湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1002民初2877号原告郴州守信物业服务有限公司，住所郴州市北湖区国庆南路梨树山村下朱家组1栋3单元302室，统一社会信用代码：91431002MA4LBADT0M。法定代表人刘晓丽，系该公司执行董事。被告蒋秋利，女，1986年8月27日生，汉族，湖南省耒阳市人，住郴州市北湖区。原告郴州守信物业服务有限公司（以下简称“守信物业”）诉被告蒋秋利物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告守信物业委托诉讼代理人刘晓丽，被告蒋秋利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郴州守信物业服务有限公司请求本院判令：1.被告支付物业管理费2744.7元（127.07×0.6元/月×36个月），滞纳金823.41元（2744.7×30%，合同约定违约金每日0.5%，我方只按本金30%计算至2020年12月31日），共计3568.11元；2被告承担本案全部诉讼费。被告蒋秋利答辩意见：1.守信物业与小区业委会签订的物业服务合同程序违法，属无效合同；2.守信物业严重违反物业服务合同的约定，日常生活疏于对小区的管理，基本没有提供任何物业服务。查明的事实根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：一、2017年3月6日，郴州市福运新村业主委员会（甲方）与守信物业公司（乙方）签订《福运新村物业管理合同》，约定由守信物业公司对福运新村小区进行物业服务，确定委托管理期限为30年，自2017年3月13日起至2047年3月13日止。同时对委托事项、权利义务等进行了详细约定，包括甲方“对乙方的管理实施监督检查，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议”、“若乙方没有完成合同责任，甲方应当责成乙方限期改正；限期不改，将对乙方进行处罚”等。2017年3月29日，郴州市福运新村业主委员会与守信物业公司签订《福运新村物业管理合同》（补充版），约定委托管理期限修改为五年，自2017年3月13日起至2022年3月12日止，如因违约导致小区三分之二入住业主的联合签名抵制，守信物业公司应作出相关的说明及整改措施，如两次引起小区三分之二已入住业主的联合签名抵制，守信物业公司应无条件退出小区的管理服务。双方约定物业费0.6元/平方米包干制，并承诺在服务期内不私自涨价等。二、被告蒋秋利系原告所管理的郴州市福运新村小区XX栋X单元XXX号房屋业主，房屋面积1XX.07㎡。被告蒋秋利以物业管理混乱、服务不到位等为由未交纳物业管理费，至2020年12月31日，被告蒋秋利尚欠物业管理费2744.7元。原告于2020年12月31日终止物业服务合同，其向蒋秋利催缴物业管理费未果，为此双方发生纠纷。三、守信物业公司于2020年以物业服务合同纠纷起诉其业主至本院，本院生效法律文书确认了以下事实：郴州市福运新村地处郴州市北湖区郴江街道联福社区，由郴州市新大地房地产开发有限公司开发建设，于2010年建成，共有27栋55个单元764名业主，建筑面积105589.8平方米。2016年11月29日，福运新村召开第一次业主代表大会，通过福运新村业主委员会选举办法、管理规约、业主大会议事规则，并进行了公示，同时选举业主委员会委员。2017年1月22日，郴州市房产管理局根据郴州市福运新村业主委员会提交的备案资料，作出郴业备字（40）号业主委员会备案通知书，同意郴州市福运新村第一届业主委员会备案，本届业主委员会成立时间为2017年1月15日，任期二年，小区物业管理区域为郴州市北湖区梨树山路61号福运新村小区。2017年2月14日，郴州市福运新村业主委员会召开委员会会议，决议选聘新物业公司。2017年3月4日，郴州市福运新村业主委员会召开业主大会，大会决议选聘守信物业公司入驻该小区提供物业服务，同时授权业主委员会代表业主与选聘的物业公司起草、签订物业服务合同以及处理相关事宜等事项。守信物业公司于2018年1月1日入驻福运新村提供物业服务。福运新村小区卫生清理不到位，2020年6月19日，《郴州发布》对郴州市城区2020年5月小区（单位）卫生评比“红黑榜”名单通报中，福运新村小区被纳入“黑榜”名单予以通报。2019年12月24日，郴州市福运新村业主委员会向小区全体业主发布《公告》，提出守信物业公司未达到物业服务行业标准，存在诸多问题，对业委会换届工作和守信物业去留问题征求全体业主意见。判决的理由与结果本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案中，郴州福运新区小区业主委员会代表业主与原告守信物业公司签订的《福运新村物业管理合同》及《福运新村物业管理合同》（补充版），系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告蒋秋利作为该小区业主之一，也当然受该合同约束。在原告依约为该小区提供了物业服务后,被告有义务按照合同约定给付相关费用。被告要求减半交纳物业费，根据《福运新村物业管理合同》及《福运新村物业管理合同》（补充版）中，对物业服务项目及收费标准已有明确约定，且经过被告所在小区业主合法选举产生的原业主委员会签章认可，如需改变收费标准应依照有关法律规定进行，小区物业服务费收费标准不能由单个业主凭个人意志确定，故对该要求本院不予采纳。关于被告提出原告物业管理及服务不到位的抗辩意见，原告在提供物业服务过程中存在一定的不足之处,但被告并未举证证明原告存在根本不履行合同义务或者履行合同存在重大瑕疵而可以免除物业服务费交纳义务的情形，原告作为小区的物业服务企业，应努力提高自身的服务质量，积极提高服务水平，促进小区环境改善，鉴于原告在提供小区物业服务过程中也存在一定的不足之处，本院酌情予以扣减10%的物业费。综上，被告蒋秋利应交的物业费为：127.07平方米×0.6元/平方米×36个月×90%=2470元（物业费自2018年1月计算至2020年12月）。原告主张滞纳金无合同依据，同时亦考虑原告的物业服务确实存在不足之处，故对原告要求被告支付滞纳金的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，参照《物业管理条例》第七条第(五)项、第三十五条第一款、第四十条、第六十七条之规定，判决如下：一、被告蒋秋利于本判决生效之日起十日内支付原告郴州守信物业服务有限公司物业管理费2470元；二、驳回原告郴州守信物业服务有限公司其他诉讼请求。如被告蒋秋利未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告郴州守信物业服务有限公司负担8元，被告蒋秋利负担17元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 员  黎 建二〇二一年八月十七日法官助理  陈婵莹书 记 员  王黎惠附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定的，适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]8号第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。