西安市高陵区人民法院民事判决书  （2021）陕0117民初893号 原告：吴桂芳，女，1954年10月26日出生，汉族，户籍地甘肃省白银市平川区。委托诉讼代理人：李英韬，陕西臻理律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢庆，陕西臻理律师事务所律师。被告：陶建式，男，1987年7月24日出生，汉族，住河北省邯郸市邯山区。第三人：陕西兰花宇房产信息咨询有限公司。住所地：陕西省西安市高陵区西侧天下荣郡4-5-102号。统一社会信用代码：91610117MA6WTCTQ56。法定代表人：王君琪，男，1981年出生，汉族，住陕西省泾阳县。第三人：中国建设银行股份有限公司西安高陵区支行。住所地：西安市高陵区，统一社会信用代码：91610117921122619R。负责人：余俊，该支行行长。原告吴桂芳诉被告陶建式及第三人陕西兰花宇房产信息咨询有限公司（以下简称兰花宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，原告吴桂芳于2021年4月1日申请追加中国建设银行股份有限公司西安高陵区支行（以下简称建行高陵区支行）为本案第三人参加诉讼，本院依照原告的申请予以追加。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年5月11日公开开庭进行了审理。原告吴桂芳及其委托诉讼代理人李英韬、卢庆与被告陶建式及第三人兰花宇公司法定代表人王君琪到庭参加了诉讼，第三人建行高陵区支行经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告吴桂芳向本院提出如下诉讼请求：1.确认原、被告2020年6月29日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.判令被告继续履行合同，将西安市高陵区XX幢XX单元XX号房产协助原告过户，向原告支付违约金（以36.8万元为基数，按日3‰自2021年1月14日计算至实际履行之日）；3.本案全部诉讼费用、财产保全保险费由被告承担。事实与理由：2020年6月29日，原、被告通过第三人兰花宇公司，经双方协商一致，被告将位于西安市高陵区XX小区XX幢XX单元XX号房产出售给原告，面积56.3平方米，价格368000元。因案涉房产契税缴纳时间为2019年1月14日，双方在补充条款中特别约定：契税满二年后过户，具体时间为契税发票时间为准，2020年8月1日前原告向被告支付购房违约金100000元，该定金在购房总房款中抵消，剩余购房款268000元在办理网签时一次性支付给被告。合同签订后，原告按合同约定向被告支付定金100000元，被告将上述房产及水卡、电卡、燃气卡、钥匙等交给原告。2021年1月13日，两年期间已经届满，原告多次催促被告办理过户，但截止诉讼时，被告仍拒绝为原告办理过户。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求法院判如所请。被告陶建式辩称，原告的诉请合法有效，没有协议，我也不可能应诉，按照国家法律规定，买卖协议具有法律约束力，但房屋权属应以不动产登记为准，房屋的违约金、订金翻倍，二选一，但不能超过20%，且不能同时使用，这对被告不公平，因为没有到网签日期，被告提前与中介及原告多次沟通，称不卖了，并提出赔偿，但没有达到对方的要求。被告与原告签订房屋买卖合同时，原告没有经过被告同意，将房屋出租给第三方，我提出赔偿，因为房屋还在被告名下，不属于原告，应得的租赁费用应返还给原告本人。原告将被告起诉时，法院对房子进行了查封，只是为防止被告再次出售，并未不允许被告使用，原告贴告示于案涉房门，影响出租，被告要求原告赔偿，所有制约及保护都是相互的，不能因为被告的违约，无限放大，以上所述，即使赔付二选一，案涉房屋在没有到过户的时间，被告主动提出解约，故请求法院合理合法予以判决。第三人兰花宇公司述陈，当时被告卖房，同意卖给原告，我公司给双方签订了买卖合同，也约定了100000元订金，也约定交完订金后，原告可以居住诉争房屋，双方协商好的。期限快满的时候，被告说房子不卖了，我们也给原告说了，但赔偿金太少，原告没有同意。第三人建行高陵区支行未到庭应诉及答辩。当事人围绕其主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告吴桂芳向本院提交了如下证据：第一组证据：房屋买卖合同、房屋出售承诺书、完税证明、西安市不动产登记薄，拟证明：1.被告对案涉房产具有处分权，其与原告就该房产的价款、违约、过户等在合同中已做约定，原告因合法、有效的房屋买卖合同取得案涉房屋的所有权；2.案涉房屋已满足过户条件，该房产抵押登记项下的款项原告有条件代某某，合同目的能够实现，被告应配合原告办理过户；3.案涉房产已被查封存，无其他权利瑕疵及交易风险，合同可继续履行。第二组证据：（一）付款凭证、农业银行交易流水、原告与被告关于收付款的聊天记录、收款收据，拟证明：1.被告已经收取原告按合同约定支付的100000元定金，被告应按合同约定履行配合办理过户的义务；2.中介公司已经收取原告支付的中介费。（二）水电卡、燃气卡、钥匙、物业费等交费凭证、案涉房产入住照片。拟证明：1.被告已将案涉房产及水电卡、燃气卡、钥匙等一并交付原告；2.原告已实际入住案涉房屋并按期交纳物业费、水电费等。第三组证据：（一）房产买卖合同履行通知书（原告）、告知函（原告）、原告与被告微信聊天记录、房产买卖合同履行通知书（中介）、房产买卖合同履行告知函（中介）、中介公司与被告微信聊天记录。证明目的：1.合同约定的过户条件成就前及成就后，原告及中介公司均通过发送书面函件的方式已有效通知、告知并催促被告配合办理过户事宜，被告拒绝履行合同义务的行为已构成违约。2.被告应为其违约行为承担责任。（二）报警回执、撬锁行为聊天记录、声明。证明目的：1.被告用撬、换锁的方式阻碍已被原告居住且被法院查封房产继续交易的行为已构成违约，其应承担违约责任；2.原告通过报警、发声明的方式保障合同能够正常履行。第四组证据：保全费票据、保全裁定各一份，拟证明原告对案涉房屋进行了诉前保全，并支出保全费2360元。被告陶建式对原告提交的证据发表了如下质证意见：对第一组证据的真实性认可，我就是不履行合同。第二组证据中微信转账1笔10000元，1笔30000元，中介王岗说收了60000元属实。当时允许原告在房屋居住一年，但原告将房屋出租了。水、电、气卡、钥匙等是我委托中介给的，我当时不在高陵。第三组证据中通知书给我的时候，我已经通知原告不卖房了，房子还在我名下，我已经说了赔偿，不存在无故，签订的协议有效，我赔偿是遵守法律规定，关于撬锁行为，房子是我的，多次沟通要水电卡无结果后，才撬的锁，我认为我是回我自己的家，被认定为撬锁是符合实际情况的。对证据四认可。第三人兰花宇公司对原告提交的证据发表了如下质证意见：对第一组证据的真实性及证明目的认可。对第二组证据。原告将定金支付后，被告委托我们把水电卡交给原告，至于房子是否出租，我们不清楚，以为是原告自己住，后来听原告说是自己亲戚住。对第三组证据无异议。对证据四认可。被告陶建式向法庭提交了微信聊天记录一份，拟证明被告提前告知原告，未婚妻不让我卖房子，所以我不卖了。原告吴桂芳对被告陶建式提交的微信聊天记录真实性认可，证明目的不认可。理由：被告虽然提出不愿意继续履行合同的意思表示，但被告不享有约定或法定解除权，且本案原、被告双方未成达一致，才形成本诉。第三人兰花宇公司称这房子是被告个人的，与其未婚妻没有关系，与其也没有关系。第三人兰花宇公司未向法庭提交证据。第三人建行高陵区支行未对其他当事人的证据发表质证意见，也未向法庭提交证据。对双方当事人提交的对方无异议的证据，本院予以确认。对双方当事人有异议的证据，经本院综合评定后结合庭审认定事实如下：2020年6月29日，原告吴桂芳与被告陶建式通过第三人兰花宇公司签订了《房屋买卖合同》一份，约定被告陶建式将其自有的位于西安市高陵区XX小区XX幢XX单元XX号房屋（面积56.3平方米，不动产权证号：陕（2019）高陵区XX号）出售给原告吴桂芳，房屋成交价368000元（不包含本次交易税费）。买方于本合同签订当日支付定金70000元。此定金必须与购房款同时存入西安市房屋管理行政机关指定的二手房交易结算的资金监管账户进行资金监管。买方应于本合同签订后网签前准备好总房款，并于网签当日将购房款268000元存入西安市房屋管理行政机关指定的二手房交易结算的资金监管账户进行资金监管，由资金监管银行将全部房款自动划转至卖方账户。卖方同意于过户当日交付房屋给买方使用。买方按约定交清全款并且贷款已拨付至监管账户的情况下，买卖双方到房管局现场办理该房屋产权登记手续，卖方同意将该房屋产权登记给买方，买卖双方必须相互配合到现场办理手续，逾期未到现场的延误方应按照成交总房款每日3‰向对方支付违约金。合同还约定：因该房屋处于抵押状态，卖方应于签订本合同之日起过户之前还清贷款。双方另约定：契税满两年后过户，具体时间以契税发票时间为准，定金100000元整，首次付给被告70000元定金，剩余30000元按8月1日之前付给被告，原告未按约定时间付清定金，本合同作废。该合同签订后，原告向后向被告支付100000元房款（含定金）被告陶建式将案涉房屋及房屋的水卡、电卡、燃气卡、钥匙等交给原告吴桂芳使用。另，案涉房屋登记在被告陶建式一人名下，被告陶建式为购买案涉房屋在第三人建行高陵区支行办理了按揭贷款，并在案涉房屋上设定有抵押。该房屋的契税缴纳日期为2019年1月14日，契税缴纳快满两年时，原告吴桂芳联系被告陶建式办理变更登记手续，被告陶建式以其女朋友不让卖为由，拒绝协助原告办理过户手续。其后，双方多次协商未果，形成本案诉讼。庭审中，原告吴桂芳拒绝变更诉讼请求，坚持要求被告履行合同，并称其全部房款已准备好，可以随时支付被告，且愿意代被告向第三人建行高陵区支行偿还未还款项。另查明，原告吴桂芳于2021年1月21日向本院申请诉前财产保全，请求对案涉房屋予以查封。本院依法于2021年1月21日作出（2021）陕0117财保5号民事裁定书查封了案涉房产，原告吴桂芳因本次保全支出保全费2360元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告吴桂芳与被告陶建式签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律、法规的规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行其义务。合同签订后，原告按照约定向被告支付了定金100000元，但在双方约定的办理网签及过户手续前，被告陶建式明确表示其不愿意出售房屋，拒绝办理网签及过户手续，被告陶建式已明确表示其违约，并愿意承担相应的违约责任。但合同中并未约定被告享有解除权的情形，《民法典》第五百六十三条第一款（二项）中的法定解除情形也并非赋予违约一方解除权，庭审中，经本院向原告释明后，原告仍拒绝变更诉讼请求，而是坚持要求被告履行合同，故被告陶建式的抗辩理由本院不予采信。原、被告双方在合同中约定契税满两年后过户，而案涉房屋的契税缴纳日期为2019年1月14日，即至2021年1月14日双方约定的过户时间已至。就合同的履行问题上，案涉房屋上虽设定有抵押，原告吴桂芳也知情，且同意也有能力向抵押权人代某某被告未还款项，第三人建行高陵区支行也未能提交相应的证据证明案涉房屋的转让可能损害其抵押权，故原告吴桂芳要求被告陶建式按照合同约定办理案涉房屋的权属变更登记合理合法，本院予以支持，剩余房款被告陶建式可另行向原告吴桂芳主张。因被告未按约定协助原告办理过户手续，经原告多次催促后仍拒绝办理过户手续，其行为已构成违约，故原告主张被告支付其迟延办理过户手续的违约金合理合法，但双方合同中约定的按照成交总房款每日3‰支付违约金过高，且原告也未能提交相应的证据证明其实际损失，故本院依法对违约金标准调整至同期一年期LPR的4倍。在被告陶建式明确表示不向原告出卖房屋的情形下，原告吴桂芳申请财产保全，系其维护自身合法权利的合理且必要手段，故因此次保全支出的保全费2360元亦应由被告陶建式承担。综上，根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十条、第五百八十五条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告吴桂芳与被告陶建式于2020年6月29日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、被告陶建式于本判决生效后十五日内协助原告吴桂芳将位于西安市高陵区XX小区XX幢XX单元XX号房屋（不动产权证号：陕（2019）高陵区XX号）权属变更登记在原告吴桂芳名下，并以368000元为基数，按照同期发布的一年期LPR的四倍支付自2021年1月14日起至实际办理变更权属登记之日止的违约金；三、被告陶建式于本判决生效后十日内支付原告吴桂芳保全费2360元；四、驳回原告吴桂芳的其他诉讼请求。本案案件受理费6820元，由被告陶建式负担（原告吴桂芳已预交，陶建式在履行本判决时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  员  武祎峰                         二〇二一年八月十七日  书  记  员   龚小风  1