湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终1383号上诉人（原审被告）：杜镇辰，男，1996年6月29日出生，汉族。委托诉讼代理人：杜海波（系上诉人杜镇辰之父），男，1965年10月23日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：湖南保利物业管理有限公司。法定代表人：彭景，该公司董事长。委托诉讼代理人：王嘉英，该公司法务经理。委托诉讼代理人：陈洁，该公司客服经理。上诉人杜镇辰因与被上诉人湖南保利物业管理有限公司（以下简称保利物业）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2021）湘1003民初398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，不开庭对本案进行了审理。上诉人杜镇辰的委托诉讼代理人杜海波，被上诉人保利物业的委托诉讼代理人王嘉英、陈洁到庭参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。杜镇辰上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回保利物业全部诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用由保利物业承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.杜镇辰所购买的房屋并没有收房，不应承担物业费。本案开发商虽向杜镇辰邮寄了收房通知，但邮寄通知仅能够代表开发商履行了通知杜镇辰前来验房和收房，并不代表杜镇辰同意收房。因杜镇辰所购的房屋存在公摊面积被其他业主占用，存在原有消防平台窗户不通风、不采光、公共消防功能被破坏的情况，导致消防平台存在基础安全问题，违反了消防相关规定，不符合房屋交房条件，应属开发商整改范围。虽杜镇辰多次反映要求整改后再收房，但开发商一直置之不理，依据杜镇辰与开发商签订的《购房合同》第十条约定，杜镇辰有权拒绝收房。因此根据《物业管理条例》第四十一条规定，物业费的承担主体应是开发商，而非杜镇辰。二、保利物业未尽到物业服务的职责和义务。根据《湖南省物业管理条例》第四十八条规定，本案保利物业对存在的问题没有制止也没有及时报告相关行政主管部门，从2016年6月30日通知收房起，直到2017年12月才向郴州市城管局报告，有严重失职的情形。综上，杜镇辰有拒绝收房的理由，在杜镇辰收房之前，物业费应由开发商承担，故请求法院查明事实，依法改判。保利物业辩称，一、原审认定事实基本正确。1.2013年10月20日，杜镇辰与郴州市乾嘉盛房地产有限公司签订《郴州市商品房买卖合同》，约定2016年6月30日前交付涉案房屋。且合同第十条及附件六的约定，除非该商品房因存在基础或主体结构方面的质量问题而产生的安全隐患导致不能投入使用的情形外，买受人不得以该商品房存在需要整改的问题为由拒绝收房、迟延收房或者要求退房。2016年6月23日，郴州市乾嘉盛房地产有限公司向杜镇辰发出《交房通知书》，通知杜镇辰于2016年6月30日办理交房手续。杜镇辰已当庭认可收到了《交房通知书》，但杜镇辰以7楼消防平台被他人违规占用拒不收房。保利物业自接管案涉小区项目以来，切实履行绿化、保洁、维护、安防等义务。对于业主违建问题，保利物业已及时向郴州市城管执法苏仙大队出具公函，请求有关部门对小区高层建筑消防违章违建情况予以查处，郴州市房产管理局已向苏仙林语5栋702房业主成俊霖发《责令整改通知书》。保利物业已经履行装修管理义务，但保利物业没有执法权，不能对业主违规装修进行执法查处。二、一审法院适用法律基本正确。保利物业已全面履行《保利·苏仙林语前期物业合同》约定的义务，杜镇辰亦应当履行自郴州市乾嘉盛房地产有限公司交付使用通知书约定的房屋交付之日，即2016年7月1日期全额缴纳物业管理费的合同义务。综上，一审法院认定事实、适用法律基本正确，虽保利物业不认可按9折计算物业费，但尊重一审法官的自由裁量权，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉。保利物业向一审法院起诉请求：1.请求法院判令杜镇辰支付物业管理服务费14517元（自2016年7月1日计算至2020年12月31日）。2.请求法院判令杜镇辰支付逾期交纳物业管理服务费的违约金4355.10元（暂时计算至2020年12月31日，因协议约定标准过高，保利物业酌情减少，按应支付物业管理服务费的30%进行主张）。合计18872.10元。3.请求判令杜镇辰承担本案所有的诉讼费用。一审法院认定事实：杜镇辰于2013年10月20日与郴州市乾嘉盛房地产有限公司签订《郴州市商品房买卖合同》，购买该房地产公司开发的苏仙林语5栋703号房，合同约定建筑面积134.34平方米（不动产登记信息中建筑面积为134.46平方米），套内面积111.51平方米，分摊建筑面积22.83平方米。于2016年6月30日前，依照合同约定将案涉房屋交付，第十条约定：出卖人应当书面通知买受人办理交付手续买受人应在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。买受人办理房屋验收交接手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在90日内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担每日的延期交房的责任。《郴州市商品房买卖合同》附件四为《保利·苏仙林语前期物业服务合同》，约定：保利物业为郴州市乾嘉盛房地产有限公司通过招投标的方式选聘的进行前期物业管理的物业管理公司，收费标准为：高层住宅：2元/月·平方米，业主应自交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费(如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费)，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因郴州市乾嘉盛房地产有限公司原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由郴州市乾嘉盛房地产有限公司全额交纳，因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳。已办理交付手续但未使用的物业，业主或物业使用人按照90%交纳物业服务费。首次交纳物业服务费应按【年】交纳;之后在前期物业服务期间，业主应按【每半年】交纳物业服务费，交纳周期为【半年】最后一个月的15日前进行预交下【半年】的物业服务费，如逾期交纳物业服务费则视为违约行为，应按每逾期一日按欠费总额的千分之三支付违约金。《郴州市商品房买卖合同》附件六的补充协议对合同第十条补充约定：出卖人在交付房屋时具备了合同第九条约定的房屋交付条件的，买受人不得以其他理由拒绝办理房屋接收手续。合同第九条约定的“商品房经验收合格”的房屋交付条件是指出卖人作为开发商组织勘察、设计、施工和工程监理单位对房屋进行了验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件：其他与该商品房有关的工程质量验收工作，由出卖人在领取房屋权证(栋证)前完成。在房屋交接时，如买受人发现交付房屋有任何质量问题或瑕疵，应在交接单上注明并在房屋交接后10日内以书面方式一次性向出卖人提出，由出卖人在90日内整改合格，超过整改期买受人可以自行整改，出卖人应赔偿买受人整改相关费用。除非该商品房因存在基础或主体结构方面的质量问题而产生的安全隐患导致不能投入使用的情形外，买受人不得以该商品房存在需要整改的问题为由拒绝收房、迟延收房或者要求退房。2016年6月23日，郴州市乾嘉盛房地产有限公司向杜镇辰发出交房通知书，杜镇辰于2016年6月30日去办理交房手续，杜镇辰称收到了交房通知书，收到通知后，发现有些住户的防盗窗就已经装好了，故没有去验收房屋，认为公共部分没有合格，所以没有收房。2017年12月30日，杜镇辰向保利物业发函通知保利物业其不收房的原因为7楼消防平台被他人违规擅自占用，擅自从内安装推拉窗扣锁从而影响通风和采光、擅自安装防盗网从而破坏了消防平台的消防功能，侵害了其权益，因此没有达到收房的标准要求，拒绝收房并要求保利物业责成恢复原状，一旦恢复原状达到收房的标准要求，其将及时收房。之后，杜镇辰多次发函保利物业等单位，大意为5栋702业主违建影响其房的通风采光等，收房。保利物业向有关部门报告了小区违建情况。2018年3月19日，有关机关对违建702业主下达了责令整改通知书后，但违建业主一直没有整改，待整改到位，会及时收房。保利物业同时起诉的另案中，查明存在服务问题。一审法院认为，一、依法成立的合同,对当事人均具法律约束力。当事人应当按照诚实信用原则全面履行自己的义务。杜镇辰与郴州市乾嘉盛房地产有限公司签订的《郴州市商品房买卖合同》及合同附件《前期物业服务协议》，系当事人真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定,故合法、有效。保利物业实际接受并进行了物业管理，合同所涉当事人应按合同约定履行。杜镇辰与郴州市乾嘉盛房地产有限公司签订的《郴州市商品房买卖合同》对交房条件、期限、房屋交接、违约责任等进行了约定，郴州市乾嘉盛房地产有限公司按约定进行通知，依约应将通知载明交付的时间（即2016年6月30日）来确定物业交付时间及交纳物业管理费的起始时间。物业管理属于一个长期的过程，业主拖欠物业费会影响物业公司的正常经营，造成物业服务质量下降，长远损害的是全体业主合法权益，现杜镇辰未交物业费用，属违约。在物业服务过程中，业主应对物业服务行为存在一定瑕疵给予一定程度的理解，主动交纳物业费用。物业公司在服务活动过程中，也应尽可能改进服务态度，提高服务水平，不断提升业主满意度。从平衡当事人利益角度，酌定杜镇辰按照诉请物业费的90%交纳物业服务费，故杜镇辰应交纳的物业服务费为：13069.51元（134.46平方米×每月每平方米2元×54个月×90%）。因保利物业的物业服务也存在一些问题，杜镇辰不是无故拖欠物业管理费，故保利物业要求杜镇辰支付违约金的请求，不予支持。二、杜镇辰发现小区5栋702号业主有违建,保利物业也向有关职能部门报告了小区违建情况，有关部门也向702号业主送达了整改通知书。保利物业履行了合同义务，杜镇辰认为702号房屋业主的行为侵犯了其合法权益,可另行向702号房屋的业主主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、限被告杜镇辰于本判决生效之日起三十日内向原告湖南保利物业管理有限公司支付物业服务费13069.51元；二、驳回原告湖南保利物业管理有限公司其他诉讼请求。本案受理费271.8元，减半收取135.9元，由被告杜镇辰负担”。二审中，杜镇辰向本院提交了案涉房屋的不动产权证书。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，杜镇辰已于2019年8月28日办理了案涉房屋的不动产权证书*****************］。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据原卷材料、询问情况以及双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：杜镇辰是否应向保利物业交纳物业服务费。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案杜镇辰与郴州市乾嘉盛房地产有限公司签订的《郴州市商品房买卖合同》附件四《保利·苏仙林语前期物业服务合同》第十二条约定：业主应自交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费(如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费)，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因郴州市乾嘉盛房地产有限公司原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由郴州市乾嘉盛房地产有限公司全额交纳，因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳。依据《物业管理条例》第四十一条规定及《保利·苏仙林语前期物业服务合同》的约定，如因郴州市乾嘉盛房地产有限公司原因尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费由郴州市乾嘉盛房地产有限公司交纳。因此本案杜镇辰是否应向保利物业交纳物业服务费，需要判断案涉房屋是否已交付给杜镇辰。如能认定案涉房屋已交付给杜镇辰，则杜镇辰应从房屋交付之日起向保利物业交纳物业服务费，如不能，则杜镇辰无需向保利物业交纳物业服务费，相应的物业服务费应由郴州市乾嘉盛房地产有限公司承担。保利物业根据《郴州市商品房买卖合同》第十条及该合同附件六的补充协议对合同第十条补充约定，认为案涉房屋不存在基础或主体结构方面的质量问题，故2016年6月30日郴州市乾嘉盛房地产有限公司约定交房之日应认定涉案房屋已交付，杜镇辰自2016年7月1日起应向保利物业交纳物业服务费。杜镇辰则认为案涉房屋通知交房时并不具备交房条件，其有权拒绝收房，案涉房屋并未交付，不应交纳物业服务费。本院认为，首先，对案涉房屋的交付问题产生的争议属于杜镇辰与郴州市乾嘉盛房地产有限公司签订的《郴州市商品房买卖合同》中约定的权利义务所调整的范围，系杜镇辰与郴州市乾嘉盛房地产有限公司之间的法律关系，与本案物业服务合同纠纷虽有一定的牵连，但不属于同一法律关系。在郴州市乾嘉盛房地产有限公司并未参与诉讼的情况下，对该合同约定的交房条件是否符合法律规定进行分析评判，进而就交付时间进行确认，一是剥夺了郴州市乾嘉盛房地产有限公司的诉讼权利，二是直接限制了杜镇辰与郴州市乾嘉盛房地产有限公司就《郴州市商品房买卖合同》可能产生的纠纷时所主张的实体权利。故本案物业服务合同纠纷的审理不宜就有争议的交付时间进行确认并以此计算物业服务费。其次，根据本案查明的事实，杜镇辰与郴州市乾嘉盛房地产有限公司或保利物业至今尚未办理房屋交接手续。杜镇辰收到郴州市乾嘉盛房地产有限公司的交房通知书后，对涉案房屋进行查验，于2016年6月30日去办理交房手续，发现有些住户的防盗窗就已经装好了，认为公共部分没有合格，所以没有收房。2017年12月30日，杜镇辰向保利物业发函通知保利物业其不收房的原因为7楼消防平台被他人违规擅自占用，擅自从内安装推拉窗扣锁从而影响通风和采光、擅自安装防盗网从而破坏了消防平台的消防功能，侵害了其权益，因此没有达到收房的标准要求，拒绝收房并要求保利物业责成恢复原状，一旦恢复原状达到收房的标准要求，其将及时收房。之后，杜镇辰多次发函保利物业等单位，表示5栋702业主违建影响其房的通风采光等，保利物业向有关部门报告了小区违建情况。2018年3月19日，有关机关对违建702业主下达了责令整改通知书后，但违建业主一直没有整改，待整改到位，杜镇辰会及时收房。同时，案涉小区其他业主也多次反映小区房屋质量存在严重问题，引发了大规模的业主维权活动，相关职能部门也多次组织协调，协商处理房屋存在的质量问题。因此涉案房屋未实际交付的责任不在于杜镇辰，本案案涉房屋属于因郴州市乾嘉盛房地产有限公司原因尚未交付给物业买受人的物业，依据《物业管理条例》第四十一条规定及《保利·苏仙林语前期物业服务合同》的约定，杜镇辰无需交纳交付之前的物业服务费。鉴于本案杜镇辰已于2019年8月28日办理了案涉房屋的不动产权证书，已成为案涉房屋的所有权人，应认定办证时案涉房屋已予交付，杜镇辰应从办理不动产权证次日起向保利物业交纳相应的物业服务费。2019年8月28日交付之前相应的物业服务费，保利物业可向郴州市乾嘉盛房地产有限公司主张权利。郴州市乾嘉盛房地产有限公司承担交付之前的物业服务费后，可基于《郴州市商品房买卖合同》的相关约定主张其权利。案涉房屋尚未实际使用，一审认定因保利物业的物业服务也存在一些问题，杜镇辰不是无故拖欠物业服务费，从平衡当事人利益角度，酌定按90%交纳物业服务费，并对保利物业要求杜镇辰支付违约金的请求不予支持，本院予以确认。故本案杜镇辰应交纳自2019年8月29日至2020年12月31日的物业服务费为：134.46平方米×每月每平方米2元×16个月×90%=3872.45元。综上所述，上诉人杜镇辰的上诉请求部分成立，成立部分，予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省郴州市苏仙区人民法院（2021）湘1003民初398号民事判决；二、限杜镇辰于本判决生效之日起十日内向湖南保利物业管理有限公司支付物业服务费3872.45元；三、驳回湖南保利物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费135.9元（已减半收取），由杜镇辰负担30元，湖南保利物业管理有限公司负担105.9元。二审案件受理费271.8元，由杜镇辰负担60元，由湖南保利物业管理有限公司负担211.8元。本判决为终审判决。审 判 长 廖志刚审 判 员 李惠铭审 判 员 邓 群二〇二一年八月二十日法官助理 徐 艺书 记 员 谢 意附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。