广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1965号上诉人（原审原告）：李明飞，男，1982年8月1日出生，汉族，户籍住址：湖南省衡南县。委托诉讼代理人：程佳音，女，1991年4月12日出生，汉族，户籍住址：湖南省衡南县，系上诉人妻子。被上诉人（原审被告）：惠州市惠和投资有限公司，住所地：惠州市惠阳区三和街道和兴路地段，统一社会信用代码：91441303666457330K。委托诉讼代理人：曹治，男，1990年4月19日出生，汉族，系被上诉人公司员工。委托诉讼代理人：何梦晶，女，1995年4月9日出生，汉族，系被上诉人公司员工。上诉人李明飞与被上诉人惠州市惠和投资有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初4165号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人李明飞上诉请求：一、请求二审法院依法维持广东省惠州市惠阳区人民法院作出（2020）粤1303民初4165号民事判决书第一项；二、请求二审法院依法撤销广东省惠州市惠阳区人民法院作出（2020）粤1303民初4165号民事判决书第二项、第三项，并依法改判:“一、被上诉人向上诉人返还已付购房款818459元及利息（以248459元为基数，按照4.35％的利率向上诉人支付利息至2018年5月28日到2018年9月12。并自2018年9月12日起，以818459元基数，按照4.35％的利率向上诉人支付利息至实际清偿时止）；二、被上诉人向上诉人支付违约金78543.4元，时间是2018年9月12日到2020年12月10日，后期扩大损失按贷款57万为基数利率6.37支付到付清为止。三、被上诉方退还上诉方装修款62608元。四、被上诉方退还代收工程费1000元。五、被上诉方退还上诉方房屋评估費940元。六、被上诉方赔偿上诉方损失税费7508.8元。七、被上诉方赔偿上诉方损失公证费400元，律师见证费1000元。八、被上诉方退还上诉方维修基金5467元。九、一审二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对已付购房款的利息的起算时间认定错误。上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条第2点第（2）项约定:买受人解除合同的应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1％向买受人支付违约金。该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，没有其他无效情形，应属有效约定，故在计算合同解除时出卖人应给付的利息时，应严格按照上述约定计算。本案中，上诉人于2018年5月28日向被上诉人支付了首期房款248459元，银行贷款57万元于2018年09月12日发放至被上诉人处，故按照双方的合同约定，被上诉人应自2018年5月29日起，以248459元为基数，按照4.35％的利率向上诉人支付利息至2018年09月12日，并自2018年09月12日起，以818459元基数，按照4.35％的利率向上诉人支付利息至实际清偿时止。一审法院酌情从上诉人起诉之日即2020年8月14日起算利息，不符合上诉人与被上诉人双方之间的约定，亦没有明确的法律依据，依法应予纠正。二、梅州市升悦建筑工程有限公司（以下简称“升悦公司”）并非上诉人主动联系选择的代收楼人，该公司实际是由被上诉人选任，且被上诉人用欺骗和隐瞒事实来让上诉人在《收楼委托书》上签名前有明确承诺了在交付前会先通知上诉人到场验收，上诉人在此情况下才签名。升悦公司与被上诉人存在长期的直接的利益关系，对其在代收楼中的过错，不应由上诉人来承担后果，应依法支持上诉人违约金的诉求。1.上诉人于2018年5月28日与被上诉人签订《商品房买卖合同（预售）》，当天在被上诉人的安排下，由被上诉人出具了多份文件给上诉人签署，其中就包括《收楼委托书》，该委托书的内容全部系被上诉人预先拟好的，上诉人并无修改的权利和机会，在被上诉人的故意诱导欺骗隐瞒事实下签了该份委托书。但当时上诉人与升悦公司没有任何接触和联系，对升悦公司没有任何了解，也就不可能对其有任何信赖关系。上诉人主观上并无选任升悦公司为代收人的意愿，客观上该公司也不是上诉人所选。2.升悦公司的所谓代收楼行为，其实质是与被上诉人恶意串通，损害上诉人的合法权益的行为。《民法典》第一百六十四条规定:代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。本案中，被上诉人在2019年12月15日时，其所建案涉商品房尚未达到合同约定的交付条件。从上诉人提供与被上诉人客户经理余晓波的通话录音文件可见，其在2020年4月26日在与上诉人的对话中称:“质量保证书和使用说明书还没填房号”，其在本案一审开庭时，亦是拿不出质量保证书和使用说明书等房屋交付所必须的文件。这也说明至少截至2020年4月26日时，案涉商品房仍然未达到合同约定的交付条件。在此情况下，被上诉人与升悦公司基于长期合作的直接利益关系，二人恶意串通，出具虚假的房屋交付手续，损害上诉人的合法权益，对此造成的损失，应由被上诉人与升悦公司共同承担责任。依法支持上诉人违约金的诉求。三、被上诉人应以其违约对上诉人造成的全部损失向上诉人支付违约金78543.44元，后期扩大损失按代款利率计算由被上诉方承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，上诉人因购买案涉商品房，除支付了购房款外，还支付了房屋装修款62608元、税费7508.8元代收工程费1000元、房屋评估费940元、维修基金5467元、公证费400元、律师见证费1000元以及自2018年10月10日起支付给银行的贷款利息，因办理案涉事务还产生大量误工损失，以上损失金额远远超过双方协议中约定的违约金的金额。根据上述司法解释的规定，应当以被上诉人违约造成的实际损失确定违约金数额，即被上诉人应支付上诉人违约金。综上所述，一审判决部分事实认定不清，适用法律错误，现上诉人依法上诉，请二审法院查明本案事实后依法改判。被上诉人惠州市惠和投资有限公司答辩称：一、一审法院判决认定事实错误。本案不存在《商品房预售合同》中双方约定的解除合同的情形。1、原审被告已按《商品房预售合同》约定时间向原审原告交付涉案房屋，原审原告要求退房、解除合同、返还全部房款、支付违约金及利息的诉请缺乏事实依据。原审原、被告双方于2018年5月28日签订了《商品房预售合同》，合同第十一条第（一）款明确约定:“出卖人应当在2019年12月15日前向买受人交付该商品房。”从合同附件六约定可以看出，交付房屋标准为毛坯。后原审原告授权梅州市升悦建筑工程有限公司，代为办理其所购龙光玖龙山花园4幢2单元12层01号房的毛坯收楼手续及相关事项。原审原告为完全民事行为能力人，其签署的收楼委托书是其真实意思表示，原审被告不存在任何恶意串通、损害其利益的行为。2019年11月4日，原审被告向原审原告授权的收楼受托人梅州市升悦建筑工程有限公司发出《关于惠州玖龙山花园1栋、2栋、3栋、4栋、5栋、6栋商品房交付预验收的通知函》，告知其上述房屋已完成竣工验收，其应当于2019年11月15日前办理交付前验收相关手续，且该函经梅州市升悦建筑工程有限公司盖章确认签收。2019年12月3日，原审被告向梅州市升悦建筑工程有限公司发出《关于惠州玖龙山花园1栋、2栋、3栋、4栋、5栋、6栋商品房交付事宜的通知函》，告知其上述房屋已具备合同约定的交付条件，其应当携带相关证明资料于2019年12月15日前往玖龙山花园物业服务中心办理相关交付手续，且该函经梅州市升悦建筑工程有限公司盖章确认签收。2019年12月15日，梅州市升悦建筑工程有限公司已代原审原告前往玖龙山花园物业服务中心办理相关交付手续，并签署了客户房屋验收单，确认涉案房屋符合交付条件并代原审原告进行收楼。依据《民法典》第一百六十二条规定:代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。因此，原审原告的受托人梅州市升悦建筑工程有限公司代其完成的收楼行为对原审原告发生效力。鉴于原审原告已在合同约定的期限内收楼，原审被告不存在逾期交付的行为，原审原告无权要求退房、解除买卖合同。同时，原审被告也无需退房款，更无需支付违约金及利息，原审原告的诉请缺乏事实依据，不应得到支持。2、一审法院判决认定事实错误。原审被告交付涉案房屋时，已向原审原告所委托的收楼人梅州市升悦建筑工程有限公司提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，已完全具备合同约定的交付条件。首先，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》均为原审被告单方出具的文件，无需任何政府部门进行确认，按照《商品房预售合同》约定，原审被告在交付房屋时提供即可。《商品房预售合同》第九条约定，商品房交付时应符合下列条件:a.已取得建设工程竣工验收备案证明文件；b.已取得房屋测绘报告c.商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。因此，原审被告只要在交付时提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，即符合交付条件。其次，原审被告在交付涉案房屋前，已向原审原告所委托的收楼人梅州市升悦建筑工程有限公司提供《商品房住宅质量保证书》和《商品房住宅使用说明书》，具备合同约定的交付条件。一审法院认为，原审被告2019年12月3日向梅州市升悦建筑工程有限公司发出《关于惠州玖龙山花园1栋、2栋、3栋、4栋、5栋、6栋商品房交付事宜的通知函》时，原审被告尚未能提供《商品房住宅质量保证书》和《商品房住宅使用说明书》，未完全达到合同约定的交付条件。而事实上，“2019年12月3日”仅是原审被告向梅州市升悦建筑工程有限公司发函通知其收楼的时间，而非涉案房屋实际交付时间。就原审被告提交的证据《客户房屋验收单》可以看出，涉案房屋的实际交付时间为2019年12月15日，而原审被告于2019年12月13日已向梅州市升悦建筑工程有限公司提供了《商品房住宅质量保证书》和《商品房住宅使用说明书》。因此，涉案房屋在交付时已完全具备合同约定的交付条件，一审法院认定事实错误综上，一审法院判决认定事实错误，本案不存在双方约定的解除合同的情形。二、一审法院判决适用法律错误。本案不符合《合同法》规定的法定解除合同的任一情形。按照《合同法》第九十四条规定:有下列情形之一的，当事人可以解除合同:（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原审被告已在合同约定期限内交付符合交付条件的涉案房屋，不存在违约行为，更没有导致原审原告不能实现合同目的，不符合《合同法》规定的法定解除合同的任一情形。原审原告据此要求解除合同缺乏相关事实及法律依据，一审法院依据《合同法》第九十四条规定判决解除合同，属于适用法律错误。三、原审原告系因其自身资金不足，无力继续偿还银行按揭贷款，故其想通过解除商品房预售合同的方式，达到无需继续偿还贷款的目的。2018年9月3日，原审被告与原审原告、兴业银行股份有限公司惠州分行签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，原审原告向兴业银行股份有限公司惠州分行贷款57万元用以购买涉案房产，原审被告为其提供阶段性连带责任担保。2021年3月18日，原审被告收到兴业银行股份有限公司惠州分行的履行担保责任通知书，由于原审原告贷款逾期，银行催收未果，现兴业银行股份有限公司惠州分行要求原审被告承担连带清偿责任。由此可见，原审原告系因其自身资金不足，无法按时偿还按揭贷款，故其想通过解除商品房预售合同的方式，达到无需继续偿还贷款的目的，其行为有违诚实信用原则。四、商品房买卖合同解除权的行使不得用，法院应从鼓励交易、保护交易稳定及契约自由角度出发，若法院判决解除合同，不利于房地产行业的长期稳定发展。房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、用期久、供应链长、地域性强的特点。且房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关，国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。目前，受全国经济市场大环境的影响，房地产行业较为不景气。原审被告已于2019年12月15日将涉案房屋交付给原审原告，原审原告已经长期占用涉案房屋，商品房买卖合同解除权的行使不得滥用，若此时解除合同，将对原审被告造成明显损失，且不利于房地产行业交易的稳定，对于房地产企业而言不公平。法院应鼓励交易并且保护市场交易稳定，原审原告、被告所签订的买卖合同是双方的真实意思表示，且真实、合法、有效。而本案中，既不存在约定解除合同的情形，也不存在法定解除合同的情形。因此，为实现当事人契约自由，在无约定或法定解除合同理由的情况下，法院不应当随意判决解除合同。五、原审原告在上诉状中新增加诉讼请求，不应当得到支持，否则，将违背了“两审终审制”最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第184条：在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求贵院依法予以纠正，撤销原审判决内容，依法改判驳回原审原告的诉讼请求。李明飞向一审法院起诉请求:1、依法退房，解除原被告之间签订的合同，合同编号：惠阳（2018701027933）；2、返还原告全部房款818459元、其违约金、利息一切经济损失；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月28日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》约定，原告购买被告开发建设的位于惠州市惠阳区，商品房总价款为818459元，原告应当于2018年5月28日前支付首期房价款248459元，余款570000元向银行申请贷款支付。合同第九条关于商品房交付条件约定，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，已取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一、第十二条约定，被告应当在2019年12月15日前向原告交付该商品房。该商品房达到交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。交付商品房时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担。除不可抗力外，被告逾期交付商品房在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照4.35%计付利息；同时，被告按照全部房价款的1%向原告支付违约金。此外，原告签订《收楼委托书》，授权受托人梅州市升悦建筑工程有限公司，代为办理原告所购龙光玖龙山花园XX房的毛坯收楼手续及相关事项，受托人所办事项原告均予以承认。委托期限自委托书签署之日起至代理事项办理完毕之日止，本委托为不可撤销之委托。另查明，原告所购的龙光玖龙山花园4幢2单元12层01号房产已于2019年10月25日经建设、监理、勘察、施工、设计等单位验收合格，并取得《建设工程竣工验收报告》。2019年11月19日，取得《房产面积测绘成果（实测）报告书》。被告于2019年12月13日对该房产出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2019年11月4日，被告向原告授权的收楼受托人梅州市升悦建筑工程有限公司发出《关于惠州玖龙山花园1栋、2栋、3栋、4栋、5栋、6栋商品房交付预验收的通知函》，告知其上述房屋已完成竣工验收，其应当于2019年11月15日前办理交付前验收相关手续，该函经梅州市升悦建筑工程有限公司盖章确认签收。2019年12月3日，被告向梅州市升悦建筑工程有限公司发出《关于惠州玖龙山花园1栋、2栋、3栋、4栋、5栋、6栋商品房交付事宜的通知函》，告知其上述房屋已具备合同约定的交付条件，其应当携带相关证明资料于2019年12月15日前往玖龙山花园物业服务中心办理相关交付手续，该函经梅州市升悦建筑工程有限公司盖章确认签收。2019年12月15日，梅州市升悦建筑工程有限公司代原告前往玖龙山花园物业服务中心办理相关交付手续，并签署了客户房屋验收单，确认涉案房屋符合交付条件并代原告进行收楼。现原告以被告未按合同约定时间交付房屋，不认可受托人代为收楼为由诉至法院，要求解除合同、返还购房款、违约金及利息。一审法院认为,本案系商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》和《补充协议》是双方真实意思的表示，合法有效。合同明确约定，案涉商品房达到交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。被告于2019年12月3日向原告的收楼受托人梅州市升悦建筑工程有限公司发出《商品房交付事宜通知函》时，该商品房虽已取得《建设工程竣工验收报告》、《房产面积测绘成果（实测）报告书》，但此时被告尚未能提供《商品房住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》，案涉房屋未完全达到合同约定的交付条件。原告作为买受人，在被告出示证件不齐全的情况下有权拒绝接收房屋，其受托人梅州市升悦建筑工程有限公司代为收楼的行为有损原告利益，现原告主张被告违约，要求解除合同，返还已付购房款818459元有事实和法律依据，予以支持。关于利息，本院酌定自原告起诉的2020年8月14日起，以818459元为基数，按合同约定的计息标准4.35%计算至实际清偿之日止。对原告诉请的违约金，因原告的收楼受托人梅州市升悦建筑工程有限公司在代为收楼时未尽到审慎审查义务，存在一定过错，对违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告李明飞与被告惠州市惠和投资有限公司于2018年5月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》。二、被告惠州市惠和投资有限公司自本判决书生效之日起十五日内向原告返还已付购房款818459元及利息（以818459元为基数，自2020年8月14日起按年利率4.35%计算至款项实际清偿之日止）。三、驳回原告李明飞的其他诉讼请求。案件受理费11984元，由被告惠州市惠和投资有限公司负担。本案二审期间，上诉人李明飞提交了证据：一、兴业银行借记卡交易明细；二、项目不可抗力事件及影响告知函；三、交付须知；四、收据。被上诉人惠州市惠和投资有限公司提交了证据：一、兴业银行个人贷款还款凭证、兴业银行贷款利息单（客户联）；二、结清证明；三、住房按揭代偿款催收通知书；四、EMS快递单、快递退件。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一审判令被上诉人返还购房款的利息起算时间点是否适当。分析如下：上诉人主张合同解除后，被上诉人返还购房款的利息计算应以其交纳购房款的时间为起算日期，并应支付相应的违约金，对此，上诉人曾向案外人梅州市升悦建筑工程有限公司出具《收楼委托书》，梅州市升悦建筑工程有限公司依该委托书授权代为收楼，可以认定该收楼的效力，若上诉人认为收楼行为具有瑕疵，可向其委托人梅州市升悦建筑工程有限公司主张，但并不影响本案收楼行为的认定，故一审判令返还购房款利息起算点为起诉之日并无不当，本院予以确认，另外，上诉人主张违约金亦无事实和法律依据。对于上诉人二审主张的扩大损失、装修款、代收工程费、评估费、税费等请求，其并未在一审中提出，双方对此不能达成一致意见，故对该部分上诉请求在二审中不予处理，上诉人可另行提起诉讼。综上，上诉人李明飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用3449元，由李明飞负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年八月九日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1965号上诉人（原审原告）：李明飞，男，1982年8月1日出生，汉族，户籍住址：湖南省衡南县。委托诉讼代理人：程佳音，女，1991年4月12日出生，汉族，户籍住址：湖南省衡南县，系上诉人妻子。被上诉人（原审被告）：惠州市惠和投资有限公司，住所地：惠州市惠阳区三和街道和兴路地段，统一社会信用代码：91441303666457330K。委托诉讼代理人：曹治，男，1990年4月19日出生，汉族，系被上诉人公司员工。委托诉讼代理人：何梦晶，女，1995年4月9日出生，汉族，系被上诉人公司员工。上诉人李明飞与被上诉人惠州市惠和投资有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初4165号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人李明飞上诉请求：一、请求二审法院依法维持广东省惠州市惠阳区人民法院作出（2020）粤1303民初4165号民事判决书第一项；二、请求二审法院依法撤销广东省惠州市惠阳区人民法院作出（2020）粤1303民初4165号民事判决书第二项、第三项，并依法改判:“一、被上诉人向上诉人返还已付购房款818459元及利息（以248459元为基数，按照4.35％的利率向上诉人支付利息至2018年5月28日到2018年9月12。并自2018年9月12日起，以818459元基数，按照4.35％的利率向上诉人支付利息至实际清偿时止）；二、被上诉人向上诉人支付违约金78543.4元，时间是2018年9月12日到2020年12月10日，后期扩大损失按贷款57万为基数利率6.37支付到付清为止。三、被上诉方退还上诉方装修款62608元。四、被上诉方退还代收工程费1000元。五、被上诉方退还上诉方房屋评估費940元。六、被上诉方赔偿上诉方损失税费7508.8元。七、被上诉方赔偿上诉方损失公证费400元，律师见证费1000元。八、被上诉方退还上诉方维修基金5467元。九、一审二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对已付购房款的利息的起算时间认定错误。上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条第2点第（2）项约定:买受人解除合同的应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1％向买受人支付违约金。该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，没有其他无效情形，应属有效约定，故在计算合同解除时出卖人应给付的利息时，应严格按照上述约定计算。本案中，上诉人于2018年5月28日向被上诉人支付了首期房款248459元，银行贷款57万元于2018年09月12日发放至被上诉人处，故按照双方的合同约定，被上诉人应自2018年5月29日起，以248459元为基数，按照4.35％的利率向上诉人支付利息至2018年09月12日，并自2018年09月12日起，以818459元基数，按照4.35％的利率向上诉人支付利息至实际清偿时止。一审法院酌情从上诉人起诉之日即2020年8月14日起算利息，不符合上诉人与被上诉人双方之间的约定，亦没有明确的法律依据，依法应予纠正。二、梅州市升悦建筑工程有限公司（以下简称“升悦公司”）并非上诉人主动联系选择的代收楼人，该公司实际是由被上诉人选任，且被上诉人用欺骗和隐瞒事实来让上诉人在《收楼委托书》上签名前有明确承诺了在交付前会先通知上诉人到场验收，上诉人在此情况下才签名。升悦公司与被上诉人存在长期的直接的利益关系，对其在代收楼中的过错，不应由上诉人来承担后果，应依法支持上诉人违约金的诉求。1.上诉人于2018年5月28日与被上诉人签订《商品房买卖合同（预售）》，当天在被上诉人的安排下，由被上诉人出具了多份文件给上诉人签署，其中就包括《收楼委托书》，该委托书的内容全部系被上诉人预先拟好的，上诉人并无修改的权利和机会，在被上诉人的故意诱导欺骗隐瞒事实下签了该份委托书。但当时上诉人与升悦公司没有任何接触和联系，对升悦公司没有任何了解，也就不可能对其有任何信赖关系。上诉人主观上并无选任升悦公司为代收人的意愿，客观上该公司也不是上诉人所选。2.升悦公司的所谓代收楼行为，其实质是与被上诉人恶意串通，损害上诉人的合法权益的行为。《民法典》第一百六十四条规定:代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。本案中，被上诉人在2019年12月15日时，其所建案涉商品房尚未达到合同约定的交付条件。从上诉人提供与被上诉人客户经理余晓波的通话录音文件可见，其在2020年4月26日在与上诉人的对话中称:“质量保证书和使用说明书还没填房号”，其在本案一审开庭时，亦是拿不出质量保证书和使用说明书等房屋交付所必须的文件。这也说明至少截至2020年4月26日时，案涉商品房仍然未达到合同约定的交付条件。在此情况下，被上诉人与升悦公司基于长期合作的直接利益关系，二人恶意串通，出具虚假的房屋交付手续，损害上诉人的合法权益，对此造成的损失，应由被上诉人与升悦公司共同承担责任。依法支持上诉人违约金的诉求。三、被上诉人应以其违约对上诉人造成的全部损失向上诉人支付违约金78543.44元，后期扩大损失按代款利率计算由被上诉方承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，上诉人因购买案涉商品房，除支付了购房款外，还支付了房屋装修款62608元、税费7508.8元代收工程费1000元、房屋评估费940元、维修基金5467元、公证费400元、律师见证费1000元以及自2018年10月10日起支付给银行的贷款利息，因办理案涉事务还产生大量误工损失，以上损失金额远远超过双方协议中约定的违约金的金额。根据上述司法解释的规定，应当以被上诉人违约造成的实际损失确定违约金数额，即被上诉人应支付上诉人违约金。综上所述，一审判决部分事实认定不清，适用法律错误，现上诉人依法上诉，请二审法院查明本案事实后依法改判。被上诉人惠州市惠和投资有限公司答辩称：一、一审法院判决认定事实错误。本案不存在《商品房预售合同》中双方约定的解除合同的情形。1、原审被告已按《商品房预售合同》约定时间向原审原告交付涉案房屋，原审原告要求退房、解除合同、返还全部房款、支付违约金及利息的诉请缺乏事实依据。原审原、被告双方于2018年5月28日签订了《商品房预售合同》，合同第十一条第（一）款明确约定:“出卖人应当在2019年12月15日前向买受人交付该商品房。”从合同附件六约定可以看出，交付房屋标准为毛坯。后原审原告授权梅州市升悦建筑工程有限公司，代为办理其所购龙光玖龙山花园4幢2单元12层01号房的毛坯收楼手续及相关事项。原审原告为完全民事行为能力人，其签署的收楼委托书是其真实意思表示，原审被告不存在任何恶意串通、损害其利益的行为。2019年11月4日，原审被告向原审原告授权的收楼受托人梅州市升悦建筑工程有限公司发出《关于惠州玖龙山花园1栋、2栋、3栋、4栋、5栋、6栋商品房交付预验收的通知函》，告知其上述房屋已完成竣工验收，其应当于2019年11月15日前办理交付前验收相关手续，且该函经梅州市升悦建筑工程有限公司盖章确认签收。2019年12月3日，原审被告向梅州市升悦建筑工程有限公司发出《关于惠州玖龙山花园1栋、2栋、3栋、4栋、5栋、6栋商品房交付事宜的通知函》，告知其上述房屋已具备合同约定的交付条件，其应当携带相关证明资料于2019年12月15日前往玖龙山花园物业服务中心办理相关交付手续，且该函经梅州市升悦建筑工程有限公司盖章确认签收。2019年12月15日，梅州市升悦建筑工程有限公司已代原审原告前往玖龙山花园物业服务中心办理相关交付手续，并签署了客户房屋验收单，确认涉案房屋符合交付条件并代原审原告进行收楼。依据《民法典》第一百六十二条规定:代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。因此，原审原告的受托人梅州市升悦建筑工程有限公司代其完成的收楼行为对原审原告发生效力。鉴于原审原告已在合同约定的期限内收楼，原审被告不存在逾期交付的行为，原审原告无权要求退房、解除买卖合同。同时，原审被告也无需退房款，更无需支付违约金及利息，原审原告的诉请缺乏事实依据，不应得到支持。2、一审法院判决认定事实错误。原审被告交付涉案房屋时，已向原审原告所委托的收楼人梅州市升悦建筑工程有限公司提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，已完全具备合同约定的交付条件。首先，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》均为原审被告单方出具的文件，无需任何政府部门进行确认，按照《商品房预售合同》约定，原审被告在交付房屋时提供即可。《商品房预售合同》第九条约定，商品房交付时应符合下列条件:a.已取得建设工程竣工验收备案证明文件；b.已取得房屋测绘报告c.商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。因此，原审被告只要在交付时提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，即符合交付条件。其次，原审被告在交付涉案房屋前，已向原审原告所委托的收楼人梅州市升悦建筑工程有限公司提供《商品房住宅质量保证书》和《商品房住宅使用说明书》，具备合同约定的交付条件。一审法院认为，原审被告2019年12月3日向梅州市升悦建筑工程有限公司发出《关于惠州玖龙山花园1栋、2栋、3栋、4栋、5栋、6栋商品房交付事宜的通知函》时，原审被告尚未能提供《商品房住宅质量保证书》和《商品房住宅使用说明书》，未完全达到合同约定的交付条件。而事实上，“2019年12月3日”仅是原审被告向梅州市升悦建筑工程有限公司发函通知其收楼的时间，而非涉案房屋实际交付时间。就原审被告提交的证据《客户房屋验收单》可以看出，涉案房屋的实际交付时间为2019年12月15日，而原审被告于2019年12月13日已向梅州市升悦建筑工程有限公司提供了《商品房住宅质量保证书》和《商品房住宅使用说明书》。因此，涉案房屋在交付时已完全具备合同约定的交付条件，一审法院认定事实错误综上，一审法院判决认定事实错误，本案不存在双方约定的解除合同的情形。二、一审法院判决适用法律错误。本案不符合《合同法》规定的法定解除合同的任一情形。按照《合同法》第九十四条规定:有下列情形之一的，当事人可以解除合同:（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原审被告已在合同约定期限内交付符合交付条件的涉案房屋，不存在违约行为，更没有导致原审原告不能实现合同目的，不符合《合同法》规定的法定解除合同的任一情形。原审原告据此要求解除合同缺乏相关事实及法律依据，一审法院依据《合同法》第九十四条规定判决解除合同，属于适用法律错误。三、原审原告系因其自身资金不足，无力继续偿还银行按揭贷款，故其想通过解除商品房预售合同的方式，达到无需继续偿还贷款的目的。2018年9月3日，原审被告与原审原告、兴业银行股份有限公司惠州分行签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，原审原告向兴业银行股份有限公司惠州分行贷款57万元用以购买涉案房产，原审被告为其提供阶段性连带责任担保。2021年3月18日，原审被告收到兴业银行股份有限公司惠州分行的履行担保责任通知书，由于原审原告贷款逾期，银行催收未果，现兴业银行股份有限公司惠州分行要求原审被告承担连带清偿责任。由此可见，原审原告系因其自身资金不足，无法按时偿还按揭贷款，故其想通过解除商品房预售合同的方式，达到无需继续偿还贷款的目的，其行为有违诚实信用原则。四、商品房买卖合同解除权的行使不得用，法院应从鼓励交易、保护交易稳定及契约自由角度出发，若法院判决解除合同，不利于房地产行业的长期稳定发展。房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、用期久、供应链长、地域性强的特点。且房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关，国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。目前，受全国经济市场大环境的影响，房地产行业较为不景气。原审被告已于2019年12月15日将涉案房屋交付给原审原告，原审原告已经长期占用涉案房屋，商品房买卖合同解除权的行使不得滥用，若此时解除合同，将对原审被告造成明显损失，且不利于房地产行业交易的稳定，对于房地产企业而言不公平。法院应鼓励交易并且保护市场交易稳定，原审原告、被告所签订的买卖合同是双方的真实意思表示，且真实、合法、有效。而本案中，既不存在约定解除合同的情形，也不存在法定解除合同的情形。因此，为实现当事人契约自由，在无约定或法定解除合同理由的情况下，法院不应当随意判决解除合同。五、原审原告在上诉状中新增加诉讼请求，不应当得到支持，否则，将违背了“两审终审制”最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第184条：在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求贵院依法予以纠正，撤销原审判决内容，依法改判驳回原审原告的诉讼请求。李明飞向一审法院起诉请求:1、依法退房，解除原被告之间签订的合同，合同编号：惠阳（2018701027933）；2、返还原告全部房款818459元、其违约金、利息一切经济损失；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月28日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》约定，原告购买被告开发建设的位于惠州市惠阳区，商品房总价款为818459元，原告应当于2018年5月28日前支付首期房价款248459元，余款570000元向银行申请贷款支付。合同第九条关于商品房交付条件约定，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，已取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一、第十二条约定，被告应当在2019年12月15日前向原告交付该商品房。该商品房达到交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。交付商品房时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担。除不可抗力外，被告逾期交付商品房在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照4.35%计付利息；同时，被告按照全部房价款的1%向原告支付违约金。此外，原告签订《收楼委托书》，授权受托人梅州市升悦建筑工程有限公司，代为办理原告所购龙光玖龙山花园XX房的毛坯收楼手续及相关事项，受托人所办事项原告均予以承认。委托期限自委托书签署之日起至代理事项办理完毕之日止，本委托为不可撤销之委托。另查明，原告所购的龙光玖龙山花园4幢2单元12层01号房产已于2019年10月25日经建设、监理、勘察、施工、设计等单位验收合格，并取得《建设工程竣工验收报告》。2019年11月19日，取得《房产面积测绘成果（实测）报告书》。被告于2019年12月13日对该房产出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2019年11月4日，被告向原告授权的收楼受托人梅州市升悦建筑工程有限公司发出《关于惠州玖龙山花园1栋、2栋、3栋、4栋、5栋、6栋商品房交付预验收的通知函》，告知其上述房屋已完成竣工验收，其应当于2019年11月15日前办理交付前验收相关手续，该函经梅州市升悦建筑工程有限公司盖章确认签收。2019年12月3日，被告向梅州市升悦建筑工程有限公司发出《关于惠州玖龙山花园1栋、2栋、3栋、4栋、5栋、6栋商品房交付事宜的通知函》，告知其上述房屋已具备合同约定的交付条件，其应当携带相关证明资料于2019年12月15日前往玖龙山花园物业服务中心办理相关交付手续，该函经梅州市升悦建筑工程有限公司盖章确认签收。2019年12月15日，梅州市升悦建筑工程有限公司代原告前往玖龙山花园物业服务中心办理相关交付手续，并签署了客户房屋验收单，确认涉案房屋符合交付条件并代原告进行收楼。现原告以被告未按合同约定时间交付房屋，不认可受托人代为收楼为由诉至法院，要求解除合同、返还购房款、违约金及利息。一审法院认为,本案系商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》和《补充协议》是双方真实意思的表示，合法有效。合同明确约定，案涉商品房达到交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。被告于2019年12月3日向原告的收楼受托人梅州市升悦建筑工程有限公司发出《商品房交付事宜通知函》时，该商品房虽已取得《建设工程竣工验收报告》、《房产面积测绘成果（实测）报告书》，但此时被告尚未能提供《商品房住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》，案涉房屋未完全达到合同约定的交付条件。原告作为买受人，在被告出示证件不齐全的情况下有权拒绝接收房屋，其受托人梅州市升悦建筑工程有限公司代为收楼的行为有损原告利益，现原告主张被告违约，要求解除合同，返还已付购房款818459元有事实和法律依据，予以支持。关于利息，本院酌定自原告起诉的2020年8月14日起，以818459元为基数，按合同约定的计息标准4.35%计算至实际清偿之日止。对原告诉请的违约金，因原告的收楼受托人梅州市升悦建筑工程有限公司在代为收楼时未尽到审慎审查义务，存在一定过错，对违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告李明飞与被告惠州市惠和投资有限公司于2018年5月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》。二、被告惠州市惠和投资有限公司自本判决书生效之日起十五日内向原告返还已付购房款818459元及利息（以818459元为基数，自2020年8月14日起按年利率4.35%计算至款项实际清偿之日止）。三、驳回原告李明飞的其他诉讼请求。案件受理费11984元，由被告惠州市惠和投资有限公司负担。本案二审期间，上诉人李明飞提交了证据：一、兴业银行借记卡交易明细；二、项目不可抗力事件及影响告知函；三、交付须知；四、收据。被上诉人惠州市惠和投资有限公司提交了证据：一、兴业银行个人贷款还款凭证、兴业银行贷款利息单（客户联）；二、结清证明；三、住房按揭代偿款催收通知书；四、EMS快递单、快递退件。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一审判令被上诉人返还购房款的利息起算时间点是否适当。分析如下：上诉人主张合同解除后，被上诉人返还购房款的利息计算应以其交纳购房款的时间为起算日期，并应支付相应的违约金，对此，上诉人曾向案外人梅州市升悦建筑工程有限公司出具《收楼委托书》，梅州市升悦建筑工程有限公司依该委托书授权代为收楼，可以认定该收楼的效力，若上诉人认为收楼行为具有瑕疵，可向其委托人梅州市升悦建筑工程有限公司主张，但并不影响本案收楼行为的认定，故一审判令返还购房款利息起算点为起诉之日并无不当，本院予以确认，另外，上诉人主张违约金亦无事实和法律依据。对于上诉人二审主张的扩大损失、装修款、代收工程费、评估费、税费等请求，其并未在一审中提出，双方对此不能达成一致意见，故对该部分上诉请求在二审中不予处理，上诉人可另行提起诉讼。综上，上诉人李明飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用3449元，由李明飞负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年八月九日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧