陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）陕01执异551号案外人：唐家虎，男，汉族，1987年11月2日出生，住安徽省阜南县。申请人：长青建设集团有限公司，住所地湖北省武汉市东西湖区金山大道1355号。法定代表人：齐耀宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：余洋，陕西钮克律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘婷，陕西钮克律师事务所律师。申请人：长青建设集团有限公司陕西分公司,住所地陕西省西安市经济技术开发区凤城二路海景国际2座2单元9层901室。负责人：欧阳雄，该公司经理。委托诉讼代理人：余洋，陕西钮克律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘婷，陕西钮克律师事务所律师。被申请人：陕西博美置业有限公司，住所地陕西省西安市高陵区泾河工业园泾渭九路326号。法定代表人：张亚波，该公司执行董事兼总经理。被申请人：鲁宏飞，男，汉族，1976年5月8日出生，住陕西省咸阳市三原县。长青建设集团有限公司（以下简称长青建设公司）、长青建设集团有限公司陕西分公司（以下简称长青建设陕西分公司）与陕西博美置业有限公司（以下简称博美公司）、鲁宏飞建设工程施工合同纠纷一案，案外人唐家虎对本院保全查封陕西省西安市高陵县泾渭工业园泾渭九路【土地证号:高国用（2011）第04号】，面积7679.5平方米的国有土地使用权（以下简称案涉土地）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。案外人唐家虎称，一、（2020）陕01执保353号协助执行通知书保全的案涉土地上已建成建筑物博美翰苑公寓1栋，案外人为1-11411号房屋的购买人。2018年7月24日，案外人与博美公司签订《商品房买卖合同》并办理备案登记，合同网签备案登记号GY201807612，备案时间为2018年7月20日。合同约定的交房日期为2018年6月30日，因配套设施未完善导致延期。经业主投诉，高陵区住建局约谈了开发商，开发商书面承诺交房时间延期至2019年10月31日，但目前还未交房。逾期交房的事实及承担违约金事宜已通过高陵区人民法院（2020）陕0117民初2761号生效判决书确认。二、由于（2020）陕01执保353号协助执行通知书查封的土地使用权效力及于地上建筑物，导致已建成一号楼即博美翰苑公寓1栋房屋全体购买人无法办理土地使用权分户和过户手续。案外人虽不是案件当事人，但该土地使用权已经建成一号楼并依法出售登记给业主,该一号楼及其公摊土地的土地使用权属于全体购房人所有。博美公司原股东鲁宏飞已转让部分股份给第三方张亚波开发完成后续交房工作，但法院保全查封该土地使用权以后，导致第三方现在无法继续完成后续交房及其土地分户工作，严重损害购房人利益。根据相关法律规定，案外人请求：1.中止执行（2020）陕01执保353号财产保全裁定书；2.确认案外人为案涉土地的使用权人之一；3.由博美公司为案外人办理案涉土地分户手续和不动产产权登记证书。为支持其异议请求，案外人唐家虎向本院提交了《商品房买卖合同》一份、《房地产抵押合同》一份、收款收据一张、西安市高陵区人民法院民事判决书一份。申请人长青建设公司、长青建设陕西分公司称，一、案外人并非本次执行标的使用权人，其提出的执行异议没有任何事实与法律依据，依法应当驳回案外人的申请。根据相关法律规定，只有在案外人对案涉土地使用权依法登记，或办理完毕该土地上房产的不动产所有权登记，案外人才能享有该土地的使用权。案外人既不是案涉土地使用权的登记人，也不是案涉土地上房产登记的所有权人，不享有案涉土地的使用权。案外人未实际占有案涉房产，其与博美公司之间仅仅是一般的债权债务关系，不能对抗善意第三人，也和执行案件没有任何冲突，其无权提起案外人执行异议。二、申请人对被保全人博美公司名下案涉土地的查封均符合法定程序。案涉土地使用权登记在被执行人名下，基于信赖利益原则，申请人有足够的理由相信登记在博美公司名下的案涉土地使用权属博美公司，申请人有权就案涉土地使用权申请法院保全。三、案外人的第二、三项请求与本次保全无关，应当予以驳回。本案审查的是保全执行程序的问题，而不是确认查封土地使用权的归属，更不是办理产权登记问题。案外人的这两项请求属于执行异议之诉或者另案起诉的问题，本案不应处理。查封案涉土地使用权是为了维护申请人的合法权益，防止申请人的财产遭受不可挽回的损失，并不是为给案外人合法权利设置障碍。因此，在不解封案涉土地使用权查封的前提下，在案涉房产项目具备办理产权登记的情况下，申请人愿意配合案外人办理房屋产权登记，不损害案外人的合法权益。综上，请求驳回案外人的异议请求。本院查明，长青建设公司、长青建设陕西分公司与博美公司、鲁宏飞建设工程施工合同纠纷一案，申请人长青建设公司、长青建设陕西分公司向本院申请财产保全，请求冻结被申请人博美公司、鲁宏飞银行存款34461679.60元或查封、扣押被申请人博美公司、鲁宏飞名下其他等值财产。担保人中国太平洋财产保险股份有限公司西安中心支公司出具了34461679.60元的保单保函为本次财产保全提出担保。2020年11月13日，本院依法作出（2020）陕01民初923号民事裁定，裁定：冻结被申请人博美公司、鲁宏飞银行存款34461679.60元或查封、扣押被申请人博美公司、鲁宏飞名下其他等值财产。冻结期限为一年，查封、扣押动产期限为两年，查封不动产期限为三年。2020年12月9日，本院作出（2020）陕01执保353号协助执行通知书，查封被申请人博美公司名下位于高陵县泾渭工业园泾渭九路【土地证号为高国用（2011）第04号】，面积7679.5平方米，住宅用途的国有土地使用权，查封期限为三年。本院依法于2020年12月17日向西安市自然资源与规划局高陵分局送达上述法律文书。另查，博美公司（出卖人）与唐家虎（买受人）签订的合同登记号GY201807612的《商品房买卖合同》载明：出卖人以出让方式取得位于西安市高陵区泾河工业园经渭九路、土地使用证/土地批文号为高国用（2011）第04号的地块的土地使用权，该地块土地面积7679.5平方米，规划用途为住宅。买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为2016022，所购商品房的基本情况为第1幢1单元14层11411号房，建筑面积40.33平方米。单价每平方米7534.04元，总金额人民币303848元。付款方式及期限为买受人于2018年4月25日前付首付款123848元；剩余款18万元办理银行按揭贷款且在即日起三个工作日内办理完银行按揭手续。唐家虎（甲方）与长安银行股份有限公司西安高陵区支行（乙方）签订的《西安市高陵区房地产抵押合同》载明：甲方提供的抵押房地产座落于西安市高陵区泾河工业园泾渭九路博美翰苑公寓第1幢1单元14层11411号房。甲方提供抵押房地产担保的贷款金额为人民币壹拾捌万元，贷款期限自2018年7月25日至2043年7月24日。案外人唐家虎向本院提交博美公司出具的收款收据载明：今收到唐家虎购房款1-11411人民币123848元，日期2018年4月24日。再查，唐家虎与博美公司房屋买卖合同纠纷一案，西安市高陵区人民法院于2020年9月14日作出（2020）陕0117民初2761号民事判决，经审理查明原告唐家虎与被告博美公司签订的《商品房买卖合同》（合同登记号GY201807612），合同网签时间2018年4月24日。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未按合同约定向原告交付房屋，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。判决如下：被告博美公司于本判决生效后十日内支付原告唐家虎逾期交房违约金19446.27元（自2018年7月1日起至2020年4月1日止）。上述事实有民事裁定书、协助执行通知书、民事判决书、商品房买卖合同、收款收据等证据在卷予以佐证。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第一款规定：人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条第一款：人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。本案系因申请人在民事诉讼中申请人民法院依法对被申请人的财产进行保全并提供了有效担保，审判部门依法作出了保全裁定，故本院对案涉土地的查封合法有据。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定：人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。在本案保全中，案外人唐家虎对查封案涉土地提出执行异议，应审查其是否享有排除执行的权利。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项明确规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。案涉土地登记在博美公司名下，本院查封博美公司财产于法有据。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定：查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。《中华人民共和国民法典》第三百五十七条规定：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。案外人唐家虎虽向本院提交了其与博美公司签订的《商品房买卖合同》等证据材料，证明其与博美公司的房屋买卖关系是合法有效的，但因该房产并未实际交付且未办理产权登记，故案外人对案涉土地目前还不享有排除执行的权利。另外，从案涉土地规划看，除在建1号楼之外，还规划建设2号楼项目。案外人作为1号楼房产的购房人所主张权利的范围不能及于案涉土地全部。为妥善解决争议，在本院审查中，长青建设公司表明其愿意在案涉土地查封的前提下，待案外人购买的房产具备办理产权登记条件时配合案外人办理相关手续，故案外人也可通过与申请人协商方式解决争议。综上，案外人唐家虎请求本院中止执行（2020）陕01执保353号财产保全裁定的异议不能成立。案外人请求确认其为案涉土地使用权人之一及要求博美公司为其办理案涉土地分户手续和不动产产权登记证书等异议请求不属于案外人执行异议审查的范围，本院不予支持，案外人可依法另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，裁定如下：驳回案外人唐家虎提出的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  高甲星审判员  宋 原审判员  黄金华二〇二一年八月十八日书记员  季 琳