广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13777号上诉人（原审原告）：史倩茹，女，1992年2月15日出生，汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：王森淼，广东弼信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市洲山贸易有限公司，住所地广东省广州市番禺区钟村街市广路钟二路段60号。法定代表人：黄锡山，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨金龙，广东广信君达律师事务所律师。上诉人史倩茹因与被上诉人广州市洲山贸易有限公司（以下简称洲山公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初10743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人史倩茹上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除史倩茹与洲山公司签订的《租赁合同》（编号：B605）；2.洲山公司向史倩茹返还已付租金362262元；3.洲山公司向史倩茹退还多收取的款项42000元；4.洲山公司向史倩茹支付租金占用期间的利息（分六部分计算，第一部分以182265元为基数，从2018年1月8日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年6月10日止为20797元；第二部分以30000元为基数，从2018年2月15日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年6月10日止为3275元；第三部分以30000元为基数，从2018年3月18日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年6月10日止为3154元；第四部分以30000元为基数，从2018年4月23日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年6月10日止为3013元；第五部分以30000元为基数，从2018年5月12日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年6月10日止为2939元；第六部分以60000元为基数，从2018年7月8日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年6月10日止为5433元；上述六部分计算利率按如下方式：2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率为基准计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基准计算）；5.洲山公司向史倩茹支付多收取款项的利息（以42000元为计算基数，2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率为基准计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基准计算，从2017年9月30日起计算至实际清偿之日止。暂计至2020年6月10日为5339元）；6.本案一、二审诉讼费用由洲山公司承担。事实和理由：一、一审法院对史倩茹要求解除合同的请求不予支持，是对法律的错误理解和认定。第一，众所周知，工程项目虽主体完工，但未经有权部门验收并出具验收合格证明的情况下，建筑物不具备入住条件，且恐存在严重危及承租人生命、财产安全的质量问题，一审法院未对此予以考虑。第二，洲山公司严重逾期交房的事实已造成史倩茹合同目的无法实现。史倩茹签署合同租赁涉案房屋，在合同签署前、签署中、签署后都明确表示租赁涉案房屋目的是作为居住使用，而《委托书》《委托出租经营管理合同》是在不明所以的情况下被要求与《租赁合同》同时签订的，并非史倩茹的真实意思表示，即便法院认为《委托书》《委托出租经营管理合同》系独立的合同，那该两份合同执行与否，不能也不应作为判断《租赁合同》是否违约的依据。洲山公司延迟三年多未交付房屋，导致史倩茹只能另寻他处居住，已造成合同目的不能实现的客观实际，根据《合同法》第九十四条第四项的规定，史倩茹有权解除合同。第三，截至本案立案时，涉案房屋仍处于客观交付不能。涉案房屋仍未取得产权证书、工程竣工验收备案表等证明，该工程不具备交付可能，史倩茹也多次到涉案房屋现场查验，现场也不具备基本的交付条件。第四，史倩茹接受案外第三人广东海仪酒店管理有限公司（以下简称海仪公司）支付的钱款不具有认定其同意继续履行合同的法律效力，而是认为该款项为资金占用利息。海仪公司向史倩茹支付的钱款，即便需要调整，也是另案处理的范畴，不应在本案中对其性质进行认定。此外，从洲山公司的陈述、其他案件记录及海仪公司多次代洲山公司支付另案赔偿款项可知，洲山公司与海仪公司实质为混同主体，双方均受共同主体操控，存在财产混同，故海仪公司所支付的款项实质上为史倩茹的租金（及其他费用）占用利息。假定两公司之间不存在财产混同或利益共同，而海仪公司仍愿意接收一个产权不清、证照不齐、未达入住条件的租赁物，这显然有悖常理。第五，一审法院有意规避史倩茹提交的规范性意见和指导性精神，所作判决结论偏颇。国土资源部、住房城乡建设部于2017年8月21日联合发布的《关于利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知，明确载明不能以租代售。本案中，洲山公司的行为实质上就是以租代售，一审法院认可涉案《租赁合同》是有效的，实质上是认可了前述文件的效力，故也应当遵守文件中所限制的行为。广州市住房和城乡建设局和广州市规划和自然资源局联合于2019年6月27日联合发布的《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》第十一条规定，一次性收取租金不宜超过一年。虽然该文件仅属规范性文件，但至少可以说明涉案《租赁合同》要求史倩茹一次性付清20年的租金，不仅存在非法集资嫌疑，且显失公平，法院应予规制和调整。第六，从《租赁合同》《委托书》《委托出租经营管理合同》的内容可知，洲山公司的行为实质为借贷，采用“售后返租”的模式，已涉嫌非法集资。即便不按照涉嫌非法集资进行处理，也应按照双方真实意思表示（民间借贷法律关系）进行审理。因此，洲山公司逾期交付房屋的行为客观上造成了史倩茹合同目的无法实现，已属于根本违约，涉案《租赁合同》应予解除，洲山公司需承担合同解除的全部赔偿责任。二、一审法院对史倩茹要求返还多收取的款项42000元不予支持，是对客观事实的错误认定。根据类案庭审及笔录载明信息可知，洲山公司为规避法律法规，在租赁合同之外多收取了每套39000元至42000元不等的款项，并冒用其他公司（如广州市房出没网络科技有限公司、广州市番禺市桥稻淑冷冻肉档等）银行账户进行收款。洲山公司客观上已收取了史倩茹基于本案额外交付的款项，在合同应予解除的情况下理应予以返还，并承担赔偿责任。综上，一审判决认定事实不清，所作判决有失公允，请求二审法院判如所请。被上诉人洲山公司二审辩称：一、涉案租赁合同是双方在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，是双方的真实意思表示，应属合法有效。根据合同的约定，史倩茹在本案中不具备解除合同的条件。二、史倩茹与海仪公司签订《委托书》《委托出租经营管理合同》，约定由海仪公司负责经营管理涉案房屋，洲山公司已将涉案房屋交付给海仪公司使用。史倩茹与海仪公司之间的《委托出租经营管理合同》目前仍在正常履行当中，海仪公司每月均依约向史倩茹支付相应的租金，且海仪公司也已将涉案房屋进行出租、管理、经营。因此，史倩茹主张洲山公司未交付涉案房屋，并以此为由要求解除合同，没有事实和法律依据。三、对于史倩茹提出的所谓多收取款项问题，该款项是由广州市房出没网络科技有限公司（以下简称房出没公司）收取，洲山公司没有收到该款项，相关合同对此也没有作出约定，史倩茹要求退还该款项的诉请缺乏事实和法律依据。四、史倩茹要求解除合同、返还租金和所谓的多收款项、支付资金占用利息和多收款项的占用等诉请，没有事实和法律依据，不应该得到支持。综上，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回史倩茹的上诉请求，维持原判。因本案纠纷，史倩茹于2020年6月18日诉至一审法院，请求判令：1.解除史倩茹与洲山公司签订的《租赁合同》（编号：B605）；2.洲山公司向史倩茹返还已付362262元租金；3.洲山公司向史倩茹退还多收取的42000元款项；4.洲山公司向史倩茹支付租金占用期间的利息（分六部分计算，第一部分以182265元为基数，从2018年1月8日起计至清偿之日止，暂计至2020年6月10日止为20797元；第二部分以30000元为基数，从2018年2月15日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年6月10日止为3275元；第三部分以30000元为基数，从2018年3月18日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年6月10日止为3154元；第四部分以30000元为基数，从2018年4月23日计至实际清偿之日止，暂计至2020年6月10日止为3013元；第五部分以30000元为基数，从2018年5月12日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年6月10日止为2939元；第六部分以60000元为基数，从2018年7月8日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年6月10日止为5433元；上述六部分计算利率按如下公式：2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率为基准计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基准计算）；5.洲山公司向史倩茹支付多收取款项的利息（以42000元为计算基数，2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率为基准，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率为基准计算，从2017年9月30日起计算至实际清偿之日止，暂计至2020年6月10日为5339元）；6.洲山公司承担本案所有诉讼费用。一审法院经审理查明：涉讼物业位于广州市番禺区钟村街市广路钟二路段60号广州洲山商业大厦自编号xxx号。该房屋所在楼宇是以广州市番禺区钟村街钟二村股份合作经济社名义开发建设，于2015年4月29日取得《建设工程规划许可证》；于2016年3月28日取得《建筑工程施工许可证》；于2019年8月5日综合评定工程消防验收合格。该楼宇所在土地于2013年5月24日取得《建设用地批准书》；于2013年8月6日取得《集体土地使用证》。2018年1月8日，洲山公司（甲方）与史倩茹（承租方、乙方）签订一份《认租书》（编号：2001427），约定甲方同意将涉讼物业租赁给乙方作为办公、公寓使用，建筑面积47.17平方米，租赁物业交付标准为精装修，乙方已现场查勘该物业所在区域及楼宇现状，知悉该物业土地权属规划；该物业的租金总额为362265元；租赁期限自《租赁合同》签订之日起至2037年7月30日，租赁期满后，自动延期至2039年10月31日止；乙方须于本认租书签订当日向甲方支付定金20000元，且于2018年1月8日前一次性支付全部金额款项362265元（含定金）；本认租书经甲、乙双方签字、盖章后立即生效，至双方签署《租赁合同》后终止；等等。同日，洲山公司作为出租方（甲方）与史倩茹作为承租方（乙方）签订了一份《租赁合同》（合同编号：B605），约定甲方将称涉讼物业租赁给乙方，该物业建筑面积47.17平方米（含公共分摊），乙方知悉并确认该物业的属性及权属人为广州市番禺区钟村街钟二村股份合作经济社；租赁期限从签订之日至2037年10月31日，甲方同意租赁期满后，乙方无需办理任何续租手续及支付租金，租赁期自动延长至2039年10月31日止；该物业的租金总额362265元；乙方以分期付款方式向甲方支付租金，于2018年1月9日前支付款项182265元（含定金），剩余款项180000元不迟于2018年7月15日前付清全款；本物业按精装修标准交付，交付时间为2018年10月30日前；甲方按本合同所记载的乙方的地址通知乙方交付手续，若通讯地址有变更，乙方应及时书面通知甲方，否则视为已交付；在物业交付通知书规定的期限内，乙方未能到甲方指定地点办理物业交付手续的或者无正当理由拒绝办理物业交接手续的，则物业通知书规定的办理交付之日为交付之日，视为甲方已完成交付义务；如因甲方未能按照本合同约定的期限将物业交付乙方使用的，乙方有权要求甲方按每月2500元的标准支付违约金；乙方未按照本合同第四条及其他约定期限支付租金的，每逾期一日按应付未付款项的万分之五向甲方支付违约金，逾期超过90日的，甲方有权解除本合同并收回该物业，乙方所付租金不予退还；本合同签订后，若乙方擅自解除本合同的，甲方无需返还乙方支付租金，若甲方擅自解除本合同的，甲方除了返还乙方已付租金外，还需按已付租金总额50%向乙方支付违约金；乙方已经清楚该物业的权属、建设、消防等现状，乙方不得以上述事由主张合同效力及追究甲方责任，甲方以现状将该物业租赁给乙方使用；等等。2018年1月8日，史倩茹还签署了一份《委托书》，委托海仪公司代表其全权出租、经营管理涉讼物业并执行、处理下列事项：一、代本人对涉讼物业进行日常经营管理，代本人与第三方就上述事宜签订相关的协议，代本人行使合同权利并代本人履行合同义务；二、代本人出租涉讼物业，订立租赁合同及相关协议、文件，收取租金及其他合同约定的应收费用，收取及退还保证金/押金等费用，代本人行使租赁合同约定的权利，代本人履行租赁合同约定的义务；三、在委托出租经营管理期限内受托方有转委托权；四、如涉讼物业因乙方原因涉及租赁纠纷，受托方有权代表本人全权处理。此委托书不可撤销，有效期自签署之日起至2039年10月31日止（具体时间与甲方、受托人签订的《委托出租经营管理合同》期限一致）。随后，史倩茹作为甲方，与海仪公司作为乙方签订一份《委托出租经营管理合同》，约定：甲方已承租涉讼物业，并委托乙方以代理人身份出租甲方所承租的涉讼物业，签署相应的授权委托书，乙方自主明确租赁客户，以甲方代理人的身份与客户签订租赁合同并负责该物业的日常经营管理；委托出租经营管理的期限自2018年11月1日至2039年10月31日止；该物业实际经营所得收益归属乙方，实际经营所得收益超过甲方应收固定租金的部分，属乙方所有，实际经营所得少于甲方应收固定租金的部分，由乙方补足；甲方收取租金的方式：2018年11月1日至2026年10月31日，租金分期递增，按每年5%递增，2026年11月1日至2039年10月31日，租金分期递增，按每3年递增10%（详见租金预算明细表）；租金每月支付一次，乙方须于每月10日前（遇节假日顺延）向甲方支付当月租金，委托期限以合同约定时间作实；甲方须在2018年11月1日前与该物业的开发商办妥收楼交接手续；委托经营期满或合同解除/终止后，乙方将该物业按现状交还给甲方；等等。上述合同签订当日，洲山公司出具《收据》（NO.126987），确认收到史倩茹支付涉讼物业首期租赁款182265元。2018年2月15日，洲山公司出具《收据》（NO.126808），确认收到史倩茹支付涉讼物业第一期租赁款30000元。2018年3月18日，洲山公司出具《收据》（NO.126844），确认收到史倩茹支付涉讼物业第二期租赁款30000元。2018年4月23日，洲山公司出具《收据》（NO.517818），确认收到史倩茹支付涉讼物业第三期租赁款30000元。2018年5月12日，洲山公司出具《收据》（NO.517833），确认收到史倩茹支付涉讼物业租赁款30000元。2018年7月8日，洲山公司出具《收据》（NO.329891），确认收到史倩茹支付涉讼物业租赁款60000元。2020年6月18日，史倩茹以洲山公司未按《租赁合同》约定将涉讼物业交付给其使用已构成违约为由，提诉至一审法院，引致本案纠纷。一审庭审中，史倩茹和洲山公司均确认双方《租赁合同》约定洲山公司应于2018年10月30日前交付涉讼物业给史倩茹；并确认史倩茹已在《租赁合同》约定的2018年7月15日前支付涉讼物业全部租金款362265元。但双方当事人对以下问题存在争议：一、洲山公司有否交付涉讼物业以及涉讼物业是否已达到交付标准的问题。洲山公司主张其司已于2018年10月30日将涉讼物业交付给海仪公司，当时史倩茹也在场，自认三方在场同一天签署《租赁合同》和《委托出租经营管理合同》，该委托经营合同正在履行，自其司与史倩茹在租赁合同中约定的交楼期限当月起，海仪公司已经向史倩茹支付租金；同一天签订两份合同，史倩茹转租是正常行为，要托管公司打理物业，是史倩茹自己找的交由海仪公司管理，其司与海仪公司没有关系，只是两家公司的注册地在同一街号，海仪公司在B栋，其司在A栋；虽然涉讼物业交付时实际上没有装修，但其司认为史倩茹在合同中确认了所签订的租赁合同第13条附则所强调的“乙方（即史倩茹）清楚现状，史倩茹对当时情况是无异议的，但史倩茹又转租给海仪公司，海仪公司也在履行按月付租的义务，这应视为史倩茹默认涉讼物业已完成交付。洲山公司对此提交了如下证据：1.《钢筋混凝土主体结构分部（子分部）工程质量验收登记表》《广州市住房和城建建设局业务数据》《建设工程消防验收意见书》《特种设备使用登记证》和供电所开具电子普通发票、污水处理发票，拟证明涉讼物业已通过消防验收合格，亦已达到建筑物建设标准，涉讼物业配套的电梯验收合格，具备使用条件，所配套的用电、供水均合法并可以正常使用；2.史倩茹与海仪公司签订的《委托出租经营管理合同》、史倩茹签署的《委托书》、海仪公司支付租金转账记录明细，拟证明史倩茹与海仪公司正在履行《委托出租经营管理合同》，史倩茹并收取约定的租金。史倩茹对证据1不予确认，对证据2中《委托出租经营管理合同》《委托书》的签署情况予以确认，但认为存在客观情况，其签合同时，洲山公司要求一并签署委托书中关联合同，并告知其“都是如此签署”，但在其看来，签署委托经营合同是洲山公司的要求，但该合同并未真实履行过，故委托经营合同不能认为是新合同，至少属于原租赁合同的附件性合同，委托经营合同与租赁合同签订日期是同一天，海仪公司的地址也跟洲山公司的地址一致，两份合同都在洲山公司的营业厅签订的，其未谨慎去审查，故洲山公司让其如何签署，其就如何签署，且从洲山公司提交同类以李泽武为原告的案件庭审中查明的事实，该案件做了财产保全，在财保之后海仪公司向李泽武支付了所谓的违约金，纵观来看，因此其认为海仪公司来签署合同只是为了达到规避风险的责任，该份委托经营合同并未实际履行，其认为洲山公司与海仪公司存在财产混同，洲山公司名为物业的租赁，视为借款，通过借用本金即所谓的租金通过所谓的转租经营支付所谓利息；A、B栋都是商建出租，其无论如何都无法在签订租赁合同当天转租，除非海仪公司与洲山公司实为同一家公司，之所以其不提供委托书和委托经营合同，是因为其认为本案按租赁合同关系审理，如果同时提交委托经营合同，则审理方向转为借款，而且海仪公司在另案中一直在支付违约金，如果洲山公司与海仪公司之间没有关系，海仪公司为何要代付违约金；其有收到海仪公司支付的租金，但认为该款项是在弥补洲山公司未支付的违约金，洲山公司一直没有支付基于租赁合同的逾期交房违约金；依据租赁合同约定，涉讼物业以精装修标准交付，但洲山公司没有向其交付涉讼物业，其不认可涉讼物业直接交付给海仪公司，洲山公司称在2018年10月30日交付，但消防验收合格时间为2019年8月5日，在这之前交付是违法违规交付。二、由房出没公司所开具42000元收款收据的款项应否由洲山公司退还的问题。史倩茹提交了一张盖有房出没公司财务专用章并载明“租赁优惠42000元的《收款收据》（NO.0021524），主张洲山公司在出租涉讼物业时巧立名目，向其多收取42000元，当时洲山公司陈述该款项为装修款，是在洲山商业大厦销售中心签约同时洲山公司要求收取的，通过POS机进行刷卡，其方对该资料的敏感性不高所以当时没有硬性要求更换收据，只是当面抗议，虽然盖章是房出没公司，但实际收取单位是洲山公司，已构成表见代理，而且在同类其他案件中洲山公司主张类似款项是中介费，洲山公司与房出没公司存在商业关系，通过房出没公司进行相关中介活动，联合收取该款项，故在合同解除情况下，洲山公司应当全额退款。洲山公司对该证据不予确认，认为与本案无关，POS机并非其司的，且该42000元的款项亦并非由其司收取的，房出没公司是中介公司，其司是负责房屋出租的，跟各公司有生意往来联系，但彼此没有关系，是各自独立法人。三、史倩茹是否有权解除《租赁合同》以及双方就涉讼物业建立的租赁合同关系的法律状态问题。史倩茹主张洲山公司至今仍未交付涉讼物业，致使其方无法实现合同目的，故其方具备了法定解除合同的条件，有权解除双方签订的《租赁合同》，该《租赁合同》应自其方提起本案诉讼之日2020年6月18日起解除。洲山公司则认为其实已经履行了交付涉讼物业的义务，史倩茹正在履行与海仪公司的合同义务，故史倩茹不具备解除合同的条件，《租赁合同》仍在履行，且其司也没有接收到史倩茹解除合同的要求。一审法院认为：从现有证据表明，涉讼物业虽未取得产权证书和工程竣工验收备案，但有工程建设规划报建及主体工程完工的相关依据，双方在合同中对涉讼物业的交付也没有作出须有相关工程验收证明的约定，因此，史倩茹与洲山公司就涉讼物业所签订的《租赁合同》为双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力，双方应遵照执行。针对双方争议的洲山公司有否交付涉讼物业给史倩茹的问题，庭审中双方当事人均确认史倩茹签署了《委托书》《委托出租经营管理合同》，虽然史倩茹主张《委托书》《委托出租经营管理合同》系属于《租赁合同》的附件性合同，该两份文件均是在洲山公司指引下签署，但史倩茹作为具有完全民事行为能力的人，理应尽到审慎义务，并对自身的行为负责，且史倩茹亦未能举证在签署该两份文件属于违背其意思表示，故史倩茹签署《委托书》以及与海仪公司签订的《委托出租经营管理合同》系史倩茹的真实意思表示，史倩茹应受约束。《委托出租经营管理合同》约定“委托出租经营管理的期限自2018年11月1日至2039年10月31日止……甲方（史倩茹）须在2018年11月1日前与物业的开发商（洲山公司）办妥收楼交接手续”以及《租赁合同》约定“物业交付时间为2018年10月30日前”的内容，史倩茹委托海仪公司出租经营管理的起始日与洲山公司约定最迟交付涉讼物业的日期接近，而史倩茹亦确认收到海仪公司的租金，该事实恰如洲山公司所言史倩茹已在履行与海仪公司的《委托出租经营管理合同》，应视为史倩茹以行为方式表示按现状接收涉讼物业并将涉讼物业交付给海仪公司进行出租等管理行为。史倩茹以不认可涉讼物业交付给海仪公司为由主张洲山公司未交付涉讼物业的意见，明显与其自身行为存在矛盾，缺乏理据，一审法院不予采纳。另外，史倩茹主张涉讼物业未达合同约定的精装修标准不符合交付条件，但史倩茹已收取了海仪公司的租金且双方签订的《委托出租经营管理合同》仍在继续履行之中，应视为史倩茹同意按照现状接收涉讼物业，即使涉讼物业尚未符合精装修标准交付也没有实际造成史倩茹的损失，故一审法院对史倩茹的该意见不予采纳。因此，史倩茹以洲山公司未交付涉讼物业为由主张合同目的无法实现所提出解除合同的请求，理据不成立，故一审法院不予支持。基于一审法院不支持史倩茹解除合同的诉讼请求，对史倩茹基于解除合同的前提下所提出的返还已付租金并支付占用期间的利息的诉讼请求，一审法院亦不予支持。至于由房出没公司开具42000元的收款收据的款项应否由洲山公司退还的问题，虽然史倩茹主张该款项的实际收取人是洲山公司，但史倩茹对此未能充分举证，相关合同中对此并没有作出约定，洲山公司也否认收取该款项，故对史倩茹诉请由洲山公司退还该款项42000元的诉讼主张，缺乏理据，不予支持。进而，史倩茹主张要求洲山公司支付该款项的利息，一审法院亦不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年12月15日作出如下判决：驳回史倩茹的全部诉讼请求。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，洲山公司提交了证据1海仪公司支付租金明细表、证据2中国建设银行网上银行转账汇款电子回单，拟共同证明史倩茹与海仪公司签订的《委托书》《委托出租经营管理合同》目前仍在正常履行，海仪公司每月均按合同约定向史倩茹支付相应的租金。史倩茹对此质证称：确认截止庭询前海仪公司均有依约支付租金，但对上述证据的证明内容不予确认，史倩茹与海仪公司签署《委托书》《委托出租经营管理合同》和史倩茹与洲山公司签订《租赁合同》在同一时间、同一地点，《委托出租经营管理合同》是《租赁合同》的一部分，应当进行统一评价，海仪公司支付的所谓租金实际是资金占用利息，不代表史倩茹同意继续履行《租赁合同》，史倩茹与海仪公司的合同也不能作为判断史倩茹与洲山公司的合同能否解除的依据。二审庭询中，史倩茹陈述在签订《租赁合同》时可以选择对涉案房屋进行自用或者返租，若选择返租，则只能与海仪公司签订《委托书》《委托出租经营管理合同》，不能选择其他第三方。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案争议的第一个焦点是史倩茹要求解除涉案《租赁合同》的理由能否成立。首先，本案是租赁合同纠纷，从本案查明的事实来看，涉案房屋虽未取得产权证书和工程竣工验收备案登记，但有建设工程规划许可证以及工程建设规划报建及主体工程完工的相关依据，并取得工程消防验收合格，故一审法院认定涉案《租赁合同》合法有效正确，本院予以确认。史倩茹与洲山公司签订的《租赁合同》约定，史倩茹已经清楚该物业的权属、建设、消防等现状，不得以上述事由主张合同效力及追究洲山公司责任，洲山公司以现状将该物业租赁给史倩茹使用。上述合同并无约定涉案房屋的交付须有相关工程验收证明，故史倩茹以涉案房屋未取得产权证书、工程竣工验收备案表等证明该工程已经验收为由，认为涉案房屋客观交付不能与双方约定不符，本院不予采纳。其次，史倩茹称其在涉案《租赁合同》签署前、签署中、签署后都明确表示承租涉案房屋目的是作居住使用，因洲山公司迟延三年多未交付，导致其另寻他处居住，造成其合同目的无法实现。但双方签署的《租赁合同》中并无就此作出约定，洲山公司不确认史倩茹上述意见，而史倩茹亦未就其该主张提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，且从史倩茹二审期间的陈述来看，对涉案房屋进行返租而非自用是其自行的选择，这与其主张要用于居住明显相悖，故本院对该上诉意见不予采纳。再次，史倩茹作为完全民事行为能力人，应对其行为结果依法承担责任，一审法院认定史倩茹与海仪公司签订的《委托书》《委托出租经营管理合同》是其真实意思表示，并无不当，本院予以认可。史倩茹已经委托海仪公司与洲山公司办理收楼交接手续，且从2018年11月开始一直按照其与海仪公司签订的《委托书》《委托出租经营管理合同》的约定收取海仪公司支付的租金至今，可见，史倩茹已经以实际行为同意按照现状接收涉案房屋，并已达到其返租获益的目的，其上诉认为涉案房屋存在客观交付不能，依据不足，本院不予支持。史倩茹主张海仪公司支付的款项并非租金，而是资金占用的利息，但其未就该主张提供证据予以证明，本院对该主张亦不予采纳。综上，一审法院对史倩茹要求解除合同的诉请不予支持，并无不当，本院予以维持。因史倩茹主张解除合同理由不成立，故其基于合同解除而要求返还租金以及租金占用期间的利息等诉请，本院亦不予支持。本案争议的第二个焦点是史倩茹主张洲山公司返还多收取的款项及支付利息应否支持。由于史倩茹与洲山公司签订《租赁合同》没有涉及租赁优惠的相关约定，史倩茹提供的收款收据显示的收款单位是房出没公司，并非洲山公司。洲山公司不确认收到该笔费用，史倩茹也没有提供证据证明洲山公司委托房出没公司收取上述费用，因此，史倩茹上诉要求洲山公司返还该笔款项及利息，缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，上诉人史倩茹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8023元，由上诉人史倩茹负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 谭红玉审判员 李光华二〇二一年八月十三日书记员 莫善友区敏儿