重庆市第二中级人民法院  重庆市第二中级人民法院 民事判决书(2021)渝02民终1486号上诉人（原审原告）：张君，男，1976年12月13日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：黄超，重庆升腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟建民，重庆升腾律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：金洪，男，1978年2月13日出生，汉族，住重庆市万州区。上诉人张君因与被上诉人金洪房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2021）渝0101民初3263号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭，公开对本案进行了审理。本案现已审理终结。张君上诉请求：1.撤销一审判决,改判金洪继续履行《商铺租赁合同》，并向张君支付2020年11月3日至2021年11月2日第一季度应给付的初装修款22.5万元；2.一审案件受理费、二审案件受理费由金洪负担。事实和理由：1.案外人冯淑琼是案涉房屋的权利人，重庆市亿远房地产经纪有限公司（以下简称亿远公司）对该房屋没有租赁权。虽然该房屋登记在亿远公司名下，但冯淑琼与亿远公司已签订《重庆市商品房买卖合同》，并办理了商品房网签和预告登记。冯淑琼与亿远公司也约定，亿远公司对该房屋不享有占有、使用、收益等权益。2.《商铺租赁合同》出租人是张君。张君系受冯淑琼委托，经营管理该房屋，享有该房屋租赁权。张君作为案涉房屋的出租人，与金洪签订《商铺租赁合同》，并非代表亿远公司。同时，该房屋的初装修费系由张君筹集，冯淑琼也同意张君在经营管理该房屋过程中先期收回装修费。亿远公司出具《授权委托书》是为了打消金洪对该房屋产权登记人与出租人不一致的疑虑，本质上是一种承诺，并非实际授权。张君在案涉纠纷发生后，向金洪寄送《律师函》，告知金洪该房屋权属等具体情况。金洪不是善意的合同相对方，其与亿远公司恶意串通，以低于正常价格40余万元的价格，重新签订《租赁合同》，获取非法利益，损害了张君的合法利益。张君主张金洪支付的案涉房屋装修款及相应设备使用费，并非租金，该装修及相应设备投资款系由张君筹集，属于张君所有。3.案涉房屋的权利人是冯淑琼，登记人是亿远公司。一审法院未追加冯淑琼以及亿远公司参加诉讼，遗漏了当事人。且涉及该房屋的物权纠纷尚在诉讼过程中，一审应中止审理。金洪辩称，张君与金洪签订《商铺租赁合同》是基于亿远公司授权。张君称冯淑琼是房屋所有权人，但签订《商铺租赁合同》时，张君提供的房产证明显示亿远公司是房屋所有权人，金洪对此不存在过错。金洪不认识冯淑琼，张君也未告知金洪关于冯淑琼的相关事宜。张君陈述装修费600多万元，不符合常理。《商铺租赁合同》中约定的450万元应当是租金，不是装修还款。金洪与亿远公司重新签订《租赁合同》不存在串通情形，也不存在低于市场价格的情形。张君向一审法院起诉请求：1.判决金洪继续履行《商铺租赁合同》，并向张君支付2020年11月3日至2021年11月2日第一季度应给付的初装修款22.5万元；2.诉讼费由金洪负担。一审法院认定事实：重庆市万州区北山大道X号X层商场房屋产权证上权利人为亿远公司。2019年4月18日，张君作为出租方（甲方）与金洪作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：本合同约定商铺，出租方借款已初装修，甲乙双方确认装修费为450万元。第一条、甲方出租的经营场地坐落地址：重庆市万州区北山大道X号财富广场商业X楼，场地建筑面积含公摊约2400平方米。第二条、1.租赁期限为15年，前5年还装修借款，免租金期，乙方只承担归还甲方对外借的装修款。2.本合同约定经营场地，甲方已经完成初装修，经甲乙双方确认初装费约为450万元，时间2019年5月3日至2024年11月2日每年支付如下装修还偿款，且为了乙方更好的培育，甲方给予乙方二次装修期6个月，第一年一次性交装修费后优惠半年。第二次缴费提前三个月，以后每半年交一次，缴费时间为每年租赁交款时间前二个月的第一天交情。2019年4月18日，亿远公司出具《法定代表人身份证明》，载明“兹证明张君同志担任亿远公司执行董事一职，是我单位的法定代表人”。2019年4月18日，亿远公司出具《授权委托书》，载明“重庆市亿远房地产经纪有限公司特委托张君为我方处理万州区北山大道339号一层的商业楼签订出租房屋，合同一事，营业执照XXXX；房地产号XXXX（二）项。委托事项和代理权限如下：我司承诺出租本场地，因甲方租给乙方场地的租赁权限（及租赁主体的争议）影响到承租方的经营造成的损失，由亿远公司承担一切后果，其他原因除外。”2020年5月13日，亿远公司向金洪出具《撤销委托通知书》，载明“金洪，你方承租的重庆市万州区北山大道339号财富中心第一层属于我司合法所有；张君自2019年6月5日起不再担任我司法定代表人，且与我司已无任何关系。有鉴于此，我司特通知如下：一、现撤销张君于我司的一切授权；二、此撤销委托通知书送达后，张君无代表我司的任何授权。三、此授权委托通知书送达后，你司不得再将租金支付至张君账户，只能支付至我司指定账户。”2021年1月10日，金洪作为乙方同亿远公司作为甲方签订《租赁合同》，约定：1.甲方出租的经营场地坐落地址：重庆市万州区北山大道339号财富中心商业一楼，场地可使用面积2200平方米。2.租赁期限为14年，自2020年11月3日起至2034年11月2日止。一审法院认为：物权所有人享有占有、使用、收益和处分的权利。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案诉争房屋经登记的权利人为亿远公司，虽然2019年4月18日的《商铺租赁合同》是以张君作为出租方签订，但张君当时作为亿远公司的法定代表人，且向金洪提交亿远公司出具的《授权委托书》，委托其将登记在亿远公司名下的房屋进行出租，因此张君对本案房屋的出租行为是代表亿远公司。2021年1月10日，金洪同亿远公司签订的《租赁合同》，已对双方当事人2019年4月18日的《商铺租赁合同》所约定的期限、租金、支付方式等进行了变更，因此张君主张金洪继续履行2019年4月18日的《商铺租赁合同》所约定的装修费225000元的请求不符合法律规定，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第七十条的规定，判决：驳回张君的诉讼请求。案件受理费4675元，减半收取2338元，由张君负担。二审中，张君举示了一份《联合建房协议》和一份中国邮政速递物流单。《联合建房协议》拟证明案涉房屋实际所有权人为冯淑琼。中国邮政速递物流单拟证明金洪毁约后与亿远公司签订《租赁合同》不是善意行为。金洪发表质证意见认为，两份证据均不予认可。《联合建房协议》不能证明案涉房屋系冯淑琼所有。金洪也未收到中国邮政速递物流单。本院审查认为，该两份证据均系复印件，无法核实真实性，本院对此不予采信。金洪举示了其与张君的两份通话录音，拟证明张君未告知冯淑琼的身份，金洪不知晓冯淑琼与亿远公司的关系。张君发表质证意见认为，上述录音中的通话人是张君本人。同时，该录音证明案涉房屋出租人是张君，不是亿远公司。金洪起诉前就知晓案涉房屋的权属争议。金洪在明知该房屋存在权属争议的情况下，又与亿远公司签订《租赁合同》，签订目的不是善意的。该录音也证明金洪收到张君寄送的《律师函》。本院审查认为，在上述录音中，张君认可签订《商铺租赁合同》时告知金洪是受亿远公司委托，并未告知受冯淑琼委托，本院予以采信。另查明，案涉房屋由坐落万州区北山大道X号X层的商场X（房地产权证书号为X房地证XXXX字第XXXXX号）和商场X（房地产权证书号为X房地证XXXX字第XXXXX号）组成，登记权利人至今均为亿远公司。双方当事人签订《商铺租赁合同》时，张君没有向金洪提供其在一审中举示的《协议》和《委托经营管理协议》。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，案涉房屋的出租人是亿远公司。双方当事人签订《商铺租赁合同》时，张君向金洪提供了两份不动产权证书以及《法定代表人身份证明》《授权委托书》证明张君是代表亿远公司与金洪签订《商铺租赁合同》。虽然《商铺租赁合同》中约定金洪在租赁期间的前5年支付的是装修还款，但该约定实际是承租人金洪租赁使用案涉房屋支付的对价，应认定为租金。而且《授权委托书》中明确仅授权张君签订租赁合同。《撤销委托通知书》中也明确撤销张君的一切授权，不得再将案涉房屋租金支付至张君账户。张君既非出租人，也未获得亿远公司授权收取租金。故，一审法院驳回张君要求金洪支付租金的诉讼请求并无不当。至于冯淑琼是否系案涉房屋实际所有权人以及案涉房屋产权争议是否正在进行诉讼，对承租人金洪而言，均不足以否定亿远公司的出租人身份，更不应当中止本案审理。故，对张君提出的应追加当事人以及应当中止本案审理的上诉理由，本院不予采纳。对张君提出的金洪与亿远公司低价恶意串通的上诉理由，因与案涉房屋出租人的认定并无关联，且未提供充分证据予以证明，本院不予采信。综上所述，张君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4675元，由上诉人张君负担。本判决为终审判决。                                  审  判  长   铁晓松                                  审  判  员   杜抗洪                                  审  判  员   刘红霞                                   二〇二一年八月三十日                                  法 官助 理   陈永亮                                     书  记  员   魏椿林