河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀09民终4615号上诉人（原审被告）：乔洪刚，男，1982年4月11日出生，汉族，住河北省沧州市运河区。委托诉讼代理人：王桂文、赵寒冰，河北兴沧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：买文兴，男，1954年9月3日出生，回族，住河北省沧州市沧县。委托诉讼代理人：李月荣，女，1957年6月12日出生，回族，住址同上，系被上诉人妻子。委托诉讼代理人：杨朔之，河北东方伟业（孟村）律师事务所律师。上诉人乔洪刚因与被上诉人买文兴租赁合同纠纷一案，不服河北省沧州市新华区人民法院（2021）冀0902民初513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乔洪刚上诉请求：一、请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求,并支持上诉人主张(上诉人与被上诉人的租赁费在上诉人应得拆迁补偿款内已抵销)；二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、如上诉人正常适用租赁物的话,因被上诉人欠上诉人拆迁补偿款336200元,存在法定抵销情形,上诉人不应支付被上诉人土地租金及违约金,上诉人请求人民法院依法驳回被上诉人的诉讼及诉讼请求。二、该涉案土地于2019年12月份5日已停电,不能正常使用,不存在欠付租金的情况。因2019年11月该涉案土地面临拆迁,由于被上诉人及上诉人双方所签订的《租赁协议》约定:“租赁土地如三年内如遇拆迁所有赔偿款双方平方”。在2019年11月19日尚在上诉人不欠被上诉人租金的时间段内,该土地所有人河北物流集团沧州有限责任公司向沧州市新华区房屋征收管理办公室提交了《河北物流集团沧州有限责任公司关于综合物流园区改造项目中我公司土地上个人投资建设地上物补偿的申请》,在该申请中包括了上诉人承租的土地地上建筑及装修的评估报告,其中建筑物评估价值为602471元,精装修评估价值为69929元,共计672400元,按照上诉人与被上诉人所签订的《租赁协议》上诉人应分得拆迁款336200元,后经上诉人与被上诉人双方沟通,2019年12月份至2020年5月份土地租金40000元由被上诉人在上诉人应得拆迁款部分中扣除,剩余拆迁款296200元由被上诉人领取后支付上诉人,但2020年9月19日被上诉人领取了补偿款后,无故不接上诉人电话,上诉人多次找被上诉人追要应得拆迁款,被上诉人一直以未领取到拆迁款为由欺骗上诉人,后经上诉人向沧州市新华区房屋征收管理办公室询问得知,被上诉人已于2020年9月19日就领取了该拆迁款,至今被上诉人未向上诉人偿还该拆迁款,故,被上诉人无权向上诉人索要40000元租金。被上诉人所称,被上诉人向上诉人索要租金,但被上诉人向法庭提交的证据中,没有任何的索要租金证据,故,被上诉人已认可土地租金从拆迁款中扣除;其二,被上诉人诉状中称:“案涉展厅所在的沧州市再生利用公司院内按照政府安排实施拆迁《展厅租赁合同》须在租期届满前拆除,被上诉人向上诉人通知了这一情况”若真在上诉人欠被上诉人半年租金的情况下,被上诉人未按照《租赁协议》解除合同,也未起诉上诉人索要租赁的情况下,还通知上诉人于2020年5月1日前搬离,被上诉人种种行为明显超出正常人认知范围,明显不符合常理。综上，如上诉人正常使用租赁物，并欠付租金的话,债务相互抵销减去租金,被上诉人尚欠上诉人拆迁款296200元,该涉案土地于2019年12月份5日已停电,不能正常使用,被上诉人庭审中所述并非事实,被上诉人拖延领取拆迁款,现又诉至法院,其目的就是为了损害上诉人的合法权利,扰乱社会正常的经营秩序,给法院增加诉累,故,被上诉人的虚假陈述不应作为裁判的依据,现为维护上诉人的合法权益,应依法驳回被上诉人的诉讼及诉讼请求。开庭补充：1、作为被上诉人不是本案主体，主体不适格，上诉人不欠付被上诉人租金。2019年11月19日之前，新华区房屋征收管理办公室已经下达了拆迁公告，作为被上诉人是知情的，自下达通知之日起该涉案房屋及土地所有权均是新华区房屋征收管理办公室，该房屋不再归被上诉人所有及使用。被上诉人无权对上诉人收取房租。通过一审上诉人向原审法院提交的2019年11月19日河北物流集团沧州有限责任公司向沧州市新华区房屋征收管理办公室提交的申请看被上诉人对该涉案房屋进行拆迁，对土地进行征收，被上诉人是知情的。就其内容第二段也就是在2019年11月19日之前上诉人与河北物流集团沧州有限责任公司之间就该拆迁补偿进行过洽谈，对拆迁的事宜被上诉人是知情的。所以被上诉人要求上诉人给付2019年11月19日之后的租金没有法律依据。2、根据上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同第11条规定在租赁期间因为不可抗力的原因或者城市规划建设导致双方解除合同造成的经济损失双方互不承担责任，尽管被上诉人与上诉人就租赁合同没有解除，但该租赁场地被上诉人无权支配。由于政府的城市规划建设该租赁合同不存在履行的可能性。被上诉人要租金没有法律上和事实上的依据。3、按照租赁合同第十条的规定租金的缴纳采取按年支付，每年为9万元。上诉人在本年只缴纳了5万元没有支付后续的4万元，被上诉人就没有必要让上诉人继续使用该房屋可以通过诉讼的解决，而被上诉人任何措施没有采取，说明被上诉人是对拆迁的事实在2019年11月19日之前是知情的。上诉人缴纳的租金从2019年5月1日到2019年11月19日正是被上诉人按照合同的约定应收取的租金5万元。说明被上诉人知道拆迁的事实并且对上诉人租赁的场地是认可解除的。收取租金截止的时间2019年11月19日，与河北物流集团沧州有限责任公司向沧州市新华区房屋征收管理办公室申请补偿的时间是一致的。所以作为上诉人不欠被上诉人的租金。被上诉人在一起上诉人给付2019年11月19日之后的租金不具备主体资格，没有法律和事实的依据。4、根据双方签订的租赁合同第5条规定，该租赁合同2019年11月19日之后不具备了租赁的经营条件，存在长期停水停电，出租方有义务保证水暖电基本设施的完整及供应，作为停水停电被上诉人是知情的，被上诉人租赁的场地不仅仅是有被上诉人一方，还有多个租赁方都知道这个情况，且作为上诉人实际租赁时间是在该合同租赁合同没有到期，被上诉人应当给付上诉人拆迁款的一半。而被上诉人得到了拆迁款之后，上诉人多次联系不上。如上诉人正常钱被上诉人租金的话，上诉人有法定的事由以及合同约定的条款有抵消的情形。所以被上诉人的诉讼没有法律上的依据。应当依法驳回被上诉人的诉讼请求。买文兴答辩称，第一、本案不存在法定抵销，被答辩人乔洪刚拖欠答辩人买文兴租金，事实清楚，证据充分，依法应当承担偿还责任，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。第二、答辩人买文兴不拖欠被答辩人乔洪刚拆迁补偿款336200元，被答辩人的主张没有事实与法律依据，且与本案没有关联性。根据双方签订的租赁协议约定：“甲方将位于沧州市再生公司院内600平米土地的使用权出租给乙方使用，乙方自行在出租土地上搭建展厅，租用土地三年内如遇拆迁所有赔偿款甲乙双方均分，租用土地三年后该展厅归甲方所有，如遇拆迁所有赔偿款与乙方无关归甲方所有，租期到期后乙方有优先租赁权，如乙方不续租，必须无条件搬走；租赁期限为三年，从2017年5月1日至2020年5月1日；……。”本案中，被答辩人实际使用土地和房屋至2020年5月2日，是于2020年7月24日腾房验收，当时租赁期限已经超过三年，按照约定，展厅归属答辩人所有。案涉土地展厅的拆迁发生在2020年5月份以后，直至2020年9月份才完成拆迁，取得补偿款，拆迁的客观事实发生在租赁期限三年以后，按照上述租赁协议中“租用土地三年后该展厅归甲方所有，如遇拆迁所有赔偿款与乙方无关归甲方所有”的约定内容，全部拆迁补偿款归答辩人所有，被答辩人无权取得，故被答辩人有关拆迁补偿款的约定，无事实和法律依据。被答辩人租赁使用答辩人土地，应当按照实际使用租赁物的期限支付租金，其所主张的拆迁补偿款与本案无关，不在案件审理的范围以内。第三、被答辩人乔洪刚在租赁期限以内，实际使用租赁物，应当按照约定支付租金，无论答辩人买文兴是否索要，均应承担给付责任。在租赁期限以内，租赁协议能够正常履行完成，不符合合同解除的条件，故不存在合同解除的行为，是完全民事行为能力人遵守法律的表现。综合上述，被答辩人乔洪刚所提出的上诉理由均无事实和法律依据，依法不能成立，其拖欠答辩人租金事实清楚，证据之间形成证据链条，相互印证，一审判决书认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请上级人民法院依法驳回上诉，维持原判。针对上诉人补充的意见：1、按照民诉法规定二审审理范围应当在上诉人提出上诉的范围之内，上诉人的上诉理由应当在收到一审判决书之日起十五日以上诉状向上级法院提出，这是一般法律常识。上诉人在上诉理由的补充阶段提出补充性的有关被上诉人主体资格的这种上诉理由和主张已经超出了法定的上诉期限，不应当在本案二审的审理范围内。2、按照国有土地上个房屋征收管理条例的相关规定在国有土地上进行房屋征收的拆迁，应当是在被征收方获得征收补偿以后相关的不动产登记手续办理完成之后，发生不动产所有权的转移。上诉人主张本案中在拆迁办具体发出拆迁通知之后，被征收方不再享有土地和房屋的相关权利。实际上这种说法违背了法律的基本规定,是完全错误的。3、本案中双方租赁的标的是土地使用权，而不是房屋，这是案件基本事实。向被上诉人提供土地使用权的一方是河北物流集团沧州有限责任公司，而该公司相对签订协议实施征收拆迁的对象是被上诉人买文兴而不是上诉人乔洪刚。故此，河北物流集团沧州有限责任公司是具体与买文兴签订的协议履行了关于征收拆迁的权利义务。而上诉人是与被上诉人进行土地使用权租赁交易的一方，与河北物流集团沧州有限责任公司没有直接关系。因此，无从与河北物流集团沧州有限责任公司签订任何形式的征收或拆迁协议。也无权从河北物流集团沧州有限责任公司取得任何的拆迁补偿款。买文兴向一审法院起诉请求：1.请依法判决被告乔洪刚支付原告买文兴土地租金40000元整，并承担违约金22500元，合计62500元；2.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2016年12月22日，原告买文兴与河北物流集团沧州有限责任公司签订《土地租赁协议》一份，协议约定河北物流集团沧州有限责任公司将位于沧州市新华区侧所属土地4250平方米的土地出租给乙方使用，租赁期为2017年5月1日至2020年5月1日，租金总金额为42万元。2017年5月1日，买某（原告买文兴之子）与被告乔洪刚签订《租赁合同》一份，合同约定出租方（甲方）为买某、承租方（乙方）为乔洪刚；甲方将位于沧州市再生公司院内600平米土地的使用权出租给乙方使用，乙方自行在出租土地上搭建展厅，租用土地三年内如遇拆迁所有赔偿款甲乙双方均分，租用土地三年后该展厅归甲方所有，如遇拆迁所有赔偿款与乙方无关归甲方所有，租期到期后乙方有优先租赁权，如乙方不续租，必须无条件搬走；租赁期限为三年，从2017年5月1日至2020年5月1日；租金的交纳采取按年支付先付后用的方式，年租金为90000元，由乙方于每年5月1日交纳给甲方；如逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付年租金日千分之二的违约金，如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付年租金百分之二十五的违约金；在租赁期限内，因不可抗拒的原因或者因城市规划建设，致使双方解除合同，由此造成的经济损失双方互不承担责任。2019年5月24日，被告乔洪刚向原告妻子李月荣的账户支付租金50000元。买某作为证人出庭作证时陈述其与乔洪刚签的租赁协议是其代父亲买文兴所签的，因为其父亲做了支架身体不好，合同的所有权利义务都同意归属于其父亲买文兴。以上事实有当事人陈述、《土地租赁协议》、《租赁合同》、银行转账记录、买某证人证言等证据在卷佐证。一审法院认为，关于原告的主体资格问题。《租赁合同》的出租方虽为买某，但是根据原告提交其与河北物流集团沧州有限责任公司签订《土地租赁协议》可以证实原告买文兴对涉案土地拥有使用权，证人买某出庭作证时陈述其系代理买文兴与被告乔洪刚签订租赁合同，被告对于证人买某的证言亦未予以反驳，且2019年5月24日被告交付的租金汇款至原告妻子的账户，因此本院认定买文兴为《租赁合同》的出租方，其有权作为原告向本案被告主张权利。关于被告是否应当支付租金的问题。原、被告之间的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。原、被告签订的《租赁合同》约定，租金的交纳采取按年支付先付后用的方式，年租金为90000元，由乙方于每年5月1日交纳给甲方，在租赁期限内，因不可抗力的原因或者因城市规划建设，致使双方解除合同，由此造成的经济损失双方互不承担责任。虽被告租赁的土地被国家依法征收致使被告需要搬离，但是被告应当按照合同约定支付实际使用期间的租金。原告提交的视频、照片以及双方当事人的陈述等一系列证据，可以形成证据链条，能够证实被告使用涉案土地至2020年5月1日，因此被告应当支付2019年5月1日至2020年5月1日期间全年的租金90000元。另，考虑到因国家征收涉案土地的过程中一定程度上影响被告正常使用涉案土地的实际情况，本院酌情支持被告减少支付5000元租金。因此被告应支付的租金数额为90000元-50000元（被告于2019年5月24日支付的租金）-5000元＝35000元。关于违约金，《租赁合同》约定如逾期交纳租金超过30日，乙方应向甲方支付年租金百分之二十五的违约金，但是该计算标准过高，且原告在被告长期拖欠租金的情况下，怠于行使自己的权利，致使损失扩大，故对于违约金本院酌定以35000元为基数，自被告搬离之日即2020年5月1日起至被告支付全部租金之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于被告提出的涉案租赁土地已被征收，根据其与原告之间的《租赁协议》，其应当分得336200元，欠缴的租金应当在拆迁赔偿款中予以扣除，并提交买文兴、乔洪刚、河北物流集团沧州有限责任公司之间的协议书以及河北物流集团沧州有限责任公司关于综合物流园改造项目中我公司土地上个人投资建设地上物补偿的申请、新华区综合物流园区域房屋征收项目评估结果报告、综合物流园改造项目征收补偿协议等证据予以证明。首先，被告提交的买文兴、乔洪刚、河北物流集团沧州有限责任公司之间签订的协议书为复印件，难以核实其真实性，且该协议书仅有丙方乔洪刚、宗跃签字，而无甲方及乙方签字，不足以证实三方已达成一致意见，另外，该协议内容仅能体现三方就土地征收补偿款进行协商，而未涉及本案争议的租赁费的减免或抵销问题。其次，被告提交的河北物流集团沧州有限责任公司关于综合物流园改造项目中我公司土地上个人投资建设地上物补偿的申请、新华区综合物流园区域房屋征收项目评估结果报告、综合物流园改造项目征收补偿协议等证据只能证明涉案租赁土地被征收，不能证实原、被告之间就租金的减免或抵销达成一致意见。综上，对于被告提出的该项抗辩，一审法院不予支持。若被告对于租赁土地的征收补偿款的分配问题存在争议，应另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，遂判决：被告乔洪刚于本判决生效后十日内向原告买文兴支付租金35000元并支付违约金（违约金的计算方式：以35000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年5月1日起至被告支付全部租金之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费681.25元，由原告买文兴承担299.75元，被告乔洪刚承担381.5元。本院二审期间，乔洪刚提交证据为：租赁发电机十千瓦票据一张，价款为1500元。2019年12月12日至2021年1月20日。买文兴质证称，对此租赁发电机十千瓦票据的质证意见同一审的意见。买文兴提交证据为：1、房屋腾空证明，证实被上诉人在物流公司院内的房屋在2020年7月24日全部腾空，具体的拆迁工作发生在该日期之后。证据2、被上诉人缴纳2019年5月份-2020年5月份土地使用费发票两张。证实在该一年期限内被上诉人具有该部分土地使用权利。而上诉人正是租用被上诉人土地建设展厅进行经营。证据3、原来一审未提交的现场照片两张，证实2020年4月30日、2020年5月2日上诉人仍在展厅中从事经营并未实际搬迁。乔洪刚质证称，对证据1与本案没有关系，只能证实被上诉人房屋腾空的情况。关于证据2也与本案无关系，只能真实李月荣有缴纳物流辅助服务、仓储费的情况，不能证明其时间，也不能证实上诉人租用被上诉人土地建设展厅进行经营的情况。对于证据3不能证实上诉人仍在经营。二审查明其他事实与一审一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，上诉人主张租金与拆迁补偿款存在法定抵消的情况，但就该主张被上诉人不予认可，上诉人亦没有提交充足的证据予以证实，且上诉人与被上诉人之间关于拆迁补偿的情况不属于本案审理的范围，据此，上诉人的该项主张，本院不予采信。上诉人另主张因为拆迁的原因涉案租赁地区已经停水停电，不存在拖欠租金的情况，但从上诉人提交的发电机租赁票据及被上诉人提交的视频等可以证实，上诉人在停电后仍在经营，一审法院酌情扣减了部分租赁费。本案原审法院按照法定程序，对当事人双方提供的证据全面、客观地进行了审核，针对上诉争议的事实，一审依照法律规定公开了判断的理由和结果，并最后认定上诉人应向被上诉人支付租赁费的数额。一审的上述判断和认定符合法律的规定，本院予以支持。综上所述，乔洪刚的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675.0元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审判长  苗笑臣审判员  葛淑红审判员  程玉玉二〇二一年八月二十日书记员  米 兰