辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终9948号上诉人（原审原告）：范永军，男，1971年2月18日出生，汉族，住调兵山。委托诉讼代理人：关权福，男，1967年10月30日出生，满族，住辽宁省调兵山市。委托诉讼代理人：文娇，辽宁万安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吕德臣，男，汉族，1957年9月5日出生，住址辽宁省庄河市。委托诉讼代理人：张庆梅，辽宁昊泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：张馨木，辽宁昊泽律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：铁岭市清河富德房地产开发有限公司，住所地铁岭市清河区红旗街(朝阳街23-9号朝阳街综合楼)。法定代表人：郭积光，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄家勋，辽宁金朋律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：沈阳聚鑫房地产开发有限公司，住所地康平县康平镇向阳街。法定代表人：刘香兰，该公司经理。被上诉人（原审第三人）：崔洪伟，男，1964年2月27日出生，汉族，住辽宁省康平县。上诉人范永军与被上诉人吕德臣、铁岭市清河富德房地产开发有限公司、沈阳聚鑫房地产开发有限公司、崔洪伟案外人执行异议之诉一案，不服康平县人民法院（2020）辽0123民初2595号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人范永军上诉请求：撤销一审裁判，依法改判。事实与理由：一、本案争议焦点在于上诉人对案涉的42套房屋是否享有排除强制执行的民事权益。上诉人在法院查封之前已经持有案涉房屋的全部钥匙，合法占有案涉房屋，房屋价款也已经全部支付，并曾于2017年向法院提起过诉讼，要求聚鑫公司为自己办理房屋产权登记。现未办理登记并非自己的原因，因此上诉人的情况符合法律规定，足以排除执行。二、上诉人与崔洪伟均认可，因为开发房屋资金周转的需要，共同向上诉人拆借300万元，并用案涉的房屋作为抵押物，让上诉人与被挂靠的聚鑫公司签订了42套房屋的买卖合同并于当日进行了合同备案。三、2014年1月4日，上诉人与被上诉人铁岭市清河富德房地产开发有限公司法定代表人郭积光重新签订一份房屋买卖合同，合法有效。因上述房屋已经于2013年2月6日进行了备案，因此无需再重新备案。被上诉人吕德臣辩称：同意一审判决。被上诉人铁岭市清河富德房地产开发有限公司、沈阳聚鑫房地产开发有限公司辩称：同意一审判决。我公司一直讲钥匙存放在吕德臣处，房屋一直闲置，没有为任何人办理过入住手续。我公司及沈阳聚鑫房地产开发有限公司均没有收到过范永军的购房款，只存在相关人员收取借款的情形。相关房屋一直没有竣工验收，不存在为任何人办理完全合法登记手续问题。上诉人称借款转化为房屋买卖价款的说法不能成立。从上诉人自述可以看出，上诉人的转化行为明显违法，含有高利贷不法行为。原审原告范永军向一审法院起诉请求：1.请求依法解除对康平县金色华庭小区3号楼42户住宅的查封，不得执行[一单元(101室、201室、301室、401室、501室、601室)，二单元(101室、201室、301室、401室、501室、601室、102室、202室、302室、402室、502室、602室、103室、203室、303室、403室、503室、603室)，三单元(101室、102室、103室、201室、202室、203室、301室、302室、303室、401室、402室、403室、501室、502室、503室、601室、602室、603室)]；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院查明：1.沈阳聚鑫房地产开发有限公司于2012年8月9日取得了金色华庭住宅小区项目的建设用地规划许可证；沈阳聚鑫房地产开发有限公司于2011年12月8日取得了金色华庭住宅小区项目的建设工程规划许可证；沈阳聚鑫房地产开发有限公司于2012年11月30日取得了金色华庭住宅小区项目的建筑工程施工许可证；沈阳聚鑫房地产开发有限公司取得了座落于张强镇张强村，土地面积8611平方米的土地使用权，用于其他普通商品住房用地；沈阳聚鑫房地产开发有限公司于2013年1月4日取得了金色华庭住宅小区项目的商品房预售许可证，其中商品房共4栋，建筑面积18，017.14平方米，住宅224套、车库47套、网点9套。2.康平县人民法院作出的(2016)辽0123民初47号民事判决书认定，沈阳市张强粮油贸易有限公司的法定代表人崔洪伟开发位于康平县的金色华庭住宅小区，是挂靠在沈阳聚鑫房地产开发有限公司名下进行开发，依法取得了国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程用地许可证，建设工程施工许可证、商品房预售许可证。沈阳聚鑫房地产开发有限公司取得了商品房预售和销售的资格，可以销售其所依法建造的商品房；3.第三人崔洪伟在开发中出现资金不足的情况，无法继续进行，于是融资引进铁岭市清河富德房地产开发有限公司，公司法人代表为郭积光，崔洪伟与铁岭市清河富德房地产开发有限公司签订了“合作开发协议书”，共同完成3号、4号楼的开发，3、4号楼对外开发的时候崔洪伟是与沈阳聚鑫房地产开发有限公司向相关部门报批的手续，但沈阳聚鑫房地产开发有限公司在相关诉讼中也实际承认自己对金色华庭小区没有实际投入、管理、销售。4.第三人崔洪伟与铁岭市清河富德房地产开发有限公司因资金周转问题共同向原告范永军拆借了300万元，用原告诉称的42套房屋做抵押物，并于2013年2月6日，原告范永军与第三人沈阳聚鑫房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，按照房屋单价每平米1000元的价格，“出卖”给原告范永军，于2013年2月6日进行了商品房买卖合同备案；5.2017年10月17日，康平县人民法院作出(2017)辽0123民初876号民事判决书认定，2011年8月19日，吕德臣与铁岭市清河富德房地产开发有限公司签订《工程承包协议书》，协议约定：铁岭市清河富德房地产开发有限公司将位于康平县的工程承包给吕德臣。合同签订后，吕德臣按照合同约定进行施工，现金色华庭小区3#、4#号楼工程已竣工验收。判决铁岭市清河富德房地产开发有限公司给付吕德臣工程款9，841，800元。2018年4月25日，辽宁省康平县人民法院作出(2017)辽0123执737号执行裁定书，将被执行人铁岭市清河富德房地产开发有限公司在康平县内开发的金色华庭小区3#、4#楼共计144户住宅予以查封，期限三年(2018年1月25日-2021年1月24日)。6.2018年9月26日，辽宁省康平县人民法院作出(2018)辽0123执异24号执行异议裁定书，驳回范永军的异议请求。另查明，2014年1月4日，原告范永军作为甲方，与乙方即第三人沈阳聚鑫房地产开发有限公司委托代理人签订了一份协议书，因乙方无法按借款合同履行义务，经协商，乙方同意用备案给甲方名下的42套共2997.09平方米房产作价卖给范永军顶借款本息，范永军与郭积光均在协议书上签字，但未签订新的购房合同且未在房产局备案。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，第三人沈阳聚鑫房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了质证的权利。关于本案诉争的房屋是否为铁岭市清河富德房地产开发有限公司的房屋问题，经查，根据(2016)辽0123民初47号民事判决书可知，金色华庭小区是崔洪伟挂靠在沈阳聚鑫房地产开发有限公司的名下开发建设的，并依法取得了国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程用地许可证，建设工程施工许可证、商品房预售许可证。根据崔洪伟与铁岭市清河富德房地产开发有限公司签订的“合作开发协议书”，金色华庭3、4号楼是崔洪伟与铁岭市清河富德房地产开发有限公司共同合作开发，3、4号楼对外开发的时候崔洪伟是与沈阳聚鑫房地产开发有限公司向相关部门报批的手续，但沈阳聚鑫房地产开发有限公司在相关诉讼中也实际承认自己对金色华庭小区没有实际投入、管理、销售。虽然崔洪伟与铁岭市清河富德房地产开发有限公司之间有纠纷，但因双方均系本案第三人，双方纠纷可另行诉讼解决。综上，一审法院2018年4月25日作出(2017)辽0123执737号执行裁定书，将被执行人铁岭市清河富德房地产开发有限公司在康平县内开发的金色华庭小区3#、4#楼共计144户住宅予以查封符合法律有关规定。关于范永军与沈阳聚鑫房地产开发有限公司之间是否为真实的房屋买卖关系问题，经查：第三人崔洪伟与铁岭市清河富德房地产开发有限公司因资金周转问题共同向原告范永军拆借了300万元，用原告诉称的42套房屋做抵押物，但签订的是商品房买卖合同，原告范永军及其代理人在庭审中也自认确实是借贷后的抵押行为，2014年1月4日虽然双方又重新签订了买卖合同用以抵顶借款，但该合同并未在房产部门登记备案，可以认定原告范永军与沈阳聚鑫房地产开发有限公司之间并不是真正的房屋买卖关系，而是借贷合同的担保合同，具有抵押担保的性质。综上，范永军对案涉房屋所享有的民事权益亦尚不足以排除人民法院的执行行为，对范永军要求中止对案涉房屋诉讼保全查封执行行为的请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，一审法院判决如下：驳回原告范永军的执行异议申请。案件受理费22，800元，由原告范永军自行承担。本院二审期间，当事人没有提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查的焦点在于范永军对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。首先，本案中，范永军与沈阳聚鑫房地产开发有限公司之间并非真实的房屋买卖关系。第一、崔洪伟与铁岭市清河富德房地产开发有限公司因资金周转问题共同向范永军拆借了300万元，案涉房屋做抵押物，虽然签订的是商品房买卖合同，上诉人也自认是借贷后的抵押行为。第二，2014年1月4日虽然上诉人与沈阳聚鑫房地产开发有限公司又重新签订买卖合同用以抵顶借款，但该合同并没有沈阳聚鑫房地产开发有限公司的公章及其授权人员签字。沈阳聚鑫房地产开发有限公司没有承认授权郭积光签订该协议。第三，2014年1月4日协议书约定：顶账房必须备案到甲方（上诉人）名下，甲方（上诉人）卖房后，再备案给买主，在这过程中，乙方需要全力配合。因此，可以认定原告范永军与沈阳聚鑫房地产开发有限公司之间并不是真正的房屋买卖关系，而是借贷合同的担保合同。其次，上诉人提供的证据不足以证明其在法院查封之前已经实际占有、使用案涉房屋。因此一审法院认定上诉人对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益，并无不当。综上，上诉人范永军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由上诉人范永军承担。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛审 判 员  单 立审 判 员  唐 屾二〇二一年八月十三日法官助理  勾雪峰书 记 员  刘圆芳本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。