北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终13491号上诉人（原审原告）：薛锦萍，女，1962年11月5日出生。委托诉讼代理人：王海啸（薛锦萍之夫），1959年3月2日出生。委托诉讼代理人：王洋（薛锦萍之女），1989年5月25日出生。上诉人（原审被告）：北京普安法玛西医药有限公司，住所地北京市海淀区海淀大街44号1层106号。法定代表人：徐晓峰，总经理。上诉人薛锦萍、北京普安法玛西医药有限公司（以下简称普安法玛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初42316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月12日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员薛妍独任审理，于2021年8月30日公开开庭审理了本案。上诉人薛锦萍的委托诉讼代理人王洋，上诉人普安法玛公司的法定代表人徐晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛锦萍于2021年8月30日向本院申请撤回上诉。普安法玛公司上诉请求：改判原审判决第二项的房屋租金数额为390652元；维持原审判决第一项、第三项；撤销原审判决第四项；本案的一审、二审受理费由薛锦萍承担。事实和理由：1．因2020年1月中下旬爆发国内新冠疫情，我公司虽是药品零售业务，但国家居家隔离政策使我公司业务经营遭受重创，又因我公司总部在重灾区的武汉，更使我公司到达破产边境。新型冠状病毒感染肺炎疫情在我国及全球都已列为不可抗力事件，我国在2020年4月30日调整疫情防控等级，我公司亦是在此时才陆续恢复营业。原审法院认定事实不清、适用法律错误，2020年1月23日至4月30日期间的房屋租金应于免除。2．薛锦萍无视双方正在协商，于2020年4月30日通过强行入室断电、锁门阻断方式实际控制涉案房屋后。我公司已开始积极联系工商部门申请履行注销，只因注销前需进行税务清缴，加之疫情期间税务部门均实行线上、邮寄办公，审核办结时间我公司无法掌控，故直至2020年10月19日工商部门才办理完毕。办理注销手续并非我公司违约及恶意拖延。依据工商注册相关政策及实际履行情况，可以进行一地址多照注册，我公司并没用给薛锦萍造成任何影响及实际损失。故原审法院认定事实不清、适用法律错误，应予撤销原审第四项判决。薛锦萍辩称，不同意普安法玛公司的上诉请求。普安法玛公司主张以新冠疫情不可抗力为由要求免除房屋租金没有政策及法律依据。普安法玛公司未按时注销违反合同约定，对我造成损失，应承担责任。薛锦萍向一审法院起诉请求：1．判令解除薛锦萍、普安法玛公司于2018年12月19日签订的《房屋租赁合同》；2．判令普安法玛公司向薛锦萍支付租金66．885万元；3．判令普安法玛公司向薛锦萍支付违约金24．57万元；4．判令普安法玛公司给付薛锦萍水费95元；5．判令普安法玛公司向薛锦萍支付留置物品清理费用1236元；6．判令普安法玛公司向薛锦萍支付工商逾期注销违约金（自2020年4月27日起计算至普安法玛公司公司将工商登记手续注销之日止，按照月8．19万元计算，如不足一个月，则按照整月违约金计算）。一审法院认定事实：位于北京市朝阳区××2号6号楼105室系薛锦萍所有。2018年12月19日，案外人焦某作为转让方（甲方），普安法玛公司作为受让方（乙方），双方签订《店铺转让协议》，约定：转让门面位于北京市朝阳区××2号6号楼1层105，甲方的转让行为，已经过房东同意；乙方于本协议签订之日向甲方支付定金20000元。甲方在协议签订次日向乙方腾让门面并交付钥匙，同时乙方向甲方支付转让费共计人民币40万元，且甲方退还乙方定金20000元。转让门店定于2018年12月19日正式交接。2018年12月19日，薛锦萍作为出租人（甲方），普安法玛公司作为承租人（乙方），双方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于北京市朝阳区××2号6号楼105房屋出租给乙方使用，产权证面积145．33平方米；免租期为20天，自2018年12月27日至2019年1月15日；租赁期限为十年，自2019年1月16日起至2029年1月15日止；起租日期为2019年1月16日，租金为8．19万元每月每平米（含物业、冷暖空调费，不含发票），租金每2年递增5%；以下费用由乙方承担并自行支付给物业公司或相关部门：．．．．水费；在本合同签订之日，乙方向甲方支付三个月租金作为押金即人民币24．57万元。合同期满，乙方如不再续约，甲方应在租赁期结束并收回房屋后十天内，将押金退还乙方（不计利息）；乙方如违反本合同规定，包括但不限于，致使甲方未能如期收回租金或因而发生其他开支，甲方可以根据开支凭证扣留全部或部分押金抵付。押金不足时，乙方必须在接到甲方付款通知后五个工作日之内不足，如逾期十日仍未补足，则视为乙方违约，甲方有权解除合同并乙方已付押金不予退还，同时乙方须再支付给甲方一个月房租作为违约金。付款方式：乙方付款方式为“押三付三”即三个月的起始租金作为押金，房租每三个月支付一次即在本合同规定的时间内于每一付款期首月首日的前五个工作日内支付下一期房屋租金（租金为税后；如乙方需要发票，所发生的开票费用由乙方承担），租金以现金方式支付。如乙方逾期未付，须按日加付其租金千分之五作为滞纳金，滞纳金直接从乙方的押金中扣除。乙方超过规定付款日期十日仍未支付租金视为自动退租。因上述原因甲方从乙方已付押金中扣除的部分乙方应在甲方扣除押金并通知乙方之日起三日内补足本合同约定押金数额，逾期亦视作乙方自动退租。因上述原因视为乙方自动退租的，甲方有权解除本合同，乙方已付押金不予退还，同时乙方须再支付壹期三个月房租作为违约金，并有权向乙方追偿除违约金以外的其他损失。违约处理：2．如乙方需要提前退租解除合同，须提前六十日通知甲方，甲方应于收回房屋之日起十日内退还乙方已付的未满租期租金（房屋结构与设备完好无损的前提下），乙方已付押金不予退还，同时乙方须再支付一个月房租作为违约金。2019年12月12日，薛锦萍作为出租方（甲方）、普安法玛公司作为承租方（乙方）、全天（北京）商贸有限责任公司作为丙方，三方签订《租房三方协议》，约定：一、甲方在2018年12月19日同意将北京市朝阳区××2号6号楼105房屋出租给乙方使用，因乙方业务扩展，增加便利店经营模式，需设立新子公司：全天（北京）商贸有限责任公司，甲方同意乙方设立的下属子公司（丙方）入住105房。（丙方）全天（北京）商贸有限责任公司为北京普安法玛西医药有限公司下属子公司。二、办理（丙方）全天（北京）商贸有限责任公司营业执照，需甲方协助登录工商局地址信息采集平台录入新公司名称：全天（北京）商贸有限责任公司。丙方入住北京市朝阳区××2号6号楼105房屋后应全面执行之前甲、乙双方签订的租赁合同中约定的除支付租金以外的相关责任义务等条款，丙方的任何违约均视同乙方违约，乙方全面承担无异议。乙方或违约或租期到期解除合同退出此房屋时，丙方全天（北京）商贸有限责任公司无条件同时退出，并承担与乙方相关的连带责任。四、未尽事宜，三方协商解决。2020年1月19日，薛锦萍作为出租方，普安法玛公司作为承租方，双方签订《补充协议》，约定：将原房屋租赁合同中的租金：8．19万元/月/平米，改为租金为8．19万元/月（其他条款不变）。2020年4月27日，薛锦萍发送《通知》一、至普安法玛公司，载明：根据我方与贵公司签订的北京朝阳区××2号××100F105房租赁协议的相关规定，贵公司长期不付租金(欠10．5个月)已构成严重违约。我方于2020年4月19日以微信形式通知贵公司4月22日之前须结清所欠款项，直到4月27日尚未收到相应钱款，至此，根据合同约定我方视贵公司自动退租，合约终止。请贵公司于2020年4月28日17时前将所占据的F105房屋清空移交业主，并于合同终止10日内注销市场监督部门的登记信息。请将所欠租金及滞纳金等款项于2020年5月10日前按原合同约定的方式交还给业主。以下为所欠款项（人民币）明细：租金：2019年：第三季12．285万元；第四季24．57万元；2020年；第一季24．57万元；第二季3．276万元（按12天计）；计：64．701万元。滞租违约金：2019年第一季3828元；第二季1．8027万元；第三季189188万元；第四季23．956万元；2020年第一季12．654万元；第二季1．4742万元。合计：59．1885万元。扣除押金24．57万元，共欠滞租违约金：34．6185万元。约定违约金：24．57万元。以上合计欠款123．9395元。逾期不交房，每延迟一天所欠租金增加2730元，滞租违约金增加4299元，并且业主有权强行收回房屋以及换锁。2020年4月28日，薛锦萍发送《合同解除通知书》二、至普安法玛公司，载明：2020年4月27日我方以微信方式通知贵公司由于你方长期不付租金(欠10．5个月)严重违约，根据合同相关约定视你方自动退租，合约终止。根据合同第七条第四款“本合同期满或乙方违约退租时应将属于自己的物品核对清楚并搬出，不得故意留存占居，如逾期一周不予搬走，则视为乙方放弃其所有权，甲方可自行处置”的约定，请贵公司于2020年5月5日前将北京朝阳区××2号××100F105房内的属于你方的物品全部搬走，逾期视为放弃，我方对室内所有留存物品有权处置，贵方不得有任何异议，一切后果由贵方承担。2020年5月6日，薛锦萍发送《合同解除通知书》三、至普安法玛公司，载明：我方于2020年4月19、27、28日向你方发出关于贵公司严重违约、租赁合同解除的通知，并通知贵公司于2020年5月5日前将北京朝阳区××2号6号楼（××100）F105房内的所有物品搬走清空。截止到5月6日8时我方未收到来自你方的任何信息反馈，未搬走任何物品，根据合约，你方逾期不搬离的物品视为贵公司放弃了物品的所有权，我方将自行处置所有屋内遗留物品。另请贵公司于5月7日24时前拆移你方在上述物业内添加的装修装饰、设施设备等物品，逾期亦视为你方放弃对其的所有权，我方将自行处置。请6-7日向我方预约拆移。特此通知。2020年5月7日，薛锦萍发送《合同解除通知书》四、至普安法玛公司，载明：由于贵公司对我方多次发出的通知置若罔闻，按照合同约定，我方将于5月8日处置贵公司故意留置在我方物业内的物品。由于我方在4月30日收回房屋时仅替换了店铺侧外门的锁匙，你方仍掌握店铺侧内门的钥匙，现请贵公司做如下配合：1．请派人把贵公司所持店铺侧内门钥匙于5月8日9时前送到××2号（××100）F105房交还给业主。2．请贵公司派遣人员在现场协助核对物品。如不配合我方将强行打开店铺侧内门，一切与店内物品有关的丢失或损毁由贵公司承担全部责任。特此通知。2020年5月7日，普安法玛公司发送《回复函》至薛锦萍，载明：一、由于我司经营困难再加上疫情原因、部分租金存在拖延支付的情况，我司希望得到贵处的谅解，对于拖延的租金我司在核算清楚后会尽快向贵处支付，我司希望能就租赁和租赁支付事宜与贵处友好协商解决；二、前期我司为本回复函所述房产租赁向上一任租户支付了巨额的转让费用，如贵处执意解除房屋租赁合同，我司将会遭受巨大的经济损失，望贵处能理解我司的困难之处；三、我司与贵处签订是10年期的租赁合同，为此我司是按照10年期的规划对租赁房屋予以装修，耗费了大量的人力、财力对租赁房屋予以装修，如贵司执意解除租赁合同，望贵司对我司投入的装修部分予以补偿；四、根据合同约定，对于我司已经支付的房租和即将支付的房租，请贵司及时向我司开具发票，同时也请贵处按照国家法律规定缴纳应该承担的各种税费；五、如贵处执意解除租赁合同，在双方没有妥善解除租赁纠纷的前提下对我司店铺内的物品搬离，如药品存在破损、变质（部分药品的存储是有严格条件限制）等情况的，贵司是应该承担相应的保管责任的。同日，普安法玛公司再次发送《回复函》一封至薛锦萍，要求薛锦萍为其免除1月23日至4月30日期间的房屋租金，并对其投入的装修部分予以补偿。2020年5月10日，薛锦萍发送《合同解除通知书》五、至普安法玛公司，载明：我方已在××100物业安保的全程陪同下将贵公司故意留置在我方物业内的主要物品搬移至××100物业公司仓库存放，仓库租金已由我方垫付，租期为一个月。出于环保和节约社会资源的考虑，6月10前我方仍然可以配合贵公司搬走上述物品，提货前请提前与我方约定时间。6月10日后我方将不再垫付仓库租金，望贵公司妥善安排搬离时间。根据你方在5月7日向我方发出的回复函中有关开发票事宜，我方十分重视，经向税务部门专业人员咨询后做了相应的计算。根据合同第五条的约定，租金为税后，所发生的开票费用由你方承担。请向我方提供以下事项内容：1．开发票所需的有关贵公司的全部信息；2．已付七个半月租金产生的相关税费约4．39万元（具体金额以实际发生额为准，多退少补）。我方将积极配合贵公司开取发票。另外，关于未付租金部分的发票，我方将在收到贵公司拖欠租金后配合贵公司开取。三、根据合同第七条第四款约定，贵公司须在合同期满或违约退租后、终止合同之日起10日内注销工商部门（市场监督部门）的相关注册信息。截止5月9日，尚未注销相关注册信息，请贵公司于5月12日17时前注销相关信息，届时如未注销，你方应向我方支付相当于月租金5-10倍的违约金，并保留追究因此给我方造成其它损失的权利。四、截止2020年5月5日，贵公司拖欠租金共计66．885万元（2020年第二期租金按20天计），违约金24．57万元，共计91．455万元（以此通知数字为准）。请贵公司于2020年5月12日17时之前支付此款项。特此通知。2020年5月12日，普安法玛公司发送《沟通函》至薛锦萍，要求搬出涉案房屋内所有商品以及设备，并当场清点所有物品。2020年5月13日，普安法玛公司发送《回复函之药品存储》至薛锦萍，载明：1．我司从没有向贵处发表任何书面关于放弃租赁房屋内存储药品的文件。2．对于上方之间的租赁纠纷，我司对贵处的函件都一一回复，本着协商解决的态度，也从无恶意拖延将药品搬离。3．我司对贵处书面文件中也多次表明，由于药品对存储条件有着特定的要求，不按条件存储会造成药品的质等损坏药品的情形。4．我司已经两次告知贵方，要求贵处配合我司拖回药品，但贵处予以拒绝。如因贵处拒绝配合我司搬离药品造成药品超过质保期而无法销售和药品未达到存储条件损害的全部责任由贵处承担，同时对因存储药品发生的全部费用我司不予承担，明显属于贵处故意扩大损失的行为。请贵处斟酌，希望贵处积极配合我司搬离药品。贵司认为双方之间租赁纠纷可向法院提起诉讼，也可与我司协商解决。对于贵处扩大损失的行为，我司不予认可，法律上也不会得到支持。2020年5月13日，薛锦萍发送对于《沟通函》的回复（一）、（二）至普安法玛公司，载明：对于普安法玛公司在《沟通函》中提出在搬货时双方当场清点所有物品的要求，不予配合。由于普安法玛公司严重违约在先同时又主动放弃了物业内留置物品的所有权，如普安法玛公司要求搬走物品，需无条件签署《承诺函》并结清相关费用。2020年5月19日，普安法玛公司对于薛锦萍拒绝将占有的药品退还进行第三次回复，载明：普安法玛公司从未发表任何书面或者口头关于放弃租赁房屋内存储的商品及其他物品设备设施的通知文件。普安法玛公司已第三次与薛锦萍沟通，要求撤回商品及其他物品设备设施，但薛锦萍均予以拒绝。店铺内药品约800多品，金额约15万元，其他库存药品物品近50万元，电脑设备2台，打印机1台，药品阴凉柜2台，货柜货架办公设施约52组，其他物品不计。固定设备和可移动设备等约20万元，金额较大，希望薛锦萍配合办理所有物品及时止损。2020年5月20日，薛锦萍发送《合同解除通知书》（六）至普安法玛公司，载明：针对5月15日、20日贵公司向我方发出的回复函，我方现一并回复：1．合约解除与否以及房屋内留置物品所有权限问题我方已多次声明观点，此处不再赘述；二、一直以来，我方从未不配合贵公司搬走留置物品；三、再一次申明，我方将有条件的配合贵公司提取货物。2020年6月15日，薛锦萍发送《合同解除通知书》（七）至普安法玛公司，载明：合同解除已近二个月，此期间我方多次通知贵方注销市场监督管理（工商）部门有关你方的注册信息，但结果令人失望，严重影响了我方后续客户的正常注册，视为恶意侵占。请你方立即前往注销相关信息，否则我方将追究相关责任。庭审中，就欠付水费问题，薛锦萍提交自来水缴费通知单用以证明普安法玛公司欠付薛锦萍水费共计95元。普安法玛公司表示，认为欠付薛锦萍水费，但就具体数额问题，请法院依法予以核实。庭审中，就清理留置物品费用问题，薛锦萍提交微信付款记录以及相关支付凭证，用以证明共计花费1236元。普安法玛公司表示，薛锦萍无权处分普安法玛公司的物品，更无权要求普安法玛公司支付此笔费用。庭审中，就普安法玛公司工商登记信息情况，各方均认可普安法玛公司公司的工商登记信息还未从涉案房屋地址内迁出或注销。庭审中，各方均认可普安法玛公司向薛锦萍交付共计24．57万元作为押金，且薛锦萍现并未退还普安法玛公司此款。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，薛锦萍与普安法玛公司于2018年12月19日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行自己的义务。就薛锦萍第一项诉讼请求，普安法玛公司作为承租人理应按时支付房屋租金，但现在普安法玛公司当庭认可自2019年9月1日开始，欠付薛锦萍房屋租金。根据双方签订的租赁合同约定，普安法玛公司超过规定付款日期十日仍未支付租金，视为自动退租，故普安法玛公司明确以自己的行为表明不履行主要债务，且现薛锦萍已将涉案房屋收回并重新转租，故作为守约方的薛锦萍要求解除双方签订的租赁合同于法有据，法院予以支持；就薛锦萍第二项诉讼请求，普安法玛公司以受疫情影响为由，要求薛锦萍免除其自2020年1月23日至2020年4月30日期间的全部房屋租金，但法院认为，首先，普安法玛公司自2019年9月1日即开始拖欠薛锦萍房屋租金，自9月1日开始直至法庭辩论终结前，未向薛锦萍支付过此期间的任何一笔房屋租金，此拖欠租金时间较长且明显具有恶意；其次，在普安法玛公司拖欠长达八个月租金的时间段内，其仍在使用涉案房屋进行经营活动，故理应足额支付房屋租金；再次，就普安法玛公司辩称受疫情影响，应全额免租（2020年1月23日至2020年4月30日期间）问题，普安法玛公司承租涉案房屋系经营药店使用，该经营行为受疫情影响较小，且即使在疫情期间，其店铺也一直处于开门经营状态，并未因疫情或疫情防控措施影响，强行关店；最后，在疫情发生前，普安法玛公司就已拖欠薛锦萍租金长达五个月之久，疫情系发生在普安法玛公司迟延履行合同义务后，且在双方自2020年4月27日至2020年5月5日期间的往来函件中，普安法玛公司从未提及受疫情影响，要求减免租金之事宜。综上，法院认为普安法玛公司应足额支付薛锦萍涉案房屋租金。但就租金数额一事，因薛锦萍当庭认可其于2020年4月30日当天将涉案房屋锁门并断电，实际控制了涉案房屋，且普安法玛公司于当天关门停止营业，此后再未使用过涉案房屋，故法院认为，普安法玛公司应向薛锦萍支付自2019年9月1日至2020年4月30日期间的房屋租金共计655200元；就薛锦萍第三项诉讼请求，普安法玛公司作为违约方理应向薛锦萍支付违约金，但就违约金数额一事，考虑到薛锦萍处现还留存普安法玛公司交纳的押金24．57万元，故法院综合考虑本案合同的整体履行情况以及普安法玛公司违约行为给薛锦萍带来的实际损失，认为以此款抵扣普安法玛公司应向薛锦萍交纳的违约金数额即可，普安法玛公司无需再额外向薛锦萍支付违约金；就薛锦萍第四项诉讼请求，水费应由普安法玛公司负担，就数额问题，根据薛锦萍提交的水费支出明细，法院对此金额予以认可；就薛锦萍第五项诉讼请求，薛锦萍主张此留置物品清理费用于法无据，法院不予支持；就薛锦萍第六项诉讼请求，现普安法玛公司当庭认可涉案房屋内还留存其公司登记注册的工商信息，故普安法玛公司理应及时将此手续迁走或注销，就违约金一节，薛锦萍按照每月8．19万元主张过高，法院考虑到普安法玛公司登记的工商信息确会对薛锦萍重新出租涉案房屋造成影响，故结合合同整体的履行情况，对该违约金数额予以酌情调整。一审法院判决：一、解除薛锦萍与北京普安法玛西医药有限公司于二〇一八年十二月十九日签订的《房屋租赁合同》；二、北京普安法玛西医药有限公司于判决生效后十五日内向薛锦萍支付欠付的房屋租金六十五万五千两百元；三、北京普安法玛西医药有限公司于判决生效后十五日内向薛锦萍支付水费九十五元；四、北京普安法玛西医药有限公司于判决生效后十五日内向薛锦萍薛锦萍支付工商逾期注销违约金十六万三千八百元；五、驳回薛锦萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7996元，由薛锦萍负担3198元（已交纳），由北京普安法玛西医药有限公司负担4798元（薛锦萍已交纳，北京普安法玛西医药有限公司于判决生效后七日内给付薛锦萍）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明：双方签订的《房屋租赁合同》第七条第4项第二款约定：乙方合同期满或违约退租后须在终止合同之日起10日内注销工商部门的相关注册信息，如不注销乙方应向甲方支付相当于月租金5-10倍的违约金，并保留因此给甲方造成其它损失的权利。本院经审理查明的其它事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，薛锦萍在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。本案二审的争议焦点为：一、普安法玛公司要求减免租金是否应予支持；二、普安法玛公司未及时将注册地址迁出是否应承担违约责任。关于争议焦点一。依法成立的合同受法律保护，双方均应遵照执行。据已查明的事实，普安法玛公司自2019年9月起即存在违约拖欠租金行为。2020年1月，新冠肺炎疫情虽然发生，但由于普安法玛公司租赁房屋的用途是经营药店，其店铺并未因疫情或疫情防控措施关门歇业，故应认定普安法玛公司的经营行为受疫情影响较小。现普安法玛公司要求减免租金，理由并不充分，本院不予支持。关于争议焦点二。双方签订的《房屋租赁合同》对延迟办理注销工商部门的相关注册信息有明确的约定，现普安法玛公司延迟将工商地址迁出租赁房屋系客观事实，故其应向薛锦萍支付违约金。原审法院根据案件情况酌情确定违约金数额，并无不当，本院予以确认。综上所述，普安法玛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11446元，由北京普安法玛西医药有限公司负担7725元（于本判决生效之日起7日内交纳），由薛锦萍负担3721元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  薛 妍二〇二一年八月三十日法官助理  孙亚男法官助理  李 越书 记 员  卢园园