湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终1390号上诉人（原审被告）：张文兵，男，1969年1月26日出生，汉族，户籍地湖南省湘潭市雨湖区，现住湖南省湘潭九华示范区。被上诉人（原审原告）：湘潭市铭鸿物业管理有限公司，住所地湖南省湘潭市九华响水乡周家组10号。法定代表人：赵阳。委托诉讼代理人：莫娜，湖南人和人（湘潭）律师事务所律师。上诉人张文兵因与被上诉人湘潭市铭鸿物业管理有限公司（以下简称铭鸿物业）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2021）湘0302民初2274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。张文兵上诉请求：1、不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2021）湘0302民初2274号民事判决；2、判令被上诉人未按合同条款履行职责，因房屋漏水导致上诉人各项经济损失三万元。事实和理由：双方于2014年1月22日签订的《前期物业管理服务协议》是铭鸿物业伪造的，未经本人签字同意，可以进行笔迹核对。铭鸿置业及物业公司没有履行上诉人的房屋外墙渗水修复的义务，导致上诉人两次室内装饰等物件损害严重。2014年9月16日，铭鸿置业与上诉人签订一份协议，由铭鸿物业代铭鸿置业一次性赔付上诉人室内装修损失2.2万元，日后再次外墙渗水，由铭鸿置业负责外墙防水处理。但铭鸿置业至今未做外墙渗水处理导致上诉人再次蒙受经济损失，所以才要求赔偿。因铭鸿置业和铭鸿物业同属一个经济体制，2014年造成的损失也系铭鸿物业负责赔偿，上诉人也不认识铭鸿置业公司，故只能找铭鸿物业进行索赔。铭鸿物业答辩称：1、上诉人称《前期物业管理服务协议》不是其本人签字，是上诉人的妻子刘海华代签。其妻子有家事代理权，该法律行为应由上诉人承担。此后多年，上诉人对于答辩人管理物业也未提出过异议，在2014年因外墙渗水问题，与开发商协商赔偿签订协议，也是由答辩人配合参与。上诉人以此作为不交物业费的理由于法无据。2、上诉人以不属于答辩人的义务来拒缴物业费于法无据。况且这次并非是外墙渗漏引起的渗水，具体原因并未查清，只有在查清因果关系的情况下，才能判断是哪个主体的过错和责任，因此不能盲目认定是铭鸿物业的责任。况且答辩人只是履行物业管理职责，对物业共用部位和设施进行维修，上诉人主张的情况不在答辩人的管理范围内。铭鸿物业向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付欠付的2015年1月1日起至2021年12月31日止的物业管理费14306.54元，并按照千分之五/日的标准向原告支付逾期违约金，违约金从2015年1月1日起计算至实际付清日止；2、判令被告支付欠付的装修垃圾清运费354.83元、装修管理服务费255.47元，水费7496.9元（抄表至2020年9月20日止）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。原告当庭陈述称由于2021年5月11日水费抄表，水费金额变为8007.9元,故诉讼请求中水费7496.9元变更为8007.9元。一审法院认定事实：被告张文兵系系湘潭市九华经济开发区莲城大道16号翰林居3幢3单元1603室房屋的业主，2012年3月5日，湘潭市铭鸿置业有限公司作为房屋开发建设单位与原告湘潭市铭鸿物业管理有限公司签订了一份《前期物业服务合同》。原告于2014年1月22日与被告签订《前期物业管理服务协议》，合同约定物业服务费按照建筑面积每平方米1.2元/月的标准计收，以年（一年）为单位预交，于缴纳年度每年的第一个月10日前预交一年物业服务费用。协议第十三条约定，业主方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收违约金。2014年1月13日，湘潭市物价局下发潭价服（2014）6号文件，核定翰林居小区前期物业服务收费标准，其中规定1-4号栋高层电梯房住宅前期物业服务收费标准为1.2元/平方米·月，装修管理服务费0.02元/平方米·日，委托物业服务企业清运的装修垃圾清运费不超过2.5元/平方。被告自2015年1月1日起就再未缴纳过物业管理费。另查明，被告张文兵房屋的建筑面积为141.93平方米，根据双方《前期物业管理服务协议》的约定，2015年1月1日至2021年12月31日期间，被告应缴纳的物业管理费用为14306.54元。被告另欠付装修垃圾清运费354.83元、装修管理服务费255.47元。另，截止2021年5月11日，被告还欠水费8007.9元。另，2014年9月16日，张文兵与房产开发单位湘潭市铭鸿置业有限公司签订了一份《协议》，内容为：甲方（指湘潭市铭鸿置业有限公司）因房屋外墙渗水，导致乙方（指张文兵）室内装修损失，现甲乙双方友好协商，由湘潭市铭鸿物业公司代为甲方一次性赔偿乙方人民币贰万贰仟元整。乙方保证以后不再因外墙渗水追究甲方任何责任。若日后再次外墙渗水，甲方负责外墙的防水处理。上述事实，有原告的陈述、原、被告的身份信息、前期物业管理服务协议、催欠费通知、湘潭市物价局文件、《协议》等证据在卷佐证，足以认定。一审法院认为，依法成立的合同，受到法律保护，对双方当事人均有法律约束力。原告与被告签订的前期物业服务管理合同合法有效。原告在合同期内按约定提供了物业管理服务，已经履行了合同义务，被告拖欠物业管理费已构成违约，应当承担继续支付费用的责任。原告要求被告支付物业管理费14306.54元、垃圾清运费354.83元、装修管理服务费255.47元、水费8007.9元的诉讼请求，一审法院予以支持。对原告要求被告支付逾期违约金的诉讼请求，本院认为，虽然在合约中有相关缴纳滞纳金的规定，但原告在被告拒交物业费后未积极协商解决矛盾，较长时间怠于行使自己的权利，故原告要求被告支付逾期违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。对于被告抗辩提出的房屋渗水等房屋质量问题，因被告与房产开发单位于2014年达成的书面协议中约定若日后再次外墙渗水，甲方（即房产开发单位）负责外墙的防水处理，故被告因房屋渗水产生的纠纷应向房产开发单位主张权利。被告以房屋渗漏水作为被告不缴纳物业费、水费等的理由不能成立。对于被告提出的8000元费用和房产证的抗辩意见，由于被告未举证证明，故一审法院不予支持。综上，对原告的诉讼请求，一审法院予以支持。依据最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、被告张文兵在本判决生效之日起十日内一次性支付原告湘潭市铭鸿物业管理有限公司物业管理服务费14306.54元、垃圾清运费354.83元、装修管理服务费255.47元，水费8007.9元；二、驳回原告湘潭市铭鸿物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费360元，减半收取计180元，由被告张文兵负担。在二审中，上诉人张文兵向本院提交了如下证据：2021年6月23日拍摄的五张照片，拟证明上诉人的房屋一直漏水，被上诉人一直没有处理，导致上诉人的房屋墙壁、家居等损坏。铭鸿物业质证后认为，真实性、合法性、关联性均有异议，该照片的拍摄时间和地点均不能够在照片中体现，而且与本案无关联性。本院经审查后认为，张文兵提交的证据无法确认其真实性，本院不予认定。经本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点主要是：被上诉人是否应对上诉人的房屋渗水导致的损失予以赔偿。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。本案中，上诉人张文兵在二审中提出了新的诉讼请求，双方当事人未能就该诉讼请求达成调解，故张文兵可就该诉请另行起诉。至于张文兵上诉提出《前期物业管理服务协议》是铭鸿物业伪造的，但上诉人并未在一审申请笔迹鉴定，亦未提供充分证据能够证明《前期物业管理服务协议》系伪造，故对张文兵的该上诉意见，本院不予采信。综上，张文兵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费360元，由上诉人张文兵负担。本判决为终审判决。审 判 长 向兴礼审 判 员 贺振中审 判 员 肖伟胜二〇二一年八月十日法官助理 骆 盛书 记 员 赵 铮附：本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……