山东省东营市垦利区人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁0521执异10号案外人：东营市城发置业有限责任公司。住所地：山东省东营市东城南一路359号，统一社会信用代码91370500663534329H。法定代表人：张诚烘，董事长。委托代理人：李金凤，山东鲁成律师事务所律师。申请执行人：王会生，男，1958年2月22日出生，汉族，现住东营市。被执行人：张文福，女，1965年5月1日出生，汉族，现住址不详。被执行人：安徽大瑞橡胶有限公司。住所地：安徽省芜湖市三山经济开发区，统一社会信用代码340206000005546。法定代表人：巴杰华，经理。被执行人：山东大瑞投资集团股份有限公司。住所地：东营市东营区东三路111号，统一社会信用代码370500200011867。法定代表人：巴杰华，经理。被执行人：东营市华杰商贸有限责任公司。住所地：利津县利二路26号，统一社会信用代码370522228003428。法定代表人：张文福，经理。被执行人：巴杰华，男，1969年11月23日出生，汉族，现住址不详。本院在执行申请执行人王会生与被执行人张文福、巴杰华、东营市华杰商贸有限责任公司、山东大瑞投资集团股份有限公司、安徽大瑞橡胶有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人东营市城发置业有限责任公司（以下简称：城发公司）以本院（2017）鲁0521执399号执行裁定书裁定拍卖的位于东营区的不动产系其所有为由，提出书面异议，请求依法撤销拍卖裁定，中止对涉案房产的执行，并解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人城发公司异议称，1、涉案房产的不动产物权一直属于案外人所有。2010年4月2日，案外人与被执行人张文福签订了涉案房产的《商品房预售合同》，后支付首付款932263元，办理按揭贷款200万元。后因张文福多次逾逾期不偿还贷款，导致案外人为其代偿后续全部贷款款项。为维护自己的合法权益，案外人依法向东营仲裁委员会申请仲裁，仲裁裁决依法解除了双方签订的《商品房预售合同》，案外人且已向东营市中级人民法院申请强制执行。根据《物权法》第九条的规定，涉案房产并未办理不动产转移登记手续，其物权一直属于案外人所有。2、法院对涉案房产的查封措施只是一种预查封，在不能转为正式查封的情况下对其进行拍卖没有依据。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条、第十八条的规定，涉案房产的查封属于预查封，张文福能否取得所有权处于不确定状态。现房屋买卖合同已被依法解除，涉案房产已不可能登记在张文福名下，法院采取预查封措施的依据和事实基础已经丧失，预查封已不可能转为正式查封，因此进一步采取拍卖措施，没有事实和法律依据。3、法院应依法中止执行，转为对张文福就涉案房产享有的财产利益进行查封，案外人也愿意积极配合返还其相应的财产利益。根据合同解除的法律后果，张文福作为涉案房产的买受人，对案外人享有返还购房款等财产利益，这在仲裁裁决书中已依法进行了确认。法院的查封对象，应为张文福的财产利益，以实现申请执行人的债权，案外人也愿意积极配合返还张文福的剩余房款。为证明其主张，案外人向本院提供：东营仲裁委员会[2018]东仲字第160号裁决书1份、东营市中级人民法院（2019）鲁05执185号案件执行通知书1份、《商品房预售合同》1份、《个人购房借款/担保合同》1份、代偿银行贷款本息情况表1份及中国工商银行业务回单19份加以证明（原件已取回）。申请执行人王会生辩称，法院查封张文福所有的涉案房产符合法律规定，且涉案房产已经进行了预售备案登记手续,被执行人张文福已通过缴纳首付和银行按揭贷款的方式支付了全部房款，在我的案件系首封的情况下法院裁定拍卖涉案房产没有错误。案外人的异议依法不能成立，应予驳回。对案外人提供的证据，申请执行人质证称：对证据的真实性没有异议，但对其证明目的不予认可。上述证据恰恰能够证明被执行人张文福已经全款购买了涉案房屋，并办理了网签备案手续，张文福是涉案房屋的实际权利人，案外人作为担保人替张文福偿还贷款的行为在双方之间形成的是债权债务关系，而非物权关系。另外，案外人与张文福之间的仲裁裁决书，只能证明他们之间存在房屋买卖合同关系，因其发生在查封之后，故该仲裁裁决书不能对抗法院执行。被执行人张文福、巴杰华、东营市华杰商贸有限责任公司、山东大瑞投资集团股份有限公司、安徽大瑞橡胶有限公司未向本院提交书面答辩意见。经审查查明，1、2014年6月23日，王会生因与被执行人张文福等人民间借贷纠纷向东营仲裁委员会申请仲裁，并同时提出财产保全申请，东营区法院以（2015）东民保字第4-1号民事裁定书裁定查封了涉案房产，期限三年（自2015年1月14日至2017年1月13日，到期后均进行了续行查封，目前系第一顺位查封）。2014年11月5日，东营仲裁委员会作出（2014）东仲裁字第162号裁决书，裁决偿还王会生借款。2、因被执行人未履行生效裁决确定的义务，王会生向东营市中级人民法院申请强制执行。后东营市中级人民法院出具执行裁定书，指定本案由垦利区法院执行。执行过程中，垦利区法院于2016年8月22日作出（2015）垦指执字第5号之四执行裁定书，裁定不予执行（2014）东仲裁字第162号裁决书。3、裁定不予执行后，王会生于2016年9月8日依法向本院提起诉讼，案号为（2016）鲁0521民初1606号。案经审理，本院于2017年2月8日作出（2016）鲁0521民初1606号民事判决书，判决：安徽大瑞橡胶有限公司偿还王会生借款本金458万元及利息，其他被执行人承担连带清偿责任。4、判决生效后，因被执行人未履行生效判决确定的义务，王会生向本院申请强制执行，案号为（2017）鲁0521执399号。5、执行过程中，本院于2020年7月20日作出（2017）鲁0521执399号执行裁定书，裁定拍卖涉案房产。6、2018年5月10日，案外人因与张文福房屋买卖合同纠纷向东营仲裁委员会申请仲裁。2018年12月18日，东营仲裁委员会作出[2018]东仲字第160号裁决书，该裁决确认：解除城发公司与被执行人张文福签订的涉案房产的商品房预售合同及附件；被执行人张文福返还城发公司涉案房产，城发公司返还张文福购房款；张文福支付城发公司代偿款及利息。仲裁裁决生效后，案外人已向东营市中级人民法院申请强制执行，案号为（2019）鲁05执185号。目前，案件仍在执行过程中。7、2020年9月16日案外人以涉案房产系其所有为由，提出书面异议，请求依法撤销拍卖裁定，中止对涉案房产的执行，并解除查封。另查明，案外人城发公司与张文福签订涉案房产的买卖合同后，张文福交纳了首付款932263元，剩余房款200万元通过城发公司提供阶段性担保的形式办理了按揭贷款手续，贷款办理完成到账后，城发公司将涉案房产交付被执行人张文福。后由于被执行人张文福不能按时偿还贷款，城发公司分多次全部代偿了涉案房产剩余贷款，共计款1800082.42元。本院认为，本案争议的焦点为案外人对涉案房产主张所有权是否成立。就本案而言，在案外人城发公司、贷款银行、和购房者被执行人张文福之间存在性质不同的两个法律关系，分别是案外人城发公司与购房者被执行人张文福之间的商品房买卖合同关系及三方之间的担保合同关系。在购房者被执行人张文福与案外人城发公司签订商品房预售合同支付首付款，并办理完成按揭贷款手续后，购房者张文福与案外人城发公司之间的房款已全部结清，双方已依约各自履行了合同的主要义务，涉案房产已实际属于购买者所有，案外人应当协助购买者张文福将初始登记在案外人名下的涉案房产产权登记在购买者名下，故案外人主张涉案房产所有权，于法无据，本院不予支持。而对于三者之间的担保合同而言，虽然购买者被执行人张文福未按约定履行偿还贷款的义务，致使案外人代为履行了偿还义务，系案外人作为担保人所承担的担保责任，案外人与购房者被执行人张文福之间形成担保债权债务关系，而非物权关系。对于案外人称涉案房产的商品房预售合同已经东营仲裁委员会裁决解除，法院应当依法解除对涉案房屋的强制措施的主张，因本院查封涉案房产在先，案外人取得东营仲裁委员会裁决在后，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，案外人的该项主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款,《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回案外人东营市城发置业有限责任公司的异议。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审判长  王方顺审判员  胡军辉审判员  张纪成二〇二一年九月八日书记员  赵鹏翔