四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川34民终1746号 上诉人（原审原告）：会东县明阳开发建设有限公司，住所地：四川省会东县鲹鱼河镇金沙街北段。 法定代表人：汪成先，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈沁瑜，四川谦亨律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：雷晨，四川谦亨律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孙德彬，男，1969年10月4日出生，汉族，四川省会东县人，村民，住四川省会东县。 委托诉讼代理人（一般代理）：姚万琦，四川耀东律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张荣英，女，1969年4月7日出生，汉族，四川省会东县人，村民，住四川省会东县。 委托诉讼代理人（一般代理）：姚万琦，四川耀东律师事务所律师。 上诉人会东县明阳开发建设有限公司（以下简称明阳公司）因与被上诉人孙德彬、张荣英商品房销售合同纠纷一案，不服四川省会东县人民法院（2021）川3426民初577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因本案事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定，本院决定不开庭审理，经过阅卷、询问当事人，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 明阳公司上诉请求：1.撤销四川省会东县人民法院（2021）川3426民初577号民事判决并依法改判支持明阳公司一审全部诉讼请求;2.本案二审诉讼费用由孙德彬、张荣英承担。事实和理由:一审法院对“双方关于《商品房买卖合同》《补充协议》的签订目的系为了办理该套房屋备案登记,双方之间并不存在真实的商品房销售关系。该房屋买卖合同的真实出卖方也并非明阳公司”的认定错误,无事实和法律依据。一审法院仅依据2019年明阳公司向会东县***出具的《鲹鱼河黄勇分配住房明细表及附件（明阳公司交来）》载明“鲹鱼河黄勇分配住房（33套）,序号9,6-2-204住宅,孙德彬,已退金额98768元”的内容认定双方不存在真实的商品房销售关系,与本案事实相悖。一、一审中,孙德彬、张荣英当庭对购买案涉房屋并且双方签订《商品房买卖合同》的事实表示认可。一审法院对《商品房买卖合同》《补充协议》、收据、银行现金回单的真实性予以认可,足以认定双方之间存在合法、有效、真实的商品房买卖关系。一审法院也明确了孙德彬、张荣英作为房屋买受方应当承担给付房款的义务。因此按照《商品房买卖合同》及查明的事实,孙德彬、张荣英应当承担足额向明阳公司支付房款的义务。二、明阳公司在一审中即已强调,基于《土地联合开发协议》将33套房屋分配给黄勇系分配给其销售,不是将所有权进行转移。同时明阳公司与案外人董某并不存在任何合作开发相关的书面协议。因此无论依照《商品房买卖合同》还是作为案涉楼盘的开发商,明阳公司都是对案涉房屋进行出卖的唯一合法主体。三、依据一审法院依法调取的（2019）川3426刑初11号案卷材料载明的内容,明阳公司仅是将案涉房屋出售的权利赋予黄勇等人,而非直接将所有权进行转移。一审法院仅以该份证据作为本案的定案依据,实属与事实以及各方当事人的行为意思表示相悖。四、一审法院一方面对《商品房买卖合同》《补充协议》三性予以采信,另一方面又认为双方之间并不存在真实的商品房销售关系，体现出一审法院对事实认定不清。综上，无论是基于合同的相对性,还是基于保护买受人合法信赖利益,明阳公司都有权利收取孙德彬、张荣英未足额支付的购房款。一审判决认定事实不清,适用法律不当,请求二审法院查清事实,依法改判。 孙德彬、张荣英辩称，一、孙德彬、张荣英没有直接向明阳公司购买房屋,而是通过案外人董某购买。2014年,董某称其是“鲹鱼人家”的联合开发人,有房源要出售,是正规楼盘,可以备案、可以登记办证。出于亲戚之间的信任,谈好价格后,孙德彬、张荣英就先后支付首付款93768元。2015年,孙德彬、张荣英通过董某与明阳公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议,当时董某承诺案涉房屋有任何问题,由他全权负责。由此,孙德彬、张荣英相信董某是明阳公司的联合开发人,有权出售案涉房屋。二、一审法院依职权调取相关材料,并查明了案件事实,孙德彬、张荣英才知道董某并不是以项目联合开发人的身份向孙德彬、张荣英出售房屋,而是董某从明阳公司分得房屋后再转卖给孙德彬、张荣英。三、一审中孙德彬、张荣英提交的证据足以证明案涉房屋至今没有完成竣工验收,也没有取得不动产物权设立登记。根据法律规定,案涉房屋的所有权尚未设立,明阳公司基于房屋所有权提出的全部上诉理由均不成立。综上,一审判决的判决结果正确,明阳公司的上诉理由不能成立。请求驳回上诉,维持原判。 明阳公司向一审法院起诉请求：1.判令孙德彬、张荣英支付明阳公司购房款230000元；2.判令孙德彬、张荣英自2015年3月6日起至上述购房款给付完成止，每日按照剩余房款的万分之五向明阳公司支付违约金；3.本案诉讼费由孙德彬、张荣英承担。 一审法院认定事实：2011年9月3日，案外人董某、肖梅、刘金兰等十二人签订《入股投资合作协议》，约定“决定联合入资计股，以明阳公司合作竞买开发2011－2地块”，同时约定“联合入资人员推选肖梅为代表与明阳公司商定事项及签署的文件，合作入资所有人必须认可推选肖梅所签商定事项及签署的文件”。2011年9月19日，以明阳公司作为甲方与肖梅作为乙方签订《土地联合开发协议》，约定双方合作开发甲方取得的会东县国土局拍卖的2011－2及2011－1土地，甲方占整个合作股份的15%，乙方占整个合作股份的10%。2014年7月9日，明阳公司与孙德彬签订《商品房认购协议书》，约定孙德彬认购由明阳公司开发的鲹鱼人家项目6号楼2单元204号商品房。2015年2月27日，明阳公司与孙德彬、张荣英签订《商品房买卖合同》，合同中载明“该商品房为第一条规定项目中的6幢第2层2单元04号”“付款方式为贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向会东县工商银行或住房公积金管理机构贷款支付。”明阳公司认可孙德彬、张荣英已支付首付款98768元。2015年2月27日，明阳公司与孙德彬、张荣英签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》，双方就位于会东镇垭××“鲹鱼人家”小区：商业／住宅6幢2单元2楼04号（建筑面积为92.34平方米），商品房买卖中对付款方式及期限进行补充约定为其余房价款230000元由买受人向银行申请7成十五年个人住房按揭贷款，按揭年限及成数以银行最后批复为准；买受人委托按揭银行将取得的按揭贷款全部一次性转入出卖人指定的银行账户。2019年5月27日，会东县***在办理“2017.8.21”破坏电力设备案时，明阳公司向会东县***出具《鲹鱼河黄勇分配住房（33套）明细表及附件（明阳公司交来）》（页号为148－208）其中148页载明：鲹鱼河黄勇分配住房（33套），序号9，6－2－204住宅，孙德彬，已退金额98768元。 一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷，明阳公司现要求判令孙德彬、张荣英支付购房款230000元的诉求，系基于双方所签订关于6－2－204住房的《商品房买卖合同》《〈商品房买卖合同〉补充协议》所约定的合同义务。2019年明阳公司向会东县***出具《鲹鱼河黄勇分配住房（33套）明细表及附件（明阳公司交来）》（页号为148－208）其中148页载明：鲹鱼河黄勇分配住房（33套），序号9，6－2－204住宅，孙德彬，已退金额98768元。该表记载内容可以认定明阳公司是明知并认可案涉6－2－204住宅属黄勇分配住房的33套其中之一。故双方虽然签订了商品房买卖合同，但明阳公司对该房屋所收取首付款98768元的金额全部予以退回。明阳公司的该退款行为与证人董某所陈述“明阳公司配合完成6－2－204住宅首付款退还和备案”的内容相吻合。双方关于《商品房买卖合同》《〈商品房买卖合同〉补充协议》的签订目的系为办理该套房屋备案登记，双方之间并不存在真实的商品房销售关系。该房屋买卖合同的真实出卖方也并非明阳公司。据此，明阳公司以向孙德彬、张荣英销售案涉商品房为由，要求孙德彬、张荣英履行《商品房买卖合同》约定支付价款的义务，与上述查明的事实不符，其要求孙德彬、张荣英付购房款230000元及违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。另，一、关于孙德彬、张荣英主张该案已过诉讼时效的辩称，在双方所签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》第一条2项Ｃ中记载：“买受人须自双方本补充协议之日起7日内，主动将办理按揭贷款所需的全部有效资料（详见按揭须知等资料）交到（出卖人指定的地点）并到出卖人指定银行办理按揭贷款手续”，一审法院认为，办理按揭贷款手续并不等同于在该时间段内缴纳尾款，故孙德彬、张荣英提出的该案已过诉讼时效的辩解意见，一审法院不予采信。二、关于孙德彬、张荣英提出明阳公司存在土地使用权抵押等多项违约行为甚至根本性违约行为，故孙德彬、张荣英享有先行抗辩权。一审法院认为，明阳公司主张孙德彬、张荣英给付房款系基于双方签订的合同明确约定，故孙德彬、张荣英主张先行抗辩权的辩解意见，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第五十五条第二项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回会东县明阳开发建设有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费4750元，减半收取2375元，由会东县明阳开发建设有限公司承担。 本院二审期间，明阳公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 明阳公司提交证据如下：会东县***信访事项答复意见书。用以证明：明阳公司分配给肖梅、黄勇的房屋是分配给其销售，由肖梅、黄勇分配给董某的房屋也是分配给其销售，而不是由其直接享有房屋所有权，董某无权直接收取购房款并据为己有。 孙德彬、张荣英质证意见：对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能达到明阳公司的证明目的。 本院认证如下：孙德彬、张荣英对证据的真实性、合法性无异议，对此本院予以确认并采信，但不能达到明阳公司的证明目的。 双方当事人对一审审理查明事实内容均无异议，对此予以确认。本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明事实一致，对一审法院审理查明的事实本院予以确认。 另查明：一、本院作出的（2020）川34刑终145号生效刑事裁定书认定事实部分载明“2011年9月3日，黄勇的妻子肖梅与董某、方世明妻子张明丽等12人签订《入股投资合作协议》，约定竞买、开发会东县挂牌拍卖的2011-2地块，投资开发为商业、住宅式小区房屋，推选肖梅为代表与明阳公司商定事项及签署文件。黄勇为该合作方实际控制人。2011年9月19日，明阳公司与肖梅签订《土地联合开发协议》，约定将明阳公司拍卖取得的2011-2土地使用权和合法取得的2011-1土地使用权两宗地合作开发，明阳公司占整个合作股份的15%，肖梅占10%（即肖梅占明阳公司名下股份的40%）。明阳公司及黄勇方共同修建鲹鱼人家1标段6号、7号楼的房屋，为该标段房屋开发商，泸州三建司的罗之能为承建商。被告人黄勇与各入股合伙人之间、与明阳公司之间的账目至今未进行结算”。 二、本院作出的（2021）川34民终327号民事判决书二审认定事实部分载明“二审审理中，明阳公司陈述办理购房合同手续的流程为：购房者转首付款后，打印5份或6份合同，通知购房者凭付款收据签合同，然后全部拿到房管局备案，完成备案后再通知购房者拿一份合同”。 三、二审中，明阳公司提交的2021年4月28日会东县***作出的东公（信）答复字［2021］6号“会东县***信访事项答复意见书”载明“王旭先生：……经调查，现答复如下：一、你反映黄勇、肖梅等人在与明阳公司合伙做生意中涉嫌多项犯罪事宜……二、你反映黄勇、肖梅、出纳廖绍录、会计陈运文、会东县熤丰建材有限公司以非法占有为目的，利用职务上的便利侵占了明阳公司资金及应上缴政府的税款共计1.7亿元，造成工程款无法支付、安置项目无法交付一事：一是明阳公司、黄勇夫妇、项目承建方负责人罗之能三方尚未对工程进行最终结算，三方各自所得无法认定。目前尚无证据证实黄勇等人在项目承建过程中与明阳公司有强迫交易的行为。二是黄勇、肖梅不属于公司人员，不是职务侵占罪的犯罪主体。明阳公司、黄勇、项目承建方进行三方结算后，若黄勇、肖梅确涉嫌侵占，应当由受害方直接向人民法院提起诉讼（侵占罪属刑事自诉案件）……三、你反映黄勇、肖梅夫妇伙同方世明、董某、黄龙国，骗取凉山农商银行贷款1200余万元事宜：经会东县***立案侦查发现，当事人分别在会东县房管局备案的房产，系黄勇、肖梅夫妇与会东县明阳开发建设有限公司实际负责人廖明阳协商后，由会东县明阳开发建设有限公司分配给黄勇、肖梅夫妇销售的房产。后黄勇、肖梅夫妇又将其该房产分配给当事人方世明、董某、王贵才、黄龙国等人销售。当事人方世明、董某、王贵才、黄龙国等人抵押给会东商业银行贷款的房产确实备案在当事人名下，房产的备案是合法有效的，抵押物房产是真实有效的，在当事人不履行向银行还款协议时，银行可以通过依法拍卖抵押物的方式来保障贷款的回收。故我局认为骗取贷款不能成立，已于2020年2月27日作出撤销案件处理并告知报案人”。 四、明阳公司提交给****的《鲹鱼河黄勇分配住房（33套）明细表及附件》显示，明阳公司分配了部分房屋给黄勇、肖梅销售，明阳公司亦向黄勇、肖梅分配过购房款。 五、涉及明阳公司的多份生效民事判决书中反映出，明阳公司由廖明阳和黄勇实际控制经营期间，廖明阳代表明阳公司和黄勇有分配房屋和车库各自销售经营的行为，廖明阳和黄勇均存在以房抵债情况。 六、明阳公司与黄勇、肖梅的合作项目，至今尚无结算结果。 本院认为，本案争议焦点在于:1.明阳公司与孙德彬、张荣英之间是否建立了商品房买卖合同法律关系；2.董某收取的购房款230000元对明阳公司是否具有法律效力。 根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案合同签订、履行等相关法律事实发生在民法典施行前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。 一、关于明阳公司与孙德彬、张荣英之间是否建立了商品房买卖合同法律关系的问题。 本院认为，一审审理中，明阳公司与孙德彬、张荣英对案涉房屋双方之间签订了《商品房认购协议书》《商品房买卖合同》《补充协议》并办理了房屋备案登记的事实均无异议，对孙德彬、张荣英支付首付款98768元的收据、银行现金回单的真实性均予以认可,对此本院予以确认。根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，现有证据足以认定明阳公司与孙德彬、张荣英之间建立了商品房买卖合同法律关系。一审法院认定“双方之间并不存在真实的商品房销售关系，该房屋买卖合同的真实出卖方也并非明阳公司”错误，本院予以纠正。明阳公司该项上诉理由成立，本院予以支持。 二、关于董某收取的购房款230000元对明阳公司是否具有法律效力的问题。 本院认为，一审审理中，董某出庭作证，对收取孙德彬、张荣英购房款230000元的事实无异议，对此本院予以确认。根据明阳公司向会东县***出具《鲹鱼河黄勇分配住房（33套）明细表及附件（明阳公司交来）》载明“鲹鱼河黄勇分配住房（33套），序号9，6－2－204住宅，孙德彬，已退金额98768元。”的内容，能够认定：明阳公司认可案涉6－2－204住宅已经分配给黄勇，且明阳公司将案涉房屋已收取的首付款98768元全部作了退回处理。同时，明阳公司提交给***的该《鲹鱼河黄勇分配住房（33套）明细表及附件》反映出明阳公司分配了部分房屋给黄勇、肖梅销售经营，明阳公司亦向黄勇、肖梅分配过购房款。由于黄勇、肖梅将从明阳公司分配到的案涉房屋又分配给董某进行销售经营，因此，董某销售经营案涉房屋对外产生的法律后果应由明阳公司承担，董某收取的购房款230000元对明阳公司具有法律效力。二审审理中，明阳公司亦认可“明阳公司分配给肖梅、黄勇房屋，肖梅、黄勇又分配给董某房屋”的事实，但主张“明阳公司分配给肖梅、黄勇的房屋是分配给其销售，由肖梅、黄勇分配给董某的房屋也是分配给其销售，而不是由其直接享有房屋所有权，董某无权直接收取购房款并据为己有。”关于以上明阳公司主张未收到购房款230000元的问题，因系明阳公司自身内部管理不善原因造成，在明阳公司没有证据证明有关各方当事人存在恶意串通行为的情况下，明阳公司的上述相关主张不影响董某收取的购房款230000元对明阳公司具有法律效力的认定。明阳公司因自身内部管理不善产生的不利法律后果，应由其自行承担。若明阳公司认为本案中董某的行为给明阳公司造成了损失，则明阳公司依法可以向董某另行主张权利。若明阳公司认为董某涉嫌侵占犯罪，亦可通过司法程序予以解决。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，明阳公司主张孙德彬、张荣英支付购房款230000元的诉讼请求证据不足，一审法院不予支持正确，本院予以维持。 综上所述，明阳公司的上诉理由虽部分成立，但其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院认为中虽部分内容认定不当，但判决处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》（法释[2015]5号）第九十条、第三百三十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4750元，由会东县明阳开发建设有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 袁 荃 审判员 陈慧玲 审判员 马 俊 二〇二一年八月二十五日 书记员 向唯维 附本判决适用的法律条文如下： 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号） 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用的解释》（法释[2015]5号） 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。