山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终10386号上诉人（原审原告）：青岛中凯物业管理有限公司，住所地莱西市北京西路3号香格丽都小区15号楼1单元102室。法定代表人：邹亚雷，经理。委托诉讼代理人：陈玉梅，董事长。委托诉讼代理人：钟传明，山东广桥律师事务所律师。上诉人（原审被告）：青岛南墅资产运营有限公司，住所地青岛莱西市南墅镇石墨新材料产业集聚区。法定代表人：刘晓东，总经理。委托诉讼代理人：张永林，山东瀚生（市南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周媞，山东瀚生（市南）律师事务所律师。原审被告：青岛墨兴碳材料技术研究院有限公司，住所地青岛市莱西市北京西路3号。法定代表人：王柏，总经理。委托诉讼代理人：张永林，山东瀚生（市南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周媞，山东瀚生（市南）律师事务所律师。上诉人青岛中凯物业管理有限公司（以下简称中凯公司）因与上诉人青岛南墅资产运营有限公司（以下简称南墅公司）及原审被告青岛墨兴碳材料技术研究院有限公司（以下简称墨兴碳公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院(2021)鲁0285民初2472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。青岛南墅资产运营有限公司上诉请求：1.依法撤销莱西市人民法院（2021）鲁0285民初2472号民事判决第一项，依法改判南墅公司不支付任何物业费；2.本案一、二审诉讼费用由中凯公司承担。事实和理由：一、南墅公司购买涉案商务楼的时间是2019年11月，而不是法院认定的2018年。2017年9月，南墅公司与青岛中凯盛置业发展有限公司确实签订办公楼装饰装修合同，但该办公楼装饰装修合同并未实际履行。二、南墅公司购买的涉案商务楼属于独立的商务楼，应划定为独立的物业管理区域。三、中凯公司没有提供任何物业服务，南墅公司无需向其支付物业管理费。中凯公司辩称，涉案商务楼实际入住日期就是2018年，一审法院认定正确。涉案商务楼不属于独立的商务楼，是整个小区不可分割的组成部分，中凯公司提供了物业服务，南墅公司应当支付物业管理费，其恶意拖欠支付物业管理费，应当支付滞纳金。中凯公司上诉请求：依法撤销莱西市人民法院（2021）鲁0285民初2472号民事判决，依法判令：1、南墅公司支付全部物业管理费和滞纳金；2、本案一、二审诉讼费用由南墅公司承担。事实和理由：1、中凯公司与南墅公司既然形成了事实上的物业服务关系，南墅公司应当支付全部物业管理费，一审法院判决支付70%的物业管理费没有依据；2、南墅公司无故拖欠物业管理费，应当支付滞纳金。南墅公司答辩称：1、南墅公司于2019年10月20日才购买了涉案的商务楼，此前的物业费与南墅公司无关；2、涉案房屋属于独立的商务楼，可以划定为独立的物业区域，并且已经委托了第三方物业公司进行了服务；3、中凯公司并未提供任何的物业服务，无权要求支付物业费。墨兴碳公司答辩称，涉案房屋属于独立的商务楼，由自己的物业公司进行服务，中凯公司未提供物业服务，无权要求支付物业费。中凯公司向一审法院起诉请求：1.要求南墅公司、墨兴碳公司支付中凯公司物业管理费272680元（2018年6月至今共34个月）、滞纳金41334元；2.诉讼费由南墅公司、墨兴碳公司负担。。一审法院认定事实：青岛中凯盛置业发展有限公司开发建设位于莱西市北京西路3号香格丽都小区。2017年1月1日，中凯公司与青岛中凯盛置业发展有限公司签订前期物业服务合同，约定由中凯公司为香格丽都小区提供物业服务，服务内容包括共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修养护管理，共用清洁卫生、垃圾收集，物业档案资料管理，自用部位所需各类特约维修服务（另行收费）等；商业用房物业服务费用1.2元/月/平方米，合同附件一部分“物业构成明细”包括多层住宅、小高层住宅、地下车库、公建（商用、居委会用房等）；业主应于办理交付手续之日起交纳物业服务费用，期限至2018年12月31日止，合同期满三个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议等。后于2019年1月1日、2021年1月1日续签。合同签订后中凯公司即入驻小区提供物业服务，业主委员会至今未成立。2017年9月29日，南墅公司与青岛中凯盛置业发展有限公司签订办公楼装饰装修施工合同，工程地点位于莱西市。2018年1月9日，墨兴公司注册成立，住所地莱西市，公司具体地址位于上述办公楼内，南墅公司为墨兴公司股东之一。同年10月起，墨兴公司实际使用该商务楼办公。同年12月7日，墨兴公司与青岛丛林物业管理有限公司签订物业服务项目合同，约定：青岛丛林物业管理有限公司为墨兴公司提供物业服务（保安、保洁、水电）及电梯维护（电梯2部）工作，具体服务包含门卫巡逻、环境保洁服务、室内绿化等，服务期限自2018年12月7日至2020年12月6日止。合同签订后，青岛丛林物业管理有限公司提供电梯维护、保洁等物业服务工作。2019年至2021年期间，墨兴公司向青岛莱西市洁皓垃圾清运有限公司缴纳垃圾清运处置费。自2018年10月至2021年4月期间，中凯公司代收墨兴公司水费、电费。2019年12月20日，南墅公司与青岛中凯盛置业发展有限公司签订商品房买卖合同，约定南墅公司购买位于莱西市，约定房产建筑实测面积6666.76平方米，建筑总层数10层，其中地上9层，地下一层，房屋总价3420万元；出卖人应当在2015年10月15日前向买受人交付该商品房；出卖人依法选聘前期物业服务企业中凯公司，物业服务时间2015年10月15日至2016年10月14日，物业服务费1元／月／平方米，该商品房前期物业服务合同、临时管理规约见附件十等。诉讼过程中，一审法院组织双方对位于莱西市北京西路3号香格丽都小区进行现场勘验，该南墅公司办公楼东临小区部分商业楼（东侧为小区行人车辆出入口设置门卫），西临广州路（车辆行人出口未设置门卫），南临北京西路（楼前为公共道路、绿化带），北临住宅楼，属于莱西市房产局规划的香格丽都小区范围内。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，法院不予支持。本案中，中凯公司与青岛中凯盛置业发展有限公司签订前期物业服务合同不违反法律规定，合法有效，该合同对香格丽都小区全体业主均具有约束力。南墅公司是否涉案小区业主问题，其虽然提交2019年商品房买卖合同主张购买时间，但该合同实系网签，网签商品房预售合同作为房产管理部门备案合同是为规范房产交易市场，增强房屋交易透明度，系登记备案作用，对房屋交付时间、物业管理等约定均在网签之前，与实际不符。结合其2017年对涉案办公楼进行装修，后部分交由墨兴公司（2018年10月）实际使用、水电费缴纳、小区规划等，认定南墅公司2018年系涉案小区实际业主，已入住，未成立业主大会，受前期物业服务约束。物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。根据权利义务对等原则,只有物业服务企业履行维护和管理义务，业主也享受了该服务，事实物业服务关系才可能成立。南墅公司认为中凯公司未提供任何物业服务，由青岛丛林物业管理有限公司提供物业服务，但根据其双方约定，提供的物业服务主要限于办公区域专有部分，中凯公司亦认可对该商务楼内部并未提供物业服务，且自使用至今水费、电费均由中凯公司收取，系香格丽都小区规划范围内，公共区域整体不划分，亦在商品房买卖合同中明确前期物业服务企业为中凯公司，双方形成了事实上的物业服务关系。但因双方未曾办理明确物业交接手续、支付过物业费，且对物业服务具体内容约定不明，中凯公司亦未提交证据证实全部按照前期物业服务合同的服务标准提供相应的物业服务，包括清洁卫生、垃圾收集，物业档案资料管理及南墅公司交付入住时间等，一审法院酌定南墅公司支付中凯公司应当支付其认定入住时间（水电费起缴点）即2018年10月起至2021年3月物业管理费168002.35元（实测面积6666.76平方米×1.2元/月/平方米×30个月×70%）。关于滞纳金部分，其系属于惩罚性的措施,并非合同的主要义务,未经双方明确约定,鉴于双方系提供物业服务范围、标准存在争议，导致南墅公司未按期支付服务费，不属于无故拖欠,该请求不予支持。中凯公司要求墨兴公司支付相关费用，于法无据，不予支持。南墅公司辩称中凯公司未提供任何物业服务，无权要求支付费用，与事实不符，一审法院不予采信。同时,物业服务合同，作为典型的双务、有偿合同，物业服务的对象是全体业主而非某个业主,其宗旨应当为全体业主创造安全、卫生、有序的生活环境,业主支付物业费。物业企业、业主均应认识到物业管理目的为全体业主营造良好的生活工作环境、和谐稳定的管理秩序，这是双方共同利益所在。本案中，如若中凯公司提供了与前期物业服务合同同等的物业服务,南墅公司应当按照前期物业服务合同的标准支付物业管理费。依据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条规定，判决：一、青岛南墅资产运营有限公司于判决生效之日起10日内支付青岛中凯物业管理有限公司物业管理费168002.35元；二、驳回青岛中凯物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3063元，由青岛南墅资产运营有限公司负担1830元，青岛中凯物业管理有限公司负担1233元。本院二审期间，双方当事人提交新证据：1、中凯公司提交公示栏照片一张，证明中凯公司是依据莱西市物价局下发的物价标准进行收费。南墅公司、墨兴碳公司质证称，对该证据的真实性不予认可，没有加盖任何主管单位印章，关于该收费标准从未进行公示，并且该标准与中凯公司在一审时提交的收费标准明显自相矛盾；2、南墅公司、墨兴碳公司提交莱西市市场监督管理局责令退款通知书，证明中凯公司因为乱收费被市场监督管理局予以处罚，中凯公司所谓的代收水电费并不是物业服务，而是一种盈利行为，并且是一种违规盈利的行为。中凯公司质证称，该市场监管局下发的通知已经收回，该款项至今也没有支付给南墅公司，该通知书是错误的下达，正在纠正，且该通知书与本案无关；3、南墅公司、墨兴碳公司提交涉案商务楼的房产证，证明南墅公司是2019年10月20日购买的涉案商务楼，在2020年1月9日办理的房产证，成为业主的时间是在2019年10月20日之后。中凯公司质证称，物业费的缴纳不能以房产证的办理时间为准，应以交房和实际入住时间为准。本院认为，证据1仅盖有中凯公司公章，并不能证明中凯公司对该收费标准进行了公示，本院对该证据不予采信。证据2与本案无关，本院不予采信。证据3只能证明办理房产证的时间，不能证明其实际入住时间，对该证据本院不予采信。本院认为，本案争议焦点为南墅公司应该交纳的物业管理费的数额。本院认为，中凯公司作为物业服务公司为整个香格丽都小区提供物业服务，南墅公司作为小区业主应该按照前期物业服务合同约定的收费标准交纳物业服务管理费，南墅公司上诉称涉案商务楼独立使用，属于独立的物业管理区域，但没有提交相关证据予以证明，一审法院判决南墅公司交纳70%的物业服务管理费不当，本院予以纠正。中凯公司作为物业服务的经营者，在其与南墅公司因物业服务管理费、物业管理区域发生争议后，应与南墅公司积极协商沟通解决并引导南墅公司合法行使自己权利，而不是消极处理，致使矛盾持续存在，故中凯公司上诉请求南墅公司支付滞纳金理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人青岛中凯物业管理有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。青岛南墅资产运营有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省莱西市人民法院(2021)鲁0285民初2472号民事判决；二、青岛南墅资产运营有限公司于本判决生效之日起10日内支付青岛中凯物业管理有限公司自2018年10月至2021年3月物业管理费240003.36元；三、驳回青岛中凯物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3063元，由青岛南墅资产运营有限公司负担2341元，由青岛中凯物业管理有限公司负担722元；二审案件受理费9670元，由青岛南墅资产运营有限公司负担7390元，由青岛中凯物业管理有限公司负担2280元。本判决为终审判决。审 判 长 陈晓静审 判 员 林伟光审 判 员 刘昭阳二〇二一年八月三十日法官助理 于丽人书 记 员 韩 平书 记 员 翟国媛