西安市莲湖区人民法院  民事判决书 （2021）陕0104民初3412号原告：摆学明，男，1956年10月30日出生，回族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：白雪松，陕西东瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨阳，陕西东瑞律师事务所律师。原告：摆淏文，男，1985年4月10日出生，回族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：白雪松，陕西东瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨阳，陕西东瑞律师事务所律师。被告：杨**，男，1978年7月22日出生，汉族，住江苏省宝应县。被告：丁伯翠，女，1989年12月25日出生，汉族，住江苏省宝应县。委托诉讼代理人：杨**，基本信息同上，系其丈夫。原告摆学明、摆淏文与被告杨**、丁伯翠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本案适用普通程序，由审判员郭富丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人白雪松、杨阳、被告杨**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告摆学明、摆淏文向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告签订的《房屋买卖协议》；2、依法判令被告退还原告定金100000元并支付违约金280000元；3、本案诉讼费、律师费、保全费、保全保险费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年8月26日签订《房屋买卖协议》，约定被告将位于西安市莲湖区XX街XX园XX幢XX单元XX层XX号房屋出售给原告，房价款为1200000元，原告需支付定金100000元，剩余购房款待房产证办理下来交付被告；同时约定若2020年6月1日产证未办理被告先将房屋交付原告使用，原告不用支付任何款项，双方待产证办理完毕立刻办理房屋过户交易手续。原告按照合同约定当日交付定金100000元并已准备好剩余购房款，但被告并未按照约定时间将房屋交付原告使用。后原告多次与被告交涉未果，无奈诉至法院，望判如所请。被告杨**、丁伯翠共同答辩称，一、原告诉状内容与事实不符。其与原告于2019年8月26日签订《房屋买卖协议》，将涉案房屋以1300000元价格出售给原告，原告向其支付定金100000元，后因为涉案房屋未办理房产证，经原告要求不再履行该协议，其将8万元定金退还原告，剩余2万元待其筹措资金后退还。同时其告知中介公司继续出售该房屋，并将售价降低至1200000元。原告得知后又提出愿意购买，双方就签订了《补充协议》，原告又支付了8万元定金。至此《房屋买卖协议》已经废止，双方应按《补充协议》履行。二、《补充协议》约定了不可抗因素，现在房产证不能办理不是原、被告双方的责任，是开发商的原因导致，应属不可抗因素，其不应承担违约责任。综上，其同意解除合同，返还定金，不同意支付违约金和其他费用，但同意给予原告适当的补偿。原、被告围绕其诉讼请求及答辩意见提交了证据，本院在庭审中进行举证、质证，经审查，查明事实如下：2019年8月26日，原、被告签订《房屋买卖（转让）协议》，约定原告购买被告出售的位于西安市莲湖区XX街XX园美岸（宫园壹号官邸DK9）第3幢1单元9层10902号房屋，该房屋性质为商品房，房屋产权证正在办理过程中。房屋总价款1300000元，原告应于合同签订当日向被告支付定金100000元，过户条件成就时支付剩余购房款1200000元。该房屋已经设定抵押，房屋过户前由被告负责还清银行抵押贷款，并保证该房屋不存在任何权利负担；双方约定于房屋过户完成时完成房屋交付；本协议约定的任何行为给付或金钱给付必须及时足额，如逾期30日经合同相对人有效催告仍不履行的视为放弃履行，导致根本违约，违约方应承担违约时房屋市场评估价值20%的违约金；任何一方违约引起的诉讼费、律师费、保全费、以及保险公司承担费用均由违约的一方承担。合同签订当日，原告向被告给付定金100000元。后双方因故中止履行该协议，被告向原告退还定金80000元，并继续委托中介出售涉案房屋。2019年11月23日原、被告签订《补充协议》，约定关于双方之前签订的涉案房屋的《房屋买卖（转让）协议》，双方协商一致变更以下内容：1、将成交价变更为1200000元，之前原告支付的购房定金100000元包含在内；2、原告不再采用按揭形式购买，等房产证办理下来后立刻办理该房屋的过户交易手续，购买方式变更为一把付；3、被告于补充协议签订之日起，应积极主动办理本套房屋交易所需的产证，以2020年6月1日为节点，如产证在2020年6月1日前办理下来，则双方立刻进行本套房屋的过户交易手续，双方均不能故意无故拖延时间；如产证在2020年6月1日前未办理下来，被告于2020年6月1日将本套房屋交付给原告先行使用，原告不用支付任何房款，双方等到产证办理下来之日开始，立刻办理本套房屋的过户交易手续，双方均不能故意无故拖延时间。如本套房屋产证在2020年12月31日前仍未办理下来，原告仍旧想购买本套房屋的前提下，双方可继续另行协商本次交易约定，如原告因被告产证问题不能再继续购买本套房屋的前提情况下，本次交易终止，违约责任按之前签署的《房屋买卖（转让）协议》分划并执行。本补充协议与签订的《房屋买卖（转让）协议》具有同等的法律约束及效力，原被告双方除不可抗因素外，不得私自随意撤销或更改本次交易的内容及阻止本次交易手续。原告又向被告给付80000元定金。截止原告起诉时，涉案房屋仍未取得所有权证，被告亦未在约定期限向原告交付房屋。另查，2020年12月31日，原告因与被告房屋买卖合同纠纷与陕西东瑞律师事务所签订委托代理合同，支付代理费用23800元。在本案立案前，原告申请对二被告名下价值1200000元的财产进行诉前保全，本院作出（2021）陕0104财保8号民事裁定书，查封、扣押、冻结了二被告名下价值1200000元的财产。原告支付保全费5000元、保全保险费2400元。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原、被告就涉案房屋先后签订的《房屋买卖（转让）协议》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。现原告已支付购房定金，但被告并未在约定时间向原告交付房屋，已构成违约。且涉案房屋至今未取得房屋所有权证，原告据此要求解除合同，被告亦当庭表示同意，本院认定双方签订的《房屋买卖（转让）协议》及《补充协议》于起诉状副本送达之日即2020年6月24日解除，被告应向原告退还收取的定金100000元并按合同约定承担因诉讼产生的相关费用。关于违约金，被告未按合同约定期限向原告交付房屋，其行为已构成违约，应向原告支付违约金，唯其主张的违约金标准过高，本院结合合同的具体履行情况、原告的实际损失及疫情影响等因素，酌定违约金金额为50000元。被告辩称未能办理房产证系不可抗因素，其不应承担违约责任，但本案中被告的违约行为并非未办理房产证，而是未在合同约定期限向原告交付房屋，故对其该项抗辩意见，依法不予采信；其辩称《房屋买卖（转让）协议》已废止，双方应按《补充协议》履行，但《补充协议》系双方对《房屋买卖（转让）协议》内容的部分变更，且该协议亦明确约定与《房屋买卖（转让）协议》具有同等的法律效力，故其该项抗辩意见不成立。据此，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、原告摆学明、摆淏文与被告杨**、丁伯翠签订的《房屋买卖（转让）协议》及《补充协议》于2021年6月24日解除；二、本判决生效之日起十五日内，被告杨**、丁伯翠退还原告摆学明、摆淏文购房定金100000元；三、本判决生效之日起十五日内，被告杨**、丁伯翠支付原告摆学明、摆淏文违约金50000元；四、本判决生效之日起十五日内，被告杨**、丁伯翠支付原告摆学明、摆淏文律师费23800元、保全费5000元、保全保险费2400元，合计31200元；五、驳回原告摆学明、摆淏文的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费7000元（原告已预交），由被告杨**、丁伯翠承担3924元，原告自行承担3076元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审     判     员      郭富丽 二Ｏ二一年八月二十日 书      记    员      焦莉萍 1