贵州省修文县人民法院执 行 裁 定 书（2021）黔0123执异28号案外人：朱元龙，男，1970年03月17日出生，汉族，住贵州省修文县。申请执行人：贵阳鸿福宇装饰有限公司，住所地贵州省贵阳市修文县扎佐镇（修文工业园内）。法定代表人：闻学斌。被执行人：贵州喜洋洋建筑装修工程有限公司，住所地贵州省修文县扎佐镇工业园区内。法定代表人：张刚。被执行人：贵州永盛和置业发展有限公司，住所地贵州省贵阳市修文县扎佐镇工业园区。法定代表人：高波。本院在执行贵阳鸿福宇装饰有限公司（以下简称鸿福宇装饰公司）与贵州喜洋洋建筑装修工程有限公司（以下简称喜洋洋建筑公司）、贵州永盛和置业发展有限公司（以下简称永盛和置业公司）装饰装修合同纠纷一案中，案外人朱元龙于2021年07月28日对本院查封被执行人永盛和置业公司名下位于修文县（原xx村、xx村）房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人朱元龙向本院提出异议请求：中止对位于修文县（原xx村、xx村）房屋的强制执行，返还异议人财产。事实与理由：案外人朱元龙于2013年11月02日与被执行人永盛和置业公司签订《商铺认购协议书》，约定案外人朱元龙购买被执行人永盛和置业公司名下的xx商铺，总价款为570000.00元，朱元龙支付290000.00元首付款，剩余金额进行按揭付款。因永盛和置业公司的原因按揭付款未能如约执行，案外人曾多次到被执行人永盛和置业公司处询问后续按揭付款及交房事宜均无果，直到2021年06月10日才得知该商铺被查封，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条、第二十九条之规定，买受人在没有过错的前提下，法院不得查封其财产，故案外人请求中止对查封财产的执行。案外人朱元龙向本院提交了《贵州商贸物流港商铺认购协议书》、收据、《网签合同客户缴费明细表》、《交房通知书》、《商铺交接确认书》（2020）黔0123执258号之五执行裁定书、修文县自然资源局出具的贵州省不动产登记查询结果以证实其主张。申请执行人鸿福宇装饰公司、被执行人喜洋洋建筑公司、永盛和置业公司未作答辩。本院查明，鸿福宇装饰公司与喜洋洋建筑公司、永盛和置业公司装饰装修合同纠纷一案，本院于2018年11月05日作出（2018）黔0123民初483号民事判决书判决：“一、被告贵州喜洋洋建筑装修工程有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告贵阳鸿福宇装饰有限公司支付工程款536446.69元及逾期利息（利息以536446.69元为基数，从2015年11月21日起计算至款项付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；二、被告贵州永盛和置业发展有限公司在欠付工程价款范围内对上述款项承担连带付款责任。案件受理费9962.00元，公告费240.00元，共计10202.00元，由被告贵州喜洋洋建筑装修工程有限公司负担。”该判决书生效后，因喜洋洋建筑公司、永盛和置业公司未履行生效法律文书确定的义务，鸿福宇装饰公司于2020年01月21日向本院申请强制执行，执行案号为（2020）黔0123执258号，2020年06月24日本院轮候查封被执行人永盛和置业公司名下位于修文县房屋（产权证号：12××35），查封期限为三年。2020年07月20日因申请执行人鸿福宇装饰公司与被执行人达成长期履行和解协议，该案终结执行。2021年06月10日，本院预查封被执行人永盛和置业公司名下位于修文县房屋。另查明，案外人朱元龙作为买受方与被执行人永盛和置业公司作为出卖方于2013年11月02日签订《贵州商贸物流港商铺认购协议书》约定：一、朱元龙购买永盛和置业公司名下位于贵州商贸物流港Ｂ区；二、商铺建筑面积为145.86平方米。双方一致同意在正式签订《商品房买卖合同》时以政府职能部门测绘核实的实测面积为准。三、定购该商铺，享有总价交五抵捌优惠，优惠后购房款为570000.00元；四、付款方式为按揭付款，买受方在签订协议书当日缴纳约定购房款的50%人民币290000.00元（包含已付定金），余款买受人通过按揭贷款在签订协议书后6个月内支付，如买受方所获银行按揭贷款额度不足，不足部分由买受方以现金或转账方式在签订协议书后6个月内支付给甲方。五、买受方在接到出卖方通知后7日内，携带协议书、购房款收据、居民身份证与甲方签订《商品房买卖合同》。六、本协议在双方正式签订《商品房买卖合同》后自动终止，双方签订商品房买卖合同后，本协议书为双方签订的《商品房买卖合同》所替代。案外人补充提交的编号为9232811的收据载明2013年11月02日朱元龙支付被执行人永盛和置业公司往来款240000.00元。2021年05月07日被执行人永盛和置业公司向案外人朱元龙发出《交房通知书》，通知朱元龙于2021年06月30日前办理房屋交接手续，案外人于当日与被执行人永盛和置业公司签订《商铺交接确认书》，明确商铺于2021年05月07日交接。本院认为，案外人提出的排除执行异议，应审查案外人是否系权利人，该权利的合法性与真实性，该权利能否排除执行。案外人朱元龙虽与被执行人永盛和置业公司签订《商铺认购协议书》，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，案外人朱元龙在与被执行人永盛和置业公司签订《商铺认购协议书》后，双方并未按照认购书的约定签订《商品房买卖合同》并办理按揭贷款，根据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”之规定，案外人与被执行人签订的《认购协议书》不具备商品房买卖合同应当具有的主要内容，案外人提供的商铺交接确认书仅能说明被执行人具有通知案外人交房的行为，不能证实其已基于合法有效的买卖合同实际合法占有该不动产，且截至本案受理时案外人也未将尚未支付的购房款交付执行法院。案外人朱元龙在提出执行异议时向本院提供的编号为9239578号票据系空白票据未显示金额，经本院要求，案外人于2021年08月04日补充提供的编号为xx的票据显示朱元龙向被执行人永盛和置业公司支付款项240000.00元，收款事由为收往来款，不能证实系支付案涉修文县房屋的购房款，其余编号分别为xx、xx的票据交款人均不是案外人朱元龙。综上，案外人朱元龙提供的其向被执行人购买商铺的证据不能证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条可以排除强制执行的情形，故该异议请求不能成立，本院不予支持。另，（2020）黔0123执258号案件因申请执行人鸿福宇装饰公司与被执行人达成长期履行和解协议于2020年07月20日终结执行，故本院于2021年06月10日预查封被执行人永盛和置业公司名下位于修文县房屋的执行行为系执行程序结束后再采取的强制执行措施，该查封行为应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人朱元龙的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 饶伏龙审 判 员 肖 冬审 判 员 史小平二〇二一年八月十一日法官助理 郑家凤书 记 员 严红碧