江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终2450号上诉人（原审原告、案外人）：张守印，男，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：蒋长伟、邱斌，江苏邱斌律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：王祥济，男，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：刘伟，北京市盈科（连云港）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：李绪平，男，汉族，住连云港市赣榆区。上诉人张守印与被上诉人王祥济、李绪平案外人执行异议之诉一案，不服连云港市赣榆区人民法院（以下简称赣榆区法院）（2020）苏0707民初6714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。张守印上诉请求：请求二审法院查清事实后依法改判或发回重审。事实与理由：一、上诉人在法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同，且在查封之前己合法占有案涉房产。1.上诉人张守印与李绪平于2010年就发生了买卖案涉房产的合同关系，于2011年4月8日签订了案涉房屋买卖合同，而赣榆区法院于2012年6月份才对案涉房屋予以保全。2.上诉人张守印从上海乘坐长途车带着现金85000元到赣榆区，在介绍人王善明、周某的见证下，将购房款82000元当场交付于被上诉人李绪平。3.案涉房屋在交付后的房产证办理、契税缴纳、退天然气初装费等均由上诉人妻子孙卫云直接办理。二、原审法院判决认定事实错误。因购房时间久远，上诉人在原审庭审中将实际购房时间、交付购房款时间及签订购房合同时间记错。事实是上诉人2010年8、9月份，通过案外人王某、周某介绍，购买了李绪平位于赣榆区××镇××××花园×号楼×××室商品房××，因当时案涉房产并未办理房产证，故未办理房产过户手续，后上诉人于2011年4月8日与李绪平签了一份简易的购房合同，且有介绍人王某签字见证。而原审法院在未查清事实的情况下，片面的对本合同不予采纳，实属认定事实不清。上诉人购买了案涉房屋后，便一直催问李绪平房产证办理情况及过户手续问题，后上诉人代李绪平缴纳了案涉房屋契税，并于2011年8月8日办理了户主为李绪平及其妻子的房产证，此后上诉人便不定期的催促李绪平协助办理过户手续，但李绪平一直以其老婆暂时不同意为由，拖延至今。此情况系主观原因无法提供书面证据，但通过李绪平拒绝到庭的行为也能从侧面印证李绪平害怕与上诉人当面对质，因为买卖合同是真实有效的，李绪平于2010年收取了上诉人全额购房款并将房屋交付，且有两位中间人见证。案涉房屋未办理过户手续的过错在于李绪平,而非上诉人。综上所述，上诉人认为本案完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定的四个条件，法院应当认定案涉房屋系上诉人所有。然而原审法院在本案存在诸多疑点未彻底查清的前提下，既未听取关键证人王某的证言，也未要求上诉人补强小区物业证明的情况下，错误的认定案件事实，从而做出与事实相悖的裁判，故请求二审法院能够重新查明案件事实，依法改判或发回重审。王祥济辩称，上诉人的诉求一已被赣榆区法院执行裁定书（2020）苏0707执异26号明确驳回。法庭驳回的法理准确无误，判决正确。请法庭依法再次驳回上诉人的诉求。上诉人的诉求二，关于物权问题，根据《中华人民共和国物权法》第二章第九条规定，虽然上诉人所谓的与李绪平签订了买卖合同，但未依法进行登记，不发生效力，物权还登记为李绪平所有，上诉人的诉求是违背物权法的，请法庭依法驳回上诉人的诉求。关于买卖合同有效性的问题，2012年6月15日法院对该房产进行了查封，如果合同是在2012年6月15日之后签订的，那么买卖合同就是违法合同，请求法院必须对合同进行合法性审查。李绪平辩称：我和上诉人签的合同是在2010年，合同有效。经审理查明，赣榆区法院认定事实如下：2012年6月15日，该院根据王祥济的申请，作出（2012)赣商初字第1820-1号民事裁定：对被告李绪平所有的位于赣榆县××镇××路××＃(丘号：)门面房、赣榆县镇号楼室(丘号：)的两处房产予以保全，保全期间由被告保管、使用，禁止买卖、抵押、毁损、变更产权登记等民事处分行为。2012年8月7日，赣榆区法院对王祥济诉李绪平民间借贷纠纷一案作出（2012)赣商初字第1820号民事判决：被告李绪平于本判决生效之日起十曰内偿还原告王祥济借款50万元及滞纳金（自2011年12月29日起计算至本判决确定的给付之曰止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算）。2012年10月25曰，根据王祥济的申请，赣榆区法院立案强制执行，案号为（2012)赣执字第3675号。在执行过程中，本院于2019年4月18日作出（2012)赣执字第3675号执行裁定：继续查封被执行人李绪平所有的位于连云港市赣榆区××镇××路××＃(丘号：)门面房以及位于连云港市赣榆区××镇××××花园×号楼×××室（丘号：)的房产；查封期限三年，在查封期间，未经赣榆区法院允许不得买卖、抵押、出租。案外人张守印对本案执行标的提出异议后，赣榆区法院于2020年9月27日作出（2020)苏0707执异26号执行裁定，驳回张守印的异议请求。案外人张守印不服该裁定，向赣榆区法院提起执行异议之诉。张守印向本院提出诉讼请求：1.依法判令对（2012）赣执字第3675号执行案件中位于连云港市赣榆区××镇××××花园×号楼×××室房屋解除查封、停止执行；2.请求依法确认2011年4月8日张守印与李绪平签订的合同买卖合同有效，并确认位于连云港市赣榆区××镇××××花园×号楼×××室房屋归张守印所有；3.判令被告承担一切诉讼费用。事实和理由如下，张守印于2011年4月8日与李绪平签订房屋买卖合同，合同约定张守印购买李绪平位于连云港市赣榆区××镇××××花园×号楼×××室房×××，张守印于当日以现金方式支付了房屋价款，李绪平在房屋买卖合同下方书写收条一份。张守印支付房屋价款后，李绪平就把房屋交付给原告，张守印开始几年对外出租，后于2017年6月15日将涉案房屋承包给连云港百安居装饰工程有限公司进行装修，于2018年5月18日与他人签订房屋租赁合同，将涉案房屋租赁给他人使用。张守印于2019年得知，王祥济与李绪平民间借贷一案，王祥济申请保全涉案房屋，贵院于2012年10月25日将涉案房屋查封，于2019年4月18曰继续查封上述房屋。张守印认为，其与李绪平的买卖合同合法有效，张守印支付了合理价款；自2011年起至今一直都是由原告装修并对外出租该房屋。且自2011年起至今涉案房屋的物业费、电费、水费均是原告交纳。因签订房屋买卖合同时，涉案房屋还未办理房产证，经张守印多次要求被告二于2011年8月8日办理了房屋产权证，后张守印让李绪平配合将涉案房屋过户到其名下，李绪平总是一直推诿，至今一直拒不配合办理房屋产权变更登记手续，没有办理过户登记的过错不在张守印。故王祥济申请查封涉案房屋的事实不能成立，该查封行为损害了其的合法权益，现提起案外人执行异议之诉，请求贵院依法支持其的诉讼请求。庭审中，张守印提供了与李绪平签订的房屋买卖合同一份及装修合同、房屋租赁合同、商品房买卖合同、房产证、收据、完税凭证、花园物业管理处的证明、证人证言等证据，拟证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。对于房屋买卖合同，该合同的落款日期为2011年4月8日，合同中未载明房产的具体信息，仅载明位于花园房产一套总体出让给原告，出让价格处为空白，合同第二页下方被告李绪平书写收条一张，内容为“今收到房款捌万贰仟元整。庭审中张守印述称房款系2010年下半年以现金方式支付的，与诉状中于2011年4月8日当日以现金方式支付房款的意见并不一致，且未提供相应款项来源的证据，仅述称现金是其在上海经营店铺的营业额，其通过长途大巴从上海携带回赣榆后交付给被告李绪平。对于装修合同和房屋租赁合同，装修合同的落款时间为2017年6月15日，房屋租赁合同的落款时间为2018年5月18日，日期均在赣榆区法院查封时间之后，故上述两份合同不能证明原告在赣榆区法院查封之前已合法占有案涉不动产。对于李绪平与开发商签订的商品房买卖合同及房产证、收据、完税凭证，上述证据虽由原告持有并提交法庭，但并不能证明案涉房产的实际交付时间。对于花园物业管理处的证明，该证明虽载有业主张守印物业管理费自2011年至2020年1月7日已交清的内容，但该证明并没有出具人的签名按印，且张守印仅提供了落款时间为2010年1月7日，交款人为李绪平的垃圾清运费票据，并未提供早于赣榆区法院查封时间的物业管理费交纳票据予以补充证实；对于2013年之后的电费缴费清单，其时间亦在赣榆区法院查封之后，故赣榆区法院认为上述证据，均不足以证明张守印在实际查封之前已经合法占有案涉不动产。对于证人周某的证言，证人作证称其与李绪平系战友关系，李绪平让其帮助出售案涉房产，后其找到了案外人王某帮助将案涉房产卖给张守印，但问及什么时间签订的合同、房产有无过户、张守印什么时候在案涉房产中居住证人均表示不知道，仅提及原告付了82000元现金，鉴于证人与李绪平的利害关系，故对该份证据，不予采纳；对于证人张某的证言，证人作证称其2011年夏天从张守印处租赁了案涉房产，但未提供租赁合同、付款凭证的证据予以证实，其证言系孤证，故不予采信。另查明，2011年8月8日，案涉房产即办理了房屋所有权证，权证号为连房权证青字第Ｑ××0号，房屋所有权人栏登记为李绪平，共同共有人李玉彩。庭审中，法庭询问张守印房产证办下来后为何不及时过户时，其述称因李绪平说他老婆不同意不好过户。赣榆区法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩佘价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。故能否同时符合上述四个案件，是本案中案外人能否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的前提。本案中，张守印虽与李绪平签订了书面的房屋买卖合同，合同的落款时间亦早于案涉房产的查封时间，但基于对上述装修合同、房屋租赁合同、花园物业管理处的证明、收据、电费清单、证人证言等证据的认证意见，赣榆区法院认为，张守印提供的证据暂不足以证明案涉房产在法院查封前已经交付给了张守印，同时在房款是否已全部支付及非因张守印自身原因未办理过户登记的条件证明上，张守印同样未提供充足证据予以证实，分析如下，案涉房产于2011年8月8日即具备了过户条件，但截止至2012年6月15日查封案涉房产时，案涉房产依然登记在李绪平名下，张守印虽称不能过户系因李绪平配偶不同意造成的，但未提供证据予以证明，且即使李绪平存在不配合过程的情形，张守印亦可通过诉讼的方式维护自身的合法权益，而非任由自己购买的房产长期处于产权纠纷之中，故张守印对案涉房产未能办理过户登记具有过错；再者，从款项交付看,张守印仅诉称其以现金的方式支付了82000元房款，未提供款项来源的证据，仅述称现金是其在上海经营店铺的营业款，其通过长途大巴从上海携带现金回赣榆后交付给李绪平，但亦未提供店铺经营的账目、资金流水等证据对其述称的资金来源予以证实，故仅依据合同下方李绪平书写的收条还不足以证明房款已支付。综上，赣榆区法院认为张守印提供的证据并不足以证明其享有足以排除强制执行的民事权益，故其提出的停止执行案涉房产、确认房屋买卖合同合法有效及案涉房产归其所有的诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。二审中，张守印向本院提交了如下证据：1.2010年7月24日中国农业银行上海闸北支行银行提款单一份，金额85000元。证明其购买李绪平房屋的资金来源。2.案涉房屋物业管理证明一份，有物业经理签名盖章。证明案涉房屋在被赣榆法院查封（2012年10月）之前，物业费用均由其交纳，从2011年开始交纳。3.周某、王某、吕某证人证言。证明当时买卖房屋的时候，购房款是吕某从上海拿来的。其和李绪平及证人周某、王某四人在其小饭店内把钱交付给李绪平的事实。王祥济质证意见：对于王某的证言只是言辞证据，没有其他证据佐证，而且鉴于其与李绪平、张守印、证人周某的关系有串通可能，证明力不足以达到其证明目的。对于周某的证言，因其与李绪平是战友关系，存在利害关系，其证言不具有证明力。对于吕某的证言，因其与上诉人有利害关系，其证言也不符合常理，达不到其证明目的，也无其他证据佐证。对于证人王某和周某的证言，证言中的时间与证言中所称条子的落款时间相差9个多月，明显与事实不符。李绪平的质证意见：证人证言是事实，没有假的。本案的争议焦点是张守印对案涉房屋是否享有所有权足以排除执行的民事权益。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。另据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张守印请求排除对涉案房屋的执行应符合以上法定条件，否则执行法院对涉案房屋可以依法采取执行措施。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，张守印就其对涉案房屋否享有足以排除执行的民事权益负有举证义务，应就已履行付款义务进行举证。本院认为，张守印对涉案房屋不享有足以排除执行的民事权益。首先，从李绪平与张守印签订的房屋买卖合同看，该合同中未载明房产的具体信息，仅载明位于房产一套总体出让给张守印，出让价格处为空白，不符合房屋买卖合同的构成要件。其次，从房屋的合法占有来看，虽该合同的落款日期为2011年4月8日，但其提交的装修合同、房屋租赁合同，的落款时间均在赣榆区法院查封时间之后，其提交的物业管理处的证明，该证明虽载有业主张守印物业管理费自2011年至2020年1月7日已交清的内容，但并未明确说明2011年的物业管理费系张守印本人所交，且张守印也未向法院提交查封之前交纳物业管理费的相关票据证实，其提交的电费缴费清单的时间亦在赣榆区法院查封之后。第三，从本案房款支付来看，张守印称其以现金的方式支付了82000元房款，二审时又提交了银行取款交易明细，称现金是其在上海经营店铺的营业款，并申请相关证人到庭作证。经查，该银行取款交易明细的户名为吕某，取款时间为2010年7月24日，银行印章为“中国农业银行股份有限公司中牟县万邦国际分理处”。该款系从中牟县万邦国际分理处取出，与张守印、证人吕某所陈述从上海携带现金回赣榆后交付给李绪平相互矛盾，且取款的时间与房屋买卖合同时间也相差近九个月。第四，关于未办理过户登记的问题，李绪平于2011年8月8日就涉案房屋办理了产权证书，即具备了过户条件，张守印称不能过户系因李绪平配偶不同意造成的，但其未提供证据证明其向房屋登记部门递交过过户登记材料等要求办理过户的积极行为。因此，张守印所提供的证据不足以证明其享有足以排除强制执行的民事权益，其提出对案涉房屋解除查封、停止执行请求不符合上述法定条件，本院不予支持。综上所述，张守印的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5130元，由上诉人张守印负担。本判决为终审判决。审 判 长 杜兴淼审 判 员 胡海涛审 判 员 李红梅二〇二一年八月二十日法官助理 于学金书 记 员 王 坤法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。