辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终7094号上诉人（原审被告）：李涛，男，汉族，1980年3月18日生，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，营业场所大连市甘井子区汇信街16号。统一社会信用代码91210211554984603N。负责人：王立峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李威、史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。上诉人李涛因与被上诉人大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司（以下简称“远洋物业”）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初4697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李涛上诉请求：撤销一审判决，改判驳回远洋物业的全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。根据双方当事人签订的《远洋荣域前期物业服务协议》的第十一条第3款约定“本协议条款如有与相关法律、法规、规章和规范性文件抵触，该条款无效”。2.8元的物业费标准系市场价，此约定违反《辽宁省物业管理条例》、《辽宁省定价目录》(2015版、2018版)、大价发[2016]51号《关于进一步明确我市被告政府定价经营服务性收费目录清单的通知》等相关法律、法规和规范性文件对前期物业服务实行政府指导价的规定。故请求法院确认《前期物业服务协议》中关于物业费2.8元/平方米/月的条款无效并调整为1元/平方米/月，判令被上诉人按照1元/平方米/月的标准退回多收取的物业费。二、根据《中华人民共和国民法典》第九百三十八条，物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。本案中，远洋物业已经在业主手册里重新约定了更有利于业主交物业费的方式。一审法院却选择更有利于物业公司的交费方式，明显不当。三、超过三年的起诉期限部分不应当被支持。四、上诉人居住的A2区是未封闭小区，与远洋荣域的封闭区域物业费收费标准相同，但服务标准却达不到封闭区域的服务标准。目前A2区的绿化环境为6棵树及树周围的绿植，物业方以绿化发生的费用较低，增加其他服务来弥补，但目前尚未看到增加的服务内容。五、在2021年7月2日大连住房和城乡建设局下发的【大住建发（2021）143号】文件中虽在第16项和第296项中分别记载物业等级评定为AA、A级别，但上述两处远洋物业注册所在地均不是本小区物业公司，故上诉人对被上诉人资质的合法性和真实性存疑。远洋物业辩称，不同意李涛的上诉请求，服从一审判决。远洋物业向一审法院起诉请求：1、李涛给付原告物业服务费9878.31元（自2018年7月1日起至2021年9月30日止）；2、请求判令给付拖欠该物业费的违约金2963.49元。一审判决认定事实：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，被告自认其系案涉小区大连市甘井子区远洋荣域小区A2-7-1502号业主，房屋面积90.46平方米。案涉小区的《前期物业服务协议》约定，开发商大连利远置业有限公司选聘原告为被告所居住的大连市甘井子区远洋荣域小区提供物业管理服务；物业服务费收费标准为高层住宅每月每平方米2.8元；物业费每年预缴纳，第一年的物业费业主于房屋交付时缴纳，以后每年在当年物业服务费到期前一个月交纳次年度的物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金；协议自签订之日起生效，至远洋荣域项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，合同终止。原、被告于2017年6月24日签订了《前期物业服务协议》，对上述内容进行了确认，原、被告也明确了物业费一年一次交纳，于每年8月1日至12月31日交纳次年物业服务费。原告按约为案涉小区提供了物业服务，被告未交纳自2018年7月1日起至2021年9月30日的物业服务费9878.31元（90.46平方米×39个月×2.80元/平/月）。一审法院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主，应按双方确认的《前期物业服务协议》约定交纳物业费。对于物业费的交纳时间，上述协议中约定了物业费每年预缴一次，因此现原告要求被告给付拖欠2018年7月1日起至2021年9月30日的物业服务费9878.31元（2.8元/月/平方米×90.46平方米×39个月），有事实和法律依据，予以支持。关于被告辩称，A2区不是封闭小区，物业费标准不应与原告管理的其他封闭小区相同，A2区的环境等与封闭小区的差异很大：小区内存在私自圈地占用小区绿化、占用消防通道、私自划车位等现象，业主多次反馈物业均不作为；原告的服务水平也未达到该收费标准，小区内仅有六棵树，没有达到特级服务绿化率为35%的标准；原告也未对业主履行将服务事项、质量要求、收费标准、履行情况及维修基金使用情况、业主共有部分的经营和收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、委员会报告的义务，没有履行每年至少征求一次业主对物业服务满意度的调查，对此一审法院认为，原告与开发商签订的物业合同对于被告有约束力，且被告也对物业费标准等进行了确认，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因认为原告的物业服务达不到标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。若被告对原告的物业服务有建议或意见，可以要求原告改进等方式行使权利，原、被告双方应相互配合、理解是解决问题的有效方法。现被告以A2区不是封闭小区，不应与封闭小区相同物业费标准的意见，与法无据，不予采纳。对于被告主张业主有权知道竣工验收总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、地下管网竣工验收资料等所有相关资料，本小区公共面积用房等图纸的意见，因被告对此没有具体的抗辩意见，业主是否具有拥有该权利也不构成对原告主张物业费诉请的抗辩意见，因此不予考虑。关于原告主张的逾期交纳违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。从被告提供的证据及庭审陈述看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第九百三十七条、第九百三十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李涛于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币9878.31元（自2018年7月1日起至2021年9月30日止）。二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币61元（原告已预交，已减半收取），由被告李涛负担。二审中，双方当事人对一审认定的事实均无异议，但上诉人李涛提交了2021年7月2日大连市住房和城乡建设局下发的【大住建发（2021）143号】文件复印件一份，主张该文件的附件中物业服务企业信用等级评定表中未有被上诉人，对被上诉人的主体资质存疑，被上诉人未提交新证据，但认为其是经工商局核准并依法成立的物业公司，上诉人提交的文件与本案无关联性。本院组织当事人进行了证据交换和质证。针对上诉人二审提交的证据，本院采信被上诉人的质证意见，对该份文件不作为本案证据使用。综上，本院经审查，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订了《前期物业服务协议》，合同内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应为有效。由于被上诉人作为案涉小区的物业服务单位向包含上诉人在内的小区业主提供了物业服务，履行了合同义务，上诉人亦应当按照约定履行支付物业费的义务。现上诉人对一审判决认定的欠费期间及房屋面积并无异议，故一审法院判决上诉人向被上诉人缴纳2018年7月1日起至2021年9月30日期间的物业费9878.31元正确。至于上诉人提出“物业费收费标准超出政府指导价应为无效”的主张，本院认为，双方当事人关于物业费标准为2.8元/月/平方米的约定系当事人意思自治范畴，且《辽宁省物业管理条例》、《辽宁省定价目录》中关于物业服务收费价格的条款并非效力性强制规定，更何况，前述规定中关于物业服务收费价格的规定是实行政府指导价，而非政府定价，因此，双方未依照该条款规定的价格确定物业费收费标准并不导致案涉物业服务合同无效的法律后果，上诉人提出的关于“请求法院确认《前期物业服务协议》中关于物业费2.8元/平方米/月的条款无效并调整为1元/平方米/月，判令被上诉人按照1元/平方米/月的标准退回多收取的物业费”的上诉请求没有法律依据，本院不予支持。至于上诉人主张“被上诉人未按协议约定提供物业服务、服务标准与小区封闭区域不同、绿化投入少”的上诉意见，本院认为，根据法释[2009]8号《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵。上诉人所主张的绿化投入少等瑕疵服务不属于重大瑕疵，更不是不履行合同，显然这些瑕疵尚不足以构成免除或减少上诉人交费义务的抗辩事由。既然被上诉人作为物业服务公司已经为包括上诉人在内的小区业主实际提供了物业服务，根据等价有偿原则，一审判决李涛全额交费并无不妥。同时，也正是基于被上诉人存在瑕疵履行问题，一审法院也已经对被上诉人请求上诉人支付违约金的诉讼请求不予支持，该处理较为得当。关于上诉人提出“被上诉人已经在业主手册里重新约定了更有利于业主交物业费的方式，一审法院未予审查采信”的主张，本院认为，由于上诉人未能提供业主手册或其他证据证明被上诉人就物业费的交费周期和方式做出过公开承诺，因此应承担举证不能的不利后果。关于上诉人主张的诉讼时效问题，经本院审查，上诉人在一审中未就诉讼时效问题提出抗辩，故依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”之规定，本院对上诉人在二审提出的诉讼时效抗辩不予支持。综上所述，李涛上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费122元（上诉人李涛预交122元），由上诉人李涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁大勇审 判 员 王 歆审 判 员 王 迪二〇二一年九月十三日法官助理 邹 璇书 记 员 陈彩虹