湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1002民初3853号原告：深圳市永红源物业服务有限公司，住所地：深圳市龙华区民治街道民强社区梅龙路和民旺路相交处民治商贸广场B1507。法定代表人：肖宪章，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄国伟，男，1989年5月1日出生，汉族，湖南省益阳市人，住湖南省郴州市，系该公司员工。被告：朱泰乐，男，1991年3月10日出生，汉族，湖南省郴州市北湖区人，住湖南省郴州市。委托诉讼代理人：雷秋英，女，1962年11月20日出生，汉族，住湖南省郴州市，系母子关系。原告深圳市永红源物业服务有限公司（以下简称永红源物业公司）与被告朱泰乐物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永红源物业公司的委托诉讼代理人黄国伟、被告朱泰乐的委托诉讼代理人雷秋英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永红源物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付北湖一号小区XX栋XX号房2016年8月1日至2021年6月30日的物业管理费17550.6元，2016年8月1日至2021年6月30日的违约金7871.23元，合计25421.83元；2、本案诉讼费由被告承担。被告朱泰乐答辩要点：一、原告深圳市永红源物业服务有限公司利用其优势违法加价收水电费并且以每次只能购买50元水电来刁难全体业主；二、原告一直没有履行好物业服务，答辩人居住的小区物业管理很不规范，违反《湖南省物业管理条例》第36条等规定；三、答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费。四、上述期间没有交物业管理费是事实，房屋面积没有异议，对收费的标准合同是这么约定的，但是合同没有公示，被告不知道。2016年8月1日至2019年12月31日也应该按1.58元/平方米来算。不同意支付违约金。查明的案件事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实：位于郴州市北湖区系案外人郴州市顺源房地产开发有限公司开发建成。2012年12月18日，郴州市顺源房地产开发有限公司与永红源物业公司（原名深圳市诚信行物业服务有限公司）签订《顺源?北湖一号（水晶城）前期物业管理委托合同》，约定合同期2012年12月18日至2017年12月17日;物业服务费为住宅房每月1.9元／平方米，非住宅房每月2.6元／平方米。之后，该小区业主委员会分别于2016年1月1日及2019年12月25日与永红源物业公司（原深圳市诚信行物业服务有限公司）签订了《物业服务合同》共两份，合同期自2016年1月1日起至2022年12月31日止。合同约定由永红源物业公司对北湖一号小区（北湖水晶城）提供物业管理服务;2016年1月至2019年6月30日的物业服务费为高层住宅房每月1.8元／平方米，非住宅房每月2.5元／平方米；2020年1月1日至2022年12月31日的物业服务费为住宅房每月1.58元／平方米，非住宅房每月2.5元／平方米。朱泰乐系北湖一号小区14栋1203房业主，其房屋建筑面积为171.66平方米。自2016年8月1日起至2021年6月30日止，朱泰乐共计欠缴物业服务费17550.6元。永红源物业公司多次向朱泰乐催缴物业服务费未果，酿成本案纠纷。判决结果及理由本院认为：本案系物业服务合同纠纷。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款规定：“依法成立的合同，受法律保护”。第五百零九条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第九百四十四条第一款、第二款规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”。经审查，本案中，原告与北湖一号小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，该合同的效力及于北湖一号小区全体业主，双方均应当受该合同约束，履行相关合同义务，以及按合同约定计收物业服务费用。自《物业服务合同》签订后，原告依约对案涉小区履行了相应的物业管理服务义务，但被告未依约向原告支付物业服务费，违反了合同的约定，应当承担相应的民事责任。自2016年8月1日起至2021年6月30日止，朱泰乐共计欠缴物业服务费17550.6元。故对原告永红源物业公司要求被告支付自2016年8月1日起至2021年6月30日止的物业服务费17550.6元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院以予支持。被告抗辩原告物业服务不到位，向本院提供了相关照片。本院认为，原告提供的照片能反映出原告在物业服务中存在一些瑕疵问题，但被告不能以原告物业服务不到位作为拒绝缴纳物业费的理由，被告不能否认原告对该小区提供的综合服务，故本院对被告的抗辩不予支持。关于原告永红源物业公司主张的违约金7871.23元，鉴于原告在平时的物业服务过程中对被告进行沟通、解释等工作存在不足，且2019年12月25日签订的《物业服务合同》中对逾期支付物业服务费的违约金未作明确约定，故对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告在小区物业管理中不可避免会存在瑕疵，被告作为小区业主不能据此否认原告作为物业服务企业为小区公共设施设备所提供的综合服务。物业管理是一个阶段性的工作，周到的服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流；作为小区业主也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。本案中，原告应不断提升物业服务质量，对小区业主提出的物业服务合理要求和重大关切，及时核实、处理和反馈；对小区业主要求非物业服务范围服务的，应当及时告知、协调，以实实在在的物业服务质量推进物业服务关系的良性维系。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告朱泰乐于本判决生效之日起十日内向原告深圳市永红源物业服务有限公司支付自2016年8月1日起至2021年6月30日止的物业服务费17550.6元；二、驳回深圳市永红源物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告朱泰乐未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取218元，由被告朱泰乐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 员 贺丽梅二〇二一年八月二十七日法官助理 王术妍书 记 员 蔡晓慧附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。