西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书    (2021)陕0113民初15824号原告（反诉被告）：浙江银泰百货有限公司西安分公司。住所地：陕西省西安市曲江新区。负责人：王斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李婕，陕西泰天按易律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵雅莹，女，汉族，1971年11月4日出生，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：贺少朋，北京市中闻（西安）律师事务所律师。原告（反诉被告）浙江银泰百货有限公司西安分公司（以下简称：银泰西安分公司）与被告（反诉原告）赵雅莹租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）银泰西安分公司之委托诉讼代理人李婕，被告（反诉原告）赵雅莹之委托诉讼代理人贺少朋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）银泰西安分公司诉称，2017年3月22日，原告与被告就位于[曲江XX城A馆3F-C08]号商铺租赁事宜签订了《租赁合同》及《综合管理服务合同》，约定由原告提供曲江XX城A馆3F-C08面积为364.6平方米的场地出租给被告经营使用，合同期限自2017年4月1日起至2022年3月31日止。上述合同中明确约定了租金和物业费收费标准。自2019年9月起，被告开始陆续拖欠租金和物业费，经原告多次催缴被告仍未履行义务，并拒绝与原告积极沟通。迫于无奈，原告于2020年5月12日向被告发出解约函，确认双方租赁合同于2020年5月20日解除。根据《租赁合同》及《综合管理服务合同》的相关约定，如被告逾期付款，每迟延一日，需承担应付未付金额的千分之一作为逾期付款违约金。因被告原因导致合同提前终止的情况下，原告除有权没收履约保证金外，还有权主张相应违约金。故原告为维护自身合法权益，现依法提起诉讼，请求依法判令：1、被告向原告支付2019年9月至2020年4月期间欠付的租金186166.14元，物业费35439.12元；2、被告支付原告逾期付款违约金54514.89元(自2020年5月21日起暂计算至2021年1月20日，以221605.26元为基数，按日千分之一的标准计算至实际支付之日止) ；3、被告支付原告违约金136416.55元；4、被告支付欠付的水费832元、垃圾清运费916. 35元；5、本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）赵雅莹针对原告（反诉被告）银泰西安分公司本诉辩称，我方认可2020年2月至4月的租金和物业费没有缴纳，其余的我方都已经全部缴纳完毕，原告称我方拖欠9月、12月的费用也不符合常理。我方没有支付是因为2020年1月24日至3月27日，原告商场因疫情处于关闭状态，我方实际上无法使用房屋。我方与原告协商过程中，原告于2020年5月10日对我方停电，并私自拆除并清理了我方所有财物。关于违约金，依据关于新冠肺炎的指导意见审理涉房屋租赁合同，当事人以租赁方不缴纳租金为由主张解除合同并主张违约金的，人民法院不予支持。因原告对我方进行了清退，因此双方合同无法继续履行，法院可对疫情期间租金依据公平原则进行调整。被告（反诉原告）赵雅莹反诉称，反诉人赵雅莹与被反诉人浙江银泰百货有限公司西安分公司2012年签订租赁合同和经营管理服务合同，2017年3月20日重新签订租赁合同及经营管理服务合同，承租曲江银泰A馆3F-C08房屋用于经营西安曲江新区湘味小厨餐厅。合同约定履约保证金94796元，质量保证金10000元，反诉人均已经支付。反诉人按期支付租金至2020年1月31日，2020年1月24日至2020年3月27日，被反诉人管理的曲江新区XX城因新冠肺炎疫情关门歇业，客观上未向反诉人提供房屋使用。2020年3月28日，反诉人开始重新使用曲江银泰A馆3F-C08房屋经营，双方就2020年2月、3月房租减免事宜多次协商，因双方协商不一致，2020年5月10日，被反诉人私自对反诉人店铺进行了停电，造成反诉人原材料损失50000元，员工工资损失55000元及员工宿舍租金损失20400元。被反诉人在未通知反诉人的情况下，私自拆除反诉人装修并清理了反诉人的全部财物，将房屋另行出租给案外人，原告在2012年装修花费120余万元，至2020年残值约等于300000元，被反诉人私自拆除原告装修，清理反诉人财务的行为严重侵害了反诉人的合法权益。为维护反诉人的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、被告退还原告履约保证金94796元及质量保证金10000元。2、被告赔偿原告装修损失300000元。3、被告赔偿原材料损失50000元。4、被告赔偿员工工资55000元及员工宿舍租金损失20400元。5、诉讼费由被反诉人承担。原告（反诉被告）银泰西安分公司针对被告（反诉原告）赵雅莹反诉辩称，1、被答辩人要求返还履约保证金，无事实和法律依据。被答辩人承租涉案场地后，自2019年9月起，陆续拖欠租金及物业费，经答辩人多次催讨，拒不缴纳，但是仍继续经营。被答辩人的行为严重违反了双方签订的《租赁合同》及《综合管理服务合同》的约定。根据《租赁合同》第14.6.6条规定：乙方延迟交付租金及物业费超过15日的，甲方有权经书面通知乙方立即解除合同。针对乙方的违约行为，甲方有权单方解除合同，并要求乙方承担违约责任。同时根据《租赁合同》第16.4.1条及《综合管理服务合同》3.1条规定，在被答辩人违约导致合同提前解除的情形下，答辩人有权没收保证金。因此，被答辩人要求返还履约保证金无事实和法律依据。2、被答辩人要求赔偿装修损失的诉请无法律依据。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。根据反诉状的事实陈述，被答辩人于2012年就与答辩人建立租赁关系，并于当年进行装修，涉案租赁合同签订于2017年3月22日，该装修费用的发生并不在涉案租赁合同存续期间，装修费用发生于上一个租赁期间，即之前的租赁期间已经届满，根据上述法律规定，被答辩人无权要求答辩人支付装修费用，其诉请不应得到支持。并且，被答辩人店内可以搬走的物品已全部搬离店铺，被答辩人的指控与事实不符。因此，被答辩人要求赔偿装修损失的诉请无法律依据，不应予以支持。3、被答辩人的第三项第四项诉请无事实和法律依据。对于损失的真实性、合法性和关联性问题，我们在质证阶段发表详细意见。无论损失是否实际存在，被答辩人是租赁关系的违约方，因其恶意拖欠租金和物业费的行为导致合同提前解除，其无权主张任何损失。综上所述，被答辩人的反诉请求无任何事实和法律依据，请求法院驳回其反诉请求。经审理查明，2017年3月24日，银泰西安分公司与赵雅莹签订《租赁合同》一份，约定：XX城XX层XX号商铺出租给赵雅莹用于经营餐饮，场地面积364.6平方米；租赁期限为5年，第一、二年度租金为4.274元/天/平方米，第三、四年度租金为4.6159元/天/平方米，第五年度租金为4.9852元/天/平方米；赵雅莹自开业日（进场日）2017年4月1日起按月向银泰西安分公司交付租金，于每个缴租期最后一个月的20日前支付下一个缴租期租金；赵雅莹应向银泰西安分公司交付履约保证金94796元，作为对履行本合同各条款之保证，如逾期支付租金、违约金或其他应付款项超过5天，银泰西安分公司有权将履约保证金抵作相应的租金、违约金或其他应付款项；赵雅莹应向银泰西安分公司交付质量保证金10000元，作为销售商品或提供服务的质量保证；赵雅莹迟延缴纳本合同项下租金、综合管理服务费、能源费用或其他应付费用，经过银泰西安分公司书面催告，赵雅莹仍不缴纳的，银泰西安分公司可以对租赁场地暂停部分或全部能源供应，直至赵雅莹履行相关付款义务为止；赵雅莹迟延交付租金超过15日的，银泰西安分公司有权经书面通知赵雅莹立即解除合同；赵雅莹延迟缴纳租金，每延迟一日，应当向银泰西安分公司支付相当于欠费金额千分之一的延迟履行违约金；银泰西安分公司依约解除合同的，有权没收履约保证金，赵雅莹应当在接到银泰西安分公司书面通知之日起将租赁场地交还银泰西安分公司，如赵雅莹未按约定日期交还，银泰西安分公司有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失将由赵雅莹承担，赵雅莹留存于房屋内的财物被视为其放弃所有权，银泰西安分公司可任意处置；如果本合同解除时，赵雅莹实际租赁期限满六个租赁年度的，还应向银泰西安分公司赔偿相当于2个月租金的违约金。同日，双方签订《综合管理服务合同》，约定：综合管理服务费计算面积364.6平方米，赵雅莹应自2017年4月1日起缴纳综合管理服务费，并按照独立计量的实际使用数额全额缴纳水、电、燃气、热力、垃圾清运费等公用事业费；综合管理服务费收费标准为第一至第二个租赁年度30元/月/平方米即每月10938元，第三至第四个租赁年度32.4元/月/平方米即每月11813.04元，第五个租赁年度34.99元/月/平方米即每月12757.35元；综合管理服务费按月支付，先付后用，于每个支付期的最后一个月20日前支付下个支付期的综合管理服务费；如赵雅莹违约迟延支付综合管理服务费超过10日的，每延迟一日需支付应付未付金额的千分之一作为逾期付款违约金，迟延支付超过20日的，银泰西安分公司除收取违约金外，还有权停止提供综合管理服务，由此引起的一切损失和责任均由赵雅莹承担；本合同期限为5年，自2017年4月1日至2022年3月31日。2019年2月14日，双方签订《补充协议》，约定：自2019年2月1日起，将原合同中约定的综合管理服务费收费标准变更为按照基础管理服务费和浮动管理服务费收取，其中基础管理服务费同《综合管理服务合同》的约定一致，浮动管理服务费收费标准为第一至第五个租赁年度，每月按照0.967元/度×租赁区域的实际用电量计算。2020年4月23日、5月6日，银泰西安分公司向赵雅莹送达催收函，要求赵雅莹于2020年4月30日、5月13日前支付自2020年1月1日以来拖欠的租金及综合管理服务费。2020年5月12日，银泰西安分公司向赵雅莹送达《关于合同解约的通知函》，载明：赵雅莹拖欠2020年2月至6月租金及物业费共计251289.97元，已延迟缴纳超过15日，违反合同约定，故提出解除《租赁合同》、《综合管理服务合同》，解除日期为2020年5月20日，赵雅莹于收到本函件之日起七个工作日内，办理结算及撤场手续，逾期未撤场的，视为放弃场内相关物品的所有权，银泰西安分公司将自行腾空该场地，对于赵雅莹的装潢部分应予以恢复原状，赵雅莹欠付的租金、物业费、逾期违约金及撤铺拆除费，从各项保证金中扣除。赵雅莹称其仅搬走了厨房的厨具、食材、酒水，其余均没有搬走。银泰西安分公司称赵雅莹分四次搬走了全部物品。银泰西安分公司认可收到赵雅莹支付的履约保证金94796元及质量保证金10000元。银泰西安分公司称赵雅莹拖欠2019年9月租金2089.42元、12月租金32610.58元以及2020年2月至4月租金，拖欠2020年2月至4月物业费，并称其诉请第三项的违约金计算方式为两个月租金和三个月物业费。另查，因新冠肺炎疫情影响，银泰西安分公司经营的商场中餐饮部分自2020年1月27日至3月27日停业。以上事实，有《租赁合同》、《综合管理服务合同》及补充协议、催缴函、关于合同解约的通知函、录像资料、及庭审笔录等证据在案佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，银泰西安分公司与赵雅莹签订《租赁合同》、《综合管理服务合同》及补充协议，均系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应如约履行。虽然银泰西安分公司向赵雅莹送达的催收函及解约通知函中没有提到赵雅莹拖欠2019年9月及12月租金的情况，但该公司起诉时明确赵雅莹拖欠2019年9月租金2089.42元、12月租金32610.58元，赵雅莹对其已经支付了上述租金的事实承担举证责任，但其并没有举证证明，其应当承担举证不利的法律后果。赵雅莹延迟支付租金及综合管理服务费达到了合同约定的解除条件，银泰西安分公司有权依约解除合同。银泰商场因新冠肺炎疫情影响于2020年1月27日至3月27日停业，对双方的经营均造成了影响，本院酌定双方各承担一个月的租金损失，即两个月停业期间，赵雅莹仅需支付一个月的租金，故赵雅莹需向银泰西安分公司支付租金135677.43元。赵雅莹未支付银泰西安分公司2020年2月至4月的综合管理服务费属实，但因2020年1月27日至3月27日，银泰西安分公司并未提供综合管理服务，故银泰西安分公司无权收取2020年2月1日至3月27日的综合管理服务，赵雅莹需支付2020年3月27日至4月30日的综合管理服务费13388.11元。合同约定赵雅莹逾期支付租金及综合管理服务费的，应当按照日千分之一的标准支付逾期付款违约金，银泰西安分公司主张自2020年5月21日起计算至实际给付之日，本院予以支持，惟计算基数应当变更为149065.54元。经计算，截止庭审当日（2021年5月14日）赵雅莹应当支付逾期付款违约金53365.46元。对于赵雅莹支付的履约保证金94796元及质量保证金10000元，虽然合同约定在赵雅莹违约的情况下，银泰西安分公司可以没收履约保证金，但银泰西安分公司在向赵雅莹送达的《关于合同解约的通知函》中称赵雅莹欠付的租金、物业费、逾期违约金等从各项保证金中扣除，且赵雅莹已经应当按照日千分之一的标准承担违约责任，而没收履约保证金又具有违约惩罚性质，故不宜让赵雅莹承担双重惩罚，履约保证金及质量保证金应当予以扣减，双方没有约定扣减顺序，本院按照先抵扣逾期付款违约金后抵扣租金及综合管理服务费的顺序予以抵扣。经计算，赵雅莹应当向银泰西安分公司支付租金及综合管理服务费共计97635元，并以97635元为基数，按照日利率千分之一的标准自2021年5月15日支付逾期付款违约金至实际给付之日。银泰西安分公司主张赵雅莹支付水费832元、垃圾清运费916. 35元，因没有举证证明，本院不予支持。在赵雅莹已经应当按照日千分之一的标准承担违约责任的情况下，银泰西安分公司主张赵雅莹支付违约金136416.55元，于法无据，本院不予支持。赵雅莹称因银泰西安分公司无故停电造成合同无法履行，但其并没有举证证明，本院对此不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。赵雅莹作为违约方，其主张银泰西安分公司赔偿装修损失300000元，于法无据，本院不予支持。赵雅莹主张银泰西安分公司赔偿原材料损失50000元及员工工资55000元、员工宿舍租金损失20400元，没有举证证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告赵雅莹于本判决生效之日起十日内支付原告浙江银泰百货有限公司西安分公司租金及综合管理服务费共计97635元，并支付以97635元为基数，按照日利率千分之一的标准自2021年5月15日计算至实际给付之日的逾期付款违约金。二、驳回原告浙江银泰百货有限公司西安分公司其余诉讼请求。三、驳回被告赵雅莹全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费7514元，减半计收3757元由原告浙江银泰百货有限公司西安分公司自行承担2757元，由被告赵雅莹承担1000元。本案反诉费4551元，减半计收2275.5元由被告赵雅莹自行承担1775.5元，由原告浙江银泰百货有限公司西安分公司承担500元。以上折抵后，由被告赵雅莹向原告浙江银泰百货有限公司西安分公司支付500元，因原告浙江银泰百货有限公司西安分公司已预交，故被告赵雅莹在履行本判决确定的义务时一并支付原告浙江银泰百货有限公司西安分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。        审  判  员    孟  元  元 二〇二一 年  八 月 六 日   书  记  员    邢  彤  丹    打印：相丽华         校对：曹娅楠        2021年 月 日送达 1