广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13868号上诉人（原审被告）：广州合晋帝苑公司酒店有限公司（原广州合晋物业管理有限公司），住所地广州市海珠区*路*号首层至8层、*路*号、*路*号自编2-8栋。法定代表人：陈春燕，总经理。委托诉讼代理人：官选斌，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐瑞文，广东诺臣律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：广州机电物业管理有限公司，住所地广州市越秀区大德路187号。法定代表人：赵志军，总经理。委托诉讼代理人：林妙娟，广东金领律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈晶莹，广东金领律师事务所律师。上诉人广州合晋帝苑公司酒店有限公司（以下简称合晋帝苑公司）因与被上诉人广州机电物业管理有限公司（以下简称机电公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初19616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。合晋帝苑公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并驳回解除合同的请求；2.撤销一审判决第三项，并驳回要求交还场地的请求；3.撤销一审判决第四项，改判为自2020年4月后按原合同约定的租金标准每月289589.56元支付租金，并予以扣减两个月因疫情应免除的租金；4.机电公司承担全部诉讼费用。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律不当。一、一审明知是机电公司违约解除合同，而合晋帝苑公司要求继续履行合同，且履行原合同没有任何障碍，一审却判决解除合同。合晋帝苑公司及前手多次与租赁物业主签订《物业租赁合同》，合同均是约定租赁期至2023年1月15日，租赁期限是明确的，机电公司作为物业管理方，没有解除合同的权利，但自2018年以分合同到期为由，不断违约，如不开具发票、不断进行招租等，2020年1月初又委托产权交易所进行招租，当时并未解除原租赁关系。2020年3月14日才发函给合晋帝苑公司解除租赁关系。一审却以此认为2020年3月14日解除租赁关系。原合同未到期，一方要求解除而另一方要求继续履行时，应该继续履行。一审确认解除2020年3月14日解除合同没有法律依据，应判决继续履行。二、应该按原合同约定的租金标准支付租金，且应扣减两个月因疫情应免除的租金。1.原合同有效，应按原合同约定的租金履行。按原合同2020年4月的租金标准为289589.56元(含税)，如果对方不开具发票，合晋帝苑公司应有扣留税务损失的权力。且根据国务院的相关规定，合晋帝苑公司应享受两个月因疫情的免租。2、一审判令按机电公司自行评估的市场价显然错误。首先评估报告就是错误的。评估报告是评估的“商业”、“旅店”，等商业用房，而标的物是“厂房、车间”等。其次，不按合同价而用评估价显然于法无据。二、一审认定合同约定“不具强制性”是不公正适用法律。2008年1月16日合晋帝苑公司的前手与产权人签订《物业租赁合同》的租赁条款“首期租赁期限为五年，自2008年1月16日至2013年1月15日，首期租赁期满，在不出现企业物业权属发生变化、甲方出资者对企业经营体制的改革重组、市政规划要求搬迁改造等甲方本身无法预测的原因的情况下，双方每五年按本合同续签一次租赁合同，但续签不超过两次”。2009年1月14日合晋帝苑公司与产权人签订《物业租赁合同补充协议(4)》的第二条“明确对该项目租赁期限的理解：首期租赁期为五年，首期租赁期满，在乙、丙方没有出现拖欠租金、违法经营等的情况下，应按原合同的协议条款，继续签订下一期五年的租赁合同，可续签两期”。合晋帝苑公司与产权人于2009年、2011年签订的《广州市房屋租赁合同》约定的租赁期限也是至2023年1月15日。2013年8月19日合晋帝苑公司与产权人签订的第二期《租赁合同》以及2015年合晋帝苑公司与产权人、机电公司签订的《补充协议》都约定了“首期租赁期为五年，首期租赁期满，在乙、丙方没有出现拖欠租金、违法经营等的情况下，应按原合同的协议条款，继续签订下一期五年的租赁合同，可续签两期”。可见对于合同租期是到2023年1月15日是明确的，续签两期也是必须。四、如果不是到2023年的租期，谁也不可能耗资4500余万元将一个工厂改造为四星级酒店(这里仅指建设投资，尚未计将工厂办酒店花费各种证照的软投资)，如果按一审的认定，业主方可以不续签，合晋帝苑公司将损失几千万元。合晋帝苑公司于2009年接手租赁，接手前租赁物是一个工厂，主要是车间。合晋帝苑公司几乎拆除了全部原建筑，又在原基础上按酒店的要求重新建设(包括地下设施)，工程2011年底完工。酒店收益并不是卖楼那么快，需要长年积累才会慢慢好起来。开始几乎每年都是亏损，如果只占租一、两年时间，连楼面营业都还是亏损，怎么可能会承租。涉案标的物的面积不大，仅约100个客房，平均每天每个客房赚100元，一年也才365万元，十二年(至2023年1月15日)才4380万元，勉强收回投资。即便加上餐厅、档口出租收入也只是略有收益，如果现在要收回，合晋帝苑公司坚决反对。此外根据最高院的司法解释，出租未经规划报建的房屋属于无效，一审判决将未按照规划报建的房屋的出租视为有效，违反了该司法解释的第二款，租赁合同无效。所有的建筑物是由我方建设的，机电公司在未达到我方使用期的情况下要求我方交还，不符合合同约定。综上所述，一审法院认定事实、适用法律不当，判决自相矛盾。请求二审法院查清相关事实，支持合晋帝苑公司的上诉请求。机电公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回合晋帝苑公司的上诉，维持一审判决。一、原审认定租赁合同中约定“可续签两期”不具有强制性是正确的，机电公司与合晋帝苑公司所签订的租赁合同的租赁期限已于2018年1月15日届满，此后机电公司有权解除双方的不定期租赁关系1、原审认定租赁合同中约定“可续签两期”不具有强制性是正确的，机电公司与合晋帝苑公司所签订的租赁合同的租赁期限已于2018年1月15日届满。2009年1月14日签署的《物业租赁合同补充协议(4)》第2款约定，协议三方明确了对租赁期限的理解，“首期租赁期为五年，首期租赁期满，在乙、丙方（即合晋帝苑公司）没有出现拖欠租金、违法经营等的情况下，应按原合同的协议条款，继续签订下一期五年的租赁合同，可续签两期”。机电公司与合晋帝苑公司对上述条款“可续签两期”的理解存在争议，具体到该协议条款，双方应当签订的是下一期五年的租赁合同，即首期5年租赁合同到期后，应再签订2013年至2018年的租赁合同。但是，在2018年租赁期届满后，是否续签第2次，则是由双方自主决定，自由选择的，因此不具有强制性。因此，才有了条款中的“可续签两期"的约定。其次，从合同的有关条款看，无论是首期的租赁合同、亦或是第二期的租赁合同，均明确约定了租赁期的起始日和终止日，第二期租赁合同约定的租赁期是自2013年1月16日至2018年1月15日止，可见双方最后一次签订的租赁合同期限至2018年1月15日已经届满。再次，从双方的交易习惯看，租期届满后，续期需要双方以积极的行为重新签订租赁合同方可确定。因此，在首期租赁期限届满后，双方于2013年8月19日签订了新一期的租赁合同，并不是首期租赁期满后就当然续期的。第二次续签租赁合同不是机电公司的义务，租赁合同不当然续期至2023年1月15日。2、2018年1月16日至2020年3月14日，双方为不定期租赁关系，机电公司可随时解除租赁关系。《合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期。租赁期于2018年1月15日届满后，由于双方没有续签租赁合同，而合晋帝苑公司继续经营使用案涉房屋。因此，双方在2018年1月16日至机电公司发出解除租赁合同函件送达合晋帝苑公司之日即2020年3月14日，为不定期租赁关系。二、备案合同不是双方真实意思表示，对双方没有法律拘束力，合晋帝苑公司不能以备案合同来主张租赁期限至2023年1月15日届满。租赁合同是否具有法律效力不以备案登记为标准，备案登记的租赁合同不具有当然的法律效力。根据《民法总则》第一百四十三条，民事法律行为有效要件之一即是“（二）意思表示真实”，当双方同时存在备案租赁合同、未备案租赁合同且约定不一致时，要结合合同约定内容与双方履行合同的情况，确定哪份合同才是双方的真实意思表示，体现双方真实意思表示的合同才是有效合同，才对双方具有法律拘束力。具体到本案，备案租赁合同签订后双方从未实际履行过，双方始终按照未备案租赁合同的约定履行，具体体现如下：（1）租赁物的位置不一致，备案租赁合同的位置没有未备案合同约定的“*路*号”物业。（2）出租面积不一致，备案合同总计的出租面积高达12243.1平方米，比未备案合同约定的、机电公司实际交付给合晋帝苑公司的租赁物业面积要多出一倍。（3）租金不一致，备案合同的租金总额相比未备案合同租金总额少一半以上，且备案合同没有约定租金递增，而未备案合同约定租金每年递增8％。事实上，合晋帝苑公司一直按照未备案合同约定的租金以及递增方式向机电公司支付租金。（4）租赁保证金不一致，备案合同没有约定租赁保证金，而合晋帝苑公司按照未备案的租赁合同向机电公司缴交了租赁保证金469368元。以上可以看出，未备案的合同是双方实际履行的合同，才是双方真实意思表示，应以未备案的租赁合同确定双方的权利义务。故，合晋帝苑公司不能以备案合同来主张租赁期限至2023年1月15日届满。三、机电公司因客观原因没有续签合同，不存在主观恶意。2011年《关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》第四条规范审批第4点，仅要求“严格按照企业内部决策程序审议通过”。故2013年8月19日签订的《租赁合同》第1页描述：根据广州市关于国有企业物业出租等相关法律法规及公司规章制度，经过相关程序确定乙方为承租方。2018年合同到期后，根据广州市政府[2017]147号文《关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》的规定，属于市政府国有企业的房产，且位于广州四区(包括海珠区)、超过500平方米的物业，要求必须通过产权交易所公开招租。案涉房屋属于国有企业，位于海珠区，远远超过500平方米，理应遵循市政府对国有资产物业的出租管理规定通过产权交易所公开招租，故无法与合晋帝苑公司直接续租。四、原审判决合同解除后从2020年4月1日起按评估价381850元计算房屋使用费符合公平合理原则。在不定期租赁关系期间，租金可以按照原合同约定去计算，但在2020年3月14日合同解除后，合晋帝苑公司继续占用房屋应当支付的是房屋使用费，而不再是租金。原审判决采纳的评估价，是机电公司为涉案物业挂牌出租而委托评估的，评估报告有效期至2020年5月30日，评估机构考虑到物业所处地理位置以及经营氛围，根据经营现状做出公平合理的估值。租赁合同解除后，合晋帝苑公司继续占用涉案场地，依然保持原现状经营至今，原审判决按评估价支付场地占用费完全符合公平合理原则。从本次挂牌招租的竞价情况反映，第二轮已有其他人竞价738000元，因合晋帝苑公司行使优先承租权而被合晋帝苑公司夺得。故此，从市场价值反映，原审判决以评估价381850元支付场地占用费对合晋帝苑公司并无不公。虽然物业规划用途为厂房、教育、居住用房，但物业现状经营商业、旅业及办公长达13年了，说明物业经有关主管部门审核同意，符合商业、旅业及办公条件才能领取到营业执照、酒店特许经营许可证。否则，合晋帝苑公司就是无证经营了。对于旧厂房的升级改造和利用，符合政府厂房远离市区、三旧改造、物尽其用的大方向，也不违反法律的效力性强制性规定。五、合晋帝苑公司在2008年承租涉案物业后使用至今已长达13年时间，其投入早已得到回报，其自称耗资4500余万元根本无证据证实。六、涉案物业经过合法报建的有3808.84平方米，无论规划用途是厂房，实际使用是用于商业用途，只要经过合法报建，租赁合同都是有效的。七、双方在两次租赁合同的签订中都明确约定涉案物业是出租给合晋帝苑公司用于商业用途的，在合晋帝苑公司使用的12年时间里，合晋帝苑公司一直将涉案物业用于酒店经营，虽然在规划报建中是用于厂房，但实际使用中用于商业用途不影响双方合同的有效，双方的租赁关系是有效的。综上，合晋帝苑公司从2020年4月起就未向机电公司支付任何场地占用费，已严重损害国有资产利益，其上诉的目的在于拖延时间、浪费司法资源，故机电公司恳请贵院尽快作出判决，维持原判，维护国有企业的合法利益。合晋帝苑公司向一审法院起诉请求：1、确认机电公司与合晋帝苑公司就位于广州市海珠区*路*号（扣除其之一、之二职工住房）、*路*号（扣除其二至五层职工住房）、*路*号、*路*号等物业总用地面积约8081.59平方米范围内3808.84平方米的房屋（包括机电公司出租的粤房地权证穗字第××、08××58、08××62、08××59、08××83、08××86、08××85、08××89、08××87、08××91、08××88、08××90、08××84、08××63、Ｃ3××64号房地产权证书项下对应的租赁房屋）的租赁关系已于2020年3月14日解除，并判令合晋帝苑公司立即腾空交还该3808.84平方米房屋给机电公司；2、确认机电公司与合晋帝苑公司就位于广州市海珠区*路*号（扣除其之一、之二职工住房）、*路*号（扣除其二至五层职工住房）、*路*号、*路*号等物业总用地面积约8081.59平方米范围内2678.08平方米房屋（机床厂因历史原因未办证房屋）的租赁行为无效，并判令合晋帝苑公司立即腾空交还该2678.08平方米房屋给机电公司；3、判令合晋帝苑公司将其在位于广州市海珠区*路*号（扣除其之一、之二职工住房）、*路*号（扣除其二至五层职工住房）、*路*号、*路*号等物业总用地面积约8081.59平方米范围内临建、改建、扩建等增加的1814.08平方米房屋（含构筑物、建筑物等物业）腾空交还给机电公司；4、判令合晋帝苑公司向机电公司支付从2018年1月起至2020年3月31日止欠付的场地使用费1496687.74元；5、判令合晋帝苑公司向机电公司支付2020年4月1日至合晋帝苑公司腾空交还全部涉案房屋之日止的房屋使用费（按机电公司、合晋帝苑公司签订的《成交确认书》确认的成交租金价格每月738000元的租金标准计算；如在2021年4月1日后合晋帝苑公司仍未交还涉案房屋的，则每月以738000元为基数，按照每年递增5%的标准按月计付场地使用费）；4-5项诉讼请求暂计至2020年12月共计8138687元；6、诉讼费由合晋帝苑公司承担。一审法院认定事实：2008年1月16日，机床公司（甲方）与昊大公司（乙方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的物业，位于广州市海珠区*路*号、*路*号、*路*号等地段，按照现状出租总用地面积8081.59平方米，其中空地面积3634.74平方米，总建筑面积6486.18平方米；首期租赁期限为五年，自2008年1月16日至2013年1月15日止；双方同意，首期租赁期满，在不出现企业物业权属发生变化、甲方出资者对企业经营体制的改革重组、市政规划要求搬迁改造等甲方本身无法预测的原因的情况下，双方每五年按本合同续签一次租赁合同，但续签不超过两次；第一年该物业自免租期届满次日起计收租金，月租金11.5万元，年租金138万元；等。2009年1月14日，机床公司（甲方）、昊大公司（乙方）与合晋帝苑公司（丙方）签订《协议书》，约定：鉴于该项目实施的需要，乙方已为该项目的经营管理注册成立了合晋帝苑公司，甲乙双方同意该项目转由合晋公司具体经营，丙方承诺全部承担原合同中约定由乙方承担的义务和责任，乙方为此提供担保；等。同日，机床公司（甲方）、昊大公司（乙方）与合晋帝苑公司（丙方）签订《物业租赁合同补充协议（4）》，约定：约定：甲乙双方2008年1月16日就赤岗路和赤岗西路权属机床公司的土地和房屋签订了《物业租赁合同》，现三方达成补充协议：甲乙双方同意该项目转由合晋公司具体经营，丙方承诺全部承担原合同中约定由乙方承担的义务和责任，乙方为此提供担保；对该项目租赁期限的理解：首期租赁期为五年，首期租赁期满，在乙、丙方没有出现拖欠租金、违法经营的情况下，应按原合同的协议条款，继续签定下一期五年的租赁合同，可续签两期；租赁期间甲、乙、丙方不得单方解除合同；若出现甲方因应市国资委调整要求，需要对该处物业权属进行转让，甲方应在转让权属时，同时转让本租赁合同及补充协议内容；甲方有责任及义务提供该项目的有关资料给乙、丙方办理相关经营从业手续，在签定本补充协议后三个工作日内，三方带齐有关资料办理该项目的租赁备案手续；三方协商同意，《物业租赁合同》租赁期限仍按原合同约定执行，但乙、丙方向甲方缴交租金从2009年1月16日起开始计缴；等。2009年2月13日，机床公司（甲方）、昊大公司（乙方）与合晋帝苑公司（丙方）签订《协议书》，约定的内容与上述《物业租赁合同补充协议（4）》的内容一致。2013年8月19日，机床公司（甲方）与合晋帝苑公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方与昊大公司于2008年1月16日签订了《物业租赁合同》，甲方与昊大公司、合晋帝苑公司三方于2009年1月14日签订了《物业租赁合同补充协议（4）》；根据《物业租赁合同补充协议（4）》约定，可续签两期，现甲乙双方续订立第二个租赁期合同；甲方出租给乙方的物业，位于广州市海珠区*路*号、*路*号、*路*号以及*路*号厂房、教学楼的产权人，同意将*路*号首层、*路*号、*路*号、*路*号等房产，海珠区*路*号扣除其二至五层职工住房及应有的用地面积，*路*号扣除其之一、之二职工住房及应有的用地面积，*路*号用地面积等租赁给乙方作综合经营使用；总用地面积约8081.59平方米，其中空地面积3634.74平方米，总建筑面积6486.18平方米；甲乙双方约定，第二个租赁期限为5年，租赁日期自2013年1月16日至2018年1月15日止；第二个续约期租赁期满，在乙方没有出现拖欠租金、违法经营等情况下，双方继续按原合同及补充协议等相关附件约定执行，若出现甲方因市国资委调整要求，需要对该处物业权属进行转让，甲方应在转让权属时，同时转让本租赁合同；在按原合同及补充协议等相关附件约定租赁期满后，甲方有权收回租赁物，乙方应如期归还，乙方如需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，如甲方继续出租该物业，在条件相同情况下，乙方享有优先承租权，重新签订租赁合同；租赁物月租金156456元，该租赁物每年调整一次，每次调整上浮8%；2017年1月16日至2018年1月15日月租金为212857元；乙方应在本合同签订时向甲方支付租赁保证金469368元；该租赁物租金按季缴纳，乙方应于每季的首月10日前向甲方一次性足额支付当季租金；乙方在取得甲方同意的前提下，可按国家、省、市有关规定，经市建设规划管理部门批准，根据需要将该物业部分装修改造后，从事合法的经营项目，乙方可在物业增建改建后进行转租或进行市场开发；对原有临建、违建、无权证物业或危房物业，乙方可根据使用要求按规范程序临建、改建、拆危翻新等，新增建后总面积不少于原有各类建筑物业的总面积；租赁期满乙方归还承租物业时产权的建筑面积不少于出租移交时甲方有产权物业的建筑面积；经甲方同意，乙方对现有物业的装修、改建或新增附属设施、设备、改变物业用途和水电使用性质，均应自行办理相关手续，负责相应费用；甲方同意该物业经乙方投资改造后，由乙方组建的经营团队进行物业的管理经营，乙方在承租物业范围内投资的新建房产权属甲方；乙方必须依时交纳租金和燃气费、水电费，租金每次按季缴纳，水电费按供水供电部门规定时间交纳，逾期三个月内交纳的，租金每天按季租金总额的千分之一、水电费每天按当期水电费总额的千分之二加付滞纳金；逾期三个月外不交租金或水电费，甲方有权终止本合同，乙方应归还物业，租赁保证金不再退还给乙方；租赁合同期满，或合同解除，或乙方单方终止合同，甲方有权收回租赁物业，乙方应如期归还；乙方所承租的物业内属乙方所有的可移动物品由乙方自行处理，增加的电器（限非直接固定在墙、天花上的）可拆除（但不能拆线），乙方在租赁期满或合同解除后移交承租物业前，应将承租物业内的垃圾、杂物清理干净，经甲方验收后可办理退租手续；乙方归还承租物业时，除因政府补偿甲方时按本合同第五条第11款办理之外，甲方不另作补偿；乙方逾期归还承租物业，逾期期间除应按租金等额向甲方支付场地占用费外，还应补偿甲方损失，补偿额与租金相同；等。2015年9月30日，机床公司（甲方、出租方）与合晋帝苑公司（乙方、承租方）、机电公司（丙方、新出租方）签订《租赁合同补充协议书》，约定：甲乙双方于2013年8月19日签订了《租赁合同》，现三方同意自2015年10月1日起，甲方向丙方转移租赁合同中出租人的全部权利和义务，租赁合同主体变为乙方与丙方，乙方与丙方按照租赁合同与租赁合同的所有协议上所载的全部条款，承担和履行各自的权利和义务；等。2020年5月15日，机床公司出具《证明》，载明：自2015年10月1日起，按照广州电气装备集团有限公司（现企业名称变更为广州智能装备产业集团有限公司）经营性物业归集的要求，机电公司作为机床公司权属经营性物业（即广州市海珠区*路*号首层、*路*号、*路*号、*路*号等房产，海珠区*路*号扣除其二至五层职工住房及应有的用地面积，*路*号扣除其之一、之二职工住房及应有的用地面积，*路*号用地等物业）的管理平台，已授权机电公司签订对外相关协议，自2015年10月1日起机电公司可对机床公司经营性物业进行统一的租赁和管理。据房产证记载涉案物业的产权人均为机床公司，涉及本案出租物业的情况如下表:地址建筑面积（㎡）共用地面积登记时间备注*路*号首层281.05507.23二〇〇九年四月二十七日*路*号（自编8号）513（本案中只出租首层，首层面积按建基面积为134.01）2439.532005年6月6日另有206.7582㎡不能确认权属赤岗西路12号首层173.1507.232009年4月27日赤岗西路12号二楼225.15507.232009年4月27日赤岗西路12号三楼225.15507.232009年4月27日赤岗西路12号四楼225.15507.232009年4月27日赤岗西路12号五楼225.15507.232009年4月27日赤岗西路12号六楼225.15507.232009年4月27日赤岗西路12号七楼225.15507.232009年4月27日赤岗西路12号八楼225.15507.232009年4月27日*路*号自编2号5066784.442009年12月4日另有17.28平方米未申请权属登记*路*号自编3号2776784.442009年12月4日另有121.56平方米未申请属登记*路*号自编4号3796784.442009年12月4日另有9.61平方米未申请权属登记*路*号自编5号3796784.442009年12月4日另有9.61平方米未申请权属登记*路*号自编7号103.636784.442009年12月4日总计3808.842017年11月22日，机电公司向合晋帝苑公司发出《关于对租赁到期物业公开招租的通知》，载明：根据穗府办函（2017）147号的有关规定，国有企业物业出租应采取公开招租方式进行，合同期满或提前终止后应重新公开招租，现由于上述租赁合同将于2018年1月15日到期，根据上述规定，机电公司拟在合同到期后对租赁合同所述租赁物进行公开招租。2018年2月5日，机电公司向合晋帝苑公司发出《关于对物业进行面积测绘的通知》，载明：鉴于公开招租需对租赁合同所涉租赁物的面积作进一步核实，机电公司拟委托第三方测绘机构对所述租赁物进行面积测量、测绘。2018年2月12日，合晋帝苑公司向机电公司发出《函件》载明：收到机电公司2018年2月5日对物业进行面积测绘的通知，现回复如下：其司于机电公司的合同租赁期为2009年1月16日至2023年1月15日，现阶段仍在合同期内，不同意机电公司单方面解除合同及在合同期内对外公开招租，不同意机电公司进行面积测量。2018年8月31日，机电公司向合晋帝苑公司发出《物业公开招租告知函》载明：与合晋帝苑公司之间的合同已于2018年1月15日届满，根据相关规定，其司需委托广州产权交易所进行公开招租，如合晋帝苑公司有意承租请到产权交易所办理手续，并按交易所规定要求参与交易活动，否则，逾期办理相关手续的，视为合晋帝苑公司放弃竞标，如合晋帝苑公司放弃竞标或竞标不成功的，合晋帝苑公司需及时交还物业给机电公司。2018年12月3日、2019年3月6日，机电公司再次向合晋帝苑公司发出《物业公开招租告知函》。2018年9月4日，合晋帝苑公司向机电公司发出《复函》，载明：合晋帝苑公司认为与机电公司之间的租赁合同租期至2013年1月15日，不同意机电公司单方解除合同及对外公开招租；其司已经按照合同约定缴交了2018年1月至9月租金2052494元，但机电公司一致没有开具租金发票给合晋帝苑公司，造成合晋帝苑公司不能将该租金进行财务科目，如机电公司仍未开具发票，合晋帝苑公司将在下期缴交租金给机电公司时扣除租金税费11%暂扣，再将余下部分租金款项转账给机电公司。2019年6月12日，合晋帝苑公司向机电公司发出《关于物业公开招租的函》载明：合晋帝苑公司希望机电公司能根据穗国资监管（2019）2号文件的精神，对该物业的下一期招租期限定为10年以上，我司同意在现阶段的合同经营期内积极响应参加贵司的物业公开招租竞投。据挂牌时间为2020年1月3日的招租公告显示：招租物业为整体出租广州市海珠区*路*号机床工具厂厂区等26处物业，起始价579710元，竞价开始时间为2020年3月2日；资产来源：国有企业房屋出租，出租面积8301平方米，租赁期限11年，列明房地产权证编号及建筑面积；交易条件：承租方须于《成交确认书》生效之日起10个工作日内与出租方签订租赁合同，意向方应仔细阅读标的信息公告，充分了解标的交易相关的披露事项；意向承租方如被确认为承租方，须按出租方提供的《广州市房屋租赁合同》（见附件）版本签署租赁合同；收取方式为固定诚意金，金额为3478260元；保证内容：意向方被确定为承租方后，应按照公告要求签订《成交确认书》、《租赁合同》，并按约定足额支付交易服务费；处置办法：意向方经资格确认后，诚意金自动转为交易保证金；符合资格且交纳交易保证金的意向方出现违反上述保证事项的任一情形的，须承担缔约过失责任，其交纳的交易保证金不予退回，作为违约金归本所和出租方所有，出租方因政策规定需要重新挂牌除外；重大事项及其他披露内容：出租物业权属人为机床公司，出租方为机电公司，出租方出租行为已获权属人授权，因历史原因，出租物业约有4492.16平方米临时建筑或搭建物未办理产权证；等。2020年1月13日，机电公司向合晋帝苑公司发出《催收物业占用费的通知》，载明：机电公司与合晋帝苑公司之间的租赁合同已于2018年1月15日届满，鉴于合晋帝苑公司在原租赁合同到期后仍使用租赁物，合晋帝苑公司应主动向机电公司支付租赁物占有使用费，要求合晋帝苑公司自2020年1月1日起按租赁物评估价381850元/月支付物业占用费，直至合晋帝苑公司实际返还物。2020年1月15日，合晋帝苑公司向广州产权交易所转账支付了交易保证金3478260元。2020年3月3日，机电公司（出租方）、合晋帝苑公司（承租方）与广州产权交易所（交易机构）签订《成交确认书》，约定：因广州产权交易所受出租方委托，通过公开市场方式就整体出租海珠区*路*号机床工具厂厂区等26处物业组织交易，现三方签订成交确认书如下：一、承租方已认真审阅该项目所涉文件资料，对交易标的的历史情况、现状和潜在风险有充分了解，对该项目交易程序无异议；二、三方共同确认，本项目成交价格为738000元/月/总面积，自第2年起每年租金在上一年度基础上递增5%；三、承租方承诺按照公告约定与出租方签订租赁合同，按租赁合同的约定支付交易价款，以及向广州产权交易所支付交易服务费，否则，愿意承担因违约而造成的一切经济和法律责任；等。2020年3月4日，广州市人民政府发布《广州市坚决打赢新冠××疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务的若干措施》，载明：对承租市属、区属国有企业和行政事业单位物业用于线下实体经营的中小微企业，免收2、3月份的物业租金，视疫情情况可减半收取4、5月份的物业租金，等。2020年3月11日，机电公司向合晋帝苑公司发出《关于解除原租赁关系并尽快签订新物业租赁合同告知函》，载明：2020年1月其司委托广州产权交易所对租赁物进行公开招租，经2020年3月2日广州产权交易所组织报名客户进行竞价，合晋帝苑公司以738000元/月/总面积等条件获得租赁物业承租权，并于2020年3月3日三方签订了成交确认书；其司与合晋帝苑公司的原租赁关系自本函送达之日起正式解除，同时，根据租赁物招租公告及《成交确认书》相关要求，请合晋帝苑公司收到通知后三天内于机电公司签订租赁合同，并依约缴纳相关款项。合晋帝苑公司于2020年3月14日收到上述函件。2020年3月25日，机电公司向合晋帝苑公司发出《关于再次催促签订物业租赁合同告知函》，载明：其司在物业公开招租信息中披露注明标的物为“占用”，租赁期情况为“原租赁期满”，合晋帝苑公司明知并仍然参与投标的，足以证明合晋帝苑公司已充分知悉并认可原租赁合同届满时间以及新租赁合同起算点等的主张，合晋帝苑公司在中标之后又主张新租赁合同应从2023年开始起算的，无事实依据；根据物业公开招标公告中“诚意金交纳规则”规定，意向方被确定为承租方后，应按照公告签订《成交确认书》、《租赁合同》，并按约定足额支付交易服务费；意向方经资格确认后，诚意金自动转为交易保证金，符合资格且交纳交易保证金的意向方违反保证事项的，须承担缔约过失责任，其交纳的交易保证金不予退回，作为违约金归产交所和出租方所有；请合晋帝苑公司在收到本函后3个工作日内按机电公司提供的合同与其签订新租赁合同，否则，机电公司将取消合晋帝苑公司物业承租资格，并没收交易保证金。合晋帝苑公司于2020年3月26日收到上述回函。2020年4月8日，机电公司向合晋帝苑公司发出《关于取消合晋酒店承租资格及没收交易保证金的告知函》。2020年5月21日，机电公司向广州产权交易所发出《关于解除成交确认书、没收交易保证金的再次告知函》。机电公司为证明其主张，提供了如下证据：1、2019年5月31日涉案物业《资产评估报告》，载明整体出租单月租金总价值为381850元，有效期自2019年5月31日至2020年5月30日；2、2018年5月17日《广州市海珠区*路*号（合晋帝苑酒店）房屋摸查项目成果》，显示涉案物业经测绘建筑面积为8300.9818平方米；3、《合晋帝苑公司欠付场地使用费情况统计表》；4、2020年2月21日《广智集团关于减免新冠××疫情防控期间出租物业租金的工作指引（试行稿）》载明：对于符合减免范围的承租户，免除其所租赁物业自2020年2月至3月租金，承租关于处于合同到期后由于出租方办理产交所挂牌等原因的过渡期，承租户使用物业并能按期缴纳占用费的，可参照本指引标准办理减免；承租户填写《疫情防控期间租金减免申请表》、《同步同幅度减免最终承租户租金的承诺书》等材料；5、与合晋帝苑公司员工的微信聊天记录，显示机电公司已将减免租金的相应文件发送给合晋帝苑公司，要求合晋帝苑公司提交同步减免租金承诺书，而合晋帝苑公司自称没有分租转租，机电公司要求合晋帝苑公司提交无分租转租承诺书，但合晋帝苑公司没有提交。合晋帝苑公司经质证认为：对证据1不予认可，该证据是机电公司单方委托制作，且实际物业面积已经合晋帝苑公司加建后达12600平方米，在有合同明确约定租金标准下应严格执行；对证据2不予认可，合晋帝苑公司明确不同意对涉案物业进行测绘，不认可物业面积为8301平方米；对证据3不予认可，应以合晋帝苑公司提交的租金明细表为准；对证据4是公司内部规定，不能成为执行依据，合晋帝苑公司符合减免租金的条件并提交了相关减免材料，机电公司没有直接告知不符合减免的原因，减免租金的政策是为了国计民生，不能因为提交的申请材料不全就认为合晋帝苑公司不能减免租金；证据5确认微信中zhu婷为该公司职员，自2019年10月18日至2020年4月20日在合晋帝苑公司担任会计助理一职，任职期间联系免除合晋帝苑公司2、3月租金事宜，合晋帝苑公司收到通知后，于2020年3月19日按物业公司要求提交了《租金减免申请表》、《社会保险费个人明细》、《社会保险费缴纳情况》、《食品经营许可证》、《合晋帝苑酒店营业执行复印件》等，后物业公司要求补交资料，合晋帝苑公司于3月20日补交了包括租赁合同在内的多份资料，但物业公司没有出具相关收件证明，后续也没有告知需要补交其它材料。合晋帝苑公司为证明其抗辩意见，提供了如下证据：1、合晋帝苑公司向机电公司提交的租金减免申请表及签收资料，机电公司于2020年3月19日签收；2、面积统计表及地图，证明涉案场地的建筑面积已达12000平方米；3、商铺统计表及长期合作明细表，证明合晋帝苑公司投入大量资金进行装修改造，改造后商铺已用于经营；4、《合晋帝苑租金缴纳及扣税情况表》，证明合晋帝苑公司一直如约缴纳租金。机电公司经质证认为：对证据1真实性、合法性、关联性予以确认，但因合晋帝苑公司没有按照要求提交申请材料，没有《同步减免租金承诺书》等申请材料，故无法办理租金减免；对证据2、3系合晋帝苑公司自行制作，不予认可；证据4对于2018年1月至2019年12月期间合晋帝苑公司列明的付款时间、付款金额机电公司予以确认，可以得知合晋帝苑公司欠付场地占用费566612元。一审诉讼中，双方之间对租金进行对账，双方确认2018年1月至2019年12月期间的租金按合同约定的租金标准递增计算，双方确认一致的情况如下：2018年1月应交租金221646元，2018年2月-12月每月应交租金为229886元；2019年1月机电公司认为合晋帝苑公司应交租金为239081元，合晋帝苑公司自认其应交租金为239378元；2019年2月-12月机电公司认为合晋帝苑公司每月应交租金为248276元，合晋帝苑公司自认其每月应交租金为248277元。2018年1月-2019年12月机电公司统计合晋帝苑公司应交5720509元租金。经计算，合晋帝苑公司认为2018年1月-2019年12月应付租金总价5720817元。关于合晋帝苑公司向机电公司汇款的情况：2018年1月8日、2018年4月11日合晋帝苑公司分别汇款681419元，2018年7月10日合晋帝苑公司汇款689659元，2018年10月10日合晋帝苑公司汇款471218元，2019年1月16日合晋帝苑公司汇款617122元，2019年4月10日、2019年7月2日、2019年10月29日合晋帝苑公司分别汇款671020元。以上总计汇款5153897元。2020年3月6日，合晋帝苑公司汇款232909元；2020年4月10日，合晋帝苑公司汇款665823元。此后，合晋帝苑公司再无向机电公司支付过款项。合晋帝苑公司确认以上汇款情况，但合晋帝苑公司认为因机电公司并未开具发票，故合晋帝苑公司有权在汇款支付租金时抵扣11%的税点。关于2020年1月起的租金。机电公司认为：其司于2020年1月13日发函给合晋帝苑公司，要求合晋帝苑公司支付自2020年1月1日起按评估价月租金381850元计算至合同解除之日即2020年3月14日的租金，2020年3月15日起至实际交回房屋之日的应按成交确认书确定的成交价每月73.8万元计算房屋占用费。合晋帝苑公司认为：2020年1月应按258528元计，2020年2、3月免租，2020年4月起每月按246354元计。机电公司表示合同并未约定租赁保证金机电公司可以没收，机电公司、合晋帝苑公司双方表示不在本案中处理保证金问题。关于2020年2、3月的租金减免问题，合晋帝苑公司表示：只要机电公司愿意收取资料，合晋帝苑公司愿意配合补交相关承诺书，此前机电公司并没有告知是何原因不通过合晋帝苑公司的减租申请。机电公司表示根据政策是2020年2、3月全免租金，但合晋帝苑公司缺少同步减免租金的承诺书，即使合晋帝苑公司向机电公司交纳减免租金承诺书，合晋帝苑公司也已经超过了办理减免租金手续的时间，机电公司不会采纳承诺书，故无法给予合晋帝苑公司减免租金的优惠。关于转租、分租情况。合晋帝苑公司表示均给予该些分租户不同程度的减免租金优惠，其提供了转租、分租的《商铺统计表》及《长期合作明细表》，分租转租面积合计1592.22平方米，《商铺统计表》载明的转租分期商铺统计如下：序号地址面积（平方米）产权证编号1*路*号首层之139.09粤房地权证穗字第0840006084号2*路*号首层之235.793*路*号首层之333.764*路*号首层之430.755*路*号首层之5286*路*号首层之625.587*路*号首层之723.018*路*号首层之819.599*路*号首层之922.2410*路*号首层之1029.1911*路*号首层之1110.0512*路*号首层（自编8号）之130粤房地证字第C3706764号13*路*号首层（自编8号）之2366.2814*路*号首层（自编8号）之33015*路*号首层（自编8号）之420.6216*路*号首层（自编8号）之5317*路*号首层（自编8号）之617.9518*路*号首层（自编8号）之736.7619*路*号首层（自编8号）之836.620*路*号首层（自编8号）之939.1421*路*号首层（自编8号）之1036.0222*路*号首层（自编8号）之118.6523*路*号首层（自编8号）之128.4524*路*号首层（自编8号）之136.0625*路*号首层（自编8号）之149.2426*路*号首层（自编8号）之1517.9427*路*号首层（自编8号）之1613.5128*路*号首层（自编8号）之1713.329*路*号首层（自编8号）之1823.430*路*号首层（自编8号）之1940.1431*路*号首层（自编8号）之2012.632*路*号首层（自编8号）之214433*路*号首层（自编8号）之2224.1234赤岗西路12号首层之13.1粤房地权证穗字第0840006083号35赤岗西路12号首层之22.4236*路*号首层之33.5637*路*号首层之414.8938*路*号首层之5、639.2239*路*号首层之7、875.9640*路*号首层之936.1341赤岗路13号（自编7号）之112粤房地证字第C3351404号42赤岗路13号自编7号之2、3、4149.4243赤岗路13号自编7号之548.3144赤岗路13号自编7号之652.3845酒店外场停车场20合计1592.22对于上述表格，机电公司表示不清楚实际使用人的情况，本案中不需要追加分租户作为本案不该，其自行处理与分租户的关系，其要求合晋帝苑公司腾空自用部分的房屋，转租部分的房屋只要求收回经营管理权。经一审法院释明，双方均表示不在本案中对于租赁物业的租金标准提出评估申请。一审法院认为：虽然机电公司与合晋帝苑公司在2013年8月19日的《租赁合同》中约定“可续签两期”，但该约定并不具有强制性，机电公司在租赁期限届满前后已经多次通知合晋帝苑公司涉案物业要进行对外公开招租，合晋帝苑公司亦于2020年1月15日向第三人支付交易保证金参与竞拍。合晋帝苑公司认为机电公司、合晋帝苑公司之间的租赁关系实际至2023年1月15日止的意见理据不足，一审法院不予采纳。现机电公司、合晋帝苑公司之间的租赁合同期限已经至2018年1月15日届满，在后续机电公司并未与合晋帝苑公司继续签定租赁合同而合晋帝苑公司继续使用租赁物的情况下，机电公司、合晋帝苑公司之间应视为不定期租赁关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，因机电公司提供的房产证建筑总面积为3808.84平方米，故就租赁合同中合法建筑物面积3808.84平方米租赁部分及空地面积3634.74平方米的约定有效，其余建筑物的租赁部分的条款因未有合法规划和报建手续的约定而无效。如前所述，机电公司、合晋帝苑公司之间就合法建筑物部分及空地的租赁关系为不定期租赁关系，作为不定期租赁关系的一方，可以随时通知对方解除合同。合晋帝苑公司已于2020年3月14日收到机电公司发出的《关于解除原租赁关系并尽快签订物业租赁合同告知函》，故机电公司、合晋帝苑公司之间就涉案房屋3808.84平方米部位及空地的不定期租赁关系于当日解除，机电公司要求合晋帝苑公司返还上述场地的诉讼请求一审法院予以支持。据2013年8月19日的《租赁合同》约定“经市建设规划管理部门批准，根据需要将该物业部分装修改造后……对原有临建、违建、无权证物业或危房物业，乙方可根据使用要求按规范程序临建、改建、拆危翻新等，新增建后总面积不少于原有各类建筑物业的总面积；租赁期满乙方归还承租物业时产权的建筑面积不少于出租移交时甲方有产权物业的建筑面积”。至于合晋帝苑公司自认就涉案租赁物其存在分租、转租的情况，合晋帝苑公司提交的《商铺统计表》中载明分租、转租的面积为1592.22平方米。机电公司表示不清楚实际使用人的情况，本案中不需要追加分租户作为本案合晋帝苑公司，其自行处理与分租户的关系，其要求合晋帝苑公司腾空自用部分的房屋，转租部分的房屋只要求收回经营管理权。鉴于此，故机电公司要求合晋帝苑公司腾空并返还双方之间租赁合同约定的物业总用地面积约8081.59平方米范围内的房屋（除合晋帝苑公司《商铺统计表》载明的部位外）的诉讼请求合法有理，一审法院予以支持。机电公司要求收回合晋帝苑公司转租、分租部位房屋的经营管理权合法合理，一审法院予以支持。关于租金及使用费支付的问题。双方当事人之间对租金和使用费进行对账，双方确认2018年1月至2019年12月期间的租金按合同约定的租金标准递增计算，2018年1月-2019年12月机电公司统计合晋帝苑公司应交5720509元租金，合晋帝苑公司自认应交的金额超出上述金额，故一审法院对机电公司主张的5720509元该金额予以采信。关于合晋帝苑公司向机电公司汇款的情况经计算汇总，2018年1月至2019年12月期间合晋帝苑公司共向机电公司汇款5153897元。合晋帝苑公司认为因机电公司不向合晋帝苑公司开具发票导致合晋帝苑公司可以抵扣税额，故合晋帝苑公司已经足额支付租金的意见理据不足，一审法院不予采纳。故就2018年1月-12月期间合晋帝苑公司欠付机电公司租金为5720509元-5153897元=566612元。2020年3月6日，合晋帝苑公司汇款232909元，2020年4月10日，合晋帝苑公司汇款665823元。以上合计898732元。上述898732元应优先折抵2018年1月-2019年12月期间欠付的566612元的租金，故折抵后余332120元。故就2018年1月-2019年12月期间合晋帝苑公司已无需再向机电公司支付租金。关于2020年1月之后的租金和使用费标准。机电公司、合晋帝苑公司之间的不定期租赁关系于2020年3月14日解除，合同解除之前的租金和使用费标准宜按原合同约定的租金标准逐年递增8%执行即每月258528元为宜。关于2020年2、3月是否应给予合晋帝苑公司免租的问题。合晋帝苑公司曾按照机电公司指引向机电公司提出免除租金的申请，机电公司在本案中认为不能给予合晋帝苑公司2、3月免除租金的优惠在于合晋帝苑公司未能在指定期限内提交同步减免租金承诺书。对此，一审法院认为，相关同步减免租金承诺书仅仅是申请材料的要求，机电公司从未否认合晋帝苑公司是符合免除2、3月租金的资格及条件，机电公司仅仅以合晋帝苑公司未能提供一份承诺书为由拒绝给予合晋帝苑公司免除2、3月租金优惠的理据不充分，一审法院不予采纳。故一审法院认定2020年2、3月租金机电公司应予免除，合晋帝苑公司无需向机电公司交纳该两月租金。鉴于此，前述合晋帝苑公司支付的款项抵扣完2018年1月-2019年12月拖欠的租金566612元后仍余332120元，再次折抵应付2020年1月的租金258528元，仍余73592元。故此，合晋帝苑公司无需再向机电公司支付2020年1月的租金。对于2020年4月1日起占用费标准问题。因双方之间的不定期租赁关系已于2020年3月14日解除，双方均不在本案中申请对涉案物业的租金参考价格进行评估，双方应承担不申请评估的法律后果。机电公司提交的2019年5月31日涉案物业《资产评估报告》载明整体出租单月租金总价值为381850元，有效期至2020年5月30日，合晋帝苑公司未能提出反驳证据，故对于机电公司提交的评估报告载明的月租金381850元一审法院予以采信。鉴于此，对于2020年4月1日起的占用费标准按每月381850元更为符合公平合理原则。机电公司认为应按成交确认书确定的成交价每月73.8万元来计收占用费的理据不足，一审法院不予采纳。合晋帝苑公司交纳的款项折抵欠付租金后仍余73592元，故2020年4月的房屋占用费欠付381850元-73592元=308258元。2020年5月1日起至实际交回房屋之日止的房屋占用费合晋帝苑公司应按381850元的标准向机电公司计付，机电公司要求合晋帝苑公司支付超出上述标准占用费的诉讼请求一审法院予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、第九十七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2020年12月29日判决如下：一、确认机电公司与合晋帝苑公司就位于广州市海珠区*路*号（扣除其之一、之二职工住房）、*路*号（扣除其二至五层职工住房）、*路*号、*路*号等物业总用地面积约8081.59平方米范围内3808.84平方米的房屋及空地3634.74平方米（包括机电公司出租的粤房地权证穗字第××、08××58、08××62、08××59、08××83、08××86、08××85、08××89、08××87、08××91、08××88、08××90、08××84、08××63、Ｃ3××64号房地产权证书项下对应的租赁房屋）的租赁关系已于2020年3月14日解除；二、确认机电公司与合晋帝苑公司就除位于广州市海珠区*路*号（扣除其之一、之二职工住房）、*路*号（扣除其二至五层职工住房）、*路*号、*路*号等物业总用地面积约8081.59平方米范围内3808.84平方米的房屋及空地3634.74平方米（包括机电公司出租的粤房地权证穗字第××、08××58、08××62、08××59、08××83、08××86、08××85、08××89、08××87、08××91、08××88、08××90、08××84、08××63、Ｃ3××64号房地产权证书项下对应的租赁房屋）之外的房屋的租赁行为无效；三、合晋帝苑公司在本判决生效之日起十五日内将其租用的本判决主文第一项、第二项确定的房屋及空地（除合晋帝苑公司在《商铺统计表》中自认分租、转租的1592.22平方米外）腾空并交回给机电公司；合晋帝苑公司在本判决生效之日起十五日内将《商铺统计表》中自认分租、转租的1592.22平方米房屋的经营管理权交给机电公司；四、合晋帝苑公司在本判决生效之日起十五日内向机电公司支付从2020年4月1日起至实际履行本判决主文第三项确定的义务之日止的房屋使用费（其中2020年4月的房屋使用费为308258元，2020年5月1日起至实际交回房屋之日止的房屋使用费每月为381850元）；五、驳回机电公司的其他诉讼请求。一审案件受理费68770元，由机电公司负担40353元，由合晋帝苑公司负担28417元。二审期间，当事人均无新证据提交。经二审审查，本院确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辨意见，本案二审争议的焦点问题如下：一、涉案租赁关系是否已经解除；二、2020年4月以后涉案房屋使用费的标准如何确定。本院对此评析如下：关于第一个争议焦点。合晋帝苑公司主张依据机床公司、昊大公司和其司在2009年1月14日签订的《物业租赁合同补充协议（4）》可知，涉案租赁合同从2008年1月16日至2013年1月15日止，首期租赁期满，应按原合同的协议条款，继续签定下一期五年的租赁合同，可续签两期，故涉案租赁合同在2023年1月15日才到期，机电公司无权解除涉案租赁合同。机电公司则主张上述条款只是约定可以续签两期，并非一定要续签，双方之间是不定期租赁关系，其可随时解除租赁关系。本院对此认为，首先，从文意上来看，“可续签两期”是一种商榷的语气，并非必然要履行义务的一种表述；且双方在首期租赁届满后，也是重新签订了租赁合同，双方用行为表明上述协议中的可续签两期的约定只是一种意向，还需要双方重新签订租赁合同将意向确定为各方的权利义务。其次，合晋帝苑公司是昊大公司为了涉案项目的经营注册成立，其对涉案房屋的租赁权也是来源于昊大公司，合晋帝苑公司是知晓昊大公司最初签订的租赁合同的内容，也应受该内容的约束。机床公司和昊大公司签订的租赁合同约定，首期租赁期满，在不出现企业物业权属发生变化、甲方出资者对企业经营体制的改革重组，市政规划要求搬迁改造等甲方本人无法预测的原因的情况下，双方每五年按本合同续签一次租赁合同。可见如果出现出租人无法预测的原因，双方可以不续签租赁合同。由于广州市人民政府办公厅2017年出台的《关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》【（2017）147号】中规定国有企业物业出租应采取招拍挂的公开招租方式进行，政府部门的新要求机电公司无法预测但必须遵守，在这种情况下，机电公司客观上无法和合晋帝苑公司续签租赁合同具。最后，合晋帝苑公司应该是了解也接受涉案租赁关系无法采用续签的方式再签订租赁合同，所以在机电公司将涉案房屋进行招拍挂予以出租时，其也参与了投标竞拍。综上分析，合晋帝苑公司主张涉案租赁合同必须续签，故租赁合同直至2023年1月15日才届满的主张不能成立。一审认定涉案租赁合同在2018年1月15日已经届满，此后合晋帝苑公司与机电公司之间是不定期租赁关系正确，本院予以维持。由于双方是不定期租赁关系，故在机电公司发出的解除租赁合同的告知函送达给合晋帝苑公司时，即2020年3月14日双方之间的不定期租赁关系解除。关于争议焦点二。合晋帝苑公司与机电公司之间的不定期租赁关系解除后，原有的租金标准已不能适用，但双方在一审中均不申请对涉案租赁物的租金参考价进行评估，故双方应自行承担相应的法律后果。机电公司提交的《资产评估报告》对涉案物业的租金单价有评估意见，合晋帝苑公司未能提供证据予以推翻该评估意见，一审按照该评估报告载明的月租金计算涉案房屋在2020年4月以后的使用费，并无不当，本院予以维持。一审已经基于疫情免除了合晋帝苑公司2020年2、3月的租金，合晋帝苑公司还要求扣减两个月的租金，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，合晋帝苑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由广州合晋帝苑公司酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长李民审判员李静审判员唐佩莹二〇二一年八月三日书记员苏劲丹