陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终10992号上诉人（原审被告）：西安长流房地产营销策划有限公司，住所地西安经济技术开发区凤城11路至12路首创国际城第5幢2单元1层20104号。法定代表人：葛玉珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：詹林，陕西菲格律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵紫南，男，1994年8月28日出生，汉族，甘肃东南岸贸易有限公司业务经理，住甘肃省天水市麦积区。委托诉讼代理人：马兰，甘肃鑫盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：严真，甘肃鑫盾律师事务所律师。上诉人西安长流房地产营销策划有限公司（以下简称“长流公司”）因与被上诉人赵紫南房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2020)陕0112民初18715号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。长流公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回赵紫南起诉；2.本案一、二审诉讼费由赵紫南承担。事实和理由：一审法院认为，“本案中，原告和原产权人赵嘉思已将产权变动、出租房变更情况以《通知》的方式告知被告，自告知之日起，原产权人赵嘉思就《写字间租赁合同》所享有的权利与义务由原告赵紫南继受。”属事实认定错误。合同法第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。据此可知，债权让与发生效力的前提是，债权人必须履行向债务人通知的法定义务，否则该让与行为不生效。具体到本案中，赵紫南一审中向法庭提交的一份“送达视频”以期达到已经履行通知义务的目的。但该视频没有原始载体，没有拍摄时间，未经过公证。最重要的是该视频内容，仅能显示赵紫南和一身份不明女性出现在长流公司门店前台，二人并未说明身份及来意，也未要求前台通知相关负责人员出来办理交接，整个视频自始至终都没有长流公司出现，只有二人手持不明文件的各角度拍摄。庭审中，代理人当庭与长流公司核实具体情况，长流公司表示并不知晓赵紫南来过公司，也未见过相关文件。可见送达并未成功。一般而言，法律意义上的通知，应当包含实质内容，即要求通知人以合理合法的途径让被通知人知晓、明白通知人的真实意思表示，而本案的通知徒有其表，被通知人甚至不知通知人来过。赵紫南既然已经来到公司为何不联系具体经办人员，又为何也未要求公司前台联系，而只是偷偷摸摸拍摄取证。再者，赵紫南在此次送达不能的情况下也未再来过公司更未书面送达，实际上，就赵紫南所称通知期限内，长流公司并不存在拖欠租金的情形。赵紫南上述行为目的旨在撕毁原产权人对长流公司租期届满继续续租的承诺，企图占有长流公司对租赁房屋添付物的收益权。最后，债权让与的通知义务人必须是债权人，而本案中原产权人赵嘉思自始至终未通过口头或书面方式向长流公司告知涉案房屋已经出卖的事实。涉案房屋赵紫南与原产权人赵嘉思的房屋销售未依法提前通知房屋承租人，出售房屋的行为无效。赵紫南未取得出租人权利，依据合同相对性原告主体不适格。综上，涉案债权因通知无效而导致让与不生效。赵紫南不能继受原租赁合同的权利义务。赵紫南其非本案适格主体，依法应驳回起诉。赵紫南辩称，一、原产权是赵嘉思与赵紫南并不是房屋买卖的行为，而是以房抵债的方式，因此，赵紫南在通知长流公司后即概括承受案涉房屋的权利和义务，因此，赵紫南作为案涉房屋的现有权利人，有权要求长流公司按照原写字间租赁合同的约定支付租金，因此，原告主体适格。二、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。长流公司无正当理由拒不支付租金，经赵紫南催要后，在合同约定的7日内，拒绝履行到期的支付义务，根据合同法94条、227条规定，赵紫南依法享有法定的解除权。根据写字间租赁合同第10条第4款的约定，长流公司逾期支付租金已经超过15日，赵紫南享有约定的解除权。并且有权按照合同约定要求长流公司承担违约责任。解除权是形成权，当事人一方主张解除合同的应当通知对方，合同自通知到达对方时即解除，解除权按照法律程序一经行驶即发生法律效力，无需对方当事人同意，通知的理由正确与否，明确与否不影响合同解除的法律效果。且在一审的证据中长流公司代表李德超在与赵紫南沟通时已明确表示解除合同。另外，一审中长流公司在法庭辩论时称长流公司与次承租人解除的行为影响了其正常经营，损害了其合法权利，将保留追究赵紫南相应责任的权利，由此可见，长流公司抗辩未收到通知与事实不相符，与其说法相悖，长流公司的上诉理由缺乏事实及法律依据，一审判决应予维持。赵紫南向一审法院起诉请求：1.解除赵紫南与长流公司之间的房屋租赁合同关系(位于西安市经济技术开发区房屋);2.判令长流公司立即腾退所承租的四套房屋；3.判令长流公司支付尚欠的租金44816元并按合同约定的标准支付至实际腾退之日止；4.判令长流公司支付拖欠赵紫南租金所产生的违约金28682.24元(以本金44816元为基础，自2020年6月28日至2020年8月31日，按照日利率1%计算),并以此标准判决至房租实际付清之日；5.判令长流公司承担一审案件的诉讼费、保全费、保全保险费。一审法院认定事实：2018年11月26日，长流公司（承租方，乙方）与案外人赵嘉思（出租方，甲方）签订四份《写字间租赁合同》，约定赵嘉思将其名下的位于西安市经济技术开发区的房屋出租给被告长流公司，租期5年，自2017年7月21日起至2022年7月20日。合同第三条约定租金和租金交纳期限为：12101室，每6个月为一付款周期，第一年至第二年每月租金6896元，每周期租金41376元，第三年每周期租金43445元，第四年每周期租金45617元；12102室，每6个月为一付款周期，第一年至第二年每月租金6894元，每周期租金41364元，第三年每周期租金43432元，第四年每周期租金45604元;12103室，每6个月为一付款周期，第一年至第二年每月租金5786元，每周期租金34716元，第三年每周期租金36452元，第四年每周期租金38274元;12108室，每6个月为一付款周期，第一年至第二年每月租金4175元，每周期租金25050元，第三年每周期租金26303元，第四年每周期租金27618元。合同约定租金的付款方式为：押一付三，先付后用，首期租金于2017年12月20日前付清，如无故拖欠，甲方给予7天宽限期，从第八天开始，甲方有权向乙方按每天实欠租金10‰加收滞纳金。合同第六条约定，如果甲方将房产所有权转让给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效，甲方出卖房屋，须在3个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。合同第七条约定，本合同签订时，乙方向甲方缴纳押金（四套房屋分别为6896元、6894元、5786元、4175元，合计23751元），该押金作为保证金。如乙方在租赁期间未发生损坏房屋设施，拖欠水电、暖、物业费、租金等费用，合同期满时，甲方一次性退还。如有上述情况发生，甲方有权从押金中等额扣除，不足部分由乙方另行承担。合同第十条约定，未按约定支付租金和本合同第四条约定应由乙方承担的其他费用，逾期每日承担应付费用千分之十的违约金，逾期超过15日的，甲方有权单方终止合同，乙方承担一个月房租的违约金。合同第十五条补充协议约定，经甲乙双方协商，甲方同意乙方支付方式为乙方自承租之日起首期一次性支付给甲方三个月房租。第二期开始，乙方支付房租方式为半年付在支付期到期前30日内一次性支付次半年房租。即6月20日交付(7月21日至1月20日),12月20日交付(下一年1月21至7月20日)；甲方同意并授权乙方全权代理及运营上述房产，同意乙方将上述房产进行装修并以转租给第三方的形式进行运营管理，乙方保证运营中不改变房屋办公用途，同时保证按时向甲方支付合同约定的租金。2020年6月29日，赵紫南与赵嘉思就以上四套房屋达成以房抵债协议。次日，赵嘉思将以上四套房屋过户至赵紫南名下。2020年7月8日，赵紫南和赵嘉思向长流公司送达《通知》，内容如下：现因个人原因，位于西安市经济技术开发区房屋产权已变更至赵紫南（身份证号）名下。现将租赁事宜通知如下：一、出租方由赵嘉思变更为赵紫南，我与贵司就上述房产分别签订的四份《写字间租赁合同》所设立的权利义务由赵紫南概括承受。二、房屋租金收款人和收款账户变更为赵紫南，其余各项事宜请承租人按照原租赁合同继续履行相关义务。通知人（原出租方）：赵嘉思，现产权人（现出租方）赵紫南。通知中提供了赵紫南的收款名称、账户、收款银行等信息。2020年7月14日，赵紫南向长流公司下发《催款函》，部分内容如下：贵司尚欠房屋租金44816元，原出租人赵嘉思将您承租的以上房屋的产权于2020年6月29日变更至赵紫南(身份证号)名下，上述房产分别签订的四份《写字间租赁合同所设立的权利义务也由赵紫南概括承受。该权利转化于2020年7月8日向贵司进行了告知。因此，贵司尚欠的房屋租金现也应付至我(赵紫南)名下。本人认为，双方既已有约在先，当全力守信方能长期友好合作，望贵司在接函后5日内将所欠租金支付本人。否则，我将委托相关催收人员上门催收解决，并保留通过法律途径解决的权利，届时，贵司可能不仅要承担付款责任，还要承担包括但不限于违约金、诉讼费、保全费、律师费等，故，请务必尽快依约付款。特此函告。长流公司在2020年之后的租金支付情况为：2020年1月15日向赵嘉思转账5万元，4月8日向赵嘉思转账12346.9元，为2020年1月21日至2020年4月20日租金；2020年4月20日向赵嘉思转账3万元，2020年5月15日向赵嘉思转账42466.28元，为2020年4月21日至2020年7月20日租金；2020年6月29日向赵嘉思转账3万元，2020年9月7日向赵紫南转账48556.8元，为2020年7月21日至2020年10月20日租金。庭审中，赵紫南提交与长流公司员工李德超的微信聊天记录，李德超在2020年7月3日添加好友时自称“法律服务对接人”，在7月4日向赵紫南提出续租，赵紫南向李德超表示“我们就先把补充的部分先签订了，然后续租”，“原有的不变，我们只是更改主体就好了，很简单的事情，不用夹杂这么多条件，你一直强调续租续租，让人有强买强卖的感觉，很不好”，而李德超称“因为这是和赵嘉思谈妥承诺的东西”，赵紫南回复“这事赵嘉思确实没和我提起过”。赵紫南与李德超从7月4日晚以及7月5日上午，双方一直在谈论续租问题，但始终未能协商一致。7月5日下午15：21，李德超称“就是说赵先生您这边和赵嘉思的债务已经彻底解决，海博广场21楼01.02.03.08四套写字楼产权目前已彻底变更到您个人名下，我们长流房地产6.29号支付赵嘉思原房东3万元您知情，剩下的尾款我们正常支付您个人账户就可以是吧？包括以后的合同对接人只是您本人，再与原房东赵嘉思无关对吧？”，赵紫南回复“补充协议里都讲清楚了，你好好看看”。9月12日10：15，李德超称“正式通知你，我们房租到期日彻底退租，要打官司随时奉陪”。法庭调解，赵紫南坚持解除合同，如果不解除合同，则要求长流公司清偿所欠租金，并承担违约金、律师费、诉讼费；长流公司同意分期支付截止2021年4月20日前的租金并承担诉讼费，但不同意支付违约金、律师费。因调解意见存在分歧，致调解未果。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。一审中，《写字间租赁合同》系长流公司与案涉房屋原产权人赵嘉思所签订，现房屋产权人由赵嘉思变更为赵紫南，原租赁合同对赵紫南、长流公司是否具有法律效力即为本案争议焦点。关于该问题，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。即产权的变动仅为权利主体的变更，不应影响原合同所约定的权利义务内容，这不仅要求房屋受让人应继续履行原租赁合同，同时也要求承租人应依约履行合同义务。一审中，赵紫南和原产权人赵嘉思已将产权变动、出租方变更情况以《通知》的方式告知长流公司，自告知之日起，原产权人赵嘉思就《写字间租赁合同》所享有的权利与义务由赵紫南承继，赵紫南与长流公司就案涉房屋形成新的租赁合同关系。因双方未变更合同内容，长流公司应依原租赁合同约定期限及租金支付标准向赵紫南履行租金支付义务，逾期付款的，应承担相应的违约责任。长流公司关于产权变动未向其告知、向赵紫南转款系指示支付的抗辩，与赵紫南所提交的《通知》送达视频、微信聊天记录所反映事实不符，一审法院不予采纳。依据合同约定，长流公司应在2020年6月20日前交付2020年7月21日至2021年1月20日的租金，即使按照长流公司与赵嘉思以往押一付三的租金支付方式，长流公司也应在2020年6月20日前支付2020年7月21日至2020年10月20日的租金。但在赵紫南诉前，经赵紫南催缴，长流公司仍欠付租金48556.8元，其虽在诉讼中向赵紫南履行了支付义务，但2020年10月21日之后的租金至今仍未履行，其行为依据合同约定，已构成根本违约，赵紫南有权解除双方之间因案涉房屋产权变更所形成的租赁合同关系。长流公司未按期缴纳租金，应由长流公司支付其违约金。但赵紫南主张依1%的标准支付违约金金额过高，考虑长流公司在签订合同时已向赵紫南缴纳押金23751元，该款应抵作违约金，赵紫南不予退还，长流公司也不再另行支付。对于赵紫南主张的涉案房屋返还一节，合同解除后，租赁房屋应予返还，故对赵紫南该项诉请，一审法院予以支持，但应当给予长流公司合理时间，时间可确定为15日内。2020年10月21日至2021年7月20日，案涉四套房屋的月租金标准分别为7602.84元、7601.08元、6378.62元、4603.16元，合计26185.7元，每日租金为872.85元，长流公司应按照该租金标准自2020年10月21日至实际返还房屋之日支付租金（合同解除后为房屋占用费）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告赵紫南与被告西安长流房地产营销策划有限公司关于西安市经济技术开发区房屋租赁合同解除；二、被告西安长流房地产营销策划有限公司于本判决生效后十五日内将位于西安市经济技术开发区房屋返还给原告赵紫南；三、被告西安长流房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵紫南租金或房屋占用费（按照每日872.85元的标准，自2020年10月21日起计算至实际返还房屋之日止）；四、被告西安长流房地产营销策划有限公司前期所支付押金折抵违约金，互不给付；五、驳回原告赵紫南的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1637元（原告赵紫南已预交），由被告西安长流房地产营销策划有限公司负担，于支付上款时一并支付给原告。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，一审法院查明，《写字间租赁合同》系长流公司与案涉房屋原产权人赵嘉思签订，现房屋产权人由赵嘉思变更为赵紫南，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，结合对案件事实的审查，一审法院认定自赵紫南和原产权人赵嘉思将产权变动、出租方变更情况以《通知》的方式告知长流公司之日起，原产权人赵嘉思就《写字间租赁合同》所享有的权利与义务由赵紫南承继，赵紫南与长流公司就案涉房屋形成新的租赁合同关系，因双方未变更合同内容，长流公司应依原租赁合同约定期限及租金支付标准向赵紫南履行租金支付义务，逾期付款的，应承担相应的违约责任，认定并无不当。一审法院认为，依据合同约定，长流公司应在2020年6月20日前交付2020年7月21日至2021年1月20日的租金，即使按照长流公司与赵嘉思以往押一付三的租金支付方式，长流公司也应在2020年6月20日前支付2020年7月21日至2020年10月20日的租金，但在赵紫南诉前，经赵紫南催缴，长流公司仍欠付租金48556.8元，其虽在诉讼中向赵紫南履行了支付义务，但2020年10月21日之后的租金至今仍未履行，其行为依据合同约定，已构成根本违约，赵紫南有权解除双方之间因案涉房屋产权变更所形成的租赁合同关系，认定亦无不当。一审法院认为，长流公司未按期缴纳租金，应支付违约金，但赵紫南主张依1%的标准支付违约金金额过高，一审法院考虑长流公司在签订合同时已向赵紫南缴纳押金23751元，酌定该款抵作违约金，赵紫南不予退还，长流公司也不再另行支付，亦无不妥。对于赵紫南主张的涉案房屋返还一节，合同解除后，租赁房屋应予返还，一审法院对赵紫南该项诉请予以支持，但给予长流公司15日的合理时间，并判令长流公司按照租金标准支付自2020年10月21日至实际返还房屋之日租金（合同解除后为房屋占用费），判决亦无不当。综上所述，长流公司上诉依据不足，本院依法不予支持。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1637元，西安长流房地产营销策划有限公司已预交，由西安长流房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琪审判员 师 婷审判员 卫婉莹二〇二一年八月十日书记员 陈素娟