陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）陕01执异699号案外人：李新国，男，汉族，1973年9月3日出生，原西安市自然资源和规划局工作人员，住西安市碑林区环城南路东段28号3门7层2号，现住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：姚宗锋，北京市中伦文德（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琛，北京市中伦文德（西安）律师事务所律师。申请执行人：广厦建设集团有限责任公司，住所地浙江省东阳市白云街道望江北路24号二楼。法定代表人：杜忠潭，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨国栋，陕西奉长律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵楠，陕西奉长律师事务所实习律师。被执行人：西安华浙置业有限公司，住所地西安市雁南一路曲江6号19号楼2单元802室、803室。法定代表人：蔡挺群，该公司董事长。广厦建设集团有限责任公司（以下简称广厦建设公司）与西安华浙置业有限公司（以下简称华浙公司）建设工程施工合同纠纷执行一案中，案外人李新国对本院以（2017）陕01执967号之六执行裁定书和（2017）陕01执967号之四协助执行通知书查封的被执行人西安华浙置业有限公司所有的位于西安市雁塔区红专南路8号“长庆坊二期”2幢11801号房产的执行提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。案外人李新国称，法院因华浙公司与广厦建设公司之间纠纷，查封案外人所购的长庆坊二期2号楼1单元1801号房屋严重损害案外人合法权益，故案外人提出异议。1、案外人在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，案外人的物权期待权应当收到保护。案外人于2012年参加单位西安市规划局工会组织的团购，认购安市雁塔区长庆坊二期2号楼1单元1801号房屋用于家庭居住，2013年5月24日与华浙公司签订《长庆坊二期住宅认购合同书》，购房合同约定：案外人以总价909318元（具体金额根据交房时实测面积确定）购买长庆坊二期2号楼1单元1801房屋。案外人与华浙公司在法院查封之前已签订真实、合法、有效的书面买卖合同，但华浙公司债务纠纷使涉案房屋在网签备案过程中被查封，为维护案外人生存权和物权期待权，应尽快解封涉案房屋。2、案外人在法院查封之前已合法占有该不动产。2015年2月6日，案外人已与华浙公司物业部以及施工单位王宏斌签订了《装修协议》，案外人实际拥有长庆坊二期2号楼1单元1801号房屋全套钥匙、在房屋内堆积装修建材开始装修、在房屋内存放私人财物行使房屋储存功能，这完全符合“实际占有”的法定情况。3、案外人已在查封前支付案涉房屋的全部价款。案外人依约于2012年6月19日至2015年2月2日通过现金向华浙公司总计支付934316元，其中在2012年6月19日支付了35万元后，华浙公司向案外人出具了长庆坊二期内部认购卡。华浙公司亦出具了收款收据载明案外人支付上述房款事实。最后一笔款项支付完毕之日，房屋还未被查封。4、非因案外人自身原因未办理过户登记。华浙公司完成了房屋建设后，于2015年1月20日向案外人送达了《关于商品买卖合同网上签约及房屋交接相关手续的通知》，又向案外人送达了办理网签及准备资料的通知，2015年2月3日案外人已经把网签材料交华浙公司。据此，双方均正常履行了合同内容要求。2016年10月，华浙公司将团购“长庆坊二期”包括案外人在内的一百余户购房合同等资料报送西安市住房保障和房屋管理局，办理网签手续。在团购住宅陆续办理网签备案手续过程中华浙公司因债务纠纷导致包括涉案房屋在内的部分房屋无法办理网签案手续，案外人也因此未能完成网签与登记。案外人未办理网签备案手续并无过错，法院应当保护无过错买受人合法权益。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，请求法院中止对上述房产的执行，解除对涉案房屋的查封，并确认房屋所有权归案外人所有。切实维护案外人的合法权益。申请执行人广厦建设公司辩称，1、案外人占有为违法占有。根据我国建筑法第61条的规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案所涉及的工程至今没有进行竣工验收，华浙公司的交付为违法交付，案外人占有是在法院查封后对房屋才进行占有，案外人占有房屋为违法占有。2、因买受人原因导致未办理过户手续。华浙公司在2014年10月8日取得预售许可证，此时已经可以办理网签手续，华浙公司在2015年1月20日已经通知买受人办理网签手续，争议的房屋首封为2015年2月10日。因此买受人完全可以在首封前办理完成网签手续。但是因买受人原因并没有办理。3、案外人提供的支付凭证部分没有原件无法证明其给华浙交款的事实，无法证明已经缴纳了全部房款的事实。4、本案李新国没有无房证明，不符合最高院执行异议复印件若干问题的规定29条第二款规定的所购商品房系用于居住且买受人名下无其他住房的条件。综上，不动产物权的设立和转让，非经登记不发生法律效力。案外人和华浙公司签订的合同既未进行网签，也未进行备案登记，且案涉房屋至今尚未在不动产登记部门办理不动产初始登记，根据《物权法》第一百四十二条的规定，“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。”华浙公司是案涉房屋的开发商，其基于合法建造的事实行为取得案涉房屋的物权所有权。案涉房屋查封生效时，案涉房屋的物权所有权并未转移，查封行为合法有效。同时依据最高法院关于执行异议解释第28条案外人是非法占有，其次造成没有网签的原因是案外人并非华浙公司。请求法院驳回案外人的执行异议申请。本院查明，广厦建设公司与华浙公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年5月3日作出（2017）陕01民初192号民事调解书，确认当事人自行和解达成的如下协议：一、被告华浙公司除质保金3622858.33元外欠付原告广厦建设公司长庆坊二期1#楼、2#楼、沿街商业裙房及地下车库项目工程款39868662.75元，被告华浙公司分四次向原告广厦建设公司支付：2017年5月7日前支付1000万元及逾期付款违约金（以1000万元为基数，自2016年10月24日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计付）；2017年5月31日前支付1000万元及逾期付款违约金（以1000万元为基数，自2016年10月24日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计付）；2017年6月30日前支付1000万元及逾期付款违约金（以1000万元为基数，自2016年10月24日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计付）；2017年7月31日前支付9868662.75元及逾期付款违约金（以9868662.75元为基数，自2016年10月24日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计付）。二、如被告华浙公司未按上述期限及金额履行支付义务，则视为剩余未付工程款均到支付期限，原告广厦建设公司有权就下欠所有款项一并向法院申请强制执行。三、原告广厦建设公司对被告华浙公司所欠工程款39868662.75元就原告广厦建设公司施工完成的涉案项目尚未销售的商业用房折价或拍卖价款在法律规定的范围内享有优先受偿权。四、案件受理费241143元（原告广厦建设公司已预交），减半收取120571.5元，由被告华浙公司负担，并于2017年5月7日前支付原告广厦建设公司。五、双方当事人就本案再无其他争议。调解书生效后，因华浙公司未自觉履行，权利人广厦建设公司向本院申请强制执行，本院于2017年6月14日立案执行。本案在执行过程中，本院于2017年7月11日作出（2017）陕01执967号之一执行裁定书，裁定：查封被执行人华浙公司所有的位于西安市××区××路××13.23亩土地使用权（土地证号：西雁国用（2012）字第209号）及地上建筑物“长庆坊二期”（商品房预售许可证号：2014337）所有未销售的包括2-11801在内的29套房产；并于同日作出（2017）陕01执967号协助执行通知书，轮候查封上述土地使用权及房产。2017年7月26日，西安市不动产登记服务中心对涉案房产办理了轮候查封，查封期限至2020年7月25日止。因查封期至，2020年7月9日，本院作出（2017）陕01执967号之六执行裁定书和（2017）陕01执967号之四协助执行通知书，续行查封上述包括2-11801在内的28套房产及其上土地使用权。2020年7月13日，西安市不动产登记服务中心办理了续封手续，续封时间自2020年7月26日起至2023年7月25日止。至此，因前序查封案件未能办理有效续封，本案对涉案房产的查封成为首封，正式发生法律效力。另查，2013年5月24日，案外人李新国作为买受人与出卖人华浙公司签订《长庆坊二期住宅认购合同书》，约定：团购购买华浙公司位于西安市××区××路××号“长庆坊二期住宅项目”2号楼1单元1801房号，建筑面积200.07㎡，团购价格均价4495元/每平方米（建筑面积），双方约定按建筑面积计算房价款，李新国所购房屋按楼层差价单价为4545元/每平方米，总金额为（人民币）909318元。李新国所购地下车位总金额15万元/个。付款方式分四次支付：1、2012年8月底之前每套首付房款35万元；2、住宅楼建设至四层时每套缴纳购房款35万元；3、完成主体封顶，且完成住宅面积预测绘并可以在房管局进行合同网签备案时，根据预测面积和合同约定的方式，在正式签订销售合同之日，李新国需缴纳所团购商品房的剩余房款；5、在项目通过西安市房管局面积实测之后，按照实测面积计算购房款差额，多退少补，一次性结清补差房款后，方可办理正式交房手续。华浙公司应在2014年12月31日前工程完工，按照国家和地方政府有关规定，该房屋经验收合格后，交付李新国使用。华浙公司出具的NO.0069《长庆坊二期内部认购卡》载明：请于2012年5月10日前将足额认购金以转账或现金方式缴纳至华浙公司的指定账户：账户名称：西安华浙置业有限公司，开户行：西安银行友谊东路支行，账号：51×××66。案外人李新国分五次通过西安银行劳动南路支行向华浙公司开立在西安银行股份有限公司友谊东路支行的518011520000001866上述指定账户现金或转账交付房款：1、2012年6月19日现金交付35万元；2、2013年11月11日现金交付15万元；3、2014年1月22日现金交付20万元；4、2014年8月4日现金交付18万元；5、2015年2月2日转账交付54316元。其中前四笔款项均系案外人李新元从其开立在西安银行劳动南路支行90×××21账户当天支取后又通过银行现金支付华浙公司账户的，以上五笔合计支付934316元；华浙公司于2015年7月10日替换原有票据向李新国出具934316元的房款收据。2015年1月20日，华浙公司向案外人李新国出具《关于商品房买卖合同网上签约及房屋交接相关手续的通知》载明涉案房产总价款934316元，车位款15万元。案外人还提交证据证明与其同样团购的规划局职工孙乐对团购房产的案外人异议之诉已被生效的本院（2017）陕01民初66号民事判决书和陕西省高级人民法院（2017）陕民终983号民事判决书予以支持；还向本院提交了其与华浙公司物业部、施工人王红斌于2015年2月6日签订的《装修协议》等证据。再查,本院于2021年6月7日在西安市不动产登记服务中心调取的《西安市不动产登记簿》显示：位于西安市××区××路××室，建筑面积205.57㎡的成套住宅已被多轮查封，本案系于2017年7月26日起至2020年7月25日止对涉案房产轮候查封，从2020年7月26日续封之日至今本案成为首封，查封发生法律效力。本院调取的已经发生法律效力的陕西省高级人民法院于2017年10月25日、10月30日作出的（2017）陕民终981号和（2017）陕民终984号民事判决书，系对与本案案外人李新国同样作为西安市规划局团购房职工陈霁宇、缪更建购买被执行人华浙公司开发建设的同一项目房产被查封后的案外人异议之诉的终审判决，上述生效判决查明：2014年10月8日，就涉案房屋所在长庆坊二期1、2、3幢，华浙公司取得商品房预售许可证。执行异议审查期间，被执行人华浙公司与西安市规划局分别出具情况说明称：2012年西安市规划局工会组织职工团购了华浙公司近长庆坊二期住宅共计191套，2013年西安市规划局职工个人统一与华浙公司签订了购房合同、协议，双方同时开始履行合同内容。2015年下半年，西安市规划局所有团购房屋的职工按照要求向华浙公司提交了个人房屋网签资料，经西安市规划局工会及华浙公司双方审核同意，并由华浙公司统一向西安市房屋管理局提交申请办理房屋网签备案事宜。经西安市房屋管理局审核西安市规划局职工团购住宅申请办理房屋买卖合同备案的资料符合相关房屋管理法律法规要求，并已于2016年11月2日办理了网签备案事宜，但由于陈霁宇、缪更建等因法院查封原因未能办理网签备案登记。与陈霁宇、缪更建同批团购长庆坊二期住宅房的西安市规划局孙谦、王晓玥已办理购房合同的网签手续。该判决认定：2014年10月8日，华浙公司取得涉案房屋商品房预售许可证，与陈霁宇、缪更建共同参加团购的其他房屋已得到网签备案的事实也可以印证陈霁宇、缪更建从华浙公司处购买房产属实。上述房屋认购合同系陈霁宇、缪更建与华浙公司真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原审判决认定合同有效正确。因陈霁宇、缪更建系参加团购购房，其所在单位对团购房屋分批次进行网签备案正在办理中，未办理过户登记非因买受人陈霁宇、缪更建自身原因所致。该判决最终支持了西安市规划局团购房职工陈霁宇、缪更建的请求，驳回执行案件债权人的上诉，维持原判，中止对规划局团购房产的执行。又查，在本院另案（2016）陕01执1132号案件执行中，西安市规划局（现名称为西安市自然资源和规划局）向本院出具的市规工会函（2016）2号、3号《西安市规划局工会关于解封职工团购住宅有关问题的申请》函件中明确，本案涉案房产李新国2-1-1801与上述生效判决中陈霁宇1-1-2902、缪更建1-1-2702房产均为西安市规划局工会组织干部职工团购的华浙公司长庆坊二期191套房源的同批住房。2016年8月9日，华浙公司在另案中向本院出具《关于撤销华浙公司长庆坊二期2号楼保全房产的申请》中称，法院所预查封的包括涉案房产在内的十套住宅于2013年5月24日销售给团购单位西安市规划局干部职工，且于2014年12月底办理交房手续，该局职工也交清了房款的尾款，并领取了钥匙，部分职工住房已装修。经本院现场勘查，涉案房产已交付案外人李新国实际占有装修居住使用。上述事实有民事调解书、民事判决书、执行裁定书、协助执行通知书、送达回证、函、不动产登记簿、认购合同、收据、银行交款凭据、商品房买卖合同、情况说明、询问笔录、补充证据及质证笔录、现场勘查笔录、现场照片等证据在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付的全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中：一、案外人李新国在本案查封之前的2013年5月24日即通过团购方式与被执行人华浙公司签订《长庆坊二期住宅认购合同书》，且与案外人李新国共同参加团购的其他房屋已得到网签备案的事实可以印证李新国从华浙公司处购买房产属实；与其同日签订的同类同批次单位团购合同已被生效判决认定合法有效，亦能够证明涉案认购合同的真实性和合法有效性；二、在本案查封生效的2020年7月26日之前，案外人早已于2015年1月20日收到华浙公司通知收房，且其提交的装修合同、本院现场勘查、向物业调查的情况可以证明涉案房产系在查封之前案外人李新国与家人共同居住的房屋并实际占有使用的客观事实；三、案外人李新国的现金交款单、特种转账借方传票、银行取款凭证以及华浙公司的账户明细单、收据能够证明案外人李新国从2012年6月19日至2015年2月2日已向被执行人华浙公司名下账户支付全部购房款934316元的事实，符合法定的支付全部价款的规定。四、因李新国系参加团购购房，其所在单位对团购房屋分批次进行网签备案正在办理中，未办理过户登记非因买受人李新国自身原因所致。综上，案外人李新国的本次执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其权利能够排除人民法院的强制执行，本院依法予以支持。但案外人请求确认西安市雁塔区长庆坊二期2号楼l单元1801号房屋归其所有等的实体主张应依法通过诉讼予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：中止对西安市雁塔区红专南路8号“长庆坊二期”2幢1单元11801号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 王 炜审判员 屈 娓审判员 苟卫民二〇二一年八月二十四日书记员 祁元怡