山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁13民终4640号上诉人（原审原告）：肖伟，男，1985年6月10日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。委托诉讼代理人：葛明红，临沂兰山长盛法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：杜珂，男，1973年12月22日出生，汉族，户籍地山东省临沂市，现住山东省临沂市罗庄区。委托诉讼代理人：马开春，山东衡正源律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹猛，山东衡正源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杜家红，女，1982年4月25日出生，汉族，，住山东省临沂市河东区。委托诉讼代理人：马开春，山东衡正源律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹猛，山东衡正源律师事务所律师。上诉人肖伟因与被上诉人杜珂、杜家红房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2020）鲁1302民初2227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人肖伟上诉请求：1.撤销一审判决书第二、三、四项，依法应予以改判；2.本案一、二审全部费用均由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、房屋买卖合同合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务，更重要的上诉人自合同签订后已经按照合同约定履行了相应的义务，即交付了购房定金，同时按约定也交纳了首付款225000元办理了银行资金监管；但被上诉人却未按合同约定按时履约，上诉人对此的主张是：1、请求人民法院依法判令被告继续履行《房屋买卖合同》，协助办理过户手续。2、依法判令被告赔偿原告违约金218100元。3、本案诉讼费、保全费由被告承担。但一审法院却判令上诉人在判决生效后15日内一次性支付给被上诉人727000元房款，一审法院违反“不告不理原则”，也就是说民事诉讼的当事人“告谁审谁，告什么审什么。”而在该案中，一审法院却单方面的判令上诉人需要先交纳全部的房款后被上诉人再履行义务，这显然是超出了当事人的请求范围，也不符合双方对于房款交纳的约定，即交纳首付款后余款办理银行贷款，更是违反了民事诉讼法的相关规定。二、上诉人所主张的违约金赔偿是符合合同约定的，也是有法律依据的，理应得到支持；根据《民法典》关于违约责任的规定，上诉人是可以在主张继续履约的情况下，要求被上诉人按合同约定赔偿违约金的；而一审法院以上诉人未提交证据证实造成的损失为由不予支持该项诉求，明显违反了《民法典》关于违约责任的规定，其中关于违约责任中的赔偿损失包括：法定的赔偿损失和违约金、定金等约定的赔偿损失，而上诉也根据双方约定的违约责任进行主张的，故上诉人认为关于违约金的主张应该得到支持。三、双方所签合同并没有约定上诉人有先交纳全部房款的义务，一审法院的此项判令无约定也无法定。杜珂、杜家红辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审原判。肖伟向一审法院起诉请求：1.依法判令原、被告继续履行《房屋买卖合同》，协助办理过户手续，房屋价值为727000元；2.依法判令被告赔偿原告违约金218100元；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2007年8月29日，被告杜家红与案外人临沂今朝房地产开发有限公司签订编号为ＹＳ01042号《经济适用房预售合同》，该合同主要约定：由被告杜家红购买案外人临沂今朝房地产开发有限公司开发建设的位于临沂市兰山区房屋，房屋代码为955990，该商品房的用途为经济适用住房，预测建筑面积为92.69平方米，该商品房单价为每平方米1580元，总金额146450元。付款方式为分期付款，首付73450元，余款办理按揭。合同还对双方的其他权利义务进行了相应的约定。2007年12月20日，被告杜家红与案外人临沂今朝房地产开发有限公司签订编号为ＹＳ022373号《经济适用房预售合同》，该合同主要约定：由被告杜家红购买案外人临沂今朝房地产开发有限公司开发建设的位于临沂市兰山区房屋，房屋代码为970382，该商品房的用途为经济适用住房，预测建筑面积为7.76平方米，该商品房单价为每平方米1033元，总金额8016元。付款方式一次性付款。合同还对双方的其他权利义务进行了相应的约定。2019年7月8日，被告杜珂作为被告（甲方）杜家红的代理人与原告（乙方）肖伟在案外人（丙方）临沂市阳光地产营销策划有限公司的居间服务下签订了编号为0014328的《房屋买卖合同书》，该合同主要约定：甲方同意将所拥有的临沂市兰山区房屋出售给乙方，包含配套储藏室，房权证编号为××，甲乙双方同意此房屋成交价727000元。本合同签订之日，乙方须支付35000元作为购房定金和丙方服务费交由丙方保管，甲乙双方协商同意在本合同签订时从交易总价款中预留2000元作为交房保证金。除交房保证金外的剩余购房款采用按揭付款，乙方须于2019年8月1日之前按丙方指定银行的规定支付首付款至银行指定账户，同时甲乙双方均需按照银行要求配合贷款、过户所需手续费，余款按照贷款流程由银行支付到银行指定账户。若是因为甲乙双方任何一方原因导致的贷款失败，由责任方按照本合同第八条承担违约责任。甲方承诺在取得总房款当日将上述房屋交付乙方使用，同时迁出全部在此方名下的户口，并付清此房屋交割前的物业管理、水电等相关所有费用。此房屋交易过程，甲方须交纳卖方所有税费及相关费用由乙方承担，乙方须交纳买方所有税费及贷款相关费用由乙方承担。交易过程中办理甲方不动产证明、遗产税、赠与税、经济适用房上市交易的土地出让金（综合补偿款）由甲方承担。特殊约定：杜家红与杜珂为兄妹关系，杜家红承诺如房屋出售由杜珂全权代表，如有违约承担一切法律经济责任，甲方承担此房的土地出让金费用。该合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订当日，原告肖伟向案外人临沂市阳光地产营销策划有限公司支付定金35000元和房屋保证金2000元，临沂市阳光地产营销策划有限公司向原告肖伟出具相应金额的《阳光地产专用收据》各一份，并加盖该公司财务专用章。同日，被告杜家红于同日将其房权证号为××的房权证交由中介保管，并约定买卖交易时间内不得挂失此证件。2019年7月15日，原告肖伟办理银行按揭贷款事宜，为此，原告肖伟将购房首付款225000元办理银行账户监管。2019年11月8日，杜家红缴纳完毕案涉房屋的土地出让金5811元。2019年11月14日，被告杜家红取得编号为鲁（2019）临沂市不动产权第0××1号不动产权证书，载明：房屋所有权人杜家红，共有情况为单独所有。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告双方签订的编号为0014328的《房屋买卖合同书》，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律的禁止性规定，为有效合同，双方应严格按照合同约定履行己方义务。原、被告双方于2019年7月8日达成购房意向，约定由原告肖伟以727000元的交易价格按揭购买案涉房屋，为此双方签订了《房屋买卖合同书》，且原告已依约于2019年7月8日支付购房定金并于2019年7月15日办理购房首付款225000元资金监管，庭审时双方对于该编号为0014328的《房屋买卖合同书》及款项支付的真实性均无异议，故一审法院对上述事实，依法予以确认。关于原告肖伟主张被告杜家红应协助其办理案涉房屋过户登记手续的诉求。现案涉房屋已进行物权登记的事实，由被告所持有的鲁（2019）临沂市不动产权第0××1号不动产权证书予以证实，一审法院依法予以确认。因双方签订的《房屋买卖合同书》中约定的购房总价款为727000元，故原告在支付首付款225000元后尚未足额支付购房款，在此情况下判令被告协助办理产权过户登记手续，有悖双方所签合同及公平原则，故一审法院认为原告应在其向被告支付全部购房款727000元后，再由被告杜家红协助办理案涉房屋的产权过户登记手续。关于原告主张被告杜家红应支付违约金的问题。违约金是预先约定的、在一方违约的情形下向对方做出的补偿性给付，以金钱为给付方式，对合同履行起到一定的保障作用。我国合同法上的违约金“以补偿性为主、以惩罚性为辅”，补偿性系其主要属性，其主要功能在于填补守约方损失。本案中，一审法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于原告未提交证据证实给其造成的损失情况，故一审法院对原告的此项诉求，不予支持。被告杜珂并非案涉房屋的产权登记人，其作为被告杜家红的代理人代为签订合同的结果应由被代理人杜家红承担，故一审法院对于原告要求被告杜珂协助办理过户手续并承担违约责任的诉求，依法不予支持。一审法院判决：一、被告杜家红应继续履行2019年7月8日与原告肖伟签订的《房屋买卖合同书》；二、原告肖伟于判决生效后十五日内向被告杜家红支付购房款727000元；三、被告杜家红于原告肖伟支付购房全款727000元后十五日内协助原告肖伟办理位于临沂市兰山区房产的不动产权转移登记手续；四、驳回原告肖伟的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13251元，减半收取6626元，保全费5000元，共计11626元，由原告肖伟负担5813元，由被告杜家红负担5813元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人杜珂、杜家红提交两份证据：证据一，2019年7月1日中介刘玲与杜珂的微信聊天记录截图，拟证实中介在签订合同前就知道涉案房产需要交纳土地出让金，而且交纳金额要根据买房以及备案合同的日期确定，明知出让金的交纳标准暂时未确定。证据二，58同城及安居客网关于康居嘉园小区在售房屋价格公示页以及房屋均价走势图的网络打印件，拟证实涉案小区的房屋价格在9000-9700元/平，均价已达8958元/平，很明显涉案房产包含储藏室现价比2019年7月8日转让时已升值近20余万元，上诉人并无任何损失。肖伟质证称，对于证据一，不能证实被上诉人主张，该聊天记录时间是2019年7月1日，涉案房屋的签订时间是2019年7月8日，同时对该涉案房屋的交易情况，临沂市政府也发布了确定的通知，不能因上诉人与刘玲交谈内容确定办理土地出让金时间未定，另，刘玲与被上诉人杜珂存在利害关系；对证据二，该证据的主张用以证实上诉人无任何损失是没有事实和法律依据的，该截图显示内容均是认为登记没有任何参考价值，上诉人主张的违约金并不是以实际损失为依据，而是依据迟延履行应当承担的违约金。本院对被上诉人杜珂、杜家红提交证据的认证意见将结合其他证据在本院认为部分综合论述。其他一审查明的事实予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对肖伟上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。经审查案涉房屋买卖合同书第八条约定，因任何一方的原因造成本合同解除或不能履约的，违约方应按总房价的30%支付给对方作为违约金。依照该约定，按总房价的30%支付的违约金，对应的是“合同解除或不能履约”等根本违约情形。本案中，肖伟主张继续履行合同，一审法院亦认定合同继续履行，在此情形下，肖伟同时主张杜家红、杜珂按照“合同解除或不能履约”的违约情形支付总房价的30%的违约金218100元（727000元×30%），明显不能成立。案涉房屋买卖合同系双务有偿合同，合同的买方和卖方均同时享有权利并负担相应义务。肖伟虽提起本案诉讼，但其享有的权利仍应以履行义务为前提。肖伟的诉讼请求包括依法判令继续履行《房屋买卖合同》，协助办理过户手续。依照该请求，肖伟支付房款系继续履行合同的应有之义。双方签订的《房屋买卖合同书》中约定的购房总价款为727000元，故肖伟在支付首付款225000元后尚未足额支付购房款，在此情况下判令被告协助办理产权过户登记手续，有悖双方所签合同及公平原则，一审法院论述并无不妥，上诉人上诉理由均不成立。综上所述，上诉人肖伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13251元，由上诉人肖伟负担。本判决为终审判决。审判长 马 骏审判员 刘瑞娟审判员 武 威二〇二一年八月四日书记员 李 敏