兴城市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1481民初1838号原告：刘旭东，男，1980年1月29日出生，汉族，住兴城市委托诉讼代理人：韩启，辽宁杨洪伟律师事务所的律师。委托诉讼代理人：杨洪伟，辽宁杨洪伟律师事务的律师被告：孙静，女，1969年7月2日出生，汉族，住兴城市。委托诉讼代理人：张春生，男，1953年2月17日出生，汉族，住兴城市被告：李博，男，1978年4月19日出生，汉族，住沈阳市和平区委托诉讼代理人：王喜民，北京市京师（沈阳）律师事务所的律师。委托诉讼代理人：方明辉，北京市京师（沈阳）律师事务所的实习律师。被告：兴城市柒玖捌不动产中介中心，住兴城市。负责人：杨威，女，1991年11月15日出生，满族，住兴城市。第三人：葫芦岛银行股份有限公司沈阳浑南支行。住沈阳市浑南新区。法定代表人：庞域，该支行行长。委托诉讼代理人：刘峰赫，男，1990年12月24日出生，满族，住葫芦岛市龙港区，该支行职员。委托诉讼代理人：马延平，该支行职员。原告刘旭东与被告孙静、李博、兴城市柒玖捌不动产中介中心（以下简称中介中心）、第三人葫芦岛银行股份有限公司沈阳浑南支行（以下简称浑南支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘旭东及委托诉讼代理人杨洪伟，被告孙静及委托诉讼代理人张春生，被告李博委托诉讼代理人王喜民、方明辉，被告中介中心负责人杨威，第三人浑南支行委托诉讼代理人刘峰赫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘旭东向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告之间签订的《中介房产买卖合同》及附加条款有效；2、被告李博立即办理涉案房屋解押手续，解押后立即配合原告办理房屋过户手续，判令被告向原告支付未能及时过户导致原告不能办理退税的款项2万元（暂定），并按合同约定的标准向原告支付违约金及中介费2000元；3、依法判令第三人配合被告李博办理涉案房屋的还款及解押手续；4、诉讼费由三被告承担。事实与理由：2020年4月9日经中介中心介绍，原告与被告李博的代理人孙静签订《中介房产买卖合同》，合同约定：被告李博将位于兴城市，房产权证号00××70，登记建筑面积为156.97平方米的房屋出售给原告，价款为72万元，交易税费、中介费及代办产权过户手续费由原告承担，付款方式为本合同签订当日支付首付款（含定金）14万元，剩余房款申请银行按揭，被告于2020年4月20日将房屋及钥匙等交付原告，房屋处于抵押状态，2020年7月20日才能解押，双方约定原告交首付款后可以装修，等房屋解押后正常过户，双方需在2020年7月25日前共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续，原告中途违约，购房定金归被告，中介费不退；被告违约，双倍返还购房定金，并支付中介费。合同对双方的权利义务等内容进行约定。合同签订后，原告向被告孙静支付约定的14万首付款（含定金1万元），孙静代表李博交付房屋给原告，原告在向物业缴纳了相关费用后对房屋进行了装修。因被告未能在2020年7月20日办理房屋的解押手续，经原告与孙静协商，于2020年8月6日签订《附加条款》，约定，被告承担因房屋未及时解押造成的未退税款项，并约定卖方按照转让总价款为基数按日万分之五向买方支付违约金。附加条款签订后，原告多次要求被告办理解押手续，并配合办理过户手续。案涉房屋在第三人处办理抵押贷款手续，原告同意在欠付李博购房款的范围内向第三人支付案涉房屋的贷款，贷款清偿后，第三人配合李博办理房屋解押手续。因各方不能就以上问题达成一致，导致原告不能取得房屋所有权，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。孙静辩称，孙静在本案中合同表示为卖方，但是其身份应该是李博的受委托人，那么孙静按照李博的意思处理了委托事务，与原告签订了房屋买卖合同。根据原告的四个诉求答辩人认为，对于双方的买卖合同与原告的意思基本一致，也就是说可以依法确认原告与被告之间签订的中介房屋买卖合同有效。对于原告说的附加条款，因为对此不详，暂时不做答辩。答辩人认为，本案的主要问题解决了，即李博在银行的抵押解押事宜，本案继续履行合同应该没有问题。孙静在本案中事实上不存在过错，我们的意见是请法院一审作出裁判。李博辩称，第一，答辩人已经履行合同主要义务，将房屋交付被答辩人。被答辩人交完首付款14万元（含1万元定金）后，答辩人按照约定交付房屋。被答辩人向物业缴纳相关费用，并一直居住。被答辩人付给孙静14万元（含1万元定金）首付款，孙静只转给答辩人8万元，其余6万元不知去向。购房款总计72万元。虽然被答辨人只支付了首付款14万元，余款至今未支付，被答辩人一直占有房屋，答辩人履行合同义务交付房屋。第二，答辩人不存在违约事实，无需承担违约责任。根据民法典46条规定，答辩人将抵押房屋转让给被答辩人的行为合法有效。被答辩人对抵押事实知晓，自愿签订合同，转让价格公平合理。法律规定抵押的房屋可以转让，没有规定抵押的房屋不能过户。房屋抵押的事实不是房屋无法过户的原因，答辩人已经交付房屋，并配合过办理过户，因其他原因导致不能过户不是答辩人的过错，是不可预测的风险。第三，涉案房屋上存在两种冲突的权利，审理并解决该权利归属是解决本案的唯一途径。根据《最高人民法院关于人民法院和办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条。在将房屋抵押给第三人浑南支行前，答辩人与被答辩人签订《中介房屋买卖合同》，被答辩人实际占有房屋，根据法律规定房屋属于被答辩人，可以对抗抵押权人的抵押权。答辩人和群升公司曾多次协调第三人浑南支行，申请部分房产予以解押，履行出售房屋的过户义务，均遭到银行拒绝，只能一次还清。包括案涉房屋在内30余套房屋在银行做的捆绑式抵押，贷款1800万，群升公司没有一次性偿还1800万贷款的能力，只能等待司法拍卖。综上答辩人不存在过错，请法院驳回被答辩人的诉请。李博补充答辩称，第一，答辩人关于委托孙静出卖房屋的约定。答辩人委托孙静出卖房屋，孙静将房屋卖出后，并未给答辩人提供其与被答辩人刘旭东的《中介房产买卖合同》，该合同是在被答辩人起诉答辩人后，答辩人跟孙静要的。该合同第四条明确约定交易税费买方承担，中介费及代办产权过户手续费由买方承担。孙静留下2万元作为办理房屋过户的费用并未告知答辩人，更没经过答辩人的同意，应当返还答辩人。该合同中约定中介费及代办产权过户手续费由买方承担，孙静收取答辩人中介费4万元于法无据。第二，案涉房产与群升装饰工程有限公司的关系。案涉房产是《香林水岸涂料工程》施工完，兴城市富达房地产开发有限公司抵项的工程款。因为该工程前期人工、材料等投资是答辩人从别处借款垫付的，涉案房产用于抵项答辩人的投入款转让给答辩人。第三，关于抵押贷款，群升装饰工程有限公司是否还款的情况。首贷期间已还利息153万元。第四，案涉房屋出卖前，是否告知银行。案涉房屋在银行首贷期间，群升装饰工程公司和答辩人都多次与葫芦岛银行股份有限公司沈阳浑南支行沟通，协商单个解押后出售还贷款事。银行反馈房子打包一起，房产局不允许单个解押。续贷后，群升装饰工程有限公司和答辩人去房产局咨询，房产局答复：可以单个解押。此情况该信贷经理刘峰赫知道。第五，如果答辩人把剩余款项交给银行，若该款项不足以抵顶贷款本息部分，答辩人同意支付。中介中心辩称，对于原告申请的诉状我这边表示没有什么异议，因为在中介房屋买卖合同也明确标明中介只起到第三方作用，两方签订的买卖合同均在双方到场情况下商定完毕，才签订的合同，都是双方的真实意思表示。我中间方并无过错，中介费也并没有收取。浑南支行陈述意见，一、第三人是该案件中所涉房产的抵押权人，享有优先受偿权。2018年8月3日，第三人与沈阳群升装饰工程优先公司签订一份《流动资金借款合同》，约定第三人向群升公司提供流动资金借款1800万元，期限24个月，从2018年8月3日至2020年7月24日止，实际借款期限以借款借据记载为准。合同约定利息、罚息、复利的计算方式，其中利率为固定月利率6.25‰，年息7.5%；还款方式为按月付息，到期还本。同时合同约定被告（一）承担包括诉讼费、保全费、律师费在内的原告实现债权的费用。2018年8月3日第三人与李博、王春婷签订了一份《抵押合同》，约定李博、王春婷提供抵押物，对前述《流动资金借款合同》的债务提供抵押担保，担保范围包括借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和债权人实现债权及担保权发生的一切费用。抵押物含本案涉及房产：房产及其所占有的土地使用权。房屋面积156.97平方米，位于兴城市，房产证号兴城市房权证兴城字第××号，不动产登记号（***）兴城不动产证明第***号。2018年8月8日双方办理了抵押登记，设立抵押权，原告享有优先受偿权。2018年8月10日，第三人按照约定放款1800万元。贷款到期后，应借款人要求，第三人为借款人办理了转贷手续。2020年11月16日，第三人与沈阳群升装饰工程有限公司签订一份《流动资金借款合同》，约定第三人向群升公司提供流动资金借款1800万元，期限36个月，到2023年11月16日，实际借款期限以借款借据记载为准，合同约定利息、罚息、的计算方式，其中固定月利率为6.25‰，即年利率7.5%；还款方式为按月付息，到期还本。2020年11月16日，第三人与李博、王春婷签订了一份《抵押合同》，约定李博、王春婷提供抵押物，对前述《流动资金借款合同》的债务提供抵押担保，担保范围包括借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和债权人实现债权及担保权发生的一切费用。抵押物含本案涉及房产及其所占有的土地使用权。房屋面积156.97平方米，位于兴城市，房产证号辽（2016）兴城不动产权第00××70号，不动产登记号（***）兴城不动产证明第***号。2020年11月17日办理抵押登记，设立抵押权，原告享有优先受偿权。2020年12月30日，第三人为借款人发放了借新还旧贷款1800万元。二、本案所涉房产的担保范围，抵押合同约定担保范围包括借款本金、利息、复利、罚息、违约金等及债权人实现债权担保权所发生的一切费用。因此该房产所担保的债权为本金1800万元及利息等所有费用。原告要求在欠付被告李博购房价款的范围内向第三人支付，不足以清偿1800万元债务，应予驳回。三、原告与被告李博之间签订的房屋买卖合同确定的价款未经第三人认可，第三人不受该买卖合同约束。综上，第三人应享有该房产的优先受偿权，应驳回与第三人有关的诉讼请求。另说明，案涉房产为群升公司实际控制人李博所有，公司在我行借款，李博是担保人及房产抵押人，以房产抵押，首次贷款抵押25套房产，此房为其中之一，二次贷款即2020年11月16日借新还旧，抵押房产33套。案涉房产首次抵押担保价值57.05万元，二次抵押担保价值543445.17元；截止2021年5月底群升公司首贷欠息220.7万元、借新还旧欠息54.47万元，合计275.17万元。案涉房产相关利息经计算为8.64万元。借款合同除抵押担保外，还有保证担保，保证人为李博、王春婷、李树森。本院经审理认定事实如下：原告刘旭东于2020年4月9日经过被告兴城市柒玖捌不动产中介中心介绍，与被告人李博委托的买卖房屋行为的代理人孙静签订《中介房屋买卖合同》，案涉房屋坐落在兴城市，房产权证号00××70，登记建筑面积为156.97平方米，转让价格为72万元。合同第四条约定税费承担，约定交易税费由买方承担，中介费及代办产权过户手续费由买方承担。签订合同当日原告支付首付款14万元（含定金），并约定2020年4月20日卖方交付房产。其中，合同第六条第三项明确写明：“由于该房产处于抵押状态，要到2020年7月20日才能解押，双方约定买家交付首付款后可以对该对房屋进行装修，等该房屋解押后正常举行过户手续”。原告刘旭东在明知该房屋存在抵押的情况下依旧购买房屋，并且在支付14万首付款后，被告交付房屋，并且刘旭东已经装修入住，余款58万元至今未支付。其中李博收到首付款8万元，6万元首付款在被告孙静处，没有转交给李博。2018年8月3日沈阳群升装饰工程有限公司与葫芦岛银行股份有限公司沈阳浑南支行签订《流动资金借款合同》，以购买原材料为借款用途借款1800万元，该合同约定借款期限为24个月（2008年8月3日起至2020年7月24日），固定月利率为6.25‰，由本案被告人李博和案外人王春婷为担保人提供连带责任保证担保，房产和车库为抵押物担保，其中包含案涉房产（即坐落兴城市），该房产的担保债权数额为633643.5元。沈阳群升装饰工程有限公司于2020年11月16日与该行再次签订《流动资金借款合同》，借款用途是借新还旧，借款金额为1800万元，约定借款期限36个月（从2020年11月16日起至2023年11月16日），由案外人李树森、案外人王春婷和被告人李博为担保人提供连带责任保证担保及以房产和车库作为抵押物担保，包含案涉房产，该房产的担保债权数额为543445.17元。上述事实，有《中介房屋买卖合同》、借款借据、抵押合同、《流动资金借款合同》、不动产登记证明等，经双方当事人庭审出示并质证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条规定：“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”在法律理论中，合同是否生效应当满足四个要件：一、合同当事人具有相应的民事权利能力和民事行为能力；二、合同当事人意思表示真实；三、合同不违反法律或者社会公共利益；四、具备法律、行政法规该规定的合同生效必须具备的形式。本案中，原告刘旭东与被告李博（被告孙静为李博在房屋买卖合同中的代理人）基于自愿、平等、公平于2020年4月9日签订房屋买卖合同，双方买卖行为意思表示真实，原告刘旭东按照合同约定支付房屋首付款14万元（含定金），并且被告李博按照约定交付房屋，刘旭东已经装修入住，所以该房屋买卖合同双方存在对合同约定实际履行行为。因此，本院对该房屋买卖合同的有效性予以认定。后因房屋的抵押问题导致出现过户不能的情形，2020年8月6日被告孙静与原告刘旭东签订附加条款，被告李博对此不予认可，且房产交易退税是政府机关的限时优惠政策，故，对于附加条款的效力本院不予认定。关于案涉房屋辽（2016）兴城不动产权第00××70号（即坐落兴城市）的抵押纠纷。根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”的规定，本案中，案涉房屋连续发生两次抵押行为。第一次抵押事实：2018年8月3日沈阳群升装饰工程有限公司与浑南支行签订《流动资金借款合同》，以购买原材料为借款用途借款1800万元，该合同约定借款期限为24个月（2008年8月3日起至2020年7月24日），固定月利率为6.25‰，由本案被告人李博和案外人王春婷为担保人提供连带责任保证担保，房产和车库为抵押物担保，其中包含案涉房产，该房产的担保债权数额为633643.5元。第二次抵押事实：沈阳群升装饰工程有限公司为偿还2020年7月24日到期的在第三人浑南支行借款的1800万，于2020年11月16日与该行再次签订《流动资金借款合同》，借款用途是借新还旧，借款金额为1800万元，约定借款期限36个月（从2020年11月16日起至2023年11月16日），由案外人李树森、案外人王春婷和被告人李博为担保人提供连带责任保证担保，以房产和车库作为抵押物担保，包含案涉房产，该房产的担保债权数额为543445.17元。2018年8月3日的借款1800万元因2020年11月16日用于借新还旧的借款1800万元而覆盖，且2020年11月16日借款增加抵押担保房产8套。所以，本院对案涉房屋的担保债权数额认定为543445.17元及产生的相应利息。本案中，第三人浑南支行为涉案房屋的抵押权人和与沈阳群升装饰工程有限公司借贷关系中的债权人；被告李博既是案涉房屋所有权人，也是沈阳群升装饰工程有限公司与浑南支行借贷关系的担保人、抵押人，还是借款人沈阳群升装饰工程有限公司的实际控制人；原告刘旭东为案涉房屋买卖交易中的买受人；案外人沈阳群升装饰工程有限公司是与第三人浑南支行借贷关系中的债务人。因此，在房屋买卖合同真实有效的前提下，原告刘旭东应当继续履行合同支付房屋尾款，并作为取得抵押物所有权的受让人代替房产抵押人清偿案涉房屋所担保的543445.17元债务及相应利息，使第三人抵押优先权得以实现。经计算2020年11月16日至2021年9月16日期间543445.17元的贷款利息为33965.32元，即本案剩余购房款58万元足以清偿案涉房款抵押担保项下额度内的贷款本金543445.17元和10个月利息33965.32元。为此，将58万元购房尾款支付给第三人浑南支行，足以清偿案涉房屋抵押担保款项及利息，使得第三人信贷资金案涉抵押房产担保部分的本息得以收回，保证浑南支行的信贷资金利益不受损失，第三人优先受偿权没有受损。第三人葫芦岛银行股份有限公司沈阳浑南支行应当在原告刘旭东代位清偿后办理所涉房屋解押手续，致使在清偿案涉房屋对应的债务后抵押权消灭。同时，被告李博应该在原告刘旭东履行完支付尾款义务和抵押权消灭后，配合原告刘旭东办理房屋过户手续。体现房子是用来居住的基本属性和以人为本的价值观。关于原告要求被告李博支付退税款项2万元（暂定）和违约金及中介费2000元。退税补偿约定系孙静和刘旭东签订的补充协议，李博不予认可，另退税系政府对于房产交易限时优惠政策，退税款项金额无法确认，本院不予支持；对于违约金和中介费在合同中没有数额，本院不予支持。关于李博与孙静之间6万元款项问题，不属于本案审理范畴，李博可另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百零六条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条规定，判决如下：一、原告刘旭东与被告李博（孙静代签）之间的《中介房产买卖合同》有效；二、自本判决生效之日起五日内原告刘旭东将购买房屋尾款58万元支付给第三人葫芦岛银行股份有限公司沈阳浑南支行，用于清偿辽（2016）兴城不动产权第00××70号（即坐落兴城市）房产抵押担保款本金543445.17元及利息（利息以543445.17元为基数按照月息6.25‰计算，自2020年11月16日起至实际清偿日止，余额部分由第三人冲抵案涉借款）；三、第三人葫芦岛银行股份有限公司沈阳浑南支行在原告刘旭东履行第二项判决后十五日内办理辽（2016）兴城不动产权第00××70号（即坐落兴城市）房产解除抵押担保手续；四、被告李博在第三人履行案涉房屋解押手续办理完毕后十五日内配合原告刘旭东办理房屋过户相关手续；五、驳回原告刘旭东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计175元，原告已经预交，由被告李博负担175元，于本判决生效之日起七日内向兴城市人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。由原告负担0元，应予退还175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于葫芦岛市中级人民法院。审 判 员 薄丽荣二〇二一年八月二十六日法官助理 王争一书 记 员 胡 娜附:法律条文《中华人民共和国民法典》：第一百一十九条【合同的约束力】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第四百零六条【抵押财产的处分】抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。第五百零九条【合同履行的原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百零二条【合同生效时间】依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。