安徽省无为市人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0225民再4号原审原告:叶海燕,女,汉族,1987年6月7日出生,住安徽省无为市。原审原告:夏国君,男,汉族,1985年9月3日出生,住安徽省无为市。原审被告:无为市金达置业集团有限责任公司,住所地:安徽省无为市无城镇状元府邸3幢8室。统一社会信用代码:9134022535517152XD。法定代表人:王春华,执行董事。委托诉讼代理人：李小军，该公司员工。原审原告叶海燕、夏国君与原审被告无为市金达置业集团有限责任公司（下简称金达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院（2020）皖0225民初3991号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2021年4月15日作出（2021）皖0225民监3号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告叶海燕、夏国君，原审被告无为市金达置业集团有限责任公司委托诉讼代理人李小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶海燕、夏国君称，我们在无城状元府邸购买的商品住房，房产证登记面积与合同上的面积不附，相差4个平方左右，且房子存在严重质量问题。同类案件无为县人民法院做了两种不同判决，故申请再审，应当予以改判。金达置业辩称，一、诉争房屋的面积误差应为房产证载明的建筑面积与合同约定的预测建筑面积的误差。(一）将诉争房屋的面积误差理解为房产证载明的建筑面积与合同约定的预测建筑面积误差符合合同约定，符合对该条文的通常理解。《商品房买卖合同》第六条约定：“出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款：2、按建筑面积计算，该商品房毛坯单价为人民币每平方米5617.92元，总金额为496512元。“《商品房买卖合同》第二条约定了诉争房屋预测建筑面积为88.38平方米，因此，合同约定的房屋总价496512元。系由88.38平方米乘以5617.92元/平方米计算而来。3、《商品房买卖合同》第十三条第4款约定：“该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理。4、双方自行约定：以无为市精良房地产测绘队为准，“多退少补”。该条未将面积误差予以明确，因此应结合《商品房买卖合同》前后文来对面积误差进行定义，而《商品房买卖合同》第六条约定的诉争房屋总房款系按预测建筑面积结算，因此将该条约定的面积误差理解为房产证载明的建筑面积与合同约定的预测建筑面积之间的误差，符合对该条文的通常理解。(二）将诉争房屋的面积误差理解为房产证载明的建筑面积与合同约定的预测建筑面积误差，符合一般公众认知水平、符合事理。由于合同约定的诉争房屋总价款系以预测建筑面积结算、单价是在以建筑面积计价基础上作出的定价，因此合同约定的面积误差，按照通常理解，应当指建筑面积误差，而且由于房款总价系按建筑面积结算，将合同约定的面积误差理解为建筑面积误差、也符合一般社会大众的认知。因此《商品房买卖合同》第十三条第4款约定的面积误差应理解为建筑面积误差，符合事理和公众的日常认知。(三）将诉争房屋的面积误差理解为房产证载明的建筑面积与合同约定的预测建筑面积误差，符合合同体系一致性原则。根据现行法律和实践做法，《商品房买卖合同》系我国住建部、工商总局制定的范本，商品房销售大多采取三种计价方式，即按套、按建筑面积、按套内面积销售等计价方式，诉争房屋采取的是按建筑面积计价销售方式，因此按照合同体系一致性原则，《商品房买卖合同》第十三条第4款约定的“多退少补”及该合同涉及的面积在未被明确为建筑面积还是套内建筑面积情况下，应被理解为“按建筑面积多退少补”及“建筑面积”，此符合对合同条款的通常理解。(四）原、被告已以行为就《商品房买卖合同》第十三条第4款约定的“多退少补”是指“建筑面积差异多退少补”达成了共识，双方在合同履行过程中已对面积是指建筑面积误差还是套内建筑面积误差进行了明确，故诉争房屋面积误差应指建筑面积误差。本案中，原告已就房产证载明的建筑面积与合同约定的预测建筑面积误差引起的房款损失问题，向被告主张退还房款，被告也予以了退还，此说明原告认可《商品房买卖合同》第十三条第4款约定的“多退少补”是指“建筑面积差异多退少补”。即使《商品房买卖合同》第十三条第4款约定的“多退少补”对面积误差是指建筑面积误差还是套内建筑面积误差，未能明确，但由于原、被告在履行合同过程中已就面积误差问题进行了处理，被告已退还按建筑面积计算多收的房款，原告也接收了房款，因此原、被告的此行为应视为双方已依据《商品房买卖合同》第十三条第4款约定对面积误差问题进行了处理，原告认可《商品房买卖合同》第十三条第4款约定的“多退少补”是指“建筑面积差异多退少补”，原、被告双方已以行为对面积误差是指建筑面积误差还是套内建筑面积送进行了确认，故诉争房星面积误差应指建筑面积误差。综上,无论是按照合同的体系解释，还是按照普通大众的认知、由于诉争房星房款系按建筑面积计价，且原告已以行为接收了按建筑面积计算的“多退少补”的房款，因此将诉争房屋面积误差理解为建筑面积误差，将《商品房买卖合同》第十三条第4款约定的“多退少补”理解为“建筑面积差异多退少补”、不仅符合我国法律规定对合同条款的通常理解、也符合双方当事人签订合同的真实意思，请求法院依法采纳被告意见。二、原告按照合同约定套内建筑面积与房产证载明的套内建筑面积误差主张面积误差损失，无事实和法律依据。(一）原、被告之间的《商品房买卖合同》并未约定按套内建筑面积误差计算面积误差损失，因此原告主张按套内建筑面积主张面积误差损失，无合同依据。(二）《商品房买卖合同》第十三条第4款的约定，虽未明确面积误差是指建筑面积误差，但通过文意解释、体系解释及原、被告的行为，均可认定该条约定的面积误差就是指建筑面积误差，因此按照通常理解，已能认定该条约定的面积误差就是指建筑面积误差，并无理解上的争议。因此原告以此条约定主张套内建筑面积误差房款损失，与合同约定亦不相符。(三）对《商品房买卖合同》第十三条第4款有关面积误差约定的理解、不能适用我国合同法第四十一条的规定。我国合同法第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应对按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的、应对作出不利于提供格式条款一方的解释。“按照通常理解、《商品发发卖合同》第十三条第4款约定的面积误差已能缺正确理解，其原、被告已以实际行为、即按建筑面积退还房款方式履行了该约定内容，因此该约定内容，并无理解分被、故当然不能适用我国合同法第四十一条中关于格式条款中有关不利解释的规定。(四）原告向被告主张套内建筑面积误差损失，没有法津依据。我国法律关于房屋面积误差引起的房款损失问题，只有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四泰有规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条规定：“出卖人出付使用的不符、合同有内的，按照的实用，合同没有约定或不明确的、按照以下案时处理……”，根据该条内容可知，买房人可向出卖人主张面积误差损失，但要么选择按照建筑面积误差结算、要么按照套内建筑面积误差结算，而不能同时选择两种方式主张面积误差损失。因此，原告主张套内建筑面积误差损失与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条规定不符，也无其他法律依据、原告的诉讼请求于法无报，应被判决驳回。(五）建筑面积=套内建筑面积+公摊面积，建筑面积包含了套内建筑面积，因此，若原告既可主张建筑面积误差损失，也可主张套内建筑面积误差损失，将导致重复计算面积误差损失，本案诉争房星合同已经约定了按建筑面积误差结算于原款损失；因此原告的面积误差损失问题已经进行了处理，原告现再以套内建筑面积误差主张损失，系重复计算己方损失，无事实依据。(六）诉争房屋按照原，被告双方的合同，系按建筑面积计价的，因此合同中有关面积引起的价款问题应围绕建筑面积计算，《商品房买卖合同》第十三条第4款约定的“多退少补“是指在单价确定基础上，如有面积差异，则多退少补。但《商品房买卖合同》中约定的单价仅有建筑面积单价，并且未约定套内面积单价，因此从此角度，将《商品房买卖合同》第十三条第4款约定的“多退少补”理解为“建筑面积多退少补”更符合该条约定本意。三、原告的诉讼请求应予以判决驳回。首先，不知原告起诉要求诉争房屋的面积误差单价是如何确定的，希望明确一下。其次，原告已在领房时领取了按建筑面积计算的面积误差引起的房款损失，其现起诉按套内建筑面积主张面积误差引起的房款损失，属于重复要求面积误差损失，也与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》规定不符，于法无据，请求法院判决驳回原告的诉请。原、被告之间的商品房买卖合同已约定了建筑面积误差问题的处理，未约定套内建筑面积误差问题，符合我国法律规定，因为出卖人和买房人只能选择其中一种面积误差问题，否则将构成重复计算面积误差损失。综上，被告认为原告的起诉无事实和法律依据，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。叶海燕、夏国君向本院起诉请求：1.请求判决被告立即返还原告房屋面积差价款22520元；2.判决被告承担本案诉讼费用。本院原审认为，双方签订《商品房买卖合同》和补充协议经双方协商一致、是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应当合法有效，本院予以确认，对各方当事人均具有法律效为：双方在合同和补充协议中约定预测建筑面积88.38平方米，其中套内面积72.76平方米，分摊面积15.62平方米，合同单价为每平方米5617.92元，房屋总价款为496512元，面积差异处理方式以无为县房产测绘机构测绘为准，按实际测绘面积结算房款，按合同签订实际成交单价，多退少补。现案涉房屋实际测绘建筑面积为88.66平方米、相差0.28平方米，其中套内面积69.7平方米、相差3.06平方米，分摊面积18.96平方米，相差3.34平方米。2019年8月19日，原告也以每平方米5617.92元单价向被告补交了0.28平方米房屋差价款1537元，据此可以认定双方是按实际建筑面积进行了结算，符合双方在补充协议中的约定。按《商品房销售管理办法》的相关规定，商品房销售面积计价的方式有两种，即按套内面积或按建筑面积计价，现原告已选择按建筑面积进行了结算后再选择以套内面积计价方式要求被告赔偿套内面积误差损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。本院原审判决：驳回原告叶海燕、夏国君的诉讼请求。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：状元府邸楼盘系由金达公司开发并销售。2017年7月3日，叶海燕、夏国君与金达公司签订《商品房买卖合同》，约定由叶海燕、夏国君购买状元府邸小区6#楼2单元705室房屋一套，该商品房预测建筑面积共88.38平方米，其中套内建筑面积共72.76平方米，公摊建筑面积15.62平方米。合同第六条计价方式与价款约定：按照建筑面积计算，每平方米5617.62元，总价款为496512元。合同第十三条面积差异处理约定：实测面积与预测面积发生误差的，双方同意以无为县精良房地产测绘队为准，多退少补。2019年8月23日，原告领取房产证时，发现案涉房屋建筑面积为88.66平方米，其中套内面积69.7平方米，相差3.06平方米。为此两原告补交金达公司房款1537元。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、收据、汇款单、不动产权证书、庭审笔录等在卷佐证，本院予以确认。原审采信证据与认定事实正确，但判决结果有误。本院再审认为，《商品房销售管理办法》第十八条的规定，“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和公摊面积组成，买受人按照法律、法规的规定对套内建筑面积和公摊面积均享有权利，承担责任。商品房销售按面积计价有两种方式，即按套内面积计价或按建筑面积计价。套内面积与公摊面积一同构成销售建筑面积，公摊面积与套内面积共同构成处分权益的内容而随套内面积进行物权流转，并与套内面积一样具有保障用益的功用。本案中，双方约定按照建筑面积计算，每平方米5617.92元，总价款为496512元。无论是按建筑面积计价还是按套内建筑面积计价，商品房的总价款应是不变的。故按“总房价÷套内面积”方式计算，案涉房屋按套内建筑面积计价，单价应为每平方米6823.96元（496512÷72.76)。公摊面积是建筑面积的一部分，因此公摊面积增加部分以双方合同约定的建筑面积单价每平方米5617.92元作为公摊面积的计价标准符合本案实际。因此，按照双方合同中“多退少补”的约定，金达公司应向叶海燕、夏国君返还房屋套内建筑面积减少而多收的房价款20881.31元（6823.96×3.06),叶海燕、夏国君亦应补交公摊面积增大部分的房款19004.6元（5617.62×3.34)。本院再审认为，金达公司未按合同约定向叶海燕、夏国君交付了套内建筑面积和公摊面积均与合同约定不一致的商品房，显属违约，金达公司依法应当承担相应的违约责任。双方在合同中约定以建筑面积作为计价方式，并未约定以建筑面积作为面积差异的结算依据，故金达公司主张应以建筑面积核算房款，没有事实依据，且对购房人显属不公。原审判决有误，应当依法改正。依据上述核算，两项相抵，金达公司应退还叶海燕、夏国君多支付的购房款1876.71元，再加上叶海燕、夏国君补交金达公司的房款1537元，故金达公司共应退还叶海燕、夏国君多支付的购房款3413.71元。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：撤销本院（2020）皖0225民初3991号民事判决；二、原审被告无为市金达置业集团有限责任公司于本判决生效后十日内给付原审原告叶海燕、夏国君面积误差房价款3413.71元；三、驳回原审原告叶海燕、夏国君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费324元，减半收取162元，原审原告叶海燕、夏国君负担137元,原审被告无为市金达置业集团有限责任公司负担25元。（上述款项可汇入中国邮政储蓄银行股份有限公司无为县支行，账号：10×××99，开户单位：无为市人民法院）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判长 吴 泱审判员 刘 杰审判员 蒋昕馨二〇二一年八月十一日书记员 周晨晨附件：本判决引用的法律及司法解释一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。二、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。