辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终2085号上诉人（原审被告）：南海洋，男，1943年10月1日出生，汉族，退休工人，住凌源市。委托诉讼代理人：姜雪梅，女，1977年1月24日出生，汉族，无业，住凌源市。被上诉人（原审原告）：凌源市祥和物业有限公司，住所地凌源市城北街北段(祥和家园小区8#-01021)。法定代表人：王素英，经理。委托诉讼代理人：惠兴富，建平县黑水镇法律服务所法律工作者。上诉人南海洋因与被上诉人凌源市祥和物业有限公司(以下简称“祥和物业公司”)物业服务合同纠纷一案，不服凌源市人民法院（2021）辽1382民初997号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南海洋上诉请求：撤销一审判决，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。双方未签订物业服务合同，被上诉人未经业主聘用，不具备诉讼资格，违法收费。物业费用在购房之日共交14年，至今有余。祥和物业公司辩称：上诉人一直在祥和家园小区居住，被上诉人对居住在祥和小区家园的所有业主提供了服务，上诉人已三年未交纳物业费。上诉人购房时交给凌源市祥和花园售楼处五年物业服务款，与被上诉人无关。被上诉人是建设单位选聘的，并且签订了前期物业服务合同。一审法院判决是正确的。祥和物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告把拖欠2018、2019和2020年的物业费1，051.56元，马上交付原告；2、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：凌源市祥和家园小区系凌源市广益房地产开发有限责任公司开发建设。原告公司于2018年11月1日成立，并申办了营业执照。2018年12月17日，凌源市广益房地产开发有限责任公司(甲方)与原告祥和物业公司(乙方)签订了承包合同，主要内容为：经甲乙双方协商同意，甲方将凌源市祥和家园小区物业工作承包给乙方经营；乙方应依照《物业法》、国家、政府有关规定，依法进行经营管理与服务，做到规范管理，热情服务，工作质量达到行业标准；甲方持有的房屋(办公室、门卫室)设备、设施无偿提供乙方供用，乙方负责保管、保养、维修；祥和家园小区在乙方承包期间的物业费由乙方征收，届时所发生的经营费用由乙方全权支付；本合同承包期为5年，自2019年1月1日起至2024年止；本合同自2019年1月1日起生效；本合同生效后，2016年12月20日，甲方和李晓娟、李景发签订的承包合同废止。该承包合同落款处由原告祥和物业公司、凌源市广益房地产开发有限责任公司分别加盖了公司公章。2018年12月30日，原告(乙方)与李晓娟、李景发(甲方)签订移交协议书，主要内容为：根据2018年12月17日，凌源市广益房地产开发有限公司与凌源市祥和物业有限公司所签订的合同，经甲乙双方认可，特签订本协议。2018年度祥和小区未收物业费共165户，合计金额84，050元。由乙方负责收缴，甲方收取乙方人民币40，000元整，其余额由乙方所有。该移交协议书落款处李晓娟、凌源市祥和物业有限公司原法定代表人签名捺印。自2018年12月17日至2021年3月31日原告在被告居住的祥和家园小区向包括被告在内的小区业主提供了物业管理与服务。本案庭审过程中，被告认可原告为祥和家园小区提供了物业管理与服务，但认为物业服务不到位。原告主张依照凌源市住宅前期物业服务收费管理办法，按照建筑面积每月每平方米0.5元收取物业服务费。凌源市祥和家园小区开发建设交付使用后未成立业主委员会。被告南海洋系该小区业主，其居住的房屋为祥和家园小区8号楼2单元602室，建筑面积为58.42平方米，每年应交纳的物业服务费为350.52元。2018年、2019年、2020年三年期间未交纳物业服务费合计1，051.56元，经原告催要，被告仍未交纳。另查明，2011年11月26日被告南海洋在购房时向凌源市广益房地产开发有限责任公司交纳了相关费用，凌源市广益房地产开发有限责任公司为其出具了专用收款收据(编号：0004954)，该收款收据载明：收款日期2011年11月26日，交款人南海洋，收款项目物业，人民币肆仟玖佰陆拾玖元整(￥4，969元)，收款事由“8-2-602”。该收款收据中加盖了祥和家园售楼处专用章。对此，被告认可当时是交纳了五年的物业费，但认为上述收款收据中所交的物业费能够使用14年之久，现没有必要再交纳物业费。2021年2月25日凌源市广益房地产开发有限责任公司为原告出具了证明，该证明载明：凌源市祥和家园小区系本公司开发项目，《祥和花园售楼处》所收取的物业管理费，是包括多项综合物业管理费用，自2011年至2016年(五年)的管理费用。该证明由凌源市广益房地产开发有限责任公司法定代表人刘国军签名并加盖公司公章。一审法院认为，原告祥和物业公司与凌源市广益房地产开发有限责任公司签订的承包合同，属于双方自愿行为，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告南海洋为祥和小区业主，故该合同对其具有约束力。合同生效后，凌源市广益房地产开发有限责任公司、祥和物业公司、祥和小区业主均应恪守诚实守信的商事活动原则，认真履行各自的义务。2018年期间，案外人李晓娟、李景发已经按照合同约定以及相关规定提供了物业管理服务，并将其对被告享有的2018年度物业费债权转让给本案原告，不违反法律规定。2019年、2020年期间，原告祥和物业公司已经按照合同约定以及相关规定提供了物业管理服务，被告作为业主应当按照约定及物业管理的相关规定及时交纳物业管理服务费，其未按时交纳，并经催要后仍未交纳，应承担相应的民事责任。因案涉承包合同中未约定物业服务收费标准，该合同生效后，合同双方又未能达成补充协议，按照合同有关条款及交易习惯亦不能确定。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项规定：“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”又依据《凌源市住宅前期物业服务收费管理办法》(凌价发(2018)21号)第九条规定的住宅前期服务业收费标准，结合以往物业费交纳情况，确认原告按每月每平方米0.5元标准收取物业费，并无不当。原告要求被告缴纳2018年度、2019年度、2020年度三年的物业管理服务费1，051.56元(58.42m²×0.5元×36个月)，合法有据。被告辩称其已经足额交付物业管理服务费，被告对此负有举证责任，被告虽然提交了2011年11月26日收款项目为物业的收款收据，但不能证明其所交的物业费包含2018年至2020年期间的物业费。被告辩称原告物业服务不到位，但其未提供相应的证据证明。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第(五)项、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：被告南海洋于本判决生效后五日内给付原告凌源市祥和物业有限公司凌源市祥和家园小区8号楼2单元602室2018年度、2019年度、2020年度的物业服务费合计1，051.56元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告南海洋负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交的录音以证明业主委员会至今未成立。被上诉人质证称上诉人没有调查权。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，祥和物业公司与凌源市广益房地产开发有限责任公司签订前期物业服务合同，即《承包合同》合法有效。南海洋为祥和小区业主，应该履行该合同约定的义务。2018年期间，案外人李晓娟、李景发已经按照合同约定以及相关规定提供了物业管理服务，并将其对各业主享有的2018年度物业费债权转让给祥和物业公司，不违反法律规定。2019年、2020年期间，祥和物业公司已经按照合同约定以及相关规定提供了物业管理服务，南海洋作为业主应当按照约定及物业管理的相关规定及时交纳物业管理服务费，其未按时交纳，应承担相应的民事责任。因案涉承包合同中未约定物业服务收费标准，该合同生效后，合同双方又未能达成补充协议，按照合同有关条款及交易习惯亦不能确定。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项规定：“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”一审法院依据《凌源市住宅前期物业服务收费管理办法》(凌价发(2018)21号)第九条规定的住宅前期服务业收费标准，结合以往物业费交纳情况，确认按每月每平方米0.5元标准收取物业费，并无不当。南海洋主张其购房时已交纳2018年至2020年期间的物业费，鉴于案涉小区部分其他业主交费收据载明物业费为五年及南海洋已实际交纳2017年物业费的事实，现有证据不足以证明南海洋的主张，其与凌源市广益房地产开发有限责任公司之间的交费纠纷，可另行主张权利。综上，南海洋的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人南海洋负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘玉华审 判 员  姜永涛审 判 员  王海娇二〇二一年八月三十日书 记 员  杨丽南法官助理  （代）