广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14696号上诉人(原审被告）：广州中创捷科技企业孵化器有限公司，住所地：广州市海珠区新港东路2433号五楼自编502之一。法定代表人：伍成，职务：总经理。委托诉讼代理人：陆丽梅，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈羽纶，广东连越律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州艺美医疗美容门诊部有限责任公司，住所地：广州市越秀区东风东路555号3楼全层。法定代表人：王宇，职务：执行董事长。委托诉讼代理人：刘铸韵，广东纬韬律师事务所律师。上诉人广州中创捷科技企业孵化器有限公司（下简称中创捷公司）因与被上诉人广州艺美医疗美容门诊部有限责任公司（下简称艺美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初20790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中创捷公司上诉请求判令：1.撤销原审判决第一项；2.改判驳回艺美公司的原审诉讼请求；3.本案诉讼费用由艺美公司承担。事实与理由如下：一、艺美公司已实际控制、占有涉案商铺，因艺美公司违约导致无法进场装修，中创捷公司有权不予返还租赁保证金、租金、孵化服务费及管理服务费。2019年9月25日，艺美公司确认了涉案商铺的水电表读数，并对涉案商铺的设备、设施情况进行了验收，最终在《商户交付确认书》中盖章，确认商铺已于2019年9月25日交付其使用。此后，涉案商铺一直处于艺美公司的控制、占有之下。因艺美公司提交的装修方案不符合《孵化服务及场地租赁协议》(下简称《租赁协议》)约定，导致艺美公司迟迟无法进场装修，艺美公司仍有义务按照《租赁协议》约定向中创捷公司支付租金、孵化服务费、管理服务费，故中创捷公司有权不予返还租赁保证金、租金、孵化服务费、管理服务费。第一，关于2019年9月25日至2019年11月24日期间的租金。《租赁协议》第二条第一款第二项约定该期间租金免交基于两个考量因素：一是艺美公司承诺租赁涉案商铺三年，并按照《租赁协议》约定的标准支付租金、孵化服务费、管理服务费；二是在摊薄两个月装修期租金损失(在装修期内中创捷公司仍需向业主方缴纳租金)后中创捷公司仍可获利。在实际履行过程中，《租赁协议》因艺美公司违约而解除，中创捷公司已无法获得三年租期内的租金、孵化服务费、管理服务费，如此时继续免除艺美公司在装修期内的租金，实则等同于让中创捷公司承担装修期内的全部租金损失，结果对中创捷公司严重不公平。第二，关于2019年9月25日至2019年11月24日期间的管理服务费。根据《租赁协议》第二条第一款第二项约定，装修期并未免除艺美公司缴纳管理服务费的义务。在涉案商铺已实际交付给艺美公司控制、占有的情况下，艺美公司因其自身违约行为而无法进场装修，其应自行承担无法进场所产生的损失，故中创捷公司有权不予返还艺美公司免租期内的管理服务费35840元。第三，关于2019年11月25日至2019年12月24日期间的租金、孵化服务费、管理服务费。依据《租赁协议》第二条第一款第三项、第四项之约定，在装修期结束后，艺美公司应每月向中创捷公司支付租金、孵化服务费、管理服务费。因艺美公司在此期间内持续控制、占有涉案商铺，故艺美公司无须返还中创捷公司已预付的2019年11月25日至2019年12月24日期间的租金、孵化服务费、管理服务费44800元。第四，关于租赁保证金。依据《租赁协议》第二条第一款第三项、第四条之约定，如艺美公司违反协议约定，中创捷公司有权从租赁保证金中抵扣相应金额，如租赁保证金不足以弥补中创捷公司损失的，中创捷公司有权追索损失。此外，在艺美公司出具的《承诺书》中，艺美公司也承诺“若违反上述承诺，出租方有权单方终止租赁关系，没收我司租赁商铺和租赁保证金”。艺美公司在未经双方协商一致的情况下单方解除协议，已严重违反《承诺书》承诺，故中创捷公司有权没收租赁保证金1344100元，该租赁保证金不足以弥补中创捷公司损失的，艺美公司还应赔偿中创捷公司2019年12月24日以后的租金、孵化服务费、管理服务费等损失；二、中创捷公司已在合理期限内通知艺美公司进场装修，并积极与艺美公司沟通装修期及免租期续展事宜。其一，中创捷公司已在合理期限内通知艺美公司进场装修，并就装修期及免租期续展事宜积极与艺美公司沟通。首先，花城汇项目审核文件的流程为：中创捷公司先将文件递交给广州市盈天文化传播有限公司(下简称盈天公司，该公司为直接与业主方签订租赁合同的主体)，经盈天公司审核后再递交给广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司(下简称城投公司，该公司为涉案商铺的业主方)，城投公司审核后告知盈天公司审核结果，盈天公司再转述给中创捷公司。中创捷公司分别在2019年11月18日、19日收到艺美公司提交的《承诺书》及新装修方案后，立即将上述材料递交给盈天公司。经盈天公司、城投公司层层审核、回复后，中创捷公司在2019年12月18日对新提交文件作出回复，期间一个月是各个公司接受、审核、回复文件所需的必要合理时间。其次，艺美公司在2019年12月9日向中创捷公司寄送《关于解除、暨退还相关费用的通知函》(下简称《解除通知函》)，要求解除已经签订的全部协议，中创捷公司也需要一定的时间综合考量，才能作出综合性的回应。最后，中创捷公司与艺美公司签订的《租赁协议》约定的租赁期限为36个月。相较整个租赁期间，中创捷公司未在短短20天内回复艺美公司并未严重影响至合同无法继续履行。因此，原审法院以远超装修期及免租期为由认定中创捷公司应对此承担责任，没有任何事实与法律依据。此外，从中创捷公司提交的微信聊天记录可知，中创捷公司同意就延长免租期事宜与艺美公司另行协商。即使法院认为中创捷公司回复时间过长，但此时并未达到合同解除之条件，艺美公司执意要求解除合同，实质上是不想再承租而单方违约，应承担合同解除的主要责任。其二，原审法院适用法律错误。第一，合同解除的主要责任方在于艺美公司违反《承诺书》承诺解除合同，中创捷公司迟延回复装修方案仅为轻微的履行瑕疵，故原审判决中创捷公司承担215040元费用返还责任，明显有失偏颇。第二，虽然艺美公司因自身违约导致无法进场，但中创捷公司在此期间依然向业主方缴纳租金、管理服务费，且涉案商铺也一直未出租给第三人使用，故原审法院要求中创捷公司全额返还210540元，有违“各自承担相应的责任”的法律规定。第三，在涉案商铺已经交付给艺美公司的情况下，艺美公司因自身装修方案违反合同约定导致无法进场装修，应承担由此造成的损失，故原审判决全额支持艺美公司返还215040元费用的请求，严重违反公平原则。被上诉人艺美公司答辩称：一、艺美公司从未对涉案商铺进行实际控制、占有。其一，中创捷公司称涉案商铺是开放式的商铺、无须钥匙即可自由出入，则任何经过商场的主体均可对涉案商铺进行控制、占有，显然是荒谬的。其二，对涉案商铺的控制、占有应以艺美公司能否实际使用进行划分，包括能否对涉案商铺进行装修施工及后续的经营使用，而艺美公司由始至终都未对涉案商铺进行装修施工。其三，虽然艺美公司有在《商户交付确认书》上盖章，但不能证明涉案商铺已经完成交付。结合原审查明的事实，艺美公司若需进场装修使用涉案商铺，还需《进场通知书》、《施工许可证》、《施工出入证》并交纳装修保证金。另，中创捷公司在原审庭审中已确认上述文件未能出具、商铺未能交付的过错在于案外人城投公司。其四，根据中创捷公司原审庭后提交的《花城汇商铺租赁合同》，涉案商铺的用途并未包含作医疗使用。中创捷公司作为二手房东，超出其与业主方的约定将涉案商铺出租给艺美公司作医疗美容使用，导致艺美公司的医美门店装修方案一直未能被审批通过，明显具有过错;二、艺美公司不存在原审判决认定的违约行为。其一，原审判决认定艺美公司第一次提交的装修方案出现了与约定的经营品牌不同的字眼构成违约，但《商铺租赁补充协议》（下简称补充协议）第一条第1款明确载明“以行政机关审核最终名称为准。”即是说，即使艺美公司最终使用的品牌名称与“宠儿医疗美容”不符，也未超出前述条款文字约定的应有之意。其二，艺美公司未能进场装修施工的原因并非在于品牌的字眼使用，而在于涉案商铺的用途限制。第一，涉案《承诺书》系由中创捷公司起草并发送给艺美公司，随后艺美公司退让、同意并盖章。第二，如果仅是涉及品牌文字的使用问题，中创捷公司在起草并发送的《承诺书》中直接载明要求艺美公司将品牌文字改为相应的文字即可，而无需召开多次会议进行协商。第三，中创捷公司与业主方就涉案商铺的用途问题存在分歧，是艺美公司提交的装修方案在近三个月内都无法通过审批的根本原因。艺美公司于2020年7月3日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.中创捷公司退还租金、孵化服务费、管理服务费等费用合计215040元及资金占用利息（以215040元为基数，自2019年12月10日起计至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，以本金为限）；2.中创捷公司赔偿消防改造8000元、装修损失（装修设计费用20818元、购买装修材料支付的定金6000元及装修投保保费1200元），共计36018元；3.本案诉讼费由中创捷公司承担。原审法院经审理查明，2019年9月18日，艺美公司（承租方、乙方）与中创捷公司（出租方、甲方）签订《租赁协议》，约定：甲方提供给乙方租赁的场地位于广东省广州市天河区黄埔大道西74号花城广场花城汇北区商场D区负一层商铺自编101之二单元；租赁期从2019年9月25日起至2022年9月24日止；乙方承诺所租赁的场地作办公、商铺用途，如确需改变使用用途，须书面报告甲方，或获甲方书面同意方可改变；本协议生效后10日内，乙方须进场经营（包括装修）；该场地装修期为2个月，从2019年9月25日起至2019年11月24日止，装修期届满次日即起租日，即2019年11月25日起开始计收租金，装修期内免交租金，但须按80元每月每平方米标准缴纳管理服务费，并交纳水电费；乙方应于本协议签订之日起3个工作日内向甲方支付三个月的租金、孵化服务费、管理服务费，合计134400元作为租赁保证金，乙方应于本协议签订之日起3个工作日内向甲方预付2019年11月25日起至2019年12月24日期间的租金、孵化服务器、管理服务费44800元，乙方应于本协议签订之日起3个工作日内向甲方预付2019年9月25日起至2019年11月24日期间（装修期）的管理服务费，合计35840元，合计215140元；在租赁期限内如乙方须对租赁场地进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案并征得甲方同意后方可实施，改建、装修费用由一方承担，未经甲方同意，乙方不得擅自改动、拆除单元内的建筑结构、装修、设备；在本协议约定的租赁期内，除本协议另有规定外，一方如需要变更或解除协议须征得另一方的同意，在双方未就原协议的变更或解除达成书面协议前，原协议仍然有效，若一方单方面解除协议，另一方有权追究违约方的责任；未经双方书面同意任何乙方不得提前终止本协议，如一方确需提前解约，须提前贰个月书面通知对方，乙方提前解除本协议的甲方有权没收全部保证金；等条款。同日，艺美公司（乙方）与中创捷公司（甲方）签订《补充协议》，鉴于甲方和乙方共同签署了《租赁协议》，双方本着互利互惠的原则，经友好协商，就承租商铺相关事项订立本补充协议，约定：乙方租用该商铺仅限于经营商业使用，品牌为宠儿医疗美容（以行政机关审核最终名称为准）；未经甲方的书面同意及工商管理部门的许可，乙方不得改变该商铺招牌名称和约定用途。双方约定，本合同项下的进场日为2019年9月25日（最终以甲方发出《进场通知书》中的进场日期为准）；乙方需在甲方发出《进场通知书》指定的期限内办理完毕进场（收铺）手续，逾期不办理手续视为商铺符合交付标准，自甲方发出《进场通知书》规定的进场日即视为乙方进场并开始计算装修免租期；双方特别确认，乙方进场开始或准备开始对该商铺的装饰装修工程，或乙方已实际接收该商铺的，视为该商铺符合交付条件；乙方至少在约定的进场日15日前，向甲方提供其对该商铺的装修设计文件（包括装修图纸、装修方案、用料情况及品牌资料等），供甲方审查，并在获得甲方批准后方可开始对该商铺装饰装修，上述装修设计文件经甲方批准后，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更，甲方对乙方提供的装修设计文件的审核及其结果，不因此减轻或免除根据法律法规、规范性文件和技术规范应由乙方承担的责任；乙方承诺对装修设计文件自行承担全部责任，在装修过程中服从甲方及相关政府部门、花城汇物业方的管理和指挥，并按照甲方的规定交纳因装修而发生的收费项目，包括但不限于装修押金、垃圾清运费等；以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第3日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证；本协议生效后，即成为《租赁协议》不可分割的组成部分，具有同等的法律效力，《租赁协议》与本协议不符的，以本协议内容为准；等条款。原审庭审中，艺美公司表示其通过陈健伟向中创捷公司转账215040元，对此提交中国工商银行电子银行回单予以证明。中创捷公司对该证据的真实性予以确认。关于涉案商铺的交付问题。中创捷公司主张其已于2019年9月25日向艺美公司交付涉案商铺，对此提交加盖艺美公司公章的《商户交付确认书》予以证明。经质证，艺美公司确认该确认书上为其司盖章，但表示：其安排人员到涉案商铺进场做装修准备，于2019年10月1日被中创捷公司叫停，故其未接收场地，亦无进场装修。中创捷公司确认艺美公司未实际进场装修，并表示：其2019年10月1日叫停艺美公司进场装修系由于艺美公司的装修方案出现“整形门诊”字样，与补充协议约定不符，艺美公司第一次提交的装修方案也未通过业主方的审批同意；其于2019年11月18日、19日收到艺美公司的承诺书及新的装修方案，该装修方案经过层层审核，于2019年12月18日获得批准，涉案商铺即具备进场装修的条件，故其通过微信方式通知艺美公司进场，未向艺美公司发送书面进场通知。对此，中创捷公司提交《承诺书》（其上载明艺美公司承诺商铺外立面不出现“门诊”“诊所”“医院”“整容”及“整形”等医疗类文字）、微信聊天记录、公证书等予以证明。艺美公司表示对上述证据的真实性予以确认。艺美公司表示其于2019年12月9日向中创捷公司发送《解除通知函》。中创捷公司确认于次日收到上述函件，但认为：合同实际解除时间为艺美公司提起本案诉讼之日即2020年7月3日；涉案商铺空置至2020年7月，在2020年7月后由业主方收回。艺美公司主张中创捷公司应向其支付消防改造费及装修损失费，对此提交安装工程一切险及第三者责任保险单、室内装饰装修工程合同、采购材料单和定金单据、图纸设计费用微信支付截图、消防施工转款记录截图等予以证明。中创捷公司表示对上述证据的真实性不予确认。原审法院认为，艺美公司与中创捷公司签订的《租赁协议》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。合同签订后，双方对合同履行发生纠纷时，双方当事人应积极协商、妥善处理纠纷。经查明，艺美公司在《补充协议》中已明确承租涉案商铺的经营品牌为“宠儿医疗美容”，但其第一次提交的装修方案中出现“整形门诊”字样，与《补充协议》约定不符。此后，艺美公司于2019年11月19日第二次向中创捷公司提交新的装修方案，并在未与中创捷公司进行协商的情况下于2019年12月9日径直向中创捷公司发送《解除通知函》，而中创捷公司直至2019年12月18日才回复同意该装修方案，此时已远超合同约定的装修期及免租期，本案中亦未有证据显示其后双方曾就装修期及免租期的另行约定进行协商。庭审中，艺美公司与中创捷公司均确认艺美公司未实际进场装修，中创捷公司亦确认涉案商铺现已收回，《租赁协议》、《补充协议》已实际解除，对此原审法院认为，对于租赁合同的解除，艺美公司与中创捷公司双方均应承担责任。上述合同因双方责任而解除，艺美公司诉请要求中创捷公司返还租赁保证金、租金、孵化服务费、管理服务费等费用合计215040元及利息的诉讼请求合法有理，但艺美公司主张利息自2019年12月10日起计缺乏依据，从公平角度，酌情判令利息以上述款项为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算，自2020年7月3日（即艺美公司起诉之日）起计至实际清偿之日止，以本金为限，对于艺美公司超出部分的诉请，不予支持。如上所述，合同因双方责任解除，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”艺美公司诉请要求中创捷公司赔偿消防改造8000元、装修损失（装修设计费用20818元、购买装修材料支付的定金6000元及装修投保保费1200元），缺乏依据，不予支持，予以驳回。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2021年4月23日判决如下：一、广州中创捷科技企业孵化器有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州艺美医疗美容门诊部有限责任公司返还租赁保证金、租金、孵化服务费、管理服务费合计215040元及支付利息（以215040元为本金，自2020年7月3日起计至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算，以本金为限）；二、驳回广州艺美医疗美容门诊部有限责任公司的其他诉讼请求。本案受理费5066元，由广州艺美医疗美容门诊部有限责任公司负担727元，广州中创捷科技企业孵化器有限公司负担4339元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规和司法解释的规定。本案的争议焦点为导致双方合同关系解除的责任归属应如何认定。双方签订的《租赁协议》、《补充协议》明确约定中创捷公司将涉案商铺出租给艺美公司用作经营“品牌宠儿医疗美容”，同时约定艺美公司的装修方案需经中创捷公司批准后方可实施，且艺美公司进场开始或准备开始进行装饰或实际接收商铺的，才视为该商铺符合交付条件。而依据本案已查明的事实结合双方陈述，因涉案商铺业主限制涉案商铺作“门诊”、“诊所”等医疗经营用途，导致艺美公司首次提交的装修方案未通过业主审批同意，再次提交的新装修方案在合同约定的装修免租期届满后仍未获得业主审批通过，双方因此就合同履行产生争议，导致双方合同关系最终解除。经综合审查双方的签约及履约行为，一方面，中创捷公司作为出租人，明知或应知涉案商铺的租赁用途受到业主方意思表示的限制，却在未明确获得业主认可的情况下先行将涉案商铺出租给艺美公司约定作医疗经营用途，导致艺美公司因装修方案迟迟未能获得批准而无法进场装修，故中创捷公司对造成合同因装修问题而解除的后果具有过错，另一方面，艺美公司作为承租人，在中创捷公司已配合其将修改后的装修方案提交业主审批并获得业主审批通过，且中创捷公司并未拒绝就重新确定装修免租期等事项进行协商，合同暂不存在其他履行障碍的情况下，坚持要求解除合同，故对造成合同解除的后果亦具有过错。故此，原审认定双方对造成合同解除均负有责任并无不当，本院予以确认。鉴此，考虑到艺美公司并未实际接收场地进行装修，即未实际占有并按照合同约定用途使用涉案商铺，故原审判决中创捷公司向艺美公司返还已收取的租赁保证金等费用并支付相应利息，并无不妥，可予维持。中创捷公司以艺美公司已实际控制、占有涉案商铺，且艺美公司提交的装修方案不符合合同约定导致其无法进场装修为由，上诉认为艺美公司构成违约。对此，本院作如下分析：其一，如前述，艺美公司因装修方案迟迟未获得业主审批通过而未实际进场或准备装修，仅凭艺美公司签署《商铺交付确认书》的行为不足以认定艺美公司已实际接收商铺，即合同约定的交付条件尚未成就，故不足以认定艺美公司存在实际控制、占有涉案商铺的事实。其二，从中创捷公司自身陈述可知，装修方案未能审批通过的原因并非在于中创捷公司不同意或超出合同约定，而在于业主对涉案商铺的经营用途作出了相应限制。故此，中创捷公司的前述上诉理由缺乏充分事实根据，本院不予采纳。中创捷公司以其已就装修免租事宜与艺美公司进行沟通，且已在合理期限内通知艺美公司进场装修为由，上诉认为艺美公司单方主张解除合同的行为已构成违约。对此，本院认为，《租赁协议》约定的装修免租期至2019年11月24日届满，而中创捷公司主张的业主审批通过新的装修方案的时间系在2019年12月18日。艺美公司未在原约定装修免租期内实际进场装修依公平原则，双方理应协商一致重新确定新的装修免租期。依诚信履约原则，在合同不存在其他履行障碍的情况下，双方均负有继续磋商的附随义务，但不负有确保磋商成功的义务。装修免租期属于重大合同条款，在双方未就新的装修免租期协商一致的情况下，艺美公司单方主张解除合同不应构成违约。故此，中创捷公司以艺美公司单方主张解除合同构成违约为由，上诉主张其无需退还艺美公司已付各项费用，理据不足，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人中创捷公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4339元，由上诉人广州中创捷科技企业孵化器有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭红玉审 判 员 邓 颖审 判 员 李光华二〇二一年九月十日法官助理 王文杰书 记 员 唐颖琪