天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终5478号上诉人（原审被告）：天津万科房地产有限公司，住所地天津市东丽区东丽湖。法定代表人：张建新，董事长。委托诉讼代理人：于文庆，天津长丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：安好，天津长丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市半岛商务会馆有限公司，住所地天津市河西区解放南路475号。法定代表人：梁淑兰，经理。委托诉讼代理人：马宁驹，天津巨川律师事务所律师。原审被告：万链（天津）装饰有限公司，住所地天津自贸实验区（东疆保税港区）亚洲路6865号金融贸易中心北区1-1-2101-3。法定代表人：袁望，执行董事。原审第三人：天津全程物流配送有限公司，住所地天津市河西区解放南路475号增1号。法定代表人：胡景明，执行董事。委托诉讼代理人：李丽君，女，该公司职员。委托诉讼代理人：白瑜，女，该公司职员。上诉人天津万科房地产有限公司（以下简称“万科公司”）因与被上诉人天津市半岛商务会馆有限公司（以下简称“半岛公司”）、原审被告万链（天津）装饰有限公司（以下简称“万链公司”）及原审第三人天津全程物流配送有限公司（以下简称“全程公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2020）津0103民初8026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案后，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。万科公司上诉请求：1、请求撤销（2020）津0103民初8206号民事判决书第一项、第二项，第三项，改判驳回被上诉人全部诉讼请求或将本案发回重审；2、本案两审诉讼费、鉴定费等由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为，本案一审判决认定事实不清，适用法律错误，具体事实和理由如下：一、被上诉人提交的用以证明其有出租权涉案房屋的租赁合同项下的出租标的并非涉案房屋，且现有证据不足以证明原审第三人系涉案房屋的所有权人，因此被上诉人并未提供充分证据证明其有权出租涉案房屋，并自涉案租赁合同签订时被上诉人即有权出租涉案房屋。二、被上诉人不仅未提供其有权出租涉案房屋的证据，甚至涉案房屋的规划许可手续都不能提供，因此现有证据不足以认定本案涉案租赁合同成立并有效。正是基于此，被上诉人无权要求确认解除涉案租赁合同，更无权要求上诉人支付租金、物业费及违约金等。三、即便不考虑合同效力因素，被上诉人主张的逾期支付租金违约金也明显过高；上诉人并未提供任何证据证明系上诉人提出解除合同，其自然无权以上诉人提出解除合同为由主张违约金；且因涉案租赁合同并未约定解约违约金，被上诉人主张解约违约金明显没有合同依据，且其主张标准明显过高。综上，特提起上诉，请贵院依法支持我方的上诉请求。被上诉人半岛公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：被上诉人承租房屋后出租给万链公司，在经营中，万链公司遇到困难，被上诉人通过万链公司将部分房屋转租给包括上诉人在内的其他三家企业，万链公司承担连带担保责任。2020年8月底，上诉人及其他三家企业同时撤场，给被上诉人造成经济损失，一审在查清后依法判决，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立。1、被上诉人提交的涉案房屋房产证复印件是被上诉人承租时由第三人提供的，诉讼中，第三人提供证据证明房屋由第三人所有，上诉人与被上诉人的转租合同应有效。2、涉案房屋具有合法产权证，无需以规划手续证明其合法性，上诉人应当按照租赁合同履行义务承担责任。3、双方约定违约金并不高，应按物业费和租金总额计算，双方约定只是按照租金计算违约责任，因此，约定不高，一审法院又将千分之二减少一半，因此一审判决确认的违约金并不高。原审被告万链公司未出庭发表答辩意见。原审第三人全程公司辩称，涉案房屋是全程公司出租给半岛公司的，其他意见以一审陈述为准。半岛公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告万科公司给付原告自2020年1月至8月期间的房屋租金251066.70元、物业费213,333.33元；2、判令被告万科公司给付原告延迟给付租金的违约金183,780.80元（自2020年1月至8月每日按年租金2‰计算至实际支付租金和物业费止），给付原告提前解除合同违约金696,600元、水电费22,230元；3、判令被告链公司对上述费用承担连带责任；4、诉讼费由被告万科公司负担。一审法院认定事实：坐落于天津市河西区解放南路475号增1号房屋的权利人系第三人全程公司，原告从第三人处承租该房屋后，原告作为出租方与被告万科公司作为承租方签订了《租赁合同》，约定原告将坐落于天津市解放南路475号增1号部分房屋出租给被告万科公司，租赁期限为4年，自2018年1月1日至2021年12月31日，租赁面积为861平方米，租金及物业费的约定为：第一年（2018年1月1日至2018年12月31日），租金376,600元、物业费320,000元；第二年（2019年1月1日至2019年12月31日）租金376,600元、物业费320,000元；第三年（2020年1月1日至2020年12月31日）租金376,600元、物业费320,000元；第四年（2021年1月1日至2021年12月31日）租金251,200元、物业费231,100元。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，现被告万科公司拖欠原告2020年1月至2020年8月期间的房屋租金是251,066.70元、物业费213,333.33元。被告于2020年9月初将诉争房屋钥匙通过邮寄方式退还原告。庭审中，原告与二被告均认可双方之间的《租赁合同》已解除。庭审期间，第三人全程公司陈述，我公司作为诉争房屋产权人，认可原告与被告万科公司签订的《租赁合同》。疫情期间全程公司给原告全额减免了2个月租金。另查明，2001年12月6日，案外人天津市商业对外储运公司与案外人天津市河西区珠江大世界海上皇美食城签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为二十年，自2002年1月1日起至2021年12月31日止。双方约定天津市商业对外储运公司将位于天津市河西区解放南路475号院内的部分仓库出租给天津市河西区珠江大世界海上皇美食城，用于举办餐饮及洗浴、娱乐等经营，每月租金为66,667元，按月支付租金。2004年4月6日，天津市商业对外储运公司与天津市河西区珠江大世界海上皇美食城签订了《房屋租赁合同补充协议》，双方约定将原《房屋租赁合同》承租人由天津市河西区珠江大世界海上皇美食城变更为原告半岛公司。同日，原告出具《确认书》，确认其自2004年4月6日始，代替天津市河西区珠江大世界海上皇美食城使用于2001年12月6日与天津市商业对外储运公司签订的《房屋租赁合同》。再查，2020年1月24日，因新冠病毒疫情的影响，天津市启动重大突发事件一级响应。津政办发［2020］1号《天津市人民政府办公厅关于印发天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展若干措施的通知》中规定：“国家出台相关政策措施，遵照执行。本措施自印发之日起施行，有效期至新型冠状病毒感染的肺炎疫情结束后再顺延3个月。本措施中有明确期限规定的和国家及本市出台相关文件另有明确期限规定的从其规定。”国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部、财政部、商务部、中国人民银行、国务院国有资产监督管理委员会、国家税务总局、国家市场监督管理总局于2020年5月9日发布发改投资规［2020］734号《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》。发改投资规［2020］734号文件第二条第（一）款中规定：“推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。”一审法院认为，原告与被告万科公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。本案中，关于原告主张的要求被告万科公司给付自2020年1月至8月期间的房屋租金251,066.70元、物业费213,333.33元的诉讼请求，依据［2020］1号《天津市人民政府办公厅关于印发天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展若干措施的通知》第7条以及发改投资规［2020］734号文件第二条第（一）款之规定，2020年1月24日，天津市启动重大突发事件一级响应，被告的正常经营势必会受到疫情的影响，依据上述文件的相应规定，结合本案实际情况，一审法院酌定免收被告万科公司两个月的房屋租金，物业费不予减免。故被告万科公司应支付原告2020年1月至8月期间的房屋租金188,300元（376,600元÷12月×6月）、物业费213,333.33元，原告的诉讼请求，一审法院予以部分支持。关于原告主张被告万科公司给付原告延迟给付租金的违约金183,780.80元、给付原告提前解除合同违约金696,600元的诉讼请求。庭审中，被告万科公司对拖欠租金的事实表示认可，同时也认可租赁合同事实上通过其将钥匙寄交原告的形式解除，故被告万科公司应当按照合同约定支付原告违约金。关于违约金的具体金额，原、被告签订的《租赁合同》第7条虽然对逾期支付租金的违约金做了相关约定，但庭审中二被告认为违约金过高，要求予以调整，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，及原告未能举证证明其实际损失的金额，同时考虑到因2020年突发新冠疫情，被告万科公司的经营受到实际不利影响，结合本案的具体情况，一审法院对原告主张的违约金中过高的部分酌情予以调整。一审法院认为，首先应免除被告万科公司2个月违约金，同时违约金的计算标准应按被告每逾期一日应支付当期年租金的1‰的违约金为宜，故被告万科公司需支付原告延迟给付租金的违约金67,788元（376,600元×1‰×180天）。关于被告需支付提前解除合同违约金696,600元，一审法院认为应调整为按年租金及物业费的30%计算为宜，故被告万科公司应支付原告提前解除合同违约金208,980元（696,600元×30%）。关于原告要求被告万科公司支付水电费22,230元的诉讼请求，因原告提交的证据无法证明系被告所欠的水电费，故因证据不足，一审法院不予支持。关于原告主张要求被告万链公司对上述费用承担连带责任的诉讼请求，因证据不足，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条、第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十条之规定，判决：一、确认原告天津市半岛商务会馆有限公司与被告天津万科房地产有限公司签订的《房屋租赁合同》已于2020年8月31日解除；二、自本判决生效之日起十日内，被告天津万科房地产有限公司给付原告天津市半岛商务会馆有限公司2020年1月至8月期间的房屋租金188,300元、物业费213,333.33元；三、自本判决生效之日起十日内，被告天津万科房地产有限公司给付原告天津市半岛商务会馆有限公司逾期给付租金的违约金67,788元、提前解除合同违约金208,980元；四、驳回原告天津市半岛商务会馆有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,103.1元，减半收取8,551.55元，由原告天津市半岛商务会馆有限公司负担4,275.77元；被告天津万科房地产有限公司负担4,275.77元。保全费4,575.54元，由被告天津万科房地产有限公司负担”。二审审理期间，上诉人未提供新证据。庭审后，本院组织上诉人万科公司与原审第三人全程公司核对了涉案房屋的产权证原件，上诉人对原审第三人全程公司提供的涉案房屋的产权证原件的真实性无异议。本院经审理查明，上诉人万科公司（乙方）与被上诉人半岛公司（甲方）签订的《租赁合同》第四条第七款约定：“如乙方未按约定时间及额度支付上述费用，每逾期一日，乙方需向甲方支付当期年租金2‰的违约金。如逾期10日仍未足额交纳上述费用，甲方有权解除合同，且除了乙方需缴的违约金外，甲方还可主张由此产生的其他相关损失。”第十二条第三款约定：“合同履行过程中，如因任何一方需提前解约的，应向对方赔付。赔付标准为该租赁物业一年租金及物业费。”本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，涉案房屋所有权登记在原审第三人全程公司名下，全程公司作为涉案房屋产权人，认可被上诉人半岛公司与上诉人万科公司签订的《租赁合同》，故一审法院认定上述合同合法有效并确认《租赁合同》已于2020年8月31日解除并无不当之处。上诉人关于合同效力的上诉意见，本院不予支持。违约金的性质以补偿为原则，同时具有一定程度的惩罚性质。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案系上诉人违约而产生纠纷，上诉人应承担违约金支付责任。关于违约金的调整标准，根据上述规定，应以被上诉人因上诉人违约行为造成的损失为限。因被上诉人未就因上诉人迟延给付租金给其造成的实际损失完成必要举证，进而导致被上诉人实际损失无法确定。故本院以上诉人实际欠付的租金为基数，以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2020年8月20日发布的一年期贷款市场报价利率3.85%的四倍为违约金计算标准，故上诉人应支付的迟延给付房屋租金的违约金为14,499.10元［188,300元×（3.85%×4÷360天）×180天］。考虑到因上诉人根本违约行为导致房屋租赁合同提前解除，造成被上诉人在房屋闲置期间发生租金等实际损失，故上诉人对此亦应向被上诉人承担违约责任。一审法院在双方约定的违约金标准的基础上，以约定标准的30%确定提前解除合同违约金，已经兼顾了因上诉人违约给被上诉人造成的损失补偿及对上诉人违约行为的惩罚。上诉人上诉要求以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2020年8月20日发布的一年期贷款市场报价利率3.85%为标准确定提前解除合同违约金，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人万科公司上诉请求中理由成立部分，本院予以支持；其他上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市河西区人民法院（2020）津0103民初8026号民事判决第一、二项；二、撤销天津市河西区人民法院（2020）津0103民初8026号民事判决第三、四项；三、自本判决生效之日起十日内，上诉人天津万科房地产有限公司给付被上诉人天津市半岛商务会馆有限公司逾期给付租金的违约金14,499.10元、提前解除合同违约金208,980元；四、驳回上诉人天津万科房地产有限公司其他上诉请求；五、驳回被上诉人天津市半岛商务会馆有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费8,551.55元，由上诉人天津万科房地产有限公司负担3848.33元。被上诉人天津市半岛商务会馆有限公司负担4703元；保全费4,575.54元，由上诉人天津万科房地产有限公司负担。二审案件受理费10,584.01元，由上诉人天津万科房地产有限公司负担10000元；被上诉人天津市半岛商务会馆有限公司负担584.01元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 哈欣审判员包颖审判员 王     晶二〇二一年八月二十五日书记员 周     磊