长春市朝阳区人民法院民事判决书（2021）吉0104民初6029号原告：吉林盛世物业服务有限公司，住所地吉林省长春市朝阳区南湖大路28号富苑华城二期6号会馆。        法定代表人：姜秀立，总经理。        委托诉讼代理人：吴振刚，吉林瀛庆律师事务所律师。        委托诉讼代理人：魏梦，上海市锦天城（长春）律师事务所律师。        被告：张旭东，男，197年8月3日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。        原告吉林盛世物业服务有限公司（以下简称盛世物业）与被告张旭东物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛世物业委托诉讼代理人吴振刚、魏梦，被告张旭东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。        原告吉林盛世物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告立即给付原告自2010年4月1日至2010年12月31日、201l年1月1日至2013年12月31日、2016年1月1日至2020年9月30日止物业费103，294.00元，滞纳金30.988.20元，合计人民币134，282.20元；2．请求判令被告承担案件受理费、保全费。事实和理由：被告是长春富苑盛世城A栋3020室业主，并与原告签订《前期物业服务协议》，同时对物业服务的相关事项进行了明确约定。原告一直按照约定履行物业服务义务，但被告自2010年4月1日至2010年12月31日、2011年1月1日至2013年12月31日、2016年1月1日至2020年9月30日一直拖欠物业费，原告多次催缴，被告拒不支付。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望贵院判如所请。        被告张旭东辩称，我是原告起诉的吉林省长春市朝阳区延安大街富苑盛世城A栋3020室房屋业主，我家的房屋登记面积为247.26平方米，于2010年办理入住手续。张旭东将2010年4月1日之前物业费缴纳完毕；对于2010年4月1日至2013年12月31日、2016年1月1日至2020年9月30日两段期间的物业费没有缴纳。未缴纳的理由是，自2010年4月1日房屋交付后，就存在玻璃幕墙损毁，玻璃全碎了导致屋内漏水。针对这种严重的质量问题，曾经找过开发商和物业解决纠纷，当时口头协议物业同意协商开发商将2010年4月1日至2013年12月31日之间的物业费折抵损失，所以此阶段物业费我没有缴纳。因为口头协议已经达成所以我缴纳了2014年和2015年的物业费。2016年至2020年期间的物业费没有缴纳是因为幕墙又发生漏雨，而且玻璃损坏后一直没有人更换，所以我至今没有缴纳。玻璃破损处漏雨，其他处漏雨比玻璃破损处还严重，我没有缴纳物业费的理由就是玻璃幕墙处接连发生破损，导致屋内漏雨。对物业服务当中的清洁也不满意，我本人不在物业处居住，是我的租户向我反映的情况。对安保、绿化、维修等其他物业服务都不满意。如果不存在以上质量问题，我也会按时缴纳物业费。        本院经审理认定事实如下：被告张旭东是原告起诉的吉林省长春市朝阳区延安大街富苑盛世城A栋3020室房屋业主，被告张旭东家的房屋登记面积为247.26平方米，于2010年办理入住手续。原告自2009年5月18日至2020年9月30日为被告所在小区提供物业服务，被告自2010年4月1日至2013年12月31日、2016年1月1日至2020年9月30日的物业费没有缴纳。原告举证前期物业服务协议，用以证明盛世物业与张旭东于2009年5月18日签订了前期物业服务协议，张旭东应按合同约定履行义务，如不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求张旭东补交并从逾期之日起按日千分之三交滞纳金。物业公司有权主张的张旭东补交物业费及滞纳金；原告举证物业缴费通知单照片以及物业费缴费通知照片，用以证明张旭东未按照合同及任何物业实际收取各项费用标准缴纳物业费等各项费用，盛世物业进行了催收，被告没有及时补缴。被告陈述“当时因为幕墙漏雨，确实和物业、开发商进行过协调，并且物业口头承诺用2010年4月1日至2013年12月31日期间的物业费抵顶部分损失，达成的协议没有书面手续。正是基于口头承诺，免除该阶段的物业费，我才后续缴纳了2014和2015年的物业费”，原告表示该口头协议不存在，不认可该阶段的免除行为。认定上述事实证据有《前期物业管理协议》、缴费通知和其他原被告举证材料等证据及庭审笔录在卷佐证。        本院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主或业主委员会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议，《最高人民法院关于〈审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务协议，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”业主接受了物业公司提供的服务，应及时交纳物业服务费用，以确保物业服务工作的有效运行。物业服务管理因受众群体广、管理事项多，具有广泛性、持续性等特点，不能以个别时点的瑕疵状态而完全否定物业公司履行管理维护义务的事实；亦不能以个别事项服务瑕疵或单一业主个体感受全盘否定物业的整体服务，更不能以此作为拒绝履行交纳物业费的正当理由。        物业公司所提供的物业服务具有公共服务性质，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由进行合法维权。        原告与张旭东签订的《前期物业服务协议》第十四条约定“本协议自签字之日起生效”系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该合同对张旭东具有约束力，张旭东应按合同约定支付物业费用。对盛世物业主张张旭东应按合同约定支付物业费用诉求，本院予以支持。本案被告未按约交纳物业费已构成违约，按照《前期物业服务协议》规定，被告应立即支付。虽本案被告未按约交纳物业费已构成违约，但原告是在双方有争议的前提下迟延缴纳物业费，与业主无故迟延缴纳行为存在区别，本院对被告应承担逾期付款违约金计算标准调整为按照同期全国贷款市场报价利率一年期LPR即年利率3.85％计算，自原告向本院提起诉讼之日起即2021年6月1日起至全部付清止；超出部分，本院不予支持。被告张旭东对于自己的主张仅有其口头陈述，未提交证据予以证明其主张，对于被告张旭东的辩解，本院不予支持。        综上所述，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百四十四条，《最高人民法院关于〈审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，判决如下：        一、被告张旭东于本判决生效后十日内立即给付原告吉林盛世物业服务有限公司2010年4月1日至2013年12月31日、2016年1月1日至2020年9月30日的物业费103，294.00元（依据原告诉讼请求）；自2021年6月1日起至全部付清止期间的违约金（以拖欠总额103，294.00元为基数、按照同期全国贷款市场报价利率一年期LPR即年利率3.85％计算）。        二、驳回原告吉林盛世物业服务有限公司其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费2，986.00元，减半收取1，493.00元，由被告张旭东负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。        审判员    曹春江二〇二一年八月十八日书记员    高梓熙