广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初19670号原告：苏尚妮，女，1992年9月5日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告：苏秀妮，女，1995年1月23日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，两原告共同委托诉讼代理人：石桂林，广东国声律师事务所律师。被告：广州凯晨建设工程有限公司，住所地广州市白云区人和镇人和村富和花园202号。法定代表人：李伟光。广州凯晨建设工程有限公司清算组委托诉讼代理人：陈艳湘，湖南莽源律师事务所律师。被告：叶福凌，男，1965年1月4日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：王虎生，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告苏尚妮、苏秀妮与被告广州凯晨建设工程有限公司（以下简称凯晨公司）、叶福凌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案，由审判员关则深适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏尚妮、苏秀妮及其共同委托诉讼代理人石桂林，被告广州凯晨建设工程有限公司清算组的委托诉讼代理人陈艳湘，被告叶福凌的委托诉讼代理人王虎生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏尚妮、苏秀妮提出如下诉请：1、凯晨公司向原告退还合作建房款419000元及相应利息（利息自2018年5月29日起按人民银行同期贷款利率计至清偿之日止）；2、叶福凌对上述第一项债务承担连带责任；3、受理费由被告负担。事实和理由：2018年5月21日，两原告的母亲甘杏桃经人介绍，以419000元购买位于本市白云区人和镇百明花园7C栋602号房屋。由于案涉房屋并未实际兴建，且存在取得房产权属证书方面的瑕疵，实际为合作建房。2018年5月28日，两原告与凯晨公司签订合作建房协议，凯晨公司还出具委托书，委托叶福凌收取合作建房款，叶福凌也向两原告出具担保书，承诺于2019年12月31日前交付房屋，否则两原告有权单方面解除合同，担保人须全额退还房款。两原告的母亲甘杏桃此前已经支付诚意金20000元，合同签订后，两原告委托案外人区锡明向叶福凌汇款交付399000元，两被告收款后向原告出具了收据。案涉房屋至今仍未施工，更没有交付使用，两原告有权解除合同，并要求退还房款。案涉合作建房协议实为无效合同，被告应全额退款并支付利息，叶福凌应承担连带责任。被告广州凯晨建设工程有限公司辩称：不同意原告的诉请，我司仅仅是对合同转让进行备案登记，并未收取过原告的任何款项。被告叶福凌辩称：不同意原告的诉请。原告于2018年5月28日与凯晨公司签订合作建房协议，约定由凯晨公司负责建设百明花园7C栋602号房，并约定了违约责任，如凯晨公司未能如期交房，需向原告承担退还全部已付工程款的责任，凯晨公司委托叶福凌代签合作建房协议和收取合作建房款。合同签订以后，原告共计向凯晨公司的委托收款账户支付了399000元。之后由于政策变动，案涉房屋未能修建。从合同的内容来看，原告只分配固定数量房屋，不承担除房价之外的风险的特征，该合同并不具备合作建房的特征，名为合作建房，实为房屋买卖合同。百明花园项目其他关联案件已经查明，案涉项目已经取得穗规建证【2015】1215号建设工程规划许可证和穗规建证【2015】1217号建设工程规划许可证，证照载明的建设单位分别为广州市白云区人和镇新兴经济联合社、广州市白云区人和镇凤和经济联合社，根据村庄和集镇规划建设管理条例的相关规定，案涉合同所涉房屋是否违法建设，是否具备出售条件，涉案合同能否实际履行等事宜，均须由相关行政部门确认，因此原告可在行政主管部门对涉及的建筑物进行处理以后，再就涉案纠纷向人民法院提起诉讼。案涉合作建房合同无效，叶福凌向原告出具的担保书属从合同，原告不能依据担保书向叶福凌主张承担连带责任。经审理查明：案外人甘杏桃是两原告的母亲。2018年5月21日，甘杏桃与案外人广州市安居置业发展有限公司签订确认书，拟以419000元价格购买位于本市白云区人和镇百明花园7C栋602房的房屋，并向广州市安居置业发展有限公司支付诚意金20000元。2017年9月1日，凯晨公司向叶福凌出具委托书，委托叶福凌代为签订位于本市白云区人和镇鸦湖海边社“大山布”的百明花园7C栋602房等房屋的合作建房协议并收取合作建房款，委托书还列明了以叶福凌个人账户作为收款账户。2018年5月28日，两原告与凯晨公司签订《合作建房协议》，约定由两原告委托凯晨公司在本市白云区人和镇鸦湖海边社“大山布”地段兴建房屋，两原告向凯晨公司付清工程款后，凯晨公司将其中7C栋6层02房交付给两原告使用，房屋面积为85.49平方米；两原告付清工程款后，房屋归两原告永久使用；如因政策变动或凯晨公司原因造成停工超过三个月不能复工，导致凯晨公司不能按时交房的，凯晨公司退回全部已付工程款。2018年5月28日，苏尚妮的配偶区锡明向上述委托书列明的叶福凌收款账户汇款399000元，叶福凌于当日出具相应收据确认收款。同日，叶福凌向两原告出具担保书，承诺于2019年12月31日前交付房屋，如未按约定时间交付房屋，两原告有权单方面解除合同，担保人全额退还房款。叶福凌在诉讼中确认，案涉房屋由于政策原因，至今尚未兴建。本院在审理百明花园关联案件中向有关部门查询了百明花园项目的建设工程规划许可证，百明花园项目已经办理穗规建证〔2015〕1215号、穗规建证〔2015〕1217号《建设工程规划许可证》，其中1215号《建设工程规划许可证》载明建设单位为广州市白云区人和镇新兴经济联合社，建设项目名称为商业楼（自编百明大厦A区），建设位置为白云区人和镇鸦湖海边社“大山布”（土名），建设规模为1幢、地上7层、5198.7平方米；地下1层、1265平方米；总建筑面积6463.7平方米；1217号《建设工程规划许可证》载明建设单位为广州市白云区人和镇凤和经济联合社，建设项目名称为商业楼（自编百明大厦B区），建设位置为白云区人和镇鸦湖海边社“大山布”地段，建设规模为1幢、地上8层、12279.3平方米；地下1层、4356平方米；总建筑面积16635.3平方米。以上事实，有合作建房协议、银行流水、《委托书》、《担保书》、《合作建房协议》、确认书、收据、结婚证、户口簿、建设工程规划许可证和当事人陈述等证据可以证实。本院认为：原告与凯晨公司签订的案涉合同虽名为合作建房协议，但从合同的权利义务来看，凯晨公司收取原告的款项，原告并不参与房屋具体的兴建，仅由凯晨公司向原告交付具体的房屋，故原告和凯晨公司签订的涉案合同并非合作建房合同，实为房屋买卖合同。原告向凯晨公司购买房屋所在的百明花园项目已经办理了建设工程规划许可证，但相关证照中所列的建设单位为案外人广州市白云区人和镇新兴经济联合社及广州市白云区人和镇凤和经济联合社，工程项目为商业楼，但实际建成为住宅楼，原告向凯晨公司所购的房屋位于7C栋，与建设工程规划许可证所列的建设项目也并不一致。案涉房屋是否属于违建，是否具备出售条件，应当由相关行政机关处理后，方能认定案涉合同的效力。两原告与凯晨公司签订合作建房协议，但并未明确交付房屋的时间，叶福凌向两原告出具担保书，承诺于2019年12月31日前交付案涉房屋，否则原告有权单方面解除协议，叶福凌应全额退还建房款。鉴于叶福凌受凯晨公司的委托与原告签订案涉合作建房协议，故上述承诺对凯晨公司发生法律效力。上述担保书是两原告与凯晨公司对交付房屋期限的补充约定，应当视为在合作建房协议有效的情况下，赋予原告在迟延交付房屋的条件成就时，单方面解除合同的权利，不论合同是否有效，现凯晨公司和叶福凌至今未向原告交付案涉房屋的条件已经成就，故原告均可单方面终止合作建房协议，要求凯晨公司退还购房款，现原告要求凯晨公司退还购房款419000元合理合法，本院予以支持。原告要求凯晨公司赔偿利息缺乏理据，本院不予支持。叶福凌也承诺迟延交房的条件成就时，其应全额退还建房款，上述承诺是叶福凌真实意思表示，原告要求叶福凌承担连带责任合理，本院予以支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、自本判决生效之日起十日内，被告广州凯晨建设工程有限公司向原告苏尚妮、苏秀妮退还419000元；二、被告叶福凌对上述判决第一项承担连带责任；三、驳回原告苏尚妮、苏秀妮其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3868元（已预交），由被告广州凯晨建设工程有限公司和叶福凌共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  关则深二〇二一年八月十三日书记员  周家怡