济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0104民初6012号原告：融创物业服务集团有限公司山东分公司，住所地济南市。法定代表人：廖刚刚，总经理。委托诉讼代理人：王立，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李姣，女，该公司工作人员。被告：闻涛，男，1972年12月12日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：吕红梅（闻涛之妻），女，住济南市。融创物业服务集团有限公司山东分公司（以下简称融创物业公司）与闻涛物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人王立、李姣，被告闻涛及其委托诉讼代理人吕红梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。融创物业公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告立即向原告支付自2019年7月1日至2020年12月31日期间拖欠的物业费2736.9元及违约金273.7元，共计3010.6元；2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系济南财富壹号花园小区二期X室的房屋业主，原告系该小区的物业服务企业，原告与被告之间存在物业服务合同关系。根据《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》等规定，原告一直对被告居住的小区实施规范的物业管理，并提供完善的物业服务，履行应尽的合同义务。但被告自2019年7月1日起，未按2.36元/月/平方米的标准在每月的20日前向原告支付当月的物业服务费，经原告催要后，仍拒绝缴纳。至此，被告除应付物业服务费2736.9元外，还应按每日0.3%的标准向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。闻涛辩称，原告提交的材料模糊不清，辨别困难，无法阅读，被告于2018年12月27日所签资料显示法定代表人（负责人）为丁贵来，被告从未与现原告廖刚刚签署过任何书面材料，不认识廖刚刚，也从未接到过融创物业告知廖刚刚是何人的通知，被告请求法院确认其身份，核实是否具备起诉资格。被告从未拒交或不交物业费，事情都是有因果关联的。其一，被告购买的财富壹号花园二期X室房屋系期房，2018年12月26日通知收房，被告于收房当日被拒之大门之外，被要求先办手续，预交完各项费用，在收房单上签字才允许进入小区，因此闹了点不愉快，2018年12月27日才被强制收房。当时项目还没有完全完工，有部分工人还在施工状态中。被告购买的X号地下室还有工人在用电施工，水电表已经有跑的字数了，当时并没有交付，直到2019年1月10日才交付。融创的工人一直拿被告的地下室当工作间，此后也使用多次，做过两三次卫生，每次清理干净，他们进去使用后都很脏，最后一次是被告自己打扫的，从此再也不借钥匙给他们用了，但他们有无备用钥匙被告就不知道了。其二，被告从收了涉案房屋，问题就接踵而至，先是三个门的问题，门面是有瑕疵，坑洼凹陷的门，其中地下室门不但有凹陷，门框和墙面之间的距离还很大，就地下室这一个门反复折腾多次才安装完。更换了两个门，维修了一个门。地下室隔壁邻居私自更改门的开启方向，把被告地下室门挡住了，被告找到原告，希望从中协调让邻居把门改回去，别侵犯被告的权益，但原告称让我自己找。后来是被告自己寻求救济渠道，使邻居门改成了内开。被告认为，原告提供的服务和收取的物业费不对等。被告所买地下室，物业公司也没有给接好电，电表被告已自行安装，需物业公司对接到室内，但至今无人管。电梯三天两头出故障。其三，被告自2019年1月拿到地下室钥匙，就发现地下室窗户外墙夹道有建筑垃圾未清理，直到2020年8月依然无人清理，此事多次向物业反映，物业回复是不好清理，且夹道地面为土地面，被告建议用水泥抹平，以免夏天滋生蚊虫，可至今无人处理。2021年7月3日，被告去涉案小区，发现地下室因换门而破坏的两边墙面至今未修补。去物业缴费，办公室、前台无人，被告大喊才从别的房间跑出一个人，说交不了，财务不在无法开票，让我过段时间再去，被告索要2018年12月27日所交物业费的发票也没有。2021年7月12日，被告发现夹道存水快漫过窗台了，在微信群叫物业管家抓紧抽水，管家答应收到，直到7月14日下午才做了清理污水垃圾工作。其四，被告于2019年开春准备装修房子时发现房顶开裂，及时报给了融创地产部房修师刘兴旺，后经山东省质监局检测，结果为“主体断裂”。这一问题至今，融创地产部刘兴旺也没给处理完，尚留有四个问题未解决。此房处于纠纷中，融创物业管家、经理等都知情，被告跟他们也沟通过，待房子的事情处理完再缴纳物业费，也明确了有一部分由地产部承担（谈判桌上约定好的），不会影响物业的收入。现在是融创开发商不讲诚信，不兑现承诺。在被告的认知中，融创地产、融创物业都是融创的，虽部门不同，但都属于董事长孙宏斌旗下的。融创就应该为主体断裂负责，为涉案房屋上产生的水、电及物业费的欠账买单。其五，被告2016年从售楼处买房时，被告知财富壹号花园每栋楼是独立物业管家，提供一站式服务，单元门口设管家服务台，24小时值班并提供高端服务，学校为北大附属实验学校合作发展示范学校，这些都与实际不符，被告认为融创及其下属企业涉嫌虚假宣传。其六，被告要求原告退还2019年3月29日交的装修押金3000元，垃圾清运费536.9元（连本带息）。被告所交2019年1-6月的物业费是全额交的，要求按空置处理，退还多余部分。要求原告退还扣除电费、用水押金400元（连本带息）。基于以上几点，被告请求法院驳回原告起诉，双方协商处理，驳回要求被告支付违约金的诉讼请求，诉讼费由原告承担，追加融创开发商为第三人，请求法院帮被告追回以上所述损失。经审理查明，2017年9月3日，融创物业公司与济南未来城置业有限公司签订了《融建财富壹号花园前期物业服务合同》，约定由融创物业公司对融建财富壹号花园提供物业管理服务，合同期限自2017年9月3日至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；收费标准为高层住宅每月每平方米2.36元；双方并约定了服务内容与质量等其它事项。2018年12月27日，闻涛与融创物业公司签订《前期物业服务协议》，约定融创物业公司为其提供物业服务，物业管理服务费标准为按建筑面积每月每平方米2.36元收取，协议还对其他事项进行了约定。上述合同签订后至今，原告即履行上述合同，向该物业管理区域提供了物业服务。闻涛系上述物业服务区域内的业主，物业服务计算面积为107.38平方米。闻涛拖欠自2019年7月1日至2020年12月31日的物业费,闻涛在此期间未入住，融创物业按空置房收取物业费的标准要求闻涛缴纳物业费2736.9元。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，融创物业公司与济南未来城置业有限公司签订的的合同即系前期物业服务合同，该合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。融创物业公司与闻涛亦签订了前期物业服务协议，亦不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。被告闻涛主张其与融创物业公司于2018年12月27日签订资料显示的融创物业公司负责人为丁贵来，而现负责人是廖刚刚，需核实主体资格。因本案为物业服务合同纠纷，原告为融创物业公司，负责人的变更不影响公司所签订合同的效力及履行，且被告闻涛对其与融创物业公司所签的前期物业服务协议无异议，故融创物业公司作为原告起诉，是适格主体。融创物业公司基于前期物业服务合同，向融建财富壹号花园提供物业服务，闻涛作为该小区业主，在接受融创物业公司提供的物业服务的同时，应按合同约定向融创物业公司交纳物业费。闻涛主张因房屋质量问题，至今未入住，物业费应由开发商承担一部分，并申请追加开发商为第三人，原告不予认可，本院认为，业主与建设单位之间的房屋买卖合同关系和业主与物业服务企业之间的物业服务合同关系不能混为一谈，闻涛与建设单位之间的纠纷，其可就房屋质量问题造成的损失基于房屋买卖合同关系向建设单位主张权利，而其以房屋质量问题为由拒绝向物业公司缴纳物业费，没有法律依据，本院对其主张不予支持，其提出的追加第三人的申请理由不成立，本院对此予以驳回。闻涛在本案诉讼中还就融创物业公司提供的服务表达了不满，提出了诸多问题，并提交了相关证据，但其提出的理由不足以减免其向融创物业公司缴纳物业费的义务。物业服务不是单一对应每一位业主的服务，涉及多个方面，不能因某一人的意见，某一方面的服务存在瑕疵就否定整体的物业服务。人民法院审理物业服务合同纠纷案件，既要着眼点于这一个案件本身，又要关注整个小区正常秩序的维护，要考虑到整个小区的正常运行与发展，如果业主动辄以物业管理企业提供的服务存在瑕疵为由拒交物业费，则物业管理企业将难以正常运营，对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，最终全体业主的利益都将会受到损害。闻涛于2019年7月1日至2020年12月31日期间一直未交纳物业费（此期间其仍然接受着物业服务），融创物业公司要求闻涛支付物业费2736.9元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于融创物业公司主张的违约金，因融创物业公司案件进行了集中审理，物业服务客观上确存有一定瑕疵，为提醒物业公司今后提高服务质量，使业主与物业之间和睦相处，营造良好的生活环境，融创物业公司要求闻涛支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。另外，对于闻涛提出的要求融创物业公司返还垃圾清运费、用水押金、装修押金及2019年1月至6月的部分物业费等，其只是针对融创物业公司提出诉讼请求作出的答辩意见，并未提出反诉，故本院在本案中不予处理，闻涛可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下:一、闻涛于本判决生效之日起十日内向融创物业服务集团有限公司山东分公司支付2019年7月1日至2020年12月31日的物业费2736.9元;二、驳回融创物业服务集团有限公司山东分公司要求闻涛支付违约金的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告闻涛负担。本判决为终审判决。审判员  马婉莹二〇二一年八月十三日书记员  刘金鑫