湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初12521号原告：长沙银行股份有限公司白沙支行，住所地湖南省长沙市天心区白沙路156号。负责人：周超，行长。委托诉讼代理人：张庆，湖南云桥律师事务所律师。被告：湖南大德昌文化交流有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区韭菜园28号（原55号）新富城综合楼201房。法定代表人：王伟功，经理。委托诉讼代理人：李胜，广东君言（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡亚荣，广东君言（长沙）律师事务所实习律师。原告长沙银行股份有限公司白沙支行（以下简称长沙银行白沙支行）与被告湖南大德昌文化交流有限公司（以下简称大德昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月7日立案后，依法适用普通程序由审判员江涛担任审判长，与人民陪审员刘精科、人民陪审员侯意辉组成合议庭于2021年8月12日公开开庭进行了审理。原告长沙银行白沙支行的委托诉讼代理人张庆、大德昌公司的委托诉讼代理人李胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙银行白沙支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除长沙银行白沙支行与大德昌公司的房屋租赁合同关系；2.判令大德昌公司按照《房屋租赁合同》约定的标准向长沙银行白沙支行支付拖欠的租金5420433.6元（暂计算至2021年6月26日，之后的租金按照《房屋租赁合同》约定的标准计算至房屋腾空返还之日止）；3.判令大德昌公司向长沙银行白沙支行支付违约金2000000元；4.判令大德昌公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年12月15日，陈长春与湖南大麓文化投资有限公司（以下简称大麓公司）签订《房屋租赁合同》，约定陈长春将其位于长沙市房屋（以下简称案涉房屋）合计6072.63平方米按照一楼每平方米每月50元租金、二楼每平方米每月35元租金、三楼每平方米每月20元租金出租给大麓公司；租期自2011年1月1日起至2025年12月31日止，共计十五年；大麓公司须在每个月最后一天前付清下个月的租金，如果逾期支付，陈长春可以每日按照租金总额3%向大麓公司收取滞纳金，逾期一个月支付的，陈长春有权终止合同并收回房屋，并由大麓公司赔偿陈长春2000000元。2014年3月20日，大麓公司与湖南大麓珍宝古玩物业管理有限公司（后变更为“湖南大德昌文化交流有限公司”）签订《房屋出租合同权益转让协议书》，约定大麓公司将前述房屋租赁合同约定的租赁权利及支付租金的义务以及其他合同权益和义务整体转让给大德昌公司。2016年12月26日，长沙市芙蓉区人民法院作出（2015）芙执字第833-2号、（2015）芙执字第905-2号《执行裁定书》，裁定将陈长春位于长沙市芙蓉区房屋作价38270000元交付长沙银行白沙支行抵偿债务，202号、203号、204号、205号、206号、207号房屋作价9300000元交付长沙银行白沙支行抵偿债务。此后，长沙银行白沙支行于2020年5月18日取得案涉房屋中202号、203号、204号、205号、206号、207号房屋的不动产权证书，于2020年6月22日取得案涉房屋中106号、109号房屋的不动产权证书。在长沙银行白沙支行获得陈长春抵债的案涉房屋后，多次与案涉房屋实际使用人大德昌公司联系索要房屋租金，但大德昌公司始终未予支付。综上所述，大德昌公司获得案涉房屋的整体租赁权后，应当按照原房屋租赁合同的约定向长沙银行白沙支行履行支付房屋租金的义务。但大德昌公司始终未向长沙银行白沙支行支付租金，构成根本性违约，长沙银行白沙支行有权解除合同收回案涉房屋，并要求大德昌公司支付违约金。原告长沙银行白沙支行向本院提交的证据有：1.《房屋租赁合同》;2.《房屋出租合同权益转让协议书》；3.湖南省长沙市中级人民法院（2017）湘01民终314号《民事判决书》；4.长沙市芙蓉区人民法院（2015）芙执字第833-2号《执行裁定书》、（2015）芙执字第905-2号《执行裁定书》；5.（2020）长沙市不动产权第0165556号、第0132213号、第0132208号、第0132210号、第0132212号、第0132207号、第0132211号不动产权证书。被告大德昌公司辩称，长沙银行白沙支行诉请解除房屋租赁合同关系，并要求大德昌公司向长沙银行白沙支行支付违约金2000000元，既无事实依据，也不符合法律规定，应当依法驳回长沙银行白沙支行的诉讼请求。大德昌公司并非主观故意不履行租赁合同约定的租金支付义务，而是原出租人陈长春不收取租金，长沙银行白沙支行以其实际行为拒收租金导致租金未能依约支付。长沙银行白沙支行在故意拒收租金的情况下又恶意主张大德昌公司未依约支付租金构成根本违约要求解除租赁合同，有违诚实信用原则和公平原则，也有违法律规定。长沙银行白沙支行取得案涉房屋的所有权并办理不动产权属变更登记均未通知大德昌公司，大德昌公司对长沙银行白沙支行于2020年5月18日、2020年6月22日取得案涉房屋所有权不知情，法院作出以物抵债裁定后也未向大德昌公司送达。且自2019年12月起至今，因新冠肺炎疫情影响导致市场交易被限制，国家政策和法律以及各级法院的司法判例均将新冠肺炎疫情视为租赁合同履行中的不可抗力因素，国家也出台相关政策要求国有企业、鼓励社会民众房产业主给予承租人一定的免租期。长沙银行白沙支行在此情况下要求解除涉案房屋租赁合同关系不符合法律规定。此外，长沙银行白沙支行诉请大德昌公司支付取得案涉房屋所有权之日起至2021年6月26日止的租金5420433.6元不符合合同约定。根据大德昌公司承继陈长春与大麓公司于2010年12月15日签订的《房屋租赁合同》的约定，第六年至第十年期间每年的租金为2427811元，即每月202317.58元，从2020年6月22日至2021年6月26日期间应付租金为2454786.78元。被告大德昌公司向本院提交的证据有：1.《中国建设银行网上银行电子回执单》（2017年9月25日）；2.《中国建设银行股份有限公司活期存款明细账》（2017年9月1日至11月30日）；3.《中国建设银行网上银行电子回执单》（2017年12月18日）；4.《中国建设银行股份有限公司活期存款明细账》（2017年12月1日至12月31日）；5.《中国建设银行网上银行电子回执单》（2018年1月22日）；6.《中国建设银行股份有限公司活期存款明细账》（2018年1月1日至1月31日）；7.《关于租赁合同履行事宜的工作联系函》；8.EMS专递邮单、EMS专递邮件签收查询记录截屏。对原告长沙银行白沙支行、被告大德昌公司围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据民事诉讼证据规定，结合庭审质证情况及当事人的陈述，本院查明事实如下：2010年12月15日，陈长春与大麓公司签订《房屋租赁合同》，约定陈长春将其所有的长沙市韭菜园路28号新富城综合楼的一层（建筑面积1663.82平方米）、二层（建筑面积1299.90平方米）、三层（建筑面积3108.91平方米）房屋合计建筑面积6072.63平方米按照一楼每平方米每月50元租金、二楼每平方米每月35元租金、三楼每平方米每月20元租金的标准出租给大麓公司使用；租期自2011年1月1日起至2025年12月31日止，共计15年；第一个五年期间（2011年1月1日至2015年12月31日）的年租金为2290388元，第六年至第十年期间（2016年1月1日至2020年12月31日）的年租金在第五年的租金基础上递增6%，即2427811元，第十一年开始至第十五年期间（2021年1月1日至2025年12月31日）的租金在第十年的租金基础上递增8%，即每年2622036元，租金采取提前预付的方式，由大麓公司按月支付，大麓公司须在每个月最后一天前付清下个月的租金，如果逾期支付，陈长春每日按照租金总额3‰向大麓公司收取滞纳金，逾期一个月支付即视为违约，陈长春有权终止合同并收回房屋，并由大麓公司赔偿陈长春2000000元。2014年3月20日，大麓公司与湖南大麓珍宝古玩物业管理有限公司（以下简称大麓古玩管理公司）签订《房屋出租合同权益转让协议书》，约定大麓公司将案涉《房屋租赁合同》约定的租赁权利及支付租金的义务以及其他合同权益和义务均转让给大麓古玩管理公司；大麓古玩管理公司同意受让大麓公司签订的《房屋租赁合同》的全部权利和义务，保证按原租赁合同约定向陈长春支付租金，并承担由此所产生的一切法律后果和责任；本合同签订后，双方同意在2014年3月28日以前的租金由大麓公司向陈长春交纳，从2014年3月28日以后的租金由大麓古玩管理公司向陈长春交纳。2014年12月30日，大麓古玩管理公司变更公司名称为“湖南大德昌文化交流有限公司”（即大德昌公司）。2016年12月26日，本院作出（2015）芙执字第833-2号《执行裁定书》，认为本院在执行原告长沙银行白沙支行与被告陈长春信用卡纠纷一案中，于2015年6月16日向陈长春发出执行通知书，责令其在三日内自动履行法律文书所确定的和法律规定的义务，但陈长春至今未履行，裁定将位于长沙市芙蓉区新富城综合楼106号、109号房屋作价38270000元交付申请执行人长沙银行白沙支行抵偿债务，不足部分11922944.2元（利息等暂计算至2016年12月20日）由陈长春继续清偿，该不动产的所有权自本裁定书送达长沙银行白沙支行时起转移，申请执行人长沙银行白沙支行可持本裁定书到登记机构办理产权变更登记手续。同日，本院作出（2015）芙执字第905-2号《执行裁定书》，认为本院在执行申请执行人长沙银行白沙支行与被执行人陈长春、杨梅、湖南快乐空间装饰有限公司借款合同纠纷一案中，于2015年7月3日向被执行人发出执行通知书，责令其在三日内自动履行法律文书所确定的和法律规定的义务，但被执行人至今未履行，裁定将陈长春位于长沙市芙蓉区新富城综合楼202号、203号、204号、205号、206号、207号房屋作价9300000元交付申请执行人长沙银行白沙支行抵偿债务，不足部分3758194.65元（利息等暂计算至2016年12月20日）由陈长春、杨梅、湖南快乐空间装饰有限公司继续清偿，该不动产的所有权自本裁定书送达长沙银行白沙支行时起转移，申请执行人长沙银行白沙支行可持本裁定书到登记机构办理产权变更登记手续。长沙银行白沙支行取得案涉所有权后，主张大德昌公司未依约向其支付租金。2018年5月17日，大德昌公司向长沙银行白沙支行发出《关于租赁合同履行事宜的工作联系函》，称“关于我公司根据《房屋租赁合同》的约定所应支付的租金，我公司曾于2017年8月15日书面致函与贵行联系后，依贵行提供银行账户信息（名称：长沙银行股份有限公司，账号:80×××15，开户行：长沙银行股份有限公司营业部），我公司及时将租金转账支付到该账户，但2018年1月11日贵行退回我公司支付的租金，并且提供的该账户拒收我公司支付的租金。至此，特致函与贵行联系，请贵行及时将新的收款账户信息提供给我公司，并与我公司财务进行租金往来账务核对以便我公司及时将所应交租金支付给贵行。”2020年5月18日，长沙银行白沙支行取得案涉房屋中202号、203号、204号、205号、206号、207号房屋的不动产权证书。2020年6月22日，长沙银行白沙支行取得案涉房屋中106号、109号房屋的不动产权证书。另查明，湖南望城农村商业银行股份有限公司与大德昌公司、陈长春、大麓公司案外人执行异议之诉一案，湖南省长沙市中级人民法院于2017年3月30日作出（2017）湘01民终314号《民事判决书》，判决确认大德昌公司与大麓公司于2014年3月20日签订的《房屋出租合同权益转让协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，大德昌公司对陈长春所有的案涉房屋享有合法租赁权，抵押权人湖南望城农村商业银行股份有限公司请求人民法院拍卖、变卖抵押财产时，大德昌公司对案涉房屋享有的合法租赁权不受该抵押权的影响。本院认为，陈长春与大麓公司于2010年12月15日签订的《房屋租赁合同》和大麓公司与大麓古玩管理公司于2014年3月20日签订的《房屋出租合同权益转让协议书》系合同双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效。结合查明及生效判决认定的事实，案涉房屋租赁合同权利义务的受让主体已变更为长沙银行白沙支行和大德昌公司，故本案双方均应按照《房屋租赁合同》约定履行义务，大德昌公司未按合同约定向长沙银行白沙支行支付租金，构成违约行为，应当承担违约责任。关于房屋租赁合同关系解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，案涉房屋租赁合同约定，大德昌公司逾期一个月未支付租金则视为违约，长沙银行白沙支行有权终止合同并收回案涉房屋。大德昌公司未依约履行按时支付租金的合同义务，构成违约，长沙银行白沙支行依约享有合同解除权，并以提起诉讼的方式行使合同解除权，案涉房屋租赁合同应于2021年7月15日大德昌公司收到本案民事起诉状副本之日解除。故长沙银行白沙支行诉请解除其与大德昌公司的房屋租赁合同关系，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于欠付租金的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，长沙银行白沙支行于2016年12月26日因本院（2015）芙执字第833-2号、第905-2号执行裁定取得案涉房屋不动产所有权后，大德昌公司未依约按时支付租金，截止2021年7月15日合同解除之日共计欠付租金5484209.1元，对长沙银行白沙支行诉请大德昌公司支付从2016年12月26日起至案涉房屋腾空返还之日止按《房屋租赁合同》约定的租金标准计算的欠付租金，本院予以支持。关于违约金的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，案涉房屋租赁合同约定，大德昌公司逾期一个月未支付租金则视为违约，由大德昌公司赔偿长沙银行白沙支行2000000元。长沙银行白沙支行并未提供证据证明其实际损失，且双方约定的违约金标准明显过高，本院结合合同履行过程中新冠肺炎疫情影响、当事人过错程度以及预期损失等因素，酌定违约金以大德昌公司所欠租金为基数，自2021年7月15日起至所欠租金清偿之日止，按照同期中国人民银行授权的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算，故长沙银行白沙支行诉请大德昌公司支付违约金2000000元，本院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、长沙银行股份有限公司白沙支行与湖南大德昌文化交流有限公司所形成的房屋租赁合同法律关系于2021年7月15日解除；二、在本判决生效后十日内，湖南大德昌文化交流有限公司向长沙银行股份有限公司白沙支行支付房屋租金5484209.1元和违约金（以所欠租金5484509.1元为基数，自2021年7月15日起至所欠租金清偿之日止，按照同期中国人民银行授权的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算）；三、驳回长沙银行股份有限公司白沙支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费63743元，由长沙银行股份有限公司白沙支行负担13743元，由湖南大德昌文化交流有限公司负担50000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  江 涛人民陪审员  刘精科人民陪审员  侯意辉二〇二一年八月十二日法官 助理  李家成书 记 员  卢 宇附本判决引用法律条文原文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。