山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终10038号上诉人（原审被告）：青岛中能文化旅游投资有限公司，住所地山东省青岛市城阳区夏庄街道仙山东路18号甲，统一社会信用代码：913702145836970991。法定代表人：乔伟利，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王磊，山东柏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘巧娟，山东柏瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄金项，男，1991年1月20日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。被上诉人（原审原告）：徐春琪，女，1992年4月10日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：林琳，山东源中律师事务所律师。上诉人青岛中能文化旅游投资有限公司（以下简称中能公司）因与被上诉人黄金项、徐春琪商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2021）鲁0214民初5966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中能公司上诉请求：1、依法撤销（2021）鲁0214民初5966号民事判决，改判驳回黄金项、徐春琪全部诉讼请求，或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费由黄金项、徐春琪承担。其上诉的主要理由是：一、中能公司在取得房地产权属登记证明之后多次通知黄金项、徐春琪到中能公司处核对办证资料，一直在积极协助黄金项、徐春琪办理涉案房屋的过户手续，现因黄金项、徐春琪拒绝按照预售合同约定提交办理产权证的相关资料致使涉案房屋产权证书未能办理。中能公司未怠于履行协助黄金项、徐春琪办理过户登记手续，原审法院认定事实错误，导致判决错误。中能公司于2019年12月30日开始直至2020年8月23日期间，通过电话通知、小区张贴、快递送达等多种方式告知黄金项、徐春琪携带相关办证资料到中能公司处沟通办证事宜，在相关材料经受理、核对、理清、补退相关款项后即可办理房产证。但是因黄金项、徐春琪迟迟不与中能公司联系沟通，更没有向中能公司出示相关办证资料与中能公司确认实测房屋面积、核算面积差价、核实办证资料。中能公司在没有核实上述信息、无法取得并核实上述资料的情况下，根本无法单方面协助黄金项、徐春琪办理房屋产权证书，未办理房屋产权证书的原因系黄金项、徐春琪造成的；二、中能公司积极承担违约责任向黄金项、徐春琪支付违约金，但是因为中能公司工作人员计算失误，在预售合同约定之外错误地多支付了部分资金，黄金项、徐春琪没有法律依据取得的资金，而中能公司因此受到损失，已构成不当得利，黄金项、徐春琪应予返还。黄金项、徐春琪至今未返还，在黄金项、徐春琪返还之前无权要求中能公司协助办证；三、黄金项、徐春琪未付清涉案房屋的购房款，尚欠房款185240元，未履行完毕《商品房预售合同》项下的付款义务。双方在认购书及《商品房预售合同》第六条明确约定，黄金项、徐春琪应将房款支付到中能公司名下“3803027929200263307”账户中，但是经中能公司核对，并未收到黄金项、徐春琪银行转账方式支付的房款，黄金项、徐春琪尚欠付涉案房屋首付款185240元。因黄金项、徐春琪未履行《商品房预售合同》项下的付款义务，在其付清购房款之前无权要求中能公司协助办证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”之规定，买房人即黄金项、徐春琪需要进一步举证完整的银行交易明细等证据证明其已经支付了全部购房款，原审法院仅以购房收据认定黄金项、徐春琪已按合同约定支付了全部房款是错误的；四、黄金项、徐春琪未按合同约定向中能公司支付逾期付款(贷款)违约金15480元，无权要求中能公司协助办证。根据《商品房预售合同》附件一黄金项、徐春琪应于2015年2月28日将贷款汇至中能公司账户，而上述款项实际到账日期为2016年2月23日，逾期360日。根据《商品房预售合同》第七条“乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之一计算”之规定，黄金项、徐春琪应支付中能公司逾期付款违约金15480元，但黄金项、徐春琪至今未支付。黄金项、徐春琪贷款逾期，影响了公司正常资金周转，给公司造成不可挽回的损失。但黄金项、徐春琪却拒绝支付其逾期付款的违约金及赔偿，反而向公司索要违约金，意图通过诉讼方式达到不支付给公司违约金的目的，黄金项、徐春琪的这种行为不应得到法律支持。根据《商品房预售合同》补充条款第十条第9款约定“因国家商业贷款或公积金贷款政策文化而导致乙方的贷款无法正常办理的，该风险由乙方自行承担。甲方仅在上述业务办理过程中对乙方提供辅助，乙方不得因政策变更或贷款部门办理进度原因而追究甲方的任何责任，也不得因此影响购房款的及时支付。”【对于贷款，应该由乙方自行办理，甲方协助。】之规定，贷款逾期可能有多方面原因，首先应由黄金项、徐春琪提供资料证明购房人不存在拖延办理情况，即使是因为政策原因或银行办理进度原因，黄金项、徐春琪也不得因此影响房款及时支付。因此黄金项、徐春琪应该向中能公司支付逾期付款违约金。根据《商品房预售合同》补充条款第十条6约定“乙方应在甲方向其提供办理产权登记所需的资料前，与甲方结清应付给甲方的所有款项。乙方若不能按期交纳有关税费、不能按期提交办理产权登记所需的全部真实有效资料或不能按约结算，甲方有权依据乙方迟延时间，相应顺延本合同第十四条约定的甲方向产权登记机关交付办理产权证所需资料的时间。若乙方未能与甲方结清款项的，或乙方拒绝申请办理他项权证的，甲方有权拒绝将办理权证的资料提供给乙方，其后果由乙方承担。”黄金项、徐春琪应在中能公司向其提供办理产权登记所需的资料前，与中能公司结清应付给中能公司的所有款项。现黄金项、徐春琪拒绝返还中能公司多付的逾期交房违约金，其无权要求中能公司向其提供办理房屋产权证书的资料。同时，黄金项、徐春琪也应该按照中能公司通知内容携带办证材料去中能公司处核对材料，现黄金项、徐春琪未携带材料以供中能公司核对，中能公司无法单方面协助黄金项、徐春琪办证。五、黄金项、徐春琪应补交面积差价款4429元。根据《商品房预售合同》相关约定，原告房屋预测绘面积91.69㎡，实测绘面积92.35㎡，实测面积多了0.66㎡，需补交面积差额4429元。被上诉人黄金项、徐春琪辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。黄金项、徐春琪向一审法院起诉请求：1、判令中能公司为黄金项、徐春琪办理青岛市城阳区《瑞士小镇（英格堡家园）》12号楼1单元7层701户房屋的不动产权证；2、诉讼费由中能公司承担。一审法院认定事实：2014年12月26日，黄金项、徐春琪与中能公司签订《青岛市商品房预售合同》（合同编号：201400210598），主要约定：黄金项、徐春琪购买中能公司开发的位于青岛市城阳区《瑞士小镇（英格堡家园）》12号楼1单元7层701户房屋（以下称“涉案房屋”），暂测建筑面积91.69平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为6710元，总房价款暂定为615240元；其中第十四条约定在中能公司取得房地产权属登记证明后120日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。双方在签署《房屋交接书》之日起120日内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证；合同附件一约定，付款方式为银行按揭贷款，贷款方式为银行按揭贷款。首付款185240元（含定金10000元），黄金项、徐春琪应于2014年12月26日前存入本合同指定账户，贷款430000元黄金项、徐春琪以银行按揭贷款方式于2015年1月31日前将办理按揭贷款所需文件全部提交中国工商银行，放贷机构于2015年2月28日前将贷款存入本合同指定的账户。中能公司已将涉案房屋交付给黄金项、徐春琪使用。中能公司已取得《房屋权属证明》，并于2019年12月25日具备为黄金项、徐春琪办理涉案房屋产权证的条件。2020年8月，中能公司向黄金项、徐春琪发出《关于英格堡家园产权手续办理再次通知》，载明办理产权手续时间自2020年1月3日开始，由于受疫情等原因影响，致使部分业主产权手续还未成功办理，为此通知黄金项、徐春琪于2020年11月21日前预约办理房屋产权手续，该通知还载明黄金项、徐春琪实际交齐房款日期为2016年2月23日，要求黄金项、徐春琪补交房屋面积差额4429元，支付逾期付款违约金15480元、退还中能公司超付逾期交房违约金35781.68元。涉案房屋实际测绘面积92.35平方米，比合同约定的暂测面积91.69平方米多0.66平方米，黄金项、徐春琪需向中能公司补交面积差额款4429元，但黄金项、徐春琪与中能公司未在一审法院指定期限内完成该款项的交纳，现黄金项、徐春琪已将该4429元申请提存至一审法院。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。依据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为中能公司应否协助黄金项、徐春琪办理涉案房屋不动产权证。黄金项、徐春琪与中能公司签订的《青岛市商品房预售合同》，是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务，且应遵循诚实信用原则。黄金项、徐春琪已按合同约定支付了全部房款，并已将面积差额款4429元提存至一审法院，涉案房屋亦已经交付使用，现中能公司已经取得《房屋权属证明》，涉案房屋已经具备办理不动产权证的条件，故中能公司应按合同约定协助黄金项、徐春琪办理涉案房屋的不动产权证。中能公司关于黄金项、徐春琪未付清首付款、应支付逾期付款违约金和退还中能公司超付逾期交房违约金的意见，一审法院认为，黄金项、徐春琪现已足额支付购房款，黄金项、徐春琪未付清首付款与事实不符，且违约金争议不能影响中能公司履行协助黄金项、徐春琪办证的合同义务，也不能成为中能公司拒绝协助黄金项、徐春琪办证的合法理由，综上，一审法院对中能公司的上述抗辩意见均不予采纳，希望中能公司遵循诚实信用原则行使权利，履行义务，黄金项、徐春琪的诉讼请求合理有据，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、青岛中能文化旅游投资有限公司于判决生效后到一审法院领取黄金项、徐春琪提存的涉案房屋面积差额款4429元；二、青岛中能文化旅游投资有限公司于判决生效后十日内协助黄金项、徐春琪办理青岛市城阳区《瑞士小镇（英格堡家园）》12号楼1单元7层701户房屋的不动产权证。案件受理费（已减半收取）50元，由青岛中能文化旅游投资有限公司负担。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，黄金项、徐春琪与中能公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。涉案房屋已经具备办理不动产权属登记的条件，依照合同约定中能公司应当协助黄金项、徐春琪办理涉案房屋的产权登记手续，中能公司以黄金项、徐春琪拒绝提交办理房屋产权登记的相关资料为由主张不应协助其办理不动产权属登记的理由显然不能成立，本院不予采纳。本案中，中能公司已向黄金项、徐春琪出具了购房发票，载明收到购房款615240元，中能公司亦实际将房屋交付给黄金项、徐春琪。中能公司现主张黄金项、徐春琪尚欠购房款185240元，但其未能对该项主张提供证据予以证明，且其对已向黄金项、徐春琪开具全额购房发票和交付房屋无法做出合理解释。中能公司以此为由主张不应协助黄金项、徐春琪办理不动产权属登记手续，本院不予采信。中能公司系自愿向黄金项、徐春琪支付逾期交房违约金，即便如中能公司所述其存在多支付逾期交房违约金的情形，该违约金是否返还与中能公司履行协助办证义务系两个法律关系。同理，黄金项、徐春琪应否支付贷款逾期放款的违约金亦不影响中能公司履行其协助办证义务。中能公司以此为由拒不履行协助办理产权登记的义务，于法无据，本院对此不予支持。对于中能公司主张的房屋面积差价款，黄金项、徐春琪已将面积差价款提存至一审法院，应视为其已完成支付差价款义务。中能公司可在本判决生效后至一审法院领取。综上，上诉人中能公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由青岛中能文化旅游投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈明明审判员  马 喆审判员  齐 新二〇二一年八月二十七日书记员  王冉冉书记员  于国英