广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终9044号上诉人（原审原告）：广州市海珠区瑞宝街石溪第七经济合作社，住所地：广东省广州市海珠区石溪村南约东街北2号。负责人：刘志威、社长。委托诉讼代理人：李芝葳，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林大耀，男，1972年12月13日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：刘国臻，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈红，广东岭南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈国标，男，1976年4月14日出生，汉族，住广东省普宁市。上诉人广州市海珠区瑞宝街石溪第七经济合作社（以下简称“石溪七社”）因与被上诉人林大耀、陈国标租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院(2020)粤0105民初17815号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。石溪七社上诉请求：1.撤销一审判决，改判林大耀、陈国标与石溪七社签订的《协议书》的有效期为20年，从2002年1月1日起至2021年12月31日止;2.林大耀、陈国标承担案件受理费。事实与理由：一、林大耀、陈国标在一审中提交的《农村(墟镇)宅基地使用证》存在明显的瑕疵，一审法院既未作真实及合法性审查也未作相应的调档核查工作，认定事实不清。根据林大耀、陈国标举证的《农村(墟镇)宅基地使用证》显示，该证核发日期为1987年5月25日。但林大耀、陈国标于2001年10月8日才与我方签订《协议书》确立租赁关系。本案涉案用地为农村集体用地，林大耀、陈国标既非石溪七社的集体经济组织成员，也未在此之前与石溪七社存在其他物权合同关系，因此，林大耀、陈国标不可能在此期间取得宅基地使用证。而且1987年新滔镇政府也未进行过土地普查工作，故不存在补发宅基地使用证一说。另外，所有核发的宅基地证均有明确的四至方位边长，林大耀、陈国标提供的宅基地证并未标注房屋所在四至方位边长，无法确定房屋的具体位置。石溪七社在一审庭审时已就此明确提出上述质疑，一审法官也曾当庭表示需要到上述权证核发主管部门调取档案查证后再作认定。但从一审判决书中可见，一审法院并未对该份证据的真实性、合法性予以依法审查核实。同时，该案所涉的相关用地事实此前已经广州市海珠区纪检监察部门督查并明确告知我方该份《农村(墟镇)宅基地使用证》并未在主管部门的权证档案资料中，林大耀、陈国标所称的地上建筑物也无任何报建手续及文件。对于该等重大事实，一审法院未尽充分调查核实的职责，就简单地予以确认，实属认定事实不清，应予纠正。二、根据双方签订的《协议书》以及现有国家法律和政策，始终未有允许进行集体土地公开上市买卖出让的前提下，林大耀、陈国标既已实际使用我方提供的集体土地，因此双方之间只能构成土地租赁关系。如果按照一审判决认定的事实和论断，则等同于认可了双方之间存在土地买卖出让的这一非法行为，与现有法律法规的规定明显相悖。综上所述，一审判决无视本案的证据瑕疵以及现有法律法规和政策关于集体土地买卖出让的相关规定，未尽充分核查事实之责，认定事实不清、违反法律规定，有损我方的合法权益。特向贵院提起上诉，恳请贵法院依据事实和法律，撤销原判，重新作出公正合理的裁判。林大耀对此答辩称：请求驳回石溪七社上诉请求。一、林大耀一审提交《农村(墟镇)宅基地使用证》合法有效。在一审法院规定的举证期间内林大耀向一审法院提交了穗海新字第NO：033416号《农村(墟镇)宅基地使用证》。该证由广州市海珠区新滘镇人民政府颁发，合法有效。该证落款时间1987年5月25日不是指该时进行(普查补发)，而是后来普查时补发1987年5月25日的证。石溪七社以此为由认为该证具有瑕疵理由不成立。二、石溪七社提交的主要证据《协议书》反映的实际法律关系是集体经营性建设用地出让法律关系。1、判断当事人之间法律关系应当以协议主要内容和实际履行为准。合同法律关系与合同的主要条款密切相关，判断本案讼争合同法律关系，应当着重审查本案合同的主要条款。石溪七社提交的证据《协议书》主要内容和实际履行反映出《协议书》法律关系实际为集体经营性建设用地出让。如该《协议书》第二条约定一次性支付50年对价；第三条约定涉案用地中途被国家征用(按当时法律规定征用包括征收)时，地价可归乙方(林大耀)所有，建筑物补偿款也归乙方(林大耀)；第六条约定乙方(林大耀)负责一切项目建设等，以上合同主要条款均反映出石溪七社与林大耀之间于2001年10月8日签订的《协议书》，其实际法律关系为集体经营性建设用地出让。2、《协议书》约定的实际法律关系为集体经营性建设用地出让是石溪七社的真实意思表示。2020年10月15日开庭时石溪七社多次强调，当时为规避国家法律政策不允许集体经营性建设用地出让的规定，只好在《协议书》里使用“租赁”、“租金”等用词，石溪七社的真实意思表示不是出租土地，而是集体经营性建设用地出让。三、双方签订的《协议书》与现行有效法律法规、部门规章和地方规章，以及集体土地改革趋势相一致；即使《协议书》定性为集体建设用地出租，50年租赁期限也合法有效，应当得到保护。《民法典》第三百六十一条规定，“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理。”该条以条款转介的方式将集体建设用地的流转划归《土地管理法》等法律进行规制。2019年8月26日新修改的《土地管理法》(2020年1月1日施行)明确规定，集体经营性建设用地的出租参照同类用途的国有建设用地执行。关于集体经营性建设用地的出租，2019年修订的《土地管理法》第六十三条第四款规定，“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”目前，国务院尚未出台上述具体办法。在法律、行政法规没有授权性或禁止性规定的情况下，司法实践应注意探寻规范效力层级次之的部门规章和地方政府规章。关于国有建设用地出租最高年限的问题。国务院1990年5月19日发布《镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，有偿使用国有土地的方式包括：土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权出租和土地使用权抵押，以及不同用途土地的使用权出让最高年限。其中案涉土地为工业用地，出让或出租最高年限为50年。原国土资源部于1999年8月1日颁布并报国务院备案且现行有效的《规范国有土地租赁若干意见》第四条规定，“国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。……对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定同类用途土地出让最高年限。”虽然该《规范国有土地租赁若干意见》未达到行政法规的层级，但是《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定国家土地管理局负责解释该条例。国土资源部作为继任原国家土地管理局职能的部门，可以根据授权对《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》进行解释。原国土资源部在《规范国有土地租赁若干意见》规定“国有土地租赁的最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限”的内容是基于行政法规授权对国有建设用地的使用问题所作出的部门规章。该规章是现行有效的关于国有建设用地出租期限的有效期定。广东省人民政府2005年5月17日通过并报国务院备案且现行有效的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条第二款规定，“集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限”。在充分总结改革试点成功经验的基础上，2019年修订的《土地管理法》删除了2004年《土地管理法》第四十三条的规定，标志着集体经营性建设用地与国有建设用地二元彻底终结。不论是根据《民法典》、《土地管理法》的最新规定，还是从长期以来土地制度改革的趋势来看，集体经营性建设用地应当与国有建设用地同价同权、同等入市。《规范国有土地租赁若干意见》和《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》是现行有效关于国有建设用地和集体经营性建设用地出租的规定，集体经营性建设用地出租期限应当参照两规章的授权性规定执行，认定集体经营性建设用地租赁合同的效力。综上所述，鉴于林大耀一审提交《农村(墟镇)宅基地使用证》合法有效；石溪七社提交的主要证据《协议书》不是土地租赁法律关系，而实际是集体经营性建设用地出让法律关系；双方签订的《协议书》与现行有效法律法规、部门规章和地方规章，以及集体土地改革趋势相一致；即使《协议书》定性为集体建设用地出租，50年租赁期限也合法有效，应当得到保护。因此，特请求二审法院驳回上诉请求。陈国标未到庭参加诉讼，未作答辩。石溪七社向一审法院起诉请求：1.确认石溪七社与广州市万**马皮具有限公司于2001年10月8日签订的《协议书》的租赁期限为20年，合同有效期从2002年1月1日起至2021年12月31日止；2.林大耀、陈国标共同承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2001年10月8日石溪七社的前身广州市海珠区新滘镇石溪第七经济合作社（甲方）与广州市万**马皮具有限公司（下称“万**马公司”）（乙方）签订《协议书》，约定：甲方在长沙地段土地租赁给乙方（村码头北侧）场地约2亩（下称“案涉土地”），由乙方一次性付使用权租金给甲方。该处场地面积2亩，乙方在10天内先付2亩地租金（其后以实量计算，即补充协议，在2002年付清该款）。合同期由2002年1月1日至2051年12月30日，合同期满后，可继续租给乙方。乙方一次性付租金160万（即每亩80万）给甲方，收据收齐款项为准，乙方自行报建。上述用地中途被国家征收时，地价可归乙方所有，建筑物按甲方收到补偿款数归还乙方；等。2002年8月30日石溪七社与万**马公司签订《补充协议》，约定双方于2001年10月8日签订长沙围地段场地租赁协议，经双方在2002年5月24日下午实地丈量计算场地面积为2181.915㎡，折实亩数2181.915㎡÷666.666=3.272875亩，按协议每亩80万计，总租金为2618300元，乙方在2001年12月20日已付160万，余下1018300元经协商在2002年11月30日前付清该款。2019年9月30日石溪七社向万**马公司通过快递邮件发出《通知》，告知经依法召开社员会议表决通过，同意并确认对于万**马公司租用石溪七社在长沙围地段相关地块经营使用的最长期限应为20年，原租赁场地协议书中约定的租赁期限超过20年的部分为无效约定。该邮件被退回。一审另查，万**马公司在2004年2月23日注销，林大耀、陈国标是该公司的原股东。据广州市海珠区新滘镇人民政府核发的穗海新字第№033416号《农村（墟镇）宅基地使用证》记载，使用人姓名：万**马皮具有限公司，宅基地坐落：石溪村新业路长沙围11号，宅基地面积880平方米，框架结构五层半，建筑面积5200平方米；发证时间：1987年5月25日（普查补发）。石溪七社于2020年5月15日提起本案诉讼。庭审中，石溪七社与林大耀、陈国标确认双方以租赁形式实为对案涉土地使用权出让；上述宅基地使用证的宅基地面积在案涉土地范围。石溪七社确认收到林大耀、陈国标支付款项2618300元。石溪七社为证明其是案涉集体土地所有权人事实，提交《不动产权籍调查表》证据。对此，林大耀表示有异议，认为不是权威机构所出具，不能证明石溪七社主张事实。一审法院认为，石溪七社与林大耀、陈国标确认对案涉土地使用权出让的合意，林大耀、陈国标取得案涉土地后，已建成五层半的地上建筑，并领取了政府部门核发的宅基地使用证，故石溪七社与林大耀、陈国标之间租赁案涉土地使用权并非真实意思表示，石溪七社以双方是租赁合同关系为由请求确认《协议书》的租赁期限为20年的请求，于法无据，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决驳回石溪七社的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由石溪七社负担。本院另查明，万**马公司于2016年8月12日注销，除此之外，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，石溪七社提交了三张测绘表，拟证明其不知道宅基地证的存在，1988年的测绘图显示当时没有建筑物，而林大耀提供了1987年的宅基地证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审期间，石溪七社表示：万**马皮具有限公司急于在广州市设立一个工业产区，需要大的占用场地，以现租赁的形式，将来政策允许土地可以转让，再办理相关手续；林大耀表示：同类用途（工业用地）国有土地使用权出让的最高年限为50年。二审期间，石溪七社表示：案涉土地在出租之前就是一块工业用地，荒地；林大耀表示：案涉土地的建筑用于工厂皮具生产。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合双方诉辩意见，本案二审的主要争议焦点问题为：石溪七社与万**马公司签订的《协议书》租赁期限应否确定为20年。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”《协议书》是土地出租合同还是土地使用权出让合同，应当根据合同约定的内容来判断。《协议书》约定石溪七社将案涉土地租赁给万**马公司，而万**马公司一次性支付租金给石溪七社，双方在合同中的约定内容符合法律关于租赁合同的定义，故双方签订的《协议书》应当认定为土地租赁合同。虽然双方当事人在一审庭审中确认以租赁形式实为对案涉土地使用权出让，但是双方在签订《协议书》后没有办理相关土地使用权出让的相关手续，也没有达成土地出让的补充协议，双方在一审庭审中的意见不能替代及否认合同签订时的内容，故一审法院以双方合意出让土地使用权为由否定已为《协议书》确定的土地租赁关系，依据不足，本院对此不予采纳。石溪七社以《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定为依据，主张租赁期限以20年为限。对此本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百五十一条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。”该规定以条款转介的方式将此类问题划归《中华人民共和国土地管理法》等法律规制，故本案土地租赁合同的租赁期限不应适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，石溪七社的上述主张欠缺法律依据，本院对此不予支持。综上所述，石溪七社的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，虽然适用法律错误，但是处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人广州市海珠区瑞宝街石溪第七经济合作社负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜耀庭审 判 员 庄晓峰审 判 员 刘 欢二〇二一年八月十八日法官助理 胡 涛书 记 员 肖 乔