北京市高级人民法院民 事 判 决 书(2021)京民终404号上诉人（一审被告）：北京北辰实业集团有限责任公司，住所地北京市朝阳区北四环中路北辰东路8号。法定代表人：贺江川，董事长。委托诉讼代理人：胡婧，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛霞，北京市鑫诺律师事务所律师。上诉人（一审被告）：北京北辰实业集团有限责任公司元辰鑫国际酒店，住所地北京市朝阳区裕民路12号。负责人：鲍胜利，总经理。委托诉讼代理人：王鑫，北京腾宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：章庞宠，北京腾宇律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：芜湖恒一投资中心（有限合伙），主要经营场所安徽省芜湖市镜湖区长江中路92号雨耕山文化创意产业园内思楼三楼320（申报承诺）。执行事务合伙人：吉林和信农业发展有限公司（委派代表：王英韶）。委托诉讼代理人：孙宇，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭佳，北京市炜衡律师事务所律师。上诉人北京北辰实业集团有限责任公司（下称“北辰集团”）、上诉人北京北辰实业集团有限责任公司元辰鑫国际酒店（下称“元辰鑫酒店”）因与被上诉人芜湖恒一投资中心（有限合伙）（下称“芜湖恒一中心”）物权保护纠纷一案，不服北京市第三中级人民法院（2019）京03民初448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人北辰集团的委托诉讼代理人胡婧、辛霞，上诉人元辰鑫酒店的委托诉讼代理人章庞宠，被上诉人芜湖恒一中心的委托诉讼代理人孙宇、郭佳参加了诉讼。本案现已审理终结。北辰集团、元辰鑫酒店上诉请求：1.请求依法撤销北京市第三中级人民法院作出的（2019）京03民初448号民事判决书，依法改判或将本案发回重审。2.本案一、二审诉讼费用由芜湖恒一中心承担。事实与理由：一、一审法院遗漏查明与本案争议有关的重要基本事实，依法应当发回重审或在查清事实后改判。北辰集团、元辰鑫酒店认为，在案证据能够证明的如下重要基本事实均与本案争议密切相关，一审法院虽然对北辰集团、元辰鑫酒店提交的相关证据均予以确认，但在事实查明部分却没有对该等证据所反映的客观事实进行陈述和确认。（一）有关本案争议的北京市朝阳区裕民路12号1号楼C座房产（下称“C座房产”）租金市场价格的重要基本事实。本案争议的C座房产按用途可分为办公部分共计12660.53平方米以及酒店部分共计20168.72平方米。案涉期间，C座房产酒店部分由北辰集团用于经营元辰鑫酒店，办公部分对外出租。为证明争议的C座房产的租金市场价格水平，北辰集团、元辰鑫酒店向一审法院提交了大量《租赁合同》，包括办理交接之前北辰集团、元辰鑫酒店与承租方签署的《租赁合同》，以及办理交接之后芜湖恒一中心与承租方签署的《租赁合同》，该等证据能够反映C座房产办公部分真实的租赁价格远低于每日每建筑平方米6元标准，且芜湖恒一中心对该等租赁价格也表示认可。同时，北辰集团、元辰鑫酒店提交的与芜湖恒一中心第三次协调会的录音，也能证明芜湖恒一中心自认其评估过C座房产的市场租金标准为每日每建筑平方米3元左右的价格，其愿意按照每日每建筑平方米3至4元的价格与北辰集团、元辰鑫酒店进行协商。一审法院对北辰集团、元辰鑫酒店提交的上述一审证据的真实性均予以确认，但在事实查明部分却并未列明该等证据共同证明的有关案涉期间C座房产租金市场价格的重要基本事实，以致作出“北辰集团、元辰鑫酒店未能提供确实、充分证据证明案涉期间租金标准明显低于生效判决认定标准”的错误认定。（二）有关北辰集团、元辰鑫酒店代芜湖恒一中心垫付房产税款的重要事实。在芜湖恒一中心成为C座房产所有权人后，北辰集团、元辰鑫酒店为芜湖恒一中心垫付了2018年7月至2019年6月期间的C座房产税款共计3188366.98元。一审中，北辰集团、元辰鑫酒店提交了电子缴税付款凭证证明这一事实，一审法院虽然对该证据予以确认，但没有在一审法院查明部分列举该重要事实。二、一审法院脱离在案证据所反映的案涉期间C座房产真实租金标准，机械套用在先案件判决酌定的租金标准判决北辰集团、元辰鑫酒店向芜湖恒一中心支付案涉期间C座房产使用费，适用法律错误。北辰集团、元辰鑫酒店认为，该认定并非基于本案证据和具体案件事实，而是生搬硬套（2018）京民终144号案（下称“144号案”）判决得出的错误结论。（一）144号案判决酌定的每日每建筑平方米6元租金标准不能直接在本案中参照适用。案涉期间C座房产租金的市场价格，应当基于本案证据重新确定。芜湖恒一中心起诉要求北辰集团、元辰鑫酒店向其支付案涉期间C座房产使用费，应当举证证明其所遭受损失的具体金额和计算方式。本案中，芜湖恒一中心并未举证证明案涉期间C座房产的租金标准，而是主张按照144号案判决酌定的每日每建筑平方米6元的标准计算。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条的规定，只有生效判决确认的基本事实才是免证事实。每日每建筑平方米6元的标准并非在先判决确认的基本事实，而是一审法院根据该案当事人举证情况进行自由裁量的结果，只适用于144号案，不能直接在本案中参照适用。芜湖恒一中心没有完成其在本案中所负举证义务。一审法院虽述称“参照同地段租金标准等综合因素，酌情予以确定”，但没有说明其对同地段租金标准作了何种调查以及其酌情确定的依据所在，只是简单套用144号案判决酌定的租金标准，其认定亦缺乏证据支持。并且，144号案判决酌定每日每建筑平方米6元的主要依据，是该案当事人北京北辰创新高科技发展有限公司提交的一份《租赁合同》约定租金为每日每建筑平方米6.3元，而该案中北辰集团未提交相反证据。更何况，北京市高级人民法院在该案二审判决中明确指出每日每建筑平方米6元的标准高于实际市场租金价格，只是认为未超出30%的浮动范围，故没有改判。因此，144号案酌定的租金标准是根据该案当事人举证情况酌情作出的具体认定，不能证明案涉期间C座房产租金的市场价格，不能直接在本案中参照适用。案涉期间C座房产租金的市场价格，应当基于本案证据所反映的客观实际情况重新确定。北辰集团、元辰鑫酒店认为，就案涉租金标准的认定应当充分考虑裁判目的与市场环境及条件。而在本案中，北辰集团、元辰鑫酒店举交了大量证据，包括一审法院确认真实性的录音证据内容，以及元辰鑫酒店与C座房产租户的部分《租赁合同》34份、芜湖恒一中心与C座房产租户的《租赁合同》10份，租金价格均远远低于6元，同时，上述证据与北辰集团、元辰鑫酒店提交的《市场租金调研报告》内容基本一致。因此，144号案判决酌定的每日每建筑平方米6元租金标准对本案不具有既判力，一案一审才能彰显司法的公平公正。（二）计算案涉期间C座房产的占有使用费，应当结合C座房产客观规划条件及实际使用情况，对办公部分和酒店部分房产的租金标准予以区别认定。C座房产的规划用途是综合用途，建成时即分为小面积办公和大面积公寓两部分。基于前述客观条件，上诉人只能将公寓部分作为酒店加以使用。即使芜湖恒一中心自行使用C座房产，碍于C座房产的规划及客观条件，也无法将C座房产全部以办公对外出租，无法就C座房产的全部面积按办公业态收取租金。根据商业租赁惯例，酒店业态的租金远低于办公业态。计算案涉期间C座房产的占有使用费，应当对办公部分和酒店部分房产的租金标准予以区别认定，不能将办公部分《租赁合同》约定的租金直接适用于酒店部分。这也是芜湖恒一中心在与北辰集团、元辰鑫酒店在协调会上多次予以认可的事实。（三）在案证据足以证明案涉期间租金标准明显低于144号案判决认定的每日每建筑平方米6元的标准。此外，北辰集团、元辰鑫酒店委托世邦魏理仕集团公司经过充分市场调研后作出的《市场租金调研报告》，也反映了案涉期间C座房产的市场租金标准为每日每建筑平方米3.43元。虽然一审法院认为该调研报告为北辰集团、元辰鑫酒店单方委托，故对调研报告不予确认，但是该调研报告的内容和结论能够与上述经一审法院确认的《租赁合同》、协调会录音证据等相互印证，共同证明C座房产整租的市场价格为每日每建筑平方米3至4元。（四）北辰集团、元辰鑫酒店使用案涉房屋期间，芜湖恒一中心没有履行房屋产权人对房屋的管理维修维护义务，没有向承租办公房间、住宿酒店客房的使用人提供产权人应该提供的服务。北辰集团、元辰鑫酒店受托代其履行管理房屋义务并提供相应的服务，为之付出的管理费用应予补偿。为避免增加诉累，补偿方式可以在房屋使用费标准中酌减。北辰集团、元辰鑫酒店代房屋产权人履行的上述义务，应该由芜湖恒一中心予以补偿。一审判决对本案当事人双方之间的该项权利义务已查清，但在判定北辰集团、元辰鑫酒店支付房屋使用费标准中，没有对代为管理他人事务的管理费用作出相应的扣减。管理发生的费用体现在房屋使用费中，即为写字楼办公与酒店业态的区别，酒店业态管理与服务费用大，房屋有效使用面积少，北辰集团、元辰鑫酒店缴纳的房屋使用费就应低于普通标准，这也是双方商谈过程中出现1元多至3元多都未能达成合意的原因。恳请法院酌减30%以上。本案中，保持房屋正常使用状态的义务实际由北辰集团、元辰鑫酒店代为履行，理应依法扣减，否则显失公平。（五）北辰集团、元辰鑫酒店提交租赁合同中的租金中含有物业费、水电费等，该等费用占到租金的30%左右。本案在判定租金标准的时候，应该将物业水电等费用予以扣减。本案与144号案件之间存在的巨大差别，144号案判决书效力对本案不具有既判力。本案中北辰集团、元辰鑫酒店提交的证据已足以证明案涉期间C座房产租金标准远低于144号案判决认定的每日每建筑平方米6元标准。故一审法院参照标准不明，判决无据，依法应予撤销。三、芜湖恒一中心对房产占用损失的产生和扩大存在显著过错，一审法院认定北辰集团、元辰鑫酒店侵权，判决由北辰集团、元辰鑫酒店承担芜湖恒一中心的全部损失，适用法律错误。北辰集团、元辰鑫酒店在案涉C座房产确认归芜湖恒一中心所有后，仍继续占有，使用案涉C座房产并进行经营，其行为缺乏法律依据，一审法院根据该法律规定认为北辰集团、元辰鑫酒店侵权，属于适用法律错误，认定事实严重错误。北辰集团、元辰鑫酒店没有侵害产权人的物权，有充分证据充分证明北辰集团、元辰鑫酒店主动积极交付，芜湖恒一中心拒绝接收，并委托代为管理保持现状，一审法庭调查核实了该问题。北辰集团、元辰鑫酒店经芜湖恒一中心授权同意而使用房屋不构成侵权，北辰集团、元辰鑫酒店无过错。并且，北辰集团、元辰鑫酒店在第一次协调会中即明确提出无法接受在先案件判决酌定的每日每建筑平方米6元的标准以及希望以委托管理的方式进行合作，且在后续协调会中也多次强调明确告知芜湖恒一中心，如果双方是委托经营模式合作可以商谈，但如果是高租金承租房屋则立即腾退，双方对此事实均已表达认可。请求二审法院在尊重北辰集团、元辰鑫酒店与芜湖恒一中心真实意思表示的基础上，裁决芜湖恒一中心自行承担相应损失。四、一审法院判决北辰集团、元辰鑫酒店按照C座房产建筑面积计算占有使用费至2019年6月9日，适用法律错误和认定事实错误。一审判决书表述“各方当事人对案涉C座房产的争议建筑面积以及交付给芜湖恒一中心的时间无异议”，该部分文字表述内容与判决依据的事实不符，导致判决金额有错误，一审判决应予撤销。一是C座房产建筑总面积无异议，但有效出租使用房屋的面积北辰集团、元辰鑫酒店有异议，所有对外签订合同和可对外出租面积之和远远小于总建筑面积。一审判决参考使用的6元标准是办公楼写字间的使用费标准，整栋楼中不能有效对外出租使用的面积不应计算在内，如果面积不加以区分，则北辰集团、元辰鑫酒店代房屋产权人履行管理义务和提供服务义务所发生的费用，将由北辰集团、元辰鑫酒店单方额外承担，严重违背《民法典》公平原则。二是交付时间有异议，交付时间与双方办理交接签字的时间不一致，一审法院混淆了该起止时间，导致计算房屋使用费的面积时间金额有误。三是计算使用费期间有异议。北辰集团、元辰鑫酒店提交录音证据中，芜湖恒一中心真实表达过给予三个月过渡期，一审法院笔录对三个月腾退期的真实性予以核实。一审法院判决时没有充分尊重双方当事人真实意思表示或可以理解为双方达成的口头合同，整栋楼的腾退没有一天腾退期，既不符合市场规律又违反公平、诚信原则。应改判认定双方口头合同有效，给予三个月免租腾退期。五、一审法院仅以因芜湖恒一中心对上述债务不予认为由，对北辰集团、元辰鑫酒店主张应在本案中进行抵销的款项不予认可，缺乏法律依据。在C座房产交接时，芜湖恒一中心留存了元辰鑫酒店安装购置的部分资产，如电梯、监控系统、油烟净化器、柜子和台子等，该部分资产经评估净值为3387451元。交接时，元辰鑫酒店是应芜湖恒一中心的请求而未将该部分资产搬离，芜湖恒一中心在《交接清单》上签字盖章的行为也证明芜湖恒一中心确认留存该部分资产。此外，元辰鑫酒店缴纳了2018年7月至2019年6月期间C座房产的房产税共计3188366.98元，该税款应当由产权所有人芜湖恒一中心负担。北辰集团、元辰鑫酒店认为，前述应当由芜湖恒一中心负担并向北辰集团、元辰鑫酒店支付的款项，也是因北辰集团、元辰鑫酒店占有使用C座房产而产生的债权，与芜湖恒一中心所主张的占有使用费根源于同一法律关系，可以在本案中从北辰集团、元辰鑫酒店被判决应向芜湖恒一中心支付的房产使用费中进行抵扣。并且，一审法院已对北辰集团、元辰鑫酒店提交的有关该两笔款项的证据予以确认，芜湖恒一中心虽然对该债权不予认可，但并未举出相反证据予以证明，按照民事诉讼证据规则应当由芜湖恒一中心承担举证不利的后果。然而，一审法院仅以因芜湖恒一中心对上述债务不予认可为由，对北辰集团、元辰鑫酒店的主张不予认可，显然缺乏法律依据。综上，一审判决的每日每建筑平方米6元房屋使用费标准无事实及法律依据，请二审法院依法对认定事实不清，适用法律错误的一审判决予以撤销，发回重审或依法改判。芜湖恒一中心辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求贵院依法驳回北辰集团、元辰鑫酒店的全部上诉请求，维持原判。一、一审判决确定C座房产使用费标准为每日每建筑平方米6元，有合法依据，应予维持。（一）北京市高级人民法院的生效判决已经对C座房产2016年4月4日起的使用费标准的市场价格做出了每日每建筑平方米6元的认定。144号案中明确指出涉案C座房产在2016年4月4日起的使用费应以市场价格作为房屋使用费的计算标准。关于房屋使用费的市场价格，一审法院酌定为每日每建筑平方米6元，二审法院对市场价格亦为酌定，故144号案酌定的市场价格如上下不超过每日每建筑平方米6元的30%浮动范围，则无改判必要。本案一审判决对144号案判决确定的使用费标准予以确认，保护了C座房产所有人的合法权益，一审判决应予维持。（二）北辰集团、元辰鑫酒店没有提供确实、充分的证据证明案涉期间C座房产使用费的市场价格明显低于生效判决认定的标准。1.北辰集团、元辰鑫酒店提交的租赁合同中的租金不等于C座房产使用费的市场价格。北辰集团、元辰鑫酒店收取承租人的租金数额与其经营管理能力有关，其经营管理的后果不应由芜湖恒一中心来承担。北辰集团、元辰鑫酒店并未提供证据证明2018年7月27日至2019年6月期间C座房产使用费的市场价格明显低于生效判决确定的标准。2.北辰集团、元辰鑫酒店在一审中提交的世邦魏理仕的《市场租金报告》是北辰集团、元辰鑫酒店单方委托调研机构做出的，没有证明力。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第一款之规定，人民法院应当组织当事人对鉴定材料进行质证。未经质证的材料，不得作为鉴定的根据。一审判决也对此不予确认。3.北辰集团、元辰鑫酒店一审中提交的芜湖恒一中心与承租人的合同及三方协议不能证明芜湖恒一中心认可北辰集团、元辰鑫酒店租赁合同中的租金标准。芜湖恒一中心在给北辰集团、元辰鑫酒店的《关于中国国际科技会展中心1号楼C座部分办公用房的商函》中表明：芜湖恒一中心与承租人签订三方协议及新的租赁合同和物业服务合同，租金和租期不做改动。新的合同之所以尊重原合同的核心条款，不代表芜湖恒一中心全部认可其合理性，尤其有些合同的租金标准芜湖恒一中心不予认可。芜湖恒一中心平稳接纳过渡现有租户，是本着与北辰集团、元辰鑫酒店良好合作的原则，避免因产权变更使北辰集团、元辰鑫酒店与原客户产生诉讼和纠纷，以影响北辰集团、元辰鑫酒店商誉。4.北辰集团、元辰鑫酒店在一审中提交的证据中有多处日租金计算错误，不足采信。北辰集团、元辰鑫酒店提交的部分合同中所写租赁面积比实际租赁面积大，造成日租金计算数值低。根据北辰集团、元辰鑫酒店提交的一审证据《房屋土地测绘技术报告书》显示，C座房产二层的总建筑面积为1706.16平方米，而北辰集团、元辰鑫酒店与中科招商投资管理集团股份有限公司的《租赁合同》中，租赁二层的建筑面积却为1945.52平方米。按照正确的面积1706.16平方米计算，日租金应为每日每建筑平方米7.05元。二、北辰集团、元辰鑫酒店对C座房产进行经营管理不是为避免芜湖恒一中心的利益受损失而进行的，不符合无因管理的构成要件。根据《民法总则》第一百二十一条，无因管理是指没有法定或约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的行为。作为无因管理的构成要件之一，管理人必须有为他人谋取利益的意思或者有使管理行为所生的利益归于他人的意思。管理人有无管理意思是区分无因管理和侵权行为的重要标准。北辰集团、元辰鑫酒店占有、使用C座房产对外出租、经营酒店，都是为自己谋取利益，没有为芜湖恒一中心管理的意思，更不是为避免芜湖恒一中心的利益受损而为之，不符合无因管理的构成要件。三、芜湖恒一中心多次与北辰集团、元辰鑫酒店协商合作的可能性，因北辰集团、元辰鑫酒店坚持每日每建筑平方米1.12元这一不符合市场价格的极低的使用费标准，双方无法达成一致，芜湖恒一中心对此没有过错。芜湖恒一中心在取得C座房产所有权后双方第一次会议就开始与北辰集团、元辰鑫酒店就C座房产如何运营展开协商，双方在几次会议和来往函件中探讨了合作方案的可能性，北辰集团、元辰鑫酒店在会议中明确表示，没有着急从C座房产撤走，是因为还想接着干这个酒店。芜湖恒一中心在2019年4月15日给北辰集团、元辰鑫酒店的《关于尽快确定物业交接及后续运营管理事宜的回函》中就C座房产的运营给出了明确意见，如北辰集团、元辰鑫酒店继续使用、经营C座房产，芜湖恒一中心愿意商谈合作事宜；如北辰集团、元辰鑫酒店停止经营、撤出C座房产，则提前30天书面通知芜湖恒一中心，北辰集团、元辰鑫酒店应按实际发生的费用向芜湖恒一中心缴纳C座房产使用费。在双方第三次会议上，芜湖恒一中心表示，如北辰集团、元辰鑫酒店还想继续经营，芜湖恒一中心可以在租金标准上做出一定的让步；如果北辰集团、元辰鑫酒店不想继续经营，那么北辰集团、元辰鑫酒店占用C座房产的使用费就按照144号案判决中确定的每日每建筑平方米6元建筑平方米计算。北辰集团、元辰鑫酒店表示，只有芜湖恒一中心接受每日每建筑平方米1.12元这一不符合市场价格的极低的租金标准，北辰集团、元辰鑫酒店才愿意继续经营C座房产。北辰集团、元辰鑫酒店明知中华人民共和国最高人民法院（下称“最高人民法院”）在（2015）民二终字第194号民事判决书中已认定了C座房产2002年至2005年的使用费标准已达到每天每平方米3.72元，却在2019年仍提出1.12元的租金要求，明知芜湖恒一中心无法接受，却一直拖延到2019年4月19日才明确态度，都表明是北辰集团、元辰鑫酒店在故意拖延向芜湖恒一中心交还C座房产，侵害芜湖恒一中心的物权。四、C座房产使用费的计算是按照不同的交接时间确定的北辰集团、元辰鑫酒店占有使用的截止日期，并非如北辰集团、元辰鑫酒店所述将使用费统一计算到了2019年6月9日。关于房屋面积的计算，芜湖恒一中心皆按照《房屋登记表》以及《北京市第二中级人民法院的执行裁定书》（2018）京02执201号之一所附房产及面积清单来计算，至于北辰集团、元辰鑫酒店在租赁合同中如何标注出租面积与该房间的实际面积无关。五、北辰集团、元辰鑫酒店主张的三个月免租腾退期，没有任何合同上和法律上的依据，北辰集团、元辰鑫酒店更不应将历史原因造成的腾退困难转嫁给芜湖恒一中心承担，一审判决对此不予考虑是正确的。六、北辰集团、元辰鑫酒店遗留在C座房产的资产双方应另行协商解决。芜湖恒一中心与北辰集团、元辰鑫酒店在交接时是现状交接，没有约定北辰集团、元辰鑫酒店留在C座房产的资产的所有权归属。芜湖恒一中心认为，本案处理的是双方房屋使用费纠纷，不应在本案中处理北辰集团、元辰鑫酒店的遗留资产问题，一审判决对此认定正确。综上所述，芜湖恒一中心认为一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持，请求贵院依法驳回北辰集团、元辰鑫酒店的全部上诉请求。芜湖恒一中心向一审法院起诉请求：1.判令北辰集团、元辰鑫酒店按照每日每建筑平方米6元的标准向芜湖恒一中心支付自2018年7月27日至2019年6月9日（共计318日）的C座房产使用费62638209元及利息。2.本案的诉讼费用由北辰集团、元辰鑫酒店承担。一审法院认定事实：一、关于案涉C座房产的权属、面积及使用情况。北京市第二中级人民法院于2018年7月27日作出（2018）京02执201之一号执行裁定书，裁定：一、将被执行人北辰创新公司名下位于裕民路12号1号楼部分综合用途房地产（94754.93平方米房产及相应国有土地使用权，清单附后）作价人民币二十四亿二千九百六十三万二千三百五十元交付申请执行人芜湖恒一中心。裕民路12号1号楼部分综合用途房地产（94754.93平方米房产及相应国有土地使用权，清单附后）的所有权和相应的其他权利归申请执行人芜湖恒一中心所有，上述房地产的财产权自本裁定送达申请执行人芜湖恒一中心时起移转。二、芜湖恒一中心可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。该执行裁定书附有房产及面积清单。芜湖恒一中心主张案涉C座房产的争议建筑面积为32829.25平方米，北辰集团、元辰鑫酒店对此争议面积予以认可。芜湖恒一中心陈述，其于前述裁定作出当天去法院领取了文书，该裁定书于2018年7月27日送达芜湖恒一中心。但其就送达情况并未提供客观证据佐证。北辰集团、元辰鑫酒店陈述其并非前述裁定案件的当事人，对送达情况不清楚。北辰集团、元辰鑫酒店陈述，自案涉C座房产确认归芜湖恒一中心所有至双方交接期间，案涉C座房产用于运营元辰鑫酒店和商业办公租赁，在此期间元辰鑫酒店不交纳租金。二、关于案涉C座房产的交接情况。2018年8月1日、2018年12月7日，北辰集团、元辰鑫酒店与芜湖恒一中心磋商案涉C座房产交接事宜及后续安排。2019年4月4日，北辰集团、元辰鑫酒店向芜湖恒一中心出具《关于尽快确定物业交接及后续运营管理事宜的函》。该函件载明：北辰集团及元辰鑫酒店于2018年8月1日、12月7日与芜湖恒一中心陈总、田总以及股东代表杜总进行了协商，芜湖恒一中心要求C座房产维持正常经营，在过渡期间保持稳定，其他事宜需报股东研究审议。芜湖恒一中心对C座房产的物业交接与后续运营始终未给出明确意见，北辰集团、元辰鑫酒店为此多次与芜湖恒一中心接洽，芜湖恒一中心均表示需要向上级汇报，等待股东商议结果，要求C座房产维持正常经营。关于C座房产后续如何运营，北辰集团充分尊重芜湖恒一中心意见，并就具体处置事宜进行友好协商。相关物业费用建议由芜湖恒一中心先行负担。希望芜湖恒一中心于2019年4月15日前书面函复北辰集团及元辰鑫酒店，如芜湖恒一中心决定不再做酒店经营或仍不能给出明确意见，北辰集团将根据自身经营布局另行开展人员、资产与业务安排，并着手进行相关处置工作，包括停止酒店营业、撤出搬离资产物品等，届时希望芜湖恒一中心配合协作场地交接事宜。2019年4月15日，芜湖恒一中心向北辰集团、元辰鑫酒店出具《关于尽快确定物业交接及后续运营管理事宜的回函》。该回函载明：自2018年8月以来芜湖恒一中心与北辰集团、元辰鑫酒店多次协商，但因双方在房屋使用、占有费用、物业费用等方面差距过大，未能有实质性结果。在此期间芜湖恒一中心及物业公司尽力保障正常经营管理C座酒店，但北辰集团、元辰鑫酒店并未向芜湖恒一中心缴纳任何租金或物业费。芜湖恒一中心作为C座房产所有权人有权收取房屋租金、房屋占用费、房屋使用费及物业费等。北京万方新源物业服务有限公司（下称万方新源公司）为合法入驻会展中心并提供物业服务，北辰集团、元辰鑫酒店应当支付相关物业费用等。截至2019年3月31日，北辰集团、元辰鑫酒店欠缴芜湖恒一中心租金人民币47865046.50元（自2018年8月1日至2019年3月31日，租金收费标准为每日每建筑平方米6元），物业费人民币3358321.26元（自2018年12月1日至2019年3月31日，物业费收费标准为每月每建筑平方米24.8元），请北辰集团、元辰鑫酒店收到回函后7日内按照通知方式缴纳。如北辰集团、元辰鑫酒店继续租赁C座房产，经营C座酒店，芜湖恒一中心愿继续遵守平等互利、诚实信用的原则，与北辰集团、元辰鑫酒店开展更加深层次的合作。如北辰集团、元辰鑫酒店拟停止酒店营业、撤出搬离资产物品等，请提前30天书面通知芜湖恒一中心，并按实际发生费用交纳租金及物业费。同日，芜湖恒一中心向元辰鑫酒店出具《中国国际科技会展中心缴款通知书》，具体信息包括面积32829.25平方米，租金单价每日每建筑平方米6元，缴费期间2018年8月1日至2019年3月31日，应交金额47865046.50元，并附有芜湖恒一中心一方的收款账户等信息。前述回函和缴款通知书于2019年4月16日送达北辰集团。2019年4月19日，芜湖恒一中心与北辰集团、元辰鑫酒店再次就案涉C座房产的交接事宜和后续安排进行磋商。2019年5月31日，北辰集团、元辰鑫酒店出具《关于元辰鑫国际酒店终止经营并移交房产的函》。该函件载明：北辰集团决定元辰鑫酒店于2019年6月10日终止一切经营工作，并于当日将房屋场地移交给芜湖恒一中心。鉴于C座房产自2018年8月1日至今方移交并非北辰集团一方原因所致，加之芜湖恒一中心也应当给予元辰鑫酒店必要及合理的腾退撤离时间，因此在计算房产未移交期限的问题上，应当根据双方商谈的实际情况，本着共同负责的原因由双方共同负担。元辰鑫酒店已于2019年5月10日、5月21日与芜湖恒一中心就空置房屋、已出租房屋的交接事宜进行了协商，向芜湖恒一中心提供了全部资产清单、客户明细以及相关合同文件等，并按照双方商定意见与芜湖恒一中心共同推进落实与第三方租户的合同变更工作。关于C座房产使用费标准，北辰集团认为，酒店运营与办公用房出租属于完全不同的经营业态，不宜以办公出租的租金标准确定酒店的房产使用费用，双方应根据元辰鑫酒店实际营收情况，并参考借鉴市场同类型酒店经营状况合理商定费用标准。芜湖恒一中心主张，案涉C座房产中有12660.53平方米非于2019年6月10日交接，使用截止日期亦各有不同；案涉C座房产中有20168.72平方米于2019年6月10日交接，即北辰集团、元辰鑫酒店自2018年7月27日占有使用该部分面积至2019年6月9日。双方均认可案涉C座房产于2019年6月10日交接完毕。2019年5月20日，芜湖恒一中心向元辰鑫酒店出具《关于中国国际科技会展中心1号楼C座部分办公出租用房的商函》。载明：目前贵司于我司成为产权人之前出租的部分办公用房（10户）已经到期，其他办公用房（31户）也将陆续到期，贵司于近日约我司洽商C座部分办公用房的租赁事宜，建议由我司直接接洽客户，并与客户签订相关租赁协议，对此我司表示感谢并会给与真诚配合，现将配合措施告知贵司：1.对于原租赁合同期限已经届满的房屋，如承租人合同到期有意续约并实际占有使用该房屋，我司同意与承租人直接重新签订租赁合同，起租日期自原租赁合同期限届满次日开始计算。请贵司予以配合接洽。2.空置状态的房屋，我司同意交接，自交接日起该房屋由我司负责管理并出租。3.对于原租赁合同租期尚未到达的，我司同意与贵司及承租人签订三方协议，明确原合同提前解除并确定原合同甲乙方均无违约责任。为确保贵司和承租人利益不受损害，我司在与贵司和承租人签订三方协议同时与承租人也重新签订新的房屋租赁合同和物业服务合同，租金和租期等核心内容不做改动。我司郑重声明，新的合同之所以尊重原合同的核心条款，不代表我司全部认可其合理性，尤其有些合同的租金标准我司不予认可。我司平稳接纳过渡现有租户，是与本着与贵司良好合作的原则，避免因产权变更使贵司与原客户产生诉讼和纠纷，以影响贵司商誉。我司在此部分合同到期后，将按照我司确定的相关收费标准进行招商工作，不接受我司报价的客户将不再签约。对于此部分客户尚有押金及未用租金在贵司的，请贵司予以退回原承租人。4.鉴于现会展中心C座房产一直由贵司使用，各楼层格局及房间号与执行裁定书附件房屋图纸及产权性质存在不符之处，我司本次接收房产以贵司提供的“元辰鑫国际酒店写字间、长包房、配套设施档案”表格中租赁信息为准（详见附表），重新签订的租赁合同会重新核定房间号和租赁面积。请贵司接到本函后，给与积极配合。如有其它疑问，请收到本函后三日内进行书面回复或者面谈接洽。元辰鑫酒店（甲方、交付方）、芜湖恒一中心（乙方1.接收方）、万方新源公司（乙方2.接收方）签署《交接汇总情况确认书》，确认：（一）空置房屋：裕民路12号1号楼C座（元辰鑫国际酒店）空置房屋20层、21层、1902-1903.1907.1901.1908.921-925.3层美容商用房、C107.603.605.1904.及房内设备设施，甲乙双方已完成交接，详见附件交接清单第50页及附件4:空置写字间交接单。（二）已到期的出租房屋：双方确认，在此次交接过程中，甲方与第三方租户签订的租赁合同（下称“原租赁合同”）期限已经届满的房屋，自到期日起甲方未再向第三方租户收取房屋租金。双方同意，乙方已或将与第三方租户就上述房屋重新签订租赁合同，起租日期自原租赁合同期限届满之次日起开始计算，自原租赁合同到期日之次日起乙方向第三方租户收取房屋租金。双方同意，甲方按照原租赁合同收取的第三方租户押金，由甲方负责与第三方租户协商，扣除第三方租户应付未付的2019年6月10日前已发生的各项费用（含水费、电费、电话费、网络费，其中网络费收费截至日期为2019年6月17日）后办理退还事宜。此次交接过程中，甲方向乙方交付到期房屋10户，详见交接清单第44.58-59.62-64.69.71页及乙方与第三方租户签订的租赁合同复印件。（三）未到期的出租房屋：双方同意，对于原租赁合同尚未到期的房屋（共30间，分为28个合同），以2019年6月1日作为合同权利义务转移之日，具体交接情况详见交接清单第39至43页、45至49页、51至57页、60至61页、65至68页、70页、72页，及双方与第三方租户签署的三方协议（其中三方协议（租金押金转付丙方）23份；三方协议（延续原租赁合同）4份；因承租面积位于公共区域需与万方新源公司重签订租赁合同1份）。三、物资交接：此次交接工作涉及的未搬离或移出的由甲方安装购置的固定资产与物品，详见交接清单1至38页及交接清单附件1和附件2，后续事宜双方另行协商。四、文件资料交接：甲方向乙方文件资料详见交接清单第73至83页及第二次文件交接清单。三、关于案涉C座房产使用费标准一节。本院于2018年5月30日作出144号案判决。在该案一审阶段，北辰创新公司起诉请求判令北辰集团立即将C座房产腾退移交给北辰创新公司，北辰集团向北辰创新公司支付占有期间的房屋使用费及利息，相关诉讼费用由北辰集团承担。北辰集团反诉请求判令北辰创新公司赔偿北辰集团损失，由北辰创新公司承担本案全部反诉费用。该案一审法院认为：关于案涉房屋的租金标准，根据该案实际情况，结合有关商户与北辰集团签订的租赁合同，参照目前同类地段的租金标准，并考虑应付未付的占有使用费的实际期间等综合因素，酌予确定为每日每建筑平方米6元；关于案涉房屋实际使用面积，最高人民法院（2015）民二终字第194号民事判决已经确定为33000.43平方米。该案一审法院依据前述租金标准和面积判令北辰集团向北辰创新公司支付相应期间C座的房屋使用费，驳回北辰创新公司其他诉讼请求。北辰集团对此不服并提出上诉。该案二审法院认为：关于C座房产每日每建筑平方米使用费计算标准，案涉房屋在2016年4月4日起的使用费应以市场价格作为房屋使用费的计算标准，关于房屋使用费的市场价格，一审法院酌定为每日每建筑平方米6元，二审对市场价格亦为酌定，二审酌定的市场价格如上下不超出每日每建筑平方米6元的30%浮动范围，则无改判之必要，综合考虑一审酌定房屋使用费标准时所依据的因素，以及北辰集团所述在使用房屋过程中承担的房产税、物业费、电话费、能源费、管理及维护房屋产生的费用等成本支出，以及本市房地产市场价格呈上涨趋势等情况，酌定的案涉房屋每日每建筑平方米使用费数额未超出一审酌定数额的30%浮动范围，故无必要进行改判，二审法院遂驳回上诉，维持原判。北辰集团就该案向最高人民法院申请再审，最高人民法院作出（2018）最高法民申5940号民事裁定书。该裁定书认为：北辰集团提交的《市场租金调研报告》系由北辰集团单方有偿委托社会中介机构制作，依据的基础材料、统计口径未经过双方质证，故该证据的证明力与一审法院认定租金标准所依据的有关租赁合同、目前同类地段租金标准、应付未付占有使用费的实际期间等综合因素相比，并不具备绝对优势。再加上二审判决是在一审判决考虑因素基础上，加入北辰集团成本增加以及当地房地产市场价格呈上涨趋势等情况酌定得出租金标准，故该《市场租金调研报告》与酌定租金的标准相比，其证明力不足以推翻原判决认定的租金，更不足以推翻原判决；案涉房屋使用费不宜依照最高人民法院194号判决书进行认定，案涉房屋使用费按照每日每建筑平方米6元标准的依据充分，北辰集团主张案涉房屋房产税和物业费应有北辰创新公司承担应另寻途径解决。最高人民法院遂裁定驳回北辰集团的再审申请。芜湖恒一中心主张北辰集团、元辰鑫酒店应按照生效判决确定的每日每建筑平方米6元的标准支付占有期间的使用费。北辰集团、元辰鑫酒店对此不予认可，主张元辰鑫酒店至多应支付相应期间经营管理案涉C座房产的经审计后确定的收益13021380.59元，且应扣除芜湖恒一中心对北辰集团、元辰鑫酒店所负债务。一审法院经审理认为，根据各方诉辩意见，法院总结本案的争议焦点并分述如下：一、本案中北辰集团、元辰鑫酒店在案涉C座房产确认归芜湖恒一中心所有至双方交接期间对案涉C座房产的占有、使用是否构成无因管理。《民法典》第九百七十九条规定：管理人没有法定或者约定的义务，为避免他人利益受损时而管理他人事物的，可以请求受益人偿还因管理事务而支出的必要费用；管理人因管理事务受损失的，可以请求受益人给予适当补偿。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条的规定，没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。无因管理的构成要件之一“管理意思”是指管理人为避免他人利益遭受损失而进行管理，是管理人使管理行为所产生的利益归属于本人的一种主观意思。具体到本案中，北辰集团、元辰鑫酒店在案涉C座房产确认归芜湖恒一中心所有后实施的占有、控制案涉C座房产的行为系管理他人事物，清楚无误，无需赘言。但需要审慎判定的是，北辰集团、元辰鑫酒店主观上系是否出于避免他人利益受损的目的以及其管理行为是否具有法定或约定的义务。根据查明的事实，在前述期间内，元辰鑫酒店就案涉C座房产与案外人存在房屋租赁合同关系，同时占有并使用案涉C座房产的部分房屋，因此北辰集团、元辰鑫酒店对于案涉C座房产的管理行为系基于其与案外人的租赁合同产生的义务以及其自身的经营行为，并非为芜湖恒一中心的利益出发，没有为芜湖恒一中心管理的意思，更不是为避免芜湖恒一中心利益受损而为之，故不符合无因管理的构成要件。二、关于案涉C座房产的占有使用费问题。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。北辰集团、元辰鑫酒店在案涉C座房产确认归芜湖恒一中心所有后，仍继续占有、使用案涉C座房产并进行经营，其行为缺乏法律依据，现芜湖恒一中心要求北辰集团、元辰鑫酒店支付相应期间内房屋占有使用费，理由正当，法院予以支持。各方当事人对案涉C座房产的争议建筑面积以及交付给芜湖恒一中心的时间无异议，法院予以确认。关于占有使用费的标准问题，法院参照同地段租金标准等综合因素，酌情予以确定。考虑到生效判决曾经对案涉C座房产自2016年4月4日起的使用费酌情确认为每日每建筑平方米6元，最高人民法院亦对此租金标准予以确认。基于此，在北辰集团、元辰鑫酒店未能提供确实、充分证据证明案涉期间租金标准明显低于生效判决认定标准情况下，法院认为仍应以每日每建筑平方米6元作为房屋使用费的计算标准为宜。芜湖恒一中心要求支付占有使用费利息的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。关于北辰集团、元辰鑫酒店提出的芜湖恒一中心对北辰集团、元辰鑫酒店所负的债务共计6561387.98元并应从北辰集团、元辰鑫酒店支付给芜湖恒一中心的款项中予以扣减的主张，因芜湖恒一中心对上述债务不予认可，故法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条、《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决如下：一、北京北辰实业集团有限责任公司、北京北辰实业集团有限责任公司元辰鑫国际酒店于判决生效之日起十日内向原告芜湖恒一投资中心（有限合伙）支付北京市朝阳区裕民路12号1号楼部分综合用途房地产C座房产占有使用费61622775.24元；二、驳回芜湖恒一投资中心（有限合伙）的其他诉讼请求。二审中，北辰集团、元辰鑫酒店提交了两段向世联行的工作人员咨询中国国际科技会展中心1号楼A座和B座在2021年5月的租赁价格的视屏，芜湖恒一中心对该证据不予认可。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为：本院于2018年5月30日作出的144号案民事判决书中对于C座房产每日每建筑平方米使用费的标准是如此陈述的“案涉房屋（即C座房产）在2016年4月4日起的使用费应以市场价格作为房屋使用费的计算标准。关于房屋使用费的市场价格，一审法院酌定为每日每建筑平方米6元，本院二审对市场价格亦为酌定，故本院二审酌定的市场价格如上下不超出每日每建筑平方米6元的30%浮动范围，则无改判之必要”，北辰集团不服上述一审、二审判决。就该案向最高人民法院申请再审，最高人民法院作出（2018）最高法民申5940号民事裁定书。该裁定书认为：“北辰集团提交的《市场租金调研报告》系由北辰集团单方有偿委托社会中介机构制作，依据的基础材料、统计口径未经过双方质证，故该证据的证明力与一审法院认定租金标准所依据的有关租赁合同、目前同类地段租金标准、应付未付占有使用费的实际期间等综合因素相比，并不具备绝对优势。再加上二审判决是在一审判决考虑因素基础上，加入北辰集团成本增加以及当地房地产市场价格呈上涨趋势等情况酌定得出租金标准，故该《市场租金调研报告》与酌定租金的标准相比，其证明力不足以推翻原判决认定的租金，更不足以推翻原判决；案涉房屋使用费不宜依照最高人民法院194号判决书进行认定，案涉房屋使用费按照每日每建筑平方米6元标准的依据充分”最高人民法院遂裁定驳回北辰集团的再审申请。以生效判决的形式确定了C座房产使用费的市场价格每日每建筑平方米为6元。一审法院选择了时间相近的在先生效判决确定C座房产自2018年7月27日归属于芜湖恒一中心起至北辰集团、元辰鑫酒店占有使用终止之日的使用费应当以每日每建筑平方米6元的市场价格标准计算，是合理的。本院对一审法院关于使用费标准的判决予以维持。北辰集团、元辰鑫酒店没有提供确实、充分的证据证明案涉期间C座房产使用费的市场价格明显低于生效判决认定的标准。北辰集团、元辰鑫酒店在庭审中虽提交了部分租赁合同中的租金低于6元，但该等证据并不能代表C座房产使用费的市场价格。芜湖恒一中心要求北辰集团、元辰鑫酒店支付的是C座房产使用费的标准为市场价格，与北辰集团、元辰鑫酒店收取租金的多少没有必然联系。北辰集团、元辰鑫酒店在一审中提交的世邦魏理仕的《市场租金报告》是北辰集团、元辰鑫酒店单方委托调研机构做出的，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第一款之规定，人民法院应当组织当事人对鉴定材料进行质证。未经质证的材料，不得作为鉴定的根据。故北辰集团、元辰鑫酒店提供的《市场租金报告》不能作为定案依据。北辰集团、元辰鑫酒店不同意按照每日每建筑平方米6元的标准支付租金的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。北辰集团、元辰鑫酒店提出双方在诉讼前进行了多次沟通并提供了双方商谈的录音记录。双方在几次会议和来往函件中探讨了合作方案的可能性，在2019年4月19日双方第三次会议上，芜湖恒一中心表示如果北辰集团、元辰鑫酒店还想继续经营，芜湖恒一中心可以在租金标准上做出一定的让步。对此，芜湖恒一中心表示如果北辰集团、元辰鑫酒店继续与芜湖恒一中心合作，那么双方可以就租金的问题商谈，如果不能合作，双方就应当按照市场价格每日每建筑平方米6元计算房屋使用费。北辰集团、元辰鑫酒店的上述主张的前提是在双方可能合作的情况下计算出的房屋使用费，由于双方目前已无合作可能，故北辰集团及元辰鑫酒店要求减免租金缺乏依据，本院不予支持。北辰集团、元辰鑫酒店将房屋交还给芜湖恒一中心的日期应当以《北京市朝阳区裕民路12号1号楼C座房产交接汇总情况确认书》及附件中双方签字确认的交接时间为准。由于C座房产使用费的计算是按照不同的交接时间确定的北辰集团、元辰鑫酒店占有使用的截止日期，一审法院将北辰集团、元辰鑫酒店使用费统一计算到了最后日期2019年6月9日并以此计算C座房产使用费的判决并无不当，本院予以维持。关于房屋面积的计算，一审法院按照《房屋登记表》以及《北京市第二中级人民法院执行裁定书》（2018）京02执201号之一所附房产及面积清单来计算符合法律规定，双方当事人在一审审理期间并无异议，故北辰集团、元辰鑫酒店对面积的确定存在异议的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。北辰集团、元辰鑫酒店主张的三个月免租腾退期，由于双方没有合同和法律上的依据，一审判决对此不予考虑是正确的，本院对北辰集团、元辰鑫酒店该项上诉请求不予支持。北辰集团、元辰鑫酒店主张的其他房产税、遗留在C座房产的资产问题，芜湖恒一中心表示本案处理的是双方房屋使用费纠纷，有关上述问题双方应另行协商解决。一审判决对此认定正确，本院予以维持。综上所述，北辰集团、元辰鑫酒店的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费349914元，由北京北辰实业集团有限责任公司、北京北辰实业集团有限责任公司元辰鑫国际酒店共同负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 许雪梅审 判 员 汪 明审 判 员 李 颖二〇二一年八月十一日法官助理 谢嘉雯书 记 员 门子涵