吉林省公主岭市人民法院民事判决书（2021）吉0184民初3067号原告：刘微微，女，1992年3月13日出生，汉族，长春市人，现住长春市绿园区。        委托诉讼代理人：庄琎泽，系北京盈科（长春）律师事务所律师。        委托诉讼代理人：丁法荣，系北京盈科（长春）律师事务所律师。        被告：公主岭弘盛房地产开发有限公司，地址：公主岭市大岭镇姜李村三屯。        法人代表：沈崇峻，系总经理。        委托诉讼代理人：龙晓平，系该公司法务。        委托诉讼代理人：邹建凤，系该公司法务。        第三人：中国建设银行股份有限公司吉林省分行。        负责人：梁德顺，系该银行行长。        原告刘微微与被告公主岭弘盛房地产开发有限公司（以下简称弘盛公司）、第三人中国建设银行股份有限公司吉林省分行（以下简称建设银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理，原告刘微微及其委托诉讼代理人庄琎泽、丁法荣、被告公主岭弘盛房地产开发有限公司委托诉讼代理人龙晓平、邹建凤到庭参加诉讼，建设银行未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        刘微微向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告签订的《公主岭恒大花溪谷商品房认购书》（编号G0001151）和《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为201909300454），判令被告办理涉诉房屋撤销备案登记；2．判令解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为220450100-0011-201920031）；3．判令被告返还原告购房款335263.6元；4．判令被告支付原告已向第三人偿还的贷款本息（该金额以借款合同解除前实际发生的借款本息为准），暂计算至2021年3月31日前为135587.23元；5．判令被告立即向第三人返还《个人住房（商业用房）借款合同》收受的购房贷款（以银行实际结算明细为准）；6．诉讼费、保全费由被告负担。事实和理由：2019年9月30日，原、被告签订《公主岭恒大花溪谷商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》、《无理由退房协议书》，约定原告购买被告开发的公主岭市恒大花溪谷项目009-14幢3单元805房，房屋总价1068588元，首付款308588元（不含2万元定金），余款支付方式为按揭付款，原告在办理入住手续前的任何时间，享有无理由退房的权利等。合同签订后，原告向被告支付购房款合计335263.6元（含原告在同日向被告支付首付款2万元定金，维修基金5865.6元，产权证代办费和不动产登记费660元，公证费150元）。原告与第三人于2019年10月28日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款金额74万元。并于2020年8月28日向第三人提前还款10万元。至起诉前原告以及还贷本息共计135587.23元。2021年3月，原告向被告提出无理由退房，返还上述支付的款项，但被告至今未能还款。        公主岭弘盛房地产开发有限公司辩称，不同意解除与原告的房屋买卖合同，因原告逾期与银行签订和办理相关贷款手续，请求驳回原告的诉讼请求。如法院判决解除合同，则佣金部分为32058元，需在返还房款中扣除。原告应配合被告办理房屋撤销备案手续。        建设银行未做答辩。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。经审理查明：原、被告双方于2019年9月30日签订了《商品房买卖合同（预售）》、《公主岭·恒大花溪谷商品房认购书》及《无理由退房协议书》，购买了涉诉房屋。刘微微2019年10月4日向建设银行申请办理贷款，刘微微与建设银行于2019年10月28日签订了《个人购房借款／担保合同》，贷款金额为74万元。        本院认为，原、被告签订的《公主岭·恒大花溪谷商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》和原、被告同第三人签订的《个人购房借款／担保合同》，均系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现原告起诉要求解除同被告签订的《公主岭·恒大花溪谷商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》及原、被告同第三人签订的《个人购房借款／担保合同》，庭审中被告不同意解除，称原告逾期申请办理贷款，但依据《公主岭·恒大花溪谷商品房认购书》的约定，原告需在2019年10月7日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，原告在约定时间内完成了申请手续，银行审批流程占用了时间，不应视为原告违约，故原告符合约定解除合同的条件，《公主岭·恒大花溪谷商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》应当予以解除。《公主岭·恒大花溪谷商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》解除后，《个人购房借款／担保合同》也应随之解除，本院予以解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条的规定，第三人建设银行不存在违约行为，其权益应依贷款合同的约定予以保障。被告弘盛公司应当将其收受的购房贷款的本金和购房款分别返还第三人建设银行和原告，并办理商品房的抵押登记的涤除手续。即被告弘盛公司应在商品房买卖合同解除后将刘微微剩余的贷款本金（贷款本金74万元减除原告已还部分，具体金额以第三人系统显示数据为准）返还给第三人建设银行。原告刘微微应同时向第三人建设银行清偿被告弘盛公司还款日前的应付未付的利息（具体金额以还款当日第三人系统显示数据为准）。庭审中弘盛公司要求扣除佣金奖励32058元，原告不认可其真实性，不同意返还，被告已经举证了将佣金32058元通过上海浦东发展银行网上银行实际支付给长春市众力房地产代理有限公司，注明为恒房通佣金，该佣金已经实际给付，依据《无理由退房协议》的约定，刘微微在退房时应当予以返还。被告弘盛公司还应在商品房买卖合同解除后向原告返还扣除佣金之外的购房首付款、物业维修基金、代办费等共计303055.6元及原告已向第三人建设银行归还的银行贷款本金（具体金额以第三人系统显示数据为准）。有关《商品房买卖合同（预售）》及《个人购房借款／担保合同》解除后其他相关手续的处理问题，各方应根据诚信原则，相互配合，妥善解决。因《无理由退房协议书》未约定退房利息，原告关于利息的诉请本院不予支持。        综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：        一、解除原告刘微微与被告公主岭弘盛房地产开发有限公司签订的《公主岭·恒大花溪谷商品房认购书》（编号为G0001151）、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为201909300454）；        二、解除原告刘微微与被告公主岭弘盛房地产开发有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司吉林省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为220450100-0011-201920031）；        三、被告公主岭弘盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告返还购房款等303055.6元及原告已向第三人中国建设银行股份有限公司吉林省分行归还的贷款本金（具体金额以第三人系统显示数据为准）；        四、被告公主岭弘盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向第三人中国建设银行股份有限公司吉林省分行返还原告至本判决发生法律效力之日止剩余的贷款本金（贷款本金74万元减除原告已还部分，具体金额以第三人系统显示数据为准）。未按上述确定的还款日还款，还款日以后所产生的利息由被告公主岭弘盛房地产开发有限公司清偿至贷款本金付清为止；        五、原告应于本判决发生法律效力之日起十日内，向第三人中国建设银行股份有限公司吉林省分行清偿被告公主岭弘盛房地产开发有限公司还款日（本判决第四项确定的日期）以前的应付未付的利息（具体金额以还款当日第三人系统显示数据为准）；        六、第三人中国建设银行股份有限公司吉林省分行在收到前述贷款本金、剩余应付未付的贷款利息后将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给原告。原告配合被告公主岭弘盛房地产开发有限公司办理前述《商品房买卖合同（预售）》的合同注销备案手续，并将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给被告公主岭弘盛房地产开发有限公司；        七、驳回刘微微其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费14416元，减半收取计7208元，由被告公主岭弘盛房地产开发有限公司负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。        审判员    顾璟玥二〇二一年八月二十五日书记员    李俊瑶