四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终12432号上诉人（原审被告）：苟刚，男，1978年7月20日出生，汉族，住四川省成都市成华区。上诉人（原审被告）：高丽，女，1985年8月12日出生，汉族，住四川省成都市新都区。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：戴腾锐，四川英济律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都合智合力物业管理有限公司，住所地：四川省成都市武侯区大华街10号。法定代表人：杜光礼，董事长。委托诉讼代理人：刘涛，泰和泰律师事务所律师。上诉人苟刚、高丽因与被上诉人成都合智合力物业管理有限公司（以下简称合智合力物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初13644号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。上诉人苟刚、高丽上诉请求：1.撤销成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初13644号民事判决；2.改判二人向合智合力物业公司支付物业服务费6818.125元（减按50%收取），水费3719.79元，共计10537.915元；3.改判合智合力物业公司在××小区以“高层按层、多层按栋”设置垃圾桶，每日清运两次，垃圾袋装化。事实和理由：1.一审法院程序严重违法，对二人在庭前提交的管辖权异议申请未依法移送或出具裁定；2.一审法院对二人提出的反诉请求未进行实体审理，剥夺其合法的反诉权利，严重程序违法；3.一审法院认为二人举的小区照片仅能证明2019年至2020年期间提供的物业服务存在一定瑕疵属于事实认定错误；4.合智合力物业公司部分债权的诉讼时效已过，一审法院对此事实认定不清；5.案涉《民事调解书》依法可作为本案定案证据，一审法院认为其不能作为证据属于适用法律错误。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误、剥夺上诉人依法提出反诉的权利、程序严重违法，请求依法支持其上诉请求。被上诉人合智合力物业公司二审中未发表书面答辩意见。合智合力物业公司向一审法院起诉请求：1．苟刚、高丽向合智合力物业公司支付拖欠的物业服务费13636.25元及违约金77762.61元（暂计算至2020年6月30日，最终以实际支付完毕物业服务费时间为止）；2．苟刚、高丽向合智合力物业公司支付拖欠的车位服务费1850元；3．苟刚、高丽向合智合力物业公司支付拖欠的居民水费3719.79元；4．苟刚、高丽向合智合力物业公司支付拖欠的垃圾处理费1047.73元；5．本案诉讼费用由苟刚、高丽承担。一审法院认定事实：2009年2月3日，成都城投地产有限公司作出《中标通知书》，载明：××项目由合智合力物业公司中标，工程名称：××；建设地点：成都市成华区××路××号、××街××号；招标范围：“××”：前期物业管理；中标价：住宅1.2元/月/平方米，商业2元/月/平方米。××小区前期物业服务合同于2009年11月23日在成都市成华区房产管理局进行了备案登记。2011年2月1日，成都城投地产有限公司（甲方）与合智合力物业公司（乙方）签订《【××】前期物业服务合同》约定，1、物业名称：××，物业类型：住宅、商业，坐落位置：成都市成华区××路××号、××街××号；2、物业服务内容和质量：业主入住后，乙方提供的物业服务为：物业共用部位的日常维修、养护和管理，物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，公共绿地、景观的养护，清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集等，协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理，协助做好安全防范工作；3、物业服务期限：自2011年2月1日至业主大会成立后，由业主大会与物业公司重新签订《物业管理合同》时，本合同自动终止；4、服务费用：本物业管理区域物业服务收费以“包干制”方式，即物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅1.2元/月·平方米，商业2元/月·平方米，地下车位50元/月·车位，前期物业管理活动中，如因社会物价大幅度调整，物业管理企业有权根据相关法律法规及市场物价情况，对物业服务费进行适当调整，对物业服务费用的调整以甲方书面同意为准，机动车辆、非机动车辆的停车场地使用费按物价局核定的标准收取。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；5、业主应于交房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或物业使用人应按时履行交纳义务，业主或物业使用人于房屋交付时，应向物业管理企业预交六月的物业服务费用，业主或物业使用人每月15日前应向物业管理企业交付完当期的物业服务费用。在下月的首日或以后交纳视为逾期交纳，每逾期一日，应按欠费总额的3‰交纳违约金。甲方、业主、物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按欠费额的千分之三每日的标准向乙方支付违约金。本合同的期限自2011年2月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同签订后，合智合力物业公司入驻“××”小区进行物业服务。苟刚、高丽系成都市成华区××路××号××小区××号房屋业主。另查明，1．苟刚、高丽于2016年12月17日向合智合力物业公司支付了2016年12月1日至2017年5月31日期间的私家车位物管费300元。2．合智合力物业公司分别于2010年12月15日、2012年6月16日、2013年12月17日、2015年6月18日、2016年12月19日、2018年6月20日、2019年12月15日、2020年6月15日向苟刚、高丽就物业管理费、水费、垃圾清运费进行了催收。审理中，（一）合智合力物业公司还提交了以下证据：1.2010年2月1日至2020年6月30日期间由合智合力物业公司代缴的水费及污水处理费发票、生活垃圾费发票、转账流水明细，拟证明合智合力物业公司已经代苟刚、高丽缴纳了相应的费用，合智合力物业公司有权要求苟刚、高丽支付；同时水费发票中载明的虽然是成都城投地产有限公司，是因为在交付时小区是以开发商的名义进行的开户，案涉小区交付后一直是合智合力物业公司在支付相应款项。苟刚、高丽认为水费缴纳的户头是成都城投地产有限公司，其并未与合智合力物业公司签订水费代缴协议，无法证明合智合力物业公司缴纳的费用是案涉小区。生活垃圾缴费单的真实性认可，对证明目的不予认可，垃圾处理费应当包含于物业服务费中，合智合力物业公司无权向苟刚、高丽主张。2．苟刚、高丽缴纳私家车位物管费的票据，拟证明合智合力物业公司按约提供了物业服务，苟刚、高丽从2017年6月1日起未支付车位物管费。苟刚、高丽认为该票据不能证明其欠缴合智合力物业公司车位服务费的事实。（二）苟刚、高丽提交了以下证据：1．××小区的照片，拟证明小区楼栋的消防设施、灭火器缺失，公共绿地缺乏养护，小区保安人员在执勤时并未进行登记，垃圾堆积如山，消防通道门不能使用，安全出口警示灯脱落损坏不能正常使用，高层及底层没有按层或按栋设置垃圾桶。合智合力物业公司对该证据的真实性、关联性不予认可，且从照片内容也无法显示具体楼栋和楼层，从第三张照片可以看出小区的环境是非常干净的，没有任何垃圾，正好可以证明合智合力物业公司提供的物业服务中垃圾清洁卫生完全符合小区环境的，绿化环境树木也非常好，并不存在苟刚、高丽所说的树木枯萎、垃圾满地；门岗照片的真实性、关联性不予认可，该照片完全反映出合智合力物业公司保安在门岗执勤没有虚无以待，而是值守门岗制，第五张照片正好证明保安是在岗履行职责；第六张照片的真实性、合法性、关联性均不予认可，与本案没有任何关系。2．案涉小区某业主在四川省领导留言，拟证明在该留言中业主描述小区垃圾随处可见，设施损坏无人维修，环境糟糕，监控损坏，采光玻璃发黑破损无法修理。合智合力物业公司对该证据的真实性、关联性均不予认可，没有合智合力物业公司的确认，也没有相关监督部门的确认，为单方发表的意见，不具有证明效力。3.（2012）成华民初第3035号民事调解书，拟证明合智合力物业公司同意对收费项目进行明码标价上传，并且每栋按层摆放垃圾桶，但事后合智合力物业公司并未按约履行，严重不符合物业服务合同的约定，综上可以看出合智合力物业公司提供的物业服务长期存在瑕疵，苟刚、高丽不支付后续物业服务费的原因在于合智合力物业公司，并不是苟刚、高丽怠于支付物业服务费。同时根据最高人民法院关于审理物业服务合同第三条的相关规定，苟刚、高丽以该条理由向法院提起反诉。合智合力物业公司对调解书的真实性无异议，但对关联性和证明目的不予认可，根据最高人民法院的司法解释，一方在另一案件中所达成的和解协议，另一方不能在另案中作为证据使用。（三）苟刚、高丽在庭审中提出反诉请求：合智合力物业公司按照前期物业服务合同相关约定履行义务，具体包括：1．消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；2．容易危及人身安全的设施设备有并线警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障制定应急方案；3．高层按层、多层按栋设置垃圾桶，每日清运2次，垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。合智合力物业公司认为苟刚、高丽的该反诉诉讼请求不符合民事诉讼法关于诉讼请求应当具体明确的标准，请求法院予以驳回。（四）合智合力物业公司主张物业服务费从2010年2月1日计算至2020年6月30日，共计13636.25元；车位服务费从2017年6月1日计算至2020年6月30日，共计1850元；居民水费3719.79元；垃圾处理费1047.73元，是根据成都市行政文件的规定收取，8元/户，从2009年8月2日计算至2020年6月30日。一审法院认为，根据合智合力物业公司与成都城投地产有限公司签订的《【××】前期物业服务合同》以及登记备案情况，可以确认合智合力物业公司与苟刚、高丽建立了合法有效的物业服务关系，各方应当按照合同的约定履行权利义务。本案的争议焦点为：苟刚、高丽的反诉是否成立；合智合力物业公司主张的物业服务费是否已经诉讼时效届满；苟刚、高丽是否应当支付水费、垃圾清运费；苟刚、高丽是否应当支付违约金。评析如下：（一）关于苟刚、高丽的反诉是否成立的问题。一审法院认为，反诉是指诉讼开始后，本诉被告以本诉原告为被告提出具有对抗性的独立诉讼请求的行为，反诉应当满足如下条件：第一，反诉以本诉的存在为前提；第二，本诉与反诉之间应当有事实或者法律上的牵连关系；第三，本诉和反诉必须是由同一法院受理并且适用同一程序审理。提起反诉的目的是在于抵消、排斥或者吞并本诉的诉讼请求。本案中，苟刚、高丽提起反诉的理由系依据成都市成华区人民法院作出的（2012）成华民初第3035号民事调解书，但根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零七条“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据，但法律另有规定或者当事人均同意的除外”之规定，苟刚、高丽依据该调解书的内容提起反诉的主张，不予支持。同时苟刚、高丽要求合智合力物业公司按照前期物业服务合同的约定进行整改，实际系对合智合力物业公司主张其支付物业管理费提出的反驳意见，并不是具有对抗性的独立的诉讼请求，故苟刚、高丽的反诉诉讼请求不成立。（二）关于诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”之规定，本案中，合智合力物业公司分别于2010年12月15日、2012年6月16日、2013年12月17日、2015年6月18日、2016年12月19日、2018年6月20日、2019年12月15日、2020年6月15日向苟刚、高丽进行了催收，苟刚、高丽抗辩合智合力物业公司提供的照片不能证明系向其进行的催收，合智合力物业公司的主张已经超过了法律规定的诉讼时效。一审法院认为，苟刚、高丽一直居住于案涉小区，且从合智合力物业公司提供的照片中来看，其在房屋大门张贴的缴费通知单上明确载明了房号，由此可以确认合智合力物业公司已经尽到了相应的催收义务，因此合智合力物业公司向苟刚、高丽主张物业管理费的诉讼时效并未届满，故对苟刚、高丽的抗辩意见，不予采纳。（三）苟刚、高丽是否应当支付水费、垃圾清运费、车位服务费的问题。合智合力物业公司提交了成都市自来水有限责任公司开具的增值税发票、银行流水明细，用于证明合智合力物业公司已经实际代苟刚、高丽缴纳了水费；苟刚、高丽抗辩该费用的缴费主体系成都城投地产有限公司，并非合智合力物业公司。一审法院认为，虽然发票中载明的购买方为成都城投地产有限公司，但根据银行流水以及发票中的备注内容“××路××号”来看，该水费的实际缴费主体为合智合力物业公司，故对于苟刚、高丽的该抗辩意见，不予采纳。关于生活垃圾处理费，苟刚、高丽主张该费用已经包含在了物业服务费中，因此该生活垃圾处理费不应当承担。一审法院认为，根据成都市人民政府于2019年3月29日颁布的《成都市城市生活垃圾处理收费管理办法》第三条“本市锦江、金牛、青羊、武侯、成华等五城区（含成都高新区），其他区（市）县人民政府（含成都天府新区管委会）所在地建成区、镇（乡）人民政府所在地建成区、工业集中发展区、农村新型社区以及其他实行城市化管理区域内产生生活垃圾的单位和个人，应当缴纳垃圾处理费”及第七条“垃圾处理费实行按量收费与定额收费相结合的收费原则，具体计费方式为：（一）城市居民（含城镇居住的流动人口）以户为单位按月定额收费”的规定，苟刚、高丽作为城市居民，应当缴纳垃圾处理费，同时根据《成都市物价局成都市市容环境管理局》于2005年3月2日签发的《关于我市中心城区开征城市生活垃圾处理费的通知》中的规定，居民住户的征收标准为8元/户/月。本案中，垃圾处理费的收取主体并非合智合力物业公司，且苟刚、高丽也未提交证据证明收取垃圾处理费的行政许可已经被废止，故对苟刚、高丽的抗辩意见，不予采纳。合智合力物业公司已经代苟刚、高丽缴纳了垃圾处理费，现合智合力物业公司主张苟刚、高丽支付从2009年8月2日至2020年6月30日期间的垃圾处理费，符合法律规定，予以支持。关于车位服务费，合智合力物业公司仅提交了苟刚、高丽曾经缴纳费用的票据，但未提交证据证明双方就车位服务达成合意，故对于合智合力物业公司主张车位服务费的诉讼请求，不予支持。（四）根据苟刚、高丽提供的照片来看，确实能显示案涉小区在2019年、2020年期间某一片刻以及某个局部的状况，可以证明合智合力物业公司在2019年至2020年期间提供的物业服务存在一定的瑕疵，但不能由此推断合智合力物业公司从2009年至2018年期间的物业服务必然存在瑕疵，同时物业服务合同关系不同于一般的普通合同关系，其具有服务过程持续时间长、服务内容多样的综合性，以及整体性和不可分性的特点；如果小区的任意一个业主均可以凭自己对物业服务的感受和评价为由，以物业公司提供的物业服务无法达到其预期目标为由而拒绝缴纳物业管理费，则必然会导致整个小区物业管理秩序的混乱，且对于按时足额缴纳物业管理费的其他业主也不公平；若业主认为物业服务公司存在服务不到位、有瑕疵的情形，应当通过及时沟通、告知、督促改正等方式予以解决，若问题无法得到解决，业主可以根据法律赋予的权利通过召开业主大会的方式重新选聘物业服务企业来维护权益，而不能动辄拒交物业管理费。其次，物业服务公司也应当根据业主的反映积极改正不足之处，不断优化物业服务内容。在本案中，合智合力物业公司提供的物业服务虽然存在一定的瑕疵，但其已经履行了主要的管理义务，苟刚、高丽也应当履行相应的义务，若苟刚、高丽认为合智合力物业公司不履行、或者不完全履行物业合同约定以及法律、法规规定以及行业规范的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求合智合力物业公司承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不能以此为正当理由拒缴物业管理费，因此对于苟刚、高丽要求调减物业管理费的主张，不予采纳。（五）基于上述分析，合智合力物业公司要求苟刚、高丽支付2010年2月1日至2020年6月30日期间的物业管理费、水费、垃圾处理费的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，予以支持。其中物业管理费为13636.25元，水费为3719.79元，垃圾处理费为1047.73元（8元/户/月×130个月+8元/户/月÷30天×29天），共计18403.77元。（六）关于违约金的问题。基于合智合力物业公司在提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，该瑕疵可以通过改进物业服务解决，但苟刚、高丽提交的证据也只能证明合智合力物业公司在2019年和2020年期间提供的物业服务存在瑕疵，不能作为其从2010年起就拒缴物业管理费的合理理由，因此苟刚、高丽未按照约定按时足额向合智合力物业公司缴纳物业管理费，其行为已经构成违约。现合智合力物业公司主张苟刚、高丽支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。在前期物业服务合同中约定，违约金按照欠费总额的每日千分之三计算，但该约定明显高于合智合力物业公司的实际损失，且苟刚、高丽也明确表示该约定过高，要求法院进行调整，违约金的设置应以补偿为主，惩罚为辅，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量，结合到本案的实际具体履行情况来看，苟刚、高丽迟延缴纳物业管理费的行为，的确造成了合智合力物业公司资金占用的损失，因此酌定违约金为3000元。综上，对合智合力物业公司的诉讼请求，部分予以支持。一审法院遂依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷但见具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零七条，以及依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、苟刚、高丽于判决发生法律效力之日起十日内向合智合力物业公司支付2010年2月1日至2020年6月30日期间的物业服务费13636.25元、水费3719.79元，共计17356.04元；二、苟刚、高丽于判决发生法律效力之日起十日内向合智合力物业公司支付2009年8月2日至2020年6月30日期间的垃圾处理费1047.73元；三、苟刚、高丽于判决发生法律效力之日起十日内向合智合力物业公司支付违约金3000元；四、驳回合智合力物业公司的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2250元，减半收取1125元，由苟刚、高丽承担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。本院认为，成都城投地产有限公司与合智合力物业公司签订的案涉小区前期物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对包含苟刚、高丽在内的案涉小区全体业主均具有约束力，双方均应按约履行。物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，可通过及时告知、督促改正或提起诉讼等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容。若问题仍然得不到解决，业主可通过行使法律所赋予的权利通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业行使权利而不能动辄拒交物业费。本案中，合智合力物业公司为涉案物业提供了物业服务，苟刚、高丽亦应按约履行交纳物业管理费等费用义务，若认为合智合力物业公司未履行合同义务对其造成了损失，可通过另案诉讼解决，其逾期未缴纳物业服务费构成违约，一审法院判决二人向合智合力物业公司支付欠交物业管理费及其他相关费用并酌情调减违约金并无不当。关于苟刚、高丽上诉称一审法院程序严重违法，未出具管辖权异议法律文书及未审理其反诉问题，经核查一审法院对苟刚提出的管辖权异议申请出具了不予审查管辖异议告知书，且在一审裁判文书说理部分中详细阐述了反诉不予支持的理由，二人的该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人苟刚、高丽的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2250元，由苟刚、高丽负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  喻小岷二〇二一年八月四日书记员  陈 悦