四川省广安市广安区人民法院民 事 判 决 书（2021）川1602民初5182号原告:刘涛，男，生于1973年6月23日，汉族，住四川省武胜县。委托诉讼代理人：尹努，四川君尊律师事务所律师。被告:四川广安承平投资开发有限公司，住所地四川省广安市广安区广惠街160号。委托诉讼代理人：涂春兰，四川信和信律师事务所律师。随同出庭人员：梅倩，四川信和信律师事务所实习律师。第三人：中国银行股份有限公司广安分行，营业场所广安市广安区思源大道204号。负责人：李河，分行行长。委托诉讼代理人：张浩，四川众朗律师事务所律师。原告刘涛与被告四川广安承平投资开发有限公司（以下简称“承平公司”）、第三人中国银行股份有限公司广安分行（以下简称“中国银行广安分行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年7月14日受理后，依法适用简易程序于2021年8月11日、8月27日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人尹努、被告承平公司的委托诉讼代理人涂春兰到庭参加了诉讼，第三人中国银行广安分行委托诉讼代理人张浩第一次庭审时未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理，第二次庭审时到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘涛向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年10月8日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议；2.判令被告返还原告已支付的购房款、大修基金、各项代收费共768131.25元及各项损失163069.56元（原告交付的款项从付款之日到起诉之日按银行同期贷款利率计算所得），并判决被告先行归还原告在第三人处的按揭贷款380000元及利息；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：请求解除原被告及第三人签订的《个人商业用房贷款合同》，2021年8月24日之后未返还的贷款本息、违约金均由被告公司支付给第三人。事实和理由：原被告于2019年10月8日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于广安区房屋一套，总价款763514元，首付383514元，余款380000元向第三人贷款支付。2020年10月30日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，合同总价款变更为765877元，原告向被告补缴房款2363元。2020年11月2日，原被告签订《房屋交接单》，确认层高现场测量为3.66米，合同约定的层高为4.3米，双方为此发生争议，原告要求解除合同退还房款无果，故向法院提起诉讼，请求支持前述诉讼请求。被告承平公司辩称，1.同意解除《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议和《个人商业用房贷款合同》，合同解除后，原告应配合办理合同备案注销手续，但房屋存在的层高差异对房屋面积及使用不产生实际影响，原告主张的损失，没有事实依据；2.房屋实际层高与合同约定层高存在差异是因为房屋销售人员在销售合同中将本案房屋的层高与其他商业房屋（**412.414号）的层高填写错位所致，被告并不存在故意违约，不应承担违约责任。第三人陈述称，与原被告签订贷款合同属实，如果判决解除贷款合同，原被告应按合同约定向第三人付清贷款本息及违约金等所有费用。原告围绕其诉讼请求，依法向本院提交的证据有：《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《个人商业用房贷款合同》、交款收据、商业房屋竣工交房财务结算单及补充协议、房屋交接单、平面图打印单；被告承平公司提交的证据有：房产面积测绘成果报告、竣工图、《商品房买卖合同（预售）》；第三人提交的证据为贷款已还款明细清单、中国银行还款计划明细清单；上述证据，经原、被告双方质证后，本院予以确认，并在卷佐证。根据原、被告双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月8日，原告刘涛（买受人）与被告承平公司（出卖人）签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，并于2019年10月25日进行了合同备案。合同约定：1.原告所购商品房位于广安市广安区门市，房屋总价为763514元；2.付款方式及期限：贷款方式付款，买受人2019年10月8日前支付购房款383514元，其余价款380000元向指定银行贷款支付；3.房屋基本情况：层高为4.3米，建筑面积35.54平方米；4.出卖人应当在2020年10月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：该商品房已取得建筑工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书；5.补充协议第二章第3条约定主合同中的建筑层高为该商品房的设计标准层高，在符合相关规范的前提下，该商品房局部可能因结构性原因高于或低于该层高，但出卖人应确保符合设计规范；5.补充协议第十章第4条约定任何一方基于合同约定解除合同且出卖人须退还买受人已付房价款的，若因买受人违约而被解除的，出卖人有权在扣除违约金和相关费用后予以退还，且无需支付已付房款的利息；买受人以贷款方式支付房款的，合同解除时任何一方均有权要求解除担保借款合同，在此情况下出卖人有权在扣除违约金和相关费用后返还买受人已付首期款和已归还贷款机构的本金部分，且无需支付已付房款的利息，未归还贷款机构的部分由出卖人直接返还给贷款机构。原告实际于2019年9月25日支付房款10000元，于2019年10月8日支付购房款373514元，被告于2019年10月8日向原告出具383514元的收据。余款380000元通过第三人中国银行广安分行贷款予以支付。原告（借款人）、被告（保证人）及第三人（贷款人）于2020年1月8日签订《个人商业用房贷款合同》，约定：1.贷款金额为380000元，贷款期限120月，自实际放款日起算；2.贷款利率为浮动利率，首次定价日为实际放款日，付息方式为按月付息，还款方式等额本息，首期还款日为放款日在一个还款周期后的对应日，当期没有对应日的，则当期最后一日为首期还款日；3.提前还款条件为借款人已正常还款满12期，每次提前还款金额不少于10000元，提前还款不超过两次，违约金标准为申请日当月利息的两倍。第三人实际于2020年6月4日发放贷款380000元至被告账户，原告实际于2020年7月1日开始每月1号向第三人返还贷款本息4355.54元，截止2021年8月24日，原告已还贷款14期，已还贷款本金32619.21元，利息28358.35元，本息合计60977.56元，未产生罚息或复利，尚欠本金为347380.79元。按照第三人提供的已还款明细清单和还款计划明细清单，2021年8月1日应还利息为1955.86元，2021年9月1日应还利息为1942.44元。2020年10月30日，原被告双方签订了《商业房屋竣工交房财务结算单》，载明房屋实测面积35.65平方米，原告应补缴房款2363元，应交房屋维修基金1604.25元，应交产权登记费550元，电卡预存费100元，合计4617.25元。原告当日向被告补缴了4617.25元，还向四川丽港物业服务有限公司缴纳了2020年10月30日至2021年10月29日的物业费1069.56元。被告公司当日也向原告交付了案涉门市房屋。2020年11月2日，被告委托第三方人员与原告共同对原告购买的案涉房屋进行测量，确定案涉房屋层高现场测量为3.66米，与合同约定层高4.3米存在差额，双方为此发生争议经协商无果，原告至今也未装修使用案涉商业房屋，并遂诉讼来院请求支持前述诉讼请求。同时查明，原被告在签订案涉商品房买卖合同前，被告公司销售人员向原告发送的案涉房屋的项目平面图载明**8号商业房屋的层高为4.3米。庭审中被告提交的案涉项目竣工图显示**8号房屋（即原告购买的398号房屋）的层高为3.8米，被告提交的房产面积测绘成果报告显示**398号房屋实测层高为3.85米，**412.414号房屋层高为4.3米。另查明，原告于2021年8月27日当庭增加诉讼请求要求解除贷款合同，并明确具体损失金额为：1.前期缴纳的物业费1069.56元和利息（计算至2021.8.27）共计1129.35元；2.提前偿还贷款违约金3911.72元（申请日当月即2021年8月利息的2倍），该款可以直接支付给银行；3.维权产生的交通费、伙食、通讯等费用10790元；4.支付给被告公司的各项款项的资金占用利息47478.55元（购房款利息47352.52元，维修基金利息89.69元，产权登记费利息30.75元，电卡费利息5.59元，均从付款之日按年利率6.71%计算至2021年8月27日，每期支付的按揭贷款的资金占用利息原告自愿放弃；5.律师咨询、代理费38406元；6.已支付给第三人的贷款利息28358.35元。本院认为，本案合同的成立发生在民法典施行前，且该合同约定的房屋交付义务履行期限也在民法典施行前，双方对交付的房屋与合同约定存在差异的问题在民法典施行前发生争议，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”、第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”的规定，本案应适用民法典施行前的相关法律规定。被告及第三人于2021年8月27日同意解除商品房买卖合同及贷款合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，本院确认原被告于2019年10月8日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议和原被告、第三人2020年1月8日签订的《个人商业用房贷款合同》均于2021年8月27日解除。合同解除后，原告应向被告退还案涉房屋并配合被告办理合同备案注销手续。关于原告主张的各项损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本案导致原告不能取得其期望层高的房屋导致合同解除之过错在被告方，被告应向原告返还全部已付款并承担原告全部损失。原告实际已向被告支付的首期购房款383514元，补缴房款2363元，房屋维修基金1604.25元，产权登记费550元，电卡预存费100元，以及原告2021年8月1日及此前每期已还的贷款本金32619.21元，以上共计420750.46元，应由被告返还给原告。2021年8月1日后应向第三人中国银行广安分行返还的贷款本金347380.79元及相应尚欠利息、罚息、复利、违约金（具体金额以第三人中国银行广安分行核定为准）均由被告直接向第三人承担。原告主张的其他损失认定为：1.原告已缴纳的物业费1069.56元，以及该款自2020年10月30日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清该款之日止的利息；因原告对被告交付的房屋不符合合同约定与被告发生争议而并未实际装修使用案涉房屋，现因被告原因案涉合同已解除，此前已产生的物业服务费理应由被告承担，故对原告该主张本院予以支持；2.原告主张的维权产生的交通费、伙食、通讯等费用10790元，原告未提交任何证据予以证明，本院无法确认具体金额，不予支持；3.原告主张的支付给被告公司的各项款项的资金占用利息，购房款利息（含：其中10000元，自2019年9月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清该款之日止的利息；另373514元，自2019年10月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清该款之日止的利息；余下2363元自2020年10月30日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清该款之日止的利息）予以支持，维修基金利息（自2020年10月30日起以1604.25元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清该款之日止的利息）予以支持，产权登记费利息（自2020年10月30日起以550元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清该款之日止的利息）予以支持，电卡费利息（自2020年10月30日起以100元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清该款之日止的利息）予以支持；4.原告主张的律师代理咨询费，因原告并未提供任何证据证明该费用的发生金额，且该费用也并非必须发生，故不予支持；5.已支付给第三人的贷款利息28358.35元，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条之规定，判决如下：一、原告刘涛与被告四川广安承平投资开发有限公司于2019年10月8日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议于2021年8月27日解除；原告刘涛向被告四川广安承平投资开发有限公司退还广安市广安区房屋并配合办理该合同备案注销手续；二、原告刘涛与被告四川广安承平投资开发有限公司、第三人中国银行股份有限公司广安分行于2020年1月8日签订的《个人商业用房贷款合同》于2021年8月27日解除；三、被告四川广安承平投资开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘涛退还购房款、维修基金、产权登记费、电卡预存费、贷款本金等共计420750.46元；四、被告四川广安承平投资开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向第三人中国银行股份有限公司广安分行支付2021年8月1日后的贷款本金347380.79元及相应尚欠利息、罚息、复利、违约金（具体金额以第三人中国银行股份有限公司广安分行核定为准）；五、被告四川广安承平投资开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘涛赔偿各项损失，具体为：物业费1069.56元，以及该款自2020年10月30日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清该款之日止的利息；支付给被告公司的各项款项的资金占用利息（含：购房款利息，其中10000元，自2019年9月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清该款之日止的利息；另373514元，自2019年10月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清该款之日止的利息；余下2363元自2020年10月30日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清该款之日止的利息；维修基金利息，自2020年10月30日起以1604.25元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清该款之日止；产权登记费利息，自2020年10月30日起以550元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清该款之日止；电卡费利息，自2020年10月30日起以100元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清该款之日止）；已支付给第三人的贷款利息28358.35元。六、驳回原告刘涛本案其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，须履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。本案受理费12782元，减半收取6391元，由被告四川广安承平投资开发有限公司负担5895元，原告刘涛自行负担496元，并分别向广安市广安区人民法院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施。构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  黄发二〇二一年八月三十日书记员  王晶