天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2021)津0105民初4158号原告：中国铁路北京局集团有限公司南仓站，住所地天津市河北区南口路普济河道立交桥旁。负责人：赵学友，该单位站长。委托诉讼代理人：赵晨曦，该单位法律顾问。委托诉讼代理人：韩斌，中国铁路北京局集团有限公司法律顾问。被告：天津市春兴禹包装制品中心，住所地天津市河北区北站外中纺前街28号。执行事务合伙人：包立团，该公司董事长。委托诉讼代理人：王淼，该公司总经理。原告中国铁路北京局集团有限公司南仓站与被告天津市春兴禹包装制品中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国铁路北京局集团有限公司南仓站的委托诉讼代理人赵晨曦、韩斌，被告天津市春兴禹包装制品中心的委托诉讼代理人王淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国铁路北京局集团有限公司南仓站向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告停止侵害，腾退房屋及土地；2.请求判令被告支付占用期间7年4个月的房屋使用费用108333元；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2011年11月4日,原、被告双方签订房屋租赁合同,约定原告将坐落于天津市河北区的房屋和院落出租给被告使用,其中房屋12间,建筑面积519平方米,院落409平方米，2年租金为9万元整,每半年交付4.5万元,租赁保证金2万元。2011年11月,乙方向车站缴纳6.5万元,其中上年租金4.5万元,保证金2万元。2012年5月21日,乙方因电力不足、顶层楼房漏水的问题提出退租申请,南仓站5月25日予以同意,但是乙方在南仓站同意其退租后一直未搬离。因此,2013年南仓站又与天津市春兴禹包装制品中心签订一份合同履行期为2013年2月1日至2014年1月31日的合同,合同约定出租房屋和院落,其中房屋4间,建筑面积380平方米,院落40平方米,全年租金为1万元整,租赁保证金1万元。2014年合同届满后,南仓站多次与天津市春兴禹包装制品中心交涉,要求其腾房搬离,但是该公司一直未按要求搬离,强占我站房屋至今。原告多次告知不再续签合同,被告都置之不理,原告作为一个普通的民事主体,无法强制其搬离上述房屋。该处房屋所占用土地为铁路用地,出租前为原告的运转车间,用于生产经营,后因车站生产布局调整,车间合并后该处房屋暂时空闲,空闲期间租赁给乙方,结合车站实际情况,我站计划收回该处房产作为生产经营用房使用,但被告对此不予理会,强占房屋不肯搬离,其行为严重影响了我们车站的生产经营。原告认为被告强占房屋、不支付租赁费的行为严重侵害了原告的合法权益,为维护自身合法权益,特向贵院提起诉讼,望判如所请。被告天津市春兴禹包装制品中心辩称，原告诉请和事实不符，我们一共签订过两个合同，第一个合同已经履行完毕，第二个合同是2013年2月1日签订的，该合同至2014年1月31日到期，我们应该按照第二个合同履行。当时原告同意我们在院内自建厂房和办公用房，盖了三四个月，但是原告的领导没有找过我们，视为原告同意我们盖房子。我到原告处交过2014年-2015年的房租，但原告不收，后来又去过几次，每次都不收，一直到现在。三层楼房我从来没有使用过，原告可以随时使用，不存在所谓的腾房。我不同意从院落内腾出，因为会给我造成自建厂房的损失。对于原告的第二项诉请，我不认可，因为我2013年底盖的房子进行了投资，2014年我向原告交钱，原告不收，这是原告的问题，原告就让我腾房，这不现实。本院经审理认定事实如下：坐落河北区南仓站（河北区段）房屋产权人为中国铁路北京局集团有限公司，用途铁路用地/非居住，建筑结构为其他和混合，建筑面积7176.91平方米。坐落河北区南仓站（河北区段）土地权利人为中国铁路北京局集团有限公司，土地面积190038.5平方米。中国铁路北京局集团有限公司将上述土地及房屋委托所属企业中国铁路北京局集团有限公司南仓站占有、使用、收益，同意该站对外出租，相关收益由该站享有。2011年11月4日，北京铁路局南仓站作为出租方（甲方）与天津市春兴禹包装制品中心作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落河北区928平方米房屋和院落，其中房屋12间，建筑面积519平方米，院落409平方米，租给乙方使用。租赁期限自2012年1月1日至2012年12月31日。房屋租金90000元/年，半年一付。甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金20000元。合同还约定了其他权利义务。2012年5月21日，天津市春兴禹包装制品中心因租赁的原四车间三层楼房电力不足和顶层楼房漏水问题始终无法解决，向中国铁路北京局集团有限公司南仓站提交退租申请。该站领导于2012年5月25日回复“同意退租”。后，天津市春兴禹包装制品中心继续使用原租赁房屋及院落，并在院落内自建厂房一间和平房两间。2013年1月20日，北京铁路局南仓站作为出租方（甲方）与天津市春兴禹包装制品中心作为承租方（乙方）又签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落南仓站小马路的420平方米的房屋和院落，其中房屋4间，建筑面积380平方米，院落40平方米租给乙方使用。房屋用途为企业办公及库房。租赁期限自2013年2月1日至2014年1月31日，共计1年。房屋租金10000元/年。甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金10000元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。合同第八条第二款约定：“租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。”合同第十条第二款约定：“严禁乙方在承租房屋周围及院落擅自搭建任何形式的房屋或建筑物。”同时，合同还约定了其他权利义务。该合同房屋附属设施、设备清单附表中记录房屋数量为4间，分别为：一层办公室40平方米房屋一间、彩钢板临建280平方米临建一大间、自行车棚改库房60平方米临建两间。天津市春兴禹包装制品中心在上一份租赁合同中交纳的20000元租赁保证金转为本租赁合同中的10000元租赁保证金和一年租金，2013年3月28日，中国铁路北京局集团有限公司南仓站给天津市春兴禹包装制品中心出具了房屋租赁费和押金的两张收据。第二份租赁合同到期后，双方未再续签合同，被告表示多次到原告处交纳2014年2月1日之后的租金，原告不收。被告未再交纳租金并一直使用租赁物至今。原告表示其工作人员曾于2014年12月、2015年8月、2016年4月、2017年3月、2018年5月和2020年6月多次通知被告不再续签合同并尽早腾房。该案审理过程中，经本院现场勘验，天津市河北区南仓站（河北区段）四至范围较广，涉案租赁物没有具体的门牌号和道路名称，北至普济河道立交桥、南至榆关道地道、东侧为铁道线、西侧至盛皓嘉园小区。该部分房屋所有权证载明地上建筑设施为（5）（三），现地上建筑设施三层楼房一幢、厂房一大间、房屋三间、中间围起一院落，上述房屋均需从院落大门进入。其中厂房一大间、房屋三间由被告建设，但未办理有关审批及权属证明。本院绘制了被告租赁房屋及院落示意图，原、被告对该示意图予以确认。被告表示仅租赁了三层楼房中一层最左侧一间，但其他房屋中有一些长年未用的物品。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。坐落河北区南仓站（河北区段）院落及院落内建筑的所有权人和该院落及院落内建筑所占用土地权利人均为中国铁路北京局集团有限公司，中国铁路北京局集团有限公司授权原告对上述院落内建筑依法享有占有、使用、收益的权利，对上述院落内建筑所占用土地享有占有、使用和收益的权利。中国铁路北京局集团有限公司将河北区南仓站（河北区段）交由原告使用后，原告与被告于2011年11月4日就该地块及地上建筑物中的部分院落及房屋出租给被告并签署了《房屋租赁合同》，因被告向原告提出退租申请，原告亦同意，故此租赁合同于2012年5月终止。租赁合同关系终止后，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。”的规定，《房屋租赁合同》于2012年5月25日届满，被告应当将租赁物腾空并返还原告，被告占用租赁物未腾还原告的行为，侵害了原告的合法权益，故原告要求被告按照租赁合同约定的租金标准90000元/年支付2012年6月至12月使用费的诉讼请求，并无不当，现原告提出用被告交纳的10000元租赁保证金冲抵租金的主张，有合同依据，本院予以支持，因此，被告应给付原告主张的2012年6月至12月使用费35000元（45000-10000=35000）。就被告提出合同终止后并没有继续使用原告的房屋，而是使用自己盖的房屋，故不应当支付费用的抗辩理由，根据双方签订的合同第一条关于出租地点及面积的约定以及被告作出的两份租赁合同对应房屋及院落一致的陈述，被告一直占用第一份租赁合同中涉及的涉案房屋及院落，且被告并未将原告的房屋返还原告，即使被告在院落上自建房屋，但自建房屋占用的仍是原告的院落及土地，故被告应当按照租赁合同约定的租金标准支付使用费。关于原告要求被告腾空院落及房屋的诉讼请求，原、被告于2013年1月20日签署了《房屋租赁合同》，并约定了相关权利义务。《房屋租赁合同》于2014年1月31日届满，在原告不同意再续签合同的情况下，被告应当将租赁物及院落腾空并返还原告。鉴于三层楼房系合法建筑，被告应当将三层楼房腾空并返还原告。就被告提出仅占用三层楼房一层左侧一间的主张，庭审中被告亦表示有东西存放在其他房间内，故被告应当腾还房屋的范围不应仅限于左侧一间。就被告未经审批在原告拥有使用权的土地上建设的临时建筑即厂房一大间、房屋三间，因该建筑未经过行政主管部门的审批，故不应受到法律的保护，且租赁合同第十条第二款约定严禁承租人在承租房屋周围及院落擅自搭建任何形式的房屋或建筑物，因此，原告作为被占用土地的合法使用权人，有权要求被告从该建筑所占用的土地上迁出。关于原告要求被告按照租赁合同约定的租金标准10000元/年支付2014年2月1日至2021年6月1日使用费73333元的主张，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第二百三十五条、第二百四十条、第四百六十五条、第五百零九条、第七百三十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告天津市春兴禹包装制品中心将坐落天津市河北区普济河道立交桥南侧南仓站（河北区段）（北至普济河道立交桥、南至榆关道地道、东侧为铁道线、西侧至盛皓嘉园小区）三层楼房腾空后返还原告，并从整体院落上迁出；二、本判决生效后十五日内，被告天津市春兴禹包装制品中心给付原告中国铁路北京局集团有限公司南仓站2012年6月至2012年12月以及2014年2月1日至2021年6月1日使用费共计108333元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1233.33元，由被告天津市春兴禹包装制品中心负担，此款于本判决生效后十五日内给付原告中国铁路北京局集团有限公司南仓站。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 王 盛二〇二一年八月三日书记员 张亚坤附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国民法典》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第二百三十五条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第二百四十条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。