广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终18975号上诉人（原审被告）：赖高辉，男，1968年8月3日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：刘祥健，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗文穗，广东法制盛邦律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：黄军雄，男，1982年10月2日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：陈宏圆，广东品杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗松林，广东品杰律师事务所律师。原审第三人：赖碧武，男，1966年12月24日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，上诉人赖高辉因与被上诉人黄军雄及原审第三人赖碧武房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初4014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月29日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年8月25日公开开庭审理了本案。被上诉人黄军雄委托代理人陈宏圆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赖高辉上诉请求：1.依法撤销一审判决，裁定发回广州市白云区人民法院重审，或依法改判驳回黄军雄一审全部诉求；2.本案一审、二审诉讼费由黄军雄承担。事实和理由：一、一审法院适用程序错误，且基本事实查明不清，应裁定撤销原判决，发回重审。其一，一审法院将赖碧武作为第三人追加是错误的，应将赖碧武作为本案的被告予以追加，并发回重审。原审第三人赖碧武作为涉案房屋的原屋主，也是拖欠赖高辉欠款人民币170万元的原债务人，并同时在涉案两份《房屋转让协议书》中签字，均是涉案协议当事人，也是负担涉案协议的主要债务人，本案处理结果也与其具备明显利害关系，且赖碧武对本案的诉讼标的具有共同权利义务，应属必须共同诉讼的当事人。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼”规定，本案应将赖碧武作为本案被告参加诉讼，并据此查清和确定其与赖高辉、黄军雄之间的关系，以减少当事人讼累，维护交易稳定。在一审中赖高辉依据《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条规定已向一审法院申请追加赖碧武为被告，但一审法院没有将其作为本案的共同被告参与诉讼，只将其列为第三人，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十七条“必须参加诉讼的当事人或者有独立请求权的第三人，在第一审程序中未参加诉讼，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则予以调解；调解不成的，发回重审。”之规定，应依法予以纠正，将本案发回重审。其二，赖碧武是必须到庭的当事人，否则无法查清案情，一审法院仅传唤赖碧武一次的程序是错误的，应依法拘传赖碧武到庭。本案中根据现有证据（包括证人证言、赖高辉陈述）一致证明，黄军雄与赖碧武存在合作兴建房屋的事实，赖高辉签署涉案协议真实意思不是为了取得案涉房屋任何权益，黄军雄愿意为赖碧武代偿170万元，故赖高辉与黄军雄签署《房屋转让协议书》不是房屋买卖合同，双方真实意思表示是黄军雄愿意代偿债务，实质为代偿协议。然而针对黄军雄与赖碧武合作兴建房屋相关事实（包括具体权利义务、相关人员、合作兴建、房屋权益分配等情况）、黄军雄愿意代偿债务的目的是否取得合建房屋的权益的事实以及赖碧武与黄军雄是否存在其他纠纷、赖碧武是否将涉案房屋交付黄军雄使用及黄军雄为赖碧武代偿债务后是否另行向赖碧武主张债权等事实，在赖碧武无法到庭的情况根本无法查清上述事实，无法证明黄军雄代为偿债所获取的对价是涉案房屋权益及其权利是否得到实现，因此，赖碧武是必须到庭的当事人。根据《民事诉讼法》第一百零九条规定，一审法院应依法传唤赖碧武到庭，经两次传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以拘传。但一审法院在传唤赖碧武到庭但其无正当理由拒不到庭后，未再次传唤赖碧武到庭，且未予以依法拘传。在赖碧武未到庭情况下一审法院迳行认定黄军雄代为偿债所获取的对价是代赖碧武合作建房并取得其中第四层房屋的处理等权益是事实不清。根据《民事诉讼法》第一百七十条的规定，本案基本事实不清，应将本案发回重审。二、《房屋转让协议书》实质是代偿债务协议，是各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，一审法院认定《房屋转让协议书》无效是错误的。根据证人黄某证言及《房屋转让协议书》内容、实际履行情况以及赖高辉陈述，《房屋转让协议书》内容未约定房屋交付等事宜，不符合房屋买卖合同基本内容，以及黄军雄与赖碧武是相识的，若黄军雄要购买涉案房屋权益，可直接向涉案房屋所有权人赖碧武签署相关转让协议书，完全没必要绕开赖碧武转而与赖高辉签署《房屋转让协议书》，且涉案房屋根本未建成，以及黄军雄在签署《房屋转让协议书》后近10年从未向赖高辉主张涉案房屋权益，三方行为明显不符合房屋转让的交易习惯，而该《房屋转让协议书》根本没有实际履行，赖高辉签署《房屋转让协议书》真实意思不是为了取得涉案房屋任何权益及转让涉案房屋权益，而是其债权得以实现，赖高辉与黄军雄的行为显然不符合房屋买卖法律关系的一般特征。因此，赖高辉、黄军雄及赖碧武三方签署的《房屋转让协议书》名义上为房屋转让合同，实质是黄军雄愿意为赖碧武清偿拖欠赖高辉欠款170万元的代偿债务协议，三方一致达成了代偿债务的真实意思表示。故一审法院认定赖高辉、黄军雄及赖碧武三方签署的《房屋转让协议书》实质是赖高辉、黄军雄达成的代偿债务协议是正确的。据此，赖高辉、黄军雄及赖碧武三方签署的《房屋转让协议书》时，三方真实意思表示就是由黄军雄自愿为赖碧武向赖高辉清偿债务，实现法律结果就是赖碧武拖欠赖高辉欠款170万元得到清偿，黄军雄自愿代偿债务的行为并不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效，应对三方具备法律约束力，黄军雄作为完全民事行为能力人，其应当清楚知道代赖碧武向赖高辉清偿债务的法律后果，该不利法律后果应由黄军雄自行承担，赖碧武拖欠赖高辉的债务已得到了清偿，且黄军雄在代偿后近10年从未向赖高辉提出任何异议及主张权利，该代偿后的法律秩序应得到法律保护。现黄军雄在时隔10年后又反悔主张合同无效，显然是违背诚实守信原则，不利于社会秩序稳定及市场交易安全的保护。而一审法院在认定赖高辉、黄军雄及赖碧武三方签署的《房屋转让协议书》实质是代偿债务协议的情况下又认定是农村宅基地使用权的转让，显然自相矛盾。一个合同的签署，应是合同当事人协商一致的结果，合同基础法律关系应仅有一个，且当事人不可能存在多个意思表示，否则根本无法达成合同。既然赖高辉、黄军雄签署的《房屋转让协议书》是代偿债务协议，合同的基础法律关系应仅有代偿债务关系，不存在涉案房屋转让的法律关系，双方一致达成的真实意思表示是代偿债务，根本不可能达成房屋转让的意思表示（其中赖高辉根本没有受让或转让涉案房屋权益的意思表示）。所以一审法院又认定《房屋转让协议书》是农村宅基地使用权的转让显然是无事实和法律依据。故一审法院认定《房屋转让协议书》无效是错误的，应予以纠正。既然《房屋转让协议书》是合法有效的，则黄军雄要求赖高辉退款无任何事实及法律依据，应依法予以驳回其诉讼请求。至于黄军雄与赖碧武之间法律纠纷由其另行向赖碧武主张权利，与赖高辉无关。综上，恳请二审法院判如所请。黄军雄二审答辩称，赖高辉上诉请求无事实及法律依据，请求法院予以驳回。一、一审程序正当，并无错误，赖高辉的上诉理由明显属于故意曲解《民事诉讼法》及其司法解释条文的含义。二、黄军雄是为了获得案涉房屋的第四层整层才与赖高辉签订《房屋转让协议书》，且黄军雄已经履行完毕协议约定的义务，即支付170万元对价。三、双方签订的《房屋转让协议书》是无效协议，依据合同法相关规定，赖高辉应将收取黄军雄的房屋转让款予以返还。案涉房屋是农村宅基地房屋，双方约定转让案涉房屋，实质是变相转让农村集体土地使用权，而黄军雄并非案涉宅基地所在经济组织成员，故双方签订的协议书应属无效。根据无效合同相互返还的法律规定，现案涉宅基地房屋并未由黄军雄占有，故赖高辉应当将房屋转让款返还给黄军雄。四、退一步讲，即便法院认定《房屋转让协议书》为代偿债务协议，则也应考虑，黄军雄是为了取得案涉房屋第四层整层所有权才支付的170万元对价。而黄军雄从未占有过案涉房屋，且案涉房屋作为农村宅基地房，双方之间处理该房屋产权的协议及行为也是违反法律而无效的。赖碧武经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。黄军雄于2021年1月28日向一审法院起诉请求：1.确认黄军雄与赖高辉于2011年9月8日签订的《房屋转让协议书》无效；2.判令赖高辉返还黄军雄购房款项170万元；3.赖高辉支付黄军雄利息（即资金占用费）（该利息以170万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率标准，从2011年10月25日开始计付至实际返还全部购房款之日止）；4.本案诉讼费用由赖高辉承担。一审法院认定事实：2011年9月8日，案外人范记妹、赖碧松、赖碧武（甲方）与赖高辉（乙方）签订《房屋转让协议书》，约定由于甲方之一赖碧武欠乙方170万元的债务，经赖碧武与家人协商一致同意，将广州市白云区xx街道xx小学旁白xx街xx号的宅基地老房屋中的第四层整层约500平方米（以下简称涉案房屋）以作价170万元抵偿给乙方；乙方接受甲方将广州市白云区xx街道xx小学旁白xx街xx号的宅基地老房屋中的第四层整层约500平方米以作价170万元的抵偿。乙方有权将该抵偿房屋全权处理，出租、转让等，甲方有义务配合，不得干预等。同日，黄军雄（乙方）与赖高辉（甲方）签订《房屋转让协议书》，约定甲方拥有涉案房屋，该房屋产权为从原屋主（范记妹、赖碧武、赖碧松）三人处通过抵债所得，现双方就该房屋的转让事宜，签订协议如下：一、甲方为房产出让人，乙方为房产受让人。二、房产地点：广州市白云区xx街道xx小学旁白xx街xx号第四层整层。三、房屋价格：人民币170万元。四、付款方式：签订后三天内付首期房款70万元，剩余房款于2011年10月15日付100万元。五、乙方享有甲方与原屋主签订协议的权利（权利见赖高辉与范记妹、赖碧武、赖碧松签订的房屋转让协议书）等。该协议甲方处有赖高辉签名，并由赖碧武注明“同意以上协议”，乙方处有乙方黄军雄签名。上述协议签订后，黄军雄分三次共向赖高辉转账170万元；同年10月24日，赖高辉向黄军雄出具《收条》，载明收到其170万元购买同和白山西街10号，范记妹、赖碧武、赖碧松和合作兴建楼房，共四层全层。诉讼中，赖高辉向一审法院提交如下证据：1.（2016）粤0111民初4781号民事判决书、（2018）粤01民终21961号民事判决书。拟证实案外人张建平与赖碧武、赖碧松、范记妹签署《合作建房协议》及《烂尾楼补偿协议书》，后经生效法律文书判决该《烂尾楼补偿协议书》合法有效；2.（2017）粤0111执4837号执行情况及《限制消费令》。拟证实赖碧武未能履行（2016）粤0111民初4781号判决书的给付内容，故被限制消费，故张建平转而向赖高辉起诉，从而引起了本案纠纷。3.赖高辉申请证人黄某出庭作证，拟证实黄某与黄军雄是堂兄弟关系，由于赖碧武拖欠赖高辉债务，故赖碧武将涉案房屋抵押给赖高辉持有，在赖碧武未清偿债务之前，赖碧武无法建房，由此黄军雄通过黄某联系了赖高辉，并同意帮赖碧武还债，已达到和赖碧武顺利合作建房的目的。证人黄某于庭审中陈述：我与赖碧武、黄军雄合作建房，当时赖碧武欠赖高辉的钱，我介绍黄军雄与赖碧武认识，他们签订了协议建房子，后黄军雄出钱赎证才可以动工建房子，这个房子没有建成。庭审中，黄军雄确认在与赖高辉签订《房屋转让协议书》时涉案房屋尚未建成；黄军雄、赖高辉均确认其并非涉案房屋所在集体经济组织成员。一审法院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案双方争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。关于本案中黄军雄、赖高辉与赖碧武之间的法律关系。黄军雄主张与赖高辉之间成立房屋买卖合同关系，赖高辉主张黄军雄是代赖碧武向其偿债，以获得合建涉案房屋权益。关于上述主张，一审法院认为，黄军雄确认其在与赖高辉及赖碧武分别签署《房屋转让协议书》时涉案房屋尚未建成，协议中亦未明确约定房屋交付等事宜，故三方行为均不符合房屋买卖法律关系的一般特征，上述两份《房屋转让协议书》并非单纯的房屋买卖合同。根据双方及证人陈述，黄军雄是为取得涉案房屋所在栋楼的合建权益而代赖碧武向赖高辉偿还债务170万元，并与赖高辉签订了名义上的《房屋转让协议书》，该协议实质是黄军雄、赖高辉及赖碧武三方达成的代偿债务协议。关于该协议的效力，虽本质上是黄军雄代赖碧武向赖高辉清偿债务170万元，但黄军雄代为偿债所获取的对价是与赖碧武合作建房并取得其中第四层房屋的处理，出租、转让等权益，实质仍然是对农村宅基地房屋使用权的转让，由于宅基地属于农村集体土地，只有本村集体成员才能享有宅基地的使用权，非本村集体成员不能享有该项权利，因黄军雄并非涉案房屋所在集体经济组织的成员，故黄军雄、赖高辉与赖碧武关于代偿债务所达成的约定有违法律规定和国家政策，依法应认定为无效行为，黄军雄与赖高辉签订的名义上的《房屋转让协议书》亦无效，黄军雄诉请对此确认，一审法院予以支持。另，确认合同无效属于确认之诉，不受诉讼时效的限制，赖高辉关于诉讼时效的抗辩不能成立。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故黄军雄要求赖高辉返还170万元有据，一审法院予以支持。关于黄军雄要求赖高辉计付利息的诉讼请求，黄军雄对合同无效亦有过错，故一审法院仅支持自黄军雄起诉之日起止赖高辉实际退还款项之日止的利息，利息应以170万元为本金，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算，并以本金为限。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2021年5月26日判决如下：一、确认黄军雄与赖高辉于2011年9月8日签订的《房屋转让协议书》无效；二、自判决生效之日起五日内，赖高辉向黄军雄返还170万元及利息（利息以170万元为本金，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率，自2021年1月28日起计至实际退还之日止）；三、驳回黄军雄的其他诉讼请求。一审案件受理费10050元，由赖高辉负担并于判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审审理过程中，赖高辉同意本案进行书面审理。本院二审另查明：关于张建平诉范记妹、赖碧松、赖碧武合同纠纷一案，一审法院作出（2016）粤0111民初4781号民事判决中查明：2010年11月11日，张建平（乙方、出资方）与范记妹、赖碧松、赖碧武（甲方、土地拥有方）签订《合作建房协议》，约定甲方以广州市白云区同和街道同和小学旁西山街10号的宅基地房屋（危房）及土地作为合作条件，乙方负责建房所有资金；甲乙双方合作分成，其中甲方占建筑面积的40%，乙方占建筑面积的60%等。上述协议签订后，张建平向赖碧武支付保证金200万元，并在上述宅基地所在的土地上出资重建了9层房屋。2014年7月18日，张建平与范记妹、赖碧松、赖碧武签订《烂尾楼补偿协议书》，约定：双方确认前述合作建房烂尾补偿款最终确定为600万元。此后，因范记妹、赖碧松、赖碧武未付补偿款，张建平提起诉讼。该案判决已发生法律效力。一审期间，赖高辉对双方交易事实陈述认为：因赖碧武拖欠赖高辉债务170万元，赖碧武将涉案房屋宅基地证留置给赖高辉，因赖碧武需寻找他人合作兴建涉案房屋，故委托其好友黄某寻找投资人，黄某的堂弟黄军雄及蔡振江知悉后对合作兴建涉案房屋有合作意向，故黄某将黄军雄、蔡振江介绍予赖碧武认识，随后赖碧武告知已与黄军雄、蔡振江及张建平达成了合作兴建涉案房屋的协议，其中由赖碧武提供涉案土地，黄军雄等人出资建设。随后赖碧武将涉案宅基地老房推倒重建，赖高辉知晓后向相关执法部门投诉举报阻止兴建。黄军雄及蔡振江等人知晓后，便找到黄某帮忙与赖高辉协商处理，黄某、蔡振江及赖碧武为了顺利解决兴建涉案房屋事宜，同意筹集资金向赖高辉清偿赖碧武债务170万元，赎回宅基地证，但由于赖碧武拖欠多人债务，赖高辉担心款项到了赖碧武账户后无法清偿债务，故不同意黄军雄直接将款项支付给赖碧武，而坚持必须直接支付给赖高辉，因此各方于2011年9月8日签署了案涉两份《房屋转让协议书》，由黄军雄代表出资方与赖高辉签署协议书。黄军雄对交易事实陈述认为，其从未与张建平、黄某协商过合作建房，当时白云区有较多购买小产权房的情况，其也有购房的想法，当时通过堂兄黄某认识赖高辉，签协议时知道该房屋尚未建成，但当时张建平与赖碧武等人正在兴建房屋，且房屋已建到三层，之所以购买案涉房产是因此类房屋价格较低。黄军雄认为其与赖碧武之间没有合作建房关系，也不存在其他利益关系，不可能帮赖碧武代偿款项，仅是基于房价较低才购买该小产权房。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方二审诉辩意见，本院确定本案争议的焦点是：1.黄军雄与赖高辉所签订的《房屋转让协议书》性质及效力的认定；2.赖高辉是否应当向黄军雄返还所支付款项170万元。现评析如下：关于黄军雄与赖高辉所签订的《房屋转让协议书》性质及效力的认定问题。本院认为，双方签订的《房屋转让协议书》已明确约定黄军雄以170万元的对价向赖高辉购买案涉房屋，虽没有订明房屋交付时间，但黄军雄已对其购买该宅基地上房屋的情况作出说明，而根据一审法院此前作出的（2016）粤0111民初4781号民事判决认定事实，张建平于2010年11月11日与范记妹、赖碧松、赖碧武签订《合作建房协议》后，确有在案涉宅基地上出资重建9层房屋。因此，黄军雄称其当时在知晓该房屋合建事实并已实际建设三层房屋的情况下出于价格因素考虑签订该《房屋转让协议书》，并不存在违背常理之处。此外，双方达成的此类涉农村宅基地上房屋买卖交易在当前房地产交易市场中普遍存在，因其交易标的、主体身份均具有特殊性，交易模式往往缺乏规范性，故不能仅因《房屋转让协议书》中没有约定房屋交付时间即否定双方达成买卖案涉房屋的真实意思。至于赖高辉于诉讼中主张该《房屋转让协议书》的真实意思为代偿债务问题。本院认为，其一，债务代为清偿必须基于当事人明确作出加入债务的意思表示，但该《房屋转让协议书》约定内容并不能反映黄军雄有代偿债务的意思。其二，赖高辉认为黄军雄因与赖碧武存在合作建房关系而代偿债务，但从另案生效判决认定事实，2010年11月11日的《合作建房协议》出资方仅为张建平一人，赖高辉一审提供证人黄某所称的合作建房事实，并无任何证据予以佐证，仅根据其单方陈述不能作为认定事实的依据。其三，如若黄军雄仅为代偿债务，完全可在支付款项后签订债务代偿协议确定债务清偿事实，而本案双方却签订《房屋转让协议书》且不对债务代偿问题作出任何记载，明显不符合代偿债务人的一般行为方式。本案中，黄军雄与赖高辉所签订的《房屋转让协议书》权利义务内容清晰明确，符合房屋买卖合同关系的法律特征。赖高辉主张该协议名为房屋转让实为代偿债务，并未就此提供确凿证据证实，故对其该项主张不应予以采纳。一审法院对合同性质认定错误，本院予以纠正。关于《房屋转让协议书》效力认定及款项返还问题。因该协议项下交易涉及农村宅基地上房屋权属的转让，而黄军雄并非案涉房屋所在集体经济组织成员，故该《房屋转让协议书》因违反法律法规的规定及国家土地管理政策而应属无效。一审法院认定该《房屋转让协议书》无效并无不当，本院予以确认。在该协议无效的情况下，黄军雄要求赖高辉返还其转让款170万元，理据充分，本院亦予以支持。赖高辉就此提出的上诉意见，理由均不成立，本院不予采纳。另关于赖高辉提出应当以赖碧武为本案被告，并拘传其到庭等程序问题，黄军雄是依据与赖高辉签订的《房屋转让协议书》提起本案诉讼，故一审法院根据原告诉讼主张列明当事人并无不当。赖高辉的该部分上诉意见均缺乏法律依据，本院均不予支持。综上所述，赖高辉的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费20100元，由赖高辉负担。本判决为终审判决。审 判 员  莫 芳二〇二一年八月三十一日法官助理  杨 希书 记 员  叶小琳