吉林省蛟河市人民法院民事判决书（2021）吉0281民初1700号原告：刘玉民，男，住吉林省吉林市船营区。        委托诉讼代理人：浦克，吉林白桦律师事务所律师。        委托诉讼代理人：李平，北京崇学律师事务所律师。        被告：姜立国，男，住辽宁省海城市。        委托诉讼代理人：刘成双，海南万瀚律师事务所律师。        被告：常月，女，住吉林省吉林市。        委托诉讼代理人：陈志忠，吉林吉泽律师事务所律师。        原告刘玉民与被告姜立国、常月房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘玉民及其委托诉讼代理人浦克、李平，被告姜立国的委托诉讼代理人刘成双，被告常月及其委托诉讼代理人陈志忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        刘玉民向本院提出诉讼请求：1．确认刘玉民与姜立国于2015年5月3日签订《房屋租赁合同》合法有效；2．姜立国给付刘玉民租金4631310元（截止2021年2月28日）；3．姜立国支付赔偿金1862564元（自2016年2月29日起至2021年2月28日止，以应给付当期租金数额为基数，按市场报价利率（LPR）四倍计算）；4．常月对上述款项承担连带给付责任。事实和理由：刘玉民与姜立国于2015年5月3日签订一份《房屋租赁合同》，约定刘玉民将房屋租赁给姜立国，租期自2015年9月至2025年8月31日，前三年每年租金100万整，以后每年递增5％等内容。当该《房屋租赁合同》履行到2017年时，姜立国表示不再向刘玉民给付租金，并拖欠至今。后经刘玉民了解，姜立国停止向刘玉民给付租金是因姜立国与常月之间签订的一份所谓《房屋租金共管协议书》，该《房屋租金共管协议书》约定租金由常月、姜立国共同管理，不向刘玉民给付等内容。刘玉民自2015年起至今收到房租共计110万元，现姜立国尚欠租金490万元。刘玉民与姜立国签订的《房屋租赁合同》合法有效，应受法律保护。姜立国应依据该《房屋租赁合同》约定的义务给付租金490万元、赔偿金326.48万元，合计816.48万元。因《房屋租金共管协议书》违反法律强制性规定无效。常月依据该无效的《房屋租金共管协议书》停止刘玉民收取租金，也是违反刘玉民与常月于2014年5月21日签订的《房屋买卖协议书》中，关于刘玉民收取租金的约定，所以，常月应承担因其违约造成刘玉民无法正常收取租金的民事责任。请人民法院依法支持原告的诉讼请求。        姜立国辩称，1．刘玉民与姜立国签订的《房屋租赁合同》应属效力待定合同。姜立国收到常月发出的延期收取房屋租金通知和律师函后得知该房屋存在产权纠纷。因房屋租赁权是物权人享有的权利，姜立国方在当时的情况下，不敢贸然继续支付房屋租金。待有法院明确判决才能够确定应向何人支付房租。2．对于租金490万元金额有异议，对具体金额请法庭予以查明。3．姜立国方没有违约行为，也没有将租金据为己有，而是自争议后将房租提存，以备法院有明确判决时一次性支付所有租金。姜立国只能同意将卡内自然产生的利息支付给法院支持的租金收取方。4．对于违约金，因姜立国没有违约行为，刘玉民要求扣除20万抵押金的请求，姜立国不予认可。5．常月是否应当承担连带责任与我方无关。        常月辩称，一、关于诉讼请求中存在明显错误问题。刘玉民诉请姜立国支付租金利息，但是其利息计算是明显错误的。首先其利息计算起点不对，在本案船营审理时，刘玉民提交的起诉状中，还是分段计算的，这个起码思路是正确的。本次起诉，自2017年开始主张利息，后期的利息也从之前开始起算，这是非常简单的逻辑错误。且按照刘玉民的计算方式：490×0.053×4=103.88。刘玉民的326.48万元从何而来无法判断。连带责任或者法定或者是当事人约定，本案刘玉民主张常月承担连带责任没有法律依据。二、刘玉民诉请确认《房屋租赁合同》合法有效不应得到支持。本案刘玉民无权对外签订租赁合同，而且一签就是10年，当然更没有收取租金的权利。从物权角度分析，涉案的房屋租赁协议在签订时，房屋已经更名过户到常月、陈超名下。常月、陈超才是房屋的权利人，刘玉民不应享有对外租赁的权利。虽然，在刘玉民与常月、陈超的房屋买卖协议中，确有这样的约定：“在价款全部结清前，乙方不得以房屋的所有权人的身份主张权利，价款结清后，甲方应当放弃对商场的实际占有使用收益权。”而刘玉民起诉唯一的理由也就是这个合同条款。但该条款的适用必须要综合分析整个案件的客观事实和实际情况。而不能仅仅从字面上去理解和适用。本案，由于房屋买卖合同本身出现了纠纷，且一直未能解决。所以，不能再以价款是否结清来认定各方的权利义务关系，而是要首先认定房屋出卖方和买受方是否存在违约的行为，房屋不能完全办理手续的原因是什么，这是本案的关键点，也是必须要首先解决的问题。为了说明这个问题，这里对整个事件的始末进行梳理：涉案房屋原属于蛟河市振兴物业名下房产，后来自然人张椿、吕富平、刘玉民三人协议共同购买该房屋，并由刘玉民出面与振兴物业签订买卖合同，合同表面是刘玉民购买涉案房屋，但实际上是三人合伙购买。2014年刘玉民与常月、陈超签订房屋买卖合同，将房屋出售给常月、陈超。2014年8月19日，涉案房屋登记到常月、陈超名下，二人共有各占50％份额。（在房屋过户过程中，由多个房证合并为2个房证，部分土地没有取得土地手续）期间出现了如下争议和纠纷：1．常月支付给刘玉民房款合计877万元，后振兴物业股东拒绝配合办理土地手续，并告知蛟河市不动产要求不予办理土地手续，理由是刘玉民欠付振兴物业房款。并多次起诉，争议至今未能解决。现在常月、陈超无法完成房屋土地手续的交易。2．振兴物业股东多次起诉刘玉民要求支付欠付房款260万元及利息，刘玉民认为该款项应由合伙人之一的吕富平支付，并认为吕富平违约，其拒绝支付该款项，但其承认260万自己没有实际支付给振兴物业公司，但认为应由吕富平承担责任，该案件仍在诉讼过程中尚无结论。3．刘玉民起诉常月、陈超、姜立国。认为常月、陈超未支付房屋尾款。构成违约，要求收取房屋租金。该案经吉林市船营区人民法院审理支持刘玉民收取租金，之后该判决被吉林市中级人民法院撤销，发回重审。重审过程中，吉林市船营区人民法院将案件已送蛟河市人民法院审理。后刘玉民撤回起诉后重新立案，即本次诉讼。从以上案件的梳理过程我们能够得出结论是：首先刘玉民要解决好其与振兴物业的纠纷，因为只有解决了该纠纷，其才可能有权出售房屋。只有其确定有权出售房屋，才可能有权要求常月、陈超支付房屋尾款。不是说签了一个协议就可以有权利按照协议的约定主张权利，法院审理一定是基于客观事实的。如果刘玉民对于其出售的房屋自己都没有取得无瑕疵的所有权，其依据房屋出售协议主张房款都是有问题的，当然不可能有因为房屋尾款没有支付完毕而继续收取租金的权利。所以，其签订的协议是无效的协议。三、刘玉民继续收取房屋租金没有任何道理，刘玉民将房屋出售后，其不积极办理房屋土地更名手续，而是以价款没有全部付清前，其有权利收取房屋租金为由要求继续收取租金，这相当于常月、陈超购买的房屋无法享受任何权利。而刘玉民如果还可以继续享有租金权利，其更不会积极配合办理土地更名过户手续。因为其一边收取了800多万元的房款，一边还在继续收取房屋租金，等于是双倍收益。而本案的涉案房屋之所以无法完全按照买卖协议履行，根本原因在于刘玉民与房屋原产权人振兴物业之间的纠纷没有解决，而这是一切问题的根源，因为如果刘玉民不能正确对待与振兴物业之间的纠纷，而是拖延或者回避这个问题。如此下去，本案的房屋就永远无法将土地手续办理到现在的产权人名下，而不能办理土地手续，就无法支付全部尾款。这等于原本可以解决的问题人为制造了一个死循环。而如果刘玉民可以收取房屋租金，则其成了这个死循环中唯一的受益者。在这种情况下，刘玉民一定是设法阻止问题的彻底解决。从其签定房屋租赁协议长达10年来看，这种情况是很可能存在的。四、本案的房屋买卖协议存在无效的可能。在房屋买卖协议中，原告保证房屋不存在产权纠纷，但是合同签订后，近3、4年来，有蛟河市振兴物业（该房屋前所有权人）的股东多次提起诉讼，要求刘玉民支付购房款，要求撤销该房屋的产权登记手续。自此，常月才知道该房屋产权可能存在瑕疵，虽然至今法院没有明确的判决确定该房屋是否存在产权瑕疵，但是其风险是存在的。常月作为购房者，支付大部分购房款后，不但不能享受房屋的使用权利（租金权利），还面临着房屋产权被撤销的风险。刘玉民签订房屋买卖合同是否得到了其他合伙人的同意存在疑点，从吕富平以股东身份起诉的情况来看，吕富平对此并不认可。所以本案的争议房屋产权最后如何确定，刘玉民和常月、陈超之间签订的房屋买卖协议是否具有法律效力都存在不确定性。在此情况下，刘玉民不但不积极配合解决房屋产权问题，而是要求收取租金，这种行为是在不断的加大常月的经济风险。其暂时阻止租金的支付不但合理，而且理由非常充分，法院应该予以保护。五、刘玉民应该按照合同约定，尽快将房屋土地手续变更到常月名下。刘玉民应该首先将房屋产权和土地手续全部变更到常月名下，然后才可以要求被告方履行支付房屋尾款的义务。常月不支付尾款是在行使自己的先履行抗辩权，常月阻止租金的支付是在行使自己的不安抗辩权。所以刘玉民诉请不应得到法律保护。基于以上事实，请法庭能够从事实出发，综合考虑该事件的始末和全部情况，给当事人一个公平公正的判决。        本院经审理认定事实如下：2012年11月19日，刘玉民与蛟河市振兴物业管理有限公司签订《合同》，约定蛟河市振兴物业管理有限公司将名下本案案涉房屋及土地使用权出售给刘玉民，房产价款为1000万元，并约定该房产自购买之日起，刘玉民享有对该地产的占有、使用、收益、处分的权利。2014年5月21日，刘玉民与陈超、常月就本案案涉房产签订了《房屋买卖合同》，房屋价款为1625万元，合同中约定在价款全部结清前，陈超、常月不得以房屋的所有权人的身份主张权利。价款结清后，刘玉民应当放弃对商场的实际占有使用收益权（包括剩余租金的结算）。合同签订时，案涉房屋处于承租状态，承租期限至2019年，由刘玉民收取房租。该合同签订后，陈超、常月按照合同约定支付了部分购房款后将案涉房屋的产权证办理至陈超、常月名下，但未办理房屋的土地使用证。2015年5月3日，刘玉民与姜立国签订《房屋租赁合同》，房屋租赁期自2015年9月1日至2025年8月31日共10年，前三年每年租金100万元，三年后按每年房租的5％递增。合同签订后刘玉民将案涉房屋交付给姜立国使用，姜立国向刘玉民支付租金至2017年8月30日。2017年5月15日，姜立国收到陈超、常月发出的告知书，2017年8月5日，收到常月律师函，2017年11月2日收到常月《延期收取房屋租金的通知》，三份通知的主要内容是常月以产权人身份要求姜立国停止向刘玉民支付租金。收到常月通知后，姜立国将2017年9月1日之后的房租存入与常月建立的共管账户及单独一张卡内，未向刘玉民支付。2021年7月26日，经刘玉民与姜立国方进行核算，现姜立国欠付的房租为4310125元（自2017年9月1日至2021年8月30日）。        认定上述事实的证据有：《合同》，《房屋买卖合同》，《房屋租赁合同》、房屋产权证、对账情况说明及当事人陈述等证据在卷佐证。        本案的争议焦点为：一、《房屋租赁合同》是否合法有效；二、刘玉民是否有权收取租金及租金数额；三、姜立国是否应当承担违约责任；四、常月是否应当承担连带责任。        本院认为：案涉《房屋租赁合同》签订于《中华人民共和国民法典》实施以前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应当适用《中华人民共和国民法典》实施以前的法律及司法解释。        一、《房屋租赁合同》合法有效。在刘玉民与陈超、常月签订的《房屋买卖合同》中明确约定，在陈超、常月未支付全部购房款的情形下，陈超、常月不得以产权人的身份主张权利。故刘玉民虽不是案涉房屋的产权人，但取得了对该不动产的占有、使用和收益的权利。在此基础上刘玉民与姜立国签订《房屋租赁合同》系有权处分，该合同是双方真实意思表示且不违反法律规定，该房屋租赁合同成立并生效。        对于常月称因刘玉民与振兴物业公司的纠纷导致办理不了土地证，刘玉民违约造成常月未支付房屋尾款，无法行使所有权人的权利的辩解，本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，常月与刘玉民的房屋买卖与本案不是同一法律关系，不属于本案审理内容，常月应当另行主张权利。        二、刘玉民有权收取租金4310125元。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十五条规定，《房屋租赁合同》签订后，刘玉民将案涉房屋交给姜立国使用至今，姜立国应当按照合同约定向刘玉民支付租金。在刘玉民提供的《对账情况说明》中，经刘玉民和姜立国双方签字确认，现姜立国未支付的租金数额为4310125元（2017年9月1日-2021年8月30日房租），对刘玉民主张的租金数额，应以该《对账情况说明》为准，对于刘玉民诉请房租中超出部分，本院不予支持。        三、姜立国应当担违约责任。案涉租赁合同系刘玉民与姜立国签订，且一直在履行期间，姜立国应当按照合同约定按时向刘玉民支付租金。现姜立国以房屋产权发生纠纷，承租人为保障自身合法权益，避免房租损失为由拒绝向刘玉民支付房租的抗辩理由无法律依据，姜立国将房租存入常月共管账户及自己账户的行为不是法律上的提存行为。即使要防范风险，建立共管账户也应当是与刘玉民建立共管账户，而不是将房租存入租赁合同外第三人的共管账户。故姜立国应当承担未按期支付房租款的违约责任。对刘玉民提出按照合同约定第五条4款约定“如期不交房租要无条件搬出，拒绝搬出每月追加20万元赔偿金”的主张，因姜立国停止支付房租后刘玉民未要求姜立国搬出，而是允许其继续经营，刘玉民的行为系同意姜立国正常使用该房屋的意思表示，故刘玉民主张按照该合同第五条约定，酌情按照LPR的4倍请求赔偿金的诉请本院不予支持。刘玉民的损失应当是未收到的房租4310125元的资金被占用期间的利息，2019年8月19日之前按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，2019年8月20日开始应当按照同期银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算。《房屋租赁合同》中约定“房屋租金每六个月一交，在房租到期前交齐”，故刘玉民损失的计算方式为：（1）2017年9月1日至2018年8月30日的房租利息损失：以50万元为基数，自2017年8月31日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算；以50万元为基数，自2018年2月28日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算；（2）2018年9月1日至2019年8月30日的房租利息损失：以50万元为基数，自2018年8月31日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算；以55万元为基数，自2019年2月28日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算；（3）2019年9月1日至2020年8月30日的房租利息损失：以50万元为基数，自2019年8月31日起至实际给付之日止按同期银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算；以60.25万元为基数，自2020年2月29日起至实际给付之日止按同期银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算；（4）2020年9月1日至2021年8月30日的房租利息损失：以50万元为基数，自2020年8月31日起至实际给付之日止按同期银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算；以65.7625万元为基数，自2021年2月28日起至实际给付之日止按同期银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算。        四、常月不承担连带责任。本案系房屋租赁合同纠纷，合同的相对人为刘玉民和姜立国，常月不是共同债务人，刘玉民要求常月承担连带责任没有法律依据，本院不予支持。        综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九条、第三十二条、第四十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十五条规定，判决如下：        一、原告刘玉民与被告姜立国于2015年5月3日签订的《房屋租赁合同》有效；        二、被告姜立国于本判决生效后立即向原告刘玉民支付房租4310125元（2017年9月1日-2021年8月30日房租）；        三、被告姜立国于本判决生效后立即向原告刘玉民支付房屋租金的利息损失（损失计算方式：以50万元为基数，自2017年8月31日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算；以50万元为基数，自2018年2月28日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算；以50万元为基数，自2018年8月31日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算；以55万元为基数，自2019年2月28日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算；以50万元为基数，自2019年8月31日起至实际给付之日止按同期银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算；以60.25万元为基数，自2020年2月29日起至实际给付之日止按同期银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算；以50万元为基数，自2020年8月31日起至实际给付之日止按同期银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算；以65.7625万元为基数，自2021年2月28日起至实际给付之日止按同期银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）；        四、驳回原告刘玉民的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费35177元，由原告刘玉民负担14537元，由被告姜立国负担20640元。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。        审判员    王蕾二〇二一年八月十日书记员    冯媛媛