新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院民 事 判 决 书（2021）兵1001民再2号再审申请人：李建设，男，1964年11月1日出生，汉族，国家税务总局北屯税务局退休干部，住新疆北屯市。再审申请人：袁志强，男，1971年4月28日出生，汉族，北屯福瑞祥汽车销售服务有限责任公司经理（法定代表人），住新疆北屯市。被申请人（原审原告）：新疆龙江投资有限公司，统一社会信用代码916590057291861106，住所地新疆北屯市博望东街金百方综合楼。法定代表人：李巨昌，董事长。委托诉讼代理人：童文胜，男，该公司党支部书记。被申请人（原审被告）：新疆美丽田野贸易有限公司，统一社会信用代码91659005710869683H，住所地新疆北屯市博望西街迅豪国际大酒店综合楼5楼。法定代表人：史国明，总经理。被申请人（原审被告）：新疆方大房地产开发有限公司，统一社会信用代码916590057734908309，住新疆北屯市西大街451号迅豪国际大酒店4楼。法定代表人：史国明，总经理。被申请人（原审被告）：北屯市海川迅豪驾驶员考场服务有限公司，统一社会信用代码916590050760623046，住新疆北屯市拥军路以西迅豪车展中心1号楼5楼。法定代表人：史国明，总经理。再审申请人李建设、袁志强与被申请人新疆龙江投资有限公司（以下简称龙江投资公司）、新疆田野贸易贸易有限公司（以下简称田野贸易公司）、新疆方大房地产开发有限公司（以下简称方大开发公司）、北屯市海川迅豪驾驶员考场服务有限公司（以下简称海川驾考公司）民间借贷纠纷一案，本院于2015年11月2日作出（2015）北民初字第571号民事判决书，该判决已发生法律效力并强制执行。李建设、袁志强分别向本院提出执行异议，本院于2016年8月23日作出（2016）兵1001执异7号、8号执行裁定书，驳回李建设、袁志强的异议申请。李建设、袁志强对裁定不服，以原判决确有错误向本院申请再审，本院于2017年11月8日作出（2017）兵1001民申1号、2号裁定书，裁定本案由本院另行组成合议庭再审。本院于2018年9月18日依法另行组成合议庭，由审判员谷长国担任审判长与审判员吴成梅、人民陪审员靳文斌组成合议庭公开开庭审理了本案，并于2019年11月22日作出（2018）兵1001民再5号民事判决书，被申请人龙江投资公司不服本院判决提出上诉，2021年4月15日，新疆生产建设兵团第十师中级人民法院作出（2021）兵10民再2号民事裁定，撤销本院（2018）兵1001民再5号民事判决，并将本案发回本院重审。本院立案受理后，另行组成合议庭，由审判员顾新楠担任审判长，与人民陪审员马军、高燕组成合议庭，公开开庭审理本案。再审申请人李建设、袁志强，被申请人龙江投资公司的委托诉讼代理人童文胜，被申请人田野贸易公司、方大开发公司、海川驾考公司的法定代表人史国明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人李建设申请再审称，2012年6月11日，李建设与被申请人方大开发公司签订房产补偿安置合同，以1：1置换240.76平方米的门面房，即位于北屯市拥军路以西迅豪汽车会展中心1号楼一层3号门面房（以下简称3号门面房），总房款2411550元，不足部分以现金支付。2012年6月14日李建设向方大开发公司交纳3号门面房定金10.2万元。该门面房自方大开发公司交付后由李建设使用至今。李建设多次要求方大开发公司办理产权登记，方大开发公司以公司已由北屯农村信用合作联社托管为由，称暂不能办理，一直拖延至今未办理。2016年7月北屯垦区人民法院在该门面房张贴执行拍卖公告，李建设向北屯垦区人民法院提出案外人执行异议，北屯垦区人民法院作出（2016）兵1001执异7号裁定，驳回其异议。李建设遂依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，依法申请再审，请求撤销北屯垦区人民法院（2015）北民初字第571号民事判决书（以下简称571号判决）；依法排除被申请人龙江投资公司对3号门面房的强制执行请求。再审申请人袁志强申请再审称，2012年6月，袁志强向被申请人方大开发公司购买位于北屯市拥军路以西迅豪汽车会展中心1号楼一层4号门面房（以下简称4号门面房），并于当月12日支付购房定金10万元。2012年7月至2014年9月9日期间，袁志强分11次先后向方大开发公司支付房款合计48.49221万元。2012年8月2日，袁志强向北屯信用社借款180万元，用于支付方大开发公司房款。方大开发公司于2012年8月向袁志强交付4号门面房，袁志强2012年年底付清4号门面房房款，自交付后袁志强使用该门面房至今。袁志强多次要求方大开发公司办理产权登记，方大开发公司以公司已由北屯农村信用合作联社托管为由，称暂不能办理，一直拖延至今未办理。2016年7月北屯垦区人民法院在该门面房张贴执行拍卖公告，其向北屯垦区人民法院提出案外人执行异议，北屯垦区人民法院作出（2016）兵1001执异8号裁定，驳回其异议。袁志强遂依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，依法申请再审，请求撤销571号判决；依法排除被申请人龙江投资公司对4号门面房的强制执行请求。被申请人龙江投资公司辩称，571号判决确定田野贸易公司欠龙江投资公司借款500万元；逾期利息530万元、违约金100万元、委托代理费13万元，共计666.416667万元。龙江投资公司为保证实现债权，要求田野贸易公司提供担保，为此方大开发公司以其名下的3号、4号两间门面房作为担保，并在十师房产管理局办理抵押登记。按照法律规定龙江投资公司有优先受偿权。再审申请人李建设、袁志强申请撤销571号判决，排除对3号门面房、4号门面房强制执行请求的申请，无法律依据，请求法院依法驳回李建设、袁志强的再审诉讼请求。被申请人田野贸易公司、方大开发公司、海川驾考公司辩称，对申请人李建设、袁志强的再审申请事实与理由认可；提出方大开发公司与龙江投资公司办理抵押登记之前已将3号、4号门面房销售李建设、袁志强，李建设支付部分房款后，用工程款抵清剩余房款；袁志强支付部分房款后，用向北屯信用合作联社的贷款付清剩余房款。本院原审认定事实：2013年8月28日，被申请人（原审被告）田野贸易公司为生产经营的需要，向被申请人（原审原告）龙江投资公司借款500万元，并签订借款协议，约定：借款期间自2013年8月28日至2014年8月27日；借款利息自借款协议签订之日起按照月息7‰计算，利息按月支付，每月以该月实际日数计算；逾期还款加息200%；田野贸易公司在履行借款协议时如有违约，则向龙江投资公司支付借款本金20%的违约金。借款协议签订后，龙江投资公司于2013年8月29日向田野公司转账200万元，于2013年9月3日向田野公司转账300万元。2013年8月28日，被申请人（原审被告）方大开发公司以其所有的3号、4号门面房（兵房字十师第975号、976号）为被申请人田野贸易公司的借款本息及费用提供抵押担保，约定田野贸易公司不能如期偿还借款本金、利息及费用时，被申请人龙江投资公司有权行使抵押权。2013年9月2日，方大开发公司在第十师房产管理局就3、4号门面房办理抵押登记。借款到期后，被申请人田野贸易公司未能偿还借款本金，但向被申请人龙江投资公司支付了2013年8月28日至2014年7月31日的借款利息。被申请人方大开发公司也未承担担保责任。2015年1月31日，龙江投资公司与田野贸易公司进行了对账，同年2月10日，田野贸易公司出具还款承诺书，承诺于2015年3月31日之前归还所有借款本息（其中包含本案的500万元借款），若不能按期归还，则愿意承担利息、违约金、诉讼费、律师费等实现债权的费用。2015年3月5日，被申请人（原审被告）海川驾考公司向龙江投资公司出具担保承诺函，对田野贸易公司截至到2015年1月31日的借款本息承担担保责任。按照借款协议约定的月利率7‰计算，自2014年8月1日至2015年10月1日期间利息为53.316667万元。本院原审认为，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十一条的规定：“法人之间、其他组织之间以及它们相互之间为生产、经营需要订立的民间借贷合同，除存在合同法第五十二条、本规定第十四条规定的情形外，当事人主张民间借贷合同有效的，人民法院应予支持。”被申请人田野贸易公司为生产经营的需要向被申请人龙江投资公司借款，符合该条的规定，双方签订的借款协议合法有效。龙江投资公司已按照约定将借款交付田野贸易公司，田野贸易公司未按承诺的还款期限全面履行偿还借款本息的行为已构成违约，对龙江投资公司要求田野贸易公司偿还借款本金500万元的诉讼请求，本院予以支持。关于被申请人龙江投资公司主张的利息及违约金、律师代理费。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定：“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。”龙江投资公司与田野贸易公司虽然在借款协议中约定了逾期利率，但并未按照该利率主张逾期利息，而是按照约定的借期内的月利率7‰主张逾期利息，因该利率换算成年利率为8.4%未超过24%，本院予以支持。龙江投资公司主张从2014年8月1日至2015年10月1日的利息为53.316667万元（7‰÷30日×500万元×457日），未区分借期内利息与逾期利息，从2014年8月1日至8月27日为借期内利息3.15万元（7‰÷30日×500万元×27日），该利息田野贸易公司应当支付，逾期利息应为50.166667万元（53.316667万元－3.15万元）。按照上述司法解释的规定，龙江投资公司一并主张逾期利息和违约金的，总计不能超过年利率24%，即不能超过152.3333万元（20‰÷30日×500万元×457日）。龙江投资公司主张违约金100万元及逾期利息50.166667万元相加并未超过年利率24%的计算标准，对龙江投资公司主张的违约金100万元，本院予以支持。关于律师代理费，田野贸易公司在还款承诺书中明确承诺不按时偿还借款本息，愿承担龙江投资公司为实现债权支付的律师费，对龙江投资公司主张的律师代理费13.1万元本院予以支持。关于被申请人方大开发公司及海川驾考公司应否承担担保责任及担保范围的问题。方大开发公司以其所有的两处房产为田野贸易公司的借款本息及费用承担抵押担保，且两处房产均在相关部门办理了抵押登记，该抵押担保合同合法有效，方大开发公司应当承担抵押担保责任。《中华人民共和国担保法》第四十六条规定：“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”本案中，龙江投资公司与方大开发公司在抵押合同中约定了担保的范围为借款本金、利息及费用，即借款本金500万元、未还的借款利息3.15万元及13.1万元律师代理费，方大开发公司对逾期利息不承担担保责任。因双方未对违约金作出担保约定，方大开发公司对违约金亦不承担担保责任。海川驾考公司向龙江投资公司出具担保承诺函，承诺对田野公司的借款本息进行担保。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第二十二条第一款关于“第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立”的规定，龙江投资公司与海川驾考公司已形成保证合同关系。因担保承诺函中未明确保证方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”的规定，海川驾考公司应当在保证范围内对田野贸易公司的债务承担连带清偿责任。因担保承诺函明确约定海川驾考公司对截止到2015年1月31日的借款本息承担担保责任，因此，其应当对借款500万元及自2014年8月1日至2015年1月31日期间的利息214667（7‰÷30日×500万元×184日）承担连带清偿责任。方大开发公司、海川驾考公司关于担保无效的辩称于法无据，本院不予采纳。本案中，因物的抵押担保与保证担保均约定了担保范围，方大开发公司与海川驾考公司均应在各自的担保范围内向龙江投资公司承担担保责任。本院原审判决如下：一、被申请人（原审被告）田野贸易公司于判决生效后十日内偿还被申请人（原审原告）龙江投资公司借款本金500万元、支付利息3.15万元、逾期利息50.166667万元、违约金100万元、律师代理费13.1万元，共计666.416667万元；二、如田野贸易公司不能履行上述给付义务，龙江投资公司有权以被申请人（原审被告）方大开发公司提供的抵押财产协商折价或者以申请拍卖、变卖的价款优先受偿，优先受偿的范围以借款本金500万元、利息3.15万元及13.1万元律师代理费，共计516.25万元为限。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额部分，归方大开发公司所有，不足部分由田野贸易公司继续清偿；三、被申请人（原审被告）海川驾考公司对田野贸易公司的上述债务中的借款本金500万元、利息21.4667万元，共计521.4667万元承担连带清偿责任。海川驾考公司承担保证责任后，有权向田野贸易公司追偿；四、驳回龙江投资公司的其他诉讼请求。当事人围绕再审请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。再审申请人李建设为证实其主张，向本院提供如下证据：1、《房产补偿安置合同》一份，用于证明2012年6月11日，其在方大开发公司购买3号门面房。2、合作协议书一份，用于证明2007年1月31日，其与史建光签订合作购买开发场地一栋二层楼房。3、兵房字十师第N4684号私房产权证复印件一份，用于证明2007年其与史建光共有位于北屯西大街的砖混二层非住宅用房一套；面积为481.52平方米，即为证据2中所述楼房，双方各享有一半产权。4、装修合同一份，用于证明李建设装修3号门面房。5、收款收据复印件二张，用于证明2012年6月13日、6月14日，李建设向方大开发公司支付3号门面房定金10.2万元。6、欠条复印件一张，用于证明2013年4月17日，方大开发公司用欠李建设的工程款20.9617万元折抵3号门面房房款。7、方大开发公司出具工程款结算票据复印件二张、工程材料款一张，用于证明2012年10月29日至12月10日，方大开发公司欠李建设工程款合计28.4971万元，用于折抵李建设房款。8、收款收据一张，用于证明2010年12月16日，田野贸易公司向李建设借款20万元，用于抵充房款。9、收据复印件五张，用于证明2011年10月17日至2012年1月13日，田野贸易公司分五次向李建设借款合计23万元，用于抵充房款。10、证明一份，用于证明2012年9月10日，李建设收到方大开发公司交付的3号门面房。11、证明二份，用于证明2011年11月28日、2012年方大开发公司收到李建设垫付的2011年工资款4.8万元、4万元，用于抵充房款。经庭审质证，被申请人龙江投资公司对上述证据均不认可；被申请人田野贸易公司、方大开发公司、海川驾考公司对上述证据均认可。本院对再审申请人李建设提供的证据认证如下：上述证据与李建设、田野贸易公司、方大开发公司陈述可以相互印证，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。再审申请人袁志强为证实其主张，向本院提供证据如下：1、商品房买卖合同一份，用于证明2013年8月20日，其与方大房地产公司签订袁志强购买4号门面房的买卖合同。2、北屯信用社的银行存折一张，用于证明袁志强向银行借款180万元，用于向方大开发公司支付房款。3-1、收款收据十二张，合计金额49.49221万元；3-2、维修基金票据二张，用于证明2012年6月12日起至2014年9月9日，袁志强分12次向方大开发公司支付房款合计49.49221万元。4、房屋租赁合同二份，用于证明袁志强从2012年8月起至今一直使用4号门面房。经庭审质证，被申请人龙江投资公司对证据1真实性认可；对其余证据不认可。被申请人田野贸易公司、方大开发公司、海川驾考公司对上述证据均认可。本院对再审申请人袁志强提供的证据认证如下：上述证据与袁志强、田野贸易公司、方大开发公司陈述可以相互印证，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被申请人龙江投资公司为证实其主张，向本院提供证据如下：1、借款协议、转账支票存根2份、收款收据2份，用于证明2013年8月28日，龙江投资公司与田野贸易公司签订借款500万元的协议，双方约定了借款的利息、违约金、罚息的事实。2、抵押合同（复印件）及房屋他项权利证（原件）2份，用于证明2013年8月28日，方大开发公司为田野贸易公司的借款提供3号、4号门面房作抵押担保。3、对账单、资金占用明细表、还款承诺书各1份，用于证明2015年1月31日，龙江投资公司与田野贸易公司对借款本金和利息进行了结算，田野贸易公司已支付2013年8月28日至2014年7月31日的利息，并承诺在2015年3月31日偿还借款本息，若不能按约还款，愿承担利息、违约金、律师费等费用。4、担保承诺函一份，用于证明2015年3月5日，海川驾考公司对田野贸易公司承诺到2015年1月31日的借款本息承担保证担保责任。5、资金占用费明细表一份，用于证明2014年8月1日至2015年10月1日，产生借款利息53.316667万元。6、新疆生产建设兵团第十师中级人民法院（2015）兵十民初字第8号民事判决书，用于证明龙江投资公司与田野贸易公司的对账单中显示三笔共计880万元的借款，田野贸易公司已偿还210万元，与本案的500万元借款无关。7、新疆维吾尔自治区发展计划委员会和新疆维吾尔自治区司法厅关于律师服务收费标准的通知、委托代理合同、新疆北屯律师事务所律师收据、龙江投资公司的记账凭证，用于证明龙江投资公司为此次诉讼支付律师代理费13.1万元。经庭审质证，申请人李建设、袁志强对上述证据不清楚，不发表质证意见。被申请人田野贸易公司、方大开发公司、海川驾考公司对上述证据均认可。本院对被申请人龙江投资公司提供的证据认证如下：龙江投资公司提供的证据1、3、4、5、7能够相互印证，本院予以确认；对证据2的真实性予以确认；证据6系生效判决，生效判决确定的事实无需举证。本院再审查明，2012年6月11日，再审申请人李建设与被申请人方大开发公司，就其与史建光共有的位于北屯西大街砖混二层非住宅用房（产权证号：兵房字十师第N4684号）的拆迁补偿事宜，协商签订《房产补偿安置合同》，约定方大开发公司以其开发的3号门面房按面积1：1比例与李建设就上述房屋享有的一半产权（面积240.76平方米）置换；3号门面房面积267.95平方米、9000元/平方米，合计房款241.155万元；差额面积27.19平方米，李建设需补缴房款24.471万元。2012年6月13日、6月14日李建设按约定分2次向方大开发公司支付3号门面房定金10.2万元。2012年9月10日，方大开发公司将3号门面房交付李建设。后以方大开发公司2012年10月29日至2012年12月10日期间欠付李建设工程款抵清3号门面房房款。2012年6月12日，袁志强向方大开发公司支付购买4号门面房定金10万元。2012年7月至2014年9月9日，袁志强分11次向方大开发公司支付房款合计48.49221万元。2012年8月2日，袁志强在北屯信用社借款180万元，用于支付4号门面房房款。2012年8月，方大开发公司向袁志强交付4号门面房。2013年8月20日，袁志强与方大房地产公司签订商品房买卖合同，约定其以9700元/平方米价格购买方大开发公司开发的4号门面房，该房建筑面积267.95平方米，总价款259.9115万元。2013年年底，袁志强付清4号门面房的房款，自2012年8月起使用4号门面房至今。2013年8月28日，方大开发公司提供3号、4号门面房为田野贸易公司向龙江投资公司的借款本息及费用抵押担保，2013年9月2日，双方在新疆生产建设兵团第十师房产管理局办理抵押登记手续，取得房屋他项权利证（证号分别为十师房2013他字第0××6号、0××7号）。2015年11月2日本院作出571号判决，该判决已发生法律效力并强制执行。2016年7月，本院对3号、4号门面房进行查封。本院再审认为，本案的争议焦点是：一、再审申请人李建设、袁志强对涉案3、4号门面房是否享有优先权；二、再审申请人李建设、袁志强对3号、4号门面房是否享有足以排除强制执行的民事权益。再审申请人李建设与被申请人方大开发公司就3号门面房于2012年6月签订合同，李建设于2012年年底就已付清全部房款，方大开发公司于当年9月交付3号门面房，李建设占有使用至今；再审申请人袁志强与方大开发公司亦于2012年6月达成购买4号门面房合意，袁志强于2012年8月支付大部分房款，2013年年底付清房款，方大开发公司亦于2012年8月向其交付4号门面房，袁志强占有使用至今；且涉案3、4号门面房至今未能办理过户登记手续系方大开发公司的原因，不能归责于李建设、袁志强，从以上事实分析得出，李建设、袁志强与方大开发公司买卖合同合法有效，且买卖在先，方大公司向龙江投资公司提供抵押担保时，涉案门面房已由李建设、袁志强占有使用，二人均属于无过错不动产买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此规定李建设、袁志强对所购买的3号、4号门面房享有物权期待权，属于排除强制执行的民事权益，应给予优先保护，对李建设、袁志强的诉讼请求本院予以支持。龙江投资公司与被申请人田野贸易公司于2013年8月28日签订借款协议后，方大公司提供3号、4号门面房作为借款抵押担保，在此之前方大开发公司已将抵押房产卖与李建设、袁志强，3号、4号门面房实际已经不再是方大开发公司的财产，方大公司将已出卖的房屋提供抵押，主观上是明知，应认定存在恶意，对因此造成的损失龙江投资公司可另案诉讼。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、维持本院（2015）北民初字第571号民事判决书第一项“被申请人（原审被告）新疆美丽田野贸易有限公司于判决生效后十日内偿还被申请人（原审原告）新疆龙江投资有限公司借款本金500万元、支付利息3.15万元、逾期利息50.166667万元、违约金100万元、律师代理费13.1万元，共计666.416667万元；第三项“被申请人（原审被告）北屯市海川迅豪驾驶员考场服务有限公司对新疆美丽田野贸易有限公司的上述债务中的借款本金500万元、利息21.4667万元，共计521.4667万元承担连带清偿责任。北屯市海川迅豪驾驶员考场服务有限公司承担保证责任后，有权向新疆田野贸易有限公司追偿”；第四项“驳回新疆龙江投资有限公司的其他诉讼请求”二、撤销本院（2015）北民初字第571号民事判决书第二项“如被申请人（原审被告）新疆美丽田野贸易有限公司不能履行上述给付义务，被申请人（原审原告）新疆龙江投资有限公司有权以被申请人（原审被告）新疆方大房地产开发有限公司提供的抵押财产协商折价或者拍卖、变卖价款优先受偿，优先受偿的范围以借款本金500万元、利息3.15万元及13.1万元律师代理费，共计516.25万元为限。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额部分，归被告新疆方大房地产开发有限公司所有，不足部分由被告新疆美丽田野贸易有限公司继续清偿。”三、排除被申请人（原审原告）新疆龙江投资有限公司对北屯市拥军路以西迅豪汽车会展中心1号楼一层3号门面房的强制执行请求；四、排除被申请人（原审原告）新疆龙江投资有限公司对北屯市拥军路以西迅豪汽车会展中心1号楼一层4号门面房的强制执行请求。案件受理费53685元（再审申请人已预交），由被申请人新疆方大房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十师中级人民法院。审 判 长  顾新楠人民陪审员  马 军人民陪审员  高 燕二〇二一年八月二十日法官 助理  闫 燕书 记 员  宋 佳