上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初51134号原告：陈基化,男,1985年12月4日出生,汉族,户籍地浙江省。委托诉讼代理人：林君，上海领港律师事务所律师。被告：陈士凤,女,1987年10月15日出生,汉族，户籍地安徽省。原告陈基化与被告陈士凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年5月13日公开开庭进行了审理。原告陈基化及其委托诉讼代理人林君到庭参加诉讼，被告陈士凤经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈基化向本院提出诉讼请求：1、解除陈基化与陈士凤签订的《商铺租赁合同》；2、判令陈士凤清退并返还商铺；3、判令陈士凤支付2020年2月28日至实际返还商铺时的租金；4、判令陈士凤支付违约金500,000元；5、判令陈士凤以拖欠租金金额为基数，按每日万分之五的标准向陈基化支付2020年11月7日后的滞纳金。诉讼过程中，陈基化变更诉请为：1、判令陈基化与陈士凤之间的《商铺租赁合同》于2020年3月17日解除；2、判令陈士凤支付2020年2月28日至2021年2月5日的租金、占有使用费680,000元；3、判令陈士凤支付违约金328,330.4元(扣除保证金后的金额)；4、判令陈士凤以680,000元为本金，按每日万分之二的标准支付起诉状副本送达之日至实际付清之日止的滞纳金。陈基化撤回主张陈士凤清退并返还商铺的诉讼请求，并经本院口头裁定予以准许。事实和理由：2018年11月2日，陈基化与陈士凤签订《商铺租赁合同》，约定：由陈士凤承租上海市静安区永兴路XXX弄XXX号商铺(以下简称系争房屋)，经营品种为精品酒店。年租金为1,030,017.6元，租赁期限为2018年11月8日至2028年11月7日，从第三年开始每两年按5%复式递增租金。付款为季度付，下次付款为租金到期前十五天，支付方式为银行转账。保证金171,669.6元。任何一方违约，违约方向守约方支付违约金500,000元。陈士凤未按合同约定支付相关费用的，每逾期一日按应付金额的5%向甲方支付滞纳金，超过30日的，陈基化有权解除合同。合同签订后，陈基化按约向陈士凤交付系争房屋。合同履行过程中，陈士凤多次支付租金逾期超过30日，陈基化多次催讨未果。2020年3月17日，陈基化向陈士凤发出解除通知，但陈士凤直至2021年2月5日才将系争房屋返还，拖欠的租金、使用费至今未付，故陈基化起诉要求判如诉请。陈士凤未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月2日，陈基化(甲方、出租方)与陈士凤(乙方、承租方)签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，经营品种为精品酒店。年租金总额为1,030,017.6元，租赁期限为2018年11月8日至2028年11月7日，从第三年开始每两年按5%复式递增租金。付款为季度付，下次付款为租金到期前十五天，支付方式为银行转账。双方签订合同之日，乙方须支付贰个月的租金合计171,669.6元，给甲方作为租赁保证金。乙方违约的情况下，甲方有权优先自保证金中扣除相应费用。合同另约定：乙方不得在该商铺内存放危险及违禁物品或者从事违法活动。任何一方违约，除协议另有约定外，违约方应向守约方支付违约金500,000元整。乙方未按合同约定向甲方支付相应费用，每逾期一日按应付金额的5%向甲方支付滞纳金；乙方逾期支付超过30日，甲方有权解除合同。乙方自行向物业管理公司缴纳物业管理费。第一年为扶持乙方经营装修期为玖拾天，免租装修期内乙方无需向甲方支付租金，但应当缴纳管理费以及使用该物业而产生的水、电等费用。免租期满次日开始计付租金。合同签订后，陈基化按约向陈士凤交付系争房屋，陈士凤亦支付保证金等钱款。然，陈士凤自第一季度开始，租金就未按合同约定金额支付，每季度均有不同金额的拖欠，多次逾期支付超过30日。经陈基化催讨后，陈士凤仍未能按约支付租金。2020年3月17日，陈基化向陈士凤发出《解除合同通知书》，该通知书于2020年3月19日送达。2020年4月10日，陈基化向陈士凤发送《律师函》，要求陈士凤在收到函件的7日内向陈基化交还系争房屋，并支付拖欠的租金、占有使用费、违约金等钱款。该函件于2020年4月11日送达。但陈士凤直至2021年2月5日才将系争房屋返还陈基化，拖欠的租金、使用费至今未付清，故陈基化起诉要求判如诉请。另查，陈基化自愿将免租期调整为3个月，即同意2018年11月8日至2019年2月7日为免租期，2019年2月8日开始计租。截止至2020年3月19日，陈士凤实际支付保证金171,669.6元，应付租金1,149,716.04元，实际支付租金833,348.8元，欠付租金316,367.24元。2020年3月20日至本案最后一次开庭，陈士凤支付钱款合计411,060元，应付占有使用费911,496.31元。综上，陈士凤共计欠付钱款816,803.55元。陈基化考虑到新冠疫情影响，自愿放弃部分权利，主张陈士凤还应支付占有使用费为680,000元。再查，本案起诉状副本于2021年4月27日送达。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行合同义务。陈基化与陈士凤签订的《商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。支付租金是承租人基本的合同义务。现陈士凤拖欠租金远超30日，已满足合同约定的行使解除权的条件，陈基化因此享有合同解除权。根据法律规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。现陈基化于2020年3月17日向陈士凤发出《解除合同通知书》，该通知书于2020年3月19日到达陈士凤，故双方之间《商铺租赁合同》应于2020年3月19日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方合同已确认于2020年3月19日解除，陈士凤理应将系争房屋返还陈基化，但陈士凤直至2021年2月5日才将系争房屋交还，故陈基化主张陈士凤支付2020年3月20日至2021年2月5日期间的占有使用费，于法有据，本院予以支持。因合同解除时，陈士凤仍有租金尚未付清，而陈士凤在合同解除后陆续支付的钱款尚不能偿还所有欠款，现陈基化主张陈士凤在合同解除后支付的钱款先行支付欠付的租金。根据法律规定，债务人对同一债权人负担的数项债务种类相同，债务人的给付不足以清偿全部债务的，除当事人另有约定外，由债务人在清偿时指定其履行的债务。债务人未作指定的，应当优先履行已经到期的债务；数项债务均到期的，优先履行对债权人缺乏担保或者担保最少的债务；均无担保或者担保相等的，优先履行债务人负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序履行；到期时间相同的，按照债务比例履行。本案中，陈士凤在合同解除后支付的钱款不足以清偿全部债务，而租金先于占有使用费到期，故陈基化主张陈士凤支付的钱款先行清偿租金，于法有据，本院予以支持。根据本案查明的事实，陈士凤支付的钱款合计已清偿应付的租金，现欠付占有使用费816,803.55元。陈基化考虑到疫情影响，自愿将占有使用费调整至680,000元，系陈基化自行处分其民事权利，于法无悖，本院予以准许。即，陈基化主张陈士凤支付占有使用费680,000元的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。根据双方合同约定，陈士凤违约的情况下，陈基化有权优先自保证金中扣除相应费用。任何一方违约，除协议另有约定外，违约方应向守约方支付违约金500,000元。现因陈士凤的违约导致本案合同解除，故陈基化主张陈士凤支付违约金500,000元，并根据合同约定，将陈士凤支付的保证金171,669.6元先行扣除，有合同依据，不违反法律规定，本院予以支持。即，陈士凤还应向陈基化支付违约金328,330.4元。对于陈基化主张陈士凤支付逾期付款滞纳金的诉请，根据双方合同约定，陈士凤未按合同约定向陈基化支付相应费用，每逾期一日按应付金额的5%向陈基化支付滞纳金。现陈士凤拖欠占有使用费，陈基化自愿将滞纳金标准降低为按每日万分之二计算，系陈基化自行处分其民事权利，于法无悖，本院予以准许。陈基化主张以陈士凤拖欠的占有使用费680,000元为本金，按每日万分之二的标准支付2021年4月27日至实际付清之日止的滞纳金，有事实和法律依据，本院一并予以支持。陈士凤经本院传票传唤未到庭应诉，应视为其放弃了合法的答辩权与举证权，本院依法予以缺席判决。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百六十条、第五百八十五条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈基化与被告陈士凤签订的《商铺租赁合同》于2020年3月19日解除；二、被告陈士凤应于本判决生效之日起十日内向原告陈基化支付占有使用费680,000元；三、被告陈士凤应于本判决生效之日起十日内向原告陈基化支付违约金328,330.4元；四、被告陈士凤应于本判决生效之日起十日内向原告陈基化支付逾期付款滞纳金，滞纳金以680,000元为本金，按每日万分之二的标准支付自2021年4月27日至实际付清之日止；五、被告陈士凤支付的保证金171,669.6元，不予退还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。保全费5,000元，由被告陈士凤负担。案件受理费15,420元，由被告陈士凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 姚峥法官助理 蒋洁书 记 员 李康附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法典》第五百六十条债务人对同一债权人负担的数项债务种类相同，债务人的给付不足以清偿全部债务的，除当事人另有约定外，由债务人在清偿时指定其履行的债务。债务人未作指定的，应当优先履行已经到期的债务；数项债务均到期的，优先履行对债权人缺乏担保或者担保最少的债务；均无担保或者担保相等的，优先履行债务人负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序履行；到期时间相同的，按照债务比例履行。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。