山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终9730号上诉人（原审被告）：马美兰，女，1957年12月4日出生，汉族，住青岛市市北区。委托诉讼代理人：宋书军（马美兰之夫），男，1954年9月13日出生，汉族，住青岛市市北区。上诉人（原审原告）：青岛海悦东林物业管理有限公司，住所地青岛市市北区敦化路328号诺德广场2号楼1010室。法定代表人：张志刚，董事长。委托诉讼代理人：阴磊磊，山东海利丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑佳凤，山东海利丰律师事务所律师。上诉人马美兰因与上诉人青岛海悦东林物业管理有限公司（以下简称海悦东林物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2021）鲁0203民初2395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。马美兰上诉请求：依法改判或发回重审本案一、二、审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：马美兰不服青岛市北区人民法院（2021）鲁0203民初2395号民事判决第二项：判决马美兰给付海悦东林物业2019年7月至2021年6月电梯费1181元，上诉人认为与事实不符，2009年上诉人马美兰入住被上诉人服务管理的青岛市市北区并居住至今，因上诉人儿子（1983年出生）患有智力残疾（2级），重度恐惧症，从不敢乘电梯，因此马美兰进出家中都是陪着儿子步行16步楼梯，从不使用电梯。（附照片。）因此马美兰与海悦东林物业协商，免交电梯费。海悦东林物业根据上诉人家庭孩子的实际情况免去了电梯费，双方十多年来就是这样执行的，马美兰只交物业费，免交电梯费，从物业费收据中可以看出来，2014年2015年收据中注明电梯费为零（附照片）。以上证据足以证明马美兰与海悦东林物业之间的口头协议成立，马美兰孩子确实智障残疾害怕乘电梯，患重度恐惧症，并且海悦东林物业知道该楼的设计结构走北单元出入不用电梯。（附照片）综上所述，根据中华人民共和国残疾人保障法相关规定，遵从残疾孩子的意愿，残疾人的权益应该得到法律保护，为此上诉人请求二审法院支持上诉人的合理请求。海悦东林物业辩称，电梯费双方并没有形成这样一种合议，我方从未放弃收取电梯费。海悦东林物业上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并依法改判马美兰给付海悦东林物业2010年10月至2021年6月电梯费6990.6元；2.本案一审、二审诉讼费由马美兰承担。事实和理由：海悦东林物业认为原审判决书认定“双方已就免除马美兰2009年10月至2019年6月电梯费达成一致”的证据不足，首先，一审法院认定的事实部分，海悦东林物业于2009年12月、2020年10月向马美兰催收物业费及电梯费，这说明海悦东林物业督促马美兰支付电梯费；其次，马美兰每次支付物业费时都拒绝支付电梯费，并非双方达成了不予交纳电梯费的合意，海悦东林物业作为收款方，根据正常人的思维，业主交费物业没有理由拒收，否则可能导致业主承担承担违约责任，产生不必要的争端；最后，海悦东林物业仅收取物业费的行为不能推定为海悦东林物业放弃电梯费。综上所述，原审人民法院认定事实不清，证据不足，请求依法支持海悦东林物业的请求，以维护上诉人的合法权益。马美兰辩称，关于电梯费，2009年我方与当时的物业经理约定，我不用电梯，不用交电梯费。因为当时楼房设计原因，北楼无法使用电梯，且考虑我孩子的特殊情况，所以不用电梯，一直延续到2014年。新经理同意延续了之前的约定。同时他其给我承诺关于我家漏雨的问题，因为当时已经天冷不好找到工人，明年维修，第二年我再去问的时候，新的经理说过了保修期了不好处理。后来我和该客户经理商定，他出300元，剩下的我自己出，漏雨的事就解决了。根据我一审时提交的缴物业费收据，除2015年4月及2014年10月的单据外，其余的均没有体现电梯费，该两份电梯费的字样，也没有实际收费。海悦东林物业向一审法院起诉请求：1.判令马美兰支付2010年10月至2020年9月期间电梯运行费6551.8元，2019年7月至2020年9月期间物业服务费1729元，共计8280.8元（上述费用暂计算至2020年9月，最终数额计算至法院判决书或调解书生效之日）；2.判令马美兰支付违约金1000元（暂计算至2020年9月30日，并自2020年10月1日起按照中国人民银行同期借款利率支付逾期付款违约金直至全部费用缴清之日止）；3.诉讼费由马美兰承担。一审法院认定事实：2007年，青岛诚基置业有限公司（下称诚基置业）与海悦东林物业签订《前期物业服务合同》，由海悦东林物业对位于青岛市市北区提供物业服务。合同期限自2007年12月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效止。合同对服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理等内容进行了约定。合同第7条约定，住宅物业服务费以每月每建筑平方米0.7元、电梯运行费以每月每建筑平方米0.4元收取。该合同经过招投标，并在相关部门办理了中标备案手续。庭审中，海悦东林物业提供2008年12月31日，徐明贤就案涉房屋与海悦东林物业签订的《前期物业服务协议》一份，该协议第3条约定的物业服务费用与《前期物业服务合同》一致，《前期物业服务协议》第5条约定，逾期交纳物业费应从逾期之日按每天3‰支付违约金。马美兰称，案涉房屋于2009年交付，交付后一直是其在实际居住，入住办理后的产权证登记在徐明贤名下，马美兰是实际产权人，在案涉房屋具备过户条件之后，于2015年转移登记在马美兰名下。2019年6月，枕海山庄小区住宅物业费上调至每月每建筑平方米0.95元，电梯费收费标准不变。该次调价，经同庆路社区居委会核实，业经该小区专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。相关结果，在枕海山庄小区进行了公示。案涉房屋建筑面积122.99平方米。马美兰自2019年7月至今，未交纳物业费；自2010年10月至今，未交纳电梯费。海悦东林物业于2009年12月、2020年10月对马美兰欠费进行过催交。马美兰称，因其儿子系智力残疾、害怕坐电梯，所以其一直都是直接走楼梯，不使用电梯，其已与原告就电梯费的免交达成了协议，且原告主张十多年的电梯费，已超过诉讼时效。马美兰为此提交其自2009年10月至2019年6月交纳物业费的收据11张，证明其已交纳此期间的物业费，但从未交纳电梯费。原告对此不予认可，认为原告不定期的催收过电梯费，是被告拒不交纳。一审法院认为，诚基置业与海悦东林物业签订的《前期物业服务合同》合法有效，合同效力及于全体业主。海悦东林物业对小区内提供了物业服务，有权要求马美兰按照约定的标准交纳物业费、电梯费。2019年6月，枕海山庄小区经相应程序依法调整了物业费，故马美兰应按调整后的标准交纳相关费用。关于马美兰辩称的，已与海悦东林物业就免交电梯费达成一致的意见。一审法院认为，根据马美兰提交的2009年10月至2019年6月交纳物业费的11张收据，可以证明马美兰在近十年的时间里，一直交纳物业费。按照正常的收费习惯，物业费及电梯费应一并收取，但在上述收据中未对欠交电梯费有任何的标注，且海悦东林物业亦未就其“不定期的催收过电梯费”的主张，向一审法院提交相关证据，故一审法院认定双方已就免除马美兰2009年10月至2019年6月电梯费达成一致。马美兰未提交证据证实原告同意免除其2019年6月之后的电梯费，海悦东林物业亦不认可同意其免交，故马美兰应交纳2019年6月之后的电梯费。关于马美兰辩称的，海悦东林物业主张十多年的电梯费，已超过诉讼时效的意见。一审法院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释【2008】11号）第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案物业服务合同尚在履行期限内，业主应交纳的相关费用属于同一债务的分期履行，因此，存在物业服务合同关系的双方当事人因物业服务相关费用支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期物业服务费用履行期限届满之日起算。因此，马美兰关于本案超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院不予支持。根据本案《前期物业服务合同》的约定，物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在交费季第一个月的1-15日内履行交纳义务。故截止本案法庭辩论终结，马美兰应当交纳枕海山庄小区3号楼3单元202户，2019年7月至2021年6月物业费2804元（0.95元×122.99平方米x24个月）、2019年7月至2021年6月电梯费1181元（0.4元×122.99平方米×24个月）。马美兰未按约定交纳相关费用，应当按合同约定承担违约责任。海悦东林物业在诉讼过程中，将违约金数额5544.47元变更为1000元，未超出约定标准，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决：一、马美兰给付海悦东林物业2019年7月至2021年6月物业费2804元；二、马美兰给付海悦东林物业2019年7月至2021年6月电梯费1181元；三、马美兰给付海悦东林物业违约金1000元；四、驳回海悦东林物业的其他诉讼请求。上述一、二、三项均应于判决生效之日起十日履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由海悦东林物业负担12元，由马美兰负担13元。本院二审期间，马美兰提交证据如下：证据一、照片四张，证明进去小区大院后，从北单元门可直接进马美兰家，如要乘电梯需绕至楼前，舍近求远，且马美兰的孩子不能乘电梯。证据二、房屋漏雨照片六张，证明房屋漏雨，入住一年后房屋漏雨，多次找物业联系修理未果，后自费修复。证据三、录音一份，（当庭播放原件，向法庭提交刻录盘），证明：多次去交物业费，是物业拒收。海悦东林物业质证意见：对证据一真实性无异议，证明事项有异议，证据一无法证明上诉人所要证明的事项。电梯作为公共部分，即使是一楼的业主，都应当缴纳电梯费用。对证据二真实性无异议，无法证明是本案涉案的房产，而且证据二在一审时已经存在了，并非二审时才有的新证据。对证据三真实性有异议，无法认定录音中对方的身份。录音是对缴费标准的一个讨论，并非与电梯费相关。本院对证据一、二的真实性予以确认。关于证据三系马美兰在向海悦东林物业交纳物业费时的录音，从录音的内容来看，录音中马美兰要求按原标准交纳物业费，收费人员不同意，双方在录音中对物业费的收费标准未达成一致。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点为，涉案电梯费的认定问题。马美兰主张其儿子因患病不能乘坐电梯及其房屋漏水问题，已与海悦东林物业达成一致免缴电梯费，但海悦东林物业不认可。马美兰提交自2009年10月至2019年6月间向海悦东林物业的交纳物业费的部分收据，其中2014年10月21日的收据中记载“电梯费0元”，2015年4月23日的收据中记载“电梯0.4元（被划去）”，2016年5月6日收据中记载“电梯（被划去）”，其他收据中均不包含电梯费，由此可见，海悦东林物业自2009年至2019年长在10年的期间内未收取马美兰的电梯费，也未提供进行催收的证据，故海悦东林物业已在事实上免除了马美兰该部分电梯费用。2019年6月之后，因小区物业费调整，马美兰对海悦东林物业提高物业费收费标准产生争议而拒交物业费，双方产生争议。交纳物业费是小区业主应履行的合同义务，因马美兰主张的海悦东林物业同意免除其电梯费没有书面约定，自2017年7月起，海悦东林物业不同意免除马美兰电梯费，故一审认定马美兰应交纳自2019年7月起的电梯费并无不当，本院予以确认。海悦东林物业主张自2009年起全部的电梯费证据不足，本院不予支持。综上所述，马美兰、海悦东林物业上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人马美兰负担50元、青岛海悦东林物业管理有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 陈晓静审 判 员 李 蕾审 判 员 刘昭阳二〇二一年八月十六日法官助理 张雅彬书 记 员 宋明旭