广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15701号上诉人（原审原告）：广东信源物业管理有限公司鸿运大厦分公司，住所地广州市越秀区站西路37号。负责人：余邦杰，职务：副总经理。委托诉讼代理人：陈洁，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄顺华，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市珀淼皮革有限责任公司，住所地广州市越秀区站西路26号五层519。法定代表人：郭倩，职务：总经理。委托诉讼代理人：黄丽君，广东任高扬律师事务所律师。上诉人广东信源物业管理有限公司鸿运大厦分公司（以下简称信源物业鸿运大厦分公司）因与被上诉人广州市珀淼皮革有限责任公司（以下简称珀淼公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2021）粤0104民初5285号民事判决，向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，现已审理终结。信源物业鸿运大厦分公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判珀淼公司向信源物业鸿运大厦分公司支付2020年2月1日至2020年8月12日的租金(按每月6900元计)；2.撤销一审判决第四项，改判珀淼公司支付的26220元保证金由信源物业鸿运大厦分公司没收；3.维持一审判决第一项、第三项；4.撤销一审判决第五项；5.判令珀淼公司向信源物业鸿运大厦分公司支付水电费1709.6元；6.判令珀淼公司向信源物业鸿运大厦分公司支付逾期违约金(自2020年2月11日起，以应付未付费用为基数，按每日1％的标准计至实际清偿之日)：7.判令一审案件受理费、保全费及二审案件受理费均由珀淼公司承担。事实与理由：一、珀淼公司存在严重违约行为，且该违约行为系出于珀淼公司的主观逃债恶意，并非疫情原因，一审判决直接以疫情为由免除珀淼公司的全部违约责任，无异于是在纵容违约行为，对守约方严重不公平；信源物业鸿运大厦分公司虽曾给予各租户减免2020年2月至4月租金的优惠政策，但享有该优惠的前提系在信源物业鸿运大厦分公司通知期限内缴清欠缴费用，珀淼公司经信源物业鸿运大厦分公司多次催告仍拒不支付拖欠费用，其已不能适用信源物业鸿运大厦分公司给予的减租优惠；2020年2月至涉讼合同解除时的水电费已实际发生，信源物业鸿运大厦分公司多次向珀淼公司送达《缴费通知单》，珀淼公司也从未对水电费金额提出过异议；本案还产生了财产保全费1536.7元，一审判决遗漏处理。二、珀淼公司承租涉讼租赁房屋系用于办公用途，且珀淼公司并未举证证明其因疫情或者疫情防控措施导致资金周转困难或者营业收入明显减少，因此本案并不符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”规定，本案免除珀淼公司的全部违约责任没有法律依据。三、涉讼租赁场地已于2020年3月11日复工，珀淼公司与信源物业鸿运大厦分公司系在2020年3月27日续签租赁合同，珀淼公司在与信源物业鸿运大厦分公司续签租赁合同时，疫情已经发生，因此疫情不能作为珀淼公司的免责事由。四、涉讼租赁场地有上百家租户，均是经营皮革买卖(与珀淼公司业务一致)，自2020年5月以来，其他租户均已陆续向信源物业鸿运大厦分公司缴纳欠付租金及管理费、水电费，但只有珀淼公司分文未缴，珀淼公司的违约行为纯属其自身原因，与客观环境无关。五、信源物业鸿运大厦分公司曾愿意给予珀淼公司减免2020年2月至4月租金的优惠，此优惠已高于越秀区政府关于国有企业租金减免优惠的法定标准，已完全展现了信源物业鸿运大厦分公司作为国有企业在疫情形势下体谅租户、与租户分担损失的关怀与担当。但珀淼公司不仅不知感激，反而继续违约行为，拒绝采取任何补救措施。在这种背景下，若再一味以疫情为由不予追究珀淼公司的任何违约责任，无异于是在变相鼓励承租人的违约行为，置出租人的合法权益于不顾。六、信源物业鸿运大厦分公司曾给予租户在规定期限内缴清拖欠费用可减免2020年2-4月租金的优惠政策，但是珀淼公司未能按照信源物业鸿运大厦分公司规定期限缴纳拖欠费用，且经多次宽限忍让仍拒绝支付，故珀淼公司自己已放弃信源物业鸿运大厦分公司给予的减免优惠。七、根据合同约定，水电费每月据实结算。自双方建立租赁关系以来，水电费结算方式即为：每月初由信源物业鸿运大厦分公司前往珀淼公司处抄表上月的水电使用情况，然后以《收费通知单》的形式送达给珀淼公司，珀淼公司按照《收费通知单》中的金额向信源物业鸿运大厦分公司支付；自2020年2月以来，珀淼公司仍实际使用涉讼房屋，水电费已实际产生；信源物业鸿运大厦分公司每月向珀淼公司送达《收费通知单》，珀淼公司从未对里面的金额提出过任何异议；通过对比珀淼公司2020年1月前已支付的每月水电费金额，也可佐证本案中信源物业鸿运大厦分公司主张的每月水电费金额的真实性。八、一审判决遗漏了财产保全费1536.7元未处理。综上所述，请求判如诉请,支持信源物业鸿运大厦分公司的全部上诉请求。珀淼公司辩称：信源物业鸿运大厦分公司的全部上诉请求均无事实及法律依据，请求二审法院依法予以驳回。一、珀淼公司认为涉讼租赁合同的解除时间是在2020年7月底，因为在2020年7月底信源物业鸿运大厦分公司就已经在涉讼租赁房屋锁上自己的锁，实际上信源物业鸿运大厦分公司在此时已经以事实行为单方提前违法解除双方的租赁关系，提前收回房屋。二、本案应当适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》以及《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业、小微企业和个体工商户，缓解房屋租金压力的指导意见》，不应当适用《广州市越秀区人民政府办公室关于印发应对新型冠状病毒××疫情支持企业平稳健康发展的十条措施的通知》。因为前面两份文件的发布时间均晚于越秀区政府发布的文件，所以本案应当适用最新发布的该两份文件，免除珀淼公司2月至4月的租金。三、珀淼公司并不存在故意违约的行为，理由有四点：1.珀淼公司并不是恶意拒付租金、管理费、以及水电费，而是因为信源物业鸿运大厦分公司以上级文件批示及红头文件为由，不断变换优惠政策，直到2020年7月29日才催交2020年2月至2020年7月的租金，并在2020年7月底将涉讼租赁房屋上锁，直接导致珀淼公司根本无法继续使用租赁房屋。2.2020年2月至2020年7月29日期间，信源物业鸿运大厦分公司并未催交2020年2月至2020年7月的租金，信源物业鸿运大厦分公司该行为应当视为双方默认等到确认后10日内才支付租金、管理费以及水电费。3.信源物业鸿运大厦分公司在2020年7月底违法解除租赁关系收回房屋，但是此时珀淼公司逾期交租并未超过10日，信源物业鸿运大厦分公司无权在此时解除租赁关系。4.双方租赁关系解除的根本原因是信源物业鸿运大厦分公司提前违法解除租赁关系。四、一审时信源物业鸿运大厦分公司对于珀淼公司所提交的微信记录的真实性、合法性以及关联性均予以否认，但却又在上诉状中承认，信源物业鸿运大厦分公司陈述前后矛盾，涉嫌虚假陈述。信源物业鸿运大厦分公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令确认双方之间的租赁关系于2020年8月13日解除；2、判令珀淼公司已付的26220元保证金由信源物业鸿运大厦分公司没收；3、判令珀淼公司向信源物业鸿运大厦分公司支付拖欠的租金44071元（每月6900元，从2020年2月1日计至2020年8月13日）、管理费30849.7元（每月4830元，从2020年2月1日计至2020年8月13日）、水电费1709.6元以及计至实际清偿之日的违约金(从2020年2月11日起，以当月租金和管理费为本金，每日1%，计至实际清偿之日)。一审法院认定事实：2019年3月1日，广东鸿运大厦有限公司公司（以下简称鸿运公司，甲方）与珀淼公司（乙方）签订《广东省邮政公司房地产租赁合同》，约定甲方将位于广州市越秀区站西路37号鸿运大厦F座六楼F602的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑面积138平方米，租期自2019年4月1日至2020年3月31日，每月租金6900元，租金按月结算，由乙方在每月的第十日前缴付租金给甲方；乙方需向甲方交纳26220元保证金，并按照双方签订的房地产租赁合同使用房屋，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金金额的1%向甲方支付违约金；如逾期10日，甲方有权解除合同，收回房屋，保证金不予退还；租赁期满且甲方要求收回房屋或解除合同之日，应交回原承租房屋和设备给甲方等。另合同附件一约定：管理服务费每月4830元，水电费按乙方使用的水、电表度数计费；交费采用“先交租后使用”的原则，乙方必须于每月1日起，十个工作日内主动向甲方缴纳，如果乙方仍未交纳租金及其他费用的，甲方有权终止租赁合约，没收乙方所交全部保证金并按每逾期一天加收乙方欠交费用总额1%滞纳金等。2019年11月28日，信源物业鸿运大厦分公司（丙方）、珀淼公司（乙方）及鸿运公司（甲方）签订《补充协议》，约定：自2019年11月11日起，甲方就上述合同项下的权利义务将由丙方承继，上述合同由丙方和乙方继续履行，乙方将不以合同相对方产生变动为由主张对方违约、合同无效或中止履行该合同等。2020年3月27日，信源物业鸿运大厦分公司、珀淼公司签订《广东省邮政公司房地产租赁合同》，约定信源物业鸿运大厦分公司将涉讼房屋出租给珀淼公司作办公用途使用，租期自2020年4月1日至2021年3月31日，其余内容与上述合同内容一致。2020年8月12日，信源物业鸿运大厦分公司委托广东金桥百信律师事务所向珀淼公司寄发《律师函关于解除租赁关系及相关事宜》，内容为：自2020年2月以来，珀淼公司一直未向信源物业鸿运大厦分公司缴纳过任何租金和其他应付款，现依照合同约定通知珀淼公司：1、自珀淼公司收到本函之日起，珀淼公司与信源物业鸿运大厦分公司之间的租赁关系即告解除；2、珀淼公司应在收到本函之日起10日内交还租赁场地给信源物业鸿运大厦分公司并结清所有应付款项，包括但不限于租金、管理费、公摊费、水电费、违约金及其他应付款；3、没收珀淼公司缴纳的保证金等。该邮件于2020年8月13日妥投。信源物业鸿运大厦分公司表示涉讼场地已收回，无需法院在本案中作出处理。未有证据显示珀淼公司已向信源物业鸿运大厦分公司缴纳2020年2月1日起的租金、管理费、水电费。一审法院认为：珀淼公司与鸿运公司签订的《广东省邮政公司房地产租赁合同》、信源物业鸿运大厦分公司、珀淼公司与鸿运公司签订的《补充协议》、以及信源物业鸿运大厦分公司、珀淼公司签订《广东省邮政公司房地产租赁合同》，均出自各方当事人真实意思表示，均为合法有效合同，各方均应依约履行。信源物业鸿运大厦分公司向珀淼公司寄送解除合同的通知已送达珀淼公司，且信源物业鸿运大厦分公司亦已收回涉讼房屋，双方租赁关系已不存在继续履行的基础，故一审法院确认上述《广东省邮政公司房地产租赁合同》于2020年8月13日解除。关于信源物业鸿运大厦分公司主张的租金、管理费问题。一方面，鉴于疫情的原因，且信源物业鸿运大厦分公司有对租户减免2020年2-4月租金的政策，故亦应免除珀淼公司相应时段的租金；另一方面，珀淼公司称信源物业鸿运大厦分公司于2020年7月底即对涉讼物业进行上锁，但未提供充分证据予以证明。故信源物业鸿运大厦分公司应向珀淼公司支付2020年5月1日至2020年8月12日的租金及2020年2月1日至2020年8月12日的管理费。关于信源物业鸿运大厦分公司主张的水电费问题。因信源物业鸿运大厦分公司未提供充分证据证明珀淼公司应缴水电费之金额，故信源物业鸿运大厦分公司该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于租赁保证金及信源物业鸿运大厦分公司主张的违约金问题。考虑到珀淼公司未付租金、管理费存在疫情等客观原因，基于公平合理原则，信源物业鸿运大厦分公司应将租赁保证金退还珀淼公司；同时信源物业鸿运大厦分公司主张违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第六条的规定，于2021年4月8日判决如下：一、确认广东信源物业管理有限公司鸿运大厦分公司与广州市珀淼皮革有限责任公司就广州市越秀区站西路37号鸿运大厦F座六楼F602的租赁关系于2020年8月13日解除。二、广州市珀淼皮革有限责任公司在本判决发生法律效力之日起7日内，向广东信源物业管理有限公司鸿运大厦分公司支付2020年5月1日至2020年8月12日的租金（按每月6900元计）。三、广州市珀淼皮革有限责任公司在本判决发生法律效力之日起7日内，向广东信源物业管理有限公司鸿运大厦分公司支付2020年2月1日至2020年8月12日的管理费（按每月4830元计）。四、广东信源物业管理有限公司鸿运大厦分公司在本判决发生法律效力之日起7日内，向广州市珀淼皮革有限责任公司退还保证金26220元。五、驳回广东信源物业管理有限公司鸿运大厦分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取2175元，由广东信源物业管理有限公司鸿运大厦分公司负担725元，广州市珀淼皮革有限责任公司负担1450元。二审期间，双方当事人均无新证据提交。经二审审查，本院确认一审法院查明的事实。二审另查明，一审法院于2021年8月17日作出（2021）粤0104民初5285号民事裁定，补正裁定如下：诉讼保全费1536.7元，由信源物业鸿运大厦分公司负担512.23元，珀淼公司负担1024.47元。再查明，信源物业鸿运大厦分公司提供收费通知单显示公摊水费每月都是14吨。珀淼公司二审期间确认其并没有支付过电费，之前都是根据信源物业鸿运大厦分公司发出的收费通知单缴纳每月的租金、管理费和公摊水费、电费。二审庭后，珀淼公司出具《情况说明》称，信源物业鸿运大厦分公司并未提供证据证明用电公司确认的实际用电量，也没有提供垫付的凭证，应自行承担不利后果。至于收费通知单，也仅仅记载到2020年6月20日的电表读数，涉讼场地在2020年7月已经上锁。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辩意见，本案二审争议的焦点问题如下：一、信源物业鸿运大厦分公司请求没收保证金以及要求支付违约金的主张能否成立；二信源物业鸿运大厦分公司请求珀淼公司支付涉讼场地2020年2月1日至2020年4月30日租金的主张能否成立；三、信源物业鸿运大厦分公司请求珀淼公司承担水电费的主张能否成立。本院对此评析如下：关于争议焦点一。因新冠××疫情影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，且疫情一直存在，对于企业生产经营确实存在一定影响。珀淼公司从2020年2月拖欠涉讼场地的租金，正是疫情爆发时期，该公司一直未能支付租金，显然是受疫情影响经营不善，在此情况下，应共克时艰，同担风险，一审据此没有支持信源物业鸿运大厦分公司没收保证金以及珀淼公司支付逾期交租违约金的主张，并无不当，本院予以维持。信源物业鸿运大厦分公司主张珀淼公司逾期交租与疫情无关，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。信源物业鸿运大厦分公司确认其因疫情原因，已经减免涉讼场地租户2020年2月-4月的租金，故一审判令珀淼公司无需支付该期间的租金，并无不当，本院予以维持。信源物业鸿运大厦分公司主张称其公司同意减免该期间的租金的前提条件是租户不存在拖欠租金。考虑到珀淼公司拖欠租金是因疫情所致，并非无故拖欠，且现在也判令珀淼公司补足拖欠的租金，在此情况下，信源物业鸿运大厦分公司主张珀淼公司要缴纳涉讼场地2020年2月-4月的租金，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点三。由于信源物业鸿运大厦分公司并未提供充分的证据证明其主张的水电费金额，且其提供的收费通知单中显示每月的公摊水费都是14吨，不合常理，也佐证了信源物业鸿运大厦分公司计算的水电费金额不准确，一审不予支持信源物业鸿运大厦分公司主张的水电费并无不当，本院予以维持。此外，一审法院已经出具补正裁定书，对诉讼保全费的负担予以处理。综上所述，信源物业鸿运大厦分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1015.74元，由广东信源物业管理有限公司鸿运大厦分公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 民二〇二一年八月三十一日法官助理  孙红梅书 记 员  苏劲丹