湖南省新田县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1128民初761号原告（反诉被告）：李承香，女，1952年9月19日出生，汉族，湖南省新田县人。被告（反诉原告）：陈辉，男，1964年11月24日出生，汉族，湖南省新田县人。委托诉讼代理人（特别授权）：李双，湖南火龙联合律师事务所律师。原告李承香与被告陈辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案，在本案审理过程中，被告陈辉提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告李承香、被告陈辉及其委托诉讼代理人李双均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李承香提出诉讼请求：1、判令被告立即给付下欠原告的水电落户费4000元、场地硬化、绿化费2663元、房屋产权证办理费用25364元、扣除被告多交购房款858元后共计31169元；2、判令被告支付违约金20,000元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由:原告系新田县审计局退休职工，2010年参与审计局自建住房建设。2010年房屋竣工，原告分得住房3套，共计住房面积441.6平方米。2012年原告将2栋2单元2楼住房一套出售给被告，当时评估面积为143.25平方米，单价1810元，共计259282元，并于2012年9月23日签订了购房合同，被告支付购房款255000元。根据合同约定，被告应承担水电落户费、住宅小区90分之一院内绿化、场地道路硬化费、办证的各种税费，不得违约，否则承担违约责任。2016年5月2日，新田县审计局向原告下达《关于干部职工建房相关问题的再次紧急通知》，要求原告缴纳房屋办证的各种费用，原告如期交纳3套住房办证总费用共计79773.18元。被告所购房屋经房产局现场测量面积为140.41平方米，分摊应承担25364元。后原告要求被告给付垫付的办证费用，及时办理房屋产权登记手续(该房屋的产权证当时可直接办理至被告名下)，但被告拒绝交纳，导致房屋产权证至今仍未办理。被告的行为给原告造成重大损失，已构成违约，特提起诉讼，请求公正判决。同时，原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）的反诉请求无事实和法律依据，请求依法驳回。被告（反诉原告）陈辉答辩同时反诉称：李承香所述事实不符，房屋至今未办理房屋过户；该房屋受到行政处罚的费用与被告无关，应由原告自行承担；水电落户费用是被告自行缴纳。按合同第六项，原告应将车库过户给被告；请求驳回原告诉请。同时，反诉被告李承香已经违约，特提出反诉请求：1、判令李承香立即将新田县审计局住宅小区2栋2单元2楼住房、车库过户到陈辉名下；2、判令李承香依约给付陈辉铝合金窗、防盗网及阳台栏杆费11949元；3、判令李承香支付违约金20000元；4、诉讼费、反诉费由李承香承担。本院经审理查明：原告李承香与新田县审计局其他工作人员共三十户取得一块国有建设用地。经批准，在该土地建房屋六栋，每栋七层（不含地下室）。楼房于2010年竣工，原告共分得三套住房。原告李承香经与被告陈辉协商一致，愿将第二栋第二单元第二楼住房一套出售给被告。2012年9月23日，原（甲方）、被告（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、房屋基本情况。甲方愿将第二栋第二单元第二楼房屋出售给乙方，乙方依法办理手续后拥有房屋所有权；二、甲方权利义务：1、拥有土地的使用权，并保存其合法证明材料。2、负责房屋主体工程建设；3、保证房屋质量；4、保证水电安装到每栋一层户外，室内不安装。……协助乙方办理房屋买卖有关手续，但不承担一切费用。三、乙方权利及义务：……3、乙方负责水电落户手续及费用；4、乙方负责房屋产权证办理的税费；5、乙方负责房屋购得后需缴纳的各种税费；6、乙方承担住宅小区内90分之一院内绿化、场地硬化、道路硬化费用。四、价格及付款方式：1、本楼层每平方米1810元，建筑面积约143.25M2，计价格259282元；具体面积以房产局实际面积为准。2、签订购房合同后乙方需将购房款一次性付给甲方（暂付255000元），余款缴纳时间为入住之日；3、如乙方未按时付清购房款及其他应承担的费用，甲方有权收回并追究乙方的违约金2万元。五、1、所有房屋必须统一安装统一规格铝合窗、不锈钢防盗网及阳台不锈钢栏杆；…3、本合同经签字生效，双方不得违约，否则违约方向对方支付2万元的违约金。…6、本人（甲方）同意将户头过户给乙方。合同签订后，被告给付原告房款255000元，原告将房屋交付被告使用。被告使用房屋期间，审计局统一进行水电落户，每户费用4000元，该款由原告代付。此后，涉争房屋因闲置土地问题未处理，一直未能办理房屋产权证。2014年12月31日，中共新田县委办公室、新田县人民政府办公室就《关于部分单位土地闲置、非法转让和非法建设等历史遗留问题的处置意见》下发新办发[2014]116号文件。新田县审计局根据新田县房产局测绘所现场测量，确定了审计局30户的房屋面积，明确原告所有的三套住房面积分别为：1栋701面积为154.26M2，2栋203房屋（涉争房屋）面积为140.41M2，4栋401房屋面积为147.22M2，共计面积441.89M2。原、被告确定所购房屋的价格为140.41M2×1810元=254142元，原预交255000元，多交购房款858元。2016年5月3日，新田县闲置土地清理处置工作领导小组确定每户应交纳地税13232.96元、国税3774.94元、规费6291.62元。2016年6月16日，新田县住房和城乡规划建设局对新田县审计局作出新住建罚[2016]053号行政处罚决定书，决定没收超建的建筑面积5529.04平方米。审计局要求各户按金额交纳税费，原告通知被告按其所购买房屋的面积给付应交纳的税、费和建房回购款，但被告以该笔费用应由原告自行承担为由不愿意支付。原告便向各职能部门先行支付了三套房屋按面积应承担的税费23299.55元、回购款56473.63元。2016年9月18日，新田县闲置土地清理处置工作领导小组办公室向新田县房产局发出《请予办理审计局建房户和交易户房产证的函》，内容为：审计局30户建房户及31户交易户已经全部缴清办理房产证的相关税费；请房产局予以办理审计局建房户和31户交易房产证。2019年11月，审计住宅小区地面硬化等附属工程经结算，工程总造价为239759.06元，其中地面硬化费用140338.56元、绿化树苗款6000元，其他为砖砌围墙、安装水泥管等费用。此后，原告多次找被告协商处理并要求被告给付款项，但被告一直未将款项给付原告。上述事实，有《房屋买卖合同》、新住建罚[2016]053号《行政处罚决定书》、《审计局90户组团开发建房面积补差情况统计表》、《新田县审计局集资建房人员及缴款明细表》、《关于干部职工建房相关问题的再次紧急通知》、税费交纳《票据》及《收据》、审计家园附属工程结算、原、被告的质证意见和当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，是有效合同，双方均应按照约定全面履行合同义务。原告支付的水、电落户费、场地硬化、绿化等及为办理房屋产权证所交纳的相关税费，根据合同的约定均应由被告承担；但原告向新田县规划执法监察大队缴纳的回购款37800元及向新田县审计局建房领导小组交纳的建房回购款18673.63元，属原告处理与他人共同建房违规而支付的款项，不属于合同约定的办理房权证所应交纳的税费，故对原告要求被告承担相应房屋回购款的请求不予支持。同时，按照合同约定，被告只应负担场地道路硬化、绿化等费用146338.56的1/90，其他围墙、安装水泥管等费用属于其他附属设施的范围。被告经原告催交不支付税费及水电落户费、相应场地硬化、绿化等费用的行为已经构成违约，应承担违约责任，但双方约定的违约责任金额20000元过高，本院予以适当减少为10000元。原告收到上述款项后，应依合同约定协助被告办理房屋产权证的过户登记手续。被告提出原告未装防盗网等防护设施、车库属于被告及现未办理房产证给被告属于违约的反诉主张，因合同未约定由原告安装防盗网等防护设施、未约定车库属于合同购买范围，同时现未办理房产权过户是由于被告先未按约支付相关税费等原因，故对被告要求原告承担防盗网安装等费用及车库过户、承担违约责任的反诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第五百九十五条、第六百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告陈辉给付原告李承香代交的场地、道路硬化、绿化等费用1625.98元（146338.56元的1/90）；二、由被告陈辉给付原告李承香代付的水、电落户费用4000元；三、由被告陈辉给付原告李承香为房屋落户交纳的税、费7403.40元；四、由被告陈辉给付原告李承香违约金10000元；上述判决一至四项共计23029.38元，扣除被告多交购房款858元后为22171.38元，限被告陈辉在本判决生效后五日内一次性给付原告李承香。五、限原告（反诉被告）李承香在收到上述款项后90日内协助被告陈辉（反诉原告）将新田县审计局住宅小区2栋2单元2楼（2-203）房屋产权证（不动产证）办理过户至陈辉或陈辉指定的人名下；六、驳回原告李承香的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）陈辉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币579元，减半收取计289.5元，由原告李承香负担75.5元，被告陈辉负担214元。反诉案件受理费299元，减半收取计149.5元，由被告（反诉原告）陈辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  骆华超二〇二一年八月十日书记员  彭邦鑫附本民事判决书所援引的法律条文原文如下：《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第六百二十六条买受人应当按照约定的数额和支付方式支付价款。对价款的数额和支付方式没有约定或者约定不明确的，适用本法第五百一十条、第五百一十一条第二项和第五项的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。