陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民初23号原告（案外人）：李淑琴，女，1951年12月26日出生，汉族，西安市铁路分局通信段退休员工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：石亚东，陕西谷正律师事务所律师。被告（申请执行人）：陕西天一金属材料销售有限公司，住所地西安市未央区东元路7号。法定代表人：王金生，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谢元璞，上海市锦天城（西安）事务所律师。委托诉讼代理人：石雅琴，西安市莲湖区土门法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：陕西众鹏商贸有限公司，住所地陕西省西安市未央区东元路10号中铁现代物资交流中心交易楼305室。法定代表人：吴岗，该公司执行董事兼总经理。被告（被执行人）：吴岗，男，1968年11月17日出生，汉族，住西安市灞桥区。原告李淑琴与被告陕西天一金属材料销售有限公司（以下简称天一公司）、被告陕西众鹏商贸有限公司（以下简称众鹏公司）、吴岗案外人执行异议之诉一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李淑琴委托诉讼代理人石亚东、被告天一公司委托诉讼代理人谢元璞、石雅琴到庭参加了诉讼。被告众鹏公司、吴岗经法庭合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李淑琴向本院提出诉讼请求：1.判令停止对登记在吴岗名下位于西安市南二环东段62号伟业都市远景1705号房产查封、拍卖等强制执行措施；2.判令确认李淑琴与吴岗2018年6月8日达成的《房屋买卖合同》有效；3.判令吴岗立即协助和配合李淑琴办理西安市南二环东段62号伟业都市远景1705号房产的产权过户登记手续；4.本案受理费由天一公司、众鹏公司、吴岗负担。事实与理由：李淑琴与吴岗于2017年3月21日签订合法有效的书面《房屋买卖合同》买卖合同，该合同约定吴岗将其所有的西安市南二环东段62号伟业都市远景1705号房屋以86万元转让给李淑琴，并约定李淑琴先支付50万元给吴岗，然后吴岗将房屋钥匙交给李淑琴，李淑琴支付50万元后一个月内办理过户手续，在办理完过户手续后，李淑琴支付尾款36万元。2017年3月23日李淑琴与吴岗又签订书面《房屋买卖合同补充协议》约定在李淑琴支付50万元后一周内，吴岗将房屋清理干净交钥匙给李淑琴，并在2017年4月30日前办理完过户手续。上述合同签订后李淑琴按约定支付吴岗购房首付款50万元，吴岗也按约定将房屋及钥匙交付给了李淑琴。李淑琴从2017年3月23日接收该房屋后一直使用该房屋至今。之后在该房屋办理产权过户手续时发现案外人“西安市碑林区农村信用合作联社太华路分社”在该房屋上设有抵押权，导致李淑琴与吴岗房屋交易暂不能按约定进行。2017年7月3日李淑琴向西安市灞桥区人民法院起诉解除《房屋买卖合同》及补充协议，并请求吴岗返还购房款赔偿违约金。2018年1月26日西安市灞桥区人民法院判决支持了李淑琴诉讼请求。2018年5月31日李淑琴在西安市灞桥区人民法院申请强制执行，在强制执行过程中，经李淑琴与吴岗于2018年6月8日协商一致同意继续进行二手房买卖交易，由李淑琴在己支付50万元的基础上，再支付吴岗345800元房屋尾款，吴岗承诺于2018年7月底解除房屋抵押，为李淑琴办理产权过户手续。该事实有2018年6月8日吴岗出具的书面《收据》和2018年7月4日吴岗出具的书面《承诺书》为证。在《收据》出具当月李淑琴将购房尾款345800元支付给了吴岗。天一公司于2018年9月13日申请西安市中级人民法院轮候查封了涉案房屋，故李淑琴购买涉案房屋后，虽然未办理产权过户登记，但根据《物权法》15条规定并不影响李淑琴与吴岗于2018年6月8日协商一致重新达成二手房买卖合同效力。李淑琴从第一次与吴岗达成《房屋买卖合同》，在2017年3月23日接收本案标的房屋及钥匙后一直使用该房屋至今。李淑琴已经向吴岗支付完了全部购房款。李淑琴与吴岗一共达成了两次二手房屋买卖合同，第一次未办理过户登记手续是因为在签订合同时吴岗隐瞒了房屋已经设立抵押权导致未过户。第二次未办理过户登记手续是李淑琴相信吴岗承诺会尽快解除抵押，然后给李淑琴办理产权过户登记手续，但吴岗至今未履行约定。两次未办理过户登记手续的责任不在李淑琴。吴岗之所以成为被执行人，是因为在天一公司申请强制执行众鹏公司一案中，吴岗自愿以已经出卖给李淑琴的涉案房屋替众鹏公司还债，吴岗与天一公司执行和解协议在2018年9月11日才达成，且天一公司没有占有过标的房屋。而李淑琴与吴岗重新达成二手房买卖交易合意是2018年6月8月，并且在当月李淑琴就支付完毕了购房款，且从2018年3月就一直占有房屋。参照《商品房买卖合同》司法解释及司法实践，李淑琴对涉案房屋享有请求办理产权过户登记手续的权利，优先于天一公司请求对涉案房屋请求强制执行的权利。请求支持李淑琴诉讼请求。被告天一公司辩称，李淑琴与吴岗于2017年3月21日签订《房屋买卖合同》、2017年3月23日签订《房屋买卖合同补充协议》，因涉案房屋于2016年7月15日被西安市新城区人民法院查封，致使合同目的无法实现，李淑琴将吴岗诉至法院，西安市灞桥区人民法院作出(2017)陕0111民初2876号民事判决确认该《房屋买卖合同》已经解除，并判决吴岗应向李淑琴返还购房款及违约金。李淑琴依据生效判决于2018年5月31日向西安市灞桥区人民法院申请强制执行。双方已经形成金钱给付的债权关系，李淑琴不能再主张涉案房屋的物权，无权请求对涉案房屋办理产权过户登记手续。李淑琴诉状中称“经李淑琴与吴岗2018年6月8日协商一致同意继续进行二手房买卖交易”与事实不符。李淑琴虽于2018年6月向吴岗支付了房屋尾款，但根据2018年11月27日西安市灞桥区人民法院执行局谈话笔录载明内容显示，李淑琴申请执行吴岗的是金钱给付纠纷，李淑琴想要房子，但没有与吴岗达成和解协议，法院将按李淑琴申请执行时的金钱数额继续执行，法院已冻结吴岗名下银行账户，并轮候查封涉案房屋，西安市灞桥区人民法院要终结执行程序待吴岗有可供执行财产时恢复执行，李淑琴同意法院的执行行为，同时申请法院将吴岗纳入失信被执行人名单。西安市灞桥区人民法院对吴岗采取的限高及失信等强制措施至今未解除。因此，直至2018年11月27日，李淑琴与吴岗都没有就涉案房屋的买卖交易协商一致，达成新的协议。此外，双方至今没有签订新的《房屋买卖合同》，李淑琴请求确认2018年6月8日与吴岗达成的《房屋买卖合同》有效，没有事实依据，此合同根本不存在，无法确认，依法应予驳回。李淑琴在解除《房屋买卖合同》且向西安市灞桥区人民法院申请执行金钱给付时，房屋产权已与李淑琴无关。李淑琴丧失了对涉案房屋的物权请求权，只能向吴岗行使债权请求权，要求吴岗返还购房款及违约金。李淑琴请求吴岗协助和配合李淑琴办理涉案房屋的产权过户登记手续缺乏事实及法律依据。在李淑琴与吴岗签订《房屋买卖合同》前，西安市新城区人民法院已于2016年7月15日以(2016)陕0102执986号执行裁定查封了涉案房屋，此后该房屋又被多家法院多次轮候查封，一直处于被查封状态。李淑琴是在房屋查封后才占有涉案房屋，天一公司已申请法院对涉案房屋依法进行拍卖，李淑琴的占有行为对房屋拍卖造成严重影响，已经阻碍执行程序的顺利进行，依法应当解除李淑琴对涉案房屋的占有。李淑琴对吴岗只享有债权，对涉案房屋不享有物权。李淑琴提出的诉讼请求及理由均不成立，应予以驳回。被告众鹏公司、吴岗未发表答辩意见。经审理查明，天一公司和众鹏公司因买卖合同纠纷一案，本院作出(2017)陕01民初1523号民事判决，判决众鹏公司归还天一公司钢材款6272226.75元及违约金。判决生效后，因众鹏公司未履行生效法律文书所确定的义务，天一公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行。执行中，申请执行人天一公司与被执行人众鹏公司于2018年9月11日达成执行和解协议，该执行和解协议第五项约定众鹏公司法定代表人吴岗自愿以其名下包含涉案房产在内的两套房产提供执行担保，协议签订后本院对担保房产依法采取查封措施。同日，担保人吴岗向本院提交执行担保书，执行担保书载明：担保人吴岗自愿以其名下的位于西安市南二环东段62号伟业都市远景房号为1705号，面积171平方米的房产，为众鹏公司应付天一公司的判决案款提供担保，法院可以对上述担保财产予以强制执行。2018年9月13日，本院以(2018)陕01执1459号之一执行裁定，查封了担保人吴岗名下的涉案西安市南二环东段62号伟业都市远景1705号房屋，查封期限为三年。李淑琴以其已经支付西安市南二环东段62号伟业都市远景1705号房屋全部购房款，至今未办理过户手续并非李淑琴过错为由，对本院前述查封提出案外人异议，本院经审查于2020年12月22日作出（2020）陕01执异1215号执行裁定，驳回李淑琴提出的异议请求，李淑琴即提起本案案外人执行异议之诉。另查明，吴岗（甲方）与李淑琴（乙方）分别于2017年3月21日、2017年3月23日签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》，约定甲方将坐落于西安市南二环东段62号伟业都市远景17层E户出售给乙方，出售房屋的房号11705，房屋面积171平方米，房屋最终成交价86万元，乙方于2017年3月23日支付甲方首付款50万元，甲方收到乙方首付款后一周内将所售房屋清理干净并将钥匙交与乙方使用，并于2017年4月30日前办理完过户手续，乙方在甲方办理完过户手续后10日内将购房余款36万元支付给甲方，甲方将房产手续交付乙方。甲方未能在乙方支付首付款后2017年4月30日前办理完过户手续，自2017年5月1日起每个月赔付乙方违约金人民币4300元以此类推，直至甲方将房产手续交付乙方，此款项从余额中扣除；乙方在甲方办理完过户手续后10内未能将购房余额支付甲方，自2017年5月10日起每个月赔付甲方违约金人民币4300元以此类推，并在乙方支付完余额和违约金后将房产手续交付乙方。因吴岗未履行上述其与李淑琴签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》，李淑琴将吴岗诉至西安市灞桥区人民法院，西安市灞桥区人民法院经审理于2018年1月26日作出(2017)陕0111民初2876号民事判决，判决：一、被告吴岗于本判决生效后十日内向原告李淑琴返还购房款500000元；二、被告吴岗按每月4300元标准向原告李淑琴支付2017年5月1日至2018年1月31日期间违约金38700元。该判决确认原告李淑琴以解除合同为由请求返还购房款50万元的诉讼请求成立。因吴岗未履行上述判决确定的义务，李淑琴向西安市灞桥区人民法院申请执行(2017)陕0111民初2876号民事判决，西安市灞桥区人民法院于2018年6月5日立案执行并轮候查封了涉案房产。本案中李淑琴提交2018年6月8日吴岗出具收据一份，载明：今收到张宏伟业都市远景17层E户房产交易尾款人民币叁拾肆万伍仟捌佰元整（¥345800），此款项以具体到账为准。并载明具体指定收款账户。李淑琴于2018年6月16日向指定收款账户转款345800元。李淑琴另提交吴岗于2018年7月4日向西安市灞桥区人民法院出具承诺书一份，载明：2018年元月26日由贵院判决的（2017）陕0111民初2876号判决，经原、被告双方协商，被告方（吴岗）承诺于2018年7月底之前办理产权过户手续，特此承诺。2018年11月27日西安市灞桥区人民法院执行法官与李淑琴进行谈话，李淑琴向西安市灞桥法院执行法官表示申请西安市灞桥区法院查封涉案房屋。西安市灞桥区人民法院向李淑琴释明已查封涉案房屋，属于轮候查封。因截至2018年11月27日李淑琴、吴岗未达成和解协议，西安市灞桥区人民法院将按照李淑琴申请执行金钱数额继续执行。因吴岗名下仅有一套房产且被其他法院首先查封，吴岗名下也没有可供执行的银行存款，李淑琴亦未提供可供执行的财产线索，西安市灞桥区人民法院终结本案的本次执行程序，待吴岗有可供执行的财产时，李淑琴可申请恢复执行。对此李淑琴表示同意，并申请将吴岗加入失信被执行人名单。西安市灞桥区人民法院于2018年11月27日作出（2018）陕0111执1117号执行决定：被执行人吴岗，公民身份证号610111196811172013纳入失信被执行人名单。李淑琴还提交证明一份载明：兹证明自2017年8月至今本大厦物业及暖气水电相关费用均由李淑琴女士交纳。该证明显示出具人为伟业都市远景管理处。天一公司对该证明真实性不予认可。本案审理中李淑琴认可其主张与吴岗2018年6月8日达成房屋买卖合同为口头协议。张宏为其女。以上事实有(2017)陕0111民初2876号民事判决书、（2018）陕0111执1117号执行决定书、（2018）陕0111执1117-1号执行裁定书、(2018)陕01执1459号之一执行裁定书、（2020）陕01执异1215号执行裁定书、《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》、《收据》、《承诺书》、转账回单、谈话笔录、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，本案审理焦点为李淑琴就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，李淑琴虽与吴岗分别于2017年3月21日、2017年3月23日签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》，约定李淑琴购买涉案房屋。但李淑琴已通过诉讼方式要求吴岗返还已支付购房款50万元，并承担相应违约责任。西安市灞桥区人民法院已作出(2017)陕0111民初2876号民事判决，确认李淑琴以解除合同为由请求返还购房款50万元的诉讼请求成立。故李淑琴与吴岗分别于2017年3月21日、2017年3月23日签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》已解除。李淑琴主张其与吴岗于2018年6月8日协商一致重新达成二手房买卖合同，但李淑琴并未向法院提交其与吴岗于2018年6月8日就涉案房屋签订的书面《房屋买卖合同》，且因吴岗未履行(2017)陕0111民初2876号民事判决，根据李淑琴向西安市灞桥区人民法院申请强制执行过程中2018年11月27日李淑琴与西安市灞桥区人民法院谈话内容显示，截至2018年11月27日李淑琴、吴岗未达成和解协议。故可以认定在2018年9月13日本院查封涉案房屋前，李淑琴与吴岗并未就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同。不符合上述司法解释的规定，故李淑琴对人民法院查封的涉案财产不享有足以排除强制执行的权益。因此，李淑琴请求停止对登记在吴岗名下位于西安市南二环东段62号伟业都市远景1705号房产查封、拍卖等强制执行措施，本院依法不予支持。因本案为案外人执行异议之诉，故关于李淑琴所称其与吴岗于2018年6月8日达成的口头房屋买卖协议效力及李淑琴请求判令吴岗协助和配合李淑琴办理西安市南二环东段62号伟业都市远景1705号房产的产权过户登记手续问题，本案不予涉及。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告李淑琴要求对登记在吴岗名下位于西安市南二环东段62号伟业都市远景1705号房产停止强制执行措施的诉讼请求。案件受理费12258元，由李淑琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审判长 刘 琪审判员 师 婷审判员 卫婉莹二〇二一年八月二十日书记员 党婉莹