河北省秦皇岛北戴河新区人民法院民 事 判 决 书（2021）冀0392民初493号原告：秦皇岛美德物业服务有限公司，住所地秦皇岛北戴河新区南戴河金海道3号海岸别苑小区20栋101号。法定代表人：李敏，经理。委托诉讼代理人：卢文，河北沃法律师事务所律师。被告：张建术，男，1956年4月18日生，汉族，户籍地北京市东城区。原告秦皇岛美德物业服务有限公司（以下简称美德物业）与被告张建术物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美德物业的委托诉讼代理人卢文、被告张建术到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美德物业向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付原告拖欠的物业费4590.6元及利息；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告为北戴河新区南戴河熙海小区1-1-601号房屋业主，房屋面积为106.27平方米。抚宁县富强物业服务有限公司原为南戴河熙海小区的前期物业服务公司，2018年2月20日，秦皇岛市恒源房地产开发有限公司、抚宁县富强物业服务有限公司及原告签订转让协议书约定：抚宁县富强物业服务有限公司将熙海小区的物业服务权及业主拖欠的物业费等债权全部转让给原告，由原告继续对小区进行物业服务。抚宁县富强物业服务有限公司为被告提供了2015至2017年度的物业服务，原告为被告提供了2018年至2020年度的物业服务。抚宁县富强物业服务有限公司已经把业主拖欠的物业费债权全部转让给原告。被告应向原告支付2015年度至2020年度的物业费共计4590.6元。原告多次向被告催要未果。原告当庭明确，利息自2021年1月1日起至实际付清之日止，按市场报价利率计算；当庭补充，2012年7月物业费收费标准进行过一次调整，由每月每平米0.5元上调至0.6元。张健术辩称，我们于2010年至2015年，每年都按100%交物业费，第二回一次交了三年的，当时我们没有看过中华人民共和国物业法和各地的具体规定，不了解通行的做法，2014年，我在北京郊区一处住所的物业人员告诉我，像我这种不常住的情况，只需交50%或70%的物业费就行。我在京郊的住所，我和太太每年住半年，而熙海那里我只在10年12年13年17年小住过，13年那次住了一个月是时间最长的一次，自2017年至现在2021年，我们一次都没有去过。像我们在新区熙海小区的居住情况，全中国哪个物业公司都不会收取100%的物业费，石家庄收50%，保定收40%都是河北省境内，凭什么他富强或美德就愣要强收100%？这不是明抢吗？电话里我曾经问过小区物业的工作人员，换成你这种物业费，你交不交？对方答肯定不交。从2015年起，我就向熙海的物业公司提出按70%交费的要求，表示只要你们遵守物业法及相关规定，我马上将钱打过去，但他们指称是公司的规定，致使一件十分合法合规合理的事情，无法进行。2017年五月，我专程去新区找当时管这事的恒源地产的经理周志和面谈，在威尼斯周的办公室里，他说是90%吧！又打电话让楼下的工作人员查查相关的法规条文，该公司的一位女员工送上来一份打印文件，当着周和我的面说是70%，周没话好讲，同意按70%收我的物业费，送我下楼时，周提出由我写个申请交给熙海物业，由物业主任上交给他走个程序，照他的意思，我用在南戴河文具店买的红格小稿纸，给他写好申请，待我要交给熙海物业的马主任的时候，他吓坏了，连连说你饶了我吧，我给你下跪了，我求你了，你还是直接给周经理吧！这两个人拿我踢皮球。我写好那份申请文书和找马主任的时间是2017年五月，一个下着雨的上午，这么一个合理合法合规的事儿，本来到2017年就该解决了，拖延至2021年的责任完全在恒源地产富强物业的出尔反尔，有错的一方告没错的一方，违法违规的一方告按法规行事的—方，这不是滑稽吗？2020年我接到熙海物业的催费电话，我向他们要了其上级负责人叶春花的手机号码，数次跟她交涉，从她口中得知周志和已不当经理了，她现在的上级是恒源地产老板的侄子，她平常见不到面，开始时我打电话她都接听，有时发现未接电话她就打过来，三四次之后我再怎么打她都不接了？致使沟通无法进行，这又是谁的责任？今年五月，我接到贵法院郭姓调解员的电话，我向他说明了情况，他讲秦皇岛没有相关的的规定，我当即上网查到秦皇岛市出台了像我们这种情况，按一定比例交物业费的试行法规，明年即2022年出台正式的百分比，郭调解员改口我们当时讲好这件事，先挂在他那儿，到明年秦皇岛市的正式法规落地了，他规定多少我就交多少，郭满口答应口气十分的确定，你们法院的人怎么也红口白牙出尔反尔呢？以上就是这件事的来龙去脉。在此有必要澄清几个问题：第一，我在熙海小区买的房子是三套三居室，而不是一套。第二，我从来没有说过不交物业费，从来说的都是双方要遵守国家的相关法律法规，你收100%是违法的，我交100%也是违法的，在比例合规的基础上，我立刻就将钱打过去，但他们就是罔顾法规和全国各地通行的做法，一意孤行，责任完全在他们一方。因此，第一他们到法院告我，其起诉不符合条件。第二其起诉请求不适当不符合法院受理的条件，原告之成为熙海的物业公司，没有经过业主大会表决通过，只是在恒远地产富强物业和美德物业之间私相授受，因此，这个物业公司不合法，物业法，他没有成为这件事的原告的资格，他的提起诉讼是不合法的，没有法律身份的，由他收物业费更是非法。在秦皇岛市业己出台了半年以上不住人的房子按一定百分比收取物业费的试行办法的情况下，在秦皇岛市年后推出正式法规的情况下，我熙海小区住房的物业费问题变得十分简单了，就是等待秦皇岛市相关法规的正式确定，规定什么百分比他就收什么百分比，我就交什么百分比，根本用不着麻烦法院，现在己经是七月中旬了，半年的时间还等不了吗？届时一方面我按正式法规交费，一方面，恒源地产等要退还我他们先前非法多收的那部分钱。原告提供了以下证据：证据一、前期物业服务合同，证明抚宁县富强物业服务有限公司原为熙海小区的前期物业服务公司，合同约定了物业公司的服务内容及收费标准等。证据二、转让协议书、照片，证明抚宁县富强物业服务有限公司将熙海小区的物业服务权及业主拖欠的物业费债权全部转让给原告，并向包括被告在内的全体业主履行了债权转让的通知义务，由原告继续对熙海小区进行物业服务，同时证明原告具有诉讼主体资格。证据三、房屋验收交接表，证明熙海小区1-1-601号房屋于2010年3月8日交付被告，被告应当在收房之日起按时缴纳物业费。证据四、催缴通知单、照片，证明被告拖欠原告物业费的情况，经原告催收后被告仍拒绝支付物业费。综合分析以上证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2007年4月12日，秦皇岛市恒源房地产开发有限公司（以下简称恒源房地产，甲方）与抚宁县富强物业服务有限公司（以下简称富强物业，乙方）签订《前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对南戴河熙海小区提供前期物业服务。物业服务费每月每平方米0.5元，2012年7月上调至每月每平方米0.6元。2010年张建术购买南戴河熙海小区1-1-601号房屋，房屋面积为106.27平方米，2010年3月8日房屋验收交接，张建术交纳了2010年至2015年的物业费。从2015年起，张建术以房屋空置为由，向熙海小区的物业公司提出按70%交费的要求，物业公司没有同意，张建术之后多次交涉，双方至今没有达成一致。2018年2月20日，恒源房地产（甲方）、富强物业（乙方）和美德物业（丙方）三方签订转让协议，丙方认可甲方与乙方签订的《前期物业服务合同》，合同中约定乙方的权利义务由丙方继续履行，丙方不再与甲方另行签订《前期物业服务合同》。乙方管理小区期间，业主拖欠的物业费等债权全部转让给丙方。美德物业称张建术拖欠物业费4590.6元，张建术对数额没有提出异议，坚持要求按照70%交费，同时提出退还之前多交的部分。本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当订立书面前期物业服务合同。建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新的物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，恒源房地产与富强物业和美德物业先后签订前期物业服务合同，美德物业受让了富强物业的全部权利义务，对熙海小区提供了物业服务，受让了债权，有权向张建术收取之前拖欠的物业费和受让后的物业费。张建术抗辩称“美德物业没有经过业主大会通过，没有资格起诉，没有资格收取物业费。”不成立。张建术提供的按照70%缴纳物业费的依据是：搜狐焦点网上信息，该信息显示，对小区物业问题市政协多次开展视察调研活动。《秦皇岛市物业管理条例（草案）》第四十五条，已办理验收交接接手但连续6个月以上无人居住、使用的空置物业和待销商品房产权人（含开发商）。空置期间按百分之七十缴纳物业服务费。物业服务合同另有约定的除外。业主空置物业的起止时间应当事先和事后告知物业服务企业，并办理相关手续。该网上信息只是新闻稿件，提到的条例草案部分条款在后来的正式立法中并没有规定。《秦皇岛市物业管理条例》2017年10月27日市人大常委会通过，2017年3月29日河北省人大常委会批准，2018年7月1日实施，对空置房交纳物业费问题没有规定。所以，张建术主张按照70%交纳物业费没有约定依据，没有法定依据。2016年9月21日发布实施的《秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法》规定，业主办理入住手续后长期（连续6个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，按规定或约定服务标准的90%交纳空置物业服务费。2019年4月29日秦皇岛市发改委和住建局印发的《关于调整城市区物业服务收费标准暨理顺收费管理工作的通知》规定，普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，房屋空置六个月以上的，由业主或物业使用人向物业服务企业提出书面申请，经物业服务企业确认（原则上以水、电、气均未使用为衡量标准）后，其物业服务费按照不超过前斯物业服务合同约定物业服务收费标准的80%交纳。（以上均须在物业服务合同中约定。）此标准试行一年，试行期满后根据运营成本、业主承受能力等情况制定正式标准。综合分析以上规定，结合在案证据，本院酌定张建术按照90%的比例交纳物业费比较适宜。新的法律和政策实施后，适用于之后的事件和行为，原则上对之前的事件和行为没有溯及力，张建术抗辩称要求退还以前多收的物业费没有依据，本院不予支持。张建术称在该小区买了3套房，不仅是1-1-601号，但美德物业仅仅起诉了拖欠该房屋的物业费，本院对于没有起诉的部分不予审理。双方因交费比例分歧一直在交涉，美德物业要求张建术支付利息本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决如下：一、被告张建术于本判决生效后10日内支付给原告秦皇岛美德物业服务有限公司物业费4131.54元。二、驳回原告秦皇岛美德物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张建术负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审判员  刘振会二〇二一年八月二十四日书记员  赵晶晶