山东省济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0112民初3611号原告（反诉被告）：北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市历城区。统一社会信用代码91370112697480293E。负责人：崔立新，总经理。委托诉讼代理人：刘灵，系该公司员工，特别授权代理。被告（反诉原告）：殷齐鲁，男，1985年6月11日出生，汉族，住济南市历城区。委托诉讼代理人：崔存伟，系殷齐鲁妻子，特别授权代理。原告北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司（以下简称北京天鸿尊逸济南公司）与被告殷齐鲁物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案。2021年6月17日，被告殷齐鲁向本院提出反诉申请。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北京天鸿尊逸济南公司的委托诉讼代理人刘灵，被告（反诉原告）殷齐鲁的委托诉讼代理人崔存伟到庭参加诉讼。因案情较为复杂，经本院院长批准，本案审限延长一个月。本案现已审理终结。北京天鸿尊逸济南公司向本院提出诉讼请求：1.判令殷齐鲁立即向北京天鸿尊逸济南公司支付2014年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费17102.4元及违约金10926.6元（暂计至2020年9月30日，实际应以17102.4元为基数，按照每日万分之五的标准，从2014年1月1日起计算至实际支付之日止）；2.判令殷齐鲁承担本案案件诉讼费用。事实与理由：2012年11月4日，北京天鸿尊逸济南公司、殷齐鲁就济南市历城区万象新天四区6号楼3单元1703室物业服务相关事宜签署了《前期物业管理服务协议》。根据该协议约定，殷齐鲁应按期足额支付物业服务费。但是，虽北京天鸿尊逸济南公司多次催缴，2014年1月1日至2020年12月31日期间上述房屋物业服务费合计17102.4元殷齐鲁始终拖延不付，为此提起诉讼。殷齐鲁辩称，北京天鸿尊逸济南公司所提供的物业服务存在严重瑕疵，殷齐鲁有理由拒绝支付物业服务费。一、因北京天鸿尊逸济南公司物业服务存在重大瑕疵，弱水井溢水导致殷齐鲁房屋受到损失，房屋墙面脱皮严重、房屋门框腐烂，多次沟通未果。殷齐鲁房屋位于17层，2014年初，18层弱水井自来水铜压阀多次被盗，导致18层弱水井溢满水，沿着墙面流入17层。殷齐鲁多次与物业沟通，物业未及时修理，后续也无修理安排，导致殷齐鲁房屋与弱水井临侧墙面严重渗水，室内装修受损，物业推脱责任，未进行赔偿，且弱水井至今仍未关闭。《前期物业管理服务协议》第5页第6条约定物业应防止任何人对本物业公共设施设备进行有害的变更与损坏，否则参照本协议第10页第八条乙方违约责任，赔偿甲方损失。《前期物业管理服务协议》第8页第9条明确规定急修30分钟内到达现场，小修不过夜，但2014年以来多次反馈殷齐鲁家卫生间漏水情况，物业未及时联系施工方修理，导致殷齐鲁房屋厕所门框腐烂，厕所门口两侧墙皮脱落。二、北京天鸿尊逸济南公司未对涉案小区消防系统进行有效的安全管理及维护，给业主的人身财产安全造成了重大隐患。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维护、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。1.《前期物业管理服务协议》第8页第6条明确规定实行全封闭管理，实际兑现不符。具体如下：（1）2012年12月18日至2016年4月8日，小区处于开放式管理，没有安装小区大门行人门禁系统，非小区业主自由出入。无车位业主车辆随意出入小区乱停乱放，占用消防通道和绿地，造成安全隐患。（2）2016年4月至2018年8月，安装小区大门行人门禁系统，但损坏严重，形同虚设，没有起到封闭作用，非小区的外来人员在2016年4月份进入4区1号楼2单元跳楼自杀，给小区业主造成严重惊吓及恐慌，为后期本楼业主房屋租赁造成不好的影响，并会影响到二手房的买卖。（3）2018年8月至今，更换小区大门门禁系统，但物业人为停用频繁，非小区业主可自由出入，没有起到封闭作用。（4）小区单元门损坏，常年处于开启状态，无法关闭，至今无人维护、管理，为外来人员随意进入各单元提供便利，业主家园失去安全保护的第二道屏障。（5）因没有封闭式管理导致盗窃频繁严重影响业主生活品质。2019年11月8日凌晨1：00多本小区进入窃贼撬门行窃被业主自行安装的监控系统拍到的视频在多个群内发出警告，家园安全得不到保障，广大业主人心惶惶。（6）推销广告随意散发，陌生人员随意进出，本人及邻居门口经常会收到各行各业的商户散发的小广告、卡片及贴纸。2.《前期物业管理服务协议》中第5页明确规定北京天鸿尊逸济南公司义务，其中第1条和第6条明确规定垃圾清运和防止占用公共设施，但物业未尽义务，公共区域卫生脏乱差、管理不到位，不应当支持全额物业费，具体如下：（1）电梯卫生差，物业公共区域脏，保洁员没有涮洗设备，一把拖把从一楼拖到18楼，地面拖完又脏又臭。（2）多处区域业主长期占用，物业没有有效管理，小汽车、自行车、电瓶车在小区内各个区域随意停放、影响通行，堵塞消防通道，存在严重的消防隐患。类似案例社会上早已出现过无数次，如物业不吸取教训、加强管理，后期真的有火情出现，后果不堪设想，届时物业将有逃脱不掉的管理责任。（3）共享单车随意进入小区，监管缺失。（4）公共绿地私人长期占用种植树木花草、蔬菜、花盆随意存放，监管缺失。（5）质保范围内外墙大面积脱落，没有组织开发商和建筑方维修。（6）单元门口地面塌陷修复不及时，数次维修仍存在塌陷，有安全隐患。（7）地上花砖车位无绿化（常规花砖车位应绿化，花砖车位占绿化面积三分之一）。3.2016年1月万象新天小区四区绿地该车位调查表显示88.5%居民支持换物业，对物业服务不满意。《前期物业管理服务协议》第8页10条明确规定业主和物业使用人对物业满意度达90%以上4.物业安全及应急管理不善，业主遭受人身伤害。2016年3月1日大量不明身份人员随意进入小区无故殴打恐吓数名业主，把其中一位业主打伤住院拒不道歉和赔偿。广大业主人身安全得不到保障。殴打业主事宜当时被各媒体报道，根据《物业管理条例》第四十六条，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。三、北京天鸿尊逸济南公司违建车棚、绿化带改车位，且不允许殷齐鲁参与地上车位摇号，给殷齐鲁造成损失。另，北京天鸿尊逸济南公司电梯广告收入及地上停车位收入等均未进行公示。1.2015年11月万象新天小区四区绿地改车位调查表显示88.5%居民不同意改车位，物业强制改车位应赔偿殷齐鲁方相应损失。2.物业费缴清用户优先报名地上车位摇号，导致多年来不能公平参与地上车位摇号竞争，物业应赔偿殷齐鲁方相应损失。3.违建车棚。根据《物业管理条例》第十一条，下列事项由业主共同决定：（六）改建、重建建筑物及其附属设施。2015年末，在公共绿地违规建车棚，物业称有一半以上业主同意，但拒绝出示相关证明。殷齐鲁也从未接受此方面调查。4.广告收入、地上停车位收入账目公示不清，未进行公示。根据《物业管理条例》第五十四条，利用物业共用部分、共用设施进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理相关手续。《济南市物业管理办法》第四十三条，业主、物业使用人、物业服务企业在物业管理区域内不得有下列行为：（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。第五十五条，利用停车泊位停车的，应当交纳车位场地使用费，车位场地使用费属于全体业主共有。第五十八条，物业管理区域内利用业主共用部位、共用设施设备从事经营活动所得收益属于全体业主共有，其使用、分配、管理由业主大会决定。地上车位租赁及电梯广告经营，物业从未征求业主意见，所得收入也未在明显位置进行公示。仅四区地上车位接近1000个，每个车位年租赁费1440元，再加上电梯广告，这部分收入每年接近200万元。综上，北京天鸿尊逸济南公司物业服务存在大量问题，服务不到位，存在重大瑕疵，请求法院依法驳回北京天鸿尊逸济南公司的诉讼请求。殷齐鲁向本院提出反诉请求：1.判令北京天鸿尊逸济南公司赔偿殷齐鲁房屋损失5000元；2.判令殷齐鲁不予支付物业费，不承担违约金；3.判令北京天鸿尊逸济南公司公示电梯广告收入、地上停车位收入及使用明细，并赔偿殷齐鲁违建车棚、绿化带改车位、不能参与地上车位摇号损失3000元；4.判令北京天鸿尊逸济南公司承担本案案件诉讼费用。事实与理由同答辩意见。北京天鸿尊逸济南公司针对反诉辩称，殷齐鲁提出的部分问题并非北京天鸿尊逸济南公司的服务问题，也不能证实北京天鸿尊逸济南公司未履行义务。对于殷齐鲁所提出的赔偿问题，北京天鸿尊逸济南公司没有未履行职责的地方，也并非北京天鸿尊逸济南公司服务不当造成的直接损失，应予以驳回。经审理，本院认定事实如下：2012年11月4日，殷齐鲁（甲方、物业买受人）与上海天鸿尊逸物业管理有限公司济南公司（乙方、物业服务企业）签订《前期物业管理服务协议》，约定：物业小区为万象新天小区四区6号楼3单元1703号，建筑面积116.32平方米，物业费的交纳采取预付制，物业服务费收费价格为1.75元/月/平方米，办理入住手续时应预付6个月的物业服务费，此后物业服务费按季度缴纳，甲方或物业使用人应在每年第一季度第一个月履行完毕交纳义务。《前期物业管理服务协议》第5页第6条约定，物业应防止任何人对本物业共用部位或共用设备进行有害的变更及损害。《前期物业管理服务协议》第8页第9条约定，小修、急修实行昼夜值班制度，小修不过夜，急修30分钟内到达现场，及时解决住户发生的困难和问题。《前期物业管理服务协议》第10页违约责任约定，乙方违反协议，未按照本协议约定提供本协议服务内容，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并有权从逾期之日起按日向甲方收取逾期应付未付款万分之五的违约金，直至实际支付完毕日止。上海天鸿尊逸物业管理有限公司济南公司成立于2010年2月2日，于2013年9月9日名称变更为北京天鸿尊逸济南公司。殷齐鲁认可欠付2014年1月1日至2020年12月31日期间物业服务费17102.4元，但认为因物业服务存在瑕疵，不应支付上述物业费。针对殷齐鲁答辩意见中提出的问题，北京天鸿尊逸济南公司称：弱水井有正常封锁，系被人为破坏，物业履行了正常设备管理的义务；卫生间溢水问题，物业已经提供相应的保修记录给建设单位，需要建设单位和业主之间进行协商解决；关于地上停车位，因小区前期车位使用率低，开发商将原规划车位做了绿化和非机动车棚的建设，后随着业主入住率增多，将部分非机动车车棚恢复成小区车位，地上车位的租金是向开发商缴纳；关于车位摇号通知，明确写明了已缴费优先摇号，并未剥夺业主的摇号资格；业主进入小区需要凭借出入证及门禁卡，物业实现了封闭管理，殷齐鲁所述小区被盗及殴打业主事件，已经交由警方处理；关于小区车辆长期违停，物业已经采取了相应的告知；关于卫生不达标问题，是由市政垃圾清运车统一清运，殷齐鲁提供的照片是统一垃圾清运点；电梯广告收入，物业已经进行了公示。本院对殷齐鲁提交的视听资料真实性予以认定，结合庭审陈述，可以认定自2014年开始因18层弱水井管理不善漏水导致殷齐鲁房屋墙面受损，经殷齐鲁多次反映，问题至今未予解决。本院认为，涉案《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。殷齐鲁系该物业服务区域的业主，享有该合同中业主的权利并应承担业主的义务，包括交纳物业服务费的义务，同时北京天鸿尊逸济南分公司应按照协议约定提供安全、规范、合理等有效的物业服务，以及对公共部位、设施、设备等维修、养护和管理等义务，并享有向业主收取物业服务费的权利。北京天鸿尊逸济南公司要求殷齐鲁支付物业服务费，符合法律规定，但因北京天鸿尊逸济南公司在殷齐鲁多次反映弱水井漏水导致墙面受损的情况时，没有积极采取合理措施，导致该问题一直没有妥善解决，违反了物业服务合同的约定，可以认定在为殷齐鲁提供的物业服务中存在一定瑕疵，物业服务费应当予以酌减。本院支持殷齐鲁支付约定物业服务费的80%即13681.92元（17102.4元×80%）。因殷齐鲁房屋墙面受损，其该损失与物业服务瑕疵具有一定因果关系，根据受损情况及过错，本院酌定北京天鸿尊逸济南公司赔偿殷齐鲁墙面恢复等费用2000元。北京天鸿尊逸济南公司主张的违约金，因其自身存在瑕疵，为督促北京天鸿尊逸济南公司进一步提升自身服务意识，对其该项主张，本院不予支持。北京天鸿尊逸济南公司应当妥善管理18层弱水井等公共设施，避免再发生漏水等侵害业主权益的情况。关于殷齐鲁主张北京天鸿尊逸济南分公司公开利用公共部分、公用设备进行盈利性的收入和支出，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百三十三条规定，反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同的事实，人民法院应当合并审理。本案本诉为物业服务合同纠纷，殷齐鲁提出的该项诉讼请求系业主知情权纠纷，与本诉不属于同一法律关系，对该项诉讼请求应予以驳回。殷齐鲁主张赔偿违建车棚、绿化带改车位损失，因公共区域属于全体业主共同共有，殷齐鲁所主张的权益应由全体业主行使，殷齐鲁的诉讼主体不适格，应予以驳回。殷齐鲁主张的不能参与地上车位摇号损失，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、殷齐鲁于本判决生效之日起十日内支付北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司2014年1月1日至2020年12月31日期间物业服务费13681.92元；二、北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司于本判决生效之日起十日内赔偿殷齐鲁经济损失2000元；三、驳回北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求；四、驳回殷齐鲁的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费228元，减半收取计114元，由北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司负担25元，由殷齐鲁负担89元；反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由殷齐鲁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  于   东   亮二〇二一年八月十二日法官助理  张天女书记员孙树贞