广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0114民初3098号原告：张伟棠，男，1972年9月16日出生，汉族，住广州市花都区,原告：许秀芬，女，1974年7月18日出生，汉族，住广州市花都区,原告：张国聪，男，1995年7月4日出生，汉族，住广州市花都区,以上三原告的共同委托诉讼代理人：黄意文，广东合誉律师事务所律师。被告：黄建军，男，1963年8月1日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：王丽萍，广东瑞伦律师事务所律师。第三人：黄玉荷，女，1965年8月22日出生，汉族，住广州市花都区,原告张伟棠、许秀芬、张国聪（以下简称三原告）与被告黄建军以及第三人黄玉荷案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭适用普通程序于2021年4月23日、2021年7月29日公开开庭进行审理。三原告的共同委托诉讼代理人黄意文，被告黄建军的委托诉讼代理人王丽萍以及第三人黄玉荷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求:1.中止执行（2020）粤0114执恢1088号案；2.解除对广州市花都区花都永发路3号17座1904房的查封、拍卖、腾空等强制执行措施；3.确认广州市花都区花都永发路3号****房（金额60万元）归三原告所有。事实和理由：被告黄建军因与第三人黄玉荷债务纠纷，向广州市花都区人民法院申请执行黄玉荷名下的财产，法院对此作出(2020)粤0114执恢1088号裁定书，对涉案广州市花都区花都永发路3号17座1904房产采取查封、拍卖，并责令腾空房产。目前涉案房屋未拍卖。三原告对此提出执行异议，案号为(2020)粤0114执异463号，但法院在未开庭审理，未查明事实的情况下，对三原告的异议予以驳回，三原告对该裁定不服遂提起诉讼。涉案房产即广州市花都区花都永发路3号****房虽然登记在黄玉荷名下，但事实上该房屋是三原告的财产，其权属属于三原告所有。理由如下：一、张伟棠与许秀芬为夫妻关系，2012年7月，张伟棠和许秀芬想购买一套房屋送给儿子张国聪，由于张伟棠和许秀芬已没有购房名额，当时张国聪又未满十八岁，不能购买商品房，因此，张伟棠和许秀芬暂挂亲戚黄玉荷名义购买房屋。2012年8月15日，张伟棠和许秀芬以黄玉荷名义与广州花都雅居乐房地产开发有限公司签订《广州市商品房买卖合同》，购买花都区新华街花都永发路3号花都雅居乐花园（扩展）（自编17座）****房，金额890931元。张伟棠和许秀芬因此支付了该房屋的定金、首期、办证费用、契税、房屋维修基金、以及每月的银行供款等一切关于该房屋的支出费用。二、2014年8月，张伟棠和许秀芬办理了涉案房屋的入住手续，并与张国聪等家人一直居住至今，期间所有的水电费用、管理费等全部都是张伟棠和许秀芬支付。因此，涉案房产虽然是登记在黄玉荷的名下，但该房产是张伟棠和许秀芬出资购买的，并由三原告占有、使用至今，根据《民法典》等法律的规定，涉案房产属于三原告的财产，其权属属于三原告所有。黄建军与黄玉荷的债务纠纷与三原告无关，不应处分三原告的财产以抵偿黄玉荷的债务，法院应当解除对涉案房产的相关强制执行措施，并确认该房产属于三原告所有。综上，三原告提起本案诉讼，望判如所请。被告黄建军答辩称，请求法院依法驳回三原告的全部诉讼请求。一、三原告请求中止执行（2020）粤0114执恢1088号案，解除对涉案房屋的查封、拍卖、腾空等强制执行措施，没有法律依据，应予以驳回。（一）（2020）粤0114执恢1088号案于2020年12月17日已执行终结。（二）《广州市商品房买卖合同》所记载的房屋买受人为黄玉荷，黄玉荷是涉案房屋的所有权人，法院应执行其财产以实现债权人的债权。三原告与黄玉荷于2020年7月5日签订的《协议书》仅是三原告与黄玉荷之间的内部约定，对外不具有拘束力。即使按其协议内容，根据产权的公示原则，对黄建军也没有约束力，三原告与黄玉荷之间形成的是内部关系，应另行主张权利。（三）购房合同的签订时间为2012年8月15日，《协议书》的签订时间为2020年7月5日，《协议书》明显是后补的，与三原告所述相悖，也不合乎常理。三原告以此为由主张其是涉案房屋的真正产权人没有事实和法律依据。（四）退一步讲，三原告规避限购政策的借名买房行为主观目的明显不当且存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，对无过错不动产买受人物权期待权的保护，需要买受人无过错。无论是借名人，还是出名人，均应清楚借名协议背后的目的是规避限购政策，双方之间构成通谋行为。该行为因与现行的法律政策相违背而不被允许，也可能损害他人合法权益。且三原告并无提供证据证明其有积极与黄玉荷协调办理过户事宜，并无证据证明其对案涉房屋没有过户至其名下不存在过错。（五）三原告作为完全民事行为能力人，应当预知借名买房可能带来的风险，其应对自己行为的不利后果负责。故三原告对涉案房屋并不具有足以排除强制执行的实体权利，三原告请求中止对涉案房屋的执行、解除强制执行措施应予以驳回。二、三原告请求确认涉案房屋归其所有，没有法律依据，且借名买房行为违反了物权登记公示公信原则，应予以驳回。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，物权保护应遵循登记和公示原则，未经登记的不动产物权不具备对抗第三人的效力。不动产物权的变动以公示登记为原则，在双方并未将案涉房屋的权属转移登记至三原告名下的情况下，并不产生物权变动的法律后果，更不能产生对抗黄建军的法律效果。且借名买房行为违反了物权登记公示公信原则，使基于对登记财产的信赖而产生的市场交易秩序变得不可信赖，对财产登记信赖产生动摇，使得整个社会交易将失去安全基础。本案中，三原告借用黄玉荷的名义购买涉案房屋，涉案房屋现登记在黄玉荷名下，故只产生三原告请求黄玉荷转移房屋所有权的权利和黄玉荷向三原告转移房屋所有权的合同债务，并不直接产生房屋所有权转移的效果。目前涉案房屋仍在查封期间内，也不可能实现产权转移，三原告与黄玉荷之间产生的债权债务，可另行解决。故应对三原告要求确认涉案房屋归其所有的主张予以驳回。综上所述，请求人民法院驳回三原告的全部诉讼请求。第三人黄玉荷答辩称，一、三原告起诉主张的事实均属实，涉案房屋确实只是挂名在我方名下，房屋的选购、首期付款、供款以及收楼、居住、水电等等手续全部都是由张伟棠和许秀芬实际操办和支付，我方并未到过房屋，连房屋实际在哪个位置也不清楚。黄建军与我方的债务案件的相关法律责任由我方自行承担，由于涉案房屋不属于我的财产，所以法院不应强制执行涉案房屋。另外，我方当时也是极力反对法院对涉案房屋采取强制执行措施的，因为涉案房屋并不是我方的，三原告只是用了我方的名义进行买房，我仅是与开发商签订了合同。我会自己承担我的责任，但是涉案房屋并不是我的，故不能对涉案房屋强制执行以及进行拍卖。二、黄建军起诉我欠付50多万，我方也已经还了20多万了，但是黄建军也一直未将该金额进行变更。另外，当初还有一个担保人，也拿走了12万元，黄建军的老婆也是知道我方还了多少钱的。综上所述，我方同意三原告的诉讼请求，请求法院查明事实，支持其全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据各方的陈述及所举证据，本院认定事实如下：一、三原告提起案外人执行异议之诉的有关事实因黄玉荷未履行（2004）花法民一初字第1284号民事判决确定的义务，本院根据黄建军的申请立案执行，案号为（2004）花法执字第3066号、（2008）花法执恢字第7号、（2015）穗花法执恢字第322号、（2020）粤0114执恢1088号。在（2020）粤0114执恢1088号案的强制执行过程中，本院依法裁定拍卖被执行人黄玉荷名下的案涉房屋，并责令其腾空该房屋。2020年11月16日，三原告以其是案涉房屋的所有权人为由，向本院提出执行异议，申请中止对（2020）粤0114执恢1088号案的执行，解除对案涉房屋的查封、拍卖、腾空等强制执行措施，并要求确认案涉房屋归其所有。本院于2020年12月20日作出（2020）粤0114执异463号执行裁定，裁定驳回三原告的执行异议。三原告不服该裁定，向本院提起本案诉讼。二、案涉房屋的基本情况及购买、使用情况（一）案涉房屋的不动产登记情况案涉房屋位于广州市花都区永发路3号****房，面积98.89平方米，规划用途为住宅。该房于2015年3月24日首次登记在开发商广州花都雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）名下，据2021年4月23日的广州市不动产登记查册表记载，该房的预售商品房买卖预告登记权利人为黄玉荷，为单独所有；预售商品房抵押权预告登记信息显示的义务人为黄玉荷，系于2012年11月16日办理了预告登记，预告登记抵押权利人为中国农业银行股份有限公司广州花都支行（以下简称农业银行花都支行）；2020年9月16日，案涉房屋涉（2020）粤0114执恢1088号案被预查封。（二）案涉房屋的购买背景三原告主张案涉房屋系由张伟棠、许秀芬为张国聪所购买，因购买时张国聪未满18周岁，无法以其名义按揭贷款，遂借用张伟棠的哥哥张伟森的前妻即黄玉荷的名义购房，借名买房时不清楚黄玉荷存在执行案件，在2020年10月看到法院在房屋上张贴的公告及执行裁定，才得知案涉房屋被查封。黄玉荷确认其基于亲戚关系在不收取酬劳的情况下借名给三原告购房，并认为由于购房款并非由其支出，且其亦在陆续还款，不知道会对借名买房有影响，直至2020年7月5日欲将房屋过户至张国聪名下时发现被查封，但不知道是因黄建军申请强制执行。黄建军称其知晓黄玉荷为张伟棠的嫂子，但不清楚黄玉荷的婚姻变更状况。诉讼中，三原告提交其与黄玉荷于2020年7月5日签订的《协议书》，拟证明双方之间关于借名买房的约定。该《协议书》记载，2012年7月，张伟棠和许秀芬想购买一套房屋送给儿子张国聪，由于二人均已没有购房名额，且张国聪未满十八周岁，不能购买商品房，因此四人协商一致以黄玉荷的名义购买房屋。黄玉荷在该《协议书》中声明，房屋的所有购买付款和日常支出款项概由张伟棠和许秀芬支付，黄玉荷没有支付过任何款项，房屋购买后一直由三原告居住和使用至今。各方约定，张国聪已有资格登记房产，黄玉荷同意将上述房屋直接过户给张国聪，并承诺无条件协助办理上述房屋的过户手续。（三）案涉房屋的购买情况2012年8月15日，雅居乐公司（甲方、卖方）与黄玉荷（乙方、买方）网签编号为201208152161的《商品房预售合同》，约定乙方向甲方以890931元的价格购买案涉房屋，其中首期款270931元于网签之日支付，剩余房款620000元于2012年8月16日前向农业银行花都支行申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十三条“房屋交付”约定的交付日期限为2014年9月1日前，第二十一条“产权登记”约定的办证方式为，乙方委托甲方办理，甲方在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办办妥产权登记。合同对双方的其他权利义务进行了约定。网签当日，许秀芬向雅居乐公司先后刷卡支付250931元、10446.45元。2012年8月16日，雅居乐公司开具一份《收款收据》，确认收到黄玉荷支付的专项维修资金10446.45元，付款方式为信用卡。2012年9月13日，农业银行花都支行开具一份《个人借款凭证》，记载，黄玉荷作为借款人因购买住房向该银行借款62万元，借款日期为2012年9月13日至2032年9月12日，按月等额本息还款，还款日为13，扣款账号为62×××19。2013年6月4日，雅居乐公司向黄玉荷开具案涉房屋的售房款发票，售房款金额为890931元。2019年5月16日，许秀芬刷卡缴税13363.96元，其提交的银联POS签购单记载的纳税人名称为黄玉荷。同日，税务部门开具税收完税证明，纳税人名称为黄玉荷，记载的税种为契税，品目为房屋买卖，实缴金额为13363.96元。三原告主张其实际出资购买案涉房屋，除前述首期款250931元、专项维修资金10446.45元、契税13363.96元之外，首期款270931元中的另外2万元已于网签合同之前以诚意金的方式支付，案涉房屋贷款62万元均系由张伟棠偿还，具体自2012年10月起至2021年3月期间，张伟棠用现金以存款或转账的方式支付至黄玉荷的前述还贷账户。据三原告提交40张中国农业银行ATM机交易凭据显示：ATM编号13044099、13044100、13044101的ATM机在2017年至2019年期间多次存在无卡存款交易，存款账户为黄玉荷的上述还贷账户。黄玉荷对上述事实均予确认。黄建军对该组证据的关联性不予确认，并认为上述ATM存款交易无法体现付款方的身份。诉讼中，三原告提交黄玉荷还贷账户自2012年1月1日至2021年7月23日期间的交易明细及张伟棠的银行账户交易明细，并认为两份流水的款项具有对应性，可证明案涉房屋的贷款系由张伟棠偿还。经比对2012年9月后至2021年7月23日期间黄玉荷还贷账户与张伟棠银行账户的流水明细，显示：1.2012年9月至2015年6月期间，黄玉荷的还贷账户中存在25笔转存、转账的金额和时间与张伟棠账户转支、转存明细对应，同时存在多笔消费、转入及支取的明细记录，上述明细并无显示交易对方账号和户名，三原告称因交易时间久远故无法显示；2.2015年10月至2016年12月期间，黄玉荷还贷账户中主要由案外人张国衡转入款项还贷；3.2017年1月至2021年2月期间，黄玉荷还贷账户中按月以现存方式存入2800元至4100元不等的款项，其中仅2020年6月、7月及9月三笔现存交易显示对方户名为张伟棠。黄建军对银行账户交易明细的关联性不予确认，认为即使有关款项系用于偿还房屋贷款，也仅是黄玉荷与三原告之间的债权债务关系，与房屋产权无关，也与黄建军无关。三原告称，案涉房屋仍在由其按月还贷，尚不能明确具体还贷的金额。（四）案涉房屋的占有使用情况三原告及黄玉荷均陈述案涉房屋自交楼时起即由三原告居住使用至今。三原告陈述其于2014年8月办理收楼手续，后于2015年实际入住，并对此提交了银行流水、委托银行代划电费合同、住户卡以及物业公司出具的情况说明作为证据。该组证据显示：1.张伟棠于2015年4至9月期间每月支出管理费248.7元；2.张伟棠于2019年2月23日向广州供电局有限公司办理了案涉房屋的委托代划电费手续，用电客户资料填写的户名为黄玉荷，结算账户填写的张伟棠的银行账户；3.张国聪登记办理了案涉房屋的住户卡；4.雅居乐雅生活服务股份有限公司花都分公司于2020年10月29日出具说明，说明张伟棠、张国聪自案涉房屋收楼入住始一直在房屋内居住。黄建军对该组证据不予确认，并认为即使居住的事实存在，房屋的所有权人依然为黄玉荷。（五）案涉房屋拟办理过户登记的情况三原告称，张国聪年满18周岁后，没有足够的资金提前还贷，后又因黄玉荷需服刑，遂未能办理转移登记至张国聪名下。黄玉荷确认三原告的陈述，并称长时间未办理过户系因房屋需满五年才能过户，但其涉刑事案件需服刑无法办成，准备办理过户时房屋已被查封。据三原告提交的广东省女子监狱于2019年4月30日开具的（2019）女狱释字第997号《释放证明书》记载，黄玉荷因非法吸收公众存款罪于2016年11月18日经广东省韶关市中级人民法院判处有期徒刑4年，实际执行刑期3年9个月28天，因执行刑满予以释放。黄建军对此认为，即使三原告为案涉房屋的实际出资人，也应当提前预知借名买房的法律风险，其对长期未办理过户登记存在过错，且张国聪于2013年时已年满18周岁，但直至2020年才提起执行异议，与常理不符。另查，据广州市规划和自然资源局于2021年5月10日开具的《购房资格证明》记载，三原告具备在本市住房限购区域内住房购买资格。三原告要求将案涉房屋登记在张国聪名下。三、本院查明的其他事实（2020）粤0114执恢1088号案件的强制执行过程中，除查封被执行人黄玉荷的房产因执行异议不宜处置外，未发现其他可供执行的财产，本院已裁定终结本次执行。本院认为:本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案的争议焦点为：三原告是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。三原告主张案涉房屋属借名买房，系由其向黄玉荷借名以购买，故其对案涉房屋享有所有权。本院对此认为，第一，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案涉房屋未登记在三原告名下，其要求确认案涉房屋归其所有，缺乏法律依据，本院不予支持。第二，张伟棠、许秀芬所提交的首期款、专项维修资金、契税的支付凭证以及ATM存单、银行交易明细，可以显示其为案涉房屋直接支付了部分购房款及契税、专项维修基金，并向黄玉荷还贷账户转存了款项，但结合黄玉荷对案涉房屋办理的住房按揭贷款仍未还清的事实，三原告所举证据不足以证明其支付了案涉房屋的全部购房款。第三，张伟棠、张国聪提交的住户卡以及物业公司出具的情况说明等证据，显示张伟棠、张国聪实际占有使用了案涉房屋，但基于三原告与黄玉荷之间存在亲戚关系以及黄玉荷在2019年4月30日之前在监狱服刑近四年的情况，单凭三原告实际居住不能直接认定其为案涉房屋的实际所有权人。第四，结合三原告和黄玉荷的陈述以及双方所签订的《协议书》可知，三原告为了规避国家及广州市房地产限购政策等，借用黄玉荷之名进行购房、按揭贷款，双方之间的借名买房关系不能排除对案涉房屋的强制执行。且三原告及黄玉荷在张国聪2013年7月年满十八周岁具备购房资格后，以及黄玉荷于2019年4月刑满释放后，均没有及时将案涉房屋转移登记至张国聪名下，直至本院在强制执行过程中于2020年9月16日对案涉房屋进行预查封，才对执行标的提出执行异议，张伟棠、许秀芬及黄玉荷均为完全民事行为能力人，而黄玉荷于2004年已身负债务，双方合意规避相关国家政策，增加了相应的法律风险，由此产生的不利法律后果应由其自行负担。综上，三原告主张案涉房屋系由其借名买房所得，房屋所有权由其享有，要求中止执行并解除对案涉房屋的强制执行措施，理据不足，本院对其全部诉讼请求均不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十九条、第一百七十条及第二百二十七条的规定，判决如下:驳回原告张伟棠、许秀芬、张国聪的全部诉讼请求。案件受理费9800元，由原告张伟棠、许秀芬、张国聪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李晓琳人民陪审员  云南英人民陪审员  李汉清二〇二一年八月六日书 记 员  陈晓敏高波李巧诗