湖南省沅陵县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1222民初1510号原告：湖南大汉物业管理有限公司沅陵分公司，住所地：湖南省沅陵县沅陵镇龙兴路南侧大汉新城一号楼，统一社会信用代码：91431222MA4L250AXL。负责人：胡兵，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李晶莹，湖南弘一律师事务所专职律师，执业证号14301202011260462，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：魏贞姮，女，1987年8月11日出生，汉族，湖南省沅陵县人，湖南大汉物业管理有限公司沅陵分公司客服主管，住湖南省沅陵县，代理权限：特别授权。被告：吴密长，男，1993年5月6日出生，苗族，湖南省泸溪县人，居民，户籍地：湖南省泸溪县，住湖南省沅陵县。原告湖南大汉物业管理有限公司沅陵分公司与被告吴密长物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月15日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大汉物业的委托诉讼代理人魏贞姮到庭参加诉讼，被告吴密长经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告大汉物业向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付所欠物业服务费6,165.12元（自2017年11月1日起至2020年12月31日止）；2.请求判令被告向原告支付违约金1,849.54元（以每日万分之五的标准，自欠费之日起暂计算至2021年5月14日止，并以所欠物业服务费本金的30%为限）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告为沅陵大汉新城小区物业服务公司，被告为该小区12栋1304号房的业主，依据双方签订的《物业服务协议》，被告房屋的物业服务费收费标准为每月1.2元／平方米，物业服务费按季度预交（即本季度末月25日前交纳下季度物业服务费用），不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分五的标准交纳违约金。原告自入驻小区以来，严格按照约定履行了物业服务义务，被告亦享受了原告所提供的物业服务费。原告认为，被告在享受原告提供物业服务的同时，应当及时，足额的支付物业服务费等相关费用，其长期未交纳物业服务费的行为已经严重侵害的了原告的合法权益。截至起诉之日，经原告多次催缴，被告仍未交纳所欠的物业服务费等相关费用，原告为维护自身的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定、《中华人民共和国民法典》第九百四十四条之固定向法院起诉，望判如所请。被告吴密长未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。原告湖南大汉物业管理有限公司沅陵分公司围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，被告吴密长未到庭参加质证，视为放弃质证权利。经审查，原告湖南大汉物业管理有限公司沅陵分公司提交的原告营业执照、被告的户口信息、《前期物业服务协议》、企业信用信息公示系统网页截图、商品房买卖合同、业主资料，原告履行物业服务的图片、记录、书面催收材料等证据，具有证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院可以认定事实如下：被告吴密长系沅陵大汉新城小区12栋1304室的业主，该房屋属于高层电梯房住宅，住宅建筑面积为135.32㎡。2016年9月30日，被告吴密长（甲方）与原告湖南大汉物业管理有限公司沅陵分公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，合同主要约定：自合同签字之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止，甲方委托乙方实施物业服务，物业费为：高层电梯房为1.2元/月/㎡，多层住宅每月每平方1元，商铺每月每平方2.5元。业主和物业使用人于交房时一次性预交一年的物业服务费用，业主、物业使用人入住后，物业服务费用按季度预交（即本季度末月25日前交纳下季度物业服务费用），甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，无正当理由逾期3个月仍不交纳，物业服务企业可采取限制服务（或停止服务）等措施强制催交，同时乙方有权通过法院强制追缴。合同还对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、费用、维修资金的管理与使用、保险、违约责任等事项进行了约定。上述物业服务协议签订后，原告湖南大汉物业管理有限公司沅陵分公司为被告吴密长所住的沅陵大汉新城小区提供了物业管理服务，被告吴密长自2017年11月1日起至2020年12月31日止拖欠原告物业管理服务费6,170.59元。原告催索无果,酿成纠纷。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。物业服务具有一定的公共性，若因个别业主的主观评价而不交费，则势必会损害到其他按时交费业主的利益。被告吴密长应按照约定的标准交纳物业服务费。被告吴密长未能举证证明原告存在履行物业服务合同有重大瑕疵的情形及其已经交付了自2017年11月1日起至2020年12月31日期间物业服务费，因此，被告吴密长应承担举证不能的法律后果。被告吴密长欠付原告湖南大汉物业管理有限公司沅陵分公司物业服务费应为：自2017年11月1日起至2020年12月31日止的物业服务费为1.2元/㎡/月×135.32㎡×38个月=6,170.59元，故对原告要求法院判令被告支付所欠物业服务费6,165.12元予以支持。关于原告要求被告支付拖欠物业费违约金的问题。被告在原告提供了物业服务后未按时缴纳物业费，系违约，应当支付违约金，合同约定按每日万分之五计算，该约定标准过高，原告诉请要求被告承担违约金1,849.54元，但由于原告未提交证据证明其实际损失，本院酌情确定违约金按所欠物业费的10%计算为6,170.59元×10％≈617元。本案原告湖南大汉物业管理有限公司沅陵分公司主张的物业服务费截止日期为2020年12月31日，系中华人民共和国民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，除法律、司法解释另有规定的外，应适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告吴密长在本判决生效之日起三日内支付原告湖南大汉物业管理有限公司沅陵分公司物业服务费6,165.12元；二、限被告吴密长在本判决生效之日起三日内支付原告湖南大汉物业管理有限公司沅陵分公司违约金617元；三、驳回原告湖南大汉物业管理有限公司沅陵分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告湖南大汉物业管理有限公司沅陵分公司负担4元，被告吴密长负担21元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员 石祥玉二〇二一年八月三日法官助理 李玲芳书 记 员 马丽莎附:本案所适用相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。5.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。