广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终2231号上诉人（原审原告，反诉被告）：孟国河，男，住广东省清远市清新区。上诉人（原审原告，反诉被告）：张彬彬，男，住广东省普宁市。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：刘嘉玲，广东易之堃律师事务所律师。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：温曼妮，广东易之堃律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：孙先才，男，住四川省内江市东兴区。被上诉人（原审被告，反诉原告）：张敬欢，男，住广东省清远市清新区。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张豫林，广东浈阳律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：梁建业，广东浈阳律师事务所律师。上诉人孟国河、张彬彬因与被上诉人孙先才、张敬欢土地租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初4429号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人孟国河、张彬彬上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判被上诉人退回押金200000元以及自起诉之日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息给上诉人；3、改判驳回被上诉人的全部反诉请求；4、本案一、二审受理费用由被上诉人承担。主要事实和理由：（一）案涉《租地合同书》为无效合同。案涉土地是属于农民集体所有的性质，依法不能用于兴建厂房，《租地合同书》约定被上诉人出租该土地供上诉人建厂房，违反了土地管理的强制性规定，应为无效合同，被上诉人应返还200000元押金。《租地合同书》约定的租赁期限为24年8个月，明显超过法定期限，超过部分无效，对应比例的押金必然属于无效约定，被上诉人无权收取，应予返还。（二）被上诉人并未实际交付土地给上诉人使用，也没有履行协助上诉人办理相关审批手续的义务。根据上诉人提供的证据一显示，厂房由于失火造成垃圾堆砌成山，被上诉人一直没有清理租赁土地上的垃圾并将土地交付上诉人使用，正是基于垃圾一直堆积在租赁土地上的原因，双方于2020年5月1日签订《协议书》约定免除8月1日前的租金。《租地合同书》第四条约定，被上诉人负责协助上诉人办理租地建厂的有关使用手续，保证该土地使用合法性，但被上诉人在收取押金后便不再履行协助义务，被上诉人没有办理农用地审批的转用手续，致使合同目的不能实现，存在严重的过错。（三）一审判决以案涉土地曾由项目经理部申请为临时用地便认定农民集体所有土地上可以建设厂房，明显错误。项目经理部申请的临时用地使用期限于2018年8月30日届满，在该土地上建造厂房应经过法定的程序，不能以案涉土地曾经为临时用地而推定该土地可以建设厂房。临时用地只能申请临时性建筑，使用期限一般不超过2年，合同约定建设厂房且期限为24年8个月，根本不能履行。被上诉人孙先才、张敬欢答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。（一）案涉土地用途经清远市自然资源局清新分局确定属于采矿用地、临时用地，并非农用地，根据相关法律规定，采矿用地属二级类用地，在土地分类上属于工业用地，依法可以出租、转租并申请建设厂房等构筑物，案涉合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审判决认定合同合法有效正确。（二）上诉人自身没有积极办理建厂手续并拒绝支付租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，支付占用土地期间的租金。根据《租地合同书》的约定，被上诉人在需要时协助上诉人办理建厂房的手续，并不是被上诉人主动或承诺办理任何手续，上诉人从未正式申办手续，也没有通知被上诉人给予协助。上诉人在一审庭审中承认在案涉土地建设了围墙，在合同签订后上诉人提交书面申请给白莲村委会，上诉人与被上诉人签订《协议书》约定免租事宜，均可证实被上诉人已将土地交付给上诉人使用，上诉人却一直拖欠后续租金，极大损害被上诉人的利益，上诉人应支付2020年8月份至合同解除之日的租金给被上诉人。依据《协议书》第二条，上诉人超期交租，被上诉人有权终止合同，并没收上诉人交纳的200000元租地押金。孟国河、张彬彬向一审法院起诉请求：1、判令孙先才、张敬欢退回押金200000元及自起诉之日至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息给孟国河、张彬彬；2、判令赔偿孟国河、张彬彬因涉案诉讼产生的律师代理费10000元。孙先才、张敬欢向一审法院提起反诉，请求：1、判令解除孙先才、张敬欢与孟国河、张彬彬签订的《租地合同书》、《协议书》；2、判令孟国河、张彬彬向孙先才、张敬欢支付2020年8月1日至孟国河、张彬彬实际退出租赁土地之日止的租金，截止2020年11月的租金为156000元；3、判令孙先才、张敬欢可没收孟国河、张彬彬交的押金200000元；4、本案诉讼费、反诉费由孟国河、张彬彬承担。一审法院认定事实：2014年7月31日，案外人靖火胜、陈杰芳作为甲方与孙先才、张敬欢作为乙方签订一份《合同书》，主要约定甲方将其所租赁的位于清远市清新区白莲村委会原东南砖厂（即甲方靖火胜、陈杰芳分别于2014年1月1日、2014年1月10日与白莲村委会新屋村、新楼村、东围村所续租的土名为鱼九基的土地）的56亩土地出租给乙方，租期从2014年8月1日至2044年12月31日，租金每年每亩6000元，每五年递增5%。2014年12月30日，孙先才、张敬欢与中交路桥清西大桥及接线工程土建B标项目经理部（以下均简称为“项目经理部”）签订《土地使用转让合同》，约定孙先才、张敬欢将上述56亩土地的使用权转让给该项目经理部作为拌合站、试验室、钢筋场等部门日常生产及相关人员起居生活之用，转让期限从2015年1月1日至2017年12月31日（暂定期）。2019年5月22日，清远市自然资源局清新分局制作的白莲原东南砖厂地类表显示上述涉案土地为采矿用地，权属为农民集体所有。该局制作的清新县土地利用总体规划（2010-2020年）局部图显示上述涉案土地为临时用地。2020年5月13日，清新区政府向项目经理部发出《通知》，主要内容为“你单位因申请高接高工程建设需要于2018年1月5日向我镇租赁我镇白莲村委会新楼村临时用地10亩，用于申请建设彩钢棚6000平方米用于施工，使用期限2018年1月1日至2018年8月30日，同时租赁我镇白莲村委会临时用地56亩申请建设彩钢棚7000平方米用于拌合站施工，使用期限为2018年1月1日至2018年8月30日，并承诺期满后对上述土地恢复原貌，期满后我镇于2019年5月21日下发整改通知，要求你单位于2019年5月28日前按照《临时用地土地复垦承诺书》第四条在临时用地期满后，按照《土地复垦方案》，无条件自行拆除地上建筑物，及时清理废物，恢复土地原貌，并保证交通设施的完善，但你单位至今仍未按照《土地复垦方案》及我镇所发通知期限前完成整改，为此，现再次通知你单位于2020年5月14日至2020年5月23日期间完成整改，超过期限我镇将联合相关部门进行依法强制拆除，所有损失及费用将由你单位负担……”。2020年4月7日，孙先才、张敬欢作为甲方与孟国河、张彬彬作为乙方签订一份《租地合同书》，约定甲方经位于清新区白莲村委会原东南砖厂12.5亩土地转租给乙方用于建厂，租期为24年8个月，即2020年5月1日至2044年12月31日，租金每年每亩39000元，每四年递增10%租金，乙方在每年的5月1日前交纳下一个半年租金，11月1日前交纳下一个半年租金，押金为200000元，甲方负责协助乙方办理租地建厂的有关使用手续，保证该土地使用合法性，乙方若中途退出，提前解除合同，视为违约，甲方有权没收乙方已交的租金及押金。2020年4月15日，孟国河、张彬彬向孙先才、张敬欢交纳了押金200000元。2020年5月1日，孙先才、张敬欢作为甲方与孟国河、张彬彬作为乙方又签订一份《协议书》，主要约定甲方免除2020年5月1日至2020年7月31日的土地租金121875元，如乙方于2020年8月1日前进场搭建厂房（其他围墙围蔽等施工除外），则自进场搭建厂房之日起恢复正常交租；自2020年8月1日起，乙方按原合同书内容执行，准时交租，如乙方超期交租，则甲方有权终止原合同，并没收乙方所交的200000元租金押金。2019年11月份，白莲村委会和太和镇政府出具《证明》，内容为“兹有我白莲村委会外来老板陈健洪于2019年11月份租用了东南砖厂用作鸿桃建材店作工场之用，现需要办理水表报装，希有关部门给予办理”。一审法院在庭审中征求孟国河、张彬彬意见，如果认定合同有效，孟国河、张彬彬表示同意解除合同。一审法院认为：本案的争议焦点为：1、《租地合同书》、《协议书》是否合法有效；2、孟国河、张彬彬是否违约及押金、租金如何处理。关于第一个争议焦点，《租地合同书》、《协议书》是否合法有效。首先，涉案土地虽是农民集体所有，但清远市自然资源局清新分局已确定涉案土地为采矿用地、临时用地，即涉案土地已不属农用地。其次，根据太和镇政府于2020年5月13日发出的《通知》，项目经理部在相同性质的土地上（同属清远市清新区白莲村委会原东南砖厂的土地）申请了临时用地用于建造建筑物，只是由于临时用地期满后，项目经理部没有按照《临时用地土地复垦承诺书》、《土地复垦方案》拆除建筑物而被太和镇政府通知整改；从白莲村委会及太和镇政府于2019年11月出具的《证明》来看，太和镇政府也并未禁止在相同性质的土地上建设厂房。《租地合同书》虽约定租赁土地用于建厂，但现有证据不能证明《租地合同书》违反了法律、法规的强制性规定，故孟国河、张彬彬以此为由主张涉案《租地合同书》、《协议书》无效，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于第二个争议焦点，孟国河、张彬彬是否违约及押金、租金如何处理。孟国河、张彬彬未按照《租地合同书》、《协议书》的约定支付租金给孙先才、张敬欢，已构成根本违约，根据《租地合同书》的约定，孙先才、张敬欢有权不予退还押金给孟国河、张彬彬。鉴于孙先才、张敬欢在提起反诉时请求解除上述合同，一审法院于2020年11月24日将反诉状副本送达给孟国河、张彬彬，此时孙先才、张敬欢关于解除该合同的意思表示已经到达孟国河、张彬彬，孟国河、张彬彬在庭审中也同意解除该合同，故一审法院确认孟国河、张彬彬和孙先才、张敬欢之间的《租地合同书》、《协议书》于2020年11月24日解除。《协议书》虽免除了孟国河、张彬彬2020年5月1日至2020年7月31日的租金，但其仍应支付2020年8月1日至合同解除时合共4个月的租金。据此，一审法院于2021年1月6日作出如下判决：（一）驳回孟国河、张彬彬的诉讼请求；（二）确认孟国河、张彬彬与孙先才、张敬欢之间签订的《租地合同书》、《协议书》已于2020年11月24日解除；（三）孟国河、张彬彬于判决发生法律效力之日起十日内支付租金162500元给孙先才、张敬欢；（四）驳回孙先才、张敬欢的其他反诉请求。案件受理费2225元，申请保全费1570元，合共3795元，此款孟国河、张彬彬已预交，由孟国河、张彬彬负担。反诉费3320元，由孟国河、张彬彬负担，此款孙先才、张敬欢已预交，一审法院予以退回。二审中，上诉人向本院提交一组图片及录音的文字翻译，拟证明被上诉人没有将案涉租赁场地清理干净并交付给上诉人使用，以及国土部门答复不能在该土地上建设厂房。经质证，被上诉人认为火灾发生在签订合同之前，不存在因发生火灾而不能交付土地的事实，且火灾发生地与案涉土地有一定的距离。本院经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是土地租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案主要围绕上诉人孟国河、张彬彬上诉请求的范围进行审理。综合本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：1、案涉《租地合同书》《协议书》是否合法有效；2、被上诉人是否违约以及一审判决对押金、租金的处理是否正确。关于第一个争议焦点问题。经审查，清远市自然资源局清新分局制作的白莲原东南砖厂地类表显示涉案土地为采矿用地，该局制作的清新县土地利用总体规划（2010-2020年）局部图显示涉案土地为临时用地，即案涉土地并非农用地。本案上诉人与被上诉人签订《租地合同书》约定被上诉人将清新区白莲村委会原东南砖厂12.5亩土地转租给上诉人用于建厂，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审判决认定案涉《租地合同书》《协议书》合法有效正确。但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，双方签订的《租地合同书》约定租赁期为二十四年八个月，其中超过二十年的部分应为无效，一审判决认定超过二十年的租赁期限有效，适用法律错误，本院依法予以纠正。关于第二个争议焦点问题。根据《租地合同书》第四条的约定，被上诉人负责协助上诉人办理租地建厂的有关使用手续，保证该土地使用合法性，现上诉人并未提供充分的证据证实案涉土地不能合法使用，也无证据证实被上诉人存在拒不履行协助办理相关手续的行为。虽然双方未在合同中明确约定案涉土地的交付时间、验收标准等，但在合同签订后，上诉人于2020年5月1日同意签订《协议书》约定免租事宜，且直至上诉人向一审法院起诉前均未就案涉土地未交付提出异议，结合上诉人已向相关部门提交报建厂房申请的事实，可认定被上诉人已向上诉人交付了案涉土地，故对上诉人主张被上诉人未交付土地且未履行协助义务构成违约的意见，本院不予采纳。根据本案查明的事实，上诉人未按照《租地合同书》《协议书》的约定向被上诉人支付租金，其行为构成违约，被上诉人据此主张解除合同，上诉人在一审时亦同意解除《租地合同书》，一审按照双方的真实意思表示和法律规定，认定案涉《租地合同书》《协议书》于2020年11月24日解除并无不当，本院予以维持。关于押金、租金的问题。虽然案涉《协议书》约定如上诉人未按期交纳租金，被上诉人有权没收押金，但如上所述，案涉《租地合同书》约定租赁期限超过二十年部分属无效，对于上诉人交纳的押金200000元可予没收部分的金额，应根据合同有效租赁期限予以核算，超出部分的押金应退回给上诉人，经核算被上诉人应向上诉人退回押金37838元，对上诉人主张退回的押金超出部分以及利息，本院不予支持。另外，案涉《协议书》虽免除了上诉人2020年5月1日至2020年7月31日的租金，但其仍需按合同约定支付合同解除前占用土地期间的租金给被上诉人，经核算2020年8月至2020年11月24日合同解除时的租金应为154375元，一审判决对此认定错误，本院依法予以纠正。综上所述，上诉人孟国河、张彬彬的上诉理由部分成立，对其部分上诉请求，本院予以支持；一审判决适用法律错误，实体处理有不当之处，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：一、维持广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初4429号民事判决第二项；二、撤销广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初4429号民事判决第一项、第四项；三、变更广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初4429号民事判决第三项为：限孟国河、张彬彬于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金154375元给孙先才、张敬欢；四、限孙先才、张敬欢于本判决发生法律效力之日起十日内退回押金37838元给孟国河、张彬彬；五、驳回孟国河、张彬彬的其他诉讼请求；六、驳回孙先才、张敬欢的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2225元和财产保全费1570元，合共3795元，由孟国河、张彬彬负担3395元，孙先才、张敬欢负担400元；反诉费3320元，由孟国河、张彬彬负担2988元，孙先才、张敬欢负担332元。二审案件受理费4450元，由孟国河、张彬彬负担3649元，孙先才、张敬欢负担801元，孙先才、张敬欢负担的二审案件受理费801元应在本判决生效之日起十日内迳付给孟国河、张彬彬。本判决为终审判决。审 判 长 黄春明审 判 员 王 凯审 判 员 林士嵛二〇二一年八月十日法官助理 刘艳兰书 记 员 李慧玲