湖北省钟祥市人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0881民初327号原告：苏某某，男，1962年10月16日出生，汉族，住钟祥市。委托诉讼代理人：肖贵宾，湖北京中金律师事务所律师。被告：钟祥市鑫龙实业有限公司。住所地：钟祥市郢中街道办事处西环路。统一社会信用代码914208815854771299。法定代表人：李玉中，总经理。原告苏某某与被告钟祥市鑫龙实业有限公司（以下简称鑫龙公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月24日作出（2019）鄂0881民初1987号民事判决。被告鑫龙公司不服该判决，提起上诉。荆门市中级人民法院作出（2020）鄂08民终698号民事裁定，裁定撤销本院（2019）鄂0881民初1987号民事判决并将该案发回本院重审。本院立案受理后，依法由审判员寇军担任审判长，与人民陪审员曾宪贵、向德明组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏某某及其委托诉讼代理人肖贵宾到庭参加诉讼。被告鑫龙公司法定代表人李玉中未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏某某诉称；1、请求确认原、被告于2016年3月1日签订的《新农村住宅买卖合同》无效；2、判令被告鑫龙公司返还原告苏稳雄购房款28万元并按年利率24%计息，自2016年3月1日起至债务清偿之日止；3、本案诉讼费由被告鑫龙公司承担。原告苏某某为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：证据一、原告苏某某的身份证复印件及户口本复印件各一份，证明原告苏某某户籍所在地为钟祥市；证据二、湖北省钟祥市新农村住宅买卖合同复印件二份、收据复印件二份，证明：1、原、被告签订新农村住宅买卖合同二份，合同约定由原告苏某某以14万元／套的单价购买被告鑫龙公司开发的位于钟祥市住宅二套；2、原告苏某某以现金方式支付购房款28万元，被告鑫龙公司向原告出具了购房收据二份；证据三、销售代理合同照片打印件、授权书照片打印件、购房客户一览照片打印件、荆门市怡丰置业经纪有限公司京山分公司信息打印件各一份，证明：1、被告鑫龙公司委托荆门市怡丰置业经纪有限公司京山分公司代理销售其开发的新农村房屋，代理事项包括收款且有权灵活浮动；2、荆门市怡丰置业经纪有限公司京山分公司在代理销售期间内销售的房屋包括原告苏稳雄购买的二套；3、荆门市怡丰置业经纪有限公司京山分公司的负责人为项喜；证据四、2020年9月2日，荆门市中级人民法院询问笔录复印件一份，证明：1、荆门市怡丰置业经纪有限公司京山分公司在代理销售被告鑫龙公司开发的位于钟祥市新农村房屋期间向原告苏稳雄出售房屋二套并代表被告鑫龙公司收取原告苏稳雄购房款28万元；2、被告鑫龙公司开发的位于钟祥市新农村房屋销售的对象仅限于钟祥市村民。被告鑫龙公司未答辩，亦未提交证据。因被告鑫龙公司未到庭质证，视为放弃质证的权利，原告苏某某提交的证据经本院审查，真实合法有效，予以确认为本案的有效证据。根据本院确认的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2015年7月1日，鑫龙公司与荆门市怡丰置业经纪有限公司京山分公司签订销售代理合同一份，该合同约定，荆门市怡丰置业经纪有限公司京山分公司接受鑫龙公司的委托，代理鑫龙公司在钟祥市”房屋的销售，代理期限自2015年7月1日至2016年6月30日。同日，鑫龙公司出具授权书一份，该授权书内容为“钟祥市鑫龙实业有限公司全权授权荆门市怡丰置业经纪有限公司京山分公司负责人项喜先生在销售本新型社区的过程中，代理一切相关房产事宜，所有销售房款由荆门市怡丰置业经纪有限公司京山分公司代为收取。”2016年3月1日，荆门市怡丰置业经纪有限公司京山分公司负责人项喜以鑫龙公司名义与苏某某签订《湖北省钟祥市新农村住宅买卖合同》两份，约定：苏某某以14万元／套的价格购买由鑫龙公司开发的位于钟祥市。合同签订当日，苏某某即按合同约定以现金方式支付购房款28万，项喜则以鑫龙公司名义向苏某某分别出具编号为“Ｎｏ4197524”、“Ｎｏ4197525”的收据二份，上述二份收据均加盖“钟祥市鑫龙实业有限公司财务专用章”，并注明收款方式为现金。另查明，鑫龙公司开发的“迎河新型社区”房屋买受人仅为户籍系钟祥市的村民。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外，故本案适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》的相关规定予以处理。鑫龙公司与荆门市怡丰置业经纪有限公司京山分公司签订销售代理合同并出具相应的授权委托书，销售代理合同及授权委托书符合有关法律规定，应予确认合法有效。荆门市怡丰置业经纪有限公司京山分公司负责人项喜根据销售代理合同及授权委托书以鑫龙公司的名义与苏某某签订《湖北省钟祥市新农村住宅买卖合同》，苏某某与鑫龙公司形成房屋买卖关系。因房屋合同加盖有“钟祥市鑫龙实业有限公司”公章及其法定代表人“周玲玲”个人签章，苏某某在合同上签名并捺手印，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，苏某某与鑫龙公司签订的二份房屋买卖合同成立。合同成立，但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，荆门市怡丰置业经纪有限公司京山分公司负责人项喜以鑫龙公司名义与苏某某签订二份《湖北省钟祥市新农村住宅买卖合同》，将鑫龙公司开发的位于钟祥市销售给苏某某，而该二套房屋所使用的土地所有权为钟祥市所有，系农民集体所有的土地。农民集体所有的土地的使用权依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，不得出让、转让或者出租用于非农业建设。苏某某户籍所在地为钟祥市，并非钟祥市集体成员，无权取得属于钟祥市集体成员所享有的土地使用权。鑫龙公司或其代理人与苏某某签订房屋买卖合同，将位于钟祥市的“迎河新型社区”房屋销售给钟祥市集体成员以外的人员，违反了《中华人民共和国土地管理法》相关法律的强制性的规定，故认定该合同为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因鑫龙公司书面授权荆门市怡丰置业经纪有限公司京山分公司可代为收取销售房款，现荆门市怡丰置业经纪有限公司京山分公司收取苏某某以现金方式支付的购房款28万元并向苏稳雄出具加盖“钟祥市鑫龙实业有限公司财务专用章”的收款收据（该收据注明收款方式为现金），故可确认鑫龙公司已实际收取苏稳雄以现金方式支付的购房款28万元，该款鑫龙公司应予返还。苏某某与鑫龙公司签订房屋买卖合同时，违反相关法律规定，双方均有过错，其要求鑫龙公司支付利息的诉讼请求于法无据，本院对此不予支持。综上，本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告苏某某与被告钟祥市鑫龙实业有限公司于2016年3月1日签订的两份《湖北省钟祥市新农村住宅买卖合同》无效；二、被告钟祥市鑫龙实业有限公司返还原告苏稳雄购房款28万元；三、驳回原告苏某某的其他诉讼请求。上述判项第二项，限本判决生效之日起7日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4000元，由原告苏某某负担500元，被告钟祥市鑫龙实业有限公司负担3500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审 判 长  寇 军人民陪审员  曾宪贵人民陪审员  向德明二〇二一年八月四日法官 助理  黄 庆书 记 员  党 群