上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0104民初12932号原告：上海市社会保险事业管理中心，住所地上海市。法定代表人：程征东，主任。委托诉讼代理人：魏来，上海市建纬律师事务所律师。被告：上海小阁楼餐饮管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：周惠芬，总经理。委托诉讼代理人：何祥忠，男。委托诉讼代理人：陈春明，男。原告上海市社会保险事业管理中心与被告上海小阁楼餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海市社会保险事业管理中心向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告违约金150，000元；2．判令被告支付原告占用费9，065，790.36元(按租赁合同约定每年占用费1，648，325.52元的标准计算，自2015年1月1日起计算至2020年6月30日)。事实和理由：原告系上海市徐汇区宛平南路XXX号裙房(以下简称系争房屋)原产权人。2013年3月19日，原告与被告签订《房地产租赁合同》，约定：由被告承租系争房屋用于经营饭店使用，租赁期限自2013年3月1日起至2014年12月31日止，每年租金为824，162.76元，合同到期被告未能按约返还房屋的，按双倍租金向原告支付占用费，违反合同约定的还应支付违约金15万元。2014年9月29日，原告委托上海外劳物业管理服务有限公司(以下简称外劳公司)向被告发出《关于宛平南路XXX号房地产租赁合同期满不再续签并办理返还移交的通知》，正式通知被告期满不再续约并要求其搬离及返还该房地产。2014年12月31日，租赁期限届满，但被告并未依约履行返还房产的义务。原告多次要求搬离未果，故诉至法院，请求判如所请。上海小阁楼餐饮管理有限公司辩称，不同意原告诉讼请求。2004年被告与系争房屋原权利人上海新申达企业发展有限公司签订房屋租赁合同，其中对装修补偿是有约定的。2006年，因系争房屋产权人变更为原告，被告被迫与原告签订租赁合同，对装修补偿没有约定，是霸王条款。2014年年底租赁合同期满，原告向被告送达书面催收函之后，没有人来收房，亦未主动协商装修补偿费的事宜。原告称系争房屋要资产变现，只要被告看管好房屋、按时支付公用事业费用即可，原被告之间属于看管关系。被告没有违约，无需支付占有使用费，也无需支付违约金。如果需要支付，违约金过高，使用费标准也不合理。本院经审理认定事实如下：2003年5月13日，原告(原名：上海市社会保险事业基金结算管理中心)登记为系争房屋产权人。2013年3月19日，原告(原名：上海市社会保险事业基金结算管理中心，出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房地产租赁合同》，约定：甲方出租系争房屋(建筑面积为752.66平方米)给乙方经营饭店使用。租赁期限自2013年3月1日起至2014年12月31日止，租赁期满，甲方有权收回全部该物业，乙方应如期归还；乙方如需继续租用，应于租赁期满前1个月向甲方提出书面续租意向，经甲方同意后，双方应经协商一致重新签订房地产租赁合同；如租赁期满前双方未就续约事宜达成书面协议，则本合同到期终止。该物业每年租金为824，162.76元。租赁期间，乙方增设的附属设施和设备，维修责任及费用由乙方承担，租赁期满，乙方有权取走，但无法取走或取走会给甲方建筑或设施造成损坏的除外，且甲方无需给乙方任何补偿；甲方也可以要求乙方恢复原状，恢复原状的费用由乙方承担。合同到期未办理续租的或合同解除后乙方未归还该物业的，乙方应在合同截止日或解除日当天或以前迁出并交还该物业并根据甲方恢复原状或保留原有装修，逾期未交还给甲方或未按甲方要求恢复原状的，则按双倍租金向甲方支付该物业的占用费，并支付占用期间的其他费用。如逾期超过十五天，除依约支付占用费及其他费用外，未移走物品视为乙方放弃所有权，归甲方所有，甲方有权予以处分。造成的损失，甲方不承担责任。租赁期间，任何一方未履行本合同约定的任何一项条款均被视为违约。违约的一方应向另一方支付违约金壹拾伍万元。原由乙方已搭建的临时建筑或构筑物，维修责任及费用均由乙方承担，租赁期满，乙方将正常使用状态下的已搭建的临时建筑物或构筑物无偿移交甲方，且甲方无需给乙方任何补偿。租赁期间，如乙方需对该物业附属设备设施改造后使用的，改造方案须事先报送甲方，经甲方书面同意后及有关部门报批批准后，方可实施，改造费用由乙方承担；租赁期满，乙方按改造后正常使用的状态移交甲方，甲方无需给乙方任何补偿。2014年9月29日，外劳公司受原告委托向被告发送《关于宛平南路XXX号房地产租赁合同期满不再续签并办理返还移交的通知》，主要内容为：通知被告双方就系争房屋签订的房屋租赁合同2014年12月31日到期终止，不再续租，要求被告于2014年12月31日将系争房屋腾空，并与外劳公司办理相关移交手续将房屋返还给原告；通知未及事项均按《房地产租赁合同》的约定执行。被告表示收到该通知，当时要求续签租赁合同，但是原告一直未回复。2015年1月9日、2016年12月30日、2017年3月21日，外劳公司分别向被告发送通知，要求被告返还系争房屋办理移交手续，其中2017年3月21日的函还告知被告逾期未交还房屋构成违约，要按双倍租金支付占有使用费及违约金等费用。被告表示收到上述三份通知。2019年5月15日，原告向被告发送《关于再次要求立即搬离并返还房屋的通知函》，要求被告返还系争房屋，并载明联系人、联系方式。2020年1月6日，原告委托律师向被告发送《关于租赁合同终止要求贵司搬离并返还房地产及支付占用费和违约金的律师函》，要求被告返还系争房屋并支付占有使用费、违约金。被告表示收到上述通知函及律师函。2020年6月30日，原告将系争房屋移交给上海徐房(集团)有限公司。2021年3月4日，系争房屋登记权利人为上海徐房(集团)有限公司。嗣后，原告要求被告支付相关费用未果，遂诉至本院。审理中，原告称，系争房屋于2020年6月30日移交给上海徐房(集团)有限公司，故使用费原告主张至2020年6月30日止，原告主张的使用费标准为租金的两倍。被告称，合同期满后，外劳公司口头让被告代为看管系争房屋，被告要支付费用原告不收，也没有人来接收房屋，被告没有违约，原告主张的使用费、违约金标准过高。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有双方提供的房地产租赁合同、房地产权证、通知、律师函等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告就系争房屋签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。双方在合同中对于租赁期限做了明确约定，在约定的租期届满后，原告明确表示不再续签租赁合同，故被告应按约搬离并将系争房屋返还给原告。被告未能按约搬离并返还房屋，其行为构成违约，应按约承担相应的违约责任。被告辩称原告方曾要求其看管系争房屋，但被告对其主张未能提供证据予以证明，本院对此无法采信。至于被告另称的因原告未曾协商装修补偿事宜故未交还房屋一节，双方合同中对于装饰装修约定为原告无需补偿，且被告使用装修已达数十年之久，合同到期终止的情况下再要求原告予以补偿，被告的主张有悖于合同约定且缺乏法律依据，本院对于被告的抗辩意见无法采信。租期届满后，被告作为承租人，负有及时搬离并返还房屋的义务，否则应对由此造成的损失承担相应的责任。现被告拒绝搬离并返还房屋，应当支付占用期间的使用费。原告要求被告承担自2015年1月1日至2020年6月30日期间占有使用费的主张，具有事实及法律依据，本院对此予以支持。对于使用费的金额，根据合同约定，被告逾期返还房屋应按双倍租金支付占用费。被告认为该标准过高，请求予以调整。对此，本院认为，被告占用房屋给原告造成的实际损失应为租金损失。双倍租金的占有使用费标准，包含有惩罚性违约金的性质。该使用费标准与原合同租金标准以及原告实际损失情况相较确属过高。同时，根据审理查明的事实，原告在被告违约后，在长达六年多的时间内，除发函外未采取任何其他有效的法律措施及时主张权利收回房屋，放任损失扩大，亦应承担相应的责任。故本院对于被告请求调整使用费标准的主张予以采纳。为平衡意思自治原则、诚实守信原则带来的权益冲突，防止违约金金额过分脱离实际损失，造成双方的权利义务明显失衡，参照相关法律中有关违约金过高调整的规定，本院根据审理查明的情况，综合考量原告实际损失、双方合同履行情况、过错程度、预期利益等综合因素，结合有关规定，以公平及诚信原则予以衡量，酌情将使用费标准调整为租金标准。关于原告主张的违约金，租期届满后，被告未能按约搬离并返还房屋，其行为构成违约，应按约承担相应的违约责任。合同约定违约金为15万元，被告则认为违约金金额过高。对此，根据审理查明事实，被告在合同期满后占用房屋长达六年多时间且未支付任何费用，欠缴原告占用费高达数百万元。在本院已对使用费标准予以调整的情况下，同时考虑到违约金兼具补偿和惩罚的双重功能，合同约定的15万元违约金金额并未畸高，故本院对于被告的主张不予采信。原告要求被告按照合同约定支付违约金的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。虽然本院酌情对原告主张的使用费标准予以调整，但导致本案诉讼的根本原因在于被告逾期返还房屋的违约行为，而且原告所提出的使用费系按照合同约定计算所得，并无明显不当，故本院判令本案中的相关诉讼费用均由被告予以负担。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、上海小阁楼餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海市社会保险事业管理中心2015年1月1日至2020年6月30日期间的占有使用费4，532，895.18元；二、上海小阁楼餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海市社会保险事业管理中心违约金150，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计38，155元，由被告上海小阁楼餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  徐 磊法官助理  胡歆婷书 记 员  江佳韵附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。