吉林省乾安县人民法院民 事 判 决 书（2021）吉0723民初1427号原告：李秀霞，女，1965年10月8日出生，汉族，住乾安县。委托诉讼代理人：曲海波，女，吉林乾龙律师事务所律师。被告：李艳玲，女，1957年9月14日出生，汉族，住长春市。委托诉讼代理人：王首春（李艳玲丈夫），男，1955年10月18日出生，汉族，住长春市。被告：王君成，男，1992年2月10日出生，汉族，住乾安县。被告：潘云霞，女，1975年10月3日出生，汉族，住乾安县。被告：吕永辉，女，1980年6月21日出生，满族，住乾安县。被告：赵海东，男，1986年1月20日出生，汉族，住乾安县。委托诉讼代理人：王亚南（与赵海东夫妻关系），女，1987年10月8日出生，汉族，住乾安县。被告：王亚南，女，1987年10月8日出生，汉族，住乾安县。被告：张铁军，男，1972年12月10日出生，汉族，住乾安县。委托诉讼代理人：姜大伟（张铁军父亲），男，1945年12月12日出生，汉族，现住乾安县。原告李秀霞与被告王亚南、王君成、赵海东、吕永辉、张铁军、潘云霞、李艳玲建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2021年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李秀霞及其委托诉讼代理人曲海波、被告李艳玲委托诉讼代理人王首春、被告王君成、潘云霞、吕永辉、被告赵海东委托诉讼代理人王亚南、被告王亚南、被告张铁军委托诉讼代理人姜大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李秀霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告李艳玲支付防水公摊款1289元、王君成支付1289元、潘云霞支付1640元、吕永辉支付1552元、赵海东支付1552元、王亚南支付1552元、张铁军支付1552元。事实和理由：原告系物价局家属楼前栋3单元401业主，各被告均系乾安县物价局前楼业主，1单元东门系50平米，西门70平米，2单元及3单元东西门均系65平米，该楼建于1991年，年代久远，因年久失修，楼顶积水，导致顶楼屋顶长年漏水，无法居住。2020年秋至2021年春，经与大部分业主协商，超过四分之三的业主均同意顶楼业主以起彩钢瓦的形式起防水作用，2021年3月末原告购买原料并找到吕某进行施工，于2021年4月7日完工，并签订《物价局家属楼楼顶彩钢瓦承包合同》，工钱7500元当天原告结清，材料款、工钱等共计36548元，现大部分业主已经按照房屋面积支付了公摊费用，剩余被告七户没有支付，经多次索要，被告迟迟未支付，为保护原告权益，故诉至法院，请依法判决。李艳玲辩称，与事实不符，答辩人不同意给钱。王君成辩称，与事实不符，答辩人不同意给钱，没有找业主大会，不同意原告说的。潘云霞辩称，与事实不符，原告没有召开小区业主大会，也没有询问过大家是否同意，答辩人当时是同意做平面防水的不同意起瓦，因为起瓦带来的隐患大，该楼房是旧楼，国家免费给旧楼区改造的时候就包括给楼房做防水，第一次找答辩人的时候，答辩人已经和他们说明过这个问题了，原告这样扩大了各业主的经济损失。吕永辉辩称，答辩人认为原告所述事实有误，所以答辩人不同意支付起瓦的费用，理由：1.答辩人认为起瓦属于原告的个人行为，乾安县物价局小区前栋在商议起瓦工程时并没有成立业主委员会，在没有业主委员会的情况下，原告没有召集全楼24户业主召开业主大会来商议楼顶起瓦事件，即使原告以单独走访或以电话形式沟通24户业主来商议起瓦事件，其无论是参与表决的人数还是表决面积均未达到法律的规定，原告并未向各个业主提供屋顶漏水的面积、位置及起瓦的工程预算，也没有同业主商议选择维修的方式，整个四楼三个单元6个住户常年有人居住（包括出租的），既然未召开业主大会就不存在四分之三人数通过一说，原告在没有召开大会的情况下就单方面自愿出资加建楼顶起瓦，答辩人认为原告的行为只能代表自己，原告没有权利向被告索要起瓦费用的；2.整个楼顶维修，是属于24户业主的公共区域，答辩人没有授权原告办理此次起瓦事件，公共事项的处理应该召集业主大会来决定相关维修事项，如果召开大会符合法定人数的业主通过，被告未履行业主大会通过的事项，也应该由符合法定人数的业主向被告主张权利或者是业主大会授权于某人，原告既没有授权，又没有通过大会，他的诉讼主体不合格，没有资格起诉答辩人；3.原告选择起瓦的方式加大了各答辩人的经济损失，原告找到答辩人商议对楼顶起瓦做防水工程时候，被告明确表示同意在漏点的位置做平面防水工程，而不同意整体起脊加瓦来增加各答辩人的经济压力，现在答辩人所居住的物价局小区已经列为乾安县第一批旧楼改造之列，目前旧楼改造工程正在进行中，在8月中旬2期工程就包括对楼顶的防水维修，原告一意孤行不仅加大了整体业主的经济损失，还剥夺了答辩人享受国家的政策福利；4.楼顶起瓦存在严重的安全隐患并且安全隐患可带来不可估量的经济损失，民法典1253条明确规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物，悬挂物发生脱落、坠落造成他人损失的，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的应当承担赔偿责任，如果答辩人同意支付原告的起瓦费用，就意味着同意起瓦维修的这种方式，就要承担使用人的责任，鉴于松原地区的气候，楼顶起瓦不适于在东北，例如中心街东北角2商场楼，起瓦一年多时被一场大风将整个楼瓦刮到马路上，伤2人，砸坏一辆汽车，每户业主赔偿1700多元，2021年3月到4月期间，乾安县富豪花园小区楼顶瓦整体刮落砸坏一辆车，损失不明确，县社家属楼在今年春天整个楼顶被刮落，有现场图片作为证据；5.防水维修的方式有很多种，起瓦不是唯一途径，原告做起瓦目的是为了楼顶防水，但是原告的行为和过程是违法的，起瓦是属于改建、加建附属设施，因为原告在起瓦时未经过原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，未取得相关部门的审批手续，未出具工程施工单位的施工许可，擅自搭建构筑物，改变房屋外立面及房屋结构，起瓦工程结束后并未向各位业主出示工程验收报告，被告认为，该构筑物的建设不合法，被告拒绝为不合法的事情买单是合情合法的，吉林省城市规划管理条例明确规定：“凡是在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路管线和其他工程设施必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门进行审查并提出设计要求，审查设计资料核发建设工程规划许可证，建设单位或个人在取得建设规划许可证件和其他有关批准文件后方可申请办理开工手续。”6.吉林省城市建设管理条例20条规定，凡未经过城市规划主管部门批准擅自施工的一切建筑和工程设施均属于违法建筑；7.吉林市城市规划管理条例明确规定临街房屋住宅小区内建筑物改变使用性质和在建筑物的屋顶、平台上等搭建建筑物的需经房屋产权人同意并经市房屋产权管理部门办理房屋用途变更手续后报城市规划行政主管部门审批，答辩人认为都是在吉林省的城市，法院可作为参考。综上，此次起瓦原告未召开业主大会，目前有8户未缴纳起瓦费用，2单元3楼东马书举建筑面积65平方米，是通过庭前调解在2021年5月18日才缴纳的，对于第一次诉讼原告为刘艳辉，时间为2021年5月17日，所以当时是9户不同意，另这种情况下，原告的个人行为出资加建、楼顶起瓦与答辩人无关，原告起瓦扩大答辩人的经济损失、存在安全隐患属于违章建筑，理应拆除，所以答辩人不同意原告的起瓦行为，不支付起瓦费用，是合理合法的维护自己的合法权益，请法院给予支持，驳回原告的诉讼请求。赵海东、王亚南辩称，同吕永辉答辩意见，原告他们在起瓦前找过答辩人，答辩人是不同意起瓦的，同意做平面防水，楼顶三个单元6户常年有人居住，未召开业主大会。张铁军辩称，同意吕永辉意见，起瓦不符合起瓦条件，没有城建部门的审批手续，私自起瓦，没有召开业主大会，答辩人认为起瓦是不合法的，是非法建筑，3单元302房间是答辩人的楼房不是张铁军的楼房，该楼房原来是王淑琴的，王淑琴得癌症死了8年多，因为当时王淑琴治病的钱都是答辩人出的，王淑琴去世后就将该楼房给她妹妹了，起瓦时候答辩人并没有同意，在民法典上有规定，房屋坠落下的东西砸坏人由房主负责，所以为了维护答辩人自己的权利不同意起瓦，但是答辩人同意做防水，因为房子漏了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告是否应承担该笔维修费用。对此事实，原告提交承包合同一份，收据10枚，证明本次诉争小区顶楼起瓦共计花费材料款及人工费36548元；提交（2021）吉0723民初1237号民事卷宗内社区调解结果1页，照片7页，证明本案中所诉讼的被告除张铁军外均同意顶楼做防水，其中被告王君成明确表示同意起瓦；提交光盘一枚，证明诉争小区顶楼做防水之前的现状以及顶楼住户房屋内漏水严重，墙体常年被所漏雨水侵袭根本无法正常居住；申请证人吕某、付某出庭，证人吕某证明案涉小区起瓦所花费的费用其中材料费是依据其计算得来的，工时费用7500元已经由其实际收取，能够证明原告所提交的视频中起瓦屋顶就是本案原告所起诉的案涉屋顶；证人付某证明起瓦所花费的费用其均全程参与，能够证明原告所支出的材料费用事实以及在起瓦前征求其他业主同意，社区所出具材料真实有效。被告李艳玲对承包合同的真实性和收据的真实性有异议，证明问题也有异议收据都是白条；对（2021）吉0723民初1237号民事卷宗内社区调解结果的真实性无法确定，证明问题没有参加不清楚，对照片7页的真实性不清楚，证明问题没有在现场不清楚；对录像内容无法确认是那个屋，没有人带着我去看过，没有同意起脊，我当时要求过带我去看看哪漏，始终没有人带我去看。被告王君成对承包合同的真实性和收据的真实性均有异议，证明问题也有异议，我没有看到过签订合同的人没见过面，不承认他们签订的合同；对（2021）吉0723民初1237号民事卷宗内社区调解结果的真实性有异议，字不是我签的；对照片的真实性不清楚，我们人不在场，拍照的人我并不认识，是我小区，对录像内容有异议，录像不能证明是物价局前栋小区，屋里拍漏水不能证明是他家的房屋，也没有人带着我去看。被告潘云霞对承包合同的真实性有异议，第一次李艳玲开庭的时候原告拿的不是这个合同；对收据的真实性不清楚，都是白条收据，不能作为证据使用；对（2021）吉0723民初1237号民事卷宗内社区调解结果的真实性有异议，上方没有双方当事人签字；对七张照片的真实性无法确认是谁拍的不清楚；对录像内容有异议，在起瓦之前没有人让我去看看哪里漏水，确定不了是谁家的房屋，他们都是正常居住的，我家四楼一直都是出租的，如果不能正常居住，住户不能一直居住。被告吕永辉对承包合同的真实性和关联性有异议，此次提交的合同和立案时的合同是不一致的，甲方为物价局老楼，我们住的房屋是物价局前楼，工程结束时间为2021年4月6日，合同的签署时间是2021年4月7日，物价局楼并未授权李秀霞来签署合同和本案无关；对收据的真实性有异议，都是白条收据不能作为入账的原始凭证，并不能证实真实支付的金额，凭证上并未载明收取款项的方式；对（2021）吉0723民初1237号民事卷宗内社区调解结果的真实性有异议，如果调解成功需要双方认可签字的均为有效，调解内容无法证明出处和最后事情的结果；对七张照片真实性无法确认，关联性无法确认；对录像内容有异议，无法确认房屋位置和房屋所有权人。被告赵海东、王亚南同吕永辉质证意见。被告张铁军对承包合同的真实性有异议；对发票的真实性有异议，我不承认该发票；对（2021）吉0723民初1237号民事卷宗内社区调解结果的真实性有异议，我一直在家待着我没有同意起瓦，根本没有这些事；对照片的真实性有异议，我也没有见到过社区的人；对录像内容有异议，确定不了住户，是哪里漏，如果漏水应当找我们实际去看看哪里漏水。七被告对于证人证言有异议，认为吕某的证言不予采信，吕某是受雇于原告，并没有出示原告出具付款的凭证只是口头证明收取钱，另吕某不具备施工许可，也不具备担保能力，付某与本案原告有利害关系，他是垫付起瓦费用的人员之一，也是直接参与者，他的证言不应采信。被告吕永辉提交8户业主（2021年5月19日签字）不同意起瓦也未缴纳费用的书面证明一份，证明此次起瓦没有召开业主大会，面积且人数均未超过四分之三；提交录音光盘2份，吕永辉与业主马书举录音证明马书举亲口证明未召开业主大会，是通过法庭庭前调解交纳的，另一份录音执法局谭科长在小区告诉大家物价局小区8月中旬可以做楼顶平面防水维修等其他工程；提交关于乾安县城市环境综合执法局关于县城内老旧小区改造通告（2020年4月30日）证明旧楼改造在起瓦之前就已经有消息了；提交两张照片（乾安县县社家属楼在2021年3月楼顶起瓦被风刮落照片）证明起瓦不适合松原天气，起瓦带来的危害是无可估量的。原告对8户业主不同意起瓦也未缴纳费用的书面证明有异议，认为是属于被告自制的单方面的表格，且各个被告与本案有直接利害关系，自制表格不能作为证据使用；对关于乾安县城市环境综合执法局关于县城内老旧小区改造通告的真实性合法性及关联性均有异议，作为通告应当加盖所出具单位的公章，张贴对外公示才具有法律效力，该通告中不能体现案涉小区包含在改造范围内，该证据无论在形式上还是在内容上均不能证明与本案具有关联；对两张照片的真实性合法性及关联性均有异议，证明问题也有异议，楼顶起瓦被风刮落属于概率事件，与在松原地区是否适合没有任何关联，与本案中以起瓦的方式起到防水的作用没有任何反证作用；对第一份（马书举）录音的真实性合法性及关联性均有异议，若如被告所说马书举属于诉争小区业主不管是以什么方式交纳的公摊费用，均以其行为表明同意支付起瓦的费用，若被告以此作为证据应当让马书举出庭作证，接受法庭质询，且以其行为明确表明不同意支付上述费用，对第二段录音真实性合法性及关联性均有异议，若被告想要以此证明案涉小区在旧城改造范围内且包括防水工程应当要求行政机关出示书面意见并加盖公章，其个人言论不能代表所属行政机关的最终意见。经审理查明，原、被告均为乾安县物价局家属楼的业主，物价局家属楼业主共24户，该小区至今未成立业主委员会，因该楼房屋顶在2018年开始漏雨日渐严重，影响楼顶业主正常生活。2020年，原告等人曾找小区业主协商未果，2021年原告李秀霞与其他顶楼业主及社区工作人员按户进行通知，告知该楼房各住户涉案楼房楼顶防水年久失修，顶层漏雨情况严重，共同商讨楼顶修复事宜，其通知商讨人数为21人，共计专有面积为1355平方米。2021年4月7日，原告李秀霞经16户专有面积为1025平方米（1单元东门50平方米×2户+西门70平方米×3户+2和3单元65平方米×11户）的业主同意，对涉案楼房房顶防水工程与吕某签订物价局家属楼楼顶彩钢瓦承包合同，因甲方名头书写错误重新签订了一份该合同。涉案楼房房顶防水工程施工完毕后，原告李秀霞、付某、刘华共同垫付了工程款、材料费等共计36548元，后原告主张24户业主根据住房面积分摊涉案屋顶维修费用，现17户业主已经交纳，剩余七被告未交纳。本院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分；”《中华人民共和国民法典》第二百七十三条第一款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”本案中物价局家属楼屋顶属于全体业主共有部分，对此享有共同管理的权利，应当并应共同承担义务。原、被告居住的房屋楼顶发生漏雨严重影响正常生活后，在房屋维修基金缴纳不全和没有物业公司的情形下，为维护原、被告共同利益，在充分告知所有业主的情况下，原告自发联系人员签订维修合同并对涉案屋顶进行修缮，并垫付了维修费用，并无不当。根据共享权利、共担义务的原则，该维修费用应由小区全体业主共同分担。同时根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定：“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”改建、重建建筑物的需专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，而本案中，在该小区不存在业主委员会的情形下，原告等通过逐户上门商讨的形式，并无不当。同时根据被告等人在庭审中的陈述，可确定共计通知商讨的人数为21户，共计专有面积为1355平方米。业主人数和专有部分面积占比均超过总数（24户，总专有部分面积为1520平方米）的三分之二。其中16户同意该种方式，专有面积为1025平方米，其余5户不同意该种方式。该数字对比也达到了应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的比例要求。故原告诉讼请求合法有据，本院予以支持。本案诉讼过程中，被告抗辩其所居住的小区已经列为乾安县第一批旧楼改造之列，旧楼改造包括防水维修，原告扩大了其经济损失，首先旧楼改造防水维修是针对全县存在的老旧楼房展开的惠民政策，至原告起诉时尚未开始实施，且何时能对案涉楼房进行防水维修尚未可知，出于现有房屋状况的急迫性及对楼房整体利益的考虑，原告进行维修并无不当，同时被告抗辩原告的维修方式系违章建筑应予拆除，经本院走访调查，现阶段并无相关部门对案涉楼房房顶加瓦系违规建筑进行界定并处理，故对被告上述抗辩主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十三条、第二百七十八条、第二百八十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李艳玲、王君成于本判决生效之日起十日内每人给付原告李秀霞维修费1289元；二、被告潘云霞于本判决生效之日起十日内给付原告李秀霞维修费1640元；三、被告吕永辉、赵海东、王亚南、张铁军每人给付原告李秀霞维修费1552元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30元，由七被告负担。本判决为终审判决。审判员  刘永涛二〇二一年八月三十一日书记员  桑 林