湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初8456号原告（反诉被告）：陈龙，男，1987年11月20日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：童静，湖南湘旭律师事务所律师。被告（反诉原告）：肖跃元，男，1976年7月18日出生，汉族，住湖南省沅江市。委托诉讼代理人：王艺霏，湖南湘之说律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙菲，湖南湘之说律师事务所实习律师。原告（反诉被告）陈龙（以下简称原告）与被告（反诉原告）肖跃元(以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月21日立案受理后，被告对原告提起反诉，本院依法受理并合并审理。本案依法适用简易程序，于2021年7月20日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人童静，被告及其委托诉讼代理人王艺霏、龙菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告押金52000元，并自2021年1月15日开始以52000元为基数按日万分之三支付违约金至实际清偿之日；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2020年4月12日签订房屋租赁合同，被告将位于长沙市德思勤城市B2栋1312房出租给原告，房屋建筑面积为320平米。租赁期自2020年5月1日至2022年4月30日。租金为每三个月租赁费52000元。按合同约定，原告向被告支付了52000元押金。原告因经营问题于2020年12月向被告提出提前解除租赁合同，双方协商同意后，原告介绍了新的承租方给被告。被告于2021年1月12日与新的承租人签订了新的租赁合同，原、被告的租赁合同正式解除。按合同约定，合同解除后被告应无息退还押金。但原告多次向被告讨要上述款项时，被告均以第三方承租人违约而无理拖延，并拒绝退还。被告（反诉原告）辩称，一、原告实际支付给被告的押金为52000元，押金中的部分金额已经和其他费用抵充，抵充后原告在被告处的实际押金为19000元。二、被告未退还押金19000元的原因系原告对排水设施使用不当而致房屋及设备损坏，原告一直未履行修复及赔偿的责任，被告才未退还原告的押金。三、原告一直不履行受损房屋及设备的修复责任，其行为已经构成违约，应当向被告支付违约金26000元，而原告在被告处的实际押金19000元不足以支付违约金。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、请求依法确认双方签订的房屋租赁合同于2021年1月15日解除；2、请求依法判令原告承担2021年1月1日至2021年1月14日的房屋租赁费13000元；3、请求依法判令原告承担因转租而导致的装修费用33050元；4、请求依法判令原告对承租期间所导致的楼下房屋（Ｂ2-1212和Ｂ2-1211）漏水承担维修责任；5、请求依法判令原告向被告支付违约金26000元；6、请求依法判令原告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告与原告于2020年4月12日签订房屋租赁合同，被告将位于长沙市雨花区出租给原告，出租面积为320平方米，租金为每月26000元，收取押金52000元，租赁期限自2020年5月1日起至2022年4月30日止共两年。在租赁期内，原告因经营茶语霏霏奶茶店而需要大量用水排水，因其使用不当导致多次漏水至地板以及楼下Ｂ2-1212房和Ｂ2-1211房天花板吊顶墙皮脱落和发霉，房屋地板也需全部更换。物业和被告多次催促原告维修，但原告未采取任何措施。2020年12月中旬，原告又因公司经营战略调整提出将房屋转租，被告考虑其实际情况同意转租但要求原告承担因提前转租而产生的全部装修费用，原告同意装修费用由其全部承担。房屋转租后，原告迟迟未给付装修费用，也未对漏水所造成的损失进行维修，原告的行为已经构成严重违约，根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条的约定，原告应向被告承担违约责任。原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的反诉辩称：一、对于被告第一项、第二项诉讼请求无异议。二、对于被告的第三项诉讼请求有异议，其没有相应依据证实。原告与被告之间的房屋租赁合同属于定制装修出租，也就是说被告将房子按照原告的要求定制装修后再出租给原告，该租金的价格成本部分已经包含了所谓的装修费用，而被告在此提出的转租导致的装修费用属于案外人鲁克章，即原告的下一任租户所产生的装修费用。该部分费用系被告与鲁克章之间的交易，与原告无关。且被告在其与鲁克章的聊天记录中也显示被告曾就该笔费用找鲁克章进行索要，因此该部分费用与原告无关。三、被告要求原告承担承租期间导致的B2栋1212、1211的漏水责任，其主张依据不足。虽然在原告承租房屋期间产生过漏水的情况，但是B2栋1212、1211房经双方提供的证据可以看出是无人居住的毛坯房，且被告提供的照片中仅仅有一小滩水渍，而在原告停止了导致漏水的操作后，该房屋最终已经被修复。原告提供了上个月去现场拍摄的照片，并没有像被告所称的非常严重的损失。四、被告要求原告支付违约金，无任何依据。在被告与原告的承租合同中，原告按照合同约定支付了足额的租金、押金，且并没有对房屋的主体结构等进行变更，也没有产生合同约定的其他违约责任，原告与被告所签租赁合同的解除系经过了与被告的协商共同自愿解除。同时，原告还为被告租赁的房屋寻找了下一任承租方，也得到了被告的认可。因此，原告认为在本案中被告应当按照合同约定退还原告的租房押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人阳习中系位于湖南省长沙市雨花区房屋的所有权人，房屋总建筑面积为235.33平方米。2020年4月10日，案外人阳习中与被告肖跃元签订《房地产租赁合同》一份，约定：肖跃元承租阳习中位于长沙市雨花区物业，建筑面积共计为235.33平方米，房产证号码（购房合同号码）为201700962811312，承租该房地产仅限于作办公用途。租期自2020年4月10日起至2028年10月10日止。在租赁期内，承租方有转租和分租权，但若因转租、分租产生的任何法律纠纷均与出租方无关，承租方自行与第三方承担。2020年4月8日，案外人阳习中与肖跃元签订《委托授权书》一份，约定：甲方因时间和精力原因，对房屋管理无法顾及周全，特委托肖跃元为本公司的合法代理方，委托日期为2020年4月8日至2028年10月10日，全权办理坐落在湖南省长沙市雨花区房屋的装饰装修及租赁管理相关事宜。包括：1、房屋出租事宜、签订租赁合同事宜等；2、代收租金、押金及房屋有关的费用；3、管理房屋修缮事宜；4、有关房屋物业管理的一切所属事项；5、其他允许事项。委托期限自签字之日起至上诉协议期满为止。2020年4月12日，被告（甲方）与原告（乙方）签署《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将其拥有的坐落于长沙市德思勤城市广场Ｂ2栋1312房出租给乙方使用；出租房屋建筑面积共320平方米；出租房屋按现状租赁，该房屋现状为乙方承租做办公之用，具体以产权载明的规划用于为准。2、租赁期限共2年，自2020年5月1日起至2022年4月30日止。3、租期为24个月，租赁费按季度缴纳，每三个月租赁费为52000元（不含税）。房屋押金为52000元，应于本合同签订之日向甲方支付，租赁期届满且乙方无违约责任时无息退还。4、租赁期内，甲方保证出租房屋具有正常以及符合通常标准的使用功能。乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因甲方房屋结构和质量问题由甲方负责修复，如因乙方装修和使用不当造成房屋及设施设备损坏的，由乙方负责修复。5、在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回房屋。乙方应向甲方支付合同押金一个月的违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经甲方通知，在规定期限内仍未纠正并修复的。6、由于承租方要求增加给排水，如给排水泄漏或使用不当造成一切的损失由承租方承担。合同签订后，原告向被告支付了第一个季度的房租和押金共计101000元，其中差额3000元系原告帮被告垫付的装修公司预付款。被告将合同约定的房屋交付给了原告，原告将涉案房屋用于办公。因其从事餐饮行业，其在房间内搭建了一个样板间，经过与被告及物业公司协商后在样板间增加了给排水管。2020年5月17日至2020年6月13日期间，涉案房屋因增加的排水管漏水，导致漏至楼下房内。2020年12月10日，德思勤城市广场物业服务中心送达编号为ＤＳＱ／ＷＹ-ＧＪ-ＢＧ-07-13的违规／规章整改通知书，内容为：Ｂ2-1312室内用水部位多次漏水到Ｂ2-1212和Ｂ2-1211空置房内，造成天花吊顶墙皮掉落和发霉的行为已经违反了《长沙市物业管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》及本小区《业主临时管理规约》等其他相关法律、法规，请您于2020年12月10日至2020年12月13日（3天）内自行整改。原告因经营问题于2020年12月向被告提出提前解除租赁合同，双方协商同意后，原告介绍了新的承租方鲁克章给被告，被告于2021年1月12日与鲁克章签订了租赁合同，原、被告双方于2021年1月15日解除租赁合同。此后，原告通过微信要求被告退还押金52000元，经双方多次协商，被告以案外人鲁克章违约为由，一直未退还原告押金，原告遂诉至本院，请求判如所诉。另查明，案外人鲁克章向原告支付了5000元租金，原告同意以此抵扣押金。本案在审理过程中，1、被告主张原告对承租期间导致的楼下房屋漏水承担维修责任；原告称被告要求原告承担漏水责任依据不足，在原告停止了漏水的操作后，B2栋1211、1212房屋已经被修复，且没有被告所称的造成严重损失的情况。2、被告主张要求原告支付2021年1月1日至2021年1月14日的房屋租赁费13000元；原告同意支付2021年1月1日至2021年1月14日的房屋租赁费13000元，并愿意将此笔款项在押金中予以扣除。3、被告主张由原告承担房屋转租而导致的装修费用33050元；原告认为转租导致的装修费用应该由鲁克章和被告自行协商解决，与原告无关。4、被告主张由原告支付违约金26000元；原告称被告要求其支付违约金无任何依据，在被告与原告的承租合同中，原告按照合同约定支付了足额的租金、押金，且并没有对房屋的主体结构等进行变更，也没有产生合同约定的其他违约责任，原告与被告的租赁合同的解除系经过了与被告的协商共同自愿解除。本案经本院主持调解，双方不能达成一致协议。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行各自的权利义务。一、关于原告（反诉被告）的本诉部分。原、被告系协商一致于2021年1月15日解除《房屋租赁合同》，被告应向原告返还押金52000元。由于原告收取了案外人鲁克章（次承租人）5000元租金，并且原告亦同意在押金中予以抵扣，故，被告还应返还原告押金47000元。原告主张以52000元为基数，按日万分之三的标准由被告支付从2021年1月15日开始至实际清偿之日止的违约金没有合同依据，本院不予支持。二、被告（反诉原告）的反诉部分。（一）原、被告已于2021年1月15日协商一致解除了《房屋租赁合同》，原告对此不持异议，故，本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2021年1月15日解除。（二）被告反诉主张由原告支付2021年1月1日至2021年1月14日的租金13000元，原告对此不持异议，本院予以支持。（三）关于被告反诉主张由原告支付因转租而导致的装修费用33050元的问题。首先，原、被告并未在《房屋租赁合同》中约定在承租过程中出现转租的情形由原告承担因转租而导致的装修费用，且双方在协商解除合同时也未对此进行约定，被告主张由原告承担因转租而导致的装修费用没有事实依据。其次，被告主张装修费用33050元没有相应证据证实。被告提交的其与鲁克章微信聊天时发的一张费用清单系其自行制作，并没有其他相应证据佐证，不能作为有效证据采信。综上，被告反诉主张由原告支付因转租而导致的装修费用33050元，本院不予支持。（四）原告是否应承担其承租期间所导致楼下B2-1212和B2-1211房屋漏水的维修责任。经查，B2-1212和B2-1211房屋系毛坯房，原告停止排水管的操作后，上述房屋已经被修复，且被告没有提交房屋造成严重损失需再次维修的证据，对被告主张由原告承担维修责任的反诉请求，本院不予支持。（五）关于被告主张的违约金26000元。被告主张原告一直不履行受损房屋及设备的修复责任，其行为已经构成违约，应当向被告支付违约金26000元。本院认为，原告在承租期间并没有出现合同中约定的应当承担违约责任的情形，房屋漏水也是被告同意原告增加排水设施，被告自身亦有过错，对被告主张违约金26000元的反诉请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陈龙与被告（反诉原告）肖跃元签订的《房屋租赁合同》于2021年1月15日解除；二、被告（反诉原告）肖跃元应于本判决生效后7日内向原告（反诉被告）陈龙返还押金47000元；三、原告（反诉被告）陈龙应于本判决生效后7日内向被告（反诉原告）肖跃元支付房屋租金13000元；上述二、三项相抵扣后，被告（反诉原告）肖跃元还应向原告（反诉被告）陈龙支付34000元；四、驳回原告（反诉被告）陈龙的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）肖跃元的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取550元，反诉费801元，合计1351元，由原告（反诉被告）陈龙负担400元，被告（反诉原告）肖跃元负担951元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 杨 华二〇二一年八月十二日书记员 李佳妮附：《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。