四川省南江县人民法院民 事 判 决 书（2021）川1922民初2745号原告：中国工商银行股份有限公司南江支行，住所四川省巴中市南江县南江镇光雾山大道红星段118号，统一社会信用代码：915119227091775671。负责人：李书军，系该支行行长。委托诉讼代理人：施燕，四川谦益律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓东，男，汉族，1963年8月16日出生，住四川省南江县，系该行职工。被告：吴思林，男，1988年12月2日出生，汉族，住四川省南江县。被告：四川省南江县鹏达房地产开发有限公司，住所四川省南江县南江镇文星路，统一社会信用代码：9151192273587362X3。法定代表人：周辉亮，系该公司董事长。原告中国工商银行股份有限公司南江支行（以下简称南江工商银行）与被告吴思林、四川省南江县鹏达房地产开发有限公司（以下简称鹏达房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年7月23日立案后，依法适用简易程序于2021年8月12日公开开庭进行审理。原告南江工商银行委托诉讼代理人施燕、陈晓东到庭参加了诉讼。被告吴思林、鹏达房产公司法定代表人经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告南江工商银行本院提出的诉讼请求：1、被告吴思林立即归还原告借款本金余额69995.13元以及利息、罚息、复利7788.31元（利息、罚息、复利暂计算至2021年6月4日，2021年6月5日起的利息、罚息、复利按《个人购房借款／担保合同》的约定计算至贷款本息全部清偿之日止）；2、确认原告就被告吴思林提供的涉案抵押物（南房预南江县字第2××1号），即位于四川省巴中市南江县房产折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿；3、被告鹏达房产公司对上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费、保全费、公告费、律师费等由被告共同承担。事实及理由：原告南江工商银行与被告吴思林于2013年11月8日签订《个人购房借款／担保合同》【编号:Ａ（住房）字（巴中）行（南江）支行（2013）年（733）号】，借款金额为14万元（大写：壹拾肆万元整），用于购买南江县房产。借款合同针对借款的期限、利率、结息、还款、违约等都作了详细约定。为确保原告债权的实现，被告吴思林以其所购买的位于巴中市南江县房产为原告提供抵押担保，并办理了抵押权登记。同日，被告鹏达房产公司在《个人购房借款／担保合同》上保证人一栏签章，为被告吴思林提供连带保证担保，并对担保范围和担保期限作出了约定。上述合同签订后，原告按约发放了全部贷款，被告吴思林应于每月4日向原告支付应付本息，但是自2015年6月4日起至今被告吴思林未按时足额偿还贷款本息累计超过六次，截止2021年6月4日，尚欠贷款本金余额69995.13元，积欠期内利息、罚息、复利合计7788.31元。综上所述，原告认为，原告与被告之间的合同真实、合法、有效，原告已经全面履行合同义务。目前，被告的行为已经构成严重违约，并给原告造成了重大的经济损失。为此，原告根据我国《民事诉讼法》的相关规定特向贵院提起诉讼，请求支持原告的全部诉讼请求。原告南江工商银行围绕诉讼请求依法提交的证据：一、原告营业执照、负责人身份证复印件及证明书；二、被告法人工商信息、自然人身份证、婚姻登记记录证明、未婚声明复印件；三、中国工商银行个人贷款申请表；四、个人购房借款担保合同；五、抵押权预告登记凭证；六、中国工商银行个人贷款借款凭证；七、放款凭证；八、还款明细。被告吴思林在法定期限内未提交答辩状及证据材料。被告鹏达房产公司在法定期限内未提交答辩状及证据材料。本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2013年11月8日，原告南江工商银行与被告吴思林、鹏达房产公司签订《个人购房借款／担保合同》约定：原告南江工商银行同意向被告吴思林发放个人购置住房贷款140000.00元；贷款用于购买四川省南江县房产；贷款担保方式为抵押、连带责任保证；贷款期限为10年，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率：适用中国人民银行公布的同期同档贷款利率为基准利率，上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在第四条约定的利率基础上确定；贷款利率按第四条的约定进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致；保证人对该合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。对于违约责任的约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告南江工商银行有权宣布本合同和贷款人与被告吴思林之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求被告吴思林立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。被告鹏达房产公司在《个人购房借款／担保合同》签字确保并盖印，自愿为被告吴思林的该笔贷款提供担保，约定保证方式为连带责任保证。合同签订后，被告吴思林以在被告鹏达房产公司所购买的南江县房产一套向原告提供抵押担保，并于2013年11月13日办理了抵押权预告登记，权利证书号：南房预南江县字第2××1号，预告登记权利人：南江工商银行。2013年12月4日，原告南江工商银行向被告发放贷款140000.00元，并载明贷款到期2023年12月4日，执行年利率7.205%，还款方式为等额。截止2021年8月4日，尚欠按揭贷款应付逾期本金28718.85元、利息8064.73元，欠2021年8月5日后应偿还贷款余额40230.95元及利息。本院认为：原告南江工商银行与被告吴思林、鹏达房产公司签订《个人购房借款/担保合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。原告依照合同约定向被告吴思林履行了发放贷款140000.00元的义务，被告吴思林履应按照合同约定及时全面履行还本付息的义务，但被告吴思林截止2021年8月4日，尚欠按揭贷款应付逾期本金28718.85元、利息8064.73元，欠2021年8月5日后应偿还贷款余额40230.95元及利息，被告吴思林的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，原告南江工商银行要求被告吴思林继续履行或者赔偿损失等违约责任，符合法律规定，本院予以支持。关于原告南江工商银行主张对涉案房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的问题。案涉房产虽已办理抵押权预告登记，但根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记是保全债权实现的措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力，但并非正式物权登记，其不同于发生物权变动的本登记，本登记是对已经发生的物权变动进行的登记。抵押权预告登记所备案的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋正式抵押权设立登记之前，其享有抵押登记条件成就前办理抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。预告登记后，本案当事人并未向登记机关办理抵押权正式登记，案涉房屋并未登记到不动产登记薄，不能产生抵押权效力，双方可依借款合同主张债权请求权，原告南江工商银行可在请求被告吴思林办理不动产正式抵押登记后，另行要求实现抵押权。故，原告南江工商银行要求对涉案房屋实现抵押权的诉讼请求，本院不予支持。关于原告请求被告鹏达房产公司对被告吴思林所负上述债务承担连带责任的问题。原告与被告鹏达房产公司签订了《个人购房借款/担保合同》，双方订立的书面保证合同是双方当事人的真实意思表示，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方对保证期间、保证范围及保证方式进行了明确的约定。担保人仍应继续按照约定履行担保责任。为此，根据法律的规定及合同约定，原告请求被告鹏达房产公司对被告吴思林所负本案债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付保全费以及律师费的问题。在本案中，保全费未实际产生，律师费原告方未提供证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第一百零七条,《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴思林于本判决生效之日起三十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司南江支行2021年8月4日前按揭贷款逾期本金28718.85元、利息8064.73元，合计36783.58元（备注：本息计算截止时间2021年8月4日）；二、被告吴思林另外下欠原告中国工商银行股份有限公司南江支行按揭贷款本金余额40230.95元及利息(利息计算方法：按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上调15%；逾期罚息、复利在基准利率基础上分别加收50%），支付方式：被告吴思林于2021年8月5日起至实际付清之日止每月等额支付原告中国工商银行股份有限公司南江支行借款本金、利息；若被告吴思林累计逾期六个月（包括六个月）未按判决确定的履行每月等额本息给付义务，原告中国工商银行股份有限公司南江支行可依法申请强制执行下欠的全部贷款本金及利息；三、四川省南江县鹏达房地产开发有限公司对被告吴思林上述一、二项判决债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司南江支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1745.00元，减半收取872.50元，由被告吴思林负担（原告已预交872.50元不再退还，由被告直接支付原告或在执行过程中一并解决）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审判员  罗永亮二〇二一年八月十二日书记员  侯治任