陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终11658号上诉人（原审被告）：马宁，女，1985年11月19日出生，汉族，个体户，住陕西省咸阳市秦都区段家路58号安谷园小区16栋1单元2号，现住西安市。委托诉讼代理人：孙伟，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝静，陕西丰瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陕西万和商业运营管理有限公司，住所地西安市新城区长缨西路1号万和城购物中心7层01、02、03室。法定代表人：吴晓佺，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王媛，上海市建纬（西安）律师事务所律师。上诉人马宁因与被上诉人陕西万和商业运营管理有限公司（以下简称万和运营公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2021）陕0102民初457号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。马宁上诉请求:1.撤销一审判决，改判为驳回万和运营公司的诉讼请求，或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由万和运营公司负担。事实和理由：自2020年4月29日复工之日起万和运营公司就不配合其购电，2020年5月15日，万和运营公司停止给其售电，导致其在该日彻底停电无法经营。其从儿童安全角度考虑于2020年5月16日下午闭店，同时向万和运营公司提出撤店申请。2020年5月12日，万和运营公司在商场总服务台及其门店出入口、收银台张贴《告知书》，让消费者“在该乐园谨慎消费充值”，引起其客户的不安与恐慌，导致客户大量退费，其无法继续经营。由此可见，是由于万和运营公司的违约行为导致其闭店。其闭店后积极想办法搬离，但万和运营公司告知其不得搬离场内设施设备，并于2020年5月23日在其儿童乐园周围进行了全封闭围挡，导致其无法搬离场内设施设备。其多次向万和运营公司主张搬离设施设备，另行寻找场地经营，但万和运营公司置之不理，导致其无法在其他地方经营，产生经营损失。直到2020年6月12日，万和运营公司给其发通知，要求其在6月20日对场地拆除完毕。其在2020年6月20日搬离设施设备时，因万和运营公司未取消围挡行为，导致其无法进行搬离。万和运营公司的阻拦和围挡行为是其设施设备无法搬离的主要原因，一审判决其承担2020年5月18日至2020年6月20日期间的商铺占用费错误。其和陕西华东金城物业管理有限公司（以下简称华东物业公司）签订《商铺租赁预定书》所支付的20万元，之后转为其和万和运营公司签订《租赁合同书》所应支付的经营质保金。华东物业公司与万和运营公司系关联公司，吴晓佺系两公司的控股股东及法定代表人。合同履行中，其购买电都是通过华东物业公司购买的，华东物业公司与万和运营公司在实际经营中是混同的。一审未认定其支付的20万元经营质保金错误。其因疫情影响出现了经营困难，如继续按约定支付租金将造成双方权利义务失衡，有悖于公平。且商场因疫情关门期间，不会产生设备使用费，只会产生少量的物业费用，一审判决其承担此间一半租金、物业费、设备使用费错误。新冠疫情属于不可抗力，双方应互不承担违约责任，一审判决其向万和运营公司支付迟延履行违约金错误。一审判决认定事实不清，适用法律错误。万和运营公司辩称，马宁主张因其原因闭店与事实不符，其从未向马宁实施停水停电及有不当宣传行为，马宁系自己经营不善导致资金链断裂而无法承担租金。其已为马宁提供了合同约定的义务，马宁应当依据合同约定支付租金。马宁自2019年底便开始拖欠租金，违反合同约定，损害了其合法权益。马宁长期拖欠租金，其员工多次与马宁协商交纳租金，并于2020年5月11日通过发函方式向马宁催要租金并告知后果，但马宁仍未向其交纳租金，直至2020年5月17日马宁向其递交闭店申请，马宁也于当日关闭店铺未再营业。此后其员工多次联系马宁要求补交租金，将商铺以清洁适租状态交回，并于2020年6月12日正式致函要求马宁撤离拆除。但马宁一直未将商铺附属设施拆除，其为了减少损失于2020年6月23日另行委托第三方对该商铺进行拆除，因此马宁应当承担占用期间的费用。华东物业公司系华东万和城项目塔楼的物业服务单位，是负责万和城整个项目的水电供应管理单位，与其系两个相互独立的主体，不存在任何混同。万和城的商铺、塔楼等均系通过华东物业公司购电，但物业服务协议非全部与华东物业公司签订并由华东物业公司提供物业服务。马宁的物业服务协议系与其签订，物业服务也系其提供，马宁主张已向华东物业公司交纳质保金，但华东物业公司与马宁不存在租赁合同关系，故马宁的主张不能成立。疫情发生后，其商场经营也遭受了极大的损失，商场开业后，其在牺牲己方利益的情况下对各商户给予了不同程度的减租政策，一审认定双方各自承担一半的责任符合《民法典》及其他法律的立法宗旨。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，马宁的上诉主张无事实及法律依据，应予驳回。万和运营公司向一审法院起诉请求：1.判令马宁向万和运营公司支付欠付的2019年12月10日至2020年5月17日期间的租金、物业管理服务费用及设备使用费共计557271.53元；2.判令马宁向万和运营公司支付拆除费22000元及垃圾清运费18000元；3.判令马宁向万和运营公司支付2020年5月18日至2020年6月23日期间的商铺占有使用费193267.05元；4.判令马宁承担延迟履行违约金41683.91元（以557271.53元为基数按照每日万分之四的标准自2020年5月17日暂计算至2020年11月20日，2020年11月20日之后至实际付清之日的违约金仍以欠付金额为基数按照每日万分之四的标准计算）；5.诉讼费由马宁负担。一审法院认定事实：2014年12月23日，万和运营公司（甲方）与马宁（乙方）签订《租赁合同书》《物业管理服务协议》，约定：由马宁承租万和城购物中心三层3-43、45、47、48、50、51、52、53、54、57、58、59号商铺用于经营儿童乐园，经营品牌为嘉文梦幻王国。一、计租面积：1.1经营商铺的计租面积为套内建筑面积约1275平方米。二、租赁期限：租赁期限为五年。三、装修期：3.1乙方享有60天的免租装修期，自甲方交付商铺之日起至商铺开业日的前一日，在装修期内，乙方无需承担租金、设备使用费和物业综合管理费，但乙方应自行承担在免租装修期内所产生的水、电等公用事业费用及其他一切实际发生的费用。四、租金支付及标准：4.1乙方按照固定租金方式向甲方计付商铺租金，不包含乙方须向甲方支付之设备使用费、物业综合管理费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他所有费用。租金标准第一租约年（2015年4月18日至2016年4月17日）的月租金为每平方米30元，月固定租金38250元，第二租约年（2016年4月18日至2017年4月17日）的月租金为每平方米33元，月固定租金42075元，第三租约年（2017年4月18日至2018年4月17日）的月租金为每平方米35.64元，月固定租金45441元，第四租约年（2018年4月18日至2019年4月17日）的月租金为每平方米38.49元，月固定租金49074.75元，第五租约年（2019年4月18日至2020年4月17日）的月租金为每平方米41.57元，月固定租金53001.75元。租金季付。为扶持乙方经营，甲方同意在租赁期内免收乙方贰个月租金及设备使用费，具体时间以商场正式开业之日起。六、经营质保金：6.1合同签署当日，乙方应当向甲方支付20万元作为经营质保金。九、合同项下开业日暂定为2015年4月18日。二十、乙方对租赁商铺的处置：未经甲方书面批准，乙方不得对该商铺进行任何形式的转租、分租、合作经营或联营，否则视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同，乙方应承担导致合同提前解除的违约责任。二十二、违约责任：22.3本合同因乙方违约而提前解除或终止的，则甲方有权没收本合同项下之经营质保金，同时乙方还应结清全部应交费用并承担本合同项下之经营质保金两倍的违约金。22.4乙方延迟交纳本合同及补充协议项下租金、设备使用费、物业综合管理费及其他应交费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。22.8乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方的装修期和减免租金政策的前提，如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同解除或终止后7日内按月租金和设备使用费标准补交装修期间和经营期间减免的全部租金和设备使用费。二十四、商铺的交还和交还期：24.1本合同项下租赁期限届满之日或本合同因任何原因而解除或终止后7日内，乙方应当将商铺交还甲方。24.3因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同解除或终止的，则在本合同所述的交还期内，乙方仍应当按届时月租金及月设备使用费总额双倍标准向甲方支付占用费，按照届时物业综合管理费收费标准向甲方支付物业综合管理费，承担各项能源费用等。24.5交还期满后乙方仍未能按照要求交还商铺，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺月租金及月设备使用费总额标准的200%向甲方支付占用费，并按照当月物业费标准的100%支付物业费及相关能源费用，直至乙方按照合同要求交还该商铺为止。24.6交还商铺时，双方应签署确认书，虽未签订确认书，但乙方已经实际撤离该商铺后所遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权予以处置，无需赔偿乙方。如甲方因对乙方撤离后该商铺进行清理、整改等符合合同要求的，因此产生的费用应由乙方承担，并承担在上述清理期间的商铺占用费。二十五、不可抗力：商铺因不可抗力遭到严重损坏，导致乙方无法继续经营的，双方应就是否继续履行合同进行商议，如在发生不可抗力90日内无法达成一致意见的，任何一方均有权终止本合同，合同因此终止的，双方互不承担违约责任。2014年12月23日，双方签订《物业管理服务协议》，约定：一、协议有效期与租赁合同期限相同。二、物业服务费用季付。收费标准为第一、二租约年40元/月/㎡，每月物业综合管理费51000元；第三租约年在上年度基础上递增8%为43.2元/㎡，每月物业综合管理费55080元；第四租约年在上年度基础上递增8%为46.66元/月/㎡，每月物业综合管理费59491.5元；第五租约年在上年度基础上递增8%为50.39元/月/㎡，每月物业综合管理费64247.25元。自商场开业之日起甲方免收乙方贰个月物业综合管理费。同日，双方签订《补充协议》，约定：乙方应自原合同约定的计租日起向甲方支付商场设备使用费，标准为第一租约年每平米20元，每月25500元；第二租约年每平米22元，每月28050元；第三租约年每平米23.76元，每月30294元；第四租约年每平米25.66元，每月32716.5元；第五租约年每平米27.71元，每月35330.25元；费用季付。此外，双方还签订万和城购物中心《补充协议》，约定：原合同租赁期限为五年，自2015年9月10日至2020年9月9日。自2018年7月1日因乙方增加经营用水，乙方需交纳水费260元/月，季度交纳。以上合同及补充协议落款甲方处均加盖有万和运营公司合同专用章，乙方处均有“马宁”字样手写签名并捺印。2014年11月11日，马宁向陕西华东金城物业管理有限公司交纳20万元预付定金。陕西华东金城物业管理有限公司与万和运营公司系互相独立的法人。因突发新型冠状病毒疫情，万和运营公司所运营商场（包括马宁商铺）于2020年1月26日暂停营业，马宁商铺于2020年4月29日复工。马宁向万和运营公司发出的落款时间为2020年5月16日的撤店申请书显示，马宁系因环境影响、经营困难，正式于2020年5月17日向万和运营公司提出撤店申请，所欠租金可用质保金抵扣。马宁于2020年5月17日闭店未营业，于2020年6月20日搬离该商铺，商铺内添附物未拆除搬离。2020年5月11日，万和运营公司向马宁发通知催要过所欠租金等相关费用。2020年6月12日，万和运营公司向马宁发出函件及微信，向马宁催交应交费用，并要求马宁于2020年6月20日对场地进行拆除完毕。2020年6月23日，万和运营公司向马宁发出函件，要求马宁将场地以清洁、适租的状态交还万和运营公司，如未达标则要求马宁承担商铺清理、整改费用及设备未搬离期间产生的商铺占有使用费、物业费等。庭审中，万和运营公司与马宁均认可双方租赁合同解除时间为2020年5月17日。马宁经营期间交费情况（包括租金、物业管理费、设备使用费等）如下：2019年12月10日至2020年3月9日期间费用应交457737.75元，已交22万元，尚欠237737.75元未交；2020年3月10日至2020年5月17日期间费用应交344533.78元，以上合计582271.53元。马宁于2020年7月向万和运营公司交纳费用25000元，尚欠557271.53元费用未交。2019年12月10日之前的费用马宁已全部交纳完毕。一审法院认为，当事人的合法权益应受到法律保护。万和运营公司与马宁签订的租赁合同及补充协议等系双方真实意思表示，内容及形式均未违反有关规定，为有效合同，受法律保护。马宁未按时足额向万和运营公司交纳相关费用，构成违约，依法应当承担违约责任。关于万和运营公司主张马宁欠付2019年12月10日至2020年5月17日期间的租金、物业管理费、设备使用费合计557271.53元之诉请，马宁对以上金额及计算方式均予以认可，但辩称因疫情原因应适当减免，且其所交纳的质保金应当予以抵扣。因万和运营公司所运营商场，包括马宁商铺在内，确系受新冠疫情影响而于2020年1月26日暂停经营，马宁商铺复工时间为2020年4月29日。庭审中，万和运营公司亦认可其曾因此次疫情减免其他商铺相关费用，故酌定应从马宁所欠费用中扣减45天的相关费用为宜，45天的费用为228868.88元[（月租金53001.75元+月物业费64247.25元+月设备使用费35330.25元）÷30天×45天]。马宁辩称其交纳的20万元系其于2014年11月11日向陕西华东金城物业管理有限公司交纳的商铺预付定金，因陕西华东金城物业管理有限公司与万和运营公司系相互独立的法人，故马宁主张质保金在其所欠万和运营公司费用中予以抵扣，于法无据，对马宁以上辩称意见不予采纳。经核算，马宁应向万和运营公司支付2019年12月10日至2020年5月17日期间的租金、物业管理费、设备使用费应为328402.65元（557271.53元-228868.88元）。关于万和运营公司主张马宁应支付拆除费22000元及垃圾清运费18000元之诉请，因万和运营公司所提交的费用报销单系其单方制作，其提交的发票、银行转账回单不足以证明系因拆除马宁商铺至清洁、适租状态而支出的以上费用，且马宁亦表示不认可，故万和运营公司该项诉请，无事实及法律依据，依法不予支持。关于万和运营公司主张马宁应支付2020年5月18日至2020年6月23日期间的商铺占用费193267.05元之诉请，因万和运营公司向马宁发出函件要求马宁于2020年6月20日前对场地进行拆除完毕，马宁已于该日实际撤离商铺。庭审中双方亦均认可马宁搬离时间及店铺中添附物未拆除搬离，双方租赁合同约定乙方（即马宁）应承担商铺交还期内的相关费用及如乙方已经实际撤离该商铺后所遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为其放弃了所有权及一切权利，甲方（即万和运营公司）有权予以处置，故万和运营公司自2020年6月21日起即有权对马宁在商铺中所遗留之物品自行处分。对万和运营公司所称其于2020年6月23日开始对马宁遗留在商铺中的物品进行清理拆除之主张，不予采信，故马宁不应承担2020年6月21日至2020年6月23日期间的相关费用。对万和运营公司该项诉请予以部分支持，马宁应向万和运营公司支付2020年5月18日至2020年6月20日期间的商铺占用费172923.15元[（月租金53001.75元+月物业费64247.25元+月设备使用费35330.25元）÷30天×34天]。关于万和运营公司主张马宁应承担延迟履行违约金之诉请，马宁辩称系因不可抗力解除双方合同，双方互不承担违约责任，然双方合同约定的不可抗力为商铺遭到严重损害而无法继续经营，本案显然不适用该条款，故对马宁以上辩称，依法不予采信。双方在租赁合同中约定了延迟履行违约金为欠费金额的1%，该标准显系过高，本案万和运营公司自愿下调即按照日万分之四的标准向马宁主张违约金，依法予以准许。唯万和运营公司所主张的违约金基数，应以扣除疫情期间45天的相关费用后马宁欠付万和运营公司的费用为宜，即328402.65元，故马宁应向万和运营公司支付延迟履行违约金（以328402.65元为基数按照每日万分之四的标准自2020年5月18日计算至实际支付之日止）。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条规定，判决：一、被告马宁于本判决生效之日起十日内一次性向原告陕西万和商业运营管理有限公司支付2019年12月10日至2020年5月17日期间的租金、物业管理费、设备使用费合计328402.65元；二、被告马宁于本判决生效之日起十日内一次性向原告陕西万和商业运营管理有限公司支付2020年5月18日至2020年6月20日期间的商铺占用费172923.15元；三、被告马宁于本判决生效之日起十日内一次性向原告陕西万和商业运营管理有限公司支付延迟履行违约金（以328402.65元为基数按照每日万分之四的标准自2020年5月18日计算至实际支付之日止）；四、驳回原告陕西万和商业运营管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12122元，减半收取6061元，其中由陕西万和商业运营管理有限公司负担2231元，由马宁负担3830元。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，万和运营公司与马宁签订的《租赁合同书》《物业管理服务协议》为有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。马宁未按时足额向万和运营公司交纳相关费用，应承担相应的支付责任。双方就马宁对欠付万和运营公司2019年12月10日至2020年5月17日期间的租金、物业管理费、设备使用费合计557271.53元的事实不持异议，本院予以确认。马宁主张因疫情原因应适当减免费用。经查，涉案商场于2020年1月26日暂停经营，马宁承租商铺复工时间为2020年4月29日，且万和运营公司亦认可曾减免其他商铺相关费用，故一审酌定应从马宁所欠费用中扣减45天的相关费用，并无不妥。经核算，45天的费用为228868.88元[（月租金53001.75元+月物业费64247.25元+月设备使用费35330.25元）÷30天×45天]。据此，马宁应向万和运营公司支付2019年12月10日至2020年5月17日期间的租金、物业管理费、设备使用费共计328402.65元（557271.53元-228868.88元）。马宁要求将其交纳的质保金20万元予以抵扣，因该20万元系马宁于2014年11月11日向华东物业公司交纳的商铺预付定金，而华东物业公司与万和运营公司系相互独立的法人，故一审对马宁的以上主张不予支持，亦无不妥。万和运营公司主张马宁应支付2020年5月18日至2020年6月23日期间的商铺占用费193267.05元，因万和运营公司向马宁发出函件要求马宁于2020年6月20日前对场地进行拆除完毕，而马宁已于该日实际撤离商铺，同时双方合同约定如马宁实际撤离商铺后所遗留的设施设备、物品等视为马宁放弃一切权利，故一审对万和运营公司所称其于2020年6月23日开始对马宁遗留在商铺中的物品进行清理拆除不予采信，并判决马宁支付万和运营公司2020年5月18日至2020年6月20日期间的商铺占用费172923.15元[（月租金53001.75元+月物业费64247.25元+月设备使用费35330.25元）÷30天×34天]，并无不当。马宁拖欠费用的行为构成违约，应承担违约责任。关于万和运营公司主张马宁承担延迟履行违约金的诉讼请求，一审基于合同约定的违约金标准过高，对万和运营公司自愿下调要求按照日万分之四的标准支付违约金的主张予以准许，确定马宁向万和运营公司支付以328402.65元为基数，按照每日万分之四的标准计算自2020年5月18日至实际支付之日止的延迟履行违约金，亦无不当。综上所述，马宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12122元，由马宁负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜亦君审 判 员 赵羽嘉审 判 员 林 瀚二〇二一年八月十八日法官助理 高喜平书 记 员 张小赛