吉林省德惠市人民法院民事判决书（2021）吉0183民初2942号原告：刘洋，男，1987年7月22日出生，汉族，住吉林省长春市宽城区。    被告：长春德胜房地产开发有限公司。    法定代表人：李爽，该公司总经理。    委托诉讼代理人：王丽娜，该公司法务员。    原告刘洋与被告长春德胜房地产开发有限公司（以下简称德胜公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘洋、被告德胜公司的委托诉讼代理人王丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    刘洋向本院提出诉讼请求：1．依法解除原告与被告于2021年5月5日签订的《长春．恒大国际新都商品房认购书》；2．被告返还原告交给被告的维修基金18123.75元、契税31825.23元、不动产登记费及权证代办费960元、首期款43085元，合计93993.98元；3．被告承担诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2021年5月5日签订的《长春．恒大国际新都商品房认购书》，合同约定以按揭付款形式购买长春恒大国际新都楼盘4-5栋1单元202房，用途为住宅。楼房建筑面积为144.99平方米，单价为7316.65元／平方米；按套内面积计算单价为8902元／平方米，总金额为1060841元。合同第二条第2项约定，原告于2021年5月9日前首期房款23085元，余款630000元由银行提供按揭贷款，于2021年7月5日原告支付给被告分期首付款129253元；于2021年11月5日原告支付给被告分期首付款258503元。经原告调取原告与其爱人的银行征信，确认原告与其爱人有不良征信记录，致使余款630000元由银行提供按揭贷款约定无法履行。原告确实看中所购买的房屋，但由于不良征信记录原因履行不了合同，又没有能力以其他方式偿还购买房屋价款，无奈诉至贵院，解除原告与被告签订的合同，被告返还原告交给被告的款项。    被告德胜公司辩称：1．同意解除原被告于2021年5月5日签订的长春恒大国际新都商品房认购书；2．同意返还原告的物业维修基金18123.75元，契税31825.23元，不动产登记及代办费960元。不同意返还首期款，根据认购书第5条，原告必须在约定的付款方式和期限内到恒大国际新都销售中心支付首期款及签署商品房买卖合同，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还。原被告签订认购书后被告无违约行为，原告单方主张解除认购书被告认为需按双方签订的认购书的条款约定执行。诉讼费要求原告承担，理由同上。    刘洋提供如下证据并阐明证明的问题：1．《长春．恒大国际新都商品房认购书》复印件一份，证明合同于2021年5月5日签订，被告为出卖人（甲方），原告为买受人（乙方），购买房屋位于长春恒大国际新都楼盘4-5栋1单元202室，房屋价款1060841元，支付了93993.98元（包含其他代收费用），认为认购书有效。2.2021年7月1日原告妻子吴丹与和被告置业顾问于金鹏的微信记录，证明刘洋因银行征信有不良记录，无法办理按揭贷款，经询问被告销售得知不能贷款，就不能继续履行合同。已支付的93993.98元是第一期房款，2021年7月5日前应交第二笔款项，刘洋在这之前就向法院申请撤销认购书了，并通知了被告，所以认为扣除首期款不合理。3．结婚登记证复印件，物业维修基金、契税、不动产登记费及产权代办费、首期款票据复印件共四枚，证明原告刘洋与吴丹是夫妻关系，刘洋向德胜公司交纳了物业维修基金18123.75元，契税31825.23元，不动产登记费、产权代办费960元，首期款43085元。刘洋认为上述款项应该返还，因为征信有问题解决不了，银行不批按揭贷款，我们办不了按揭了，也不能一次性交齐房款，被告说的认购书第5条属于霸王条款。关于首期款在认购书第2项手写部分约定在2021年7月5日前支付129253元，这个钱没如期交纳，因为在7月5日前去银行查征信，刘洋有不良记录不能办贷款，也通知被告了，所以没交这个钱。    德胜公司质证意见如下：1．德胜公司对认购书无异议，原告陈述的认购书内容与被告所知一致，对已交款项金额也认可，但不认可退还首付款，理由同答辩意见；2．德胜公司认为，原告该份证据仅能证明其向被告销售人员告知了起诉事宜，无其他证明效力。原告现为单方解除合同，被告并无违约行为。鉴于认购书是双方自愿签订的且真实有效，被告主张即便解除也应按认购书约定履行各自权利义务，按第5条约定原告（乙方）所付款项不予退还。3．德胜公司对结婚登记证复印件及四枚票据复印件无异议，但对原告关于该组证据的陈述，德胜公司同答辩意见一致。德胜公司未提供证据。    本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2021年5月5日刘洋与德胜公司签订了《长春·恒大国际新都商品房认购书》。刘洋按商品房认购书中的约定，交纳首期房款43085元（含定金20000元），交纳专项维修基金18123.75元。长春德胜房地产开发有限公司于2021年5月5日给刘洋出具收据四枚，分别是“首期（含定金）肆万叁仟零捌拾伍元”、“维修基金壹万捌仟壹佰贰拾叁元柒角伍分”、“契税叁万壹仟捌佰贰拾伍元贰角叁分”、“不动产登记费、产权证代办费玖佰陆拾元”。    关于首期款的返还问题，德胜公司认为根据认购书，没有约定返还，刘洋交纳的43085元中有20000元为定金。如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律规定处理，即使返还首期款，也不应退还20000元定金，刘洋同意不予返还定金。刘洋在庭审中明确具体诉讼请求为：诉状中的第一项没有变化，第二项中的首期款43085元变更为23085元，其他无变化。诉讼费由被告承担。    本院认为，1．关于应否解除认购书的问题。双方签订的《长春·恒大国际新都商品房认购书》是当事人真实意思表示，内容合法，不损害第三人利益和违背公序良俗，上述认购书有效。刘洋要求解除认购书，退还已交款，德胜公司同意解除认购书并退还多项已交款，只是不同意退还首期购房款。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同”，本案中刘洋要求解除认购书，德胜公司同意解除认购书，故《长春·恒大国际新都商品房认购书》应予解除。2．关于首期购房款43085元的应否返还问题。刘洋要求返还维修基金18123.75元、契税31825.23元、不动产登记费及权证代办费960元、首期款43085元，德胜公司只是不同意返还首期款，其他款项同意返还。依据双方签订的《长春·恒大国际新都商品房认购书》第一条约定：“乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元整（￥20000元）作为定金……”，第二条第二款规定：“按揭付款（商业贷款）：乙方须于2021年5月9日前支付首期房款￥23085元（不含定金）……”，故首期购房款43085元中有20000元属于定金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理……”。《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金……”。本案中，刘洋自认由于其个人征信有不良记录导致无法办理按揭贷款，致使不能继续履行认购书，且刘洋在庭审中明确对德胜公司主张的不予返还定金20000元，表示同意，故关于首期款43085元的返还，应扣除20000元定金，返还23085元。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”故本案中认购书解除后，刘洋要求返还维修基金18123.75元、契税31825.23元、不动产登记费及权证代办费960元、首期款（扣除定金20000元）23085元的诉讼请求，依法应予支持。3．关于诉讼费的承担问题，虽然德胜公司对刘洋主张的诉求没有达成调解协议，但本案的解除认购书、要求返还维修基金、契税、不动产登记费及权证代办费请求，德胜公司均同意刘洋的意见，而德胜公司认为的即使返还首期款，也不应退还20000元定金的主张，刘洋亦同意，故本案的诉讼费用应双方各承担一半。但刘洋变更诉讼请求，首期款由43085元，变更为23085元，应返还刘洋诉讼费300元。    综上所述，刘洋要求解除认购书，德胜公司表示同意，应予支持。德胜公司应退还扣除20000元定金外的刘洋已交纳各项费用。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第五百八十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：    一、解除原告刘洋与被告长春德胜房地产开发有限公司于2021年5月5日签订的《长春恒大国际新都商品房认购书》；    二、被告长春德胜房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘洋维修基金18123.75元、契税31825.23元、不动产登记费及权证代办费960元、首期款（不含定金）23085元，合计73993.98元；    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    案件受理费7597元，返还原告刘洋300元，由原告刘洋负担3648.5元，由被告长春德胜房地产开发有限公司负担3648.5元。    如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。    审判员周淑波二〇二一年八月二日书记员刘悦驰