广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初19915号原告：陈兴华，男，1954年3月13日出生，汉族，身份证住址广州市东山区，原告：梁倩霞，女，1957年12月24日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，上述两原告的共同委托诉讼代理人：赵雷军，广东伟然（广州）律师事务所律师。被告：张志雄，男，1972年9月17日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，原告陈兴华、梁倩霞诉被告张志雄租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈兴华及原告陈兴华、梁倩霞的共同委托诉讼代理人赵雷军到庭参加了诉讼。被告张志雄经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现本案已审理终结。原告陈兴华、梁倩霞向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向两原告支付拖欠的租金50000元（2020年1月至2021年1月16日期间的租金，4000元/月）及折旧费12500元，并支付违约金6748元（按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%的四倍，计至实际清偿之日止）；2、判令被告向两原告支付损失12500元；3、判令被告向两原告支付水费、污水费共计801.21元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由如下：2019年6月25日，两原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》，约定：两原告将位于白云区××路景泰××街××房出租给乙方。同日，双方签订《折旧费用补充协议书》，因两原告在出租前已对租赁房屋进行装修，在出租给被告时未收取顶手费用，因此，被告需在每月5日前向原告支付折旧费1000元。合同签订后，被告每月按时支付租金和折旧费，但自2020年1月开始，被告拖欠租金和折旧费，2021年1月16日，被告提前解除合同期间，共拖欠租金50000元及折旧费12500元。因被告提前退租导致原告于2021年3月15日才将涉案房屋重新出租，产生了空租损失（新承租人要求给予自3月15日至31日期间的免租期）。因此，被告应按5000元/月的租金标准赔偿两原告自2021年1月17日至3月31日期间的空租损失共计12500元。被告张志雄无答辩意见。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的《广州市房屋租赁合同》、房产证、收据及当事人陈述予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：位于白云区××路景泰××街××房权属人为陈兴华、梁倩霞，按份共有，建筑面积67.16平方米。2019年6月25日，两原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于白云区××路景泰××街××之二（以下简称涉案房屋）出租给乙方作为商业用途使用，建筑面积36平方米。租期自2019年7月1日至2021年6月30日，4000元/月。租金按月结算，由乙方在每月第5日前缴付。乙方应依时交纳租金，逾期缴付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。同日，两原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《补充协议》，约定：乙方每月5日前须交纳当月租金，如超期交纳，每天按拖欠总额1%加收滞纳金，如超期一个月不缴纳租金，则视作违反合同处理。甲方有权收回房屋使用权。租赁期间，甲乙双方均不得单方违约，否则甲方有权没收乙方所交押金。同日，两原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《折旧费用补充协议书》，陈兴华于1996年左右对白云区××路景泰××街××房进行全面装修和部分设备的安装，总费用约10万元左右。现经甲乙双方友好协商，约定：1、乙方每月5日前将折旧费1000元打入甲方提供的账号。2、此项折旧费作为对甲方原装修费和原设备安装费用的折旧补偿（因无收任何顶手费用）。3、本《协议书》与当期租赁合同期限相同，自2019年7月1日至2021年6月30日。根据原告提交的发票及票据显示，2019年6月11日至2020年6月8日期间产生水费599.61元（110.18元+160.68元+107.31元+118.68元+77.85元+24.91元）,2019年4月10日至2020年6月8日期间产生污水处理费312.2元（68.6元+42元+63元+43.4元+49元+35元+11.2元），合计911.81元。另根据原告提交的《广州市房屋租赁合同》显示，两原告将涉案房屋于2021年2月27日另行出租给他人使用，租期为2021年4月1日至2024年3月31日，月租金5000元。根据原告提交的2021年1月16日与被告的聊天记录显示，“张志雄，今天我们在江燕路鸿星酒家饮茶见面，张生同意放弃经营白云区景泰直街36号101之二的铺，并将该铺门匙当面交还给我”，被告回复“确认”。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，应适用民法典的规定。两原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该《广州市房屋租赁合同》合法有效，双方应恪守履行。因被告并未举证证实其已向两原告支付2020年1月至2021年1月16日期间的租金，故被告应向两原告支付上述期间的租金50064.52元（4000元/月×12个月+4000元/31天×16天），现两原告主张被告支付50000元是其行使自由处分权，本院予以支持。关于违约金。因双方约定的违约金过高，两原告主张按LPR3.85%的四倍支付违约金亦偏高，本院酌情将违约金调整为：2020年1月至2020年12月期间的违约金以当月应付租金4000元为基数，自当月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至被告实际清偿之日止；2021年1月的违约金以2000元为基数，自当月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至被告实际清偿之日止。同理，两原告与被告签订的《折旧费用补充协议书》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该《折旧费用补充协议书》合法有效，双方应恪守履行。因被告并未举证证实其已向两原告支付2020年1月至2021年1月16日期间的折旧费，故被告应向两原告支付上述期间的折旧费12516.13元（1000元/月×12个月+1000元/31天×16天），现两原告主张被告支付12500元是其行使自由处分权，本院予以支持。关于空租损失。考虑到被告于2021年1月16日提前终止租赁关系，导致原告于2021年2月27日才将涉案房屋重新出租，并于2021年4月1日开始计收租金，因此，被告应向两原告支付上述期间的空租损失，本院酌情认定空租两个半月的租金损失10000元（4000元/月×2个月+2000元）。关于水费及污水处理费。被告于2019年6月25日承租涉案房屋，两原告于2021年2月27日又将涉案房屋另行出租他人，故被告应向两原告支付2019年6月25日之后至2021年2月27日之前的水费及污水处理费。结合两原告提交的发票及票据，被告应向两原告支付水费496.85元（110.18元+160.68元+107.31元+118.68元）及污水处理费197.4元（42元+63元+43.4元+49元）。被告张志雄经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告张志雄向原告陈兴华、梁倩霞支付2020年1月至2021年1月16日期间的租金50000元及违约金（违约金分段计算：2020年1月至2020年12月期间的违约金以当月应付租金4000元为基数，自当月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至被告张志雄实际清偿之日止；2021年1月的违约金以2000元为基数，自当月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至被告张志雄实际清偿之日止）；二、自本判决生效之日起五日内，被告张志雄向原告陈兴华、梁倩霞支付2020年1月至2021年1月16日期间的折旧费12500元；三、自本判决生效之日起五日内，被告张志雄向原告陈兴华、梁倩霞支付损失10000元；四、自本判决生效之日起五日内，被告张志雄向原告陈兴华、梁倩霞支付水费496.85元、污水处理费197.4元，共计694.25元；五、驳回原告陈兴华、梁倩霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费935.37元，由原告陈兴华、梁倩霞负担108.81元，由被告张志雄负担826.56元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  周子珺二〇二一年八月二十五日书记员  陈春燕