湖南省湘潭市雨湖区人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘0302执异22号案外人：江军，男，1992年3月8日出生，汉族，户籍所在地湖南省双峰县。案外人：宾龙，男，1988年2月23日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。申请执行人：刘荣秋，男，1957年8月11日出生，汉族，住湘潭市岳塘区。被执行人：胡智，男，1965年2月1日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。被执行人：湘潭金荣房地产开发有限公司，住所地湘潭市雨湖区韶山东路27号。法定代表人：胡智。本院依据已经发生法律效力的（2015）潭仲裁字第172号湘潭仲裁委员会裁决书，执行申请执行人刘荣秋与被执行人胡智、湘潭金荣房地产开发有限公司（以下简称金荣公司）民间借贷纠纷一案，案外人江军、宾龙就本院查封位于湘潭市雨湖区门面（产权证号20××72）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人江军、宾龙称，1.异议人在上述房产查封前已与被执行人胡智、金荣公司签订《商品房买卖合同》，且已支付合同对价。2011年10月18日，异议人委托宾高明与被执行人胡智、金荣公司签订《商品房买卖合同》，合同约定胡智将其名下位于湘潭市雨湖区门面（建筑面积约10000平方米）、金荣公司将其名下世纪外滩高层裙楼3层（建筑面积约4500平方米）、四层（建筑面积约2300平方米）、五层（建筑面积约500平方米）的房产（共17300平方米）以均价3000元每平方卖给赵永建、许智翔和宾高明，合同总价款为5190万元。其中赵永建购买房产大约6136平方米，购房款约1840万元；许智翔购买房产大约3333平方米，购房款约为1000万元；宾高明购买房产大约7090平方米，购房款约为2200万元。宾高明的购房款通过抵账的方式，或者以转帐给胡智所指定的收款人的方式完成了支付合同购房款的义务。宾高明也通过抵账、银行转帐等方式，收到了异议人的购房款。宾高明购买完上述房产后，由其本人分配，其中案涉5号门面（246.74平方米），其中，江军占190平方米、宾龙占56.74平方米。异议人支付完合同对价款后，曾于2012年10月25日与胡智约定在湘潭市房产局办理过户登记，在房产局工作人员见证下，双方签订了存量房买卖合同、湘潭市存量房交易资金监管信息登记表、湘潭市存量房交易资金监管协议、湘潭市房屋登记申请书（二）、委托书等材料。但在办理缴纳过户税的过程中发现行政工作人员在存量房买卖合同中对购房款的定价极低，导致买卖双方需承担远超乎预期的过户税，故而当下未完成缴纳房产契税手续。随后双方就过户税务的承担问题未达成一致意见，导致案涉房产的产权一直没有从胡智名下变更为异议人。3.出卖人胡智已完成涉案房产的交付，异议人取得涉案房产后有对该房产进行经营和管理。虽然房产一直没有办理过户手续，但胡智已向异议人完成了交付。买受人取得房产后，统一委托宾高明与湘潭红叶窗帘城经营管理有限公司签订委托合作经营协议，协议约定从2012年开始，委托湘潭红叶窗帘城经营管理有限公司管理买受人的门面，并定期向买受人支付租金收益。从2012年至今，异议人每年都有收到来自宾高明的租金收益转帐，故而异议人已经实际取得案涉房产的所有权并已享受到对其经营管理所带来的租金收益。综上，请求撤销雨湖区人民法院作出的（2017）湘执恢229号之二协助执行通知书，终止对胡智名下位于湘潭市雨湖区门面（产权证20××72号）的执行；确认异议人对案涉门面的所有权。申请执行人刘荣秋称，1.本案中，不论是法院查询的登记情况，还是异议人自行提供的证据，均证明本案的不动产的权利人为被执行人。2.异议人所提交的证据，所有房屋的买卖手续及合同，均存在自相矛盾，且出卖人胡智已经死亡，无法查证胡智签名的真实性，更不要提异议人中有买受人在合同签订时尚不足20岁，何来的经济能力购买商铺；且商品房买卖合同所指向的标的与产权登记不一致，无法确定购买的标的。因此，本案被执行人与异议人之间不存在合法、有效的书面买卖合同。从目前的情况来看，房屋亦并非由异议人实际占有，而是由租户占有使用，因此，异议人也没有合法占有该不动产。本案中没有任何转账凭证可以证实案外人已经实际支付购房款，仅有几份收据，而且收据所涉金额高达5000余万元，没有任何银行转帐记录是不可能的，因此，异议人也未支付任何的购房款。本案房产证系在商品房买卖合同签订后办理的，既可以办到被执行人名下，为何不能办理到买受人名下。经审查查明，2015年8月5日，湘潭仲裁委员会作出（2015）潭仲裁定第172号裁决书，裁决1.被申请人胡智、金荣公司在本裁决书送达之日起七日内向申请人刘荣秋支付借款本金65万元及利息585414.08元；2.申请人刘荣秋的其他仲裁请求不予支持。本案受理费19000元、处理费1000元、保全费5000元，共计25000元，由被申请人胡智、金荣公司承担。刘荣秋于2015年8月27日向本院申请执行，本院于同日立案执行。2015年12月15日，本院作出（2015）雨法执字第940号执行裁定书，终结本次执行程序。之后，依据刘荣秋的申请，本院恢复执行，并于2018年3月13日、3月20日，对被执行人胡智、金荣公司的房产进行了查封（包括案涉房产在内）。另查明，1.申请执行人刘荣秋与被执行人胡智、金荣公司民间借贷纠纷执行案，案涉门面共计三处即本院共查封三处房产，本案为其中一处。2.案涉房产登记在胡智名下，现胡智已过世。另，1.异议人陈述，自己系委托宾高明购房，所有的手续都由宾高明办理；案涉门面也委托宾高明出租，租金也由宾高明转交。2.宾高明陈述，自己是受案外人（含江军、宾龙）的委托购买房产，共计支付购房款为2000多万元；其中，700多万元是宾高明自己贷款付的，其他是案外人（包括江军）支付的；本案所涉5号门面的钱有100万元是江军的父亲江黎明付给，付的现金或转帐；宾高明与江黎明之间除了工程款没有其他经济往来；宾龙与宾高明系父子关系。2011年10月18日，金荣公司、胡智与赵永建、许智翔签订商品房买卖合同；之后，在该合同上有加“宾高明”字样，在其名字处加盖有湘潭三桥布市场服务有限公司的印章，宾高明陈述该公司也是胡智的，系胡智同意其与赵永建、许智翔一起购房。3.异议人陈述，2012年10月25日，异议人分别就案涉门面在房管局与胡智签订存量房买卖合同，合同价款分别为26000元与15000元，因胡智无钱交过户费，所以，没有办理完过户手续。之后，异议人没有去房产部门办过证。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关系证据判断。现案涉房产依旧登记在被执行人胡智名下。异议人虽提交有与胡智所签订的存量房买卖合同，但其所签订的价格明显与市场价值不符，且异议人也未能提交自己支付购房款的相关凭证，故此，本院对异议人所提执行异议申请不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回异议人江军、宾龙的异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，可在收到本裁定之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  李育君审判员  田 园审判员  李 琳二〇二一年八月十八日书记员  谢艳廷《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。