广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11851号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐娟，女，1987年2月26日出生，汉族，身份证住址安徽省安庆市宿松县。委托诉讼代理人：闫亚凯，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙），住所地广东省广州市花都区狮岭镇宝丰路。执行事务合伙人：管敏富。上诉人（原审被告）：管敏富，男，1967年12月5日出生，汉族，身份证住址浙江省台州市椒江区。上诉人（原审被告）：管桂香，女，1955年4月4日出生，汉族，身份证住址浙江省台州市椒江区。上诉人（原审被告）：张剑军，男，1976年10月18日出生，汉族，身份证住址浙江省台州市椒江区。上诉人（原审被告）：阮正芳，男，1951年2月16日出生，汉族，身份证住址浙江省台州市椒江区。上述五上诉人的共同委托诉讼代理人：李鸿鹄，广东连越律师事务所律师。上述五上诉人的共同委托诉讼代理人：李祈颖，广东连越律师事务所律师。上诉人徐娟与上诉人广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）（以下简称牛津布厂）、管敏富、管桂香、张剑军、阮正芳因商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初10212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。徐娟上诉请求：1.变更一审判决第一项，确认徐娟与牛津布厂于2019年7月8日签订的《商品房认购协议》于牛津布厂签收一审诉讼材料时解除；2.变更一审判决第三项，牛津布厂向徐娟支付利息（利息损失以750000元为基数，包括按中国人民银行同期同类贷款利率自2019年7月12日计至2019年8月19日的利息3443.75元，和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计至清偿全部款项日止）；3.判令牛津布厂向徐娟赔偿装修费损失31731元；4.变更一审判决第四项，判令管敏富、管桂香、阮正芳、张剑军除一审判决支持的750000元购房款承担连带清偿责任外，还应就上述第二项、第三项诉求承担连带清偿责任；5.由牛津布厂、管敏富、管桂香、阮正芳、张剑军承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、牛津布厂交付给徐娟的房屋已经是更改规划用途的违法建设房屋，并非是徐娟在接收之后进行的违法建设。徐娟接收房屋时，房屋内已经有复式阁楼（隔层楼板），牛津布厂已经分割好了卧室、厨房、客厅、餐厅、独立卫生间、浴室，牛津布厂已经变更了房屋规划，将办公用途的房屋违法建设为居住用途的房屋进行交楼。徐娟在接收房屋后，对房屋墙面粉刷刮白、贴地板砖、厨房厕所做防水、厨房厕所贴墙砖和进行吊顶、包房屋门边窗边，并没有建设阁楼板、卫生间、厨房。二、牛津布厂对涉案房屋进行更改规划用途的违法建设，徐娟享有合同的约定解除和法定解除权。根据一审庭审查明的事实，涉案楼盘的《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》显示涉案楼盘地块是“批发零售用地”、“商务金融用地”，徐娟一审提交的证据15、16、17，显示牛津布厂在建设过程中将联合广场商业办公性质房屋改变成居住用途房屋，违法增加厨房、卫生间、阁楼三个方面的构筑物，改变房屋用途，属于违法建设。徐娟享有合同约定解除权。根据《商品房认购协议》第九条，徐娟享有法定解除权，依据是《合同法》第94条第4款。三、一审法院关于徐娟利息、装修费、诉讼费损失的判决有错误。根据《中华人民共和国民法典》第565条的规定，徐娟与牛津布厂于2019年7月8日签订的《商品房认购协议》应于牛津布厂签收一审诉讼材料时解除，并非法庭辩论终结之日解除。徐娟在2019年7月12日共计支付750000元购房款，由于牛津布厂的违约行为，徐娟在2019年7月12日开始遭受上述本金产生的利息损失，本案徐娟的利息损失应从2019年7月12日开始计算。关于徐娟的装修费损失。由于牛津布厂的违约行为，徐娟已花费装修费31731元。倘若牛津布厂的房屋不属于违法建设，具有合法的居住用途使用功能，徐娟也不会退房和遭受31731元的装修费损失，该损失应由牛津布厂承担。牛津布厂、管敏富、管桂香、张剑军、阮正芳针对徐娟的上诉请求共同辩称：一、牛津布厂与徐娟之间已事实上成立了合法有效的商品房买卖法律关系，且徐娟已经收楼，合同的目的已经实现，涉案合同不应解除。牛津布厂与徐娟之间虽然只签订《商品房认购协议》，未签订商品房预售合同，但徐娟在起诉状、上诉状和所附的证据清单中均承认其已收楼并进行了装修，牛津布厂已经履行了房屋买卖合同的主要义务，徐娟也支付了大部分购房款，因此本案应为商品房买卖合同纠纷。徐娟上诉请求确认合同解除，既与其原来请求判决解除合同的诉讼请求不符，前者为确认之诉，而后者是形成之诉，属于在二审增加诉讼请求的情形，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款的规定，也与双方对本案合同的主要义务基本履行的事实不符，合同的目的已经实现，因此不应判决解除合同。二、徐娟在签订《商品房认购协议》时已经知道XX大厦属于办公性质，其在收楼后没有提出任何异议并自行进行装修。其后，徐娟要求办理网签手续，但因为没有带购房收据及按合同约定支付剩余购房款206000元而未能办理，并非牛津布厂不愿意与徐娟网签商品房买卖合同。不能网签合同的责任在于徐娟，而且现在仍可以网签合同并继续履行合同。三、涉案房屋已通过竣工验收，并非违法建设，徐娟对此不具有约定和法定的解除权，其要求解除合同和返还购房款本息、装修费等没有事实和法律依据。徐娟应继续履行合同，向牛津布厂支付剩余的购房款并承担违约责任。即便是广州市花都区城市管理和综合执法局作出的责令限期改正通知书，也是仅要求牛津布厂对XX大厦内部自行进行整改、恢复原状，不存在擅自变更房屋规划和设计的情况。而且，徐娟已经于2019年9月已收楼及进行装修，因其未依约先行支付剩余的购房款，牛津布厂对其先期违约行为依法可暂不与徐娟进行网签备案并办理房产证。牛津布厂上诉请求：1.撤销一审判决，驳回徐娟全部诉讼请求；2.判决徐娟向牛津布厂支付剩余购房款206000元及利息（利息以206000元为基数，按中国银行间拆借利率，自2019年7月16日计算至款项付清之日止）；3.本案一、二审的全部诉讼费用由徐娟承担。事实和理由：一、一审判决适用《中华人民共和国民法典》错误。本案应适用当时的《中华人民共和国合同法》。二、本案应当确定为商品房销售合同纠纷，且双方之间事实上已经成立商品房买卖法律关系，亦履行了合同的主要义务，不应定性为商品房预约合同纠纷。本案是现楼买卖，徐娟拒绝收楼已构成违约，其不具有解除合同的权利。第一，涉案房屋已于2019年4月30日竣工验收备案。牛津布厂与徐娟于2019年7月8日签订《商品房认购协议》，并非是将正在建设中的涉案房屋预售，而是将竣工验收合格的商品房出售给徐娟。第二，双方事实上已成立商品房买卖法律关系。徐娟已支付购房款750000元，且自认牛津布厂收到其上述购房款后将房屋交付给其管理使用并在2019年9月开始进行装修，故双方之间的商品房买卖合同已成立和实际履行。是否进行网签是行业的行政管理行为，不影响双方之间商品房买卖的法律效力。第三，只要徐娟付清剩余的购房款并提供办理房产证的相关资料后，牛津布厂完全可以随时涂消抵押登记，并在合理的期限内为其办理好房产证。三、牛津布厂在销售XX大厦时已经对外公示《广东省广州市商品房预售许可证》，徐娟应当知晓其所购买的房屋的土地使用权的用途及房屋属于商业性质，不存在牛津布厂向其销售公寓的情况。牛津布厂向徐娟交付的房屋属于毛坯房，并且在2019年4月30日已经通过竣工综合验收，至于徐娟收楼后如何装修与牛津布厂无关。即便相关部门对牛津布厂作出了责令限期改正通知书，也只是要求牛津布厂对XX大厦内部自行进行整改、恢复原状，说明XX大厦内部存在的问题可以通过恢复原状等途径进行解决，并不能由此而认为牛津布厂已擅自改变了涉案房屋的规划和设计而导致合同的目的不能实现。四、即使《商品房认购协议》因不能履行而应被解除，因徐娟未按照《商品房认购协议》第五条的约定与牛津布厂订立商品房买卖合同，故徐娟作为给付定金的一方，无权要求返还定金50000元。五、即使《商品房认购协议》因不能履行而应被解除，牛津布厂也应自二审判决维持解除《商品房认购协议》之日起才支付700000元的利息。六、徐娟未在《商品房认购协议》约定的期限内与牛津布厂签订商品房买卖合同和付清全部购房款已构成违约，作为违约方，其无权对实际成立并履行的商品房买卖合同行使解除权，故其应向牛津布厂支付剩余的购房款206000元及其利息。七、即使牛津布厂应承担民事责任，四位牛津布厂合伙人也仅对牛津布厂不能清偿的到期债务承担连带责任。徐娟针对牛津布厂、管敏富、管桂香、张剑军、阮正芳的上诉请求辩称：一、牛津布厂的房屋属于违法建筑，违法增加阁楼，违法变更房屋用途，且涉案房屋被抵押给广东省融资再担保有限公司。行政部门的发文显示开发商在建设过程中将联合广场商业办公性质房屋改变成居住用途房屋，增加厨房、卫生间、阁楼三个方面的构筑物，改变房屋用途，属于违法建设。花都城管局又再次发出《责令限期改正通知书》，要求牛津布厂在2020年7月22日之前自行整改，牛津布厂至今没有进行整改。由于涉案房屋的违建和被抵押状态，徐娟和牛津布厂也未约定一定要付清全部购房款才可以签订购房合同，因此牛津布厂反诉要求徐娟支付剩余购房款和利息的请求不应予以支持。二、牛津布厂称本案交易的是现房，本案属于商品房销售合同纠纷的说法错误。首先，牛津布厂的联合广场项目在2019年8月22日才办理大确认，在之后销售的房屋才属于现房销售，本案合同签订的时间是2019年6月8日，此时仍然属于预售房屋销售。联合广场2019年4月30日办理竣工备案只代表进行了综合验收，不代表属于现房销售，本案签订的合同是《商品房认购协议》，属于预约合同。其次，根据《商品房销售管理办法》第十六条，本案签订的《商品房认购协议》欠缺上述规定的合同形式要件，认购协议属于商品房预约合同。三、牛津布厂交付违法建设的房屋，一审法院判决牛津布厂返还75万元购房款的判决正确。四、徐娟诉请解除合同有合同依据和法律依据。合同依据是《商品房认购协议》第九条，法定依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条以及《广州市城乡规划条例》第四十条、《民法典》合同法定解除第五百六十三条第4款。五、依据《合伙企业法》第四十四条和第五十三条的规定，合伙人管敏富、管桂香、阮正芳、张剑军对牛津布厂违约行为承担连带责任有法律依据和事实依据。徐娟于2020年7月1日向一审法院起诉请求：1.判令解除徐娟与牛津布厂签订的《商品房认购协议》（956000元）；2.判令牛津布厂退还徐娟购房款750000元，并赔偿利息损失。（利息损失以750000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2019年7月12日计至2019年8月19日的利息3443.75元，和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计至2020年6月22日的利息25805.2元，合并暂计为人民币29248.95元，其余利息损失计至全部清偿日止）；3.判令牛津布厂向徐娟赔偿装修费损失31731元；4.判令管敏富、管桂香、张剑军、阮正芳就上述第二项、第三项诉求承担连带清偿责任；5.由牛津布厂、管敏富、管桂香、张剑军、阮正芳承担本案全部诉讼费用。牛津布厂向一审法院提出反诉，请求：1.判令徐娟于5天内与牛津布厂签订涉案房产的《商品房买卖合同》；2.判令徐娟向牛津布厂支付剩余购房款206000元；3.请求法院判令徐娟向牛津布厂支付逾期支付购房款的利息暂计1000元（利息按中国银行间拆借利率计算，以206000元为基数，自2019年7月16日计算至付清之日止）；4.判令徐娟承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区XX路XX号之十一XX栋XX房，于2019年8月22日登记在牛津布厂名下，于2020年5月18日办理抵押登记。2019年7月8日，牛津布厂（甲方）与徐娟（乙方）签订《商品房认购协议》，约定如下：甲、乙双方就XX大厦（推广名：联合广场）商品房认购事宜，达成本认购协议：一、签订本认购协议前，甲方已向乙方出示并在销售现场公开展示了下述文件，并已按乙方要求作出合理说明。乙方确认已详细阅读并充分理解下述文件，并保证不以《广东省商品房买卖合同》（含附件及补充协议，下称“商品房买卖合同”）条款没有理解、无法达成一致或其他任何非双方约定或法律规定事由为由，居间或拖延签订商品房买卖合同及相关文件。1.《XX大厦认购须知》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》及商品房买卖合同示范文本。2.联合广场项目的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预（销）售许可证》、项目本身及周边不利因素、公用面积分摊情况说明以及政府主管部门要求公示的其他文件。3.乙方将要签订的商品房屋买卖合同及补充协议、《临时管理条约》和《前期物业服务合同》。4.乙方所认购商品房的合同附图、装饰设备标准。5.国家和本地有关住房限购、限贷政策及实施细则（如有）。上述文件的内容以甲方张贴在联合广场营销中心公示栏的版本为准。二、房屋价款及付款方式1.乙方自愿认购广东省广州市花都区狮岭镇宝峰南路6-11号XX大厦（推广名：联合广场）项目2幢1301号商品房（下称该商品房），并确认该商品房建筑面积为75.75平方米，套内面积约为50.44平方米，具体面积数据以双方签订的商品房买卖合同约定为准，实际交付时以有资质的测绘单位出具的面积实测报告为准，该商品房按建筑面积计算购房款，该商品房单价为12620.46元/平方米（建筑面积），购房房款总价为956000元。三、乙方在签订本认购协议同时向甲方交纳定金5万元整，作为乙方订立商品房买卖合同的担保。房屋买卖合同订立后，乙方所支付的定金转为该商品房购房款的组成部分。乙方未按本条约定足额交纳定金不影响本认购协议中定金条款的效力。五、乙方须在签订本认购书后7天内，即应于2019年7月15日前，持本认购书、定金（发票）收据、签订本合同资料（包括按照本地商品房限购政策要求应由乙方提供的证明其具备购房资格的证明、书面承诺文件资料）及甲方要求的其他手续资料到甲方售楼处，与甲方签订商品房买卖合同及相关文件，并向甲方交纳约定的全部款项。甲方如变更签约时间、地点，应按照本认购协议约定的方式书面通知乙方；如甲方未向乙方发出变更通知，则签约时间、地点按照本条执行，无需甲方再次通知乙方。六、认购协议终止、解除及没收定金：1.如乙方未在第五条约定期限内签订商品房买卖合同及相关文件的，视为乙方不购买该商品房，甲方有权解除本认购协议，甲方据此解除本认购协议的，甲方有权在不通知乙方的情况下即有权另行出售该商品房，且甲方有权没收乙方所付定金，乙方无任何异议。八、乙方确认：本认购协议载明乙方联系地址、通讯方式等均准确有效并可有效送达。如有变更，乙方应在变更后三日内以书面形式通知甲方。甲方按本认购协议约定联系地址、通讯方式通知乙方，应视为有效送达。如未能实际送达的，其责任和损失均应由乙方自行承担。送达时间按以下方式确定：以快递方式发出的，寄出后第3日视为送达日；以挂号邮寄发出的，寄出后第7日视为送达日；在网络媒体或当地公开发行的报纸上公告发出的，则公告发布当日视为送达日。九、在签订商品房买卖合同前，如发生项目规划、设计变更、不可抗力等事件，导致甲方不能向乙方出售该商品房，甲方有权解除本认购协议，返还乙方已付定金（不计利息），双方互不承担其他责任；经规划部门批准的规划调整导致该商品房户型结构、面积、朝向等发生重大变化，且乙方仍决定购买的，双方应根据变更情况据实签订商品房买卖合同，且不视为甲方违约。十、本认购协议经甲、乙双方签订后生效；本认购协议一式三份，甲方执二份、乙方执一份，每份具有同等法律效力。双方签订商品房买卖合同后，本认购协议自动终止。上述认购书签订同日，徐娟向牛津布厂支付了定金50000元。徐娟于2019年7月12日向牛津布厂支付了购房款700000元。徐娟认为牛津布厂应向其交付符合居住用途的复式公寓房屋。徐娟为此提交了联合广场宣传资料、样板房照片、视频、图纸、模型以及中介宣传资料拟证实牛津布厂宣传的联合广场房屋系可以用于居住用途的复式公寓。牛津布厂认为上述证据只是联合广场在销售过程中给予购房者进行参考的资料，并非双方的约定。徐娟主张牛津布厂曾向其承诺可在涉案房屋使用灌装煤气，其多次催促牛津布厂，要求尽快签订商品房买卖合同。徐娟为此提供了其与微信名为“兰工（联合广场）”的微信聊天记录。该聊天记录显示，徐娟多次询问“兰工（联合广场）”何时可网签，并陈述签认购协议时被告知可于8月头签合同。该聊天记录还显示，徐娟曾于2019年9月4日到联合广场售楼部办理网签手续，但是没有带收据。牛津布厂否认其曾向徐娟承诺过可以在涉案房屋使用灌装煤气，对于徐娟提交的微信聊天记录不予认可，认为不清楚与徐娟进行微信聊天的对象是谁，且该聊天记录显示2019年9月4日，徐娟曾到过售楼部办理网签手续。徐娟于2020年5月23日向牛津布厂发出《关于签订合同和交付承诺房屋的联系函》，要求牛津布厂在收到该函2天后与其签订商品房买卖合同，交付承诺的复式公寓房屋，可以用于其居住，是符合消防、人防、规划、设计和质量标准的房屋，并按牛津布厂承诺应可以接桶装煤气使用。徐娟陈述，牛津布厂曾向其承诺，可以在涉案房屋内部使用灌装煤气，并提交了其与兰工（联合广场）的微信聊天记录拟证实其主张。牛津布厂确认其收到上述函件，但认为双方未能签订商品房买卖合同系因为徐娟未支付完毕全部购房款，若徐娟能够支付完毕全部购房款，其不但可以与徐娟签订商品房买卖合同，还可以为徐娟办证。徐娟自述，涉案房屋系由牛津布厂交付给其，交付时是毛坯状态，其接收之后，于2019年9月开始进行装修。徐娟主张其为装修涉案房屋支出了31731元，并提交了其与装修施工方、材料方的微信聊天记录及支付记录拟证实其上述主张。牛津布厂认为其并未向徐娟交付房屋，是徐娟自行对涉案房屋进行了装修，其已提前履行了交付房屋的义务。经一审法院询问，徐娟是否与装修公司签订书面合同。徐娟陈述，其并未与装修公司签订合同，其是自购材料并自行寻找装修人员进行装修，涉案房屋的钥匙是牛津布厂交付给其的，牛津布厂并未对其装修提出异议。牛津布厂陈述，因为徐娟将涉案房屋的门锁更换，其无法进入涉案房屋，无法阻止徐娟的装修行为。涉案房屋所在大楼于2019年4月30日取得穗联验（花）字[2019]032号广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书及进行了竣工验收备案。徐娟主张涉案房屋在取得竣工验收备案手续之后，存在违法建设。徐娟为此提交了广州市花都区城市管理和综合执法局于2020年5月12日作出的花城市管理报[2020]27号《广州市花都区城市管理和综合执法局关于狮岭镇XX大厦有关情况报告》，一、基本情况XX大厦所有阳台由非封闭式改成封闭式……所有房屋规划报建时没有厨房、卫生间、阁楼，现增加了上述三个方面的建筑物，……涉嫌改变使用用途。二、意见建议（一）责令当事人恢复原报建时现状，……办公场所改变成办公、居住一体存在诸多安全隐患。（二）相关部门不能为其办理有关许可，……对涉及违法建设的不得办理。（三）加大查处力度。广州市规划和自然资源局花都区分局于2020年5月11日作出的《广州市规划和自然资源局花都区分局关于狮岭镇联合广场XX大厦收楼问题有关诉求处理意见的报告》，该报告载明：一、关于占用公共资源问题业主反映“开发商将公共卫生间擅自改为房间”的问题。根据规划报建，规划验收和确权登记测量资料显示，狮岭镇联合广场XX大厦4-15层均设有公共卫生间，公共卫生间计入公摊面积，建设单位将公共卫生间擅自改为房间，属于违法建设，应按规划功能予以恢复。二、关于阳台改建问题业主反映“合同中约定为非封闭阳台，开发商涉嫌擅自改为封闭阳台并可能按照全面积计算阳台房产测量面积”的问题。根据规划报建，规划验收和确权登记测量资料显示，狮岭镇联合广场XX大厦4-13层均设有不封闭阳台，房产测量按规范计算一半面积。建设单位擅自封闭阳台，属于违法建设，应拆除违法建设并按规划验收和确权登记核准内容予以恢复。三、其他问题及处理意见经2020年5月11日下午现场踏勘，发现该商业楼还存在占用通道及将商业功能改变为住宅功能使用等情况，建议相关职能部门对狮岭镇联合广场XX大厦的违法建设情况进行立案调查。广州支队花都区消防救援大队于2020年4月23日出具《关于狮岭镇联合广场XX大厦收楼问题有关诉求的复函》，载明该项目已经广州市消防支队验收合格（消验字（2019）第0177号）。现因建设单位对该项目进行改建，改变原有消防设施布置，建设单位应依照《消防法》第二章第九条至第十四条相关规定，向住房和城乡建设主管部门依法办理相关审批手续。牛津布厂认为，涉案房屋系由徐娟自行进行装修，上述证据反映的问题与其无关，系由徐娟自行装修导致。牛津布厂主张其工作人员曾于2020年6月5日向徐娟发送短信，认为徐娟在2020年1月未办理收楼手续的情况下，擅自接收涉案房屋并进行了装修，牛津布厂多次要求徐娟签订合同并支付余款，徐娟都置之不理，故此，要求徐娟在3天内支付余款206000元并前往牛津布厂售楼部签订商品房买卖合同，办理收楼手续，否则将追究徐娟的法律责任。徐娟认为涉案房屋属于违法建设房屋，其无法实现合同目的。诉讼中，徐娟向一审法院提出财产保全申请，请求查封、冻结牛津布厂、管敏富、管桂香、张剑军、阮正芳810979.95元的财产，并由徐娟的担保人天安财产保险股份有限公司广东省分公司营业部出具的保单保函进行担保。一审法院依法作出（2020）粤0114民初10212号民事裁定书，查封了牛津布厂、管敏富、管桂香、张剑军、阮正芳名下所有的价值810979.95元的财产。徐娟为此支出诉讼保全费4574.9元。另查明，牛津布厂为普通合伙企业，执行事务合伙人为管敏富，合伙人为管桂香与管敏富。牛津布厂于2019年10月15日将合伙人由阮正芳、张剑军变更为管桂香、阮正芳，于2019年11月14日将执行事务合伙人由阮正芳变更为管敏富，于2019年11月14日将合伙人由管桂香、阮正芳变更为管桂香、管敏富。一审法院认为：徐娟与牛津布厂签订的《商品房认购协议》系双方的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，双方均应恪守合同约定。根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方式；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”涉案《商品房认购协议》中仅约定了房号、价格，徐娟与牛津布厂双方并未就商品房买卖的其他事宜进行约定。故该认购协议仅为预约合同，本案应为商品房预约合同纠纷。牛津布厂反诉要求徐娟与其签订《商品房买卖合同》，徐娟明确表示不同意。由于签订商品房买卖合同涉双方的权利义务约定，属于双方意思自治范畴，法院作为公权力机构不宜干涉此类民事法律行为，故对牛津布厂的该项诉讼请求，一审法院不予支持。双方未能在认购书约定的时间内签订商品房买卖合同，至于未能签订合同的原因，徐娟陈述系因为涉案房屋存在竣工验收后再进行违法建设的情况，故其购买涉案房屋进行居住的合同目的无法实现，且牛津布厂承诺其可以使用灌装煤气，但又不能在合同上注明。对此，一审法院认为，徐娟与牛津布厂并未签订商品房买卖合同，双方并未对房屋交付标准及交付期限进行约定。徐娟提交的证据也不足以证实牛津布厂同意其在涉案房屋使用煤气。徐娟主张其未能办理网签手续的理由不能成立。牛津布厂陈述，其未与徐娟办理网签手续是因为徐娟未向其付清全部购房款。但双方签订的认购协议并未约定需要先付清房款才可以办理网签手续，且该认购协议并未明确约定付款方式。故牛津布厂主张的理由亦不能成立。徐娟现明确其不愿意再购买涉案房屋，而涉案房屋现存在抵押，且至今未涂销，在未涂销之前，亦未能办理网签手续。虽然徐娟不享有合同解除权，但涉案认购协议不宜继续履行，应予解除。徐娟要求解除其与牛津布厂签订的《商品房认购协议》，一审法院予以支持。牛津布厂要求徐娟向其支付余款及逾期付款利息，一审法院不予支持。一审法院酌定，涉案《商品房认购协议》于2020年11月20日即法庭辩论终结之日解除。徐娟要求牛津布厂向其返还其支付的购房款750000元，一审法院予以支持。因徐娟并不享有合同解除权，故购房款利息应自合同解除次日开始计算至付清之日止，对于超出部分，一审法院不予支持。关于徐娟主张的装修损失，徐娟与牛津布厂均确认，徐娟接收涉案房屋时，涉案房屋为毛坯状态，所有装修均由徐娟自行完成。根据徐娟提交的证据可以证实，徐娟完成的装修包括隔楼板、厕所、厨房，装修为违法建设，故徐娟要求牛津布厂向其支付装修损失，一审法院不予支持。涉案合同签订于2019年7月8日，此时，牛津布厂的合伙人为阮正芳、张剑军。牛津布厂的现任合伙人为管桂香、管敏富。根据《中华人民共和国民法典》第九百七十三条的规定：“合伙人对合伙债务承担连带责任。清偿合伙债务超过自己应当承担份额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。”阮正芳、张剑军在涉案合同签订时，为牛津布厂的合伙人，管桂香、管敏富作为牛津布厂的现任合伙人，均需对牛津布厂的债务承担连带清偿责任。故徐娟要求阮正芳、张剑军、管桂香、管敏富就本案中牛津布厂需承担的民事责任承担连带责任，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第九百七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2021年1月28日作出判决如下：一、确认徐娟与广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）于2019年7月8日签订的《商品房认购协议》于2020年11月20日解除；二、广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）于本判决发生法律效力之日起十日内向徐娟返还购房款750000元；三、广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐娟支付利息［利息以750000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年11月21日计至广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）返还款项之日止］；四、管桂香、管敏富、阮正芳、张剑军对本判决主文第二至三项确定的义务承担连带清偿责任；五、驳回徐娟的其他诉讼请求；六、驳回广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）的全部反诉请求。本诉案件受理费13678元，由徐娟负担7386.1元，由广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）、管桂香、管敏富、阮正芳、张剑军负担6291.9元；反诉案件受理费2202.5元，由广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）负担；诉讼保全费4574.9元，由徐娟负担2470.4元，由广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）、管桂香、管敏富、阮正芳、张剑军负担2104.5元。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。另查明：1.一审中徐娟提交的《广州市花都区城市管理和综合执法局关于狮岭镇XX大厦有关情况报告》、《广州市规划和自然资源局花都分局关于狮岭镇联合广场XX大厦收楼问题有关诉求处理意见的报告》、《关于狮岭镇联合广场XX大厦收楼问题有关诉求的复函》均由相关行政部门向区委政法委提交，其中《广州市花都区城市管理和综合执法局关于狮岭镇XX大厦有关情况报告》为免予公开，该文认为该XX大厦所有阳台由非封闭式改为封闭式，增加了相关建筑面积，涉嫌违法建设；2.与涉案房屋在同一楼盘的关联案件[一审案号为（2020）粤0114民初13266号，二审案号（2021）粤01民终11853号]中查明：第一，广州市花都区城市管理和综合执法局于2019年11月19日向牛津布厂发出穗综花责字（2019）08778号责令限期改正通知书，认为牛津布厂进行未按照建设工程许可证的建设进行房屋阳台封闭行为，要求牛津布厂于2019年11月23日前自行整改。第二，广州市花都区城市管理和综合执法局于2020年6月19日向XX大厦发出穗综花责字（2020）08040号责令限期改正通知书，认为XX大厦未经批准改变竣工并经各项验收合格投入使用建筑物功能，要求XX大厦于2020年7月22日前自行整改，恢复建筑物原有使用用途（将现物业用房改回公共卫生间）。徐娟二审提交如下证据：1.牛津布厂开发的联合广场项目第11层的房屋视频；2.联合广场项目第11层的照片，上述两证据拟证明：联合广场房屋在毛坯状态时就属于违法建设，未经住建规划部门批准，擅自建设了厨房、卫生间、复式阁楼，将单层的办公用房改变成双层的居住用房，属于违法建设和改变房屋用途；3.联合广场项目第12层的房屋视频，拟证明联合广场房屋在建设成酒店时仍然属于违法建设；4.联合广场项目第13-15层的房屋视频；5.联合广场项目第13-15层的照片，证据4、证据5拟证明联合广场第13-15层的房屋仍然属于毛坯状态，还没有装修；6.联合广场项目第10层的照片，拟证明牛津布厂未按照行政部门的要求将房屋恢复原状，恢复办公用途，重新申办消防验收许可，就交付房屋给业主使用以及房屋被牛津布厂违法增加卫生间和复式阁楼，将单层办公用房改变成双层办公和居住一体用房的事实。牛津布厂二审提交如下证据：1.XX大厦中各房屋的所有权登记情况；2.花都区不动产登记中心受理回执若干份，拟证明牛津布厂销售XX大厦的房产均具备竣工验收备案的交付使用条件，并能网签和办理所有权登记。徐娟庭后补充提交2019年7月8日签约当天视频、房屋毛坯状态的照片、视频等材料，拟证明牛津布厂交付给其的房屋已经违法加建阁楼、客厅、卫生间、客厅灯，并非是其进行的违法建设。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款的规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律法规和相关司法解释的规定。关于本案案由，徐娟与牛津布厂虽仅签订《商品房认购协议书》，但徐娟实际已支付大部分房款，并接收房屋进行装修，双方已以实际行动表明就房屋买卖达成合意，并有实际履行行为。本案案由应为商品房预售合同纠纷。本案二审争议的焦点为徐娟要求解除涉案商品房认购协议书是否合法有据。对此，本院具体分析如下：第一，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。如前所述，双方以实际行动就房屋买卖达成一致意见，徐娟已实际接收涉案房屋并对房屋进行装修，本案并无证据证实牛津布厂未按照双方约定的交付标准向徐娟交付房屋，即本案现有证据不足以证实牛津布厂存在违反双方约定不能交付房屋的行为。第二，徐娟主张涉案房屋属于违法建筑、违法变更房屋用途等，故牛津布厂不能交付具有居住功能的房屋，徐娟合同目的无法实现。对此，本院认为，根据查明的事实，相关行政部门的内部文件中有提及涉案房屋所在的大楼存在阳台由非封闭式改为封闭式、公共卫生间改为房间、房屋增加厨房、卫生间、阁楼等涉嫌违法建设和涉嫌改变用途的问题。其中，就阳台由非封闭式改为封闭式、公共卫生间改为房间的问题，行政部门已经发出责令限期改正通知书，要求牛津布厂内部整改、恢复原状，说明上述问题可以通过内部整改恢复原状等途径进行解决。而对于涉案房屋内部增加厨房、卫生间、阁楼的问题，现有证据未显示行政部门已责令要求整改，即本案现有证据未能显示徐娟目前使用涉案房屋存在现实障碍。且徐娟已实际接收涉案房屋，并对房屋进行装修，即本案现有证据不足以证实徐娟合同目的无法实现。第三，关于徐娟主张涉案房屋被抵押的问题。因房屋存在抵押不必然导致合同不能继续履行，且牛津布厂明确表示在合同继续履行的情况下，可以涂销抵押登记并办理房屋产权证明。综上所述，徐娟以牛津布厂未按双方约定交付房屋，导致其合同目的无法实现为由要求解除认购协议，依据不足，本院不予支持。因本院对徐娟要求解除认购协议不予支持，故徐娟据此要求退还购房款、支付利息、赔偿装修损失等请求，均无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院以徐娟购买涉案房屋的合同目的无法实现为由认定涉案认购协议解除，并判决牛津布厂退还购房款、支付利息，管桂香、管敏富、阮正芳、张剑军承担连带清楚责任，处理欠妥，本院予以纠正。关于牛津布厂要求徐娟支付剩余房款206000元及利息的上诉请求。如前所述，本院依法驳回徐娟要求解除认购协议的请求，双方应当继续履行合同，现徐娟已经接收房屋并对房屋进行装修，牛津布厂要求徐娟支付剩余房款206000元合理，本院予以支持。至于利息，因涉案房屋所在的大楼存在涉嫌违法建设等问题，行政部门已介入，双方对于是否继续履行合同产生争议，徐娟没有支付剩余房款具有一定的合理性。且在本案诉讼之前，双方并未就徐娟何时支付剩余房款达成一致意见，牛津布厂要求徐娟从2019年7月16日开始支付剩余购房款206000元的利息依据不足，本院不予支持。综上所述，牛津布厂、管敏富、管桂香、张剑军、阮正芳的上诉请求部分成立，本院予以支持。徐娟的上诉请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初10212号民事判决；二、自本判决生效之日起三十日内，徐娟向广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）支付剩余房款206000元；三、驳回徐娟的诉讼请求；四、驳回广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费13678元，由徐娟负担；反诉案件受理费2202.5元，由徐娟负担2195元，广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）负担7.5元；诉讼保全费4574.9元，由徐娟负担。二审案件受理费12624.50元，由徐娟负担。本判决为终审判决。审判长  李光华审判员  谭红玉审判员  邓 颖二〇二一年八月三十日书记员  林臻灏区敏儿