北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终9936号上诉人（原审被告）：北京万科物业服务有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业开发区B区内北京万科城市花园。法定代表人：白宏毅，董事长。委托诉讼代理人：佟金颖，北京市康达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京万科东地房地产开发有限公司，住所地北京市通州区台湖高端总部基地铺西路38号。法定代表人：王喆，董事长。委托诉讼代理人：孙无为，北京市建祥宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：乐骏，北京市建祥宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京品信华彩纸制品有限公司，住所地北京市丰台区造甲街110号2号平房（新村企业集中办公区）。法定代表人：刘俊军，总经理。委托诉讼代理人：王是知，北京市中通策成律师事务所律师。上诉人北京万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）、北京万科东地房地产开发有限公司（以下简称万科地产公司）因与被上诉人北京品信华彩纸制品有限公司（以下简称品信纸制品公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初31102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万科物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项内容，依法改判万科物业公司不承担责任；2.一、二审诉讼费用全部由品信纸制品公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.空调外机竖井在业主户内，万科物业公司无权进入，无法干涉使用。发生火灾部位为品信纸制品公司室内窗外的空调外机竖井，该部位没有品信纸制品公司准许，任何人都无权进入。因此该部位应当遵循“谁使用、谁管理、谁负责”的原则，由品信纸制品公司自行承担。2.万科物业公司已尽安全防护义务。本案中，万科物业公司已经按照物业服务合同的约定，建立了健全的消防安全管理制度、并按期对员工进行了安全培训和消防演习；万科物业公司也对消防建筑设施和消防电气等按期进行了巡查和养护；事故当天万科物业公司也积极参与了救火，最大程度减少了业主的损失。因此，万科物业公司已经尽到了安全防护义务，符合《物业管理条例》的规定和物业服务合同的约定，不应当承担责任。3.资产评估报告的范围并非财产损失范围，不应当被全部采纳。按照资产评估报告所载，电视、手机、打印机、电脑主机、显示器等均作为损失财产予以认定，但品信纸制品公司并无证据证明这些财产是在这次火灾事故中受损的，万科物业公司和其他被告对此也没有认可，但该资产评估报告将品信纸制品公司主张的全部财产均予以评估，一审法院均认定为财产损失对万科物业公司明显不公，应予纠正。4.一审法院酌定的6000元租金损失没有事实依据。品信纸制品公司没有证据证明其外出租房并支付了租金，一审法院酌定超出法院自由裁定的权限范围，明显使品信纸制品公司因此受益，应予改判。品信纸制品公司辩称，同意一审判决，不同意万科物业公司的上诉请求。第一，本案涉案火灾起火部位位于4号楼空调外竖井，属于小区公共部位而非业主区域，根据物业服务合同，空调外竖井为公共部位，万科物业公司应当对空调竖井共用部位采取积极的消防管理措施。但物业公司从未对此竖井部分不能扔烟头，不能堆放杂物进行宣传，更未进行定期的消防检查，清理杂物。此区域并未设置任何防火隔离材料。万科物业公司对火灾的蔓延扩大存在过错，应当承担相应责任。第二，万科物业未举证证明其已尽安全防护义务，应当承担举证不能的不利后果。第三，财产评估报告中的鉴定范围均为品信纸制品公司的实际损失。品信纸制品公司一审证据可证明电视机、手机、打印机显示器均为涉案火灾损害，因火灾导致全屋喷淋系统对屋内全部面积进行喷淋，导致全屋的电器、被褥等一切物品被水浸泡后几乎都不能使用，其他很多小的东西均无法进行鉴定，所以资产评估也仅仅是对部分遗留的物品进行的评估，财产评估的损失是远远小于品信纸制品公司的实际损失。第四，根据品信纸制品公司一审提供火灾现场的视频和照片可见涉案房屋已无法正常居住。一审证据也可以证明涉案房屋遭受火灾后，品信纸制品公司在外居住半年的证据。法院酌情判定了6000元的租金损失，并无不当，且远远低于北京的租金水平。万科地产公司辩称，同意万科物业公司的上诉请求。万科地产公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或查明事实后依法改判驳回品信纸制品公司对万科地产公司的诉讼请求。事实和理由：1.《火灾责任认定书》排除了电气线路故障、设备故障等开发商过错责任引起的火灾因素，确认开发商对火灾事故没有责任。2.本案没有任何事实证明万科地产公司存在消防管理责任。该项目竣工后交付前，已通过消防验收。项目竣工交付后，公共区域消防管理责任人为物业服务公司，而非万科地产公司，万科地产公司对交付后的楼房不存在消防安全管理义务。3.即使万科物业有管理责任应当承担次要赔偿责任，不能因开发商选定了万科物业作为前期物业公司从而推导出开发商对事故有过错责任，选定物业公司和火灾事故二者之间不存在直接、间接的因果关系。原审判决适用法律和判决结果错误。万科物业公司辩称，不同意万科地产公司的上诉请求。房地产公司也应承担责任。品信纸制品公司辩称：同意一审判决，不同意万科地产公司的上诉请求。第一，品信纸制品公司和万科地产公司于2016年9月24日签订物业服务合同，确定万科地产公司为品信纸制品公司提供物业服务，双方存在物业服务关系。且万科物业公司和万科地产公司是关联公司，万科物业公司是万科地产公司委托提供物业服务的公司，双方存在委托关系，万科物业公司在涉案火灾中存在过错，品信纸制品公司也有权利要求委托人万科地产公司承担责任。第二，着火点是两户共用的空调竖井，隔壁用户房屋没有卖出去，属于万科地产公司管理，不管空调竖井内是否有堆放杂物或者谁堆放的杂物，万科地产公司都有推卸不了责任，其对本次火灾的蔓延扩大也应承担责任。品信纸制品公司向一审法院起诉请求：判令万科物业公司、万科地产公司赔偿品信纸制品公司财产损失55300元，万科物业公司、万科地产公司承担本案评估鉴定费用及诉讼费用。一审法院认定事实：品信纸制品公司系通州区某小区4号楼1022房屋（以下简称1022房屋）所有人。1022房屋系由万科地产公司开发建设的，品信纸制品公司自万科地产公司购置。万科物业公司系1022房屋所在的某小区物业管理服务企业。2016年9月24日，品信纸制品有限公司（甲方、业主）与万科地产公司（乙方、建设单位）就乙方为甲方提供前期物业服务的有关事宜签订《北京市前期物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》）。《物业服务合同》第五条中约定，乙方提供的前期物业服务包括“负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理”“负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理”“负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集等”“负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作”。《物业服务合同》第十二条中约定，甲方的义务包括“在乙方实现通知情况下，协助乙方进入本物业对公共管线或公共设施设备进行检查维修”。《物业服务合同》第十三条中约定，乙方的权利义务包括“可自行或选定物业服务公司提供物业服务，并承担前期物业服务责任”。《物业服务合同》第十四条中约定“业主共同决定或业主大会成立并确定物业管理方式后，业主共同决定或业主大会选定的物业服务公司与乙方或乙方前期选定的物业服务公司完成物业共用部分交接的，自完成交接之日起，本合同终止”。万科物业公司系万科地产公司选定的为某小区提供物业服务的企业，品信纸制品公司收房后向万科物业公司交纳相应的物业服务费。2019年3月13日7时15分许，有人发现某小区4号楼空调外机竖井发生火灾并报警，消防部门及时进行了出警。2019年5月17日，北京市通州区消防救援支队对此次火灾作出通消火认字﹝2019﹞第0001号《火灾事故认定书》，该认定书载明：“火灾事故基本情况：2019年3月13日7时15分（接警时间），通州区某小区4号楼8层至15层空调外机竖井发生火灾，造成4号楼0822户、0922户、1022户、1122户、1222户、1322户、1422户、1522户空调竖井内空调外机和存放的物品不同程度受损；喷淋系统启动后灭火过程中4号楼0422户、0522户、0523户、0524户、0622户、0623户、0624户、0724户、0821户、0822户、0823户、0824户、0921户、0922户、0923户、0924等住户受到不同程度水浸，无人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：此起火灾起火部位位于4号楼1022户空调外机竖井内。起火原因排除雷击、排除小孩玩火、排除电气线路故障等引发火灾的因素，不排除外来火源引发此起火灾的因素，分析起火时间约为2019年3月13日6时40分许。以上事实有询问笔录（5份）、勘验笔录（1份）、现场照片（18张）、鉴定报告（铜导线与残留物的检验鉴定，1份）、视频分析报告（1份）、现场图（1张）等证据证实。”此次火灾造成1022房屋空调、电视机、电视柜、床、床上用品、衣物、木地板等一些物品受损。事后，万科地产公司为品信纸制品公司提供了地板，品信纸制品公司将受损的地板予以了更换，更换所花费人工费由品信纸制品公司予以了承担。1022房屋因火灾受损后的一段时间（包括维修期间），该房屋室内无法正常居住使用。本案一审审理过程中，品信纸制品公司申请对此次火灾为其造成的损失进行鉴定。经鉴定机构鉴定受损物品原有价值为45300元，部分物品尚有残存价值为2900元。本案审理过程中，本案组织双方当事人进行了现场勘验，经勘验发现1022房屋有一扇小门通往空调竖井，空调竖井里侧用于放置空调、外侧有一定空间，空调竖井上下相通。本案审理过程中，一审承办人员前往北京市通州区消防救援支队查阅了此次火灾的卷宗材料，其中视频分析报告中载明10层窗口内部“有两台空调及其他可燃物”。一审法院认为，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定。损坏国家、集体的财产或他人财产的，应当恢复原状或折价赔偿。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。二人以上没有共同故意或者共同过失，但其分别实施的数个行为间接结合发生同一损害后果的，应当根据过失大小或者原因按比例各自承担相应的赔偿责任。侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。物业服务企业应当履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务。物业服务企业不履行或者不完全履行相应义务造成业主损失的，业主有权请求赔偿损失。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案双方争议焦点为：万科物业公司、万科地产公司是否应当承担侵权责任及责任划分问题。首先，依据消防部门出具的火灾事故认定书，可以确定此起火灾的起火部位位于4号楼1022户空调外机竖井内。起火原因排除雷击、排除小孩玩火、排除电气线路故障等引发火灾的因素，不排除外来火源引发此起火灾的因素。品信纸制品公司作为1022所有权人，有义务对其使用的空调竖井内的日常消防安全进行有效管理，避免堆放易燃杂物，避免形成安全隐患。根据火灾事故认定书及一审法院向消防部门了解的情况，1022所使用的空调竖井内除空调外机外还有“存放的物品”“其他可燃物”。由此可见，品信纸制品公司在实际使用空调竖井的过程中，未充分履行安全防范义务，导致可燃物被引燃而起火，品信纸制品公司对火灾发生、蔓延存在过错。其次，万科物业公司作为某小区的物业服务企业，对本小区公共区域负有管理义务，该小区4号楼的空调竖井上下联通，并非1022一户使用，其具有一定的共用部位的属性。万科物业公司并未提供证据证明其对空调竖井采取了积极的消防管理措施（比如对用户进行消防宣传、在业主配合下定期或不定期进行消防检查、清理杂物等）。由此可见，万科物业公司对于公共区域的管理不到位，亦存在过错，故其对于失火造成的相关损失亦应当承担相应责任。虽然盛佳尚苑的前期物业服务实际系用万科地产公司选定的万科物业公司提供，但《物业服务合同》系万科地产公司与品信纸制品公司签订，万科地产公司“可自行或选定物业服务公司提供物业服务，并承担前期物业服务责任”，故万科地产公司应当对其选定的物业公司负担，与万科物业公司共同承担相应的赔偿责任。对于品信纸制品公司以万科地产公司设计的空调竖井存在严重安全隐患应承担赔偿责任的理由，其依据不足，一审法院不予采纳。关于品信纸制品公司与万科物业公司、万科物业公司之间责任的划分，一审法院综合考虑本次火灾事故发生的原因、事故的具体情形及各方的过错程度，认定品信纸制品公司应承担70％的赔偿责任，万科物业公司、万科地产公司应承担30％的赔偿责任。关于外来火源引发火灾的问题，品信纸制品公司、万科物业公司可待查清火源源头后，另行向外来火源的责任人主张损失。对于品信纸制品公司的财产损失的数额，根据鉴定机构的评定，其室内物品损失价值应为42400元（45300元—2900元），此外一审法院根据该房屋受损情况及修复需要酌情确定其租金损失为6000元，合计48400元。万科物业公司、万科地产公司需共同赔偿品信纸制品公司财产损失的30％，即14520元，其余部分由品信纸制品公司承担。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，一审法院判决：一、北京万科物业服务有限公司、北京万科东地房地产开发有限公司自判决生效之日起七日内共同赔偿北京品信华彩纸制品有限公司财产损失14520元；二、驳回北京品信华彩纸制品有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，万科物业公司围绕其上诉请求提交了14份证据。证据1《火灾事故认定书》，证明《火灾事故认定书》没有认定万科物业公司存在过错，也没有认定系万科物业公司的原因扩大了品信纸制品公司的损失。证据2消防主机设备报警记录，证明发生火灾后，消防设施正常启动，喷淋设施发挥作用。证据3视频，证明万科物业公司参与了救火，品信纸制品公司锁门逃生，延误救火时机。证据4照片，证明万科物业公司员工及时赶赴火灾现场。证据5照片，证明万科物业公司员工协助清理现场积水。证据6《消防安全责任制度》、证据7《消防应急预案》、证据8《消防安全演练和培训》、证据9《建筑消防设施检测报告》、证据10《电气防火检测报告》、证据11《消防设备设施保养维护及巡视记录》、证据12关于消防宣传的记录和照片、证据13《质量记录》均证明物业尽到了物业管理职责，制定预案，进行演习，检验设施，按照相关法律规定尽到了义务。证据14为品信纸制品公司撤离现场的视频截图，证明品信纸制品公司锁门后撤离现场，延误了救火时间。万科地产公司质证认可证据的真实性，但认为上述证据与其无关。品信纸制品公司质证不认可上述证据为新证据。关于证据1，认可真实性，不认可证明目的，火灾事故认定书仅对原因进行调查，未判断万科物业公司是否有责任。对证据2真实性、证明目的均不认可。该证据可以证明系统延迟，很多系人为启动。对证据3真实性、证明目的均不认可。视频中没有听到报警声响，没有看到喷淋系统启动，物业延迟救火。关于证据4、5，无原始载体，真实性、证明目的均不认可。对证据6、7的真实性、关联性、合法性不认可，为万科物业公司单方出具，可能为后期补做。对证据8、9、10、11、12、13、14的真实性、关联性、合法性不认可。且万科物业公司自己记载发现火灾事件与救火时间自相矛盾。品信纸制品公司二审中提交一份涉案房屋的房产证，证明空调竖井并非品信纸制品公司房屋区域建筑面积，属于共用区域。万科物业公司认可真实性，不认可证明目的。万科地产公司认可真实性，不认可证明目的。对于万科物业公司、品信纸制品公司提供的上述证据，本院将综合全案予以认定。另，二审补充查明：《物业服务合同》附录五：物业服务事项和标准，载明：1.1.3建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范……等管理制度。1.2.2共用部位2建筑部位1）每季度检查1次外墙贴饰面……空调室外机支撑构件等。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，根据各方诉辩意见，本案二审主要争议焦点为：万科物业公司及万科地产公司对品信纸制品公司由此次火灾导致的损失是否应当承担赔偿责任。关于万科物业公司是否承担责任一节。万科物业公司上诉主张火灾发生部位空调外机竖井并非公共区域，其使用管理责任应由品信纸制品公司自行承担。对此，本院认为，从构造上看，空调竖井上下连同，具有共用部位属性；且根据《物业服务合同》约定，空调室外机支撑构件等属于共用部位，系物业公司每季度应当检查的范围。故，万科物业公司对该部位应有一定管理职责。万科物业公司虽在二审中提交了数份证据，但视频、图片缺乏原始载体，书面材料系单方制作，且均不足以证明其对空调竖井采取了积极的消防管理措施，故万科物业公司因未尽到管理职责对此次火灾的发生存在一定过错，应承担相应责任。关于万科地产公司是否承担责任一节。基于《物业服务合同》系万科地产公司签订，且合同约定万科地产公司承担前期物业服务责任，故一审法院认定由万科地产公司与万科物业公司共同承担赔偿责任，并无明显不当，本院予以维持。关于品信纸制品公司的损失认定一节。根据品信纸制品公司一审提交的现场照片等证据，可以认定物品受损情况。一审法院结合评估报告认定物品损失价值42400元，认定正确。涉案房屋因此次火灾导致一定时间内无法居住使用，结合房屋受损情况及品信纸制品公司提交的房租收据等证据，一审法院酌定租金损失6000元，并无不当。综上所述，北京万科物业服务有限公司、北京万科东地房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费326元，由北京万科物业服务有限公司负担163元（已交纳）、北京万科东地房地产开发有限公司负担163元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 于洪群审 判 员 付 辉审 判 员 孙 京二〇二一年八月二十四日法官助理 张 羽法官助理 邱 江书 记 员 何昕燏