陕西省岚皋县人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0925民初532号原告：安康市馨源物业管理有限责任公司，住所地：岚皋县城关镇，统一社会信用代码：91610925MA70NNRC8G。法定代表人：凌小艳，系公司董事长。委托代理人：李大鹏，男，出生于1978年11月16日，汉族，陕西省岚皋县人，住岚皋县城关镇。系公司员工。委托代理人：刘小平，陕西方瀚律师事务所律师。被告：张兴明，男，出生于1983年11月2日，汉族，陕西省岚皋县人，住岚皋县城关镇。原告安康市馨源物业管理有限责任公司诉被告张兴明物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，双方当事人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年4月27日至2021年4月26日的物业服务费2990元及滞纳金3176元（滞纳金按合同约定计算，暂计算至2021年6月23日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年8月6日，原告与陕西鼎丰房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，约定陕西鼎丰房地产开发有限责任公司选聘原告为岚皋县文化广场住宅小区提供前期物业服务。物业服务范围包括：物业共用部位和共用设施的日常维护和管理，物业管理区域内的公共绿化、环境卫生管理等。物业服务费用由业主按其拥有房屋建筑面积交纳，高层住宅（3-9楼）每月每平方米1.05元，物业服务费按年交纳，业主应于每个服务年度首月15日前向原告交纳物业服务费，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之5收取滞纳金。被告系文化广场住宅小区2号楼3层304号房屋业主，该房屋建筑面积118.68平方米，被告拖欠2019年4月27日至2021年4月26日的物业服务费2990元未付。原告多次催缴，被告至今未交纳，故原告依法提起诉讼。被告辩称：1.被告一直未收到和签收任何邮寄律师函件，不存在对此事不予理会；2.被告未交物业费的理由是被告入住装修期间，物业公司强行断电，逼迫缴纳物业费。入住新房后，因文化广场三号楼才开始动工修建，钢筋工棚设在被告卧室房屋窗户5米远的楼下，因被告住在三楼，离工棚最近，是小区最大的受害者，噪音致使被告一家无法休息，被告多次反映情况，也未得到改善。此外，物业公司把垃圾堆放在被告卧室窗口处，导致苍蝇乱飞，被告多次反映无果。被告要求处理完以上情况后，才会正常交纳物业费。被告不承担任何诉讼费用。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。原告为证明自己的主张，提交了如下证据：1.营业执照及法定代表人身份证明，证明原告具有诉讼主体资格；2.前期物业服务合同，证明原告与鼎丰房地产公司签订了物业服务合同，原告具有收取物业费的权利；3.物业费催缴通知书三份及照片，证明被告欠交的物业费金额及时间，且被告对催收单无异议；4.文件资料及物业收费标准价格表，证明原告公司是按照文件要求依法依规合理的收取物业费；5.整改通知书和停工告知书、电梯维修表、保安交接班表、物业保洁表，证明原告及时按照合同约定提供小区的物业服务，被告应按约定支付物业管理费。被告质证意见：对原告提供的证据均有异议，原告提供的律师函不属实，被告未签收到；原告提供的物业服务未达标，被告打电话询问了市场管理部门，文化广场未交楼，还不存在物业费，被告反映的问题均未得到改善。被告为证明自己的主张，提交了如下证据：1.视频资料（当庭播放），证明被告居住的小区环境及反映的小区设施水表、建筑垃圾、建筑工棚噪音、电梯不能正常使用、空调滴水等问题均未得到改善；2.照片4张，证明原告管理的小区环境恶劣，垃圾桶及建筑垃圾乱堆放的事实。原告质证意见：被告提供视频资料中的建筑施工棚问题，开发商已依法办理了施工证件，白天和夜间施工符合规定，物业公司无权干涉；垃圾桶的问题系临时放置的，不是长期固定场所，堆放的沙是小区幼儿园使用的，施工系开发商在具有合法资质情况下符合规定建设的，不属于物业服务范围；空调管道滴水问题系上个物业公司接管时就存在的问题，且系相邻关系问题，原告可向使用人主张权利义务，在此之前被告也一直未向原告主张过，系今天开庭才提出。庭审后，原告补充提交了文化广场垃圾桶置放情况说明一份，证明针对文化广场小区垃圾堆放问题，物业公司与业委会确定了临时放置点，于2021年3月3日在二号楼侧面、正面共计放置了10个垃圾桶。被告质证意见：对该证据无异议。本院经审查认为，原告提供的证据来源合法、内容真实，与本案有关联性，能够相互印证达到其证明目的，故对原告提供的证据本院予以采信。对被告提供证据的真实性予以认可，但无法达到其证明目的，故对其提供的证据仅作参考。本案经审理，认定事实如下：2018年8月6日，原告与陕西鼎丰房地产开发有限责任公司签订了《岚皋县文化广场物业服务合同》，约定陕西鼎丰房地产开发有限责任公司选聘原告为岚皋县文化广场住宅小区提供前期物业服务。双方对前期物业服务内容作出了明确约定。合同约定，物业服务费用由业主按其拥有房屋建筑面积交纳，高层住宅0.9元每月每平方米，物业服务费按年交纳，业主应于每个服务年度首月15日前向原告交纳物业服务费，逾期交纳物服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之5收取滞纳金。后原告公司在原有物业费基础上，将电梯日常保养、维护和楼号公共区域照明等费用计入，以高层（3-9楼）每月每平方米1.05元的物业费标准在小区内公示。被告系文化广场住宅小区2号楼3层304号房屋业主，该房屋建筑面积118.68平方米，自2019年4月27日起至2021年4月26日止，被告共欠原告公司物业服务费2990元未付。原告多次催缴，被告至今未交纳，故原告诉至本院，请求支持原告的诉讼请求。本院认为：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。本案中，原告与陕西鼎丰房地产开发有限责任公司签订的前期物业服务合同不违反法律、行政法规禁止性规定，对小区业主具有普遍约束力。原告公司为文化广场小区提供物业服务，被告作为业主应承担给付物业费的义务。被告认为原告物业服务存在瑕疵，但从物业服务合同的特殊性、权利义务的对等性以及合同主体利益的平衡性综合考虑，物业公司虽存在一般物业服务瑕疵，但已尽到了基本物业服务合同义务，因此被告拒交物业费的理由不能成立，故对原告要求被告交纳2019年4月27日至2021年4月26日欠付的物业服务费2990元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张自逾期交纳之日起按合同约定计算滞纳金，因原告在物业服务过程中存在一定瑕疵，被告以此为抗辩理由拒绝交纳物业费，对被告的辩解应予以适当考虑，故对原告主张的滞纳金不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告张兴明于本判决书生效后5日内向原告安康市馨源物业管理有限责任公司支付2019年4月27日至2021年4月26日期间拖欠的物业费2990元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张兴明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。审 判 员  梁 君二〇二一年八月三十一日法官助理  李香涛书 记 员  曾 艳