四川省泸州市龙马潭区人民法院民 事 判 决 书（2021）川0504民初1497号原告（反诉被告）：泸州临港投资集团有限公司，住所地泸州市龙马潭区鱼塘街道振兴路136号3号楼，统一社会信用代码91510504071425217H。法定代表人：胡怀明，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏朝述，四川大山律师事务所律师，一般授权。委托诉讼代理人：吴群，女，苗族，生于1990年5月24日，住重庆市秀山县，该公司员工，一般授权。被告（反诉原告）：泸州昇源实业有限公司，住所地泸州市龙马潭区顺江路，统一社会信用代码91510504586464223P。法定代表人：林兵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张艳艳，四川恒智达律师事务所律师，一般授权。委托诉讼代理人：谢世才，四川恒智达律师事务所律师，一般授权。原告（反诉被告）泸州临港投资集团有限公司（以下简称临港集团）诉被告（反诉原告）泸州昇源实业有限公司（以下简称昇源实业）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂转为适用普通程序并于2021年5月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）临港集团的委托诉讼代理人魏朝述、吴群，被告（反诉原告）昇源实业的委托诉讼代理人张艳艳、谢世才均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）临港集团向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方签署的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》于2020年10月22日解除；2.判令被告退还保证金300万元；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年4月1日，原、被告签署《房屋租赁合同》，约定昇源实业将其所有的位于泸州市龙马潭区房屋出租给临港集团作为办公室、员工宿舍、食堂、生产车间使用，建筑总面积55645.56平方米，租赁期限为十年（2017年7月1日至2027年6月30日止），租金按19元每平方米每月计算，租赁保证金300万元，2017年11月8日双方又签署《房屋租赁合同补充协议》，协议对租赁面积重新进行确认为54959.87平方米，同时对每月租金进行了调整，临港集团于2017年4月13日向昇源实业支付了保证金300万元。临港集团承租房屋用于政府招商引资企业入驻，2020年由于受到新冠疫情的影响，入驻招商引资企业经营非常困难，进而导致原、被告之间的租赁合同不能继续履行，2020年10月21日临港集团通过邮政特快专递向昇源实业送达了解除合同通知书，该通知书载明送达之日合同解除，昇源实业于2020年10月22日签收。临港集团解除租赁合同系因不可抗力，特诉讼来院，请求判如所请。本诉被告昇源实业辩称，招商引资企业不再使用临港集团租用房屋，系入驻企业与临港集团之间的关系，与昇源实业无关，泸州市的新冠疫情并不严重，根据泸市疫控（2020）1号通知，泸州市区企业于2020年2月9日24时后即可复工，即使新冠疫情对入驻企业有一定的影响，但并未对临港集团履行租赁合同形成障碍，临港集团主张受新冠疫情影响符合情势变更解除合同的观点无事实和法律依据，临港集团曾向昇源实业发函称“要将招商引资企业搬迁至盈田智能终端产业园”，之所以要解除租赁合同是因为盈田智能终端产业园已建成，自贸区管委会要求对智能终端产业集中管理，所以要将租赁昇源实业房屋内的企业搬迁至盈田智能终端产业园，故其解除合同的行为系根本违约，在双方费用未结清的情况下300万元保证金不应退还，诉讼费用亦应由临港集团自行承担。审理中被告（反诉原告）昇源实业向本院提出反请求：1.依法解除原、被告双方于2017年4月1日所签订的《房屋租赁合同》；2.判令临港集团支付昇源实业所欠租金3265422元及利息（利息自2020年7月1日起按一年期贷款市场报价利率计算至款清之日）；3.判令反诉被告支付反诉人违约金1268718元；4.判令反诉被告支付提前解除合同给反诉人所造成的损失、租赁房屋恢复原状费用共计6382183元；5.判令反诉被告支付反诉人评估费63500元及律师费10万元（后期律师代理费以生效文书确定的反诉人应获得金额的10%为准）；6.判令反诉被告支付反诉人拖欠的物业服务费538397.30元及利息（利息自2019年6月1日起按一年期贷款市场报价利率计算至款清之日）；7.判令反诉被告支付反诉人300万元租金的逾期利息138880.50元；8.判令反诉被告支付反诉人租赁合同解除后房屋空置损失6265422元（6个月租金）；9.反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：租赁合同和补充协议签订后，约定按先支付后使用原则支付租金，每半年支付一次租金，合同履行过程中，临港集团在无法定和约定解除合同事由的情形下，于2020年11月21日通知昇源实业提前解除合同，临港集团的行为已严重违约，并给昇源实业造成严重经济损失，为此，昇源实业为维护自身合法权益特诉讼来院，请求判如所请。反诉被告临港集团辩称，2020年1月20日以来，我国受新冠疫情影响，全国经济下行，招商引资企业经营困难，无法继续履行与临港集团所签订的租赁合同，临港集团继续租赁昇源实业房屋的基础已经不存在，属于情势变更，临港集团的解除租赁合同行为不构成违约。合同解除后临港集团积极向昇源实业返还所租房屋，要求昇源实业于2020年12月30日接收返还的房屋，但昇源实业拒不接收，临港集团不应对昇源实业自身原因造成的房屋空置损失承担赔偿责任。临港集团未与昇源实业建立物业服务合同关系，所有入驻企业均与昇源实业签订了物业服务合同，物业服务费也是昇源实业在向入驻企业收取，故临港集团没有支付入驻企业所欠水电费及物业费的义务。昇源实业主张300万元租金的逾期利息，因租赁合同未约定逾期付款承担逾期利息的问题且其主张过高，超过了一年期贷款市场报价利率计算，不应得到支持。即使临港集团存在违约行为，昇源实业也不能同时主张违约金和赔偿损失，昇源实业主张的律师费未实际产生且不明确不应得到支持。经审理查明，为保障电子信息产业入驻园区投产，2017年4月1日，临港集团与昇源实业签订了《房屋租赁合同》，该合同对以下内容进行了约定：临港集团租用昇源实业位于泸州市龙马潭区的房屋，作为办公室、员工宿舍、食堂、生产车间使用，建筑面积为55645.56平方米，实际支付租金面积按最终产权面积计算，昇源实业按临港集团的要求将综合楼Ａ栋2楼装修为食堂、3楼和5楼装修为员工宿舍，将综合楼Ｂ栋2楼装修为食堂、3至7楼装修为员工宿舍，该合同还对宿舍的空调、床的配置进行了明确约定，相应设备由昇源实业购置；租赁期限为10年，自2017年7月1日起至2027年6月30日止；租金按19元每平方米每月计付，每月租金为1057265元，租金按照先付后用的原则，每半年支付一次，以后每半年到期前五个工作日内支付下个半年的租金；临港集团支付昇源实业租房保证金300万元；昇源实业负责每月代缴水电气费后向临港集团收取，租赁期内临港集团所租房屋由临港集团进行物业管理；违约责任除包含本合同条款中已有特别约定外，违约方还应支付违约金，违约金的计算方法为年租金总额的10%，如违约导致的实际经济损失超过违约金时，实际经济损失超过违约金的差额部分由违约方赔偿，一方违约时，除按本合同支付违约金外，还应赔偿守约方实现权利的所有费用，包括且不限于如诉讼费、律师费、公证费等；若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或因情势变更造成承租人无法继续租赁的，双方解除合同且不视为双方违约。2017年11月8日，临港集团与昇源实业签订了《房屋租赁合同补充协议》，该协议明确临港集团租赁昇源实业的房屋面积为54959.87平方米，每月租金为人民币1044237元。前述合同签署后，昇源实业即按照双方所签租赁合同的要求，对案涉房屋进行装修、购置设备。临港集团于2017年4月17日向昇源实业支付保证金300万元、于2017年4月27日向昇源实业支付2017年7月至12月的租金6343590元。临港集团自2017年7月1日开始使用租赁房屋，并陆续分租给泸州市隆立威科技有限公司、泸州市华沣科技有限责任公司、四川省华景光电科技有限公司、泸州波特光电科技有限公司等招商引资企业的使用。各招商引资企业入驻后，昇源实业与所有入驻企业均签订了物业管理服务合同，昇源实业分别向各入驻企业开具了相应的物业服务费发票，各入驻企业也曾分别向昇源实业缴纳物业服务费用，临港集团从未向昇源实业支付过物业服务费用。2020年，入驻企业因不同的原因先后与临港集团解除租赁合同关系，其中泸州市华沣科技有限责任公司搬迁至泸州盈田智能终端产业园，现仅剩四川省华景光电科技有限公司仍在租用案涉房屋，使用面积为12667平方米。2020年10月21日临港集团以受经济大环境影响和新冠疫情影响，招商引资企业发展难以实现预期目标，向昇源实业发出《解除合同通知书》，昇源实业收到该通知后，拒绝解除合同。临港集团曾于2020年12月30日通过其下属子公司负责资产管理的人员唐利春向昇源实业负责资产管理的人员移交除四川省华景光电科技有限公司尚在使用之外的41583.15平方米租赁房屋，昇源实业拒绝接收。在临港集团向本院提起解除合同之诉后，昇源实业于2020年12月9日向本院提起反诉，提出解除合同和赔偿损失的主张。经泸州正浩资产评估有限公司评估昇源实业投入的装修、购置等目前的现有价值为：消防设备工程1992740元，电力设备工程584189元，综合楼房屋装修工程1549032元，综合楼房屋设备352748元，房屋拆除、恢复费用1903474元。临港集团已根据租赁合同和补充协议的约定将2020年6月份之前的租金全部付清给昇源实业，在本案的审理过程中临港集团于2021年1月25日向昇源实业再次支付了300万元的租金。2021年1月18日，昇源实业将案涉房屋中的577平方米另行租赁给泸州市龙马十八湾生态旅游开发有限公司。上述事实，有原、被告的营业执照复印件、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、四川泸州长江经济开发区管理委员会常务会议纪要（2017年第2次20-5号）、泸州市商业银行、中国工商银行网上银行电子回单、四川增值税专用发票、临港集团与入驻企业所签《房屋租赁合同》9份、泸州昇源实业物业管理服务合同7份、解除通知、解除通知回复、临港集团关于泸州市华沣科技有限责任公司不再续租厂房的函、自贸区调整的通知、微信聊天记录截图、泸正浩评报字【2021】Ｂ003号资产评估报告、昇源实业与泸州市龙马十八湾生态旅游开发有限公司所签《房屋租赁合同》以及到庭当事人的陈述等证据在案佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，临港集团与昇源实业所签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案的主要争议焦点为临港集团主张合同解除的事由是否符合情势变更的情形。对此，本院做如下评述：情势变更应指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。本案中临港集团租赁昇源实业房屋的目的是供招商引资企业使用，原、被告之间所签订租赁合同的期限为10年，临港集团在签订租赁合同时应当能够预见到任何企业的生产经营活动都存在不确定性，招商引资企业也不例外，并不一定能够持续使用所租用房屋长达10年之久，且临港集团与各招商引资企业所签订的《房屋租赁合同》所约定的租赁期限为1年或5年不等，显然临港集团在与昇源实业签订《房屋租赁合同》时对招商引资企业并不一定能长期使用案涉房屋以及所租用房屋可能存在无企业租用出现闲置是明知的，现临港集团主张招商企业与自己解除租赁合同导致所租房屋空置，无法继续租用昇源实业的房屋属于情势变更于法无据，临港集团在租赁合同期满前不按时支付租金属于违约，应向昇源实业承担违约责任。关于本诉原告临港集团诉请判令确认原、被告双方签署的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》于2020年10月22日解除的主张，因临港集团向昇源实业送达解除合同通知书时，并不符合合同约定的解除条件，也不符合法律规定的解除条件，该解除合同通知不发生合同解除的效力，但临港集团向本院提起诉讼后，昇源实业于2020年12月9日向本院提起反诉，反诉请求中提出了解除合同的主张，本院认为昇源实业在临港集团提出解除合同的主张后提出解除合同反诉主张的行为可视为双方已就解除合同达成合意，双方所签订的租赁合同已于2020年12月9日合意解除。关于本诉原告临港集团诉请判令昇源实业返还租赁保证金300万元的主张，因双方的租赁合同已解除，该保证金理应返还给临港集团，但因临港集团违约导致合同解除，需要赔偿昇源实业因违约行为所造成的损失，该300万元保证金应用于折抵临港集团应付昇源实业的损失赔偿款；关于本诉原告临港集团的本诉诉讼费由昇源实业承担的主张，因临港集团违约在先，本案诉讼也系其违约行为所致，故本诉案件的受理费应由临港集团自行承担。关于反诉原告昇源实业诉请判令解除双方于2017年11月8日签订的《房屋租赁合同》的主张，前文已论述双方所签订的租赁合同已于2020年12月9日依法解除，对该主张，本院依法予以支持。关于反诉原告昇源实业诉请判令临港集团支付其拖欠的租金3265422元及利息（利息自2020年7月1日起按一年期贷款市场报价利率计算至款清之日）的主张，虽双方所签订的租赁合同已于2020年12月9日解除，但是临港集团于2020年12月30日才通过其下属子公司负责资产管理的人员向昇源实业退还所租赁房屋，后昇源实业以双方之间有纠纷为由拒绝接收，该拒绝行为于法无据，此时应视为临港集团解除对租用房屋的占用，昇源实业拒绝接收后的房屋租金不应再由临港集团负担，故临港集团仅需向昇源实业支付租金至2020年12月30日，根据租赁合同的约定，临港集团应于2020年7月1日支付2020年7月至12月的租金，但临港集团并未于2020年7月1日支付，而是于2021年1月25日向昇源实业支付300万元的租金后未再向昇源实业付款，因临港集团所租房屋每月租金为人民币1044237元，故临港集团尚需支付的房租金额为1044237元×6月-3000000元=3265422元，又因临港集团迟延支付租金，必然给昇源实业造成资金占用利息损失，昇源实业请求前述租金自2020年7月1日起按一年期贷款市场报价利率计算利息至款清之日的主张，于法有据，本院依法予以支持。关于反诉原告昇源实业诉请判令临港集团支付违约金1268718元的主张，因原、被告双方在《房屋租赁合同》第八条中明确约定“违约金的计算方式为年租金总额的10%，如违约导致的实际经济损失超过违约金时，实际经济损失超过违约金的差额部分由违约方承担”，根据该约定当实际经济损失超过违约金时，违约方只需承担实际经济损失赔偿款，该约定系双方当事人的真实意思表示，也符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，综合本案已认定的事实，昇源实业的损失总额已远超双方所约定的违约金金额，昇源实业既主张违约金又主张损失赔偿款，不符合双方之间的合同约定，故本院对昇源实业的违约金主张不予支持。关于反诉原告昇源实业请求判令临港集团赔偿提前解除合同给反诉人所造成的损失、租赁房屋恢复原状费用共计6382183元（其中消防设备工程1992740元，电力设备工程584189元，综合楼房屋装修工程1549032元，综合楼房屋设备352748元，房屋拆除、恢复费用1903474元）的主张，昇源实业称因临港集团租用案涉厂房转租给招商引资企业后，原有的消防和电力设备无法满足部分招商引资企业的生产所需，昇源实业是在临港集团的授意下联系第三方增加的消防和电力设备，但临港集团对此予以否认，加之原、被告双方在租赁合同中并未对消防设备和电力设备工程给昇源实业提出新的配备要求，且昇源实业并未提交足以证明临港集团曾授意其对消防和电力进行增建扩容的证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据”之规定，应由其自行承担举证不能的法律后果，对昇源实业的消防和电力设备赔偿主张本院依法不予支持；关于综合楼的房屋装修工程的现有价值1549032元、综合楼房屋设备的现有价值352748元是昇源实业根据双方所签订的租赁合同的明确要求所配备，也是为了履行10年租赁合同而投入，现因临港集团的原因提前解除合同，该部分投入的现有价值损失，理应由临港集团承担，对昇源实业的该部分主张，本院依法予以支持；至于房屋拆除、恢复费用1903474元，因案涉房屋的装修和设备配置均系出租人昇源实业公司完成，而非承租人临港集团所为，合同解除后装修及设备的受益人亦系昇源实业，如果仅因为合同的解除而将完好的房屋装修及相关设备拆除，一是会降低现有装修及设备的价值不利于资源的节约，二是拆除必会产生大量的建筑垃圾不利于环境资源的保护，三是临港集团将对房屋装修及房屋设备的现有价值进行赔偿，昇源实业的相应损失已获弥补，故本院认为相关房屋装修及设备没有拆除恢复的必要，对昇源实业房屋拆除、恢复原状的主张，本院依法不予支持。关于反诉原告昇源实业诉请判令临港集团支付评估费63500元及律师费10万元（后期律师代理费以生效文书确定的反诉人应获得金额的10%为准）的主张，因鉴定系为了确定损失金额，而损失的产生又因临港集团提前解除合同所致，故鉴定费用63500元系因临港集团的违约行为给昇源实业所造成的直接经济损失，对该部分主张本院依法予以支持；至于律师费因昇源实业未提供实际支付律师费的依据，本院对其具体所实际支出的律师费金额无法确认，故对律师费主张本院依法不予支持。关于反诉原告昇源实业诉请判令临港集团支付反诉人拖欠的物业服务费538397.30元及利息（利息自2019年6月1日起按一年期贷款市场报价利率计算至款清之日）的主张，虽原、被告双方在《租赁合同》中约定了“昇源实业负责每月代缴水电气费后向临港集团收取，租赁期内临港集团所租房屋由临港集团进行物业管理”，但后来招商引资企业入驻后，昇源实业分别与所有的入驻企业签订了物业服务合同，并向入驻企业收取了物业服务费，昇源实业与各入驻企业间已形成物业服务合同关系，临港集团对此未提出异议，本院认为原、被告双方已以自己的行为对前述租赁合同中的物业服务条款进行了变更，故物业服务合同的相对方为昇源实业与各入驻企业，与临港集团无关，根据合同的相对性原则，相应的物业服务费应由昇源实业向各入驻企业进行催收，故对昇源实业的物业服务费主张，本院依法不予支持。关于反诉原告昇源实业诉请判令临港集团支付300万元租金的逾期利息138880.50元的主张，根据《租赁合同》的约定，该300万元租金临港集团应于2020年7月1日支付，但实际支付日期为2021年1月25日，逾期近7个月，该逾期支付行为确实给昇源实业造成了资金占用利息损失，本院认为可以同期一年期LPR为标准按7个月计算逾期利息：3000000元×3.85%÷12×7=67375元，故临港集团应支付昇源实业该300万元租金的逾期付款利息67375元。关于反诉原告昇源实业诉请判令临港集团支付租赁合同解除后房屋空置损失6265422元（6个月租金）的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，承租人提前退租的违约行为，出租人可以要求赔偿损失，因临港集团提前解除租赁合同，导致昇源实业数万平米的厂房无法立即租赁出去，现除了四川省华景光电科技有限公司尚在使用的12667平方米和泸州市龙马十八湾生态旅游开发有限公司租用的577平方米外，其余41715.87平方米（54959.87-12667-577=41715.87平方米）尚处于空置状态，因临港集团的提前解除租赁合同确实给昇源实业造成了房屋空置损失。因正常租赁期间租赁面积54959.87平方米每月的租金为人民币1044237元，故空置房屋（按面积折算）每月的租金为41715.87÷54959.87×1044237=792601.13元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，昇源实业应在合同解除后积极主动将房屋租赁出去或作他用，昇源实业也确实在向外出租案涉房屋，但昇源实业仅将其中的577平方米租赁出去，有放任空置等待赔偿之嫌，结合目前房屋尚在空置的实际情况，综合考虑本案房屋空置中原、被告双方的过错等因素，本院认为空置损失考虑5个月较为适宜，故临港集团尚需支付昇源实业房屋空置损失792601.13元×5=3963005.65元。关于反诉原告昇源实业诉请判令反诉费用由临港集团承担的主张，因昇源实业的反诉请求未获全部支持，反诉费用应由原、被告双方按相应的比例分担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、原告（反诉被告）泸州临港投资集团有限公司与被告（反诉原告）泸州昇源实业有限公司所签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》于2020年12月9日解除；二、泸州昇源实业有限公司于本判决生效之日起十日内向泸州临港投资集团有限公司返还租赁保证金300万元（可折抵泸州临港投资集团有限公司的应付款项）；三、泸州临港投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内向泸州昇源实业有限公司支付租金3265422元，并自2020年7月1日起以前述租金为基数按一年期贷款市场报价利率向泸州昇源实业有限公司支付资金占用利息至款清之日；四、泸州临港投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内向泸州昇源实业有限公司支付综合楼房屋装修工程损失赔偿款1549032元、综合楼房屋设备损失赔偿款352748元，共计1901780元；五、泸州临港投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内向泸州昇源实业有限公司支付评估费63500元；六、泸州临港投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内向泸州昇源实业有限公司支付逾期支付前期租金的利息67375元；七、泸州临港投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内向泸州昇源实业有限公司支付房屋空置损失费3963005.65元；八、驳回本诉原告泸州临港投资集团有限公司、反诉原告泸州昇源实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30800元，由泸州临港投资集团有限公司承担，反诉案件受理费129101.90元，由泸州临港投资集团有限公司承担829101.90元、泸州昇源实业有限公司承担40000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判长  杨明康审判员  刘 梅审判员  何丽丽二〇二一年八月十八日书记员  李国芬