河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀09民终5421号上诉人（原审原告）：刘景春，男，1969年2月1日出生，汉族，现住河北省黄骅市。上诉人（原审原告）：张昌云，女，1972年2月23日出生，汉族，现住河北省黄骅市。二上诉人委托诉讼代理人：王金强，河北兴骅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹立祥，男，1954年8月2日出生，汉族，住河北省黄骅市。委托诉讼代理人：宋丹，河北冀事达律师事务所律师。上诉人刘景春、张昌云因与被上诉人曹立祥居住权纠纷一案，不服河北省黄骅市人民法院（2021）冀0983民初3025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘景春、张昌云上诉请求：1.撤消一审判决改判被上诉人曹立祥自黄骅市馨苑花园小区1号楼5单元502号楼房搬出，并返还该楼房使用权给原告；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：一审法院将借款合同和房屋使用权转让合同认定为房屋买卖合同没有事实和法律依据。1.关于借款合同，一审法院对借款合同的理解不正确，案涉借款合同有借款支付方式约定，也有如何偿还借款的约定，不是房屋买卖合同。从借款合同的内容得知，二诉人向被上诉人借款的目的是为了购买涉案经济适用房，借款合同约定借款总额后分三次支付借款，二上诉人按需借款，每一次收到借款后均给被上诉人出具借据，是双方履行借款合同约定的行为，符合常理也不违反法律规定，根本不存在双方共同向开发商缴纳的情况。借款合同的第三条至第八条是双方对借款如何偿还的约定，下面逐条分析，合同第三条约定“乙方不向甲方收取利息，做为回报，甲方必须……在达到政策法规规定的住满期限，允许交易时一个月之内卖与乙方，双方签订房屋买卖合同，办理过户手续。”，这一条没有约定上诉人在借款合同签订当日必须将房卖给被上诉人，而是约定一段时间之后的将来双方再签订房屋买卖合同，这是用将来的买卖行为回报被上诉人不收取借款利息的行为，因此这一条实际上是如何偿还利息的约定。借款合同第四条承接的是第三条约定，如到期买卖房屋则用本借款抵顶房价款，这一条是对如何偿还借款本金的约定。借款合同的第五条至第八条是上诉人将来是否按第三、四条约定的方式偿还借款本息的约定，特别是第六条约定“甲方…不得悔约拒售或将房产作其他处置，否则除立即偿还本借款外，还须……支付违约金”，这说明借款合同签订当日，双方对买卖房屋并没有达成合意，期盼的是将来是否同意买卖，双方在借款合同中最关注的还是如何偿还借款。2.房屋使用权转让合同与房屋买卖无关。房屋使用权转让合同第一条约定“为回报乙方在资金上给予的帮助，甲方将……使用权无偿转让给乙方。转让期限拾年”，这条约定说明两个问题，第一房屋使用权转让是有偿的，因为使用权无偿转让的基础是为了回报乙方在资金上的帮助，这个资金当即然指的是借款本金非利息，也就是用10年房屋使用权抵顶了借款本金，约定的仍然是如何偿还借款本金。第二房屋使用权转让是有10年期限的，这说明当时双方没有达成房屋买卖的合意，如果当初达成房屋买卖合意，则使用权转让就会是无期限的。因此房屋使用权转让合同不是房屋买卖合同，是对借款本金如何偿还的约定。3.案涉房屋的不动产权证原件和购房发票原件均在上诉人手中，证明房屋并没有买卖，如果双方在签订借款合同和房屋使用权转让合同时达成房屋买卖的合意，那么购房发票、契税发票、不动产权证书等原件就会在被上诉人曹立祥手中持有，但事实恰恰相反，上述房屋所有权凭证原件都在上诉人刘景春、张昌云手中持有，这一点严重背离了人们的对房屋买卖的认知，是真正的与常理不符。4.一审认定本案涉及两个合同为买卖合同与当时法律规定相悖。认定民事行为的有效和成立与否，应看该行为是否具有合法性，这一点无论是合同法第五十二条，还是民法典第一百五十三条均有规定。案涉房屋为经济适用房，2007版经济适用住房管理办法第三十条规定“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”，根据该条规定在借款合同签订日的2009年11月9日是不允许买卖案涉经济适用房的，即便上诉人和被上诉人达成买卖合意，买卖行为也无效，合同也属无效合同。一审法院将借款合同和房屋使用权转让合同认定为买卖合同明显违背法律法规的规定，应当予以纠正。5.上诉人诉求是基于物权，被上诉人抗辩是基于债权，人民法院应优先保护上诉人的物权。上诉人是房屋所有权人，其物权已经登记机关确认，上诉人将案涉房屋的使用权转让给被告10年，现10年已到期，被告拒绝搬走返还楼房使用权，严重侵害原告的物权，被上诉人对上诉人所有的房屋既不享有债权，也不享有房屋期待权，其所做的抗辩与本案不是一个法律关系，不能对抗原告的物权请求权。6.对本案借款合同和房屋使用权转让合同的理解，均应从合同中载明的内容和约定出发，应对合同已有文字作字面解释才是正确的，一审法院对合同中没有约定的内容作出扩大解释，既没有事实依据也是违背法律规定的。曹立祥答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。从认定事实来说，一审法院并未对两份合同作扩大解释，而是通过质证、庭审过程中对当事人提问及证人证言结合合同的签订时间，签订内容，履行过程及民间借贷交易习惯及常理来认定。本案上诉人与被上诉人之间签订的借款合同与房屋使用权合同实为房屋买卖合同是正确的。首先，双方相识是通过上诉人找中介发布出售案涉房产信息认识的，被上诉人不可能对上诉人提供无息借款或资金帮扶，当时被上诉人已经拥有一套完全产权的房子，无需把资金送给别人把原有房子空置一边，其次借款合同约定的交款时间、数额与开发商要求限购人缴纳3次房款的数额时间相一致，交款地点也为开发商，不符合正常的借贷关系。也证实被上诉人与上诉人之间是房屋买卖合同关系。再次，上诉人并未在一审中提供借款合同作为证据，且对借款过程在庭审过程中含糊其辞，借款本金如何偿还一事前后陈述矛盾，法官提问的时候，上诉人刘景春本人称住满10年再还款，但其在庭前质证以及上诉状中却称不用偿还本金用于抵顶10年房租。上诉人对借款过程避而不谈前后矛盾的原因是双方之间根本不存在借款事实和资金帮扶。所以上诉人从未向被上诉人偿还借款或者有过还款的意思表示，最后上诉人在一二审诉状中及庭审过程中，歪曲捏造事实，妄图侵占房产以及159000元的购房款双重得利，破坏诚信，侵害了被上诉人的合法权益，浪费司法资源，请二审法院依法查实。第二，从适用法律来说，上诉人所称的基于物权要求返还原物，法院应优先保护其物权是不正确的，基于物权的返还原物请求权要件之一是他人无权占有原物，但本案中被上诉人对该房屋的占有为有权占有及合法占有，是双方在案涉房屋未经开发商交付钥匙就达成了买卖合意，并签订了名为借款及转让使用权合同，实为房屋买卖的合同。且该房在满足交付条件后，上诉人也将房屋的使用权交付给了被上诉人。因此上诉人无法对有权占有人提出返还原物使用权。其次，无论根据合同法第52条，还是民法典153条之规定，双方之间的购买经济适用房合同并未违反效力性强制性规定，2007版经济适用住房管理办法仅为管理性强制性规定，违反该管理性强制性规定并不必然导致合同无效。综上，请求二审法院依法查明事实，驳回上诉人的上诉请求。刘景春、张昌云向一审法院起诉请求：1、判令被告曹立祥自馨苑花园小区1号楼5单元502室搬出，返还楼房使用权给原告；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2009年11月9日，原告刘景春、张昌云作为甲方与被告曹立祥作为乙方签订借款合同一份，合同约定：一、甲乙双方友好协商，甲方向乙方借款人民币壹拾伍万玖仟元整。二、乙方分三次向甲方交付借款。第一次2009年11月9日交付玖万元整。第二次直接向骅港房地产开发公司缴纳。甲方按收据额向乙方出具借据。第三次直接向骅港房地产开发公司缴纳。甲方按收据额向乙方出具借据。三、乙方不向甲方收取利息，作为回报，甲方必须将位于馨苑花园小区一号楼五单元五零二号（二室一厅一厨一卫共72.68㎡，另地下室6.09㎡）房产一处（现为经济适用房）。在达到政策法规规定的住满期限，允许交易时一个月之内卖与乙方，双方签订房屋买卖合同，办理过户手续。四、双方买卖上述房产的价款数额，不高于本合同规定的借款数额。可以本借款抵顶房价款。五、双方买卖上述房产办理过户时，乙方负责缴纳契税和印花税，其他费用由甲方交纳。六、甲方必须如约及时向乙方办理卖房过户手续，不得悔约拒售或将该房产作其他处置，否则除立即偿还本借款外，还必须按本借款数额的一倍向乙方支付违约金……。同日，原告刘景春、张昌云作为甲方与被告曹立祥作为乙方双方签订房屋使用权转让合同一份，约定：一、为回报乙方在资金上给予的帮助，甲方将位于馨苑花园小区一号楼五单元五零二号（二室一厅一厨一卫共72.68㎡，另地下室6.09㎡储蓄间）使用权无偿转让给乙方。转让期限拾年。二、转让起始自2010年开发商向甲方交房（钥匙）起，甲方应在接受房10日内将房转交乙方。三、因居住使用产生的一切费用均有乙方负担。四、本合同自双方签字生效，至合同内容履行完毕失效……。上述合同签订后，2009年11月9日被告曹立祥给付原告刘景春、张昌云现金90000元，二原告为被告出具借条一张，载明：今借到曹立祥人民币现金玖万元整。2009年12月22日，原被告在开发商指定的交纳房款的沧州银行给付现金52000元，二原告为被告出具借条一张，载明：今借到曹立祥现金52000（伍万贰仟元整）。2010年10月27日原被告共同在开发商指定交纳房款的沧州银行交付现金17000元，原告刘景春为被告曹立祥出具借条一张，载明：今借到曹立祥人民币现金壹万柒仟元整。当月，案涉房屋款共计145725元全部交清，房产开发公司交付房屋，原告刘景春、张昌云将该房屋钥匙交于被告曹立祥，被告曹立祥在案涉房屋居住至今。案涉房屋系经济适用房，2018年，该房办理产权证，权利人为原告刘景春、张昌云，权利性质为市场化商品房。本案的争议焦点为双方的基础法律关系系房屋使用权转让还是房屋买卖关系。为证明各自主张，原被告提交以下证据。原告刘景春、张昌云提交以下证据：1.结婚证证实双方系夫妻关系；2.提交购房、办证票据7张、不动产权证复印件、河北农村信用社商业银行业务凭证2张，证实本案楼房系二原告购买，二人共同共有，并用该住房在银行抵押贷款；3.提交房屋使用权转让合同一份，证实二原告于2010年10月20日将本案楼房使用权转让给被告，转让期为10年，至2020年10月20日被告应返还楼房使用权。4.提交与曹立祥通话录音一份，拟证实房屋使用权到期，被告拒绝搬家想缴纳取暖费继续居住；5.提交房屋租赁协议3份，证实其名下无房屋一直租房居住；6.提交残疾证、城乡居民最低生活保障证，证实其具有购买经济适用房的资格。被告曹立祥对上述证据质证意见为，为票据真实性无异议，房款票据原告曾于2010年10月交给我，后以办理房产证为由从我这将票据要回。房屋产权确系二原告。房屋使用权转让合同是一份补充合同，主合同原告处也有，系借款合同，该补充合同是主合同对未尽事宜的补充，是双方自愿签订，合法有效。双方通话录音不认可其证明目的，双方签订的使用权转让协议是与名为借贷实为买卖的借款合同同一天签订的，是为了预留过户期限而签订的交付使用权的协议，十年的期间并不是使用权转让的期间。房屋租赁协议及残疾证等与本案没有关联。被告曹立祥提交以下证据：1.借款合同一份、借条三张，证实钱款交付过程，第一次在2009年11月9日以现金给付原告90000元；第二次在开发商收房款时由原告带着我向骅港开发公司交了52000元；第三次在2010年10月27日原告带着我在房产局二楼的骅港开发公司交了房款余款17000元，房款均交清。借款合同约定原告应在政府允许房屋可以买卖的一个月内将房屋卖于我，签订房屋买卖合同并办理过户手续，且房屋买卖价格不高于159000元。2.提交房屋使用权转让合同一份，证实该合同与借款合同同一天签订，先签了借款合同，后签订房屋使用权转让合同，是为解决正式过户前我房屋居住的问题签订的。2010年10月27日原告带我在房产开发公司交付了最后一笔房款，就办理了交房手续，给了钥匙。因产权是原告的，为了保障我合法居住，签了房屋使用权转让合同。3.提交商品住宅质量、使用说明书、馨苑家园业主公约一份、房款交付票据复印件两张，经济适用住房购销合同复印件一份，证明当时在房屋交付的时候就交到了我的手上。4.2017年11月25日、2019年11月22日由黄骅市住房和城乡建设局发布的通告各一份，证明政府已经允许该房屋进行交易，达到了我和原告借款合同中的约定，原告应当配合办理房屋过户手续，但原告不配合。庭审中被告申请证人闫某、李某、刘某出庭作证，拟证实通过中介购买原告房屋的事实。二原告质证意见为：借款合同中的借款159000元全部收到，对于合同中第三条至第八条的约定违反国家法律法规政策，属于无效约定，原告对该约定不认可。合同中的借款159000元已经抵顶了十年的房租，对于被告提交借款合同的证明目的不认可，原告没有想将房屋卖给被告。对三张借条无异议，对房屋使用权转让合同被告的证明目的不认可，该合同就是为了用十年的房屋使用权抵顶159000元的借款而签订的。对经济适用房购房合同、房款票据真实性无异议，但不认可被告的证明目的。商品房质量保证书、住宅使用说明书真实性均无异议，不认可被告的证明目的，因为双方房屋使用权转让合同后，确定由被告居住使用，所以将钥匙直接交给了被告，被告实际居住有助于原告对房屋质量进行维权，所以把商品房质量保证书、住宅使用说明书交给被告。其他与本案无关联性。对三位证人的证言不认可，三位证人均与被告系20多年的朋友，该证言与被告有法律上的利害关系，不应当被采信。一审法院认为，确定合同性质既要审查合同名称，又要审查合同所涉及的民事法律关系、合同签订过程、合同内容、合同目的及合同履行情况、当事人的意思表示等。综合庭审查明事实、在案证据以及双方当事人的陈述等可以认定，原被告签订的借款合同与房屋使用权转让合同，实为房屋买卖合同。具体理由如下：关于借款合同。双方签订的借款合同，借款159000元并非一次给付，而分三次才履行完毕，且时间跨度长达一年，借款合同没有约定具体借款给付时间和还款时间，却约定后两次款项直接向骅港房地产开发公司交纳，且事实也是原被告共同向开发商指定的银行缴纳，与日常借款交易行为相悖。原被告签订的借款合同除第一、二项约定借款数额及交付方式外，第三条至第八条均与房屋买卖、过户等行为有关，且将房屋坐落位置、门牌号、面积和储藏间的面积均详细具体载明，并注明案涉房屋系经济适用房，该借款合同的绝大部分内容为房屋买卖而与借款无关，明显违背一般借款合同规律。关于房屋使用权转让合同。合同约定转让起始自2010年开发商向甲方交房（钥匙）起,即原被告双方在2009年约定将尚未交付的房屋使用权转让，与日常交易行为相悖。该合同与借款合同一天签订，先签订借款合同，后签订房屋使用权转让合同，借款合同第四条约定双方买卖房产，可以借款抵顶房价款；房屋使用权转让合同约定为回报乙方在资金上给予的帮助将房屋使用权无偿转让给乙方十年，两份合同互为补充，完成交付卖房款、交房、使用的过程。原告庭前质证主张系用借款159000元抵顶十年房租，后在庭审中陈述系因被告怕其还不上钱才签订的转让合同，因借款没有利息，被告住满10年再还款。但从双方签订借款合同至今，二原告从未向被告偿还借款或有过还款的意思表示。双方如系借贷行为明显不符合常理。本案二原告与被告借款前并不认识，二原告自称2009年无房居住而借款买房，却在“借款买房”后并不居住而将房屋使用权无偿转让于被告十年，自己却在外租房居住，并辩称因无钱还款才转让房屋使用权，但二原告在借款之初即尚未还款就自知无法偿还而将尚未交付的房屋使用权转让他人，更与常理不符。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。2010年10月交房后，原告将商品房质量保证书、住宅使用说明书交给被告，且被告拥有购房票据及房屋买卖合同复印件，如双方确系借款关系，原告没必要更无义务将上述材料交付被告，即使双方系房屋使用权转让关系，原告也没必要将购房票据或房屋买卖合同原件或复印件给付被告。综合原被告签订的借款合同及房屋使用权转让合同，原被告双方应为规避买卖经济适用房风险而签订两份合同，双方实为房屋买卖关系。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。二原告提交的证据不足以证实其主张的与被告之间系借款关系并转让房屋使用权的事实，其主张与本院查明双方房屋买卖的事实不符，庭审中其坚持双方系借款关系并坚持要求被告返还房屋使用权，二原告的诉讼请求无事实基础，理据不足，不予支持。遂判决：驳回原告刘景春、张昌云的诉讼请求。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。上诉人刘景春提出双方签订的是借款合同不是房屋买卖合同。从借款合同内容看，借款合同绝大部分是对房屋买卖、房屋价款、房屋过户、契税缴纳的相关规定，与借款合同基本内容不符。上诉人刘景春关于借款是否有利息、是否偿还本金的陈述前后不一，互相矛盾。一审时上诉人刘景春陈述：“因为被告给我资金帮助，在资金帮助下签的这个十年的转让合同，没约定利息，就说住满10年让他还钱。”即“借款”无利息，但要偿还本金。二审时上诉人刘景春陈述：“我买经济适用房缺钱，介绍他给我借款。见了面就谈借款利息，利息按4.5%计算，答应借钱之后，住10年房顶本金。”即“借款”有利息，不需要偿还本金。上诉人刘景春主张的借款事实不能成立。综合庭一审、二审查明事实及证人证言等在案证据，足以认定上诉人刘景春、张昌云与被上诉人曹立祥2009年11月9日签订的借款合同和房屋使用权转让合同的目的是买卖尚不具备上市交易条件的经济适用房。上诉人提出一审判决将借款合同和房屋使用权转让合同认定为房屋买卖合同没有事实和法律依据，理据不足，本院不予支持。上诉人刘景春、张昌云在将案涉经适房卖与被上诉人曹立祥后，又提起本案诉讼，违背诚信原则，缺乏契约精神，背离社会主义核心价值观，浪费司法资源，对其诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，刘景春、张昌云的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元由上诉人刘景春、张昌云负担。本判决为终审判决。审判长  位海珍审判员  葛淑红审判员  程玉玉二〇二一年八月三十日书记员  张 博