陕西省洛川县人民法院民事判决书                        （2021）陕0629民初606号原告：贺春荣，男，汉族，1990年3月18日出生，洛川县解放路居民区居民，现住洛川县富苑小区。被告：洛川县城市建设投资开发有限责任公司，住所地：洛川县凤栖综合大楼719室。法定代表人：李会峰，系该公司经理。委托诉讼代理人：刘宇雄，系洛川县城市建设投资开发有限责任公司行政部经理。被告：洛川县城安物业服务有限责任公司，住所地：洛川县金苹果小区院内。法定代表人：刘军，系该公司经理。委托诉讼代理人：王晓博，男，汉族，1984年10月29日出生，系该公司金凤广场管理处经理。委托诉讼代理人：冯志超，系陕西升达律师事务所律师。原告贺春荣与被告洛川县城安物业服务有限责任公司、洛川县城市建设投资开发有限责任公司财产损害赔偿纠纷一案，本院依法受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、被告洛川县城市建设投资开发有限责任公司的委托诉讼代理人及被告洛川县城安物业服务有限责任公司均到庭参加诉讼，被告洛川县城安物业服务有限责任公司、洛川县城市建设投资开发有限责任公司的法定代理人均未到庭。本案现已审理终结。原告贺春荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告财产损失97558元；2.判令被告支付原告租房过渡费9000元/年；3.本案诉讼费由被告承担；4.判令被告承担本案鉴定费3.5万元。事实与理由：2019年10月9日原告购买洛川县金凤小区A2-605室。2020年12月12日装修一新，准备入住。2020年12月23日，原告到房子发现地漏冒污水，将原告室内墙面、地砖、墙砖、门窗套、衣柜、地脚线、家居、橱柜等等物品全部被污水浸泡损坏。经济损失经逐一核算达97558元，详见物品损失清单附后。事发后，原告与被告协商就赔偿金额达不成协议。对此，原告依照《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定诉至人民法院。原告认为，造成原告装饰房屋和物品损坏，是被告管理不善造成的，且被告也认可，但愿维修，不愿赔偿。望贵院判如所请。被告洛川县城安物业服务有限责任公司辩称，1、案件事实的补充说明：洛川县城安物业服务有限责任公司系为洛川县金凤小区提供物业服务的物业公司。涉案房屋受损时系该房屋交付后面临的第一个冬季，因该房屋所在楼宇结构系商住一体结构，事发前一至四层商业用房未完工，虽建设方对公用排水管道采取了保温防冻措施，但能否安全尚无定论。除上述说明事项外，被告对原告诉状中的其他事实表述暂无异议。2、本案当事三方包括涉案房屋的买卖双方和提供物业服务一方，原告与二被告之间事实上分别存在不同的合同关系，故案由应定为房屋买卖合同及物业服务合同纠纷，并非立案时定的财产损害赔偿纠纷。涉案房屋受损时，原告作为产权所有人、管护义务人存在管护过失，应承担相应责任。答辩人作为物业服务一方已实际履行了必要的、全面的物业服务，原告房屋受损与答辩人之间没有因果关系，答辩人故不承担赔偿责任，请求依法驳回原告针对答辩人的诉讼请求。被告洛川县城市建设投资开发有限责任公司辩称，原告购买我公司的商品房的事实不可否认，对原告装潢以后房屋受到损害，感情上我们理解同情，但房屋交接以后，原告进行装潢，该房屋已经属于原告，原告理应对房屋进行维护，原告也要承担一定责任，原告要求我们承担70%有点多。当事人围绕诉讼请求原告提供的证据一、金凤小区A2-605购房合同一份，证明我于2019年10月9日购买此房。证据二、收款票据一份，证明2020年4月23日与城安物业交接房屋并交物业费、大暖费。证据三、诉讼费票据一份，证明2021年3月11日起诉，诉讼费2431元。证据四、鉴定费和鉴定意见书，证明2021年5月12日鉴定，于2021年5月18日缴费，鉴定费35000元，鉴定结果是41476.28元。证据五、租房合同一份，我于2020年12月24日在富苑小区租房，租金9000元/年。被告洛川县城安物业服务有限责任公司对原告提供的证据一、二、三真实性和证明目的无异议。对第四组证据鉴定费和鉴定报告真实性和合法性无异议，对鉴定鉴定票据无异议，对鉴定报告和对我方关于鉴定中提出的问题答复意见存在瑕疵，我认为鉴定部门未具体分析原告受损的具体原因与被告洛川县城市建设投资开发有限责任公司开发的该房屋所在楼宇结构系商住一体结构，事发前一至四层商业用房未完工，虽建设方对公用排水管道采取了保温防冻措施，但能否安全越冬尚无定论，突发管道冻堵、地漏返溢、停供水等原因不能归咎于物业公司，鉴定意见不能证明原告房屋受损与我物业处置不及时存在因果关系。对原告提供的五不认可，对真实性无法确认，对关联性不认可。被告洛川县城市建设投资开发有限责任公司对原告的证据四关于鉴定原告房屋受损的因果质证意见为：房屋交了以后施工上对管道进行了保暖措施，但极端天气造成的是人力不可避免的，房屋属于个人财产，原告应该进行维护；对原告的其它证据的质证意见与洛川县城安物业服务有限责任公司一致。被告洛川县城安物业服务有限责任公司提供的三组证据，证据一、涉案小区城安物业负责人王小博微信截屏3张，一是在2020年12月22日前后，该物业负责人就小区排供水出现异常、物业抢修动态在微信群里向广大业主作了提醒和说明，并取得业主们的认可和理解；二是证明2020年12月22日前后出现个别业主房子出现污水上溢问题，物业服务及时跟进，采取暂停水、排故障、加保温等事实；证据二、物业施工照片13张，一是印证证据一中物业服务跟进排故障、加保温等施工措施的真实性；二是证明涉案楼宇商用楼层当时未完工的现状；三是证明排污管道在加强保温前后的对比；四是第五页照片“冻破的排污管弯头”可证明当时当地温度极低，造成排污不畅系底层管道结冻所致，同时证明工程自身隐患比较严重；证据三、物业上门为原告提供除污服务照片6张，原告房屋除污前后对比，证明接原告报告后，城安物业工作人员对原告房屋进行了全面除污的事实。以上证据综合证明，在涉案房屋所在楼宇出现供排水异常情况下，城安物业及时组织向包括原告在内的业主提供了全面物业服务，履行了管理职责。原告对洛川县城安物业服务有限责任公司的证据有异议，认为被告物业公司在2020年12月22日在微信群的通知，但我2020年12月23日进的群，他提供补救措施的证据的时间都是在事发之后，是2020年12月24日下午15点30分，上门清理污水是事发当天，清理隔天仍有污水从下水管道溢出。被告洛川县城市建设投资开发有限责任公司对被告物业公司提供的证据不质证。被告洛川县城市建设投资开发有限责任公司未提供证据。二被告对于原告提供的证据一、二、三无异议，本院予以采纳；二被告对于原告提供的证据四提出异议，但原告的证据结合原告的其它证据符合证据的客观性、关联性及合法性，本院予以采纳；二被告对于原告提供的证据五提出异议，本院认为，被告的该证据属间接受损本院不予采纳。被告洛川县城安物业服务有限责任公司所提供的证据因原告已向该公司缴了物业费，故被告的该三组证据仅能证明与被告洛川县城市建设投资开发有限责任公司的责任问题，对原告物业服务属理所应当，其证据不能达到其证明目的，本院不予采纳。本院经审理认定事实如下：原告于2019年10月9日从被告洛川县城市建设投资开发有限责任公司购买洛川县XX小区XX室XX房一套，于2020年4月23日与被告洛川县城安物业服务有限责任公司交接房屋并缴物业费、大暖费等。原告于2020年12月12日对该房屋装修一新，准备入住。2020年12月23日，原告到房子发现地漏冒污水，将原告室内墙面、地砖、墙砖、门窗套、衣柜、地脚线、家居、橱柜等物品被污水浸泡损坏。经与被告协商未果，诉至本院。本院受理后原告向本院申请对房屋受损原因及损失费用进行鉴定，经延安市中级人民法院司法技术室向陕西中房建设工程监理有限公司作出委托，该公司实地勘察勘验后作出陕中鉴字【2021】25号鉴定意见书， 鉴定意见为：1、A2号楼605室的受损与洛川县城市建设投资开发有限责任公司楼宇未完工及洛川县城安物业服务有限责任公司处置不及时，存在因果关系，具体分析详见正文。2、经鉴定人员核算，A2号楼605室的受损费用应为：人民币肆万壹仟肆佰柒拾陆元整 （41476元）。缴纳鉴定费35000元。本院在陕西中房建设工程监理有限公司对被告洛川县城安物业服务有限责任公司对鉴定意见书提出异议回复后，进行了庭审，因原告不同意调解 ，庭审未达成协议。本院认为，被告洛川县城市建设投资开发有限责任公司虽于2020年4月依合同给原告交付A2号楼605室，但该楼盘四层以下商铺至2020年12月冬季仍处在正建阶段，对整个楼盘的水管的保温未进行处理，交付房屋存在瑕疵，楼层水管受冻因不能正常排水从地漏溢出浸泡原告的家具，对导致原告房屋受损被告洛川县城市建设投资开发有限责任公司应承担主要责任。被告洛川县城安物业服务有限责任公司作为被告洛川县城市建设投资开发有限责任公司的子公司，在接收物业服务后，对当年冬季仅在该楼居住的部分居民，未及时提醒告知水管因天气变化受冻供排水不畅且未及时进行管道的维护保暖，致使原告地漏污水溢出损坏房屋家具应承担次要责任。原告要求二被告承担赔偿责任的请求本院予以支持。被告辩称原告为尽到注意及管理义务应承担一定责任的意见，因原告未搬迁居住，故对被告的意见本院不予采纳。对原告经鉴定的损失费、鉴定费的请求本院予以支持，对原告要求被告承担的“过渡费”，因无法律依据本院不予支持。由于被告的侵权行为发生在2020年12月24日前且当时已得到补救，故适用当时的相关法律规定。依照《中国人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十五条第一款第（六）项、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：在本判决生效后十日内，由被告洛川县城市建设投资开发有限责任公司一次性赔付给原告贺春荣财产损失53533.2元【（41476元+35000元）×70%】，被告洛川县城安物业服务有限责任公司一次性赔付给原告贺春荣财产损失22942.8元【（41476元+35000元）×30%】鉴定结果是。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2431元，减半收取1215.5元，由被告洛川县城市建设投资开发有限责任公司负担850.85元，被告洛川县城安物业服务有限责任公司负担364.65元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延安市中级人民法院。审 判 员    常忠民 二〇二一年八月二十六日 书 记 员     刘  雨