陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终8193号上诉人（原审原告、执行案外人）：陕西富晨创业投资管理有限公司，住所地西安市高新区高新路52号金桥国际广场1幢3单元30705室。法定代表人：应理远，该公司董事长。委托诉讼代理人：付希航，陕西丰东律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：陕西秦农农村商业银行股份有限公司沣东支行，营业场所陕西省西咸新区沣东新城三桥新街236号西安嘉宝商务大厦东侧单元一层。负责人：王磊，该支行行长。委托诉讼代理人：金文杰，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞世荣，泰和泰（西安）律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：陕西全购生活岛连锁超市股份有限公司（原陕西全购便利岛连锁超市有限公司），住所地西安市高新区高新一路二号1幢1单元12101室。法定代表人：王君义，该公司董事长。原审第三人（被执行人）：陕西全购连锁超市管理有限公司，住所地西安市高新区高新一路2号1幢1单元12101室。法定代表人：王君义，该公司董事长。原审第三人（被执行人）：陕西博爱医药科技发展有限公司，住所地西安市高新区科技路50号金桥国际广场B座30705室。法定代表人：陈雪俊，该公司董事长。原审第三人（被执行人）：王君义，男，1970年8月25日出生，汉族，住陕西省宝鸡市眉县。原审第三人（被执行人）：王秀君，女，1967年2月8日出生，汉族，住西安市莲湖区。原审第三人（被执行人）：薛勇科，男，1966年9月28日出生，汉族，住西安市莲湖区。上诉人陕西富晨创业投资管理有限公司（以下简称富晨投资管理公司）因与被上诉人陕西秦农农村商业银行股份有限公司沣东支行（以下简称秦农银行沣东支行）及原审第三人陕西全购生活岛连锁超市股份有限公司（以下简称全购生活岛公司）、原审第三人陕西全购连锁超市管理有限公司（以下简称全购超市管理公司）、陕西博爱医药科技发展有限公司（以下简称博爱医药发展公司）、王君义、王秀君、薛勇科案外人执行异议之诉一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初5226号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。富晨投资管理公司上诉请求:1.撤销一审判决；2.依法改判或将本案发回重审；3.一、二审诉讼费由秦农银行沣东支行负担。事实和理由：涉案房屋有房产证，产权人系王秀君，房屋性质是写字楼。该房屋在2015年抵押贷款时非空置，实际使用人非王秀君。王秀君认可涉案房屋于2009年8月1日租赁给其并签订了《房屋租赁协议》。王秀君认可2016年1月26日其与王秀君、王园春签订《补充协议》时用王园春欠其的400万元借款冲抵其应向王秀君支付的房屋租金。《房屋租赁协议》《补充协议》未被司法机关认定为无效。王秀君作为产权人有权依据物权法及有效合同收取租金，有权决定何时、以何种方式收取租金，有权用自己应得的租金抵消王园春欠其的400万元借款。如果其存在与王秀君等恶意串通伪造《房屋租赁协议》，损害秦农银行沣东支行的债权，那么《房屋租赁协议》形成时间必然在抵押贷款之后，甚至在贷款无法偿还之后，而秦农银行沣东支行无法举证证明《房屋租赁协议》的形成时间在抵押贷款之后，司法技术鉴定无法进行的责任在秦农银行沣东支行。其提交的物业费票据时间在抵押贷款之前，与《房屋租赁协议》相互印证，其实际租赁时间在抵押贷款之前。其提交的银行对账凭证时间和地址证明其实际租赁时间在抵押贷款之前。其提交了给王园春转账400万元的银行凭证，如果存疑可以到银行去查证，也可以要求其提供银行流水，一审进行主观推定与客观事实不符。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，拍卖对于租赁权等用益物权性质的权利采用承受主义，在执行过程中对于租赁权的一般处理方法为，保留租赁权进行评估、拍卖，在拍卖公告中予以权利负担披露，同时通知租赁权人行使优先购买权。其已经实际占有使用该房屋，故其有权在2029年7月31日前继续使用该房屋而无须向受让人移交。法院应在涉案房屋的拍卖公告中披露其对该房屋享有租赁权，并确认其在租赁期内有权不向房屋受让人交付涉案房屋，以保障其和房屋受让人的合法权益。一审判决认定事实不清，适用法律不当。秦农银行沣东支行辩称，尽管对于涉案租赁合同上“王秀君”签字的形成时间无法进行司法鉴定，但根据一审法院（2018）陕0112执异71号执行裁定书、西安市中级人民法院（2018）陕01执复195号执行裁定书、一审法院（2018）陕0112执异192号执行裁定书、（2019）陕0112民初5226号民事判决书（以下简称已有法律文书）查明的事实，富晨投资管理公司与王秀君、王君义、薛勇科、全购超市管理公司、全购生活岛公司、博爱医药发展公司均存在关联关系，具有制造虚假租赁关系的便利，且涉案租赁合同具备租期超长、租金畸底、相对固定、支付方式异常等司法实践中常见虚假租赁关系的基本特征。各项证据显示富晨投资管理公司从未占有使用涉案房产。即使对涉案租赁合同上“王秀君”签字的形成时间无法进行司法鉴定，也不影响已有法律文书对于事实认定的客观性和正确性。涉案租赁合同签订时间为2009年8月1日，从富晨投资管理公司提交的物业费发票可以看出，物业公司至少在2009年6月就已经开具以富晨投资管理公司为抬头的物业费发票了，而此时涉案租赁合同还未签订。富晨投资管理公司时任法定代表人和控股股东薛勇科与王秀君系夫妻关系，发票开具给富晨投资管理公司，并不代表是富晨投资管理公司实际交纳的物业费，不能证明富晨投资管理公司从2009年8月开始就占有使用涉案房屋、是合法真实的承租人。富晨投资管理公司以其银行对账凭证时间和邮寄地址证明对涉案房产承租且实际占有不能成立。对账凭证上的邮寄地址仅是富晨投资管理公司向银行登记的地址，不意味着富晨投资管理公司承租且实际占有。根据一审法院调取的相关资料显示，在富晨投资管理公司自称的租赁期限内，有多家企业工商登记住所地均是涉案房产地址，登记这个地址的企业，并不代表就是承租人。富晨投资管理公司称与王秀君签订涉案租赁合同后，王秀君即将涉案房产交付使用，富晨投资管理公司一直在涉案房屋办公，后将该房屋部分授权给博爱医药发展公司等几个公司共同使用。富晨投资管理公司的工商档案中无一处提及涉案房产，富晨投资管理公司一直在住所地西安市高新区金桥国际广场1幢3单元30705室办公，工商机关的经常场地核查也未反映富晨投资管理公司搬离了登记住所地。同时，一审法院相关询问笔录以及从涉案房产物业公司调取的物业服务合同、业主授权书、承租方承诺书、博爱医药发展公司、王秀君与西安艾菈芙装饰工程有限公司（以下简称艾菈芙装饰公司）的房屋租赁合同等资料显示，王秀君与艾菈芙装饰公司于2015年1月1日就涉案房产签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2015年1月1日至2017年12月31日，博爱医药发展公司系从艾菈芙装饰公司承租房屋，艾菈芙装饰公司将涉案房产部分房屋有偿提供给博爱医药发展公司使用，由博爱医药发展公司交纳物业费，物业发票也开给博爱医药发展公司。可见，富晨投资管理公司向一审法院提交的与博爱医药发展公司的《房屋租赁合同》是虚构的，富晨投资管理公司主张的租赁关系真实性应不予认定。富晨投资管理公司主张与王园春存在400万元债务，王秀君与王园春之间也存在400万元债务，三方冲抵作为涉案房产的租金，应提交相应的银行流水等证据证明三方确实存在债权债务关系。在一审法院要求富晨投资管理公司提供相关证据的情况下，富晨投资管理公司始终未予提供，应承担举证不能的责任。富晨投资管理公司2009年度和2011年度审计报告“其他应付款”对400万元租金和物业费未有任何记载。说明富晨投资管理公司从未向王秀君实际支付过租金，也未承担过物业费用。富晨投资管理公司主张与王园春存在400万元债务的依据是一份《中国农业银行业务结算申请书》，但该申请书附件信息栏填写的“借款”二字与其他项目填写的字迹、笔迹粗细、颜色均不一致，明显后期涂改，且结算申请书仅是申请书，不能代表汇款成功，富晨投资管理公司始终没有提供具体财务凭证、银行账户流水、银行回单、借款合同、该年度审计报告等资料。考虑到富晨投资管理公司时任法定代表人和控股股东王君义与王园春系亲属关系，仅凭该结算申请书无法表明富晨投资管理公司与王园春之间存在真实的借款关系和转账行为。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回富晨投资管理公司的上诉请求，维持一审判决。全购生活岛公司、全购超市管理公司、博爱医药发展公司、王君义、王秀君、薛勇科经传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。富晨投资管理公司向一审法院起诉请求：1.撤销一审法院于2018年12月26日作出的（2018）陕0112执异192号执行异议裁定；2.判令其对位于西安市高新区１栋１单元12101室房屋进行评估、拍卖时享有同等条件下的优先购买权，并在该房屋被依法拍卖导致产权变更后至2029年7月31日之前，对涉案房屋享有合法租赁权；3.诉讼费由秦农银行沣东支行负担。一审法院认定事实：2015年9月30日，秦农银行沣东支行与全购生活岛公司签订《流动资金借款合同》，由秦农银行沣东支行向全购生活岛公司提供借款800万元。同日，秦农银行沣东支行分别与全购超市管理公司、王君义签订《保证担保合同》，约定由全购超市管理公司、王君义对全购生活岛公司上述借款承担连带保证责任。同时，秦农银行沣东支行还与王秀君签订《抵押担保合同》，约定由王秀君以其所有的位于西安市高新区的房产(产权证号：1075106007-12-1-12101～1)为全购生活岛公司上述借款提供抵押担保，抵押人担保范围为主合同项下全部借款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现债权的费用,王秀君、薛勇科在该合同尾部“抵押人”签章处签字盖章确认并依法办理了抵押登记。2015年10月12日，西安市房屋产权产籍管理中心颁发的西安市房他证高新区字第××号房屋他项权证载明：债权数额为500万元人民币。另外，博爱医药发展公司亦与秦农银行沣东支行签订《抵押担保合同》，承诺以其房产对上述借款提供抵押担保。2015年10月20日，依秦农银行沣东支行、全购生活岛公司、全购超市管理公司、王君义、博爱医药发展公司、薛勇科、王秀君的申请，汉唐公证处出具了（2015）陕证经字第009720号具有强制执行效力的债权文书公证书，对上述《流动资金借款合同》《保证担保合同》《抵押担保合同》进行了公证并赋予强制执行效力。后因全购生活岛公司未能按照合同约定履行清偿本息的义务，经秦农银行沣东支行申请，汉唐公证处于2016年12月22日出具了(2016)陕证执字第517号执行证书。其中载明：被执行人为全购生活岛公司、全购超市管理公司、博爱医药发展公司、薛勇科、王秀君、王君义；执行标的为：1.本金人民币捌佰万元整；2.未清偿利息（1.截止二〇一六年十一月二十日已产生的利息人民币壹拾壹万陆仟肆佰叁拾参元叁角叁分；自二〇一六年十一月二十一日起至欠款清偿完毕之日的利息）；3.申请执行人实现债权的费用。2017年1月22日，秦农银行沣东支行向一审法院申请强制执行，一审法院于2017年1月25日作出（2017）陕0112执563-3号执行裁定：“冻结、划拨被执行人陕西全购生活岛连锁超市股份有限公司或陕西全购连锁超市管理有限公司、或陕西博爱医药科技发展有限公司、或薛勇科、或王秀君、或王君义银行存款8184415.33元及逾期利息；扣留、提取同等金额之收入；查封、扣押同等价值之财产”。同日，一审法院作出（2017）陕0112执563-2号执行裁定：“查封被执行人王秀君（公民身份号码）名下的位于西安市高新区高新一路2号1幢1单元12101室，建筑面积777.37平方米，房产号为1075106007-12-1-12101～1房屋一套。”并于2017年1月26日在西安市产权产籍管理中心办理了查封手续。一审法院于2017年3月13日作出（2017）陕0112执563号司法技术鉴定委托书，委托西安市中级人民法院对被执行人王秀君、博爱医药发展公司名下相关房产现值进行评估。后王秀君、薛勇科向一审法院提出书面异议，请求不予执行汉唐公证处作出的（2015）陕证经字第009720号具有强制执行效力的债权文书公证书及（2016）陕证执字第517号执行证书。一审法院于2017年10月20日作出（2017）陕0112执异45号执行裁定，驳回王秀君、薛勇科不予执行申请。王秀君、薛勇科不服该裁定，提出复议申请，西安市中级人民法院于2018年1月29日作出(2018)陕01执复15号执行裁定，驳回王秀君、薛勇科的复议申请。2018年3月2日，一审法院作出（2017）陕0112执563-5号执行裁定：“拍卖被执行人王秀君名下位于西安市高新区高新一路2号1幢1单元12101室，建筑面积777.37平方米，房产号为1075106007-12-1-12101～1房屋一套”，并于2018年3月5日作出（2017）陕0112执563号公告，责令王秀君、富晨投资管理公司等单位收到公告之日起十日内搬离。后因富晨投资管理公司未搬离，一审法院于2018年5月15日再次发出公告告知富晨投资管理公司于2018年5月18日搬离上述房屋。此后，富晨投资管理公司作为异议人向一审法院提出书面执行异议，请求撤销上述公告，并请求在涉案房屋的拍卖公告中披露其对上述房屋享有租赁权的事实。一审法院受理后，依法组成合议庭进行听证审查，并于2018年7月24日作出（2018）陕0112执异71号执行裁定。富晨投资管理公司不服该裁定，提出复议申请，2018年11月28日，西安市中级人民法院作出(2018)陕01执复195号执行裁定：“一、撤销西安市未央区人民法院（2018）陕0112执异71号执行裁定；二、发回西安市未央区人民法院重新作出裁定。”2018年12月26日，一审法院作出（2018）陕0112执异192号裁定，驳回富晨投资管理公司的异议申请。富晨投资管理公司不服，提起本次执行异议之诉。另查明，富晨投资管理公司成立于2008年３月13日，注册资金8000万元。原股东薛勇科持股89%，闫晓琴持股11%；2013年11月6日，变更为王君义持股89%，朱飞持股11%；2017年2月9日，变更为薛泽尧持股88.9%，陈梦瑶持股11.1%；2017年5月27日，变更为肖水亮持股88.9%，陈梦瑶持股11.1%。该公司原法定代表人为薛勇科，2013年3月11日变更为王君义，2017年2月9日变更为白琳，2020年７月23日变更为现法定代表人应理远。全购生活岛公司成立于2011年９月16日，注册资金3000万元，原法定代表人为闫晓琴，2014年８月22日变更为现法定代表人为王君义。大股东全购超市管理公司持股66.7％；小股东富晨投资管理公司持股33.3％。王君义系公司董事长兼总经理，王园春系董事。全购超市管理公司成立于2012年２月10日，注册资金6000万元。原法定代表人为闫晓琴，2016年４月14日变更为现法定代表人为王君义。原投资人西安全购企业管理咨询有限公司持股100％，2016年４月14日变更为全购商业控股（西安）有限公司持股83.3％，富晨投资管理公司持股16.7％。董事长为王君义、副董事长为王园春。富晨投资管理公司与王君义、薛勇科、全购生活岛公司、全购超市管理公司、博爱医药发展公司均存在关联关系，薛勇科与王秀君系夫妻关系，王秀君与王君义系姐弟关系，薛勇科原为富晨投资管理公司法定代表人，王园春系王秀君侄女。又查，案件审理过程中，富晨投资管理公司提供《房屋租赁协议》，证明其与王秀君于2009年８月１日以此协议就位于西安市高新区高新一路2号1幢1单元12101室房屋建立租赁关系、租期20年，自2009年８月１日至2029年７月31日，每年租金26万元，优惠后为20万元，20年租金共计400万元；提供2016年1月26日签订的《补充协议》，证明其与王秀君、王园春之间分别存在房屋租赁关系及借贷关系，王园春借其400万元未还，其欠王秀君400万元房租未付，王秀君欠王园春400万元未还，三方同意以王园春欠其400万元借款顶抵其应当向王秀君支付的400万元房租，故顶抵后租金不再支付；同时提供西安志诚物业管理有限公司出具的物业服务、电梯、生活垃圾处理费等发票，证明其系涉案房屋的承租人，要求确认其在涉案房屋拍卖时享有优先购买权及该房屋被依法拍卖导致产权变更后至2029年7月31日之前对涉案房屋享有合法租赁权。秦农银行沣东支行对富晨投资管理公司的上述证据证明目的均不认可，同时提供《第一太平戴维斯写字楼市场简报（2014年６月）》及（2014）雁民初字第06754号民事判决书，证明富晨投资管理公司虽主张对涉案房产存在租赁关系、租赁期限20年、租金金额为每年20万元，按涉案房产777.37ｍ２计算，折合每月租金标准仅为21.44元/㎡，而戴维斯简报公布的2014年上半年西安甲级写字楼的平均租金为99.6元/ｍ２/月，高新区写字楼租金均价为87.13元/ｍ２/月；西安市雁塔区人民法院民事判决反映的与涉案房产同时期同地段的房屋租金标准为75元/ｍ２，以此证明富晨投资管理公司提交的《房屋租赁协议》具备租期较长、租金畸低、相对固定且支付方式异常等司法实践中常见虚假租赁关系的基本特征，富晨投资管理公司与王秀君约定的租金标准畸低，与市场正常租金标准相差几倍，明显不符合常理。富晨投资管理公司提供的租赁协议第七条约定了逾期支付租金的违约责任，但第三条却未约定租金的支付方式和期限，且从2009年至2016年的六年多时间中，富晨投资管理公司既未向王秀君支付过租金，王秀君也从未向富晨投资管理公司主张过租金，明显不符合常理。秦农银行沣东支行还提供来自富晨投资管理公司登记详档的2010年3月10日富晨投资管理公司与案外人杨志平签订的《房屋租赁合同》及2015年６月15日与邢环中签订的《房屋租赁合同》，证明富晨投资管理公司成立时的住所为西安市馨阁4楼A座1403室，富晨投资管理公司与杨志平签订的《房屋租赁合同》（协同大厦营业场所）建筑面积为147．18m２。富晨投资管理公司于2015年7月17日将住所变更为西安市高新区金桥国际广场1幢3单元30705室，此场地系富晨投资管理公司以与邢环中签订《房屋租赁合同》取得，新经营场所建筑面积为52.67m２。富晨投资管理公司工商档案中上述两份《房屋租赁合同》后均附有西安市工商行政管理局高新分局对此两处经营场地进行现场核查的《有限责任公司经营场地调查表》，证明富晨投资管理公司实际经营场所不在涉案房屋处，富晨投资管理公司对工商登记档案真实性不持异议。还查，富晨投资管理公司2013年至2017年度公示报告显示，富晨投资管理公司2013年度至2014年度从业人员人数为25人，2015年度为6人，2016至2017年度为4人。王秀君向秦农银行沣东支行抵押涉案房屋时，经陕西中盛房地产评估有限公司评估，该公司于2015年7月25日出具的《房地产估价结果报告》对于涉案房产建筑物状况的记载为涉案房产当时为中国生物药业控股有限公司作办公使用。富晨投资管理公司未以涉案房产作为其经营办公场所，未一直占有、使用涉案房产。富晨投资管理公司2009年度至2012年度审计报告均未反应该公司有应付租金。同时查明，2015年12月28日《中国农业银行业务结算申请书》记载富晨投资管理公司为付款人、王园春为收款人，凭证中“附加信息及用途”栏“借款”二字与该凭证上其他文字颜色不同，票据主要内容为黑色笔迹，而“借款”为蓝色，同时，该结算申请是否被银行受理，后续支付业务是否实际发生，富晨投资管理公司未就此提供证据进一步证明。根据秦农银行沣东支行提供的西安志诚物业管理有限公司出具的00319546号《陕西省西安市物业管理专用发票》记载，该物业公司早在2009年６月８日就向富晨投资管理公司开具物业费发票，该日期早于富晨投资管理公司主张的《房屋租赁协议》签订的2009年8月1日。另，富晨投资管理公司在起诉状第三页事实与理由中表示“2016年8月1日，王秀君与富晨投资管理公司签订《房屋租赁合同》”，而富晨投资管理公司提供的证据中《房屋租赁协议》签订日期为2009年8月1日。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，富晨投资管理公司请求确认其对涉案房屋被依法拍卖导致产权变更后至2029年7月31日之前享有合法租赁权，但其提交的证据不足以证明其对涉案房产在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。理由如下：１.富晨投资管理公司虽然提供《房屋租赁协议》证明其与王秀君于2006年8月1日即早于人民法院2017年1月26日查封涉案房屋前已就涉案房屋签订租赁合同并用于其办公使用，但富晨投资管理公司工商登记档案中登记的经营场所分别为西安市馨阁4楼A座1403室及西安市高新区金桥国际广场1幢3单元30705室，2017年企业报告显示富晨投资管理公司从业人数为4人，富晨投资管理公司未提供证据证明其经营场所有变更，亦未提供证据证明企业经营规模明显扩大，登记注册的经营场地已经不能满足办公需要，故富晨投资管理公司在证据证明目的中关于“2009年8月1日，王秀君与原告签订《房屋租赁合同》，约定王秀君将其位于西安市高新区高新一路2号1幢1单元12101室、建筑面积777.37平方米、房屋产权号为1075106007-12-1-12101~1的房屋出租给原告使用，使用功能为办公用房…该合同签订后，王秀君将房屋交付原告使用，原告一直在该房屋办公”的表述与事实不符；２.富晨投资管理公司提供《补充协议》欲证明2015年12月28日王园春需要资金临时周转，其向王园春提供了借款400万元。因王秀君对王园春负债，故2016年1月26日，其与王秀君、王园春签订《补充协议》，约定王园春欠富晨投资管理公司的400万元借款用于冲抵富晨投资管理公司应向王秀君支付的上述房屋租金，但经过法庭审理，就王园春借富晨投资管理公司400万元富晨投资管理公司仅提供了《中国农业银行业务结算申请书》，该申请书载明富晨投资管理公司为付款人、王园春为收款人，“附加信息及用途”栏虽然注明“借款”二字，但该“借款”二字书写颜色与其他内容不一致，秦农银行沣东支行质疑该申请书上蓝色笔迹书写的“借款”二字系后添加上去，富晨投资管理公司未提供《中国农业银行业务结算申请书》所指的支付业务实际发生的银行转账记录，也未提供证据证明王秀君与王园春之间债权债务客观存在，故富晨投资管理公司证明王园春向其借款的证据不足，该《补充协议》不能证明富晨投资管理公司已向王秀君支付租金；３.富晨投资管理公司提供西安志诚物业管理公司开具的2009年至2015年１月期间物业服务费、电梯费、生活垃圾处理费、采暖费等发票证明其《房屋租赁合同》正常履行，但所有发票均未明确记载是针对涉案房屋收取的费用，这是其一；其二，根据秦农银行沣东支行提供的西安志诚物业管理有限公司出具的00319546号《陕西省西安市物业管理专用发票》上记载的开票日期，该物业公司早在2009年６月８日就向富晨投资管理公司开具物业费发票，其开具发票时间早于富晨投资管理公司提供的《房屋租赁协议》签订时间，说明物业费发票并不一定能证明富晨投资管理公司实际租赁、使用涉案房屋；４.富晨投资管理公司原法定代表人薛勇科在办理涉案房屋抵押时系房屋登记主人王秀君丈夫，王秀君与王园春系姑侄关系，王秀君与王君义系姐弟关系。富晨投资管理公司系全购生活岛公司及全购超市管理公司股东；王君义系全购生活岛公司法定代表人、董事长兼总经理，王园春系董事；王君义系全购超市管理公司董事长兼总经理，王园春系副董事长，在相互有亲属关系的自然人及相互有关联关系的法人之间发生的“租赁”关系，具有租期达到法定最长期限，租金畸低且未直接支付等不合常理的现象存在；5.富晨投资管理公司在起诉状中陈述《房屋租赁合同》签订日期为2016年8月1日，与其提供的《房屋租赁协议》上签署的日期“2009年8月1日”不一致；6.在富晨投资管理公司提供的2009年8月1日《房屋租赁协议》签订时，富晨投资管理公司及出租人王秀君并不能预见到2015年12月28日王园春要向富晨投资管理公司借款，且金额恰好是400万元，刚好可以冲抵20年的房屋租金，王秀君在2016年1月18日《补充协议》签订前既未与富晨投资管理公司约定租金的支付方式和支付期限，亦未向富晨投资管理公司主张过租金，这与生活常理相违背。依据上述六方面原因，认定富晨投资管理公司就涉案房产在人民法院查封之前未签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，对于富晨投资管理公司关于确认其对涉案房屋被依法拍卖导致产权变更后至2029年7月31日之前享有合法租赁权的请求，不予支持。对于富晨投资管理公司关于判令其对涉案房屋进行评估、拍卖时享有同等条件下的优先购买权的请求，因无合法的租赁关系，其主张优先购买权既无事实依据又无法律依据，不予支持。对于富晨投资管理公司主张撤销（2018）陕0112执异192号执行异议裁定的请求因无法律依据，不予支持。另外，富晨投资管理公司在本案审理过程中坚称《房屋租赁协议》系查封前签订并要求对该协议中“王秀君”笔迹的形成时间进行鉴定，对此依照司法技术鉴定程序移送至西安市中级人民法院司法技术室委托鉴定，西安市中级人民法院司法技术室以秦农银行沣东支行对富晨投资管理公司提供的对比检材真实性不认可为由退回。基于以上六方面原因。综合分析诉辩双方举证质证情况，从证据优势判断，即使富晨投资管理公司主张《房屋租赁协议》及签订日期为真，该协议也未实际履行，富晨投资管理公司也未在涉案房屋处实际办公使用，亦未向出租人交纳租金，因而不能产生阻却执行的结果，更不能产生其主张的优先购买权，故合议庭评议后认为应当中止鉴定程序，以免诉讼程序因不必要的鉴定而长期拖延。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，判决：驳回原告陕西富晨创业投资管理有限公司的诉讼请求。案件受理费68615元（陕西富晨创业投资管理有限公司已预交），由陕西富晨创业投资管理有限公司承担。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为富晨投资管理公司提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，富晨投资管理公司应当承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，富晨投资管理公司提供了《房屋租赁协议》《补充协议》等，欲证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用涉案房屋。经查，富晨投资管理公司工商登记档案中登记的经营场所非涉案房屋地址，且富晨投资管理公司未提供证据证明其经营场所有变更等；富晨投资管理公司提供的《中国农业银行业务结算申请书》显示，其中“附加信息及用途”栏注明的“借款”二字书写颜色与其他内容不一致，且富晨投资管理公司未提供该申请书所指的支付业务实际发生的银行转账记录，也未提供证据证明王秀君与王园春之间债权债务客观存在，故一审认定上述《补充协议》不能证明富晨投资管理公司已向王秀君支付了租金，证据充分，本院予以确认。富晨投资管理公司提供的西安志诚物业管理公司开具的2009年至2015年１月期间物业服务费、电梯费、生活垃圾处理费、采暖费等发票，均未明确记载系针对涉案房屋收取的费用，且其中00319546号物业管理专用发票上记载的开票日期早于《房屋租赁协议》签订时间，故不能证明富晨投资管理公司实际租赁并使用了涉案房屋。富晨投资管理公司原法定代表人薛勇科与王秀君系夫妻关系，且富晨投资管理公司与本案被执行人及其他案外人均存在关联关系或其亲属关系，《房屋租赁协议》具有租期达到法定最长期限、租金畸低且未直接支付等不合常理的现象。据此，一审认为富晨投资管理公司在人民法院查封之前未签订合法有效的书面租赁合同并占有使用涉案不动产，对富晨投资管理公司请求确认其对涉案房屋被依法拍卖导致产权变更后至2029年7月31日之前享有合法租赁权的请求不予支持，符合法律规定，并无不当。富晨投资管理公司无合法的租赁关系，其主张优先购买权无事实及法律依据，不予支持。富晨投资管理公司主张撤销（2018）陕0112执异192号执行异议裁定，不属于执行异议之诉的审理范围。综上所述，富晨投资管理公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由陕西富晨创业投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜亦君审 判 员 赵羽嘉审 判 员 林 瀚二〇二一年八月十三日法官助理 高喜平书 记 员 张小赛