江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0311民初1750号原告：朱秀銮，女，1956年11月11日生，汉族，住徐州市。被告：徐州百富时尚商业管理有限公司，住所地徐州市中山北路黄河景园泰丰大厦1-142。法定代表人：胡顺学,总经理。委托诉讼代理人：王帆，江苏元封律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡晨曦，江苏元封律师事务所律师。被告：徐州市泰山房地产开发有限公司，住徐州市湖北路(泉山湖北街道办事处院内)。法定代表人：王成，经理。委托诉讼代理人：吴颖，女，1997年2月9日生，汉族，住江苏省如皋市。原告朱秀銮与被告徐州百富时尚商业管理有限公司(以下简称百富公司)、徐州市泰山房地产开发有限公司（以下简称泰山房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱秀銮、被告百富公司的委托诉讼代理人蔡晨曦到庭参加诉讼。泰山房产公司经本院合法传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱秀銮向本院提出诉讼请求：1.判令被告将徐州市中山北路黄河景园泰丰大厦x、xxx、xx、xxxx号商铺恢复至房屋买卖合同约定的原状，并予以返还；2.判令被告按每月22015.20元标准支付自2019年7月1日至房屋恢复原状并实际返还之日止的租金；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年，原告与两被告签订委托租赁合同，将徐州市中山北路黄河景园泰丰大厦x、xxx、xx、xxxx号商铺委托两被告租赁经营，合同约定租赁期限为2010年4月8日至2019年6月30日，被告按原告总房款支付租金，第一年8.1%，第二年至第十年每年递增0.1%，每半年支付一次，合同期满应按照合同约定将商铺恢复原状，被告在履行合同中屡次延期支付房租。到2019年4月8日至2019年6月30日合同期内房租至今未支付，更有甚者房屋损毁严重己不具备经营使用条件给原告造成巨大损失，经原告多次联系被告均联系不到，更不予解决,被告现采取躲避方法不与原告见面商谈使原告房屋无法收回，租金无法收取。原告为了维护自己的合法权益特起诉至法院。被告百富公司辩称，一、原告和被告百富公司签订的委托租赁合同已于2019年6月30日终止，双方租赁合同期限是2010年4月8日至2019年的6月30日，现在原被告不存在委托租赁关系。二、徐州百富时尚公司已经按照委托租赁合同的约定足额支付原告期内房屋租金，并不存在任何拖欠。三、按照房屋系室内产权分割式商铺，通过地线来界定产权，目前的状态即是原状，不存在恢复之说。原告自合同终止之日起恢复了对房屋的占有，而案涉商场所涉产权人多达数百人，需要所有产权人共同委托第三方进行经营。由第三方进行整体运营设计，第三方需要根据其商业目的对中央空调、电梯消防进行整体设计，方能实现商品的价值。如果按照原告所述将商铺装上隔间等，将会影响整个商场的使用经营，从而给其他产权人造成不可估量的损失。四、原告要求被告将房屋恢复至商品房买卖合同的约定状态，但商品房买卖合同的房屋状态仅是合同约定，且是开发商与原告约定，而并非原告与百富约定，具体应以原告实际交付百富公司为准，且空调、电梯、消防等设备并不属于被告所有，即使存在，从2004年至今，相关设备使用将近十几年，比如中央空调已经达到了报废期，对此如何恢复到什么情况，再比如消防设备，假如需要恢复，也只能按照当年标准恢复，而对于消防验收而言，每年的验收标准基本都会有变化，17年来，当年的消防设施已经完全无法满足目前的消防验收标准，即使按照到当年标准恢复，也不能达到现在消防的目的。目前大部分产权业主同意委托对外继续出租，且已经有第三方意欲承租案涉商场，但因包括原告在内的少数几户成员人不同意，且原告不愿撤诉，这是第三方无法整体承建案涉商场进行经营，给其他数百户产权人造成严重损失。五、案涉商铺的竣工图和房屋测绘部门的相关测绘图与原告商品房买卖合同的复印图纸一样，就能证明案涉商铺息产权分割是小商铺，只有地线和目前房屋状态一致，并非原告所述的商品房买卖合同中的状态。六、假使需要恢复原状，因条件不成立，法院不应当判决恢复原状，最多判决损失赔偿，且案涉委托租赁合同到期自然终止，对于恢复，存在客观无法恢复的情况，若以恢复时间判决，损失公平且因客观无法恢复，被告一直承担房屋损失不公正。七、房租租赁十七年，中间又重新租赁情况，假使原来有空调、玻璃隔断，该拆除在第一次租赁时应该已经发生，对此，在第一次租赁时，原告没有主张恢复，可见一是原告同意或者默认了空调机、玻璃口被拆除行为，另外原告主张恢复原状也超过了诉讼时效。八、前期绝大部分产权业主已经和泰山公司达成和解方案，后因个别产权业主反对，致使没有整体形成和解方案，该和解方案由泰山公司王律师在前期已经交给本案法官，根据该和解方案，泰山公司已经找装修公司对涉案房屋整体装潢、整体出租，对此，也请法院继续努力进行协调，彻底解决本次群体性案件。九、原告对损失存在过错，若原告认为存在客观恢复的可能，应该先行及时自行进行恢复原状进行出租，以及时止损，而原告没有及时止损，造成损失产生甚至扩大，应该由其自己承担。被告泰山房产公司未到庭参加诉讼，向本院递交书面答辩状称，一、原告诉请泰山公司承担担保履行义务缺乏事实和法律依据,理由是:在案涉租赁合同签署时的股东是张永民、胡顺学、张秀丽、张秀娟，同时，泰山公司股东胡顺学、张秀娟持有百富公司百分之百的股权，故案涉泰山公司为百富公司的担保是公司为股东提供担保，属于关联担保。根据《中华人民共和国公司法》第十六条规定“公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东。不得参加前款规定事项的表决，该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过”以及《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第八条的规定，泰山公司为百富公司提供担保，必须经泰山公司股东会审议，并且股东胡顺学和胡秀娟应当回避表决，但事实上，案涉担保事项并未经泰山公司股东会审议，未履行泰山公司决策程序，因此案涉租赁合同第十一条的担保内容不成立，即该条款对泰山公司无法律约束力，泰山公司不应对百富公司向原告所付义务承担任何担保责任。二、基于案涉商铺至今仍未返还，一直持续至今，根据《最高人民法院关于适用时间效率的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件适用民法典的规定”和《中华人民共和国民法典》第六百八十六条：“当事人在保证合同中对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照一般保证承担保证责任”以及第六百八十七条“一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行，仍不能履行债务前，有权拒绝向债权人承担保证责任。”等规定，即便法庭最终认定泰山公司承担担保责任，也应当是一般保证责任，基于先诉抗辩权，原告在本案中诉请泰山公司承担履行义务无法律依据。三、原告要求将商铺按照购房合同之约定恢复原状没有事实、合同和法律依据，理由如下：1、案涉房屋购房交付时间为2004年，和原告与百富公司签署的委托租赁合同的委托开始时间2010年并非同一时间，而委托租赁合同也并未对当时的交付状态和期满时返还案涉房屋的状态进行明确，同时，原告并无未举证证明其于2010年委托百富公司租赁经营时的案涉房屋的状态就是购买房屋时的状态及购房合同约定的状态，因此，原告要求将案涉商铺按照购房合同约定的状态进行恢复缺乏事实、合同依据和法律依据。2、根据《委托租赁合同》第六条第3款约定“合同期满乙方应将商铺结构恢复原状”，从合同约定来看，百富公司所需恢复的是商铺结构，而并不能解读为按照商品房买卖合同附件三交付的状态进行恢复，因此，即便是原告举证证明了案涉委托租赁合同交付时的商铺结构状态也仅仅是按照该状态进行恢复，无论如何，也不是按照购房合同上约定的状态恢复。3、更何况，案涉商铺是2004年交付，截至2019年7月时，历经十五年参照DB11/T1620-2019《建筑消防设施维修保养规程》的规范文件规定，火灾自动报警系统、防烟排烟系统、风机、应急照明控制系统等使用年限不超过12年，达到使用年限应报废，而对于照明灯具的使用年限不超过4年，超过使用年限应报废，故案涉商铺的消防系统已然达到了报废年限，同时结合相关设施设备的使用和保养规范文件和财务会计准则，案涉商铺的相关设施、设备等均已达到使用年限或打到折旧报废年限，故按使用后的状态交付也符合法律规定和符合常理。四、对于原告要求按照每月固定的金额标准向其支付2019年7月1日至房屋恢复原状归还期间的租金的诉请无事实和合同依据，理由是：由于原告与百富公司在返还商铺的恢复状态的理解分歧和约定不明，双方在返还商铺的状态标准产生争议，进而造成案涉商铺的未及时返还，为此，原告与百富公司对案涉商铺的逾期返还所造成的损失均有过错，同时，即便百富公司存在违约，根据我国民法典第五百九十一条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施，防止损失的扩大，没有采取适当措施，致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。”之规定，原告对于商铺的现有损失也应承担部分责任。综上，泰山公司认为，泰山公司不是承担案涉租赁合同履行义务的主体，无义务向原告承担任何款项或履行责任，请求法院驳回原告对泰山公司的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2004年11月20日、2004年12月6日、2005年1月18日，原告与被告泰山房产公司签订0060986、0061014、0061059、0061079号《商品房买卖合同》，约定原告购买徐州市中山北路黄河景园泰丰大厦x、xxx、xx、xxxx号商铺，该商铺包含中央空调、玻璃门、消防设备等。2005年5月24日、2005年5月25日、2005年5月27日，原告获得徐州市中山北路黄河景园泰丰大厦x、xxx、xx、xxxx号商铺的所有权登记。后原告（甲方）与被告百富公司（乙方）、泰山房产公司（丙方）签订《委托租赁合同》。双方主要约定：1.甲方自愿将徐州市中山北路黄河景园泰丰大厦x、xxx、xx、xxxx号商铺，委托乙方租赁经营，委托租赁期限自2010年4月8日起至2019年6月30日止。2.乙方向甲方支付租金，第一年租金按总房款596267元的8.1%计算，此后每年递增0.1%。3.乙方在合同期内负责商铺安全和维修，合同期满应将商铺结构恢复原状。3.丙方担保乙方履行合同，如乙方不履行，由丙方负责履行。上述约定的期间届满后，原被告未再续约，两被告亦未通知原告办理退房事宜。2019年7月，案外人乔红将两被告诉至本院，诉请及事实理由与本案基本一致。本院审理该案后认为，两被告与乔红签订的《委托租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，缔约各方均应按约履行义务。在2019年6月30日租期届满后，被告百富公司应当按期将符合约定的相应商铺返还乔红。但被告百富公司在该案中并未举证证明其通知乔红接收商铺，已构成违约，被告百富公司应当承担继续履行、赔偿损失的民事责任。根据该案证据，该案所涉商铺应有中央空调、玻璃门、消防设备等相关装饰设备，被告百富公司在返还商铺时应将商铺恢复至符合乔红与被告泰山房产公司之间签订的商品房买卖合同中约定的状态。乔红主张的租金损失应按照其签订的《委托租赁合同》约定的租金标准计算。2020年6月29日，本院作出（2019）苏0311民初4837号民事判决：一、被告百富公司于该判决生效之日起十日内将徐州市黄河景园-泰丰大厦一层x号商铺恢复至合同编号为NO0060958商品房买卖合同附件三中约定的状态；二、被告百富公司于该判决生效之日起十日内向乔红支付损失（损失按照每月220114×9%÷12的标准自2019年7月1日计算至被告百富公司将涉案商铺恢复原状之日止）；三、被告泰山房产公司对上述第一、二项义务承担连带履行义务；四、驳回乔红的其他诉讼请求。2020年11月9日,江苏省徐州市中级人民法院作出（2020）苏03民终5053号民事判决,对（2019）苏0311民初4837号民事判决予以维持。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”。本案中，双方争议的违约行为发生于2019年，早于《中华人民共和国民法典》施行时间，故本案应适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定。本案中，原被告签订的《委托租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，缔约各方均应按约履行义务。在2019年6月30日租期届满后，被告百富公司未能按期将商铺返还原告，应当承担继续履行、返还原物及赔偿损失的民事责任。并且，已生效的（2019）苏0311民初4837号民事判决查明,涉案商铺应有中央空调、玻璃门、消防设备等相关装饰设备，故被告百富公司在返还原物前还应当承担将商铺恢复至符合原告与被告泰山房产公司之间商品房买卖合同约定状态的民事责任。原告就按每月22015.20元计算租金损失的主张未予举证，本院按照《委托租赁合同》约定的月租金标准4472元（596267元*9%/12个月）计算原告的租金损失。被告泰山房产公司为被告百富公司履行《委托租赁合同》提供保证，其应当对被告百富公司在本案中的义务承担连带责任。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告徐州百富时尚商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内将徐州市中山北路黄河景园泰丰大厦x、xxx、xx、xxxx号商铺恢复至0060986、0061014、0061059、0061079号《商品房买卖合同》附件三约定的状态并将该商铺返还原告朱秀銮；二、被告徐州百富时尚商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告朱秀銮支付租金损失（自2019年7月1日起计算至本判决第一项义务履行完毕之日止、每月按4472元计算）；三、被告徐州市泰山房地产开发有限公司对本判决第一、二项承担连带责任；四、驳回原告朱秀銮的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行行为义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。案件受理费350元，公告费14.7元，由被告徐州百富时尚商业管理有限公司、徐州市泰山房地产开发有限公司连带负担（案件受理费350元，被告应于本判决发生法律效力之日起七日内将该款交至本院随本判决书送达的诉讼费催缴通知书所载明的账户内；如按期交纳，被告应向本院提交交款凭证；如逾期不交，本院将直接移交执行部门强制执行；公告费14.7元，被告于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判长 张 璟审判员 汤文平审判员 杨 瑞二〇二一年八月二日书记员 王 恺