湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初8115号原告：湖南省万洲装饰工程设计有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区荷花园街道德政街11号诺亚方舟大厦404房。法定代表人：黄威。委托诉讼代理人：周根发，湖南联进律师事务所律师。被告：刘江山，男，1974年12月19日出生，汉族，住湖南省涟源市。第三人：蔡伟萍，女，1987年10月28日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。委托诉讼代理人：徐攀，湖南锐杰律师事务所律师。原告湖南省万洲装饰工程设计有限公司(以下简称原告)与被告刘江山（以下简称被告）及第三人蔡伟萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年6月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周根发，被告及第三人的委托诉讼代理人徐攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的《房屋出赁合同》；2、被告向原告退还2020年11月1日起至2021年4月30日止的房屋租金及物业管理费120296元、押金18407元，合计138703元；3、被告赔偿原告因停电停业造成的员工工资损失38076.92元，停业期间的经济损失费53281元及临时供电费用7000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年10月16日，原告与被告签订《房屋出赁合同》，用于公司办公场所。合同约定，被告将其从第三人处承租的位于万芙中路才子嘉都二期11栋二楼约532平方米的房屋出租给原告；租赁期四年，自2019年11月1日至2023年10月30日止；租房押金18407元，租金为110443元／半年，自2019年11月1日起算，租金半年一付，自第二年起租金增加4%；物业费1.5元／平方米，半年一付。合同签订后，原告按约定按时足额向被告支付押金、租金及物业费。2020年10月17日，原告按合同约定向被告交付了2020年11月1日至2021年4月30日期间的租金及物业管理费共120296元，但被告并未向第三人交付租金及物业管理费。因被告违反了其与第三人的承租合同约定，拖欠第三人租金，导致第三人于2020年12月10日将原告承租的房屋强行断电，致使原告承租的房屋不能办公，严重影响公司经营。房屋停电后，原告多次要求被告向第三人交付租金，协商解决其与第三人的租房纠纷，恢复通电，并解决停电给原告带来的经营损失，但被告却置之不理，致使原告的门面因停电停业5天。2020年12月19日，第三人正式通知解除与被告之间的租赁合同，并要求原告另行补交房屋租金，并搬离所承租的房屋。原告承租的房屋被停电期间，为减少经营损失，原告被迫于2020年12月16日私下找到小区居民协商拉接临时电源，由原告按500元/天的标准向居民支付电费，14天共计7000元。2020年12月29日，原告被迫与第三人协商达成《临时过渡协议》，涉案房屋才恢复供电。第三人要求原告自2020年12月1日起向其按月支付租金及物业管理费。根据原、被告间的合同约定及法律的规定，被告应保证原告租赁房屋符合合同的使用条件，保证原告房屋不受他人的干扰而影响使用。现因被告的原因导致房屋在租赁期满前被第三人提前收回，并导致原告租金、物业费损失及停业直接经济损失共计237060.92元。原、被告之间的租赁合同已不能履行，被告应向原告承担违约责任。被告辩称：同意解除双方的租赁合同；原告主张的第二项诉请，还须扣减上半年水费647元、1个月物业费798元及半个月租金1021.8元；不认可原告的第三项诉请。第三人述称，第三人与被告的租赁合同关系，因被告拖欠租金等费用，已于2020年12月19日解除。鉴于被告存在分租行为，为了避免实际承租户的损失，在发生纠纷后，第三人与分租户签订了《临时过渡协议》。原告所提到的停业损失，确实存在。因被告逾期交纳各项费用，第三人有权采取停电等措施。经本院查明，2016年10月13日，第三人与案外人谢龙辉签订《房产租赁合同》，约定:谢龙辉承租第三人位于长沙市雨花区××道××路××栋××层××号商铺；合同租赁物业期限自2016年11月15日至2021年11月14日止（第2.1条）；在租赁期内，谢龙辉经第三人书面同意可以转租。2018年8月9日，第三人、谢龙辉与刘江山签订《转让协议》，载明：第三人拥有才子嘉都11栋1层101-105号商铺物业的所有权，第三人、谢龙辉签订了上述《房产租赁合同》；三方均同意《房产租赁合同》的主体自2018年8月15日起发生变更，承租方由谢龙辉变更为刘江山，出租方不变；刘江山自2018年8月15日起继受合同中的相关权利义务，并自2018年8月15日开始计算租金；本协议对合同第二条第2.1条作变更，本协议签订生效后，在合同租赁物业期限到期后自动往后续签2年；本协议签订生效满1年后，在租赁期内，刘江山才享有转让权，且需经第三人书面同意。签订上述协议后，被告将涉案门面改造成两层结构。2020年10月16日，原告的法定代表人黄威（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订了一份《房屋出赁合同》，约定：1、甲方将位于长沙市雨花区××路才子嘉都二期11栋二楼租给乙方，面积约532平方米；2、合同租赁期4年，自2019年11月1日至2023年10月30日；3、租金每平方米34.6元／月，（不含税）半年付，每次支付租金110443元，从第二年起租金每年递增4%，需另交物业费1.5元一平方米／月，租金提前半个月支付，不得拖欠，如拖欠15天不交视为违约，甲方有权终止合同；4、乙方向甲方支付押金18407元，本合同期满，甲方在五个工作日内无息全额退给乙方。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，原告向被告支付了押金18407元及截至2021年4月30日的租金及物业费，且将涉案房屋用于公司经营。因被告未按约定向第三人交纳租金，第三人于2020年12月10日将原告承租的房屋强行断电，后原告与其他租户的负责人多次在微信群中要求被告向第三人履行合同义务，协商解决其双方之间的房屋租赁纠纷，以帮助原告恢复经营，但被告拒绝协商，致使原告的房屋无法经营。2020年12月19日，第三人向被告发出《商铺解除通知》，载明因被告欠付租金共计256188元，故通知被告解除租赁关系，同时要求被告按合同约定支付违约金，并于2020年12月21日搬离才子嘉都11栋101-105门面，交还房屋。2020年12月25日，原告的法定代表人黄威（乙方）与第三人（甲方）签订一份《临时过渡协议》，约定：甲方与刘江山的租赁合同关系涉及到的诉讼，由甲方自行解决。乙方与刘江山的租赁合同关系涉及到的诉讼，由乙方自行解决。双方各自解决纠纷期间达成临时过渡协议，本过渡协议暂定为六个月；双方各自维权期间，乙方从2020年12月25日起以18407元/月的标准向甲方支付临时过渡期间的房屋使用费用。水、电、物业费等由乙方按照标准向有关部门缴纳。房屋使用费以每三个月缴纳一次，下次在届满前半个月提前缴纳；甲乙双方的维权结束即判决文书生效后十五日内，甲乙双方可以另行协商签订正式的租赁合同。如未协商成功，则本临时过渡协议自动终止。上述协议签订后，原告向第三人交纳了2020年12月25日以后的租金。原告的涉案房屋自2020年12月30日起恢复供电。另查明，2020年12月15日，原告与才子嘉都2期11栋806住户黄小梅签订《供用电合同》，载明：因物业与被告之间的租金纠纷导致原告断电无法正常经营，为了不造成更大的损失，现从本栋楼上住户中沟通一户进行牵线供电，在停电期间以每天500元付与牵线住户电费。为此，原告向黄小梅支付了14天的电费共计7000元。在本案审理过程中，1、第三人主张被告转租未经其书面同意，且转租期限超过其与谢龙辉约定的租赁期限，原告的法定代表人黄威与被告签订的《房屋出租合同》应为无效；2、第三人称其自2020年4月知晓了被告将涉案房屋转租给原告的事实，因被告未按约定支付租金，其直接向原告收取了2020年5月-10月的租金，且对被告将涉案房屋转租原告的事实未提出过异议；3、原告认为其与被告签订的《房屋出赁合同》应自2020年12月25日解除，因被告仅向第三人支付了截至2020年11月1日的租金，故被告应退还原告所支付的2020年11月1日以后的租金及物业费。被告认为其已向第三人支付了截至2020年11月15日的租金，故原告与被告之间的租赁合同应自该日解除，且应向原告退还2020年11月15日以后的租金及物业费。以上事实，有《房产租赁合同》、《房屋出赁合同》、《转让协议》、转账记录、《商铺解除通知》、《临时过渡协议》、《供用电合同》、电费收据、微信聊天记录、当事人陈述及开庭笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国民法典》第七百一十八条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。本案中，虽然《房产租赁合同》及《转让协议》均约定，承租人对外转租商铺，需经第三人书面同意。但第三人确认其自2020年4月就已经知晓了被告将涉案房屋转租给原告的事实，但其并未对此提出过异议，且还直接向原告收取了2020年5月-10月的租金，根据上述法律规定，应视为第三人同意转租。同时《转让协议》约定对《房产租赁合同》的租赁期限进行变更，在合同租赁物业期限到期后自动往后续签2年，故《房屋出赁合同》约定的转租期限并未超过被告的剩余租赁期限。综上，《房屋出赁合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。虽然该合同由原告的法定代表人签订，但涉案房屋系用于原告公司经营，且由原告实际支付租金，原告作为实际的合同履行主体，有权提起本案诉讼。一、关于合同的解除。本案中，因被告未按约定向第三人交纳租金，导致第三人向被告发出了《商铺解除通知》，单方通知解除与被告的租赁关系；原告的法定代表人黄威与第三人另行签订了《临时过渡协议》，原告自2020年12月25日开始向第三人支付租金，故应认定原告与被告签订的《房屋出赁合同》自2020年12月15日已经事实上解除。二、关于退还费用。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”。本案中，原告向被告交纳了押金18407元及截至2021年4月30日的租金及物业费，因原、被告之间的租赁合同自2020年12月25日起解除，被告应当向原告退还押金18407元及2020年12月25日之后的租金及物业费。根据《房屋出赁合同》的约定，原告2020年11月1日至2021年10月31日的租金应为19143.5元/月，物业费为798元/月，被告应退还2020年12月25日至2021年4月30日的租金为79828.4元（19143.5元/月×4.17个月），物业费为3327.7元（798元/月×4.17个月）。原、被告分别主张以被告已向第三人支付租金的截止时间（原告主张为2020年11月1日，被告主张为2020年11月15日）为被告向原告退还租金、物业费的起始时间，法律依据不足，本院不予采纳。被告主张上述退还费用应扣除水费647元，但未提供相关证据予以证明，本院不予采纳。三、关于员工工资损失、经济损失及临时供电费用。本案中，因被告未按约定向第三人交纳租金，导致第三人于2020年12月10日将原告承租的门面强行断电，原告为及时止损，于2020年12月15日与黄小梅签订《供用电合同》，从该住户处牵线供电，并支付了14天的电费共计7000元。原告要求被告赔偿该7000元，符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张的员工工资损失38076.92元及经济损失53281元，因原告未能提供充分的证据证明被告导致了其该两项损失，故对原告的该项主张，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条、第七百一十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告湖南省万洲装饰工程设计有限公司与被告刘江山之间的《房屋出赁（租）合同》于2020年12月25日解除；二、被告刘江山于本判决生效后十日内退还原告湖南省万洲装饰工程设计有限公司押金18407元、租金79828.4元及物业费3327.66元；三、被告刘江山于本判决生效后十日内支付原告湖南省万洲装饰工程设计有限公司临时供电费用7000元；四、驳回原告湖南省万洲装饰工程设计有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序减半收取的受理费2428元，由被告刘江山负担1112元，由原告湖南省万洲装饰工程设计有限公司负担1316元。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 曹 敏二〇二一年八月三日书记员 张赛君附：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第七百一十八条出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。