湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1102民初1751号原告：永州市盛世物业管理有限公司，住所地：湖南省永州市冷水滩区梅湾路479号鸿云大楼1-602号，统一社会信用代码：91431103599429443R。法定代表人：宋玉妹，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵庆明，永州市零陵区致力法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：金九玉，永州市零陵区致力法律服务所法律工作者。被告：唐亚文，男，1982年4月26日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。委托诉讼代理人：黄桂香（系被告唐亚文之妻），女，1986年8月11日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。原告永州市盛世物业管理有限公司（以下简称“盛世物业公司”）与被告唐亚文物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告盛世物业公司的委托诉讼代理人金九玉、被告唐亚文的委托诉讼代理人黄桂香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛世物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠物业服务费（121.65×35个月）计币4258元；2.判令被告支付违约金计币1277元；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告购买了零陵区，并于2016年10月17日与原告签订了《前期物业管理服务协议》。根据原、被双方签订的《前期物业管理服务协议》第三条约定：“1、乙方交纳费用时间，从开发商通知业主入住之日次日起。4、交纳费用时间：第一交费按一年收取，以后按季度收取，每季度第1个月的1-10日交纳季度的物业服务费。”但被告自2017年11月1日-2020年9月30日共计35个月未交纳物业管理费，共计拖欠4258元，同时构成违约，应支付违约金1277元。期间原告多次催收，而被告拒不交纳，其行为在小区业主中造成了极坏的影响，严重扰乱了原告对小区的服务工作及管理秩序。为了维护原告企业的合法权益，以及更好地为小区广大业主提供优质服务，故依法向法院起诉，恳请法院判如所请。被告唐亚文辩称，原告自从到小区以来很多地方没有做到位，消防、公区服务不到位。消防通道经常堵塞，外人进入小区从不登记，消防设施已经是过期3、4年了，一楼没有销售出去的车库经常堆积一些垃圾，电线外露不管、小区摩托车乱停乱充电现象，楼房墙面破损严重未处理，电梯进门大厅公区墙面脱落、墙体发霉，电梯内卫生很差，外面堆积的垃圾长期未处理，地下车库卫生长时间未处理、灯泡坏了不换、车库内坡度高经常刮车底盘无人处理。物业服务不到位，未履行物业合同约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告向本院提交了一份前期物业管理服务协议，被告对该证据的真实性、合法性无异议，但认为原告未按约定提供相应的物业服务，需承担相应的违约责任，本院对该证据的真实性、合法性予以确认。被告向本院提交下列证据：1.盛世物业严重失职的图片（消防安全隐患）；2.盛世物业严重失职的图片（公区失修）；3.盛世物业严重失职的图片（小区脏乱差）。被告对原告证据1-3的三性均不予认可，认为照片上没有时间和地点，不能看出何时何地获得的，不能达到被告的证明目的，即使消防设施已经过期，被告可以投诉、举报，不是其拒交物业费的理由。因被告提供的证据1-3图片虽未能显示拍摄的时间、地点，但佐证了实际情况，对该证据的真实性本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告唐亚文购买了永州市零陵区小区电梯房2栋1单元1203室住宅（面积为115.86㎡），其于2016年10月17日与原告盛世物业公司签订了《前期物业管理服务合同》。合同中明确了双方的权利与义务，约定了服务内容与质量、服务费用、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任等内容。双方约定物业管理费收费标准为“高层住宅按建筑面积每平方米1.05元/月”。交纳费用时间为“第一次交费按一年收取，以后按季度收取，每季度第一个月的1-10日交纳本季度的物业服务费”。被告收房后按约定第一次交纳了一年的物业管理费，但从2017年11月1日起至2020年9月30日未向原告交纳物业管理费，经原告催缴后，截至本案庭审结束时被告仍未交纳。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务合同》属于物业服务合同，该合同系双方真实意思表示，未违反相关法律规定，合法有效，双方当事人均应按合同的约定严格履行。被告的房屋面积为115.86㎡，双方约定高层住宅为1.05元/㎡/月，故被告每月应交物业管理费121.65元/月，被告自2017年11月1日起至2020年9月30日未向原告交纳物业管理费，共计35个月，此期间的物业管理费为4258元（121.65元/月×35个月）。被告对尚欠原告35个月物业管理费的事实无异议，故对原告诉请要求被告交纳2017年11月1日至2020年9月30日期间的物业管理费4258元，符合合同约定，本院依法予以支持。对被告提出原告公司没有履行好相关服务合同义务只愿承担一半物业管理费的抗辩意见，因物业服务合同属于重复性、长期性合同，物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，交纳物业费是业主基本的义务，物业公司在履行了相关的物业服务后，业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务。物业公司在持续为整个小区提供物业服务时，即使存在没有完全按照物业服务合同履行的行为(即瑕疵履行行为)，也属一般违约行为，而业主拒绝支付物业费属根本违约行为，业主不能以自己的根本违约行为对抗物业公司的瑕疵履行行为。如被告认为原告存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的义务，可以另行请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能据此拒绝支付物业费。故对被告的辩称，本院不予采纳。关于原告诉请的违约金，虽然《前期物业管理服务协议》中约定：“被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要被告补交，并从逾期之日起每天按季度管理费千分之三的比例收取违约金。”，但因原告履行合同的确存在一定的瑕疵，故对该诉请，本院依法不予支持。本院希望原告在今后履行物业服务的过程中，注意提高服务质量，加强与业主的沟通交流，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，与业主共同创建一个和谐的小区。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告唐亚文在本判决生效后十日内支付原告永州市盛世物业管理有限公司2017年11月1日至2020年9月30日期间的物业管理费4258元；二、驳回原告永州市盛世物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告唐亚文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员 李豆豆二〇二一年八月六日法官助理 董凌冰书 记 员 唐小芹附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。