沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初11855号原告：张鹏昊，男，汉族，1990年7月18日出生，住辽宁省营口市站前区。委托诉讼代理人：孙国邦，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑连浩，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告：沈阳泰盛投资有限公司，住所地辽宁省沈阳市沈河区悦宾街1号（904室）。法定代表人：张保文，该公司董事长。委托诉讼代理人：马薇薇，该公司员工。委托诉讼代理人：徐耀启，该公司员工。原告张鹏昊与被告沈阳泰盛投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张鹏昊及其委托诉讼代理人孙国邦，被告沈阳泰盛投资有限公司委托诉讼代理人马薇薇到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告张鹏昊向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告支付原告房屋面积差额（第一部分：合同面积84.55×0.6%=0.5073㎡；0.5073㎡×22880.89元/㎡=11607.48元）（第二部分：合同面积84.55㎡-房证面积69.31㎡=15.24㎡；15.24㎡-84.55㎡×3%=12.7㎡；12.7㎡×22880.89元/㎡=290667.39元）两部分合计为302274.87元及资金占用期间的利息，时间为2020年5月23日起至实际支付日止，以302274.87为本金以银行同业间拆借利率计算）；二、确认原被告双方签订的《商品房买卖合同》第五条第一款第一项（格式条款）无效；三、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：2019年6月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，购买位于沈河区，建筑面积为84.55㎡，单价为22880.89元/㎡，总价为：1934579元住宅一套。合同签订后原告按照合同约定支付了全部价款。2020年5月23日原告办理不动产登记证书时发现与《商品房买卖合同》面积严重不符，仅为69.31㎡，误差比达到了18%。根据我国法律规定超出3%面积应当由被告双倍支付原告面积差补偿款，面积差3%内的应按照实际差额补偿原告。然而被告没有根据国家法律执行，原告要求被告按照国家法律规定执行被告不同意。综上，为了维护原告合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及有关法律法规之规定，特诉至贵院，请法院依法判如所请。被告沈阳泰盛投资有限公司辩称：1、根据法律相关规定，原告变更诉讼请求应该在举证期间内提出，原告当庭变更其诉讼请求应不予受理。2、根据商品房买卖司法解释，有面积差应优先按合同规定处理，没有合同约定的按法律规定，双方签订的买卖合同基于双方真实意思表示，根据买卖合同第5条及补充协议第10条的约定，对本案房屋面积差进行约定，被告已经按该约定退还原告337097.29元，双方已经对面积差处理完毕，不存在原告主张的双倍退还差价问题，原告提出的诉讼请求没有事实和法律依据，请法庭驳回原告的诉讼请求。为进一步核实本案相关情况，本院依法组成合议庭，适用普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告张鹏昊及其委托诉讼代理人孙国邦，被告沈阳泰盛投资有限公司委托诉讼代理人马薇薇到庭参加诉讼。原告张鹏昊向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告支付原告由于房屋买卖造成的超过3%、误差达到18%的面积差额的相应补偿款项；第一部分，误差比0.6%面积差额部分：计算公式为：商品房买卖合同面积84.55㎡×0.6%=0.5073㎡；0.5073㎡×22880.89元/㎡=11607.48元；第二部分，误差比超过3%的部分：商品房买卖合同面积84.55㎡-房证面积69.31㎡=15.24㎡；15.24㎡-84.55㎡×3%=12.7㎡；12.7㎡×22880.89元/㎡=290667.39元，上述两部分合计为本金302274.87元，还应包含资金占用期间的利息（从2020年5月23日起至实际支付日止），以302274.87为本金，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的资金占用期间的利息；二、请求法院依法判令本案诉讼费用由被告承担；事实与理由：一、事实部分，2019年6月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买位于沈河区，合同约定的建筑面积为84.55㎡，单价22880.89元/㎡，总价1934579元。合同签订后，原告按照合同约定的84.55㎡支付了相应对价。2020年4月24日，被告通知原告需签订《商品房面积差异补充协议》。原告于签署协议当天，得知面积比购买时小15.24㎡，面积误差比达到18%；签署协议同时被告知，本次签署的商品房补充协议为办理房证的前置条件，签署补充协议，才能够获得办理房证的相应手续，原告签署协议后，取得了办理房证的相关手续。2020年5月13日，取得补偿款项合计33.7万元。2020年5月23日，取得房证。二、理由。根据竣工图纸得知，被告于2018年4月20日就知道涉案房产面积已经变更为69.31㎡。然而在2019年6月25日仍然按照84.55㎡出售给原告。因为被告的过错导致该房产面积差为15.24㎡，误差比高达18%，并导致原告在办理入住时多缴纳了15.24㎡的物业费。在2020年4月24日被告又在原告办理房产证前，出具给所有业主《商品房面积差异补充协议》。如不签署该协议则原告就拿不到办理房产证所需的手续。该协议由被告出具，并反复使用应认定为格式条款。根据“《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。”因此对该协议第五条的理解应该做出有利于原告方的解释。即应该按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定第二款超过面积误差比3%的部分按照双倍来补偿原告。因此，根据双方于2020年4月24日签署的上述《商品房面积差异补充协议》及我国法律规定，“超出误差比3%面积应当由被告双倍支付原告面积差补偿款，面积误差比3%内的应按照实际差额补偿原告。”被告面积差达到18%，超出国家法律规定6倍，且未根据国家法律执行，仅补偿了一倍的面积差补偿款，仍差原告一倍补偿款没有支付。综上，为了维护原告合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及有关法律法规之规定，特诉至贵院，请法院依法判如所请。被告沈阳泰盛投资有限公司辩称：1、双方签订的买卖合同真实有效，应予以遵守，双方在买卖合同及补充协议中已经有关于面积差异的处理方式，并且在房屋交付后，双方对面积差异问题签订了面积差异补充协议书，再次在协议中补充了面积差异的处理方式，并且被告已经将差额款交付原告。双方应遵守商品房买卖合同和补充协议，处理本案的面积差异问题。对于双方已经签订的房屋买卖合同和补充协议及面积差异处理协议，都已经规定了差异的处理方式，因此该约定并没有增加原告的责任加重原告的义务，实际上与商品房买卖司法解释没有冲突，双方应遵守，所以该条款不属于格式条款，并且也不符合格式条款中关于减少对方权利，增加对方责任的内容。2、原告请求再对面积差异款要求一倍的补偿金要求没有合同约定也没有法律依据，而且司法解释关于面积差异，有合同约定的根据合同约定，双方已经对面积差异进行了约定，所以双方应依据协议针对差异进行处理。3、双方商品房买卖是双方自愿行为，不存在强买强卖，双方应依据合同约定履行，并且房屋已经办理了房产证，被告已经履行合同义务，要求被告承担额外的义务没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2019年6月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买位于沈河区，合同约定建筑面积为84.55㎡，单价22880.89元/㎡，总价1934579元。合同第五条“面积确认及面积差异处理”约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积产生差异，双方同意按第一种方式进行处理，即双方自行约定，约定详见补充协议。在合同补充协议中，双方做出如下约定：1、买受人在签署本合同和本补充协议前，已充分理解出卖人为推广该楼盘所做的售楼广告、售楼书、样板房、售楼模型、户型图、多媒体等售楼资料及其他宣传方式为要约邀请，非要约，不构成该商品房的交付标准及本合同的组成部分，买卖双方的权利义务以本合同及本补充协议为准；2、对于面积差异处理双方增加约定如下：（1）实际交付面积差异值在±0.6%（含0.6%）的，买卖双方不做任何补偿；（2）实际交付面积差异值在±0.6%-3%（含3%）之间的，扣除0.6%之后，对于±0.6%-±3%之间的部分双方按合同约定单价多退少补；（3）当交付使用的商品房实际面积与合同约定面积误差比绝对值超过±3%时，买受人有权在出卖人书面通知后15日内决定是否解除合同。如买受人未在上述期间内将解除合同的书面通知送达出卖人的，则视为买受人接受该商品房，同意继续履行合同，对于面积误差在±3%以上的部分双方按合同约定单价多退少补。2020年4月24日，原告与被告签订《商品房面积差异补充协议》，协议主张鉴于双方已经在《商品房买卖合同》中对该商品房面积差异的处理方式做出约定，故按照该约定进行退还差价款的事宜，现实际交付建筑面积少于买卖合同约定建筑面积15.24㎡，面积差异﹣18%，因此，本商品房的面积差异在扣除差异绝对值0.6%的部分后，被告应当向原告退还面积差价337097.29元，且买卖双方同意办理不动产权证时本商品房以实际交付建筑面积为准，本商品房价款以本协议调整后的本商品房总价款为准。庭审中，原告自认已收到差价款337097.29元。2020年5月23日，原告取得案涉房屋房产证。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房面积差异补充协议》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立，真实有效。关于原告主张宣传单里的户型图面积与销售面积不符，被告存在欺诈行为，因此双方约定的第五条第一款第一项应当撤销的诉求，原、被告签订的《商品房买卖合同》的附件四：合同补充协议中已明确约定，户型图等售楼资料为要约邀请，并非要约，因此该户型图不构成该商品房的交付标准和本合同的组成部分，故原告该项诉求事实依据不足，本院不予支持。关于原告主张确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第五条第一款第一项（格式条款）无效的诉求，《民法典》认定格式条款无效的情形有以下三种：1、具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；2、提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；3、提供格式条款一方排除对方主要权利。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，不存在原告主张的欺诈行为；针对约定面积与实测面积或者产权登记面积出现差异的解决方式的问题，在《商品房销售管理办法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中有明确规定，即“合同有约定的，按约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。”前述部门规章和司法解释给予当事人自行约定的权利，约定大于法定，同时均把面积误差比绝对值是否超过3%作为一个基准，如果面积误差比绝对值超过3%，则赋予买受人选择退房、要求赔偿等权利。本案中，《商品房买卖合同》第五条项下第二种方式即“双方同意按以下原则处理”的内容体现了前述部门规章和司法解释的相关规定，而被告选择了第一种方式即“双方自行约定”的处理方式，即“对于面积差异处理双方增加约定如下：（1）实际交付面积差异值在±0.6%（含0.6%）的，买卖双方不做任何补偿；（2）实际交付面积差异值在±0.6%-3%（含3%）之间的，扣除0.6%之后，对于±0.6%-±3%之间的部分双方按合同约定单价多退少补；（3）当交付使用的商品房实际面积与合同约定面积误差比绝对值超过±3%时，买受人有权在出卖人书面通知后15日内决定是否解除合同。如买受人未在上述期间内将解除合同的书面通知送达出卖人的，则视为买受人接受该商品房，同意继续履行合同，对于面积误差在±3%以上的部分双方按合同约定单价多退少补。”该约定内容只是将被告在房屋面积差绝对值超过3%时所负有的双倍返还差价款的责任更改成“对于面积误差在±3%以上的部分双方按合同约定单价多退少补”，并没有排除原告在房屋面积差比绝对值超过3%时依法享有的选择退房、要求赔偿等主要权利，因此，该格式条款不存在“不合理的免除或减轻售房人责任，加重、限制或排除购房人的主要权利”的现象。综上，该格式条款不存在法定的无效的情形，对原告该项诉求，本院不予支持。关于原告主张《商品房面积差异补充协议》是格式条款的诉求，被告辩称该协议并非格式条款，格式条款应当符合以下要求：1、由一方当事人预先拟定；2、重复使用；3、订立合同时未与对方协商。本案中，《商品房面积差异补充协议》中对商品房面积差异的处理方式与双方在《商品房买卖合同》中约定的对商品房面积差异的处理方式相同，可以认定为出卖人预先拟定并重复使用，且订立该协议时未与买受人协商，故对原告该项诉求，本院予以支持。关于原告主张应按照《中华人民共和国合同法》第四十一条，对《商品房面积差异补充协议》第五条做出有利于原告方的解释，即按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款之规定的诉求，对格式条款进行解释，应注意通常解释规则和不利解释规则的适用顺序。首先应适用通常解释规则，在通常解释规则的基础上再适用不利解释规则。即对争议格式条款先按照通常理解予以解释，如果按照通常理解只有唯一的解释，那么这就是格式条款的解释结果，没有必要也不应再适用不利解释规则进行解释，即不利解释规则的适用条件是对格式条款有两种以上解释，不能抛开通常解释规则，直接适用不利解释规则。本案中，该协议第五条文义清晰、明确、不存在歧义，并没有进一步解释的必要，原告亦未提出该协议第五条存在两种以上解释，故对原告该项诉求，本院不予支持。关于原告主张被告应给付原告双倍的面积差补偿款的诉求，原、被告在签订《商品房买卖合同》时已经对该商品房的面积差异的处理方式做出了明确约定，该约定并不存在法定的无效情形，故应当按照该约定处理案涉房屋的面积差异问题，因原告自认已经收到被告依照该约定所返还的面积差补偿款，故对原告该项诉求，本院不予支持。关于被告辩称原告变更诉讼请求应该在举证期间内提出，原告当庭变更其诉讼请求应不予受理的问题，根据相关法律规定，在案件受理后、法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。故被告该项辩论意见，法律依据不足，本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条、第四百九十八条、第五百零六条，《中华人民共和国合同法》第十五条、第四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：驳回原告张鹏昊的诉讼请求。案件受理费5832元，由原告张鹏昊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 张 力人民陪审员 冯 凯人民陪审员 毛鸿飞二〇二一年八月四日法官 助理 马云阁书 记 员 赵晓丹