广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14747号上诉人（原审被告）：广州市辉瑾房地产发展有限公司，住所地广东省广州市南沙区黄阁镇新阁一巷9、11、13号首层商铺。法定代表人：王文光，该公司经理。委托诉讼代理人：李婉文，女，该公司员工。委托诉讼代理人：董莉莉，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李帅，男，1993年4月2日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。上诉人广州市辉瑾房地产发展有限公司（以下简称辉瑾公司）因与被上诉人李帅定金合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2021）粤0115民初405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年8月3日公开开庭审理了本案。上诉人辉瑾公司委托诉讼代理人李婉文、董莉莉，被上诉人李帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辉瑾公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李帅的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由李帅承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误。1.张结开并非辉瑾公司的代理人而是房产中介也就是居间人，张结开与辉瑾公司之间的法律关系是居间服务合同关系。一审将中介人员认定为辉瑾公司的销售代理人，与基本事实不符。2.辉瑾公司销售人员实为中介人员，并不能决定李帅可以或者应当采取何种贷款方式，甚至不具有审核李帅银行贷款资料的资格。按照正常的购房流程，李帅应当提交银行贷款的相关资料，如自身征信证明、半年内月收入流水，银行才能判断其是否符合贷款条件，不符合时才能告知李帅其他贷款方式或者途径。中介人员及辉瑾公司并不对李帅应当采取何种贷款方式、是否贷款成功负责。辉瑾公司在合同关系中应承担的义务是收取购房款并交付符合商品房买卖合同标准的房屋。3.李帅从始至终未提供银行贷款的所需相关资料。在中介人员与李帅交涉的过程中，中介人员不断地催促李帅提供银行贷款资料进行预审，但是李帅始终不提供资料，因此银行根本无法审查其是否符合贷款条件。李帅是否获得银行贷款由其自身征信、经济条件决定，是否放贷、具体放贷金额由按揭银行决定，与辉瑾公司没有任何关系。（二）一审判决适用法律错误。l.一审法院酌情判定辉瑾公司向李帅返还定金15000元，自由裁量权过于绝对、过于宽泛，缺乏透明性和说理性。2.辉瑾公司没收李帅的定金具有确凿的合法依据。李帅未能按期支付购房款，辉瑾公司按照《认购协议》第十条约定没收李帅交纳的定金。3.李帅作为一个社会人士，应该对自身是否符合贷款条件，自身经济状况是否支撑其所购房屋具有充分的认识。且《认购协议》第五条已明确约定，李帅在签订认购书时已充分了解银行贷款政策等，如果因自身原因导致无法贷款的，应自行承担相应后果。李帅在签订《认购协议》时具有完全的民事行为能力，具有正常的判断能力，最终其未能按期付款并签约，由此产生的一切后果应由其自行承担。（三）李帅因自身原因拒绝提供按揭资料，导致无法贷款及按时签约，最终却让辉瑾公司承担不利后果，严重扰乱了房地产市场的秩序。李帅辩称，（一）我方是在涉案房产售楼处认识张结开，其代表辉瑾公司签订合同和收取款项，其行为足以代表辉瑾公司。（二）辉瑾公司一开始确认我方的购房资质和条件，但之后又表示之前选择的贷款方式不能获得银行审批。辉瑾公司让我方提交虚假的收入证明，但完全不顾及由此带来的法律风险，我方对此当然不能够接受。李帅向一审法院起诉请求:1.判令辉瑾公司双倍返还李帅定金，总金额60000元；2.本案诉讼费、保全费由辉瑾公司承担。一审法院认定事实：2019年11月8日，李帅与辉瑾公司签订《认购协议》，主要约定：李帅向辉瑾公司认购南沙水恋项目8栋-1902房的物业，该物业预测的建筑面积为142.9㎡，套内建筑面积为113.5㎡；该物业按套内面积计价，单价为25392元/㎡，总价2882037元；李帅选择银行按揭付款方式，定金3万元；李帅于2019年11月23日前付清首期款（占总房款的40%），即1162037元；如付款方式、金额与双方签订的《商品房买卖合同》中约定不一致的，以《商品房买卖合同》约定的为准；李帅确认在签订本协议时已充分了解国家及公共政策贷款秩序，并明确知悉国家及当地政府会不时对对方即贷款政策进行调整；李帅承诺如因李帅不符合贷款政策或贷款政策变化原因导致李帅无法购买该物业，辉瑾公司有权单方解除本协议并将该物业另行出售，无需书面通知李帅，李帅所交定金不予退还；李帅自辉瑾公司发出通知之日起三日内携带本协议、定金收据、办理银行按揭所需的全部有效资料及首期房款到辉瑾公司指定处签署《商品房买卖合同》及有关文件，《商品房买卖合同》一经签署，已付定金即作为房款的一部分。当日，李帅向辉瑾公司支付3万元定金。张结开即向李帅出具《购房定金单》，载明：现收到李帅定购南沙水府项目8栋1902单元定金3万元。另根据李帅在庭审中出示的签约前后李帅与张结开微信聊天记录，显示张结开手机号码为139××××8227，双方多次通过微信沟通购买南沙水恋项目商品房事宜。张结开向李帅发送微信告知购买方圆南沙水恋签约所需资料。2019年12月15日张结开向李帅发微信称，“直接办理挞定了，送通知函给你，以后你就买贵的房子吧，3万定金不退的。”李帅提交2019年11月10日其与张结开（手机号码为139××××8227）的手机通话录音。该录音内容部分节录如下:……张结开称：“我们当时是说父母担保的话然后你弄一个收入证明，然后收入证明开高一点，当初就是这么跟你说的，都是这样子的。不用把你父母的弄高，就弄你自己的就可以了。我们有些客户也有跟你一样的情况都有弄，都有过，你放心这个我们都会配合你的嘛……”李帅称：“这个也涉及到，你也得做一下。我记得你说有父母担保这个流水就够了，然后开父母的收入证明、我的收入证明，这样子做，你这样子做……”张结开称：“现在不行呀”李帅称：“前两天还可以的吗？”张结开称：“我知道，刚收到信息现在银行就说不行。”2019年12月19日，辉瑾公司向李帅发出《关于通知履行签约义务的函》，通知李帅于2019年12月25日之前到指定地点签订《商品房买卖合同》并缴交房款1132037元及维修资金。函中写明若李帅未能按上述通知的时间与辉瑾公司签订《商品房买卖合同》，辉瑾公司有权单方解除《认购书》，并没收李帅交纳的全部定金及要求赔偿损失。庭审中，李帅称张结开当时口头告知李帅购房条件有两种情况：一种是如果李帅本人的收入条件达到月供的2.3倍，李帅可以采取首期三成，贷款七成的方式购房；第二种是要求李帅本人及父母的收入总和达到月供2.3倍，对李帅本人收入水平没有限制，可以采取首付五成方式购房。李帅是符合第二种条件，并且具备该条件下的合法的贷款渠道，但辉瑾公司在双方签订认购协议后又称不支持第二贷款方式。最终李帅是没有办法以第一种情况购买案涉房屋。李帅之后在南沙其他楼盘购买了房屋。辉瑾公司称张结开并非其公司员工，也不认识张结开。辉瑾公司称其有委托多家第三方进行楼盘销售。辉瑾公司主张贷款方式并不是由开发商决定的，能否贷款取决于李帅自身的收入水平及征信情况，所以最终贷款是否能贷下来是由银行决定的，李帅因自身原因不提交资料根本无法办理任何贷款。一审法院认为，根据李帅提交的微信聊天记录及由张结开出具的《购房定金单》显示，张结开以南沙水恋销售名义积极促使辉瑾公司与李帅签订《认购协议》，而辉瑾公司在《认购协议》中盖章确认，应视为认可张结开的行为系代理辉瑾公司进行案涉房屋销售行为。张结开享有代理权，其在协议缔约过程中的行为应对辉瑾公司产生法律效力。李帅与辉瑾公司签订的《认购协议》属于预约合同，以双方签署正式的商品房买卖合同为目的。双方应对各自签订或履行正式合同的条件、能力等进行谨慎审查义务。双方签订的《认购协议》系当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。根据《认购协议》约定，李帅应自辉瑾公司发出通知之日起三日内携带有效资料及首期房款到辉瑾公司指定处签署《商品房买卖合同》。但李帅在收到辉瑾公司的签约通知函后，至今未按约定的要求与辉瑾公司签订《商品房买卖合同》。李帅行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。因此李帅主张辉瑾公司双倍返还定金，缺乏合同与法律依据，一审法院不予支持。同时，根据李帅提交的微信聊天记录以及通话录音，显示辉瑾公司销售人员在签约过程中曾对李帅表示有关合作银行会按照李帅心理预期的某种条件和方式办理贷款，但在《认购协议》签署后，辉瑾公司销售人员又表示无法通过该种条件和方式以获取银行贷款。考虑到辉瑾公司的销售人员该行为具有误导性，对李帅签订《认购协议》的愿意以及审慎程度具有一定的影响。双方在签约过程中均存在一定瑕疵。根据诚实信用及公平合理原则，一审法院酌情判定辉瑾公司向李帅返还定金15000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决：一、辉瑾公司于判决发生法律效力之日起十日内向李帅返还定金15000元；二、驳回李帅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费650元，由李帅负担487元，由辉瑾公司负担163元。经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合各方的诉辩意见，本案争议的焦点问题为：辉瑾公司应否向李帅退还购房定金。就本案争议的焦点问题，本院分析认定如下：第一，辉瑾公司将涉案楼盘委托第三方代为销售，第三方在销售过程中以辉瑾公司名义对外签订合同并收取款项，第三方人员销售行为结果可直接归于辉瑾公司。因此，张结开在代表辉瑾公司销售涉案房产过程中所产生的行为后果应当由辉瑾公司承担。第二，李帅在购买涉案房产过程中，对于房产信息、贷款方式等资讯的获得，主要来源于张结开。李帅对张结开向其介绍的购房方式和贷款途径有基本的信赖。从李帅一审提交的电话录音和微信聊天中可以看出，李帅意欲以父母担保贷款的方式认购涉案房产并以此为前提交付定金，但此后张结开又向李帅表示此种贷款方式银行不再准许放贷。李帅在其所选定的贷款方式不能顺利获得银行放贷情况下，放弃其他贷款选择并最终放弃购房虽有其自身原因，但辉瑾公司销售人员在推售房屋过程中亦有一定的误导和影响。此外，辉瑾公司并无证据证实李帅放弃购房行为给其造成的具体损失金额，一审法院酌情判定辉瑾公司向李帅返还15000元定金并无明显不当，本院予以维持。综上所述，辉瑾公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人广州市辉瑾房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 汤 瑞二〇二一年九月一日书记员 梁惠康