重庆市渝北区人民法院民事判决书 （2021）渝0112民初19786号 原告：新光天地百货（重庆）有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道红锦大道89号，统一社会信用代码9150000009421640X9。法定代表人：RYUJI MIKAWA，董事长。委托诉讼代理人：殷丹，女，汉族，1988年10月6日出生，住重庆市江北区，系公司员工。委托诉讼代理人：张方方，女，汉族，1985年5月23日出生，住四川省平昌县，系公司员工。被告：重庆婵时雨美容咨询有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道红锦大道89号四层04024、04025，统一社会信用代码91500107MA60KBHH4Q。法定代表人：邱浩洋，总经理。委托诉讼代理人：崔远明，重庆九言律师事务所律师。原告新光天地百货（重庆）有限公司（以下简称新光天地公司）与被告重庆婵时雨美容咨询有限公司（以下简称婵时雨公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新光天地公司委托诉讼代理人殷丹、张方方，被告蝉时雨公司法定代表人邱浩洋及其委托诉讼代理人崔远明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新光天地公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2020年11月1日至2021年1月12日期间的租金40 680.07元、公共区域管理服务费26 322.4元和促销服务费4785.89元、收银系统使用费1193.55元，2020年11月至2021年1月期间的电费2769.66元、2020年11月至12月期间的水费124.56元，以上款项合计     75 876.12元；2、被告支付原告违约金（违约金以75 876.12元为基数，从2020年12月26日起按每日千分之一的标准计算至付清之日止）；3、被告支付原告场地拆除费55 388元；4、被告赔偿原告空铺损失（被告每月按照约定的租金、公共区域管理服务费、促销服务费、收银机费用标准向原告赔偿空铺损失计算至租赁场地重新进驻商家之日止）；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年12月1日，原被告签订《租赁合同》，约定被告于原告商场设置租赁柜用以提供商品和服务，并约定了租金标准、服务费和水电费等费用。合同签订后，被告未按约支付租金等费用，共计75 876.12元。同时，被告自2021年1月7日起擅自停止营业，且达五日以上，原告按约向被告送达了合同终止通知函。原告主张场地拆除费的依据是，合同约定若被告没有原状返还，原告可以直接拆除，费用由被告承担。故诉至法院。被告婵时雨公司辩称，被告同意支付从2020年11月1日至2021年1月7日期间的租金、公共区域管理服务费，共计31 191.92元。被告不同意其余诉请。签订合同属实，原告所诉的租金欠费金额与实际应承担的租金不符，按照约定，实际履行的租金按照合同租金的百分之五十计算。同时，原告在2021年1月7日已经向被告发出了解除合同通知，且被告也同意解除合同，双方合同关系于该日终止。违约金过高，应以实际损失为准。履约保证金并非违约金，无权没收，保证金应用以抵扣被告欠付款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人举示的租赁合同、合同终止通知函、邮件详情单等证据，因当事人无异议或与原件核对无异，本院予以采信并在案佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对于被告提交的施工缴款明细单和收据复印件、微信截图、情况说明及退伙协议，用以证明由于当时公司执照没有办理完毕，李琳婧缴纳装修押金2万元系公司行为，实际应为被告支付了装修押金2万元。原告质证后不认可其真实性，认为该2万元系案外人缴纳，并提出按照合同约定，因被告违约导致合同提前解除的，原告有权不返还被告已经支付的全部款项。本院认为，案涉合同没有明确约定装修押金的具体数额；虽然原告认可收到李琳婧缴纳装修押金2万元，但李琳婧系案外人，其在与原告签订《租赁合同终止协议》时对该装修押金也没有明确处理意见，且被告在本案中并没有提交收据原件。因此，该装修押金涉及案外人利益，本案不予处理。故被告举示的该组证据与本缺乏关联性，本院不予采纳。对原、被告双方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。经审理查明：原告为甲方（出租人），与被告为乙方（承租人）签订了《租赁合同》：壹、主要租赁条件：第一条租赁场地  原告将位于重庆市渝北区X大道X号之部分场地出租给被告使用，租赁场地合同面积为278.68平方米。第二条租赁用途 租赁场地仅限于乙方提供经营弥生颜美容沙龙。第九条租期 自2019年12月1日起至2022年10月31日止。第十一条履约保证金 乙方于本合同签订或租赁场地交付日之同时，应支付甲方78 191.1元作为本合同的履约保证金。第十二条装修施工押金 乙方于租赁场地交付前按租赁场地之合同面积每平方米以/元标准计算，共计/元整支付甲方，乙方可指定其委托至施工方缴纳此押金。第十五条租金 租期内同一阶段按结算周期结算之固定租金与比例租金两者中较高者，并加上相应增值税之金额，为乙方该阶段结算周期内应付租金。本案中原告自愿选择按照固定租金向被告主张租金。1、固定租金：自2020年11月1日至2021年10月31日止，平均每月固定租金为17 041.65元整。按月结算。第十六条结算付款 固定租金以一个月为一期支付，并于每期最后月份的二十五日前支付下一期租金；依本合同约定，乙方应承担之公共区域管理服务费、促销服务费、包装材料费、系统使用费等费用按一个月为一期支付，于每期最后月份的二十五日前支付下一期费用。第十八条公共区域管理服务费 整个租期内，乙方应按租赁场地之合同面积支付公共区域管理服务费，自2020年11月1日至2021年10月31日止，每月为11 026.95元。第十九条促销服务费 整个租期内，乙方应按租赁场地之合同面积每月支付促销服务费2004.9元。第二十条能源使用费 整个租期内，包括水电燃气费等，乙方应按独立安装计量表之表计度数，并以甲方公告之收费标准计算，按月向甲方支付水电燃气费等能源使用费。第二十二条系统使用费 甲方提供其对账及/或供应链等系统供乙方使用，乙方按月向甲方支付收银系统使用费500元/月/台。贰、一般条款： 第4条租赁场地装修 乙方应遵守附件4中的约定，自费装修租赁场地。本合同期限届满或本合同提前终止的，乙方享有所有权的装修、道具及物品均应立即自费拆除后将租赁场地恢复至交付时的状态。第10条租金支付 乙方未依本合同约定交付固定租金时，每延迟一日应按该未交付固定租金金额的千分之一标准向甲方支付违约金。第11条费用及款项结算 乙方应负担于租赁场地内所发生的能源使用费。甲方负责为租赁场地安装独立计量表；若水电燃气等费用由甲方统一支付的，乙方应依据主要租赁条件第十六条约定支付该费用予甲方；除本合同另有约定外，乙方应依主要租赁条件第十六条约定支付下列应付款项予甲方：如有怠于缴纳之情形，应另按日计罚其怠缴数额的千分之一标准计算违约金予甲方。第21条违约 21.2除本合同另有约定外，乙方违反本合同任何约定时，甲方有权以书面通知乙方于十日内改正该违约行为；如乙方有下列重大违约情形之一者，甲方有权采取本第21条第21.3款之一部分或全部措施：（8）乙方擅自提前终止本合同、或营业时间内擅自停止经营租赁场地；第21.3款乙方有重大违约之情形时，甲方有权采取下列任何之一部分或全部之措施：（1）向乙方请求赔偿甲方因此所遭受的损害；（2）没收全部履约保证金；（5）向乙方请求至本合同租赁届满之日止，包括租金在内乙方应支付的所有款项；（6）单方面终止本合同，且不返还任何乙方已向甲方支付的款项；第21.4款本合同租期届满或本合同提前终止的，乙方应于本合同租期届满或本合同提前终止当日将租赁场地恢复原状后返还甲方，……乙方逾期未返还租赁场地时，乙方同意放弃租赁场地内所有物品所有权，同时甲方有权采取但不限于开锁、换锁、打包装箱、移除、腾空等一切措施，重新进驻占有该租赁场地及将租赁地转租给其他第三方。乙方同意支付因此所产生的费用（包括但不限于拆除管理等费用）。上述乙方应承担的费用及违约金，乙方同意甲方可自行在履约保证金中予以抵扣，如有不足，乙方仍应足额赔偿。第22条通知 任何与本合同有关的通知均应以书面形式为之，并有权采取下列方式之一，即生送达之效力：（1）专人送达或留置于租赁场地：以交付日视为送达生效日；（3）邮递：于收件人签收日或于投寄该文件之日起第七日（以先到达的时间为准）视为送达生效日。合同中载明被告重庆婵时雨美容咨询有限公司的邮箱为41837XXXX@qq.com。原告于2019年9月23日交付案涉04024、04025专柜，施工场地交付表还载明：预定进场日期2019.9.25，工期30天。2019年11月16日，案外人李琳婧与原告签订《租赁合同终止协议》，主要载明：双方于2019年11月1日签订租赁合同，李琳婧于原告重庆市渝北区X大道X号区位设置租赁柜提供商品及服务。双方协商于2019年11月30日终止合同，履约保证金78 191.10元转让给重庆婵时雨美容咨询有限公司与原告新签订的租赁合同作为履约保证金。原告认可该履约保证金78 191.1元转为被告缴纳。按照合同约定，被告应在2020年10月25日前缴纳2020年11月租金等费用，却未支付。  2020年11月4日15:20，新光天地重庆百货世界-徐婷婷作为发件人，向收件人41837XXXX@qq.com发送邮件。主题为转发答复：弥生颜申请函；主要内容为：2020年11月-2021年2月，此期间租金按照编号04024店铺固定租金减免50%收取，合同约定的其他商务条款不变，且不同意贵司提出的退租编号04025店铺的诉求。2020年11月25日17:37，新光天地重庆百货世界-徐婷婷作为发件人，向收件人41837XXXX@qq.com发送邮件。主题为：有关百货世界（04024+04025）弥生颜专柜违约行为改正通知函；内容为：有关贵司于我司百货世界4F设立弥生颜专柜（04024+04025），截至2020.11.25日，贵司尚未缴纳2020.11月租金30 573.5元及12月租金30 573.5元，共计61 147元。随附件为我司特向贵司致违约行为改正通知函。烦请贵司尊重合同精神，履行合同义务，在十日内缴清所有欠费；附件为：违约行为改正通知函。双方举示了徐婷婷与邱浩洋的微信聊天记录。2020年12月2日，徐婷婷：租金 按照你和望月先生沟通的2020.11-2021.2期间减免后 每月缴纳固租 物管 促销 收银系统合计13 966.53（不含每月水电费），关于租金这块 你尽快回复我哦。邱浩洋：好。2021年1月7日，徐婷婷：你们是搬空了嘛；邱总 你电话一直打不通 微信也不会（回）；从11月至今一直拖欠租金和管理费这些 时间太长 也不正面配合处理 麻烦你今天与我联系解决问题 如果你依然保持这种不正面解决的态度 我们只有按照合同条约对你走法务流程了。2021年3月6日，邱浩洋：因为新光的原因导致我们经营不下去了所以亏损致无法营业所以不得不撤场……。徐婷婷：我们商场也同样坚信法律的公平，我们在租金等费用方面不同程度的给到了优惠和减免，但是贵司从11月起一直拖欠租金等相关费用，且未在提前告知我们的情况下暂停营业 我们也是依据合同条例来。2020年12月22日15:31，新光天地重庆百货世界-徐婷婷作为发件人，再次向收件人41837XXXX@qq.com发送邮件。主题为：04024+04025弥生颜专柜违约行为改正通知函；内容主要为：贵司在我司百货世界4FC区04024/04025设立弥生颜专柜，从2020.11起至今贵司所欠租金、水电、收银机系统使用费等相关费用共计62 255.38元，特再次以邮件形式通知贵司于2020.12.25前缴清所有欠费；附件为：违约行为改正通知函。2021年1月7日，被告提出退租，并停止营业。同月12日，被告收到原告邮寄的合同终止通知函，主要内容：截至2021年1月13日止，被告延迟支付原告租金及其他费用共计76 000.61元。同时，被告连续5日未营业，即空柜5日，已构成重大违约。今日原告特此致函被告，租赁合同即日起终止。请被告于收到函件后三日内结清所有欠款并将租赁场地恢复原状后返还给原告。原告有权向被告主张违约金、没收全部履约保证金等。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             此后，被告也收到了原告邮寄的租赁场地恢复原状事宜的告知函，主要内容：被告应于收到函件之日起三日内按约将案涉场地恢复原状，逾期未恢复的，原告将自行恢复原状，由此产生对费用55 388元，由被告自己承担。原告举示的照片表明，截止至2021年6月25日，案涉租赁场地仍是空铺状态，仍然留存被告经营使用的多块展板、纸箱、家具等。被告对照片真实性无异议，并陈述该照片证明被告已经将案涉商铺清理干净。原告与案外人苏州素煌明建筑装饰工程有限公司签订了04024+04025柜位（弥生颜）拆除恢复及围篱工程施工合同，主要约定案外人在2021年7月5日前，对案涉场地进行拆除恢复及围篱工程，工程价款52 000元。2021年7月1日，案外人向原告开具了建筑服务工程款的增值税专用发票，价税合计52 000元。此后，原告支付该款项。审理中，被告认可欠付2020年11月至2021年1月期间的电费2769.66元、2020年11月至12月期间的水费124.56元。本院认为：原被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行义务。被告作为承租人，理应承担按约缴纳租金的义务。本案中，被告应在2020年10月25日前缴纳2020年11月租金等费用却未按约支付，即使双方协商租金减免优惠后被告依然未支付租金，甚至在原告发送邮件催收后，仍然未缴纳租金。可见，被告未按合同约定缴纳租金，存在违约行为。被告作为违约方，不享有向原告发出合同解除通知的解除权，即使其在2021年1月7日发送了退租声明，也不发生合同解除的效果。关于合同解除时间。如前所述，因被告未按照约定时间缴纳2020年11月租金，经原告邮件催收后至今未缴纳，早已超过合同约定的三十日，且被告在2021年1月7日停止营业。按照案涉合同贰部分第21条，被告已构成重大违约，原告依据第21.3（6）的规定即享有单方终止租赁合同的权利，故原告向被告发送的合同解除通知，一经送达被告就产生解除合同的法律效力。被告在2021年1月12日签收原告邮寄合同终止通知函，本院认定案涉租赁合同于2021年1月12日解除。关于租金。本案现有证据可以表明徐婷婷代表原告与被告就租赁事宜进行联络，系职务行为，其作出的意思表示应视为原告的意思表示。从联络过程看，被告曾就租金标准与原告进行协商，徐婷婷代表原告公司进行答复，表示给予减免。根据2020年12月2日微信聊天记录可见，双方就2020.11-2021.2之间的租金、物管、促销、收银系统等费用达成每月收取13 966.53元的协议。故被告应支付2020年11月1至2021年1月12日的租金、公共区域管理服务费、促销服务费、收银系统使用费33 519.67元（13 966.53元/月×2月+13 966.53元÷30天×12天）。被告对于欠付电费和水费的金额无异议，故被告应支付2020年11月至2021年1月期间的电费2769.66元、2020年11月至12月期间的水费124.56元。被告未及时支付前述费用，应按约向原告支付逾期违约金，原告自愿该违约金以36 413.89元为基数，自2020年12月26日起算至付清之日，本院予以支持。被告抗辩合同约定违约金为每日千分之一的标准过高，本院酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算至付清时止。关于场地拆除费。根据合同约定：合同提前终止的，被告应自行对场地恢复原状后交还，并同意放弃场内物品所有权、支付场地拆除费。现因被告未恢复而由原告代为恢复的，场地拆除费用应由被告承担。原告举示了关于租赁场地恢复原状事宜的告知函、拆除恢复及围篱工程施工合同、增值税专用发票、付款凭证，以上证据形成锁链，足以证明原告代为支付场地拆除费52 000元。故对原告该项诉请，本院予以支持。对原告诉请超出部分，无事实和法律依据，本院不予支持。关于空铺损失。本案因被告违约导致租赁合同关系于2021年1月12日解除，原告未能按合同约定收取租金、公共区域管理服务费、促销服务费、收银系统使用费，客观上产生上述费用的损失，本院结合承租人的过错程度等因素酌情合同约定的3个月费用即91 720.5元（3个月×500元/月+3个月×17 041.65元/月+3个月×11 026.95元/月+3个月×2004.9元/月）。2021年4月13日之后的空铺损失，属于原告未积极履行减损义务应自行负担的扩大的损失，不应向被告主张。因本院已支持原告要求被告支付空铺损失的诉请，足以弥补因被告违约造成的原告损失，故原告收取被告交付的履约保证金78 191.1元应在本案中予以抵扣。故被告还应支付原告空铺损失13 529.4元(91 720.5元-78 191.1元)。本院结合承租人的过错程度等因素酌情合同约定的3个月费用即91 720.5元（3个月×500元/月+3个月×17 041.65元/月+3个月×11 026.95元/月+3个月×2004.9元/月）。2021年4月13日之后的空铺损失，属于原告未积极履行减损义务应自行负担的扩大的损失，不应向被告主张。因本院已支持原告要求被告支付空铺损失的诉请，足以弥补因被告违约造成的原告损失，故原告收取被告交付的履约保证金78 191.1元应在本案中予以抵扣。故被告还应支付原告空铺损失13 529.4元(91 720.5元-    78 191.1元)。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十八条、第五百八十五条、第五百九十一条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆婵时雨美容咨询有限公司于本判决生效后十日内支付原告新光天地百货（重庆）有限公司2020年11月1日至2021年1月12日期间租金、公共区域管理服务费、促销服务费、收银系统使用费等合计33 519.67元；二、被告重庆婵时雨美容咨询有限公司于本判决生效后十日内支付原告新光天地百货（重庆）有限公司2020年11月至2021年1月期间的电费2769.66元、2020年11月至12月期间的水费124.56元；三、被告重庆婵时雨美容咨询有限公司于本判决生效后十日内支付原告新光天地百货（重庆）有限公司违约金（以36 413.89元为基数，从2020年12月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算至付清之日止）；四、被告重庆婵时雨美容咨询有限公司于本判决生效后十日内支付原告新光天地百货（重庆）有限公司场地拆除费52 000元；五、被告重庆婵时雨美容咨询有限公司于本判决生效后十日内支付原告新光天地百货（重庆）有限公司空铺损失13 529.4元；六、驳回原告新光天地百货（重庆）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2264.23元，由被告重庆婵时雨美容咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。       审  判  员     叶 胜 利  二〇二一 年 八 月 九 日       法 官 助 理     马 泽 林    书 记 员   李    霞