重庆市渝北区人民法院 民事判决书                         （2021）渝0112民初21988号 原告：汪义华，男，汉族，1993年8月20日出生，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：谭扬，重庆礼澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩翔，重庆礼澜律师事务所律师。被告：重庆天江坤宸置业有限公司，住所地重庆市渝**农业园区宝石路**，统一社会信用代码915001127530677602。法定代表人：谷彬，总经理。委托诉讼代理人：段晓红，系公司员工。原告汪义华与被告重庆天江坤宸置业有限公司（以下简称天江坤宸公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案受理后，依法由审判员姚利平独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汪义华的委托诉讼代理人谭扬、韩翔，被告天江坤宸公司的委托诉讼代理人段晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪义华向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担逾期交房违约责任，向原告支付逾期交房违约金70 930.6元（以房屋总价款为基数，自2020年1月1日起至2021年2月19日止，按每日万分之二的标准计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年3月26日签订了重庆市商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的房屋一套，房屋总价款854 586元。合同约定，被告应于2019年12月31日前交付案涉房屋给原告。合同签订后，原告支付了全部房款，但被告于2021年2月19日才办理集中接房，且至今未按约定支付违约款项。被告天江坤宸公司辩称，1.违约金的计算标准以合同约定的交房时间为起始时间至被告通知原告接房的时间为截止时间，按照合同约定每日万分之二的标准计算没有异议。被告逾期交房因受疫情影响，导致施工拖延，所以我方应当扣除因为疫情影响的91天的逾期时间。2.违约金计算标准没有问题，但是原告应当补交房屋差价的价款534元，被告认为该差价款中应从违约金中扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对重庆市商品房买卖合同、接房通知书的真实性本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月26日，天江坤宸公司作为甲方（卖方），与乙方汪义华（买方）签订了重庆市商品房买卖合同，主要约定：乙方购买甲方的预售商品房，套内建筑面积79.98平方米，套内建筑面积单价为10 685元，总成交金额854 586元。第六条面积确认及面积差异处理：在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理：1.合同约定房屋套内面积与产权登记套内面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。第七条交房期限及交付条件：属预售商品房的，甲方应当在2019年12月31日前依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。第九条甲方逾期交房的违约责任：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第二十三条：本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款，如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。合同签订后，汪义华支付了购房款854 586元。2021年2月10日，天江坤宸公司向汪义华发送了接房通知书，载明案涉房屋将于2021年2月19日集中接房；天江坤宸公司委托重庆新隆信物业管理有限公司负责房屋交付工作。根据天江坤宸公司提供的房屋面积分户汇报表，案涉房屋的套内面积为80.03平方米。该表有重庆市渝北区房屋测绘管理所、重庆市规划和自然资源局、重庆市规划和自然资源调查监测院盖章。汪义华在庭审中陈述，案涉房屋已经接房；本案事实清楚，被告应当依法承担逾期交房违约责任，对于被告抗辩的疫情不可抗力因素，根据民法典第五百九十条第二款规定，被告抗辩没有法律依据。另查明，由于新冠疫情的爆发，重庆市决定自2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，2020年3月10日将重大突发公共卫生事件一级响应机制调整为二级响应，并于2020年3月24日起将重大突发卫生公共卫生事件二级响应机制调整为三级响应。本院在另案查明，案涉房屋于2021年2月10日取得竣工验收备案登记证。本院认为，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定的“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案纠纷持续至民法典施行后，故应适用民法典的规定。本案原、被告签订的重庆市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。双方均应当按合同约定享有权利，履行义务。案涉合同约定，被告应于2019年12月31日交付案涉房屋，但被告2021年2月10日才通知原告2021年2月19日集中办理交房手续，故交房时间逾期415天。依据《中华人民共和国民法典》第五百九十条第二款规定：当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。可见，不可抗力的免责事由必须发生在延迟履行之前。被告未在合同约定的2019年12月31日交付案涉房屋，已构成延迟履行。重庆新冠疫情从2020年1月24日进入一级响应，于2020年3月24日起调整为三级响应。被告主张的疫情免责事由发生在其逾期交房之后，故不满足法律规定的免责条件。本院对于被告主张的扣除疫情期间91天违约金的理由不予采纳。被告主张以案涉房屋的面积差价抵扣逾期交房违约金，根据案涉买卖合同第六条约定，在房屋交付时应当对面积差异进行处理。案涉房屋约定套内建筑面积单价为10 685元，套内建筑面积79.98平方米，而实际的套内建筑面积为80.03平方米，面积差为0.05平方米，面积误差比小于3%，应当由原告补上差价534.25元（0.05平方米×10 685元）。现该差价与逾期交房违约金均属于已到期的金钱债务，可以抵销，为避免双方诉累，本院对被告主张扣除差价534元的意见予以采纳。依据案涉买卖合同及补充协议约定，被告应当在2019年12月31日前交房，逾期交房超过90日并继续履行合同的，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。现案涉房屋已实际交付，被告应按照约定向原告支付逾期交房违约金70 930.64元（854 586元×415天×0.0002），抵扣原告应补齐的面积差价款534元，还应支付70 396.64元，对原告诉请中超出该部分的金额本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十八条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆天江坤宸置业有限公司于本判决生效后五日内支付原告汪义华逾期交房违约金70 396.64元；二、驳回原告汪义华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取786.64元，由被告重庆天江坤宸置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。  审  判  员  姚利平   二〇二一年八月十六日                           书  记  员   曾  莉  - 1 -