安徽省石台县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1722民初470号原告：石台碧盛房地产开发有限公司，住所地安徽省池州市石台县仁里镇金钱山北路金山阳光小区45幢101室。法定代表人：张天驰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴飞，安徽中特律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵磊，安徽中特律师事务所实习律师。被告：方雪平，女，1981年12月3日出生，汉族，住安徽省池州市石台县。被告：何云涛，男，1977年1月9日出生，汉族，住安徽省池州市石台县。二被告共同委托诉讼代理人：伍平生，安徽程千胜律师事务所律师。原告石台碧盛房地产开发有限公司（以下称石台碧盛公司）与被告方雪平、何云涛房屋买卖合同纠纷一案，本院2021年7月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年8月2日公开开庭进行了审理。原告石台碧盛公司委托诉讼代理人吴飞、赵磊、被告何云涛、方雪平以及二被告共同委托诉讼代理人伍平生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石台碧盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告方雪平、何云涛支付逾期付款违约金15712.14元（逾期付款违约金以相应本金为基数，按照每日万分之三，自违约之日起计算至付清之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月15日，被告方雪平、何云涛与原告签订《石台碧桂园认购书》，认购案涉商品房并支付定金；2018年7月29日原、被告双方草签《商品房预售合同》、三份合同附件和四份附件附录（统称合同文件）；同年7月30日，双方签订了《银行按揭及公积金付款方式补充协议》；2019年8月18日双方签订了编号2016005539《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并于2020年元月8日在石台县房地产服务中心备案，合同约定被告购买原告开发的“石台碧桂园”项目30幢金钱山北路6号商品房，用途为商业，建筑面积为95.69平方米,套内建筑面积94.10平方米，商品房单价为9501.52元每平方米，总价909201元。合同签订后，原告按约履行合同，案涉商品房于2020年4月1日建成并取得《池州市建设工程竣工验收备案证书》，具备交付条件。双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》第一条明确约定了案涉商品房的付款方式及期限，但被告未按照合同约定的期限付款，已构成违约，直至2020年9月29日才付清房款。原告认为，被告的违约行为，侵害原告的正当权益，故诉至法院。为支持其诉讼请求，原告向本院提交了以下证据：1.原告的营业执照复印件及法人身份信息；2.被告身份证复印件；3.原、被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》复印件各一份；4.池州市建设工程竣工验收备案证书复印件一份；5.逾期付款违约金明细表一份；6.原、被告银行交易流水复印件一份；7.原、被告签订《石台碧桂园认购书》复印件一份；8.原、被告签订《商品房预售合同》和合同文件复印件各一份；9.原、被告签订《银行按揭及公积金付款方式补充协议》复印件一份；10.原告工作人员商珊微信聊天记录复印件三份。方雪平、何云涛辩称，1.与原告签订的《石台碧桂园认购书》、《商品房预售合同》及合同文件，非本人真实的意思表示，这些协议具有欺诈性、显失公平，应属无效合同。因原告处于优势地位而我夫妻因缺少购房知识及经验，签订合同时原告将相关材料堆积在一起，加上其工作人员不断诱导让我夫妻集中签字，从而在《石台碧桂园认购书》、《商品房预售合同》和合同文件上签字确认。《石台碧桂园认购书》约定应于2018年7月30日前支付定金及首付款，而直到2019年8月18日才签订了《商品房买卖合同》，前后相隔一年多时间，商品房交易还未开始，就约定了定金及房款的支付事项，这显然是双方权利义务不对等的体现，可以认定为显失公平，属于无效合同。2.根据与原告工作人员间的微信聊天记录来看，双方是在原《石台碧桂园认购书》基础上不断进行要约、承诺，我夫妻完全是按照对方的要求，即新的要约，对原合同的内容进行修正和改变，即便延迟付款也是经过原告工作人员的同意许可。《石台碧桂园认购书》虽约定银行按揭款应于2020年7月30日前付清，但与原告工作人员商珊的聊天记录中显示，2020年9月8日才通知我夫妻已经办理好了商品房备案手续，可以去银行办理按揭贷款。我夫妻接到通知后在2合理时间内办理了银行按揭手续，我方已经完全履行了合同，不存在违约行为。3.房屋按揭迟延的情况系原告出售房屋未及时备案，导致银行按揭款不能及时发放，以及交易房屋出现严重质量问题，我夫妻是行使不安抗辩权的结果。综上所述，请求法院驳回原告诉讼请求。为支持其辩护意见，被告方雪平、何云涛向本院提交了以下证据：1.被告与石台农村商业银行签订的《个人购房借款合同》及借据复印件各一份；2.与原告工作人员商珊、谌义、沈旭和王玉韩微信聊天记录复印件四组。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证,被告对原告提供的证据真实性无异议，对证据证明目的有异议，认为《石台碧桂园认购书》、《商品房预售合同》和《商品房买卖合同》为无效合同；原告对被告提供的证据真实性无异议，但认为其提供的方雪平、何云涛和何云福（何云涛哥哥）与原告工作人员商珊、谌义、沈旭和王玉韩间的微信聊天记录不完整、不全面，从上述原告工作人员的聊天记录看不出与被告达成了新的延迟付款协议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和所提供的证据，本院经审理认定事实如下：2018年7月15日，石台碧盛公司与方雪平、何云涛签订《石台碧桂园认购书》，认购书约定：方雪平、何云涛认购石台碧盛公司出售的位于安徽省池州市石台县间，认购总价为909201元，交楼日期为2020年10月26日；付款时间为：签署本认购书时付清定金50000元；第一期楼款317325元（含定金）于2018年7月30日前付清；如选择银行按揭付款方式，须同时办妥按揭申请手续；第二期楼款137876元于同年8月30日前付清；第三期楼款454000元（银行按揭款）于2020年7月30日前付清，付款方式非经石台碧盛公司同意不得更改；双方同时约定，2018年7月30日前，方雪平、何云涛携带《石台碧桂园认购书》、身份证等有效证件与石台碧盛公司签订《商品房预售合同》及三个合同附件等合同文件，认购书还就其他事项作出约定。方雪平、何云涛已于2018年7月11日交付定金50000元。同年7月29日，方雪平、何云涛与石台碧盛公司签订了《商品房预售合同》等合同文件，其中，对逾期付款责任作出约定：1.逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行;2.逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金,但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的15%。合同签订当日，方雪平、何云涛支付第一期楼款剩余部分267325元。次日，双方签订了《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，协议约定：该商品房总房价款为909201元，其中49.93%（即贷款金额为454000元）方雪平、何云涛以商业银行按揭贷款的方式支付给石台碧盛公司，如方雪平、何云涛的原因，导致商业银行按揭贷款不被审批，方雪平、何云涛必须按双方的买卖合同约定期限支付房款，逾期则承担日万分之三违约金。2019年8月18日石台碧盛公司与方雪平、何云涛签订编号2016005539《商品房买卖合同》以及需要合同备案的其他合同文件。该《商品房买卖合同》于2020年1月8日在石台县房地产服务中心登记备案。同年7月4日，双方就前期签订《商品房预售合同》中的限制性经营条款进行了变更。2019年2月25日，方雪平、何云涛交付了第二期楼款137876元，迟于双方约定的应付二期楼款日期2018年8月30日178天（2018年8月31日至2019年2月25日）；2020年9月28日，方雪平、何云涛在石台农村商业银行办理按揭贷款454000元，迟于双方约定的应付三期楼款日期2020年7月30日59天（2020年7月31日至同年9月28日）；至此，该商铺楼款已全部付清。另查明，石台碧盛公司在庭审中提供（石）房预售证第（2018005）号《商品房预售许可证》复印件一份，证明与方雪平、何云涛签订的《石台碧桂园认购书》、《商品房预售合同》和《商品房买卖合同》均为合法、有效合同。石台碧盛公司与方雪平、何云涛提供的石台碧盛公司工作人员与方雪平、何云福（何云涛哥哥）微信聊天记录，未有方雪平、何云涛所述的双方是在原有合同的基础上不断进行要约、承诺的情况发生，没有双方一致同意延迟付款的信息，只有银行按揭付款、合同备案登记手续、催收房款和房屋质量瑕疵等信息。本院认为，合法、有效的商品房买卖合同，依法受法律保护，原、被告双方签订的《石台碧桂园认购书》、《商品房预售合同》和《商品房买卖合同》等合同文件均是双方真实的意思表示，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条的规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同；当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。故原、被告双方签订的合同文件均是合法、有效合同，本院予以确认。被告辩称双方签订的《石台碧桂园认购书》、《商品房预售合同》具有欺诈性、显失公平，为无效合同，因无证据证明，本院不予支持。被告又称根据与原告公司工作人员的微信聊天，不断对原合同约定进行新的要约和承诺，是按照对方的要求，对原合同的内容进行修正和改变，延迟付款也是经过原告工作人员的同意许可下付款，不存在违约，并提供与原告工作人员微信聊天记录予以证明，本院对原、被告提供的微信聊天记录进行审查，微信聊天记录未有发现双方在原有合同的基础上不断进行要约、承诺的发生，也不存在双方一致同意延迟付款的信息，该微信聊天记录只反映银行按揭付款、合同备案登记手续、催收房款和房屋质量瑕疵等信息，且该微信聊天记录不够全面、完整，对此，本院不予采信。被告以原告出售商品房存在质量问题，无法按期交房，行使不安抗辩权，导致逾期付款。本院认为，被告可以根据双方合同约定，以此向原告主张逾期交房违约金或行使解除权，可另行起诉，本案只审理原告主张的逾期违约金是否有事实和法律依据；原告出售商品房是否存在质量问题，是否按期交房不在本案审理范围内，故被告提出商品房存在质量问题，无法按期交房导致逾期付款的理由，本院不予支持。原告提出被告应支付二期楼款逾期违约金的时间从2018年8月30日起至2019年2月25日止，依据双方合同约定，逾期时间应为2018年8月31日起至2019年2月25日止，共178天，逾期违约金为7362.6元（178天×137876元×日万分之三）；同时，原告提出被告应付三期楼款逾期违约金的时间从2020年7月30日起至2020年9月29日止，依据双方合同约定以及被告与石台农村商业银行签订的《个人购房借款合同》日期为2020年9月28日，该时间应作为被告付款时间，至于银行什么时间转账，不是被告所能控制，故逾期时间为2020年7月31日起至同年9月28日止，共59天，逾期违约金为8035.8元（59天×454000元×日万分之三）。以上逾期违约金合计15398.4元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条规定，判决如下：一、被告方雪平、何云涛于本判决生效之日起三十日内给付原告石台碧盛房地产开发有限公司逾期付款违约金15398.4元；二、驳回原告石台碧盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费193元，减半收取96.5元，由原告石台碧盛房地产开发有限公司负担16.5元，被告方雪平、何云涛负担80元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。审判员  王林二〇二一年八月二十四日书记员  肖俊附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。