湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初4285号原告（反诉被告）：常德市城市公用资产经营管理有限公司，住所地湖南省常德市武陵区穿紫可街道办事处长胜桥社区洞庭大道中段1388号。法定代表人：钟晓曦，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵勇刚，湖南云济律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：戴宇星，湖南云济律师事务所律师，一般授权代理。被告（反诉原告）：白科娜，女，汉族，1986年11月14日出生，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：杨重远，湖南博集律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：覃玲，湖南博集律师事务所律师，一般授权代理。原告（反诉被告）常德市城市公用资产经营管理有限公司（以下简称公用资产管理公司）与被告（反诉原告）白科娜租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年7月22日公开开庭进行了审理。公用资产管理公司的委托诉讼代理人赵勇刚、戴宇星、白科娜及其委托诉讼代理人杨重远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。公用资产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2017年3月20日签订的《金银街商铺租赁合同》（合同编号JYJ019）；2.判令被告向原告支付欠付的租金1425675元（已计算至2020年9月19日，此后的租金计算至合同解除之日止）；3.判令被告向原告支付逾期缴纳租金违约金1663842.38元（已计算至2020年9月30日，此后的违约金按每日2‰计算至实际清偿之日止）；4.判令被告自合同解除之日起3日内腾退租赁房屋，若逾期腾退，则按租赁合同解除当月每日租金标准的两倍向原告支付每日的场地占用费；5.判令被告承担原告因本案已支出的律师代理费78348元；6.判令被告承担本案的诉讼费、财产保全费、保全担保费等全部诉讼费用。白科娜辩称：1.被告在履行商铺租赁合同中没有违约行为，其未支付部分租金的原因系原告提供的租赁商铺存在重大的使用瑕疵，被告多次与原租赁方物业公司和原告联系要求排除房屋瑕疵，保证被告能够正常使用租赁物而原告方却一直不履行自己的义务，造成了被告方租赁的房屋至今也无法正常使用；2.原告计算租金的起算时间错误，按照双方签订的租赁合同第2.1条之规定，合同中约定的起算时间为2017年10月1日，原告计算租金的标准存在问题，按照原告向被告发送的函件中，租金标准应为50.41元每平方米，在同地段同样的租赁户，原告租赁的价格都是50.41元每平方米；3.原告在被告租赁期间因没有及时履行排除瑕疵的义务，所以综合结合相关情况，原告方有部分房屋的租金不能收取，如被告在装修期间因原告提供房屋的漏水问题，导致被告停工两个月，完全无法使用房屋，所以该两个月租金不能计算。如被告所租赁房屋第三层因漏水特另严重导致被告方从租赁开始一直无法使用，所以第三层的租金不能计算。如原告方所租赁的第一、二层漏水也特别严重，应当相应的核减租金；4.我们不应该向其支付逾期违约金，理由是履行合同中没有违约行为，原告违约在先；5.原告请求的腾退房屋以及律师代理费的请求均因存在原告先违约，被告行使的抗辩权，所以不能得到法院的支持。白科娜向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人赔偿反诉人各项损失共计500万元整；2.判令被反诉人承担律师费60000元；3.判令本案的反诉费由被反诉人承担。公用资产公司针对反诉辩称：1.反诉原告要求反诉被告向其赔偿500万元的没有任何事实和法律依据；2.反诉原告要求反诉被告承担其支付的6万元律师费没有法律和合同依据。经审理查明：一、2017年3月20日，常德市天源住房建设有限公司（以下简称天源公司、甲方）与白科娜（乙方）签订了《金银街商铺租赁合同》，合同约定：1.1甲方将位于常德市武陵区方使用。2.1租赁期限为5年，从2017年3月20日至2022年3月19日，租金起算日为2017年10月1日。3.1租金明细：第一年，从2017年3月20日至2018年3月19日止，每月租金54032元，年租金为648384元；第二年，从2018年3月20日至2019年3月19日止，每月租金54032元，年租金为648384元；第三年，从2019年3月20日至2020年3月19日止，每月租金56734元，年租金为680808元；第四年，从2020年3月20日至2021年3月19日止，每月租金59571元，年租金为714852元；第五年，从2021年3月20日至2022年3月19日止，每月租金62550元，年租金为750600元。3.1.1租金支付方式：按每季度交付一次租金，2017年3月20日至2017年9月30日为营业免租期，之后乙方须在每个租赁支付周期开始的第5日前向甲方缴纳全额租金。3.2乙方在签订本合同后3个工作日内应向甲方一次性交付租赁保证金，金额为162096元。16.3若乙方逾期缴纳租金及水、电、煤气费、物业管理费等应缴费用之一或全部的，每逾期一日，应按欠付金额的2‰向甲方支付违约金，违约金与欠缴费用一并缴交；若乙方逾期30日仍未全额缴纳租金、水、电、煤气费，物业管理费等应缴费用及逾期支付产生的违约金之一或全部的，甲方有权单方面解除本合同，且租赁保证金不予退回，责任概由乙方承担，因此导致甲方遭受损失的，乙方应予赔偿。16.4若乙方逾期返还该商铺，自租赁期限届满或本合同提前终止之日起，乙方按租赁结束日当月每日租金及物业管理费标准的两倍向甲方支付每日的场地占用费；自租赁期限届满或本合同提前终止之日起第30日，甲方将不予退回租赁保证金。16.8守约方因违约方违约行为而引起的所有费用和开支（包括但不限于一切律师费）均由违约方承担，守约方有权向违约方追讨该等费用、开支。二、2017年4月12日，武陵区亚宸医疗美容诊所成立，公司注册地为案涉房屋，法定代表人为白科娜。合同签订后，白科娜即在租赁房屋内从事医疗美容服务，并于2017年3月21日向天源公司交纳了保证金162096元、租金162096元。2018年10月14日、15日、16日，2020年6月27日支付了租金50000元、50000元、100000元、50000元，共计支付412096元后未再支付租金。2017年5月白科娜进场装修，装修期间因租赁房屋三楼顶侧面漏水，经反映后物业公司对房屋漏水问题进行维修，装修停工2个月。装修完成后武陵区亚宸医疗美容诊所开始营业，但漏水问题不断扩大，造成租赁房屋内装修、医疗设备设施损失，白科娜多次和物业公司、公用资产公司沟通维修但漏水问题一直未予解决。诉讼中，白科娜向本院举证房屋漏水的照片及向公用资产公司、物业公司反映漏水情况的微信聊天记录，照片拍摄时间显示：2018年8月18日、9月14日、2019年12月17日、2020年6月24日、7月24日、7月28日、10月28日、11月2日。微信记录时间显示：2018年6月26日、7月27日、12月28日、2019年2月15日、2月16日、8月27日、9月20日、9月25日、9月26日、9月27日、9月29日、2020年6月24日、7月7日、7月8日、7月10日、7月24日、7月31日、8月13日、8月26日。2020年11月30日，白科娜向本院提出鉴定申请，申请对其承租的金银街19#栋一、二、三层商铺因漏水造成的装修、设施设备等财产损失原因、金额、财产重置价值进行评估鉴定。本院委托苏州华碧微科检测技术有限公司、常德市鼎信土木工程质量检测中心对商铺内的设备设施损坏原因、商铺漏水原因进行鉴定，因涉案的设备设施为医疗、康复器械超出鉴定单位资质范围、当事人无法提供所需图纸等原因，导致无法进行鉴定。白科娜也未提出申请要求重新鉴定。三、2019年，天源公司向白科娜送达了《金银街租金及物业费收缴通知函》，告知其2018年所欠租金在2019年12月20日前缴清的，即可自2019年1月1日起享受调整后的优惠价格，新租金标准：2019年1月1日至2019年12月31日租金为38.5349万元。另查明，本院审理的公用资产公司租赁合同纠纷的其他案件，之后的租金标准都进行了调整。四、2019年6月19日，天源公司与白科娜、公用资产公司签订了《主体变更协议书》，约定：天源公司将与白科娜签订的《金银街商铺租赁合同》项下所有权利、义务（包括本合同签订前天源公司对白科娜因租赁合同而享有的债权及应承担的债务）概括转让给公用资产公司，白科娜、公用资产公司同意公用资产公司整体受让上述权利与义务（包括债权债务）。本协议生效后，天源公司不再作为出租人享有相应权利，亦不再依据出租合同履行相应义务。同时，此前白科娜已交纳的包括保证金在内的费用，应由天源公司转至公用资产公司名下，届时由公用资产公司按约进行处理。五、因本起诉讼，2020年9月30日，公用资产公司与湖南云济律师事务所签订了《委托代理合同》，约定由湖南云济律师事务所代理公用资产公司与白科娜房屋租赁合同纠纷，并支付了律师代理费78348元。另外，公用资产公司支出保全5000元，保全担保费6440元。2020年11月29日，白科娜与湖南博集律师事务所签订了《法律服务合同书》，约定由湖南博集律师事务所代理与公用资产公司房屋租赁合同纠纷，并支付了律师代理费60000元。以上事实有《主体变更协议书》、《金银街商铺租赁合同》、银行转账凭证、发票、委托代理合同及发票、保全费及保全担保费票据、聊天记录、物业通知函、漏水视频及照片、情况说明、当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，公用资产公司与白科娜于2017年3月20日签订的《金银街商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当履行各自的义务。白科娜称因公用资产公司提供的房屋存在重大使用瑕疵导致无法正常使用，所以仅支付部分租金，而且因为漏水现在美容诊所几乎未营业，白科娜也默认同意解除合同，故对公用资产公司要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于公用资产公司要求白科娜支付欠付的租金1425675元。鉴于涉案房屋从装修开始就出现漏水问题，2018年至2020年双方多次沟通，公用资产公司和物业公司一直承诺修缮但问题未予解决，结合本院审理的其他案件，可以认定公用资产公司提供的租赁房屋确实存在使用瑕疵。且在2019年公用资产公司统一调整了租金，因此白科娜的租金也应按调整后的标准计算。根据民法典第七百一十三条之规定，本院酌定白科娜向公用资产公司支付70%租金，即835256元[1605320元-412096元）*0.7=835256元]。计算方式为：2017年3月20日至2017年9月30日免租期，2017年10月1日至2017年12月30日房租162096元，2018年1月1日至2018年3月30日房租162096元，2018年4月1日至2018年6月30日房租162096元，2018年7月1日至2018年9月30日房租162096元，2018年10月1日至2018年12月30日房租162096元。2019年1月1日至2019年12月31日租金385349元，2020年1月1日至2020年3月30日疫情免三个月租金，2020年4月1日至2021年3月30日租金409491元（在上一年基础上递增5%，50.41*614*1.05*1.05*12月=409491元），共1605320元。合同解除后，白科娜理应当腾退租赁房屋，公用资产公司予以退还保证金，故白科娜还应向公用资产公司支付租金673160元（835256元－162096元）。公用资产公司诉请要求3日内腾退，若逾期则按租赁合同解除当月每日租金标准的两倍支付场地占用费，标准过高，本院调整为按合同解除当月每日租金标准支付场地占用费。公用资产公司作为出租人，应按合同约定向出租人提供无瑕疵的租赁房屋，白科娜在进场装修时租赁物就出现了漏水情况，公用资产公司虽在后期有维修，但在合同履行过中一直未解决漏水问题，存在违约行为，对其诉请的违约金、律师代理费等，本院不予支持。关于白科娜要求公用资产公司赔偿各项损失500万元的请求，因本案中无法鉴定因漏水造成损失的具体金额，白科娜又未能提供其他证据予以证明，对该项反诉请求，白科娜可另行起诉主张权利。白科娜反诉要求公用资产公司承担律师费60000元的请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第七百零三条、第七百一十三条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、解除常德市城市公用资产经营管理有限公司与白科娜于2017年3月20日签订的《金银街商铺租赁合同》；二、白科娜于本判决生效之日起十日内向常德市城市公用资产经营管理有限公司支付欠付的租金673160元[已计算至2021年3月30日，此后一年的租金按照429965元/年（409491元*1.05）的标准计算，每一年在上年基础上递增5%]；三、白科娜于本判决生效之日起三日内向常德市城市公用资产经营管理有限公司返还租赁商铺，若逾期腾退，则按租赁合同解除当月每日租金标准向常德市城市公用资产经营管理有限公司支付每日的场地占用费；四、驳回常德市城市公用资产经营管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回白科娜的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费32143元，保全5000元，保全担保费6440元，由常德市城市公用资产经营管理有限公司负担25200元，由白科娜负担18383元。反诉费23610元，由白科娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  田国栋人民陪审员  熊淑华人民陪审员  赵昌圣二〇二一年八月十六日法官 助理  胡 娟书 记 员  林 虹附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百一十三条承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。