江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0481民初495号原告：江苏苏控科创产业投资发展有限公司，统一社会信用代码：91320481MA1NCL8A5M，住所地江苏省溧阳市昆仑街道泓口路218号C幢101室（江苏中关村科技产业园内）。法定代表人：谢云，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡皓翔，男，1991年7月12日生，汉族，江苏省溧阳市人，住江苏省溧阳市。委托诉讼代理人：张志远，国浩律师（南京）事务所律师。被告：江苏树桥纺织科技有限公司，统一社会信用代码：91320481MA1MXWRAXB，住所地江苏省溧阳市昆仑街道泓口路218号C幢206室（江苏中关村科技产业园内）。法定代表人：宋金火，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张静，江苏艾玛律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏拥宪，男，1954年6月19日生，汉族，南京市玄武区人，住江苏省南京市玄武区。原告江苏苏控科创产业投资发展有限公司（以下简称苏控公司）与被告江苏树桥纺织科技有限公司（以下简称纺织公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月30日公开开庭进行了审理，原告苏控公司委托诉讼代理人张志远，被告纺织公司委托诉讼代理人李然、魏拥宪到庭参加诉讼，依法组成合议庭后，于2021年5月18日公开开庭进行了审理，原告苏控公司委托诉讼代理人张志远，被告纺织公司委托诉讼代理人吴光辉、魏拥宪到庭参加了诉讼,后于2021年7月2日公开开庭进行了审理，原告苏控公司委托诉讼代理人张志远，被告纺织公司委托诉讼代理人张静、魏拥宪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏控公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告支付2018年1月1日至2019年5月11日的房屋租金123055.6元；2、要求被告向原告支付房屋占有使用费计为78356.16元（以每年10万元为标准，自2020年3月8日起计算至2020年12月19日止）；3、判令被告向原告支付违约金50000元；4、要求被告承担原告律师费20000元；5、要求被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年1月，原、被告签订一份《房屋租赁协议》，约定原告将吴潭渡路15号厂房3号车间三楼整层（约836平方米)租于被告，租期自2018年1月1日到2020年2月28日。租金2018年1月1日至2018年2月28日为13333.33元、2018年3月1日至2019年2月28日为90000元、2019年3月1日至2020年2月28日为100000元，其他费用由被告自行承担。原、被告还就租金支付方式、违约责任等进行了约定。2019年4月30日，原、被告签订《树桥办公室搬迁协议》，约定将被告原租用的益茂厂区东侧第三车间3楼整体搬迁至益茂厂西侧办公楼4楼，原租赁协议终止，租金及租期按原协议执行。2020年2月28日，租期届满，被告不仅欠付租金，也未按协议约定方式续约。截止起诉之日，被告尚欠原告租金123055.5元。原告多次要求被告清场退租，并于2020年3月、4月、10月多次致函被告，明确要求其返还租赁房屋，结清欠费，但被告均置之不理，继续非法占有租赁房屋。根据《树桥办公室搬迁协议》，被告应当向原告支付违约金并承担相应律师费、诉讼费。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告纺织公司辩称，答辩人系通过溧阳市发改委招商引资入住的企业，2016年11月15日，答辩人的高水性环保织物涂层生产项目经过溧阳市发改委备案，案涉房屋也是备案前溧阳市政府为了招商引资为答辩人协调的厂房，该厂房原登记在徐志群名下，徐志群为配合招商引资的进行，一直为原告提供租赁的便利条件。后原告购买了徐志群的房屋，成为房屋的新所有权人。答辩人为此与原告签订新的合同，并约定合同到期后，原告拥有优先承租权。2018年后，在答辩人与原告履行《房屋租赁协议》过程中，答辩人多次向原告提出续租申请，行使优先承租的权利，但原告单纯以答辩人的产值太低为由拒绝续签，甚至要求将租金提高至少一倍后续签。答辩人从承租案涉厂房开始就着手购买机器设备、调试研发、实验生产并进行最终的投产、与客户沟通，不断改进方案等。该过程耗费了大量的时间与金钱，在设备已具备全部生产能力的条件下，突然接到原告拒绝续签合同，强行将答辩人清退出场的事情。答辩人多次寻求政府部门的帮助，遭到原告的拒绝。原告作为国有企业，并未考虑新冠疫情期间对答辩人的影响，答辩人请求法院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求，具体理由如下：1、因原告已经将答辩人从溧阳市吴潭渡路15号益茂厂区西侧办公楼4楼强行清退出场，故原告的该项诉讼请求已经没有事实依据。二、答辩人未就吴潭渡路15号益茂厂区西侧办公楼4楼房屋与原告签订过房屋租赁协议，未对案涉房屋使用面积、租金标准、租金支付时间进行过约定。原告在本案中的举证仅为吴潭渡路15号3车间3楼的租赁协议与答辩人从3楼搬迁至4楼的协议。故在没有任何约定的情况下，原告要求支付该租赁费用没有事实依据。退一步讲，即便法院判决答辩人承担该项支付义务，那么支付时间也应从2018年3月1日起算。2018年3月1日之前的房租答辩人已经支付给了房屋的原房东徐志群，根据买卖不破租赁的原则，原告无权主张2018年3月1日之前的房租。2、原告在2020年11月5日就通过更换门锁的方式禁止答辩人进入，随后原告强行将答辩人从溧阳市吴潭渡路15号益茂厂区西侧办公楼4楼清退，答辩人早已不再占用原告厂房，故原告无权收取2020年11月5日后的房屋占用费用。3、根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条之规定：“承租国有企业房屋及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”，答辩人承租的系国有企业房屋，原告主张的该时间段答辩人正受新冠疫情影响，工人因为疫情无法开工，答辩人也无法承接到相关订单，经营陷入严重困难。故答辩人请求贵院根据《指导意见》判令被告免除该项义务。4、虽然原告在《树桥办公室搬迁协议》中约定了律师费及违约金，但是结合整个协议，律师费和违约金的约定针对的均是答辩人不履行搬迁协议的情形，目前答辩人已经履行了搬迁协议的全部义务，原告机械的套用搬迁协议中的律师费和违约金约定要求答辩人承担没有事实和法律依据。经审理查明：一、以原告苏控公司为甲方（现出租人），被告纺织公司为乙方（承租人），徐志群为丙方（原出租人）签订房屋租赁协议1份，主要内容为：坐落于溧阳市溧城镇吴潭渡路15号的厂房，其四周分别至：南侧为芜申运河、北侧为吴潭渡路、东侧为空地、西侧为科华机械。该宗地的土地总面积为33348.0平方米（合50亩），土地用途为工业。现该地块资产己由江苏中关村科技产业园管委会合法所有，该厂房现存的所有租赁关系应转移至江苏中关村科技产业园指定的管理公司，即江苏苏控科创产业投资发展有限公司。截止2017年12月31日，乙方与丙方的原房屋租赁合同终止，双方结算清楚相关费用。自2018年1月1日始，乙方与甲方签订房屋租赁协议，并与甲方指定的物业公司签订物业管理服务协议，按相关协议的条款缴纳相应的费用。根据《中华人民共和国合同法》及其有关法律法规的规定，甲、乙、丙三方就房屋租赁事宜，经友好协商达成如下协议条款：一、租赁房屋基本情况：1.坐落位置：吴潭渡路15号3号车间三幢整层:2.建筑面积：836平方米；二、租赁期限：1.自2018年1月1日起至2020年2月28日止（期限参照乙、丙原房屋租赁合间）。三、租金及水电费支付办法：1.甲、乙双方商定沿用按租赁合同租金价格人民币元／平方米／月，2018年1月1日至2018年2月28日租金为13333.33元，2018年3月1日至2019年2月28日租金为90000元，2019年3月1日至2020年2月28日租金为100000元。八、租赁场地的返还：1.租赁期满未能续约或协议因解除等原因合同终止的，乙方应于合同终止后七日内将租赁房屋归还甲方，属乙方所有的可移动设备和物品，由乙方自行处理：属甲方所有的一切设施，乙方不得拆除和移动，若有损坏，应予赔偿。2.如乙方逾期未清理房屋内物资或未归还甲方房屋的，房屋内的所有设施和物品视为乙方放弃所有权，由甲方全权处理，处理费用由乙方承担，且甲方有权不退还乙方已缴纳的全部保证金，因乙方遗弃物锈蚀等原因导致甲方损失的，由乙方负责恢复原状或承担赔偿责任。九、违约责任：乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权提前解除本合同,收回租赁房屋，并有权采取其他措施（如停水、停电等措施），己收取的房租等相关费用以及保证金作为违约金不予退还，对租赁房屋已形成附合的装饰装修物乙方不得拆除，装饰装修物残值不予赔偿，且甲方为解除合同、追索租金等诉讼活动所支付的律师代理费、差旅费等费用由乙方承担：其中，第4条明确：在签订相应合约之后，逾期交付租金、物业管理费、保证金及合同规定的有关费用达到一个月以上的。二、2019年4月30日，原、被告签订了《树桥办公室搬迁协议》，约定将被告原租用的益茂厂区东侧第三车间3楼整体搬迁至益茂厂西侧办公楼4楼，原租赁协议终止，租金及租赁期限参照原协议执行，如一方违约，应承担对方违约金50000元，因履行该协议发生诉讼，产生的律师费由责任方承担。庭审中，被告提出，根据被告与原产权人在2018年签订的房屋租赁协议，被告已支付房租至2018年3月，故2018年1月、2月的房租原告不应当向被告主张。对此，原告认为，被告有无向徐志群支付款项原告不能核实，且该事实与原告无关。若被告确有向徐志群支付款项，应当向徐志群主张，不应向原告主张款项，原告并没有收取上述款项。三、庭审中，原告提供如下证据：1、盖有苏控公司公章的公函3份、送达记录3份、ＥＭＳ签收单打印件2份、承租房屋现场照片打印件2张，其中，2020年3月25日的公函主要内容为：纺织公司：贵公司租赁的位于溧阳市吴潭渡路15号的厂房、办公室（以下简称租赁房屋）租赁期限己届满，基于租赁协议约定与国资相关要求，我公司将收回上述租赁房屋，现我公司郑重致函贵公司，请贵公司于2020年4月3日（下星期五）前，与我公司办理相应结算，向我公司结清尚欠的租金、物业等费用，具体明细如下表。请贵公司尽快安排资金进行缴费，并与我公司对接租赁物交接手续。因贵公司逾期缴纳租金、物业等费用以及未及时与我公司对接交房手续而产生的一切后果、费用，均由贵公司承担。2020年4月7日的公函主要内容为：纺织公司：贵公司承租我司位于溧阳市吴潭渡路15号的厂房、办公室（以下简称“租赁房屋”）租赁期限分别于2019年12月31日、2020年2月29日到期，基于租赁协议约定与国资相关要求，我司将收回上述租赁房屋。现我司再次郑重致函贵公司，为了扶持园区企业的发展，我司将于即日起，给予贵公司3个月的搬迁过渡期。请贵公司于2020年4月25日前，与我司办理相应结算，结清欠缴的租金等费用。并于2020年7月6日前与我司办理上述租赁房屋交接手续，搬离吴潭渡路15号。若贵公司逾期未清理租赁房屋内设施物品或未交还租赁房屋，则视为贵公司主动放弃租赁房屋内所有的设施物品所有权，我司将按相关规定处理并收回上述租赁房屋，由此所产生的一切法律后果与相关经济损失，均由贵公司承担。2020年10月26日的公函主要内容为：纺织公司：2018年1月1日，贵司承租我司位于吴潭渡路15号2号车间西跨（建筑面积约3500平方米）用于生产、承租我司位于吴潭渡路15号3号车间三楼（建筑面积836平方米）用于办公与宿舍，上述租赁合同租赁期限均己届满。按照合同约定，贵司应于合同终止后七日内将租赁物归还我司，逾期未归还，我司有权处理，由此产生的费用由贵司承担。租赁期限届满后，双方未能续签租赁协议。2020年3月30日，我司函告贵司，明确表示我司需收回该厂房并要求贵司付清占有使用费。2020年4月14日，我司再次函告贵司应于2020年4月25日之前与我司进行结算、交清费用并限期搬离。2020年4月至10月间，我司工作人员多次与贵司沟通清场、缴费事宜，未果。为避免双方损失的进一步扩大，我司现就有关事项函告如下：一、贵司占用我司不动产权的行为有违法律规定，烦请贵司收函后三日内与我司就占用期限产生的使用费按照市场价进行结算。同时，结清水、电、物业等经营性费用。二、烦请贵司收函后五日内腾空上述租赁物并依法向我司返还，逾期，我司将按照租赁合同之约定，腾空上述租赁物内一切物品、转移他处并收回上述租赁物，由此产生的一切经济损失（包括设备拆除、运输费用以及设备堆放场地的占用使用费等）及法律后果均由贵司承担。三、烦请贵司本着诚实信用原则，积极履行租赁合同项下的返还租赁物义务并结清相关费用。若贵司履行不能，我司将通过法律途径主张由此产生的损失，望谅！原告据此证明：2020年3月30日，原告致函被告，要求被告于2020年4月3日前返还租赁房屋并办理相关结算手续，原告工作人员向被告总经理魏拥宪微信送达该文件。2020年4月14日，原告致函被告，要求被告于2020年4月25日前办理相关结算手续，并于2020年7月6日前与原告办理房屋交接手续。原告工作人员向被告总经理魏拥宪微信送达该文件。2020年10月26日，原告致函被告，要求其在收到函件三日内与原告就占用期限产生的费用按照市场价进行结算，同时结清水电、物业等经营性费用，并腾空房屋。原告工作人员分别通过微信、ＥＭＳ邮政、现场三种方式向被告总经理魏拥宪送达该文件。照片是2020年10月24日，原告在承租房屋拍摄的现场照片。证明目的：租赁期满，经原告多次通知，被告拒不履行撤场义务且继续占有使用租赁房屋。原告始终没有同意被告续约的申请，双方并没有就续约达成任何合意。2、2021年3月18日，以原告为甲方，国浩律师（南京）事务所为乙方所签订的委托代理协议及江苏省物价局、司法厅关于明确我省律师服务收费实施标准的通知。原告以此证明：原告与国浩律师（南京）事务所签订委托代理协议约定：律师费用为20000元，收费符合规定。经质证，被告认为，1、对于原告提供的3份函，被告已收到，收到第1份函时，刚复工，原告提出不续租给被告，未与被告沟通，就邮寄了1份函，魏拥宪于3月与原告总经理谈过几次，未达成一致意见。对于第2份函，4月7日下午，原告公司董事长与被告进行了沟通，原告董事长表示疫情后，要求被告抓紧生产，与市场对接上，如被告正式投产，到原告处报备一下，并说厂房空着还是空着，要求被告抓紧时间用起来，也不收被告租金，未谈到要被告搬离之事，在第3份函收到前，被告向原告发出续租厂房的书面申请。2、原告未提供支付律师费的支付凭证，原告提供的该律师服务收费实施标准的通知已废止。本案中约定律师费的协议为搬迁协议，且双方没有签订新的租赁合同，根据搬迁协议，被告已经履行全部协议义务，不存在违约情形，故该律师费被告不应承担。四、庭审中，被告提供如下证据：1、2017年1月21日，以徐志群为甲方（出租方），被告为乙方（承租方）所签订的房屋租赁合同，主要内容为：甲方将下列房屋出租给乙方作办公、宿舍使用，房屋坐落：溧阳市吴潭渡路15号，总建筑面积：836平方米，层次：3，三号车间三楼整一层，租赁期限：自2017年3月1日至2020年2月28日，租金标准及缴付方式：租金：第一年租金为80000元，第二年租金为90000元，第三年租金为10000元。2017年9月19日，收款人为徐志群的付款凭证，付款金额：100000元。被告据此认为，2017年1月21日，被告与徐志群（案涉房屋原产权人）的代理人签订了房屋租赁合同，合同约定被告承租案涉场所的三楼作为办公场所，租金每半年支付一次，被告按照合同约定向徐志群支付房租至2018年3月1日，故原告的诉讼请求中应扣除被告已经支付给原房东的费用。2、企业投资项目备案通知书、住所情况说明、关于无偿提供公司住所使用的证明、中国塑料加工工业协会人造革合成革专业委员会函件、荣誉证书，成果登记证书。证明：被告系政府招商引资入住的企业，政府承诺给予相对较好的营商环境，但因被告入住、调试、试验耗费了一定的时间，又加上新冠疫情的影响，导致被告未能达到理想的产值，现被告已具备了相关生产能力。3、落款日期为2020年1月5日的关于申请厂房续租的报告：主要内容为：江苏中关村科技产业园管委会领导：我公司获得了中国轻工业联合会组织鉴定的国家级科技成果，在我公司原租赁的厂房三年租赁期满后，仍需租用，我公司特此提出续租申请，请予支持批准。落款日期为2020年9月17日的关于续租厂房的申请：主要内容为：苏控公司：今年10月底至11月初，是我公司的转折点，我们希望继续留在原地，我们承诺，之前的租金及相关费用，我公司一并承担。被告据此认为，被告多次向原告申请续租，但原告未予理睬。4、2018年7月6日催告函，主要内容为：纺织公司，根据我方与你公司于2016年11月2日所签订的租赁吴潭路15号20号车间的厂房及2017年1月21日所签订的租赁吴潭路15号3号车间三楼整层的租赁合同。截止目前你公司应付我租赁费人民币189000元和40000元，合计229000元整（2018年上半年度租赁费），依据合同请你公司在一星期内付清全部房租，逾期不付，我方便宣布立即解除与你公司的租赁合同并不再另行通知。同时将追究你公司违约责任。特此催告！催告人：徐志群。被告据此认为，该催告函是2018年7月6日，由原房东徐志群派他的员工赵建新当面给魏拥宪的。5、接处警工作登记表6张。被告据此证明：2020年10月17日，原告拆卸了被告的电力设备，对被告强行断电，2020年10月20日，原告强行打开被告车间进入了厂房，2020年10月22日，原告强行进入了被告车间，2020年10月24日，原告强行进入被告生产线，2020年11月2日，原告强行拆除被告设备，2020年11月3日，原告禁止被告进入厂房。自2020年10月17日，厂房已不完全属于被告控制范围，被告也无法再占用使用房屋。经质证，原告认为：1、对房屋租赁合同，原告并未参与，对真实性及付款凭证的真实性不予认可，即使该合同和付款凭证是真实的，被告向第三方支付的租金无论是否合理，均不得向原告主张。2、该证据与本案无关联性。3、因被告欠租违约，原、被告并未达成续租的合意。4、对催告函的真实性和关联性均不予认可。5、对接处警工作登记表的真实性无异议，双方纠纷的本质是被告在租赁合同到期后，被告未撤场，原告未排斥被告对租赁房屋的占用或出入，如被告当时履行搬迁撤场义务，原告不会予以阻止，原告采取自力救济的主要目的是希望被告能够及时履行搬迁义务。四、庭审中，原告要求被告向原告支付2018年1月1日至2019年5月11日的房屋租金123055.6元，原告明确的计算方法为：2018年1月1日至2018年2月28日的租金13333.33元，2018年3月1日至2019年2月28日的租金90000元，2019年3月1日至2019年5月11日的租金19723.68元（按照10万元/365天*72天=19723.68元计算）。被告认可益茂厂西侧办公楼4楼丈量到的面积为379平方米。以上事实，有原、被告提供的书证及其当庭陈述附卷佐证。本院认为：1、对于原告要求被告向原告支付2018年1月1日至2019年5月11日的房屋租金123055.6元之诉讼请求。原告明确的计算方法为：2018年1月1日至2018年2月28日的租金13333.33元，2018年3月1日至2019年2月28日的租金90000元，2019年3月1日至2019年5月11日的租金19723.68元（按照10万元/365天*72天=19723.68元计算），根据本案查明的事实，以原告苏控公司为甲方（现出租人），被告纺织公司为乙方（承租人），徐志群为丙方（原出租人）所签订的房屋租赁协议约定：一、租赁房屋基本情况：1.坐落位置：吴潭渡路15号3号车间三幢整层:2.建筑面积：836平方米；二、租赁期限：1.自2018年1月1日起至2019年2020年2月28日止(期限参照乙、丙原房屋租赁合间）。三、租金及水电费支付办法：1.甲、乙双方商定沿用按租赁合同租金价格人民币元/平方米/月，2018年1月1日至2018年2月28日租金为13333.33元，2018年3月1日至2019年2月28日租金为90000元，2019年3月1日至2020年2月28日租金为100000元。被告认为，根据被告与原产权人于2018年签订的房屋租赁协议，被告已支付了2018年1月、2月的房租，原告不应向被告主张。鉴于被告已支付徐志群2018年1月至2018年2月的租金，故对原告要求被告支付该租金的请求，本院不予支持，被告应支付原告的租金为，2018年3月1日至2019年2月28日的租金90000元，2019年3月1日至2019年5月11日的租金8943元（按照10万元/365天*72天/836*379计算），合计98943元。2、对于原告要求被告向原告支付自2020年3月8日起至2020年12月19日止房屋占有使用费78356.16元之诉讼请求。根据本案查明的事实，鉴于原告在2020年10月后，部分对涉案房屋进行控制，同时考虑到新冠肺炎疫情的影响，本院酌情认定被告应承担原告4个月的房屋占有使用费，金额为15112元（按照10万元/12*4/836*379计算）。3、对于原告要求被告向原告支付违约金50000元之诉讼请求。原、被告于2019年4月30日签订的《树桥办公室搬迁协议》，约定将被告原租用的益茂厂区东侧第三车间3楼整体搬迁至益茂厂西侧办公楼4楼，原租赁协议终止，租金及租赁期限参照原协议执行，如一方违约，应承担对方违约金50000元，因履行该协议发生诉讼，产生的律师费由责任方承担。因该协议双方已经履行，原告在本案中主张违约金50000元，无事实与法律依据。4、对于原告要求被告承担原告律师费20000元之请求。因原告苏控公司与被告纺织公司签订的房屋租赁协议中，仅对在签订相应合约之后，逾期交付租金、物业管理费、保证金及合同规定的有关费用达到一个月以上等情形下，原告为解除合同、追索租金等诉讼活动所支付的律师代理费、差旅费等费用由被告承担，对本案原告提出诉讼的情形，应由被告承担律师代理费的情况，并未明确约定，故对原告的该请求，本院不予支持。5、原告的其他诉讼请求，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告江苏树桥纺织科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江苏苏控科创产业投资发展有限公司支付房屋租金98943元。二、被告江苏树桥纺织科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江苏苏控科创产业投资发展有限公司支付房屋占有使用费15112元。三、驳回原告江苏苏控科创产业投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5269元，由原告江苏苏控科创产业投资发展有限公司负担2688元，被告江苏树桥纺织科技有限公司负担2581元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  卞建忠人民陪审员  李海芝人民陪审员  祝家骥二〇二一年八月十日书 记 员  潘 颖