西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2021）藏01民终932号上诉人（原审被告）：安某1，经商，住陕西省扶风县，公民身份号码×××。        委托诉讼代理人：安某2,系安某1之父,公民身份号码×××。        上诉人（原审被告）：平安轮胎经营部，经营场所西藏自治区拉萨市扎基路康宏商贸有限公司商品房，统一社会信用代码92540192MA6T42XNXX。        经营者：安某2，男，1964年9月20日出生，汉族，住西藏自治区拉萨市扎基中路（阿里人行退休基地商品房18-19号），公民身份号码×××。        上诉人（原审被告）：正新轮胎服务部，经营场所西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人和汽配城，统一社会信用代码92540125MA6T4DEC9Y。        经营者：安某2，男，1964年9月20日出生，汉族，住西藏自治区拉萨市扎基中路（阿里人行退休基地商品房18-19号），公民身份号码×××。        被上诉人（原审原告）：西藏康宏商贸有限公司，统一社会信用代码9154000074190578XQ。        法定代表人：谭某。        委托诉讼代理人：赖某，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。        委托诉讼代理人：扎某，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。        上诉人安某1、正新轮胎服务部、平安轮胎经营部因与被上诉人西藏康宏商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初3838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人安某1的委托诉讼代理人安某2及正新轮胎服务部、平安轮胎经营部的经营者安某2，被上诉人西藏康宏商贸有限公司的委托诉讼代理人扎某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        安某1、正新轮胎服务部、平安轮胎经营部上诉请求：撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初3838号民事判决，改判中国人民银行阿里地区分行（以下简称人行阿里分行）与平安轮胎经营部签订门面房租赁合同。事实与理由：1．西藏康宏商贸有限公司主张安某1、平安轮胎经营部支付合同期内房租9200元中应扣除5000元押金。2．案涉合同期满，西藏康宏商贸有限公司转租的权利消灭，其无权再向平安轮胎经营部收取案涉房屋的相关费用。3．正新轮胎服务部与本案无关联，西藏康宏商贸有限公司不应将其列为本案被告。4．一审法院在安某1、正新轮胎服务部、平安轮胎经营部均未接到传票、起诉状的情况下作出判决，严重损害当事人合法权益。5．案涉合同约定，人行阿里分行因工作需要收回门面房，乙方（安某1）无条件退出，但一审法院对此未予查明。人行阿里分行试图收回该房屋并改变其使用性质的目的，是国资改革所不允许的，是有违社会公序良俗的，是滥用职权，以合法形式损害国家和商户利益，是无效的民事行为。依据《中华人民共和国民法典》的相关规定，西藏康宏商贸有限公司和人行阿里分行应加快承租房管理权和产权移交，与平安轮胎经营部续签合同，改善西藏的营商环境，让广大商户安居乐业，实现国有资产保值增值。        西藏康宏商贸有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，安某1、正新轮胎服务部、平安轮胎经营部的上诉请求无事实和法律依据，应当驳回其全部上诉请求。        西藏康宏商贸有限公司向一审法院起诉请求：1．判令解除西藏康宏商贸有限公司与安某1、正新轮胎服务部、平安轮胎经营部之间的不定期租赁合同，判令安某1、正新轮胎服务部、平安轮胎经营部及时向西藏康宏商贸有限公司返还房屋及钥匙；2．判令安某1向西藏康宏商贸有限公司支付租金9200元（2019年4月、5月）、房屋占有使用费87400元（2019年6月至2020年12月）、卫生费1800元（2019年7月至2020年12月），共计98400元；3．判令平安轮胎经营部、正新轮胎服务部对上述款项承担连带责任；4．本案诉讼费由安某1、正新轮胎服务部、平安轮胎经营部承担。        一审法院认定事实：2018年6月10日，西藏康宏商贸有限公司作为出租方、甲方与安某1（乙方）签订了一份《门面房租赁合同》，约定：甲方西藏康宏商贸有限公司将拉萨市扎基中路康宏宾馆门面房18-19号（不包括门面房门外的场地）租赁给乙方；合同期限为2018年6月10日至2019年6月9日；租金为每月4600元，双方签订合同后，乙方应每月1日至3日主动到宾馆二楼办公室交清商品门面房租赁费、水电费和卫生费及其他费用，乙方交费时甲方应向乙方开收据的形式予以确认；电费暂按1.5元／度，卫生费50元／间／月。合同违约责任中约定了特别说明事项，即该门面房产权属于人行阿里分行，若人行阿里分行根据工作需要需收回该门面房，则乙方应无条件退出，甲方不承担任何的赔偿责任。若退出涉及到搬迁补偿款的，该补偿款由乙方所有，否则乙方不得再向甲方要求其他的赔偿。不足半月的，房租按照半月的标准收取，超出半月不足一月的，房租按照整月的标准收取。该房屋若涉及到当地政府拆迁、土地被收回的情况，乙方必须无条件退出，甲方不承担任何的赔偿责任。若退出涉及到搬迁补偿款的，该补偿款由乙方所有，否则乙方不得再向甲方要求其他的赔偿。不足半月的，房租按照半月的标准收取，超出半月不足一月的，房租按照整月的标准收取。另，西藏康宏商贸有限公司于合同到期前送达搬离通知的事实存在。        案涉合同虽系西藏康宏商贸有限公司与安某1签订，但从平安轮胎经营部的企业信息经营场所即扎基路康宏商贸有限公司商品房，可知案涉租赁合同的实际经营字号系平安轮胎经营部，安某1与实际经营字号的经营者安某2系父子关系。租赁期限届满后，平安轮胎经营部未与西藏康宏商贸有限公司重新签订房屋租赁合同，但案涉房屋至今由平安轮胎经营部占用并使用。另，西藏康宏商贸有限公司确认截至2019年3月份的租金及截至2019年6月份卫生费已支付。        一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。在本案中，安某1系平安轮胎经营部经营者安某2之子，其与西藏康宏商贸有限公司签订《门面房租赁合同》后将承租的房屋用于平安轮胎经营部的经营，可以确认案涉合同相对人是西藏康宏商贸有限公司和平安轮胎经营部，安某1和正新轮胎服务部在本案中不承担责任。西藏康宏商贸有限公司与平安轮胎经营部签订的《门面房租赁合同》是在双方平等、自愿、协商的基础上形成的，代表了双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，应受法律保护。双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。1．关于租期届满后原告西藏康宏商贸有限公司与平安轮胎经营部之间是否形成不定期租赁合同的问题。双方签订的租赁合同中明确约定的租赁期限为2018年6月10日至2019年6月9日。租赁期限届满后，双方未续签或重新签订租赁合同，双方亦未达成继续租赁的合意，且西藏康宏商贸有限公司亦未从平安轮胎经营部处收取任何租金，双方之间未形成不定期租赁合同。故西藏康宏商贸有限公司要求解除其与平安轮胎经营部之间的不定期租赁合同的诉请，无事实和法律依据，一审法院不予支持；2．关于平安轮胎经营部能否继续使用案涉房屋的问题。在西藏康宏商贸有限公司与平安轮胎经营部之间的租赁关系终止后，平安轮胎经营部继续占有诉争房屋无任何法律依据，其理应将承租的房屋返还给西藏康宏商贸有限公司。但平安轮胎经营部一直久拖不还，应当返还。故平安轮胎经营部应向西藏康宏商贸有限公司返还房屋及钥匙；3．关于平安轮胎经营部是否需向西藏康宏商贸有限公司支付租金、房屋占有使用费及卫生费的问题。西藏康宏商贸有限公司认可截至2019年3月的租金已付清，2019年4月起平安轮胎经营部至今占有使用诉争房屋，至今未支付租金，应支付自2019年4月起至2019年6月9日止的租金9200元。租赁期限届满后平安轮胎经营部实际占有使用诉争房屋，平安轮胎经营部应向西藏康宏商贸有限公司支付相应的占有使用费87400元（2019年6月10日至2020年12月），参照案涉《门面房租赁合同》中约定的月租金4600元计算。对于卫生费，案涉《门面房租赁合同》中对卫生费进行了约定（50元／间／月），案涉二间房每月卫生费为100元，自2019年7月开始，西藏康宏商贸有限公司主张至2020年12月的卫生费为1800元。故西藏康宏商贸有限公司主张的卫生费1800元，一审法院予以支持。综上所述，一审法院对西藏康宏商贸有限公司的诉讼请求，依法予以部分支持。安某1、平安轮胎经营部、正新轮胎服务部均未到庭参加诉讼，并不影响法院依据庭审查明的事实对本案依法作出裁判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告平安轮胎经营部自判决发生法律效力之日起十五日内向原告西藏康宏商贸有限公司返还房屋（位于拉萨市扎基中路康宏宾馆门面房，门牌号18-19号）及其钥匙；二、被告平安轮胎经营部自判决发生法律效力之日起十五日内向原告西藏康宏商贸有限公司支付（自2019年4月起至2019年6月9日）租金9200元、房屋占有使用费87400元（自2019年6月10日起至2020年12月止）、卫生费1800元（自2019年7月起至2020年12月止），共计98400元；三、驳回原告西藏康宏商贸有限公司的其他诉讼请求。        二审中，当事人均未提交新证据。        经二审质证，安某1、平安轮胎经营部和正新轮胎服务部对西藏康宏商贸有限公司一审中提交的证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。        二审经审理补充查明：2021年2月25日，安某2在西藏自治区拉萨市城关区人民法院送达地址确认书上确认送达地址及方式，地址为扎基路12号。安某2向本案一审案件承办人邮寄材料，寄件人地址为拉萨市××区。        2021年5月13日，一审法院向安某2指定的送达地址邮寄西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2021）藏0102民初3838号传票。        安某2在二审庭审中陈述，一审法院送达传票时，安某2认为正新轮胎服务部不应列为本案被告，不应承担法律责任，故仅接收了安某1、平安轮胎经营部、正新轮胎服务部的传票，拒收正新轮胎服务部的传票。        本院经审理查明的其他事实及所依据的证据与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。        本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对上诉人的上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。一审法院依据查明的事实，认定案涉合同相对人是西藏康宏商贸有限公司和平安轮胎经营部，安某1和正新轮胎服务部在本案中不承担责任，各方当事人对此均无异议，本院对此予以确认。根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、一审法院是否存在程序违法的情形；二、案涉房屋租赁合同期限届满后，西藏康宏商贸有限公司是否有权向安某1、平安轮胎经营部、正新轮胎服务部收取租金、占用使用费及卫生费，并主张返还房屋及钥匙；三、本案中，平安轮胎经营部能否依据《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定主张案外人就案涉房屋与其续签租赁合同。        关于争议焦点一，依据本案查明的事实，安某2作为安某1的委托诉讼代理人及平安轮胎经营部、正新轮胎服务部的经营者，在一审法院的送达地址确认书上确认了送达地址及方式。二审中庭审中，安某2认可其在一审法院送达过程中拒收正新轮胎服务部的传票，仅签收了安某1、平安轮胎经营部的传票。本院认为，在安某2拒收传票，一审法院又向安某2邮寄送达了本案的开庭传票的情况下，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。据此，安某1、平安轮胎经营部、正新轮胎服务部经法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，不影响法院依据查明的事实和证据依法作出裁判，一审法院依法缺席审理并无不妥。        关于争议焦点二，本院认为，1．关于租金，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。平安轮胎经营部应履行交付租金的义务，一审法院认定平安轮胎经营部应向西藏康宏商贸有限公司交纳2019年4月至2019年6月9日租金9200元有事实和法律依据，本院予以维持。安某1、平安轮胎经营部、正新轮胎服务部主张该部分租金应扣除押金5000元的请求，但未就此提交证据证明，且该主张属于二审中提起的反诉请求，因本案调解不成，其应另行主张。2．关于返还房屋及钥匙，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。据此，案涉租赁合同约定的租赁期间于2019年6月9日届满后，平安轮胎经营部作为案涉房屋承租人负有向西藏康宏商贸有限公司返还房屋和钥匙的义务。一审法院对此认定正确，本院予以维持。3．关于占用使用费和卫生费，本院认为，西藏康宏商贸有限公司在租赁期限届满前向安某1发出搬离通知，租赁期间届满后起诉主张安某1、平安轮胎经营部、正新轮胎服务部返还房屋的行为，均明确表达了其不同意承租人继续使用租赁物的意思表示，而平安轮胎经营部拒绝返还租赁物，应当承担租赁期间届满因不返还租赁物所产生的占有使用费。一审法院参照合同约定对2019年6月10日至2020年12月的占有使用费予以认定，并无不妥。租赁期限届满后，案涉房屋仍由平安轮胎经营部占用使用，一审法院参照合同约定认定卫生费1800由其承担，亦无不妥。        关于争议焦点三，本院认为，一、依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实引发的纠纷在《中华人民共和国民法典》施行前，因此本案不应适用《中华人民共和国民法典》第七百零五条，而该条款与民法典施行前的《中华人民共和国合同法》第二百一十四条均是对租赁期限最高期限的限制，即租赁期限不得超过二十年。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。故，前述规定的适用前提是二十年租赁期间届满，承租人需要继续对租赁物使用、收益并向出租人交付租金，出租人愿意继续将租赁物交付承租人使用、收益的，双方当事人可以根据原合同确定的内容续订租赁合同。而本案租赁合同的租赁期限为一年，且出租人不愿再续签合同，故本案不能适用该规定，平安轮胎经营部据此主张续签合同的理由不能成立。二、安某1、正新轮胎服务部、平安轮胎经营部在二审中将案外人人行阿里支行列为被上诉人，实质是将其追加为被告的意思表示。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条规定，当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。故，必须共同进行诉讼的当事人，是指必要的共同诉讼的当事人。依据查明的事实，本案是西藏康宏商贸有限公司与平安轮胎经营部因案涉房屋租赁产生的纠纷，虽然案涉房屋的所有权人是案外人人行阿里地区支行，但其并非本案的必要共同诉讼人，一审法院并无遗漏当事人的情形。据此，安某1、平安轮胎经营部、正新轮胎服务部上诉请求判令其与案外人续签租赁合同，于法无据，本院不予支持。        另，双方当事人于《门面房租赁合同》违约责任部分第4条约定，“该门面房产权属于人行阿里分行，若人行阿里分行根据工作需要需收回该门面房，则乙方应无条件退出，甲方不承担任何的赔偿责任。”西藏康宏商贸有限公司因合同租赁期限届满提起本案诉讼，而平安轮胎经营部并未主张其承担赔偿责任，故一审法院无须就人行阿里分行是否因工作需要收回该门面房进行审理。        综上所述，安某1、正新轮胎服务部、平安轮胎经营部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费2260元，由平安轮胎经营部负担（已交纳）。        本判决为终审判决。        审判长    彭美玉审判员    拉姆审判员    永青措姆二〇二一年八月三十一日法官助理    王静书记员    希娜索朗曲珠>>>>