安徽省阜阳市颍东区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1203民初2659号原告（反诉被告）：訾金田，男，汉族1948年11月15日出生，住，安徽省阜阳市颍东区。原告（反诉被告）：魏建侠，女，汉族，1944年5月15日出生，住安徽省阜阳市颍东区。二原告委托诉讼代理人：邓辉，安徽淮都（颍东）律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：丁向阳，安徽淮都（颍东）律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘超，男，汉族，1967年5月15日出生，住安徽省阜阳市颍东区。原告訾金田、魏建侠诉被告刘超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月25日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，刘超向本院提出反诉，本院依法合并审理，并于2021年6月23日、7月30日公开开庭进行了审理。原告訾金田、魏建侠及其委托诉讼代理人邓辉，被告刘超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。訾金田、魏建侠向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告房屋租金150000元及违约金30000元；2.判决被告偿还原告垫付水电费2000元；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告与被告存在房屋租赁关系，2020年被告承租原告所有的位于颍东区的房屋，租赁期限至2022年2月28日，但被告一直拖延支付租金，为维护原告的合法权益，提起诉讼,请求人民法院支持原告的诉讼请求。刘超辩称，1.房屋租金过高，因为疫情，原告也没有给减免，租赁房屋是事实，原告主张违约金没有依据，水电费不是事实，原告主张的15万元租金中有1万元不是租金是利息；2.租赁房屋的时候是200平方，在租赁过程中城管扒掉了其中的100平方，现在的使用面积仅有96平方，使用面积减少了租金也应当相应减少；3.从2021年2月28日到2022年2月28日期间的房租过高，与实际面积不符，加上因为疫情造成的经营环境恶化，租金过高；4.在2021年4月23日原告要求其停止营业，其目前无法使用租赁房屋，更没有收益。刘超向本院提出反诉请求：依法判决解除反诉原告和反诉被告之间的房屋租赁合同。事实和理由：反诉原告和反诉被告房屋租赁合同履行过程中，由于众所周知的不可抗力影响，致使合同目的不能实现，已经无法继续履行，就合同解除问题与反诉被告协商无果，提起反诉，请求支持反诉请求。訾金田、魏建侠针对反诉请求辩称，1.反诉被告在拖欠反诉原告数月房租的情况下，也是在反诉原告起诉主张支付所欠房租的情况下，才做出的反诉，现在的疫情，并不影响被答辩人对案涉房屋的使用，更不影响合同目的的实现。本院经审理认定事实如下：訾金田、魏建侠是夫妻关系。訾金田、魏建侠将其位于阜阳市颍东区房屋，建筑面积90.11平方米的房屋出租给刘超用于餐饮经营。2021年3月2日,刘超出具欠条一张，载明“我叫刘超，身份证号3421011967××××××××，今欠房租金人民币壹拾伍万元正（150000.00）限期2021年4月15日前还清，如有违约，我愿意承担一切法律后果”。当日，刘超在“还款保证书”的欠款承诺人处签名。在该“还款保证书”中承诺在2021年4月15日前一次性把全部欠款付清，如超期一天，按总欠款金额150000元每天10%的违约金支付。庭审中双方均认可上述房屋租金系2020年2月28日至2022年2月28日期间的租金。因刘超未按照约定的期限支付房屋租金，訾金田、魏建侠起诉至本院。2021年5月10日，訾金田、魏建侠垫付电费796元，2021年7月29日，訾金田、魏建侠垫付水费414.1元。庭审中，刘超主张其自2021年4月28日即不再经营，要求解除与訾金田、魏建侠之间的房屋租赁合同。上述事实，有当事人的身份证、结婚证、房产证、欠条、还款保证书、收据、水费收费凭证及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，訾金田、魏建侠与刘超之间的房屋租赁合同关系是双方的真实意思表示，并不违反有关法律法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点是双方之间的房屋租赁合同应继续履行还是应予解除。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，刘超出具的欠条及还款保证书，能够证明刘超尚欠訾金田、魏建侠2020年2月28日至2021年2月28日期间的租金80000元以及2021年2月28日至2022年2月28日期间的租金70000元，其计150000元。刘超承诺2021年4月15日前付清，但未依约履行，已构成违约。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》精神，违约方不享有单方解除合同的权利，只有在一些长期性合同履行过程中，双方形成合同僵局，且同时具备下列条件的，违约方单方主张解除合同，人民法院才予以支持：①违约方不存在恶意违约的情形；②违约方继续履行合同，对其显失公平；③守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。訾金田、魏建侠作为出租人，已依约履行交付房屋的义务，并无证据证明有违反合同约定的行为。刘超在庭审中陈述称訾金田要求其停止经营使其无法使用房屋，未提供证据证明，本院不予采信。庭审中，訾金田、魏建侠表示在刘超即时清偿债务的情况下，同意自2021年9月解除合同，刘超对此未予同意。訾金田、魏建侠作为守约方，在刘超欠付上年度租金，也未对提前解除合同给出租人造成的损失予以合理解决的情况下，拒绝解除合同不违反诚实信用原则。综上，对刘超要求解除合同的反诉请求，不符合法律规定，本院不予支持。对訾金田、魏建侠要求支付所欠租金及水电费用的诉讼请求，本院予以支持。其主张违约金30000元，显然标准过高，可按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2021年4月16日计算至实际清偿之日。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、刘超于本判决生效之日起十日内支付訾金田、魏建侠租金150000元及违约金（该违约金以150000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2021年4月16日计算至实际清偿之日）；二、刘超于本判决生效之日起十日内支付訾金田、魏建侠水电费1210.1元；三、驳回訾金田、魏建侠的其他诉讼请求；四、驳回刘超的反诉请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3940元，减半收取1970元，由訾金田、魏建侠承担308元，由刘超承担1662元。反诉案件受理费80元，减半收取40元，由刘超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  王华荣二〇二一年八月五日书记员  冉婷婷附一：阜阳市颍东区人民法院标的款账号开户单位：阜阳市颍东区人民法院开户银行：徽商银行股份有限公司阜阳颍东支行账号：20×××07（转款时注明当事人、案号）附二：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人应当行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。