贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0302民初8484号原告：龚波，男，1976年10月18日生，汉族，遵义市人，住遵义市播州区。委托诉讼代理人：张文熙，贵州文熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭航铭，贵州文熙律师事务所律师。被告：重庆骏御商务咨询服务有限公司，统一社会信用代码9150011407366791304，住所地重庆市黔江区城西街道彩虹路409号。法定代表人：周达，总经理。被告：遵义金科房地产开发有限公司。住所地贵州省遵义市新蒲新区新蒲城开发建设指挥部。统一社会信用代码91520390069947788X。法定代表人：周灵梓，总经理。被告：遵义骏御商务咨询有限公司。住所地贵州省遵义市新蒲新区金科中央公园城售楼部。统一社会信用代码91520390MA6GUK385W。法定代表人：周灵梓，总经理。三被告共同委托诉讼代理人：王敬民，北京德恒（重庆）律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：李凌霄，北京德恒（重庆）律师事务所律师。原告龚波与被告重庆骏御商务咨询服务有限公司（以下简称重庆骏御公司）、遵义金科房地产开发有限公司（以下简称金科公司）、遵义骏御商务咨询有限公司（以下简称遵义骏御公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龚波及其委托诉讼代理人郭航铭、被告重庆骏御公司、金科公司、遵义骏御公司的共同委托诉讼代理人王敬民、李凌霄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龚波向本院提出如下诉讼请求：（一）确认原告以周理花名义与被告重庆骏御公司于2018年4月26日签订的《商业运营管理合同》在本案起诉书副本送达被告时解除；（二）判令三被告退还原告保证金101310元，物业费34119.90元，租金170599.50元，赔偿原告经济损失1465826.5元；承担原告因诉讼产生的律师费10000元。事实和理由：2017年8月30日，原告龚波借用周理花名义作为乙方与重庆骏御公司作为甲方签订《商业运营管理合同》，约定将将被告将位于遵义市新蒲新区房屋（建筑面积为691.85平方米）的商铺租赁给原告使用，租赁期限为60个月，即2018年8月1日-2023年7月31日。2018年8月1日—2021年10月31日为优惠期，包干租金170599.5元；2021年11月1日—2022年7月31日，月租金为90元／㎡；2022年8月1日—2023年7月31日，月租金为95元／㎡。合同还约定若一方违约，需承担另一方因追溯违约方责任产生的律师费及相关费用。原告与被告签订协议后，采取各种招商措施，加大宣传力度，为迅速推进商圈的繁华，原告在被告的参与、知情并许可的情况下，原告将承租的商铺转租给钟丽娜、罗僚、易键等次承租人经营。2019年4月26日，被告重庆骏御公司以原告转租违约为由向原告发出《违约通知书》，要求解除合同。2019年5月，被告不仅向商户发出《告商户书》，还多次召集要求各商户开会，以被告是唯一合法产权人，原告无权转租为由，要求商户务必于2019年5月14日前与之签订协议，否则将采取不限于停水、停电、停气等强制措施。而且被告不顾原告已与钟丽娜等人已签订联营合同的客观事实，与商户签订意向合同或者租赁合同，为此各商户群情激愤，多次闹事、上访，纷纷要求与原告解约，在万般无奈之下，原告被迫与次承租人钟丽娜等人签订《联营商铺解除协议》，解除了与钟丽娜等人的转租合同。原告认为，原告与钟丽娜等人的转租合同被告是知情并许可的，被告无权以擅自转租为由主张解除合同。被告见钱眼开，在原告已经将商圈发展起来即将产生经济效益的情况下，被告采取停水、停电、停气等威胁措施迫使商户与原告解除合同，不仅违背诚实信用原则，而且严重影响租赁合同目的的实现，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条“当事人有下列情形之一，当事人可以解除合同——-（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告有权解除合同。同时依照该法第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”的规定，三被告应当赔偿原告合同履行后可以获得的利益，该利益应当按照原告与次承租人签订的合同可获得的租金总额减去原告应当支付被告的租金总额确定，由于与三被告协商未果，为此特依法提起诉讼，请求人民法院予以支持。被告重庆骏御公司、金科公司、遵义骏御公司辩称，一、原告龚波无权解除《商业运营管理合同》。具体理由如下：1、原告龚波在《商业运营管理合同》不享有约定解除权；2、被告已经履行了《商业运营管理合同》最主要的义务，即将租赁房屋交付给龚波使用，至今龚波依然占有、使用租赁房屋，故被告认为龚波所述的存在违约行为致使合同目的无法实现无事实和法律依据；3、原告认为，因被告同意其进行转租，故本案所涉及的《商业运营管理合同》订立的根本目的在于原告对租赁房屋进行转租的权利。被告认为，原告的上述理解系错误的理解，且和《商业运营管理合同》的约定不符。依据《商业运营管理合同》第三条的约定，原告签订前述合同的根本目的是使用被告的房屋自行从事餐饮的经营，属于自用。被告基于对原告自营的支持，被告给予了原告巨大的运营管理费优惠，《商业运营管理合同》第八条的约定说明被告与原告签订《商业运营管理合同》的根本目的在于希望原告在自行经营的过程中能够平稳的渡过商业培植期，打造起良好的商业氛围并最终使得双方均能获利。被告认为转租只是租赁物的另外一种使用方式，即便是被告不同意原告进行转租，也不影响原告自己使用租赁房屋进行餐饮经营的自用，不会影响《商业运营管理合同》第三条的履行，更谈不上导致其与被告《商业运营管理合同》的根本目的不能实现，故原告基于以上认识主张解除合同不符合《商业运营管理合同》的约定，也不符合法律的规定；4、原告龚波认为因被告存在影响其与第三人签订的《商铺联营协议》的情况，故原告认为可以以此为由解除其与被告签订的《商业运营管理合同》。被告认为，被告并不是《商铺联营协议》的当事人，《商铺联营协议》的履行与被告无关，《商铺联营协议》无论履行与否，无论是否解除均不会影响原、被告双方签订的《商业运营管理合同》。原告以前述理由解除《商业运营管理合同》属于对于两个不同合同的混淆。与《商铺联营协议》相关的纠纷，原告应另案起诉，而不是在本案中进行处理；5、原、被告在本案之前的租赁合同纠纷案贵院已经做出了判决，在判决后被告无任何影响《商业运营管理合同》履行的行为。二、原告要求被告被告退还保证金、物业费、租金无事实及法律依据，具体理由如下：1、基于前述第一条的理由，原告无权解除合同；2、原告仅仅与被告建立了租赁合同关系，遵义金科房地产开发有限公司以及遵义骏御商务咨询有限公司与本案无关；3、被告已经依据《商业运营管理合同》的约定向原告提供了房屋，原告已经使用了租赁房屋还进行了转租，故原告理应向被告支付保证金、物业费、运营管理费。三、原告要求被告赔偿经济损失及承担律师费无事实及法律依据，具体理由如下：1、从《商业运营管理合同》的履行情况来看，目前商业运营管理合同处于正常履行状态，原告依然正常的占有使用租赁房屋，故原告不可能基于《商业运营管理合同》的履行产生损失，同时，基于《商业运营管理合同》的履行，相比较原告向被告支付的费用，原告获取了巨大的收益。原告在获利的情况下要求被告向其赔偿损失显然与事实和法律不相符；2、原告与第三人签订的《商铺联营协议》与《商业运营管理合同》系两个不同的合同，被告不是《商铺联营协议》的主体，故《商铺联营协议》的履行情况与原告无关。即便原告因《商铺联营协议》受到了损失，也不应在本案中处理。同时，原告并未举示证据证明《商铺联营协议》解除后原告受到了损失故其要求被告赔偿损失无事实依据；3、原告计算赔偿经济损失的方式也是错误的，在租赁法律关系中收取租金的前提是将租赁物提供给他人使用，原告已经与第三人解除了转租合同，在未提供租赁物给第三人使用的情况下是不可能向第三人收取租金的，更不可能向第三人收取未来的租金。因转租合同解除的解除，原告依然可以按其目的占有、使用租赁房屋，故即便原告与第三人解除合同也不必然产生损失。更重要的一点是本案所涉及的租赁物系被告进行运营，原告只有在按约向被告支付运营管理费的情况下才能使用租赁房屋，故即便是原告进行转租也依然要向被告支付运营管理费，该部分应向被告支付的运营管理费显然不是原告的收益，更不能计算为原告的损失。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，故其要求解除《商业运营管理合同》，并要求被告赔偿损失无事实和法律依据，贵院应驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明：2017年8月30日，被告重庆骏御公司作为甲方与原告龚波以周理花的名义作为乙方签订《商业运营管理合同》，约定：甲方将其位于遵义市新蒲新区新蒲天都的1栋1层8-11、25-31号商业铺面租赁给乙方用于商业经营使用，租赁面积为631.85平方米。租赁期限为60个月，2018年8月1日到2023年7月31日。2018年8月1日至2021年10月31日为租金优惠期，租金为170599.50元，因优惠期甲方给予了乙方租金优惠，乙方解除本合同或因乙方原因造成甲方解除本合同的优惠期间的租金按90元/平方米月计算…。乙方签订本合同时需缴纳履约保证金和物业服务保证金共计30000元…，租赁期间物业费为每平方4.5元。合同第十九条19.11约定：租赁期间，乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除本合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内补交减免的全部运营管理费，共计2047194元。合同第二十三条23.14约定：若一方违约，违约方及违约方担保人还需承担另一方因追溯违约责任而产生的律师代理费…有关所有费用。该合同还对相关的权利义务进行了约定。原告龚波按照合同的约定向原告缴纳了租金170599.50元，截止至2020年5月31日的物管费34119元、租赁保证金45000元、水电保证金6310元、装修保证金45000元，同时被告也按照合同的约定将商铺交付原告使用。原告接收本案涉案房屋后，陆续将本案涉案商铺转租给案外人钟丽娜、罗僚、易健、韩宗艳、熊双、李晓春、罗誉腾、苟先志使用，并收取租金。另查明，由于新蒲天都商城未达到预期经营效果，包括本案涉案的多个商铺已关门歇业，其间多个商铺的经营者找到原告龚波、被告公司员工要求调整租赁合同等事宜。2019年4月15日，被告重庆骏御公司向原告的聘请的员工周理花发出违约通知书，要求终止合同。2019年5月14日，被告遵义骏御公司与案外人钟丽娜、罗僚、易健、韩宗艳、熊双、李晓春、罗誉腾、苟先志签订《商业运营管理协议》意向协议书，拟将出租给原告的商铺出租给案外人钟丽娜、罗僚、易健、韩宗艳、熊双、李晓春、罗誉腾、苟先志。其后，被告遵义骏御公司与案外人牟庆亮签订《商业运营管理合同》，将出租给原告1-9号门面出租给牟庆亮。2019年5月15日，被告金科公司的工作人员在新蒲天都商户微信群（案外人钟丽娜、罗僚、易健、韩宗艳、熊双、李晓春、罗誉腾、苟先志等人新蒲天都商户所在群）发布告商户书，要求各位商户与被告金科公司完善协议签订工作，逾期未签订协议的视为放弃该商业继续经营，并采取不限于停止供电、供水、供气等措施。2019年6月3日至7月，原告龚波陆续案外人钟丽娜、罗僚、易健、韩宗艳、熊双、李晓春、罗誉腾、苟先志签订解除合同协议书，约定：原告与案外人钟丽娜等人双方自愿解除协议签订之日起，今后涉及该商铺任何问题及纠纷由案外人钟丽娜等人自行负责，与其无关。还查明，2020年9月17日，被告重庆骏御公司基于案外人周理花对转租涉案商铺的行为起诉至本院，请求本院判令案外人钟丽娜、易健等人腾退本案涉案房屋，案外人周理花支付优惠期租金、违约金等，本院审理后，认定被告重庆骏御公司对原告将本案涉案商铺转租给案外人钟丽娜、易健等人的行为是默认和许可的，驳回了被告的诉讼请求，并认定三被告具有高度关联性。本院认为，2017年8月30日，被告重庆骏御公司作为甲方与原告龚波以周理花的名义作为乙方签订《商业运营管理合同》，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双均应按照合同的约定履行义务，但本案中，原告将涉案商铺转租给案外人经营，在此过程中，与被告重庆骏御公司关联的被告金科公司向案外人等发布的告商户书内容、以及相关联的被告遵义骏御公司与案外人签订《意向协议》、《商业运营管理合同》的行为，及原告与案外人钟丽娜、易健、韩宗艳等人签订解除合同协议书约定的内容均表明，双方均不愿意继续履行合同，故双方在本案中均不存在违约情形。结合新蒲天都商城实际经营不善的情况，为了防止损失的扩大，涉案商城的由被告重庆骏御公司及相关联的公司运营管理更为宜，根据《中华人民共和国民法典》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”的规定，对原告要求解除合同的诉请，本院予以支持，解除的时间为本判决书生效时。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”的规定，对原告要求被告退还租赁保证金45000元、水电保证金6310元、装修保证金45000元的诉讼请求本院予以支持。关于租金及物管费，因原告在实际使用了商铺的情况下，要求退还租金及物业费的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的律师费，虽然双方在合同中已明确约定，但本案中，双方均不存在违约情形，故本院不予支持。关于原告主张的经济损失。同理，本院也不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第六条、第五百六十六条第一款的规定，判决如下：一、解除原告龚波以周理花的名义与被告重庆骏御商务咨询服务有限公司于2017年8月30日签订的《商业运营管理合同》；二、由被告重庆骏御商务咨询服务有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告龚波保证金96310元；三、驳回原告龚波的其他诉讼请求。案件受理费9730元，保全费5000元，共计14730元。由原告龚波承担12650元、被告重庆骏御商务咨询服务有限公司承担2080元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 员  卢 松二〇二一年八月十一日法官助理  罗跃谊书 记 员  罗露露