湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0408民初1763号原告：衡阳市行政事业资产经营有限公司，住所地：湖南省衡阳市高新区三江路15号机关事务管理局办公楼二楼。法定代表人：朱桂银，该公司总经理。委托诉讼代理人：范成华，湖南秦湘律师事务所律师。被告：刘某，男，汉族，1987年5月23日出生，住湖南省衡阳市珠晖区。被告：杨某某，男，汉族，1969年3月15日出生，住湖南省衡阳县西渡镇。原告衡阳市行政事业资产经营有限公司(以下简称衡阳行政资产公司)与被告刘某、杨某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告衡阳行政资产公司的委托代理人范成华，被告刘某、杨某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告衡阳行政资产公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认被告转租坐落于衡阳市蒸湘区红湘北路33号A.B栋116室（衡房权证蒸湘区子第08119442号）的行为无效；2、判令二被告支付原告租金44376元、违约金13312.8元；3、本案的诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告名下位于衡阳市蒸湘区红湘北路33号A.B栋116室(衡房权证蒸湘区字第08119442号)房屋，租赁期自2013年12月31日起至2016年12月30日，租金为每月400元，如逾期缴纳租金可按照欠付租金加收50%违约金。合同签订后，被告从未向原告支付租金，并在租赁合同到期后继续占有使用该房屋。原告已经向被告下达《房屋搬离通知单》和律师函，但被告置之不理，此时原告发现被告已经将原告房屋转租给案外人。为此，原告为维护其合法权益，特诉至本院。被告刘某辩称，被告刘某与原告没有签订租赁合同，也不知道租赁事宜，原告无权起诉被告刘某。如若以前通知被告刘某要交房租，被告刘某租赁了房屋肯定会交房租，但是房子在那里空了几年，原告起诉被告刘某没有依据。之前是被告刘某在使用，但是到了2014年被告刘某开饭店去了，就没有使用该门面，并交给了案外人杨某某。被告杨某某辩称，合同是被告杨某某与原告签订的，但是合同签订后，门面就给被告刘某在使用，被告杨某某便没有管了，但是原告在被告欠租金的时候为什么不通知被告交纳房租，而是到现在才来主张要求支付房租，原告单位的工作人员拿国家的工资却不做事。另外，本案与被告杨某某无关，租赁房屋是被告刘某在使用。本院经审理认定事实如下：2014年3月，原告与被告杨某某签订了编号为2014030289号《房屋租赁合同》，该合同约定，租赁物坐落位置为衡阳市蒸湘区红湘北路33号116号门面，建筑面积19.55平方米，房地产权证证书编号为08119442号；房屋租赁期自2013年12月31日起至2016年12月30日；租金为每月400元；租金按月计算，由承租人自每月的前7天交付给出租人，交付方式为银行转账支付或现金存缴；被告杨某某在承租期内不得将房屋转租或者转让给第三方使用经营；合同期满时，被告杨某某如需继续承租，应当于届满日前三个月向原告申请下一轮房屋租赁招标，通过招标续签合同，否则视为放弃优先租赁权；被告杨某某逾期交付租金的，由原告按所欠的租金加收50%的逾期违约金。在上述租赁合同中，原告作为承租人，被告杨某某作为承租人在合同尾页处签字或者盖章，但在合同首页中显示承租人为被告刘某（打印刘某的名字）。租赁合同签订后，被告杨某某便将涉案门面转租给被告刘某使用，涉案116号门面的承租人便没有向出租人（原告）交纳房屋租金。再查明，涉案衡阳市蒸湘区红湘北路33号116号门面为原告所有。另外，被告刘某于2012年3月15日登记成立字号为衡阳市蒸湘区鸿福寄卖行个体工商户，登记的经营场所的地址为衡阳市蒸湘区红湘路发改委侧面2号门面，该个体工商户的注销时间为2019年6月14日。根据原告提供的门面产权证中的房屋分层分户平面图显示，该116号门面位于侧面第二个。另外，涉案116号门面现由案外人姜某某在使用，其于2019年1月1日作为承租人与案外人吴某（出租人）签订了房屋租赁合同，该合同约定租赁期限自2019年1月1日至2022年1月1日，租金为800元／月。另外，经本院向原、被告各方释明，各方均不能向本院提供案外人杨某某的身份信息。以上事实，有原告提交的产权证及房屋分层分户平面图、房屋租赁合同、个体工商户营业执照及原、被告各方的庭审陈述等证据予以证明并在卷佐证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告杨某某签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。在合同签订后，原告依约履行了将涉案房屋交付给被告杨某某使用的义务，但是被告杨某某在租赁涉案116号门面后将其交给被告刘某使用，该行为违反了租赁合同中关于“承租方在承租期内不得将房屋转租或者转让给第三方使用经营”的约定，并且该行为不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，即出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因此，被告杨某某将该116号门面转租给被告刘某的转租行为无效。本案中虽然被告杨某某辩称其系因能便宜房租而以其名义承租116号门面，门面实际使用人为被告刘某，但是被告杨某某对此并未提供证据予以证明，根据合同相对性，被告杨某某在签订涉案房屋租赁合同后应受该合同的约束，该租赁合同对其具有法律约束力，其虽在庭审中抗辩其租赁涉案门面后将门面交由被告刘某使用，且被告刘某仅使用至2014年，之后便不知道该门面的租赁情况，但是其未向本院提供证据予以证明其在涉案租赁合同届满之前已经与原告解除了租赁合同关系，应承担举证不能的不利法律后果。另外，两被告在本案中未提供证据证明其支付房租的情形，因此，被告杨某某应按照涉案租赁合同的约定向原告支付房租14400元（自2013年12月31日起至2016年12月30日：400元／月×36个月=14400元）。关于上述租赁合同期满后，被告杨某某、刘某是否应当向原告支付自2017年1月1日至2021年3月31日止期间的房租租金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，以及“谁主张，谁举证”的一般举证规则，原告应当提供证据证明承租人杨某某在租赁合同到期后还在继续占有使用涉案116号门面，双方形成了不定期租赁合同关系。虽然原告向本院提供了衡阳市蒸湘区鸿福寄卖行个体工商户的营业执照拟证明被告刘某、杨某某实际使用该门面至个体工商户注销之日即2019年6月14日，但是，本院认为登记在涉案门面上的鸿福寄卖行个体工商户实际经营到何时，不能以个体工商户登记的注销之日为准，并且在日常经验法则中常常存在二者不一致的情形，故原告提供的证据不能证明两被告在租赁合同到期后还在继续使用该门面，应承担举证不能的法律后果。另外，根据涉案租赁合同关于“合同期满时，承租人如需继续承租，应当于届满日前三个月向原告申请下一轮房屋租赁招标，通过招标续签合同，否则视为放弃优先租赁权”，原告作为涉案116号门面的所有单位，其在与被告杨某某签订的租赁合同届满后，应当履行继续与承租人签订书面租赁合同的义务，以及履行其管理资产（包括涉案门面）的行政职责，现其在合同届满达五年后起诉要求承租人支付租金，其提供的证据不能证明两被告为涉案116号门面在2016年12月30日后的承租人，因此不能认定2016年12月30日后原告与被告杨某某已经形成不定期租赁关系。综上，原告诉请两被告支付2016年12月30日后的房租，无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于原告诉请的逾期违约金13312.8元，根据合同约定“被告杨某某逾期交付租金的，由原告按所欠的租金加收50%的逾期违约金”，以及被告杨某某自合同签订后（2013年12月31日）便未支付房屋的根本违约情形，至今已达七年多，本院按照原告诉请的违约金的支付标准即欠付租金的30%计算，被告杨某某应支付逾期付款违约金4320元（14400元×30%=4320元），对于原告诉请的超额部分本院依法予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杨某某将位于衡阳市蒸湘区红湘北路33号A、B栋116号门面转租给被告刘某的转租行为无效；二、被告杨某某于本判决生效之日起十日内支付原告衡阳市行政事业资产经营有限公司房屋租金14400元、违约金4320元；三、驳回原告衡阳市行政事业资产经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取621元，由原告衡阳市行政事业资产经营有限公司负担419元，被告杨某某负担202元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员 廖治波二〇二一年八月九日法官助理 付 平书 记 员 赵湘斌附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。