辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终10910号上诉人（原审被告、反诉原告)：张凝，女，1953年2月24日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：柴晓菲，辽宁泓汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：贾清海，男，1980年9月7日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：王永远，辽宁众来律师事务所律师。上诉人张凝与被上诉人贾清海租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初3579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月23日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人张凝上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、原审判决对本案涉及到的厂房及办公楼的租金及租赁期限的事实认定均有错误。关于厂房租金原认定每年租金13万元错误，应以合同约定15万元为准。关于办公楼的租期原审法院认定错误。二、原审判决对于上诉人在一审反诉中要求被上诉人造成上诉人房屋破坏的维修赔偿金额过低，严重不符合实际情况。上诉人在庭审中已经提交了第三方维修公司关于被上诉人破坏的房屋需要装修的报价单，金额为15.02594万元，即便原审对该维修报价金额不予认可，也应该委托第三方机构对维修费用进行鉴定，不能径行酌定维修费用为3000元，该金额连弥补清理被上诉人破坏房屋产生的垃圾都不够，更何谈维修费用。三、原审判决对于上诉人在一审反诉中要求被上诉人支付电费的主张不予支持错误。被上诉人贾清海辩称：同意一审判决。原审原告贾清海向一审法院起诉请求：1.判令被告返还租金39315元及利息(利息以39315元为基数，从2019年12月15日起至实际返还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2.被告同意原告将原告安装的大门折价向原告补偿1万元；3.诉讼费由被告承担。原审反诉原告张凝向本院提交诉讼请求：1.判令被反诉人赔偿反诉人损坏房屋维修费用15万元；2.判令被反诉人给付拖欠房租22.3万元，拖欠电费1万元；3.本案全部诉讼费用由被反诉人承担。一审法院经审理查明，2013年7月23日，贾清海与张凝签订《租房协议》一份，约定张凝将位于沈阳市永强工业园厂房(面积1000平方米)租给贾清海，租金为13万元，协议中手写补充“后一年租金15万”；租期为5年，自2013年9月15日至2018年9月15日；租用期间贾清海负责按时交纳水、电等相关费用，不得拖欠；租用期间贾清海应合理使用房屋附属设施，如因其使用不当造成损失由其负责；如继续适用提前一个月缴纳下一年租金，如不使用提前一个月告知。庭审中，双方均确认厂房的租赁协议已于2019年12月15日终止。2015年6月27日，贾清海与张凝另行签订《租房协议》一份，约定张凝将位于沈阳市永强工业园内的办公楼二楼(750平方米)租给贾清海，协议中手写补充“整栋租金6万元，一层35000元”；租期为8年，自2015年9月15日至2023年9月15日；租用期间贾清海负责按时交纳水、电等相关费用，不得拖欠；租用期间贾清海应合理使用房屋附属设施，如因其使用不当造成损失由其负责；如继续适用提前一个月缴纳下一年租金，如不使用提前一个月告知。2016年9月，经双方协商，张凝将办公楼二楼另行出租给案外人邹德广，邹德广交付部分租金2万元。2021年3月30日，本院组织双方当事人到涉案租赁场地勘查，经查，涉案租赁场所的电动伸缩门系贾清海于2013年7月安装。厂房及办公楼一、二楼由案外人邹德广租赁使用，办公楼三楼、四楼无装修、闲置。贾清海于2015年装修时将四楼大厅踢脚线拆除，西侧大堂由贾清海装修，大堂北侧墙体破洞，可见隔壁房间内有建筑垃圾，系贾清海装修时放置。另查明，2014年3月23日，张凝缴纳涉案厂房电费14891.90元(电量为16740千瓦时)，2015年9月15日，贾清海转账支付张凝13万元租金；2016年9月17日，贾清海分四次转账支付张凝16.5万元租金；2017年9月17日、24日，贾清海分四次转账支付张凝16.5万元租金；2018年9月20日、10月10日，贾清海分四次转账支付张凝16.5万元租金；2019年9月7日，贾清海分两次转账支付张凝8万元租金。2020年3月16日，张凝委托辽宁衡锐律师事务所向贾清海发出《律师函》，要求贾清海将存放在办公楼内的部分物品在2020年3月19日前搬走，将房屋腾空交还出租方张凝。一审法院认为，贾清海与张凝于2013年7月23日签订的《租房协议》及2015年6月27日签订的《租房协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，未损害国家、集体或者第三人的合法权益，为合法有效的合同。关于本诉原告主张本诉被告返还租金39315元及利息的问题，根据庭审举证及本院审查，贾清海于2019年9月7日向张凝转账支付租金8万元。2019年12月15日，原、被告之间的租赁合同终止。2019年9月15日至2019年12月15日，厂房租金应为32450元(130000元+12×3)，办公楼一楼租金应为8750元(35000+12×3)，故本诉被告张凝应返还本诉原告贾清海租金38800元(80000-32450-8750)。关于本诉原告主张本诉被告折价补偿其大门安装费用1万元的问题，原、被告双方在租赁协议中并未就涉案房屋维修及附属设施的添附进行约定，原告系自愿添附，其主张被告折价补偿其大门安装费用于法无据，本院不予支持。关于反诉原告主张反诉被告赔偿损坏房屋维修费用15万元的问题，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，反诉原告所举证据不足以证明其主张的损失均系反诉被告的不当行为导致，经现场勘查确认，贾清海于2015年装修时将四楼大厅踢脚线拆除，西侧大堂由贾清海装修，大堂北侧墙体破洞，大堂北侧房间内建筑垃圾系贾清海装修时放置。原、被告在《租赁协议》中约定租用期间贾清海应合理使用房屋附属设施，如因其使用不当造成损失由其负责。故对上述损失，应由贾清海负责赔偿。根据双方提供的证据及询价，本院酌定贾清海赔偿张凝装修损失3000元。关于反诉原告主张反诉被告给付拖欠房租22.3万元的问题，根据双方合同约定，贾清海租赁厂房的租金为每年13万元、办公楼一楼租金为每年3.5万元、办公楼二楼租金为每年2.5万元。贾清海2016年至2019年均交付张凝年租金16.5万元，为厂房及办公楼一楼租金，张凝并未对该租金数额提出异议，根据双方的合同约定及交易习惯，现张凝主张贾清海拖欠租金无事实依据。不予支持。关于反诉原告主张反诉被告给付拖欠电费1万元的问题，张凝提举电费缴费票据一份，但其提供的证据不足以证明该费用系贾清海拖欠费用，故对反诉原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，为保护履约方合法利益，保障经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、本诉被告张凝自本判决生效之日起十日内一次性返还本诉原告贾清海租赁费38800元；二、反诉被告贾清海自本判决生效之日起十日内一次性赔偿反诉原告张凝装修损失3000元；三、驳回本诉原告贾清海的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告张凝的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1033元，由本诉被告张凝负担812元，由本诉原告贾清海负担221元。保全费513.15元，由本诉被告张凝负担。反诉案件受理费3522.5元，由反诉被告贾清海负担50元，由反诉原告张凝负担3472.5元。本院二审期间，当事人均未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2019年12月24日，张凝与贾清海双方电话录音。贾清海说“姨你听我说，你现在手里要是紧，我也知道你的意思了，这样咱们娘俩房租就掐到15号”。张凝回复“行”。贾清海说“我楼上放的那些东西我就暂时先放着，你要是租出去人家要是用四楼我就搬，不用四楼我就放着了，但是你可不能给我算房租，因为我那些都是没有用的东西……”张凝回复“行”。贾清海说“然后你这块有两个想法。第一个，来年春天你迟迟出租不出去，我把东西搬走了，我们就算账，日期掐到12月15日对不对？然后咱们两个就把租金一掐，从9月15日-12月25日剩多少房租退多少房租，第二个那就是你租出去了，人家不用四楼你该给我退就给我退，是这个意思吗？”张凝回复“是这个意思”。再查明，2014年3月23日客户号为沈阳陆平机械加工厂的电费发票14891.90元。2014年贾清海已向张凝交付了其中的4000元。2015年贾清海另向张凝支付6万元租金。本院认为，2013年上诉人张凝与被上诉人贾清海双方签订的租房协议合法有效。合同约定租期五年，从2013年9月15日至2018年9月15日，手写部分约定“后一年租金15万元”。张凝主张从第二年2014年9月15日开始，租金就按照15万元给付。贾清海辩称最后一年为2017年至2018年。但实际双方口头约定每年租金均为13万元，并一直按照该约定履行。合同约定的租赁期限届满之后，贾清海仍继续使用房屋，2016年至2019年，被上诉人每年按照13万元给付厂房租金，张凝并未对该租金数额提出异议。在2019年12月24日的对话录音中，贾清海和张凝双方共同确认，租金计算至12月15日，张凝还需要向贾清海返还租金。因此上诉人主张从第二年开始每年租金15万元，贾清海需要向其缴纳欠缴租金22.3万元，本院不予支持。对于租赁期限的问题。上诉人主张被上诉人租赁二楼期限应截止至2020年3月16日，但被上诉人只交付了一年的租金。被上诉人辩称其只在第一年使用二楼，2016年9月上诉人将二楼另行出租给案外人，因此只需要支付一年的二楼租金。2015年，上诉人与被上诉人签订关于租赁办公楼的租房协议，二楼第一年的租金经双方确认已经实际支付，其后上诉人未再主张交付，且已经实际出租给案外人，因此上诉人主张一审认定二楼租期错误，本院不予支持。电话录音中，贾清海已经提出房租掐到15号，张凝表示同意。因此一审法院认定租赁合同的解除时间为2019年12月15日，并无不当。关于贾清海是否欠缴电费的问题。张凝提供2014年3月23日客户号为沈阳陆平机械加工厂的电费发票14891.90元，主张其中的1万元电费应由贾清海负担。交费时间发生在租赁合同订立初期，无法证明该费用实际发生时间。且该笔费用中，贾清海已经支付4000元，上诉人并未提供证据证明剩余电费均由被上诉人贾清海支付，故对上诉人的该项主张，本院无法支持。关于维修费用的问题。上诉人提供的证据不足以证明损失均由被上诉人造成，且一审法院已经到现场进行了勘察确认，因此对于一审法院酌定的损失赔偿不予以调整。综上，上诉人张凝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3522.50元，由上诉人张凝承担。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛审 判 员  单 立审 判 员  唐 屾二〇二一年八月六日法官助理  勾雪峰书 记 员  刘圆芳本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。