辽宁省沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0191民初2218号原告：冯杨，男，1988年2月18日出生，汉族，住吉林省东丰县。原告：阮洋，女，汉族，1990年2月21日，住沈阳市铁西区。被告：阳光壹佰物业发展有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市于洪区。负责人：李明，系该公司总经理。被告：天津阳光壹佰物业服务有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市于洪区。负责人：丁峰，系该公司总经理。二被告共同委托诉讼代理人：庄丽娜，女，汉族，1976年2月3日出生，住沈阳市和平区，系该公司员工。二被告共同委托诉讼代理人：王辉，女，汉族，1979年12月10日出生，住沈阳市大东区，系该公司员工。原告冯杨、阮洋与被告阳光壹佰物业发展有限公司沈阳分公司、天津阳光壹佰物业服务有限公司沈阳分公司物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯杨、阮洋、被告阳光壹佰物业发展有限公司沈阳分公司、天津阳光壹佰物业服务有限公司沈阳分公司的共同委托诉讼代理人庄丽娜、王辉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与天津阳光壹佰物业服务有限公司沈阳分公司的物业服务协议；2、请求判令长沙沈阳分公司退还从2016年1月21日到2017年1月21日所交物业费3200.7元；3、诉讼费用由二被告承担。事实及理由：原告于2015年12月29日交付使用并与天津阳光壹佰物业服务有限公司沈阳分公司(果岭公馆)签订《前期物业管理服务协议》。在原告不知情的情况下，被告天津阳光壹佰沈阳分公司私自退出，被告长沙沈阳分公司悄悄接手，该公司成立时间2015年6月8日，2016年8月29日在市房产局、开发区小区办做中标备案登记。被告以这样不公开不透明的方式取得园区管理权，侵犯了业主的知情权，还理直气壮的收取原告的物业费显然不合法，为维护当事人的合法权益，故诉至法院。被告阳光壹佰物业发展有限公司沈阳分公司辩称，关于原告请求解除与天津阳光壹佰物业服务有限公司沈阳分公司物业服务协议此诉讼请求，并非向我方提出，故与我方无关。关于原告请求判令我方退还物业费3200.7元的诉请，我方按照与辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司签订的《沈阳阳光100“高尔夫香墅”前期物业服务合同》进行物业服务并收取物业服务费用，并无不当。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，原告作为园区业主，应当按照合同约定向我方支付物业服务费用。另根据《民法典》第二百七八条由业主共同决定的事项：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……业主共同决定事项，应当由专有面积占比三分之二以上的业主且总人数占比三分之二以上的业主参与表决，前款其他事项，应当经参与表决专有部门面积过半的业主且参与表决人数过半的业主同意，涉案园区建筑物总面积为256774.56㎡，辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司于2015年6月15日向园区公告，通知我方将进入园区进行物业服务时，地产交付面积为25332.26㎡，远未达到“双二分之一”，故开发公司可以变更园区的物业服务公司。3、2020年11月26日，与原告同园区业主以相同诉求在本院开庭，贵院作出（2019）辽0191民初6833号判决驳回了原告全部诉讼请求，现已生效，综上，请求法院依法驳回原告对我方的诉讼请求。被告天津阳光壹佰物业服务有限公司沈阳分公司辩称，关于原告请求解除与我方物业服务协议，根据《辽宁省物业管理条例》第二十四条“业主大会会议讨论决定下列事项:（三）确定物业管理方式，选聘、续聘和解聘物业服务企业”、“决定前条其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。原告并非该项请求的适格主体，选聘、续聘和解聘物业服务企业应当由业主大会决定。关于原告请求判令物业费3200.7元，此诉讼请求并非向我方提出，故与我方无关。3、2020年11月26日，与原告同园区业主以相同诉求在本院开庭，贵院作出（2019）辽0191民初6833号判决驳回了原告全部诉讼请求，现已生效，综上，请求法院依法驳回原告对我方的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告为夫妻关系，系沈阳经济技术开发区十号路9甲阳光壹佰果岭公馆小区的业主，该小区系由辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司开发建设，2015年7月10日，辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司与被告阳光壹佰物业发展有限公司沈阳分公司签订《沈阳阳光100“高尔夫香墅”前期物业服务合同》，开始由被告阳光壹佰物业发展有限公司沈阳分公司为二原告所在的园区提供物业管理服务。2015年12月29日原告入住园区，并于当日与被告天津阳光壹佰物业服务有限公司沈阳分公司签订《阳光100果岭公馆前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费为每月2.5元每平方米，当即缴纳了物业费3200.7元，收款人为阳光壹佰物业发展有限公司沈阳分公司，交费期间2016年1月1日至2016年12月31日。2015年6月15日，辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司在园区内向业主发出通知，为园区提供物业管理服务的公司将由被告天津阳光壹佰物业服务有限公司沈阳分公司更换为阳光壹佰物业发展有限公司沈阳分公司，服务内容即收费标准不变。本院认为，关于二原告要求解除其与被告天津阳光壹佰物业服务有限公司沈阳分公司之间的物业服务协议的问题，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中，二原告所有的房屋建筑面积不符合上述规定，亦未到达总人数过半的业主同意的标准，故原告该项诉请不符合法律规定，故本院不予支持。关于二原告要求被告返还物业费的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案被告阳光壹佰物业发展有限公司沈阳分公司于2015年7月10日与辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司签订《沈阳阳光100“高尔夫香墅”前期物业服务合同》后开始为二原告所在的园区提供物业管理服务至今，二原告作为业主负有缴纳物业费的义务；且二原告的交费期间为2016年1月1日至2016年12月31日，此前，辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司于2015年6月15日已在园区内向业主发出通知，示明为园区提供物业管理服务的公司将由被告天津阳光壹佰物业服务有限公司沈阳分公司更换为阳光壹佰物业发展有限公司沈阳分公司，服务内容即收费标准不变。即原告缴费期间已经是阳光壹佰物业发展有限公司沈阳分公司为其提供物业服务，且收取物业费单位也是该公司。故二原告主张返还该期间物业费的诉请，于法无据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告阮洋、冯杨的诉讼请求；案件受理费50元，由被告原告阮洋、冯杨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 员  翟延东人民陪审员  赵 波人民陪审员  孙丽艳二〇二一年八月三十一日书 记 员  刘新玉本判决所适用的相关法律规定《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。