长春市朝阳区人民法院民事判决书（2021）吉0104民初5613号原告：长春开运家园物业服务有限公司，住所地吉林省长春市朝阳区维多利亚庄园1号楼403室。        法定代表人：李亚楠，总经理。        委托诉讼代理人：王优，吉林新锐律师事务所律师。        委托诉讼代理人：高震，吉林新锐律师事务所律师。        被告：韩英，男，1971年4月10日，汉族，住吉林省长春市朝阳区。        原告长春开运家园物业服务有限公司（以下简称开运物业）与被告韩英物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告开运家园物业委托诉讼代理人王优、高震，被告韩英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。        原告长春开运家园物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告向原告支付2021年1月3日至2022年1月2日物业服务费3，265.48元并支付逾期缴纳物业服务费产生的违约金（每逾期一日按照欠缴总额3，265.48元的千分之三计算，自2020年1月3日起至给付完毕之日止）；2．请求判令被告向原告支付维修费2，486.00元；3．本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系开运家园小区物业服务公司，被告系开运家园小区业主，原告已依据双方签订的物业服务合同向被告提供服务，但被告未能依据合同约定向原告支付物业费，但经由原告催告，被告亦未履行，后被告又将电梯进行损坏，经由原告催告亦明确拒绝承担维修责任，为维护原告的合法权益，现诉至贵院。        被告韩英辩称，被告是原告起诉的长春市朝阳区开运家园1栋2单元1209室、1309室房屋业主，被告的房屋登记面积为1209室75.59平方米、1309室75.59平方米。被告韩英所居住的两套房屋均为回迁房屋，被告韩英于2019年1月搬入该小区办理入住手续。被告韩英将2021年1月2日以前的所有物业费都缴纳完毕没有拖欠，对于2021年1月3日至2022年1月2日的物业费从未缴纳。未缴纳的理由是物业公司未向我们详细解释物业服务的内容，全体业主不了解物业相关的服务内容，消防入住两年后才通过验收。建筑垃圾无人清理，堵塞消防通道。公共面积被物业私自占用，损害了全体业主利益。监控室形同虚设，楼体内无消防指示牌。物业偷改其他业主的水表，私自关闭阀门，逼迫业主缴纳物业费，回迁房屋交付使用时存在质量问题，园区内不让进车，物业私自使用车位，我们不是拒不缴纳物业费，而是不满意物业公司的物业服务。其他详见答辩状。        本院经审理认定事实如下：被告韩英是原告起诉的朝阳区开运家园1栋2单元1209室、1309室房屋业主，被告韩英家的房屋登记面积为1209室75.59平方米、1309室75.59平方米，于2019年1月搬入该小区办理入住手续。韩英将2021年1月2日以前的所有物业费都缴纳完毕没有拖欠，对于2021年1月3日至2022年1月2日的物业费从未缴纳。原告举证前期物业管理服务协议，用以证明“由原告为被告提供物业服务，第四页第三条物业管理服务费第一款约定了物业费标准按照每平方米1.8元／月的标准向原告支付物业费，第三款约定了被告应于每年开始前5日缴纳物业费，如逾期缴纳的原告有权按照逾期缴纳金额的日千分之三标准收取违约金。原告在该小区提供物业服务合法，有法律依据”；举证物业催费通知书，用以证明原告曾将催缴通知书张贴到门上，以书面方式向被告催缴物业费；举证视频录像两段、维修告知书、报价单、发票各一份，用以证明被告在使用由原告运营、维护的电梯过程中，故意损坏电梯，造成电梯损坏，原告为此支出维修费用2，486.00元。被告陈述“我同意赔偿，但是有个前提，我当时对物业公司说要求将购买的电梯配件的发票提供给我、并且当着我的面进行维修，我才同意赔偿。现在的电梯我认为没有进行维修，不同意赔偿。我踢电梯的理由是，我去物业升级电梯卡回家使用，物业公司因为我没有缴纳物业费，不给我升级电梯卡，所以我生气才踢的电梯。”认定上述事实证据有：《前期物业管理服务协议》、视频录像以及其他原被告举证材料等证据及庭审笔录在卷佐证。        本院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主或业主委员会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议，《最高人民法院关于〈审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”业主接受了物业公司提供的服务，应及时交纳物业服务费用，以确保物业服务工作的有效运行。物业服务管理因受众群体广、管理事项多，具有广泛性、持续性等特点，不能以个别时点的瑕疵状态而完全否定物业公司履行管理维护义务的事实；亦不能以个别事项服务瑕疵或单一业主个体感受全盘否定物业的整体服务，更不能以此作为拒绝履行交纳物业费的正当理由。        物业公司所提供的物业服务具有公共服务性质，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由进行合法维权。本案中，韩英提交的证据不足以证明开运家园物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，故韩英以物业服务未达标准为由拒交物业费的辩称意见本院不予采纳。        原告与被告韩英签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该合同对韩英具有约束力，韩英应按合同约定支付物业费用。对开运物业主张韩英应按合同约定支付物业费用诉求，本院予以支持。对于开运物业主张违约金的诉求，本案《前期物业管理服务协议》中对交纳物业费时间和逾期支付违约金计算标准均作出相关约定，上述约定合法有效；虽本案被告未按约交纳物业费已构成违约，本院对被告应承担逾期付款违约金计算标准调整为按照同期全国贷款市场报价利率一年期LPR即年利率3.85％计算，自原告向本院提起诉讼之日起即2021年5月17日起至全部付清止；超出部分，本院不予支持。        经法院当庭释明和原被告双方确认，本案审理的是物业合同服务纠纷，关于电梯损害财产损害赔偿纠纷的诉请，由于诉讼标的较小且双方产生侵权的根本原因也是由于物业服务合同纠纷，且双方当事人均同意本院一并审理，考虑到减轻当事人诉累，本院将两起纠纷在本案并案审理。鉴于被告自认曾损害电梯，并同意赔偿；原告已经举证维修电梯的发票和其他证据，但是被告没有证据支持自己不予赔偿的证据，因此本院按照在案证据进行裁判，被告按发票数额进行赔偿。        综上所述，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百四十四条，《最高人民法院关于〈审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条规定，判决如下：        一、被告韩英于本判决生效后立即给付原告长春开运家园物业服务有限公司2021年1月3日至2022年1月2日的物业费合计3，265.48元（1209室、1309室物业收费面积合计151.18平方米，1.8元／平方米／月）；自2021年5月17日起至全部付清止期间的违约金（以拖欠总额3，265.48元为基数、按照同期全国贷款市场报价利率一年期LPR即年利率3.85％计算）。        二、被告韩英于本判决生效后立即给付原告长春开运家园物业服务有限公司电梯维修费2，486.00元。        三、驳回原告长春开运家园物业服务有限公司其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告韩英负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。        审判员    曹春江二〇二一年八月十日书记员    高梓熙