福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0181民初4862号原告：兴业银行股份有限公司福清支行，住所地福建省福州市福清市音西街道中联天御一期16号楼一、三层部分店面，统一社会信用代码：913501818549174103。负责人：赵燕辉,该支行行长。委托诉讼代理人：任丹、游文玉。被告：翁雅银，女，1965年4月8日出生，汉族，住福建省福清市。被告：福清市万润置业有限公司，住所地福清市宏路街道办事处机关大院1号楼506、507房。统一社会信用代码：9135018157702658XP。法定代表人：陈建安，该公司总经理。委托诉讼代理人：江长祥，福建宇凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁天鸿，福建宇凡律师事务所实习律师。原告兴业银行股份有限公司福清支行（以下简称“兴业银行福清支行”）与被告翁雅银、福清市万润置业有限公司（以下简称：“万润公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，并公开开庭进行了审理。原告兴业银行福清支行的委托诉讼代理人任丹、游文玉及被告万润公司的委托诉讼代理人江长祥、梁天鸿到庭参加诉讼。被告翁雅银经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告兴业银行福清支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告翁雅银向原告偿还借款本金人民币704207.3元及相应利息、罚息、复利直至还清之日止（利息、罚息、复利暂计2021年4月20日止为11364.6元，本息合计715571.9元）；2.判令原告有权以原告与被告签订的个住1160120130155号《个人购房抵押（保证）借款合同》项下的抵押物福清市××路街道××村万润海德××号××号楼××单元折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿；3.判令被告万润公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；4.判令由二被告负担本案诉讼费用。事实与理由：2013年6月4日，原告与被告翁雅银签订了编号为“个住1160120130155号”的《个人购房抵押（保证）借款合同》（以下“借款合同”）。借款合同第十七条约定：借款金额为110万元，借款期限为192个月，自2013年6月4日至2029年6月4日止。借款利率按百分比浮动定价，借款利率按照央行同期同档次基准利率乘以系数1执行。自2021年1月1日起，按照中国人民银行相关规定，借款基准利率变更为市场报价利率ＬＰＲ（5年以上），故借款利率调整为ＬＰＲ（5年以上）＋1%。借款利率浮动方式采用固定日浮动，利率浮动周期为年。借款逾期的，罚息利率为借款利率上浮50%。借款偿还方式为等额本息偿还法，固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的18日及借款到期日为还款日。借款合同第八条约定：被告未按期还款且又未就展期事宜与原告达成协议，即构成借款逾期的，原告有权对逾期的借款计收罚息，被告不能按时支付利息的，原告有权按合同约定的借款逾期罚息利率对欠息计收复利，罚息和复利的计结息方式与合同约定的计结息方式一致。借款合同第十三条约定：被告不按本合同的约定按时偿还借款本息的，原告有权解除借款合同，要求被告清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。同时，被告翁雅银自愿以福清市××路街道××村万润海德××号××号楼××单元设定抵押。借款合同第十条约定：抵押担保范围包括但不限于本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、抵押权人实现债权的费用等。同日，被告万润公司向原告出具《不可撤销阶段性担保函》，同意从案涉《个人购房抵押（保证）借款合同》签订之日起至被告翁雅银取得所购房产的产权证并办妥以原告为第一抵押权人的房产抵押登记之日止的阶段内，为被告翁雅银依约还款承担保证责任。保证方式为不可撤销的连带保证责任。在被告翁雅银未按借款合同约定履行还款义务时，无论原告对借款合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函以及其他任何形式的担保方式），原告均有权要求被告万润公司承担全部担保责任，而无需先行使其他担保权利。2013年6月25日，原告与被告翁雅银到福清市房地产管理交易所办理预告抵押登记手续（权证号：融房预ＱＲ字第1××7号）。2013年7月8日，原告依约向被告翁雅银发放110万元借款，借款期限自2013年7月8日至2029年7月8日。被告翁雅银于2021年1月开始出现逾期。截至2021年4月20日，被告翁雅银尚欠原告借款本金704207.3元及相应利息、罚息、复利11364.6元。被告万润公司辩称，第一，原告从未将翁雅银逾期还款情况告知万润公司，万润公司对翁雅银的欠款金额无法予以确认，届时以法庭认定的为准。第二，其对原告关于就拍卖、变卖坐落于福清市××路街道××村万润海德××号××号楼××单元房产（以下简称“案涉房产”）所得款项享有优先受偿权的主张没有异议。第三，万润公司依法无需对本案债务承担连带清偿责任。万润公司已将案涉房产出售给翁雅银，且已办理了交房手续。2015年10月14日，万润公司以书面形式催告翁雅银于七个工作日内办理案涉房屋的产权登记，但翁雅银至今均拒绝办理案涉房产的产权登记,故未对案涉房产办理产权登记是翁雅银的过错造成的，与万润公司无关。另，翁雅银向原告申请贷款时提供案涉房产作为担保，现万润公司同意原告通过拍卖、变卖案涉房产来实现债权，且对原告主张就拍卖、变卖案涉房产所得款项享有优先受偿权无异议。若拍卖、变卖所得价款仍不足以清偿案涉债务本息，万润公司依法只需对原告优先受偿拍卖、变卖案涉房产所得款项后未实现部分的债权承担连带清偿责任，无需对案涉全部贷款本息承担连带清偿责任。被告翁雅银未作答辩，亦未举证、质证。因被告翁雅银经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃对程序和实体的抗辩，本院仅对原告兴业银行福清支行及被告万润公司所提供的证据进行审核。经审理查明，原告兴业银行福清支行所诉的基本事实属实。另查明，案涉商品房已完成房屋产权初始登记，但至今未办理不动产权登记及抵押登记手续。以上事实，有原告提供的《个人购房抵押（保证）借款合同》、借款借据、借方凭证、融房预ＱＲ字第1××7号抵押权预告登记证、《不可撤销阶段性担保函》、客户还款明细清单、个人贷款催收通知书和被告提供的房屋交接验收表、初始预登记通知书等证据及原被告的庭审陈述为证，经本院审查核实，予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同,依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的,适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案金融借款合同设立发生在民法典施行之前，但系在民法典施行后履行合同发生争议，故适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。本案案涉《个人购房抵押（保证）借款合同》，系原、被告在平等自愿的基础上签订的，双方主体适格，意思表示真实，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，为有效合同，对当事人具有法律约束力。原告依约发放了贷款110万元，而被告翁雅银未按期足额偿还借款本息，构成违约，应承担违约责任。原告关于被告翁雅银清偿拖欠的借款本金、利息、罚息、复利的诉讼请求，符合双方的合同约定，本院依法予以支持。关于原告主张对案涉商品房处置所得款项优先受偿问题，由于民法典施行之前的法律、司法解释对未办理正式抵押登记的预抵押房产是否可就处置所得款项优先受偿问题未作出规定，而民法典施行后的司法解释对此有作出规定，故可以适用《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》相关规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条关于“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”的规定，本案案涉商品房已完成初始登记，且未发现存在预告登记失效情形，故应认定案涉商品房抵押权自抵押预告登记之日起设立，原告关于对案涉商品房折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的主张，本院依法予以支持。根据被告万润公司签署的《不可撤销阶段性担保函》，在被告翁雅银未按照主合同约定履行还款义务时，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函及其他任何形式的担保方式），原告均有权要求万润公司承担本保函项下全部担保责任，而无需先行使其他担保权利，故原告主张被告万润公司对被告翁雅银的债务承担连带清偿责任，本院予以支持。被告万润公司在承担保证责任后，有权向被告翁雅银追偿。被告万润公司关于其无需对案涉债务承担连带清偿责任的抗辩意见，本院不予采纳。被告翁雅银经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、第三百九十五条、第四百零二条、第四百六十五条、第五百零九条、第六百六十七条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告翁雅银于本判决生效之日起十日内偿还原告兴业银行股份有限公司福清支行借款本金704207.3元，并支付利息（含罚息、复利，利息暂计至2021年4月20日止为11364.6元，此后的利息按案涉《个人购房抵押（保证）借款合同》约定标准计至款项还清之日止，但不得超过法律保护的年利率24%上限）；二、原告兴业银行股份有限公司福清支行有权以案涉位于福清市××路街道××村万润·海德××号××号楼××单元房产（抵押权预告登记证号：融房预ＱＲ字第1××7号）折价或拍卖、变卖所得价款，对上述第一项中的款项优先受偿；三、被告福清市万润置业有限公司对上述判决第一项下的债务承担连带清偿责任；被告福清市万润置业有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告翁雅银追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10956元，由被告翁雅银、福清市万润置业有限公司共同负担，款限于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  林星娟二〇二一年八月十九日书记员  陈雨鑫