河南省三门峡市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）豫12民终1316号上诉人（原审原告）：李玉杰，男，1972年7月26日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。被上诉人（原审被告）：三门峡昌泰房地产开发有限公司。住所地：河南省渑池县韶州商务酒店**。法定代表人：王国帮，该公司执行董事兼总经理。上诉人李玉杰因与被上诉人三门峡昌泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服渑池县人民法院（2020）豫1221民初1000号之一民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年8月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人李玉杰上诉请求：1.依法撤销渑池县人民法院（2020）豫1221民初1000号之一民事裁定；2.裁定指令渑池县人民法院进行实体审理；3.本案诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人起诉的基本事实并没有发生改变,上诉人与被上诉人在诉讼过程中为达成和解而实施的相关行为,均是基于2014年11月11日所签订的两份《商品房买卖合同》而进行的,都是在履行该两份协议。1.2014年11月11日,上诉人与被上诉人分别签订了2份《商品房买卖合同》,被上诉人将位于渑池县出售给上诉人,该两处商铺的金额分别为176万元、209万元,共计为385万元。同日,被上诉人给上诉人出具了《收据》二张,分别注明收到李玉杰交来的汇金广场商业Ｓ2-10号房款209万元及Ｓ2-9号房款176万元。但由于被上诉人的责任和原因,导致该两处商铺交付后不能按约定期限登记备案,上诉人至今不能取得房地产权属证书。2、在一审诉讼中,被上诉人依据合同第19条第1项的约定“双方发生争议,提交渑池县仲裁委员会仲裁”,向一审法院提出管辖异议。在一审法院处理管辖异议期间,双方为了履行2014年11月11日所签订的购房合同,2020年8月12日又签署了一份《协议书》,约定通过相互配合、分步骤的方式进行不动产登记证书的办理,并明确约定“甲方应于2020年12月31日前将不动产产权证办理至乙方（李玉杰）名下”。3、在办证过程中,进行《商品房买卖合同》备案时,房产管理部门提供了一份格式合同,要求在填写买受人为李玉杰的同时,上诉人的妻子崔福华也必须在落款处的“共有人”处签字。上诉人为了办证的需要,本着诚实信用原则,落实了签字手续。但由于被上诉人原因,导致上诉人不能如期缴纳契税,致使该协议未能最终履行。因此,双方2020年8月12日《协议书》签订后所实施的一系列行为包括进行商品房买卖合同的网签及备案,均是在履行2014年11月11日所签订的两份《商品房买卖合同》而实施的后续行为。4、2014年11月11日的《商品房买卖合同》的购房收据上的交款人和接受房屋的为李玉杰,双方2020年8月12日签署的《协议书》也约定“甲方应于2020年12月31日前将不动产产权证办理至乙方（李玉杰）名下”，在此情况下,应当认定双方实际履行、实施并产生争议,进而引发诉讼的基础是2014年11月11日的原购房合同,其诉求的根本和基础并没有产生变化，一审应加以认定并据此进行审理和裁处。备案的《商品房买卖合同》与原购房合同是服务与被服务的关系,网签《商品房买卖合同》并进行备案,只是为了履行原购房合同而进行的一个环节。法律并未规定登记备案的商品房买卖合同具有优先于其他商品房买卖合同的效力,也未明确未经登记备案的买卖合同是无效的。一审法院未整体看待,作出驳回起诉的裁决,显然不当。二、一审认为在房产有共有人的情况下,买受人与共有人须一起共同起诉而不能单独行使诉权的观点是错误的。1、本案合同当事双方为上诉人与被上诉人,上诉人依法单独享有诉权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定可知商品房买卖合同的当事双方为出卖人与买受人。2020年8月24日签订的《商品房买卖合同》,在合同首页明确表明当事人为三门峡昌泰房地产开发有限公司（出卖人）与李玉杰（买受人）。崔福华并非合同的当事人，只是房产部门行政管理的需要,而在格式合同落款处的“共有人”栏里进行了签名,对李玉杰单独行使诉权并不构成妨碍。根据合同相对性原理,李玉杰作为合同当事方,在庭审开始时主张“要求解除新签订的四份商品房买卖合同”,其诉权依法应当得到保护,并由法院进行实体审理。2、依据《物权法》第96条的规定,为维护共同物的权益,而主张对共有物进行权益保护的行为,作为共有人之一的李玉杰,也依法享有单独的诉权。李玉杰起诉请求办理涉案房屋的产权证书,是为防止共有物丧失权利或限制而行使的保存行为,系主张对共有物进行法律权利保护,系其作为共有人享有的、可单独行使的合法诉权，其他共有人的利益不会因此行为而受损。一审认为全体共有人才有权提起共同诉讼,是对上述规定错误理解。3、三门峡中级人民法院所裁判的多份生效判例,均认定购房合同在同时具有买受人与共有人的情况下,作为买受人一方,可单独行使诉权起诉开发商。2020年7月31日实施的《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》第四条明确对本院所已经作出的生效类案裁判应予以参照。三、一审法院在相关事实非常明确的情况下,不进行实体审理,违背了“努力让人民群众在每一个案件中感受到公平正义”的司法精神,及“法官不得拒绝裁判”的司法原则。一审没有依据基本事实进行审理,在经过两次开庭、一年多的审理后,通过此种不合法不合理的方式进行处理，违背了节约司法资源、诚实信用、司法为民的诉讼原则,也与人民法院在审理案件时对共同原告主体缺失一般应基于释明权进行释明的做法相背离,一审应依据《最高人民法院关于适用的解释》第七十四条规定进行处理。综上,恳请二审查清相关事实,依法支持上诉人的上诉请求。李玉杰向一审法院起诉请求：1、判令解除李玉杰与三门峡昌泰房地产开发有限公司分别签订的S2-9号、S2-10号商铺两份《商品房买卖合同》；2、判令被告赔偿原告购房款385万元及利息等损失；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告李玉杰明确起诉的利息从签订合同的2014年11月11日起按年利率6%算至还清为止，并增加诉讼请求要求被告承担违约金1万元，并要求解除新签订的四份商品房买卖合同。一审法院认定事实：2014年，原告李玉杰与被告三门峡昌泰房地产开发有限公司签订了渑池县汇金广场Ｓ2-9和Ｓ2-10号房的商品房买卖合同。2014年11月11日，被告三门峡昌泰房地产开发有限公司向原告李玉杰出具收据两张，金额分别为1760000元以及2090000元。2019年1月，原告李玉杰到法院起诉提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的位于渑池县买卖合同；2、判令被告返还全部购房款并赔偿原告各项损失共计6560501元；3、诉讼费由被告承担。经法院主持调解，作出（2019）豫1221民初177号民事调解书，原、被告双方达成协议，其中第三项约定：“若因被告三门峡昌泰房地产开发有限公司原因导致原告李玉杰不能在六个月内取得上述房屋产权证书，被告在期限届满后十日内支付原告本次迟延办理房产证违约金10万元，之后原告有权选择要求被告继续协助办理房产登记手续或要求解除合同并要求被告赔偿其他损失。”2020年5月，原告李玉杰又起诉至法院。审理中，2020年8月12日，原告李玉杰与被告三门峡昌泰房地产开发有限公司达成协议书一份，其中约定：1、李玉杰于2020年8月20日前，携带相关手续到三门峡昌泰房地产开发有限公司处签订新的商品房买卖合同，三门峡昌泰房地产开发有限公司于2020年8月25日前完成房产登记备案；2、李玉杰保证于2020年9月5日前，完成办证前有关税费的交纳，并向三门峡昌泰房地产开发有限公司出具相关缴费凭证；3、李玉杰于2020年9月6日前，将不动产交易中心规定或要求的相关手续交于三门峡昌泰房地产开发有限公司，委托三门峡昌泰房地产开发有限公司办证；4、三门峡昌泰房地产开发有限公司应于2020年12月31日前将不动产产权证办理至李玉杰名下，并确保2021年1月5日前将办出的不动产产权证书交付给李玉杰；5、办证过程中依现行法律法规由各自承担的税、费，由各自承担。2020年8月22日，原告李玉杰及共有人崔福华与被告三门峡昌泰房地产开发有限公司就渑池县汇金花园Ｓ2幢1层0101号房、0102号房、2层0201号房、0202号房分别签订了商品房买卖合同,并于2020年8月24日在渑池县房地产管理局办理了合同备案，后未能办理各种税、费缴纳，截止目前未能将上述房产的不动产产权证书办理。上述房产现由原告李玉杰占有使用，并收取租金。一审法院认为，本案中原告李玉杰起诉时的诉讼请求为判令解除李玉杰与三门峡昌泰房地产开发有限公司分别签订的S2-9号、S2-10号商铺两份《商品房买卖合同》并判令被告赔偿原告购房款385万元及利息等损失，审理中原告李玉杰及共有人崔福华已经与被告三门峡昌泰房地产开发有限公司就案涉房产签订了新的商品房买卖合同，合同的相对方以及房号等均发生了变更，且已经办理备案登记，因此原告李玉杰起诉时主张的诉讼请求基于的两份商品房买卖合同已经变更为了新签订的四份商品房买卖合同，原告诉的基础以及事实和理由已经发生改变，故原告起诉时的诉讼请求应当予以驳回。关于庭审中原告李玉杰增加诉讼请求要求被告承担违约金1万元，并要求解除新签订的四份商品房买卖合同，而新签订的四份商品房买卖合同双方是原告李玉杰及共有人崔福华，被告三门峡昌泰房地产开发有限公司，合同相对方与起诉时的两份商品房买卖合同已经发生了变更，涉及的房号也已经发生变更，且已经办理了备案登记，该部分诉讼请求是基于新签订的四份商品房买卖合同提出，已经超出本案的审理范围，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定：驳回原告李玉杰的起诉。案件受理费37600元，在裁定发生效力后退回原告李玉杰。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。根据我国法律规定，房屋所有权转移需办理转移登记。李玉杰提起本案诉讼所依据的是其与三门峡昌泰房地产开发有限公司于2014年签订的渑池县汇金广场S2-9和S2-10号房的商品房买卖合同。三门峡昌泰房地产开发有限公司于2014年11月11日向李玉杰出具两张金额分别为1760000元和2090000元的收据，但上述S2-9和S2-10号房并未办理转移登记至李玉杰名下。之后，李玉杰及共有人崔福华与三门峡昌泰房地产开发有限公司于2020年8月22日就渑池县汇金花园S2幢1层0101号房、0102号房、2层0201号房、0202号房分别签订了商品房买卖合同,并于2020年8月24日在渑池县房地产管理局办理了合同备案。李玉杰及共有人崔福华针对上述S2幢1层0101号房、0102号房、2层0201号房、0202号房签订合同、办理合同备案的行为，表明李玉杰及共有人崔福华以2020年8月22日签订的S2幢1层0101号房、0102号房、2层0201号房、0202号房的商品房买卖合同替代了之前李玉杰单独签订的S2-9和S2-10号房的商品房买卖合同，即以新的房屋买卖合同替代了旧的房屋买卖合同，以新的事实和法律关系替代了旧的事实和法律关系。因此，因S2-9和S2-10号房的商品房买卖合同产生的事实和法律关系也随之消灭，本案的诉讼依据已不复存在，一审据此驳回李玉杰的起诉并无不当。综上，李玉杰的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 范敏英审 判 员 张攀峰审 判 员 吕芳芳二〇二一年八月二十五日法官助理 胡若楠书 记 员 水文彬