广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0112民初1630号原告：蓝艳，女，1981年8月28日出生，汉族，住广州市海珠区.委托诉讼代理人：杨淑燕，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑佳纯，广东格林律师事务所律师。被告：广州青季酒店管理有限公司，住所地广州市南沙区海港大道253号。法定代表人：何少轩，总经理。委托诉讼代理人：朱红林，该司员工。委托诉讼代理人：戴益业，该司员工。被告：何少轩，男，1969年11月6日出生，汉族，住广东省丰顺县.原告蓝艳诉被告广州青季酒店管理有限公司（以下简称青季公司）、何少轩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案受理后，依法适用简易程序,后因被告何少轩下落不明，本案依法转为普通程序审理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本案由审判员李祖艳独任审理，并于2021年4月14日公开开庭进行了审理。原告蓝艳的委托诉讼代理人杨淑燕、被告青季公司的委托诉讼代理人戴益业、朱红林到庭参加诉讼。被告何少轩经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告蓝艳向本院提出诉讼请求：1.青季公司向蓝艳支付单方解除合同的违约金12000元；2.青季公司向蓝艳支付自2020年2月起至2021年3月12日的租金为36000元；3.青季公司向蓝艳支付迟延支付租金的违约金，按照每日100元自2020年7月10日起计算至实际付清之日止；4.青季公司向蓝艳支付未安装油烟机对应的费用800元；5.何少轩对青季公司的以上债务承担连带责任；6.本案的诉讼费由二被告承担。庭审中，蓝艳撤回上述第四项诉讼请求。事实与理由：蓝艳具有广州市黄埔区源祥路96号宏大商贸创意3栋14楼26房的房屋使用权，蓝艳将涉案房屋委托给青季公司管理，收取固定租金，双方于2019年11月1日签订了《物业委托管理经营合同（固定）》并于同日实际将涉案房屋交接给青季公司。合同约定：委托经营期限自2020年1月1日至2029年12月31日止，蓝艳享有固定收益，租金2700元/月，从第三年开始每两年递增6%；青季公司迟延向蓝艳支付固定收益的，经蓝艳通知，超过15日仍未支付的，从第16日起，青季公司应按100元/天向蓝艳支付违约金。另，双方约定青季公司向蓝艳收取33800元，对上述物业进行相关设施配置。蓝艳已经按照合同约定将涉案房屋交付给青季公司并支付了设备配置费33800元，但青季公司仅于2020年4月19日支付了2020年1月的租金后，再无支付任何租金，蓝艳自2020年6月26日开始一直通过微信和电话向青季公司催缴租金，但青季公司一直不予支付。根据《中华人民共和国合同法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。何少轩是青季公司的唯一自然人股东，故应当对青季公司的债务承担连带责任。蓝艳认为，蓝艳将其所有的房屋委托给青季公司管理，并签订了《物业委托管理经营合同》，合法有效。且蓝艳已经将房屋交付给青季公司使用，青季公司不按时支付租金行为严重侵犯蓝艳的权利。蓝艳为维护自身利益，依据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规，请求法院判允蓝艳的全部诉讼请求。被告青季公司辩称，1.2021年3月12日蓝艳已收回涉案房屋，同时收回涉案房屋委托经营管理权。2.合同经营期限从2020年1月1日起，青季公司已支付蓝艳1月房租2700元；2月起受疫情影响严重、6月停水约半个月及道路封闭等原因，青季公司与蓝艳协商免租、减租，协商不成，故青季公司没有向蓝艳支付租金。3.根据合同第7.3、11.5、13.1、13.3条的约定及广东省政府正式发布应对新型冠状病毒感染的××疫情支持企业复工复产的若干政策措施第九条，蓝艳应根据实际情况，适当减免租金，青季公司也有权解除合同，终止委托管理经营活动，而无须承担任何责任。综上，因疫情影响、停水及疫情封路等原因，导致青季公司经营十分困难，申请法院同意青季公司从2020年2月免租，2020年3-6月支付租金半个月，从2020年7月至2021年3月12日每月支付租金1600元，以上共计租金17240元。青季公司同意支付给蓝艳2020年2月至2021年3月12日租金17240元。被告何少轩未答辩。经审理查明：2015年3月31日，广州市萝岗区东区街火村社区经济联合社（以下简称火村经联社）取得了广州市萝岗区（现为黄埔区）科学城瑞和路以西、发源路以东（地形图号：32-58-16,32-58-20）土地的穗开规地[2015]8号《建设用地规划许可证》，用地面积为60870平方米，用地性质为商业用地兼容商务用地（B1/B2）。2016年7月18日，火村经联社取得科学城瑞和路以西、发源路以东弘大商贸创意园3＃、4＃办公楼（以下简称涉案工程）总建筑面积58009.2平方米工程的穗开规建证[2016]122号《建设工程规划许可证》。2017年4月14日，火村经联社取得弘大商贸创意园3＃、4＃办公楼工程施工总承包编号44011620170414030的《建筑工程施工许可证》。2019年11月1日，蓝艳（乙方）与广州市万通银实业有限公司（甲方）签订《合作建房合同》，约定甲方将位于广州市黄埔区弘大商贸创意园3栋1426房的合建房屋使用权分配给乙方，乙方向甲方支付合建款项，合建房屋建筑面积为50.76平方米，注：上述合建房屋土地性质属于集体建设用地，乙方享有约定期限至2053年12月31日为止的房屋使用权；乙方应承担合作建房款为355320元；甲方于2019年11月30日前将该合作建房交付给乙方使用。2019年11月1日，蓝艳（甲方）与青季公司（乙方）签订《物业委托管理经营合同（固定）》，乙方接受甲方委托，为甲方提供物业经营、管理服务，托管物业位于广州市黄埔区源祥路96号弘大商贸创意园3栋14楼26房（以下简称涉案房屋），托管物业的经营模式为酒店式公寓出租经营，乙方对托管物业享有排他的经营管理权限，有权自主制定经营和管理规划方案。合同第4.1条，托管经营的期限自2020年1月1日（收楼日期）起至2029年12月31日止；第4.2条，甲方应在2020年1月1日前将符合本合同约定条件的托管物业交付给乙方，托管物业的交付以甲方向乙方交付房屋钥匙为准，双方应签订房屋移交确认书；所托管物业甲方应约定交楼日期后30日内自行或可委托乙方统一到房屋所在地的房屋行政管理部门办理房屋租赁合同备案手续。第5.1条，经甲、乙双方同意，对于委托物业的收益，按甲方享有固定收益，每月固定收益按房型计算，具体以各类房型房号返租表为准；合作期限10年，甲方月租金2700元/月，从第三年开始每两年递增6%；第5.2条，合同期内甲方的固定收益按自然月计算，如合同期内任一段不满一个月的合作期，甲方固定收益应按照当月的实际天数按比例结算，固定收益于次月15日左右支付到甲方指定银行账户。第11.2.1条，在托管经营期内，任何一方欲提前解除本合同，应当提前30日书面通知相对方，并按照合作房屋的套数，每套赔偿人民币陆仟元的标准向守约方支付违约金。未提前三十日通知守约方而单方面违约解除本协议的，应按照合作房屋的套数，每套赔偿人民币壹万贰仟元的标准向守约方支付违约金；第11.5条，如果托管物业所在区域内外部环境不具备经营条件的，包括但不限于道路不通，能源供应中断等原因，导致无法正常经营，此期间不产生固定收益；超过30日仍未能解决的，乙方有权单方解除本合同，终止委托管理经营活动，而无须承担任何责任。第12.3条，无特殊原因或未经甲方同意，乙方延迟向甲方支付固定收益的，经甲方通知，超过15日仍未支付的，从第16日起，乙方应按日向甲方支付违约金，违约金按100元/天计算。第13.1条，由于不可抗力导致本合同不能正常履行的，甲乙双方互不承担违约责任，本合同项下之“不可抗力”指以下事实：本合同各方不能预见、不能避免、不能克服的，且导致本合同不能履行的自然灾害、战争、政府行为、社会异常事件等。第16.4条，以下附件中，标“必须”项作为本合同不可分割之组成部分，与本合同具有同等的法律效力。附件一家私家电软装代购委托书（必须）、附件二运营费用明细（必须）、附件三物业交接确认书（必须）、附件四乙方营业执照复印件（必须）、附件五托管物业的合资建房合同复印件（必须）、附件六甲方身份证复印件（必须）、附件七甲方银行卡复印件（必须）。2019年11月1日，双方当事人签订的附件一家私家电软装代购委托书，蓝艳委托青季公司按照其经营要求对涉案房屋进行装修，购买家私家电、软性装饰等，蓝艳向青季公司支付家私家电软装购置费33800元。同日，青季公司出具收据收到蓝艳交付的涉案房屋软装费33800元，已付清（银行汇款）。2019年11月1日，双方当事人签订的附件三物业交接委托确认书，蓝艳已将涉案房屋全权委托青季公司与广州市万通银实业有限公司办理相关收楼手续，并于2019年11月1日全部移交给青季公司。青季公司接收涉案房屋并进行装修后开始使用涉案房屋。青季公司向蓝艳支付了2020年1月租金2700元后，再未支付租金。2020年10月22日，蓝艳委托广东格林律师事务所向青季公司寄送律师函，经蓝艳多次催告，青季公司长期未能支付租金的行为构成根本违约，函告青季公司：1.自贵司收到本函件之日起，解除双方于2019年11月1日签订的《物业委托管理经营合同(固定)》及附件一《家私家电软装代购委托书》、附件二《物业运营费用内容须知》、附件三《物业交接委托确认书》。2.贵司应于合同解除之日起2日内向委托人退还设施配置费33800元，按照原状向委托人交还上述物业。3.贵司应于收到本函件之日起2日内向委托人付清全部未付租金(计算至实际交还物业之日)，暂计算至本函发出之日止为23400元。4.贵司应向委托人支付迟延交租的违约金(从2020年7月10日起按每日100元计算至租金全部付清之日止，暂计至2020年10月21日为10400元)。次日，青季酒店收到上述律师函。2020年12月9日，青季公司通过微信向蓝艳发出通知，认为涉案房屋未取得任何合法产权手续、住宅用地不能用于商业经营活动，可能导致其后期不能正常营业以及承担不必要的法律风险，决定与蓝艳协商解除签订的《物业委托管理经营合同（固定）》，并根据合同约定，扣除受疫情或物业公司等因素影响应减免的租金期限，青季公司支付租金期限到2020年11月30日，在2020年12月31日解除合同，租金在半年内清算资产后支付。双方确认《物业委托管理经营合同（固定）》于2020年12月31日解除。2021年3月12日，青季公司与蓝艳签订收房确认书，青季公司按照合同软装清单内的所有物品配置将涉案房屋交还蓝艳。双方提交的微信记录显示，蓝艳催促青季公司缴纳租金，青季公司表示2020年6月涉案房屋所在的整个片区停水，导致酒店半个月不能正常营业，恳请蓝艳减半收取6月租金，但蓝艳未同意减免。青季公司确认，涉案房屋所在的小区主路因疫情影响被封后，小区另行开辟了一条小路出入，但车辆无法出入。上述事实，有《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》、合作建房合同、物业委托管理经营合同（固定）、家私家电软装代购委托书、收据、物业交接委托确认书、收房确认书、律师函及快递单、签收情况、微信聊天记录及当事人陈述等证据予以证实。上述证据经过庭审举证、质证，符合法律规定，本院予以采信。本院认为，虽然双方当事人签订的是《物业委托管理经营合同（固定）》（以下简称租赁合同），但根据合同内容可以确定双方当事人之间实质是房屋租赁关系，故本案应为房屋租赁合同纠纷。涉案房屋已取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》，且蓝艳与青季公司签订的租赁合同及附件是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，故双方当事人签订的租赁合同合法有效，均应诚信履行。关于单方解除合同的违约金。1.租赁合同解除时间，青季公司在2020年10月23日收到了蓝艳快递的律师函，蓝艳在律师函中已经明确告知自“收到本函件之日起，解除双方于2019年11月1日签订的”租赁合同及其附件一、二、三，蓝艳在庭审过程中又确认上述租赁合同在2020年12月31日解除，且双方当事人未提交证据证实蓝艳主张解除租赁合同后如何处理涉案房屋的后续法律问题，蓝艳在庭审中的自认行为与其在2020年10月23日主张的解除合同行为相矛盾，其后一行为撤销了前一行为的法律效力，且双方当事人均确认租赁合同于2020年12月31日解除，本院依法采信双方当事人主张的租赁合同解除时间，即租赁合同在2020年12月31日解除。2.关于解除租赁合同的违约金，因蓝艳确认解除租赁合同的时间为2020年12月31日，其在2020年10月23日送达给青季公司解除租赁合同的律师函应理解为与青季公司协商解除租赁合同的意思表示，而青季公司在2020年12月9日发出的通知是双方就2020年12月31日解除租赁合同达成一致意见，租赁合同是双方协商一致解除，并非任何一方单方解除租赁合同，故蓝艳主张根据租赁合同第11.2.1条的约定要求青季公司支付单方解除合同违约金于法无据，本院依法不予支持。关于租金。因新冠疫情的爆发，青季公司经营的酒店式公寓不可避免地受到严重影响，蓝艳和青季酒店应当共同承担疫情造成的损害。综合考虑疫情的影响程度、当地应对疫情的政策以及合同的履行情况等综合因素，兼顾公平原则和诚实信用原则，并考虑双方当事人对减免租金未达成一致意见，本院依法酌情考虑免除青季酒店2020年2月的租金、同年3月和4月的租金减半，其他时间的租金标准不变。租赁合同解除后，青季公司未向蓝艳返还涉案房屋，仍然占有使用涉案房屋，直至2021年3月12日才交还房屋，故青季公司应向蓝艳支付2021年1月1日至2021年3月12日的房屋占用费，房屋占用费参照合同约定的租金标准计算，其中，蓝艳主张2021年3月的租金按照900元计算，不违反法律规定，本院依法予以采信。故青季公司应向蓝艳支付2020年2月1日至2020年12月31日的租金24300元（1350元+1350元+2700元/月×8月）、2021年1月1日至2021年3月12日的房屋占用费6300元（2700元+2700元+900元）。关于迟延支付租金违约金。青季公司拖欠2020年2月至2021年3月的租金未缴纳，虽然期间受到了新冠疫情的影响，但在当地复工复产后，青季公司仍拖欠租金不支付，且经蓝艳多次催告后仍不支付，青季公司的行为构成违约，应向蓝艳支付违约金。合同约定违约金按100元/天计算，标准畸高；由于违约金的功能是补偿性质，而非惩罚性质，违约金的支付应以实际损失为基础，且在青季公司预期违约的情况下，蓝艳应及时收回房屋，避免扩大损失；因此结合租赁合同履行情况、过错程度、青季公司承租涉案房屋后遇到新冠疫情的客观情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情调整青季公司向蓝艳支付违约金以其欠付租金24300元为限。关于连带责任。青季公司是一人公司，何少轩是青季公司的自然人股东，虽然《中华人民共和国公司法》第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”但是蓝艳应当承担基本的举证责任，即其应举证证明青季公司与何少轩存在财务混同的事实，蓝艳未提交相关证据证实二者存在财务混同的事实，且青季公司不承认其与何少轩存在财务混同的情况，蓝艳仅以何少轩是青季公司的股东为由主张其承担连带责任，证据不足，于法无据，本院依法不予支持。关于涉案房屋停水及道路不通问题。青季公司主张2020年6月停水半个月，但未提交相关证据证实该月停水的事实，仅提供其工作人员与案外第三人的微信聊天记录以及自行制作的手写停水记录不足以证实停水的事实，且蓝艳不确认存在停水情况，青季酒店应承担举证不能的责任，故青季公司的上述意见本院依法不予采信。关于青季公司主张涉案房屋主道路不通、客人无法进入的意见，其在庭审中确认涉案房屋所在的小区有一条小路可以进出，推翻其答辩意见主张的无路进出的意见；且其在使用涉案房屋后至本案庭审时超过半年的时间从未向蓝艳提出道路不通的主张，也未将道路不通作为减免租金的理由；青季公司在本案诉讼中提出该主张，证据不足，本院依法不予采信。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定，判决如下：一、被告广州青季酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蓝艳支付2020年2月至2020年12月租金24300元及违约金24300元；二、被告广州青季酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蓝艳支付2021年1月1日至2021年3月12日房屋占用费6300元；三、驳回原告蓝艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1635元，由原告蓝艳负担412元，被告广州青季酒店管理有限公司负担1223元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李祖艳二〇二一年八月十九日书记员  林碧婷刘婉仪