浙江省诸暨市人民法院民事判决书（2020）浙0681民初17027号        原告：诸暨市浣东街道双桥村股份经济合作社，住所地诸暨市浣东街道双桥村芦溪自然村。                法定代表人：张方文。                委托诉讼代理人：杨弢，诸暨市恒大法律服务所法律工作者。                被告：浙江凯达机床股份有限公司，住所地诸暨市陶朱街道环城西路178号。                法定代表人：骆一峰，系公司董事长。                委托诉讼代理人：陈胜利，浙江浣纱律师事务所律师。                委托诉讼代理人：潘金龙，浙江浣纱律师事务所律师。                原告诸暨市浣东街道双桥村股份经济合作社（以下至判决主文前简称双桥村）与被告浙江凯达机床股份有限公司（以下至判决主文前简称凯达公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用适用简易程序。因本案的审理须以另案的审理结果结果为依据，本案在审理过程中裁定中止。恢复审理后，本院于2021年8月2日公开开庭进行了审理。原告双桥村的委托诉讼代理人杨弢，被告凯达公司的委托诉讼代理人潘金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付自2019年10月1日起至起诉日2020年11月10日止欠付的租金610272元；二、被告继续履行合同。事实和理由：2008年10月，在诸暨市人民政府浣东街道办事处的见证下，原、被告签订协议书一份，约定将原告骆家塘畈村级保留用地50.22亩整体租赁给被告建造、管理和使用，租期为20年，自2008年9月28日起至2028年9月28日止，租金每年55万元，按年支付，并约定了在租赁地整体布局规划的相关要求。租赁协议签订后，被告自2013年开始欠付土地租金。原告多次催讨无果，于2019年10月5日提起诉讼，主张合法权益，经诸暨市人民法院审理，作出（2019）浙0681民初16196号民事判决书，判令被告支付欠付租金及相关利息。被告后提起上诉，二审法院维持原判。至此，原、被告之间的合同关系明晰，权利义务清楚，现原告主张被告支付自2019年10月1日起至起诉日止被告欠付的相应租金。另，原租赁协议书租赁期为20年，即2008年9月28日至2028年9月28日，该协议系原告集体经济组织成员经长远利益考虑下集体讨论且在乡镇街道办事处见证下签订的租赁协议，根据合同全面履行和诚实信用原则，被告理应按约履行合同。原告认为，原被告之间的租赁协议经人民法院生效判决已确定其效力，亦明确租赁地性质及双方的权利义务，因生效判决处理的系2019年之间的租金，对于2020年租金的主张系原告的合法权益。根据合同履行的基本原则，原告要求被告继续履行合同，也于法有据。                被告凯达公司提供书面答辩状答辩称，2008年10月，原告与被告就骆家塘畈村级保留地50.22亩签订协议书一份，约定该土地留出不少于60％面积建设文化、体育、健身、绿化场所和配置相应的器械设备，其余部分土地由被告以轻钢结构为主体，柱沿高度不超过6米的职工食堂、职工之家、文教培训、会议街道和仓储停车场等设施，由原告协助做好建设中有关部门和人员工资，办理有关手续，支持项目顺利实施。但协议签订时，双方均未慎重考虑村级保留地能否作为建设工地使用；同时，协议明确“3.1在建设期内（协议生效12个月内），任何一方或双方遇到无法解决的重大障碍，如政府阻止、村民阻扰、执法制止、政策限制、规划征用及不可抗力，本协议终止”；“3.3甲方有重大集体项目开发建设，确实需用此宗土地，乙方应予支持，协议终止。但双方应妥善处理好村集体项目规划建设中睦邻共处、环境友好等有关事宜”；“四、违约责任：发生下列情形，造成协议无法执行，视作违约，违约方应支付对方总租期租赁费5％即55万元违约金，并按中止约定办法处置双方资产物资和签订解除协议……3、因甲方原因造成乙方无法正常使用和管理的；4、租期内甲方未经乙方同意发生占用、抵押、转租、再发包等行为的”。协议签订后，被告种植了部分树木、硬化了三个篮球场地，至2009年上半年，原告的村民以工程必须由本村村民承包为由组织，加上土地性质为非建设用地且没有建设工程规划许可证及城管部门不同意建设工程等原因，被告没有再在该土地上有任何关联及使用行为。2019年5月14日，原告在案涉土地上就诸暨市浣东街道双桥自然村生活污水治理工程进行了招投标，同年5月24日浙江一庆建设有限公司中标，该工程于2020年10月竣工。期间，被告于2020年9月2日函告原告解除合同。2021年，被告所处的厂房全部被政府征迁，案涉土地未被征迁。                根据以上事实，被告认为：一、涉案合同已解除。涉案合同符合法定解除要件。《合同法》第九十四套“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法定规定的其他情形”。首先，本案中原告与被告就涉案土地签订合同的目的是为了建造职工食堂、职工之家、文教培训、会议接待、仓库停车场，且不少于60％建造文化、体育、健身、绿化场所和配置相应器械设备等，但鉴于案涉土地属于农用地／未利用地，而非建设用地。根据土地管理法第十一条及第五十九条之规定，其订立案涉合同的目的无法实现，故符合法定解除合同的要件。其次，被告已于2020年8月29日函告原告，明确表示解除涉案合同，符合合同法第九十四条第二款规定。最后，被告于2019年5月14日将部分案涉土地用于生活污水治理工程，亦符合合同法第九十四条第二款规定。故案涉合同符合法定解除的要件且被告已函告原告解除合同，被告无需再履行合同，且无需支付合同解除后的租金。涉案合同还符合约定解除的要件。首先，根据合同第三条第一款约定“在建设期内（协议生效12个月内），任何一方或双方遇到无法解决的重大障碍，如政府阻止、村民阻扰、执法制止、政策限制、规划征用及不可抗力，本协议终止”。鉴于原告的村民以工程必须由本村村民承包为由阻止，加上土地性质为非建设用地且没有建设工程规划许可证及城管部门不同意建设工程等，故符合约定解除的情形。其次，合同约定甲方有重大集体项目开发建设，确实需用此宗土地，乙方应予支持，协议终止。但双方妥善处理好村集体规划建设中睦邻共处、环境友好等相关事宜。违约责任中亦约定租期内甲方未经乙方同意发生占用、抵押、转租、再发包等行为的，视为违约。原告在2019年5月14日未告知被告的情况下，擅自将部分案涉土地招投标用于生活污水治理工程，亦符合案涉合同第四条第四款规定的解除情形。最后，原告在（2019）浙0681民初16196号案件审理期间将部分案涉土地招投标用于生活污水治理工程及浇地设备等对方，被告认为原告出现该情形系原告已将涉案合同推定为已解除。故无论原告还是被告，均认为合同已解除。被告已就解除合同已发函告知被答辩人，不存在继续履行合同义务。二、2021年，被告的厂房全部被政府征迁，已发生情势变更，继续履行合同既无法达到合同目的，也显失公平。涉案合同的土地与被告的厂房紧邻，签订合同的目的是为了共建、共用。现被告的厂房全部被政府征迁，与签订合同时的情况已发生了情势变更。综上，被告认为涉案土地系农用地而非建设用地，土地性质决定了其不能达到合同目的，现案涉土地已被原告用于生活污水处理工程等。涉案合同不仅符合法定解除要件，也符合约定解除情形。同时，被告自2009年下半年开始一直未实际使用土地，也没有从该土地获得任何利益，且被告已函告原告解除合同，故被告既不需要继续履行合同，也不需要履行支付租金的义务。另因政府征收问题，土地租赁已发生情势变更，被告继续履行合同既无法达到合同目的，也显示公平，要求法院驳回原告的诉讼请求。                为证明自己主张的事实，原告向本院提供了：                1、协议书一份，证明原、被告之间存在租赁合同关系。经质证，被告对三性均无异议，但认为订立合同的目的是为了共建公用，该土地性质不能用于职工食堂的建立，不能达到合同目的，属于法定解除的构成要件。在合同的履行过程中，出现履行不能的情况，同时原告在租赁期内存在占用土地的行为，根据合同约定，符合合同解除的要件。                2、（2019）浙0681民初16196号民事判决书、（2020）浙06民终2458号民事判决书，证明生效判决已就有关事实予以了确定。经质证，被告对三性均无异议，但认为判决仅明确了双方签订的协议有效，判决作出后，又发生了原告违约占用租赁土地的事实。                为证明抗辩事实，被告向本院提供了：                3、解除合同通知书、EMS面单、物流信息查询、邮寄视频，证明被告已于2020年9月发函原告解除协议书。经质证，原告对真实性无异议，原告的确于2020年9月3日收到了解除函，但被告是违约方，不享有合同解除权，也不存在法定和约定的解除条件。                4、招标公告、中标公告，证明原告未经被告同意于2019年5月14日将涉案土地部分用于生活污水处理。经质证，原告对真实性无异议，认为原告有权在不妨害被告使用的情况下建造有关设施。                5、照片，证明原告在涉案土地上建造的污水处理工程已在2020年10月竣工使用、涉案土地被原告用于浇路设备堆放、其余未被占用的土地一直被原告村民放养牲畜，被告一直未使用涉案土地。经质证，原告对污水治理工程在2020年10月竣工使用无异议，对浇路设备堆放及放养牲畜的照片认为照片只能证明有浇路设备堆放，是何人堆放无法证明，放养牲畜系被告门卫放养，与原告无关。                上述证据，本院分析认证如下：                证据1、2、3、4，真实性双方均无异议，本院予以确认。证据中关于污水治理工程照片，原告无异议，本院予以确认；关于设备堆放、饲养牲畜照片，均系复印件，原告不予认可，且不能证明系原告所为，本院不予认定。                经审理，本院查明：2008年10月，原告双桥村作为甲方与被告凯达公司作为乙方签订了协议书一份，约定：甲方将骆家塘畈村级保留用地50.22亩整体租赁给乙方建造、管理和使用，租期为20年，即从2008年9月28日起至2028年9月28日止。租费为每年55万元，按年支付，在每年9月30日前乙方一次性支付给甲方；发生下列情况，造成协议无法履行，视作违约，违约方应向对方支付总租期租费5％即55万元的违约金，并按中止约定办法处理双方资产物资和签订解除协议：……4、租期内甲方未经乙方同意发生占用、抵押、转租、再发包等行为的。                另查明：2019年，原告双桥村曾起诉至本院，要求被告凯达公司支付自2013年至2019年拖欠的租金355万元。本院在该案中查明被告凯达公司自2013年度起，仅支付租金30万元，后未再支付租金。本院于2020年6月25日作出（2019）浙0681民初16196号民事判决书，判决被告凯达公司支付原告双桥村自2013年起至2019年拖欠的土地租赁费用355万元及相应利息。                再查明：2019年5月，诸暨市人民政府浣东街道办事处发布招标公告，在涉案土地上建造诸暨市浣东街道双桥自然村生活污水治理工程，并在2020年10月竣工使用。2020年9月2日，被告向原告寄送了解除合同通知书，原告于2020年9月3日签收。                本院认为，原被告签订的租赁协议出于双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效，被告应按合同约定支付原告土地租赁费。但双方签订的协议书第四条第条约定：“发生下列情况，造成协议无法执行，视作违约……，并按中止约定办理办法处理双方资产物资和签订解除协议。……4、租期内甲方未经乙方同意发生占用、抵押、转租、再发包等行为的。”原告在被告租赁的土地上占用土地，建造污水处理工程，对被告按照合同约定规划利用土地、建造设施等造成了妨碍，显然影响了被告实现合同目的，也违反了合同约定，故被告享有合同解除的权利。被告于2020年9月2日向原告寄送解除合同通知书，原告于2020年9月3日签收，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。因此，本案租赁合同解除日期应为2020年9月3日。原告合理的诉请应为要求被告支付自2019年10月1日起至2020年9月2日止的租赁费。经本院核算，该期间的租赁费应为507222.22元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零九条规定，判决如下：                一、被告浙江凯达机床股份有限公司支付原告诸暨市浣东街道双桥村股份经济合作社自2019年10月1日起至2020年9月2日止的土地租赁费507222.22元，款限本判决生效之日起十五日内付清；                二、驳回原告诸暨市浣东街道双桥村股份经济合作社的其余诉讼请求。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费9903元，依法减半收取4951.5元，由原告诸暨市浣东街道双桥村股份经济合作社负担836.5元，由被告浙江凯达机床股份有限公司负担4115元。                如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。                    审判员李荣震    二〇二一年八月五日            书记员黄潮娜