广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0783民初2808号原告：开平雅居乐雅生活物业管理有限公司，住所地：广东省开平市三埠街道办事处金钊路1号裕邦新外滩4幢首层12铺位。统一社会信用代码：91440783MA53H6AF4P。法定代表人：钟锦绣，该单位总经理。委托诉讼代理人：陈婷，该司员工。委托诉讼代理人：谭思妍，该司员工。被告：劳倩文，女，汉族，1990年2月26日出生，住广东省开平市。原告开平雅居乐雅生活物业管理有限公司（以下简称：雅居乐雅公司）诉被告劳倩文物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月27日立案后，依法适用小额诉讼程序于2021年7月28日公开开庭进行了审理。原告雅居乐雅公司的委托诉讼代理人陈婷及被告劳倩文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐雅公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2019年5月至2020年4月，2020年6月至2021年5月期间共24个月的物业管理费4104元；2、请求判令被告向原告支付违约金(违约金计算方法：以每月物业管理费171元为基数，分别从欠费次月1日起按每日万分之一利率计算至清偿之日止)，现暂计至2021年5月3日的违约金为153.9元。上述请求金额暂共计为人民币4257.9元。3、判令本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告雅居乐雅公司明确诉讼请求，即第2项诉讼请求的违约金金额为137.95元（计至2021年5月6日）。本院查明：2020年5月27日，雅居乐雅公司与劳倩文签订《江门市前期物业服务协议》。该协议约定主要有以下内容:一、第一条载明：乙方（劳倩文）同意建设单位选聘甲方（雅居乐雅公司）对本小区实施前期物业管理服务；二、第六条载明：乙方物业的房屋建筑面积为94.83平方米，乙方应按171元／月交纳物业服务费；三、第七条载明：乙方应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用，物业服务费按月计收，应在每月10日前交纳……；四、第二十三条载明：乙方或物业使用人违反本协议的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日应交金额的0.1%支付违约金。合同还约定了物业基本情况、服务内容与质量、物业的使用与维护等情况。原告雅居乐雅公司于2019年4月27日开始为涉案小区提供物业管理服务，开平富琳裕邦房地产开发有限公司向小区业主发出公告告知小区业主此情况。涉案房屋位于开平市，劳倩文于2020年5月27日收楼。原、被告双方签订协议后，雅居乐雅公司依约向劳倩文提供物业服务，但劳倩文没有依约向雅居乐雅公司支付物业费，雅居乐雅公司经催告未果，遂提起诉讼。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。雅居乐雅公司与劳倩文于2020年5月27日签订的《江门市前期物业服务协议》是双方自愿、真实、合法的意思表示，应受法律保护。双方应按物业服务协议享有权利和承担义务。劳倩文提出不同意支付物业费和违约金的主要理由如下：1、涉案房屋的定金是其直接支付的，只是暂时先由其朋友代支付定金，其他的购房手续都是以其姓名登记的，开发商承诺赠送3年的物业管理费，且其与开发商不断在沟通物业费的支付问题，所以不能计算违约金；2、其购买涉案房屋时，开发商说明由开发商自己物业管理且管理费是1.5元每平方米，现在是1.8元每平方米，后开发商换管理处，导致其管理费出现纠纷是开发商的问题。经查明，本院认为，1、如果建设单位在出售房产时承诺赠送物业费，该承诺对物业服务人是否有拘束力，取决于物业服务人是否认可。即如果物业服务人认可授权建设单位作出该承诺，则业主可以不向物业服务人支付物业费。如果物业服务人未同意，建设单位作出的该承诺对物业服务人没有拘束力。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，雅居乐雅公司认为，其与开发商已沟通协商过劳倩文所述“开发商承诺赠送3年的物业管理费”的承诺，但是开发商不予确认，故其无法作出认可。而劳倩文提供的证据不足以证明其不同意支付物业费和违约金的理由1的事实主张，故劳倩文所述“开发商承诺赠送3年的物业管理费”的承诺对雅居乐雅公司没有拘束力。退一步来说，假如建设单位承诺赠送物业费给劳倩文，如果物业服务人雅居乐雅公司未同意，建设单位作出的该承诺对物业服务人雅居乐雅公司亦没有拘束力。虽然劳倩文反映的上述事实与本案不是同一法律关系，但劳倩文可另行主张权利；2、雅居乐雅公司与劳倩文于2020年5月27日签订的《江门市前期物业服务协议》是双方自愿、真实、合法的意思表示，受法律保护。而劳倩文对其不同意支付物业费和违约金的理由2的事实主张未能提供有事实依据的证据，应承担举证不能的后果。涉案物业费的计算标准应遵循该协议约定。根据上述协议第六条约定“……计算标准：乙方物业的房屋建筑面积为94.83平方米，该物业的建筑面积每平米1.8元，按上述计算标准，乙方应按171元/月交纳物业服务费……”故涉案物业费应按171元/月计算。综上，劳倩文的上述意见本院不予采纳。依照上述物业服务协议的约定及《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一、二款的规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”雅居乐雅公司为劳倩文提供物业管理服务，劳倩文获得雅居乐雅公司的物业管理服务后，按照等价有偿原则，应当向雅居乐雅公司支付物业服务费用及逾期付费的违约金。关于涉案物业费的核算。雅居乐雅公司陈述，开发商于2018年通知业主收楼的，其也有通知业主过来收楼，故其主张涉案房屋的物业费应从2019年5月1日其入场提供物业服务时开始支付。本院认为，根据原、被告双方签订的《江门市前期物业服务协议》第七条约定“乙方应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用……”雅居乐雅公司未能提供证据证明其事实主张，雅居乐雅公司应承担举证不利的后果，反而其提供的证据证明建设单位于2020年5月27日交付涉案房屋给劳倩文，劳倩文亦于此日收楼。故雅居乐雅公司主张劳倩文从2019年5月1日开始支付物业费，理据不足，本院不予采纳。根据上述协议约定和日常生活经验判断，本院认为，涉案物业费从劳倩文2020年5月27日收楼后开始支付为宜，即从2020年6月份开始支付。因此，雅居乐雅公司主张劳倩文支付2020年6月至2021年5月期间的物业费，于法有据，本院依法予以支持，但其主张劳倩文支付2019年5月至2020年4月期间的物业费，理据不足，本院不予支持。经核算，2020年6月份至2021年5月份期间的物业费为2052元（171元×12月=2052元）。至于逾期付款违约金，雅居乐雅公司主张违约金以171元为基数，按每日万分之一的利率，从欠费次月1日开始计算，不违反法律法规及双方约定，本院予以采纳。经核算，违约金应为29.57元（详见附表），雅居乐雅公司诉请超出部分，本院不予支持。案经调解，原、被告双方无法达成调解协议，本院依法判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第九百四十四条第一、二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：被告劳倩文应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业费2052元及违约金29.57元给原告开平雅居乐雅生活物业管理有限公司；驳回原告开平雅居乐雅生活物业管理有限公司其他的诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（此款原告开平雅居乐雅生活物业管理有限公司已预交），由原告开平雅居乐雅生活物业管理有限公司负担12.30元，被告劳倩文负担12.70元（经原告开平雅居乐雅生活物业管理有限公司同意，此款由被告劳倩文直接支付给原告开平雅居乐雅生活物业管理有限公司，原告开平雅居乐雅生活物业管理有限公司不再向本院申请诉讼费退费。）。本判决为终审判决。审 判 员 梁颖文二〇二一年八月十三日法官助理 关巧玲书 记 员 黎美清附表：违约金计算表月份金额（元）逾期天数（计至2021.5.6）日利率违约金（元）2020.60.01%5.302020.70.01%4.772020.80.01%4.242020.90.01%3.732020.100.01%3.202020.110.01%2.682020.120.01%2.152021.10.01%1.622021.20.01%1.152021.30.01%0.622021.40.01%0.102021.50.01%合计29.57