1江西省瑞昌市人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0481民初1602号原告：瑞昌市福银实业有限公司，住所地：江西省瑞昌市浔阳东路南侧安定湖西侧，统一社会信用代码：9136048159889620X7。法定代表人：高隆基，公司总经理。委托诉讼代理人：肖麟，江西仰景律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗静萍，公司员工。被告：柯珊珊，女，1990年9月16日出生，汉族，瑞昌市人，户籍地：江西省瑞昌市，现在江西省南昌女子监狱服刑。原告瑞昌市福银实业有限公司（以下简称福银公司）与被告柯珊珊商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福银公司的委托诉讼代理人肖麟、罗静萍与被告柯珊珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告福银公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，确认安定湖壹号三栋一单元2106号房屋归原告所有；2.判令被告按总房款的20%支付原告违约金69,636.2元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年7月25日签订了编号为2201702766的商品房买卖合同（预售）。合同中约定：被告购买原告位于瑞昌市，房屋总价款为348181元，被告支付首付款70181元，剩余房款278000元以银行按揭方式支付。2019年7月起至今，被告一直未能按期偿还购房按揭贷款，导致原告作为被告贷款保证人，被放贷银行催缴全额贷款。2021年8月2日，原告通过工作人员代被告支付了全部剩余贷款240901.98元，利息413.21元，加上在此之前由原告代付的银行按揭贷款本金22128.16元，利息28711.89元，原告共为被告支付按揭款及利息共计292155.24元。按照合同第八条第（2）项约定，逾期付款超过90天后，出卖人有权解除合同。根据《商品房买卖合同（预售）》补充协议第四条之规定，被告不能归还被扣划的保证金和相应的违约金，原告有权依法处置被告所购房屋，收回被扣银行按揭款本息及总房价款20%的违约金。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，依法提出上列诉求。被告柯珊珊辩称：对原告支付被告房屋按揭款的事实没有异议，我现在监狱服刑，无经济收入，无法偿还原告代付的按揭款，被告同意与原告解除《商品房买卖合同（预售）》，但被告没有按期偿还银行按揭款是有原因的，希望原告不要追究我的违约责任。合同解除后，我支付的首付款及偿还的部分按揭款，希望原告退还给我，用于偿还我欠其他受害人的债务。经审理查明：2017年6月9日，被告柯珊珊与原告福银公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为3201702766。合同约定原告将瑞昌市安定湖壹号小区3栋1单元21层2106号房屋出卖给被告，该房屋建筑面积为85.82平方米，单价每平方米4,057.11元，总价款为348,181元。被告当天向原告交清了首付款70,181元，余款27,800元，合同约定向瑞昌市农商银行桂林支行办理银行按揭手续。2017年6月28日，被告柯珊珊与瑞昌市农商银行桂林支行及原告福银公司三方办理了《个人购房借款/担保合同》，被告按揭贷款27,800元，自2017年6月28日至2037年6月27日分20年以等额本息还款法偿还，原告对此借款承担保证责任。《商品房买卖合同（预售）》第八条第（2）项约定：逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。买卖合同补充协议第四条第二款第三项约定：甲方保证期内，因乙方原因或乙方未能按按揭贷款合同规定按时足额偿还每期贷款，导致银行从甲方在其开立的账户中扣款，乙方必须在收到甲方电话或书面通知一周内归还甲方代还款项（以银行扣款凭证为准），并从甲方代还款之日起至乙方还款日止，代还金额日百分之五向甲方支付滞纳金。乙方应当在30日内归还甲方被扣划的保证金和支付相应的违约金，否则甲方有权依法处置乙方所购房屋，收回甲方被扣银行所扣按揭款本息及总房价款20%的违约金。原、被告在银行办理好按揭贷款后，被告自2017年7月20日开始还银行按揭款1,478.8元，以后每月进行了等额本4息还款1,819.35元。2019年4月18日，被告因涉嫌诈骗被刑事拘留，自2019年4月，按揭款一直未还，被告共计偿还按揭款37,865.8元。2019年7月29日，瑞昌市农商银行桂林支行扣划原告保证金7,166元，偿还了被告2017年4、5、6、7月的按揭款本息；2019年10月24日，贷款银行扣划原告保证金5,472.37元，偿还了被告2017年8、9、10月的按揭款本息；2020年2月24日，贷款银行扣划原告保证金7,306.28元，偿还了被告2017年11、12月及2018年1、2月的按揭款本息；2020年4月24日，贷款银行扣划原告保证金3,643.76元，偿还了被告2018年3、4月按揭款的本息；2020年5月27日，扣划原告保证金1,819.50元，2020年6月28日，扣划原告保证金1,819.35元，2020年8月24日，扣划原告保证金3,643.99元，2020年9月27日，扣划原告保证金1,819.35元，2020年12月22日，扣划原告保证金5,472.6元，2021年6月29日，扣划原告保证金10,876.76元，2021年7月21日，扣划原告保证金1,799.95元，2021年8月2日，扣划原告保证金241,315.19元，还清了被告所有的按揭贷款本息，原告共为被告偿还贷款本息及罚息等合计292,155.1元。因被告正在监狱服刑，已无能力偿还原告的房款，原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，依法提出前述诉讼请求。另查明：原告于2018年7月9日将柯珊珊购买的瑞昌市安定湖壹号小区3栋2单元2106室向被告进行了交付，被告支付房屋契税及维修基金，但涉案房屋未办房产证，被告至今5未装修入住。以上事实有原告提交的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、原告交纳首付款的收款收据、《个人购房借款/担保合同》及借款凭条、银行向原告出具的缴款通知、银行扣款明细表及银行出具的贷款本金利息收回凭证等证据及庭审笔录在案证实。本院认为，原告福银公司与被告柯珊珊签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，原、被告均应按照合同约定履行各自义务。因被告不能偿还其在银行的按揭贷款，银行扣划了原告资金偿还了被告的贷款，导致被告欠原告的房款未能还清，被告已构成违约，原告要求被告按照合同第八条第（2）项的约定解除合同，被告在庭审中同意解除合同，本院予以照准。根据《商品房买卖合同（预售）》第八条第（2）项的约定，合同解除后，被告应按照累计应付款的1%向原告支付违约金，同时原告应向被告退还已付全部房款（含已付贷款部分）。原告要求被告按补充协议的约定承担总房款20%的违约金，与原告主张的请求不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条之规定，判决如下：一、解除原告瑞昌市福银实业有限公司与被告柯珊珊于2017年6月9日签订的关于瑞昌市安定湖壹号小区3栋1单元21层2106号房屋的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201702766）。二、被告柯珊珊于本判决生效之日起十日内支付原告瑞昌6市福银实业有限公司违约金2,921.55元，原告瑞昌市福银实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告柯珊珊购房首付款70,181元，银行按揭款37,865.8元，合计108,046.8元。三、驳回原告瑞昌市福银实业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,148元，减半收取3,574元，由被告柯珊珊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  罗立平二〇二一年八月二十七日书记员  李 丹1江西省瑞昌市人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0481民初1602号原告：瑞昌市福银实业有限公司，住所地：江西省瑞昌市浔阳东路南侧安定湖西侧，统一社会信用代码：9136048159889620X7。法定代表人：高隆基，公司总经理。委托诉讼代理人：肖麟，江西仰景律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗静萍，公司员工。被告：柯珊珊，女，1990年9月16日出生，汉族，瑞昌市人，户籍地：江西省瑞昌市，现在江西省南昌女子监狱服刑。原告瑞昌市福银实业有限公司（以下简称福银公司）与被告柯珊珊商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福银公司的委托诉讼代理人肖麟、罗静萍与被告柯珊珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告福银公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，确认安定湖壹号三栋一单元2106号房屋归原告所有；2.判令被告按总房款的20%支付原告违约金69,636.2元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年7月25日签订了编号为2201702766的商品房买卖合同（预售）。合同中约定：被告购买原告位于瑞昌市，房屋总价款为348181元，被告支付首付款70181元，剩余房款278000元以银行按揭方式支付。2019年7月起至今，被告一直未能按期偿还购房按揭贷款，导致原告作为被告贷款保证人，被放贷银行催缴全额贷款。2021年8月2日，原告通过工作人员代被告支付了全部剩余贷款240901.98元，利息413.21元，加上在此之前由原告代付的银行按揭贷款本金22128.16元，利息28711.89元，原告共为被告支付按揭款及利息共计292155.24元。按照合同第八条第（2）项约定，逾期付款超过90天后，出卖人有权解除合同。根据《商品房买卖合同（预售）》补充协议第四条之规定，被告不能归还被扣划的保证金和相应的违约金，原告有权依法处置被告所购房屋，收回被扣银行按揭款本息及总房价款20%的违约金。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，依法提出上列诉求。被告柯珊珊辩称：对原告支付被告房屋按揭款的事实没有异议，我现在监狱服刑，无经济收入，无法偿还原告代付的按揭款，被告同意与原告解除《商品房买卖合同（预售）》，但被告没有按期偿还银行按揭款是有原因的，希望原告不要追究我的违约责任。合同解除后，我支付的首付款及偿还的部分按揭款，希望原告退还给我，用于偿还我欠其他受害人的债务。经审理查明：2017年6月9日，被告柯珊珊与原告福银公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为3201702766。合同约定原告将瑞昌市安定湖壹号小区3栋1单元21层2106号房屋出卖给被告，该房屋建筑面积为85.82平方米，单价每平方米4,057.11元，总价款为348,181元。被告当天向原告交清了首付款70,181元，余款27,800元，合同约定向瑞昌市农商银行桂林支行办理银行按揭手续。2017年6月28日，被告柯珊珊与瑞昌市农商银行桂林支行及原告福银公司三方办理了《个人购房借款/担保合同》，被告按揭贷款27,800元，自2017年6月28日至2037年6月27日分20年以等额本息还款法偿还，原告对此借款承担保证责任。《商品房买卖合同（预售）》第八条第（2）项约定：逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。买卖合同补充协议第四条第二款第三项约定：甲方保证期内，因乙方原因或乙方未能按按揭贷款合同规定按时足额偿还每期贷款，导致银行从甲方在其开立的账户中扣款，乙方必须在收到甲方电话或书面通知一周内归还甲方代还款项（以银行扣款凭证为准），并从甲方代还款之日起至乙方还款日止，代还金额日百分之五向甲方支付滞纳金。乙方应当在30日内归还甲方被扣划的保证金和支付相应的违约金，否则甲方有权依法处置乙方所购房屋，收回甲方被扣银行所扣按揭款本息及总房价款20%的违约金。原、被告在银行办理好按揭贷款后，被告自2017年7月20日开始还银行按揭款1,478.8元，以后每月进行了等额本4息还款1,819.35元。2019年4月18日，被告因涉嫌诈骗被刑事拘留，自2019年4月，按揭款一直未还，被告共计偿还按揭款37,865.8元。2019年7月29日，瑞昌市农商银行桂林支行扣划原告保证金7,166元，偿还了被告2017年4、5、6、7月的按揭款本息；2019年10月24日，贷款银行扣划原告保证金5,472.37元，偿还了被告2017年8、9、10月的按揭款本息；2020年2月24日，贷款银行扣划原告保证金7,306.28元，偿还了被告2017年11、12月及2018年1、2月的按揭款本息；2020年4月24日，贷款银行扣划原告保证金3,643.76元，偿还了被告2018年3、4月按揭款的本息；2020年5月27日，扣划原告保证金1,819.50元，2020年6月28日，扣划原告保证金1,819.35元，2020年8月24日，扣划原告保证金3,643.99元，2020年9月27日，扣划原告保证金1,819.35元，2020年12月22日，扣划原告保证金5,472.6元，2021年6月29日，扣划原告保证金10,876.76元，2021年7月21日，扣划原告保证金1,799.95元，2021年8月2日，扣划原告保证金241,315.19元，还清了被告所有的按揭贷款本息，原告共为被告偿还贷款本息及罚息等合计292,155.1元。因被告正在监狱服刑，已无能力偿还原告的房款，原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，依法提出前述诉讼请求。另查明：原告于2018年7月9日将柯珊珊购买的瑞昌市安定湖壹号小区3栋2单元2106室向被告进行了交付，被告支付房屋契税及维修基金，但涉案房屋未办房产证，被告至今5未装修入住。以上事实有原告提交的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、原告交纳首付款的收款收据、《个人购房借款/担保合同》及借款凭条、银行向原告出具的缴款通知、银行扣款明细表及银行出具的贷款本金利息收回凭证等证据及庭审笔录在案证实。本院认为，原告福银公司与被告柯珊珊签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，原、被告均应按照合同约定履行各自义务。因被告不能偿还其在银行的按揭贷款，银行扣划了原告资金偿还了被告的贷款，导致被告欠原告的房款未能还清，被告已构成违约，原告要求被告按照合同第八条第（2）项的约定解除合同，被告在庭审中同意解除合同，本院予以照准。根据《商品房买卖合同（预售）》第八条第（2）项的约定，合同解除后，被告应按照累计应付款的1%向原告支付违约金，同时原告应向被告退还已付全部房款（含已付贷款部分）。原告要求被告按补充协议的约定承担总房款20%的违约金，与原告主张的请求不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条之规定，判决如下：一、解除原告瑞昌市福银实业有限公司与被告柯珊珊于2017年6月9日签订的关于瑞昌市安定湖壹号小区3栋1单元21层2106号房屋的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201702766）。二、被告柯珊珊于本判决生效之日起十日内支付原告瑞昌6市福银实业有限公司违约金2,921.55元，原告瑞昌市福银实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告柯珊珊购房首付款70,181元，银行按揭款37,865.8元，合计108,046.8元。三、驳回原告瑞昌市福银实业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,148元，减半收取3,574元，由被告柯珊珊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  罗立平二〇二一年八月二十七日书记员  李 丹