贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终3856号上诉人（一审被告）：贵州半岛温泉房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市织金县绮陌街道三架山村半岛国际温泉第2区3栋1单元6层3号。统一社会信用代码：91520524067748929K。法定代表人：陈德加，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：秦绪，贵州省毕节市织金县少普法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：陈光耀，男，1976年6月15日生，彝族，住贵州省织金县。委托诉讼代理人：陈奇，女，1983年2月6日出生，彝族，住贵州省织金县。系陈光耀之妹。上诉人贵州半岛温泉房地产开发有限公司（以下简称：半岛温泉公司）因与被上诉人陈光耀商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省织金县人民法院(2021)黔0524民初729号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人半岛温泉公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：只有被上诉人提供相关资料委托上诉人代办的情况下，才能办理房屋不动产证书，被上诉人未按合同约定委托上诉人办理商品房转移登记，不应由上诉人承担逾期交付商品房转移登记有关文书的责任，违约金应自2019年1月2日计算至2020年8月12日为3977.18元，当庭变更为：违约金应按实际期间计算。一审计算违约金错误。被上诉人陈光耀答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审原告陈光耀一审诉讼请求：1.判决被告向原告支付2019年1月1日至2019年3月1日期间逾期交付半岛××区××单元××号商品房登记有关文书的违约金3868.14元；2.判决被告向原告支付2019年3月2日至2021月1月16日期间逾期交付半岛温泉地2区3栋1单元801号商品房登记有关文书的违约金4409.68元；3.判决被告从2021年1月17日起至交付半岛××区××单元××号商品房登记的有关文书给原告时止的违约金（违约金按购房款644690元为基数以日十万分之一计算）；4.判决被告限期办理半岛××区××单元××号商品房登记的有关文书给原告；5.判决被告将原告购买半岛××区××单元××号商品房的付款票据换成正规发票；6.判决被告退还原告购买壁挂炉的2000元；7.诉讼费由被告负担。一审认定事实：原、被告于2017年7月26日签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于半岛××区××单元××号的房屋，该套房屋的产权面积为179.18平方米，总房价款为644690元；合同约定被告于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。合同约定出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）...（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金。签订合同后，原告以按揭付款的形式向被告交付全部购房款644690元，被告于2018年12月31日向原告交付涉案房屋，双方约定的被告将该不动产涉案有关登记文书交付给原告的期限届满后，被告仍不能将涉案房屋的有关登记文书交付给原告，也未出具购房正式发票交原告收执。另查明，原告在被告半岛房开公司购买的房屋已于2020年11月19日办理权属登记，但半岛房开公司至今未将办理的涉案房屋权属登记证书交付原告。一审认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反相关法律规定，双方当事人即应按合同约定履行其各自的义务。原告已按照合同约定支付全部购房款，被告应按合同约定履行向原告交付房屋及与房屋有关的涉案文书，双方约定交付涉案房屋的登记文书期限届满后，被告仍未履行，已经构成违约，理应向原告承担违约责任。原告案涉房屋虽已于2020年11月19日办理权属登记，但被告在办理相关权属登记后未及时将该登记证书交付原告，《商品房买卖合同》约定交付商品房转移登记相关文书时间超过60日的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金，由于买受人未退房，因此对违约金的处理应按该约定处理，因此，违约金应按该约定予以计算。即以644690元为基数，自逾期交付相关文书之日2019年1月1日起至原告主张的暂计算至2021年1月16日止为747天，故原告该期间的违约金计算为4815.83元（644690元×747天×0.00001）。自2021年1月17日起至交付相关文书之日止的违约金以已付购房款644690元为基数，按日十万分之一的标准予以计算。因原告计算时间、方式、适用标准有误，故对其主张的违约金不符合合同约定的部分，不予支持。关于限期办理商品房登记有关文书交付原告的问题：本案中案涉房屋经原审依职权在织金县不动产登记中心调查核实已办理不动产权证书，被告办理相关证书后未及时将证书交付原告，故原告主张被告将已办理的相关证书交付的请求合法，予以支持。关于商品房销售发票的问题：原、被告签订的《商品房买卖合同》虽未约定被告向原告出具购房发票的时间，但原告已按合同约定向被告付清商品房全部房款，被告理应向原告开具相应款额的统一销售发票，即是税法上的义务，也是《商品房买卖合同》附随的义务，被告理应履行该义务，故原告要求被告开具商品房销售发票于法有据，予以支持。关于退还壁挂炉2000元资金的问题：因原告向被告缴纳的购房款中未包含该笔费用，故对其主张被告退还2000元的壁挂炉的费用的诉讼请求，因无事实依据，不予支持。被告半岛房开公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四的规定，一审判决：一、被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司于判决生效后十日内一次性支付原告陈光耀自2019年1月1日至2021年1月16日止的违约金4815.83元；2021年1月17日起至被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司交付原告陈光耀房产证之日止期间的违约金以644690元为基数，按日利率十万分之一计算；二、限被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司于判决生效后十日内开具商品房销售发票交原告陈光耀收执；三、被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告陈光耀交付房屋产权登记手续；四、驳回原告陈光耀的其他诉讼请求。案件受理费由被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司负担。本案审理期间，上诉人为了支持其上诉主张，向本院提交证据如下：第一组证据：织金县不动产登记局于2020年8月12日为案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉Ｂ区颁发的不动产权初始登记证；贵州荑林物业服务有限公司出具的上诉人曾于2020年8月13日委托其公司在案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉Ｂ区电梯轿厢、小区公示栏等公共区域张贴提交办证资料通知的《证明》；上诉人张贴通知办证的照片复印件；被上诉人委托上诉人代为办理其购买的案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉Ｂ区3栋商品房不动产权证的授权委托书；证人陈某证实：其于2020年8月中下旬在Ｂ区电梯内看到办证通知并于2020年9月向上诉人提交办证资料委托办证，于2021年2月7日领取不动产权证书，其是贵州荑林物业服务有限公司员工何有龙的妻子；证人金某的证实：其于2020年8月中下旬看到上诉人在每个电梯口张贴的提交办证资料的通知，于2020年9月向上诉人提交办证资料，2021年1月领取不动产权证书；织金县不动产登记局于2021年2月7日为证人陈某颁发的其购买案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉第二区7栋房屋的不动产权证书；织金县不动产登记局于2020年11月5日为证人金某颁发的其购买案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉第二区1栋房屋的不动产权证书。用以证明：上诉人于2020年8月12日取得案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉Ｂ区不动产初始登记证后，于2020年8月13日委托贵州荑琳物业服务有限公司通知业主向上诉人提交办证资料，但被上诉人并未提交资料；因不动产登记局对部分业主不动产权证颁发时间滞后，逾期办证不能归责于上诉人，不应继续计算违约金。被上诉人质证意见：该组证据与本案无关，不予认可，证人证言是虚假的，张贴通知不能通知到每个业主。经审查，证人陈某购买案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉Ｂ区7栋房屋的不动产权证书、证人金某购买的案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉第二区1栋房屋的不动产权证书、案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉Ｂ区不动产初始登记证真实合法,予以采信；被上诉人委托上诉人代为办理其购买的案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉Ｂ区3栋商品房不动产权证的授权委托书，复印于织金县不动产登记局且其原件存放于该局，对其真实性、合法性予以确认；虽然证人金某证实其看到的上诉人张贴通知的位置是在电梯口，与贵州荑琳物业服务有限公司证明其张贴通知的位置是电梯轿厢相矛盾，但其证实的办证经过符合时间逻辑，且能与其取得的不动产权证书相印证，予以采信；证人陈某虽系贵州荑琳物业服务有限公司员工的妻子，但其证实的其办证经过符合时间逻辑，且能与其取得的不动产权证书相印证，予以采信；贵州荑林物业服务有限公司《证明》、上诉人通知业主办证的照片复印件及证人金某、陈某的当庭证言能相互印证，形成证据锁链，足以认定上诉人于2020年8月13日在案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉Ｂ区电梯内采用张贴通知的方式通知Ｂ区业主提交资料办证，对上诉人的证明目的予以采信。第二组证据：签收清单。用以证明：被上诉人已领取案涉房屋不动产权证书及购房发票。被上诉人质证称该证据与本案无关。经审查，在被上诉人未提供相反证据的情况下，对该证据予以采信。被上诉人向本院提交案涉房屋的不动产权证书。用以证明：被上诉人已领取案涉房屋的不动产权证书。上诉人对该证据的三性无异议。经审查，该证据符合证据的三性，对其证明效力予以确认。经审理查明：上诉人于2020年8月12日取得案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉B区房屋不动产初始登记，于2020年8月13日在案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉B区电梯内采用张贴通知的方式，通知业主提交资料办证，被上诉人于2020年11月12日出具授权委托书委托上诉人代为办理案涉房屋转移登记，被上诉人已于2021年4月6日领取案涉房屋的不动产权证书及购房发票，其余认定事实与一审认定的一致。本院认为：根据双方《商品房买卖合同》的约定，上诉人应于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。上诉人未在约定时间将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，构成违约。依据合同约定，被上诉人委托上诉人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。上诉人主张其于2020年8月12日取得初始登记并通知被上诉人提交办证所需资料，但其提供的现有证据仅能证明其于2020年8月13日在案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉B区电梯内张贴通知，通知业主提交办证资料，且被上诉人对如期交房未提出异议，上诉人发布办证通知的地点案涉B区电梯内为被上诉人可知悉的范围，上述通知方式可以有效到达被上诉人，故上诉人违约期间为2019年1月1日至2020年8月13日，已超过60日，根据双方合同约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）...（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金。故上诉人应以被上诉人已交付购房款644690元为基数，按照每日0.001%的标准向被上诉人支付自2019年1月1日至2020年8月13日止的违约金，即为3810.12元。一审认定违约期间错误，导致违约金计算错误，本院予以纠正。现被上诉人已领取案涉不动产权证及购房发票，故对其主张由上诉人限期办理案涉商品房登记的有关文书向其交付及将案涉商品房的付款票据换成正规发票的诉请本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实有错误，判决结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：撤销贵州省织金县人民法院（2021）黔0524民初729号民事判决；二、上诉人贵州半岛温泉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人陈光耀会逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金3810.12元；三、驳回被上诉人陈光耀的其他诉讼请求。；四、驳回上诉人贵州半岛温泉房地产开发有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由上诉人贵州半岛温泉房地产开发有限公司负担。如果义务人未按本判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二一年八月二十四日法官助理 张 艳书 记 员 秦 倩