青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2021）青0102民初2738号原告：周红海（身份证号码XXX），男，汉族，1970年6月15日出生，住西宁市城西区。委托诉讼代理人：芦林俊，城西区铮诚法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：申斌昌，城西区铮诚法律服务所法律工作者。被告：西宁海亮房地产开发有限公司（统一社会信用代码证91630100074571957W），住所地西宁市城东区互助东路12号。法定代表人：陈鸿牛，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐晓婷，宁夏泽芸律师事务所律师。原告周红海与被告西宁海亮房地产开发有限公司（以下简称“海亮公司”）买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告周红海委托诉讼代理人芦林俊、被告海亮公司委托诉讼代理人唐晓婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周红海向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1.解除原、被告之间的《地下车位使用权转让协议》；2.被告向原告返还车位款5万元；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年，原、被告签订《地下车位使用权转让协议》，协议签订至今，被告仍不向原告办理交付车位手续，也未移交车位，车位无法使用，被告已构成违约，且被告在协议中免除被告协助办理产权证义务，致使原告购买车位合同目的无法实现，现原告要求解除协议。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判如所请。原告周红海为证明其主张成立，向本院提交证据如下：第一组证据：《地下车位使用权转让协议》一份，欲证明：原告与被告签订《地下车位使用权转让协议》，车位总价及约定被告转让车位使用权，不负责办理产权登记的事实。第二组证据：收据，欲证明原告已支付车位款5万元的事实。第三组证据：要求交付车位视频6段及《通知函》，欲证明：原告于2019年11月8日催促被告办理停车位交接手续，被告仍未交付车位的事实。第四组证据：关于明确海亮大都汇地下车库管理的通知，欲证明：海亮大都汇地下车库没有交付，也无法交付使用的事实。第五组证据：车位情况视频及照片，欲证明：被告所建地下车位车库存在严重的质量问题，无法使用已构成严重违约的事实。第六组证据：西宁市中级人民法院（2020）青01民终1890号民事判决书，欲证明：被告迟延履行及违约行为致使不能实现合同目的，原、被告间《地下车位使用权转让协议》已达到法定解除条件。经庭审质证，被告海亮公司对原告周红海提交的上述证据发表质证意见为：对第一组证据的真实性和证明方向均不持异议；对第二组证据的真实性不持异议，但认为该证据恰能证明原告存在逾期支付车位款的行为；对第三组证据中视频的真实性不予认可，其认为在无其他证据予以佐证的情况下无法核实该证据的真实性，且即使为真，该视频显示内容恰能证明被告并未违约，对第三组证据中通知函不予认可，其认为该通知函为原告单方制作，无被告签章且与事实不符；对第四组证据真实性予以认可，但对证明方向不予认可，其认为该证据可证实被告按期交付车位且积极管理车位；对第五组证据的真实性不予认可，其认为照片拍摄具有随机性，被告已经交付车位，即使存在少量瑕疵，被告也进行了整改，至今车位质保期已过，被告无维修义务；对第六组证据的真实性予以认可，但对证明方向不予认可，其认为该判决是以未交付车位为由解除车位协议，但本系列案件中，或未约定交付时间，或未按期交付车位，被告已将车位交付原告使用，故不能以此适用于本案中。本院认为，对原、被告双方就真实性不持异议的证据，即原告提交的第一、二、四组证据确认为有效证据，予以采信，其证明方向以本院认定事实为准；对原告提交的第六组证据，本院确认其真实性，但每个案件均具有其特殊性，该证据显示的案件处理结果仅能作为本案处理的参考，不能作为定案依据，故本院不予采信；对持有异议的证据，分别认证为：对原告提交的第三组证据中的视频，拍摄内容较为模糊、混乱，无法证实案涉车位未交付的事实，故本院对该组证据，不予采信;对原告提交的第三组证据中的《通知函》,系原告自行制作，被告不予认可，故不予采信；对原告提交的第五组证据，无法显示拍摄时间及具体拍摄地点，无法判断是否为案涉车位情况，且该视频和照片显示车位存在问题，或为车库地面裂痕、坑洼、水渍，或为墙面轻微裂痕、水渍，上述问题不足以导致严重无法正常使用车位，故对原告该组证据，本院不予采信。被告海亮公司辩称，一、被告并未违反协议约定，无违约行为，原告认为被告至今未交付车位不合理，双方签订的协议第五条约定了车位交付时间以及如何交付，被告已履行了交付手续，不存在如原告所述未交付，且双方在签订协议时，涉案车位已经通过了验收，完全符合交付，原告可随时到物业公司办理交接手续，且物业公司只需业主持双方签订的车位协议即可办理停放；二、原告要求解除合同，不具备解除合同条件，理由如下：首先本案原告未按期支付车位款，已构成违约，原告作为违约方不应该享有单方面解除合同的权利；其次，根据协议约定，被告车位已符合交付条件，原告应按照合同的约定，按期到物业公司办理交接手续，逾期办理，视为被告已交付；三、协议第五条约定，如原告未付清车位款，被告有权拒绝交付，现原告未付清全款，被告即使未交付车位也未违反合同约定，另退一步讲，即使被告未交付车位，根据协议第八条第2项约定，如甲方逾期交付车位，甲方应向乙方支付逾期交付车位的违约金，违约金的承担不影响协议的继续履行，协议已经明确约定了如果甲方逾期交付的违约责任，并未约定原告可以解除协议，且车位现在完全可以使用，符合双方签订合同的目的，原告要求解除，不符合合同约定和法律规定；四、原告一直在使用车位；五、本案原告要求解除协议已过了诉讼时效，原告使用车位已达三年的时间，现随意提出解除，违背了诚实信用原则，且如法院判令解除双方签订的涉案车位协议，将会引发大量业主主张解除协议，不利于维护市场交易的稳定和社会和谐稳定发展。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告海亮公司为证明其主张成立，向本院提交证据如下：第一组证据：《地下车位使用权转让协议》，欲证明：原、被告双方就案涉车位签订了车位协议，协议真实合法有效，协议明确约定车位只有使用权，无法办理产权登记手续，原告需自行到甲方委托的物业管理公司办理车位使用权转移手续，逾期未办理的视为甲方按照合同约定履行了交付义务，且原告未付清价款的，被告有权拒绝交付车位等。第二组证据：西宁市环境保护局建设项目审批书、建设工程规划许可证、建设工程规划核实确认书、建设工程竣工验收报告。欲证明：涉案车位由被告开发建设，被告开发建设手续完善，涉案车位也已通过了验收，符合交付条件，原告购买车位已竣工验收，符合交付条件，原告理应按照合同接手车位，实际原告也早已在使用车位。第三组证据：车位照片打印件一张，欲证明：从照片可知，案涉车位停放着车辆，且车位顶部也悬挂车牌，显示是私车专用位，足以证明原告已经自行到物业公司接受了车位并使用至今，被告并未逾期交付车位。经庭审质证，原告周红海对被告海亮公司提交的上述证据发表质证意见为：对第一组证据的真实性不持异议，该证据与原告提交的第一组证据相同，但被告并未向原告交付车位；对第二组证据中竣工验收报告之外其余证据的真实性均予以认可；对第三组证据真实性和证明方向均不予认可。本院认为，被告提交的第一组证据同原告提交的第一组证据，其认证意见已在上文中予以阐述，此处不再进行赘述；对被告提交的第二组证据，可证实案涉车位已经竣工验收合格，具备交付条件的事实，本院对该组证据，予以采信；对被告提交的第三组证据，仅显示目前的车位情况，无法证明被告即向原告交付车位，故不予采信。结合原、被告的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案事实如下：2017年4月18日，原告周红海作为受让方（乙方）与被告海亮公司作为转让方（甲方）签订《地下车位使用权转让协议》，协议约定：海亮公司将“海亮大都汇项目”D区地下车位第378号车位转让给原告周红海；车位使用权转让价款为100000元；付款方式为分期付款，于2016年12月27日交付20000元、2017年6月30日交付15000元、2017年12月30日交付15000元、2018年6月30日交付15000元、2018年12月30日交付15000元、2019年6月30日交付10000元、2019年12月30日交付10000元；车位交付期限为2017年7月31日前，车位交付时符合本协议约定的交付标准，交付地址为合同中列明项目所在地址；在交付日，乙方应按时到甲方或者甲方委托的物业管理公司办理本车位的使用权转移手续，乙方未按约定时间办理该车位使用权转移手续的，则视为甲方已按合同约定向乙方履行了上述交付义务且该车位符合合同约定的交付条件；乙方因个人原因需解除本协议的，应承担本车位使用权全部转让款20%的违约金，扣除违约金后的剩余已付款项甲方自本协议解除之日起60日内应乙方请求无息返还；选择分期付款的，甲方应乙方要求可提前交付车位；本车位只涉及使用权的转让，不办理产权登记。在协议落款处加盖有被告海亮公司的公章，并有原告署名。2016年12月27日，原告向被告交付车位款20000元，2018年1月1日，原告向被告交付车位款30000元。另查明，案涉车位D区第378号，已经竣工验收合格，具备交付条件。本院认为，解除合同，应存在协议解除、约定解除或法定解除之情形。本案中，原告周红海与被告海亮公司签订的《地下车位使用权转让协议》，系双方真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应属有效。原告周红海以被告海亮公司未向其交付车位、免除被告不动产登记义务致使合同目的不能实现，且约定了原告的解除权为由，要求解除案涉协议，被告海亮不同意解除案涉协议，鉴于此，应判定原告上述解除事由是否属于约定解除或法定解除的事由。首先，关于原告以被告未向其交付车位为由解除协议是否成立的问题，本院认为，依据案涉协议约定可知，在交付期限即2017年7月31日之前，原告应按期到被告或者被告委托的物业管理公司办理本车位的使用权转移手续，原告未按约定时间办理该车位使用权转移手续的，则视为被告已按协议约定向原告履行了上述交付义务，庭审中原告亦未提供其按期前往被告处办理车位转移手续但被告拒不交付的证据，其应承担举证不能的法律后果，故原告以此为由解除协议，显不成立；其次，关于原告以合同免除被告不动产登记义务致使合同目的不能实现为由解除协议是否成立的问题，本院认为，原告在签订案涉协议时已经明知不予办理产权登记，且使用车位目的能够实现，故原告再以此为由解除案涉协议，显不合理；再次，关于原告以合同约定原告解除权即：原告因个人原因解除合同，承担总车位款20%的违约金为由解除合同，此约定赋予原告享有任意解除权，但案涉协议并非基于人身信赖关系订立的合同，此约定有违诚实守信原则、绿色原则和当事人缔约的真实目的，易造成社会资源的浪费和交易的不确定性，故原告以此为由解除合同，本院不予支持。综上，对原告主张解除案涉协议和退还车位转让款的诉讼请求，本院不予支持。纵观本案，营造良好营商环境、维护交易的安全和稳定，需要买卖双方共同努力，原告作为买受人，应当积极履行合同义务，按约向被告交纳剩余未付车位转让款，被告作为车位建设单位，亦应遵守市场经济秩序，为业主提供良好服务，双方诚实守信、良性沟通，方能实现共同缔约的目的。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第九条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款之规定，判决如下：驳回原告周红海的全部诉讼请求。案件受理费减半收取525元，由原告周红海负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 苏金秀二〇二一年八月五日法官助理 胡晓艳书记员 谢婉喻附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第九条民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。