山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终6367号上诉人（原审被告）：上海华樽酒业有限公司，住所地中国上海。法定代表人：李静伟，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李影食，上海市尚法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南天方房地产开发有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：杨维诗，公司董事长。委托诉讼代理人：徐龙振，上海兰迪（济南）律师事务所律师。原审第三人：山东聚合酒业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：石磊，公司总经理。上诉人上海华樽酒业有限公司（以下简称华樽公司）因与被上诉人济南天方房地产开发有限公司（以下简称天方公司）及原审第三人山东聚合酒业有限公司（以下简称聚合公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初3258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。华樽公司上诉请求：1.依法撤销（2020）鲁0105民初3258号民事判决第二项并依法改判；2.依法判令一、二审诉讼费由天方公司承担。事实和理由：一、事实认定错误。2020年3月双方协商一致拟解除《房屋租赁合同》后，华樽公司于2020年3月10日将房屋腾空并切断电源，华樽公司委托聚合公司工作人员石磊将案涉房屋钥匙交还天方公司，但天方公司拒绝接收。在双方协商一致并在疫情大背景下，华樽公司腾空房屋并将房屋钥匙交还天方公司，应视为华樽公司履行完毕交还义务。该房屋无论在双方意定之解除合同方面还是从房屋客观的使用状况而言，均具备业已返还的法律特征。华樽公司亦向一审法院出具了该情况书面说明，一审法院未对该法律事实加以审理，错误的认定了该事实。二、法律适用错误《中华人民共和国合同法》第117条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，在双方协商一致的前提下，华樽公司根据该房屋租赁事宜的交易习惯，委托聚合公司工作人员石磊将钥匙交还天方公司。此时，根据上述法律规定，天方公司应接受钥匙并积极采取措施另行出租，以防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，则不得就扩大的损失要求赔偿。天方公司拒不接受钥匙并任凭案涉房屋空置的行为显然违反了上述法律规定并表明了天方公司恶意致使损失扩大并向华樽公司求偿的主观恶意，当然应依法不予支持。三、该判决在新冠疫情下做出，有违《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》新冠肺炎疫情属不可抗力，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的核心指导意见为，个案应“结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。本案，双方既然达成一致解除合同，华樽公司业已腾空房屋使得房屋处于继续可出租状态，华樽公司又委托第三人交还房屋钥匙，与此同时，天方公司有法定的采取必要措施以防止损失的扩大的义务。故，其故意不接受房屋钥匙的行为当然不应被法院支持。天方公司辩称，一、涉案房屋租赁合同因双方在欠付租金数额和租金支付上没有达成一致，并未协商解除。依照合同约定，华樽公司应于2019年5月16日前向天方公司支付第二期（2019年6月1日至2019年11月30日）租金15万元，但虽经天方公司多次通过石磊催要，华樽公司迟迟未能支付该期租金，直到2019年10月24日通过聚合公司支付了天方公司5万元和2019年11月29日通过石磊支付了天方公司5万元，直至今日华樽公司仍拖欠天方公司第二期租金5万元。在收到华樽公司提出解除涉案房屋租赁合同的函后，尽管天方公司同意对提前终止合同进行协商，但因华樽公司不同意支付欠付的2019年6月1日至2019年11月30日租期内的5万元租金，双方对提前解除涉案房屋租赁合同没有达成一致，天方公司也不可能在华樽公司不同意支付欠付的第二期租金的前提下同意提前解除涉案房屋租赁合同，因此涉案房屋租赁合同并没有协商解除。二、华樽公司无合同解除权，在双方就涉案房屋租赁合同未协商解除前，该合同应继续履行。2020年3月11日，虽然华樽公司以新冠肺炎疫情为由向天方公司寄送了提出解除合同的通知书，但直至2020年12月3日华樽公司仍占有使用涉案租赁房屋，在双方未就提前解除合同达成一致之前，华樽公司仍应继续履行合同。虽然新冠疫情属于不可抗力，但就本案而言尚未构成法定解除的条件，华樽公司无解除权。理由如下：首先，华樽公司提出解除合同时，华樽公司第二期租金尚欠天方公司5万元，且逾期长达半年之久，第三期租金15万元也已逾期长达4个多月。华樽公司拖欠天方公司租金20万元已属于严重违约，后恰逢新冠肺炎疫情，华樽公司以此为由解除合同，主观存在恶意，有逃避责任之嫌。其次，从涉案合同的期限来看，涉案合同租赁期限为三年，即1095天，自2018年12月1日至2021年11月30日，根据济南市复工复产的相关规定，2020年2月8日被告即可复工复产使用租赁房屋，开展经营活动，因新冠疫情而影响华樽公司使用的天数实际上也就5天，即自2020年2月3日至2020年2月7日，因疫情而影响华樽公司使用租赁房屋的天数相对于整个合同期限1095天微乎其微，甚至可以说可以忽略不计。再次，从华樽公司承租租赁房屋的用途看，该店作为旗舰店，主要用于办公、产品展示（白酒）、仓储等用途，基本不受新冠肺炎疫情影响。最后，新冠疫情固然属于不可抗力事件。但只有新冠疫情导致合同全部不能履行，或者延期履行、部分履行导致不能实现合同目的的，相关方才能据此解除合同。如果疫情仅导致华樽公司暂时支付租金困难，双方完全可以通过延迟履行、延长租金等方式进行变通，虽然因疫情防控政策导致租赁房屋未能正常使用，暂停经营，但疫情是暂时性的，疫情结束，双方仍然可以继续履行合同，并不影响双方合同目的实现。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）项规定，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。因此，华樽公司无权以新冠疫情为由解除合同，双方应从促成交易、降低交易成本的角度出发，继续履行合同，以维护社会交易的安全和稳定。三、涉案房屋一直处于闲置状态，给天方公司造成了巨大闲置损失。天方公司在收到华樽公司提出提前终止涉案房屋租赁合同的函后，为减少涉案房屋闲置给双方带来的风险，天方公司一直在努力出租涉案房屋，但是涉案房屋至今未能出租出去，一直处于闲置状态，即便按照一审法院判决支持华樽公司支付天方公司到2020年11月30日的房屋占用费，但是相对于涉案房屋租赁合同继续履行来说，华樽公司的违约行为又给天方公司造成了近20万元的租金损失。综上，华樽公司的上诉请求既无事实根据，也无法律依据，请贵院依法查明案件事实，驳回华樽公司的全部上诉请求。同意一审判决。天方公司向一审法院起诉请求：1.华樽公司支付天方公司租金20万元及违约金6万元；2.华樽公司承担本案全部诉讼费。诉讼中，天方公司变更第一项诉讼请求为：华樽公司支付天方公司租金35万元及违约金10.5万元。一审法院认定事实,涉案房屋位于济南市天桥区明湖西路303号3号楼1-101室，系天方公司向案外人济南天房伟业房地产开发有限公司购买，尚未办理房屋产权登记。2018年12月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定天方公司将涉案房屋出租给华樽公司使用，租金期限为2018年12月1日至2021年11月30日，租金每年30万元，每半年支付一次，需提前15日支付，逾期支付租金的，每逾期一日，按照应付租金的1%支付违约金。华樽公司向天方公司出具授权委托书，告知天方公司华樽公司委托山东华樽酒业有限公司作为华樽公司委托代理人，授权其代表华樽公司进行租赁涉案房屋工作，代表华樽公司与天方公司进行一切于租赁涉案房屋有关的事务。租赁合同签订后，华樽公司于2018年12月4日通过第三人聚合公司账户向天方公司支付2018年12月1日至2019年5月31日的租金15万元。2019年10月24日，华樽公司通过聚合公司向天方公司支付租金5万元。同年10月29日，华樽公司通过聚合公司向天方公司支付租金5万元。2020年3月11日，华樽公司向天方公司发出《房屋租赁合同解除通知书》，向天方公司提出解除涉案租赁合同。另查明，案外人石磊，即山东华樽酒业有限公司法定代表人，在通过微信与天方公司协商解除涉案租赁合同事宜。一审法院认为，关于华樽公司实际已向天方公司交付的租金数额。虽然华樽公司辩称其已经将截至2019年11月30日的租金交付给聚合公司，由聚合公司支付给天方公司，但庭审中，不论聚合公司的委托诉讼代理人石磊的陈述系代表石磊本人，还是代表聚合公司，结合聚合公司庭后补充的意见，聚合公司并不认可其已向天方公司全部交付2019年5月31日至2019年11月30日的租金15万元，石磊亦不认可将华樽公司所述的截至2019年5月31日至2019年11月30日的租金15万元全部交付给了天方公司，且聚合公司明确其与华樽公司之间存在账目往来，且自天方公司代理人与聚合公司委托诉讼代理人石磊的微信聊天记录中，可以看出天方公司公司始终不认可聚合公司或石磊本人将2019年5月31日至2019年11月30日的租金全部交付。另，华樽公司提交的转款凭证中部分转账凭证交易附言为“返款”，华樽公司亦认可聚合公司系华樽公司的代理商，可印证聚合公司陈述的聚合公司与华樽公司之间存在账目往来，故华樽公司提交的转款凭证不能证明为支付租金的行为。故本案华樽公司实际向天方公司支付的租金，应以天方公司收到的租金为准，根据天方公司提交的银行收款凭证，天方公司已收到的租金情况为：2018年12月4日收到2018年12月1日至2019年5月30日的租金15万元；2019年10月24日收到租金5万元；2019年10月29日收到租金5万元，以上共计收到租金25万元。关于合同是否解除的问题，因石磊系山东华樽酒业有限公司法定代表人，且华樽公司授权山东华樽酒业有限公司全权代表华樽公司与天方公司协商房屋租赁事宜，故石磊与天方公司委托诉讼代理人徐龙振的微信聊天记录应视为系华樽公司与天方公司之间关于解除进行的协商。华樽公司于2020年3月11日向天方公司发出解除通知，天方公司收到后亦同意解除，双方仅就解除的租金计算和违约责任未能协商一致，故一审法院拟认定涉案合同已于2020年3月11日解除。关于天方公司要求华樽公司支付租金35万元的诉讼请求，天方公司在诉状中明确该租金包括2019年5月31日至2019年11月30日的租金5万元，2019年12月1日至2020年5月30日的租金15万元，以及2020年5月31日至同年11月30日的租金15万元。因双方合同已于2020年3月11日解除，因2019年5月31日至同年11月30日期间的租金尚余5万元未予支付，加上2019年12月1日至2020年3月11日的租金，华樽公司共计应向天方公司支付截至合同解除之日的租金134167元。对于天方公司主张的2020年3月12日至同年11月30日的租金，因合同已经解除，不再予以支持，但因华樽公司并未提交证据证明其已经向天方公司交付房屋，华樽公司应向天方公司支付该期间占有使用费，为避免当事人诉累，一审法院对该期间的占有使用费予以支持，该占有使用费参照双方租赁合同约定的租金标准予以计算。故，华樽公司应支付天方公司2020年3月12日起至2020年11月30日止的房屋占有使用费215833元。关于天方公司要求华樽公司支付违约金10.5万元的诉讼请求，因天方公司在合同履行过程中对于华樽公司未按照合同期限交付租金并未提出异议，且双方合同履行过程中遇新型冠状病毒肺炎疫情，已支持的占有使用费足以弥补天方公司的损失，故对天方公司的该项诉讼请求不予支持。关于天方公司主张的诉讼财产保全责任险保险费780元的诉讼请求，因该费用属于原告为主张权利支出的合理费用，属于天方公司损失，对该项诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、华樽公司于判决生效之日起10日内向天方公司支付截至2020年3月11日的租金134167元；二、华樽公司于判决生效之日起10日内向天方公司支付2020年3月12日起至2020年11月30日止的占有使用费215833元；三、华樽公司于判决生效之日起10日内向天方公司支付诉讼财产保全责任险保费780元；四、驳回天方公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2600元，申请费1820元，共计4420元，由天方公司负担1018元，华樽公司负担3402元。本院二审期间，天方公司提交补充协议一份，以证明涉案房屋华樽公司于2020年12月3日交还给天方公司，涉案房屋租赁合同于2020年12月1日起协商解除。华樽公司质证称未收到该补充协议，也不知道该补充协议，该补充协议并未有华樽公司的签字盖章，华樽也未授权石磊对补充协议的签署，协议的解除时间应为2020年3月11日。本案天合公司于2020年3月23日起诉，该补充协议的签署时间是2020年12月3日，是诉讼期间所签署的补充协议，不符合常理。聚合公司质证称当时在签租赁协议时，华樽公司给石磊的授权，代为处理房屋租赁的事宜，石磊是当时作为华樽公司房屋租赁的代理人与天方公司进行接洽，签补充协议时石磊就是代表华樽公司。一审认定事实符合法律规定，本院予以确认。本院认为，根据涉案《房屋租赁合同》第十三条约定，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前两个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同，在终止合同书生效前，本合同仍有效。该合同是双方自愿签订，是双方真实意思表示，合法有效。华樽公司向天方公司发出解除通知，天方公司同意解除，但双方并未对合同解除的租金计算和违约责任协商一致，也未签订终止合同，且华樽公司未提交证据证明其已交付房屋。一审法院酌定华樽公司按租金标准支付天方公司自双方协商解除之日至合同终止的占有使用费，符合双方上述约定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由上诉人上海华樽酒业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  赵雯二〇二一年八月二日书记员  韩雪