广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终3231号上诉人（原审被告）：湛江市佳烨置业有限公司，住所地湛江开发区人民大道中71号3幢。法定代表人：李日荣，总经理。委托诉讼代理人：黎春沛，广东鸿峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李开能，男，汉族，1965年5月28日出生，住址广东省湛江市霞山区。委托诉讼代理人：陈晓明，广东纵信律师事务所律师。上诉人湛江市佳烨置业有限公司（以下简称“佳烨公司”）因与被上诉人李开能商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2021）粤0891民初1270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人佳烨公司的委托诉讼代理人黎春沛、被上诉人李开能的委托诉讼代理人陈晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人佳烨公司上诉请求：1.撤销（2021）粤0891民初1270号民事判决，驳回李开能的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由李开能承担。事实和理由：一、根据一审时李开能提供的《商品房买卖合同》（预售）中第四章第十一条第二款“但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，并不做赔偿：国家政策重大变化影响工程进度……等原因及其他非出卖人责任造成的延误”及佳烨公司一审时已提交的龙潮村村民干扰施工的证据，足以证明龙潮村村民干扰施工的行为是佳烨公司延期交房的根本原因，故一审认定佳烨公司承担逾期交房责任缺乏事实依据，依照《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第一百八十条“第二审人民法院依照民事诉讼法第一百五十一条的规定，对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查时，如果发现在上诉请求以外原判确有错误的，也应予以纠正”的规定，故请求撤销一审判决。二、即使佳烨公司应承担逾期交房违约责任，一审计算违约金的方法也缺乏法律依据，应予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，我国对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。衡量违约金是否过高以及是否应当调整，应以实际损失作为判断基础。本案中，李开能并没有提交证据证明其因佳烨公司的逾期交房致使其遭受了损失。反而由于最近几年湛江房价的飙升，诉争房屋一直处于增值状态。因此，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，请二审法院对违约金计算方法予以调整。李开能于2018年8月25日办理了收楼手续，收楼当天不应计算违约金。因此，逾期收楼的违约金的截止时间应计算至2018年8月24日。综上，一审判决认定事实不当，适用法律错误，请求二审法院依法改判支持佳烨公司的上诉请求。被上诉人李开能答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李开能起诉请求：1.佳烨公司向李开能支付逾期交房的违约金52441.44元（从2018年4月1日起计至2018年8月25日止共147天，以购房款金额713489元为基数，按每日万分之五计算）；2.诉讼费用由佳烨公司承担。一审法院查明事实：2017年1月20日，李开能作为买受人与佳烨公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同(预售)》（合同编号：Y2017000740），合同第一、二、三、六、七条约定由李开能购买佳烨公司出售的坐落于湛江经济技术开发区人民大道中71号城市高地花园1幢1303房，建筑面积共96.61平方米，总价款713489元。该商品房已由湛江经济技术开发区房产管理局批准预售，预售许可证号为湛房预许第0220160034号。买受人应当于2017年1月20日前支付首期房价款183489元，余款530000元向贷款机构申请贷款支付。第四章第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）……但遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，并不作赔偿：1.遭遇不可抗力；2.国家政策重大变化影响工程进度，或有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案换证等原因及其他非出卖人责任造成的延误；3.因买受人原因：如买受人未付清房款或其他约定费用、未按出卖人书面通知提交证件资料以及因买受人其他原因造成的一切延误等。均由买受人全部承担因自身原因而导致延期交付的一切法律责任；4.如因买受人原因未能在通知书约定的时间和地点办理商品房交接手续，或买受人无合法理由拒绝交接商品房符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照买卖合同约定交付了商品房，且视为买受人验房合格。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照十二条处理。（三）查验房屋……3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）出卖人不承担逾期交房的违约责任；买受人应当自办理交房手续的时间届满之日起按日向出卖人支付总房价款的0.1‰房屋代保管费；且自办理交房手续的时间届满之日起视为房屋已经自动交付，由房屋产生的各种风险及相关费用转移至买受人；（2）买受人不按出卖人发出的《收楼通知书》指定期限内办理商品房交付使用交接手续的，视作交接手续已于该指定期限届满当日完成，且视为买受人认可该商品房符合交接条件、并同意按《收楼通知书》所约定的时间开始计收物业服务费及违约金；自房屋交付之日起（含上述视作交楼手续完成情况），该房屋的风险责任及相应经济损失自动转移由买受人承担，出卖人不再为该房屋的风险或相关纠纷负任何责任。该章第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.(1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付房款（含已付贷款部分），同时，出卖人按照买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五违约金，最高不超过买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%。合同签订后，李开能依约支付了首期房价款183489元，余款530000元于2017年2月17日由中国建设银行（李开能作为借款人）发放至佳烨公司账户。佳烨公司于2018年12月21日向李开能开具713489元的购房款发票。2018年8月25日，李开能、佳烨公司双方在《城市高地花园物业及资料移交书》上签字、盖章确认移交。另查明,佳烨公司为从事房地产开发经营、物业管理、商铺出租、室内外装修装饰工程等项目的有限责任公司。2018年7月5日，佳烨公司开发的位于湛江开发区通过竣工验收，于2018年7月31日办理了竣工验收备案手续。再查明，由于湛江城市高地花园北面3米历史争议小路问题，湛江经济技术开发区泉庄街道办龙潮村民以拉横幅、静坐的方式干扰佳烨公司施工。佳烨公司分别于2017年3月1日至2017年3月27日、2017年4月1日至2017年4月23日、2017年5月10日至2017年5月26日、2017年6月5日至2017年6月23日、2017年8月7日至2017年8月19日、2017年10月10日至2017年11月9日、2017年12月2日至2017年12月26日、2018年1月8日至2018年1月20日发出工程暂停令，通知承包单位在施工现场东南方向（北门）暂停施工。2017年12月14日，佳烨公司员工陆晓聪就开发区人民大道沿线“三旧”改造项目即佳烨公司开发建设的城市高地花园商住小区的施工受阻问题，向湛江经济技术开发区国土资源局信访，认为佳烨公司的施工范围未超越用地红线，但龙潮村村民不予认可，每天有大量村民堵塞佳烨公司的施工通道，破坏佳烨公司正常生产秩序，请求政府相关部门做好群众工作。2018年1月15号，湛江经济技术开发区国土资源局答复陆晓聪认为城市高地花园用地合理合法。此外,根据湛江市住房和城乡建设局公布的《湛江市市区2018年房屋租赁市场指导性租金》的通知文件规定，房屋租赁市场指导性租金，是政府宏观调控和管理房屋租赁市场、维护租赁双方合法利益、处理房屋租赁价格纠纷、指导租赁双方合理约定价格的参考依据，人民大道中房屋地段分等级为一等三级，住宅框架结构租金为18-20元/平方米。一审法院认为:本案属于商品房预售合同纠纷。佳烨公司为房地产开发经营的企业，其在取得《商品房预售许可证》后与李开能签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，当事人应依约履行。基于本案的合同纠纷属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案适用《中华人民共和国合同法》。关于佳烨公司是否存在免责延期交房的情形。佳烨公司辩称其因龙潮村村民在施工期间干扰工程正常作业长达160多天属于双方合同中约定的第十一条其他非出卖人责任造成的延误可全部免除责任的情形。因双方签订的《商品房买卖合同》中第四章第十一条的非出卖人责任造成的延误仅包括“国家政策重大变化影响工程进度，或有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案换证等原因及其他非出卖人责任造成的延误”，在上述情形下，佳烨公司可以免责，并未明确约定因第三人侵权造成的延误，佳烨公司亦可以免责。故根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依法律规定或者按照约定解决”规定，在佳烨公司未按合同约定的期限向李开能交付涉案房屋的情况下，无论佳烨公司逾期交房是不是龙潮村村民干扰施工造成的，佳烨公司都应当向李开能承担逾期交房的违约责任。佳烨公司关于其不应承担逾期交房违约责任的理由不能成立，不予采纳。关于本案延期交房的违约金是否过高，应否调整及计算问题。李开能、佳烨公司双方在《商品房买卖合同》中第十二条约定了买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五违约金，最高不超过买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%。佳烨公司主张约定的违约金过高请求调整，提供的证据为《湛江市市区2018年房屋租赁市场指导性租金》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，本案合同已明确约定了逾期交房的违约金标准为出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五违约金，即使对过高的违约金进行调整，也要综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，不能仅以租金损失作为计算基准，因此，对于佳烨公司关于调整逾期交房的违约金标准的辩解意见，依法不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，佳烨公司依法应按约定的违约金计算方式支付相应的逾期交付房屋使用期间的违约金给李开能。李开能请求佳烨公司按已付房款日万分之五计付自2018年4月1日至2018年8月25日的交房违约金。李开能、佳烨公司约定交楼的时间为2018年3月31日前，而实际交付时间为2018年8月25日。佳烨公司抗辩1、3、8、9共四栋的业主总人数有超过三分之二以上签订《补充协议》，将合同约定交付时间变更为2018年6月8日，该补充协议应视为三分之二以上业主的决议，未签订《补充协议书》的业主如本案李开能，应受该协议的约束。佳烨公司抗辩的情形，属于《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第五项和第六项规定的事项，本案商品房交付并不属于上述规定事项范围，该抗辩意见，不予采纳。佳烨公司还抗辩收楼当天不应计付违约金，该抗辩意见与合同约定的“计至实际交付之日”不符，亦不予采纳。故佳烨公司逾期交房期限应从2018年4月1日计至2018年8月25日共147天，经计算，违约金为52441.44元（713489元×万分之5/天×147天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：湛江市佳烨置业有限公司在判决生效之日起10日内支付逾期交房违约金52441.44元给李开能。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1111.04元，减半收取计555.52元（已由李开能预交），由湛江市佳烨置业有限公司负担。二审期间，佳烨公司与李开能均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人佳烨公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人佳烨公司的上诉请求和理由，及被上诉人李开能的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：一、关于佳烨公司应否承担逾期交房违约责任的问题。佳烨公司上诉主张龙潮村村民干扰施工导致其工期延误，属于涉案《商品房买卖合同》第十一条所约定的免责事由，其不应承担逾期交房违约责任。但是，涉案《商品房买卖合同》第十一条只是约定存在“国家政策重大变化影响工程进度，或有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案换证等原因及其他非出卖人责任造成的延误”的情形时，佳烨公司可以免责，并未明确约定因第三人侵权造成逾期交房时，佳烨公司亦可以免责。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依法法律规定或者按照约定解决”的规定，佳烨公司应承担逾期交房的违约责任。佳烨公司关于其不应承担逾期交房违约责任的上诉主张没有事实与法律依据，本院不予支持。二、关于逾期交房违约金应计至何日的问题。涉案商品房符合合同约定的交房条件后，李开能于2018年8月25日办理收楼手续，根据涉案商品房符合合同第十二条的约定，一审判决认定逾期交房违约金计至实际交付之日即2018年8月25日并无不当，本院予以确认。佳烨公司上诉主张收楼当天不应计算违约金，逾期交房违约金只应计至2018年8月24日，没有事实和法律依据，本院不予支持。三、关于佳烨公司与李开能约定的违约金是否过高，应否调整的问题。违约金的计算，应充分尊重当事人的意思自治，合同对于违约金有明确约定的，原则上应按约定处理，只有约定的违约金过分高于或低于造成的损失时，才予以调整。而判断按合同约定计算的违约金是否过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则和诚实信用原则予以衡量。一审法院认为佳烨公司与李开能约定的违约金并未明显过高，不予调整，已就此进行了充分论述，并无不当，本院不再赘述。佳烨公司上诉主张调低逾期交房违约金缺乏充足依据，本院不予支持。综上所述，佳烨公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1111.04元，由上诉人湛江市佳烨置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 林 竹审 判 员 王默朗二〇二一年八月四日法官助理 杨 旸书 记 员 林菲菲附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。