山东省德州市中级人民法院山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁14民终2223号上诉人（原审原告）：柳毅，男，1997年12月24日出生，汉族，住山东省宁津县。委托诉讼代理人:张如胜，山东忠旺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：德州嘉诚二手房经纪服务中心，住所地山东省德州市德城区天衢东路200号第23层。法定代表人：刘宾宾，该中心总经理。委托诉讼代理人：高宗丽，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张鼎昊，男，1998年3月13日出生，汉族，住天津市滨海新区。被上诉人（原审被告）：魏庆军，女，1967年7月31日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：张鼎昊（魏庆军之子），男，1998年3月13日出生，汉族，住天津市滨海新区。上诉人柳毅因与被上诉人德州嘉诚二手房经纪服务中心（以下简称嘉诚二手房中心）、张鼎昊、魏庆军中介合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2021）鲁1402民初1417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。柳毅上诉请求：1.撤销山东省德州市德城区人民法院（2021）鲁1402民初1417号民事判决，判令嘉诚二手房中心、张鼎昊、魏庆军赔偿柳毅可得利益等损失共计50000元；2.本案一、二审诉讼费由嘉诚二手房中心、张鼎昊、魏庆军承担。事实和理由：一审法院认定嘉诚二手房中心在房屋销售中介活动中不存在隐瞒足以影响柳毅是否购买案涉房屋的相关情况属于认定事实不清。2017年10月19日，德州市出台了房地产市场调控政策，“非本地居民购房限制转让时间不少于3年”，嘉诚二手房中心作为专业的房产销售中介机构对此政策十分清楚。《房地产经纪管理办法》第21条规定，“房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同的相关内容，并书面告知下列事项：（4）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；（8）其他需要告知的事项”。房屋买卖合同中房屋产权过户是合同的重要条款内容，影响房屋过户的因素属于房地产经纪机构应当书面告知的风险和事项。一审中嘉诚二手房中心并未举证证明在签订“0002971”号房屋居间合同时向柳毅或其代理人季海霞出示并告知房屋出售方张鼎昊的身份户籍信息和德州市房地产市场调控政策。柳毅为非专业的普通购房者，即使知晓出卖人张鼎昊系非本地户籍也无从得知德州市的限购政策。柳毅在一审中提交的嘉诚二手房中心2020年8月29日出具的《证明》上载明“原房主张鼎昊及其代理人拒不配合办理房屋过户手续，我单位多次斡旋未果，因无法办理过户手续，陈洪山解除了与柳毅的房屋买卖合同”。从上述内容可看出，柳毅因无法过户找到嘉诚二手房中心时，其仍未告知柳毅案争房屋当时不符合德州市房产过户政策的事宜。此后，柳毅通过嘉诚二手房中心与案外人陈洪山签订的“0003810”号房屋居间合同将案争房屋转售时约定的过户期限为2020年7月10日。鉴于案争房屋的产权证颁发时间为2018年2月底，根据德州市房地产市场调控政策，案争房屋的最早过户期限为2021年3月1日，嘉诚二手房中心作为房屋销售中介，为了促成居间合同成立谋取中介费，再次隐瞒了案争房产属于非本地居民出售的事实，也未告知双方案争房屋在双方约定的时间是无法办理产权过户手续的。一审法院认定张鼎昊在“0002971”号房屋居间合同签订时向嘉诚二手房中心提交的身份证复印件显示其住所地为“天津市滨海新区大港古林街万象路世界嘉园6号楼1门203号”，但是“0002971”号房屋居间合同上载明张鼎昊的联系地址：山东省德州市德城区，现住址开发区国税小区8号楼1单元201室。嘉诚二手房中心作为格式合同提供方未尽到审慎义务，柳毅作为购房者未尽到相应的注意义务，但是嘉诚二手房中心作为专业房产中介机构没有履行法定的书面告知义务，其过错是显而易见的。在柳毅未获知案争房屋因限购政策无法过户的情况下与张鼎昊协商过户未果，柳毅向法院起诉要求张鼎昊配合办理房屋过户手续是依法维护自己的正当权益，起诉以后嘉诚二手房中心才告知因案争房屋限购无法过户的事实，造成柳毅被动承担了案件受理费、申请费、律师代理费等被动损失以及房屋转售利润的可得利益损失，上述损失不是柳毅的个人行为造成的。《民法典》第929条规定“有偿的委托合同，因受托人的过错造成委托人损失的，委托人可以请求赔偿”。综上所述，一审法院认定事实错误，请二审法院查明事实，依法支持柳毅的上诉请求。嘉诚二手房中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。柳毅的上诉理由于法无据，请求驳回上诉，维持原判。张鼎昊、魏庆军辩称，同一审答辩意见，没有新的证据提供。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回柳毅的全部上诉请求，维持原判。柳毅向一审法院起诉请求：1.判令嘉诚二手房中心赔偿柳毅中介费6600元，（2020）鲁1491民初1896号案件中产生的案件受理费2276元、申请费1620元及律师代理费11750元，房屋转售可得利益损失27754元，五项损失共计50000元；2.判令张鼎昊、魏庆军对柳毅的上述损失承担连带赔偿责任；3.判令嘉诚二手房中心、张鼎昊、魏庆军承担本案案件受理费等一切诉讼费用。一审法院认定事实：张鼎昊、魏庆军系母子关系。2017年12月18日，柳毅通过其代理人季海霞以季海霞、柳毅的名义与嘉诚二手房中心、张鼎昊的代理人张宝军（张鼎昊之父）、魏庆军签订0002971号《房屋买卖居间合同》，约定柳毅、季海霞以560000元的价格购买张鼎昊名下位于德城区房产，张鼎昊的代理人张宝军、魏庆军、柳毅的代理人季海霞在合同上签字捺印，嘉诚二手房中心于合同上盖章。签订上述合同时，柳毅的代理人季海霞将“柳毅”二字误写为“刘毅”。《房屋买卖居间合同》第四条第一款约定：“甲、乙双方同意，在房屋可过户时30日内办理产权过户相关手续。”合同签订当日，柳毅向嘉诚二手房中心给付了中介费5600元。因受房地产市场调控政策影响，没有办理过户手续。2020年5月3日，柳毅（甲方）与案外人陈洪山（乙方）、嘉诚二手房中心签订0003810号《房屋买卖居间合同》，约定案外人陈洪山以765000元的对价自柳毅处购买涉案房产，买卖双方约定于2020年7月10日办理产权过户手续。0003810号《房屋买卖居间合同》第十三条第三款约定：“①此房屋系柳毅在张鼎昊处购买已支付完房款；②甲方负责与张鼎昊协商将此房产落户到乙方名下；③如甲方未能与张鼎昊协商成功张鼎昊将此房直接落户给乙方，此房先行落给柳毅名下，由柳毅在自己不动产证满2年后1个月内办理过户贷款手续；④如张鼎昊不同意此房直接落户给乙方，甲乙双方再行协商通过嘉诚二手房中心签订补充条款。”后因未能办理房屋产权过户手续，柳毅与陈洪山解除了上述0003810号《房屋买卖居间合同》。2020年9月16日，柳毅将张鼎昊、魏庆军诉至德州经济技术开发区人民法院，请求判令张鼎昊协助柳毅履行涉案房产的过户登记、判令二人连带赔偿柳毅房屋转售损失205000元、判令二人承担律师代理费11750元及案件受理费、保全费、担保保函费等一切诉讼费用。2020年12月2日，经德州经济技术开发区人民法院主持调解，柳毅、张鼎昊、魏庆军达成如下协议：“一、张鼎昊于2021年3月20日前协助柳毅办理坐落于三八××小区××楼××单元××号房产的过户登记，房产过户至柳毅名下，过户时产生的税费由柳毅承担，如因张鼎昊不配合过户导致税费增加的部分由张鼎昊承担。二、魏庆军对以上过户程序予以配合。三、双方无其他争议。案件受理费减半收取2276元、申请费1620元，由柳毅负担。”德州经济技术开发区人民法院依据上述协议作出的（2020）鲁1491民初1896号民事调解书经三方签收生效。另查明，张鼎昊的户籍地于2014年6月13日自德州市德城区迁至天津市滨海新区，张鼎昊在0002971号《房屋买卖居间合同》签订时向嘉诚二手房中心提交的身份证复印件显示其住所地为“天津市滨海新区古林街万象路世纪嘉园6号楼1门203号”，该身份证有效期限为“2016年2月4日-2026年2月4日”。2017年10月19日，德州市人民政府办公室发布德政办发〔2017〕15号《德州市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，该通知第六条规定：“为控制投机性炒房，自即日起，在全市范围内实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年。房屋交易主管部门要在交易环节加强监管，严格把关。”一审法院认为，柳毅主张嘉诚二手房中心故意向其隐瞒了张鼎昊非本地居民的事实，经一审法院审查认为，柳毅作为房屋买受人，在签订房屋买卖合同之前理应查看标的房产的不动产权证件、不动产权利人的身份信息等与房屋买卖具有重大关联性的内容。且根据一般交易习惯，房屋买卖双方及中介方在签订三方合同时需相互查看对方包括身份信息在内的必要重要信息，张鼎昊在房屋买卖合同签订时向中介方嘉诚二手房中心提交了其身份证复印件，且不存在张鼎昊提交的身份证复印件上载明的住址与其实际户籍地不相符的情形，柳毅可随时通过要求查看张鼎昊的身份证复印件得知其户籍信息，其在0002971号《房屋买卖居间合同》签订时知道或应当知道张鼎昊的身份信息即其并非德州本地居民的事实，且柳毅未提交嘉诚二手房中心故意隐瞒相关情况的证据，一审法院对柳毅的该主张不予认定，对于其据此要求嘉诚二手房中心给付各项损失共计50000元的诉讼请求不予支持。柳毅主张张鼎昊、魏庆军故意隐瞒户籍信息属于交易欺诈行为，对此一审法院审查认为，张鼎昊在出卖涉案房产时向中介方提交了其身份证复印件，且不存在张鼎昊提交的身份证复印件上载明的住址与其实际户籍地不相符的情形，已经完成了告知义务，不存在故意隐瞒户籍信息的行为。柳毅的该主张没有事实依据，一审法院不予认定。且（2020）鲁1491民初1896号案件中，柳毅与张鼎昊、魏庆军已在民事调解书中约定了双方的权利义务，且约定“原、被告双方无其他争议”，即柳毅不应再就房屋转售损失、（2020）鲁1491民初1896号案件的律师代理费、案件受理费、保全费、担保保函费等一切诉讼费用向张鼎昊、魏庆军进行主张，因此对于柳毅的诉讼请求，一审法院依法予以驳回。德州经济技术开发区人民法院审理的（2020）鲁1491民初1896号案件与本案的当事人不相同，柳毅的起诉不构成重复起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回柳毅的诉讼请求。案件受理费525元，由柳毅负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，柳毅作为房屋买受人，按照常理，其应当就买受的房屋产权、质量等情况、出卖人的相关信息及当地对于房产的政策规定作具体详细的了解，更何况根据柳毅陈述，其购买案涉房产也有转售牟利的意图，因此在签订购房合同时更应谨慎从事。根据查明的事实，德州市出台的“非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的房地产市场调控政策时间要早于案涉房屋买卖合同的签订时间，柳毅对此规定理应知晓。本案中，案涉合同载明的出售方张鼎昊的现住址虽为德州市开发区，但其代理人张宝军（张鼎昊之父）的联系地址为天津市滨海新区，与张鼎昊身份证载明的住址一致，柳毅作为合同签订方，对此应是清楚的。并且，案涉房屋买卖合同第四条第一项约定：甲乙双方同意，在房屋可过户时30日内办理产权过户相关手续。因该合同系柳毅一方提交，其并无证据证明该项约定非双方的真实意思表示，而根据该约定也可推断双方当时对于德州市产过户政策是知晓的，因此并未约定具体的过户日期。可见，嘉诚二手房中心在签订案涉房屋居间合同时并未隐瞒张鼎昊的身份户籍信息，柳毅主张嘉诚二手房中心隐瞒了案涉房产属于非本地居民出售的事实且不知情，并无证据证明，故其主张嘉诚二手房中心赔偿其损失，本院不予支持。并且，在柳毅与张鼎昊诉讼案涉房产过户的案件中，双方已达成了和解，明确约定双方无其他争议。因此，柳毅基于同一事实理由再次起诉本案要求张鼎昊、魏庆军赔偿损失，也有违诚信原则，本院不予支持。综上所述，柳毅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人柳毅负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑卫华审 判 员 杨贵孚审 判 员 王善文二〇二一年八月九日法官助理 刘 冬书 记 员 王婷婷