安徽省全椒县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1124民初3031号原告：滁州洁顺物业服务有限公司，住所地安徽省全椒县。法定代表人：於有圣，该公司执行董事。被告：余守勇，男，1975年1月27日出生，汉族，住安徽省全椒县。被告：王恒妹，女，1977年2月3日出生，汉族，住安徽省全椒县，系余守勇妻子。原告滁州洁顺物业服务有限公司（以下简称洁顺物业）诉被告余守勇、王恒妹物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月8日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。洁顺物业法定代表人於有圣、被告余守勇到庭参加诉讼，被告王恒妹经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。洁顺物业向本院提出诉讼请求：1、判令余守勇、王恒妹支付拖欠的物业费、公摊能耗费合计1215元，垃圾处理费54元，违约金305元，合计1574元；2.判令余守勇、王恒妹承担诉讼材料费50元；3、本案诉讼费用由余守勇、王恒妹承担。事实与理由：洁顺物业接受电厂小区业主大会的委托，对全柴电厂小区进行物业服务和管理。根据物业服务合同约定及县政府相关部门批准，洁顺物业以建筑面积对住宅按每平方米每月物业费0.6元、公共能耗费0.2元的标准收取物业费。余守勇、王恒妹系电厂小区1幢4单元101室业主，该住宅建筑面积84.4平方米，按照合同约定，余守勇、王恒妹应在2020年9月30日前缴纳合同约定期限的物业费、能耗费和代收垃圾处理费，洁顺物业多次催要，余守勇、王恒妹始终拒绝支付。余守勇辩称：1、洁顺物业无权起诉，洁顺物业是与业主大会签订的合同，不是与其本人签订合同。其不清楚洁顺物业是如何入驻的，也不清楚业主大会、业主委员会是如何成立的。其曾到住建局物业股询问，住建局物业股答复为，物业公司入驻小区需要备案，但洁顺物业至今仍未备案。2、其不存在违约，洁顺物业未按合同约定提供物业服务。其邻居家的下水管道堵塞，造成污水不能排出，其邻居自行将下水管道挖开排污，污水流入雨水井，导致其家中有异味。其家后面的雨水管损坏应更换，晚上门岗处没有保安值勤，小区内有业主私自开辟菜园种菜，小区内有一只大型犬，影响其家人出行安全，充电桩处停满车辆，垃圾桶也摆放在充电桩处，致使其他业主无法充电。王恒妹未作答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：全椒县襄河镇电厂小区系老旧小区改造而成，余守勇、王恒妹为该小区业主，其房屋建筑面积84.4平方米。2020年6月6日，全椒县电厂小区业主委员会与洁顺物业签订《物业管理委托合同》，约定：委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维护和管理，共用设施、设备的维护、运行和管理，物业共用部位和相关场地的环境卫生，垃圾的收集、清运及雨水、污水总管道的疏通，共用绿地、花木、建筑小品的养护、管理，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序等。业主委员会委托乙方管理的设施、设备应满足使用功能要求。如存在遗留损坏问题或需要更新改造的，由业主委员会申报维修资金维修或向业主自筹资金维修和更新改造。洁顺物业有权向业主、物业使用人收取下列费用：1、物业综合服务费；2、公用设施设备能耗费（特种设备维保不包含在内，如电梯、消防等特种设备）；3、装饰装修管理及垃圾清运费……5、相关行政单位代收费用（如生活垃圾处理费等）。本物业的管理服务费实行预收费制（建筑面积），首次收费至次年年底，即收费时间段为2020年7月1日至2021年12月31日，首次约定缴费截止日期为2020年9月30日止，以后预收费为每年2月28日前预收全年物业服务费等综合费用，超过预收费期限视为违约。住宅物业费按照建筑面积0.60元/月/㎡……，住宅和公寓楼公共能耗按照0.20元/月/㎡收取……。业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每月按应缴费用3%加收违约金。《物业管理委托合同》签订后，洁顺物业提供了公共绿化的养护、保洁、安保等服务。2020年7月1日至今，余守勇、王恒妹未缴纳物业费，洁顺物业催要未果故提起诉讼。针对余守勇提出的问题，洁顺物业曾在小区内张贴告示，要求业主文明养犬，同时向相关执法部门报请处理犬只、菜园问题，亦在本案审理中对余守勇家后面的雨水管进行简单维修。至于余守勇提出邻居家将下水管道挖开排污等问题，洁顺物业与该业主多次协商解决方案，未能达成一致。以上事实，有洁顺物业、余守勇的当庭陈述，以及洁顺物业提供的洁顺物业收费价格监制申请表、《物业管理委托合同》、房产证复印件、物业费交费通知照片、物业服务照片，余守勇提供的照片等证据证实，本院经审查对上述证据予以确认。本院认为，全椒县电厂小区业主委员会与洁顺物业签订的《物业管理委托合同》不违反相关法律法规规定，内容合法有效，具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。余守勇、王恒妹系全椒县电厂小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对余守勇、王恒妹具有法律约束力。洁顺物业提供了物业服务，余守勇、王恒妹作为该小区的业主，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。余守勇、王恒妹的房屋属于住宅，根据该合同约定，本院核定余守勇、王恒妹欠付2020年7月1日至2021年12月31日的物业费为：84.4㎡×0.6元/月/㎡×18个月＝911.52元；公共能耗费为：84.4㎡×0.2元/月/㎡×18个月＝303.84元，合计1215.36元。现洁顺物业诉请余守勇、王恒妹支付2020年7月1日至2021年12月31日的物业费、公摊能耗费合计1215元，本院予以支持。洁顺物业另诉请余守勇、王恒妹支付其垫付的垃圾处理费54元，因该费用洁顺物业并未实际支付，故对该诉请本院不予支持。洁顺物业垫付后可另行向余守勇、王恒妹主张权利。洁顺物业诉请的诉讼材料人工费，因其未提供证据予以证明，亦无法律依据，故对洁顺物业该项诉请，本院亦不予支持。余守勇辩称物业公司入驻小区需备案，因备案为行政管理手段，是否备案不影响《物业管理委托合同》的效力。余守勇辩称雨水管损坏应更换，邻居家下水管道堵塞，导致其家中有异味等问题，洁顺物业已对雨水管进行了简单的维修，污水管的问题涉及案外人，洁顺物业与该业主协商解决方案未能达成一致。根据案涉《物业管理委托合同》的约定，如确实存在遗留损坏问题或需要更新改造的，应由电厂小区业主委员会申报维修资金维修或向业主自筹资金维修和更新改造，故对余守勇该抗辩意见，本院不予采信。余守勇辩称小区内有大型犬、有业主私自开辟菜园等，依据《物业管理条例》第四十五条的规定，洁顺物业已及时采取张贴公告、劝说等合理措施制止，并向有关行政主管部门报告，尽到了物业服务的义务，故对余守勇该抗辩意见本院亦不予采信。至于余守勇辩称垃圾桶摆放在充电桩处等问题，系洁顺物业在物业服务中存在瑕疵，但不构成重大瑕疵，余守勇不能据此拒绝交纳物业费，但对洁顺物业诉请的违约金本院不予支持。王恒妹经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，由此产生的不利法律后果自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第三十四条、第四十一条、第四十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告余守勇、王恒妹于本判决生效之日起十日内支付原告滁州洁顺物业服务有限公司2020年7月1日至2021年12月31日的物业服务管理费合计1215元；二、驳回原告滁州洁顺物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告余守勇、王恒妹负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员 孙庆芳二〇二一年八月二十八日法官助理 王霖瑞书 记 员 张领岭附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十五条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。