作商业用途，属于违法改变用途。且涉案房屋所在新天地广场面积大于一万平方米，属于特殊建设工程，依法应当申请消防验收，未经验收或验收不合格，禁止投入使用。枘森公司未提交消防验收合格证明，且被消防大队处罚，足以说明其验收不合格，整体禁止投入使用。5.根据涉案商场的状况，起码至2020年9月26日才能开始履行租赁合同、计算租金，而此前张兵已经支付了24.8万元，且未实际使用房屋，未正常对外经营，一审判令张兵再行支付12.4万元，有违公平原则。加上新冠疫情影响，履行合同的客观情况发生重大变化，仍以每年6.2万元标准支付租金也是不公平的。涉案租赁合同即使不能以枘森公司违约而解除，也可以适用不可抗力或约定解除，以及民法典第563条的规定解除。6.一审法院在第一次庭审中，阻止张兵的代理人向枘森公司代理人周以亮发问，系程序违法。也导致案件相关事实未予查清。被上诉人枘森公司、瑞发公司辩称：1.一审查明事实清楚，适用法律正确。枘森公司已经根据双方合同的约定提供了相应的配套设施，张兵所主张的电影院的设置并不在合同约定中。即使存在停水、停电情况也是偶尔的，是因为冬天水管爆裂或因为装修需要停水停电，在停水停电期间已经做出合理安排，枘森公司已经遵守合同约定，提供了可以合法经营的房屋且在合同履行过程中也不存在违约行为。2.一审中，枘森公司、瑞发公司已经提供了本案工程的竣工验收证明，可以证明本案工程已经验收合格可以交付使用。根据消防验收的程序以及整改通过之后处以罚款的程序，可以证明涉案房屋已经经过了消防验收，只不过因为土地性质的变化，消防部门要与其他相关的行政部门协商后才能颁发证书。但涉案工程不存在消防方面的隐患，可以正常的投入使用。3.一审法官多次明确的询问并向张兵释明，其均坚持解除合同的理由是因为枘森公司违约。现在张兵又主张因不可抗力或合同约定解除合同与一审的主张相违背，属于变更诉讼请求的范围，不应当在二审中进行处理。张兵在二审中以镇江技师学院与瑞发公司签订的合作开发协议无效为由，认为本案租赁合同是无效的，该观点与一审中的观点也是矛盾的。一审中，张兵诉请要求解除双方的合同，解除的前提是合同有效。4.一审中，周以亮已经出庭并接受了张兵的相关询问，对张兵所提供的录音证据也已经做出详细解释。故一审法院关于本案的审理并不存在违法现象。双方的涉案的租赁合同签订后，枘森公司即将房屋交付给张兵使用，从张兵与周以亮的录音中提及将本案房屋转租的情况等事实可以证实，涉案房屋自租赁合同签订后即处于张兵的实际控制中。张兵向一审法院起诉请求：1.请求判令解除其与枘森公司于2018年10月30日签订的《商铺租赁合同》；2.请求判令枘森公司返还租金24.8万元及利息（以24.8万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2018年10月30日起计算至实际给付之日止）；3.请求判令瑞发公司对枘森公司的第二项义务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费等费用由枘森公司、瑞发公司承担。枘森公司向一审法院提出反诉请求：1.判令张兵支付拖欠的两期租金合计12.4万元及相应利息（第一期租金利息以6.2万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2019年9月1日起计算至实际给付之日止；第二期租金利息以6.2万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年9月1日起计算至实际给付之日止）；2.本案的反诉费用由张兵承担。一审法院认定事实：枘森公司系法人独资的有限责任公司，瑞发公司系该公司唯一股东。案涉新天地商业广场坐落于镇江市，其所在土地的国有建设用地使用权系镇江技师学院单独所有，不动产权证号为苏（2018）镇江市不动产权第0060709号。2015年10月19日，镇江技师学院与瑞发公司签订《镇江技师学院快捷酒店、东实训中心及配套投资建设协议》一份，约定由瑞发公司对前述土地投资建设房屋及相关设施，瑞发公司对投资项目中约定由其使用的部分拥有23年的独立经营、使用、管理权。案涉建筑的开工日期为2016年8月8日，竣工日期为2018年9月30日。2018年10月30日，枘森公司与张兵签订《商铺租赁合同》一份，约定张兵（乙方）承租枘森公司（甲方）位于江苏省镇江市丹徒区长香西大道538号新天地商业广场房屋房号3-415之房产物业及配套设施。合同载明：该物业建筑面积为65.86平方米；该物业乙方作为餐饮用途；乙方的承租期限为10年，即从2019年3月1日起至2029年2月28日止；商铺以套计算租金，年租金为6.2万元/年，总租金62万元；按照“先租后用”的原则，签订租赁合同当日支付首次40%租金，计24.8万元；剩余60%租金自2019年至2024年，每年9月1日前各支付6.2万元；在租赁期间，该物业所发生的水、电、管理费、电话费及其它相关杂费均由乙方支付；租赁期间，乙方不得无故解除合同，如乙方提前终止合同，须缴清租赁期间的租金及相关杂费，并承担相关违约责任。合同签订当日，张兵即向枘森公司支付了案涉3-415商铺40%的租金计24.8万元，枘森公司亦出具了相应的收据。枘森公司于2019年3月和4月通过群发手机短信方式，向包含张兵在内的商户发送通知，告知商户新天地商业广场3号楼定于2019年6月份整体交付，请各商户积极配合，提前完成装修事宜。如商铺在2019年6月份之前未能完成装修事宜，枘森公司将在2019年9月1日起向商户正式起算房租。后张兵所在楼层的其他商铺均已装修完毕并进行营业，张兵商铺至今一直未进行装修，仍处于毛坯状态。该商铺玻璃门已被上锁关闭，门上所贴纸张上内容为“门面出租180××××1259”，该手机号码与张兵提供给枘森公司的手机联系方式一致。2020年初，因新冠疫情防控需要，新天地商业广场停止营业。2020年暑假期间，张兵电话联系枘森公司商管部主任周以亮沟通案涉商铺转租及房租收取的相关事宜，并询问大型电影院招商进展，周以亮称引进大型电影院暂时搁置，房租尚未起算，正式起算房租会发通知并达成补充约定，同时周以亮告知张兵可以对外转让商铺但设备转让不得强制收转让费。2020年9月15日，枘森公司向新天地商业广场商户发布《关于装修免租期及相关规定》的通知，通知称：商场将于近期恢复营业；与商场新签订合同2020年尚未入场装修或正在装修的商户，自商场通知正式营业之日起，20天装修免租期，20天免租期结束开始结算租金；对于正常原已营业，还未起算房租商家，自商场通知正式营业之日起一律正式起算房租。2020年9月21日，枘森公司发布营业通知称，新天地商场自2020年9月26日开始正式营业。因该商业广场的主要消费群体为在校学生，受周边学校针对新冠疫情防控要求对学生所采取的管理制度等因素的影响，张兵提起诉讼时商业广场3号楼的商铺大多未恢复正常营业，手扶电梯也未保持正常运营状态。另查明，案涉房屋在建设时已经取得建设工程规划许可证。2020年9月29日，新天地商业广场消防监督检查不合格，具体问题为：消防控制室报警主机存在故障；屋顶水箱内稳压泵关闭；屋顶消水箱无水。镇江市丹徒区消防救援大队责令枘森公司于2020年11月18日前改正，并向其下达了镇徒（消）行罚决字（2020）0035号行政处罚决定书。10月21日，江苏杰宏安装工程有限公司负责完成了新天地广场的消防整改项目。一审法院认为：案涉租赁合同签订及当事人在履行合同过程中发生争议的时间均发生在民法典施行前，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定。关于本诉，张兵与枘森公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行义务。张兵认为枘森公司违反了合同的约定，至今未交付房屋，导致其不能实现合同目的，要求解除合同并返还租金、承担利息损失，与事实不符，不能得到支持。理由如下：1.在张兵与枘森公司签订《商铺租赁合同》时，案涉建筑已经竣工，合同中约定了张兵承租的期限为从2019年3月1日起至2029年2月28日止，双方并未特别约定合同签订后还需要办理房屋交付手续，故一般情况下，自2019年3月1日始，张兵即可直接行使承租人的权利。这一点，从枘森公司两次发通知催促商户进行装修而非及时办理租赁物交付手续中也可以反映；2.案涉商铺实际已经处于张兵的控制中。案涉商铺已经上锁并张贴了转租广告，并未处于失管状态，从张兵积极寻找转租人并与枘森公司工作人员商谈转租或退租事项中也可以看出，张兵因商场人气不高不能顺利转租而欲解除合同，并非是商铺达不到交付的条件。张兵称商铺被锁及张贴转租广告并非他本人或者委托他人所为或默许他人所为，但该辩解缺乏可信度。从有意向承租人按照该转租广告上的联系方式与张兵进行联系并商谈转租事宜，就可以说明张兵已经知晓其以自己名义对外转租商铺；3.张兵所称工程烂尾、配套设施不完善与事实不符。案涉建筑在取得建设工程规划许可后进行施工，早已竣工，商场也整体交付使用并营业。虽在营业中出现短期断电、停水情形，这也属于一般人能够预见和容忍的新建筑在开始使用工程中出现的情况，且物业也即时进行了报修和维护；因商场人员稀少，手扶电梯停用，也系物业管理采取的节能和减损措施，并非设施不全；至于枘森公司所宣传的大型影院招商事宜，因双方并未在租赁合同中约定枘森公司相应的违约责任，张兵不能以此为由解除合同；案涉建筑虽未通过消防验收，但消防设施已经齐全，并未影响到讼争租赁物的交付使用，故张兵亦无权以此为由要求解除合同。综上，张兵以枘森公司违约或者案涉房屋违反法律强制性规定的使用条件为由要求解除合同，一审法院不予支持。对于枘森公司要求张兵支付租金12.4万元的反诉请求，因按照合同的约定，该两笔租金的支付期限已届满，故枘森公司有权主张，一审法院依法予以支持。关于租金利息，考虑到枘森公司在签订租赁合同时向张兵所称的将引进大型电影院带动商场人气至今未能落实以及应对新冠疫情采取的防控措施对商场的经营造成较大影响，租户损失较大，同时枘森公司的工作人员亦明确向张兵表示房租尚未正式起算，双方在诉讼前也曾欲通过协商一致的方式解除合同，枘森公司在诉讼中也自愿给予张兵享受在新天地商业广场整体关停期间的延期支付租金权利等因素，一审法院对枘森公司主张的提起反诉之日前的租金利息损失不予支持。此后的租金利息损失，枘森公司主张按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，不违反法律规定，一审法院予以支持。张兵与枘森公司之间因商场实际起算租金的时间及受新冠疫情影响享受房租延长优惠政策的租户范围存在争议，该争议的处理结果可能影响到案涉租赁合同终止的时间，但与本案中双方的诉讼请求无关，故本案中不予理涉，当事人可另行处理。同时，本案的处理结果，也不影响张兵按照双方合同的约定行使提前终止合同的权利，并承担合同所约定的义务。一审法院判决：一、驳回张兵的全部诉讼请求；二、张兵于本判决生效之日起十日内向枘森公司支付租金12.4万元及租金利息损失（以12.4万元基数，自2021年2月4日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。本院二审期间，张兵围绕其上诉请求提交了2019年6月拍摄的涉案房屋照片9张，拟证明在2019年6月涉案商场整体没有装修，电梯处于封闭状态，也没有装修，故涉案房屋配套设施不完善，无法使用。枘森公司、瑞发公司质证认为：对照片的真实性不予认可，无法确认其拍摄时间，且该组照片无法全面反映涉案商场的整体状态，事实上有部分商铺已经装修并使用；张兵承租的是新开的商场，该商业体日后经营的好坏其应当有所预判并由相应承受能力；而影院的开设不在双方合同的范围内，电影院是否开设与张兵主观上是否想开业没有必然联系。枘森公司、瑞发公司提交了新天地广场3号楼313、104、413、408室承租户的营业执照复印件共四份，拟证明3号楼的其他租户是正常经营的，张兵主张配套设施不全无法经营，不能成立。张兵质证认为：营业执照的真实性由法院认定，但该证据不能达到枘森公司的证明目的，营业执照不能反映商户的实际经营状态，其只是行政审批登记的结果。二审中，本院依张兵的申请前往镇江市丹徒区市场监督管理局调取了新天地广场3号楼电梯设备的相关登记信息，并组织双方进行了质证。张兵对该证据的真实性无异议，其认为该登记信息显示3号楼的电梯出厂日期为2019年5月20日，即使不考虑安装时间也与合同约定的起租日相差了近3个月，其真正经批准投入使用的时间更在此之后，可以证明枘森公司未能提供完整的配套设施，存在违约。枘森公司、瑞发公司质证认为，对3号楼自动扶梯的出厂时间没有异议，但是涉案房屋的到达方式有直梯、扶梯和楼梯三种，因学生活动和就餐的规律，自动扶梯平时不开放，周末会开放，但直梯是一直开放的；且电梯也不是张兵营业的必备条件，4楼其他租户是正常经营的，故相关原因在张兵自身。本院依枘森公司、瑞发公司的申请向镇江技师学院调取了新天地广场所涉建筑物的建设工程规划许可证、规划设计平面图、镇江市发改委《关于镇江技师学院公共实训基地项目可行性研究报告（代项目建议书）的批复》，并组织双方进行了质证。张兵对上述证据的真实性无异议，对证据的关联性请求法院予以认定，其质证认为，如上述证据与本案有关，则可以证明涉案房屋所占用的土地未按照批复要求以及《建设工程规划许可证》的要求使用，将原本具有公益性质的教育划拨用地改变成商业性质，违反审批要求和土地有偿使用原则，故涉案租赁合同无效。枘森公司、瑞发公司质证认为，对上述证据的真实性无异议，涉案工程已经取得建设工程规划许可证、建设用地规划许可证和国有土地使用权证，故涉案房屋是合法的，是可以取得房屋所有权证的，且房屋的建造经过了政府部门的审批同意，是合法建造的。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，张兵认可涉案商铺的门是其于2020年上锁，门口的招租广告是其在枘森公司工作人员周以亮的建议下，由其本人张贴。另查明，本案双方诉前调解程序中，枘森公司同意一次性退还张兵20万元租金，张兵未予同意，致调解未成。本院认为：涉案商铺所在的房屋虽尚未取得房屋产权证，但其系镇江技师学院经政府审批准许建设的项目，并且已经取得了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，应当属于合法建筑。镇江技师学院与瑞发公司签订的《镇江技师学院快捷酒店、东实训中心及配套投资建设协议》约定瑞发公司对其所建造的房屋及相关设施的部分区域享有23年的独立经营、使用、管理权，以此抵偿其工程款。根据该协议的内容，其性质并非土地使用权的转让或出租合同，张兵据此主张其与枘森公司签订的《商铺租赁合同》改变了涉案划拨土地的性质，属于无效合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。涉案的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务。涉案《商铺租赁合同》约定的租期为2019年3月1日起至2029年2月28日止，合同签订后张兵按约支付了租金24.8万元。此后，张兵一直未对商铺进行装修和入驻经营。本案中，张兵主张商铺配套设施不完善，不符合交付条件，枘森公司未按约履行引进大型影院等义务，构成违约，要求解除合同。本院认为，根据一、二审查明的事实，枘森公司于2019年3、4月份通知商户新天地广场3号楼将于2019年6月整体交付，并催促商户提前完成装修事宜。而该商场亦有其他商户完成了装修并实际进行了经营。二审中，张兵亦认可无人阻碍其对涉案商铺进行装修或使用，2020年其将商铺大门锁上，并张贴了招租广告。因此，一审法院认定涉案商铺实际已经处于张兵的控制中，并无不当。至于张兵所主张的电梯等配套设施不完善的问题，虽有证据证明涉案3号楼的手扶电梯在双方约定的起租期之后才实际安装和使用，枘森公司也认可因商场人气稀少，出于节能和减损目的，电梯非全时段开放。但涉案商铺并非仅有手扶电梯作为唯一的通道，张兵据此主张涉案商铺完全不具备使用条件，依据不足。至于枘森公司所宣传的大型影院招商事宜，不属于双方租赁合同约定的内容，张兵以此主张解除合同，缺乏合同依据，其亦无证据证明影院招商是双方合同履行的必要前提条件。综上，张兵主张枘森公司存在根本违约行为，要求解除合同，缺乏事实和法律依据。综合案情，结合张兵一、二审中提出的枘森公司招商引资失败，商场烂尾等主张，一审法院关于“本案系张兵因商场人气不高不能顺利转租而欲解除合同，并非是商铺达不到交付的条件”的认定，符合实际情况。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，可以解除合同。本案中，张兵坚持要求解除合同，并明确表明自己不会使用涉案商铺进行经营，可以认定涉案合同事实上无法继续履行，双方合同的根本目的已无法实现。枘森公司在张兵始终未就涉案商铺进行装修使用，并多次要求解除合同的情况下，也应当预见到双方的合同无法继续履行。枘森公司主张继续履行合同，并要求张兵按约支付后续租金12.4万元，会导致利益失衡，故本院不予支持。为打破合同僵局，促进市场经济发展，避免损失扩大，在合同已经确定履行不能的情况下，涉案租赁合同可以解除。涉案《商铺租赁合同》约定的租期虽为2019年3月1日起，但根据查明的事实，枘森公司通知商场于2019年6月整体交付，后因疫情商场于2020年初即停业，结合枘森公司向新天地商业广场商户发布《关于装修免租期及相关规定》的通知，以及张兵提交的其与枘森公司工作人员的通话录音内容，枘森公司就疫情影响亦对商户作出过延后起算房租的承诺。涉案合同签订后，张兵即按约支付了40%的合同总价款24.8万元，履行了相关的合同义务。且张兵于2020年11月即向一审法院起诉要求解除合同，此前也曾多次与枘森公司协商退租事宜，故其并无恶意违约。此外，涉案商场相关配套设施状况，客观上对商铺的使用也产生了一定影响，应当对租金进行适当的扣减。涉案合同对于一方提前解除合同的违约责任未作具体约定。因此，根据张兵实际占用商铺的时间、过错程度、商铺和商场的客观状况，结合疫情影响和双方诉前调解的情况等因素，本院酌定张兵应当支付枘森公司房屋租金和违约金合计5.7万元。故枘森公司应当退还张兵剩余租金19.1万元。枘森公司系法人独资的有限责任公司，瑞发公司系该公司唯一股东。瑞发公司不能证明其与枘森公司的财产相互独立，故依法应当对枘森公司的上述债务承担连带责任。因商铺至今未装修，仍处于毛坯状态，本案不涉及房屋恢复原状返还的问题。至于涉案商铺上的门锁，张兵应当及时拆除，否则枘森公司可以自行处置。综上所述，张兵的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销镇江市丹徒区人民法院（2021）苏1112民初384号民事判决；二、江苏枘森商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还张兵租金19.1万元；三、江苏瑞发投资管理有限公司对上述债务承担连带责任；四、驳回张兵的其他诉讼请求；五、驳回江苏枘森商业管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5420元，减半收取2710元，由江苏瑞发投资管理有限公司、江苏枘森商业管理有限公司负担1884.5元，由张兵负担825.5元，反诉案件受理费1500元由江苏枘森商业管理有限公司负担；二审案件受理费6880元，由江苏瑞发投资管理有限公司、江苏枘森商业管理有限公司负担5826元，由张兵负担1054元。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二一年八月十三日书记员 柳婷婷