湖北省咸丰县人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂2826民初1217号原告：陈洪云，女，1967年1月8日出生，苗族，现住湖北省咸丰县。被告：咸丰县世纪兴房地产开发有限公司，住所地咸丰县高乐山镇红旗路14号，统一社会信用代码914228267932933168。法定代表人：杨智安，董事长。委托诉讼代理人：朱昌前，湖北闳辩律师事务所律师。原告陈洪云与被告咸丰县世纪兴房地产开发有限公司（以下简称世纪兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈洪云、被告世纪兴公司委托诉讼代理人朱昌前到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈洪云向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还原告多支付的房款112947.6元（超3%部分双倍返还），承担逾期交房地产权属证书违约金445元；2、判令被告承担本案案件受理费、保全费。事实与理由：2016年2月23日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：第三条，原告购买被告建设的咸丰新城花园小区3幢1单元201室，建筑面积为136.54平方米。第四条，该商品房单价为3236.32元每平方米，房屋总价款为441888元。第五条。面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以产权登记面积为准，房屋价款按多退少补原则办理（不计息）。第十五条，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款445059元，2016年3月31日，原告办理入住手续，同时被告称房屋实测面积为137.52平方米，交房时开发商又增加了0.98平方米面积，住户在购买时是补齐了增加面积的房款，现房产证显示实际面积为118.01平方米，差异19.51平方米，面积误差比14%，这明显不符合常理。其目的是套取购房户资金，占用了大量购房户的资金长达五、六年之久，被告在格式条款中约定只退购房款且不计息，明显是被告故意为之。原被告签订的《商品房买卖合同》是由被告提供，该条款为格式条款。根据合同法第五十二条的规定，被告是以欺诈的方式签订了本合同第五条条款，被告的目的是估计虚增面积，原告多交的购房款用于被告无偿使用长达多年，故该第五条无效，该条款显示公平。合同中关于双方权利义务不对等，房屋面积减少，开发商只退本金且不计息，合同第十一条约定：由于买受人原因，未能按期交房的一切责任后果，由买受人自行承担，买受人因特殊原因要求退房，应按购房价款总额的20%向出卖人支付违约金”。第十五条约定被告逾期办理权属证明，被告向原告支付房款的0.1%的违约金即445元。这明显的权利义务不对等，该条款无效。该条款无效后，陈洪云购买的商品房合同面积为137.52平方米，面积误差比14%，误差比3%以内的面积为4.12平方米（137.52×3%）。被告应退房款：3%以内的面积为4.12平方米×3236.32元＝13333.6元，3%以上15.39平方米×3236.32元×2＝99614元，合计112947.6元。逾期交证书按合同约定承担违约金：445059元×0.001＝445元。以上两项合计113392.6元，现特向法院提起诉讼。世纪兴公司辩称，被告认为原告要求被告对商品房超出合同约定面积3%的部分按照购房价两倍返还房款，不符合合同约定，也无法律依据。其要求双倍返还购房款的诉求，依法不应得到支持。第一是合同双方当事人对房屋面积差异有明确约定，即按照登记面积和合同面积发生差异的时候，以产权登记面积为准，实行多退少补，并不计息。并不存在原告在诉状中说的超过3%的部分按照双倍进行返还的约定。所以不能按照这个双倍返还来主张房款。第二原被告双方在签订商品房买卖合同中约定的面积处理方式是明确的，即登记面积与合同约定面积发生差异以购房合同约定价格实行多退少补，在涉及本案所有房屋发生差异时超出合同约定面积的，购房人也是按照购房单价进行补助。原告在诉状中主张退还房款也是按照购房单价作为结算依据。充分说明双方对合同面积差异的处理的方式约定是十分明确。不存在约定不明，不能适用最高院的关于商品房的若干规定，且该规定已经废止。第三、逾期办证的问题，办证本身不是被告的责任，被告只是负责提交相关的资料，原告在2020年11月23日才将办证费用480元交给被告方，原告交费到办证期间并没有超过365天，所以原告要求支付逾期办证的违约金不能成立。综上，被告认为被告只应按照购房单价向原告支付多收取的购房款，其他诉求依法不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月23日，陈洪云（买受人）与世纪兴公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：“第一条，项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于高××镇大坝××城区、编号为咸国用（2011）第0509号的地块的土地使用权。该地块土地面积为6306.26平方米，规划用途为城镇住宅用地，土地使用年限自2011年5月18日至2081年5月18日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名咸丰新城。建设工程规划许可证号为2011-220号，施工许可证号为××。第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第3幢1单元201号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为3米，建筑层数地上11层，地下1层。该商品房合同约定建筑面积共136.54平方米，其中，套内建筑面积106平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积30.54平方米。第四条，计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3236.32元，总金额（人民币）零千零百肆拾肆万壹千捌百捌拾捌元整。第五条，面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以产权登记面积为准，房屋价款按多退少补原则办理（不计息）。第六条，付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式。买受人于2016年2月23日支付首付款壹拾捌万壹仟捌佰捌拾捌元整（小写：181888.00元），余款贰拾陆万元整（小写：260000.00元）由买受人向银行申请按揭贷款，并委托银行直接支付给出卖人。第十一条，交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。附件四：合同补充协议。五、出卖人利用报纸、电视等公众媒体或邮政快递、电话、电子邮件等方式对本公司交房事项进行告知的，视同书面告知。八、产权登记约定，根据产权登记机关要求，必须统一整体办理产权登记，故若因本楼盘任一买受人未提供完整的产权登记资料，未交齐相关费用或因产权登记机关原因未按期审核，致使不能按期领证，出卖人不承担任何责任。合同签订后，陈洪云向世纪兴公司支付购房首付款181888元，2016年3月31日，世纪兴公司告知陈洪云案涉房屋又增加了面积0.98平方米，陈洪云应补交增加面积的房款；2016年4月21日，陈洪云向世纪兴公司交纳案涉房屋尾款263171元；陈洪云向世纪兴公司累计支付购房款445059元（即181888元＋263171元＝445059元）。2020年11月23日，陈洪云交纳办房产证费480元。2020年12月11日，陈洪云已取得案涉房屋鄂（2020）咸丰县不动产权第0××2号不动产权证。鄂（2020）咸丰县不动产权第0××2号不动产权证书载明：权利人：陈洪云。坐落：咸丰县高乐山镇新城3号楼1-201号。面积：共有宗地面积：6333.58㎡／房屋建筑面积：118.01㎡。本院认为，陈洪云与世纪兴公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，对其效力本院予以确认。根据双方的诉讼主张和抗辩理由，本案的争议焦点归纳为以下两点:一、《商品房买卖合同》第五条的效力；二、陈洪云的诉讼主张能否得到支持。一、关于《商品房买卖合同》第五条的效力问题《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违法法律、行政法规的强制性规定”，本案中的《商品房买卖合同》第五条并不存在合同无效的法定情形。陈洪云认为《商品房买卖合同》由世纪兴公司提供，合同第五条为格式条款，系由世纪兴公司欺诈签订且显失公平。本院认为，在合同中双方特别约定了按照该条的第1种方式进行处理，并对第1种方式进行了特别的标注，订立合同时，对合同双方作出完全对等的责任约定，并不属于“一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，且在合同中的第三条也特别约定了“建筑面积按主管部门认可的测绘机构实际测绘的产权登记面积为准，甲乙双方互补差价”并标注，陈洪云主张《商品房买卖合同》第五条无效，不符合法律规定，本院不予支持。二、关于陈洪云的诉讼主张能否得到支持的问题。1、关于退还房款的主张。按照合同约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，双方同意以产权登记面积为准，房屋价款按多退少补原则办理（不计息）。陈洪云已按137.52㎡（136.54㎡＋0.98㎡＝137.52㎡）支付购房款445059元，而不动产权证所登记的房屋建筑面积为118.01㎡，世纪兴公司多收取房屋面积的19.51㎡的房款应按合同约定予以退还。本院认定退还金额合计为（137.52㎡-118.01㎡）×3236.32元/㎡=63140.6元，陈洪云主张的超出部分，不符合约定，本院不予支持。2、关于逾期取得房地产权证书违约金的主张。关于陈洪云要求世纪兴公司承担逾期交房地产权属证书违约金445元的主张，根据双方签订的案涉《商品房买卖合同》和附件四《合同补充协议》关于产权登记的约定，陈洪云于2020年11月23日交纳了办理房产证费，于2020年12月11日取得案涉房屋的《不动产权证书》，陈洪云没有证据证实其取得房地产权证书系出卖人世纪兴公司的责任，对陈洪云的该项诉讼请求，本院不予支持。关于陈洪云要求世纪兴公司承担保全费的主张，未提供证据证实，其该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、咸丰县世纪兴房地产开发有限公司退还陈洪云购房款63140.6元，限本判决生效后十日内履行；二、驳回陈洪云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2568元，减半收取计1284元，由陈洪云负担569元，咸丰县世纪兴房地产开发有限公司负担715元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：1776××××7804（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵德祥二〇二一年八月九日书记员  李 妍