安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0202民初6138号原告：芜湖天盛物业服务有限公司，住所地安徽省芜湖市三山区龙湖街道中沟小商品市场2号楼B-13号，统一社会信用代码913402086957245144(1-1)法定代表人：陈烁宇，总经理。委托诉讼代理人：卜枝英，男，该公司员工。被告：房尚建，男，1988年8月3日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。原告芜湖天盛物业服务有限公司（以下简称天盛物业公司）诉被告房尚建物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天盛物业公司的委托诉讼代理人卜枝英，被告房尚建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天盛物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付拖欠原告2018年11月1日至2021年4月30日合计30个月的物业服务费共4146元；2、判决被告支付因拖欠原告2018年11月1日至2020年10月31日合计24个月的物业服务费,所产生的违约金119元（计算至2021年4月30日）；3、判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:根据2018年11月5日芜湖市巨龙城市花园业主委员会与原告签订的《芜湖市巨龙城市花园2018-2023年度物业管理服务合同》，委托原告自2018年11月1日起，对芜湖市巨龙城市提供物业服务和管理；本小区的业主和物业使用人应当按照该合同约定按时向原告交纳物业服务费。被告系芜湖市巨龙城市业主,产权面积为138.21平方米。按合同第二十二条之相关约定该户交纳物业管理服务费的标准为:1元／平方米。被告应向原告交纳下列费用:一、2018年11月1日至2021年4月30日共30个月的物业服务费合计4146元（1元/平方米×138.21平方米×30个月）；二、拖欠原告2018年11月1日至2020年10月31日共24个月的物业服务费所产生的违约金119元（1元/平方米×138.21×12个月×0.003×18个月+1元/平方米×138.21×12个月×0.003×6个月）。原告芜湖天盛物业服务有限公司具备合法资质,与芜湖市巨龙城市花园业主委员会签订《芜湖市巨龙城市花园2018-2023年度物业管理服务合同》后,对合同范围内的物业提供服务与管理,且收费标准符合相关法律、法规及政策规定,合同约定明确;被告作为原告提供物业服务的受益人,应当履行按时向原告交纳相应物业服务费的义务。被告拖欠物业服务费期间,原告多次以上门、电话、函告等方式向被告催交,但被告一直没有交费。综上所述,原告认为被告的行为侵害了原告的合法权益,原告为维护自身的合法权益,特向法院提起诉讼,望判如所请。被告房尚建辩称：1、被告申请同时履行抗辩权。被告对原告在案涉小区的服务提出质疑：线路改造不完全成立；小区一楼没有监控；很多单元门是完全敞开的；XX幢XX单元门损坏，物业公司不同意维修，由业主出钱维修；树枝过长没有修剪、落叶很多；违规划停车位收费，影响消防车救火，曾经发生过六楼失火业主自己灭火的事件；卫生保洁很差、垃圾清理不及时且未及时清运；被告车辆在小区停车位被剐蹭，物业公司告知没有监控，推诿不作为；业主房屋渗漏需要维修，物业公司申请的维修基金已经发放，但一直不维修，怀疑挪用维修基金。2、原告宣传其所作的物业服务工作与事实不符。如宣传小区每天晚上巡逻三四次，据业主现实了解，小区后门值班保安睡觉，变为敞开式大门，存在安全隐患。3、物业公司和小区业主相处并不和谐，出现过物业公司殴打业主，造成业主多次上访。综上，被告在没有享受到原告物业服务的同时，没有义务向原告缴纳物业费。本院经审理认定事实如下：被告房尚建系安徽省芜湖市镜湖区巨龙城市花园房屋业主，房屋面积137.64平方米。2018年11月，原告天盛物业公司与芜湖市巨龙城市业主委员会签订物业管理服务合同，载明由原告天盛物业公司为芜湖市镜湖区巨龙城市花园小区提供物业服务，同时约定：合同委托管理期限为五年，自2018年11月1日起至2023年10月31日止：物业服务收费实行包干制方式，按房屋建筑面积向业主（使用人）收取，高层住宅0.5元／平方米／月，电梯运行维护0.5元／平方米／月（一层、二层不收，三层及以上收取）；物业管理服务费按年收取一次，在下次收取时，原告天盛物业公司可提前1个月向业主预收，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告天盛物业公司可以从逾期之日起按应缴费用的每月千分之三加收滞纳金等内容。上述物业管理服务合同对委托管理事项（房屋建筑共有部位的维修、养护和管理；共用设施、设备和附属建筑物、构筑物的维修、养护、运行和管理；公共绿地的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的管理）和物业管理服务标准亦进行了约定。物业服务合同签订后，原告天盛物业公司即在芜湖市巨龙城市提供物业管理服务至今。因被告房尚建未缴纳2018年11月1日至2021年4月30日期间的物业费，原告天盛物业公司经催要无果后，遂成讼。另查明：原告天盛物业公司在芜湖市巨龙城市提供物业服务过程中存在瑕疵。以上事实，有原、被告提交的营业执照复印件、物业管理服务合同、照片、催费通知及双方当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原告天盛物业公司与芜湖市巨龙城市业主委员会签订的物业管理服务合同系当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律及行政法规禁止性规定，为有效合同，上述合同对全体业主具有法律约束力。根据合同约定和法律规定，交纳物业费用是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。原告天盛物业公司自2018年11月起在芜湖市提供物业服务至今，原告天盛物业公司要求被告房尚建支付2018年11月1日至2021年4月30日的物业服务费用，被告房尚建未提供已交纳上述期间物业费用的证据，故本院对原告天盛物业公司要求被告房尚建支付上述期间内物业管理费用的诉请予以支持。经计算被告房尚建欠2018年11月1日起至2021年4月30日期间物业费为4129.2元（1元／平方米／月×137.64平方米×30个月）。但考虑到原告在提供物业管理和服务的过程中确有瑕疵，未能完全履行物业服务合同约定的义务，给业主的生活造成了一定程度的影响，故本院酌情减免部分物业费，该期间物业费为3716元。被告房尚建以未享受到物业服务而拒交物业费的抗辩理由不能成立，本院不予采信。关于原告主张被告支付违约金的诉请，协议中违约金的条款系限制加重被告的责任，且原告未能证明上述材料在签订时已采取合理方式提请被告予以注意，该条款无效，故对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告房尚建于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖天盛物业服务有限公司物业费3716元；二、驳回原告芜湖天盛物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告房尚建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  秦山成二〇二一年八月三十日书记员  王雨濛附：本案适用法律条款：《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十八条物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。