江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0722民初3866号原告：李卫东，男，汉族，住江苏省东海县×××路××号文峰服饰超市。委托诉讼代理人：周景宝，江苏恒旭律师事务所律师。被告：陆麒名，男，汉族，住江苏省启东市汇龙镇圩北村八组3号。被告：谢玉娟，女，汉族，住江苏省东海县和平西路192号2幢1单元2604室。被告：谢玉香，女，汉族，住江苏省南通市崇川区中南世纪城6幢203室。被告：陆峰峰，男，汉族，住江苏省启东市汇龙镇坪北村八组。被告：陆熊熊，男，汉族，住江苏省南通市通州区三余镇新闸村十六组1631号。被告：解爱民，男，汉族，住江苏省东海县幸福北路166号736室。六名被告共同委托诉讼代理人：赵敬柱，江苏尚扬律师事务所律师。原告李卫东与被告陆麒名、谢玉娟、谢玉香、陆峰峰、陆熊熊、解爱民租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李卫东的委托诉讼代理人周景宝、六名被告的共同委托诉讼代理人赵敬柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李卫东向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还多收取的2017年10月1日至2017年12月8日期间的租金53.3003万元（六名被告各承担七分之一）；2.判令被告向原告返还2020年新冠疫情期间2020年1月31日至2020年3月31日应当免收的租金54万元（六名被告各承担七分之一）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告自2004年起即共同出资租赁东海县龙华商场经营服饰业务，并以东海县文峰服饰超市的名义对外开展经营活动。2017年6月6日，原、被告继续共同出资并以被告陆麒名注册的南通市陆氏服饰有限公司名义与东海县供销合作总社（以下筒称县社）、东海县供销社龙华商贸总公司（以下简称龙华公司）分别签订了《房屋租赁合同》各一份。合同签订后，被告陆麒名于2017年12月6日代表六名被告与原告签订了《租赁协议》，将文峰超市租赁给原告经营。该协议约定，租赁期限为19年，自2017年10月1日起至2036年9月30日止；第一年即2017年10月1日至2018年9月30日期间的租金为439.5万元等。协议签订后，被告于2017年12月8日将租赁房屋交付原告使用。因租赁房屋迟延县社和龙华公司决定免收三个月（即2017年10月1日至2018年1月31日）租金计27.375万元。为此，原告要求被告返还已交的2017年10月1日至2017年12月7日期间的租金80.6753万元，但被告仅返还27.375万元，其余53.3003万元至今拒不返还。2020年初，新冠肺炎疫情发生后，原告经营的文峰超市自2020年1月31日起即停止营业，无法正常开展经营活动三月有余。县社和龙华公司依据相关规定免收了两个月租金。因此，被告至少应当免收原告两个月的租金，即应返还原告已经交付的租金74.25万元，而被告仅于2020年8月10日将县社和龙华公司返还的20.25万元交付原告，其余54万元至今未予返还。2020年8月20日，原、被告召开会议并形成“股东会议记录”，被告仅同意为原告减免疫情期间两个月的承包费计50万元，并要在合同到期最后一年扣除，对原告要求返还2017年10月1日至2017年12月7日期间多收取的租金不予同意。此意见明显错误，原告对此当然不能接受。综上，原、被告双方签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告应当及时将原告已经交付的疫情期间应当免收的租金和原告无法使用租赁房屋期间的租金返还给原告。为维护原告的合法权益，特诉，请依法判准如上请求。六名被告共同辩称：1、原告诉讼请求无事实和法律依据，请依法判决驳回诉讼请求；2、原告诉讼遗漏诉讼主体，合同是被告1和原告签订的，但实际出租方是包含原告在内的7人，本案中出租方其中就有原告，既然原告将其他6人作为被告，其也应当属于被告来参加诉讼。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2017年6月6日，东海县供销合作总社（甲方，以下简称供销社）与南通市陆氏服饰有限公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定乙方自2004年承租甲方商场以来，近十五年，双方合作比较好，目前承租合同尚未到期（原合同2021年9月30日到期），现由于商场的消防设施不达标，消防部门一再下达整改通知书，并开出大额罚单，如再不整改将被关门的原因。根据消防部门要求，结合我单位实际，经县社党委会研究，1、同意乙方的申请，由乙方投资，按消防部门要求，对商场消防设施进行彻底改造（达到消防部门规定标准），合同期满后，消防设施要保证在能够正常使用的情况下，无偿交付甲方。2、同意将原合同租赁期再延长，以解决乙方消防设施投资费用的摊销问题，现就相关事宜约定如下：一、甲方自愿将龙华商场（一、二期工程）一楼、二楼，经营面积约4000平方米出租给乙方使用。二、合同期限及租金的约定甲、乙双方商定，租期为19年（即2017年10月1日到2036年9月30日），总租金为人民币壹仟万元整，前四年（即2017年10月1日到2021年9月30日）按原合同执行；后续15年（即2021年10月1日到2036年9月30日）按新商定标准执行，具体各年度租金额见表。三、租金给付时间、形式：乙方先交租金后使用。每年9月30日前将下一年度的租金，一次性以现金或转账交付到甲方指定账户。……东海县合作总社在甲方处签章并有代表签字确认、陆麒名在尾部乙方代表处签字确认。同日，东海县供销社龙华商贸总公司（甲方，以下简称龙华公司）与南通市陆氏服饰有限公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定乙方自2004年承租甲方商场以来，近十五年，双方合作比较好，目前承租合同尚未到期（原合同2021年9月30日到期），现由于商场的消防设施不达标，消防部门一再下达整改通知书，并开出大额罚单，如再不整改将被关门的原因。根据消防部门要求，结合我单位实际，经县社党委会研究，1、同意乙方的申请，由乙方投资，按消防部门要求，对商场消防设施进行彻底改造（达到消防部门规定标准），合同期满后，消防设施要保证在能够正常使用的情况下，无偿交付甲方。2、同意将原合同租赁期再延长，以解决乙方消防设施投资费用的摊销问题，现就相关事宜约定如下：一、甲方自愿将龙华商场（三期工程）一楼、二楼，经营面积约3500平方米出租给乙方使用。二、合同期限及租金的约定甲、乙双方商定，租期为19年（即2017年10月1日到2036年9月30日），总租金为人民币壹仟陆佰陆拾捌万叁仟元整，前四年（即2017年10月1日到2021年9月30日）按原合同执行；后续15年（即2021年10月1日到2036年9月30日）按新商定标准执行，具体各年度租金额见表。三、租金给付时间、形式：乙方先交租金后使用。每年9月30日前将下一年度的租金，一次性以现金或转账交付到甲方指定账户。……东海县供销社龙华商贸总公司在甲方处签章并有代表签字确认、陆麒名在尾部乙方代表处签字确认。2017年12月6日，原告李卫东（乙方）与被告陆麒名（甲方）签订租赁协议一份约定，第一条、租赁范围及用途：甲方同意将位于东海县×××路××号文峰服饰超市，在现状下租给乙方做为服装、鞋帽、针织等（不得经营家电、摩托车）使用。第二条、租赁期限为19年，自2017年10月1日起至2036年9月30日止。第三条、租金、保证金给付时间、形式：租金为甲方净得年租金。具体每年分别租金见附表；乙方先交租金后使用。第一年租金给付时间为2017年12月7日。以后租金都必须在7月30日前将下年度租金，一次性以转账的方式支付到甲方指定账户（账号6228××××4417农行如皋城中分理处陆麒名）。甲方在收到租金后应当给乙方收费凭证（如需正式票据税费由乙方承担）。乙方在签订本合同之日交纳人民币叁佰万元（300万元）作为租赁合同定金。余款按乙方承诺书中承诺的时间执行。第四条甲方不负责乙方的各种安全问题。乙方在承租的经营场地内出现的任何安全问题，均由乙方自行承担，自行处理。乙方应服从甲方的统一管理，维护好商场的整体形象。第五条、房屋所有权人需出售上述房产，乙方应无条件服从。但使用时间仍继续执行到合同期满。第六条、设施设备及费用承担：1、房屋租赁期间所发生的一切费用和设施设备使用期间所产生的一切费用均由乙方负责承担。2、如因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设施设备发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿贵任。3、乙方合同期满后，消防和其他相关设施设备要保证在能正常使用的情况下，无偿交付给甲方。第七条、甲方责任和义务：1、甲方保证出租商铺产权清楚，若有纠纷，由甲方负贵处理。2、甲方在签订合同之时将房屋交给乙方使用。第八条、乙方责任和义务：1、乙方应按合同的规定，按时支付租金及其它各项经营期间的税、费，（含水、电、煤气、电话、网络、物业、卫生等费用）且合法使用房屋，乙方不得在房屋内从事违法行为，并注重房屋及自身财产和人身安全。如发生违法及人身安全责任事故自行负贵。甲方不承担一切法律及民事责任。2、乙方租赁期间所有员工的工资福利支付不得违反国家相关规定，因员工工资、福利、安全等方面所产生的一切法律责任和民事责任与甲方无涉。3、未经甲方和有关部门书面同意，乙方不得将房屋的结构作任何改动，乙方对该房屋的装饰应以不损坏该房产整体结构和设施为原则，并征得甲方书面同意。4、在租赁期间，乙方对于出租房屋不得以任何形式转租、转让、转借、抵押、联营或其他有损甲方利益的行为。5、承租期内，由于被盗、火灾等事故造戍损失，和乙方人为造成事故，损害甲方房屋的，由乙方负责。6.乙方承租后，必须领取合法的经营手续。做到依法经营，如违法经营或经销假冒伪劣商品，造成的一切法律、民事贵任和经济损失，由乙方自负。7.乙方租赁期间，应按规定向财保公司缴纳财产、商品的保险金，否则一切损失自负。第九条、合同的解除本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除。1、租赁期届满。2、因乙方过错严重造成房屋毁损的。3、出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的的。4、政府强制征收或拆除该房屋的。5、乙方迟延交付房租超过10天的。第十条、违约贵任任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿19年合同租金总值的10%违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。第十一条、甲、乙双方在任何情况下，不承担对方的债权、债务，不承担对方的职工遗留问题。第十二条、甲方将龙华三期工程三楼部分场地（约1200平方）租给乙方作为仓库者办公室使用。第十三条、补充约定：承租期内，1.若因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止本合同，甲方应提前半个月通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用房屋，甲方不承担由此造成的任何损失，但甲方必须负责退还乙方已交房租但未使用完时间的租金。2.若乙方违约，除自己新增的办公用品外，其他一切归甲方所有（含装潢部分、电梯、空调、办公设施等)。第十四条、本合同在履行中发生争议，应及时协商解决，协商不成时，任何一方均可向所在地人民法院提起诉讼。第十五条、本合同未尽事项，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为与本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。第十六条、本合同经双方签章即生效。本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。陆麒名在合同尾部甲方签字处签字、李卫东在乙方签字处签字、谢玉娟、谢玉香、陆峰峰、陆熊熊、解爱民在见证人处签字。另查明，上述合同签订后，陆麒名于2018年7月27日支付李卫东273750元（备注供销社退三个月房租）。原告主张该款为供销社因租赁房屋延迟交付而免收承租人三个月租金（即2017年10月1日至2018年1月31日），被告称该款项为因装修退的三个月租金（实际并未装修满三个月按三个月向供销社及龙华公司申请退还的），原被告合伙经营最终原告中标，所以该款项便全部退给了原告。2020年4月21日，南通市陆氏服饰有限公司向东海县供销社龙华商贸总公司提出申请，称因疫情其公司于2020年1月31日已经停业，导致门店亏损严重，申请租赁费减免三个月。东海县供销社龙华商贸总公司在该申请上注明核实为实际情况，经商场研究决定同意减免三个月租金，并报东海县供销合作总社批准。2020年7月28日东海县供销合作总社给予“关于给予文峰服饰减免租金的批复”同意减免文峰服饰2个月租金。2020年8月10日南通市陆氏服饰有限公司向李卫东支付107500元、陆麒名向李卫东支付95000元。对于该款项原告主张是被告陆麒名支付的东海县供销合作总社减免的2个月租金20.25万元退还，被告对此无异议。2020年8月20日，原被告形成“股东会议记录”一份，内容为“东海县老文峰商场全体股东：陆麒名、陆熊熊、陆峰峰、谢玉娟、谢玉香、解爱民、李卫东。于2020年8月20号在文峰4楼办公室召开股东会议，商议一下问题。1、关于2020年疫情减免达成一致，在李卫东和陆麒名签订合同到期最后一年中扣除两个月的承包费计人民币伍拾万元整（500000元）。2、关于4楼办公室内装修费用，待装修账单整理好后由以上7个股东承担。3、李卫东提出2017年12月6日签订合同中，第一年给了一年的钱，只做了10个月，想退两个月的承包费。但其他股东不同意，当时的现状是通过股东内部竞标最高者得，不存在付一年的钱你，做十个月的说法。”原被告七人均在该份记录上签字，其中解爱民签字“本人不发表意见”、李卫东签字“对以上三条意见有不同争议本人李卫东保留意见”。2020年11月7日，原被告形成“股东会议补充协议”一份，内容为“1、经全体股东会议决定，2017年12月6号陆麒名和李卫东签订的租赁协议中，四楼装修及办公用品，现有原7个股东承担，具体金额见附件（使用权归7个股东所有）。2、陆麒名同意将享有使用权势的位于东海县×××路××号原文峰服饰超市（供销社）龙华商场房产在现状下租给乙方作为服装、鞋帽、针织等（不得经营家电、摩托车）使用，乙方对该房产来源、业主身份、性质、用途、结构、优缺点，内外部条件等现状情况已经进行了尽职调查和现场勘验，具有充分透彻了解，并对现在交付均予认可，对于使用权人委托陆麒名并以陆麒名的名义与乙方签订合同，乙方不持异议。3、四楼的装修及办公用品费用等明年李卫东缴房租后，再一并付清。（本股东会议补充协议与原合同享有同等法律效力）”陆麒名在该补充协议甲方处签字、李卫东在乙方处签字、其他五名被告在各位股东签字处签字。还查明，南通市陆氏服饰有限公司系有限责任公司（自然人独资），成立日期2013年，陆麒名为法定代表人暨股东。原被告一致认可，文峰超市即案涉租赁物自2004年10月1日开业经营，原被告七人为“股东”，盈利由七人平均分配。开始是以陆麒名的名义（代表原被告七人）与供销社及龙华公司签订租赁合同。2013年原被告以南通市陆氏服饰有限公司名义与供销社及龙华公司签订租赁合同。直至2017年，因消防改制，为了更好的经营发展，原被告协商由其中一名“股东”“承包”，“承包价”在原有与供销社及龙华公司签订合同租金的基础上上浮，价高者获得“承包权”，其他人不参与管理及盈利分红，债权债务由“承包人”承担，原被告七人仅就“承包人”支付租金与支付给供销社及龙华公司租金差价部分平均分配。后原告出价较高，获得“承包权”，被告陆麒名代表原告及六名被告与原告签订租赁协议。租赁协议签订后至今，原告均按协议约定支付租金，目前已支付至2022年9月30日租金。本案争议焦点为：1、本案为租赁合同纠纷还是合伙纠纷；2、原告第一项诉讼请求2017年10月1日至2017年12月8日租金被告是否应该返还原告；3、原告第二项诉讼请求新冠疫情免收租金54万元应该返还能否得到支持。关于第一个争议焦点，原告主张租赁合同纠纷，被告认为是合伙纠纷。本院结合证据及双方陈陈述认为，原被告一致认可原被告七人为借用陆氏公司的名义与供销社及龙华公司签订租赁合同，原被告七人为实际的承租人，后原告及六名被告共同作为出租人与原告作为承租人签订租赁协议。租赁协议签订后，原告依约支付租金，原被告七人共同就原告支付租金与需要支付给供销社及龙华公司租金的差额平均分配，被告不参与租赁物的实际经营，原告自负盈亏。综上，案涉纠纷原告系依据签订的租赁协议因迟延交付租赁物以及疫情影响经营主张返还相应租金，应该为租赁合同纠纷，至于原被告之间的合伙系另一法律关系。关于第二个争议焦点，原告主张的退还2017年10月1日至2017年12月8日租金的诉讼请求，原告认为既然供销社已经退还了2017年10月1日至2018年1月31日期间的租金，那么迟延交房的租金应该按照其签订的协议予以返还。被告抗辩双方签订的租赁协议明确约定了租赁时间为2017年10月1日起，附表时间也是，原告是认可该时间的，不应再返还，对于供销社返还的三个月租金与原被告之间内部竞标的承包费是否退还不是同一概念。经审查本院认为，原被告签订的租赁协议明确约定了租赁期限为19年，自2017年10月1日至2036年9月30日止，但协议对于租赁物交付的时间约定为签订合同之时，案涉合同系2017年12月6日签订，相当于承租人认可自2017年10月1日起算租金而实际交付日期为2017年12月6日，因此本院认为原告的该项诉讼请求不能得到支持。关于第三个争议焦点，原告主张其经营的文峰超市因疫情自2020年1月31日即停止营业，三个月有余未能经营，供销社及龙华公司免收了两个月租金，那么至少应该按照其签订租赁协议约定的租金数额返还已缴纳的两个月租金74.25万元，扣除已返还的20.25万元，剩余54万元应该返还。被告抗辩疫情减免租金非强制性规定，且从原告举证的“股东会议记录”可以看出被告一致认可对于疫情减免同意在合同到期最后一年中扣除两个月承包费50万元。本院认为该“股东会议记录”原告在该记录上明确注明“有不同争议，本人李卫东保留意见”，在该情形下仍然应该按照双方签订的租赁协议内容履行。新冠疫情属于不可抗力，案涉标的物系经营服装商场，疫情对其经营产生了较大影响，因此对原告提出要求按照其内部签订租赁协议租金的约定减免二个月租金由被告各自承担七分之一的意见予以支持，扣除已返还的20.25万元，剩余54万元，被告应各自返还原告七分之一，四舍五入为77143元。对于被告抗辩应按照股东会决议内容在合同到期最后一年中扣除两个月承包费没有事实和法律依据。本院认为，原被告签订的租赁协议系双方当事人真实意思表示，双方应全面履行合同约定的义务。原告已支付案涉租赁物租金至2022年9月30日。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，对于疫情对其造成影响而减免的租金应当予以返还。本案属于民法典施行前的法律事实，该法律事实引起的民事纠纷案件适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陆麒名、谢玉娟、谢玉香、陆峰峰、陆熊熊、解爱民于本判决生效之日起十日内分别返还原告李卫东租金77143元；二、驳回原告李卫东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14457元，由原告承担2065元、被告分别承担2065元（已由原告预付，待被告履行上述判决确定的义务时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费14457元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  葛 婧审 判 员  曹 凯人民陪审员  吕继婷二〇二一年八月九日书 记 员  韩 丹