西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2021）藏01民终828号上诉人（原审被告、反诉原告）：阿布，男，1983年3月5日出生，藏族，经商，住西藏自治区拉萨市城关区，公民身份号码×××。        委托诉讼代理人：龚德江，西藏伟豪律师事务所律师。        被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵奶非，男，1974年11月1日出生，回族，经商，住甘肃省康乐县，公民身份号码×××。        委托诉讼代理人：赵红燕，西藏雪成律师事务所律师。        委托诉讼代理人：阿次仁，西藏雪成律师事务所实习律师。        上诉人阿布因与被上诉人赵奶非房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2021）藏0102民初642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人阿布的委托诉讼代理人龚德江，被上诉人的委托诉讼代理人赵红燕、阿次仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        阿布上诉请求：1．维持西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2021）藏0102民初642号民事判决第一项，撤销该判决第二、三项，改判：（1）解除阿布与赵奶非之间的房屋租赁合同，并返还租赁的房屋；（2）按照每日1315元的租金标准判决赵奶非给付自2021年1月15日起自实际搬离之日的租金；（3）赵奶非给付2020年逾期付款的违约金144000元；（4）赵奶非交付押金的200000元充作2021年未给付租金的违约金不予退还。2．本案一、二审诉讼费由赵奶非承担。事实及理由：一、一审法院认定赵奶非2020年逾期给付租金的行为不构成违约，属认定事实错误。按照合同约定，案涉房屋的租金应在当年的1月15日前交纳，但赵奶非未按照合同约定时间给付2020年度租金，其最后一笔160000元的租金交纳时间为2020年11月28日，超过合同约定的时间11个月有余。同时，在赵奶非提交的通话录音中，阿布并未同意赵奶非逾期付款不用承担违约责任，而是始终谈到逾期付款利息的问题，说明阿布从未放弃主张赵奶非承担违约责任的权利。按照双方关于违约的约定，逾期给付租金应承担每日3‰的违约金，故阿布要求赵奶非给付2020年逾期付款的违约金144000元，有事实依据的，应予以支持。二、一审法院既认定赵奶非2021年未按照约定给付租金的行为构成违约，又认定该违约行为不构成根本违约，据此驳回阿布关于解除租赁合同及200000元押金充作违约金，认定错误。阿布与赵奶非就租金支付到阿布指定账户的方式、支付时间、违约责任等进行了约定，现赵奶非逾期30日未交付租金，阿布有权解除合同。2021年1月24日，阿布向赵奶非催要租金，但赵奶非明确拒绝，之后赵奶非起诉至法院，要求以2020年度的部分租金抵扣2021年度租金，故赵奶非并无按约定交纳租金的意愿的事实。故一审法院以被上诉人的行为构成违约但不构成根本违约为由，驳回阿布的反诉请求错误，赵奶非应当按约定承担违约责任。        赵奶非辩称，阿布的上诉请求无事实和法律依据，应当予以驳回。理由如下：1．从赵奶非提交的证据看，阿布要求赵奶非一次性支付2020年违约金400000元和2021年租金480000元，且明确表示若赵奶非不一次性支付前述款项就终止案涉合同，双方就2020年违约金产生争议，是赵奶非暂缓缴纳2021年租金的原因。2．在2020年最后一次租金缴纳时间后的30日内，赵奶非以诉讼方式解决双方的争议起诉至法院，不应承担违约责任。3．赵奶非一直愿意支付2021年租金，且一审中将480000元现金带到法庭欲向阿布交纳，但阿布拒收。4．一审判决后，赵奶非愿意按一审判决认定履行义务，但阿布提起上诉。        赵奶非向一审法院起诉请求：1．判令阿布减免阿布四个月房屋租金160000元，并在赵奶非应交纳的2021年租金中予以扣减；2．本案的诉讼费用由赵奶非承担。        阿布向一审法院反诉请求：1．解除阿布与赵奶非签订的《房屋租赁合同》；2．赵奶非支付2020年逾期支付租金的违约金144000元；3．赵奶非支付2021年1月15日起至实际搬离之日的房屋租金，依据每天租金1315元计算；4．押金充作违约金不予退还；5．赵奶非恢复租赁房屋的院子原状；6．赵奶非返还房屋；7．反诉案件受理费由赵奶非承担。        一审法院认定事实：2017年1月1日，出租人（甲方）阿布与承租人（乙方）赵奶非签订《房屋租赁合同》，主要约定：第一条租赁房屋1.1租赁房屋的地址为：当热路1.2甲方承诺为租赁房屋的合法所有权人或已获得房屋租赁的合法授权、委托，租赁房产占地面积1540.6平方米，以及地上建筑面积为1300平方米，房屋为私人房产。……第二条租赁期间2.1租赁房屋的租赁期限为9年，自2017年01月15日起至2025年01月15日止（包括首尾两日）。租赁期不包括装修免租期。……2.3装修免租期为4个月，自2016年10月14日起至2017年01月14日止（包括首尾两日），免租期内，乙方应按市场惯例及实际发生情况缴纳物业管理、水电、通讯、网络等费用（甲、乙双方另有约定的除外）。第三条租赁房屋的交付3.1甲方应于2017年1月1日前以电话或面见形式通知乙方接收租赁房屋。3.2乙方在接到甲方书面通知之日起30_日内接收租赁房屋，并签署房屋设备设施交接清单。第四条租金4.1本合同项下的租金为乙方承租该租赁房屋所支付的所有相应费用，租金价格为：本合同签订时间共九年，即2017年1月15日-2025年1月15日；双方约定，乙方向甲方支付的租金为：2017年-2019年租金为每年46万元；2020年-2022年每年租金为48万元；2023-2025年租金为每年50万元。4.2以上租金支付方式均为签订合同之年起每年1月15日之前支付，如乙方逾期支付，甲方将按照当年房租金额每天（千分之三）的滞纳金计算并收取。超过30天未支付房租的，甲方视为乙方违约，有权单方面解除本合同。并不予赔偿乙方装修等损失，不退还押金。4.3房屋租赁期内，使用该房屋所发生的水电、燃气、通讯、网络等费用由乙方承担，乙方根据实际使用数量按期缴纳。4.3租金的支付甲方开户行及账号：建行北京中路支行户名：阿布卡号×××。……第五条押金5.1乙方向甲方支付首期租金时，须向甲方交付人民币20万元作为租赁押金，甲方收到全额押金后应当日向乙方开具收款凭证。5.2租赁期内，押金将由甲方保管，不计利息。租赁期满或本合同被提前终止时，甲方应在乙方将租赁房屋交付甲方的同日，如数退还乙方所交付的押金。甲方逾期返还乙方押金的，需从乙方向甲方交付租赁房屋之日起第二天，按银行同期贷款利率双倍计算逾期利息。第六条租赁房屋的用途6.1租赁房屋作为乙方餐饮、茶楼用途。……第八条违约责任8.1甲方应保证完整拥有本租赁房屋的所有权并已取得房屋出租所需的审批许可，保证乙方的合法承租权利不因第三方而产生影响，否则乙方有权单方面解除合同，且甲方应退还乙方支付的押金，并支付相当于三个月租金的违约金，以及赔偿乙方经评估后的装修费用。……落款处有阿布、赵奶非签字确认。        2017年1月15日至2020年1月15日的租金，赵奶非按《房屋租赁合同》约定，于每年1月15日前全额向阿布支付。2020年1月15日至2021年1月15日的租金，赵奶非分别于2020年1月17日，向阿布支付了230000元；于2020年5月22日，向阿布支付了100000元；2020年11月25日，向阿布支付了130000元；2020年11月28日，向阿布支付了20000元。截至开庭之日2021年的租金未交纳。        2021年1月22日，阿布与马国权通话录音中，阿布称“2020年的租金是答应分期付款，但2021年的不能这样。并要求支付2021年的租金480000元及2020年的违约金400000元。交上继续签，交不上就收房子等。”2021年1月24日，阿布与赵奶非的通话录音中，赵奶非称“2020年的租金因疫情没有及时交上，阿布同意分期交纳，已分期交完，对此愿意承担一点利息，但滞纳金因当时没约定不愿意支付等。”阿布称“当时说好2020年租金迟延自己产生的利息由赵奶非承担，滞纳金当时没有说，但是合同里有约定等。”        2021年1月24日，阿布报警称赵奶非未按时履行合同义务支付租金480000元。处警经过和结果注明赵奶非未在现场，建议双方协商。2021年3月5日，马国权报警称与房东阿布有租赁纠纷，因租赁纠纷房东阿布于2021年3月5日将招租广告覆盖饭店广告。处警经过及结果，建议双方到法院解决。        一审法院认为，赵奶非和阿布签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行自己的义务。阿布依约向赵奶非交付了案涉房屋，赵奶非也向阿布支付了2017年、2018年、2019年、2020年的租金，合同实际进行了履行。在合同履行过程中双方发生争议，原告主张因疫情原因要求阿布减免赵奶非2020年四个月房屋租金160000元，并在赵奶非应交纳的2021年租金中予以扣减，对此阿布不予认可，认为2020年的租金因疫情已同意分期支付，现要求减免租金，没有事实和法律依据。一审法院认为，赵奶非提交的证据，能够证明2020年的租金经阿布与赵奶非协商，阿布同意分期付款，赵奶非也已分期支付完毕。疫情当时赵奶非并未提出减免租金的申请，并在疫情发生后按约于2020年5月22日，缴纳了2020年的部分租金，当时也未提出因疫情造成损失减免租金的申请。阿布同意分期支付租金即已考虑了赵奶非经营的餐馆受疫情影响的问题，且2020年疫情期间的租金已全部履行完毕，因此，赵奶非现在要求减免疫情期间四个月租金的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。对于赵奶非要求阿布赔偿因其干扰经营造成的经济损失250000元的诉讼请求，所提交的报警记录仅能证明处警的情况，无法证明因此产生损失。关于视频资料中阿布张贴广告覆盖赵奶非饭店招牌的情况，庭审查明，覆盖的时间仅几个小时，无法证明因此造成的经营损失，综合，赵奶非提交的证据无法证明因阿布原因导致饭店无法经营、关门停业的事实，故对赵奶非的该项诉讼请求一审法院不予支持。对于阿布主张赵奶非未按时交纳租金造成违约，要求解除与赵奶非签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。庭审查明，2020年的案涉房屋租金经阿布与赵奶非达成合意，同意分期支付，已支付完毕。2021年案涉房屋的租金，截至开庭之日赵奶非未向阿布支付。对此，赵奶非辩解因阿布明确表示如不支付2020年的违约金和2021年租金共计880000元，就要终止合同收回房屋，赵奶非害怕如支付2021年的租金会被阿布作为2020年违约金，因此行使了不安抗辩权，有权中止履行合同义务，并不需要承担违约责任。依据相关法律规定，经营状况严重恶化；转移财产、抽逃资金、以逃避债务；丧失商业信誉；有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形的可已中止履行。而本案中，依据双方提交的证据无法证明阿布存在上述情形，因此，赵奶非行使不安抗辩的理由不成立。对于阿布的该项诉讼请求，一审法院认为，案涉租赁房屋系经营餐馆，因疫情受影响实属客观情况，且阿布与赵奶非就2020年的租金交纳方式达成合意，同意分期支付，赵奶非也按约将2020年的租金分期支付完毕，因此，2020年赵奶非不构成违约。依据《房屋租赁合同》约定每年1月15日之前支付租金，如逾期支付，阿布有权按照当年房屋租金额每天千分之三的滞纳金计算并收取。超过30天未支付房租的，有权单方面解除合同。一审法院认为，2021年赵奶非未按时支付租金，其行为虽构成违约，但审理查明，双方因2020年的违约金发生争议，阿布明确表示如2020年违约金和2021年租金不一并支付，就要收回案涉房屋，期间双方就2020年违约金进行协商，在协商过程中，赵奶非有理由暂时不交纳租金。且迟延支付租金的时间不长，在协商过程中及开庭审理过程中赵奶非均明确表示愿意立即支付2021年的租金，该情形不属于根本违约，无法实现合同目的，因此，对阿布要求解除与赵奶非签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，一审法院不予支持。因《房屋租赁合同》继续履行，阿布要求恢复案涉房屋院子原状，并返还案涉房屋，押金充作违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。对于阿布要求赵奶非支付2020年逾期支付租金的违约金144000元的诉讼请求，因2020年赵奶非不构成违约，该项诉讼请求，一审法院不予支持。对于阿布要求赵奶非支付2021年1月15日起至实际搬离之日的房屋租金的诉讼请求，一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》未解除，赵奶非应向阿布支付已到期的2021年度的案涉房屋租金，故对该项诉讼请求，一审法院予以支持。综上，一审法院对赵奶非要求阿布减免2020年四个月房屋租金160000元，并在应交纳的2021年租金中予以扣减的诉讼请求，不予支持。对于赵奶非要求阿布赔偿因其干扰经营造成的经济损失250000元的诉讼请求，不予支持。对于阿布要求解除与赵奶非签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，不予支持。对于阿布要求赵奶非支付2020年逾期支付租金的违约金144000元的诉讼请求，不予支持。对于阿布要求赵奶非支付2021年1月15日起至实际搬离之日的房屋租金的诉讼请求，予以支持。对于阿布要求押金充作违约金不予退还的诉讼请求，不予支持。对于阿布要求赵奶非恢复租赁房屋的院子原状的诉讼请求，不予支持。对于阿布要求赵奶非返还房屋的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条，第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十七条之规定，判决：一、驳回赵奶非的全部诉讼请求；二、赵奶非于判决生效之日起三日内向阿布支付2021年度的租金480000元；三、驳回阿布的其他诉讼请求。        二审中，当事人均未提交新证据。        本院经审理补充查明：2020年1月17日，赵奶非向阿布尾号5959银行卡支付了230000元；        2020年5月22日，赵奶非向阿布账号×××支付房租700000元，向阿布微信转账10000元、20000元。阿布在微信聊天确认“5月22日，收到10万元”；        2020年11月25日，赵奶非从其农业银行账号向阿布账号×××支付130000元；        2020年11月28日，赵奶非以微信转账方式向阿布支付了15000元和5000元，共20000元。        本院对一审查明的相关事实予以确认。        本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对上诉人的上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、赵奶非是否应向阿布支付2020年违约金；二、阿布能否以赵奶非未交纳2021年房屋租金为由主张解除案涉合同；三、阿布主张以赵奶非所交的200000元押金作为2021年未付租金的违约金的上诉请求是否成立。        关于争议焦点一，即赵奶非是否应向阿布支付2020年违约金的问题。阿布主张赵奶非未于2020年1月15日前向阿布一次性支付2020年的房租构成违约，应向其支付2020年违约金144000元。本院认为，本案租赁合同履行过程中，发生众所周知的新冠肺炎疫情，该疫情系全球突发性公共卫生事件，疫情的爆发系不可预见、不能避免且不能克服的客观情况，赵奶非承租案涉房屋用于经营的茶楼受新冠肺炎疫情影响，经营困难，导致其未能按合同约定交纳2020年房屋租金。在双方平等协商的基础上，阿布考虑了赵奶非的实际困难同意延期收取租金，赵奶非拖欠该年度房屋租金并无恶意。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。故，阿布向赵奶非主张2020年违约金144000元，一审法院对其主张不予支持，并无不妥，本院予以维持。        关于争议焦点二，阿布以赵奶非应于2021年1月15日前向其合同中指定的账户支付该年度的租金，赵奶非逾期30天未付构成违约为由，主张解除合同。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。据此，在赵奶非无正当理由未支付或者迟延支付租金，经催告在合理期限内仍不支付租金的情况下，阿布可以解除合同。然而，具体到本案，在阿布向赵奶非主张400000元违约金的争议未得到解决的情况下，赵奶非担心其向阿布合同指定的账户支付2021年房屋租金被抵作2020年违约金而未支付的理由，属正当理由。且从2020年赵奶非向阿布支付租金的方式看，均不是向阿布合同中指定的账户交纳，因双方在合同履行过程中对租金的支付方式发生变更，赵奶非未按合同中阿布指定的账户交纳2021年租金也是原因之一。本院认为，结合赵奶非在2020年前的合同履行均不存在违约的情形，以及本案一审、二审审理过程中，赵奶非均明确表示愿意立即支付2021年的租金的事实，并未构成合同目的不能实现的根本违约。综上，赵奶非迟延支付2021年租金系因阿布主张2020年违约金产生争议所致，不属于前述规定的“无正当理由”的情形。故，一审法院对阿布主张解除案涉合同的诉请不予支持，于法有据。因双方合同继续履行，一审法院认定赵奶非向阿布支付2021年度的租金480000元，驳回阿布主张赵奶非按每天租金1315元支付至实际搬离之日的房屋租金、返还房屋以及恢复租赁房屋的院子原状的反诉请求，并无不妥，本院予以维持。        关于争议焦点三，即阿布能否以押金冲抵2021年违约金的问题。本案中，阿布在双方对2020年租金的支付方式达成合意，且赵奶非交付2020年租金完毕后，再按合同约定主张400000元高额违约金无事实依据。而造成赵奶非未支付2021年租金的主要原因是阿布主张2020年违约金所致，阿布对赵奶非迟延交纳2021租金应承担相应的过错责任。双方的纠纷经两次报警后均未得以解决，赵奶非积极以诉讼方式解决纠纷，不存在迟延交纳租金的主观恶意，故赵奶非不应向阿布支付2021年违约金。而且双方并无押金冲抵违约金的相关约定，阿布的该主张无事实依据。故，本院对阿布主张以押金冲抵2021年违约金的上诉请求不予支持。        对当事人未上诉的部分，本院不予审理，依法予以确认。        综上所述，阿布的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费8500元，由阿布负担。        本判决为终审判决。        审判长    彭美玉审判员    格珠审判员    高丽贤二〇二一年八月三十日法官助理    扎宗书记员    拉片