湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终1787号上诉人（原审被告）：黄建平，男，1966年12月12日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，居民，现住湖南省永州市零陵区。被上诉人（原审原告）：永州市群众艺术馆，住所地：湖南省永州市零陵区黄古山中路36号。法定代表人：赵斌，系该单位馆长。委托诉讼代理人：杨彬，系该馆办公室主任。委托诉讼代理人：任闻博，系该馆副馆长。上诉人黄建平因与被上诉人永州市群众艺术馆租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院作出的（2021）湘1102民初605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭，因本案事实清楚，本院通过阅卷、询问等方式不开庭审理了本案。上诉人黄建平、被上诉人永州市群众艺术馆的委托诉讼代理人杨彬、任闻博到庭接受询问。本案现已审理终结。上诉人黄建平上诉请求：撤销永州市零陵区人民法院民事判决书（2021）湘1102民初605号，判决案件受理费由被上诉人永州市群众艺术馆承担。事实及理由：永州市零陵区人民法院民事判决书（2021）湘1102民初605号第5页本院确认办案的事实如下：原告永州群众艺术馆是永州市艺术服务的公益性事业单位，被告黄建平与原告永州市群众艺术馆于2019年1月1日签订了《门面租赁合同》并租赁了原告位于永州市零陵区黄古山中路36号临街的门面一间，租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止。事实是：黄建平于2019年8月6日，看到悬挂在永州市群众艺术馆门面上“门面出租广告横幅”后与原门面租赁者王江月协商，付转让费59，000元，获得了永州市群众艺术馆门面经营权。2019年12月，永州市群众艺术馆工作人员拿着已拟定好的“合约”，逐个门面强行和租赁人签字，并且说是为了应付上级检查，与经营期限没有关系，所以，永州市群众艺术馆向零陵区法院出示的“合约”是虚假的，不合法的，门面的租赁期限是无限制的。零陵区人民法院不以事实为依据，不以法律为准绳的“判定”是不公平的。请求永州市中级人民法院给我一个公正的判决。被上诉人永州市群众艺术馆辩称，一、答辩人与被答辩人黄建平所签订的《门面租赁合同》于2019年12月31日到期。合同到期后答辩人与黄建平并没有续签合同，根据《中华人民共和国民法典》第707条、第734条、第730条的规定租赁视为不定期，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限通知对方。答辩人2020年4月1日、4月2日、9月15日分别以召开租赁户专题会议和下发两次通知的形式履行了在合理期限通知对方解除租赁合同的法定义务。黄建平在上诉书中门面的租赁期限是无限制的于法于理无据。二、上诉人黄建平支付转让费59，000元给原租赁户王江月并未经过答辩人同意，答辩人对此也不知情。因此该笔费用与答辩人无关。《门面租赁合同》也明确约定了合同期满后所有装修费用由承租人自行承担，出租人概不负责。依据《中华人民共和国民法典》第7条、第509条，合同双方应当遵循诚信原则，按照约定履行义务承担责任。三、答辩人按照《中华人民共和国公共文化服务保障法》、《关于推进全国美术馆公共图书馆文化宫（站）免费开放工作的意见》、《永州市创建国家公共文化服务体系示范区建设规划》等法律、法规及文件规定，公益性事业单位的公共文化设施不得改变其用途，已挪作它用的限期收回。答辩人与黄建平的租赁合同已期满，答辩人也依据政策减免了黄建平2020年4月——6月三个月新冠疫情期间的租金。答辩人收回该门面的诉请既不违反《门面租赁合同》，又符合法律法规的强制性规定，故上诉人黄建平的上诉请求不成立。永州市群众艺术馆向一审法院提出诉讼请求：1、被告黄建平于2021年3月31日之前将租赁门面交付给原告永州市群众艺术馆；2、要求被告黄建平支付自2020年7月1日至2021年3月31日所产生的租金10,800元及水电费（以搬出之日实际使用数为准），并要求被告黄建平于2021年3月31日前限期搬离；3、本案所产生的诉讼费等一切费用由被告黄建平负担。一审法院认定事实：原告永州群众艺术馆是永州市文化艺术服务的公益性事业单位，被告黄建平与原告永州市群众艺术馆于2019年1月1日签订了《门面租赁合同》并租赁了原告位于永州市零陵区黄古山中路36号临街的门面一间，租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止，租金每月1,200元，并经营橡胶五金。合同到期后，原、被告没有办理《门面租赁合同》的续签，但被告继续在使用该门面。2020年，原告的上级主管部门根据相关的法律政策的规定，不得以拍卖、租赁等任何形式改变公共文化设施用途，并要求原告永州市群众艺术馆必须收回所有出租门面，不再对外出租，以便迎接文化部创区验收。2020年4月1日，原告召集了包括被告在内的所有房屋租赁户召开了会议，要求所有房屋租赁户于5月底搬离，腾空租赁房屋交予原告。原告于2020年4月2日向被告等租赁户下发了通知，要求各租户在5月31日前搬迁并腾空门面交予原告，各租户在接到通知后，在5月31日前没有搬迁，仍在使用门面。2020年9月15日，原告再次通知各租赁户，要求各租赁户在2020年9月30日前搬迁，各租赁户到期仍未搬迁，而到原告永州市群众艺术馆的上级主管部门永州市文化旅游广电体育局信访，该局给各租赁户进行了答复，答复意见是要求永州市群众艺术馆收回租赁门面，各租赁户必须搬迁，考虑到2020年的疫情，减免4-6月份3个月租金，后各租赁户还是没有搬迁，故原告向本院提出诉讼，要求按其诉请进行判决。另查明，被告黄建平租赁原告永州市群众艺术馆的是原来王江月租赁的，黄建平于2019年转租到王江月的，王江月将此门面转租给黄建平时收取了一定的转租费，黄建平使用该门面时投入了一定的资金进行装修。一审法院认为：本案争议焦点：一是原告要求被告搬离租赁房，并将租赁房交付给原告的诉请一审法院是否支持；二是被告应交纳多少租赁款；三是被告要求原告赔偿其装修损失并退还转让款的要求是否得到支持。关于争议焦点一，一审法院评议如下：原告要求被告搬离租赁房，并将租赁房交付给原告的诉请一审法院应予支持，其理由是：1、原、被告签订的《门面租赁合同》已到期，且被告已拖欠了租赁费，虽然被告辩称，签订合同是原告要求补签的，且是强迫、诱惑、欺骗被告签订的，对于补签，被告未提证据证实，但法律不反对已实际履行了的合同补签，被告也没有向法庭提供原告强迫、诱惑、欺骗被告签订合同的证据；2、原告是公益性文化艺术事业单位，国家法律政策不允许原告将国家资产出租，已出租的必须限期收回；3、按照合同规定，被告必须每月1号缴纳房租，否则有权终止合同，现被告已拖欠房租时间很久；4、原告多次提前通知被告搬离租赁房，而被告拒不搬离。基于以上四点理由，一审法院应支持原告这一诉请。关于争议焦点二，一审法院评议如下：原、被告双方签订的《门面租赁合同》规定每月租金1200元，因被告已缴纳租金至2020年3月份，考虑到2020年的疫情，原告同意减免租金3个月，原告诉请要求被告缴纳2020年7月至2021年3月的租金10800元及实际使用的水电费，一审法院予以支持。关于争议焦点三，一审法院评议如下：王江月将租赁门面转租给被告黄建平，会产生一定的转让费，但被告无证据证实王江月将门面转让给被告，以及王江月收取被告的转让费，是原告知情的，是经过原告同意的，被告未经过原告同意而采取的私自行为造成的损失应由被告自己负责，而且合同也未规定转让费由原告负责；关于装修费用，合同明确规定，合同期满所有的装修费用原告均不负责，况且被告对于自己的损失在本案中并未提起反诉，基于以上理由，一审法院对被告这一辩称理由不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十四条第三款、第七百三十三条之规定，判决如下：一、限被告黄建平在本判决生效后十日内从租赁原告永州市群众艺术馆位于永州市零陵区间内搬离，并将此门面交付给原告永州市群众艺术馆；二、限被告黄建平在本判决生效后十日内支付原告永州市群众艺术馆的租金10800元及水电费（水电费以被告黄建平实际使用的数额为准）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的焦点问题可归纳为，一、黄建平应否支付租金及水电费用及具体费用；二、上诉人应否搬离门面。一、关于上诉人黄建平应支付租金及水电，具体数额为10，800元。在本案询问中，上诉人已经认可了被上诉人提出的租金及水电费主张，具体租金数额为10，800，双方当事人对此均无异议，本院予以认定。二、上诉人应当搬离门面。根据双方当事人签订的合同约定，门面的租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日。根据双方当事人的陈述，该合同的签订时间为2019年10月，上诉人依据该合同享有权利，履行义务的时间亦为2019年10月，故该合同仅应认定为部分有效，在2019年10月前，名义上的承租人与实际上的承租人不同，应以实际承租人王江月为准，上诉人在2019年10月以后，才受合同的约束。至2019年12月31日，双方签订的房屋租赁合同已经到期，双方虽未续签租赁合同，但房屋仍由上诉人占有，被上诉人亦未提出反对意见，故仍视为双方之间存在租赁合同法律关系，且未约定租赁期限。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十条、第七百三十三条规定，对于当事人没有约定租赁期限的，视为不定期租赁，任何一方均享有任意解除权，但需履行合理期限前通知对方的法定义务。本案中，被上诉人多次向租户下发通知，要求其搬迁，已尽到了通知义务，故上诉人不得拒绝被上诉人的收房请求。关于上诉人所说的转让费及装修费问题，因其在一审中未提出反诉，为保障当事人的诉权，本院在二审中不予审查，上诉人可以另行起诉，主张自己的权利。综上所述，黄建平的上诉请求不能成立，一审认定事实正确，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费70元，由黄建平负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  陈久余审判员  宋争文二〇二一年八月二十三日书记员  鲁艳雨附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。