贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终6471号上诉人（原审被告）：罗刚，男，1991年9月9日出生，汉族，现住贵州省遵义市播州区。被上诉人(原审原告)：遵义市诚丰物业管理有限责任公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区内环路223号D幢4层3号房。统一社会信用代码：91520302573304060E。法定代表人：武沛中，该公司董事长。委托诉讼代理人：鲍美，公司员工。上诉人罗刚因与被上诉人遵义市诚丰物业管理有限责任公司（以下简称诚丰公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2021）黔0304民初2851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗刚上诉请求：撤销一审判决，依法改判。1.判令被上诉人先履行《前期物业管理服务协议》约定的物业管理职责，拆除上诉人住房周边其他住户的违建；2.判令被上诉人先履行《前期物业管理服务协议》约定的物业服务义务，清理上诉人住房周边的公共卫生和修复好公共区域墙体脱落和外墙渗水，判令被上诉人制止上诉人住房楼上居民的抛物行为；3.判令被上诉人制止消防通道长期停放车辆和摆摊售卖的行为；4.判令被上诉人尽快修复被损坏的公共设施和人为堵塞消防通道。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人未履行安保义务。物业门岗未尽责，安保设备、监控设施不完善运行，致使上诉人财产损失；保安允许商贩占用消防通道摆摊售卖和经常长时间停放车辆。二、被上诉人没有履行相关维修、养护、管理、维护、安全、卫生、制止违章建筑乱搭乱建义务，应承担相应的赔偿责任。三、被上诉人违反《前期物业服务协议》第三条有关规定，被上诉人实际收费是按1.5元每月每平方米的标准收取，该收费标准没有公示、没有物价部门的核准，属于被上诉人单方核价收费。且被上诉人对公共区域的出租收益未公开，而公共区域的电费由业主承担，违反了平等原则。诚丰公司二审未向本院提交书面答辩意见。诚丰公司向一审法院起诉请求：1.判令罗刚支付2018年10月30日至2020年12月30日期间欠缴的物业费4,189.00元；2.判令罗刚支付违约金500.00元。一审法院认定事实：1.2017年12月26日，罗刚在《京腾丽景湾业主接房手续办理流转单》上签字确认接房，成为位于遵义市播州区的业主，其房屋面积为107.42平方米。2018年7月29日，诚丰公司与罗刚所在小区的建设单位遵义市播州区京腾房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托协议》，合同约定由诚丰公司为位于遵义市播州区提供物业服务，合同约定了物业服务的各项内容包括制定物业管理计划，并组织实施，管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料、房屋建筑共用部位及公共设施的日常维修养护和管理、绿化养护和管理、维护公共秩序、停车位及交通管理、电梯消防管道日常维护等方面。合同约定收费标准为住宅按1.50元每平方米每月收费，并约定诚丰公司从2018年8月1日开始向业主收取费用。合同签订后，诚丰公司入驻京腾丽景湾小区提供物业服务，罗刚经诚丰公司催收未交纳2018年10月30日至2020年12月30日的物业费；2.诚丰公司入驻罗刚所在小区并履行了合同约定的房屋建筑共用部位及公共设施的日常维修养护和管理、绿化养护和管理、维护公共秩序、停车位及交通管理、电梯消防管道日常维护等方面的主要义务，但诚丰公司在提供物业服务的过程中，存在卫生死角未彻底清洁、消防通道虽划线提示禁止停车但对长时间停放在消防通道的车辆未及时予以管理、公共设施损坏未及时维修等方面的问题。庭审中，罗刚未提交证据证明诚丰公司履行了物业服务合同中约定的制定物业管理计划，并组织实施，管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料义务。一审法院认为，诚丰公司与罗刚所在小区的建设单位签订了《前期物业服务委托协议》，合同约定诚丰公司为罗刚所在小区提供物业管理服务，该小区业主按期交纳物业费，合同签订后，诚丰公司履行了合同约定的主要义务，罗刚经诚丰公司书面催收未向诚丰公司交纳物业费，诚丰公司诉请被告交纳物业费，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主交纳物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，应当由罗刚支付诚丰公司物业费，本案中，诚丰公司在提供物业服务的过程中确实存在履行瑕疵，且诚丰公司未提供证据证明其履行了制定物业管理计划，并组织实施，管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料义务等方面的义务，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，诚丰公司在履行合同义务过程中存在一定瑕疵，综合本案实际情况，酌定由罗刚按合同约定物业管理费收费标准的90%向诚丰公司支付物业管理费。因此应当由罗刚支付诚丰公司2018年10月30日至2020年12月30日的物业费3,770.44元（1.50×107.42平方米×26个月×90%）。诚丰公司诉请要求罗刚支付违约金，由于诚丰公司在履行合同过程中确实存在瑕疵，因此对诚丰公司的该项诉请依法不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、由罗刚在本判决生效后十日内支付遵义市诚丰物业管理有限责任公司2018年10月30日至2020年12月30日的物业费3,770.44元；二、驳回遵义市诚丰物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取25.00元，由被告罗刚负担。双方当事人二审未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，本案适用当时的法律、司法解释的规定。诚丰公司与遵义市播州区京腾房地产开发有限公司于2018年7月29日签订的《前期物业服务委托协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，上诉人系京腾丽景湾小区的业主，案涉《前期物业服务委托协议》对其应具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主交纳物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，诚丰公司为包括上诉人在内的小区业主提供了物业服务，上诉人未按合同约定向诚丰公司交纳物业费，经诚丰公司催收后上诉人仍未交纳，诚丰公司请求上诉人支付物业费，一审予以支持并无不当。关于物业费的计算标准，上诉人的房屋属于住宅，根据《前期物业服务委托协议》约定，物业费的计算标准为1.5元/㎡/月，上诉人主张该收费标准没有依据的上诉理由不能成立,本院不予采纳。关于上诉人提出的要求被上诉人拆除住房周边其他住户的违建、修复公共区域墙体脱落和外墙渗水、修复被损坏的公共设施等问题，可以对此另行主张权利，但不能成为拒交物管费的正当理由。根据双方一审所举示证据，诚丰公司履行了《前期物业服务委托协议》的主要义务，但在提供物业服务中存在服务不到位情形，一审基于此酌情按合同约定计算的物业费支持90%，且不支持违约金公平合理。综上所述，罗刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人罗刚负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩高审 判 员 贺灿灿审 判 员 谭应勇二〇二一年八月二十四日法官助理 杨 豪书 记 员 王群惠