广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1391民初3474号原告：朱小舟，女，汉族，1986年4月11日出生，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：曾存钢，广东普罗米修（福田）律师事务所律师被告：惠州市嘉长源房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾**龙海二路**东岸花园****房。法定代表人：马灿辉。委托诉讼代理人：张帅，北京德和衡（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘海滨，北京德和衡（深圳）律师事务所实习律师。原告朱小舟与被告惠州市嘉长源房地产开发有限公司（以下简称嘉长源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月11日公开开庭进行了审理。原告朱小舟的委托诉讼代理人曾存钢，被告嘉长源公司的委托诉讼代理人张帅、潘海滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱小舟向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金108909.2元；2.判令被告向原告支付律师费1000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月22日，原被告签署了《认购协议书》（编号：0000133），约定原告认购畔山悦海花园3栋1703号预售房屋（以下简称“该房屋”），该房屋建筑面积87.01平方米，房屋价款为1089092元，先付定金50000元，原告须于2018年6月29日前付清首付款329092元，剩余房款760000元办理银行按揭贷款支付。2018年9月27日，原被告就该房屋签署了《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“该合同”），约定被告应当在2019年12月31日前向原告交付该房屋。该合同《附件十一补充协议》（以下简称“补充协议”）第二条约定：1.买受人选择银行贷款的，如因买受人原因贷款申请未获按揭银行批准/批准额不够，买受人应在出卖人发出通知之日起10日内将贷款金额/差额部分房款一次性支付给出卖人。逾期付款的，买受人按日向出卖人支付未付房款的万分之二的违约金，逾期超过30天，出卖人有权解除合同，买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金。2.买受人应在签署合同之时须提供完整贷款资料，若贷款银行对买受人在签约当日提交的按揭资料进行审查后要求买受人补充相关资料的，买受人应积极配合，并在接到贷款银行通知或者出卖人的通知后的5日内补齐相关资料。否则逾期在30日之内的，买受人每日按申请贷款金额的万分之二向出卖人支付违约金。逾期超过30日仍未办妥按揭签约手续，出卖人有权解除合同，买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金。3.买受人在其申请的贷款经过银行审批符合放款条件后，应积极配合银行完成放款手续，如非出卖人原因导致买受人申请的按揭贷款不能在符合放款条件后15日内到达出卖人监管帐号，出卖人有权解除合同，买受人并应按总房款的10%向出卖人支付违约金。4.买受人违反银行按揭贷款合同的义务，而导致银行要求出卖人(即担保人)承担担保责任或出卖人已实际承担全部或部分担保责任的，买受人应在出卖人代偿之日起7日内偿还出卖人代偿款项及银行同期贷款利息、罚息、费用，否则，每逾期一天，买受人应按代偿款万分之五的标准向出卖人支付违约金。逾期超过30天，出卖人有权选择解除合同。出卖人解除合同的，买受人除返还出卖人为其支付的所有款项外，须另向出卖人支付该商品房总房款10%的违约金。5.出卖人因向买受人追偿款项或解除合同产生的所有费用(包括但不限于案件受理费、财产保全费、评估费用、律师费用等)由买受人承担。补充协议第三条约定：买受人如未按合同约定的时间付款，按下列方式处理:逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房款的20%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖付逾期应付款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过总房款的30%。补充协议第六条约定：逾期交付责任，按逾期时间，分别处理：逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还已付购房款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付房价款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人己付购房款的5%。相关合同签署后，原告按约先后支付了购房定金、首付款余款，办理了银行按揭贷款，已完全履行合同约定的房款支付义务，但截至2021年4月15日，被告仍未向原告交付案涉房屋，逾期交付天数为471天，已构成严重违约，严重损害了原告的利益。原告认为，被告应当立即向原告交付案涉房屋，并配合原告办理房屋转移登记，并承担违约责任。鉴于合同所约定的原告较高的违约责任、被告违约责任过低这种显失公平的情形，且原告支付的定金为5万元，被告存在严重违约且违约行为仍在持续。根据《民法典》第五百七十九条、第五百八十五条、第五百八十七条的规定，被告应当承担原告已付房款10%的违约责任和原告为维护自身合法权益而提起诉讼所支付的律师费。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。被告嘉长源公司辩称，1.原告诉请的违约金计算方式，没有事实和法律依据；计算的违约金数额过高，远远超出了原告的实际损失，请求人民法院按照周边同类型房屋租金标准依法予以减少。2.因突发新型冠状病毒肺炎疫情，影响了被告的交房计划，造成被告违约时间延长、违约责任扩大，请求法院酌情考虑不可抗力因素的影响和企业经营的困难，依法酌情减免违约金。3.原告要求被告支付律师费，没有事实和法律依据，应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：2018年9月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定原告购买被告开发的位于惠州，建筑面积87.01平方米，房屋总价款为1089092元。合同第九条约定商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。合同第十一条约定被告应当在2019年12月31日前向原告交付商品房。补充协议第三条逾期付款责任：原告如未按合同约定的时间付款，……逾期超过90日后，被告不解除合同的，合同继续履行，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过总房款的30%。补充协议第四条第一款约定买卖双方一致同意，对合同第九条商品房交付条件1的补充：被告取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。补充协议第六条逾期交付责任：……逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过原告已付购房款的5%。合同签订后，原告按照约定向被告付清了全部购房款。2021年6月24日，被告向原告发出入伙通知书，通知原告收房时间为2021年7月16日。另查明，案涉房产于2021年6月22日取得房屋测绘报告，于2021年6月24日取得竣工验收备案。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应按合同约定全面履行义务。合同签订后，原告按照约定付清了购房款，被告却未按约定期限向原告交付案涉房产，已构成违约，被告应承担逾期交房违约责任。因庭审之日，案涉房屋尚未取得备案和房屋实测报告，按规定逾期交房违约金计算至庭审之日，但在庭审后被告又取得备案和实测报告，并通知原告收房，为减少诉累，节约司法资源，逾期交房违约金计算至达到收房条件后被告通知原告收房之日，即2021年7月16日。关于逾期交房违约金计付标准问题，合同及补充协议约定，被告逾期交付超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过两原告已付购房款的5%，该约定虽与原告逾期付款超过90日，合同继续履行的，原告按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金，违约金总额最高不超过总房款的30%的约定违约责任不一致，但原告如果违约仅是逾期付款，被告违约则可能是逾期交房、逾期办证及其他瑕疵交付等，而逾期交房的违约金只是其中一种需承担违约责任的标准之一，并非违约责任一定不对等，合同补充协议对逾期交房违约金的约定，应予以采纳。因此，被告应从2020年1月1日至2021年7月16日止以已付房价款为基数按日万分之二的标准计算逾期交房违约金，但超过总房款的5%的部分不予支持，故被告应支付逾期交房违约金为54454.6元。至于原告请求被告嘉长源公司承担本案律师费，因没有合同约定，也非必然损失，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十七条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告惠州市嘉长源房地产开发有限公司自本判决生效后十日内向原告朱小舟支付逾期交房违约金54454.6元；二、驳回原告朱小舟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1249.09元，由被告惠州市嘉长源房地产开发有限公司负担581元；原告朱小舟负担668.09元；由原告预交被告负担的案件受理费581元，判决生效后原告可向本院申请退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇二一年八月六日法官助理 曾俊恒书 记 员 宋煜珍