湖南省江永县人民法院民 事 判 决 书(2021)湘1125民初858号原告：周一敏，女，瑶族，1965年9月23日出生，住江永县。委托诉讼代理人：张建勋，男，汉族，1962年5月1日出生，住址江永县。系原告的丈夫。被告：江永县农村土地整理开发有限公司，住所地江永县千家峒路68号老检察院2楼。法定代表人：高志升，职务：董事长。委托诉讼代理人：杜天雨，系湖南人和人律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：陈洁，系湖南人和人律师事务所律师，一般授权代理。被告：永州德诚行地产营销有限公司，住所地永州市冷水滩区梧桐路与传芳路交汇处（西苑春天）105。法定代表人：伍亚彦，职务：董事。委托诉讼代理人：唐剑虹，女，汉族，1976年10月28日出生，住址永州市冷水滩区，系公司员工，一般授权代理。原告周一敏与被告江永县农村土地整理开发有限公司（以下简称农村整理开发公司）、永州德诚行地产营销有限公司（以下简称德诚行公司）预约合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年6月24日公开开庭审理了本案。原告周一敏的委托诉讼代理人张建勋，被告江永县农村土地整理开发有限公司的委托诉讼代理人杜天雨、陈洁，被告永州德诚行地产营销有限公司的委托诉讼代理人唐剑虹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周一敏向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原、被告签订的认购协议书或认定认购协议书不成立，两被告退还原告10万元定金；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2019年12月向被告农村整理开发公司（印象城）交购商品住宅款定金10万元，但因当时签订认购协议书和交定金时被告存在故意隐瞒项目手续证件不全，属违法建筑，虽有预售证，但预收证书与客观事实不符这一事实，侵害了消费者知情权，违反当事人的意愿，涉合同欺诈，且认购协议书上作为销售方和营销公司的被告既未签字又未盖章，认购协议书不成立，因此提出以上诉讼请求。具体理由如下：1、签订认购协议书时，项目手续不齐全，项目是违法建设，预售证与客观事实不符，被告均未告知原告，侵害了消费者知情权，构成合同欺诈；2、原告与被告签订的认购协议书上，甲方处既无甲方签字盖章又无受托销售公司签字盖章，也没有具体时间，仅有受托销售公司在签订地栏上面盖章，只是作为证明签订地址属实的盖章，不是产生证明认购书成立的法律后果的盖章，这种认购协议书当属不成立；3、认购协议书不具备商品房买卖合同的主要内容，不能必然转为预售买卖合同，定金应当退还；4、签订了认购书就必须签订正式合同，必须买房的观点是没有法律依据的，双方没有就商品房买卖的内容达成买卖一致，而未能签约的，出卖人应当将定金返还买受人，故被告应当将定金返还买受人。被告农村整理开发公司、德诚行公司辩称，1、原告与被告签订的《江永印象城住宅认购协议书》已经成立生效且实际履行，该协议内容系出于买卖双方的真实意思表示，双方应当依约履行。原告与被告2017年12月29日签订《江永印象城住宅认购协议书》，约定原告认购江永印象城2栋1201号房，定金10万元，原告作为买方在协议书上签订并加盖手印，被告作为卖方委托江永印象城销售中心盖章并经置业顾问蒋菊梅签订，根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，案涉协议书系出于双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，程序与形式合法，本协议已经生效。原告于2019年12月29日刷POS机向原告交纳江永印象城2栋1201号房定金10万元，即原告已经履行了缴纳定金的义务，被告也接受了定金，案涉认购协议书已经成立生效。2019年10月13日，原告向被告申请了认筹，经办人为江永印象城营销中心蒋菊梅，案涉认筹申请书由被告签订加盖手印确认，由营销中心盖章及置业顾问蒋菊梅签字确认，原告被告一贯采用签约模式，原告明确知悉农村整理开发有限公司与德诚行公司的委托代销关系；2、原告无正当理由未购买认购房屋，违反了《江永印象城住宅认购协议书》第三条的约定，应承担违约责任，被告有权适用“定金罚则”，原告无权要求返还定金。《江永印象城住宅认购协议书》第三条约定：买方应于卖方通知之日起7日内携带本协议、定金收据、买方本人身份证及签约应付款至江永印象城营销中心签订《商品房买卖合同》，逾期者按自动弃权处理，卖方不再另行通知，同时本协议自动作废，买方不得以任何理由要求卖方退还已交的购房定金。被告方2020年4月30日通知原告2020年5月7日前签订合同并支付首付款，然原告既未签约缴款，也未回复，后被告又于2020年7月21日再次催告原告需要在2020年7月28日前来办理签约缴款事宜，否则将依约另行处置认购物业，且不再退还定金，原告仍未理会，也未提出任何意见，现未能签订《商品房买合同》，完全是因为原告不按约定日期和地点办理签约缴款事宜，对此原告既未给出正当理由，也未提出任何异议，本案系原告方单方违约，被告不存在任何过错，原告应当承担违约责任。被告于2019年取得商品房预售许可证明以及其他相关许可证照，对于五证情况也进行了公示，有权依法销售案涉楼盘房产，原告知悉关于其认购的房屋的一切相关信息，被告也履行了告知义务，不存在隐瞒、欺诈的行为，直至起诉之日，原告从未提出过对于“五证”的意见，也未举证证明，不排除其因为“房价波动”等其他事由要求解除合同，上述内容不构成拒签《商品房买卖合同》的合法合理抗辩事由。《江永印象城住宅认购协议书》系预约合同，系约定将来时间段就案涉房屋签订正式买卖合同的合同，签订认购合同的目的就是为最终订立《商品房买卖合同》创造条件，被告能够履行向原告交付房屋和办理过户登记的义务，房屋也不存在使用问题，原告不按双方约定履行签约交款义务，已经构成违约，根据法律法规及合同约定，原告无权要求被告返还定金，综上，请求人民法院驳回原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了等证据，本院依法组织当事人进行证据交换与质证。当事人对真实性、合法性无异议的证据即认购书、收据、身份证、营业执照、不动产证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、《江永印象城一期住宅认筹申请书》及认筹金收据、《江永印象城住宅认购协议书》、10万元定金pos机记录、10万元定金收据（编号2618307）、2019年8月预售许可证、2020年6月预售许可证、预售许可申报表、预售许可决定书、预售许可证存根，本院对其真实性、合法性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据即置业顾问蒋菊梅通知原告签约的微信截图、置业顾问蒋菊梅发送《催告函》的微信截图，经审查，截图中的通知及催告系被告公司置业顾问蒋菊梅发送给原告的通知及催告，能够证明被告的催告事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及本院对证据的分析、认证，综合庭审调查，本院确认如下案件事实：2019年10月13日，原告周一敏在江永印象城营销中心签订《江永印象城一期住宅认筹申请书》，同日，原告周一敏向被告江永县农村土地整理开发有限公司交纳认购定金10万元。2019年12月29日，原告（买方）周一敏与被告（卖方）江永县农村土地整理开发有限公司签订《江永印象城住宅认购协议书》，协议约定：“1、认购房源：买方认购房号2栋1201号房，建筑面积约为151.62㎡，认购单价4948元/㎡，认购总价人民币750216元，买方所交的认购定金人民币10万元，优惠金额人民币38999元。2、签署《商品房买卖合同》时，买方所交认购金额无息充抵该套房首付款，优惠金额在购房总款中抵扣；3、买方应于卖方通知之日（以电话、微信通知的具体时间为准）起7日内携带本协议、定金收据、买方本人身份证及签约应付款至江永印象城营销中心签订《商品房买卖合同》，逾期者按自动弃权处理，卖方不再另行通知，同时本协议自动作废，买方不得以任何理由要求卖方退还已交的购房定金；…5、买方所付定金及其余房款均须取得卖方出具之收据证明，否则对卖方无效；…8、本协议一式两份，买卖双方各一份，均具有同等法律效力，签订《商品房买卖合同》后，本协议自动作废，买卖双方签字或盖章后生效。卖方江永县农村土地整理开发有限公司未盖章，买方周一敏签了字，置业顾问蒋菊梅签了‘蒋’字，盖有‘江永印象城营销中心’印章。”2020年4月30日，被告江永县农村土地整理开发有限公司置业顾问蒋菊梅通过微信向原告发出《签订购房合同及首付款缴款通知2-1201》，内容为：“尊敬的周一敏女士：感谢您对本公司开发的【江永印象城】的支持与厚爱！您购买【江永印象城】项目2号栋1201号房，并于2019年12月29日与我公司签订《江永印象城住宅认购协议书》，我公司特此向您发出签订购房合同及首付款缴款通知，请您在接到本通知之日起7日内支付合同首付款并签订正式购房合同：1、凡属首次购房者，首付款不少于总房价的20%；2、凡属非首次购房者，首付款不得少于总房价的30%；请您务必在接到本通知之日起7日内携带认购协议书、您本人身份证、结婚证、户口本、信用报告、近6个月的银行流水前往江永印象城营销中心办理缴纳首付款手续并签订正式购房合同，否则，我公司将根据认购协议书的约定追究您的违约责任，请您在接到本通知书后立即与我公司项目【江永印象城】营销中心的置业顾问：蒋菊梅联系，联系电话：187××××1952，营销中心热线：0746-5755357.再次感谢您对我公司的关系（心）和支持。祝您全家身体健康！万事如意！江永县农村土地整理开发有限公司。2020年4月30日。”原告未按通知与被告签订《商品房买卖合同》。2020年7月21日被告江永县农村土地整理开发有限公司置业顾问蒋菊梅通过微信向原告发出催告函，要求原告在2020年7月28日前到江永印象城办理手续并缴纳相关费用，如不办理手续缴纳相关费用，出卖人将自由处置买受人已认购的物业，并且所交定金不再退还。催告后，原告周一敏仍未与被告签订《商品房买卖合同》，原告周一敏认为，被告江永县农村土地整理开发有限公司与原告签订的是《江永印象城住宅认购协议书》，但被告办理的江永房预许（2019）第009号商品房预售许可证，载明的开发项目全称却是：江永县易地扶贫同步整村搬迁陈家街安置点，与原、被告签订的住宅认购协议书不一致，被告没有尽到如实告知义务，侵害了原告的知情权，造成原告产生重大误解，诉至法院要求退还所交纳的10万元认筹金。另查明，被告江永县农村土地整理开发有限公司于2018年3月9日取得国有建设用地使用权，面积为27160.80㎡，用途为城镇住宅用地，商服用地，坐落在江永县人民法院西侧。2019年8月29日取得江永房预许字（2019）第009号商品房预售许可证，该证载明售房单位为被告江永农村土地整理开发有限公司，项目名称为江永县易地扶贫同步整村搬迁陈家街安置点，商品房坐落地点为江永县幸福路××××路交汇处。被告江永县农村土地整理开发有限公司将该项目委托被告永州德诚行地产营销有限公司进行销售，因销售业绩不佳等原因，2020年6月12日被告重新办理了江永房预许字（2020）第011号商品房预售许可证，将项目名称变更登记为江永印象城，并将建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证一并做了相应的变更登记，该项目仅有项目名称发生变更，其余内容均未变动。本院认为，原、被告双方的争议焦点为原、被告双方签订的《认购协议书》是否成立，以及《认购协议书》是否应撤销。原告周一敏与被告江永县农村土地整理开发有限公司签订的《认购协议书》，有置业顾问签名，并盖有江永印象城营销中心的印章，被告永州德诚行公司接受被告江永农村土地整理开发有限公司的委托，从事商品房销售业务，产生的法律后果由委托方即被告江永县农村土地整理开发有限公司承担，原告向被告支付了10万元定金，已经履行了合同约定的主要义务，被告接受了10万元定金，原、被告双方之间成立《中华人民共和国民法典》第四百九十五条第一款规定的预约合同，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十条、第五百零二条的规定，该《认购协议书》成立且生效。被告江永县农村土地整理开发有限公司在2019年8月30日前取得了案涉项目的国有建设用地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房预售许可证，相关许可证上载明项目名称均为江永县易地扶贫同步整村搬迁陈家街安置点，由于销售业绩不佳，被告于2020年6月12日将项目名称变更登记为江永县印象城，并依照法定程序在相关部门进行了备案变更登记，变更前与变更后的“五证”均是真实、合法、有效的，仅是项目名称发生了变化，原告在被告处选定的具体房号、房屋单价、房屋总价、优惠政策均没有发生改变，合同标的及合同目的均没有发生实质改变，被告变更项目名称的行为不属于《中华人民共和国民法典》第一百四十八条规定的以欺诈手段使原告在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，原告的行为亦不属于《中华人民共和国民法典》第一百四十七条规定的基于重大误解实施的民事法律行为，原告周一敏在经过被告通知及催告后，仍未在约定时间内签订《商品房买卖合同》，属于《江永印象城住宅认购协议书》中约定的第三条买方违约情形，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条第二款及第五百八十七条的规定，当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任，对原告周一敏要求撤销原、被告签订的认购协议书或认购协议书不成立并返还10万元定金的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十条、第四百九十五条、第五百零二条、第五零九条、第五百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告周一敏的全部诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告周一敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员 雷 建 宇二〇二一年八月十七日法官助理 欧阳佚安书 记 员 彭  友附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百九十条当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。第四百九十五条当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。