贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终3423号上诉人（一审被告）：贵州半岛温泉房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市织金县绮陌街道三架山村半岛国际温泉第2区3栋1单元6层3号。统一社会信用代码：91520524067748929K。法定代表人：陈德加，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：秦绪，贵州省毕节市织金县少普法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：卢凤军，男，1990年12月12日出生，汉族，住贵州省织金县。上诉人贵州半岛温泉房地产开发有限公司（以下简称：半岛温泉公司）因与被上诉人卢凤军商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省织金县人民法院(2021)黔0524民初753号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人半岛温泉公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人未按照合同约定委托上诉人办理商品房转移登记，应由被上诉人提供相关资料委托上诉人才能办理房屋不动产证书，不应该由上诉人承担逾期交付商品房转移登记有关文书的责任。违约金应自2019年1月2日计算至2020年8月12日为2253.16元，一审计算违约金错误，违约金应按实际期间计算。被上诉人卢凤军二审未作答辩。原审原告卢凤军一审诉讼请求：1.判决被告向原告支付2019年1月1日至2019年3月1日期间逾期交付半岛温泉区栋单元号商品房登记有关文书的违约金2184.64元；2.判决被告向原告支付2019年3月2日至2020年12月31日期间逾期交付半岛温泉Ａ区3栋19单元1号商品房登记有关文书的违约金2439.52元；3.判决被告从2021年1月1日起至交付半岛温泉Ａ区3栋19单元1号商品房登记的有关文书给原告时止的违约金（违约金以购房款364107元为基数按日支付十万分之一计算）；4.判决被告限期办理半岛温泉第Ａ区商品房登记的有关文书给原告；5.判决被告将原告购买半岛温泉第区栋单元号商品房的付款票据换成正规发票；6.案件的诉讼费由被告负担。一审认定事实：原被告于2016年8月2日签订《商品房买卖合同》，购买了位于被告开发的位于半岛温泉A区3栋19单元1号的房屋，该套房屋的产权面积为113.16平方米，总房价款为364，107元；该合同的第八章房屋登记第二十二条第三款第一项约定，被告承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，第二项约定出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第二项处理：（1）.....（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金。合同签订后，原告按约向被告支付完毕购房款，但被告至今没有按照约定交付办理该套商品房的有关登记文书给付原告。另查明，案涉半岛温泉1区3栋已办理不动产初始登记，案涉半岛温泉A区3栋19单元1号商品房已具备办理不动产权转移登记条件。诉讼中，本院依职权向织金县不动产登记局查询半岛温泉公司案涉房屋办证情况，查询内容为：贵州半岛温泉房地产开发有限公司开发建设折半岛温泉小区2区1栋、4栋、6栋、7栋，1区2栋、3栋已办理栋的不动产权证书，符合不动产登记条件。一审认为，案涉《商品房买卖合同》中有关逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的约定对双方具有法律约束力，被告未按约定于2018年12月31日前将办理房屋所有权转移登记的文书交付原告构成违约，应按约定向原告承担违约责任。按《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定，从2019年1月2日至2019年3月2日，违约金按已付购房款364107元的万分之一即36.41元计算；从2019年3月3日至2020年12月31日，违约金每日按已付购房款364107元的十万分之一计算，总额为2439.52元（670天×3.64107）。故总的来说，从2019年1月2日至2020年12月31日，违约金总额为2475.93元。从2021年1月1日起至交付半岛温泉Ａ区3栋19单元1号商品房不动产登记证时止的违约金，按购房款364107元为基数以日十万分之一计算。因办理不动产权登记有关文书系被告的义务，对二原告有关要求被告为案涉房屋办理不动产权登记有关文书的请求予以支持。原告主张的违约金的计算方式有误，对于违约金的计算按合同约定计算。案涉房屋已符合办理不动产权证书的条件，且协助买受人办理房屋产权证书系出买人的附属义务，故被告应完备相关手续后，协助原告办理房屋不动产登记。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审判决：一、由被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司于判决生效后十日内一次性支付原告卢凤军2019年1月2日至2020年12月31日止违约金2475.93元；二、由被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司于判决生效后十日内一次性支付原告卢凤军2021年1月1日起至交付半岛温泉第Ａ区商品房不动产登记证止的违约金（违约金按购房款364107元为基数以日十万分之一计算）；三、限被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司于判决生效后十日内出具商品房销售发票交原告卢凤军收执；四、限被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司于判决生效后十日内将办理半岛温泉Ａ区3栋19单元1号商品房登记的有关文书交付原告卢凤军。案件受理费由被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司负担。本案审理期间，上诉人为了支持其上诉主张，向本院提交证据如下：1.荑林物业有限公司出具的A区的《证明》、上诉人委托物业公司通知办证的图片。用以证明：上诉人已于2019年12月13日取得A区的不动产权初始登记证，且在拿到初始登记证后立即委托物业公司通知了全体业主，部分业主到售楼部交了办证资料并委托上诉人办证，但部分业主并未交材料未委托办证的事实。被上诉人未到庭质证。经审核，不动产权初始登记证来源合法、内容客观真实，上诉人委托物业公司通知办证的图片是复印件，且荑林物业有限公司出具的A区的《证明》无其他证据予以佐证，故该组证据达不到上诉人在取得初始登记后立即委托物业公司通知业主办证的证明目的。2.签收清单。用以证明：被上诉人已领取不动产权证及发票。被上诉人未到庭进行质证。经审核，签收清单符合证据的三性，对其证明效力本院予以确认。3.被上诉人委托上诉人办理其购买的案涉商品房的不动产权证的授权委托书。用以证明：上诉人刚刚获得A区的初始登记时，就通知业主提交资料委托办证，被上诉人在不同时间办理了委托手续的事实。委托书中A区罗敏及其他部分业主委托的时间是2020年3月，过完年就到房开处委托办证，该组证据说明证人证言证言属实。被上诉人质证称其不认可该授权委托书。经审核，该组证据是织金县不动产登记局复印，且盖有该部门的公章并注明此复印件与原件核对无异，符合证据的三性，但仅可以证明被上诉人于2021年6月10日委托上诉人代为办理案涉商品房的不动产权证，而不能证明上诉人刚取得初始登记就通知业主委托办证，也不能证明证人证言属实。4.不动产登记局出具的证明，用以证明上诉人于2019年12月13日取得A区不动产初始登记后，根据该局安排，A区1号楼于2019年12月13日为业主办理不动产权证书，A区2号楼安排在2021年1月6日后为业主办理不动产权证书，A区3号楼安排在2021年1月8日后为业主办理不动产权证书，即上诉人已于2019年12月13日取得不动产权初始登记，但由于不动产登记局的安排的原因，导致部分业主不动产权证办理时间滞后，不能归责于上诉人并要求继续计算违约金。被上诉人质证意见为：不认可该组证据，应归责于上诉人，上诉人应按合同约定赔偿我们违约金。经审核，该证明是织金县不动产登记局出具，且盖有该局的公章，对其真实性予以确认，但达不到上诉人的证明目的，对其证明目的本院不予采信。5.证人名字的房产证复印件。用以证明：吴某、张某是Ａ区的业主，陈小薇、金琴是Ｂ区的业主。被上诉人质证称只能证明证人是业主，与本案无关。经审核，对该组证据的真实性予以确认。6.证人吴某、张某的证言。用以证明：2019年12月中下旬，已经看到房开公司在小区内张贴交资料办证的通知。被上诉人质证称，我们收到通知办证是2021年1月23日，是张贴通知告知。经审核，吴某购买的案涉小区商品房的不动产权证于2020年5月颁发，与上诉人主张的其通知办证时间2019年12月13日相隔5个月，且无其他证据印证其于2019年12月中下旬看到上诉人张贴办证通知，故对其证言不予采信；张某陈述的办证时间与其看到办证通知的时间相隔1年多，也无其他证据印证其于2019年12月中下旬看到上诉人张贴办证通知，对其证言亦不予采信。被上诉人向本院提交案涉房屋的产权证。用以证明：被上诉人已取得案涉商品房不动产权证。上诉人对该证据的三性无异议。经审核，该证据符合证据的三性，予以采纳作为本案证据。经审理查明：上诉人于2021年1月8日后为案涉1区3号楼业主办理不动产权证书，被上诉人于2021年6月10日出具授权委托书委托上诉人代为办理案涉房屋转移登记，案涉不动产权证于2021年6月11日颁发，被上诉人于2021年7月16日领取不动产权证及购房发票，其余认定事实与一审认定的一致。本院认为：根据双方《商品房买卖合同》的约定，上诉人应于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。上诉人未在约定时间将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，构成违约。依据合同约定，被上诉人同意委托上诉人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。上诉人主张其于2020年8月12日取得初始登记并通知被上诉人提交办证所需资料，且其在二审庭审中补充违约金应按实际期间计算，被上诉人于2021年6月10日委托上诉人代为办理转移登记，可以视为上诉人至迟已于2021年6月10日履行通知被上诉人办证的义务，故上诉人违约期间为2019年1月1日至2021年6月10日，已超过60日，根据双方合同约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）...（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金。故上诉人应以被上诉人已交付购房款364107元为基数，按照每日0.001%的标准向被上诉人支付自2019年1月1日至2021年6月10日止的违约金，即为3247.83元。一审认定违约期间错误，且违约金计算方式错误，本院予以纠正。被上诉人已领取案涉不动产权证及购房发票，故对其主张由上诉人限期办理案涉商品房登记的有关文书给被上诉人及将商品房的付款票据换成正规发票的诉请本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应上诉请求予以支持。一审判决认定事实错误，判决结果错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省织金县人民法院（2021）黔0524民初753号民事判决；二、上诉人贵州半岛温泉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人卢凤军自2019年1月1日至2021年6月10日止的违约金3247.83元；三、驳回被上诉人卢凤军的其他诉讼请求。四、驳回上诉人贵州半岛温泉房地产开发有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由上诉人贵州半岛温泉房地产开发有限公司负担。如果义务人未按本判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二一年八月十六日法官助理 张 艳书 记 员 秦 倩