文书内容江苏省金湖县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0831民初1034号原告（执行案外人）：秦仕荣,男,1965年8月17日出生,汉族,住金湖县。委托诉讼代理人：李佳，江苏和成律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘秀梅，江苏和成律师事务所律师。被告（申请执行人）：张英,女,1971年8月15日出生,汉族,住金湖县。被告（被执行人）：吉启军,男,1971年5月13日出生,汉族,住金湖县。原告秦仕荣与被告张英、吉启军案外人执行异议之诉一案，本院于2021年4月13日立案受理后，依法适用普通程序，于2021年5月18日公开开庭进行了审理。原告秦仕荣及其委托诉讼代理人李佳、被告张英到庭参加诉讼，被告吉启军经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。秦仕荣向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令停止对金湖县xxxxx房屋的执行并解除对该房屋的查封，房屋价值874615元；2、请求依法确认原告取得金湖县xxxx房屋的所有权；3、请求依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：案涉房屋已于2017年9月6日被被告吉启军出售给原告，且原告已经支付了大部分房款，并已经装修使用，物业费、水电、燃气等费用均由原告缴纳，故原告对案涉房屋享有所有权，应当停止对该房屋的执行，并解除查封。被告张英辩称：原告与被告吉启军就案涉房屋的买卖并未办理产权变更登记，不能对抗第三人，案涉房屋登记在被告吉启军名下，故其所有权人应当还是吉启军。被告吉启军未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人无异议的证据和事实为：2017年9月6日，秦仕荣与吉启军签订商品房买卖合同一份，约定其向吉启军购买金湖县xxxx房屋，建筑面积249.89平方米，房屋总价874615元，买方于2017年9月6日支付300000元，剩余尾款于2018年12月30日付清，卖方在合同签订之日起将上述房屋交付给买方，房产证一年后办理，办理费用在壹万元内由秦仕荣承担费用，超出费用由吉启军承担。同日，秦仕荣向吉启军账户存入购房款260000元，吉启军将案涉房屋交付秦仕荣使用。徐少鹏在原告提供的260000元的存款凭条上注明：徐少鹏收。2017年9月10日、2017年10月14日，秦仕荣分两次向案外人徐晓燕银行账号为62×××99账户中分别转账支付40000元、100000元。2017年10月1日，秦仕荣向案外人刘梅芳银行账号为62×××88账户中转账支付200000元。徐少鹏在上述三份转账凭证上注明：房款，徐少鹏。因支付上述款项，原告秦仕荣于2017年9月29日向江苏金湖农村商业银行股份有限公司贷款300000元，秦仕荣支付了2017年9月29日至2018年3月21日期间的贷款利息38141.5元。徐少鹏还息明细上注明：利息由公司承担。案涉房屋的水费、电费、物业费、燃气费均已过户至秦仕荣名下，由秦仕荣缴纳至今。吉启军系案外人金湖腾达投资有限公司的法定代表人，徐少鹏担任该公司副总经理，系腾达公司的负责人之一。本院于2018年12月25日立案受理了张英诉吉启军民间借贷纠纷，本院在审理过程中于2018年12月27日查封了案涉房产。2019年3月25日，本院就张英诉吉启军民间借贷纠纷作出（2018）苏0831民初3586号民事判决书，判决确定：吉启军于本判决生效之日起十日内返还张英借款本金471万元、利息116.1586万元（算至2019年1月16日）及至实际还款之日的利息，案件受理费、保全费合计61614元，由张英负担5105元，吉启军负担56509元。上述判决生效后，因吉启军未履行义务，经张英申请，本院于2019年5月5日立案执行。另查明：2016年9月5日，吉启军向金湖县金石农村小额贷款股份有限公司借款350万元，以案涉房屋提供抵押担保，并于同日办理了抵押权登记。2018年8月14日，吉启军再次向金湖县金石农村小额贷款股份有限公司借款290万元，并以涉案房屋提供抵押担保，于同日办理了抵押登记。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告主张其汇给徐晓燕、刘梅芳的款项系其按照徐少鹏的指示将340000元购房款支付给徐晓燕、刘梅芳以抵充吉启军欠她们的借款。本院认为，经原告申请，虽徐少鹏出庭作证证明其得到了吉启军的电话授权，但其与案外人徐晓燕、刘梅芳具有亲人、朋友关系，原告亦未提供其他证据予以佐证，故本院对其证言不予采信，且吉启军也不认可徐少鹏的行为代表其，故徐少鹏的行为系无权代理行为。同时原告举证的代理权客观表象依据不充分，徐少鹏并非案涉房屋买卖合同的签订人，原告仅凭徐少鹏系吉启军担任法定代表人的金湖腾达投资有限公司的负责人之一就相信徐少鹏具有代理权表象理由不充分，且原告在徐少鹏为上述行为时并未谨慎地审查徐少鹏是否具有代理权，遗漏了作为勤勉、理性的交易主体本来可以发现并予以核实的疑点，不能证明其善意无过失，故徐少鹏的行为亦不能认定为表见代理行为。综上，原告主张汇给徐晓燕、刘梅芳的340000元暂无法认定系支付给吉启军的购房款。上述事实，有原告提供的房屋买卖合同、存款凭证、借款借据、还贷明细、物业费、燃气费缴纳凭证、水电费明细、谈话笔录及证人证言以及原、被告的当庭陈述予以证实，本院依法予以认定。本案的争议焦点为案外人秦仕荣对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，能否取得所有权。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中,秦仕荣作为案外人应当就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应与支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法有效占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，秦仕荣与吉启军虽然在查封前签订了房屋买卖合同，并实际占有了该房屋。但根据其现有证据，其仅向吉启军支付购房款26万元，并未支付全部价款,也未按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行同时，秦仕荣称系吉启军提出了节省税金而双方协商暂不过户，且案涉房屋在签订买卖合同之前就已经设立了抵押登记，而秦仕荣作为买受人在购买此不动产时没有履行查询该不动产上是否存在权利瑕疵的注意义务，且双方存在为了避税而故意不办理登记的情形，故应当认定案涉房屋未办理过户登记系秦仕荣自身原因所致。因此，案外人秦仕荣不享有排除执行的民事权益。关于秦仕荣对案涉房屋是否享有和取得所有权问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”本案中，秦仕荣与吉启军虽签订了房屋买卖合同，但案涉房屋至今未登记在吉启军名下，秦仕荣并未享有或取得案涉房屋的所有权。综上,原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定,判决如下:驳回原告秦仕荣的诉讼请求。案件受理费12546元，由原告秦仕荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院(开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××40)预交上诉案件受理费。审 判 长  陈德良审 判 员  周 云人民陪审员  戴加美二〇二一年八月三十一日书记员顾浩附法律条款：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。……《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应与支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法有效占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。