湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初6450号原告：伍春辉，女，1982年2月17日出生，汉族，住湖南省衡南县。委托诉讼代理人：张琦，湖南吟正律师事务所律师。原告：廖凤初，男，1978年7月4日出生，汉族，住湖南省衡南县。委托诉讼代理人：张琦，湖南吟正律师事务所律师。被告：湖南昆仑象建筑装饰工程有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路268号吉联商业中心6栋10层1005-1008房。法定代表人：邓文利。委托诉讼代理人：胡颖，湖南金州律师事务所律师。被告:湖南昆仑象商业管理合伙企业(有限合伙)，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路268号吉联商业中心6栋1003房。执行事务合伙人:廖凤初。被告：邓文利，男，1979年6月21日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。原告伍春辉、廖凤初与被告湖南昆仑象建筑装饰工程有限公司（以下简称昆仑象公司）、湖南昆仑象商业管理合伙企业(有限合伙)（以下简称昆仑象合伙企业）、邓文利房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年5月6日、7月6日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人张琦，被告昆仑象公司的委托诉讼代理人胡颖，被告邓文利均到庭参加了诉讼，被告昆仑象合伙企业经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告伍春辉、廖凤初向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的租赁合同；2、被告向原告支付自2019年5月1日至2020年10月1日计17个月的租金共741805.2元（727.26㎡×60元／㎡／月×17个月）及自2019年5月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止的利息；3、被告支付违约金即押金84000元；4、被告支付2020年1月至2020年9月的物业费30108.56元（727.26㎡×4.6元／㎡／月×9个月）及自2020年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止的利息；5、被告昆仑象合伙企业、邓文利各自在未完成出资的2000万元本息范围内，对昆仑象公司的债务向原告承担补充赔偿责任；6、全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月1日，原告伍春辉与昆仑象公司签订房屋租赁合同，原告伍春辉将位于长沙市雨花区房屋租赁给昆仑象公司作办公使用，合同约定了租金标准、押金、违约责任等内容。之后，原告将1001、1006、1007、1008号房屋出售给他人，故被告欠付的租金对应的1002至1005号房屋面积共计727.26㎡。原告将房屋交付给昆仑象公司后，昆仑象公司不仅未交付押金和租金，还因经营不善于2020年10月1日搬出。昆仑象公司系被告昆仑象合伙企业、邓文利控股的有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第三条的规定，被告昆仑象合伙企业、邓文利应在未实缴的出资额内对昆仑象公司的上述债务承担补充赔偿责任。昆仑象公司辩称：1、原告伍春辉与昆仑象公司签订的房屋租赁合同已于2019年11月30日之后解除，原告要求支付租金缺乏事实依据；2、昆仑象公司已支付2019年5至7月租金，其财务凭证及凭据均已被原告拿走。这几个月，昆仑象公司按85000元/月的标准通过私人账户向原告支付了全部租金，其中包括代湖南东巴象装饰有限公司（以下简称东巴象公司）支付的部分款项，昆仑象公司没有违约之处；3、2019年11月30日，昆仑象公司已经搬走，不存在支付物业费的情形，即使应缴纳物业费，也应由物业公司提出；4、原告的第五项诉讼请求也与本案无关。被告邓文利辩称：房屋租赁合同系原告伍春辉与昆仑象公司签订，原告把被告邓文利列为被告缺乏事实及法律依据，其他辩称意见与昆仑象公司辩称一致。被告昆仑象合伙企业未到庭，亦未提交书面答辩意见和证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告伍春辉与廖凤初系夫妻关系。被告昆仑象公司的股东为被告邓文利和昆仑象合伙企业，邓文利占股79%，认缴出资额1580万元，昆仑象合伙企业占股21%，，认缴出资额420万元，认缴出资日期均为2068年3月14日。昆仑象合伙企业的执行事务合伙人为原告廖凤初。2019年3月1日，原告伍春辉（出租人、甲方）与昆仑象公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于长沙市雨花区房屋（以下简称案涉房屋）租赁给乙方作为办公使用，租期三年，自2019年3月1日起至2022年4月30日止，其中2019年3月1日至2019年4月30日为装修免租期；租赁面积1400㎡，租金单价60元／㎡／月，每月收取租金84000元，乙方应在每季度10日前将所支付的租金汇入甲方指定的账号。本合同签订时，乙方应向甲方按1个月租金交纳押金84000元。如果超过5天没支付，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同并取消押金；房屋租赁期间的水费、电费、电话、卫生费、公共维护费、天然气费、煤气费、物业管理费、宽带等费用由乙方支付；租赁期间，甲、乙双方不得借故解除本合同，若甲方提前收回出租房，应双倍返还乙方已交的押金，乙方中途毁约，取消押金。乙方按合同租赁到期，甲方检查房屋的设备、构件等没有损坏，水、电和物业管理费、卫生等费用结清后，甲方应如数退还押金。如果乙方损坏房屋的设备、构件、水、电、五金等，修缮费在押金中扣除。《房屋租赁合同》还约定了其他事项。《房屋租赁合同》签订后，2019年8月13日，原告伍春辉、廖凤初将案涉房屋的1001、1006、1007、1008号房屋出售给案外人曾星波，曾星波将上述房屋经由原告租给东巴象公司。1001至1008八间房屋以昆仑象公司和东巴象公司的形象统一装修，双方分摊装修费用。2019年12月1日，东巴象公司将1006、1007和1008中的93.14平方米转租给湖南中彩生态环境科技有限公司（以下简称中彩公司）。其余案涉租赁房屋1002、1003、1004、1005号房屋建筑面积共计727.26㎡，由被告昆仑象公司承租。2020年6月至9月，原告伍春辉将案涉房屋的一部分租给中合动能（湖南）科技开发有限公司（以下简称中合动能公司），该公司的工商登记住所为案涉房屋1003号。2020年10月1日，被告昆仑象公司搬离案涉房屋。2020年10月11日，伍春辉将1001、1002、1003、1004和1008号房中的245.22平方米房屋出租给尚品豪庭（湖南）装饰工程有限公司。2021年4月11日，上海纪联物业管理有限公司长沙分公司出具《证明》1份，载明：“位于长沙市雨花区劳动东路268号半山国际中心（即吉联商业中心）由我公司进行物业管理，物业管理费为4.6元/㎡/月，另证明湖南昆仑象建筑装饰工程有限公司于2020年10月1日搬出”。另查明，2019年5月23日，被告昆仑象公司向原告伍春辉支付2019年5至7月租金28000元和52000元，向原告的舅舅廖翔账户支付5至7月租金102000元，共计支付租金182000元。2019年5月28日，昆仑象公司向伍春辉转账支付房租押金84000元。2020年8月16日，廖凤初擅自将昆仑象公司的原始财务凭证等财务资料取走，并留下声明：“此办公室的账本和相关资料暂由我保管”。昆仑象公司提供的电子账本仅显示2019年5月23日和28日付租金记录，2019年8月以后的租金仅为分摊，没有显示实际支付。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案引发纠纷的法律事实发生民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。本案的争议焦点为：租赁时间、租赁范围和欠付租赁费的认定。关于租赁时间。原告主张被告租赁至2020年10月1日，被告辩称在2019年11月30日即搬离。本院经审查认为，原告提供了案涉物业的物业管理公司提供的证明，证明被告昆仑象公司于2020年10月1日搬出；被告昆仑象公司提供的银行工资流水，调取的时间为2019年1月1日至2020年1月31日，不能证明被告在2020年1月后没有发放工资，即使此后没有发放工资，也不能证实被告与原告解除了合同、搬离了办公场所。关于租赁范围。原告伍春辉与被告昆仑象公司签订的租赁合同显示，被告于2019年3月1日起租赁1001至1008号房，租赁面积1400平方米。2019年8月13日，原告将1001、1006、1007、1008号房屋出售给他人，故昆仑象公司自此时起承租原告的房屋为1002、1003、1004、1005号房，共计727.26平方米。根据昆仑象公司提交的《解除租赁合同告知函》、照片和中合动能公司的工商登记信息（登记在1003号房），可推断2020年6月至9月伍春辉将1003号房（216.46平方米）租赁给中合动能公司，原告主张只是将1002中的30平方米租赁给中合动能公司，但未将其持有的相关合同等证据提交至法庭，故本院不予采信。被告昆仑象公司辩称1005号房屋由原告廖凤初自己使用，不能收取租金，原告称廖凤初系昆仑象公司的员工，应当由昆仑象公司承担执行职务的费用。本院认为，由于廖凤初系昆仑象公司的股东昆仑象合伙企业的执行事务合伙人，亦系昆仑象公司的工作人员，其执行职务的相关费用应由昆仑象公司承担，故1005号房屋的租赁费不能予以扣除。关于欠付租赁费。根据被告提供的银行账户明细单和电子账本，可以认定：2019年5月23日，被告昆仑象公司向原告伍春辉支付5至7月租金28000元和52000元，向原告的舅舅廖翔账户支付5至7月租金102000元；2019年5月28日，被告昆仑象公司向原告伍春辉转账支付房租押金84000元。以上被告昆仑象公司共支付2019年5至7月的租金182000元和押金84000元。2019年8月至2020年10月1日，被告应付的租金为：727.26平方米×60元/平方米×14月=610898.4元，扣除原告于2020年6月至9月将1003号房（216.46平方米）租赁给中合动能公司产生的租金38962.8元（216.46平方米×60元/平方米×3月），昆仑象公司尚应支付原告租金571935.6元。原告要求解除合同并由被告支付违约金即押金84000元，押金是对履行租赁合同的担保，可从押金中扣除欠付租金和相应损失，但不能过分高于实际损失。对于实际损失，本院酌情支持逾期支付利息，从2020年10月1日起按LPR计算至本案第二次开庭之日（2021年7月6日）止，为571935.6元×3.85%×279天/365天=16831.36元。押金抵扣利息后的剩余款项67168.64元，应当抵扣租金，故被告昆仑象公司尚应向原告支付租金504766.96元。关于2020年1月至9月物业费，合同约定由被告昆仑象公司承担，现该公司无证据证明已支付，故其应当承担物业费30108.56元。关于昆仑象公司的股东是否应担责的问题。本案合同的相对方是昆仑象公司，应由昆仑象公司对外承担责任，股东无需直接对外承担责任；且昆仑象公司的两股东的认缴出资日期均为2068年3月14日，股东享有认缴期限利益，故原告请求被告邓文利和昆仑象合伙企业在认缴期限届满前承担责任没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告伍春辉与被告湖南昆仑象建筑装饰工程有限公司于2019年3月1日签订的房屋租赁合同于2020年10月1日解除;二、被告湖南昆仑象建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告伍春辉、廖凤初支付租金504766.96元；三、被告湖南昆仑象建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告伍春辉、廖凤初支付物业管理费30108.56元；四、驳回原告伍春辉、廖凤初的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取6180元，财产保全费4799.57元，合计10979.57元，由原告伍春辉、廖凤初负担4118.57元，由被告湖南昆仑象建筑装饰工程有限公司负担6861元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李如鹰二〇二一年八月七日书记员  苏冷丽附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。