广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11855号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州世纪新光房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区康王中路600号新光城市广场首层。法定代表人：陈圣辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：何凯，广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李帅，广东正大联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵亚丽，女，1979年1月13日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：广州市牵牵万贸易有限公司，住所地广州市天河区兴民路222号之三（自编C3办公楼）2105、2106、2107、2108-A房（仅限办公用途）。法定代表人：王军，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨天心，该公司员工。委托诉讼代理人：向业明，该公司员工。上诉人广州世纪新光房地产开发有限公司（以下简称新光公司）因与被上诉人赵亚丽、广州市牵牵万贸易有限公司（以下简称牵牵万公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2021）粤0103民初548号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李娜独任审理，现已审理终结。新光公司于2021年1月5日向一审法院起诉请求：1.判令赵亚丽向新光公司支付2020年4月-7月欠付的租金226690.2元（4-5月租金按合同约定的7折计算，6-7月租金按合同约定计算）及逾期违约金（以每月欠缴租金为本金，自欠费当月10日起，每日按万分之五计算至实际清偿之日，暂计至2020年11月6日为16764.77元）；2.判令赵亚丽向新光公司支付解除合同违约金300000元；3.判令牵牵万公司对赵亚丽的第1、2项债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由赵亚丽、牵牵万公司承担。赵亚丽向一审法院提出反诉请求：判令新光公司向赵亚丽退还租赁保证金180000元。一审法院于2021年3月31日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告赵亚丽、广州市牵牵万贸易有限公司向原告广州世纪新光房地产开发有限公司支付2020年4月至2020年7月的租金123649.2元。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告赵亚丽、广州市牵牵万贸易有限公司向原告广州世纪新光房地产开发有限公司赔偿违约金150000元。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，原告广州世纪新光房地产开发有限公司向被告赵亚丽返还履约保证金180000元。四、驳回原告广州世纪新光房地产开发有限公司其它诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费4617元，原告广州世纪新光房地产开发有限公司负担2292元，被告赵亚丽、广州市牵牵万贸易有限公司负担2325元（一审受理费原告已预付，一审法院不予退回，被告负担的受理费，由被告迳付给原告）；一审反诉受理费1950元，由原告广州世纪新光房地产开发有限公司负担（一审反诉受理费被告赵亚丽已预付，一审法院不予退回，原告负担的受理费，由原告迳付给被告赵亚丽）。判后，上诉人新光公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、第三项；2.改判赵亚丽、牵牵万公司向新光公司赔偿违约金300000元，驳回赵亚丽的全部反诉请求。事实与理由：一、一审判决以公平原则酌定调减解约违约金缺乏法律依据。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条的规定，承租人请求减免租金、延长租期或者延期付租金的，法院可以引导当事人进行调解，调解不成的根据公平原则变更合同，但不应包括承租人违约解除合同时应承担的违约责任。事实上，按照一审判决结果，赵亚丽已享有2-5月租金减免60%、延期付租金等疫情影响保障，因此，其违约解除合同的行为不应再得到优待，而应适用合同约定。一审判决以疫情为由酌定调减一半违约金缺乏依据，疫情并不是承租人随意解约和减少违约成本的理由，也与最高人民法院的指导意见规定的“不支持以疫情影响解除合同”的原则不符。本案亦不存在法院以公平原则调减违约金的前提，一方面，赵亚丽从未提出违约金过高请求减少的主张；另一方面，赵亚丽解约时距离合同约定2021年12月31日租赁期满尚有一年零五个月，对应租金约为1750000元，本案适用300000元违约金并无不当。二、一审判决错误适用合同条款判令退还履约保证金。《商铺租赁合同》第四条第二款第2项3）约定履约保证金退还的前提是租赁期满或合同终止或不再继续履行，且赵亚丽没有违约行为。一审判决引用第四条第二款第2项4）仅是新光公司有权扣除保证金的情形之一，一审判决错误理解为退还保证金的约定，缺乏合同依据。相反，《商铺租赁合同》第十二条第八款第（一）项已明确约定因赵亚丽违约导致合同解除的，所交履约保证金不予退还。鉴于，一审判决已明确认定赵亚丽违约解除合同，不符合退还履约保证金的前提，新光公司有权依据前述合同约定不予退还，因此，一审判决判令新光公司退还履约保证金缺乏依据，应予以纠正。综上所述，请求二审法院依法改判。被上诉人赵亚丽二审答辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。1.自双方签订租赁合同起，赵亚丽一直积极履行合同义务，从未出现逾期缴纳租金等违约行为。2020年初受疫情影响，双方协商租金减免，约定2020年2月至7月按四折缴纳租金，赵亚丽也已按照四折缴纳了解约前的租金，但一审对于2020年6月至7月的四折优惠未予确认，判决赵亚丽支付6月及7月全额租金的差额123649.2元，现赵亚丽已同意由履约保证金先行抵扣。2.履约保证金是新光公司在合同订立之始要求赵亚丽额外支付的款项，该款项在合同期限届满后应无息退还。从合同第四条约定可知，当发生不利于新光公司的情况时，该保证金可起到预付逾期租金、违约金或赔偿金的作用，使得新光公司的损失及时获得补偿。本案一审判决处理合理，赵亚丽愿意按照一审判决履行。二、一审法院适用法律正确，程序合法，新光公司的上诉理由不能成立。1.本案一审法院认定赵亚丽并未拖欠租金，租金支付过程中产生的差额并非由于赵亚丽恶意拖欠，而是属于对租金缴纳有争议所致，赵亚丽不应承担因拖欠租金而支付违约金的责任。双方之间的租赁合同已于2020年7月30日解除，但导致合同解除的原因并非因为赵亚丽违约，而是因为新光公司施工行为严重影响赵亚丽使用租赁房屋及新冠疫情。因疫情原因、房屋状况改变以及新光公司的不诚信行为使得赵亚丽只能解除合同。赵亚丽在2020年7月16日提出撤店申请，新光公司于2020年7月28日回复“我司同意于2020年7月31日先行收回租赁物”，合同实际终止时间为2020年7月30日，赵亚丽于当日撤离，并未提前擅自撤店，可确认赵亚丽是在获得新光公司的书面认可的情况下解除合同，属协商解除，赵亚丽无支付违约金的责任。反而新光公司的施工行为使得租赁物状况与合同签订时发生巨大不利变化，并要求赵亚丽无限期容忍其施工，无视施工对赵亚丽造成损失的行为，构成合同违约，应当对合同解除承担责任，新光公司要求赵亚丽承担违约责任于法无据。2.一审法院认定赵亚丽违约，承担150000元违约金，考虑判决中其他判决内容赵亚丽均认可，本着尽快履行息讼的目的，赵亚丽同意基于公平原则承担150000元违约金，而本案适用公平原则也具有法律依据。根据最高人民法院的相关指导意见，疫情期间，合同双方当事人应共担风险、共渡难关。在赵亚丽因疫情无法正常经营的情况下，仍每月支付41216元的房租，6月与7月更是每月全额支付103041元的房租，加上施工期间赵亚丽完全无法经营仍按照新光公司的要求足额支付的租金，在受影响的十个月内，赵亚丽共支付了租金676218.6元，再加上本案一审判决的150000元违约金，赵亚丽共承担损失826218.6元。新光公司声称的损失仅是预期利益，其仍可将商铺重新出租收益。所以一审判决的违约金是符合公平原则的。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人牵牵万公司二审答辩称：答辩意见与赵亚丽的答辩意见一致。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，新光公司提交涉案商铺重新签署的《商铺租赁合同》，拟证明因赵亚丽违约解除合同行为，涉案商铺直至2021年3月才重新出租，导致新光公司承担了7个月空置期和3个月装修期的租金损失。赵亚丽、牵牵万公司质证称：对该合同的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，因为双方的租赁合同解除后，双方的权利义务即已终止，新光公司在合同解除后是否另行出租涉案商铺以及所承担的损失，均与其无关。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：一、新光公司主张赵亚丽向其赔偿违约金300000元，是否成立；二、新光公司主张其无需向赵亚丽返还履约保证金180000元，是否成立。针对前述争议焦点，本院认定如下：一审法院认定双方签订的合同及相关补充协议合法有效，理据充分，双方均无异议，本院不作赘述，予以确认。关于争议焦点一，新光公司主张赵亚丽向其赔偿违约金300000元是否成立的问题。根据一审查明的事实，双方签订的租赁合同约定租赁期限从2016年1月1日至2021年12月31日，是为期6年的长期租赁合同。疫情的短期影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，赵亚丽应承担经营的相应风险，赵亚丽腾空涉案商铺并要求新光公司予以收回是导致合同无法继续履行的主因，赵亚丽对合同的解除应承担一定责任。尽管双方签订的合同中约定了违约方应承担的违约责任。但在此基础上，一审综合考虑疫情的影响、本案案情、查明的事实、新光公司对赵亚丽撤场的知悉情况、双方在场地交接过程中的协商情况等多个因素，酌情认定赵亚丽赔偿新光公司违约金150000元，公平合理，应予维持。关于争议焦点二，新光公司主张其无需向赵亚丽返还履约保证金180000元是否成立的问题。如前所述，赵亚丽腾空涉案商铺并要求新光公司予以收回是导致合同无法继续履行的主因，赵亚丽对合同的解除应承担一定责任，但考虑赵亚丽该行为发生在疫情发生后，亦考虑到疫情系属突发公共卫生事件，疫情及防控措施确对赵亚丽租赁涉案商铺进行经营造成一定影响，在赵亚丽已承担违约赔偿金150000元的情况下，仍没收赵亚丽的履约保证金有失公允，因此，一审认定赵亚丽已支付的履约保证金应予退还及用于抵扣赵亚丽所欠付的相关费用，个案而言，并无明显不当。综上，一审对本案的处理已充分考虑双方互谅互让、善加协商，妥善处理矛盾纠纷等原则，公平合理，应予维持。新光公司上诉主张赵亚丽应向其赔偿违约金300000元及其无需退还履约保证金依据不足，本院不予支持。综上所述，新光公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6250元，由广州世纪新光房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李娜二〇二一年八月六日书记员  冯韵彭诗敏