宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2021）宁02民终683号上诉人（原审被告）：韦西奎，男，1978年6月16日出生，汉族，个体，住大武口区。        被上诉人（原审原告）：侯冬，男，1977年11月23日出生，汉族，个体，住大武口区。        上诉人韦西奎因与被上诉人侯冬租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2021）宁0202民初907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。      韦西奎上诉请求：1．撤销大武口区人民法院（2021）宁0202民初907号民事判决，驳回侯冬的起诉；2．一审、二审诉讼费由侯冬承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、2013年7月8日，侯冬与宁夏亘元房地产开发有限公司签订了《大坝市场租赁合同》后与王某某共同经营大坝市场。2016年12月，王某某找到韦西奎，欺骗韦西奎称其是大坝市场的经营者，并与韦西奎口头约定由韦西奎投资改建大坝，作为置换条件，改建后的大坝市场可由韦西奎无偿使用十三年，十三年后将投资改建的大坝市场经营权交回王某某。口头协议达成后，韦西奎投资80万余万元对大坝市场进行了改建。在韦西奎经营过程中，侯冬于2019年6月4日以占有物返还为由将韦西奎起诉至大武口区法院，后因韦西奎与王某某有口头协议而撤诉。2019年7月19日侯冬又以排除妨害为由将韦西奎诉至法院，2019年8月26日，韦西奎与侯冬签订一份租赁期限自2019年1月1日起至2033年6月30日止的《大坝市场场地租赁协议》，侯冬于当日撤诉。2021年2月18日，侯冬又将韦西奎诉至法院，在本案一审庭审中，当韦西奎陈述与王某某有口头协议时，侯冬补充提交了一份其与王某某签订的《大坝市场管理解除协议》，该协议内容显示“2016年12月25日侯冬与王某某签订了大坝市管理协议，2019年1月31日双方解除该协议。”按照侯冬的说法，在2016年12月25日至2019年1月31日期间一直由王某某经营大坝市场，但侯冬在2019年6月4日的诉讼中却以韦西奎2019年2月“非法占有大坝市场2号彩钢棚一直未向其支付占有使用费”为由诉请韦西奎向其返还占有物，在2019年7月19日的诉讼中又以“2019年2月其发现韦西奎非法占有使用大坝市场内的土地、建造经营369大排档火锅店”而诉请韦西奎排除妨害，这显然不符合常理。因为按其说法，2016年12月25日至2019年1月31日期间一直是王某某在经营大坝市场，如果2号彩棚和369大排档火锅店不是韦西奎投资兴建的话，那么侯冬应该起诉王某某向其返还占有物或排除妨害，而不应该起诉韦西奎；反之，如果2号彩钢棚和369大排档火锅店是韦西奎投资兴建的话，则证明韦西奎与王某某的投资兴建大坝市场并无偿使用的口头协议事实存在。况且369大排档火锅店早在2017年4月就由韦西奎经营，这也证明了韦西奎与王某某的口头协议真实存在。2、韦西奎与王某某在口头协议达成后，投资80余万元对大坝市场进行了改造，而王某某未投入分文，但侯冬在一审中提交的其与王某某签订的《大坝市场管理解除协议》第2条中却约定为“乙方（王某某）无条件将大坝市场管理及资产移交给甲方（侯冬），同意移交后不拆除大坝市场任何投资改造的设施，由甲方使用不承担任何费用”，由此可以证实侯冬与王某某共同“设计”骗取韦西奎对大坝市场投资改造后，现又欲收回大坝市场的经营权，显然是恶意诉讼。二、一审法院判决退还金额有失公允。2020年受疫情影响，全国各地的餐饮业均受到重创，停业时间较长，即便疫情后刚开始营业也是生意惨淡，半年内基本上处于负债经营状态，一审只减免了两个半个月的租金，显然对韦西奎有失公允。      侯冬辩称，不同意韦西奎的上诉请求和事实及理由，一审判决正确，请求维持原判。        侯冬向一审法院起诉请求：1．判令依法解除侯冬与韦西奎签订的《大坝市场场地租赁协议》；2．判令韦西奎立即腾退场地并交付给侯冬；3．判令韦西奎向侯冬支付租赁费4166.67元，违约金8750元，合计12916.67元；4．判令韦西奎支付自2021年2月1日至实际腾退场地之日止的租赁费、水、电、物业费、管理、卫生等所有市场相关的费用；5．判令韦西奎向侯冬支付自2021年2月1日至本案生效判决履行之日止的逾期付款违约金（以年租金50000元为基础，按每日万分之五计息）；6．本案诉讼费由韦西奎承担。        一审法院认定事实：1.2019年8月26日，侯冬与韦西奎签订了一份《大坝市场场地租赁协议》，双方约定韦西奎承租侯冬位于大武口长胜路大坝市场的场地及设施，租期限自2019年1月1日至2033年6月30日。租金为每年50000元，自2021年起每年租金在当年1月15日之前一次性支付；租赁期间所产生的水、电、物业费、管理、卫生、维修及其他等所有市场相关费用由韦西奎负担，侯冬不承担任何费用。同时双方约定，每逾期交纳租金一日，韦西奎须向侯冬交纳年租金万分之五的违约金，逾期超过五日，侯冬有权解除合同，并要求韦西奎支付年租金30％的违约金。2.2021年1月18日，侯冬向韦西奎发送《催告函》要求其按时交纳租金；2021年1月21日，侯冬向韦西奎发送《解除租赁合同确认书》，因韦西奎未按照合同约定履行租金义务，通知其解除合同。3．侯冬诉韦西奎案于2021年2月8日，在一审法院立案庭受理诉前调解。2021年2月9日，韦西奎向侯冬转账20000元，因案件已经受理，且侯冬本意是要解除合同，未收取该租金。4．案涉场地侯冬曾租赁给王某某，王某某曾转租给韦西奎。5．韦西奎自述与案外人虞某、王某某曾是股东关系，共同对大坝市场进行了投资。        一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方争议的焦点是：1．侯冬要求解除合同是否有法定或者约定的事由；2．因疫情原因，2020年的房屋租金是否应予扣减以及扣减的金额。一、关于合同的解除问题。本案中，双方合同约定逾期交纳房租超过五日，侯冬有权解除合同，并要求韦西奎支付年租金30％的违约金。即便因疫情影响，韦西奎要求继续租赁场地，应与出租人友好协商扣减租金或者顺延租期的问题，而不能置之不理。因韦西奎的消极处事方式造成了双方间信任基础的丧失，其未按时交纳房租，已构成违约，侯冬要求解除双方签订的《大坝市场场地租赁协议》，符合双方合同的约定，有事实和法律依据，一审法院予以支持。合同解除后，韦西奎应向侯冬返还租赁物，故对侯冬要求韦西奎腾退场地并交付侯冬的诉讼请求予以支持。二、关于2020年的房屋租金是否应予扣减以及扣减的金额问题。案涉房屋租赁用途为市场经营，因受新冠疫情不可抗力的影响，市场经营普遍受到影响，结合疫情集中爆发期间对商业经营的影响情况，按照公平原则，对侯冬应付房租酌定减免两个半月的租金损失，即减免10416.67元（50000÷12×2.5）。因双方间合同已经解除，减免的租金可抵顶韦西奎应向侯冬支付的至合同实际解除之日的租金。侯冬诉讼时要求韦西奎支付的的2021年一月份的房租可以用上述减免租金予以抵顶，故对该项诉求不予支持。三、关于合同解除后的违约金及其他费用问题。合同解除后，侯冬有权要求韦西奎按照合同约定支付逾期付款违约金。但2020年房屋租金因疫情原因予以扣减的原因，予以扣减的房屋租金可抵顶2021年两个半月的房屋租金，高于侯冬起诉时要求支付的一个月房租，韦西奎的迟延交付2021年度的租金并未造成占用侯冬资金的利息损失，故对违约金的诉求不予支持。租赁期间产生的水、电、物业费、管理费、卫生费等费用因侯冬起诉时未明确金额，对该项诉求不予支持；待明确后可另行主张。2021年2月16日至判决确定的给付之日的利息韦西奎应按照年租金50000元的标准予以支付。韦西奎辩称合同不应解除以及与他人间有投资关系的意见，无事实和法律依据，不予采纳，其关于疫情期间应予扣减租金的意见予以采纳并已按照相关规定予以扣减。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条第一款、第二款、第七百零三条之规定，判决：一、解除侯冬与韦西奎之间的《大坝市场场地租赁协议》；二、韦西奎于判决生效后一个月内腾退场地并交付给侯冬；三、2021年2月16日至判决确定的给付之日的房屋租金韦西奎应按照年租金50000元的标准向侯冬支付；四、驳回侯冬其他全部诉讼请求。案件受理费122元，减半收取61元，由侯冬负担。       本院二审期间，韦西奎围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。        证据一、《大坝市场管理协议》一份，该协议背面写的内容证明韦西奎和王某某是合作关系，剩余利润韦西奎与王某某平分。        侯冬对该协议背面书写的内容不认可，侯冬与王某某签订的合同，王某某拿去后再写什么内容侯冬不清楚。侯冬问过王某某，但他说不记得这件事。        证据二、微信截图一份，证明韦西奎于2021年4月1日向侯冬微信转账支付了30000元租金，侯冬收款了。        侯冬对真实性认可，但认为30000元不是租金，是双方解除合同后韦西奎退还的多收商户的租金。        侯冬没有提交新的证据。        本院对韦西奎提交的证据分析认为，证据一协议背面书写的内容因涉及案外人签名，侯冬不认可，真实性无法核实，本院不予确认。侯冬对证据二的真实性认可，本院对真实性予以确认。        本院审理查明，2021年4月1日，韦西奎向侯冬微信转账30000元。        本院审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。        本院认为，本案二审的争议焦点为：1、韦西奎与侯冬签订的《大坝市场场地租赁协议》是否应当解除；2、2020年疫情期间的租金应当扣减多少。        关于韦西奎与侯冬签订的《大坝市场场地租赁协议》是否应当解除的问题。韦西奎与侯冬签订的《大坝市场地租赁协议》约定韦西奎逾期支付租金超过五日，侯冬有权解除合同。双方约定韦西奎应于2021年1月15日前支付一次性支付2021年租金50000元，韦西奎未按期支付，侯冬于2021年1月18日、2021年1月21日催促韦西奎付款，但韦西奎一直未予支付。因韦西奎未按期支付租金已构成违约，应承担相应的法律后果。侯冬于2021年1月21日通过微信通知韦西奎解除合同并依法起诉要求解除双方之间的合同符合合同约定及法律规定。一审判决解除双方之间的《大坝市场场地租赁协议》并无不当，韦西奎的上诉理由不能成立，本院不予支持。        关于2020年疫情期间的租金应当扣减的数额问题。2020年因新冠肺炎疫情，对市场经营造成一定影响，一审法院酌情认定减免两个半月的租金适当，韦西奎主张应当扣减6个月租金的理由不能成立，本院不予支持。一审判决作出后韦西奎向侯冬支付的30000元可冲抵2021年2月16日后韦西奎实际占用案涉场地期间的租金。        综上所述，韦西奎的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费1050元，由上诉人韦西奎负担。        本判决为终审判决。        审判长    闫莉审判员    张建兴审判员    马玉兰二〇二一年八月十一日书记员    刘晓萍《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。