甘肃省嘉峪关市中级人民法院民事判决书（2021）甘02民终84号上诉人（原审被告）：冯某，女，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李某，甘肃明昊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：管某，男，汉族，兰州铁路局嘉峪关供电段职工，住嘉峪关市。委托诉讼代理人：贾某（管某之妻），住嘉峪关市。委托诉讼代理人：黄某，嘉峪关人合律师事务所律师。上诉人冯某因与被上诉人管某房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省嘉峪关市城区人民法院（2020）甘0271民初278号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人冯某的委托诉讼代理人李某，被上诉人管某的委托诉讼代理人贾某、黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯某上诉请求：发回重审或改判驳回管某一审诉讼请求。事实及理由：1、一审审理程序违法。冯某从中国审判流程公开信息网查询，了解到本案立案日期从2020年3月6日变更至3月9日，自简易程序变更为普通程序，2020年6月8日开庭后又无法定事由扣除审限，2020年9月30日报结案，10月21日冯某收到判决书。2、一审判决认定事实错误。1998年水烈信退休去上海前只是把房屋及相关材料交给证人王某代为管理，没有出售房屋或表示过通过王某将房屋及有限产权证等相关材料交给管某，也没有收到10000元（或12000元）的房屋出售款，至于管某如何取得房屋相关材料并居住房屋，水烈信及家人并不知情。管某也从未找过水烈信要求办理房屋过户手续。2016年冯某的儿子回嘉峪关找王某询问房屋一事，未找到王某，才得知房屋由他人居住。一审判决认为冯某、水烈信对管某居住使用房屋二十年不闻不问，不符合日常生活经验进而判定双方存在事实买卖关系，属认定事实不清。3、王某的证言及贾某与王某的通话录音只能证实王某曾经收取过管某购房款10000元，不能证明水烈信收到购房款10000元。综上：水烈信与管某不存在房屋买卖关系，涉案房屋所有权不属于管某，冯某因继承取得房屋所有权合理合法，不同意为管某办理房屋过户手续。被上诉人管某辩称，案涉房屋是1998年管某通过同事王某购买同单位退休职工水烈信名下的铁路系统公有住房，支付房屋购房款12000元，并持有水烈信名下房屋有限产权证书等相关材料，自1998年至今已在案涉房屋居住二十几年，双方已形成事实买卖关系，20年的时间水烈信及亲属从未提出过收房之事。双方没有办理房屋过户手续是基于公有住房政策的变化等历史原因造成，此后铁路公有住房可以办理房屋所有权证时，又无法联系水烈信，导致房屋过户之事一拖再拖。该房屋所有权应属于管某，冯某应当协助管某办理房屋所有权过户手续并承担过户费用。一审法院查明认定的主要事实：案涉房屋位于嘉峪关市××区，建筑面积52.5平方米，90年代建筑。冯某的丈夫水烈信原系兰州铁路局武威铁路分局嘉峪关水电段职工。1994年9月9日，水烈信与武威铁路分局签订《公有住房买卖协议书》，协议约定：“水烈信按照内部职工购房各项优惠政策及工龄26年优惠条件，支付购房款6116元，享有70%产权及占有、使用、有限处分和收益权，可以继承（有条件）和出售，但不准出租、转让、馈赠和改变原住房性质；购房后五年内不愿意继续居住，只能出售给原单位，原单位将原购房款退还给水烈信，不计利息，以息抵租；五年后，水烈信可将购买的住房在单位房地产交易所出售，在同等条件下，单位有优先购买权”。1994年11月28日水烈信向武威铁路分局交付购房款6116元，1994年12月，武威铁路分局为水烈信办理了《兰州铁路局公有住房有限产权证》。1996年4月19日，水烈信向单位补交房价款1376元，两次交纳购房款合计7492元。1998年水烈信退休时将案涉房屋及兰州铁路局公有住房有限产权证、公有住房买卖协议书、交房款单据、职工购买铁路公有住房结算单等材料通过王某交给同单位职工管某，此后案涉房屋即由管某居住使用。管某在居住期间没有到武威铁路分局办理房屋使用权过户登记手续。2015年4月水烈信去世，2018年7月18日水烈信的妻子冯某办理了案涉房屋所有权证，将房屋所有权落户在其名下。甘肃省嘉峪关市城区人民法院（2019）甘0271民初1142号原告管某与被告冯某房屋买卖合同纠纷案卷中，庭审笔录记载管某申请证人王某出庭作证，王某当庭陈述证明：“水烈信是其师傅，管某是其同事，三人均系武威铁路分局职工，水烈信与管某互不认识。1998年水烈信退休时单位有项规定，如果水烈信名下没有单位房产，可以获得单位住房补贴6万元。水烈信为获得单位住房补贴向王某提出将案涉房屋过户至其名下，王某同意并商定给付水烈信10000元（含房价款及煤气安装费）。当时管某结婚需要住房，找到王某，要求购买该房屋居住，王某同意遂将水烈信的房屋转让给管某。在当时的铁道宾馆，王某从管某处收取10000元，将10000元转交给水烈信，又从水烈信处接过房屋钥匙及相关产权证书、材料转交给管某。管某与水烈信二人没有见过面，也没有签订过合同或出具收条。事后由于管某称没钱办理过户，亦为其以后享受单位购房待遇等原因，管某没有到铁路系统房管部门办理过户手续，水烈信也没有取得单位住房补贴款，房屋交接后水烈信去上海居住”。一审法院认为，1、关于双方是否存在房屋买卖关系的问题，首先，管某已在案涉房屋居住使用长达20年，水烈信及其家人在20年的时间里对案涉房屋不闻不问，水烈信去世前，其本人与家人亦没有主张过房屋的权利，这与日常生活经验不相符。其次，管某提交妻子贾某与王某的通话录音证实，王某认可收到管学明交付的购房款12000元并转交水烈信。其三，管某通过王某取得案涉房屋的有限产权证等材料并占有使用房屋，可以认定水烈信收到了购房款10000元。至于10000元的价格是否合理，根据庭审查明可以推测出，水烈信当时转让案涉房屋的初衷并非获得房屋差价，而是让自己成为无房户享受单位住房补贴，不能因为后来其未享受到住房补贴就否认当时转让房屋的初衷。其四，在20年时间里，管某基于何种原因居住使用涉案房屋，1998年水烈信为何收取10000元现金并将购房手续及房屋交给管某居住，被告冯某均未能作出合理解释。综上，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。水烈信通过王某收取了管某交付的1万元购房款，管某交付房款后拿到了案涉房屋的购房手续并居住使用，此后其对房屋进行装修并居住至今，期间房屋发生的各项费用均由管某交付；在此期间水烈信并未再向管某收取任何费用，亦未对管某使用房屋提出异议。根据上述事实，一审法院认为管某与水烈信之间虽未签订书面的房屋买卖合同，但管某支付购房款、水电费等，水烈信交付购房手续及房屋，管某居住涉案房屋长达20年，水烈信未提出异议及证人证言等情形足以认定水烈信与管某已经形成事实上的房屋买卖关系。被告冯某辩称案涉房屋只是交给王某代管而不是出售，因其辩称意见仅有个人陈述，并无其他证据佐证，且有悖常理，故对该抗辩意见不予采信。管某因房屋买卖关系成立而取得房屋所有权，现冯某已取得房屋所有权证，且依法可以上市交易，故管某主张冯某协助其办理案涉房屋过户手续有事实和法律依据，应当予以支持。2、关于管某主张涉案房屋所有权归其所有的诉请，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”的规定，本案系因房屋买卖合同的履行而引发纠纷，双方依据合同形成债权债务关系，故管某以物权主张确认房屋所有权属于法无据，不予支持。判决：1、冯某于判决生效后10日内协助管某将嘉峪关市迎宾四小区4栋2-403号房屋所有权转移登记至管某名下；2、驳回管某的其他诉讼请求。二审期间，关于一审法院审理程序问题，上诉人冯某提交中国审判流程公开信息网查询的资料，以此证明一审审判程序违法，经查实，2020年3月9日甘肃省嘉峪关市城区人民法院立案后，案件审理期间正值新冠疫情期间，一审法院依法扣除审限，具有法定事由，审理程序合法。关于案件事实部分，双方当事人均未补充提交新证据，本案二审查明的案件事实与一审一致，依法予以确认。对证人王某的证言予以采信。本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：1998年冯某之夫水烈信与管某之间是否存在房屋买卖行为；房屋买卖行为是否合法有效。根据双方当事人的陈述及相关书面证据证实，1998年案涉房屋属于兰州铁路局武威铁路分局（铁路系统）公有住房，水烈信按照铁路职工购房优惠政策支付购房款7492元取得房屋居住使用权并享有70%的产权，办理了兰州铁路局公有住房有限产权证。证人王某的证言证实，1998年水烈信退休时为获得单位退休职工无房户住房补贴款而出卖转让名下案涉房屋，水烈信与管某之间通过王某交付购房款、房屋及相关材料，完成了案涉房屋的买卖行为。结合管某持有案涉房屋公有住房买卖协议书、交房款单据、职工购买铁路公有住房结算单、兰州铁路局公有住房有限产权证等全部材料，自1998年居住使用案涉房屋至今长达二十几年的事实，确认王某的证言具有高度的盖然性，可证实水烈信与管某之间存在房屋买卖行为。上诉人冯某主张1998年水烈信退休离开嘉峪关市前委托王某代管房屋，对此主张冯某未提交证据证实，对其该项主张不予采纳。水烈信与管某之间房屋买卖的民事法律行为未违反法律行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，没有法定无效的情形，武威铁路分局对内部职工买卖房屋的行为亦不持异议，故1998年水烈信与管某之间房屋买卖行为合法有效。1998年水烈信与管某房屋买卖行为未经武威铁路分局办理房屋有限产权过户手续，双方基于房屋买卖行为形成的权利义务关系尚未履行完毕，且1998年案涉房屋尚不具备办理房屋所有权证的条件。水烈信去世后，水烈信的妻子冯某于2018年7月办理了房屋所有权证。冯某在办理房屋所有权证时应当知道案涉房屋由管某居住使用的事实，冯某依法负有继续履行房屋买卖合同的义务，其应当协助管某办理房屋所有权的过户手续。综上，冯某的上诉请求不能成立，应予驳回；经本院审判委员会讨论决定，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由冯某负担。本判决为终审判决。审判长 何 琴审判员 刘宏伟审判员 邢剑影二〇二一年八月九日书记员 许 嘉