天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终5371号上诉人（原审原告）：天津紫东安物业管理有限公司，住所地天津市河西友谊北路光银大厦A座1803。法定代表人：李倩，执行董事。委托诉讼代理人：冯玉山，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津双街盛兴经济建设开发有限公司，住所地天津市北辰区双街镇政府内。法定代表人：倪春伟，总经理。委托诉讼代理人：王明弟，女，该公司员工。上诉人天津紫东安物业管理有限公司（以下简称紫东安公司）因与上诉人天津双街盛兴经济建设开发有限公司（以下简称盛兴公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2020）津0113民初1141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。紫东安公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持紫东安公司的全部一审诉请；2.本案一、二审诉讼费用由盛兴公司承担。事实和理由：原审认定事实错误，紫东安公司已经向法庭提供充分证据证明紫东安公司已经充分履行了合同义务，盛兴公司应当全额向紫东安公司支付物业费，原审酌定按照全额物业费的65%没有任何事实和法律依据，请求贵院依法支持紫东安公司的上诉请求。盛兴公司辩称，不同意紫东安公司的上诉请求，坚持己方的上诉请求。盛兴公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回紫东安公司一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用、保全费由紫东安公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，应当依法予以改判。1.涉诉小区星福庭苑中16栋住宅，其中10栋无人入住，被上诉人无需提供物业服务，一审法院判令上诉人承担全部楼宇的物业管理费属于认定事实不清。2.紫东安公司应按照《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》中关于四级服务标准提供服务。但紫东安公司未尽该义务，且实际提供的服务内容及范围与该标准相差甚远，一审法院并未就紫东安公司实际提供服务内容进行深入调查，仅以物业服务系动态、持续为因，就该部分作少量酌减，显失公平。3.另社区商业未向紫东安公司移交钥匙，且社区商业系对外开门，小区内无需紫东安公司提供公区的物业服务，但一审法院仍认定盛兴公司承担此部分的物业管理费，显失公平。紫东安公司辩称，不同意盛兴公司的上诉请求，并坚持己方的上诉请求。紫东安公司向一审法院起诉请求：1．请求判令被告给付原告截止至2020年3月31日的物业服务费人民币1607626.04元；2．案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：被告系星福庭苑的开发建设单位。被告根据招标备案号2017／41（示）将星福庭苑委托原告进行前期物业管理服务，被告作为甲方于2018年4月13日与作为乙方的原告签订《天津市住宅前期物业服务合同》。该合同主要条款约定：物业类型为高层住宅，座落位置为天津市北辰区侧，总占地面积5.77363万平方米；总建筑面积13.6396万平方米，其中高层住宅12.6192万平方米、配套公建1.0204万平方米（其中社区商业服务网点0.697万平方米，非经营性配套公建0.3234万平方米）；物业服务内容为房屋共用部位和共用设施设备的维修养护管理，电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务，共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地树木绿化设施的养护、管理，物业装饰装修的管理，车辆行驶和停放秩序的服务、管理，物业管理区域内公共秩序的服务、管理，物业档案的建立、保管和使用，上述服务标准均参照《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》中四级标准执行；前期物业服务合同自2018年4月13日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止；甲方按照有关规定向乙方办理物业管理交接手续，交纳已竣工但尚未出售或者尚未交给购房人物业的物业管理服务费；乙方依照本合同约定向甲方、业主收取物业管理服务费，在本物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等有关情况进行公示，建立物业项目的管理档案；本物业管理区域内的物业管理服务费采取包干制的形式，高层住宅按建筑面积每月每平方米0.60元计算，社区商业服务网点按建筑面积每月每平方米0.46元计算，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米高层住宅机电费1.18元、社区商业服务网点1.35元的标准由业主交纳。《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》中关于四级服务标准的主要内容为：小区经理持有项目经理上岗证，管理人员持有物业管理员上岗证，水、电等特种作业员工均应持有专业部门颁发的有效证书上岗，严格遵守操作规程及保养规范；每天8小时有工作人员接待业主和物业使用人，受理物业服务合同范围内的咨询和投诉，答复率100%、有效投诉处理率100%；建立物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生的维护以及绿化养护等方面的规章制度；实行24小时报修值班制度，急修1小时内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场，回访率80%以上；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，对装修现场进行巡视；对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为，要求责任人停止侵害、恢复原状，对拒不改正的书面报告有关部门处理；建立档案管理制度；楼内公共区域，地面每天清扫1次，楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦拭1次，门窗玻璃每季度擦拭2次，消防栓、标识牌等设施每半年擦拭1次，电梯轿厢每天擦拭1次；楼外公共区域，硬化地面、主次干道每天清扫1次，对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑适时进行清扫，室外标识、宣传栏、信报箱等每季度擦拭1次，路灯、楼道灯每半年清洁1次，垃圾清运日产日清，无满溢现象，垃圾桶、果皮箱每周清洁1次，夏季每周进行1次消毒；人员要求，正确使用各类消防器材，协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作，发生治安案件或者各类灾害事故时，及时向公安和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作；门岗，主出入口24小时值勤，边门定时开放设有专人看管，做好交接班记录；草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生，树木无明显枯枝死杈，根据气候和季节状况，适时组织浇灌、施肥和松土，适时做好病虫害防治，病虫害现象不明显，适时采取防冻保暖措施；维修养护制度，在工作场所公示工作标准及岗位责任制度，执行良好，有检查记录、维修记录、保养记录；小区平面分布图、楼门标识等，保持完好齐全、规范美观，有缺损及时更换修补；房屋外檐，每月进行一次检查，发现损坏按规定维修；楼梯扶手、门窗，每月巡查一次，保持楼内公共部位门窗玻璃、配件完好，开闭灵活；楼内墙地面、顶面，每月巡查一次，遇有损坏适时修补；雨水井、化粪井，每半年检查一次，定期清理疏通，保持畅通，无堵塞外溢；场地、道路，每半年检查一次，场地、道路平整通畅，发现损坏及时修复；安全标识等，每月巡查一次，危及人身安全隐患处有明显标识，发现损坏及时修补；围墙，每月巡查一次，保持围墙完好，发现损坏按规定维修；楼道灯，接到业主或使用人报修后3小时内修复，完好率90%以上。《天津市住宅前期物业服务合同》签订时，星福庭苑的房屋尚在施工中，2019年1月18日，星福庭苑的第一批业主即11-16号楼入住。庭审中，经原被告核对，被告对于原告提供的星福庭苑物业费空置台账中记载的房屋、面积、天数、金额及截止时间均无异议，显示物业费1607626.04元，被告对于原告主张的物业费的金额无异议。原告对星福庭苑的清洁卫生、公共秩序维护、绿化及共用部位养护等进行了相关的物业管理服务。庭审中，被告主张原告未接收全部的电梯管理、智能化设备、管网、消防设施，卫生、绿化、维修、秩序等未达到相应的标准，其中被告将电梯的日常管理于2020年7月12日移交原告；原告于2020年3月20日接收的智能化物业管理；管网系统、水箱清理、生活水泵、雨水井、化粪井的清理工作等，均由村委会及被告负责维护；消防设备的维护年检、灭火器的充粉、安防消防监控的维护、消防系统的检查原告都未接收。对被告上述主张，原告表示电梯产生的用电费用、保修都由原告进行对接；管网的钥匙在交接记录里已经记载，不存在没有接收的问题；供水水箱有检测报告；雨水井、化粪井在小区内，无需接收，平时正常维护；灭火器全部清点接收，交房时已经接收中控室，楼道的消防设备、水枪水带存在缺失情况及消防系统不能正常运行，原告在回复函中向被告已进行回复反馈。一审法院认为，原告与被告签订的《天津市住宅前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方均应秉持诚实，恪守承诺，依约全面履行各自义务。本案争议的焦点为：一、被告是否应交纳物业费及交费的范围；二、原告是否全面履行物业服务合同中约定的义务。关于争议焦点一。原被告均认可星福庭苑的第一批业主入住时间为2019年1月初。根据首批业主入住登记显示为2019年1月18日。现原告已对该小区实际提供了相关的物业服务，被告应按照合同约定的物业服务范围包括高层住宅、社区商业服务网点的建筑面积，向原告交纳物业费。故对原告主张被告应自2019年1月18日起交纳物业费，本院予以支持。对于被告主张星福庭苑系还迁房，通知收房的义务不在被告，被告不应交纳物业费的问题。对此，星福庭苑是否为还迁房、由谁通知收房，与交纳物业费无关联性，被告该抗辩既非合同约定又无法律依据，且合同约定被告作为开发建设单位有交纳物业费的义务，故对被告该主张一审法院不予支持。对于被告主张社区商业未向原告移交钥匙，被告无须交纳该部分的物业费问题。对此，在另案被告的招标文件中已说明社区商业房屋内无需提供物业服务，外围参照住宅部分执行，同时《天津市住宅前期物业服务合同》亦明确记载社区商业包含在计费面积中，故被告是否向原告移交该房屋钥匙不影响原告提供公共部位的物业服务，且未移交钥匙并非原告造成，故对被告该主张一审法院不予支持。对于被告主张有楼栋未住人，无相应住户，不应交纳小区全部物业费的问题。对此，双方签订的合同中明确约定以建筑面积计收物业费，并非以工作量大小计收物业费，故对被告该主张一审法院不予支持。对于被告只有主张部分楼栋交付业主，其他楼栋无需原告提供任何服务，不应自2019年1月18日起交纳其他楼栋物业费的问题。对此，根据合同约定，原告系对小区共用部位、共用设施设备及公共区域提供物业服务，小区内部分楼栋未交付业主并不影响原告对公共部位提供物业服务，且被告亦未能证实存在未交付业主的部分对原告提供物业服务造成影响，同时即使存在影响或未交付亦非原告造成，故对被告该主张，一审法院不予支持。关于争议焦点二。原告作为提供物业服务一方，应对已依约履行合同的全部义务承担举证责任。根据原告提供的保洁、维修、客服日志及秩序维护岗位交接记录表及其他相关证据，可以证实原告为星福庭苑小区提供了物业服务，但上述证据不足以认定原告已完全履行《天津市住宅前期物业服务合同》中约定的按照《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》中关于四级服务的标准提供物业服务，同时结合被告提供的相关证据，可以认定原告未依约全面履行自己的义务，清洁卫生、共用部位养护管理、公共秩序维护等存在未完全尽义务的情况，故对被告应交纳的物业费应予以酌减。一审法院根据合同约定的服务标准及原告履行合同义务的实际情况，同时考虑物业服务系一个动态、持续的过程，综合酌定被告向原告交纳截止至2020年3月31日所欠物业费的65%为宜，即1044956.93元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：“一、被告天津双街盛兴经济建设开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告天津紫东安物业管理有限公司物业费1,044,956.93元。二、驳回原告天津紫东安物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19269元，由原告天津紫东安物业管理有限公司负担6744元，被告天津双街盛兴经济建设开发有限公司负担12525元；保全费5000元，由被告天津双街盛兴经济建设开发有限公司负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。紫东安公司提交的建设工程规划验收合格证不能证明其上诉主张成立，本院不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，紫东安公司与盛兴公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自义务。根据紫东安公司提供的证据能够证明紫东安公司为星福庭院小区提供了物业服务，但不足以证明紫东安公司已完全履行《天津市住宅前期物业服务合同》中约定的按照《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》中关于四级服务的标准提供物业服务，一审法院结合盛兴公司提供的相关证据认定紫东安公司未依约全面履行自己的义务以及清洁卫生、共用部位养护管理、公共秩序维护等存在未完全尽义务的情况并无不当，因此，对盛兴公司应交纳的物业费予以酌减。一审法院根据合同约定的服务标准及综合紫东安公司履行合同义务的实际情况，酌定盛兴公司向紫东安公司交纳截止至2020年3月31日所欠物业费的65%也无不妥，本院予以维持。上诉人紫东安公司、上诉人盛兴公司均未对其各自上诉主张提供充分证据予以证明，故对上诉人紫东安公司、上诉人盛兴公司的上诉请求均不予支持。综上所述，紫东安公司、盛兴公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18918元，由上诉人天津紫东安物业管理有限公司负担4713元，由上诉人天津双街盛兴经济建设开发有限公司负担14205元。本判决为终审判决。审判长 庞 艺审判员 郭家骥审判员 薛 晨二〇二一年八月二十日书记员 穆 艺