湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终1063号上诉人（原审被告、反诉原告）：周选坤，男，汉族，1963年6月27日出生，住湖南省新邵县。上诉人（原审被告、反诉原告）：伍健康，男，汉族，1966年8月28日出生，住湖南省怀化市鹤城区。上诉人（原审被告、反诉原告）：周格美，女，汉族，1967年10月15日出生，住湖南省怀化市鹤城区。上诉人共同委托诉讼代理人：罗光佑，湖南四度律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曾维铁，男，汉族，1966年4月10日出生，住湖南省怀化市鹤城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：廖牡林，男，汉族，1970年10月30日出生，住湖南省怀化市鹤城区。被上诉人共同委托诉讼代理人：陈卉澜君，湖南超睿律师事务所律师。上诉人周选坤、伍健康、周格美因与被上诉人曾维铁、廖牡林租赁合同纠纷，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初5007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人周选坤、伍健康、周格美共同提出上诉请求：1、请求撤销原审判决书第一项、第三项；2、依法判决驳回上诉人曾维铁、廖牡林的诉讼请求；3、依法改判支持上诉人周选坤、伍健康、周格美的全部诉讼请求。事实及理由：1、被上诉人曾维铁、廖牡林不是本案适格的原告；2、租赁的范围以及租赁物的实际交付被上诉人未按约实际履约；3、租赁物没有按约交付租金是因为被上诉人未按约将整栋楼房交给上诉人；4、上诉人的反诉请求应得到支持。综上，请求二审人民法院支持上诉人的上诉请求。曾维铁、廖牡林向一审法院提出诉讼请求：一、请求法院判决三被告支付宾馆租赁费441.53万元；二、请求法院判决三被告承担本案诉讼费用。反诉原告（本诉被告）向一审法院提起反诉称，1、依法判决被反诉人曾维铁、廖牡林核减租金3296830元；2、依法判决被反诉人曾维铁、廖牡林给付反诉人伍健康代为支出的费用548623元；3、依法判决被反诉人曾维铁、廖牡林给付反诉人伍健康租赁期间在酒店的消费欠款1183472元；4、依法判决被反诉人曾维铁、廖牡林给付反诉人伍健康代支付的水电费等122790元；5、本案的反诉费由曾维铁、廖牡林承担。一审法院经审理认定的事实：怀化市德龙大酒店（普通合伙）系普通合伙企业，执行事务合伙人为曾维铁，该酒店的产权系曾维铁、廖牡林按份共有。2014年4月8日，曾维铁、张安立、廖牡林作为出租方与周格美、周选坤签订一份《宾馆租赁经营协议书》，约定甲方租赁给乙方的酒店位于怀化市鹤城区德龙大酒店，面积约7000平方米，该酒店现有装修及设施、设备以及市中医院停车场、茶楼、泰阳律师事务所办公用房、洗车场协议情况见协议附件，租赁共壹拾伍年，即从2014年4月10日起至2029年4月9日止，酒店交付日期为2014年4月10日，租金按每年壹佰贰拾万元整，租金支付方式为第一期租金在本协议签订之日乙方支付五年租金，甲方即向乙方交付酒店；其余年度租金由乙方按年一次性提交支付给甲方，在上一年租赁期届满前二个月付清下一年全年租金。乙方如未按上述约定期限支付租金，超出7日，本协议自动解除，乙方应主动将酒店交回甲方并承担违约责任，否则甲方有权强制收回酒店，协议还约定其他事项。2014年8月10日，伍健康作为乙方代表与怀化市德龙大酒店、怀化市德龙大酒店海鲜城、曾维铁、张安立、廖牡林签订一份《宾馆租赁经营协议书》。2019年6月15日，曾维铁、廖牡林与伍健康、周格美等人签订了终止宾馆租赁经营协议，因怀化市德龙大酒店经营场所4-9楼房产已由怀化市中级人民法院执行抵偿给湖南靖州农村商业银行股份有限公司，负1-3层及地下室产权经怀化市鹤城区人民法院执行抵偿给债权人张芳华，故《宾馆租赁经营协议》已不具备继续履行条件，终止宾馆租赁经营，并清点财产进行交接，原协议的条款继续有效。同时注明“与2014年8月10日的经营协议无关”。同日，伍健康等人将德龙大酒店的四至九层房产及负一楼相关设备移交给曾维铁等人，该移交清单载明：“……承租人将涉案房产四层至九层房产权及负一楼相关设备交德龙大酒店。……出租经营方实际使用房屋经营面积（401-801房668.08平方米×5层，减去8楼宇璟公司334平方米及九层泰阳律师所和宇璟房地产）3006平方米。现在已移交给德龙大酒店。8楼810-816的房产和9楼901-907的房产及物品家具和电器由宇璟房地产移交给德龙大酒店。9楼泰阳律师事务所所租用的房间。泰阳律师所移交给德龙大酒店。”另查明，张芳华与怀化市宇璟房地产开发有限公司（以下简称宇璟房地产公司）、曾维铁、廖牡林民间借贷纠纷一案，本院作出（2016）湘1202民初43号民事判决，判决生效后，宇璟房地产公司等未履行，张芳华申请法院强制执行，执行过程中，法院依法经网络公开拍卖怀化市德龙大酒店的-101（产权证号为：湘字第**）、101（产权证号为：湘字第**）、201（产权证号为：湘字第**）、301（产权证号为：湘字第**）房产，因流拍，申请人要求以物抵债，于2018年8月20日将怀化市德龙大酒店的上述房产抵给张芳华。2012年6月6日，廖牡林、曾维铁用怀化市德龙大酒店的4-9层房产做抵押，为廖牡林、张安立等人向湖南靖州农村商业银行股份有限公司（以下靖州农商行）借款提供担保，且依法办理了抵押登记，后因借款人逾期还款，靖州农商行将借款人、抵押人诉至法院。2017年10月30日，经湖南省怀化市中级人民法院执行，将廖牡林、曾维铁为借款抵押的4-9层房产抵偿给靖州农商行。2018年2月6日，湖南省怀化市中级人民法院向靖州农商行依法送达了裁定书。庭审中，曾维铁、廖牡林明确租金的计算从2014年8月10日至2018年8月20日止，4年×120万元=480万元-24.3313万元（一楼大厅的茶楼由其他人经营）=455.6687万元，仍然按照起诉时的租金441.53万元。曾维铁、廖牡林同意抵扣伍健康等人代为支付的租赁前的费用548623元。一审法院为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。关于被告伍健康提出《宾馆租赁经营协议》的承租方是石战线。被告伍健康此主张所依据的前提是2014年8月10日签订的《宾馆租赁经营协议》系属真实，而根据2019年6月15日，曾维铁、廖牡林与伍健康、周格美等人签订了终止宾馆租赁经营协议中已明确“与2014年8月10日的经营协议无关”。本案所呈现出的法律事实为2014年4月8日曾维铁、张安立、廖牡林作为出租方与周格美、周选坤签订一份《宾馆租赁经营协议书》，伍健康为租赁房屋的实际承租人。故伍健康此项抗辩理由缺乏事实及法律依据，法院不予采信。原、被告自愿签订房屋租赁协议，是双方真实意思表示，属合法有效。伍健康、周选坤、周格美在使用租赁物后，未按约定支付租金，构成违约，曾维铁、廖牡林要求其支付租金的诉讼请求，本院予以支持。但因4-9层房产于2018年2月6日已抵偿给靖州农商行，此后不应由曾维铁、廖牡林收取租金，故应扣除2018年2月至8月的4-9层房屋租金360000元（120万元÷10层×6层÷12个月×6个月=360000元）。关于伍健康、周选坤、周格美反诉要求曾维铁、廖牡林给付代为支出的费用548623元，曾维铁、廖牡林对此无异议，本院亦予以支持。综上，伍健康、周选坤、周格美应付的租金为3506677元（4415300元-548623元-360000元=3506677元）。关于伍健康、周选坤、周格美提出因房屋面积未达到合同约定及房屋抵押、查封造成经营损失核减租金的反诉请求。首先，关于涉案房屋是整栋出租还是按面积出租的问题。法院认为，《宾馆租赁经营协议书》明确约定，原告将德龙大酒店租给被告使用，酒店现有装修及设施、设备以及市中医院停车场、茶楼、泰阳律师事务所办公用房等，而在《终止宾馆租赁经营协议》中也约定终止继续使用德龙大酒店的负1楼-9楼，故应认定德龙大酒店为整栋出租，而非按面积出租，同时，原告在起诉时已将未交付的1层中的茶楼，已经在租金中扣减；此外，伍健康、周选坤、周格美主张第9层未交付使用，但未提供证据佐证。因此，伍健康、周选坤、周格美提出因房屋面积未达到合同约定应核减租金的反诉请求，不予支持。其次，关于案涉房屋抵押、查封造成承租人经营损失应核减租金的问题。本院认为，案涉房屋抵押、查封期间是否造成了承租人经营期间的损失，伍健康、周选坤、周格美未提供证据佐证，故该诉讼请求，本院不予支持，但因4-9层房产于2018年2月6日已抵偿给靖州农商行，此后不应由曾维铁、廖牡林收取租金，本院在核算租金时已予以扣除。关于伍健康、周选坤、周格美反诉要求曾维铁、廖牡林核减宇璟房地产公司拖欠的消费款项、代宇璟房地产公司支付的水电费等款项，因该诉请涉及案外人宇璟房地产公司，与本案无关，伍健康、周选坤、周格美可以另行提起诉讼。关于伍健康、周选坤、周格美提出本案遗漏当事人的辩论意见，因张安立自愿放弃实体权利，不违反法律规定，法院可以不追加，故该辩论意见，不予支持。对原、被告未提供证明佐证的其他诉辩意见，法院均不予采纳。据此，依法判决：一、伍健康、周选坤、周格美于本判决生效之日起三十日内支付曾维铁、廖牡林租金3506677元；二、驳回曾维铁、廖牡林的其他诉讼请求;三、驳回伍健康、周选坤、周格美的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费42122元，由伍健康、周选坤、周格美负担；本案反诉案件受理费23933元，由伍健康、周选坤、周格美负担19290元，曾维铁、廖牡林负担4643元。二审查明的事实与原审判决所认定的事实相一致，本院予以确认。上述事实，有原判决所列证据及二审调查询问笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，上诉人周选坤、伍健康、周格美与被上诉人曾维铁、廖牡林签订的《房屋租赁协议》，是双方真实意思的表示，未违反法律禁止性的规定，该协议合法有效，双方均应全面履行。现三上诉人一直未按合同约定交纳房屋租金，故一审判决由三上诉人应付给被上诉人租金3506677元，符合法律规定。现上诉人提出被上诉人未按合同约定将整栋楼房出租，以及被上诉人曾维铁、廖牡林不是本案适格的原告等上诉理由。因《宾馆租赁经营协议书》明确约定，曾维铁、廖牡林将德龙大酒店租给三上诉人使用，酒店现有装修及设施、设备以及市中医院停车场、茶楼、泰阳律师事务所办公用房等，而在《终止宾馆租赁经营协议》中也约定终止继续使用德龙大酒店的负1楼-9楼，故一审法院认定德龙大酒店为整栋出租，而非按面积出租，同时，曾维铁、廖牡林在起诉时，已将未交付的1层中的茶楼，已经在租金中扣减；此外，伍健康、周选坤、周格美主张第9层未交付使用，但未提供证据佐证。因此，对伍健康、周选坤、周格美提出因房屋面积未达到合同约定应核减租金的反诉请求，不予支持，并无不当。其次，2014年4月8日，双方签订的《宾馆租赁协议书》，该协议的相对方为二被上诉人，且在2019年6月15日，上诉人与被上诉人签订《终止宾馆租赁协议书》时，已经明确“与2014年8月10日的经营协议无关”。因此，双方当事人履行的只有2014年4月8日签订的协议，故二被上诉人系本案适格的原审原告。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律和处理恰当，上诉人提出的上诉理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48478元，由上诉人周选坤、伍健康、周格美负担。本判决为终审判决。审判长  彭湘平审判员  周 晓审判员  欧晓林二〇二一年八月十六日书记员  舒 宁