广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13802号上诉人（原审原告）：朱红艳，女，1981年12月14日出生，汉族，身份证住址湖南省湘潭县，委托诉讼代理人：管长林，广东卓信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：罗穗生，男，1958年7月10日出生，汉族，身份证住址浙江省青田县，上诉人（原审第三人）：罗夏莹，女，1986年7月29日出生，汉族，身份证住址浙江省青田县，上述两上诉人共同委托诉讼代理人：王爱霞，广东粤源律师事务所律师。原审被告：林泽钦，男，1992年2月27日出生，汉族，户籍地址广东省惠来县，原审第三人：黄伯牛，男，1949年12月13日出生，汉族，户籍地址广东省广州市荔湾区，委托诉讼代理人：文晓波，广东海印律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄平洋，广东海印律师事务所律师。原审第三人：喻定志，男，1973年3月9日出生，汉族，身份证住址湖北省宜昌市西陵区，原审第三人：广州市中威房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市白云区xx路槎头。法定代表人：李国羡。上诉人朱红艳与上诉人罗穗生、罗夏莹及原审被告林泽钦、原审第三人黄伯牛、喻定志、广州市中威房地产开发有限公司（以下简称中威公司）物权保护纠纷一案，均不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初22144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。朱红艳上诉请求：1.撤销一审判决第三项，并改判罗夏莹立即向朱红艳赔偿损失（按35元/建筑面积平方米/月的标准支付，自2017年6月1日起计至罗夏莹将房屋腾空返还给朱红艳之日止）；2.本案一审、二审全部诉讼费用均由罗夏莹承担。事实和理由：（一）一审判决认定罗夏莹“在购买房屋时亦支付了相应对价，并非完全恶意侵占”，明显与事实不符。罗夏莹是否实际支付对价没有证据证实，所谓认购合同即收款收据的真实性无从得知，且即便其支付了对价，只要其没有经过案涉房屋产权人朱红艳的同意，其占用案涉房屋即属于恶意侵占，其理应向朱红艳支付全部损失。罗夏莹提交的购房合同显示签订日期为2007年2月10日，而朱红艳取得案涉房屋产权证时间为2007年1月6日，罗夏莹未核实交易对象是否具有产权，其购房行为存在极大的恶意串通嫌疑。（二）一审判决认为朱红艳“在取得产权后未及时行使权利导致损失扩大，亦应承担部分过错”，于法无据，且明显对朱红艳不公。在物权保护的相关法律规定中，没有关于损失扩大责任的任何规定，物权是对世权，该权利可推定为全世界对此明知，不会因为权利人未及时行使权利而导致损失扩大的问题。且朱红艳在一审多次表示，其并非不想拿回案涉房屋的使用权，而是受到阻挠，案涉房屋长期被霸占，朱红艳对此通过信访、报纸、电视等途径主张权利，甚至曾尝试向法院起诉，但法院均要求朱红艳提供不法霸占者的身份信息，均未果。因此，朱红艳多年来积极谋求解决案涉房屋被霸占的问题，并非不积极行使权利。（三）一审判决仅支持起诉之日至判决作出之日期间的占有使用费，无异于默许罗夏莹可以基于其过错行为获得多重不当利益。罗夏莹当庭确认案涉房屋由其控制并占用使用多年，并由其出租给其他人收取租金获利。即便罗夏莹主张损失，则其应当向订立认购书的相对方主张权利，其无权就朱红艳具有优先效力的物权所提出任何有效抗辩。罗夏莹有错在先却同时享有案涉房屋过去多年的租金及向合同相对方主张赔偿的双重权益，明显置朱红艳合法权益及损失于不顾。另，法院收取朱红艳的立案材料的时间为2020年6月30日，一审判决认定朱红艳起诉时间为2020年7月9日显然错误。（四）一审判决以其判决作出之日作为占有使用费的计算截止时间，无异于增加朱红艳诉累，浪费司法资源。一审判决认定罗夏莹将案涉房屋腾空交还给朱红艳，却仅判令罗夏莹支付占用费至判决作出之日，并表示后续费用可另行主张，明显是增加当事人的诉累，也不是最有效的争议解决处理方式。综上，一审判决未全部支持朱红艳所提关于占有使用费的诉讼请求，明显于法无据，应依法改判。罗夏莹二审答辩称，我方不同意朱红艳的上诉请求，事实和理由与我方上诉状一致。林泽钦二审述称，我方在承租案涉房屋时完全不清楚其还有任何纠纷，我方在2019年与罗穗生签订租赁合同后入住案涉房屋，且已于2020年7月25日搬离案涉房屋，租赁期间我方已按租赁合同约定向罗穗生支付了全部的租金，案涉房屋的本次物权纠纷与林泽钦没有任何关系，我方并非本案适格主体，也即无需承担任何法律责任。综上，恳请法院作出维护林泽钦合法权益的判决。黄伯牛二审述称，对本案一审判决无异议，我方认为本案的处理结果与我方无关。喻定志二审述称，本案所涉交易时，我在诚濠公司任房管专员，主要负责为房屋买卖双方前往房管局代办交易过户、按揭抵押等手续。案涉当事人是在办理房产交易时认识的，手续办理完后未再有交集。我的工作流程是：买方完成购房协议签署后，公司通知我办理交易过户、按揭抵押手续。在确认买家已向开发商预交了相关税费后，公司提供给我案涉房屋产权人黄伯牛出具的经公证的卖房授权委托书、交易房屋的相关产权资料、房屋买卖协议等资料后，与买方约定时间在房管局办理交易过户和按揭抵押手续，并协助贷款银行在房管局领取房产证及他项证放贷。交易所涉的流程，我均是作为公司职员办理，所有事项均依据黄伯牛在公证处合法办理的授权委托书的委托事项代表其办理，相关公证手续在房管局及按揭银行均有留存。罗穗生、罗夏莹上诉请求：1.撤销一审判决，并驳回朱红艳的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由朱红艳承担。事实和理由：（一）朱红艳基于已被撤销的一手房产证而交易所得的案涉房产所有权是无效的，应当被撤销。根据案涉房产所涉一系列生效判决查明事实可知，案涉房屋由黄伯牛向中威公司购买，但仅支付部分购房款，后因不法分子伪造“不动产销售（转让）发票”导致喻定志代黄伯牛办理及领取了案涉房屋的一手产权证明，但黄伯牛作为仅支付部分购房款的买受人对此是一无所知的。即便黄伯牛确实委托喻定志代其办理、领取案涉房屋产权证明及出售案涉房屋，但通过比对喻定志一审提交的答辩状中的签名与《房地产买卖合同》等文件中的签名可知，喻定志签名并非出自同一人，为此，罗穗生、罗夏莹向一审法院提出对喻定志的签名笔迹进行鉴定但未获准予。因此，既然作为办理产权证及转售行为的受托人喻定志并非真正的受托人，则其属于无权代理，故对其签署的《房地产买卖合同》也理应被认定为无效，而基于无效合同获得的产权证明自然也无效，应被撤销。（二）（2010）穗中法行终字第743号行政判决书认定朱红艳取得案涉房产的产权证明是善意取得，明显错误，朱红艳并非善意受让人。其一，行政判决仅应审查具体行政行为是否有效、合法、正确，即仅进行程序性审查，不应做实质性审查，而认定是否符合善意取得必须进行实质性审查，故该判决中对于善意取得的认定是不妥当的。其二，根据善意取得的构成要件，朱红艳也不构成善意取得。首先，朱红艳作为购房人，在购房前从未对房屋进行实地考察、详细了解房屋的位置、格局、权属状况、装修、查看房屋的使用情况等，即未对房屋状况进行合理审查，有违生活常理。其次，朱红艳未实际支付房屋合理的对价，案涉交易所涉房产价格低于评估价及市场价2万至7万元，该差价在交易发生年代已属于天价。且朱红艳的购房款全部通过银行贷款，其本人未实际支付任何购房款。最后，朱红艳对其享有权利的漠视态度与常理不符。朱红艳自2006年12月取得案涉房屋的产权证后10余年才来维权，在此期间从未实际占有、使用案涉房屋，更不清楚案涉房产内的实际居住人，未要求卖家履行交房义务或要求实际居住人向其缴交租金或要求实际居住人搬离。因此，朱红艳作为产权人从未实际行使对案涉房产的占有、使用、收益和处分的权利，且对其权利持漠视和放任态度。此外，黄伯牛在以往诉讼中表示其从未收到案涉房屋的购房款，出售房产的卖家会委托人代为收取购房款也有违常理。（三）朱红艳提供的《房屋买卖合同》不足以证实其真实购买案涉房产且实际产生的房款多于18万元的事实。首先，黄伯牛取得房产证时间为2006年11月28日，而朱红艳与广州市铖达商业发展有限公司签署的《房屋买卖合同》的时间为2006年11月27日，即朱红艳在房屋还未核发房产证的情况下已经签署买卖合同，与常理不符。其次，即便该合同在房产证核发前签署，但合同卖方处为空白，即该份合同自始至终均没有卖方签名，应为无效合同。此外，朱红艳至今未提供证据证明卖方有实际授权委托广州市铖达商业发展有限公司与其签订买卖合同。最后，根据罗穗生、罗夏莹向房管局调取的案涉房产交易的相关证据可知，案涉房产是朱红艳从黄伯牛处通过转让购得的，而并非从广州市铖达商业发展有限公司处购得，此处明显前后矛盾。综上，恳请二审法院依法改判，维护罗穗生、罗夏莹合法权益。朱红艳二审答辩称，罗穗生、罗夏莹上诉请求及理由均不成立，其上诉请求依法应予驳回。一、从时间先后顺序来看，罗穗生、罗夏莹根本无权质疑朱红艳享有的所有权，更无权对抗朱红艳享有的所有权。朱红艳作为案涉房屋的产权人，要求未经其同意擅自霸占使用案涉房屋的罗穗生、罗夏莹腾退房屋并承担相应责任，但罗穗生、罗夏莹一再纠缠并对朱红艳的所有权提出各种质疑，试图以此摆脱其相关法律责任并继续霸占使用案涉房屋，显属无理。二、从罗穗生、罗夏莹的上诉意见来看，其该等上诉意见均系无端猜测且均不成立，亦不构成对朱红艳诉请的有效抗辩。朱红艳持有的案涉房屋产权证及广州市中级人民法院作出的另案行政判决书已经证实，朱红艳系案涉房屋的所有权人，依法对案涉房屋享有占有、使用、收益、处分权利，不会因为罗穗生、罗夏莹的质疑而被推翻。罗穗生、罗夏莹对案涉房屋的霸占已构成对朱红艳所有权的侵犯，其应承担法律责任。三、从我国物权法关于不动产物权登记生效的规定以及我国民事诉讼法关于既判力的规定来看，朱红艳依法对案涉房屋享有所有权已是既定事实。四、从合同相对性原理、物权优先于债权的基本原则及权利救济措施来看，罗穗生、罗夏莹所提上诉请求应予驳回，若其认为其自身有损失，其仅应向其合同相对方提出权利主张而无权在本案中对抗朱红艳所提的物权保护请求。即使罗穗生、罗夏莹与他人签署的认购合同属实，其对应的权利亦仅系基于合同而产生的债权，此种债权不得对抗朱红艳的所有权。综上，恳请法院维护朱红艳的合法权益。林泽钦二审述称，与前述答辩意见一致。喻定志二审述称，与前述答辩意见一致。黄伯牛二审述称，对本案一审判决无异议，我方认为本案的处理结果与我方无关。中威公司经本院公告送达，未到庭参加诉讼。朱红艳于2020年7月9日向一审法院起诉请求：1.确认罗穗生、林泽钦及罗夏莹未经朱红艳同意擅自长期霸占使用广州市白云区xx路xx号xx房的行为侵犯了朱红艳的所有权；2.罗穗生、林泽钦及罗夏莹立即搬离前述房屋，并立即将前述房屋按照现状腾空返还朱红艳；3.罗穗生、林泽钦及罗夏莹立即向朱红艳赔偿损失（按35元/建筑面积平方米/月的标准支付，自2017年6月1日起计至罗穗生、林泽钦将涉案房屋按照现状返还朱红艳之日止，暂计至2020年6月19日为101295.89元，审理中，朱红艳明确按照xx路电梯房的租金参考价计算费用）；4.罗穗生、林泽钦及罗夏莹承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2006年12月18日，黄伯牛（甲方、卖方）委托喻定志与朱红艳（乙方、买方）委托的公维见签订《房地产买卖合同》，约定转让房产为涉案房屋，房地产权证号为粤房地证字第××号，交易价格为180000元，付款方式为银行按揭；等等。上述委托均有相应委托书留存于房管部门。2006年12月28日，朱红艳（借款人、抵押人）、公维见（抵押人）与深圳发展银行广州分行江南支行（贷款人、抵押权人）签订《房地产买卖抵押贷款合同》，约定贷款金额为180000元，借款人授权贷款人将贷款全数以抵押人购楼款名义划入喻定志在贷款人开立的账户，共240期等额还款；抵押物为涉案房屋，购入价为327317元；等等。该合同的签署于2007年1月5日办理了公证书予以确认真实性。2007年1月6日，朱红艳领取了广州市白云区xx路xx号xx房的房地产权证，房屋所有权来源为购买，面积77.87平方米，该房屋有设立抵押权，权利人为深圳发展银行广州分行江南支行，权利范围为327317元。2007年1月8日，抵押贷款放款180000元，月供金额为1160.58元，截至2020年10月10日朱红艳已偿还165期，已还本金103479.11元，剩余本金76520.89元。2008年12月1日，一审法院作出（2008）云法行初字第201号行政判决书，以申请人申请发证时提交的《申请报告》及发票等材料是不法分子伪造的，不具备真实性和合法性为由，确认被告广州市国土资源和房屋管理局于2006年11月28日核发粤房地证字第××号房地产权证的行为违法。广州市中级人民法院判决维持上述判决。2010年10月13日，一审法院作出（2010）云法行初字第117号行政判决书，记载原告为黄伯牛，被告为广州市国土资源和房屋管理局、第三人朱红艳，黄伯牛不服被告向第三人核发房地产权证行为，请求撤销朱红艳的房地产权证；该案认定涉案房屋一、二手证属于不同的具体行政行为，房地产管理部门进行房地产权转移登记时，法律、法规未要求对当事人提交的申请材料进行实质性审查，只负形式审查的义务；前一行为被确认违法并不必然导致后一行为的撤销，故判决驳回原告黄伯牛的诉讼请求。判后黄伯牛不服提起上诉，广州市中级人民法院于2010年12月20日作出（2010）穗中法行终字第743号行政判决书，认定办理涉案房屋的转移登记时，已经提供了广州市房地产转移登记申请书、身份证、委托公证书、房屋原《房地产权证》、《广州市房地产买卖合同》、转按协议书、契税完税证明等资料，即申请人办理涉案房屋的产权变更登记时提供的申请资料符合上述规定，广州市国土资源和房屋管理局经审慎审查后予以登记并核发涉案《房地产权证》给朱红艳并无不当；且朱红艳事实上已就涉案房屋向出卖人支付了相应对价，现有证据也不能证明该对价存在明显低于当时市场价格的情形，即黄伯牛未能提供充分证据证明朱红艳购买涉案房屋不属于善意取得；据此，从保护善意取得涉案房屋的权属主体合法权益角度出发，虽广州市国土资源和房屋管理局核发作为涉案《房地产权证》的前一手《房地产权证》的行为被生效法律文书确认违法，但并不影响广州市国土资源和房屋管理局给朱红艳核发涉案《房地产权证》的行政行为合法性，并判决驳回上诉，维持原判。另查，罗穗生、罗夏莹提交2007年2月10日由中威公司（甲方、出卖人）与罗夏莹（乙方、买受人）签订的《恒丰花园商品住宅认购合同》，记载乙方购买涉案房屋，售价256976元，付款方式为一次性付款，乙方于签订本认购合同时支付10000元，2007年2月28日前支付购房款（含定金）256976元；等等。罗穗生还提交两份收据，记载由中威公司开具，确认2007年2月10日收到罗夏莹交来的涉案房屋购房定金10000元；2007年2月28日收到罗夏莹交来的涉案房屋房款246976元。罗穗生、罗夏莹为证实其实际使用涉案房屋，出示以下证据：1.抬头为广州市明骏物业管理有限公司的收费单，记载日期为2007年6月25日，费用为收取涉案房屋的电梯使用费、电表、设备维修费、水电周转金、防盗对讲维护费、电费分摊、业委会办公经费等；2.抬头为广州市锐志物业管理有限公司的收费单，记载日期为2015年1月1日，费用为收取涉案房屋小区电源改造费；3.装修结算单及收据，记载装修房屋为涉案房屋，装修内容为地板砖、电路、排水等，共计25480.6元。朱红艳对上述证据1、2真实性无异议，主张可以证实对方占有使用涉案房屋，且开始占有时间为2007年；对证据3不予确认，主张是罗穗生自行制作，若实际进行了装修，亦构成对朱红艳的侵权。朱红艳为证实其系真实购买涉案房屋且实际支付房款多于180000元，出示房屋买卖合同复印件及借条原件。房屋买卖合同系由朱红艳（乙方、买方）与广州市铖达商业发展有限公司[甲方（卖方）先行代签约公司]于2006年11月27日签订，内容为甲方是涉案房屋合法产权人（或合法产权受托人），该物业现正办理房地产证，市房地产管理局办理房地产证受理回执号为06交登01570234，甲方现委托广州市铖达商业发展有限公司暂时先行代为签署本合同，待甲方出具房地产证后甲乙双方在约定时间到市房地产管理局办理房产过户手续时，再由甲方补签本合同及补填房地产证号；乙方以286567元购买涉案房屋，乙方已于2006年11月27日向甲方支付诚意金5000元，甲乙双方于2006年12月10日办理银行按揭贷款手续及产权交易登记，乙方向甲方支付首期房款61567元，乙方拟向银行申请贷款220000元；甲方收齐房款后将房屋按现状交付乙方使用，乙方确认该房屋尚未办理收楼手续，由乙方自行向物业管理公司办理入住手续，所需费用由乙方向物业管理公司自行支付，甲方应予以配合；等等。借条记载借款人为公维见，内容是借林华昆现金20000元。朱红艳称购买涉案房屋时签署了阴阳合同，朱红艳实际购买价格为286567元，公维见与朱红艳原为夫妻关系，现已离婚，故无法找到房屋买卖合同原件；因购房时资金不够，故向另一购房人林华昆借款20000元。罗穗生、罗夏莹对上述证据均不予确认，称朱红艳在房管部门处登记的信息是从黄伯牛处购买涉案房屋。林华昆亦作为原告在一审法院起诉，案号为（2020）粤0111民初19318号，该案中林华昆出示证据显示其支付首付款的付款金额比其合同约定多出20000元，林华昆在该案中称是代朱红艳支付首付款。审理中，罗穗生、罗夏莹均确认涉案房屋是xx路的电梯房，由罗穗生支付了全额购房款后一直由罗夏莹使用，直到2019年罗夏莹出嫁外地，故由罗穗生与林泽钦签署租赁合同，林泽钦已于2020年7月搬离，现涉案房屋由罗穗生代罗夏莹进行管理。一审法院认为，朱红艳于2007年1月6日领取了涉案房屋的房地产权证，而罗夏莹于2007年2月10日签署《恒丰花园商品住宅认购合同》，已晚于朱红艳领取房地产权证的时间，此时向罗夏莹出售涉案房屋的中威公司并不享有涉案房屋的所有权。根据广州市中级人民法院于2010年12月20日作出（2010）穗中法行终字第743号行政判决书，该判决认定朱红艳为善意取得，并从保护善意取得的角度驳回了黄伯牛要求撤销朱红艳房地产权证的诉讼请求。根据上述事实可以证实，朱红艳为涉案房屋的合法产权人。罗夏莹从无处分权人中威公司处购买涉案房屋并实际使用及出租，侵害了朱红艳的合法权益。关于侵权事实的确认，朱红艳要求确认罗穗生、林泽钦及罗夏莹侵占涉案房屋侵犯了朱红艳的所有权，该项诉请应属于一审法院查明的事实，并非权利的确认，亦不属于确认之诉的受案范围，故朱红艳要求确认该侵权事实一审法院不予调处。关于腾空返还房屋，朱红艳作为涉案房屋的所有权人，依法可对涉案房屋进行占有、使用，现罗夏莹从无处分权人中威公司处取得涉案房屋后将涉案房屋交给罗穗生管理使用，侵犯了朱红艳的物权，理应向朱红艳承担返还房屋的义务，故对朱红艳要求罗夏莹腾空返还涉案房屋的诉讼请求予以支持。因罗穗生是受罗夏莹的委托管理涉案房屋，应对罗夏莹返还涉案房屋承担协助义务，故一审法院对朱红艳要求罗穗生返还涉案房屋的诉讼请求予以支持，但仅应系对罗夏莹的返还义务承担协助义务。林泽钦虽承租过涉案房屋，现经罗穗生确认林泽钦已搬离，朱红艳亦未能提供证据证实林泽钦目前仍在继续使用涉案房屋，应由朱红艳承担举证不能的不利法律后果，故一审法院对朱红艳要求林泽钦腾空返还涉案房屋的诉讼请求不予支持，予以驳回。关于占有使用费，罗夏莹占有使用涉案房屋，经朱红艳起诉催告后仍拒不交还，理应承担占有使用费，但考虑林泽钦在购买涉案房屋时亦支出了相应对价，并非完全恶意侵占，而朱红艳在取得产权后未及时行使权力导致损失扩大，朱红艳亦应承担部分过错，故一审法院酌情认定罗夏莹应自朱红艳起诉之日即2020年7月9日开始按照2019年广州市房屋租金参考价中白云区xx路电梯楼的租金价值支付占有使用费至本判决作出之日即2020年12月20日，共计14989.97元（35元×77.87平方米÷30天×165天），后续费用可由朱红艳后续另行主张。罗穗生系受罗夏莹委托管理涉案房屋，基于委托管理行为产生的法律后果应由委托人承担，故朱红艳要求罗穗生承担占有使用费支付义务理据不足，一审法院不予支持，予以驳回。而林泽钦仅系承租涉案房屋，对于涉案房屋的权属争议并无过错，且已在朱红艳诉讼后搬离，并未对朱红艳主张涉案房屋权利造成实质障碍，故朱红艳要求林泽钦承担占有使用费的支付义务理据不足，一审法院不予支持，予以驳回。林泽钦、喻定志经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼；黄伯牛、中威公司因下落不明，经一审法院公告送达民事起诉状、证据副本、开庭传票等诉讼材料，逾期未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第九十二条、第一百四十四条之规定，于2020年12月20日判决如下：一、在判决生效之日起三十日内，罗夏莹将广州市白云区xx路xx号xx房腾空返还给朱红艳；二、罗穗生对上述判决第一项中罗夏莹的返还义务承担协助返还义务；三、自判决生效之日起五日内，罗夏莹向朱红艳支付2020年7月9日至2020年12月20日期间占有使用费共计14989.97元；四、驳回朱红艳的其他诉讼请求。一审案件受理费2326元，由朱红艳负担1982元，由罗夏莹负担344元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭审后，朱红艳向本院提交如下证据：证据1.《房屋买卖合同》《借条》、林华坤购买601房的购房资料，拟证实其实际支付购房款为286567元；证据2.其他业主信访材料、媒体报道，拟证实其作为案涉房屋的合法产权人无法实际享有所有权人的合法权益以及其他业主因无法收回房屋而多次信访、维权均遭到不法分子阻挠的情况；证据3.关于依法撤销5套房屋房产证的申请书、（2011）穗云法民四初字第910号民事判决书，拟证实其他业主已经获得胜诉判决并顺利收回房屋。罗穗生、罗夏莹质证认为：对证据1不予确认，朱红艳在签订案涉房屋买卖合同时知晓或应当知晓与其售卖案涉房屋的卖家应是登记人黄伯牛，而其选择与无权代理的第三方签约，不符合一般人交易行为习惯，亦不合理；借条不能反映借款的事实，且借款人公维见的签名与此前案件中的签名不符，存在伪造嫌疑；购房资料与本案无关。对证据2不予确认，该证据并非新证据，相关媒体报道也不能真实反映客观事实。证据3的关联性不予确认，反之能证明案涉房屋被不法分子骗取房管局核发房产证的事实。二审期间，黄伯牛对其与朱红艳之间的房屋交易事实陈述称，涉案房屋原是由中威公司预售给黄伯牛，但由于双方存在纠纷，黄伯牛没有实际付清房款也没有领取房产证，此后黄伯牛将房屋交还给中威公司自行处理；喻定志是中威公司指定的操作人员，案涉房屋登记在黄伯牛名下以及后续出售、领取房产证均是喻定志依据中威公司的授权办理的；黄伯牛当时根据中威公司的指示签署了对喻定志的公证委托书，全权委托喻定志办理房屋出售手续，黄伯牛没有直接参与后续的房屋交易。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，朱红艳与罗穗生、罗夏莹因案涉房屋所引发的纠纷均发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定进行审理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本院确定本案二审争议焦点为：1.朱红艳主张罗穗生、罗夏莹腾空交还案涉房屋是否可予支持；2.罗夏莹应付占有使用费的认定。现评析如下：《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，朱红艳已于2007年1月6日领取案涉房屋的《房地产权证》，依法应当确认其系案涉房屋的所有权人。关于罗穗生、罗夏莹上诉提出该房屋前手《房地产权证》的核发行为已被生效判决确认违法的问题，在本院作出的（2010）穗中法行终字第743号行政判决书已就此作出认定，即前手《房地产权证》发证行为的违法性，并不影响国土房管部门为朱红艳核发《房地产权证》的行政行为合法性。至于罗穗生、罗夏莹对朱红艳与黄伯牛所签订的《房地产买卖合同》的合法有效性提出异议，并认为朱红艳并非案涉房屋的善意取得人问题。其一，前述行政判决书已认定朱红艳为善意取得涉案房屋的权属主体，罗穗生、罗夏莹对该生效判决书所提出的各项异议，均非本案审查范围。其二，朱红艳与黄伯牛之间的《房地产买卖合同》已履行完毕，根据黄伯牛、喻定志在诉讼期间作出的陈述，二者对于委托签订合同以及相关履约事实均未予以否认，而罗穗生、罗夏莹提出房屋交易价格偏低等问题，也不足以直接否定案涉房屋买卖合同的效力。其三，在罗夏莹与中威公司签订《恒丰花园商品住宅认购合同》之前，朱红艳已经取得该房屋的《房地产权证》，其依法行使物权请求权主张无权占有人腾空交还房屋，自应予以支持。罗穗生、罗夏莹仅以其房屋买卖交易行为不合常理而主张推翻朱红艳的权属人身份认定，缺乏法律依据。据此，本院对罗穗生、罗夏莹提出的以上各项上诉意见均不予采纳。关于罗夏莹应付房屋占有使用费的计算问题。朱红艳已于2007年1月6日取得案涉房屋的产权，而此后罗夏莹向无处分权人中威公司购买案涉房屋并实际占用该房屋，其行为已构成对朱红艳权利的侵害。现朱红艳主张其支付2017年6月1日起至实际交还该房屋之日止的占有使用费并无不当。至于罗夏莹是否已向中威公司支付房屋对价属于罗夏莹与中威公司之间的法律关系，不影响其基于非法占用事实而对房屋产权人所应承担的损害赔偿责任。故一审法院仅认定其支付2020年7月9日至12月20日期间的房屋占有使用费有所不当，本院予以纠正。根据广州市房地产租赁管理所公布的2017年度至2020年度广州市白云区xx路电梯楼房屋租金参考价，分别为2017年度41元/平方米、2018年度为37元/平方米、2019年度为35元/平方米、2020年度为30元/平方米。参照上述标准，朱红艳主张从2017年6月1日至2019年12月31日按照35元/平方米/月计算占有使用费并无不当，共计为35元×77.87平方米×31月=84488.95元。另从2020年1月1日起至实际交还房屋之日止则按每月2336.1元（30元×77.87平方米）的标准计算。对于朱红艳提出的超出部分的诉讼请求，本院不予支持。另朱红艳于二审庭审后提交证据，均已超出举证期限，且与本案讼争事实认定无关联，本院不予采纳。综上所述，朱红艳的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。罗穗生、罗夏莹的上诉请求，理据不足，本院不予采纳。一审判决对部分事实认定有误，判决不当，本院予以变更。本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条、第三十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初22144号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初22144号民事判决第四项；三、变更广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初22144号民事判决第三项为：自判决书送达之日起五日内，罗夏莹向朱红艳支付2017年6月1日起至实际交还之日止的房屋占有使用费（其中2017年6月1日至2019年12月31日的占有使用费共计为84488.95元；另从2020年1月1日起至实际交还房屋之日止按每月2336.1元的标准计付）；四、驳回朱红艳的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2326元，由罗夏莹负担。二审案件受理费947元，由朱红艳负担76元，罗穗生、罗夏莹负担871元。本判决为终审判决。审 判 长  莫 芳审 判 员  余 盾审 判 员  白小云二〇二一年八月三十一日法官助理  杨 希书 记 员  叶小琳