上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0109民初6265号原告：王志星，男，1957年12月21日出生，汉族，住上海市。原告：濮惠萍，女，1958年2月25日出生，汉族，住上海市。上列两原告的共同委托诉讼代理人：王佳乐(系王志星、濮惠萍之子)，男，住上海市。上列两原告的共同委托诉讼代理人：张峻，上海段和段律师事务所律师。被告：沈熙琳，男，1984年9月29日出生，汉族，住上海市。被告：薛晶，女，1984年9月24日出生，汉族，住上海市。第三人：浙商银行股份有限公司上海分行，营业场所上海市威海路XXX号一、二、三、十三、二十四楼。负责人：周向军。委托诉讼代理人：张晓莉，女，该行员工。委托诉讼代理人：刘晶，女，该行员工。第三人：中国农业银行股份有限公司上海虹口支行，营业场所上海市吴淞路XXX号XXX-XXX层。负责人：陆晓云。委托诉讼代理人：毛莹玉，女，该行员工。委托诉讼代理人：张静，女，该行员工。原告王志星、濮惠萍与被告沈熙琳、薛晶、第三人浙商银行股份有限公司上海分行(以下简称浙商银行上海分行)、中国农业银行股份有限公司上海虹口支行(以下简称农业银行虹口支行)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月7日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告王志星，原告王志星、濮惠萍的共同委托诉讼代理人张峻，被告沈熙琳、薛晶，第三人浙商银行上海分行的委托诉讼代理人张晓莉，农业银行虹口支行的委托诉讼代理人毛莹玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王志星、濮惠萍向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告配合两原告办理上海市虹口区XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户手续，将房屋变更登记至两原告名下；2、请求判令两被告承担违约责任，以385万元为本金按同期银行的LPR为利息，自2021年2月1日起算至系争房屋过户之日止。事实和理由：2020年11月12日，王志星、濮惠萍与沈熙琳、薛晶签订了《上海市房地产买卖合同》,约定沈熙琳、薛晶将其共同共有的系争房屋出售给王志星、濮惠萍，由王志星、濮惠萍支付购房款350万元。该合同补充条款(一)第六条第6款约定违约金为总房款的20%。同日双方签订《补充协议》，约定王志星、濮惠萍于2021年1月31日前办理产权过户，当日应支付沈熙琳、薛晶75万元，故买卖房屋实际成交价格共计425万元。现王志星、濮惠萍已向沈熙琳、薛晶支付购房款385万元，因沈熙琳、薛晶未归还银行抵押贷款,造成房屋不能过户。王志星、濮惠萍认为根据现法律规定，无需抵押权人同意即可办理房屋过户手续，因沈熙琳、薛晶不配合办理过户手续，故诉至法院要求判如诉请。沈熙琳、薛晶辩称，我方确实有错，因为目前房屋涉及到银行贷款，我方也想积极配合原告办理变更登记，但目前我方确实没有钱。浙商银行上海分行述称，系争房屋我方有抵押权，抵押本金为180万元，一笔1,568,000元起息日2020年9月17日，还有一笔232,000元起息日2020年10月10日，都是按月付息到期还本的方式，两笔加在一起被告每月应支付利息12,000元左右，被告在2021年5月20日之前的付息都完成了，2021年5月21日起至2021年6月24日的利息未付。该贷款2023年9月11日到期，到期时还需还本金180万元。在利息和本金未还清前，我方不同意该房屋变更登记。如需提前归还要提前预约，确定还款的具体日期，再计算本息，本息还清5个工作日可以出具抵押涤除证明。逾期利息是按合同执行利率上浮50%，底数是该期应付未付的利息，计至其归还日为止。农业银行虹口支行述称，原被告如要过户需要涤除所有的贷款和欠息。目前被告在我方贷款的本金为100万元，剩余的本金为863,405.3元，借款日期为2018年7月2日至2033年7月1日，还款方式为每月按等额本息，每月还款额7,800元左右，至2021年6月24日，这期未结清的本金为5,551.04元，未结清的正常息为3,412.99元，未结清的罚息为0.7元，未结清的复利为14.26元，截至2021年6月24日，2021年5月和6月账单都未结清。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年10月11日，王志星、濮惠萍与沈熙琳、薛晶签订《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》，约定沈熙琳、薛晶将其共同共有的系争房屋出售给王志星、濮惠萍。2020年11月12日，王志星、濮惠萍(买受人、乙方)与沈熙琳、薛晶(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，约定系争房屋实际成交价格为425万元；甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定及时全面履行自己的义务(包括但不限于支付房价款、办理不动产转移过户手续、办理房屋交接、签约相关文件等交易相关义务),则每逾期一日,违约方应按本合同约定总房款的万分之三向守约方支付违约金,直至违约方实际履行之日止;甲方应于收到乙方约定第三笔款项后前往抵押权人(浙商银行上海分行)处办理抵押权解除,且于取得注销资料后3日内办理抵押登记注销手续。甲方应于收到乙方按约定的第四笔款项后前往抵押权人(农业银行虹口支行)处办理抵押权解除,且于取得注销资料后3日内办理抵押登记注销手续;甲、乙双方确认,在2021年1月31日之前,甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2020年10月11日，王志星、濮惠萍向沈熙琳、薛晶支付了10万元定金，该笔定金转为第一笔购房款，2020年10月18日，王志星、濮惠萍向沈熙琳、薛晶支付了第二笔购房款80万元，2020年11月11日支付了第三笔购房款150万元，2020年12月3日支付了第四笔购房款105万元。沈熙琳、薛晶未如约办理系争房屋的银行抵押权解除。之后王志星、濮惠萍分别于2021年3月4日、12日、22日再向沈熙琳、薛晶支付了购房款20万元、10万元、10万元，共计已支付购房款385万元。2021年4月11日，沈熙琳、薛晶将系争房屋交付给王志星、濮惠萍使用。截至2021年6月24日，沈熙琳、薛晶仍未能办理系争房屋的银行抵押权解除。另查明，沈熙琳、薛晶为系争房屋权利人，农业银行虹口支行经核准于2018年6月20日登记为系争房屋抵押权人，浙商银行上海分行经核准于2020年9月25日登记为系争房屋抵押权人。截至2021年6月24日，沈熙琳、薛晶欠农业银行虹口支行本金863,405.3元，欠浙商银行上海分行本金1,800,000元。审理中，王志星、濮惠萍表示，就系争房屋上设立抵押权的两笔债务，愿在沈熙琳、薛晶无力归还的情况下代为清偿，相关法律风险自行承担。本院另查明，2021年7月，王志星代沈熙琳、薛晶向银行还款，清除了系争房屋上的抵押，其中浙商银行上海分行为两笔，一笔本金1,568,000元及利息(包括逾期利息)12,376.2元，一笔本金23,2000元及利息(包括逾期利息)1,831.17元；农业银行虹口支行为三笔，分别为2021年5月未足额还款的欠款1,194.79元，2021年6月应还的金额7,796.23元，以及其余本金859,665.29元全部提前还款；共计代沈熙琳、薛晶还款2,682,863.68元。沈熙琳、薛晶认可上述还款，确认扣除购房款尾款400,000元，需向王志星、濮惠萍归还代偿款2,282,863.68元。薛晶向法院表示，愿意承担王志星、濮惠萍垫付的超过房款的款项(2,282,863.68元)，因沈熙琳名下另一套广粤路的房产贷款罚息仍在不断增加，要求尽快判决偿还原告垫付款项，减少双方损失，并表示此笔债务系夫妻共同债务，应判决沈熙琳共同承担，请求不要另案诉讼，在本案中一并判决。王志星、濮惠萍亦向法院表示，要求沈熙琳、薛晶归还为银行垫付款2,282,863.68元，并要求在本案中一并处理。审理中，根据王志星、濮惠萍的申请，本院依法裁定冻结沈熙琳、薛晶名下的银行存款4,550,000元或查封、扣押其相应价值的其他财产。本院认为，王志星、濮惠萍与沈熙琳、薛晶签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，均应恪守并履行。合同约定过户期限为2021年1月31日之前，沈熙琳、薛晶应配合办理系争房屋的过户手续，但因其未如约办理抵押权解除，致使系争房屋无法办理过户，明显构成违约，王志星、濮惠萍主张的违约金数额未超过合同约定，本院予以支持。现因系争房屋上的抵押权均已注销，王志星、濮惠萍主张办理系争房屋过户本院亦予以支持。王志星、濮惠萍代沈熙琳、薛晶还清银行欠款，则银行对沈熙琳、薛晶的债权转让给了王志星、濮惠萍。现沈熙琳、薛晶均已确认扣除购房款尾款400,000元，需向王志星、濮惠萍返还代偿款2,282,863.68元，故双方当事人向本院主张在本案中一并判决返还该笔款项，与法无悖，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百零六条、第五百二十四条、第五百八十条、第五百八十三条的规定，判决如下：一、沈熙琳、薛晶于本判决生效之日起十日内将上海市虹口区XXX路XXX弄XXX号XXX室的房屋产权过户至王志星、濮惠萍名下；二、沈熙琳、薛晶于本判决生效之日起十日内向王志星、濮惠萍支付逾期过户违约金，数额以3,850,000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)，自2021年2月1日起计算至系争房屋过户之日止；三、沈熙琳、薛晶于本判决生效之日起十日内向王志星、濮惠萍返还代偿款2,282,863.68元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37,600元，由沈熙琳、薛晶负担；财产保全费5,000元，由沈熙琳、薛晶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  王海晶书记员  高 洒附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百零六条抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。……第五百二十四条债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行；……债权人接受第三人履行后，其对债务人的债权转让给第三人，……第五百八十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，……第五百八十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。