吉林省长春市朝阳区人民法院民事判决书（2021）吉0104民初5643号原告：长春创鑫物业服务有限公司，住所地长春市朝阳区开运街3188号。        法定代表人：高伟，总经理。        委托诉讼代理人：张兴利，吉林兢诚律师事务所律师。        委托诉讼代理人：冯凌，该公司员工。        被告：孙兴建，男，1972年9月16日，汉族，住所地长春市朝阳区。        原告长春创鑫物业服务有限公司（以下简称创鑫物业）与被告孙兴建物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告创鑫物业委托诉讼代理人张兴利、冯凌，被告孙兴建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。        原告长春创鑫物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2015-2020年度欠缴物业费共计人民币4，762.37元人民币；2、判令被告向原告支付欠缴物业费滞纳金13，051.27元（暂计算至2020年12月31日，此后计算至实际给付之日）；3、本案的诉讼费、保全费、公告费等相关费用由被告承担。事实及理由：被告为领秀朝阳小区B1栋2单元104室业主，该房屋建筑面积为55.12平方米。被告于2010年12月17日入住该房屋，开始接受物业服务。同日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定，物业服务费收费标准为：1.20元／月／平方米（多层）、1.50元／月／平方米（高层）、2.50元／月／平方米（商业）、2.50元／月／平方米（幼儿园），上述收费标准已备案；物业服务费每半年缴纳一次，未按时交纳物业服务费，每逾期一日将承担应交服务费总额千分之三的滞纳金。被告自2015年起开始欠缴物业费，目前，被告仍拖欠2015年度至2020年度的物业费共4，762.37元，滞纳金共13，051.27元（每年度物业费从下一年度1月1日起开始计算滞纳金，暂时计算值至2020年12月31日）。自被告欠缴物业费起，原告多次向被告通过张贴通知等方式要求其尽快补交物业费，但被告直至原告起诉前一直未能补缴物业费。现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条之规定，特向贵院提起告诉，望判如所请。        被告孙兴建辩称，被告孙兴建是原告起诉的长春市朝阳区房屋业主，我家的房屋登记面积为55.12平方米。孙兴建于2010年12月搬入该小区办理入住手续。孙兴建将2014年12月31日以前的所有物业费都缴纳完毕没有拖欠，该阶段的物业费均不是孙兴建本人缴纳，均由开发商缴纳。对于2015年1月1日至2020年12月31日的物业费从未缴纳。未缴纳的理由是，我所住房屋的是回迁房，房屋接手后从2010年开始卫生间的上水每年冬天都会冻，导致我无法使用卫生间，等温度回暖时冰冻的部位化开后导致卫生间发水，至2021年期间共发水5次。开发商和物业均不维修，所以我不同意缴纳物业费，因卫生间发水导致我的个人损失也无人负责。        本院经审理认定事实如下：被告孙兴建是原告起诉的长春市朝阳区房屋业主，被告孙兴建家的房屋登记面积为55.12平方米。孙兴建于2010年12月搬入该小区办理入住手续。孙兴建将2014年12月31日以前的所有物业费都缴纳完毕没有拖欠，对于2015年1月1日至2020年12月31日的物业费从未缴纳。原告举证了前期物业服务合同、补充合同，用以证明“开发商与原告于2009年10月28日签订前期物业服务合同，约定服务期限自2009年10月28日起至2015年10月27日起后因小区业主委员会未能成立双方相继签订两份补充合同，约定原告服务期限至小区成立业主委员会止。原告在该小区提供物业服务合法，有法律依据”；举证原被告之间签署的前期物业管理服务协议，用以证明“2010年12月17日原被告签订前期物业管理服务协议，对物业服务费、数额、缴纳时间及逾期缴纳滞纳金等进行了详细约定。在合同第七页物业服务费的第三条第一款，约定了高层住宅物业按1.5元／平方米／月收取，因为被告孙兴建居住的是一楼免除电梯费0.3元／平方米／月，我公司按1.2元／平方米／月收取。在第三条第三款约定每半年缴纳一次物业费，如果业主逾期将应交服务费总额每日千分之三收取滞纳金。我公司宽限所有业主当年应缴物业费在12月31日之前缴纳免收滞纳金，有逾期的从第二年1月1日起计收滞纳金”；举证被告办理入住材料，用以证明“被告于2010年12月17日入住开始接受物业服务，应按物业服务合同约定交纳物业费”。被告陈述“2013年和2014年我找地产公司和物业公司解决卫生间上水冻的问题，地产公司的曲总和物业公司的高总口头承诺我家卫生间什么时候维修好我什么时间开始缴纳物业费。从那以后每年物业到我家张贴催收通知我都去物业作解释，所以物业也知道我不缴费的原因”。认定上述事实证据有：《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、其他原被告举证材料等证据及庭审笔录在卷佐证。        本院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主或业主委员会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议，《最高人民法院关于〈审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”业主接受了物业公司提供的服务，应及时交纳物业服务费用，以确保物业服务工作的有效运行。物业服务管理因受众群体广、管理事项多，具有广泛性、持续性等特点，不能以个别时点的瑕疵状态而完全否定物业公司履行管理维护义务的事实；亦不能以个别事项服务瑕疵或单一业主个体感受全盘否定物业的整体服务，更不能以此作为拒绝履行交纳物业费的正当理由。        物业公司所提供的物业服务具有公共服务性质，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由进行合法维权。本案中，孙兴建提交的证据不足以证明创鑫物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，故孙兴建以物业服务未达标准为由拒交物业费的辩称意见本院不予采纳。        原告与被告孙兴建签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该合同对孙兴建具有约束力，孙兴建应按合同约定支付物业费用。对创鑫物业主张孙兴建应按合同约定支付物业费用诉求，本院予以支持。对于创鑫物业主张违约金的诉求，本案《前期物业管理服务协议》中对交纳物业费时间和逾期支付违约金计算标准均作出相关约定，上述约定合法有效；虽本案被告未按约交纳物业费已构成违约，但原告是在双方有争议的前提下迟延缴纳物业费，与业主无故迟延缴纳行为存在区别，本院对被告应承担逾期付款违约金计算标准调整为按照同期全国贷款市场报价利率一年期LPR即年利率3.85％计算，自原告向本院提起诉讼之日起即2021年5月17日起至全部付清止；超出部分，本院不予支持。        综上所述，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百四十四条，《最高人民法院关于〈审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条规定，判决如下：        一、被告孙兴建于本判决生效后立即给付原告长春创鑫物业服务有限公司2015年1月1日至2020年12月31日六年的物业费合计4，762.37元（每年物业费793.73元；物业收费面积为55.12平方米，1.2元／平方米／月）；自2021年5月17日起至全部付清止期间的违约金（以拖欠总额4，762.38元为基数、按照同期全国贷款市场报价利率一年期LPR即年利率3.85％计算）。        二、驳回原告长春创鑫物业服务有限公司其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费243.00元，减半收取122.00元，由被告孙兴建负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。        审判员    曹春江二〇二一年八月六日书记员    高梓熙