青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2021）青0103民初3167号原告：西宁市城东区港欧东方花园小区业主委员会，住所地：西宁市城东区湟中路189号5号楼1楼。负责人：车玉元，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：许宁、魏静仪，青海宁辉律师事务所律师。被告：青海西北房地产开发建设有限公司，统一社会信用代码：916329007105272374，住所地：西宁市城东区民和路33号。法定代表人：杨世荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭超，青海佳一律师事务所律师。原告西宁市城东区港欧东方花园小区业主委员会（以下简称港欧业委会）与被告青海西北房地产开发建设有限公司（以下简称西北房地产公司）返还原物纠纷一案，本院于2021年6月10日受理后，依法适用简易程序，于2021年7月21日公开开庭进行了审理。原告港欧业委会的负责人车玉元及其委托诉讼代理人许宁，被告西北房地产公司的委托诉讼代理人郭超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告港欧业委会向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告西北房地产公司向原告返还港欧东方花园小区内属于全体业主共有的社区配套设施（包括物业管理用房、社区卫生服务站、社区服务站、文化活动站、社区居民委员会、社区老年人服务设施、老年人活动站、菜店、农贸市场、公厕、垃圾收集点、锅炉房、消防控制室、警务室，以上共计7678.342平方米）；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：港欧东方花园小区位于城东区湟中路189号，被告系港欧东方花园小区的开发商。该小区于2014年10月建成交房后，小区内社区配套设施部分（占地面积为7678.342平方米）始终由被告占有、使用以及对外出租，现小区全体业主要求收回社区配套设施并主张对社区配套设施部分享有的所有权，特向法院提起诉讼。综上，港欧东方花园小区内社区配套设施应属全体业主共有，原告为维护小区全体业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条之规定依法提起诉讼，望判如所请。被告西北房地产公司辩称：一、原告未经过全体小区业主大会授权，无权提起诉讼。根据2021年施行的《西宁市物业管理条例》第二十七条：“业主委员会是业主大会的执行机构，接受业主大会和业主的监督，并履行下列职责：（一）执行业主大会决定和决议，维护业主共同利益等十四项职责；”之规定，该条款中并不包括业委会可以未经业主大会授权而单独进行诉讼，即业委会若要提起诉讼，确定社区配套属于小区业主共有，必须按照业主大会的决定和决议，维护业主共同利益，本案原告并未召开业主大会，越过业主大会进行诉讼，程序不合法，无权代表全体小区业主。按照《西宁市物业管理条例》第二十九条：“业主委员会委员不得有下列行为：（一）阻挠、妨碍业主大会行使职权；（三）擅自使用业主大会、业主委员会印章；”之规定，本案业委会作为原告系擅自使用业委会印章，越过业主大会进行诉讼。故原告并无起诉资格，请求法院依法驳回原告的起诉。二、原告的诉讼请求没有法律依据。1、关于物业管理用房、公厕、垃圾收集点、锅炉房、消防控制室、警务室已经移交给原告小区的物业服务公司，原告已经在实际享受上述设施的服务，起诉被告没有任何理由。2、关于社区卫生服务站、文化服务站、社区服务站、社区居委会、社区老年人服务设施、老年人活动站属于市政配套的居住区公共服务用房，并非属于业主共有。《西宁市居住区公共服务用房建设管理办法》第三条规定：本办法所称居住区公共服务用房，是指社区服务（行政服务、治安服务、便民服务、公益性服务等）、医疗卫生、文化活动、直销菜（肉）店、老年人设施（老年人服务、托老所）等服务用房。第七条规定：居住区公共服务用房采取项目开发建设单位配套建设，各区政府按照建安成本价收购的方式实施。第二十条规定：各区政府及其有关部门取得居住区公共服务用房产权后，应当按规划设计用途进行使用管理。故原告诉求的该部分不属于业主共有，该部分诉求于法无据。3、关于菜店和农贸市场属于被告所有，可以网上签售，性质为商业用房，并非属于业主共有。综上，原告的起诉不能成立，依法应予以驳回。原告港欧业委会为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、港欧东方花园小区业委会备案文件及主任身份证明文件，证明：原告成立经城东区大众社区公共服务中心备案，其业委会主任车玉元仍在任。证据二、港欧东方花园小区总平面图，证明：港欧东方花园小区内社区配套设施总面积为7678.342平方米，其具体明细在产权证中有备注。证据三、不动产权证书[青（2019）西宁市不动产权证0XXXX号]，证明：根据该证书所示，该宗地规内依法属于业主的道路、绿地、物管用房、公共用房、社区用房及其占用范围内国有土地使用权应当一并登记为业主共有。证据四、社区配套设施部分现状照片，证明：目前社区配套设施部分均由被告占用，其中部分区域已被被告租出的事实。证据五、港欧东方花园小区表决票票数统计、港欧东方花园小区业主大会临时会议决议公告、会议记录、照片，证明：本案中原告起诉经过业主大会授权，故原告主体适格。被告西北房地产公司质证认为：对证据一的真实性及证明方向无异议认可。对证据二的真实性无异议认可，对证明方向有异议不予认可，该图纸是设计图纸，与最终的竣工验收以及不动产登记服务中心确认的面积是有偏差的，应以最后确认的面积为准。对证据三的真实性无异议认可，对证明方向有异议不予认可，该备注部分说明的前提是依法属于业主所有的才登记为业主共有，根据相关法律规定，相关的社区用房最终的产权是政府并非业主共有；同时，该组证据也能说明原告诉求中主张的菜店以及农贸市场是属于商业建筑面积范围内的，性质是商业，产权是被告，也非业主共有。对证据四的真实性及证明方向无法判断，原告主张的社区配套的建筑并没有陈述清楚具体的坐落，无法判断照片是否就是所陈述的社区配套。对证据五中港欧东方花园小区表决票票数统计、港欧东方花园小区业主大会临时会议决议公告、照片的真实性无异议，对证明方向有异议不予认可；临时会议公告仅显示授权原告进行审计工作，并没有授权原告进行诉讼；对会议记录不予认可，因为在西宁市港欧东方花园微信公众号发布的公告中显示业委会的召开时间为2020年4月14日，而会议记录中记载的开会时间为2020年4月15日，故该会议记录系原告后补的。被告西北房地产公司为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：证据一、《西宁市居住区公共服务用房建设管理办法》，证明：社区卫生服务站、文化服务站、社区服务站、社区居委会、社区老年人服务设施、老年人活动站属于市政配套的居住区公共服务用房，是由开发商以成本价交给政府，各区政府及其有关部门取得居住区公共服务用房产权，并非属于业主共有。证据二、1-10号楼的不动产明细表及房产登记信息，证明：原告诉称的菜店和农贸市场的性质是商业用房，属于被告所有，并非属于业主共有，证据中记载的189-25系菜店,189-27系农贸市场，性质都是商业，与原告提交的证据三相互印证，产权登记在被告名下。证据三、物业公司证明，证明：被告已于2016年将物业管理用房、公厕、垃圾收集点、锅炉房、消防控制室、警务室移交给原告小区的物业服务公司。证据四、商品房预售合同（与业委会主任车玉元签订的），证明：《商品房预售合同》中明确约定“有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二”，附件中所列的物业共用部位、共用设施设备未约定案涉不动产属于业主共有，不包含本案原告诉称的社区配套设施。原告港欧业委会质证认为：对证据一的真实性、合法性无异议认可，对证明方向有异议不予认可，需要证明区政府收购具体哪些配套项目，因为划定为居住区公共用房的必须由区政府以成本价收购，未收购的不应当认定为社区公共服务用房。对证据二的真实性、合法性及证明方向无异议认可。对证据三的真实性无异议认可，对合法性、证明方向有异议不予认可，该公司隶属于被告，移交相应设施前小区未成立业委会，上述设施的所有权为小区全体业主共有，开发商将上述设施移交给物业公司不合法，应当移交给业委会。对证据四的真实性、合法性无异议认可，对证明方向有异议不予认可，与本案诉称的无关联性。本院依据原、被告举证、质证，认证如下：原告提交的证据一、五，相互关联，能够形成证据链，结合双方陈述的事实及证据的内容，经本院审查，能够证明：2018年10月29日，城东区港欧东方花园小区第一届业主委员会在大众社区公共服务中心进行备案，主要内容为本届业委会成立时间为2018年10月7日，任期3年，主任为车玉元。后该业委会就本小区物业共用部位、共用设施设备等配套设施的权益维护召开了业主大会，并通过半数以上业主的同意。上述事实本院予以确认。原告提交的证据二、三、四与被告提交的证据一、二、三，相互关联，能够形成证据链，结合双方陈述的事实及证据的内容，经本院审查，能够证明：港欧东方花园小区的社区配套设施包含：物业管理用房、社区卫生服务站、社区服务站、文化活动站、社区居民委员会、社区老年人服务设施、老年人活动站、菜店、农贸市场、公厕、垃圾收集点、锅炉房、消防控制室、警务室。上述配套设施中的物业管理用房、公厕、垃圾收集点、锅炉房、消防控制室、警务室,属于小区业主共有；被告已于2016年向青海西北物业管理有限公司，即已向港欧东方花园小区的物业服务公司进行了移交；菜店、农贸市场系商业用房，其产权属于被告所有；社区卫生服务站、社区服务站、文化活动站、社区居民委员会、社区老年人服务设施、老年人活动站属于市政配套的居住区公共服务用房，由开发建设单位配套建设，各区政府按照建安成本价收购。上述事实本院予以确认。被告提交的证据四与本案无关联性，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月29日，城东区港欧东方花园小区第一届业主委员会在大众社区公共服务中心进行备案，主要内容为本届业委会成立时间为2018年10月7日，任期3年；港欧东方花园小区第一届业委会成员9名，主任为车玉元。后该业委会就本小区物业共用部位、共用设施设备等配套设施的权益维护召开了业主大会，并通过半数以上业主的同意。另查明，港欧东方花园小区的社区配套设施包含：物业管理用房、社区卫生服务站、社区服务站、文化活动站、社区居民委员会、社区老年人服务设施、老年人活动站、菜店、农贸市场、公厕、垃圾收集点、锅炉房、消防控制室、警务室。上述配套设施中的物业管理用房、公厕、垃圾收集点、锅炉房、消防控制室、警务室,属于小区业主共有；被告已于2016年向青海西北物业管理有限公司，即已向港欧东方花园小区的物业服务公司进行了移交。菜店、农贸市场系商业用房，其产权属于被告所有。社区卫生服务站、社区服务站、文化活动站、社区居民委员会、社区老年人服务设施、老年人活动站属于市政配套的居住区公共服务用房，由开发建设单位配套建设，各区政府按照建安成本价收购。本院认为，当事人对自己提出的主张,有责任提供证据证明。原告主张被告应向其返还港欧东方花园小区内属于全体业主共有的社区配套设施（包括物业管理用房、社区卫生服务站、社区服务站、文化活动站、社区居民委员会、社区老年人服务设施、老年人活动站、菜店、农贸市场、公厕、垃圾收集点、锅炉房、消防控制室、警务室）,应当举证证明其主张的事实。根据已查明的事实,被告已于2016年向青海西北物业管理有限公司，即港欧东方花园小区的物业服务公司移交了该小区内的物业管理用房、公厕、垃圾收集点、锅炉房、消防控制室及警务室，上述设施正在为港欧东方花园小区全体业主进行服务。同时，根据西宁市人民政府制定实施的《西宁市居住区公共服务用房建设管理办法》第三条第一款：“本办法所称居住区公共服务用房，是指社区服务、医疗卫生、文化活动、直销菜（肉）店、老年人服务设施等用房。”及第七条：“居住区公共服务用房采取项目开发建设单位配套建设，各区政府按照建安成本价收购的方式实施。”之规定，本案中原告主张的社区卫生服务站、社区服务站、文化活动站、社区居民委员会、社区老年人服务设施、老年人活动站属于市政配套的居住区公共服务用房，由项目开发建设单位配套建设，政府相关部门按照建安成本价予以收购，并非小区业主共有。根据《中华人民共和国民法典》第二百四十条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”之规定，本案中，原告主张的菜店、农贸市场的性质系商业用房，其产权属于被告所有，故被告有权占有并出租该房屋。综上所述，原告主张被告向其返还港欧东方花园小区内属于全体业主共有的社区配套设施的诉讼请求，无事实和法律依据,本院不予支持。被告辩称原告未经过全体小区业主大会授权，无权提起诉讼,根据《中华人民共和国民法典》第二百七十七条：“业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。”以及第二百八十条第一款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。”之规定，本案中，原告港欧业委会已经向政府相关部门进行备案，并就该小区物业共用部位、共用设施设备等配套设施的权益维护召开了业主大会，并通过半数以上业主的同意，有权代表全体业主的公共利益提起本案诉讼。同时根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第五十二条之规定，原告港欧业委会符合“其他组织”条件，可以自己名义提起诉讼，故被告西北房地产公司的该抗辩理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百四十条、第二百七十七条、第二百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、之规定，判决如下：驳回原告西宁市城东区港欧东方花园小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费100元，由原告西宁市城东区港欧东方花园小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 蒙自康二〇二一年八月四日法官助理 邹 燕书记员 俞 珍第二百七十七条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。第二百八十条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（一）依法登记领取营业执照的个人独资企业；（二）依法登记领取营业执照的合伙企业；（三）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；（四）依法成立的社会团体的分支机构、代表机构；（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；（六）依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构；（七）经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业；（八）其他符合本条规定条件的组织。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。