陕西省宝鸡市金台区人民法院民事判决书(2021)陕0303民初1591号原告(反诉被告)：钟冬梅，女，生于1975年9月4日，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：李育行，陕西众邦律师事务所律师。被告(反诉原告)：宝鸡大润发商业有限公司，住所地宝鸡市金台区金台大道28号，统一社会信用代码91610300684792036Q。法定代表人：缪文，任董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李立，陕西新纪律师事务所律师。第三人：宝鸡市陈仓房地产开发有限公司，住所地宝鸡市金台区金台大道28号6幢3层1号，统一社会信用代码91610303294735837G。法定代表人：段立才，任公司总经理。委托诉讼代理人：刘虎林，系办公室主任。原告(反诉被告)钟冬梅与被告(反诉原告)宝鸡大润发商业有限公司、第三人宝鸡市陈仓房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原、被告及第三人委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告钟冬梅向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告房屋租赁关系，被告向原告返还房屋；2、判令被告按月60元/平方米标准向原告支付房屋使用费，自2020年4月11日至房屋交付原告之日止；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告依据西安市莲湖区人民法院于2020年4月10日出具(2018)陕0104执2659之六号《执行裁定》，取得位于宝鸡市金台区金台大道28号院(五洲新天地)6幢1层8号610XXX号、006XXX号、GB00XXX号、F00010XXX号共计429.29平方米房产的所有权，该房屋由被告实际占有，用于大润发超市经营使用。2020年4月原告向被告发函，要求依据买卖不破租赁原则，与被告磋商房屋租赁事宜，并签订房屋租赁合同。但被告回函拒绝原告签订房屋租赁合同的要求，并提出让原告与案外人房屋开发商协商支付房屋租金，被告行为严重侵犯原告合法权益。被告宝鸡大润发商业有限公司答辩称，2010年2月1日被告与宝鸡市陈仓房地产开发有限公司订立了《商业用房(含附属场地及设施)租赁合同》，系整体租赁，被告所使用的租赁物依据租赁合同全部是由陈仓房地产公司出租给被告的，即便原告所述的陕(2020)宝鸡市不动产权第0016XXXX号不动产为原租赁合同所属租赁物中的部分，也是整体租赁物中的极小部分，且不可分割。被告租赁在前，原告所有权变动在后，根据所有权变动不破租赁原则，原告请求解除租赁关系与法相悖。第二，原告称其所有的产权位置是被告超市销售蛋糕、面包房的区域，与原告提供的产权证图纸标注位置不符。第三，原告请求按月60元/平方米支付租赁费与原租赁合同约定不符，依法应执行原租赁合同中的约定。第四，原租赁合同中虽未明确原告所有产权在2010年1月时的具体租金计算标准以及该租金在整体租金中所占的比例，但该笔租赁费应从给原租赁合同相对方陈仓房地产公司支付的整体租金中相应扣减。因原租赁合同中未能确认原告权益在整体租金中的份额，且三方未对此补充约定标准的情形下，被告暂无法向原告支付租金。第五，根据陕西省高级人民法院（2018）陕民再34号民事判决书、金台区法院（2020）陕0303民初1894号民事裁定书均证明被告已在西安市莲湖区法院（2018）陕0104执2659之六执行裁定书之前向陈仓房地产公司多支付了整体租赁费，陈仓房地产公司至今未退还被告。第六，原租赁合同约定出租人需先向承租人开具国家税务部门规定的租赁发票，承租人才支付租金，原告未提供发票，被告不具备支付租金的条件。第七，作为整体租赁物的出租方陈仓房地产公司依据合同约定应维护租赁物出租的整体性，其在被告毫不知情的情形下将案涉不动产出售他人，导致本案纠纷产生，第三人存在过错，原告诉求应由第三人承担责任，负责解决。第八，原告与原出租方陈仓房地产公司未确认或协商一致确认原告收益在整体租金中的份额即占比。第三人宝鸡市陈仓房地产开发有限公司陈述，原告对第三人并无诉请，本案与第三人无法律上的利害关系，陈仓房地产公司作为第三人参与诉讼不适格。第二，陈仓房地产公司在出售房屋时多次向被告告知，并非被告所说其不知情，陈仓房地产公司是将房屋卖给宝鸡富拓工贸有限公司，之后富拓公司又将房屋转售，2020年原告通过司法拍卖取得房屋，这与第三人无关，第三人不承担责任。第三，被告至今未向第三人支付租金。对于原告所属房屋的租金应由承租人向其直接支付，也与第三人无关。反诉原告宝鸡大润发商业有限公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告继续履行2010年2月1日反诉原告与宝鸡市陈仓房地产开发有限公司订立的《商业用房(含附属场地及设施)租赁合同》；2、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2010年2月1日反诉原告与宝鸡市陈仓房地产开发有限公司订立了《商业用房(含附属场地及设施)租赁合同》，系整体租赁，反诉原告所使用的租赁物依据租赁合同全部是由陈仓房地产公司出租的，反诉原告租赁在前，反诉被告所有权变动在后，根据所有权变动不破租赁原则，请求继续履行原租赁合同。反诉被告钟冬梅答辩称，反诉原告说房屋不可分与事实不符，反诉被告已取得该部分房屋的所有权证说明是可分的。反诉被告曾向反诉原告发律师函，也提到买卖不破租赁事宜，但反诉原告拒不与反诉被告洽谈事宜，也不支付房租。第三人宝鸡市陈仓房地产开发有限公司陈述：没有意见。经审理查明，2010年2月1日宝鸡大润发商业有限公司与宝鸡市陈仓房地产开发有限公司签订《商业用房(含附属场地及设施)租赁合同》，宝鸡大润发商业有限公司租赁宝鸡市陈仓房地产开发有限公司位于宝鸡市金台大道28号开发建设的商业用房，用于开设大型综合超市及相关配套商业的经营使用，租赁总建筑面积约21926平方米，租赁期限为20年，从大型综合超市对外营业日起计算，待租赁合同期满后，再自动顺延租期二十年，但顺延租赁期不应超过土地批租的使用年限。合同9.2.1条约定年租金前二年为固定租金，每年租金为人民币700万元整(以12个月计)，从第三年起为抽成租金，标准按宝鸡大润发商业有限公司不含增值税之营业额的2.5%结付，其中不含“大厅”内宝鸡大润发商业有限公司转租部分的营业额，但如有肯德基进入，其营业额（不含营业税）将列入计算范围。合同9.2.3条约定抽成租金的预结支付：待前二个完整年（每12个月为一个完整年）后每年的1月15日前安排一次预、结算工作，以上一年的营业额结算之租金为依据结付上年租金、预付当年租金，以此类推。2014年宝鸡大润发商业有限公司与宝鸡市陈仓房地产开发有限公司就租赁合同约定的租金计收方式产生争议，宝鸡市陈仓房地产开发有限公司起诉要求将抽成租金模式改为固定租金并逐年递增。2014年10月13日宝鸡市中级人民法院作出(2014)宝中民三终字第00057号终审判决，判决变更租赁合同第9.2.1条为从第三年起固定基本年租金为人民币700万元。此后宝鸡市陈仓房地产开发有限公司申请本院强制执行。宝鸡大润发商业有限公司依据生效判决支付了租金及案件受理费。2019年1月24日陕西省高级人民法院作出(2018)陕民再34号民事判决，撤销了上述生效判决，驳回宝鸡市陈仓房地产开发有限公司的诉讼请求。2020年6月宝鸡大润发商业有限公司起诉宝鸡市陈仓房地产开发有限公司返还其多支付的租赁费，2020年12月7日本院作出（2020）陕0303民初1894号民事裁定，认为执行依据被上级法院生效法律文书撤销后，依照原执行依据执行的财产无需人民法院再次以判决的形式判令返还，故驳回宝鸡大润发商业有限公司的起诉。2021年4月20日宝鸡市中级人民法院作出（2021）陕03民终745号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。2021年3月宝鸡大润发商业有限公司向本院申请执行回转，要求从已执行案款中扣减其应支付的2019年及2020年租金后，返还多付部分。该执行回转案件尚在执行程序中。另查，位于金台区金台大道28号院6幢1层8号，单元号为610XXX、006XXX、GB00XXX、F00010XXX的不动产，建筑面积429.29平方米，2015年2月9日案涉房屋登记房屋所有权人为宝鸡富拓工贸有限公司，登记原因为房屋变更分割(不含抵押)，2016年3月21日案涉房屋转移登记，房屋所有权人为田庆，2016年11月16日案涉房屋转移登记至宝鸡御锦餐饮管理有限公司名下，2017年7月13日案涉房屋转移登记至谢永锋名下，2017年8月31日案涉房屋办理抵押登记，抵押权人为樊宇轩，9月14日注销抵押登记，9月21日案涉房屋再次办理抵押登记，抵押权人为钟冬梅。原告钟冬梅与谢永锋、王美云、陕西广源睿智电子科技有限公司民间借贷纠纷一案，经西安市莲湖区人民法院审理查明：2017年9月14日钟冬梅与谢永锋签订了《自然人借款担保合同》，谢永锋向原告借款600万元，2017年9月21日二人共同前往宝鸡市不动产登记局办理了不动产抵押登记，抵押登记的不动产坐落于金台区金台大道28号院6幢1层8号，单元号为610XXX、006XXX、GB00XXX、F00010XXX，抵押权种类为一般抵押，被担保数额为600万元。西安市莲湖区人民法院作出(2018)陕0104民初3458号民事判决：一、本判决生效后十日内，被告谢永锋偿还原告钟冬梅借款本金600万元并支付利息(以600万元为基数，按照年利率24%的标准，从2017年9月19日计算至实际还款之日)；二、原告钟冬梅对拍卖、变卖被告谢永锋位于金台区金台大道28号院6幢1层8号610XXX号、006XXX号、GB00XXX号、F00010XXX号，产权证号为陕（2017）宝鸡不动产权第003XXXX号的房屋后所得价款，在本案借款本息范围内享有优先受偿权；三、被告陕西广源睿智电子科技有限公司、王美云，对将被告谢永锋上述作为抵押的房屋拍卖、变卖后所得价款清偿原告钟冬梅债务后的不足部分，承担连带清偿责任。被告陕西广源睿智电子科技有限公司、王美云在承担保证责任后有权向谢永锋追偿；四、驳回原告钟冬梅其余诉讼请求。该判决生效后，钟冬梅申请强制执行，西安市莲湖区人民法院依法对谢永锋名下位于宝鸡市金台区金台大道28号院（五洲新天地）6幢1层8号610XXX号、006XXX号、GB00XXX号、F00010XXX号房产[产权证号：陕（2017）宝鸡市不动产权第003XXXX号]进行司法拍卖，两次拍卖均未果，钟冬梅要求以物抵债，2020年4月10日西安市莲湖区人民法院作出（2018）陕0104执2659之六执行裁定：一、将被执行人谢永锋名下位于陕西省宝鸡市金台区金台大道28号院（五洲新天地）6幢1层8号610XXX号、006XXX号、GB00XXX号、F00010XXX号房产[产权证号：陕（2017）宝鸡市不动产权第0038597号]，作价3877184元，交付申请执行人钟冬梅抵偿被执行人谢永锋所欠的债务3819784元。该房屋所有权自本裁定书送达申请执行人钟冬梅时转移。二、申请执行人钟冬梅可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2020年6月15日钟冬梅取得陕（2020）宝鸡市不动产权第016XXXX号不动产权证，记载共有宗地面积14563.44平方米，房屋建筑面积429.29平方米。2020年4月11日原告钟冬梅向被告宝鸡大润发商业有限公司发送律师函，要求磋商房屋租赁事宜并签订房屋租赁合同。4月23日宝鸡大润发商业有限公司回函，答复对宝鸡市陈仓房地产开发有限公司擅自处分部分房屋所有权事宜不知情，钟冬梅取得产权后收取租金的比例，其应与开发商协商，并应根据买卖不破租赁的法律规定作为出租方之一继续履行2010年2月1日签订的《租赁合同》。认定上述事实的证据有：当事人陈述；原告提交的(2018)陕0104执2659之六执行裁定书、不动产权证书、律师函、回复函；被告提交的商业用房租赁合同、(2018)陕民再34号民事判决书、（2020）陕0303民初1894号民事裁定书、（2021）陕03民终745号民事裁定书、执行回转申请书、（2018）陕0104民初3458号民事判决书；本院依职权从宝鸡市不动产登记中心调取案涉房屋产权登记信息等证据在卷作证，足以认定。对原告提交的网站租赁信息与本案无关联性，不予采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案纠纷中被告宝鸡大润发商业有限公司2010年2月1日与宝鸡市陈仓房地产开发有限公司签订商业用房租赁合同，承租该房地产公司开发建设的商业用房（总建筑面积约21926平方米）用于开设大型综合超市；原告钟冬梅于2017年9月21日就案涉房产办理了不动产抵押登记；在被告租赁期间，该租赁房产中发生部分产权变动，即原告钟冬梅2020年4月10日通过实现抵押权取得金台区金台大道28号院6幢1层8号610XXX号、006XXX号、GB00XXX号、F00010XXX号（建筑面积429.29平方米）不动产所有权。现原告钟冬梅主张解除房屋租赁关系、返还房屋，与法不符，不予支持。反诉原告宝鸡大润发商业有限公司主张继续履行《商业用房（含附属场地及设施）租赁合同》的反诉请求，予法有据，予以支持。关于租金支付，原告取得被告租赁房产中部分租赁房产的所有权，被告应当向原告支付该部分租赁房产的租金。但是《商业用房(含附属场地及设施)租赁合同》约定的租金为根据被告营业额计算的抽成租金，原告按每月60元/平方米标准主张租金实质改变了原租赁合同的租金计算方式，在各方当事人未协商变更租金计算方式的前提下，该主张没有依据。根据买卖不破租赁原则及公平原则，平衡各方当事人利益，本院认定，按照原告取得房产产权面积在整体租赁房产面积中所占比例即1.96%(429.29平方米÷21926平方米)划分租金，即被告应将其不含增值税之营业额的2.5%计算年度租金中1.96%部分直接支付原告。又因《商业用房(含附属场地及设施)租赁合同》约定抽成租金的预结支付时间为每年的1月15日前安排一次预、结算工作，以上一年的营业额结算之租金为依据结付上年租金、预付当年租金。原告主张自2020年4月11日起至12月31日租金，原租赁合同双方就2020年租金支付存在争议，尚在司法程序中，在该纠纷未经处理前，无法确定原告应向何方主张权利，该期间租金应待前述纠纷解决后，再行主张。原告主张的2021年之后租金，按照原租赁合同约定，应在2022年1月15日进行结算，目前尚未到结算日期，原告应在结算日与被告进行结算。故，原告主张被告支付房屋使用费的请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告钟冬梅的诉讼请求。二、自判决生效之日起，反诉被告钟冬梅继续履行2010年2月1日反诉原告宝鸡大润发商业有限公司与第三人宝鸡市陈仓房地产开发有限公司订立的《商业用房(含附属场地及设施)租赁合同》。案件受理费5614元，反诉案件受理费550元，由原告(反诉被告)钟冬梅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宝鸡市中级人民法院。 审  判  长   杨潇蕊                     人 民 陪 审 员      王晓宝                     人 民 陪 审 员      史红海二〇二一年八月五日书  记  员   赵惠妮1