安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0403民初5455号原告：姜素萍，女，汉族，1957年7月5日生，安徽省淮南市人，文化不详，无业，住安徽省淮南市田家庵区。原告：姜黎，女，汉族，1982年5月2日生，安徽省淮南市人，安徽华联商厦有限责任公司员工，住安徽省淮南市田家庵区。以上两原告共同委托的诉讼代理人：孔志衡，安徽震一律师事务所律师。以上两原告共同委托的诉讼代理人：杨巍，安徽震一律师事务所律师。被告：淮南市兴旺置业有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区国庆中路118号，统一社会信用代码913404006941084378。法定代表人：李家兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚爽，女，该公司行政经理。委托诉讼代理人：殷娜，女，该公司行政经理。被告：上海闸北城市建设有限公司安徽分公司，注册地安徽省合肥市包河区马鞍山路新都会联邦花园13幢102室，统一社会信用代码913401006973862804。负责人：黄蔚，该分公司总经理。原告姜素萍、姜黎诉被告淮南市兴旺置业有限公司（以下简称兴旺公司）、上海闸北城市建设有限公司安徽分公司（以下简称上海闸北安徽分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月6日立案，依法适用简易序，于2021年8月12日公开开庭进行审理，原告姜素萍、姜黎共同的委托诉讼代理人孔志衡、杨巍。被告兴旺公司的委托诉讼代理人姚爽、殷娜到庭参加诉讼。被告上海闸北安徽分公司的负责人黄蔚经本院依法送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜素萍、姜黎向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告签订的《商品房买卖合同》有效，并确认安徽省淮南市田家庵区的房屋为原告所有；2、判令两被告立即配合原告办理房屋变更登记手续，将合同约定房屋过户至两原告名下；3判令本案诉讼费由被告负担。后当庭变更第一项诉讼请求为：依法确认原被告签订的《商品房买卖合同》有效。事实与理由：2015年9月29日，两被告与原告签订协议，约定原告向被告上海闸北安徽分公司购买房屋，被告兴旺公司与原告签订购房合同，并将房产办理在原告名下。同日，原告与被告兴旺公司签订商品房买卖合同，并在当日按被告指示方式交付房款270000元。合同签订后，被告于2016年向原告交付房屋，此后的淮南市田家庵区湖滨雅居南7号楼2103室房屋内居住至今。房屋交付之后，两被告反复拖延推诿，拒绝为原告办理房屋产权登记手续。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉。被告兴旺公司辩称，答辩人为被答辩人办理房产登记的条件未成就，根据三方签订的协议第五条的约定，上海闸北安徽分公司应在兴旺公司为姜素萍、姜黎办理房产登记前十日内，向甲方出具抵扣同等金额的工程发票。经过答辩人多次催要发票，被告上海闸北安徽分公司一直不予理睬至今未给答辩人开具发票。即使被告上海闸北安徽分公司向兴旺公司出具全部发票，兴旺公司也无法履行协助原告办理位于淮南市房屋的产权登记，因该房屋现被合肥庐阳区人民法院查封，无法办理过户手续。另，原告应当向合肥市庐阳区人民法院提起关于涉案房屋的执行异议，才能最终实现自己的目的，故起诉被答辩人无法实现其诉讼请求。被告上海闸北安徽分公司未予答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，对原告提交的原告身份证复印件、两被告的企业查询信息，因被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告提交的《协议》、《商品房买卖合同》，证明原被告之间房屋买卖合同关系及被告未按约为原告办理房屋产权登记的事实。被告兴旺公司对签订的协议和补充协议无异议，认为商品房买卖合同是基于兴旺公司与被告上海闸北安徽分公司的抵房协议才有效，相当于兴旺公司抵给上海闸北安徽分公司，上海闸北安徽分公司将涉案房屋出售给两原告。本院认为，因该份证据中均有合同相对人的签字及盖章，故对该份证据的真实性依法予以确认。2、原告提交的《情况说明》，证明原告按约支付了270000元房款。被告兴旺公司认为该房款不是交给我公司，是交给被告上海闸北安徽分公司。本院认为，因该份证据系证人证言，该证人应当出庭作证，因该证人未能出庭故对该情况说明的内容无法查明，对该份证据依法不予确认。3、被告兴旺公司提交的《协议》，证明协议第五条约定我方应该在收到上海闸北安徽分公司开具的工程款发票后再为原告办理房产登记。原告对该份证据的三性无异议，对被告证明观点不能认可，协议第五条约定的是两被告之间的义务，不是原告的义务，不能对抗原告权益。本院认为，因原告对该份证据的真实性无异议，故本院对该份证据予以确认。4、被告兴旺公司提交的转账凭证，证明我公司给被告上海闸北安徽分公司支付的工程款，被告上海闸北安徽分公司并未给我公司开具任何发票。原告对该份证据的真实性无异议，但该组证据与本案无关，同时该组证据体现出被告上海闸北安徽分公司是被告兴旺公司施工单位，付款凭证日期在2013年、2014年前后，原被告签订协议日期是2015年。本院认为，因该份证据与本案不具关联性，故对该份证据依法不予确认。根据当事人陈述和经审查认证的证据，本院认定事实如下：2015年9月29日，原告与两被告共同签订一份《协议》，该协议内容为：“甲方：淮南市兴旺置业有限公司乙方：上海闸北城市建设有限公司安徽分公司丙方：姜素萍、姜黎本协议依照《中华人民共和国合同法》及其他相关法律、行政法规，在遵循平等、自愿和诚实信用原则的基础上，甲乙丙三方经友好协商，共同达成如下条款：第一条甲方双方确认：鉴于甲方与乙方于2013年1月2日签订的淮南市湖滨村旧城改造项目7＃南楼围护桩、基坑支护、抗拔钻孔、灌注桩、老楼房桩基托换项目的施工协议，于2014年1月8日全面施工完成并验收合格。1、现甲方对工程就算并下达结果，经甲乙丙三方友好协商，乙方同意甲方以自己开发建设位于淮南市交汇口湖滨雅居，房号2103（面积71.15㎡，4560元／㎡）价值324444.00元（大写叁拾贰万肆仟肆佰肆拾肆元整），作为部分工程款，抵扣给乙方。丙方作为乙方指定购买人，同意购买上述房屋。乙方丙方确认知晓上述房屋面积、户型、位置等情况。……第四条丙方承诺从乙方处购得此房屋，房款直接交付于乙方。因房款引起的任何纠纷与甲方无关。除因房屋结构等原因，丙方不得向甲方提出退房、换房等索赔要求。第五条乙方应在甲方为丙方办理房产登记前10日内，向甲方出具抵扣款同等金额的工程发票。……甲方：加盖李家兵印及淮南市兴旺置业有限公司公章乙方：许中华（签名并捺印）加盖上海闸北城市建设有限公司安徽分公司公章丙方：姜素萍（签名并捺印）姜黎（签名并捺印）2015年9月29日”。同日，两原告与被告兴旺公司签订《商品房买卖合同》一份，内容为两原告购买被告兴旺公司开发的湖滨村旧改项目7＃南商住楼2103号房屋，房屋总价款270000元，一次性付清全部购房款共计人民币贰拾柒万元整（￥270000）。该合同出卖人加盖加盖李家兵印及淮南市兴旺置业有限公司公章、买受人姜素萍签名并捺印、姜黎签名并捺印。2016年2月，原告姜素萍即搬入案涉房屋居住至今。又查明，淮南市田家庵区湖滨村旧改项目7栋南商住楼7#南商住楼2103室房屋于2020年8月7日被安徽省合肥市庐阳区人民法院作出的（2018）皖0103执2943号民事裁定书裁定查封该房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行权利义务。本案中，被告上海闸北安徽分公司承包被告兴旺公司开发的湖滨村旧城改造中部分项目，并于2014年1月8日施工完成并经验收合格。双方经过决算确定将被告兴旺公司开发的湖滨雅居2103号房屋抵付给上海闸北安徽分公司，上海闸北安徽分公司指定原告姜素萍、姜黎作为购买人，故三方于2015年9月29日达成的《协议》是合同相对人真实的意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议为有效。对原告要求确认2015年9月29日与被告兴旺公司签订的《商品房买卖合同》有效的诉讼请求。本院认为，该《商品房买卖合同》系原告姜素萍、姜黎与被告兴旺公司均签字盖章认可，系双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该《商品房买卖合同》合法有效。关于原告要求两被告配合原告办理房屋变更登记手续，将房屋过户至两原告名下的诉讼请求。被告兴旺公司辩称办理房产登记的条件未成就，根据三方签订的协议第五条的约定，上海闸北安徽分公司应在兴旺公司为姜素萍、姜黎办理房产登记前十日内，向甲方出具抵扣同等金额的工程发票；因该房屋现被合肥庐阳区人民法院查封，无法办理过户手续。另，原告应当向合肥市庐阳区人民法院提起关于涉案房屋的执行异议，才能最终实现自己的目的。本院认为，因该开具工程款票据系两被告之间工程款的纠纷，权利义务主体是两被告，双方可以协商解决或另行诉讼，故对该答辩意见不予采纳。本案中被告兴旺公司将案涉房屋抵付给上海闸北安徽分公司，但是被告兴旺公司同意两原告作为指定购买人，并与两原告直接签订书面的《商品房买卖合同》，即被告兴旺公司与两原告直接建立了房屋买卖关系，被告理应在房屋符合办理房屋产权证的条件成就时及时为原告过户手续。现因案涉房屋被合肥市庐阳区人民法院查封，这种情况下无法进行房屋所有权的转移登记，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定“法律上不能履行的情形”，原告可待履行障碍消除后另行主张权利。被告上海闸北安徽分公司经本院依法送达开庭传票未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和举证质证的权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告姜素萍、姜黎与被告淮南市兴旺置业有限公司于2015年9月29日签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回原告姜素萍、姜黎的其他诉讼请求。案件受理费80元，依法减半收取40元，由被告淮南市兴旺置业有限公司负担（应于本判决生效后七日内交至我院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 崔化冰二〇二一年八月十六日法官助理 王丽梦书 记 员 陶梦梦附1：本案相关证据。一、原告姜素萍、姜黎提交的证据。1、原告身份证复印件。证明：原告诉讼主体适格。2、查询被告企业公示信息。证明：被告诉讼主体适格。3、协议、商品房买卖合同。证明：原被告之间房屋买卖合同关系及被告未按约为原告办理房屋产权登记的事实。4、签署证明人为丁玲莉的说明。证明原告按约支付了27万元房款。三、被告淮南市兴旺置业有限公司提交的相关证据。1、我方与被告上海闸北安徽分公司及原告签订的协议。证明协议第五条约定我方应该在收到被告上海闸北安徽分公司开具的工程款发票后再为原告办理房产登记。2、转账凭证。证明我公司给被告上海闸北安徽分公司支付的工程款，被告上海闸北安徽分公司并未给我公司开具任何发票。附2：本案法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。