广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终2771号上诉人（原审原告）：袁长青，男，1984年1月1日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：尹华，广东法初律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王凯，男，1970年12月22日出生，汉族，住四川省南部县。委托诉讼代理人：刘杨，广东华南律师事务所律师。上诉人袁长青因与被上诉人王凯房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2021）粤0704民初403号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁长青上诉请求：1.撤销一审判决并予以改判；2.王凯承担本案上诉费用。事实和理由：（一）一审法院错误认定王凯不存在违约行为，王凯没有与袁长青办理任何交接手续，没有将厂房交付袁长青。即使王凯要求解除合同，但在袁长青没有接收厂房的情况下，依然存在厂房占用费。（二）合同约定王凯每月需要交纳基本电费，袁长青已经办理相关的用电安装工作，已经履行合同义务，王凯有没有产生电费，都不影响王凯履行交纳基本电费的义务。（三）王凯突发疾病不属于不可抗力的原因，不能构成王凯不支付租金的理由。王凯辩称，一审判决认定事实清楚，实体处理正确。袁长青向一审法院起诉请求：1.解除袁长青与王凯签订的《租赁合同书》；2.王凯立即支付房屋租金8700元及滞纳金至起诉日为195.75元（滞纳金按每天万分之五计算至还清之日止）给袁长青；3.王凯立即支付电费33120元给袁长青；4.由于王凯违约，王凯缴交的租赁保证金（即押金）13050元归袁长青所有；5.由于王凯违约，应赔偿支付相当于三个月租金违约金13050元给袁长青；6.本案诉讼费用及保全费全部由王凯承担。袁长青在一审庭审中确认第二项诉讼请求中的滞纳金以4350元为基数，从2020年9月11日起计算。一审法院查明事实：（一）案外人叶锦亮与江门市江海区外海街道麻一村民委员会于2006年8月1日签订《土地租赁合同》后取得了位于江门市高新技术开发区亩土地的承租权。（二）叶锦亮在上述土地上新建厂房后与袁长青于2017年4月20日签订《租赁合同》，约定叶锦亮将位于江门市高新区地的1号、2号厂房及5＃厂房出租给袁长青使用。（三）袁长青与王凯于2019年4月25日签订《租赁合同书》，约定袁长青将位于江门市路段原茶鹰厂Ａ栋左侧（18-19卡的一半）出租给王凯使用，合同对租赁期限、租金交付、租赁保证金、违约责任等进行了约定。（四）合同签订后，袁长青依约将涉案厂房交付给王凯使用，王凯向袁长青支付了租赁保证金13050元。（五）王凯于2020年6月23日至6月30日在江门市五邑中医院住院治疗，经诊断为脑出血、风湿性心脏病等。之后其在中山大学孙逸仙纪念医院治疗期间，该院于2020年7月3日向王凯的家属发出《病情危（重）通知书》。（六）王凯从2020年9月10日之后没有按合同约定向袁长青支付租金。（七）2020年10月20日之后，双方就《租赁合同书》相关事宜，由案外人潘永红代表袁长青与王凯的家属通过微信方式进行了协商。一审法院认为，争议事项1：王凯是否构成违约。王凯于2020年6月23日因脑出血等疾病开始住院治疗，期间医院于2020年7月3日向其家属出具了《病情危（重）通知书》，其因此从2020年9月10日起未再向袁长青支付租金。一审法院认为王凯突发重大疾病并一度病危需要住院治疗，属于当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，王凯因身体原因无法按时支付租金及继续履行合同，并不构成违约。争议事项2：涉案《租赁合同书》于何时解除。根据王凯提交的微信聊天记录，以及双方的庭审陈述，一审法院确认双方于2020年10月20日在微信上达成了解除合同的一致意见，据此，一审法院确认涉案《租赁合同书》于2020年10月20日解除。争议事项3：袁长青要求王凯支付涉案厂房租金的请求应否予以支持，应支付的金额是多少。根据双方提交的微信聊天记录，袁长青一方对于王凯一方只是把钥匙放在厂房内的交还厂房的方式不予认可并要求签订相关的交接协议，但其并未在微信中提及王凯在10月21日后仍在使用涉案厂房，并且其在本案中也未举证证明王凯在10月21日后仍在使用涉案厂房，鉴于王凯已将涉案厂房的钥匙放在涉案厂房内且袁长青也知悉该情况，即涉案厂房于2020年10月21日起已由袁长青实际控制，据此，一审法院确认王凯于2020年10月21日已将涉案厂房交还给袁长青，王凯应向袁长青支付2020年9月至10月21日的租金7395元（4350元+4350元÷30天×21天）。该金额应在租赁保证金13050元中予以抵扣，抵扣后，王凯无需再向袁长青支付租金。争议事项4：袁长青要求王凯支付电费的请求应否予以支持。袁长青主张其已为涉案厂房安装了配电房并每月产生基本电费，但其提交的《中国南方电网公司电费通知单》上显示的用电地址与涉案合同的厂房地址并不一致，袁长青提交了《证明》以证实两个地址为同一地址，但该证明虽然加盖了江门市江海区外海街道麻一村民委员会公章，证明内容并不是以村委名义出具，也没有经办人签名，不符合证据的形式要件，一审法院对该《证明》不予采纳；其提交的其他证据亦未能充分证明合同所涉厂房每月产生基本电费，并且其也没有提交其他证据证明在租赁期间其依约为涉案厂房提供了相应的通电用电条件，结合其制作关于王凯2020年7月至8月的厂房租金及基本电费表格中的基本电费的金额为零的情况，根据公平原则，一审法院对袁长青要求王凯支付电费的请求不予支持。争议事项5：袁长青要求王凯交纳的租赁保证金13050元归其所有的请求应否予以支持。如前所述，王凯不构成违约，其向袁长青提出解除合同亦非其主观上的过错所致，因此，根据公平原则，一审法院对袁长青要求王凯交纳的租赁保证金13050元归其所有的请求不予支持，租赁保证金应予抵扣拖欠的租金。因当事人在本案中未提出租赁保证金抵扣租金后余额返还的请求，一审法院在本案中不予处理。争议事项6：袁长青要求王凯支付滞纳金、违约金的请求应否予以支持。《租赁合同书》第五条约定王凯不按时缴纳租金及水电费，逾期一天，每天按欠款额的1%加收滞纳金，实为逾期付款违约金，该项内容以及袁长青诉请的要求王凯支付相当于三个月租金的违约金13050元的请求，均为袁长青要求王凯承担违约责任。如前所述，王凯不构成违约，对于袁长青要求王凯承担违约责任的请求，一审法院不予支持。一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷，一审法院立案时将本案定性为租赁合同纠纷不妥，应予纠正。根据一审法院查明的事实，确认袁长青与王凯于2019年4月25日签订的《租赁合同书》于2020年10月20日解除。对袁长青的其他诉请，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百三十三条、第五百六十二条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认袁长青与王凯于2019年4月25日签订的《租赁合同书》于2020年10月20日解除；二、驳回袁长青的其他诉讼请求。案件受理费3432元，适用简易程序减半收取1716元，财产保全申请费701.16元，合共2417.16元，由袁长青负担。二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对袁长青的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：1.袁长青与王凯签订的《租赁合同书》效力如何认定？2.袁长青主张王凯支付涉案厂房租金是否应予支持，金额为多少？3.袁长青主张王凯支付涉案厂房基本电费是否应予支持？4.王凯是否应向袁长青支付保证金、滞纳金、违约金？关于争议焦点一。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案中，虽然袁长青提交了建设用地规划许可证，但并未提供建设工程规划许可证，亦未提供涉案厂房的权属登记资料，不能证明涉案厂房为合法建筑，按照上述法律的规定，袁长青与王凯签订的《租赁合同书》应属无效合同。袁长青主张解除合同，缺乏法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。结合一审查明事实，2020年6月，王凯因身体病重，无法继续租赁涉案场地及按时支付涉案厂房租金。此后，王凯妻子与袁长青协商处理退租事宜。从王凯妻子与袁长青的聊天记录可知，王凯一方已于2020年10月21日前将涉案厂房钥匙交还袁长青。袁长青上诉主张王凯没有办理交接手续，没有交回厂房。因王凯本人无法办理退场交接手续，王凯妻子腾空涉案厂房并交还钥匙，涉案厂房转由袁长青控制，且袁长青未举证证明自2020年10月21日后王凯仍占有使用涉案厂房，其应承担举证不能的不利法律后果，故袁长青的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。一审法院认定王凯租赁使用涉案厂房至2020年10月21日，并无不当，本院予以维持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，王凯仍应参照合同约定的租金4350元/月支付袁长青20**年9月至2020年10月21日的占有使用费7395元（4350元+4350元÷30天×21天）。因王凯已交付13050元保证金给袁长青，所欠付占有使用费可在租赁保证金中予以抵扣。抵扣后，王凯无需再向袁长青支付占有使用费。关于争议焦点三。袁长青发给王凯的自制电费表，显示王凯2020年7月至8月的基本电费表格中的基本电费的金额为零，证明王凯租赁涉案厂房并未产生基本电费。另外，袁长青提交的《中国南方电网公司电费通知单》证明涉案厂房产生基本电费，但该电费单的用户及地址与涉案厂房均不一致，虽然袁长青提供了江门市江海区外海街道麻一村民委员会盖章的《证明》，但证明人处没有签名，一审法院认定该《证明》不符合证据的形式要件，不予采纳，并无不当。由此，袁长青未能提供充分证据证明涉案厂房产生基本电费，其主张王凯支付基本电费，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点四。如前所述，涉案《租赁合同书》无效，合同中关于保证金条款、违约责任的条款亦无效。因此，袁长青依据合同约定向王凯主张没收保证金及支付违约金、滞纳金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，袁长青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省江门市江海区人民法院（2021）粤0704民初403号民事判决；二、驳回袁长青的全部诉讼请求。一审案件受理费3432元，减半收取1716元，财产保全申请费701.16元，合共2417.16元，由袁长青负担。二审案件受理费3432元（袁长青已预交），由袁长青负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴春梅审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二一年八月二十四日法官助理 李苏琴书 记 员 李艳斌