江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终3525号上诉人（原审原告）:中国工商银行股份有限公司阜宁支行,住所地阜宁县阜城街道城河路235号。负责人：祁建荣，该支行行长。委托诉讼代理人：刘丽萍，该支行员工。委托诉讼代理人：黄奎，该支行员工。被上诉人（原审被告）：陈文财，男，1982年9月3日出生，汉族，居民，住阜宁县。被上诉人（原审被告）：吴云巧（系陈文财之妻），女，1981年8月27日出生，居民，住阜宁县。被上诉人（原审被告）：阜宁中亿房地产开发有限公司，住所地阜宁县经济开发区城河东路，现办公地泗洪县悦龙城小区36号楼205室。法定代表人：侯小刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：仲宇腾，该公司员工。委托诉讼代理人：夏军，该公司员工。上诉人中国工商银行股份有限公司阜宁支行（以下简称工行阜宁支行）因与被上诉人陈文财、吴云巧、阜宁中亿房地产开发有限公司（以下简称中亿房产公司）金融借款合同纠纷一案，不服阜宁县人民法院（以下简称一审法院）于2021年4月24日作出的（2021）苏0923民初2579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。工行阜宁支行上诉请求：撤销一审判决中“驳回中国工商银行股份有限公司阜宁支行的其他诉讼请求”，改判工行阜宁支行对涉案房产拍卖、变卖价款享有优先受偿权。事实和理由：根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条规定，工行阜宁支行作为预告登记权利人，涉案房产已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形，人民法院应当支持工行阜宁支行就涉案房产享有优先受偿权。综上，一审法院适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。陈文财、吴某巧未答辩。中亿房产公司辩称，同意工行阜宁支行的上诉意见，请求二审法院依法处理。工行阜宁支行向一审法院起诉请求：1.陈文财、吴云巧偿还贷款本金50312.72元、利息590.98元（利息计算截止2021年3月21日，自2021年3月22日起至实际还款之日止，按合同约定利率计算）；2.中亿房产公司对上述款项承担连带保证责任；3.工行阜宁支行对陈文财预抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。4.本案诉讼费用由陈文财、吴云巧承担。一审法院认定事实：2009年5月8日，因购房资金不足，陈文财作为借款人、吴云巧作为借款人配偶向工行阜宁支行出具《个人贷款申请书》，申请贷款17万元，品种为个人住房按揭贷款。同年6月4日，陈文财以其购买的位于阜宁县房屋办理了抵押权预告登记手续，预告登记证号为阜房预开发区字第20093054号，预告登记权利人为工行阜宁支行，预告登记义务人为陈文财，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记。同月9日，陈文财作为借款人和抵押人、吴云巧作为共同借款人和抵押物共有人、中亿房产公司作为保证人，与工行阜宁支行签订一份《个人购房借款/担保合同》约定，借款金额为17万元，借款用于购买第一套住房，借款期限为15年，实际放款日与到期日以借据为准，借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮30%，据此确定年利率为4.158%。贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述合同约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人授权贷款人将贷款一次性划入中亿房产公司的账户（账号11×××52）；本合同的还款方式为按月等额本息还款法。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收罚息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率基础上加收30%确定；如发生借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息等违约情形的，则原告（贷款人）有权宣布本合同贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；由陈文财、吴云巧以其购买的位于阜宁县房屋作为抵押物，中亿房产公司自愿向贷款人提供阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利等原告实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；但当满足借款人按合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书的条件的，保证人对该项条件满足之日后的借款人的债务免除保证责任；保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在原告的所有账户中扣收相应款项用以清偿；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。合同还对其他相关内容作了约定。当日，陈文财向工行阜宁支行立具借款借据载明：借款金额为17万元，借款种类为个人一手住房购置贷款，借款日期2009年6月9日，借款到期日2024年6月9日，执行利率为4.158%。还款方式为等额本息。同日，工行阜宁支行将贷款17万元发放至中亿房产公司的上述指定账户（账号11×××52）。借款发放后至2020年1月份，陈文财正常还款。自2020年2月份起，陈文财开始逾期。2020年5月至2020年11月，工行阜宁支行从中亿房产公司的保证金账户计扣得借款本金10841.92元、利息1665.91元。截止2021年3月21日，陈文财、吴云巧尚欠工行阜宁支行贷款本金50312.72元、利息590.98元。一审法院另查明，陈文财、吴云巧于2009年5月4日登记结婚。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。工行阜宁支行与陈文财、吴云巧、中亿房产公司签订的《个人购房借款/担保合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容合法有效，各方均应严格依约履行。工行阜宁支行依约履行了发放贷款义务，而陈文财、吴云巧发生连续三个月未按时足额偿还贷款本息的违约情形，工行阜宁支行依据合同约定主张权利，应予支持。关于工行阜宁支行要求中亿房产公司承担连带清偿责任的诉讼请求。因中亿房产公司作为担保人，提供的是阶段性连带责任担保，直至满足陈文财、吴云巧按合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且工行阜宁支行收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书的条件，保证人对该项条件满足之日后的借款人的债务免除保证责任。本案中，陈文财作为借款人并未办妥以工行阜宁支行为抵押权人的抵押登记手续，故中亿房产公司应在合同约定的保证范围内依法承担连带责任保证，中亿房产公司承担保证责任后，可依法向借款人陈文财、吴云巧追偿。关于工行阜宁支行主张对陈文财、吴云巧预抵押房屋进行拍卖、变卖的价款享有优先受偿权的诉请。一审法院认为，工行阜宁支行作为预告登记权利人，享有的是当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分，并非对抵押物享有优先受偿权。故对工行阜宁支行的该项诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决：陈文财、吴云巧偿还工行阜宁支行借款本金50312.72元及利息（截止2021年3月20日利息为590.98元，自2021年3月21日起至实际结清之日止，按合同约定利率计算），限于本判决生效后十日内履行完毕；阜宁中亿房地产开发有限公司对陈文财、吴云巧的上述第一项还款义务承担连带清偿责任；驳回工行阜宁支行的其他诉讼请求。本案二审期间，当事人均未提出新的事实、证据。本院经审理，对一审法院认定事实予以确认。本院另查明，2009年12月9日，中亿房产公司向阜宁县房产管理局申请领取中亿城市花园9幢房屋所有权证，办理了建筑物所有权首次登记。本案审理过程中，经本院主持调解，因双方当事人意见分歧较大，致调解未成。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点归纳为，工行阜宁支行作为抵押权预告登记权利人，能否享有涉案房屋的优先受偿权。《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”本案中，涉案房产已于2009年12月9日办理建筑物所有权首次登记，由于房屋的产权人陈文财未按照涉案借款合同的约定及时办理产权证和抵押权正式登记，故不存在预告登记失效的情形。现由于债务人陈文财夫妇未能按约履行涉案借款合同约定的还款义务，债权人工行阜宁支行向人民法院请求对涉案房产拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，于法有据。另，本案的法律事实即债务人陈文财违约事实虽然发生于《中华人民共和国民法典》2021年1月1日实施之前，但根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”本案中，对预告登记权利人保护其优先受偿权的利益，有利于保护债权人工商银行的合法权益，避免诉累，也更有利于维护交易安全的经济秩序，故本案可以适用《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定。综上所述，上诉人工行阜宁支行的上诉理由成立，依法予以支持；一审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，判决如下：一、维持阜宁县人民法院（2021）苏0923民初2579号民事判决中“陈文财、吴云巧偿还工行阜宁支行借款本金50312.72元及利息（截止2021年3月20日利息为590.98元，自2021年3月21日起至实际结清之日止，按合同约定利率计算），限于本判决生效后十日内履行完毕”“阜宁中亿房地产开发有限公司对陈文财、吴云巧的上述第一项还款义务承担连带清偿责任”；二、撤销阜宁县人民法院（2021）苏0923民初2579号民事判决中“驳回中国工商银行股份有限公司阜宁支行的其他诉讼请求”；三、中国工商银行股份有限公司阜宁支行对阜宁县房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。一审案件受理费1072元，减半收取536元，由陈文财、吴云巧负担；二审案件受理费1072元，由陈文财、吴云巧负担。本判决为终审判决。审 判 长 虞忠和审 判 员 刘传龙审 判 员 张海静二〇二一年八月三日法官助理 严 星书 记 员 沈 平附录法律条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。2.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第一条民法典施行后的法律实施引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。3.《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》（法释〔2020〕28号）第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时就抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。