贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔27民终2832号上诉人（原审被告）：刘七保，男，汉族，1968年6月11日生，湖南省祁阳县人，住祁阳县。委托代理人：谢德华，贵州仁义律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：福泉市洪亮化工有限责任公司，住所地贵州省福泉市凤山镇甘粑哨村，统一社会信用代码91522702785471987Y。法定代表人：郑飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄**，贵州望江律师事务所律师。上诉人刘七保因与被上诉人福泉市洪亮化工有限责任公司（以下简称洪亮公司）租赁合同纠纷一案，不服福泉市人民法院于2021年4月27日作出的（2021）黔2702民初435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。现已审理终结。刘七保上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、原判决认定的租赁物范围缩小了《租厂协议》的租赁范围。本案《租厂协议》，顾名思义是整个工厂的租赁，既包括场地，也包括厂房、电力设施、机械设施、设备等，协议第一条的“现有的生产场地”并非单指土地，除了土地外还包含了厂区范围内土地上的厂房等附着物及机械设备等，光是土地不可能有“生产”二字，光是土地租赁不可能从事工业产品的生产，达不到工业产品生产目的，租金也不可能达到每年128000元。协议第三条：“乙方维护好现有设备及建筑设施的完好，如需动用原有设施布局需甲方同意”，这里的“建筑设施”明显是指厂房等建筑物。厂房、场地、设施设备是一个化工厂不可缺少的生产条件和组成部分，不能孤立的把这些条件割裂开来。因此，《租厂协议》是工厂的整体租赁，既包含了工厂的生产场地，也包含了工厂生产场地上的厂房、机械设备、排污设施等，客观事实上也是这样的。而原判决将《租厂协议》的租赁物范围定性为单指场地租赁，明显缩小了《租厂协议》的外延范围，导致其错误判决。二、《租厂协议》等违反了法律的强制性规定，依法无效。上诉人是无相应资质的个人，本案《租厂协议》违反了《中华人民共和国安全生产法》第四十一条：“生产经营单位不得将生产经营项目、场所、设备发包或者出租给不具备安全生产条件或者相应资质的单位或者个人”的强制性规定，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”的规定，本案《租厂协议》的租赁物场地、厂房、设施设备等法律是禁止出租给不具备相应资质的单位及个人的。因此，上诉人是无安全生产条件，无相应资质的个人，该《租厂协议》依法无效。三、《租厂协议》的厂房、场地没有合法手续，该协议依法无效。一审中，被上诉人并没有举出洪亮化工厂的厂房、场地等租赁物的合法证据，不具有没有租赁物的合法手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，第三条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”等规定，本案《租厂协议》中的厂房等建筑设施未经批准，未取得规定许可证，《租房协议》依法无效。四、上诉人在2019年7月离开后，被上诉人已经实际知道并接管了《租厂协议》中的厂房、场地及设施设备。2019年10月，该厂被盗，都是由被上诉人到派出所处理的，并没有要求上诉人参加，足以说明被上诉人接管了该厂。五、原判决第3页倒数第1行的《脚手架租赁合同》系伪造。上诉人与被上诉人根本没有签订过《脚手架租赁合同》，该《脚手架租赁合同》系伪造不能成立。六、原判决认为：《租厂协议》系双方真实意思表示，并已实际履行，故原、被告双方签订的《租厂协议》是合法有效的，这一认为是错误的不能成立。《租厂协议》虽然是双方的真实意思表示，并已实际履行，但任何合同或协议都不能违反法律的强制性规定，一旦违反，不论是否真实意思表示，也不论是否已经履行，都是无效的。因此，《租厂协议》违反了法律的强制性规定，原判决认定《租厂协议》有效是错误的。七、由于《租厂协议》依法无效，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十五条：“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力”规定，被上诉人无权要求上诉人2019年7月撤离洪亮化工厂以后的租金。原判决书不顾法律规定判决上诉人支付被上诉人2020年度租金128000元及2020年12月14日至2021年4月13日期间租金42667元明显错误，应当依法撤销。被上诉人洪亮公司二审未作书面答辩。原审原告洪亮公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间签订的《租厂协议》有效；2、判令被告支付原告租金256000元；3、判令被告将原告的生产场地以及移动设备恢复原状；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：洪亮公司系自然人独资或控股的公司，法定代表人是郑飞，公司位于福泉市，生产经营饲料添加剂。刘七保对租赁场地进行查看后，想租赁洪亮公司的场地生产经营塑料颗粒。2017年12月13日，洪亮公司与刘七保签订了《租厂协议》，双方约定（摘抄）：1、洪亮公司将现有的生产场地租给刘七保使用，每年租金128000元，第一期为5年；2、刘七保维护好现有设备及建筑设施的完好，如需动用原有设施布局，需经洪亮公司同意；3、刘七保在生产过程中必须遵守国家的相关法律规定，如有违法违规现象后果自负；4、合同签订后，被告即付3万元，15日内付清全年租金，第二年提前三个月付次年租金，第一期租期完成后，双方协商，同等条件下被告优先；5、刘七保需要使用洪亮公司移动设备时，需经洪亮公司同意，刘七保交还时保证完好。合同签订后，被告刘七保使用了场地。刘七保于2017年12月27日支付了98000元的租金给郑飞。2018年9月21日，刘七保又支付了98000元的租金给郑飞。2018年10月9日，被告刘七保又支付了30000元给郑飞。2018年1月、4月、6月，福泉市马场坪街道安全生产监督管理办公室对被告的生产经营场所进行现场检查，发现其存在未建立安全管理档案制度、一线作业人员安全意识淡薄、厂区钢棚支架未及时加固的情况。由于刘七保未及时整改，于2019年7月被关停，至今未复产。之后，刘七保以洪亮公司的厂房需要加固，达不到安全生产的要求为由，拒绝支付租金、双方为此发生争议，经协商未果，洪亮公司即提起诉讼。庭审过程中，洪亮公司陈述已收到刘七保支付的2018年、2019年的租金，并明确诉请的256000元租金是指2020年和2021年的租金。同时，洪亮公司当庭表示放弃第三项诉讼请求。一审法院认为：刘七保实地查看了洪亮公司的场地，并租赁洪亮公司的场地使用，双方签订了《租厂协议》，在租赁期间，刘七保已实际支付了2018年、2019年的租金。洪亮公司与刘七保签订的《脚手架租赁合同》不违反法律的强制性禁止性规且系双方当事人的真实意思表示，并已实际履行，故双方签订的《租厂协议》合法有效，洪亮公司主张确认《租厂协议》有效的诉请予以支持。本案中，双方约定的租金是每年128000元，且第二年的租金需提前三个月支付、但被告并未支付2020年租金，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十九条：“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付”的规定，刘七保应当先支付128000元的租金给原告，同时因为2021年度合同履行期间尚未届满，故暂计算至2021年4月13日，即租金为42667元（128000元/年÷12个月×4个月），上述租金共计170667元。洪亮公司主张刘七保支付租金的诉请，仅支持170667元。本案中，洪亮公司于2021年1月28日向法院提起诉讼，其庭审过程中，洪亮公司表示放弃第三项诉讼请求，从其自愿。本案中，刘七保是经过实地查看洪亮公司的场地后与洪亮公司签订了《租厂协议》，且被告被相关职能部门检查是在已经租赁之后，故被告提出的辩称意见法院不予采纳。刘七保提出已交钥匙给洪亮公司，并支付了2017年12月13日至2019年7月的租金，还超额支付3个月的租金的辩称意见，但刘七保并未举证证明已与洪亮公司解除合同或协商不再租赁，故对被告的辩称意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、福泉市洪亮化工有限责任公司与刘七保于2017年12月13日签订的《租厂协议》有效；二、刘七保于本判决生效之日起十日内支付福泉市洪亮化工有限责任公司2020年度的租金十二万八千元（￥128000.00）；三、刘七保于本判决生效之日起十日内支付福泉市洪亮化工有限责任公司2020年12月14日至2021年4月13日期间的租金四万二千六百六十七元（Y42667.00）。案件受理费5140元，减半收取计2570元，由福泉市洪亮化工有限责任公司承担857元，刘七保承担1713元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据，经审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。综合诉辩双方的请求，归纳本案的争议焦点为1、双方签订的《租厂协议》是否合法有效；2、上诉人是否应支付2020年全年以及2021年1月1日至2021年4月13日的租金。本院认为：针对焦点1，首先，双方在一审庭审中均认可在签订《租厂协议》前上诉人多次到现场查看过厂房的基本情况，同时从《租厂协议》的内容看，上诉人是明知涉案厂房的土地使用权是被上诉人向厂房所在地的村民租赁所得，另外从双方签订《租厂协议》后上诉人已实际使用《租厂协议》中的厂房及设备，并没有任何权利人上前干涉，故被上诉人是本案《租厂协议》中厂房及设备的合法权利人。其次，上诉人在生产经营过程中之所以被叫停是相关职能部门即福泉市马场坪街道安全生产监督管理办公室（该办公室认为其存在未建立安全管理档案制度、一线人员安全意识淡薄、厂区钢棚支架未及时加固的情况）要求其整改而不及时整改所致，该叫停并非是上诉人不具备生产资质所导致，故本案上诉人是否有生产资质并没有影响本案《租厂协议》的效力。第三，从《租厂协议》的内容看，其也不违反法律法规的禁止性规定，它的签订也是双方的真实意思表示，故涉案的《租厂协议》合法有效，各方应严格按照合同的约定履行各自的权利与义务。针对焦点2，由于涉案的《租厂协议》签订的租期是五年，该租期的结束时间为2022年12月30日，该协议约定是先付租金后使用涉案厂房及设备。虽然上诉人主张在2019年就已经将涉案的厂房及设备退还给了被上诉人，被上诉人对此不予认可，上诉人也没有提供证据予以证实其主张，同时其也没有提供证据证明在2021年4月13日前已经将涉案的厂房及设备退还给了被上诉人，因此根据《租厂协议》的约定，一审认定上诉人应向被上诉人支付2020年全年以及2021年1月1日至2021年4月13日的租金，有事实和法律依据，本院予以确认。综上所述，上诉人刘七保的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3713元，由上诉人刘七保负担。本判决为终审判决。审 判 长 白桂刚审 判 员 陈福江审 判 员 朱代昀二〇二一年八月三十一日法官助理 钟一舟书 记 员 陈彦淞