天津市滨海新区人民法院执 行 裁 定 书（2021）津0116执异606号案外人：张义欣，男，1991年10月3日出生，汉族，户籍地河北省秦皇岛市海港区，现住河北省秦皇岛市海港区。委托诉讼代理人：李洪亮，河北冀秦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洪波（系案外人之父），男，1969年1月4日出生，汉族，住河北省秦皇岛市海港区。申请执行人：合康（天津）有限公司，住所地天津经济技术开发区新城西路52号金融街西区6号楼402单元。法定代表人：杨志礴，总经理。委托诉讼代理人：王海涛，男，该公司员工。委托诉讼代理人：贾俊峰，河北洋阳律师事务所律师。被执行人：秦皇岛市天马旅游汽车有限公司，住所地河北省秦皇岛市海港区燕山大街378号。法定代表人：王文岚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：毕德山，男，该公司监事。委托诉讼代理人：杨波，女，该公司员工。被执行人：王文岚，男，1961年7月16日出生，汉族，河北省唐山市路北区。本院在执行合康国际融资租赁有限公司与秦皇岛市天马旅游汽车有限公司、王文岚融资租赁合同纠纷一案过程中，案外人张义欣对本院执行被执行人名下房产不服向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人张义欣称，请求法院依法中止对坐落于河北省秦皇岛市海港区房屋的执行。事实和理由：2013年2月22日，案外人与秦皇岛市天马旅游汽车有限公司就坐落于海港区的房屋（建筑面积为221.35平方米）签订了《买卖合同》，合同中约定，秦皇岛市天马旅游汽车有限公司将上述房屋以110万元的价格出售给案外人，案外人于当日依约支付全部110万元购房款。后由于过户所涉土地出让金征退等政策问题尚未落实，才导致过户行为尚未完成，为此双方又于2013年2月26日签订了一份《补充协议》。上述房屋在2013年2月22日至今一直由申请人实际占有、使用、收益。上述事实在海港区人民法院（2021）冀0302民初1040号民事判决书中已经判决认定。根据上述事实和证据，足以证明贵院查封的上述房屋虽然登记在秦皇岛市天马旅游汽车有限公司名下，但该房屋已经被案外人出资购买，因此依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，申请人特申请法院解除对坐落于海港区房屋的查封保全措施，以依法维护申请人的合法权益。合康（天津）有限公司称，请法院驳回异议人的申请。一、秦皇岛市海港区人民法院（2021）冀0302民初1040号民事判决书并没有认定买卖合同的合法有效性，也未认定110万元转账凭证就是异议人给付的购房款，不能根据判决书确认异议人对涉案房屋具有所有权。二、涉案房屋的用途为工交仓储，依据房地产管理法第三十八、三十九条的规定，房屋在未支付完毕土地使用权出让金并取得房屋使用权证之前不得转让房地产，根据涉案房屋登记的用途是工业用地，在房产证上并无土地使用权证的信息，因此涉案房屋不得进行转让。三、涉案房屋已经在2018年因秦皇岛市天马旅游汽车有限公司与合康（天津）有限公司融资租赁合同抵押给了合康（天津）有限公司，在办理相关抵押手续时，秦皇岛市天马旅游汽车有限公司的两位股东是知情的，如果之前该房屋已经转让就不会再签订抵押合同办理抵押登记。四、2013年的转账凭证与房屋买卖合同的主体均不相同，且用途备注栏并非购房款，因此异议人提供的该证据不能证明已经给付购房款。综上，异议人的主张不能排除该案的执行措施。秦皇岛市天马旅游汽车有限公司称，同意异议人的申请，2013已经与张义欣签订了买卖合同，并已经交付了房款，秦皇岛市天马旅游汽车有限公司为张义欣开具了房款收据。王文岚未作陈述，亦未提交书面意见。本院查明，原告合康国际融资租赁有限公司与被告秦皇岛市天马旅游汽车有限公司、王文岚融资租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月17日作出（2020）津0116民初2321号民事判决书，判决：“一、被告秦皇岛市天马旅游汽车有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告合康国际融资租赁有限公司支付合同号为合康国际融资租赁有限公司［2018］年租字第［002］号《融资租赁合同》项下全部未付租金2880020元、违约金576040元；二、被告王文岚对上述第一项的债务承担连带清偿责任，且在承担连带清偿责任后，有权就已承担部分向被告秦皇岛市天马旅游汽车有限公司追偿；三、驳回原告合康国际融资租赁有限公司其他诉讼请求。”合康国际融资租赁有限公司不服判决，上诉至天津市第三中级人民法院，天津市第三中级人民法院于2020年6月19日作出（2020）津03民终2010号民事裁定书，裁定：“本案按上诉人秦皇岛市天马旅游汽车有限公司撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。”后合康国际融资租赁有限公司向本院申请执行，执行案件为（2020）津0116执8993号，本院在执行过程中，于2020年12月1日作出（2020）津0116执8993号执行裁定书，裁定：“一、冻结、划拨被执行人王文岚、秦皇岛市天马旅游汽车有限公司银行存款3535541元（含执行费37382元）及迟延履行期间的利息，或查封、扣押、冻结、扣留、提取其相应价值的财产及其他财产权利或收入；二、冻结存款的期限为一年，查封、扣押动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。”本院于2020年12月15日，查封了被执行人秦皇岛市天马旅游汽车有限公司名下位于河北省秦皇岛市的不动产。根据案外人张义欣提交的证据显示，张义欣与秦皇岛市天马旅游汽车有限公司于2013年2月22日签订买卖合同，合同约定秦皇岛市天马旅游汽车有限公司将其名下位于河北省秦皇岛市房屋出售给张义欣，建筑面积221.35平方米，价款为110万元。同日秦皇岛市天马旅游汽车有限公司收到张义欣全部购房款。后双方于2013年2月26日签订补充协议，约定：一、秦皇岛市天马旅游汽车有限公司已将海港区燕山大街378号院内的锅炉房（建筑面积221.35㎡）出售给乙方，乙方已支付所有购房款。2013年2月25日双方已依约去办理了过户手续，但是由于过户所涉土地出让金征退等政策问题尚未落实，过户行为尚未完成。二、秦皇岛市天马旅游汽车有限公司已将上述锅炉房交付给了张义欣，交付后与锅炉房有关的经营、管理、处分等一切事务均由张义欣负责，与秦皇岛市天马旅游汽车有限公司再无任何关系。三、在上述所涉土地出让金政策落实后，秦皇岛市天马旅游汽车有限公司无条件配合张义欣继续办理过户手续。如过户前由事项需要秦皇岛市天马旅游汽车有限公司配合，秦皇岛市天马旅游汽车有限公司应无条件配合。另查，根据冀（2018）秦海不动产权第××号不动产证书显示，案涉房屋权利人为秦皇岛市天马旅游汽车有限公司。审查过程中，张义欣陈述案涉房屋2013年2月开始由其占有使用，只要缴纳土地出让金，就可以办理过户，但想等待秦皇岛市天马旅游汽车有限公司与相关部门协商落实税收减免政策后再办理过户。本院认为，案外人张义欣以其为涉案房屋的实际所有人为由主张排除对涉案房屋的执行。对此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依据上述法律规定，案外人要排除执行必须同时满足上述四个条件，现通过案外人张义欣提交的证据以及陈述可知，涉案房屋未办理过户手续系因案外人自身原因，故对案外人提出的异议请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人张义欣的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 张 波审判员 魏 星审判员 毛洪隽二〇二一年八月五日书记员 李天怡