贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民终2333号上诉人（原审原告、反诉被告）：六盘水弘盛馨物业服务有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区中路58号附2号902室，统一社会信用代码：91520200795271751B。法定代表人：刘庆，系该公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：周克智，系贵州长空律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州盘古房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区西路113号三楼，统一社会信用代码：91520201573306859H。法定代表人：蔡文武，系该公司经理。特别授权委托诉讼代理人：陈怒虓，系贵州景沛律师事务所律师。一般授权委托诉讼代理人：李定飞，系贵州景沛律师事务所律师。上诉人六盘水弘盛馨物业服务有限公司因与被上诉人贵州盘古房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初6861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。六盘水弘盛馨物业服务有限公司上诉请求：1.撤销原判，并依法进行改判；2.判决确认被上诉人于2020年11月14日向上诉人发出解除合同通知的行为无效；3.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人不具备解除前期物业服务合同的主体资格。一审法院认为被上诉人在本案中作为开发商，是前期物业服务合同的相对方，具备主体资格错误。开发商是小区的开发建设单位，其将所建商品房公开销售给业主，并非提供物业服务，物业公司是向业主收取物业服务费，并非向开发商收取，故前期物业服务合同的权利义务承担者为全体业主及物业公司，开发商仅是在小区未成立业主大会时，履行为小区选聘物业公司的法定义务，其仅仅为前期物业合同形式上的签订者，并不就物业服务产生实质的权利义务影响。开发商将小区物业出售后，业主已是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担着，即实质当事人。本案中，上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》所约定的内容涉及全体业主的共同利益，服务对象亦是小区的全体业主，被上诉人作为开发商，即使持有该小区相关产业，亦无权代表全体业主要求解除上述合同，其作为原告提起诉讼，主体不适格。二、一审法院认为上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》属于委托法律关系错误。本案中，物业公司并非以开发商的名义，且未收取开发商费用，处理的也并非是开发商的事务，因此双方签订的前期物业服务合同不符合委托合同的定义及法律要件，不应定性为委托合同。《物业管理条例》规定的“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。对此可以理解为，建设单位在销售物业时，已经通过业主在房屋买卖合同上的签字和对相关内容的确认行为，将前期物业管理合同中的权利义务一并转让给业主（即房屋买受人），因此最终建设单位脱离业主的身份。在房开公司与业主签订的《房屋买卖合同》中前期物业条款明确出卖人依法选聘的物业服务企业就是上诉人，并且明确业主和物业公司的权利义务。被上诉人通过与业主签订《房屋买卖合同》的行为确认了将前期物业管理合同中的权利义务转让给了业主，物业服务企业也以默示的方式认可了债权债务的概括转让。因此，在建设单位开始销售物业后，前期服务合同的主体，就已经不再是建设单位与物业服务企业，而是业主与物业服务企业。三、上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》合法有效，双方应当全面履行合同约定的各项义务，不能随意解除。双方所签订的前期物业服务合同系建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，签订后就已经生效，上诉人按照合同约定开始进行履行，被上诉人也将上诉人作为前期物业管理企业写进其与业主签订的《房屋买卖合同》之中，被上诉人现想通过解除合同的方式以此不履行合同义务，明显存在主观恶意。另外，根据民法典之规定，解除合同包括协商一致解除、附条件解除、法定解除。在协商解除、附条件解除均不存在的情况下，被上诉人只有在法定情形下才能单方解除合同。2020年11月被上诉人想通过单方解除合同的方式来解除合同，不符合民法典规定的情形。被上诉人不愿履行合同，通知解除合同的行为实际上属于违约行为，其解除通知不具有法律效力，该合同并不因其通知而解除，被上诉人解除前期物业服务合同系违约行为。综上，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。贵州盘古房地产开发有限公司辩称，一、贵州盘古房地产开发有限公司具备解除前期物业服务合同的主体资格。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十条及《贵州省物业管理条例》第四十九条第一款、第五十条第一款的规定可知，前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同，由建设单位代表全体业主与物业服务企业签订。被上诉人系涉案“盘古·西锦华府”的房屋建设开发商，有权就“盘古·西锦华府前期物业服务采购项目”的前期物业服务企业进行选聘，且2019年7月1日签订的《前期物业服务合同》主体为盘古公司和弘盛馨公司。在此前提下，所选聘的物业服务企业未与业主或者业主委员会达成新的物业服务协议，盘古公司仍为合同的相对方，是缔约和解除合同的适格主体，有权对合同的相关权利做出处置行为。二、《前期物业服务合同》并非《物业服务合同》。1.上诉人提出“建设单位在销售物业时已通过业主在房屋买卖合同上的签字和对相关内容的确认行为，将前期物业管理合同中的权利义务一并转让给业主等”的陈述是不符合事实及法律依据的。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十条、《贵州省物业管理条例》第四十九条第一款的规定可知，《前期物业服务合同》并非《物业服务合同》。二者签订主体不同，前期物业服务合同的签订主体是房地产开发建设单位与物业服务企业。二者签订时间不同，前期物业服务合同的签订时间是房地产开发建设单位出售住宅前，普通物业服务合同的签订主体是业主委员会或业主与物业服务企业，标志着前期物业管理的结束。上诉人以《房屋买卖合同》第九章中对前期物业管理的约定混淆为签订《物业服务合同》不符合事实及法律依据。三、被上诉人有权行使解除权解除双方于2019年7月1日签订的《前期物业服务合同》，且该合同已于2020年11月14日解除。1.本案中，双方于2019年7月1日签订的《前期物业服务合同》并未实际履行且该合同也为约定服务期限，故应认定为不定期物业服务合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”被上诉人向上诉人发出《关于解除〈前期物业服务合同>的通知》，明确告知其解除《前期物业服务合同》等事宜，截止该通知发出时，上诉人并未实际入驻“盘古·西锦华府”小区并提供物业服务，亦未实际产生投入及损失，应认定被上诉人属于在合理期限内履行了通知义务，故被上诉人单方行使合同解除权并无不当。同时，《前期物业服务合同》为不定期物业服务合同，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除；合同解除后，尚未履行的，终止履行。被上诉人已依法履行通知义务，应认定《前期物业服务合同》已于2020年11月14日解除。2.双方签订合同后，上诉人存在收费高、司法案件未予以执行及征信不良等问题，被上诉人有理由相信上诉人存在经营状况恶化，有丧失商业信誉的风险存在。被上诉人根据《中华人民共和国民法典》第五百二十七条、五百二十八条的规定行使合同不安抗辩权，是保障业主的权利，并非存在主观恶意。3.结合《物业管理条例》第二十六条的规定，无论前期物业服务合同中是否约定服务期限，业主大会或业主已经另行选聘新的物业服务企业，前期物业服务合同权利义务终止。本案小区业主已与案外人六盘水安立嘉物业管理有限公司签订了新的物业服务协议，故前期物业服务合同依法已终止，实际不能继续履行。综上，被上诉人行使解除权符合法律的规定，请求法院驳回上诉人的上诉请求。六盘水弘盛馨物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判决确认被告于2020年11月14日向原告发出解除合同的行为无效；2.全部诉讼费用由被告承担。贵州盘古房地产开发有限公司向一审法院提出反诉请求：1.判决确认2020年11月14日贵州盘古房地产开发有限公司与六盘水弘盛馨物业服务有限公司已解除双方于2019年7月1日签订的《前期物业服务合同》；2.本案本诉案件受理费及反诉案件受理费均由反诉被告六盘水弘盛馨物业服务有限公司负担。一审法院认定事实：2019年7月1日，原告（反诉被告）六盘水弘盛馨物业服务有限公司参加公开比选，成为被告（反诉原告）贵州盘古房地产开发有限公司的“盘古．西锦华府前期物业服务采购项目”的成交单位。同日，双方签订《前期物业服务合同》，约定被告（反诉原告）贵州盘古房地产开发有限公司委托原告（反诉被告）六盘水弘盛馨物业服务有限公司对“盘古．西锦华府”项目实行物业管理，双方并就相关事宜进行了约定。2020年11月14日，原告（反诉被告）六盘水弘盛馨物业服务有限公司收到被告（反诉原告）贵州盘古房地产开发有限公司向其发出的“关于解除《前期物业服务合同》的通知”，通知表明：截止2020年11月3日，“盘古．西锦华府”项目未到交房期限，亦未实际提供物业服务，被告（反诉原告）贵州盘古房地产开发有限公司因“购房业主均认为贵公司物业费用过高”、“未经过招投标程序选定”的原因行使法定解除权，单方面解除双方签订的《前期物业服务合同》。2020年12月25日，被告（反诉原告）贵州盘古房地产开发有限公司就上述项目另行与案外人六盘水安立嘉物业管理有限责任公司签订了《前期物业委托合同》，项目房屋交付使用后由该公司进驻并提供物业服务。另查明，被告（反诉原告）贵州盘古房地产开发有限公司与买受人签订的商品房买卖合同约定的交房日期为2020年12月30日。2021年1月后，涉案小区部分业主与被告（反诉原告）贵州盘古房地产开发有限公司通过招标确定的六盘水安立嘉物业管理有限责任公司签订了《“盘古．西锦华府”物业服务协议》。现原告（反诉被告）与被告（反诉原告）双方因所签订的《前期物业服务合同》的解除通知产生纠纷，故诉至法院。一审法院认为，本案的争议焦点为：1．被告（反诉原告）贵州盘古房地产开发有限公司是否是本案适格的反诉主体。2．被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出的通知行为是否有效。3、被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订的前期物业合同是否已解除。被告（反诉原告）贵州盘古房地产开发有限公司系涉案“盘古．西锦华府”的房屋建设开发商，故其有权“盘古．西锦华府前期物业服务采购项目”的前期物业服务企业进行选聘，在所选聘企业未与业主或业主委员会达成新的物业服务协议前，贵州盘古房地产开发有限公司仍为前期物业服务合同的相对方，其是缔约和解除物业服务合同的适格主体，有权对合同的相关权利做出处置行为，其处置行为产生的纠纷双方仍为合同双方。故对原告（反诉被告）六盘水弘盛馨物业服务有限公司主张贵州盘古房地产开发有限公司不具备反诉原告诉讼主体资格的理由法院不予采信。从被告（反诉原告）贵州盘古房地产开发有限公司与原告（反诉被告）六盘水弘盛馨物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》内容约定看，双方属于委托法律关系，开发商贵州盘古房地产开发有限公司作为委托方，享有任意解除权，有权单方解除前期物业服务合同。委托人或者受托人可以随时解除委托合同。贵州盘古房地产开发有限公司在房屋尚未交付业主使用、六盘水弘盛馨物业服务有限公司未实际入驻涉案项目提供物业服务之前发出解除合同通知，其发出解除合同通知的行为已明确表示贵州盘古房地产开发有限公司拒绝履行合同的意思，且在发出解除合同通知后，贵州盘古房地产开发有限公司已就涉案项目另行委托物业公司并由该公司实际入驻提供物业服务，同时，有部分业主已经与该六盘水安立嘉物业管理有限责任公司签订了《“盘古．西锦华府”物业服务协议》，被告（反诉原告）与六盘水弘盛馨物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》已无实际履行的可能，如果继续履行将会引发诸多矛盾，造成损失的扩大。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，合同自通知到达对方时解除，故对贵州盘古房地产开发有限公司主张双方签订的《前期物业服务合同》于2020年11月14日解除的请求法院予以支持。贵州盘古房地产开发有限公司解除合同的行为是否违约并给六盘水弘盛馨物业服务有限公司造成损失，六盘水弘盛馨物业服务有限公司可另行主张权利。关于贵州盘古房地产开发有限公司向六盘水弘盛馨物业服务有限公司发出的“关于解除《前期物业服务合同》的通知”是否有效的问题，贵州盘古房地产开发有限公司作为合同相对方发出的通知是对其合同权利的处置，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。综合上述理由，双方签订的《前期物业服务合同》已履行不能，故对六盘水弘盛馨物业服务有限公司主张确认该行为无效的请求法院不予支持，应当依法予以驳回。因双方均无有效证据证明引起本案的纠纷系对方过错导致，故本诉及反诉案件受理费由双方各自承担。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条、第九十四条第二款、第九十六条、第四百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）六盘水弘盛馨物业服务有限公司的本诉诉讼请求；二、被告（反诉原告）贵州盘古房地产开发有限公司与原告（反诉被告）六盘水弘盛馨物业服务有限公司于2019年7月1日签订的《前期物业服务合同》于2020年11月14日解除。本诉案件受理费60元，由原告（反诉被告）六盘水弘盛馨物业服务有限公司负担（六盘水弘盛馨物业服务有限公司已预交）。反诉案件受理费60元，由被告（反诉原告）贵州盘古房地产开发有限公司负担（贵州盘古房地产开发有限公司已预交）。二审中，双方当事人均未向本院提交证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定事实基本一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1、被上诉人是否具备解除案涉《前期物业服务合同》的主体资格；2、被上诉人是否有权单方解除案涉《前期物业服务合同》。关于第一个争议焦点。前期物业服务合同具有临时过渡性，合同的主体一方是建设单位，一方是建设单位选聘的物业公司。根据《物业管理条例》第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”、《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”规定，建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，该约束力的产生并非基于业主系合同主体，而是基于前期物业服务合同的过渡性特征而由法律规定，物业买受人通过与建设单位的买卖关系而接受建设单位所签订的前期物业服务合同，即业主系基于与建设单位之间的民事法律关系而接受前期物业服务合同的约束，并非系基于与物业服务公司的民事法律关系而接受前期物业服务合同的约束。因此，订立、变更、解除前期物业服务合同的主体仍应为建设单位和物业公司，上诉人关于被上诉人不具备解除本案《前期物业服务合同》主体资格的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。在物业服务过程中，业主仍保有对相关物业的完整权利，物业服务的提供有赖于业主将相关物业交由物业公司进行管理和提供服务，如业主不再有需要物业公司进行管理和服务的意愿，即不得强求业主提供物业给物业公司，否则将损害业主对物业权利的完整性。同时，如业主已与物业公司之间丧失信任感，提供服务者与接受服务者之间互不配合，则相关的物业服务也将因违背接受服务方的意愿而丧失意义，相关服务亦不可能正常进行。基于物业服务合同的上述属性，虽物业服务同与委托合同属不同的有名合同，但在合同的解除权方面二者有着相同的本质。前期物业服务合同中，建设单位同时也是最大的业主，服务与被服务关系的运行亦与物业服务合同同理。本案中，2020年11月14日，上诉人六盘水弘盛馨物业服务有限公司收到被上诉人贵州盘古房地产开发有限公司向其发出的“关于解除《前期物业服务合同》的通知”，在该通知中，被上诉人明确表明不再继续履行双方签订的《前期物业服务合同》合同，且此时上诉人尚未进驻被上诉人相应物业服务区域，同时，被上诉人已于2020年12月25日就上述项目另行与案外人六盘水安立嘉物业管理有限责任公司签订了《前期物业委托合同》，该公司已进驻并提供物业服务。鉴于以上情况，一审认定被上诉人有权单方解除案涉《前期物业服务合同》，并确认该《前期物业服务合同》已于上诉人收到解除合同通知的2020年11月14日解除并无不当。综上所述，六盘水弘盛馨物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人六盘水弘盛馨物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓少旭审 判 员 王秋红审 判 员 杨 龙二〇二一年八月十二日法官助理 张 冰书 记 员 杨梦虹