沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初12825号原告：刘松林，男，汉族，1970年2月12日出生，住辽宁省鞍山市台安县。委托诉讼代理人：刘娇，系辽宁中宇智博律师事务所律师。被告：沈阳航远置业有限公司，住所地沈阳市和平区长白西路51号2001房间，统一社会信用代码91210102097895874L。法定代表人：肇华庚，系该公司总经理。委托诉讼代理人：肖戈霏，系辽宁基源律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵腾霄，系辽宁基源律师事务所律师。原告刘松林诉被告沈阳航远置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开进行了审理。原告刘松林的委托诉讼代理人刘娇、被告沈阳航远置业有限公司委托诉讼代理人肖戈霏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年10月27日原、被告签定一份商品房买卖合同，原告购买被告开发的坐落于沈阳市和平区长白五街235-7号2-26-1号住宅一处，面积为86.79平方米，房屋总价款为821320,原告已经缴纳了全部购房款。合同第八条约定，被告应当在2018年8月30日前将取得竣工验收备案证明的房屋交付原告使用，但到了约定时间，被告并没有向原告交房。直到2020年1月13日被告才具备交付条件，根据合同第九条的约定，被告应当按照日万分之五的标准支付原告延期交房违约金，经过计算被告应支付原告55849.76元的违约金。原告与被告无法自行协商解决违约金一事，只能提起诉讼，请法院支持原告诉讼请求。诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告延期交房违约金55849.76元；2、诉讼费由被告承担。被告辩称，一、诉争房屋逾期交房系因政府行为导致，非因答辩人原因，故答辩人无须承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第八条约定，如遇不可抗力或因执行国家法律、法规、政策、政府指令；因市政配套设施接通延误或市政府规划变更以及其他非出卖人原因造成的延期，出卖人可以据实予以延期。由于诉争房屋项目地块在土地转让时，政府并未交付“净地”，导致商品房建设完成，各项标准均达到实体交付的条件后，仍无法办理竣工验收备案等相关手续，无法按照《商品房买卖合同》约定的条件交付房屋，最终才导致逾期交房。但诉争房屋现已具备实体交付的客观条件，答辩人多次与原告协商交付事宜，原告均表示拒绝。逾期交房情况发生后，答辩人一直积极与原告及其他业主沟通，寻求解决方案，已尽到合理义务。另外，2017年，国资委要求中航工业集团剥离非主营业务，房地产项目在剥离之列，答辩人沈阳航远置业有限公司系中航工业集团旗下从事房地产开发的子公司，须履行剥离程序，股权转让期间诉争房屋所属楼盘停工。2018年7月股权转让完成后该项目第一时间进行复工建设。综上，无法办理竣工验收备案等相关手续，无法按照《商品房买卖合同》约定的条件交付房屋，系因政府原因，并非答辩人原因，答辩人无须承担违约责任。二、即使答辩人需要承担违约责任，《商品房买卖合同》中针对逾期交房约定按照日万分之五（总房款）的标准支付违约金也属于明显约定过高，请求法院依法下调至原告的实际损失，即下调至诉争房屋同地段同类型房屋的租金。首先，根据我国《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第27条、28条、29条之相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，虽然答辩人与原告在《商品房买卖合同》中就逾期交房约定了日万分之五（总房款）的违约金，但该约定的标准明显过高。如果逾期交房违约金按照日万分之五计算，那么每年利率高达18.25%，也就是说，5年半的违约金就已经超过了总房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条之规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。即原告实际损失的赔偿额应按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。结合上述法律规定，答辩人为证明日万分之五的违约金标准过分高于原告的实际损失，就贵院受理的航远置业逾期交房案件等系列串案，对全部涉诉房屋所在楼宇，依法向贵院提出了租金鉴定申请，申请对答辩人逾期交房期间同地段同类型房屋每平方米每月的租金标准进行评估鉴定，经鉴定，鉴定结论均未超过22元/平/月。但如果按照日万分之五进行计算，每平方米每月的租金价格竟高达130元/平/月-155元/平/月之间，不仅仅是超过实际损失的30%，而是超过了5-6倍，属于过分约定过高，完全符合申请下调违约金标准的条件，故答辩人主张符合违约金约定过高的情形，应予下调，下调至原告实际损失。同时，我国《合同法》在违约金标准方面也坚持“补偿性为主、惩罚性为辅”的原则，无论从公平角度，还是损失角度，该违约金约定都属过高，如果机械地按照合同约定违约金标准进行给付，将会导致违约金赔偿数额畸大，压垮开发商，不仅与上述合同法基本原则相背离，更不利于涉案房屋继续进行交付，陷入恶性循环。其次，诉争房屋于2019年12月4日进行竣工验收，并于2020年1月13日取得竣工验收备案书，即使计算违约金，也应计算至进行竣工验收之日时止，即计算至2019年12月4日时止。三、关于涉案楼盘整体情况。（一）关于“中航城”2.2期。“中航城”2.2期2019年8月30日符合实体交楼条件，2020年1月13日取得竣工验收备案手续。2.2期2019年8月30日符合实体交楼条件后，我司以中国邮政快递的方式向业主发出了收楼通知（有快递单号），通知业主实体收楼，截止2020年1月13日取得竣备手续前，共计有601户业主进行了实体收楼。该601户已实体收楼的业主未向贵院起诉逾期交房违约金，不包含在本批次业主起诉范围之内。（二）关于“中航城”2.5期。“中航城”2.5期2019年10月30日符合实体交楼条件，2020年9月28日取得竣工验收备案手续。2.5期2019年10月30日符合实体交楼条件后，我司以中国邮政快递的方式向业主发出了收楼通知（有快递单号），通知业主实体收楼，截止2020年6月16日，共计有77户业主进行了实体收楼。该77户已实体收楼的业主未向贵院起诉逾期交房违约金，不包含在本批次业主起诉范围之内。（三）关于“中航城”1.2期。“中航城”1.2期13#、16#2019年7月30日符合实体交楼条件，至今未取得竣备手续。1.2期2019年7月30日符合实体交楼条件后，我司以中国邮政快递的方式向70业主发出了收楼通知（有快递单号），通知业主实体收楼，截止2020年6月16日，共计有70户业主进行了实体收楼。该70户已实体收楼的业主未向贵院起诉逾期交房违约金，不包含在本批次业主起诉范围之内。综上，涉案房屋所在楼盘在未取得竣工备案手续前，共计有748户业主进行了实体收楼，该748户业主均未进行诉讼。请求法院充分考虑上述情况，保护大多数已进行实体收楼且未诉讼业主的利益，对于原告的诉讼请求不予支持。四、答辩人之前已预付原告部分违约金，预付金额足以弥补原告5年的实际损失，故答辩人无须再支付。且答辩人申请下调后的违约金也足以弥补原告的损失，故答辩人不应再支付原告逾期交房违约金。综上，请求法院依法查清案件事实，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年10月27日，原告刘松林（买受人）与被告沈阳航远置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市和平区长白五街235-7号2-26-1，建筑面积86.79平方米，总价款为821320元……第六条付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款：买受人应于本合同签订当日付清首期房款181320元（含定金），剩余房款640000元，买受人将通过商业银行贷款或通过公积金贷款方式支付，并按贷款银行或公积金中心要求提供完备文件资料。第八条交付期限约定：出卖人应当在2018年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……该商品房取得竣工验收备案证明；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、因执行国家法律、法规、政策、政府指令；因市政配套设施接通延误或市政府规则变更以及其他非出卖人原因造成的延期；3、因买受人存在未付清房款及其他应交费用等先期违约行为。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之伍的违约金。合同签订后，原告交纳了全部购房款，被告于2017年5月22日为其开具了金额为821320元的购房款发票。2019年8月30日，被告通知原告交付房屋。原告以未取得验收备案手续为由拒收房屋。2020年1月13日，涉诉房屋取得辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书，后原告办理了涉诉房屋入住手续。另查，被告因未能按照约定期限向原告交付涉案房屋，给付原告2018年8月31日至2019年8月30日期间违约金。案件审理过程中，被告申请楼盘租金标准鉴定。2021年2月5日经辽宁利达房地产土地评估有限公司对2.2期楼盘进行鉴定：2018年8月31日至2018年12月31日租金标准为21.5元/月/平方米；2019年1月1日至2019年6月30日租金标准为21.05元/月/平方米；2019年7月1日至2019年12月31日租金标准为18.91元/月/平方米；2020年1月1日至2020年6月30日租金标准为21.72元/月/平方米；2020年7月1日至2020年12月7日租金标准为21.71元/月/平方米。上述事实，有商品房买卖合同、发票、辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书、鉴定报告等证据以及原、被告的当庭陈述笔录。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原告按照合同约定履行交付房款义务，被告应按照合同约定的期限交付房屋，被告因逾期交房已自行向原告支付了2018年8月31日至2019年8月30日期间的逾期交房违约金，现原告请求被告支付2019年8月31日至竣工验收备案书下发之日止的逾期交房违约金。关于被告辩解的原、被告签订《商品房买卖合同》逾期交房违约金按总房款的日万分之五标准支付违约金属明显过高，请求人民法院下调。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十二条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。第十三条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。在开发商逾期交房的情况下，购房者通过租用同地段同类型的房屋，可以实现其对房屋占有、使用之目的，故购房者租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，等同于逾期交房给其造成的损失。日万分之五标准约定过高，应予调整，调整至逾期交付房屋期间有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准的130%。2021年2月5日经辽宁利达房地产土地评估有限公司对2.2期楼盘进行鉴定：2018年8月31日至2018年12月31日租金标准为21.5元/月/平方米；2019年1月1日至2019年6月30日租金标准为21.05元/月/平方米；2019年7月1日至2019年12月31日租金标准为18.91元/月/平方米；2020年1月1日至2020年6月30日租金标准为21.72元/月/平方米；2020年7月1日至2020年12月7日租金标准为21.71元/月/平方米，本院予以确认。关于违约金计算期间，双方合同约定交付条件为该商品房取得竣工验收备案证明，涉诉房屋于2020年1月13日已取得《竣工备案许可》，具备交房条件，故被告向原告支付的违约金应计算至2020年1月12日，即从2019年8月31日至2020年1月12日（135天），按照（18.91+21.72）/2元/平方米标准上浮30%计算违约金为10314.37元（135/30×20.315×86.79平方米×130%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告沈阳航远置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘松林逾期交房违约金10314.37元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费1196元，由被告沈阳航远置业有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  陈一鸣人民陪审员  刘陶然人民陪审员  赵淑媛二〇二一年八月十三日法官 助理  刘思琦书 记 员  宋娇娇本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条:民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。