湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1103民初4320号原告：深圳市鼎诚物业管理有限公司永州分公司，住所地永州市冷水滩区湘永路与育才路交叉口西南角（皇家帝王广场）3栋1单元1层东户。负责人：庞俊兴，该公司经理。委托诉讼代理人：蒋小英，女，1971年4月20日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，系该公司法律顾问。被告：周扬平，男，1986年2月10日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。原告深圳市鼎诚物业管理有限公司永州分公司（以下简称鼎诚物业永州分公司）与被告周扬平物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鼎诚物业永州分公司的委托诉讼代理人蒋小英到庭参加诉讼，被告周扬平经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鼎诚物业永州分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的物业服务费12501.83元及自2013年11月1日起至交清物业费之日的违约金按3.85%的年利率的1.5倍计算（至2021年6月30日违约金为5559元）；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月8日、2019年6月8日，原告与被告所在小区的业主委员会签订《物业服务委托合同书》，约定原告对被告所在小区的帝王广场小区提供物业服务；服务期限为自2015年9月8日至2024年6月7日；服务费用标准住宅物业按建筑面积每月每平方米1元，商业物业按建筑面积每月每平方米2元收取。还约定了双方权利义务及违约责任等。依照物业服务行业惯例，欠缴的之前的物业服务费均由现在的物业服务公司收取。合同生效后，原告按约定为被告提供了物业服务，2013年11月1日之后至今被告一直以各种理由拒绝交纳物业服务费，截止2021年3月31日累计已达89个月。经多次催收无果，遂酿成纠纷。被告周扬平未作答辩，亦未在举证期内向本院提交证据。本院经审理查明，被告周扬平系冷水滩区湘永路与育才路交叉口西南角皇家帝王广场11栋2905房业主，建筑面积140.47平方米，该房被告周扬平于2011年4月12日进行了预售商品房买卖预告登记，于2013年12月23日进行了所有权登记。2012年9月25日，开发商湖南煌佳房地产开发有限公司（甲方）与深圳市鼎诚物业管理有限公司（乙方）签订了《永州市物业服务合同书》，该合同主要约定：1、甲方将永州皇家帝王广场物业管理服务项目委托乙方实行规范化、专业化、系统化管理服务。2、本合同期限为3年，合同期内小区业主委员会若签订新的物业合同，本合同自动废止，合同期满后若未签订新的服务合同，本合同自动有效顺延。3、物业服务费由产权人或使用人按其建筑面积交纳；本物业的管理费用标准为住宅物业每月每平方米建筑面积人民币1元；商业物业每月每平方米建筑面积人民币2元。4、该合同还约定了其他权利义务。2015年9月8日，永州市皇家帝王广场小区业主委员会（甲方）与深圳市鼎诚物业管理有限公司（乙方）签订了《物业服务委托合同书》，该合同主要约定：1、甲方将皇家帝王广场小区委托乙方实行物业管理。2、物业类型由13栋高层住宅及商业裙楼和商业街等组成，坐落永州市冷水滩区湘永路与育才路的交汇处。3、委托服务期限为自2015年9月8日00时起至2019年2月28日24时止。4、本物业服务费按住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋（商业）由乙方按建筑面积每月每平方米2元向业主或物业使用人收取；业主出租其拥有的物业，其应承担的物业公共服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任；业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的物业服务费；业主和物业使用人逾期未交纳物业服务费的，情况严重的按相关的法律规定收取滞纳金。5、该合同还约定了其他权利义务。2019年6月8日，帝王广场业主委员会（甲方）与原告深圳市鼎诚物业管理有限公司永州分公司签订了《帝王广场小区物业管理委托服务合同》，该合同主要约定：1、甲方将永州市帝王广场小区委托于乙方实行物业管理。2、物业类型由13栋高层住宅及商业裙楼和商业街等组成，坐落在永州市冷水滩区湘永路与育才路的交汇处。3、委托服务期限五年，自2019年6月8日起至2024年6月7日止。4、本物业服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋（商业）由乙方按建筑面积每月每平方米2元向业主或物业使用人收取；业主出租其拥有的物业，其应承担的物业公共服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任；业主转让物业时，须缴清转让之前该业主应承担的物业服务费；业主和物业使用人逾期未交纳物业服务费的，情况严重的按相关的法律规定收取滞纳金。5、该合同还约定了其他权利义务。另查明，被告周扬平现没有装修及入住皇家帝王广场11栋2905住房。以上事实，有原告提供的不动产登记证明、永州市《皇家帝王广场》物业服务、物业服务委托合同书、帝王广场小区物业管理委托服务合同等证据在卷予以证实，结合原告的庭审陈述，足以认定。本院认为，《永州市物业服务合同书》和《物业服务委托合同书》签订主体均系深圳书鼎诚物业管理有限公司，根据合同相对性原则，深圳市鼎诚物业管理有限公司系上述两个合同的签订主体，对由深圳市鼎诚物业管理有限公司提供物业服务期间的物业费由其收取，故起诉的适格主体是深圳市鼎诚物业管理有限公司，本案原告鼎诚物业永州分公司不具有主体资格，故对原告鼎诚物业永州分公司要求被告支付2013年11月1日至2019年2月28日的物业服务费的诉请，因其不是适格的原告，故本院依法不予支持。原告与帝王广场小区业主委员会签订的《帝王广场小区物业管理委托服务合同》系双方的真实意思表示，内容为违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对双方当事人均有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，小区业主委员会与原告签订的物业服务合同，对业主均具有约束力。被告作为小区业主，应按照合同约定交纳物业管理费。原告从2019年6月8日起向被告所在小区提供物业服务，被告未交2019年6月8日至2021年3月31日的物业服务费，已构成违约，应当承担继续交纳物业服务费的义务，故对原告要求被告支付2019年6月8日至2021年3月31日的物业服务费3054.09元（140.47平方米×21个月×1元/平方米+140.47平方米×1元/平方米÷31天×23天），本院依法予以支持。对原告诉请要求被告支付违约金，本院认为，双方在《帝王广场小区物业管理委托服务合同》中未明确约定欠缴物业服务费需支付违约金的计算方式，同时原告在起诉前未向被告催缴物业服务费，未提供被告未交物业服务费给原告造成损失的证据，故对原告诉请要求被告支付违约金，本院不予支持。综上，对原告的诉请依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周扬平自本判决生效之日起十日内给付原告深圳市鼎诚物业管理有限公司永州分公司2019年6月8日至2021年3月31日的物业管理费3054.09元；二、驳回原告深圳市鼎诚物业管理有限公司永州分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费252元，减半收取计126元，由原告深圳市鼎诚物业管理有限公司永州分公司承担96元，被告周扬平承担30元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员 陶 小 艳二〇二一年八月十八日法官 助理 彭霞超群代理书记员 邓 亚 丽