贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0302民初10291号原告：招商银行股份有限公司遵义分行，住所地贵州省遵义市红花岗区民主路2号，统一社会信用代码91520300590789602H。负责人：攻坚，该行行长。委托诉讼代理人：许彬彬，贵州诚稳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李承承，贵州诚稳律师事务所实习律师。被告：董庆宇，男，1989年2月21日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。被告：遵义天蕴房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市南部新区忠庄街道办事处桃溪寺银河大道431号，统一社会信用代码91520302670708577H。法定代表人：李方建，公司总经理。委托诉讼代理人：李肖敏，公司员工。原告招商银行股份有限公司遵义分行（下称招行遵义分行）与被告董庆宇、遵义天蕴房地产开发有限责任公司（下称天蕴公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告招行遵义分行委托诉讼代理人许彬彬、李承承，被告董庆宇、被告遵义天蕴房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人李肖敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告招行遵义分行向本院提出诉讼请求，一、依法判令解除原告与被告董庆宇、遵义天蕴房地产开发有限责任公司签订的“8150922618004”号《个人购房借款及担保合同》中借款合同部分；二、依法判令被告董庆宇立即归还原告截止2021年5月19日的借款逾期本息￥9217.53元、剩余借款本金271721.06元，合计280938.59元；三、依法判令被告董庆宇按照合同约定向原告支付自2021年5月20日起至实际还清借款本息之日止的利息（含罚息、复息）；四、依法判令被告遵义天蕴房地产开发有限责任公司对上述二、三项欠款承担连带清偿责任；五、依法判令原告在上述第二、三项诉讼请求的债权范围内对被告董庆宇所有的，位于遵义市红花岗区的房屋，折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；六、依法判令被告董庆宇、遵义天蕴房地产开发有限责任公司支付原告为实现上述债权所支付的一切费用（交通费、公告费、律师费等）；七、依法判令二被告承担全案诉讼费用。事实及理由：2015年9月，被告董庆宇因购买被告遵义天蕴房地产开发有限责任公司销售房屋之需，向原告招商银行股份有限公司遵义分行申请贷款。原告于2015年9月23日与二被告签订编号为：××××号《个人购房借款及担保合同》（下称：借款合同）。借款合同约定被告董庆宇向原告招行遵义分行贷款33.5万元，用于购买遵义市红花岗区的房屋，贷款期限为240个月，还款方式为：等额本息还款；借款合同由被告天蕴公司承担连带保证责任、由被告董庆宇提供本合同所购房屋作抵押担保。借款合同签订后，原告招行遵义分行按照合同约定于2015年9月24日向被告董庆宇发放贷款33.5万元。贷款发放后，被告董庆宇并未按合同约定履行还本付息的义务，期间，原告多次敦促被告董庆宇履行义务未果。综上所述，原告招行遵义分行认为，原告已按借款合同约定履行了发放贷款本金的义务，但遗憾的是，被告董庆宇至今未能履行还本付息的义务。根据《中华人民共和国民法典》合同编“第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：...（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、“第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、“第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款”、“第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”之规定，且结合原告与二被告所签借款合同“第40条违约事件40.1借款人出现下列情形之一者，即视为已发生违约事件：......40.1.3未按本合同约定按时还本或付息的......第41条违约处理一旦发生第40条规定的任何一种违约事件时，贷款人有权宣布本合同提前到期，并采取以下一种或同时采用多种措施：41.1提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用......41.4.2依照本合同约定的纠纷解决方式按法律程序处理抵押物”之约定，被告董庆宇未按时归还贷款本息，原告有权解除合同、要求被告董庆宇立即归还剩余贷款本息并按照本合同约定计收利息、按照约定对抵押房屋行使抵押权；被告天蕴公司作为连带责任保证人，根据《中华人民共和国民法典》合同编“第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任”之规定，且结合借款合同约定，原告有权要求被告天蕴公司履行保证责任，连带清偿被告董庆宇在借款合同项下所欠原告全根据《中华人民共和国民法典》合同编“第六百九十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用”之规定，结合借款合同“第39条费用......39.4在借款人不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付应付费用情况下，贷款人为实现债权而支付的律师费等......均由借款人全数负担”之约定，本案系因被告董庆宇违约所导致，故被告董庆宇、天蕴公司依法应承担原告因实现债权而支付的一切费用（交通费、公告费、律师费等）。鉴于此，原告为维护自身合法权益、保护金融资金安全，根据《中华人民共和国民法典》等相关法律、法规及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，现向贵院起诉，请依法裁判。被告董庆宇答辩，希望与原告继续履行合同，差欠原告的逾期费用我尽快偿还给原告，保全费1925元、律师费5000元我愿意承担。被告天蕴公司答辩，案涉房屋已经达到办理产权手续的条件，希望被告董庆宇尽快办理。原告招行遵义分行围绕诉讼请求依法提交了营业执照、被告董庆宇身份证复印件、《个人购房借款及担保合同》、个人贷款借款借据、不动产登记证明、贷款账户明细表、增值税发票等证据；被告董庆宇、天蕴公司未提交证据。被告天蕴公司对原告提交的证据无异议。被告董庆宇经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对到庭当事人在庭审中的陈述及提供的证据放弃质证的权利，其应承担由此产生的不利后果，故对原告提交的证据，本院予以确认。依据到庭双方当事人的陈述及提交在卷佐证的证据。本院经审理认定事实如下：2015年9月23日，原告招行遵义分行与被告董庆宇、天蕴公司签订《个人购房借款及担保合同》，合同编号××××，合同约定被告董庆宇向原告借款人民币335000元，用于购买被告天蕴公司开发的位于贵州省遵义市红花岗区房屋（建筑面积89.09㎡）。借款期限为240个月，即从2015年9月23日至2035年9月23日。浮动利率，年利率5.15%，等额本息方式还款。如未按合同约定按时足额偿还贷款，对未偿还贷款本金按日在本合同执行贷款利率水平上加收50%罚息，至清偿为止，不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。合同第24.1条约定“抵押人愿意以其从售房人处购买的本合同第2条所指房产（下称抵押物）的全部权益抵押给贷款人（即抵押权人），作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保。”、第33条约定“保证人自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证。”、第34条约定“保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。”、第35条约定“保证人确认对上述保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带责任。保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索，对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。”、第40.1条约定“借款人出现下列情形之一者，即视为发生违约事件：第40.1.3未按本合同约定按时还本或付息的。”、第41条约定“一旦发生第40条规定的任何一种违约事件时，贷款人有权宣布本合同提前到期，并采取以下一种或同时采用多种措施：第41.1提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用。”……被告董庆宇在该合同借款人、抵押人处签字捺印，被告天蕴公司在保证人处加盖公司及法人印章。2015年9月24日，被告董庆宇在原告出具的个人贷款借款借据上签字捺印，原告将贷款335000元发放至被告天蕴公司账户。2016年1月5日，双方办理了案涉房屋的黔（2015）遵义市不动产证明第0021882号不动产抵押权预告登记证明。后被告董庆宇偿还部分贷款本息后未按期还款，截至2021年5月19日止，被告董庆宇欠原告借款逾期本金4343.96元、逾期利息4345.32元，正常本金271721.06元、正常利息430.23元，罚息48.88元、复息49.14元。原告催收未果，诉至本院，酿成诉争。另查明，被告董庆宇今未办理案涉房屋产权登记手续。上述事实，有当事人陈述、营业执照、身份证复印件、个人购房借款及担保合同、招商银行个人贷款借款借据、房屋预告登记证明、贷款账户明细表、保全费发票、出账回单等证据佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与被告董庆宇、天蕴公司签订《个人购房借款及担保合同》是各方在自愿的基础上达成的，合法有效，对原、被告均具有约束力，被告董庆宇未按约支付贷款本息，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条第一款第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”之规定，被告董庆宇迟延履行主要债务，经原告催告后仍未履行，原告有权根据合同约定行使解除权，故本院对原告要求解除《个人购房借款及担保合同》中借款合同部分的诉讼请求予以支持；对原告要求被告董庆宇偿还贷款本金及利息的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，合同解除后，原告有权要求被告董庆宇偿还剩余本金，并按合同约定支付利息，故原告要求被告董庆宇偿还截止2021年5月19日的借款逾期本息9217.53元和剩余借款本金271721.06元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；被告董庆宇逾期还款，结合合同约定的利率标准和查明的事实，对原告要求被告董庆宇以未偿还借款本金为基数按照合同约定向原告支付自2021年5月20日起至付清款日止的利息（含罚息、复利）的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”、第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，该登记并不发生物权效力，即原告并不能据此享有抵押权，故本院对原告的该项诉请不予支持。对原告要求被告天蕴公司承担连带责任的诉讼请求，被告天蕴公司自愿在《个人购房借款及担保合同》的保证人处盖章，该行为不违反有关法律法规的禁止性规定，合法有效，被告遵义天蕴房地产开发有限责任公司理应受该合同的约束，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，双方在合同中约定为连带责任保证，被告董庆宇逾期未还款，被告天蕴公司应承担连带担保责任，故对原告的该项诉请本院予以支持。对原告要求被告承担律师费的诉讼请求，合同有明确约定，原告委托律师参加诉讼也是客观事实，且提交了增值税发票和出账回单证明已支付律师费5000元，故对原告的该项诉请予以支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第三项、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、解除原告招商银行股份有限公司遵义分行与被告董庆宇、遵义天蕴房地产开发有限责任公司于2015年9月23日签订的编号为××××的《个人购房借款及担保合同》涉及原告招商银行股份有限公司遵义分行与被告董庆宇之间形成的借款合同关系；二、由被告董庆宇自本判决生效后十日内偿付给原告招商银行股份有限公司遵义分行借款本金271721.06元及逾期本息9217.53元，合计280938.59元，并支付从2021年5月20日起至付清本息之日止的逾期付款利息（利息、罚息、复息以未付借款本金为基数按双方合同约定利率计算）；三、被告董庆宇自本判决生效后十日内支付原告招商银行股份有限公司遵义分行律师费5000元；四、被告遵义天蕴房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告招商银行股份有限公司遵义分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费2760元（已减半收取），保全费1925元，合计4685元，由被告董庆宇、遵义天蕴房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。权利人申请执行期限为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起算。分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算；未规定履行期间的，从本判决生效之日起计算。审判员  杨静二〇二一年八月二十日书记员  卢举