河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀06民终4803号上诉人（原审原告）：李晶，女，1981年4月23日出生，汉族，住河北省涿州市。被上诉人（原审被告）：涿州佳裕房地产开发有限公司，住所地涿州市双塔办事处大石桥村。法定代表人：李桂新，该公司经理。委托代理人：赵蒙，河北博典律师事务所律师委托代理人：杨微，河北博典律师事务所律师上诉人李晶因与被上诉人涿州佳裕房地产开发有限公司（以下简称佳裕公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2021）冀0681民初152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李晶上诉请求：撤销涿州市人民法院（2021）冀0681民初152号判决，改判：1、被上诉人按已付房价款456133元的1%支付违约金4561.33元；2、被上诉人按2016年10月29日起至2020年9月24日止共1429天，对违约金以4561.33元为基数，按中国人民银行现行贷款利率三年至五年4.75%的标准，赔付上诉人损失848元；3、因原合同有失公平，被上诉人按2016年10月29日起至2020年9月24日止，对违约办理的部分以按揭贷款250000元为基数，按中国人民银行现行贷款利率三年至五年4.75%的标准利率，赔付上诉人损失46491元作为延期办理惩罚。或将本案发回重审；一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，理由如下：一、一审判决对上诉人提交的关键证据未提及。上诉人于2013年11月5日在佳裕公司购买了商品房一套，按《商品房买卖合同》规定，开发商应在该商品房交付使用一年零六个月内取得房地产权属证。上诉人于2015年4月29日完成收房，按合同规定被上诉人应该在2016年10月29日前为上诉人办完房地产权属证，但比合同约定晚下来三年十个多月，上诉人认为佳裕公司的此种行为不光对其造成违约还造成了一定的经济损失。一审法院认为上诉人提交的证据不能证明自己的主张，在民事判决书中对上诉人提交的上诉人于2015年4月29日交被上诉人办证费16184元收据涉及本案的关键证据只字未提，该证据证明被上诉人早于2015年4月29日就已收到上诉人办证费，因钱已交被上诉人，上诉人无法自己再去办理房产权属证，故本案由被上诉人办理房产证。二、一审法院对上诉人的其它证据未仔细推敲。上诉人提交一审法院的光盘里包含二个视频和一个录音文件，同时还有业主群聊天记录都是证明此案被上诉人一直在传递给上诉人房产证在办理的过程中。如果不是被上诉人在规定时间内未办理下来房地产权属证，就是故意蒙蔽上诉人。此证据证明被上诉人认可为上诉人办理房地产权属证。三、一审法院过度认可被上诉人的证据。被上诉人提交的2020年8月6日《不动产登记申请书》、《授权委托书》为被上诉人电话通知上诉人签字，提到如没有此签字房产证无法办理。上诉人签字是遵照我国不动产登记法配合被上诉人工作按法律流程办理，符合国家法律要求。如不签字，房产权属证一直办理不了，只能越来越晚。同时，《授权委托书》及《不动产登记申请书》均需上诉人编制，视频中在《交房收费明细表》后可见《授权委托书》电子版本，格式、内容与被上诉人提交的证据完全一样，是被上诉人出具的，非上诉人主动委托。故被上诉人提出上诉人于2020年8月6日签署不动产登记申请书、出具受权委托书，此时上诉人才确定由被上诉人办理不动产登记实为不实之辞。被上诉人2015年就收了上诉人的办证费，却迟迟不出示《授权委托书》及《不动产登记申请表》让上诉人签字，之后还说是上诉人自己未提申请，属故意为之。四、上诉人诉请可以成立。上诉人的第二、三项诉请已提交相关贷款记录证据，上诉人因房产证没下来无法选择办理抵押贷款而只能选择别的利率高的方式贷款，给上诉人带来的经济损失远超合同规定，故上诉人在原合同基础上申请额外赔偿。被上诉人称上诉人房产是抵押买的不能贷款，上诉人可以一次性偿还剩余贷款进行解押贷款，但前提得房地产权属证下来，上诉人比房产证抵押贷款多支出的利息有微粒贷、借呗、平安普惠、国泰君安融资利息支出为证。上诉人的请求具有事实和法律依据，且与本案有法律上的因果关系。综上，请求二审法院支持其上诉请求。佳裕公司答辩称：1、被上诉人没有违约行为。首先，上诉人如需被上诉人代为办理不动产登记，依据《不动产登记暂行条例》第十六条之规定，应提交：登记申请书及申请人、代理人身份证明材料、授权委托书等材料。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条第二款之规定，被上诉人代理上诉人申请不动产登记手续需要上诉人本人出具授权委托书。其次，上诉人于2020年8月6日签署不动产登记申请书、出具授权委托书，委托被上诉人代为办理不动产登记手续，委托办理期限自2020年8月6日至2020年12月31日，此时被上诉人才具备为上诉人办理不动产登记的手续材料、才能为上诉人办理不动产登记。被上诉人受托后不动产登记局于2020年9月24日下发不动产登记证书，被上诉人没有违约行为。再次，根据双方《商品房买卖合同》第十五条第一款三项明确约定:因买受人的原因未能按约定期限取得产权证书的，出卖人不承担任何责任。因此上诉人诉请被上诉人支付已付房款1%的违约金4561.33元不能成立。最后，涉及本案的情况是普遍存在的，如果上诉人的诉请得到支持，那么即便是保定地区的类似案件保守估计就不下上万件，其他购房业主没有选择诉讼的理由很简单，就是知道开发商没有违约。2、上诉人诉请支付违约金的利息848元不能成立。首先，被上诉人不存在违约。其次，违约金本来就是双方约定的损害补偿方式，对违约计息明显违背双方约定，且没有法律依据。3、上诉人诉请46491元延期损失不能成立。首先，该“损失”是上诉人想象出来的，没有现实存在，上诉人原本就是以银行按揭方式购房。其次，上诉人对该项诉请的主张与双方合同履行无关联性，且无法律上的利害关系，没有计算依据，没有证据支持。综上，一审法院认定基本事实清楚，上诉人的上诉理由不能成立。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。李晶向一审法院起诉请求：1、被告按已付房价款456133元的1%支付违约金4561.33元；2、被告按2016年10月29日起至2020年9月24日止共1429天，对违约金以4561.33元为基数，按中国人民银行现行贷款利率三年至五年4.75%的标准，赔付原告损失848元；3、因原合同有失公平，被告按2016年10月29日起至2020年9月24日止，对违约办理的部分按按揭贷款250000元为基数，按中国人民银行现行贷款利率三年至五年4.75%的标准，赔付李晶损失46491元作为延期办理惩罚；4、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告李晶于2013年11月5日与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买涿州市，面积90.3平方米，总金额456133元。付款方式为按揭贷款。首付款206133元，贷款250000元。合同第十五条关于产权登记的约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人办理产权的，出卖人应在该商品房交付使用后一年六个月内取得房地产权属证，因买受人的责任使出卖人在上述期限内未能取得产权证书的，出卖人不承担任何责任。原告收房后入住至今。2020年8月6日，原告李晶签署授权委托书，委托被告办理涉案房屋不动产登记手续，委托期限自2018年8月1日至2021年12月31日。2020年9月24日，该房屋不动产登记证书办理完毕。一审法院认为，根据本案被告当庭出示的证据可以证实，原告认可涉案房屋不动产权登记证书由被告代办的时限为2021年12月31日之前，现该登记证书已经办理完毕，被告不构成违约。原告的房屋属于按揭购买，房屋抵押在银行。原告主张证书迟延办理给其造成经济损失的理据不足，本院不予支持。综上，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条》之规定，判决：驳回原告李晶的诉讼请求。案件受理费549元，由原告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交收款收据一张，载明：“2015年4月29日收到李晶2-2-1002交来办证费16184元，收款单位：佳裕公司签章”。佳裕公司质证称：该收据虽载明收取的是办证费，但实际包含契税、公共维修、办理产权证的工本费等费用，办理产权证不收额外费用，不包括上诉人所说的委托开发商办理产权的费用。该费用为所有购房人收房时统一收取，无论上诉人是否缴纳该费用与其需为被上诉人出具相关委托手续办理证件并不冲突。被上诉人并非当然的办证主体，办理不动产权登记证书，存在两种方式，一种是业主自己办理，一种是委托开发商办理。二审查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，当事人双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、由出卖人办理产权的，出卖人应在商品房交付使用后一年六个月内取得房地产权属证，因买受人的责任使出卖人在上述期限内未能取得产权证书的，出卖人不承担任何责任”。被上诉人佳裕公司2015年4月29日出具的收款收据中载明所收款项为办证费，其认可款项中有办理产权证的工本费、契税等费用，综合以上两项证据，能够证实佳裕公司为办证主体，其应积极主动履行此项义务，并督促业主协助履行。上诉人李晶陈述其在2018、2019年联系佳裕公司询问为何产权证没有办理下来，并于2020年8月4日找到佳裕公司表示再不办理将要提起诉讼，该公司才让其签订了授权委托书、不动产登记申请书，有其在一审法院提交的视频、录音及业主群微信聊天记录予以佐证。佳裕公司虽不认可，但未提交证据证实其积极主动尽到其应尽义务，不能证实本案中未按约定时间取得产权证书系买受人的责任。综上，被上诉人佳裕公司违约，应按合同约定支付上诉人违约金。上诉人请求被上诉人支付违约金4561.33元的主张，予以支持。被上诉人佳裕公司辩称其没有违约行为的意见，不予采纳。违约金在性质上属于对当事人违约的一种惩罚方式，上诉人主张对违约金计算利息，无法律依据，上诉人此项主张，不予支持。关于上诉人李晶的上诉请求第3项，上诉人提交的蚂蚁借呗等贷款证明金额远超上诉人所述贷款250000元，且不能证实贷款用于给付剩余房款。商品房买卖合同第六条约定：买受人分期付款，于2013年7月24日交齐首付款206133元，贷款250000元，即使上诉人使用上述利息较高的贷款用于给付剩余房款，因合同并未限制采用何种形式的贷款，其主张因被上诉人违约故比房产证抵押贷款多支出了利息，无事实及法律依据，不予支持。被上诉人辩称上诉人原本就是以银行按揭方式购房，此项主张不应得到支持的意见，予以采纳。综上所述，李晶的上诉请求部分成立。本院依照中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销河北省涿州市人民法院（2021）冀0681民初152号民事判决；二、被上诉人涿州佳裕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人李晶违约金4561.33元；三、驳回上诉人李晶其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费549元，由李晶负担501元，由涿州佳裕房地产开发有限公司负担48元；二审案件受理费1098元，由李晶负担1001元，由涿州佳裕房地产开发有限公司负担97元。本判决为终审判决。审 判 长 康珍惠审 判 员 田 苗审 判 员 肖 雅二〇二一年八月二十三日法官助理 史丽坤书 记 员 赵 盼