浙江省金华市婺城区人民法院民事判决书（2021）浙0702民初6596号        原告：张金雪，女，1964年9月7日出生，汉族，住金华市，公民身份号码：XXX。                委托诉讼代理人：黄奕欢，浙江迎鸽律师事务所律师。                委托诉讼代理人：伍丹艳，浙江迎鸽律师事务所实习律师。                被告：徐金文，男，1964年4月2日出生，汉族，住金华市婺城区，公民身份号码：XXX。                被告：叶旭樟，男，1958年1月1日出生，汉族，住金华市婺城区，公民身份号码：XXX。                原告张金雪与被告徐金文、叶旭樟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张金雪的委托诉讼代理人黄奕欢、伍丹艳、被告叶旭樟到庭参加诉讼，被告徐金文经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告向本院提出诉讼请求：1．确认金华市房屋建筑范围内的建设用地使用权属于原告所有；2．判令分割被告叶旭樟名下的建设用地使用权，并由被告叶旭樟、徐金文协助原告办理金华市的建设用地使用权转移登记手续；3．本案诉讼费由被告叶旭樟、徐金文承担。事实和理由：2003年9月26日，被告徐金文和被告叶旭樟签订《房地产买卖契约》一份，约定：被告徐金文向被告叶旭樟购买位于金华市房屋（以下简称案涉房屋）；房屋移交给被告徐金文时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给被告徐金文。2004年3月5日，原告和被告徐金文签订《房地产买卖契约》一份，约定：原告向被告徐金文购买案涉房屋；房屋移交给原告时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给原告。原告购买案涉房屋后，依法将案涉房屋所有权转移登记至原告名下，并入住房屋至今，但至今未取得案涉房屋对应的国有土地使用权。经原告多次向不动产登记中心反馈情况后得知：金华市江滨小区37幢系被告叶旭樟与他人集资建房，国有土地使用权最初即登记在被告叶旭樟名下，目前包括金华市江滨小区37幢二单元602室、603室、604室、503室及案涉房屋对应的国有土地使用权仍登即在被告叶旭樟名下且未完成分割。经原告多次与被告叶旭樟、徐金文沟通未果，被告叶旭樟怠于履行分割、过户义务，被告徐金文也未履行协助义务。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。                被告叶旭樟辩称：1．本案是合同纠纷案件，原、被告之间没有合同关系，不是合同相对人，原告主张权利应该向合同相对人主张。2．本人向徐金文转让房屋所有权时，房屋所有权和土地使用权是两个独立的权利，双方明确只交易房产所有权不交易土地使用权，因此，即便徐金文需要土地使用权，也应该向本人支付对价主张转让，达成双方合意后再转让。3．本人和徐金文之间没有债权债务关系，徐金文也没有怠于行使债权的行为，所以，原告也没有代位诉讼的权利。                综上，请求法院驳回原告的起诉。                原告向本院提供的证据有：1．原告身份证复印件1份，证明原告的诉讼主体资格；2．被告户籍信息2份，证明被告的诉讼主体资格；3．《房地产买卖契约》2份、《证明》二份，不动产权属查询结果单1份，证明案涉房屋由被告叶旭樟出售给被告徐金文、再出售给原告的事实；案涉房屋及对应的国有土地使用权属于原告的事实。被告叶旭樟质证意见：对原告提交证据的真实性无异议，但对原告与被告徐金文之间的《房地产买卖契约》并不知情，且本人与徐金文之间的《房地产买卖契约》是不真实的，房屋是先卖给林丽芳，再由林丽芳卖给徐金文，为了配合并减少房产办证环节，合同直接与徐金文签了，是为了做房产证放在房管部门备案的合同，但我们私下合同中是将“土地一并转让”这句话划掉的，我们之间另外签有另一份合同的。对原告提供的证据，符合证据的形式要件，故本院对上述证据的证明力予以确认。                被告叶旭樟向本院提供的证据有：1．《国有土地使用转让合同》复印件1份，证明叶旭樟的土地使用权来源是经过有偿转让而取得的是事实；2．发票复印件，证明叶旭樟的土地使用权的根据1995年的市场价格转让所得的事实；3．要求过户房产证复印件1份，证明叶旭樟与林丽方是房屋买卖关系人，叶旭樟与徐金文只是为了做房产证签订合同的关系人；并证明林丽芳已经告知徐金文，该房屋买卖只做房产证过户、土地使用权证不转仍归叶旭樟所有的约定；4．《房地产买卖契约》复印件，证明该契约条款中涂改后双方都按捺手印确认“土地使用权证不转”约定的真实性，是双方真实意思表示；5．关于江滨小区37-2-303室房产证过户的协议书复印件，证明徐金文知晓并认可其从林丽芳处购得案涉房屋仅取得了房屋的所有权，未取得土地使用权，为了过户房产证，房管部门要求备案的契约不能有划除和添加痕迹，双方再次约定土地使用权不过户的事实。原告质证意见：对证据1、2的真实性无异议，但证据3原告认为林丽芳与本案不存在关系，从房管局备案的合同来看，是叶旭樟直接过户给徐金文然后再转给原告，所以该份证据的真实性原告不清楚，另外从该组证据里面反映的内容上来看，无法证明被告主张的林丽芳已经告知徐金文该房屋仅转房产证不转土地证这一事实，因为从这份里面的内容上来看，也就是林立芳当时买了房屋之后，没有提到不给徐金文办理土地证的事情；证据4的真实性不予认可，因为该组证据与房管部门备案的房地产买卖契约相矛盾和冲突，原告认为应当以房管局备案的合同为准；对于证据5案涉当事人不知情，相应的真实性、合法性请求法院予以核实，对于其关联性原告认为是没法证明被告的待证目的，原告曾向被告徐金文核实，他是按照市场价格购买的案涉房屋，不存在价格不包含土地价格，土地证没有过户是因为土地证未分割过户不了，所以当时他认为只是暂时性的土地证不过户。本院经审查认为，被告提交的其与徐金文之间的《房地产买卖契约》因与房管部门备案的合同不一致，而房管部门所备案《房地产买卖契约》具有公示公信效力，故对该证据的证明力不予认定，对原告提供其余的证据的真实性予以确认，并结合其他证据作为认定本案相关事实的依据。                被告徐金文未作答辩亦未向本院提交证据。                根据上述证据及到庭当事人的陈述，本院确认本案事实如下：2003年9月26日，被告徐金文和被告叶旭樟签订《房地产买卖契约》一份，协议约定被告叶旭樟自愿将位于金华市的房产转让给被告徐金文。2004年3月5日，原告和被告徐金文签订《房地产买卖契约》一份，协议约定被告徐金文自愿将位于金华市的房产转让给原告。原告已完成房屋所有权转移登记手续并取得房屋所有权证，但至今未办理房屋对应的国有土地使用权证。此后，原告要求被告叶旭樟、徐金文履行协助义务，但被告一直推诿。另查明，被告叶旭樟名下登记有江滨小区37幢的国有土地使用权，权证号为金市国用（2014）第007-04060号，土地使用权面积为47.7平方米，案涉房屋的土地使用权仍登记在被告叶旭樟名下。原告庭审时明确愿意承担办理案涉土地使用权证过户所需的相关费用。                本院认为，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。原告张金雪与被告徐金文签订的《房地产买卖契约》、被告徐金文与被告叶旭樟签订的《房地产买卖契约》，均系合同当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，受法律保护并对合同当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。本案争议的焦点是被告叶旭樟转让案涉房产后土地使用权是否仍归被告叶旭樟所有。首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条之规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”本案中，被告叶旭樟与被告徐金文以及被告徐金文与原告张金雪所签订的《房地产买卖契约》均没有将案涉房屋的土地使用权从交易中排除。其次，土地和房屋在自然属性上是联为一体的，离开了土地，房屋则失去了其作为不动产的基础。根据案涉房地产买卖契约的性质、目的以及诚实信用原则，原告购买房产目的除取得房屋所有权外同时也理应取得了该房屋的土地使用权，被告叶旭樟辩称出售房屋时仍保留土地使用权既不符合房产交易习惯，也有违诚实信用原则。综上，原告已按约支付购房款，并接收该房屋使用至今，亦同意承担办理土地使用权证的相关费用，而协助办理房地产过户手续，系房屋买卖合同的附随义务，因案涉房屋的土地使用权证仍登记在被告叶旭樟名下，被告徐金文、叶旭樟应协助原告张金雪办理案涉房屋的土地使用权转移登记手续。被告叶旭樟关于案涉房屋买卖合同效力仅限房屋买卖而不包括土地使用权转让并以此为由拒绝协助办理变更登记手续的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。原告的诉讼请求合法，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：                一、确认金华市房屋的建设用地使用权属于张金雪所有。                二、被告叶旭樟、徐金文于本判决生效后十日内协助原告张金雪办理金华市房屋的建设用地使用权分割及变更登记手续。                案件受理费2300元，依法减半收取计1150元（原告已预交），被告徐金文、叶旭樟各负担575元。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至浙江省金华市中级人民法院。                    审判员冯运才    二〇二一年八月二十七日            代书记员朱晶