甘肃省嘉峪关市中级人民法院民事判决书（2021）甘02民终415号上诉人（原审被告，反诉原告）：张汝海，男，1955年3月2日出生，汉族，住嘉峪关市。委托诉讼代理人：周玉虎，甘肃昭伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：肖丽燕，女，1981年12月21日出生，汉族，住陕西省西安市。委托诉讼代理人：金瑜，甘肃聿凰律师事务所律师。委托诉讼代理人：成宝霞，甘肃聿凰律师事务所律师。上诉人张汝海与被上诉人肖丽燕房屋租赁合同纠纷一案，甘肃省嘉峪关市城区人民法院于2019年8月20日作出（2019）甘0271民初3360号民事判决书，原告肖丽燕不服，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日作出（2020）甘02民终20号民事裁定，撤销原判决，发回重审。甘肃省嘉峪关市城区人民法院于2021年3月10日作出（2020）甘0271民初2822号民事判决，被告张汝海不服，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张汝海的委托诉讼代理人周玉虎、被上诉人肖丽燕的委托诉讼代理人金瑜、成宝霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张汝海上诉请求：撤销甘肃省嘉峪关市城区人民法院（2020）甘0271民初2822号民事判决第二项至第五项，改判驳回肖丽燕的一审诉讼请求，支持上诉人的一审全部反诉请求，或将案件发回重审。事实与理由：1.一审认定事实错误。案涉房屋原系案外人谢品欢承租用于经营宾馆，2015年12月31日，经谢品欢、被上诉人及上诉人三方协商一致，谢品欢将其经营的宾馆转让给了被上诉人，谢品欢与上诉人之间的租赁关系解除，上诉人将房屋继续出租给被上诉人用于经营宾馆。双方虽系2016年4月30日签订的房屋租赁合同，但被上诉人实际上从2016年1月1日便开始使用案涉房屋。一审法院依据双方租赁合同认定租赁期限自2016年5月1日起算明显错误，双方租赁期限应从2016年1月1日起算；2.一审判决上诉人返还被上诉人多收取的电费无法律依据。首先，双方签订的租赁合同约定电费按照每度1元标准收取，在租赁合同履行期间，被上诉人也一直是按照每度1元标准缴纳电费，对此未提出任何异议。其次，上诉人出租给被上诉人的房屋整栋楼所使用的变压器系上诉人自费安装，日常维护及维修均由上诉人负责。上诉人根据变压器日常维护、维修所产生费用与整栋楼的用户协商按照每度1元收取电费，该行为未违反相关法律规定。再次，被上诉人在原一审起诉中未主张返还多收取的电费，第一次上诉时也未提及多缴纳电费的问题，说明被上诉人认可该电费收取标准；3.上诉人诉请被上诉人将拆除的房屋恢复原状于法有据，符合合同约定，一审以上诉人未对案涉房屋进行装修和设备添置以及未提交房屋原状的证据为由，对上诉人该项请求不予支持，严重损害了上诉人的合法权益；4.被上诉人在案涉租赁合同未到期的情况下主动起诉请求解除合同，其行为并非行使法定合同解除权和约定合同解除权，而是单方违约。上诉人在被上诉人先行起诉后，根据被上诉人的违约情况提起反诉，请求解除合同并要求被上诉人承担违约责任。一审法院以双方均提出解除合同为由未支持上诉人违约金诉请，该事实认定明显错误。肖丽燕辩称，1.一审认定双方租赁期间的起算时间为2016年5月1日正确。上诉人与被上诉人于2016年4月30日签订租赁合同，合同明确约定租赁期限起始时间为2016年5月1日，该内容系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定；2.一审判决上诉人返还多收取的140534元电费有事实和法律依据。双方租赁合同中并未约定电费收取标准，也无相关口头约定，在此情况下，房屋的电费应该按照电业部门收费标准收取，上诉人超出电业部门收费标准收取的140534元没有法律依据，理应返还被上诉人；3.上诉人主张恢复房屋原状无法律依据。因房屋装修过程中的停电停工系由上诉人的原因所致，相关过错应有上诉人承担。此外上诉人未能提供证据证实案涉房屋初始状态，对此应承担举证不利后果；4.案涉房屋非因被上诉人的原因于2019年4月25日开始停电，导致被上诉人装修暂停，不能按照计划营业。因上诉人未按合同约定向被上诉人提供可以正常经营的房屋，被上诉人依据合同约定行使解除权，诉讼中上诉人亦同意解除合同，故不存在被上诉人支付上诉人违约金的情形。综上，请求驳回上诉，维持原判。肖丽燕向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁关系；2.被告返还多缴纳的电费180694.67元。张汝海向一审法院反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告签订的房屋租赁合同，反诉被告支付违约金10万元；2.反诉被告支付2019年1月至6月房租29万元、电费12900元、2018年度暖气费58676元；3.反诉被告将租赁房屋恢复原状；4.反诉被告承担反诉费。一审法院认定事实：位于本市新华中路****的商业用房原系案外人谢品欢自被告处租赁，经营楠栖涧酒店。原告肖丽燕自案外人谢品欢处转让了案涉酒店，并在工商管理部门变更了法人登记，经营七天连锁酒店。2016年4月30日，原告肖丽燕与被告（案涉房屋所有人）签订房屋租赁合同约定：1.肖丽燕承租张汝海位于嘉峪关市新华中路29号房屋的4、5、6层，用于经营宾馆，租期自2016年5月1日至2025年4月30日；2.押金10万元，租赁费按季度支付，在每季支付的首月前10日内交清，2016年5月1日至2018年4月30日为49万元；2018年5月1日至2020年4月30日为58万元；2020年5月1日至2021年4月30日为63万元；2021年5月1日至2025年4月30日为68万元，肖丽燕逾期支付租金,每逾期一日，按日租金三倍支付违约金；3.水电费、取暖费等由肖丽燕承担；4.双方可以协商或变更终止合同；5.出租人不能提供约定的房屋或提供的房屋不能正常使用，承租人有权解除合同；6.出租人解除合同的情形有：承租人未经书面同意转租转借房屋、改变房屋结构、损坏房屋、改变用途、存放危险物或进行违法活动、逾期未缴纳各项费用；7.出租人应保证房屋本身及附属装修、设施能正常使用，租赁期满，交还房屋时应保持房屋及装修设备完好状态；8.出租人不能提供合同约定的房屋，应支付合同租金3倍的违约金，承租人中途退租或者违反合同约定亦支付合同总租金3倍违约金。2016年5月18日，肖丽燕向张汝海缴纳电费46131元，2016年11月23日缴纳电费93060元，2017年4月26日缴纳电费99360元，2017年7月24日缴纳电费35460元，2017年11月14日缴纳电费61500元，2018年3月12日缴纳电费96720元，2018年9月10日缴纳电费61380元，2019年2月25日缴纳电费93060元，2019年4月1日缴纳电费11963元，2019年6月30日缴纳电费937元，上述合计599571元；被告按实际电量按照每度1元收取，被告辩解多收取的费用用于电力设备的维护。关于房屋租金的缴纳，被告开具的收据记载，原告共计缴纳租金1529999元。因原承租人谢品欢存在欠缴电费的情形，2016年11月22日，酒钢贵友物业管理分公司向原告经营的七天连锁酒店发出欠缴电费催办函。2019年3月18日，酒钢贵友物业管理公司向被告送达中断供电书面通知。2019年4月25日，电业管理部门停止对七天连锁酒店供电。因停电事项，2019年4月26日、27日原告与被告之子张伟多次进行协商。2019年4月29日，案涉酒店恢复供电。另查明，被告向电业管理部门缴纳电费的标准为：2017年12月22日至2018年3月23日单价0.78元，2018年3月23日至2018年7月24日单价0.7688元，2018年7月24日至2018年9月30日单价0.7329元，2018年9月30日至2019年6月30日为0.692元，另被告陈述2015年6月至2016年8月期间按0.81元收取，2016年9月至2017年12月按0.78元收取。庭审中，原告认可2018年度尚有采暖费58676元未缴纳，但认为停电期间的租金应当予以扣除；另原告代理人陈述，2019年3月起对案涉房屋进行原有装修拆除再装修，后装修未结束撤出现场，现原告本人因涉及其他案件被司法机关逮捕。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示,内容合法有效,双方均应按合同约定履行其义务。现双方均主张解除房屋租赁合同，系自愿行为，予以确认。关于租金问题，原、被告在合同中约定租期自2016年5月1日至2025年4月30日止，期间2016年5月1日至2018年4月30日租金为49万元；2018年5月1日至2020年4月30日租金为58万元；2020年5月1日至2021年4月30日租金为63万元，庭审中，原、被告对上述租金约定为年租金及租赁期限截止至2019年6月30日的事实均未持异议，故按照双方签订合同约定核算，2016年5月1日至2019年6月30日共计产生房屋租金1656666元，原告实际缴纳租金1529999元，欠缴租金126667元。被告作为出租人应向承租人提供符合经营条件的房屋，现无证据证实停电系原告的原因造成，为公平起见，在计算租金时应扣除4天停电时间，故原告在租赁案涉房屋过程中应支付被告租赁费1650222元，现欠付120223元。反诉被告对未付2018年度采暖费58676元的事实无异议,予以确认。关于电费标准问题，根据原告缴纳电费的时间及用电量，结合被告陈述及其向电业管理部门缴纳电费的标准按照时间段计算，原告2016年5月前用电46131度，单价0.81元，2017年11月前用电289380度，单价0.78元，2018年3月前用电96720度，单价0.78元；2018年9月前用电61380度，单价0.7688元，2019年6月前用电105960度，单价0.692元。经核算，原告租赁期间实际产生电费459037元（本案四舍五入），其向被告交付电费599571元，被告超出电业部门收费标准多收取电费140534元，没有法律依据，应当予以退还。因双方均提出解除房屋租赁合同，故反诉原告主张的违约金无法律依据，不予支持。关于租赁房屋恢复原状的问题，因案涉房屋系反诉被告自谢品欢处转让，且转让过程中反诉原告并未对案涉房屋进行装修或进行设备添置，另反诉原告也未提交房屋原有状况的相关证据，故其主张将房屋恢复原状的反诉请求，证据不足，不予支持。综上，被告张汝海退还原告肖丽燕多收取的电费140534元，反诉被告肖丽燕支付反诉原告张汝海房屋租金120223元及采暖费58676元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除肖丽燕、张汝海于2016年4月30日签订的房屋租赁合同；二、被告张汝海退还原告肖丽燕多收的电费140534元；三、反诉被告肖丽燕支付反诉原告张汝海房屋租金120223元及采暖费58676元；四、驳回原告肖丽燕的其他诉讼请求；五驳回反诉原告张汝海的其他反诉请求。上述二、三项折抵后，肖丽燕支付张如海38365元，于判决生效后10日内履行完毕。本诉案件受理费45200元，由原告肖丽燕承担42089元，被告张汝海承担3111元。反诉案件受理费4105元，由反诉原告张汝海承担227元，反诉被告肖丽燕承担3878元。二审期间，双方均未提交新证据。关于上诉人主张恢复房屋原状的标准问题，经法庭询问，上诉人称被上诉人破坏了房屋原有装修，导致房屋无法正常使用，故本案其要求被上诉人按照七天连锁酒店的统一装修标准进行重新装修，以此恢复装修原状。对此，被上诉人辩称，其装修期间因上诉人原因致使承租房屋断电，故导致装修停工的过错在于上诉人。此外，经法庭询问被上诉人，其是否愿意就案涉房屋装修停工所留的现状给予上诉人一定经济补偿，被上诉人表示其目前无经济能力。除以上事实外，本院二审查明的其他事实与一审一致，依法予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：1.案涉房屋租赁期限起算日期如何确定；2.案涉租赁合同解除的过错原因如何确定，上诉人主张被上诉人承担违约金10万元是否依法有据；3.一审判令上诉人返还多收取的电费140534元是否依法有据；4.上诉人诉请被上诉人按照七天连锁酒店统一装修标准进行重新装修，以此恢复房屋原状是否合法有据，该主张能否予以支持。关于双方租赁合同期限的起算日期问题。案涉房屋原由案外人谢品欢承租用于经营宾馆，被上诉人系从谢品欢处整体转让取得宾馆的经营权，在此基础上，上诉人与被上诉人于2016年4月30日签订案涉房屋租赁合同，合同明确约定租期自2016年5月1日起至2025年4月30日止，故案涉房屋租赁期限的起算时间应严格按照合同约定执行，一审法院认定双方租期自2016年5月1日起算依法有据，上诉人有关租期应从2016年1月1日起算的主张明显于法无据，本院对此不予支持。关于上诉人主张的违约金10万元是否依法有据问题。案涉租赁合同履行期间，因原承租人谢品欢欠付大量电费，供电单位催缴无效后对案涉房屋采取断电措施，导致被上诉人正在进行的案涉房屋装修工作停止，双方因此发生争议，并引发本案租赁合同解除之诉。根据业已查明的事实，2019年4月25日，供电单位对案涉房屋停止供电的时间实际仅持续4天，虽然断电客观上会对被上诉人正在进行的房屋装修进度造成一定影响，但是鉴于断电本身持续的时间并不长，其对双方租赁合同的继续履行不足以产生根本性影响。本案被上诉人以房屋断电为由，认为上诉人未按约定提供可以正常经营的房屋，据此行使合同解除权，其相关主张明显缺乏依据。综上，从案涉租赁合同提前解除的根本原因及合同双方的过错程度来看，被上诉人的违约意图比较明显，故其应对案涉租赁合同的解除承担主要责任。上诉人诉请被上诉人承担违约金10万元，该项主张合理合法，符合案件实际情况，本院依法予以支持。一审法院以双方均提出解除合同为由，对上诉人该项诉请未予支持明显不当，本院对此予以纠正。关于一审判决上诉人退还被上诉人多收取的电费140534元是否合法有据的问题。本案上诉人作为出租房屋的产权人，其与酒钢贵友物业管理公司（供电单位）之间存在供用电合同关系，系该供用电合同的用电人，依约向供电单位缴纳相关电费。上诉人虽将案涉房屋出租于被上诉人使用，但其与被上诉人之间并未形成法律上供用电合同关系。双方租赁合同约定租赁期间电费由被上诉人承担，实际上是上诉人将其承担的案涉房屋电费缴纳负担通过房屋租赁使用关系依法转移给了房屋承租人（实际用电人），故租赁合同履行期间，上诉人以代收代缴的方式从被上诉人处收取电费后再转付至供电单位，在此过程中，上诉人应依法按照国家电价管理相关规定，在不超出供电单位的收费标准前提下，据实代收代缴相关电费，不得从中加收其他费用或赚取差价利润。上诉人以每度1元的标准收取被上诉人电费，明显超出了其向供电单位的缴费标准，其多收取被上诉人的电费于法无据，理应退还。上诉人主张其为整栋楼安装变压器并承担变压器的日常维护费用，故与整栋楼用户协商约定电费为每度1元。因双方租赁合同未对电费收取标准进行约定，被上诉人对此亦不予认可，且上诉人作为房屋出租人，为整栋楼添置变压器等供电设施，改善承租房屋的整体用电条件本身系其必要的成本支出，故在双方对相关费用承担无特别明确约定的情况下，该费用即便产生也应由上诉人自行承担，上诉人上述主张事由本院不予采纳。关于上诉人主张的恢复房屋原状问题。案涉承租房屋系用于酒店经营，被上诉人从原承租人谢品欢手中整体转让了该房屋的原始装饰装修及相关设施，且自2016年4月上诉人与被上诉人签订租赁合同起，被上诉人利用原装修及设施继续经营酒店近三年之久。2019年4月被上诉人重新装修房屋期间，基于断电引发案涉诉讼纠纷，房屋装修中途停止，此后装修施工现状保持至今。现上诉人主张被上诉人对房屋恢复原状，但对于恢复原状的标准并未具体明确，双方对此亦有争议。二审期间，经本院询问，上诉人要求被上诉人按照七天连锁酒店的统一装修标准对案涉房屋进行装修，以此恢复原状。综合双方租赁合同前期履行情况、原有装饰装修的使用折旧以及本案客观实际情况等因素，在双方合同业已解除情况下，上诉人主张被上诉人按照七天连锁酒店的统一装修标准对案涉承租房屋进行全新装修明显缺乏合理性，客观上亦缺乏可操作性，对其该主张本院不予支持。综上，一审法院对于案涉租赁合同解除的违约责任认定不当，本院依法予以纠正，上诉人该部分主张成立，本院依法予以支持。除此之外，一审判决认定其他事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持甘肃省嘉峪关市城区人民法院（2020）甘0271民初2822号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销甘肃省嘉峪关市城区人民法院（2020）甘0271民初2822号民事判决第五项；三、肖丽燕支付张汝海违约金10万元；四、驳回张汝海的其他反诉请求。本判决第一项及第三项中所确定的给付数额相互折抵后，肖丽燕支付张汝海138365元，于判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费45200元，由肖丽燕负担42089元，张汝海负担3111元。反诉案件受理费4105元，全部由肖丽燕负担。二审案件受理费7648元，由张汝海负担5348元，肖丽燕负担2300元。本判决为终审判决。审判长 吴 杰审判员 陈江天审判员 孟玉娟二〇二一年八月九日书记员 刘 静