文书内容湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0103民初5739号原告：杨某甲，男，汉族。委托诉讼代理人：袁青峰，湖南湘融律师事务所律师。委托诉讼代理人：施光炳，湖南湘融律师事务所律师。被告：李某甲，男，汉族。第三人：鲁某某，男，汉族。第三人：康某某，男，汉族。第三人：长沙二五柒柒生鲜有限公司，住所地长沙市雨花区人民中路**嘉熙中心A东写字楼第****。法定代表人：杨昳。原告杨某甲与被告李某甲、第三人鲁某某、第三人康某某、第三人长沙二五柒柒生鲜有限公司（以下简称二五柒柒公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告杨某甲及其委托诉讼代理人袁青峰、施光炳、第三人鲁某某到庭参加诉讼。被告李某甲、第三人康某某、第三人二五柒柒公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨某甲向本院提出诉讼请求：一、判令终止杨某甲、李某甲于2020年3月19日签订的《门面租赁合同》；二、判令李某甲向杨某甲支付房屋租金103000元；三、判令李某甲向杨某甲支付违约金30000元及逾期支付租金的利息赔偿损失；四、判令李某甲将第三人房屋租赁押金退还杨某甲；五、本案的诉讼费、律师费及保全费等杨某甲为实现债权产生的全部费用由李某甲承担。事实与理由：2017年10月19日，杨某甲将自有的位于长沙市天心区xxx1层、2层xx4号、xx5号房屋门面，建筑面积共计346.98平方米（以购房屋产权合同为主）出租给李某甲使用，租赁期限为10年，自2017年10月19日至2027年10月18日为止；该门面房屋租赁押金为30000元，租金于当年4月19日和10月19日分两次支付，每次交付半年租金。第一年租金3万元整，从第二年起，每年以上一年租金为基数，按百分之八递增。如承租方超过合同规定的租金交付期限满10天时，出租人有权终止本合同，并收回房屋，押金不退。2019年7月17日，承租人李某甲征得杨某甲同意将门面转租给何某某，保证何某某同等享有李某甲在原租赁合同中所享有的权利与义务，租期于2027年10月18日止，何某某剩余租期为8年3个月。2020年3月19日，承租人何某某征得杨某甲同意将门面转租给李某甲，并保证何某某同等享有李某甲在原租赁合同中所享有的权利与义务，租期于2027年10月18日止，李某甲剩余租期为7年7个月。在杨某甲和李某甲签订协议后，李某甲又将门面分租给鲁某某、康某某及长沙二五柒柒生鲜有限公司。李某甲不按合同交纳租金后，才了解到李某甲收取了鲁某某门面押金10000元，且已收取了2020年4月19日至2021年4月18日租金92256元；收取了康某某门面押金9000元，收取了2020年5月12日至2021年4月18日租金101382元；收取了长沙二五柒柒生鲜有限公司门面押金10000元，收取了2020年4月22日至2021年4月21日租金130900元；但李某甲不按合同约定期限支付房屋租金，在杨某甲多次催讨下，李某甲以其确实没钱，要求杨某甲宽容，其向杨某甲出具一份《保证还款计划》，记载“李某甲欠杨某甲房屋租金113000元，承诺于2021年1月26日付款4万元，2021年2月8日付款4万元，2021年3月8日全部付清”。后经杨某甲多次催收后，李某甲支付10000元，截至目前李某甲尚欠杨某甲房屋租金103000元。综上所述，李某甲收取了第三人的押金及房租，但不依约向杨某甲支付，其行为已经严重违反门面租赁合同约定，但第三人不存在违约情形，故，杨某甲终止门面租赁合同后，第三人房屋租赁租金应退还杨某甲，由杨某甲继续履行门面分租合同。本案中，李某甲行为明显存在欺诈，而且无视杨某甲的宽容，不按保证约定还款，行为已严重损害了杨某甲的财产权利；据此，为维护自身合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国民法典》等相关法律向法院提起诉讼，望法院支持杨某甲的全部诉讼请求。被告李某甲未答辩，亦未提交相关证据。第三人鲁某某陈述，鲁某某的押金交给了李某甲，杨某甲要求鲁某某暂时不要交押金，合同期满后押金到底是李某甲退给鲁某某还是杨某甲退给鲁某某。第三人康某某、二五柒柒公司未陈述意见，亦未提交相关证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、对原告杨某甲的证据：对证据9，原告杨某甲仅提交物业服务费发票、收据，无法证明系杨某甲缴纳何房屋的何时的物业服务费，且发票及收据上体现的物业公司为两家不同的公司，故本院对该证据不予认定。经审理查明，杨某甲、谢某某、杨某乙系坐落于长沙市天心区xxx1层、2层xx4号、xx5号房屋门面的权利人，谢某某、杨某乙均委托杨某甲就该房屋代为签署租赁合同、收取款项、处理该房屋租赁纠纷。2017年10月19日，杨某甲（甲方、出租方）与案外人李某乙（乙方、承租方）订立一份《门面租赁合同》，双方在该合同中约定，第一条约定，甲方将自有的坐落于天心区xxx第2栋楼1层、2层xx4号、xx5号房屋门面，建筑面积共346.98平方米出租给乙方使用；第二条约定，租赁期限共十年，甲方从2017年10月19日起将出租房屋交付乙方使用，至2027年10月18日止；第三条约定，第一年租金每月三万元整，从第二年起，每年以上一年租金为基数，按百分之八的标准递增；租金每半年交付一次，本合同签订当日由乙方一次性交付半年租金，以后租金于当年4月19日和10月19日分两次交付；每次交付半年租金；第四条约定，本合同签订日，由乙方支付30000元给甲方作房屋租赁押金，该押金不计息，如乙方不按时交纳租金，押金不退，作为违约金；第六条约定，乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋，押金不退：1、利用承租房进行非法活动，损害公共利益的；2、乙方超过合同规定的租金交付期限满10天时。合同还约定了其他事项。2019年7月17日，杨某甲（房东）、案外人李某乙（转让方）、案外人何某某（顶让方）订立一份《门面转租合同》，三方在该合同中约定，杨某甲同意李某乙将其自有的坐落于天心区xxxx1层、2层xx4号、xx5号房屋门面，建筑面积共346.98平方米的门面转让给案外人何某某使用，并保证何某某同等享有李某乙在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；门面转让给何某某后，何某某同意代替李某乙向杨某甲履行原有门面租赁合同中所规定的条款。合同还约定了其他事项。合同订立后，何某某承继了李某乙支付给杨某甲的押金30000元。2020年3月19日，杨某甲（房东）、案外人何某某（转让方）、李某甲（顶让方）订立一份《门面转租合同》，三方在该合同中约定，杨某甲同意何某某将其自有的坐落于天心区xxxx1层、2层xx4号、xx5号房屋门面，建筑面积共346.98平方米的门面转让给李某甲使用，并保证李某甲同等享有何某某在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；门面转让给李某甲后，李某甲同意代替何某某向杨某甲履行原有门面租赁合同中所规定的条款。合同还约定了其他事项。合同订立后，李某甲承继了何某某支付给杨某甲的押金30000元。2020年3月24日，李某甲与鲁某某订立一份《门面分租合同》，双方在该合同中约定，李某甲将天心区xxxx1层xx5号房屋门面内其中40㎡出租给鲁某某使用，价格按180元/㎡计算，合计7200元/月，其他税、费均由鲁某某承担。合同还约定了其他事项。合同订立后，鲁某某向李某甲支付了押金、租金。2020年4月22日，李某甲与二五柒柒公司订立一份《门面分租合同》，双方在该合同中约定，李某甲将天心区xxxx1层xx4-xx5号门面内其中约48㎡出租给二五柒柒公司使用，价格合计11000元/月，物业费每月120元，其他税、费均由二五柒柒公司自行承担。合同还约定了其他事项。合同订立后，二五柒柒公司向李某甲支付了押金、租金。2020年5月12日，李某甲与康某某订立一份《门面分租合同》，双方在该合同中约定，李某甲将天心区xxxx楼xx4-xx5号门面2层180㎡出租给康某某使用，价格每月8680元，其他税、费均由康某某承担。合同还约定了其他事项。合同订立后,康某某向李某甲支付了押金、租金。因李某甲未按时支付杨某甲租金，后向杨某甲出具一份《保证还款计划》，该《保证还款计划》载明：“今欠杨某甲房租款壹拾壹万叁仟元整（￥113000元），于2021年1月26日付肆万元整（￥40000元），2021年2月8日付肆万元整（￥40000元），2021年3月8日全部付清，如没按时还款后果自负。”之后，李某甲向杨某甲支付租金10000元。2021年4月19日，李某甲将其未分租出去的房屋的钥匙交给鲁某某保管。本院认为，杨某甲与李某乙订立的《门面租赁合同》、杨某甲与李某乙、何某某订立的《门面转租合同》、杨某甲与何某某、李某甲订立的《门面转租合同》均系各方真实意思表示，且于法不悖，故均为有效合同。各方当事人应按照合同约定，全面履行自己的义务。依据上述合同约定，李某甲承继《门面租赁合同》中承租方的权利与义务。李某甲租赁杨某甲的房屋，未按时支付杨某甲房屋租金，已构成违约，故本院对杨某甲要求解除《门面租赁合同》、要求李某甲支付租金103000元（113000元－10000元）及租金利息的诉讼请求，均予以支持。关于租金利息，杨某甲要求自2021年1月26日起，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算租金利息，该标准未违反法律强制性规定，本院予以支持，故李某甲自2021年1月26日起至租金实际付清之日止，以租金103000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准支付杨某甲租金。关于违约金，《门面租赁合同》第四条约定：“本合同签订日，由乙方支付30000元给甲方作房屋租赁押金，该押金不计息，如乙方不按时交纳租金，押金不退，作为违约金。”李某甲承继了原承租人支付给杨某甲的押金30000元，因李某甲逾期交纳租金，该押金30000元不予退还。现杨某甲要求李某甲另支付违约金30000元，因无合同依据，故本院不予支持。关于杨某甲要求李某甲将收取的第三人鲁某某、康某某、二五柒柒公司支付的押金退还。鲁某某、康某某、二五柒柒公司支付给李某甲押金，系该三人与李某甲之间的法律关系，与杨某甲无关，故本院对杨某甲要求李某甲退还第三人押金的诉讼请求，不予支持。鲁某某、康某某、二五柒柒公司与李某甲之间的租赁合同关系，权利人可另行主张权利。关于律师费、保全费，杨某甲未提交证据予以证明，故本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、判令解除原告杨某甲与被告李某甲订立的《门面租赁合同》；二、被告李某甲于本判决生效后十日内支付原告杨某甲租金103000元；三、被告李某甲于本判决生效后十日内支付原告杨某甲利息（以租金103000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2021年1月26日起计算至租金实际付清之日止）；四、驳回原告杨某甲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2978元，因适用简易程序减半收取1489元，由原告杨某甲承担389元，由被告李某甲承担1100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  罗庆君二〇二一年八月十七日法官助理田领书记员曾静附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。