湖南省武冈市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0581民初2060号原告：陈立军，男，1969年1月28日出生，汉族，武冈市人，住武冈市。特别授权委托诉讼代理人：张晔，湖南湘锋律师事务所律师。被告：李夏钱，男，1980年1月8日出生，汉族，武冈市人，住武冈市。被告：武冈市鸿建劳务建筑工程有限公司，住所：武冈市水西门办事处商三街曾晟家**，统一社会信用代码：91430581394211440B。法定代表人：胡小见，系该公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：曹友佳，武冈市武强法律服务所法律工作者。原告陈立军与被告李夏钱、武冈市鸿建劳务建筑工程有限公司（以下简称鸿建公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2021年6月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈立军及其特别授权委托诉讼代理人张晔、被告李夏钱、被告鸿建公司的特别授权委托诉讼代理人曹友佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈立军提出的诉讼请求是：1、依法判决两被告于2016年3月14日签订的《合伙建房协议书》无效；2、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：被告鸿建公司于2015年10月24日与原告签订了《合伙建房协议》约定将被告鸿建公司在武冈市土地上修建的X楼XX号住宅（建筑面积168平米）出售给原告，被告鸿建公司于2016年3月14日又将武冈市土地上X楼XX（Ａ号）房出售给被告李夏钱。被告鸿建公司至今并未取得涉案土地的使用权，同时公司在建设房屋时，既未办理建设工程规划许可证，亦未办理商品房预售许可证。原告认为，两被告签订房屋买卖合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，两被告所签订的《合伙建房协议书》应认定无效。现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，依法向法院提起诉讼，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告鸿建公司辩称：1、原告陈立军无权提起该诉讼，原告主体不适格，原告不是鸿建公司与李夏钱签订《合伙建房协议》的相对人，也不是该合同的主体和利害关系人；原告作为鸿建公司与李夏钱签订的《合伙建房协议书》的第三人也丧失了主体资格，因为本案被告李夏钱诉本案原告陈立军及鸿建公司关于房屋买卖合同一案时，武冈市人民法院（2021）湘0581民初11号判决书已判决鸿建公司与陈立军的《合伙建房协议书》无效。判决时间是2021年6月1日，而本案陈立军起诉时间是2021年6月8日，陈立军未提起上诉，表示他已服判认可；2、关于李夏钱与鸿建公司的《合伙建房协议》是否有效的问题可由合同相对人起诉，由法院判决；3、请法院驳回原告陈立军的起诉。被告李夏钱的答辩意见与被告鸿建公司的答辩意见一致。原告陈立军与被告李夏钱、鸿建公司提交的证据，本院已组织双方事人质证，质证意见已附卷佐证。对原、被告提交的证据，本院均已当庭认证并附卷佐证。根据所采纳的证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明以下事实：2015年4月7日，案外人许佰龙、许毓勇、许毓武、许毓青作为甲方，与乙方李建军、阳建红签订《房屋拆除补偿合同》，约定甲方拆除位于原武冈市的房屋后，将面积600余平方米的住宅地作为入伙股金出资与乙方合作修建住宅楼；住宅楼层数与层高由乙方根据设计需要决定，并由乙方承担房屋设计、建房承包方案、工程验收、材料的采购以及房屋修建等一切事宜，甲方不得干涉；乙方补偿甲方3个门面（面积合计约165平方米）、11套房屋（每套含公摊面积约130平方米）以及地下室停车位4个，其余房地产的所有权与使用权归乙方所有、管理和使用，甲方不得干涉；甲方的房地产必须无条件过户给乙方，套房的房产证由乙方办至甲方名下，有关费用由乙方负责，乙方在套房售出90%以上方可办理各户房产证件等。2015年7月13日，李建军、阳建红以甲方武冈市地工程的名义与乙方鸿建公司签订《工程施工承包合同书》，约定的主要内容为：甲方将武冈市地砖混10层的建筑工程发包给乙方，由乙方全额垫资承包施工并向甲方交押金200000元；在房屋修建至三层时，甲方退还乙方押金；工程承包价款按建筑面积每平方米718元计算，材料采购价按实签证；在工程全部完成竣工后3个月内甲方付清乙方工程款的80%，再过3个月付清工程的18%，其余的2%的质保金在无质量问题3年内付清，不计利息。在李建军、阳建红将工程发包给鸿建公司后，阳建红作为甲方、鸿建公司作为乙方，于2016年1月25日签订《合作建房项目股份转让合同》，约定的主要内容为：甲方将该项目所拥有的40%股份转让30%的股份给乙方，转让股份后，甲方占该项目10%的股份；乙方给甲方的转让费：乙方无条件将该项目新建住宅楼的9楼补偿甲方不少于148平方米的套房一套；甲、乙双方共同承担房屋设计、施工队的确定，共同办理政府有关部门的一切手续，共同管理财务、售楼、工程验收、材料采购等修建工程的一切事宜；如一方违约，造成的一切经济损失由违约方赔偿给守约方。鸿建公司在武冈市工地承建房屋过程中，同时向社会不特定人员以合伙建房的形式公开出售套房。2015年10月24日，唐让（鸿建公司的监事，2014年到2017年9月掌管该公司的印章）作为鸿建公司的委托代理人以鸿建公司（甲方）的名义与陈立军（乙方）签订《合伙建房协议书》，约定的主要内容为：乙方自愿与甲方合伙建房，并按其所住在不同的楼层的价格发包给甲方统一承建，不管市场材料价格及人工工资变化如何，与乙方无关；乙方自选X楼XX号住宅，建筑面积为168平方米；单价为每平方米2480元，总金额416600元；乙方向甲方于2015年10月10日支付定金366000元；甲方应在2016年10月30日前将经验收合格的房屋交付乙方使用。陈立军在签订合同后支付了购房款366000元。2016年3月14日，李夏钱与鸿建公司签订《合伙建房协议书》，约定的主要内容为：乙方（李夏钱）自愿与甲方（鸿建公司）合伙建房，并按其所住在不同的楼层的价格发包给甲方统一承建，不管市场材料价格及人工工资变化如何，与乙方无关；乙方自选7楼A号住宅，建筑面积为168平方米；单价为每平方米1950元，总金额327600元；乙方向甲方于2016年3月14日支付定金150000元；楼层封顶验收后乙方向甲方支付总房款的70%（人民币79320元），剩余总房款的30%（人民币98280元）在甲方办理好房产证手续并交接给乙方的同事，一次性付清给甲方；甲方应在2016年12月31日前将经验收合格的房屋交付乙方使用。李夏钱于协议签订当日支付15万元给鸿建公司，2017年1月26日支付8万元给鸿建公司。2016年前后，唐让将案涉房屋入户钥匙交给陈立军，陈立军以其外甥唐叶廷的名义对该房屋进行了水电安装及装修。2017年底，李夏钱发现案涉房屋的门被更换，房屋内搞了部分装修，于是引发纠纷；李夏钱向本院提起诉讼，要求确认陈立军与鸿建公司签订的《合伙建房协议书》无效；本院于2021年6月1日作出（2021）湘0581民初11号民事判决书，确认陈立军与鸿建公司于2015年10月24日签订的《合伙建房协议书》无效。案涉房屋的土地使用权现仍登记在许佰龙、许毓勇、许毓武、许毓青名下。鸿建公司在建设房屋时，未办理建设工程规划许可证及商品房预售许可证。本院认为，本案的争议焦点是原告陈立军是否对本案具有诉讼主体资格及两被告于2016年3月14日签订的《合伙建房协议书》的效力应当如何认定。被告鸿建公司将武冈市土地上X楼XX（Ａ号）房于2015年10月24日与原告陈立军签订《合伙建房协议书》，之后于2016年3月14日又就同一套房屋与被告李夏钱签订《合伙建房协议书》，这两份合伙建房协议书与原告陈立军及被告李夏钱均存在利益上的关系；被告李夏钱作为另案的原告起诉陈立军，要求确认陈立军与鸿建公司所签订的《合伙建房协议书》无效，武冈市人民法院以（2021）湘0581民初11号民事判决书支持了李夏钱要求确认合同无效的诉请，导致了陈立军的利益受损，陈立军与李夏钱之间还是存在利益上的冲突即具有利害关系，故两被告以原告不是本案适格主体的理由不能成立，应当认定原告陈立军具有本案的诉讼主体资格。关于李夏钱与鸿建公司于2016年3月14日签订的《合伙建房协议书》加盖了鸿建公司的公章，该《合伙建房协议书》虽名为合伙建房协议，但从合同约定的主要内容看，双方对房屋面积、房屋单价进行了明确的约定，一方仅按约定支付价款，不参与合伙建房事务与合伙分红，亦不承担合伙建房的亏损，另一方负有按时交房的义务。这些约定内容具有房屋买卖合同的属性，具备房屋买卖合同的实质要件，故该合同属房屋买卖合同。鸿建公司在建设房屋过程中，以公开方式向社会公众销售房屋，故案涉房屋买卖合同属商品房预售合同。案涉房屋的土地现仍登记在许佰龙、许毓勇、许毓武、许毓青名下，鸿建公司并未取得该宗土地的使用权，同时鸿建公司在建设房屋时，既未办理建设工程规划许可证，亦未办理商品房预售许可证，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第一项、第二项、第四项关于商品房预售，应当“已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”的规定。鸿建公司未经许可违法销售案涉房屋，违反了法律、行政法规的强制性规定，其与李夏钱签订的《合伙建房协议书》属无效合同。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：确认被告李夏钱与被告武冈市鸿建劳务建筑工程有限公司于2016年3月14日签订的《合伙建房协议书》无效。本案受理费100元，由被告武冈市鸿建劳务建筑工程有限公司、李夏钱各负担50元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于邵阳市中级人民法院。审 判 长  刘小燕人民陪审员  朱国富人民陪审员  周 艳二〇二一年八月四日法官 助理  杨桂花代理书记员  许 洁附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。