贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔27民终3555号上诉人（一审被告）：黔南州富国置业有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市斗篷山路2号，统一社会信用代码91522701095473141D。法定代表人：肖坤富，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈利涛，贵州崇实律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：徐培东，男，1990年11月6日生，汉族，住贵州省都匀市。委托诉讼代理人：罗娇。上诉人黔南州富国置业有限公司（以下简称“富国置业公司”）因与被上诉人徐培东商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院（2021）黔2701民初3062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。现已审理终结。富国置业公司上诉请求：l、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定涉案商品房在2019年12月4日达到交付条件的时间存在错误，本案涉案商品房早在2019年6月10日就已经达到交付条件。二、一审法院认定上诉人逾期办理房产证的逾期时间将新冠疫情期间计算在违约时间内违背了《民法典》的公平原则。徐培东二审未书面答辩。徐培东向一审法院起诉请求：1、判令被告从2019年1月1日起至2019年12月5日止，支付原告338天的逾期交房违约金，共计29，932元；2、判令被告从2020年1月1日起至2021年2月1日止，支付原告397天的逾期交付房产转移登记文书违约金17，599元；3、涉案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年8月29日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于贵州省都匀市，价款442794元。该《商品房买卖合同》第十一条约定：“（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。”；第十二条约定：“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施1．上水、下水：交付时达到使用条件；2．供电：交付时达到使用条件；……4．燃气：2018年12月28日达到使用条件；5．电话通信：交付时线路敷设到户；6．有线电视：交付时线路敷设到户；7．宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第5、6、7项需买受人自行办理开通使用手续。……”；第十三条约定：“……（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同）……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”；第十四条约定：“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。……查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1．自出卖人通知（含登报通知）交付之日起，逾期超过30日，买受人应当承担物业管理费用；2．出卖人已书面通知或公告后，买受人在15日内不来办理房屋交接手续，视为自动交接完毕”；第二十二条约定：“…出卖人承诺于2019年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金。”合同签订后，原告通过首付或按揭贷款方式支付了全部购房款。案涉项目施工完成后，于2019年4月3日在都匀市建设工程质量安全监督站监督下（参加人员王树生、龙飞、何嫣），经建设单位（被告富国置业公司）、施工单位（湖南省宇泰建筑工程有限公司）、设计单位（湘潭市建筑设计院）、勘察单位（湖南省常德工程勘察院）、监理单位（湖南建科工程项目管理有限公司）共同签署《工程验收会议结论》，以上单位均同意验收。之后，案涉项目受电工程于2019年5月20日进行验收，给水工程于2019年5月24日进行验收，燃气工程于2019年6月6日进行验收，广播电视信息网络工程于2019年4月28日进行验收，电话通信工程于2019年6月2日进行验收，2019年6月10日黔南州水利水电勘测设计研究院针对案涉项目出具了《都匀市房屋建筑面积测绘报告》。2019年12月4日，案涉工程A2、B1地块建设工程经都匀市住房和城乡建设局同意进行竣工验收备案。以上交房条件具备后，被告于2019年12月5日在黔南日报上刊登交房通知，通知购房业主收房，于2020年10月31日登报通知业主办证。另，都匀市住房和城乡建设局曾向被告下发匀住建通【2019】75号《都匀市住房和城乡建设局整改通知书》，指出被告开发的案涉项目存在违规交房情况，故根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，责令被告停止违规交房行为，尽快完善相关配套设施，办理竣工备案手续，并于2019年6月21日前将整改情况反馈。被告于2019年6月8日张贴《交房通知书》向业主分批交房，于2020年10月31日登报通知业主办理不动产权证。上述事实，有居民身份证、工商营业执照、法定代表人身份证明、《商品房买卖合同》、《收据》、《工程验收会议结论》、《竣工验收鉴定书》、《客户受电工程竣工检验意见书》、《燃气工程联合验收交付单》、《工程验收证书》、《黔南州住宅及商住楼宇验收表》、《都匀市房屋建筑面积测绘报告》、《交房通知书》、报纸、备案登记表、（2019）黔27民终1600号民事判决书等及当事人的当庭陈述在案为凭。经审查，上述证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联，能够充分证明案件事实，一审法院予以认定。一审法院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”。本案属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具约束力，原告向被告支付了购房款项后，被告应按照合同约定的时间，将符合合同约定的条件交付商品房及办理商品房转移登记有关文书。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”我国对房屋的竣工验收实行备案登记制度，建设工程交付前还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。故本案争议房屋须经建设行政主管部门验收合格并进行备案后，才算达到交房条件。被告富国置业公司提交的2019年4月3日《工程验收会议结论》等材料，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件，而非案涉房屋达到了交付使用的全部条件，被告是于2019年12月4日才将工程竣工验收备案所需的全部文件交付给都匀市住房和城乡建设局审查备案，此时案涉房屋才达到法定的交付条件，故被告主张案涉房屋交付时间为2019年6月8日张贴通知中载明的2019年6月15日，与上述法律法规规定和事实不符，应不予支持。案涉房屋备案后，被告于2019年12月5日通过登报的形式通知业主收房，未按期向原告交付房屋，其行为已构成违约，理应承担违约责任，该登报行为具有对外公示效力，据此应认定此时为交房时间，逾期交房违约金应从2019年1月1日起计至2019年12月5日止。关于逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金，合同约定2019年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，现案涉楼盘已具备办证条件，被告于2020年10月31日登报通知业主办证，未按期向原告交付办证文书，其行为已构成违约，理应承担违约责任，该登报行为具有对外公示效力，据此应认定此时为交付办证文书时间，逾期办证违约金应从2020年1月1日起计至2020年10月31日止。原告认为其未收到交房和办证的书面通知，一审法院认为，合同第十四条第（三）项约定的通知方式含登报通知，且登报行为具有对外公示效力，故原告此理由无事实依据和法律依据，一审法院不予采信。关于违约金计算标准的问题。依照合同约定，逾期交房应按照已交付房价款的日万分之二计付违约金，逾期办证应按照已交付房价款的日万分之一计付违约金，但该违约金的标准应当以实际损失为基础，且被告亦表示如需支持违约金，应予调整，故一审法院兼顾公平原则和诚实信用原则予以综合考量，酌定将逾期交房违约金的计算标准调整为日万分之一，将逾期办证违约金的计算标准调整为日万分之零点五，故被告应向原告支付的逾期交房违约金计算为339天（自2019年1月1日至2019年12月5日），即339天×442，794元×万分之一=15,010元，逾期办证违约金计算为304天（自2020年1月1日起至2020年10月31日），即304天×442，794元×万分之零点五=6,730元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黔南州富国置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告徐培东逾期交房违约金15,010元；二、被告黔南州富国置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告徐培东逾期办证违约金6,730元；三、驳回原告徐培东的其他诉讼请求。案件受理费494元，由原告徐培东负担194元，被告黔南州富国置业有限公司负担300元。二审中，各方提交的证据不足以推翻一审认定事实。二审经审理查明，徐培东于2019年7月8日领取了涉案房屋的钥匙。二审查明的其他事实与一审查明的其他事实一致。综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审争议焦点为：1、涉案房屋交房的时间如何认定；2、本案是否应扣除新冠肺炎疫情期间的逾期办证的违约责任。本院认为：双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应严格按照合同的约定履行各自的权利义务。合同签订后，被上诉人已经按照约定支付完毕购房款，上诉人就应按照约定及时交房与办证，否则就要承担违约责任。对于争议焦点1，双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。……查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1．自出卖人通知（含登报通知）交付之日起，逾期超过30日，买受人应当承担物业管理费用；2．出卖人已书面通知或公告后，买受人在15日内不来办理房屋交接手续，视为自动交接完毕”。虽然涉案的房屋富国置业公司认为符合交房条件并在2019年6月8日张贴公告要求业主进行收房，但都匀市住建局对富国置业公司的此次交房行为强行叫停，并要求其尽快完善配套设施，办理竣工备案手续，并将整改情况于2019年6月21日前予以反馈。由于涉案的房屋在2019年12月4日才进行竣工验收备案，此时都匀市住建局已认可涉案房屋具备合同约定的交房条件，其随即于2019年12月5日登报要求业主接收案涉房屋的公告（登报公告是双方在合同中约定的一种通知方式），此时的房屋才符合双方合同约定的交房条件，此时富国置业公司的交房义务的完成才符合约定，故本案迟延交房时间依约可计算至2019年12月5日，但本案中，由于被上诉人在2019年7月8日已经实际签领涉案房屋的钥匙，导致上诉人对涉案房屋已失去占用使用等控制权，因此逾期交房的截止时间应认定为其实际签领钥匙之日止即2019年7月8日，共计为189天，一审计算至2019年12月5日不当，本院予以纠正。故逾期交房的违约金金额应为189天×442,794元×万分之一=8,369元。（小数点后四舍五入）对于迟延办证的截止时间如何认定的问题，由于富国置业公司在2020年10月31日已经通过登报公告的形式（登报公告是双方在合同中约定的一种通知方式）对可以办证一事进行了告知，故一审将迟延办证的截止时间认定为2020年10月31日，有事实依据，正确，本院予以确认。对于争议焦点2，上诉人提出2020年发生的疫情属于不可抗力对逾期办证产生了影响，要求扣除疫情期间违约责任的主张，虽然2020年的疫情尽管属于不可抗力事件，但该事件是发生在上诉人违约后，依法已不能再作为免责或减轻责任的法定事由。故其要求扣除疫情期间的逾期办证的违约责任的主张，于法无据，本院依法不予支持。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其上诉请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省都匀市人民法院作出的（2021）黔2701民初3062号民事判决第二、三项；二、变更贵州省都匀市人民法院作出的（2021）黔2701民初3062号民事判决第一项为：上诉人黔南州富国置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付被上诉人徐培东逾期交房违约金8,369元；三、驳回上诉人黔南州富国置业有限公司的其余上诉请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费494元，由上诉人黔南州富国置业有限公司承担200元，由被上诉人徐培东承担294元；二审案件受理费344元，由上诉人黔南州富国置业有限公司承担324元，由被上诉人徐培东承担20元。本判决为终审判决。审 判 长 白桂刚审 判 员 陈福江审 判 员 朱代昀二〇二一年八月四日法官助理 陆 梅书 记 员 雷春莲