甘肃省高级人民法院民事裁定书（2021）甘民终438号上诉人（原审原告、申请执行人）：兰州万达资产管理集团有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区佛慈大街**。        法定代表人：强军，该公司总经理。        委托诉讼代理人：张彦明，北京市炜衡（兰州）律师事务所律师。        被上诉人（原审被告、案外人）：魏彦刚，男，1995年1月2日出生，汉族，住甘肃省会宁县。        委托诉讼代理人：魏茂堂（父子关系），男，1967年3月8日出生，汉族，住甘肃省会宁县。        被上诉人（原审被告、被执行人）：甘肃恒宇房地产开发有限公司，住所地甘肃，住所地甘肃省定西市陇西县巩昌镇南山新村**an>       法定代表人：田昊，该公司执行董事。        被上诉人（原审被告、被执行人）：田昊，男，1965年8月21日出生，汉族，住甘肃省会宁县。        上诉人兰州万达资产管理集团有限公司（以下简称万达资产管理公司）因与被上诉人魏彦刚、甘肃恒宇房地产开发有限公司（以下简称恒宇房地产公司）、田昊申请执行人执行异议之诉一案不服兰州市中级人民法院作出的（2020）甘01民初884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万达资产管理公司的委托诉讼代理人张彦明，被上诉人魏彦刚的委托诉讼代理人魏茂堂、恒宇房地产公司法定代表人田昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        万达资产管理公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法判令继续执行位于甘肃省会宁县会师镇通宁街“甘肃恒宇佳苑”2幢1单元701、801室房屋。2．本案诉讼费用由魏彦刚承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，具体如下：一、魏彦刚交付现金购房款的事实依法不能认定。一审法院认定魏彦刚向恒宇房地产公司以现金方式支付购房款70万元。但是，魏彦刚只提供了现金收款收据，并没有提供相应的银行转账记录。魏彦刚主张以现金方式缴纳房款的方式与目前大众普遍使用银行转账的方式不符，依法不应该认定。且，在相类似的其他案件中，其他个人都是将现金存入恒宇房地产公司的银行账户中，这就足以说明当时的交易方式还是以银行为媒介进行。一审法院认定魏彦刚以现金方式缴款的事实是错误的，望二审法院依法纠正。二、如果自救委员会未能将收取的购房款全部用于案涉房屋，应该将多余款项提交法院用于清偿。自救委员会的代表魏茂堂只证明收取了购房者的部分购房款，该购房款用于何处没有证明。如果自救委员会经过自救后还留有部分款项，该款项应该用于清偿上诉人的债权。一审法院对该关键事实未能查清，损害了万达资产管理公司的权益。综上所述，一审法院认定事实不清，判决结果错误，望二审法院依法改判。        魏彦刚辩称，1．恒宇佳苑小区是会宁县人民政府2012年第九次常务会议通过的合法开发项目，魏彦刚出资购买合法、合理、合情；2．根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、29条的规定，魏彦刚的购房和入住能够排除法院执行。        恒宇房地产公司、田昊同意魏彦刚的答辩意见，认为公司开发恒宇家园时，魏茂堂为开发做了大量的工作，公司承诺工程开工后给他70万元的现金，后因无力支付，就抵顶了两套房。        万达资产管理公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令继续执行恒宇房地产开发公司名下坐落于甘肃省会宁县会师镇通宁街甘肃恒宇佳苑2幢1单元701、801室房产；2．判令魏彦刚、恒宇房地产公司、田昊承担本案全部诉讼费用。        一审法院认定的事实：2012年10月13日，魏彦刚委托代理人魏茂堂与恒宇房地产开发公司签订认购书，约定魏彦刚购买会宁通宁街恒宇佳苑2幢1单元701、801室，每套房屋建筑面积103.46㎡，共计206.92㎡，两套房屋总计金额70万元。魏彦刚于2012年10月13日以现金方式向恒宇房地产开发公司支付购房款70万元。魏彦刚称，其购买两套房产是用于家庭成员共6人居住。恒宇房地产开发公司因资金链断裂导致其开发建设的恒宇佳苑未能按期完工，购房人为维护自身权益多次上访。会宁县住房和城乡建设局于2015年7月28日召开会议，决定同意居民代表魏茂堂提出的意见，由购房人自筹补齐后续费用进行自建。庭审中，魏茂堂称购房人自筹资金交至自救委员会财务，对外以其个人名义出具收据。魏彦刚确认案涉房产在自救完毕后其于2015年年底入住。2020年12月10日，会宁县不动产登记事务中心出具“不动产登记资料查询结果证明”，载明魏彦刚在该中心系统内无登记信息。同日，会宁县住房保障事务中心出具房屋查询结果证明，载明魏彦刚名下在该中心系统中无住房信息。2015年7月30日，兰州市七里河区富力小额贷款股份有限公司与恒宇房地产开发公司、田昊借款合同纠纷一案，一审法院作出（2014）兰民二初字第123号民事判决书，判决：一、恒宇房地产开发公司向兰州市七里河区富力小额贷款股份有限公司偿还借款本金6060000元并按人民银行同期贷款利率的四倍支付利息、财务顾问费、违约金共计140566元（截止2014年10月23日止，之后利息、财务顾问费、违约金按照上述标准支付至借款还清之日止）；二、兰州市七里河区富力小额贷款股份有限公司享有恒宇房地产开发公司所提供抵押物的抵押权，有权以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，但不得对抗在其之前已交付了全部或者大部分购房款的购房者或被拆迁人；三、田昊对恒宇房地产开发公司上述债务承担连带保证责任。该判决书中认定，恒宇房地产开发公司以33套在建房产作为抵押物为借款提供担保，并办理了抵押登记，兰州市七里河区富力小额贷款股份有限公司系合法抵押权人。因恒宇房地产开发公司、田昊未履行生效判决确定的义务，兰州市七里河区富力小额贷款股份有限公司向一审法院申请强制执行。执行过程中，一审法院于2017年8月21日，作出（2015）兰执字第260号之二执行裁定书，裁定拍卖恒宇房地产开发公司名下位于会宁县会师镇通宁街恒宇佳苑2号楼二层1号、2号、3号、4号、5号、6号商铺，一单元501号、602号、701号、702号、801号、802号、901号、902号、1001号、1002号、1201号、1202号，三单元301号、302号、401号、501号、601号、701号、702号、801号、802号、901号、902号、1001号、1002号、1201号、1202号共计33套房产。一审法院于2018年4月10日，作出（2018）甘01执异287号执行裁定书，裁定变更兰州万通房地产代理有限公司为本案申请执行人。2018年10月5日，作出（2017）甘01执恢148号之一执行裁定书，裁定将上述房产以第二次拍卖保留价6214885.04元抵顶至兰州万通房地产代理有限公司以抵偿相应债务。一审法院于2015年10月20日对上述33套房产进行查封，于2018年10月15日进行了续查封，查封期限自2018年10月15日至2021年10月14日止。魏彦刚就案涉房产的强制执行向一审法院提出异议，一审法院于2020年9月2日作出（2020）甘01执异267号执行裁定书，裁定：中止对被执行人恒字房地产开发公司名下甘肃恒宇佳苑2幢1单元701、801室房产的执行。2018年11月6日，兰州万通房地产代理有限公司股东会决议注销兰州万通房地产代理有限公司，注销后该公司名下债权及债务均由其股东兰州万达资产管理集团有限公司承继。2019年2月26日，兰州万通房地产代理有限公司经兰州市市场监督管理局审查后予以注销登记。        一审法院认为，兰州万通房地产代理公司于2019年2月26日登记注销，其已不具备民事主体资格，虽然在执行程序中未对申请执行人进行变更，但因其债权债务已实际由万达资产管理公司承继，故万达资产管理公司因不服（2020）甘01执异267号执行异议裁定，以自己的名义提起本案诉讼符合法律规定。双方当事人的争议焦点是魏彦刚对涉案房产是否享有排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，魏彦刚与恒宇房地产公司在法院查封之前签订的认购书，系双方当事人真实意思的表示，符合法律规定，为有效合同。魏彦刚向一审法院提交收据证明其以现金方式向恒宇房地产开发公司支付70万元购房款，一审法院认为，随着我国社会经济的发展，大额现金交易符合常理，且不违反法律规定。经一审法院查阅恒宇房地产开发公司账簿，70万元款项已入该公司账户，在无其他证据反驳的情况下，一审法院对该70万元购房款予以认定。魏彦刚将购房款足额支付。魏彦刚在会宁县亦无其他用于居住的房屋。另依据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复【法释（2002）16号】中的相关规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，商品房消费者在支付了大部分购房款或足额支付购房款后其享有的优先权必然优先于抵押权和其他债权。本案中，魏彦刚已足额支付购房款，其作为商品房消费者的权益应当优先于万达资产管理公司享有的抵押权予以保护。魏彦刚对涉案房产享有排除强制执行的民事权益。综上，万达资产管理公司的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条第一款第二项的规定，判决：驳回万达资产管理公司的诉讼请求。案件受理费100元，由万达资产管理公司负担。        二审另查明，2018年10月18日，兰州中院作出（2017）甘01执恢148号之二执行裁定，裁定：终结（2014）兰民二初字第123号民事判决书的执行。        本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。        本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”执行异议之诉，是指在执行过程中，通过人民法院审查案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的实体权利，判断案外人与申请执行人之间的民事权益谁更应优先予以保护之诉讼。若执行标的所有权已经发生转移或执行程序已经终结，则不属于执行异议之诉审查的范围。        《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条规定：拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。本案中，一审法院于2018年10月5日作出的（2017）甘01执恢148号之一执行裁定书，将恒宇房地产公司名下包含案涉房屋在内的33套房产交付申请执行人兰州万通房地产代理有限公司，以上述房产第二次拍卖保留金6214885.04元抵偿相应债务，上述房产所有权自该裁定送达申请执行人兰州万通房地产代理有限公司时起转移。该裁定书作为直接导致物权变更的法律文书送达兰州万通房地产代理有限公司即产生物权变动的效力。一审法院又于2018年10月18日作出（2017）甘01执恢148号之二执行裁定书裁定：“终结（2014）兰民二初字第123号民事判决书的执行。”故该案在案涉房屋已经发生物权变动并且执行程序已经终结的情形下，万达资产管理公司提起执行异议之诉无法律依据。当事人对其主张可通过执行程序予以解决。        综上所述，一审法院受理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、第三百三十条规定，裁定如下：        一、撤销兰州市中级人民法院（2020）甘01民初884号民事判决；        二、驳回兰州万达资产管理集团有限公司的起诉。        兰州万达资产管理集团有限公司交纳的一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，均予以退还。        本裁定为终审裁定。        审判长    康天翔审判员    王银伟审判员    周珺娜二〇二一年八月十七日书记员    赵宝玉