河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀04民终3743号上诉人（原审被告）：邯郸市极富房地产开发有限公司，住所地:河北省磁县磁州镇朝阳北大街203号(朝阳路与仁和路交叉口)。法定代表人：杨培军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吝某，女，1981年7月8日出生，汉族，住河北省磁县，系该公司员工。委托诉讼代理人：常某杰，男，1987年11月23日出生，汉族，住河北省磁县，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：孙某红，女，1982年8月29日出生，汉族，住河北省磁县华康Ａ区。委托诉讼代理人：张某军，男，1982年1月20日出生，汉族，住河北省磁县华康Ａ区，系孙某红丈夫。上诉人邯郸市极富房地产开发有限公司（以下简称极富房地产公司）因与被上诉人孙某红商品房预售合同纠纷一案，不服河北省磁县人民法院（2021）冀0427民初501号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。极富房地产公司上诉请求：一、依法撤销磁县人民法院(2021)冀0427民初501号民事判决书，改判驳回孙某红的全部诉讼请求或发回重审；二、一、二审诉讼费由孙某红承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、本案中孙某红未在约定的交房日期前交清全部房款，极富房地产公司有权履行先履行抗辩权暂不交房，并不构成违约。极富房地产公司既享有法定的先履行抗辩权，又有合同约定的拒绝交房权利。一审判决无视该事实，直接认定极富房地产公司逾期交房，属认定事实错误。2、双方签订的买卖合同中明确约定极富房地产公司的免责事由，即受政府政策影响，出卖人无需对基础设施及其他配套设施交付使用问题承担责任。一审判决认定不存在约定或法定的免责事由，属认定事实错误。3、2020年新冠疫情属于不可抗力，该不可抗力发生时，因孙某红未交清全部房款，同时也受到政府政策的影响，极富房地产公司并不构成逾期交房。一审判决直接以不可抗力是发生在约定交房日期之后，而忽视法定和约定的免责事由，属认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。一审判决依据《合同法》第107条、第114条作出本案判决结果，适用法律存在错误。该条为违约责任条款，本案中极富房地产公司并未违反合同约定，适用上述违约条款，追究违约责任，属适用法律错误。孙某红答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。孙某红向一审法院起诉请求：1.判令极富房地产公司将逾期交房违约金35574元以现金形式赔偿给孙某红；2.判令极富房地产公司将孙某红所购房屋门前的车位、路面和屋后的栅栏、路面按照售房时的约定修复到位；3.判令极富房地产公司从判决生效之日起开始收取孙某红物业费等费用。一审法院认定事实：2019年12月9日，买受人孙某红与出卖人极富房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定：孙某红购买极富房地产公司建设的富力院士廷项目X号楼X-X层X号房屋，该商品房单价每平方米8874.14元，总价款1482248元，买受人应于2019年12月6日支付首付款452248元，余款1030000元向银行申请贷款支付；出卖人应在2019年12月30日前向买受人交付该商品房，逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照约定时间将该商品房交付买受人的，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准……。在双方后附签订的《补充协议》中约定：买受人应于签署本合同之日起5日内，提供合同备案所需全部资料及贷款所需全部资料和费用，签妥贷款所需的全部文件，否则，视为买受人逾期付款，买受人须承担逾期付款的违约责任。孙某红实际已于上述商品房买卖合同签订前的2019年11月5日即依约付清首付款452248元，并签妥了银行按揭贷款所需手续。孙某红诉状和极富房地产公司答辩状均载明于2020年4月30日双方可办理交房手续，逾期交房时间实际为121天，不超出孙某红主张的120天逾期天数，逾期120天的违约金数额经计算为孙某红所主张的35574元。对孙某红第二项修复相关路面和设施的请求，极富房地产公司提供的照片显示相关路面和设施已平整修复，对此，孙某红未提供相反证据予以反驳。对孙某红第三项自判决生效之日起收取物业费的诉讼请求，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定的前期物业服务公司为北京恒富物业服务有限公司邯郸分公司，属案外另一独立民事主体。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案中，双方当事人对逾期交房约定的免责事由仅为“不可抗力”一项，法律规定的“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2013年9月10日《国务院关于印发大气污染防治行动计划的通知》（国发〔2013〕37号）和2014年4月30日《国务院办公厅关于印发大气污染防治行动计划实施情况考核办法（试行）的通知》（国办发〔2014〕21号）实施多年以来，政府环保停工令并非不能预见事由，不属不可抗力的法定范畴。故在本案双方当事人约定的交房日于2019年12月30日届满前，并未发生不可抗力致房屋延期交付，极富房地产公司逾期交房不存在约定或法定的免责事由，应承担支付违约金的约定义务。孙某红诉请极富房地产公司支付违约金35574元，有合同依据，一审法院予以支持。对极富房地产公司辩称新冠疫情因素致其延期交房，因新冠疫情对当地影响发生在约定交房日期之后，依据合同法第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”规定，极富房地产公司的该项抗辩主张不能成立，一审法院不予支持。因极富房地产公司已平整修复相关路面和设施，孙某红的该项主张已无事实依据，一审法院不予支持。因在双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》中明确约定了前期物业服务公司，而物业费的交纳与收取属物业服务公司与业主之间的另一法律关系，不属本案审理范围，本案不作处理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条规定，判决：一、被告邯郸市极富房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙某红支付逾期交付房屋违约金35574元；二、驳回原告孙某红的其他诉讼请求。案件受理费689元，原告孙某红负担50元，被告邯郸市极富房地产开发有限公司负担639元。本院二审期间，孙某红提交录音证据一份，证明其他业主用违约金抵扣了物业费。极富房地产公司质证称，确实交房晚了，为了维护品牌信誉，以赠送物业费的方式给予业主的补偿。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于极富房地产公司是否应当向孙某红支付逾期交房违约金问题。本案中，双方于2019年12月9日签订《房屋买卖合同（预售）》和《补充协议》，约定孙某红应当于签署本合同之日起5日内，提供合同备案所需全部资料及贷款所需全部资料和费用，签妥贷款所需的全部文件，极富房地产公司应当于2019年12月30日前向孙某红交付该商品房。孙某红实际已于上述商品房买卖合同签订前的2019年11月5日即依约付清首付款452248元，并签妥了银行按揭贷款所需手续，极富房地产公司应按照合同约定于2019年12月30日前向孙某红交付该商品房，但极富房地产公司通知孙某红于2020年4月30日办理交房手续，极富房地产公司逾期交房，已构成违约，应承担相应的违约责任。极富房地产公司称逾期交房系因政府政策影响，但其提交的证据不足以证明对双方签订的买卖合同构成实质性影响，该项主张不能成立；极富房地产公司又称新冠疫情因素致其延期交房，因新冠疫情对当地影响发生在约定交房日期之后，极富房地产公司的该项主张亦不能成立。故极富房地产公司上诉不应支付逾期交房违约金的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，极富房地产公司上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费689元，由邯郸市极富房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 静审 判 员  梁国华审 判 员  武运红二〇二一年八月二十七日法官助理  王皓枫书 记 员  师林林河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀04民终3743号上诉人（原审被告）：邯郸市极富房地产开发有限公司，住所地:河北省磁县磁州镇朝阳北大街203号(朝阳路与仁和路交叉口)。法定代表人：杨培军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吝某，女，1981年7月8日出生，汉族，住河北省磁县，系该公司员工。委托诉讼代理人：常某杰，男，1987年11月23日出生，汉族，住河北省磁县，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：孙某红，女，1982年8月29日出生，汉族，住河北省磁县华康Ａ区。委托诉讼代理人：张某军，男，1982年1月20日出生，汉族，住河北省磁县华康Ａ区，系孙某红丈夫。上诉人邯郸市极富房地产开发有限公司（以下简称极富房地产公司）因与被上诉人孙某红商品房预售合同纠纷一案，不服河北省磁县人民法院（2021）冀0427民初501号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。极富房地产公司上诉请求：一、依法撤销磁县人民法院(2021)冀0427民初501号民事判决书，改判驳回孙某红的全部诉讼请求或发回重审；二、一、二审诉讼费由孙某红承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、本案中孙某红未在约定的交房日期前交清全部房款，极富房地产公司有权履行先履行抗辩权暂不交房，并不构成违约。极富房地产公司既享有法定的先履行抗辩权，又有合同约定的拒绝交房权利。一审判决无视该事实，直接认定极富房地产公司逾期交房，属认定事实错误。2、双方签订的买卖合同中明确约定极富房地产公司的免责事由，即受政府政策影响，出卖人无需对基础设施及其他配套设施交付使用问题承担责任。一审判决认定不存在约定或法定的免责事由，属认定事实错误。3、2020年新冠疫情属于不可抗力，该不可抗力发生时，因孙某红未交清全部房款，同时也受到政府政策的影响，极富房地产公司并不构成逾期交房。一审判决直接以不可抗力是发生在约定交房日期之后，而忽视法定和约定的免责事由，属认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。一审判决依据《合同法》第107条、第114条作出本案判决结果，适用法律存在错误。该条为违约责任条款，本案中极富房地产公司并未违反合同约定，适用上述违约条款，追究违约责任，属适用法律错误。孙某红答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。孙某红向一审法院起诉请求：1.判令极富房地产公司将逾期交房违约金35574元以现金形式赔偿给孙某红；2.判令极富房地产公司将孙某红所购房屋门前的车位、路面和屋后的栅栏、路面按照售房时的约定修复到位；3.判令极富房地产公司从判决生效之日起开始收取孙某红物业费等费用。一审法院认定事实：2019年12月9日，买受人孙某红与出卖人极富房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定：孙某红购买极富房地产公司建设的富力院士廷项目X号楼X-X层X号房屋，该商品房单价每平方米8874.14元，总价款1482248元，买受人应于2019年12月6日支付首付款452248元，余款1030000元向银行申请贷款支付；出卖人应在2019年12月30日前向买受人交付该商品房，逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照约定时间将该商品房交付买受人的，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准……。在双方后附签订的《补充协议》中约定：买受人应于签署本合同之日起5日内，提供合同备案所需全部资料及贷款所需全部资料和费用，签妥贷款所需的全部文件，否则，视为买受人逾期付款，买受人须承担逾期付款的违约责任。孙某红实际已于上述商品房买卖合同签订前的2019年11月5日即依约付清首付款452248元，并签妥了银行按揭贷款所需手续。孙某红诉状和极富房地产公司答辩状均载明于2020年4月30日双方可办理交房手续，逾期交房时间实际为121天，不超出孙某红主张的120天逾期天数，逾期120天的违约金数额经计算为孙某红所主张的35574元。对孙某红第二项修复相关路面和设施的请求，极富房地产公司提供的照片显示相关路面和设施已平整修复，对此，孙某红未提供相反证据予以反驳。对孙某红第三项自判决生效之日起收取物业费的诉讼请求，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定的前期物业服务公司为北京恒富物业服务有限公司邯郸分公司，属案外另一独立民事主体。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案中，双方当事人对逾期交房约定的免责事由仅为“不可抗力”一项，法律规定的“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2013年9月10日《国务院关于印发大气污染防治行动计划的通知》（国发〔2013〕37号）和2014年4月30日《国务院办公厅关于印发大气污染防治行动计划实施情况考核办法（试行）的通知》（国办发〔2014〕21号）实施多年以来，政府环保停工令并非不能预见事由，不属不可抗力的法定范畴。故在本案双方当事人约定的交房日于2019年12月30日届满前，并未发生不可抗力致房屋延期交付，极富房地产公司逾期交房不存在约定或法定的免责事由，应承担支付违约金的约定义务。孙某红诉请极富房地产公司支付违约金35574元，有合同依据，一审法院予以支持。对极富房地产公司辩称新冠疫情因素致其延期交房，因新冠疫情对当地影响发生在约定交房日期之后，依据合同法第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”规定，极富房地产公司的该项抗辩主张不能成立，一审法院不予支持。因极富房地产公司已平整修复相关路面和设施，孙某红的该项主张已无事实依据，一审法院不予支持。因在双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》中明确约定了前期物业服务公司，而物业费的交纳与收取属物业服务公司与业主之间的另一法律关系，不属本案审理范围，本案不作处理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条规定，判决：一、被告邯郸市极富房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙某红支付逾期交付房屋违约金35574元；二、驳回原告孙某红的其他诉讼请求。案件受理费689元，原告孙某红负担50元，被告邯郸市极富房地产开发有限公司负担639元。本院二审期间，孙某红提交录音证据一份，证明其他业主用违约金抵扣了物业费。极富房地产公司质证称，确实交房晚了，为了维护品牌信誉，以赠送物业费的方式给予业主的补偿。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于极富房地产公司是否应当向孙某红支付逾期交房违约金问题。本案中，双方于2019年12月9日签订《房屋买卖合同（预售）》和《补充协议》，约定孙某红应当于签署本合同之日起5日内，提供合同备案所需全部资料及贷款所需全部资料和费用，签妥贷款所需的全部文件，极富房地产公司应当于2019年12月30日前向孙某红交付该商品房。孙某红实际已于上述商品房买卖合同签订前的2019年11月5日即依约付清首付款452248元，并签妥了银行按揭贷款所需手续，极富房地产公司应按照合同约定于2019年12月30日前向孙某红交付该商品房，但极富房地产公司通知孙某红于2020年4月30日办理交房手续，极富房地产公司逾期交房，已构成违约，应承担相应的违约责任。极富房地产公司称逾期交房系因政府政策影响，但其提交的证据不足以证明对双方签订的买卖合同构成实质性影响，该项主张不能成立；极富房地产公司又称新冠疫情因素致其延期交房，因新冠疫情对当地影响发生在约定交房日期之后，极富房地产公司的该项主张亦不能成立。故极富房地产公司上诉不应支付逾期交房违约金的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，极富房地产公司上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费689元，由邯郸市极富房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 静审 判 员  梁国华审 判 员  武运红二〇二一年八月二十七日法官助理  王皓枫书 记 员  师林林