陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终12724号上诉人（原审被告）：西安紫峪置业有限公司。住所地：西安市高新区新型工业园企业壹号公园。法定代表人：李江林，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王普，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：马世焜，陕西海普睿诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：化永琦，男，汉族,住西安市碑林区。委托诉讼代理人：张**，北京德恒（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭玉洋，北京德恒（西安）律师事务所律师。上诉人西安紫峪置业有限公司（以下简称“紫峪公司”）因与被上诉人化永琦商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初22649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人紫峪公司之委托诉讼代理人王普、马世焜，被上诉人化永琦及其委托诉讼代理人张**、郭玉洋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。紫峪公司上诉请求：1.维持一审判决第二项，撤销一审判决第一项，改判驳回化永琦一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由化永琦承担。事实与理由：1.本案双方就涉案房屋的交付条件在附件十二补充协议中，将案涉合同第九条约定的交付条件“建设工程竣工验收备案证明文件”特别确认为“经出卖人组织设计、施工、监理、勘察单位竣工验收合格的证明文件”。化永琦作为完全民事行为能力人，在签订涉案合同时未对合同内容提出异议，该合同系双方真实意思表示，合同附件即补充协议作为涉案合同的重要组成部分，与其具有同等法律效力。案涉合同已按照规定进行了备案，合同条款对双方均具有法律约束力。双方在补充协议中对于交付条件的补充约定，符合相关法律规定和行业现状。一审法院以双方签订的案涉合同第九条约定具体明确、并不会引起歧义为由，认定附件十二不能视为对合同第九条的变更，该认定违背合同双方当事人的真实意思表示，系事实认定错误。2.紫峪公司已按照案涉合同约定履行了交房通知义务，且化永琦已签收。化永琦在收到交房通知后拒绝收房，依据合同约定，应当视为紫峪公司已向化永琦交付了房屋。故紫峪公司不存在逾期交付房屋情形，不应承担违约责任。另，补充上诉意见认为，化永琦如认为涉案房屋存在质量问题，可依据合同约定或实际损失情况主张损失，而不是以质量问题主张逾期交房违约责任。化永琦答辩称：1.一审严格按照相关法律规定及《商品房买卖合同》的约定予以判决，不存在无视案涉合同约定的情形。一审判决结果合理合法，应予维持。2.本案所涉商品房未取得建设工程竣工验收备案的证明文件，未达到法律规定以及合同约定的交付条件，紫峪公司未能按照合同约定时间交付商品房，应当向化永琦支付逾期交房违约金。3.紫峪公司从未向化永琦出示案涉合同第九条所约定的证明文件，根据合同约定，化永琦有权拒收房屋，由此造成的逾期交付责任应由紫峪公司承担。且涉案房屋是否存在质量问题，与紫峪公司是否逾期交房，是两个不同法律概念。4.案涉商品房未取得建设工程竣工验收备案的证明文件，未达到法律规定以及合同约定的交付条件，紫峪公司存在逾期交房违约事实，应承担逾期交房违约责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。化永琦向一审法院起诉请求：1.紫峪公司向化永琦支付自2019年7月31日至2020年7月27日逾期交房违约金78100.49元（按照化永琦已付房款2157472元日万分之一的标准计算）；2.紫峪公司向化永琦支付自2020年7月28日至实际交付商品房之日止的逾期交房违约金（按照化永琦已付房款2157472元日万分之一的标准计算）；3.本案诉讼费由紫峪公司承担。一审法院查明的事实:2017年6月6日，化永琦（买受人）与紫峪公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》及相关附件（合同登记号Y17092783），约定：化永琦购买紫峪公司开发的位于西安市雁塔区商品房，预测建筑面积共159.09平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方13561.33元，总价款为2157472元，化永琦应当在2017年5月19日前支付首期房价款707472元，余款1450000元申请贷款支付。合同第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条交付时间和手续约定：出卖人应当在2019年7月30日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在90日之内，出卖人按已付房款日万分之一的标准向买受人支付违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人不解除合同的，出卖人按已付房款日万分之一的标准向买受人支付违约金。合同第二十八条约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十二）。附件十二补充协议约定：由于建设工程竣工验收备案需要相关部门配合，出卖人无法控制时间，因此将本合同第九条第1款交付条件第1项中的“建设工程竣工验收备案证明文件”特别确认为“经出卖人组织设计、施工、监理、勘察单位竣工验收合格的证明文件。”第2项“测绘报告”指“房屋面积预测报告。”上述合同签订后，化永琦于2017年5月3日、5月19日向紫峪公司支付购房款：50000元、657472元，并于2017年9月13日以银行贷款方式支付购房款1450000元。2019年7月27日，建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位对紫薇·二府庄项目DK-1地块建安工程施工Ⅱ标段11#12#13#楼进行竣工验收，并形成《竣工预验收会议纪要》，验收结论为：综合各验收专业组的意见进行总结发言，经审查施工技术资料及现场实体验收，各方意见一致，认定紫薇·二府庄项目DK-1地块建安工程施工Ⅱ标段11#12#13#楼各分部工程均符合设计要求和有关施工规范规定，同意紫薇·二府庄项目DK-1地块建安工程施工Ⅱ标段11#12#13#楼单位工程为合格标准。2019年7月，紫峪公司取得紫薇·二府庄11#楼《房产测绘成果报告》。2019年7月23日，紫峪公司取得《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》。2019年7月29日，紫峪公司向化永琦邮寄《紫薇西棠交付通知书》。截至庭审辩论终结前（2020年11月13日），案涉商品房尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件。一审法院认为，化永琦与紫峪公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及相关附件，系双方当事人真实意思表示，双方均应当如约履行。本案的争议焦点为案涉商品房交房条件是以合同第九条约定的取得建设工程竣工验收备案证明文件为准，还是以附件十二补充协议中约定的取得经出卖人组织设计、施工、监理、勘察单位竣工验收合格的证明文件为准？合同第九条约定：该商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。附件十二补充协议约定：由于建设工程竣工验收备案需要相关部门配合，出卖人无法控制时间，因此将本合同第九条第1款交付条件第1项中的“建设工程竣工验收备案证明文件”特别确认为“经出卖人组织设计、施工、监理、勘察单位竣工验收合格的证明文件。”第2项“测绘报告”指“房屋面积预测报告。”合同第九条交房条件的约定明确具体，并不会引起歧义，在此前提下，附件十二将该条款特别确认为“经出卖人组织设计、施工、监理、勘察单位竣工验收合格的证明文件”，不能视为是对合同第九条的变更约定，故一审法院认定案涉商品房的交付条件应当以合同第九条的约定为准，截至庭审辩论终结前（2020年11月13日），紫峪公司尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件，紫峪公司构成违约，应当按照合同约定向化永琦支付违约金。因紫峪公司尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件，交房时间无法确定，故一审法院仅对2019年7月31日至2020年11月13日的逾期交房违约金95529.49元（2028227元×471天×0.0001）予以支持，之后紫峪公司如继续存在违约行为，化永琦可另案主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、西安紫峪置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付化永琦2019年7月31日至2020年11月13日的逾期交房违约金101616.93元。二、驳回化永琦其余诉讼请求。本案案件受理费1753元，由紫峪公司承担。因化永琦已预交，故紫峪公司应在履行付款义务时连同上述款项一并支付给化永琦。二审中，紫峪公司提供涉案工程的竣工验收备案表，以证明紫峪公司2021年7月6日取得涉案工程的竣工验收备案表。本院组织当事人进行质证，化永琦质证对该证据的真实性予以认可，但认为紫峪公司在合同约定的交付房屋时间前未取得该涉案工程的竣工验收备案，未达到合同约定的交付条件，其有权拒绝收房，即使紫峪公司2021年7月6日取得竣工验收备案表，紫峪公司也应承担逾期交房违约责任。二审中，化永琦一方未提供新证据。经举证、质证并结合法庭调查，一审法院查明的事实属实。紫峪公司二审提供的竣工验收备案表，化永琦对该证据的真实性表示认可，该证据对本案的待证事实具有证明力，能证明紫峪公司取得涉案工程竣工验收备案表的时间为2021年7月6日，故本院予以采信。二审另查明，化永琦与紫峪公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十八条第二款约定：补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。本院认为，本案的争议焦点为涉案房屋的交付条件应如何认定。化永琦与紫峪公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效合同，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，案涉合同第九条约定该商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。虽然双方另在附件十二中约定：将本合同第九条第1款交付条件第1项中的“建设工程竣工验收备案证明文件”特别确认为“经出卖人组织设计、施工、监理、勘察单位竣工验收合格的证明文件。”，将第2项“测绘报告”指“房屋面积预测报告”。但根据案涉合同第二十八条第一款、第二款约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十二）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”，案涉合同第九条中约定的交付条件“竣工验收备案证明文件”明确具体，并不属于案涉合同第二十八条所述“未约定或约定不明”之情形，因此并不符合可以签订补充协议予以明确的内容。同时，附件十二第二条将“竣工验收备案证明文件”特别确认为“经出卖人组织设计、施工、监理、勘察单位竣工验收合格的证明文件”，将第2项“测绘报告”指“房屋面积预测报告”，明显降低了案涉房屋的交付条件，不合理减轻了紫峪公司应承担的责任。故根据案涉合同第二十八条之约定，案涉房屋交付条件应当以涉案合同第九条约定为准。紫峪公司二审虽提供证据证明2021年7月6日取得涉案工程建设工程竣工验收备案证明文件，但紫峪公司并未在案涉合同约定的交房时间前取得该竣工验收备案表，故一审法院认定紫峪公司逾期交房构成违约，并依据案涉合同第十二条之约定，认定紫峪公司承担逾期交房违约金，具有事实、合同及法律依据，本院予以确认。综上所述，上诉人紫峪公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。一审适用合同法第五十二条、五十八条，适用法律错误，本院予以纠正。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2332元，由西安紫峪置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王吉利审判员  任 蕾审判员  蒋 瑜二〇二一年八月二十三日书记员  陈子俊