广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15644号上诉人（原审被告）：广州南湖粤途国际旅行社有限公司，住所地广州市越秀区广卫路19号之二301（自编307、308）。法定代表人：郑年军，该公司经理。委托诉讼代理人：徐云熵，该公司法务人员。被上诉人（原审原告）：郑树文，男，1960年4月5日出生，汉族，住广州市天河区。上诉人广州南湖粤途国际旅行社有限公司（以下简称南湖公司）因与被上诉人郑树文房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2021）粤0105民初1085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。南湖公司上诉请求：1.改判一审判决第一项，南湖公司应向郑树文支付房租25648元；2.改判一审判决第二项，租赁保证金应抵偿租金使用或者归还南湖公司；3.改判一审判决第三项；4.本案全部诉讼费由郑树文承担。事实和理由：（一）郑树文仅向南湖公司减免500元/月的租金，该租金优惠不足以减低、抗衡、弥补新冠疫情对南湖公司的经营影响，也没有实质性影响租金水平，不能以郑树文杯水车薪、象征性的租金优惠，理所当然认定已抵消了恶劣客观环境对南湖公司的冲击。（二）虽然新冠疫情并无导致租赁物无法使用，但是却导致南湖公司无法经营超过六个月，且2020年7月后各地疫情爆发导致南湖公司无法正常经营。租赁物是为了经营旅行社行业的商业目的而使用的，租赁合同是为了商业使用而订立、履行的。一个无法正常经营的行业与企业，在疫情之下实际上无法通过使用租赁物达到商业目的。一审法院在判决时割裂该客观情况，未考虑合同履行的客观实际，显属错误。（三）在疫情之下应综合考虑郑树文与南湖公司双方的实际情况，不应过分加重受疫情严重影响的南湖公司的负担。综上，一审判决认定事实及适用法律均存在错误，导致判决错误，应予改判。郑树文二审答辩称，（一）合同押金应归郑树文所有，因为南湖公司违反了双方的合同第八条、第九条约定，擅自提出提前解除合同，且承租期未满，故租赁保证金应归郑树文所有。南湖公司在2021年1月26日自行搬走了铺面内的物品，属于该公司单方面违约，该押金归郑树文所有。（二）根据租赁补充合同约定，租赁商铺所产生的一切税费由南湖公司承担，由于该公司未缴纳2020年9月1日至2020年11月30日的租赁房屋税，瑞宝出租屋中心不同意商铺报停，所以郑树文代南湖公司缴纳了3028元的出租房屋税，因此，南湖公司应按合同约定缴纳相关税费，将该款项退还给郑树文。（三）广州受新冠疫情影响是在2020年3月至2020年5月30日，该期间郑树文已免除了南湖公司两个月1000元租金。在2021年1月26日南湖公司单方面提出解约，违反双方合同约定，其应承担一切民事经济责任，法院不应以新冠疫情的理由减免该公司的违约责任。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。郑树文向一审法院起诉请求：1.判决南湖公司立即支付2020年10月至2021年1月租金合计51360元、违约金3852元共计55212元；2.南湖公司支付郑树文垫付的出租屋税费3028.96元；3.没收合同保证金24000元归郑树文所有。一审法院认定事实：郑树文是广州市海珠区东晓南路1247号101房、102房的权属人，权属登记时间为2010年11月16日。2019年4月3日，郑树文与南湖公司双方签订了《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》，约定：出租人郑树文（以下简称甲方）将坐落于广州市海珠区东晓南路1247号101房、102房自编之一的房地产出租给承租方南湖公司（以下简称乙方）作商业用途使用，建筑（或使用）面积19.16平方米；租赁期限从2019年4月8日到2022年4月30日止，其中2020年5月1日至2021年4月30日每月租金为人民币12840元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳人民币24000元保证金，乙方租赁期满后，办理完铺面变更或注销营业执照的手续后凭乙方变更或注销凭证到甲方铺面取回保证金，甲方在乙方提供铺面工商变更或注销手续凭证后3日内退还保证金；原合同租赁面积由海珠区东晓南路1247号101房（房产证编号：0120156815，建筑面积14.16平方米）、102房自编之一（与101房毗邻，房产证编号：0120156820，建筑面积5平方米）组成；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%向甲方支付违约金；乙方提前解除本合同，如找到新的承租人的，甲方同意于合同解除之日退还乙方租赁保证金，否则如乙方擅自提前解除合同且未找到新的承租人的，乙方已交纳的租赁保证金作为违约金由甲方没收；如因政府行为、自然灾害等不可抗力因素解除合同，双方互不承担违约责任，甲方应自合同解除之日退还乙方租赁保证金及未实际使用期间租金；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担；本合同约定的租金为不含税金额，租赁房屋所产生的租赁税费由乙方承担，税率按广州市税务部门规定的税率执行，乙方保留租赁发票和完税证明的原件为乙方支付凭证；等。郑树文与南湖公司均一致确认因新冠疫情的影响，郑树文经协商在2020年2月、3月每个月减少了500元租金，南湖公司后续有按照合同约定的租金金额交租。2020年10月1日开始的租金南湖公司未支付，2021年1月26日双方办理退场交接手续。2021年1月20日，郑树文向瑞宝街道来穗人员和出租屋服务管理中心支付了海珠区瑞宝街东晓南路1247号101铺的2020年9月至11月的出租屋税收3028.96元，税收缴款书附注已开发票，发票上购买方为名称为广州南湖粤途国际旅行社有限公司。一审法院认为：郑树文与南湖公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。郑树文与南湖公司双方均一致确认南湖公司未支付2020年10月开始的租金，而双方于2021年1月26日办理退场交接手续，合同于当日已实际解除，故南湖公司应支付上述时间段的房屋租金，合同约定的月租金为12840元，经计算南湖公司尚欠租金为12840元/月×3个月+12840元/月÷30日×26日=38520+11128=49648元，郑树文主张的租金数额有误，一审法院予以更正。新冠疫情虽然属于不可抗力，但就本案租赁合同而言，并不导致涉案房屋无法租赁使用和南湖公司交纳租金履行不能而需要解除合同，且郑树文在疫情发生后也对部分月份的租金进行了减免，南湖公司后续仍继续使用涉案房屋并有按照合同约定的租金进行缴纳，故南湖公司以此抗辩要求免除违约责任据理不足，一审法院不予采纳。合同约定“乙方提前解除本合同，如找到新的承租人的，甲方同意于合同解除之日退还乙方租赁保证金，否则如乙方擅自提前解除合同且未找到新的承租人的，乙方已交纳的租赁保证金作为违约金由甲方没收”，南湖公司在租赁期未满尚欠租金，又没有找到新的承租人的情况下与郑树文办理交接解除合同，其行为构成违约，应对合同解除承担责任，郑树文主张没收24000元保证金合法有理，一审法院予以支持。根据上述约定租赁保证金已作为违约金处理，足以弥补郑树文的损失，郑树文再主张迟延支付租金违约金，依据不足，一审法院不予支持。合同还约定“本合同约定的租金为不含税金额，租赁房屋所产生的租赁税费由乙方承担”，故郑树文主张南湖公司支付郑树文已垫付的出租屋税费3028.96元合法有理，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2021年4月16日作出如下判决：一、广州南湖粤途国际旅行社有限公司在本判决生效之日起10日内向郑树文支付2020年10月至2021年1月26日的租金49648元；二、广州南湖粤途国际旅行社有限公司已交付给郑树文的租赁保证金24000元归郑树文所有；三、广州南湖粤途国际旅行社有限公司在本判决生效之日起10日内向郑树文支付垫付的出租屋税费3028.96元；四、驳回郑树文的其他诉讼请求。案件受理费928元，由郑树文负担63元，广州南湖粤途国际旅行社有限公司负担865元。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。二审期间，南湖公司同意本案书面审理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和南湖公司上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：南湖公司关于租金应当减免、无须支付租赁税费以及保证金应抵扣欠租的主张是否成立。因疫情影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集等。南湖公司承租涉案商铺是为了经营，疫情对其经营状况确实会产生严重影响，但双方可以通过延长租期、减免租金等方式友好协商解决纠纷。事实上，我国国内疫情防控于2020年2月底已取得显著成效，各行各业陆续复工复产，社会生活和经济秩序逐步走上正轨，郑树文在疫情发生后也对部分月份的租金进行了减免，也与疫情期间风险共担、共渡难关的原则相符。南湖公司提供的证据并不足以证明因疫情及疫情防控措施导致涉案租赁合同后续仍无法履行，无充分证据证明其合同目的不能实现，故南湖公司在租赁期限尚未届满、欠付租金且未找到新的承租人的情况下于2021年1月26日与郑树文办理场地交接、解除合同，显然违反合同约定。一审法院认定南湖公司构成违约并应对合同解除承担违约责任，并无不当，二审予以认同。一审法院认定南湖公司缴纳的保证金24000元应予没收，并判令南湖公司向郑树文按照合同约定支付2020年10月至2021年1月26日的租金49648元以及租赁税费3028.96元，并无不妥，二审予以维持。南湖公司上诉认为其欠付的租金应当按照25648元计付、保证金应予冲抵欠租以及无须支付租赁税费，理据不足，本院不予支持。综上所述，南湖公司的上诉请求理据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1076元，由上诉人广州南湖粤途国际旅行社有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判员  李静二〇二一年八月三十日书记员  贾妍古文娜