湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终1790号上诉人（原审被告）：刘翡翠，女，1964年9月29日生，汉族，湖南省蓝山县人，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：蒋小英，湖南济人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邱见力，男，1985年9月21日生，汉族，湖南省蓝山县人，住蓝山县。委托诉讼代理人：唐昭富，湖南湘蓝律师事务所律师。委托诉讼代理人：周作蛟，男，汉族，1956年4月16日出生，住湖南省蓝山县，系被上诉人舅舅。上诉人刘翡翠因与被上诉人邱见力确认合同无效纠纷一案，不服湖南省蓝山县人民法院作出的（2020）湘1127民初1704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭，因本案事实清楚，本院通过阅卷、询问等方式不开庭审理了本案。上诉人刘翡翠及委托诉讼代理人蒋小英、被上诉人邱见力的委托诉讼代理人唐昭富、周作蛟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘翡翠上诉请求：1、撤销蓝山县人民法院（2020）湘1127民初1704号民事判决并依法改判上诉人不退回定金，不支付利息；2、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定上诉人与被上诉人之间于2014年6月15日所签订的《房屋订购协议书》为“双方当事人真实意思表示，没有违反国家法律的强制性规定的，是合法有效”，也认定《房屋订购协议书》第二条的约定是定金规则。那么在上诉人没有任何违约行为的情况下，作为乙方的被上诉人不论用何种方式表明不履行双方之间的《房屋订购协议书》，则均为违约行为。既然是违约，由被上诉人承担定金规则是必然。二、一审法院判决由上诉人承担以10万元为基数的“从2016年6月14日起按照年利率6%支付资金占用期间的利息”给被上诉人至归还之日止，没有事实及法律根据。邱见力辩称，1、上诉人的土地证明没有注明是划拨土地；2、上诉人与被上诉人之间的合同违反了法律的强制性规定；3、被上诉人购买上诉人的房屋的土地是划拨性，违背了被上诉人买房的初衷。4、该案房屋上诉人已于2017年终审之前卖掉，该行为不符合法律规定。邱见力向一审法院提出诉讼请求：1、判决原、被告签订的房屋定购协议无效，并由被告返还原告支付的10万元订购房款及按银行同期贷款支付的利息；2、判决本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年6月15日，以被告刘翡翠（出卖方）为甲方和原告邱见力（购买方）为乙方签订了一份房屋定购协议。协议书内容为：甲乙双方依照《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，经友好协商达成如下协议：一、乙方经多方比较自愿购买甲方××塔峰××巷的房屋（房产证号20××**），建筑面积120㎡，出售总房款519000元，此金额为甲方实收金额。二、协议签订当日乙方向甲方交纳认购订金100000元，双方约定于2016年1月30日前交纳剩余款项并签订《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》签订后，认购订金依法冲抵房款。在约定期限内，若乙方主动放弃购买此房或者乙方超过约定期限仍未缴纳剩余款项，乙方所交纳的订金归甲方所有并且甲方有权将该房屋另行出售；若甲方不按本协议约定将该房屋出售给乙方则双倍返还乙方所缴纳的购房定金。三、双方正式签订《房屋买卖合同》后，本协议自动作废。四、本协议一式二份，甲、乙双方各执壹份，具有同等法律效力。五、甲方特别承诺：甲方保证本人对该房屋拥有出售权。六、乙方特别承诺：乙方保证对甲方所售房屋所处环境、内部结构、质量、房产证、土地使用证均已知悉，并无如（任）何异议。六、其他约定事项：1、因该房屋交易过户所产生的一切费用全部由乙方负责；2、乙方交纳剩余购房款项后7日内，甲方将房屋交接给乙方。七、协议甲乙双方签字并交纳认购订金后生效。合同签订后，原告邱见力按照合同要求，于当日将认购订金10万元交给了被告刘翡翠。2016年1月12日刘翡翠通过圆通速递给邱见力发出关于提醒邱见力履行购房协议的通知。原告邱见力于2016年1月14日以确认涉案合同无效为由向法院提起诉讼。该案经蓝山县人民法院一审和永州市中级人民法院二审判决生效后，由蓝山县人民法院将标的款执行给本案原告。此后，被告申诉，湖南省高级人民法院于2018年9月25日作出（2018）湘民申76号民事裁定，指令永州市中级人民法院再审本案。永州市中级人民法院于2019年4月1日作出裁定：一、撤销湖南省永州市中级人民法院（2017）湘11民终1530号民事判决和湖南省蓝山县人民法院（2016）湘1127民初804号民事判决；二、发回湖南省蓝山县人民法院重新审理。一审法院于2019年11月19日重新开庭审理本案时，原告邱见力未到庭参加诉讼，本院按撤诉处理结案。原告于2020年11月11日再次向一审法院提起诉讼。另查明，刘翡翠已于2017年8月将本案所涉房屋卖给他人。一审法院认为：一、原、被告所签订的《房屋定购协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律的强制性规定的，是合法有效的。二、原告所诉《房屋定购协议书》所涉及的房屋“土地为划拨性质，未经政府批准并补缴土地出让金前，该土地及土地上的房屋不能过户交易”为由主张该协议的理由不能成立。因为目前我国法律只是对权属属性予以限制，并未限制合同的效力，原、被告所签订的合同并不属于《中华人民共和国物权法》第一百三十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规范的范围，亦没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，因此，《房屋定购协议书》属于有效合同，原、被告双方均应当按照合同的约定履行义务。三、关于原告是否违反合同约定并适用定金罚则的问题。《房屋定购协议书》第二条约定“协议签订当日乙方向甲方交纳认购订金100000元，双方约定于2016年1月30日前交纳剩余款项并签订《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》签订后，认购订金依法冲抵房款。在约定期限内，若乙方主动放弃购买此房或者乙方超过约定期限仍未缴纳剩余款项，乙方所交纳的订金归甲方所有并且甲方有权将该房屋另行出售；若甲方不按本协议约定将该房屋出售给乙方则双倍返还乙方所缴纳的购房订金”，该条款的约定明显属于对定金规则的约定。但是原告在1月30日前就发现该土地的性质为划拨土地，并于2016年1月14日提起确认合同效力之诉，这一行为是在期限届满之前产生的，原告不交纳剩余款项是一种合法行为，其行为不能作为一种违约行为来看待，因此，本案不能适用定金罚则，既然原告购买房屋的合同目的不能达到，其要求退还所交纳的10万元是便是合法的，一审法院应当予以支持。四、原、被告虽然没有约定具体的利息计算内容，依照法律规定视为不支付利息，但是被告从原告起诉之日起便处于无依据占用原告的资金而不归还给原告的状态，被告的行为已侵犯了原告的合法权益，被告应当从占用之日（2016年6月14日）起按照年利率6%支付资金占用期间利息给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告刘翡翠于本判决生效之日起一个月内返还给原告邱见力10万元并从2016年6月14日起按照年利率6%支付资金占用期间利息给原告至归还之日止；二、驳回原告邱见力的其他诉讼请求。本院二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的焦点问题可归纳为，一、上诉人应否返还定金；二、一审法院判决上诉人承担占用资金期间利息是否违法。一、上诉人应当返还定金。上诉人就己方所有的塔峰××××巷的房屋同被上诉人签订转让合同，其中约定了定金条款，内容为被上诉人主动放弃购买房屋或者逾期交付购房款，则定金归上诉人所有；若上诉人不依约将房屋出售给被上诉人，则双倍返还定金。根据一审及本院二审查明的事实，被上诉人在2016年1月30日前就发现该土地的性质为划拨土地，并于2016年1月14日提起确认合同效力之诉，这一行为是在合同约定的付款期限届满之前产生的，在双方当事人对合同效力产生争议时，被上诉人不交纳剩余款项并无不当，其行为不能作为一种违约行为来看待，因此，本案不能适用定金罚则。且2017年8月，上诉人刘翡翠已经将房屋出售给他人，故被上诉人邱见力要求返还定金，并无不当，一审法院支持其请求正确，本院予以维持。二、一审法院判决上诉人承担占用资金期间利息合法。自被上诉人提起诉讼，要求确认合同效力，返还定金之日起，上诉人占有定金即无合法根据，但本案当事人签订的协议中既未约定借期利率，亦未约定逾期利率，一审法院依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，判决上诉人承担占用资金期间利息合法，本院予以维持。综上所述，刘翡翠的上诉请求不能成立，一审认定事实正确，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2，300元，由刘翡翠负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  陈久余审判员  宋争文二〇二一年八月二十六日书记员  鲁艳雨相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。