湖南省保靖县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘3125民初956号原告：刘晓燕，女，1978年2月1日出生，苗族，湖南省保靖县人，住址湖南省保靖县。委托诉讼代理人：宋耀国，湖南民益律师事务所律师。被告：湘西自治州中大房地产开发有限公司，住所地吉首市武陵西路12号。统一社会信用代码：91433100770065505H。法定代表人：彭英明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王大志，湖南生元律师事务所律师。原告刘晓燕与被告湘西自治州中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘晓燕委托诉讼代理人宋耀国、被告中大公司的委托诉讼代理人王大志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、解除双方于2016年4月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、退还购房款629800元及利息（自2016年4月1日起按银行拆借利率4倍计算至全部款项付清止）；3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年4月1日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，原告购买位于保靖县（商铺），总价1249800元，首付629800元，余款由被告办理按揭。在合同履行过程中，原告发现被告存在诸多违约行为，致使原告不能实现合同目的。1、未能按时交付。合同约定交付时间为2016年10月31日，但至今被告未完成交付。2、商铺至今未达到合同附件五及补充协议约定的条件。3、被告因与他人纠纷，原告购买的商铺被法院查封。4、因被告原因，涉案商铺无法办理备案登记。被告口头辩称，1、商品房买卖合同合法有效，双方都存在违约行为，被告方存在延期交房事实，但可实现合同目的，工程已完成竣工验收，正在办理不动产登记手续，建议驳回原告诉讼请求。2、原告委托被告经营且实际收取半年返租租金，应视为已经交付。3、原告单方解除合同应书面通知被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的《商品房买卖合同（预售）》及一份收据（购房款）；被告提供一份收据（返租租金）、不动产测量报告、竣工验收备案表。原、被告双方提供的证据客观真实,来源合法，本院予以确认，并在卷佐证。经审理查明，2016年4月1日，原告刘晓燕与被告中大公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：1、原告购买被告开发的酉水.金座商业广场二层B2-19号商铺，预测建筑面积为30.71平方米，单价40696.84元／平方米,总价款为1249800元，首付629800元，余款向湖南保靖农村商业银行股份有限公司申请贷款。2、出卖人于2016年10月31日前向买受人交付该商铺。逾期交房超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并按照全部房价款1%向买受人支付违约金。3、因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照全部房价款1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）支付利息。4、合同附件五《补充协议》中约定原告购买的商铺为临街门面，上下高差不超过2米，如超过2米，技术处理原告仍无法接受，可选择退铺或换铺。如退铺，出卖人应在15个工作日内退回买受人所付房款及利息，利息按银行同期借款利率计算。合同签订后，原告刘晓燕于2016年4月1日，向被告中大公司实际支付了首付购房款592306元，另用半年租金抵扣37494元购房款。被告中大公司给原告刘晓燕出具收据一份，该收据记载被告收到原告购房款629800元。同时，原告给被告出具一份收据，该收据记载原告收到被告半年租金37494元。另查明，1、原、被告签订购房合同时，同时达成口头返租协议，被告每年支付原告租金74988元。原、被告双方除签订购房合同时，原告用半年租金抵扣37494元购房款外，其余租金被告未支付，原告亦未催取。2、2018年7月31日，保靖县人民法院作出（2018）湘3125执保38号之一民事裁定书，对原告购买的商铺予以查封，查封期限为自2018年7月31日至2021年7月30日止。3、购房合同签订至今，被告方未完成商铺交付，原告刘晓燕亦未到银行办理贷款手续及支付剩余购房款。4、涉案商铺未办理预告登记手续。本院认为，本案争议焦点：一、合同的效力；二、合同解除及违约责任。一、合同效力。原告刘晓燕与被告中大公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及口头返租协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。二、合同解除及违约责任。合同签订后，原告刘晓燕依约向被告中大公司交付了首付购房款，被告中大公司因单方原因未能按时向原告刘晓燕交付所购商铺，并办理预告登记手续，且约定商铺因被告原因被法院查封，无法完成交付，被告已构成根本违约。原告刘晓燕根据合同约定，可选择解除合同或继续履行合同。现原告刘晓燕主张解除合同并要求退还已付全部购房款，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告要求被告按银行拆借利率4倍支付利息的诉讼请求超过出了合同约定范畴，故超过部分不予支持。原告用被告应支付的半年商铺租金37494元抵扣部分购房款行为已履行，故予以确认，未履行部分，双方均以实际行为表示不再履行。原告未办理贷款手续，支付剩余购房款系被告未按合同约定交付商铺，且涉案标的因被告涉及其他纠纷被法院查封，造成履行不能。原告行使不安抗辩权理由正当，不存在违约，故被告答辩理由不能成立。综上，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：一、解除原告刘晓燕与被告湘西自治州中大房地产开发有限公司于2016年4月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告湘西自治州中大房地产开发有限公司返还原告刘晓燕已支付的购房款629800元，并支付利息（按银行同期借款利率计算，自2016年4月2日起至付清之日止）；三、上述给付义务限于本判决生效后三日内履行；四、驳回原告刘晓燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10098元，减半收取5049元，由被告湘西自治州中大房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审判员  龙宁二〇二一年八月二十五日书记员  李硕附：本判决适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的第九十七条、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、商品房买卖合同约定或者《城市房地产管理开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。