吉林省永吉县人民法院民事判决书（2021）吉0221民初1603号原告：赵秋菊，女，1977年10月9日出生，汉族，公务员，住吉林省吉林市龙潭区。    委托诉讼代理人：王文军，吉林润云律师事务所律师。    被告：吉林市桥山房地产开发有限公司，住所地吉林省永吉县北大湖经济开发区24-12-10-113号。    法定代表人：孙小刚，该公司总经理。    委托诉讼代理人：赵志刚，吉林领商律师事务所律师。    第三人：吉林银行股份有限公司吉林北京路支行，住所地吉林省吉林市船营区北京路95号。    法定代表人：王雪梅，该行行长。    委托诉讼代理人：李想，该行客户经理。    委托诉讼代理人：程杰才，吉林恒正达律师事务所律师。    原告赵秋菊与被告吉林市桥山房地产开发有限公司（以下简称桥山公司）及第三人吉林银行股份有限公司吉林北京路支行（以下简称吉林银行北京路支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵秋菊及其委托诉讼代理人王文军、被告桥山公司的委托诉讼代理人赵志刚到庭参加诉讼，吉林银行北京路支行经传票传唤无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。    赵秋菊向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》；2．判令被告立即退还原告购房首付款215，228.00元及利息（以158，610.00元为基数，自2019年3月9日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50％计付；自2019年8月20日起至本案债务清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50％计付。以56，618.00元为基数，自2019年3月22日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50％计付；自2019年8月20日起至本案债务清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50％计付）；3．判令解除原告、被告与第三人签订的《房屋按揭借款合同》；4．判令被告向原告返还已向第三人偿还的贷款本息68，140.70元及利息［68，140.70元为2019年5月21日起至2021年7月21日止期间，具体金额以第三人向原告实际收取的数额为准。利息计算：以每月还款金额为基数，自还款次日（22日）起至本案债务清偿完毕之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50％计算］；5．判令被告向原告返还预交款20，000.00元及手续费1，800.00元；6．判令被告向第三人返还原告剩余未付的购房贷款及利息；7．诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月14日，原告以其儿子严渴涵的名义与被告签订《桥山房地产购房协议书》。后因无法以严渴涵名义办理贷款，原告决定以自己名义购买房屋。2019年3月8日，原告支付了首付款158，610.00元。2019年3月21日，原告追加首付款56，618.00元。2018年10月、2019年被告收取原告预交20，000.00元及手续费1，800.00元。2019年4月1日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：原告购买被告开发的北大湖冬奥村一期8号楼1单元2层021号商品房，面积为42.66平方米，每平方米单价为12，077.54元，总价款为515，228.00元。被告应于2020年9月30日向原告交付房屋，并约定被告逾期交房超过90天，原告有权解除合同。2019年4月10日，原、被告与第三人签订了《房屋按揭借款合同》。合同约定：原告赵秋菊为借款人，第三人吉林银行北京路支行为贷款人，被告桥山公司为保证人。原告借款300，000.00元，借款期限2019年4月10日至2034年4月10日，年利率5.88％，上浮20％，抵押物为原告在被告处购买的房产。2019年5月21日，原告还款3，014.59元；2019年6月21日起至2020年12月21日期间，原告每月还款2，510.41元；2021年1月21日，原告还款2，497.38元；2021年2月21日至2021年7月21日，原告每月还款2，488.49元；现原告已偿还的贷款本息合计为68，140.70元。2020年9月，被告发布《延期交房公告函》，确认无法按期交付房屋，需在2021年1月25日交房。2021年3月3日，原告向被告送达书面退房申请，被告接到该申请后，未按照《商品房买卖合同（预售）》第12.1.2条约定在15日内返还原告已经交付的房款。因原告请求解除《商品房买卖合同（预售）》，致使《房屋按揭借款合同》目的无法实现，所以《房屋按揭借款合同》也应予以解除。被告应返还原告已经支付的贷款本息，剩余贷款本息应由被告返还给第三人。时至今日，原告多次找被告协商，被告以种种理由拒不解决，故原告提起诉讼。    桥山公司辩称，1．原告所述购房事实存在，双方签订了商品房买卖合同，针对原告诉求，被告同意解除《商品房买卖合同（预售）》，并同意返还原告购房首付款215，228.00元及原告已向银行偿还的贷款68，140.70元，关于原告主张的购房首付款利息损失，该损失是因疫情爆发的不可抗力因素所致，非因被告过错，故被告不同意承担购房首付款利息。同时其主张的上浮50％计付利息没有法律依据。对于原告向银行偿还部分的利息损失其起始时间的计算应分段逐月计算，被告不同意该部分利息。因为该银行还款包括本息；对于原告主张的预交款20，000.00元和手续费1，800.00元，根据原告提供的证据再发表意见。2．被告不同意向银行返还剩余的购房款及利息，因为被告在合同中为保证人，该合同因商品房买卖合同的解除而解除，同时解除了保证人的责任。    吉林银行北京路支行未到庭参加诉讼，但提交了书面答辩意见和相关证据。吉林银行北京路支行述称，1．我行与赵秋菊签订的《房屋按揭借款合同》效力，独立于赵秋菊与桥山公司签订的《桥山房地产购房协议书》及《商品房买卖合同（预售）》，《房屋按揭借款合同》不是《商品房买卖合同（预售）》的从合同。我行已经按《房屋按揭借款合同》约定，向赵秋菊发放了全部贷款，尽管该笔贷款最终按赵秋菊的指示支付给了桥山公司，但这不影响我行与赵秋菊之间合法有效的借贷关系。赵秋菊基于《房屋按揭借款合同》取得了贷款，且按合同约定偿还了部分借款本息，现赵秋菊诉请解除其与桥山公司间的《商品房买卖合同（预售）》，但这并不意味着《房屋按揭贷款合同》应当然解除。2．赵秋菊要求解除《房屋按揭借款合同》的原因和根据，是桥山公司未按约定时间交付房屋存在过错而依合同约定解除《商品房买卖合同（预售）》，但我行现已经完全履行了《房屋按揭借款合同》约定的义务，不存在任何违约行为或过错，若法庭支持赵秋菊解除《商品房买卖合同（预售）》《房屋按揭借款合同》，赵秋菊作为借款人，对该借款合同项下的贷款余额及利息，应当与桥山公司承担连带清偿责任。经我行核查，截止2021年7月21日，赵秋菊已经偿还借款本金31，489.81元，利息39，139.38元（足额支付利息至2021年7月21日），尚欠借款本金268，510.19元。    本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，即赵秋菊提交的证据1（2018年10月14日桥山房地产购房协议书一份）、证据2［2019年4月1日商品房买卖合同（预售）一份］、证据3（2019年4月10日房屋按揭借款合同一份）、证据4（2020年9月桥山公司出具延期交房公告函一份）、证据5（2021年3月3日退房审批表复印件一份）证据6（2019年3月8日、2019年3月21日桥山公司出具收据二张）、证据8（吉林银行北京路支行银行流水一份）、证据9（赵秋菊与严海的结婚证、严海出具的情况说明各一份），吉林银行北京路支行提交的证据1（2019年4月10日房屋按揭借款合同复印件一份）、证据2（零售贷款业务出账通知书、吉林银行个人贷款借款借据、原告赵秋菊贷款账户信息截屏各一份）、证据3（赵秋菊银行贷款账户流水复印件一份），对方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。    对有争议的证据，本院评判如下：赵秋菊提交的证据7（2018年10月7日系吉林市梧仝树文化传媒有限公司出具的收据、房款计算单各一张），证明2018年10月，按照桥山公司所称交20，000.00元抵25，000.00元购房款的要求，赵秋菊预交20，000.00元。桥山公司对该证据有异议，认为该款不是桥山公司收取的，不应承担返还义务。本院审查认为，该笔款项的收款人并非桥山公司，不能证明收据所涉20，000.00元是购房款，故不予采信。    本院经审理认定事实如下：2019年4月1日，赵秋菊与桥山公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，赵秋菊购买桥山公司开发的坐落于永吉县北大湖镇南沟村北大湖冬奥村一期8号楼1单元02层021号房屋，建筑面积为42.96平方米，每平方米单价为12，077.54元，总价款为515，228.00元。赵秋菊于2019年3月8日交付给桥山公司购房款158，610.00元，于2019年3月21日交付购房款56，618.00元，合计215，228.00元。余款300，000.00元向吉林银行北京路支行申请贷款支付。桥山公司应于2020年9月30日前向赵秋菊交付该商品房，逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。    2019年4月10日，赵秋菊与吉林银行北京路支行签订了《房屋按揭借款合同》，以前述案涉商品房作抵押向该银行贷款300，000.00元。合同约定：借款期限为2019年4月10日至2034年4月10日，借款年利率为5.88％（即在中国人民银行公布且在本合同签订日适用的年贷款基准利率上浮20％）。2019年4月15日，吉林银行北京路支行向赵秋菊发放了300，000.00元贷款。截止2021年8月20日止，赵秋菊已经偿还吉林银行北京路支行贷款本息68，140.70元。    2020年9月，桥山公司发布《延期交房公告函》，确认房屋无法按期交付，迟延至2021年1月25日交房。至2021年3月3日桥山公司也没有向赵秋菊交付房屋，赵秋菊遂向桥山公司提出退房申请表，要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》。庭审中桥山公司表示同意解除该合同。    本院认为，2019年4月1日赵秋菊与桥山公司签订《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、法规规定，该合同合法有效。双方应按照合同的约定履行各自的义务。因桥山公司未能按期交付房屋，赵秋菊提出解除合同。桥山公司同意解除合同，属于当事人达成合意依法解除合同。    根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。即在商品房买卖合同解除后，房屋按揭贷款合同的目的已无法实现，购房人有权解除按揭贷款合同。故赵秋菊要求同时解除与吉林银行北京路支行签订的案涉《房屋按揭借款合同》的主张，本院依法应予支持。    《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。据此《房屋按揭贷款合同》解除后即对各方不再具有约束力，应恢复原状。《房屋按揭贷款合同》解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。故剩余部分贷款本息应由桥山公司承担，同时桥山公司赔偿赵秋菊已偿还银行的本息。本案在《商品房买卖合同（预售）》《房屋按揭借款合同》解除后，桥山公司应返还赵秋菊已付购房首付款215，228.00元及利息（分别以158，610.00元为基数，自2019年3月9日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以56，618.00元为基数，自2019年3月22日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）以及赵秋菊已向吉林银行北京路支行偿还的贷款本息，具体数额以本判决生效当月止赵秋菊归还吉林银行北京路支行的实际款项为准。同时桥山公司应向吉林银行北京路支行归还前述赵秋菊尚未归还的剩余部分贷款本息，具体数额以吉林银行北京路支行出具的还款明细单为准。赵秋菊主张桥山公司按上浮50％标准返还首付款及已付银行本息部分的利息，因《商品房买卖合同（预售）》未作约定，故本院不予支持。    赵秋菊主张吉林市梧仝树文化传媒有限公司出具的收据20，000.00元亦是赵秋菊交纳的购房款，但收据记载的收款人为吉林市梧仝树文化传媒有限公司，不能证明该20，000.00元是交给桥山公司的购房款，故本院不予支持；且赵秋菊未提供支付手续费1，800.00元的证据，故本院不予支持。    综上所述，赵秋菊的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十条、第二十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：    一、解除赵秋菊与吉林市桥山房地产开发有限公司于2019年4月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》；    二、解除赵秋菊与吉林市桥山房地产开发有限公司、吉林银行股份有限公司吉林北京路支行于2019年4月10日签订的《房屋按揭借款合同》；    三、吉林市桥山房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还给赵秋菊购房首付款215，228.00元及利息（以158，610.00元为基数，自2019年3月9日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以56，618.00元为基数，自2019年3月22日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），同时返还给赵秋菊已向吉林银行股份有限公司吉林北京路支行支付的贷款本息（以本判决生效当月止赵秋菊归还吉林银行股份有限公司吉林北京路支行的实际款项为准）；    四、吉林市桥山房地产开发有限公司于本判决生效后立即向吉林银行股份有限公司吉林北京路支行返还赵秋菊《房屋按揭借款合同》剩余部分的贷款本息（具体数额以吉林银行股份有限公司吉林北京路支行出具的还款明细单为准）；    五、吉林市桥山房地产开发有限公司于本判决生效后七日内，赵秋菊配合吉林市桥山房地产开发有限公司办理解除案涉房屋（永吉县北大湖镇南沟村北大湖冬奥村一期8号楼1单元02层021号房屋）合同备案登记手续；    六、驳回赵秋菊的其他诉讼请求。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    案件受理费2，496.00元，由吉林市桥山房地产开发有限公司负担。    如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。    审判员邓卢珊二〇二一年八月二十六日书记员王博