湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初10903号原告：王冬，女，汉族，1992年11月3日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：曾丹玲，湖南越一律师事务所律师。被告：湖南棱锐房地产经纪有限公司，住所地：湖南省长沙市天心区书院路9号安玺雅苑B1栋619房。法定代表人：陈遥，系总经理。被告：陈遥，男，汉族，1991年10月27日出生，住湖南省安乡县。原告王冬与被告湖南棱税房地产经纪有限公司（以下简称“棱锐公司”）、陈遥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王冬的委托诉讼代理人曾丹玲到庭参加了诉讼，被告棱锐公司、被告陈遥经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。原告王冬向本院提出以下诉讼请求：1、判令确认原告与被告棱锐公司签订的《长沙市洋湖时代18栋1717、1501房租赁合同》于2021年1月4日解除；2、判令被告棱锐公司退还原告支付的装修款52,000元；3、判令被告棱锐公司向原告支付物业租金37,380元（自2020年2月24日暂计算至2021年1月4日）；4、判令被告棱锐公司向原告支付物业占用费2,400元（按租金标准自2021年1月5日起计算至2021年1月24日止）；5、判令被告棱锐公司向原告支付合同解除违约金20,000元；6、判令被告棱锐公司向原告支付逾期支付租金违约金1,200元；7、判令被告棱锐公司承担本案的全部诉讼费；8、判令被告陈遥对以上涉案款项承担连带清偿责任。事实和理由：2019年6月23日，原告与被告棱锐公司签订《长沙市洋湖时代18栋17171501房租赁合同》，合同约定原告将其位于洋湖时代18栋17171501物业出租给棱锐公司用于合法经营各类的长、短期酒店宾馆业务，租赁物业面积57.75㎡，合同租约共6年，自2019年6月23日至2025年6月23日；免租期为5个月，自2019年6月23日至2019年11月23日；租金标准为3,600元/月，被告应于免租期到期后按季向原告支付租金，并同时支付1个月租金作为保证金。租赁物业交由棱锐公司装修，原告应向棱锐公司支付装修款72,000元。2019年6月23日，原告将租赁物业交付棱锐公司进场装修，并向棱锐公司支付装修定金22,000元，该笔款项通过微信转给被告陈遥。2020年1月7日，原告向棱锐公司支付装修款30,000元，其中，抵扣了一个季度租金（2019年11月24日至2020年2月23日）和保证金合计14,400元，转账给陈遥15,600元。自2020年2月24日至今，棱锐公司没有按合同约定向原告支付租金，且租赁物业装修进度一直停滞。根据合同第五条违约责任和合同终止相关约定，棱锐公司逾期支付租金达60天，原告有权单方面解除合同，棱锐公司所交保证金不予退还，且棱锐公司应向原告承担解除合同违约责任（违约金10,000元每间房）及逾期支付租金违约责任（每逾期一天按拖欠金额的千分之一计付违约金）。2020年12月30日，原告委托律师向棱锐公司致《律师函》，通知其解除合同，催告棱锐公司返还租赁物业、支付租金、退还装修款及承担违约责任。2021年1月4日，原告通过微信将《律师函》转发给被告陈遥，二被告至今未予答复。2021年1月24日，原告联系换锁师傅对涉案物业门锁进行更换。综上所述，被告棱锐公司未按合同约定装修租赁物业，拖欠租金至今，给原告造成了经济财产损失。被告陈遥作为被告棱锐公司的法定代表人，亦是棱锐公司的实际控制人，原告支付的装修款均由陈遥收取，棱锐公司财产没有独立于陈遥，二被告财产混同。根据《公司法》等法律规定，被告陈遥对被告棱锐公司的债务应当承担连带责任。原告为维护自身的合法权益，根据《民事诉讼法》等相关法律规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。被告棱锐公司、陈遥经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，亦未向法庭提交书面的答辩意见和证据，视为放弃答辩和举证质证的权利。经审理查明：2019年6月23日，王冬（甲方）与棱锐公司（乙方）签订《长沙市洋湖时代18栋1717、1501房租赁合同》，双方约定甲方将其坐落于洋湖时代18栋的1717、1501物业（以下简称该物业）出租给乙方使用。租赁物业用途为用于合法经营各类型的长、短期酒店宾馆业务；交付日为2019年6月23日，甲方应于交付日将租赁物交付乙方进场装修；交付后装修装饰：考虑到乙方需要进行装修装饰以及前期的运营准备、宣传等，甲方给予乙方对应的免租期或装修期。租赁期限内，乙方在租赁物内添置的装修设施、设备、家具家电（装修清单外）均归乙方使用。乙方或者第三人根据其使用需要另行添置的物件，所有权归乙方或者第三人；租金为3,600元/月，此租金含物业费，合同租约共6年，租赁期限从2019年6月23日（即交付日）开始计算至2025年6月23日；装修免租期5个月，从2019年6月23日至2019年11月23日，免租期内乙方免交租金，但须缴纳水电燃气等费用；装修款72,000元，签订合同缴纳定金22,000元，水电完工缴纳30,000元，家电家具进场前支付全部尾款20,000元，逾期未缴纳的，乙方有权将免租期相应延长；租赁物的退还：租赁期限届满日之前，甲乙双方未就续租达成协议而本合同终止，或本合同因故提前解除、终止时，双方根据本条款约定办理有关租赁物业的退还事宜：自本合同终止或解除之日起，甲方给予乙方30日的搬迁宽限期，宽限期内乙方按照上月标准支付租金、物业管理费等费用，宽限期到期后乙方应将租赁物业正式退还甲方，每逾期一日，乙方须向甲方支付月租金的千分之三的违约金，逾期期间的物业管理费等由乙方承担。乙方将租赁物业范围内非甲方所有的货物、家具、物料、设备、配饰品、标识等撤离租赁物业（装修清单内物品归甲方所有）；乙方应自免租期结束后按季向甲方支付租金，并同时支付1个月租金作为保证金。免租期结束后前两年租金标准不变，从第三年起，每二年的租金单价标准上涨5%执行。乙方应在下个租期（包括免租期后首个租期）开始前向甲方支付下一租期的租金；违约责任：租赁期间，除法定或约定事由外，因一方违约导致守约方解除合同的，违约方应支付对方违约金，违约金10,000元每间房；乙方拖欠甲方租金、押金或其它款项，应承担违约责任。每逾期一天按拖欠金额的千分之一计付违约金；拖欠达60天（含60天），甲方有权单方面解除合同，除乙方所交保证金不予退还外，乙方还须付清所拖欠的款项及违约金。合同签订后，原告于当日向被告棱锐公司支付装修款22,000元（收款人为陈遥），被告棱锐公司出具了收款收据，2020年1月7日，原告向被告棱锐公司支付装修款30,000元（抵扣一季度租金及保证金共计14,400元），被告棱锐公司出具了收款收据。因被告棱锐公司未按期交付租金，2020年12月30日，原告委托律师向被告棱锐公司致律师函，通知其解除合同，催告被告棱税公司返还租赁物业、支付租金、退还装修款及承担违约责任，并于2021年1月4日通过微信将律师函转发给被告法人代表陈遥。截止至2021年1月4日，案涉房屋仅进行了部分水电装修工作（拆除了部分墙体，并在墙体上开了槽），未添置任何设施设备，被告棱锐公司一直没有支付租金，原告多次催讨无果。另查明，被告棱锐公司系成立于2017年11月2日的有限责任公司（自然人投资或控股），被告陈遥系公司法定代表人及股东。上述事实有原告的当庭陈述及其提交的房屋买卖合同、租赁合同、收据、转账记录、租赁物业现状照片、微信聊天记录、律师函、EMS邮寄单、湖南优璞酒店管理有限公司企业信用信息公示报告等证据证明，本院予以确认。本院认为，原告王冬与被告棱锐公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效，双方均应严格遵照履行。一、关于合同的解除。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。本案中，《租赁合同》约定，乙方拖欠甲方租金、押金或其他款项，应承担违约责任。拖欠达60天（含60天），甲方有权单方面解除合同。原告于2020年12月30日向被告棱锐公司发送律师函要求解除合同，距被告棱锐公司应支付租金的时间已超过了约定的60日,故原告要求解除双方签订的《租赁合同》符合合同约定，合同解除时间为解除合同的通知到达对方当天即2021年1月4日。二、关于退还装修款。根据合同约定，原告诉请的52000元装修款中，抵扣了第一个季度租金10800元及保证金3600元，故原告实际仅向被告支付了装修款48400元，由于被告未给原告房屋内添置任何设施设备，已进行的部分水电装修也没有产生多大的实际价值，明显构成违约，故被告应退还原告已支付的装修款48400元。三、关于原告主张支付欠付租金37380元。根据合同约定，2019年6月23日至2019年11月23日为免租期，免收租金。原告在支付的第二笔装修款中抵扣了3个月（2019年11月24日至2020年2月23日）的租金及保证金，按合同约定的3600元/月的标准计算，2020年2月24日至2021年1月4日期间的租金为37080元，故对于原告超出诉请部分，本院不予支持。四、关于合同解除违约金。根据合同约定，租赁期间，除法定或约定事由外，因乙方违约导致守约方解除合同的，违约一方应支付对方违约金10000元每间房。本案中，被告棱锐公司违约导致合同解除,原告要求被告棱锐公司支付该费用，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。五、关于逾期支付租金违约金1200元。被告棱锐公司未能按期履行付款义务，应当向原告支付逾期付款利息。双方合同中约定“每逾期一天按拖欠金额的千分之一记付违约金”，现原告诉请逾期支付租金违约金1200元，本院结合查明的事实以及原告因被告逾期付款可能造成的损失情况，对于该项诉请，本院予以支持。六、关于物业占用费。原告诉请的物业占用费系合同解除后至原告收回房屋的（2021年1月4日至2021年1月24日）被被告占用损失，按照租金标准计算。本院认为，合同解除后原告应当及时采取措施阻止损失扩大，及时将房屋收回，且原告并未提供充分证据证明将物业收回的具体时间，故对于原告该项诉请，本院不予支持。七、关于被告陈遥的法律责任。本案中被告陈遥系棱锐公司的法人代表，其签订合同的行为为职务行为，法律后果理应由被告棱锐公司承担，原告现有证据无法证明被告陈遥的财产与棱税公司的财产产生混同，故对原告请求被告陈遥承担法律责任的诉讼请求，本院不予支持。被告棱锐公司、陈遥经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃辩论和最后陈述等权利。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告王冬与被告湖南棱锐房地产经纪有限公司于2019年6月23日所签订的《长沙市洋湖时代18栋1717、1501房租赁合同》已于2021年1月4日解除；二、被告湖南棱锐房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日向原告王冬退还装修款48400元；三、被告湖南棱税房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日向原告王冬支付租金37080元；四、被告湖南棱税房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日向原告王冬支付违约金20000元；五、被告湖南棱锐房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日向原告王冬支付逾期支付租金违约金1200元。六、驳回原告王冬的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及退延履行金。本案案件受理费2560元，因适用简易程序减半收取1280元，由原告王冬负担72元，被告湖南棱锐房地产经纪有限公司负担1208元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 杨正权二〇二一年八月二十六日法官助理 刘晓倩书 记 员 陈游剑附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付退延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。