贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终3421号上诉人（一审被告）：贵州半岛温泉房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市织金县绮陌街道三架山村半岛国际温泉第2区3栋1单元6层3号。统一社会信用代码：91520524067748929K。法定代表人：陈德加，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：秦绪，贵州省毕节市织金县少普法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：张伟，男，1987年11月15日出生，穿青人，住贵州省织金县。被上诉人（一审原告）：董用会，女，1988年1月16日出生，汉族，住贵州省织金县。上诉人贵州半岛温泉房地产开发有限公司（以下简称：半岛温泉公司）因与被上诉人董用会、张伟商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省织金县人民法院(2021)黔0524民初728号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人半岛温泉公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人未按照合同约定委托上诉人办理商品房转移登记，应由被上诉人提供相关资料委托上诉人才能办理房屋不动产证书，不应该由上诉人承担逾期交付商品房转移登记有关文书的责任。违约金应自2019年1月1日计算至2020年8月12日为3361.92元，一审计算违约金错误，违约金应按实际期间计算。被上诉人张伟、董用会二审辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审原告李刚、王大蓝一审诉讼请求：原审原告董用会、张伟一审诉讼请求：1.判决被告向原告支付2019年1月1日至2019年3月1日期间（共60天）逾期交付半岛温泉2区7栋1单元702号商品房登记有关文书的违约金3267.38元；2.判决被告向原告支付2019年3月2日至2021月1月21日期间（共692天）逾期交付半岛温泉2区7栋1单元702号商品房登记有关文书的违约金3768.38元；3.判决被告从2021年1月22日起至交付半岛温泉2区7栋1单元702号商品房登记的有关文书给原告时止的违约金（违约金以购房款544563.00元为基数按日支付十万分之一计算）；4.判决被告限期办理半岛××区××单元××号商品房登记的有关文书给原告；5.判决被告将原告购买半岛××区××单元××号商品房的付款票据换成正规发票；6.案件的诉讼费由被告负担。一审认定事实：原被告于2017年2月27日签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于半岛温泉2区7栋1单元702号的房屋，该套房屋的产权面积为158.95平方米，总房价款为544563.00元；该合同的第八章房屋登记第二十二条第三款第一项约定，被告承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，第二项约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）....（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金。合同签订后，二原告按约向被告支付了购房款，但被告至今没有按照约定交付办理该套商品房的有关登记文书给付原告。诉讼中，本院依职权向织金县不动产登记局查询半岛温泉公司案涉房屋办证情况，查询内容为：贵州半岛温泉房地产开发有限公司开发建设折半岛温泉小区2区1栋、4栋、6栋、7栋，1区2栋、3栋已办理栋的不动产权证书，符合不动产登记条件。一审认为，案涉《商品房买卖合同》中有关逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的约定对双方具有法律约束力，被告未按约定于2018年12月31日前将办理房屋所有权转移登记的文书交付原告构成违约，应按约定向原告承担违约责任。按《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定，从2019年1月1日至2019年3月1日，违约金按已付购房款544563元的万分之一即54.46元计算；从2019年3月2日至2021年1月21日，违约金每日按已付购房款544563元的十万分之一计算，总额为3768.38元（692天×5.44563）。故总的来说，从2019年1月1日至2021年1月21日，违约金总额为3822.84元。从2021年1月22日起至交付半岛温泉2区7栋1单元702号商品房不动产登记证时止的违约金，按购房款544563元为基数以日十万分之一计算。因办理不动产权登记有关文书系被告的义务，对二原告有关要求被告为案涉房屋办理不动产权登记有关文书的请求予以支持。原告主张的违约金计算方式有误，对于不符合合同约定的部分不予支持。向买受人出具购房发票系出卖人的附随义务，故对二原告有关要求被告向其出具购房发票的请求予以支持。原告主张的违约金的计算方式有误，对于违约金的计算按合同约定计算。案涉房屋已符合办理不动产权证书的条件，且协助买受人办理房屋产权证书系出买人的附属义务，故被告应完备相关手续后，协助原告办理房屋不动产登记。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审判决：一、由被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司于判决生效后十日内一次性支付原告张伟、董用会2019年1月1日至2021年1月21日止违约金3822.84元；二、由被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司于判决生效后十日内一次性支付原告张伟、董用会2021年1月22日起至交付半岛温泉2区7栋1单元702号商品房不动产登记证止的违约金（违约金按购房款544563元为基数以日十万分之一计算）；三、限被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司于判决生效后十日内出具商品房销售发票交原告张伟、董用会收执。四、限被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司于判决生效后十日内将办理半岛××区××单元××号商品房登记的有关文书交付原告张伟、董用会。案件受理费由被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司负担。本案审理期间，上诉人为了支持其上诉主张，向本院提交证据如下：1.B区7栋的不动产权初始登记证、荑林物业有限公司出具的B区的《证明》、上诉人委托物业公司通知办证的图片。用以证明：上诉人已于2018年8月12日取得B区的不动产权初始登记证，且在拿到初始登记证后立即委托物业公司通知了全体业主，部分业主到售楼部交了办证资料并委托上诉人办证，但部分业主并未交材料未委托办证的事实。被上诉人质证意见：证明与事实不符，没有看到过通知，我们看到的是2021年3月22日张贴在电梯里的办证通知。经审核，结合上诉人提交的本系列案中被上诉人为段南艳案的授权委托书，落款时间为2020年8月20日，且相继有其他部分案件的被上诉人出具委托书委托上诉人代为办证，与该组证据在时间上可以相互印证，可以证明上诉人于2020年8月13日张贴办证通知，对该组证据的证明效力本院予以确认。2.签收清单。用以证明：被上诉人已领取不动产权证及发票。上诉人质证称其对该证据无异议。经审核，签收清单符合证据的三性，对其证明效力本院予以确认。3.被上诉人委托上诉人办理其购买的案涉商品房不动产权证的授权委托书。用以证明：上诉人刚刚获得B区的初始登记时，就通知业主提交资料委托办证，被上诉人在不同时间办理了委托手续的事实。委托书中B区段南艳于2020年8月20日已委托房开办证，其委托时间与B区取得初始登记的时间仅相差8天，该组证据说明证人证言属实。被上诉人质证称其不认可该授权委托书。经审核，该组证据是织金县不动产登记局复印，且盖有该部门的公章并注明此复印件与原件核对无异，该组证据与第一组证据相互印证，对该组证据的证明效力予以确认。4.证人名字的房产证复印件。用以证明：吴孔龙、张鲜是Ａ区的业主，陈某、金某是Ｂ区的业主。被上诉人质证称只能证明证人是业主，与本案无关。经审核，对该组证据的真实性予以确认。5.证人金某、陈某的证人证言。用以证明2020年8月中下旬，已经看到房开公司在小区内张贴交资料办证的通知。被上诉人质证意见：不认可证言，从未看到过通知，且部分业主不在家，证人称在每一个电梯口均张贴通知与实际不符，其不可能每个电梯都去看过。经审核，该证人证言与案涉楼栋初始登记及授权委托书相互印证，形成证据锁链，可以证明上诉人于2020年8月13日在案涉小区公告栏及电梯轿厢张贴办证通知。故对证人证言的证明效力本院予以确认。被上诉人向本院提交案涉房屋的产权证。用以证明：被上诉人已取得案涉商品房不动产权证。上诉人对该证的三性无异议。经审核，该证据符合证据的三性，予以采纳作为本案证据。经审理查明：上诉人于2020年8月12日取得案涉房屋不动产初始登记，于2020年8月13日委托贵州荑琳物业有限公司在案涉小区公告栏及电梯轿厢张贴提交办证所需资料的通知，被上诉人于2021年1月6日出具授权委托书委托上诉人代为办理案涉房屋转移登记，案涉房屋不动产权证已于2021年2月颁发，被上诉人于2021年4月2日领取不动产权证及购房发票，其余认定事实与一审认定的一致。本院认为：根据双方《商品房买卖合同》的约定，上诉人应于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。上诉人未在约定时间将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，构成违约。依据合同约定，被上诉人同意委托上诉人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。上诉人主张其于2020年8月12日取得初始登记并通知被上诉人提交办证所需资料，但其提供证据仅能证明其于2020年8月13日在案涉小区公告栏及电梯轿厢张贴提交办证所需资料的通知，且案涉商品房已实际交付被上诉人，上诉人发布办证通知的地点公告栏及电梯轿厢为被上诉人可知悉的范围，上述通知方式可以有效到达被上诉人，故可以认定上诉人违约期间为2019年1月1日至2020年8月13日，已超过60日，根据双方合同约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）...（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金。故上诉人应以被上诉人已交付购房款544563元为基数，按照每日0.001%的标准向被上诉人支付自2019年1月1日至2020年8月13日止的违约金，即为3218.37元。一审认定违约期间错误，且违约金计算方式错误，本院予以纠正。虽上诉人诉状中主张其应承担的违约金为3361.92元，但其在庭审中补充说明其应按实际违约期间计算，故违约金应为实际计算的3218.37元。被上诉人于2021年4月2日领取案涉不动产产权证及购房发票，故对其主张由上诉人限期办理案涉商品房登记的有关文书给原告及将商品房的付款票据换成正规发票的诉请本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由成立，对其上诉请求予以支持。一审判决认定事实有错误，判决结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省织金县人民法院（2021）黔0524民初728号民事判决；二、上诉人贵州半岛温泉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人张伟、董用会逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金3218.37元；三、驳回被上诉人董用会、张伟其他诉讼请求。四、驳回上诉人贵州半岛温泉房地产开发有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由上诉人贵州半岛温泉房地产开发有限公司负担。如果义务人未按本判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二一年八月十六日法官助理 张 艳书 记 员 秦 倩