河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀06民终4096号上诉人（原审原告）：郭刚刚，男，1984年9月8日出生，汉族，住河北省涿州市。委托诉讼代理人：李勇，北京市北方（保定）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：涿州市恒昌集团房地产开发有限公司，住所地：河北省保定市涿州市华阳中路239号。法定代表人：刘志成，董事长。委托诉讼代理人：耿振军，河北路达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文卓，河北庆赢律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常明甫，男，1959年9月27日出生，汉族，住江苏省泰州市泰兴市。上诉人郭刚刚因与被上诉人涿州市恒昌集团房地产开发有限公司（以下简称恒昌公司）、常明甫房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2021）冀0681民初718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭刚刚上诉请求：1、请求依法撤销河北省涿州市人民法院（2021）冀0681民初718号民事判决，发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求；2、请求本案二审诉讼费及其他费用由被上诉人承担。上诉理由：上诉人认为原审法院依据《城市房地产管理法》的规定认为“被告常明甫对案涉四套房屋没有取得房屋所有权证书，不得转让”，判决驳回上诉人的诉讼请求属适用法律错误。1、恒昌公司将涉案四套房屋出卖给被上诉人常明甫时，房产尚未开发建设完成，且恒昌公司与常明甫之间的房屋买卖合同关系即未签订书面合同更未进行销售备案。恒昌公司与常明甫之间的合同关系不属《城市房地产管理法》第三十八条的调整范围。在常明甫已将全部权利转让给郭刚刚，常明甫退出了其与恒昌公司之间的原法律关系，形成郭刚刚与恒昌公司之间的新的销售关系，而且三方均已认可同意。所以三方的行为应适用当时《合同法》相关条款的调整。2、《城市房地产管理法》第三十八条是现房销售行政管理规范，其主要规范对象为行政管理行为，该条款未对已经进行的转让行为的效力进行规定，因此不是效力规范。对于未办理权属登记的合同效力问题，我国由明确的规定未办理权属登记的，不影响合同效力，因此，未取得权属证书的房屋，是可以转让的。且《城市房地产管理法》第四十六条“商品房预售的，商品房预购人将预购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”，也说明一审法院适用法律错误。综上，恒昌公司与郭刚刚之间形成合同关系应得到确认，郭刚刚基于合同关系的诉讼请求应当得到支持。希望二审法院对一审判决予以依法调整。恒昌公司答辩称，1、一审判决正确，应予维持。2、上诉人的上诉理由不能成立，针对案涉房屋上诉人与我公司不存在任何合同关系，常明甫也与我公司不存在房屋买卖关系，上诉人要求我公司交付房屋、办理不动产证书及承担违约责任没有任何合法有效的证据支持。常明甫答辩称，我与恒昌公司购买房屋的事实属实，我代表涿州第八分公司，涿州第八分公司即是我本人，我交房款三次，第一次是2010年6月30日交款50万，第二次是2010年4月29日缴款50万，第三次是2011年2月10日交款10万，总计以转账方式缴款110万，当时口头协议购买房屋四套，三号楼××单元1802室、1803室、1804室、1805室。当时与恒昌公司口头约定每平米3750元，施工过程中该小区是我公司施工的，施工中有垫资，我的资金链已经断了，向郭刚刚借款88万，之后我没有钱偿还了，经与郭刚刚口头协议，将上诉四套房屋给他。郭刚刚向一审法院起诉请求：1、依法判决被告涿州市恒昌集团房地产开发有限公司即日起为原告办理涿州市华阳中路恒鑫旺座住宅小区三号楼2单元1802、1803、1804、1805四套房屋的产权登记证书，并向原告支付违约金（以房款88万元为基数，自2013年1月1日起至向原告交付房屋产权登记证书日止，参照金融机构计收逾期贷款利息标准计算）。2、依法判决被告涿州市恒昌集团房地产开发有限公司即日起向原告交付涿州市华阳中路恒鑫旺座住宅小区三号楼2单元1802、1805两套房屋，并按同地段同类房屋租金标准向原告支付自起诉之日起至实际交付之日的财产损失。3、依法判决被告常明甫即日起协助配合原告办理恒鑫旺座住宅小区三号楼2单元1802、1805两套房屋的交房手续及1802、1803、1804、1805房屋的产权登记证书。一审法院认定事实：涉案的涿州市华阳中路恒鑫旺座住宅小区三号楼2单元1802、1803、1804、1805四套房屋是被告恒昌公司开发建设的，2010年2月10日被告恒昌公司给涿州市建筑安装公司第八分公司，出具10万元收据一张，收据载明“定金，3#-2单元，1802、1803、1804、1805”；2010年4月29日，恒昌公司给常明甫（时任建安八公司经理）出具50万元收据一张，收据载明“购买恒鑫旺座住宅，房款3#-2单元，1802、1803、1804、1805”2010年6月30日，恒昌公司给常明甫出具50万元收据一张，收据载明“购买恒鑫旺座住宅，房款3#-2单元，1802、1803、1804、1805”，原告未提交证据证明常明甫缴纳了110万购房款。恒昌公司也未与常明甫签订书面房屋买卖合同。查明，2012年2月28日，常明甫给恒昌公司书写借条一张，“今借理想城3号楼二单元1803、1804房两套”。现这两套房屋由原告郭刚刚占用。庭审中原告郭刚刚提交了常明甫书写的说明及补充说明，证明其将1802、1803、1804、1805四套房屋卖给了原告郭刚刚并提交了2013年7月至2018年2月缴纳水、电、物业费收据。证明原告自2012年开始在1803、1804房屋居住。原告郭刚刚未提交与常明甫签订的房屋买卖合同，也未提交购买房屋的收款收据及转账记录。一审法院认为，根据《城市房地产管理法》的规定，被告常明甫对案涉四套房屋没有取得房屋所有权证书，不得转让。因此，对原告要求被告涿州市恒昌集团房地产开发有限公司对案涉四套房屋为其办理产权登记并要求承担违约责任，没有法律依据，依法不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告郭刚刚的诉讼请求。案件受理费3950元，由原告郭刚刚负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人常明甫提交证据一、河北省涿州市建筑安装公司第八分公司内部承包协议书，证明八公司就是我，我就是八公司，我是独立承包人，自负盈亏，财务独立。证据二、涿州市住建局委员会关于我的任职通知决定。证据三、交款证据三张，有恒昌公司财务专用章，证明我交了房款。所提交证据均为复印件，原件在总公司。郭刚刚质证称，对证据一认可，该份证据的第五条第三款对财务管理进行了约定，乙方即常明甫在项目管理上实行经济独立核算，自负盈亏，也就是说本案所涉的房屋无论是八公司所买或者是常明甫所买，常明甫对其都有处分权。对证据二认可。对证据三认可，可以证实常明甫向本案被上诉人恒昌公司购买案涉房屋的事实。恒昌公司质证称，对三份证据的真实性均不认可，证据均是复印件，无法确定真实性，另外对第一份证据的证明目的也不认可，刚才常明甫陈述收据原件均在总公司，如果是其个人购买房屋，原件不应该交给总公司，原件应由个人持有。本院对上述证据的真实性予以认定，对案涉房屋常明甫都有处分权的证明目的不予认定。二审认定的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，郭刚刚向法院诉请恒昌公司为其办理案涉四套房屋的产权登记证书并支付违约金以及交付1802、1805号房屋应否支持，关键在于常明甫与恒昌公司之间、常明甫与郭刚刚的之间的法律关系是否是房屋买卖关系，该买卖关系是否成立。关于常明甫与恒昌公司法律关系，常明甫主张系房屋买卖关系，恒昌公司不予认可。因双方未签订书面买卖合同，关于案涉四套房屋单价是多少、总价款是多少，是否全部支付完毕，何时交付房屋均不明确。恒昌公司在一审出示的2012年2月28日常明甫给恒昌公司书写借条“今借理想城3号楼二单元1803、1804房两套”显示双方对该两套房屋是借用关系。根据本案证据，对常明甫与恒昌公司之间是否系房屋买卖关系难以认定，更无法认定双方房屋买卖关系成立。关于常明甫与郭刚刚之间的法律关系，双方均主张房屋买卖关系，但也没有签订书面合同，也未约定房屋面积、价款、交付等基本内容。郭刚刚与恒昌公司之间并不存在直接房屋买卖关系，在常明甫与恒昌公司之间房屋买卖关系尚不能确定的情况下，上诉人郭刚刚的诉讼请求既无合同依据，亦无法律依据，故一审判决驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，郭刚刚的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,900.0元，由上诉人郭刚刚负担。本判决为终审判决。审判长  王志强审判员  万丙申审判员  杨玉龙二〇二一年八月二十三日书记员  霍思雨