内蒙古自治区扎鲁特旗人民法院民 事 判 决 书（2021）内0526民初3376号原告:扎鲁特旗明华物业服务有限公司，住所地：内蒙古自治区通辽市扎鲁特旗鲁北镇福东小区物业办公室，统一社会信用代码：xxxxxxx。法定代表人：王明华。被告:王会飞，男，1977年4月2日出生，汉族，个体户，住所地内蒙古自治区通辽市。诉讼委托代理人：巴达日呼，内蒙古一晨律师事务所律师。诉讼委托代理人：贾祥祥，内蒙古一晨律师事务所律师。原告扎鲁特旗明华物业服务有限公司诉被告王会飞物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告扎鲁特旗明华物业服务有限公司法定代表人王明华、被告王会飞及诉讼委托代理人巴达日呼、贾祥祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告扎鲁特旗明华物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2020年1月1日至2021年6月31日物业管理费25920元（房屋面积为1200㎡）。2、请求判令被告按照每日千分之三支付，逾期付款的滞纳金以及双倍的违约金，直到结清全部物业费，截止2021年6月30日应付违约金2590元，滞纳金915元，合计29425元。3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系原告所管理的北斗三期小区的业主，原告自2020年1月1日与业主委员会签订物业合同之日，被告已经接受了物业服务，并约定按业主房屋面积1.2元／㎡收取物业费。在被告欠费期间，原告对其物业安全，清洁及维护等等进行了系列的物业管理工作。在原告提供服务之同时，被告从2020年1月1日起一直未交物业费。经原告工作人员多次催要未果。根据相关法律规定及双方约定，请法院给与判决。被告王会飞辩称：一、答辩人是北斗三期业主，我小区未与原告签订物业管理服务合同，我小区从未成立业主委员会，王斌等人不是我小区业主委员会成员，原告与被告之间不存在物业服务合同关系。二、原告未给答辩人提供物业服务，答辩人在北斗三期临街商铺经营飞红大酒店，答辩人在小区内没有住宅楼房，卫生垃圾清理均是城市综合执法局清理，化粪池是答辩人定期雇人清理，原告从未给被告提供物业服务。三、属于北斗三期商铺面积为约550平米，与原告诉请的1200平米数不符。四、假设物业服务合同成立，合同中并未约定物业费的支付期限，应当合同到期后支付，且原告未给被告提供物业服务，实属原告违约在先，应减免物业费。根据《民法典》584、585条之规定，原告主张违约金应当以实际损失为标准，而无损失，故原告主张的违约金没有事实根据和法律依据。同时，在我国民事法律中不存在滞纳金的规定，在合同中约定滞纳金不应得到法律支持，且滞纳金不属于民事法律调整范围。综上，原告与被告不存在物业服务合同关系，诉讼请求没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2019年11月16日，原告扎鲁特旗明华物业服务有限公司与杏花社区北斗三期业主委员会签订《物业服务管理合同》，合同载明“住宅107户，住宅面积9976.34平方米，商铺5户，面积2298.62平方米”，合同约定“收费标准……商业户：每户、每平米1.2元……”。合同还约定了其他事项。被告王会飞系业主及物业承租人，其经营飞红酒店所使用的房屋部分属于北斗三期小区，面积为550平方米。王会飞未向扎鲁特旗明华物业服务有限公司支付过物业服务费。以上事实有原告提举的物业管理服务合同及原被告双方当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主有约束力。被告王会飞所在小区业主委员会与原告扎鲁特旗明华物业服务有限公司签订的《物业管理服务合同》对被告具有约束力，且被告王会飞在第二次庭审中亦认可已接受物业服务的事实，故被告应按合同约定给付物业费。物业服务人向业主提供物业管理服务属于持续性的法律事实。本案中，原告扎鲁特旗明华物业服务有限公司自2020年1月1日起为北斗三期小区业主提供物业管理服务，这一法律事实发生在民法典施行前，并持续至民法典施行后。同时，被告王会飞未支付物业费的行为，即双方在履行合同中所发生的争议也跨越民法典施行前后。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。故本院对原告主张被告给付物业费的请求，按照衔接适用的具体规定，采取新旧划断的方法进行处理。即民法典施行前请求给付物业费适用合同法及配套司法解释有关规定，民法典施行后请求给付物业费适用民法典及配套司法解释有关规定。依照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，2009年5月15日公布，自2009年10月1日起施行）有关规定，物业服务人主张物业管理费,应对以下三方面事实提交相关证据:提供合法服务的合同依据;已经按照合同约定以及相关规定提供服务,即实际履行物业服务合同中确定的物业服务管理事项的依据;向业主书面催交物业费，且业主无正当理由拒绝支付或在催告的合理期内仍未交纳物业费。本案中，原告扎鲁特旗明华物业服务有限公司未向法庭提交书面催交等相关证据证明物业服务人向业主主张物业费的诉讼条件成就，原告对此应当承担举证不能的责任。故对原告要求被告给付2020年1月1日至2020年12月31日期间物业费和违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告如有相关证据或待诉讼条件成就时可再行主张。依照《中华人民共和国民法典》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》（根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过、2020年12月29日公布、自2021年1月1日起施行的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）有关规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。本案中，原告扎鲁特旗明华物业服务有限公司已向被告提供了物业管理服务，且被告已接受物业服务，应支付相应费用。关于收取物业费计算房屋面积，虽然原告不能提供进驻时物业承接验收相关资料，但原告放弃按照1200平方米计算物业费，主张按照550平方米计算，且被告对使用的北斗三期商品房面积为550平方米予以认可，本院按照550平方米计算面积支持原告主张。原告主张的滞纳金，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的违约金，综合考虑原告的服务水平、服务质量以及《物业管理服务合同》中关于收费方式、交费期限等内容约定的完整性，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《物业管理条例》第十二条第四款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下：一、由被告王会飞于本判决生效后立即给付原告扎鲁特旗明华物业服务有限公司物业费3960元（550㎡×1.2元×6个月，即自2021年1月1日至2021年6月30日止）；二、驳回原告扎鲁特旗明华物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告扎鲁特旗明华物业服务有限公司负担21.75元；由被告王会飞负担3.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审判员  李建武二〇二一年八月二十六日书记员  图 雅