福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0504民初1225号原告:泉州南璟置业有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万安街道万虹路45号综合楼5楼。法定代表人：吴长谋，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐长青，上海段和段（厦门）律师事务所律师。被告：黄绍中，男，1991年5月27日出生，汉族，住福建省南安市。原告泉州南璟置业有限公司（以下简称南璟置业）与被告黄绍中商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月18日公开开庭进行了审理。原告南璟置业的委托诉讼代理人徐长青到庭参加诉讼，被告黄绍中经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南璟置业向本院提出诉讼请求：1.依法确认南璟置业与黄绍中就址于泉州市洛江区××街道××路××段××小区××号楼××室商品房签订的编号为×××97的《商品房买卖合同》于2021年4月9日解除；2.黄绍中立即配合南璟置业到房地产主管部门办理注销上述《商品房买卖合同》备案登记及上述商品房预告登记手续；3.黄绍中立即向南璟置业支付代偿的银行贷款本息597462.91元；4.黄绍中立即支付南璟置业违约金149465.4元；5.黄绍中立即支付南璟置业律师费1万元（第3至5项合计标的额为756928.31元）；6.本案诉讼费用由黄绍中承担。在诉讼过程中，南璟置业将第1项诉讼请求变更为：解除南璟置业与黄绍中就址于泉州市洛江区××街道××路××段××小区××号楼××室商品房签订的编号为×××97的《商品房买卖合同》。事实和理由：2020年4月7日，南璟置业与黄绍中就购买址在泉州市洛江区××街道××路××段××小区××号楼××室商品房签订编号为×××97的《商品房买卖合同》（含相关附件，下同）。该《商品房买卖合同》第六、七、八条、附件四第1.4、2.7条及附件十一第6.2条等约定：房屋总价款为747327元，买受人应支付首付款157327元，并在主合同签订后30日内以银行按揭贷款付清剩余房价款59万元整。合同同时对逾期付款、逾期还贷的违约责任以及诉讼成本承担等进行了约定。合同签订当日，双方又就黄绍中首付款分期支付签订了《首付款分期协议》。上述文件签订后，黄绍中除支付首付款中的31327元外，迟迟未支付剩余首付款，且因逾期还贷导致南璟置业承担担保责任（被按揭银行扣款597462.91元）。2021年3月29日，南璟置业发出《限期付款通知书》，告知如逾期仍未履行则于通知时限届满日解除，但黄绍中仍置之不理。为此，南璟置业不得不向法院起诉，请求判如所请。黄绍中未作答辩。本院经审理认定事实如下：2020年4月7日，黄绍中与南璟置业签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××97），约定由黄绍中购买南璟置业开发的址在泉州市洛江区××街道××路××段××小区××号楼××室商品房，成交金额为747327元，交房时间为2022年9月30日前。双方签订的合同第七条约定付款方式及期限：（二）买受人采取下列第3种方式付款：……3.贷款方式付款：商业贷款。买受人应当在2020年4月7日前支付首期房价款157327元……余款59万元向贷款银行及／或住房公积金管理机构（贷款机构）申请贷款支付。第八条约定逾期付款责任：……（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。双方签订的附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定：2.7买受人逾期还贷导致出卖人承担担保责任的，买受人应立即清偿出卖人向银行支付的所有款项（包括但不限于买受人未清偿借款本息、罚息、违约金、诉讼费、财产保全费、律师费等等，下称代付款），且出卖人有权解除商品房买卖合同。出卖人解除合同的，买受人除应清偿代付款外，还应向出卖人支付总房款20%的违约金。附件十一补充协议第四条关于合同解除及相关义务约定：4.1合同解除时该商品房已办理备案登记、预告登记、抵押登记或不动产权登记等登记的，买受人应在合同解除后7日内配合出卖人办理注销、撤回／销、变更登记等手续，并清偿按揭贷款和办理退税相关手续，出卖人仅在前述手续办毕之日后按约定退还房价款。附件十一补充协议第六条其他约定：6.2买受人违约时，出卖人起诉、应诉、执行或委托律师发函等为维护权利而支出的律师费、诉讼费、公告费、鉴定费……等费用支出由买受人承担。6.4主合同第八条解除合同时适用的“累计应付款”指总房款。本协议所称双方间“合同”，包括主合同及其附件、补充协议。本协议经买卖双方签署即生效。合同签订当日，黄绍中与南璟置业签订《首付款分期协议书》，约定黄绍中保证于2020年4月7日前支付部分首付款1万元，剩余首付款147327元分7期支付，具体为2020年8月20日前支付21327元，2020年11月20日前、2021年2月20日前、2021年5月20日前、2021年8月20日前、2021年11月20日前、2022年2月20日前各支付21000元。2020年7月6日，黄绍中与中国农业银行股份有限公司泉州鲤城支行签订《个人购房担保借款合同》，向该银行贷款59万元，南璟置业为保证人，南璟置业为该笔贷款承担阶段性连带保证责任。2020年7月24日，中国农业银行股份有限公司泉州鲤城支行将59万元贷款发放至南璟置业。庭审中，南璟置业陈述，合同签订后，黄绍中个人仅支付购房首付款31327元，未支付其余购房首付款147327元，并自2020年12月开始未偿还银行按揭贷款。2021年3月24日，中国农业银行股份有限公司泉州鲤城支行从南璟置业账户扣划597462.1元（12727.81元＋584735.1元），贷款全部结清。本案案涉商品房至今尚未交房。南璟置业为本案诉讼花费律师代理费1万元。上述事实有南璟置业在庭审上的陈述、身份证复印件、《商品房买卖合同》及登记备案申请表、首付款分期协议书、中国农业银行借款凭证、业务凭证、网上银行电子回单、个人购房担保借款合同、民事诉讼委托合同、增值税普通发票等证据佐证，本院予以确认。本院认为，南璟置业与黄绍中签订的《商品房买卖合同》及附件，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”的规定，当事人应依约履行义务。根据双方的合同约定，黄绍中逾期偿还按揭贷款本息，导致南璟置业承担担保责任，则南璟置业有权单方面解除购房合同。现南璟置业请求解除《商品房买卖合同》，本院予以支持。合同解除后，黄绍中应协助南璟置业办理合同备案登记注销手续和商品房预告登记注销手续。因黄绍中未按时偿还按揭贷款，导致南璟置业代为偿还按揭贷款本息597462.91元，南璟置业请求黄绍中偿还代垫按揭贷款本息597462.91元，予以支持。南璟置业请求黄绍中按商品房总价款的20%支付违约金，根据市场行情及黄绍中的违约过错责任，本院将违约金酌情调整为购房款总额的10%即74732.7元，超出部分予以驳回。合同因黄绍中的原因解除，南璟置业请求黄绍中支付本案诉讼聘用律师而产生的律师代理费1万元，符合双方的合同约定，予以支持。综上，南璟置业的诉讼请求合理合法的部分，本院予以支持。黄绍中经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（2020年修正）》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除泉州南璟置业有限公司与黄绍中于2020年4月7日签订的合同编号为×××97的《商品房买卖合同》；二、黄绍中应协助泉州南璟置业有限公司办理《商品房买卖合同》解除后的备案登记注销手续及商品房预告登记注销手续；三、黄绍中应于本判决生效之日起十日内支付泉州南璟置业有限公司代偿的银行按揭贷款本息597462.91元、违约金74732.7元、律师费10000元，以上合计682195.61元;四、驳回泉州南璟置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11273元，减半收取计5636.5元，由黄绍中负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 林海岚二〇二一年八月二日法官助理 傅莹莹书 记 员 陈婷婷附：本案所引用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（2020年修正）》第二十条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照民法典第五百八十五条第二款的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。