广东省开平市人民法院执 行 裁 定 书(2021)粤0783执异106号案外人：曾宪宝，男，1993年3月27日出生，汉族，户籍住址：湖南省武冈市，现住：开平市。申请执行人：阙承良，男，1964年1月9日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：方先涛，广东方尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑丽明，广东方尚律师事务所律师。被执行人：开平市龙发建筑工程有限公司，住所地：开平市水口镇龙德北路**之一，统一社会信用代码：914407835666434277。法定代表人：冯永发。被执行人：开平恒威房地产开发有限公司，，住所地：广东省开平市水口镇绿苑别墅区**统一社会信用代码：91440783775096968A。法定代表人：邝锦标，该公司经理。本院在执行（2021）粤0783执1474号申请执行人阙承良与被执行人开平市龙发建筑工程有限公司（以下简称龙发公司）、开平恒威房地产开发有限公司（以下简称恒威公司）建设工程合同纠纷一案过程中，案外人曾宪宝于2021年7月28日提出执行异议。本院于2021年7月28日受理后，依法组成合议庭于2021年8月5日公开召开听证审查，案外人曾宪宝到庭参加听证；申请执行人阙承良、被执行人龙发公司、恒威公司经本院通知没有到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人曾宪宝向本院提出异议请求：一、对依据民事裁定书（2020）粤0783民初2779号所作出的执行行为有异议，请求对广东省开平市的房产进行解封；二、对（2020）粤0783执保521号之四的执行行为有异议。事实和理由：案外人曾宪宝与被执行人恒威公司于2016年1月7日签订广东省商品房买卖合同，约定被执行人将其位于开平市出售给案外人，被执行人应当在2017年8月31日前将符合条件的商品房交付案外人使用；被执行人应当根据合同约定在商品房交付使用后60日内容办理房地产转移登记。但此时由于被执行人资金链出现断裂等等原因，之后被执行人一直没有向案外人交付房屋并出具销售不动产统一网络发票，在2019年1月15日被执行人才发出收楼通知书。因被执行人原因，案外人在2019年8月31日正式收楼使用，直至今日被执行人未办理房地产转移登记并出具发票。现贵院将被执行人出售给案外人的房产进行查封。综上所述，贵院将案外人的财产予以执行明显错误，案外人依法提出执行异议，请求立即中止对上述房产的执行，并解除对该房产的查封，切实维护案外人的合法权益。案外人曾宪宝对其陈述事实提交以下证据：1、曾宪宝居民身份证原件一份；2、（2020）粤0783民初2779号民事裁定书原件一份；3、阙承良身份证复印件一份；4、开平恒威房地产开发有限公司企业机读登记资料复印件一份；5、开平市龙发建筑工程有限公司营业执照复印件一份；6、开平市房地产登记信息查询打印件一份；7、开平市个人住房查询结果复印件一份；8、收楼通知书原件一份；9、合同编号为0164821的广东省商品房买卖合同原件一份；10、分期付款购房补充协议原件一份；11、恒富广场认购书原件一份；12、收据8张原件一份；13、个人购房担保借款合同及贷款放款凭证原件各一份；14、农业银行账户活期交易明细清单打印件一份；15、生活缴费及网上交易信息复印件各一份；16、开平市绿苑物业管理有限公司出具水费收据5张原件一份；17、中国农业银行个人明细对账单打印件一份。（上述证据原件经核对后退回，留复印件附卷）申请执行人阙承良答辩称：一、曾宪宝至今未提交任何证据证明其在债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的相应证据，根据《民法典》第221条的规定，不能认定其预告登记具备相应的法律效力。二、曾宪宝提交的商品房买卖合同对于房款的支付方式未作具体的约定，且曾宪宝提交的付款购房补充协议约定首期款长达一年半，明显不合理。同时，恒威公司在收取曾宪宝的首期购房款后仅向其出具收款收据，亦明显不合理、不充分、不合法。另曾宪宝也未提交任何证据证明其已实际支付全部的购房款。因此，申请执行人对曾宪宝和恒威公司之间是否真实交易关系存疑，在其未补充提交其支付款项的相关凭证及恒威公司出具购房发票之前，不能认定其与恒威公司之间存在真实的交易关系。三、由于曾宪宝未办理案涉房屋的所有权过户登记手续，也未提交任何证据证明其已在财产保全前实际占用案涉房屋，因此不能认定案涉房屋已发生权属转移。综上，申请执行人认为曾宪宝提出的相应主张无事实和法律依据，应当予以驳回。申请执行人阙承良没有向本院提交证据。被执行人龙发公司、恒威公司没有向本院提交答辩及证据。经审查查明：本院执行的（2021）粤0783执1474号申请执行人阙承良与被执行人龙发公司、恒威公司建设工程合同纠纷一案，执行依据为：（2020）粤0783民初2779号民事判决书。案件在诉讼过程中，本院以（2020）粤0783民初2779号民事裁定书为依据，于2020年7月17日以（2020）粤0783执保521号之四协助执行通知书查封被执行人恒威公司位于开平市屋，查封期限2020年7月17日至2023年7月17日。在执行中，本院依法向被执行人龙发公司、恒威公司发出执行通知，责令其履行还款义务。因被执行人拒不履行生效法律文书确定的还款义务，案件尚在执行过程中。现案外人曾宪宝主张涉案803房属其购买占有，遂向本院提出执行异议。另查明，开平市（以下简称涉案803房），权利人：开平恒威房地产开发有限公司，权证号：粤（2019）开平市不动产权第00××××××号；涉案803房的预告登记义务人：开平恒威房地产开发有限公司，预告权利人：曾宪宝；预告他项权利情况：他项权利人中国农业银行股份有限公司开平市支行，债权数额440000元，他项权证号粤（2017）开平市不动产证明第××××××号。听证审查中，曾宪宝提交与恒威公司于2016年1月7日签订的《商品房买卖合同》，载明：买受人曾宪宝向出卖人恒威公司购买涉案803房，购买借款为630000元；及提交其与恒威公司于2016年1月7日签订的《分期付款购房补充协议》，载明：“签订购房合同当日，曾宪宝向恒威公司交纳购房首付款人民币140001元，剩余房款共计5万元按分期付款方式向甲方支付，曾宪宝分期付款的期限自2016年1月5日起至2017年6月30日止，每3个月为一个付款周期，每期支付8400元，共计6期，剩余人民币8000元于最后一期付清。第一期付款日期为2016年4月15日。”另，曾宪宝于2016年1月3日支付订金10000元，2016年1月7日支付首期款130001元，2016年4月15日、7月8日、10月15日及2017年1月13日、4月14日五次分别支付8400元、2017年6月30日支付8000元给恒威公司，恒威公司向曾宪宝出具了收据；及于2016年4月22日通过向中国农业银行股份有限公司开平市支行贷款440000元支付购房款，共计支付涉案803房的购房款630001元。原告确认该房屋已交付其实际占有使用。本院认为：本案属案外人提出的排除执行异议，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。因被执行人龙发公司、恒威公司拒不履行（2020）粤0783民初2779号民事判决书确定的还款义务，诉讼阶段保全查封涉案803房，在进入执行程序后，依法自动转为（2021）粤0783执1474号案执行查封财物。对案外人曾宪宝以购买占有涉案803房为由，请求排除执行的主张，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案有证据显示涉案房屋被查封前，案外人曾宪宝与被执行人恒威房地产开发公司已签订商品房购买合同购买涉案803房，其提交收据、交易明细清单及个人购房担保借款合同及贷款放款凭证，证明其已支付首付款140001元、分期付款50000元及向银行按揭贷款440000元的方式，共计向恒威房地产公司支付购房款630001元。本案未有证据证明案外人曾宪宝因自身原因导致涉案803房未办理过户登记，涉案803房已实际交付给案外人曾宪宝占有使用，该权利真实合法，足以排除执行。申请执行人阙承良答辩主张案外人曾宪宝与被执行人恒威公司就涉案803房不存在真实交易的理据不足，本院不予采纳。综上所述，案外人曾宪宝对涉案803房提出的排除执行异议理由成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：中止对坐落于开平市水口镇石龙东路18号绿苑山庄××××××803房的执行。当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  梁颖文审判员  戚锦洪审判员  黄婷婷二〇二一年八月九日书记员  关绮明广东省开平市人民法院执 行 裁 定 书(2021)粤0783执异106号案外人：曾宪宝，男，1993年3月27日出生，汉族，户籍住址：湖南省武冈市，现住：开平市。申请执行人：阙承良，男，1964年1月9日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：方先涛，广东方尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑丽明，广东方尚律师事务所律师。被执行人：开平市龙发建筑工程有限公司，住所地，住所地：开平市水口镇龙德北路**之一会信用代码：914407835666434277。法定代表人：冯永发。被执行人：开平恒威房地产开发有限公司，住所地：，住所地：广东省开平市水口镇绿苑别墅区**信用代码：91440783775096968A。法定代表人：邝锦标，该公司经理。本院在执行（2021）粤0783执1474号申请执行人阙承良与被执行人开平市龙发建筑工程有限公司（以下简称龙发公司）、开平恒威房地产开发有限公司（以下简称恒威公司）建设工程合同纠纷一案过程中，案外人曾宪宝于2021年7月28日提出执行异议。本院于2021年7月28日受理后，依法组成合议庭于2021年8月5日公开召开听证审查，案外人曾宪宝到庭参加听证；申请执行人阙承良、被执行人龙发公司、恒威公司经本院通知没有到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人曾宪宝向本院提出异议请求：一、对依据民事裁定书（2020）粤0783民初2779号所作出的执行行为有异议，请求对广东省开平市的房产进行解封；二、对（2020）粤0783执保521号之四的执行行为有异议。事实和理由：案外人曾宪宝与被执行人恒威公司于2016年1月7日签订广东省商品房买卖合同，约定被执行人将其位于开平市出售给案外人，被执行人应当在2017年8月31日前将符合条件的商品房交付案外人使用；被执行人应当根据合同约定在商品房交付使用后60日内容办理房地产转移登记。但此时由于被执行人资金链出现断裂等等原因，之后被执行人一直没有向案外人交付房屋并出具销售不动产统一网络发票，在2019年1月15日被执行人才发出收楼通知书。因被执行人原因，案外人在2019年8月31日正式收楼使用，直至今日被执行人未办理房地产转移登记并出具发票。现贵院将被执行人出售给案外人的房产进行查封。综上所述，贵院将案外人的财产予以执行明显错误，案外人依法提出执行异议，请求立即中止对上述房产的执行，并解除对该房产的查封，切实维护案外人的合法权益。案外人曾宪宝对其陈述事实提交以下证据：1、曾宪宝居民身份证原件一份；2、（2020）粤0783民初2779号民事裁定书原件一份；3、阙承良身份证复印件一份；4、开平恒威房地产开发有限公司企业机读登记资料复印件一份；5、开平市龙发建筑工程有限公司营业执照复印件一份；6、开平市房地产登记信息查询打印件一份；7、开平市个人住房查询结果复印件一份；8、收楼通知书原件一份；9、合同编号为0164821的广东省商品房买卖合同原件一份；10、分期付款购房补充协议原件一份；11、恒富广场认购书原件一份；12、收据8张原件一份；13、个人购房担保借款合同及贷款放款凭证原件各一份；14、农业银行账户活期交易明细清单打印件一份；15、生活缴费及网上交易信息复印件各一份；16、开平市绿苑物业管理有限公司出具水费收据5张原件一份；17、中国农业银行个人明细对账单打印件一份。（上述证据原件经核对后退回，留复印件附卷）申请执行人阙承良答辩称：一、曾宪宝至今未提交任何证据证明其在债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的相应证据，根据《民法典》第221条的规定，不能认定其预告登记具备相应的法律效力。二、曾宪宝提交的商品房买卖合同对于房款的支付方式未作具体的约定，且曾宪宝提交的付款购房补充协议约定首期款长达一年半，明显不合理。同时，恒威公司在收取曾宪宝的首期购房款后仅向其出具收款收据，亦明显不合理、不充分、不合法。另曾宪宝也未提交任何证据证明其已实际支付全部的购房款。因此，申请执行人对曾宪宝和恒威公司之间是否真实交易关系存疑，在其未补充提交其支付款项的相关凭证及恒威公司出具购房发票之前，不能认定其与恒威公司之间存在真实的交易关系。三、由于曾宪宝未办理案涉房屋的所有权过户登记手续，也未提交任何证据证明其已在财产保全前实际占用案涉房屋，因此不能认定案涉房屋已发生权属转移。综上，申请执行人认为曾宪宝提出的相应主张无事实和法律依据，应当予以驳回。申请执行人阙承良没有向本院提交证据。被执行人龙发公司、恒威公司没有向本院提交答辩及证据。经审查查明：本院执行的（2021）粤0783执1474号申请执行人阙承良与被执行人龙发公司、恒威公司建设工程合同纠纷一案，执行依据为：（2020）粤0783民初2779号民事判决书。案件在诉讼过程中，本院以（2020）粤0783民初2779号民事裁定书为依据，于2020年7月17日以（2020）粤0783执保521号之四协助执行通知书查封被执行人恒威公司位于开平市屋，查封期限2020年7月17日至2023年7月17日。在执行中，本院依法向被执行人龙发公司、恒威公司发出执行通知，责令其履行还款义务。因被执行人拒不履行生效法律文书确定的还款义务，案件尚在执行过程中。现案外人曾宪宝主张涉案803房属其购买占有，遂向本院提出执行异议。另查明，开平市（以下简称涉案803房），权利人：开平恒威房地产开发有限公司，权证号：粤（2019）开平市不动产权第00××××××号；涉案803房的预告登记义务人：开平恒威房地产开发有限公司，预告权利人：曾宪宝；预告他项权利情况：他项权利人中国农业银行股份有限公司开平市支行，债权数额440000元，他项权证号粤（2017）开平市不动产证明第××××××号。听证审查中，曾宪宝提交与恒威公司于2016年1月7日签订的《商品房买卖合同》，载明：买受人曾宪宝向出卖人恒威公司购买涉案803房，购买借款为630000元；及提交其与恒威公司于2016年1月7日签订的《分期付款购房补充协议》，载明：“签订购房合同当日，曾宪宝向恒威公司交纳购房首付款人民币140001元，剩余房款共计5万元按分期付款方式向甲方支付，曾宪宝分期付款的期限自2016年1月5日起至2017年6月30日止，每3个月为一个付款周期，每期支付8400元，共计6期，剩余人民币8000元于最后一期付清。第一期付款日期为2016年4月15日。”另，曾宪宝于2016年1月3日支付订金10000元，2016年1月7日支付首期款130001元，2016年4月15日、7月8日、10月15日及2017年1月13日、4月14日五次分别支付8400元、2017年6月30日支付8000元给恒威公司，恒威公司向曾宪宝出具了收据；及于2016年4月22日通过向中国农业银行股份有限公司开平市支行贷款440000元支付购房款，共计支付涉案803房的购房款630001元。原告确认该房屋已交付其实际占有使用。本院认为：本案属案外人提出的排除执行异议，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。因被执行人龙发公司、恒威公司拒不履行（2020）粤0783民初2779号民事判决书确定的还款义务，诉讼阶段保全查封涉案803房，在进入执行程序后，依法自动转为（2021）粤0783执1474号案执行查封财物。对案外人曾宪宝以购买占有涉案803房为由，请求排除执行的主张，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案有证据显示涉案房屋被查封前，案外人曾宪宝与被执行人恒威房地产开发公司已签订商品房购买合同购买涉案803房，其提交收据、交易明细清单及个人购房担保借款合同及贷款放款凭证，证明其已支付首付款140001元、分期付款50000元及向银行按揭贷款440000元的方式，共计向恒威房地产公司支付购房款630001元。本案未有证据证明案外人曾宪宝因自身原因导致涉案803房未办理过户登记，涉案803房已实际交付给案外人曾宪宝占有使用，该权利真实合法，足以排除执行。申请执行人阙承良答辩主张案外人曾宪宝与被执行人恒威公司就涉案803房不存在真实交易的理据不足，本院不予采纳。综上所述，案外人曾宪宝对涉案803房提出的排除执行异议理由成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：中止对坐落于开平市水口镇石龙东路18号绿苑山庄××××××803房的执行。当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  梁颖文审判员  戚锦洪审判员  黄婷婷二〇二一年八月九日书记员  关绮明