江苏省如皋市人民法院执 行 裁 定 书(2021)苏0682执异192号案外人（异议人）：周秋红，女，1981年10月17日生，汉族，住浙江省天台县。申请执行人：江苏如皋农村商业银行股份有限公司高新支行，住所地如皋市。负责人：王春宇，行长。被申请人：如皋市鲁昕贸易有限公司，住所地如皋市。法定代表人：戴高峰。被申请人：如皋市众佳电子有限公司，住所地如皋市。法定代表人：张翔。被申请人：戴高锋，男，1987年6月12日生，汉族，住浙江省天台县。被申请人：张翔，男，1998年5月18日生，汉族，住安徽省六安市裕安区。被申请人：丁恩华，男，1982年9月25日生，汉族，住浙江省天台县。被申请人：缪世东，男，1963年11月24日生，汉族，住如皋市。在本院执行江苏如皋农村商业银行股份有限公司高新支行（以下简称农商行高新支行）与被告如皋市鲁昕贸易有限公司(以下简称鲁昕公司)、如皋市众佳电子有限公司(以下简称众佳公司)、戴高锋、张翔、丁恩华、缪世东金融借款合同纠纷一案中，案外人周秋红对本院拍卖被告戴高锋位于浙江省台州市天台县始丰街道名士苑8-1号的房产提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人周秋红提出异议请求：一、中止（2020）苏0682执2424号案件执行，暂停拍卖被执行人戴高锋所有的位于浙江省天台县始丰街道名士苑8幢1号的房屋。二、保留申请人周秋红的租赁权益，带租拍卖。事实与理由：2017年12月10日异议人周秋红与戴高锋签订租赁协议，戴高锋将天台县始丰街道名士苑8幢1号租赁给周秋红，租期十年，自2017年12月20日至2027年12月19日，年租金32000元，异议人已给付租金，并实际入住，期间将异议人自有的车辆（浙Ａ×××××、浙Ａ×××××）登记至物业公司。戴高锋与农商行高新支行借款合同纠纷审理、执行案件时间均在异议人形成租赁之后，故依据法律规定，异议人作为承租人仍享有继续占有、使用的权利。异议人周秋红为证明自己主张，向本院提供《房屋租赁协议》、转账记录、《书面证明》、美团订单截图、费用清单、车辆行驶证复印件等证据。本院查明：异议人周秋红与戴高锋签订打印时间“2017年12月10日”的《房屋租赁协议》一份，协议约定：“周秋红作为承租方向出租方戴高锋租赁天台县始丰街道名士××号，租赁期10年，自2017年12月20日出租至2027年12月19日。年租金32000元整，租期保证金5000元整，承租方退房时，结清水、电、气及物业等费用交还钥匙后，由出租方退还承租方押金5000元整”。2018年4月27日，周秋红向范秋飞转账1万元，2019年8月27日转账3万元。2020年2月20日至2020年4月11日期间，异议人周秋红在美团外卖程序中订餐送货地址登记为名士苑8－1。2021年6月10日，天台盛邦物业管理有限公司出具证明，名士苑租户周秋红名下登记的浙Ａ×××××、浙Ａ×××××车辆用于进出小区。另查，原告农商行高新支行与被告鲁昕公司、众佳公司、戴高锋、张翔、丁恩华、缪世东金融借款合同纠纷一案[（2020）苏0682第2352号]，本院于2020年4月8日受理后，因原告申请，于2020年4月22日查封被告戴高锋位于浙江省台州市天台县始丰街道名士××号不动产，查封期限自2020年4月22日至2023年4月21日。2020年6月10日该案经审理判决：一、被告鲁昕公司于本判决生效后十日内偿还原告农商行高新支行借款本金2498926.78元及逾期利息（截至2020年3月10日为12857.93元，以2498926.78元为本金，自2020年3月11日起至实际给付之日止，按照年利率12.72375%计算）、复利(按照合同约定的方式计算)。二、被告众佳公司、戴高锋、张翔、丁恩华、缪世东对被告鲁昕公司的上述债务承担连带偿还责任。三、驳回原告农商行高新支行的其他诉讼请求。案件受理费13535元，保全申请费5000元，合计18535元，由六被告负担。因六被告未履行生效文书确定的义务，农商行高新支行向本院申请执行，本院于2020年7月27日立（2020）苏0682执2424号执行案件。执行中，于2020年10月24日在天台县始丰街道名士××号张贴腾房公告。2020年11月3日，作出（2020）苏0682执2424号执行裁定书，裁定拍卖案涉不动产。本院通过网络询价，案涉不动产价格反馈结果为：江苏京东信息技术有限公司询价结果：5074974元；中国工商银行股份有限公司询价结果：4296615元；淘宝（中国）软件有限公司出具的询价结果：5340578元。根据台州市天台县不动产登记中心查询资料显示：浙江省台州市天台县始丰街道名士××号权利人为戴高锋，不动产证号：浙（2017）天台县不动产权第0003232号。2018年4月27日，戴高锋向浙商银行股份有限公司台州天台支行借款440万元，将该不动产抵押给浙商银行股份有限公司台州天台支行，并办理抵押登记手续，抵押期限2018年4月28日至2023年4月27日。根据浙商银行股份有限公司台州天台支行提供戴高锋出具的《抵押物未出租声明》显示：截至2018年4月16日，该抵押物尚未出租。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条：人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他产权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性：（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产的登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断。……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。本案中，异议人认为其在2017年12月签订《房屋租赁协议》，形成的租赁权利先于本院2020年4月22日对该不动产的查封，是以查封前设立的租赁权对执行标的提出异议，应适用《民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。异议人周秋红提出要求本院暂停拍卖以及带租拍卖的请求不能成立，理由如下：1、异议人提供的《房屋租赁协议》落款时间“2017年12月20日”为打印，无法确定该协议形成的真实时间。2、对于承租案涉不动产的租金支付，异议人周秋红仅提供2018年4月27日、2019年8月27日向案外人范秋飞转款记录，该转账记录无法确认与《房屋租赁协议》的关联性，亦不能对应协议中约定的年租金32000元及保证金5000元。异议人亦未有其他证据证明租金的实际支付。3、异议人周秋红与被执行人戴高锋签订的《房屋租赁协议》并未办理登记备案。4、被执行人戴高锋在2018年4月16日向浙商银行股份有限公司台州天台支行出具《抵押物未出租声明》记载：截至2018年4月16日，该抵押物尚未出租。该声明直接否定了异议人提供的“2017年12月20日”《房屋租赁协议》。综上，异议人主张在本院查封前即形成事实的租赁权益无充分证据证明，对其异议请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第三十一条之规定，裁定如下：驳回异议人周秋红的异议请求。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  吴剑平人民陪审员  谢 晨人民陪审员  周 俊二〇二一年八月六日法官 助理  石 燕书 记 员  钱 肸