陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕01民终11188号上诉人（原审被告）：西安雁塔怡康中医医院有限公司，住所地西安市雁塔区朱雀大街长丰园Ⅱ区。法定代表人：陈五青，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曹凯，男，1991年2月21日出生，汉族，该公司员工，住西安市新城区。委托诉讼代理人：杨佳林，男，1991年5月29日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。被上诉人（原审原告）：李堂昌，男，1971年7月20日出生，汉族，无业，住陕西省西咸新区。委托诉讼代理人：李志刚，陕西西都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：瑚宣钊，男，1995年2月7日出生，汉族，无业，住西安市长安区。委托诉讼代理人：李志刚，陕西西都律师事务所律师。上诉人西安雁塔怡康中医医院有限公司（以下简称怡康公司）因与被上诉人李堂昌、瑚宣钊房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2021）陕0113民初1481号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。怡康公司上诉请求:1.撤销一审判决,将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由李堂昌、瑚宣钊负担。事实和理由：一审庭审当天，一审以其委托的员工未带身份证原件无法核实身份为由拒绝该员工参与庭审，缺席判决，损害其利益。一审对其已支付的房租部分数额认定不清，其已向李堂昌、瑚宣钊支付租金130万元，一审错误认定为90万元。2020年2月至6月，其被政府选定为新冠病毒医学观察站点，无法正常营业，一审以疫情前租金认定该期间内的租金数额，显失公平。2020年6月，李堂昌、瑚宣钊收回涉案房屋并上锁，其自此无法进入涉案房屋，无法正常经营，李堂昌、瑚宣钊也多次阻止其搬走医疗设备、撤离涉案房屋，并多次发生冲突，故2021年6月后未撤场的过错在于李堂昌、瑚宣钊，其不应当承担2020年6月至2021年2月的房屋占有使用费。另，涉案房屋四层消防验收未合格导致其在房屋四楼的护理院一直未能审批通过，违反了合同约定，李堂昌、瑚宣钊存在违约行为。李堂昌、瑚宣钊辩称，因怡康公司委托员工未携带身份证件，导致一审无法核实代理人身份，缺席审理符合法律规定。怡康公司向李堂昌转账的40万元实际是支付的2020年度地下停车场管理费30万元与物业费10万元，并非租金。一审认定的租金标准系以双方签订的租赁合同约定的租金标准为依据，未超出双方意思自治，亦未违反法律规定。其自2020年6月开始陆续向怡康公司发出解除合同通知书等，怡康公司在签收后仍继续占有使用涉案房屋，其并未提前收回。怡康公司向其发出的函件中，亦证明怡康公司实际占用房屋至2021年2月10日。故怡康公司应承担2020年6月11日至2021年2月10日期间的房屋占用损失。另，在涉案合同签订后，房屋已通过消防部门验收。故一审事实认定清楚，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。怡康公司向一审法院起诉请求：1.怡康公司立即交回位于西安市雁塔区XX村长丰园Ⅱ区XX幢XX层房屋；2.怡康公司立即向李堂昌、瑚宣钊支付拖欠的房屋租金3195000元及逾期支付租金的滞纳金621075元（按月租金的0.5%计算至2020年6月11日）；3.怡康公司向李堂昌、瑚宣钊支付合同违约金409500元（以房屋年度租金819万元的5%计算）；4.怡康公司赔偿李堂昌、瑚宣钊自合同解除之日至房屋实际交回之日的经济损失（自2020年6月12日暂计算至起诉之日819万元÷12个月÷30天×实际日期＋819万元÷12个月×0.5%×实际日期）；5.怡康公司负担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年3月25日，西安市XX村改造建设发展有限公司（以下简称“西三爻建设公司”）与李堂昌签订《商品房买卖合同》，约定李堂昌购买长丰园Ⅱ区XX幢XX层XX段房屋，建筑面积8053.10平方米。同日，西三爻建设公司与瑚宣钊签订《商品房买卖合同》，约定瑚宣钊购买长丰园Ⅱ区XX幢XX层XX段房屋，建筑面积4264.58平方米。2017年12月5日，李堂昌、瑚宣钊（甲方、出租方）与西安雁塔璞太和中医医院有限公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将合法拥有所有权位于西安市雁塔区XX村长丰园小区Ⅱ区XX幢XX层出租给乙方，面积约15000平方米，同时附属F1停车场70个停车位、F2停车场84个停车位（已售出的34个车位除外）、医院门前车道东西两侧约46个车位，租赁期限为18年，即自2018年1月10日起至2036年1月10日止，免租期为：现乙方继续使用此房屋至2018年1月10日（此前房租已付），自2018年1月10日起乙方向甲方缴纳租金，合同还对付款方式、违约责任等内容进行了约定，合同落款处为瑚成义代瑚宣钊签字。合同第三条约定，甲、乙双方约定房屋租金780万元/年，以后每三年按上期租金递增5%（首次满两年递增），具体为：2018年1月至2020年1月期间租金780万元，甲方李堂昌租金460万元，甲方瑚宣钊320万元；2020年1月至2024年1月租金819万元，甲方李堂昌483万元，甲方瑚宣钊336万元……合同第四条约定，房租每半年缴纳，各项管理费每整年缴纳。合同第五条约定，本合同签订后生效，每年度12月10日前缴纳下个年度全年各项管理费及下个年度上半年房租，每年6月10日前缴纳下半年房租。另查明，2019年8月9日，西安雁塔璞太和中医医院有限公司名称变更为西安雁塔怡康中医医院有限公司。庭审中，李堂昌、瑚宣钊称怡康公司在合同履行期内仅向其支付部分房屋租金，怡康公司逾期支付，构成严重违约，李堂昌、瑚宣钊于2020年6月11日邮寄给怡康公司《解除合同通知书》，故涉案租赁合同于2020年6月11日正式解除，其要求怡康公司限期清缴房租、支付违约金和滞纳金，并交回涉案房屋，接到通知后，怡康公司既未按照李堂昌、瑚宣钊要求交回涉案房屋，亦未向李堂昌、瑚宣钊支付所欠租金、滞纳金和违约金，针对该意见，李堂昌、瑚宣钊提交收款收据、《解除合同通知书》、快递单及邮寄记录、《履行交回出租房屋通知书》、快递单及邮寄记录、《敦促履行交回出租房屋通知》、快递单及邮寄记录予以证明。经询，李堂昌、瑚宣钊称怡康公司应于2019年12月10日前交纳2019年12月10日起至2020年6月10日期间的房租，但怡康公司于2020年1月10日向瑚宣钊转账租金50万元，于同年1月22日转账给瑚宣钊租金40万元，其余租金至今未交，尚欠李堂昌租金2415000元，欠瑚宣钊租金775000元，要求将欠付租金分别判决给李堂昌、瑚宣钊，但因合同只约定了滞纳金计算标准，未约定谁来收取，李堂昌和瑚宣钊遂口头约定将滞纳金及违约金都由李堂昌来收取，故请求法院将第2项诉讼请求的滞纳金和第3项诉讼请求的违约金均判决给李堂昌，随后李堂昌和瑚宣钊自行内部分配。李堂昌、瑚宣钊称因怡康公司逾期支付房屋租金，构成违约，故其要求怡康公司支付自2019年12月10日起至2020年6月11日滞纳金（基数为68万元，按日0.5%计算）及违约金409500元（819万元*5%）。李堂昌、瑚宣钊自认怡康公司于2021年2月10日将涉案房屋交回，故其第1项诉讼请求就不存在了，其申请撤回要求怡康公司交还李堂昌、瑚宣钊租赁房屋的诉讼请求，另，第4项诉讼请求的截止时间为2021年2月10日。一审法院认为，李堂昌、瑚宣钊与怡康公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立，合法有效，双方当事人均应依约履行。合同签订后，李堂昌、瑚宣钊依约将涉案房屋交付怡康公司使用，但怡康公司未举证证明其已足额支付李堂昌、瑚宣钊租金，应当承担举证不能的后果，根据李堂昌、瑚宣钊提交的收据，怡康公司已于2019年6月10日分别支付李堂昌、瑚宣钊自2019年7月10日起至2020年1月9日期间的房屋租金，故李堂昌、瑚宣钊在庭审中所称的租金支付期间2019年12月10日起至2020年6月10日有误，应为2020年1月10日起至2020年6月10日，怡康公司应付李堂昌上述期间租金2025916.67元，应付瑚宣钊上述期间租金1409333.33元，怡康公司已付瑚宣钊90万元，还应支付李堂昌租金2025916.67元，支付瑚宣钊租金509333.33元。李堂昌、瑚宣钊自认怡康公司于2021年2月10日将涉案房屋交回，故其申请撤回要求怡康公司交还李堂昌、瑚宣钊租赁房屋的诉讼请求，系其自愿行为，依法予以准许。关于滞纳金与违约金，合同第九条第4款约定，租赁期间双方需信守合同，任何一方违约除赔偿守约方损失外，还应支付给守约方年度房屋租金的5%作为违约金，并按实结算房租。逾期未缴纳房租的，逾期一日甲方有权按月租金的0.5%（千分之五）向乙方加收滞纳金。李堂昌、瑚宣钊称因怡康公司逾期支付租金的行为，故其要求怡康公司同时支付滞纳金及违约金，但合同未约定如怡康公司出现逾期支付租金的情况，要同时承担滞纳金及违约金，且合同约定的滞纳金的本质亦属违约金，应当以赔偿性为主，惩罚性为辅，故李堂昌、瑚宣钊基于怡康公司同一违约行为同时要求怡康公司支付滞纳金及违约金，缺乏事实及法律依据，又因为李堂昌、瑚宣钊均称要求将滞纳金支付给李堂昌，其二人自行分配，故对李堂昌、瑚宣钊要求怡康公司将滞纳金621075元支付给李堂昌的诉讼请求，依法予以支持。关于赔偿损失一节，李堂昌、瑚宣钊称涉案租赁合同于2020年6月11日解除，故其要求怡康公司支付自2020年6月12日起至2021年2月10日期间的损失，但其提交的《解除合同通知书》及快递信息截图显示邮件签收时间为2020年6月13日，故基于怡康公司逾期支付租金的行为，李堂昌、瑚宣钊与怡康公司之间签订的《房屋租赁合同》应于2020年6月13日解除，且《解除合同通知书》载明怡康公司在收到本解除合同通知书或本解除合同通知书视为送达之日起15日内，交还房屋，故李堂昌、瑚宣钊给予怡康公司15日的合理搬离期限，怡康公司仍未腾交房屋，怡康公司应当赔偿李堂昌、瑚宣钊合理搬离期限外的房屋占用费，李堂昌、瑚宣钊还要求怡康公司按照月租金0.5%支付迟延搬离期间的损失，缺乏事实及法律依据，依法不予支持，故怡康公司应当赔偿李堂昌2020年6月29日起至2021年2月9日期间的房屋占用损失2978500.04元，赔偿瑚宣钊上述期间房屋占用损失2071999.96元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：一、被告西安雁塔怡康中医医院有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李堂昌租金2025916.67元，支付原告瑚宣钊租金509333.33元；二、被告西安雁塔怡康中医医院有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李堂昌、瑚宣钊滞纳金621075元（该款项由被告西安雁塔怡康中医医院有限公司直接支付给原告李堂昌）；三、被告西安雁塔怡康中医医院有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李堂昌房屋占用损失2978500.04元，赔偿原告瑚宣钊房屋占用损失2071999.96元；四、驳回原告李堂昌、瑚宣钊其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费40605元、保全费5000元，由西安雁塔怡康中医医院有限公司负担33605元，李堂昌、瑚宣钊负担12000元。鉴于李堂昌、瑚宣钊已预交，西安雁塔怡康中医医院有限公司于本判决生效之日起十日内将其应当承担的案件受理费一并支付李堂昌、瑚宣钊。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，李堂昌、瑚宣钊与怡康公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，该合同对双方均具有约束力。合同签订后，李堂昌、瑚宣钊向怡康公司交付涉案房屋。后因怡康公司欠付租金，李堂昌、瑚宣钊遂于2020年6月10日向怡康公司发出解除合同通知，怡康公司未在法定期间内提出异议，故一审确认上述合同已于2020年6月11日解除，并无不妥。根据李堂昌、瑚宣钊提交的收据记载，怡康公司已支付2019年7月10日起至2020年1月9日期间的房屋租金，故李堂昌、瑚宣钊主张2020年1月10至2020年6月10日期间的租金，依法应予支持。一审根据合同约定，认定怡康公司应支付李堂昌租金数额为2025916.67元，应付瑚宣钊租金数额1409333.33元，本院依法予以确认。怡康公司上诉称，其已支付的租金为130万元，一审认定90万元是错误的；对此李堂昌、瑚宣钊不予认可。本院结合双方陈述及合同约定，李堂昌、瑚宣钊主张该40万元系支付停车场管理费及物业费的意见，依法予以采纳；怡康公司认为该款项系租金，缺乏事实依据。关于腾房时间，李堂昌、瑚宣钊称怡康公司系于2021年2月10日交回涉案房屋，怡康公司主张李堂昌、瑚宣钊于2020年6月将房屋收回并上锁，未提供证据予以证明，故以李堂昌、瑚宣钊自认的时间为准。合同中虽对违约金及滞纳金均有约定，但均属于违约责任的承担方式。因怡康公司未按照约定履行合同义务，自2020年1月支付90万元后拖欠租金至今，一审结合本案合同履行情况及怡康公司使用房屋情况等，酌定怡康公司支付滞纳金621075元，与法不悖。合同解除后的房屋占用损失，经计算，怡康公司应赔偿李堂昌2978500.04元，赔偿瑚宣钊2071999.96元。综上所述，怡康公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28605元，由西安雁塔怡康中医医院有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二一年八月五日 法官助理    高  喜  平书 记 员  朱  琳  婧         1