广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13899号上诉人（原审原告、反诉被告）：罗嗣豪，男，1994年8月11日出生，汉族，住广东省深圳市光明区。委托诉讼代理人：黄丽芬，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：何锐江，男，1953年5月25日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人郭立文，广东三环汇华律师事务所律师。上诉人罗嗣豪因与被上诉人何锐江房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2021）粤0103民初3027号民事判决，向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，现已审理终结。罗嗣豪上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令何锐江赔偿罗嗣豪52970元(其中包含罗嗣豪购置物品残值22970元)；3.判令何锐根承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、租赁合同到期日应为2024年7月26日，何锐江违反合同约定单方提出涨约44％租金导致合同提前解除，而一审法院认定“罗嗣豪违反了合同的约定”属认定事实错误，适用法律不当。1、一审法院认定事实错误。何锐江与罗嗣豪签订合同生效时间为2018年7月27日，双方约定合同有效期为六年，租金每三年在上一年的租金基础上递增10％。何锐江于2020年12月9日提出租金要涨到10200元，否则罗嗣豪需于2021年2月28日前搬离退场。何锐江在既未到约定加租时间更未到合同期满，提出涨约44％租金的无理要求，且租金的增涨幅度远超合同约定的合理范围，导致罗嗣豪前期的巨大投入无法得到回报，其中包括罗嗣豪为承租涉案房屋所支出的42万元经营权承让费，且大量转租合同被迫提前解约。无奈之下，罗嗣豪向何锐江提出以押金抵扣2021年1月及2月份的租金，何锐江也口头答应，故并非一审法院所认定的罗嗣豪未履行租金支付义务。2、一审法院适用法律不当。依据相关法律规定，在合同约定的租期内，没有经双方协商一致，何锐江仅单方面通知罗嗣豪上涨房租否则要求罗嗣豪搬离房屋，该行为违约。另外，由于何锐江的违约，导致罗嗣豪继续承租经营以获得未来四年利润的希望落空，损失巨大，何锐江应就罗嗣豪的购置物品的费用及损失承担责任，罗嗣豪对所购置的物品以现时在二手市场同类物的价格作为参考，依法请求何锐江赔偿52970元。二、罗嗣豪愿意承担2021年1、2月份租金及相应房屋使用费，但何锐江应退回罗嗣豪押金。2021年2月28日后的租金及房屋使用费不应由罗嗣豪承担。1、何锐江应退回罗嗣豪的押金可与2021年1、2月份租金相抵销。因何锐江违约导致租赁合同提前解除，何锐江至今未退还罗嗣豪押金，罗嗣豪己多次向何锐江表示愿意将15000元押金用作抵销2021年1、2月份两月租金14200元，还剩800元可作抵扣2020年12月至2021年2月份水费546元及2020年12月至2021年1月份电费2330.12元，剩余还应支付电费2076.12元，罗嗣豪愿意承担。2、罗嗣豪于2021年2月25日已搬离涉案房屋，涉案房屋完全处于何锐江的控制下，何锐江未自行管理所造成的损失应由何锐江自行承担。罗嗣豪于2021年2月25号已将与涉案房屋相关的所有钥匙归还何锐江并通过货拉拉搬离退场，何锐江在场且明确知情。撤场后，罗嗣豪已经终止经营收取案外次承租人的租金，加之，何锐江作为涉案房屋所有权人可随时注销大门门禁卡，令房屋处于断水断电状态，罗嗣豪没有继续管理和经营涉案房屋的可能性。在涉案房屋完全处于何锐江直接管理、控制的情况下，何锐江根本不存在收回涉案房屋的障碍。退一步讲，即使罗嗣豪确因未进行书面的退场手续存在一定过错，何锐江应及时收回场地再出租或向实际占用人请求支付租金，以免损失进一步扩大，罗嗣豪不应就扩大的损失承担责任。综上所述，请求撤销一审判决，依法支持罗嗣豪的诉讼请求。何锐江辩称：何锐江是广州市荔湾区*街*坊*号房屋所有人，何锐江将涉案房屋出租给罗嗣豪，双方签有租赁合同，租赁期限于2021年2月28日期满。罗嗣豪在合同期满后拒不腾空交还房屋及结清拖欠费用，且何锐江还发现涉案房屋仍有次承租户在居住使用，经了解，罗嗣豪与部分次承租户的合同尚未到期，或罗嗣豪未退还部分次承租户房屋押金，次承租户拒不交还房屋，罗嗣豪对此事实在一审庭审中亦已确认，有庭审笔录为证。为此，何锐江根本无法收回房屋，故何锐江在本案一审期间亦提出反诉。请求驳回上诉，维持一审判决。罗嗣豪向一审法院提出诉讼请求：1.何锐江支付装修家具家电赔偿7200元给罗嗣豪。2.何锐江退还350.5元不当收费给罗嗣豪；3.何锐江承担一审诉讼费。何锐江向一审法院提出反诉请求：1.罗嗣豪支付何锐江2021年1月及2月租金14200元、2020年12月至2021年2月水电费3787.45元、2021年1月至3月水电变损费150元；2.罗嗣豪立即将广州市荔湾区*街*坊*号房屋管理权交还何锐江（不要求实际使用人搬迁），并按月租金7810元的标准计付从2021年3月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费；3.一审反诉诉讼费由罗嗣豪负担。一审法院认定事实：2018年7月27日，罗嗣豪（承租人、乙方）与何锐江（出租人、甲方）签订《租赁合同》约定，甲方将座落在广州市荔湾区**坊*号出租给乙方，租赁期间乙方可以合法转租房间或楼层；租期届满或解除合同时，乙方需立即归还房屋给甲方；租期从2015年3月1日起；房租自房屋租赁之日起计算，月租金为5000元/月，乙方必须于每月5日一次性付清，2018年3月1日起为5500元/月；房屋租赁合同生效后，乙方应向甲方交付15000元押金，合同期满或者解除时，乙方应结算租赁时所产生的水电费和经营时所发生的一切费用，结清才将押金无息退回；合同期内，水费、电费按照政府售价收取；乙方如需进行装修、装饰，在施工前应取得甲方同意，如未取得甲方同意私自动工，甲方有权要求乙方恢复原状或者赔偿损失；租赁结束或解除合同后，乙方应把房屋打扫干净，清除杂物，甲方按照附件清单验收后，确认门、窗、水、电、网络等设施及家具没有损坏，则退回全部押金；如若乙方不愿把房屋整理干净，则从押金中扣除1000元作为清洁费用；租赁结束或解除合同后，属于乙方置办的装修、家电等，乙方可自行拆除带走；不支付或者不按照约定支付租金达五日的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，并有权拒绝退还已缴房屋租金和押金；备注原与黄汉林的合同作废；等。罗嗣豪向何锐江支付租金至2020年12月、支付水电费至2020年11月、支付变损费每月50元至2020年12月。一审庭审中，双方确认房屋租金从2020年6月起调整为7100元/月。罗嗣豪主张：其于2018年7月27日从案外人黄*林处接收获得涉案房屋经营权，并向黄*林缴纳了押金15000元；罗嗣豪从何锐江处承租房屋，再将涉案房屋分租给租户；罗嗣豪于2021年2月28日已经离开，双方未就房屋交接办理手续，因何锐江要求罗嗣豪把东西拆走、把人搬走、搞好卫生才同意收回房屋；何锐江要求罗嗣豪拆除装修物品，但又阻止罗嗣豪拆除，罗嗣豪要求赔偿的装修及物品损失为自行估算。何锐江主张：罗嗣豪未向何锐江实际支付押金，不确认罗嗣豪承接黄汉林的押金权利义务；罗嗣豪未将涉案房屋交还何锐江。关于水费，何锐江主张罗嗣豪欠缴的2020年12月至2020年2月水费金额分别为220.5元、217元、108.5元，罗嗣豪对此无异议。关于电费，何锐江主张罗嗣豪欠缴的2020年11月至2021年1月电费金额分别为911.3元、1140.63元、1189.52元，罗嗣豪主张其应支付电费为2020年12月至2021年2月产生的。何锐江为证明其主张的电费，提供电费通知单作为证据。电费通知单记载的用电地址为海南村十一队水口坊19号，计费时段分别为2020年11月1日至2020年11月30日、2020年12月1日至2020年12月31日及2021年1月1日至2021年1月31日,金额分别为911.3元、1140.63元及1189.52元。一审法院认为：罗嗣豪与何锐江签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。罗嗣豪作为承租人，负有向出租人何锐江支付房屋租金的义务。罗嗣豪自2021年1月1日起未依约履行上述义务，违反了合同的约定。何锐江要求罗嗣豪交还房屋管理权及支付交还房屋管理权前的租金及使用金、水电费，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。罗嗣豪主张其已交还房屋但确认双方并未办理交接手续，且其没有提供证据对此予以证明，一审法院对其主张不予采信。房屋管理权交还前的使用金标准，参照合同约定计算为宜。水费的金额双方无异议，可按双方一致意见处理。双方确认罗嗣豪从2020年12月起欠缴电费，根据电费通知单记载，2020年12月电费金额为1140.63元、2021年1月电费金额为1189.52元，对该部分电费，一审法院予以支持。2021年2月的电费金额，何锐江未提供证据予以证明，应承担举证不能的法律责任。何锐江主张电费的超出部分，缺乏事实依据，一审法院予以驳回。关于损失赔偿。罗嗣豪尚未将涉案房屋交还何锐江，其要求何锐江赔偿的装修及物品损失为其自行估算且缺乏证据支持，一审法院对其主张依法予以驳回。关于变损费。双方确认罗嗣豪按每月50元的标准向何锐江支付了2018年8月至2020年12月变损费。虽对变损费双方没有书面约定，但从实际已履行情况可知，该费用是罗嗣豪自愿缴纳的、为双方协商一致的结果。罗嗣豪现要求何锐江退还，不符合双方的约定，一审法院不予支持。至于何锐江要求罗嗣豪继续支付，因缺乏合同依据，一审法院予以驳回。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款的规定，于2021年4月29日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，罗嗣豪向何锐江交还广州市荔湾区中南街海南水口坊19号房屋的管业权。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，罗嗣豪向何锐江支付2021年1月1日至交还房屋管业权之日止的租金及房屋使用费（按每月7100元计算）。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，罗嗣豪向何锐江支付2020年12月至2021年2月的水费546元及2020年12月至2021年1月的电费2330.15元。四、驳回罗嗣豪全部诉讼请求。五、驳回何锐江其它反诉请求。一审本诉受理费25元及反诉受理费224元，均由罗嗣豪负担。二审期间，罗嗣豪提交证据如下：证据1.《租赁合同》，拟证明租赁合同到期日应为2024年7月26日，何锐江违约涨租，应按惩罚性约定支付两倍押金并承担罗嗣豪购置物品的赔偿责任；证据2.收据，拟证明2018年7月27日何锐江收取了罗嗣豪关于涉案租赁物水口坊19号的押金人民币15000元；证据3.罗嗣豪与何锐江的微信聊天记录，拟证明罗嗣豪不同意何锐江从2021年2月起加租至10200元的要求；证据4.《转让定金协议》及(部分)转账凭证，拟证明罗嗣豪为承租涉案房屋支出的42万元经营权承让费，因何锐江违约，罗嗣豪投入的巨大成本及预期可得利益遭到严重损失；证据5.《物品清单》，拟证明因何锐江违约，罗嗣豪为经营购置物品的损失(赔偿额以同类物品在二手市场(闲鱼app)的价格范围作为估算参考)；证据6.货拉拉记录截图，拟证明罗嗣豪于2021年2月25日己完全搬离涉案房屋；证据7.2021年1、2月份租金及水电费《收据》，拟证明由于双方己口头约定用押金与2021年1、2月份租金及水电费相抵，何锐江分别于2021年1月1日、2021年2月1日、2021年3月1日向罗嗣豪出具已收到2021年1、2月份租金及水电费的收据。何锐江质证认为：一、我方在一审期间已提交双方签订的《租赁合同》作为证据，以我方提交的证据为准。根据双方在一审期间确认的《租赁合同》，已经充分证明何锐江将广州市荔湾区*街*坊*号房屋出租给罗嗣豪，从2018年3月1日起月租金为5500元／月，租赁期限于2021年2月28日到期。合同期满或解除合同时，罗嗣豪结算租赁时所产生的水电费和经营时所发生的一切费用，结清后将押金无息退还等等。后从2020年6月起，罗嗣豪一并承租上述房屋2楼，每月租金变更为每月7100元。该合同期满后，由于次租户的合同未满或罗嗣豪不退还押金给次承租人，罗嗣豪未能将涉案房屋交还何锐江。二、对收据的真实性、合法性和关联性予以确认。三、对罗嗣豪与何锐江的微信聊天记录的三性不予确认。2020年12月17日聊天记录中，罗嗣豪称对方为阿姨，而何锐江系男的，由此可推断聊天对方根本不是何锐江。四、何锐江不是《转让定金协议》的签署人，对该证据的三性均不予确认。五、对物品清单的三性均不予确认。一审期间，何锐江当庭表示不需要罗嗣豪遗留的任何物品，并要求罗嗣豪交回房屋及清理房屋内的物品，且在庭后亦曾催促过罗嗣豪，该证据恰恰证明罗嗣豪在合同期满、不再续租后没有依约交还房屋的事实。六、对货拉拉记录截图的三性均不予确认。经二审审查，本院确认一审法院查明的基本事实。二审中，何锐江确认其收取了罗嗣豪15000元的押金，同时述称其与罗嗣豪的租赁合同为2021年2月28日到期，不认可罗嗣豪所述合同届满期为2024年7月26日，何锐江在2021年5月1日才收回房屋另行出租，在5月前并没有收取实际承租人的租金，何锐江在多次提醒罗嗣豪拆除屋内遗留物未果后，自行聘请他人将屋内物品清除，罗嗣豪的租金仅支付到2020年12月31日，罗嗣豪在一审时拒绝拆除家私家电，明确表示只要钱。罗嗣豪述称，已经与何锐江口头约定用押金冲抵2021年1、2月份的租金和电费，何锐江已经出具了收据，罗嗣豪共承租了15间房屋，并另行出租给他人使用，何锐江单方面增长40%左右的租金导致双方合同关系解除，并且一直占用其物品并不让罗嗣豪搬离。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辩意见，本案二审争议的焦点问题是罗嗣豪要求何锐江赔偿损失以及只交2021年2月28日之前的租金和房屋使用费的主张能否成立。本院对此评析如下：何锐江与罗嗣豪签订租赁合同，将涉案房屋出租给罗嗣豪使用，租期届满后，罗嗣豪负有将涉案房屋交还给何锐江的义务。罗嗣豪在承租期间，实际上是将涉案房屋分租给多个租户租住使用，故其在和何锐江的租赁合同期满后，本应将涉案房屋全部收回交还给何锐江，或是促成何锐江与实际承租人另行签订租赁合同，才能最终清结双方租赁关系。但根据业已查明的事实，罗嗣豪并未将涉案房屋交还给何锐江，也未能妥善处理涉案房屋实际承租人与何锐江之间相互对接，导致实际承租人以罗嗣豪未退押金为由要求以押金抵扣租金继续无偿租住房屋，给何锐江造成相应租金损失。关于租金及房屋使用费，罗嗣豪本人虽于2021年2月25号搬离涉案房屋，但与罗嗣豪签订租赁合同的部分实际承租人仍在涉案房屋居住，所以罗嗣豪实际上尚未将涉案房屋交还给何锐江，故一审法院判决罗嗣豪向何锐江支付2021年1月1日至交还房屋管业权之日止的租金及房屋使用费，并无不当，本院予以维持。二审中何锐江确认其已经从2021年5月开始收取实际承租人的租金，故可确认从2021年5月开始罗嗣豪已经交还涉案房屋管业权，无需再支付房屋使用费。鉴于罗嗣豪在租赁合同届满后，未完成涉案房屋的交还义务，导致何锐江产生租金损失，故对罗嗣豪要求何锐江返还押金的主张，本院不予支持。关于罗嗣豪主张的物品损失，罗嗣豪并不能提供证据证明何锐江阻挠其搬走其添置的房屋物品，且何锐江在一审中也表示罗嗣豪可以随时搬走屋内物品，是罗嗣豪迟延搬离屋内物品，何锐江才将屋内物品予以处置，故本院对罗嗣豪要求何锐江赔偿其物品损失的主张，不予支持。另外，关于罗嗣豪主张何锐江承担违约赔偿责任的问题。罗嗣豪在租赁期满不履行交还房屋的义务，也没有结清相关费用，违约在先，对其要求何锐江承担违约赔偿责任的主张，本院不予支持。综上所述，罗嗣豪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费498元，由罗嗣豪负担。本判决为终审判决。审判员 李 民二〇二一年八月十二日书记员 苏劲丹