湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终1448号上诉人（原审原告）：湖南保利物业管理有限公司。法定代表人：彭景，该公司董事长。委托诉讼代理人：王嘉英，该公司法务。委托诉讼代理人：陈洁，该公司客服经理。被上诉人（原审被告）：刘奕奕，女，1976年5月5日出生，汉族。委托诉讼代理人：周义，湖南星河律师事务所律师。委托诉讼代理人：李御兰，湖南星河律师事务所律师。原审被告：段一中，男，1972年1月22日出生，汉族。上诉人湖南保利物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）因与被上诉人刘奕奕及原审被告段一中物业服务合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2021）湘1003民初400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，不开庭对本案进行了审理。上诉人保利物业公司的委托诉讼代理人王嘉英、陈洁，被上诉人刘奕奕的委托诉讼代理人李御兰到庭参加了本院组织的调查询问。原审被告段一中经本院传票传唤，没有参加调查询问。本案现已审理终结。保利物业公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持保利物业公司一审的全部诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用由刘奕奕承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1.2017年1月15日，段一中是向郴州市乾嘉盛房地产有限公司出具《增减权益人申请书》，以个人家庭为由申请更名为刘奕奕，而非向保利物业公司出具该申请书。2.2017年3月29日，刘奕奕通过以个人家庭为由申请合同变更签订的商品房买卖合同与段一中签订的商品房买卖合同的编号是相同的，刘奕奕并不是自2017年3月29日购买案涉房屋，是段一中将合同权利义务概括转让给了刘奕奕，刘奕奕应当履行合同全部的债务，享有合同全部的债权，即刘奕奕认可2015年8月30日收房。且段一中在认购、签订购房合同时，是刘奕奕支付房款。结合2017年合同更名是因为段一中征信不良、对外负巨额债务、两人多次离婚复婚的婚姻状况，可认定段一中与刘奕奕存在假离婚、转移财产、逃避执行的行为，实际上刘奕奕自2013年10月26日支付定金之时就是合同的实际履行人和真实权利义务人。二、原审法院适用法律及合同条文错误。1.郴州市乾嘉盛房地产有限公司已于2015年8月20日向业主邮寄了《交楼通知书》，告知业主2015年8月30日交付案涉房屋，后又于2015年8月26日在《郴州日报》上公告涉案房屋将于2015年8月30日至2015年8月31日进行集中交付，故本案不存在实际交付时间早于交付使用通知书约定时间的情形，不能适用前期物业服务合同中第十二条括号中写明的情形。2.段一中未提供证据证明涉案房屋由于郴州市乾嘉盛房地产有限公司原因存在安全隐患无法按期收房，所以涉案房屋没有在2015年8月30日收房的原因在于段一中，故物业费起算的时间应当是交房通知书写明的交付日期2015年8月30日。3.刘奕奕在与物业管家的微信聊天中多次认可从2015年9月1日起为其计算欠付的物业费，且2020年12月24日向保利物业公司转账38989.35元物业费时未指定履行的债务，也未对发票上备注的缴费期限提出书面异议，依据《中华人民共和国民法典》第560条的规定，刘奕奕已支付的物业费是2015年9月1日至2018年12月20日的物业费，刘奕奕仍欠付2018年12月21日至2020年12月31日的物业费23411.45元。综上所述，原审法院认定事实错误，适用法律及合同条文错误，望支持保利物业公司的上诉请求。刘奕奕辩称，一、保利物业公司主张物业费从2015年9月1日起算，刘奕奕承继了段一中的全部合同权利义务，无事实和法律依据，不应支持。1.刘奕奕与开发商签订买卖合同的时间是2017年3月29日，自该日才成为涉案房产的权益人，在该日前也不与段一中共有涉案房屋。2.商品房买卖合同虽约定郴州市乾嘉盛房地产有限公司应在2015年8月30日前交房，但双方在合同签订前保利物业公司未将案涉房屋实际交付给刘奕奕，前期物业合同亦未明确约定刘奕奕需承担2017年3月29日之前的物业费。3.刘奕奕未承继段一中的全部合同权利义务，根据承继的相关法律规定，本案两份合同的主体不同，不符合法定承继的情形，双方也没有明确约定刘奕奕代段一中履行缴纳物业费。二、刘奕奕自与开发商签订商品房买卖合同后，刘奕奕未收到开发商的书面交房通知书，在该情况下刘奕奕多次找保利物业公司申请收房，保利物业公司都怠于履行办理收房手续的业务，导致刘奕奕至今未收房，无法收房的责任在保利物业公司。刘奕奕在2020年12月24日预缴了交房之后38989.35元物业费，但保利物业公司现仍未办理交接手续。依据相关法律及刘奕奕与开发商签订的补充协议，开发商依程序书面正式通知刘奕奕收房并办理好收房相关手续后，保利物业公司才能向刘奕奕主张物业费。综上，保利物业公司的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回保利物业公司的全部上诉请求。段一中未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。保利物业公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令刘奕奕、段一中支付物业管理服务费62430.80元（自2015年9月1日计算至2020年12月31日)；2.请求法院判令刘奕奕、段一中支付逾期交纳物业管理服务费的违约金18729.24元（暂时计算至2020年12月31日，因协议约定标准过高，保利物业公司酌情减少，按应支付物业管理费的30%进行主张）；3.请求判令刘奕奕、段一中承担本案的所有诉讼费用。庭审过程中，保利物业公司将诉讼请求第1、2项变更为：1.请求法院判令刘奕奕支付物业管理服务费23441.45元（自2018年12月21日计算至2020年12月31日)；2.请求法院判令刘奕奕支付逾期交纳物业管理服务费违约金7032.44元。一审法院认定事实：2014年3月8日，郴州市乾嘉盛房地产有限公司与段一中签订《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20130378101），段一中购买了郴州市乾嘉盛房地产有限公司开发建设的苏仙林语**栋***号房，该房屋为别墅，房屋实测面积为267.42平方米。2017年1月15日，段一中向保利物业公司出具增减权益人申请书，以个人家庭为由申请更名为刘奕奕。2017年3月29日，郴州市乾嘉盛房地产有限公司与刘奕奕签订《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20130378101），由刘奕奕购买郴州市乾嘉盛房地产有限公司开发建设的苏仙林语**栋***号房，该房屋为别墅，房屋实测面积为267.42平方米。商品房买卖合同的附件四为《保利·苏仙林语前期物业服务合同》，该合同甲方为郴州市乾嘉盛房地产有限公司，乙方为湖南保利物业管理有限公司，合同共包括合同总则、第一章物业管理区域概况、第二章物业服务内容、第三章物业服务质量标准、第四章合同效力、第五章物业服务费用、第六章双方权利与义务、第七章违约责任、第八章物业管理用房、第九章其他事项、第十章附则。其中第一章第一条约定物业名称为保利·苏仙林语，物业类型为商住小区，坐落于郴州市，建筑总栋数66栋，楼层**-***层。第五章第九条约定本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为高层住宅2元／月．平方米（暂定）；别墅3.6元／月．平方米（暂定）；商铺4.75元／月．平方米（暂定），项目物业服务费标准的确定，最终以物价和房地产部门备案登记的批复为准。第十二条约定业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳……。第十五条约定了物业服务费的交费周期：首次交纳物业服务费应按年交纳；之后在前期物业服务期间，业主应按每半年交纳物业服务费，交纳周期为半年最后一个月的15日前进行预交下半年的物业服务费，如逾期交纳物业服务费则视为违约行为，应按每逾期一日按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。另查明，段一中与刘奕奕原系夫妻关系，双方于2009年5月12日离婚，2017年2月14日复婚，2017年2月15日离婚。还查明，刘奕奕于2020年12月24日向保利物业公司交纳物业服务费38989.35元。一审法院认为，刘奕奕与郴州市乾嘉盛房地产有限公司签订的《保利·苏仙林语前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，对刘奕奕具有约束力。本案争议的焦点为案涉物业服务费交纳的具体起算时间。保利物业公司认为刘奕奕承受了段一中的全部合同权利义务，应从2015年9月1日起开始计算物业服务费。一审法院认为，前期物业服务合同约定业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费），本案刘奕奕与郴州市乾嘉盛房地产有限公司签订的《郴州市商品房买卖合同》、《保利·苏仙林语前期物业服务合同》时间均为2017年3月29日，刘奕奕与段一中已离异，商品房买卖合同虽约定出卖人郴州市乾嘉盛房地产有限公司应当在2015年8月30日前交房，但双方在合同签订前保利物业公司并未将案涉房屋实际交付给刘奕奕，前期物业合同亦未明确约定刘奕奕需承担2017年3月29日之前的物业服务费，故保利物业公司主张物业服务费应从2015年9月1日起计算无合同和法律依据，不予支持。案涉房屋系现房，刘奕奕在签订前期物业合同时对物业费的交纳是明知的，且刘奕奕亦于2020年12月24日按90%向保利物业公司实际履行了2017年3月29日至2020年12月31日期间的物业费38989元，故刘奕奕以房屋未实际收房不应当承担物业服务费的辩解理由不予支持，综上，本案物业费的交房时间应从2017年3月29日起算，案涉房屋系空置房，酌情按合同约定的物业服务费的90%确定刘奕奕应交纳的物业管理费，刘奕奕应当向保利物业公司交纳的物业费为38989元（2017年3月29日计算至2020年12月31日，267.42平方米×3.6元/平方×45个月×90%=38989元），刘奕奕已经交纳了物业费38989元，故对保利物业公司诉请刘奕奕支付2018年12月21日计算至2020年12月31日的物业服务费及违约金均不予支持，应予以驳回。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：“驳回原告湖南保利物业管理有限公司的诉讼请求。本案案件受理费1829元，减半收取计914.50元，由原告湖南保利物业管理有限公司负担”。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实中“2017年1月15日，段一中向保利物业公司出具增减权益人申请书，以个人家庭为由申请更名为刘奕奕。”应为“2017年1月15日，段一中向郴州市乾嘉盛房地产有限公司出具增减权益人申请书，以个人家庭为由申请更名为刘奕奕。”，本院对一审查明的其他事实予以确认。另一审审理过程中，保利物业公司已申请撤回对段一中的起诉。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据原卷材料、询问情况以及双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：刘奕奕是否应当承担2017年3月29日签订合同之前案涉房产的物业服务费。保利物业公司上诉认为刘奕奕概括承受了段一中的全部合同权利义务，因此应从约定收房之日起交纳物业服务费。根据本案查明的事实，段一中与刘奕奕原系夫妻关系，双方于2009年5月12日离婚，2017年2月14日复婚，2017年2月15日离婚。2014年3月8日，段一中购买了案涉房屋。2017年1月15日，段一中向郴州市乾嘉盛房地产有限公司出具增减权益人申请书，以个人家庭为由申请更名为刘奕奕。2017年3月29日，刘奕奕与郴州市乾嘉盛房地产有限公司签订了《郴州市商品房买卖合同》，此时刘奕奕才成为案涉房屋的购买人，才依约履行合同相应的义务。在此之前，郴州市乾嘉盛房地产有限公司或保利物业公司并未将案涉房屋实际交付给刘奕奕，刘奕奕未享有该案涉房屋的权益，保利物业公司并未给刘奕奕提供物业服务，前期物业合同亦未明确约定刘奕奕需承担2017年3月29日之前的物业服务费，段一中与刘奕奕之间也并未约定2017年3月29日之前的物业费由刘奕奕交纳。根据合同相对性原理，保利物业公司若认为案涉房屋未交纳2017年3月29日之前的物业服务费，可向相应的义务人主张相关权利，无权向刘奕奕主张权利，因此对保利物业公司关于刘奕奕概括承受了段一中的全部合同权利义务、应从约定收房之日起交纳物业服务费的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，保利物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费561.85元，由湖南保利物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖志刚审 判 员 李惠铭审 判 员 邓 群二〇二一年八月二十三日法官助理 徐 艺书 记 员 谢 意附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。