山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0687民初3198号原告：山东海阳农村商业银行股份有限公司，住所地山东省海阳市海阳路208号。法定代表人：孙益平，董事长。委托诉讼代理人：曲淑霞，该行职工。被告：金东海，男，1981年8月19日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：迟春岷，海阳琴剑法律服务所法律工作者。被告：山东明联置业有限公司，住所地山东省海阳市旅游度假区海景路22号。法定代表人：孙伟波，经理。委托诉讼代理人：孙华丛，山东息相通律师事务所律师。原告山东海阳农村商业银行股份有限公司（以下简称“海阳农商行”）与被告金东海、山东明联置业有限公司（以下简称“明联置业”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海阳农商行委托诉讼代理人曲淑霞到庭参加诉讼，被告金东海的委托诉讼代理人迟春岷，被告明联置业的委托诉讼代理人孙华丛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海阳农商行向本院提出诉讼请求：1.判令被告金东海偿还借款本金264987元及利息、逾期利息、复利22237.93元，本息合计287225.28元（暂计算至2021年2月24日），从2021年2月25日至实际给付之日仍按借款合同约定的利率给计付利息、逾期利息、复利；2.确认原告对被告金东海提供的位于海阳市房屋（建筑面积71.21平方米）经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权；3.判令被告明联置业对被告金东海欠付的上述款项承担连带保证责任；4.本案诉讼费及其他一切费用由金东海、明联置业承担。事实与理由：2013年12月份，原告与金东海签订《个人住房借款合同》，金东海向原告借款人民币53万元，借款用途为购买东方夏威夷1号楼2111号房屋，借款期限自2013年12月10日至2023年12月2日，合同中对于借款利率、还款方式、违约责任等内容进行了约定。明联置业对上述借款承担连带责任保证，金东海以东方夏威夷1号楼2111号房屋作为抵押。原告依约发放贷款，金东海未依约还款，明联置业未提供保证责任，故原告诉至法院。被告金东海辩称，因明联置业未如期交房，涉案《商品房预售合同》《住房借款合同》《抵押合同》均已经解除，此种情况下，应由明联置业将收取的购房款本金利息、逾期利息、复利返还给海阳农商行，金东海不负有返还义务；涉案《住房借款合同》中的相关格式条款要求金东海在既没有取得房屋又没有实际占有购房贷款的情况下偿还贷款，明显不合理的加重了金东海的责任，该格式条款无效；本案涉及商品房买卖合同和贷款合同双方法律关系，明联置业不能如期交房导致合同解除，但却实际占有使用金东海交付的购房款以及银行的按揭贷款，银行既享有抵押权又享有对明联置业、金东海的债权，而金东海未取得房屋，却既支付了首付款又需要偿还贷款，各方权利义务失衡，明显不合理的加重了金东海的责任，违背公平原则；根据商品房买卖合同司法解释，本案中应由明联置业将收取的购房贷款本息返还给海阳农商行。被告明联置业辩称，明联置业与金东海的商品房预售合同纠纷一案，已经海阳市人民法院、烟台市中级人民法院审理并作出生效判决解除明联置业与金东海的商品房预售合同以及涉案借款合同，在借款合同被解除的情况下，明联置业不再承担合同项下的连带保证责任；同时，生效判决已经明确要求明联置业将包括金东海缴纳的首付款、银行贷款在内的全部购房款均返还给金东海，该判决现在已经进入执行程序，涉案借款合同项下未偿还的银行贷款本息应当由金东海偿还给海阳农商行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对于当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：2012年10月20日，金东海与明联置业签订《商品房买卖合同》（合同编号为201210200259），金东海购买明联置业开发的东方夏威夷1号楼21层2111号房屋，首付款235508元，剩余530000元进行银行按揭。合同中对于交房期限、违约责任等相关内容进行了约定。2013年12月10日，金东海作为借款人、抵押人，海阳农商行作为贷款人，明联置业作为担保人签订《个人住房借款合同》，金东海向海阳农商行借款530000元，借款用途为购买涉案房屋，期限自2013年12月10日至2023年12月2日。合同第四条约定，贷款利率为千分之5.45833，如遇国家法定利率调整......按相应利率档次执行新的利率；合同第十三条约定，明联置业提供连带责任保证......合同第十四条、第二十五条约定，金东海以涉案房屋提供抵押；合同第十七条约定......甲方不按照本合同约定的期限归还借款的，一方有权对逾期贷款根据逾期天数按本合同约定的利率上浮50%计收逾期罚息，甲方不按期支付的利息按照贷款合同约定利率计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利。另外，合同对于其他相关内容进行了约定。该合同由金东海签字捺印，由海阳农商行、明联置业加盖公章。合同签订后，海阳农商行依约发放借款。涉案房屋于2013年12月份办理预告登记，登记业务种类为预购商品房设定抵押权预告，登记权利人为海阳农商行，预告登记证号为海房度假区字第2××0号。2016年，金东海与明联置业因逾期交房等问题发生纠纷。金东海起诉要求解除《商品房买卖合同》《个人住房借款》，要求明联置业返还购房款等。该案经海阳市人民法院一审，案号为（2016）鲁0687民初203号，后经二审烟台市中级人民法院于2018年4月22日作出（2018）鲁06民终384号民事判决。二审判决主要实体内容为：解除金东海与明联置业公司于2012年10月20日签订的《商品房买卖合同》，解除金东海与海阳农商行签订的《个人住房借款合同》，明联置业于本判决生效之日起十五日内向金东海返还购房款624233元及利息（以购房款624233元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2014年1月1日起至款项付清之日止）。该案件目前已经进入执行程序，部分款项已经执行到位。本院另查明，截止到384号判决解除借款合同之日即2018年4月22日，涉案借款合同项下已偿还贷款本息290061.1元，未偿还的贷款本金为340130.73元，自2018年4月23日至2021年2月23日，明联公司代为偿还96791.76元（包含按照原合同约定的本金75142.93元、利息21648.83元）。截止到2021年2月24日，按照原合同约定计算，涉案合同尚欠本金264987元，利息、逾期利息、复利共计22237.93元，本息合计287225.28元。上述事实由《个人住房借款合同》一份、（2016）鲁0687民初203号民事判决书一份、（2018）鲁06民终384号民事判决书一份、抵押权预告登记信息一份及当事人陈述在卷佐证。庭审中，当事人对于下列事实和证据存在争议：1.海阳农商行要求金东海偿还借款本息及逾期利息、复利等，金东海认为，该款项应由明联置业公司偿还，农行海阳支行在合同解除后未及时主张权利，造成的损失应由海阳农商行自行承担；2.海阳农商行要求明联置业公司承担连带保证责任，明联置业认为，住房借款合同已经解除，其不应再承担保证责任；3.金东海认为，该案涉及房屋买卖合同与住房贷款合同双重法律关系，在该双重法律关系中，明联置业、海阳农商行、金东海三方权利义务失衡，购房合同已经解除，金东海未取得房子，却要偿还贷款，不合理的加重了金东海的义务。诉讼过程中，本院根据海阳农商行的申请，于2021年6月22日依法查封了海阳市房屋，查封期限三年。对于上述争议证据和事实，本院分析如下：一、关于海阳农商行的诉请数额。根据合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，并有权要求赔偿损失。海阳农商行请求被告支付未偿还的全部借款本金264987.35元，于法有据，应予支持。关于利息，因借款合同已解除，海阳农商行作为守约方有权要求违约方赔偿损失，损失标准按原借款合同约定的利率计付利息至实际给付之日，符合法律规定，应予支持，故海阳农商行请求被告按照合同约定计付利息，即利息、逾期利息、复利22237.93元（暂计算至2021年2月24日，从2021年2月25日至实际给付之日仍按借款合同约定的利率计付利息、逾期利息、复利），应予支持。故本案中海阳农商行诉请的借款本金264987.35元及利息、逾期利息、复利22237.93元，本息合计287225.28元，本院予以确认。二、关于承担还款责任的主体及还款主体的应付款金额。（一）关于承担还款责任的主体。涉案购房合同和借款合同均已经判决解除，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。根据上述规定，住房贷款合同和房屋买卖合同解除后，未偿还贷款部分应由开发商偿还给银行，首付款和购房者已还贷款部分由开发商返还给购房者，该规定突破了严格意义上的合同相对性原则，目的是保护购房者的利益，同时也避免其他诉讼，减少诉累。就本案两合同解除后，未偿还的借款本息最终应由明联置业偿还。但是，基于（2018）鲁06民终384号案件已经判决明联置业将全部购房款返还给金东海，若本案中认定明联置业承担未偿还部分的还款义务，则会导致明联置业部分款项系重复履行义务。故，金东海在本案中负有还款义务。（二）关于还款主体的应付款金额。关于本金，合同解除时，明联置业应当返还的款项包括五部分：首付款62809元+公共维修基金1424元+装修押金3000元+合同解除时已偿还的贷款本息290061.1元+借款合同解除时尚欠的本金340130.28元。合同解除后，明联置业又垫付了45200.73元（包含本金21794.86元、利息23405.87元）。为保护购房者金东海的利益，（2018）鲁06民终384号判决款项执行到位后，金东海应当先行扣除其缴纳的首付款62809元、公共维修基金1424元、装修押金3000元、合同解除时已偿还的贷款本息290061.1元，之后将剩余款项269938.9元(624233元-62809元-1424元-3000元-290061.1元)，在海阳农商行诉请的本金264987.35元范围内偿还给海阳农商行。关于利息，（2018）鲁06民终384号判决款项中属于金东海的本金（62809元+1424元+3000元+290061.1元）部分对应的利息，明联置业支付给金东海，本案诉请本金264987.35元对应的利息，明联置业支付给金东海后，由金东海支付给海阳农商行，但海阳农商行在本案中请求的利息与（2018）鲁06民终384号判决确定的利息的起算时间及计算标准均不一致，显然（2018）鲁06民终384号判决中利息数额低于本案中海阳农商行请求的数额，差额部分应由明联置业负责偿还。（三）关于海阳农商行实现其担保权利的诉请。本院认为，根据合同法第九十七条的规定，涉案借款合同解除后，尚未履行的，终止履行，故合同项下约定的明联置业承担保证责任以及涉案房屋作为抵押担保的条款均应当终止履行。海阳农商行诉请实现上述担保权利的本质是要求两被告继续履行合同，与合同解除的法律后果相悖，故对于其要求明联置业承担保证责任以及要求对于涉案房屋优先受偿权的诉请，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，之规定，判决如下：一、被告金东海欠付原告山东海阳农村商业银行股份有限公司借款本金264987.35元，由被告尚金东海在本判决生效后且收到（2018）鲁06民终384号案件中被告山东明联置业有限公司返还的264987.35元购房款后三日内偿还原告山东海阳农村商业银行股份有限公司；二、被告金东海欠付原告山东海阳农村商业银行股份有限公司借款本金利息、逾期利息、复利22237.93元（暂计算至2021年2月24日从2021年2月25日至实际给付之日仍按借款合同约定的利率计付利息、逾期利息、复利），由被告金东海在本判决生效后且收到（2018）鲁06民终384号案件中被告山东明联置业有限公司支付的264987.35元本金部分对应的利息后三日内支付给原告山东海阳农村商业银行股份有限公司，差额部分由被告山东明联置业有限公司支付；三、驳回原告山东海阳农村商业银行股份有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5608元，减半收取计2804元，保全费1956元，由被告金东海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并进行网上上诉立案，交纳上诉费，上诉于山东省烟台市中级人民法院，逾期不进行网上上诉立案，不交纳上诉费，视为放弃上诉权利。审 判 员 丁光勇二〇二一年八月十日法官助理 刘玉翠书 记 员 宋 丹