宁夏回族自治区固原市中级人民法院民事判决书（2021）宁04民终934号上诉人（原审原告）：马六虎，男，1974年10月4日出生，回族，宁夏固原市人，大专文化，宁夏固原市原州区河川乡人民政府职工，住宁夏固原市原州区。        上诉人（原审原告）：马生花（马六虎之妻），女，1978年6月16日出生，回族，宁夏固原市人，初中文化，居民，住宁夏固原市原州区。        上诉人（原审被告）：苗正建，男，1982年12月10日出生，汉族，宁夏固原市人，初中文化，农民，住宁夏固原市原州区。        上诉人（原审被告）：赵建月（苗正建之妻），女，1982年4月7日出生，汉族，宁夏固原市人，初中文化，农民，住宁夏固原市原州区。        苗正建、赵建月的共同委托诉讼代理人：吴海燕，宁夏言卓律师事务所律师。代理权限为特别授权。        原审被告：宁夏慕尚房产中介有限公司。住所地：宁夏固原市原州区南关街栖凤苑小区B2号营业房。        法定代表人：李继仁，该公司总经理。        委托诉讼代理人：李继鹏，男，该公司店长。代理权限为特别授权。        上诉人马六虎、马生花因与上诉人苗正建、赵建月、原审被告宁夏慕尚房产中介有限公司（以下简称宁夏慕尚中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，因双方上诉人均不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2021）宁0402民初4760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月9日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。        马六虎、马生花上诉请求：1．撤销原判第三项，改判由苗正建、赵建月以592387.49元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率标准支付自2021年3月18日至购房款实际退付之日期间的利息（截止2021年7月18日之前，已经产生利息7582元），并承担因房子质量问题导致马六虎、马生花无法居住产生的租房费1万元，以上合计17582元；2．一、二审诉讼费由苗正建、赵建月负担。事实与理由：一审法院认定双方在合同中未进行利息约定，对马六虎、马生花的利息诉请不予支持错误。一、案涉基础法律关系为房屋买卖合同关系，一审判决基于苗正建、赵建月的欺诈行为而对合同关系予以撤销，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十五条、第一百五十条之规定，能够确定行为人返还的时间节点应当在于取得财产之时。本案中，马六虎、马生花向苗正建、赵建月支付购房款的时间为2021年3月18日，则苗正建、赵建月应当支付占有款项期间的利息。二、案涉合同关系因苗正建、赵建月原因被撤销，直接导致马六虎、马生花购买并居住房屋的目的无法实现，而原州区的房价在今年以来涨幅巨大，如苗正建、赵建月所占有马六虎、马生花款项拒不偿还，将直接导致马六虎、马生花无力购买房屋，后期买房成本将增加。综上，请二审法院支持马六虎、马生花的诉请。        苗正建、赵建月辩称，苗正建、赵建月不具有欺诈的事实和主观故意，涉案房屋出现的疑似房心土下陷的问题并不导致房屋的质量发生问题，因此，马六虎、马生花主张撤销房屋买卖合同的主张并不充分，没有法律依据。且其提出的损失数额并不属于直接损失也没有相应的证据予以佐证。故请求驳回马六虎、马生花的上诉请求。        宁夏慕尚房产中介有限公司述称无意见。        苗正建、赵建月上诉请求：1．撤销原判，改判驳回马六虎、马生花的一审诉讼请求；2．案件受理费由马六虎、马生花负担。事实与理由：一、一审法院判决撤销涉案的《房屋中介买卖合同》，系对法律的不当适用，打破了房屋交易的正常秩序，判决结果错误，应予撤销。一审法院在苗正建、赵建月没有欺诈故意的情况下，认定苗正建、赵建月以欺诈手段使马六虎、马生花在违背真实意思的情况下签订《房屋中介买卖合同》并判令撤销涉案合同，属于错误适用法律规定。苗正建、赵建月与马六虎、马生花之间签订《房屋中介买卖合同》是在宁夏慕尚中介公司的主持下，双方真实意思表示下签订的。且在签订合同之前，马六虎、马生花多次携带家人及亲属现场看房，可见购买涉案房屋就是马六虎、马生花的真实意思表示。苗正建、赵建月对涉案房屋房心土下陷一事并不知情，在涉案房屋内居住多年，未出现过任何征兆或表现出涉案房屋存在房心土下陷的情况。苗正建、赵建月出于配合业主委员会和其他部分业主的要求，在仅有签名而没有内容的空白纸张上签署姓名，但对于“关于山城名邸小区一楼房心土下陷的问題反馈”材料的主文内容并不知情。苗正建、赵建月也是在本案纠纷发生后，才知道山城名邸小区内部分住户存在房心土下陷的问题，因此不能依据该反映材料就草率推定苗正建、赵建月知道自己房屋存在主体之外的其他情况，更不能认定苗正建、赵建月存在欺诈行为。二、涉案房屋系经政府及相关部门验收合格的房屋，在没有任何管理部门或者专业机构认定涉案房屋存在严重质量问题、或者系危房、或者因房心土下陷导致不能正常使用等情形。即便涉案房屋存在房心土下陷的情形，也不影响房屋的正常居住和使用，更不能作为随意撤销合同的理由。房屋质量问题一般指主体质量不合格、或严重影响正常居住的其他问题。涉案房屋所在的山城名邸小区，均是经过政府及相关部门进行验收合格后，能够进行交易的商品房。房心土下陷在任何楼盘都有可能存在，不过是程度有轻有重而已。在没有任何管理或者专业机构确认房屋存在已经影响到使用安全和功能的非正常房心土下陷的情况下，不能认定涉案房屋存在质量问题，同样不能作为撤销合同的理由。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”根据上述规定，对于房屋出现的一般质量问题作为出卖人首先承担的是修复义务，而非贸然解除合同。三、本案在涉案房屋已经办理产权登记过户手续的情况下，不能轻易撒销相关的房屋买卖合同。涉案房屋已经完成产权过户登记，不动产物权已经转移至马六虎、马生花名下且房屋已经交付使用，涉案房屋的所有权已经归于马六虎、马生花。四、一审判决对于苗正建、赵建月的合法利益没有任何的保障。从一审双方提交的证据看，苗正建、赵建月出售给马六虎、马生花的房屋是装修完好的房屋，且其中包含了全部的家具、家电及其他生活物品。但一审判决武断的撤销合同，判决苗正建、赵建月向马六虎、马生花返还购房款和税费，却对如何向苗正建、赵建月返还房屋、如何恢复房屋的原状、是否需要返还房屋内的物品及损失如何处理等全部没有进行任何的说明和认定。因此该判决没有兼顾合同双方的合法权益，判决结果应当予以调整。综上，请二审法院支持苗正建、赵建月的诉请。        马六虎、马生花辩称，苗正建、赵建月的上诉请求不能成立，请求驳回其上诉请求。一审法院审理认定事实清楚，证据认定正确。其他答辩意见同上诉意见一致。        宁夏慕尚房产中介有限公司述称无意见。        马六虎、马生花一审诉讼请求：1．判令撤销马六虎、马生花与苗正建、赵建月签订的《房屋中介买卖合同》；2．判令苗正建、赵建月向马六虎、马生花退还已付购房款585000元、赔偿马六虎、马生花所缴纳契税损失7387.49元，共计592387.49元：3．判令苗正建、赵建月支付以592387.49元为基数的利息（自2021年3月18日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4．判令苗正建、赵建月向马六虎、马生花赔偿不能入住案涉房屋在外租房的损失10000元；5．案件受理费由苗正建、赵建月负担。        一审法院认定事实：马六虎与马生花系夫妻关系，苗正建与赵建月系夫妻关系。2021年3月15日，马六虎（乙方）与苗正建（甲方）经慕尚中介公司（丙方）居间服务，签订了《房屋买卖中介合同》，合同约定甲方将其位于固原市原州区山城名邸32-4-101室房屋1套，面积112平方米，以585000元的价格出售给乙方，由乙方当日向甲方支付定金20000元，乙方付款方式为全款支付，乙方于2021年3月25日前将所有购房款一次性支付给甲方，办理房产过户的所有税费依照规定各自承担。合同签订后，马六虎于2021年3月18日向赵建月以转账及现金的方式全额支付了购房款，并向税务机关缴纳了办理房产证的税费7387.49元，苗正建与赵建月向马六虎、马生花交付了案涉房屋。房屋交付后，马六虎、马生花在整修房屋时，拆除地板砖后发现涉案房屋房心土下陷严重。另查明，宁夏固原山城名邸业主委员会于2021年2月份向固原市住房与城市建设管理局、古雁街道办、雁岭社区反应一楼房屋存在房心土下陷问题，既对楼房造成了重大安全隐患又对业主造成了财产和精神等损失。苗正建以赵建月的名义在反应存在问题的房屋清单上签字并捺印。固原古街办发［2021］22号关于雁岭社区山城名邸小区楼房房心土下陷请示报告中载明，“山城名邸小区在使用过程中部分一楼楼房房屋客厅、卧室存在不同程度下陷，其中32号楼下陷比较严重，小区居民联合反应。2021年3月份经街道社区工作人员现场察看，房心土下陷程度1-15㎝，为消除安全隐患，特向政法报告协调解决”。同年3月份苗正建、赵建月将房屋进行了出售。一审法院认为，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。苗正建、赵建月在向马六虎、马生花出售房屋时，已经知道案涉的32号楼一楼均存在房心土下陷问题，并于2021年2月份在反映问题材料上签字确认，但其在2021年3月份出售房屋时，未将房屋存在的上述质量问题向马六虎、马生花告知，导致作为购房者的马六虎、马生花在违背真实意思的情况下实施了购买行为，该行为属于撤销情形，故对马六虎、马生花要求撤销其与苗正建、赵建月签订的《房屋中介买卖合同》的诉请予以支持。马六虎、马生花与宁夏慕尚中介公司之间形成的是中介合同关系，需要另案处理，故对马六虎、马生花诉请的撤销与宁夏慕尚中介公司的合同的诉请，不予支持。案涉法律行为被撤销后，苗正建、赵建月因该行为取得的财产，应当予以返还，故对马六虎、马生花要求返还购房款585000元的诉请，予以支持。该案中苗正建、赵建月在出售房屋时，隐瞒房屋存在房心土下陷问题，存在过错，应当赔偿马六虎、马生花由此所受到的损失，故对马六虎、马生花要求苗正建、赵建月承担因房屋过户交纳的契税7387.49元的诉请，予以支持。对马六虎、马生花诉请的利息，双方在合同中未进行约定，故对马六虎、马生花的该项诉请不予支持。对马六虎、马生花诉请的租房损失，马六虎、马生花未提交相关证据证明该损失的存在，应由其承担举证不能的不利后果，故对马六虎、马生花的该项诉请不予支持。综上所述，马六虎、马生花的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条第（二）项、第一百四十八条、第一百五十二条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、撤销马六虎、马生花与苗正建、赵建月签订的关于固原市原州区山城名邸32-4-101室房屋的《房屋买卖中介合同》；二、苗正建、赵建月于本判决生效之日起十日内向马六虎、马生花返还购房款585000元及契税7387.49元，合计592387.49元；三、驳回马六虎、马生花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9824元，减半交纳4912元，由马六虎、马生花负担50元，苗正建、赵建月负担4862元。        二审中，苗正建、赵建月和马六虎、马生花均提交证据，本院组织双方当事人进行了质证。本院审核认为，马六虎、马生花提供证据是对一审证据的补强证据，且与一、二审查明的事实一致，本院予以确认。苗正建、赵建月提交的证据一与一、二审查明的事实不一致，本院不予确认。证据二、三、四与本案不具有关联性，本院对其证明效力不予确认。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。        本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民法典》第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”本案一审庭审中，苗正建自述其在上班的时候，是32号楼的住户让其在物业委员会反映问题单上签字的，时间大概是2021年2月。且2021年2月份赵建月在反映问题材料上签字确认。说明苗正建、赵建月与马六虎、马生花于2021年3月15日签订房屋买卖合同时，苗正建、赵建月已经知道案涉的32号楼一楼存在房心土下陷问题，但其在出售房屋签订房屋买卖合同时，未将房屋存在的上述质量问题如实向马六虎、马生花告知，致使作为购房者的马六虎、马生花在违背真实意思的情况下实施了购买行为，该行为属于撤销情形。《中华人民共和国民法典》第一百五十五条规定“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”涉案合同在履行过程中，马六虎、马生花虽办理过户登记，但涉案合同在签订过程中存在欺诈行为，过户登记不影响涉案合同的效力，故一审判决对马六虎、马生花要求撤销其与苗正建、赵建月签订的《房屋中介买卖合同》的诉请予以支持正确。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。故一审判决由苗正建、赵建月向马六虎、马生花返还购房款585000元及契税7387.49元亦无不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案不符合该解释规定的前提条件、范围和特征，且该解释已于2020年修正。因此，苗正建、赵建月以该解释规定为依据提出上诉的主张不能成立，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”苗正建、赵建月虽上诉称，出卖房屋时其并不知道涉案房屋存在房心土下陷问题，但其提交的证据不能证明其主张的事实成立，且与一、二审查明的事实不符，应承担举证不能的法律后果。关于马六虎、马生花上诉请求要求苗正建、赵建月承担占用购房款期间的利息及租房租金的问题。马六虎、马生花在与苗正建、马生花签订购房合同时，未尽到审查义务，致其对涉案房屋存在房心土下陷问题不知情情况下与苗正建、赵建月签订房屋买卖合同，有一定过错。故一审法院对马六虎、马生花虽上诉请求要求苗正建、赵建月承担占用购房款期间的利息及租房租金损失不予支持正确。        综上所述，马六虎、马生花与苗正建、赵建月的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费9964元，由马六虎、马生花负担240元，苗正建、赵建月负担9724元。        本判决为终审判决。        审判长    杨忠清审判员    柴鹏鹏审判员    刘秀萍二〇二一年八月二十六日书记员    吴海峰