湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0182民初3288号原告：长沙新里物业服务有限公司，住所长沙市天心区芙蓉南路二段88号。法定代表人：寿俊钍，系该公司董事长。委托诉讼代理人：冯思嘉（特别授权），湖南德都律师事务所律师。被告：南熹，男，1974年4月2日出生，汉族，住湖南省宁乡市。委托诉讼代理人：高丽琼（特别授权），湖南光阳律师事务所律师。原告长沙新里物业服务有限公司（以下简称“新里物业公司”）与被告南熹物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用简易程序分别于2021年6月1日、同年8月6日公开开庭进行了审理，原告新里物业公司的委托诉讼代理人冯思嘉、被告南熹的委托诉讼代理人高丽琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新里物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费97336元，违约金10000元，共计107336元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告新里物业公司先后于2010年9月1日、2015年9月1日与湖南新府房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向绿地中央花园小区提供物业管理服务。后因该小区成立业主委员会，原告又于2018年5月18日与宁乡市绿地中央花园首届业主委员会签订了《绿地中央花园物业服务委托合同》，约定由原告继续为绿地中央花园小区提供物业管理服务。前述合同约定自2010年9月1日至2021年5月18日由原告为该小区提供物业管理服务。被告系绿地中央花园小区2-301、302号房屋的业主，2-301房物业面积为546.69平方米，2-302房物业面积为136.37平方米，物业费收费标准为2.5元/月/平方米，按约定被告应当向原告缴纳上述两套房屋从2013年4月1日至2013年5月31日、2014年6月1日至2016年3月31日及2018年4月1日至2020年12月31日的物业管理费。经原告多次催告，被告一直拒绝缴费。被告长期拒绝缴费的行为已严重侵害原告的合法权益，原告除要求被告补交欠付费用外还有权要求被告支付10000元的违约金。综上，原告与湖南新府房地产开发有限公司及与宁乡市绿地中央花园首届业主委员会签订的物业服务合同，均系合同双方真实意思表示，合法有效，其权利义务受法律保护，该协议对被告具有约束力，故请求支持原告的诉讼请求。被告南熹辩称：一、被答辩人关于答辩人物业服务费的起算时间不实。被答辩人诉称答辩人应当自2013年4月1日开始缴纳物业费，该诉称事实与客观事实不符。答辩人购置的2栋301号房屋是2016年8月4日签订的《商品房买卖合同》，所购置的2栋302号房屋是2014年7月15日签订的《商品房买卖合同》，被答辩人要求答辩人从2013年4月1日开始缴纳物业服务费显然没有事实依据。二、被答辩人没有履行物业服务合同义务，无理由要求答辩人按物业服务合同约定的价格支付物业服务费。被答辩人与绿地中央花园业主委员会签订的《绿地中央花园物业服务委托合同》第五条第二款约定“乙方根据甲方的委托按《湖南省物业服务收费管理办法》湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准规定，按三级服务标准、服务内容、物业服务收费标准执行服务和收费。”三级服务标准中关于房屋管理及维修养护规定：“房屋外观完好；公共楼梯间墙面、地面无破损”；关于共用设施设备维修养护规定：“对共用设施设备进行日常管理和维修养护”“消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通”；关于保洁服务规定：“设有垃圾收集点，生活垃圾及时清运”“公共场所每天清扫一次，电梯厅、楼道每日清扫一次，每月拖洗一次；楼梯扶手每周擦洗一次，共用部位玻璃每月清洁一次，共用部位设施设备每季度擦拭两次”。《三级服务内容和收费基价》关于楼内公共区域规定：1地面：每日清扫一次，其中门厅每日清扫两次，隔日拖洗一次，地面清洁。2楼梯扶手、栏杆、窗台：每周擦抹两次，保持基本无灰尘。3消防栓、指示牌等公共设施：每周擦抹一次，外表基本无灰尘、无污渍。4天花板、公共灯具：每季度除尘一次，目视基本无灰尘、无蜘蛛网。8电梯轿厢：每日擦拭、清扫一次以上，保持目视干净无污迹。《三级服务内容和收费基价》关于共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准规定：“门窗：每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门窗开闭灵活并无异常声响”“楼内封面、顶面、地面；墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损”，“道路场地：每周一次巡查道路、路、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损”“安全标志等：对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常”“公灯：及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在99%以上”等等。《三级服务内容和收费基价》明确物业服务费的收取，是根据提供服务的内容具体分项计价的，服务缺失是不能要求计价的。答辩人的302房由于开发商规划设计原因成了无出入的封闭空间，被答辩人没有为答辩人提供物业服务。101房至301房的楼梯间，大便、死鸟、蜘蛛网、墙体脱落物、建筑垃圾等不堪入目，楼梯扶手灰尘堆积，楼梯踏步真可谓一步一个脚印，很显然被答辩人长期未提供清扫、保洁服务。101房至301房的楼梯间，安全指示灯、应急灯坏了四处，几乎无一完好，显然被答辩人没有提供维护维修服务。101、201、301房南面的入户门2015年8月27日便被被答辩人封闭，答辩人根本无法从规划正常通道进入301、302房，经多次与被答辩人沟通无果，答辩人只好另行寻找通道。被答辩人因此也不要为此进行清扫、清洗和提供任何服务。通往301、302房的电梯因为开发商不安装，答辩人只好自行安装。被答辩人也未为电梯提供任何管理、维护和保养。特别要提出的是，答辩人在办公期间被盗员工两台摩托车，要求物业公司提供监控，物业公司却没有安装监控，最终无法查找。可以说，答辩人除了享受小区公用部分的绿化环境外，未享受过被答辩人提供的其他任何服务。《湖南省物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同、物业服务规范提供物业管理服务，履行相应六项义务。而被答辩人违反合同约定，不履行合同义务的事实是客观的。三、被答辩人按2.5元/平米收取物业费没有事实依据。被答辩人未提供收取2.5元/平米服务费的依据，也未提供证据证明提供了相应服务。被答辩人在合同中提供了高层住宅的计价1.4元/平米的服务内容及基价标准，但并未提供2.5元/平米的服务内容和基价标准。《湖南省物业服务收费管理办法》第六条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开、公平以及收费标准与服务水平相适应的原则。”第十九条规定：“物业服务企业应当遵守价格法律法规和政策规定，严格履行物业服务合同，建立健全内部收费管理制度和收费台账，自觉规范价格行为，为业主提供质价相符的服务”。事实上被答辩人并未为答辩人购置的301、302房屋提供物业服务。同时，答辩人的301、302房屋购置仅有不到3年的时间用于公司办公，其余时间一直都是空置的。办公期间产生的垃圾极少，空置时更是没有产生任何垃圾。答辩人301、302房在办公期间，物业服务费已经按1.8元/平米缴纳。四、被答辩人要求支付违约金10000元不成立。物业服务合同关于违约金的条款属于格式条款，被答辩人无证据证明已将该条款内容提请了业主委员会注意，且约定明显高于法律允许标准。被答辩人没有为答辩人提供服务违约在先，故该请求无事实依据。五、被答辩人主张2018年4月19日前的物业服务费已丧失诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。被答辩人如果认为答辩人应当缴纳物业费而没有缴纳，应当在诉讼时效期限内提起诉讼，逾期不受法律保护。综上，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。原告围绕诉讼请求，向本院提交了如下证据：《前期物业服务合同》2份、《绿地中央花园物业服务委托合同》、2-301、302号不动产登记信息表、《关于绿地·中央花园2#栋商业301、302室提前进场装修申请》、室内装修申请表、装修管理注意事项、装修押金收据、律师函及签收截图、照片、《关于部分房款欠款支付承诺书》、《延期付款申请》、《购买价格表》、《补充协议一》、《补充协议二》、《物业费收据》、《承诺书一》、《承诺书二》、《房屋租赁合同》、《物业费发票》、《证明》、《短信催收截图》、《催告函张贴照片》、小区电梯的电费缴纳证据、2015年满意度调查问卷、《保洁服务情况》、《绿化维护情况》、《安保秩序巡查情况》、《客服管理情况》、原告每年财务收支情况。被告的质证意见为：对两份《前期物业服务合同》的合法性有异议，签订合同的双方是原告公司和新府公司，原告公司是由新府公司出资成立的，两个公司的法定代表人为同一人，所以这与公司法的规定是相违背的；关于物业服务费缴纳的计算依据，没有明确为什么是1.4元和2.5元；合同第八条明确了物业费的收取是从办理交房手续后的次月开始计算，本案原告没有提供证据证明被告交房的手续。对于《绿地中央花园物业服务委托合同》，合同是格式条款，合同中关于违约责任的约定，与法律的规定相违背，合同中关于商铺的服务费的标准没有事实依据，从原告提供的合同的组成部分，证明原告的收费是以提供服务为代价的，特别是它所附的计价依据，在收费的基价里面，细化了原告日常维护楼道公共区域的服务、门岗、电梯系统、排水系统、照明系统等等原告方应当履行的服务义务，整个合同中并没有提供商铺面积服务费标准和他应当提供服务的依据；合同第九条第六项明确了本合同连同附件共13页。对于不动产登记信息表，真实性没有异议，被告方确实拥有2栋301、302号房屋的所有权；对原告提供的提前进场装修申请的真实性没有异议，但是对关联性和证明目的有异议，这个申请是说想申请装修，但并不能证明他已经入住，被告是后来进行的装修；室内装修申请表与本案无关联，因为这个是王永涛，而不是本案的被告；装修管理注意事项中的业主签字，也不是被告的签字，也与本案无关联，原告方说的被告在2013年4月10日进行装修是不成立的；不动产登记信息表上301房登记时间是2016年12月1日，302房登记时间是2014年7月22日，被告当时出了一部分钱买301、302，后来又将301、302退给了开发商，再然后又重新购买的，所以原告方依据装修申请表，来认定被告对于301、302的使用时间是不成立的。对于律师函的真实性没有异议，对合法性有异议，律师函上所确认的物业服务管理费是不正确的，同时原告方没有为被告提供物业服务，不能要求获取服务报酬，所以律师函不能确认被告应当缴纳的物业费的金额以及不能证明原告方提供了相应的物业服务。对照片的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，这些照片没有一张是为被告提供服务的。对《关于部分房款欠款承诺书》，乙方为湖南帝嘉能源投资有限公司，并不是被告南熹作出的承诺，与案件没有关联性；对《延期付款申请》、《绿地中央花园2号栋商业一、二层购买价格表》、《补充协议》二份均只能说明被告原有购买房屋意向，但因资金原因并没有及时购置。被告已提供了备案登记的《宁乡县商品房买卖合同》，证明301房是2016年8月4日购买的，302房是2014年7月15日购买的，因此该证据与原告要求被告支付物业服务费的诉求之间无关联。对押金收据、物业费发票只是证明被告在购买房屋前曾使用了房屋，但被告也支付了对应的物业费；《物业费发票》、《证明》形成于2018年4月和5月，不能证明被告实际收房时间和应缴纳物业费的时间，相反证明原告是按1.65元/平方米的价格收取的物业费（利亚农业承租的是301、302房，301、302房的面积为682.52平方米，两年租金为27049元），且301、302房屋的物业费已经支付至了2018年3月30日；二份《承诺书》中原告标明的承诺书被告不认可其真实性，不是被告书写和签名的，且与被告从何时开始应缴物业费无关联，不能达到原告的证明目的；《房屋租赁合同》形成于2018年12月18日，不能证明被告实际收房时间和应缴纳物业费的时间。同时该租赁合同约定租期十年，但因原告封闭了房屋出入通道，房屋实际只出租了一个多月承租人便解除了合同。对文字催收部分，原告未提供该文字催收单已向被告发出。从原告提供的关于送达的照片证明，原告仅只是安排他人手持通知单进行了拍照，无法证明已向被告送达。电话短信通知无法证明已向被告送达，且短信通知是2020年制作的，其时已经过了法定诉讼时效期限。对小区电梯的电费缴纳证据的三性均有异议，因为拍摄照片无法真实反映原告缴纳电梯费用的基本情况，被告房屋内的电梯均系由被告亲自安装，费用自理，原告对被告安装的电梯并未进行过维修、清理等物业服务。对2015年满意度调查问卷的三性和证明目的均有异议。该调查问卷均是由电脑打印出来的，没有业主的签字确认，在最后也没有相关负责人的签字或组织机构的盖章。原告提供的调查问卷只是2015年9月一个时间点的调查，并不能证明2015年之前的物业服务情况，同时，2015年9月之后的服务满意度，原告未提供证据证明。特别是该问卷中有相当一部分业主的评价登记为“一般”、“不满意”、“非常不满意”，该调查问卷无法达到原告物业服务获得了广大业主认可的证明目的。对《保洁服务情况》、《绿化维护情况》、《安保秩序巡查情况》、《客服管理情况》的三性和证明目的均有异议。原告提供的证据仅只能反映履行服务义务的某个时点的情况，相反证明原告物业服务未尽职尽责。对原告每年财务收支情况的三性和证明目的均有异议。2015年至2020年度预算表不能证明其真实性，也无法证明实际按预算将收取的物业费用于了物业服务的支出。被告为了反驳原告的诉讼请求，提交了如下证据：被告居民身份证、《商品房买卖合同》两份、绿地中央花园2栋概貌、2栋101房、103房南面大门被焊死、封闭的照片、2栋通往301房的楼梯间及302楼梯间安全标志灯、应急灯损坏的照片、2栋102号房南面通往301的入户通道护栏被破坏、岗位亭被破坏闲置的照片、2栋通往103房楼道漏水的照片、2栋301房漏水破损的照片、2栋通往301房楼梯、窗户、楼道灰尘、垃圾照片、2栋通往301房楼梯间的大便、死鸟、蜘蛛网等垃圾成堆照片、2栋通往301的201楼梯间装饰垃圾成堆照片、2栋地下停车场建筑垃圾照片、车位号牌脱落及车位堆放物件照片、2栋202、203无出入的照片、国家企业信用信息公示。原告的质证意见为：对居民身份证无异议；对《商品房买卖合同》两份，庭审中原告代理人陈述要跟开发商核实后再质证，在本院限定期限内未提交质证意见；对绿地中央花园2栋概貌无异议；对照片证据的真实性、合法性均无异议，但对关联性和证明目的有异议。被告提交的证据均是被告所购房屋楼梯间以及房屋周边的服务情况，而并非原告对于整个小区公共区域的服务情况，被告以被告一户业主周边的情况以否定原告对于整个小区所有公共区域的服务情况，是不能成立的。被告提供的照片是2021年5月期间拍摄的，而对于原告公司的物业服务，是连续性的、不间断性的，原告的诉求是从2013年4月起算至2021年，但被告提供的证据仅能证明2021年5月期间的一个服务情况，以此来认定原告在长期服务过程中从未达标的情况，是属于断章取义的做法，明显不足以采信。对于物业服务企业的服务，主要是对公共区域进行服务，根据现场照片来看，被告已将通往三层的大门紧锁，也就是说物业公司无法进入301、302。对原告提交的证据，本院认证如下：对于《前期物业服务合同》2份、《绿地中央花园物业服务委托合同》，内容真实，来源合法，与本案相关联，予以采信；对于2-301、302号不动产登记信息，能够确认案涉标的物所有权属于被告，真实性予以采信；《关于绿地·中央花园2#栋商业301、302室提前进场装修申请》、室内装修申请表、装修管理注意事项、装修押金收据，虽被告提出异议，但是在本院限定的期限内，被告本人未向本院就相关情况进行说明，在本院第二次庭审时，被告又未到庭当庭说明情况，故在本院释明的情况下其代理人对证据的否定性评价，本院不予认可，对原告提交证据的真实性予以采信，同时结合原告提交的金熹能源投资有限公司已实际缴纳了2013年6月1日至2014年5月31日2栋301、302物业费可知，被告在该时段实际对该房屋进行过装修和使用；对律师函及签收截图，能够证实原告在该时段进行过催收，真实性予以采信；对照片，真实性予以采信，因不能体现对案涉的2栋301、302进行相关物业服务的内容，对证明目的仅就公共区域服务部分采信；对《关于部分房款欠款支付承诺书》、《延期付款申请》、《购买价格表》、《补充协议一》、《补充协议二》、《物业费收据》、《承诺书一》、《承诺书二》，对真实性予以采信，但根据被告提交的备案的两份《商品房买卖合同》，案涉房屋的最终签订时间应以备案合同为准，原告未提交原始的房屋买卖合同，也未提交房屋交付的确切证据，故对证明目的不予采信；对于《房屋租赁合同》、《物业费发票》、《证明》予以采信；对短信微信催收截图、《催告函张贴照片》，能够证明原告在相应时段主张了权利，予以采信；对于小区电梯的电费缴纳证据，该证据不能直接证明原告的主张，对证明目的不予采信；对于2015年满意度调查问卷，与本案无直接关联，不予采信；对《保洁服务情况》、《绿化维护情况》、《安保秩序巡查情况》、《客服管理情况》，能够证明原告履行了合同的部分义务，予以采信；对于原告每年财务收支情况，真实性无法确认，且与本案无直接关联，不予采信。对被告提交的证据，本院认证如下：对被告居民身份证、绿地中央花园2栋概貌，原告无异议，予以确认；对于《商品房买卖合同》两份，原告在限定期限内未向本院提交质证意见，视为对质证意见的放弃，因该合同来源于政府部门的备案，真实性予以采信，同时该合同签订日期与原告提交的不动产登记信息表显示的登记日期基本吻合，故对被告的证明目的予以采信；对于2栋101房、103房南面大门被焊死、封闭的照片、2栋通往301房的楼梯间及302楼梯间安全标志灯、应急灯损坏的照片、2栋102号房南面通往301的入户通道护栏被破坏、岗位亭被破坏闲置的照片、2栋通往103房楼道漏水的照片、2栋301房漏水破损的照片、2栋通往301房楼梯、窗户、楼道灰尘、垃圾照片、2栋通往301房楼梯间的大便、死鸟、蜘蛛网等垃圾成堆照片、2栋通往301的201楼梯间装饰垃圾成堆照片、2栋地下停车场建筑垃圾照片、车位号牌脱落及车位堆放物件照片、2栋202、203无出入的照片，原告对真实性无异议，且照片所涉内容本院与双方代理人前往现场进行了比对，真实性予以采信；对于被告提交照片本身要证明的目的，与客观事实相符，予以采信；对于国家企业信用信息公示，真实性予以采信。在本院限定被告提交2-301、302号电梯电费缴纳证据期限内，其未能举证。根据采信的证据及到庭当事人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：原告长沙新里物业服务有限公司系湖南新府房地产开发有限公司的全资子公司，经营范围为物业管理等，新里物业与湖南新府房地产开发有限公司法定代表人均系寿俊钍。宁乡绿地中央花园小区系湖南新府房地产开发有限公司开发建设的楼盘。2011年始，被告南熹曾与湖南新府房地产开发有限公司洽谈绿地中央花园2栋商铺购买事宜。2014年7月15日，被告南熹与新府地产签订《商品房买卖合同》，合同约定被告一次性付款的方式购买2栋302房，建筑面积136.37平方米，该房屋于2014年7月22日进行产权登记。2016年8月4日，被告与新府地产签订《商品房买卖合同》，合同约定被告按揭方式购买2栋301房，建筑面积546.69平方米，该房屋于2016年12月1日进行产权登记。前述房屋规划用途均为商业服务。2010年9月1日，新府地产与原告签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向绿地中央花园全体业主或物业使用人提供物业管理服务，物业管理区域物业服务收费采取包干制的方式，物业服务费用由业主或者物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅1.4元/月·平方米、商业部分2.5元/月·平方米，服务期限为2010年9月1日至2015年8月30日。2015年9月1日，新府地产与原告再次签订了《前期物业服务合同》，合同内容与2010年9月1日签订的合同基本一致，服务期限为2015年9月1日至2018年8月31日，但在本合同期限内，如业主委员会成立，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。2018年5月18日，宁乡市绿地中央花园首届业主委员会与原告签订《绿地中央花园物业服务委托合同》，服务期限为3年，自2018年5月18日起至2021年5月18日止，服务收费标准与《前期物业服务合同》约定相同。合同第五条第二款约定“乙方根据甲方的委托按《湖南省物业服务收费管理办法》湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准规定，按三级服务标准、服务内容、物业服务收费标准执行服务和收费。”合同其他事项还约定，本合同正本连同附件共13页，具有同等法律效力。前述附件即《三级资质物业公司服务内容及质量标准》、《三级服务内容和收费基价》。《三级资质物业公司服务内容及质量标准》关于房屋管理及维修养护规定：“房屋外观完好；公共楼梯间墙面、地面无破损”；关于共用设施设备维修养护规定：“对共用设施设备进行日常管理和维修养护”“消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通”；关于保洁服务规定：“设有垃圾收集点，生活垃圾及时清运”“公共场所每天清扫一次，电梯厅、楼道每日清扫一次，每月拖洗一次；楼梯扶手每周擦洗一次，共用部位玻璃每月清洁一次，共用部位设施设备每季度擦拭两次”，同时还对绿化养护、协助公共秩序等进行了规定。《三级服务内容和收费基价》关于楼内公共区域规定：1、地面：每日清扫一次，其中门厅每日清扫两次，隔日拖洗一次，地面清洁。2、楼梯扶手、栏杆、窗台：每周擦抹两次，保持基本无灰尘。3、消防栓、指示牌等公共设施：每周擦抹一次，外表基本无灰尘、无污渍。4、天花板、公共灯具：每季度除尘一次，目视基本无灰尘、无蜘蛛网。8、电梯轿厢：每日擦拭、清扫一次以上，保持目视干净无污迹。《三级服务内容和收费基价》关于共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准规定：“门窗：每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门窗开闭灵活并无异常声响”“楼内墙面、顶面、地面；墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损”，“道路场地：每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损”“安全标志等：对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常”“公灯：及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在99%以上”等。同时，还对人员要求、电梯系统保养管理等进行了规定。2013年3月22日，被告南熹向新府地产申请2栋301、302室提前进场装修，缴纳了装修押金，并实际进行了装修。2013年4月8日，金熹能源投资有限公司缴纳了2013年6月1日至2014年5月31日止的物业费13525元，被告系该公司股东。2015年8月27日，原告将通过绿地中央广场小区的两张进出口门予以封闭并张贴了封条。2018年4月11日，原告向案外人湖南利亚农业发展有限公司开具了增值税发票，服务名称为物业费，金额为27049元，备注起止时间为2016年4月1日至2018年3月30日。2018年5月29日，原告出具证明，证明该发票所载物业费由被告代为支付，庭审中被告认可。2018年、2019年，原告采取在案涉标的物业张贴《催缴通知单》等形式对被告欠付的物业费进行了催缴。2018年9月，原告公司员工采取短信形式对被告就物业费进行了催缴，2020年5月、12月，原告公司员工采取短信、微信等方式对被告欠缴物业费进行了催缴。本院认为，原告与湖南新府房地产开发有限公司签订的两份《前期物业服务合同》及原告与宁乡市绿地中央花园首届业主委员会签订的《绿地中央花园物业服务委托合同》系各方真实意思表示，合法有效，该协议对小区全体业主均具有约束力，双方均应按照合同约定履行义务。根据合同约定及附件规定，原告应该按约定提供物业服务，但根据被告提交的证据，原告在消防通道畅通、公共区域设备设施维护保养、应急灯具照明灯具的维修更换、门岗值守、墙面顶面无破损、保洁服务、垃圾收集等诸多义务履行方面存在重大瑕疵，部分义务未实际履行。同时，根据庭审查明的事实，电梯的管理维护和保养亦由被告完成。故原告仅对公共区域的保洁、绿化、巡逻及其余日常维护以及根据证据规则推定的电梯运营电费由原告承担，其余的合同义务，原告未能举证证明尽到了全面履行责任。根据原告提交的证据，被告确于2011年始与新府地产进行商铺购买的洽谈，但原告未能提交双方在不动产登记部门备案的正式合同，原告也未能举证证明案涉物业进行了正式交付，故应承担举证不能的法律后果。被告提交了备案的《商品房买卖合同》，而该合同时间与原告提交的不动产登记信息表时间基本一致，故案涉房屋最终确定的购买时间应以备案买卖合同为准。鉴于原告未能举证证明交付时间，故2栋302房本院确定按不动产登记时间即2014年7月22日作为物业费计收的时间，2栋301房因被告已代缴利亚农业自2016年4月1日至2018年3月30日的物业费，本院确定自2016年4月1日起算。故原告诉请的2013年4月1日至2013年5月31日的物业费，证据不足，不予支持。故被告应缴纳2栋302房2014年7月22日至2016年3月31日的物业费及2栋301房、302房2018年4月1日至2020年12月31日的物业费。被告抗辩原告主张权利超过了法定诉讼时效，根据《民法通则》规定，2017年10月1日前向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，根据《民法总则》规定，2017年10月1日之后向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，2017年10月1日前诉讼时效未届满的诉讼时效可以适用三年的规定。本案案涉标的物的《商品房买卖合同》签订于2014年7月15日，登记于同年7月22日，本院认定按登记之日为物业费计收时间，故原告诉请被告支付2014年6月1日至2016年3月31日的物业费，即便自物业费计收之日起的物业费诉讼时效最早于2016年7月届满，被告代利亚农业支付了2016年4月1日至2018年3月30日的物业费，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条“义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方同意履行义务”的规定，被告对同一涉案物业的物业费的履行行为可以认定为部分履行，对前期欠付物业费产生时效中断的效力，故前期物业费的诉讼时效应重新计算。同时，新府地产与原告签订的两份《前期物业服务合同》，除合同第八条约定“业主在办理交房手续时由甲方告知业主向乙方预交六个月的物业服务费”外，对于合同期限内的相应物业费的支付期限未进行明确约定，故根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定，本院认定两份《前期物业服务合同》相应到期日为履行期限届满。故原告主张的2014年6月1日至2016年3月31日的物业费未超过时效。对于2018年3月30日之后的物业费，因原告2018年至2020年均通过张贴催告函、短信、微信等方式进行了催收，故应予保护。对于物业费的收费标准及计收比例，本院认为，《前期物业服务合同》及原告与宁乡市绿地中央花园首届业主委员会签订的《绿地中央花园物业服务委托合同》均合法有效，效力及于本案被告，其中商业部分物业费的收取按2.5元/平方米/月，并不违反法律的强制性规定，对被告具有约束力。被告抗辩在实际缴费期间，并未按2.5元/平方米计算并实际缴纳，但原告就相应时段与被告的磋商，并不能证明就案涉标的物业费进行了重新约定，故原告就之前缴纳部分权利的放弃不能当然适用其余时段物业费的计收，被告的该抗辩意见没有依据，不予采纳。被告抗辩原告的合同义务履行不全面，经双方举证和实地调查，原告于2015年8月27日将通过绿地中央广场小区的两张进出口门予以封闭并张贴了封条，其余义务履行亦存在瑕疵，故根据合同约定，参照三级资质物业公司服务内容及质量标准、收费基价等，本院对于被告应该缴纳的物业费予以酌情减免65%。经核算，2栋302房2014年7月22日至2016年3月31日的物业费7023元（136.37㎡×2.5元/月÷30天×618天），2栋301房、302房2018年4月1日至2020年12月31日的物业费56352.45元（683.06㎡×2.5元/月×33个月），合计63375.45元，被告应当缴纳的物业费为22181.5元（63375.45元×35%）。关于违约金，因原告提供的物业服务不到位，故对原告要求主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。本案中，被告提及标的物设计缺陷，电梯安装等问题，因属于与开发商的房屋买卖合同内容，本院不予审查。原告作为开发商的全资子公司，在提供物业服务过程中，应当积极作为，听取业主意见，协助解决实际问题。业主已实际购买了较大面积的商业，应充分发挥物的效用，减轻自身压力，对于存在的相关问题积极沟通，两者出现矛盾纠纷，均应查找自身原因，以便于后续妥善化解。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、第十六条之规定，判决如下：一、被告南熹于本判决生效之日起十日内支付原告长沙新里物业服务有限公司物业管理费22181.5元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告长沙新里物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2446元，减半收取1223元，由原告长沙新里物业服务有限公司负担970元，被告南熹负担253元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  文彬二〇二一年八月十三日书记员  王欢附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。第十六条义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方同意履行义务。