江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0303民初4153号原告：成加旺，男，1976年9月6日生，汉族，住徐州市经济技术开发区。原告：常桂花，女，1977年6月10日生，汉族，住徐州市经济技术开发区。二原告共同委托诉讼代理人：蔡军，江苏清正苑律师事务所律师。被告：王传喜，男，1976年2月7日生，汉族，住徐州市铜山区。被告：许风婷，女，1978年11月21日生，汉族，住徐州市铜山区。二被告共同委托诉讼代理人：黄立海，江苏汇君律师事务所律师。第三人：王传军，男，1979年8月23日生，汉族，住徐州市云龙区。原告成加旺、常桂花与被告王传喜、许风婷、第三人王传军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月12日公开开庭进行了审理。原告成加旺、常桂花的共同委托诉讼代理人蔡军，王传喜及二被告的共同委托诉讼代理人黄立海、第三人王传军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告王传喜、许风婷、第三人王传军给付原告征收补偿款771864元；2、诉讼费、保全费用由被告承担。事实和理由：2011年9月5日原告与被告签订房屋转让协议，约定原告购买被告位于徐州市云龙区建筑面积140平方米的房屋一处，该房屋前的土地一并转让，被告承诺对该房屋拥有所有权，保证该房屋不是违建房屋，被告无条件负责协助原告办理权属证明，协议签订后，原告按照约定付清了全部购房款，被告已经房屋交付给了原告居住使用，2019年涉案房屋被政府征收，因政府征收时原告当时因工作原因常驻西安，涉案房屋已由第三人王传军与征收部门签订征收补偿协议，并以产权调换形式取得拆迁利益。根据第三人与征收部门签订的补偿协议额，编号为S3-119的征收房屋的补偿总额为1543728元，原告购买的涉案房屋为S3-119被征收房屋的一半，故原告应获得补偿总额的一半。被告未将征收补偿款或征收补偿权益给付原告。原告知道后找到被告王传喜，王传喜以种种理由推脱不愿向原告赔偿该房屋的征收补偿权益。为维护原告合法权益，根据法律规定诉至贵院，请依法判决。二被告辩称，1、双方买卖合同无效，原告与被告非同一集体组织成员，故该买卖宅基地房屋合同因违反法律法规的禁止性规定而无效，被告至多返还原告购房款10.4万元，相关房屋补偿款等款项应均归被告所有，同时原告也应当支付被告占有使用房屋期间的相关利益。因涉案8间房屋被征收部门统一编入S3-119号，被告授权其弟弟王传军作为权利人统一签订拆迁补偿协议，完全合法。2、退一步讲，合同仅约定房屋赔偿或补偿归买受人所有，不包括附属物补偿及搬迁、过渡、奖励等费用款项。涉案的买卖房屋系两层共4间，该4间房屋和西邻的属于被告弟弟王传军的4间房屋共同被编入S3-119号，按照住宅房屋征收补偿核算表该8间的房屋补偿款仅为1074948元，而实际上编号S3-119号共八间房屋经王传喜授权统一赔偿到王传军名下，并由王传军选择产权调换的方式获得两套房产及差价款135190元，该两套房产分别在王传军及其女儿王雨萱名下。更重要的是因该房屋东边靠近鱼塘，从卫星图可以看出房屋东侧有空余约20平方米的地面并未建房，故实际上被告所有的东侧4间房屋比其弟弟王传军所有的西侧四间房屋小约20平方米的合法建筑面积。故对于该8间房屋的合法建筑面积160.44平方米，王传喜仅占约70平方米，其弟弟王传军占约90平方米。按照6700元/平方米的补偿标准计算，王传喜应得的房屋补偿款仅约469000元。结合原告明知买卖的为集体土地上宅基地房屋，对合同无效存在重大过错，再者涉案房屋完全由被告方出资建成，原告仅安装了一扇铁门，对该房产无其他任何装修或添附等，至今仍是毛坯状态，而且自2011合同签订至今，原告从未在该房屋居住使用。综上，即使法院认定原告应分割房屋补偿款，原告应分割的款项至多不超过王传喜应得房屋补偿款469000元的30%，即140700元。综上，原告诉请无事实和法律依据，请依法驳回诉请。第三人王传军述称，房子当时是我的房子，东边是我哥哥盖的，号只喷一个号，我打电话给我哥哥问过他了，说一个号就一起弄吧，就一起量房子了。一共盖了上下八间屋，我这边四间比他那边大一点，大概多20平方，房子是在宅基地上盖的，房子没有证，也没有宅基地证。征迁补偿协议是我签的，产权调换的房子是我选的，选房子跟我哥哥商量了，两套房子拆迁后置换都给我，给我哥哥60平方和给他转账5.5万。房子2020年4月拆迁了，拆迁的差价款领过了，给了哥哥5.5万。我只知道有我哥哥盖的房子，我不知道有别人的，直到拆迁完都不知道我哥哥把房子卖给别人。本院经审理认定事实如下：2011年9月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋转让协议》一份，约定：房屋位于徐州市云龙区，面积约140平方米，房屋内设施包括铝塑窗户，价格104000元，该房屋前面空地为甲方用地一同转让。甲方保证拥有该房屋的所有权，保证该房屋不是违建房产，并且无漏雨现象。甲方负责地方邻里及有关部门的相关手续协调工作，遇到任何问题由甲方承担处理责任，不得损害乙方利益。该处房屋由甲方无条件负责协助乙方办理权属证明。本协议签订后因拆迁等问题产生的房屋赔偿或偿补所得均为乙方所有，甲方不得以任何理由不进行办理。所需办理费用由乙方自理，否则按违约办理。合同还约定了其他内容。同日原告向被告付款104000元，被告王传喜向原告出具收条一份，载明：今收到成加旺、常桂花购房款总计104000元。王化洪作为证明人在上述协议和收条上签名。原、被告庭审中陈述，交完钱被告就将房子交付了，一直都没有装修居住。《房屋及土地现状调查表》（征收编号S3-119）载明：房主：王公理，实地查勘及测量房屋建筑面积：①层数1-2，建筑面积297.13平方米。现状平面示意图为长16,94米，宽8.12+1.3米的完整长方形，王公理在房主签字（盖章）处签名。王传喜及王传军均认可现状平面示意图上的房屋为两家的房屋。《徐州市大郭庄机场周边改造项目房屋面积确认单》载明：征迁编码S3-119，房屋坐落，产权人王传军，“无两证”土地使用权面积114.6平方米，两层以下住宅面积297.13平方米，合法面积114.6*1.4=160.44平方米，公示面积297.13平方米，搬迁奖励面积48.13平方米，其他剩余面积（按建筑结构区分）①1-2层剩余砖混88.56平方米。王传军在被征收人或代理人签字处签名摁指模。2020年5月10日，以徐州市云龙区住房和城乡建设局为房屋征收部门（甲方）、大郭庄街道办事处为征收实施单位、以第三人王传军为被征收人（乙方）签订《房屋征收补偿协议》（征收编号S3-119），载明：因大郭庄机场周边改造项目需要征收房屋，被征收房屋坐落于，产权性质私房，用途住宅，建筑面积160.44平方米，用地面积114.6平方米，土地性质集体土地。补偿方式产权调换，甲方提供符合国家质量安全标准的产权调换房屋与乙方被征收房屋调换产权，乙方选择的产权调换房如下：王雨萱，骆驼山定销房住宅小区C04幢01单元1503室88.95平方米；王传军，骆驼山定销房住宅小区C04幢01单元1504室88.95平方米。乙方自行过渡，甲方支付过渡费，过渡期自协议订立之日起，至公告通知上房之日止，产权调换房屋为期房的，双方约定过渡期限为30月，甲方预付乙方30个月过渡费，超过约定过渡期限的加倍支付，待上房之日结清。乙方同意以被征收房屋补偿款与甲方产权调换房屋房款相互结算差价，甲方提供的产权调换房屋总价款为1408538元，乙方补偿总款1543728元（房屋价值1074948元；附属物39070元；搬迁、过渡、奖励等费用429710元），差价款135190元由甲方支付乙方。本协议签订后，因被征收房屋及附属物的产权、使用权等产生纠纷的，由乙方负责处理并承担相应的法律责任。《住宅房屋征收补偿核算表》载明：征收项目大郭庄机场周边改造项目，项目征收日2020/5/5，协议签订日2020/5/10，征收编号S3-119，被征收人王传军，安置方式产权调换，权证情况宅基地，合法用地面积114.6平方米，被征收合法建筑面积160.44平方米，两层以下房屋测量面积297.13平方米，选购定销房面积177.9平方米。一、征收补偿：（一）房屋补偿：房屋评估价款160.44平方米*6700元/平方米（评估单价）＝1074948元；（二）附属物补偿：装潢等附属物补偿39070元；（三）搬迁、过渡、奖励等费用：1、提前奖：2万元，2、搬迁奖励：48.13平方米*6700元/平方米＝322471元，3、搬家费：2次*20元/平方米*160.44平方米＝6418元，4、误工费：200元/户，5、预付过渡费：选择期房产权调换：160.44平方米*30月*16.75元/月平方米＝80621元，补偿总额合计1543728元。二、产权调换：1、骆驼山定销房，房号AC04011503,定销房面积88.95平方米，定销价面积88.95平方米，定销房单价7500元/平方米，定销房市场价11500元/平方米，层差25元/平方米，合计房款669349元；2、骆驼山定销房，房号AC04011504,定销房面积88.95平方米，定销价面积71.49平方米，市场价面积17.46平方米，定销房单价7500元/平方米，定销房市场价11500元/平方米，层差25元/平方米，合计房款739189元,购房款总额1408538元，产权调换差价135190元。原告的户籍在其身份证所地大黄山。二被告系夫妻关系，被告王传喜与第三人王传军系兄弟关系。被告庭审中陈述：父亲把宅基地给我们一人分一半，房子一大一小，补偿完后整体丈量，我和我弟弟的差别在20平方，按总平方数我比弟弟少20平方，大概70平方，但70平方因我是哥哥他是弟弟所以他给我折算合法面积60平方和5.5万。原告对此不予认可，认为王传喜、王传军东西侧房屋面积完全一致。原告提供的涉案房屋照片未显示涉案房屋东西各上下二层四间面积有差异。王传喜及王传军均认可照片上的房屋为两家的房屋，2008年一起建的。本院认为，原告与被告签订《房屋转让协议》，约定被告将其涉案的宅基地上房屋所有权转让给原告，因宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的与身份密不可分的权利，具有社会保障性质，其享有的主体只能是该集体经济组织成员，原告并非涉案宅基地所在地的集体经济组织成员，故原被告之间签订的《房屋转让协议》违反了法律的强制性规定，应为无效合同。依照法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告购买涉案宅基地上建造的房屋已经因征收被拆除，因房屋征收所获得的安置补偿全部由被告享有，在涉案房屋无法返还的情况下，应当由被告对原告给予折价补偿。原被告双方均应知道宅基地使用权禁止转让给非集体经济组织成员，对合同无效双方均有过错且过错程度相当。被告王传喜与第三人王传军同享一块宅基地，王传军代表王传喜就涉案宅基地上的房屋签订房屋征收补偿协议，且王传喜不同意对原告给予折价补偿，有违诚实信用和公平原则，对征收补偿款应予少分。被告辩称，其涉案房屋比第三人房屋的面积少20平方米左右，但《房屋及土地现状调查表》上载明现场平面示意图并无被告陈述的差异，且被告提供的证据亦不足以证实，本院不予认可。综合权衡买卖双方的利益，尤其是出卖人因土地升值或征收补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失。遂涉案房屋拆迁补偿款总计1543728元，王传喜占涉案宅基地及房屋权益的一半，本院确定由被告折价补偿原告540304.8元（1543728元*0.5*70%）。第三人王传军不是房屋转让协议的一方当事人，原告主张被告与第三人恶意串通侵害其利益没有提供证据证实，故原告要求第三人共同给付补偿款的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王传喜、许风婷于本判决生效之日起十日内支付原告成加旺、常桂花补偿款540304.8元；二、驳回原告成加旺、常桂花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14268元，原告减少诉讼请求应退还2749元，剩余案件受理费11519元，由原告成加旺、常桂花负担3456元，由被告王传喜、许风婷负担8063元。财产保全费5000元，由原告成加旺、常桂花负担1778元，由被告王传喜、许风婷负担3222元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  李守忠人民陪审员  魏荣香人民陪审员  雷丽芬二〇二一年八月六日书 记 员  胡 玥