广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终531号上诉人（原审被告）：吕兆荣，男，汉族，1972年10月5日出生，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：钟北钊，广东巨信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张转，女，汉族，1929年2月28日出生，住广东省江门市新会区。被上诉人（原审原告）：周雄伟，男，汉族，1957年8月25日出生，住广东省江门市新会区。被上诉人（原审原告）：周淑君，女，汉族，1987年6月3日出生，住广东省江门市新会区。被上诉人（原审原告）：周振超，男，汉族，1994年7月3日出生，住广东省江门市新会区。上述四被上诉人的共同委托诉讼代理人：吴树铭，广东国晖（江门）律师事务所律师。上诉人吕兆荣因与原被上诉人赵秀珍房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2020）粤0705民初7079号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。赵秀珍在本案二审审理期间死亡，赵秀珍的继承人张转、周雄伟、周淑君、周振超参加本案诉讼。本案现已审理终结。吕兆荣上诉请求：1.吕兆荣无需支付2020年2月至8月的租金56889元及滞纳金，并判决驳回赵秀珍的全部诉讼请求；2.赵秀珍承担本案诉讼费用。事实和理由：一、涉案商铺的租赁合同已于2020年3月解除，吕兆荣无需支付2020年2月至8月的租金。1.由于暴发新冠疫情，涉案商铺自2020年1月底被政府要求关门停业。鉴于对疫情影响程度无法预见，吕兆荣和合伙人苏柏忠决定终止酒吧经营，并于2020年2月尝试对外转租。但经一段时间，涉案商铺都无法租出，吕兆荣和合伙人苏柏忠决定退租，向赵秀珍提出解除租赁关系，并于2020年3月23日通知赵秀珍收回涉案商铺的钥匙，赵秀珍也于当日收回钥匙。2.租赁商铺，承租人和出租人交接商铺的钥匙，是双方终止租赁合同最明显的特征。否则，如吕兆荣还继续承租使用，是不可能主动将钥匙交回赵秀珍。一审认为吕兆荣将钥匙交回赵秀珍，存在方便赵秀珍协助商铺顶手的可能性。对该认定，吕兆荣认为在无确切证据的情况下，是毫无依据的。吕兆荣成立的江门市新会区xx餐饮管理有限公司(注册地址是会城冈州大道xxxx)就在涉案商铺旁，而且吕兆荣在餐饮行业深耕超过十年，无论商铺承租的客源还是看铺的方便性，吕兆荣完全优胜赵秀珍，吕兆荣根本不需指望赵秀珍协助商铺顶手。退一步，即使赵秀珍可以协助商铺顶手，吕兆荣也没必要将钥匙交回赵秀珍，因为没有终止租赁合同前，吕兆荣还有财物留在商铺内，吕兆荣不可能将财物置于他人的管控之下。3.根据《租赁协议书》第十一条的约定，吕兆荣提前一个月通知就可以退回商铺，而承担的违约责任是无法退回押金5000元。如吕兆荣与赵秀珍没有在2020年3月达成解除租赁合同的一致意见，吕兆荣不可能在往后的大半年中，在无法经营使用的情况下不提出退回商铺。该期间的租金相比押金5000元而言，损失会大十多倍。此外，赵秀珍确认吕兆荣在2020年8月提出过解除《租赁协议书》，而由于双方对解除租赁关系的时间存在很大争议，赵秀珍应提供相应的证据，不能仅凭其单方陈述就认可解除时间。4.吕兆荣承租赵秀珍的商铺差不多八年，期间从未迟延支付租金。即使在疫情期间，吕兆荣还有稳定的现金流收入，有足够的能力支付租金，无需拖欠。此外，赵秀珍曾于2020年4月张贴招租公告。如赵秀珍不认可租赁合同已解除，其不会对外招租。二、《租赁协议书》没有再约定吕兆荣在返还商铺时应还原装修间隔，即使吕兆荣在终止租赁关系后自愿承担了部分还原，但对还原的标准没有作出承诺，而且还原期间不应计算租金。1.吕兆荣与赵秀珍于2012年3月25日签署的《租赁合同书》，备注约定租赁期满后，吕兆荣需还原铺内原有装修间隔，但在2018年8月6日重新签署的《租赁协议书》，没有再约定还原的义务。前后两份租赁合同，在租赁期限(特别是起租时间)、起租的租金标准都不存在关联。而且，2018年签署的《租赁协议书》具备租赁合同全部要素，在没有明确约定前后两份租赁合同是互为补充的情况下，应认定为是两份完全独立的租赁合同，而且是后签署的合同取代前面签署的合同。2.由于《租赁协议书》没有再约定吕兆荣需还原铺内原有装修间隔，即使吕兆荣在租赁合同终止后实际还原部分工程，但对还原的标准没有作出承诺，吕兆荣承诺还原工程仅限于已完工部分。3.吕兆荣承诺还原，是在租赁合同终止后单方作出的额外承诺。而且在承诺前，商铺的钥匙和管控权已交回赵秀珍。鉴于此，还原期间不应再计算租金。一审基于吕兆荣需承担还原义务，在未完成还原前，视为未交回商铺，进而计算期间租金无疑是错误的。4.退一步讲，即使吕兆荣根据租赁合同需要承担还原义务，但还原义务与交付租金义务在本案中不存在关联。吕兆荣已于2020年3月将商铺钥匙交回赵秀珍，赵秀珍接收后没有提出异议，也没有因还原问题而拒绝接收钥匙。赵秀珍仅是接收钥匙一个月后，再向吕兆荣提出还原方案。因此，双方的租赁合同已于2020年3月终止，吕兆荣交付租金的义务也止于该时间。至于还原的责任，赵秀珍可以另案处理。三、一审判决逾期支付租金的违约金明显超出法律允许的范围。按一审判决第二项，吕兆荣需按每天81.27元支付逾期付款的违约金。按上述判项，折算后一年的违约金为29663.55元，占年租金97524元的30.42%，明显超出逾期付款法律支持的利息范围。综上，一审判决不认定吕兆荣与赵秀珍之间的租赁合同已于2020年3月终止明显错误，恳请二审法院查明事实，依法予以改判。在法庭调查中，吕兆荣补充事实和理由如下：一、根据双方所签订的租赁合同是赋予提前一个月解除租赁合同的权利，而在本案中赵秀珍也于2020年2月下旬提出解除租赁合同，由于双方租赁合同在2020年3月31日正式解除，赵秀珍才于2020年4月初向吕兆荣提交了商铺的复原方案，如果没有租赁合同的解除，赵秀珍也不可能向吕兆荣提交商铺的复原方案，而且在复原过程中，赵秀珍配偶也是经常到商铺查看指点复原的施工。二、吕兆荣认为租赁合同的解除和解除后的复原是两种不同的法律关系，吕兆荣提出租赁合同解除之后，也将商铺的钥匙于2020年3月23日交回给赵秀珍，吕兆荣往后再支付租金的义务已经终结，即使吕兆荣没有复原或者说复原的程度不符合赵秀珍的要求，这个也仅仅是复原的问题，而不牵扯到租金的支付，一审法院的判决也是认可这个观点，一审法院认为吕兆荣在2020年8月提出解除租赁合同，但是也认为某些复原方案没有按照赵秀珍的要求进行，但是判决的租金支付的时间也是截止到2020年8月31日。三、根据双方所签订的租赁合同，吕兆荣复原义务最多是恢复到原商铺的间隔，并不是恢复商铺原来的样貌。而商铺现有的已完成的工程也就是吕兆荣撤场时候的工程，已于2020年5月15日完成，所以，即使退一万步讲要计算租金也应该只能计算到5月15日的时间，而不应该计算到赵秀珍认为吕兆荣提出解除租赁合同的时间2020年8月31日。张转、周雄伟、周淑君、周振超共同辩称，一、吕兆荣在上诉时变更了原一审解除租赁合同的事实，一审中吕兆荣主张的解除理由很明确，详见一审吕兆荣提交的证据1中的证明内容是吕兆荣的合伙人苏柏忠于2020年2月与赵秀珍达成解除租赁的协议。由此可看并非二审中赵秀珍所依据双方签订的租赁合同提前一个月即2020年2月下旬通知赵秀珍解除租赁合同，导致2020年3月底解除双方的租赁合同。所以赵秀珍认为既不存在对方提前一个月告知赵秀珍解除租赁合同，也不存在双方协商一致解除租赁合同，租赁合同在2020年3月份是没有解除。本案中吕兆荣仅凭交钥匙给赵秀珍就反推租赁合同已经解除，张转、周雄伟、周淑君、周振超认为是与事实不符的，理由如下：1.吕兆荣在一审中明确涉案的铺位的电动闸是其新安装的，而在安装后从来没有提供钥匙给赵秀珍，在2020年3月23日吕兆荣仅是提供一把电动闸的遥控钥匙给赵秀珍，从常理可知，门的钥匙肯定不止一把，所以不能凭此认定吕兆荣已经将场地归还给赵秀珍。再者，吕兆荣租赁赵秀珍出租物是作为经营餐吧的经营场所，里面有很多员工上下班，所以钥匙可能远超于一把以上，即使吕兆荣移交了一把钥匙给赵秀珍，也不可能影响其正常使用出租物，不影响其经营。再者，根据现行的消防安全规定，餐吧经营的场所，起码有正门、消防还有厨房后门的出口，从这几个门都能正常进入涉案的租赁物，所以涉案的租赁物有别一般的住人住宅的出租物，不能仅凭钥匙就能判断出租屋完全归入业主的控制之下，吕兆荣在一审的答辩意见明确承认了其租赁的三间铺位，赵秀珍只是其中一间铺位，这三间原有间隔墙被打通而形成一个大的经营场所，从吕兆荣说其在2020年2月下旬向赵秀珍提出解约，但是从吕兆荣一审提交的证据1，吕兆荣的合伙人苏柏忠于2020年2月27日发布的朋友圈“旺铺转让”，旁边还有一行小字“设备齐全，接手即可经营，电话：180××××0198，苏生”，如何理解转让，其使用了铺位转让一词，由此可以证明其并没有向赵秀珍表达解除租赁合同一事，反而证明吕兆荣2020年2月27日仍然占有铺位的使用经营权，并且想将该铺位顶手出去。按照餐饮的经营情况，在三间铺位投入了几十万的经营权，其是餐饮的资深经营者，如果出现不能经营的情况，按照一般经营的策略也是应将餐吧转手经营，收取巨额的顶手费以挽回投入装修损失，不可能在极短的时间内提出租赁合同解除，导致其自身几十万装修费的亏损。再者，2020年3月份三间铺位仍然是餐吧，间隔墙是没有建起来的，赵秀珍是能单独将自己的物业出租，也不能替代其他两个业主对外招租，所以唯一的做法就是赵秀珍协助吕兆荣寻找新的顶手方，也希望吕兆荣从顶手费中及时支付拖欠赵秀珍的租金，若双方真的已经解除租赁合同，请问2020年2月、3月的租金为何不给赵秀珍，吕兆荣也在上诉状中也陈述其有优厚的资金，为何不支付2020年2月、3月相应的租金。二、关于两份租赁合同，两份租赁合同是有承继关系的，因为原合同没有到期，如果按吕兆荣主张涉案的两份租赁合同是独立的合同，应该在第一份租赁合同解除时就退还押金，吕兆荣也应按照合同约定恢复原状。然后，再履行双方签订的第二份合同，从一审中可知，吕兆荣既无退还押金，也无重新交押金，再从其自认承担复原的义务来看，足以证明该两份租赁合同是存在继承的关系。三、吕兆荣主张的违约金过高的问题，吕兆荣将合同纠纷与民间借贷的纠纷的法律关系混同，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条的规定，违约金是30%以内是合理的，没有明显过高，且根据九民纪要第50条，吕兆荣主张违约金过高的话，应由吕兆荣承担举证责任，不应由赵秀珍承担举证责任。关于吕兆荣称在2020年5月15日完工，根据一审中吕兆荣提交的证据可以证明，吕兆荣并没有在5月15日完工，其在2020年6月9日还有收款收据，所以在二审中补充的事实与客观事实是不相符的。赵秀珍向一审法院起诉请求：1.判令吕兆荣支付拖欠的租金56889元（从2020年2月起暂计至8月，每月8127元）给赵秀珍；2.判令吕兆荣向赵秀珍支付滞纳金（以拖欠租金为本金从2020年2月8日起至付清之日止，按每日1%计算，暂计至2020年8月19日为58920.75元）；3.诉讼费用由吕兆荣负担。一审法院认定事实：2012年3月25日，吕兆荣与赵秀珍签订《租赁合同书》，约定吕兆荣承租赵秀珍名下的会城冈州大道中39号106铺，期限为2012年4月1日至2020年8月3日，吕兆荣需交付押金5000元；合同期满，不可动装修设施无偿归赵秀珍所有，同时需通知赵秀珍到场接验收，如有损坏由吕兆荣赔偿；租赁期内，吕兆荣需退回商铺的，需提前一个月通知赵秀珍；逾期交租的，吕兆荣应每日按月租金的1%支付违约金；租赁期满后，吕兆荣需还原涉案商铺内原有的装修间隔，产生的费用由吕兆荣负担。吕兆荣依约支付了5000元押金给赵秀珍，赵秀珍依约将涉案商铺交付给吕兆荣使用，交付时已将商铺地面、楼梯、楼梯扶手、玻璃门、卷闸装修好，且通水通电。因重新装修经营需要，吕兆荣与赵秀珍于2018年8月6日再签订《租赁协议书》一份，将上述《租赁合同书》的租期延长至2025年12月31日，2019年的租金为7740元，2020年1月1日起每年递增5%，吕兆荣应交付押金5000元给赵秀珍；合同期满，不可动装修设施无偿归赵秀珍所有，同时需通知赵秀珍到场接验收，如有损坏由吕兆荣赔偿；租赁期内，吕兆荣需退回商铺的，需提前一个月通知赵秀珍；逾期交租的，吕兆荣应每日按月租金的1%支付违约金。吕兆荣没有再另外支付该协议的押金5000元给赵秀珍，赵秀珍将涉案商铺继续交由吕兆荣使用。另查明，吕兆荣最后交租至2020年1月底。2020年3月，吕兆荣短信通知要将门匙交还给赵秀珍，此后，吕兆荣告知赵秀珍将对商铺进行复原并经同意后，开展对涉案商铺复原，但至庭审当天2020年11月10日，被拆改后的楼梯扶手、地面、玻璃门仍未复原。双方均确认2020年的月租金为8127元；赵秀珍确认吕兆荣在2020年8月提出过解除《租赁协议书》。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方签订的《租赁合同书》、《租赁协议书》是双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。后签订的《租赁协议书》对《租赁合同书》的期限及租金等进行了变更，顾有不一致的条款应以《租赁协议书》为准。一、关于解除租赁合同的情况下，吕兆荣是否负有复原义务的问题。双方于2012年3月25日签订的《租赁合同书》租赁期限为2012年4月1日至2020年8月3日，该合同书备注要求吕兆荣在返还商铺时应还原装修间隔。该合同条款虽然在《租赁协议书》没有列举，但《租赁协议书》是对《租赁合同书》租赁期限的变更，对没有相反约定的情况下，应当视为双方延用上述备注条款，而且根据吕兆荣的答辩意见及赵秀珍的陈述，吕兆荣是在协商一致情况下自愿承担复原义务，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，故吕兆荣应依约承担商铺复原义务。二、关于2020年8月31日前，双方的租赁合同关系是否解除的问题。吕兆荣主张已经与赵秀珍协商解除合同，并提供微信朋友圈截图、短信截图、合同、复原方案、复原费用收据予以证明，但赵秀珍否认吕兆荣在2020年8月前有提出解除租赁合同。经审查，吕兆荣提交的朋友圈截图显示的发布方并非赵秀珍，无法证明是赵秀珍收回商铺后重新招租；吕兆荣通过短信提出将门匙交给赵秀珍，并不必然证实吕兆荣提出解除租赁合同关系或双方已协商解除租赁合同关系，存在方便赵秀珍协助商铺顶手的可能性，而且此后吕兆荣仍在对商铺进行复原，可见商铺并没有交回给赵秀珍；案外人签订的合同不能证实本案双方当事人对租赁合同关系的是否已解除；复原方案、复原费用收据仅能证明赵秀珍提出需要复原的方案及吕兆荣已进行复原的进度，不能证明吕兆荣已提出了解除租赁合同关系后才开展复原。相反，根据吕兆荣的答辩意见及赵秀珍的陈述，双方在关于复原要求方面一直存在分歧，此种情况下若赵秀珍同意收回商铺并解除租赁合同关系，是不合常理的；而且，吕兆荣没有举证证明已通知赵秀珍进行验收。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，一审法院认为在2020年8月31日前，双方没有解除租赁合同关系。三、关于吕兆荣应否支付租金给赵秀珍的问题。吕兆荣主张赵秀珍同意押金抵扣2020年2月份租金、空调抵顶2020年3月份租金，吕兆荣没有提交相应的证据，且赵秀珍予以否认，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”的规定，吕兆荣应支付2020年2月至8月的租金56889元（8127元/月×7个月）。四、关于吕兆荣应否支付逾期付款违约金的问题。双方在《租赁协议书》中约定逾期交租的，每日按月租金的1%计算违约金，即每天81.27元（8127元×1%），赵秀珍主张以所欠租金为基数计算，不符合双方约定，对超出部分，一审法院不予支持。关于每月租金的应支付时间，因为双方没有明确约定，根据吕兆荣2018年、2019年的支付情况，多在每月15日前支付，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定……”及第二百二十六条“……对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定……”的规定，一审法院认应每月应支付租金期限为当月15日。吕兆荣应支付的违约金为从2020年2月16日起，按每天81.27元计至租金付清之日止。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百二十六条、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、吕兆荣应于判决发生法律效力之日起十日内向赵秀珍支付2020年2月至8月的租金合计56889元；二、吕兆荣应于判决发生法律效力之日起十日内向赵秀珍支付逾期付款违约金（从2020年2月16日起，按每天81.27元计至上项租金清偿之日止）；三、驳回赵秀珍的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1308.1元（已由赵秀珍预交）由赵秀珍负担487.44元，由吕兆荣负担820.66元。赵秀珍多预交的案件受理费820.66元，由一审法院予以退回；吕兆荣应向一审法院补缴案件受理费820.66元。二审中，吕兆荣没有提交新证据。张转、周雄伟、周淑君、周振超共同提交以下证据：1.赵秀珍遗体火化证、居民死亡医学证明书及赵秀珍身份证复印件；2.南兴社区居民委员会出具的证明书1份；3.赵秀珍一家户籍底册6页；4.张转（赵秀珍的母亲）、周雄伟（赵秀珍的丈夫）、周淑君（赵秀珍的女儿）、周振超（赵秀珍的儿子）的身份证复印件；5.户口本复印件2页，上述证据共同用以证明：张转、周雄伟、周淑君、周振超与赵秀珍的亲属关系以及赵秀珍死亡的事实。经质证，吕兆荣对张转、周雄伟、周淑君、周振超提交的前述证据没有异议，同意上述赵秀珍的四名继承人参加本次诉讼。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，张转是赵秀珍的母亲，周雄伟是赵秀珍的丈夫，周淑君是赵秀珍的女儿，周振超是赵秀珍的儿子。本案在审理过程中，赵秀珍于2021年3月20日死亡。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对吕兆荣的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。结合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.双方的租赁合同关系是否于2020年3月解除；2.吕兆荣应否支付2020年2月至8月的涉案商铺租金；3.一审判决吕兆荣支付的逾期付款违约金是否妥当。关于争议焦点一。吕兆荣上诉主张双方的租赁合同关系于2020年3月解除，并在一审中提供了微信朋友圈截图、短信截图、合同、复原方案、复原费用收据予以证明，但赵秀珍否认双方的租赁合同关系于2020年3月解除。对此本院认为，吕兆荣在一审中提交的微信朋友圈截图显示的发布方并非赵秀珍，该截图显示“旺铺转让，设备齐全，接手即可经营，电话：180××××0198，苏生”，不能证明吕兆荣向赵秀珍提出解除租赁合同，亦无法证明赵秀珍收回商铺后重新招租；吕兆荣虽然主张其将一把电动闸门的钥匙交给赵秀珍，但这存在方便赵秀珍协助商铺顶手的可能性，而且吕兆荣此后仍对商铺进行复原，可见商铺并没有交回给赵秀珍，赵秀珍并未实际控制涉案商铺；案外人签订的合同不能证实本案双方当事人对租赁合同关系是否已解除；复原方案、复原费用收据仅能证明赵秀珍提出需要复原的方案及吕兆荣已进行复原的进度，不能证明吕兆荣已提出了解除租赁合同关系后才开展复原工作。由于双方在复原要求方面一直存在分歧，此种情况下若赵秀珍同意收回商铺并解除租赁合同关系，不合常理；吕兆荣没有举证证明已通知赵秀珍进行验收，双方亦没有办理涉案商铺的交接返还手续，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，吕兆荣应承担举证不能的不利后果。一审法院认定双方在2020年8月31日前没有解除租赁合同关系，并无不当。吕兆荣上诉主张双方的租赁合同关系于2020年3月解除，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。承前所述，双方的租赁合同关系2020年8月31日前并未解除，吕兆荣应当依照约定支付租金，由于吕兆荣最后交租至2020年1月底，故吕兆荣应支付2020年2月至8月的租金56889元（8127元/月×7个月）。吕兆荣主张赵秀珍同意押金抵扣2020年2月份租金、空调抵顶2020年3月份租金，吕兆荣没有提交相应的证据，且赵秀珍予以否认，一审法院对吕兆荣该主张不予采纳，处理正确。至于吕兆荣复原涉案商铺期间的租金应否支付的问题，由于吕兆荣在诉讼中确认其承租涉案商铺后对商铺进行了改造，把相邻两间商铺的间隔墙打通，对涉案商铺的内部楼梯进行拆除，这严重影响了赵秀珍对商铺的正常使用，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，并参照涉案《租赁合同书》中关于吕兆荣在返还商铺时应还原装修间隔的约定，吕兆荣理应在交付涉案商铺前承担商铺复原义务。一审判决认定吕兆荣应支付2020年2月至8月的租金合计56889元，并无不当。关于争议焦点三。吕兆荣没有依期交纳租金已构成违约，吕兆荣在二审中亦主张其无需支付2020年2月至8月的租金56889元及滞纳金。本案债务利息形成的根本原因系吕兆荣没有履行支付租金义务所致，双方在《租赁协议书》中对逾期交租的违约金有明确约定。根据约定，吕兆荣逾期交租，吕兆荣要按照每日按月租金的1%的标准计算违约金，即每天81.27元（8127元×1%）。一审判决吕兆荣应支付的违约金为从2020年2月16日起，按每天81.27元计至租金付清之日止，合法合理，本院依法予以确认。综上所述，吕兆荣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但鉴于赵秀珍在诉讼过程中死亡，赵秀珍的权利义务应由其继承人张转、周雄伟、周淑君、周振超继受，故本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十二条规定，判决如下：一、撤销广东省江门市新会区人民法院（2020）粤0705民初7079号民事判决；二、吕兆荣于本判决发生法律效力之日起十日内向张转、周雄伟、周淑君、周振超支付2020年2月至8月的租金合计56889元；三、吕兆荣于本判决发生法律效力之日起十日内向张转、周雄伟、周淑君、周振超支付逾期付款违约金（从2020年2月16日起，按每天81.27元计至上项租金清偿之日止）；四、驳回张转、周雄伟、周淑君、周振超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1308.1元（已由赵秀珍预交），由张转、周雄伟、周淑君、周振超共同负担487.44元，由吕兆荣负担820.66元。张转、周雄伟、周淑君、周振超多预交的一审案件受理费820.66元，由一审法院予以退回；吕兆荣应向一审法院补缴一审案件受理费820.66元。二审案件受理费1222.23元（已由吕兆荣预交），由吕兆荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二一年八月二十三日法官助理 李永强书 记 员 陈月佩广东省江门市中级人民法院民事判决书（2021）粤07民终531号上诉人（原审被告）：吕兆荣，男，汉族，1972年10月5日出生，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：钟北钊，广东巨信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张转，女，汉族，1929年2月28日出生，住广东省江门市新会区。被上诉人（原审原告）：周雄伟，男，汉族，1957年8月25日出生，住广东省江门市新会区。被上诉人（原审原告）：周淑君，女，汉族，1987年6月3日出生，住广东省江门市新会区。被上诉人（原审原告）：周振超，男，汉族，1994年7月3日出生，住广东省江门市新会区。上述四被上诉人的共同委托诉讼代理人：吴树铭，广东国晖（江门）律师事务所律师。上诉人吕兆荣因与原被上诉人赵秀珍房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2020）粤0705民初7079号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。赵秀珍在本案二审审理期间死亡，赵秀珍的继承人张转、周雄伟、周淑君、周振超参加本案诉讼。本案现已审理终结。吕兆荣上诉请求：1.吕兆荣无需支付2020年2月至8月的租金56889元及滞纳金，并判决驳回赵秀珍的全部诉讼请求；2.赵秀珍承担本案诉讼费用。事实和理由：一、涉案商铺的租赁合同已于2020年3月解除，吕兆荣无需支付2020年2月至8月的租金。1.由于暴发新冠疫情，涉案商铺自2020年1月底被政府要求关门停业。鉴于对疫情影响程度无法预见，吕兆荣和合伙人苏柏忠决定终止酒吧经营，并于2020年2月尝试对外转租。但经一段时间，涉案商铺都无法租出，吕兆荣和合伙人苏柏忠决定退租，向赵秀珍提出解除租赁关系，并于2020年3月23日通知赵秀珍收回涉案商铺的钥匙，赵秀珍也于当日收回钥匙。2.租赁商铺，承租人和出租人交接商铺的钥匙，是双方终止租赁合同最明显的特征。否则，如吕兆荣还继续承租使用，是不可能主动将钥匙交回赵秀珍。一审认为吕兆荣将钥匙交回赵秀珍，存在方便赵秀珍协助商铺顶手的可能性。对该认定，吕兆荣认为在无确切证据的情况下，是毫无依据的。吕兆荣成立的江门市新会区xx餐饮管理有限公司(注册地址是会城冈州大道xxxx)就在涉案商铺旁，而且吕兆荣在餐饮行业深耕超过十年，无论商铺承租的客源还是看铺的方便性，吕兆荣完全优胜赵秀珍，吕兆荣根本不需指望赵秀珍协助商铺顶手。退一步，即使赵秀珍可以协助商铺顶手，吕兆荣也没必要将钥匙交回赵秀珍，因为没有终止租赁合同前，吕兆荣还有财物留在商铺内，吕兆荣不可能将财物置于他人的管控之下。3.根据《租赁协议书》第十一条的约定，吕兆荣提前一个月通知就可以退回商铺，而承担的违约责任是无法退回押金5000元。如吕兆荣与赵秀珍没有在2020年3月达成解除租赁合同的一致意见，吕兆荣不可能在往后的大半年中，在无法经营使用的情况下不提出退回商铺。该期间的租金相比押金5000元而言，损失会大十多倍。此外，赵秀珍确认吕兆荣在2020年8月提出过解除《租赁协议书》，而由于双方对解除租赁关系的时间存在很大争议，赵秀珍应提供相应的证据，不能仅凭其单方陈述就认可解除时间。4.吕兆荣承租赵秀珍的商铺差不多八年，期间从未迟延支付租金。即使在疫情期间，吕兆荣还有稳定的现金流收入，有足够的能力支付租金，无需拖欠。此外，赵秀珍曾于2020年4月张贴招租公告。如赵秀珍不认可租赁合同已解除，其不会对外招租。二、《租赁协议书》没有再约定吕兆荣在返还商铺时应还原装修间隔，即使吕兆荣在终止租赁关系后自愿承担了部分还原，但对还原的标准没有作出承诺，而且还原期间不应计算租金。1.吕兆荣与赵秀珍于2012年3月25日签署的《租赁合同书》，备注约定租赁期满后，吕兆荣需还原铺内原有装修间隔，但在2018年8月6日重新签署的《租赁协议书》，没有再约定还原的义务。前后两份租赁合同，在租赁期限(特别是起租时间)、起租的租金标准都不存在关联。而且，2018年签署的《租赁协议书》具备租赁合同全部要素，在没有明确约定前后两份租赁合同是互为补充的情况下，应认定为是两份完全独立的租赁合同，而且是后签署的合同取代前面签署的合同。2.由于《租赁协议书》没有再约定吕兆荣需还原铺内原有装修间隔，即使吕兆荣在租赁合同终止后实际还原部分工程，但对还原的标准没有作出承诺，吕兆荣承诺还原工程仅限于已完工部分。3.吕兆荣承诺还原，是在租赁合同终止后单方作出的额外承诺。而且在承诺前，商铺的钥匙和管控权已交回赵秀珍。鉴于此，还原期间不应再计算租金。一审基于吕兆荣需承担还原义务，在未完成还原前，视为未交回商铺，进而计算期间租金无疑是错误的。4.退一步讲，即使吕兆荣根据租赁合同需要承担还原义务，但还原义务与交付租金义务在本案中不存在关联。吕兆荣已于2020年3月将商铺钥匙交回赵秀珍，赵秀珍接收后没有提出异议，也没有因还原问题而拒绝接收钥匙。赵秀珍仅是接收钥匙一个月后，再向吕兆荣提出还原方案。因此，双方的租赁合同已于2020年3月终止，吕兆荣交付租金的义务也止于该时间。至于还原的责任，赵秀珍可以另案处理。三、一审判决逾期支付租金的违约金明显超出法律允许的范围。按一审判决第二项，吕兆荣需按每天81.27元支付逾期付款的违约金。按上述判项，折算后一年的违约金为29663.55元，占年租金97524元的30.42%，明显超出逾期付款法律支持的利息范围。综上，一审判决不认定吕兆荣与赵秀珍之间的租赁合同已于2020年3月终止明显错误，恳请二审法院查明事实，依法予以改判。在法庭调查中，吕兆荣补充事实和理由如下：一、根据双方所签订的租赁合同是赋予提前一个月解除租赁合同的权利，而在本案中赵秀珍也于2020年2月下旬提出解除租赁合同，由于双方租赁合同在2020年3月31日正式解除，赵秀珍才于2020年4月初向吕兆荣提交了商铺的复原方案，如果没有租赁合同的解除，赵秀珍也不可能向吕兆荣提交商铺的复原方案，而且在复原过程中，赵秀珍配偶也是经常到商铺查看指点复原的施工。二、吕兆荣认为租赁合同的解除和解除后的复原是两种不同的法律关系，吕兆荣提出租赁合同解除之后，也将商铺的钥匙于2020年3月23日交回给赵秀珍，吕兆荣往后再支付租金的义务已经终结，即使吕兆荣没有复原或者说复原的程度不符合赵秀珍的要求，这个也仅仅是复原的问题，而不牵扯到租金的支付，一审法院的判决也是认可这个观点，一审法院认为吕兆荣在2020年8月提出解除租赁合同，但是也认为某些复原方案没有按照赵秀珍的要求进行，但是判决的租金支付的时间也是截止到2020年8月31日。三、根据双方所签订的租赁合同，吕兆荣复原义务最多是恢复到原商铺的间隔，并不是恢复商铺原来的样貌。而商铺现有的已完成的工程也就是吕兆荣撤场时候的工程，已于2020年5月15日完成，所以，即使退一万步讲要计算租金也应该只能计算到5月15日的时间，而不应该计算到赵秀珍认为吕兆荣提出解除租赁合同的时间2020年8月31日。张转、周雄伟、周淑君、周振超共同辩称，一、吕兆荣在上诉时变更了原一审解除租赁合同的事实，一审中吕兆荣主张的解除理由很明确，详见一审吕兆荣提交的证据1中的证明内容是吕兆荣的合伙人苏柏忠于2020年2月与赵秀珍达成解除租赁的协议。由此可看并非二审中赵秀珍所依据双方签订的租赁合同提前一个月即2020年2月下旬通知赵秀珍解除租赁合同，导致2020年3月底解除双方的租赁合同。所以赵秀珍认为既不存在对方提前一个月告知赵秀珍解除租赁合同，也不存在双方协商一致解除租赁合同，租赁合同在2020年3月份是没有解除。本案中吕兆荣仅凭交钥匙给赵秀珍就反推租赁合同已经解除，张转、周雄伟、周淑君、周振超认为是与事实不符的，理由如下：1.吕兆荣在一审中明确涉案的铺位的电动闸是其新安装的，而在安装后从来没有提供钥匙给赵秀珍，在2020年3月23日吕兆荣仅是提供一把电动闸的遥控钥匙给赵秀珍，从常理可知，门的钥匙肯定不止一把，所以不能凭此认定吕兆荣已经将场地归还给赵秀珍。再者，吕兆荣租赁赵秀珍出租物是作为经营餐吧的经营场所，里面有很多员工上下班，所以钥匙可能远超于一把以上，即使吕兆荣移交了一把钥匙给赵秀珍，也不可能影响其正常使用出租物，不影响其经营。再者，根据现行的消防安全规定，餐吧经营的场所，起码有正门、消防还有厨房后门的出口，从这几个门都能正常进入涉案的租赁物，所以涉案的租赁物有别一般的住人住宅的出租物，不能仅凭钥匙就能判断出租屋完全归入业主的控制之下，吕兆荣在一审的答辩意见明确承认了其租赁的三间铺位，赵秀珍只是其中一间铺位，这三间原有间隔墙被打通而形成一个大的经营场所，从吕兆荣说其在2020年2月下旬向赵秀珍提出解约，但是从吕兆荣一审提交的证据1，吕兆荣的合伙人苏柏忠于2020年2月27日发布的朋友圈“旺铺转让”，旁边还有一行小字“设备齐全，接手即可经营，电话：180××××0198，苏生”，如何理解转让，其使用了铺位转让一词，由此可以证明其并没有向赵秀珍表达解除租赁合同一事，反而证明吕兆荣2020年2月27日仍然占有铺位的使用经营权，并且想将该铺位顶手出去。按照餐饮的经营情况，在三间铺位投入了几十万的经营权，其是餐饮的资深经营者，如果出现不能经营的情况，按照一般经营的策略也是应将餐吧转手经营，收取巨额的顶手费以挽回投入装修损失，不可能在极短的时间内提出租赁合同解除，导致其自身几十万装修费的亏损。再者，2020年3月份三间铺位仍然是餐吧，间隔墙是没有建起来的，赵秀珍是能单独将自己的物业出租，也不能替代其他两个业主对外招租，所以唯一的做法就是赵秀珍协助吕兆荣寻找新的顶手方，也希望吕兆荣从顶手费中及时支付拖欠赵秀珍的租金，若双方真的已经解除租赁合同，请问2020年2月、3月的租金为何不给赵秀珍，吕兆荣也在上诉状中也陈述其有优厚的资金，为何不支付2020年2月、3月相应的租金。二、关于两份租赁合同，两份租赁合同是有承继关系的，因为原合同没有到期，如果按吕兆荣主张涉案的两份租赁合同是独立的合同，应该在第一份租赁合同解除时就退还押金，吕兆荣也应按照合同约定恢复原状。然后，再履行双方签订的第二份合同，从一审中可知，吕兆荣既无退还押金，也无重新交押金，再从其自认承担复原的义务来看，足以证明该两份租赁合同是存在继承的关系。三、吕兆荣主张的违约金过高的问题，吕兆荣将合同纠纷与民间借贷的纠纷的法律关系混同，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条的规定，违约金是30%以内是合理的，没有明显过高，且根据九民纪要第50条，吕兆荣主张违约金过高的话，应由吕兆荣承担举证责任，不应由赵秀珍承担举证责任。关于吕兆荣称在2020年5月15日完工，根据一审中吕兆荣提交的证据可以证明，吕兆荣并没有在5月15日完工，其在2020年6月9日还有收款收据，所以在二审中补充的事实与客观事实是不相符的。赵秀珍向一审法院起诉请求：1.判令吕兆荣支付拖欠的租金56889元（从2020年2月起暂计至8月，每月8127元）给赵秀珍；2.判令吕兆荣向赵秀珍支付滞纳金（以拖欠租金为本金从2020年2月8日起至付清之日止，按每日1%计算，暂计至2020年8月19日为58920.75元）；3.诉讼费用由吕兆荣负担。一审法院认定事实：2012年3月25日，吕兆荣与赵秀珍签订《租赁合同书》，约定吕兆荣承租赵秀珍名下的会城冈州大道中39号106铺，期限为2012年4月1日至2020年8月3日，吕兆荣需交付押金5000元；合同期满，不可动装修设施无偿归赵秀珍所有，同时需通知赵秀珍到场接验收，如有损坏由吕兆荣赔偿；租赁期内，吕兆荣需退回商铺的，需提前一个月通知赵秀珍；逾期交租的，吕兆荣应每日按月租金的1%支付违约金；租赁期满后，吕兆荣需还原涉案商铺内原有的装修间隔，产生的费用由吕兆荣负担。吕兆荣依约支付了5000元押金给赵秀珍，赵秀珍依约将涉案商铺交付给吕兆荣使用，交付时已将商铺地面、楼梯、楼梯扶手、玻璃门、卷闸装修好，且通水通电。因重新装修经营需要，吕兆荣与赵秀珍于2018年8月6日再签订《租赁协议书》一份，将上述《租赁合同书》的租期延长至2025年12月31日，2019年的租金为7740元，2020年1月1日起每年递增5%，吕兆荣应交付押金5000元给赵秀珍；合同期满，不可动装修设施无偿归赵秀珍所有，同时需通知赵秀珍到场接验收，如有损坏由吕兆荣赔偿；租赁期内，吕兆荣需退回商铺的，需提前一个月通知赵秀珍；逾期交租的，吕兆荣应每日按月租金的1%支付违约金。吕兆荣没有再另外支付该协议的押金5000元给赵秀珍，赵秀珍将涉案商铺继续交由吕兆荣使用。另查明，吕兆荣最后交租至2020年1月底。2020年3月，吕兆荣短信通知要将门匙交还给赵秀珍，此后，吕兆荣告知赵秀珍将对商铺进行复原并经同意后，开展对涉案商铺复原，但至庭审当天2020年11月10日，被拆改后的楼梯扶手、地面、玻璃门仍未复原。双方均确认2020年的月租金为8127元；赵秀珍确认吕兆荣在2020年8月提出过解除《租赁协议书》。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方签订的《租赁合同书》、《租赁协议书》是双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。后签订的《租赁协议书》对《租赁合同书》的期限及租金等进行了变更，顾有不一致的条款应以《租赁协议书》为准。一、关于解除租赁合同的情况下，吕兆荣是否负有复原义务的问题。双方于2012年3月25日签订的《租赁合同书》租赁期限为2012年4月1日至2020年8月3日，该合同书备注要求吕兆荣在返还商铺时应还原装修间隔。该合同条款虽然在《租赁协议书》没有列举，但《租赁协议书》是对《租赁合同书》租赁期限的变更，对没有相反约定的情况下，应当视为双方延用上述备注条款，而且根据吕兆荣的答辩意见及赵秀珍的陈述，吕兆荣是在协商一致情况下自愿承担复原义务，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，故吕兆荣应依约承担商铺复原义务。二、关于2020年8月31日前，双方的租赁合同关系是否解除的问题。吕兆荣主张已经与赵秀珍协商解除合同，并提供微信朋友圈截图、短信截图、合同、复原方案、复原费用收据予以证明，但赵秀珍否认吕兆荣在2020年8月前有提出解除租赁合同。经审查，吕兆荣提交的朋友圈截图显示的发布方并非赵秀珍，无法证明是赵秀珍收回商铺后重新招租；吕兆荣通过短信提出将门匙交给赵秀珍，并不必然证实吕兆荣提出解除租赁合同关系或双方已协商解除租赁合同关系，存在方便赵秀珍协助商铺顶手的可能性，而且此后吕兆荣仍在对商铺进行复原，可见商铺并没有交回给赵秀珍；案外人签订的合同不能证实本案双方当事人对租赁合同关系的是否已解除；复原方案、复原费用收据仅能证明赵秀珍提出需要复原的方案及吕兆荣已进行复原的进度，不能证明吕兆荣已提出了解除租赁合同关系后才开展复原。相反，根据吕兆荣的答辩意见及赵秀珍的陈述，双方在关于复原要求方面一直存在分歧，此种情况下若赵秀珍同意收回商铺并解除租赁合同关系，是不合常理的；而且，吕兆荣没有举证证明已通知赵秀珍进行验收。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，一审法院认为在2020年8月31日前，双方没有解除租赁合同关系。三、关于吕兆荣应否支付租金给赵秀珍的问题。吕兆荣主张赵秀珍同意押金抵扣2020年2月份租金、空调抵顶2020年3月份租金，吕兆荣没有提交相应的证据，且赵秀珍予以否认，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”的规定，吕兆荣应支付2020年2月至8月的租金56889元（8127元/月×7个月）。四、关于吕兆荣应否支付逾期付款违约金的问题。双方在《租赁协议书》中约定逾期交租的，每日按月租金的1%计算违约金，即每天81.27元（8127元×1%），赵秀珍主张以所欠租金为基数计算，不符合双方约定，对超出部分，一审法院不予支持。关于每月租金的应支付时间，因为双方没有明确约定，根据吕兆荣2018年、2019年的支付情况，多在每月15日前支付，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定……”及第二百二十六条“……对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定……”的规定，一审法院认应每月应支付租金期限为当月15日。吕兆荣应支付的违约金为从2020年2月16日起，按每天81.27元计至租金付清之日止。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百二十六条、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、吕兆荣应于判决发生法律效力之日起十日内向赵秀珍支付2020年2月至8月的租金合计56889元；二、吕兆荣应于判决发生法律效力之日起十日内向赵秀珍支付逾期付款违约金（从2020年2月16日起，按每天81.27元计至上项租金清偿之日止）；三、驳回赵秀珍的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1308.1元（已由赵秀珍预交）由赵秀珍负担487.44元，由吕兆荣负担820.66元。赵秀珍多预交的案件受理费820.66元，由一审法院予以退回；吕兆荣应向一审法院补缴案件受理费820.66元。二审中，吕兆荣没有提交新证据。张转、周雄伟、周淑君、周振超共同提交以下证据：1.赵秀珍遗体火化证、居民死亡医学证明书及赵秀珍身份证复印件；2.南兴社区居民委员会出具的证明书1份；3.赵秀珍一家户籍底册6页；4.张转（赵秀珍的母亲）、周雄伟（赵秀珍的丈夫）、周淑君（赵秀珍的女儿）、周振超（赵秀珍的儿子）的身份证复印件；5.户口本复印件2页，上述证据共同用以证明：张转、周雄伟、周淑君、周振超与赵秀珍的亲属关系以及赵秀珍死亡的事实。经质证，吕兆荣对张转、周雄伟、周淑君、周振超提交的前述证据没有异议，同意上述赵秀珍的四名继承人参加本次诉讼。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，张转是赵秀珍的母亲，周雄伟是赵秀珍的丈夫，周淑君是赵秀珍的女儿，周振超是赵秀珍的儿子。本案在审理过程中，赵秀珍于2021年3月20日死亡。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对吕兆荣的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。结合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.双方的租赁合同关系是否于2020年3月解除；2.吕兆荣应否支付2020年2月至8月的涉案商铺租金；3.一审判决吕兆荣支付的逾期付款违约金是否妥当。关于争议焦点一。吕兆荣上诉主张双方的租赁合同关系于2020年3月解除，并在一审中提供了微信朋友圈截图、短信截图、合同、复原方案、复原费用收据予以证明，但赵秀珍否认双方的租赁合同关系于2020年3月解除。对此本院认为，吕兆荣在一审中提交的微信朋友圈截图显示的发布方并非赵秀珍，该截图显示“旺铺转让，设备齐全，接手即可经营，电话：180××××0198，苏生”，不能证明吕兆荣向赵秀珍提出解除租赁合同，亦无法证明赵秀珍收回商铺后重新招租；吕兆荣虽然主张其将一把电动闸门的钥匙交给赵秀珍，但这存在方便赵秀珍协助商铺顶手的可能性，而且吕兆荣此后仍对商铺进行复原，可见商铺并没有交回给赵秀珍，赵秀珍并未实际控制涉案商铺；案外人签订的合同不能证实本案双方当事人对租赁合同关系是否已解除；复原方案、复原费用收据仅能证明赵秀珍提出需要复原的方案及吕兆荣已进行复原的进度，不能证明吕兆荣已提出了解除租赁合同关系后才开展复原工作。由于双方在复原要求方面一直存在分歧，此种情况下若赵秀珍同意收回商铺并解除租赁合同关系，不合常理；吕兆荣没有举证证明已通知赵秀珍进行验收，双方亦没有办理涉案商铺的交接返还手续，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，吕兆荣应承担举证不能的不利后果。一审法院认定双方在2020年8月31日前没有解除租赁合同关系，并无不当。吕兆荣上诉主张双方的租赁合同关系于2020年3月解除，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。承前所述，双方的租赁合同关系2020年8月31日前并未解除，吕兆荣应当依照约定支付租金，由于吕兆荣最后交租至2020年1月底，故吕兆荣应支付2020年2月至8月的租金56889元（8127元/月×7个月）。吕兆荣主张赵秀珍同意押金抵扣2020年2月份租金、空调抵顶2020年3月份租金，吕兆荣没有提交相应的证据，且赵秀珍予以否认，一审法院对吕兆荣该主张不予采纳，处理正确。至于吕兆荣复原涉案商铺期间的租金应否支付的问题，由于吕兆荣在诉讼中确认其承租涉案商铺后对商铺进行了改造，把相邻两间商铺的间隔墙打通，对涉案商铺的内部楼梯进行拆除，这严重影响了赵秀珍对商铺的正常使用，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，并参照涉案《租赁合同书》中关于吕兆荣在返还商铺时应还原装修间隔的约定，吕兆荣理应在交付涉案商铺前承担商铺复原义务。一审判决认定吕兆荣应支付2020年2月至8月的租金合计56889元，并无不当。关于争议焦点三。吕兆荣没有依期交纳租金已构成违约，吕兆荣在二审中亦主张其无需支付2020年2月至8月的租金56889元及滞纳金。本案债务利息形成的根本原因系吕兆荣没有履行支付租金义务所致，双方在《租赁协议书》中对逾期交租的违约金有明确约定。根据约定，吕兆荣逾期交租，吕兆荣要按照每日按月租金的1%的标准计算违约金，即每天81.27元（8127元×1%）。一审判决吕兆荣应支付的违约金为从2020年2月16日起，按每天81.27元计至租金付清之日止，合法合理，本院依法予以确认。综上所述，吕兆荣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但鉴于赵秀珍在诉讼过程中死亡，赵秀珍的权利义务应由其继承人张转、周雄伟、周淑君、周振超继受，故本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十二条规定，判决如下：一、撤销广东省江门市新会区人民法院（2020）粤0705民初7079号民事判决；二、吕兆荣于本判决发生法律效力之日起十日内向张转、周雄伟、周淑君、周振超支付2020年2月至8月的租金合计56889元；三、吕兆荣于本判决发生法律效力之日起十日内向张转、周雄伟、周淑君、周振超支付逾期付款违约金（从2020年2月16日起，按每天81.27元计至上项租金清偿之日止）；四、驳回张转、周雄伟、周淑君、周振超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1308.1元（已由赵秀珍预交），由张转、周雄伟、周淑君、周振超共同负担487.44元，由吕兆荣负担820.66元。张转、周雄伟、周淑君、周振超多预交的一审案件受理费820.66元，由一审法院予以退回；吕兆荣应向一审法院补缴一审案件受理费820.66元。二审案件受理费1222.23元（已由吕兆荣预交），由吕兆荣负担。本判决为终审判决。审判长马健文审判员李炎途审判员梁智坚二〇二一年八月二十三日法官助理李永强书记员陈月佩