甘肃省高级人民法院民事判决书（2021）甘民终433号上诉人（原审被告）：五矿钢铁兰州有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区甘南路1号黄楼商厦写字楼8层821室。        法定代表人：李某，该公司经理。        委托诉讼代理人：黄某，甘肃西成律师事务所律师。        委托诉讼代理人：齐某，甘肃西成律师事务所实习律师。        被上诉人（原审原告）：贾建峰，男，1979年6月5日出生，汉族，住甘肃省西和县西裕乡南村135号。        原审第三人：二十一冶建设集团有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区定西路211号。        法定代表人：鲍某，该公司董事长。        委托诉讼代理人：杨某，该公司员工。        委托诉讼代理人：汪某，该公司员工。        原审第三人：甘肃二十一冶建设投资有限公司，住所地甘肃省兰州市新区住宅小区（瑞岭翠苑）16号楼1单元101室。        法定代表人：陈某，该公司董事长。        委托诉讼代理人：杨某，该公司员工。        委托诉讼代理人：汪某，该公司员工。        原审第三人：兰州新区房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区黄河大道瑞玲雅苑44号楼。        法定代表人：魏某1，该公司董事长。        委托诉讼代理人：魏某2，甘肃义浩律师事务所律师。        上诉人五矿钢铁兰州有限公司（以下简称五矿公司）因与被上诉人贾建峰、原审第三人二十一冶建设集团有限公司（以下简称二十一冶集团）、甘肃二十一冶建设投资有限公司（以下简称二十一冶投资公司）、兰州新区房地产开发有限公司（以下简称新区房地产公司）案外人执行异议之诉一案，兰州市中级人民法院于2019年12月18日作出（2019）甘01民初627号民事判决。宣判后五矿公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2020年3月27日作出（2020）甘民终99号民事裁定，发回兰州市中级人民法院重审，该院依法另行组成合议庭，于2020年10月27日作出（2020）甘01民初576号民事判决，宣判后五矿公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人五矿公司委托诉讼代理人黄某，被上诉人贾建峰，原审第三人二十一冶集团及二十一冶投资公司共同委托诉讼代理人杨某、汪某，原审第三人新区房地产公司委托诉讼代理人魏某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        五矿公司上诉请求：1．依法撤销兰州市中级人民法院（2020）甘01民初576号民事判决；2．依法改判驳回贾建峰的全部诉讼请求；3．一、二审诉讼费由贾建峰承担。        事实与理由：1．一审判决认定“……双方协商解除房屋买卖事项，新区房地产公司亦无法退还二十一冶建设有限公司所缴纳的购房款……”的事实错误，该认定不仅没有相应的证据支持，而且与证据证明的事实完全相悖。首先，在庭审中各方当事人均未向法庭提交二十一冶集团与新区房地产公司协商解除团购508套房屋《协议书》及双方协商新区房地产公司退还二十一冶建设有限公司缴纳的购房款的任何证据材料，但一审法院认定上述事实没有相应的证据支持。虽然在庭审中新区房地产公司向法庭提交了《商品房风险销售代理合同》，但该合同既没有解除团购508套房屋《协议书》的内容，也没有退还3亿多元购房款的内容，该合同主要约定了新区房地产公司配合二十一冶集团与购房者签订《商品房买卖合同》，并配合办理房屋产权登记手续等内容。这完全是二十一冶集团为二次销售房屋，避免承担二次过户税费，在房屋尚未过户到二十一冶集团名下的情况下即进行二次销售的协议安排，根本不能以此认定“双方协商解除房屋买卖事项”。其次，根据2018年8月2日，兰州中院执行法官向新区房地产公司调查二十一冶集团从新区房地产公司团购“瑞岭翠苑”小区508套房屋的情况时，新区房地产公司安排法律顾问邱剑明所作的询问笔录、新区房地产公司于2018年8月份向兰州中院执行局出具的《二十一冶购买瑞岭翠苑小区房源明细表》，二十一冶集团瑞岭翠苑销售部于2018年2月8日向兰州新区瑞岭翠苑物业管理公司、李忠善出具的《入住通知单》；另，新区房地产公司的委托诉讼代理人在兰州中院第一次庭审中自认二十一冶集团与新区房地产公司签订的团购508套房屋《协议书》并没有解除。上述证据证明在2018年二十一冶集团仍是“瑞岭翠苑”小区508套房屋的实际权利人，仍由其自行向外进行二次销售，并负责向购房户交付房屋，通知物业公司给购房户办理入住手续，这一系列事实与一审判决认定的：二十一冶集团与新区房地产公司协商解除房屋买卖事项的事实完全相悖。2．一审判决认为508套房屋并未实际交付二十一冶集团的内容与证据所证明的事实严重不符。根据2018年8月2日，兰州中院执行法官向新区房地产公司调查二十一冶集团从新区房地产公司团购“瑞岭翠苑”小区508套房屋的情况时，新区房地产公司安排的法律顾问在询问笔录中陈述：有团购协议，协议共有508套房屋，508套房屋已全部交付二十一冶集团，购房款326748007.6元已全部付清。另，根据二十一冶集团瑞岭翠苑销售部于2018年2月8日向兰州新区瑞岭翠苑物业管理公司、李忠善出具《入住通知单》的事实，完全可以证明二十一冶集团团购的508套房屋不仅付清了全部购房款，而且已全部交付给二十一冶集团，并由二十一冶集团实际掌控，进行二次销售后由二十一冶集团负责给购房户交付房屋，并由二十一冶集团通知物业公司给购房户办理入住手续。3．一审判决理解和适用法律错误。首先，兰州中院在查封、冻结被执行人二十一冶集团在新区房地产公司购买的瑞岭翠苑房屋时，向新区房地产公司进行了调查，新区房地产公司安排的法律顾问在《询问笔录》中确认二十一冶集团已支付了全部购房款，新区房地产公司己将房屋全部交付给了二十一冶集团，新区房地产公司同时向兰州中院出具了《二十一冶购买瑞岭翠苑小区房源明细表》，书面确认了二十一冶集团购买的瑞岭翠苑508套房屋的具体信息。上述508套房屋虽未过户登记在被执行人二十一冶集团名下，但是依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款、第十九条及《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第七条、第十五条之规定，人民法院完全有权查封、冻结被执行人二十一冶集团购买的瑞岭翠苑508套房产。而上述两部司法解释均是人民法院在执行工作中查封、冻结不动产的特别规定，在执行工作中应当优先予以适用，但一审判决却没有适用上述两部司法解释的特别规定进行裁决，却错误的依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条的规定，以查封、冻结的房屋没有过户登记到二十一冶集团名下，二十一冶集团与新区房地产公司之间形成的仍是债权债务关系为由，判决不得执行涉案房屋，这明显是适用法律错误。其次，贾建峰虽然签订了《瑞岭翠苑房屋认购书》，缴纳了30％左右的购房款，但至今没有按照《瑞岭翠苑房屋认购书》的约定签订正式的《商品房买卖合同》，也没有将剩余购房款交付人民法院执行，故贾建峰诉请人民法院不得执行涉案房屋的理由根本不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定条件，但一审判决却错误的理解和适用该司法解释第二十八条规定，在贾建峰既没有按照《瑞岭翠苑房屋认购书》的约定签订正式《商品房屋买卖合同》，也没有将剩余购房款交付人民法院执行的情况下，适用该司法解释第二十八条的规定判决不得执行涉案房屋，明显属于理解和适用法律错误。综上，本案一审判决不仅认定的部分事实错误，认为的部分内容与证据证明的事实严重不符，而且理解和适用法律错误。为维护法律的正确实施，依法保护各方当事人的合法权益，五矿公司特恳请二审依法查明事实后，直接改判驳回贾建峰的全部诉讼请求。        贾建峰辩称，首先，2018年5月25日贾建峰与二十一冶集团签订认购房屋协议书，系双方当事人的真实意思表示。贾建峰在签订认购协议书后，按照购房合同按揭约定，一次性缴纳首付款211190元，占合同总价款的31.12％，就剩余的房款想办理按揭，后因为被兰州中院查封导致不能办理按揭，剩余的房款没有缴纳并非自身原因所致。就剩余房款没有缴纳的原因，兰州中院法官2019年11月5日做了庭前调解，告知贾建峰做购房余款的准备，贾建峰征求二十一冶集团公司的同意，按照兰州中院的调解要求，多处筹借余款，约定2019年12月5日交付余款，但由于案情复杂，兰州中院至今也没有给贾建峰具体法院的账户，导致剩余房款无法交付。案涉房屋作为贾建峰在兰州新区唯一的房屋，孩子在兰州新区上班。关于没有交付的原因，是因为法院查封后无法网签，没有办法交付。        二十一冶集团与二十一冶投资公司共同述称，一审法院适用法律正确，判决结果正确。根据物权法规定，所涉房屋的所有权依然是新区房地产公司的，贾建峰与新区房地产公司已经签订了有效的书面协议，并且缴纳了一定的款项，因此可以排除房屋的强制执行。综上，应驳回上诉，维持原判。        新区房地产公司述称，根据民法典的相关规定，物权变动应依法登记，未经登记不发生效力，涉案房屋的所有权仍在新区房地产公司名下，根据物权行为和债权行为区分性原则，二十一冶集团仅对新区房地产公司享有债权，无论是请求过户的债权，还是对收房款的债权，均为债权的请求权，二十一冶集团从未享有过房屋的物权，对于贾建峰来说，其签订了房屋认购书，缴纳了部分房款，并且表示愿意缴纳剩余房款，至于没有办理过户不是贾建峰的原因。因此，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。        贾建峰向一审法院提出诉讼请求：1．不得执行位于××区的房屋，解除对案涉房屋的查封；2．本案诉讼费由五矿公司承担。        一审法院认定事实：2018年5月25日，贾建峰与二十一冶集团签订瑞岭翠苑房屋认购书，约定：认购兰州新区瑞岭翠苑小区20幢1单元701室，建筑面积155.82平方米，建筑面积单价4500元／㎡，总房款人民币701190元，定金211190元（可充抵房款）。2018年7月19日，贾建峰向甘肃二十一冶房地产开发有限公司转款211190元，二十一冶集团出具收款收据，载明：贾建峰交20幢1单元701室房款首付贰拾壹万壹仟壹佰玖拾元。        五矿公司与二十一冶投资公司买卖合同纠纷一案，甘肃省高级人民法院于2017年12月11日作出（2017）甘民终553号民事调解书，确认：1．经双方核对账目，确认截止2017年12月8日二十一冶投资公司欠五矿公司钢材款合计25214294.70元；2．二十一冶投资公司在2017年12月30日前向五矿公司偿付50万元，2018年1月30日之前偿付24714294.70元；3．一审案件受理费182961元、保全费5000元，两项合计187961元由二十一冶投资公司负担，在2018年1月30日之前向五矿公司付清。甘肃省高级人民法院（2017）甘民终553号民事调解书生效后，因债务人未履行付款义务，申请执行人五矿公司向一审法院申请执行，执行过程中，一审法院于2018年6月13日作出（2018）甘01执异423号执行裁定，裁定追加二十一冶集团为被执行人，由其在抽逃出资的金额范围内承担清偿责任。2018年7月6日，一审法院作出（2018）甘01执141号协助执行通知书，查封了位于××区在内的298套房产。案外人贾建峰对该执行行为不服提出异议，一审法院于2019年7月24日作出（2019）甘01执异491号执行裁定，驳回案外人贾建峰的异议请求。        另查明，2012年2月，新区房地产公司（甲方）与二十一冶建设有限公司（乙方）签订协议书约定：乙方团购甲方开发的瑞岭翠苑小区的商品房共500套，建筑面积共74600.02平方米，总金额叁亿贰仟陆佰柒拾肆万捌仟零捌拾柒元陆角整。双方确认包括案涉房屋在内的508套房款，二十一冶建设有限公司已向新区房地产公司全部付清。因二十一冶集团搬迁事宜未达成，双方协商解除房屋买卖事项，新区房地产公司亦无法退还二十一冶建设有限公司所缴纳的购房款，2017年6月13日，新区房地产公司（甲方）与二十一冶集团（乙方）约定按照风险销售代理的方式包销瑞岭翠苑住宅小区，同时签订商品房风险代理销售合同一份，约定：一、包销范围为由乙方对兰州新区瑞岭翠苑小区的1#、7#、9#、10#、11#、12#、14#、16#、17#、18#、19#、20#、21#、22#楼的508套住宅进行包销，面积共78907.92平方米；鉴于兰州新区城市建设刚起步，未形成基本商业人气，乙方包销风险较大，双方商定该住宅的包销方式为总价包销，包销总价款为343329371元，为及时回笼资金，向甲方预交全部全额包销房款，预交的房款作为甲方的售房收入，并按该收入计算缴纳各项税费；包销期内乙方全权代理甲方对外销售包销范围内的住宅，乙方根据国家相关法律规定及市场行情自行与购房人协商确定销售价格后，由甲方配合乙方与购房人签订商品房买卖合同，乙方收取的房款及各项代理收费全部存入甲方的银行存款账户，以甲方名义开具售房发票，并配合办理房屋产权手续；乙方根据甲方的授权与许可，有权自行制定销售策略、销售方案等，甲方应配合执行，因销售住宅所发生的销售推广费用和营销费用等均由乙方承担支付等。合同还就双方的职责和义务、争议的解决等内容进行了约定。        再查明，2015年12月28日，二十一冶建设有限公司经工商核准名称变更登记为二十一冶集团。二十一冶投资公司与二十一冶集团均系具备独立法人主体资格的企业法人，二十一冶集团持有甘肃二十一冶建设投资有限公司100％的股权。        一审法院认为，本案的争议焦点是贾建峰对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求是否有据支持、是否成立。本案中，审查案外人贾建峰对执行标的物即被一审法院依法查封的涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的前提条件是，二十一冶集团与新区房地产公司之间所签协议书、商品房风险代理销售合同的实际履行状况以及资金往来应如何认定的问题。经审查，2012年，二十一冶集团欲整体搬迁至新区，遂与新区房地产公司签订协议书团购了新区房地产公司开发的瑞岭翠苑小区的商品房，合同签订后，二十一冶集团如约向新区房地产公司支付房款326748087.6元，并选定了13栋单元及相对应的508套房屋（包括本案所涉房屋），后二十一冶集团搬迁事宜未达成，其团购房屋欲售予职工居住的目的已无法实现，协议书实际已无法继续履行，庭审中，双方确认经协商一致后解除了协议书，新区房地产公司不再向二十一冶集团交付房屋，但新区房地产公司明确表示其无力向二十一冶集团退还已交付的房款，故双方于2017年6月13日签订商品房风险代理销售合同，约定由二十一冶集团以风险代销的方式代为出售508套房屋，所售房款用以抵付新区房地产公司应向二十一冶集团退还的款项。以上事实显示，二十一冶集团与新区房地产公司虽因购房事项签订了协议书、履行了付款义务，但合同标的即508套房屋并未实际交付二十一冶集团，二十一冶集团与新区房地产公司之后签订的商品房风险代理销售合同亦系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，应确认合法有效。五矿公司认为二十一冶集团与新区房地产公司存在恶意串通、损害第三方利益的陈述，无事实和法律依据，不予采纳。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”故，二十一冶集团与新区房地产公司虽签订的是以转移房屋所有权为目的的买卖协议，但在出卖方新区房地产公司未履行给付标的物的义务之前，合同所涉508套房屋的权属未发生变动、转移，其双方之间实际形成的仍属于债权债务关系。案外人贾建峰与二十一冶集团签订的瑞岭翠苑房屋认购书所购房屋在二十一冶集团团购房屋之列，但该房屋的权属仍登记在新区房地产公司名下，庭审中，二十一冶集团与新区房地产公司均确认该房屋的买卖交易行为属于二十一冶集团履行商品房风险代理销售合同的范畴，因此，其对应的售房权利主体仍应为新区房地产公司，贾建峰在法院查封案涉房屋之前，与二十一冶集团签订了房屋认购书，依约支付了定金及首付款，未办理网签及过户手续亦非购房人贾建峰的过错所致。以上贾建峰与二十一冶集团之间的房屋买卖交易行为不违反法律规定，贾建峰以其对案涉房屋享有物权期待利益，主张停止对位于××区房屋强制执行的请求成立，应予支持，其享有足以排除人民法院对该标的继续执行的民事权益。五矿公司对二十一冶集团在新区房地产公司的债权享有相应的权利，但对涉案诉争房产系二十一冶集团所有的抗辩理由因无据印证，不予采信。本案为案外人异议之诉，案外人贾建峰未对涉案房产的权属主张相关权利，本案案件受理费应按100元收取。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项，《执行异议和复议规定》第二十八条规定，判决：不得执行位于××区的房屋。案件受理费100元，由五矿公司负担；剩余案件受理费10712元，退还贾建峰。        本案二审期间，五矿公司提交了以下证据：《兰州新区房地产开发有限公司关于二十一冶建设集团有限公司购买兰州新区瑞岭翠苑住宅及协执情况说明》（兰新房发［2019］329号），（2019）甘01民初627号开庭笔录，（2019）甘01民终3424号、（2019）甘0191民初1309号民事判决书。欲证明：1．二十一冶集团已向新区房地产公司分次付清了508套房屋的全部购房款，为防止因二手房交易产生的相关税费，该部分房屋未办理过户手续；2.2017年6月，根据二十一冶集团的申请，二十一冶集团与新区房地产公司签订《商品房风险销售代理合同》，协议约定由二十一冶集团以新区房地产公司的名义销售瑞岭翠苑住宅，房屋销售款进入新区房地产公司设立的账户，新区房地产公司扣除相关税费后再转付给二十一冶集团。2017年7月，二十一冶集团自行在新区设立销售部进行瑞岭翠苑房屋销售；3．二十一冶集团曾在庭审中自认，二十一冶集团已向新区房地产公司付清了购房款全部，新区房地产公司代二十一冶集团销售瑞岭翠苑的房屋，售房款由新区房地产公司收取，也有个别交到二十一冶集团；4．二十一冶集团于2012年从新区房地产公司购买瑞岭翠苑的508套房屋至今仍由二十一冶集团实际控制并缴纳物业管理费，二十一冶集团以新区房地产公司名义销售房屋，不存在协商解除双方于2012年签订的团购房屋协议的事实。        经质证，贾建峰、二十一冶集团、二十一冶投资公司均对证据没有异议。        新区房地产公司质证认为，对《兰州新区房地产开发有限公司关于二十一冶建设集团有限公司购买兰州新区瑞岭翠苑住宅及协执情况说明》的真实性无异议，证明目的有异议。从该《情况说明》第二条明显能看出在一审当中认定的新区房地产公司把房子卖出去之后把房款还给二十一冶集团，证明双方已经解除了合同，否则新区房地产公司不可能把售出房款转给二十一冶集团；对于庭审笔录质证认为，这是一审的庭审笔录，不能作为本案证据，不予质证；对于民事判决书质证认为，与本案无关。        经审查，本院对真实性无异议的证据予以确认，对证据与案件的关联性，在对案件的事实认定中一并叙述。        本院对一审查明的基本事实予以确认。        本院认为，根据各方当事人的上诉及抗辩主张，本案二审争议的主要焦点是贾建峰对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。本案中，贾建峰请求不得执行位于××区的房屋，解除对案涉房屋的查封。其请求能否得到支持，首先要确认案涉房产的权利归属，进而分析贾建峰对案涉房产是否享有排除强制执行的民事权益。本案中，二十一冶集团与新区房地产公司签订协议书团购了新区房地产公司开发的瑞岭翠苑小区的商品房后，二十一冶集团如约向新区房地产公司支付了全部房款，并选定了包括本案所涉房屋的508套房产，双方于2017年6月13日签订商品房风险代理销售合同，约定由二十一冶集团以风险代销的方式代为出售508套房屋，所售房款用以抵付新区房地产公司应向二十一冶集团退还的款项。同时，2018年8月2日一审法院向新区房地产公司进行询问时，新区房地产公司明确表示该508套房屋已交付二十一冶集团，购房款已全部付清，且根据五矿公司二审提交的新区房地产公司向本院执行局出具的《兰州新区房地产开发有限公司关于二十一冶建设集团有限公司购买兰州新区瑞岭翠苑住宅及协执情况说明》，明确表述“为防止因二手房交易产生的相关税费，降低企业负担，该部分房屋未办理过户手续”。结合上述事实，一审法院认定二十一冶集团和新区房地产公司已协商解除购房协议并不属实。同时，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”的规定，案涉房屋所有权至今仍登记在新区房地产公司名下，因此，二十一冶集团仅享有的是主张新区房地产公司办理所有权过户登记的权利。        其次，关于贾建峰是否对案涉房产享有排除强制执行的民事权益的问题。执行异议之诉是在执行过程中，通过人民法院审查案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的实体权利，判断案外人与申请执行人之间的民事权益谁更应优先予以保护的诉讼，本案中则是贾建峰主张的实体权利是否可以阻却五矿公司申请法院对案涉房屋的执行。从查明的事实来看，案涉房屋尚登记在新区房地产公司名下，本案没有参照适用《执行异议和复议规定》第二十八与第二十九条的前提与事实基础。《执行异议和复议规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。参照适用上述法律规定精神，2018年5月25日贾建峰与二十一冶集团签订了具备房屋买卖合同要件的瑞岭翠苑房屋认购书，并依约支付了定金及首付款，二十一集团亦出具了收款收据，贾建峰作为房屋买受人取得出卖人将案涉房屋交付并过户至其名下的权利。五矿公司对二十一冶投资公司享有的是普通债权，二十一冶集团系共同被执行人，案涉房屋仅是民事执行中的责任财产。商事外观主义中相对人对外观事实产生了合理信赖，则即使外观事实与真实事实不一致，也必须保护信赖利益，以外观事实为准认定交易行为的法律效果，以保护善意第三人的信赖利益，维护动态的交易安全。五矿公司与二十一冶集团之间发生的债权债务关系并非基于对二十一冶集团持有案涉房屋的信赖，但案外人贾建峰对案涉特定交易房屋产生了一定的交易信赖利益。基于保护交易安全与案外人交易信赖利益的考量，贾建峰享有的民事权益仍优先于五矿公司享有的普通债权，故一审法院认定贾建峰对案涉房屋享有民事权益足以排除人民法院的强制执行并无不当。        综上所述，五矿公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不妥但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费100元，由五矿钢铁兰州有限公司负担。        本判决为终审判决。        审判长    杨波审判员    魏万武审判员    牛婧二○二一年八月二十七日书记员    潘越