山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2021）晋0213民初2385号原告：凌霞，女，汉族，1981年4月30日出生，个体，住山西省大同市平城区。        委托诉讼代理人：马娟娟，山西上骏瑛成律师事务所律师。        被告：郑志刚，男，汉族，1990年3月20日，大同市平城区叁分之壹俱乐部经营者，住山西省大同市平城区。        被告：大同市平城区叁分之壹俱乐部，住所地：平城区永泰航空广场C1号地下。        经营者：郑志刚，男，汉族，1990年3月20日，住山西省大同市平城区。        被告：张民茏，男，汉族，1995年6月11日出生，无业，现住大同市云冈区。        原告凌霞诉被告郑志刚、大同市平城区叁分之壹俱乐部、张民茏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凌霞的委托诉讼代理人马娟娟、被告民茏到庭参加诉讼。被告郑志刚、大同市平城区叁分之壹俱乐部经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。        原告凌霞向本院提出诉讼请求：一、请求贵院依法判令被告被告郑志刚、大同市平城区叁分之壹俱乐部向原告立即支付房屋占有使用费360360元，暂计算至起诉之日止，并计算至实际交付房屋之日止的占用费，并按照《房屋租赁合同》约定的方式立即交还租赁房屋。二、请求贵院依法判令被告郑志刚、大同市平城区叁分之壹俱乐部向原告承担擅自转租违约金365365元。三、请求贵院依法判令被告郑志刚、大同市平城区叁分之壹俱乐部向原告支付水费55338元。四、请求贵院依法判令被告郑志刚、大同市平城区叁分之壹俱乐部向原告承担延期支付滞纳金195000元。五、请求贵院依法判令被告郑志刚、大同市平城区叁分之壹俱乐部向原告承担恢复原状损失费用164731元整。六、请求贵院依法判令被告郑志刚、大同市平城区叁分之壹俱乐部向原告承担电费26049.8元。七、请求贵院依法判令被告张民茏对第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项诉讼请求承担连带赔偿责任。八、本案诉讼费用及保全费用均由三被告承担。事实与理由：2020年7月27日，大同市开发区阳光新时尚信息服务中心与被告一、被告二签定了编号为：20200717慢摇吧（西）合同的《房屋租赁合同》，被告郑志刚、大同市平城区叁分之壹俱乐部租赁大同市开发区阳光新时尚信息服务中心位于大同市永泰航空广场C区南侧商铺（停车场车道北侧），面积1400平米，租赁期限从2020年2月28日至2021年2月27日。该租期内税后租金为1217883元。2020年9月29日，大同市开发区阳光新时尚信息服务中心因公司自身原因由经营者凌霞，即本案的原告依法申请注销。根据《房屋租赁合同》第五条第5.18款规定：“租赁合同期满，乙方应将房屋交还甲方，保留所有软装、硬装，不得损毁或拆除。移交甲方时，双方签署书面交接清单，租赁物内不可移动物归甲方所有。如未签署交接单，则视为乙方未交还房屋，仍属继续占用，占用期间乙方按照本合同约定的双倍租金标准支付相应的房屋占有使用费。”截止2021年4月8日，被告共计非法占有使用房屋39天，每月租金180180元，按双倍计：360360元。根据《房屋租赁合同》第十条第10.3款规定：“乙方违反本合同约定，未经甲方书面同意，擅自将出租房屋转租第三人使用的（包括但不限于变更经营公司、变更法人、变更股东或变更股权配比超过50％），视为严重违约，应违约责任，甲方享有单方解除本合同的权利，乙方同意向甲方承担本合同第三条约定总费用标的额的30％的违约金。”现已确切证实，该房屋未经原告同意，被告于2020年10月23日转租给张民茏，应付违约金365365元。自2020年9月5日至2021年2月25日，被告郑志刚、大同市平城区叁分之壹俱乐部共计拖欠原告水费55338元。根据《房屋租赁合同》第十条第10.2款规定：“乙方逾期未付各项费用的，除如数补交外，每延期支付一天，乙方向甲方支付滞纳金5000元／天。”截止2021年3月27日，被告欠付原告水费、擅自转租违约金、房屋占有使用费，构成违约条件，欠费共计39天，应付滞纳金195000元。根据被告郑志刚、大同市平城区叁分之壹俱乐部在《房屋租赁合同》履行期间内，不仅未经原告许可，擅自将案涉房屋出租给被告张民茏使用，且三被告在承租期间未经原告许可强行改变案涉房屋石材外装饰面，将其涂成黑色，造成案涉房屋石材外立面被完全毁损，无法恢复原状，已造成原告经济损失达164731元。无论是《房屋租赁合同》到期前或到期后，原告多次催促与被告郑志刚、大同市平城区叁分之壹俱乐部协商续租或交还租赁房屋事宜，但被告郑志刚、大同市平城区叁分之壹俱乐部均置若罔闻，在《房屋租赁合同》履行完毕后仍强行非法占有使用该房屋，既不缴纳《房屋租赁合同》履行期间欠付的水费，也不交还房屋，也不商谈签定签署新的《房屋租赁合同》，且在《房屋租赁合同》期间内还擅自将原告房屋非法转让给第三方使用，给原告造成极大的运营困难，严重的影响着原告的经营工作。综上所述，被告郑志刚、大同市平城区叁分之壹俱乐部在《房屋租赁合同》履行期间内出现严重违约，不仅擅自转租房屋给被告张民茏，欠付各种费用，严重毁损承租房屋，而且在《房屋租赁合同》到期后拒绝协商，也拒不交还承租房屋。万般无奈之下，为了维护原告的合法权益，防止损失持续扩大，原告依法提起诉讼，望贵院在依法查明案件事实的基础上，依法判令三被告承担相应的民事责任。        被告郑志刚、大同市平城区叁分之壹俱乐部未作答辩。        被告张民茏辩称，被告张民茏是与被告郑志刚租赁的房屋，被告不是本案租赁合同相对方，原告主张的费用应当由被告郑志刚、大同市平城区叁分之壹俱乐部承担责任。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告针对诉讼请求提供工程预算书、照片、欠付电费通知单等证据，本案予以确认并在卷佐证。        经审理查明，2020年7月27日，大同市开发区阳光新时尚信息服务中心与郑志刚、大同市平城区叁分之壹俱乐部签定编号20200717慢摇吧（西）合同的《房屋租赁合同》，约定郑志刚、大同市平城区叁分之壹俱乐部租赁大同市开发区阳光新时尚信息服务中心位于大同市永泰航空广场C区南侧商铺（停车场车道北侧），面积1400平米，租赁期限从2020年2月28日至2021年2月27日。该租期内税后租金为1217883元。2020年10月23日，被告郑志刚与被告张民茏签订《股权转让协议书》，协议约定被告郑志刚将大同市平城区叁分之壹俱乐部所持有的100％的股权及经营权转让给被告张民茏，转让价格2000000元，同时协议对变更登记、违约责任等内容进行了约定。        另查明，2020年9月29日，大同市开发区阳光新时尚信息服务中心因公司依法申请注销。大同市开发区阳光新时尚信息服务中心授权原告凌霞办理本案相关事宜。        本院认为，依法成立的合同应当受到法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告郑志刚、大同市平城区叁分之壹俱乐部签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的合同义务，被告郑志刚、大同市平城区叁分之壹俱乐部未按双方签订的《房屋租赁合同》履行合同义务，故原告要求被告郑志刚、大同市平城区叁分之壹俱乐部交付租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋占有使用费，原告从2021年2月28日计算至2021年4月8日，主张360360元，根据《房屋租赁合同》第五条约定：“租赁合同期满，乙方应将房屋交还甲方，保留所有软装、硬装，不得损毁或拆除。移交甲方时，双方签署书面交接清单，租赁物内不可移动物归甲方所有。如未签署交接单，则视为乙方未交还房屋，仍属继续占用，占用期间乙方按照本合同约定的双倍租金标准支付相应的房屋占有使用费”。被告郑志刚、大同市平城区叁分之壹俱乐部租赁期限届满继续占有租赁房屋，显系违约，故原告要求被告郑志刚、大同市平城区叁分之壹俱乐部给付房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持，但计算有误，应为260260元（1217883元÷365×39×2）。关于违约金，原告主张被告因擅自转租房屋的违约金365365元。根据《房屋租赁合同》第十条规定：“乙方违反本合同约定，未经甲方书面同意，擅自将出租房屋转租第三人使用的（包括但不限于变更经营公司、变更法人、变更股东或变更股权配比超过50％），视为严重违约，应违约责任，甲方享有单方解除本合同的权利，乙方同意向甲方承担本合同第三条约定总费用标的额的30％的违约金”。现该房屋未经原告同意，被告郑志刚于2020年10月23日向被告张民茏转让经营权，违反租赁合同约定，双方当事人虽对违约金有明确约定，但原告主张违约金按年费用的30％计算偏高，本院酌情调整，按年费用的15％计算违约金为182682.5元。关于水电费，原告主张被告欠付水费55338元、电费26049.8元。被告张民茏对水电费使用情况无异议。本院认为，原告未提供证据证明欠付水费数额相关凭据，本院对该项主张不予支持，原告可待证据充分，另行主张，故本院确认电费为26049.8元。关于滞纳金，原告主张被告应支付滞纳金195000元，按每天5000元计算39天。本院认为，被告逾期未交付房屋确已给原告造成损失，原告主张的占有使用费及违约金足以弥补其实际损失，原告亦未举证证明存在其他损失，因此对原告主张滞纳金，本院不予支持。关于恢复原状损失费用164731元，原告提供工程预算书证明恢复原状需花费的费用。被告张民茏对外墙石材重新装修事实认可。本院认为，原告提供工程预算书系自行提供，内容不具有客观性，本院释明后原告放弃评估，故本院对该项主张不予支持，原告应另行主张。关于张民茏应否承担连带保证责任的诉求，本院认为，原告与被告郑志刚、大同市平城区叁分之壹俱乐部签订《房屋租赁合同》，被告张民茏并非租赁合同相对方，故本院对该项主张不予支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条规定，“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息”。本案被告大同市平城区叁分之壹俱乐部经营类型为个体工商户，被告郑志刚系其经营者，故本案诉讼主体应为被告大同市平城区叁分之壹俱乐部。        综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：        1、被告大同市平城区叁分之壹俱乐部于判决生效后十五日内向原告交付位于大同市永泰航空广场C区南侧的租赁商铺（停车场车道北侧），        2、被告大同市平城区叁分之壹俱乐部于判决生效后十五日内给付原告凌霞房屋占有使用费260260元（从2021年2月28日至2021年4月8日）、违约金182682.5元、电费26049.8元，并按1217883元／年的标准从2021年4月9日起向原告支付租赁商铺交付之日止的房屋占有使用费；        3、驳回原告凌霞的他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费减半收取计7701元，由原告凌霞负担4606元，由被告大同市平城区叁分之壹俱乐部负担3095元。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。        审判员    闫谱二〇二一年八月九日书记员    王禹婷