济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0104民初6851号原告：上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司，住所地济南市。法定代表人：周波，总经理。委托诉讼代理人：刘玉花，女，1987年1月2日出生，汉族，该公司员工，住济南市。被告：赵雪，男，1990年10月7日出生，汉族，住济南市。原告上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司（以下简称科瑞物业）与被告赵雪物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月26日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼程序），于2021年8月16日公开开庭进行了审理。原告科瑞物业的委托诉讼代理人刘玉花、被告赵雪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。科瑞物业向本院提出诉讼请求：1、判令赵雪支付物业管理费9887.15元、滞纳金人民币2000元；2、判令赵雪承担本案诉讼费。事实与理由：2012年2月23日科瑞物业与绿地地产(济南)有限公司双方签订了《绿地国际花都A2地块物业管理前期服务协议》，合同约定由科瑞物业向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。合同约定，科瑞物业提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向科瑞物业支付物业管理费，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之三缴纳滞纳金。赵雪系上述国际花都三区二期******室的业主，物业面积104.9平方米，按约定应当缴纳从2016年8月1日至2021年12月31日的物业管理费用人民币9887.15元，但赵雪一直拒绝缴费，产生滞纳金人民2000元。合同履行至今，科瑞物业按合同约定为赵雪所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但赵雪却拒不履行自己的缴费义务，科瑞物业多次催缴，未有效果。现向人民法院提起诉讼，请求法院依法作出公正的判决，维护科瑞物业的合法权益。赵雪辩称，一、赵雪不应承担科瑞物业2016年1月至2018年12月违法违规所得物业费4411.09元。1、绿地国际花都地产与科瑞物业在2016年1月30日明知交付房屋未通过《房地产综合验收》进行交付使用，属于违法违规行为；2、绿地国际花都地产和科瑞物业在2016年1月30日未完成交房义务，赵雪在验房时提交的《房屋质量意见反馈单》上反映的问题至今没有完全解决；3、绿地国际花都地产和科瑞物业在交房时对赵雪做出的不法侵害已做出赔偿，开具了2016.2.1-2019.7.31的物业费收费单；4、科瑞物业在物业管理期间存在违反《物业管理条例》水电费与物业费捆绑的情况，侵害了赵雪的合法权益，应及时改正。综上，法院应认定合同无效，赵雪不应履行合同义务。二、赵雪曾至少2次找到科瑞物业的物业经理解决问题，未得到任何回应，赵雪积极解决问题，而科瑞物业和开发商一直拖延解决问题，故不应交纳滞纳金。科瑞物业围绕诉讼请求提交了如下证据：《绿地国际花都A2项目保洁服务合同》、《绿地国际花都A2项目前期物业服务合同》、《临时管理规约》、承诺书、济南市前期物业管理备案证明、电梯日常维护保养合同、物业服务费收缴函、绿地国际花都业主入住流转单、商品房钥匙及物品签收单、商品房资料签收单、业户情况登记表、业主手册，证实科瑞物业已经向赵雪提供了物业服务，赵雪应该交纳物业费。赵雪对上述证据没有异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：赵雪系绿地国际花都******室的业主，该房屋建筑面积104.9平方米，物业服务费按建筑面积每月每平方米1.45元，赵雪未交纳2016年8月1日至2021年12月31日期间的物业服务费。2012年2月23日，绿地地产（济南）有限公司（甲方）与科瑞物业（乙方）签订了《绿地国际花都A2项目前期物业服务合同》，该合同对双方的权利义务进行了约定，并对物业服务内容与质量、服务费用、经营与管理、违约责任等内容进行了约定。同时，合同第一章第一条载明：“第一条物业基本情况：1.物业名称：绿地国际花都A2项目；物业类型：商业用房，（小）高层住宅；坐落位置：槐荫区刘长山道（路、街）002号；建筑面积：376703.4平方米；2.物业管理区域四至：东至：腊山西路；南至：克朗山南路；西至：A2项目规划道路；北至：刘长山路；3.物业服务用房：1#楼一层、2#楼一层、3#楼一层、7#楼一层二层、8#楼一层、11#楼一层二层、14#楼一层二层；建筑面积：1283.87平方米。”。合同第三章第五条载明：“本物业管理区域物业服务收费选择以下第一种方式：1、包干制物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：1.45元/月.平方米；商业用房：2.10元/月.平方米；……。”。合同第九章第三十条载明：“本合同期限自2012.02.01起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业合同生效日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”。该合同经济南市住房保障和房产管理局备案，编号：济前物备第2012018号。合同签订后，科瑞物业为绿地国际花都A2项目提供了物业服务。2016年1月30日，赵雪办理了诉争房屋的入住手续并签收了《业户手册》，同时在《承诺书》上承诺人处签字，确认已经详细阅读并理解《业户手册》，同意遵守《业户手册》及《临时管理规约》的一切条款，且同意按照《临时管理规约》的标准按时交纳物业服务费用。《临时管理规约》第七条第四款约定：“按照前期物业服务协议的约定，按时缴纳以下物业管理服务费：（1）住宅类：按建筑面积每月每平方米1.45元；……（五）自入伙通知书约定交房之日的次月起按半年度缴纳物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备维修、更新、改造的费用）。（六）业主未按规定数额、时间缴付物业服务费的，物业公司有权督促其限期交付，业主逾期仍不交付的，物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费收交情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨；仍不交付的，可按自逾期之日起每日应缴费用的千分之三加收滞纳金，直至依法向物业企业所在地人民法院起诉。”。业主手册第六章服务指引中收费时间载明：每半年度首月7日内。本院认为，赵雪在购买诉争小区房屋后，与科瑞物业签订了《临时管理规约》，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。科瑞物业应按合同的约定提供相应的服务，赵雪作为业主在接受物业服务的同时，还应按照合同的约定缴纳相关的物业服务费。赵雪辩称合同无效，无需履行合同义务。本院认为，赵雪对其主张负有举证义务，但其未提交证据证实双方签订的《临时管理规约》存在合同无效的情形，应承担不利的法律后果，故对其辩解，本院不予采信。赵雪提交济南市住房和城乡建设局房地产综合验收备案打印件一份，证实诉争房屋于2018年12月27日通过综合验收，在此之前，诉争房屋违规交房，不应支付物业服务费。本院认为，诉争房屋的交付标准是开发商与购房者在《商品房买卖合同》中进行约定的，如赵雪认为诉争房屋存在违法交付的情形，可以通过其他合法途径维护其权益，与本案并非同一法律关系，本案不予处理。赵雪主张物业没有履行维修义务，《房屋质量意见反馈单》中记载的问题至今没有解决，故不应支付物业服务费。本院认为，按照临时管理规约的约定，物业管理涉及小区内的房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等内容。业主不能仅就某一方面的服务存在瑕疵就否定整体的物业服务，更不能成为拒交物业服务费的理由。赵雪主张科瑞物业在交房时对赵雪做出的不法侵害已做出赔偿，开具了2016.2.1-2019.7.31的物业费收费单，科瑞物业辩称系工作人员笔误造成的书写错误，实际应为2016.7.31。本院认为，赵雪提交的收款收据，载明：“物业费2016.2.1-2019.7.31人民币玖佰壹拾贰元陆角￥912.6”。根据该收据的金额显示，收取的应为半年的物业服务费，赵雪亦未提交其他证据证实其与科瑞物业达成了免收三年物业服务费的合意，故此处应为科瑞物业工作人员笔误，对赵雪的主张本院不予采信。赵雪主张科瑞物业存在物业费与水电费捆绑的情况，侵犯了其合法权益。本院认为，赵雪提交的收款收据载明：“2016年1月30日代收水电费预存款（水200、电300）”。该收据仅显示科瑞物业代收水电费预存款的事实，赵雪亦未提交其他证据证实水电费与物业费存在捆绑的事实，故对赵雪的主张，本院不予采信。本院认为，部分业主采用拒交物业服务费的方式来对抗物业服务企业的不作为或服务瑕疵，赵雪提交的录音证据可以证实其多次与科瑞物业工作人员协商解决问题，科瑞物业一直未予处理。科瑞物业在提供物业服务过程中存在一定瑕疵，但如果小区内业主均以物业服务存在瑕疵为由拒缴物业服务费，那么带来的直接后果是物业公司入不敷出，不能维持企业正常运营，最终会导致物业服务质量进一步下降，小区整体环境进一步恶化。小区内物业服务的正常运行，离不开全体业主的共同配合与支持，如赵雪认为科瑞物业的不作为给其造成了损失，可以通过合法途径维护其权利。综上所述，赵雪提出的理由不足以减免其向科瑞物业缴纳物业服务费的义务，故对赵雪的辩解，本院不予采信。科瑞物业主张赵雪尚欠2016年8月1日至2021年12月31日期间的物业服务费9887.15元，合法有据，本院予以支持。关于滞纳金的诉讼请求，本院认为，虽《临时管理规约》中就未按时足额交纳物业服务费有所约定，但科瑞物业在提供物业服务时客观上存在一定瑕疵，且科瑞物业亦需要进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通交流，对业主反映的物业服务中存在的问题及时解决或予以配合。鉴于此种情形，对科瑞物业公司主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告赵雪于本判决生效之日起十日内向原告上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司支付自2016年8月1日至2021年12月31日期间的物业服务费9887.15元；二、驳回原告上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费98元，减半收取计49元，由被告赵雪负担。本判决为终审判决。审判员 刘 佳二〇二一年八月三十日书记员 张天虹