江苏省建湖县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0925民初4979号原告：王金叶，男，1956年9月6日生，汉族，居民，住建湖县。委托诉讼代理人：凌海东，建湖县塘河法律服务所法律工作者。被告：孙发祥，男，1971年10月9日生，汉族，居民，住建湖县。被告：石燕，女，1976年7月2日生，汉族，居民，住建湖县。委托诉讼代理人：马成霞，江苏锐智律师事务所律师。原告王金叶与被告孙发祥、石燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序于2020年12月15日公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序，组成合议庭于2020年3月12日公开开庭进行了审理，原告王金叶的委托诉讼代理人凌海东、被告孙发祥、石燕的共同委托诉讼代理人马成霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王金叶诉称：2007年8月29日，被告孙发祥、石燕购买了南京广厦房地产投资实业有限公司开发的位于南京市玄武区住宅，同年9月5日办理了商品房预告合同登记备案手续。2007年11月26日两被告还购买该房负二层66号车位，同年12月10日办理了商品房预告合同登记备案手续。2008年下半年，原告与被告孙发祥达成口头协议，两被告将上述房屋、车位以318万元的价格转让给原告，并实际交付了房屋、车位给原告占有、管理且己居住九年有余。原告于2008年投入大量资金对该房屋进行了精装修，添置了大量的家具什物，并与所在地物业公司、水电等单位签订供用水、电、气及网络和物业服务合同交费等。2009年1月20日原告与两被告签订了《商品房转让合同》，以书面协议对口头约定的内容进行了确认，并约定两被告应于2015年11月30日前协助原告办理转让房屋权属变更登记手续。原告按约定向两被告支付了全部房价款318万元，被告孙发祥于2009年1月20日，2014年7月2日分别向原告出了收条二份，载明收到王金叶房款150万元和168万元，合计318万元。2015年前后，原告多次要求被告协助办理过户登记，但被告孙发祥以房贷未还清，不便过户等为由，故意拖延协助过户登记，以致该房一直登记在两被告名下。2016年1月13日，被告孙发祥为达到用已抵押给债权人吴某、李某等家乐福一至三楼注销抵押登记，并以该楼全部资产向盐城银宝集团贷款作抵押担保的目的，孙发祥以中利世纪置业有限公司企业法人执照正本、公司公章、财务印鉴章、现金支票、银行U盾以及中利公司所属的7个公司作担保等手段，孙发祥保证在注销抵押登记后15个工作日内归还吴某、李某、王某9500万元借款，骗取了登达公司和王金叶为中利公司向吴某等债权人保证，并签订了“四方协议书”，实现了注销家乐福各楼层抵押登记的目的。2016年2月孙发祥以家乐福整楼层与银宝集团签订抵押合同，取得贷款1.9亿元后，孙发祥从此不与原告及其他债权人见面，所获得贷款分文未还上述债权人。在被告孙发祥人不见面、钱不归还的情况下，债权人吴某等依法起诉，原告及登达公司也被列为被告被判决负连带责任。2017年4月建湖法院开始执行，债权人吴某对孙发祥名下的南京玄武区邓府巷301室房屋，申请执行该房屋。建湖法院裁定强制执行该房屋同时上网拍卖。2017年7月26日原告以案外人身份提出执行异议。2017年8月15日建湖县法院作出(2017)苏0925执异29号裁定，以“案外人主张的实体权利…需要诉讼解决”为由，驳回原告的异议申请。2017年9月6日原告向建湖法院提出执行异议之诉，原告认为：原告与两被告达成并签订的有关案涉房屋买卖协议，是双方当事人的真实意思表示且不违反法律的规定，为合法有效的合同；原告按合同约定己向两被告支付了全部的购房款318万元；原告事实上从2009年就占有、管理与居住了案涉房屋，至今己长达九年有余；被告孙发祥、石燕无正当理由拒不履行过户手续，其责任不在原告。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案应当停止对案涉房屋的强制执行。一审法院认为，原告提起案外人执行异议，主体适格；原、被告之间签订了《商品房转让合同》没有损害国家、集体和第三人利益，故双方签订的合同合法有效。原告己合法占有了案涉房屋，原告己实际用现金支付了购房款318万元。被告孙发祥承认两份收条及签名是孙发祥所写，但没有打款记录等而不承认原告己支付收条项下的款项。孙发祥承认两份收条由其所写，即承认两份收条的真实性，孙发祥出具的是“收条”，其作为完全民事行为能力人，应对自己的行为承担相应的责任。被告孙发祥否认收到两笔款项，未能提供相应证据证明。仅凭其辩称不能推翻“收条”的证明效力。且被告孙发祥在2009年1月20日出具第一份收条后，如果原告未支付收条上数额较大的款项，在时隔五年多的时间内既未要求原告支付价款，也不要求收回“收条”，且在2014年7月2日继续向原告再出具第二份数额较大的“收条”，并在2015年补签书面合同时对上述两笔房款情况，在书面合同上再次明确，不符常理。故法院认为原告王金叶所提供证据证明力具有优势，对孙发祥的辩称不予采信，并认定涉案房屋未过户，是由于涉案房屋在2016年5月才完成初始登记，且被告孙发祥也未能向法庭举证原告有过错，因此，法院不能认定原告对于案涉房屋未办理过户登记存在过错。根据上述情况，一审法院于2018年5月18日作出(2017)苏0925民初3957号判决：不得将位于南京市玄武区车库作为孙发祥、石燕的财产予以执行。2018年6月孙发祥等不服一审判决上诉后，盐城市中院认为一审原告与孙发祥均是苏0925执969号案件的被执行人。2018年8月24日作出裁定：驳回原告起诉，原、被告之间对涉案房屋买卖合同履行纠纷应另案处理。2019年初，原告就案涉房屋提起了确认所有权诉讼，法院认为对坐落在南京市玄武区邓府巷19号1幢301室及地下车库经拍卖，己于2019年1月21日被案外人孙某以878.5万元竞得，法院己于2019年1月25日裁定将诉争房屋所有权、土地使用权及车库车位办理到买受人孙某名下。2019年5月13日裁定驳回起诉。原告不服提出上诉，盐城中院于2019年7月25日作出（2019）苏09民终2939号民事裁定，认为不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记生效。并重申对原、被告之间房屋买卖合同的履行纠纷应另案处理。故裁定驳回上诉。上列事实，有生效判决、裁定为据，事实清楚。该房屋被告交付原告对其进行了装璜，投入了大量资金，加之该房屋所处地理位置优越及南京房屋的增值，导致应归原告所有的房屋，被当作两被告所有房屋被拍卖，其拍卖款项878.5万元均作为两被告的被执行款，与债权人抵充了债务。为维护原告作为房屋买受人享有房产价值得到保护，特诉请法院，请予依法判决解除原被告签订的《商品房转让合同》，判决两被告返还原告购房款318万元及赔偿房屋溢价款的损失（房屋增值及装修）560.5万元，合计878.5万元，并自2019年1月25日起至清偿之日止按银行同业拆借贷款月利率的2倍承担利息，判决两被告给付违约金100万元，案件受理费由两被告承担。被告孙发祥、石燕共同辩称：对于原告解除合同的诉求无异议，原告主张返还购房款及赔偿损失、利息、给付违约金无事实根据和法律依据，商品房转让合同签订前后原告均未向被告支付过购房款，原告未按约定支付购房款是原告违约在先，被告不存在需要返还购房款的情况，也无需承担赔偿和支付违约金。经审理查明，2007年8月29日，被告孙发祥、石燕购买了广厦（南京）房地产投资实业公司开发的位于南京市玄武区住宅。2007年11月26日，孙发祥、石燕购买了该区负二层66号地下车库。房屋及车库总价为2965423元，被告孙发祥、石燕交首付款975423元，办理了199万元银行按揭贷款。至2016年4月11日，孙发祥还清涉案房屋的全部银行贷款。2016年5月4日，孙发祥、石燕进行涉案房屋所有权初始登记。2016年5月11日办理土地使用权初始登记。2008年下半年（具体日期不详），原告王金叶与被告孙发祥达成口头合意，被告孙发祥、石燕将其购买的坐落于南京市玄武区地下车库转让给原告王金叶，并将案涉房屋交于王金叶使用。同年，王金叶对涉案房屋进行装修，一直占有使用至今，相关物业、水电、网络电视等费用均由王金叶缴纳。2009年元月20日、2014年7月2日被告孙发祥向原告王金叶分别出具收条二份，载明“今收到王金叶房款壹佰伍拾万元整￥1500000，今收人：孙发祥，2009.元.20”，“收条，今收到王金叶购房款壹佰陆拾捌万元￥1680000，今收人孙发祥，2014.7.2”。2015年下半年（具体时间不详），王金叶与孙发祥、石燕签订了书面的《商品房转让合同》，该书面合同的落款日期为“二〇〇九年元月二十日”，合同约定：孙发祥、石燕（甲方）将其购买的坐落于南京市玄武区及负二层地下66号车库（购房合同号200758789&200768387、建筑面积167.7891平方米）转让给王金叶、陶某（乙方）；甲乙双方商定上述商品房所涉房地产转让总价为人民币叁佰壹拾捌万元整；乙方分别于2009年元月20日、2014年7月2日向甲方支付上述购房款150万元、168万元，合计318万元；甲方于2014年7月2日乙方付清全部购房款时将本协议所涉转让房地产向乙方一次性交接，并将所涉房产钥匙、与开发商所签商品房购房合同、购房发票等一并交予乙方收存；甲、乙双方商定，乙方付清全部购房款318万元，所涉转让房地产权属即为乙方享有，甲方无权再对该房地产予以处分（协助乙方办理权属证书除外）；甲方应于2015年11月30日前协助乙方办理本协议所涉转让房地产权属变更登记手续。2016年3月3日，吴某、夏某因民间借贷纠纷起诉江苏中利世纪置业有限公司、孙发祥、江苏登达建设有限公司、王金叶、周某，2016年3月28日吴某、夏某向本院提出诉讼保全申请，本院于2016年4月27日作出（2016）苏0925民初1422号民事裁定，对江苏中利世纪置业有限公司、孙发祥、江苏登达建设有限公司、王金叶所有的银行存款及房地产或等价的财产予以查封或冻结，限查封金额为4000万元。2016年5月18日，本院对登记在被告孙发祥名下的位于南京市玄武区邓府巷西地块长江路9号街区A1幢301室住宅及该区负二层66号车位予以查封。2016年8月1日，本院作出（2016）苏0925民初1422号民事判决：江苏中利世纪置业有限公司、周某应于本判决发生法律效力之日起十日内向吴某、夏某支付借款本金3000万元及利息(以3000万元为本金自2014年10月20日起按月利率2%计算至借款还清之日),孙发祥对上述借款承担连带清偿责任,江苏登达建设有限公司、王金叶对上述借款中的本金1500万元承担连带清偿责任。该判决生效后，吴某、夏某向本院提出强制执行申请，本院于2017年4月17日立案执行，案号为（2017）苏0925执969。在该案执行过程中，本院依法作出(2017)苏0925执969-1号执行裁定书,裁定强制执行诉讼保全中查封的案涉房屋，并进行网上拍卖。2017年7月26日，王金叶提出案外人执行异议。2017年8月15日，本院作出(2017)苏0925执异29号执行裁定书,以“案外人主张的是实体权利,执行程序中的执行异议审查不涉及当事人实体权利,涉案不动产是否权属案外人,需要通过诉讼解决”为由,驳回王金叶的异议申请。原告王金叶不服提起执行异议之诉，本院作出（2017）苏0925民初3957号民事判决，判决不得将本院作出的(2017)苏0925执969-1号执行裁定书中所涉位于南京市玄武区车库作为被告孙发祥、石燕的财产予以执行。此后，被告孙发祥、石燕不服提起上诉，盐城市中级人民法院作出（2018）苏09民终3185号民事判决，认为王金叶与孙发祥、石燕之间对涉案房屋买卖合同的履行纠纷应另案处理，亦不属案外人异议之诉的审理范围，撤销江苏省建湖县人民法院（2017）苏0925民初3957号民事判决，驳回王金叶的起诉。此后，原告王金叶向本院提出诉讼，请求依法确认南京市玄武区邓府西块地长江路9号街区A1幢301室住宅及该区负二层66号车位归其所有。本院经审查认为，当事人请求对争议标的物的所有权进行确认，但该标的物已经法院拍卖程序为案外第三人合法受让的，当事人对诉争标的物不具有请求权，应驳回起诉。本院根据吴某、夏某的申请，依据已发生法律效力的（2016）苏0925民初1422号民事判决书，对被告孙发祥所有的坐落在南京市玄武区车位进行公开拍卖。2019年1月21日，案外人孙某以878.5万元的最高价竞得上述拍卖房产、车库车位。2019年1月25日，本院作出（2018）苏0925执恢636号协助执行通知书，将诉争房屋所有权、土地使用权及车库车位办理到买受人孙某名下。案外人孙某为本案诉争房产、车库车位的实际所有权人，原告王金叶提起对诉争房产、车库车位进行确权之诉，无事实和法律依据，依法应驳回起诉。于2019年5月13日作出（2018)苏0925民初6148号民事裁定书，裁定驳回原告王金叶的起诉。原告王金叶不服提起上诉，盐城市中级人民法院经审理认为王金叶与孙发祥、石燕之间对涉案房屋买卖合同的履行纠纷应另案处理，并作出（2019）苏09民终2939号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。以上事实，有《南京市商品房预售合同》、《商品房转让合同》、物业费发票、水电费发票、收条、房屋产权证书、账户对账单、民事判决书、执行裁定书、民事裁定书等以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以认定。本院认为，根据我国《合同法》的规定，当事人订立合同，既可以采用书面形式，也可以采用口头形式，口头合同和书面合同具有同样的法律效力。案涉《商品房转让合同》是被告孙发祥、石燕与原告王金叶事后补签的，但补签的合同是以2008年下半年双方口头达成的房屋买卖合意为基础的，王金叶与孙发祥达成房屋买卖合意在前，订立书面合同在后，故关于房屋买卖合同实际订立时间，并不影响王金叶与孙发祥之间存在房屋买卖关系这一事实，出卖人也履行了交付房屋的义务，补签合同只是对口头合意内容的确认，并不影响合同的成立和生效，因此，本案被告孙发祥、石燕将案涉房屋出卖给王金叶，系双方当事人的真实意思表示，原告王金叶与被告孙发祥于2008年下半年达成的房屋买卖事实本院予以确认。被告孙发祥承认两份收条由其所写，即承认两份收条的真实性。由于被告孙发祥向原告王金叶出具的是“收条”，具有付款凭证的证明效力，其作为完全民事行为能力人，应当对自己的行为承担相应的法律责任。关于被告孙发祥辩称，否认收到两笔款项，但未提供相应的证据。两份收条载明时间分别为“2009年元月20日”、“2014年7月2日”，与《商品房转让合同》中所约定的支付房款的时间相吻合。原告王金叶诉称每笔房款均为现金支付，虽然该房款数额巨大，但根据王金叶的经济能力及其个人的实际生活状况，存在现金支付能力。被告孙发祥辩称其未收到款项，但在2009年1月20日出具第一份收条后，时隔五年多时间内既未要求王金叶支付价款，亦不要求收回收条，且在2014年7月2日继续向王金叶出具第二份收条，并在2015年补签书面合同时对上述两笔房款情况在书面合同再次明确，不符合常理，本院对被告孙发祥等的辩称不予采信。原告王金叶按约支付了房屋价款，被告孙发祥、石燕未能按约办理房屋登记过户手续，致使案涉房屋作为被告孙发祥、石燕的财产被依法执行，被告孙发祥、石燕构成违约，依法承担相应的责任。原告主张解除双方房屋买卖合同，该主张得到被告的认可，且合同目的已实际无法实现，本院对此主张予以支持。原告主张两被告返还购房款318万元，该费用为原告王金叶履行案涉合同购买房屋所支付，依法应予返还。原告主张两被告赔偿房屋溢价损失560.5万元、利息、违约金100万元，该三项均系被告孙发祥、石燕违约给原告王金叶造成的损失，其中溢价损失560.5万元，该价格有本院拍卖实际成交价格相佐证，依法应予支持；其中利息及违约金部分，应当属于资金占用损失，应当以房屋实际执行、溢价损失确定之日为基础计算，同时为体现违约损失的填补功能及处罚性，标准酌定为银行同业拆借贷款利率。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告王金叶与被告孙发祥、石燕之间订立的关于南京市玄武区邓府西块地长江路9号街区A1幢301室住宅及该区负二层66号车位的房屋买卖合同及落款时间为2009年1月20日的《商品房转让合同》。二、被告孙发祥、石燕返还原告购房款318万元、房屋溢价款560.5万元，合计878.5万元，并承担本金878.5万元自2019年1月25日至实际清偿之日止按全国银行同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。三、驳回原告王金叶其余诉讼请求。案件受理费80295元，由被告孙发祥、石燕负担72089，原告王金叶负担8206元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于盐城市中级人民法院。审 判 长  钱文祥审 判 员  王中秋人民陪审员  王雪兰二〇二一年八月十二日书 记 员  王春艳