四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终5696号上诉人（原审原告）：王桂碧，女，1976年10月9日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。委托诉讼代理人：陈枫，四川衡平律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳欣，四川衡平律师事务所律师。上诉人（原审被告）：成都华翊龙房地产开发有限公司，住所地四川自由贸易试验区成都高新区xx号9栋。法定代表人：胡波，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王涵，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨强达，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：四川新尚诚信房地产经纪有限公司，住所地成都市高新区天晖路360号20层4号。法定代表人：朱志勇，职务不祥。委托诉讼代理人：李安金，男，系该公司员工。上诉人王桂碧因与上诉人成都华翊龙房地产开发有限公司（以下简称华翊龙公司）、被上诉人四川新尚诚信房地产经纪有限公司（以下简称新尚公司）商品房预约合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初10903号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。王桂碧上诉请求：依法撤销四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初10903号民事判决第四项，依法改判支持王桂碧的全部诉讼请求。事实与理由：一、《补充协议》签订时间后于《认购合同》，二者对违约责任约定不同，应当以补充协议予以认定，原审法院按照《认购合同》条款认定违约责任，适用法律错误。虽然王桂碧与新尚公司于2019年12月27日签订的两份《认购合同》第7.1条约定了新尚公司根本性违约时应按照王桂碧已支付房款万分之二支付违约金，但2020年2月6日签订的《补充协议》对《认购合同》中违约责任条款进行了变更。《认购合同》与《补充协议》对违约责任的约定不一致，基于意思表示的最新、最近原则，应根据协议成立的先后顺序，以后一份协议即《补充协议》为准。华翊龙公司应当支付王桂碧利息、违约金及租金。二、华翊龙公司与新尚公司系委托代理关系，《补充协议》的法律后果应由被代理人即华翊龙公司承担，原审法院未按《补充协议》约定认定违约责任，适用法律错误。原审判决认定《认购合同》直接约束华翊龙公司，确认华翊龙公司与新尚公司系委托代理关系，作为对于部分变更《认购合同》条款的《补充协议》理应直接约束华翊龙公司，法律后果应由华翊龙公司承担。三、新尚公司自愿承担责任，人民法院应当判决其与华翊龙公司共同承担责任。鉴于本案于2020年9月25日的庭审中，新尚公司明确表明愿意承担全部责任，因此新尚公司应当与华翊龙公司共同承担返还购房款、支付违约金等全部责任。华翊龙公司辩称，一、华翊龙公司与新尚公司之间不构成代理关系。华翊龙公司在上诉状及其补充意见中已对华翊龙公司与新尚公司之间不构成代理关系的事实以及意见，进行了充分阐述和说明，故此华翊龙公司与新尚公司之间不构成代理关系，华翊龙公司无需承担任何违约责任。二、华翊龙公司无需按照《认购合同》及补充协议的内容承担违约金及租金、利息。首先，《认购合同》及补充协议为新尚公司与王桂碧自行签署的，协议内容应当仅约束王桂碧与新尚公司。同时本案中王桂碧直接与新尚公司签约，也向新尚公司直接付款，王桂碧与新尚公司之间达成的合意是其双方之间自行订立买卖关系，与华翊龙公司无关。其次，王桂碧未核实清楚新尚公司的授权内容及权限范围，还要承担保密义务，不能告知华翊龙公司签约付款事宜，王桂碧明显并非善意，且存在诸多重大过错，应当承担其过错产生的全部责任。再次，违约金已经是以实际损失为基础的，而王桂碧又主张利息损失，利息损失明显与违约金存在重合，王桂碧要求支付利息没有任何依据。最后，王桂碧与华翊龙公司未签订正式的商品房买卖合同，也未完成商品房的交付，王桂碧主张支付租金没有任何事实依据及法律依据。新尚公司述称，我方尊重法庭的裁判，应当由我方承担的法律责任我方都愿意承担。华翊龙公司上诉请求：请求依法撤销（2020）川0193民初10903号民事判决书第一项、第二项、第三项判决内容，并改判驳回王桂碧对华翊龙公司的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院事实认定错误。1.一审法院关于《认购合同》签订主体及意思表示真实性的认定，属于事实认定错误。《认购合同》是新尚公司与王桂碧签订的，华翊龙公司从未以任何形式作出、亦从未授权委托任何主体作出与王桂碧签订《认购合同》的意思表示，一审法院关于《认购合同》的签订主体及意思表示真实性的认定，明显属于事实认定错误。2.一审法院认定新尚公司系在华翊龙公司投权范围内与王桂碧订立合同，也属于事实认定错误。华翊龙公司与新尚公司签订的《包销合同》明确约定包销合同不构成华翊龙公司对新尚公司的任何授权或代理关系。新尚公司不得自行或以华翊龙公司的名义从事活动，标的房源的销售合同应由华翊龙签署、所有款项应由华翊龙收取，并明确新尚公司在达到特定条件后可以自行或指定第三方购买鹭洲里项目商铺，因此，华翊龙公司从未授权新尚公司作为代理。此外，新尚公司在本案及类案庭审中均确认，其与王桂碧签订《认购协议》系其单方行为，且该行为违反了与华翊龙公司的相关约定，相应责任应由其自行承担。3.一审法院认定华翊龙公司由新尚公司在售楼部对案涉房屋进行销售，属于事实认定错误。王桂碧并未提交任何有效证据证明其与新尚公司签订《认购合同》的地点为建发鹭洲里的售楼部，一审法院仅依据有利害关系的新尚公司“承认”即认定《认购合同》签署于鹭洲里售楼部，并认定“华翊龙公司由新尚公司在售楼部对案涉房屋进行销售，是对其销售行为的一种放任与默许”，存在明显的事实认定错误和逻辑漏洞。4.一审法院遗漏认定黎江与与新尚公司签订的《认购合同》约定“开发商仅仅作为甲方指定的房款收取人”的重要事实。该事实可直接证明华翊龙公司并非新尚公司的委托人，双方不存在代理关系。5.一审法院遗漏认定王桂碧对《认购合同》需承担保密的义务的重要事实。既然《认购合同》需对华翊龙公司保密，那么《认购合同》明显仅约束新尚公司与王桂碧，与华翊龙公司无关。二、一审法院适用法律错误。王桂碧与新尚公司签订合同时已知悉华翊龙公司与新尚公司之间不存在代理关系，其交易对象为新尚公司而非华翊龙公司。通常而言，销售代理公司没有权限代发商签订买卖文件，也没有权限代开发商收取房款，通常是由买受人向开发商付款。王桂碧作为购买商铺的投资人，不同于首次购买住宅的刚需客户，对商业惯例理应有所了解，但仍与新尚公司签订合同及支付款项，不符合商品房买卖的交易惯例。此外，一审法院错误的将表见代理与隐名代理的规定重合。王桂碧是否有足以相信新尚公司具有代理权的权利外观，系判断是否构成表见代理的要件，而并非是合同法第四百零二条关于隐名代理的构成要件。本案中新尚公司系以其自己名义与王桂碧签订合同，且王桂碧在签订和履行合同过程中存在诸多与交易惯例不符等情形，亦不符合表见代理的构成要件。综上，一审法院适用原《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，明显属于适用法律错误。王桂碧辩称，一、新尚诚信公司虽然以自己的名义与王桂碧签订了认购协议、补充协议，这是构成隐名代理的第一个要件。华翊龙公司授权新尚公司出售案涉房屋，虽然华翊龙公司提出包销合同中约定了包销合同不构成任何授权，并以新尚公司没有缴足3.12亿元的金额认为包销期限未开始。从整个交易过程来看，华翊龙公司委托新尚公司销售房屋，实际上是寻找买受人签订合同的过程。且与买受人签订合同，收款、开具发票、提供担保、交付房屋、办理不动产权证、承担商品房保修义务的权利义务均是由华翊龙公司承担的，故其抗辩理由不成立。1.新尚公司与华翊龙公司签订的是包销合同而非买卖合同。华翊龙公司的目的是将房屋委托给新尚公司销售，或在销售完毕之后将剩余房屋销售给新尚公司，以获得不低于11.5亿的房款。新尚公司的目的也并非购买房屋，而是以包销价格购买尾盘房屋赚取超过15.5亿元的议价。2.具备涉案商品房销售资格主体的只有华翊龙公司。新尚公司的销售行为是在华翊龙公司的监管下完成的，华翊龙公司许可和明知新尚公司的销售行为。商品房买卖合同是由华翊龙公司与购房人签订的。新尚公司仅负责对外寻找买受人，其余的事项均由华翊龙公司完成。补充协议也约定了是由华翊龙公司与王桂碧签订商品房买卖合同。且一审中华翊龙公司出示的商品房买卖合同（现售）第一章合同当事人名下的出卖人以及商品房买卖合同补充协议中的出卖人均系华翊龙公司而非新尚公司。3.华翊龙公司承担了案涉房屋的购房税费，提供了案涉房屋的按揭贷款担保，向购房人开具了购房发票。并且收取（或退还）购房款、交付（办证）房屋、承担商品房质量及保修责任、与物业公司签订物业合同等行为的主体均为华翊龙公司。二、王桂碧在与新尚公司签订认购协议、补充协议时知道新尚公司与华翊龙公司的代理关系。王桂碧系通过新尚公司向其推介时出示的《商品房预售许可证》、《包销合同》获知新尚公司与华翊龙公司的代理关系。且王桂碧要求新尚公司收款后立即转至华翊龙公司的账户，并且要求新尚公司出示向华翊龙公司转账的银行流水记录，同时要求其在华翊龙公司出具的收据上盖章。此外，王桂碧是在华翊龙公司的售楼部完成购房交易。以上事实均可表明王桂碧知晓华翊龙公司与新尚公司间的代理关系。三、华翊龙公司以认购协议约定王桂碧有保密义务为由，抗辩认购协议及补充协议只约束王桂碧和新尚公司，其理由不能成立。华翊龙公司并非认购合同的第三人，而是当事人，其直接受认购合同的约束。华翊龙公司本就知晓认购合同内容，我方无须对其保密。且华翊龙公司没有确切证据证明本案属于“有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人”的情形。新尚公司辩称，请法庭依法裁判。王桂碧向一审法院起诉请求：1.请求判令解除王桂碧与华翊龙公司之间的《认购合同》及《补充协议》；2.请求判令华翊龙公司返还王桂碧购房款2000000元及利息（以2000000元为基数，自2020年4月11日起至实际付清时止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年8月10日为25526.03元）；3.请求判令华翊龙公司支付违约金400000元及利息（以400000元为基数，自2020年4月11日起至实际付清时止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年8月10日为5105.21元）；4.请求判令华翊龙公司支付租金，商铺xx月租金为322元/平，商铺6-1-51为342元/平，自2020年3月27日起至华翊龙公司全部退还购房款时止，暂计至2020年8月10日两个商铺租金暂为103041.65元。前述第2-4项暂计金额2533672.89元；5.本案诉讼费由华翊龙公司全部承担。一审法院认定事实：华翊龙公司（甲方）与新尚公司（乙方）于2019年10月11日签订《包销合同》，合同第一条约定了商品房基本情况：1.项目名称：建发鹭洲里项目（以下简称“本项目”）；2.项目位置：高新南区南华路1616号；3.房源信息：乙方包销的商品房共计499套（以下简称“标的房源”）。4.乙方已实地踏勘并清楚知悉本项目及周边区域已有的道路交通环境、线网架设、市政配套设施等现状情况，且甲方对本项目其余物业与拟交易物业的关系、物业管理公共区域及标的房源已存在租赁的情况，以及相关政策等亦作了合理的提示和说明，乙方已充分知悉并予以认可，并确保在乙方指定第三方作为购房人时乙方已充分告知上述事项并取得购房人认可。5.本合同签订后由双方共同与承租人进行协商，确认承租人是否行使优先购买权。若承租人行使优先购买权，则由甲方与承租人签订商品房买卖合同，承租人视为乙方指定买受人。合同第二条约定了标的房源范围及面积：鹭洲里项目1栋1-2楼、4栋1-2楼、5栋1-2楼、6栋1-4楼、7栋2-4楼、8栋1-2楼、10栋1-4楼，共计499套商铺，合计建筑面积约44126.04平米。合同第三条约定标的房源包销总价款：双方同意乙方以房屋建筑面积单价35126.65元/平米，总价1550000000元为甲方包销标的房源。合同附件有商品房买卖合同（格式）。2019年10月29日，案外人黎江（乙方）与新尚公司（甲方）签订《认购合同》约定：1.黎江购买建发鹭洲里xx、xx、xx商铺。2.甲方开户行和账号：户名：四川新尚诚信房地产经纪有限公司，账号:5105××××4163，开户行：建行成都第一支行。3.甲方同意乙方在2019年11月20日前签署《商品房买卖合同》。4.合同尾部（手写）：单位：成都华翊龙房地产开发有限公司，账号：1158××××3701，开户行：中国银行成都天府大道支行。黎江于2019年10月31日向华翊龙公司账号1158××××3701支付10000000元购房款。华翊龙公司于2020年3月3日，通过账号1158××××3701向黎江账户转账10000000元（备注退诚意金）。王桂碧（乙方）与新尚公司（甲方）于2019年12月27日签订《认购合同》，合同第一条约定认购概况：1.鉴于甲方已签订关于买断销售开发商成都华翊龙房地产开发有限公司（建发鹭洲里）（以下简称“开发商”）项目的合同；2.甲乙方愿意提前内部认购以下房源：（1）甲乙双方交易的商铺位于成都市高新区xx号，建发鹭洲里xx（以下简称“该商铺”）。建筑面积共计36.91平方米。（2）该商铺在办理不动产证登记时保证该商铺系清洁状态，不涉及抵押、担保。合同第三条约定，经双方协商一致同意该商铺成交单价为60000元／平米，总价为2214600元。合同第4.1.4条约定，签定本合同即日起，本次支付购房款1000000元；第4.1.5条约定甲方开户行和账号：户名为四川新尚诚信房地产经纪有限公司，账号为5105××××4163，开户行为建行成都第一支行。合同第五条约定甲方同意乙方在30个工作日内签署《商品房买卖合同》。合同第七条约定违约责任，若甲乙双方签署本合约后，因甲方原因导致无法交易，甲方构成根本性违约，乙方有权单方面解除本合同。在解除合同之日起7个工作日内甲方退还乙方已支付房款，甲方承担已支付购房款万分之二的违约金。若乙方未遵守保密条款或拒绝按合同约定将各款项支付给甲方或甲方指定人，甲方有权取消乙方的购买权。在解除合同之日起7个工作日内甲方退还乙方已支付房款，乙方承担已支付购房款万分之二的违约金。王桂碧（乙方）与新尚公司（甲方）于2019年12月27日签订另一份《认购合同》，合同第一条约定认购概况：1.鉴于甲方已签订关于买断销售开发商成都华翊龙房地产开发有限公司（建发鹭洲里）（以下简称“开发商”）项目的合同；2.甲乙方愿意提前内部认购以下房源：（1）甲乙双方交易的商铺位于成都市高新区xx号，建发鹭洲里xx（以下简称“该商铺”）。建筑面积共计30.63平方米。（2）该商铺在办理不动产证登记时保证该商铺系清洁状态，不涉及抵押、担保。合同第三条约定，经双方协商一致同意该商铺成交单价为60000元／平米，总价为1837800元。合同第4.1.4条约定，签定本合同即日起，本次支付购房款1000000元；第4.1.5条约定甲方开户行和账号：户名为四川新尚诚信房地产经纪有限公司，账号为5105××××4163，开户行为建行成都第一支行。合同第五条约定甲方同意乙方在30个工作日内签署《商品房买卖合同》。合同第七条约定违约责任，若甲乙双方签署本合约后，因甲方原因导致无法交易，甲方构成根本性违约，乙方有权单方面解除本合同。在解除合同之日起7个工作日内甲方退还乙方已支付房款，甲方承担已支付购房款万分之二的违约金。若乙方未遵守保密条款或拒绝按合同约定将各款项支付给甲方或甲方指定人，甲方有权取消乙方的购买权。在解除合同之日起7个工作日内甲方退还乙方已支付房款，乙方承担已支付购房款万分之二的违约金。王桂碧于2019年12月27日通过银行分两笔共向新尚公司账号5105××××4163转账2000000元。2019年12月27日，新尚公司出具收据显示收到王桂碧建发鹭洲里xx、xx购房款2000000元。王桂碧（乙方）与新尚公司（甲方）于2020年2月6日签订《补充协议》，约定经友好协商，甲乙双方交易的商铺位于成都市高新区xx号，建发鹭洲里xx、xx（以下简称“该商铺”），建筑面积共计67.54平方米。甲方承诺：甲方保证乙方与开发商于2020年4月5日签订《商品房买卖合同》并备案，如未能按时签订和备案，甲方按照乙方已交购房款的20%承担违约金及全额退回已交房款，该违约金及房款应在2020年4月10日前支付给乙方。甲方承诺该商铺租金由2020年3月27日起计算，乙方不再承担该商铺免租期。2020年3月31日，华翊龙公司张贴公告宣称，我司未自行、亦未委托任何单位或个人以任何方式推售鹭洲里项目房屋，也从未授权任何单位和个人进行包销、销售或提供相关中介服务，现阶段也不收取款项和接受房源预定。一审法院认为，2019年12月27日签订的《认购合同》系双方真实意思表示的体现，合法有效。本案的争议焦点在于王桂碧与新尚公司签订的《认购合同》约束的当事人是新尚公司还是华翊龙公司。王桂碧方认为新尚公司与华翊龙公司为委托代理关系，其合同依据为新尚公司与华翊龙公司之间签订的《包销合同》，其法律依据为原《中华人民共和国合同法》第四百零二条，该条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。一审法院认为，适用该法律条文的构成要件为：1.受托人须以自己的名义从事民事活动；2.受托人在委托人的授权范围内与第三人订立合同并且第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系。因此，本案争议之核心在于案涉交易是否符合上述两个构成要件。针对第一个构成要件，根据审理查明的事实，新尚公司的确是以自己的名义与王桂碧签订合同，因此符合第一个构成要件；关于第二个构成要件，一审法院主要从以下几个方面进行考量：首先，新尚公司在庭审中承认《认购合同》签署于华翊龙公司售楼部，新尚公司与华翊龙公司之间的《包销合同》真实存在，新尚公司在与王桂碧签订合同之时向王桂碧展示了《包销合同》的首页与尾页，并以涉及商业秘密为由未向其展示其他涉及华翊龙公司与新尚公司具体授权的内容，从一般购房主体的辨识度出发，购房人在此种情况之下，已经足以相信新尚公司具有代理权的权利外观。在此情况之下，要求一般购房人必须看清新尚公司以商业秘密为名未展示的华翊龙公司与新尚公司之间的具体授权内容与范围，过于苛责。新尚公司与华翊龙公司于2019年10月11日签订的《包销合同》第四条明确约定包销期限自新尚公司支付完毕定金及首笔包销款312000000元时起至2020年8月31日止。至法庭辩论终结之前新尚公司尚未付清，包销期限尚未启动，但是合同亦约定了此笔款项的支付期限为合同签署后15个工作日内，即2019年11月初新尚公司就应该付清该批款项，但是华翊龙公司在未收到首批款项的情况之下，仍然由新尚公司在售楼部对案涉房屋进行销售，是对其销售行为的一种放任与默许。在此情况之下，华翊龙公司在本案之中所作的抗辩实质上系将其选择及监督委托代理人的经营风险不当转嫁于购房者。案外人黎江与新尚公司签订《认购合同》，新尚公司在合同中手写收款人为华翊龙公司，黎江向华翊龙公司账户转账10000000元；2020年3月3日，华翊龙公司向案外人黎江退还上述款项，交易详情为：退诚意金。这一事实显示，华翊龙公司对于新尚公司在进行事实上的房屋销售不知情的抗辩明显不成立。综上，一审法院认为新尚公司与王桂碧交易中的案涉行为符合第二要件。因此，根据原《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，《认购合同》直接约束王桂碧与华翊龙公司，王桂碧的合同相对方为华翊龙公司，新尚公司作为受托人而收取的款项，应视为华翊龙公司收取。根据《认购合同》第7.1条“因甲方原因导致无法交易，甲方构成根本性违约，乙方有权单方面解除本合同”之约定，王桂碧具有合同约定解除权，双方合同于载有解除合同意思表示之起诉状副本送达之日即2020年9月11日解除。根据原《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除之后，华翊龙公司应该退还王桂碧交付的2000000元。故王桂碧要求华翊龙公司退还购房款2000000元的诉请具有合同依据，一审法院予以支持。针对王桂碧要求华翊龙公司支付利息、违约金及租金的诉请。一审法院评判如下：1.王桂碧于2019年12月27日签订的《认购合同》第五条约定甲方同意乙方在30个工作日内签署《商品房买卖合同》。合同第七条约定违约责任，若甲乙双方签署本合约后，因甲方原因导致无法交易，甲方构成根本性违约，乙方有权单方面解除本合同。在解除合同之日起7个工作日内甲方退还乙方已支付房款，甲方承担已支付购房款万分之二的违约金。2.尽管因为华翊龙公司的授权外观，使得王桂碧相信新尚公司系在华翊龙公司的委托授权下签订《认购合同》，一审法院对此亦予以认定。但是，当签订《认购合同》超过三十个工作日仍未签订正式的《商品房买卖合同》时，王桂碧就应当有更多的注意义务。此时，王桂碧应当就《认购合同》项下的权利义务向华翊龙公司进行磋商，并根据《认购合同》的约定及时主张权利。3.《补充协议》并非王桂碧与华翊龙公司缔结，王桂碧亦无证据证明新尚公司仍在华翊龙公司委托授权范围内签订。如一味地要求华翊龙公司承担责任，显与公平原则相悖。故一审法院对王桂碧要求华翊龙公司根据《补充协议》内容承担违约责任及租金的诉讼请求，不予支持。4.本案王桂碧与华翊龙公司之间只存在商品房预约合同关系，双方并未签订正式的《商品房买卖合同》，亦即本约，王桂碧所受损失系信赖利益损失，而非履行利益之损失。根据《认购合同》对信赖利益损失计算方法的约定，华翊龙公司应当向王桂碧支付的违约金金额为400元。本案以商品房预售合同纠纷作为立案案由，存在不当之处。根据审理查明的情况，一审法院将立案案由调整为商品房预约合同纠纷。综上，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、王桂碧于2019年12月27日签订的关于购买成都市高新区xx号建发鹭洲里xx、xx号房屋的两份《认购合同》于2020年9月11日解除；二、华翊龙公司于判决生效之日起十日内向王桂碧退还购房款2000000元；三、华翊龙公司于判决生效之日起十日内向王桂碧支付违约金400元；四、驳回王桂碧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为13535元，由王桂碧负担3000元，被告华翊龙公司负担10535元；保全费5000元，由华翊龙公司负担。二审中，华翊龙公司向本院提交了新证据：第一组证据：证据1.《认购合同》（黎江）。证明：1.黎江与新尚公司签订的《认购合同》第五条关于收款的约定，“收取款项由甲方或者甲方指定的收款人（包括但不限于开发商），由于该商铺备案需要乙方与开发商签订《商品房买卖合同》，开发商仅仅作为甲方指定的房款收取人，其向乙方出具的购房发票应当视为甲方向乙方出具的购房发票”。由此可以看出（1）开发商与黎江及段小群、王容容、王桂碧签订《商品房买卖合同》，仅仅是因为备案的需要，而实际的买卖双方应当是段小群、王容容、王桂碧与新尚公司；（2）开发商华翊龙公司仅仅是作为新尚公司指定的房款收取人，这也直接证明了华翊龙公司并非新尚公司的委托人，双方不存在代理关系。2.《认购合同》第七条保密条款约定“乙方不能直接或者间接告知第三方本合同及补充协议内容，否则视为根本性违约，甲方可直接解除合同”。黎江在签订《认购合同》时均需要遵守保密义务，不能将签约的事实告知华翊龙公司，这也明显印证了华翊龙公司与新尚公司不构成代理关系的事实，否则认购合同要对委托人进行保密明显不符合常理。3.黎江购买xx、xx、xx商铺的总价为20282460元，低于包销合同的包销底价21454682元，若新尚公司与华翊龙公司是代理关系，新尚公司应当按照华翊龙公司确定的价格进行销售，新尚公司远低于包销底价进行销售也应当征得华翊龙公司同意，否则明显不符合代理关系的常理。这同样也能印证华翊龙公司与新尚公司之间并非代理关系的事实。第二组证据：证据1.《认购合同》（王建欧）；证据2.《关于认购合同的补充协议》；证据3.POS机刷卡单据（8张）；证据4.《情况说明》。证明：1.新尚公司与王建欧于2019年10月17日签订《认购合同》，第五条关于收款同样约定，“收取款项由甲方或者甲方指定的收款人（包括但不限于开发商），由于该商铺备案需要乙方与开发商签订《商品房买卖合同》，开发商仅仅作为甲方指定的房款收取人，其向乙方出具的购房发票应当视为甲方向乙方出具的购房发票。”2.新尚公司与王建欧于2019年10月17日签订《关于认购合同的补充协议》约定，“因本成交价已远低于甲方与开发商签定的销售底价，故乙方同意以甲方指定价格签署《商品房买卖合同》”、“乙方同意在支付甲方23000000元购房款时，同时再借支甲方7000000元”、“乙方不能直接或间接告知第三方主合同及补充协议的约定”。3.王建欧在2019年10月17日当日向新尚公司支付30000000元款项。4.新尚公司出具的《情况说明》载明：“王建欧与我司属于合作投资关系，与我司属于内部经济纠纷问题，…我司前后已向王建欧支付利息近人民币3000000元。关于认购合同一事，仅作为项目合作成功后的担保形式。”5.通过王建欧与新尚公司签署的协议及支付的款项等事实同样可以印证华翊龙公司与新尚公司之间不构成代理关系：（1）开发商华翊龙公司仅仅是作为新尚公司指定的房款收取人，王建欧同样对华翊龙公司需要遵守保密义务，这也直接证明了华翊龙公司并非新尚公司的委托人。（2）王建欧购买xx~xx（7套）商铺的总价为23000000元，低于包销合同的包销底价24389473元，和代理关系的常理不符合。王建欧分8笔支付购房款及借款，但是却无法将8笔款项分别拆分为23000000元购房款及7000000元借款，同样和常理不符合。（3）新尚公司称王建欧与其为合作投资关系，且关于认购合同一事仅仅作为项目合作的担保形式，此种担保方式也是旨在将新尚公司及其投资者的风险通过诉讼等手段恶意转移给华翊龙公司。（4）黎江与王建欧同样是将开发商作为新尚公司指定的房款收取人，同时黎江及段小群、王容容、王桂碧与王建欧均是同样对华翊龙公司遵守保密义务，且同样是购房总价低于包销底价，故有理由认为王桂碧等人与王建欧同样是投资者，其在签署认购合同时不可能认为华翊龙公司与新尚公司系代理关系。第三组证据：证据1.《认购合同》（2020年1月17日，何小君）、《认购合同》（2020年3月9日，何小君）。证据2.《补充协议》。证明：1.新尚公司与何小君分别于2020年1月17日、2020年3月9日签订的《认购合同》第六条均约定了保密条款，第五条关于合同签订却约定“详见补充协议”。2.新尚公司与何小君于2020年3月9日签订《补充协议》约定，“甲方现场销售需配合将xx号房屋不低于单价23000元进行再次销售，销售所得利润超过23000元的部分归甲方所有，乙方净收入每平方米5000元。”3.通过何小君与新尚公司签署的协议等事实同样可以印证华翊龙公司与新尚公司之间不构成代理关系：（1）何小君需要对华翊龙公司遵守保密义务，何小君购买商铺房价分别为5654000、5082840元均远低于包销底价9098846、8945469元，此均直接证明了华翊龙公司并非新尚公司的委托人，否则不符合常理。（2）何小君在两份《认购合同》中均未约定与开发商签订网签备案合同的签订时间，这明显有违真实购房者的交易目的。（3）何小君与新尚公司在补充协议中约定净收入每平方米5000元，此可以明显看出何小君也是新尚公司包销鹭洲里项目的投资者，而并非是购房者。（4）黎江及段小群、王容容、王桂碧与何小君均是同样遵守保密义务，同样是购房总价低于包销底价，有理由认为王桂碧等人与何小君均是投资者，其在签署认购合同时不可能认为华翊龙公司与新尚公司系代理关系。王桂碧质证认为，对第一组证据：与其提交的认购合同一致，虽系复印件，故认可其三性，但对华翊龙公司的证明目的有异议。1.首先，黎江的合同中第1条也载明了是买断销售，而不是买房。其次，同样新尚公司也只给黎江看了包销合同的首页和尾页。再次，华翊龙公司和新尚公司属于委托关系，在王桂碧一审对包销合同的质证意见中有详细阐述。2.虽然华翊龙公司称自己仅是指定收款，这不是事实。当时是黎江提出直接把10000000元打给华翊龙公司，而非华翊龙公司仅是新尚公司指定的收款人。3.销售并签订商品房合同的主体都是华翊龙公司，后面退款，即退还黎江10000000元也备注了诚意金。4.华翊龙公司也不是第三人，其对购房合同及补充协议是明知的。5.关于价格问题，每套房屋针对不同买受人价格都是不同的，新尚公司也在一审中自认了这仅是其销售策略。新尚公司的销售行为是在华翊龙公司的监管下完成的，华翊龙公司明知、许可新尚公司的销售行为。且新尚公司的销售价格、时点都是经过华翊龙公司审核同意的。对第二组证据：对其三性及证明目的均不予认可。华翊龙公司仅提交了上述证据的复印件，未提交证据原件，且上述材料仅是证明王建欧是投资者，与本案的王桂碧没有任何的关联性。且新尚公司也认可多个买受人包括黎江均是购房人，而不是投资者。对情况说明的三性及证明目的均不予认可。首先，该情况说明并不符合民诉法规定的证据形式要件，按照民诉法的规定，单位出具的证明应由公司盖章、法人签字、经办人员签字，但该情况说明仅加盖了印章，不具备证据的法定形式，不应当被采信。对于该情况说明内容，说他们之间是担保形式，与本案不具有任何的关联性，与本案的情况也不一致，因为我们本身就是直接的购房人。对第三组证据的质证意见与证据2、3、4的质证意见一致。新尚公司质证认为，对华翊龙公司提交证据的真实性、合法性予以认可，但对其关联性有异议，新尚公司与华翊龙公司之间的关系是委托代理性质。本院经审查认为，对上述证据是否采信将结合本案查明其他事实综合予以认定。本院二审审理查明事实与一审法院审理查明事实一致，本院依法予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，引起本案纠纷之法律事实发生于民法典实施之前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1.王桂碧与新尚公司签订的《认购合同》解除后法律责任由何方当事人承担。2.王桂碧上诉要求华翊龙公司支付利息、违约金及租金的主张是否能够成立。本院分别评述如下：关于第一个争议焦点，本院认为，首先，原《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。本案中，新尚公司系以自己的名义与王桂碧签订合同，新尚公司在与王桂碧签订合同之时向王桂碧展示了包销合同且合同签署地点在华翊龙公司售楼部，王桂碧已经足以相信新尚公司系代表华翊龙公司出售案涉房屋。结合华翊龙公司在未收到首批款项的情况之下，仍然由新尚公司在售楼部对案涉房屋进行销售，以及案外人黎江与新尚公司、华翊龙公司款项来往等事实，华翊龙公司对于新尚公司进行事实上的房屋销售系知情。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外”，包销合同并未排除委托代理关系。新尚公司在与王桂碧签订合同之时向王桂碧展示了《包销合同》的首页与尾页，并以涉及商业秘密为由未向其展示其他涉及华翊龙公司与新尚公司具体授权的内容，华翊龙公司主张依据包销合同相应条款不应承担责任，但新尚公司未向购房者出示相关条款。结合新尚公司在项目售楼部已经销售多套房屋引发多起诉讼的情况，华翊龙公司该上诉理由系将其选择及监督委托代理人的经营风险不当转嫁于购房者，本院依法不予采纳。故一审法院认为《认购合同》直接约束王桂碧与华翊龙公司，应由华翊龙公司承担相应责任，正确，本院依法予以维持。关于第二个争议焦点，本院认为，王桂碧依据相应违约损失赔偿依据是《补充协议》，而该补充协议约定均系新尚公司承诺买受人与开发商未能签订合同时应当承担的违约责任，王桂碧据此主张华翊龙公司承担相应违约金以及租金缺乏依据。故一审法院根据双方仅建立预约合同关系及合同履行情况，酌定华翊龙公司支付违约金400元，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人王桂碧、成都华翊龙房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的承担，按原审判决方式执行；二审案件受理费36203元，由王桂碧负担9133元，成都华翊龙房地产开发有限公司负担27070元。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 李 俊审判员 冯 璐审判员 白福群二〇二一年八月六日书记员 何佳林四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终5696号上诉人（原审原告）：王桂碧，女，1976年10月9日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。委托诉讼代理人：陈枫，四川衡平律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳欣，四川衡平律师事务所律师。上诉人（原审被告）：成都华翊龙房地产开发有限公司，住所地四川自由贸易试验区成都高新区xx号9栋。法定代表人：胡波，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王涵，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨强达，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：四川新尚诚信房地产经纪有限公司，住所地成都市高新区天晖路360号20层4号。法定代表人：朱志勇，职务不祥。委托诉讼代理人：李安金，男，系该公司员工。上诉人王桂碧因与上诉人成都华翊龙房地产开发有限公司（以下简称华翊龙公司）、被上诉人四川新尚诚信房地产经纪有限公司（以下简称新尚公司）商品房预约合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初10903号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。王桂碧上诉请求：依法撤销四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初10903号民事判决第四项，依法改判支持王桂碧的全部诉讼请求。事实与理由：一、《补充协议》签订时间后于《认购合同》，二者对违约责任约定不同，应当以补充协议予以认定，原审法院按照《认购合同》条款认定违约责任，适用法律错误。虽然王桂碧与新尚公司于2019年12月27日签订的两份《认购合同》第7.1条约定了新尚公司根本性违约时应按照王桂碧已支付房款万分之二支付违约金，但2020年2月6日签订的《补充协议》对《认购合同》中违约责任条款进行了变更。《认购合同》与《补充协议》对违约责任的约定不一致，基于意思表示的最新、最近原则，应根据协议成立的先后顺序，以后一份协议即《补充协议》为准。华翊龙公司应当支付王桂碧利息、违约金及租金。二、华翊龙公司与新尚公司系委托代理关系，《补充协议》的法律后果应由被代理人即华翊龙公司承担，原审法院未按《补充协议》约定认定违约责任，适用法律错误。原审判决认定《认购合同》直接约束华翊龙公司，确认华翊龙公司与新尚公司系委托代理关系，作为对于部分变更《认购合同》条款的《补充协议》理应直接约束华翊龙公司，法律后果应由华翊龙公司承担。三、新尚公司自愿承担责任，人民法院应当判决其与华翊龙公司共同承担责任。鉴于本案于2020年9月25日的庭审中，新尚公司明确表明愿意承担全部责任，因此新尚公司应当与华翊龙公司共同承担返还购房款、支付违约金等全部责任。华翊龙公司辩称，一、华翊龙公司与新尚公司之间不构成代理关系。华翊龙公司在上诉状及其补充意见中已对华翊龙公司与新尚公司之间不构成代理关系的事实以及意见，进行了充分阐述和说明，故此华翊龙公司与新尚公司之间不构成代理关系，华翊龙公司无需承担任何违约责任。二、华翊龙公司无需按照《认购合同》及补充协议的内容承担违约金及租金、利息。首先，《认购合同》及补充协议为新尚公司与王桂碧自行签署的，协议内容应当仅约束王桂碧与新尚公司。同时本案中王桂碧直接与新尚公司签约，也向新尚公司直接付款，王桂碧与新尚公司之间达成的合意是其双方之间自行订立买卖关系，与华翊龙公司无关。其次，王桂碧未核实清楚新尚公司的授权内容及权限范围，还要承担保密义务，不能告知华翊龙公司签约付款事宜，王桂碧明显并非善意，且存在诸多重大过错，应当承担其过错产生的全部责任。再次，违约金已经是以实际损失为基础的，而王桂碧又主张利息损失，利息损失明显与违约金存在重合，王桂碧要求支付利息没有任何依据。最后，王桂碧与华翊龙公司未签订正式的商品房买卖合同，也未完成商品房的交付，王桂碧主张支付租金没有任何事实依据及法律依据。新尚公司述称，我方尊重法庭的裁判，应当由我方承担的法律责任我方都愿意承担。华翊龙公司上诉请求：请求依法撤销（2020）川0193民初10903号民事判决书第一项、第二项、第三项判决内容，并改判驳回王桂碧对华翊龙公司的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院事实认定错误。1.一审法院关于《认购合同》签订主体及意思表示真实性的认定，属于事实认定错误。《认购合同》是新尚公司与王桂碧签订的，华翊龙公司从未以任何形式作出、亦从未授权委托任何主体作出与王桂碧签订《认购合同》的意思表示，一审法院关于《认购合同》的签订主体及意思表示真实性的认定，明显属于事实认定错误。2.一审法院认定新尚公司系在华翊龙公司投权范围内与王桂碧订立合同，也属于事实认定错误。华翊龙公司与新尚公司签订的《包销合同》明确约定包销合同不构成华翊龙公司对新尚公司的任何授权或代理关系。新尚公司不得自行或以华翊龙公司的名义从事活动，标的房源的销售合同应由华翊龙签署、所有款项应由华翊龙收取，并明确新尚公司在达到特定条件后可以自行或指定第三方购买鹭洲里项目商铺，因此，华翊龙公司从未授权新尚公司作为代理。此外，新尚公司在本案及类案庭审中均确认，其与王桂碧签订《认购协议》系其单方行为，且该行为违反了与华翊龙公司的相关约定，相应责任应由其自行承担。3.一审法院认定华翊龙公司由新尚公司在售楼部对案涉房屋进行销售，属于事实认定错误。王桂碧并未提交任何有效证据证明其与新尚公司签订《认购合同》的地点为建发鹭洲里的售楼部，一审法院仅依据有利害关系的新尚公司“承认”即认定《认购合同》签署于鹭洲里售楼部，并认定“华翊龙公司由新尚公司在售楼部对案涉房屋进行销售，是对其销售行为的一种放任与默许”，存在明显的事实认定错误和逻辑漏洞。4.一审法院遗漏认定黎江与与新尚公司签订的《认购合同》约定“开发商仅仅作为甲方指定的房款收取人”的重要事实。该事实可直接证明华翊龙公司并非新尚公司的委托人，双方不存在代理关系。5.一审法院遗漏认定王桂碧对《认购合同》需承担保密的义务的重要事实。既然《认购合同》需对华翊龙公司保密，那么《认购合同》明显仅约束新尚公司与王桂碧，与华翊龙公司无关。二、一审法院适用法律错误。王桂碧与新尚公司签订合同时已知悉华翊龙公司与新尚公司之间不存在代理关系，其交易对象为新尚公司而非华翊龙公司。通常而言，销售代理公司没有权限代发商签订买卖文件，也没有权限代开发商收取房款，通常是由买受人向开发商付款。王桂碧作为购买商铺的投资人，不同于首次购买住宅的刚需客户，对商业惯例理应有所了解，但仍与新尚公司签订合同及支付款项，不符合商品房买卖的交易惯例。此外，一审法院错误的将表见代理与隐名代理的规定重合。王桂碧是否有足以相信新尚公司具有代理权的权利外观，系判断是否构成表见代理的要件，而并非是合同法第四百零二条关于隐名代理的构成要件。本案中新尚公司系以其自己名义与王桂碧签订合同，且王桂碧在签订和履行合同过程中存在诸多与交易惯例不符等情形，亦不符合表见代理的构成要件。综上，一审法院适用原《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，明显属于适用法律错误。王桂碧辩称，一、新尚诚信公司虽然以自己的名义与王桂碧签订了认购协议、补充协议，这是构成隐名代理的第一个要件。华翊龙公司授权新尚公司出售案涉房屋，虽然华翊龙公司提出包销合同中约定了包销合同不构成任何授权，并以新尚公司没有缴足3.12亿元的金额认为包销期限未开始。从整个交易过程来看，华翊龙公司委托新尚公司销售房屋，实际上是寻找买受人签订合同的过程。且与买受人签订合同，收款、开具发票、提供担保、交付房屋、办理不动产权证、承担商品房保修义务的权利义务均是由华翊龙公司承担的，故其抗辩理由不成立。1.新尚公司与华翊龙公司签订的是包销合同而非买卖合同。华翊龙公司的目的是将房屋委托给新尚公司销售，或在销售完毕之后将剩余房屋销售给新尚公司，以获得不低于11.5亿的房款。新尚公司的目的也并非购买房屋，而是以包销价格购买尾盘房屋赚取超过15.5亿元的议价。2.具备涉案商品房销售资格主体的只有华翊龙公司。新尚公司的销售行为是在华翊龙公司的监管下完成的，华翊龙公司许可和明知新尚公司的销售行为。商品房买卖合同是由华翊龙公司与购房人签订的。新尚公司仅负责对外寻找买受人，其余的事项均由华翊龙公司完成。补充协议也约定了是由华翊龙公司与王桂碧签订商品房买卖合同。且一审中华翊龙公司出示的商品房买卖合同（现售）第一章合同当事人名下的出卖人以及商品房买卖合同补充协议中的出卖人均系华翊龙公司而非新尚公司。3.华翊龙公司承担了案涉房屋的购房税费，提供了案涉房屋的按揭贷款担保，向购房人开具了购房发票。并且收取（或退还）购房款、交付（办证）房屋、承担商品房质量及保修责任、与物业公司签订物业合同等行为的主体均为华翊龙公司。二、王桂碧在与新尚公司签订认购协议、补充协议时知道新尚公司与华翊龙公司的代理关系。王桂碧系通过新尚公司向其推介时出示的《商品房预售许可证》、《包销合同》获知新尚公司与华翊龙公司的代理关系。且王桂碧要求新尚公司收款后立即转至华翊龙公司的账户，并且要求新尚公司出示向华翊龙公司转账的银行流水记录，同时要求其在华翊龙公司出具的收据上盖章。此外，王桂碧是在华翊龙公司的售楼部完成购房交易。以上事实均可表明王桂碧知晓华翊龙公司与新尚公司间的代理关系。三、华翊龙公司以认购协议约定王桂碧有保密义务为由，抗辩认购协议及补充协议只约束王桂碧和新尚公司，其理由不能成立。华翊龙公司并非认购合同的第三人，而是当事人，其直接受认购合同的约束。华翊龙公司本就知晓认购合同内容，我方无须对其保密。且华翊龙公司没有确切证据证明本案属于“有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人”的情形。新尚公司辩称，请法庭依法裁判。王桂碧向一审法院起诉请求：1.请求判令解除王桂碧与华翊龙公司之间的《认购合同》及《补充协议》；2.请求判令华翊龙公司返还王桂碧购房款2000000元及利息（以2000000元为基数，自2020年4月11日起至实际付清时止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年8月10日为25526.03元）；3.请求判令华翊龙公司支付违约金400000元及利息（以400000元为基数，自2020年4月11日起至实际付清时止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年8月10日为5105.21元）；4.请求判令华翊龙公司支付租金，商铺xx月租金为322元/平，商铺6-1-51为342元/平，自2020年3月27日起至华翊龙公司全部退还购房款时止，暂计至2020年8月10日两个商铺租金暂为103041.65元。前述第2-4项暂计金额2533672.89元；5.本案诉讼费由华翊龙公司全部承担。一审法院认定事实：华翊龙公司（甲方）与新尚公司（乙方）于2019年10月11日签订《包销合同》，合同第一条约定了商品房基本情况：1.项目名称：建发鹭洲里项目（以下简称“本项目”）；2.项目位置：高新南区南华路1616号；3.房源信息：乙方包销的商品房共计499套（以下简称“标的房源”）。4.乙方已实地踏勘并清楚知悉本项目及周边区域已有的道路交通环境、线网架设、市政配套设施等现状情况，且甲方对本项目其余物业与拟交易物业的关系、物业管理公共区域及标的房源已存在租赁的情况，以及相关政策等亦作了合理的提示和说明，乙方已充分知悉并予以认可，并确保在乙方指定第三方作为购房人时乙方已充分告知上述事项并取得购房人认可。5.本合同签订后由双方共同与承租人进行协商，确认承租人是否行使优先购买权。若承租人行使优先购买权，则由甲方与承租人签订商品房买卖合同，承租人视为乙方指定买受人。合同第二条约定了标的房源范围及面积：鹭洲里项目1栋1-2楼、4栋1-2楼、5栋1-2楼、6栋1-4楼、7栋2-4楼、8栋1-2楼、10栋1-4楼，共计499套商铺，合计建筑面积约44126.04平米。合同第三条约定标的房源包销总价款：双方同意乙方以房屋建筑面积单价35126.65元/平米，总价1550000000元为甲方包销标的房源。合同附件有商品房买卖合同（格式）。2019年10月29日，案外人黎江（乙方）与新尚公司（甲方）签订《认购合同》约定：1.黎江购买建发鹭洲里xx、xx、xx商铺。2.甲方开户行和账号：户名：四川新尚诚信房地产经纪有限公司，账号:5105××××4163，开户行：建行成都第一支行。3.甲方同意乙方在2019年11月20日前签署《商品房买卖合同》。4.合同尾部（手写）：单位：成都华翊龙房地产开发有限公司，账号：1158××××3701，开户行：中国银行成都天府大道支行。黎江于2019年10月31日向华翊龙公司账号1158××××3701支付10000000元购房款。华翊龙公司于2020年3月3日，通过账号1158××××3701向黎江账户转账10000000元（备注退诚意金）。王桂碧（乙方）与新尚公司（甲方）于2019年12月27日签订《认购合同》，合同第一条约定认购概况：1.鉴于甲方已签订关于买断销售开发商成都华翊龙房地产开发有限公司（建发鹭洲里）（以下简称“开发商”）项目的合同；2.甲乙方愿意提前内部认购以下房源：（1）甲乙双方交易的商铺位于成都市高新区xx号，建发鹭洲里xx（以下简称“该商铺”）。建筑面积共计36.91平方米。（2）该商铺在办理不动产证登记时保证该商铺系清洁状态，不涉及抵押、担保。合同第三条约定，经双方协商一致同意该商铺成交单价为60000元／平米，总价为2214600元。合同第4.1.4条约定，签定本合同即日起，本次支付购房款1000000元；第4.1.5条约定甲方开户行和账号：户名为四川新尚诚信房地产经纪有限公司，账号为5105××××4163，开户行为建行成都第一支行。合同第五条约定甲方同意乙方在30个工作日内签署《商品房买卖合同》。合同第七条约定违约责任，若甲乙双方签署本合约后，因甲方原因导致无法交易，甲方构成根本性违约，乙方有权单方面解除本合同。在解除合同之日起7个工作日内甲方退还乙方已支付房款，甲方承担已支付购房款万分之二的违约金。若乙方未遵守保密条款或拒绝按合同约定将各款项支付给甲方或甲方指定人，甲方有权取消乙方的购买权。在解除合同之日起7个工作日内甲方退还乙方已支付房款，乙方承担已支付购房款万分之二的违约金。王桂碧（乙方）与新尚公司（甲方）于2019年12月27日签订另一份《认购合同》，合同第一条约定认购概况：1.鉴于甲方已签订关于买断销售开发商成都华翊龙房地产开发有限公司（建发鹭洲里）（以下简称“开发商”）项目的合同；2.甲乙方愿意提前内部认购以下房源：（1）甲乙双方交易的商铺位于成都市高新区xx号，建发鹭洲里xx（以下简称“该商铺”）。建筑面积共计30.63平方米。（2）该商铺在办理不动产证登记时保证该商铺系清洁状态，不涉及抵押、担保。合同第三条约定，经双方协商一致同意该商铺成交单价为60000元／平米，总价为1837800元。合同第4.1.4条约定，签定本合同即日起，本次支付购房款1000000元；第4.1.5条约定甲方开户行和账号：户名为四川新尚诚信房地产经纪有限公司，账号为5105××××4163，开户行为建行成都第一支行。合同第五条约定甲方同意乙方在30个工作日内签署《商品房买卖合同》。合同第七条约定违约责任，若甲乙双方签署本合约后，因甲方原因导致无法交易，甲方构成根本性违约，乙方有权单方面解除本合同。在解除合同之日起7个工作日内甲方退还乙方已支付房款，甲方承担已支付购房款万分之二的违约金。若乙方未遵守保密条款或拒绝按合同约定将各款项支付给甲方或甲方指定人，甲方有权取消乙方的购买权。在解除合同之日起7个工作日内甲方退还乙方已支付房款，乙方承担已支付购房款万分之二的违约金。王桂碧于2019年12月27日通过银行分两笔共向新尚公司账号5105××××4163转账2000000元。2019年12月27日，新尚公司出具收据显示收到王桂碧建发鹭洲里xx、xx购房款2000000元。王桂碧（乙方）与新尚公司（甲方）于2020年2月6日签订《补充协议》，约定经友好协商，甲乙双方交易的商铺位于成都市高新区xx号，建发鹭洲里xx、xx（以下简称“该商铺”），建筑面积共计67.54平方米。甲方承诺：甲方保证乙方与开发商于2020年4月5日签订《商品房买卖合同》并备案，如未能按时签订和备案，甲方按照乙方已交购房款的20%承担违约金及全额退回已交房款，该违约金及房款应在2020年4月10日前支付给乙方。甲方承诺该商铺租金由2020年3月27日起计算，乙方不再承担该商铺免租期。2020年3月31日，华翊龙公司张贴公告宣称，我司未自行、亦未委托任何单位或个人以任何方式推售鹭洲里项目房屋，也从未授权任何单位和个人进行包销、销售或提供相关中介服务，现阶段也不收取款项和接受房源预定。一审法院认为，2019年12月27日签订的《认购合同》系双方真实意思表示的体现，合法有效。本案的争议焦点在于王桂碧与新尚公司签订的《认购合同》约束的当事人是新尚公司还是华翊龙公司。王桂碧方认为新尚公司与华翊龙公司为委托代理关系，其合同依据为新尚公司与华翊龙公司之间签订的《包销合同》，其法律依据为原《中华人民共和国合同法》第四百零二条，该条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。一审法院认为，适用该法律条文的构成要件为：1.受托人须以自己的名义从事民事活动；2.受托人在委托人的授权范围内与第三人订立合同并且第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系。因此，本案争议之核心在于案涉交易是否符合上述两个构成要件。针对第一个构成要件，根据审理查明的事实，新尚公司的确是以自己的名义与王桂碧签订合同，因此符合第一个构成要件；关于第二个构成要件，一审法院主要从以下几个方面进行考量：首先，新尚公司在庭审中承认《认购合同》签署于华翊龙公司售楼部，新尚公司与华翊龙公司之间的《包销合同》真实存在，新尚公司在与王桂碧签订合同之时向王桂碧展示了《包销合同》的首页与尾页，并以涉及商业秘密为由未向其展示其他涉及华翊龙公司与新尚公司具体授权的内容，从一般购房主体的辨识度出发，购房人在此种情况之下，已经足以相信新尚公司具有代理权的权利外观。在此情况之下，要求一般购房人必须看清新尚公司以商业秘密为名未展示的华翊龙公司与新尚公司之间的具体授权内容与范围，过于苛责。新尚公司与华翊龙公司于2019年10月11日签订的《包销合同》第四条明确约定包销期限自新尚公司支付完毕定金及首笔包销款312000000元时起至2020年8月31日止。至法庭辩论终结之前新尚公司尚未付清，包销期限尚未启动，但是合同亦约定了此笔款项的支付期限为合同签署后15个工作日内，即2019年11月初新尚公司就应该付清该批款项，但是华翊龙公司在未收到首批款项的情况之下，仍然由新尚公司在售楼部对案涉房屋进行销售，是对其销售行为的一种放任与默许。在此情况之下，华翊龙公司在本案之中所作的抗辩实质上系将其选择及监督委托代理人的经营风险不当转嫁于购房者。案外人黎江与新尚公司签订《认购合同》，新尚公司在合同中手写收款人为华翊龙公司，黎江向华翊龙公司账户转账10000000元；2020年3月3日，华翊龙公司向案外人黎江退还上述款项，交易详情为：退诚意金。这一事实显示，华翊龙公司对于新尚公司在进行事实上的房屋销售不知情的抗辩明显不成立。综上，一审法院认为新尚公司与王桂碧交易中的案涉行为符合第二要件。因此，根据原《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，《认购合同》直接约束王桂碧与华翊龙公司，王桂碧的合同相对方为华翊龙公司，新尚公司作为受托人而收取的款项，应视为华翊龙公司收取。根据《认购合同》第7.1条“因甲方原因导致无法交易，甲方构成根本性违约，乙方有权单方面解除本合同”之约定，王桂碧具有合同约定解除权，双方合同于载有解除合同意思表示之起诉状副本送达之日即2020年9月11日解除。根据原《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除之后，华翊龙公司应该退还王桂碧交付的2000000元。故王桂碧要求华翊龙公司退还购房款2000000元的诉请具有合同依据，一审法院予以支持。针对王桂碧要求华翊龙公司支付利息、违约金及租金的诉请。一审法院评判如下：1.王桂碧于2019年12月27日签订的《认购合同》第五条约定甲方同意乙方在30个工作日内签署《商品房买卖合同》。合同第七条约定违约责任，若甲乙双方签署本合约后，因甲方原因导致无法交易，甲方构成根本性违约，乙方有权单方面解除本合同。在解除合同之日起7个工作日内甲方退还乙方已支付房款，甲方承担已支付购房款万分之二的违约金。2.尽管因为华翊龙公司的授权外观，使得王桂碧相信新尚公司系在华翊龙公司的委托授权下签订《认购合同》，一审法院对此亦予以认定。但是，当签订《认购合同》超过三十个工作日仍未签订正式的《商品房买卖合同》时，王桂碧就应当有更多的注意义务。此时，王桂碧应当就《认购合同》项下的权利义务向华翊龙公司进行磋商，并根据《认购合同》的约定及时主张权利。3.《补充协议》并非王桂碧与华翊龙公司缔结，王桂碧亦无证据证明新尚公司仍在华翊龙公司委托授权范围内签订。如一味地要求华翊龙公司承担责任，显与公平原则相悖。故一审法院对王桂碧要求华翊龙公司根据《补充协议》内容承担违约责任及租金的诉讼请求，不予支持。4.本案王桂碧与华翊龙公司之间只存在商品房预约合同关系，双方并未签订正式的《商品房买卖合同》，亦即本约，王桂碧所受损失系信赖利益损失，而非履行利益之损失。根据《认购合同》对信赖利益损失计算方法的约定，华翊龙公司应当向王桂碧支付的违约金金额为400元。本案以商品房预售合同纠纷作为立案案由，存在不当之处。根据审理查明的情况，一审法院将立案案由调整为商品房预约合同纠纷。综上，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、王桂碧于2019年12月27日签订的关于购买成都市高新区xx号建发鹭洲里xx、xx号房屋的两份《认购合同》于2020年9月11日解除；二、华翊龙公司于判决生效之日起十日内向王桂碧退还购房款2000000元；三、华翊龙公司于判决生效之日起十日内向王桂碧支付违约金400元；四、驳回王桂碧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为13535元，由王桂碧负担3000元，被告华翊龙公司负担10535元；保全费5000元，由华翊龙公司负担。二审中，华翊龙公司向本院提交了新证据：第一组证据：证据1.《认购合同》（黎江）。证明：1.黎江与新尚公司签订的《认购合同》第五条关于收款的约定，“收取款项由甲方或者甲方指定的收款人（包括但不限于开发商），由于该商铺备案需要乙方与开发商签订《商品房买卖合同》，开发商仅仅作为甲方指定的房款收取人，其向乙方出具的购房发票应当视为甲方向乙方出具的购房发票”。由此可以看出（1）开发商与黎江及段小群、王容容、王桂碧签订《商品房买卖合同》，仅仅是因为备案的需要，而实际的买卖双方应当是段小群、王容容、王桂碧与新尚公司；（2）开发商华翊龙公司仅仅是作为新尚公司指定的房款收取人，这也直接证明了华翊龙公司并非新尚公司的委托人，双方不存在代理关系。2.《认购合同》第七条保密条款约定“乙方不能直接或者间接告知第三方本合同及补充协议内容，否则视为根本性违约，甲方可直接解除合同”。黎江在签订《认购合同》时均需要遵守保密义务，不能将签约的事实告知华翊龙公司，这也明显印证了华翊龙公司与新尚公司不构成代理关系的事实，否则认购合同要对委托人进行保密明显不符合常理。3.黎江购买xx、xx、xx商铺的总价为20282460元，低于包销合同的包销底价21454682元，若新尚公司与华翊龙公司是代理关系，新尚公司应当按照华翊龙公司确定的价格进行销售，新尚公司远低于包销底价进行销售也应当征得华翊龙公司同意，否则明显不符合代理关系的常理。这同样也能印证华翊龙公司与新尚公司之间并非代理关系的事实。第二组证据：证据1.《认购合同》（王建欧）；证据2.《关于认购合同的补充协议》；证据3.POS机刷卡单据（8张）；证据4.《情况说明》。证明：1.新尚公司与王建欧于2019年10月17日签订《认购合同》，第五条关于收款同样约定，“收取款项由甲方或者甲方指定的收款人（包括但不限于开发商），由于该商铺备案需要乙方与开发商签订《商品房买卖合同》，开发商仅仅作为甲方指定的房款收取人，其向乙方出具的购房发票应当视为甲方向乙方出具的购房发票。”2.新尚公司与王建欧于2019年10月17日签订《关于认购合同的补充协议》约定，“因本成交价已远低于甲方与开发商签定的销售底价，故乙方同意以甲方指定价格签署《商品房买卖合同》”、“乙方同意在支付甲方23000000元购房款时，同时再借支甲方7000000元”、“乙方不能直接或间接告知第三方主合同及补充协议的约定”。3.王建欧在2019年10月17日当日向新尚公司支付30000000元款项。4.新尚公司出具的《情况说明》载明：“王建欧与我司属于合作投资关系，与我司属于内部经济纠纷问题，…我司前后已向王建欧支付利息近人民币3000000元。关于认购合同一事，仅作为项目合作成功后的担保形式。”5.通过王建欧与新尚公司签署的协议及支付的款项等事实同样可以印证华翊龙公司与新尚公司之间不构成代理关系：（1）开发商华翊龙公司仅仅是作为新尚公司指定的房款收取人，王建欧同样对华翊龙公司需要遵守保密义务，这也直接证明了华翊龙公司并非新尚公司的委托人。（2）王建欧购买xx~xx（7套）商铺的总价为23000000元，低于包销合同的包销底价24389473元，和代理关系的常理不符合。王建欧分8笔支付购房款及借款，但是却无法将8笔款项分别拆分为23000000元购房款及7000000元借款，同样和常理不符合。（3）新尚公司称王建欧与其为合作投资关系，且关于认购合同一事仅仅作为项目合作的担保形式，此种担保方式也是旨在将新尚公司及其投资者的风险通过诉讼等手段恶意转移给华翊龙公司。（4）黎江与王建欧同样是将开发商作为新尚公司指定的房款收取人，同时黎江及段小群、王容容、王桂碧与王建欧均是同样对华翊龙公司遵守保密义务，且同样是购房总价低于包销底价，故有理由认为王桂碧等人与王建欧同样是投资者，其在签署认购合同时不可能认为华翊龙公司与新尚公司系代理关系。第三组证据：证据1.《认购合同》（2020年1月17日，何小君）、《认购合同》（2020年3月9日，何小君）。证据2.《补充协议》。证明：1.新尚公司与何小君分别于2020年1月17日、2020年3月9日签订的《认购合同》第六条均约定了保密条款，第五条关于合同签订却约定“详见补充协议”。2.新尚公司与何小君于2020年3月9日签订《补充协议》约定，“甲方现场销售需配合将xx号房屋不低于单价23000元进行再次销售，销售所得利润超过23000元的部分归甲方所有，乙方净收入每平方米5000元。”3.通过何小君与新尚公司签署的协议等事实同样可以印证华翊龙公司与新尚公司之间不构成代理关系：（1）何小君需要对华翊龙公司遵守保密义务，何小君购买商铺房价分别为5654000、5082840元均远低于包销底价9098846、8945469元，此均直接证明了华翊龙公司并非新尚公司的委托人，否则不符合常理。（2）何小君在两份《认购合同》中均未约定与开发商签订网签备案合同的签订时间，这明显有违真实购房者的交易目的。（3）何小君与新尚公司在补充协议中约定净收入每平方米5000元，此可以明显看出何小君也是新尚公司包销鹭洲里项目的投资者，而并非是购房者。（4）黎江及段小群、王容容、王桂碧与何小君均是同样遵守保密义务，同样是购房总价低于包销底价，有理由认为王桂碧等人与何小君均是投资者，其在签署认购合同时不可能认为华翊龙公司与新尚公司系代理关系。王桂碧质证认为，对第一组证据：与其提交的认购合同一致，虽系复印件，故认可其三性，但对华翊龙公司的证明目的有异议。1.首先，黎江的合同中第1条也载明了是买断销售，而不是买房。其次，同样新尚公司也只给黎江看了包销合同的首页和尾页。再次，华翊龙公司和新尚公司属于委托关系，在王桂碧一审对包销合同的质证意见中有详细阐述。2.虽然华翊龙公司称自己仅是指定收款，这不是事实。当时是黎江提出直接把10000000元打给华翊龙公司，而非华翊龙公司仅是新尚公司指定的收款人。3.销售并签订商品房合同的主体都是华翊龙公司，后面退款，即退还黎江10000000元也备注了诚意金。4.华翊龙公司也不是第三人，其对购房合同及补充协议是明知的。5.关于价格问题，每套房屋针对不同买受人价格都是不同的，新尚公司也在一审中自认了这仅是其销售策略。新尚公司的销售行为是在华翊龙公司的监管下完成的，华翊龙公司明知、许可新尚公司的销售行为。且新尚公司的销售价格、时点都是经过华翊龙公司审核同意的。对第二组证据：对其三性及证明目的均不予认可。华翊龙公司仅提交了上述证据的复印件，未提交证据原件，且上述材料仅是证明王建欧是投资者，与本案的王桂碧没有任何的关联性。且新尚公司也认可多个买受人包括黎江均是购房人，而不是投资者。对情况说明的三性及证明目的均不予认可。首先，该情况说明并不符合民诉法规定的证据形式要件，按照民诉法的规定，单位出具的证明应由公司盖章、法人签字、经办人员签字，但该情况说明仅加盖了印章，不具备证据的法定形式，不应当被采信。对于该情况说明内容，说他们之间是担保形式，与本案不具有任何的关联性，与本案的情况也不一致，因为我们本身就是直接的购房人。对第三组证据的质证意见与证据2、3、4的质证意见一致。新尚公司质证认为，对华翊龙公司提交证据的真实性、合法性予以认可，但对其关联性有异议，新尚公司与华翊龙公司之间的关系是委托代理性质。本院经审查认为，对上述证据是否采信将结合本案查明其他事实综合予以认定。本院二审审理查明事实与一审法院审理查明事实一致，本院依法予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，引起本案纠纷之法律事实发生于民法典实施之前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1.王桂碧与新尚公司签订的《认购合同》解除后法律责任由何方当事人承担。2.王桂碧上诉要求华翊龙公司支付利息、违约金及租金的主张是否能够成立。本院分别评述如下：关于第一个争议焦点，本院认为，首先，原《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。本案中，新尚公司系以自己的名义与王桂碧签订合同，新尚公司在与王桂碧签订合同之时向王桂碧展示了包销合同且合同签署地点在华翊龙公司售楼部，王桂碧已经足以相信新尚公司系代表华翊龙公司出售案涉房屋。结合华翊龙公司在未收到首批款项的情况之下，仍然由新尚公司在售楼部对案涉房屋进行销售，以及案外人黎江与新尚公司、华翊龙公司款项来往等事实，华翊龙公司对于新尚公司进行事实上的房屋销售系知情。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外”，包销合同并未排除委托代理关系。新尚公司在与王桂碧签订合同之时向王桂碧展示了《包销合同》的首页与尾页，并以涉及商业秘密为由未向其展示其他涉及华翊龙公司与新尚公司具体授权的内容，华翊龙公司主张依据包销合同相应条款不应承担责任，但新尚公司未向购房者出示相关条款。结合新尚公司在项目售楼部已经销售多套房屋引发多起诉讼的情况，华翊龙公司该上诉理由系将其选择及监督委托代理人的经营风险不当转嫁于购房者，本院依法不予采纳。故一审法院认为《认购合同》直接约束王桂碧与华翊龙公司，应由华翊龙公司承担相应责任，正确，本院依法予以维持。关于第二个争议焦点，本院认为，王桂碧依据相应违约损失赔偿依据是《补充协议》，而该补充协议约定均系新尚公司承诺买受人与开发商未能签订合同时应当承担的违约责任，王桂碧据此主张华翊龙公司承担相应违约金以及租金缺乏依据。故一审法院根据双方仅建立预约合同关系及合同履行情况，酌定华翊龙公司支付违约金400元，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人王桂碧、成都华翊龙房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的承担，按原审判决方式执行；二审案件受理费36203元，由王桂碧负担9133元，成都华翊龙房地产开发有限公司负担27070元。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 李 俊审判员 冯 璐审判员 白福群二〇二一年八月六日书记员 何佳林