广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0114民初9291号原告：蔡志锋，男，1971年9月1日出生，汉族，住广州市花都区。被告：吕勇，男，1968年11月4日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：冯华标，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆玉仪，广东古谷律师事务所实习人员。原告蔡志锋与被告吕勇委托合同纠纷一案，本院于2021年4月29日立案后，依法适用小额诉讼程序于2021年6月17日公开开庭进行了审理。原告蔡志锋，被告吕勇的委托诉讼代理人冯华标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡志锋向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付原告所有的广州市花都区新华街公益大道27号首层131的租金9207元(2020年1月到2021年2月才支付3个月的租金，尚欠11个月的租金11*837=9207元)；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告通过合法途径购买了位于广州市花都区新华街公益大道27号首层131（面积14.69平方米），并于2011年3月11日依法取得了该商铺的房产权证（粤房地权证穗花字第××号），成为该门面的所有权人。早期东林公司逐个和各产权业主签约租赁了整个百业广场内销，东林公司负责人跑路后由刘祥君和欧阳旭为首的业主牵头成立“业代”来收取商户的租金和给业主发放租金，由于财务不透明和贪污嫌疑被吕勇为首的业主推翻，但吕勇的后期行为也是由于财务不透明和不发放租金，造成大部份的业主去居委街道投诉和冲击商场。原告是和东林公司签了2年的合约，可早已过期，之后没有委托过任何人，原告于2020年起诉收铺，但法院判原告蔡志锋败诉的理由是原告事实上接受了被告吕勇的租金[（2020）粤0114民初6017号判决]；可是现在被告从2020年1月到2021年2月才支付3个月的租金，尚欠11个月的租金（11*837=9207元）。据此，起诉至法院，请求法院支持原告的诉请，以维护原告的合法权益。吕勇辩称，原告的起诉主张没有任何事实与法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求，具体答辩意见如下：1.被告作为业主代表为百业广场首层内铺广大业主统一管理商铺租赁事宜。百业广场首层内铺约有100多个商铺，分属约80多个不同的业主；每个商铺没有独立间隔，面积只有几平方米至十几平方米。这些商铺性质决定商铺极难独立出租经营。约2010年，广州东林投资有限公司（以下简称东林公司）向全体业主承租全部商铺以便整体出租经营。但是，约2014年，东林公司经营不善、卷款逃匿，导致上述商铺的出租经营处于极其混乱状态，各业主的利益严重受损。广大业主为自救，几经协商，推选了几名业主作为代表，由业主代表负责统一管理全部商铺的出租签约、收取租金、分配租金等租赁事宜，业主代表根据租赁收支及各业主购买商铺价值情况，向广大业主发放租金盈余。这种将全部商铺统筹出租、业主利益集体捆绑，让每一位业主较为公平合理地分享租金收益的模式，维护了广大业主的利益，也得到了广大业主的支持。2018年11月，业主代表进行换届交接，包括被告在内的5名业主成为第二届业主代表，也得到了广大业主的认可。业主代表的工作非常繁琐、艰辛，有时还吃力不讨好，受到一时误解或心怀私利的极小一部分业主的质疑、刁难，部分业主代表难以忍受陆续退出，只剩下被告在内的两位业主代表独力支撑。两位业主代表为广大业主的利益，努力招租、处理各种租赁琐碎事务、统计收支及租金发放金额、编制报表和报告，并将租金分配收益逐一转账至几十名业主银行账户，定期在业主群中报告公示各种重大信息，回应业主关切，可谓尽心尽力，理应得到广大业主的理解与尊重。第二届业主代表使广大业主对商铺租赁事宜享有充分的知情权、意见表达权，激发了大家的积极性，还发现第一届业主代表租金多发的问题并及时公布、纠正，为广大业主挽回每年超过十多万元的损失，比第一届业主代表工作成绩有明显提升。因此，被告的业主代表身份及工作仍应得到认可和尊重。2.原告向被告主张租金毫无依据。首先，被告并非涉案商铺的承租使用人，也没有侵占商铺租金，被告没有支付租金或使用费给原告的义务。被告作为业主代表，仅代表广大业主统筹全部商铺的租赁事宜，代为签订租赁合同、为共同利益支出合理开支、收取租金、向广大业主分配租金盈余等相关事宜。其次，如上述，将全部商铺统筹出租、业主利益集体捆绑，让每一位业主较为公平合理地分享租金收益的模式，是广大业主协商后达成的共识。而且，从2014年底第一届业主成立至今长达7年之久，均采取该模式向广大业主计发租金收益，广大业主也无提出异议。采取该模式，意味着单个业主不能独立收取其商铺产生的租金收益，而是全部商铺租金统筹起来并扣除合理的费用支出后，根据各业主购买商铺的价值比例分发给各业主，符合商铺现实状况。再者，采取上述模式发放给各业主的租金并非一成不变，而是需要根据商铺收支情况，遵守收支平衡、量入为出原则。近两年，受到游乐场无法继续经营、新冠疫情影响、部分租户欠租、短期临时出租、真功夫租赁场地独立、部分业主逼走租户等因素，导致整体商铺面积出租率持续下降（2019年7月不足65%，2020年6月、9月、12月分别约为36.5%、31.6%、29.4%，2021年4月约为28.1%）、租金收入减少，分配给各业主的租金从早期每月发放7折至后期每月发放5折、近期累计多月发放5折。这种租金分配计发方式的变化，系根据租赁收支的现实客观状况适时作出，并非被告过错造成，而且公平公正地适用于广大业主，并非仅针对原告个人。商铺租金收入减少预警及原因、计发方式等事项，业主代表均已在业主群中予以详细报告说明，也得到了广大业主的理解。业主代表终代表业主与第三方签订了整体承包租赁的合同，根据该合同，各业主能分配的租金收益将有较大好转。因此，原告单独要求按其方式收取租金收益，理应不得到法院支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：案涉商铺位于广州市花都区新华街公益大道27号首层131号，套内建筑面积10.21㎡，权属属于蔡志锋与其配偶刘冬梅。2020年4月15日，蔡志锋起诉吕勇、邓永财、柯清流排除妨碍纠纷一案，蔡志锋诉请：1.吕勇、邓永财、柯清流立即从原告所有的广州市花都区新华街公益大道27号首层131搬出;2.吕勇、邓永财、柯清流赔偿由于其强行占用原告门面给原告造成的损失38194元（14.69平×200元/平/月×13个月=38194元，暂计从2019年1月至2020年1月，由于疫情拖到现在才起诉），最终时间以吕勇、邓永财、柯清流完全搬出为准；3.本案诉讼费用由吕勇、邓永财、柯清流承担。本院于2020年8月10日作出（2020）粤0114民初6017号民事判决书（以下简称6017号判决），该案庭审中，原告陈述：2019年1月前，也是由原业主代表欧阳旭、刘祥君向其支付租金。6017号判决查明：2019年7月1日，被告吕勇作为出租方（甲方）与被告邓永财作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》，由被告邓永财承租广州市花都区公益路27号百业文化商业中心首层商铺A30号。同时，被告吕勇作为出租方（甲方）与被告柯清流作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》，由被告柯清流承租广州市花都区公益路27号百业文化商业中心首层商铺A29号。原、被告确认原告的商铺完全包含在上述A29、A30号内，由被告邓永财、柯清流在使用。6017号判决认定：“……涉案商铺所在物业一直使用整体委托业主代表进行出租的方式进行运营，……原告确实曾收取之前的业主代表欧阳旭等人及本案被告吕勇向其支付的租金，……说明原告事实上接受了被告吕勇的委托出租行为。被告邓永财、柯清流基于被告吕勇的委托行为与其签订合同承租包括涉案商铺在内的场地，目前并未拖欠租金的行为，属于善意使用人。……”6017号判决：驳回原告蔡志锋的全部诉讼请求。吕勇提交《百业广场名城店2018年业主代表换届选举结果公布》、《百业广场一楼内铺第一、二届业主代表交接声明》，拟证明2018年8月31日，百业广场进行业主代表换届选举，经全体业主的投票选举，吕勇担任新一届业主代表，有权统一管理商户商铺。吕勇提交业主微信群聊天记录、银行转账明细，拟证明案涉场地已整体出租，租赁事宜公开透明，业主有充分的知情权，案涉场地租金的支付方式是按照《委托书》的计算方式及《租金发放异常说明》计算的，因为有的商铺是空置的，租金是平摊后给业主的。2021年4月12日，出租人吕勇、曾燕清与承租人柯清流签订《百业广场一楼商铺租赁合同（业代版）》，案涉百业内铺90间铺位整体出租给柯清流。双方于2021年5月10日签订《百业2021年4月份交接说明》，办理交接手续。2020年1月向原告转账租金837元，2020年3月向原告转账837元，2020年6月向原告转账租金837元，2020年12月向原告转账租金837元。庭审中，被告称：租金于2020年1月发放一次，2020年2-5月发放一次，2020年6-11月发放一次。2020年12月-2021年5月的数据有公开，有在群里说明未发放的原因，是待诉讼案件结束后统一发放。关于租金发放模式，被告称：模式是将所有的店铺统筹安排出租与分配。按照6017号判决书中的公式进行计算。原来接手的时候比较稳定，就依据早期东林公司与业主的约定算出第三年的租金标准，在第三年的租金标准上打七折，后来按5折发，后来几个月混在一起发。是大家一直以来的处理方式。原来是每个月7折，现在5折等情况是因为收支情况定。原告称：认同被告的提出的租金发放方式。另查明，案涉百业广场物业的业主林参军、尹一龙、刘少芳于2021年5月10日分别起诉吕勇、曾燕清至本院，案由为房屋租赁合同纠纷，案号分别为（2021）粤0114民初10468号、（2021）粤0114民初10503号、（2021）粤0114民初10505号，该三案目前均在审理中。本院认为，本案案由为委托合同纠纷，蔡志锋委托吕勇代为收取包括蔡志锋所有的案涉商铺在内的百业广场一楼物业的租金并进行统一管理和分配。现蔡志锋要求吕勇向其发放吕勇代为收取的2020年1月-2021年2月期间的欠付租金9207元。吕勇抗辩案涉商铺所在百业广场一楼物业是统筹安排出租与分配，吕勇已按照公示的方式向蔡志锋发放了2020年1月-2021年2月期间的租金，不存在欠付租金。对此，本院认为，本案中，涉案商铺所在百业广场一楼物业一直使用整体委托业主代表进行出租的方式进行运营，蔡志锋主张的2020年1月-2021年2月期间的租金，吕勇已于2020年1月发放一次，2020年2-5月发放一次，2020年6-11月发放一次，2020年12月-2021年5月期间的租金待诉讼案件结束后统一发放。上述租金发放方式均已通过业主微信群进行公示，蔡志锋并未提出书面异议。现吕勇已将委托收取的租金于2020年1月、3月、6月、12月分四次分别向蔡志锋转账租金837元，并未违反上述业已公示过的租金发放方式。结合同为案涉百业广场一楼物业业主的林参军、尹一龙、刘少芳于2021年5月10日分别起诉吕勇、曾燕清至本院的情况，吕勇未向蔡志锋发放2020年12月-2021年5月期间的租金具有事实和法律依据。综上，蔡志锋的诉请理据不足，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告蔡志锋的全部诉讼请求。案件受理费25元，由原告蔡志锋负担。本判决为终审判决。审判员  刘俊武二〇二一年八月二十三日书记员  高英豪罗奕晴