安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖13民终2883号上诉人（原审被告）：钱俊，男，1968年11月16日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。被上诉人（原审原告）：宿州市恒远置业有限公司，住所地安徽省宿州市经济开发区内外环路南侧（第一石城内）。法定代表人：纵垚，该公司董事长。委托诉讼代理人：马正，安徽皖光大律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨森，安徽皖光大律师事务所律师。上诉人钱俊因与被上诉人宿州市恒远置业有限公司（以下简称恒远公司公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2021）皖1302民初2017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钱俊上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1.钱俊在购房合同签订后按照流程办理了委托贷款手续，提交贷款所需的资料后交由恒远公司办理贷款，钱俊还办理了贷款公证，并缴纳公证费和抵押费。因恒远公司未按照土地管理部门规定使用土地，导致其不具备备案销售、办理商品房贷款手续的条件，因此，钱俊不能办理贷款的责任在于恒远公司；2.恒远公司出售给钱俊的房屋包含院墙、院落，但因未获得城建部门的规划被强拆，导致钱俊购买的房屋与实际交付的房屋不一致，钱俊暂不支付剩余款有理有据，一审在未查明事实的情况下直接依据合同约定判决钱俊支付剩余款及违约金错误。恒远公司辩称，1.钱俊购买恒远公司开发的商品房，其未能按照合同约定支付购房款，一审判决其在履行期内支付购房款符合法律规定；2.钱俊虽称其已办理贷款手续，但恒远公司并未收到贷款，即钱俊并未履行支付购房款的义务，钱俊上诉称因恒远公司建设规划和土地使用性质有问题导致不能办理贷款无事实及法律依据；3.钱俊称恒远公司存在出售房屋被强拆部分院墙，导致实际交付房屋与约定不相符，无事实和法律依据，且一审钱俊并未对此提出反诉，也未提交证据予以证明，应予以驳回。恒远公司向一审法院起诉请求：1.判令钱俊支付恒远公司购房款15万元，并支付违约金（违约金以应付款15万元为基数，按日万分之一计算，自2020年10月27日起计算至付清之日止）；2.诉讼费由钱俊承担。一审庭审中，恒远公司将第一项诉讼请求中违约金计算方式变更为按日万分之二计算。一审法院认定事实：2011年1月12日，恒远公司与钱俊签订《商品房买卖合同》，约定钱俊购买恒远公司开发的“天下第一石·古玩城”第3幢1单元121号房，建筑面积52.73平方米，总金额叁拾玖万壹仟肆百玖拾元整。合同载明：第六条“付款方式及期限”：买受人按下列第3种方式按期付款……3.其他方式银行贷款，首期款241490元整于2011年1月12日付清，余额人民币15万元整银行贷款于45日内付清……第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列1.2中方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累计）（1）逾期在10日以内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金……钱俊分别于2011年1月5日、2011年1月8日、2011年1月12日向恒远公司支付案涉房屋购房款合计241490元。宿州市拂晓公证处于2020年8月31日出具公证书，证明恒远公司于2020年8月18日向钱俊送达催告函。钱俊至今未支付剩余款项15万元。另查明，案涉房屋于2019年2月2日在宿州市国土资源局办理不动产权登记，证书编号为皖（2019）宿州市不动产第0006437号。一审法院认为，恒远公司与钱俊签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，该合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。钱俊未按照合同约定办理银行贷款支付剩余房款，其应继续履行支付剩余款项15万元的义务；合同中约定逾期付款的计算方式，现恒远公司要求自2020年10月27日起，按照合同约定的日万分之二标准计算违约金并无不当。另钱俊提交的收据两张，不能证明是其因案涉房屋缴纳的公证费及抵押费，亦不能证明其未通过银行贷款支付剩余房款是恒远置业造成；钱俊提出因恒远公司无法办证导致损失，其可在确定违约责任、违约损失后另行主张。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：钱俊于判决生效后十日内支付恒远公司购房款15万元及违约金（违约金计算方式：以15万元为基数，自2020年10月27日起，按照利率日万分之二计算至清偿完毕之日止）。案件受理费1650元，由钱俊负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。钱俊提供购地信息（网上自行打印），证明因恒远公司土地使用性质改变导致无法办理贷款；提供案涉房屋实际应有院子的规划图、被拆除院墙后的图片及证人出庭证言，证明案涉房屋在销售时有院子，且对外宣传都称有院子。恒远公司质证认为，上述证据不能证明案涉房屋存在土地规划使用用途的问题，也不能反映房屋存在院落，照片也不能证明系案涉房屋，均达不到证明目的。综合当事人的举证质证意见，本院认为，结合证人证言内容，两位证人均已办理贷款并已放款，因此，对钱俊认为无法办理贷款的责任在于恒远公司的证明目的不予采信；双方在合同中未约定房屋带有院落，备案信息表中亦未载明有院落，因此，对钱俊举证上述证据的证明效力均不予认定。一审查明事实属实，二审予以确认。本院认为，本案是民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释。依照合同法的相关规定，依法成立的合同对合同当事人各方具有法律约束力，当事人应当依法履行各自的义务。买卖合同是出卖人转移买卖标的的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人与买受人互为给付，双方都享有一定的权利，又都负有相应的义务。卖方负有交付标的物并转移其所有权于买方的义务，买方负有向卖方支付价款的义务。一方的义务也正是对方的权利。买卖合同是一种典型的双务合同。本案中，案涉商品房买卖合同约定，买受人以向银行担保贷款方式支付除首付款之外的其余房款。对于案涉商品房尚欠房款余额15万元的事实，双方均无异议。二审中，钱俊上诉认为系因恒远公司的原因造成未能订立担保贷款合同并导致余款未能支付；又因其所购买的房屋与实际交付的房屋不一致，不支付剩余款有理有据。审理认为，钱俊就其上诉主张负有举证责任。但结合钱俊二审中申请出庭证人证言内容，两位证人均已办理贷款、银行已放款，故钱俊认为无法办理贷款的责任在于恒远公司的上诉意见，本院不予采信。因钱俊未举证证明双方在案涉商品房买卖合同中约定房屋带有院落、备案信息表中亦未载明有院落，故对钱俊此节上诉理由亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，钱俊未能按照合同约定的时间支付房款余额，应当承担违约责任，一审法院依照恒远公司的诉讼主张自2020年10月27日起，按照合同约定的日万分之二标准计算违约金，有事实根据，并无不当。综上所述，钱俊的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由钱俊负担。本判决为终审判决。审 判 长 解亚洁审 判 员 丁 伟审 判 员 路深淇二〇二一年八月三十一日法官助理 刘 敏书 记 员 张婉莹附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。