安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0202民初6173号原告：深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市银湖北路华强旅游城B座三楼，统一社会信用代码91340207664229422M。负责人：叶小春，总经理。委托诉讼代理人：刘婷，女，该公司员工。委托诉讼代理人：骆方燕，女，该公司员工。被告：李广文，女，1967年9月30日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司（以下简称华强物业公司）诉被告李广文物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华强物业公司的委托诉讼代理人骆方燕，被告李广文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华强物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的物业服务费8289.2元及逾期付款的违约金746.1元，合计9035.3元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:原告系物业管理服务企业，被告系芜湖市镜湖区伊顿津桥房屋所有权人。2013年5月29日，双方就前述房屋签订一份《前期物业管理服务协议》，其中原告系协议甲方，被告系协议乙方，双方在协议中明确约定：（一）乙方于每半年第一个月的上旬向甲方支付物业费，缴费周期为每六个月预收一次；（二）高层住宅物业费按照建筑面积每月每平方0.9元计算；（三）若乙方不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按日支付应缴纳费用3‰的违约金。2018年1月1日，伊顿津桥成立业主委员会以后再次代表业主与原告签订了物业服务合同，关于物业收费方式双方在协议中明确约定：住宅项目2018年高层为0.9元/月·平方米（不含能耗费，能耗费据实按户分摊），2019年高层为1.5元/月·平方米（含能耗费0.5元/月·平方米），2020年高层为1.6元/月·平方米。协议签订后，甲方按约为乙方提供物业管理服务至今。但是被告仅支付物业费至2014年8月31日，此后一直未再支付任何费用。原告以书面形式多次向被告催缴物业费用，但被告仍然拒绝支付。被告房屋面积为112.32平方米，欠费周期（2014.9.1-2021.6.30，合计82个月），根据协议规定高层物业住宅物业费单价为0.9元/平米，总计物业费欠款112.32*0.9*82=8289.2元。另被告逾期付款的违约金为746.1元（以欠款数额8289.2元为基数，按照日利率0.03%计），两项费用合计9035.3元。原告认为，原、被告之间的《前期物业管理服务协议》以及《物业管理服务合同》合法有效，双方均应全面履行。只有业主积极履行物业服务费的正常缴付义务，才能促进物业服务企业的良性运作，避免因经营困局影响对小区全体业主提供正常的物业服务。同时，业主履行正常的缴费义务也是对小区其他已缴费业主的一种尊重。原告为维护自身合法权益特诉至法院，望依法判如所请。被告李广文辩称：1、被告觉得不应该交物业费，因为没有得到物业服务保证。物业费涨价或其他事宜应该向业主书面或口头告知，这些问题原告从来没有做过。2、被告从2013年入住小区以来，原告从未到被告家中做过工作和服务。如被告家夜间被盗、墙面漏水，物业公司从未主动来过，都是被告作为业主向物业公司进行报备，但均没有下文了。本院经审理认定事实如下：被告李广文系安徽省芜湖市镜湖区伊顿津桥房屋所有权人，该房屋为高层住宅，建筑面积112.32平方米。2013年5月29日，被告李广文办理上述房屋交接，并缴纳物业费1000元。2013年5月29日，原告华强物业公司（甲方）与被告李广文（乙方）签订前期物业管理服务协议，约定：由甲方向乙方位于芜湖市镜湖区伊顿津桥房屋提供物业服务；物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中型维修、更新、改造的费用，私人财产的保管、保险费用及公共能耗费）每6个月预收一次，交费时间为每半年第一个月的上旬；物业服务费不包括装修垃圾清运费、楼道照明、电梯运行、维保、年检费用、水泵加压所产生的运行能耗费用，其中楼道照明费以实际产生费用按户均摊；电梯运行、维保、年检费用按起始层免收、二楼收取20%、三楼收到50%、四楼及四楼以上全额收取；高层住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米0.9元收取；甲方不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规以及行业规定的维修、养护、管理和维护义务，乙方有权要求甲方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日支付应缴纳费用3‰的违约金等内容。前期物业管理服务协议对物业管理服务内容（房屋共用部位、共用设施设备进行日常管理和维修养护；物业管理区域内供水、供电、供气以及通信、有线电视等设施的维修和养护；环境卫生；公共秩序；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理；公共绿化；消防管理）和物业管理服务质量亦进行了约定。2018年元月1日，伊顿津桥小区业主委员会（甲方）与原告华强物业公司（乙方）签订物业服务合同，就安徽省芜湖市镜湖区物业服务有关事宜订立合同，约定：合同有效期为3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；物业服务收费方式为包干制，由业主按拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅2018年按0.9元／月·平方米（不含能耗费，能耗费据实按户分摊）收取、2019年按1.5元／月·平方米（含能耗费0.5元／月·平方米）收取、2020年按1.6元／月·平方米（含能耗费0.5元／月·平方米）；物业服务费用、能耗费用每6个月（半年）交纳一次，业主应在当年6月末与12月末交纳下一个半年之费用，逾期交纳的，按日3‰计收滞纳金；乙方提供的服务达不到本合同约定的标准的，甲方发现乙方某一单项服务不达标，乙方须在三个月期限内整改；乙方未按照合同要求履行服务和管理义务，导致甲方物业造成损失的（设备设施自然老化损耗、因地震、台风、战争等不可抗拒的因素除外），甲方有权要求乙方承担相应的赔偿责任等内容。物业服务合同对原告华强物业公司的物业管理服务内容（房屋共用部位的日常维修、养护和管理；共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理；公共绿地养护和管理；清洁服务；维护秩序）亦进行了约定。前期物业管理服务协议和物业服务合同签订后，原告华强物业公司一直在芜湖市镜湖区提供物业管理服务至今。被告李广文交纳物业费至2014年8月31日，被告李广文以其家中被盗、墙面漏水等原因，未再向原告华强物业公司交纳物业费，原告华强物业公司经催要无果后，遂成讼。以上事实，有原、被告提交的营业执照复印件、身份证复印件、钥匙领取签收表、业主入伙流转表、业主家庭情况登记表、前期物业管理服务协议、物业服务合同、芜湖市镜湖区光华星城社区居民委员会物业服务证明、费用催缴通知单、照片及双方当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原告华强物业公司与被告李广文签订的前期物业管理服务协议及伊顿津桥小区业主委员会与原告华强物业公司签订的物业服务合同，系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律及行政法规强制性规定，为有效合同，该合同对原、被告均具有法律约束力。根据合同约定，交纳物业费用是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。原告华强物业公司向案涉小区提供了物业管理服务，被告李广文应依约交纳物业费。被告李广文缴纳物业费至2014年8月31日，此后未再缴纳物业费，经计算2014年9月1日至2021年6月30日期间的物业服务费为8289.2元（112.32平方米×0.9元/平方米/月×82月），被告李广文未能提供证据证明上述费用已交纳，故本院对原告华强物业公司要求被告李广文支付拖欠的物业服务费8289.2元的诉请予以支持。被告李广文辩称房屋漏水、家中被盗，其应积极向有关责任人主张权利，而非拒交物业费；被告李广文另辩称物业服务不到位、拒缴物业费的抗辩理由亦不能成立，本院不予采信。关于原告华强物业公司主张被告李广文支付违约金的诉请，本院认定如下：原、被告之间所签订的前期物业管理服务协议系原告方提供的格式合同，协议中违约金的条款系限制加重被告的责任，但原告未能证明其已采取合理方式提请被告予以注意，该条款无效；其次，伊顿津桥小区业主委员会与原告华强物业公司签订的物业服务合同关于违约金的约定显然加重了业主的负担，故本院对原告华强物业公司主张被告李广文支付违约金的诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李广文于本判决生效之日起十日内支付原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司物业服务费8289.2元；二、驳回原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告李广文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  秦山成二〇二一年八月三十日书记员  王雨濛附：本案适用条款如下：《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十八条物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第九条民法典施行前订立的合同,提供格式条款一方未履行提示或者说明义务,涉及格式条款效力认定的,适用民法典第四百九十六条的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。