江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终907号上诉人（原审被告）：徐娟，女，1965年1月20日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：黄同林，男，1986年7月17日出生，住江苏省淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：仲帅，江苏序阳律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐艳，女，1969年12月20日出生，住江苏省沭阳县。上诉人（原审被告）：徐沭，女，1974年11月20日出生，住江苏省沭阳县。上诉人（原审被告）：徐娥，女，1970年12月24日出生，住江苏省南京市鼓楼区。三上诉人共同委托诉讼代理人：葛明，江苏勤辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:徐锡来，男，1954年8月5日出生，住浙江省衢州市柯城区。委托诉讼代理人：冯华沭，江苏通达声远律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿艳红，江苏通达声远律师事务所律师。徐锡来与徐娟、徐艳、徐沭、徐娥（以下简称徐娟等）所有权确认、排除妨碍纠纷一案，沭阳县人民法院于2018年11月28日作出（2018）苏1322民初16889号民事判决。徐锡来不服该判决，向本院提起上诉，因二审中出现新证据，本院于2019年6月17日作出（2019）苏13民终271号民事裁定，撤销沭阳县人民法院（2018）苏1322民初16889号民事判决，将本案发回沭阳县人民法院重审。沭阳县人民法院于2019年7月23日立案受理后，于2020年1月3日作出（2019）苏1322民初10942号民事判决。徐娟等不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，并于2020年4月16日、7月21日两次组织听证，于2020年6月11日、2021年4月29日两次公开开庭审理，上诉人徐娟及其委托诉讼代理人黄同林、仲帅，上诉人徐艳、徐沭、徐娥的共同委托诉讼代理人葛明，被上诉人徐锡来及其委托诉讼代理人冯华沭到庭参加了诉讼。徐娟等四上诉人上诉请求：撤销一审判决，改判驳回徐锡来的诉讼请求。主要理由：一、1994年2月5日，张某与沭阳砂矿签订了《沭阳县优惠出售公有住房买卖契约》，购买涉案小区房改房，1999年9月张某取得了前述房屋的权属证书，2010年10月办理了翻建后的房屋登记手续，该房屋登记在张某、徐某某名下，属张某、徐某某所有。二、徐锡来与张某并不存在涉案砂矿家属区房屋及土地使用权的买卖关系，其主张物权变动没有法律依据。理由为：1、徐锡来与张某并无房屋买卖合同，其提供的《沭阳县优惠出售公有住房买卖契约》并不能证明张某将房屋出卖给徐锡来；2、徐锡来关于1995年支付3.5万元购房款的陈述相互矛盾，第一次陈述是现金交付，后又陈述是通过邮局汇款，无证据证明徐锡来支付该3.5万元。关于1999年转账给徐沭5万元购买土地使用权也无证据证明，两次交易付款时间相距4年，明显不合理；3、徐锡来一直主张所购买的房屋面积为82.28平方米，事实上该房屋真实面积并不是82.28平方米，徐锡来对房屋真实面积、状况并不清楚；4、双方不存在房屋交付的事实。该房屋原本就是由徐某某、张某及其父母居住，徐锡来从来没有在老房子住过，也没有向徐锡来交付房屋的事实；5、徐锡来对涉案房屋使用情况不清楚，对房屋权属证书情况也不清楚，也说明徐锡来没有购买涉案房屋。涉案房屋1999年即办理了原有房屋的产权证书，2010年办理了翻建房屋的权属证书，徐锡来在近25年时间内怠于行使过户权利，与徐锡来的主张存在矛盾。徐锡来称1995年购买了涉案房屋，但对此后房屋使用情况不清楚，甚至2014年徐娟使用房屋开宾馆时徐锡来也不清楚；6、徐锡来提供的证人证言不应采信。所有的证人都没有亲历房屋买卖的事实，都是听徐锡来说的。徐锡来提供的朱某的证言表明朱某要盖房屋时，徐某某不让朱某盖，朱某购买的砖头用于涉案房屋建设，朱某向徐某某索要砖头钱，说明房屋没有出卖给徐锡来。徐锡来代理人与徐某某的录音不具有合法性，录音内容应当从整体上看，录音时徐某某处于重病中，不能正确表达，也没有说房屋已出卖给徐锡来。徐锡来与徐沭的录音中，徐沭因被徐锡来多次纠缠顺着徐锡来的话问徐锡来“心理价位是多少”，多次明确表示不清楚房屋买卖的事实，不能证明涉案房屋已经出卖给徐锡来。三、一审对证据分析、证据规则适用错误。涉案房屋一直登记在张某名下，属张某所有，徐锡来主张其与张某存在房屋买卖合同，该房屋归其所有，应当由徐锡来举证证明涉案房屋物权发生变动事实，在徐锡来举证不能的情况下应当直接承担不利后果，而不应当适用优势证据规则。徐锡来二审答辩称：其在1995年从张某处购买了涉案房屋，持有张某交付给其的《沭阳县优惠出售公有住房买卖契约》原件，1999年其找杨某1承建涉案房屋，由其支付了工程款，装修了涉案房屋，并居住涉案房屋，其提供的证人证言都能证明该事实，涉案房屋应当归其所有。请求驳回上诉，维持原判。徐锡来向一审法院起诉请求：1、确认沭阳县沭城街道中华小区××排×幢××号房屋归徐锡来所有，徐娟、徐艳、徐沭、徐娥、徐某某协助徐锡来办理该房屋过户手续；2、排除徐娟对上述房屋的占有。一审中，徐锡来为证明涉案房屋已经出售给其，提交了如下证据：1、《沭阳县优惠出售公有住房买卖契约》原件，该份契约是1994年2月5日张某与沭阳县砂矿签订，契约内容是沭阳县砂矿将4.5间、建筑面积82.28平方米公有住房出售给张某。徐锡来主张其与张某、徐某某就涉案房屋达成买卖协议后，因徐锡来与徐某某系亲兄弟，双方没有签订书面买卖协议，张某只是将买卖契约交付给徐锡来。2、不动产产权情况表。证明涉案房屋现登记所有权人为张某和徐某某，登记时间是2010年11月1日，建筑面积237.30平方米。3、沭阳县沭城禾喜旅馆工商登记信息。证明涉案房屋被徐娟开设旅馆，涉案房屋被徐娟占用。4、证人杨某1的当庭证言，主要内容：杨某1是具体施工人，涉案房屋是徐锡来建造，工钱、图纸是徐锡来给的；证人周某的当庭证言，主要内容为：证人周某系邻居，涉案房屋是徐锡来找人建造，建好后徐锡来姐姐住三楼，二楼是徐锡来住，一楼开棋牌社，徐某某没有在里面住；证人方某证言，主要内容为：方某也是砂矿职工，其家老房子与张某房子一起房改的。涉案老房子是张某的，后来卖给徐锡来，给没给钱不懂。涉案老房子是朱某拆的，新房屋是徐锡来盖的，也是徐锡来装修的。盖房子的时候徐锡来天天在那，徐某某和张某没有去过。徐某某在北面盖了一个房子。涉案房子盖好后徐锡来和他的姐姐住在里面，徐锡来父亲在该房子里去世的。1999年拆除旧房子当时土地转让费用约每米8000元；证人陶某证言，主要内容为：陶某家在徐锡来家南面，1999年盖房子的时候，两家一起盖房子，徐锡来请建筑商杨某1盖的，其天天看到杨某1的手下在那里盖房子，房子盖好之后当时是徐锡来的姊妹住在三楼，徐锡来住在二楼，一楼先是开天天超市，两三年后又开棋牌社、康乐球，房子是徐锡来装修的。徐某某没有住该房；证人朱某证言，主要内容为：朱某系徐某某、徐锡来外甥，当时大舅（徐某某）说二舅（徐锡来）买房子给其结婚用的，买了房屋后，大舅就搬到北面住了。朱某就住进老房屋里，并在老房屋里结婚。1999年拆除老房屋，大舅先说给朱某盖，后又说不给朱某盖，二舅要盖，就给二舅盖的。当时土地转让价约每米8000元。当时其购买砖头的钱，大舅说给其，但一直没有给。后来大舅说等官司结束，谁赢官司谁给朱某钱。涉案房屋是徐锡来翻建的，盖好之后徐锡来装修的。当时徐锡来住二楼，徐某住三楼，一楼开棋牌社。大舅住在北面。5、徐某某、徐沭的录音资料三份。徐锡来代理人与徐某某2019年2月19日谈话录音一份，主要内容为：代理人问：“徐锡来想个方案，就说这个房子不行折成多少钱卖给你们家，他房子也就不要了。你们报个数字，我们再跟他说说，不就算了嘛这事，都是一大家子，多少钱才能好商量？”徐某某：“他说多少钱？”代理人问：“他没说多少钱，你们报个数字，我们再做做工作？”徐某某：“叫他报个数字。”代理人：“你们大概能出多少钱，我跟他说说，以你们意见为主。”徐某某：“我说话没用”……徐某某：“我什么也不管，他跟小孩打官司就打官司吧，判什么就什么。”徐锡来与徐沭2019年2月18日、2019年3月20日通话录音二份，主要内容：徐锡来：“你晚上跟你爸聊聊，我上次跟他聊的意思，他意思就是叫我便宜点卖给小娟？”徐沭：“你心里价位是多少？”徐锡来：“我现在身体也不好……”徐锡来：“如果要协调的话，你想一下，就这么霸占怎么能行呢？那房子是你二爷造的，你是知道的，对不对？”徐沭：“二爷啊，有时间再说，班上人来来回回的，我不想跟你说这些。”徐锡来：“我已经给你打过好几次电话了。”徐沭：“这个事情真不是我能解决的，不是我能处理的事情，你打电话给我也没有能力处理。反正跟我没有关系，我也没有要买房，也没要住房。”徐锡来：“徐娟要买的时候不是你打电话给我叫卖的吗？”徐沭：“那是你们之间的事情，算了算了，我们现在不提这些事情了。”一审中，徐娟等为证明涉案房屋未出售给徐锡来，提交了如下证据：1.登记时间为2010年10月19日的沭国用（2010）第复09620号土地使用权证书，该证书登记涉案土地权利人为张某。2.登记时间为2010年10月25日的沭阳县房权证沭城字第××号房屋所有权证书，该证书载明涉案房屋已经登记为张某所有。3.沭房字第××号房屋所有权证书，来源于沭阳县房地产管理处查询的资料，该份证据形成于1999年9月21日，该证书载明在1999年9月份由张某取得了该处房屋的所有权证书。4.2019年2月18日徐沭录音的整理书面材料，徐娟等认为该份证据的全部录音内容能够反映所有谈到买房的事情均是由徐锡来本人自行表达。徐沭一直表明打电话的时候都是很忙，并且徐锡来要求做的工作,徐沭也做不到，但是徐锡来仍然要求徐沭去做工作。在徐锡来一直要求徐沭去做工作的情况下，徐沭顺着徐锡来，才问徐锡来“你的心里价位是多少”。5.2019年3月20日徐沭录音完整的文字整理资料，其中表达的内容当中有这样的几句话“对于过去发生什么事情，我也不懂，我也没有办法知道”，“另外你现在要我去证明这些东西，我也没有办法证明”，“我知道你要说什么，而且你也重复一百遍了”，证明徐沭对徐锡来所主张的房屋买卖一概不知情，其家庭成员之间从来就没有说过与徐锡来房屋买卖这件事。6.沭阳县中医院血液净化手册，证明徐某某患有严重的肾病，每周要做三至四次血液透析，从2018年8月至2019年9月。拟证明徐某某年龄较高，身体较差，在搞不清徐锡来代理人具体目的的情况下，同时也没有明白对话人问话的真实意思下才说“让他（徐锡来）报个价”。7.徐娟与徐某某2019年7月24日录像光盘及书面整理资料，该份录像是徐娟去问徐某某当时录制的相关情况。录像中徐某某解释说，徐锡来为其建造了涉案房屋，算账时少算了徐锡来建房钱，徐锡来代理人与其谈话时其真实意思是补偿一点钱给徐锡来。8.卫生许可证，证明自2014年开始，徐娟就已经在涉案房屋内开旅馆。一审法院认定的事实：徐锡来与徐某某为兄弟关系，徐某某与张某（张某于2011年去世）为夫妻关系，徐娟、徐艳、徐沭、徐娥系徐某某与张某的子女。1994年2月，张某从沭阳县砂矿购买光荣路砂矿家属区公有住房4.5间，建筑面积82.28平方米。后张某、徐某某将该房屋转让给徐锡来，价款85000元。1999年，徐锡来对旧房进行翻建，在原址新建沭阳县，建筑面积为237.30平方米。2010年，该套房屋产权证及国有土地使用权证登记在张某名下。2014年4月30日，徐娟为利用涉案房屋经营宾馆，以“沭阳县沭城千喜旅馆”（工商登记名称为“沭阳县沭城禾喜旅馆”）名义办理卫生许可证，载明有效期限至2018年4月30日。现双方当事人因房屋所有权事宜产生分歧，徐锡来诉至法院要求处理。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。徐锡来与张某、徐某某之间形成房屋买卖合同关系，该买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。徐锡来购买张某名下的光荣路砂矿家属区公有住房后，拆建形成涉案房屋，依法取得涉案房屋物权。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。徐娟占有徐锡来的房屋，徐锡来要求其排除妨害，有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。涉案房屋产权登记在张某、徐某某名下，现张某去世，涉案房屋在符合办理不动产变更登记手续情况下，徐某某及张某的法定继承人具有协助义务。调解不成，判决：一、确认沭阳县沭城街道中华小区××排×幢××号房屋归徐锡来所有，徐娟、徐艳、徐沭、徐娥、徐某某应于判决发生法律效力后三十日内协助徐锡来办理该房屋过户手续。二、徐娟应于判决发生法律效力后三十日内迁出沭阳县沭城街道中华小区××排×幢××号房屋。二审中，上诉人徐娟、徐艳、徐沭、徐娥除对一审查明的“后张某、徐某某将该房屋转让给徐锡来，价款85000元。徐锡来对旧房翻建，在原址新建沭阳县，建筑面积为237.30平方米”有异议外，双方当事人对一审查明的其他事实无异议，本院依法对该无争议事实予以确认。二审另查明：2019年2月21日徐某（系徐某某妹妹、徐锡来姐姐）到本院出庭作证，主要证言内容：我嫂子（张某）的房改房卖给我弟弟（徐锡来），我弟弟从邮局寄35000元给嫂子。我一家老小一直住在弟弟的房子里。二楼是徐锡来住，我在一楼卖点东西。后来我身体不好住院，回来后房子被徐娟开旅馆了。2020年7月14日，本院与徐沭谈话：徐沭陈述小时候其住在涉案老房子里，大概1992年或1993年时候不住里面，徐某家小孩（朱某）结婚时给他住的，徐沭舅舅（张某弟弟）也曾住在里面。二审中，上诉人徐娟为证明涉案房屋未出售给徐锡来向本院提交以下证据：1.从沭阳县自然资源和规划局调取的涉案房屋办理2010年产权证的档案（共计14页），主要内容：涉案房屋在1993年12月20日取得国有土地使用权权属证书，载明用地面积120.98平方米；在1999年9月21日取得了产权证，房屋所有权人系张某，登记面积为117.87平方米。2010年测绘的建筑面积为237.3平方米。证明目的：涉案房屋拆建前的面积不是82.28平方米，是117.87平方米，徐锡来一直主张涉案房屋拆建前的面积为82.28平方米，说明徐锡来对涉案房屋的真实情况并不了解。2.黄同林与案外人朴某的通话录音，主要内容为：朴某在通话录音中称徐锡来持有的房改契约原本放在旧房子中，后来因为搬家就把破损的房改契约扔掉了。徐娟称朴某系徐某儿媳、朱某之妻。证明目的：徐锡来持有的房改契约可能是通过不正当的方式获得，不应采信。3.沭阳县房地产公司1997年7月15日出具的徐某兰的房产证复印件，载明徐某兰在沭阳县91平方米的房屋。徐某兰系徐娟前夫的母亲。证明目的：徐某某在中华小区只有一套房屋，不存在徐某某同时建造装修两套房屋的情况。4.照片两张，载明徐锡来父亲于2009年11月21日去世，母亲于1993年10月16日去世，张某于2011年3月17日去世，徐某某2019年10月初2去世。5.沭阳县砂矿2020年4月20日出具的《证明》，主要内容为：张某于1994年与该单位签订了涉案房屋买卖契约，并在1999年办理了房屋产权证，后涉案房屋翻建了新楼，并在2010年10月办理了新产权证。张某在房改后从未向该单位提出过变更所有权请求，徐锡来也从未向该单位提出变更。该证明还载明职工必须持与砂矿签订的买卖契约才能办理产权证书。证明目的：张某并未将房屋出售给徐锡来。6.张某与徐娟2014年4月8日所签《租房协议》，主要内容为张某将涉案房屋出租给徐娟使用，租期自2014年4月10日至2024年4月10日，年租金5000元，徐娟需另付保证金10000元。徐娟称张某签名系其父亲徐某某代签，并非张某本人所签。7.沭阳县公证处2018年12月16日、12月18日出具的《公证书》5份，编号分别为（2018）宿沭证民内字第2925号、2942号、2943号、2944号、2945号，内容分别为徐艳、徐沭、徐娥、徐某某放弃继承涉案房屋的声明书及由徐娟继承涉案房屋的公证书。被上诉人徐锡来质证认为，证据1是张某、徐某某在出售房屋后擅自办理的，徐锡来当时并不知道，产权证虽然是真实的，但上面记载的房屋面积不属实，系违法办证。对证据2不予认可，不能证明系朴某的谈话，而且录音存在删减。对证据3真实性无异议，但实际上，徐某某在将涉案房屋卖给徐锡来前就已经搬到徐某兰的房子中居住直到去世。对证据4真实性予以认可，徐锡来的父亲在拆建后的房屋中去世，母亲在拆建前的旧房中去世。对证据5不予认可，该证明的主要内容是根据徐娟陈述出具，不具有客观性。对证据6不予认可，该租房协议并非张某所签，无法表明张某对租房事宜是否同意，而且租期十年、年租金5000元与市场情况不符。即使该《租房协议》确实形成在2014年，但本案历经多次庭审，徐娟却从未陈述该事实并举证，直到2021年4月才提出，故该证据不能作为新证据提交。证据7真实性无异议，但该公证是在本案诉讼中形成，且涉案房屋已被保全，公证处在未核实相关情况下作出该公证不具有法律效力。二审中，被上诉人徐锡来为证明涉案房屋已经出售给其，向本院提交以下证据：8.从沭阳县自然资源和规划局调取的涉案房屋办理2010年产权证的档案（共计27页），主要内容与徐娟提交的一致。9.沭阳县房改办1994年2月2日出具的《房屋价格评估结果通知书》，载明涉案房屋标准面积为82.28平方米，土地面积为120.98平方米。10.张某1994年向沭阳县砂矿缴纳相关费用的6张票据，主要有缴纳房改费181.34元、缴纳土地出让金4111.38元、变更费120.98元、房屋产权登记费10元等。徐锡来称上述票据系张某卖房后交给徐锡来的。上诉人徐娟、徐艳、徐沭、徐娥质证认为，证据8由法院依法审核，证据9、10如果之前就保管在徐锡来处，其完全可以在之前的庭审提交，而无需在发回重审后二审中才提交；这些材料都是与老房屋房改契约放在一起，与房改契约一起被丢失，上述证据不能证明涉案房屋已经出售给徐锡来。为核实案件事实，本院到沭阳县砂矿进行了调查，并与沭阳县砂矿杨某2谈话形成谈话笔录一份，主要内容与其经手出具的砂矿证明内容基本一致。本院从沭阳县自然资源和规划局调取的涉案房屋在1999年办理房屋权属证书时的档案资料一份，内含下列文件：（1）沭阳县砂矿、张某1994年2月5日签订的《沭阳县优惠出售公有住房买卖契约》，载明砂矿将涉案房屋出售给张某，面积为82.28平方米。（2）沭阳县人民政府1994年7月1日填发的涉案房屋所有权证书，载明所有权人张某，房屋面积为97.56平方米。（3）张某1999年9月14日填写的房产变更登记申请书，载明房屋面积为117.87平方米。（4）1999年9月21日填发的编号为4134号房屋所有权证书的存根，载明房屋所有权人系张某。双方当事人对本院制作的与杨某2的谈话笔录及调取的涉案房屋档案资料真实性均无异议，上诉人徐娟、徐艳、徐沭、徐娥认为上述证据能够证明张某未将涉案房屋卖给徐锡来。被上诉人徐锡来认为杨某2是后来才到沭阳县砂矿工作，对1994年的事情并不了解，而且卖房根本不需要到沭阳县砂矿备案；房改契约和房屋价格评估通知书载明房屋面积为82.28平方米，但1994年房产证载明的面积却是97.56平方米，说明当时办证的时候虚增了面积，而且房屋档案资料显示的房屋结构、走向都与徐锡来陈述相一致。对于上述证据，本院认证意见如下：对证据1、4、8、9、10真实性予以确认。证据2中因无法核实被谈话人是否是朴某，即使是朴某，该内容属证人证言，在其未出庭作证的情况下，不予采信。证据3真实性予以确认，但与本案无关联性，不予采信。根据本院调查的情况，证据5确系沭阳县砂矿出具，在该证明中，沭阳县砂矿对涉案房屋的房改情况进行了说明，关于沭阳县砂矿根据其自行调查了解的情况对涉案房屋权属的证明，该证明的性质属非自然人主体出具的说明，该证明中并未陈述其如何了解涉案房屋权属，其非目击证人，其提供的说明不能证明房屋交易的客观情况，故对该证据不予采信。证据6并非张某签字，且按租房协议显示时间，张某已经去世，该证据不能证明徐娟等人主张。证据7系在本案诉讼过程中、涉案房屋被保全的情况下，徐娟等人擅自办理，也未如实向公证机关说明涉案房屋权属争议正在诉讼过程中的事实，故对该组公证书本院亦不予采信。本案二审争议焦点为：涉案房屋是否已经出售给徐锡来，徐锡来主张涉案房屋应归其所有并要求徐娟搬离涉案房屋的请求是否应予支持。本院认为：《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”本案中，徐锡来为主张涉案房屋已经出售给其归其所有，在庭审中提供了相关证据，徐娟、徐艳、徐沭、徐娥为证明涉案房屋并未出售给徐锡来也提供了相关证据。本案张某与徐锡来之间虽然没有签订书面房屋买卖合同，没有张某将涉案房屋出卖给徐锡来的直接证据，但经综合分析双方所举证据，本院认为徐锡来所举证据能够证明张某、徐某某在1995年已经将涉案旧房屋出售给徐锡来，徐锡来于1999年翻建了涉案房屋，故徐锡来要求确认涉案房屋归其所有的主张应予支持。主要理由为：1.徐锡来持有张某与沭阳县砂矿1994年签订的《沭阳县优惠出售公有住房买卖契约》原件及原始票据原件。徐锡来主张上述证据系张某卖房时所交付，基于徐锡来与徐某某、张某系亲戚关系，没有签订书面合同仅交付房改契约及相关缴费票据，具有一定合理性。徐娟主张徐锡来系通过不正当途径获得上述票据原件，但徐娟所举证据不足以证明其主张。2.徐锡来在庭审中提供的证人杨某1、周某、方某、陶某等，上述证人有的系双方当事人的邻居，有的参与了涉案房屋1999年翻建工作，上述证人均陈述徐锡来在1999年翻建了涉案房屋（在原址重建）且直接支付了建房费用；而且不同证人陈述徐锡来在房屋翻建后曾在涉案房屋中居住，能够相互印证。关于房屋交付，徐锡来庭审中陈述1995年房屋出售给其后，张某一家从涉案房屋中搬走，其安排姐姐徐某一家居住在该房屋，既得到其他证人证言印证，也与徐沭2020年7月14日陈述张某弟弟从涉案旧房搬走相互印证，可以证明涉案房屋已经实际交付给了徐锡来，具有转移标的物的法律意义。3.徐锡来代理人与徐某某在本案诉讼过程中形成的谈话录音，与其他证据可以相互印证。在该录音中代理人称：“徐锡来想个方案，就说这房子不行折成多少钱卖给你们家，他房子就不要了”并询问徐某某“多少钱才能好商量”，徐某某陈述“他说多少钱”“叫他报个数字”“我说话没用”等，从该录音可知，徐某某知道徐锡来代理人到来的目的，在该代理人主张徐锡来把涉案房屋再卖给徐某某家时，徐某某不但未直接否认房子已经出卖给徐锡来，还让徐锡来先报价。在徐锡来与上诉人徐沭的通话录音中，徐沭也没有明确否认房屋出卖给徐锡来，只是表示自己解决不了，并询问徐锡来“心里价位是多少”。按照常理，如涉案房屋不属于徐锡来，徐某某、徐沭应当在徐锡来商谈把房子再卖给徐某某家时予以直接否认，但徐某某、徐沭不仅未否认，还进一步询问徐锡来拟出售价格，与一般常理不符。虽然徐娟主张徐某某在与该代理人谈话时身体状况不佳，但录音显示徐某某当时语言表述清晰，也没有证据证明徐某某系无民事行为能力人或限制民事行为能力人，徐某某的陈述应当作为证据使用。4.证人徐某系徐某某的妹妹、徐锡来的姐姐，朱某系徐某的儿子，上述两名证人均系双方当事人的亲属，均陈述涉案房屋已经卖给了徐锡来，且徐锡来也曾在涉案房屋中居住。虽然徐娟与徐某因为发生了矛盾，但综合其他证人证言及徐锡来提供的《沭阳县优惠出售公有住房买卖契约》和原始票据，徐某的证言与上述证据能够相互印证。5.关于涉案房屋所有权证书及土地使用权证书一直载明的所有权人系张某、徐某某而非徐锡来的问题。本院认为，当事人有证据证明不动产权登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。虽然该房屋登记在张某、徐某某名下，徐锡来在购房、建房后没有将房屋产权过户到自己名下，但从法律意义上分析，未登记在徐锡来名下仅仅不具有对外公示的法律效果，并不能否定徐锡来基于购房、建房行为而享有的权利。在徐锡来与张某之间的内部关系而言，应根据双方举证情况确认涉案房屋的所有权归属问题。如前所述，徐锡来提供的证据能够证明涉案旧房屋已经出售给其，其在原址翻建涉案房屋的事实，其为该房屋真实权利人，故徐锡来请求确认享有物权，依法应予支持。关于涉案房屋产权未变更问题，徐锡来主张基于其与张某、徐某某亲属关系且徐锡来多年以来长居外地故未及时办理过户登记手续，本院认为徐锡来该主张符合情理。关于房款支付问题，徐娟主张徐锡来未提交证据证明其已支付房款，且徐锡来关于房款支付前后陈述不一致，本院认为，关于房款支付，徐锡来主张其先是在1995年支付3.5万元，后在1999年又转账支付了5万元，房款已经全部支付完毕。虽然徐锡来无法提供当时的转账凭证、徐锡来陈述的付款方式与其代理人陈述的付款方式也不完全一致，但因为房款支付事宜距今已经20多年，时间久远，徐锡来无法提供转账凭证、其与代理人关于付款方式不一致不足以推翻徐锡来购买涉案旧房屋并翻建的基本事实。关于徐娟主张的徐锡来陈述的涉案房屋面积与事实不符的问题，本院认为，涉案房屋《沭阳县优惠出售公有住房买卖契约》《房屋价格评估结果通知书》等均载明涉案旧房面积为82.28平方米，徐锡来陈述的涉案旧房房屋面积与之相符。徐娟主张涉案房屋实际面积并非82.28平方米，但明显与《沭阳县优惠出售公有住房买卖契约》《房屋价格评估结果通知书》不一致，徐娟对此也未作出合理解释，故对徐娟的该主张，本院亦不予支持。综上所述，可认定涉案房屋虽然登记在张某、徐某某名下，但徐锡来为真实权利人，应认定属于徐锡来所有。徐娟、徐艳、徐沭、徐娥的上诉请求不成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会研究，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人徐娟、徐艳、徐沭、徐娥负担。本判决为终审判决。审 判 长 程黎明审 判 员 庄业富审 判 员 朱 海二〇二一年八月二日法官助理 段 娜书 记 员 郑露露