广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14692号上诉人（原审第三人）：广州珠江实业开发股份有限公司。住所地：广州市越秀区东风中路362号颐德中心30楼。法定代表人：张研，董事长。委托诉讼代理人：周健明，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：张黎黎，广州四端律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：杨桂英，女，1977年6月2日出生，汉族，身份证住址河南省杞县。被上诉人（原审原告）：张振永，男，1976年8月24日出生，汉族，身份证住址河南省杞县。原审被告：广州东湛房地产开发有限公司。住所地：广州市花都区颐和盛世五街9-12号110房。法定代表人：何建信，经理。委托诉讼代理人：胡开欣，该公司职员。上诉人广州珠江实业开发股份有限公司（以下简称珠江实业公司）与被上诉人杨桂英、张振永、原审被告广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）房屋买卖合同纠纷一案，因上诉人广州珠江实业开发股份有限公司不服广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用第二审程序，由审判员白小云独任审理，于2021年7月9日公开开庭审理了本案。上诉人珠江实业公司的委托诉讼代理人周健明、张黎黎、被上诉人杨桂英、张振永以及原审被告东湛公司的委托诉讼代理人胡开欣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。珠江实业公司珠江实业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项；2.本案二审诉讼费用由杨桂英、张振永承担。事实和理由：一、杨桂英、张振永在签订《颐和盛世认购书》《协议书》时不符合广州市住房限购政策的购房资格相关规定且至今未付清购房款，杨桂英、张振永不具有物权期待权，不能对抗、排除珠江实业公司的抵押权。鉴于：（1）2013年3月4日发布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》第二条规定，购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前。购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同。2013年11月15日实施的《广州市人民政府办公厅关于进做好房地产市场调控工作的意见》〈穗府办（2013）44号〉第三条规定：能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。根据上述规定，杨桂英、张振永在2013年12月19日与东湛公司签署《协议书》时施行的限购政策为：非本市户籍居民家庭提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购1套住房，且在签订《协议书》之前便应审查购房者的购房资格，若购房者不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同。杨桂英、张振永为非广州市户籍，在2014年7月才开始在广州购买社保，可知杨桂英、张振永签署《协议书》时不具备购房资格，直至2021年1月25日才取得购房资格。根据最高人民法院在司法判例中对物权期待权的解释可知：物权期待权是指购房者对案涉房屋虽尚不享有《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但因具备了物权的实质性要素，依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），即对不动产所有权登记至其名下的期待。显然，这与杨桂英、张振永不具有购房资格或等待取得购房资格的内涵不同。前述解释也与限购政策要求将“购房资格审查环节前移至签订购房合同（认购）前”“购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同”等内容相符，在认购时不具备购房资格的购房者，因不满足善意消费者购房人的资格条件，不享有物权期待权。杨桂英、张振永明知不具备购房资格将无法办理网签，依然在自身不具备购房资格时与东湛公司签署《协议书》，且杨桂英、张振永至今未付清全部购房款。因此，杨桂英、张振永不具有物权期待权，以杨桂英、张振永所拥有的合同权利不得对抗、排除珠江实业公司作为抵押权人合法享有的抵押权。二、一审适用法律错误，一审适用的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》在本案起诉前已失效，本案应适用《中华人民共和国民法典》的规定。2020年12月29日，最高人民法院发布《最高人民法院关于废止部分司法解释及相关规范性文件的决定》（法释［2020]16号）的决定，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》法释[2002]16号，于2021年1月1日起失效。一审错误适用己经失效的规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（法释［2020]15号）第一条第三款的规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定”。在本案中，珠江实业公司对案涉房屋拥有抵押权的法律事实自设立时设立并持续至今，杨桂英、张振永与东湛公司之间房屋买卖合同纠纷的法律事实基础亦自民法典施行前持续至民法典施行后，符合上述司法解释的规定，故本案应适用民法典的现行规定。综上所述，一审适用判决涂销案涉房屋抵押登记的主要法律依据已被最高人民法院决定废止，本案应适用《民法典》的规定。三、杨桂英、张振永在购买房屋时不具备购房资格，导致房屋至今未能网签、办证，存在明显过错，但一审判决却完全忽略杨桂英、张振永的过错，径直判决涂销抵押有失公允。杨桂英、张振永为非广州市户籍，于2014年7月开始在广州市购买社保。杨桂英、张振永在2013年12月29日与东湛公司签订《协议书》时不具备购房资格。自杨桂英、张振永购买房屋至房屋被抵押前近5年时间，房屋完全具备办理网签、预告登记的条件，因杨桂英、张振永不符合政府限购政策才导致至今未能网签、办证，杨桂英、张振永明显存在过错。但一审判决却完全不考虑杨桂英、张振永的过错情形，在珠江实业公司享有的抵押权合法有效的情况径直判决涂销抵押，明显对珠江实业公司不公。四、退一步说，即使适用当时的法律规定，认定杨桂英、张振永具有的物权期待权优先于抵押权而判决涂销抵押登记，杨桂英、张振永应将剩余未付房款25万元支付给珠江实业公司，而非东湛公司。1.珠江实业公司对案涉房屋的抵押权未被认定为无效，珠江实业公司享有的抵押权合法有效。2.一审法院判决涂销抵押是依据杨桂英、张振永具有的物权期待权优先于抵押权而判决涂销抵押登记，珠江实业公司作为抵押权人并无过错。3.珠江实业公司对案涉房屋享有合法有效的抵押权且无过错的情况下，径直判决涂销抵押登记，将使抵押权人遭受债权难以收回的损失。参照《物权法》第191条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。根据上述规定应对抵押权人的权益予以充分保障，并给予交易各方以明确的行为指引。涂销抵押登记，珠江实业公司有要求杨桂英、张振永以售房款直接清偿债务的权利，请求二审法院综合考虑案件情况及公平原则改判杨桂英、张振永将剩余未付房款25万元支付给珠江实业公司，保障珠江实业公司的抵押权。被上诉人杨桂英、张振永二审共同辩称，1.珠江实业公司无视杨桂英、张振永均举证以及一审法院认定的杨桂英、张振永是消费者的特征，主张杨桂英、张振永有过错实属无理。2.珠江实业公司与东湛公司存在不清楚的借贷款关系和股权关系。杨桂英、张振永有理由怀疑是两个股东涉嫌合谋、恶意串通造成涉案房屋先卖给杨桂英、张振永，后又抵押给珠江实业公司的“一房二卖”的行为。3.珠江实业公司在2018年借贷以及入股东湛公司，不认真审查东湛公司的销售合同，把过错推到小业主身上实属无理。综上，杨桂英、张振永认为两人努力工作，倾其所有购买涉案房屋给自己一个合法的安身住房，自身无过错。而是珠江实业公司与东湛公司联手恶意串通欺负小业主，给我们的生存造成威胁以及心理极大的伤害。一审法院认定事实清楚，请求二审法院维持原判。原审被告东湛公司二审述称，同意一审判决，请求法院依法驳回珠江实业公司的上诉请求。杨桂英、张振永于2021年1月5日向一审法院起诉请求：1.确认花都文二村颐和盛世花园13栋1602房归杨桂英、张振永所有；2.判令东湛公司与珠江实业公司共同办理颐和盛世花园13栋1602房抵押登记的涂销手续；3.东湛公司协助杨桂英、张振永将颐和盛世13栋1602房转移登记至杨桂英、张振永名下；4.本案诉讼费用由东湛公司承担。一审法院经审理查明：涉案房产即位于广州市花都区xx街xx号1602房已办理初始登记至东湛公司名下。2013年12月29日，东湛公司（卖方、甲方）与张振永、杨桂英（买方、乙方）签订《颐和盛世协议书》，约定乙方向甲方购买位于花都区炭步镇xx村xx花园xx区xx幢1602房。协议书载明：一、乙方购买的商品房作为在建商品房，该房产位于地址：花都区炭步镇xx村xx街xx号，房号为xx栋1602，结构为钢筋混凝土。二、乙方购买的商品房建筑面积为107.08平方米，该商品房按套出售，双方不因房产的面积差异进行多退少补。三、该商品房的总价款为人民币710574元。四、甲方同意乙方按下列第2种方式支付房款：2、分期付款：（1）在2013年12月29日前向甲方支付总房价的31%即人民币222574元整（含订金）；（2）在2014年12月28日前向甲方支付6.5%的房款，即人民币46000元整；（3）在2015年12月28日前向甲方支付6.5%的房款，即人民币46000元整；（4）在2016年12月28日前向甲方支付6.5%的房款，即人民币46000元整；（5）在签订网签合同时，乙方向甲方一次支付余下房款或通过银行按揭贷款的方式向甲方支付50%房款，即人民币350000元整。七、鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身的原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证。八、本协议生效后，甲乙双方不得要求解除本协议。合同另对其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，张振永、杨桂英在2013年12月30日至2017年2月22日期间陆续向东湛公司支付购房款360574元，后于2020年6月19日再次支付10万元，共计已付购房款460574元，尚欠25万未支付，东湛公司于2020年6月19日将涉案房产交付给张振永、杨桂英实际使用。张振永、杨桂英表示同意支付上述未付款25万元，并确认其在2013年12月29日与东湛公司签订涉案的《颐和盛世协议书》时尚不具备广州市住房限购区域内住房购房资格。广州市白云区不动产登记中心于2021年1月26日出具《购房资格证明》，载明截止2021年1月25日止，张振永、杨桂英具备本市住房限购区域内住房购房资格。诉讼中，张振永、杨桂英向一审法院提交了《结婚证》证实两人系夫妻关系，于2001年10月13日登记结婚；提交了户口簿及查询时点为2021年1月20日的《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》，显示张振永、杨桂英及其子女张春阳、张浩在广州市查无不动产登记结果记录；提交了张振永、杨桂英在广州市的居住证；提交了广东省社会保险个人缴费证明，证实张振永、杨桂英自2014年7月至今在广州市有参加社会保险。另查，2018年6月21日，东湛公司（甲方、借款人）与珠江实业公司（贷款人、乙方）签订《借款合同》，约定乙方向甲方提供借款本金3.35亿元。同日，珠江实业公司（抵押权人、甲方）与东湛公司（抵押人、乙方）签订《抵押合同》，约定乙方所担保的主债权为甲方依据其与东湛公司于2018年6月21日签订的主合同（名称：《借款合同》）而享有的对债务人的债权，抵押物详见《抵押物清单》，《抵押物清单》中载明了包含涉案房产在内的279套房产。2018年12月29日，涉案房产办理了抵押登记，抵押权人为珠江实业公司。以上事实，有《颐和盛世协议书》、收据、《购房资格证明》、户口簿、结婚证、居住证、不动产产权查册表、物业费及水电费发票、广东省社会保险个人缴费证明及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，张振永、杨桂英与东湛公司签订的《颐和盛世协议书》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方应依约履行各自的义务。根据涉案房产的查册表显示，涉案房产现登记在东湛公司名下，而不动产登记簿是物权归属和内容的根据，张振永、杨桂英要求确认该房产归其所有于法无据，一审法院对此不予支持。张振永、杨桂英同意支付剩余购房款25万元，一审法院对此予以认可，并在本案中一并处理。结合双方诉辩意见，本案的争议焦点在于珠江实业公司对涉案房屋享有的抵押权能否对抗张振永、杨桂英依其与东湛公司所签购房合同主张涂销抵押登记、办理产权过户手续的权利，一审法院对此分析如下：依张振永、杨桂英在本案提交的购房资格证明、居住证及广州市个人名下不动产登记结果查询证明，张振永、杨桂英长期在广州工作生活，两人在广州市无房产记录，其主张购买涉案房屋用于居住符合常理，一审法院认定其属于消费者购房人。张振永、杨桂英与东湛公司签订购房合同并支付大部分购房款，上述行为发生时间在东湛公司将涉案房屋抵押登记给珠江实业公司之前，且东湛公司已于2020年6月19日将涉案房屋实际交付给张振永、杨桂英，张振永、杨桂英亦同意支付剩余的25万元购房款，参照参考《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释（2002）16号中关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”及“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，一审法院认定本案珠江实业公司作为抵押权人对涉案房屋的优先受偿权不能对抗张振永、杨桂英对涉案房屋的物权期待权，张振永、杨桂英现主张登记产权人东湛公司和抵押权人珠江实业公司办理涉案房屋的抵押登记涂销手续有理，一审法院对此予以支持。张振永、杨桂英与东湛公司签订购房合同时虽未取得购房资格，但其为此受到的影响在于办理产权过户手续的限制。因张振永、杨桂英现已取得购房资格证明，购房合同履行的限制因素业已消除。珠江实业公司以张振永、杨桂英签订购房合同时未取得购房资格，主张张振永、杨桂英对涉案房屋不享有物权期待权的抗辩意见一审法院不予支持。在张振永、杨桂英足额支付剩余购房款25万元，且涉案房屋涂销抵押后，东湛公司应当依合同约定协助张振永、杨桂英办理涉案房屋的产权登记手续。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2021年4月28日判决如下：一、自本判决生效之日起三十日内，张振永、杨桂英向广州东湛房地产开发有限公司支付剩余购房款25万元；二、广州东湛房地产开发有限公司在本判决第一项确定的购房款足额付清之日起三十日内与广州珠江实业开发股份有限公司为张振永、杨桂英办理广州市花都区炭步镇xx村xx街xx号1602房的涂销抵押手续；三、广州东湛房地产开发有限公司在本判决第二项确定的涂销抵押义务完成后三十日内协助张振永、杨桂英办理广州市花都区炭步镇xx村xx街xx号1602房的产权登记手续；四、驳回张振永、杨桂英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5453元，由广州东湛房地产开发有限公司负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审诉讼中，珠江实业公司、东湛公司均确认珠江实业公司已登记成为东湛公司的股东，同时双方之间存在借贷关系，珠江实业公司已就借贷关系另案提起诉讼，正在本院审理过程中。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，本案各方当事人争议的法律事实发生在2021年1月1日前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。一审法院适用《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》【法释（2002）16号】并无不当，珠江实业公司主张一审法院适用法律不当，理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.珠江实业公司对涉案房屋享有的抵押权能否对抗张振永、杨桂英依其与东湛公司所签购房合同主张涂销抵押登记、办理产权过户手续的权利；2.张振永、杨桂英剩余未付的25万元购房款是否应当支付给珠江实业公司。对此，本院分析如下：关于争议焦点一。首先，从本案查明事实来看，张振永、杨桂英与东湛公司签订《颐和盛世协议书》购买涉案房屋，东湛公司确认在2017年2月22日前已收取购房款360574元，上述行为发生在东湛公司将涉案房屋抵押登记给珠江实业公司之前，且张振永、杨桂英于2020年6月19日向东湛公司支付10万元购房款，且表示同意继续支付剩余购房款25万元，现亦已实际占有使用了涉案房屋。涉案房屋的用途为住宅，依据张振永、杨桂英提交的《购房资格证明》《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》以及广东省社会保险缴费证明，一审法院认定张振永、杨桂英属于消费者购房人，并无不当。其次，东湛公司将涉案房屋抵押给珠江实业公司，且在珠江实业公司登记成为其公司股东之后为珠江实业公司办理抵押登记手续，东湛公司的行为严重不诚信。一审法院参考《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》【法释（2002）16号】中关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”及“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，认定珠江实业公司作为抵押权人对涉案房屋的优先受偿权不能对抗张振永、杨桂英的物权期待权，张振永、杨桂英要求登记产权人东湛公司和抵押权人珠江实业公司协助办理涉案房屋的抵押登记涂销手续有理，所作处理并无不妥。再次，张振永、杨桂英与东湛公司签订购房合同时虽未取得购房资格，但其为此受到的影响在于办理产权过户手续的限制。因张振永、杨桂英现已取得购房资格证明，购房合同履行的限制因素已消除。珠江实业公司以张振永、杨桂英签订购房合同时未取得购房资格，上诉主张张振永、杨桂英对涉案房屋不享有物权期待权，法律依据并不充分。在涉案房屋涂销抵押后，东湛公司应当依合同约定协助张振永、杨桂英办理产权登记手续。珠江实业公司本案主张依其对涉案房屋的抵押权对抗张振永、杨桂英依其与东湛公司所签购房合同行使涂销抵押登记、办理产权过户手续的权利，一审判决对此不予支持，理据充分，本院予以维持。关于争议焦点二。如上所述，珠江实业公司对涉案房屋的抵押权不能对抗张振永、杨桂英依其与东湛公司所签购房合同行使涂销抵押登记、办理产权过户手续的权利。珠江实业公司、东湛公司均确认双方之间存在借贷关系，且双方因借贷纠纷已产生诉讼，在此情况下，珠江实业公司在借贷纠纷案件未就双方之间的权利义务作出最终认定的情况下，要求张振永、杨桂英将剩余购房款25万元直接支付给珠江实业公司，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决张振永、杨桂英将剩余购房款25万元支付给东湛公司，并无不当，本院予以维持。综上所述，珠江实业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10906元，由广州珠江实业开发股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 白小云二〇二一年八月二十五日法官助理 熊盈颖书 记 员 叶小琳