广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终2173号上诉人（原审被告，反诉原告）：惠州市惠阳区南豪实业有限公司，住所地：惠阳区淡水镇承修一路109号。法定代表人：吴晓华。委托诉讼代理人：李振华，广东江畔律师事务所律师。委托诉讼代理人：程婷，广东江畔律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：赵悦辰，女，汉族，1972年2月5日出生，住址：四川省攀枝花市东区。上诉人惠州市惠阳区南豪实业有限公司与被上诉人赵悦辰因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初2478号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠州市惠阳区南豪实业有限公司上诉请求：一、请求依法撤销惠州市大亚湾经济技开发区人民法院作出的（2020）粤1391民初2478号《民事判决书》第一至三、第五项判决，改判驳回上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人于2018年2月1日书面要求换房至1栋2103号，原审法院以上诉人未在2017年12月3日前（超前）交付为由构成违约，严重违背客观事实。被上诉人当庭陈述称其因邻里纠纷多次向上诉人请求从2栋2203号房更换至1栋2103号房，且被上诉人于2018年2月1日已在《换房协议书》中书面确认系个人原因要求更换房屋。上诉人为化解邻里纠纷，满足被上诉人的请求，于2018年3月9日已向被上诉人交付1栋2103号房屋。交房后，双方于2018年5月15日补签1栋2103号房的《商品房买卖合同》，由于上诉人工作人员失误，写成“于2017年12月31日前交付房屋”，导致约定的交付时间早于被上诉人请求换房的时间，也早于合同签订时间。根据客观事实情况，在2017年12月31日前，被上诉人未提出换房的请求，上诉人也无法预知其要换房，因此，此条款根本无法履行。原审法院罔顾客观事实，苛求上诉人在2017年12月31日前（在被上诉人未提出换房至1栋2103号房的请求之前）交付，并以上诉人未在2017年12月31日前交付房屋为由构成违约，实属强人所难。因此，上诉人为满足被上诉人换房要求，提前履行交付房屋，不存在迟延交付的违约行为，不应承担违约责任。二、延期办证的原因在于原告逾期付款，原审法院判令被告存在延期办证行为缺乏事实和法律依据。根据上诉人与被上诉人双方签订的《广东省商品房买卖合同付款方式变更补充协议书》第2条约定“现改为：分期付款，分期总款352000元按两年内二期付清。如有逾期，按所欠款项10%每天计算滞纳金。总房款未付清前不动产权证将不能给予。”以及《商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾：（2018）xx】第十五条第3款规定：“如因买受人原因（如未交清房款、未交清办证费用、不能提交相关有效证件等），不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。”被上诉人未按约定时间即2018年12月30日前支付第一期152000元。经过上诉人多次催促，被上诉人于2019年9月21日支付第一期152000元，已逾期265日。因原告逾期支付第一笔款项，双方约定的办证条件未成就。因此，延期办证的原因在于原告逾期支付分期付款的第一笔款项，上诉人不存在迟延办证的违约行为，故原审法院判令被告承担延期办证的违约责任缺乏事实和法律依据。三、原审法院擅自下调双方约定逾期付款的滞纳金计算标准，无事实和法律依据。根据《广东省商品房买卖合同付款方式变更补充协议书》第2条约定“现改为：分期付款，分期总款352000元按两年内二期付清。如有逾期，将按所欠款项10%每天计算滞纳金”，被上诉人逾期支付第一期款项的行为已构成违约，依约应向上诉人支付滞纳金26485元（计算方式：152000元×24%/365日×265日≈26485元），由于补充协议中双方约定滞纳金过高，上诉人同意按年利率24%计算滞纳金，且上诉人于2020年8月5日递交反诉状之时，民间借贷利率上限尚未下调，上诉人按年利率24%计算滞纳金符合法律规定。而原审法院擅自将双方约定的滞纳金计算利率下调至同期银行贷款利率的1.2倍，无事实和法律依据。综上所述，原审判决存在不合理及错误处，为维护上诉人的合法权益，特向贵院提起上诉，请求依法改判！被上诉人赵悦辰答辩称：一、被上诉人要求换房是迫于无奈。原购房合同是2015年7月31日签订，为开发商提供的格式合同，是一份草签合同，约定的交房期限是2016年6月30日，而该楼盘在2015年12月17日被全面查封，包含245套住宅及商铺，本人原本所购房产1栋1506在查封之列。该楼盘为大亚湾问题楼盘，存在“被查封”、“被抵押”事实，如果不是政府有关部门成立大亚湾区，成立监管账户，派专人开专项会议处理，上百户已出售的房产很有可能被拍卖。在政府部门协调下，该楼盘在2018年5月才完成收尾工程。被上诉人因父母年迈，一直在老家养老院居住，无人照料，急需接来同住，但因房产被查封几年不能交房，无奈找上诉人协商换房，换到2栋2203号房，于2016年9月7日签订了网签合同，这份合同中交房期限已变成2017年6月30日，比原合同约定的日期晚了一年。该网签合同版本由上诉人提供，内容不得更改，只能签字，交房延期并非本人自愿。后来在2018年2月再次换房也是因为楼盘查封问题引起。因本人曾作为业主代表与上诉人协商，配合政府部门牵头处理相关事宜，过程中政府的处理方法让个别邻居不理解产生争议，本人为避免纠纷再换房到1栋2103。换房协议书中的表述“因个人原因”换房，不是被上诉人意愿。在这份合同中交房期限再次被改写，变成2017年12月31日，比原合同约定的日期晚了一年半。这说明上诉人单方面随意更改交付期限，有一再违背购房人本意的企图。如前所说，被上诉人在该楼盘还没有竣工验收的情况下（2018年5月15日竣工），2018年3月9日就提前收楼开始装修。原审法院支持被上诉人诉求，认定上诉人逾期交房违约，而在交房期限上以最后一份合同写的2017年12月31日为准计算违约金有失公允。2015年7月31日签第一份草签合同，2016年9月7日签第二份网签合同，2018年5月15日签第三份网签合同，都是因上诉人自身经济纠纷导致楼盘查封所致，导致包含被上诉人在内的两百多户购房者几年上访维权。上诉人避开此关键因素不谈，以原合同未履行为由不承认逾期交房，是完全违背客观事实的。被上诉人是第一次买房，不懂什么是草签合同，什么是网签合同，在2015年7月31日之前就付清了首付款（含定金），还有维修基金、办证费。按合同条款，上诉人应在合同签订之日起30日内向大亚湾房产管理局申请登记备案，但是上诉人并没有履行，已构成违约。原合同虽为草签合同，但付款票据真实无误，在上访时房管局领导也当面承认该合同有效，该合同才是双方当事人真实意思表示，上诉人应自2016年6月30日起算，向被上诉人支付逾期交房违约金，以166196元为基数，自2016年6月30日按同期银行贷款利率的1.2倍计算至2018年3月9日，为18394元。关于逾期办证违约金，原审法院支持被上诉人诉求，以总房款518196元为基数，自2019年3月5日按同期银行贷款利率的1.2倍计算至2019年9月26日，为19086元。二、上诉人所谓的被上诉人逾期付款不是事实，上诉人抛开根本问题不谈，故意颠倒是非。这个楼盘整体存在逾期交房、逾期办证的事实，从2015年12月17日楼盘被查封到2018年底都没有正常运作。原草签合同在后来网签时被上诉人收走。关产权登记的条款改成极其细小的字体，故意蒙混当事人。三、按付款方式变更补充协议书的内容，尾款分期支付，而楼盘实际操盘人吴晓辉曾主动找我提出分期付的房款任何时候交都可以（已提交补充证据，也可以当庭对质）。这期间被上诉人从未接到上诉人付款通知，“经过上诉人多次催促”这样的话纯属编造，事实是本人去交钱被拒收，上诉人不愿办证。逾期办证完全属实。四、按付款方式变更补充协议书每天10%计算滞纳金，这条款并非双方约定，是上诉人提供的固定版本，按此计算要收滞纳金4028000元，现在上诉人又说约定滞纳金过高，要按年利率24%计算且符合法律规定等等，才是违背法律公义，毫无道德和良知。五、合同约定买受人应承担的办证费在原合同签订时一次性预交给出卖人代缴，并在办证后多退少补。被上诉人在2015年7月31日已交办证费1500元，该办证费用由房产管理局收取，仅为工本费80元，没有其他收费，上诉人所说的权籍调查费是其杜撰，无理无据，房管局无此收费，法院调查便知，请判上诉人退还多收的费用。六、从买房直到交楼有三年多，因延迟交楼导致被上诉人无法接父母过来居住，直到2017年底父亲离世。这几年因上访维权，被上诉人多次请假和其他业主奔走，工作严重受影响，因此被原单位解约，于2017年底失业（可提供劳动合同）。请判上诉人赔偿被上诉人精神损失费按一年一万计三万元，误工费和失业补偿金按一年一万计三万元，共计六万元。七、法律是为人民服务的，法律面前人人平等，被上诉人为买这套房耗费5年时间精力，时至今日仍不能得到一个公正的对待。恳请审判长、法官详查案情，被上诉人可以提供上百人作证。请求法院判上诉人违约并向被上诉人支付如上所诉赔偿费用，给我们普通百姓一个公平、公正的判决。赵悦辰向一审法院起诉请求：1、请求判令被告违约，判令由被告向原告支付违约金49678元；2、请求判令被告赔偿原告精神损害抚慰金12万元；3、请求判令被告返还多收办证费用1420元；4、请求判令被告承担本案的诉讼费用。原告变更诉讼请求3、请求判令被告返还多收办证费用7402.80元；增加诉讼请求5、请求判令被告返还多收的维修基金费用。惠州市惠阳区南豪实业有限公司向一审法院反诉请求：一、判令被反诉人向反诉人支付因逾期支付房款产生的滞纳金26485元；二、本案诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：2015年7月31日，原告购买了由被告开发的“紫辰名苑”ｌ栋1506房产，总价款518196元，签订了《商品房买卖合同》。原告当日向被告支付了首付款，并提交了银行按揭资料。原告在2016年1月4日得知该楼盘己在2015年12月17日被法院查封，所购房产并没有向大亚湾房产管理局申请登记备案，原告所购房屋在被查封房号之列。2016年9月7日，原告得知被告处有其他未被查封的房产，遂要求换房至2栋2203号房。2018年2月1日，原告与被告签订《换房协议书》，协议约定了“原告于2016年9月7日购买被告开发的“紫辰名苑”商品房一套，房号为2栋2203，购房款为518196元，已付首付款156196元，银行按揭362000元已转入被告公司账户，至今已还贷款17823.29元，贷款本金总余额352000元。现因个人原因，原告要求将xx换到1xx房。经商议，被告同意按原价进行置换。……”等内容。2018年5月2日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同付款方式变更补充协议书》，协议约定了“现有原告购买被告投资开发的位于惠州大亚湾西区，现因原告不想办理银行按揭，经双方友好协商，在总价518196元不变的情况下，对付款方式做如下更改：1、原付款方式是银行按揭贷款，首付166196元（已付清）（经本院与被告代理人李律师核对，协议书中“169196元”为笔误，实际应为“166196元”），银行贷款35200元。2、现改为：分期付款，分期总款352000元按二年内二期付清。如有逾期，将按所欠款项10%每天计滞纳金。总房款未付清前不动产权证将不能给予。即：2018年12月30日前付152000元整，2019年12月30日前付200000元整。……”等内容。该协议书签订后，原告于2019年9月21日向被告支付第一期房款152000元，于2019年9月24日支付第二期房款200000元。2018年5月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾（2018）10016000】及补充协议，约定：原告购买被告开发的惠州大亚湾西区，总价款为518196元。合同第八条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前将经商品房建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.其他非出卖人责任及非出卖人所能控制的事件等造成的延期；3.施工期内遭遇非常天气等无法进行正常施工的。”、合同第九条约定：“出卖人如逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金。”、合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按己付房款的0.1%向买受人支付违约金。”合同附件四补充协议第八条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应自本房地产交付之日起的第361日起，按日向买受人支付本房地产总款万分之0.1的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日止。”合同还约定了双方的其他权利义务。该商品房买卖合同已经网签及备案。经双方庭审时确认，涉案的紫辰名苑1栋2103号房实际交付房屋日期为2018年3月9日，取得《不动产权证书》的时间为2019年9月26日。另查明，原告的同期购房者约两百户，经历近4年的上访维权，后在大亚湾区的协调下，涉案楼盘直到2018年7月，该项目才得以竣工。“紫辰名苑”工程于2018年9月13日取得竣工验收备案表。同年底，紫辰名苑楼盘部分房产被法院解封。一审法院认为,原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按约全面履行自己的合同义务。关于交房时间及违约责任的认定问题。被告于2018年3月9日向原告交付了涉案房屋紫辰名苑1栋2103号房，原、被告于2018年5月15日签订的《商品房买卖合同》约定应在2017年12月31日前交房，但被告直到2018年3月9日才尽到合同约定的交房义务，其行为已经构成违约，被告应当因此承担向原告支付逾期交房违约金的违约责任。原告主张按原、被告于2015年7月31日签订的《商品房买卖合同》中约定的“紫辰名苑”l栋1506号房的交房时间2016年6月30日来计算违约金，因该合同双方已经解除，其条款应不发生法律效力，且原告第二次换房系出于其个人原因，故本院对此不予采信。关于逾期交房违约金的确定问题。合同第九条约定，出卖人如逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金。原告主张该违约金过低，要求按同期银行贷款利率上浮20%计算违约赔偿费用，该请求有事实和法律依据，本院予以支持。截至2017年12月31日，原告已付购房款为166196元。则逾期交房违约金计算为：以166196元为基数，自2017年12月31日按同期银行贷款利率的1.2倍计算至2018年3月9日。关于逾期办证违约金的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第八条约定，违约金计算方式为出卖人应自本房地产交付之日起的第361日起，按日向买受人支付本房地产总款万分之0.1的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日止。原告主张该违约金过低，要求按同期银行贷款利率上浮20%计算违约赔偿费用，该请求有事实和法律依据，本院予以支持。涉案的紫辰名苑1栋2103号房实际交付房屋日期为2018年3月9日，取得《不动产权证书》的时间为2019年9月26日，故逾期办证违约金计算为：以518196元为基数，自2019年3月5日按同期银行贷款利率的1.2倍计算至2019年9月26日。关于原告请求判令被告赔偿原告精神损害抚慰金的问题，没有法律依据,本院不予支持。关于原告请求判令被告返还多收办证费用7402.80元的问题，该费用7402.80元系涉案房屋的契税，是被告代税务部门向原告收取的费用，原告主张被告返还没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告请求判令被告返还多收的维修基金费用6356元的问题，该费用6356元系涉案房屋的住宅专项维修基金，是被告代房产管理部门向原告收取的费用，原告主张被告返还没有事实和法律依据，本院不予支持。关于反诉原告请求判令反诉被告支付因逾期支付房款产生的滞纳金26485元的问题，反诉原告主张，反诉被告未按约定时间即2018年12月3日前支付第一期房款152000元，直至2019年9月21日支付该房款152000元，已逾期265日。根据《广东省商品房买卖合同付款方式变更补充协议书》第2条约定“现改为：分期付款，分期总款352000元按两年内二期付清。如有逾期，将按所欠款项10%每天计算滞纳金”，反诉被告逾期支付第一期款项的行为已构成违约，依法反诉被告应向反诉原告支付滞纳金26485元（计算方式：152000元*24%/365日*265日=26485元，由于补充协议约定滞纳金过高，反诉人同意按年利率24%计算滞纳金）。本院认为该滞纳金约定过高，基于原、被告双方公平考虑，滞纳金计算酌情调整为以152000元为基数，自2018年12月3日按同期银行贷款利率的1.2倍计算至2019年9月21日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告惠州市惠阳区南豪实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵悦辰支付逾期交房违约金（以166196元为基数，自2017年12月31日按同期银行贷款利率的1.2倍计算至2018年3月9日）；二、被告惠州市惠阳区南豪实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵悦辰支付逾期办证违约金（以518196元为基数，自2019年3月5日按同期银行贷款利率的1.2倍计算至2019年9月26日）；三、反诉被告赵悦辰于本判决生效之日起十日内向反诉原告惠州市惠阳区南豪实业有限公司支付滞纳金（以152000元为基数，自2018年12月3日按同期银行贷款利率的1.2倍计算至2019年9月21日）；四、驳回原告赵悦辰的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告惠州市惠阳区南豪实业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1860.98元，由原告赵悦辰负担1302.98元，由被告惠州市惠阳区南豪实业有限公司负担558元。反诉费231.06元，由反诉原告惠州市惠阳区南豪实业有限公司负担69元，反诉被告赵悦辰负担162.06元。本案二审期间，双方均未提交新的证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、上诉人是否存在逾期交房；二、上诉人是否存在逾期办证；三、滞纳金计算标准是否适当。对此分析如下：第一、对于上诉人是否存在逾期交房的问题，本案双方自2015年7月31日开始，至2018年5月15日，先后签订《商品房买卖合同》，对购买房屋及付款方式做出变更，对于双方之间的房屋买卖合同关系，应以最后一份合同为准，即2018年5月15日签订的编号为“大亚湾（2018）10016000”《商品房买卖合同》为准，该合同约定交房时间为2017年12月31日，该日期在合同签订日期之前，是不能实现的合同条款。另，根据双方于2018年5月2日签订的《广东省商品房买卖合同付款方式变更补充协议书》约定付款方式为分期付款，2018年12月30日前付152000元，2019年12月30日前付200000元，但被上诉人至2019年9月21日支付第一笔款项，存在逾期付款的行为，此亦对上诉人履行交付义务产生实质影响。涉案房屋实际于2018年3月9日交付，早于合同签订时间，亦早于被上诉人支付完购房余款的时间，故不应认定上诉人有逾期交房的行为。一审认定逾期交房有误，本院予以纠正。第二、对于上诉人是否存在逾期办证的问题，涉案房屋交付日期为2018年3月9日，根据《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即上诉人应在2019年3月5日即完成办证义务，但根据双方于2018年5月2日签订的《广东省商品房买卖合同付款方式变更补充协议书》约定，“总房款未付清前不动产权证将不能给予”，被上诉人在2019年9月24日支付完上述协议约定的两笔购房款，虽然《商品房买卖合同》约定了办证期限，但在双方签订的《广东省商品房买卖合同付款方式变更补充协议书》中对办证期限做了变更，涉案房产取得不动产权证的时间为2019年9月26日，故上诉人迟延办证时间为2019年9月24日至2019年9月25日。第三，对于滞纳金计算标准问题，因合同约定的滞纳金标准过高，一审酌情予以调整并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人惠州市惠阳区南豪实业有限公司的上诉部分有理，有理部分本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初2478号民事判决第三项；二、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初2478号民事判决第一项、第四项、第五项；三、变更惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初2478号民事判决第二项为：惠州市惠阳区南豪实业有限公司于本判决生效之日起十日内向赵悦辰支付逾期办证违约金（以518196元为基数，自2019年9月24日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.2倍计算至2019年9月25日）四、驳回赵悦辰的其他诉讼请求；五、驳回惠州市惠阳区南豪实业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审受理费用3721.96元，由上诉人惠州市惠阳区南豪实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年八月九日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终2173号上诉人（原审被告，反诉原告）：惠州市惠阳区南豪实业有限公司，住所地：惠阳区淡水镇承修一路109号。法定代表人：吴晓华。委托诉讼代理人：李振华，广东江畔律师事务所律师。委托诉讼代理人：程婷，广东江畔律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：赵悦辰，女，汉族，1972年2月5日出生，住址：四川省攀枝花市东区。上诉人惠州市惠阳区南豪实业有限公司与被上诉人赵悦辰因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初2478号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠州市惠阳区南豪实业有限公司上诉请求：一、请求依法撤销惠州市大亚湾经济技开发区人民法院作出的（2020）粤1391民初2478号《民事判决书》第一至三、第五项判决，改判驳回上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人于2018年2月1日书面要求换房至1栋2103号，原审法院以上诉人未在2017年12月3日前（超前）交付为由构成违约，严重违背客观事实。被上诉人当庭陈述称其因邻里纠纷多次向上诉人请求从2栋2203号房更换至1栋2103号房，且被上诉人于2018年2月1日已在《换房协议书》中书面确认系个人原因要求更换房屋。上诉人为化解邻里纠纷，满足被上诉人的请求，于2018年3月9日已向被上诉人交付1栋2103号房屋。交房后，双方于2018年5月15日补签1栋2103号房的《商品房买卖合同》，由于上诉人工作人员失误，写成“于2017年12月31日前交付房屋”，导致约定的交付时间早于被上诉人请求换房的时间，也早于合同签订时间。根据客观事实情况，在2017年12月31日前，被上诉人未提出换房的请求，上诉人也无法预知其要换房，因此，此条款根本无法履行。原审法院罔顾客观事实，苛求上诉人在2017年12月31日前（在被上诉人未提出换房至1栋2103号房的请求之前）交付，并以上诉人未在2017年12月31日前交付房屋为由构成违约，实属强人所难。因此，上诉人为满足被上诉人换房要求，提前履行交付房屋，不存在迟延交付的违约行为，不应承担违约责任。二、延期办证的原因在于原告逾期付款，原审法院判令被告存在延期办证行为缺乏事实和法律依据。根据上诉人与被上诉人双方签订的《广东省商品房买卖合同付款方式变更补充协议书》第2条约定“现改为：分期付款，分期总款352000元按两年内二期付清。如有逾期，按所欠款项10%每天计算滞纳金。总房款未付清前不动产权证将不能给予。”以及《商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾：（2018）xx】第十五条第3款规定：“如因买受人原因（如未交清房款、未交清办证费用、不能提交相关有效证件等），不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。”被上诉人未按约定时间即2018年12月30日前支付第一期152000元。经过上诉人多次催促，被上诉人于2019年9月21日支付第一期152000元，已逾期265日。因原告逾期支付第一笔款项，双方约定的办证条件未成就。因此，延期办证的原因在于原告逾期支付分期付款的第一笔款项，上诉人不存在迟延办证的违约行为，故原审法院判令被告承担延期办证的违约责任缺乏事实和法律依据。三、原审法院擅自下调双方约定逾期付款的滞纳金计算标准，无事实和法律依据。根据《广东省商品房买卖合同付款方式变更补充协议书》第2条约定“现改为：分期付款，分期总款352000元按两年内二期付清。如有逾期，将按所欠款项10%每天计算滞纳金”，被上诉人逾期支付第一期款项的行为已构成违约，依约应向上诉人支付滞纳金26485元（计算方式：152000元×24%/365日×265日≈26485元），由于补充协议中双方约定滞纳金过高，上诉人同意按年利率24%计算滞纳金，且上诉人于2020年8月5日递交反诉状之时，民间借贷利率上限尚未下调，上诉人按年利率24%计算滞纳金符合法律规定。而原审法院擅自将双方约定的滞纳金计算利率下调至同期银行贷款利率的1.2倍，无事实和法律依据。综上所述，原审判决存在不合理及错误处，为维护上诉人的合法权益，特向贵院提起上诉，请求依法改判！被上诉人赵悦辰答辩称：一、被上诉人要求换房是迫于无奈。原购房合同是2015年7月31日签订，为开发商提供的格式合同，是一份草签合同，约定的交房期限是2016年6月30日，而该楼盘在2015年12月17日被全面查封，包含245套住宅及商铺，本人原本所购房产1栋1506在查封之列。该楼盘为大亚湾问题楼盘，存在“被查封”、“被抵押”事实，如果不是政府有关部门成立大亚湾区，成立监管账户，派专人开专项会议处理，上百户已出售的房产很有可能被拍卖。在政府部门协调下，该楼盘在2018年5月才完成收尾工程。被上诉人因父母年迈，一直在老家养老院居住，无人照料，急需接来同住，但因房产被查封几年不能交房，无奈找上诉人协商换房，换到2栋2203号房，于2016年9月7日签订了网签合同，这份合同中交房期限已变成2017年6月30日，比原合同约定的日期晚了一年。该网签合同版本由上诉人提供，内容不得更改，只能签字，交房延期并非本人自愿。后来在2018年2月再次换房也是因为楼盘查封问题引起。因本人曾作为业主代表与上诉人协商，配合政府部门牵头处理相关事宜，过程中政府的处理方法让个别邻居不理解产生争议，本人为避免纠纷再换房到1栋2103。换房协议书中的表述“因个人原因”换房，不是被上诉人意愿。在这份合同中交房期限再次被改写，变成2017年12月31日，比原合同约定的日期晚了一年半。这说明上诉人单方面随意更改交付期限，有一再违背购房人本意的企图。如前所说，被上诉人在该楼盘还没有竣工验收的情况下（2018年5月15日竣工），2018年3月9日就提前收楼开始装修。原审法院支持被上诉人诉求，认定上诉人逾期交房违约，而在交房期限上以最后一份合同写的2017年12月31日为准计算违约金有失公允。2015年7月31日签第一份草签合同，2016年9月7日签第二份网签合同，2018年5月15日签第三份网签合同，都是因上诉人自身经济纠纷导致楼盘查封所致，导致包含被上诉人在内的两百多户购房者几年上访维权。上诉人避开此关键因素不谈，以原合同未履行为由不承认逾期交房，是完全违背客观事实的。被上诉人是第一次买房，不懂什么是草签合同，什么是网签合同，在2015年7月31日之前就付清了首付款（含定金），还有维修基金、办证费。按合同条款，上诉人应在合同签订之日起30日内向大亚湾房产管理局申请登记备案，但是上诉人并没有履行，已构成违约。原合同虽为草签合同，但付款票据真实无误，在上访时房管局领导也当面承认该合同有效，该合同才是双方当事人真实意思表示，上诉人应自2016年6月30日起算，向被上诉人支付逾期交房违约金，以166196元为基数，自2016年6月30日按同期银行贷款利率的1.2倍计算至2018年3月9日，为18394元。关于逾期办证违约金，原审法院支持被上诉人诉求，以总房款518196元为基数，自2019年3月5日按同期银行贷款利率的1.2倍计算至2019年9月26日，为19086元。二、上诉人所谓的被上诉人逾期付款不是事实，上诉人抛开根本问题不谈，故意颠倒是非。这个楼盘整体存在逾期交房、逾期办证的事实，从2015年12月17日楼盘被查封到2018年底都没有正常运作。原草签合同在后来网签时被上诉人收走。关产权登记的条款改成极其细小的字体，故意蒙混当事人。三、按付款方式变更补充协议书的内容，尾款分期支付，而楼盘实际操盘人吴晓辉曾主动找我提出分期付的房款任何时候交都可以（已提交补充证据，也可以当庭对质）。这期间被上诉人从未接到上诉人付款通知，“经过上诉人多次催促”这样的话纯属编造，事实是本人去交钱被拒收，上诉人不愿办证。逾期办证完全属实。四、按付款方式变更补充协议书每天10%计算滞纳金，这条款并非双方约定，是上诉人提供的固定版本，按此计算要收滞纳金4028000元，现在上诉人又说约定滞纳金过高，要按年利率24%计算且符合法律规定等等，才是违背法律公义，毫无道德和良知。五、合同约定买受人应承担的办证费在原合同签订时一次性预交给出卖人代缴，并在办证后多退少补。被上诉人在2015年7月31日已交办证费1500元，该办证费用由房产管理局收取，仅为工本费80元，没有其他收费，上诉人所说的权籍调查费是其杜撰，无理无据，房管局无此收费，法院调查便知，请判上诉人退还多收的费用。六、从买房直到交楼有三年多，因延迟交楼导致被上诉人无法接父母过来居住，直到2017年底父亲离世。这几年因上访维权，被上诉人多次请假和其他业主奔走，工作严重受影响，因此被原单位解约，于2017年底失业（可提供劳动合同）。请判上诉人赔偿被上诉人精神损失费按一年一万计三万元，误工费和失业补偿金按一年一万计三万元，共计六万元。七、法律是为人民服务的，法律面前人人平等，被上诉人为买这套房耗费5年时间精力，时至今日仍不能得到一个公正的对待。恳请审判长、法官详查案情，被上诉人可以提供上百人作证。请求法院判上诉人违约并向被上诉人支付如上所诉赔偿费用，给我们普通百姓一个公平、公正的判决。赵悦辰向一审法院起诉请求：1、请求判令被告违约，判令由被告向原告支付违约金49678元；2、请求判令被告赔偿原告精神损害抚慰金12万元；3、请求判令被告返还多收办证费用1420元；4、请求判令被告承担本案的诉讼费用。原告变更诉讼请求3、请求判令被告返还多收办证费用7402.80元；增加诉讼请求5、请求判令被告返还多收的维修基金费用。惠州市惠阳区南豪实业有限公司向一审法院反诉请求：一、判令被反诉人向反诉人支付因逾期支付房款产生的滞纳金26485元；二、本案诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：2015年7月31日，原告购买了由被告开发的“紫辰名苑”ｌ栋1506房产，总价款518196元，签订了《商品房买卖合同》。原告当日向被告支付了首付款，并提交了银行按揭资料。原告在2016年1月4日得知该楼盘己在2015年12月17日被法院查封，所购房产并没有向大亚湾房产管理局申请登记备案，原告所购房屋在被查封房号之列。2016年9月7日，原告得知被告处有其他未被查封的房产，遂要求换房至2栋2203号房。2018年2月1日，原告与被告签订《换房协议书》，协议约定了“原告于2016年9月7日购买被告开发的“紫辰名苑”商品房一套，房号为2栋2203，购房款为518196元，已付首付款156196元，银行按揭362000元已转入被告公司账户，至今已还贷款17823.29元，贷款本金总余额352000元。现因个人原因，原告要求将xx换到1xx房。经商议，被告同意按原价进行置换。……”等内容。2018年5月2日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同付款方式变更补充协议书》，协议约定了“现有原告购买被告投资开发的位于惠州大亚湾西区，现因原告不想办理银行按揭，经双方友好协商，在总价518196元不变的情况下，对付款方式做如下更改：1、原付款方式是银行按揭贷款，首付166196元（已付清）（经本院与被告代理人李律师核对，协议书中“169196元”为笔误，实际应为“166196元”），银行贷款35200元。2、现改为：分期付款，分期总款352000元按二年内二期付清。如有逾期，将按所欠款项10%每天计滞纳金。总房款未付清前不动产权证将不能给予。即：2018年12月30日前付152000元整，2019年12月30日前付200000元整。……”等内容。该协议书签订后，原告于2019年9月21日向被告支付第一期房款152000元，于2019年9月24日支付第二期房款200000元。2018年5月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾（2018）10016000】及补充协议，约定：原告购买被告开发的惠州大亚湾西区，总价款为518196元。合同第八条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前将经商品房建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.其他非出卖人责任及非出卖人所能控制的事件等造成的延期；3.施工期内遭遇非常天气等无法进行正常施工的。”、合同第九条约定：“出卖人如逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金。”、合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按己付房款的0.1%向买受人支付违约金。”合同附件四补充协议第八条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应自本房地产交付之日起的第361日起，按日向买受人支付本房地产总款万分之0.1的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日止。”合同还约定了双方的其他权利义务。该商品房买卖合同已经网签及备案。经双方庭审时确认，涉案的紫辰名苑1栋2103号房实际交付房屋日期为2018年3月9日，取得《不动产权证书》的时间为2019年9月26日。另查明，原告的同期购房者约两百户，经历近4年的上访维权，后在大亚湾区的协调下，涉案楼盘直到2018年7月，该项目才得以竣工。“紫辰名苑”工程于2018年9月13日取得竣工验收备案表。同年底，紫辰名苑楼盘部分房产被法院解封。一审法院认为,原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按约全面履行自己的合同义务。关于交房时间及违约责任的认定问题。被告于2018年3月9日向原告交付了涉案房屋紫辰名苑1栋2103号房，原、被告于2018年5月15日签订的《商品房买卖合同》约定应在2017年12月31日前交房，但被告直到2018年3月9日才尽到合同约定的交房义务，其行为已经构成违约，被告应当因此承担向原告支付逾期交房违约金的违约责任。原告主张按原、被告于2015年7月31日签订的《商品房买卖合同》中约定的“紫辰名苑”l栋1506号房的交房时间2016年6月30日来计算违约金，因该合同双方已经解除，其条款应不发生法律效力，且原告第二次换房系出于其个人原因，故本院对此不予采信。关于逾期交房违约金的确定问题。合同第九条约定，出卖人如逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金。原告主张该违约金过低，要求按同期银行贷款利率上浮20%计算违约赔偿费用，该请求有事实和法律依据，本院予以支持。截至2017年12月31日，原告已付购房款为166196元。则逾期交房违约金计算为：以166196元为基数，自2017年12月31日按同期银行贷款利率的1.2倍计算至2018年3月9日。关于逾期办证违约金的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第八条约定，违约金计算方式为出卖人应自本房地产交付之日起的第361日起，按日向买受人支付本房地产总款万分之0.1的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日止。原告主张该违约金过低，要求按同期银行贷款利率上浮20%计算违约赔偿费用，该请求有事实和法律依据，本院予以支持。涉案的紫辰名苑1栋2103号房实际交付房屋日期为2018年3月9日，取得《不动产权证书》的时间为2019年9月26日，故逾期办证违约金计算为：以518196元为基数，自2019年3月5日按同期银行贷款利率的1.2倍计算至2019年9月26日。关于原告请求判令被告赔偿原告精神损害抚慰金的问题，没有法律依据,本院不予支持。关于原告请求判令被告返还多收办证费用7402.80元的问题，该费用7402.80元系涉案房屋的契税，是被告代税务部门向原告收取的费用，原告主张被告返还没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告请求判令被告返还多收的维修基金费用6356元的问题，该费用6356元系涉案房屋的住宅专项维修基金，是被告代房产管理部门向原告收取的费用，原告主张被告返还没有事实和法律依据，本院不予支持。关于反诉原告请求判令反诉被告支付因逾期支付房款产生的滞纳金26485元的问题，反诉原告主张，反诉被告未按约定时间即2018年12月3日前支付第一期房款152000元，直至2019年9月21日支付该房款152000元，已逾期265日。根据《广东省商品房买卖合同付款方式变更补充协议书》第2条约定“现改为：分期付款，分期总款352000元按两年内二期付清。如有逾期，将按所欠款项10%每天计算滞纳金”，反诉被告逾期支付第一期款项的行为已构成违约，依法反诉被告应向反诉原告支付滞纳金26485元（计算方式：152000元*24%/365日*265日=26485元，由于补充协议约定滞纳金过高，反诉人同意按年利率24%计算滞纳金）。本院认为该滞纳金约定过高，基于原、被告双方公平考虑，滞纳金计算酌情调整为以152000元为基数，自2018年12月3日按同期银行贷款利率的1.2倍计算至2019年9月21日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告惠州市惠阳区南豪实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵悦辰支付逾期交房违约金（以166196元为基数，自2017年12月31日按同期银行贷款利率的1.2倍计算至2018年3月9日）；二、被告惠州市惠阳区南豪实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵悦辰支付逾期办证违约金（以518196元为基数，自2019年3月5日按同期银行贷款利率的1.2倍计算至2019年9月26日）；三、反诉被告赵悦辰于本判决生效之日起十日内向反诉原告惠州市惠阳区南豪实业有限公司支付滞纳金（以152000元为基数，自2018年12月3日按同期银行贷款利率的1.2倍计算至2019年9月21日）；四、驳回原告赵悦辰的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告惠州市惠阳区南豪实业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1860.98元，由原告赵悦辰负担1302.98元，由被告惠州市惠阳区南豪实业有限公司负担558元。反诉费231.06元，由反诉原告惠州市惠阳区南豪实业有限公司负担69元，反诉被告赵悦辰负担162.06元。本案二审期间，双方均未提交新的证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、上诉人是否存在逾期交房；二、上诉人是否存在逾期办证；三、滞纳金计算标准是否适当。对此分析如下：第一、对于上诉人是否存在逾期交房的问题，本案双方自2015年7月31日开始，至2018年5月15日，先后签订《商品房买卖合同》，对购买房屋及付款方式做出变更，对于双方之间的房屋买卖合同关系，应以最后一份合同为准，即2018年5月15日签订的编号为“大亚湾（2018）10016000”《商品房买卖合同》为准，该合同约定交房时间为2017年12月31日，该日期在合同签订日期之前，是不能实现的合同条款。另，根据双方于2018年5月2日签订的《广东省商品房买卖合同付款方式变更补充协议书》约定付款方式为分期付款，2018年12月30日前付152000元，2019年12月30日前付200000元，但被上诉人至2019年9月21日支付第一笔款项，存在逾期付款的行为，此亦对上诉人履行交付义务产生实质影响。涉案房屋实际于2018年3月9日交付，早于合同签订时间，亦早于被上诉人支付完购房余款的时间，故不应认定上诉人有逾期交房的行为。一审认定逾期交房有误，本院予以纠正。第二、对于上诉人是否存在逾期办证的问题，涉案房屋交付日期为2018年3月9日，根据《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即上诉人应在2019年3月5日即完成办证义务，但根据双方于2018年5月2日签订的《广东省商品房买卖合同付款方式变更补充协议书》约定，“总房款未付清前不动产权证将不能给予”，被上诉人在2019年9月24日支付完上述协议约定的两笔购房款，虽然《商品房买卖合同》约定了办证期限，但在双方签订的《广东省商品房买卖合同付款方式变更补充协议书》中对办证期限做了变更，涉案房产取得不动产权证的时间为2019年9月26日，故上诉人迟延办证时间为2019年9月24日至2019年9月25日。第三，对于滞纳金计算标准问题，因合同约定的滞纳金标准过高，一审酌情予以调整并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人惠州市惠阳区南豪实业有限公司的上诉部分有理，有理部分本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初2478号民事判决第三项；二、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初2478号民事判决第一项、第四项、第五项；三、变更惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初2478号民事判决第二项为：惠州市惠阳区南豪实业有限公司于本判决生效之日起十日内向赵悦辰支付逾期办证违约金（以518196元为基数，自2019年9月24日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.2倍计算至2019年9月25日）四、驳回赵悦辰的其他诉讼请求；五、驳回惠州市惠阳区南豪实业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审受理费用3721.96元，由上诉人惠州市惠阳区南豪实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年八月九日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧