四川省什邡市人民法院民 事 判 决 书(2021)川0682民初1919号原告：王怀平，男，1972年4月15日出生，汉族，住四川省什邡市。委托诉讼代理人：邹华，四川方纬律师事务所律师。被告：四川保瑞置业有限公司管理人，（四川仁泰律师事务所）。负责人：封明勇，四川保瑞置业有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：陈洪涛，男，系该管理人成员。委托诉讼代理人：张微，男，系该管理人成员。第三人：罗明福，男，1962年8月13日出生，汉族，住四川省什邡市。原告王怀平与被告四川保瑞置业有限公司管理人（以下简称管理人）及第三人罗明福与破产有关的纠纷一案，本院于2021年7月5日立案后，依法适用简易程序。诉讼中，本院根据原告的申请作出保全裁定，对被告采取了财产保全措施。本案于2021年8月2日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人邹华，被告的委托诉讼代理人陈洪涛、张微，第三人罗明福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原、被告之间的拍卖合同即2020年11月26日签订的拍卖成交确认书；2.判令被告向原告返还房地产价款1760915.21元并支付资金占用利息（以1760915.21元为本金，从2020年11月25日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止，暂计算至2021年6月24日为39547.22元）；3.判令被告向原告赔偿损失90373.36元（诉讼费1353元，税费80215.79元，交易手续费8804.57元）4.案件受理费、保全费由被告承担。事实和理由：2020年11月10日，原告通过网拍成交被告委托拍卖标的为四川省什邡市的一宗商业房地产，成交价为1760915.20元。后双方签订了《拍卖成交确认书》，原告依约支付了拍卖价款，原告多次以电话、微信等方式催促被告交付上述标的房地产，但被告以其还在与实际占用人罗明福协商腾退事宜为由未履行实际交付标的物的义务，甚至在诉讼中推卸交付标的物的主要义务。后原告了解到被告无法交付拍卖标的物系因罗明福对拍卖标的物中的房屋有权属争议，被告在拍卖中隐瞒事实致使原告产生重大误解，现被告不能全部履行合同义务，致原告合同目的不能实现，原告有权要求撤销合同，并返还拍卖成交价款及赔偿损失等责任，故诉至法院，主张权利。被告辩称，拍卖标的物已完成所有权变更登记，原告已取得拍卖标的物所有权；被告与第三人对案涉标的物不存在权属争议；标的物在拍卖前经法定公示，详细情况已进行了告知，被告不存在故意隐瞒的情形；撤销拍卖合同，对其他竞买者不公平；被告不应承担保全费用。第三人述称，案涉房屋系其与四川保瑞置业有限公司（以下简称保瑞置业）签订合同支付合理价款已取得所有权，原、被告双方诉讼与其无关。双方当事人对原告竞拍取得拍卖物并支付全部价款，双方已办理了土地使用权变更登记，原、被告按约定承担了税费和手续费的事实无异议，本院予以确认。针对拍卖合同应否撤销的争议焦点和原告的诉讼请求，原告提交了管理人通知、原告针对被告的情况说明、第三人与保瑞置业的购房合同书、交纳拍卖手续费、税费以及诉讼费票据等证据。被告质证认为：情况说明系原告单方制作，与本案无关联，购房合同书系复印件，对其证据三性均不予认可其余证据客观真实，但上述证据均不能达到原告的证明目的；第三人质证认为：对购房合同书的证据三性无异议，其余与其无关，不发表质证意见。被告提交了竞买公告、竞买须知、司法拍卖报告、拍卖成交确认书、第三人申报债权资料。原告质证认为：第三人申报债权资料无法确认，若申报需要披露详情，其余证据客观真实，但不能达到原告的证明目的；第三人质证认为：其并未签署债权登记申报表，其余购房合同、收据等真实也向被告提供了，至于被告提交的其他拍卖证据与其无关联，不发表质证意见。第三人提交了购房合同书、收条等证据，原告质证无异议，被告质证认为：对证据三性均有异议，其中收条与本案无关联，不能到达第三人的证明目的。针对当事人提交的上述证据，本院经审查认证认为：原告提交的情况说明内容为督促交付拍卖物，且有管理人工作人员签收，对其真实性本院予以采信；被告和第三人提交的购房合同书、收条等与第三人占用房屋有关证据系复印件，其证据效力本院在本案中不作评判，但能够证明这些证据系第三人在拍卖前向被告提供的事实，本院予以采信；被告提交的债权登记申报表，第三人不认可系其签署，该证据与本案无关联，本院不予采信。双方当事人提交的其余证据均客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信，至于能否达到各自的证明目的，本院将综合案件事实予以确定。本院经审理认定案件事实如下：因保瑞置业无力偿还巨额债务，本院于2017年5月26日裁定受理保瑞置业破产清算申请，并指定四川仁泰律师事务所担任管理人。2020年10月23日，管理人在淘宝网阿里拍卖破产强清平台发布竞买公告和竞买须知，将位于四川省什邡市的一宗商业房地产，包括1宗商服用地（使用面积1816.50㎡，土地使用权属保瑞置业）、5栋房屋（总建筑面积约1426.40㎡，房屋未办理产权证），以1360915.20元（不含税）起拍。竞买公告特别提示中载明“土地房屋未办理产权证，竞买人须自行前往相关部门了解房屋登记手续、相关费用，标的成交后，买受人自行办理房屋产权证”、“标的目前由他人使用。拍卖成交后，由买受人自行与占用人办理交接”。竞买须知除有上述内容外，在瑕疵担保责任中载明“管理人对拍卖标的物所作的说明和提供的图片、评估报告数据等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的物实物现状（含占有使用情况、权利负担、瑕疵等）的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦决定参与竞买，即视为对标的物完全了解，并接受标的物现状和一切已知及未知的瑕疵。拍卖成交后，买受人不得以公示信息与实际状况存在误差，主张返还部分或全部成交价款及拍卖佣金”、竞买须知特别约定中载明“买受人须由在规定时间内付清全部拍卖成交款后，管理人才将标的物移交给买受人”。2020年11月10日，王怀平通过网拍竞价购得上述拍卖商业房地产，成交价为1,760,915.20元。同月26日，王怀平与管理人签订《拍卖成交确认书》，约定王怀平应于同月29日前付清成交余款，管理人将协助办理标的权属过户登记，未尽事宜按竞买公告和竞买须知约定执行。此后，王怀平按约支付了全部的拍卖价款以及交易手续费8,804.57元。2021年4月2日，王怀平与管理人办理了拍卖标的所涉国有建设用地使用权证的变更登记，王怀平支付税费80,215.79元。但因该拍卖标的物由罗明福占用且称已购买而拒绝腾退，王怀平于2021年5月6日向本院提起诉讼，要求管理人履行交付拍卖标的物的合同义务，同年6月22日管理人书面通知王怀平交接被罗明福占用房屋以外的拍卖标的，王怀平未接受，同年6月29日王怀平申请撤诉，本院裁定予以准许，王怀平支付诉讼费1353元。此后，管理人书面通知罗明福腾退房屋未果，为此原告再次提起诉讼，主张权利。另查明，管理人在拍卖前对罗明福占用房屋情况进行了解，罗明福称2013年前租赁保瑞置业房屋办服装厂，2013年保瑞置业缺资金便与其签订合同，以42万元购买了拍卖标的土地上所租赁的房屋，上述房屋归其所有。罗明福向管理人提交了与保瑞置业签订的购房合同、保瑞置业法定代表人余章云出具的说明和付款凭证等资料。管理人未认同罗明福观点，也未采取措施接管上述保瑞置业的财产。本院认为，本案不宜定为拍卖合同纠纷。拍卖按其性质可分为公法拍卖和私法拍卖。公法拍卖指司法拍卖，私法拍卖指民事拍卖。这两种拍卖的程序、责任均有不同。司法拍卖指人民法院的拍卖，又称强制拍卖，是人民法院按照强制执行程序进行的拍卖。私法拍卖是民法上的拍卖，又称任意拍卖，指公民、法人的拍卖。《最高人民法院民事案件案由规定》中的拍卖属于合同纠纷案由项下的私法拍卖。合同纠纷案由项下的拍卖合同是指出卖人通过公开竞价的方式，将标的物的所有权转让给最高应价者的买卖合同。拍卖合同纠纷是指双方当事人因订立、履行、变更、终止拍卖合同引起的权利义务纠纷。案涉纠纷的事实基础是拍卖，但该拍卖属于破产案件中的拍卖，根据上述案涉拍卖与民事拍卖有何异同的分析，案涉拍卖请求权基础法律关系有别于私法上的拍卖法律关系。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释[2016]18号）第一条规定“本规定所称的网络司法拍卖，是指人民法院依法通过互联网拍卖平台，以网络电子竞价方式公开处置财产的行为”，该规定调整的范围主要是法院通过网络拍卖平台拍卖财产的行为。本案中的拍卖行为是管理人通过网络拍卖平台拍卖保瑞置业财产的行为，处置拍卖主体虽不是法院，但案涉拍卖性质网站明示为“破产强清平台”，故案涉拍卖具有破产法下的网络司法拍卖的性质，属于破产法律关系。故本案案由宜定为与破产有关的纠纷。因本案纠纷系法律事实持续至民法典施行后引起的，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典的规定。本案争议焦点为原、被告双方签订的拍卖成交确认书是否可以撤销。原告主张被告在拍卖中隐瞒事实致使其产生重大误解而请求撤销，故以重大误解能否成立作为基点进行审查。首先，被告负有瑕疵告知义务，拍卖成交确认书本质上仍属买卖合同，《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第六百一十条“因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担”、第六百一十二条“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人对该标的物不享有任何权利的义务，但是法律另有规定的除外”的规定，构成法律上出卖人所负的两项担保义务即：物的瑕疵担保和权利瑕疵担保。若本案拍卖标的具有权利瑕疵，被告应向竞买人说明。其次，本案拍卖标的土地使用权属保瑞置业，地上房屋无所有权证，第三人称已从保瑞置业购得并占用部分房屋，被告不认同但未与第三人就占用房屋权属达成一致，构成拍卖标的的权利瑕疵。被告在拍卖时应当向原告说明该权利瑕疵，被告称竞买公告与竞买须知中已尽到了告知义务，但被告提供的竞买公告和竞买须知仅告知“拍卖标的由他人使用”，竞买公告重要提示的第4条、第5条以及竞买须知第七条，也仅强调竞买人应现场实地查看标的物，未看样的竞买人视为对本标的物实物现状（含占有使用情况、权利负担、瑕疵等）的确认，该部分内容应系标的物实物现状即物的瑕疵的说明，被告未在拍卖前告知原告拍卖标的具有的权利瑕疵，构成瑕疵隐瞒。在被告未告知竞买人拍卖标的具有的权利瑕疵的情况下，竞买公告和竞买须知载明的“标的目前由他人使用。拍卖成交后，由买受人自行与占用人办理交接”的文字内容，很容易使竞买人产生拍卖成交后占用人会无条件办理交接的歧义。再次，拍卖标的交付问题。竞买须知载明的“买受人须由在规定时间内付清全部拍卖成交款后，管理人才将标的物移交给买受人”的约定，因第三人原因致被告至今无法向原告交付完整的拍卖标的，被告虽然履行了拍卖标的过户登记的附随义务，但对于其在拍卖合同中即交付拍卖标的的主要义务未履行，致使原告的合同目的无法实现。综上，被告在拍卖前未告知原告拍卖标的具有权利瑕疵。通常情况下，若原告拍卖前得知该信息，于交易及财产会有深切疑虑，对于交易决策包括是否竞买、竞价金额等都会产生重大影响。因此，被告的权利瑕疵隐瞒致使原告产生重大误解，原告在法定期限内要求撤销拍卖成交确认书的请求，根据《民法典》第一百四十七条“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”的规定，本院予以支持。根据《民法典》第一百五十五条“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力”、第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”的规定，拍卖成交确认书被撤销后自始没有法律约束力。原告要求被告返还拍卖价款及孳息的请求，本院予以支持，孳息按银行活期存款利率计算。原告主张的损失问题，经本院向税务机关和不动产交易中心咨询，原告因被撤销的合同进行物权变动所产生的契税50,311.86元、非税收入28,913.73元，可按国家税收等相关规定申请退回，故上述金额不属原告的损失，原告主张的其余交易费用（含印花税、不动产登记费、交易手续费）、资金占用利息损失、诉讼费属于因拍卖产生的损失，其中资金占用利息损失本院按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率标准与银行活期存款利率标准差额计算。上述损失的产生，被告因在拍卖中存在未尽瑕疵告知义务过错，且在未履行标的物交付义务的情况下办理权属变更登记，造成损失的加大，应承担主要责任。而原告应慎重参加大宗不动产交易，在被告披露标的物被他人占用信息后，未向被告进一步了解占用的原因等情况，且在未完成标的物交付义务的情况下同意办理权属变更登记，造成损失的加大，应承担次要责任。本院根据双方的过错责任，由被告承担损失70%的赔偿责任，其余损失由原告自行承担。诉讼中，经本院释明，原告表示愿意协助将拍卖标的土地使用权登记恢复原状，并请求本院在本案中一并处理。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第一百四十七条、第一百五十五条、第一百五十七条、第六百一十条、第六百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销原告王怀平与被告四川保瑞置业有限公司管理人（四川仁泰律师事务所）于2020年11月26日签订的《拍卖成交确认书》。二、被告四川保瑞置业有限公司管理人（四川仁泰律师事务所）于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告王怀平拍卖房产成交价款1,760,915.21元及孳息（孳息计算方式：以1,760,915.21元为基数，从2020年11月25日起至本判决确定的本金给付之日按银行活期存款利率计算。若未按本判决确定的给付之日返还本金，上述利息计算至本金付清之日止）。三、被告四川保瑞置业有限公司管理人（四川仁泰律师事务所）于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告王怀平印花税308.14元、不动产登记费385元、交易手续费6,163.20元、诉讼费947.10元及资金占用利息损失（利息计算方式：以1,760,915.21元为基数，从2020年11月25日起至本判决确定的本金给付之日按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率与银行活期存款利率标准差额的70%计算。若未按本判决确定的给付之日返还本金，上述利息计算至本金付清之日止）。四、原告王怀平应于本判决发生法律效力之日起十日内协助被告四川保瑞置业有限公司管理人（四川仁泰律师事务所）将位于四川省什邡市的商服用地权属登记恢复至拍卖前状态即四川保瑞置业有限公司名下（不动产登记费由被告四川保瑞置业有限公司管理人承担）。五、驳回原告王怀平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为10,909元、保全费5000元，合计15,909元，由被告四川保瑞置业有限公司管理人（四川仁泰律师事务所）负担15,214元，原告王怀平负担695元（此款原告已向本院预交，原告同意被告直接向其交付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审判员  陈海星二〇二一年八月三十一日书记员  杨 静