湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初9375号原告:湖南省地质测试研究院（国土资源部长沙矿产资源监督检测中心），住所地湖南省长沙市城南中路290号。法定代表人:易晓明，院长。委托诉讼代理人：李俊玲，湖南同才律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘妍妍，湖南同才律师事务所实习律师。被告:李庆平，男，1954年2月21日出生，汉族，户籍所在地杭州市萧山区，现住长沙雨花区。被告:湖南红肩章教育咨询有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区城南中路290号长沙矿场资源监督检测中心实验大楼301房。法定代表人:李庆平，执行董事。原告湖南省地质测试研究院（国土资源部长沙矿产资源监督检测中心）（以下简称地质院）诉被告李庆平、湖南红肩章教育咨询有限公司（以下简称红肩章公司）、上海中缘珠宝有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2021年6月25日立案受理后，原告撤回对被告上海中缘珠宝有限公司的起诉，本院裁定予以准许。本案依法适用简易程序，于2021年7月12日公开开庭进行了审理。原告地质院的委托诉讼代理人李俊玲、被告李庆平（系被告红肩章公司的法定代表人）均到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。原告地质院向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告的《租赁合同》，被告立即腾房搬离；二、判令两被告立即向原告支付2020年度欠付租金63000元，并支付违约金25200元；立即支付2021年4月18日开始欠的租金，暂计算至2021年7月17日为11200元，违约金为3360元，欠付金实际计算至合同解除之日。以上共计租金74200元，违约金22260元；三、合同解除后，两被告仍未腾房并交付原告，则按照200元每天的标准支付房屋占用费直至向原告交付房屋；四、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2019年3月22日，被告李庆平与原告签订《租赁合同》，约定原告将老办公楼三楼房间出租给乙方作为办公使用，出租房屋面积共15间房。租赁期限为三年，自2019年4月18日至2022年4月17日止。房屋租赁单价每年租金为84000元，每年分四次交付，乙方需提前一月向甲方支付下季度租金。乙方不按时交纳租金等费用，甲方按1%收取滞纳金，逾期一个月不交者，甲方有权追回欠款并终止合同。若一方违约，另一方有权终止合同，并由违约方按年租金的30%赔偿守约方的经济损失等条款。被告于2020年4月18日开始逾期不支付租金，至2021年1月17日共拖欠租金63000元。2021年1月18日，原告同意被告退租七间房，租金调整为每季度11200元。经原告多次催要，被告在2021年4月支付第一季度的租金后，第二季度再次拖欠租金。另，被告承租原告房屋后，不仅自己居家办公使用，也为被告红肩章公司的办公使用，故被告红肩章公司应当与被告共同承担责任。故原告请求判如所请。被告李庆平和红肩章公司共同辩称：一、红肩章公司是从事红色文化传播的公益组织，受疫情影响非常大。原告解除合同是违法的，而且强行撤下红肩章公司办公设施，导致红肩章公司不能进行经济活动，造成了很大的损失；二、拖欠房租情况不属实，律师函所述不属实，去年8、9、12月都交了租金；三、在履约过程中，原告经常停电停水；四、因疫情影响，原告应减免半年房租。经审理查明，2019年3月22日，原告地质院（出租方、甲方）与被告李庆平（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：“二、甲方将老办公楼三楼房间出租给乙方作为办公使用，出租房屋面积共15间房。三、租赁期限为三年，自2019年4月18日至2022年4月17日止。四、房屋租赁单价每年租金为84000元，每年分四次交付，乙方需提前一月向甲方支付下季度租金，甲方应向乙方提供合法的票据。乙方不按时交纳租金等费用，甲方按1%收取滞纳金，逾期一个月不交者，甲方有权追回欠款并终止合同。七、甲方应为乙方提供照明用电，水电单独计费，水电费标准为甲方统一价格（此价格在长沙市水电价基础上加管理费）。九、以上各条，双方共同信守，不得违约。若一方违约，另一方有权终止合同，并由违约方按年租金的30%赔偿守约方的经济损失等条款。”合同签订后，双方前期均按约履行。被告李庆平承租原告房屋后，不仅自己居家办公使用，也作为被告红肩章公司办公使用。被告李庆平按期交纳了至2020年1月17日止的租金。2020年8月4日、9月21日、12月7日，被告李庆平分别交纳租金7000元，共计21000元。2021年1月18日，原告同意被告退租七间房，租金调整为每季度11200元。2021年4月20日，被告李庆平支付了2021年第一季度的租金11200元，此后再未支付租金。另查明，被告红肩章公司曾组织红色文化传播的公益活动。被告交纳电费较少，被告称系因原告的领导限制被告用电，但被告未举证证明。以上事实有原告提交的《租赁合同》、微信聊天记录、照片，被告提交的增值税普通发票、证人证言等证据证实，足以认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方签订的《门面租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。关于合同主体。《租赁合同》列明乙方承租方为李庆平，且李庆平亦以其个人名义交纳了租金（见发票），因此合同约定的承租方系李庆平个人，且李庆平个人使用该房屋作为生活、工作所用，故被告李庆平应当履行合同义务。关于被告红肩章公司是否应担责，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(三)》第二条：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”之规定，被告湖南红肩章教育咨询有限公司作为房屋使用主体之一，应当与发起人李庆平共同承担合同责任。关于欠付租金。2020年1月18日起至2021年1月17日的租金，被告李庆平仅于2020年8月4日、9月21日、12月7日分别交纳租金7000元，共计3个月的租金21000元。原告出台疫情期间政策，如按期缴纳租金则可减免3个月租金，如不能按期缴纳，则不减免租金。国家发展改革委等八部门出台的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规〔2020〕734号）二条第一项规定：“推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。”为惠及经营困难的小微企业，不能将是否按期交租作为减免3个月房租的条件，原告应减免被告疫情期间3个月房租。综上，被告李庆平2020年拖欠的房租数额为6个月42000元。2021年第二季度的房租11200元应当在2021年3月18日前支付（提前一月），故至法庭辩论终结之日被告李庆平拖欠的房租为11200元+42000元=53200元。被告称系因原告的领导限制被告用电，但被告未举证证明，本院不予采信。关于合同解除。《租赁合同》第四条约定：“乙方不按时交纳租金等费用，甲方按1%收取滞纳金，逾期一个月不交者，甲方有权追回欠款并终止合同。”被告李庆平未按时缴纳2020年6个月的房租和2021年第二季度的房租，已符合终止合同的条件。原告要求解除合同，本院予以支持，合同自起诉状副本送达对方时（即2021年7月7日）解除。关于违约责任。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。因此，被告应腾空房屋，并赔偿损失。原告要求被告按年租金的30%承担违约金，被告提出异议，本院酌情根据当事人的损失情况、过错程度，对2020年欠付的6个月租金从2020年年中开始按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的贷款市场报价利率（即LPR）计算一年违约金，为42000元×3.85%×1年=1617元，对2021年欠付的第二个季度的租金，从2021年3月18日按LPR计算至法庭辩论终结之日2021年7月12日止，为11200×3.85%×117天/360日=140.14元。以上违约金共计1757.14元。关于房屋占用费。原告主张合同解除后，两被告仍未腾房并交付原告，则按照200元每天的标准支付房屋占用费直至向原告交付房屋，本院认为，房屋占用费应参考房屋租赁费标准计算，为11200元/季度÷90天=124.44元/天，房屋占用费从合同解除日次日起计算至被告交付房屋时止。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第七百二十二条、第七百三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三项之规定，判决如下：一、确认原告湖南省地质测试研究院与被告李庆平于2019年3月22日签订的《租赁合同》于2021年7月7日解除；二、被告李庆平和湖南红肩章教育咨询有限公司应在本判决生效之日起十日内腾空并搬离房屋；三、由被告李庆平在本判决生效之日起十日内支付原告湖南省地质测试研究院欠付租金53200元；四、由被告李庆平在本判决生效之日起十日内支付原告湖南省地质测试研究院违约金1757.14元；五、由被告李庆平在本判决生效之日起十日内支付原告湖南省地质测试研究院房屋占用费124.44元/天至房屋腾空后交付原告之日止；六、被告湖南红肩章教育咨询有限公司对本判决第三、四、五项向原告湖南省地质测试研究院承担连带责任；七、驳回原告湖南省地质测试研究院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本案受理费因适用简易程序减半收取1106元，由原告湖南省地质测试研究院负担376元，由被告李庆平和湖南红肩章教育咨询有限公司连带负担730元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李如鹰二〇二一年八月十日书记员  苏冷丽附：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。