山东省济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0112民初7435号原告：高新月，女，1989年8月20日出生，汉族，住山东省临邑县。委托诉讼代理人：王振庆，山东鲁法律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹正峰，山东鲁法律师事务所律师。被告：济南鸳盈酒店管理有限公司，住所地山东省济南市历城区。法定代表人：李东宁。被告：李东宁，男，2001年2月9日出生，汉族，住广西贵港市。被告：封逸龙，男，2000年12月29日出生，汉族，住山东省阳信县。原告高新月与被告济南鸳盈酒店管理有限公司（以下简称鸳盈公司）、李东宁、封逸龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高新月的委托诉讼代理人王振庆、曹正峰到庭参加诉讼，被告鸳盈公司、李东宁、封逸龙经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高新月向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告高新月与被告鸳盈公司于2021年3月12日签订的《物业托管经营协议》；2.判令被告鸳盈公司返还原告代购费9800元、返还物业费水电费1007元、支付租金1850元、支付违约金2000元，以上共计14657元；3.判令被告李东宁、封逸龙对上述债务承担连带责任；4.本案的诉讼费、保全费、保全担保费由三被告承担。事实与理由：高新月与鸳盈公司于2021年3月12日签订《物业托管经营协议》，约定高新月将位于济南市历城区唐冶绿地城公寓房托管给鸳盈公司经营公寓式酒店，协议对装修期限、收益期限、收益模式、违约责任等进行了约定。合同签订之日，高新月向鸳盈公司原股东及法定代表人封逸龙支付代购费9800元。协议签订后，鸳盈公司并未履行协议，其他涉案原告陈翠、陈进、王海格、高露英、尹雪燕的相关费用到期后至今未还，原告高新月有理由相信被告已经预期违约。综上所述，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。鸳盈公司缺席，未作答辩。李东宁缺席，未作答辩。封逸龙缺席，未作答辩。本院经审理认定事实如下：1.鸳盈公司的经营范围包括酒店管理、物业管理、房地产咨询、住房租赁等内容，该公司原法定代表人及股东（发起人）均为封逸龙。2021年4月26日，公司法定代表人由封逸龙变更为李东宁；股东（发起人）由“封逸龙、认缴出资额100万元”变更为“张昊天、认缴出资额5万元，李东宁、认缴出资额95万元”。2.2021年3月12日，高新月（甲方、托管方）与鸳盈公司（乙方、受托方）签订《物业托管经营协议》一份，约定以下内容：“甲方托管房屋位于济南市历城区绿地城，建筑面积为35.59平方米。托管物业的经营管理方式、用途主要为对外租赁并由乙方提供线上线下租赁服务，酒店及公寓式酒店。装修期间乙方免付甲方收益，装修期自2021年3月12日起至2021年6月11日止，共计90天；收益期限自2021年6月12日起至2026年6月11日止，共计5年。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回托管房屋，乙方应及时返还托管甲方房屋及其附属物品、设备。甲乙双方应对托管房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应承担的费用。乙方支付甲方托管甲方房屋的收益模式为固定收益模式，自2021年6月12日至2023年6月11日期间，每月固定收益模式为1850元。乙方承担的费用：营业易耗品消耗、广告费用、服务人力成本、车辆使用及保养费用、布草洗涤费用、经营活动所产生的水费、电费、物业费、经营活动所产生的宽带费及其他经营活动产生的费用。乙方支付方式为转账，支付时间为每季度25-30号支付托管物业当月的固定收益款，依次顺延；由乙方支付到甲方指定银行账户。除本合同另约定外，乙方如需提前终止本合同，应提前30天书面通知甲方，并向甲方支付2000元违约金。”协议落款处有高新月的签字及鸳盈公司的公章。落款处下方有手写备注字样“甲方垫付物业费、水电费1007元，乙方第一次支付租金一起支付”。协议附件一“代购委托书”载明了甲方委托乙方代购的家具家电的名称、数量、单价、总价等内容，并手写备注“优惠后收取9800元”。同日，高新月通过银行转账方式向封逸龙支付委托购买家具家电的代购费9800元，鸳盈公司出具收款收据一份，收款事由载明“代购绿地城家具家电费用”。高新月提交录像资料一份，根据该录像内容显示，涉案房屋内目前有鸳盈公司代购的床体1个、床头柜6个，未有代购委托书所载的其余家具家电。高新月自述，因床头柜数量与代购委托书载明的数量不符，多出的四个床头柜应为鸳盈公司暂时存放。3.高新月提交《商品房买卖合同》一份，根据合同所载，其自绿地地产济南东城置业有限公司处购买涉案房屋。高新月提交转账记录一份，2021年3月12日，其就涉案房屋向雅生活智慧城市服务股份有限公司济南分公司缴纳物业费及水电费共计1007.66元。高新月自述，雅生活智慧城市服务股份有限公司济南分公司是涉案房屋所在小区的物业公司，物业费按照3元/月/平方米的标准缴纳，鸳盈公司未实际经营，未实际使用水电。4.高新月自述，《物业托管经营协议》签订后，鸳盈公司未支付过收益、未实际履行合同，因同公寓多位业主已经提起诉讼，鸳盈公司的行为构成预期违约，故其提起本案诉讼；鸳盈公司将涉案房屋的钥匙与多位绿地城公寓其他业主的钥匙一起放在D2-1830号房内，该房屋业主于2021年8月9日通知其去领取钥匙，其于2021年8月16日自该房屋业主处取得涉案房屋钥匙。本院认为，高新月与鸳盈公司签订的《物业托管经营协议》，系双方当事人在自愿、平等的基础上达成的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。除高新月外，鸳盈公司还与绿地城公寓的多位业主签订了《物业托管经营协议》，但均未按照协议内容履行相关义务，并在协议约定的收益期限到达之前与多位其他业主达成合意，解除协议并退还一定数额的代购费。且鸳盈公司在本案诉讼前及诉讼中存在无法联络的情形，鉴于鸳盈公司的上述行为，高新月主张解除《物业托管经营协议》的诉讼请求，符合法定解除的法律规定，本院予以支持。本院根据鸳盈公司确认的送达地址确认书向其分别电子送达、邮寄送达起诉状副本等相关诉讼材料，电子送达于2021年7月26日显示“操作成功”，邮寄送达于2021年7月28日、2021年7月30日、2021年7月31日三次因“无法联系收件人”而未妥投。根据送达的相关规定，应视为2021年7月31日鸳盈公司已收到起诉状副本，故《物业托管经营协议》于该日解除。涉案房屋内有鸳盈公司购买的床体1个、床头柜6个，根据代购委托书所载，鸳盈公司应为涉案房屋购买床体1个、床头柜2个，对应的款项为3050元（2450元+600元），故鸳盈公司应向高新月返还其尚未购买的家具家电所对应的代购费，计款7446元[（12700元-3050元）÷12700元×9800元]。多余的4个床头柜，鸳盈公司可另行向高新月主张权利。双方在《物业托管经营协议》中约定，鸳盈公司在第一次支付租金时返还高新月垫付的物业费、水电费。因物业费、水电费为预缴费用，涉案《物业托管经营协议》于2021年7月31日已解除，自协议签订至协议解除期间对应的物业费计款501.82元（35.59平方米×3元/月/平方米÷30天×141天），故鸳盈公司应返还高新月物业费501.82元。高新月未举证证明其实际预缴水电费的数额，且高新月自认，鸳盈公司占有涉案房屋期间，未实际经营、未实际使用水电，对高新月主张鸳盈公司返还水电费的诉讼请求，本院不予支持。《物业托管经营协议》约定的收益期限起始日为2021年6月12日，该协议于2021年7月31日解除，高新月主张鸳盈公司支付一个月的租金1850元，符合合同约定，本院予以支持。高新月主张鸳盈公司应按照《物业托管经营协议》中“乙方如提前终止本合同向甲方支付2000元违约金”的约定承担违约责任，因本案并非鸳盈公司提前终止协议的情形，不适用上述违约金条款。但协议约定的收益期限为5年，因鸳盈公司的行为，协议已经法定解除，综合考量协议性质、实际履行情况、解除时间、当事人预期利益等因素，本院酌定鸳盈公司按照《物业托管经营协议》约定的收益标准向高新月支付一个月收益作为违约金，即1850元。高新月主张李东宁未实际出资、应在出资范围内承担连带责任，因鸳盈公司的注册资本系认缴制度，股东依法享有期限利益，李东宁作为鸳盈公司股东，未届出资期限，对高新月的该项诉讼请求，本院不予支持。关于高新月主张封逸龙对涉案债务承担连带责任的诉讼请求，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。本案中，鸳盈公司于2021年4月26日进行了变更登记，公司股东由封逸龙变更为张昊天、李东宁，因鸳盈公司已不再是一人有限责任公司，且封逸龙已非鸳盈公司股东，本案不适用上述法律规定，对高新月的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、高新月与济南鸳盈酒店管理有限公司于2021年3月12日签订的《物业托管经营协议》于2021年7月31日解除；二、济南鸳盈酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还高新月代购费7446元；三、济南鸳盈酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还高新月物业费501.82元；四、济南鸳盈酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付高新月租金1850元；五、济南鸳盈酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付高新月违约金1850元；六、驳回高新月的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费83元，由高新月负担17元，由济南鸳盈酒店管理有限公司负担66元。本判决为终审判决。审 判 员 任雅雯二〇二一年八月三十一日法官助理 申 林书 记 员 张 雪