广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0107民初8156号原告：黄娇毅，女，1985年2月16日出生，壮族，住南宁市江南区。委托诉讼代理人：莫毅绪，广西广为律师事务所律师。被告：广西邕北投资有限公司，住所：南宁西乡塘区相思湖东路6号3号楼503房，统一社会信用代码：91450107MA5NEY209L。法定代表人：李应彬。原告黄娇毅与被告广西邕北投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年8月12日公开开庭进行审理。原告黄娇毅的委托诉讼代理人莫毅绪到庭参加诉讼。被告广西邕北投资有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄娇毅向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2020年7月21日签订的《【湖畔天城】项目合作建房合同》（合同编号：13-1508）无效；2.被告退还原告支付的购房款176910元，支付资金占用费6634元（资金占用费以176910为基数，按人民银行同期市场贷款利率的1.5倍，从2020年7月28日暂计至2021年3月28日，之后计至被告偿清之日止）；3.被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2020年7月21日，被告与原告签订《【湖畔天城】项目合作建房合同》（合同编号：13-1508），将其开发的【湖畔天城】小区13号楼1508号房卖给原告。原告签订合同后支付了首付款117940元，一周后支付了第二期房款58970元，共支付了176910元给被告。之后，原告了解到，被告开发的【湖畔天城】小区使用的土地是南宁市西乡塘区陈西村的农村集体土地，被告本身也没有开发房地产资质，整个小区开发是不符合法律规定。原告担心以后会被政府强拆，购买这种房屋风险太大，于是与被告协商退房退款，但被告拒绝协商。原告认为，被告没有开发房地产资质，以与土地使用人南宁市西乡塘区陈西村通过合作建房的方式取得农村集体土地的使用权开发房地产项目，并将开发的房屋卖给包括原告在内的购房人的行为，违反了国家的法律法规，应当认定为无效。因此，被告与原告签订的合同是无效合同，被告应当返还原告的购房款及支付资金占用费。为此，原告特提出以上诉讼请求，请法院予以支持。被告广西邕北投资有限公司未作答辩。本院经审理查明：2020年7月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《【湖畔天城】项目合作建房合同》（合同编号：13-1508），合同第一条约定：1、南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈西村负责提供合作建房其他商服用地，不承担合作建房费用。2、甲方负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发用地、建设成本、报建费用及税金等，结余（代建费）归甲方所有。3、乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与陈西村的合作建房关系、模式、乙方的权利与义务以及合作建房的土地性质、用途。乙方自愿出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定享有该房屋在约定年限内的使用权。第二条约定，甲方以合作建房的方式取得座落于南宁市项目的建设资格（备案项目代码：2019-450100-72-03-000184），该项目暂定名：为湖畔天城。该地块总占地面积为15000.13平方米，土地用途：其他商服用地。土地证编号：南宁集用（2007）第Ｊ0000290号、（2007）第Ｊ0000291号。第四条约定乙方参与合作建房的房屋位于项目13号楼1单元15层08号房，建筑面积68.89平方米。第五条约定，该房屋的合作建房总价款为294849元。第六条约定，乙方按分期付款方式向甲方付款，于本合同签订同时支付首付款117940元，于房屋建至2020年8月17日时支付58970元，于房屋主体结构到封顶时支付58970元，于房屋主体结构达到落外架时支付29485元，于房屋达到交付条件时支付29484元。第七条第（二）款约定，乙方对其出资合作建房的房屋享有使用权，即自本合同签订之日起至2069年2月20日止。使用权期满后，若甲方继续对外延续该房屋使用权，在同等条件下，乙方。享有优先权。若该项目所在土地直接上市交易或通过缴纳土地出让金的方式转变为国有建设用地的，在乙方承担土地出让金及其它一切税费的情况下，甲方应积极为乙方办理分户产权等相关手续；具体过户费用及过户事宜以届时有关部门的规定为准。第九条约定：一、在乙方按期支付合作建房款的前提下，甲方应在2021年12月30日前完成合作建房任务，并交付给乙方使用。……二、在上述延期交房原因之外的，由于甲方原因产生延期交房，逾期期间，以已交合作建房款为基数、按同期银行贷款基准利率的1.5倍计算每日违约金，逾期超过180天的，乙方可以申请退房。合同还就其他事项进行约定。2020年7月21日，被告向原告出具《收据》一份，确认收到原告交来湖畔天城A组团星湖名城13-1508号房首付款117940元。2020年8月21日，被告向原告出具《收据》一份，确认收到原告交来湖畔天城A组团星湖名城13-1508号房二期款58970元。另查明，被告系具备房地产开发资质的有限责任公司。截止法庭辩论终结，被告未提交涉案项目土地变更为国有建设用地的审批手续、讼争房屋所在项目取得商品房预售许可证的相应证据。原告黄娇毅并非陈西村的村民。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告广西邕北投资有限公司经本院送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩和质证的权利，应承担由此带来的相应法律后果。关于合同性质。原、被告签订的《【湖畔天城】项目合作建房合同》，以合作建房之名，约定原告提供建房资金而无须承担风险，获得房屋使用权四十多年，且该合作建房合同第七条第（二）款约定，若该项目所在土地直接上市交易或通过缴纳土地出让金的方式转变为国有建设用地的，在乙方承担土地出让金及其它一切税费的情况下，甲方应积极为乙方办理分户产权等相关手续；具体过户费用及过户事宜以届时有关部门的规定为准。该条表明待涉案房屋可以办理权属证书时房屋产权归原告。因此，原、被告之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，《【湖畔天城】项目合作建房合同》应认定为房屋买卖合同。被告以合作建房之名规避法律法规，本院不予支持。关于合同效力。《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”涉案房屋所占用的土地为南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈西村的集体土地，规划用途为商服用地，现被告将该土地上建设的房屋出售给并非陈西村村民的原告，违反了土地规划用途。且被告作为出卖方，在案涉房屋尚未建成之时即进行出售，故其应当遵守商品房预售的相关法律规定。被告向原告出售涉案房屋时并未取得商品房预售许可证明，截止原告提起本案诉讼前仍未取得，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告签订的《【湖畔天城】项目合作建房合同》属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告收取的购房款176910元（117940元+58970元）应返还给原告。被告长期占用原告资金导致原告损失，被告应当向原告赔偿。但合同无效则自始没有约束力，现原告依据合同第九条第二款约定的违约金计算标准计付资金占用费，没有事实及法律依据，本院不予支持。资金占用费应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从原告付款之日起计算至付清之日止。因此，本案资金占用费计算方式为：1、以117940元为基数，自2020年7月21日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、以58970元为基数，自2020年8月21日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定之规定，判决如下：一、原告黄娇毅与被告广西邕北投资有限公司于2020年7月21日签订的《【湖畔天城】项目合作建房合同》（合同编号：13-1508）无效；二、被告广西邕北投资有限公司向原告黄娇毅返还购房款176910元；三、被告广西邕北投资有限公司向原告黄娇毅支付资金占用费（计算方式：1、以117940元为基数，自2020年7月21日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、以58970元为基数，自2020年8月21日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。案件受理费2861元（原告黄娇毅已预交），由被告广西邕北投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在收到交纳上诉费通知书之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员  韦月玲二〇二一年八月十二日书记员  文艺霖