福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0181民初4597号原告：吴彩玲，女，1984年1月7日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：曹丽丽，福建吴氏律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：陈平娟，福建吴氏律师事务所执业律师。被告：福清恒大置业有限公司，住所地福建省福清市龙山街道龙东村前南1号三楼，统一社会信用代码91350181MA347X24XW。法定代表人：倪可铨，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑白玲，该公司员工。原告吴彩玲与被告福清恒大置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。吴彩玲的委托诉讼代理人陈平娟和恒大公司的委托诉讼代理人郑白玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴彩玲向本院提出诉讼请求：1.判令恒大公司立即向吴彩玲支付逾期办证违约金（以已付购房款1531223元为基数，按每日万分之一的标准自2020年5月2日起计至2021年5月6日止）；2.本案诉讼费用由恒大公司负担。事实和理由：2016年10月8日，吴彩玲与恒大公司签订《福清恒大城楼宇认购书》，约定吴彩玲向恒大公司认购福清市××街道××第××、××号楼××层××单元商品房。吴彩玲依约支付商品房首付款461124元。2016年12月31日，双方签订《商品房买卖合同》，约定吴彩玲向恒大公司购入案涉商品房，总价款为1531124元。2017年4月7日，恒大公司收到剩余购房款1070000元。后因吴彩玲向恒大公司补交商品房面积差价99元，故案涉商品房实际总价款为1531223元。《商品房买卖合同》第八条约定，恒大公司应当于2018年11月30日前向吴彩玲交付符合合同约定的商品房，但直至2019年5月1日，案涉商品房才符合交付条件。《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。自2019年5月1日交房后，恒大公司应当于2020年5月2日前为吴彩玲办理案涉房屋的不动产权证书，但恒大公司逾期未办理，已构成违约，应当承担逾期办证违约金。恒大公司于2021年5月6日才向吴彩玲开具办证必备材料房屋全款发票，故逾期办证违约金应计算至2021年5月6日。恒大公司辩称，一、逾期办证违约金应计算至2021年1月31日止。2021年1月5日，恒大公司向吴彩玲寄送了《办理不动产权证通知函》，通知吴彩玲于2021年1月31日前至恒大公司处领取办理不动产权证的材料，若逾期不领取，且未与恒大公司联系的，恒大公司不承担延期办证的责任。吴彩玲于2021年1月6日签收，无正当理由未至恒大公司处领取材料，亦未与恒大公司联系，其不得就“扩大的损失”请求赔偿。二、因新冠××疫情导致逾期办证的，恒大公司不承担逾期责任。福建省人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，于2020年3月19日12时起将福建省新冠××疫情应急响应等级统一调整为省级三级应急响应。在上述期间，恒大公司积极响应政府号召，在复工之前基本处于停工停产状态，为避免发生聚集性活动，未开展相关办证工作。新冠××疫情属不可抗力，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条的规定，因新冠××疫情造成的逾期天数56天，应免除逾期办证责任。三、《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第十条第三款明确约定：“出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”。且吴彩玲已经可以使用房屋，逾期办证与逾期交房不同，违约后果较轻，逾期办证并未给吴彩玲造成实际损失，吴彩玲亦未举证证明其损失，故吴彩玲主张按已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金没有依据且标准过高，明显未顾及恒大公司的权益且有失公平，应根据合同约定，逾期办证违约金每年按已付房款的0.1%计算。综上，请求人民法院驳回吴彩玲不合理的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。恒大公司对吴彩玲提供的福清恒大城楼宇认购书、商品房买卖合同、首付款银行转账记录、收款收据、《个人购房／车位借款及担保合同》、中国民生银行借款凭证、发票、交楼办理流程表、交楼物品领用登记表、钥匙代管委托书、住宅物业服务费预交公摊水电费、不动产登记证明、《福清市行政服务中心受理时间调整》、《探秘福清市行政服务中心如何做好“为民”、“防控”两不误》等证据的真实性、合法性无异议，吴彩玲对恒大公司提供的办理不动产权证通知函、《福建省启动重大突发公共卫生事件一级响应机制》、《福建省调整新冠××疫情防控应急响应等级》等证据的真实性、合法性亦无异议，本院予以确认并在卷佐证。吴彩玲提供的《恒大2月销售额447.3亿元同比增长约107.8%》与本案无关，本院不予采信。恒大公司提供的办理不动产权证通知函的快递单，虽因时间的客观原因无法查询物流信息，但根据《商品房买卖合同》第二十条关于文书送达的约定，恒大公司向合同中记载的吴彩玲的联系地址寄送交楼通知书，无论吴彩玲签收与否，均视为送达，故该邮件单能够证明恒大公司于2021年1月6日向吴彩玲寄送办理不动产权证通知函，本院对该证据予以采信。恒大公司提供的办理不动产权通知函签收回执单真实性无法确认，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，经审理查明，吴彩玲主张的案涉商品房的位置、购房款金额、签订《商品房买卖合同》时间及条款内容和恒大公司主张的《商品房买卖合同》条款内容、寄送办理不动产权证通知函的时间均属实，本院予以确认。另查明，因新冠××疫情，福建省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月19日12时起将福建省新冠××疫情应急响应等级统一调整为省级三级应急响应。庭审中，恒大公司确认吴彩玲主张的逾期办证起算时间。本院认为，案涉《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,为有效合同,双方当事人应按约全面履行义务。吴彩玲已按约定向恒大公司支付全部购房款，恒大公司应当在商品房交付使用后的365日内办理房屋产权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付吴彩玲。恒大公司逾期履行办证义务，应当按照合同约定向吴彩玲支付逾期办证违约金。恒大公司在合同附件六中约定逾期办证违约金每年按已付房款的0.1%向买受人支付，该约定属于格式条款，明显减轻和免除了恒大公司的违约责任，排除吴彩玲的权利，有失公平，亦为无效条款，吴彩玲请求违约金自逾期之日以已付购房款为基数按每日万分之一计算，并未超过法律规定的起诉时一年期贷款市场报价利率标准，本院予以支持。关于逾期办证截止时间，恒大公司主张以其通知最后领取材料的时间即2021年1月31日为逾期办证期间的截止时间，本院予以支持。吴彩玲主张应以2021年5月6日为截止时间，未提供相应证据予以证明，本院不予支持。根据合同约定，恒大公司应在2019年5月1日交房后的365日内履行办证义务，因该期间发生新冠××疫情，在福建省人民政府办公厅通知的其他企业复工时间不早于2020年2月9日24时前，恒大公司客观上不能复工，故根据公平原则，自2020年1月24日起至2020年2月9日止的17天，应在逾期办证天数中予以扣除。经核算，逾期办证违约金以购房款1531223元为基数，按日万分之一自2020年5月2日计算至2021年1月31日（扣除疫情免责17天），共计39352.43元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、福清恒大置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向吴彩玲支付逾期办证违约金39352.43元;二、驳回吴彩玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1213元，减半收取606.5元，由吴彩玲负担214.5元（已预交），由福清恒大置业有限公司负担392元（限于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。本判决生效后(当事人提起上诉的,以上诉法院生效判决为准),负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务,逾期未履行的,应向本院报告财产状况,并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款,违反本条规定的,本案执行立案后,人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施,构成犯罪的,依法追究刑事责任。审 判 员 曾朱兴二〇二一年八月十三日法官助理 张瑜丹书 记 员 许承锋