湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0112民初4457号原告：陈敏，男，1981年12月27日出生，汉族，户籍所在地安徽省芜湖市戈江区，现住长沙市望城区。被告：陕西大城小屋不动产管理有限公司，住所地陕西省西安市高新区沣惠南路**金茂国际**楼**。法定代表人：刘锐。被告：陕西大城小屋不动产管理有限公司长沙分公司，住所地，住所地长沙市开福区通泰街街道中山路**开福万达广场**商业综合体（含写字楼）**iv>负责人：刘锐。原告陈敏与被告陕西大城小屋不动产管理有限公司（以下简称“大城小屋公司”）、陕西大城小屋不动产管理有限公司长沙分公司（以下简称“大城小屋长沙分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月10日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月12日公开开庭进行了审理。原告陈敏到庭参加诉讼，被告大城小屋公司、大城小屋长沙分公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈敏向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》2、判令被告支付2021年1-4月租金共9200元，后续租金按合同约定支付；3、判令被告支付违约金45503.01元（系全额装修款）；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年11月30日与被告二大城小屋长沙分公司签订了《房屋租赁合同》，租期为74个月，但被告从2021年1月份起至今未支付房屋租金。根据房屋租赁合同的解除条约第三条：不支付或不按照约定支付租金达60日以上；根据违约责任第四条：原告要求解除合同，被告应按照甲方的装修款全额支付违约金。为维护原告自身合法权益，向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告大城小屋长沙分公司、大城小屋公司均未到庭，亦未提交书面答辩。经审理查明：原告陈敏系长沙市望城区月亮岛路明发商业广场小区****房屋的所有权人。2019年11月31日，陈敏（甲方）与大城小屋长沙分公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在长沙市望城区月亮岛路明发商业广场小区B栋27032室房屋出租给乙方，房产证面积为38.27平方米，装修情况为毛坯；租赁期限为74个月，免租期（装修）2个月，收租期为72个月，自2019年11月30日至2026年1月29日止；租金标准为60.09元/平方米/月，月租金为2300元；自甲方将房屋交付给乙方之日起两个月为免租期（装修），免租期结束后的次月20日乙方向甲方指定账户支付第一次租金，以后每月20日支付租金（如遇法定节假日或银行等第三方原因，于法定节假日结束或第三方原因消除后3个工作日内支付）；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照返还时现状返还房屋（即装修、家私家电等部分现状无条件移交给甲方，乙方保证家私家电均是正常可使用状态）。双方应对房屋及其附属设施、水电使用等情况进行验收，验收认可后在《房屋交割清单》上签字盖章，结清各自应当承担的费用。乙方退房时以双方签署的《房屋交割清单》为依据交还甲方水电气卡等物品；甲方委托乙方装修基础费用为50000元；经双方协商一致，可以解除合同。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回房屋：不支付或者不按约定支付租金达60日的，二次及以上拖欠各项费用达10000元等。如乙方有上述约定情形，甲方要求解除合同，乙方应按甲方的装修款全额支付违约金。同日，双方还签订补充协议，约定：房屋基础装修费为50000元，增项费用为558.9元，因系老客户介绍，公司给予装修费用9折优惠（45503.01元），于签订租赁合同当日一次性付清；乙方第一次付租金时间为2020年5月20日。上述合同签订后，陈敏向大城小屋长沙分公司支付装修款45000元及增项费用503.01元，由大城小屋长沙分公司出具收据予以确认。庭审中，陈敏自认大城小屋长沙分公司已支付租金至2020年12月31日止，之后再未付过租金。上述事实，有原告陈敏提交的《房屋租赁合同》及补充协议、收据、转款记录等证据以及陈敏的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，陈敏与大城小屋长沙分公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。合同签订后，陈敏已经将房屋交由大城小屋长沙分公司进行装修，并缴纳了合同约定装修费用，房屋装修后也已出租给大城小屋长沙分公司，大城小屋长沙分公司应当依照约定按时足额支付租金。大城小屋长沙分公司未能提供证据证明其已向陈敏履行上述义务，应当由负有举证证明责任的大城小屋长沙分公司承担不利后果。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。因大城小屋长沙分公司自2021年1月起未按时足额支付租金，陈敏有权根据合同约定解除合同、收回案涉房屋。经查，陈敏在向本院提起诉讼前并未将解除合同的主张通知两被告，本院于2021年6月21日将起诉状副本予以送达，故案涉合同自2021年6月21日起解除。合同解除后，大城小屋长沙分公司应按合同约定向陈敏返还房屋，同时还应支付欠付租金9200元（自2021年1月1日起计算至2021年4月20日止）及后续场地占用费（按2300元/月的标准从自2021年4月21日计算至实际交付房屋之日止）。关于违约金，双方在合同中约定“乙方存在违约行为导致合同解除的，按照装修款全额支付违约金”的计算标准明显过高，不宜以此对大城小屋长沙分公司进行过度惩罚。但大城小屋长沙分公司的逾期支付租金行为导致合同解除，确系给陈敏造成损失，理应承担相应违约责任。为平衡当事人权益，经综合考虑合同履行情况、合同约定租金数额、合同租赁期限等情况，本院酌定大城小屋长沙分公司应承担案涉房屋3个月寻租期的租金6900元，以弥补给陈敏所造成的损失。另，大城小屋长沙分公司系大城小屋公司依法设立的分公司，根据《中华人民共和国民法典》第七十四条“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”的规定，陈敏诉请两被告承担共同清偿责任，于法无据。应当由大城小屋公司承担上述义务，但可由大城小屋长沙分公司管理的财产承担，不足以承担的，由大城小屋公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七十四条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、原告陈敏与被告陕西大城小屋不动产管理有限公司长沙分公司签订的《房屋租赁合同》自2021年6月21日起解除；二、被告陕西大城小屋不动产管理有限公司于本判决生效后十日内腾空租赁房屋并将租赁房屋退还给原告陈敏；三、由被告陕西大城小屋不动产管理有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告陈敏租金9200元（已计算至2021年4月20日止，后续场地占用费按照每月2300元的计算标准计算至房屋实际返还之日止）；四、被告陕西大城小屋不动产管理有限公司于本判决生效后十日内向原告陈敏支付违约金6900元；五、被告陕西大城小屋不动产管理有限公司所负上述付款义务，可以由被告陕西大城小屋不动产管理有限公司长沙分公司管理的财产承担，不足以承担的，由被告陕西大城小屋不动产管理有限公司承担；六、驳回原告陈敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1168元，因适应简易程序减半收取584元，由原告陈敏承担412元，被告陕西大城小屋不动产管理有限公司承担172元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  吴 暄二〇二一年八月二日法官 助理  彭 慧代理书记员  杨添祎附相关法律条文《中华人民共和国民法典》第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。