贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔02民终2534号上诉人（原审被告）：贵州恒福房地产开发有限公司，住所地：贵州省盘州市翰林街道月亮山对面320国道旁，统一社会信用代码：91520223666970118L。法定代表人：黄佑俊，系该公司执行董事。特别授权委托诉讼代理人：阳建洁，男，系该公司员工。一般授权委托诉讼代理人：王大伟，贵州挈山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈玉龙，男，1984年11月6日出生，汉族，住贵州省盘州市。被上诉人（原审原告）：刘春彦，女，1987年1月10日出生，彝族，住贵州省盘州市。上诉人贵州恒福房地产开发有限公司因与被上诉人沈玉龙、刘春彦商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省盘州市人民法院（2021）黔0281民初4148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州恒福房地产开发有限公司上诉请求：一、请求依法撤销盘州市人民法院作出的（2021）黔0281民初4148号民事判决书，改判决上诉人仅承担违约金6557.84元；二、一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院以已付购房款年利率6％的标准，判决上诉人承担逾期办理房屋转移登记的违约金50901.72元，并自2021年4月20日起以424181元为基数，按年利率3.85％计算至商品房转移登记协理完毕并将有关文书交付二原告日止，没有任何法律依据，且存在法律适用错误。（一）一审法院已认定《商品房买卖合同》合法有效，根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款第二项约定，逾期办理房屋产权登记180工作日内，出卖人按已付房款的1％承担违约责任；逾期超过180工作日的，双方同意按下列第（1）项处理，即买受人有权退房。本案属于逾期超过180工作日的情形，即买受人享有解除权。从《商品房买卖合同》的内容分析，并非没有约定逾期办证的违约金，而是根据逾期的时间不同，约定了买受人享有不同的权利。并不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，应当适用第一款“……当事人有特殊约定外”的例外情形。因此，一审判决存在适用法律错误。（二）根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……”。同时，一审法院曾作出的（2020）黔0222民初3668号民事判决认定，逾期办理商品房转移登记期间的违约金系继续性债权，逾期办理商品房转移登记期间的违约金可自起诉之日倒推三年，自起诉时已超过法定的诉讼时效期间的，不予支持。因此，一审法院作出的判决支持被上诉人自2017年12月31日起的逾期违约金，违反了《中华人民共和国民法典》关于诉讼时效的规定，也违反了同案同判决的基本原则。（三）由于涉案房屋系买受人按揭贷款购买，房屋权属处于抵押状态，买受人是无法将涉案房屋转让给他人的，因此产权登记的转移无论从事实上还是理论上都不可能对买受人使用该房屋造成任何损失。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……”的规定，本案买受人并未因是否办理权属登记造成任何损失，判决我公司承担5万余元的逾期违约金远超过了买受人所受的损失。（四）本案《商品房买卖合同》约定要被上诉人应于2016年8月12日付清首付款，但根据被上诉人提交的收据载明的付款时间，已构成了逾期付款。因此，应当减轻上诉人的违约责任。二、一审判决上诉人承担高额的违约金，不利于解决实际问题，维护社会稳定，增加地方政府的信访工作等不利后果。（一）逾期交房和逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，各地法院对逾期办理商品房转移登记违约金均持谨慎态度，其中，贵州省石阡县人民法院（2020）黔0623民初1784号民事判决书，以商品房买卖合同的主要目的已基本实现，对于要求支付逾期办理商品房转移登记违约金的请求不予支持。若按照一审法院的的判决标准，势必引起上诉人所开发的小区业主（共计2368户）大量起诉，将增加人民法院的案件数量，致使上诉人经营困难，甚至破产。同时也会引起群体性事件，影响当地的和谐稳定。（二）逾期办理商品房转移登记违约金，应当根据《商品房买卖合同》的约定，综合考虑当事人的损失、合同签订的目的等因素予以确定。结合本案中《商品房买卖合同》约定，逾期办理商品房转移登记违约金按照已付购房款1％的违约金计算，故本案至多按照已付购房款1％的标准计算逾期办理商品房转移登记违约金。综上，一审法院判决上诉人承担逾期办理商品房转移登记违约金50901.72元存在错误，上诉人至多承担的金额为，逾期交房违约金2316.03元，逾期办理商品房转移登记违约金4241.81元（已付购房款424181元的1％），两项合计6557.84元。二审中，沈玉龙、刘春彦未向本院提交书面答辩意见。沈玉龙、刘春彦向一审法院起诉请求：1．判决被告立即向房屋登记机关申请为二原告办理位于翰林街道（原红果镇）江源路旁城市公馆小区第A栋6层4号房屋转移登记，并将办理转移登记的有关文书交付二原告。2．判决被告支付原告逾期交房违约金2316.03元（自2017年1月1日起至2018年6月30日止，共计546天，以424181元为基数，按日万分之0.1计算）。3．判决被告支付二原告自2017年12月31日起至2021年4月19日止逾期办理房屋初始登记并交付办理商品房转移登记有关文书的违约金84092.43元，2021年4月20日后的违约金，以424181元为基数，按年利率3.85％计算至商品房转移登记办理完毕并将有关文书交付二原告日止。一审法院认定事实：2016年8月12日，贵州恒福房地产开发有限公司作为出卖人与沈玉龙、刘春彦作为买受人签订《商品房买卖合同》，合同约定：沈玉龙、刘春彦向贵州恒福房地产开发有限公司购买位于盘州市翰林街道江源路旁（城市公馆）A栋6层4号商品房。合同还对商品房价款的确定方式及总价款（424181元）、付款方式、付款时间，商品房交付使用条件及日期（交付时间为2016年12月31日前）、交接手续，面积差异处理方式，规划设计变更，商品房质量及保修责任，房屋登记等进行了约定。双方约定逾期交房超过180日的，出卖人按日计算向买受人支付全部付款万分之0.1的违约金。另外，合同载明（出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应自收到退房通知之日起90个工作日内退还买受人已付款，并按照X利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款X的违约金……。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记……）沈玉龙、刘春彦于2016年6月6日向贵州恒福房地产开发有限公司交购房款85181元，于2016年9月1日向贵州恒福房地产开发有限公司交购房款43000元和维修基金、五通费等相关费用20243元。2016年8月18日，沈玉龙、刘春彦通过银行贷款296000元，用于向贵州恒福房地产开发有限公司交购房款。2018年6月30日，贵州恒福房地产开发有限公司将城市公馆A栋6层4号房交付给沈玉龙、刘春彦使用。贵州恒福房地产开发有限公司至今未将房屋不动产登记证书交付给沈玉龙、刘春彦。2018年4月中国人民银行授权公布的1年期贷款基准年利率为3.85％、3-5年期贷款基准年利率为4.75％。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。原告履行了交付款的义务，被告于2018年6月30日向原告交付了房屋，但被告至今仍未向原告交付办理房屋转移登记的有关文书，应承担违约责任，因现有证据不能证明该房屋已经具备办证条件，故对原告主张判决被告配合、协助原告向盘州市不动产登记中心申请将盘州市城市公馆A栋6层4号房屋的不动产权属登记在原告名下，并提交办理不动产权属登记需由出卖人提供的材料的诉讼请求，暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行主张权利。但因被告未按照合同的约定期限内将房屋及办理房屋转移登记的相关文书交付给原告，已构成违约，应承担违约责任。因双方对逾期交付违约金进行了约定，原告的主张未违反该约定，故对原告主张被告支付逾期交房违约金2316.03元的诉讼请求，予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款的规定，被告贵州恒福房地产开发有限公司应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算赔偿损失。对违约金计算时间，因双方合同约定“转移登记：（一）出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，且至原告于2021年4月22日提起诉讼前，被告至今仍未向原告交付办理房屋转移登记的有关文书，原告虽主张违约金应从2017年12月31日起计算至2021年4月19日止，但因受疫情或疫情防控措施的客观因素影响，法院酌情支持违约金计算时间为从2017年12月31日起计算至2019年12月30日止。即违约金计算为50901.72元（424181元×6％×730天÷365天），对原告主张2021年4月20日后的违约金按照年利率3.85％计算的诉讼请求，未违反法律规定，予以支持。对被告提出转移登记暂不具备条件的辩解意见，理由成立，予以采纳；但提出办理转移登记未约定违约金，且超过诉讼时效，房屋已交原告使用，未给原告造成损失的辩解意见，与查明的事实不符，故其辩解意见，理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告贵州恒福房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告沈玉龙、刘春彦违约金53217.75元。二、驳回原告沈玉龙、刘春彦的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费980元，由原告沈玉龙、刘春彦负担376元，被告贵州恒福房地产开发有限公司负担604元。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条:“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅对上诉人提出的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点是：1、被上诉人提出的主张是否超过诉讼时效；2、一审对违约金的计算方式是否正确。上诉人作为案涉房屋的开发销售企业，理应在合同签订后，依据合同约定积极履行其合同约定的相应义务，因上诉人不积极履行合同的行为导致出现违约情形，理应由上诉人按照合同约定承担相应的违约责任。根据双方的合同约定，上诉人应在2017年12月31日前为将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，即上诉人履行该交付义务的时间应在2017年12月31日，被上诉人有权主张从2018年1月1日起违反此义务的违约责任，该违约责任作为继续性债权的诉讼时效应分段计算，从被上诉人2021年4月22日提起诉讼主张时应向前倒推计算三年即至2018年4月22日，虽一审法院支持的违约金计算期间为2017年12月31日起至2019年12月30日止，实际支持时间仅为2年，一审据此支持的违约金计算期间实质上并未损害上诉人基于诉讼时效抗辩所产生的利益。对于一审支持的违约金的计算标准，案涉合同中对逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任仅约定被上诉人有权选择退房，但双方并未约定被上诉人不可以选择继续履行合同，在被上诉人选择继续履行合同的情况下，应认定双方对违约金的计算方式没有进行约定，一审法院《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款的规定对违约金的计算标准予以认定并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实和适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1960元，由上诉人贵州恒福房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓少旭审 判 员 王秋红审 判 员 杨 龙二〇二一年八月二十七日法官助理 张 冰书 记 员 杨梦虹