新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院民 事 判 决 书（2021）兵1001民初834号原告：新疆兆和置业有限公司，统一社会信用代码91659005670245592Y，住所地新疆北屯市多尔布尔津街559-17号。法定代表人：孙俊，执行董事。委托诉讼代理人：王江，新疆北屯律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘娜，新疆北屯律师事务所律师。被告：袁勇，男，1966年11月5日出生，汉族，北屯玥龙二手车交易有限公司法定代表人，住新疆北屯市。原告新疆兆和置业有限公司（以下简称兆和置业公司）与被告袁勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兆和置业公司的委托诉讼代理人王江、被告袁勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兆和置业公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告之间的房屋买卖合同；2.判令被告返还位于北屯市××街××号商铺，价值900000元；3.判令被告承担自2018年5月11日至2020年11月11日租金（按每年45000元租赁费标准）向原告支付112500元；4.判令被告实际向原告交还房屋时止的房屋租金；5.判令被告向原告支付违约金270000元。事实和理由：2018年5月7日，原、被告双方签订《商品房预定协议》，约定被告“预定兆和苑Ａ区商铺位于多尔布尔津425-14号商业共1间，经设计院测绘，该房屋建筑面积为152.97平方米。”约定乙方所购房屋价格为：房屋按建筑面积每平方米单价为5883.5元，总房价款为900000元，被告采取分期付款方式向原告支付房款。约定房款支付方式为：“签订本协议时缴纳该房屋总价的50%作为定金，金额为450000元该定金分三次付清，首次付30000元，先拿钥匙装修使用；二次付款320000元于2018年5月31日付清，余款100000元于2018年11月30日付清，作为甲乙双方当事人订立商品房的首付款，剩余50%房款分两年付清，于2019年12月20日前付225000元，于2020年12月20日前付225000元。同时约定“乙方同意按照本协议规定时间主动偿还给付欠款，若乙方未能按时支付欠款视为乙方违约，乙方应当按照借款总额的每日1%向甲方缴纳违约金，所交房款不予退还且该分期还款不再履行，甲方有权乙方将所有借款一次性付清甲方，如不履行该协议，甲方有权收回此房屋，并不退还所交房款。”协议约定后，原告于2018年5月11日将约定的房屋交付被告，但被告未按约定支付房款，截止2020年12月30日被告尚欠原告房款810000元，原告多次与被告协商未果，遂诉至法院。被告袁勇辩称，2018年5月7日并未与原告签订合同，其与原告2018年5月10日为了担保贷款才签订过协议；2018年8月25日，其因住院两三个月，耽误付款，后期实在无能为力偿还。对于原告的诉讼请求，其同意解除合同，退还房屋，但是其为装修已经花费十几万元，希望原告可以补偿。对于原告主张的租金，其同意按照每年3万元的标准支付2018年5月11日至2020年12月20日的租金，但是受疫情影响，应当减免三个半月租金；原告要求支付违约金的诉讼请求，协议中并未约定，不应支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉讼请求提交如下证据：证据1.2018年5月7日原、被告双方签订的《商品房预定协议》一份，拟证实原、被告双方签订商品房买卖协议，约定了违约金支付条件，被告未在约定期限内支付房款的事实；证据2.《房屋租赁合同》复印件一份，拟证实同地段同面积同格局的房屋租金每年45000元，原告主张被告按照每年45000元支付租金有参考依据。经质证，被告袁勇对证据1的真实性认可，但该协议是为其办理担保贷款所签，并非原、被告之间真实的购房协议；对于证据2的真实性不认可，与本案没有关系，不能作为参考依据。被告袁勇为证实其反驳意见，向本院提交以下证据：证据1.2018年5月10日原、被告签订的《新疆兆和置业有限公司认购意向书》原件一份及收据三张，拟证实2018年5月7日所签协议的用途是为办理担保贷款，不是真实的协议书。证据2.《商业用房租赁合同》原件一份，拟证实被告作为法定代表人的北屯玥龙二手车交易有限公司2019年1月1日与原告签订租赁合同，约定案涉商铺租赁费为每年16000元的事实。经质证，原告对于证据1认购意向书中公章的真实性予以认可，对收据的真实性、合法性、关联性均认可，该意向书与原告出示的协议书并不冲突，不存在以意向书否定协议书的问题。对证据2的真实性不予认可，原告公司未出具过该租赁合同。为查明案件事实，本院于2021年8月21日到多尔布尔津街案涉商铺所在地，就同面积的商铺租金市场价进行调查。其中包括对壹佳汽车装潢店店主路伟立所做的调查笔录一份，及对汽车美容装潢店店员徐康俊所做的调查笔录一份。调查显示，壹佳汽车装潢店往年租金为一年45000元，疫情影响，2020年开始每年租金为40000元。汽车美容装潢店2021年5月1日起承租靳建荣的商铺，租金每年42000元。该店2018年5月1日至2021年5月1日曾出租给李丽斌（即原告出示的证据2），每年租金45000元。本院对原、被告出示的证据综合认定如下：对原告的证据1真实性予以确认，证据2虽系复印件，但与本院对徐康俊所做的调查笔录内容一致，本院对其真实性予以确认。对于被告出示的证据1真实性予以确认，对证据2的真实性予以确认，对其与本案的关联性不予确认。本院依职权调查的两份笔录，原、被告双方均无异议，本院对调查笔录的真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年5月10日，原、被告双方签订《新疆兆和置业有限公司认购意向书》，约定被告购买原告开发的位于北屯市天骄街425-14号商铺，建筑面积152.97平方米，单价5883.5元/平方米，原告收取定金30000元，剩余款项870000元于2018年12月25日前交清。被告于合同签订当日支付定金30000元，原告出具《收据》，确认收到此款。为办理担保贷款事宜，双方另行签订《商品房预定协议》，落款日期为2018年5月7日。该预定协议中对于商铺的位置、建筑面积、房屋单价及总房款约定内容与《认购意向书》一致，但在第三条约定了被告分期付款，第四条约定如被告未按时支付欠款视为违约，应按照借款总额的每日1%支付违约金，所交房款不予退回并不再履行分期还款，原告有权要求被告将所有借款一次性支付，如不履行该协议，原告有权收回房屋，并不退还所交房款。2019年4月15日被告交纳房款50000元，2019年12月11日又交纳房款9100元。另被告为原告代审车辆，待审费900元折抵房款。被告共计交纳房款90000元。2020年12月20日左右，因被告未偿还剩余房款，原告将案涉商铺的门锁上，被告将锁撬开后将自有车辆开出后，未再使用该商铺。2021年8月9日庭审中，被告同意解除合同。2021年8月12日，被告将案涉商铺钥匙交付原告公司会计王冬梅处，返还了案涉商铺。另查明，原告将房屋交付给被告时系毛坯房，被告进行了装修。案涉商铺附近同地段同面积同格局装修完毕出租的商铺2020年以前年份的租金市场价为45000元/年，2020年受疫情影响，有不同程度的减租，2020年以后租金市场价为40000元至42000元。本院认为，原、被告之间签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合同成立并生效。被告支付部分房款后，无力再支付，原告要求与被告解除合同，被告庭审中表示同意。原、被告已协商一致解除合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以准许。合同解除后，被告已经返还案涉商铺。被告同意支付实际使用房屋期间的租金。本案的争议焦点为：一、被告应向原告支付租金的数额是多少；二、原告要求被告支付违约金是否合法有据，能否支持。争议焦点一、被告应向原告支付租金的数额是多少。原告2018年5月10日向被告交付案涉商铺，2021年8月12日被告将商铺返还给原告。被告同意支付占有使用商铺期间的租金。虽然2020年12月20日前后因被告迟延付款，原告将商铺上锁，但被告将锁撬开，将自有车辆开出，并不影响其继续使用。因此，原告主张被告支付自2018年5月11日至实际返还房屋之日的租金，本院予以准许。至于支付租金的标准，由于被告接收时商铺系毛坯房，与装修完毕出租的商铺有差异，因此，在参照同地段同面积同格局商铺租金的基础上，本院酌情确定2020年之前的租金按一年40000元计算，2020年及之后的租金按照一年35000元计算。因此，被告应当支付2018年5月至2019年12月期间租金为：40000元/12个月*20个月=66666.67元；被告应支付2020年1月至2021年8月期间租金为：35000元/12个月*20个月=58333.33元，以上两项合计：125000元。争议焦点二、原告要求被告支付违约金是否合法有据，能否支持。原告主张被告支付违约金的依据是《商品房预定协议》第四条的约定内容。但结合庭审中查明的事实，此份《商品房预定协议》系为被告办理担保贷款所出具，并非双方就买卖商品房所达成的真实意思表示。2018年5月10日，双方签订的《新疆兆和置业有限公司认购意向书》，就商铺的位置、面积、价款等作出约定，合同的主要条款内容完备，具备合同成立的要件。签订该意向书当天被告即支付30000元定金，原告公司出具的《收据》能与该意向书相互印证。从内容上看，2015年5月10日《认购意向书》并非是对2018年5月7日《商品房预定协议》内容的补充，应视为是对前合同的变更。因此，在前后存在两份合同的情况下，应认定成立在后的合同为双方最终的真实意思表示。因此，2018年5月7日《商品房预定协议》并非双方真实的意思表示，原告以其为依据要求被告支付违约金，本院不予支持，原告以其为依据主张房款不予退还，本院亦不予支持。综上，原、被告双方之间的买卖合同已于2021年8月9日解除，被告已于2021年8月12日返还案涉商铺。原告主张被告支付违约金的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。被告应向原告支付2018年5月至2021年8月期间租金125000元，因被告已经实际交纳90000元房款，债务相互抵销后，被告尚应支付原告租金35000元。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十二条第一款、第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百六十八条、第五百七十七条、第五百九十六条之规定，判决如下：一、原告新疆兆和置业有限公司与被告袁勇签订的《新疆兆和置业有限公司认购意向书》于2021年8月9日解除；二、被告袁勇于本判决生效之日起十日内向原告新疆兆和置业有限公司支付租金35000元；三、驳回原告新疆兆和置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16342.5元，减半收取计8171元，由原告新疆兆和置业有限公司负担2214元，由被告袁勇负担5957元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十师中级人民法院。审 判 员  殷 真二〇二一年八月二十四日法官助理  孙雅玮书 记 员  吴晓钰