四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终11599号上诉人（原审原告）：简阳市杨柳亮眼睛幼儿园，住所地四川省简阳市石桥镇粮站内。法定代表人：谭仪，校长。委托诉讼代理人：谢玲,四川阳安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李芹斌,四川阳安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢有治，男，1963年6月21日出生，汉族，住四川省简阳市。委托诉讼代理人：邓辉,四川瑞能律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：简阳市粮食批发市场，住所地四川省简阳市石桥镇。法定代表人：杨志明，职务不详。委托诉讼代理人：刘广慧,四川瑞能律师事务所律师。上诉人简阳市杨柳亮眼睛幼儿园（以下简称幼儿园）因与被上诉人谢有治、简阳市粮食批发市场（以下简称批发市场）租赁合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2021）川0180民初889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。幼儿园上诉请求：依法撤销简阳市人民法院作出的(2021)川0180民初889号《民事判决书》，改判谢有治支付幼儿园各项拆迁安置补偿利益472993元或发回重审。事实和理由：《租赁合同》第7条约定“如有违约行为时，应向另一方赔偿所损失金额的30%作为违约金，如遇政府行为，与甲方无关”内容的拘束效力认定问题。上诉人认为：合同文本由被上诉人提供，结合文本内容，对该约定理解应仅限被上诉人因政府行为违约，上诉人是否应向其主张违约金的权利问题，并不拘束上诉人对违约金或以外的权益主张。一审法院认定上诉人2018年3月已另行选址办学即认为“双方合意合同解除”，不存在停业损失，也不据此承担责任属认定事实不清，应予纠正。租赁房屋期间上诉人基于教学需要所持续数年投入的装修、维护、设施投入同步更新的事实是毋庸置疑的，也不仅如一审认定的“重装一次”，而是持续的因教学需要而投入的配套装修升级及设施投入。故一审法院仅认定“重装一次”隔断和墙体与事实不符，应予纠正。作为被上诉人的（一审第三人）实际已经支付补偿款给被上诉人(谢有治)至90%，而非一审法院认定的50%。一般情况下，虽征收行为针对的是房屋所有权人，但并未当然排除承租人在与拆迁行为具有利害关系时享有拆迁安置补偿利益的权利。同时，被上诉人(一审第三人)也是根据其从征收补偿局获得的征收补偿项目、标准将分属各承租人的拆迁面积利益支付给谢有治，同时明确其中包含上诉人及其他次承租人所应享有的补偿。故上诉人请求被上诉人(谢有治)支付上诉人承租面积对应的拆迁补偿利益符合事实和法律规定。一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条作出裁判，明显失当，有失公允，违反公平公正原则。本案合同尚在有效期间内，系因被上诉人(谢有治)和被上诉人(一审第三人)以“房屋拆迁”为由的单方违约行为终止履行，该单方终止合同的违约行为致上诉人正常有序经营近20年的幼儿园被停产停业，据此长期持续投入经营的所有添附物(装饰装修及附属配套设施)及在该区域培养起来的生源化为泡影。本案中，二被上诉人均未实际使用被拆迁住房，均由上诉人在租赁经营，停产停业及受损失的应是上诉人。一审法院却认为“停产停业损失是对房屋所有权人的损失补偿，而不是指承租人的损失”，亦认为“因政府行为，该损失不应由被告赔偿”的观点实难信服于人，作出的裁判有失公允，缺乏公信力。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》在有效期间被单方终止。被上诉人(谢有治)明知被拆迁的约3100平方米除自己实际仅使用的约300平方米外，均由上诉人承租使用707平方米和其他承租人约2100平方米。被上诉人明知上诉人承租经营面积707平方米范围内的“装饰装修、宽带、天然气、空调移机、空调柜机、附属设施、停产停业损失、临时搭建等”为上诉人实际投入和损失。被上诉人亦明知其中707平方米的对应补偿为上诉人所有而据为己有，据此已经构成不当利益。但一审法院却判决认定上诉人主张的“装饰装修补偿费、宽带费、天然气初装费、空调移机费、空调柜机费、附属设施资产评估费、停产停业损失费、临时建筑补偿费”没有法律依据和证据支撑。遂作出不予支持的判决完全背离了客观事实和公平公正裁判案件原则，也实难让上诉人在本案中感受到司法裁判给与的“公平公正”，该判决应予撤销。谢有治辩称：幼儿园主张的补偿主要是装修装饰、宽带、天然气、停产停业、临时搭建，这几项中争议最大的就是装修装饰。针对装修装饰我方提交几张《照片》。谢有治将房屋于2009年1月租赁给幼儿园，交付时的状态就是简装可使用状态，地面是水磨石，房屋也进行了吊顶。将房屋租赁给幼儿园的时候，房屋内并没有搭建。租赁期间谢有治在案涉房屋中没有装宽带，也没有为上诉人购买过空调。上诉人该主张之所以没有成立是因为他们没有提交相应的发票。粮食批发市场对谢有治的补偿金，并没有专项说明哪一项属于对上诉人的补偿；关于停业损失：本次拆迁属于政府不可抗力事件的发生。在合同中已经说了，如果是政府拆迁的话，双方要自动解除合同，并不存在违约问题。政府在2019年2月就已经通知了上诉人，上诉人接到相关的通知也开始筹备在其他地方重新开业，事实证明上诉人2019年6月已经在其他地方开业经营了，并没有影响上诉人的正常经营。所以上诉人主张的款项没有事实及法律依据，请法庭不予支持。批发市场辩称：1、我方认为本案所适用的法律关系应当是严格遵循合同法以及最高人民法院关于租赁合同的司法解释，本案的争议是基于租赁合同关系产生的，所以应当适用租赁合同的司法解释；2、双方的租赁合同中对于双方在房屋装饰装修等内容都没有进行明确的约定，上诉人也没有证据证明双方是否进行了装修，装修的归属、损失承担的问题，这属于上诉人举证不能应当承担举证不利的后果。上诉人提出批发市场与谢有治的补偿协议中包含对幼儿园的赔偿，实际上只是批发市场对于自身免责的说明，并没有具体说明哪一项是属于次承租人的；3、批发市场将房屋租赁给谢有治的时候，他装修的部分与我方现场勘查的情况基本一致，幼儿园并没有对房屋进行实质上的装修。幼儿园向一审法院起诉请求：依法判决谢有治支付幼儿园拆迁补偿利益472993元（包括：装修补偿400元/㎡×710㎡=284000元、宽带补偿320元、天然气初装费3850元、空调移机费800元、空调柜机600元、停产停业损失431219÷2×（710÷1718）=89090元、临时搭建费17㎡×550㎡=9350元、附属设施资产评估费用84983元）。一审法院认定事实：幼儿园于2004年6月取得办学许可，从事幼儿教育教学工作。简阳市新兴农副产品经营部（以下简称新兴经营部）系2007年4月10日依法登记设立的个体工商户，从事农副产品、油枯批发贩运经营，经营者谢有治，2012年3月31日注销登记。批发市场系1998年11月20日成立的全民所有制企业，经营范围是市场设施服务，石桥镇江西街3幢1-4层的房屋属于批发市场单独所有。2005年12月26日，幼儿园与批发市场签订《租房协议》，承租综合楼19号至30号办公室、交易大厅、楼上两套住房、原面厂及门市楼顶平台，租期至2010年8月止。该《租房协议》第五条约定“如政府和上级主管部门有特殊情况，需乙方搬迁。甲方提前60天通知乙方，乙方应积极搬迁，房租按实际月租缴纳”。第五条约定“其他未尽事宜按照有关法律法规办理”。批发市场与新兴经营部于2009年1月1日签订房屋租赁合同，将石桥镇江西街3幢1-4层的房屋整租给新兴经营部，租期十五年，截至2024年1月1日。经批发市场同意新兴经营部转租，2009年9月30日，新兴经营部作为甲方与乙方幼儿园签订了《租房协议》，约定将幼儿园原租赁的上述房屋出租与乙方使用，租期自2010年3月至2016年8月止。2011年11月25日，新兴经营部作为甲方与乙方幼儿园再次签订了《租房协议》，约定将幼儿园原租赁的上述房屋出租与乙方使用，租期自2012年1月1日至2017年12月31日。2016年12月23日，新兴经营部作为甲方与乙方幼儿园再次签订《租房协议》，约定租期自2017年1月1日起至2019年12月31日止。其中第七条约定：“如有一方违约时，应向另一方赔偿所损失金额30%的违约金，如遇政府行为，与甲方无关。”2017年8月25日，简阳市人民政府发布关于《321国道改造项目（铜观音-龙门市场）房屋征收补偿方案》征求意见的公告。幼儿园即着手搬迁工作，于2018年3月另行租赁办学校，2019年暑假后，石桥镇江西街3幢的办学点即停止办学，租金支付至2019年6月30日。2019年3月6日，简阳市房屋征收补偿局与批发市场签订《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》，约定对批发市场进行搬迁补偿。2019年12月17日，批发市场与谢有治签订《简阳市粮食批发市场房屋搬迁补偿合同》，批发市场将根据与简阳市房屋征收补偿局签订《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》获得的补偿费用：1、被搬迁房屋装饰装修补偿2055047元，支付谢有治1293567元（其中谢有治装修应补偿1150311元，粮坊榨油厂搭建评估净值4775227元的3%计143256元）；2、政策性补偿12190元，支付谢有治12190元（其中有线电视迁装费340元、宽带迁装费1600元、天然气初装费3850元、空调移机费4000元、空调柜机移机初装费2400元）；3、停产停业经济损失862859元，支付谢有治431429元；4、其他补偿808597元，支付谢有治772709元（其中临时搭建建筑-砖木：264000元，支付谢有治264000元，附属及设施资产评估544597元，支付谢有治508709元）。该合同第八条约定“甲方与简阳市房屋征收补偿局合同总价款为3983265元。乙方同意终止租赁合同，并按时搬迁，选择货币补偿，甲方支付乙方2509895元，大写贰佰伍拾万玖仟捌佰玖拾伍元整。甲方支付乙方的合同总价款包含了应对次承租人的补偿”。现批发市场已按照协议向谢有治支付了一半补偿款。幼儿园在庭审后提交了在涉案租赁房屋安装天燃气、光纤固定电话、宽带的票据，对此谢有治和批发市场无异议。2021年3月24日，一审法院召集当事人到涉案房屋现场查勘（现尚未拆除），勘查情况如下：一、幼儿园实际租赁使用房屋范围：“对照四川宏森测绘有限公司制作的《简阳市粮食批发市场房屋分层平面图》（拆迁安置补偿合同计算补偿面积依据），租赁房屋为：1、2层的201、202（对应102部分），3层的301；2、2层、3层楼梯间4.20㎡房间两间；3、搭建物：二层平台设置有室外玩具；二、关于装修部分：1、室内吊顶属于批发市场装修，2008年“5.12大地震”损坏后，幼儿园作了重装，室内隔断、墙体装饰为幼儿园制作；2、空调柜机2台已拆走、4台空冷机（挂机）外壳未拆（室外部分）。按《简阳市粮食批发市场房屋分层平面图》标明数据计算，幼儿园租赁使用房屋面积应为707.33㎡（产权面积698.93㎡＋2、3层楼梯间8.4㎡）。一审法院认定上述事实，主要采信了当事人陈述，当事人身份信息复印件、企业信用信息复印件，《租房协议》《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》《简阳市粮食批发市场房屋搬迁补偿合同》，（2020）川0180民初54号民事判决书，现场勘验记录，四川宏森测绘有限公司对批发市场房屋（石桥镇江西街3幢1-4层）的测绘数据等证据。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案涉及的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，应当适用《中华人民共和国合同法》的相关规定处理。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，本案中，各方当事人签订的房屋租赁合同均依法成立，合同有效，受法律保护。幼儿园主张谢有治支付拆迁补偿利益472993元，其具体项目、标准完全是对应的批发市场从简阳市征收补偿局获得的征收补偿项目、标准，其实质是要求按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定支付给房屋所有权人的补偿项目、标准来确定其履行租赁合同的损失。一审法院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》是一部规范国有土地上房屋征收与补偿活动的行政法规，其任务是规范征收行为，维护被征收房屋所有人的合法权益。其确定的补偿项目、标准均是针对被征收人，有较强的政策性，不应简单地将依照该条例规定的补偿项目、标准计算给被征收房屋所有人的补偿费用照搬过来，作为确定承租人履行租赁合同的损失依据。即使承租人履行租赁合同确有损失，也应当严格按照《中华人民共和国合同法》和相关司法解释的规定进行认定和处理，且该损失应限于直接损失。分析幼儿园与谢有治签订的书面租赁合同，首先，合同约定履行期限至2019年12月31日，实际履行期限至2019年6月30日。系出现房屋征收导致合同不能继续履行，合同双方协商一致提前解除合同。在此情况下，应当按照合同约定或者法律规定对由此给双方造成的损失进行清理；第二，幼儿园与谢有治签订的多份租赁合同均约定“因政府行为”出租方不承担责任；第三，幼儿园承租涉案房屋的多份合同均未对房屋装修装饰作约定。基于以上对法律适用和租赁事实的分析，一审法院就幼儿园主张的损失项目、标准是否应当支持评判如下：1、关于装饰装修补偿问题。不论谢有治与简阳市房屋征收补偿局签订的补偿合同如何确定该项补偿标准，幼儿园主张获得装修补偿，必须按照实际装修状况确定装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。本案中，幼儿园无证据证明其与批发市场签订的合同约定了装修装饰归属、费用承担问题。到幼儿园与批发市场签订的最后一份租赁合同履行期满之日（2010年8月），其只享有可以拆除“未形成附合的装饰装修物”的权利（即使2008年地震之后幼儿园确实作了装修），2010年8月之后幼儿园与谢有治间的租赁合同履行就更谈不上装饰装修补偿问题，即在此之前的租赁合同履行期已届满，之前的装修残值均不应作为后续租赁合同解除时清理的内容。现幼儿园主张谢有治赔偿装修损失，一审法院不予支持。2、关于宽带补偿、天然气初装费、空调移机、空调柜机、附属设施资产评估费等项目。承租人在合同期满或者解除后，腾空房屋，将属于自己的财物搬离承租房屋，是诚信履行合同应有之义。即使有无法拆除的相关设施，也应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定的原则处理。何况，幼儿园与谢有治的合同对以“因政府原因”提前解除合同导致的损失约定了由承租人自行承担。故对幼儿园的该诉讼请求不予支持。3、关于停产停业经济损失费。《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十七条规定：“征收房屋造成停产停业损失的，应当根据被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。”第三十八条规定“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，补偿金额由当事人协商选择下列方式之一确定：（一）按被征收房屋评估总价的一定比例计算；（二）按净利润损失计算：具体按照上一年度报税务部门的数值计算，或由双方共同委托中介机构认定；（三）按从业人口工资收入计算：从业人员工资收入根据统计部门公布的上年度城镇职工平均工资收入计算，从业人数按实际从业人员（不含临时人员）计算。无法核定实际从业人数的，可根据房屋面积或者劳动部门备案的劳动合同进行认定；（四）按被征收房屋租金收益计算；（五）市、县级人民政府制定的其他补偿办法。协商不成的，可以委托具有相应资质的评估机构通过评估确定。”从上述规定的“择一方式”确定停产停业损失，可见，该损失应当是指房屋所有权人自营或者出租房屋获取收益部分，而不是指承租人的损失。即使幼儿园确有损失，根据幼儿园与谢有治的租赁协议约定，在合同期内因政府原因导致合同终止，该项损失也不应由谢有治赔偿。故对幼儿园的该诉讼请求不予支持。4、关于临时建筑补偿的问题。幼儿园没有证据证明在租赁房屋期间搭建临时建筑，幼儿园该项主张没有事实依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决：驳回幼儿园的诉讼请求。一审案件受理费4197元，由幼儿园负担。二审中，谢有治与批发市场为证明其主张，向本院提交照片若干及各自出具的情况说明。经质证，幼儿园对照片的真实性没有异议，但认为证明力不足；至于情况说明，不属于证据。本院经审查认为，谢有治与批发市场出具的情况说明系当事人陈述，不属于证据。谢有治与批发市场提交的照片，系一审过程中拍摄的案涉房屋现状，与本案争议事实的关联性不足，本院不予采信。根据各方当事人的一致陈述，二审查明批发市场已经将《简阳市粮食批发市场房屋搬迁补偿合同》项下应支付谢有治的2509895元，支付至了90%。而《简阳市粮食批发市场房屋搬迁补偿合同》第八条还载明“乙方自行与次承租人达成补偿协议，双方之间的纠纷与甲方无关，且不得影响搬迁工作的顺利开展。否则，甲方有权停止支付补偿款，必要时追究乙方法律责任。”二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审法院在案件审理过程中已向各方当事人释明本案的基础法律关系为租赁合同关系，谢有治从批发市场处获得的相关补偿费用是依据谢有治与批发市场之间的合同所得，具有合法依据，各方当事人对一审法院的释明内容均表示同意，各方当事人也均同意按照租赁合同纠纷审理本案。因此，幼儿园主张权利的基础就在于其与谢有治之间的房屋租赁合同关系。而本案的相关事实发生于《中华人民共和国民法典》生效之前，故本案中幼儿园的主张是否能够得到支持，应当按照《中华人民共和国合同法》及相关司法解释进行判断。因为本案争议发生时，幼儿园与新兴经营部在2017年12月31日前的租赁关系已经到期终止，因此，幼儿园与谢有治关于案涉场地的权利义务关系应当以幼儿园与新兴经营部于2016年12月23日签订的最后一份《租房协议》为准。而在该协议的基本内容是谢有治将案涉场地出租给幼儿园使用，幼儿园向谢有治支付租金。根据审理查明的事实，谢有治在2019年6月30日前保证了幼儿园对案涉场地的正常使用，幼儿园的租金也交付至2019年6月30日。综合考虑幼儿园在2019年6月30日后停止使用案涉场地也未再支付租金，而谢有治也未再向幼儿园主张租金的情况，应当认定幼儿园与谢有治在2019年6月30日已协商一致解除了租赁合同。幼儿园也未举证证明谢有治在解除租赁合同关系的情况下应当向其进行一定补偿，故幼儿园请求谢有治向其支付拆迁补偿利益没有合同依据。至于幼儿园主张的装饰装修损失以及临时搭建损失，由于案涉租房协议中并未约定装饰装修物的处理方式，在案涉房屋租赁合同解除时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，幼儿园可以将未形成附合的装饰装修物拆走，而非要求谢有治进行赔偿。根据前述司法解释第十一条第四项的规定，幼儿园在证明其已进行了形成附合的装饰装修的情况下，可以要求与谢有治公平分担剩余租赁期内的装饰装修残值损失；但幼儿园并未证明其对案涉场地已进行了形成附合的装饰装修，更无法证明幼儿园完成的形成附合的装饰装修的残值，其要求谢有治赔偿装饰装修残值损失没有事实依据。因此，幼儿园要求谢有治支付装修装饰损失没有事实和法律依据，不应当得到支持。同理，由于幼儿园并未证明其对案涉场地进行了临时搭建，更无法证明临时搭建的残值，其要求谢有治赔偿临时搭建损失没有事实和法律依据，不应得到支持。由于幼儿园与谢有治实际上是协商一致解除租赁合同关系，并非因谢有治违约造成了幼儿园无法使用案涉场地进行正常的经营活动，况且幼儿园也无证据证明其存在停产停业损失的情况。因此，幼儿园要求谢有治支付停产停业损失没有事实和法律依据，不应当得到支持。至于幼儿园主张的宽带、天然气、空调的移机费用，以及附属设施资产的损失，如前所述，宽带、天然气、空调以及其他可以拆卸的附属设施和其他动产，如果其属于幼儿园，幼儿园可以自行进行拆卸及搬离，谢有治无权阻止，也无法阻止，继而谢有治也无需向幼儿园赔偿上述财物的损失。至于搬离上述财物而产生的费用，双方的合同之中并未约定应当由谢有治承担，双方解除合同时也未约定由谢有治承担，更无法律规定要求谢有治承担。综上所述，幼儿园要求谢有治支付上述费用、赔偿上述损失，没有事实和法律依据，不应得到支持。综上所述，幼儿园要求获得相应赔偿款的权利需要事实依据和法律依据支撑，实际上幼儿园使用案涉场地是基于租赁合同关系，在租赁合同中并未约定幼儿园可以在存在政府拆迁事实的情况下获得补偿的权利，因此其主张没有合同依据；同时，从拆迁活动来看，幼儿园并非拆迁安置的对象，也无法律规定在拆迁活动中被拆迁房屋的承租人是拆迁赔偿的权利人，因此其主张没有法律依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8394元，由简阳市杨柳亮眼睛幼儿园负担。本判决为终审判决。审判长  牛玉洲审判员  陈丽华审判员  孙 韬二〇二一年八月十八日书记员  刘 佳