江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终2327号上诉人（原审原告）：灌南金帝物业服务有限公司，住所地江苏省灌南县润天都汇物业办公室。法定代表人：薛红。委托诉讼代理人：杨威，江苏港通陆桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港天一置业有限公司，住所地江苏省灌南县新安镇灌南春天小区22号楼2楼办公室。法定代表人：戴娟妹，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙步宏，男，汉族，该公司经理，住江苏省灌南县。委托诉讼代理人：韩启荣，江苏海西律师事务所律师。上诉人灌南金帝物业服务有限公司（以下简称金帝物业公司）因与被上诉人连云港天一置业有限公司（以下简称天一置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院(2020)苏0724民初2969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金帝物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审；天一置业公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.2017年12月25日双方所签订的协议是约定其他管理的内容，在协议所有条款中并没有约定免除天一置业公司相关义务，更没有约定免除天一置业公司此前单方减免业主物业费和前期物业费的责任。且在生效的（2019)苏0724民初2739号法律文书中对该份补充协议书事实认定上也没有提到免除天一置业公司的责任。2.关于天一置业公司在出售商品房过程中单方免除172户业主物业费266073元，天一置业公司在（2019)苏0724民初2739号案件中仅是不认可172户，但认可168户（详见2739号案件2019年9月24日笔录第2页和2019年9月26日笔录第2页），价款为231048.69元，说明此前天一置业公司对案件的基本事实总体上是认可的，而并没有称免除义务。同时在2739号判决书中也认定为170户，生效法律文书认定的事实，且天一置业公司也认可的事实，一审竟然在此案中认定补充协议免除了天一置业公司义务，显然错误的。3.关于前期物业费计算问题，原审法院计算存在错误。首先根据合同第九条第7点约定，天一置业公司所有出售给业主的房屋，应当协助金帝物业公司与购房者签订《前期物业服务协议》，并将其作为房屋销售合同的附件，交房时与业主签订约定和各项物业协议。因此，凡是未能协助金帝物业公司签订物业协议的房屋，应当视为空置房，一审庭审中金帝物业公司向法院提交了详细的空置房名单，共计空置房费用为975518元，如果天一置业公司认为在金帝物业公司提交的明细中有不实的，应当向法庭提交证据证明该明细表中房屋已经协助金帝物业公司签订物业服务协议，不属于空置房，该举证责任在被上诉方，原审在天一置业公司未能提供任何证据的前提下，直接采纳了天一置业公司提交的清单，显然缺乏依据。被上诉人天一置业公司答辩称：1.双方自愿订立的2017年12月25日补充协议，是对原物业合同的补充和修改，该协议的产生是因为金帝物业公司在前期物业服务中存在严重不足，所以双方在协议中约定对于原物业合同以及未尽事宜所有债务都由金帝物业公司承担和处理，和天一置业公司无关。据此，金帝物业公司无权再主张2018年之前的任何权益。2.关于在（2019）苏0724民初2739号案件中的有关事实，不能成为金帝物业公司的上诉理由，该案是我方主张解除物业服务合同，审理的焦点是我方解除合同的理由能否成立，也就是金帝物业公司是否严重违反协议导致业主和我方损失，并没有对我方应否支付金帝物业公司债务进行审理。3.一审法院计算2018年之后的空置房物业费是正确的，一审中双方共同确认金帝物业公司自2019年12月底离开该小区，不再对该小区进行管理，而补充协议约定的2017年年底之前的债务打包由金帝物业公司自行处理和承担，故一审法院对于闲置房中的物业费进行依法计算确定为总物业费70484元，按照约定标准70%核定为49338元是正确的。4.金帝物业公司主张前期物业补贴费没有依据，因为补充协议已经约定了该补充协议签订之前的合同中的所有事宜均由金帝物业公司自行处理和承担，该补贴也属于物业合同范围内的事宜。天一置业公司向一审法院起诉，请求判令：1.天一置业公司支付前期物业补贴款10万元及其逾期支付的利息（从2011年11月4日起按照年利率6%计算至实际给付之日止）；2.天一置业公司支付空置房费用975518元；3、天一置业公司支付安排减免的物业等费用266073元。一审法院查明事实：2011年10月26日金帝物业公司与天一置业公司签订前期物业管理委托合同，约定已出售的房屋从甲方通知业主领取钥匙时起，物业管理费用由业主承担，物业管理费每年收取一次，未出售的房屋物业管理费用及相关费用由甲方（天一置业公司）70%缴纳，本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，由乙方（金帝物业公司）根据物业管理服务协议的约定，小高层、高层住宅房屋及车库按建筑面积每月每平方米0.6元收取（不含垃圾处置费、公用水电费、电梯维护费、检测费、运行电费、水泵维护费）。甲方（天一置业公司）向乙方（金帝物业公司）支付前期物业补贴壹拾万元7日内一次性给付乙方，会所经营收入按规定由乙方（金帝物业公司）贴补物管费用。2017年12月25日，金帝物业公司与天一置业公司签订物业管理补充协议，约定为了提高服务水平，纠正物业前期管理服务的严重不足，保障物业运行，根据规定订立补充协议，对于甲方（天一置业公司）2011年10月26日与乙方（金帝物业公司）签订的委托物业管理合同及未尽事宜的所有债务全部由乙方（金帝物业公司）承担处理，与甲方（天一置业公司）无关。一审法院另查明，（具体门牌及物业费隐名处理，）一审法院认为，合法的合同关系受法律保护，本案金帝物业公司与天一置业公司签订的物业合同及补充协议均有法律效力，天一置业公司欠金帝物业公司物业费49338元（空置房物业费70484元×70%=49338元），金帝物业公司主张天一置业公司支付该空置房物业费，天一置业公司无正当理由不得拒绝。因金帝物业公司在前期管理服务中存在严重不足，金帝物业公司、天一置业公司双方约定对于2011年10月26日签订的物业管理合同及未尽事宜的所有债务全部由金帝物业公司处理，与天一置业公司无关。天一置业公司诉求中的减免的物业费及前期物业补贴支付时间均在该补充协议之前，对金帝物业公司主张天一置业公司偿还该费用，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，一审判决：一、天一置业公司于判决生效后十日内支付金帝物业公司49338元；二、驳回金帝物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费16874元，由金帝物业公司承担16194元，天一置业公司承担620元，金帝物业公司已预交，天一置业公司在给付上述款项时给付金帝物业公司。二审期间，上诉人金帝物业公司提交下列证据材料：1.广达电梯公司的电梯维保合同、维保费催款告知函、（2019）苏0724民初2739号民事判决书、平安电梯维保合同，证明金帝物业公司在8-17#2018至2020年度一直进行前期物业服务，电梯维保费用共计支出14.8万。2.缴纳的电梯运行电费发票，证明代缴费用都是金帝物业公司支出共计34373.2元，也证明金帝物业公司一直在履行前期物业服务。3.2019年3月至2020年1月保洁、保安工资表，证明金帝物业公司一直为小区进行服务并发放工资。4.天一置业公司向金帝物业公司提供的业主领用钥匙登记表，证明业主钥匙一直在天一置业公司处，从未移交给物业保管。5.8-17#楼业主报修明细单证明，少部分业主在2018年1月向物业报修房屋漏雨等问题，说明业主在2018年1月之前就领用钥匙，也证明我公司自2018年1月就开始进行前期物业服务。6.灌南春天小区物业管理委员会2020年1月11日公告，证明金帝物业公司在2020年1月份还在小区进行前期物业服务。被上诉人天一置业公司经质证后认为，对证据1中的判决书的真实性和合法性认可，对其余证据的真实性、合法性及关联性不认可。我方没有否认金帝物业公司在2018年1月1日至2019年年底对小区进行物业服务，但金帝物业公司的服务存在严重缺陷，导致小区业主不满引发社会矛盾，我公司才提出与其解除物业合同关系，在2020年1月上旬办理了交接手续。金帝物业公司在此期间收取了业主物业费用，应当付出服务，但是服务是极少的。对证据2发票真实性认可，但是这是上诉人在物业服务期间应当缴纳的费用。对证据3的真实性、合法性及关联性不认可。对证据4不认可，是复印件，我方认可一审法院认定的空置房，对于其中的2018年1月1日至2019年年底闲置房户数和面积我方没有异议，但该证据不能证明金地物业公司履行了协助我公司交付房屋的义务。对证据5的真实性、合法性及关联性不认可。对证据6的真实性认可，可以印证金帝物业公司在2019年以及2020年1月中旬之前物业服务存在严重问题，可以印证金帝物业公司在2020年年底就停止了该小区的物业服务。上述六份证据均不是新证据。本院对上诉人金帝物业公司举证证据的认证意见为，对证据1中判决书的真实性、合法性及关联性认可，其他证据的真实性不认可。对证据2、6的真实性予以认可。对证据3-5的真实性不认可.经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1.被上诉人天一置业公司是否应当承担10万前期物业补贴和其单方面减免的物业费26万余元；2.空置房物业费应当如何计算。关于天一置业公司是否应当承担10万前期物业补贴和其单方面减免的物业费26万余元的问题，本院经审查后认为，根据双方在2017年12月25日补充协议中的约定，该补充协议订立是“为了全面提高物业管理服务水平，纠正物业前期管理服务的严重不足……”，而且双方共同确认“对于甲方（天一置业公司）2011年10月26日与乙方（金帝物业公司）签订的委托物业管理合同及未经事宜的所有债务全部由乙方承担，与甲方无关……”由此可以看出，双方是在金帝物业公司的物业服务存在严重不足的背景下，协商一致免除了天一置业公司因2011年10月26日前期物业合同及其他问题产生的债务，而天一置业公司上诉主张的10万前期物业补贴产生于2011年10月26日，减免的26万余元物业费发生在2012年至2014年初期间，均早于2017年12月25日订立补充协议的时间，在双方协议免除天一置业公司债务的期间范围内。金帝物业公司称订立2017年12月25日补充协议是为了免除其他债务，但本院认为，双方可就该债务单独形成确认材料，无需以将该债务关系夹杂在前期物业管理服务补充协议中的形式出现。而且纵观2017年12月25日补充协议的内容，绝大部分的内容与物业服务管理事宜相关，因此该补充协议也应当解决与物业费相关的事宜，无法如金帝物业公司所述理解出免除的是其他债务的内容。综上，本院认为金帝物业公司上诉理由不能成立，本院不予支持。关于空置房物业费应当如何计算的问题，本院经审查后认为，根据双方在2011年10月26日前期物业合同第十二条第（一）项的约定，已出售的房屋从甲方通知业主领取钥匙时起，物业管理费用由业主承担，物业管理费每一年收取一次，未出售的房屋（含甲方自留房屋）物业管理费用及相关费用（按照《连云港服务收费管理实施细则》）由甲方70%缴纳。而金帝物业公司举证的空置房明细大部分自2018年起已经出售给业主，金帝物业公司可就该部分物业管理费向业主主张权利；金帝物业公司举证的空置房明细中没有户主姓名的房屋，一审法院已将作为空置房处理，判决由天一置业公司承担物业管理费。金帝物业公司上诉认为天一置业公司未能协助其订立物业协议的房屋应当视为空置房有违双方的上述约定，也没有法律依据，本院依法不予支持。综上，上诉人金帝物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16874元（灌南金帝物业服务有限公司已预交），由灌南金帝物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  程 艳审 判 员  吴雪莹二〇二一年八月二十日法官助理  蒋 寻书 记 员  邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。