陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终12530号上诉人（原审被告）：徐建红，女，1973年9月20日出生，汉族，伊蓓诺靓容颜美妆负责人，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：付涛，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：成倩，陕西博硕律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陕西众友健康药房有限公司，住所地西安市莲湖区大庆路2号恒天财智大厦1号楼22层2203-1号写字间。法定代表人：冯德祥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张富元，男，1994年10月10日出生，汉族，该公司法律顾问，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：李琴琴，女，1994年10月1日出生，汉族，该公司法务，住西安市莲湖区。上诉人徐建红因与被上诉人陕西众友健康药房有限公司（以下简称众友健康公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2020）陕0103民初9183号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。徐建红上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，依法改判为驳回众友健康公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由众友健康公司。事实和理由：2020年1月至3月期间的租金10890元，应当予以减免。涉案房屋所有人为西安市登峰鞋厂，众友健康公司从西安市登峰鞋厂处承租，因西安市登峰鞋厂系国有股份企业，根据疫情相关规定西安市登峰鞋厂已经对众友健康公司的租金予以减免，现众友健康公司没有对最终承租人即其的租金减免，要求其给付租金的请求不应得到支持。且其不存在违约情形，2020年因新冠××疫情影响，其作为经营化妆品个体户，在当时情况下显然无法经营。其租赁合同的目的无法实现，属于不可抗力情形，在与众友健康公司沟通无果的情况下，于2020年3月30日已实际搬离涉案房屋。根据双方签订的租赁合同第十条免责条件，其解除合同不存在违约。众友健康公司辩称，一审庭审中，徐建红明确认可搬离涉案房屋的日期为2020年3月30日。其明确说明徐建红在未经其同意的情况下不得擅自退租。徐建红仅是将涉案房屋钥匙交付给门店的工作人员，而门店工作人员非钥匙交付的对象，故视为单方行为，其并未接纳钥匙，徐建红属于在租赁期内单方解除租赁合同。根据最高人民法院关于新冠疫情的相关规定，对于2020年5月15日之前的已经终止的租赁关系无溯及力。西安市登峰鞋厂是集体所有制企业，不属于国有企业，故徐建红引用指导意见第6条国有企业的规定不符合实际情况。民法典合同编规定，对于承租期间，因承租方的原因解除租赁合同的，应当给出租方损失赔偿。同时根据合同的履行、合同的违约、合同的解除等规定，违约方应当按照双方当事人的约定支付违约金。徐建红依据不可抗力进行抗辩属于滥用法律法规。疫情的爆发点在2020年1月20日左右，徐建红应在2019年12月交纳2020年1月至3月的租金，但至本案一审开庭前一直未交纳租金，且擅自搬离房屋，故徐建红交纳租金与不可抗力无任何关联性。本案租赁合同生效且租赁关系存在，租赁合同可正常履行，仅是因为疫情徐建红在汉中无法返回西安，返回西安后因未达到降租的目的才搬离该房屋，亦不适用不可抗力。众友健康公司向一审法院起诉请求：1.判令徐建红支付众友健康公司房屋租金43560元；2.判令徐建红支付众友健康公司违约金43560元；3.诉讼费由徐建红负担。一审法院认定事实：众友健康公司与徐建红签订《房屋租赁合同》（未载明签订日期），约定众友健康公司将位于西安市碑林区登封鞋厂001号门面房（15㎡）出租给徐建红作为化妆品店使用，租期3年，自2017年12月1日至2020年11月30日。每年租金43560元，租金支付方式为季付，自本合同签订之日起三日内徐建红一次性支付众友健康公司租金10890元，每季度租赁期满前30日支付租金；徐建红支付第一次租金时应一并支付押金3000元，待交还房屋验收完毕后予以退还。该合同第9.1条约定：在租赁期内，徐建红未经众友健康公司同意，中途擅自退租的，徐建红应该按剩余租期内租金总额向众友健康公司支付违约金（需赔偿的违约金即等于提前终止合同之日起至本合同期满时间段内的租金）。第10条约定：因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，双方互不承担责任；因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按实际天数计算，余款由众友健康公司在30天内返还徐建红。徐建红称其于2011年4月10日自原出租方“陕西藻露堂药业集团有限公司”承租该房屋，直至2017年12月30日；2018年1月1日自众友健康公司处继续承租该房屋，该《房屋租赁合同》于2018年夏天补签，合同约定的起租时间有误，实际起租时间为2018年1月1日开始。众友健康公司主张《房屋租赁合同》于2017年12月1日签订，不认可徐建红上述补签等理由。该房屋系众友健康公司自房东“登封鞋厂”承租，享有转租权，双方对该事实均认可。徐建红向众友健康公司支付租金情况如下：2018年1月8日现金存款方式支付租金10860元、3月26日现金存款方式支付租金10890元、7月4日通过支付宝方式支付租金10890元、10月9日现金存款方式支付租金10890元、2019年3月5日通过转账汇款方式支付租金10890元（用途为：靓容颜美容店房租）、4月10日通过转账汇款方式支付租金10890元（用途为：二季度租金）、7月27日通过转账汇款方式支付租金10890元（用途为：三季度租金）、11月3日通过转账汇款方式支付租金10890元。基于双方以上对于《房屋租赁合同》约定的租金起算点的不同意见，结合徐建红支付租金的情况，众友健康公司核算徐建红于2019年11月3日支付租金10890元认为系2019年9月1日至11月30日期间的租金，徐建红则坚持认为该租金系支付2019年第四季度即2019年10月至12月的租金。卢平女系众友健康公司员工，根据徐建红提交的其与卢平女于2019年10月14日的微信聊天记录载明，卢平女称经与公司财务核实当时未支付的租金期间为10月、11月及12月，后徐建红于2019年11月3日通过转账汇款方式向众友健康公司支付租金10890元，并将付款凭证拍照通过微信于2019年11月7日发送卢平女。经一审法院传唤卢平女到庭，其对于徐建红实际交纳了2019年10月至12月期间的房租10890元予以认可。但众友健康公司当庭对该情节不予承认。2020年1月18日，徐建红自西安回汉中老家过年，因受疫情影响于同年3月21日自汉中返回西安。在此期间，因受疫情影响徐建红经营的化妆品店未营业。后徐建红与卢平女协商减租事宜，卢平女不予同意，遂徐建红向卢平女提出退租，并于2020年3月30日实际搬离承租房屋，并将房屋钥匙交于承租房屋隔壁的众友健康公司东关南街的分店；卢平女称是4月6日收到徐建红微信称已将钥匙交还东关南街的分店，但未经核实，对此也不予认可。2020年4月2日，卢平女通过微信向徐建红发送告知函，要求徐建红在收到函件三日内日交清欠付租金、违约金等费用。根据徐建红提交的邱峰证人证言显示，2020年4月6日该证人因看涉案房屋于众友健康公司东关南街分店取钥匙并实际开门看房，并表示当时该房屋已腾空。现该房屋门口已张贴招租通知，但众友健康公司表示无法核实系何人张贴。2011年3月31日，徐建红向“陕西藻露堂药业集团有限公司”交付房租押金3000元；众友健康公司称双方签订《房屋租赁合同》中约定的押金3000元徐建红并未实际支付，系自徐建红与“陕西藻露堂药业集团有限公司”之间的房屋租赁关系延续下来的租金，对于该押金众友健康公司在收购“陕西藻露堂药业集团有限公司”是否结算并不清楚。一审法院认为，众友健康公司与徐建红签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规禁止性规定，依法确认双方房屋租赁关系合法有效。关于徐建红于2019年11月3日支付租金10890元所对应的租赁期限，双方各执一词；根据2019年10月14日众友健康公司员工卢平女与徐建红的微信聊天记录载明，卢平女通过与公司财务核实当时未支付的租金期间为2019年10月至12月，且经一审法院传唤卢平女到庭核实，其对该事实亦予以认可；众友健康公司当庭对该情节不予承认，但也未能提供充分证据予以反驳；故对于徐建红该意见依法予以采信，即依法认定徐建红实际已支付租金至2019年12月31日。徐建红自2020年3月30日搬离涉案房屋，故徐建红应支付众友健康公司2020年1月1日至3月30日租金10890元。徐建红称其退租系因疫情影响，疫情期间无法及时自汉中返还西安、无法实际经营，在与众友健康公司协商减租事宜未果的情况下遂退房搬离涉案房屋。徐建红承租涉案房屋，不属于为展览、会议、庙会等特定目的（因疫情或者疫情防控措施导致该活动取消）而预订的临时场地租赁合同的情形，对于徐建红上述理由，不属于法定或双方合同约定的徐建红有权行使合同解除权的情形，应属于徐建红违约，应承担违约责任。同时，疫情期间，双方亦应相互理解、互帮互谅互让，在众友健康公司因疫情导致影响经营的情况下，应就房租变更等友好协商、共渡难关，双方就徐建红提出的减租事宜协商未果而徐建红已退租腾房的情况下，众友健康公司亦应及时着手另行出租涉案房屋，而非称因有纠纷而不对外出租放任损失扩大，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》规定的相关处理规则，综合考量疫情影响、众友健康公司损失等本案案情以及双方的诉辩意见，依法酌情认定双方约定的违约金过高，酌情确定徐建红应支付众友健康公司违约金13000元为宜。2011年3月31日，徐建红向“陕西藻露堂药业集团有限公司”交付房租押金3000元，众友健康公司称该款系徐建红与“陕西藻露堂药业集团有限公司”之间的房屋租赁关系延续下来的租金，但众友健康公司自称其已收购“陕西藻露堂药业集团有限公司”，故对于徐建红与“陕西藻露堂药业集团有限公司”之间的合同义务应予以承受，故上述应支付违约金应当减去该押金（13000元-3000元=10000元）。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第3条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，判决：一、本判决生效之日起十日内，被告徐建红支付原告陕西众友健康药房有限公司租金10890元；二、本判决生效之日起十日内，被告徐建红支付原告陕西众友健康药房有限公司违约金10000元；三、驳回原告陕西众友健康药房有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1978元，由陕西众友健康药房有限公司负担1504元，徐建红负担474元（该款项陕西众友健康药房有限公司已预交，徐建红在支付上述款项时一并直付陕西众友健康药房有限公司）。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，众友健康公司与徐建红签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同对双方均具有约束力。众友健康公司称涉案房屋系陕西藻露堂药业集团有限公司从西安市登封鞋厂处承租，其因收购陕西藻露堂药业集团有限公司而成为涉案合同的出租人。经查，徐建红支付涉案房屋租金至2019年12月，2020年1月全国爆发新冠××疫情，徐建红受新冠××疫情影响无法经营，至2020年3月因与众友健康公司协商减免租金事宜未果，徐建红于2020年3月30日搬离涉案房屋。依据最高人民法院2020年4月20日印发《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》中明确指出“疫情或疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。疫情或疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行”。2020年5月9日国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见（发改投资规{2020}734号）中明确指出：一、总体要求鼓励非国有房屋租赁相关主体在平等协商的基础上合理分担疫情带来的损失。（三）对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。（十）在受疫情影响缴纳租金确有困难时，承租人与出租人在遵守合同协议的前提下，本着平等协商的原则稳定租赁关系，出租人可适当减免或延期收取租金。2020年5月9日，陕西省发展和改革委员会、陕西省住房和城乡建设厅、陕西省财政厅、陕西省人民政府国有资产监督管理委员会关于抓紧落实帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力相关政策的通知[陕发改投资（2020）980号]中明确载明：（一）鼓励各类业主减免或缓收房租。（二）对承租国有房屋的服务业小微企业和个体工商户免除上半年3个月房屋租金是《指导意见》的刚性要求。最高人民法院2020年5月15日印发《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》关于合同案件的审理6“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”规定，徐建红主张减免涉案房屋在疫情期间租金的辩称意见,依法予以采纳,结合本案的实际情况,酌定众友健康公司减免徐建红2个月租金，徐建红还应支付1个月租金3630元。关于合同解除，众友健康公司作为出租人应考虑承租人实际困难，平等协商共度难关；而徐建红在众友健康公司拒绝减免租金的情况下，直接将房屋钥匙交还公司员工搬离房屋，亦存在不妥之处。鉴于此，徐建红已支付的押金3000元众友健康公司可不予退还，众友健康公司要求徐建红支付违约金，不予支持。综上所述，徐建红的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、撤销西安市碑林区人民法院（2020）陕0103民初9183号民事判决第二项、第三项；二、变更西安市碑林区人民法院（2020）陕0103民初9183号民事判决第一项为：本判决生效之日起十日内，徐建红支付陕西众友健康药房有限公司租金3630元；三、驳回陕西众友健康药房有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1978元，由陕西众友健康药房有限公司负担1828元，由徐建红负担150元；二审案件受理费1978元，由陕西众友健康药房有限公司负担1828元，由徐建红负担150元。本判决为终审判决。审 判 长 姜亦君审 判 员 赵羽嘉审 判 员 林 瀚二〇二一年八月十一日法官助理 高喜平书 记 员 朱琳婧