北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初7854号原告：赵艳峰，男，1974年8月20日出生，汉族，户籍地黑龙江省讷河市，现住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：单既才，黑龙江朗旭律师事务所律师。被告：郝维，男，1982年1月1日出生，汉族，户籍地北京市房山区，住北京市房山区，身份号码×××。委托诉讼代理人：周海波，北京市致知律师事务所律师。原告赵艳峰与被告郝维房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵艳峰及其委托诉讼代理人单既才，被告郝维委托诉讼代理人周海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵艳峰向本院提出诉讼请求：1．依法判决解除原、被告签订的《房屋租赁合约》；2．依法判决被告补足房屋租金共计170500元（自2020年4月10日暂计算至2020年12月10日）；3．依法判决被告赔偿原告违约金294000元；4．被告向原告支付2020年12月11日至实际解除之日的租金；5．依法判决由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年3月29日，原、被告双方签订《房屋租赁合约》，约定原告将位于北京市顺义区×××的房屋（下称“涉案房屋”）出租给被告使用，租赁期限共36个月，自2019年4月10日至2022年4月9日，第一年租金为280000元，第二年租金为294000元，第三年租金为308700元，租金支付方式为半年付。《房屋租赁合约》签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用，且被告以涉案房屋为经营地址办理了营业执照。被告依约向原告支付了第一年租金，但2020年4月10日，即被告应向原告交付第二年半年租金时，被告并未依约缴纳约定的半年租金147000元，而是每月不定期缴纳部分租金，自2020年4月起至2020年8月共计5个月租期，被告共缴纳租金55000元，尚欠72500元，另加2020年9月至2020年12月4个月租金98000元，故截止至2020年12月10日被告共计欠付原告租金170500元。由于被告未经原告同意擅自搬离涉案房屋，因此应按合同第十条第1款之约定向原告承担当年年租金即294000元的违约金，原告故起诉。被告郝维辩称，被告认可双方于2020年9月9日解除房屋租赁合同。被告不同意原告请求，根据被告录音证据，原告与被告协商一致，月租金已经降低到1万，被告也已经履行支付，不存在欠付租金情形。2020年9月9日被告已经将房屋交付原告，且通知原告，不存在2020年9月9日之后租金。不认可承担违约金，违约金没有事实法律依据。根据被告提交的聊天记录和录音，双方是友好协商解除的合同，被告已经交付房屋且通知原告，不存在违约行为。合同第12条规定，不可抗力原因产生的损失双方互不主张权利，被告不应承担违约责任，新冠疫情属于不可抗力。原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。不同意给付2020年12月11日至实际解除之日的租金，合同已经解除，之后被告从未使用过涉案房屋，不存在也不产生之后的租金。本院经审理认定事实如下：2019年3月29日，赵艳峰与郝维签订《房屋租赁合约》，约定赵艳峰将位于北京市顺义区×××房屋出租给郝维，租期共36个月，自2019年4月10日至2022年4月9日，第一年租金280000元，第二年递增5%为294000元，第三年为308700元，每半年支付一次。合同第十一条违约责任处理规定，郝维在本合同未到期的情况下，提前解除本合同或迟延缴纳租金达60日以上的，赵艳峰有权终止合同，收回该房屋，郝维应按照合同当年年租金的100%向赵艳峰支付违约金，并扣除郝维缴纳的押金，若支付的违约金不足弥补赵艳峰损失的，郝维还应赔偿直至达到弥补全部损失为止。合同签订后，郝维缴纳了1万元押金。庭审中，赵艳峰认可2020年因疫情原因双方协商降低租金，2020年4月10日至2020年9月9日租金按照1万元的租金标准，并认可郝维已经付清2020年9月9日之前的租金，但主张2020年9月10日起应按照合同约定的租金和违约金。赵艳峰变更其诉讼请求为：1．确认双方签订的合同于2021年5月14日解除；2．被告给付原告2020年9月10日至2021年5月10日的租金，共计242天，按照每天805．48元计算，共计194926．16元；3．被告给付原告违约金294000元。郝维表示不同意给付2020年9月10日起的租金。2020年9月9日郝维将钥匙交给赵艳峰所经营的烟酒店的店员，并拍照微信发送给赵艳峰，告知其已将钥匙交还，并表示不再承租涉诉房屋。关于合同解除，郝维提交双方2020年8月16日、18日的通话录音以及微信聊天记录，证明因疫情原因双方协商将租金改为每月1万元，后赵艳峰要求提高租金，故其解除合同，双方于2020年9月9日已经协商解除合同。2020年8月18日通话录音显示，双方就租金进行了协商，赵艳峰最终表示如郝维继续干就交齐上半年租金，如果撤店就赔偿其10万元。微信聊天记录显示，郝维于2020年8月30日称：“赵哥，老弟这店确实干不下去了，老是赔钱，今天咱哥俩电话沟通的办法你也考虑一下，我那点设备也不少钱呢，而且你也好往外租……我在9月9号之前会把房子给你腾出来到时候给你打电话，你把钥匙拿走”，赵艳峰未予回复，亦未提出异议。赵艳峰表示，其对通话录音及微信聊天记录真实性认可，但不认可证明目的，赵艳峰因疫情答应降低租金，但并不是随意变更合同，疫情后其要求按照合同租金标准执行，郝维拒不缴纳；解除合同是郝维单方意思表示，赵艳峰并没有答应，且郝维交还钥匙以后，涉诉房屋门上张贴的转租广告上仍留的郝维手机号，9月9日以后郝维不再使用涉诉房屋是其自身原因，与赵艳峰无关，1万元租金标准只到9月份。对此，赵艳峰提交涉诉房屋上转租照片。郝维对该照片真实性不予认可，并表示张贴转租照片并不能证明其占有使用涉诉房屋。赵艳峰表示其损失包含设备损失及房屋空置的租金损失。郝维表示赵艳峰主张的违约金标准过高，且第二年租金为每月1万元，请求按照约定年租金12万元的30%计算违约金。以上事实，有《房屋租赁合约》、微信聊天记录、照片、本院庭审笔录在案作证。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中双方协议的签订及履行均发生在民法典施行前，故本案应适用《中华人民共和国合同法》及司法解释相关规定。赵艳峰与郝维所签房屋租赁合同合法有效，当事人应依约履行。通过审理查明的情况，郝维于2020年8月30日提出解除合同，并于2020年9月9日交还涉诉房屋钥匙，赵艳峰并未提出异议。因此本院认定双方已经于2020年9月9日协商一致解除合同。赵艳峰认可2020年9月9日之前的租金均已付清，其要求支付之后的租金本院不予支持。关于赵艳峰主张的违约金，本院认为当时北京疫情并未达到致使合同目的无法实现的程度，郝维提前解除合同构成违约，赵艳峰有权要求郝维承担违约金，郝维主张违约金过高请求法院调整，关于违约金具体数额，本院以实际损失为基础，综合双方合同履行情况、双方过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，在扣除郝维缴纳的1万元押金后，酌情支持违约金10万元。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，判决如下：一、原告赵艳峰与被告郝维签订的《房屋租赁合约》于二〇二〇年九月九日解除；二、被告郝维于本判决生效之日起七日内给付原告赵艳峰违约金十万元；三、驳回原告赵艳峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千三百一十七元，由原告赵艳峰负担三千一百六十七元（已交纳），由被告郝维负担一千一百五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  肖承生二〇二一年八月二日书记员  高 敏