贵州省桐梓县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0322民初1349号原告：葛其龙，男，汉族，1968年1月21日出生，贵州省桐梓县人。委托诉讼代理人：传雪丹，贵州正柯律师事务所律师。委托诉讼代理人：娄娅，贵州正柯律师事务所实习律师。被告：何安国，男，1964年7月10日生，汉族，重庆市合川区人。委托诉讼代理人：石琴，重庆合融律师事务所律师。被告：贵州省鑫科房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市桐梓县重庆工业园区孵化器大楼15栋。法定代表人：瞿祥萍，公司董事长。原告葛其龙与被告何安国、贵州省鑫科房地产开发有限公司（以下简称“鑫科房开公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年2月20日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理，原告葛其龙及其委托诉讼代理人传雪丹，被告何安国的委托诉讼代理人石琴到庭参加诉讼，被告鑫科房开公司经本院合法传唤，未提供正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告葛其龙向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对位于桐梓县房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.本案的诉讼费由二被告承担。事实及理由：2016年，桐梓县人民法院因何安国与鑫科房开公司合同纠纷一案，鑫科房开公司未履行（2016）黔03民初350号民事调解书确定义务，于2019年7月30日作出（2018）黔0322执2002号之二《执行裁定书》，查封了鑫科房开公司名下位于桐梓县水岸尚城项目中的部分房产，其中贵院查封的水岸尚城2号项目X号楼X-X-X号房屋系原告在鑫科房开公司处购买的房产。2021年1月29日，原告对贵院查封的涉案房屋提出书面的执行异议，2021年2月6日，原告收到贵院送达的（2021）黔0322执异14号《执行裁定书》：驳回原告的执行异议。原告认为驳回执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。理由在于：一、原告已于涉案房屋被查封前，于2018年9月29日与被告二签订鑫科水岸尚城《认购协议》。2018年9月29日与，原告与被告二签订鑫科水岸尚城《认购协议》（认购编号：2018-9-29079号），约定原告购买被告二位于桐梓县房屋，面积为96.69平方米，价款为270732元。双方虽签订为《认购协议》，但实为正式商品房买卖合同。协议签订后，原告按约履行合同义务，向被告二交付全部购房款270732元，被告二向原告出据《收据》一份。该《认购协议》系原告与被告二真实意思表示，未违反法律法规，系合法有效的合同。因此，原告在贵院查封之前已签订合法有效的书面合同，且原告按合同已支付全部价款。三、造成涉案房屋未办理产权过户登记手续系被告二原告因所致，与原告无关。原告按约履行完全部《认购协议》确定义务后，被告未按约履行义务，未给原告办理涉案房屋的产权手续登记。因此，造成涉案房屋未办理产权变更登记手续系被告二原因所致，与原告无关。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条相关规定，贵院作出的（2021）黔0322执异14号《执行裁定书》驳回原告的执行异议缺乏事实与法律依据。原告依法在收到《执行裁定书》后十五日内起诉，请求支持原告的诉求，以维护原告的合法权益。被告何安国辩称，原告的请求不符合执行异议的相关规定，理由在于，涉案房屋在2016年8月9日已被遵义市中级人民法院查封，二原告看到的查封是第二次的查封，是续查封，葛其龙的合同签订时间是2018年9月29日，是在案涉房屋查封之后，另原告在查封前也未实际占有交接涉案房屋，且未支付房款，故应驳回原告的请求。被告鑫科房开公司未到庭，未答辩，亦未举证。本院经审理认定事实如下：2016年7月1日，被告何安国以被告鑫科房开公司等为被告提起建设工程施工合同纠纷之诉，该案审理过程中，何安国向遵义市中级人民法院申请财产保全，该院作出（2016）黔03民初350号民事裁定书，裁定冻结鑫科房开公司2000万元的银行存款或者查封、扣押其相应价值的财产。2016年8月9日，遵义市中级人民法院通过现场查封方式查封了位于桐梓县项目的1-12层房产。2016年10月30日，上述案件经遵义市中级人民法院调解作出（2016）黔03民初350号民事调解书，约定被告鑫科房开公司分期支付何安国工程款及工程损失19016914元，并由鑫科房开公司承担诉讼费36625元。2018年8月30日，因鑫科房开公司未按（2016）黔03民初350号民事调解书的内容履行义务，何安国向遵义市中级人民法院申请执行，遵义市中级人民法院以（2017）黔03执171号《指令执行决定书》将该案指令本院执行。本院立案后执行过程中，再次依据何安国的申请，于2019年7月30日作出（2018）黔0322执2002号之二执行裁定书裁定查封鑫科房开公司位于桐梓县项目的1-12层房产，查封期限三年。2018年9月29日，原告葛其龙作为认购人与被告鑫科房开公司作为出卖人签订《鑫科·水岸尚城认购协议》，约定：葛其龙向鑫科房开公司认购鑫科房开公司开发的娄山关高新区水岸尚城项目X号楼X-X-X号住房；建筑面积约为96.69平方米，建筑面积单价为3000元每平方米，总价款270,732元；签订认购协议时一次性付清总房款270,732元；交房时间为2019年6月30日前。2018年9月30日，鑫科房开公司向原告出具《收据》，载明收款方式为转账，收款事由为“购买水岸尚城X号楼X-X-X号住房（收七万现金，余款由黎波转入杨大明）”。原告陈述该收据载明的付款情况与实际付款情况不一致，原告实际于2018年9月27日取款后向鑫科房开公司现金支付购房款200,732元，其后在鑫科房开公司向原告出具收据后，即2018年10月1日又取款70,000元，并按照鑫科房开公司的指示向案外人黎波支付了剩余房款70,000元，用于抵扣鑫科房开公司尚欠黎波的工程款。原告以（2018）黔0322执2002号之二执行裁定书中查封的房屋属于其购买所得为由向本院提出排除执行的执行异议，本院于2021年2月5日作出（2021）黔0322执异14号执行裁定书，裁定驳回葛其龙的异议请求。原告对该执行裁定不服，以前述诉讼请求诉至本院。审理中，原告陈述案涉水岸尚城2号楼目前已经基本封顶、完成基本装修，但鑫科房开公司一直未向原告交付案涉X号楼X-X-X号住房。上述事实，有原、被告双方的当庭陈述，以及原告举示的《鑫科·水岸尚城认购协议》、《收据》、（2021）黔0322执异14号《执行裁定书》、送达回证，被告何安国举示的（2016）黔03民初350号《民事调解书》、《法律文书生效证明》、（2016）黔03民初350号《民事裁定书》、（2016）黔03执保153号《结案通知书》、（2017）黔03执171号《函》、（2017）黔03执171号《指令执行决定书》等证据在卷佐证，经庭审质证，应予认定。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”之规定，本案的争议焦点是，原告对被查封的水岸尚城项目X号楼X-X-X号房屋是否享有足以排除法院强制执行的权利。案涉水岸尚城项目X号楼X-X-X号房屋系被告鑫科房开公司开发的房地产项目，目前尚未登记在原告名下，在未办理不动产登记的情况下，案涉房屋的物权仍然归属于被告鑫科房开公司，本院对案涉房屋进行查封符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，实践中，对于部分买受被执行不动产而未办理登记的案外人，符合上述两条规定条件的，也可以排除法院的强制执行，因此，原告应当举证证明其购买案涉房屋符合上述第二十八条或者第二十九条规定的几个条件。首先，关于被告辩称原告未在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同的问题，原告主张权利的依据是2018年9月29日与鑫科房开公司签订的《鑫科·水岸尚城认购协议》，该协议包含具体的房号、面积、单价、付款方式、交房时间等内容，齐备买卖合同的基本要素，且系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的买卖合同。至于合同签订时间与人民法院查封时间的先后，根据本院查明的事实，遵义市中级人民法院已于2016年8月9日依据何安国的财产保全申请对包括案涉房屋在内的水岸尚城2号楼项目的1-12层房产进行了查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号）第四条“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，并适用本规定第二十九条关于查封、扣押、冻结期限的规定。”之规定，该诉讼保全查封在遵义市中级人民法院将何安国申请执行鑫科房开公司一案指令本院执行过程时自动转为执行中的查封，且本院又于2019年7月30日，经何安国申请作出（2018）黔0322执2002号之二执行裁定书，对上述房产继续进行查封。从上述时间跨度来看，原告与鑫科房开公司签订的《鑫科·水岸尚城认购协议》虽有效，但合同签订时间在遵义市中级人民法院查封以后，原告并未在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，本案审理过程中，原告明确表示鑫科房开公司截至目前都尚未向原告交付案涉房屋，故原告未在人民法院查封之前已合法占有该不动产。综上，原告对案涉房屋的权利状态并不符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及第二十九条规定的情形，原告的举证不足以证明其享有排除执行涉案房屋的权益，对原告诉请停止对案涉房屋强制执行，并解除对案涉房屋查封的请求，本院不予支持。被告鑫科房开公司未到庭参加诉讼，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，依法作出缺席判决。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号）第四条之规定，判决如下：驳回原告葛其龙的诉讼请求。案件受理费100元，由原告葛其龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于遵义市中级人民法院。审 判 长  冯珊珊人民陪审员  罗友富人民陪审员  李子琼二〇二一年八月十日书 记 员  魏春燕