辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终2014号上诉人（原审被告）朝阳合丰房地产开发有限公司，住所地建平县叶柏寿街道柏锋紫域小区12号楼。法定代表人王喜佳，董事长。委托代理人柳强，辽宁翰林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李广锋，男，1976年6月3日出生，汉族，农民，住朝阳县。委托代理人冉海波，男，1985年10月2日出生，汉族，朝阳市双塔区桃花吐法律服务所法律工作者，住朝阳市双塔区。上诉人朝阳合丰房地产开发有限公司（以下简称合丰公司）因与被上诉人李广锋房屋买卖合同纠纷一案，不服建平县人民法院（2021）辽1322民初380号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。合丰公司上诉请求：撤销一审判决，改判为不交付案涉房屋，也不支付任何违约金，上诉费等费用由被上诉人承担。事实和理由：从2014年9月28日李广锋、王建民签订的《工程承包协议》来看，是王建民将部分工程的人工费包给了李广锋，二人形成了承包合同关系。根据合同相对性的原则，如果形成人工费欠款纠纷，也应该是王建民拖欠，和上诉人无关。上诉人与被上诉人从未签订过任何施工合同或者工程承包协议，也没有其他的经济往来，也不存在拖欠其他任何款项。在签订房屋买卖之前没有形成任何法律关系，认定案外人王建民与上诉人形成建筑工程施工合同关系错误，认定被上诉人个人和王建民个人形成木工施工合同承包关系错误，认定王建民以合丰公司用于抵付施工价款的楼房给付李广锋抵顶款，王建民欠李广锋的木工施工工程款债务也是错误的。认定李广锋与王建民签订《工程承包协议》，王建民欠被上诉人工程款，王建民将该债务转移给上诉人，上诉人与被上诉人之间签订《商品房买卖合同》，以合同约定的房屋抵顶王建民欠被上诉人的债务，上诉人与被上诉人之间形成债务转移合同是双方真实意思表示，合法有效是错误的。因案外人王建民并未作为证人出庭接受询问，对于王建民和上诉人之间是否形成了建筑工程施工合同，是否结算清楚，是否以施工合同款抵顶房屋，涉案房屋是否是抵顶房屋，是否有抵顶手续，如何抵顶的，以及被上诉人与王建民签订的工程承包协议是否真实，是否已经结算，如何结算，是否拖欠，拖欠多少，是否以拖欠的工程款抵顶了涉案的房屋等诸多疑问均无法查清。民法典第551条规定，债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意。本案中不存在三方均同意债务转移的行为。原审判决推断形成债务转移合同错误。被上诉人没有履行付款的主要义务，没有请求履行房屋过户的权利，商品房买卖合同（预售），不是正式的商品房买卖合同，开具全额发票是为了贷款，否则办理不了贷款，并不等于已经交付了全额的购房款。因案涉房屋是贷款购房，采取首付款加余款贷款的方式支付，被上诉人既没有向上诉人交付首付款，也没有向上诉人交付房屋剩余款项，因此无权请求交付房屋，房屋买卖合同应当解除。李广锋辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。李广锋向一审法院起诉请求：1、要求被告交付位于建平县商品房；2、要求被告给付自2019年1月1日起至交付房屋之日止房款236806.67元日万分之0.1的违约金；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年5月20日，被告合丰公司（合同甲方）将所开发的建平柏锋金域项目的工程施工工程承包给了王建民（合同乙方），双方签订《建筑工程施工合同补充协议书》，双方约定了建设施工的项目，协议第4、其他事项（1）、约定：“甲方拨付乙方的抵帐房屋，计入工程拨款、以甲方出具拨房手续为依据。”协议第五条付款方式第1款约定：“甲方给付乙方的工程款项为乙方完成产值的50%房屋（其中高层和多层各占50%）和50%的现金……。”2014年9月28日，王建民将其承建的柏锋金域D4#、D5#、C17#、B8#楼的所有木工施工项目（约30000平方米），以每平方米100元的价格承包给了原告李广锋。王建民以合丰公司用于抵付施工价款的楼房给付原告李广锋，以抵顶王建民欠原告李广锋的木工施工工程款债务。2017年5月17日，原告李广锋与被告合丰公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，被告将建平县商品房“出售”给原告，双方约定：该房屋总价款为248647元，贷款方式付款（公积金贷款），买受人应当于2017年5月17日前支付首期房价款人民币88647元，占全部房价款的35.65%，余款人民币16万元，向银行申请贷款支付。双方约定：“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付商品房”，同时约定出卖人未按约定时间交付商品房，应当自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。2017年5月22日，原告李广锋与朝阳市住房公积金管理中心签订了《个人购房借款合同》，原告以案涉房产为抵押，申请住房公积金贷款16万元。2017年5月22日，被告为原告出具了收到购房款236806.67元的购房发票一枚。因上述协议为以房抵债协议，原告没有支付所谓的“购房首付款”。2017年5月26日，原告申请的公积金贷款16万元到达被告账户，被告于当日将该16万元贷款退还给原告。此后，被告将案涉房产网迁到原告名下。原告对住房公积金贷款一直在正常还款。2020年5月19日，原告向被告交付案涉房屋的维修基金1474元。一审法院认为，原告与王建民签订《工程承包协议》，王建民欠原告工程款，王建民将该债务转移给被告合丰公司，原、被告之间签订《商品房买卖合同》，以合同约定的房屋抵顶王建民欠原告的债务236806.67元，原、被告之间形成债务转移合同，该合同是双方真实意思的表示，合法有效，对双方具有拘束力。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中，有关付款方式的约定：“贷款方式付款（公积金贷款），买受人应当于2017年5月17日前支付首期房价款人民币88647元，占全部房价款的35.65%，余款人民币16万元，向银行申请贷款支付。”，因该条款只是原告为了办理购房贷款获取现金的一种手段，而不是双方真实意思的表示，且该条款与以房抵债的合同目的相悖，故该条款无效，对双方不具有约束力。实际上，原、被告间的“买卖合同”在履行过程中，被告未收取原告的购房首付款，并将原告用于购买房屋的公积金贷款16万元退还给原告，都说明了原被告签订买卖合同中约定的付款方式条款因双方明知无效而并未实际履行的事实。被告未按合同约定交付房屋，构成违约，应当向原告承担违约责任。对原告要求被告交付房屋并给付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十四条、第八十六条、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告朝阳合丰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内，向原告李广锋交付位于建平县。二、被告朝阳合丰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内，给付原告李广锋自2019年1月1日起按日万分之0.1计算本金为236806.67元的违约金，违约金给付至实际交付之日止。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2426元，由被告负担。二审中当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，李广锋与王建民签订《工程承包协议》，王建民欠李广锋工程款，王建民将该债务转移给合丰公司，李广锋与合丰公司签订《商品房买卖合同》，以合同约定的房屋抵顶王建民欠李广锋的工程款236806.67元，李广锋与合丰公司在履行该商品房买卖合同过程中，合丰公司未收取李广锋购房首付款，并将李广锋用于购买房屋的公积金贷款16万元退还给李广锋，说明合丰公司同意承担该债务。上述债务转移约定是各方当事人的真实意思的表示，合法有效，应遵照执行，合丰公司未按合同约定交付房屋，构成违约，应当向李广锋承担违约责任。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4852元由上诉人朝阳合丰房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘玉华审 判 员  刘永志审 判 员  王海娇二〇二一年八月十一日书 记 员  杨丽南法官助理  （代）