湖南省资兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1081民初968号 原告：朱忠贵（又名朱小华），男。 委托诉讼代理人：段光宗，资兴市金鑫法律服务所法律工作者。 被告：彭国义，男。 原告朱忠贵与被告彭国义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱忠贵及其委托诉讼代理人段光宗到庭参加诉讼，被告彭国义经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱忠贵向本院提出诉讼请求：1．依法确认原、被告于2017年11月2日签订的《房屋租赁合同》合法有效；2．解除原、被告于2017年11月2日签订的《房屋租赁合同》，并限被告在一定期限内返还原告租赁的房屋及无条件无偿交付附属设施等财产；3．判令被告支付2020年5月1日至2021年5月1日一年期限内尚拖欠的租金46000元，并限被告支付拖欠租金46000元逾期133.3333天的日租金345元2倍的滞纳金92000元，合计138000元；4．判令被告支付2021年5月1日至2021年11月1日解除《房屋租赁合同》之前预计6个月租金63000元；以上各项合计201000元；5．案件受理费由被告承担。事实和理由：被告得知原告有房屋出租的消息后主动联系原告要求租赁原告的房屋开办橙驿精品民宿从事宾馆、酒店、餐饮、娱乐等经营。原告朱忠贵为甲方(出租人)，被告彭国义为乙方（承租人）于2017年11月2日签订的《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》约定：……第四条、租赁期限、用途:1．该房屋租赁期共计192个月，自2018年05月01日起至2034年04月30日止。……4．本合同到期或终止，本着合情合理完善的原则，甲方有权收回该房屋和房屋所装修及固定在墙体上的设施设备，乙方在不影响甲方装修美观布局上自行处置可移动的配套设施及家具家电。……第五条、租金及支付方式:1．该房屋租赁前12年，每年（12个月）租金为126000元。后4年，每年（12个月）租金为180000元，甲、乙双方约定乙方先支付甲方租金后使用的原则，每年租金乙方必须在每个租赁年度的公历5月1日前一次性交清……第九条、合同的变更、解除与终止:……3．房屋租赁期间乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋;……（6）拖欠房租累计一个月以上。……第十条、房屋交付及收回的验收……5．乙方退房前和退房时，对房屋维修、改造、装修等形成的财产、设施不得损坏，且双方同意在本合同到期或终止之日起，乙方对该房屋维修、改造装修等形式的固定财产（可移动的配套设施除外）必须无条件无偿归甲方所有。……第十二条、乙方违约责任:1．租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总金额的50％向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。……（2）拖欠房租累计一个月以上的。……4．乙方逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的两倍支付滞纳金。……第十五条、争议解决:本合同发生的争议，由双方当事人协商解决，协商或调解不了的，按照下列第2种方式解决（以下两方式只能选择一种）:1．提交仲裁委员会仲裁。2．依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。第十六条、本合同自双方签字后生效。”《房屋租赁合同》签订后，原告依约交付了租赁的房屋及有关附属设施等财产，被告依约使用了租赁的房屋及有关附属设施等财产，被告依约交付了2018年5月1日至2019年5月1日一年期的租金12600元，2019年5月1日至2020年5月1日一年期租金126000元，2020年5月1日至2021年5月1日一年期租金80000元，尚拖欠133.3333天的租金46000元。2021年5月1日至2022年5月1日一年期租金126000元应在2021年5月1日前一次性交清，但被告却分文未支付。2020年10月9日被告突然关门停业，且欠付租金，被告存在严重的违约，按照《房屋租赁合同》约定，被告除承担支付拖欠2020年5月1日至2021年5月1日的租金46000元外，被告还应承担逾期133.3333天的欠交的日租金345元的两倍滞纳金92000元，并依约承担本案判决解除《房屋租赁合同》之前的2021年5月1日至2021年11月1日预计6个月的租金63000元和返还租赁的房屋以及无条件无偿交付维修、改造、装修形成的固定财产。以上合计201000.00元整。 由于被告关门停业、拖欠租金的违约行为，原告曾数次向当地司法所报告和在当地张贴催收房屋租金通知书、还向被告的“知鱼者”和“万户侯”两个微信号多次发送催讨房屋租金通知书，被告用“知鱼者”和“万户侯”两个微信号还与原告微信号进行了聊天，原告、被告同时在共同好友微信视频号里抢红包、点赞、关注。被告已看到和明知原告在微信里发送了催讨房屋租金通知书，可是被告却不理不睬。更可恶的是被告设计两个人撬开租赁房屋的大门，强行闯入租房营业，企图与原告签订《房屋租赁合同》，从而达到原告违约后索取原告的违约金等财物的目的。原告守约而曾多次报警，资兴市xx局白廊派出所出警制止无效而诉至法院。鉴于以上事实和理由，特向人民法院提起诉讼，要求判如所请。 被告彭国义未予答辩，亦未向本院提交证据。 本院经审理查明：2017年11月2日，原告（甲方，即出租方）与被告（乙方，即承租方）签订了《房屋租赁合同》，协议约定甲方将位于资兴市白廊镇白廊村福太龙组房屋一栋出租给乙方用于宾馆酒店餐饮娱乐等经营，房屋改造、装修和维修等费用由乙方承担。租赁期限自2018年5月1日起至2034年4月30日止，前12年每年租金126000元，后四年每年租金180000元，先付租金后使用，每年租金在5月1日前一次性交清。合同到期或终止，甲方有权收回该房屋和房屋所装修及固定在墙体上的设施设备，乙方在不影响甲方装修美观布局上自行处理可移动的配套设施及家具家电。房屋租赁期间，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方需按日租金的两倍支付滞纳金，乙方拖欠房租累计一个月以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋。乙方在退房前和退房时，对房屋维修、改造、装修等形成的财产、设施不得损坏，且双方同意在本合同到期或终止之日起，乙方对该房屋维修、改造、装修等形成的固定财产（可移动配套设施除外）必须无条件无偿归甲方所有。 合同签订后，原告按约将出租房屋交付给被告，被告装修后以“橙驿精品民宿”进行经营。被告以手机银行或微信转账的形式向原告支付了2018年5月1日至2020年4月30日的租金合计252000元，支付2020年5月1日至2021年4月30日的租金80000元，剩余租金尚未支付。2020年10月，被告关门停业，后又于2021年五一期间开门营业了几天。因被告拖欠租金，原告于2021年4月27日、5月1日两次报警，派出所民警出警后建议双方自行协商解决或通过诉讼程序解决。2021年5月1日，原告在涉案出租房门口粘贴《催收房屋租金通知书》，并将该通知书通过微信发送给被告，要求被告在收到通知之日起6天内交纳租金，逾期将依法解除双方的《房屋租赁合同》并追究被告的违约责任。之后，被告并未向原告支付租金，故原告起诉至本院，请求判如所请。 以上事实，有原告提交的身份证、房屋租赁合同、2组照片、微信截屏和催收房屋租金通知书、报警案件登记表等证据予以证实，足以认定。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点为原告的各项诉讼请求是否应当得到支持。 一、关于原告请求的确认合同效力及解除合同、返还租赁房屋的问题。原告与被告于2017年11月2日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告支付了部分租金，故双方签订的《房屋租赁合同》合法有效。该合同约定“每年租金在5月1日前一次性交清”，“乙方拖欠房租累计一个月以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋”，现被告已拖欠租金数月，按照合同约定，原告有权要求解除合同，并要求被告返还租赁房屋，被告对该房屋维修、改造、装修等形成的固定财产（可移动配套设施除外）亦应当无条件交付给原告所有。 二、关于原告请求的租金及滞纳金。因双方签订的《房屋租赁合同》约定“前12年每年租金126000元，后四年每年租金180000元，先付租金后使用，每年租金在5月1日前一次性交清”，2020年5月1日至2021年4月30日的租金被告只支付了80000元，尚有46000元租金未支付，对于该46000元，被告应当予以支付。对于逾期支付租金的滞纳金，双方签订的《房屋租赁合同》约定“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方需按日租金的两倍支付滞纳金”，因被告每日需支付给原告的租金为126000元÷365天＝345元／天，故被告拖欠的该46000元租金系46000元÷345元／天＝133.3333天的租金。因此，原告根据合同约定计算滞纳金为345元／天×2倍×133.3333天＝92000元符合合同约定，被告对此并未提出抗辩，故本院对原告的该诉讼请求依法予以支持。 对于原告请求的2021年5月1日至2021年11月1日的租金，原告称其预估了被告腾房需要大概6个月时间，故计算了6个月的租金。本院认为，原告在2021年5月1日向被告发送《催收房屋租金通知书》，要求被告在收到通知之日起6天内交纳租金，逾期将依法解除双方的《房屋租赁合同》。但原告并未在发出该《催收房屋租金通知书》后通知被告解除双方的合同，而是直接向本院提起诉讼，请求解除合同，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款之规定，双方签订的《房屋租赁合同》自被告收到起诉状副本之日起解除。故被告应当支付2021年5月1日至合同解除之日的租金。对于合同解除后被告腾房期内的租金，原告单方预估计算至2021年11月1日。本院认为，该时间无法确定，不宜以原告预估的时间为准，考虑到被告已停止营业没有营业收入，为平衡原、被告双方的利益，本院酌情计算租金至本判决生效之日止，租金按345元／天计算。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告朱忠贵与被告彭国义于2017年11月2日签订的《房屋租赁合同》合法有效； 二、解除原告朱忠贵与被告彭国义于2017年11月2日签订的《房屋租赁合同》，被告彭国义于本判决生效之日起一个月内返还租赁房屋并无条件交付因改造、装修该房屋所形成的附属设施（可移动设施除外）； 三、被告彭国义支付原告朱忠贵2020年5月1日至2021年4月30日的租金46000元及滞纳金92000元； 四、被告彭国义按345元／天的租金标准支付原告朱忠贵2021年5月1日起至本判决生效之日止的租金； 以上款项，限被告彭国义于本判决生效之日起一个月内支付； 五、驳回原告朱忠贵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2157.5元（已减半收取），由原告朱忠贵负担676.5元，由被告彭国义负担1481元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 王飞燕 二〇二一年八月十日 法官助理 唐明菲 书 记 员 任彩霞 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。