陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终9955号上诉人(原审被告、反诉原告)：樊兴无，男，1951年3月20日出生，汉族，住西安市灞桥区电力家属院西院16B幢5-4-56号，现住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：樊斌(系樊兴无之子)，男，1979年10月25日出生，汉族，住址同上。被上诉人(原审原告、反诉被告)：陕西汇锦苑物业管理有限公司，住所地西安市新城区咸宁东路408号。法定代表人：董晓莉，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马锐，女，1987年3月12日出生，汉族，住陕西省合阳县和家庄镇张刘村刘家中巷06号，现住西安市灞桥区。上诉人樊兴无因与被上诉人陕西汇锦苑物业管理有限公司（以下简称汇锦苑公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院(2020)陕0111民初2018号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。樊兴无上诉请求：撤销一审判决，改判为驳回汇锦苑公司的诉讼请求；二审诉讼费由西汇锦公司负担。事实和理由：一审认定事实不清。其去收房时，汇锦苑公司非要其签订一个《前期物业管理服务合同》，该合同与汇锦苑公司跟开发商签订的《前期物业服务合同》内容不一致。因其拒绝签订《前期物业管理服务合同》，收房手续就没有进行下去。汇锦苑公司没有权利强迫其签《前期物业管理服务合同》。其认可汇锦苑公司与开发商签订的《前期物业服务合同》，不认可汇锦苑公司单方要求与其签订的《前期物业管理服务合同》。不能因为大多数业主都签字，《前期物业管理服务合同》就对其具有约束力。汇锦苑公司要求其回复地暖原状，没有法律依据。汇锦苑公司既没有技术资质，也没有判罚资格。汇锦苑公司应该依照《西安市物业管理条例》等条例规定，物业公司发现业主私自改造地暖相关设施，可以劝阻或者上报相关部门。汇锦苑公司嫌其不签《前期物业管理服务合同》，就强行扣押其地暖控制阀门、户内分水器。因此，其才换的阀门和户内分水器。其装修期间及装修完之后，供热企业到涉案房屋检查，未提出异议。本小区其他改造分水器的业主都正常供暖，至今都没有发生异常安全隐患，更没有哪位邻居对此提出异议。一审中，汇锦苑公司提供的证据《装饰装修管理服务协议》中的条款与原件不符。汇锦苑公司提供的证据《装饰装修管理服务协议》里跟地暖有关系的只有第十三条和第六条。汇锦苑公司主张其违约施工细则第一、第十一条，违反装修范围第六条，处装修单位1000元到1万元，情节严重的处1万元到30万元。但其未违反上述条款。即便其需要承担违约责任，也是第六项违反施工细则的第十三条处以50至200元违约款。汇锦苑公司主张其违约装饰装修附则第十九条，与事实不符。汇锦苑公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉理由不能成立。本案所涉房屋系西安电力机械有限公司安居工程，2018年7月30日，西安电力机械有限公司与其签订《前期物业服务合同》，其为本案所涉房屋在内的970户提供物业服务，该物业合同合法有效。该合同签订后，其服务的该小区其余业主均已办理了房屋入住手续，并已收房签约（包括《业主手册》），故所涉及的相关协议系其与业主之间的真实意思表示，对各业主均具有法律约束力。同时，其在该合同签订后已按照约定为该小区业主提供了物业服务，故樊兴无以与其未签订物业服务合同，该合同对樊兴无没有约束力，无法律依据。樊兴无应按照约定办理房屋入住手续，遵守业主手册规定，在办理完相关房屋入住手续后方可进行装修。但樊兴无却在未办理收房等相关手续的情况下破坏房门钥匙，擅自进入房屋装修，并更换了分水器已经侵害了其他业主的共有权利，同时已经严重违反了合同约定，构成根本违约。因此，樊兴无依法应对自己的违约行为承担违约责任。请求驳回上诉，维持原判。汇锦苑公司向一审法院起诉请求：1.判令樊兴无停止装修，对破坏的地暖设施恢复原状；2.判令樊兴无支付其违约款2万元；3.诉讼费用由樊兴无负担。樊兴无向一审法院反诉请求：1.判令汇锦苑公司立即停止对西安电力机械有限公司南院高层住宅1-1-401房屋正常功能的继续侵害，恢复此房屋的完备条件，即归还(1)入户门锁及钥匙1套（2）南1号楼1单元门禁卡3枚（3）户内地暖分水器专用密封堵头2个（4）可视对讲设备1套（5）《天然气初装申请表》系列手续1套（6）原配电灯泡3枚；2.判令汇锦苑公司赔偿其因为房屋未能完整收付及使用所造成的损失50500元；3.判令汇锦苑公司赔偿其精神损失和名誉损失费2万元；4.反诉费用由汇锦苑公司负担。一审法院认定事实：2014年3月25日，西安电力机械厂出具西安电力机械厂安居工程售房方案，该安居工程涉及五栋高层住宅，总计新建住宅970套，总建筑面积11万平方米。2018年7月30日，西安电力机械有限公司作为甲方与乙方即汇锦苑公司就电力机械有限公司高层住宅项目签订《前期物业服务合同》，合同对服务内容与质量、服务费用、物业经营与管理等有约定。后汇锦苑公司出具《业主手册》，对业主的权利义务、物业的使用和维护、装饰装修管理、违约责任等亦有约定，该手册附有前期物业管理服务合同、装饰装修管理服务协议，装饰装修管理服务协议对装饰装修程序、装饰装修范围、装饰装修责任、安全施工和违约责任等详加约定。2018年11月9日，汇锦苑公司向樊兴无出具收房通知书，该通知书上还加盖有西安电力机械厂售房办公室印章。后樊兴无就N-1-40-1房屋累计实交房款537892元。2018年11月12日，西安电力机械有限公司出具房款收据。2018年11月16日，汇锦苑公司因1-1-401房屋门锁被撬进行报警。现樊兴无已进入案涉房屋装修，更换分水器，进行线路改造，地面铺设瓷砖，进行了局部改造。2019年8月28日，汇锦苑公司通过特快专递向樊兴无发出停工通知书。另，安居工程涉及970户，除樊兴无外，其余住户已办理收房手续。一审法院认为，民事主体的合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯民法的基本规定。案涉房屋系西安电力机械有限公司安居工程，西安电力机械有限公司已与汇锦苑公司签订《前期物业服务合同》，包括案涉房屋在内的970户均由汇锦苑公司进行物业管理，现其余各户已收房签约，所涉及的相关协议系汇锦苑公司与业主间的真实意思表示，对各业主具有法律约束力，本案双方当事人亦应按照该约定履行各自的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，樊兴无未能办理收房等相关手续，在未与汇锦苑公司协商解决的情况下，径行进入房屋装修，更换分水器等行为应属违约，现樊兴无虽予以否认，但并无相应证据证实其所主张的事实，故对于樊兴无的辩驳理由不予采信，樊兴无理应承担违约责任，因此，对于汇锦苑公司的诉讼请求，予以准许。至于樊兴无要求汇锦苑公司立即停止对西安电力机械有限公司南院高层住宅1-1-401房屋正常功能的继续侵害，恢复此房屋的完备条件及赔偿损失，因汇锦苑公司对樊兴无主张的事实不予认可，而樊兴无提交证据不足以予以证明，故樊兴无应承担举证不能的不利后果，对樊兴无的主张不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、被告樊兴无于于本判决生效之日起十日内停止装修，对破坏的地暖设施恢复原状；二、被告樊兴无于本判决生效之日起十日内向原告陕西汇锦苑物业管理有限公司支付违约金2万元；三、驳回反诉原告樊兴无对反诉被告陕西汇锦苑物业管理有限公司提出的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费300元，陕西汇锦苑物业管理有限公司已预交，由樊兴无负担；反诉费1562元，樊兴无已预交，由樊兴无负担，樊兴无应将所负担之案件受理费连同上述应付之款一并给付陕西汇锦苑物业管理有限公司。一审判决认定事实属实。另查，樊兴无已将涉案房屋装修好并已入住，涉案房屋2020年度进行了供暖。涉案《业主手册》中《装饰装修管理服务协议》第二条装饰、装修范围（三）施工细则13条约定，室内配置的散热器不得拆改，如因拆改造成的渗漏及影响日后供热效果，由业主/装修人和装修施工单位自行承担。第五条违约责任第1款约定，业主/装修人和装修施工单位未进行装修申报或者申报未经物业管理企业同意，以及委托无资质的装修施工单位进行装修的，处于500-1000元违约款；第6款约定，违反施工细则第4、12、13、18条的，除以50-200元违约款。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利及其他合法权益受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中，汇锦苑公司作为涉案小区的物业服务公司已与绝大多数业主签订了《业主手册》，该《业主手册》对物业服务管理、房屋装饰装修及违反约定应当承担的责任进行了约定。樊兴无虽未签订该《业主手册》，但该《业主手册》对樊兴无依法具有约束力。汇锦苑公司以樊兴无不签订《业主手册》为由，不给樊兴无办理交房手续不妥。樊兴无在未办理交房手续的情况下对涉案房屋进行装修并入住亦不妥。汇锦苑公司主张樊兴无擅自更改地暖，要求樊兴无恢复原状。《西安市物业管理条例》第八十一条规定：“物业管理区域内禁止下列行为：（十）法律、法规和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。前款所列行为之一的，物业服务企业应当及时劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。……。”《西安市集中供热条例》第四十七条规定：“用户不得有下列影响供热设施正常运行的行为：（二）擅自改动供热管道、安装管道泵等。”第七十一条规定：“违反本条例第四十七条规定，影响供热设施正常运行的，由集中供热行政主管部门或者开发区管理委员会责任限期改正；逾期未改正或者拒不改正的，……对个人用户处于五百元以上二千元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。”据此，汇锦苑公司若认为樊兴无更改地暖影响供热设施正常运行，应当向相关主管部门报告，由相关主管部门依法处理。故对汇锦苑该项主张，依法不予支持。樊兴无擅自更改暖气管道违反了涉案《业主手册》中《装饰装修管理服务协议》的约定，构成违约。樊兴无应当按照该约定第五条第1款、第6款承担违约金1200元。樊兴无主张汇锦苑公司立即停止对涉案房屋正常功能的继续侵害，恢复此房屋的完备条件及赔偿损失，但未提交充足证据证明，且汇锦苑公司对此亦不认可，故对樊兴无该项主张，依法不予支持。综上所述，樊兴无的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市灞桥区人民法院(2020)陕0111民初2018号民事判决第三项；二、撤销西安市灞桥区人民法院(2020)陕0111民初2018号民事判决第一项；三、变更西安市灞桥区人民法院(2020)陕0111民初2018号民事判决第二项为，本判决书生效之日起十日内，樊兴无支付汇锦苑公司违约金1200元；四、驳回汇锦苑公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费300元，陕西汇锦苑物业管理有限公司已预交，由樊兴无负担；反诉费1562元，樊兴无已预交，由樊兴无负担。二审案件受理费300元，由樊兴无负担50元，由陕西汇锦苑物业管理有限公司负担250元。本判决为终审判决。审 判 长 姜亦君审 判 员 赵羽嘉审 判 员 林 瀚二〇二一年八月十三日法官助理 高喜平书 记 员 范利彪