山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁09民终2954号上诉人（原审被告）：北京耀莱腾龙国际影城管理有限公司，住所地北京市朝阳区幸福二村40号首开幸福广场B座6层。法定代表人：蔡敏，执行董事。委托诉讼代理人：张瑜，北京京师（天津）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：泰安市耀莱成龙影城管理有限公司，住所地泰安市泰山区徐家楼街道办事处小白峪村对面新华城国际广场B4-5层。法定代表人：陆阳，执行董事。委托诉讼代理人：王晋莉，北京方耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：泰安新华房地产开发有限公司，住所地泰安市泰山区徐家楼街道办事处小白峪村。法定代表人：汪双六，经理。委托诉讼代理人：柏秀彦，山东华林律师事务所律师。上诉人北京耀莱腾龙国际影城管理有限公司（以下简称腾龙公司）、泰安市耀莱成龙影城管理有限公司（以下简称成龙公司）因与被上诉人泰安新华房地产开发有限公司（以下简称新华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2021）鲁0902民初2132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。成龙公司上诉请求：1.撤销一审判决书的第二、三、四、五项内容，依法改判驳回新华公司的诉讼请求或发回重审；2.判令本案一、二审诉讼费用由新华公司承担。事实和理由：一、腾龙公司并非应承担责任的主体，原审判决认定事实错误。1、《租赁合同》正文首页总则部分的特别约定：“本合同暂由影城管理公司的参股股东腾龙公司代为签署；影城管理公司的权利义务暂由腾龙公司享有及承担。自影城管理公司的营业执照签发之日起（无论其是否在本租赁合同上签字确认），自动替代腾龙公司成为本合同的签约与履约方，乙方的权利义务自动由腾龙公司转移给影城管理公司享有及承担。”成龙公司自2016年8月18日成立，按约定已替代腾龙公司成为租赁合同项下的承租方，并且后续也按照租赁合同的约定履行了承租人的义务。腾龙公司不再是租赁合同的承租方，故对被上诉人主张的欠付租金及滞纳金不承担任何责任。2、就上诉人替代腾龙公司承继《租赁合同》及补充协议项下承租人的权利义务，被上诉人明知且认可。《租赁合同》履行过程中，被上诉人从未对上诉人缴纳租金等履约行为提出异议，且被上诉人也明知上诉人是案涉影城的实际经营主体。首先，被上诉人提交的《往来账项询证函》系会计师事务所为年审所需，由会计师自行制作并要求腾龙公司盖章发送，且明确了回函需邮寄到大华会计师事务所，因此，无法证明腾龙公司与被上诉人之间存在法律关系。腾龙公司与被上诉人之间仅有腾龙公司支付《租赁合同》项下履约保证金40万元的往来记录，此时上诉人尚未成立，腾龙公司支付该笔款项系根据合同中“本租赁合同签订后30个工作日内支付履约保证金”的约定所进行的履约行为。根据上诉人成立后即承继承租人全部权利义务的约定，腾龙公司已经履行的义务也自动及于上诉人，依约要求返还履约保证金的权利也自动由上诉人承继。因此，腾龙公司与被上诉人之间存在履约保证金的款项往来无法证明上诉人未承继《租赁合同》及补充协议项下承租人的全部权利义务，反而印证了腾龙公司仅在上诉人成立之前作为承租人履行了相应义务，腾龙公司并非本案适格被告。其次，虽然《租赁合同》补充协议由腾龙公司代签，但该补充协议的履行实际仍由上诉人负责，上诉人实际支付了电影票券折抵租金后仍需补缴的租金7100元，并向被上诉人开具了电影票发票。以上事实均说明腾龙公司并非《租赁合同》以及补充协议的履约主体。第三，2020年7月13日，腾龙公司向被上诉人发出《法务函》，是因为此时上诉人处于停业状态，未正常经营，并无工作人员可以就承租房产相关事宜与被上诉人进行沟通，故由腾龙公司代为处理，发送了该份《法务函》。综上，腾龙公司不是租赁合同及补充协议的履约主体，对被上诉人主张的欠付租金及滞纳金不承担任何责任。二、就上诉人应向被上诉人支付的租金等费用的数额，原审判决认定事实错误。首先，原审判决确认了上诉人在疫情期间停业的事实并申请减免租金的事实依据和法律依据，但减免标准缺乏合理性。2020年1月24日起2020年12月31日，上诉人停业长达九个月，而原审判决酌定减免租金金额为人民币5万元，仅为年租金标准人民币60万元的十二分之一，缺乏现实合理性。其次，原审判决以118,860元为基数，自2020年7月17日起至款项实际支付之日止按照全国同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算滞纳金，与事实不符，且适用法律错误。第一，因新冠疫情暴发，上诉人积极响应国家政策及政府号召，自2020年1月24日起暂停营业，直至因疫情期间营业倒挂严重、入不敷出于2021年1月1日关闭该电影院。被上诉人要求上诉人就疫情期间未按约支付租金而承担违约责任，支付迟延履行金，应当依法不予支持。第二，上诉人欠付租金的应付日期并非2020年7月17日，按照租赁合同约定以及往期租金实际支付日期，每季度租金支付时间均为该季度首月内，以2020年7月17日为起算日计算2020年1月20日至2021年1月19日租金的迟延履行金无任何事实与法律依据。再有，关于自2021年1月20日至实际腾退之日的租金。原审判决认定“被告亦同意支付租金至房屋实际腾退之日止”，实属认定事实错误。首先，关于该部分租金，被上诉人并未在诉讼请求中予以主张。其次，腾龙公司与上诉人始终主张要求免除自2020年1月24日影城停业以来的租金，并未同意支付租金至房屋实际腾退之日止。此外，原审判决适用的租金标准亦存在错误。上诉人于2017年4月20日起首次缴纳租金，故按照《租赁合同》的约定，直至2021年4月20日才适用第五年至第六年的租金标准65万元。而原审判决自2021年1月20日起即适用年租金人民币65万元的标准，实属事实认定不清。综上，请二审法院依法进行改判或发回重审。腾龙公司的上诉请求与成龙公司的上诉请求基本一致。新华公司辩称，一、原审法院认定事实清楚，腾龙公司是本案适格的诉讼主体，应对合同产生的法律后果承担相应责任。本案中，答辩人与腾龙公司于2016年3月31日签订的《耀莱成龙国际影城租赁合同》。根据合同约定，因影城实际运营方成龙公司尚未完成工商注册登记手续，故合同暂由腾龙公司代为签署，自成龙公司营业执照签发之日起，自动替代腾龙公司成为签约和履约方，合同中的权利义务由成龙公司享有和承担。但成龙公司成立并实际缴纳租金后，腾龙公司仍以自己的名义于2019年3月6日与答辩人签订案涉租赁合同的补充协议，与答辩人就电影兑换券抵消租金一事达成合意；同时，腾龙公司于2018年2月24日及2019年3月4日两次向答辩人发出《往来账项询证函》，2020年7月13日向答辩人发出《法务函》，就租赁物使用过程中产生的问题与答辩人进行交涉，实际行使作为承租人的权利；再者，腾龙公司并非成龙公司的参股股东，两公司之间相互独立。故，在成龙公司注册成立后，腾龙公司并未依照合同约定完全将案涉租赁合同中承租人的权利义务转继给成龙公司，而是继续参与案涉租赁合同的实际履行，仍系案涉租赁合同的承租方，应对合同产生的法律后果承担相应责任。二、原审法院对被答辩人应当支付的租金等费用数额，认定事实并无不当。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条的规定，原审法院对被答辩人应当负担的租金等费用作出适当的减免，符合规定要求，也是合理的。相反，全部免除租金，反而缺乏合理性。此外，合同中明确约定经营免租期为3个月，虽然其系2017年4月20日缴纳首次租金，但该期限包含了免租金的3个月，不能片面得认为自2017年4月20日才计算租赁期限，进而错误的推论出每一租约年的起止日期和租金标准。综上，原审法院认定事实清楚，法律适用恰当，请求贵院依法驳回上诉，维持原判。新华公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令腾龙公司、成龙公司共同支付新华公司房屋租金及滞纳金1,054,860元（自2021年1月1日起按照合同约定继续计算滞纳金）；2.本案诉讼费用、保全费用由腾龙公司、成龙公司承担。成龙公司向一审法院提出反诉请求：1、判令解除腾龙公司与新华公司2016年3月31日签订的，后由成龙公司承继承租人权利义务的《耀莱成龙国际影城租赁合同》（合同编号HCSDTA-2016-0001）；2、判令新华公司退还成龙公司履约保证金人民币40万元；3、本案诉讼费由新华公司承担。一审法院认定事实：2016年3月31日，新华公司作为出租方（甲方）与腾龙公司（乙方）签订《耀莱成龙国际影城租赁合同》（编号JCSDTA-2016-0001），合同约定，甲乙双方同意，因本合同签署时以本合同约定的租赁商业用房所在地为注册地址的电影城实际运营管理公司（以下简称“影城管理公司”）尚未完成工商注册登记手续，故本合同暂由影城管理公司的参股股东腾龙公司代为签署；影城管理公司的权利义务暂由腾龙公司享有及承担。自影城管理公司的营业执照签发之日起（无论其是否在本租赁合同上签字确认），自动替代腾龙公司成为本合同的签约与履约方，本合同项下“乙方”的权利义务自动由腾龙公司转移给影城管理公司享有及承担。……；租赁期限为10年，自装修免租期届满的次日起开始计算，甲方自本合同项下房产正式交付之日起，给予乙方4个月的装修免租期；乙方将在本租赁合同签订后30个工作日内，向甲方支付履约保证金人民币40万元，在合同期满后，若乙方无欠款，并且将房屋按约定情况交还甲方后，甲方将此租赁保证金无息退还乙方；租金标准按照年度电影净票房收入按比例分成与保底租金两者中取高者方式执行，其中第3至4年度保底租金60万元，第5至6年度保底租金65万元，经营免租期为3个月，从乙方正式开业之日起开始计算，保底租金（含物业管理费）或票房分成租金从经营免租期截止之日的次日开始计算；乙方应于每季度首月提前20日向原告预付该季度租金（含物业管理费），实际支付金额按保底租金季度基数预付……。新华公司与腾龙公司在合同上盖章确认。合同签订后，腾龙公司于2016年4月6日向新华公司支付了履约保证金40万元。后成龙公司于2016年8月18日注册成立，影城实际开业经营的时间为2017年1月20日。自2017年4月20日起至2020年1月19日，成龙公司均已按约定时间支付租金。自2020年1月20日起，成龙公司以新冠疫情防控为由未再支付租金。另查明，2018年2月24日、2019年3月4日，腾龙公司先后向新华公司发出《往来账项询证函》，就新华公司尚欠腾龙公司履约保证金40万元进行确认。2019年3月6日，新华公司（甲方）与腾龙公司（乙方）签订《耀莱成龙国际影城租赁合同补充协议》，协议约定了甲乙双方将剩余未购买电影兑换券冲抵租金等事宜。2020年7月13日，腾龙公司向新华公司发出《法务函》，就租赁物质量问题造成其严重损失一事要求新华公司维修租赁物、赔偿损失、免除租金等。庭审时，新华公司同意自租金中扣除被告自行修复屋顶漏水花费的31,140元。再查明，成龙公司系自然人投资或控股的法人独资的有限责任公司，股东为文投（北京）电影院线有限公司。一审法院认为，新华公司与腾龙公司于2016年3月31日签订的《耀莱成龙国际影城租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同。因此，本案争议焦点在于：1、是否应解除案涉租赁合同；2、腾龙公司是否系应承担责任的主体；3、被告应向原告支付租金的数额。关于争议焦点一，成龙公司称其于2020年12月19日向原告送交了解约函，要求解除案涉租赁合同，但因原告否认收到该函件，且被告并未提交证据证实其确已将函件送至原告处，故一审法院对此不予认可。但因受疫情等因素影响，被告的影城经营事宜确已陷入困境，继续履行合同亦无法实现原合同目的。现原告已同意在被告交纳剩余租金等费用后解除合同，故对于成龙公司关于解除合同的反诉请求，一审法院予以支持。合同解除后，被告应向原告腾退案涉承租的房屋即位于泰安市房产。关于争议焦点二，新华公司与腾龙公司于2016年3月31日签订的《耀莱成龙国际影城租赁合同》约定因成龙公司尚未完成工商注册登记手续，故合同暂由腾龙公司代为签署，自成龙公司营业执照签发之日起，自动替代腾龙公司成为签约和履约方，合同中的权利义务由成龙公司享有和承担。成龙公司于2016年8月18日成立，自2017年1月20日起在案涉租赁场所经营影城，且自2017年4月20日开始向原告缴纳租金，确已享有和履行承租方的权利和义务，为实际承租人。至于腾龙公司是否应承担责任，首先，在成龙公司成立并缴纳租金后，腾龙公司仍以自己的名义于2019年3月6日与原告签订案涉租赁合同的补充协议，与原告就电影兑换券抵消租金一事达成合意；其次，腾龙公司于2018年2月24日及2019年3月4日两次向原告发出《往来账项询证函》，2020年7月13日向原告发出《法务函》，就租赁物使用过程中产生的问题与原告进行交涉，实际行使作为承租人的权利；再次，腾龙公司并非成龙公司的参股股东，两公司之间相互独立。由此可以认定，在成龙公司注册成立后，腾龙公司并未依照合同约定完全将案涉租赁合同中承租人的权利义务转继给成龙公司，而是继续参与案涉租赁合同的实际履行过程。因此，一审法院认为，腾龙公司作为案涉租赁合同的承租人，应对合同产生的法律后果承担相应责任。关于争议焦点三，现原、被告均认可成龙公司自2020年1月20日起至今欠付租金，庭审时原告认可自2020年1月20日至2021年1月19日，被告应支付年租金600000元。一审法院认为，2020年出现的新冠肺炎疫情确对被告经营的影城造成了实际影响，国家电影局于2020年7月16日下发了在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。故被告要求减免租金的辩称具有事实及法律依据，一审法院酌情将2020年1月20日至2021年1月19日的租金减免50000元。因原告要求被告支付2020年1月20日至2021年1月19日的年租金600000元，故减免后被告实际应付租金550000元。腾龙公司已实际支付履约保证金400000元，现合同已解除，该保证金应予以返还，现原被告均同意用于抵扣租金，故该费用应自租金中予以扣除。因原告认可案涉租赁场所屋顶漏水，被告自行修复花费31140元，该数额亦应予以扣除。因此，被告应向原告支付2020年1月20日至2021年1月19日的租金数额为118860元（600000元-50000元-400000元-31140元）。关于滞纳金，按照合同约定为自应缴日起按5‰／日计算，过分高于原告的损失，应予以调整，因庭审时原告要求自2020年7月17日起计算滞纳金，故一审法院酌情调整为以118860元为基数，自2020年7月17日起至款项实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于自2021年1月20日起至租赁房屋实际腾退之日止的租金，原告虽未在诉讼请求中主张，但其在庭后的说明中主张解除合同的前提即为被告结清至腾退租赁房产之日止的租金等费用，且经一审法院庭后询问，被告亦同意支付租金至房屋实际腾退之日止，故为减少诉累，一审法院将该部分费用一并处理。根据合同约定，该期间费用应按照年租金650000元计算，即每日为1780.82元（650000元÷365日）。因此，被告还应向原告支付房租，按照每日1780.82元计算，自2021年1月20日起支付至租赁房屋实际腾退之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决：一、解除新华公司与腾龙公司之间于2016年3月31日签订的《耀莱成龙国际影城租赁合同》；二、腾龙公司、成龙公司于本判决生效之日起十日内，向新华公司腾退位于泰安市房产；三、腾龙公司、成龙公司于本判决生效之日起十日内，支付新华公司自2020年1月20日至2021年1月19日止的租金118860元；四、腾龙公司、成龙公司于本判决生效之日起十日内，支付新华公司有限公司滞纳金，以118860元为基数，自2020年7月17日起至款项实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；五、腾龙公司、成龙公司于本判决生效之日起十日内，支付新华公司自2021年1月20日起至租赁房屋实际腾退之日止的租金，按照每日1780.82元计算；六、驳回新华公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费7147元，由腾龙公司、成龙公司负担；反诉案件受理费3650元，由新华公司负担。财产保全费5000元，由腾龙公司、成龙公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院查明的事实与一审查明的事实一致。腾龙公司、成龙公司认可，双方为关联公司，共同的大股东为江苏耀莱影城管理有限公司。成龙公司认可，现涉案租赁场所仍由其实际占有，但一直未停业。各方当事人均认可，约定的第一个租赁期间自2017年1月20日开始，因双方约定有三个月经营免租期，故第一笔租金自2017年4月20日开始交纳。本院认为，本案的争议焦点为：一、腾龙公司是否应在本案中承担民事责任；二、腾龙公司、成龙公司是否应腾退涉案房屋；三、一审法院认定的欠付租金数额及滞纳金计算方式是否正确；四、一审法院认定的腾龙公司、成龙公司继续缴纳占有期间的相关费用及计算方式是否正确。一、关于第一个焦点问题。《中华人民共和国民法典》第五百五十五条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。根据该法律规定，经新华公司同意，腾龙公司可以退出《耀莱成龙国际影城租赁合同》，并将自己在该合同中的权利和义务一并转让给成龙公司。但本案中，腾龙公司显然并未按照上述法律规定，将其权利和义务全部转让给成龙公司，其在涉案合同的履行过程中，仍然与新华公司签订《耀莱成龙国际影城租赁合同补充协议》，并向新华公司发送《往来账项询证函》及《法务函》。以上行为说明，腾龙公司仍在继续履行承租方的权利和义务，并未退出涉案合同。对于上述情形，作为后续合同参与方的新华公司和成龙公司亦为明知，且并未提出异议，故可以认定成龙公司与腾龙公司在本案中共同承担涉案房屋租赁方的权利和义务。综上，腾龙公司应在本案中与成龙公司一起作为本诉的共同被告，与成龙公司共同承担民事责任。二、关于第二个焦点问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，成龙公司在本案中提起反诉，要求与新华公司解除《耀莱成龙国际影城租赁合同》。对此，腾龙公司并无异议。在一审法院庭审结束之后，新华公司向一审法院递交《情况说明》，同意在腾龙公司、成龙公司支付自2020年1月20日至房屋交还日租金、迟延履行金等相关费用的情形下解除案涉租赁合同。上述《情况说明》应认定为新华公司提出的有条件的解除合同，在腾龙公司、成龙公司未明确是否同意新华公司提出的条件的情况下，一审法院便判令双方解除合同未免不妥。但本案各方当事人对此均未提起上诉，应视为认可一审法院判令解除租赁合同的意见，故本院予以维持，且解除合同时间应为一审判决作出的时间（即2021年5月20日）。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。根据上述法律规定，因双方合同已经解除，腾龙公司、成龙公司继续占有涉案房屋已无事实和法律依据，故应将涉案房屋腾退并返还给新华公司。一审法院判令腾龙公司、成龙公司在判决生效之后对涉案房屋予以腾退并无不当，本院予以维持。三、关于第三个焦点问题。本案中，各当事人均认可，自2020年1月20日起，腾龙公司、成龙公司即停止向新华公司缴纳涉案房屋的租金。根据合同约定，2020年1月20日至2021年1月19日，腾龙公司、成龙公司应当支付的年租金为60万元。经法院查明，2020年上半年出现的新冠肺炎疫情确实对电影放映造成了实际影响，国家新闻出版广电总局于2020年7月16日下发了在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知。故疫情防控期间的租金，应根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条进行调整。一审法院根据本案中的实际情况，酌定减免5万元租金并无不当。在扣除腾龙公司履约保证金40万元以及成龙公司自行修复租赁房屋花费的31140元的基础上，一审法院认定腾龙公司、成龙公司还应向新华公司支付2020年1月20日至2021年1月19日的租金数额为118860元正确，本院予以维持。涉案租金欠付的事实自2020年1月即已经发生，亦应自该日开始计算每一期应当缴纳的租赁的滞纳金。但为减少诉累，一审法院按照新华公司的主张，自2020年7月17日开始起计算滞纳金亦无不当，并未损害成龙公司、腾龙公司的权益。综上，对一审法院认定的欠付租金数额和滞纳金计算方法，本院予以维持。四、关于第四个焦点问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。参照上述法律规定，本院认为，涉案合同已于2021年5月20日解除，现腾龙公司、成龙公司仍然实际占有涉案房屋属于无权占有，理应交纳占有期间的使用费和合同解除之前欠付的租金。至于占有使用费的数额，可以参照双方对租金的约定予以认定。本案中，双方在合同中约定，第五、六年度的租金提高至65万元。因涉案合同租金的起付日期为2017年1月20日，到2021年1月20日起已经属于第五、六年度。故一审法院参照双方约定的租金数额每日为1780.82元（650000元÷365日）判令腾龙公司、成龙公司支付自2021年1月20日起至房屋实际腾退之日止的相关费用并无不当，本院予以维持。但应指出的是，因涉案合同自2020年5月20日解除，故解除之前应表述为租金，解除之后应表述为占有使用费。虽然一审法院在表述方面存在部分瑕疵，但判决结果并不影响各方当事人的权益，本院予以维持。综上所述，腾龙公司、成龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10300元，由北京耀莱腾龙国际影城管理有限公司负担5150元，泰安市耀莱成龙影城管理有限公司负担5150元。本判决为终审判决。审判长  徐献武审判员  屈玉涛审判员  王 玥二〇二一年八月二十五日书记员  许安冉