广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10507号上诉人（原审被告）：广州市东迅房地产发展有限公司，住所地：广东省广州市天河区体育西路天河体育中心棒球馆。法定代表人：何伯雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：乐云龙，该公司职员。委托诉讼代理人：周咏琳，该公司职员。被上诉人（原审原告）：卢璐（曾用名：卢卿），女，1961年3月7日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区，委托诉讼代理人：谢志民，广东谨然律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵银，广东谨然律师事务所实习人员。原审被告：林惠萍，女，1971年3月5日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，原审第三人：中国银行股份有限公司广州海珠支行，住所地：广东省广州市海珠区广州大道南和平中街1、5、11、13号、广州大道南874-896号（双）的101房，广州大道南和平中街9号、广州大道南872、900、902号的201和301房。负责人：刘目兰，该行行长。委托诉讼代理人：李小龙，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭静怡，广东东方昆仑律师事务所律师。原审第三人：麦仲良，男，1956年11月4日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，上诉人广州市东迅房地产发展有限公司（以下简称东迅公司）因与被上诉人卢璐、原审被告林惠萍、原审第三人中国银行股份有限公司广州海珠支行（以下简称中国银行海珠支行）、麦仲良商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初18597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。东迅公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，驳回卢璐第四、第五项诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由卢璐承担。事实和理由：因卢璐购买的广州市海珠区滨江东路xx号xx阁3A楼A房（以下简称xx阁3A楼A房）出现漏水问题，东迅公司将广州市海珠区滨江东路xx阁37楼D座（以下简称xx阁37楼D座）借给卢璐使用，卢璐亦签署《借条》证明其仅借用xx阁37楼D座暂住并承担暂住该房屋期间的有关费用。随后，东迅公司同意卢璐将其购买的xx阁3A楼A房置换为xx阁37楼D座并发函通知卢璐前往公司办理补齐房屋差价和产权交换手续。置换的两个房屋存在明显的面积差，故东迅公司主张的置换房屋需要补齐差价手续符合《中华人民共和国合同法》第五条所规定的公平原则。但卢璐拒绝办理该置换手续和补差价，双方并未就合同的主要条款即补差价问题达成合意，导致房屋产权调换协议无法完成。卢璐是清楚知悉置换房屋需要补差价的，其在一审庭审时称因其入住xx阁3A楼A房时花费20余万元装修了房屋故不需补差价，但其并未提交证据证明其对xx阁3A楼A房进行装修，且有证据证明东迅公司出售xx阁3A楼A房是带装修的，故卢璐庭上的陈述与事实不符。卢璐并未补齐房屋差价且xx阁3A楼A房仍登记在其名下，即卢璐自己否决了东迅公司提出的置换方式。同时，东迅公司已解决xx阁3A楼A房的漏水问题并将xx阁37楼D座借给其暂住多年，已经完成应尽责任。故双方应恢复原状，即卢璐应退还xx阁37楼D座并搬回xx阁3A楼A房。综上，恳请二审法院判如所请。卢璐二审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持原判。中国银行海珠支行二审述称，我方同意一审判决，案涉房屋所涉贷款已经结清，林惠萍与我方没有债权债务关系，我方同意协助办理涂销抵押登记手续。林惠萍、麦仲良经本院公告送达，未到庭参加诉讼。卢璐于2020年5月26日向一审法院起诉请求：1.确认东迅公司与林惠萍签订的《房地产预售契约》无效；2.判决林惠萍、中国银行海珠支行共同协助东迅公司到房屋交易登记管理部门办理位于广州市海珠区滨江东路xx阁37楼D座房屋的涂销抵押手续；3.判决东迅公司、林惠萍办理注销案涉房屋的产权登记，将案涉房屋的产权恢复登记到东迅公司名下；4.判决东迅公司在案涉房屋恢复至其名下后三日内协助卢璐将案涉房屋过户至卢璐名下；5.本案全部诉讼费、保全费、公告费均由东迅公司、林惠萍承担。一审法院认定事实：1994年7月25日，东迅公司（甲方、卖方）与卢璐、麦仲良（乙方、买方）签订《房地产预售契约》（编号：市管契字第048714号），约定：甲方已收到乙方预售房屋的订金港币1万元，甲方将xx阁3A楼A房的房屋出售给乙方，房屋建筑面积103.25平方米，成交价格为港币981445元，乙方由1998年5月15日前分48次付清给甲方，购房订金在第1次付款时冲抵；甲方应于1996年2月28日将上述房屋建成并正式交付给乙方；等。同日，东迅公司（甲方、出售方）与卢璐、麦仲良（乙方、购买方）签订《海珠广场花园房地产预售补充协议书》，约定：甲方所出售的楼宇单元须经广州市建筑质量检查部门验审合格方可交付使用，收楼前，如楼宇单元有不妥之处，乙方有权要求修缮，甲方须给予合理解决，包括赔偿乙方的损失，但如果甲方按合同、按图纸标准建筑上述楼宇单元，乙方不得以不妥善之理由提出修缮及赔偿要求；如质量不合格时（由广州市建筑质量检查部门鉴定），乙方有权以书面提出退房及终止本协议，甲方应在收到通知书后14天内将乙方所交付的楼价款本息退回乙方，乙方同意不作其它赔偿要求；甲方按楼宇保修规定负责楼宇单元保修，自批准使用日起保修为一年，如因甲方在建筑结构或质量上造成的问题需要维修，甲方负责保修；如楼宇单元因乙方装修更改后产生结构或质量上的问题，则甲方无需再负责修补；乙方应在甲方发出该楼宇单元交付使用通知书30天内收楼，逾期不收，乙方须负责甲方由其引起的损失；等。1999年12月8日，东迅公司为卢璐、麦仲良开具了发票，载明房屋为xx阁3A楼A房，总金额1059960.6元，备注港币认购价981445元。卢璐、麦仲良于1996年8月16日办理了xx阁3A楼A单元的收楼手续。卢璐称其入住xx阁3A楼A房一年后因xx阁3A楼A房出现漏水问题，与东迅公司达成了房屋置换的一致意见，对此，卢璐提交了书面函件予以证明。其中，落款时间为2000年1月3日的《关于贵单元天花渗漏来函的复函》载明：“致：麦仲良先生海珠半岛花园xx阁3A楼A单元……经检查，贵单元渗漏的原因是因部分住户使用不当，将不溶物质置于排水系统，引起管道堵塞，并致渗漏…….”。落款时间为2000年6月21日的《关于贵单元受水浸财物受损索赔跟催》载明：“致麦仲良先生……就99年12月30日贵单元因水浸财物受损一事，评估公司提出需让其调查人员到现场展开调查取证工作，同时希望阁下能对有关电视机提出修复报价……”。东迅公司对上述函件真实性均不予确认，但确认xx阁3A楼A房确实出现漏水问题，之后东迅公司要求卢璐将xx阁3A楼A房的钥匙交给其进行维修，将xx阁37楼D座给卢璐暂住。卢璐提交《收条》，载明“现收到xx阁4A拾壹条钥匙，包括贰条铁门匙、叁条大门木匙、房间匙肆条、信箱壹条、防盗大门壹条”，落款签名为“覃东章”。东迅公司确认该《收条》的真实性，确认覃东章为其员工，但认为收取钥匙只是为了维修xx阁3A楼A房。卢璐对此不予确认，认为若只是为了维修房屋不必收走全部的钥匙（含信箱钥匙）。东迅公司称维修只持续了一个月，已经口头通知卢璐搬回xx阁3A楼A房，但未提交证据证明其对xx阁3A楼A房房屋进行维修或通知卢璐搬回xx阁3A楼A房的书面证据。卢璐提交2006年1月9日东迅公司出具的函件，载明“尊敬的业主麦仲良、卢卿……就您于2000年6月到我司办理xx阁3AA房转到xx阁37D房之产权交换手续事宜，现办理xx阁37D《房产权证》需你们到我司办理相关手续，希望您收到此信后，三天内到我司处理该单元的产权问题……”，卢璐称其依照函件要求前往办理时，东迅公司又拒绝为其办理。东迅公司对该函件的真实性予以确认，认为是因为卢璐拒绝补交面积差价、拒绝归还借款，才没有办理产权置换手续，并提供了有“麦仲良”签名字样的借条。卢璐对此不予确认，称2000年卢璐与公司员工覃某章协商，覃某章提出东迅公司的意见为：两套房屋存在面积差问题，考虑到卢璐入住xx阁3A楼A单元已经花了20多万元装修房屋，所以用xx阁37楼D座的大面积房屋置换，则东迅公司无需再补偿卢璐的装修损失，卢璐对此也是同意的。东迅公司对此不予确认，认为卢璐未对xx阁3A楼A单元进行装修。另查，1999年6月4日，东迅公司（甲方、卖方）与林惠萍（乙方、买方）签订《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第№95043198号），约定：乙方向甲方预购位于广州市海珠区滨江东路63号海珠半岛花园的xx阁37楼D座，甲、乙双方议定该房地产的成交总价格为1165968元，甲方应于1999年6月30日前将房地产建成并交付乙方使用；等。1999年5月27日，林惠萍（借款人、抵押人）、中国银行海珠支行（贷款人、抵押权人）与东迅公司（保证人）签订了《个人住房抵押贷款合同》，约定：贷款金额为816000元，贷款期限为15年，从贷款发放之日起180月，本合同项下贷款的用途限于乙方支付其购买案涉房屋；保证人愿对本合同项下抵押人的债务承担连带保证责任，若抵押人不按期向抵押权人偿还贷款本息或出现其他违约事项而需提前清偿贷款本息（含复息、罚息）和费用时，保证人将无条件代为清偿，抵押权人有权直接从保证人在抵押权人的账户中扣收抵押人所欠抵押权人的全部债务及有关费用，同时抵押权人有权依据本合同向保证人追索，直到本合同项下抵押人所欠抵押权人的全部债务及有关费用偿清为止；等。1999年7月12日，广州市国土局房管局向林惠萍核发了穗房地证字第××号《广州市房地产证》，核准海珠区滨江东路xx阁37楼D座房地产权属人为林惠萍，他项权利人为中国银行海珠支行；等。2011年4月19日，中国银行海珠支行出具《贷款结清证明》，主要内容为林惠萍因购买案涉房屋在该行办理81.6万元按揭贷款已于2011年3月24日全部结清，贷款本息合计1055797.25元均由东迅公司支付。2011年4月26日，中国银行海珠支行出具《涂销证明》，其中记载由于林惠萍已还清其在该行的个人住房抵押贷款，该行同意办理涂销抵押登记手续。卢璐于2020年5月29日提起本案诉讼。诉讼中，东迅公司确认林惠萍未向东迅公司支付过案涉房屋的房款，因东迅公司的资金问题，以林惠萍的名义与银行签订借款合同，该房屋的按揭款均是东迅公司偿还的。卢璐与麦仲良于1999年6月14日办理了离婚登记手续，离婚证附页协议内容载明“海珠区海珠广场花园现改为海珠区半岛花园物业xx阁3AA商住楼归女方”。另查，卢璐提交2020年10月14日广州市不动产登记中心出具的《购房资格证明》，载明：经核查，卢璐具备本市住房限购区域内住房购买资格，查询时点为2020年10月14日。东迅公司称因不知道卢璐与麦仲良离婚，所以所有书面函件及口头沟通都是通过麦仲良进行，故麦仲良提出的房屋置换方法不合法。卢璐认为其与麦仲良离婚后，双方关系并无恶化，且双方还有子女需要共同照顾，其委托麦仲良与东迅公司协商置换方案并无不妥。东迅公司表示其曾口头要求麦仲良补交房屋面积差及清偿借款，但经释明，东迅公司未提交书面证据证明；除2006年1月9日的函件外，东迅公司没有其他书面证据证明其曾要求卢璐或麦仲良搬回xx阁3A楼A房房屋、交还xx阁37楼D座房屋、敦促卢璐或麦仲良办理房屋面积差结算或置换手续。东迅公司提交多张借条，经一审法院释明，东迅公司表示同意另案处理民间借贷纠纷。诉讼过程中，根据卢璐申请，一审法院作出诉讼保全裁定书，查封了东迅公司名下的财产，卢璐为此垫付了诉讼保全费5000元。一审法院认为，东迅公司与林惠萍签订的《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第№95043198号），根据本案审理查明的事实及东迅公司、林惠萍的陈述，林惠萍未向东迅公司支付过xx阁37楼D座房屋的任何房款，也未接收或使用过xx阁37楼D座房屋，该房屋的按揭贷款均是东迅公司偿还，林惠萍也未向东迅公司主张过收楼的权利，东迅公司也确认该房屋的贷款是基于东迅公司的融资需要，故可以认定东迅公司与林惠萍之间签订的《房地产预售契约》实际是用于向银行融资，而非真实的房屋买卖行为。卢璐据此请求确认该《房地产预售契约》无效符合法律规定，一审法院予以支持。xx阁37楼D座房屋的贷款已结清，但鉴于案涉房屋的他项权利仍登记在中国银行海珠支行名下，故卢璐请求林惠萍及中国银行海珠支行办理xx阁37楼D座房屋的涂销抵押手续，并要求林惠萍协助办理将该房屋恢复登记在东迅公司名下的手续的请求，合法有理，一审法院予以支持。卢璐与东迅公司签订关于xx阁3A楼A房的《商品房买卖合同》，是卢璐与东迅公司的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。现卢璐已按约定向东迅公司付清房款，并提交了证据证实其入住xx阁3A楼A房房屋后，因房屋漏水问题产生了房屋产权置换，其实际占有使用xx阁37楼D座房屋多年。东迅公司虽予以否认，但根据东迅公司发出的函件内容来看，卢璐陈述的房屋漏水问题、房屋置换问题均真实存在；东迅公司抗辩的借用问题、维修问题、面积差问题、借款问题等，东迅公司均未提供书面证据证明，且与常理不符。综合卢璐、东迅公司的证据及庭审陈述，一审法院对卢璐主张xx阁3A楼A房房屋已置换为xx阁37楼D座房屋予以采信。东迅公司的抗辩理由缺乏事实依据，一审法院不予采纳，故东迅公司应协助卢璐办理xx阁37楼D座房屋的过户手续。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第一款（三）项、第五十八条、第六十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年12月21日判决如下：一、广州市东迅房地产发展有限公司与林惠萍于1999年6月4日签订的《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第№95043198号）无效。二、林惠萍和第三人中国银行股份有限公司广州海珠支行在本判决生效之日起3日内，共同协助广州市东迅房地产发展有限公司到房管部门办理广州市海珠区滨江东路xx阁37楼D座房屋的涂销抵押手续，同时林惠萍协助卢璐办理将上述房屋的产权恢复登记到广州市东迅房地产发展有限公司名下的手续。三、广州市东迅房地产发展有限公司在上述房屋过户至其名下的3日内，协助卢璐办理将上述房屋过户至卢璐名下的手续。一审案件受理费15294元、诉讼保全费5000元，均由广州市东迅房地产发展有限公司负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，卢璐与东迅公司之间纠纷发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定进行审理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：卢璐与东迅公司之间是否已就xx阁3A楼A房与xx阁37楼D座房屋的产权置换问题达成一致协议，以及卢璐要求东迅公司协助其办理xx阁37楼D座房屋产权变更手续是否成立。现评析如下：本案中，双方确认因卢璐购买的xx阁3A楼A房房屋漏水问题，东迅公司自2000年开始提供xx阁37楼D座房屋交由卢璐居住使用至今。期间，东迅公司还于2006年1月9日向卢璐发函明确提出“就您于2000年6月到我司办理xx阁3AA房转到xx阁37D房之产权交换手续事宜，现办理37D《房产权证》需你们到我司办理相关手续”。由此表明，双方确曾就两套房屋的产权置换达成协议，且东迅公司已同意为卢璐办理xx阁37楼D座房屋的《房产权证》。关于东迅公司上诉提出卢璐需补交面积差才能办理产权置换的问题，本院认为，根据两套房屋所涉《房地产预售契约》约定的售房价格显示，xx阁3A楼A房售房价为1059960.6元（港币981445元）、xx阁37楼D座售房价为1165968元，即两套房屋成交价差额仅为106007元，结合卢璐原购买的xx阁3A楼A房确存在漏水问题，卢璐另提供东迅公司函件显示因房屋渗漏导致其财物受损等相关事实，卢璐在诉讼中所称双方并未约定房屋置换需进行面积补差具有客观合理性。此外，东迅公司一审提出其已在一个月内修复原房屋漏水问题，但并无证据显示东迅公司曾通知卢璐交还xx阁37楼D座房屋，此后在2006年1月9日的函件中东迅公司提出办理该房产权手续时也未提及需进行面积补差。因此，综合考虑案涉置换房屋的具体情况，在东迅公司并未提供充分证据证实双方已就面积补差作出明确约定，而卢璐亦实际居住使用xx阁37楼D座房屋长达20年的情况下，一审法院采纳卢璐的主张，确认双方已就两套房屋的产权置换达成协议并无不当，本院予以确认。现卢璐要求东迅公司协助其办理xx阁37楼D座房屋的房屋产权登记手续，理据充分，本院亦予以支持。综上所述，东迅公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费15294元，由上诉人广州市东迅房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  莫 芳审 判 员  余 盾审 判 员  白小云二〇二一年八月二十四日法官助理  杨 希书 记 员  叶小琳