安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0111民初1766号原告：胡德劲，男，1990年11月11日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：李国民，安徽国天律师事务所律师。被告：时某3，男，1987年4月5日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。被告：时某1，男，2017年11月13日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。法定代理人：时某3，男，1987年4月5日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，系被告时某1的父亲。第三人：俞某，女，1984年12月2日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。第三人：时某2，女，2010年1月7日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。法定代理人：俞某，女，1984年12月2日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，系第三人时某2的母亲。原告胡德劲与被告时某3、时某1，第三人俞某、时某2房屋买卖合同一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告胡德劲及其委托诉讼代理人李国民，被告时某3，被告时某1的法定代理人时某3，第三人俞某，第三人时某2的法定代理人俞某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡德劲向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2019年11月5日签订的《房屋买卖合同书》合法、有效;2.确认原告对位于合肥市包河区房屋具有合法占有的权利;3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年初，被告时某3与其前妻俞某、其儿子时某1、其女儿时某2同合肥市包河区烟墩街道办事处及合肥市滨湖新区建设投资有限公司签署了滨湖新区房屋拆迁安置协议，并获得了两套各为90平方米的拆迁安置房，一套是包河区贵阳路438号滨湖顺园北区21栋3205室，另外一套是滨湖顺园南区19栋705室。2018年9月6日，被告时某3与其前妻俞某协议离婚后独自抚养儿子时某1。依离婚协议。90平方米的滨湖顺园南区19幢705室归时某3单独所有。其女儿时某2由俞某抚养，俞某依离婚协议单独享有滨湖顺园北区21栋3205室。2019年11月5日，原被告签订了《房屋买卖合同书》一份，约定被告将其位于滨湖新区安置房转让给原告，总价820000元，面积约90平方米，签订合同时支付购房款620000元，余款200000元于被告无条件办理过户手续给原告后付清，双方确认被告于取得房产证3个月内向不动产登记部门申请办理产权变更过户登记手续，同时约定于原告支付购房款当日将房屋交付原告使用，并特别约定在如果发生纠纷给原告带来不良影响等纠纷由被告承担原告合同购房款壹倍。合同签订后，原告当即转账支付购房款615000元（经过原被告双方同意扣除因为被告违约占用房屋一个多月的费用5000元）。被告时某3向原告出具了一份收条，载明2019年11月5日，已经收到原告的购房款62万元。同时在於凯的见证下，被告在现场将装有房门钥匙、离婚协议书（从包河区民政局调取）、滨湖新区房屋拆迁安置协议书、烟墩街道束岗工作站出具的证明和门禁通行卡等物品的材料交给原告，完成了房屋交付手续。原告接受该房屋后就对该房屋进行了装修、装饰，居住使用至今。被告时某3、时某1辩称，对原告诉请无意见。第三人俞某、时某2称，对原告诉请不予认可，案涉房屋有其子时某1的面积45平方米，被告时某3无权出卖。时某3出售案涉房屋未告知俞某，俞某不同意出售案涉房屋。本院经审理认定事实如下：2019年11月5日，胡德劲（乙方）与时某3（甲方）签订《房屋买卖合同书》一份，约定：1.甲方自愿将坐落在滨湖新区滨湖顺园19幢705室约90平米的房屋出售给乙方；2.房屋总价款82万元；3.合同生效时乙方支付甲方62万元，剩余20万元待甲方把房产证办好无条件过户给乙方后，乙方再支付给甲方；4.顺园房屋办理房产证时，甲方应在3个月内办好，否则算违约，乙方不付给剩余房款20万元；5.上述房屋系甲方安置回迁房，甲方出示滨湖新区房屋拆迁安置协议书及本人离婚协议书、离婚证。证明该房屋系他本人财产不存在买卖后有其他纠纷，双方买卖生效后，如发生纠纷给乙方带来居住期间不良影响及其他家庭成员对所卖房屋有刁难、找麻烦及其他纠纷应承担不利后果。甲方愿意退还乙方全部购房款，同时再赔偿乙方购房总款一倍。合同签订后，胡德劲向时某3转账615000元。案涉房屋为回迁安置房，拆迁安置对象为时某3户4人，该户4人分别为时某3、俞某、时某2、时某1。案涉房屋目前尚未办理房屋产权证。2018年9月6日，时某3与俞某在合肥市包河区民政局登记离婚，离婚协议约定，儿子时某1由男方抚养生活，位于合肥市滨湖顺园南区归男方所有。庭审中，时某3及俞某均称，案涉房屋包含有时某1的45平方米的面积。庭审中时某3称在将案涉房屋出售给胡德劲之前，已将房屋出售过两次，分别出售给蒋海洋、韦娜。另查明，蒋海洋分别于2020年9月28日、2021年4月21日就案涉房产向包河区人民法院起诉。同时，本案审理过程中，案外人韦娜曾多次联系本院并提交了部分相关材料，称其与时某3之间就案涉房屋存在房屋买卖关系。以上事实，有身份证复印件、户籍信息打印件、《房屋买卖合同书》、转账回单、收条、离婚协议书、滨湖新区房屋拆迁安置协议书，双方当事人的陈述等证据在卷作证，证据符合法定的真实性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。本院认为，关于案涉房屋，根据《滨湖新区房屋拆迁安置协议书》所载内容，时某1作为拆迁安置补偿对象对案涉房屋享有拆迁安置面积。《民法总则》第三十条第一款规定：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”由此可见，监护人作为未成年人的法定代理人，只有在为未成年人利益的情况下，才能处分未成年人的财产，本案所涉及的未成年人的房屋产权，关系到未成年人今后的社会生活，需要公权力介入并予以保护。依据此条规定：一、时某3与俞某虽在离婚协议中约定案涉房屋归时某3所有，但此约定系时某3与俞某之间的内部约定，且与《滨湖新区房屋拆迁安置协议书》载明的对时某1的产权安置面积相悖，同时，双方该约定并非为时某1的利益，故该约定效力不应及于时某1，案涉房屋中包含时某1的产权。二、时某3作为监护人应当按照最有利于时某1的原则履行其监护职责。本案中，时某3自述将案涉房屋一房多卖，且结合案外人蒋海洋两次起诉的内容和案外人韦娜的陈述，案涉房屋确实存在一房多卖的可能。此种情况下，时某3对案涉房屋的处分，并非为维护时某1的利益，相反，还有可能损害时某1的合法权益。故此，时某3所签房屋买卖合同应属无效合同。因案涉合同为无效合同，无法依据合同确认胡德劲对位于案涉房屋具有合法占有的权利，故驳回胡德劲该项诉请。另，本案争诉系因时某3签订合同存在过失而起，胡德劲起诉系为维护其自身合法权益，故本院酌定案件受理费由时某3负担。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：驳回原告胡德劲的第一项及第二项诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计50元，公告费400元，合计450元，由被告时某3负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 员 周文生二〇二一年八月五日法官助理 陈 君书 记 员 龚丽娟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民法总则》第三十五条监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。成年人的监护人履行监护职责，应当最大程度地尊重被监护人的真实意愿，保障并协助被监护人实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。对被监护人有能力独立处理的事务，监护人不得干涉。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0111民初1766号原告：胡德劲，男，1990年11月11日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：李国民，安徽国天律师事务所律师。被告：时某3，男，1987年4月5日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。被告：时某1，男，2017年11月13日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。法定代理人：时某3，男，1987年4月5日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，系被告时某1的父亲。第三人：俞某，女，1984年12月2日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。第三人：时某2，女，2010年1月7日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。法定代理人：俞某，女，1984年12月2日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，系第三人时某2的母亲。原告胡德劲与被告时某3、时某1，第三人俞某、时某2房屋买卖合同一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告胡德劲及其委托诉讼代理人李国民，被告时某3，被告时某1的法定代理人时某3，第三人俞某，第三人时某2的法定代理人俞某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡德劲向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2019年11月5日签订的《房屋买卖合同书》合法、有效;2.确认原告对位于合肥市包河区房屋具有合法占有的权利;3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年初，被告时某3与其前妻俞某、其儿子时某1、其女儿时某2同合肥市包河区烟墩街道办事处及合肥市滨湖新区建设投资有限公司签署了滨湖新区房屋拆迁安置协议，并获得了两套各为90平方米的拆迁安置房，一套是包河区贵阳路438号滨湖顺园北区21栋3205室，另外一套是滨湖顺园南区19栋705室。2018年9月6日，被告时某3与其前妻俞某协议离婚后独自抚养儿子时某1。依离婚协议。90平方米的滨湖顺园南区19幢705室归时某3单独所有。其女儿时某2由俞某抚养，俞某依离婚协议单独享有滨湖顺园北区21栋3205室。2019年11月5日，原被告签订了《房屋买卖合同书》一份，约定被告将其位于滨湖新区安置房转让给原告，总价820000元，面积约90平方米，签订合同时支付购房款620000元，余款200000元于被告无条件办理过户手续给原告后付清，双方确认被告于取得房产证3个月内向不动产登记部门申请办理产权变更过户登记手续，同时约定于原告支付购房款当日将房屋交付原告使用，并特别约定在如果发生纠纷给原告带来不良影响等纠纷由被告承担原告合同购房款壹倍。合同签订后，原告当即转账支付购房款615000元（经过原被告双方同意扣除因为被告违约占用房屋一个多月的费用5000元）。被告时某3向原告出具了一份收条，载明2019年11月5日，已经收到原告的购房款62万元。同时在於凯的见证下，被告在现场将装有房门钥匙、离婚协议书（从包河区民政局调取）、滨湖新区房屋拆迁安置协议书、烟墩街道束岗工作站出具的证明和门禁通行卡等物品的材料交给原告，完成了房屋交付手续。原告接受该房屋后就对该房屋进行了装修、装饰，居住使用至今。被告时某3、时某1辩称，对原告诉请无意见。第三人俞某、时某2称，对原告诉请不予认可，案涉房屋有其子时某1的面积45平方米，被告时某3无权出卖。时某3出售案涉房屋未告知俞某，俞某不同意出售案涉房屋。本院经审理认定事实如下：2019年11月5日，胡德劲（乙方）与时某3（甲方）签订《房屋买卖合同书》一份，约定：1.甲方自愿将坐落在滨湖新区滨湖顺园19幢705室约90平米的房屋出售给乙方；2.房屋总价款82万元；3.合同生效时乙方支付甲方62万元，剩余20万元待甲方把房产证办好无条件过户给乙方后，乙方再支付给甲方；4.顺园房屋办理房产证时，甲方应在3个月内办好，否则算违约，乙方不付给剩余房款20万元；5.上述房屋系甲方安置回迁房，甲方出示滨湖新区房屋拆迁安置协议书及本人离婚协议书、离婚证。证明该房屋系他本人财产不存在买卖后有其他纠纷，双方买卖生效后，如发生纠纷给乙方带来居住期间不良影响及其他家庭成员对所卖房屋有刁难、找麻烦及其他纠纷应承担不利后果。甲方愿意退还乙方全部购房款，同时再赔偿乙方购房总款一倍。合同签订后，胡德劲向时某3转账615000元。案涉房屋为回迁安置房，拆迁安置对象为时某3户4人，该户4人分别为时某3、俞某、时某2、时某1。案涉房屋目前尚未办理房屋产权证。2018年9月6日，时某3与俞某在合肥市包河区民政局登记离婚，离婚协议约定，儿子时某1由男方抚养生活，位于合肥市滨湖顺园南区归男方所有。庭审中，时某3及俞某均称，案涉房屋包含有时某1的45平方米的面积。庭审中时某3称在将案涉房屋出售给胡德劲之前，已将房屋出售过两次，分别出售给蒋海洋、韦娜。另查明，蒋海洋分别于2020年9月28日、2021年4月21日就案涉房产向包河区人民法院起诉。同时，本案审理过程中，案外人韦娜曾多次联系本院并提交了部分相关材料，称其与时某3之间就案涉房屋存在房屋买卖关系。以上事实，有身份证复印件、户籍信息打印件、《房屋买卖合同书》、转账回单、收条、离婚协议书、滨湖新区房屋拆迁安置协议书，双方当事人的陈述等证据在卷作证，证据符合法定的真实性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。本院认为，关于案涉房屋，根据《滨湖新区房屋拆迁安置协议书》所载内容，时某1作为拆迁安置补偿对象对案涉房屋享有拆迁安置面积。《民法总则》第三十条第一款规定：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”由此可见，监护人作为未成年人的法定代理人，只有在为未成年人利益的情况下，才能处分未成年人的财产，本案所涉及的未成年人的房屋产权，关系到未成年人今后的社会生活，需要公权力介入并予以保护。依据此条规定：一、时某3与俞某虽在离婚协议中约定案涉房屋归时某3所有，但此约定系时某3与俞某之间的内部约定，且与《滨湖新区房屋拆迁安置协议书》载明的对时某1的产权安置面积相悖，同时，双方该约定并非为时某1的利益，故该约定效力不应及于时某1，案涉房屋中包含时某1的产权。二、时某3作为监护人应当按照最有利于时某1的原则履行其监护职责。本案中，时某3自述将案涉房屋一房多卖，且结合案外人蒋海洋两次起诉的内容和案外人韦娜的陈述，案涉房屋确实存在一房多卖的可能。此种情况下，时某3对案涉房屋的处分，并非为维护时某1的利益，相反，还有可能损害时某1的合法权益。故此，时某3所签房屋买卖合同应属无效合同。因案涉合同为无效合同，无法依据合同确认胡德劲对位于案涉房屋具有合法占有的权利，故驳回胡德劲该项诉请。另，本案争诉系因时某3签订合同存在过失而起，胡德劲起诉系为维护其自身合法权益，故本院酌定案件受理费由时某3负担。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：驳回原告胡德劲的第一项及第二项诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计50元，公告费400元，合计450元，由被告时某3负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 员 周文生二〇二一年八月五日法官助理 陈 君书 记 员 龚丽娟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民法总则》第三十五条监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。成年人的监护人履行监护职责，应当最大程度地尊重被监护人的真实意愿，保障并协助被监护人实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。对被监护人有能力独立处理的事务，监护人不得干涉。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。