吉林省长春市宽城区人民法院民事判决书（2021）吉0103民初1854号原告：盛春艳，女，1974年2月2日出生，汉族，现住吉林市船营区。        委托诉讼代理人：王昊，吉林松花江律师事务所律师。        原告：赵振生，男，1951年2月10日出生，汉族，现住吉林市龙潭区。        委托诉讼代理人：王昊，吉林松花江律师事务所律师。        被告：刘金魁，男，1964年12月10日出生，现住长春市二道区。        委托诉讼代理人：张雪，吉林清直风标律师事务所律师。        原告盛春艳、赵振生与被告刘金魁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛春艳及其委托诉讼代理人王昊，原告赵振生及其委托诉讼代理人王昊，被告刘金魁及其委托诉讼代理人张雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        盛春艳、赵振生向本院提出诉讼请求：1．解除房屋租赁合同；2．被告向原告支付欠付的租金130000元，违约金暂计为31570元，自2019年3月30日开始计算，直至被告迁出原告赵振生的房屋之日止，暂时计算至2021年3月31日，暂时合计161570元；3．被告立即迁出属于原告赵振生的坐落于长春市宽城区首山路422号长春轮胎厂职工住宅楼7号楼，并向原告支付房屋使用费，每日为219.18元，自起诉之日起算，直至被告迁出案涉房屋之日止；4．本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原告自愿放弃对占有使用费的诉讼请求。被告在法定期限内向本院提出反诉，并于2021年8月3日，申请撤回对原告提出的反诉请求。事实和理由：两名原告为夫妻关系，坐落于长春市宽城区首山路422号长春轮胎厂职工住宅楼7号楼（共三层）归原告赵振生所有。2017年7月18日，原告盛春艳与被告签订房屋租赁合同，约定将涉案房屋的第一层的一半面积以及第二、三层租赁给被告经营使用，租金为每年八万元，支付方式为先付后用预付模式，每半年一付，每期交付4万元，租赁期限4年，从2017年10月1日起至2021年9月30日。该合同实际履行，被告使用该房屋经营浴池。合同约定如果被告欠缴房租，除应补缴欠租外，还应当按照一倍租金按天数计算向原告支付违约金。2019年3月之前，被告已经拖欠原告房租1万元，2019年3月31日至2020年3月31日的8万元房租，被告一直未交。2020年4月8日，被告向原告出具欠条，承认截止至2020年4月1日，被告共计拖欠原告房租9万元，被告承诺一个半月之内还清9万元房租并支付2020年9月30日之前的房租。但是被告始终未按照约定偿还租金以及缴纳租金。房屋至今由被告占用。被告的行为已经构成根本违约，应当向原告支付房屋租金、合同约定的违约金以及房屋使用费。故原告提起诉讼。        刘金魁辩称：1．答辩人同意解除合同；2．自2020年4月后涉案房屋由于原告维修一直由原告控制占有，答辩人没有占有使用案涉房屋，因此自2020年4月后的房屋租金答辩人不应支付，并且答辩人由于修缮房屋花费了53024.3元，该笔费用应在欠付租金中扣除。押金一万元也应当在租金中扣除。由于原告违约在先，没有将涉案房屋交付给答辩人，在维修房屋过程中将答辩人室内物品交付给答辩人，在维修房屋过程中将答辩人室内物品一并拆除，无法营业，因此答辩人不应支付违约金；3．对于原告主张的立即迁出并支付房屋使用费，该项请求没有事实依据，原告自2020年4月后维修房屋的过程中，房屋便由原告占有使用，大门由原告锁住答辩人无法进入使用涉案房屋，因此不应支付房屋使用费。        经审理查明，2017年7月19日，原告盛春艳与被告刘金魁签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的坐落于长春市轮胎厂家属区共三层（除超市和药店以外的房屋）出租给被告刘金魁，租赁期限为四年，自2017年10月1日至2020年9月30日，房屋租金为每年八万元，每半年一付，采取先付后用预付方式。房屋设备押金为一万元。合同第六条约定：“在房屋租赁期间，以下费用由乙方（被告）支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1．水、电费、煤气费、有线电视、电话、网络等由于乙方使用产生的费用；2．房屋装修、维修维护费用；3．房屋附属设备设施的年检、维修维护费用。”合同第十条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可立刻终止合同并收回房屋及设备，因终止合同而给甲方造成的损失，由乙方负责赔偿1．擅自将承租的房屋转租、转让、转借他人或擅自调换使用的；2．擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；3．不能按时支付房屋租金。”合同签订后，原告即将案涉房屋交付给被告用于经营浴池使用。后因案涉房屋维修，双方发生争议，被告未按期向原告支付租金，并于2020年4月8日向原告出具欠条，内容为：“截止到2020年4月1日，我欠房租玖万伍仟元，其中装修已减免5000元，还欠九万元，欠款一个半月付清连后半年房费”，并由刘金魁及赵振生签字确认。该欠条出具后，被告未向原告支付过任何费用。        另查明，2020年8月9日，工人李凯将案涉房屋新更换的门钥匙交付给原告赵振生，赵振生并未将新房门的钥匙交给被告。        以上事实有原被告提供的《房屋买卖协议》、欠条、证明及证人证言在卷佐证，足资认定属实。        本院认为，一、关于原告与被告签订的《房屋租赁合同》是否应当予以解除的问题。原告盛春艳与被告刘金魁签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，被告当庭表示同意解除与原告签订的《房屋租赁合同》，故对于原告主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。        二、关于被告是否应当向原告支付拖欠的房屋租金及具体数额的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”本案中，被告刘金魁自认拖欠原告房屋租金并出具欠条，故对于原告要求被告支付租金的请求，本院予以支持。对于租金的具体数额问题。庭审中，被告抗辩称其花费的装修费用应当从租赁费用中扣除。但在原告与被告签订的《房屋租赁合同》中明确约定，关于案涉房屋的装修及维护的费用应当由被告承担，在被告没有其他证据证明装修及维修费用由原告承担的情况下，对于被告的该项抗辩主张，本院不予支持。关于被告抗辩称押金10000元应予返还的问题。因庭审中原告否认收到押金10000元，且被告没有提供其他证据予以佐证已经将押金10000元交给原告，故对于被告的该项抗辩主张，本院不予支持。关于房屋租赁合同解除日期的确定。庭审中，原告自认为2020年10月3日将房门上锁，但未提供相应的证据予以证实。被告提供证人李凯出具的证明，证实李凯于2020年8月9日将新更换的房门钥匙交给原告赵振生，且赵振生当庭认可接收该房门钥匙，且未将该钥匙交给被告刘金魁，因此，自2020年8月9日被告无法继续使用案涉房屋。虽然原告辩称其锁门的钥匙并非李凯交给他的钥匙，但其就该事实未提供有效证据予以证明，故本院认为房屋租赁合同的解除时间为2020年8月9日。故被告应向原告支付的租金数额共计118493元。［90000元＋80000元÷365天×130天（2020年4月1日-2020年8月9日）］        三、关于被告是否应当从案涉房屋内迁出的问题。因本院以依法组织双方当事人对案涉房屋进行交接，被告已经从案涉房屋内迁出，故对于原告的该项请求，本院不予支持。        四、关于被告是否应当向原告支付违约金及具体数额的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，被告未按照合同约定及时足额交纳租金，已经过程违约，故对于原告要求被告承担违约责任的请求，本院予以支持。对于具体数额的问题。因双方在合同中对违约责任没有进行明确约定，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，原告未向法庭提交造成损失的相关证据，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金足以弥补原告的损失，故将违约金确定为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为宜。因被告出具欠条约定一个半月后连同欠付的租金及后半年房租一并给付，故违约金的起算日期应为2020年5月23日。        综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：        一、解除原告盛春艳与被告刘金魁于2017年7月18日签订的《房屋租赁合同》；        二、被告刘金魁于本判决生效后十日内向原告盛春艳、赵振生支付拖欠的房屋租金共计118493元；        三、被告刘金魁于本判决生效后十日内向原告盛春艳、赵振生支付违约金（以118493元为基数，自2020年5月23日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；        四、驳回原告盛春艳、赵振生的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费3530元，减半收取为1765元，由被告负担1290元，由原告负担475元。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。        审判员    颜美华二〇二一年八月二十日书记员    谭雨池