贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0302民初8858号原告：王家义，男，1965年1月25日出生，汉族，遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。原告：王家政，男，1966年11月5日出生，汉族，遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。原告：王家友，男，1974年3月26日出生，汉族，遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。原告：王守信，男，1983年7月9日出生，汉族，遵义市人，贵州省遵义市红花岗区。四原告共同委托诉讼代理人：李嘉炜，国浩律师（贵阳）律师事务所。四原告共同委托诉讼代理人：鲁茜，国浩律师（贵阳）律师事务所。被告：彭建民，男，1958年1月2日出生，汉族，遵义市人，住贵州省贵阳市花溪区。被告：曹元刚，男，1956年3月4日出生，汉族，遵义市人，住贵州省遵义市播州区。第三人：雷和琴，女，1959年11月22日出生，汉族，贵阳市人，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：杨勤慧，贵州宇辉律师事务所律师。原告王家义、王家政、王家友、王守信与被告彭建明、曹元刚民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后。雷和琴作为第三人向本院申请参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王家义、王家政、王家友、王守信及其委托诉讼代理人李嘉炜、鲁茜、被告彭建民、第三人雷和琴及其委托诉讼代理人杨勤慧到庭参加诉讼。被告曹元刚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王家义、王家政、王家友、王守信向本院提出诉讼请求：1、请求确认位于遵义市红花岗区房屋拆迁货币补偿、装饰、装修及附属设施补偿、搬迁补助费、按时签约及搬迁奖励、一次性补助物业费、交通费等合计429103.4元归四原告所有；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：王家义、王家政、王家友、王家明系王德元（已故）之子。其中王家明已于2009年死亡，其唯一第一顺序继承人为原告王守信。2004年11月11日，被告曹元刚称位于遵义市红花岗区房屋）原系被告彭建明所有，其已从被告彭建明处购买并按照交易习惯取得了该房屋的房屋产权证。王德元遂与被告曹元刚在案外人王安明的见证下签订《房屋出售协议书》，约定由王德元购买该房屋。王德元与被告曹元刚签订《房屋出售协议书》后，即向被告曹元刚一次性支付了购房款27468元，被告曹元刚按照交易习惯向王德元交付了案涉房屋及房屋产权证。此后，该房屋一直由王德元居住并使用，相关水、电费用等均由王德元缴纳。2019年6月，红花岗区忠庄片区棚户区改造，案涉房屋在红线范围内被依法征收，王德元作为案涉房屋权利人签订了《房屋征收补偿安置协议》。《房屋征收补偿安置协议》载明案涉房屋各项征收补偿费用合计为429103.4元。2021年1月21日，王德元作为案涉房屋权利人、实际居住人向征收人移交了案涉房屋。案涉房屋被征收后，二被告找到忠庄片区棚户区改造指挥部，称案涉房屋虽已出售给王德元，但二被告应当对案涉房屋拆迁安置补偿费用享有权利。忠庄片区棚户区改造指挥部以案涉房屋存在争议为由，暂停发放案涉房屋征收补偿款。2021年2月15日王德元死亡，四原告作为王德元第一顺序继承人对案涉房屋征收补偿款依法享有继承权利。四原告就本案争议多次与二被告协商，二被告均予以拒绝。现为维护四原告合法权益，特向贵院提起诉讼。被告彭建民辩称，案涉房屋是我和第三人的夫妻共同财产，我二人在离婚时处理给了孩子彭海峰，现权利人为彭海峰。案涉房屋是我与前妻雷和琴于1993年向我二人所在单位贵州省地质矿产局第二工程勘察院申请购买的职工房，当时购买职工房均系以户为单位，房屋产权登记在我名下，但系我们二人婚内一同购买的，属于夫妻共同财产；我与雷和琴于1998年经法院调解离婚，对于婚内购买的案涉房屋我二人当时约定给孩子彭海峰，彭海峰由我抚养，房子实际由我代管。我与被告曹元刚之间并无真实的房屋买卖合同关系，我和被告曹元刚之间是借款关系，签订买卖合同是为了该借款提供担保，被告曹元刚擅自出售我抵押给他的房子，我并不知情。被告曹元刚在零几年的时候租用了案涉房屋，我因为下岗了经济困难，向找被告曹元刚借两万元钱，被告曹元刚不放心让我把房子抵押给他，和我签订了个买卖合同，并不是真的要把房子卖给他，按照当时的市场行情这个房子不可能卖两万元，后来我想还被告曹元刚的钱，让他把房子手续还给我，但一直找不到人，加上他也没有催款，所以就一直没有处理，原告陈述的被告曹元刚出卖我抵押给他的房子一事，我不知情，我认为被告曹元刚无权处理该房屋，其行为侵犯了我的权利。综上，我并未将案涉房屋出售给被告曹元刚，案涉房屋我和前妻已经在离婚时处理给了儿子彭海峰，该房屋的拆迁补偿一切权利均应归我儿子彭海峰享有，请求驳回原告的诉讼请求。被告曹元刚未到庭，且未提交书面答辩意见。第三人雷和琴辩称，案涉争议的拆迁补偿款是基于物权灭失而产生的财产利益，该财产利益应归属房屋的所有权人，故原告得以主张本案拆迁款项的请求权基础是其对本案案涉房屋享有所有权，而我方要向法庭陈述和证明的正是原告对案涉房屋不享有所有权。案涉房屋是被告彭建民和雷和琴夫妇共同所有，二人在离婚时将该房屋处分给了儿子彭海峰，依据婚姻法司法解释二第八条规定，该处分合法有效，彭海峰应为案涉房屋的实际权利人。案涉房屋是被告彭建民、雷和琴于1993年因住房制度改革向所在单位贵州省地质矿场局第二工程局勘察院申请购买的职工房，系二人婚内购买，属于夫妻共同财产，夫妻二人于1998年3月9日在贵州省贵阳市南明区法院调解离婚，在该案诉讼中向法院提交离婚协议，约定案涉房屋处分给儿子彭海峰，依据婚姻法司法解释二第八条规定，离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力，被告彭建民和第三人在离婚协议中将房产处分给儿子彭海峰的约定合法有效，对二人具有法律约束力，故案涉房屋实际权利人为彭海峰，未办理过户登记不影响该处分行为效力。第三人不清楚案涉房屋的买卖情况，在法庭查明涉案房屋买卖真实的前提下，第三人认为被告彭建民对案涉房屋买卖系无权处分，因该无权处分而签订的买卖合同仅在买卖双方之间成立债权关系，但不发生物权变动的法律后果，也即本案原告父亲王德元与被告曹元刚、曹元刚和彭建民之间的买卖关系即便真实存在，原告父亲王德元也并不能以因此取得房屋的所有权，进而对该房屋的拆迁赔偿款不享有合法请求权，原告父亲不享有该权利，原告自然无法继承该权利。案涉房屋至今仍然登记在被告彭建民名下，权利外观未改变，即便原告认为其父亲支付了合理对价，也不能够善意取得案涉房屋所有权。在无权处分的情况下，如原告父亲王德元基于善意，支付了合理对价，并对案涉房屋完成产权变更登记，其可以善意取得案涉房屋所有权，但案涉房屋至今仍然登记在被告彭建民名下，权利外观未发生改变，故原告父亲并未善意取得案涉房屋所有权，也不能因此取得该房屋因拆迁赔偿而产生的财产权益，原告自然不能基于继承而取得案涉财产权益，我方认为，原告在本案中不是争议房屋所有权人，对因该房屋拆迁赔偿的财产权益不享有权利，原告在本案中的诉讼请求缺乏请求权基础，请求驳回诉讼请求。原告王家义、王家政、王家友、王守信围绕诉讼请求向本院提交的证据有王德元与四原告的身份关系证明、王德元死亡证明、王家明的火化证明、房屋出售协议书、收条、遵房权证监证字第××号房屋产权证书、贵州省不动产登记查询结果、人员基本信息查询结果、忠庄片区棚户区改造指挥部出具的情况说明、海尔居委会出具的证明2份、水电费结清证明2份、旧房拆除移交验收清单、房屋征收补偿安置协议、收据、发票、交费凭证。第三人雷和琴向本院提交的证据有第三人身份证复印件、住房制度改革公有住房出售合同、遵义水文地质工程勘察公司收据、住房制度改革职工购买住房申请书、城镇住房制度改革房屋评估单、贵州省贵阳市南明区法院1998南民初字第117号民事调解书、贵州省不动产登记查询结果。被告曹元刚提交了《购房合同书》。被告彭建民无证据出示。本院对上述证据予以确认，并在卷佐证。对第三人提交的1997年10月6日的《离婚协议》对其关联性，本院不予认定。根据原告的陈述，被告的答辩及第三人的陈述，本院经审理认定事实如下：原告王家义、王家政、王家友、王家明系王德元（已于2021年2月15日去世）之子，王家明于2009年去世，王守信是其唯一继承人。被告彭建明和第三人雷和琴原系夫妻关系，二人均原系贵州第二工程勘察院职工，1993年5月31日，彭建明向单位申请购买职工住房，1994年其与贵州第二工程勘察院签订《住房制度改革公有住房出售合同》，购买案涉住房一套，建筑面积52平方米。1998年3月9日，彭建明与其妻子雷和琴因离婚纠纷在贵州省贵阳市南明区人民法院达成调解，（1998）南民初字第117号《民事调解书》查明，彭建民和雷和琴于1983年3月16日登记结婚，1984年4月17日生育一子彭海峰。另查，夫妻共同财产原、被告已自行协商分割。协议载明：一、雷和琴和彭建明自愿离婚；二、婚生子彭海峰由彭建民抚养，雷和琴自1998年4月起支付抚养费200元至彭海峰独立生活时止。2001年4月20日，曹元刚与彭建明签订《购房合同书》，约定：彭建明将位于贵州地质矿产局第二工程勘察院居民住宅楼8栋1单元8311-169，建筑面积54平方米，含六件旧家具，以人民币20480元卖给曹元刚，曹元刚自愿购买彭建明所出售的商品房8311-169。付款方式为因彭建明所卖商品房的房产证正在房改办办理，暂时不能将房产证交给曹元钢。至2000年9月5日购房合同签订后，曹元纲第一次付给彭建明人民币17400元，余下部分3000元，待房产证交给曹元纲后再付。2001年4月20日，因彭建明急需用款，在房产证未拿到的情况下，曹元纲理解彭建明之难处，决定提前支付余款3000元。至此，买方已全部付清购房款20480元给彭建明，彭建明已收清所出售商品房20480元。待房产证办理完毕后，彭建明同意房产证不再经过自己的手拿给曹元纲，而由第二工程勘察院物业管理中心房改办直接转交给曹元纲。合同一经双方签字生效，均不得违约，否则违约方将付给另一方30%的违约金后再进行必要的诉讼。并约定彭建明、曹元纲均具有完全民事行为能力，均代表自己和家庭，若因买卖房屋而产生的家庭纠纷，均由彭建明本人或曹元刚本人负责，而不涉及对方。彭建明和曹元刚签名捺印，案外人刘涛作为证人签名捺印。合同中“曹元纲”与“曹元刚”系同一人，彭建明和彭建民系同一人，二被告均认可是其本人。曹元刚购买房屋后居住至2004年。2004年11月11日，曹元刚作为出售人（甲方）与王德元作为购买人（乙方）签订《房屋出售协议书》，约定：甲方原购买114地质队职工彭建明的房屋一套，甲方同意将该房屋出售给乙方，经协商，甲方出售给乙方的房屋一套61.03平方米，共计人民币27468元，并有房产证壹个。乙方购买甲方的房屋后，以前有关债务及其他纠纷，均有甲方承担全部责任。乙方购买甲方房屋后，该套房屋（61.03平方米）的产权属归乙方所有，乙方一次性付清房款后，甲方不得反悔，乙方对该房屋有管理使用权和出售权。曹元刚和王德元签名捺印，案外人王安明作为见证人签名。王德元于当日交付27468元房款，曹元刚向王德元出具《收条》一张。协议签订后，曹元刚向王德元交付了房屋所有权证（遵房权证监证字第××号），该房屋产权证载明房屋所有权人系彭建明（民），备注载明：该房系彭建明于2000年7月参加地矿局二勘院房改购买所得，实际建筑面积61.03平方米，房屋出售面积为52平方米，购房总金额6369元。协议签订后，王德元居住在案涉房屋内，并交付水电等费用。案涉房屋于2006年9月28日在遵义市不动产中心登记备案，不动产查询结果载明案涉房屋坐落在贵州省遵义市红花岗区XXX，登记权利人为彭建民单独所有。2021年5月13日，不动产查询结果载明：案涉房屋坐落在贵州省遵义市红花岗区XXX，登记权利人为彭建明单独所有，建筑面积61.03平方米，不动产权证号监证XXX，登记时间为2004年9月14日。2019年，遵义市红花岗区人民政府实施遵义市红花岗区忠庄片区棚户区改造项目，2019年6月，王德元作为案涉房屋的被征收人与遵义市红花岗区忠庄街道办事处签订《房屋征收补偿安置协议》，协议约定：位于遵义市红花岗区，建筑面积70.17平方米，补偿款294741元及其他费用合计为429103.4元。2021年1月21日，忠庄片区棚户区改造指挥部作出情况说明，因遵义市红花岗区人民政府实施遵义市红花岗区忠庄片区棚户区改造项目，需对规划红线范围内房屋及附属设施依法进行征收，案涉房屋红花岗区剑江路XXX号房屋位于征收范围内，房屋所有权登记人为彭建明，摸底调查时实际居住人为王德元，王德元于2021年1月21日移交了被征收房屋。案涉房屋被征收后，因被告彭建民和第三人雷和琴对案涉房屋的拆迁补偿款发生争议，房屋拆迁补偿款暂停发放，案涉房屋权利人王德元于2021年2月15日去世后，其继承人要求继承前述房屋拆迁补偿款，双方酿成诉争。另，庭审后，经对被告曹元刚进行询问，其陈述和彭建民不认识，彭建民是114地质队的职工，当时自己在开粮油店，是经彭建民的师傅周师傅介绍认识的，彭建民主动找到曹元刚说起卖房子的事情，自己支付了两万多元房款给彭建民，双方签订《购房合同书》，彭建民交付了房屋。彭建民那时是居住在贵阳，因为房子手续不齐，自己一家人曾去贵阳探矿厂找彭建民拿老的房产证，当时买房子时还没有办理房屋产权证。后来我们在房子里居住四年多把房子卖给王德元，王德元支付了购房款。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案原告与被告及二被告之间的房屋买卖行为均发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，因此应适用当时的法律规定。本院认为，本案的争议焦点是案涉房屋拆迁款的归属问题。首先，曹元刚和彭建明双方签订的《购房合同书》是否是真实的房屋买卖合同的问题。经庭审查明，2001年4月20日，曹元刚和彭建民双方签订《购房合同书》，合同明确约定了房屋的位置、面积、金额、房屋的归属及案涉房屋未办理房屋产权证的事实，彭建民对该《购房合同书》予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，彭建民虽对房屋价格提出异议，但以当时本地区居民的收入水平，符合当时买卖房屋的市场价格水平，该《购房合同书》是曹元刚和彭建民的真实意思表示，未违反法律行政法规的规定，为有效合同，曹元刚和彭建民的买卖合同成立。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权人的义务。”之规定，在彭建民和曹元刚签订合同后，彭建民已经按照交易习惯向曹元刚交付了案涉房屋，曹元刚则按合同约定支付完房款。关于案涉房屋的房产证的问题，在彭建民和曹元刚签订的《购房合同书》中载明彭建民所卖商品房的房产证正在房改办理，暂时不能将房产证交给曹元刚。待房产证办理完毕后，彭建民同意房产证不再经过自己的手拿给曹元刚，而由第二工程勘察院物业管理中心房改办直接转交给曹元刚。从双方的合同内容可知，曹元刚后来按照双方约定取得案涉房屋的房产证，彭建民已经履行了交付标的物的义务。合同签订后，曹元刚对案涉房屋占有、使用并出售。虽然当时案涉房屋的房屋产权证书正在办理，但在案涉房屋具备办理过户条件时，彭建民应及时将出卖的房屋过户登记至买受人曹元刚名下。同时，曹元刚有权要求彭建民协助办理案涉房屋的产权过户手续。彭建民辩称和曹元刚之间是借款关系，并出具了2万元的借条，写了抵押合同给曹元刚，并非是房屋买卖合同关系，但彭建民并未提供证据予以证明，且彭建民在庭审中关于案涉房屋的陈述前后矛盾，同时，彭建民在二十多年的时间里，从未对案涉房屋提出过异议，而在案涉房屋拆迁后提出异议，基于前述事实，彭建民的行为与民法倡导的诚实信用原则相悖，故对被告彭建民的辩解，本院不予支持。其次，2004年11月11日，曹元刚将案涉房屋出售给王德元，双方签订《房屋出售协议书》，案涉房屋虽然登记在“彭建民”名下，是因曹元刚购买案涉房屋后没有办理过户登记，彭建民已经按照出售房屋时的交易习惯向曹元刚交付了案涉房屋，被告曹元刚已经实际取得案涉房屋的所有权，曹元刚将案涉房屋出售给王德元并未违反法律禁止性规定，被告曹元刚与王德元之间的《房屋出售协议书》系是双方当事人的真实意思表示，合法有效。综上，曹元刚和彭建民及曹元刚和王德元在两次交易过程中一直未办理案涉房屋的产权转移登记手续，而事实上，王德元已对该案涉房屋取得实际的权利。案涉房屋两次交易的时间均是在2007年10月1日《中华人民共和国物权法》出台之前，无论是曹元刚还是王德元，请求出卖人办理产权变更登记，其目的就是为了完成不动产的权属登记，取得不动产的产权证书，享有具有排他权利的所有权。因此，在不动产已完成交付的前提下，办理所有权转移登记可使买受人获得圆满的所有权，买受人请求办理产权变更登记的请求权不同于一般的债权请求权，是一种具有物权性质的请求权。现因政府拆迁政策的原因而致案涉房屋物权消灭，在此情况下，买受人可以选择解除合同，也可选择主张所购房屋的对价-拆迁补偿款。王德元作为案涉房屋的实际所有权人已经去世，根据《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前、作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承”之规定，四原告作为王德元的第一顺位继承人依法继承王德元的遗产。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，案涉房屋的物权因人民政府的征收行为灭失，四原告客观上无法主张对案涉房屋进行过户登记，基于双方的合同，作为案涉房屋的买受人的继承人可主张对所购房屋的对价-拆迁补偿款，对四原告主张的案涉房屋的征收补偿款及其产生的其他费用归其所有的诉讼请求，本院予以支持。关于第三人雷和琴辩称案涉房屋系夫妻共同财产，并已经对案涉房屋进行处理的问题。首先，第三人雷和琴和彭建民离婚时间为1998年，双方在离婚调解协议中对案涉房屋未进行明确约定，仅在调解书查明中载明夫妻共同财产原、被告已自行协商分割。但该共同财产并不明确，而第三人庭审时提交的离婚协议时间为1997年，该份离婚协议不足以证明是双方离婚时对财产处理的依据；其次，曹元刚和彭建民双方签订《购房合同书》中明确载明双方均是完全民事行为能力人，均代表自己和家庭，若因买卖房屋产生家庭纠纷，由本人负责，且双方签订购房合同的时间为2001年4月20日，且案涉房屋登记在彭建民名下，房屋权属证书备注载明该房系彭建明于2000年7月参加地矿局二勘院房改购买所得，而彭建民和第三人雷和琴已于1998年离婚，曹元刚有理由相信彭建民对案涉房屋有权做出处分，故曹元刚系善意取得案涉房屋的实际所有权。第三人辩称其和彭建民在离婚时约定将案涉房屋赠与其子女，但其未提供证据予以证明，且在二十多年的时间中，第三人从未对案涉房屋主张过权利。若彭建民和雷和琴在离婚时约定将案涉房屋处分给双方的儿子彭海峰，彭建民未按约定处分了案涉房屋，第三人可另行向彭建民主张权利。综上，对第三人的陈述，本院不予支持。被告曹元刚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其对相关诉讼权利的放弃，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本院依法缺席判决。综上，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：位于遵义市红花岗区房屋（房屋产权证登记为红花岗区忠庄镇，房屋产权证号：遵房权证监证字第××号）房屋拆迁货币补偿款及其他费用合计429103.4元归原告王家义、王家政、王家友、王守信所有。案件受理费3870元（已减半收取），由被告彭建明负担1935元，曹元刚负担1935元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 员 王继霞二〇二一年八月三日法官助理 简露芸书 记 员 梁廷松