黑龙江省海林市人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1083民初1009号原告（申请执行人）：龙江银行股份有限公司牡丹江海林支行，住所地黑龙江省牡丹江市海林市林海小区****中心区22委1（**）**。统一社会信用代码：912310835513092742.负责人：程锐，该支行行长。委托诉讼代理人：曲鸥，北京岳成（黑龙江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙红晶，北京岳成（黑龙江）律师事务所律师。被告（案外人）：初振辉，男，1962年10月15日出生，汉族，住牡丹江市。委托诉讼代理人：朱雪松，黑龙江张艳律师事务所律师。被告（被执行人）:海林市海峰供热有限责任公司，，住所地黑龙江省海林市白头山小区北侧法定代表人：王崇彬，该公司董事长。原告龙江银行股份有限公司牡丹江海林支行（以下简称龙江海林支行）与被告初振辉、海林市海峰供热有限责任公司（以下简称海峰供热公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭。2021年6月23日公开开庭进行了审理。原告龙江海林支行的委托诉讼代理人曲鸥、孙红晶，被告初振辉的委托诉讼代理人朱雪松到庭参加诉讼。被告海峰供热公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙江银行股份有限公司牡丹江海林支行向本院提出诉讼请求：准许执行海峰供热公司海房权证振字第3××5号建筑面积2752.46平方米的房屋，其中的两户门市房建筑面积合计168.93平方米，价值488245.00元。事实与理由：原告与被告海峰供热公司申请担保物权纠纷一案，于2019年7月15日由海林法院作出（2019）黑1083民特10号民事裁定:准予拍卖包括海房权证振字第3××5号建筑面积2752.46平方米在内的由海峰供热抵押给原告的多处房产。原告于2019年7月18日向海林法院申请执行，海林法院作出（2019）黑1083执737号之四执行裁定书，裁定拍卖被执行人海峰供热公司包括海房权证振字第3××5号建筑面积2752.46平方米的房屋在内的共5栋房屋。2019年10月20日，海林法院在网络司法拍卖平台上登记公告。期间初振辉对执行标的提出书面异议。海林法院于2021年5月8日作出（2021）黑1083执异8号执行裁定：中止对位于海林市海峰供热有限责任公司办公楼（海房权证振字第3×**房屋产权证）中一楼1号门市（老年活动室，合同面积113.93平方米）和一楼门市（原社区，合同面积55平方米）房屋的执行。原告认为，海林法院作出的（2021）黑1083执异8号执行裁定书举证责任分配错误、法律理解错误直接导致案件结论错误；对于二被告签订的以物抵债协议效力的认定应适用《物权法》和《担保法》的相关规定；案涉房产在抵债前已经存在抵押登记；应当审查二被告之间是否存在真实的债权债务关系及初振辉是否已按以物抵债的方式支付购房款，是否已支付了全部房款。因此，二被告签订的以物抵债协议违反法律规定应为无效，海林法院作出的（2021）黑1083执异8号执行裁定书，事实认定借误，举证责任分配错误，从而导致裁定结果错误，应依法予以纠正。初振辉辩称，不同意原告诉请，请依法驳回原告诉请。本案符合人民法院关于办理执行异议复议案件若干问题规定28条之规定的情形，理由如下：1.初振辉系在查封之前签定了有效书面买卖合同，两份书面合同中没有体现系以物抵债清偿，故双方签订的系买卖合同，即便在之后初振辉与海峰供热公司法定代表人签订的补充协议有以物抵债的字样，但仅是一种支付购房款的方式，即便双方是以物抵债，根据最高院民事裁定书（2018）最高法民申387号、（2016）最高法民申79号、（2017）最高法民申2476号民事裁定书都认可以物抵债的方式，都支持了排除执行异议人的请求；2.初振辉在签订房屋买卖合同时作为非法律专业人士具有较小的注意义务，并且原告成立的日期为2010年3月11日，而案涉房屋他项权登记时间2009年8月17日,2010年6月10日他项权已经注销可以看出该他项权的设立并非原告设立，之后于2010年5月29日初振辉与海峰供热公司定代表人签订的补充协议可以看出初振辉对案涉房屋没有过户的原因没有过错；3.初振辉与海峰供热公司签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，应受法律保护，履行期间存在抵押权登记和注销，但抵押权登记不能影响合同效力，故房屋出售合同及协议书依法有效；4.关于举证责任的分配，根据民诉法证据规则，对于谁主张的事实，应当提供相应证据予以佐证，否则承担不利的法律后果。本案中应当原告举证，虽然初振辉没有举证责任，但初振辉提供补充协议可以证实，初振辉不知晓该房屋存在抵押权，也不可能证实一个没有发生过的事情，显然不符合常理。海峰供热公司未到庭亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：龙江海林支行举证一.海林法院（2019）黑1083民特10号民事裁定书、流动资金借款合同。证明海峰供热公司向原告借款，以其自有的房屋、土地、设备作为抵押，并办理了抵押登记。原告向法院申请实现担保物权，海林法院于2019年7月15日作出（2019）黑1083民特10号民事裁定书，拍卖包括案涉房屋在内的海峰供热已抵押房产。初振辉质证意见：真实性及证明问题没有异议。本院对该组证据的真实性予以确认。龙江海林支行举证二××5号房屋产权证。证明海峰供热于2003年已取得了案涉房屋所有权证，并自2006年开始，即以案涉房屋对外连续设定抵押，而初振辉据以提出执行异议的合同日期分别为2007年1月24日及2010年5月26日时签订，此时案涉房屋已处于抵押状态。根据法律规定，已经设定抵押的房屋未取得抵押权人同意的情况下不得对外出售，故被告与被执行人海峰供热就已抵押房屋所签订的合同即使真实也是无效的。初振辉质证意见：真实性没有异议，对证明问题有异议。根据法律规定，抵押期间转让抵押物的并不能导致买卖合同的无效性，仅对物权变动产生效力，这两种法律关系是分开的。（2019）最高法民申3910号民事裁定书中关于抵押物在抵押期间进行转让对合同的效力也进行了认定，故初振辉与海峰供热公司签订的房屋出售合同及协议书是合法有效的。本院对该房屋产权证的形式要件予以确认，对初振辉与海峰供热公司签订的房屋出售合同及协议书时，该房屋处于抵押状态的事实予以确认。龙江海林支行举证三.海房他证海林字第D3C1576-1号抵押权证复印件。证明龙江海林支行为案涉房屋的他项权利人。有权对该房屋处置并优先受偿。结合证据二，被告在购买时该房屋已处于抵押状态，因此龙江银行实现抵押权并未扩大被告在购买该房屋时房屋上存在的权利限制。该抵押权理应给予被告。被告质证时所述（2019）民申3910号民事裁定书虽然肯定了抵押转让时合同效力，但也明确了有抵押权房屋转让时抵押权应给予受让人，故被告既然明知房屋在抵押时受让，无权因此阻止原告就案涉房屋主张实现抵押权。初振辉质证意见：真实性没有异议，对证明问题有异议。该证据不能证明原告待证问题，仅能体现2016年原告对案涉房屋设立了抵押权登记，该证据无法证实被告明知存在抵押权。本院对龙江海林支行为案涉房屋的他项权利人的事实予以确认。初振辉举证1.建设工程结算书两份、房屋出售合同一份、协议书一份。证明初振辉于2006年、2009年为海林市海峰供热有限责任公司施工，施工项目：保温工程，上述保温工程结算总价：3535276.93元；海峰供热公司分别于2007年1月24日、2010年5月26日将其办公楼1号门市（老年活动室，建筑面积113.93平方米，每平方米1500元，房屋总价170895元）、楼下一楼门市（原社区）（面积55平方米，房屋总价132000元）出售给初振辉，并于2007年1月24日、2010年5月26日将上述不动产交付给初振辉。龙江海林支行质证意见：由于初振辉提供的证据均为与海峰供热公司签订，海峰供热公司未到庭，所以该组证据真实性原告无法确认。假设初振辉能证明该组证据真实性，从该组证据内容看，双方确为以案涉房屋抵顶工程款所设立的买卖合同，而工程结算书所欠款项具体后续如何支付是否为双方真实意思表示，仅凭工程结算书合同无法体现，如果该工程真实存在，初振辉应提供除案涉房屋以外，其他工程结算凭证存在，否则无法证明双方欠付工程款的行为，从而也直接导致无法确认以工程款抵顶方式初振辉已支付了案涉房屋的全部款项。故该组证据不符合执行异议及复议案件若干问题28条中关于已支付全部购房款的条件，不足以排除原告对案涉房屋的执行。本院对该组证据的形式要件予以确认。初振辉举证2.房屋租赁合同、租房协议、房屋租赁合同、收据、原海峰供热有限责任公司和平收费厅水表交接协议各一份。证明2007年8月20日郭春军（系初振辉妻弟）代初振辉将海峰供热办公楼一号门市（老年活动室）出租给案外人禚洪梅；2009年10月20日，初振辉将办公楼一号门市（老年活动室）出租给海峰供热公司；2017年12月10日，郭春军代初振辉将海峰供热办公楼一号门市（老年活动室）出租给案外人郝大勇，郝大勇交付了房屋押金。该案涉房屋已由初振辉实际占有使用。龙江海林支行质证意见：2017年4月18日交接协议为初晨光与海林市海浪热电有限公司签署，协议双方并非案涉当事人，热电公司与海峰供热公司是独立法人主体，且交接协议中签字主体均为到庭，该交接协议真实性原告无法确认。2007年8月20日合同和租期为2017年12月10日-2018年12月10日的两份租赁协议，签订甲方为郭春军，初振辉举证时主张郭春军为其妻弟，但当庭并未提供相关部门出具的亲属关系证明，也未提供其委托郭春军签订案涉合同的合法有效授权书，因此案涉房屋在2007-2018年间并未被初振辉合法占有，从2017年合同表述出租方为郭春军即合同甲方合法拥有的出租房屋给乙方郝大勇的表述，至少案涉房屋在2017年-2018年间不属于初振辉，其也没有合法占有。至于提供的23000元收据也为郭春军单方制作，初振辉也没有提供收到该款项的银行流水，因此以上证据真实性因签订主体未到庭无法确认。2007年8月20日租赁合同初振辉没有提供房款已经支付的凭证，对其真实性无法确认。2009年10月20日租赁合同乙方为海峰供热公章编号尾号017，该组证据真实性不予确认，理由同初振辉证据一。2019年12月10日-2020年12月10日租房协议承租方郝大勇未到庭，初晨光并非案涉房屋权利人，合同中表述与初振辉所述内容不相符，也未提供租赁合同中约定房屋租金的付款流水，以上真实性合法性关联性存在异议，无法证明初振辉待证问题。因房屋出租属于收入性行为，根据税收管理法规定，初振辉还应提供就案涉房屋出租开具发票并交纳税款凭证。本院认为，初振辉提供的让述证据，2007年8月20日将1号门市（老年活动室）出租给禚洪梅，租期为2007年8月20日至2010年8月20日，称由郭春军代签合同，而2009年10月20日初振辉又将该办公楼一号门市（老年活动室）出租给海峰供热公司，租期重叠，出租人又不同，且未提供租金收付凭证，故对出租给禚洪梅的事实不予确认，对出租给海峰供热公司的事实，结合原海峰供热有限责任公司和平收费厅水表交接协议，予以确认。对2017年、2019年初振辉称以妻弟郭春军、儿子初晨光与郝大勇签订的《租凭协议》，结合《房屋出售合同》和《协议书》以及租金支付凭证，本院予以采信。初振辉举证3.2010年5月29日补充协议。证明上述不动产办理过户登记事宜，应由海峰供热通知初振辉办理，初振辉对于未办理过户事宜无过错。龙江海林支行质证意见：真实性及证明问题均有异议。该协议法定代表人处签署姓名崔道军，从企业公示系统查询崔道军没有担任过海峰供热法定代表人职务，因此在未提供海峰供热授权崔道军签订本补充协议的委托手续情况下，该补充协议真实性无法确认。因此初振辉以此证明房屋未过户非其自身原因，不符合法律规定。且原告提供的证据二已经明确记载初振辉主张的购买时间为案涉房屋设定抵押期间，而抵押已在权利凭证上有明确记载，抵押权登记的效力即为向不特定第三人包括初振辉在内公示案涉房屋存在他人权利，无法办理过户手续。故初振辉以自己不知情为由认为不存在过错与最高院执行异议复议案件理解与适用何为归责于买受人而不能办理房屋产权手续的解释内容相矛盾，因此初振辉无权提出中止执行，本案结合上述所有证据应恢复执行。本院对该份证据的形式要件予以确认，但该补充协议未加盖公章，以未加盖公章的补充协议条款来否定加盖公章的2007年1月24日、2010年5月26日的房屋出售合同和协议书，不具证明力，故对初振辉的待证问题不予采信。初振辉举证4.2019年12月16日海林市不动产登记档案查询三页。证明在2012年6月26日至2016年6月23日间存在他项权登记，抵押权人并不是原告，还证明在2006年至2010年间被二公司法定代表人系崔道军。根据初振辉与海峰供热公司签订的补充协议，关于办理案涉房屋登记的事实，应当由海峰供热公司通知初振辉办理，所以初振辉没有过错。真实性没有异议，证明问题有异议。该组证据证明了被告在购买房屋时案涉房屋已经设立了连续抵押权，并办理了他项权登记，被告也有能力通过途径查询案涉房屋状态，本案房屋不能办理产权证原因是由于被告忽略他人在案涉房屋设定的权利导致，因此不能办理产权证的原因归责于被告，此原因也是最高院执行异议复议案件问题理解与适用28条4款明确指出的不可以排除执行人执行的理由之一，至于查询档案表述的法人崔道军，房产部门并非工商部门，法定代表人的身份应以工商档案对外公示为准，该份证据不足以证明崔道军的法定代表人身份。由于案涉房屋在出售给初振辉时已无法办理变更登记，无论初振辉与海峰供热公司签订合同时是否通知都无法满足变更条件。该证据来源合法，对其真实性予以确认。被告孟庆成未到庭亦未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年、2009年，初振辉为海峰供热公司施工保温工程，因海峰供热公司未能给付工程款，于2007年1月24日作为甲方与初振辉作为乙方签订《房屋出售合同》，载明：甲方将办公楼1号门市（老年活动室），面积113.93平方米，以每平方米1500元即170895元出售给乙方，购房款在甲方欠乙方的工程款中扣除，房屋有关的全部事宜均由乙方自行办理，甲方不负任何责任；于2010年5月26日作为甲方与初振辉作为乙方签订《协议书》，载明：甲方办公楼一楼门市（原社区），面积55平方米，以132000元出售给乙方，房款从甲方欠乙方的款项中扣除，乙方负责办理过户手续。上述两处房产当日交付。2009年10月20日，初振辉将办公楼一号门市（老年活动室）出租给海峰供热公司。2017年12月、2019年12月，郭春军、初晨光分别代初振辉将海峰供热办公楼一号门市（老年活动室）出租给案外人郝大勇。2016年6月23日，龙江海林支行与海峰供热公司签订流动资金借款合同，海峰供热公司向龙江海林支行借款13500000元，借期一年，海峰供热公司以房产、土地、机器设备抵押，并办理了海房他证海林字第Ｄ××1号抵押权证。因海峰供热公司未能还款，龙江海林支行向海林法院申请担保物权，海林法院于2019年7月15日作出（2019）黑1083民特10号民事裁定:准予拍卖包括海房权证振字第3××5号建筑面积2752.46平方米在内的由海峰供热抵押给原告的多处房产。龙江海林支行于2019年7月18日向海林法院申请执行，海林法院作出（2019）黑1083执737号之四执行裁定书，裁定拍卖被执行人海峰供热公司包括海房权证振字第3××5号建筑面积2752.46平方米的房屋在内的共5栋房屋。拍卖期间，初振辉对执行标的提出书面异议。海林法院于2021年5月8日作出（2021）黑1083执异8号执行裁定：中止对位于海林市海峰供热有限责任公司办公楼（海房房权证振字第3×**屋产权证）中一楼1号门市（老年活动室，合同面积113.93平方米）和一楼门市（原社区，合同面积55平方米）房屋的执行。另查明，案涉房屋产权证照记载：2005年12月27日案涉房屋在海林市农村信用合作社办理抵押登记，抵押期限至2006年12月26日；2006年12月23日案涉房屋在海林市农村信用合作社联合社营业部办理抵押登记，抵押期限至2007年12月22日，2007年12月27日注销抵押登记；2008年1月5日案涉房屋在海林市农村信用合作社联合社营业部办理抵押登记，抵押期限至2009年1月4日，2009年6月30日注销抵押登记；2009年6月22日案涉房屋在牡丹江市商业银行股份有限公司海林支行办理抵押登记，抵押期限至2010年6月21日，2010年6月10日注销登记；2010年6月9日案涉房屋在龙江海林支行办理抵押登记，抵押期限至2011年6月8日，2011年6月28日注销抵押登记；2011年6月29日案涉房屋在龙江海林支行办理抵押登记，抵押期限至2012年6月28日，2012年6月26日注销抵押登记。本院认为，本案系因案外人提出执行异议进而形成的异议之诉，具有双重诉讼性质，既要确认当事人之间就执行标的的实体法律关系，又要审查案外人的异议能否阻却执行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，本案的核心问题是作为案外人的初振辉就案涉的执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，海峰供热公司因与初振辉保温工程施工合同而产生工程款，经双方协商，海峰供热公司同意用自有的案涉房屋抵偿债务，并分别于2007年1月24日和2010年5月26日签订了房屋出售合同，购房款给付方式为在所欠工程款中扣除。且从在案证据显示，合同签订后房屋一直由初振辉占有使用收益。至于出租合同的签订方有的是郭春军、初晨光，从二人与初振辉的关系分别是妻弟和儿子的身份以及初振辉对二人代签合同的行为认可看，可以认定代签行为有效。该房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且初振辉以债权转化为房屋转让的对价，应为有效合同。虽然双方在签订买卖合同时，案涉房屋上存在他项权利，也并不必然导致合同无效，初振辉只不过是取得了一般不动产买受人的物权期待权而不能产生物权变动的法律后果。如果抵押登记注销后，初振辉通过办理产权变更登记，是可以取得案涉房屋所有权的。结合在案的房屋产权证照上载明的内容，抵押权也确实存在注销情形。其次，海峰供热公司与初振辉签订房屋买卖合同的时间系在龙江海林支行2016年6月23日在案涉房屋上设定抵押权之前，这就涉及至今为止未办理产权变更登记的过错责任问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解除另有规定的除外。此条所说的法律、司法解释另有规定的除外，亦包括第二十八条即：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案，对于二十八条中的（一）（二）（三）不作赘述，对于（四）是否因买受人自身原因未办理过户登记的问题，初振辉主张未办理过户系因按照双方2010年5月29日补充协议的约定没有接到海峰供热公司让其办理登记过户手续的通知。对此，本院认为，其一，双方在案涉房屋买卖合同中已经明确约定由初振辉自行办理过户手续，但在2010年5月29日又以《补充协议》的形式改为因案涉房屋设定了抵押由海峰供热公司通知初振辉后再办理过户手续，因本院对《补充协议》未予采信，故初振辉的该项抗辩理由不能成立。其二，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，初振辉与海峰供热公司签订案涉房屋买卖合同时，案涉房屋上已经设定抵押权，初振辉未就海峰供热公司转让房屋时是否经抵押权人同意并告知自己案涉房屋已设定抵押举证证明，应为此承担相应的过错责任。其三，初振辉与海峰供热公司签订房屋买卖合同时存在他项权抵押且过后已经注销，虽然可以不考虑双方在签订房屋买卖合同时是否通知了抵押权人或是初振辉是否知晓存在抵押的问题，但是因为海峰供热公司的诚信缺失，致使案涉房屋连续设定抵押至今为止基本上是处于一直存在抵押权状态，亦包括龙江海林支行的抵押权。初振辉在与海峰供热公司达成购买案涉房屋的协议时，尤其是以买卖房屋形式行以物抵债之实的情况下，应考虑到案涉房屋是否存在他项权利，只要其审查所有权证照即可发现案涉房屋设定了抵押，但其未尽到合理的注意义务，虽然存在当时的抵押权注销情形，但抵押权基本是连续性的，最终导致案涉房屋因存在抵押权而无法登记，其自身存在过错。并且，根据在案证据显示，案涉房屋在2012年6月26日已经注销他项权利，直到2016年6月23日近四年的时间内，未显示存在他项权利，初振辉以未接到海峰供热公司未通知其办理过户登记为由而怠于行使产权过户登记的权利，自身存在明显过错，且其就此期间非自身原因未办理产权过户登记未能提供证据证明，应承担相应后果。因此未能办理过户登记系买受人初振辉自身的原因导致，不符合无过错不动产买受人享有的物权期待权能够排除执行的情形。基于以上三点，初振辉就案涉房屋享有的民事权益不足以排除强制执行。综上，初振辉就案涉房屋享有的民事权益不足以排除强制执行，龙江海林支行的诉请合理，本院予以支持。海峰供热公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃权利。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：准许执行海林市人民法院于2019年10月18日作出的（2019）黑1083执737号之四执行裁定书既对位于海林市海峰供热有限责任公司办公楼（海房权证振字第3××5号）中一楼1号门市（老年活动室，面积113.93平方米）和一楼门市（原社区，合同面积55平方米）房屋的执行。案件受理费8623.67元，由被告初振辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。海林市人民法院（2021）黑1083执异8号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  陈景山人民陪审员  张学会人民陪审员  马克荣二〇二一年八月十二日书 记 员  顾 婧