山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁03民终2606号上诉人(原审被告)：淄博财富陶瓷城经营管理有限公司，住所地淄博市淄川区双杨镇牛家村中国财富陶瓷城财富会展大道17号楼2号。法定代表人：江伟仁，执行董事兼经理。委托诉讼代理人:饶荣金,山东致公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐慧萍，女，1960年7月5日出生，汉族，现住淄博市临淄区。委托诉讼代理人：许付桂，山东法盾律师事务所律师。上诉人淄博财富陶瓷城经营管理有限公司因与被上诉人徐慧萍房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省淄博市淄川区人民法院（2021）鲁0302民初5150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月27日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。淄博财富陶瓷城经营管理有限公司上诉请求：撤销（2021）鲁0302民初5150号民事判决，并依法改判或裁定重审。事实和理由：一、(2021）鲁0302民初5150号判决书中认定的房屋实际交付的时间没有证据证明。一审认定的事实内容：案涉商铺的租赁期限自2015年9月1日至2020年8月31日，即租期5年；而双方同一时间签订的《购房协议》，案涉商铺的时间为实际交房之日起满5年，两份合同约定的履行时间相互衔接，应当认定案涉商铺在双方签订商铺租赁协议、购房协议时即已交付。现购房协议约定的由上诉人购买案涉商铺的时间已经届满。对于实际交房时间的认定是没有证据的。上诉人在与被上诉人签订租赁合同时间是在2015年9月份，合同中约定前两年不支付租金，从第三年开始支付，是因前两年房屋没有实际交付的可能。事实上在签订租赁合同时，上诉人因商业布局的目的出发，为了抢占市场才在被上诉人没有实际取得房屋的情况下签订了租赁合同，并没有进行过房屋的实际交付。一审判决在没有证据证明交房时间的情况下推定得出交房时间。二、一审判决认定《商铺租赁协议》约定的租期开始时间作为房屋实际交付时间是推测得出的没有证据证明。2015年9月7日，被上诉人与上诉人就案涉商铺签订《商铺租赁协议》、《购房协议》，足以证明2015年9月9日案涉商铺还未达到预售条件，仅仅处于认购阶段，商铺不可能交付被申请人。直到2016年，涉案商铺才具备预售条件，被上诉人与开发商淄博巨鹏飞置业有限公司双方签订《商品房买卖合同(预售）》，合同第11条约定的交房时间为2016年4月30日，显然不可能在此之前实际交付商铺于申请人1。根据淄博巨鹏飞置业有限公司所办理的《竣工验收备案表》中的记载，涉案商铺的竣工验收日期为2017年11月16日，可以认定出房屋的实际交房日期应该在2017年11月16日之后。原审法院以《商铺租赁协议》开始的期限作为实际交房的日期没有事实证据。三、依据双方签订的《购房协议》，在双方对房屋实际交付时间都没有直接证据能够证明的情况下，推定得出的交房日期损害了上诉人的合同利益，破坏合同公平性。上诉人与被上诉人签订的《购房协议》约定：1、自实际交房之日起满5年，若被申请人欲出售该商铺，则可按被申请人购买该商铺时的合同总价230000元(与实际购买金额不一致的，以实际购买金额为准）的150％的金额345000元作为出售价格，申请人1购买该商铺；2、被申请人欲出售该商铺，须自实际交房之日届满5年后7个工作日内到上诉人淄博财富陶瓷城经营管理有限公司处，以书面形式通知上诉人淄博财富陶瓷城经营管理有限公司(其他通知形式无效），否则上诉人不再购买被上诉人的商铺。对于《购房协议》中约定的实际交房日期，上诉人和被上诉人之间存在认识分歧，同样情况的购房者大多已经与上诉人通过协商途径得到解决，在被上诉人和上诉人之间确实没有办理过房屋的真正交付手续，双方没有确定过房屋实际交付时间的情况下，淄川区人民法院以商铺返租经营模式，认定案涉商铺在双方签订商铺租赁协议、购房协议时即已交付，使得上诉人本应在2022年履行的合同现提前两年就要履行，对于上诉人一方是非常不公平的。被上诉人徐慧萍辩称，上诉人的上诉理由不成立。徐慧萍向一审法院起诉请求：1、请求判决被告支付房屋回购款345000元及第五年租金23000元，共计368000元。2、诉讼费、律师费及其他实际支出由被告承担。一审法院认定事实：一、原、被告签订购房协议，无落款时间，约定合同标的为原告拥有的中国财富建材博览城(中国财富陶瓷城6期）5栋159号商铺，约定原告的权利义务：1、自实际交房之日起满5年，若原告欲出售该商铺，则可按原告购买该商铺时的合同总价230000元(与实际购买金额不一致的，以实际购买金额为准）的150％的金额345000元作为出售价格，被告购买该商铺；2、原告欲出售该商铺，须自实际交房之日届满5年后7个工作日内到被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司处，以书面形式通知被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司(其他通知形式无效），否则被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司不再购买原告的商铺。二、原、被告又签订商铺租赁协议一份，无落款时间，约定合同标的：原告将其拥有的中国财富建材博览城(中国财富陶瓷城6期）5栋159号商铺，建筑面积24．9m，套内面积16．93m，出租给被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司；租赁期限：2015年9月1日起至2020年8月31日止，约定前两年年租金为0，第三年到第五年每年租金为23000元。三、2016年4月26日，原告与淄博巨鹏飞置业有限公司签订商品房买卖合同(预售），合同约定：预售许可证号：—3、Y01-1002283，出卖人：淄博巨鹏飞置业有限公司，买受人：徐慧萍，商品房基本情况：中国财富建材博览城5号展厅5幢1单元1层010159号房，房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置，该商品房的平面图见附件一，合同约定交房时间是2016年4月30日。以上三份合同中所约定的标的物系同一套房产，且在中国财富建材博览城中序号是特定的。另查明，被告提供的竣工验收备案表，证明案涉工程的开工日期为2014年10月1日，竣工验收日期为2017年11月16日。一审法院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，予以支持。本案双方当事人争议的焦点问题：案涉商铺是否已经符合双方《购房协议》中约定的“自实际交房之日起满5年”由淄博财富陶瓷城经营管理有限公司购买的条件。根据相关法律规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人，即交付符合使用条件的商品房是房地产开发企业的义务。本案中，徐慧萍与淄博巨鹏飞置业有限公司签订的《商品房买卖合同(预售）》约定的交付时间与交付条件是对开发商交房义务的约定，该约定与《购房协议》中约定的“自实际交房之日”不具有必然关联。根据双方签订的《商铺租赁协议》，案涉商铺的租赁期限自2015年9月1日至2020年8月31日，即租期5年；而双方同一时间签订的《购房协议》，淄博财富陶瓷城经营管理有限公司购买案涉商铺的时间为实际交房之日起满5年，两份合同约定的履行时间相互衔接；案涉商铺2015年7月30日即已竣工，淄博财富陶瓷城经营管理有限公司亦陈述财富陶瓷城2015年即已经开始运营；商铺租赁协议中虽约定前两年租金为0，徐慧萍对此作出了说明，系以前两年的租金折抵购房款，徐慧萍的该陈述与案涉商铺认购协议书中约定的总价、合同总价的内容亦能相互印证。综合考虑上述情况以及商铺返租、回购的经营模式，应当认定案涉商铺在双方签订商铺租赁协议、购房协议时即已交付。现购房协议约定的由淄博财富陶瓷城经营管理有限公司购买案涉商铺的时间已经届满，徐慧萍已在购房协议约定的期限内以书面方式通知淄博财富陶瓷城经营管理有限公司其欲出售案涉商铺，故淄博财富陶瓷城经营管理有限公司应当按照购房协议的约定购买案涉商铺。但按照购房协议的约定，徐慧萍需协助完成交易、办理过户手续，淄博财富陶瓷城经营管理有限公司在过户后45个工作日内支付房款。淄博财富陶瓷城经营管理有限公司未按照合同约定回购案涉商铺，构成违约，故原告要求被告支付房屋回购款345000元的诉讼请求，有事实和法律依据。予以支持。被告认可欠原告第五年租金23000元未付，且同意支付，故原告要求被告支付租金23000元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、淄博财富陶瓷城经营管理有限公司与徐慧萍继续履行于2015年签订的《购房协议》；淄博财富陶瓷城经营管理有限公司于本判决生效之日起15日内向徐慧萍购买案涉商铺，徐慧萍协助淄博财富陶瓷城经营管理有限公司办理案涉商铺权属变更登记手续。二、淄博财富陶瓷城经营管理有限公司自案涉商铺过户之日起45个工作日内向徐慧萍支付商铺房款345000元。三、淄博财富陶瓷城经营管理有限公司判决生效后十五日内支付徐慧萍租赁费23000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6820元，财产保全费2360元，共计9180元，由淄博财富陶瓷城经营管理有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是淄博财富陶瓷城经营管理有限公司购买涉案房屋的条件成就日如何确定，即案涉房产的实际交付日期如何确定。根据相关法律规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人，即交付符合使用条件的商品房是房地产开发企业的义务，上诉人主张涉案商铺的竣工验收日期为2017年11月16日，实际交房日期应该在2017年11月16日之后，但是作为开发企业的上诉人未提交证据证明上述日期后其与被上诉人办理了房屋交接相关手续，以此确认实际交房日期。双方当事人签订购房协议，徐慧萍通过购买的方式取得涉案房屋占有、使用、处分的权利，继而与上诉人签订《商铺租赁协议》，上诉人通过承租的方式获得涉案房屋占有、使用权利，双方约定案涉商铺的租赁期限自2015年9月1日起计算租期5年，涉案租赁合同已经实际履行，作为承租人的上诉人未就承租房产交付时间提出异议，故，能够认定自2015年9月1日淄博财富陶瓷城经营管理有限公司已经获得了占有使用权利，即自此已经交付使用。且案涉商铺2015年7月30日即已竣工，淄博财富陶瓷城经营管理有限公司亦陈述财富陶瓷城2015年即已经开始运营，故原审法院认定双方约定的购买案涉商铺的时间已经届满，判令淄博财富陶瓷城经营管理有限公司按照合同约定购买案涉商铺并无不当。综上所述，上诉人淄博财富陶瓷城经营管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6820元，由上诉人淄博财富陶瓷城经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王忠熙审 判 员 李灵福审 判 员 王 娜二〇二一年八月二十七日法官助理 陈 蒙书 记 员 徐 钊