湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1102民初2264号原告：陈三号，男，住湖南省双牌县。被告：杨龙林，男，住湖南省永州市零陵区。原告陈三号与被告杨龙林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈三号向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付原告房屋租金19500元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年8月28日将其在永州市零陵区羊角山路第214、216号两个门面共五层（含地下室）的住房租给被告居住，双方签订了合同，租期为五年（自2015年8月28日至2020年8月28日），并约定第一年租金为25000元，后四年房租按当地的租房行情，经双方协商同意后增加租金，被告分两次将第一年租金25000元付给原告，后经双方协商同意将第二年租金增加2000元，被告随后又分二次将第二年租金27000元付给原告，此后，原告提出第三、四年的租金按30000元每年计算，被告也表示同意，但第五年合同到期时，被告提出第三、四、五年租金不能增加那么多，后经双方协商同意，后四年租金均按27000元每年结算，此后，被告又称生意不好，经济困难，并就所欠原告三年租金22500元出具了一张欠条给原告，约定在2020年12月底前将所欠租金全部付给原告；2020年8月28日，原、被告又签订了一年（即2020年8月28日至2021年8月28日）的租赁合同，年租金为30000元，被告于当日付给原告半年租金15000元，同年10月底，原告向被告催收前三年所欠租金时，被告又提出应减去后四年增加的租金8000元及改装卷闸门的费用4000元，事实是被告提出改装卷闸门时原告表示不承担费用，被告当时同意，五年合同到期结算时，被告也未提此事，只是在原告催收租金时，被告才改变主意，事后，经协商被告又提出将前欠条更改一下，从2020年11月起每月付给原告2000元，至2021年8月28日付清欠款，原告也同意，并由被告另出具欠条，同时要求被告在欠条上注明不再提任何理由，但被告仅在2020年11月支付2000元房租，后又以各种理由拖延不付租金，并重提增加租金及安装卷闸门一事。被告杨龙林书面辩称，1、根据合同第一条之规定，后四年租金按羊角山租房行情变动，而当地后四年房屋租不出去，租出去的房屋租金也较此前降低很多，但原告以患病威胁他增加租金，四年共增加租金8000元；2、根据合同第二条之规定，房屋正常使用情况下的费用由甲方（原告）负责，①他将已生锈的铁皮门改装卷闸门花费4500元，原告至今未付，②安装热水器费用至今已有6年多，这属于正常使用的范围，他多次催要，但原告未付，③租赁房屋二至四层未安装防盗窗，因为安全问题，导致他至今无法出租，他多次催原告安装，原告以城管局不允许为由拒绝安装，原告应赔偿他损失60000元，④房屋下水道存在问题，短则一月，长则一个季度便需疏通一次，他共支付疏通费用4000元，原告至今未付；3、2020年初以来，疫情爆发，按照法律法规理应减免一部分租金；4、他不交租金是因原告未支付安装防盗窗和热水器、更换大门及疏通下水道的费用；5、原告在没有履行义务的情况下，他欠交租金，原告便多次强行停水停电，这对他也造成了经济损失。综上，他虽欠原告租金19500元，但他安装防盗窗和热水器、更换大门及疏通下水道等费用应由原告承担，抵扣租金后，原告还欠他63280元，故要求原告给付63280元。本院经审理认定事实如下：2015年8月28日，原、被告签订了一份《房屋出租合同》，《房屋出租合同》主要约定如下事项：1、甲方（原告）将零陵区羊角山路第28栋第214-216号的两门面整栋房屋租给乙方（被告）使用，租期暂定5年，租金乙方每年分2次付给甲方，租金贰万伍仟元/年，后4年按羊角山出租房屋行情定价，按租房行情变动，签合同之日生效时付租金半年给甲方，以后每6个月给付一次，先付后住，乙方提前退房押金不退；2、乙方负责所租房屋签合同之日起以后所用的水费、电费、灯、水龙头设施的损坏和更换，房屋正常使用的情况下，费用由甲方负责费用，乙方若房屋装修，需经甲方当面同意后，方可装修；……。合同签订后，第一年，被告分二次共付给原告租金25000元，自第二年开始，经双方协商，每年租金增加到27000元，增租后第一年，被告也分二次付给原告租金27000元，此后三年，被告陆续付给原告部分租金，至2020年8月28日合同到期，经结算（按27000元/年标准），被告尚欠原告租金22500元，并由被告出具了一张欠条给原告，同日，原、被告又签订了一份《房屋出租合同》，合同约定，租期为一年，租金每年30000元，该30000元租金，被告也已付清；此后，原告向被告催收前五年拖欠的22500元租金时，被告提出改装了卷闸门等事由，要求抵扣租金，原告认为被告改装卷闸门是为了自己的业务，且事先已声明不承担费用，故不同意抵扣，双方产生争执，原告因此三次采取停电（每次时间不长）措施催收租金，2020年10月20日，被告另出具了一张22500元欠条给原告，欠条上载明：“今欠到陈三号房租费贰万贰仟伍佰元整（22500元），是前五年租房所欠款，上述欠款不再提任何理由，从2020年11月起（含11月）每月付给陈三号所欠租房款贰仟元（2000.00元）到合同到期付清余款，欠款人：杨龙林，2020年10月20日”，最后出具欠条后，被告只给了先前拖欠原告的租金3000元，至今尚欠租金19500元未付，原告因此诉至本院，被告在答辩时，提出要求原告给付他损失63280元，但明确表示在本案中不提起反诉。上述事实，有原、被告的陈述、《房屋出租合同》二份、被告出具给原告的欠条、电话录音、审判笔录等证据予以证实，足可认定。本院认为，原、被告之间签订的《房屋出租合同》是双方当事人真实的意思表示，又未违反法律规定，合法有效，应受法律保护，被告拖欠原告的租金19500元至今未付，其行为已构成违约，依法应承担继续履行的违约责任，又因2020年1月突发新冠肺炎疫情，这应属于不可抗力的因素，也导致被告的营业收入受到一定影响，根据相关通知规定，酌情减免一个月的租金2250元（27000元/年÷12个月），故原告要求被告给付房屋租金19500元的诉请，本院仅支持由被告给付原告房屋租金17250元，超出部分，本院不予支持。被告辩称，因原告不履行合同义务，导致其经济损失，故要求原告给付他63280元，因被告明确表示在本案中不提起反诉，根据不诉不处理的原则，在本案中，本院不予处理，至于被告是否另行提起诉讼，由当事人自行决定。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第七百二十一条、第七百二十二条之规定，判决如下：一、限被告杨龙林在本判决生效后五日内给付原告陈三号房屋租金17250元；二、驳回原告陈三号的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费288元，减半收取144元，由原告陈三号负担17元，被告杨龙林负担127元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年。该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。审判员  黄朝晖二〇二一年八月十二日书记员  蒋增圯附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。