吉林省长春市朝阳区人民法院民事判决书（2021）吉0104民初5555号原告：吉林市国贸物业服务有限公司长春分公司，住所地：吉林省长春市朝阳区。        负责人：王志富，经理。        委托诉讼代理人：李艳昭，该公司职员。        被告：卢继敏，女，1979年9月11日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。        原告吉林市国贸物业服务有限公司长春分公司（以下称国贸物业长春分公司）与被告卢继敏物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国贸物业长春分公司的负责人王志富及其委托诉讼代理人李艳昭，被告卢继敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        原告国贸物业长春分公司向本院提出诉讼请求：一、要求被告支付物业管理服务费7，063.00元及滞纳金（截止2020年7月31日止）；二、生活垃圾处理费49.00元；三、二次供水费33.00元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2012年10月25日与原告签订了《亿隆·富贵名苑小区前期物业服务合同》，但被告从2013年10月25日起无故拖延缴纳物业管理服务费。原告与被告在《亿隆·富贵名苑小区前期物业服务合同》中约定：物业管理服务费标准为按建筑面积每月1.2元／平方米。被告从2016年1月1日至2020年7月31日共拖欠物业管理费7，063.00元，生活垃圾处理费49.00元，二次供水费33.00元，共计7，145.00元。经原告多次催要，被告拒不交纳，特提起诉讼。        被告卢继敏辩称，1．原告赔偿请求不具有合法性。被告认为原告不是吉林亿隆房地产置业有限责任公司通过合法招投标的方式选聘的具有资质的前期物业服务企业，该企业在与被告签订物业服务合同时，违背诚实信用原则，隐瞒了程序不合法的基本事实，被告根本不知道其没有通过合法投标方式选聘，况且物业公司有没有物价管理部门各项审批文件原件，这些情况被告在签订合同时也不知晓。因此原告的诉讼请求没有法律根据和事实依据，不具有合法性。2．原告与被告所签订的《前期物业服务合同》系无效合同。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。《物业管理条例》第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格；《长春市物业管理条例》第四条本条例所称物业服务企业，是指依法设立、取得相应资质并从事物业服务经营的企业法人。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由总公司承担；《中华人民共和国公司登记管理条例》第四十五条分工公司是指公司在其住所地以外设立的从事经营活动的机构。分公司不具有企业法人资格；《中华人民共和国民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。原告与被告所签订的《前期物业服务合同》，系原告方是以欺诈手段订立的合同，该合同以合法形式掩盖非法目的，被告认为，这是一份无效合同。3．原告方违法是不争的事实。被告已经委托刘宝琦通过信访渠道向行政管理部门对吉林亿隆房地产置业有限责任公司未通过合法招投标的方式选聘不具有资质的前期物业服务企业即原告的违法问题进行了反映。长春市住房保障和房屋管理局于2019年11月1日以长房信字［2019］67号《关于刘宝琦信访事项的处理意见书》书面予以答复。调查情况：1．经调查，吉林亿隆房地产置业有限责任公司开发的亿隆·富贵名苑小区在申领商品房预售许可证时，没有向我局（指长春市住房保障和房屋管理局）报送前期物业服务合同。2．经调查，吉林亿隆房地产置业有限责任公司开发的亿隆·富贵名苑小区没有进行前期物业服务招投标选聘前期物业服务企业。处理意见：目前长春市房地产监察支队正在调查处理，待调查结束后，我们将调查结果告知你。2020年1月3日长春市朝阳区住房和城乡建设局公开答复：亿隆·富贵名苑小区前期物业合同未在我局进行备案，由此证明本案前期物业服务合同违法是不争的事实。4．被告方没有得到应有的物业管理和服务。本案是在被告不知道原告不具有服务资质的情况下签订的前期物业服务合同，合同签订不久被告得知真情即引起纠纷，被告便委托刘宝琦向长春市住房保障和房屋管理局反映原告违法违规情况。原告没有资质也没有能力为被告提供物业管理和服务。5．原告违法经营的损失应由建设单位承担。2020年5月20日，长春市住房保障和房屋管理局作出《行政处罚决定书》（长房处罚［2020］10号），以吉林亿隆房地产置业有限责任公司违反了《物业管理条例》第二十四条、第五十六条的规定，决定给予警告、10万元罚款的行政处罚，该《行政处罚决定书》已经充分证明原告的服务行为不具有合法性，物业服务费用理应由过错方建设单位吉林亿隆房地产置业有限责任公司交纳。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，依法让老百姓在诉讼案件中看到公平正义。        本院经审理认定事实如下：被告卢继敏为亿隆·富贵名苑小区1栋5单元1513室的业主，该房屋建筑面积为107平方米。2012年10月25日，原告国贸物业长春分公司（甲方）与卢继敏（乙方）签订《亿隆·富贵名苑小区前期物业服务合同》，合同约定：业主每季缴纳物业费，标准为1.20元／平方米／月；物业服务费用于住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐、地下部分、走廊、电梯、商场等公共设施和公共场所（地）的管理、维修、养护及服务人员的工资、福利待遇等；业主应于每《合同》年度最后一个月续签下一年度《合同》，如双方没有签订下一年《合同》，本《合同》自动延续，直到前期物业服务终止时止。业主应于每合同年度第一个月十五日前缴纳各项费用等内容。被告卢继敏于签订《亿隆·富贵名苑小区前期物业服务合同》当日交纳了一年期物业费1，544.54元，并办理了案涉房屋的入住手续。从2016年1月至2020年7月31日，被告卢继敏一直未缴纳案涉房屋物业费。2018年5月31日至2020年5月31日用水47吨，但未缴纳二次供水费用。庭审中，原告国贸物业长春分公司放弃生活垃圾处理费的诉讼请求。该小区成立业主委员会后至再次换届，均未与原告国贸物业长春分公司签订物业服务合同。        另查明，吉林市国贸物业服务有限公司成立于2004年，2010年9月经长春市住房保障和房地产管理局批准在长春市进行物业服务管理。亿隆·富贵名苑小区实际由原告国贸物业长春分公司提供物业服务。2011年11月，原告国贸物业长春分公司取得了收费许可证，收费标准为1.20元／平方米／月，审验合格至2012年11月。该收费许可证到期后，原告国贸物业长春分公司未再取得新的收费许可。2014年12月17日，国家发改委放开了非保障性住房的物业服务收费。2015年1月9日，国家发改委及财政部颁布发改价格［2015］36号文件，取消收费许可证及年审制度。自2015年1月1日起，在全国统一停止收费许可证年度审验工作，有条件的地方同步停止或取消本地区收费许可证核发工作。自2016年1月1日起，在全国统一取消收费许可证制度。        又查明，2016年11月，原告国贸物业长春分公司向小区业主发布退管通知，后又向小区业主委员会发函，决定从2016年12月7日恢复对小区物业管理工作，并从2017年上半年开始实施0.85元／平方米／月的物业收费标准。2020年7月31日，原告退出该小区物业管理。        上述事实，有《亿隆˙富贵名苑小区前期物业服务合同》、收费票据、二次供水表数明细表、营业执照及资质证明、当事人的陈述、庭审笔录等证据，已经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。        本院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主或业主委员会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议，业主接受了物业公司提供的服务，应及时交纳物业服务费用，以确保物业服务工作的有效运行。依法成立的合同，受法律保护。原告国贸物业公司与卢继敏签订的《亿隆·富贵名苑小区前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方当事人均应按合同的约定履行相应的权利义务。原告国贸物业长春分公司已经依照相关规定提供了物业服务，被告卢继敏应当按照合同支付物业管理费用，合同中明确约定了物业费的交纳时间和收取标准，并约定如双方没有续签下一年度合同，合同自动延续，直到前期物业服务终止时止。本案原告国贸物业长春分公司虽于2016年11月在小区张贴通知宣布退管，但小区业委会并未明确表示同意解除，被告卢继敏也未要求解除其与原告签订的前期物业服务合同，且原告又继续为案涉小区提供了物业服务，案涉小区大部分业主仍在交纳物业费，应视为双方仍在继续履行前期物业服务合同。被告卢继敏应需缴纳2016年1月1日至2020年7月31日（共计55个月）期间的物业费。结合原告已经实际提供物业服务情况及该小区实际收缴物业费标准，被告卢继敏应当缴纳物业费为5，002.25元（0.85元／平方米／每月×107平方米×55个月）。关于二次供水费用，因案涉小区的二次供水设施一直由原告国贸物业长春分公司提供，依据长春市发展和改革委员会长发改价格（2004）599号《关于长春市二次供水运行收费标准问题的通知》，标准为每产生一吨水0.70元的二次供水费，故2018年5月31日至2020年5月31日共产生二次供水费32.90元（0.70元／吨×47吨）。关于原告国贸物业长春分公司主张物业费滞纳金的诉讼请求，由于双方之间争议较大，被告卢继敏并非无故拒缴物业费，该项诉请本院不予支持。        关于被告卢继敏提出的原告国贸物业长春分公司不具有物业服务资质，不具有法人资格，且无《经营性收费许可证》，不是本案适格诉讼主体的抗辩主张。原告国贸物业长春分公司是依法登记设立并取得营业执照的法人的分支机构，具备民事诉讼法规定的诉讼主体资格，分公司是公司法人依法设立的分支机构，在登记核准的经营范围内其行为属于公司本身的行为，产生的权利、义务亦由公司承担，故非法律另有规定或者当事人另有约定外，其行为视为本身行为。具体到本案，原告国贸物业长春分公司提供的物业服务行为即代表吉林市国贸物业服务有限公司提供，其收取物业费、提起物业合同纠纷诉讼亦为吉林市国贸物业服务有限公司本身行为。关于收费许可一节，属于行政管理范畴，且国家发改委及财政部已联合发文，取消收费许可证及年审制度。本案系民事合同纠纷，原告国贸物业长春分公司向被告卢继敏主张物业费系基于双方签订的《亿隆·富贵名苑小区前期物业服务合同》，原告国贸物业长春分公司已经提供了物业服务，被告卢继敏应当按照合同约定交纳物业费，被告卢继敏的该抗辩理由，本院不予支持。        关于被告提出住房保障和房屋管理部门对物业公司及建设单位的行政管理问题，本案系民事合同纠纷，国贸物业长春分公司向被告主张物业费是基于合同约定，被告该抗辩主张不属于人民法院民事案件审理范畴，本院不予审理，对被告的此项主张，本院不予支持。        综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于〈审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：        一、被告卢继敏于本判决生效后立即向原告吉林市国贸物业服务有限公司支付2016年1月1日至2020年7月31日期间的物业费5，002.25元及2018年5月31日至2020年5月31日二次供水费32.90元，合计5，035.15元；        二、驳回原告吉林市国贸物业服务有限公司长春分公司的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费50.00元，由被告卢继敏负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。        审判员    赵晶华二〇二一年八月十日书记员    张哲