湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终1679号上诉人（原审原告）：雷震林，男，1950年9月4日出生，汉族，湖南省郴州市苏仙区人。委托诉讼代理人：雷彬（系雷震林之子），男，1981年11月6日出生，汉族，湖南省郴州市苏仙区人。被上诉人（原审被告）：郴州君联房地产开发有限公司。法定代表人：段钬，该公司董事长。委托诉讼代理人:李昌希，湖南星河律师事务所律师。委托诉讼代理人:黄朱璇，湖南星河律师事务所律师。上诉人雷震林因与被上诉人郴州君联房地产开发有限公司（以下简称“君联公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2021）湘1003民初531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。上诉人雷震林的委托诉讼代理人雷彬，被上诉人君联公司的委托诉讼代理人黄朱璇到庭接受询问调查。本案现已审理终结。雷震林上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判君联公司支付雷震林延迟办理房屋权属初始登记违约金17661元；2.一审、二审诉讼费用由君联公司负担。事实和理由：1.收房确认书的落款时间不能认定为实际收房时间。一审法院仅以君联公司提交的《收房确认书》的落款时间就驳回雷震林全部诉讼请求属于事实认定错误。《收房确认书》只是针对了约定购买的房产的确认，并不是对收房时间的确认，且结合同小区的其他案例，《收房确认书》的版本多样，减轻、免除君联公司的义务目的明确，足以认定系君联公司是有意为之，应认定为霸王条款，从而作出对君联公司不利的解释。2.雷震林在一审提供的证据未做合理合法评判。在《收房确认书》的落款时间之前，案涉房屋就已经有水、电、燃气、电视、通讯等费用了，根据《物业管理条例》的相关规定，业主实际收房即按合同约定缴纳物业服务费，雷震林已依约缴纳全额物业服务费，并提交物业服务费发票。一审法院未对该案事实进行全面综合评判，仅以君联公司一份孤证作为裁判依据，违反法定程序，理应撤销并依法改判。综上所述，一审判决认定事实错误，请求二审法院支持雷震林的上诉请求。君联公司辩称：1.《收房确认书》是雷震林的真实意思表示，雷震林作为完全民事行为能力人，应当预见到自己的行为所产生的法律后果，且雷震林没有任何证据证明《收房确认书》是在被胁迫的情形下签订，也未在法定期限内行使撤销权，因此《收房确认书》真实、合法、有效，应当作为本案定案依据；2.本案是系列案之一，目前已有湖南省郴州市北湖区人民法院、湖南省郴州市苏仙区人民法院、湖南省郴州市中级人民法院作出260余份生效判决，均是以《收房确认书》认定交房时间。请求对本案作出与其他260余件系列案同样的裁判结果，驳回上诉，维持原判。雷震林向一审法院起诉请求：1.判令君联公司支付雷震林延迟办理房屋权属初始登记的违约金17661元；2.君联公司负担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年10月28日，以君联公司作为出卖人，雷震林作为买受人，双方签订一份《郴州市商品房买卖合同》，合同约定主要内容：出卖人以出让方式，取得位于郴州市骆仙铺寒溪路（编号为郴国用（2012）第0052号）的地块的土地使用权，经批准，在上述地块上建设商品房，项目名称为君联名都；买受人购买的商品房为预售商品房；买受人购买的商品房为君联名都项目中的第2栋403号房；该商品房合同约定建筑面积共126.61平方米（实测面积为126.92平方米）；出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2558元，总金额323868元；买受人以一次性付款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）307675元，余款在主体工程完工时交清。买受人于本合同签署后15天内自行向公积金中心申请贷款的，应保证所贷款项在签订本合同后90日付至出卖人，逾期按本合同第六条处理，买受人通过出卖人向公积金中心申请贷款，应向出卖人出具授权委托书，同时买受人应在接到出卖人通知之日起15日内，将申请公积金贷款所需的全部资料提交，在接到通知后15日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第六条处理；因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到通知之日起30日内，以自有资金或其他贷款方式支付，不承担本合同第六条约定的违约责任；逾期，出卖人在30日内有权解除合同，合同解除后30日内扣除10%的房款作为违约金后将已付款退还给买受人；买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并符合本合同附件二所约定的装饰、设备标准条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；前款所述书面通知包括出卖人在当地公众媒体、报纸上发布的通知、公告等；由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……（2）通期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金.买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；由于买受人原因，未能按期接受房屋的，视同买受人已经合格验收，出卖人按逾期每天15元向买受人收取房屋管理费，买受人并承担从出卖人通知买受人交房起的物业管理费，项目物管处有权向买受人催缴，且该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担；自本合同生效之日起30日内，出卖方应向郴州市房产管理局办理合同备案，在合同备案后，买卖双方同意一起向郴州市房产管理局申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理；出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记，买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本客户签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的0.01%的违约金。《郴州市商品房买卖合同》签订后，雷震林向君联公司支付购房款324661元。郴州市自然资源和规划局于2019年3月25日向君联公司颁发“君联名都”项目2栋商品房不动产首次登记权属证书。2019年4月15日，君联公司向君联名都业主发送《办理房屋权属通知书》，该通知书载明：“我公司已按合同约定完成整个项目的权属证书登记，现特通知您可自行办理所购房屋不动产权证的相关手续，需由我公司配合提供的相关资料，请在本通知书发出之日起30日内到我公司办公室领取，同时我公司郑重提醒，如您未能如约前来领取相关资料，由此产生的一切法律责任及费用由您自行承担，我公司不承担任何责任。”2018年3月12日，雷震林向君联公司出具一份《收房确认书》，该确认书载明：“本人雷震林，购买君联名都2栋403号房，现郴州君联房地产开发有限公司已将符合双方签订的《郴州市商品房买卖合同》约定的前述房屋交付于我，并已办理完毕相关收房手续，本人对该现房无任何异议，特此确认，确认人签字及按手印：雷震林。”一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案中，雷震林与君联公司签订的《郴州市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。案涉商品房买卖合同约定出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，君联公司于2019年3月25日完成“君联名都”项目2栋商品房不动产首次登记权属证书，而雷震林出具的《收房确认书》明确收房时间为2018年3月12日，即从雷震林接受购买的“君联名都”2栋403号房之次日起365个工作日内，君联公司已完成该幢商品房的初始登记，故对雷震林提出的要求君联公司支付延期办证违约金的诉讼请求，不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“驳回原告雷震林的诉讼请求。本案案件受理费241.53元，减半收取120.77元，由原告雷震林承担。”二审中，雷震林提交了一份郴电国际出具的《用户历史缴费明细》，拟证明在有收房确认书之前，雷震林已实际入住该房。君联公司质证认为，该证据与本案无关，不能推翻收房确认书认定的交房时间，也不能证明雷震林的收房时间。本院经认证认为，该证据不能达到雷震林欲证明的收房时间的证明目的，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。二审争议焦点为君联公司是否应承担逾期办证违约责任。案涉《商品房买卖合同》第十六条约定，出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记（首次登记）。雷震林自愿于2018年3月12日向君联公司签署《收房确认书》，《收房确认书》的主要内容为确认君联公司已将案涉房屋交付给雷震林，且双方已办理完毕相关收房手续，故《收房确认书》的签署之日可视为双方重新确认的收房时间。一审法院据此认定从雷震林重新确认的收房时间即2018年3月12日次日起365个工作日内，君联公司应完成该幢商品房的初始登记，并无不当。君联公司已于2019年3月27日办理完毕案涉商品房的首次登记，一审法院判决君联公司不承担逾期办证违约责任，本院予以确认。综上，雷震林的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费241.53元，由雷震林负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗仲贵审 判 员 廖志刚审 判 员 李惠铭审 判 员 邓 群审 判 员 黄 慧二〇二一年八月十二日法官助理 刘芳岑书 记 员 刘 思附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。