广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终17911号上诉人（原审被告）：广州曜一城投资有限公司。住所地：广东省广州市天河区天河北路717号三层。法定代表人：吴兴财，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谢成财，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓鸿雯，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州银行股份有限公司。住所地：广东省广州市天河区珠江东路30号。法定代表人：丘斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙峰，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏玲，广州金鹏律师事务所律师。原审被告：广州万基恒泰物业管理有限公司。住所地：广东省广州市天河区天河北路711-713号首层01铺。法定代表人：周立华，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘作仁，广东德能律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗明霞，广东德能律师事务所律师。原审第三人：广州宇拓物业管理有限公司。住所地：广东省广州市天河区天河北路717号2层自编Z05房。法定代表人：李苗，该公司总经理。原审第三人：王歆。原审第三人：肖晗。上述三原审第三人共同委托诉讼代理人：陈瑞，广东越众（广州）律师事务所律师。原审第三人：招商银行股份有限公司广州分行。住所地：广东省广州市天河区华穗路5号。负责人：杨法德，该分行行长。委托诉讼代理人：廖婧婧，该分行员工。委托诉讼代理人：张华喆，该分行员工。原审第三人：广东星巴克咖啡有限公司。住所地：广东省广州市荔湾区沙面大街50、52号二、三层。法定代表人：蔡德粦。委托诉讼代理人：彭飞娜，该公司员工。原审第三人：广州市任点无限餐饮服务有限公司。住所地：广东省广州市天河区天河北路711号1-3楼（部位：2楼自编A1-2单元）。法定代表人：陈裕广。委托诉讼代理人：周汉坤，该公司员工。原审第三人：李志坚。原审第三人：张志远。原审第三人：陈冬生。原审第三人：张英。上诉人广州曜一城投资有限公司（以下简称曜一城公司）因与被上诉人广州银行股份有限公司（以下简称广州银行）、原审被告广州万基恒泰物业管理有限公司（以下简称万基公司）、原审第三人广州宇拓物业管理有限公司（以下简称宇拓公司）、王歆、肖晗、招商银行股份有限公司广州分行（以下简称招商银行广州分行）、广东星巴克咖啡有限公司（以下简称星巴克公司）、广州市任点无限餐饮服务有限公司（以下简称任点公司）、李志坚、张志远、陈冬生、张英租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初39424号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人曜一城公司上诉请求：改判一审判决第三项“被告广州万基恒泰物业管理有限公司向原告广州银行股份有限公司支付2019年8月1日至2019年11月15日租金602108.82元及违约金”，不服部分金额为70000元。事实与理由：曜一城公司与万基公司于2018年11月20日作出《还款承诺书》后共计向广州银行还款6455450元（包括租金本金6370000元及违约金85450元）。上述本金应视为支付2018年11月-2019年7月共9个月间的每月700000元的还款。按此算法，曜一城公司实际已按约支付2018年11月-2019年7月共9个月间的每月700000元的还款以及2019年8月应付款项中的70000元。然而一审法院在计算欠付租金时，并未将2019年8月份中曜一城公司已经支付的70000元租金予以扣减，造成错误的重复计算，加重了曜一城公司的财产负担。广州银行辩称，曜一城公司认为一审法院计算欠付租金时未扣减并重复计算了2019年8月份中曜一城公司已经支付的70000元租金，没有任何事实依据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回曜一城公司的全部上诉请求，维持原判。曜一城公司于2018年11月20日作出《还款承诺书》后共计付款6455450元（含租金本金6370000元及违约金85450元），上述金额不足以偿还（2015）穗天法民四初字1680号《民事调解书》（以下简称1680号《民事调解书》）确定的截止2016年8月31日剩余应付款项。由于曜一城公司、万基公司未完成履行该调解书所规定的给付义务，广州银行于2019年10月14日向一审法院申请恢复对（2018）粤0106执625号案件的强制执行，案号（2020）粤0106执恢58号。对于曜一城公司已支付的6455450元，扣除2018年1月-2019年7月每月租金192031.01元（合计178279.81元），其余金额均为偿还1680号《民事调解书》的款项，已经在（2020）粤0106执恢58号执行案件中予以抵扣。曜一城公司对上述抵扣也知情，故不存在重复计算2019年8月租金的问题。原审被告万基公司述称，关于交换场地的问题，由于案涉场地实际存在转租和次承租人的情况，万基公司实际不占有案涉场地，广州银行也清楚，因此在合同解除后，万基公司无能力向广州银行返还物业，广州银行可以自行收回，万基公司不应当承担合同解除后腾退义务及腾退期间的损失。原审第三人招商银行广州分行述称，第一，招商银行广州分行与曜一城公司签订的租赁合同合法有效，招商银行广州分行严格履行合同项下承租人的义务。第二，如果法院最终判决解除广州银行与万基公司的租赁合同关系，广州银行应自动成为出租人，并承接上一租赁合同项下出租人的权利义务，若广州银行要求招商银行广州分行重新签署租赁法律文件，广州银行应确保招商银行广州分行的权利不减损义务不加重。第三，为保证招商银行广州分行在租赁合同项下已向曜一城公司支付的租赁保证金能够顺利收回，招商银行广州分行一直严格按照租赁合同按月支付租金，曜一城公司却长时间违约，导致本案争议，招商银行广州分行已主张行使不安抗辩权，将租赁保证金待抵扣未来应付的租金，目前已抵扣完毕。原审第三人星巴克公司述称，租赁保证金已经抵扣了租金，其余意见与一审意见一致。原审第三人宇拓公司、王歆、肖晗共同述称，其与广州银行、曜一城公司之间无合同关系，其不清楚广州银行、曜一城公司之间是否存在重复计算租金的问题。关于保证金、店铺返还等问题，其同意一审法院的认定。原审第三人任点公司述称，租赁保证金还未抵扣，请求以任点公司缴纳的租赁保证金抵扣租金。其余意见与一审意见一致。原审第三人李志坚述称，租金其已经全部支付给曜一城公司，希望继续使用该店铺。原审第三人张志远、陈冬生、张英未陈述意见。广州银行向一审法院起诉请求：1.确认广州银行与万基公司签订的《广州市房地产租赁合同》《补充协议》于2019年11月15日解除，曜一城公司、万基公司返还涉案场地，各第三人负协助义务；2.万基公司支付2016年9月1日至2018年10月31日的租金共计4992808.34元及违约金（自每月6日起开始计算，按年化24%标准计算，计至实际支付之日止）；3.万基公司支付2019年8月1日至2019年11月15日租金672108.82元及违约金（自每月6日起开始计算，按年化24%标准计算，计算至实际支付之日止）；4.万基公司支付占有使用费（以租金192031.09元/月为标准，自2019年11月16日起计至曜一城公司、万基公司实际交还涉案场地之日止）及违约金（自2020年1月15日起计至曜一城公司、万基公司实际返还涉案场地之日止，按占有使用费的70%计算）；5.曜一城公司对第2、3、4项诉请承担连带责任；6.曜一城公司、万基公司共同承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：广州银行提供的房产证载明：广州银行是广州市天河区天河北路711-713号1-3层（简称涉案场地）的登记权属人，商业用途，房屋建筑面积8218.74平方米，登记日期2018年9月18日。2004年8月27日，广州市商业银行（出租人/甲方）将涉案场地出租给深圳市天德顺实业有限公司（简称天德顺公司，已注销）（承租人/乙方），约定：2.租期2005年9月1日至2025年8月31日；2015年9月1日至2025年8月31日租金为192031.09元/月；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按支票付款方式缴付租金；5.1租赁期内，乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的2%（小于3%）向甲方支付违约金；如果逾期30日，甲方有权解除合同，收回房屋；6.2租赁期届满，甲乙双方未续定合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的70%（小于100%）收取违约金等。2004年8月27日，广州市商业银行（甲方）、天德顺公司（乙方）签订《补充协议》，约定乙方应于租赁期满之日或本合同解除之日起六十日交回甲方；如发生逾期，乙方除应按本合同约定标准支付租金，还应按逾期占用期内租金总额的70%收取违约金等。2004年9月1日，广州市商业银行和天德顺公司办理备案登记。2005年7月8日，天德顺公司向广州市商业银行发函，函称：我司于2004年8月签订涉案场地租赁合同，由于管理需要及遵循政府属地管理原则，我公司为此专门在广州市成立了管理该物业的项目公司万基公司。请贵行与万基公司直接签署租赁合同，母公司深圳市天德顺实业管理公司作为担保公司愿意承担广州市商业银行与万基公司间发生的一切经济和法律责任。2005年8月16日，广州市商业银行、天德顺公司申请将涉案场地承租人变更为万基公司，并获房管部门批准。2009年9月27日，经中国银行业监督管理委员会批准，广州市商业银行更名为“广州银行股份有限公司”。其后办理了工商变更登记手续。2016年8月9日，万基公司（出租方/甲方）、曜一城公司（承租方/乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将涉案场地转租给乙方作为商业经营使用；甲方对该物业具有转租、分租权。2.租赁期限2016年9月1日至2025年8月31日。2016年9月1日至2017年2月1日每月租金650000元，2017年2月2日至2020年2月1日每月租金750000元，2020年2月2日至2025年8月31日每月租金850000元。2.3租赁期内，乙方可根据经营情况对房屋进行改造、间隔、装修或设置必要的设备，装修和改造的费用由乙方自负。甲方按该物业现状交付给乙方，由乙方或实际使用方负责装修。在合同终止、解除租赁关系时，乙方可将有关装饰及设备进行拆除处理。甲方同意乙方上述对租赁物业转租、分租，乙方应保证按本合同约定向甲方支付租金，并对转租、分租行为进行管理。甲方保证在租赁期内的承租及转租权，负责与物业业主的租赁关系，如甲方违约导致不能保证乙方租赁使用权的，甲方承担损失赔偿责任等。2016年9月20日，关于广州银行诉万基公司、天德顺公司租赁合同纠纷一案，案号（2015）穗天法民四初字第1680号（以下简称1680号案）。广州银行起诉要求：解除其与万基公司之间的租赁合同、收回涉案场地，万基公司支付欠租及利息等，天德顺公司对万基公司上述债务承担连带责任等），一审法院作出（2015）穗天法民四初字第1680号《民事调解书》（以下简称1680号《民事调解书》）。确认双方当事人如下调解协议：一、万基公司向广州银行支付截至2016年8月31日欠付租金8201530.53元。万基公司自2016年10月1日至2017年9月30日期间向广州银行支付上述租金，支付方式：2016年10月31日前支付1000000元，2016年11月1日至2017年8月31日期间按月在每月最后一天前支付500000元，2017年9月30前支付余款2201530.53元。二、广州银行收齐上述租金款项后，广州银行、万基公司、天德顺公司因本案产生纠纷全部解决完毕。三、一审诉讼费减半收取29205元、公告费500元均由万基公司负担。四、天德顺公司对万基公司上述债务承担连带清偿责任等。2016年9月26日，万基公司向广州银行转款529705元（包括500000元本金和29705元诉讼费）。2017年3月13日，曜一城公司向广州银行转款1000000元。后因万基公司、天德顺公司未能完全履行上述《民事调解书》确定的义务，广州银行向一审法院申请强制执行，一审法院于2018年1月8日立案执行，案号（2018）粤0106执625号。2018年11月20日，万基公司、曜一城公司向广州银行出具《还款承诺书》。承诺书内容：曜一城公司愿意替万基公司、天德顺公司偿还《民事调解书》中所拖欠的款项，并同意替万基公司、天德顺公司支付除《民事调解书》外的全部租金、违约金。曜一城公司、万基公司作出如下不可撤销的还款承诺书：一、截至2018年10月31日，曜一城公司确认万基公司、天德顺公司共拖欠款项12615150.3元。包括：1、《民事调解书》中所确认款项中万基公司、天德顺公司未偿还部分7622341.96元；2、自2016年9月1日起暂计至2018年10月31日万基公司、天德顺公司所拖欠租金4992803.34元。二、对于承诺书第一条所列的12615150.3元，曜一城公司、万基公司同意在每月28日前偿还507968.91元，按月支付，直至全部款项偿还完毕。具体偿还方式如下：1、对于自本承诺书签订之日起至2019年5月31日之前应付的款项，由曜一城公司向贵行每月偿还207968.91元，由万基公司向贵行每月偿还300000元，曜一城公司、万基公司互相承担连带责任；2、自2019年6月1日起至全部款项偿还完毕，由曜一城公司向贵行每月偿还507968.91元，万基公司承担连带责任，直至全部款项偿还完毕，最迟不超过2020年10月28日。三、对于2018年11月1日起的租金，曜一城公司已了解贵行和万基公司所签订的《广州市房地产租赁合同》的全部内容，并同意对万基公司、天德顺公司的义务承担连带责任，在每月28日前代万基公司向贵行支付当期租金192031.09元。……六、曜一城公司同意作为本案的被执行人，由广州市天河区人民法院追加入本执行案中。七、根据本承诺书，曜一城公司、万基公司每月合计偿还总额为700000元，如贵行在每月28日前未能全额收到当月款项的，则视为全部款项到期，贵行有权申请恢复《民事调解书》的执行，要求执行全部款项，曜一城公司、万基公司应当承担全部责任。八、如曜一城公司、万基公司未能按约履行本承诺书中第一条、第三条、第十一条所涉及的任一期款项的，贵行有权解除《广州市房地产租赁合同》，曜一城公司、万基公司对此不持异议，并向贵行返还场地。十一、自本承诺书作出之日起，曜一城公司、万基公司同意按本承诺书的还款计划按时还款，逾期还款将按照逾期金额每日万分之五的标准计算违约金。2018年11月27日一审法院作出（2018）粤0106执625号《执行裁定书》，裁定认为：经执行，因各方达成分期付款的和解协议，申请执行人撤回执行申请，本案依法可终结执行，故裁定终结（2018）粤0106执625号案的执行。广州银行提交证据《律师函》五份及快递单多份，拟证明其向天德顺公司、万基公司发函催款及要求解除合同。其中：1.2017年6月5日《律师函》（2017年6月6日妥投）显示收件人“潘作仁”，收件地址“广州市天河东路2号粤电广场北塔25楼广东德能律师事务所”，函称：请万基公司、天德顺公司在收到本律师函后10日内，向广州银行支付8966559.59元的款项，否则广州银行将向法院提起诉讼，要求解除《租赁合同》，收回物业。2.2018年4月17日《律师函》（无妥投时间）载明：请万基公司、天德顺公司在收到本律师函后10日内，向广州银行支付11270932.67元及相应利息、违约金，否则广州银行将向法院提起诉讼，要求解除《租赁合同》，收回物业。3.2019年10月9日《律师函》，其中第一份EMS底单（2019年10月10日妥投）显示收件人“吴兴财/吴伟新”，收件地址“广州市天河区天河北路717号三层广州曜一城投资有限公司”，第二份EMS底单（2019年10月16日妥投）显示收件人“周立华”，收件地址“广州市天河区天河北路711-713号首层01铺广州万基恒泰物业管理有限公司”，第三份EMS底单（2019年10月10日妥投）显示收件人“潘作仁”，收件地址“广州市天河东路2号粤电广场北塔25楼广东德能律师事务所”。函称：请在2019年10月17日前支付所拖欠全部款项本金并支付违约金，否则广州银行将解除合同并收回场地。4.2019年10月25日《律师函》，第一份EMS底单（2019年10月28日妥投）显示收件人“吴兴财/吴伟新”，收件地址“广州市天河区天河北路717号三层广州曜一城投资有限公司”，第二份EMS底单（2019年10月28日妥投）显示收件人“周立华”，收件地址“广州市天河区天河北路711-713号首层01铺广州万基恒泰物业管理有限公司”。函称：请贵方在2019年11月5日前支付上述所拖欠的全部款项，否则广州银行将解除合同并收回场地。5.2019年11月13日《律师函》（2019年11月14日妥投）。函称：截至2019年11月10日，万基公司、曜一城公司仍有《民事调解书》确认的9122341.96元中的3380621.77元未能支付；2016年9月至2018年10月租金共计4992808.34元未能支付；2019年8月至2019年11月租金768124.36元未付。广州银行2019年11月15日解除其与万基公司签订的《租赁合同》，请贵方于合同解除后3个工作日内向广州银行返还场地。经质证，万基公司表示：对上述证据不予认可，广东德能律师事务所并非万基公司的法定收件地址，涉及该所代理的案件材料才有权收取，其他函件即便收到也不代表万基恒泰收到。曜一城公司表示：对上述证据亦不予认可，认为广州银行并未提供原件，其无法核实，对律师函的内容也有异议。万基公司提交：1、落款时间为2019年4月12日的广州银行向其发送的《关于解除的函》。函称：本行于2019年4月30日解除与贵司签订的《租赁合同》，贵司应当将场地交还给本行。拟证明租赁合同已于2019年4月30日解除。2、2019年11月30日其向广州银行发送的《关于履行事宜的复函》。该复函载明：2019年4月10日，广州银行发函通知我司4月30日解除合同；对此结果，我司深为遗憾；为免损失进一步扩大，对于广州银行通知解除合同，我司不持异议，同意合同在4月30日解除；因租赁物业目前不是我司实际占有使用，广州银行可自行向实际占有使用人曜一城公司主张交回物业或者行使管业权；尚欠广州银行租金，我司将积极向曜一城公司追讨并向贵行进行清偿。拟证明万基公司于2019年11月30日回复广州银行，同意于2019年4月30日解除《租赁合同》。经质证，广州银行表示：对上述证据的真实性、合法性无异议；我方确实向万基公司、天德顺公司发函于2019年4月30日解除合同，但双方都没有进行回复，直到2019年11月30日万基公司才向我方发函称同意合同于2019年4月30日解除，但实际上曜一城公司于2019年5月至7月份又支付了还款协议约定的部分还款；万基公司、天德顺公司在2019年7月之后又不支付款项，我方再向其发出律师函，于2019年11月15日发出第三份律师函要求解除合同，所以合同解除时间为2019年11月15日。曜一城公司表示：证据1由法院依法审查，不同意证据2的内容；广州银行所述2019年7月后我方再没有支付租金与事实不符，2019年7月我方支付350000元，至2019年8月、9月期间又多次付款，并非其所称没有履行付款义务。一审期间广州银行针对第三人的述称表示：我方有权在万基公司、天德顺公司拖欠租金的情形下解除双方租赁合同关系；关于第三人希望在原址上继续经营并维持原租赁合同条款的意愿，我方可以与第三人沟通协商，尽量保持现场稳定，但无法对此作出具体保证；第三人缴付的保证金并非我方收取，与我方无关。关于涉案场地现状。广州银行称涉案场地实际承租户较多，大的承租户有星巴克、招商银行、汉堡王、电影院等。万基公司表示整个商场的间隔被打掉，很难区分广州银行所占有的面积。曜一城公司称涉案场地还在分租中，实际入驻的商户有十几户。广州银行制作《租金、违约金计算表》一份。该表其中载明：2016年9月至2018年10月期间欠缴租金192031.09元/月，合计4992808.34元；2019年8月至2019年11月15日期间欠缴租金192031.09元/月（其中2019年11月1日至11月15日期间租金96015.55元），合计672108.82元。曜一城公司对其付款情况制作统计表一份。该表其中载明：2018年11月29日至2019年9月10日期间曜一城公司合计支付租金本金6370000元，另支付违约金85450元，合计6455450元。在一审法院2020年12月8日的庭审中，广州银行确认曜一城公司上述统计表所载的付款金额（6370000元+85450元），并称上述85450元是承诺书载明的部分租金的违约金，双方未就上述违约金签署书面文件。曜一城公司、万基公司均确认：双方未就上述违约金签署书面文件，也未确认上述违约金对应哪一期间的租金的违约金。万基公司另表示：我方确认曜一城公司上述付款金额，除此之外，我方也支付两笔款项，一是2016年9月26日支付529705元（调解书欠款，包括29705元诉讼费，其余为租金），二是2017年7月3日支付1000000元租金。广州银行对此表示：万基公司所述的上述两笔款项在《还款承诺书》出具之前已抵扣掉了，与本案无关。一审期间万基公司对广州银行主张的租金的计算期间和金额均有异议，称：根据《还款承诺书》的约定，还款分为两部分，一是2016年9月1日至2018年10月31日的欠租，二是2018年11月1日开始新增的租金；当时约定的还款方式是月还款七十万元左右，但实际并未按照该方式履行还款义务；曜一城公司已付款项应先用于抵扣旧的欠租，以此来确定新的欠租金额，目前曜一城公司已还款数额远超过所欠旧租的数额，其已还清广州银行第一项诉请中的欠租款项。曜一城公司称：其实际还款数额远远大于应还款项数额，多还部分应优先抵偿旧的债务；《还款承诺书》是广州银行、万基公司、曜一城公司三方对过往及之后的租金支付产生的新的对账，这种对账方式已代替原《租赁合同》的有关约定。关于租金违约金。广州银行表示：《租赁合同》约定的违约金为2%/日，现其主张年利率24%的标准低于合同约定标准。另，针对曜一城公司第一次庭审中提交的《付款明细表》载明的租金违约金85240元，广州银行称该违约金是《还款承诺书》载明部分租金的违约金，但各方就该租金违约金没有签订书面文件。万基公司称：85240元违约金对应的汇款单写明的是“违约金”，违约金计算标准应不超过《还款承诺书》约定的每日0.05%的计算标准，广州银行主张的年利率24%的租金违约金没有任何合同依据。关于占用费及违约金。广州银行表示占用费以《租赁合同》约定租金192031.09元/月为计算标准，占用费违约金的计算依据为《租赁合同》第6.2条“租赁期届满，甲乙双方未续定合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的70%（小于100%）收取违约金”及《补充协议》第18.4条“乙方应于租赁期满之日或本合同解除之日起六十日交回甲方；如发生逾期，乙方除应按本合同约定标准支付租金，还应按逾期占用期内租金总额的70%收取违约金”。另，曜一城公司、万基公司均表示广州银行主张的违约金过高。本案一审审理过程中，广州银行、曜一城公司确认双方多次协商未果。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷。按查明的事实，关于涉案房屋的租赁交易链条，广州银行将涉案房屋出租给万基公司，万基公司转租给曜一城公司，曜一城公司再进行分租。关于1680号案即广州银行与万基公司之间的租赁合同纠纷，一审法院已于2016年9月20日作出1680号《民事调解书》，对截至2016年8月31日前的欠租予以确认，总欠租金额8201530.53元。在广州银行对上述调解书申请一审法院强制执行后，曜一城公司、万基公司于2018年11月20日向广州银行出具《还款承诺书》，曜一城公司承诺其同意替万基公司支付《民事调解书》中拖欠的款项及除《民事调解书》外的全部租金、违约金；曜一城公司、万基公司共同确认截至2018年10月31日万基公司尚欠广州银行12615150.3元（其中《民事调解书》所确认款项未偿还金额7622341.96元，自2016年9月1日至2018年10月31日期间租金4992803.34元），曜一城公司、万基公司分期付款，直至付清款项；曜一城公司确认其已了解广州银行、万基公司之间的租赁合同全部内容，并同意对万基公司的义务对广州银行承担连带责任。曜一城公司上述意思表示属债的加入，且曜一城公司事后实际支付了部分款项，广州银行予以确认，故曜一城公司应与曜一城公司一并就涉案房屋租赁事宜向广州银行承责。上述《还款承诺书》是曜一城公司、万基公司的真实意思表示，对曜一城公司、万基公司具有约束力，曜一城公司、万基公司应按此履行付款义务。现广州银行诉称曜一城公司、万基公司未按上述承诺书完全履行付款义务，故向一审法院提起诉讼。关于广州银行第一项诉请。曜一城公司、万基公司长期拖欠巨额租金，广州银行作为出租方依约享有合同解除权。从查明的事实看，虽广州银行在其2019年11月13日发函解除合同之前曾多次发函，但广州银行事实上并无解除合同的确定意思表示，曜一城公司陆续支付部分款项，广州银行予以接受，且广州银行并无采取清场、上锁等行为收回场地。现广州银行要求确认其与万基公司之间的租赁合同于其最后一次发函即2019年11月13日发函中告知的合同解除时间2019年11月15日予以解除，并无不当，一审法院予以支持。合同解除后，万基公司应交还涉案房屋给广州银行，各第三人在其承租范围内负协助义务。至于各第三人与曜一城公司等上一手出租方之间的租赁合同事宜，属另一法律关系，一审法院不予调处。关于广州银行第二、三项诉请。本案一审期间广州银行及万基公司、曜一城公司共同确认曜一城公司在万基公司、曜一城公司于2018年11月20日作出《还款承诺书》后共计付款6455450元（包括租金本金6370000元及违约金85450元），但上述款项尚不足以清偿1680号《民事调解书》确定的截至2016年8月31日的剩余应付款项（《还款承诺书》载明《民事调解书》中所确认款项中万基公司未偿还的款项为7622341.96元），且《还款承诺书》亦明确载明2016年9月至2018年10月期间欠付租金共计4992808.34元。另，万基公司、曜一城公司亦未举证证实其清偿了自2019年8月1日至2019年11月15日期间租金。因此，广州银行要求万基公司支付2016年9月至2018年10月期间租金4992808.34元（192031.09元/月）及2019年8月1日至2019年11月15日期间租金672108.82元（192031.09元/月，其中2019年11月1日至11月15日期间租金96015.55元），理据充分，一审法院予以支持。关于上述租金的逾期付款违约金，本案中广州银行主张按年利率24%计算，万基公司、曜一城公司均表示上述违约金过高。对此，我国《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”根据上述法律规定，综合本案案情，一审法院酌情将违约金标准调整如下：2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。按此，上述租金的逾期付款违约金，应分别为当月租金192031.09元/月（其中2019年11月1日至11月15日期间租金96015.55元）为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，分别自当月6日起计至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计至清偿之日止。违约金总额以不超过本金为限。关于广州银行第四项诉请。根据合同约定，万基公司应按合同约定租金标准（192031.09元/月）向广州银行支付自2019年11月16日起至交还场地之日止的占用费。关于占用费的违约金，本案中万基公司、曜一城公司均表示违约金过高，综合本案案情，为免合同双方权利义务过于失衡，一审法院根据公平原则对广州银行关于占用费的违约金的诉请不予支持。关于广州银行第五项诉请。基于前述，一审法院对广州银行要求曜一城公司对上述第二、三、四项诉请承担连带责任，并无不当，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、确认广州银行与万基公司之间关于广州市天河区天河北路711-713号1-3层的《租赁合同》及补充协议于2019年11月15日解除。自本判决发生法律效力之日起30日内，万基公司、曜一城公司向广州银行交还上述房屋，第三人招商银行广州分行、星巴克公司、宇拓公司、王歆、肖晗、任点公司、张英、李志坚、张志远、陈冬生在其承租范围内负协助义务。二、自判决发生法律效力之日起15日内，万基公司向广州银行支付2016年9月1日至2018年10月31日租金4992808.34元及违约金（分别为当月租金192031.09元/月为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，分别自当月6日起计至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计至清偿之日止。违约金总额以不超过本金为限）。三、自判决发生法律效力之日起15日内，万基公司向广州银行支付2019年8月1日至2019年11月15日期间租金672108.82元及违约金［分别为当月租金192031.09元/月（其中2019年11月1日至11月15日期间租金96015.55元）为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，分别自当月6日起计至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计至清偿之日止。违约金总额以不超过本金为限］。四、自判决发生法律效力之日起15日内，万基公司向广州银行支付房屋占有使用费（按《租赁合同》约定租金标准192031.09元/月，自2019年11月16日起计至实际交还场地之日止）。五、曜一城公司对万基公司上述第二、三、四项付款义务承担连带责任。六、驳回广州银行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费66560元，由广州银行负担19968元，由曜一城公司、万基公司负担46592元。二审期间，各方当事人均未向本院提交证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人的诉辩意见及经审理查明的事实，本院归纳本案的争议焦点为：万基公司尚欠广州银行2019年8月1日至2019年11月15日的租金金额应如何计算。对此，本院评析如下：根据《还款承诺书》的约定，截至2018年10月31日，万基公司、天德顺公司共拖欠广州银行款项12615150.3元，包括1680号《民事调解书》中确认的未偿还的部分7622341.96元，及自2016年9月1日起至2018年10月31日止所拖欠的租金4992803.34元；对上述12615150.3元，曜一城公司、万基公司同意在每月28日前偿还507968.91元。对于2018年11月1日起的租金，曜一城公司在每月28日前代万基公司向广州银行支付当期租金192031.09元。据此，曜一城公司、万基公司每月合计向广州银行偿还700000元，如未按时足额支付，广州银行有权恢复1680号《民事调解书》的执行等。在签订《还款承诺书》后，万基公司、曜一城公司向广州银行支付了6455450元，其中支付租金6370000元。根据《还款承诺书》的约定，已支付的6370000元可以抵扣9个月的应还款项即700000元/月*9个月=6300000元，还余70000元。对于该70000元，曜一城公司认为应当抵扣2019年8月的租金，而广州银行则称该70000元已在恢复1680号《民事调解书》执行的申请中抵扣了申请执行款。对此，本院认为由于各方当事人并未对多支付的款项应当先抵扣何时发生的债务有明确约定，而由于1680号《民事调解书》所确定的债务发生在先，广州银行将该70000元抵扣1680号《民事调解书》所确定的债务，并无不当，一审法院据此认定万基公司尚欠广州银行2019年8月1日至2019年11月15日的租金金额为672108.82元并无不妥，本院予以维持。至于曜一城公司主张该70000元应抵扣2019年8月的租金的上诉意见，因缺乏事实和法律依据，且并未出现重复计算的问题，故本院不予支持。至于原审被告万基公司与其他原审第三人陈述的意见，因万基公司并未提出上诉；原审第三人陈述的关于将租赁保证金抵扣租金等问题，并不属于本案应调处的法律关系；故本案对此不予处理。综上所述，一审法院认定正确，本院予以维持；曜一城公司的上诉请求理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人广州曜一城投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙远风审判员  罗 毅审判员  俞 颖二〇二一年八月二十三日书记员  林 琳王嘉宝