浙江省义乌市人民法院民事判决书（2021）浙0782民初9076号        原告：赵华娟，女，1971年7月1日出生，汉族，住浙江省义乌市，现住浙江省义乌市。                委托诉讼代理人：吴健英，浙江稠州律师事务所律师。                委托诉讼代理人：杨文强，浙江稠州律师事务所实习律师。                被告：刘章富，男，1938年12月25日出生，汉族，住浙江省义乌市。                被告：刘蕴宜，女，1973年9月3日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。                被告：刘文耀，男，1966年10月28日出生，汉族，住浙江省宁波市江东区，现住浙江省宁波市鄞州区。                原告赵华娟为与被告刘章富、刘蕴宜、刘文耀宅基地使用权纠纷一案，于2021年5月25日向本院提起诉讼，本院同日立案受理后，依法由审判员吴功君适用简易程序，于2021年6月21日公开开庭审理了本案。原告赵华娟的委托诉讼代理人吴健英和被告刘蕴宜、刘文耀到庭参加诉讼，被告刘章富经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告赵华娟向本院提出诉讼请求：判令三被告立即办理义乌市江东街道金村村xxx的不动产初始登记手续，并协助办理将义乌市江东街道金村村xxx不动产过户到原告名下的转移登记手续。事实和理由：被告刘章富与吕仙菊系夫妻关系，被告刘蕴宜及刘文耀系吕仙菊的子女，现吕仙菊已过世，三被告为吕仙菊法定继承人。吕仙菊系原告舅母。1997年，吕仙菊及原告所在的义乌市江东街道金村实施旧村改造，当时吕仙菊有旧房建筑占地面积79.13平方米，根据旧村改造政策规定吕仙菊应向市国土局受让25.87平方米以凑足每户105平方米的土地使用权予以建新房。后吕仙菊获批105平方米的建房面积，吕仙菊随即将该建房面积转让给了原告，原告以吕仙菊的名义缴纳了土地出让金、押金，办理了地基的抽签定位、公证等一系列手续，并投入巨资建房、装潢，居住使用至今。现吕仙菊去世，其继承人即三被告拒不配合原告办理不动产登记，特诉至法院，望判如所请。                被告刘章富未到庭答辩，但与被告刘蕴宜、刘文耀共同向本院提交了书面答辩状。                被告刘章富、刘蕴宜、刘文耀辩称，请求判决驳回原告赵华娟的全部诉讼请求。原告赵华娟在起诉状中说：“1997年，吕仙菊及原告所在的义乌市江东街道金村实施旧村改造，当时吕仙菊有旧房建筑占地面积79.13平方米。根据旧村改造政策规定吕仙菊应向市国土局受让25.87平方米以凑足每户105平方米的土地使用权予以建新房。吕仙菊随即将该土地使用权转让给了原告。”该说法既不符合事实，也不合情理，更不符合法律规定。吕仙菊家原来只有占地79.13平方米两间多一点的老房子，拆了之后，怎么随即将这刚刚凑足每户105平方米的新房地基使用权转让给了原告了呢？而且不与家人说一声，更不留一字文据。难道她吕仙菊想让一家人不过日子了。《义乌市建设用地规划许可证》上明确写着：“一切国有土地、集体所有的土地（包括宅基地、自留地、自留山），任何单位和个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让。”事实上，吕仙菊全家没有一个人主张把宅基地转让出去。具体经过情况是这样的：1997年夏，新房地基批下来了，但吕仙菊家无力建房，而村两委则规定半年内必须动工建房。在这两难情况下，原告的母亲提出由原告来造这房子，造成后住几年。吕仙菊夫妇觉得这不失为一种可行的安排，心存感激。于是双方口头约定由原告造房子，造成后住五年退房，补偿另商。这，在当时确实是一项亲情关系融洽背景下的安排。在此情况下，吕仙菊考虑到村子里不便住人了，自己又要外出抱小孩，为了便于相关方面对建房户可能进行的查询，就把几张与建房施工最为直接相关的条据交由原告保管，如25.87平方米国有土地出让金收款收据、金村新村拆迁户屋基抽签押金凭证、金村新区屋基定位抽签公证等，而另外更为重要的骨干性文件则由吕仙菊夫妇自己存放。原告在起诉状中又说：“后原告以吕仙菊的名义缴纳土地出让金、押金，办理地基的抽签定位、公证等一系列手续。”如若果真如原告所说，原告以吕仙菊的名义缴纳相关费用、办理有关手续，那么原告已经做了违背法律的事。试想，房基是国家批给吕仙菊的，在没有吕仙菊委托的情况下，原告怎么可以冒名代交、代办有关事宜呢？即使允许代办，也要有吕仙菊出具的委托书。实际上，所有款项都是吕仙菊本人亲自缴纳的。原告在起诉状中又说：“并投入巨资建房、装潢，居住使用至今。”先说“投入巨资建房”。当年村子里连片新建的都是同样的房子，造价最低的是17万元上下。再说“装潢”，原告在2005年11月30日第二次庭审结束后叫来工匠对讼争房搞突击装潢，持续时间约一月余。而整幢房子出租的年租金当时可达5万元，多的可达6万元（现在则更多了）。当然，原告搞突击装潢还是另有深意的。最后说说起诉状中所称的“使用至今”，1998年，原告在吕仙菊所属的宅基地上建起了新房并进居。2003年，五年居住期满了。这时吕仙菊要求原告退房，并多次进行催促。原告不但不退房，还把整幢房子出租。自己的户口迁到温州丈夫家，人住进义乌东洲花园。无奈之下，吕仙菊遵照政府的“有正当、合理的诉求，应通过法律途径去表达”的指示，在又经多次向原告提出退房要求仍然无果的情况下，于2004年9月29日向义乌市人民法院提起民事诉讼，及以后一系列的诉讼。原告在起诉状中还说：“现吕仙菊去世，其继承人即三被告拒不配合原告办理不动产过户登记。”被告不禁要问，难道人去世后，她的继承人就得把过世人的合法财产过户到别人的门下吗？这又是继承法中哪一条的规定呢？《土地管理法》第十二条指出：“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”被告认为，原告在吕仙菊所属的宅基地上造起了房子，住满约定的五年期限不退房，至今已20多年仍不退房，这是严重违反法律的行为。占着房子不退，至少得付租金（房租、地租）。现在原告既不付租金，又不退房，这就是侵权行为，就是不当得利，就是恶意占有。所有这些，都是法律所不能允许的。                当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告赵华娟提交的吕仙菊的户籍证明（复印件，原件在（2018）浙0782民初字第5496号案卷中）一份、（2018）浙0782民初字第5496号庭审笔录（核对件）一份、原告的户口簿一份、《失去耕地人员登记表》（核对件）一份、《农村私人建房使用非耕地呈报表》（核对件）一份、《中华人民共和国建设工程规划许可证》（核对件）一份、（2005）义民初字第3646号民事判决书、（2006）金中民一终字第531号民事判决书一份、（2009）浙民申字第116号民事裁定书（复印件）一份、《关于允许江东街道樊村、金村、大湖头、徐村等四个村宅基地使用权转让的函》（复印件）一份和被告刘蕴宜、刘文耀提交的《公证书》（复印件）一份、《农村私人建房使用非耕地呈报表》（复印件）一份、《国有土地使用权出让合同》（复印件）一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：                1、原告提交的义乌市江东街道鸡鸣山社区居民委员会出具的证明一份，拟证明原告在义乌市江东街道金村村xxx建成四层房产，现村里统一规划建成了五层房产。                被告刘蕴宜、刘文耀对该证明有异议，对该证明不认可。                本院认为，该证明加盖有义乌市江东街道鸡鸣山社区居民委员会公章，本院对其形式真实性予以确认，至于证明力本院将结合其他证据综合予以认定。                2、被告刘蕴宜、刘文耀提交的《义乌市建设用地许可证》（复印件）和《义乌市土地管理收费专用收据》（复印件）各一份，拟证明在金村旧村改造中的宅基地是归吕仙菊的。                原告赵华娟认为《义乌市建设用地许可证》系复印件，对其真实性有异议；对土地管理收费专用收据真实性有异议，认为当时原告赵华娟交纳的土地出让金是19500元。上述证据在（2005）义民初字第3646号的生效判决中作了认定，原告赵华娟认可该生效裁判文书对证据的判定。                本院认为，被告刘蕴宜、刘文耀提交的《义乌市建设用地许可证》和《义乌市土地管理收费专用收据》虽系复印件，但该两份证据能与原、被告双方提交的《农村私人建房使用非耕地呈报表》及被告刘蕴宜、刘文耀《国有土地使用权出让合同》相印证，故本院对该两份证据的真实性予以确认，至于证明力本院将结合其他证据综合予以认定。                根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：                赵华娟在1997年时系义乌市江东街道金村村民。吕仙菊系赵华娟的舅母。1997年吕仙菊与赵华娟所在的义乌市江东街道金村进行旧村改造，当时吕仙菊有旧房建筑占地面积79.13平方米。1997年7月15日，义乌市稠城镇城东农村合作基金会出具给赵华娟金村新村拆迁户屋基抽签押金凭证一份，载明：“吕仙菊户，审核人口1人，经村两委会决定发给审核人口每人壹万元的征地费计壹万元，该款本户同意当抽签押金使用。按村旧改办规定，凡要求参加抽签的农户应交押金伍万元。发放总款不足伍万元的，已上交现金肆万元。特此凭证。”                1997年7月16日，赵华娟以吕仙菊名义交给义乌市稠城镇金村村民委员会拆迁户暂交出让金19500元。同年7月18日，在义乌市公证处公证下，吕仙菊（乙方）与义乌市金村旧村改造办公室（甲方）签订《旧村改造房屋拆迁安排协议》一份，该协议载明：甲方需拆迁坐落在原金村旧村改造红线内的乙方所有的共计建筑占地面积79.13平方米，甲方按规定给乙方安排在金村新区原旧房面积79.13平方米，交出让金26平方米，实际可共安排面积105平方米，本期安排105平方米。当日，义乌市金村旧村改造办公室在义乌市稠城镇县前街21号政法大楼六楼举行金村旧村改造新区屋基抽签仪式，赵华娟以吕仙菊名义抽得金村新区第6幢第3单元屋基一处。                1997年7月20日，吕仙菊以在册人口一人吕仙菊、现有房屋面积79.13平方米旧村改造拆迁为由向有关部门报批105平方米宅基地。1997年8月7日，义乌市土地管理局批准同意吕仙菊建房用地面积79.13平方米，并向吕仙菊颁发了《义乌市建设用地许可证》，该证载明：户主吕仙菊，用地面积79.13平方米，另有25.87平方米凭出让合同安排。次日，义乌市土地管理局（出让方）与吕仙菊（受让方）签订《国有土地使用权出让合同》一份，约定出让地块位于稠城金村前山6-3，面积25.87平方米；土地使用权出让金为每平方米650元，总额为16815.5元。当日，义乌市土地管理局向吕仙菊出具了义乌市土地管理收费专用收据。2007年7月23日，义乌市建设局就上述105平方米建房用地向吕仙菊颁发了编号为（2007）义规证字2396号《中华人民共和国建设工程规划许可证》。嗣后，上述建房用地由赵华娟出资建成位于义乌市江东街道金村XXX房屋一幢，并由赵华娟装修、居住使用至今。                2005年5月10日，吕仙菊以其向赵华娟筹资（借款）建房并由赵华娟无偿使用五年期满为由向本院提起诉讼，要求确认坐落于义乌市江东街道金村村xxx房屋所有权归属吕仙菊，并要求赵华娟将义乌市江东街道金村村xxx的楼房腾退给吕仙菊所有。本院经审理后认为，由于吕仙菊与赵华娟房屋买卖合同的存在和履行，赵华娟占有、使用讼争房屋具有合法依据，不存在侵犯吕仙菊房屋的事实。据此，本院于2006年3月3日作出（2005）义民初字第3646号民事判决，判决驳回吕仙菊的诉讼请求。吕仙菊不服该判决，上诉至浙江省金华市中级人民法院。该院经审理后认为，讼争房屋从缴纳土地出让金，到地基的抽签定位、出资建造、装潢直至实际占有使用，均系赵华娟完成，吕仙菊均未参与。如系吕仙菊向赵华娟筹资建房，按常理房屋就不应由赵华娟建造。且赵华娟投入巨资建房装潢只是为了取得五年的无偿使用权也不符合情理。故应认定讼争房屋系赵华娟向吕仙菊买受所得，较符合客观事实。双方之间的房屋买卖，作为不动产的买卖存在形式要件上的缺陷，那是因为吕仙菊与赵华娟系亲舅妈与外甥女，而亲属之间往往基于信任而忽视了民事缔约行为所应有的形式要件，但这并不影响房屋买卖在双方之间已实际发生的事实。2006年12月18日，浙江省金华市中级人民法院作出（2006）金中民一终字第531号民事判决，判决驳回上诉、维持原判。                吕仙菊不服浙江省金华市中级人民法院上述判决，向浙江省高级人民法院申请再审。浙江省高级人民法院经审查认为，涉及交纳讼争房屋的土地出让金、押金的凭证有义乌市村经济合作社统一收款收据原件、金村新村拆迁户屋基抽签押金凭证原件、金村新区屋基定位抽签公证书原件、公证书原件等，而这些原始凭证均保存于赵华娟处。虽然土地出让金的收据和抽签定位公证书写着吕仙菊的名字，但不能否定赵华娟以吕仙菊的名义缴纳土地出让金，办理地基的抽签定位、公证等一系列手续的事实。吕仙菊称为了方便相关方面对建房户可能进行的查验，才将这几份文书交由赵华娟保管，不符合日常生活常理。吕仙菊自讼争房屋建成后虽一直提出异议，但并不能否定赵华娟一直占有、使用、收益讼争房屋的事实，吕仙菊承认赵华娟出资建造讼争房屋，又否认赵华娟花费巨资建房装潢，其又未能举证证明赵华娟建造讼争房屋的实际费用，而房屋是否装潢的事实并不影响讼争房屋权属的认定。吕仙菊称其至今未出卖过宅基地，赵华娟违反了当初与其达成的“筹资建房住五年”的口头约定，但吕仙菊未提供证据证明其主张。即使吕仙菊向赵华娟筹资建房，按常理房屋就不应由赵华娟来建造，且赵华娟投入巨资建房装潢只是为了取得五年的无偿使用权也不符合情理。吕仙菊称法律不保护非法房地产交易行为，但本案并不涉及房地产非法交易行为。原判认定事实和适用法律并无不当。2009年4月22日，浙江省高级人民法院作出（2009）浙民申字第116号民事裁定，裁定驳回吕仙菊的再审申请。                2017年12月22日，义乌市人民政府江东街道办事处致函义乌市国土资源局、义乌市林业局（农办），称金村等四个村已召开村民代表大会，大会讨论通过了允许本村宅基地使用权在村民中互相买卖转让，同时也允许本村宅基地使用权在本市行政区域范围内跨集体经济组织转让，已经我街道审核同意。                另查明，吕仙菊已于2010年3月11日去世，其与丈夫刘章富生育一女一子，即刘蕴宜和刘文耀。吕仙菊的父母先于吕仙菊去世。                本院认为，吕仙菊与赵华娟之间虽未签订书面的宅基地转让协议，但案涉位于义乌市江东街道金村村xxx不动产的占地面积105平方米宅基地系赵华娟从吕仙菊处买卖受让取得，并由赵华娟出资建成房屋和占有使用至今，这已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实。该转让系同一集体经济组织的转让，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗原则，应予认定合法有效。当事人各方均应按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。作为转让方吕仙菊按约负有案涉不动产的初始登记及协助转移登记之义务。现吕仙菊已去世，案涉不动产按法定继承应由其配偶刘章富及其子女刘蕴宜、刘文耀继承。按照权利义务相一致原则，刘章富、刘蕴宜、刘文耀在继承吕仙菊遗产的同时，亦应承担吕仙菊应履行的义务。故赵华娟的诉请，于法有据，应予支持。三被告提出吕仙菊与赵华娟之间不存在买卖关系，系双方约定由赵华娟建房并由赵华娟住五年退房的辩称，既无相应证据佐证，也与生效判决所确认的事实不符，故本院不予采信。刘章富经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，并依法可缺席判决。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：                被告刘章富、刘蕴宜、刘文耀于本判决生效之日起十日内办理坐落于义乌市江东街道金村村xxx占地105平方米不动产的初始登记手续，并协助原告赵华娟将该不动产转移过户登记至原告赵华娟名下。                案件受理费6900元（已减半），由原告赵华娟自愿负担。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。                    审判员吴功君    二○二一年八月十一日            书记员杨静