陕西省神木市人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0881民初4645号原告：焦引利，女，1967年出生，汉族，陕西省神木市人，现住神木市。委托诉讼代理人:郭顺旺，陕西贺宝虎律师事务所律师。被告：陕西恒辉置业投资有限公司，住所地：陕西省西安市经开区。法定代表人：王大虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：李志林，该公司职工。委托诉讼代理人：王建国，陕西秦北律师事务所律师。原告焦引利与被告陕西恒辉置业投资有限公司（以下简称恒辉置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告焦引利的委托诉讼代理人郭顺旺和被告陕西恒辉置业投资有限公司的委托诉讼代理人李志林、王建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.判令解除原、被告于2012年9月26日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告购房款723400元及利息（利息时间按从2012年9月26日至购房款付清之日止，按银行同期贷款利率计算）；3.判令被告赔偿原告银行按揭贷款本息损失93026.7元（截止2021年6月30日已还40800元，还欠银行52226.7元）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年9月26日签订《商品房买卖合同》，合同对双方的权利及义务均有详细的约定。合同签订之后，原告根据合同约定限期完成了支付全部房款的合同义务，其中首付款223400元系原告直接支付给被告，剩余房款500000由华夏银行股份有限公司西安分行代原告向被告支付，原告共计向被告支付全部房款723400元。但是被告收到原告全部的房款后，至今未按照约定向原告交付房屋，根据《商品房买卖合同》第八条规定，被告应当在2013年8月1日前将本案房屋交付给原告使用。签订合同至今已过九年，被告既没有将房屋交付给原告使用，也没有给原告办理房产证。本案房屋的不动产物权客观上原告未占有、使用，房屋法律意义上的不动产物权也从未正式登记在原告名下，更没有记载于不动产登记簿上，原告至今也没有见过该房产的房屋所有权证书，原告认为被告已经构成根本违约，并且导致了《商品房买卖合同》已经无法履行，应该依法解除。《商品房买卖合同》第九条第一款第二项有明确约定：被告逾期超过10日未交房，买受人即原告方有权解除合同，买受人解除合同的，被告作为出卖人应当自合同解除之日起10日内向原告退还全部房款。另，由于被告长期违约，即使房屋达到交付使用条件，被告拒不向原告交付房屋，原告暂停支付房屋贷款，本案房屋在办理银行按揭时抵押给华夏银行股份有限公司西安分行，同时被告自愿作为原告的按揭贷款连带担保人，但是被告也并没有主动全部履行按揭贷款合同保证义务。按揭银行于2020年底银行申请西安碑林区人民法院将本案房屋(实质上物权依然在保证人被告名下，被告未给原告交付房屋，也未给原告办理房产证)拍卖。现该房屋在交付原告前已经不复存在，原、被告于2012年9月26日签订《商品房买卖合同》客观上也无法继续履行，合同目的已经无法实现，应依法解除《商品房买卖合同》。《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”原告认为合同解除后，被告违约给原告造成损失主要有给按揭银行贷款本息损失、房屋贬值损失，房款利息损失以及可预见的房屋按期交付后原告应得的受益损失(比如对外出租收取租金的损失，房屋达到交付使用条件后，被告拒不交付，被告继续霸占受益)，综上所述，被告收到原告的全部房款后，拒不按照合同约定向原告交付房屋，已经导致合同无法根本履行，被告属于根本违约，合同应该依法解除，被告作为违约方给原告造成的损失应该依法赔偿。原、被告就涉案纠纷协商未果，故诉至法院，并提出以上诉讼请求。被告恒辉置业公司辩称，一、原告请求解除合同的请求权基础不存在，应驳回原告诉讼请求。首先，如果原告是依据未按时交房而请求解除合同，则该解除权行使期限已过，解除权已经消灭，原告诉请应依法予以驳回。原被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2013年8月1日前……商品房交付买受人使用”，第九条约定“(交房)逾期超过10日后，买受人有权解除合同”，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”《中华人民共和国民法典》第564条也作出了相关规定，故若原告是依据未按时交房而请求解除合同，则该解除权因已过除斥期间而已经消灭，原告诉请应予驳回。其次，如果原告是因为房屋巳被拍卖，合同目的不能实现而请求解除合同，则其依据的事实不存在，应驳回诉请，涉案房屋被原告抵押给了华夏银行股份有限公司西安分行，并办理了预抵押登记，因原告未能履行其与华夏银行签订的《个人房屋抵押借款合同》，被华夏银行起诉后由西安市碑林区法院拍卖用于偿还原告下欠华夏银行的债务，在此过程中物权发生了如下变化：由被告建设取得物权→涉案房屋物权被西安碑林区法院以司法权确认至原告名下→最后该物权被他人拍卖取得。由此，原告通过买卖取得房屋所有权的合同目的已经实现，只是已被他人拍卖取得，其主张的解除合同的依据不存在，且由于原告不履行与银行间的借款合同而导致涉案房屋被他人通过拍卖取得，这种后果亦应当由原告自行承担，故原告诉请无法律依据，应予驳回。最后，因约定的解除权已经消灭，而对法定解除权的行使主要适用于因不可抗力导致合同目的不能实现的情形，原告购买涉案房屋目前已修建完成，基础设施齐全，同小区的其他买受人早已办理了入住手续，实际在房屋中居住，原告购房的目的完全可以实现。因神木市大部分新修小区都存在未办房产证的问题，在整体大环境的影响下涉案房屋暂时未出具正式产权证，不属于解除合同的情形，故原告请求解除合同于法无据。二、合同解除的后果是恢复原状，若要解除合同，则原告亦应返还房屋，而涉案房屋现已经因为原告的违约行为被拍卖给第三人，原告显然已无法返还房屋，而采取补救措施，亦是向被告交付等额房屋价款，则原告起诉毫无意义，应驳回原告诉请。三、关于房款利息部分请求，因合同无法且不能解除，应予驳回。退一步讲，原告故意拖延时间不在法定期限内行使解除权，则自解除权条件成就之日起造成利息扩大的损失应由原告承担。关于按揭贷款的利息请求，亦因合同无法且不能解除，应予驳回。且该利息是原告与银行间自愿约定的，与本案属于不同法律关系，在房屋买卖中并非一项必要的支出，应由原告自行承担。综上，因原告请求解除合同的解除权已经消灭或行使该解除权的请求权基础不存在，其诉请应依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实认定，本院认定如下：1.原告提供的商品房买卖合同，被告对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为案涉房屋已经被司法权确认至原告名下，原告取得过房屋所有权，原告的解除权自2013年8月11日至2014年8月11日前未行使解除权，该权利除斥期间已过，原告不再享有解除权。本院认为，被告对真实性无异议，本院对真实性予以采信；2.原告提供的限期交房保证书，被告对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为2015年4月，经原神木县房管办、住建局、麻家塔办事处工作人员会同小区业主进行座谈，形成会议纪要，已将交房时间变更为2015年6月30日，且对未按合同约定交方给业主造成损失，达成补偿协议，按照陕西省高级人民法院（2019）陕08民申2831号民事裁定，确认原告亦存在过错，证明目的是片面的。本院认为，被告对真实性无异议，本院对真实性予以采信；3.原告提供的榆林市中级人民法院（2019）陕08民终1445号民事判决书，被告对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为原告不接收房屋，其他业主早已于2015年受理入住，并非被告拒不交房，且陕西省高级人民法院（2019）陕08民申2831号民事裁定确认原告亦存在过错。本院对该证据真实性予以采信；4.原告提供的个人房屋抵押借款合同，被告对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为被告承担担保责任，并无义务替代原告偿还借款，即使被告承担保证责任，仍需要原告偿还，偿还主体是原告。本院对真实性予以采信；5.原告提供的西安市碑林区人民法院（2020）陕0103执灰669号执行裁定书，被告对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为被告无还款义务，仅有保证责任，在该民事裁定书中可以看出，是以原告对房屋有所有权的情况下进行了拍卖，其中包含了将所有权确认至原告的过程，只有将所有权确认至原告，才能以原告为所有人的名义拍卖，继而过户至买受人名下。本院认为被告对真实性无异议，本院对真实性予以采信；6.原告提供的神木市不动产查询结果证明，被告对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为可以看出权利人记载是原告的名字，碑林区人民法院执行裁定书中，已经将所有权确认到原告名下，原告合同目的已经实现，合同无法解除，本院认为被告对真实性无异议，本院对真实性予以采信；7.原告提供的华夏银行交易明细查询表，被告对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为原告与银行之间的合同产生的权利义务，由原告自行承担相应义务，其余意见同答辩状第三条。本院对真实性予以采信；8.原告提供的焦引利贷款账户信息表，被告对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为原告与银行之间的合同产生的权利义务，由原告自行承担相应义务，其余意见同答辩状第三条。本院对真实性予以采信；9.被告提供的国有土地使用证、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设施工许可证，原告对真实性无异议，证明目的有异议，被告具备的销售资格是在预售许可证过期后销售房屋的，被告有过错，本院认为原告对真实性无异议，本院对真实性予以采信；10.被告提供的涉案小区照片，原告认为真实性无法核实，不予认可，对证明目的有异议，认为照片无法反映出小区是否具备收房条件。本院认为，该照片经核实确系涉案小区，本院对真实性予以采信；11.被告提供的西安市碑林区人民法院执行裁定书，原告对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该裁定书能证明涉案房屋通过司法确权到案外人名下，而不是原告名下，裁定书写明预售权在原告名下，而不是所有权在原告名下。本院认为原告对真实性无异议，本院对真实性予以采信；12.被告提供的陕西省高院（2019）陕08民申2831号民事裁定书，原告对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该裁定书2019年作出，陕西省高级人民法院于2020年对张**等人案件重新作出了裁定，纠正了2019年裁定的错误，在有关系列案件中把法律关系认定错误，最新裁定书记载了开发商违约不交房，只是单纯的商品房买卖合同关系，原告交付全部房款，被告就应该履行合同交付房屋，原告未按约定偿还按揭贷款，系原、被告之间同银行之间贷款、保证合同关系，原告承认在房屋按揭贷款中存在过错，但同被告商品房买卖并非同一法律关系，原告在商品房买卖合同中没有任何过错。本院对该证据的真实性予以采信；13.被告提供的神木市人民法院（2018）陕0881民初5949号判决书，原告对真实性无异议，证明目的有异议，该判决书已经被榆林中院撤销，本院认为该民事判决书未生效，本院不予采信。本院经审理查明以下事实：2012年9月26日，原告焦引利与被告恒辉置业公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由原告购买被告位于神木市铧山村融合家园小区1号楼四单元1902的商品房一套。同时约定，房屋交付使用时间为2013年8月1日前；如出卖人不按合同约定按时交房逾期超过10日，应向买受人支付已交房款万分之十五的违约金；如买受人未按合同约定付款（含银行按揭贷款手续未办妥）之前，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，且不承担逾期交房的责任。该房屋总价款为723400元，原告付清30%的首付款，其余70%办理了按揭贷款，由原告向华夏银行股份有限公司西安分行贷款50万元，按揭贷款支付至2013年11月份，之后原告即停止付款。因融和家园一号楼修建受资金紧缺及经济形势等因素的影响，后续附属设施建设进展缓慢，未能在合同约定的期限按时交房，原告等业主集体向政府相关部门提出信访。2015年4月22日，由县房管办、住建局、麻家塔办事处铧西社区工作人员会同原告方业主代表李子亮等人以及被告恒辉置业公司代表郭金项、张卫军等人进行座谈，形成《关于融和家园业主诉求交房的调解会议纪要》，主要内容为：被告恒辉置业公司必须于2015年8月30日前该融和家园小区达到入住条件，恒辉置业公司代缴每户业主大修基金2000元，恒辉置业公司承担每户业主从2005年8月31日至2017年8月31日的物业费，对部分未及时交清银行贷款的，银行已在恒辉置业公司的保证金中予以扣除，业主在收房时必须先缴纳60%的已交扣除房贷，剩余部分在2015年10月底前付清。此后，大部分业主均按此会议纪要的条款履行了收房手续。另查明，因原告未能按期偿还涉案房屋按揭贷款，华夏银行股份有限公司西安分行将借款人即原告焦引利、担保人即被告恒辉置业公司诉至西安市碑林区人民法院，后经西安市碑林区人民法院强制执行，并在淘宝网司法拍卖网络平台由案外人王建飞最高价竟得，西安市碑林区人民法院作出（2020）陕0103执恢669号执行裁定书，裁定如下：一、焦引利、牛怀中名下位于陕西省神木市麻家塔乡铧山村融合家园A区1幢4单元19层1902号（不动产权证号：神木房预麻家塔字第09317853号）所有权归买受人王建飞所有，所有权自本裁定书送达买受人时转移；……四、焦引利、牛怀中名下位于陕西省神木市麻家塔乡铧山村融合家园A区1幢4单元19层1902号（不动产权证号：神木房预麻家塔字第09317853号）过户至买受人王建飞所有；……。再查明，原告于2018将被告诉至本院，要求被告尽快交房，并协助将房屋产权办理登记在原告名下、被告承担延期交房违约金40万元、承担本案诉讼费。本院于2018年11月20日作出（2018）陕0881民初5949号民事判决书，判决：一、由被告置业投资公司于本判决生效之日起十五日内向原告焦引利交付所购买的位于神木市铧山村融和家园小区一号楼四单元1902室的房屋一套；二、由原告焦引利于本判决生效之日起十日内向被告偿还从2013年12月份至起至交房之日止被告为其垫付的银行按揭贷款（具体数额以银行统计数据为准）；三、驳回原告焦引利的其他诉讼请求。原告不服该判决，上诉至榆林市中级人民法院，榆林市中级人民法院于2019年5月23日作出民事判决书，判决如下:一、维持神木市人民法院（2018）陕0881民初5949号民事判决第一、三项；二、撤销神木市人民法院（2018）陕0881民初5949号民事判决第二项。原告焦引利不服该判决，向陕西省高级人民法院申请再审，陕西省高级人民法院于2019年12月12日作出（2019）陕民申2831号民事裁定书，驳回了原告的再审申请。本院认为，本案的主要争议焦点为：一、原、被告于2012年9月26日签订的《商品房买卖合同》是否应当解除；二、被告应否向原告返还原告购房款723400元及利息（利息时间按从2012年9月26日至购房款付清之日止，按银行同期贷款利率计算利息）和赔偿原告银行按揭贷款本息损失93026.7元。关于本案主要争议焦点一，本案中，因原告未能按期偿还借款，华夏银行股份有限公司西安分行将借款人即原告焦引利、担保人即被告恒辉置业公司诉至西安市碑林区人民法院，后经西安市碑林区人民法院强制执行，并在淘宝网司法拍卖网络平台由案外人王建飞最高价竟得，法院强制执行的涉案房屋因购房款（首付款和贷款）虽已足额向被告支付，但因原告未能偿还涉案房屋贷款被法院强制执行，所得款项用于偿还涉案房屋贷款本息，故本院认为，西安市碑林区人民法院强制执行的涉案房屋虽未经登记，但确系原告基于买卖合同取得的合法财产。执行法院作出执行裁定，涉案房屋已由案外人竞价取得，已客观上不能向被告返还，且拍卖房屋所得款项也用于偿还原告欠华夏银行股份有限公司西安分行的借款本息，应当视为被告已向原告交付了涉案房屋（该义务被司法拍卖所取代），原、被告于2012年9月26日签订的《商品房买卖合同》的主要合同权利、义务已履行，故原告诉请解除上述合同的诉讼请求，本院不予支持。关于本案主要争议焦点二，首先，原告诉请被告返还购房款723400元及利息，因被告已按照《商品房买卖合同》约定的交付房屋义务（该义务被司法拍卖所取代），故对原告该诉请，本院不予支持。其次，原告诉请被告赔偿原告银行按揭贷款本息损失93026.7元，但该损失系原告不按期偿还涉案房屋的银行贷款所致，与被告是否按时向原告交房无关,所产生的不利后果应当由原告承担，故对原告的该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告焦引利的诉讼请求。案件受理费7380元，由原告焦引利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判员  白光军二〇二一年八月九日书记员  王 静