甘肃省环县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘1022民初2130号 原告（反诉被告）：甘肃金元物业管理有限公司。住所地：甘肃省庆阳市环县环城镇农贸中心1号楼6层。 法定代表人：郜文明，该公司经理。 委托代理人：缪进科，该公司员工。代理权限：特别代理。 被告（反诉原告）：王彦明，男，1990年2月1日出生，甘肃环县人。 委托代理人：吴迪，甘肃凌东律师事务所律师。代理权限：特别代理。 原告（反诉被告）甘肃金元物业管理有限公司与被告（反诉原告）王彦明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告王彦明及委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）甘肃金元物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、由被告支付原告2020年7月9日至2020年12月21日逾期占用期间租金112030.24元（以40元/㎡/月计算），并支付违约金33609元（以拖欠租金112030.24元×30%计算），合计145639.24元；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年5月13日，原、被告经友好协商，签订环县农贸中心商业街3#楼3#—7、3#—8、3#—9号商铺租赁合同，合同约定，原告将以上三个商铺总面积521.88㎡出租给被告王彦明，租期三年，即自2017年5月13日至2020年5月2日，租金第一年35元/㎡/月，第二年35元/㎡/月，第三年40元/㎡/月，租金缴纳方式为年预缴，除第一年租金须在签订合同前缴纳完毕，后两年租金须在结算期前30天缴纳。同日，原、被告又签订了补充协议，约定原告给被告67天装修期间，合同租期顺延至7月8日。此后，双方如约履行合同，但合同到期后被告仍占用商铺，原告经催要被告仍拖欠2020年7月9日至2020年12月21日占用、使用商铺产生的租金112030.24元。针对被告王彦明的反诉请求答辩如下，其中对被告要求原告退还2018年7月9日至2019年1月8日期间房租费109595元，根据双方签订的合同，此期间在三年租期内，属被告应承担租赁费期间，被告提出曾向中天实业公司缴纳2000元办理至尊卡可免交半年房租费，因中天实业公司与原告属两个公司，商铺租赁属原告公司业务，与中天实业公司无关，原告公司不可能让承租户交2000元免半年房租费109595元，加之该纠纷已经环县人民法院处理。关于被告要求原告退还保证金5000元，根据合同约定，被告若违约如转让或逾期缴纳租金不予退还，被告存在以上违约行为。综上，请求法院依法驳回被告反诉请求。 被告（反诉原告）王彦明辩称，原告所称签订租赁合同情况属实。2020年5月13日，被告王彦明将经营的“皇邸音乐餐厅”整体转让给第三人李诚，约定所有债务包括房租费55000元也由李诚负担，李诚付清所有债务后，由被告协助李诚变更营业执照、房屋租赁合同续签等手续。原告所诉房租费应由李诚支付。原告所述违约金没有合同依据。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。并提出反诉请求：1、请求法院依法解除双方签署的三份《环县农贸中心商铺租赁合同》；2、请求法院依法判令原告退还被告2018年7月9日至2019年1月8日期间房租费109595元；3、请求法院依法判令原告退还被告保证金5000元；4、反诉费用由原告负担。事实及理由：2017年5月4日，在原、被告签订商铺租赁合同次日被告向原告缴纳保证金5000元，约定租赁期满返还。同日，被告与中天实业有限公司签署《购房（租赁）客户办理至尊卡参与优惠活动（补充条款）》一份，约定被告参与此活动，即缴纳2000元，可享受价值400元红酒一瓶，并赠送2018年7月9日至2019年1月8日期间的租金，但合同履行后，2018年9月份，原告不认可该至尊卡享受的优惠活动，要求被告支付房租费，并对被告断水断电，被告迫于无奈，向原告缴纳了此期间房租费109595元。综上，被告认为原、被告双方签订的商铺租赁合同期间三年已满，请求法院解除双方签署的三份《环县农贸中心商铺租赁合同》，并按约定退还保证金。另外，被告与甘肃中天实业有限公司签订的至尊卡优惠活动（补充条款）合法有效，原告收取2018年7月9日至2019年1月8日期间房租费无任何依据，应予退还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的本院予以确认并在案佐证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定以下事实：2017年5月3日，甘肃中天金元物业管理有限公司与被告王彦明签订了三份《环县农贸中心商铺租赁合同》，约定将农贸批发商业街3#楼07号商铺面积173.96㎡、08号商铺面积173.96㎡、09号商铺面积173.96㎡，租赁给被告王彦明经营音乐烤吧，租期三年自2017年5月3日至2020年5月2日，租金第一年35元/㎡/月，第二年35元/㎡/月，第三年40元/㎡/月，租金结算方式为：年预缴，缴纳期限及条件：商铺除第一年租金于签订合同前完成缴纳，以后租金按每个结算期提前30天完成缴纳。合同第十一条违约责任和违约金约定：1、乙方（王彦明）有下列情形之一时，甲方（甘肃金元物业管理有限公司）有权解除合同并且不予退还保证金：a）、擅自改变商铺的使用性质；b）、擅自转租、转让商铺或利用商铺从事法经营活动；c）、逾期交纳租金，经甲方限期交纳后仍拒不交纳者。2、乙方必须按照约定缴纳租金。如无故拖欠租金，甲方给乙方10天的宽限期，从第10天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金3%加收滞纳金。同日，原、被告又签订了补充协议，约定原告给被告67天商铺装修期间，合同租期顺延至2020年7月8日。原告依约向被告交付了商铺，被告王彦明于2017年5月4日向原告缴纳保证金5000元。后被告王彦明（“皇邸音乐餐厅”营业执照经营者）与合伙人李世武经营“皇邸音乐餐厅”，经营期间，被告王彦明与合伙人李世武于2020年5月13日将“皇邸音乐餐厅”转让给第三人李诚经营，双方约定所有债务包括房租费55000元也由李诚承担，李诚付清所有欠款后，由被告王彦明协助李诚办理房屋租赁合同、营业执照的变更及房屋续签手续等。之后该“皇邸音乐餐厅”由第三人李诚经营，在李诚经营期间，原告甘肃金元物业管理有限公司称曾于2020年8月3日向被告王彦明催问第三人李诚缴纳租金。2020年9月15日、11月19日，原告甘肃金元物业管理有限公司称又给第三人李诚（又名李恒）发短信催收租金。 另外，被告王彦明向法庭提交了2017年5月3日其与甘肃中天实业有限公司签订的《购房（租赁）客户办理至尊卡优惠活动（补充条款）》一份，向甘肃中天实业有限公司缴纳会员卡充值2000元收款收据一张，欲证明缴纳2000元现金可赠送6个月房租费，即2018年7月9日至2019年1月8日期间的房租费。 “甘肃中天金元物业管理有限公司”名称于2019年6月18日变更登记为“甘肃金元物业管理有限公司”。 本院认为，原告甘肃金元物业管理有限公司与被告王彦明曾建立了有效的房屋租赁合同关系，租期三年，在租赁合同于2020年7月8日到期前，被告王彦明与合伙人李世武于2020年5月13日将正在经营的“皇邸音乐餐厅”转让于第三人李诚经营，并签订了皇邸（娱乐会所）音乐餐厅转让合同，被告王彦明称已将转让情况告知了原告甘肃金元物业管理有限公司，原告表示否认。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条明确规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失，承租人应当赔偿损失”。根据上述法律规定，被告王彦明在租赁期内转租的，应征得原告甘肃金元物业管理有限公司同意，并与原告的租赁合同继续有效。但在原、被告租赁合同到期后，原告称于2020年8月3日向被告王彦明发过微信，让王彦明向第三人李诚催收租金。原告并于2020年9月15日、11月19日直接向第三人李诚发短信催要租金，以上事实证实原告甘肃金元物业管理有限公司对被告王彦明转让音乐餐厅行为知情并认可，在原、被告合同到期后，原告与第三人李诚建立了事实的不定期租赁合同关系。既然原、被告租赁合同期限已届满，被告王彦明也再未实际占用商铺，原、被告之间权利义务依法终止，故原告甘肃金元物业管理有限公司向被告王彦明主张租赁期满后产生的租金及违约金诉讼请求无事实和法律依据，依法不予支持。对被告王彦明反诉要求原告退还保证金5000元，查明被告王彦明缴纳第三年房租费是经过原告起诉法院处理后于2020年才缴纳，按照合同约定被告应在第二年租期届满前即2019年7月8前30日完成缴纳，故被告王彦明存在违约行为，违反租赁合同第十一条1款c）项约定，依合同约定若被告存在违约行为原告不予退还保证金，故被告该项反诉请求不予支持。至于被告王彦明反诉要求解除原、被告签订的三份《环县农贸中心商铺租赁合同》，因合同均已到期，双方权利义务依法终止，合同自然解除，故不需要再解除合同。 综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条的规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）甘肃金元物业管理有限公司的诉讼请求。 二、驳回被告（反诉原告）王彦明的反诉请求。 案件受理费2541元，由原告（反诉被告）甘肃金元物业管理有限公司负担。反诉费25元，由被告（反诉原告）王彦明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审 判 长  张晓峰 人民陪审员  何 洲 人民陪审员  王水水 二〇二一年八月三十日 书 记 员  张欢欢