广西壮族自治区南丹县人民法院民 事 判 决 书（2021）桂1221民初671号原告：广西奉诚置业集团有限公司，住所地：河池市金城江区西环路**，统一社会信用代码：914512000790703699。法定代表人：韦斯，该公司董事长。委托诉讼代理人：韦秋叶，女，1985年6月16日出生，壮族，该公司小区经理，住河池市金城江区。被告：李某某，男，1956年10月03日出生，住南丹县。原告广西奉诚置业集团有限公司（以下简称：奉诚公司）与被告李某某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案后，依法适用小额诉讼程序于2021年6月25日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人韦斯、委托诉讼代理人韦秋叶到庭参加诉讼，被告李某某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。因本案与原告奉诚公司诉其余31位业主物业服务合同纠纷案的诉讼标的是同一种类，可以合并审理，本院遂将上述案件合并审理，现已审理终结。原告奉诚公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付拖欠的物业服务费1595.53元、公共维修基金245.47元、电梯维护费585元、公共水电费240元，共计2666元给原告；2.请求被告支付拖欠的物业服务费的违约金319.92元给原告；3.本案诉讼费用由被告全部承担。事实与理由：原告于2016年11月30日与河池市星华房地产有限责任公司（以下简称：星华公司）签订了《前期物业服务合同》，并从2016年12月1日起至2020年8月18日服务于南丹县中兴小区（以下简称：中兴小区）物业。被告系中兴小区业主。依据《前期物业服务合同》约定，被告须履行按时缴纳物业服务费及其他相关费用的义务，本物业全体业主和物业使用人均为物业服务的实际受益人，并且物业服务客观存在。故被告应按住宅面积每平方米每月0.65元缴纳物业服务费，按每平方米每月0.1元缴纳公共维修基金，按每月每户30元缴纳电梯维护费，按每户每年300元交纳公共水电费。被告从2019年1月1日至2020年8月18日起无故拖延缴纳物业服务费及相关费用，已构成违约。被告拖欠物业服务费导致原告正常运营困难，严重损害原告及其他业主利益，原告以电话等多种途径催缴，被告至今不予理睬。为此，特向法院提起诉讼。原告奉诚公司在举证期限内，向本院递交的证据有：1、欠费明细表，拟证明被告拖欠物业费数额情况；2、前期物业服务合同，拟证明业主缴纳物业费合法依据。被告李某某经本院传票传唤未到庭参加诉讼，也未向本院递交书面的答辩意见和证据材料。经审理查明，原告奉诚公司于2016年11月30日开始与建设单位星华公司逐年签订了《物业服务合同》，由原告对中兴小区进行前期物业管理。物业服务合同约定：管理服务收费标准为物业服务费0.65元/月·㎡；代收项目：电梯维护费30元/月·户，公共维修基金0.1元/月·㎡，预存水电费300元/月·户，公共水电实际费用以公共水电表收取。其中，奉诚公司与星华公司于2018年12月25日签订的物业服务期间为2019年1月至12月底的《物业服务合同》没有关于未及时缴纳物业管理费缴纳滞纳金的约定。2019年12月3日签订的服务期限为2020年1月1日至2020年12月31日的《物业服务合同》与之前的合同基本一致，仅在第七条约定的违约责任不同于：业主或物业使用人违反本合同第六条约定，未能按时足额缴纳物业服务费用及公共维修资金的，向乙方支付应缴纳费用每月千分之三的滞纳金或者违反《广西壮族自治区物业管理条例》约定加收滞纳金。如乙方（原告）不按合同约定公示信息的，业主有权暂缓交物业费，无需缴纳滞纳金。2020年8月3日，原告在中兴小区公告栏张贴通告，称其决定提前退出小区的物业管理，2020年8月18日，原告从中兴小区撤离。另，原告诉称被告居住的房屋中兴小区XX房。被告从2019年1月1日至2020年8月18日共计19个月零17天未缴纳物业服务费和公共维修基金。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定：“基层法院和他派出的法庭审理简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。”《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条规定：“下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：(八)物业、电信等服务合同纠纷。”《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十六条规定：“人民法院受理小额诉讼案件，应当向当事人告知该类案件的审判组织、一审终审、审理期限、诉讼费用缴纳标准等相关事项。”因本案被告没有到庭参加诉讼，本院无法告知其本案适用一审终审的小额诉讼程序相关事项，故本案不宜适用小额诉讼程序进行审理，依法转为简易程序审理。物业服务合同是指物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理和维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务合同内容一般主要为服务质量、服务事项、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务期限、服务交接等条款。本案需要解决的主要问题为：被告李某某是否是中兴小区的业主，原告的诉讼请求有无事实和法律依据。《物业管理条例》第六条第一款规定，“房屋的所有权人为业主。”原告虽没有递交被告作为业主如购房合同等证据，为一次性解决纠纷，在被告李某某经本院传唤没有参加诉讼，亦没有提交书面的答辩意见和证据材料时，本院推定被告默认原告起诉的事实和理由，由其承担不利的法律后果。关于物业服务合同约束力及物业服务费用问题。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”第二十三条规定：“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”结合本案，原告奉诚公司与星华公司签订的数份《物业服务合同》，均是在中兴小区业主委员会成立之前设立的合同，属前期物业服务合同。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”依照该条款规定，原告与建设单位星华公司签订的《物业服务合同》，对买受人（业主）具有约束力。原告依前期物业服务合同约定为被告李某某居住的XX房提供了物业管理服务，被告应当按照前期物业服务合同约定支付物业服务费用。前期物业服务合同关于物业管理费为每月0.65元/㎡的约定，对被告发生法律约束力。则拖欠的物业管理费为125.88㎡×0.65元/㎡/月×19月＋（125.88㎡×0.65元/㎡/月÷30天×17天）＝1600.98元。原告请求1595.53元的物业服务费，不违反前期物业服务合同约定，本院予以支持。关于公共维修基金问题。《住宅专项维修资金管理办法》第九条规定：“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。”第十条规定：“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。”原告在业主大会召开、业委会成立前已经撤离了中兴小区，已经不是该小区的物业服务人。现中兴小区业主委员会已经成立，业主缴纳、拖缴的公共维修基金，属于全体业主所有。原告不是物业服务人且无业主委员会或者物业建设单位的代收委托，亦无证据证明其在物业服务期间确已垫付了相关公共设备设施的维护费用，其主张业主支付公共维修基金，证据不足，无法律和合同依据，故原告关于由被告支付公共维修基金的诉讼请求，本院不予支持。关于公共水电费的问题。《物业服务合同》第六条约定：“乙方代收项目：公共水电明细（电梯电费、公共照明、办公室用电、水泵加压电费、小区清洁用水、公共厕所用水，实际费用以公共水电表收取）”。按照该合同约定，物业服务人代收的公共水电费是以公共水电表产生的实际费用情形下向业主收取，本案原告没有提交公共水、电表的水电用量及已支付、垫付费用的证据，故其关于由被告支付公共水电费的诉讼请求，与合同约定不相符，本院不予支持。关于电梯维护费问题。《物业服务合同》第六条约定：“乙方代收项目：电梯维护费：每月30元/户（物业公司收取，负责支付电梯维护相关费用）、预存水电费300元/户”。前期物业服务合同对业主具有法律约束力。物业服务合同约定了物业服务人代收并负责电梯维护相关费用，依约定被告应支付物业服务人服务期间的电梯维护费。被告拖欠的电梯维护费时间为19.5个月，故原告关于由被告支付电梯维护费585元（19.5月×30元／月）的诉讼请求，有合同依据，本院予以支持。合同约定代收预存水电费300元/户，因原告未主张，本案不予以评判。关于违约金问题。原告与建设单位签订的前期物业服务合同是一年一签。其中，2019年1月1日至2019年12月31日的《物业服务合同》没有关于业主支付物业服务费的具体日期、逾期交纳物业服务费的违约金或滞纳的约定。故原告奉诚公司请求被告支付2019年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业服务费违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。2020年1月1日至2020年8月18日的《物业服务合同》第七条第1点约定：“业主未能按时足额缴纳物业服务费用及公共维修资金的，向乙方（原告）缴纳费用每月千分之三的滞纳金或加收滞纳金。”第七条第2点约定：“如乙方不按合同约定公示信息的，业主有权暂缓交物业费，无需支付滞纳金，缓交期限直至乙方公示信息时止”。该时间段的物业服务合同约定了附条件收取缴纳滞纳金的违约责任，原告无证据证明其已经履行了相关信息公示的义务，其要求业主依据物业服务合同支付滞纳金的条件尚不成立。故原告关于由被告支付违约金（滞纳金）的诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。综上所述，被告经本院传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼，应承担不利的法律后果，本院推定其为中兴小区XXX的业主，受前期物业服务合同的约束，应当支付物业服务人在物业服务期间的物业管理费、电梯维护费给原告。依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条，《物业管理条例》第七条第一款第（四）项、第二十一条、第二十二条、第二十三条，《住宅专项维修资金管理办法》第二条、第九条、第十一条之规定，判决如下：一、由被告李某某自本判决发生法律效力之日起十日内支付2180.53元（2019年1月1日至2020年8月18日止的物业管理费1595.53元、电梯维护费585元）给原告广西奉诚置业集团有限公司；二、驳回原告广西奉诚置业集团有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告李某某负担。上述给付义务，义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于广西壮族自治区河池市中级人民法院。审 判 员 陈龙祯二〇二一年八月九日法官助理 谭道航法官助理 叶香伶书 记 员 岑先觉本案适用法律及其条文：《中华人民共和国民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。《住宅专项维修资金管理办法》第十四条实施物业管理但未成立业主大会，以及未实施物业管理但有房屋管理单位的住房，由物业管理企业或者房屋管理单位提出住房专项维修资金使用计划，经对该共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主2/3以上通过后实施。第十五条发生危及房屋安全的紧急情况，需要立即对住房共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，可由物业管理企业或者房屋管理单位预先垫付有关费用，经本办法第十四条规定程序审核确定后从住房专项维修资金中列支。