湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1103民初4542号原告：陈雨红，女，1983年12月3日出生，汉族，住湖南省祁阳市。委托诉讼代理人：奉翔，湖南众睿律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告：湖南金盘子置业有限公司，住所地永州市冷水滩区河东湘江东路金盘世界城，统一社会信用代码：91431100344866983J。法定代表人：谭辉姣，系该公司执行董事、经理。原告陈雨红与被告湖南金盘子置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年7月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈雨红的委托诉讼代理人奉翔到庭参加诉讼，被告湖南金盘子置业有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈雨红向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理“金盘·世界城”5幢3101号房屋的水、电、燃气开户手续，相关费用由被告承担；2.判令被告按合同约定，向原告支付从2020年12月21日起以全部房价款1819000为基数，按每日万分之一计算逾期交房违约金至房屋合格交付时止（截止2021年7月8日逾期交房违约金已达36198元：1819000×0.0001×199天）;3.请求确定原、被告签订的《合同补充协议》中的第3条第（2）项、第4条（1）（2）（3）（5）（6）、第5条属无效条款。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年7月31日就被告开发的“金盘·世界城”签订了《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，其中《商品房买卖合同》约定原告购买该小区5幢31层3101号商品房，总价款为1819000元，原告银行按揭分期付款的方式支付购房款，被告应于2020年12月20日前向原告交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告以及供水、排水、供电、燃气等基础设施设备接通的商品房。否则，逾期超过90天未交付上述合格房屋的，在原告要求继续履行合同的情况下，被告则按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金等约定。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，但被告至本次起诉时止都未交付符合约定的商品房，其行为严重违约。据原告了解，被告出售的房屋不仅至今未通过消防验收、未取得竣工验收备案表，甚至连小区道路都不畅通，房屋水、电、燃气更未开通。另外，被告为规避自己的违约责任，又与原告签订了《合同补充协议》，该协议中的第3条第（2）项、第4条（1）（2）（3）（5）（6）、第5条因存在不合理地免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利和违反法律强制性规定等情形，应属无效条款。且《商品房买卖合同》第二十八条也约定了补偿协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。据此，原告为维护自己合法权益，特向法院提起诉讼，请求判决。被告湖南金盘子置业有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2019年7月31日，原告陈雨红（买受人）与被告湖南金盘子置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，原告向被告购买位于冷水滩区房屋，总价款1819000元。合同主要约定：商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.已取得房屋测绘报告；商品房相关设施设备交付条件：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，达到接通条件；供电纳入城市供电网络并正式供电，达到接通条件；燃气完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，达到接通条件；供水、排水、供电、燃气均由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；交付时间和手续：出卖人应当在2020年12月20日前向买受人交付该商品房；逾期交付责任：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金；规划变更：出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人；设计变更：双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理的加重买受人责任、排除买受人主要的权利内容的，仍以本合同为准。同日，原告与被告签订一份《合同补充协议》，协议第3条（2）项约定：买受人延期支付应当支付的任何款项（包括代收的款项，银行按揭贷款和住房公积金贷款在约定的房屋交付日到期时未足额进入出卖人账户的，均视为买受人延期付款），则出卖人有权拒绝履行房屋交付义务，出卖人亦不承担延期交房责任；协议第4条约定，本合同第十一条交付时间和手续第（二）、（三）条增加以下约定：（1）该商品房在交付使用时只要符合合同第九条约定条件的，买受人应无条件收房并办理交接手续；如遇该商品房存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求整改，由出卖人按实情予以整改，买受人不得以此拒绝收房。若买受人因上述理由拒绝收房或拒绝办理交付手续的，视为出卖人已履行交房义务，出卖人不承担逾期交房责任；（2）合同约定房屋交付日期到期之后的三十日内，买受人应当由本人前往或委托持有公证授权委托书的代理人到房屋现场对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。超过合同约定的交房日期三十日以上，买受人或合法代理人仍未办理验收及交接手续的，本合同约定的房屋交付日期到期日视为交付和验收完成之日，自该日起，房屋毁损、灭失的风险由买受人承担；（3）该商品房的物业管理费、水电费等相关费用，自本合同约定该商品房交付之日起由买受人承担，买受人于该商品房交付之日交纳以上费用后领取该商品房钥匙；（4）买受人为两人或两人以上联名购房的，收房时其中任何一人的收房行为视为其他联名购房人亦同意收房，任何一人收房行为的效力及于其他联名购房人；（5）买受人未交清该商品房全部房款及相关手续、税费，出卖人有权不予交房给买受人，因此造成延期交房的，出卖人不承担违约责任；（6）因本项目属于分期、分栋开发，故房屋竣工验收备案要待项目全部开发完成后才能办理，故出卖人无法在交付日期前取得第九条规定的证明文件，买受人同意出卖人不承担逾期交付的违约责任。出卖人交付时达到通水、通电、基本道路畅通，工程发包方、承包方、设计方、监理方、勘察方五方验收合格，买受人视为可以交接房屋；第5条，合同第十四条、第十五条关于“规划、设计变更”的约定是指规划变更直接涉及本合同约定的该商品房的房屋发生规划变更。只要变更不直接影响买受人所购房屋内的正常使用，且变更获得规划部门批准，买受人承诺不据此解除合同，且出卖人无须对此变更征求买受人同意，也无须为此做任何补偿。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，原告依约向被告支付了全部房款，案涉房屋主体已完工，但至今未经相关部门竣工验收合格和通过消防验收。原告以案涉房屋未取得建设工程竣工验收备案证明文件，拒绝收房，遂酿成纠纷。另查明，2020年1月23日晚，为防控新冠肺炎疫情，湖南省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。上述事实，有当事人提供的证据材料及陈述意见在案佐证。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，该合同依法成立并有效。合同双方应按照合同约定履行权利及义务。根据合同约定，供水、排水、供电、燃气均由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。被告至今未为原告办理水、电开户及燃气开户手续，已构成违约，故对原告诉请被告为其办理水、电及燃气开户手续，相关费用由被告承担，本院依法予以支持；原、被告双方当事人还签订了《合同补充协议》，其中第3条（2）项、第4条（1）（2）（3）（5）（6）项、第5条对《商品房买卖合同》约定的出卖人逾期交房违约责任、房屋交付条件等主要合同内容进行了改变，虽然该补充协议经双方当事人签字，但协议内容系被告事先拟定，未与原告进行协商，且限制对方主要权利，免除己方的重要义务，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该部分内容应当认定无效。《中华人民共和国消防法》第十三条第三款规定，“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。《合同补充协议》第4条（6）项还因违反法律强制性规定而无效。如前所述，《合同补充协议》第4条已经确认无效，应当依据双方《商品房买卖合同》第九条确定案涉商品房交付时应当具备何种条件。合同第九条约定，商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；同时，《房屋建筑工程和市政基础设施施工验收备案管理暂行办法》第五条对于建设工程竣工验收备案应当提供的证明文件做出规定，除工程竣工验收报告外，建设单位办理备案登记还应提供规划、环保等部门出具的认可或者准许使用文件，公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合同的证明文件，工程质量保修书等文件。被告在《商品房买卖合同》约定的交付期限内没有取得上述证明文件，不能交付符合约定条件的房屋，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》关于逾期交付责任约定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。该约定的违约金折算为年利率3.65%，符合法律规定。原告已依约支付全部房价款，合同约定的交房时间为2020年12月20日前，但本院考虑因新冠肺炎疫情影响，被告无法支持施工，该情形属于不可抗力，故本院酌情减少计算违约金三个月（90天）。根据原告诉请违约金暂计算至2021年7月8日，违约时间为199天，扣减90天，即109天，因此，被告金盘子公司应支付原告陈雨红违约金为19827元（1819000元×0.0001×109天），后续违约金以1819000元为基数，按每日万分之一计算，自2021年7月9日起至房屋取得竣工验收备案表之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国消防法》第十三条第三款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告陈雨红与被告湖南金盘子置业有限公司于2019年7月31日签订的《合同补充协议》中的第3条第（2）项、第4条（1）（2）（3）（5）（6）项、第5条无效；二、被告湖南金盘子置业有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告陈雨红办理其购买的位于永州市冷水滩区房屋的水、电、燃气开户手续，相关费用由被告湖南金盘子置业有限公司承担；三、被告湖南金盘子置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告陈雨红支付违约金19827元（1819000元×0.0001×109天），后续违约金以1819000元为基数，按每日万分之一计算，自2021年7月9日起至房屋取得竣工验收备案表之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费706元，减半收取计353元，由被告湖南金盘子置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决书生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行，申请执行的期限为二年。逾期不申请执行的，视为放弃权利。审 判 员  张艳军二〇二一年八月二十四日代理书记员  甄媛媛