江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终3941号上诉人（原审被告）：苏州楼苏电子科技有限公司，住所地苏州工业园区唯新路168号7号楼2023室。法定代表人：李军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：潘春云，江苏常恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟锋，江苏常恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：弗格森输送机械（常州）有限公司，住所地常州市钟楼经济开发区松涛路58号。法定代表人：孙二毛，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘晴锦，江苏常联律师事务所律师。上诉人苏州楼苏电子科技有限公司（以下简称楼苏公司）因与被上诉人弗格森输送机械（常州）有限公司（以下简称弗格森公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院(2021)苏0404民初93号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月26日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。楼苏公司上诉请求:1.撤销常州市钟楼区人民法院（2021)苏0404民初93号民事判决书第二项判决，依法改判上诉人仅需返还被上诉人房屋租金119616.44元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定“原、被告于2020年9月25日签订租赁合同一份……房租约定每年790000元，先付后用”、“合同签订后，原告向被告支付房租230000元”这两项内容实际上互相矛盾。在一审庭审中，上诉人与被上诉人都认可该份合同的真实性、合法性，也即被上诉人是认可“房租约定每年790000元”的。虽然由于部分租赁物被认定为违章建筑，导致租赁合同无效；部分租赁物由于案外人过失造成火灾，导致租赁合同目的无法实现，具备法定的合同解除条件，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，在2020年9月25日至被上诉人完全搬离厂区的2020年11月15日，共计51天的期间，被上诉人占有使用该租赁物的费用，应当按照租赁合同约定的每年790000元进行计算，被上诉人应当支付上诉人占有使用费110383.56元。一审法院酌情认定2万元与法相悖。故扣除一审法院的第二项判决，则上诉人仅需返还给被上诉人119616.44元。被上诉人弗格森公司二审答辩称：1.23万元是2020年10月1日至2021年10月1日一年的租金，这是指优惠后的价格。因为房屋产权人常松集团当时即将进入破产程序，给予优惠收租也是符合常理的。2.上诉人出租的厂房系两部分，其中一部分厂房系无证厂房，另一部分于2020年9月30日着火。着火后常州市钟楼区消防救援大队即对现场进行了封存，无法进入。因此，在租赁期限内被上诉人实际上并未使用案涉厂房。弗格森公司向一审法院起诉请求：1.确认当事人双方之间的租赁合同关系解除，并判令楼苏公司返还租金23万元；2.判令楼苏公司赔偿弗格森公司停业款项35万元；3.判令楼苏公司承担本案的诉讼费、保全费。一审法院经审理查明，楼苏公司与弗格森公司于2020年8月25日签订租赁合同一份，约定楼苏公司将位于星港路66号的厂房租赁给弗格森公司使用，租赁物为2050平方米一间，2413平方一间位于常松集团内9栋南边车间；合同租赁期限从2020年9月25日至2022年9月24日；房租约定每年790000元，先付后用，租金于2020年10月1日前支付，房租一年一付。合同签订后，弗格森公司向楼苏公司支付房租230000元。2020年9月25日，当事人双方签订补充协议一份，载明楼苏公司尽力保证弗格森公司在合同期内正常经营，如遇不可抗力导致弗格森公司中断经营，楼苏公司予以补偿，金额限于350000元之内。2020年9月30日22时14分，星港路66号常松集团车间着火，常州市钟楼区消防救援大队出具火灾事故认定书，认定起火部位位于起火建筑固废堆放处，起火原因系不排除打包机在打包挤压一般固废时产生热量，蓄热自燃引起火灾。2020年12月10日，常州市钟楼区综合行政执法局向江苏常松机械集团有限公司出具限期提供合法手续通知书，载明该单位于2010年7月在常州市北港街道星港路66号厂区内10幢与11幢之间搭建的1896平方米的建筑物未能提供合法手续，已涉嫌违反有关规定，并责令其停止上述行为，并提供合法手续，逾期视为无合法手续。2020年11月16日，上海同丰工程咨询有限公司房屋质量检测站受案外人常州佰华固废处置有限公司委托，出具房屋质量检测报告，该检测报告载明，常州佰华固废处置有限公司金工车间3位于常州市钟楼区经济开发区星港路66号9号楼，2020年9月30日该车间发生火灾，导致房屋结构受损，为了解房屋结构受损程度并为后续维修提供依据，故对房屋进行火灾后检测，该报告在结论中认为火灾已造成过火区域混凝土柱发生内部破坏，并建议对部分混凝土柱进行拆除重建，对部分钢梁、屋面进行更换处理，对部分混凝土连梁、混凝土柱上部进行加固处理，对外屋面彩钢板、门窗、落水管损坏部位进行更换。2021年3月31日，常州佰华固废处置有限公司出具情况说明一份，载明其因案涉火灾事故同意对弗格森公司进行设备损毁的赔偿，但不包括房屋租金、停业损失、搬迁费用的，如有其它主体向其主张租金，与弗格森公司无关。火灾发生后，厂区物业负责人吴志林、吴步青与弗格森公司法定代表人孙二毛进行微信聊天，其中吴步青于2020年10月28日向孙二毛发送微信“孙总，物业这边接到通知11月1日将撤除警戒线，一号车间就不要安排人员过去生产了，要进去搬东西写个承诺书给我们，如果发生事故一切责任由你们自行承担，二号车间我们接到通知将在11月11号进行拆除，也请你写个承诺书给我们，在10号撤出去，这份承诺书是要交上去的”，孙二毛回复“不是说15号吗”，吴步青回复“这个我们不清楚，我接到的通知时你们10号搬走，要我们11号拆厂房”；孙二毛于2020年11月21日向吴志林索要拆迁凭证用于诉讼。另查明，2018年5月16日，楼苏公司与房东江苏常松机械集团有限公司签订不动产租赁合同，约定江苏常松机械集团有限公司将常州市钟楼区星港路66号内6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16装房厂房出租给楼苏公司使用，并同意其转租。一审庭审中，弗格森公司陈述因租赁房屋失火，有一个月左右的火控时间，其于2020年11月11日开始搬离，于2020年11月15日全部清空。一审审理过程中，该院至案涉厂房所在厂区现场勘查，当事人双方确认合同中其中一处租赁厂房（2413平方米）位于北港街道星港路66号厂区内9栋厂房，该厂房系弗格森公司与常州佰华固废处置有限公司两家共用，两个公司的车间由一堵隔断墙分割，各自使用。双方对于合同中另外一处租赁厂房（2050平方米）是否也在9栋厂房内，是否系常州市钟楼区综合行政执法局认定的涉嫌违章厂房存在争议，经勘查，该厂房于厂区内7栋、8栋厂房中间搭建，与通知书标号有所差异，故该院出具调查令，授权弗格森公司律师至常州市钟楼区综合行政执法局核实，常州市钟楼区综合行政执法局执法员刘伟成称违建厂房标号可能记载错误，但确实系弗格森第二车间，并出示了执法照片，弗格森公司亦提交带有门头标牌“弗格森第二车间”字样的厂房照片以供对比。根据实地勘查的情况及弗格森公司提交的证据，该院确认案涉房屋租赁合同中“2413平方米”的租赁物即星港路66号厂区内9栋厂房南半区，“2050平方米”的租赁物即星港路66号之间的违章搭建厂房。一审法院认为，出租人就未经批准或者未按批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，弗格森公司与楼苏公司签订的租赁合同中位于星港路66号之间的租赁厂房并无合法手续，根据常州市钟楼区综合行政执法局出具的限期提供合法手续通知书，应当认定为违章搭建厂房，故当事人双方之间关于该处厂房的租赁合同无效。因不可归责于承租人的事由，导致租赁物部分或全部毁损，不能实现合同目的，承租人可以解除合同。本案中，位于星港路66号厂房因案外人过失造成火灾，房体受损，弗格森公司虽然只承租9栋厂房一半区域，但整个9栋厂房系一个整体，火灾对厂房造成的毁损同样对弗格森公司的安全生产产生巨大的隐患，租赁合同目的已无法实现，故弗格森公司有权要求解除合同。综上，因合同中并未明确区分两处租赁厂房各自租金，且载明的厂房面积与实际情况可能存在出入，考虑到火灾发生前后弗格森公司对租赁房屋的实际占有、使用情况，该院酌情认定弗格森公司应支付房屋占有使用费20000元，剩余210000元租金楼苏公司应当予以返还。弗格森公司的损失系因第三人过错引发火灾造成，并不属于不可抗力范畴，不符合当事人双方签订的补充协议条件，故弗格森公司主张楼苏公司赔偿停业损失350000元的诉请无事实依据，该院不予支持。因调解无效，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第二百三十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款规定，该院遂判决：一、弗格森输送机械（常州）有限公司与苏州楼苏电子科技有限公司签订的租赁合同中，关于星港路66号南半区厂房的合同约定予以解除，关于星港路66号之间厂房的合同约定无效；二、苏州楼苏电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还弗格森输送机械（常州）有限公司房屋租金210000元；三、驳回弗格森输送机械（常州）有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9600元、财产保全费3420元，合计13020元（弗格森公司已预交），由楼苏公司负担5000元，由弗格森公司负担8020元；楼苏公司负担部分于判决生效之日起十日内给付弗格森公司。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院认为，虽然弗格森公司与楼苏公司于2020年8月25日签订的租赁合同中约定租赁期间为2020年9月25日至2022年9月24日，但是，在2020年9月30日星港路66号常松机械集团有限公司车间着火，导致弗格森公司安全生产产生隐患，租赁合同目的无法实现，一审据此酌定弗格森公司应支付房屋占有使用费2万元并无不当。关于楼苏公司主张2020年9月30日至11月15日期间弗格森公司仍在继续使用租赁场所生产，故应支付相应的房屋占有使用费，并提供厂房照片予以作证，因楼苏公司提供的照片仅为厂房内堆放设备、生产资料的情况，而弗格森公司在与楼苏公司签订案涉租赁合同之前，即已在相关车间生产经营；同时，根据吴步青于2020年10月28日发送的微信，弗格森公司应根据物业要求在警戒线撤除后的指定期限内搬离，故弗格森公司在车间着火后仍有设备、生产资料存放具有一定合理性，并不足以证明弗格森公司在进行生产经营。据此，楼苏公司提供的证据不足以证明其上述主张，自应承担举证不能的不利后果。综上，楼苏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4500元，由上诉人楼苏公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  王 莹二〇二一年八月三十日法官助理  骆云辉书 记 员  杨 青