辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书(2021)辽0802民初1823号原告：大连远洋物业管理有限公司营口市分公司，住所地营口市站前区渤海大街西12号，统一社会信用代码912108000853089948。法定代表人：赵晓明，系该公司经理。委托诉讼代理人：周延涛，男，1968年10月24日出生，汉族，系该公司职员，现住营口市站前区。被告：孙本军，男，1952年2月29日出生，汉族，现住营口市站前区。原告大连远洋物业管理有限公司营口市分公司（以下简称大连远洋物业）与被告孙本军物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大连远洋物业的委托诉讼代理人、被告孙本军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业费、电梯费合计5752元。2、判令被告支付拖欠物业费的违约金。3、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系营口市站前区万达华府11栋1单元601号业主，房屋建筑面积为122.72平方米。原告为其提供物业管理服务。被告自2018年10月1日至2021年9月30日共拖欠物业费及电梯费5752元。虽经原告多次催要，被告仍然拒绝支付。原告与被告签订了《前期物业服务协议》，被告不予履行。综上，原告为了维护合法权益，根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，并按《前期物业服务协议》第九条第三款，要求被告支付逾期不交费用的违约金。望准如所请。被告孙本军辩称：原告诉讼纯属诬告。前期物业服务合同有效期是3年，答辩人在前期物业服务合同期间全额交纳了物业费。所以原告的前期物业服务合同不再有效。在原告前期物业服务期间答辩人和原告有经济纠纷，答辩人的住宅下水立杠被漏，是开发商或者原告管理的责任导致立杠脱节，在查找故障的时候破坏了答辩人的卫生间装修。答辩人于2015年装修，2016年正月入住，2016年8月楼下漏水，在此期间答辩人积极配合原告查找原因，最后发现是建筑的原因，答辩人找到了施工方、开发商、原告，当时几方都在现场，说是管道砸碎是答辩人的责任，管道脱节的事情是谁的责任并没有达成一致意见，答辩人当时说不管是谁的责任，应该尽快解决问题，承担答辩人的损失，当时几方都没有异议，但是8月份的事情，到了9月份都没有给答辩人解决，对答辩人的生活造成了困扰。当时各方都承诺答辩人放心，原告经理也说一定会给答辩人解决问题，但是至今没解决。后来取暖期到了以后，屋内设施还是原样没有人管，答辩人到11月份才自己收拾的。答辩人一直在寻求解决办法，跑的心力交瘁，原告工作人员告诉答辩人放心，说不用答辩人来回跑，给答辩人解决。他们几方都让答辩人放心，谁也没有说不管，但是谁也没有给答辩人解决问题，互相推拖。前天调解的时候，答辩人也说过这个事情，当时各方都承诺答辩人帮答辩人解决事情，但是调解的时候原告经理说是让答辩人找别人去，答辩人无法理解。前期的物业费答辩人都交纳了，2018年10月1日至2021年9月30日并没有服务合同。答辩人认为原告的服务不到位，原告并没有向业主公布财务收支账目。答辩人家住高层，原告没有提供过消防演练，也没有灭火器，答辩人跟物业沟通过，原告说是开发商的事情。答辩人所使用的高层电梯，本来是双供电，但是一停电电梯就停止了。小区本来设置是人车分流，但是原告让垃圾车进入小区楼前收垃圾，业主还要躲避垃圾车，垃圾车造成小区内道路脏乱。小区内热源随意排放，原告说是个体户经营的问题。答辩人之前跟原告说过这些问题，但是一直没有解决。所有的管理都是原告管理不到位，给业主造成了安全隐患和麻烦。答辩人是一位遵守秩序的业主，但是原告并没有给答辩人服务到位，答辩人的损失原告并没有解决，原告还一直催收物业费，这是不合理的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告孙本军系营口市站前区万达华府小区业主，房屋建筑面积为122.72平方米，房屋所在楼层为6层。2015年9月30日，原告大连远洋物业与被告孙本军签订了《前期物业服务协议》，约定原告为被告孙本军所居住的小区提供物业服务，服务期限的截止时间为业主委员会与其聘用新的物业服务企业签订的《物业服务协议》生效之日，服务内容包括房屋外观、设备运行、共用部位、共用设施设备、环境卫生、绿化、安防、消防、报修等方面；住宅物业费标准按产权建筑面积每月每平方米1.68元收取；电梯费标准为3层至8层每月35元，9层至32层每月45元。合同同时约定，物业费、电梯费按入住通知书规定的交房时间开始计收，每12个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来30日前预交下一个结算周期的物业费。关于违约金，《前期物业服务协议》中约定了按欠费金额的3‰支付违约金和按欠费金额的日3‰支付违约金两个标准。在合同履行期内，原告自2018年10月1日起将住宅物业费收费标准降为每月每平方米1.2元，自2019年1月1日起将住宅物业费收费标准降为每月每平方米1元。被告欠交2018年10月1日至2021年9月30日期间的物业费4492元、电梯费1260元。另查明，2016年8月被告孙本军的房屋因立杠脱落造成装修损失，为此开发商赔偿被告3000元。本院认为：原告大连远洋物业与被告孙本军签订的《前期物业服务协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。原告作为物业服务企业应当按照合同的约定提供物业服务，被告孙本军作为业主也应当按照合同的约定交纳物业费、电梯费。现原告已经为小区业主提供了物业服务，所以被告孙本军也应按约定的标准交纳物业费、电梯费，虽然原告在物业服务期间调整了收费标准，但因原告的收费标准是下调，未超过合同约定的每月每平方米1.68元的标准，所以原告按照调整后的标准主张物业费和电梯费，于法有据，本院予以支持。因《前期物业服务协议》约定的服务期限尚未满足终止条件，所以被告提出的合同过期的抗辩理由不成立。关于被告提出的其他物业服务方面的问题，本院认为，和谐干净的小区环境需要全体业主和物业公司的共同努力，物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议,对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决,不断提升物业服务水平和质量,以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时,业主也应对物业公司给予一定谅解,尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出,应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时,应当主动向物业公司反映,并提出合理化建议,督促物业公司改进服务,但不应以此为由拒绝交纳物业费，否则,将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环,不利于小区乃至整个社会的发展,同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。关于违约金，因《前期物业服务协议》中约定了两个计算标准，属于约定不明，故本院酌情调整为违约金自原告起诉之日起至付清之日止按一年期贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告孙本军于本判决生效后十日内给付原告大连远洋物业管理有限公司营口市分公司物业费4492元、电梯费1260元及违约金，违约金以5752元为基数，自2021年6月15日起至付清之日止按一年期贷款市场报价利率计算。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元由被告承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 员 郭爽二〇二一年八月十三日法官助理 王莹书 记 员 张榕