吉林省白城市中级人民法院民事判决书（2021）吉08民终944号上诉人（原审被告）：刘苗苗，女，1986年3月13日生，汉族，保险公司职员，现住吉林省洮南市。        被上诉人（原审原告）：韩雪，女，1986年11月24日生，汉族，洮南市人，现住吉林省洮南市。        委托诉讼代理人：袁军善，系吉林垣卓律师事务所律师。        原审第三人：吴冰雪，女，1989年11月13日生，汉族，洮南市人，个体，现住吉林省洮南市。        上诉人刘苗苗因与被上诉人韩雪、第三人吴冰雪房屋买卖合同纠纷，不服吉林省洮南市人民法院（2021）吉0881民初1529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。        刘苗苗上诉请求：1、请求撤销洮南市人民法院（2021）吉0881民初1529号民事判决第二项；维持第一项。2、依法改判由上诉人刘苗苗返还被上诉人韩雪购楼款人民币13，000.00元。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。原审判决：“本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案，韩雪委托吴冰雪代为购买楼房并与卖方刘苗苗签订房屋买卖合同，该合同系双方的真实意思表示，不存在违反法律规定的内容，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方经协商一致，对合同内容进行变更后，应以后签订的合同为准行使权力、履行义务。刘苗苗在未与韩雪解除房屋买卖合同关系的情况下将房屋出售他人的行为构成违约，应承担相应的违约责任。本案，韩雪交纳定金23000.00元，在房屋过户期限内刘苗苗将房屋出售他人致使合同目的不能实现，应承担双倍返还定金的违约责任。韩雪的诉讼主张合理，本院应予支持。”这是错误的事实认定。事实上，2021年3月4日上诉人与第三人吴冰雪代被上诉人韩雪签订了一份房屋买卖合同，购房总价款为人民币34万元；合同约定被上诉人应向上诉人交付购房定金人民币1万元，该款在合同签订时已转账给上诉人；同时，上诉人保证10日内租房户搬出。双方又口头约定：因该房系贷款房，所以，买方应在租房户搬出时将购房尾款付清后，卖方协助买方办理过户手续。有双方的通话录音为证。上诉人多次催要购房尾款，被上诉人拒绝交付购房尾款，是被上诉人违约在先，依据《中华人民共和国民法典》第587条：“给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；”之规定，被上诉人无权要求上诉人返还定金。然而，就在合同签订后的第20天，即在2021年3月24日，第三人又代理被上诉人补签了一份无履行给付购房尾款期限（待买方贷款下来后付清尾款）的买卖合同，无法实现合同目的。第三人原审庭审时也承认补签的两份合同后来都让第三人拿走了，并私自增改了合同的内容。该合同中约定购房定金为23，000.00元，此合同签订后，被上诉人并没有实际履行一次性交付23，000.00元定金的事实，而是转账给上诉人1.3万元购房款作为退还租房户的房费，此款不是定金，有通话录音予以证实。所以，2021年3月24日双方签订的第二份房屋买卖合同中约定的定金条款，实际上，被上诉人并未履行；如果说该合同合法有效，那么，也是因为被上诉人未足额履行给付定金而导致被上诉人依然违约在先的法律结果。上诉人没有违约，是被上诉人违约在先。因此，原审判决将23，000.00元认定为是2021年3月24日双方签订的第二份合同中的定金，并判决上诉人双倍返还46000.00元更是错误的。二、适用法律错误。原审判决由于认定事实错误，导致适用法律错误。        韩雪辩称，上诉人和被上诉人签订的房屋买卖合同，在未经韩雪同意的情况下改变尾款履行方式，不受法律约束。上诉人称应当先付清尾款之后再过户这事实根本不存在。关于定金是1万元还是23000元，被上诉人出示了两个银行转账凭证，上诉人在质证没有异议。上诉人在庭审笔录当中也明确向法庭回答13000元我同意写入定金，要求买方多交13000元定金我是同意的，现上诉人认为13000元不是定金而是房屋尾款，这个事实也是错误的。上诉人卖给被上诉人案涉的房屋是以30万元价款成交，但是在合同没有过户的前提下，上诉人将该房屋以40万元的价格卖给刘莹，说明上诉人违约在先，应当承担双倍的违约定金责任。        原审第三人吴冰雪陈述，双方有合同，转款13000元写入定金。        韩雪向一审法院起诉请求：1．请求依法判令解除原告由第三人代理与被告在2021年3月24日签订的房屋买卖合同。2．请求判令被告双倍返还购房定金46000.00元。3．诉讼费用由被告承担。事实和理由：韩雪与第三人吴冰雪为亲属关系，韩雪在2021年3月4日委托第三人作为代理人购买刘苗苗的房屋。第三人在2021年3月24日与刘苗苗签订房屋买卖合同，双方约定刘苗苗将其坐落在洮南市光明街道团结东路翡翠豪庭小区2号楼2单元301室面积97.59平方米的房屋出卖给韩雪。合同约定韩雪向刘苗苗交付定金23000.00元，该笔定金也已经实际履行。双方签订合同之后，刘苗苗将房屋出卖给他人，并且已经完成房屋过户登记手续。刘苗苗的行为已经构成违约，故韩雪要求解除合同，同时要求刘苗苗双倍返还定金，请求法院依法裁判。        一审法院认定事实：关于刘苗苗提交的录音，刘苗苗以此待证双方约定房屋过户的最后期限为2021年5月10日，该待证事实与刘苗苗签订的2021年3月24日房屋买卖合中关于房屋过户时间相违背，刘苗苗未能提交其他证据佐证双方对房屋过户期限作出了变更，本院对该录音不予确认。本案，韩雪委托吴冰雪在刘苗苗处购买楼房，双方（吴冰雪与刘苗苗）于2021年3月4日签订房屋买卖合同，2021年3月24日双方重新签订房屋买卖合同，对合同内容作出变更，约定刘苗苗将其位于洮南市翡翠豪庭小区2号楼2单元301室出卖给韩雪，房屋面积97.59平方米，售价340000.00元，韩雪向刘苗苗交纳定金23000.00元，剩余购楼款待银行房款后汇入刘苗苗账户。双方同时约定了房屋过户期限为2021年5月24日前。20215年5月13日，刘苗苗将该房屋以40万元出售给案外人并完成房屋转移登记手续。以上事实的认定有双方提交的证据及当庭陈述为证。        一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案，韩雪委托吴冰雪代为购买楼房并与卖方刘苗苗签订房屋买卖合同，该合同系双方的真实意思表示，不存在违反法律规定的内容，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方经协商一致，对合同内容进行变更后，应以后签订的合同为准行使权力、履行义务。刘苗苗在未与韩雪解除房屋买卖合同关系的情况下将房屋出售他人的行为构成违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定：“收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定的，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”本案，韩雪交纳定金23000.00元，在房屋过户期限内刘苗苗将房屋出售他人致使合同目的不能实现，应承担双倍返还定金的违约责任。韩雪的诉讼主张合理，本院应予支持。判决如下：一、解除原告韩雪由第三人吴冰雪代理与被告刘苗苗于2021年3月24日签订的房屋买卖合同。二、被告刘苗苗于本判决生效之日起三日内向原告韩雪双倍返还购楼款定金46000.00元。案件受理费950.00元，减半收取计475.00元，由被告刘苗苗负担。        本院二审期间，刘苗苗举出录音资料（光盘一张），证明13000元不是定金。        韩雪质证，不能待证上诉人所证明的问题。第一，23000元是在是两笔转过去的，都是签合同当天给的。上诉人退房租与买房人没有关系。一审庭审笔录第四页，被上诉人用两个转账记录证明合计定金23000元，均是合同约定金额。上诉人在质证时说钱转到我账上了，没有异议，也就是说上诉人对被上诉人出示的证据的真实性和待证事实是没有异议。        吴冰雪质证，这钱都是我转的，因为我俩之间不认识，我没有权利和义务，去给他随便拿钱，然后我俩说好了写到定金里面，钱干什么用都与我没有关系。        本院对上述证据认证在论理部分阐述。        本院认为，韩雪委托吴冰雪代为购买楼房并与卖方刘苗苗签订房屋买卖合同，该合同系双方的真实意思表示，不存在违反法律规定的内容，属于有效合同。关于定金数额，刘苗苗承认两次收到吴冰雪转账23000.00元，但主张其中10000.00元是定金，另13000.00元系购房款。吴冰雪举出2021年3月24日其与刘苗苗签订的房屋买卖合同，证明合同约定定金为23000.00元。刘苗苗承认其在该合同上签字，但认为其手中没有合同原件，合同落款日期及“补充协议：卖方负责把棚顶裂缝维修好”字样由吴冰雪私自填写，该合同未生效。刘苗苗的主张不能否定该合同中关于定金为23000.00元的约定。关于违约问题，刘苗苗主张韩雪构成违约，其不应双倍返还定金，未举出充分证据证明。一审认定刘苗苗违约，应向韩雪双倍返还定金并无不当。        综上所述，刘苗苗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费950.00元，由刘苗苗负担（已交纳）。        本判决为终审判决。        审判长    李光宇审判员    杨剑虹审判员    孙金芹二〇二一年八月十七日书记员    张琨