贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初5729号原告：中国农业银行股份有限公司安顺黔中支行，住所地：贵州省安顺市虹山东路16号，统一社会信用代码：9152040062252102X6。负责人：谭虎，系该行行长。委托诉讼代理人：骆世青，系中国农业银行安顺黔中支行客户部客户经理，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：孙康，系中国农业银行安顺黔中支行客户部客户经理，代理权限：特别授权。被告：滕婉秋，女，1988年08月17日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。被告：梁哲，男，1987年10月31日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。被告：安顺中隆盛达碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市经济技术开发区多彩健康城内，统一社会信用代码：91520490MA6EC8KY3L。法定代表人：赵冉，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈叶叶，贵州黔鹰律师事务所律师，代理权限：一般授权。原告中国农业银行股份有限公司安顺黔中支行（农行黔中支行）诉被告滕婉秋、梁哲、安顺中隆盛达碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）借款合同纠纷一案，本院于2021年7月7日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原告农行黔中支行骆世青，被告梁哲、被告安顺碧桂园公司委托诉讼代理人陈叶叶到庭参加诉讼，被告滕婉秋经本院合法（传票）传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行安顺分行向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告滕婉秋，梁哲归还我行贷款本息合计：人民币519518.58元（暂算至2021年8月10日，其中本金516706.62元，利息2757.96元），之后利息以所欠本金516706.62元为基数，从2021年8月11日起，以合同11.1、11.3条约定按逾期利率8.45250%计算利息及复利，直至所欠本金全部还清为止，利随本清。2、请求依法对“黔（2020）安顺开发区不动产证明第×××号”抵押预告登记确认有效。3、请求依法判令被告安顺中隆盛达碧桂园房地产开发有限公司承担连带担保责任，连带偿还我行贷款。4、请求依法判令本案诉讼费及相关费用由三被告承担。事实和理由：被告人滕婉秋，梁哲于2019年08月26日我行申请了一手房住房贷款，授信额度为53万元。滕婉秋，梁哲共同与我行签订了《个人购房担保借款合同》，约定执行年利率为5.63500%，逾期贷款按执行利率8.45250%计收逾期利息，借款期限30年，从2019年09月05日起至2049年09月04日，于2020年11月02日办理了预告抵押登记，借款担保方式为房产抵押，借款人用所购房产作抵押，同时安顺中隆盛达碧桂园房地产开发有限公司提供阶段性担保连带责任。经审核通过，于2019年09月05日原告为其发放一手房住房贷款53万元，还款方式为：按月等额本息还款。2020年05月开始出现逾期，截止2021年8月10日，该笔贷款尚欠我行贷款本息合计：人民币519518.58元（暂算至2021年8月10日，其中本金516706.62元，利息2757.96元），现已逾期98天。以上贷款发放后被告滕婉秋，梁哲并未按照《个人购房担保借款合同》约定还款，截止到2021年06月11日，被告滕婉秋，梁哲的一手房住房贷款尚欠我行贷款本息合计：人民币519518.58元（暂算至2021年06月11日，其中本金516706.62元，利息2757.96元）。经原告数次催收，被告至今仍未归还欠款。综上所述，因借款人未履行还款义务，其行为严重违反了与我行签订的《个人购房担保借款合同》第十一条第四款第二小条：“借款人未按约定按期足额偿还借款”之规定，为维护自身的合法权益，我行特向人民法院提起民事诉讼，恳请人民法院依法查明事实真相后支持原告全部诉讼请求，保护我行的合法权益。被告滕婉秋未答辩，亦未出庭辨认原告所举证据的真实性。被告梁哲辩称，没有意见，原告的起诉是属实的。被告碧桂园公司辩称，我方不应当对梁哲、滕婉秋所欠原告的借款本息承担连带偿还责任，安顺碧桂园公司对梁哲、滕婉秋购买案涉房屋的借款人民币53万元承担的是阶段性连带责任保证，该担保待取得案涉房屋的抵押权证书后不再承担保证责任，本案中碧桂园公司将房屋交付梁哲、滕婉秋已经一年时间，因梁哲、滕婉秋个人原因，未向银行按时还款，原告作为抵押权人，理应及时告知梁哲、滕婉秋办理案涉房屋的不动产抵押权，安顺碧桂园公司按约履行义务，原告怠于行使其合法权利，其权益受损与安顺碧桂园公司无关，安顺碧桂园公司应予免责，退一步说，法庭最终认定安顺碧桂园公司应当承担连带偿还责任，因安顺碧桂园公司对梁哲、滕婉秋向原告就个人担保借款合同所承担的是阶段性连带保证，该担保责任应伴随原告就案涉房屋取得他项权证之后而消灭，因此在原告取得案涉房屋不动产权证之日起，安顺碧桂园公司对梁哲、滕婉秋就上述向原告承担的责任予以免责。2019年7月7日，安顺碧桂园为被告购买的案涉房屋办理预告登记，预售商品房贷款中借款人及购房人对预售商品房做了抵押预告登记，银行并没有获得案涉房屋的抵押权，待房屋建成交付借款人之后，银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。根据民法典496条规定，贷款人与借款人签订的合同应当明确告知实际利率的利息计算方式，根据人民币利率管理规定21条，对贷款期内未按期支付的利息，按合同利率计收复利，贷款逾期后，改按罚息利率计收复利以及《关于贷款利率有关问题的通知》第三条第二款还规定对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，从此规定可知，收取复利的仅是借款期限内的利息，并未规定罚息也可收取复利，同时上述条款仅规定逾期利息和复利的计算标准，不能得出也不应得出对于逾期利息，应当计算复利的结论。原告围绕其诉讼请求提交了原告的营业执照复印件及负责人任职证明、负责人身份证复印件、被告滕婉秋、梁哲身份证复印件及结婚证复印件，个人购房担保借款合同复印件、抵押权预告登记证复印件、借款凭证、还款通知书、近期贷款还款试算信息、还款计划、贷款信息截屏等证据材料在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。根据原、被告的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月4日，原告作为贷款人，被告滕婉秋、梁哲作为借款人及抵押人，被告碧桂园公司作为保证人，签订《个人购房担保借款合同》，约定借款530000元，借款期限自2019年9月4日起至2049年9月3日，共计360个月；还款方式为等额本息还款。碧桂园公司为被告滕婉秋、梁哲的上述贷款提供阶段性连带责任担保，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。合同第9.2.5.1条约定：抵押人以本合同第三十二条所述财产设立抵押，抵押人、借款人应在本合同第三十三条约定的期限内协助配合贷款人按相关登记管理机构规定办妥以贷款人为抵押权人的抵押（预告）登记。第11.4条约定：发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放贷款、提高贷款执行利率、提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。（1）借款人未按约定提供用途证明，或提供虚假用途证明，或未按约定用途使用借款；（2）借款人未按约定按期足额偿还借款……。合同还对原被告双方的其他权利义务进行约定。合同签订后，原告于2019年9月5日向被告滕婉秋、梁哲发放贷款人民币530000元，该笔借款现执行年利率为5.48%，罚息利率为年利率8.2275%。因被告滕婉秋、梁哲从2020年10月5日起超期还款，并出现多次逾期，碧桂园公司为其代为清偿了部分贷款。截至2021年8月10日，被告滕婉秋、梁哲尚欠原告借款本金516706.62元、利息2757.96元。本案约定用于抵押的房屋办理黔（2020）安顺开发区不动产证明第×××号抵押预告登记，但未办理正式抵押登记，被告至今未办理上述房屋的他项权证书交原告。本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约定向被告滕婉秋、梁哲发放了贷款，被告滕婉秋、梁哲应按约定履行支付利息和偿还本金的义务。被告滕婉秋、梁哲从2020年10月5日起多次未按期还款，其行为已构成违约，应当承担违约责任。截至2021年8月10日，被告滕婉秋、梁哲尚欠原告借款本金516706.62元、利息2757.96元，故原告要求被告滕婉秋、梁哲偿还上述借款本息的诉讼请求，符合合同的约定，本院予以支持；2021年8月10日后的利息以516706.62元为基数，按罚息利率年利率8.2275%计付至上述本金还清之日止。被告碧桂园公司作为保证人在上述《个人购房担保借款合同》中签字担保，其承担保证责任为阶段性连带责任保证，保证责任至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日起结束，因滕婉秋、梁哲用于抵押的上述房屋仅办理了抵押权预告登记，至今未办理抵押登记手续，被告碧桂园公司免除保证责任的条件并未成就，根据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定，故碧桂园公司应对滕婉秋、梁哲的上述所欠款本息承担连带清偿责任。原告诉请对“黔（2020）安顺开发区不动产证明第×××号”抵押预告登记确认有效。原被告双方签订的《个人购房担保借款合同》第9.2.5.1条约定：抵押人以本合同第三十二条所述财产设立抵押，抵押人、借款人应在本合同第三十三条约定的期限内协助配合贷款人按相关登记管理机构规定办妥以贷款人为抵押权人的抵押（预告）登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：当事人签订买卖合同或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。故原告就案涉抵押房屋办理的黔（2020）安顺开发区不动产证明第×××号抵押预告不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。被告碧桂园公司的辩称意见不符合合同约定及法律规定，本院不予采纳。被告滕婉秋不到庭参加诉讼，自动放弃权利，不影响人民法院对案件的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告滕婉秋、梁哲在本判决生效之日起十五日内偿还原告中国银行股份有限公司安顺分行借款本金人民币516706.62元及利息（截至2021年8月10日尚欠的利息为人民币2757.96元，2021年8月10日后的利息以人民币516706.62元为基数，按罚息利率年利率8.2275%计付至上述本金还清之日止）；二、确认黔（2020）安顺开发区不动产证明第0007×××号抵押预告登记有效；三、被告安顺中隆盛达碧桂园房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9078元，减半收取4539元，由被告滕婉秋、梁哲、安顺中隆盛达碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期限届满两年内，向本院申请强制执行。审 判 员  李 霞二〇二一年八月十二日法官助理  谭雅露书 记 员  顾安甜