湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0408民初2302号原告：颜某，女，1989年3月8日出生，汉族，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：毛志慧，湖南秦湘律师事务所律师。被告：衡阳市福泰房地产开发有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区解放西路29号。法定代表人：常江，该公司总经理。委托代理人：何云恒，湖南业达律师事务所律师。原告颜某与被告衡阳市福泰房地产开发有限公司（以下简称福泰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告颜某的委托代理人毛志慧、被告福泰房地产公司的委托诉讼代理人何云恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颜某向本院提出诉讼请求：1、判令被告自2015年7月1日起每日按已交房价款的万分之二向原告支付逾期交房违约金直至被告完全履行完房屋交付义务为止，逾期交房违约金暂算至2021年6月2日止为62719元，并判令被告继续履行向原告交付商品房的合同义务;2、判令被告向原告支付逾期办证违约金725元，并判令被告立即继续履行为原告办理房屋不动产权证书的合同义务;3、本案诉讼费用由被告承担。被告福泰房地产公司辩称，原、被告双方签订的合同约定付款在前，交房办证在后，原告至今没有付齐全部购房款，被告对原告享有先履行抗辩权，对抗原告交房以及办证的请求，被告暂时无需向原告支付违约金及办证义务。即便原告请求的违约金诉请成立，原告主张的期限自2015年7月1日到交房之日，那么原告起诉之日起往前推三年之前的违约金请求权已经超过诉讼时效。并且原告仅支付房款144981元，只能按照已付房款为基数计算，违约金请求法院予以调低。本院经审理认定事实如下：2014年9月11日，原告作为购房者，被告作为售房单位，双方签订了合同编号为HY2014038726号《衡阳市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，该合同约定，原告购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为衡阳市房产管理局，商品房预售许可证号为衡预许字（2014）第184号；原告购买的商品房位于衡阳市蒸湘区雁城西路27号城市新天地29号楼506室，商品房建筑面积119.15平方米，单价每平方米3986.4元，总金额474980元；两原告支付房款方式为网签时支付房款144981元，剩余房款330000元用银行按揭支付；交付期限：被告应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格以及符合合同约定的商品房交付原告使用；出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过180日后，买受人即两原告有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定（出卖人在2015年6月30日前向买受人交付经综合验收合格的房屋使用）的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购住房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；合同还约定被告应在商品房交付使用后360日内为原告办理房地产权属证书，否则按己付房价款的0.5%向原告支付违约金；关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。另外合同补充协议约定，买受人选择银行按揭方式付款的，按银行政策要求首套房贷款首付需付至总房款的30%以上，如因买受人原因导致无法办理按揭贷款手续的，买受人在接到银行或者出卖人通知之日起15日内，须按一次性付款方式交纳房款，如逾期30日买受人不能按银行要求补齐首付房款或一次性缴清房款，出卖人有权解除合同，买受人向出卖人支付总房款百分之三的违约金。再查明，2013年9月3日，原告向被告交付房款10000元，2013年9月7日，原告向被告交付房款70000元，2014年9月11日，原告向被告交付房款64981元，合计支付房款144981元，被告分别向原告出具了三张收款收据。之后，由于被告方原因，银行未向原告发放按揭贷款，直至本案判决时一直未发放。另外，被告未在涉案商品房买卖合同约定的期限即2015年6月30日前向原告交付经综合验收合格的商品房，在本案诉讼过程中被告未向本院提交涉案城市新天地29号楼房屋验收合格的资料。以上事实，有《衡阳市商品房买卖合同》、收据三张、微信聊天记录，以及原、被告的庭审陈述等证据予以证明并在卷佐证。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定被告应当于2015年6月30日前将经综合验收合格的房屋交付给原告，并在该房屋交付之日起360日内取得该房屋的所有权证。关于原告诉请被告支付自2015年7月1日起直至交房之日止期间的违约金。原告认为，因被告逾期交房应当每日按已交房价款的万分之二标准向两原告支付违约金62719元（暂计算至2021年6月2日），后段违约金计算至被告交房时止；被告则认为，原告未支付完毕购房款，被告对交房享有先履行抗辩权，并且原告起诉之日往前推三年之前的违约金请求权已经超过诉讼时效，另外违约金请求法院予以调低。本院经审查认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同约定剩余房款300000元以银行按揭贷款方式支付，从原告提供的微信聊天记录等可知房屋按揭贷款未能及时审批成功的原因不能归责于原告，根据商品房买卖合同的约定，被告应当在2015年6月30日前向原告交付经综合验收合格的房屋，如其逾期交付理应按约支付逾期交房违约金。关于逾期违约金的诉讼时效。首先，从涉案商品房买卖合同中关于“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定（出卖人在2015年6月30日前向买受人交付经综合验收合格的房屋使用）的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金”的约定，本案中两原告主张自合同约定的逾期交房之日至实际收房之日止的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，原告可以在该项整体权利没能实现时提出主张，不应将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权并分别计算诉讼时效；其次，本案中双方当事人在合同中约定的按日计算违约金仅是计算方法，并未约定违约金的支付期限，对于没有支付期限的债务，债权人可随时主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可以起算；再次，要求房屋买受人（两原告）在房屋交付前单独就违约金债权提起诉讼，不符合日常生活经验法则，因此，对被告关于原告主张的违约金部分（自2015年6月30日起至2018年6月23日止期间）已经超过诉讼时效的抗辩，本院依法不予支持。关于被告应承担的违约金数额，原告主张按日万分之二的标准支付逾期交房违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，同时考虑到被告延期交房、办证已呈整体性态势，以及被告目前的经济承受能力，在此情形下，不宜确定过高的违约金金额，从公平角度出发，本院酌情认定被告应承担的违约金数额按照市场公开报价利率即年利率3.85%的70%计算逾期交房的损失，为23154元（自约定交房之日2016年1月1日暂计算至2021年6月2日共2163天：144981元×3.85%×70%÷365天×2163天）。另外，关于原告诉请被告交付涉案房屋以及办理产权权属证书的问题。本院认为，交房及办理房屋产权权属证书是合同约定的原告履行支付购房款义务后，被告才履行的义务，虽然银行未发放房屋按揭贷款系归责于被告而非原告，并且被告已经违反合同约定构成违约而应支付逾期交房违约金，但是在全部购房款未交清前无权要求被告交房并办理权属证书，故被告提供的先履行抗辩权的抗辩理由成立，关于原告请求判令被告交付房屋及办理产权权属证书的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告衡阳市福泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告颜某支付逾期交房违约金23154元；二、驳回原告颜某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取693元，由原告颜某负担440元，由被告衡阳市福泰房地产开发有限公司负担253元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员 廖治波二〇二一年八月十九日法官助理 付 平书 记 员 刘 锴附相关法条：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。