广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11812号上诉人（原审原告）：邵丹琦，女，xxxx年12月12日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：柳华军，广东诚公律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州亿万物业管理有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：何照南，该公司经理。委托诉讼代理人：范少平，广东平英律师事务所律师。上诉人邵丹琦因与被上诉人广州亿万物业管理有限公司（以下简称亿万公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初11473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邵丹琦上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判亿万公司向邵丹琦退还保证金52229元及利息（利息以52229元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2019年6月12日起计至实际还清之日止）；2.撤销一审判决第三项，改判亿万公司折价补偿邵丹琦形成附合的装饰装修物现值损失24743元及利息（利息以24743元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2019年6月26日应当返还之日起计至实际还清之日止）；3.撤销一审判决第四项，改判亿万公司赔偿邵丹琦未形成附合的装饰装修物及其他财产现值63329.96元及利息（利息以63329.96元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2019年6月26日起计至实际还清之日止）；4.亿万公司赔偿邵丹琦经济损失36772元（合同无效造成的损失26772元及侵占财产造成的其他损失10000元）；5.本案一审、二审诉讼费由亿万公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审法院未查明邵丹琦提交的证据已充分证明亿万公司应当返还邵丹琦合法财产的情况，并认为邵丹琦未完全举证是错误的。本案起诉时，亿万公司仅是以锁门的方式非法扣押邵丹琦的财产，故邵丹琦的诉讼请求为返还原物，为此提供了被侵占财产的现状照片，列出了财产名称、型号、数量、购物凭证、市场价值参考信息等内容的清单，亿万公司对照片予以确认，并确认其清场时商铺内的物品与上述清单一致，足以证明亿万公司应返还财产的情况。其后，亿万公司强行处分邵丹琦财产且拒不返还，邵丹琦只能变更诉讼请求为折价赔偿，此时亿万公司应对其违法行为承担侵权责任，并对侵占财产造成损失的金额承担反驳的举证责任。（二）一审法院未查明未形成附合的装饰装修物及其他财产的市场价值。邵丹琦有购物凭证、购买日期的财物原值72757.84元，有市场售价证据的财物原值22237元，合计94994.84元。亿万公司对物品清单不持异议，一审法院应以此作为判决亿万公司折价赔偿的依据。（三）一审法院遗漏查明亿万公司给邵丹琦造成经济损失的事实。亿万公司存在缔约过失责任且强行停电、锁门，违法侵占财产给邵丹琦造成了损失，该损失与合同效力无关，亿万公司应当赔偿。此外，亿万公司搬走邵丹琦的大部分财产，价值70275.35元，不属于装饰装修物，邵丹琦有权请求赔偿。（四）一审判决对租金、管理费存在计算错误。亿万公司于2019年6月12日对涉讼物业进行停电，邵丹琦实际已无法正常使用，一审判决计算租金等费用时计算至该日，错误多计了一日，应计至2019年6月11日。故2019年6月1日至11日期间的租金应为7928.10元（21622元/月÷30天×11天）、管理费应为361.90元（987元/月÷30天×11天）。亿万公司应返还保证金61194元，扣除邵丹琦应支付的上述租金和管理费后，还应返还保证金52229元。（五）一审判决对形成附合的装饰装修物剩余价值存在明显计算错误，将折损价值当成剩余价值，还多算了一日。正确的剩余价值应为24743元[45370元÷36个月×（36个月-16个月-11天÷30天）]。（六）一审法院未查明亿万公司以实际行为利用形成附合的装饰装修物的事实。亿万公司已实际占有了形成附合的装饰装修物，其未表示不同意利用，亦未提交证据证明未实际利用，且其不同意赔偿的抗辩理由也仅是主张其有权行使留置权，故应当认定亿万公司同意并以实际行为利用了形成附合的装饰装修物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，亿万公司应当按现值折价补偿，该处分与双方对导致合同无效的过错无关。一审法院判决亿万公司仅按50%的过错赔偿邵丹琦装饰装修损失明显处置不当。二、一审判决适用法律错误。（一）一审法院在认定财产损失金额上，举证责任分担不当。首先，邵丹琦的财产是正常在租赁的办公场所使用中，且数量非常多，本就难以准确清点。亿万公司采取锁门的方式使邵丹琦举证证明被侵占财产的情况十分困难，邵丹琦现已发现有遗漏。如前所述，邵丹琦已完成举证责任，举证责任已转移至亿万公司，若因亿万公司的暴力行为导致无法查明财产损失金额，则不利的法律后果应由亿万公司承担。其次，亿万公司控制着邵丹琦的财产，邵丹琦已无取证的可能，也无法通过现场核查或申请司法鉴定来评估财产价值，而亿万公司则具备条件申请司法鉴定来反驳邵丹琦的主张。再次，双方对财产损失金额存在争议、难以查清，根据《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十条的规定，人民法院应当向当事人释明申请评估。一审法院未作释明而径行判决，于法无据，且判决的金额显失公平。（二）一审法院认定邵丹琦与亿万公司对合同无效承担同等责任，没有法律依据且显失公平，亿万公司应对合同无效承担全部责任。亿万公司将明知未取得建设工程规划许可证的房屋出租给邵丹琦，违反的是国家强制性法律规定，对合同无效的后果负有全部或主要责任。亿万公司借助媒体大张旗鼓公开宣传招租，且有政府部门到现场进行指导，邵丹琦有理由相信涉讼物业是合法建筑，即便认为邵丹琦未尽审慎注意义务，损害的也仅是自己的权益，对亿万公司的权益无影响。亿万公司强行锁门却没有任何违法成本，而邵丹琦的损失却是显而易见的，一审法院即便不支持损失赔偿的诉请，也应当判令亿万公司承担更多的过错责任，这才符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第32条的规定，不让合同无效的过错方因合同无效获得比合同有效更多的利益。（三）一审法院对未形成附合的装饰装修物及其他财产折价赔偿金额的认定，没有法律依据，违反公平、自愿交易原则，剥夺了邵丹琦的交易选择权，属于强买强卖。亿万公司非法占有邵丹琦的财产拒绝返还，强迫邵丹琦低价出售，结合前述的举证责任分担问题，亿万公司应按照邵丹琦主张的市场价值支付对价。邵丹琦已证明财产原值为94995元，根据《企业所得税法实施条例》及财政部关于固定资产折旧的相关计算方法，财产折旧年限平均按8年计算，据此计算出2019年6月12日停电之日的财产现值为63330元[94995元÷96个月×（96个月-32个月）]。（四）利息是应返还财产的法定孳息，属于财产不可分割的一部分，与合同无效的过错无关。邵丹琦于2019年6月12日返还房屋，亿万公司于2019年6月25日处分了邵丹琦的装饰装修物及其他财产，且该处分属于侵权行为，故亿万公司应当返还自2019年6月12日起的保证金利息及2019年6月26日起的装饰装修物、其他财产的利息或使用费。（五）一审判决以邵丹琦对合同无效存在过错为由不支持赔偿请求，违反法律规定。因亿万公司的侵权行为，邵丹琦实际产生了临时租赁办公场地用于培训的场地租赁费、另行租赁营业场所的3至6个月的租金以及另行购置办公设备、家具、工具、材料等财产，亿万公司均应予赔偿。（六）一审法院未尽释明义务，违背公平审判原则。因邵丹琦变更诉请且法院不能确定赔偿数额，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条的规定，法院应履行释明义务，并将诉讼请求归纳为案件争议焦点，组织当事人充分举证、质证、辩论。一审法院违反上述规定，损害了邵丹琦的合法权益。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人亿万公司二审辩称：一、邵丹琦主张其实际使用涉讼物业至2019年6月11日与事实不符。亿万公司因多次催要租金未果，于2019年6月11日向邵丹琦发出公告，要求邵丹琦在6月12日10时前缴清所有拖欠的租金及其他费用，否则亿万公司将采取停水停电措施。但邵丹琦未在指定时间内缴纳所拖欠的租金及其他费用，亿万公司在6月12日下午才采取了停水停电的措施，在此之前，邵丹琦一直正常使用涉讼物业。因此，一审判决邵丹琦缴纳租金及其他费用至6月12日合情合理，完全正确。二、亿万公司与邵丹琦2018年1月8日签订的租赁合同的第八条第三点明确约定邵丹琦不得以无法办得经营证照以及其他理由提前终止合同，可见，邵丹琦在租赁前已经明确知道涉讼物业的现状即没有相应的产权证书，而且其在2019年6月前从未就此提过任何异议。亿万公司出租的同一场所的其他租赁物包括经营内容为教育培训机构的物业均可以正常办理营业执照，故邵丹琦应当也能办理，邵丹琦不能办理是因其自身原因被行政机关取缔了相应的办学许可。本案诉讼是邵丹琦因为自身原因办不了营业执照，为了减轻自身损失而提起的，还要求亿万公司赔偿各项损失，该行为违反了最基本的诚实信用原则。三、邵丹琦在假设合同有效的情况下认为亿万公司存在根本违约，但本案的违约方实际应为邵丹琦，其没有按照合同约定及时支付租金及其它管理费用，根据合同约定的租赁物采取先付费后使用的原则，在邵丹琦没有支付相应租金的情况下，亿万公司可以拒绝其使用涉讼物业，而且亿万公司也已经通过合理方式告知了邵丹琦，故亿万公司不存在任何违约行为。此外，涉讼物业已经通过相应的消防验收并进行备案，具备安全使用的条件。四、关于邵丹琦主张的各项损失，一审判决对此的认定符合法律规定，确定的金额合情合理。综上，请求二审法院驳回邵丹琦的上诉请求，维持原判。因本案纠纷，邵丹琦于2019年9月4日诉至一审法院，请求判令：1.确认《广州亿万物业管理有限公司商铺租赁合同》无效；2.亿万公司返还邵丹琦已支付的保证金61194元及利息（利息以61194元为本金，按中国人民银行同期同类贷款的基准利率计算，从2019年6月12日应当返还之日起计至实际还清之日止）；3.亿万公司折价补偿邵丹琦形成附合的装饰装修物现值损失39131.63元及利息（利息以39131.63元为本金，按中国人民银行同期同类贷款的基准利率计算，从2019年6月26日应当返还之日起计至实际还清之日止）；4.亿万公司折价赔偿邵丹琦未形成附合的装饰装修物及其他财产（详见未形成附合的装饰装修物清单）现值63329.96元；5.亿万公司支付未形成附合装饰装修物及其他财产相应价款的利息（利息以63329.96元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2019年6月26日起计至实际还清之日止）；6.亿万公司赔偿邵丹琦经济损失170016元；7.亿万公司返还邵丹琦已支付租金的50%计176443元及利息（利息以176443元为本金，按中国人民银行同期同类贷款的基准利率计算，从2019年6月26日应当返还之日起计至实际还清之日止）；8.本案诉讼费由亿万公司承担。一审法院经审理查明：2018年1月8日，亿万公司作为出租人（甲方），与邵丹琦作为承租人（乙方）共同签订了一份《商铺租赁合同》，约定甲方同意将坐落在广州市番禺区南村镇员岗大道东路xx号xxxxx栋Cxxx-Cxxx的商铺（以下简称涉讼场地）出租给乙方作教育培训用途使用，建筑面积329平方米；租期从2018年2月1日至2021年1月31日止共3年，免租期自2018年1月9日至2018年1月31日止；保证金61194元，租赁关系终止时，乙方无违约行为，甲方应在租赁关系终止后的30日内无息退还；第一年租金标准为20398元/月，从第二年起（含第二年），每年的租金在上一年度的基础上递增6%，其中2018年2月1日至2019年1月31日租金每月20398元，2019年2月1日至2020年1月31日租金每月21622元；租金按月结算，采取先付费后使用租赁原则由乙方在每月的第5日前按银行转账付款方式交付当月租金给甲方；本合同签订之后，乙方需在2018年1月9日前向甲方交纳保证金61194元及首月租金20398元；租赁期内任何一方因无法定或未约定的理由而单方提前解除合同的，违约方向守约方支付相当于当年两个月租金作违约金或由守约方没收保证金，并赔偿剩余合同期限内总租金的30%作为守约方的损失，违约金、赔偿金应在违约行为发生后十日内付清，每逾期一天，按应付金额万分之五支付滞纳金；承租用途，乙方承租场地的用途经营类别为“餐饮/商业/办公”，乙方自行办理相关经营手续，如乙方无法办理其所申请的经营证照，由乙方在法律和政策的范围内另择经营范围继续使用和经营租赁物业，双方租赁关系继续履行至合同期满，乙方不得以无法办得经营证照及其它等等为由提前终止合同；如合同因任何原因被提前终止或解除，或租赁期届满而甲乙双方未续订合同，甲方要求收回物业，乙方逾期不交出承租物业的，或继续以物品占用房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，对超过期限的，甲方有权按超期占用租金总额的50%加收违约金，乙方逾期搬离超过一个月的，甲方有权单方清场，乙方逾期未撤离物业内部的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权任意处理，如造成任何损失概由乙方自负；合同签订之后，甲方需完成提供有关资料协助乙方办理营业执照；乙方对租赁铺面进行室内、外装修、扩、加改建（含改建间隔）或增加设施、设备，必须经甲方书面同意，费用由乙方负责；乙方装修后形成的添附物，租赁关系终止时，甲方不同意保留的，乙方应在租赁期满或租赁关系终止后的5日内自行拆除，乙方不拆除的，甲方有权不退还保证金，造成甲方损失的，乙方还须赔偿；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担；等等。同日，亿万公司向邵丹琦出具《收款收据》（编号：089461），确认收到邵丹琦缴纳的押金61194元。2019年6月11日，亿万公司在涉讼物业粘贴《欠费停电通知书》，称该商铺6月份租金至今没有缴纳，多次沟通仍然拖欠，正式通知租户于2019年6月12日10:00前缴清所拖欠租金、电费及管理费，如未能在规定时间内缴纳，届时物业方将会停止供电，直到缴清所拖欠费用为止，停止供电所造成影响和带来的损失由租户自负。2019年6月25日，亿万公司再次在涉讼物业粘贴《欠费停电通知书》并在涉讼物业门口粘贴了封条，称因租户6月的租金至今没有缴纳，正式通知于2019年6月25日将会停止供电，直到缴清所拖欠费用为止，停止供电所造成影响和带来的损失由租户自负。同日，邵丹琦向亿万公司发出《通知书》，称合同签订后，亿万公司始终不能提供涉讼物业的合法产权证明及消防验收或备案证明，造成其方消防安全无保障，且无法办理营业证件，影响正常经营活动的开展，其方多次催告亿万公司履行上述义务，但未能得愿，其方提出终止合同，亿万公司也同意；对于双方的争议，本可协商解决，亿万公司于2019年6月12日采取了停电措施，已使其方无法正常使用房屋开展经营活动，之后亿万公司还不让搬走合法财物，至2019年6月22日仍不放行，其方现通知亿万公司，双方合同终止，请勿阻碍其方搬移合法财产，如仍不提供涉讼物业的合法产权证明、合法建设许可相关证明、消防验收合格证明或消防备案证明，请在收到本通知书后七日内退还其方支付的保证金61194元。2019年6月29日，亿万公司向邵丹琦回函称，其司出租的物业已向广州市番禺区公安消防大队办理了《建设工程竣工验收消防备案》，不存在邵丹琦所讲的未取得消防验收或者验收不合格；邵丹琦因违规办理培训机构导致被行政部门进行处罚或取缔，与其司没有任何关系，邵丹琦不能将违规办理培训机构所应承担的法律后果或损失嫁接到其司门下；签订合同时，其司已明确告知邵丹琦出租物业的现状，邵丹琦因违规办理培训机构被政府机关处罚及取缔，与其司无关，邵丹琦不能因此提出终止合同，否则构成违约；邵丹琦未及时支付租金已违反合同约定；邵丹琦现已违法提出终止合同，其司按照合同约定没收邵丹琦的保证金，并责令邵丹琦在收到本回函之日起三日内将拖欠的租金及违约金支付给其司。2019年7月2日，亿万公司向邵丹琦发出《解除合同函》，称邵丹琦自2019年6月1日起未缴交租金，已违反合同约定，现通知邵丹琦解除租赁合同并收回涉讼物业，造成所有损失由邵丹琦负责。2019年9月4日，邵丹琦以涉讼物业未取得建设工程规划许可证导致租赁合同无效为由提诉至一审法院，引致本案纠纷。一审庭审中，双方当事人均确认亿万公司已于2018年1月8日将涉讼物业交付给邵丹琦使用；邵丹琦已向亿万公司支付保证金61194元，并缴纳租金、水电费、管理费至2019年5月31日止。但双方当事人对以下问题存在争议：一、针对涉讼物业的产权情况问题及双方签订的《商铺租赁合同》的效力问题。亿万公司主张涉讼物业所在土地为广州市番禺区南村镇员岗村的集体土地，为建设用地，后员岗村与广州市仝心圆物业管理有限公司共同开发建成七号产业园，该产业园已于2017年1月9日在广州市番禺区消防大队进行了建设工程消防设计备案，并于2017年3月7日在广州市番禺区公安消防大队进行了建设工程竣工验收消防备案，产业园经过消防验收和竣工验收合格，因此双方签订的《商铺租赁合同》合法有效。亿万公司并提交了广州市番禺区南村镇员岗村民委员会2020年1月7日出具的《证明》《建设工程消防验收消防备案凭证》《建设工程竣工验收消防备案表》《建设工程消防设计备案凭证》《建设工程消防设计备案表》拟证实其上述主张。其中《证明》载明“为了吸引创业者的进驻和促进就业，亿万公司承租的广州市番禺区南村镇员岗大道东路xx号xxxx的土地为广州市番禺区南村镇员岗村民委员会集体使用土地，由村委会租赁给亿万公司建设使用，并由亿万公司统一管理、招商收取租金等”。邵丹琦对上述《证明》不予确认，认为内容与事实不符，涉讼土地是员岗村出租给个人，由个人在土地上建设厂房，未办理以及无法办理建设工程规划许可证、房产证；对其余证据真实性无异议，但该证据仅是对涉讼物业的装修工程进行消防备案，不能证明取得建设工程规划许可证且建设工程竣工验收合格，消防备案也不能证明消防验收合格；由于涉讼物业没有取得建设工程规划许可证，所以《商铺租赁合同》无效。二、关于涉讼物业的使用情况。邵丹琦主张其承租涉讼物业是为了做培训机构，接收涉讼物业后，其方向相关行政部门咨询准备办理培训机构的审批申请，所以向亿万公司索要涉讼物业的房产证、建设工程规划许可证等资料拟进行申请，但亿万公司明确表示没有，由于亿万公司无法提供相应的证件、许可，导致其方无法办理培训机构的审批手续，所以其方一直用于广州市智慧河教育科技有限公司（以下简称智慧河公司）的办公场所使用；其为了使用涉讼物业，进行了装修以及购买了设备及必要物品；2019年6月11日亿万公司停电，其方无法正常涉讼物业，其方多次要求搬离物业内的物品，但亿万公司一直不配合开具放行条，2019年6月25日其方发现亿万公司在物业上贴封条并锁门，现物业内仍有其方的物品。邵丹琦对此提交了其与亿万公司经理的微信聊天记录、亿万公司张贴的《欠费停电通知书》以及照片拟予以证实。亿万公司对上述证据真实性无异议，但认为邵丹琦拖欠租金经其方多次催促仍拒不支付，其方停电前已经告知邵丹琦并预留了合理期限，但邵丹琦仍拒绝支付租金，其方有权行使留置权；涉讼物业的实际承租人是智慧河公司，合同签订后的履行主体也是该公司；租赁过程中，其方要求邵丹琦办理相关营业执照，由于邵丹琦没有营业执照进行招生，被相关部门进行处罚；邵丹琦所述无法办理营业执照的情形不存在，其方招商的其他租户依法办理了营业执照，微信聊天记录中的其方经理不知道涉讼物业的相关情况；其方要求邵丹琦支付租金并发通知告知邵丹琦否则停水停电，但邵丹琦超出约定期限没有支付租金，因此其方在2019年6月12日停电，并于2019年6月25日张贴封条，其方多次要求邵丹琦支付拖欠的租金、水电费，如果邵丹琦支付上述费用，其方可以开具放行条。亿万公司对此提交了《关于办理证件的通知》《关于办理证件的通知签收表》《营业执照副本》《催款通知》拟予以证实。邵丹琦对《关于办理证件的通知》《关于办理证件的通知签收表》真实性无异议，但签收表并非其签字，该证据证明系因亿万公司的原因导致其方无法办理行政许可及营业执照，其方无法实现合同目的；对营业执照副本无法确认真实性，其他租户可以办理营业执照不代表其方也能办理营业执照和取得行政许可，其方合同目的是为了教育培训，设立教育机构需取得前置许可，亿万公司提供的租赁物不符合审核条件；对催款通知不予确认，没有签收记录，亿万公司已于2019年6月25日强行收回涉讼物业；智慧河公司一直正常运行，不存在违法和被处罚的情况，其方是涉讼物业的承租人，其是智慧河公司的股东和管理人，智慧河公司是代其支付租金。三、关于双方当事人签订的涉案《商铺租赁合同》终止履行的责任问题。邵丹琦主张亿万公司隐瞒涉讼物业未取得建设工程规划许可证，向公众宣传、招商，误导公众认为亿万公司出租的房屋为合法建筑，亿万公司应对出租未取得建设工程规划许可证的房屋导致合同无效承担全部责任；且也是由于亿万公司强行收回涉讼物业，导致合同无法继续履行。邵丹琦对此提交了xxxx创意园公开宣传、招商资料等证据拟予以证实。亿万公司对该证据真实性予以确认，但认为如果涉讼物业是违法建筑，相关政府部门不可能到现场进行指导；邵丹琦在承租前对于涉讼物业的场所、性质非常清晰，邵丹琦是清楚报建所需条件，其主张仅凭媒体及广告就采信，不符合常理；涉讼合同是因为邵丹琦拖延支付租金导致未能继续履行的。四、关于邵丹琦主张的各项损失问题。邵丹琦主张亿万公司赔偿的损失具体包括：1.形成附合的装饰装修物现值损失39131.63元，已形成附合的的装饰装修原值为45370元，其方按照平均折旧年限8年计算，至2019年6月25日锁门收回物业之日止，涉讼物业装饰装修物现值为39131.63元，并提交了装修工程款支付凭证及发票拟予以证实。2.未形成附合的装饰装修物及其他财产的现值损失为63329.96元，基于合同无效，亿万公司强行非法占有其方未形成附合的装饰装修物及其它财产，视为利用，因财产已无法返还，亿万公司应按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算赔偿给其方，该部分装饰装修物及其他财产原值734260.04元，按照平均折旧年限8年计算，截止亿万公司2019年6月25日非法占有财产之日，前述财产现值为63329.96元，并提交室内财物现状照片及商品信息、购物凭证拟予以证实。3.其他经济损失170016元，包括临时安排培训课程的场地租赁费5150元、另行租赁营业场所造成的损失64866元、无法取得、使用被扣押财产造成其增加的成本损失10000元，以及无法使用涉讼物业损失的可得利益约90000元，合计170016元，邵丹琦并提交了场地租赁合同拟予以证实。亿万公司对上述装修款支付凭证及发票、场地租赁合同的真实性无异议，但认为邵丹琦是代表智慧河公司签订租赁合同，合同终止履行是因邵丹琦拖欠租金导致，其方不同意赔偿装修损失及其他经济损失；对照片予以确认，但对于是邵丹琦支付并且以相应价格购买，其方不予确认，对于物品是否摆放在租赁物业内其方也无法确认。此外，针对涉讼物业内遗留的未形成附合的装饰装修物的内容，邵丹琦制作了一份《未形成附合的装饰装修物清单》，列明包括空调、摄像头、玻璃展板等在内的财物共计34项，合计列明金额共计73426.04元。亿万公司确认其方已于2019年9月将涉讼物业内的物品全部搬至仓库存放，于2019年9月中旬将涉讼物业另外出租给案外人使用，其方清场时商铺内的物品与邵丹琦提交的清单内的物品一致，但不同意返还，主张行使留置权。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”亿万公司虽然提交了员岗村民委员会出具的《证明》及建设工程竣工验收消防备案凭证等证据拟证实涉讼物业不属于违法建筑，但其所提交的证据不足以证实其上述主张，一审法院对此不予采纳。亿万公司未能举证证实涉讼物业所在建筑物已履行合法报建手续，应承担举证不能的不利后果。鉴于亿万公司至今未能举证证实涉讼物业有进行产权登记或报建的情况，故应认定邵丹琦与亿万公司就涉讼物业所订立的《商铺租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能够返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”亿万公司应将收取邵丹琦的保证金61194元返还给邵丹琦。对于邵丹琦主张亿万公司支付保证金的利息，理据不成立，一审法院不予支持。根据双方当事人在诉讼中的陈述以及提交的证据显示，邵丹琦仅缴纳至2019年5月31日止的租金、水电费及管理费，邵丹琦在起诉时陈述同意已发生的水电、管理费2104.50元及应付租金从亿万公司应付款项中予以抵扣。亿万公司已于2019年6月12日对涉讼物业进行停电，邵丹琦实际无法正常使用涉讼物业，故邵丹琦应支付的租金等费用应计算至2019年6月12日止。故对于2019年6月1日至6月12日期间的租金8648.80元（21622元/月÷30天×12天），以及邵丹琦自愿抵扣的水电、管理费2104.50元，应在亿万公司应返还的保证金中予以扣除，抵扣后，亿万公司应向邵丹琦返还保证金50440.70元。对于亿万公司抗辩主张存在其他租金、管理费及水电费的问题，理据不成立，一审法院不予采纳。鉴于亿万公司在明知涉讼物业无报建无产权登记的情况下，仍将涉讼物业出租给邵丹琦使用，对导致《商铺租赁合同》无效存在一定的过错，而邵丹琦在承租时对涉讼物业的产权及报建情况未充分履行审慎注意义务，对导致合同无效亦存在同等过错，因此双方均应对因合同无效所造成的损失承担同等的过错责任。对于邵丹琦诉请要求亿万公司赔偿已形成附合的装饰装修物损失39131.63元的主张。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据上述法律规定及双方当事人合同约定，结合导致涉讼租赁合同无效的双方过错，邵丹琦对其承租后对涉讼物业已形成附合的装饰装修应由双方按过错分担。邵丹琦对于其支出的装修费用，提交了装修工程款支付凭证及发票予以证明。亿万公司对该证据无异议，仅是主张实际承租人为邵丹琦持股的智慧河公司，亿万公司对于涉讼物业已形成附合的装修装饰费用的金额亦未提交相关的证据予以反驳，故一审法院对于邵丹琦主张支出的装修费用45370元予以合理采信。故，基于等价有偿和公平合理原则，结合双方当事人就涉讼租赁合同无效存在的过错责任，考虑到双方对于装修费用的举证责任、邵丹琦承租涉讼物业的租赁期限以及亿万公司已于2019年6月12日对涉讼物业进行停水停电的情况，一审法院以邵丹琦提交的上述证据为基础计算亿万公司赔偿邵丹琦已形成附合的装饰装修损失10334元[45370元÷36个月×（16个月+12天÷30天）×50%]。对于邵丹琦主张的超出该金额的部分，一审法院不予支持。对于邵丹琦主张的未形成附合的装饰装修物及其他财产损失63329.96元的诉请，亿万公司在诉讼中明确表示拒绝退还该财物，邵丹琦现主张亿万公司折价赔偿，理据充分，一审法院予以支持。邵丹琦提交了商品信息、购物凭证及照片拟证实未形成附合的装饰装修物及其他财物的情况和价值，并制作财物清单，亿万公司确认其清场时涉讼物业内存留的物品与该清单所列项目一致，一审法院对此予以采纳。亿万公司虽然否认邵丹琦提交的购物凭证，但未能提供相关证据予以反驳。而邵丹琦仅提供部分物品的购买凭证予以证实，亦未完全举证，也未充分举证涉讼物业内的物品具体购买的时间。故一审法院以邵丹琦提交的该部分证据为基础，考虑双方的举证责任以及邵丹琦已使用该些物品的时间，酌定亿万公司赔偿该部分损失20000元。至于邵丹琦主张的要求亿万公司支付上述已形成附合和未形成附合的装饰装修无及其他财产损失的利息，因邵丹琦对于合同过错亦存在过错，故该利息损失应由其自行承担。对于邵丹琦主张亿万公司赔偿经济损失170016元的诉请，邵丹琦未能举证证实确系存在该部分损失，且基于前述理由，理据不成立，一审法院亦不予支持。至于邵丹琦诉请亿万公司返还已支付的租金176443元及利息的主张，邵丹琦已在该付租期间实际使用了涉讼物业，其诉请理据同样不成立，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年11月27日作出如下判决：一、确认邵丹琦与亿万公司就位于广州市番禺区南村镇员岗大道东路xx号xxxxC栋Cxxx-Cxxx物业签订的《商铺租赁合同》无效；二、亿万公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向邵丹琦退还保证金50440.70元；三、亿万公司公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向邵丹琦赔偿形成附合的装饰装修物损失10334元；四、亿万公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向邵丹琦赔偿未形成附合的装饰装修物及其他财产损失20000元；五、驳回邵丹琦的其余诉讼请求。如亿万公司未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11593元，由邵丹琦负担5797元，亿万公司负担5796元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，邵丹琦明确其要求亿万公司赔偿的经济损失包括：1.因亿万公司对涉讼物业停水停电，邵丹琦临时租赁场地进行培训而产生租赁场地费用5150元；2.因亿万公司扣留未形成附合的装饰装修物以及其他财产所导致的损失；3.邵丹琦另行承租新的租赁场地所产生的3个月至6个月的租金损失。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，与纠纷相关的法律事实均发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前有效的相关法律法规及司法解释的规定。亿万公司未能提交证据证明涉讼物业已经取得建设工程规划许可证等合法报建的手续，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定邵丹琦与亿万公司签订的《商铺租赁合同》无效，处置得当，本院予以认可。亿万公司明知涉讼物业没有合法的报建手续仍然出租给邵丹琦使用，而邵丹琦在承租时未对涉讼物业的报建情况尽审慎的注意义务，一审法院认定双方对合同无效存在同等过错，并无不妥。邵丹琦上诉认为亿万公司对合同无效承担全部责任或主要责任，理据不足，本院不予采纳。从本案查明的事实来看，双方均确认亿万公司对涉讼物业停电的时间在2019年6月12日中午之后，一审法院计算邵丹琦应支付的房屋占用费等费用至该日并无不当。邵丹琦上诉要求房屋占用费等费用支付至2019年6月11日缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。租赁保证金的退还本来就是建立在租赁期内承租人已经结算完毕所有款项的前提之上。邵丹琦未结清房屋占用费、水电费、管理费等费用，双方同意在本案诉讼中将上述费用在亿万公司应返还的保证金中予以抵扣，在此情况下，一审法院对邵丹琦要求亿万公司支付保证金的利息不予支持，合法合理，本院予以维持。关于已形成附合的装饰装修物损失问题。首先，一审法院结合双方的举证情况，采纳邵丹琦主张的装修费用支出为45370元，认定正确。其次，亿万公司称其于2019年9月中旬已将涉讼物业出租给案外人使用，而邵丹琦未提交任何证据证明亿万公司同意利用已形成附合的装饰装修物，故邵丹琦应承担举证不能的不利后果，其上诉认为该部分的装饰装修物应折价归亿万公司所有并由亿万公司支付折价款，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。再次，一审法院基于等价有偿和公平合理原则，结合双方对于合同无效的过错责任、租赁期限，并以2019年6月12日作为计算时点，上述考虑均合法有据，但在计算时出现错误，本院据实予以纠正。由此，亿万公司应向邵丹琦赔偿的已形成附合的装饰装修物损失应为12350.72元[45370元÷36个月×（36个月-16个月-12天÷30天）×50%]。考虑到邵丹琦对于合同无效存在过错，且双方就损失数额的具体确定问题存在争议，一审法院对邵丹琦要求亿万公司支付上述损失的利息不予支持，处置得当。关于未形成附合的装饰装修物及其他财产损失问题。首先，亿万公司在一审中以行使留置权为由不同意向邵丹琦返还该部分财产，邵丹琦亦选择将诉讼请求从返还财产变更为赔偿现值损失，并明确了赔偿的具体物品和金额。在此情况下，是否向法院就损失金额申请评估鉴定应由邵丹琦在结合自身举证能力、证据证明程度及亿万公司的抗辩情况等考量因素的基础上进行自主判断。邵丹琦上诉认为一审法院未向其释明应当进行评估鉴定，损害其合法利益，该主张明显依据不足。其次，亿万公司确认清场时涉讼物业内存留的物品与邵丹琦提交的清单所列项目一致，一审法院对该清单予以采纳，理据充分。邵丹琦仅能提交清单中部分物品的付款凭证和订单截图，该部分物品的购买时间大多在2016年和2017年，而剩余的物品则未能提供付款凭证及订单情况，无法查明物品的具体购买时间及价格。一审法院在结合邵丹琦提交的物品清单及付款凭证、订单截图的基础上，考虑上述物品的已使用时间，酌定亿万公司应向邵丹琦赔偿损失20000元没有明显不当。再次，邵丹琦在一审期间确认其该部分物品的损失原值为73426.04元，在二审期间却主张为94995元，且未提交任何证据足以推翻其一审自认的内容，本院对其该上诉主张不予采纳。最后，双方就该部分物品是返还原物还是返还折价款存在争议，故邵丹琦要求亿万公司支付该部分物品折价款的利息损失依据不充分，本院不予采纳。关于邵丹琦主张的经济损失。邵丹琦为了证明其临时租赁场地而产生了租赁费用损失，提交了场地租赁合同及发票，但该证据不足以证明上述费用的发生与本案的关联性，此外，邵丹琦亦未就其主张的其他损失提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。一审法院对邵丹琦主张的其他经济损失不予支持，合法合理，本院予以维持。综上所述，上诉人邵丹琦的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但在计算已形成附合的装饰装修物损失时存在错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初11473号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初11473号民事判决第五项；三、变更广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初11473号民事判决第三项为：广州亿万物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向邵丹琦赔偿形成附合的装饰装修物损失12350.72元；四、驳回邵丹琦的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11593元，由邵丹琦负担5796元，广州亿万物业管理有限公司负担5797元。二审案件受理费2207元，由邵丹琦负担2161元，广州亿万物业管理有限公司负担46元。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 谭红玉审判员 李光华二〇二一年八月四日书记员 莫善友区敏儿