陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终13303号上诉人（原审原告）：陕西银丰民乐置业有限公司，住所地：陕西省西安市新城区解放路**民乐园万达广场****。法定代表人：肖广瑞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱珂，陕西弘业律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洁，陕西弘业律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：杨**，男，汉族，1977年7月20日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王庆全，陕西赛达律师事务所律师。上诉人陕西银丰民乐置业有限公司（以下简称：民乐公司）因与被上诉人杨**租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院(2021)陕0102民初2870号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2019年3月28日，杨**（作为承租人）与民乐公司（作为出租人）签署《西安民乐园万达广场（营运期）商铺租赁合同》，约定民乐公司将西安民乐园万达广场室内步行街3层377号商铺租赁给杨**经营使用，租赁期限从2019年4月1日到2021年3月31日，物业服务费为每平米每月60元。杨**承租商铺后，受疫情影响经营困难，遂于2020年4月向民乐公司及业主方提出闭店申请，申请在免租免物业相关费用再经营一段时间，确保卖场不空场的情况下予以闭店。庭审中，杨**向法庭提交情况说明一份，称其提出闭店申请后，与万达领导查总、范总协商达成一致，确保原位置卖场不空场的情况下免租金免物业费再经营一段时间，如有下一家接铺经营后，罚没其履约保证金予以退出闭店。在该份情况说明上，范斌在下方手写注明，以上情况属实，该品牌提出撤店申请，罚没品牌履约保证金后，允许撤场；鉴于周边均为空铺，为确保卖场氛围，经时任总经理查承志同意，允许品牌原铺经营，不收取费用至招商完成；另范斌在手写文字下方签字，注明属实。其后，杨**继续在原商铺经营。后双方因物业费用等发生纠纷，民乐公司遂诉至法院。经查，范斌原系万达解放路店的招商负责人，主要负责与商户进行对接，主管招商、出租等事宜；查承志原系万达解放路店的总经理。另，万达的商铺出租经营和物业服务是一体的，上述负责人既负责商铺的招商事宜，也负责物业事宜。民乐公司诉至原审法院称，2019年3月15日，杨**与其公司签订《西安民乐园万达广场（营运期）商铺租赁合同》（以下简称：租赁合同），约定其公司将民乐园万达广场室内步行街（3F）层（377）号商铺出租给杨**使用，用于经营“费依”服装服饰品牌，租赁期限24个月，自2019年4月1日至2021年3月31日止。按照合同约定，2020年4月1日至2021年3月31日期间的租金为37012.48元/月，按三个月为一个交租期交纳租金，于每个交租期最后一个月20日前足额支付下个交租期的租金。每延迟一日，杨**应当向其公司支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金。合同签订后，其公司按照约定履行了义务，但杨**至今拖欠其公司2020年5月1日-11月25日的租金252918.61元不予支付。其公司认为，其公司与杨**之间的租赁关系合法、有效，双方均应当按照合同约定履行自身义务。杨**拖欠其公司租金的行为构成违约，其应当按照合同约定向其公司支付租金并承担逾期违约金。为维护其公司合法权益，特依据《合同法》等相关法律规定，向法院提起诉讼。请求：1、依法判决杨**向其公司支付欠缴的租金252918.61元；2、依法判决杨**向其公司支付欠缴租金的逾期违约金38832.71元及至欠缴租金实际支付之日止的逾期违约金（自2020年4月20日起暂计算至2020年11月25日）；3、依法判决本案诉讼费用由杨**承担。杨**辩称，其于2020年4月21日向民乐公司发出书面的撤场终止合同的通知。民乐公司负责人范斌（招商部经理）也收到了通知，民乐公司总负责人查承志同意撤场，但为了商场的氛围，要求杨**免租继续经营到再次招商完成，杨**表示同意。但在2020年8月11日，民乐公司违反承诺，将店铺停电、锁门，并将杨**价值20余万的商品扣留在店内至今。上述万达商铺负责人既负责招商租赁，也负责物业管理，做出的意思表示是真实的，因此其不欠民乐公司租金，法院应当依法驳回民乐公司诉请。原审法院认为，本案民乐公司与杨**之间系租赁关系，民乐公司是出租方，杨**是承租方。因经营困难杨**向民乐公司提出闭店申请，经时任商场招商经理、商场总经理批准，同意杨**在扣除履约保证金后闭店；但为卖场氛围需要，允许杨**免租金免物业费用情况下继续经营直至招商完成。上述约定虽然未以书面终止原物业服务协议的方式确认，但系双方真实意思表示，有杨**时任招商经理的书面陈述及签字确认，且未违反法律强制性规定，应属有效，依法应予保护。现民乐公司以杨**欠缴租金为由诉至法院，违反前述约定，无事实与法律依据，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，原审法院遂判决：驳回陕西银丰民乐置业有限公司之诉讼请求。案件受理费5676元，由陕西银丰民乐置业有限公司负担。宣判后，民乐公司不服，向本院提起上诉称，一、一审法院认定基本事实不清。1、一审认定杨**向其公司提出闭店申请，其公司同意在扣除杨**履约保证金后终止双方的租赁合同与事实不符。其公司并未收到过杨**的闭店申请，也从未同意杨**提出解除租赁合同。其公司与杨**之间亦未签署书面的终止协议，故双方的租赁合同一直存续至2021年3月31日到期终止，故一审法院认定租赁合同提前终止的基本事实有误。2、一审法院认定其公司同意杨**免除租金继续经营直至招商完成，不符合事实。其公司与杨**之间从未签订过租金减免的相关协议，也未出具过单方免除杨**租金的有关函件，故一审法院认定其公司同意杨**免除租金继续经营并非事实。二、一审判决适用法律错误，应当依法予以改判。一审法院直接认定其公司与杨**终止了原《租赁合同》，达成免租金继续经营的协议，适用法律错误。本案即使范斌曾给予杨**免除租金的承诺，但范斌本人并非其公司的法定代表人，亦非其公司总经理。范斌无法个人决定免除杨**的租金，其行为无法代表民乐公司的行为，无权代理其公司作出任何法律行为。综上，请求：1、撤销西安市新城区人民法院（2021）陕0102民初2870号民事判决书；2、改判杨**向其公司支付欠缴的租金252918.61元；3、改判杨**向其公司支付违约金38832.71元及至实际支付之日止的逾期缴纳租金的违约金（自2020年4月20日起暂计算至2020年11月25日）；4、一审、二审诉讼费由杨**承担。杨**辩称，其与民乐公司在履行合同过程中，由于履行困难，于2020年4月21日向民乐公司发出书面撤场终止合同的通知，民乐公司负责人范斌也收到通知，并且经民乐公司总负责人查承志的同意。范斌系时任招商部的负责人，代表的是民乐公司，一审法院对范斌和查承志的身份向民乐公司的人事部门进行了认定。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回民乐公司的上诉。经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，根据我国合同法第九十三条、第九十六条的规定，当事人协商一致可以解除合同。本案证据显示因疫情期间经营困难，杨**向合同相对人民乐公司提出闭店申请后，时任商场招商经理、商场总经理等管理人员允诺，同意扣除杨**给付的履约保证金后闭店。上述事实有杨**提交的《情况说明》在卷佐证，而范斌作为万达解放路店的招商负责人，其作出的承诺显然并非个人行为，原审法院认定其为职务行为恰当，本院予以支持。另一方面，上述《情况说明》显示，为卖场氛围需要，杨**与民乐公司还协商一致，达成了杨**免交租金、物业费，继续经营直至招商完成的意思表示，双方达成的该新的约定符合意思自治原则，应属合法有效。最后，杨**主张终止合同时，恰逢我国新冠疫情严重影响正常店面经营期间，故杨**终止合同并不能完全归因于其违约或过错行为，而且杨**也以放弃押金和保证金为条件，给予了民乐公司以适当补偿。综上所述，民乐公司主张杨**承担违约责任无事实及法律依据，其上诉请求依法应予驳回。原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。陕西银丰民乐置业有限公司预交的5676元二审案件受理费，由陕西银丰民乐置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 李 涛审判员 卫婉莹二〇二一年八月十日书记员 范致远