陕西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕民终695号 上诉人（原审被告、申请执行人）：马某军，男，汉族，1974年12月19日出生，住陕西省兴平市金城路408厂家属院2001116号，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。上诉人（原审被告、申请执行人）：马某兵，男，汉族，1974年9月1日出生，住陕西省兴平市西吴初中，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。共同委托诉讼代理人：赵新平，陕西咸益律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：刘筱，陕西咸益律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：王某华，女，1972年6月13日出生，汉族，住陕西省西咸新区清渭公馆，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：薛继昌，男，1974年5月17日出生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区，系王某华之夫，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原审第三人（被执行人）：咸阳新胜置业有限责任公司，住所地陕西省西咸新区，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX0121法定代表人：赵兴国，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李鑫，该公司销售总监，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。上诉人马某军、马某兵因与被上诉人王某华、原审第三人咸阳新胜置业有限责任公司（以下简称新胜置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服咸阳市中级人民法院（以下简称咸阳中院）（2020）陕04民初509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马某军、马某兵的委托诉讼代理人赵新平、刘筱，被上诉人王某华的委托诉讼代理人薛继昌，原审第三人新胜置业公司的委托诉讼代理人李鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马某军、马某兵上诉请求：1.撤销原判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人与第三人承担。主要事实和理由：一、被上诉人在2018年4月20日签订的所谓《认购协议》，不是正规的房屋买卖合同，而是预约合同，是约定在将来签订《西咸新区商品房买卖合同》的预约，约定的时间为2018年12月31日，而到了时间，却未签订《西咸新区商品房买卖合同》，《认购协议》对房屋的交付时间、过户、保修等都未作约定。二、被上诉人王某华没有对房屋形成合法占有，且支付购房款不符合常理。王某华对房屋所有权的期待取得是继受取得，是通过合同方式取得。从2018年9月14日始，虽然新胜置业公司已将房屋交付给王某华，但其对房屋没有形成合法占有。1.2018年4月20日签订认购协议时，以房抵新胜置业公司欠王某华丈夫薛继昌的204000元，购房款700332元还未付清的情况下，在2018年9月14日将房屋交付给王某华，这不符合常理。2.王某华支付的房款：薛继昌的借款本息204000元+薛继昌向刘某某支付348216元+王某华支付现金60000元+中泰水务公司支付10万元=712216元，而房款共计700332元，购房款为什么多支付了11884元，这不符合常理。3.天兴大厦没有进行竣工验收，就将房屋交付给被上诉人，违反法律规定，不是有效交付。4.认购协议中没有约定房屋的交付时间。三、被上诉人王某华自身过错造成没有进行过户登记。1.被上诉人和新胜置业公司没有签订正式的房屋买卖合同，只签订了认购协议，此认购协议是预约，不是本约，预约中没有约定房屋的过户时间，此预约也不能进行网签备案。2.新胜置业公司在2018年9月14日将房屋交付给王某华后，其怠于主张自己的权利，表现在没有要求和新胜置业公司签订正式的商品房买卖合同，就谈不上过户登记了。3.王某华签订预约时，自己就知道，天兴大厦没有进行竣工验收，根本就不存在过户的可能。说明其对房屋的所有权不期待，只图房屋的使用权。四、本案一审案件受理费应由被上诉人和第三人承担。被上诉人王某华辩称，一、王某华和新胜置业公司2018年4月20日签订《认购协议》，约定了房屋房号、面积、单价、付款条件、付款方式，符合相关法律条款，已经具备了房屋买卖合同的主要条款。没有签订正式的房屋买卖合同，是因为2018年11月12日西咸新区XX城不动产网签职能权利重新划分，所以房产网签程序全部停办，导致被上诉人不能签定正式的网签合同。在此期间，新胜置业公司、王某华一直积极协调网签的所有手续，没有停止房屋权力的主张。二、被上诉人已经对房屋形成合法占有。1.在2019年6月12日陕西高院查封天兴大厦之前，2018年4月20日，王某华已经和新胜置业公司签订认购协议，并且于2018年9月14日正式交房，签订交房转移单，当天2018年9月14日王某华与物业公司签订物业协议，并交付物业费、装修管理费，随即王某华对本案涉及房屋进行装修，并入住办公，在2018年10月16日在上述房屋注册成立了西咸新区泰昱智慧水务有限公司，开启银行、税务部门也已经上门调查确认，并且正常营业至今，这些均在马某军、马某兵起诉、查封新胜置业公司及天兴大厦之前，一审法院也多次上门调查，确认无误。2.付款时间方式也没有违反王某华和新胜置业公司之间的购房协议，至于多付的11884元是双方约定房屋面积丈量结束后多退少补，对房屋的所属权没有任何影响。3.上诉人所说的天兴大厦没有进行竣工验收，认购协议没有约定交房时间的问题，都不影响其对房屋的权利。三、王某华对没有进行过户登记不存在过错。新胜置业公司、王某华一直积极协调网签的所有手续，没有停止房屋权利的主张，王某华自身没有过错，也没有停止进行过户登记。四、上诉人上诉理由不成立，本案一审案件受理费用不应由被上诉人承担。原审第三人新胜置业公司辩称，被上诉人与第三人之间，签订了合法有效的书面房屋买卖合同，认购协议书对买卖主体、房屋位置、面积、单价、房屋总价、付款方式等均有明确规定，《购房认购书》并非预约合同，并未违反法律的强制性规定，是合法有效的书面买卖合同。被上诉人在人民法院查封之前，已经合法占有案涉房屋，被上诉人向法庭提交了占有房屋的证据，房屋处于被上诉人实际控制、管理和支配的状态，且被上诉人系通过第三人物业公司或物业公司自愿将案涉房屋交付给被上诉人，被上诉人为合法占有。未办理竣工验收手续不妨碍购房人合法占有，《中华人民共和国建筑法》第六十一条“未经验收或者验收不合法的，不得交付使用”，该条是保障房屋的质量安全符合相关规定，不是对购房人进行制约，不能据此推翻购房人已对案涉房屋实际占有的事实，亦不能阻却购房人基于房屋购买合同而合法占有案涉房屋的合法性。被上诉人已支付全部价款。对未办理网签备案及登记手续，被上诉人没有过错，也未怠于行使自己的权利，未能及时办理往前手续系因西咸新区XX城有关不动产网签的职能权利重新划分，房产网签手续全部停办，能够办理时，案涉房屋被查封，且天兴大厦尚未办理竣工验收手续，不具备产权证办理条件。王某华向一审法院提出诉讼请求：1.请求立即停止对位于天兴大厦1号楼1单元7层11、12号房屋的强制执行，并解除查封扣押；2.诉讼费由两被告承担。一审法院认定的事实：2018年11月27日，马某军及马某兵作为有独立请求权第三人诉新胜置业公司建设工程施工合同纠纷一案，咸阳中院作出（2018）陕04民初102号民事判决书。该判决书一审宣判后新胜置业公司提出上诉，陕西省高级人民法院对一审判决进行了部分改判，作出了（2019）陕民终143号民事判决书，支持马某军、马某兵主要诉请。新胜置业公司不服该终审判决，向最高人民法院申请再审，最高人民法院经审查，作出（2019）最高法民申3711号民事裁定书，驳回新胜置业公司的再审申请。咸阳中院2019年7月24日作出（2019）陕04执189号协助执行通知书，通知西咸新区XX中心及西咸新区规划与住房城乡建设局，对涉案房屋进行了查封。原告对此不服，提起执行异议，咸阳中院2020年10月14日作出（2020）陕04执异98号执行裁定书，驳回王某华的异议申请。王某华不服该裁定，遂提起本案案外人执行异议之诉。查明付款情况为：2015年8月12日，薛继昌出借给新胜置业公司15万元，约定借款到期日为2018年2月11日止（30个月），利率为月息一分。该借款到期后，新胜置业公司无力清偿本息，遂与薛继昌商定以新胜开发的天兴大厦房产抵债。2018年4月20日，薛继昌之妻王某华与新胜置业公司签订认购协议，认购天兴大厦1号楼1单元7层11、12号房产，面积为137.32平方米，单价为5100元，（总房款为700332元）付款方式为分期，约定乙方（王某华）需在2018年12月31日前完成《西咸新区商品房买卖合同》的签订。此后薛继昌按照新胜置业公司指示，将348216元转账给刘某某，新胜出具348216元收款收据。2018年9月14日，新胜置业公司将该房产交付王某华，王某华当日办理了交房手续并开始装修。2018年11月3日，王某华给新胜置业公司付款6万元，2019年1月30日，薛继昌通过其担任法定代表人的中泰水务科技有限公司向新胜置业公司转账11万元。合计付款713216元。另查明，第三人新胜置业公司2014年12月1日取得天兴大厦项目的国有土地使用证；2014年5月8日取得《建设用地规划许可证》；2014年7月22日取得《建设工程规划许可证》；2015年1月8日取得《建设工程施工许可证》；2015年2月28日取得《西咸新区商品房预售许可证》。2018年11月12日起，XX城XX房XX乡建设局停止网签备案业务，后续商品房统一由西咸新区房管部门在陕西省西咸新区房屋综合管理平台进行网签备案。新胜置业公司对涉案认购协议未办理网签备案的说明为：西咸新区管委会对不动产网签备案系统恢复后，第三人于2018年12月底将案涉的19户网签手续进行重新申报，但由于当时各个新区涉及不动产登记、备案全部由西咸新区住房和城乡建设局进行统一管理，导致办理备案的时间加长，直至2019年8月份答辩人才接到可以办理网签的通知，但是在办理过程中，被告知答辩人名下涉及诉讼及查封事宜，不能办理网签手续。2021年1月28日下午，本案承办案件法官在天兴大厦现场进行查勘，发现天兴大厦1号楼7层11、12号内有中泰智慧水务远程监控中心的铭牌，室内已装修，但无人在房内。物业查询情况为：两房均显示王某华于2018年9月14日首次交纳物业费，同日交房。一审法院认为，原告提出的案外人执行异议之诉因本案房产的商用性质，应依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条为基础来进行审查。应具备以下基本条件：1、法院查封前已签订合法有效的买卖合同；2、支付完全部价款或者已按照约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；3、在人民法院查封前已经合法占有该不动产；4、非因买受人原因未办理商品房买卖合同的网签备案手续。本案中的购房款已经支付完毕，房产已由原告占有并使用，新胜置业公司表示未能办理网签登记的原因是因为新胜置业公司的原因。因此本案的核心问题是2018年4月20日薛继昌之妻王某华与新胜置业公司签订认购协议是否可视为合法有效的书面买卖合同？综合本案实际情况，王某华与新胜置业公司就以前债务转为购房款系其真实意思表示，王某华一方在达成购房合意后补交了后续的全部购房款。双方签订的认购协议基本具备商品房买卖合同的必备要素，王某华一方的合同义务已经完成。双方签订的认购协议可视为合法有效的书面买卖合同。综上，一审法院认为，原告王某华就涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，于2021年3月24日作出（2020）陕04民初509号民事判决，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：不得执行西咸新区XX城XX大厦XX号楼XX单元XX层XX、XX号房屋。一审案件受理费10803.3元由被告马某军及马某兵承担。本院二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2018年9月14日，王某华和西安云端物业管理有限公司签订了《天兴大厦物业管理协议》，并向物业公司缴纳了装修垃圾清运费、物业费、电梯使用费等费用。本院认为，本案争议焦点为：王某华对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，王某华系基于其与新胜置业公司之间的商品房买卖，对案涉房屋主张享有足以排除强制执行的民事权益，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中第二十八条系针对一般不动产买受人的物权期待权审查的情形,第二十九条系针对住房消费者物权期待权审查的情形。本案中，案涉房屋为商业用房，王某华并不符合以购买居住房屋为直接目的的商品房消费者的条件，故不适用上述第二十九条的规定,应参照上述第二十八条的规定对本案进行审查。本案中，王某华与新胜置业公司于2018年4月20日就案涉房产签订《认购协议》，该认购协议系双方当事人真实意思表示，新胜置业公司承认已经收到购房款，双方所签认购协议对所购房屋的房号、面积、价款、付款方式等均作出约定，该认购协议可以认定为合法有效的书面房屋买卖合同，王某华与新胜置业公司形成商品房买卖合同关系。已查明的付款情况为：2015年8月12日，薛继昌出借给新胜置业公司15万元，约定借款到期日为2018年2月11日止（30个月），利率为月息一分。该借款到期后，新胜置业公司无力清偿本息，遂与薛继昌商定以新胜置业公司开发的天兴大厦房产抵债。2018年4月20日，薛继昌之妻王某华与新胜置业公司签订认购协议，认购天兴大厦1号楼1单元7层11、12号房产，面积为137.32平方米，单价为5100元，（总房款为700332元）付款方式为分期，约定乙方（王某华）需在2018年12月31日前完成《西咸新区商品房买卖合同》的签订。此后薛继昌按照新胜置业公司指示，将348216元转账给刘某某，新胜置业公司出具348216元收款收据。2018年11月3日，王某华给新胜置业公司付款6万元，2019年1月30日，薛继昌通过其担任法定代表人的中泰水务科技有限公司向新胜置业公司转账11万元。合计付款713216元，以上付款情况足以说明王某华就案涉房屋在人民法院查封之前支付了全部购房款。2018年9月14日，新胜置业公司向王某华交付案涉房屋，王某华当日办理了交房手续并开始装修。同日，王某华和西安云端物业管理有限公司签订了《天兴大厦物业管理协议》，并向物业公司缴纳了装修垃圾清运费、物业费、电梯使用费等费用，可以认定王某华在人民法院查封之前已经合法占有案涉房屋。据陕西省西咸新区XX城XX房XX乡建设据向新胜置业公司出具的《关于咨询沣西新城商品房网签备案相关情况的回复》及新胜置业公司置业出具的说明，案涉房屋未及时办理网签备案登记，系由于西咸新区辖区商品房网签备案职能划分和备案系统进行调整造成，故本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定中“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定，王某华就案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，上诉人马某军、马某兵的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人马某军、马某兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10803元，由上诉人马某军、马某兵负担。本判决为终审判决。   审    判    长      张  工审    判    员      贾文军审    判    员      李  俊 二〇二一年八月十七日    法  官  助  理      鹿元兴书    记    员      周  敏   1