贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终3855号上诉人（一审被告）：贵州半岛温泉房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市织金县绮陌街道三架山村半岛国际温泉第2区3栋1单元6层3号。统一社会信用代码：91520524067748929K。法定代表人：陈德加，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：秦绪，贵州省毕节市织金县少普法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：吴辽，女，1989年4月1日出生，汉族，住贵州省织金县。被上诉人（一审原告）：常潇，男，1985年3月18日出生，汉族，住贵州省织金县。上诉人贵州半岛温泉房地产开发有限公司（以下简称：半岛温泉公司）因与被上诉人常潇、吴辽商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省织金县人民法院(2021)黔0524民初803号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人半岛温泉公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：只有被上诉人提供相关资料委托上诉人代办的情况下，才能办理房屋不动产证书，被上诉人未按合同约定委托上诉人办理商品房转移登记，不应由上诉人承担逾期交付商品房转移登记有关文书的责任，当庭变更为：违约金应按实际期间计算。一审对违约期间认定部分失实。被上诉人常潇、吴辽答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审原告常潇、吴辽一审诉讼请求：1.判决被告向二原告支付自2016年7月1日起至实际交付办理半岛××区××单元××号商品房产权转移登记手续止的违约金（以361466元为基数，自2016年7月1日起每天按十万分之一计算支付至实际办理完毕商品房转移登记手续之日止）；2.判决被告为二原告办理位于半岛××区××单元××号商品房房屋产权转移登记手续；3.判决被告于为二原告办理位于半岛××区××单元××号商品房的购房发票交给二原告收执；4.诉讼费由被告承担。一审认定事实：原、被告于2015年7月24日签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于半岛××区××单元××号的房屋，该套房屋的建筑面积为121.94平方米，双方约定总房价款为361466元；合同约定被告于2016年7月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。合同约定出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付购房款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）...（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金。签订合同后，原告向被告交付全部购房款361466元，被告于2015年12月30日前向原告交付涉案房屋，双方约定的被告将该不动产涉案有关登记文书交付给原告的期限届满后，被告仍不能将涉案房屋的有关登记文书交付给原告，也未出具购房正式发票交原告收执。另查明，原告在被告半岛房开购买的房屋截至2021年3月16日仍未办理权属登记。一审认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反相关法律规定，双方当事人即应按合同约定履行其各自的义务。原告已按照合同约定支付全部购房款，被告应按合同约定履行向原告交付房屋及与房屋有关的涉案文书，双方约定交付涉案房屋的登记文书期限届满后，被告仍未履行，已经构成违约，理应向原告承担违约责任。关于原告主张被告应支付的逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金：根据双方签订的合同约定，被告承诺于2016年7月1日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，若自约定日期起60日内未交付的，按已付购房款的万分之一向原告支付违约金，若自约定日期起60日后仍不能交付，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付相关文书之日止，按日向原告支付房价款十万分之一的违约金。被告承诺定于2016年7月1日前办理并交付商品房转移登记相关文书给原告至今，已超过60日，而原告不选择退房，故原告主张的违约金以支付的购房款361466元为基数，按日十万分之一的标准予以计算，自逾期交付相关文书即2016年7月2日起至实际交付相关文书之日止。原告的主张计算天数有误，依法予以调整。关于限期办理商品房登记有关文书交付原告的问题：原告要求被告交付办理涉案商品房转移登记的相关文书。依据向织金县不动产登记局查询的登记信息，被告开发的半岛温泉1区（A区）、2区（B区）所有房屋已经符合办理产权登记的条件，现被告仍未向原告办理相关证书属违约，故原告的该项诉讼请求符合法律规定，予以支持。关于商品房销售发票的问题：原、被告签订的《商品房买卖合同》虽未约定被告出具购房发票的时间，但原告已依约付清商品房全部房款，被告应向原告开具相应款额的统一销售发票，即是税法上的义务，也是《商品房买卖合同》附随的义务，被告理应履行该义务，故原告要求被告开具商品房销售发票于法有据，予以支持。被告半岛房开公司经本院送达开庭传票，未到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四的规定，一审判决：一、被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司于判决生效后十日内，一次性支付原告吴辽、常潇自2016年7月2日起至交付原告吴辽、常潇房产证之日止期间的违约金（违约金以361466元为基数，按日利率十万分之一计算）；二、被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告吴辽、常潇交付涉案房屋的产权登记手续；三、被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司于判决生效后十日内开具商品房销售发票交付原告吴辽、常潇收执。案件受理费由被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司负担。本案审理期间，上诉人为了支持其上诉主张，向本院提交证据如下：第一组证据：贵州荑林物业服务有限公司出具的上诉人曾于2019年12月14日委托其公司在案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉Ａ区电梯轿厢、小区公示栏等公共区域张贴提交办证资料通知的《证明》；上诉人通知的照片复印件；织金县不动产登记局出具的载明内容有“上诉人于2019年12月13日提交Ａ区（1-3号）楼办证资料，具体资料如下：身份证、营业执照、委托书、竣工规划认可证、竣工验收备案表、房屋测绘报告等相关资料，Ａ区2号楼于2021年1月6日后为业主办理不动产权证书”的《证明》；被上诉人委托上诉人代为办理其购买的案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉Ａ区2栋商品房不动产权证的授权委托书；证人吴某证实：其于2019年12月中下旬看到上诉人在1栋电梯内以张贴通知的方式，通知业主提交资料办理不动产权证书的通知，于2020年1月委托上诉人代为办理案涉不动产转移登记；证人张某证实：其于2019年12月中旬在小区电梯口看见办证通知，因没有时间办证，2021年上诉人给其打电话后才向上诉人提交办证资料，其于2021年5月领取其购买的案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉Ａ区2栋商品房的不动产权证书；织金县不动产登记局于2020年5月20日为证人吴某颁发其购买的案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉Ａ区1栋房屋的不动产权证书、织金县不动产登记局于2021年5月11日为证人张某颁发其购买的案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉Ａ区2栋房屋的不动产权证书。用以证明：上诉人于2019年12月13日取得案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉Ａ区不动产初始登记证后，于2019年12月14日委托贵州荑琳物业服务有限公司通知业主向上诉人提交办证资料，但被上诉人并未及时提交资料；因不动产登记局对部分业主不动产权证颁发时间滞后，逾期办证不能归责于上诉人，不应继续计算违约金。被上诉人质证意见：不认可该组证据，仅看到上诉人于2021年3月22日在电梯张贴的提交资料办证的通知，办理不动产权证的时间与通知时间不合常理，证人证言无证据印证，办证是上诉人的义务，逾期办证应归责于上诉人，并按合同约定赔偿违约金。经审查，证人吴某购买案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉Ａ区1栋房屋的不动产权证书、证人张某购买案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉Ａ区2栋房屋的不动产权证书、织金县不动产登记局出具的《证明》真实合法，予以采信。织金县不动产登记局出具的《证明》载明内容有“Ａ区2号楼于2021年1月6日后为业主办理不动产权证书”，可以视为案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉Ａ区2栋楼自2021年1月6日已符合办理转移登记条件。被上诉人委托上诉人代为办理其购买的案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉Ａ区2栋商品房不动产权证的授权委托书，复印于织金县不动产登记局且其原件存放于该局，对其真实性、合法性予以确认；证人张某证实的其看见办证通知的时间2019年12月中下旬与其向上诉人提交办证资料的时间2021年1月及领取其购买的案涉小区房屋不动产权证的时间2021年5月11日均相隔较长，且其证实的看见张贴通知的位置是电梯口，与贵州荑琳物业服务有限公司证明其张贴通知的位置是电梯轿厢相矛盾，证言存疑，不予采信。证人吴某的证言与织金县不动产登记局出具的《证明》相矛盾，且无其他证据与之相印证，不予采信；上诉人并未提供案涉楼栋的不动产初始登记，贵州荑林物业服务有限公司《证明》是其单方制作，上诉人通知业主提交办证资料的照片为复印件且无摄制时间，《证明》及照片复印件均无其他证据与其印证，不予采信。上诉人主张涉案房屋符合办理转移登记条件后多次张贴通知业主提交办证资料，织金县不动产登记局证明案涉楼栋于2021年1月6日可以办理转移登记，案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉Ａ区2栋楼有业主自认其看到上诉人于2021年1月23日张贴在电梯内的提交办证资料通知且有业主提交了张贴通知的照片，形成证据锁链，足以认定上诉人至迟已于2021年1月23日在案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉Ａ区2栋楼电梯内张贴提交办证资料的通知。故对上诉人主张其于2019年12月14日张贴通知履行通知业主提交办证资料义务的证明目的不予采信。第二组证据：签收清单。用以证明：被上诉人已领取案涉房屋不动产权证书及购房发票。被上诉人对该组证据无异议。经审查，因被上诉人对该组证据无异议，予以采信。被上诉人向本院提交案涉房屋的不动产权证书。用以证明：被上诉人已领取案涉房屋的不动产权证书。上诉人对该证据的三性无异议。经审查，该证据符合证据的三性，对其证明效力予以确认。经审理查明：案涉1区（A区）2号楼于2021年1月6日后符合办理转移登记条件，上诉人至迟已于2021年1月23日在案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉A区2栋楼电梯内采用张贴通知的方式，通知被上诉人提交办证资料，被上诉人于2021年5月27日出具授权委托书委托上诉人代为办理案涉房屋转移登记，案涉不动产权证书已颁发，且被上诉人已于2021年7月17日领取案涉房屋的不动产权证书及购房发票，其余认定事实与一审认定的一致。本院认为：根据双方《商品房买卖合同》的约定，上诉人应于2016年7月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。上诉人未在约定时间将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，构成违约。依据合同约定，被上诉人已委托上诉人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。上诉人主张其于2020年8月12日取得初始登记并通知被上诉人提交办证所需资料，但其提交的现有证据不足以证明其于2020年8月12日已经取得案涉楼栋的不动产初始登记并履行通知提交办证资料的义务，对其该上诉主张本院不予支持。案涉1区（A区）2号楼于2021年1月6日后符合办理转移登记条件，上诉人至迟已于2021年1月23日在案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉A区2栋楼电梯内采用张贴通知的方式，通知被上诉人提交办证资料，且被上诉人对如期交房未提出异议，上诉人发布办证通知的地点案涉A区2栋楼电梯内为被上诉人可知悉的范围，上述通知方式可以有效到达被上诉人，故上诉人违约期间为2016年7月2日至2021年1月23日，已超过60日，根据双方合同约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）...（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金。故上诉人应以被上诉人已交付购房款361466元为基数，按照每日0.001%的标准向被上诉人支付自2016年7月2日至2021年1月23日止的违约金，即为6025.64元。一审认定违约期间错误，导致违约金计算错误，本院予以纠正。现被上诉人已领取案涉房屋不动产权证书及购房发票，故对其主张由上诉人限期办理案涉商品房登记的有关文书向其交付及将商品房的付款票据换成正规发票的诉请本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实有错误，判决结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省织金县人民法院（2021）黔0524民初803号民事判决；二、上诉人贵州半岛温泉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人吴辽、常潇逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金6025.64元；三、驳回被上诉人常潇、吴辽的其他诉讼请求；四、驳回上诉人贵州半岛温泉房地产开发有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由上诉人贵州半岛温泉房地产开发有限公司负担。如果义务人未按本判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二一年八月二十四日法官助理 张 艳书 记 员 秦 倩