吉林省延吉市人民法院执 行 裁 定 书（2021）吉2401执异223号案外人：李泽鸿，男，2002年10月25日生，汉族，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：李家波（案外人李泽鸿父亲），男，1966年9月15日出生，汉族，住吉林省延吉市。申请执行人：延吉市润通小额贷款有限责任公司，住所：吉林省延吉市站前街**。法定代表人：刘焕发，该公司经理。委托诉讼代理人：赛庆丰，吉林仁祐律师事务所律师。被执行人：曲元东，男，1965年3月8日生，汉族，住所，住所吉林省延吉市div>被执行人：刘春焕，女，1967年3月18日生，汉族，住所，住所吉林省延吉市div>被执行人：延边经纬天地商业管理有限公司，住所，住所：吉林省延吉市局子街**div>法定代表人：曲元东，该公司经理。被执行人：曲元红，男，1969年3月13日生，汉族，住所吉，住所吉林省延吉市iv>被执行人：季宏丹，女，1980年4月29日生，汉族，住所吉，住所吉林省延吉市iv>本院在执行申请执行人延吉市润通小额贷款有限责任公司（以下简称：润通公司）与被执行人曲元东、刘春焕、曲元红、季宏丹、延边经纬天地商业管理有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人李泽鸿对本院的执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人李泽鸿称，2019年11月25日，延吉市人民法院以（2019）吉2401执保847号执行裁定书，查封了我购买的延吉市经纬国际7号楼4单元1701号房屋，对此我提出如下异议。2013年2月27日，案外人李泽鸿与经纬公司签订内部认购协议书；2013年9月12日，案外人李泽鸿与延边经纬和信置业发展有限公司签订商品房预售合同。约定李泽鸿以649,002元的价格购买经纬公司开发建设的延吉市经纬国际-和信悦府小区7号楼4单元1701号房屋。我已于2013年2月27日开始交款到2014年7月19日为止，分期将全部房款支付完毕。2017年4月15日同经纬公司办理房屋交付手续（同时交付物业费、电梯费、电费预存等费用）。案外人于2017年4月20日开始装修并入住，期间的供暖费、水电费都已缴纳。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据此规定，案外人与开发商在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，而且在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并已支付全部价款，由于工程尚未验收，所以未能办理过户登记也不是案外人的自身原因。综上所述，法院查封案外人李泽鸿所有的延吉市经纬国际7号楼4单元1701号房屋违反法律规定，应予解除。本院查明，原告润通公司与被告曲元东、刘春焕、曲元红、季宏丹、延边经纬天地商业管理有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2020年4月14日作出（2019）吉2401民初7389号民事调解：一、被告曲元东、刘春焕于2020年10月14日前向原告润通公司共同返还借款本金100万元，于2021年4月14日前向原告润通公司共同返还剩余借款本金90万元及利息（自2019年1月13日至实际给付之日，以实际尚欠本金数额为基数，按月利率2％计算）、保全费5000元、律师费2万元；二、被告延边经纬天地商业管理有限公司、曲元红、季宏丹对第一项债务承担连带保证责任。该调解于2020年4月14日发生法律效力。因被告未履行判决确定的义务，润通公司向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2019年11月21日作出（2019）吉2401执保847号裁定，查封被保全人曲元红名下的位于延吉市局子街88号经纬国际7号楼4单元1701，产籍号：03-10-0125，建筑面积：113.94平方米的房屋产籍手续，查封期限为三年。2013年1月22日，李家增通过交通银行向延边经纬和信置业发展有限公司（以下简称：经纬公司）支付13万元。2013年2月27日，经纬公司（甲方）与李泽鸿（乙方）签订《内部认购协议书》，内容主要载明为：“1.乙方购买经纬国际·和信悦府小区7号楼4单元1701号，建筑面积113.94平方米的房屋，房屋单价为5696元/平方米，总价为649,002元。同日，经纬公司出具收到李泽鸿预定金146,013元的收据一份。2013年3月13日，通过李家增的中国银行账户向经纬公司支付1万元及3.3万元，并李家增交通银行账户内取出现金7000元。同日，经纬公司出具收到李泽鸿预收首付款5万元的收据一份，收款方式载明为银行、现金。2013年5月3日，经纬公司出具收到李泽鸿补齐分期、首付款2989元的收据一份。2013年8月29日，李家波通过中国银行向经纬公司支付5万元，并通过李家增中国银行账户向经纬公司支付3.3万元。同日，经纬公司出具收到李泽鸿分期、二期款（一）183,000元的收据一份，收款方式载明为现金、银行。2013年8月30日，通过李家增中国银行账户向经纬公司支付3.9万元。同日，经纬公司出具收到李泽鸿分期、二期款（二）42,000元的收据一份，收款方式载明为现金、银行。2013年9月12日，经纬公司与李泽鸿签订《商品房预售合同》，约定李泽鸿购买延吉市局子街88号，第0125幢4单元7栋4单元1701号，建筑面积113.94平方米的房屋，房屋单价为5696元，总金额649,002元。2013年12月6日，经纬公司出具收到李泽鸿补交房款100,000元的收据一份。2014年7月19日，经纬公司出具收到李泽鸿分期、三期款100,000元的收据一份。2016年3月5日，延吉市集中供热有限责任公司向李泽鸿作出取暖费交款通知，应交案涉房屋2016-2017年度取暖费为2,451.79元，往年陈欠2,451.79元，陈欠违约金760.05元，合计应交取暖费5,663.63元。2016年10月21日，李泽鸿缴纳案涉房屋取暖费2016-2017民用基础费735.54元。2017年4月15日，延边经纬物业管理有限公司（以下简称：经纬物业）出具《物业费用结算清单》，内容为2017年物业费1094元、电梯费800元，费用合计1894元，并出具收到李泽鸿上述费用的收据。同日，经纬物业出具案涉房屋电费预存300元的收据一份。2019年10月25日，李泽鸿缴纳案涉房屋水费100元。2021年7月30日，延吉市集中供热有限责任公司向李泽鸿作出取暖费交款通知，应交案涉房屋2021-2022年度取暖费为2,451.79元，往年陈欠0元。2021年8月4日，经纬公司出具《经纬国际房屋情况证明》，内容主要载明为：“甲方：经纬公司。乙方：李泽鸿（7-4-1701）；关雷（7-4-1702）；杨秀华（7-4-1703）。1.乙方于2012年9月开始分别一同购买甲方房屋三套；李泽鸿为分期付款，关雷为一次性付款，杨秀华为公积金贷款。2.根据甲乙双方购房合同，甲方通知乙方收房。乙方于2017年4月15日一同将三户房屋接收。三户房屋交纳了物业费、电梯费、用电预存费后，取得房屋钥匙。3.经查询乙方关雷、杨秀华购买的房屋已到房地产交易中心办理备案登记；乙方李泽鸿（7-4-1701）购买的房屋没有到房地产交易中心办理备案登记，只有李泽鸿同签订的商品房预售合同。”本院认为，本案性质为案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行异议。本案的争议焦点为案外人李泽鸿对涉案房产是否享有足以排除强制执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人在本院查封之前与经纬公司签订有效的书面合同，且在本院查封之前已占有案涉房屋并支付全部房款，非因其自身原因未办理过户登记。综上，案外人李泽鸿提出的排除执行异议，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：中止本院对被执行人曲元红名下的位于延吉市局子街88号经纬国际7号楼4单元1701，产籍号为03-10-0125，建筑面积为113.94平方米的房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审判长  吴东俊审判员  全 军审判员  郑 兰二〇二一年八月三十日书记员  郭晓晓