安徽省灵璧县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1323民初5910号原告：张**吴，男，1991年1月13日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。原告：吕金娥，女，1989年7月18日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县开发区。两原告共同委托诉讼代理人：彭思远，安徽环邦律师事务所律师。被告：灵璧县龙腾置业有限公司，住所地安徽省宿州市灵璧县建设中路188号，统一社会信用代码913413230852183156。法定代表人：曹永，该公司董事长。委托诉讼代理人：姜广辉，安徽朱友生律师事务所律师。原告张**吴、吕金娥与被告灵璧县龙腾置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年8月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张**吴、吕金娥的共同委托诉讼代理人彭思远、被告灵璧县龙腾置业有限公司的委托诉讼代理人姜广辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张**吴、吕金娥向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告逾期办证违约金36734.91元(自2019年10月16日起按每日64.4284元计算至2021年4月21日，逾期553天)；2、依法判令被告在十日内将案涉小区供电移交城市供电网络，并支付原告违约金（自2019年10月16日起按每日64.4284元计算至案涉小区纳入城市供电网络并正式供电之日止）（审理中原告撤回该项诉讼请求）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2018年3月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》,(以下简称《合同》)。一、《合同》第二十条约定:因出卖人原因,买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的,买受人不同意解除合同,应自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。《合同》第十一条约定案涉房屋交付时间为2018年12月31日之前,而被告逾期交房,2019年7月18日被告发出交房通知单,向原告交付房屋。根据《合同》第二十条,被告应在2019年10月16日之前为原告办理不动产权证书,但被告久拖到2021年4月21日才给原告办理,逾期553天。原告认为:原告已按被告要求缴纳了房屋契税,被告拥有原告办理不动产权证登记所需的全部材料,但被告却将该契税资金挪用,导致其资金不足。被告未在合同约定期限内向不动产登记机关报送办理房屋不动产权所需的全部材料,并且未及时缴纳由其代收的房屋契税,致使办证逾期,应承担相应的违约责任。二、《合同》第十条约定:房屋交付时应纳入城市供电网络并正式供电。但房屋交付至今,案涉龙腾小区的供电系统仍然未纳入城市供电网络,案涉小区业主用电均使用的是临时的转供电,转供电是被告在建设的时候，供电公司向被告开放自建,所有的供电配套设施均是被告自建，但在移交到电网的时候,必须要经过质量验收,确保合格并符合国家要求的设备才能进入到国家电网。未纳入城市供电网络,供电公司就没有业主的户表,业主无法直接向供电公司缴纳电费,所产生的电费由小区物业来收。原告认为:被告违约交付房屋供电设施未达到《合同》约定的交付条件,供电设施未纳入城市供电网络,给原告造成损失和不便。1、受物业公司掣肘,物业会借此机会乱收费,物业控制着小区供电,相当于控制业主的命脉,造成业主处于不利的弱势地位;2、物业供电没有正规的发票,学校上学要正规的发票、流水之类的账单,但拿不出账单和发票,无法完成入学的相关手续。根据《合同》第十条、第十二条的约定,被告交付的房屋未经质量、竣工验收合格,致使出现如供电系统未达到交付条件的诸多问题(此仅提出尤为突出问题)给原告生活和子女上学带来不便,应当承担违约责任。据此,原告依据《民事诉讼法》的相关规定,具状起诉,望贵院判如所请。被告灵璧县龙腾置业有限公司辩称：1、原告要求的违约金过高，部分项目违约金没有法律依据，请求法庭予以调整；2、原告所购房屋有按揭贷款，原告没有足额缴纳，起诉时要求按照全部购房款计算违约金存在权利义务不对等的事实；3、关于供电设施未纳入电网是由于政府规划变更原因导致，系被告无法抗拒的事由，应属于免责条款；且案涉房屋正常供电，并没有对原告的生活造成任何影响，原告该项诉请无事实及法律依据；小区物业收取电费的标准与供电公司电价一致，不存在乱收费情形；双方产生纠纷系原告不缴纳物业费引起的；4、原告已于2021年4月领取到涉案房屋不动产权登记证书，房屋应当是验收合格的。案涉小区200余户，原告属最先办理好房产证的一批，率先起诉将会对社会稳定造成一定影响。综上，请求法院根据实际情况酌情予以裁决。本院经审理查明以下事实：2018年3月29日，被告灵璧县龙腾置业有限公司与原告张**吴、吕金娥签订《商品房买卖合同（预售）》一份，灵璧县龙腾置业有限公司将其开发的位于灵璧县房屋出售给张**吴、吕金娥，约定房屋总价644284元，首付204284元，贷款440000元。2018年12月31日前交付房屋。合同第十二条关于逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按约定交付的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同第二十条关于房屋登记约定：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同一并约定了其他权利义务。合同签订后，原告依约定交付首付款并办理了贷款。2019年7月18日，被告交付房屋给原告，原告交付了契税和维修基金等其他费用。2021年4月21日，被告为原告办理了涉案房屋不动产权登记证书。本院认为，本案原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行。依据合同第二十条约定，因被告原因导致逾期不能办理房屋登记的，被告应当按日计算以全部房价款万分之一支付违约金，该约定不违反法律规定。合同约定房屋交付之日起90日内办理好房产证，案涉房屋实际交付日期为2019年7月18日，被告最迟应在2019年10月16日前为原告办理好涉案房屋不动产权登记证书，被告于2021年4月21日办理，构成违约，原告主张自2019年10月16日起按64.4284元/天计算至2021年4月21日期间逾期办证违约金553天应为35628.9元，原告主张36734.91元超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典法》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、被告灵璧县龙腾置业有限公司应于本判决生效后二十日内向原告张**吴、吕金娥支付逾期办证违约金35628.9元；二、驳回原告张**吴、吕金娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1754元，减半收取877元,原告张**吴、吕金娥负担100元，被告灵璧县龙腾置业有限公司负担777元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审 判 员  赵 芸二〇二一年八月十六日法官助理  余鹏程书 记 员  王云云附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条??依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零二条??依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条??当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条??当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。另附：灵璧县人民法院执行款、赔偿款、保全担保金缴存账户户名：灵璧县人民法院执行款专户账号：12×××23开户行：中国农业银行灵璧县支行营业部汇款备注栏请注明案号