广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15638号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘振浩，男，1973年9月2日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：张伟明，广东南粤律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州佰达投资有限公司，住所地广州市海珠区工业大道南438号928房。法定代表人：李永达，职务:执行董事。委托诉讼代理人：陈俊茂，广东金领律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟萍，广东金领律师事务所实习人员。上诉人刘振浩因与被上诉人广州佰达投资有限公司（以下简称佰达公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初28030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案受理后，依法组成合议庭,本案现已审理终结。刘振浩上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判佰达公司退还保证金1140元；3.改判佰达公司在疫情期间只收取一个半月的租金；4.改判佰达公司因商铺漏水长期不修，自2020年4月1日至搬出之日止，暂计5个月，每月减免一半租金14250元（含每月应退还2850元管治费）；5.改判佰达公司退还租赁期间水费多收2元/吨，计42元，电费多收1元/度，计2613元，水电合计：2655元；6.改判佰达公司赔偿刘振浩因漏水商品遭受损失17564元。上述费用总计48719元；7.本案一、二审诉讼费改判由佰达公司承担。事实和理由：一、佰达公司严重违约，一审判决扣留保证金，依据不足。2019年12月1日双方签订租赁合同，免租期30天后，2020年1月1日起租，刘振浩开始正常经营。不久，疫情爆发，刘振浩停止经营近2个月，3月中旬恢复经营。2020年4月初，雨季刚刚到来，涉案商铺的一面墙就开始漏水。此后，每次下雨这面墙都不停的漏水，既影响办公，更影响红酒的销售。刘振浩无奈只好连同其他5、6户同样漏水的商铺业主，经多方上访，佰达公司终于答应维修漏水，这样刘振浩等其他商户才同意交4月和5月的租金。结果，由于漏水的根源在于多家商铺间墙的墙体危旧，砖墙已粉，无法止漏，一直维修到6月份，仍然没有维修好。无奈，刘振浩从7月份又开始停止交租。所以，佰达公司称现已维修好，毫无根据。期间，又出现三次暴雨倒灌，直接浸泡红酒，造成直接损失2万元。佰达公司为此才将商铺前埋设水管线予以疏通，基本解决了暴雨倒灌的问题。随后，刘振浩才向佰达公司不断提出墙面漏水补偿经营和商品损失以及接触合同等问题，佰达公司同意给出租金五折的方案。但是，刘振浩认为一面墙逢雨必漏的维修，并无指望，没办法同意佰达公司减租继续承租的方案，只能赔偿损失并解除合同，但是佰达公司迟迟不予赔偿，这是刘振浩反诉解除合同的根本原因。佰达公司严重违约。刘振浩出现间断交租是有原因的，并非无故先行欠租而形成的违约。二、一审已经认定涉案商铺的使用性质为厂房，而不是商用。但已被分割为多间商铺的事实证明，是佰达公司擅自将图纸上没有间隔的厂房，非法改建成包括涉案商铺在内的十多间商铺。在这种情况下，应由佰达公司对加建间隔的合法性，进行举证。另有房产档案显示，涉案商铺在2011年之前存在违章建设，这是在涉案厂房2002年产权证登记之后。在这种情况下，涉案场地是否存在违法建设，更应依法举证。一审没有判决佰达公司应承担涉案场地合法性的举证义务，二审应予纠正。三、一审判决减租一个月，与损失情况不符。每次下雨因为一面墙漏水影响的生意，都要持续二三天，一个月下来也要损失几千元，再加上三次暴雨倒灌的损失23264元。一审只判赔偿一个月的租金损失，与墙面漏水和暴雨倒灌的损失，完全不符，二审应改判从4月至12月份，减租一半。四、涉案商铺2020年2月份是整月关门，并无营业，3月份仅开门营业不足半月。佰达公司仅给2、3月份各减租半个月错误，二审应改判再减租半个月。五、一审认定佰达公司加收一倍租金于法无据。佰达公司没有投入费用对墙体加固和对厂房改造，其获取多一倍租金没有依据。六、一审认定私加收水电费合理合法是错误的。佰达公司在租赁合同中，约定的每度电加收1元，每吨水加收2元的条款，是违法无效的条款。综上，我方上诉总金额是48719元，请求判如所请。佰达公司辩称：一审判决查明事实清楚、适用法律正确，刘振浩的上诉请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。一、刘振浩自2020年2月份就一直拒不支付租金、场地占有费以及水电费，截止开庭之日，刘振浩已经累计有17个月的租金、场地占有费以及水电费没缴纳。刘振浩在上诉状中所述理由与事实不符：1.刘振浩称不交租是因为疫情、漏水、雨水倒灌的答辩不成立。关于疫情，佰达公司已经主动减免2020年2、3月份50%的租金，刘振浩没有任何理由至今拒不支付疫情期间减免后的租金。关于漏水、雨水倒灌，刘振浩自2020年2月份起就一直不交租，而物业出现渗水的时间是4月中旬，发生雨水倒灌是5月、6月，刘振浩在发生渗水、雨水倒灌之前就已经不交租了，刘振浩并不是因为漏水、雨水倒灌才不支付租金。再有，墙壁渗水早就已经维修完毕，之后再也没有发生过，而雨水倒灌完全是因为涉案物业是临街商铺，突发暴雨时，路面积水倒流进铺内，是恶劣天气，属于不可抗力事件，并且只发生过三次。故刘振浩所称的渗水、雨水倒灌根本不能成为长达一年不交租的依据。2.一审法院已经认定“涉案商铺除污水倒灌外，确还存在渗漏的情况……”。二、涉案物业具有合法产权，不存在着法律、法规所规定的无效的情形。三、一审判决根据查明的渗水、污水倒灌情况，酌情减少一个月租金恰当，刘振浩无权要求改判自2020年4月1日起至搬出之日止期间每月租金减免一半。墙壁漏水只是渗水部位有轻微水渍，渗水时影响外观，并不影响物业的使用，且墙壁渗水现象早已维修完毕，之后再无发生。而污水倒灌次数只有三次，且都是因为暴雨所导致，本身就属于不可抗力事件，并非是佰达公司的违约。四、刘振浩主张要求退还电费、水费差价没有依据。水费按照8月一吨、电费按照1.6元一度的标准计算是双方协商后确定，租赁合同中有明确约定，刘振浩无权要求退还。五、刘振浩主张赔偿其商品损失17564元没有事实和法律依据。1.造成商品被雨水浸泡是因为突发暴雨而造成雨水灌入商铺，属于不可抗力因素，刘振浩即便有损失也应当自行承担。2.刘振浩的举证不足以证明其损失的情况及数额，请求赔偿依据不足。第一，是否有雨水倒灌浸泡到红酒无法确定；第二，浸泡的品牌、浸泡的数量无法确定；第三，被浸泡红酒的价值无法确定；第四，被浸泡的红酒是否影响销售也无法确定。刘振浩所主张的损失数额是自行制定没有任何依据。3.一审判决已经酌情减少了租金弥补刘振浩的损失。六、涉案物业一早就存在间隔，该情形一审法庭已经调查确认。七、租赁合同的签订时间是2019年12月1日，从2020年1月1日开始计租，但整个租赁合同至今，刘振浩只交了一个月租金，至今长达17个月不交租金、场地占用费以及水电费，这些费用至今都是由佰达公司在负担。佰达公司于2020年9月16日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.确认佰达公司与刘振浩2019年12月1日签订的《租赁合同》于2020年9月11日解除，刘振浩立即清空场地并将租赁物业交还佰达公司；2.刘振浩向佰达公司支付拖欠的租金及相关费用32024元；3.刘振浩向佰达公司支付逾期未支付租金及相关费用的滞纳金（以32024元为基数，按照每日0.5%计算，从2020年9月11日起计至实际清偿完毕之日止）；4.佰达公司无须向刘振浩返还履约保证金11400元；5.刘振浩向佰达公司支付解除租赁合同的违约金43552.8元；6.刘振浩向佰达公司支付逾期交还物业的场地占用费（按每日570元，从2020年9月11日起计至交还租赁物业之日止）；7.本案诉讼费由刘振浩承担。刘振浩反诉请求：1.确认刘振浩与佰达公司签订的《租赁合同》无效；2.佰达公司退还保证金11400元；3.佰达公司减免2020年2-3月疫情期间合计一个半月租金；4.佰达公司因漏水自2020年4月1日起至2020年9月11日止减免一半租金，并退还加收一半2850元的综合管治费；5.佰达公司退还租赁期间多收水费2元/吨计42元，多收电费1元/度计2613元；6.佰达公司赔偿刘振浩因漏水造成的商品损失23264元；7.本诉及反诉受理费由佰达公司承担。一审法院查明事实：据2002年5月20日核发的广州市集体土地房产证记载，海珠区*路11号权属人为广州市海珠区新滘镇石溪第三经济合作社，使用性质为厂房，总建筑面积730.46平方米，层数2层。2019年12月1日，佰达公司（出租方、甲方）与刘振浩（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定乙方租赁甲方的场地坐落于广州市海珠区**路11号之自编9号铺；租赁期限为3年，自2019年12月1日起至2022年11月30日止，免租期30天，自2020年1月1日开始计租；在本合同签订之日，乙方须一次性向甲方交纳11400元作为履约保证金，保证金不计利息，不抵作租金和综合管治费；首年租金为每月5700元，综合管治费及管理费为每月0元，租金从第二年开始，在上一年的基础上每1年递增6%，2019年12月1日至2020年11月30日的月租金为5700元，2020年12月1日至2021年11月30日的月租金为6042元，2021年12月1日至2022年11月30日的月租金为6405元；租赁期内使用的水电费暂定水费8元/吨，电费0.64元/度，其他服务费0.96元/度，水电摊分80元/月；租金及相关费用按月收取，乙方在每月的5日前交纳当月租金、水电费等相关费用；凡拖欠租金及相关费用，需加收滞纳金，滞纳金每天按照所欠总额的1%计算；如拖欠租金及相关费用等任何一项费用超过15天的，甲方有权采取停水停电措施，直至乙方付清拖欠的全部款项为止，所造成的一切后果由乙方负责；如拖欠的租金及相关费用总额累计达到一个月租金总额的，甲方可单方解除合同，并有权收回承租物，乙方未在甲方通知期限内交回场地的，视为乙方放弃存放在该承租物内的物品，甲方有权自行处置承租物内的物品，乙方不得追究甲方相关责任，履约保证金不退回并归甲方所有；承租物用于商业用途经营；租赁期内，乙方未经甲方书面同意，转让本合同，转租、转借承租物，改变本合同约定的承租物租赁用途，损坏承租物，在甲方提出的合理期限内仍未修复的，利用承租物存放危险物品或进行违法活动，存在违规用水用电行为，不配合有关部门或甲方关于用电、用水、工商、消防等方面监督检查工作，经甲方催告，乙方仍怠于整改等的，视为乙方违约，履约保证金不退回并归甲方所有，并由乙方支付相当于3个月租金的违约金给甲方；乙方于租用期限届满日将承租物交回甲方，若因逾期交回承租物而造成甲方无法向业权方交付该承租物的，延误期间乙方须向甲方支付赔偿（赔偿金额按甲方与业权方签订合同所约定的租金和综合管治费标准的三倍计算），并按乙方违约处理，同时甲方有权单方收回承租物；等。刘振浩接收涉案商铺后用于经营红酒，并向佰达公司支付了履约保证金11400元。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒××防控工作领导小组决定：启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年4月12日，佰达公司（甲方）向刘振浩（乙方）提出签订《补充协议》，主要内容为石溪经济联合社有意向租户减免2、3月份租金部分的50%，为在疫情期间减轻各商户压力，甲方愿同步向乙方实施惠顾政策，2020年2、3月份租金各减免50%，4月1日起按原条款约定执行，在减免的50%租金里扣除8元/平方米物业管理费等。双方确认该协议最终没有签订。佰达公司表示其最终也没有收取8元/平方米物业管理费，而是直接减免2020年2、3月份租金各50%。2020年6月2日，佰达公司向刘振浩邮寄《关于停水停电、解除合同并收回场地之律师函》，要求刘振浩于2020年6月6日前缴清欠款，否则将停水停电，仍不缴清欠款的，将行使合同解除权等。该邮件于2020年6月3日妥投。一审庭审中，佰达公司表示上述律师函为磋商文件，并非解除合同的依据，其以起诉作为解除合同的通知，因刘振浩于2020年9月22日签收起诉状副本，故其明确解除合同的时间为2020年9月22日，并要求刘振浩支付2020年9月22日之前的租金及之后的占用费。刘振浩对该解除的时点无异议，后又表示应以交回商铺之日为解除之日，并表示愿意于2020年11月30日前交回商铺。后刘振浩又提交推迟交铺申请书，要求推迟至2021年2月1日前交铺，但其至今未交铺。佰达公司、刘振浩分别提交缴费通知书及拖欠租金、水电费明细表，刘振浩确认至2020年9月共欠缴31544元（已扣除因疫情免租一个月），佰达公司确认至2020年9月刘振浩共欠款32024元（已扣除2020年2、3月份租金各50%）。双方差距480元（32024元-31544元）为佰达公司计收2020年2月至7月的水电分摊80元/月。一审另查明，刘振浩提交各商户对佰达公司的回复、“菲仕堡葡萄酒体验馆”遭受污水倒灌损失说明、红酒损失价格对比表、天花墙身渗漏及污水倒灌受损照片及视屏，拟证明涉案商铺于2020年5月22日、6月6日、6月16日因污水倒灌及渗漏，影响经营及造成货物损失，其因此停租，经司法所协商后其交付部分租金，但佰达公司仍未维修，其又开始停租。佰达公司对此不予认可，表示雨水倒灌是因为暴雨，属于不可抗力，不是因为漏水，墙壁漏水只是影响外观不影响物业使用。佰达公司表示其通过三资平台向石溪第三经济合作社租赁涉案物业并分租，石溪第三经济合作社在其他商户起诉的案件[（2020）粤0105民初29891号]中已确认佰达公司分租的合法性。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于合同的效力问题。经查，海珠区石岗路11号房屋已取得广州市集体土地房产证，涉案商铺位于该房产证记载范围内，石溪第三经济合作社在应当知道涉案商铺存在转租事实的情况下，并未在六个月内提出异议，故一审法院认定佰达公司与刘振浩签订的《租赁合同》合法有效，对双方均有约束力。刘振浩在签订合同时，已知晓涉案商铺的现状及性质，其要求确认租赁合同无效的请求，一审法院不予支持。关于合同解除及商铺交还问题。刘振浩拖欠自2020年2月起的租金等费用，构成违约，佰达公司在多次催缴的情况下，起诉要求解除合同，合法合理，一审法院予以支持。因刘振浩于2020年9月22日签收起诉状副本，视为通知到达，故一审法院确认涉案租赁合同于2020年9月22日解除。合同解除后，刘振浩负有及时交还租赁物的义务。其在一审庭审时表示愿意在2020年11月30日前交回商铺，后又改为要求在2021年2月1日前交铺，但至今仍未交铺，故佰达公司要求其交还涉案商铺，一审法院予以支持。关于租金、水电费和占用费问题。鉴于新型冠状病毒疫情及防控措施确对刘振浩的经营有一定的影响，且石溪第三经济合作社也减免了佰达公司2020年2、3月份租金各50%，从共担风险、共克时艰的角度出发，秉承公平合理原则，一审法院酌情确定2020年2、3月份租金各减免50%。刘振浩要求减免2020年2、3月份合计一个半月的租金，对于超出部分一审法院不予支持。关于2020年4月起的租金，刘振浩主张因漏水应当减半，根据刘振浩提交的证据及双方的陈述，涉案商铺除污水倒灌外，确还存在渗漏的情况，确会影响刘振浩对商铺的使用，应当相应减少租金，综合考虑影响的时间及程度，本院酌情确定减少一个月的租金。关于水电费，因双方已经明确约定，刘振浩此前也按约支付，故其要求佰达公司退还水电费的请求依据不足，一审法院不予支持。关于占用费，如前所述，刘振浩迟迟不交回商铺，应自2020年9月23日起向佰达公司支付占用费，占用费标准应按租金标准计算为宜，佰达公司要求按每日570元的标准计算，一审法院不予支持。因双方对于截至2020年9月所欠的租金、水电费为32024元并无实质性争议（佰达公司主张公摊费用480元符合约定，本院予以支持），该金额已扣除了2020年2、3月份租金的减免部分，再减去因漏水而减免的一个月租金，故刘振浩应向佰达公司支付截至2020年9月的租金、占用费、水电费为26324元（32024元-5700元），并应自2020年10月1起按租金标准向佰达公司支付占用费（占用费在上一年的基础上每年递增6%，2020年10月1日至2020年11月30日每月为5700元，2020年12月1日至2021年11月30日每月为6042元，以此类推）。关于履约保证金问题。如前所述，刘振浩存在违约，故佰达公司要求确认无须返还履约保证金，符合合同约定，本院予以支持。刘振浩要求退还履约保证金，一审法院不予支持。关于逾期付款滞纳金及解除合同违约金问题。因刘振浩并非故意拖欠租金、水电费，确因疫情影响到正常经营，且双方对漏水问题存在争议，故佰达公司要求刘振浩支付逾期付款滞纳金，本院不予支持。因一审法院已支持佰达公司没收保证金的请求，故其要求刘振浩支付解除合同违约金，一审法院也不予支持。关于退还综合管治费及赔偿损失问题。涉案合同并无约定综合管治费，刘振浩亦无举证证明支付综合管治费及相应数额，故其要求退还加收的综合管治费缺乏依据，一审法院不予支持。关于赔偿损失问题，因刘振浩的举证不足以证明损失的情况及数额，且本院已酌情减少了租金，故刘振浩要求赔偿因漏水而造成的商品损失23264元，一审法院也不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，于2021年4月7日判决如下：一、确认佰达公司与刘振浩于2019年12月1日签订的《租赁合同》自2020年9月22日解除；二、刘振浩在本判决生效之日起十日内将广州市海珠石岗路11号之自编9号铺腾空交还给佰达公司；三、刘振浩在本判决生效之日起十日内向佰达公司支付截至2020年9月的租金、占用费、水电费合计26324元，并支付自2020年10月1起至交还商铺之日止的占用费（占用费在上一年的基础上每年递增6%，2020年10月1日至2020年11月30日为每月5700元，2020年12月1日至2021年11月30日为每月6042元，以此类推）；四、佰达公司已收取的履约保证金11400元不予退回；五、驳回佰达公司的其他诉讼请求；六、驳回刘振浩的其他反诉请求。一审本诉受理费1974元，由佰达公司负担1105元，刘振浩负担869元；反诉受理费402元，由刘振浩负担342元，佰达公司负担60元。二审庭询期间,刘振浩向本院提交如下证据：证据1.《答复意见书》，拟证明2021年5月25日，刘振浩和多家承租商户共同信访至海珠区南石头街道办的信访答复，涉案房屋内墙壁，长期漏水失修影响经营，是因为内墙墙体风化严重造成，并未修缮。多次雨水倒灌影响经营，并造成商品损失，是因为佰达公司和石溪三社在雨季开始后直至2020年11月份才安装门前的排水管道，13日取得的《污水排水入网许可证》，并非暴雨不可抗力造成。证据2.规划局《答复书》，拟证明2011年前涉案场地存在违建问题，涉案场地面积为532.16平方米，与宅基地使用证面积730平方米不符。证据3.消防大队《复函》，拟证明涉案场地没有二次消防，是工业用途，不能商用。证据4.投诉查询记录，拟证明佰达公司对涉案场地的水电收费，存在违法私自加价的问题。佰达公司质证认为：第一，确认证据真实性，但该答复意见书与对方的证明内容没有关联，不能证明拟要证明的内容。答复意见很明确涉案物业并不存在扩建行为，涉案物业均可以办理营业执照。特别需要说明的是，对方自租赁合同签订之后，就办理了营业执照，涉案商铺可以进行商业使用，不存在任何异议。至于污水排水入网许可证与对方所主张的雨水倒灌没有因果关系，对方的主张不成立。第二，确认证据2的真实性，对合法性、关联性不予确认。该答复意见所针对的是1992年当时有一个未报建的行为，当时面积是532平方米，涉案物业取得不动产权证的时间是2002年，面积近730平方米，1992年的情况不能说明涉案物业现在是违建。第三，对证据3的真实性予以确认，合法性、关联性不予确认。涉案物业可以商用，对方也已经办理了营业执照，也从未因为消防问题受到处罚或者是被责令禁止停业。该份证据与本案并无关联。第四，对证据4的真实性予以确认，合法性、关联性不予确认。该证据只能说明对方反映了涉案商铺加收水电费的情况，但政府部门也从没有说我方约按照合同的约定收取水电费违法或者应当受到处罚。经二审审查，本院确认一审法院查明的事实。二审庭后，佰达公司按照法院要求现场查看了涉案商铺因雨水倒灌导致物品损失的情况，并提交了《关于刘振浩请求红酒、包装礼盒损坏赔偿意见》和三份证据材料。《关于刘振浩请求红酒、包装礼盒损坏赔偿意见》主要内容是：不存在红酒、包装礼盒受雨水倒灌浸泡产生的严重受损，无法销售的事实，并附了视频和照片证明红酒标签完整，洁净，无破损，且红酒并非整瓶的原装进口，红酒瓶身只有一个标签，标签注有“广州市菲仕堡就业有限公司”，该公司是刘振浩个人独资公司，故对于标签可以自行粘贴。雨污分流改造工程属于政府工程，而《城镇污水排入排水管网许可证》是佰达公司为涉案物业经营商家领取的排放污水的许可，和雨水排污管网是不同的概念。积水排放不畅，是市政工程的问题。三份证据材料分别是：证据1.手机短信内容，拟证明佰达公司的代理律师陈俊茂与刘振浩本人联系确认现场查看受损的红酒，刘振浩回复称受损的红酒和包装盒存放在佛山南海区里水仓库，并指定其梁先生负责对接。证据2.微信聊天记录，拟证明2021年7月8日下午陈俊茂到里水仓库现场后，刘振浩确认提供现场的红酒及包装盒就是受损的商品，并确认其中的冰酒为存放在佛山里水仓库，而是存放在石岗店里。证据3.现场拍摄的照片10张、视频8段及书面情况说明，拟证明经现场查看红酒及包装盒，刘振浩所主张的因为雨水倒灌导致红酒受损严重无法销售一事不属实，不存在红酒、包装盒受损坏的情形。刘振浩收到佰达公司的上述意见和证据后提交《关于佰达公司举证的质证意见》，主要内容是：一、对于佰达公司提交的证据1,《关于推进雨污分流排水设施建设的通告》，真实性无异议，关联性有异议。该通告是2009年2月20日广州市政府颁布，目前已失效。本案租赁纠纷发生在2020年，与本案无关。刘振浩不是涉案房屋的建造者，而是使用者，不知道该区域的城市排水，是否实行雨污分流。二、对证据2《城镇污水排入排水管网许可管理办法》及证据3《城市排水与污水处理条例》的关联性有异议。佰达公司在未取得排水许可证时，无权将污水排放到市政污水管网中，结果在雨季时污水倒灌，造成红酒被浸泡。三、对证据3现场红酒损失视频和照片真实性无异议，关联性有异议。由于葡萄酒的存放包装由纸皮外箱，遭遇污水浸泡的首先是外箱浸透，然后导致瓶装的葡萄酒正标背标被浸透变色，同时由于酒帽铝塑包装不是完全的密封，从而会令污水通过酒帽浸透到里面的葡萄酒橡木塞，最终通过橡木塞渗入污水就会直接进入瓶装的葡萄酒里面。最重要的是，店铺遭遇的三次污水倒灌，都是生活污水和粪水，当时拍摄的视频和照片都有看到水面上漂浮着粪便和纸巾屑，如此恶心的场景佰达公司管理人员置之不理，完全不做回应。关于刘振浩的葡萄酒不是原装进口的问题，这是酒类行业一个基本的常识性问题。葡萄酒分正标和背标，标注的信息各有不同，按各进口国和厂区法例为标准。有“广州市菲仕堡就业有限公司”中文的是背标，刘振浩的葡萄酒是国外酒庄的定制产品，酒标的设计、印刷、内容、黏贴等都是在国外一次完成，为的就是报关进口后不需要国内保税仓二次黏贴中文背标，减低成本费用和时间。佰达公司提到可以让被污水浸泡过的葡萄酒换掉标签重新销售，是非常不负责任和不诚信的做法。佰达公司把市政府早就鉴定为危房的商铺，完全不做加固维修，只简单做了外墙的装饰就对外高价出租，欺骗一众小商户入驻，佰达公司在店铺预留的排水管道太细，而且在铺设的时候有石块遗留在管道内，当管内垃圾淤积到一定程度后就出现排水不畅和堵塞情况。佰达公司没有取得城市排污许可，铺设的的污水管不能直接排到城市污水口，而是通过迂回的方式进行偷排，街道和城管部门多次到现场查看后，都要求佰达公司办理城市排污许可后，以及疏通预设的排水管道才能解决问题。涉案物业2020年11月取得城市排污许可后，排水关口接通城市排污，后面就算雨量再大再频繁都没有再发生污水倒灌的情况了。二审庭后，刘振浩提交一份《情况说明》，内称：（2021）粤01民终15638号刘振浩与佰达公司租赁纠纷一案，由于开庭过程中法官要求出具商铺发生倒灌水及漏水渗水时，向街道居委会反映后并一同查看实地的证明材料，南石头街道需要法院提供取证调查函件才能出具盖章证明，烦请法院给予协助。二审庭后，佰达公司提交其与刘振浩于2021年8月2号签订的《场地交接确认书》，确认已收回涉案商铺。同时提交《关于场地占用费计算时点的意见》，主张刘振浩应支付占有使用费至2021年8月1日。2020年10月1日至11月30日的占用费按照每月5700元计，2020年12月1日至2021年8月按每月6042元计算，合计为59937.4元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辩意见，本案二审争议的焦点问题是：刘振浩要求退还保证金、减免租金、多收水电费以及赔偿损失的主张能否成立。本院对此评析如下：涉案房屋已经取得了广州市集体土地房产证，佰达公司和刘振浩签订的涉案租赁合同合法有效，双方均应依约履行各自义务。至于将涉案房屋实际使用方式与登记的使用性质不同，并不导致租赁合同无效。刘振浩认为涉案房屋存在违章建筑，但对此并未能举证证实，且刘振浩承租使用涉房商铺期间，并无相关行政主管部门以涉案商铺是违建为由，阻挠或禁止刘振浩经营使用，故刘振浩主张涉案租赁合同无效的理据不能成立，本院不予支持。刘振浩在承租涉案商铺后长期拖欠租金，佰达公司发函通知其补缴租金，但刘振浩一直未能补缴租金。故一审法院认定涉案租赁合同因刘振浩拖欠租金违约而解除，且支持佰达公司无需退还履约保证金的主张，并无不当，本院予以维持。振浩主张因涉案商铺内存在漏水以及雨水倒灌的情形才拖欠租金，故并非其违约，而是佰达公司违约，且请求从2021年4月至实际搬离之日，每月租金减半收取。对此，本院认为，虽然涉案商铺确有渗漏和雨水倒灌影响经营使用，但渗漏和雨水倒灌事件发生前，刘振浩已经拖欠涉案商铺租金，故刘振浩主张系因涉案商铺内存在渗漏以及倒灌一事而拖欠租金，与事实不符，本院不予采信。一审法院综合各方提供的证据，考虑到渗漏和倒灌对涉案商铺经营的影响，已经减免了刘振浩一个月租金、逾期付款应承担的滞纳金和解除合同应承担的违约金。刘振浩上诉要求从2020年4月至其搬离之日，每月租金减半，缺乏理据，本院不予支持。至于因疫情影响，佰达公司已经主动减免了涉案商铺在2020年2月和3月的一半租金，缓解刘振浩的压力，刘振浩要求减免一个半月的租金，理据不足，本院不予支持。由于二审庭后,佰达公司提交了其和刘振浩在2021年8月2号签订的《场地交接确认书》，确认已经收回涉案商铺，表示只需计算占有使用费至2021年8月1日，本院对此予以确认，双方在实际计算占用费时应据此计算，本院对判项不做调整。关于刘振浩主张渗漏和倒灌的赔偿问题。根据谁主张谁举证的原则，刘振浩要求倒灌赔偿，需要证明倒灌时间系佰达公司责任所致。刘振浩称佰达公司未在商铺门前铺埋排水管和未取得《污水排水入网许可证》，将污水排放接入市政管道，导致在暴雨时涉案商铺发生倒灌情况。城市雨水排放系统的建设和完善属于市政工程范围，刘振浩并未提供证据证明涉案商铺污水排放许可证的取得和暴雨时雨水倒灌之间的因果性，故刘振浩主张要求佰达公司赔偿雨水倒灌造成其的损失，理据不足。且二审庭后佰达公司现场查看，认为因雨水倒灌导致红酒浸泡的损失基本不存在，因为红酒商标完好洁净，并不影响出售。至于渗漏问题，一审已经减免了刘振浩一个月的租金。综上，本院对刘振浩主张佰达公司赔偿其涉案商铺因渗漏和雨水倒灌产生的损失，理据不足，本院不予支持。至于刘振浩要求法院向街道调查取证，拟证明涉案商铺是因佰达公司的责任导致雨水倒灌一节，因上述事项属于刘振浩举证范畴，并不属于法调取证据事宜，本院不予接纳。至于多收水电费的问题。刘振浩和佰达公司签订的租赁合同中对涉案商铺水电费的计收标准有明确约定，且刘振浩也是按照该约定标准缴纳，现刘振浩要求佰达公司退还多收取的水电费，与合同约定不符，本院不予支持。综上所述，刘振浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1961元,由上诉人刘振浩负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 民审 判 员  李 静审 判 员  唐佩莹二〇二一年九月十六日法官助理  韩 寒书 记 员  苏劲丹