-1-湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂2827民初1757号原告：万鹂，女，汉族，1993年7月19日出生，住湖北省来凤县。委托诉讼代理人：李春双，来凤县经济开发区法律服务所法律工作者。被告：周玉桂，女，汉族，1939年3月23日出生，住湖北省来凤县。委托诉讼代理人：杨红英，女，汉族，1972年9月27日出生，住湖北省来凤县。系被告周玉桂之女。被告：杨红英，女，汉族，1972年9月27日出生，住址、身份信息同上。原告万鹂与被告周玉桂、杨红英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万鹂及其委托诉讼代理人李春双、被告杨红英同时作为被告周玉桂的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。-2-万鹂向本院提出诉讼请求：1、要求人民法院判决解除原、被告于2018年9月17日所签订的《房屋转让协议》；2、要求人民法院判决被告杨红英给原告返还购房款42万元及支付违约金8.4万元；3、要求被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2018年9月17日，被告杨红英以被告周玉桂的名义将来凤县黔龙一号楼1-17-03建筑面积为115.24平方米房屋转让给原告，双方签订了《房屋转让协议》。协议约定转让房屋价款42万元，协议签订后，原告分三次分别于2018年9月17日、2019年2月11日、2019年2月27日给被告杨红英银行转账42万元。被告杨红英收到原告的购房款后不按照《房屋转让协议》第四条、第七条的规定给原告交付房屋，按照《房屋转让协议》第七条规定给原告交付房屋，按照《房屋转让协议》第七条规定，原告有权单方解除协议，要求被告退还原告的购房款并支付违约金。综上所述，原告认为被告杨红英以被告周玉桂的名义与原告签订《房屋转让协议》，协议上周玉桂的签名不是其本人签字，而是由杨红英代签，不是被告周玉桂本人的真实意思表示。同时，被告杨红英在与原告签订《房屋转让协议》后，也不按协议按时给原告交付房屋，按照协议的约定，原告有权解除协议并要求被告杨红英给原告退还购房款及支付违约金，迫于无奈，原告为保护自己的合法权益不受侵害，特具状诉于来凤县人民法院，要求人民法院判决并支持原告的诉讼请求。杨红英、周玉桂辩称：1、原告将杨红英列为本案被告，违反-3-了合同相对性原则，杨红英在本案中不应当承担任何责任。被告周玉桂和杨红英是母女关系，因母亲年事已高，不会写字，周玉桂委托杨红英以其名字签订和办理与万鹂房屋买卖等相关合同，是周玉桂本人的真实意思表示。签订合同时，被告杨红英已经明确告知原告该房子是周玉桂的还建房，自己只是代母亲办理该还建房的转让事宜，原告对此是知晓并已经同意的，并且原告与被告周玉桂还共同向龙凤新区建设指挥部申请办理首次转让房屋产权的相关手续，来凤县龙凤新球建设指挥部也已经向房屋的建设单位来凤黔龙阳光地产开发有限公司发函，同意将周玉桂的还建房转让给原告并将该房屋转移登记到原告名下。因此，案涉还建房符合交房条件后，原告可以凭指挥部的函件直接接受房屋。凡此种种，都可以证实是原告与被告周玉桂签订的房屋买卖合同，与被告杨红英无关，杨红英与周玉桂是委托代理关系，杨红英的代理后果由本代理人周玉桂承担。2、原告的全部诉讼请求均不能成立，请求依法判决驳回其诉讼请求。原告2018年9月17日购买被告房屋时，被告明确告知原告拟出售的是还建房，被告与政府签订的还建协议是2016年1月29日，与政府签订选房协议是2018年8月16日。当时原告和被告签订转让协议时，还建房还在筹备建设，无现房，交房时间无法确定，因而双方在该转让合同中没有约定具体交房时间，应当视为双方约定的是不定期交付房屋，被告不存在违约交房的事实，所以周玉桂不存在未按时交房，原告无权以此为由解除合同，被告周玉桂也无义务承担退还购房-4-款和违约金。3、被告将积极履行合同义务，尽快给原告交付房屋。被告目前未能给原告交房是因政府尚未给被告交付，也不是被告故意拖延，相反，被告在近几年中一直在催促政府部门交付房屋，因此，被告在本案中并不存在过错，希望得到原告理解，同时被告将积极主动申请政府协调尽快交付房屋。综上所述，被告认为，原告是与被告周玉桂签订的《房屋买卖合同》，杨红英不是本案适格的被告，亦不应当在本案承担任何责任。原、被告在签订合同时均明确告知案涉房屋是还建房，无法确定交房时间，故未在合同约定交房时间，现因故以被告违约交房，缺乏事实依据，原告以此为由要求解除合同、退还购房款并支付违约金，其理由不能成立，故请求法庭判决驳回原告的诉讼请求。万鹂围绕其诉讼请求，向本院提交了如下证据：房屋转让协议、收条，中国农业银行、中国工商银行交易清单和明细，申请书、转让函。杨红英、周玉桂为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：房屋安置补偿协议、选房确认书。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证；对当事人有异议的证据和事实，本院将结合具体案情综合予以认定。经审理查明，本院认定的事实如下：周玉桂系来凤县翔凤镇桂花树村十八组拆迁安置户。2016年1月29日，周玉桂与来凤县住房和城乡建设局签订《房屋征收安置补偿协议书》，经来凤县龙凤新区建设指挥部复核，周玉桂应享有还建住房建筑面积258.21-5-㎡。2018年8月16日，周玉桂在来凤县龙凤新区建设指挥部工作人员的见证下，选定了由来凤黔龙阳光地产开发有限公司开发建设的黔龙1号安置还建房3套。2018年9月17日，周玉桂将其享有的其中一套位于黔龙一号1号楼1703号，建筑面积为115.24㎡的还建房出卖给万鹂，并签订了《房屋转让协议》，协议约定的房屋转让总价款为42万元，万鹂分两次付清（合同签订之日支付20万元，2019年2月10日支付22万元）。协议第六条约定：该房屋属于甲方（周玉桂）拆迁安置房，在转让后，乙方（万鹂）在房屋使用权上同等享受甲方拆迁户应有的优惠政策。第七条约定：违约责任。甲方违反本合同约定，未能在约定时间内交付上述房屋的，每逾期一日，甲方应按乙方付购房款的万分之二承担违约责任；逾期超过三个月时，乙方有权单方解除本合同，甲方应承担全部购房款20%的违约金。乙方违反本合同约定，未能在约定的时间内支付约定的购房款，每逾期一日，甲方按应付购房款的万分之二计算滞纳金，逾期超过三个月时，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担全部购房款20%违约金。合同签订后，万鹂当日即通过银行转账向杨红英支付20万元。2019年2月11日、2019年2月27日，万鹂分别向杨红英转账支付12万元、10万元。杨红英均以周玉桂的名义给万鹂出具了收条，确认收到万鹂全部购房款42万元。合同签订当日，周玉桂向来凤县龙凤新区建设指挥部申请，将黔龙一号还建房（房号1-17-03）转让给万鹂，并办理首次转让房屋产权证相关手续。来凤县龙凤新区建设指挥部同意了-6-周玉桂的申请，并向来凤黔龙阳光地产开发有限公司发出了《关于办理拆迁还建户首次转让的函》。此后，来凤黔龙阳光地产开发有限公司因故未能向周玉桂交房，周玉桂也未能给万鹂交房。2021年6月1日，周玉桂就交房事宜书面请求来凤县龙凤新区建设指挥部予以解决，但案涉房屋仍无法交付。至本案庭审时，周玉桂的委托代理人杨红英表示来凤县龙凤新区建设指挥部给其调换了一套位于家和花园的商品房，但万鹂到现场看房后明确表示不同意接受新调换的商品房，双方因而未能达成一致意见。本院认为，原告万鹂与被告周玉桂签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同约定全面履行各自义务，原告万鹂如约支付了全部房屋价款，被告周玉桂应当履行交付房屋义务。虽然签订合同时，均是由被告周玉桂之女杨红英代签，但从双方签订的合同内容以及后续办理的相关手续来看，原告对案涉房屋权属、性质以及周玉桂与杨红英之间的亲属关系等都是明知的，对杨红英代理行使被告周玉桂的相关权利是认可的，故杨红英在转让房屋的过程中实施的行为，均应视为被告周玉桂的真实意思表示，其法律责任也应由周玉桂承担，杨红英不应承担法律责任。庭审中，被告杨红英明确表示案涉房屋因来凤黔龙阳光地产开发有限公司的原因，确已无法交房，双方也不能达成新的协议，原告以其合同目的无法实现要求解除与被告周玉桂签订的《房屋转让协议》，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于原告主-7-张的违约金8.4万元。原告与周玉桂签订的《房屋转让协议》虽然未对交房时间作明确约定，但从《房屋征收安置补偿协议书》内容可以得知，房屋征收部门给周玉桂承诺的交房时间是签订协议之日起24个月之内，也就是2018年1月29日之前，但直至2018年8月16日，来凤县龙凤新区建设指挥部才安排周玉桂选定了房屋户型、楼层等。后续在原告与周玉桂签订《房屋转让协议》时，虽没有书面约定交房时间，但被告辩称的双方未约定交房时间应当视为不定期交房，这显然不符合交易习惯，更不合常理，对原告也是不公平的。而原告庭审陈述双方约定的交房时间为2020年12月31日，距合同签订时间有两年多，属于比较合理的期间，本院因而确定双方约定的交房时间为2020年12月31日。根据《房屋转让协议》约定的违约责任，周玉桂延迟向原告交付房屋超过三个月，应向其支付全部购房款的20%违约金，故原告要求被告周玉桂支付违约金8.4万元的诉讼请求，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告万鹂与被告周玉桂签订的《房屋转让协议》；二、被告周玉桂于本判决生效之日起十日内向原告万鹂返还购房款42万元，并支付违约金8.4万元。三、驳回原告万鹂其他诉讼请求。-8-如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7600元，减半收取3800元，由被告周玉桂负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  董     延     平二〇二一年八月十日法官助理  张明勇书记员（兼）张明勇