陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终11224号上诉人（原审被告）：何允，男，1983年6月16日出生，汉族，住西安市临潼区。被上诉人（原审原告）：西安市临潼区居然之家家居建材有限公司，住所地西安市临潼区兴盛路西侧（兴盛国际大酒店******）。法定代表人：穆春花，该公司总经理。委托诉讼代理人：白净铭，陕西汉典律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏林，陕西汉典律师事务所实习律师。上诉人何允因与被上诉人西安市临潼区居然之家家居建材有限公司（以下简称居然之家公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院（2021）陕0115民初574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。何允上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判何允支付居然之家公司2019年10月1日至2020年9月30日期间租金18731.01元、物业管理费11230.06元或将本案发回重审；2．本案一、二审诉讼费由居然之家公司负担。事实与理由：一审认定2019年10月1日至2020年9月30日期间租金及物业管理费数额错误，何允欠付该期间租金21369.38元、物业费13956.24元。2018年10月13日，何允与居然之家公司签订《居然之家招商合同》，约定居然之家公司将位于西安市临潼区兴盛一号楼地下一层、面积85.38平方米、摊位号为JM49-1-B-12的场地租给何允用于商业经营。2019年8月21日，何允与居然之家公司续签合同，期限为2019年10月1日至2020年9月30日，租期内每平方米租金1.03元，物业管理费标准每平方米0.67元。租金支付方式为每12个月一付。合同履行期间，何允经营不善拖欠居然之家公司租金及物业管理费，居然之家公司每月仅允许何允购买10元电量，何允多次与居然之家公司交涉未果，故自2020年6月起关门停业，居然之家公司扣留何允店面全部商品、资料等。何允拖欠居然之家公司租金及物业管理费属实，但2020年疫情影响，商场租户生意惨淡，普遍存在拖欠租金的情形，根据政府政策，出租方应适当给予商户减交、缓交租金，但居然之家公司未给予商户优惠待遇，反而断水断电致何允无法正常经营，该行为应认定为根本违约，故应扣除2020年6月1日至2020年9月30日租金10728.85元、物业管理费6978.96元。疫情期间2020年3月租金2726.18元、物业管理费1773.34元应全部减免。居然之家公司辩称，1．居然之家公司并非负有减免房租义务的主体，居然之家公司在自身经营极具困难的情形下，为响应国家政策，疫情期间未辞退一名员工，亦对店内商户有条件的实施减免租金帮扶政策，为入驻商户减免1个月租金及物业费，但该减免租金及物业费的前提条件是商户无拖欠租金情况，而何允2018-2019年度合同季（案涉合同上一年度合同）租金、物业费未缴纳，不符合减免条件。居然之家公司正常提供空调、保洁、保安等服务，为商户提供包括公共通道、空调、电梯、水泵、消防等全部用电费用。何允已享受相应物业服务，其要求减免物业费无任何依据。2．居然之家公司未收到何允终止合同申请，何允至今仍占有商铺，其拒不支付2020年6月至9月租金及物业费无事实、法律依据。双方于2018年10月13日签订《居然之家招商合同》，租赁期限为2018年10月1日至2019年9月30日。因何允长期拖欠租金及物业费，居然之家公司多次催要无果提起诉讼，西安市临潼区人民法院就该案作出（2020）陕0115民初1618号民事判决已生效，判决结果与本案一审一致。何允一审未出庭，缺席审判后又提起上诉实系延迟履行其付款义务。居然之家公司未对何允实行断水断电措施，水系公用，各家商户并无独立水源、水表，居然之家公司在何允长期不履行付款义务情形下，对何允实施限电措施（每次允许何允购买30元电），系居然之家公司无奈所为自助行为，且何允仍正常营业，从未主张终止合同。何允上诉请求无事实、法律依据，应予驳回。居然之家公司向一审法院起诉请求：1．判令何允向居然之家公司支付租金、物业费及促销活动费用共计55761.88元；2．何允负担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2018年10月13日，居然之家公司与何允签订居然之家招商合同，居然之家公司将其位于西安市临潼兴盛一号楼地下一层，面积为85.38平方米，摊位号为JM49-1-B-12的场地租给何允用于商业经营。何允承租该场地经营什木坊门。租赁期限为2018年10月1日至2019年9月30日。在何允承租该摊位期限届满前，2019年8月21日双方就该摊位按原合同内容续签了2019年10月1日至2020年9月30日，共366天的租赁合同。合同约定租期内每平方米日租金1.03元，租金共计32186.55元，租金支付方式为每12个月一付。居然之家公司为何允提供空调、保洁、保安等公用物业配套服务，何允应向居然之家公司支付物业管理费，标准为每平方米0.67元，2019年10月1日至2020年9月30日，共计20936.88元，支付方式为每12个月一付。合同在第七条广告促销费约定，何允应于每月15日之前向居然之家公司按上月销售额的%缴纳广告促销费，广告促销费用于市场的统一宣传和促销活动组织，何允每月销售低于保底销售额的，广告促销费按保底销售额收取。何允不参加居然之家公司组织的统一促销活动的，广告促销费照常收取等等。该合同续签后，何允继续使用该摊位进行经营，但未交纳租金、物业费用及促销费用。至续签合同到期后，何允仍占有该摊位。一审法院认为，2019年8月21日居然之家公司、何允就已到期的摊位续签的《居然之家招商合同（2018版）》不违反法律规定合法有效。何允承租并使用居然之家公司的摊位进行经营，依据居然之家公司、何允合同约定应履行交纳租金及物业费用等义务，何允拖欠不交的行为，既不符合合同约定，亦不符合法律规定。现居然之家公司要求何允支付拖欠的租金、物业管理费的诉请，符合法律规定，予以支持。居然之家公司、何允在双方合同中虽对广告促销费有约定，但没有约定具体标准。居然之家公司诉讼中虽主张有促销费用收取的时间段、标准及金额，但无证据证明就该收取的时间段及标准，双方达成过补充协议，及就何允应交的金额双方已达成一致。因此，居然之家公司对促销费的诉讼主张，因没有证据证明有合同约定，也没有双方对金额进行过确认，因此，对居然之家公司要求何允支付促销费的请求，不予支持。何允在收到起诉材料，知晓居然之家公司的诉请后，不应诉不答辩，应承担因此产生的法律后果。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第七百零九条规定，判决：一、何允在本判决生效十日内支付西安市临潼区居然之家家居建材有限公司2019年10月1日至2020年9月31日期间的租金32186.04元，物业管理费20935.2元；二、驳回西安市临潼区居然之家家居建材有限公司要求何允支付促销活动费用的诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1194元，由何允负担1150元，西安市临潼区居然之家家居建材有限公司负担44元。经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，居然之家公司与何允于2019年8月21日签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行合同义务。居然之家公司依约履行其合同义务，何允未依约支付租金等合同款项构成违约，居然之家公司主张何允清结欠付合同款项，符合双方合同约定及法律规定。何允上诉称自2020年6月起因居然之家公司原因致其无法使用涉案摊位故其不应支付此后租金、物业管理费，对此一节，因何允提交证据不足以证实涉案摊位自2020年6月起因居然之家公司原因而处于无法正常使用的客观状态，且何允亦认可该期间其物品仍存放于摊位内，故本院对何允前述主张，不予采纳。至于何允上诉称因新冠××疫情影响居然之家公司应给予租金、物业管理费减免，二审经询居然之家公司自认受新冠××疫情防控影响，涉案摊位所在商场于2020年1月23日至2020年2月22日停业，据此本院认为从公平原则考虑，受新冠××疫情不可抗力影响，涉案摊位无法正常使用期间的租金、物业管理费损失由居然之家公司、何允各半负担为宜，即本案居然之家公司主张租金应扣除1363.1元、物业管理费应扣除886.7元。据此计算，何允应向居然之家公司支付租金30822.9元、物业管理费20048.5元。综上所述，何允上诉请求部分成立，应予支持；一审判决第二项应予撤销，第一项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西安市临潼区人民法院（2021）陕0115民初574号民事判决第二项；二、变更西安市临潼区人民法院（2021）陕0115民初574号民事判决第一项为：何允于本判决生效之日起十日内向西安市临潼区居然之家家居建材有限公司支付2019年10月1日至2020年9月30日期间租金30822.9元、物业管理费20048.5元；三、驳回西安市临潼区居然之家家居建材有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1194元（西安市临潼区居然之家家居建材有限公司已预交），由西安市临潼区居然之家家居建材有限公司负担105元，何允负担1089元；二审案件受理费550元（何允已预交），由何允负担497元，西安市临潼区居然之家家居建材有限公司负担53元。本判决为终审判决。审判长 师 婷审判员 陈 帅审判员 秦燕燕二〇二一年八月四日书记员 崔 旋