河南省许昌市建安区人民法院民 事 裁 定 书（2021）豫1003民初3732号原告：河南未来和谐物业服务股份有限公司许昌分公司，住所地许昌市建安大道东岸华城小区2号楼1-2层，统一社会信用代码：91411000061370099L。负责人：胡凯，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈梦珊、张元元，系该公司职工。被告：李春英，女，汉族，1978年1月12日生，住河南省许昌市建安区。委托诉讼代理人：尚振合，男，汉族，1976年8月11日生，住河南省许昌市建安区，系被告丈夫。原告河南未来和谐物业服务股份有限公司许昌分公司（以下简称未来和谐物业许昌分公司）诉被告李春英物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。原告未来和谐物业许昌分公司的委托诉讼代理人陈梦珊、张元元，被告李春英的委托诉讼代理人尚振合均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告未来和谐物业许昌分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告众信国际601号商铺物业管理服务费6206元及违约金7508.404元(暂计算至2021年5月31日,最终计算至被告实际履行之日)，共计13714.404元。2、被告支付原告众信国际618号商铺物业管理服务费4094元及违约金3974.74元(暂计算至2021年5月31日,最终计算至被告实际履行之日)，共计8068.74元。3、本案的诉讼费用、律师费用由被告承担。事实与理由：被告是众信国际大厦601号和618号商铺业主,房屋面积分别为85.44平方米和71.18平方米。2017年10月7日,原告与被告先后签订了两间商铺的《前期物业管理服务协议》,约定原告为被告提供物业管理服务,物业管理服务收费标准：2.5元/平方米/月。此外,不按协议约定时间交纳物业管理服务费的从逾期之日起按每天2‰交纳违约金。协议签订后,原告在物业管理服务期间,积极履行合同约定的相关义务,合理行使相关权力,依法依约对被告所经营的商铺实施规范的物业管理,为被告提供完善的物业管理服务。但被告于2019年1月1日停交601号商铺物业费，2019年7月1日停交618号商铺物业管理服务费,截止2021年5月31日,被告欠缴601号商铺物业管理服务费及违约金共计13714.404元,欠缴618号商铺物业管理服务费及违约金共计8068.74元。经原告多次催缴,被告拒不缴纳物业管理服务费用,为维护原告合法权益,无奈诉至贵院,请求依法判决。被告李春英答辩称：其不是拒绝缴全部的物业费，因为其也受到损失了，请求法庭对双方进行调解。其认为原告存在严重违约，其不应该交违约金。原告未来和谐物业许昌分公司为证明自己的主张，向本院提交的证据有：1、《前期物业管理服务协议》两份，证明原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，该协议是是双方的真实意思表示，对双方均具有约束力；原告依据合同约定为被告提供了物业管理服务，被告也应当依据合同约定向原告支付物业管理服务费用。2、催缴凭证照片两张，证明(1)被告存在欠缴物业费的情形；(2)被告逾期交费按照合同约定，原告有权请求被告除如数缴纳物业费外，还应当由被告向原告支付违约金。被告李春英为证明自己的主张，向本院提交的证据有：照片一组，证明（1）其货物受到了损失，此系真实的；（2）出行不便；（3）区域内投放广告；（4）物业管理混乱不作为，垃圾未清理。对原告未来和谐物业许昌分公司提交的证据，经本院审查后认为：证据1，被告对其意见保留，称当时不签字也无法领取钥匙，该组证据形式合法，内容客观，与本案相关，故本院对其真实性予以采纳，对其证明目的将在本院认为部分阐明，此处不再赘述。证据2系两份物业费催费通知单张贴图片，被告称其未见过且亦未签字，原告称上述通知单系张贴在被告所购买的两处案涉房产门上，且还通过电话和群发短信向被告进行过催交，但上述图片并未显示门牌号等能够证明系被告房产的标识，且原告亦未提供其他直接证据予以佐证，仅凭此不能达到原告的证明目的，故本院不予采纳。对被告李春英提交的证据，经本院审查后认为：原告对部分照片的真实性有异议，并认为与本案纠纷无关，不能达到原告的证明目的，经审查该组证据部分与本案无关，且不能充分证明其证明目的，本院暂不予采纳。依据上述有效证据，结合庭审中查明的有关情况，本院确认以下案件事实：2017年6月30日、2018年1月11日，郑州未来和谐物业管理有限公司许昌分公司（甲方）与被告李春英（乙方）各签订“前期物业管理服务协议”一份，均对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、其他服务费用、代收代缴收费服务、维修资金的管理与使用、保险、违约责任等进行了约定。协议分别显示，本物业名称：众信国际大厦，被告李春英（乙方）所购房屋性质：商业，座落位置：众信国际大厦6楼层18号、6楼层1号，建筑面积：71.18平方米、85.44平方米；物业管理费按季度收取，交纳费用时间为每季度第一个月10日前，公寓按建筑面积2.5元/㎡/月收取，商业按建筑面积2.5元/㎡/月收取；违约责任：（1）甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。（2）乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。(3)甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所多收费用。（4）乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天2%交纳违约金。（5）乙方违反协议不交纳物业管理相关费用时，甲方有权采取在大厦内公告催款或向人民法院起诉。上述两份协议均有郑州未来和谐物业管理有限公司许昌分公司签章、被告李春英签字捺印确认。另查明，郑州未来和谐物业管理有限公司许昌分公司于2018年11月15日工商登记名称变更为“河南未来和谐物业服务股份有限公司许昌分公司”。被告李春英所有的众信国际大厦601室（85.44平方米）自2019年1月1日起未按约交纳物业费；众信国际大厦618室（71.18平方米）自2019年7月1日起未按约交纳物业费。本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。本案中，原告未来和谐物业许昌分公司（原郑州未来和谐物业管理有限公司许昌分公司）与被告李春英签订的两份“前期物业管理服务协议”，均系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应受法律保护。双方均应按照协议的约定，享有权利，履行义务。若原告未来和谐物业许昌分公司提供了相应的物业服务，则被告李春英应按照约定交纳相应的物业费。但结合原告提供的证据，不能够证明原告有效地向被告进行了催告或书面催交，且被告提出的部分理由，亦不是拒交物业费合理合法的依据，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条之规定，原告此时向人民法院提起诉讼不妥，故本院依法驳回原告的起诉。综上，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十四条、第二百七十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条之规定，裁定如下：驳回原告河南未来和谐物业服务股份有限公司许昌分公司的起诉。案件受理费因适用简易程序减半收取172.29元，退回原告河南未来和谐物业服务股份有限公司许昌分公司。本裁定一经作出立即生效。审判员 冯    涛二〇二一年八月三十一日书记员 王誉娴（兼）