河北省唐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀02民终4571号上诉人（原审被告）：韩广，男，1969年1月31日出生，汉族，住唐山市路北区。上诉人（原审被告）：祖翠莲，女，1970年10月8日出生，汉族，住唐山市路北区。二上诉人委托诉讼代理人：马冀津，天津良存律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩雷，男，1971年7月15日出生，汉族，住天津市南开区。被上诉人（原审原告）：卢琪，女，1972年1月23日出生，汉族，住秦皇岛市海港区。二被上诉人委托诉讼代理人：王晶晶，上海和华利盛（唐山）律师事务所律师。原审第三人：王印彤，男，1991年11月27日出生，汉族，住唐山市开平区。原审第三人：周旋，女，1987年6月22日出生，汉族，住唐山市高新区。原审第三人：田继峰，男，1989年11月30日出生，汉族，住唐山市高新区。上诉人韩广、祖翠莲因与被上诉人韩雷、卢琪、原审第三人王印彤、周旋、田继峰侵权责任纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2020）冀0203民初4129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韩广及其与祖翠莲的委托诉讼代理人马冀津，被上诉人韩雷、卢琪的委托诉讼代理人王晶晶庭参加诉讼，第三人王印彤、周旋、田继峰经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。韩广、祖翠莲上诉请求：1.依法撤销河北省唐山市路北区人民法院(2020)冀0203民初4129号民事判决书，改判驳回二被上诉人的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由二被上诉人负担。事实与理由:一、原审判决认定事实不清。1.二上诉人不存在擅自处分共有财产的行为，二上诉人对共有房产四层的出租行为，恰恰是基于亲属关系而形成对共有房产的历史管理习惯，善意为全体共有人谋取利益的行为，不应在法律层面给予否定性评价。二被上诉人从二上诉人处获取涉案房产的共有权是基于家庭亲属关系，由二上诉人赠与给二被上诉人的，在长达10多年的时间内，二被上诉人因不在唐山居住，因此涉案房产的管理全部是由二上诉人负责，虽然过程中因为某些出租收益双方出现过争议，但双方对此种管理状态所延伸的行为习惯是彼此清楚、也彼此默认的，否则二被上诉人这些年来也不可能获取大量的租金收益。近些年来商业地产出租、出售因受电子商务产业的影响，出租越来越困难，涉案房产也不例外，否则也不会出现共有房产闲置的状况。2018年下半年二上诉人费劲精力方将闲置的一至三层房产出租出去，二被上诉人也因此获取了收益，而一至三层出租后，并非独立的四层出租更加困难，且本案中通过一至三层的出租协议可以看出，任何商业房产的出租均要给承租人留出必要的装修期间，为了将闲置的四层利用收益，二被上诉人同意了原审第三人对四层进行装修，租金事宜后续商议，这种交易习惯符合时下商业地产出租的市场操作模式，同时也是二上诉人为了共有人全体利益的前提下履行的合情、合理的商业行为，二上诉人将四层让第三人装修的出发点为：一是第三人曾经为共有房产的维护出过力而没有收取费用，二是为了全体共有人未来取得收益而为，作为商业房产而非住宅的本案房产来说，出租获利比自用居住要现实，而闲置恰恰是对全体共有人的损失，因此在四层始终闲置的状况下，二上诉人为了获取预期租金收益先行让第三人装修，并不损害全体共有人的利益。2.二被上诉人所谓的资产占用损失并非二上诉人造成，而是二被上诉人造成，二被上诉人应承担相应的赔偿责任。如上所述二上诉人对于共有房产的四层先行让第三人装修、后续再讨论租金的行为具有正当性，而被上诉人韩雷在没有和第三方协商的情况下，先行封闭四层导致第三人无法使用，后再以远高于四层正常租金的标准，要求第三人给付，导致第三人因其漫天要价而放弃了租用共有房产的四层，同时被上诉人韩雷也并未提出有任何第三方愿意以其提出的租金标准租赁共有房产四层，因此四层的出租事宜，自被上诉人韩雷介入后便破坏，其行为是造成共有房产四层闲置的直接因素，同时也给第三人一方造成了不小的经济损失。被上诉人韩雷应当就侵害二上诉人共有利益和给第三人造成的损失，承担相应的赔偿责任。二、原审判决参照评估租金标准判令二上诉人支付场地占用费，无事实和法律依据。第三人在被上诉人韩雷阻碍下，并未实际使用场地获取利益，同时本案中也没有出现因为二上诉人先行让第三人装修共有房产四层，导致他人不能承租的情况，因此二被上诉人不存在可期待的预期租金无法实现的情况。在共有房产四层不存在可能出租的情况下，原审法院参照的评估机构评定的租金标准与二被上诉人所称的场地占用之间不存在直接的关联性，据此租金标准裁判二上诉人向二被上诉人支付占用费，无事实和法律上依据。三、原审判决认定二上诉人先行让第三人装修共有房产四层属于对不动产的处分，存在错误。根据《民法典》物权编可见，所有权人享有占有、使用、收益和处分的权利，二上诉人履行的出租行为，是行使所有权人的收益权，并非处分权利，原审判决适用法律亦存在错误。综上，恳请二审法院在查明事实的基础上，依法支持上诉人的上诉请求。韩雷、卢琪答辩称：本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。首先，一审依据证据认定涉案房产为答辩人与被答辩人按份共有，按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权，除非所有权人之间有约定，各共有人都有管理的权利和义务。本案中答辩人与被答辩人并无代为处分的事先约定。但被答辩人在答辩人不知情的情况下，以4人共有房产出资做生意，侵犯了答辩人的权益，应按照房屋评估价格向答辩人支付占用费。其次，一审判决适用法律正确，该事件发生在2018年，应当适用当时法律司法解释的规定。原审第三人田继峰、王印彤、周旋未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，视为放弃答辩。卢琪、韩雷向一审法院起诉请求：一、判令韩广、祖翠莲、王印彤、周旋、田继峰停止对韩雷、卢琪权利的侵害，限期腾空并搬离唐山市路北区商业楼四层，限期将房屋恢复原状;二、判令韩广、祖翠莲、王印彤、周旋、田继峰支付自2018年7月至2019年4月占用房屋期间的租金12.5万元；三、本案诉讼费用由韩广、祖翠莲承担。庭审时，韩雷、卢琪将第二项诉讼请求变更为：判令韩广、祖翠莲支付自2018年7月至韩广、祖翠莲搬离房屋并将房屋恢复原状时止。本次开庭审理中，韩雷、卢琪变更诉讼主体，韩广、祖翠莲的主体不变，王印彤、周旋、田继峰不再作为本案被告，变更为第三人。变更诉讼请求：1.依法判令韩广、祖翠莲按照50%的份额给付韩雷、卢琪自2018年5月8日起至实际交付房屋之日止，第三人使用唐山市路北区建设北路96-2商业楼4层的房屋占用费（数额暂计至2020年12月8日为31个月的房屋占用费19.27万元；2.诉讼费和评估费由韩广、祖翠莲承担。一审法院认定事实：韩雷、卢琪系夫妻关系，韩广与祖翠莲系夫妻关系，韩广与韩雷系同胞兄弟关系。坐落于唐山市路北区商业楼系韩雷、卢琪、韩广、祖翠莲四人共有房产，每人各占25%份额。2018年11月初，韩雷、卢琪发现唐山市路北区商业楼四层正在装修，随即在门口贴告知书一份，告知正在装修的施工单位及房产使用人韩雷、卢琪对该房产拥有产权，并公布了韩雷、卢琪的联系方式。2018年11月26日，房产实际使用人王印彤、周旋、田继峰与韩雷在长城大酒店商谈出租事宜时，双方发生口角，未能达成一致意见。另查明，唐山市路北区商业楼四层是第三人经过韩广同意用于开办冠军街舞社使用。关于第三人使用案涉房产的具体起止时间，庭审时韩雷、卢琪主张第三人自2018年5月开始使用，第三人认可从2018年7月开始装修案涉房产，韩雷在原审时称第三人是从2019年1月开始装修案涉房产的，因韩雷与第三人之间未签订书面的房屋租赁合同，且双方提交的证据均不足以证实自己的主张，故一审法院采信第三人陈述，认定案涉房产实际是从2018年7月开始由第三人装修使用。因韩雷、卢琪与韩广、祖翠莲之间一直未能就案涉房产的收益及如何分配问题协商一致，故案涉房产韩雷、卢琪、韩广、祖翠莲与第三人一直未办理交接手续，第三人所有的物品一直存放于案涉房产内。关于涉案房屋被占用期间的租金数额，双方协商无果后，韩雷、卢琪申请对唐山市路北区每年的房租进行司法鉴定，2019年11月21日唐山金恒房地产评估有限公司出具唐金恒房评字（2019）第390号《房地产估价报告》，估价结果为:“最后确认本估价对象在满足全部估价假设和限制条件下于估价时点2019年1月11日的房地产年租金为：房地产建筑面积：276.21平方米，房地产年租金：14.92万元（不含税）”，韩雷、卢琪垫付鉴定费5000元。一审法院认为，公民合法的民事权益受法律保护，任何人不得侵犯。不动产可以由两个以上的单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产，没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。处分共有的不动产，应当经过占份额三分之二的按份共有人或者共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，案涉房产系韩雷、卢琪与韩广、祖翠莲按份共有房产，对外出租或用于经营性盈利活动应取得韩雷、卢琪同意，双方应共同协商确定。韩广、祖翠莲在未征得韩雷、卢琪同意的情况下，擅自将双方共有的房产交由他人使用，韩广、祖翠莲应参照房屋出租价格向韩雷、卢琪支付房产使用期间的占用费用。虽然本案第三人至今仍有物品存放于涉案房屋内，但该房产在2019年12月本案一审判决时，第三人已实际不再使用涉案房产，双方及第三人一直未办理房产交接手续是基于双方不能就收益分配问题达成一致意见，韩雷、卢琪作为享有50%份额的房屋产权人，具有防止损失扩大，积极减损的义务，因此一审法院认定房屋实际占用期为2018年7月至2019年12月。根据唐金恒房评字（2019）第390号《房地产估价报告》出具的估价结论，韩广、祖翠莲应给付韩雷、卢琪案涉房产使用期间房屋占用费的一半即11.19万元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决：一、第三人王印彤、周旋、田继峰于本判决生效后十日内腾空唐山市路北区房屋并与韩雷、卢琪、韩广、祖翠莲办理房屋交接手续；二、韩广、祖翠莲于本判决生效后十日内给付韩雷、卢琪给付房屋使用期间的占用费11.19万元；三、驳回韩雷、卢琪其他诉讼请求。案件受理费2880元、鉴定费5000元，由韩雷、卢琪负担3940元，韩广、祖翠莲负担3940元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供如下证据：1.涉案当事人和华夏银行的房屋租赁意向书，证明租房曾经经过沟通，不存在自行处分。证据2.停热协议2份及缴款凭证复印件一张，证明涉案房产在2016至2017年没有对外出租。2018年上诉人积极寻求出租，符合共同的全体利益。临时停热协议没有二被上诉人签字，证明二被上诉人不参与维护管理修缮，停热费用是二上诉人缴纳。被上诉人对证据1.真实性无异议，对证明目的有异议，诉争标的是建设路96-2四层房产部分，该证据租赁房屋的位置是96-2号一层二层部分，与涉案房屋无关，且该证据是上诉人与被上诉人四人签字。本案诉争标的被上诉人未能签署书面租赁协议，也没有接到上诉人书面通知，对被上诉人财产权利构成了侵犯。对证据2.临时停热协议真实性无异议，对证明目的有异议。本案是共同权确认纠纷，被上诉人诉请是上诉人侵犯共同权的处置和收益，与上诉人实际承担和发生的费用无关。上诉人主张的费用应该另行主张。本院对证据1，证据2的真实性认可。对双方当事人争议的事实认定如下：涉案房产位于第四层，出租比较困难，在2016年、2017年均没对外出租。2018年11月份上诉人签订了一至三层的协议。二审查明事实与一审查明事实相一致。本院认为，本案原一审的立案日期是2019年5月24日，属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国物权法》第94条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”。第97条规定：“处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或动产做重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，对其他共有人的损失由擅自处分共有财产的人赔偿”。本案上诉人韩广、祖翠莲与被上诉人韩雷、卢琪两人占涉案房屋份额的1/2，租房属于重大修缮事项，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。但韩广、祖翠莲并未向本院提供份额2/3以上的按份共有人就涉案房屋同意的证据，亦未提供其和韩雷、卢琪之间就租房另有约定的证据，依据法释（2015）5号《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果，进行判决之规定，一审法院判决韩广、祖翠莲承担韩雷、卢琪的损失并无不妥。上诉人上诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，韩广、祖翠莲的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2880元，由韩广、祖翠莲承担。本判决为终审判决。审判长  贾慧贤审判员  徐志辉审判员  杨鹏章二〇二一年八月六日书记员  刘雪姣