陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）陕01执异525号异议人（被申请人）：西安国际港务区白马酒城实业有限公司，住所地西安国际港务区港务大道8号。法定代表人：梁国强，该公司总经理。申请人:中国进出口银行陕西省分行，住所地西安市高新区锦业一路6号陕西永利国际金融中心副楼。负责人：张磊，该行行长。委托诉讼代理人：温军平，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张祎，北京大成（西安）律师事务所律师。被申请人：陕西金控泰捷融资担保有限公司，住所地西安市高新区高新二路1号招商银行大厦11层11104室。法定代表人：贺埃生，该公司执行董事兼总经理。被申请人：丝路金控融资担保有限公司，住所地西安市国际港务区港务大道6号综合楼320-37室。法定代表人：李忠彪，该公司总经理。被申请人：梁国强，男，汉族，1970年8月13日出生，住西安市雁塔区。被申请人：梁国华，男，汉族，1972年2月15日出生，住西安市莲湖区。被申请人：樊嘉琪，女，汉族，1983年3月21日出生，住西安市长安区。被申请人：卢联军，男，汉族，1965年1月16日出生，住西安市灞桥区。被申请人：宋云侠，女，汉族，1970年6月30日出生，住西安市莲湖区。被申请人：郑红，女，汉族，1973年10月26日出生，住宝鸡市渭滨区。被申请人：张文伟，男，汉族，1975年9月17日出生，住榆林市神木县。关于中国进出口银行陕西省分行（以下简称进出口银行陕西分行）与西安国际港务区白马酒城实业有限公司（以下简称白马公司）、陕西金控泰捷融资担保有限公司（以下简称金控泰捷公司）、丝路金控融资担保有限公司（以下简称丝路金控公司）、梁国强、梁国华、樊嘉琪、卢联军、宋云侠、郑红、张文伟金融借款合同纠纷保全一案，异议人白马公司对本院保全查封其位于西安国际港务区港务大道以西、柳新路以北“西部国际酒饮交易中心（一期）”项目1幢，市房预售字第2013335号项下的531套房产（以下简称案涉房产）提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人白马公司称，进出口银行陕西分行与白马公司等金融借款合同纠纷一案，西安中院作出（2019）陕01民初1992号民事裁定，并向西安市不动产登记服务中心发出（2019）陕01执保257号协助执行通知书，查封了白马公司名下的案涉房产，建筑面积38270.32平方米（其中商业用房15979.05平方米，办公用房22291.27平方米），该保全查封的房屋价值明显高于保全裁定载明的金额304745046.35元。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条“人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外”的规定，应当就白马公司304745046.35元相应价值部分的资产采取查封、扣押、冻结措施。案涉房产价值超过6.5亿元，明显高于保全裁定载明的金额。综上，该查封行为存在高于保全裁定载明金额的情形，请求解除对白马公司名下房屋超标的范围的查封。为支持其异议请求，异议人白马公司向本院提交了土地使用权证、建设工程规划许可证、西安市商品房预售许可证、房地产估价预评报告等书面材料。申请人进出口银行陕西分行称：一、本案并不存在超标的查封的事实情形。预评估报告并非正式的评估报告,不能作为房屋定价的基本依据，进出口银行陕西分行申请查封的是西安国际酒饮交易中心一期1幢未做预售备案的房产，而预评估报告针对的是西安国际酒饮交易中心一期所有规划房产的整体评估，其所确定的最终评估总价不能作为本次查封的531套房屋价值的基本依据。即便按照预评估报告的结论，计算的西安国际酒饮交易中心一期房产平均价亦为5911.3元/平方米（评估总价118589万元除以建筑面积200614平方米），按照该平均价，（2019）陕01执保257号裁定书项下查封的531套房屋的查封价值远低于进出口银行陕西分行请求查封的304745046.35元，因此本案的查封行为并未超标的。另外，预评估报告中具体评估明细的表格中第四列第三行，关于建筑面积（平方米）的合计数字51385系计算错误，申请人对该预评估报告的准确性、专业性产生质疑，这样一份存在低级错误的预评估报告作为否认司法查封行为的依据明显不恰当。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限。本案中，案涉房产尚不足以清偿申请人的全部债权，不存在超标的查封。综上，请求驳回异议请求。本院查明，进出口银行陕西分行与白马公司、金控泰捷公司、丝路金控公司、梁国强、梁国华、樊嘉琪、卢联军、宋云侠、郑红、张文伟金融借款合同纠纷一案，本院在审理中，进出口银行陕西分行申请对白马公司、金控泰捷公司、梁国强、梁国华、樊嘉琪、卢联军、宋云侠、郑红名下304745046.35元财产采取保全措施。本院于2019年9月23日作出（2019）陕01民初1992号民事裁定，查封、扣押、冻结被告白马公司、梁国强、梁国华、樊嘉琪、卢联军、宋云侠、郑红名下银行存款304745046.35元或相应价值的其他财产。进出口银行陕西分行向本院申请优先对被申请人白马公司抵押给进出口银行陕西分行的西部国际酒饮交易中心（一期）项目土地使用权及在建工程采取查封措施,并向本院提交了诉中财产保全担保书，自愿对所提诉中财产保全申请提出担保，并保证如担保人诉中财产保全申请错误，担保人自愿赔偿因此造成的全部损失，并承担采取诉讼保全措施所需全部费用。2019年9月29日，本院作出（2019）陕01执保257号协助执行通知书，查封了白马公司名下位于西安国际港务区港务达到以西、柳新路以北“西部国际酒饮交易中心（一期）”项目1幢，市房预售字第2013335号项下的531套房产，查封期限为三年，自2019年9月30日起至2022年9月29日止。另查，西港国用（2012）第004号《土地证》载明：土地使用权人西安国际港务区白马酒城实业有限公司，座落西安国际港务区港务大道以西、柳新路以北，使用权面积37034.98平方米。西规国际港建字第（2013）004号《建设工程规划许可证》载明：建设单位西安国际港务区白马酒城实业有限公司，建设项目名称西部国际酒饮交易中心（一期第一阶段），建设位置柳新路以北、港务大道以西，建设规划总建筑面积109214平方米。西规国际港建字第（2019）05号《建设工程规划许可证》载明：建设单位西安国际港务区白马酒城实业有限公司，建设项目名称西部国际酒饮交易中心（一期二阶段A座至F座），建设位置国际港务区港务大道以西、柳新路以北，建设规划总建筑面积67355平方米，其中地上建筑面积60450平方米，地下建筑面积6905平方米。市房预售字第2013335号《西安市商品房预售许可证》载明：售房单位西安国际港务区白马酒城实业有限公司，项目名称西部国际酒饮交易中心（一期），房屋坐落西安国际港务区港务大道以西，柳新路以北。白马公司委托陕西鑫汇德房地产评估有限公司对位于西安国际港务区港务大道以西，柳新路以北【西安国际酒饮交易中心一期】项目在建工程进行评估。陕西鑫汇德房地产评估有限公司于2019年1月3日出具的陕鑫汇德估字【2019】第Y002号《房地产估价预评报告》，具体评估明细显示：一期一标段，占地面积18148.88平方米，建筑面积109214平方米，评估值77855万元，其中土地价值16792万元；一期二标段，占地面积18886.07平方米，建筑面积91400平方米，评估值40734万元，其中土地价值17474万元；一期一标段和一期二标段合计占地面积37034.95平方米，建筑面积51385平方米，评估值118589万元，其中土地价值34266万元。再查，市房在抵字2016090017号《在建工程抵押登记备案证明》载明：抵押权人中国进出口银行陕西省分行，抵押人西安国际港务区白马酒城实业有限公司；项目证件号中土地使用证为西港国通（2012）第004号，建设工程规划许可证为西规国际港建字第（2013）004号；抵押物坐落在西安市国际港务区港务大道8号，借款金额为35000万元，贷款期限2016年9月27日至2028年9月27日，抵押物价值35100万元；权利范围中房间申报/建筑面积为69752.36平方米，在建工程范围为“西部国际酒饮交易中心（一期）”项目土地使用权（土地使用权面积37034.98平方米）及其在建工程（规划建设1#商业、办公及公寓楼1幢，规划建筑面积109214平方米）。设定抵押范围内扣除人防建筑面积5727.17平方米及其相应土地使用权；扣除未分摊的共用建筑面积1984.34平方米及其相应土地使用权。扣除已销售房屋353套、建筑面积28590.48平方米及其相应土地使用权；扣除其他未明确的人防、未分摊的公用建筑面积及其相应土地使用权。上述事实有民事裁定书、协助执行通知书、土地证、房地产估价预评报告、在建工程抵押登记备案证明等在卷予以佐证。本院认为，《中华人民共和国民法典》第三百九十四条第一款规定：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第一款规定：人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。第一百零二条规定：保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。本案中，白马公司与进出口银行陕西分行签订了抵押合同并办理了西部国际酒饮交易中心（一期）项目土地使用权及在建工程的抵押登记，抵押登记备案证明中也设定了抵押的范围是扣除人防建筑、未分摊的共用建筑、已销售的353套房屋的其余部分。因此，申请人在提供有效担保的情况下，请求对该抵押物进行保全符合法律规定，本院查封于法有据。异议人提交的预评估报告是对整体项目进行的评估，不能反映案涉房产这部分的真实价值，且该预评估报告系异议人单方申请，申请人并未认可。另外，本院在保全中对案涉房产的性质、面积、价值在参照市场平均价的基础上进行了综合考虑，不存在超标的情形。综上，异议人白马公司的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议人西安国际港务区白马酒城实业有限公司的异议请求。如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十日内向陕西省高级人民法院申请复议。审判长  高甲星审判员  宋 原审判员  黄金华二〇二一年八月十二日书记员  季 琳