贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔27民终3615号上诉人（一审被告）：三都水族自治县鑫海房地产开发有限公司，住所地贵州省三都水族自治县三合街道建设西路，统一社会信用代码91522732085669028Y。法定代表人：王家琼，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：石龙，贵州宇兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪溶汶，贵州宇兴律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：蒋琳辉，男，1961年11月2日出生，苗族，住贵州省三都水族自治县。委托诉讼代理人：蒋卓雷（系被上诉人之子），男，1984年4月14日出生，苗族，住贵州省三都水族自治县。上诉人三都水族自治县鑫海房地产开发有限公司（以下简称鑫海公司）因与被上诉人蒋琳辉商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省三都水族自治县人民法院(2021)黔2732民初555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫海公司上诉请求：1、对一审判决第二项、第三项进行改判。（即不服一审判决金额为83253.59元）2、被上诉人承担本案二审的诉讼费。事实和理由：一、从上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款可知，对于办理转移登记的日期双方并未明确约定，同时我公司也并没有将案涉房屋交付给原告进行使用，仅约定了交房时间。时至今日，涉案房屋仍未达交房条件，而房屋系被上诉人擅自撬门进行装修、入住的，其已经实际享受的房屋的使用权。我公司认为，承担逾期办证责任的前提是根据合同约定或者是我公司已经根据相关法律规定及合同约定的交付标准将涉案房屋进行交付转移。由于双方在合同中对于逾期办证、违约责任、计算标准及方式没有作出具体约定，所以对于被上诉人的计算方式与标准我方不予认可。并且，计算违约金的标准明显过高，我方认为可以参照相关法律及中国人民银行规定的金融机构贷款利率进行计算。二、即便认定上诉人需承担逾期办证的违约责任，但本案涉案房屋未能在法定期限内移交办证文书，存在诸多免责因素，应减轻或免除上诉人责任，一审法院按照一至五年期贷款的基准利率加收30％计算违约金仍明显过高，应大幅降低违约金的数额。上诉人认为一审法院判决的违约金过高，为保障企业发展，维护社会稳定，请求中院依法调整减少违约金。蒋琳辉辩称，一、根据《最高人民法院》第四条的规定，参照贵州省高级人民法院（2020）黔民申2686号民事裁定书（已生效已上网）的裁判观点，商品房买卖合同纠纷案件，应充分尊重当事人的意思自治，对商品房买卖合同中的违约责任，有约定从约定，无约定从法定。二、一审法院程序合法、认定事实清楚，采信证据确实充分，适用法律正确，被答辩人的上诉没有事实和法律依据，应予驳回，请求二审法院裁定驳回上诉，维持原判。（一）当事人以实际交付的方式，对合同约定的交房进行变更履行，被答辩人已经收取答辩人物业费、维修基金等费用，且已经主动将房屋钥匙交给答辩人，当事人之间已经完成交房。（二）被答辩人主张因政策因素未能办证，但其所提交的证据不具备三性，不能证明其主张。本案中，未能及时履行合同的违约责任，与行政机关无关，应由被答辩人自行承担。（三）被答辩人未能在法定期限内办理转移登记，损害答辩人的期待利益。（四）参照上述贵州省高级人民法院案例，被答辩人主张承担法定违约责任过重要求减轻，应当举证证明该违约金高于造成损失的30%。因不能举证，原判按照合同自治原则，一审法院判令被答辩人按法律规定承担违约责任并无不当。蒋琳辉向一审法院起诉请求：1、判令被告鑫海公司向原告支付逾期交房违约金4767.26元；2、判令被告鑫海公司向原告支付自2018年4月1日起至2021年3月21日止的逾期办理转移登记的违约金93515.09元；自2021年3月21日起至被告办理转移登记之日止的逾期办理转移登记的违约金以为476726元基数，参照本案原告银行借款合同计收逾期贷款利息的标准计算（即年利率4.9%上浮30%计算）；3、判令被告鑫海公司退还原告维修基金、契税、办证工本费等共计11538元，自2021年3月21日起至退还款项之日止，按年利率15.4%计算逾期利息。（以上共计109820.35元）4、本案诉讼费、保全费、保险费、律师费由被告承担。一审法院认定事实：2016年9月4日，原告与被告鑫海公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的鑫海.财富广场×幢××××号房屋，面积为172.29平方米，总价476726元。合同第十一条第一款约定房屋的交付时间为2017年12月31日前。第十三条约定的逾期交房责任为除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日（该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第二十二条第一款对预告登记的约定为在商品房买卖合同（预售）备案之日起30日内由双方申请预告登记，出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记；第二十二条第二款对初始登记的约定为由出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第二十二条第三款对商品房转移登记约定为：（一）出卖人承诺于×年×月×日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起×日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的×承担违约责任；2、约定日期起×日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起×日内退还买受人已付款，并按照×利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款×的违约金；（三）......；（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。2016年9月4日，原告将首付款96726元以现金方式支付给被告；2017年8月2日，原告与贵阳银行股份有限公司三都支行签订《商品房按揭借款（抵押）合同》，以所购买的上述房屋作为抵押，向贵阳银行股份有限公司三都支行贷款38万元。2018年3月1日贵阳银行股份有限公司三都支行向将原告的上述贷款38万元转账支付给了被告。2018年4月10日，原告向鸿天公司交纳了2018年4月10日至2019年4月10日的物业费、装修保证金、装修管理费和装修垃圾清运费、装修员工出入证；向被告鑫海公司委托的鸿天公司交纳了维修基金4307元、契税7151元、办证工本费80元，并领取了房屋的钥匙。此后原告对上述房屋进行装修后入住至今。被告从2017年9月12日至2019年5月28日期间多次向三都县人民政府、国土局申请对其开发的鑫海.财富广场项目完善相关手续、办理竣工验收、出具工程合格证明以便交房，但至今鑫海.财富广场项目仍未能办理竣工验收。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法、有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告已按合同约定向被告交纳了全部购房款，被告应按合同约定于2017年12月31日前向原告交付符合合同约定条件的商品房，但被告直至2018年4月10日才向原告交房，违反了合同的约定，应当按照合同的约定向原告承担违约责任。原告要求被告按照每日万分之一的标准支付违约金4767.26元（476726元×0.0001每天×100天），符合合同约定，一审法院予以支持。原告要求被告支付自2018年4月1日起至2021年3月21日止的逾期办理转移登记的违约金93515.09元、自2021年3月21日起至被告办理转移登记之日止的逾期办理转移登记的违约金以476726元为基数参照原告银行借款合同计收逾期贷款利息的标准（即年利率4.9%上浮30%计算）计算的违约金，本案中双方对办理产权转移登记的期限和违约责任并无明确约定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第二项规定：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日，由于出卖人的原因买受人未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。第十四条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中被告交房的日期是2018年4月10日，故被告应向原告支付从2018年7月11日起至办理转移登记之日止的违约金。其中，从2018年7月11日起至2020年8月19日期间的违约金按照一至五年期贷款的基准利率加收30%，即年利率6.175%（4.75%×1.3）计算，为61983.07元（476726元×6.175%÷12个月×25.2667个月）；从2020年8月20日起至办理转移登记之日止的违约金按照年利率5.005%（3.85%×1.3）的标准计算，截至2021年4月29日为16503.26元（476726元×5.005%÷12个月×8.3个月）。被告未经相关行政机关委托无权向原告收取维修基金、契税、办证工本费，应当退还原告维修基金4307元、契税7151元、办证工本费80元等共计11538元，并对原告的经济损失予以赔偿，一审法院按照年利率3.85%予以支持，从2021年3月21日起计算至退还上述款项之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十五条第一款、第五百九十五条、第六百零一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第二项、第十四条第二款之规定，判决如下：一、限被告三都水族自治县鑫海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告蒋琳辉返还维修基金4307元、契税7151元、办证工本费80元等共计11538元，以及从2021年3月21日起至退还上述款项之日止以11538元为基数按照年利率3.85%计算的利息；二、限被告三都水族自治县鑫海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告蒋琳辉支付逾期交房违约金4767.26元、截至2021年4月29日的逾期办理转移登记违约金78486.33元，共计83253.59元；三、限被告三都水族自治县鑫海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告蒋琳辉支付从2021年4月30日起至办理房屋产权转移登记之日止以476726元为基数按照年利率5.005%计算的逾期办理转移登记违约金；四、驳回原告蒋琳辉的其他诉讼请求。本案诉讼费2778元已减半收取1389元，诉讼保全费1070元，共计2459元，由原告蒋琳辉承担190元，由被告三都水族自治县鑫海房地产开发有限公司承担2269元，限于本判决生效后十日内缴纳。二审中，双方当事人未提交新证据。经二审查明，一审判决将蒋琳辉一审起诉请求第二项逾期办理转移登记的违约金的截止时间书写错误，正确应为：2、判令被告鑫海公司向原告支付自2018年4月1日起至2021年4月29日止的逾期办理转移登记的违约金93515.09元；自2021年4月29日起至被告办理转移登记之日止的逾期办理转移登记的违约金以476726元为基数，参照本案原告银行借款合同计收逾期贷款利息的标准计算（即年利率4.9%上浮30%计算）。二审查明的其他事实与一审查明的其他事实一致。本院认为，综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：1、上诉人应否承担逾期办证的违约责任；2、一审认定的逾期办证违约金标准是否适当。（一）关于上诉人应否承担逾期办证的违约责任根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”、第十四条第一款第二项：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，本案中，双方当事人对办理产权转移登记的期限并无明确约定，2018年4月10日，被上诉人蒋琳辉向上诉人鑫海公司委托的贵州鸿天土建物业管理有限公司交纳了维修基金4307元、契税7151元、办证工本费80元，并领取了房屋的钥匙，还向该公司交纳了2018年4月10日至2019年4月10日的物业费、装修保证金、装修管理费和装修垃圾清运费，办理装修员工出入证后，对上述房屋进行装修入住，实际使用至今，因此双方当事人之间已经完成房屋交付，涉案房屋交房日期为2018年4月10日。按照上述法律规定，上诉人应当承担逾期办证的违约责任，一审判决对此认定正确，应予维持。（二）关于一审认定的逾期办证违约金标准是否适当违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。因此，法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，以达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义。本案中，双方当事人对逾期办理产权转移登记的违约责任并无明确约定，一审判决以476726元为基数按照年利率5.005%计算逾期办理转移登记违约金，与违约金以补偿性为主兼具惩罚性的双重性质相悖，本院综合双方当事人的违约程度、主观原因、违约造成的损害后果等因素，根据公平和诚实信用原则，将逾期办理产权转移登记违约金酌情调整为按买受人已付房价款的日万分之零点五。涉案房屋交房日期为2018年4月10日，故上诉人应向被上诉人支付从2018年7月11日起至办理转移登记之日止的违约金。其中，从2018年7月11日起截止2021年4月29日为2436元（476726元×0.05‰×1022天,小数点后四舍五入）,从2021年4月30日起至办理房屋产权转移登记之日止,以476726元为基数按日利率万分之零点五计算逾期办理转移登记违约金。综上所述，三都水族自治县鑫海房地产开发有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省三都水族自治县人民法院（2021）黔2732民初555号民事判决第一、四项；二、变更贵州省三都水族自治县人民法院（2021）黔2732民初555号民事判决第二项为：限上诉人三都水族自治县鑫海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向被上诉人蒋琳辉支付逾期交房违约金4767.26元、截至2021年4月29日的逾期办理转移登记违约金2436元，共计7203.26元；三、变更贵州省三都水族自治县人民法院（2021）黔2732民初555号民事判决第三项为：上诉人三都水族自治县鑫海房地产开发有限公司向被上诉人蒋琳辉支付从2021年4月30日起至办理房屋产权转移登记之日止，以476726元为基数按照日利率万分之零点五计算的逾期办理转移登记违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费已减半收取1389元，诉讼保全费1070元，共计2459元，由上诉人三都水族自治县鑫海房地产开发有限公司负担2298元，由被上诉人蒋琳辉负担161元；二审案件受理费1881.5元，由被上诉人蒋琳辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 白桂刚审 判 员 陈福江审 判 员 朱代昀二〇二一年八月三十日法官助理 陆 梅书 记 员 雷春莲