山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终6688号上诉人（原审原告、反诉被告）：朱炳祥，男，1962年10月18日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：肖燕，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宏森，山东齐鲁律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：山东乐旋体育集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：王哲涵，总经理。委托诉讼代理人：罗辉毅，上海锦天城（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹小璐，上海锦天城（济南）律师事务所律师。上诉人朱炳祥因与被上诉人山东乐旋体育集团有限公司（以下简称乐旋体育）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市历下区人民法院（2021）鲁0102民初548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月14日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。朱炳祥上诉请求：1.撤销济南市历下区人民法院（2021）鲁0102民初548号民事判决书，并依法改判支持朱炳祥的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费、保全费、反诉案件受理费，均由乐旋体育承担。事实和理由：一、本案的基本情况。朱炳祥与乐旋体育于2019年9月15日签订了房屋租赁协议，租赁期限为2019年10月5日起至2024年10月4日。出租前朱炳祥对该二套涉案房屋是在2018年花费28万元按照办公用房性质进行的精装修，将涉案房屋做成了一个个单间，而乐旋体育承租涉案房屋是用于乒乓球培训，不仅把新装修的隔间全部拆除，墙面、地面全涂成彩色漆，还把涉案两套房屋的隔墙也拆除了，基于朱炳祥的装修成本较大，故双方在合同中明确约定了在租赁期间内未经协商一致，双方均不得提前解约。同时，考虑到乐旋体育是乐旋集团是大型连锁品牌，享有较高知名度，且很有可能合同到期继续租赁和稳定租金收益，朱炳祥基于对乐旋体育的信任和期望，才与乐旋体育签署了租赁合同。合同签订后，乐旋体育向朱炳祥支付了半年（2019年10月5日起至2020年4月4日）的租赁费，并交了一个月租赁费作为押金，同时，朱炳祥给乐旋体育提供了20天的免租期。但2019年7月28日朱炳祥接到一个陌生人的电话，说是乐旋体育要解除与朱炳祥之间的房屋租赁协议，但朱炳祥明确表明了不同意解除合同，但允许乐旋体育转租，且积极帮助乐旋体育寻找新的承租人，但乐旋体育仍然要求解除合同，无奈诉至法院。二、乐旋体育不享有合同解除权。（一）乐旋体育不享有约定解除权和法定解除权，一审法院也予以了认定。关于约定解除权，双方所签订的《房屋租赁合同》第二条第二款约定了“在租赁期内，甲乙双方未经协商一致均不得提前解约”，故乐旋体育不享有约定合同解除权。关于法定解除权，根据当时适用的《中华人民共和国合同法》第94条规定的法定解除的情形，乐旋体育解除合同的行为不符合上述法定解除条件的任一款的约定。所以，乐旋体育不享有合同解除权。对此，一审法院也予以了认定，认定了乐旋体育“要求确认双方房屋租赁合同于2020年7月31日解除的反诉请求，既没有合同依据，也不符合法定解除情形，本院不予支持”。（二）在乐旋体育不具有解除权的情况下，其无权解除合同。乐旋体育不享有合同解除权，一审法院已经进行了认定，但却以“鉴于乐旋体育主动搬离房屋的行为明确表明不再继续履行房屋租赁合同，朱炳祥请求继续履行租赁合同已不符合实际，本院不予支持”，根据一审法院的理解，虽然租赁合同的一方没有约定解除权，也不符合法定解除的情形，只要是其不愿意继续履行合同或其不再使用涉案租赁物，就视为其有权解除，按照此种理解的话，约定解除权和法定解除权就无意义了。即使是违约的一方，只要不愿意再继续履行合同，就可以随时解除租赁合同。那出租方的房屋装修被拆除的损失、租赁等待期的损失和中介费的损失由谁来承担。一审法院在已经明确认定乐旋体育无权解除的情况下，却以因其已经搬离，即认定合同无法继续履行，从而判令双方租赁合同解除，朱炳祥认为，这是完全不符合逻辑的，明显也不存在因果关系。就本案而言，涉案房屋至今仍由乐旋体育占用，钥匙还在乐旋体育手中，也从未办过房屋交接手续，乐旋体育的物品一直还在涉案房屋内，涉案房屋门上也仍然张贴着乐旋体育的广告，其并没有搬离，乐旋体育也未提供任何有效的证据证明其是否已经搬离以及何时搬离。一审法院的这种认定更是站不住脚的。三、疫情期间减免租金针对的是承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，朱炳祥没有义务为乐旋体育减免租金。朱炳祥的房屋系个人资产，不属于国有资产。乐旋体育也不是服务业小微企业或个体工商户，且据朱炳祥了解，乐旋体育作为连锁品牌集团，其现在经营很好，根本没有出现经营困难，而且在飞速发展，形势一片大好，详见“乐旋乒乓连锁”的公众号中[五四青年节]乐旋法定代表人王哲涵讲述十年创业历程、山东乐旋体育集团有限公司简介及乐旋乒乓专业招生简章等，乐旋体育完全不符合减免租金的规定。另外，根据乐旋体育提供的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规【2020】734号）文件第五条、稳定房屋租赁市场（十）中明确规定的是“在受疫情影响缴纳租金确有困难时，承租人与出租人在遵守合同协议的前提下，本着平等协商的原则稳定租赁关系，出租人可适当减免或延期收取租金”，根据该规定，如果要求朱炳祥向乐旋体育减免或延长收取租金，也应该是在保持租赁关系、遵守合同协议的前提下，一审法院既判令双方解除了租赁合同，又判令向乐旋体育减免一个半月租金，一审判决乐旋体育需支付给朱炳祥的租金全部加起来远不及被拆除朱炳祥的装修费用，严重损害了朱炳祥的利益。四、一审法院判令滞纳金按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率明显过低。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。《房屋租赁合同》第三条约定“滞纳金按日计算，每日为月租金的5%”。结合本案乐旋体育的违约情况，如果法院调整滞纳金，也应该调整为全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率的四倍，而非国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率。综上，朱炳祥认为，其精装修的办公用房被乐旋体育拆除后仅租赁了半年时间，在朱炳祥没有任何违约行为、乐旋体育既没有约定解除权也不具备法定解除权的情况下，仅以乐旋体育口头说已搬离但实际未搬离，也未交接，门上钥匙还在乐旋体育手中，就赋予了其解除合同的权利，这是没有任何法律依据的，也严重损害了朱炳祥的利益。乐旋体育辩称，一、朱炳祥关于其装修损失的说法，无任何证据证明，且与事实不符。乐旋体育是在取得朱炳祥同意的前提下才对涉案房屋进行装修的，因此乐旋体育对涉案房屋进行装修改造朱炳祥均是知悉了解的，朱炳祥从始至终并未对此提出任何异议。事实上，乐旋体育接收涉案房屋时，其装修己严重老化，为了促使涉案房屋满足开业状态，乐旋体育为此花费了巨额的装修费用，因此乐旋体育对涉案房屋进行装修不但不会使涉案房屋价值降低，反而使房屋状态得到了改善，同样的乐旋体育就租赁合同的解除也遭受了重大的经济损失。二、乐旋体育享有解除租赁合同的权利，且履行了充分的解除告知义务，双方租赁合同不应当、也不可能再继续履行。1.乐旋体育签署租赁合同目的无法实现，乐旋体育不可能在亏损严重的情况下，仍向朱炳祥支付巨额租金，同时乐旋体育己正式告知朱炳祥租赁合同于2020年7月31日解除。如判决继续履行合同，则会致使乐旋体育的损失进一步扩大，违反合同基本公平原则，继续履行合同对乐旋体育显失公平，一审法院判决双方租赁合同解除并无不妥，应当予以支持。2.乐旋体育签署租赁合同的目的无法实现，乐旋体育依法享有合同解除权利。根据2019年11月8日最高人民法院颁布实施的《全国法院民商事审判工作会议纪要》【法(2019]254号】第四十八条第二款的规定“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：(2)违约方继续履行合同，对其显失公平。本案中因乐旋体育签署租赁合同的目的无法实现，双方形成合同僵局，继续履行合同对乐旋体育显失公平，在此情况下乐旋体育依法享有解除合同的权利。3.乐旋体育就租赁合同的解除己履行充分、合理的告知义务。自2020年4月份开始，乐旋体育便多次与朱炳祥沟通合同解除的相关事宜，且乐旋体育在2020年5月20日搬离涉案房屋后，又于2020年7月28日、8月l3日通过电话、微信方式告知朱炳祥双方租赁合同于2020年7月31日正式解除，因此在提出解除租赁合同之前，乐旋体育己履行了充分、合理的告知义务，朱炳祥应当知悉合同解除的事实。4.朱炳祥在一审时陈述已经找到新的第三方承租涉案房屋，证明朱炳祥知悉双方租赁合同已经解除的事实，且朱炳祥寻找新的承租人的行为，也可视为朱炳祥同意双方租赁合同己经解除，且乐旋体育也明确告知朱炳祥在租赁合同解除后可自行对外出租。5.按照实践中合同解除的习惯，一般来说承租人只要提前三到六个月履行了提前告知解除的义务，便可以解除租赁合同。在双方所签署的《房屋租赁合同》中，没有约定乐旋体育在合理条件下可以解除租赁合同的条款，而是严格约定了未经双方协商一致不得解除租赁合同，该条款实际上系朱炳祥利用其出租人的强势地位所作格式条款，且未向乐旋体育进行提示和特别说明，该条款对乐旋体育来说明显显失公平，应当无效。6.截至本案开庭时，距离乐旋体育正式告知朱炳祥解除租赁合同己经一年时间，该期间乐旋体育从未使用过该房屋，如再要求乐旋体育搬回该房屋继续使用，对朱炳祥而己明显显示公平，且不具备可执行性。综上所述，在事实上，双方租赁合同的解除己成既定事实，无法再强制履行；在法律上，乐旋体育解除合同符合法律的规定，乐旋体育认为双方的租赁合同应于2020年7月31日解除，不应当在一审判决书作出之日解除，退一步讲按照最长六个月的告知期限，双方租赁合同也应当最晚在2021年2月份解除。三、朱炳祥放任损失扩大，对该部分的损失应当由朱炳祥自行承担。首先，朱炳祥在其上诉状的“事实和理由”部分的第三页第三段声称“涉案房屋至今仍在乐旋体育占用……乐旋体育的物品一致还在涉案房屋内……其实并没有搬离”，朱炳祥的该说辞明显违背诚实信用。事实上，在2021年4月25日，在一审判决正式下达之前，一审法官在历下区人民法院调解室进行了调查，一审法官明确说明为了避免双方损失的进一步扩大，要求双方尽快腾退房屋。乐旋体育严格按照一审法官的指示，派人与朱炳祥进行沟通，律师也亲自与朱炳祥电话沟通过腾退房屋一事，要求其让乐旋体育搬走被其扣留在涉案房屋内的体育设备，但朱炳祥却拒绝乐旋体育搬走设备，而此时朱炳祥又声称是乐旋体育在占用房屋，有悖诚信。其次，乐旋体育早己在2020年5月20日撤场，并于2020年7月28日正式告知朱炳祥双方租赁合同于2020年7月31日解除，在此情况下乐旋体育不可能在通知解除之后还占用该房屋，这在逻辑上也是矛盾的。最后，乐旋体育认为，房屋是否已经返还给朱炳祥，不应当以简单的钥匙是否交接为评判标准。涉案房屋的所有权人为朱炳祥本人，且从朱炳祥不让乐旋体育搬离设备的行为可以看出，朱炳祥的对该物业具备管控力的，乐旋体育早己搬离涉案房屋近一年时间，朱炳祥除了通过房屋钥匙开门之外，完全随时可以通过其它方式进入该房屋，因此涉案房屋的实际控制权早就归还给朱炳祥，至于朱炳祥拟将涉案房屋出租给其它任何人，均与乐旋体育无关，朱炳祥可以自行处置。综上，乐旋体育认为朱炳祥在双方租赁合同解除后放任损失扩大，现又要求乐旋体育继续履行租赁合同，明显违背诚信，其所遭受的损失应当自行承担。四、朱炳祥应当返还乐旋体育的房屋押金，或者将该部分押金在应付房租中进行抵扣。《房屋租赁合同》中关于押金的返还条件是“甲方验房且收回钥匙后”，虽然朱炳祥否认收到房屋钥匙，但不应当机械的适用合同条文来决定押金是否应当返还，对该条款的实质性理解应当是朱炳祥在收回涉案房屋控制权后即应当返还房屋押金。2020年4月份，乐旋体育开始与朱炳祥沟通合同解除的相关事宜，2020年5月20日乐旋体育搬离涉案房屋后，2020年7月28曰、8月13日，乐旋体育通过电话、微信方式告知朱炳祥双方租赁合同于2020年7月31日正式解除，因此实际上乐旋体育己退出对涉案房屋的占有使用，朱炳祥己获得涉案房屋的实际控制权。在客观上，正如前文所述，朱炳祥已取得房屋的实际控制权。在主观上，乐旋体育已经与朱炳祥解除租赁合同，双方的租赁合同已无法履行，在该情况下也满足了押金返还的条件。综上，不论是在客观上还是主观上，朱炳祥均应当返还乐旋体育的房屋押金，或者直接在乐旋体育应付剩余租金中予以抵扣。五、乐旋体育认为关于滞纳金的利率标准，一审判决按照全国银行间同业拆解中心公布的带货市场报价利率计算，对双方来说是公平合理的，乐旋体育认可该滞纳金的计算标准。朱炳祥向一审法院起诉请求：1.请求确认乐旋体育要求解除合同不成立，并判决乐旋体育继续履行双方于2019年9月15日签订的编号为20190915-1的《房屋租赁合同》，及时交纳物业费共计22,645元、水电费（无具体数额）等；2.请求判决乐旋体育向朱炳祥支付2020年4月5日至2020年10月4日的租赁费93,672元及滞纳金、2020年10月5日至2021年2月25日租金78,358元及滞纳金（滞纳金均按照合同约定每日月租金5%计算）；3.本案所有的诉讼费、保全费等所有相关费用由乐旋体育承担。乐旋体育向一审法院提出反诉请求：1.请求确认双方《房屋租赁合同》于2020年7月31日解除；2.请求判决朱炳祥减免疫情期间3个月的房屋租金，共计46836元；3.请求判决朱炳祥返还房屋押金15612元及押金占用期间的使用费(按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，时间自2020年8月1日起至实际返还之日)；4.请求判决朱炳祥返还所扣押的乐旋体育场地内的体育设备：六张乒乓球台、吧台、挡板、三张沙发、一个展示柜以及二张谈判桌；5.本案诉讼费由朱炳祥承担。一审法院认定事实：坐落于济南市历下区趵突泉北路1号B316、B320的商品房归朱炳祥及季英共同共有，产权证号分别为鲁。（2020）济南市不动产权第0102755号、第0102726号。2019年9月15日，朱炳祥作为（甲方）通过房屋中介山东巨源商业管理有限公司（丙方）与乐旋体育（乙方）三方签订合同编号为20190915-1的《房屋租赁合同》，约定：甲方将其拥有的位于济南市历下区开元广场一期公建三层B316、B320的房屋租给乙方乐旋体育使用，用途为经营，租赁期限共5年，自2019年10月5日起至2024年10月4日；租赁期内，甲乙双方未经协商一致均不得提前解除；合同约定租金支付方式为押一付六，每半年支付，且需提前15日支付，第一年月租金15,612元，第二年月租金16,530元，第三年月租金17,449元，第四年月租金18,367元，第五年月租金19,285元，如乐旋体育逾期支付租金，应向朱炳祥缴纳滞纳金，滞纳金按日计算，每日为月租金的5%；逾期支付超过一个月的，则甲方有权解除本合同；租赁期内乙方应承担缴纳物业费、电费、车位管理费、空调费；为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在签定本合同并交纳首期租金时向甲方支付押金15,612元，租赁期满或合同终止时，在甲方验房且收回钥匙后，由甲方归还押金给乙方等条款。乐旋体育提交证据证实其系济南华乒乐旋体育有限责任公司的法人股东，战忠法系济南华乒乐旋体育有限责任公司职工，担任教练一职。2019年9月18日，乐旋体育通过战忠法名下中国建设银行账户向朱炳祥支付半年租金93,672元、押金15,612元，合计109,284元。曹书寰系乐旋体育职工，其于2020年7月28日下午4：29通过手机号码13905313038联系朱炳祥，通话录音曹书寰称：“关于咱们这个房子，咱基于这个情况协商一下怎么解决，因为我们确实是经营不太好，加上疫情的冲击，确实干不下去了，想7月31日就正式不租了，希望您理解。”、“关于欠您的这个钱啊，截止至7月30号，我们就正常给您支付上，如果您同意，我们就安排正常给您打款”，朱炳祥称“最主要的是因为我们的合同原来写的比较死，那就是说不允许终止合同的。第二个是我原来里头装修比较豪华，因为我们那个地方比较适合办公的，也比较容易租出去，你现在弄成这样，就是把我们的装修都拆掉了，不适合再找到人租。”、“我当时租出去时免租一个多月了，你现在打电话我都没有思想准备，最主要是我记得里头的装修让你们拆的稀里哗啦，那你想还要租给人家，还得给人家钱，那就白白的损失了，所以你得给我考虑考虑我能想的，允许你们转租，继续维持合同”；曹书寰称“我们确实租不了，已经定下了，然后就看看我们怎么对您的费用咱们协商一下支付的问题，关于装修的事，我和战老师核对一下，看他是什么意见，我促进这个事，咱们协商解决就行，您觉得呢？”朱炳祥称“那你先回去落实一下，看咱们解决就行。”。2020年8月13日晚9：50，战忠法通过微信方式向朱祥送达《解除租赁合同通知书》，载明：因新型冠状病毒肺炎疫情该不可抗力因素的影响，致使我司陷入经营困难的局面，无力再支付高昂租金，无法继续按照租赁合同的约定承租房屋。现我司在此郑重通知您：双方租赁合同于2020年7月31日解除，即日起我方将不再承租您的房屋，且我司会于租赁合同解除前，将我司的设施、设备清空搬出。战忠法还发送微信“朱总，这个场地我们从租下来，一直在赔钱，实在经营不下去了，最近也一直在想办法给你往外出租”。朱炳祥未予回复。乐旋体育庭审陈述：其于2020年5月已经搬离涉案房屋，当时朱炳祥指示物业公司不允许其搬离设备，其将房屋钥匙交与物业公司，并认为其已将房屋控制权归还朱炳祥。朱炳祥不予认可，称其于2020年7月28日与曹书寰通话时才知晓乐旋体育欲解除租赁合同，乐旋体育未将涉案房屋的控制权归还给其，未交给其钥匙亦未办理交接手续。2019年12月4日，济南华乒乐旋体育有限责任公司职工刘伟艺以微信支付方式向济南明鑫物业管理有限公司支付半年物业费13,587元，该物业公司出具发票。济南明鑫物业管理有限公司向朱炳祥出具缴费通知一份，载明：现开始收取2020年5月1日起至2020年10月31日物业费，接到通知后请您尽快交纳；涉案B316、B320两套房产应收物业费金额合计为13,587元。另，朱炳祥在本案诉讼过程中支付保全保险费300元。朱炳祥对乐旋体育提交的曹书寰、战忠法的劳动合同不予认可。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”朱炳祥与乐旋体育签订了房屋租赁合同，双方对权利义务进行了约定，该合同合法有效，乐旋体育按照约定通过其职工战忠法向朱炳祥支付了半年租金93,672元、押金15,612元，合计109,284元，朱炳祥向乐旋体育交付了涉案房产，双方形成租赁合同关系。后乐旋体育因一直经营不善，并受新冠疫情影响，导致无法经营，欲与朱炳祥解除合同，于2020年7月28日通过曹书寰与朱炳祥协商解约未果，后于2020年8月13日，乐旋体育再次通过战忠法以发送微信方式单方向朱炳祥发出解除合同通知，亦未得到朱炳祥认可。根据合同约定，租赁期内，双方未经协商一致均不得提前解除，虽2020年初出现的新冠疫情对乐旋体育的正常经营确实造成影响，但该影响并不会直接导致乐旋体育无法继续经营，此亦不是其解除租赁合同的法定理由。因此，乐旋体育要求确认双方房屋租赁合同于2020年7月31日解除的反诉请求，既没有合同依据，也不符合法定解除情形，一审法院不予支持。一审法院已向朱炳祥释明涉案租赁合同若无法继续履行，询问其是否变更诉讼请求，朱炳祥表示不同意解除合同、坚持诉讼请求，但鉴于乐旋体育主动搬离房屋的行为明确表明不再继续履行房屋租赁合同，朱炳祥请求继续履行租赁合同已不符合实际，一审法院不予支持，为避免双方损失进一步扩大，一审法院确定涉案租赁合同于2021年4月22日解除。关于本诉租金、滞纳金及反诉减免租金，根据双方合同约定，乐旋体育应承担租赁期间即合同解除前的租赁费、物业费、水电费。现乐旋体育反诉要求减免疫情期间三个月房屋租金的请求，一审法院认为新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，属于不可抗力，根据本案实际情况，并参照有关承租国有房屋的政策，酌定减免一个半月（2020年1月-2020年3月期间）的租金，数额为23,418元。现乐旋体育欠付自2020年4月5日至2020年10月4日的租金93,672元，扣除上述减免租金23,418元，剩余70,254元及2020年10月5日至2021年2月25日的租金77,140元，故朱炳祥主张的上述租金，合法有据，一审法院予以支持，超出部分一审法院不予支持。另，涉案租赁合同约定的滞纳金明显过高，一审法院应予调整，酌定按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，对第一期欠付租金，以70,254元为基数，自2020年3月22日起至实际给付之日止；对第二期欠付租金，以77,140元为基数，自2020年9月21日起至实际给付之日止。关于物业费，朱炳祥主张乐旋体育支付2020年11月至2021年2月期间的物业费共计22,645元，合法有据，一审法院予以支持。关于保全保险费，朱炳祥请求乐旋体育承担其在诉讼过程中支付的保全保险费300元，要求合理，一审法院予以支持。关于水电费，因朱炳祥未明确请求数额，亦未提交相关证据，一审法院不予支持。关于反诉返还押金及占用使用费、返还场地内体育设备的请求，根据合同约定，租赁期满或本合同终止时，在朱炳祥验房且收回钥匙之日，朱炳祥应退还乐旋体育押金15,612元，现乐旋体育未将钥匙交还朱炳祥，亦未与朱炳祥办理交接手续，故乐旋体育上述反诉请求，于法无据，一审法院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、朱炳祥与乐旋体育于2019年9月15日签订的《房屋租赁合同》于2021年4月22日解除；二、乐旋体育于判决生效之日起十日内向朱炳祥支付2020年4月5日至2021年2月25日期间减免后的租金147,394元；三、乐旋体育于判决生效之日起十日内向朱炳祥支付滞纳金，以70,254元为基数，自2020年3月22日起至实际给付之日止；以77,140元为基数，自2020年9月21日起至实际给付之日止，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、乐旋体育于判决生效之日起十日内向朱炳祥支付物业费22,645元；五、乐旋体育于判决生效之日起十日内向朱炳祥支付保全保险费300元；六、驳回朱炳祥的其他诉讼请求；七、驳回乐旋体育的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2079元，保全费1620元，合计3699元，由朱炳祥负担468元，乐旋体育负担3231元；反诉案件受理费681元，由乐旋体育负担426元，朱炳祥负担255元。本院二审期间，朱炳祥提交乐旋体育公众号文章三份，以证明乐旋体育经营良好，其主张继续履行合同显失公平没有依据，也不符合租金减免的规定。提交涉案房屋门口图片复印件两张，以证明乐旋体育仍占用涉案房屋，未与朱炳祥做过交接。乐旋体育对上述证据的真实性无异议，对证明目的有异议。其认为公众号文章只能证明乐旋体育对外宣传的发展状况，不能够直接说明其经营状态。涉案房屋门口照片拍摄时间在其通知朱炳祥解除租赁合同时间之后，乐旋体育不可能在通知之后又继续占用涉案房屋。经审查，本院对证据的真实性予以确认。照片仅能证明涉案房屋门口张贴有乐旋体育的广告牌，不能证实乐旋体育现仍占用涉案房屋。公众号文章无法证实乐旋体育租赁房屋期间的实际经营状况。本院认为，根据乐旋体育多次通知朱炳祥解除合同并主动搬离涉案房屋的行为，表明双方之间已经无法形成继续履行租赁合同的合意，朱炳祥请求继续履行租赁合同实际无法执行，故一审认定涉案租赁合同于2021年4月22日解除，并无不当，本院予以维持。关于减免租金的问题，新型冠状病毒疫情属于全国突发性公共卫生事件，乐旋体育经营所受的影响不能预见不可避免，一审综合考虑本案情况，参照承租国有房屋的相关政策酌定减免一个半月房租，未超出其自由裁量范围。朱炳祥上诉主张滞纳金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算，依据不足，本院不予支持。综上所述，朱炳祥的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4157元，由上诉人朱炳祥负担。本判决为终审判决。审 判 员  赵 雯二〇二一年八月二日法官助理  刘丹丹书 记 员  韩 雪