山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁16民终1598号上诉人（原审被告）：冯树军，男，1963年4月13日出生，汉族，住滨州市沾化区。被上诉人（原审原告）：吕从刚，男，1976年4月13日出生，汉族，住滨州市沾化区。上诉人冯树军因与被上诉人吕从刚房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省滨州市沾化区人民法院(2021)鲁1603民初843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人冯树军上诉请求：1.撤销山东省滨州市沾化区人民法院(2021)鲁1603民初843号民事判决中第一、第二项;发回重审或依法改判。2.本案一审、二审诉讼费用均由吕从刚承担。3.诉讼代理费用3500元由双方共同承担。4.房屋维修复原费用及水电费用5710元由吕从刚承担。事实与理由:因吕从刚经营不善退租属于违约行为，吕从刚8月份在出租房内搬出后立即搬入新签约的经营地点，且房屋有三把钥匙只退还一把给房主。吕从刚早就找好了新的经营地点，以小事为由退租后直接搬走属于违约行为，使得原出租房屋闲置，对我造成经济损失，应由吕从刚承担。退租后双方对此协商过，吕从刚的想法也是反复无常，对我造成了极大的困扰。鉴于吕从刚违约行为，我与吕从刚事后多次协商已退房屋被出租后退还剩余租赁费用，故于2012年12月1日将房屋再次租赁，我的想法是早些将房屋租出，将结余租赁费用和其他费用与吕从刚清算清楚，我将房屋出租后，吕从刚不同意协商方案又向法院起诉。房屋在被租赁期间造成的破坏应该予以修复或者赔偿，吕从刚对我的合理请求不予理睬，房屋修缮费用5710元应该计入我损失费用，由吕从刚承担。虽然吕从刚房屋租赁合同于5月1日签订，但实际入驻时间为3月20日左右，我有收款记录作为凭证。吕从刚实际的租赁时间应该是3月下旬至8月中旬，总计租赁时间约5个月。我只有6300元的收款凭证，望吕从刚提供其他3700元的收款证据，以作本案费用结算使用。吕从刚私自填改合同违约条款，并以此提起诉讼，且数额巨大，违反《中华人民共和国合同法》规定，且有诈骗行为嫌疑。综上所述，吕新刚应给予我4960元补偿。被上诉人吕从刚辩称，冯树军上诉请求第二项、第三项的相关费用不应由我承担。第四项的相关费用除去水费其他都是虚假的。室内没有进行粉刷，瓷砖破裂都是后来损坏的，我是2020年3月22日向冯树军支付押金1000元，2020年3月20日，我与冯树军达成口头协议是每年9000元，我第二次去决定租赁冯树军房屋的时候，冯树军跟我说是每年1万元，因为当时正好是疫情，饮食行业政府也不让经营，因为这几个原因我们签订的合同就5月1日开始生效，这是冯树军与我达成的一致意见。我租赁以后房屋的原状没有改变，我只是装修了门头，室内张贴了几张宣传画，门头扣板冯树军并没有更换。冯树军没有进行室内粉刷。四块瓷砖确实有破裂，是烧伤硬伤破裂，但是我离开的时候是完好的。冯树军陈述除安装费以外的其他费用我不知情，电费是我租赁房屋以后冯树军转给我电业局的一个电号，我每月都按时交纳。水费从我住进去以后我确实没有缴纳，当时入住的水表是33方，我离开的时候水表是44方，当时我们谈的时候水费是1元一方，退房的时候我已经跟冯树军说清楚关于水的问题。冯树军租赁给现在的租户的房屋的状况就是我当时退房时房屋的状况相同，冯树军并没有进行室内粉刷。吕从刚向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判决冯树军偿还我租房本金及利息9500元。2.判决冯树军向我支付违约金30000元。3.判决冯树军向我支付因违约产生的误工费（搬迁费）、拆装空调费共计4000元。4.因冯树军签合同时使用曾用名冯书君，造成二次起诉，第一次起诉费用431元由冯树军承担，造成吕从刚误工费、交通费5000元由冯树军承担，本案所产生的一切其他费用均由冯树军承担。5.因冯树军使用与身份证不符的姓名签订合同，给吕从刚造成一定损失，要求冯树军赔偿50000元。一审法院认定事实如下：吕从刚与冯树军于2020年5月1日签订房屋租赁合同，约定由吕从刚承租冯树军位于冯家镇××××号门面房两间，承包期为一年，自2020年5月1日起至2021年5月1日止，租金为10000元。合同签订后，吕从刚向冯树军支付租金10000元。吕从刚收房并进行餐饮经营。2020年5月底至7月初，冯树军饲养宠物狗与吕从刚承租房屋卧室距离较近，因宠物狗吠叫，吕从刚曾给冯树军发微信说“表叔，你又从哪弄了个狗来呀？弄的一宿没睡觉”，冯树军没有回复。吕从刚遂又找到冯树军说宠物狗吠叫影响其正常休息这个事,冯树军庭审中认可吕从刚找过他，当时冯树军与吕从刚说“你这是为着狗叫这个事吗？你这是为着又找了房子了，你按照合同履行就行。”吕从刚称2020年7月31日搬出并将租赁房屋钥匙一并交还给冯树军。冯树军在庭审中认可2020年8月初搬出并交还一把钥匙。吕从刚多次与冯树军协商退房租未果，曾于2020年8月27日起诉冯书君，后吕从刚申请撤诉。2020年12月1日，冯树军将涉案房屋租赁给案外人郭学良，合同期限为1年，租赁费10000元。2021年3月23日，吕从刚又诉至法院。另查明，涉案合同冯书君签字均为冯树军本人所签。一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。吕从刚自2020年5月底开始至7月初，多次向冯树军反映因冯树军饲养宠物狗吠叫影响其正常休息，多次交涉无果的情况下，吕从刚向冯树军提出搬离出租房屋并将钥匙交还给冯树军。冯树军提前收回出租房屋后，又将涉案房屋另行出租。一审法院认为，冯树军答辩称不同意解除房屋租赁合同，但是冯树军在与吕从刚签订《房屋租赁合同》租赁期间内又将涉案房屋另行出租的行为，可以认定冯树军同意解除与吕从刚签订的《房屋租赁合同》，故一审法院对冯树军的辩称意见不予采信。按照冯树军认可吕从刚2020年8月初搬离出租房屋，推定最迟吕从刚于2020年8月15日搬离出租房屋。冯树军应当退还吕从刚自2020年8月15日至2021年5月1日的剩余租金。吕从刚在庭审中主张冯树军返还其剩余租金7000元，不违反法律规定，一审法院予以支持。关于吕从刚主张利息的诉求，一审法院认为，冯树军2020年8月初收回租赁房屋后未及时退还租赁费，给吕从刚造成了一定经济损失，但双方并未约定经济损失的计算方式，一审法院酌定以7000元租赁费为基数，自2020年8月15日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率予以支持。一审法院作出的(2020)鲁1603民初1879号裁定书载明，该案件受理费由吕从刚承担，故吕从刚要求冯树军承担，没有法律依据，一审法院不予支持。关于吕从刚主张的违约金、误工费、拆装空调费、赔偿金等诉讼请求均无证据向法庭提交，且吕从刚所出示证明不足以证明系冯树军违约,故一审法院对吕从刚上述诉求不予支持。冯树军主张吕从刚尚欠其水电费及房屋恢复原状的费用，吕从刚对此不予认可，冯树军亦未向本院提交证据证实自己的主张，故一审法院对该抗辩意见不予采信。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告冯树军于本判决生效之日起十日内返还原告吕从刚房屋租赁费7000元及利息（以7000元为基数，自2020年8月15日起至实际给付之日止的利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告吕从刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2274元，减半收取计1137元，由原告吕从刚负担1057元，被告冯树军负担80元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.吕从刚租赁涉案房屋是否给冯树军造成了损失；2.冯树军是否应当退还吕从刚3个月的租金；3.诉讼代理费用是否应由双方共同承担。关于焦点问题1。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，冯树军主张因吕从刚提前退出涉案房屋给其造成损失，但其提交的证据不足以证实其已受到实际损失以及损失与吕从刚提前退出涉案房屋之间的关联性。综上，一审法院对冯树军的该项主张不予支持并无不当。关于焦点问题2。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，冯树军在一审庭审时认可吕从刚在2020年8月初退出涉案房屋并交付钥匙，之后，冯树军将涉案房屋租赁给案外人郭学良，故双方在2020年8月解除了涉案《房屋租赁合同》，依据上述法律规定，合同解除后，冯树军应当返还涉案房屋尚未履行期间的租赁费，因其未及时返还租赁费，造成吕从刚的损失其应承担赔偿责任。综上，一审法院判决冯树军返还吕从刚租赁费及利息并无不当。关于焦点问题3。本案中，冯树军主张因解决涉案纠纷产生的代理费应由双方分担，但双方签订的涉案《房屋租赁合同》并未约定因解决纠纷产生的代理费需双方分担，冯树军主张分担代理费的主张无事实及法律依据，一审法院未支持冯树军该主张并无不当。综上，上诉人冯树军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2273元，由上诉人冯树军负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑乃群审 判 员 王忠民审 判 员 高立俊二〇二一年八月三日法官助理 李 阳书 记 员 高秀娟