贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终1155号上诉人（原审原告）：方兴艳，女，1983年04月05日出生，汉族，贵州省普定县人，住普定县。委托诉讼代理人：方金刚，贵州文泰律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：岳杰，贵州文泰律师事务所实习律师。代理权限：一般授权。被上诉人（原审被告）：普定县鑫臻房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省安顺市普定县城关镇文明路83号附6号。法定代表人：叶胜权，该公司执行董事。诉讼代表人：贵州联通律师事务所，系普定县鑫臻房地产开发有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：彭佳佳，贵州联通律师事务所律师。代理权限：一般授权。上诉人方兴艳因与被上诉人普定县鑫臻房地产开发有限责任公司（以下简称“鑫臻房开公司”）商品房销售买卖合同纠纷一案，不服贵州省普定县人民法院（2020）黔0422民初1550号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。方兴艳上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；3.依法判决被上诉人负担一二审案件受理费。事实与理由：一审法院认定本案纠纷所涉及的《商品房买卖合同》在形式上是合法有效的；认定上诉人已经向被上诉人支付了299343元和365340元的购房款；被上诉人已经收到了该笔购房款；被上诉人已向上诉人交付了门面和住房；上诉人从2016年7月至今持续使用该门面和住房。但由于上诉人与被上诉人系亲戚关系，在上诉人购买该门面和住房半年后该公司申请破产，在经普定县房屋管理所2020年12月10日回复，“2016年上半年普定县新城区房屋买卖系统登记均价住房为2600元/平方米，商铺为9100元/平方米”，因此认定上诉人与被上诉人的《房屋买卖合同》损害了第三方的合法利益，从而认定双方合同无效。该判决明显系认定事实错误，使用法律错误。错误一：不能仅依据普定县房屋管理所的系统登记数据的大约值，就认定普定县新城区的门面在“2016年上半年住房价格为2600元/㎡，商铺价格为9100元/㎡”。商品房买卖的就是大件商品的交易行为，其价格受市场因素的影响，受市场供求关系、房开经营能力、经济能力等各种因素的影响，有极大的关系。在商品市场，商品的价格是随市场因素的变化在上下波动的，这是基本的市场规律。因此，不能仅依据普定县房屋管理所的系统登记数据的大约值，就认定普定县新城区的门面在“2016年上半年住房价格为2600元/㎡，商铺价格为9100元/㎡，从而认定上诉人以6000元/㎡的价格购买商铺、以1912.49元/㎡的价格购买住房明显低于市场价。本案买卖的商铺和住房是在被上诉人出现经济危机，急需现金流时，已经出现经营隐患这样一个大前提下，上诉人届时购买该铺面和住房，需承担房开经营不下而引发纠纷的风险，例如本案纠纷的发生。故6000元/㎡和1912.49元/㎡的价格是符合真实市场行情下的价格，符合日常商品的交易习惯，且并不违反法律禁止性规定。而普定县房屋管理所的系统登记数据的大约值，是一个没有考虑客观真实情况的系统记录值，不能作为本案纠纷认定铺面和住房市场价格的直接证据。综上，上诉人在非常时期，以6000元/㎡和1912.49元/㎡的价格买入被上诉人商铺和住房是合法合理的。错误二：因为上诉人与被上诉人的法定代理人有亲戚关系，而无视商铺和住房交易双方已经支付对价，完成了交易的客观事实，牵强认定该交易是虚假交易。前述已经论证，本案商铺和住房交易价格6000元/㎡和1912.49元/㎡是合理且合法的，正因为被上诉人与上诉人有亲戚关系，在知道公司出现经济危机急需资金周转，决定以6000元/㎡和1912.49元/㎡价格出售商铺和住房时，把这个消息告知其亲戚朋友，有购买能力的亲戚承担一定的风险，以对等的价格购买商铺和住房，公司得到现金流以解燃眉之急，该行为对交易双方是双赢的，符合中国人情关系的日常习惯，系人之常情。故一审判决认定事实错误。错误三，一审法院认定上诉人有买卖合同、有购房收据，且被上诉人已经收到了购房款，但因上诉人没有购房发票等符合税收规定的票据，因此认为该交易不符合日常交易习惯，是违背商品房买卖交易交易的无知，但凡有一点购房常识的人都能发现，一审法院系强人所难，扭曲客观现实。众所周知，购买者在交易中，仅仅有支付对价的义务、选定商铺和住房的权利。至于，房开什么时候交房、什么时候开具发票、什么时候办理产权等等一些交易后续环节，都根据房开实际经营状况，由房开决定买卖手续的进程，而房开的买卖房屋交易又受公司经营管理、实际运营情况的影响。商品房交易在支付房款后，房开系先出具收条，后期再办理相关票据的对换，而本案房开因后期经营不善，进入破产程序，因此没有发票符合正常逻辑，上诉人已经支付了对价，商铺和住房已经交付，交易合法成立，依法完成。故一审判决认定事实错误。错误四：一审法院认定本案交易仅仅满足了形式交易，故需要审查交易双方的真实的买卖意思表示，后认定该意思表示不真实，系恶意串通损害第三利益，认定基本事实错误。本案交易中，若一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《商品房房屋买卖合同》仅是形式的意思表示，那么上诉人一次性全额支付购房价款，被上诉人交付房屋，这个不是实质的购房意思表示吗?哪还有什么能证实交易双方的意思表示。本案交易在现实中，是实实在在的满足了被上诉人急需资金周转的需求，以解燃眉之急，在一定程度上帮助被上诉人，并无伤害第三方利益。上诉人依法签订了并支付了相应的对价，应当受到法律保护，而不侵害。错误五：一审法院适用《合同法》第五十二第二项判决本案合同无效，系适用法律错误。首先，本案上诉人在被上诉人经营不善的非常时期，自担了交易风险，以6000元/㎡和1912.49元/㎡的价格购买本案争议的商铺和住房，并支付了全部价款，该行为并没有损害任何第三方的合法利益，在一定程度上，对第三方对利益是一种有益行为。其次，根据《最高人民法院关于当前形式下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》规定，正确理解城市房地产管理法等法律、行政法规关于土地使用权转让条件的规定，准确把握物权效力与合同效力的区分原则，尽可能维持合同效力。的规定，一审法院未尽到审慎处理，未尽量维护合同关系的稳定。实质上是侵害了上诉人的合法权益，系适用法律错误。综上所述，本案上诉人在被上诉人出现经济危机时，以6000元/㎡和1912.49元/㎡的价格购买本案争议的商铺和住房，符合市场价格，与被上诉人依法签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，全额支付了商铺和住房价款，是对第三人利益有益而无害，因此，一审判决认定事实错误、适用法律错误，请求依法支持上诉人的上诉请求。鑫臻房开公司二审答辩称：1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，我公司与方兴艳签订的合同无编号，未约定房屋的具体单价，未进行备案登记，与政策的房屋销售存在明显不同，明显不符合常理。结合一审查明的2016年上半年普定县新城区房屋系统登记均价及管理人调取的鑫臻苑小区房屋销售备案单价可以看出，鑫臻苑的销售单价并不低，且缴纳契税、维修基金等费用还需缴纳，未完成完整的购房环节。2.签订购房合同时鑫臻房开公司已经严重资不抵债向人民法院申请破产清算，该交易行为发生在鑫臻房开公司破产前一年内，该行为已经明显违反了破产法规定。一审法院适用破产法规定判决并无不当。方兴艳向一审法院提出诉讼请求:1.请求确认方兴艳与鑫臻房开公司签订的两份《商品房买卖合同》合法有效;2.案件受理费由鑫臻房开公司负担。鑫臻房开公司一审辩称：1.方兴艳与鑫臻房开公司法定代表人叶胜权是亲属关系；2.购买房屋是在宣布破产前6个月内；3.购买的合同没有备案登记。一审判决认定的事实：鑫臻房开公司成立于2011年6月10日，注册资本800万元，法定代表人为叶胜权，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股）。鑫臻房开公司法定代表人为叶胜权系方兴艳舅舅，方兴艳系叶胜权亲外侄女。2016年7月17日，方兴艳与鑫臻房开公司签订《商品房买卖合同》，约定方兴艳向鑫臻房开公司购买鑫臻苑小区2幢4单元1层8号商铺，商铺建筑面积60.89平方米，按套计算房价，该商铺总价款为365340元，方兴艳应当在2016年7月14日前支付全部房价款，预售款监管账户名称为普定县鑫臻房地产开发有限责任公司，账号为普定县农村信用合作联社“23540100012011001282”。合同签订后，双方未向住建部办理备案登记。同日，方兴艳与鑫臻房开公司签订合同编号为201601-041的《商品房买卖合同》，约定方兴艳向鑫臻房开公司购买鑫臻苑小区2幢5单元11层3号房，商品房套内建筑面积156.52平方米，按套内建筑面积计算价格，单价为1912.49元／平方米，总价款为299343元，一次性付款，方兴艳应当在2016年7月14日前支付全部房价款，预售款监管账户名称为普定县鑫臻房地产开发有限责任公司，账号为普定县农村信用合作联社“23540100012011001282”。合同签订后，双方也未向住建部门办理备案登记。方兴艳提供普定县农村信用合作联社2016年7月17日现金送款回单（账号23×××84）和鑫臻房开公司的收款收据证明其已通过现金存款方式付清住房及商铺款664683元。同时查明，贵州省高级人民法院于2015年10月14日以（2015）黔高民初字第1号民事判决书判决鑫臻房开公司应付黑龙江省建工集团有限公司工程款13644468.52元、违约金12029897.6元，鑫臻房开公司不服上诉于最高人民法院，最高人民法院于2016年6月25日以（2016）最高法民终106号民事判决书维持原判。鑫臻房开公司于2016年7月28日董事会决定，公司入账总资产42375497.85元，账面到期负债45578912.91元，亏损2203415.06元，除入账账面亏损2203415.06元，未计入账债务32064285.66元，公司经营管理不善，已严重资不抵债，特向普定县人民法院申请破产清算，2017年1月9日，普定县人民法院以（2017）黔0422破1号裁定书裁定受理鑫臻房开公司的破产清算申请，并指定贵州圣丰律师事务所担任鑫臻房开公司的管理人，常开祥为负责人。2020年4月15日，鑫臻房开公司管理人贵州圣丰律师事务所审查方兴艳与鑫臻房开公司签订的《商品房买卖合同》后，基于方兴艳一次性付款购房，未办理备案登记，且在法院受理债务人破产前6个月内签订合同，认为方兴艳与鑫臻房开公司之间存在虚假交易、隐匿财产和逃避债务的重大嫌疑，如继续履行合同，不仅与法律的规定不相符，而且将有损于债权人的利益，故向方兴艳发出解除商品房买卖合同告知书，方兴艳于2020年4月15日收到该告知书，方兴艳不服，提起本案之诉。另查明，鑫臻房开公司所出售的上述房屋属普定县新城区，普定县房屋管理所于2020年12月10日回复2016年上半年普定县新城区房屋系统登记均价大约（建筑面积）住宅为2600元/㎡，商铺为9100元/㎡。一审法院认为：关于方兴艳与鑫臻房开公司签订的合同是否有效的问题，不仅对合同进行形式审查,还应结合当事人的意思表示、是否恶意串通损害第三人利益综合认定。1、本案中，方兴艳与鑫臻房开公司虽签订了商品房买卖合同，并提交了普定县农村信用合作联社现金送款回单和收款收据佐证已支付购房款现金664683元给鑫臻房开公司，但根据一般交易习惯，购房者都是直接向开发商交付购房款，并通过手机银行、网上银行、POS机、AT㎡等银行转账方式支付，而本案方兴艳称其到银行将664683元现金存入鑫臻房开公司账户，明显不符合一般交易习惯，且鑫臻房开公司出具的收据没有税务部门的监管,这与鑫臻房开公司正常销售商品房出具商品房销售发票不符，无论是从交易方式，还是付款行为，方兴艳均不能作出合理说明；2、方兴艳用现金664683元购买案涉商品房，其所提供银行流水仅证明李和祥于2016年7月17日取款75500元、方兴艳于2016年6月至7月17日取款14600元，其提供的微信收入记录均发生在为2016年8月之后，该证据不足以证实方兴艳和其丈夫李和祥购房时的经济能力，方兴艳对购房款来源未能举证证明，并且签订商品房买卖合同是2016年7月17日，而约定付款时间是2016年7月14日，合同存在明显的虚假，而且未进行备案登记，不符合开发商销售房产的正常流程；3、方兴艳和方兴会、方敏、方兴国、李涛等（另案处理）与鑫臻房开公司法定代表人叶胜权系直接亲戚关系，特别在鑫臻房开公司面临黑龙江省建工集团有限公司申请执行工程款13644468.52元、违约金12029897.6元及严重资不抵债的情况下，双方于2016年7月17日突击签订房屋买卖合同，处理大量商品房和商铺，并在签订合同不到1个月向普定县人民法院申请破产；4、方兴艳一次性出资现金664683元购买案涉商铺和住房，房屋价格明显低于市场价，而且方兴艳未缴纳相关税费和维修基金，结合方兴艳、鑫臻房开公司签订购房合同中的不合理行为和方兴艳、鑫臻房开公司间存在亲属关系及双方签订合同后不久鑫臻房开公司即申请破产等情形，一审法院认定方兴艳、鑫臻房开公司签订房屋买卖合同已损害了第三人利益，参照《中华人民共和国企业破产法》第三十一条“人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：（一）无偿转让财产的；（二）以明显不合理的价格进行交易的；（三）对没有财产担保的债务提供财产担保的；（四）对未到期的债务提前清偿的；（五）放弃债权的。”之规定，方兴艳的诉请不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国企业破产法》第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回方兴艳的诉讼请求。案件受理费200元，由方兴艳承担。二审期间，鑫臻房开公司向本院提交了：1.鑫臻房开公司营业执照复印件，拟证明被上诉人诉讼主体资格。方兴艳对该证据三性无异议。本院对该组证据予以采信。2.（2020）黔04破申7-1号民事裁定书、决定书，拟证明鑫臻房开公司已进入破产程序，人民法院已经依法指定管理人。方兴艳对该证据三性无异议。本院对该组证据予以采信。3.鑫臻苑小区已售房屋备案登记明细表，拟证明鑫臻苑小区房屋自2012年起房屋的销售情况及价格，案涉房屋在2016年销售时比其他年份销售的价格都较低，存在低价销售的行为。方兴艳认为，对三性无异议，但达不到被上诉人证明目的。表格不能证明是否存在低价交易，且该小区还存在更低价格出售的行为，降低房屋价格出售是房地产行业加快回笼资金的通常行为，不存在上诉人与鑫臻房开公司恶意串通损害他人利益的行为。本院认为，该组证据源于行业主管单位，对该组证据的客观性、真实性应予以确认。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本案的争议焦点是鑫臻房开公司与方兴艳之间的商品房买卖行为是否有效。本院认为，方兴艳主张以现金664683元购买鑫臻房开公司的商品房及其商铺，且提供了鑫臻房开公司出具的收款收据、普定县农村信用合作联社现金送款回单证明自己已付购房款。但对于购房款的来源，方兴艳在一审庭审中述称：“是向家里的老人借了几万”、“有十多万都是借的，其他都是自己存的，因为我们做生意的都是存在手机里银行里”，但对于上述主张，方兴艳未提供相对应的取款记录、转账记录等予以证明，且相互之间存在矛盾之处，从现有的证据看，合同约定的付款时间是2016年7月14日，方兴艳提交的银行流水仅能证明其丈夫李和祥于2016年7月17日取款75500元、方兴艳于2016年6月-7月17日取款14600元，远远达不到其主张已付664683元的购房金额，以上事实及证据均不能证明购房款已经支付完毕，且存在较大的资金缺口。此外，购房合同签订于鑫臻房开申请破产前6个月内，未进行备案登记，方兴艳也未缴纳购房相应的税费、维修基金，亦与常理不符。故本院综合认定鑫臻房开公司将其所开发的商品房及商铺转让给方兴艳时，双方之间并未以相应的对价转让，之所以突击签订商品房买卖合同，是为逃避债务而转移财产，虚构债权债务。依照《中华人民共和国企业破产法》第三十三条：“涉及债务人财产的下列行为无效：（一）为逃避债务而隐匿、转移财产的；（二）虚构债务或者承认不真实的债务的。”之规定，该行为无效。故方兴艳诉请确认与鑫臻房开公司之间签订的两份《商品房买卖合同》有效没有事实和法律上的依据，本院不予支持。综上，方兴艳的上诉理由不成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律虽有瑕疵,但裁判结果正确，依法应予维持。照《中华人民共和国企业破产法》第三十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费200元,由上诉人方兴艳负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 虹审 判 员  谢 伟审 判 员  董伟才二〇二一年八月三十日法官助理  赵强强书 记 员  陈秋君贵州省安顺市中级人民法院民事判决书(2021)黔04民终1155号上诉人：方兴艳，女，1983年04月05日出生，汉族，住普定县，居民身份证5225271983××××××××。被上诉人：普定县鑫臻房地产开发有限责任公司，住所地普定县定南街道文明路83号附6号，组织机构代码91520422577105288K。。（以上写明当事人和其他诉讼参加人的姓名或者名称等基本信息）上诉人方兴艳因与被上诉人普定县鑫臻房地产开发有限责任公司、第三人null商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省普定县人民法院(2020)黔0422民初1550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年06月17日立案后，依法组成合议庭，开庭/因涉及……（写明不开庭的理由）不开庭进行了审理。上诉人方兴艳、被上诉人普定县鑫臻房地产开发有限责任公司、原审原告/被告/第三人null（写明当事人和其他诉讼参加人的诉讼地位和姓名或者名称）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方兴艳上诉请求：。事实和理由：。普定县鑫臻房地产开发有限责任公司辩称，……（概述被上诉人答辩意见）。null述称，……（概述原审原告/被告/第三人陈述意见）。×××向一审法院起诉请求：……（写明原告/反诉原告/有独立请求权的第三人的诉讼请求）。一审法院认定事实：……（概述一审认定的事实）。一审法院认为，……（概述一审裁判理由）。判决：……（写明一审判决主文）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证（当事人没有提交新证据的，写明：二审中，当事人没有提交新证据）。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：……（写明二审法院采信证据、认定事实的意见和理由，对一审查明相关事实的评判）。本院认为，……（根据二审认定的案件事实和相关法律规定，对当事人的上诉请求进行分析评判，说明理由）。综上所述，方兴艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费元，由方兴艳负担（写明当事人姓名或者名称、负担金额）。本判决为终审判决。审判长杨虹审判员董伟才审判员谢伟二〇二一年八月三十日书记员陈秋君