贵州省湄潭县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0328民初2336号原告：邹冬梅，女，1981年1月9日出生，汉族，住贵州省湄潭县。委托诉讼代理人：任建忠，贵州正气律师事务所律师。被告：贵州湄潭名城外滩房地产开发有限公司，住所贵州省遵义市湄潭县湄江街道天文大道养马塘7-13号，统一社会信用代码91520328095028603M。法定代表人：胡龙翔，公司总经理。委托诉讼代理人：罗燕，公司员工。原告邹冬梅与被告贵州湄潭名城外滩房地产开发有限公司（以下简称名城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹冬梅的委托诉讼代理人任建忠、被告名城公司的委托诉讼代理人罗燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邹冬梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付房屋并办理房屋所有权证；2、请求依法判令被告支付逾期交房和办理房屋所有权证的违约金38486.5元（从2016年11月1日起按照总房款248300元为基数按每日万分之一违约金暂计算至2021年2月1日止为38486.5元，剩余部分违约金按实际支付时间为准具实计算）；3、请求依法判令被告承担诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年11月12日签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告位于贵州省遵义市湄潭县（贵州湄潭名城外滩房地产有限公司开发项目）1幢15单元1层21号房商品房一套，原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务，并于2015年11月12日支付了购房首付款120000元、抵押预告登记费550元、登记费550元、契税7200元以及剩余全部房款120000元，以上共计248300元，按照合同第十一条“出卖人应在2016年10月30日前向买受人交付该商品房”、第十三条预期交房责任第一款第二项约定逾期交房已经超过四年多；按照合同约定，买方要求继续履行合同，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；合同第二十二条第三款之约定，出卖人应当于2017年10月30日前办理涉案房屋转移登记的有关文书并交付买受人。现经原告多次催告，被告仍以各种理由推卸其责任，被告的行为严重损害了原告的利益。据此，为维护原告合法权利，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判令支持原告的诉讼请求为谢。被告名城公司辩称，原告是贷款买房，房屋总价款为240000元，贷款金额为120000元，违约金金额我方有异议，合同明确约定了房屋面积可以有变动。本院经审理认定事实如下：被告名城公司（曾用名贵州湄潭茗城外滩房地产开发有限公司）是登记设立的有限责任公司（自然人投资或控股），具有营利法人资格。2015年10月23日，被告名城公司取得位于湄潭县预售许可。2015年11月12日，原告邹冬梅与被告名城公司签订《商品房买卖合同》，约定的主要内容有：1、原告邹冬梅购买被告名城公司开发建设的位于湄潭县（建筑面积19.53㎡、套内建筑面积14.72㎡），总价款240000元（16304.35元／㎡）；2、原告邹冬梅以贷款方式付款，于本合同签订之日交付首期房款120000元，余款120000元以银行按揭方式支付；3、被告名城公司应当在2016年10月30日前向原告交付该商品房；4、被告名城公司不能在约定期限交付商品房，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金；5、被告名城公司于2017年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告；6、被告名城公司不能在约定的期限内交付办理转移登记的有关文书，约定日期起360日以后，被告仍不能交付办理转移登记的有关文书的，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金；7、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同订立后，原告邹冬梅用支付现金、按揭贷款的形式依约付清了房款240000元，并向被告支付了抵押预告登记费550元、登记费550元、契税7200元、维修基金1172元。被告名城公司至今未向原告邹冬梅交付案涉房屋，未取得该商品房所有权初始登记。另查明，经当地建设行政主管部门核实，因房屋编号顺序不一样，导致原告购买的商品房的编号由原来的15-1-21号变为了15-1-10号，地理位置未变化，房屋面积有变化。被告名城公司开发建设的“湄潭名城外滩项目”工程于2018年3月10日竣工验收合格，于2018年9月20日进行验收备案。本院认为，合同当事人应当诚实守信，依法、依约主张权利。本案中，原告邹冬梅与被告名城公司订立的《商品房买卖合同》，双方权利义务明确对等，体现了双方的真实意思，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应受法律的保护。对原告要求被告交付房屋的诉讼请求，原告在被告名城公司购买的房屋，经当地建设行政主管部门核实，在双方合同约定图纸上的位置和现在的实际位置并未变动，但房屋建筑面积大小及编排序号有改变，同时，该房屋所涉项目已竣工验收合格并进行了验收备案，已经达到了交付条件，经本院释明，原告现要求被告交付的房屋系与合同图纸上地理位置一致的房屋，故对原告要求被告交付案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。办理房屋所有权证是行政机关的行政行为，且《商品房买卖合同》约定由双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，现有证据不能证明被告名城公司承诺单方面为原告办理房屋所有权证，所以，原告要求被告立即为其办理房屋的所有权证缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告承担逾期办理房屋所有权证违约金，双方签订的《商品房买卖合同》未明确约定由被告负责办理房屋所有权证，所以，原告对其该项诉讼请求举证不足，本院不予支持。按《商品房买卖合同》约定，被告应于2016年10月30日前向原告交付案涉房屋，被告至今未向原告交付该房屋，被告已构成违约，应承担相应违约责任，按照双方约定被告未在约定期限内交付房屋，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金，双方虽约定该项违约金在房屋实际交付之日起30日内支付，但被告已构成事实上的长期持续违约，原告据此要求被告先行承担违约责任以弥补其损失，符合违约责任的补偿立法理念，应不受约定支付时间的限制，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。对该违约金的具体计付方式，按照合同约定，逾期交房违约金应从2016年11月1日起按全部已付款万分之一支付，因该合同总价款为240000元，原告按约向被告支付了合同总价款即房价款240000元，因此，原告向被告支付的全部已付款为240000元，故被告应以240000元为基数每日按万分之一从2016年11月1日起向原告邹冬梅支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止，对原告该项请求超过的部分，本院不予支持。对被告主张已经通知原告接房，其提供的证据不足以证明案涉房屋达到交付条件后通知了原告接房，故对被告的该项抗辩主张本院不予采信。综上所述，被告应向原告交付位于湄潭县房屋（原湄潭县南滨路茗城外滩第1号楼15-1-21号房），及以240000元为基数每日按万分之一从2016年11月1日起向原告邹冬梅支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止。原告的其他诉讼请求，举证不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十条、第五百八十五条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告贵州湄潭名城外滩房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告邹冬梅交付位于湄潭县房屋（原湄潭县南滨路茗城外滩第1号楼15-1-21号房），及以240000元为基数每日按万分之一从2016年11月1日起向原告邹冬梅支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止；二、驳回原告邹冬梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费381元，由被告贵州湄潭名城外滩房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 员 张绍念二〇二一年八月二十五日法官助理 熊光云书 记 员 李海洁