山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁15民终2767号 上诉人（原审被告）：刘福祯，男，1986年7月12日出生，汉族，住聊城市。 被上诉人（原审原告）：聊城荣盛物业服务有限公司，住所地聊城市东昌府区振兴路东首荣盛发展办公楼。 负责人：许洪金，总经理。 委托诉讼代理人：李广海，男，1987年1月23日出生，汉族，住聊城市，系该公司职工。 委托诉讼代理人：姜成光，男，1975年5月21日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，系该公司职工。 上诉人刘福祯因与被上诉人聊城荣盛物业服务有限公司（以下简称荣盛公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2021）鲁1502民初587号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 刘福祯上诉请求：1.撤销聊城市东昌府区法院（2021）鲁1502民初587号民事判决并依法改判；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，上诉人与被上诉人已经通过《前期物业服务协议书》约定物业费调整需双方协商通过，根据合同的相对性原则，上诉人与被上诉人应受该协议书的约束。一审法院认定上诉人与被上诉人签订《前期物业服务协议书》合法有效，而根据《前期物业服务协议书》第四条物业服务费用（一）物业服务费2.物业服务费标准的调整，可根据政府相关文件及法规和当地物价指数的变化或管理要求的变化，由甲乙双方协商通过后，报所在地行业行政主管部门备案。事实上，上诉人从未与被上诉人协商物业服务费标准的调整事宜。故，涉案物业费用应以协议书上载明的价格为准。二、业主双过半（专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主）签字材料并未提供，物业费调整的合法性、真实性、关联性不予认可。上诉人在一审庭审中明确要求被上诉人提供物业费调整的双过半业主签名，其并未提供，故对该物业费调整的真实性、合法性，法院不应认定。政府部门的审批流程是否核对业主的真实签名，大家不得而知。而上诉人从未看到并签署过相关材料，被上诉人并没有充足证据证明其有权并合法调整物业费标准，故一审法院不应支持被上诉人进行物业费的调整。三、双过半签名应为最低限度的法律规定，不妨碍被上诉人与上诉人进行更为严格的约定。退一步讲，即使存在真实、合法的业主双过半的签名，但那只是遵守相关的法律规定、满足行政部门的审批等流程。并不妨碍被上诉人与上诉人在合同中进行更为严格的约定，即被上诉人在调整物业费时应与上诉人协商通过。这是物业对业主的承诺，增强了业主对物业的信任，更有利于物业服务业主。四、被上诉人对于责任范围内出现的问题予以推卸，属于缩小自身的物业服务范围，应减少物业服务费用。根据《前期物业服务协议书》：第二条物业服务内容（三）环境卫生服务，1.责任范围为小区规划红线以内，业主户门以外；（四）安全服务1.责任范围为小区规划红线以内，业主户门以外，公共区域的秩序维护和公告设备、设施的管理。第三条物业服务标准（五）安全服务1.安全管理范围为小区规划红线以内，业主户门以外。2.负责维护小区交通秩序。根据《阿尔卡迪亚小区临时管理规约》第二章物业基本情况第五条项目四至：东靠规划路、南临社区规划路、西依花园路、北至电大路，建筑面积259716m2。上述二份合同已经明确被上诉人的物业服务范围，在一审庭审中，上诉人提出的车位管理问题、卫生问题、板房问题等，被上诉人一直将相关责任推卸到行政部门、商铺等人员身上，认为其自身无需负责。上诉人认为，被上诉人与第三方如何约定、如何合作与上诉人无关，上诉人与被上诉人达成的物业服务合同涵盖了相关区域，被上诉人应对问题予以解决。若被上诉人不负责相关问题，其属于缩小合同约定的服务范围，应减少相关的物业服务费用。五、上诉人从未表示拒绝交纳相关物业费用，并未逾期，基于被上诉人不作为、擅自调整价格标准的物业服务，上诉人表示可以交纳但应减少物业费用。1.《前期物业服务协议书》上并没有明确约定物业费用的交纳时间，约定不明，不存在上诉人逾期交纳物业费用的说法。2.上诉人基于被上诉人不合格、不及时处理投诉等物业服务，曾多次向被上诉人的工作人员表示可以支付物业费用但应予以减少，更不应按调整后的物业费标准收取，而被上诉人的工作人员不同意并让答辩人全部交纳。3.被上诉人一方至今不去积极处理车位管理问题、也不按照涉案协议书上内容提供服务、更不履行约定的价格标准，反而一味提高并主张全部物业费用，让业主寒心。综上，被上诉人的诸多行为，明显违反了《前期物业服务协议书》的约定，未提供合格的物业服务。被上诉人未与上诉人协商而擅自调整收费标准，上诉人有权拒绝交纳。 被上诉人荣盛公司辩称，上诉人刘福祯的上诉请求及理由不能成立，一审判决认定事实清楚，证据确凿，应依法驳回上诉人的上诉。被上诉人根据《前期物业服务协议书》已全面履行了物业服务义务；被上诉人根据法律规定的程序充分向业主征求意见，双过半业主同意，并经相关政府部门审批，物业费的标准为高层1元，该调整符合法律程序；《前期物业服务协议书》是由建筑企业通过法律程序公开招标选聘并签订，不以业主个人所谓不知情不受约束。上诉人主张被上诉人缩小自身物业服务范围没有相应的事实依据，被上诉人不存在推卸责任、不作为、擅自调价等情形，被上诉人在一审中充分证明履行了相应的合同义务。 荣盛公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付物业服务费1954.8元，垃圾处理费120元，滞纳金703.73元；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：刘福祯系聊城市的房产（81.45平方米）的业主。2015年3月26日原告与被告签订《前期物业服务协议书》，合同约定原告为被告提供物业服务，约定了双方的权利义务，物业服务费多层0.6元／平方米／月、高层0.8元／平方米／月。物业服务费标准的调整，可根据政府相关文件及法规和当地物价指数的变化或管理要求的变化，由双方协商通过后，报所在地行业行政主管部门备案。产权人或物业使用人逾期交纳物业服务费每逾期一天，按应交费用的千分之三支付滞纳金。经聊城市东昌府区物价局核准，物业公司自2019年1月1日物业费收费标准多层按0.75元／平方米／月、高层按1.0元／平方米／月收取。刘福祯欠付原告2019年1月1日至2020年12月31日物业服务费1954.8元，垃圾处理费120元。 一审法院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议书》，不违反法律的强制性规定，合法有效。被告作为阿尔卡迪亚盛园小区的业主，与原告形成物业服务合同关系，原告履行了物业管理服务义务，被告也应依约履行交纳物业管理费用之义务。原告主张被告支付滞纳金的诉求，一审法院认为原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，故对于其滞纳金的诉求，一审法院不予支持。被告辩称被告无权擅自调整物业费，一审法院认为，原告调整物业费履行了相关手续，物价部门进行了核准。被告未提交相反证据证明原告调整物业费不合法，故对于被告的此辩称，一审法院不予采信。如果被告认为原告提供的物业服务存在问题，作为业主可以向原告或者业主委员会提出，督促原告整改。业主亦应及时运用法律以维护自己合法权利，而不能以欠付物业费作为手段消极维权，最终可能影响其合法权益的实现。同时原告作为物业服务企业应当全面履行合同约定之义务，应努力提升管理服务的水平，力求赢得广大业主的理解和支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条的规定，判决：一、被告刘福祯于本判决生效之日起十日内向原告聊城荣盛物业服务有限公司支付物业服务费1954.8元，垃圾处理费120元；二、驳回原告聊城荣盛物业服务有限公司要求被告刘福祯支付滞纳金的诉讼请求。案件受理费25元，由被告承担。 本院二审期间，上诉人提交通话录音及文字整理材料一份，拟证明其多次给被上诉人打电话反映消防通道停放机动车辆问题，被上诉人工作人员多次表示小区北门消防通道和停车场不在物业服务合同责任范围内，被上诉人单方面缩小服务范围。被上诉人质证认为，第一段录音与本案没有关联性，对证明目的存在异议，上诉人向总部投诉，客服人员不了解上诉人所述情况，仅是告知事后核查；第二段录音不能证明被上诉人缩小了物业服务范围，被上诉人的服务范围有合同明确约定，小区外的秩序维护、消防设施设备维护由政府的交通、消防部门进行监督检查，不足以证明被上诉人减少了服务义务。该录音均为上诉人单方制作，没有时间记载，对其真实性均存有异议，不属于新证据。其他录音与前述录音内容相似，对其真实性、关联性均有异议，不应采信。本院审查认为，上诉人提交的录音不足以证明被上诉人提供的物业服务存在重大瑕疵，不能作为其拒绝交纳物业费的正当理由，本院不予采信。 二审查明的事实与一审相同。 本院认为，双方当事人签订的《前期物业服务协议书》第四条第一款第2项约定，物业服务费标准的调整，可根据政府相关文件及法规和当地物价指数的变化或管理要求的变化，由双方协商通过后，报所在地行政主管部门备案。被上诉人提交的证据证明其自2019年1月1日上调物业费收费标准，经过了相关行政主管部门备案及聊城市东昌府区物价局的审批，履行了相关的程序。上诉人主张被上诉人不应调整物业费收费标准的依据不足，本院不予采纳。至于被上诉人向行政主管部门提交的业主“双过半”同意材料中的签名真实性问题，不属本案审查的范围，对上诉人申请本院调取相关档案材料的请求，不予准许。 关于上诉人所提被上诉人缩小物业服务范围及服务不到位等问题。现实生活中，每名业主对物业服务可能有着各自不同的标准和要求，业主对物业服务质量不满意，可以通过合理合法的方式、途径反映诉求、维护权益。基于物业服务企业的服务具有公共性，收取的物业费用于物业设施的维护保养、卫生绿化等支出，个别业主拒交物业费不利于小区物业的整体管理和运行，也损害了其他正常交费业主的利益。本案中，被上诉人为包括上诉人在内的业主提供了物业服务，且上诉人提供的证据不足以证明被上诉人不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵，故对上诉人所提拒交或减少物业费的上诉理由，本院不予支持。原审判决上诉人交纳拖欠的物业管理费及垃圾处理费并无不当，应予维持。被上诉人作为物业服务提供者，应积极回应业主对物业服务提出的意见和建议，不断改进工作，为业主提供更好的服务。 综上所述，刘福祯的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人刘福祯负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孟凡利 审 判 员 陈正飞 审 判 员 于景涛 二〇二一年八月十一日 法官助理 姜 颖 书 记 员 薛海鹏