广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15687号上诉人（原审原告）：顾军，男，1965年12月7日出生，汉族，身份证住址广东省广州市XX区。委托诉讼代理人：梁镜泉，顾军任职公司推荐的委托诉讼代理人。被上诉人（原审被告）：广州新正置业有限公司。住所地：广东省广州市天河区华强路2号411房。法定代表人：胡强，总经理。委托诉讼代理人：王喡汉，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊寒晶，广东红棉律师事务所律师。上诉人顾军与被上诉人广州新正置业有限公司（简称新正公司）房屋租赁合同纠纷一案，因上诉人顾军不服广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初7079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾军上诉请求：撤销一审判决，改判新正公司退还租赁期共12个月租金差额74659.2元。事实和理由：一、一审时双方证供已确认涉案房源计费面积122平方米，与实际面积83.5平方米确实存在较大误差的客观事实。二、当时中介带看房源计算费用的时候说明了计算方式，证据1表明月度租金的构成，事实证明是计算出来的。月度总租金计算方式：（1）租金120元/每平方米，面积122平方米；（2）中央空调平摊费9.6元/每平方米；（3）管理费32元/每平方米。纯租金每月：120元×122平方米=14640元；管理费32元×122平方米=3904元；中央空调平摊费：9.6元×122平方米=1171.2元；合计19715.2元。三、新正公司有计划地引导顾军签约合同却不写明，新正公司在拟定合同时已有故意引导行为，有解释总价格构成，但却不在租赁合同写明价格构成，符合合同诈骗动机。新正公司辩称，一审判决适用法律正确，认定事实清楚，请求维持原判。1.在签订租赁合同前，顾军曾到涉案房屋现场查看过，当时并未提出面积差额问题，而122平方米与83.5平方米差距较大，顾军应尽到相应的审慎义务，但在顾军与新正公司履约合同中，顾军从未提出过该问题。2.在2020年2月，顾军曾以疫情原因向新正公司申请减租，但当时因为新正公司是二手房东，一房东并未给新正公司减租，因此新正公司跟顾军说可以减租半个月，但其他的新正公司这边不再答应，但顾军这边协商未成，因此提起本案诉讼。故新正公司认为双方在签约时，新正公司对租赁面积从未存在隐瞒和欺诈情形，请求法院对顾军的上诉请求予以驳回。顾军于2020年3月10日向一审法院起诉请求：1.新正公司双倍退还2019年12月、2020年1月、2月租金面积差额37329.6元；2.新正双倍退还租赁保证金24885.6元；3.新正公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2019年11月23日，顾军（承租人/乙方）、新正公司（出租人/甲方）双方签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将广州市XX区XX路XX号XXXX房（简称涉案房屋）出租给乙方作办公用途使用，建筑面积122平方米。2019年11月23日至2019年12月15日期间为免租期，2019年12月16日至2020年12月15日期间租金19715.2元/月。租金按月结算，由乙方在每月的第15日前支付。签约时乙方支付租赁保证金39430元；该保证金不能抵作租金及管理费、电费等，租赁期满，乙方在履行完本合同所有义务并结清有关费用，经甲方确认后5个工作日内无息退还乙方。甲方保证该物业产权清晰，并提供相关产权资料配合乙方办理租赁备案及工商登记等。合同签订后，顾军支付新正公司租赁保证金39430元，新正公司交付涉案房屋给顾军。一审法院2020年5月20日的庭审中新正公司确认顾军正常交租，包括2020年4月、5月租金正常缴纳。顾军对其主张的涉案房屋面积差事实提供如下证据：1.涉案房屋平面图；2.关于广州市XX区XX路XX号XXXX房的《广州市不动产登记查册表》（显示该房屋建筑面积167.1727平方米，套内面积107平方米，分摊面积60.1727平方米）。新正公司对上述证据无异议。顾军还提供报警回执一份（显示报警人梁镜泉，报警时间2020年3月5日），拟证实诉前新正公司曾到涉案房屋锁门，影响其办公，故其报警维权。新正公司对该证据真实性无异议，但认为该证据无法反映顾军所述内容。新正公司确认其为二房东。新正公司提供上一手出租方（业主方）叶X与开发商于2012年6月19日签订的《广州市商品房买卖合同》（显示购买房屋地址为广州市XX区XX路XX号XXXX房，合同约定建筑面积162.5平方米等）、2019年4月1日叶X出具的《证明》（主要内容：叶X同意新正公司将承租本人的广州市XX区XX路XX号XXXX房XX房进行转租或分租等）及2019年4月1日叶X（出租方）、新正公司（承租方）签订的《广州市房屋租赁合同》（约定承租房屋为广州市XX区XX路XX号XXXX房，面积1006.3697平方米，租期2019年4月1日至2027年5月31日等），拟证明涉案房屋其系从案外人叶X处承租而来，转租已经其同意。顾军对上述证据真实性无异议，但认为可证明实际面积与合同面积存在很大差异，证实已存在虚报面积的诈骗行为。新正公司提供其工作人员与顾军一方人员（聊天对象“1202A租客余先生”）的微信聊天记录，拟证实顾军一直认可租金金额，提起本案诉讼是因双方就顾军因疫情原因申请减免租金一事协商未成。该微信记录其中载明“XX租客余先生”于2020年2月16日以疫情原因申请免除2020年2月租金，3、4月租金减半。顾军对此表示：我方本案诉讼是针对合同诈骗行为，从未提及因疫情提起诉讼；我方确实因疫情曾向新正公司申请减免租金，双方协商不成，但与本次诉讼无关。关于涉案房屋租赁面积如何确定问题，庭审中新正公司表示：签约前中介方人员带顾军到涉案房屋现场看过，看完后双方商定合同面积、租金等合同条款。庭审后顾军提交书面说明，称：当时是中介方人员带我同事看房后确定租赁面积的，并没有实地面积测量，且我同事并非专业房产中介，对面积不敏感。关于涉案房屋租赁面积是否经过丈量问题，庭审中新正公司表示：根据我方提供的业主叶玲的买卖合同，合同面积是162.5平方米，我方将该面积一分为二，按一房一半面积来定的，涉案房屋的租赁合同约定面积122平方米应存在笔误，我方当时在确定租金标准时考虑到该问题，对应租金与租赁面积是正常市场价格体现，月租金是针对整个租金面积而言，没有采取单价计租。顾军表示：房产证已证明实际面积与房产面积有较大区别，新正公司称当时合同是市场单价的体现，不能作为参考依据；我方并非专业房产中介人士，对面积不可能有很确切的确认。一审法院认为，关于涉案房屋的租赁面积问题，按查明的事实，第一，双方《广州市房屋租赁合同》约定涉案物业面积为122平方米，但合同并无约定租金单价，而是整体计租。《广州市房屋租赁合同》也未约定租赁面积最终应以房产证载明面积或实际丈量面积为准，未约定租赁面积如与房产证面积或实际丈量面积不符则应对租赁面积及租金进行相应调整。第二，租赁面积是租赁合同的重要合同条款，关乎当事人重大切身利益，当事人在签约前理应尽到审慎注意义务。本案中，关于签约时租赁面积如何确定的问题，顾军确认其在签约前已实地查看，表明顾军是在对涉案房屋现场状况（包括租赁面积）了解的情况下签订租赁合同的。本案没有证据表明顾军在承租时要求新正公司向其出示房产证或租赁面积的计算依据而新正公司予以拒绝，没有证据表明合同条款不是双方当事人的真实意思表示，合同约定的租赁面积及租金标准等合同条款对当事人具有约束力，顾军作为完全民事行为能力人应对自身民事行为承担相应法律后果。第三，从实际履行情况看，签约后顾军按合同约定支付租金。新正公司提供的微信聊天记录反映顾军一方在2020年2月以疫情原因向新正公司申请减免租金，在交涉时顾军并无提出租赁面积有误，双方就因疫情减免租金问题协商未成，随后顾军提起本案诉讼。综合本案案情，顾军称新正公司在签约时对租赁面积存在隐瞒、欺诈情形，未举充分证据证实，一审法院不予采信。顾军要求新正公司双倍返还面积差租金及相应的租赁保证金差额，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年11月6日判决如下：驳回顾军的全部诉讼请求。本案受理费1355元，由顾军负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，顾军向本院提交了一份“租金的计算方式”作为证据，拟证实双方在协商时是按照合同约定面积计算月租金，而非按照实际面积计算租金。新正公司未提交新证据。经本院组织证据交换及质证，新正公司对“租金的计算方式”的真实性、合法性及关联性均不予确认，认为该证据系顾军单方制作，新正公司未在该证据上进行任何确认，在签订合同时及本案诉讼前，顾军从未提出面积差额问题。二审中，顾军主张其在承租涉案房屋后的第二个月，通过测量发现房屋实际面积与合同约定面积存在差异，并向新正公司进行过交涉，但对此无相应证据可以提交。新正公司对此不予确认。顾军、新正公司均确认租赁合同期满后顾军已交还房屋，新正公司已将租赁保证金退还顾军。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：顾军要求新正公司退还租赁期间的租金差额是否有充分依据。顾军与新正公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定涉案物业面积为122平方米，虽然顾军主张实际房屋面积仅有83.5平方米，但顾军确认其在签订合同前到涉案房屋进行过现场查看，即可以认定其对涉案房屋的现状（包括面积）是清楚知悉的，在此情况下其与新正公司约定每月租金19715.2元，该租金标准应属于双方的真实意思表示，顾军上诉主张新正公司有计划地误导其签订合同、有故意引导行为，但对此顾军未能提交证据证实，故本院对其该主张不予采纳。顾军上诉主张合同约定的租金标准是按照122平方米的面积计算得出，但其在二审中提交的“租金的计算方式”未经新正公司的盖章或相关人员签名确认，亦无中介方的确认，该证据无法证实顾军的主张，本院对其提交的“租金的计算方式”不予采纳。《广州市房屋租赁合同》中未约定租金单价，而是整体计租，且无证据证实顾军在起诉前曾就面积差异问题向新正公司提出异议，因此顾军现以面积存在差异为由要求新正公司返还租赁期内的租金差额，理据不足，一审判决驳回顾军要求新正公司退还租金差额的诉请，并无不当，本院予以维持。综上所述，顾军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1355元，由顾军负担。本判决为终审判决。审 判 长 白小云审 判 员 莫 芳审 判 员 余 盾二〇二一年八月三十日法官助理 熊盈颖书 记 员 叶小琳