贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0302民初9432号原告：遵义市金宁物业管理有限公司。住所地贵州省遵义市汇川区香港路港澳广场。统一社会信用代码91520301761398252B。法定代表人：何涛，总经理。委托诉讼代理人：宋晨，女，1988年7月20日生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区，公司员工。委托诉讼代理人：魏龙，男，1992年7月4日生，仡佬族，住贵州省道真县，公司员工。被告：付思其，男，1980年12月1日生，汉族，住贵州省金沙县。委托诉讼代理人：钟秀芬，1986年7月26日生，汉族，住遵义市汇川区，与被告系夫妻关系。原告遵义市金宁物业管理有限公司（以下简称“金宁物业”）与被告付思其物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金宁物业的委托诉讼代理人魏龙、被告付思其及其委托代理人钟秀芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金宁物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费95850元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告金宁物业系祥龙御府小区物业管理服务公司，且与遵义市祥龙居房地产开发有限公司签订了《祥龙御府前期物业服务合同》，合同约定由原告为祥龙御府小区提供物业管理服务。原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，收益人按房屋面积每月每平方米2.5元向原告支付物业管理服务费用，被告付思其系上述物业的使用人，物业面积639平方米，被告自2017年1月1日起就未按照协议约定交纳物业管理服务费，截止2021年12月31日共计拖欠60个月物业管理服务费用费：95850元（639平方米×2.5元/平方米/月×60个月=95850元）。经原告多次催缴，被告一直拒绝缴费，合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催收未果，特诉至贵院。被告付思其辩称，没有缴纳物业服务费有几个原因：1、本人于2016年11月1日起入驻红花岗区因而路祥龙御府开酒楼（粗娘盛宴），当时该小区属于未完全开发的新小区，7栋还在修理中，交通、水电均未安。由于当地的地理环境恶劣也没有其他门面和商住房，所以只有我一家商户。我花6个月时间的装修该酒楼从入户路（当时的入户路还是石子路，是我花钱请人把路面硬化的）到水电（当时该酒楼在属于建筑外的附属房，所以水电不通都是我花高价请人安装）。因此我聘请了服务员数名，保洁员2名、维修工一名，保安2名。至今我酒楼还有保洁1名，保安1名。保洁主要是负责酒楼以外的建筑卫生清洁及花草的养护（本人为了装饰酒楼自行购买的绿化物）。保安负责晚上的安全巡逻和治安防范。维修工负责店内所有电路、水路的维护（因疫情原因我解聘了维修工，店里水电由我本人负责维修）。服务员主要负责酒楼垃圾清理，清理干净后丢到环卫局为我店准备的专用垃圾箱。2、我开设酒楼4年从未有人告知我需要缴纳物管费，至到2020年7月份该小区入户路面基本开通时，物管公司吴经理（具体名字不祥）口头告知我交物管费，我才知道需要缴纳物管费。3、根据《民法典》第九百三十七条规定，物业合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人（遵义市金宁物业管理有限公司）从未向本人提供任何实质性服务，因此本人与物管公司的物业费合同不成立。因此本人有权拒绝交纳物业费。3、物管公司从未按照物业服务合同的内容告知本人服务事项。服务质量、服务费用的标准和收取办法，因此本人有权拒绝交纳服务费。4、根据本人与遵义市祥龙居房地产开发有限公司签订的租赁合同该酒楼物业面积为464个平方，原告诉讼请求交纳物业面积为639平方明显与事实不符，因此本人有权绝交交纳服务费。5、2016年至2020年8月遵义市祥龙居房地产开发有限公司一直在修建7号楼，在本人营业期间施工队丢弃和遗落的废土，砂石、垃圾都是有本店的服务和保洁共同打扫干警，从始至终未看见过原告来打扫过一次。6、现目前本人经营的酒楼外围马路至今还处于封闭状态，绿化环境还未实施。综上，本人有权拒绝交纳服务费。本院审理认定事实如下：原告是依法成立从事物业服务的企业法人，2015年6月10日原告与遵义市祥龙居房地产开发有限公司签订《祥龙御府（住宅一期）前期物业服务合同》，约定通过协议选聘方式将位于遵义市红花岗区项目委托原告实行物业管理服务。合同约定的服务期限从合同签订之日起，至业主委员会成立之日止。合同期未满，业主大会召开后成立业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效之日，合同终止。协议约定由原告为小区提供物业共同部位的维修、养护和管理，共同设施设备的运行维修、养护和管理，共同部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运等物业服务项目。住宅区物业费用由业主按其拥有的物业建筑面积按1.5元／月／平方米缴纳。商业区物业费用由业主物业费用按其拥有的物业建筑面积按2.5元／月／平方米缴纳，物业费用第一年按年交纳，第二年与业主商定后按年、季、月进行缴纳，业主或物业使用人应在每次交费的具体时间内履行交费义务。合同签订后，原告从2015年6月15日至今为祥龙御府小区提供了物业服务。2017年11月1日被告付思其与遵义市祥龙居房地产开发有限公司签订了《商业门面租赁合同》约定被告付思其租赁遵义市祥龙居房地产开发有限公司开发的祥龙御府小区7栋一单元1-3号商业门面，房屋建筑面积1楼459.23平方米、地下室600平米，租赁期限从2017年11月1日至2020年10月30日止；在租赁期间，由被告自行完善并承担因经营需要须设置的设施、设备和按时缴纳物业管理、市场管理、卫生、水、电等费用和相关税金；还对房屋用途、双方的权利义务、其他事项等进行了具体约定。2020年10月28日被告与遵义市祥龙居房地产开发有限公司又续签了《房屋租赁合同》约定租赁期限从2020年11月1日至2025年10月31日止，物业管理费由被告自行向物业管理公司交纳。被告从2016年11月1日起入驻涉案房屋开酒楼，一直未交纳物业费。庭审中，原告主张按459.23平方米计算物业服务面积。上述事实，有双方提交的《祥龙御府（住宅一区）前期物业服务合同》、催费EMS、保洁确认单、记录表、工作简报、证明、遵义市住房城乡建设局备案手续、《商业门面租赁合同》、《房屋租赁合同》、发放工资清册、照片等书证以及到庭当事人的陈述，经庭审质证，认证，足以认定。本院认为，遵义市祥龙居房地产开发有限公司与原告金宁物业签订的《前期物业服务合同》合法有效，被告付思其与遵义市祥龙居房地产开发公司签订《商业门面租赁合同》和《房屋租赁合同》约定被告租赁遵义市祥龙居房地产开发公司开发的位于祥龙御府小区7栋一单元1-3号商业门面，并约定物业管理费由被告支付，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”、第九百四十四条第一款、第二款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”、《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费用”、《最高人民法院关于审理物业纠服务纠纷案件具体应用法律若干问题的规定》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，被告系涉案物业的承租人，故对原告主张其履行支付物业服务费的义务的请求，本院予以支持。被告实际入驻涉案房屋的系2016年11月，但被告与遵义市祥龙居房地产开发有限公司的第一份租赁合同系于2017年11月1日签订，从此时起双方才对物业服务费的交费义务进行约定，因此被告应承担从2017年11月1日起的物业服务费，另外，根据2020年新冠肺炎疫情爆发，各行各业均受到了影响，结合本地疫情管控情况，2020年2月至4月期间涉案门面确然受此影响无法正常营业，原告在此期间付出的经营成本也相应减少，根据公平原则，对2020年2月至4月期间产生的物业服务费，本院酌情由被告承担一半，因此，被告应向原告支付2017年11月1日至2021年8月15日期间的物业费50515.3元【459.23平方米×2.5元/月/平方米×44月（疫情期间3个月按减半计算1.5个月）】。对原告主张的2017年11月1日之前的物业服务费，因遵义市祥龙居房地产开发有限公司与被告对该期间的物业服务费并未约定，故不应由被告承担，对原告主张的2021年8月15日之后的物业服务费，因前期物业服务合同约定的交费时间约定不明，原告应待实际产生后再另行主张，故本院本案中不予支持。对于被告认为原告从未履行过物业服务合同的辩解意见，本院认为，物业服务企业系对物业服务区域内的建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通等进行日常维护、修缮、整治，是针对整个小区提供的一体性服务涉及全体业主权益，同时不以个体业主是否需要为前提，经本院现场勘验，涉案小区管理有序且环境干净整洁，结合原告提交的证据足以证明原告已尽到了物业服务义务，故对被告的该辩解意见本院不予支持。另外，物业公司在小区提供物业服务，其经费来源于业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务过程中出现了瑕疵后，该小区的业主即采取拒绝交纳服务费的方式，势必会导致物业公司经营资金的减少，从而导致物业服务水平下降如下恶性循环，不利于小区的发展。今后，在小区的业主发现物业公司服务过程中出现瑕疵后，双方应进行有效的沟通，业主可提出合理化建议。物业公司应就存在的问题予以认真改正，努力提高服务水平，为业主提供更加完善、到位的服务，建立物业公司与业主之间的友好关系。同时业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第九百三十九条、第九百四十四条第一款、第二款、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业纠服务纠纷案件具体应用法律若干问题的规定》第七条的规定，判决如下：由被告付思其在本判决生效后十日内支付原告遵义市金宁物业管理有限公司2017年11月1日至2021年8月15日期间的物业费50515.3元；驳回原告遵义市金宁物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未在判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元（已减半收取），由原告遵义市金宁物业管理有限公司负担500元，被告付思其负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员  田应雪二〇二一年八月十五日书记员  王文艳