重庆市铜梁区人民法院 民事判决书                            （2021）渝0151民初4842号 原告：重庆裕城美每天物业管理有限公司，住所地重庆市江津区鼎山街道柳林路9号2幢商业负1/负2-8，统一社会信用代码915001162035885614。    法定代表人:顾彬，总经理。委托诉讼代理人：刘涧，重庆君策律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜后利，重庆君策律师事务所律师。被告：刘军，男，1988年12月15日出生，汉族，户籍地重庆市铜梁区。被告：张停停，女，1991年2月10日出生，汉族，户籍地重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：刘军（张停停之夫），男，1988年12月15日出生，汉族，户籍地重庆市铜梁区。原告重庆裕城美每天物业管理有限公司（以下简称“裕城美每天物业公司”）与被告刘军、张停停物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月15日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告裕城美每天物业公司的委托诉讼代理人刘涧、被告刘军暨张停停的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。    原告裕城美每天物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年9月1日起至2021年4月30日期间的物业费、公区电费、公区水费、发电柴油费等合计4786.92元；2、判令被告向原告支付违约金（以每月所欠物业服务费为基数，按每日千分之三的标准，从逾期交费之日起计算至付清上述物业费之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系铜梁区××街道××大道×××号××××小区×-×-××-×号房屋业主，原告是该小区物业服务企业。原告与该小区建设单位签订了前期物业服务合同，约定由原告为该小区提供物业服务，被告应于每月10日前按1.5元／平方米／月的标准向原告交纳物业服务费，逾期未交纳，按每日千分之三的标准承担违约金，电梯电费等公共能耗费据实分摊。被告至今未缴纳2017年9月至2021年4月期间的物业服务费用，经原告多次催收未果，特提起诉讼。审理中，原告当庭变更违约金计算方式为：以上述欠费为基数，从起诉之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率的4倍计算支付违约金至欠费付清之日止。被告刘军、张停停辩称，原告所诉欠费时间和金额属实，但不认可违约金。因物业未履行职务，服务不到位，地下车库消防管上面漏水未处理，原告的房屋漏水至今也未整改好。原告整改漏水及损失问题后就同意交费。    本院经审理确认事实如下：原告裕城美每天物业公司（乙方）与重庆市铜梁区××房地产开发有限公司（甲方）签订了《××××·前期物业服务合同》，主要约定：由裕城美每天物业公司对位于重庆市铜梁区××街道××大道×××号的××××小区进行物业服务管理；物业服务的主要内容为：物业共用部位的维修、养护和管理；物业服务收费采取包干制方式：一、物业服务收费标准中不含电梯费。1、电梯费每月按层计算：张／人＝10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为楼层数。2、按常住人口计算，每户平均按3人计算，每人每月10元计收；二、业主共用部位、共用设备设施的用水、用电费用据实分摊；双方约定物业服务费用按以下标准执行：（1）小户型住宅：1.5元／月·平方米 （2）电梯楼住宅：1.5元／月·平方米；上述计价面积，按房地产权证上载明的建筑面积核算物业费；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分计收；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应每月10日前履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。合同还约定了其他事项。    被告张停停、刘军系重庆市铜梁区××街道××大道×××号××××小区×幢×单元××-×住宅房屋的业主，该房屋建筑面积为66.12平方米。2015年9月23日，张停停、刘军向小区建设单位重庆市铜梁区××房地产开发有限公司签订承诺书，承诺同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守前期物业服务合同及业主临时管理规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务；同意承担违反前期物业服务合同及业主临时管理规约的法律责任并同意对该物业使用人违反前期物业服务合同及业主临时管理规约的行为承担连带责任等。2016年6月21日，被告办理了接房手续。接房后至今，原告一直为被告房屋所在小区提供物业服务。原告在履行物业服务过程中，在2017年8月31日之前，小区的公摊费实际固定按10元／月·户收取，原告于2017年9月1日起调整为据实分摊。经原告催收，被告刘军、张停停至今未交纳2017年9月至2021年4月的物业服务费4364.80元、公区电费372元、公区水费39.90元、发电柴油费9.84元。    上述事实，有原告的陈述及其举示的《××××·前期物业服务合同》、《××××·业主临时管理规约》及承诺书、不动产登记申请审批表、接房手续卡、《关于××××物业收费调整通知》、欠费明细表、催费照片、律师函、公摊水电费分摊费用明细表、巡查记录等证据在案佐证，上列证据具有真实性、合法性及关联性，本院予以确认。本院认为，原告裕城美每天物业公司与重庆市铜梁区××房地产开发有限公司签订的《××××·前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合同主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。被告刘军、张停停系××××小区业主，其承诺同意遵守并履行《××××·前期物业服务合同》及《××××·业主临时管理规约》，故刘军、张停停应按照《××××·前期物业服务合同》及《××××·业主临时管理规约》的约定履行义务。原告自刘军、张停停接房后至今一直为其所在小区提供物业服务，但张停停、刘军经原告催收，至今未交纳2017年9月1日至2021年4月30日期间的物业服务费及相关费用，构成了违约，应当承担违约责任。经审查，被告张停停、刘军每月应交纳的物业服务费为99.20元（66.12平方米×1.5元/月·平方米），其应交纳2017年9月至2021年4月30日期间的物业服务费为4364.80元（99.20元/月×44个月)，故原告要求被告给付此期间欠交物业服务费4364.80元的请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付2017年9月至2021年4月的公区电费372元、公区水费39.90元、发电柴油费9.84元的诉讼请求，有合同约定及分摊的明细依据，本院予以支持。以上费用合计应为4786.54元。关于原告以被告欠费为基数，从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率的4倍计算支付违约金至欠费付清之日止的诉讼请求，虽然《××××·前期物业服务合同》约定，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日千分之三计算违约金，但该违约金标准过高，不符合法律规定，原告自愿调整违约金的主张标准，未超出双方的约定，也不违反法律、法规禁止性规定，本院予以支持。但因双方未对公区水电费、柴油费的逾期交纳明确违约责任，故本院仅支持以被告欠交的物业服务费为基数计算违约金，即从起诉之日（2021年7月15日）起，以被告所欠物业服务费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率的4倍计算支付违约金至物业费付清之日止。关于刘军、张停停辩称其家中漏水的整改及损失赔偿问题，原告认为，被告可根据该情况的具体原因，依法向相应的责任主体主张权利，而不能以此拒交物业管理费。关于刘军、张停停辩称原告没有服务好、地下车库漏水未处理的问题，本院认为，物业服务企业若存在物业服务不到位等情形，业主可要求其改进完善或承担违约责任等，但该问题系另一法律关系，可另案处理，而交纳物业服务费是业主的义务，逾期还应承担违约责任，被告以此抗辩、拒交物业服务费的理由不能成立，本院不予采纳。当然，物业公司亦应加强与业主的沟通，听取业主的意见，接受业主的监督，提高服务质量，更好地履行物业服务合同约定的义务。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百四十四条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张停停、刘军给付原告重庆裕城美每天物业管理有限公司物业服务费2017年9月1日至2021年4月30日期间的物业服务费4364.80元、公区电费372元、公区水费39.90元、发电柴油费9.84元，合计4786.54元。二、被告张停停、刘军以所欠2017年9月1日至2021年4月30日期间的物业服务费4364.80元为基数，从2021年7月15日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率的4倍，向原告计算支付违约金至物业费付清之日止。上列给付款项自本判决生效之日起三日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元,由被告张停停、刘军负担。此款原告已自愿垫付，被告随前款一并支付给原告。本判决为终审判决。   审  判  员     谭四玲                           二〇二一年八月二十九日 书  记  员      刘 璐 - 1 -