湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1103民初4527号原告：严艳萍，女，1967年10月10日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。被告：湖南金盘子置业有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区河东湘江东路金盘世界城。法定代表人：谭辉姣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：伍丽平，女，1988年10月8日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，系该公司办公室文员，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：唐红发，男，1984年5月21日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，系该公司办公室文员，代理权限为一般授权。原告严艳萍与被告湖南金盘子置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年7月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严艳萍、被告湖南金盘子置业有限公司的委托诉讼代理人伍丽平、唐红发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告严艳萍向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告依约原告支付逾期交房违约金，暂计算至2021年3月30日违约金35149.5元（违约金以房屋总价款963000元为基数自2020年3月31日起按日利率0.0001%计算至房屋依法依规符合交付条件并交付给原告时止）；2.请求确认原、被告签订的《合同补充协议》中的第3条第（2）项、第4条（1）、（2）、（3）、（4）、（5）、（6）项、第5条依法属于无效条款；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2018年2月3日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，被告将其开发的金盘世界城楼盘中X幢XX层XXXX号房屋出售给原告，总价款963000元，原告以按揭贷款的方式付清房款；被告于2020年3月30日前向原告交付房屋，该房屋应达到取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告、消防验收，基础设施设备建设完备；被告逾期交房超过90天，原告仍要求继续履行合同的，被告应向原告支付房屋总价款963000元为基础按日利率0.0001%计算的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，但被告至今未约定向原告履行交房义务，案涉房屋仍未通过消防验收，小区道路不通畅、绿化基本没有，被告的行为已严重违约。被告为规避自己的违约责任，在与原告签订的《合同补充协议》第3条第（2）项、第4条第（1）、（2）、（3）、（5）、（6）、项、第5条中，变更了部分《商品房买卖合同》中约定，不合理地免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利、甚至违反法律强制性规定。一、合同系双方自愿签署，对不违反法律规定的约定条款，双方应当诚信守约，故被告应当按照合同约定，为原告办理房屋的水、电、燃气开户手续，承担开户相关费用，并支付逾期交房违约金。二、《合同补充协议》第3条第（2）项、第4条第（1）、（2）、、（3）、（5）、（6）、项、第5条不合理的减轻或免除了应当由出卖人承担的责任，且不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容，应当认定为无效条款，双方仍以《商品房买卖合同》约定为准。综上所述，《商品房买卖合同》合法有效，原、被告应当遵从诚实信用原则行使权利、履行义务，为维护原告的合法权益，请求贵院判如所请。被告湖南金盘子置业有限公司辩称，一、《合同补充协议》第3条第（2）项、第4条、第5条系有效条款，理由如下：1.《合同补充协议》第3条第（2）项针对的是买受人延期支付购房款等事项的违约行为，在买受人产生违约的情况下出卖人拒绝履行房屋交付义务系对买受人先违约行为的合理抗辩，没有加重买受人责任和免除当事人自己的责任；2.《合同补充协议》第4条没有违反法律、行政法规的效力性强制规定，条款合法有效。根据相关法律规定交付的条件为“验收合格”，验收的主体为建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方验收合格即具备交付条件。而我国没有任何法律规定相关政府部门具有工程验收的职责，根据《国务院关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式的决定》第76项，建设工程的竣工验收备案由审查性备案调整为告知性备案。由此可见，竣工验收备案只是行政机关对建设工程竣工验收的程序管理，不是建设工程交付的法定前提条件。同时，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条已明确管理性的强制性规定不影响合同效力，因此案涉建设工程没有验收备案不影响《合同补充协议》的效力。所以，《合同补充协议》第4条没有违反效力性强制性法律规定，应尊重当事人双方合同意思自治，该条款合法有效；3.《合同补充协议》第5条没有免除出卖人应承担的改变规划、设计的责任，没有排除买受人因出卖人改变规划设计主张责任的权利，属于合理合法的约定。二、案涉房屋已达到约定交付条件，答辩人已尽到相应的责任义务，于2020年6月19日通知被答辩人在2020年6月30日收房，不存在延期交付的违约行为，不应承担2020年6月30日之后的逾期交付房屋责任。答辩人于2020年6月19日通知被答辩人交房，已尽到相应的责任义务，不应承担2020年6月30日后的延迟交房责任。综上所述，《合同补充协议》第3条（2）项、第4条、第5条没有违反效力性强制性法律规定，合法有效。答辩人已经按照合同约定通知被答辩人收房，履行了交付房屋的义务，没有违约行为。本院经审理查明，2018年2月3日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于冷水滩区，总价款为963000元。合同主要条款约定：……第九条、商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.已取得房屋测绘报告；第十条、商品房相关设施设备交付条件：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，达到接通条件；供电纳入城市供电网络并正式供电，达到接通条件；燃气完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，达到接通条件；供水、排水、供电、燃气均由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用……；第十一条、交付时间和手续：出卖人应当在2020年3月30日前向买受人交付该商品房……；第十二条、逾期交付责任：……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金……；第十四条、规划变更：出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人……；第十五条、设计变更：双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同……；第二十八条、补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理的加重买受人责任、排除买受人主要的权利内容的，仍以本合同为准。同日，原告与被告签订一份《合同补充协议》，约定：第3条第（2）项，买受人延期支付应当支付的任何款项（包括代收的款项，银行按揭贷款和住房公积金贷款在约定的房屋交付日到期时未足额进入出卖人账户的，均视为买受人延期付款），则出卖人有权拒绝履行房屋交付义务，出卖人亦不承担延期交房责任；第4条，合同第十一条交付时间和手续第（二）、（三）条增加以下约定：（1）该商品房在交付使用时只要符合合同第九条约定条件的，买受人应无条件收房并办理交接手续；如遇该商品房存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求整改，由出卖人按实情予以整改，买受人不得以此拒绝收房。若买受人因上述理由拒绝收房或拒绝办理交付手续的，视为出卖人已履行交房义务，出卖人不承担逾期交房责任；（2）合同约定房屋交付日期到期之后的三十日内，买受人应当由本人前往或委托持有公证授权委托书的代理人到房屋现场对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。超过合同约定的交房日期三十日以上，买受人或合法代理人仍未办理验收及交接手续的，本合同约定的房屋交付日期到期日视为交付和验收完成之日，自该日起，房屋毁损、灭失的风险由买受人承担；（3）该商品房的物业管理费、水电费等相关费用，自本合同约定该商品房交付之日起由买受人承担，买受人于该商品房交付之日交纳以上费用后领取该商品房钥匙；（4）……（5）买受人未交清该商品房全部房款及相关手续、税费，出卖人有权不予交房给买受人，因此造成延期交房的，出卖人不承担违约责任；（6）因本项目属于分期、分栋开发，故房屋竣工验收备案要待项目全部开发完成后才能办理，故出卖人无法在交付日期前取得第九条规定的证明文件，买受人同意出卖人不承担逾期交付的违约责任。出卖人交付时达到通水、通电、基本道路畅通，工程发包方、承包方、设计方、监理方、勘察方五方验收合格，买受人视为可以交接房屋；第5条，合同第十四条、第十五条关于“规划、设计变更”的约定是指规划变更直接涉及本合同约定的该商品房的房屋发生规划变更。只要变更不直接影响买受人所购房屋内的正常使用，且变更获得规划部门批准，买受人承诺不据此解除合同，且出卖人无须对此变更征求买受人同意，也无须为此做任何补偿。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，原告依约向被告支付了全部房款，案涉房屋主体已完工，但至今未经相关部门竣工验收合格和通过消防验收，被告于2020年6月19日向原告发出交房入伙通知书，通知原告于2020年6月30日办理交房相关手续。原告认为涉案房屋至今仍未取得涉案房屋建设工程竣工验收备案证明文件，拒绝收房，遂酿成纠纷。另查明，2020年1月24日，为防控新冠肺炎疫情，湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。上述事实，有当事人提供的证据材料在案佐证，结合当事人的庭审陈述，足以认定。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，该合同依法成立并有效。合同双方应按照合同约定履行权利及义务。本案主要的争议焦点为：一、《合同补充协议》第3条第（2）项、第4条第⑴⑵⑶⑸⑹项、第5条是否有效。二、涉案房屋逾期交房违约金的计算。一、《合同补充协议》第3条第（2）项、第4条第⑴⑵⑶⑸⑹项、第5条的效力认定。格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，书合法有效合同，应当全面履行该合同的义务。双方当事人还签订了《合同补充协议》，其第3条第（2）项、第4条第⑴⑵⑶⑸⑹项、第5条对《商品房买卖合同》约定的出卖人逾期交房违约责任、房屋交付条件等主要合同内容进行了改变，虽然该补充协议经双方当事人签字，但协议内容系被告事先拟定，未与原告进行协商，且限制对方主要权利，免除己方的重要义务，根据前述《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该部分内容应当认定无效。《中华人民共和国消防法》第十三条第三款规定，“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。《合同补充协议》第4条第（6）项还因违反法律强制性规定而无效。二、《商品房买卖合同》关于逾期交付责任约定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。该约定的违约金折算为年利率3.65%，符合法律规定。原告已依约支付全部价款，合同约定的交房时间为2020年3月30日前，案涉房屋至今未办理验收合格手续，不具备法定交付条件，被告已构成违约。但考虑到新冠肺炎疫情期间，被告方无法正常施工，该情形属于不可抗力，合同约定的交房时间应予顺延，故本院酌情减少计算违约金三个月（90天）。因此，根据原告诉请违约金暂计算至2021年3月30日，违约时间从2020年3月31日至2021年3月30日止共365天，扣减90天后为275天，被告应支付原告违约金26482.5元（963000元×0.0001×275天）,后续违约金原告诉请以963000元为基数按日利率0.0001%计算，未超过双方合同的约定，符合法律规定，本院依法予以支持。原告诉请从2020年3月31日开始计算，重复计算了日期，本院予以支持从2021年3月30日开始计算。被告抗辩不应承担2020年6月30日之后的逾期交付房屋责任，与查明的事实不符，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国消防法》第十三条第三款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告湖南金盘子置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告严艳萍支付违约金26482.5元（后续违约金以963000元为基数，按日利率0.0001%自2021年3月31日起计算至房屋取得竣工验收备案表之日止）；二、确认原告严艳萍与被告湖南金盘子置业有限公司于2018年2月3日签订的《合同补充协议》中的第3条第（2）项、第4条第⑴⑵⑶⑸⑹项、第5条无效。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费680元，减半收取计340元，原告严艳萍负担109元，被告湖南金盘子置业有限公司负担231元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  蒋 娜二〇二一年八月二十五日法官 助理  唐 莉代理书记员  阳志科