重庆市永川区人民法院民事判决书 (2021)渝0118民初5115号 原告：马小红，女，1983年11月16日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告：杨文峰，男，1969年8月2日出生，汉族，住重庆市渝中区。二原告共同委托诉讼代理人：夏茜，北京天驰君泰(重庆)律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：骆君君，北京天驰君泰(重庆)律师事务所实习律师。被告：重庆易泰实业集团房地产开发有限公司，住所地重庆市永川区泸州街166号，统一社会信用代码915001182037974435。法定代表人：孔德涌，董事长。委托诉讼代理人：刘浏，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡晟川，重庆坤源衡泰律师事务所实习律师。原告马小红、杨文峰与被告重庆易泰实业集团房地产开发有限公司(以下简称易泰公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马小红、杨文峰的委托诉讼代理人夏茜、骆君君，被告易泰公司的委托诉讼代理人刘浏、蔡晟川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马小红、杨文峰向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告单方解除《房屋租赁意向协议》无效；2.由被告继续履行《房屋租赁意向协议》及《房屋租赁合同》，立即向原告交付永川区XX·XX配套幼儿园用房；3、由被告承担诉讼费。事实与理由：2016年1月5日，原、被告签订《房屋租赁意向协议》，约定原告向被告租赁位于重庆市永川区XX配套幼儿园用于开办重庆维多利亚幼儿园，租赁期限15年，同时约定正式的《房屋租赁合同》作为协议附件，已经约定的租赁条件及条款内容不能变更，补充协议及附件均为意向协议不可分割的一部分，与意向协议具有同等法律效力，并在《房屋租赁合同》上加盖骑缝章。合同签订后，被告因自身原因一直未向原告交付涉案房屋，但双方均按租赁关系已经存在进行相关工作。2021年4月9日，被告通知原告拟将涉案房屋出售给第三人，原告回函被告要求根据“买卖不破租赁”原则继续履行《房屋租赁意向协议》及《房屋租赁合同》，同年4月28日，被告发函通知原告单方解除意向协议，原告再次回函告知被告继续履行原合同。同年5月13日，被告单方将原告此前支付的意向金100000元强制退回，被告在既不满足法定解除条件，亦不满足约定解除条件的前提下，拒不按照合同约定履约，单方撕毁协议的行为已构成严重违约，故诉至法院。易泰公司辩称，房屋租赁意向协议系预约，原、被告之间仅形成了预约合同关系，而非租赁合同关系，被告有权单方解除该协议，且该协议被告已经解除并承担了违约责任，被告不应当承担强制缔约的义务，要求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年1月15日，被告(甲方)与二原告（乙方）签订《房屋租赁意向协议》一份，约定甲方将乐信凤凰郡小区规划的社区配套幼儿园租赁给乙方使用，乙方亦愿意承租该幼儿园，总建筑面积约2000平方米（最终以实际测绘建筑面积为准），经甲乙双方协商同意，正式的《房屋租赁合同》作为此协议附件，已经确定的租赁条件及条款内容不能变更；乙方租赁房屋用于经营幼儿园，幼儿园品牌为重庆维多利亚幼儿园，房屋租赁期限15年，起租期自甲方实际交房之日起计算，甲方给予乙方12个月免租期，乙方在签订此协议五个工作日内，向甲方缴纳意向金100000元，作为甲乙双方的履约担保，甲方出具收据，此意向金在甲乙双方签署正式的租赁合同时自动转为履约保证金；在签订正式的《房屋租赁合同》前，甲方因不能提供协议约定的房屋而解除协议的，甲方全额退还乙方意向金，并按照银行同期存款利率赔付给乙方，因非甲方原因，致使乙方违反协议约定（包括但不限于乙方无法在永川XXXX小区开设重庆维多利亚幼儿园XXX小区业主子女无法按协议正常就读协议中约定的各类学校，乙方提供给甲方用于宣传的资料，违背事实与实际情况不相符等），甲方均有权收回租赁房屋，全额没收乙方向甲方交纳的所有费用，并要求乙方承担两年租金金额的违约金；协议自双方签字盖章之日起生效至签署正式的《房屋租赁合同》止，补充协议及附件均为协议不可分割的一部分，与本协议具有同等法律效力，正式的房屋租赁合同、乙方交纳的意向金收据等作为该协议的附件。该协议签订时，涉案房屋尚在建，原告于2016年1月18日向被告交纳了100000元保证金。2021年3月31日，被告向原告发出通知，因公司经营发展需要，拟将出售“乐信凤凰郡”小区的配套幼儿园出售，已有意向购买方，愿意以建面单价4750元／㎡，总价约11276500元购买该幼儿园并自行办学，届时公司可能无法与二原告签订《房屋租赁合同》，故通知二原告，若有购买意愿，收到通知函后与被告联系，书面回复是否以此价格购买，同时至公司协商办理《房屋租赁意向协议》的解除事宜。同年4月11日，原告委托律师发出律师函，要求被告按照《房屋租赁意向协议》及《房屋租赁合同》约定及时向原告交付租赁房屋，并自愿放弃配套幼儿园的优先购买权，要求被告即使将小区配套幼儿园出售给第三人，被告应如实将与原告之间的房屋租赁合同关系向第三人披露，原告将与第三人继续履行该协议。同年4月26日，被告向二原告发出《房屋租赁意向协议》解除通知，函告由于原告收到之前的《通知函》后明确放弃购买该物业，故自原告收到通知函之日解除双方于2016年1月15日签订的《房屋租赁意向协议》，同时在15个工作日内将意向金及同期银行存款利息付至原告的缴款账户上。同年4月28日，原告委托律师向被告发出律师函，函告称不同意解除《房屋租赁意向协议》并要求被告按照约定及时交付租赁房屋。同年5月12日，被告向原告支付保证金及利息共计118333元。庭审中，被告述称涉案房屋尚未竣工验收且目前未出售给案外人。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁意向协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。该协议约定了租赁房屋的基本情况、租赁期限、租金、履约保证金、违约责任等条款，具备了正式房屋租赁合同的主要内容，但同时协议中又约定了“意向金在甲乙双方签署正式的租赁合同时自动转为履约保证金”“在签订正式的《房屋租赁合同》前，甲方……”“本协议自双方签字盖章之日起生效至签署正式的《房屋租赁合同》止”，可见该协议还并非正式的房屋租赁合同，双方还存在签署正式的房屋租赁合同的意思表示，对于交房时间以及具体的起租起算时间等仍需要最终确定。但无论系预约合同还是本约合同，均系双方当事人之间的合意，对当事人具有约束力，一方要求解除合同，应符合法定条件或约定条件，而不得任意为之。被告依据双方协议约定的“在签订正式的《房屋租赁合同》前，甲方因不能提供本协议约定房屋而解除本协议的，甲方全额退还乙方意向金，并按照银行同期存款利率赔付给乙方”此规定解除合同，但从本案查明的情况看，被告并不存在不能提供房屋的情形，故被告单方解除意向协议既不符合约定情形，亦无法定情形，其解除意向协议无效。对于原告要求继续履行《房屋租赁意向协议》及《房屋租赁合同》的请求，不是具体的诉讼请求内容，且没有执行内容，不符合法律规定，本院不予支持。对于原告要求交付房屋的请求，目前尚无证据证实涉案房屋具备交付条件，故对原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百九十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十五条之规定，判决如下：一、被告重庆易泰实业集团房地产开发有限公司于2021年4月26日单方解除《房屋租赁意向协议》无效；二、驳回原告马小红、杨文峰的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1025元，由原告马小红、杨文峰负担500元，由被告重庆易泰实业集团房地产开发有限公司负担525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。     审 判 员  桂昭珍 二〇二一年八月十日 书 记 员  肖航前1- –