贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0523民初2991号原告：中国工商银行股份有限公司金沙支行，地址：贵州省毕节市金沙县鼓场街道中华路72号，统一社会信用代码：91520523215551782A。负责人：余刚耀。委托诉讼代理人（特别授权）：杨黔莉，系该银行员工。被告：刘体发，男，1964年4月4日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。被告：贵州瑞安置业有限责任公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区外环路瑞安世纪新城A栋4层（金山角市场内），统一社会信用代码：915203007095191251。法定代表人：李永强，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：胥正健，贵州子尹律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司金沙支行（以下至判决主文前简称工行金沙支行）与被告刘体发、贵州瑞安置业有限责任公司（以下至判决主文前简称瑞安公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行金沙支行的委托诉讼代理人杨黔莉到庭参加诉讼，被告刘体发、瑞安公司的委托诉讼代理人胥正健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行金沙支行向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告刘体发立即归还原告借款本金134854.89元，利息3615.16元，本息合计138470.05元（本息计算至2021年6月1日），2021年6月2日后的利息（含罚息）按双方签订的《个人购房借款／担保合同》约定的利息、罚息标准计算至全部款项实际清偿完毕之日止；2、判决被告瑞安公司对以上债务承担连带清偿责任；3、判决原告对被告刘体发提供的位于金沙县的住房享有抵押权，并对该房拍卖、变卖、折价所得款项优先受偿；4、本案诉讼费、保全费（若有）等一切费用由上列被告承担。事实及理由：2017年11月9日，被告瑞安公司与工行金沙支行签订《按揭贷款业务合作协议》，协议第四条约定：在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交原告收押之前，被告瑞安公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性责任保证，并在工商银行指定账户上存入相当于全部按揭贷款金额5%的款项，作为履约保证金，如借款人在瑞安公司承担阶段性连带责任保证期间未按借款合同约定履行还款义务，被告保证在接到原告书面催收通知后五日内履行还款义务。如瑞安公司未主动履行还款义务，即表示原告有权从瑞安公司在工行开立的账户中扣收。2018年6月19日，被告刘体发购买被告瑞安公司“丽水金沙”1幢2-19-1号的住房，并于2018年7月31日向原告申请108个月的住房贷款17万元用于购买该房。后原告工行金沙支行与被告刘体发于2018年9月3日签定编号为02406000092018一手贷0000224的《个人购房借款／担保合同》，约定：原告向被告刘体发发放个人住房贷款17万元，贷款期限为108个月，贷款利率与贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮10%确定，借款按照按月等额本息还款法（按月计息）还款，被告自愿选择每月1日为还款日。合同第九条第9.1约定：“借款人未按照合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定。”合同第十四条约定“违约及违约责任14.1条：发生下列情形的，构成借款人违约：Ｌ条：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，第14.2条：发生14.1违约情形的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人提前清偿还未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同。合同第十七条约定“费用为贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于诉讼费、律师费及其他依法应由借款人、担保人承担的费用。合同签订后，原告于2018年9月3日向被告刘体发发放贷款17万元，该笔贷款转入瑞安公司毕节金沙丽水分公司账户，该笔贷款利率为年利率5.39%，借款期限为108月，合同约定采用按月等额本息还款法。该笔贷款由被刘体发用其购买的贵州省毕节市金沙县鼓场街道黎明社区“丽水金沙”1幢2-19-1住房作抵押，于2018年8月27日在金沙县不动产登记中心办理了商品房抵押预告登记，登记权利人为原告，证号为：黔（2018）金沙县不动产证明第0004444号。借款后被告刘体发从2019年起就开始违约，我行多次进行催收，但一直未能正常还款，截止2021年6月1日止，被告刘体发已累计违约32期。连续违约6期。被告刘体发尚欠原告的贷款本金134854.89元，利息3615.16元，本息合计138470.05元。原告认为，被告刘体发已累计违约32期，连续违约6期，原告应按照合同约定一次性付清尚欠的贷款金额本金及利息、复息、罚息，并按照合同约定支付原告为主张债权产生的诉讼费等费用。因被告刘体发购买的住房至今未办理房屋不动产权证，也未办理房屋他项权证书，按照原告与被告瑞安公司签订的《按揭贷款业务合作协议》，被告瑞安公司应对被告刘体发债务承担连带担保责任。综上，为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告的诉讼请求。被告刘体发辩称：原告起诉状中的内容属实。被告瑞安公司辩称：我公司认为为被告刘体发承担担保责任的期限已经届满，不应当再继续承担担保责任；已经承担的担保责任和若以后再承担担保责任，将保留追偿权。根据当事人的陈述及举证质证，本院经审理认定事实如下：2018年9月3日，原告为贷款人，被告刘体发为借款人，双方签订编号为02406000092018一手贷0000224的《个人购房借款／担保合同》。合同约定：“贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款人民币170000元，用于购买坐落于贵州省毕节市金沙县，建筑面积107.79平方米的房屋，担保方式为保证、抵押，借款期限为108月；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定，按每月等额本息还款法（按月计息），借款人自愿选择每月1日为还款日；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，罚息利率按在借款执行利率基础上加收30%确定；借款人授权贷款人将贷款一次性划入瑞安公司毕节金沙丽水分公司账户（账号：24×××18）的账户；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布本合同立即到期，要求借款人清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；被告刘体发以贵州省金沙县房屋作为抵押。”此外，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2018年8月27日，原告和被告刘体发对所购涉案房屋进行了预购商品房抵押权预告登记，抵押权人为原告工行金沙支行。2018年9月3日，原告按照合同约定向被告刘体发指定的账户发放了贷款170000元。之后，被告刘体发并未完全依约履行还款义务，截止2021年8月1日，已经累计超过6次未按期足额偿还原告借款本金及利息，尚欠原告借款本金134854.89元，积欠利息4877.90元。另2017年11月9日，原告与被告瑞安公司签订《按揭贷款业务合作协议》，约定原告同意作为“丽水金沙”项目的按揭贷款办理银行，在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交原告之前，被告瑞安公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。瑞安公司毕节金沙丽水分公司于2021年7月1日通过张贴公告形式告知丽水金沙业主准备资料办理房屋所有权证手续事宜。原告庭审中将第一项诉讼请求变更为请求被告刘体发立即归还原告借款本金134854.89元及截止2021年8月1日的利息4877.9元，2021年8月2日后的利息（含罚息）按双方签订的《个人购房借款/担保合同》约定的利息、罚息标准计算至全部款项实际清偿完毕之日止。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告举证的《个人购房借款/担保合同》、《按揭贷款业务合作协议》，被告瑞安公司举证的丽水金沙房屋所有权证办理公告图片等证据予以证实。本院认为：原告工行金沙支行与被告刘体发签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，订立合同的当事人应按合同约定履行义务。依据合同约定，原告于2018年9月3日向被告刘体发指定的账户发放了贷款人民币170000元，但被告刘体发未按合同约定全面履行还款义务，已累计超过6次未按期足额偿还原告借款本金及利息，截止2021年8月1日，尚欠原告借款本金134854.89元，积欠利息4877.90元。根据合同约定，被告刘体发累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人清偿借款本息及相关费用。故对原告主张依法判决被告刘体发立即归还原告借款本金134854.89元，截止2021年8月1日所欠利息4877.9元，并按合同约定利率支付利息至还清本金之日止的请求本院予以支持。对于原告要求被告瑞安公司承担连带保证责任的诉请，根据《中华人民共和国民法典》第六百八十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定，结合原告工商银行与被告瑞安公司签订的《按揭贷款项目合作协议书》约定，在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交原告收押之前，被告瑞安公司为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，被告瑞安公司张贴公告通知丽水金沙业主办理房屋所有权证并未达到双方约定的免除保证责任的条件，故原告要求被告瑞安公司公司对涉案贷款承担连带保证责任的诉请，本院予以支持。对原告要求对该案抵押物具有优先受偿权的请求，因本案中，涉案房屋虽办理了预售商品房抵押备案登记，但该抵押登记是在房屋不具备法定物权形式、不能依法进行抵押登记的情况下，为了保证将来财产权变动能够顺利进行的临时性登记行为，只有当条件成就，办妥了正式抵押登记，才产生优先受偿的抵押效力。而涉案的抵押房产至今未办理正式抵押登记，原告亦未取得房屋他项权证，故对原告主张对抵押房享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十六条、第六百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告刘体发于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司金沙支行截至2021年8月1日所欠借款本金134854.89元和积欠的利息4877.9元，共计139732.79元，并按照《个人购房借款/担保合同》约定计算支付利息（包括罚息）至实际履行完毕之日止；二、被告贵州瑞安置业有限责任公司对上述款项承担连带偿还责任；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司金沙支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取的1535元，由被告刘体发承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力，当事人可在两年内向本院依法申请强制执行。审 判 员 张鑫二〇二一年八月三十日法官助理 朱伟书 记 员 祁植