湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1103民初4053号原告：永州市百嘉物业管理有限公司，住所地永州市冷水滩区双洲路119号。法定代表人：张军，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭秋旭，女，1981年11月22日出生，汉族，住湖南省宁远县，系该公司员工。被告：张利坤，男，1973年12月2日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。原告永州市百嘉物业管理有限公司（以下简称百嘉物业公司）与被告张利坤物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百嘉物业公司的法定代表人张军及其委托诉讼代理人彭秋旭、被告张利坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百嘉物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立刻给付拖欠的物业管理服务费3269元、违约金980元，合计4249元；2.被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2015年11月18日，被告购得世博美域C区4栋603室房屋，当时交纳5年物业费至2017年12月31日。此后，2018年1月1日至2021年12月31日，至今3年多没有交纳物业费。原告电话、贴通知单催收被告，被告一直找不是物业方面的理由推脱。按照前期物业管理服务协议第四条第一款，多层住宅按建筑面积按每平方米0.55元收取物业费。被告房屋面积123.83平方米，欠缴3269元（123.83×0.55×48）。第四款，每次交纳费用时间：第一次交费按一年收取，以后按半年收取，每半年的第一个月的1-10日缴纳半年的物业费。第十条约定责任：乙方违反协议，不按本协议的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按月度管理费千分之五的比例收取违约金。被告张利坤辩称，1.答辩人房屋漏水，维修两年后又开始漏水，跟物业公司反映未处理。2.被答辩人物业很多地方没有做到位：如门禁系统等很多设施设备未维修、不完善；安保服务不完善、导致小区业主被盗；小区乱搭乱建及车辆乱停；电线裸露及有阴沟，存在安全隐患。3.小区物业服务不到位，只有物业公司完善物业服务，并解决相关问题答辩人会准时交纳物业费。本院经审理查明，被告系世博美域C区4栋603号房的业主，2015年11月18日，开发商永州市裕悦有限责任公司将该房屋交付给被告，并与被告办理了房屋交接手续。同日永州市荣鑫物业管理有限公司（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，该合同的主要内容为：一、乙方所购房屋基本情况：坐落位置C4栋603号室，建筑面积123.84平方米；二、物业管理服务的内容包括：1.房屋共用部位的维护和管理；2.房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；3.环境卫生；4.治安管理；5.小区内的交通秩序与车辆的停放；6.房屋装饰装修管理；三、物业管理服务费不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用，公众责任保险费，二次供水加压电费、水量、动力、水电量；四、物业服务费收费标准（按用途）：具体按物价部门批准价格收费，多层住宅按建筑面积每平方米0.55元/月；五、每次交纳费用时间：第一次交费按一年收取，以后按半年收取，每半年第一个月的1-10日交纳每半年的物业管理服务费；六、物业服务费用标准按政府相关政策法规进行调整，调整前一个月甲方应通知乙方；七、乙方违反协议，不按本协议约定的标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要乙方补交，并从逾期之日起每天按月度管理费千分之五的比例收取违约金。后永州市荣鑫物业管理有限公司退出世博美域小区，因世博美域小区未成立业主委员会，2018年2月13日，永州市裕悦有限责任公司世博美域项目部（甲方）与永州市净美物业管理有限公司（乙方）签订了《世博美域物业托管协议》，该协议的主要内容为：一、甲方确定由乙方在本协议签订之后托管世博美域小区的物业管理工作，如今后在法律规定和政策要求下，需对世博美域小区物业管理项目进行招投标，则甲方负责组织实施，乙方负责所有费用；二、收取的物业管理费以2018年3月1日为结点，之前归甲方，之后归乙方，3月1日后乙方正式全面履行物业管理职责和权力；三、乙方正式接管世博美域后，物业管理费标准不应低于之前已收取的标准，乙方可根据原物价部门审批的世博美域物业管理费标准进行收费。2020年3月永州市净美物业管理有限公司退出该小区物业管理，同年4月20日永州市裕悦有限责任公司世博美域项目部（甲方）与原告签订一份《世博美域物业托管协议》，约定：一、甲方（永州市净美物业管理有限公司）确定由乙方（原告）在本协议签订之后托管世博美域小区的物业管理工作，如今后在法律规定和政策要求下，需对世博美域小区物业管理项目进行招投标，则甲方负责组织实施，乙方负责所有费用；二、收取的物业管理费以2018年3月1日为结点，之前归甲方，之后归乙方，3月1日后乙方正式全面履行物业管理职责和权力；三、乙方正式接管世博美域后，物业管理费标准不应低于之前已收取的标准，乙方可根据原物价部门审批的世博美域物业管理费标准进行收费；四、本合同有效期为2020年3月1日至2021年2月28日。2021年2月9日，永州市裕悦有限责任公司世博美域项目部（甲方）与原告签订一份《世博美域物业托管协议》，约定：一、甲方（永州市净美物业管理有限公司）确定由乙方（原告）在本协议签订之后托管世博美域小区的物业管理工作，如今后在法律规定和政策要求下，需对世博美域小区物业管理项目进行招投标，则甲方负责组织实施，乙方负责所有费用；二、收取的物业管理费以2018年3月1日为结点，之前归甲方，之后归乙方，3月1日后乙方正式全面履行物业管理职责和权力；三、乙方正式接管世博美域后，物业管理费标准不应低于之前已收取的标准，乙方可根据原物价部门审批的世博美域物业管理费标准进行收费；四、本合同有效期为2021年3月1日至2022年2月28日。2020年4月2日，永州市荣鑫物业管理有限公司与原告签订《债权转让协议》，将永州市荣鑫物业管理有限公司2013年1月1日至2018年2月28日在世博美域小区提供物业管理服务期间业主所欠物业服务费全部转让给原告。2020年3月6日，永州市净美物业管理有限公司与原告签订《债权转让协议》，将永州市净美物业管理有限公司2018年3月1日至2020年2月29日在世博美域小区提供物业管理服务期间业主所欠物业服务费全部转让给原告。被告按实际面积123.83平方米缴纳物业费至2017年12月31日，未交2018年1月1日至2021年12月31日的物业管理费，原告多次催缴，被告以原告未依约提供符合行业标准的服务为由拒绝缴纳，原告遂向本院提起诉讼。以上事实，有当事人提供的房屋交接书、世博美域前期物业管理服务协议、债权转让协议书两份、托管协议三份、工作图片、照片等证据在卷予以证实，结合原、被告的庭审陈述，足以认定。本院认为，被告与永州市荣鑫物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，对双方具有约束力，双方应当依据协议约定享受权利，履行义务。永州市荣鑫物业管理有限公司依约为被告提供了物业服务，被告应当按照协议约定交纳物业服务费。同时，因世博美域小区未成立业主委员会，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，建设单位永州市裕悦有限责任公司分别于2018年2月13日、2020年4月20日、2021年2月9日与永州市净美物业管理有限公司、原告签订的名为托管，实质为前期物业服务合同的《世博美域物业托管协议》，将世博美域小区的物业服务先后托管给永州市净美物业管理有限公司和原告公司，对业主均具有约束力。后永州市净美物业管理有限公司与原告签订《债权转让协议》，将业主拖欠的物业服务费债权转让给原告，该协议是双方真实意思表示，合法有效，故对被告亦具有法律约束力。庭审中，被告认可原告已提供基本的物业服务，但认为所提供的服务不符合行业标准，存在诸多问题，要求予以解决后再交物业管理费。经庭审查明，该小区的物业公司变更频繁，且提供的物业服务确存在一定的瑕疵，如服务欠主动，保安晚上值班睡觉、小区内车辆停放管理不善等情况，但根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第八条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，业主大会也可依照法定程序作出解聘物业服务企业的决定，故业主如认为物业服务不到位，可要求物业公司继续履行、采取补救措施，或赔偿损失；也可及时解聘物业公司，但不能以物业服务不到位为由拒绝缴纳物业服务费。如小区业主认为物业服务企业服务不到位，却在接受服务的同时，既不解聘物业服务企业，又拒绝缴纳物业服务费，则势必造成物业服务企业一方无营运资金，无法提供优质物业服务，而业主一方又难以满意的恶性循环。故对原告要求被告缴纳2018年1月1日至2021年12月31日期间的物业费的诉讼请求，依法应予支持。对于被告及该小区大部分业主提到的房屋渗水的问题，根据建设部颁发的《房屋建筑工程质量保修办法》第七条、第九条、第十条、第十二条的相关规定，就本案而言，从工程竣工验收合格之日起5年保修期限内外墙渗漏维修的义务人为开发商，保修期后的维修义务人为房屋建筑所有人。保修期后，业主如需动用维修资金对房屋公共部分进行维修，根据《中华人民共和国物权法》第七十九条之规定应由所有业主共同决定。但业主个人显然无法推动该程序的进行，故应由业主个人向物业公司提出书面申请，再由物业公司组织征求全体业主意见，依法定程序决定是否动用维修资金，而不能简单地推诿于业主个人。由此，针对被告提出的房屋渗水的观点，原告虽抗辩需动用维修基金进行维护，但未提交证据证实公司已尽到相应的服务职责，故本院依法认定原告的物业服务尚存在一定瑕疵，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依法不予支持。法院处理民事纠纷的意义不是单纯的作出司法裁判，而是通过司法裁判来定分止争，化解矛盾，引领正确的公众价值，以期取得良好的社会效果。特别是针对此类物业服务合同纠纷，更应在公平公正裁判的基础上，促成物业与业主之间消除矛盾，建立良性互动，共建和谐文明幸福小区。但案涉小区的物业服务合同纠纷自2019年底开始提起诉讼，至今仍层出不穷，在本院认定原告公司的服务存在一定瑕疵，作出驳回其要求业主给付违约金，但支持其全部物业服务费的判决后，至本案提起诉讼，无证据证实期间原告公司对其原有服务瑕疵已进行整改。对于业主反映的大部分问题，尤其是应由物业公司汇总、牵头组织启动维修基金进行房屋公共部分和设施设备的维修、对小区内停放车辆的管理等涉及基本居住功能及安全等问题，无任何改善。这显然背离了此前的裁判初衷，为督促小区物业积极履责，同时也确保小区物业的有序开展，综合本案实际情况，对于原告诉请的物业服务费中的自2020年3月1日起（原告开始提供物业服务的时间）的物业费，由被告按90%予以缴纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张利坤自本判决生效之日起十日内给付原告永州市百嘉物业管理有限公司2018年1月1日至2020年2月29日的物业管理费1770.77元（123.83平方米×0.55元/平方米×26个月）及2020年3月1日至2021年12月31日的物业管理费1348.51元（123.83平方米×0.55元/平方米×22个月×90%），合计3119.28元；二、驳回原告永州市百嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取计25元，由原告永州市百嘉物业管理有限公司承担5元，由被告张利坤承担20元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员 陶 小 艳二〇二一年八月十三日法官 助理 彭霞超群代理书记员 邓 亚 丽