-1-内蒙古自治区西乌珠穆沁旗人民法院民 事 判 决 书（2021）内2526民初623号原告：朱红文，男，1967年10月12日出生，汉族，无固定职业，现住。被告：王亚军，男，1974年7月25日出生，蒙古族，西乌珠穆沁旗市场监督管理局职工。被告：内蒙古金恒基房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区鄂尔多斯东街天和小区14号楼。法定代表人：王金林，职务：总经理。被告：四子王旗荣鑫房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区乌兰察布市乌兰花镇富强路北端。法定代表人：张文秀，职务：董事长。委托诉讼代理人：王金林，该公司职工。委托诉讼代理人：杨令令，该公司职工。原告朱红文诉被告王亚军、内蒙古金恒基房地产开发有限公司（以下简称金恒基公司）、四子王旗荣鑫房地产开发有限公司（以下简称荣鑫公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱红文、-2-被告王亚军、金恒基公司的法定代表人王金林、荣鑫公司的委托诉讼代理人王金林、杨令令到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱红文向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认被告王亚军与四子王旗荣鑫房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效；2.请求依法确认原、被告双方签订的《内部认购协议书》有效；3.请求依法判令位于西乌珠穆沁旗××家园××楼××单元××号房屋归原告所有。事实与理由：原告作为被拆迁户，于2011年3月3日签订了《房屋拆迁产权调换补偿协议书》，案涉房屋作为回迁房又于2014年11月26日签订了《内部认购协议书》，并且被告已于2020年5月17日将案涉房屋交付原告使用。由于2018年8月5日被告王亚军与四子王旗荣鑫房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》将属于原告所有的房屋转让给王亚军，被告的转让行为侵害了原告的权利，其转让行为无效，故向贵院提起诉讼，请求法院依法判决。被告王亚军辩称，1.原告请求确认被告王亚军与四子王旗荣鑫房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效的诉求没有事实和法律依据，应依法驳回。根据《中华人民共和国物权法》第十条“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”的规定，王亚军办理的上述《商品房买卖合同》是通过西乌旗行政审批大厅房屋管理部门设立的网上房屋审批系统办理的，是国家认可的网签程序办理出来的，是具有法律效力的行为，不是以个人名义签订的普通房屋买卖合同，因此王亚军办理《商品房买卖合同》的行为符合法律法规规定，原告的该项诉讼请求应依法驳回。2.原告请求确认原告、被告双方签订的《内部认购协议书》有效，无任何法律依据。原告朱红文与被告签订的《内部认购协议书》只是普通的协议，甚至不能-3-称之为协议，代表的只是原告单方面的购买意愿，并没有实际的认购行为，也没有任何法律法规认可的购买依据，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记。发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”所以原告提供的《内部认购协议书》没有任何法律依据，并且原告提供的《内部认购协议书》是原告与金恒基公司签订的，金恒基公司对案涉房屋并没有所有权和处置权，又怎么能够将案涉房屋通过《内部认购协议书》的形式交付原告使用，在西乌旗房管部门登记备案的是荣鑫公司，也只有该公司才有对案涉房屋的所有权和处置权。而被告王亚军办理的《商品房买卖合同》是经过西乌旗房管部门登记的正规网签手续，是办理房屋产权证书的必备程序，在房管部门网上登记系统是可以查询到的，并且《商品房买卖合同》上面盖有荣鑫公司的公章，其真实性和合法性是毋庸置疑的。3.原告的第三项诉讼请求属于无理要求，无法无据，应依法驳回。如原告所讲，2018年8月5日王亚军与荣鑫公司签订《商品房买卖合同》将西乌珠穆沁旗巴拉嘎尔高勒镇锦绣花园5号楼6单元402号房屋登记在王亚军名下，根据《中华人民共和国物权法》及相关法律规定，被告王亚军是该套房屋的合法所有者，原告称该套房屋为其所有是没有任何法律依据的。被告金恒基公司、荣鑫公司共同辩称，2011年3月3日，金恒基公司与原告签订《房屋拆迁产权调换补偿协议书》，2014年11月26日，金恒基公司又与原告签订了《内部认购协议书》，该协议书中确定了给原告回迁安置楼房的楼号、单元号及房号。2016年金恒基公司由于资金紧张，将房地产开发项目的全部股权转让给荣鑫公司，双方约定房屋回迁等后续问题由荣鑫公司承担，这些事情都告知过原告，故案涉房屋即西乌珠穆沁旗巴拉嘎尔高勒-4-镇锦绣花园5号楼6单元402号房屋应当归原告所有。而被告王亚军出示的《商品房买卖合同》是当时荣鑫公司的授权代理人邵庆和王亚军签订的，是邵庆私自将案涉房屋出售给王亚军的，荣鑫公司知道此事后，向西乌旗经侦大队报了案，经过查询，荣鑫公司才知道已经签订了网签合同，但是《商品房买卖合同》中的公章并不是荣鑫公司的公章。被告王亚军说交付了房款，可按照合同约定，如果付款需打入公司指定的对公账户中，而公司至今没有收到王亚军的一分钱，邵庆的行为是个人行为，与荣鑫公司无关。本院经审理认定事实如下：2011年3月3日，金恒基公司与原告朱红文签订了《房屋拆迁产权调换补偿协议书》，双方以产权调换方式达成安置补偿协议，约定回迁日期为2011年12月31日，但金恒基公司未在约定的日期交付回迁楼。2014年11月26日，金恒基公司又与原告朱红文签订了一份《内部认购协议书》，该协议中明确约定将案涉房屋即锦绣家园5号楼6单元402室作为回迁安置房给付原告。2016年金恒基公司将开发的西乌旗锦绣家园项目整体转让给了荣鑫公司，2017年5月1日，金恒基公司与荣鑫公司联合向西乌旗锦绣家园项目的拆迁户发出《告知书》告知全体拆迁户，对于尚未完成拆迁补偿安置的按照原拆迁合同中有关的权利、义务由荣鑫公司接管，原拆迁合同有效。2020年5月17日，被告荣鑫公司将案涉房屋交付给原告。2018年8月5日，案外人邵庆向王亚军借款9万元，邵庆出具收到借款9万元的收据一枚，双方签订《抵押借款合同》，以案涉房屋作为借款抵押物。同日，邵庆以被告荣鑫公司的委托代理人名义与王亚军签订了书面的《商品房买卖合同》，同时还办理了网签登记，开具收到房款189,497元的收款收据。以上事实，有《房屋拆迁产权调换补偿协议书》、《内部认购-5-协议书》、告知书、入住通知单、收据、《抵押借款合同》、《商品房买卖合同》、收款收据、当事人陈述等证据佐证，本院予以确认。本院认为，本案被告王亚军与被告荣鑫公司签订的关于案涉房屋的《商品房买卖合同》，实际是作为荣鑫公司的委托人代理人邵庆向王亚军借款9万元的担保，王亚军实际并未交付购房款，也没有购买案涉房屋的真实意思，通过王亚军与邵庆签订的《抵押借款合同》中第七条也可以看出，双方办理案涉房屋网签登记实质仍是以该房屋作抵押，故王亚军与被告荣鑫公司签订的《商品房买卖合同》无效。被告王亚军虽然办理了案涉房屋的网签登记，但并不等同于办理了不动产物权登记，因而并不发生物权变动的效力，其与邵庆之间存在的民间借贷法律关系可以另行处理。而原告作为被拆迁户，先与金恒基公司签订了《房屋拆迁产权调换补偿协议书》，后来又签订《内部认购协议书》，明确约定将案涉房屋作为回迁安置房给原告，故双方签订的《内部认购协议书》合法有效。后因金恒基公司将锦绣家园小区建设项目整体转让给被告荣鑫公司，两公司于2017年5月1日以联合发布《告知书》的形式向所有拆迁户告知了转让事项，并承诺由荣鑫公司履行尚未完成的原拆迁合同中的权利、义务，该转让行为在拆迁户未提出异议的情形下视为同意转让，故金恒基公司对原告朱红文的合同义务依法转由荣鑫公司承担，荣鑫公司也按照《内部认购协议书》的约定于2020年5月17日将案涉房屋交付给原告，故本院对原告请求确认案涉房屋归原告所有的诉求予以支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条、《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百四十六条、第二百三十四条之规定，判决如下：一、被告王亚军与被告四子王旗荣鑫房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效；-6-二、原告朱红文与被告内蒙古金恒基房地产开发有限公司签订的《内部认购协议书》合法有效；三、确认位于西乌珠穆沁旗××家园××楼××单元××室归原告朱红文所有。案件受理费收取1287.50元，由被告四子王旗荣鑫房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审 判 长  赵振清审 判 员  宋向东人民陪审员  张宏叶二〇二一年八月十二日法官 助理  姚玉雯书 记 员  苏 静-7-附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。《中华人民共和国民法典（2020）》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第二百三十四条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。