陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终13636号上诉人（原审被告）：杨引珍，女，1951年12月22日出生，汉族，村民，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：翟红波，男，1977年5月26日出生，汉族，村民，住西安市雁塔区。被上诉人（原审原告）：陕西创典物业有限公司，住所地:陕西省西安市雁塔区长安南路南段西三爻村长丰园第10幢A单元2层03号房。法定代表人：刘峰，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：冯文静，上海兰迪（西安）律师事务所律师。上诉人杨引珍因与被上诉人陕西创典物业有限公司（以下简称创典公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2021）陕0113民初5896号民事判决，本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员陈帅独任对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨引珍上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判采暖费按照空置标准收取661.2元、驳回创典公司其余诉讼请求，或将本案发回重审。2．本案全部诉讼费用由创典公司负担。事实和理由：根据其与创典公司签订的《物业管理服务协议》约定，其交纳物业费时间为自村两委会公告之日起收取。但时至今日，村两委会并未进行公告，故创典公司收取物业费等费用的条件未成就。虽然创典公司与西安市雁塔区电子城街办翟家堡村委会所签《翟家堡社区物业服务委托协议》载明村委会代村民交纳物业费的截止时间为2017年7月31日，但并非在该时间之后其当然需要交纳物业费，其是否应当交纳仍应以《物业管理服务协议》约定为准。一审认为在此时间之后其应按照合同约定向创典公司支付费用，违背当事人的意思自治原则，于法无据。协议签订后，自创典公司进驻涉案小区直至撤出本小区时，始终未能给其提供合格的物业服务，根据其提供的证据可以证明，小区长期存在多种物业管理不达标的情况，一审判决其支付物业费等费用无事实及法律依据。创典公司主张的公摊电费，已由陕西金地家宜置业有限公司代为交纳，创典公司无权向其主张该费用。创典公司未履行电梯年检和维保义务，无权向其主张电梯费。杨引珍并未实际使用暖气，不应全额交纳暖气费，一审判决杨引珍全额交纳采暖费错误。杨引珍系2018年7月回迁安置，相关费用应重新核算。创典公司辩称，2016年12月，创典公司与杨引珍所在村委会签订《物业委托协议》，创典公司有权对涉案小区提供物业服务并收取物业费。创典公司与杨引珍签订的《物业管理服务协议》合法有效，该协议约定杨引珍应自村两委会公告之日向创典公司交纳物业管理服务费用，2019年4月8日，翟家堡村委会发布公告，载明自2018年4月1日起不再代村民支付物业服务费，该日之后物业服务各项费用应由村民自行交纳。陕西创典物业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令杨引珍支付2018年7月1日起陆续拖欠的物业服务费2346元，公摊电费460元，生活垃圾费138元，电梯费685.4元，采暖费1972元，水费402.8元以及违约金1776.52元，总计7780.72元；2.杨引珍承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：杨引珍系西安市雁塔区电子城街办翟家堡村委会村民，亦系西沣馨苑小区01-1-0906号房屋业主，房屋面积85平方米。创典公司系杨引珍小区的物业服务公司。杨引珍房屋租户于2021年3月8日向创典公司缴纳了2019年4月至2021年3月的物业费、电梯费、公摊电费、生活垃圾费，其中各项费用的计算标准为：物业费计算标准1.2/㎡/月；生活垃圾费6元/月/户；电梯费0.35元/平方米/月；公摊电费20元/户/月；水费3.8元/立方米。杨引珍房屋租户于2020年11月15日缴纳2020年度采暖费1972元，计算标准为5.8元/平方米/月，一个采暖季为4个月。杨引珍系西沣馨苑小区01-1-0906号房屋的业主，自杨引珍接收房屋后，创典公司一直为该小区提供物业服务。2019年4月，西安市雁塔区杜城街道办事处翟家堡社区居民委员会出具公告一份，上载明：翟家堡村自2017年4月1日开始回迁，村委会考虑村民经济情况代替回迁村民支付物业费（不含电梯运行保养费、生活垃圾处理费）至2018年3月31日。翟家堡村委会自2018年4月1日起不再代替村民支付物业服务费，请所有村民、业主和园区内租赁户自觉前往物业缴纳自2018年4月1日起所有物业服务各项费用（含物业服务费、电梯运行保养费、生活垃圾处理费、水费、公摊电费）。2018年度采暖季已结束，请尚未缴纳基本运行费的业主尽快前往物业缴纳。根据杨引珍陈述及该小区其他业主的陈述和提供的图片来看，创典公司在提供服务的过程中，存在小区内垃圾未清理、公共区域内车辆随意停放、安保隐患、电梯失修等问题。庭审中，创典公司提交物业费欠费明细表一份，主张涉案房屋所欠付的金额情况为：2019年度采暖季采暖费1972元，2018年7月1日至2020年5月1日期间的电梯费685.4元，公摊电费460元，生活垃圾费138元，物业费2346元，水费402.8元。杨引珍后缴纳了电梯费417.2元，公摊电费280元，生活垃圾费84元，物业费1428元，水费387.6元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，本案中创典公司虽未提交《物业管理服务协议》证明创典公司与杨引珍之间存在书面物业服务合同关系，但杨引珍在该小区除涉案房屋外有4套房屋，其中3套均签订了物业服务合同，创典公司一直为被涉案房屋提供了物业服务，且杨引珍向创典公司缴纳过2020年度采暖费与2019年4月至2021年3月期间的物业费、电梯费、公摊电费、生活垃圾费，虽然杨引珍辩称涉案房屋费用的缴纳是租户行为，自己不认可收费标准的意见，但租户代缴的行为可以视作是杨引珍向物业公司缴纳费用且认可收费标准，足以认定创典公司、杨引珍之间形成了事实上的物业服务合同关系，杨引珍未按照约定履行合同义务的，应当承担违约责任。翟家堡社区居民委员会发布的公告已载明，村委会代村民缴纳物业费的日期截止至2018年3月31日。通过杨引珍及其他业主提交的小区内现场照片可知，创典公司的物业管理服务确实存在不足，小区内车辆停放混乱、卫生环境差、治安案件多发，未能达到合同约定的服务标准。故对于创典公司应向杨引珍支付的物业费用，酌情支持合同约定标准的80%。对于创典公司主张水费的诉请，因其未向法庭提交该水表的抄表记录，故举证不能的不利后果应由创典公司自行承担。对于创典公司主张违约金的诉请，因创典公司在提供物业服务的过程中存在一些疏漏和瑕疵,使杨引珍没有享受到等值物业服务,创典公司自身存在违约行为。杨引珍未及时交纳物业费,是对创典公司履行合同存在瑕疵行使同时履行抗辩权,不应视为违约行为,故对创典公司要求杨引珍支付违约金的诉讼请求，不予支持。对于杨引珍辩称的开发商承诺代缴水费、没有采暖事实、杨引珍不承认相关标准以及房屋面积不够，因其未向法庭提交证据，故举证不利的不利后果应由杨引珍自行承担。电梯费、公摊电费系杨引珍使用房屋产生，应由杨引珍承担。故采暖费、生活垃圾费、公摊电费、电梯费，杨引珍应按照标准向创典公司支付。前述金额总计为3208.6元。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决：一、杨引珍应于本判决生效之日起十日内支付陕西创典物业有限公司采暖费、物业费、电梯费、公摊电费、生活垃圾费共计3208.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回陕西创典物业有限公司的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由杨引珍承担。因创典公司已预交，故杨引珍应在履行上述义务时一并向创典公司支付。经审理查明，一审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，杨引珍系西沣馨苑小区01-1-0906号房屋的业主，创典公司系涉案房屋物业服务企业，双方之间形成事实上的物业服务合同关系。根据翟家堡社区居民委员会发布的公告载明，村委会代村民交纳物业费等费用的截止日期为2018年3月31日，此后，创典公司仍为涉案小区提供物业服务，故杨引珍应当按照合同约定向创典公司支付物业费等费用。本案创典公司要求杨引珍支付2018年7月1日至2020年5月1日期间物业费等费用的诉讼请求，于法有据，依法应予支持。关于物业费等费用的支付标准，一审考虑创典公司提供物业服务存在瑕疵，酌情确定物业费按照合同约定标准的80%予以支付，生活垃圾费、公摊电费、电梯费应按照合同约定标准支付，并无不当。因杨引珍未提交证据证明其已在创典公司处办理了空置申请，故对杨引珍要求采暖费按照空置房标准收取661.2元的主张，不予采纳。创典公司主张的水费，未提交所对应水表的抄表记录，不予支持。创典公司主张的违约金，基于前述创典公司存在物业服务不达标之情况，亦不予支持。杨引珍关于创典公司收取物业费等费用的条件未成就等上诉意见，于法无据，理由不能成立。综上所述，杨引珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（杨引珍已预交），由杨引珍负担。本判决为终审判决。审判员 陈 帅二〇二一年八月三十一日书记员 刘书方