江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0585民初3148号原告：张人杰，男，1992年9月1日出生，汉族，住黑龙江省甘南县。原告：方玉燕，女，1994年11月8日出生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县。上述两原告委托诉讼代理人：曹殿虎，上海川汇律师事务所律师。被告：太仓鹏驰房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇新闸村17、19组，统一社会信用代码91320902MA1P7HXN4Q。法定代表人：张弛，该公司总经理。委托诉讼代理人：王洁，江苏尚修律师事务所律师。委托诉讼代理人：房娜娜，江苏尚修律师事务所律师。原告张人杰、方玉燕诉被告太仓鹏驰房地产开发有限公司（以下简称鹏驰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张人杰、方玉燕及两原告的共同委托诉讼代理人曹殿虎，被告鹏驰公司的委托诉讼代理人房娜娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张人杰、方玉燕向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2019年6月30日签订的《协议书》及2019年9月15日签订的《补充协议》《补充协议书》于2021年3月31日解除；2.判令被告退还原告已付购房款396717元。事实和理由：原、被告于2019年6月30日签订《协议书》一份，约定原告向被告购买位于太仓市××河镇××、××翡翠××室商品房。该商品房暂定总价为1322389元，建筑面积89.76平方米，交付日期2021年6月21日。协议约定原告同意于2019年6月30日前向被告支付该商品房首期房款132239元，于2019年7月25日前向被告支付该商品房房价款264478元，于2020年7月3日前向被告支付该商品房房价款925672元。原告自愿于本协议签署之日起396天内与被告签订《商品房买卖合同》及附件等文件，如原告未按前述约定期限与被告签署上述合同文件的，则本协议自前述期限届满之日起即自动解除，同时被告有权不另行通知原告而将该商品房转售他人。除此之外，双方互不追究对方其他任何责任，因此造成的损失，由双方各自承担。原告于2019年6月30日及2019年7月11日共向被告支付房价款396717元。2019年9月15日，被告通知原告签订《补充协议》及《补充协议书》。原告方玉燕不具备苏州地区购房资格，原、被告之间的协议无法履行。原告于2021年3月29日向被告发出《解除协议通知书》，通知被告解除原、被告之间签订的协议书、补充协议、补充协议书，并要求被告在收到通知书后5日内退还原告已付房款396717元。被告于2021年3月31日收到解除协议通知书，协议书、补充协议、补充协议书于2021年3月31日解除，被告应当退还原告已付房款396717元。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告鹏驰公司辩称：原、被告签订协议书，并签订补充协议、补充协议书。原告已支付首期房价款，原告共支付了购房款396717元。原告在不具备购房资格的情况下仍愿意与被告签订协议书，足以证明原告有很强的购房意向。原告应本着诚实信用原则积极履行协议书约定的义务，本案所涉房屋在2021年1月15日已经符合交付条件。另，原告以不具备购房资格为由解除协议书，但是据代理人了解的情况是原告现已连续缴纳两年社会保险，其主张不能成立，原告应继续履行双方签订的协议书。如果法院认为原、被告签订的协议书、补充协议、补充协议书已经解除，那么我方将提起反诉，请求法院判决支付被告违约金198358.35元。经审理查明:2019年6月30日，被告鹏驰公司（甲方、出卖人）与原告张人杰、方玉燕（乙方、买受人）签署《协议书》一份，约定“鉴于：1.甲乙双方于2019年6月30日签订了《翡翠观澜花苑认购书》，约定乙方向甲方购买位于太仓市××河镇××、××翡翠××室商品房。该商品房暂定总房价款为1322389元，建筑面积89.76平方米，交付日期为2021年6月21日。2.乙方承诺按本协议约定的时间与甲方签署甲方已明示的下列合同文件，包括《商品房买卖合同》及附件、附录等合同文件，以达到购买该商品房的目的。协议签署前乙方已仔细阅读并理解上述合同文件的全部条款内容，并认为上述合同文件的约定全面具体，不存在有异议及需要进一步明确的事项，同意接受上述合同文件的全部条款内容。现经双方友好协议一致，就签署上述合同文件时间、补交资料、房款支付等事宜达成本协议，供甲乙双方遵照履行。一、乙方同意于2019年6月30日前向甲方支付该商品房首期房价款（含定金）132239元，乙方于2019年7月25日前向甲方支付该商品房价款264478元，乙方于2020年7月3日前向甲方支付该商品房价款925672元。二、乙方逾期支付的，按逾期时间，分别处理（不做累加）：逾期在60天内的，自本协议约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，乙方应按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期支付超过60天的，甲方有权解除本协议。甲方解除本协议的，乙方按照本协议约定的总房价款的15%向甲方支付违约金；甲方不解除本协议的，协议继续履行，自本协议约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金。三、甲乙双方一致同意，如乙方选择按揭贷款方式支付房价款的，按揭贷款利率、首付款成数等与各级政府发布的调控政策密切相关，故乙方因购买该商品房应承担的按揭贷款利率、首付款成数等以乙方选择的按揭银行输出为准，甲方对此不作任何承诺。乙方不得以签署本协议时银行利率、首付款成数等与签署上述合同文件时有差异而向甲方提出退楼、赔偿或其他要求。四、乙方自愿同意于本协议签署之日起396天内与甲方签署上述合同文件。如乙方未按前述约定期限与甲方签署上述合同文件的，则本协议自前述期限届满之日起自动解除，乙方应向甲方支付总房价款15%的违约金，同时甲方有权不另行通知乙方而将该商品房转售他人。除此之外，双方互不追究对方其他任何责任，因此造成的损失，由双方各自承担。五、双方一致同意，在约定签约期限届满前，如当地政府允许的，则由甲方另行书面通知乙方签署该商品房的上述合同文件的具体时间，乙方应按照甲方书面通知载明的时间，按时与甲方签署该商品房的上述合同文件。该商品房的总价款、暂测面积、交付时间等按本协议约定履行，甲乙双方签署的该商品房的上述合同文件生效时，本协议书自动终止。六、约定签约期限或通知签约期限届满时，如因甲方拒绝与乙方签署上述合同文件或将该商品房另行出售给第三人的，则本协议于约定签约期限或通知签约期限届满时自行终止，甲方应向乙方支付总房价款15%的违约金。七、除本协议另有约定外，如因不可抗力、当地政策发生变化等原因导致乙方无法签署上述合同文件并完成合同备案手续的，则本协议于该原因发生时自动解除，甲方应向乙方无息退回已收房价款。除此之外，双方互不追究对方其他任何责任，因此造成的损失，由双方各自承担。八、甲乙双方一致同意，在双方未签署该商品房的上述合同文件且办妥合同备案手续前，甲方可不交付该商品房给乙方而无需承担任何责任。”该协议还约定了其他事项。2019年9月15日，被告鹏驰公司（甲方、出卖人）与原告张人杰、方玉燕（乙方、买受人）签署《补充协议》一份，约定“一、双方一致同意将《协议书》鉴于部分第1条约定的该商品房交付日期变更为2022年2月21日。二、双方一致同意将《协议书》第一条关于该商品房房价款的支付时间变更为乙方同意于2019年7月3日前向甲方支付该商品房首期房价款（含定金）396717元，乙方于2021年7月3日前向甲方支付该商品房价款925672元。三、双方一致同意将《协议书》第四条约定签约时间变更为：乙方自愿同意于《协议书》签署之日起760天内与甲方签署《协议书》约定的合同文件。四、双方一致确认乙方在约定签约期限前未达到政府要求的签约条件，甲方拒绝与乙方签署合同文件的，不适用《协议书》第六条的约定。”该协议还约定了其他事项。同日，被告鹏驰公司（甲方、出卖人）与原告张人杰、方玉燕（乙方、买受人）签署《补充协议书》一份，约定“一、乙方已明确知悉国家、地方政府以及贷款审批机构（指公积金中心或按揭贷款银行）现行贷款政策的情况，乙方承诺在《协议书》约定的日期前向甲方提供身份证、户口本等资料（符合当地政府政策要求、满足当地购房条件、贷款要求的客观、真实资料）。二、乙方在满足本补充协议第一条约定且满足当地按揭贷款条件并已足额支付办理该商品房按揭贷款所需的首付款的前提下，双方经协商一致可将《协议书》约定的付款方式变更为按揭贷款方式，并按按揭贷款付款方式签署《商品房买卖合同》及附件、附录。”该协议还约定了其他事项。原告张人杰于2019年6月30日支付被告鹏驰公司132239元，于2019年7月13日支付被告鹏驰公司264478元，合计支付396717元。原告张人杰于2020年10月29日落户太仓。被告鹏驰公司认为原告张人杰具有购房资格，网签合同只签张人杰一人，张人杰曾在与被告公司工作人员微信聊天时表示过只以张人杰一人网签。原告张人杰、方玉燕认为方玉燕不具备购房资格，协议书无法履行。另按照协议书第四条的约定，至2021年7月29日，双方未签订商品房买卖合同等文件，协议书已自动解除。银河湾花园二期-翡翠观澜花苑1#-3#、5#、6#、地库于2021年1月15日取得太仓市商品房现售前与交付使用备案许可。2021年3月29日，原告张人杰、方玉燕向被告寄出解除协议通知书，被告于2021年3月31日收到解除协议通知书。解除协议通知书的主要内容为：因方玉燕不具备苏州地区购房资格，协议无法履行。即便到约定签约时间2021年7月29日，方玉燕还是不具备苏州地区购房资格，故协议书、补充协议、补充协议书无法履行。现通知解除协议书、补充协议、补充协议书，请在收到本解除通知书之日起五日内退还已付房款396717元。2019年7月24日，苏州市人民政府下发苏府【2019】61号《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》，调整居民购房政策，非本市户籍居民家庭在苏州市区、××、太仓市范围内申请购买第一套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。双方一致确认未就案涉房屋签订《商品房买卖合同》等网签备案文件。以上事实有原告提交的协议书、补充协议、补充协议书、付款凭证、解除协议书通知书、快递信息、代缴社保协议书、收据、太仓市社会保险缴费证明，被告鹏驰公司提供的交付使用备案通知书、户口登记表、微信聊天记录，本院调取的苏州市人民政府文件，本院调查笔录及到庭当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为：原告张人杰、方玉燕与被告鹏驰公司签订的《协议书》《补充协议》《补充协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力。上述协议签订后，原告张人杰、方玉燕按照约定向被告支付了首期房价款（含定金）396717元。根据原、被告在协议中的约定，原告应于《协议书》签订之日起760日内与被告签订《商品房买卖合同》及附件、附录等相关文件。如原告未按前述约定期限与被告签署相关文件，则《协议书》自签署期限届满之日自动解除，乙方应向甲方支付总房价款15%的违约金，同时甲方有权不另行通知乙方而将该商品房转售他人。除此之外，双方互不追究对方其他任何责任，因此造成的损失，由双方各自承担。原、被告在《协议书》约定期限届满之日前未签署《商品房买卖合同》及附件、附录等相关文件，根据上述约定双方之间的《协议书》自期限届满之日自动解除，而《补充协议》《补充协议书》作为《协议书》的补充协议也应同时解除。故本院确认原、被告之间的《协议书》《补充协议》《补充协议书》于2021年7月29日解除。根据《协议书》约定，协议解除后，被告返还原告已付购房款，故本院对原告要求被告返还购房款396717元的诉讼请求予以支持。至于被告提出如果法院认为原、被告签订的协议书、补充协议、补充协议书已经解除，那么被告将提起反诉，请求法院判决原告支付被告违约金198358.35元，本院认为，因被告认为提出反诉的前提条件是法院认为协议书、补充协议、补充协议书已经解除，但法院在作出本案判决前，被告并不知道法院是否认为原、被告签订的协议书、补充协议、补充协议书已经解除，故本院对被告该抗辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十六条第一款之规定，判决如下：一、原告张人杰、方玉燕与被告太仓鹏驰房地产开发有限公司于2019年6月30日签订的《协议书》及2019年9月15日签订的《补充协议》《补充协议书》于2021年7月29日解除。二、被告太仓鹏驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张人杰、方玉燕购房款396717元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16702元，减半收取8351元，由被告太仓鹏驰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员  高 逸二〇二一年八月十六日法官助理  冯 胜书 记 员  璋毓帆