兴城市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1481民初900号原告：葫芦岛市国泰门窗装饰工程有限公司，住所地葫芦岛市北港综合产业园法定代表人：杨玉柏，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨如钢，辽宁义帆律师事务所律师，执业证号12114200010219415。委托诉讼代理人：李佳慧，辽宁金正律师事务所律师，执业证号12101200211983902。被告：葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司，住所地辽宁省葫芦岛市兴城市曹庄乡。法定代表人：韩志军，该公司经理，被告：林祖光，男，1991年9月18日出生，汉族，群众，个体，住兴城市临海产业区。委托诉讼代理人：赵博，辽宁大鸣律师事务所律师，执业证号12114201110862927。第三人：刘春英，女，1965年2月10日出生，汉族，群众，会计，住葫芦岛市龙港区。原告葫芦岛市国泰门窗装饰工程有限公司（以下简称：国泰公司）与被告葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司（以下简称：丽汤公司）、林祖光、第三人刘春英案外人执行异议之诉一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国泰公司委托诉讼代理人杨如钢、李佳慧，被告林祖光委托诉讼代理人赵博，第三人刘春英到庭参加诉讼。被告丽汤公司经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国泰公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告为兴城市首山丽汤温泉小区（梦之湾）18－X（C21）的2单元1XX2室、8X2室、7X2室、6X2室的房屋所有权人（1818315.00元）；2、判决停止对上述房屋的执行并解除查封；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年1月28日原告国泰公司委派本案第三人刘春英与丽汤公司签订11套商品房认购书，因丽汤公司拖欠原告工程款，双方协议以此抵顶房款，同日，丽汤公司为原告开具了交款收据，因丽汤公司原因案涉房屋至今未能办过户登记。2020年12月，原告得知购得的房屋在丽汤公司与林祖光确认合同有效纠纷一案中被兴城市人民法院查封，遂提起执行异议，要求解除对案涉房屋的查封，后兴城市人民法院作出（2021)辽1481执异3X号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告系案涉房屋的实际买受人及所有权人，在案涉房屋被查封前已与丽汤公司签订了合法有效的房屋买卖合同，支付了房屋全部价款且房屋已由原告占有并享有处置权，未能办理过户登记也非原告自身原因导致，因此，原告符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，具有排除执行的权益。林祖光与丽汤公司(2020)辽1481民初3XX1号民事书是确认之诉，并且林祖光所购买的房屋及车库和车位与所查封的原告所有的房屋不具有任何关联性。林祖光应当向丽汤公司继续要求履行合同的及其附属义务，而不应当查封原告的所有房屋。因此，林祖光在本案当中对原告不享有任何的权利。根据最高人民法院的司法解释，依法应当排除及解除被告对原告具有所有权房屋的查封和执行，请法院依法判决，支持原告诉讼请求。林祖光辩称，原告不具备排除本案案涉查封房屋的理由和根据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款要求房屋应当实际交付给买受人。而本案中案涉的房屋整栋并未经过工程验收，根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设工程经验收合格的方可交付使用，因此排除原告已实际占有或接受交付房屋的客观事实。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款要求所购商品房系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋。结合本案原告已实际在被告丽汤公司处购买了11座房屋且不排除其在其他的小区和城市内仍存在居往房屋，因此原告的行为缺乏第二十八条第二款、第二十九条第二款的规定，因此不能排除本案被告林祖光对房屋的执行查封，请求法院依法驳回原告诉诉请。刘春英述称，2015年以来我一直担任国泰公司的财务主管。当时受公司委托去丽汤公司办理以房产抵债手续。当时丽汤公司欠国泰公司的工程款是430万元，给这11户房屋总价值是490万，490万超过他抵房子价值，超过之后丽汤公司借给我们就是652000元。当时也出具了相关的手续了。而且有他们领导签字。这652000在后续工程中已经扣除了。我公司与丽汤公司的总工程款9912000元。梦之湾18－X（C21）的2单元1XX2、8X2、7X2、6X2室登记在我的名下，我是代表公司接收这个房产，这个房产的所有权属于国泰公司所有，并非我个人所。国泰公司与丽汤签订的工程施工合同中有个附加说明，允许抵债房更名过户一次。当时为了销售方便，暂时将抵债房屋挂在我个人名下，当时做了房屋认购书，还有顶账相关的收付款手续。丽汤公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。本院经审理查明事实如下：2020年10月28日林祖光与丽汤公司买卖合同纠纷一案，林祖光向本院申请诉前财产保全，请求查封丽汤公司所有的兴城市首山丽汤温泉小区（梦之湾）18-X（C21）的1单元1XX1室（120.78平方米）、8X1室（120.78平方米）、2X1室（120.7平方米）、2单元1XX2室（88.23平方米）、1XX2室（88.13平方米）、8X2室（88.13平方米）、7X2室（88.13平方米）、6X2室（88.13平方米），并提供担保。本院于2020年10月28日作出（2020）辽1481财保4X号民事裁定书，裁定对丽汤公司所有的位于兴城市首山丽汤温泉小区（梦之湾）18-X（C21）的1单元1XX1室（120.78平方米）、8X1室（120.78平方米）、2X1室（120.7平方米）、2单元1XX2室（88.23平方米）、1XX2室（88.13平方米）、8X2室（88.13平方米）、7X2室（88.13平方米）、6X2室（88.13平方米）予以查封，并告知林祖光在本院采取保全措施后三十日内不依法提起诉讼的，本院将依法解除保全。林祖光于2020年11月26日到本院起诉立案，案号为（2020）辽1481民初3XX1号（原告林祖光与被告丽汤公司确认合同有效纠纷一案）民事案件。本院于2020年12月9日作出（2020）辽1481民初3XX1号民事判决，判决林祖光与丽汤公司之间的房屋（位于兴城市车库（A5-1-102车库）、车位（A-3-13#车位）买卖合同有效及驳回林祖光其他诉讼请求。现（2020）辽1481民初3XX1号民事判决书已发生法律效力。原告国泰公司于2021年1月26日对本院作出的(2020)辽1481财保42号、之一、之二民事裁定书，(2020)辽1481执保652号、653号执行裁定书提出书面异议。本院于2021年2月7日作出(2020)辽1481执异33号执行裁定书，裁定驳回国泰公司的异议请求。现原告国泰公司提出案外人执行异议之诉诉至本院，确认原告国泰公司系兴城市首山丽汤温泉小区（梦之湾）18-X（C21）的2单元1XX2室、8X2室、7X2室、6X2室房屋所有权人，判决停止对上述房屋的执行并解除查封。另查，原告国泰公司（供方）与被告丽汤公司（需方）于2012年12月4日在葫芦岛兴城市签定《产品购销协议》（合同编号：LT-GC-2012-012-002），由原告国泰公司提供丽格56断桥铝平开窗、丽格56断桥铝平开门以及钢化玻璃并负责安装。原告国泰公司（乙方）与被告丽汤公司（甲方）签订《B区中洋房采光顶制作合同》（LT-GC-2015014），由原告国泰公司施工制作B区中洋房采光顶。原告国泰公司（乙方）与被告丽汤公司（甲方）签订《大洋房及北物业楼玻璃雨棚工程承包合同》（合同编号：LT-GC-2015024），由原告国泰公司施工承建大洋房及北物业楼玻璃雨棚工程。原告国泰公司（乙方）与被告丽汤公司（甲方）签订《丽汤酒店玻璃幕墙施工工程合同补充协议》，对原合同（合同号：LT-GC-2015024）的付款方式补充约定：“1.工程完工验收合格后本工程总价格的10%工程款甲方用指定房屋抵付。2.本工程抵债房在签署正式的政府部门备案《商品房买卖合同》时，按甲方现行销售价格签署合同。在转让时乙方所转让房价不得低于甲方现行销售价格，如果低于甲方现行销售价格，扰乱市场，从而造成甲方损失的，由乙方承担相关责任。3.甲方对乙方工程抵债房源在签署正式的政府部门备案《商品房买卖合同》前只能更名一次。”截至2016年1月28日，经原被告双方结算，原告国泰公司完成丽汤梦之湾工程价款总计6847187.87元，收到工程款2525000元。被告丽汤公司尚欠工程款4322187.87元，以11户房产｛兴城市首山梦之湾项目C21号楼：2-1X2室（90.22平方米）、2-2X2室（87.91平方米）、2-3X2室（88.23平方米）、2-4X2室（88.13平方米）、2-5X2室（88.13平方米）、2-6X2室（88.13平方米）、2-7X2室（88.13平方米）、2-8X2室（88.13平方米）、2-9X2（2017年8月18日被告丽汤公司已将该房的售房款支付给原告国泰公司）、2-1XX2室（88.13平方米）、2-1XX2室（88.23平方米）｝抵顶所欠工程款4322187.87元，11户房产总金额为4974969元。原告国泰公司向被告丽汤公司补交现金781.13元，并因此欠丽汤公司652000元[4974969元-（4322187.87元+781.13元）]，承诺该欠款在结算酒店工程款及其他施工项目工程款时一并抵扣处理。再查明，第三人刘春英于2015年3月退休后，担任原告国泰公司的财务主管。2016年1月28日第三人刘春英受原告国泰公司委托，办理被告丽汤公司以房产抵顶工程款手续。当日，第三人刘春英作为认购方与被告丽汤公司签订了11户房产的商品房认购书。在11户房产的认购书中，第三人刘春英在乙方（认购方）处签字并捺手印。第三人刘春英现金全款支付11户房产4974969元。上述事实，有原告国泰公司提供的《产品购销协议》、《B区中洋房采光顶制作合同》、《大洋房及北物业楼玻璃雨棚工程承包合同》、《丽汤酒店玻璃幕墙施工工程合同补充协议》、工程结算单、结算书、《借款说明》及其专用收款收据、第三人刘春英的退休证、银行流水、《情况说明》、《商品房认购书》及其专用收款收据以及各方当事人陈述笔录等证据载卷佐证，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，原告国泰公司与被告丽汤公司签订的案涉工程合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按约履行。本案中，原告国泰公司自2012年至2016年1月28日期间，为被告丽汤公司施工的工程项目及其工程价款、尚欠工程价款，被告丽汤公司已结算并予以认可。原、被告在合同中约定工程总价格的10%工程款由被告丽汤公司用指定房屋抵付，尽管被告丽汤公司用于抵顶原告国泰公司工程款的11户房产价值4974969元远高于工程总价格的10%工程款，但根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”的规定，原告国泰公司享有向被告丽汤公司主张工程价款优先受偿的权利，并且被告丽汤公司以11户房产抵顶工程欠款，原告国泰公司予以认可。第三人刘春英受原告国泰公司委托，与被告丽汤公司签订11户房产商品房认购书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，本案中，第三人刘春英虽然没有签订商品房买卖合同，但商品房认购书具备商品房买卖合同的主要内容，并且被告丽汤公司已就11户房产抵债工程款已下账，故商品房认购书应当认定为商品房买卖合同，应当受到法律保护。尽管商品房认购书中的认购方是第三人刘春英而非原告国泰公司，但是第三人刘春英没有用于支付11户房产4974969元的经济来源，与被告丽汤公司在公司业务之外亦无其他经济往来。而且原告国泰公司与第三人刘春英对11户房产是用于抵顶原告国泰公司工程欠款的事实均予以认可，根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”的规定，故第三人刘春英作为受委托人签订11户房产认购书，并以原告国泰公司工程欠款支付合理对价，应当认定为原告国泰公司是11户房产的实际买受人。虽然没有办理过户登记，11户房产登记在被告丽汤公司名下，但并不因此影响原告国泰公司成为11户房产的实际所有权人。因本案中原告国泰公司只请求确认首山丽汤温泉小区（梦之湾）18－X（C21）的2单元1XX2室、8X2室、7X2室、6X2室，共计4户房产的所有权，故本院认定原告国泰公司系首山丽汤温泉小区（梦之湾）18－X（C21）的2单元1XX2室、8X2室、7X2室、6X2室的所有权人。关于原告国泰公司要求确认原告国泰公司为首山丽汤温泉小区（梦之湾）18－X（C21）的2单元1XX2室、8X2室、7X2室、6X2室的房屋所有权人的诉请符合法律规定，本院予以支持。综上被告林祖光的辩解，本院不予采纳。因此原告国泰公司享有足以排除民事执行的民事权益。被告丽汤公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩和质证的权利，由此造成的不利后果由被告丽汤公司自负。综上所述，为保护当事人的合法权益。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、确认原告葫芦岛市国泰门窗装饰工程有限公司系兴城市首山丽汤温泉小区（梦之湾）18－X（C21）的2单元1XX2室、8X2室、7X2室、6X2室的房屋所有权人；二、不得执行兴城市首山丽汤温泉小区（梦之湾）18－X（C21）的2单元1XX2室、8X2室、7X2室、6X2室，并对上述房屋解除查封。案件受理费21165元，原告葫芦岛市国泰门窗装饰工程有限公司已预交，由原告葫芦岛市国泰门窗装饰工程有限公司负担7055元，被告葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司负担7055元，被告李梦雷负担7055元，于本判决生效之日起七日内向兴城市人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。由原告葫芦岛市国泰门窗装饰工程有限公司负担7055元，应予退还14110元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。本院(2021)辽1481执异33号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  张中国人民陪审员  孙 蕊人民陪审员  刘玉梅二〇二一年八月十二日书 记 员  朱 琳