贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终6345号上诉人（原审被告）：贵州伟庭茂房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安东路18号5层。法定代表人：韩中志，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：敖方圆，北京德恒（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:邓成敏，女，1980年8月10日出生，汉族，住贵州省织金县。原审第三人：贵州展誉房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区甲秀南路396号贵志藏珑1号楼A幢1单元2层4号。法定代表人：何钦，该公司执行董事兼总经理。上诉人贵州伟庭茂房地产经纪有限公司（以下简称伟庭茂公司）因与被上诉人邓成敏、原审第三人贵州展誉房地产开发有限公司（以下简称展誉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初11179号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伟庭茂公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人与被上诉人签订《伟庭茂居间服务协议》后，已按协议约定为被上诉人向展誉公司争取并获得了购房优惠，签约确认单中已将未优惠前的购房单价及团购优惠的计算予以告知，被上诉人基于对优惠价格的认可，才与展誉公司签订《商品房买卖合同》，因此《伟庭茂居间服务协议》的合同义务已履行完毕，一审法院认定被上诉人未享受优惠团购优惠，属于事实认定错误。2、《伟庭茂居间服务协议》不具有无效法定情形，亦未有可解除并返还团购费的约定，一审法院认为该团购费的收取违反法律规定，从而认定上诉人承担团购费的返还义务属于适用法律错误。3、本案系上诉人与被上诉人之间因《伟庭茂居间服务协议》的团购费引起的民事纠纷，应当属于居间服务合同纠纷，因最高人民法院将居间服务合同纠纷调整为中介合同纠纷，故一审法院认定本案为房屋买卖合同纠纷错误。邓成敏辩称：1、原判认定事实清楚，适用法律正确，应判决伟庭茂公司退还团购费。2、《伟庭茂居间服务协议》是欺诈购房人签订，展誉公司与伟庭茂公司共同布局设陷违规收取团购费，请求追加展誉公司承担团购费责任。花溪区住建局作出文件确认伟庭茂公司违规收取酬金，责令其在收到购房人申请之日起30日内无条件退还。上述团购费未计入购房款项，收取不符合法律规定，居间协议应属无效。展誉公司未到庭进行答辩，亦未提交书面答辩状。邓成敏向一审法院起诉请求：1.判令被告伟庭茂公司退还原告团购费30000元及支付资金占用利息（自2017年9月23日起至2020年8月10日止的资金占用利息按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2017年9月23日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，被告伟庭茂公司成立于2017年8月24日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，经营范围为房地产经济，房地产投资咨询，房地产营销策划。第三人展誉公司成立于2011年12月1日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2031年11月30日，经营范围为房地产开发。位于花溪花燕路与甲秀南路交汇处花溪区项目系展誉公司建设开发。2017年9月22日，展誉公司（甲方）与贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭公司）（乙方）、被告伟庭茂公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定“甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪区大学城周边甲秀南路南侧的花燕路口棚户区改造安置点的“锦•花溪”项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有：第一条：合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“锦•花溪”项目下列房屋：（1）项目3＃、4＃、5＃住宅，面积约定7.8万平方米；6＃待甲方书面通知以后再开始销售。（2）2＃楼Ｂ及3＃楼商业，面积约为1.4万平方米。（3）车库车位，面积约定7.6万平方米。（4）1＃、2＃。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条：合作期限1.本合同期限2017年9月23日至2019年9月23日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条：营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条：销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《“锦•花溪”房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年9月23日，原告邓成敏向被告伟庭茂公司交纳团购费30000元，伟庭茂公司出具收据，注明“兹收到邓成敏4-2-29-4交来团购费叁万元整”。2017年9月30日，原告邓成敏与第三人展誉公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017-042号），约定“出卖人出让方式取得位于花溪区的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【暂定名】锦•花溪，买受人购买第4幢2单元29层4号房，建筑面积共117.18平方米，商品房单价为每平方米5261.15元，总金额616501元。买受人首付款30%人民币186501元，剩余尾款人民币430000元按揭。出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用”。另查明：1.在本案审理的涉案楼盘同类型案件中，花溪区住建局于2019年5月5日作出的《关于解决“锦•花溪”项目相关问题的通知》（花建通〔2019〕44号），载明“锦•花溪”项目由展誉公司开发建设，展誉公司在证照不齐情况下，销售“锦•花溪”项目富余住房和产业房开签订商品房买卖合同，独家委托伟庭茂公司代理销售，伟庭茂公司在销售过程中，分别以伟庭茂公司和贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭公司）名义向购房人收取了团购费。并责令伟庭茂公司和伟庭公司在收到购房人退款申请之日起30日内无条件退还收取购房人的团购费。2.在本案审理的涉案楼盘同类型案件中，花溪区住建局于2019年6月28日作出的《信访事项处理意见书》（花建融合{2019}13号），就案涉房开公司的违法行为载明其处理意见：“向要求退房退铺的购房者退还购房款及团购费……”3.在一审法院审理的涉案项目系列案件中，展誉公司陈述并未给予购房人购房优惠。一审法院认为，结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为：案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。案涉房屋由第三人展誉公司委托被告伟庭茂公司销售，伟庭茂公司在销售过程中向购房人收取了团购费30000元，并由被告伟庭茂公司出具收据，该团购费并未计入购房款项，虽被告认为原告已享受购房优惠并未退房，但被告并未举证证实原告因交取该费用而使其从中获得购房优惠，且展誉公司陈述并未在伟庭茂公司进行售房的过程中因原告支付团购费给予任何购房款的优惠，因此被告陈述的优惠并未经房屋开发商即展誉公司的认可和追认，故该费用的收取不符合法律规定，应予退还。因此，对原告要求被告伟庭茂公司返还团购费30000元及支付从2017年9月23日起计算的资金占有利息，符合法律规定，一审法院予以支持。至于资金占用利息应付的金额，自2017年9月23日起至2019年8月19日止的资金占用利息按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告贵州伟庭茂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告邓成敏团购费30000元支付资金占有利息（自2017年9月23日起至2019年8月19日止的资金占用利息按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；二、驳回原告邓成敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由被告贵州伟庭茂房地产经纪有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交邓成敏的《伟庭茂居间服务协议》、团购费收据各一份（均为复印件），拟证明上诉人与被上诉人签订居间服务协议，并按约履行合同义务，被上诉人已享受了团购优惠。被上诉人认可居间服务协议系其本人签字，但表示其不清楚具体内容，当时工作人员让签了很多东西。二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。二审中邓成敏称未申请退房，案涉房屋产权证已经办理。另从本院审理的（2020）黔01民终5053号案件中查明，展誉公司开发的案涉锦•花溪项目独家委托伟庭茂公司与贵州伟庭房地产开发有限公司进行推广宣传及销售。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，本案被上诉人与上诉人于2017年9月23日签订居间服务协议，约定被上诉人就购买案涉4-2-29-4商铺享受交3万元服务费抵6万元购房款的优惠，当天被上诉人向上诉人交纳3万元。并且居间服务协议第4条还特别说明成功购房，即签订商铺购买合同后，居间服务全部结束，支付的服务费不予退还。随后被上诉人与展誉公司签订的《商品房买卖合同》。根据以上事实可知，被上诉人在交纳团购服务费时即应知道其参加了上诉人作为中介方才享有的优惠活动，若其不认可案涉房屋优惠后的价格及该房屋优惠价格不包括其向上诉人支付的团购服务费，则其应于签订《商品房买卖合同》时提出异议。据此可认定被上诉人在购买案涉房屋时，应当知道双方所约定的房屋价款是上诉人收取团购服务费之后承诺优惠之价格。其次，展誉公司委托展誉公司委托伟庭茂公司与贵州伟庭房地产开发有限公司进行推广宣传及销售伟庭房开公司对案涉房屋进行推广宣传及销售，伟庭房开公司又再次委托上诉人销售案涉房屋，被上诉人在参与团购，接受上诉人服务的过程中自愿向上诉人支付了团购服务费，系其真实意思表示，被上诉人在接受上诉人服务后并根据优惠价格签订了买卖合同，被上诉人现不申请解除《商品房买卖合同》，仅要求上诉人退还团购服务费依据不足，对该主张本院不予支持。至于被上诉人辩称花溪区住建局出具文件要求上诉人退还团购费的问题，属于行政主管部门行使行政职权的范畴，本案审理的系双方的民事纠纷，被上诉人可另行向行政主管部门申请另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初11179号民事判决；二、驳回邓成敏的全部诉讼请求。一审案件受理费550元，由邓成敏负担；二审案件受理费550元，由邓成敏负担。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  程 奕审判员  田镇华二〇二一年八月二十六日书记员  曹 然