广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终6388号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈美好，女，汉族，出生，居民身份证住址为广东省东莞市。委托诉讼代理人:陈景泽,系陈美好的配偶。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋丽娴，女，汉族,出生，居民身份证住址为广东省东莞市。委托诉讼代理人：代佩玉,广东五菱律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔海丰,广东五菱律师事务所辅助人员。上诉人陈美好因与被上诉人蒋丽娴房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初27569号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告蒋丽娴向原审法院提起诉讼，请求：1.解除蒋丽娴与陈美好所签订的《房屋租赁合同》，陈美好立即搬离租赁物；2.陈美好支付从至陈美好腾空并返还房屋之日止的租金；3.陈美好支付因拖欠租金产生的滞纳金（每日按月租的3%缴纳，从未付租金共60天，即3600元；从未付租金共30天1800元，共计5400元；另计算至款项清偿之日止）；4.陈美好支付蒋丽娴垫付的水电及管理费合共165.87元；5.陈美好承担本案律师代理费4000元；6.陈美好承担本案诉讼费。蒋丽娴向一审法院提交了《变更诉讼请求申请书》，变更诉讼请求如下：1.解除蒋丽娴与陈美好所签订的《房屋租赁合同》，陈美好立即搬离租赁物；2.陈美好支付从2020年3月15日起至陈美好腾空并返还房屋之日止的租金（暂算至2020年10月14日，共3个月，每月租金2000元，共6000元，另计算至腾空并返还房屋之日止）；3.陈美好支付因拖欠租金产生的滞纳金（暂算至5月15日，每日按月租的3%缴纳，从3月15日起未付租金共60天，即3600元；从4月15日起未付租金共30天1800元；另计算至款项清偿之日止）；4.陈美好向蒋丽娴支付蒋丽娴垫付的5月至9月水电及管理费,合计829.35元，后续的管理费由陈美好支付，直到陈美好完全搬离租赁物时止；5.陈美好承担本案律师代理费4000元及反诉律师代理费3000元；6.陈美好承担本案诉讼费。原审被告陈美好向原审法院提起反诉，请求：1.驳回蒋丽娴的一切诉求，判决其退还违约期2019年7月到9月缴付了的三期共6000元租金和押金4000元，依签订的《租赁合同》第八条（三）约定双倍赔偿合计20000元；2.2019年7月至2020年4月承租人共缴纳了物业管理费10个月共1658.7元和几百块水电费，其中前三个月共497.52元应当归还，加上移动宽带因业主问题导致不能免费安装，报装联通宽带产生的199元初装费和每月59元月租费（计算被停电和撬锁破门换锁期间2020年4月到10月共7个月413元）；3.判决蒋丽娴承担违法扣押陈美好公司营业执照备案公章财务章等印鉴期间因此可能造成的一切法律经济纠纷；4.本诉和反诉诉讼费及如需要委托律师费用都由蒋丽娴承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认蒋丽娴与陈美好签订的《房屋租赁合同》已经解除；二、限陈美好于判决发生法律效力之日起十日内向蒋丽娴返还位于东莞市房屋；三、限陈美好于判决发生法律效力之日起十日内向蒋丽娴支付至期间的租金4709.68元；四、限陈美好于判决发生法律效力之日起十日内向蒋丽娴支付使用费（至期间的使用费为838.71元；自按照每月2000元的标准，计算至交还案涉租赁物之日止）；五、限陈美好于判决发生法律效力之日起十日内向蒋丽娴支付违约金4000元；六、限陈美好于判决发生法律效力之日起十日内向蒋丽娴支付律师费损失7000元;七、驳回蒋丽娴的其他诉讼请求;八、驳回陈美好的诉讼请求。本案一审本诉受理费280.74元（蒋丽娴已预交），由陈美好负担；反诉受理费225.11元（陈美好已预交）,由陈美好承担。原审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初27569号民事判决。陈美好不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五、六、八项，改判驳回蒋丽娴的诉讼请求；2.蒋丽娴依陈美好的一审反诉请求向陈美好返还违约期租金管理费及押金双倍赔偿加上宽带初装费月租费，并按合同规定支付计算至返还之日止的利息，承担被非法停电撬锁破门扣押公司执照印章和财务期间造成的一切经济损失；3.本案一审、二审全部诉讼费用由蒋丽娴承担。事实与理由：一、蒋丽娴有重大违约在先。陈美好于2019年7月9日与蒋丽娴签订了案涉房屋租赁合同，租赁期限为至，房屋租金为每月2000元。蒋丽娴存在以下三种违约情形：1.蒋丽娴拒不移交密码门锁APP，妄图随时监控陈美好，其可以随时进入公司窃取公司商业机密和公司财物；2.蒋丽娴拒绝履行应尽义务，未提供合同约定空调电视等合格配套设施和配合陈美好申请安装宽带；3.蒋丽娴虚假陈述、恶意诉讼。以上事实，陈美好一审已提交双方的微信聊天记录、陈美好与物业管家的微信聊天记录、向东莞市住建局投诉的回复等证据予以证明。一审判决认定事实不清，适用法律错误。二、在2020年3月物业管家告知疫情期间大厦众多业主有减免1-1.5个月租金的情况下，陈美好向蒋丽娴提出减租要求非常合理合法。陈美好在蒋丽娴违约加上疫情期间国家出台扶持政策呼吁减租的情况下承担了很多个月的租金，蒋丽娴始终未能减免租金。双方达成通过诉讼解决的共识，可蒋丽娴让物业停电撬锁破门扣押陈美好公司执照印章财物。租赁合同签订后，在租赁期，即使双方在履行合同过程出现任何争议，业主无权擅自破门入室，房屋占有和使用权依法律规定已经转移给租户，他人包括出租方均无权干涉。业主强行破门进入的行为，侵犯了承租人对房屋的占有权和财产所有权。业主在没有经过租客的同意的情况下，擅自撬锁扣押财物造成租客损失，属于“非法侵入住宅”。一审判决租金继续计算至案涉租赁物返还之日止，属适用法律错误，显然是蒋丽娴扣押陈美好的财物。三、蒋丽娴一再违约致使陈美好不能正常使用案涉租赁房屋，公司无法营业，陈美好要求蒋丽娴配合处理以保证案涉租赁物能够正常使用，但蒋丽娴没有履行合同约定的义务，根据《中华人民共和国合同法》关于同时履行抗辩权的规定，陈美好有权拒绝支付租金和违约金。蒋丽娴答辩称，一、一审判决认定事实清楚，蒋丽娴按照合同约定履行合同义务，相反是陈美好无故拖欠租金的行为已构成根本违约，故陈美好无权请求蒋丽娴向其返还违约期管理费，支付押金双倍赔偿、宽带费用及相应的利息，应当驳回陈美好的上诉请求。陈美好验收房屋没有问题后双方签订合同，蒋丽娴已向陈美好交付案涉房屋两条钥匙，使用一个多月后陈美好才向蒋丽娴反映门锁密码、空调、厕所门吸、遥控器、宽带、茶几桌垫等问题，这些并非合同约定，不影响陈美好实际使用案涉租赁物，且蒋丽娴已经积极协助陈美好解决其承租过程中遇到的问题。双方协商一致，由陈美好自行解决，相关费用已在租金中扣除。根据一审提交的证据显示，在双方就房屋租赁使用的问题沟通处理好，双方并未对此提出异议，陈美好后续正常支付租金。从2020年3月开始陈美好无故拖欠租金，经蒋丽娴催告后，陈美好仍然拒绝支付租金，其行为已构成根本违约。蒋丽娴已于向陈美好送达《解除租赁合同通知书》，蒋丽娴一直联系陈美好处理搬离案涉房屋的问题，但是陈美好拒不搬走，持续占用案涉租赁物，陈美好应比照租金标准支付占有使用费。二、陈美好要求减免租金没有法律依据。蒋丽娴拒绝减免租金合法合理，陈美好应当按照合同约定支付租金。三、陈美好要求蒋丽娴承担扣押备案公章财务章等印鉴期间因此可能造成的一切经济损失没有事实和法律依据。蒋丽娴开锁当天已经多次告知陈美好，可以随时联系蒋丽娴搬东西，蒋丽娴无任何扣押其财物的行为，也未对其造成任何损失，陈美好提供的扣押财务清单是其单方制作，无任何证据予以佐证。本院经过阅卷和法庭调查，对原审查明事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案买卖交易发生在民法典施行前，故本案应适用当时的法律、司法解释。案涉租赁房屋已取得合法的产权证，蒋丽娴为案涉租赁房屋的产权人，案涉房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。根据陈美好的上诉意见，本案二审的争议焦点为：（一）陈美好要求退还2019年7月至9月的租金、押金、已缴纳的物业费及宽带包装费等费用是否成立；（二）陈美好主张因疫情其应减免缴纳租金的义务是否成立；（三）案涉房屋租赁合同解除后的法律后果。关于焦点（一）。陈美好上诉主张蒋丽娴存在严重违约行为，具体表现为：1.没有交付房屋门锁的密码锁app；2.案涉房屋的空调没有制冷效果；3.房屋内的电视机没有遥控器、厕所门没有门吸；4.案涉房屋无法安装宽带。一审庭审中，陈美好确认：1.蒋丽娴已交付案涉房屋的钥匙与密码，但陈美好要求蒋丽娴一并移交密码锁app；2.案涉房屋的空调制冷问题已维修，并且相应的维修费已在租金中扣减；3.案涉房屋的宽带问题已通过与通信运营公司沟通并解决。对此，本院认为，首先，蒋丽娴在双方签订案涉房屋租赁合同的当天即已向陈美好交付案涉房屋给其使用，并已交付钥匙、密码，已履行了出租人的交付义务，密码锁app是否移交并不影响承租人对案涉租赁物的使用。其次，陈美好主张的空调问题，蒋丽娴亦已通过承担空调维修费的方式对该问题予以解决，陈美好主张的门吸、遥控器等问题亦已在经沟通解决。最后，宽带安装并不包含在案涉租赁合同约定的范围，陈美好亦可通过与通信运营公司沟通协商解决。因此陈美好以上述理由认为案涉租赁物不符合合同约定，本院不予支持。陈美好据此要求蒋丽娴退还2019年7月至9月的租金及押金、已缴纳的物业费、宽带安装费等费用，缺乏事实依据，本院予以驳回。关于焦点（二）。陈美好主张2020年3月份后因疫情影响，根据国家政策其应当享有减免租金的优惠支持。但是，国家政策并非法律法规，不属于调整本案租赁合同法律关系的依据，蒋丽娴不同意减免租金并不违反法律法规的规定，陈美好应当依约如期向蒋丽娴缴纳租金。陈美好自2020年3月15日后未缴纳租金，构成违约，蒋丽娴有权依据合同的约定解除案涉房屋租赁合同。原审认定案涉房屋租赁合同于解除正确，本院予以确认。关于焦点（三）。案涉房屋租赁合同在解除，因此陈美好应向蒋丽娴支付至的租金共4709.68元。合同解除后，陈美好并未向蒋丽娴返还房屋，其应当向蒋丽娴支付占有使用费。但是，蒋丽娴于已对案涉租赁物换锁，导致陈美好无法再继续使用案涉房屋，因此房屋占有使用费应自至止按照合同约定的租金标准计算，原审认定该期间的占有使用费为838.71元正确，本院予以维持。至于违约金、律师费的问题，原审处理得当，本院予以维持，不再赘述。陈美好诉请蒋丽娴承担扣押公司营业执照备案公章财务章等印鉴期间因此可能造成的一切经济损失，但并未提供证据予以证明，故本院不予支持。需要特别说明的是，之后的占有使用费陈美好是否需要支付的问题。对此本院认为，因蒋丽娴已于将案涉房屋换锁并实际控制，陈美好对案涉租赁物已无法实际使用，故陈美好不再负有返还的义务。蒋丽娴诉请陈美好返还案涉房屋，本院予以驳回。陈美好在2020年3月份前均如约履行合同义务，自2020年3月份疫情影响开始欠租，而蒋丽娴将案涉租赁物自行换锁的行为确实侵害了承租人陈美好的权益，因此本院认定陈美好无需支付之后的占有使用费。但是考虑房屋使用状态及搬迁需要，陈美好应在十个自然日内对案涉房屋完成腾空工作，蒋丽娴也应积极给予必要的协助配合（如开门解锁、出入放行等）。如超过上述期限内陈美好仍未腾空、搬离财物，则陈美好应当按照月租金2000元的标准支付自逾期之日至实际腾空之日止的占有使用费。原审对此处理不当，本院予以纠正。综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初27569号民事判决第一、三、五、六、八项；二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初27569号民事判决第七项；三、变更广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初27569号民事判决第二项为：“限陈美好于本判决发生法律效力之日起十日内完成在东莞市房屋处的全部腾空工作，逾期不履行则应按照月租金2000元的标准向蒋丽娴支付至实际腾空之日止的占有使用费”；四、变更广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初27569号民事判决第四项为：“限陈美好于本判决发生法律效力之日起十日内向蒋丽娴支付至期间的占有使用费838.71元。”五、驳回蒋丽娴的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费280.74元（蒋丽娴已预交），一审反诉受理费225.11元（陈美好已预交），均由陈美好负担；本案二审案件受理费313.71元，由陈美好负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  叶志超审判员  钟 雯二〇二一年八月二十四日书记员  叶倩欣广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终6388号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈美好，女，汉族，出生，居民身份证住址为广东省东莞市。委托诉讼代理人:陈景泽,系陈美好的配偶。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋丽娴，女，汉族,出生，居民身份证住址为广东省东莞市。委托诉讼代理人：代佩玉,广东五菱律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔海丰,广东五菱律师事务所辅助人员。上诉人陈美好因与被上诉人蒋丽娴房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初27569号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告蒋丽娴向原审法院提起诉讼，请求：1.解除蒋丽娴与陈美好所签订的《房屋租赁合同》，陈美好立即搬离租赁物；2.陈美好支付从至陈美好腾空并返还房屋之日止的租金；3.陈美好支付因拖欠租金产生的滞纳金（每日按月租的3%缴纳，从未付租金共60天，即3600元；从未付租金共30天1800元，共计5400元；另计算至款项清偿之日止）；4.陈美好支付蒋丽娴垫付的水电及管理费合共165.87元；5.陈美好承担本案律师代理费4000元；6.陈美好承担本案诉讼费。蒋丽娴向一审法院提交了《变更诉讼请求申请书》，变更诉讼请求如下：1.解除蒋丽娴与陈美好所签订的《房屋租赁合同》，陈美好立即搬离租赁物；2.陈美好支付从2020年3月15日起至陈美好腾空并返还房屋之日止的租金（暂算至2020年10月14日，共3个月，每月租金2000元，共6000元，另计算至腾空并返还房屋之日止）；3.陈美好支付因拖欠租金产生的滞纳金（暂算至5月15日，每日按月租的3%缴纳，从3月15日起未付租金共60天，即3600元；从4月15日起未付租金共30天1800元；另计算至款项清偿之日止）；4.陈美好向蒋丽娴支付蒋丽娴垫付的5月至9月水电及管理费,合计829.35元，后续的管理费由陈美好支付，直到陈美好完全搬离租赁物时止；5.陈美好承担本案律师代理费4000元及反诉律师代理费3000元；6.陈美好承担本案诉讼费。原审被告陈美好向原审法院提起反诉，请求：1.驳回蒋丽娴的一切诉求，判决其退还违约期2019年7月到9月缴付了的三期共6000元租金和押金4000元，依签订的《租赁合同》第八条（三）约定双倍赔偿合计20000元；2.2019年7月至2020年4月承租人共缴纳了物业管理费10个月共1658.7元和几百块水电费，其中前三个月共497.52元应当归还，加上移动宽带因业主问题导致不能免费安装，报装联通宽带产生的199元初装费和每月59元月租费（计算被停电和撬锁破门换锁期间2020年4月到10月共7个月413元）；3.判决蒋丽娴承担违法扣押陈美好公司营业执照备案公章财务章等印鉴期间因此可能造成的一切法律经济纠纷；4.本诉和反诉诉讼费及如需要委托律师费用都由蒋丽娴承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认蒋丽娴与陈美好签订的《房屋租赁合同》已经解除；二、限陈美好于判决发生法律效力之日起十日内向蒋丽娴返还位于东莞市房屋；三、限陈美好于判决发生法律效力之日起十日内向蒋丽娴支付至期间的租金4709.68元；四、限陈美好于判决发生法律效力之日起十日内向蒋丽娴支付使用费（至期间的使用费为838.71元；自按照每月2000元的标准，计算至交还案涉租赁物之日止）；五、限陈美好于判决发生法律效力之日起十日内向蒋丽娴支付违约金4000元；六、限陈美好于判决发生法律效力之日起十日内向蒋丽娴支付律师费损失7000元;七、驳回蒋丽娴的其他诉讼请求;八、驳回陈美好的诉讼请求。本案一审本诉受理费280.74元（蒋丽娴已预交），由陈美好负担；反诉受理费225.11元（陈美好已预交）,由陈美好承担。原审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初27569号民事判决。陈美好不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五、六、八项，改判驳回蒋丽娴的诉讼请求；2.蒋丽娴依陈美好的一审反诉请求向陈美好返还违约期租金管理费及押金双倍赔偿加上宽带初装费月租费，并按合同规定支付计算至返还之日止的利息，承担被非法停电撬锁破门扣押公司执照印章和财务期间造成的一切经济损失；3.本案一审、二审全部诉讼费用由蒋丽娴承担。事实与理由：一、蒋丽娴有重大违约在先。陈美好于2019年7月9日与蒋丽娴签订了案涉房屋租赁合同，租赁期限为至，房屋租金为每月2000元。蒋丽娴存在以下三种违约情形：1.蒋丽娴拒不移交密码门锁APP，妄图随时监控陈美好，其可以随时进入公司窃取公司商业机密和公司财物；2.蒋丽娴拒绝履行应尽义务，未提供合同约定空调电视等合格配套设施和配合陈美好申请安装宽带；3.蒋丽娴虚假陈述、恶意诉讼。以上事实，陈美好一审已提交双方的微信聊天记录、陈美好与物业管家的微信聊天记录、向东莞市住建局投诉的回复等证据予以证明。一审判决认定事实不清，适用法律错误。二、在2020年3月物业管家告知疫情期间大厦众多业主有减免1-1.5个月租金的情况下，陈美好向蒋丽娴提出减租要求非常合理合法。陈美好在蒋丽娴违约加上疫情期间国家出台扶持政策呼吁减租的情况下承担了很多个月的租金，蒋丽娴始终未能减免租金。双方达成通过诉讼解决的共识，可蒋丽娴让物业停电撬锁破门扣押陈美好公司执照印章财物。租赁合同签订后，在租赁期，即使双方在履行合同过程出现任何争议，业主无权擅自破门入室，房屋占有和使用权依法律规定已经转移给租户，他人包括出租方均无权干涉。业主强行破门进入的行为，侵犯了承租人对房屋的占有权和财产所有权。业主在没有经过租客的同意的情况下，擅自撬锁扣押财物造成租客损失，属于“非法侵入住宅”。一审判决租金继续计算至案涉租赁物返还之日止，属适用法律错误，显然是蒋丽娴扣押陈美好的财物。三、蒋丽娴一再违约致使陈美好不能正常使用案涉租赁房屋，公司无法营业，陈美好要求蒋丽娴配合处理以保证案涉租赁物能够正常使用，但蒋丽娴没有履行合同约定的义务，根据《中华人民共和国合同法》关于同时履行抗辩权的规定，陈美好有权拒绝支付租金和违约金。蒋丽娴答辩称，一、一审判决认定事实清楚，蒋丽娴按照合同约定履行合同义务，相反是陈美好无故拖欠租金的行为已构成根本违约，故陈美好无权请求蒋丽娴向其返还违约期管理费，支付押金双倍赔偿、宽带费用及相应的利息，应当驳回陈美好的上诉请求。陈美好验收房屋没有问题后双方签订合同，蒋丽娴已向陈美好交付案涉房屋两条钥匙，使用一个多月后陈美好才向蒋丽娴反映门锁密码、空调、厕所门吸、遥控器、宽带、茶几桌垫等问题，这些并非合同约定，不影响陈美好实际使用案涉租赁物，且蒋丽娴已经积极协助陈美好解决其承租过程中遇到的问题。双方协商一致，由陈美好自行解决，相关费用已在租金中扣除。根据一审提交的证据显示，在双方就房屋租赁使用的问题沟通处理好，双方并未对此提出异议，陈美好后续正常支付租金。从2020年3月开始陈美好无故拖欠租金，经蒋丽娴催告后，陈美好仍然拒绝支付租金，其行为已构成根本违约。蒋丽娴已于向陈美好送达《解除租赁合同通知书》，蒋丽娴一直联系陈美好处理搬离案涉房屋的问题，但是陈美好拒不搬走，持续占用案涉租赁物，陈美好应比照租金标准支付占有使用费。二、陈美好要求减免租金没有法律依据。蒋丽娴拒绝减免租金合法合理，陈美好应当按照合同约定支付租金。三、陈美好要求蒋丽娴承担扣押备案公章财务章等印鉴期间因此可能造成的一切经济损失没有事实和法律依据。蒋丽娴开锁当天已经多次告知陈美好，可以随时联系蒋丽娴搬东西，蒋丽娴无任何扣押其财物的行为，也未对其造成任何损失，陈美好提供的扣押财务清单是其单方制作，无任何证据予以佐证。本院经过阅卷和法庭调查，对原审查明事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案买卖交易发生在民法典施行前，故本案应适用当时的法律、司法解释。案涉租赁房屋已取得合法的产权证，蒋丽娴为案涉租赁房屋的产权人，案涉房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。根据陈美好的上诉意见，本案二审的争议焦点为：（一）陈美好要求退还2019年7月至9月的租金、押金、已缴纳的物业费及宽带包装费等费用是否成立；（二）陈美好主张因疫情其应减免缴纳租金的义务是否成立；（三）案涉房屋租赁合同解除后的法律后果。关于焦点（一）。陈美好上诉主张蒋丽娴存在严重违约行为，具体表现为：1.没有交付房屋门锁的密码锁app；2.案涉房屋的空调没有制冷效果；3.房屋内的电视机没有遥控器、厕所门没有门吸；4.案涉房屋无法安装宽带。一审庭审中，陈美好确认：1.蒋丽娴已交付案涉房屋的钥匙与密码，但陈美好要求蒋丽娴一并移交密码锁app；2.案涉房屋的空调制冷问题已维修，并且相应的维修费已在租金中扣减；3.案涉房屋的宽带问题已通过与通信运营公司沟通并解决。对此，本院认为，首先，蒋丽娴在双方签订案涉房屋租赁合同的当天即已向陈美好交付案涉房屋给其使用，并已交付钥匙、密码，已履行了出租人的交付义务，密码锁app是否移交并不影响承租人对案涉租赁物的使用。其次，陈美好主张的空调问题，蒋丽娴亦已通过承担空调维修费的方式对该问题予以解决，陈美好主张的门吸、遥控器等问题亦已在经沟通解决。最后，宽带安装并不包含在案涉租赁合同约定的范围，陈美好亦可通过与通信运营公司沟通协商解决。因此陈美好以上述理由认为案涉租赁物不符合合同约定，本院不予支持。陈美好据此要求蒋丽娴退还2019年7月至9月的租金及押金、已缴纳的物业费、宽带安装费等费用，缺乏事实依据，本院予以驳回。关于焦点（二）。陈美好主张2020年3月份后因疫情影响，根据国家政策其应当享有减免租金的优惠支持。但是，国家政策并非法律法规，不属于调整本案租赁合同法律关系的依据，蒋丽娴不同意减免租金并不违反法律法规的规定，陈美好应当依约如期向蒋丽娴缴纳租金。陈美好自2020年3月15日后未缴纳租金，构成违约，蒋丽娴有权依据合同的约定解除案涉房屋租赁合同。原审认定案涉房屋租赁合同于解除正确，本院予以确认。关于焦点（三）。案涉房屋租赁合同在解除，因此陈美好应向蒋丽娴支付至的租金共4709.68元。合同解除后，陈美好并未向蒋丽娴返还房屋，其应当向蒋丽娴支付占有使用费。但是，蒋丽娴于已对案涉租赁物换锁，导致陈美好无法再继续使用案涉房屋，因此房屋占有使用费应自至止按照合同约定的租金标准计算，原审认定该期间的占有使用费为838.71元正确，本院予以维持。至于违约金、律师费的问题，原审处理得当，本院予以维持，不再赘述。陈美好诉请蒋丽娴承担扣押公司营业执照备案公章财务章等印鉴期间因此可能造成的一切经济损失，但并未提供证据予以证明，故本院不予支持。需要特别说明的是，之后的占有使用费陈美好是否需要支付的问题。对此本院认为，因蒋丽娴已于将案涉房屋换锁并实际控制，陈美好对案涉租赁物已无法实际使用，故陈美好不再负有返还的义务。蒋丽娴诉请陈美好返还案涉房屋，本院予以驳回。陈美好在2020年3月份前均如约履行合同义务，自2020年3月份疫情影响开始欠租，而蒋丽娴将案涉租赁物自行换锁的行为确实侵害了承租人陈美好的权益，因此本院认定陈美好无需支付之后的占有使用费。但是考虑房屋使用状态及搬迁需要，陈美好应在十个自然日内对案涉房屋完成腾空工作，蒋丽娴也应积极给予必要的协助配合（如开门解锁、出入放行等）。如超过上述期限内陈美好仍未腾空、搬离财物，则陈美好应当按照月租金2000元的标准支付自逾期之日至实际腾空之日止的占有使用费。原审对此处理不当，本院予以纠正。综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初27569号民事判决第一、三、五、六、八项；二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初27569号民事判决第七项；三、变更广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初27569号民事判决第二项为：“限陈美好于本判决发生法律效力之日起十日内完成在东莞市房屋处的全部腾空工作，逾期不履行则应按照月租金2000元的标准向蒋丽娴支付至实际腾空之日止的占有使用费”；四、变更广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初27569号民事判决第四项为：“限陈美好于本判决发生法律效力之日起十日内向蒋丽娴支付至期间的占有使用费838.71元。”五、驳回蒋丽娴的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费280.74元（蒋丽娴已预交），一审反诉受理费225.11元（陈美好已预交），均由陈美好负担；本案二审案件受理费313.71元，由陈美好负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  叶志超审判员  钟 雯二〇二一年八月二十四日书记员  叶倩欣