安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0202民初6669号原告：深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市银湖北路华强旅游城B座三楼，统一社会信用代码91340207664229422M。负责人：叶小春，总经理。委托诉讼代理人：刘婷，女，该公司员工。委托诉讼代理人：黄红珍，女，该公司员工。被告：杨亚云，女，1994年12月20日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司（以下简称华强物业公司）诉被告杨亚云物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华强物业公司的委托诉讼代理人黄红珍，被告杨亚云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华强物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的物业服务费（含电梯、供水等公共水、电运行能耗费用）2166.14元及逾期付款的违约金32.49元，合计2198.63元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:原告系物业管理服务企业，被告系芜湖市镜湖区房屋所有权人。2017年12月20日，双方就前述房屋签订一份《前期物业管理服务协议》，其中被告系协议甲方，原告系协议乙方，双方在协议中明确约定：（一）甲方按约定应半年预交一次物业服务费，物业服务费每年12月份预交次年1-6月份物业服务费，每年6月份预交当年7-12月份物业服务费；（二）本物业管理区域物业服务收费实行包干制，甲方按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准：住宅物业服务费（含电梯、水泵等公共水、电运行能耗费用）按照建筑面积每月每平方1.6元计算；（三）甲方应自房屋交付之日（无论后期是否空置）起交纳物业服务费用，如实际交付时间早于交付使用通知书约定的时间，甲方应自实际交付之日起交纳物业服务费；（四）若乙方不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按日支付应缴纳费用万分之五的违约金。2019年5月26日，地产公司通知被告于2019年6月2日前去办理入伙手续，同时说明通知交付时间视为房屋交付时间，故物业服务费用自2019年6月1日起计算。房屋交付后，乙方按约为甲方提供物业管理服务至今，但被告仅支付物业费至2020年6月30日，此后一直未再支付任何费用。原告以书面形式多次向被告催缴物业费用，但被告仍然拒绝支付。被告房屋面积为112.82平方米，欠费周期（2020.7.1-2021.6.30，合计12个月），根据协议规定住宅物业服务费（含电梯、供水等公共水、电运行能耗费用）单价为1.6元/平米，总计物业费欠费112.82*1.6*12=2166.14元。另被告逾期付款的违约金为32.49元（按照日利率万分之五计），费用合计2198.63元。原告认为，原、被告之间的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方均应全面履行。只有业主积极履行物业服务费的正常缴付义务，才能促进物业服务企业的良性运作，避免因经营困局影响对小区全体业主提供正常的物业服务。同时，业主履行正常的缴费义务也是对小区其他已缴费业主的一种尊重。原告为维护自身合法权益特诉至法院，望依法判如所请。被告杨亚云辩称：一、物业方面：1、华强物业公司收取高额物业费（1.6元/月/平方米），不按国家规定为业主提供物业服务，中饱私囊。2、小区消防器材多数损坏、腐蚀、缺失，多数消防栓无水。3、收取物业费，不主动开具发票，此行为是偷税行为。4、物业服务人员按规定配置应不少于142人，现状持续两年之久只有不足40人。5、保安按规定应不少于57人，现状且长期不足10人。6、各大门四通八达，外来人员等随意进出，每个门岗才1人，且无巡查人员。7、保洁现状外包，垃圾成堆不及时清理，环境脏乱差；每天都有老人翻捡垃圾桶，无人管理。8、绿化养护不到位，近二年绿化损害率极高，夏天虫害严重、消杀不到位。9、南大门三字经喷泉、南广场景观喷泉长期停用，物业未尽维修责任。10、小区单元门口非机动车停放乱七八糟，严重影响安全通道，私拉乱接充电，存在重大安全隐患。11、电梯未按规定年审检测，无视业主安全。12、各楼栋一楼业主反馈空调外机滴水，至今无人处理。13、业主要求查看物业档案，物业回复无权查看。14、小区现在无人管理，物业每天就几个人敷衍了事，现状不如安置小区。15、小区没有晾晒区。16、小区没有规划业主活动用房。17、居委会办公室没有实行封闭式管理。二、地产方面：1、东门车库、地下车库、电梯井、楼栋通道等污水长期外溢，多次吸污无效。2、消防栓长期无水，造成爆水，不顾业主安危。3、本小区一楼住户管道不是独立排水，大部分住户出现返水，家中经常被淹。4、小区道路质量差，经常性爆管、漏水、停水。5、原规划小区东南角为幼儿园，现在变成垃圾场和废品站，造成业主无法正常生活。6、小区东门出入道路一直坑坑洼洼，北边道路至今未建造。7、公共楼道瓷砖大范围掉落。8、买房时承诺业主人车分流，现在无人车分流，非机动车一部分停在单元楼道内，一部分停在地下车库，无规划、无管理。未经业主同意，私自将休闲区亭子改为充电桩。9、小区监控清晰度不高，无法拍摄车牌号，形同虚设；高空抛物严重，建议安装高清移动监控。三、被告认可拿房应该缴纳物业费，当时交了2000元物业费，但被告拿房后并没有入住，有一次看房的时候发现墙体瓷砖脱落，非常危险，原告并没有提前将此事告知业主。四、被告和物业管家申请了房屋空置的折扣，物业公司表示同意，而且按原告目前提供的服务，物业费需要降低标准，后期物业服务提升可以按照标准收费。综上，被告认为小区消防瘫痪、物业服务不达标、违反与业主签订的前期物业服务协议、电梯未按规定时间检测、物业费收取未提供发票，请相关政府职能部门进行核实，责成地产公司和华强物业公司进行回复并就问题进行追责和整改。本院经审理认定事实如下：安徽省芜湖市镜湖区房屋系被告杨亚云与案外人谭德志共同所有，房屋建筑面积112.82平方米。该房屋于2019年6月2日交付给案外人谭德志，并于2020年5月22日办理入伙登记。2017年12月20日，原告华强物业公司（乙方）与被告杨亚云、案外人谭德志（甲方）签订前期物业服务协议书，约定：由乙方向甲方位于芜湖市镜湖区房屋提供物业服务；装修垃圾清运费按建筑面积2元／平方米收取；本物业管理区域物业服务费实行包干制，甲方按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准为：住宅1.60元／平方米／月（含电梯、供水等公共水、电运行能耗费用）；甲方按约定应半年预交一次物业服务费，物业服务费每年12月份预交次年1-6月份物业服务费，每年6月份预交当年7-12月份物业服务费，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金等内容。前期物业服务协议书对原告华强物业公司的前期物业服务内容（物业共用部位及设施的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；住宅区公用设施、设备、公共场所的维护和管理；楼宇清洁、住宅区公共场清洁；公共秩序维护；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理；公共绿化、水系的养护和管理；物业档案资料管理）及服务质量标准等事项亦进行了约定。上述协议签订后，原告华强物业公司即在芜湖市镜湖区提供物业管理服务至今。被告杨亚云及案外人谭德志在接收房屋后，未再缴纳物业费，原告华强物业公司催要无果后，遂成讼。另查明：2021年3月，原告华强物业公司的客服管家向被告杨亚云催收物业费时，被告杨亚云回复“空置房物业费如何收”，原告华强物业公司的客服管家先后告知被告杨亚云：2020年的物业费可以打8折、交至2021年2月底的物业费为1444元，打折后1155.2元。以上事实，有原、被告提交的营业执照复印件、身份证复印件、交付通知书、业主入伙流转表、前期物业服务协议书、催缴物业费通知、微信聊天记录及双方当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原告华强物业公司与被告杨亚云及案外人谭德志签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律及行政法规强制性规定，为有效合同，该合同对原被告均具有法律约束力。根据合同约定，交纳物业费用是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。原告华强物业公司向案涉小区提供了物业管理服务，被告杨亚云应依约交纳物业费。被告杨亚云仅在房屋交付时缴纳物业费2000元，此后未再缴纳物业费，原告华强物业公司向被告杨亚云主张2020年7月1日至2021年6月30日的物业费，符合双方前期物业管理服务协议的约定，结合原告华强物业公司的客服管家自认的8折比例，经计算2020年7月1日至2021年6月30日期间的物业服务费为1732.92元（112.82平方米×1.6元/平方米/月×12月×80%），被告杨亚云未能提供证据证明上述费用已交纳，故本院确认被告杨亚云应向原告华强物业公司支付拖欠的物业服务费1732.92元。被告杨亚云辩称物业服务不到位、欠缴物业费的抗辩理由不能成立，本院不予采信。关于原告华强物业公司主张被告杨亚云支付违约金的诉请，原、被告之间所签订的前期物业管理服务协议系原告方提供的格式合同，协议中违约金的条款系限制加重被告的责任，但原告华强物业公司未能证明其已采取合理方式提请被告杨亚云予以注意，该条款无效，故本院对原告华强物业公司主张被告杨亚云支付违约金的诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨亚云于本判决生效之日起十日内支付原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司物业服务费1732.92元；二、驳回原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告杨亚云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  秦山成二〇二一年八月三十日书记员  王雨濛附：本案适用条款如下：《中华人民共和国民法典》第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十八条物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第九条民法典施行前订立的合同,提供格式条款一方未履行提示或者说明义务,涉及格式条款效力认定的,适用民法典第四百九十六条的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。