河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀06民终3958号上诉人（原审被告）：保定盈信房地产开发有限公司，住所地白沟镇东一环大街西侧、北环路南侧、秀水路北侧（北环路639号）。法定代表人：肖国玲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱东旭，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨艳茹，泰和泰（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京泓达房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区东果园21号楼13层1310。法定代表人：吴玉昌，该公司经理。委托诉讼代理人：王辉，该公司行政经理。上诉人保定盈信房地产开发有限公司因与被上诉人北京泓达房地产经纪有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服河北省高碑店市人民法院（2020）冀0684民初3836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。保定盈信房地产开发有限公司上诉请求：1、请求依法撤销高碑店市人民法院（2020）冀0684民初3836号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求，上诉争议金额600966元；2、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。一、被上诉人共代理销售了36套房，一审法院认定成了57套房。辨别是否被上诉人销售的房屋的依据是认购书、确认单，从上诉人所提交的证据看，共计销售了36套房，一审法院认定成了57套，属认定事实错误。关于被上诉人一审提交的认购书、确认单，上诉人庭审中明确表明双方结算的原始凭证是认购书、确认单而非被上诉人单方统计的结算表，上诉人将在庭后将核实结果回馈法院。庭后上诉人刚核实清楚，还未同法院反馈时，收到了法院的一审判决书。二、上诉人有权将被上诉人应担的违约金，直接在上诉人应付的销售酬金中扣除，扣除后上诉人不应再支付被上诉人任何报酬。1、被上诉人存在违约行为。根据《房地产销售代理合同》第11.3条约定，被上诉人销售人员须达到约定人数（3月25日起进场达到15人，4月1日起进场达到30人，5月1日起进场达50人）；第11.4条约定，被上诉人须按照上诉人的销售任务要求完成指标。一审中，上诉人提交了被上诉人自2019年3月25日起至2019年9月30日止的考勤表，能够证明被上诉人进场人数严重不符合合同约定。上诉人提交了2019年4月、5月对被上诉人的销售任务考核表，能够证明被上诉人2019年4月、5月每月的销售任务是500万元，被上诉人4月销售了6套房，总房款956545元，5月销售了4套，总房款626124元，未完成销售任务。2、被上诉人应向上诉人承担违约金。《房地产销售代理合同》第20.2条约定任何一方违反本合同，给对方造成损失的，违约方应予全额赔偿、并按损失金额的20%向对方支付违约金。被上诉人应承担的违约金是1683466.2元，其中4月违约金（500万元-956545元）*20%=808691元，5月份违约金（500万元-626124元）*20%=874775.2元。3、上诉人直接扣除销售酬金存在合同依据。双方所签订的《房地产销售代理合同》第20.3条约定，乙方（被上诉人）应担的违约金、赔偿金，甲方（上诉人）有权从任意一笔应支付给乙方的款项中直接扣除。被上诉人应支付上诉人违约金1683466.2元，上诉人应支付被上诉人销售酬金443839.65元（36套房总房款8876793元，销售报酬8876792*5%=443839.65元），依约定，上诉人在行使扣除权后，不应再向被上诉人支付任何酬金。对于扣除后被上诉人所欠的违约金，上诉人保留另行起诉的权利。综上所述，一审法院对被上诉人代理销售商品房的数量及金额认定错误，对上诉人所享有的合同约定的扣除权未予认定，显失公平。为维护上诉人的合法权益，请二审法院在查明事实的基础上，依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。补充：经我方重新计算，上诉状中提到的“36套”均改为“35套”，涉案总房款我方计算为8551915元，销售报酬为427595.75元。北京泓达房地产经纪有限公司辩称，上诉人说是35套，我方统计的是57套，一审中已提交明细，都有对方负责审核的人员签字，只有对方审核后才能生效，认可一审判决。北京泓达房地产经纪有限公司向一审法院起诉请求：1、被告支付销售酬金600966元；2、被告承担资金占用期间的利息损失按贷款利率计算；3、被告承担本案一切费用。一审法院认定事实：2019年3月25日甲方保定盈信房地产开发有限公司与乙方北京泓达房地产经纪有限公司签订房地产销售代理合同，主要约定：甲方委托乙方与甲方自销人员联合销售白沟赢信城市广场项目；乙方不得代理甲方对外签订任何文件、协议，不得收取客户交纳的意向金、定金、房款；代理销售范围及价格以甲方提供的销控表为准；代理销售期间自2019年3月25日至2019年9月25日，代理销售期内提前售罄或约定期限届满，本合同自行终止；代理销售期限届满，若甲方需要乙方继续代理销售本项目，双方应另行签订代理合同；乙方代理销售完本合同项下任一套商品房后，甲方即应按《代理销售酬金计取办法》向乙方支付酬金，乙方应向甲方提供增值税普通发票，每次付款前乙方应向甲方提供等额合法有效发票，否则甲方有权顺延支付相应酬金且不承担迟延付款责任，同时乙方仍需按合同履约相关义务；每个自然月双方结算一次，直至代理销售酬金支付完毕止，每月25日前甲方应将上个月应支付的代理销售酬金支付给乙方；乙方销售人员至少50人，乙方必须按照甲方销售任务完成指标，销售任务完成率100%即为达标，若连续两次或累计三次完成率未达标的，甲方有权单方面解除合同；乙方和客户签署的服务费协议即商铺为4.5万元每套，由乙方自行收取，购房者与甲方签订《商品房买卖合同》后，视为乙方代理销售任务成功，客户服务费乙方即可自由支配，销售任务额按商品房买卖合同总金额计算；非因乙方原因造成的甲方延迟付款超过30日且经乙方书面催收无果的，自第31日起每迟延一日，甲方应按迟延支付金额的万分之一向乙方支付违约金；任何一方违反本合同之其他约定给对方造成损失的，违约方应予全额赔偿，并按损失金额的20%向对方支付违约金等内容。《代理销售酬金计取办法》主要约定：办法适用周期为2019年3月25日至2019年9月30日，销售基价以甲方制作的价格表为准，销售酬金依乙方完成的回款额为基数，周期内商铺固定酬金系数为5%，完成率120%后当月的全部销售金额通提6%；乙方代理销售成交的客户与甲方签订商品房买卖合同（完成网签备案）、支付完约定的首期房款并经银行确认已放款的，甲方预付对应销售酬金的90%，剩余未付销售酬金待客户办理完交房手续后的次月支付。上述合同签订后，被告向原告下达2019年4月份销售任务为销售回款500万元，2019年5月份销售任务为销售回款500万元。原告组织员工进行代理销售活动。原告与购房客户共签订57户商铺的服务费协议，每套商铺收取客户服务费4.5万元。购房客户持原告出具的客户服务费4.5万元票据，在与被告签订商品房买卖合同时，可抵房款7万元。原告以此方式代理销售57户商铺，其中2019年4月3日至2019年年底签约55户、2020年4月27日签约2户，买卖合同总金额为12019312元。2020年5月原告工作人员撤出被告售楼处。按原告代理销售57户商铺以固定销售酬金系数5%计算，被告应支付销售酬金600966元，被告拒绝支付。上述事实有房地产销售代理合同、代理销售酬金计取办法、佣金结算表、认购书、签约信息确认单、房款收据、房款支付凭证，销售任务下达通知书、签到表、当事人陈述等证据在卷予以证实。对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。一审法院认为：原、被告签订的房地产销售代理合同、代理销售酬金计取办法，是当事人真实意思表示，具有法律效力。代理销售期间届满后，双方未续签合同、也未终止代理销售关系，视为原合同权利义务的延续。原告已经完成代理销售57户商铺，被告应按相应约定支付代理销售酬金。原告在代理销售过程中，虽然存在销售人员配备不足、未完成销售任务指标等情形，被告有权依据合同行使单方面解除合同的权利；但上述情形不属于被告拒付代理销售酬金的合法正当理由。原告向客户收取的服务费，不属于原告处理委托事务取得的财产；该项收费与被告应向原告支付的销售酬金在合同约定中没有关联关系，不存在相互折抵的依据。被告拖欠原告代理销售酬金600966元，应予以支付。原、被告未按约定每月结算代理销售酬金、原告未开具增值税普通发票、被告迟延付款，双方当事人均存在未严格按照合同约定履行义务的情形，对造成本案纠纷双方均有责任。原告要求被告承担资金占用期间的利息损失，一审法院不予支持。被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、第四百零四条、第四百零五条的规定，判决：一、被告保定盈信房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告北京泓达房地产经纪有限公司支付代理销售酬金600966元；二、驳回原告北京泓达房地产经纪有限公司其余的诉讼请求。案件受理费4905元，由被告保定盈信房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交两组证据，证据一被上诉人向上诉人出具的声明一份，内容是我司与贵公司合作的盈信城市广场项目由于我司自身原因委托北京羽之翼科技有限公司收取客户前置团购费4.5万元每套，委托期间为2019年4月1日至该项目结束；证据二19套认购书及团购服务费收款收据，证明被上诉人自行销售的房屋所开具的收据均为北京羽之翼科技有限公司，而我方提交的19套认购书及团购服务费收款收据均为其他公司及销售人员所售房屋，而这19套认购书的业主均与被上诉人一审提交的明细表重合，证明其明细表不真实，且明细表一共4页，仅有2页有双方签字，另外2页为空白，不符合证据形式，对该明细表我方不予认可。我们的19套认购书与对方提交的认购书相对照有3套是重合的，而对方并没有提交收取服务费的收据，我方提交的收据的盖章并非被上诉人，可证明对方提交的认购书也不全是被上诉人所出售。被上诉人质证称，签订代理合同中第11条特别约定的第3小条，乙方销售人员至少50人，包括兄弟公司或外拓人员20人，没有盖我们公司章的认购书及收据是我们兄弟公司负责销售的，但是我们一起走结算。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，被上诉人在一审中提交了房地产销售代理合同、商铺佣金结算表、认购书、签约信息确认单等证据，能够形成较为完整的证据链，证明被上诉人为上诉人代理销售商铺57户，上诉人欠付销售酬金，故一审法院按照合同约定及代理销售酬金计取办法，判令上诉人支付被上诉人代理销售酬金600966元，有充分的事实和法律依据。另，上诉人主张被上诉人存在违约行为，应按照其损失金额的20%支付违约金，并在销售酬金中扣除，但双方对于违约情况、上诉人的损失数额等并未达成一致意见，一审法院亦未作处理，上诉人可另行主张权利。综上所述，保定盈信房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9810元，由上诉人保定盈信房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘克伟审 判 员 康珍惠审 判 员 万丙申二〇二一年八月二十四日法官助理 沈 飞书 记 员 李思奇