陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民初952号原告：西安市未央区汉城街道蔡家股份经济合作社，住所地：西安市未央区汉城街道蔡家社区。法定代表人：易志发，该合作社董事长。委托诉讼代理人:侯丹丹,男,1990年10月7日出生,汉族,住西安市未央区。委托诉讼代理人：勾晓强,陕西仁和万国律师事务所律师。被告：北京江鹏投资管理有限公司，住所地：北京市东城区北三环东路17号对面15幢02室。法定代表人：赵武跃，该公司总经理。委托诉讼代理人：张傲，男，1978年10月22日出生，汉族，员工，住。委托诉讼代理人：王萌,陕西浩公律师事务所律师。被告：华燊（北京）科技有限公司，住所：北京市东城区北三环东路17号对面15幢03室。法定代表人：赵武跃，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王萌,陕西浩公律师事务所律师。委托诉讼代理人:赵磊,陕西浩公律师事务所实习律师。原告西安市未央区汉城街道蔡家股份经济合作社（以下简称蔡家经济合作社）与被告北京江鹏投资管理有限公司（以下简称江鹏公司）、华燊（北京）科技有限公司（以下简称华燊公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蔡家经济合作社的委托诉讼代理人侯丹丹、勾晓强，被告江鹏公司的委托诉讼代理人张傲、王萌以及华燊公司的委托诉讼代理人王萌、赵磊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡家经济合作社向本院起诉请求：1.依法解除原告与被告于2019年12月30日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付拖欠原告商业经济发展用房自2019年2月18日至2019年3月7日期间的租金共计502560元；3.判令被告支付拖欠原告商业经济发展用房2020年9月8日至2021年3月8日期间逾期支付本期租金应支付的滞纳金1189728元；4.判令被告支付拖欠原告商业经济发展用房2021年3月8日暂算至2021年4月20日期间的屋占用费用1172640元，2021年4月20日至被告实际返还房屋之日止期间的房屋占用费用及所有应支付的滞纳金仍应按照《房屋租赁合同》约定的租金标准及违约责任继续计算；5.判令被告向原告支付因被告根本违约应支付原告损失赔偿金10051200元；6.判令被告向原告支付2020年及2021年春节及国庆节福利费合计418800元；7.本案诉讼费由被告共同承担。事实和理由：原告与被告于2019年12月30日签订了《房屋租赁合同》,合同期限从2019年3月8日至2039年3月7日租期20年。按照《房屋租赁合同》2.3条款的约定，被告应于2021年3月8日之前支付2021年3月8日至202年9月8日合计半年期间的房屋租金502.56万元，但是被告违反合同约定不按期支付租金及押金并拖欠至今。同时，被告在原告2020年3月26日原告起诉被告要求支付应付租金及押金后诉讼过程中陆续给付逾期房屋租金并在原告获得胜诉判决后方按照判决支付相应违约导致的滞纳金等。还有被告应于2020年9月8日之前支付2020年9月8日至2021年3月8日合计半年期间的房屋租金时仍根本违约陆续支付租金导致产生滞纳金1189728元。根据《房屋租赁合同》第10条其他约定事项的10.1项约定，被告也未给原告的全体股民发放2020年及2021年春节和国庆节的每人200元的节日福利，合计418800元。由于被告的根本违约行为，导致《房屋租赁合同》目的不能实现，原告不能给蔡家股份经济合作社1047位股民给付其商业经济发展用房租金并造成严重经济损失和信誉损害后果。原告认为被告的行为严重违反合同的约定，属于根本违约并且恶意明显，不能实现合同目的。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条关于合同的法定解除及五百六十五条合同解除权的行使规则关于合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达时解除的规定，原告请求贵院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告江鹏公司与华燊公司共同辩称，其不同意原告的诉讼请求。理由为：1.被告在《房屋租赁合同》签订后，已履行主要义务，足额向原告支付合同租金，不存在根本违约，因此原告主张解除合同缺乏事实依据及法律依据。2019年12月30日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定租期20年，自2019年3月8日至2039年3月7日，其中装修免租期为6个月（2019年3月8日－2019年9月7日为装修免租期），每6个月支付一次租金（合同签订后前五年每期租金为5025600元），延期支付租金超过6个月时对方有权解除本合同。合同签订后，被告已经履行案涉合同项下支付租金的义务，于2021年5月27支付日完毕2021年3月8日至2021年9月7日的租金，而原告也全部接受。2.原告主张2019年2月18日至2019年3月7日期间的租金，无事实及法律依据。《房屋租赁合同》第2.3款约定：“该房屋租期二十年，自2019年3月8日至2039年3月7日，其中装修免租期为六个月（2019年3月8日－2019年9月7日为装修免租期）”2019年2月18日至2019年3月7日期间，双方之间不存在租赁事实，也不存在租赁合同关系，该期间还在合同约定的装修免租期之前。3.原告主张2020年9月8日至2021年3月8日期间的租金滞纳金标准为日1.7‰，年标准已达62%，恳请贵院依法降低该标准。被告已于2021年2月8日向原告支付完2020年9月8日－2021年3月7日期间的租金，虽然在支付租金过程中存在延期支付的情形，系处于疫情时期。被告请求在审理过程中，依法依照同期LPR对原告主张滞纳金的标准进行调整。4.《房屋租赁合同》尚在继续履行中，被告已向原告支付租金，因此案涉合同依法、依约均不能解除，不会产生因合同解除对双方的造成损失及后果，即原告主张的2021年3月8日至2021年4月20日间的房屋占用费1172640元和至实际腾房之日的房屋占用费、滞纳金以及损失赔偿金10051200元的请求均不能成立。在合同履行过程中，被告已于2021年5月27日向原告支付完毕2021年3月8日至2021年9月7日的租金5025600元，故不存在原告主张的2021年3月8日暂算至2021年4月20日期间的房屋占用费的问题，亦不存在至返还房屋之日期间的房屋占用费、滞纳金的问题。被告不存在根本违约，原告主张的损失赔偿金10051200元的诉讼请求无依据。被告已于2021年5月27日向原告支付完毕2021年3月8日至2021年9月7日的租金5025600元，原告又已接受，可明确被告并不存在根本违约，不存在解除合同的法定或约定事由，因此原告主张损失赔偿金10051200元的诉讼请求依法不能成立。5.关于原告主张的春节与国庆节福利费418800元的诉讼请求无事实依据。被告已于2021年1月19日向原告股民发放2020年春节福利，而2021年国庆节尚未届至，被告不应向原告股民发放国庆福利。而且，案涉《房屋租赁合同》中约定的春节、国庆节是以实物发放福利，而非原告所主张的福利费，因此原告主张的2020、2021年度春节、国庆节福利费418800元的请求与事实相悖。6.《房屋租赁合同》尚在继续履行中，合同各方签订合同的根本目的也均得以实现，该合同解除，将会对被告造成巨大损失。为履行该合同，被告在装修装饰租赁场地、支付租金押金、广告、招商等方面共计支出约为4759万元，合同一旦解除，被告将遭受极大的损失。被告虽有延期支付，但并未根本违约，原告解除合同的目的在于获取更大经济利益，而非订立合同目的不能实现。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组当事人进行了证据交换与质证。根据当事人的陈述及审查认定的证据，本院认定事实如下：2019年12月30日，原告蔡家经济合作社（出租方、甲方）与被告江鹏公司、华燊公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方向乙方出租位于西安市未央区交汇处世茂都15号、16号、17号裙楼商业1至3层建筑面积20940平方米的蔡家村商业经济发展用房；租赁房屋系西安市未央区汉城街道蔡家村改造项目，系原村民通过安置房产权置换取得的商业经济发展用房，甲方取得对租赁房屋经营、整体出租的权益；甲方同意在租赁期内，乙方对租赁房屋享有排他、独占的商业经营权利，乙方有权决定自行使用租赁房屋进行商业经营，或分割后转租给第三方进行商业经营，并有权对外招租、确定次承租经营者及对次承租经营者进行管理，有权自行决定转租租金标准；同时，乙方不得将15号、16号、17号楼分别单独出租。对于租赁房屋的面积、租期、租金及押金的约定：房屋租赁面积按建筑面积计算租金，租赁房屋20940平方米实行整体出租，一至三层统一计算租金；租赁期限为20年，自2019年3月8日至2039年3月7日，其中装修免租期为6个月，月租金起付标准为40元/平方米/月（该租金不含任何税费，系甲方净得）；每6个月支付一次，第一年至第五年为40元/平方米/月，届时6个月租金为5025600元。第一期租金自装修期满即2019年9月8日开始支付2019年9月8日至2020年3月7日房租；第二期租金自2020年3月8日开始支付自2020年3月8日至2020年9月7日房租，以后依次类推。甲乙双方签订正式《房屋租赁合同》后乙方应向甲方支付租房押金500万元，租赁关系终止时，甲方收取的押金冲抵第二十年最后支付其部分租金，届时租金不足部分乙方另行补交甲方1993122.4元。本着互利共赢的原则，考虑到乙方前期经营需大量投资问题，甲方可作出让步：第一年（即2019年9月20日）前缴纳甲方押金300万元，第二年（2020年3月8日）前补齐交清甲方押金200万元（若乙方未能在2020年3月8日以前补齐交清押金200万元，每延付一天，则须向甲方支付应付押金1.7‰/日的违约金，直至付清为止）。每期租金的支付需在付款日前10天内转入甲方提供的银行账户。关于违约责任，双方约定：乙方必须按期向甲方支付租金，延期支付租金不得超过10天，若超过10天乙方应支付所欠租金每天1.7‰的滞纳金。此外，《房屋租赁合同》第10条第1项约定，双方约定租赁期内每年两节（国庆节、春节），乙方需发放全体股民米、面、油等节日福利不少于200元/人的标准（实物发放）。甲方目前共有股民1047人。现乙方尚未向甲方股民发放2020年国庆节及2021年春节期间的节日福利。另查，2019年1月14日，被告江鹏公司支付原告投标诚意金10万元；2019年1月25日，被告江鹏公司支付原告房屋租金4925600元。2019年9月30日、2019年10月8日，被告华燊公司支付原告房租押金200万元、100万元；2020年4月10日，被告华燊公司向原告支付200万元，自行附言世茂都房屋押金。2020年8月30日，被告华燊公司向原告支付571200元，自行附言面积无争议村民租金；2020年8月28日，被告华燊公司支付原告400万元，自行附言2020年3月8日-2020年9月7日房租。2021年1月26日，被告华燊公司向原告支付租金200万元，2021年1月27日支付租金250万元，2021年2月28日支付租金52560元，各方认可此部分租金为2020年9月8日至2021年3月7日期间的租金。2021年5月21日，被告华燊公司向原告支付租金25600元，2021年5月24日支付租金400万元，2021年5月27日支付租金100万元，被告华燊公司主张该部分系2021年3月8日至2021年9月7日之间的租金。又查，2019年2月18日，原告已向被告交付涉案房屋及相关资料，被告在接收之后便对房屋进行装修并对外招商。2020年，原告曾将被告诉至西安市未央区人民法院，要求判令被告向原告支付2020年3月8日至2020年9月7日期间拖欠的部分租金和违约金，以及迟延支付押金产生的违约金，未央区人民法院经审理作出（2020）陕0112民初5289号民事判决，判令被告向原告支付拖欠的租金454400元，并按照年利率24%的标准向原告支付迟延支付租金及押金期间的违约金。上述判决作出以后，原被告均未提出上诉。以上事实有《房屋租赁合同》西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初5289号民事判决书、蔡家股份经济合作社股民名单、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原告蔡家经济合作社与被告江鹏公司、华燊公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，对合同双方具有法律约束力。本案争议的焦点为：1.《房屋租赁合同》是否应当解除；2.原告主张的违约金及赔偿金是否于法有据；3.原告主张的股民福利是否于法有据。关于焦点一。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”本案中，原告将涉案房屋出租给被告使用，其合同目的系从被告处获取房屋租金。涉案合同在履行过程中，被告虽然确实存在迟延支付租金和押金的事实，但在原告催促的情况下仍能够及时支付，且截止庭审结束时，被告已经将租金付至2021年9月7日，被告亦从未表示不愿向原告支付租金，故本案目前不存在致使合同目的不能实现的情形。此外，被告在接收房屋以后对房屋进行了装修和招商，为此投入巨大的财力和物力，而原被告签订的合同目前仅履行两年半时间，如现判令解除双方之间的租赁合同，则明显对被告不公，且会对次承租人的正常经营产生影响，不利于维护正常的市场交易秩序。因此，对于原告要求主张解除合同的诉请，本院不予支持。关于焦点二。原被告在《房屋租赁合同》中约定，每期租金的支付需在付款日前10天内转入原告提供的银行账户，被告必须按期向原告支付租金，延期支付租金不得超过10天，若超过10天被告应支付所欠租金每天1.7‰的滞纳金。按照该约定，被告应当在2020年9月8日前向原告支付2020年9月8日至2021年3月7日的房屋租金5025600元，但其截止2021年2月8日才将该期间的租金付清，已经构成违约，故应当按照约定向原告支付违约金。但鉴于双方约定的违约金计算标准过高，被告也要求予以调整，故本院酌情调整为按同期贷款市场报价利率的四倍计算（4倍的LPR）。同理，因被告迟延支付2021年3月8日至2021年9月7日的租金，故其应当按照上述违约金的计算标准向原告支付该期间产生的违约金。至于原告要求被告赔偿的损失，因本院已经按照法定最高标准对原告主张的违约金予以支持，而被告提交的证据并不能证明其确有其它损失产生，故对于原告要求被告赔偿10051200元损失的诉请，本院不予支持。关于焦点三。原被告在《房屋租赁合同》中约定，被告应当在每年春节及国庆节期间按照每人200元的标准向原告股民发放福利，现被告未能按照约定向原告股民发放2020年国庆节及2021年春节的福利，已经构成违约，故其应当承担继续履行的责任。但鉴于节日已过，为方便双方当事人履行和接收，本院酌情判令被告按照200元每人的标准对原告方的股民进行补偿，即被告共计须向原告支付福利折价款418800元。至于原告要求被告支付2019年2月18日至2019年3月7日租金的诉请，因该期间处于《房屋租赁合同》约定的租赁起始日之前，原告并未提供相关证据证明被告需向其支付该期间的租金，况租赁期间的前6个月系装修免租期，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。另因被告在诉讼中已经向原告支付完2019年2月18日至2019年3月7日期间的租金，故对于原告的相关诉请，本案不再涉及。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院予以支持。故依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百七十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告北京江鹏投资管理有限公司、华燊（北京）科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告西安市未央区汉城街道蔡家股份经济合作社支付因逾期支付2020年9月8日至2021年3月8日期间租金而产生的违约金（以同期贷款市场报价利率的四倍为标准，2020年9月8日至2021年1月26日期间以5025600元为基数计算，2021年1月26日至2021年1月27日期间以3025600元为基数计算,2021年1月27日至2021年2月28日期间以52560元为基数计算）；二、被告北京江鹏投资管理有限公司、华燊（北京）科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告西安市未央区汉城街道蔡家股份经济合作社支付因逾期支付2021年3月8日至2021年9月7日期间租金而产生的违约金（以同期贷款市场报价利率的四倍为标准，2021年3月8日至2021年5月21日期间以5025600元为基数计算，2021年5月21日至2021年5月24日期间以500万元为基数计算，2021年5月24日至2021年5月27日期间以100万元为基数计算）；三、被告北京江鹏投资管理有限公司、华燊（北京）科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告西安市未央区汉城街道蔡家股份经济合作社支付股民福利折价款418800元；四、驳回原告西安市未央区汉城街道蔡家股份经济合作社的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费259243元，由原告负担200000元，由被告负担59243元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省高级人民法院。审 判 长 马莉莉审 判 员 秦燕燕审 判 员 卫婉莹二〇二一年八月二十六日法官助理 同江龙书 记 员 孙婉侠