江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终934号上诉人（原审原告、案外人）：常州联合工具有限公司，住所地常州市武进高新技术产业开发区南区，统一社会信用代码91320412250908177M。法定代表人：胡仁民，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨星，江苏乐天律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：胡浩清，男，汉族，1930年3月16日生，户籍地常州市武进区，现住常州市武进区。委托诉讼代理人：张雪英（系胡浩清儿媳），女，汉族，1955年5月29日生，住常州市武进区。被上诉人（原审被告、被执行人）：蒋彩琴，女，汉族，1952年11月15日生，户籍地常州市武进区。被上诉人（原审被告、被执行人）：胡忆，女，汉族，1977年5月17日生，户籍地常州市武进区。上诉人常州联合工具有限公司（以下简称联合工具公司）因与被上诉人胡浩清、蒋彩琴、胡忆案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省常州市武进区人民法院（2019）苏0412民初6825号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。联合工具公司的上诉请求：1.请求撤销（2019）苏0412执异34号执行裁定书及（2019）苏0412民初6825号民事判决书；2、确认联合工具公司与蒋彩琴的《房屋买卖合同》有效，上诉人对常州市武进区房屋享有所有权；2、一、二审诉讼费用由被上诉人共同承担。上诉理由：一、一审判决适用法律错误：案涉房屋土地并非农村宅基地，并不适用《中华人民共和国土地管理法》第63条的规定。根据常州市武进区人民政府频发的武国用（2013）第2××0号土地使用权证及一审法院在原判决认定，可以确定案涉土地性质为城镇住宅用地。而《中华人民共和国土地管理法》第63条规定的是农村宅基地的所有权买卖的情形，并不适用于城镇住宅用地。蒋彩琴取得上述土地使用权的原因与土地的性质没有任何关系，即使有关系，也因土地性质的转变而导致案涉土地可以自由买卖。二、上诉人对案涉房屋享有所有权：1.上诉人与蒋彩琴的房屋买卖合同已生效，胡浩清曾在一审庭审中明确提出知晓蒋彩琴将案涉房屋出售给上诉人的事实，称蒋彩琴承诺其房屋出售后即用售房款归还他们的欠款，由此更可以证明上诉人与蒋彩琴房屋买卖合同的真实性。2.上诉人已按约付清了全部购房款。3.上诉人已实际占有、控制案涉房屋。上诉人付清全款后，蒋彩琴即将案涉房屋的钥匙等交付给上诉人，上诉人即实际占有、控制了案涉房屋。4.房屋未能过户非上诉人的原因。上诉人占有房屋后，因房屋未领取不动产产权证，故暂无法办理过户，因此不能办理过户的责任不在于上诉人。基于上述，上诉人已经实际占有案涉房屋，对案涉房屋享有所有权。综上，原审判决适用法律有误，由此作出了错误的判决。故向贵院提起上诉，请求贵院依法改判。胡浩清、蒋彩琴、胡亿在法定期间内均未作书面答辩。联合工具公司向一审法院起诉请求：1.撤销（2019）苏0412执异34号执行裁定书；2.确认联合工具公司与蒋彩琴、胡忆的《房屋买卖合同》有效，停止并撤销对509号房屋的评估拍卖等执行措施；3.本案诉讼费由胡浩清、蒋彩琴及胡亿承担。一审法院认定如下事实：因胡浩清与蒋彩琴、胡忆民间借贷纠纷一案，该院于2018年12月11日作出（2018）苏0412民初3573号民事判决：蒋彩琴和胡忆于判决生效之日起十日内归还胡浩清借款211900元及利息（自2018年5月21日起实际付清之日止，按银行同期同档贷款利率计算）并共同负担案件受理费4480元。因蒋彩琴、胡忆未按前述生效判决履行给付义务，胡浩清向法院申请执行，该院立案执行，案号为（2019）苏0412执1436号。2019年4月17日，该院作出（2019）苏0412执1436号执行裁定书和通知书（以下简称1436号执行裁定书、通知书），裁定查封蒋彩琴、胡忆名下坐落于常州市武进区不动产（以下简称509号房屋）；同日，该院依法查封509号房屋并通知蒋彩琴、胡忆，责令蒋彩琴、胡忆于2019年4月27前履行（2018）苏0412民初3573号民事判决确定的义务，到期仍不履行法院将依法评估、拍卖509号房屋。2019年8月1日，联合工具公司向该院提出执行异议，请求撤销1436号执行裁定书、通知书；同年8月13日，该院作出（2019）苏0412执异34号执行裁定（以下简称34号执行裁定书）：驳回联合工具公司的异议请求。上述34号执行裁定书中记载的“另查明”为：2018年4月19日，联合工具公司与胡文方、蒋彩琴签订《房屋买卖合同》1份，胡文方、蒋彩琴将509号房屋作价人民币570万元出售给联合工具公司，后联合工具公司支付了全部价款570万元，因蒋彩琴欠当地众多村民借款未还，509号房屋被当地村民占据，联合工具公司至今未能实际占有、使用；“再查明”为：509号房屋未办理房产证、土地证，经当地集体经济组织常州市武进区湖塘镇永安社区居民委员会证实，509号房屋所占土地原为鸣凰镇小庙胡家村集体土地，后蒋彩琴家因配合城区拆迁安置所得，509号房屋为蒋彩琴户自行建造，蒋彩琴家老房拆迁后，509号房屋折抵了蒋彩琴家三个正常安置人口。一审还查明，2013年11月4日，常州市武进区人民政府颁发武国用（2013）第2××0号土地使用权证，该土地使用权证上记载的土地使用权人为常州市武进土地收购储备中心、坐落湖塘镇小庙社区、地号320412xxxx、地类（用途）城镇住宅用地、使用权类型储备、使用权面积106654.45㎡，联合工具公司、胡浩清一致认可509号房屋占地即在前述宗地106654.45㎡范围内。上述事实，由（2018）苏0412民初3573号民事判决书，1436号执行裁定书、通知书，34号执行裁定书，武国用（2013）第2××0号土地使用权证、宗地图、土地登记审批表，联合工具公司、胡浩清的当庭陈述及抗辩等加以佐证，该院依法予以确认。一审法院认为，509号房屋占用土地的土地使用权人为常州市武进土地收购储备中心，其地类（用途）为城镇住宅用地，蒋彩琴户取得上述土地使用权是基于其户系该集体组织成员之身份由集体组织分配所得，根据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律、政策规定，农村宅基地的所有权属于集体，使用权也仅限于本集体经济组织成员，非集体经济组织成员因无权享有集体土地使用权而不得购买农村宅基地房屋，联合工具公司系企业法人、非该集体经济组织成员，联合工具公司与蒋彩琴、胡文方签订的《房屋买卖合同》因违反法律的强制性规定而无效，联合工具公司不具有排除执行的权利。另，根据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》第二条规定：执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处理”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。据此，该院在执行中对509号房屋仍有权依法进行处置。综上，联合工具公司诉请无事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，作出如下判决：驳回联合工具公司的诉讼请求。案件受理费4600元、公告费600元（两次），合计5200元，由联合工具公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经查阅原审卷宗查明，2019年8月5日常州市武进区湖塘镇永安社区居民委员会出具一份证明，载明“兹有湖塘镇永安社区胡家组蒋彩琴同志，因配合城区拆迁，现安置在x苑509号，房屋权证由区建设局统一办理”；另据案涉地块土地登记审批表所载，地号为320412xxxx的地块系原有武国用（2009）第xx号国有土地使用权，以划拨方式取得国有土地使用权，根据地籍调查并经过初步审查，批准用途为城镇住宅用地。二审查明的其他案件事实与一审相一致，本院予以确认。本院认为：本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，因此，本案应适用民法典施行前的相关法律规定。本案为案外人执行异议之诉，案外人对执行标的提出执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，包括但不限于执行标的转让或受让的相关合同订立与履行情况、资金往来情况以及其他与执行标的相关的基础性法律关系的证据等。《中华人民共和国房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。故此，在未经有批准权的人民政府批准，转让划拨土地上房屋的，该转让行为无效。本案中，联合工具公司与蒋彩琴、胡文方签署的《房屋买卖合同》所涉房屋使用土地的性质为国有划拨土地，在未经有批准权的人民政府批准前转让行为无效；同时案涉房屋土地使用权尚登记在常州市武进土地收购储备中心名下，《房屋买卖合同》签订时蒋彩琴并未获得房屋权属证书，其何时能够领取产权证还尚不能确定，故此，上述房屋买卖合同无法认定为合法有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，联合工具公司向蒋彩琴一方购买案涉房屋的行为不符合法律规定，案涉房屋未登记在联合工具公司名下，联合工具公司对案涉房屋并不享有物权或物权期待权，其要求排除强制执行等诉讼请求不应予以支持。综上所述，上诉人联合工具公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由上诉人联合工具公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴立春审判员  朱正生审判员  孙慧民二〇二一年八月九日书记员  徐志娟