广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13819号上诉人（原审被告）：徐秀芝，女，1975年3月7日出生，汉族，身份证住址湖北省浠水县）。委托诉讼代理人：曾小波，广东穗卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：张浩恒，广东穗卫律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：林远涛，女，1981年10月25日出生，汉族，身份证住址广东省惠东县。委托诉讼代理人：赖敏，广东和颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈少金，广东和颂律师事务所律师。原审第三人：曾国芳，女，1981年10月5日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。上诉人徐秀芝因与被上诉人林远涛及原审第三人曾国芳物权保护纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初28134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。徐秀芝上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并驳回林远涛全部诉讼请求；2.本案一审、二审全部诉讼费用由林远涛承担。事实和理由：（一）一审认定本案案由为物权保护纠纷显属错误，本案应为合伙协议纠纷。双方基于事先协商共同购房投资“炒楼”，并约定一年后转售牟利，后因房屋市场价格未如双方所愿上涨，反而出现下跌，且林远涛一直未按事先约定承担投资成本，故双方在2013年协商终止合伙投资行为，并由徐秀芝补偿林远涛30万元后，案涉房屋变更为徐秀芝单独投资的房产。双方对于投资分担、盈余分配、债务承担等合伙事项均作了明确约定，且案涉房屋早已于5年前出售，故本案实际是涉及投资收益的分配问题，故本案案由应定性为合伙协议纠纷，而非物权保护纠纷。（二）一审判决查明事实不清，双方早在2013年已终止投资协议，林远涛名义上持有案涉房屋50%的份额，但双方已经约定案涉房产全部归徐秀芝所有，出卖案涉房产的投资权益也全部归徐秀芝所有，故一审判决仅依据案涉房产登记为双方各占50%的事实，就简单认定林远涛享有50%的收益是错误的。双方最初在2010年协商共同购买案涉房产，由徐秀芝垫付全部首付，但首期款利息应计入投资成本由双方分担，再由两人共同办理按揭，并共同享有所有收益和共同承担所有风险。然而林远涛在后续的合伙投资过程中一直没有承担任何成本，不仅没有支付首期款，也没有承担任何购房款按揭本息。因双方约定的投资期限1年期满后房屋并未增值反而亏损，故双方于2013年协商确认案涉房屋产权全部归徐秀芝所有，并由徐秀芝支付30万元给林远涛的胞姐林远妮作为给林远涛的补偿，此后林远涛除配合办理房产出卖手续外，案涉房产投资收益与其无关。虽然物权是对世权，根据物权公示公信原则，可以推定房产登记簿上的权利人和具有所有权外观的占有人就是正确的权利人，但根据《物权法》第三十三条规定，当登记权利人与实际权利人并不相符时，如果查明实际出资情况与登记不符，法院也应当根据房屋的实际出资情况对事实物权加以保护。因此，如前所述，林远涛以30万元作为补偿放弃了其对案涉房屋享有的50%份额，故其并非案涉房屋的实际权利人，徐秀芝才是案涉房屋的实际权利人和全部投资收益的所有者。（三）2015年下半年，林远涛不仅知悉且配合徐秀芝参与出售案涉房产，其对案涉房产的实际成交价格是非常清楚的，一审判决并未查明该事实。在出卖案涉房屋过程中，林远涛一直知情且配合参与，而一审法院仅采信林远涛在2015年7月8日公证委托徐秀芝全权办理房产买卖事宜，却对两人在2015年8月11日又再次共同公证委托深圳市融安融资担保有限公司办理房产买卖及“赎楼”事宜的情况未作查明。且根据交易习惯，在有意向买家后，才会在8月11日共同办理“赎楼”手续，此为基本逻辑。因此，林远涛表示其对案涉房屋所涉交易不知情，与事实不符也有违常理。另，从林远涛委托徐秀芝收取全部售楼款也可解释其在2013年已经放弃自己对案涉房屋享有的投资份额的事实。（四）林远涛的起诉早已超过诉讼时效，理应驳回全部诉讼请求。如前所述，双方的合伙投资行为早在2013年已经协商终止，退一步而言，即便按照2015年出售房屋后认定为合伙投资行为的中止，双方的合伙协议在2015年也已经履行完毕，距离林远涛2020年9月提起本案诉讼已超过诉讼时效，故一审判决认为徐秀芝没有提交证据证明已超过诉讼时效是错误的。综上，恳请二审法院判如所请。林远涛二审答辩称，我方不同意徐秀芝的上诉请求。一、徐秀芝在诉状中称双方曾约定房屋归徐秀芝所有，徐秀芝没有提供任何证据证明，且其表示双方在2013年终止投资合作，该陈述并非客观事实。二、2015年7月8日的委托公证书是林远涛就转让涉案房屋对徐秀芝的全权委托，收取售房款只是其中一项委托事务，并非徐秀芝所说的这是由徐秀芝收取全部售房款的约定，徐秀芝在曲解公证书内容。三、林远涛是在2020年7月通过找到徐秀芝当时卖房的中介[中原地产代理（深圳）有限公司海怡湾分店]才知道涉案房屋存在阴阳合同，才知道房屋真实的出售价格，并在2020年8月跟徐秀芝核实。四、徐秀芝与林远涛对涉案房屋是按份共有，各占50%的产权份额，双方也应按照该份额享有相应的收益权。因此，一审对本案的定性以及事实的认定并无不当。徐秀芝的请求没有任何事实依据以及法律依据，请求法庭予以驳回。曾国芳经本院公告送达，未到庭参加本案诉讼。徐秀芝于2020年9月18日向一审法院起诉请求：1.徐秀芝向林远涛支付售房款1692482元，并从2015年12月29日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率、从2019年8月20日起至实际付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；2.本案诉讼费用由徐秀芝承担。一审法院认定事实：2010年2月，林远涛和徐秀芝共同向深圳市海怡湾畔房地产开发有限公司购买了深圳市南山区鸿威海怡湾畔花园D-1602A房屋。2015年12月，林远涛和徐秀芝共同将深圳市南山区鸿威海怡湾畔花园D-1602A转让给曾国芳。现林远涛以徐秀芝在出售房屋后没有将林远涛应得的售房款返还给林远涛为由，于2020年9月17日向一审法院提起诉讼。另查：诉讼中，林远涛补充陈述，林远涛支付购房定金10万元，剩余首付款由徐秀芝支付，后续房款由林远涛、徐秀芝共同向银行办理房贷，每月的供款及对外出租由徐秀芝负责，双方各占50%的房屋产权，2013年由徐秀芝负责对外出租以用租金承担部分供楼款，林远涛不清楚徐秀芝何时收到售房款，对于购房首付款只确认徐秀芝支付675036元，有10万元是由林远涛支付，确认徐秀芝支付银行贷款3090000元、贷款利息771164.9元、房屋出售契税费用115951.08元，徐秀芝在出售房屋后向林远涛支付了利润5万元，获利为7350000-3865036-771164.9-115951.08=2597848.02元，但房屋在2013年12月至2015年12月期间有租金收益，每套租金为300000元，该收益由徐秀芝收取并用于支付房贷，该部分应作为共同支付的成本，徐秀芝应在出售案涉房屋后根据对半原则将该部分成本的二分之一支付给林远涛，即徐秀芝需支付给林远涛的款项为（2597848.02+300000）/2+100000=1548924.01元，故徐秀芝还应向林远涛支付的款项为1398924.01元。徐秀芝补充陈述，购房时徐秀芝丈夫张家平转账给林远涛30万元，20万元是分别支付两套房的钱，10万元是给林远涛的介绍费，徐秀芝首付款支付了775036元，偿还银行贷款3090000元，支付贷款利息771164.9元，契税费用115951.08元，房屋收取租金应该是林远涛、徐秀芝共同去办理，产权登记记载林远涛、徐秀芝各占50%的份额，徐秀芝于2016年4月收齐售房款7350000元，出售房屋获利为7350000元-3865036元-771164.9元-115951.08元=2597848.02元，收齐售房款后徐秀芝没有向林远涛支付利润。一审法院认为，本案是物权保护纠纷。对于深圳市南山区鸿威海怡湾畔花园D-1602A房屋在出售给曾国芳之前由林远涛和徐秀芝各占50%的份额，对此林远涛、徐秀芝均没有异议，一审法院予以认定。《中华人民共和国物权法》第九十四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”。根据上述规定，林远涛和徐秀芝对于深圳市南山区鸿威海怡湾畔花园D-1602A房屋的权益，应按照各占50%的份额享有收益权。故徐秀芝在向曾国芳出售深圳市南山区鸿威海怡湾畔花园D-1602A房屋后，应将售房款的50%收益支付给林远涛。根据林远涛、徐秀芝的陈述，结合双方提交的证据，该屋出售后的收益应为7350000元-3865036元-771164.9元-115951.08元=2597848.02元，徐秀芝应向林远涛支付的收益为1298924.01元，扣除林远涛认可的已支付5万元，徐秀芝应将售房款1248924.01元支付给林远涛，根据徐秀芝的陈述，徐秀芝于2016年4月收齐售房款，徐秀芝在收齐售房款后没有向林远涛支付，占用了林远涛的资金，故应从2016年5月1日起向林远涛支付利息。对于林远涛要求徐秀芝支付租金收益及其购房成本10万元的请求，现林远涛并未能举证证实徐秀芝已实际取得房屋的租金收益，作为购房的成本，无论由林远涛或者徐秀芝支出，都应当进行扣除，并非作为利润进行分配，故一审法院不予采纳。对于徐秀芝辩称林远涛承认只是在房产证上挂个名字、林远涛的起诉已经超过诉讼时效等，因徐秀芝对此并未能提交有关证据证实林远涛已放弃房屋的相关权利，徐秀芝作为完全民事行为能力人，应当知道在房屋权属证明上记载权利人的法律后果，林远涛、徐秀芝并无对售房款支付作出具体约定，故一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百二十条、第一百二十九条、第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2021年1月14日判决如下：一、徐秀芝在判决生效之日起十日内向林远涛支付1248924.01元，并从2016年5月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率、从2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；二、驳回林远涛的其他诉讼请求。一审案件受理费23091元，由林远涛负担4241元，徐秀芝负担18850元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，徐秀芝向本院提交以下证据：1.徐秀芝与林远妮签订的《投资协议》，拟证实林远涛胞姐林远妮于2010年1月16日与徐秀芝就案涉房屋签署《投资协议》，林远妮知晓并直接参与两人的投资炒楼行为；2.《委托书》公证，拟证实林远涛于2015年7月办理全权委托徐秀芝出卖房屋公证后，两人又于8月11日共同委托深圳市融安融资担保有限公司办理卖房过程中的具体事务，证明林远涛作为房屋50%的产权名义所有人对徐秀芝的卖房行为是知情且配合参与的，当时房价已经比购买时翻倍，如若其未在2013年退出合伙炒楼，则不可能不要求投资回报；3.林远妮出具的《证明》及身份证复印件，拟证实林远妮作为林远涛的代表和参与者，对于合伙投资炒楼行为是完全知情的，也参与其中；因2013年出售楼盘困难，林远涛又不愿意承担成本，经两人协商约定由徐秀芝补偿30万元后解除《投资协议》，并约定今后涉案房产、卖房收益全部归徐秀芝所有；4.2021年1月19日徐秀芝与林远妮通话录音及录音光盘，拟证实林远涛对徐秀芝于2013年转款30万元给林远妮用于补偿林远涛终止合伙投资协议、放弃后续房屋收益是知情的。林远涛质证认为：对证据1的真实性、合法性认可，但不认可其证明内容，林远妮只代表林远涛与徐秀芝就购买案涉房屋事宜签订协议，后续事项与其无关；证据2的真实性、合法性予以认可，但不认可其证明内容，该公证时间发生在2015年8月，但案涉《二手房买卖合同》签订时间为2015年10月，该份委托是因林远涛长期在外地故为提前转让案涉房屋所出，并非徐秀芝所述的后期工作；对证据3不予认可，《证明》出具人与徐秀芝关系匪浅，二人利益牵扯巨大，且林远涛从未与徐秀芝签订终止合作协议，更未委托林远妮参与处理，甚至关于2015年卖房分得的30万元由林远妮代收后，林远涛后续与林远妮核实后才知悉，但2013年终止协议、林远妮代收30万元纯属徐秀芝捏造；对证据4不认可，自双方购买房屋后，林远妮不再参与案涉房屋相关事宜，林远涛从未委托其参与，徐秀芝所述的2013年双方签订终止协议及林远妮代收30万元纯属捏造，林远妮与徐秀芝二人恶意串通损害林远涛利益。本院二审另查明：2010年1月16日，案外人林远妮（乙方）与徐秀芝（甲方）签订《投资协议》，约定：“双方决定共同投资购买位于深圳市后××道××威海××花园××、1602Ｂ房屋房产。投资购买方式，乙方负责运用社会关系获得上述房产以低于公开发售的楼价售出；甲方负责采用30年按揭借款方式付款，甲方垫付代理费用10万元、首期约194.1177万元（已包涵订金20万）、月供约28849元以及其他与房产有关的费用等（以购房合同为准），单位施工改造费5000。购房合同以甲方和乙方名义共同签订，签订时间为2010年1月15日。投资期限：双方约定购买该房产后一年内转售，具体时间由双方协商决定；双方同意为本房产承担同等的利益和风险。甲方所垫付的首期款的利息列入本房产的成本，利息采用同期中央一年期定期利率，其他垫付款的利息不计入成本。”2015年7月14日，林远涛与徐秀芝签署《委托书》并办理公证，林远涛委托徐秀芝在代理期间（2015年7月8日至2018年7月7日）全权办理案涉房产的转让、银行按揭、收取全部售房款等相关手续。2015年8月11日，林远涛、徐秀芝与深圳市融安融资担保有限公司、苏志远、马敬元等人签署《委托书》并办理公证，委托其代为办理申请转按揭贷款、涉案房产提前结清贷款赎楼、转卖房产、签署《房地产买卖合同》等相关手续。2015年12月29日，林远涛、徐秀芝委托代理人苏志远与曾国芳曾签订《深圳市二手房买卖合同》，约定交易价格为3411269元。诉讼中，林远涛表示在2015年12月房屋出售后，徐秀芝告知其出售两套房屋每人分得30万元，已支付给其姐姐林远妮，其向林远妮核实后才知道收款情况。该30万元对半分，案涉房屋分得15万元，扣除其支付的定金成本10万元后，5万元为已收取的售房利润。徐秀芝则认为其已在2013年下半年与林远涛协商终止合作，并由其一次性补偿30万元，两套房屋归徐秀芝所有及收益。徐秀芝就此提供林远妮出具的《证明》，内容为：本人是林远涛的亲姐姐，经我介绍认识，一起在深圳投资“炒楼”。2010年1月，她们两人共同购买了两套房产，并由我代表林远涛与徐秀芝在2010年11月16日签订一份《投资协议》进行确认。2013年前后，因林远涛和徐秀芝对于是否继续持有上述两套房产产生分歧，两人协商后决定由徐秀芝支付30万元给林远涛作为补偿，两套房产全部归徐秀芝所有，以后卖房的收益也归徐秀芝所有。我记得她们当时还签订协议。为此，徐秀芝当时也按照约定一共付了30万元给我。2015年下半年，林远涛配合徐秀芝将上述房产出售。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.一审法院对本案案由确定是否恰当；2.林远涛主张徐秀芝支付案涉房屋50%的收益款项是否成立；3.林远涛的诉讼主张是否超过诉讼时效；4.徐秀芝应付林远涛收益款本金及利息的认定。现评析如下：根据本案事实，案涉房屋出售前登记为林远涛、徐秀芝共有并各占50%的产权份额，故林远涛按其份额依法享有该房屋所有权。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”林远涛在案涉房屋出售后主张按其持有的产权份额分配房屋收益，是其作为原房屋产权人所享有的法定权利。至于双方存在房屋买卖合作投资关系，并不影响林远涛以物权权属人的身份提起本案权利主张。故一审法院确定本案案由为物权保护纠纷并无不妥。关于徐秀芝是否应当向林远涛支付50%房屋收益款的问题。诉讼中，徐秀芝主张林远涛仅为名义持有案涉房屋50%的产权，双方已于2013年达成协议确认由其支付30万元补偿款后，该房产的投资收益全部归徐秀芝所有。但经审查本案证据及相关事实：其一，徐秀芝对其该项主张仅提供案外人林远妮出具的《证明》及双方通话录音。虽林远妮与林远涛系姐妹关系，并曾经代林远涛与徐秀芝签订《投资协议》，但林远妮并不当然具有直接处置林远涛房产权益的相关权利。且林远妮与徐秀芝也系朋友关系，仅根据其单方证言不足以作为认定事实的依据。其二，关于林远涛收取30万元收益款的情况，虽徐秀芝主张该款项于2013年下半年支付给林远涛，并以此佐证林远涛已放弃房屋投资收益。但徐秀芝并未对其付款时间提供证据证实，反之从当事人陈述事实可知，该笔30万元款项实际是由徐秀芝支付给林远妮，而无证据反映林远涛的具体收款情况。其三，关于林远涛是否早已知晓2015年房屋出售价格的问题，徐秀芝二审所提交公证委托书系双方共同委托中介深圳市融安融资担保有限公司及相关人员办理售房事宜，委托书中未披露交易对象以及房屋真实售价，林远涛也未直接参与该房屋交易过程，而由双方委托代理人苏志远代为签署的《深圳市二手房买卖合同》中约定售价仅为3411269元，故并不能完全排除林远涛对房屋真实交易价格不知情的可能性。林远涛作为案涉房屋登记的产权人，其对自有房产收益权的处置必须基于本人明确的意思表示，现徐秀芝主张双方已于2013年终止合作、林远涛已放弃案涉房屋收益权，并未提供充分证据证实，本院对其该项上诉主张不予支持。关于林远涛的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。林远涛对案涉房屋收益款项的请求权属于物权请求权范畴，且双方对于售房收益分配期限未作明确约定，也无证据证实林远涛何时知晓徐秀芝收齐售房款项，故林远涛于2020年9月18日提起本案诉讼并未超出诉讼时效期间。关于徐秀芝应付售房收益款金额的认定。双方在一审中均已认可该房屋出售收益为2597848.02元，且该项增值收益已扣除相应购房成本支出，故对于林远涛已收取的案涉房屋收益15万元应作扣减。一审法院在林远涛已确认收到两套房屋款项30万元的情况下，仅扣除5万元有所不当，本院对此纠正。即徐秀芝应付林远涛款项金额为2597848.02元×50%-150000元=1148924.01元。另双方并未约定售房收益款支付期限，林远涛也未向徐秀芝提出过付款请求，故对林远涛提起本案诉讼前的利息主张，本院亦不予支持。综上所述，徐秀芝的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决对部分事实认定有误，判决不当，本院予以变更。本院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初28134号民事判决第二项；二、变更广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初28134号民事判决第一项为：徐秀芝在本判决书送达之日起十日内向林远涛支付1148924.01元，并从2020年9月18日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；三、驳回林远涛的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23091元，由林远涛负担4391元，徐秀芝负担18700元。二审案件受理费18850元，由徐秀芝负担14958元，林远涛负担3892元。本判决为终审判决。审 判 长  莫 芳审 判 员  余 盾审 判 员  白小云二〇二一年八月二十六日法官助理  杨 希书 记 员  叶小琳