广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1402民初1562号原告：杨志明，男，汉族，1984年6月28日出生，住址梅州市梅江区。委托诉讼代理人：刘中强，广东法泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭兰，广东法泰律师事务所实习律师。被告：程小琴，女，汉族，1959年10月29日出生，住址梅州市梅江区。委托诉讼代理人：黎伟杰，广东义致律师事务所律师。被告：梁某，男，汉族，2005年5月21日出生，住址湖南省常德市武陵区。法定代理人：詹某，女，汉族，1986年4月17日出生，住址湖南省常德市武陵区。是被告梁某的母亲。原告杨志明诉被告程小琴、梁某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨志明的委托诉讼代理人刘中强、被告程小琴的委托诉讼代理人黎伟杰到庭参加了诉讼。被告梁某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告程小琴以及梁森荣于2017年12月2日签订的《房屋买卖合同》；2.被告程小琴退还购房款523267元，并支付资金占用费107269.74元（从2017年11月1日起至2021年3月31日止共41个月，以523267元为本金，按月息5厘计算，之后的利息计算至全部购房款本金付清之日为止）；3.被告程小琴支付违约金476733元；4.被告程小琴赔偿原告因诉讼保全造成的保费损失2500元；5.被告程小琴赔偿原告因诉讼造成的律师费损失52000元；6.被告梁某在继承其父亲梁森荣的遗产范围内对上述第二至五项请求事项中的退款、违约金、赔偿款承担责任。事实和理由：2017年12月2日，原告为乙方、被告程小琴及其儿子梁森荣为甲方，签订了《房屋买卖合同》。该合同约定，程小琴、梁森荣以523267元的价格，将位于梅州市江南坜明安置区卖给原告。合同第五条约定“甲方必须保证上述房产产权清楚，在该房产未办理产权过户手续前，如因甲方的原因被查封，扣押，冻结等，甲方应承担责任及赔偿乙方一切损失”。第八条约定“如甲方违约，甲方无条件退还购房款和违约金共人民币（大写）壹佰万元（小写）￥1000000元整赔偿给乙方”。合同签订后，原告依约分别于2017年9月5日以银行无卡存款方式分4次共支付了购房定金30000元、于2017年11月1日以银行转账方式支付购房款490000元、于2017年11月1日以现金方式支付购房款余款3267元给程小琴、梁森荣。程小琴在2017年11月1日的《收据》中签名确认收到了全部购房款。2020年5月18日，梁森荣与张伟忠因民间借贷纠纷导致涉案房屋被梅州市梅江区人民法院查封。为此，原告向梅江区人民法院提出案外人异议申请，要求停止对案涉房屋的执行，但被梅州市梅江区人民法院作出的（2020）粤1402执异67号执行裁定书驳回异议请求。原告又向梅江区人民法院提起案外人执行异议之诉，梅江区人民法院作出（2021）粤1402民初201号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求，该判决已经生效。在执行异议之诉诉讼期间，第三人梁森荣于2021年1月16日因车祸去世，梅江区人民法院追加了梁森荣的儿子梁某作为第三人参加诉讼。由于程小琴不能将案涉房屋交付并将产权过户给原告，属于根本性违约。根据《民法典》第五百六十三条第（四）款的规定，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同。在解除合同时，程小琴应当按照合同第五条、第八条的约定承担退回购房款、支付违约金、赔偿资金占用费、保费和律师费损失，请求法院支持原告的诉讼请求。被告程小琴辩称，原告请求解除与答辩人以及梁荣森于2017年12月2日签订的《房屋买卖合同》，并要求答辩人退还购房款523267元和支付资金占用费107269.74元，无法律依据，不应当支持。涉案安置房的实际权利人为梁森荣，由于答辩人是被征收人，因此原梅州市梅江区江南新城建设工程房屋征收产权调换补偿安置协议书和梅州市梅江区江南新城建设工作领导小组办公室的选房通知书的户名为答辩人。《房屋买卖合同》明确约定合同签订双方为原告和梁森荣（与答辩人是母子关系），原告通过银行转账的方式将定金和购房款转至梁森荣的账户。依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条的规定：“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外”。由于当时答辩人是土地被征收人，安置房的户名必须是答辩人，为了帮助涉案安置房的实际权利人梁森荣履行《房屋买卖合同》而在合同上签名，答辩人既不是以担保人或者实际权利人的名义在《房屋买卖合同》上签字，也不是合同的相对方，从始至终都未收到过原告支付的购房款项。因此，合同对答辩人不具有约束力，答辩人无须向原告返还购房款、支付资金占用费。二、原告请求答辩人向其支付违约金476733元的诉讼请求无法律依据，不应予以支持。依据合同相对性原则，合同只能对合同当事人产生约束力，对合同当事人以外的其他人并不发生约束力。《房屋买卖合同》的主体为原告和梁森荣，答辩人并非合同相对方，且从未收到过原告的购房款，因此，答辩人无须承担违约责任。三、原告请求答辩人支付律师费的诉讼请求无法律依据，不应予以支持。《房屋买卖合同》对因合同纠纷所产生的律师费用承担未作约定，答辩人无须承担律师费。四、被拆迁房屋在上世纪90年代由答辩人与丈夫建成，在2013年被征收，因房屋没有产权证书，由答辩人以户主名义与拆迁安置中心签订协议。因答辩人与梁森荣、梁荣荣在同一户口，家庭内部协商将坜明安置区C2栋2102房、B2栋2201房分配给梁森荣，B2栋2301房分配给梁荣荣。B2栋2301房由梁荣荣出卖给他人，已收取房款并交付。被告梁某未到庭，亦未作答辩。本院经审理认定事实如下：梁森荣与程小琴系母子关系，梁某是梁森荣的儿子。梁森荣于2021年1月16日死亡。2017年2月26日，梅州市梅江区土地房屋征收安置中心与程小琴签订了《梅州市梅江区江南新城建设工程房屋征收产权调换补偿安置协议书》（No.4-4-043号）。2017年11月13日，程小琴作为产权人(代理人)在江南新城安置房选房确认表上签名捺印，选择了坜明安置区C2栋2102房、B2栋2201房、B2栋2301房，其中涉案房产C2栋2102房备注为梁森荣、程小琴。2017年12月2日，原告作为乙方与梁森荣作为甲方签订了《房屋买卖合同书》。合同第二条约定甲方将涉案房产C2栋2102房，建筑面积121.69平方米，以523267元的价格卖给乙方。第五条约定甲方必须保证上述房产产权清楚，在该房产未办理产权过户手续前，如因甲方原因被查封、扣押、冻结等，甲方应承担责任及赔偿乙方一切损失。第八条违约责任约定付清购房款后，甲乙双方签字时本合同即时生效，如乙方违约，购房款不予退还。如甲方违约，甲方无条件退还购房款和违约金共人民币（大写）壹佰万元（小写）￥1000000元整赔偿给乙方。备注：1.原梅州市梅江区江南新城建设工程房屋征收产权调换补偿安置协议书和梅州市梅江区江南新城建设工作领导小组办公室的选房通知书户名为程小琴，由于程小琴和梁森荣为母子关系和甲方内部商定，乙方向甲方购买的房屋的房产证户名为梁森荣。梁森荣在合同甲方签字处签名并按下指模，程小琴在房屋编号：4-4-042,4-4-043产权人（代理人）签名处签名并按下指模，原告在乙方处签名并按下指模。合同最后还有经原告、梁森荣、程小琴确认的手写内容：“为方便办理房产过户手续，经大家协商决定，此套房的产权证先办理至程小琴名下，再由程小琴过户给杨志明。过户手续完成之后，杨志明自愿另行支付10000.00（人民币壹万元整）给甲方（程小琴）。”原告分别在2017年9月5日以银行无卡存款方式分4次共支付了购房定金30000元，在2017年11月1日以银行转账方式支付了购房款490000元，在2017年12月2日以现金方式支付了购房款余款3267元，合计支付了523267元给梁森荣。梁森荣与程小琴于2017年11月1日共同出具了523267元的《收据》给原告收执。2019年5月25日，本院立案受理了申请执行人张伟忠与被执行人梁森荣民间借贷纠纷执行一案，执行过程中作出（2019）粤1402执855号协助执行通知书，依法查封属于被执行人梁森荣位于梅江区的安置房【房屋编号：4-4-043】的份额，查封期限为三年，查封期间不予变更权属人，在办理产权证时提告我院。2020年9月23日，本院向梅州市梅江区土地房屋征收安置中心发出（2019）粤1402执906号协助执行通知书，对属于被执行人梁森荣名下的安置房及车位暂不予办理交付。梅州市梅江区土地房屋征收安置中心在2020年10月9日通知程小琴（产权人）结算收房时，将上述协助执行事项告知了程小琴，原告因此获悉无法收房，遂于2020年11月23日向本院提出执行异议申请，请求终止（2019）粤1402执855号案的执行，解除对涉案房产的查封。本院于2020年11月25日作出（2020）粤1402执异67号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告不服该裁定，向本院提起执行异议之诉，本院于2021年3月24日作出（2021）粤1402民初201号民事判决书，驳回了原告的全部诉讼请求。在（2021）粤1402民初201号一案的庭审中，主审人询问程小琴、梁某：“第三人，原告主张涉案房屋是与程小琴直接交易的，不是向梁森荣买房。第三人对原告的主张是否有异议？”程小琴、梁某回答：“我方同意原告的主张，原告是向程小琴买房、而不是向梁森荣买房。”主审人询问原告：“根据原告提供的两份《房屋买卖合同》，在该两份《房屋买卖合同》的抬头写明‘卖方梁森荣’‘买方杨志明”，在两份买卖合同尾部签名，所打印的内容注明‘甲方梁森荣’‘产权人（代理人）程小琴’‘乙方杨志明’，这两份合同内容显示，与原告与第三人主张的法律关系不一致，请原告解释？”程小琴、梁某对此问题的回答：“如果没有程小琴同意，涉案房屋是不可能出卖的，原告也不可能去购买涉案房屋。之所以卖方是梁森荣的名字，而不是程小琴的名字，因为梁森荣与原告是朋友，程小琴让他们两人商量。代理人与程小琴经过商量，认为现在房子有多套，而且没有钱去支付收房的补偿面积的金额，所以就同意出卖一套。”程小琴在本案庭审中表示因该案代理人梁荣荣不是法律专业人士，对法律关系不了解，其不认可梁荣荣在该案的陈述，应该以其在本案中的陈述意见为准；从《房屋买卖合同》第一条第二句至第三句的内容可以看出涉案安置房分配给了梁森荣，梁森荣才是涉案房屋的权利人，其只是挂名产权人。诉讼中，梁某提交了《放弃继承声明》，声明其从未继承其父亲梁森荣的任何遗产，如梁森荣有任何遗产，其愿意放弃继承。本院根据原告的财产保全申请，于2021年5月18日作出（2021）粤1402民初1562号民事裁定书，裁定轮候查封梁森荣、程小琴所有的坐落于坜明安置区B2栋2201的安置房[房屋编号为4-4-042]，查封金额以300000元为限；轮候查封梁森荣、程小琴所有的坐落于坜明安置区C2栋2102的安置房[房屋编号为4-4-043]，查封金额以300000元为限；查封梁荣荣、程小琴所有的坐落于坜明安置区B2栋2301安置房中属于程小琴的份额，查封金额以500000元为限。原告提供了阳光财产保险股份有限公司出具的编号为1087319192021000974的保函作为财产保全担保，原告支付了1100元的财产保全保险费。本院于2021年5月21日向梅州市梅江区房屋征收安置中心发出上述民事裁定书及协助执行通知书。另查，原告为本次诉讼委托了广东法泰律师事务所代理本案，支付了律师费52000元。以上事实有原告的身份证复印件、被告程小琴的身份证复印件、被告梁某的身份证复印件、《房屋买卖合同》、《收款单》、《收据》、农行交易回单、农行交易明细、农行转账业务客户回执、购房及选房过程说明、《梅州市梅江区江南新城建设工程房屋征收产权调换补偿安置协议书》（Ｎｏ.4-4-043号）、江南新城安置房选房确认表、（2019）粤1402执855号协助执行通知书、（2019）粤1402执906号协助执行通知书、（2020）粤1402执异67号执行裁定书、（2021）粤1402民初201号开庭笔录和民事判决书、（2021）粤1402民初1562号民事裁定书、《委托合同》、律师费发票、《放弃继承声明》，及当事人陈述予以证实。本院认为，原告主张《房屋买卖合同》的当事人为其与梁森荣、程小琴，程小琴则认为合同当事人是原告与梁森荣，其从未收到过原告支付的购房款项。经查，梁森荣在合同甲方处签名、程小琴在合同房屋产权人（代理人）处签名、原告在合同乙方处签名。对于程小琴是否为合同当事人的问题，首先，合同注明“为方便办理产权过户手续，经大家协商决定，此套房产权证先办理至程小琴名下，再由程小琴过户给杨志明。过户手续完成之后，杨志明自愿另行支付10000.00（人民币壹万元整）给甲方（程小琴）”，从中可看出程小琴应是房屋的产权人，且其还在2017年11月1日与梁森荣共同出具购房《收据》给原告。其次，程小琴在（2021）粤1402民初201号庭审中表示其同意原告主张的涉案房屋是原告与其直接交易，原告不是向梁森荣买房，对于主审人询问的《房屋买卖合同》记载的内容与原告与第三人主张的法律关系不一致，其表示如果没有其同意，房屋不可能出卖，原告也不可能购买涉案房屋。程小琴的以上陈述亦可证明其是房产实际产权人，这与其在本案抗辩认为的房屋的实际权利人为梁森荣明显自相矛盾。最后，（2021）粤1402民初201号民事判决书查明《房屋买卖合同》是原告作为乙方与梁森荣、程小琴作为甲方签订，宣判后程小琴无异议，该判决已经生效。因此，原告主张《房屋买卖合同》的当事人是其与梁森荣、程小琴有据，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……。”涉案房屋因梁森荣与案外人债权债务纠纷被本院执行，原告无法取得涉案房产，合同的目的无法实现，其请求解除合同，符合上述法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。因原告解除合同的请求获得支持，所以程小琴应将已收取的购房款523267元返还给原告。《房屋买卖合同》第八条违约责任约定如乙方违约，购房款不予退还。如甲方违约，甲方无条件退还购房款和违约金共人民币（大写）壹佰万元（小写）￥1000000元整赔偿给乙方。已知购房款为523267元，则双方约定的违约金为476733元。程小琴认为违约金金额超过了法律规定的上限。因原告未举证证明程小琴违约给其造成的损失，故本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，结合公平原则和诚实信用原则，违约金酌定为50000元。原告还请求程小琴支付应退购房款资金占用费、赔偿诉讼保全保险费2500元、律师费损失52000元。经查，从《房屋买卖合同》第八条约定的违约责任内容来看，双方约定的违约金兼具赔偿性质，合同未对诉讼保全保险费、律师费的承担作出明确约定。鉴于本院已支持50000元违约金，原告请求的资金占用费、诉讼保全保险费、律师费，本院不予支持。梁某是梁森荣的婚生儿子，无证据证实梁某已经继承其父亲梁森荣的遗产，梁某本人亦在诉讼中提交《放弃继承声明》，表示放弃继承梁森荣任何遗产。原告请求梁某在继承其父亲梁森荣的遗产范围内对应退购房款、违约金、赔偿款等承担责任无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条第一款第（四）项、第五百六十六条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告杨志明与被告程小琴以及梁森荣于2017年12月2日签订的《房屋买卖合同》；二、被告程小琴应于本判决生效之日起十五日内返还购房款523267元给原告杨志明；三、被告程小琴应于本判决生效之日起十五日内支付违约金50000元给原告杨志明；四、驳回原告杨志明的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14834.74元，减半收取计7417.37元，保全费5000元，合计12417.37元（原告已预交），由被告程小琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  何仕珠二〇二一年八月五日书记员  章梓鹏广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1402民初1562号原告：杨志明，男，汉族，1984年6月28日出生，住址梅州市梅江区。委托诉讼代理人：刘中强，广东法泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭兰，广东法泰律师事务所实习律师。被告：程小琴，女，汉族，1959年10月29日出生，住址梅州市梅江区。委托诉讼代理人：黎伟杰，广东义致律师事务所律师。被告：梁某，男，汉族，2005年5月21日出生，住址湖南省常德市武陵区。法定代理人：詹某，女，汉族，1986年4月17日出生，住址湖南省常德市武陵区。是被告梁某的母亲。原告杨志明诉被告程小琴、梁某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨志明的委托诉讼代理人刘中强、被告程小琴的委托诉讼代理人黎伟杰到庭参加了诉讼。被告梁某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告程小琴以及梁森荣于2017年12月2日签订的《房屋买卖合同》；2.被告程小琴退还购房款523267元，并支付资金占用费107269.74元（从2017年11月1日起至2021年3月31日止共41个月，以523267元为本金，按月息5厘计算，之后的利息计算至全部购房款本金付清之日为止）；3.被告程小琴支付违约金476733元；4.被告程小琴赔偿原告因诉讼保全造成的保费损失2500元；5.被告程小琴赔偿原告因诉讼造成的律师费损失52000元；6.被告梁某在继承其父亲梁森荣的遗产范围内对上述第二至五项请求事项中的退款、违约金、赔偿款承担责任。事实和理由：2017年12月2日，原告为乙方、被告程小琴及其儿子梁森荣为甲方，签订了《房屋买卖合同》。该合同约定，程小琴、梁森荣以523267元的价格，将位于梅州市江南坜明安置区卖给原告。合同第五条约定“甲方必须保证上述房产产权清楚，在该房产未办理产权过户手续前，如因甲方的原因被查封，扣押，冻结等，甲方应承担责任及赔偿乙方一切损失”。第八条约定“如甲方违约，甲方无条件退还购房款和违约金共人民币（大写）壹佰万元（小写）￥1000000元整赔偿给乙方”。合同签订后，原告依约分别于2017年9月5日以银行无卡存款方式分4次共支付了购房定金30000元、于2017年11月1日以银行转账方式支付购房款490000元、于2017年11月1日以现金方式支付购房款余款3267元给程小琴、梁森荣。程小琴在2017年11月1日的《收据》中签名确认收到了全部购房款。2020年5月18日，梁森荣与张伟忠因民间借贷纠纷导致涉案房屋被梅州市梅江区人民法院查封。为此，原告向梅江区人民法院提出案外人异议申请，要求停止对案涉房屋的执行，但被梅州市梅江区人民法院作出的（2020）粤1402执异67号执行裁定书驳回异议请求。原告又向梅江区人民法院提起案外人执行异议之诉，梅江区人民法院作出（2021）粤1402民初201号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求，该判决已经生效。在执行异议之诉诉讼期间，第三人梁森荣于2021年1月16日因车祸去世，梅江区人民法院追加了梁森荣的儿子梁某作为第三人参加诉讼。由于程小琴不能将案涉房屋交付并将产权过户给原告，属于根本性违约。根据《民法典》第五百六十三条第（四）款的规定，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同。在解除合同时，程小琴应当按照合同第五条、第八条的约定承担退回购房款、支付违约金、赔偿资金占用费、保费和律师费损失，请求法院支持原告的诉讼请求。被告程小琴辩称，原告请求解除与答辩人以及梁荣森于2017年12月2日签订的《房屋买卖合同》，并要求答辩人退还购房款523267元和支付资金占用费107269.74元，无法律依据，不应当支持。涉案安置房的实际权利人为梁森荣，由于答辩人是被征收人，因此原梅州市梅江区江南新城建设工程房屋征收产权调换补偿安置协议书和梅州市梅江区江南新城建设工作领导小组办公室的选房通知书的户名为答辩人。《房屋买卖合同》明确约定合同签订双方为原告和梁森荣（与答辩人是母子关系），原告通过银行转账的方式将定金和购房款转至梁森荣的账户。依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条的规定：“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外”。由于当时答辩人是土地被征收人，安置房的户名必须是答辩人，为了帮助涉案安置房的实际权利人梁森荣履行《房屋买卖合同》而在合同上签名，答辩人既不是以担保人或者实际权利人的名义在《房屋买卖合同》上签字，也不是合同的相对方，从始至终都未收到过原告支付的购房款项。因此，合同对答辩人不具有约束力，答辩人无须向原告返还购房款、支付资金占用费。二、原告请求答辩人向其支付违约金476733元的诉讼请求无法律依据，不应予以支持。依据合同相对性原则，合同只能对合同当事人产生约束力，对合同当事人以外的其他人并不发生约束力。《房屋买卖合同》的主体为原告和梁森荣，答辩人并非合同相对方，且从未收到过原告的购房款，因此，答辩人无须承担违约责任。三、原告请求答辩人支付律师费的诉讼请求无法律依据，不应予以支持。《房屋买卖合同》对因合同纠纷所产生的律师费用承担未作约定，答辩人无须承担律师费。四、被拆迁房屋在上世纪90年代由答辩人与丈夫建成，在2013年被征收，因房屋没有产权证书，由答辩人以户主名义与拆迁安置中心签订协议。因答辩人与梁森荣、梁荣荣在同一户口，家庭内部协商将坜明安置区C2栋2102房、B2栋2201房分配给梁森荣，B2栋2301房分配给梁荣荣。B2栋2301房由梁荣荣出卖给他人，已收取房款并交付。被告梁某未到庭，亦未作答辩。本院经审理认定事实如下：梁森荣与程小琴系母子关系，梁某是梁森荣的儿子。梁森荣于2021年1月16日死亡。2017年2月26日，梅州市梅江区土地房屋征收安置中心与程小琴签订了《梅州市梅江区江南新城建设工程房屋征收产权调换补偿安置协议书》（No.4-4-043号）。2017年11月13日，程小琴作为产权人(代理人)在江南新城安置房选房确认表上签名捺印，选择了坜明安置区C2栋2102房、B2栋2201房、B2栋2301房，其中涉案房产C2栋2102房备注为梁森荣、程小琴。2017年12月2日，原告作为乙方与梁森荣作为甲方签订了《房屋买卖合同书》。合同第二条约定甲方将涉案房产C2栋2102房，建筑面积121.69平方米，以523267元的价格卖给乙方。第五条约定甲方必须保证上述房产产权清楚，在该房产未办理产权过户手续前，如因甲方原因被查封、扣押、冻结等，甲方应承担责任及赔偿乙方一切损失。第八条违约责任约定付清购房款后，甲乙双方签字时本合同即时生效，如乙方违约，购房款不予退还。如甲方违约，甲方无条件退还购房款和违约金共人民币（大写）壹佰万元（小写）￥1000000元整赔偿给乙方。备注：1.原梅州市梅江区江南新城建设工程房屋征收产权调换补偿安置协议书和梅州市梅江区江南新城建设工作领导小组办公室的选房通知书户名为程小琴，由于程小琴和梁森荣为母子关系和甲方内部商定，乙方向甲方购买的房屋的房产证户名为梁森荣。梁森荣在合同甲方签字处签名并按下指模，程小琴在房屋编号：4-4-042,4-4-043产权人（代理人）签名处签名并按下指模，原告在乙方处签名并按下指模。合同最后还有经原告、梁森荣、程小琴确认的手写内容：“为方便办理房产过户手续，经大家协商决定，此套房的产权证先办理至程小琴名下，再由程小琴过户给杨志明。过户手续完成之后，杨志明自愿另行支付10000.00（人民币壹万元整）给甲方（程小琴）。”原告分别在2017年9月5日以银行无卡存款方式分4次共支付了购房定金30000元，在2017年11月1日以银行转账方式支付了购房款490000元，在2017年12月2日以现金方式支付了购房款余款3267元，合计支付了523267元给梁森荣。梁森荣与程小琴于2017年11月1日共同出具了523267元的《收据》给原告收执。2019年5月25日，本院立案受理了申请执行人张伟忠与被执行人梁森荣民间借贷纠纷执行一案，执行过程中作出（2019）粤1402执855号协助执行通知书，依法查封属于被执行人梁森荣位于梅江区的安置房【房屋编号：4-4-043】的份额，查封期限为三年，查封期间不予变更权属人，在办理产权证时提告我院。2020年9月23日，本院向梅州市梅江区土地房屋征收安置中心发出（2019）粤1402执906号协助执行通知书，对属于被执行人梁森荣名下的安置房及车位暂不予办理交付。梅州市梅江区土地房屋征收安置中心在2020年10月9日通知程小琴（产权人）结算收房时，将上述协助执行事项告知了程小琴，原告因此获悉无法收房，遂于2020年11月23日向本院提出执行异议申请，请求终止（2019）粤1402执855号案的执行，解除对涉案房产的查封。本院于2020年11月25日作出（2020）粤1402执异67号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告不服该裁定，向本院提起执行异议之诉，本院于2021年3月24日作出（2021）粤1402民初201号民事判决书，驳回了原告的全部诉讼请求。在（2021）粤1402民初201号一案的庭审中，主审人询问程小琴、梁某：“第三人，原告主张涉案房屋是与程小琴直接交易的，不是向梁森荣买房。第三人对原告的主张是否有异议？”程小琴、梁某回答：“我方同意原告的主张，原告是向程小琴买房、而不是向梁森荣买房。”主审人询问原告：“根据原告提供的两份《房屋买卖合同》，在该两份《房屋买卖合同》的抬头写明‘卖方梁森荣’‘买方杨志明”，在两份买卖合同尾部签名，所打印的内容注明‘甲方梁森荣’‘产权人（代理人）程小琴’‘乙方杨志明’，这两份合同内容显示，与原告与第三人主张的法律关系不一致，请原告解释？”程小琴、梁某对此问题的回答：“如果没有程小琴同意，涉案房屋是不可能出卖的，原告也不可能去购买涉案房屋。之所以卖方是梁森荣的名字，而不是程小琴的名字，因为梁森荣与原告是朋友，程小琴让他们两人商量。代理人与程小琴经过商量，认为现在房子有多套，而且没有钱去支付收房的补偿面积的金额，所以就同意出卖一套。”程小琴在本案庭审中表示因该案代理人梁荣荣不是法律专业人士，对法律关系不了解，其不认可梁荣荣在该案的陈述，应该以其在本案中的陈述意见为准；从《房屋买卖合同》第一条第二句至第三句的内容可以看出涉案安置房分配给了梁森荣，梁森荣才是涉案房屋的权利人，其只是挂名产权人。诉讼中，梁某提交了《放弃继承声明》，声明其从未继承其父亲梁森荣的任何遗产，如梁森荣有任何遗产，其愿意放弃继承。本院根据原告的财产保全申请，于2021年5月18日作出（2021）粤1402民初1562号民事裁定书，裁定轮候查封梁森荣、程小琴所有的坐落于坜明安置区B2栋2201的安置房[房屋编号为4-4-042]，查封金额以300000元为限；轮候查封梁森荣、程小琴所有的坐落于坜明安置区C2栋2102的安置房[房屋编号为4-4-043]，查封金额以300000元为限；查封梁荣荣、程小琴所有的坐落于坜明安置区B2栋2301安置房中属于程小琴的份额，查封金额以500000元为限。原告提供了阳光财产保险股份有限公司出具的编号为1087319192021000974的保函作为财产保全担保，原告支付了1100元的财产保全保险费。本院于2021年5月21日向梅州市梅江区房屋征收安置中心发出上述民事裁定书及协助执行通知书。另查，原告为本次诉讼委托了广东法泰律师事务所代理本案，支付了律师费52000元。以上事实有原告的身份证复印件、被告程小琴的身份证复印件、被告梁某的身份证复印件、《房屋买卖合同》、《收款单》、《收据》、农行交易回单、农行交易明细、农行转账业务客户回执、购房及选房过程说明、《梅州市梅江区江南新城建设工程房屋征收产权调换补偿安置协议书》（Ｎｏ.4-4-043号）、江南新城安置房选房确认表、（2019）粤1402执855号协助执行通知书、（2019）粤1402执906号协助执行通知书、（2020）粤1402执异67号执行裁定书、（2021）粤1402民初201号开庭笔录和民事判决书、（2021）粤1402民初1562号民事裁定书、《委托合同》、律师费发票、《放弃继承声明》，及当事人陈述予以证实。本院认为，原告主张《房屋买卖合同》的当事人为其与梁森荣、程小琴，程小琴则认为合同当事人是原告与梁森荣，其从未收到过原告支付的购房款项。经查，梁森荣在合同甲方处签名、程小琴在合同房屋产权人（代理人）处签名、原告在合同乙方处签名。对于程小琴是否为合同当事人的问题，首先，合同注明“为方便办理产权过户手续，经大家协商决定，此套房产权证先办理至程小琴名下，再由程小琴过户给杨志明。过户手续完成之后，杨志明自愿另行支付10000.00（人民币壹万元整）给甲方（程小琴）”，从中可看出程小琴应是房屋的产权人，且其还在2017年11月1日与梁森荣共同出具购房《收据》给原告。其次，程小琴在（2021）粤1402民初201号庭审中表示其同意原告主张的涉案房屋是原告与其直接交易，原告不是向梁森荣买房，对于主审人询问的《房屋买卖合同》记载的内容与原告与第三人主张的法律关系不一致，其表示如果没有其同意，房屋不可能出卖，原告也不可能购买涉案房屋。程小琴的以上陈述亦可证明其是房产实际产权人，这与其在本案抗辩认为的房屋的实际权利人为梁森荣明显自相矛盾。最后，（2021）粤1402民初201号民事判决书查明《房屋买卖合同》是原告作为乙方与梁森荣、程小琴作为甲方签订，宣判后程小琴无异议，该判决已经生效。因此，原告主张《房屋买卖合同》的当事人是其与梁森荣、程小琴有据，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……。”涉案房屋因梁森荣与案外人债权债务纠纷被本院执行，原告无法取得涉案房产，合同的目的无法实现，其请求解除合同，符合上述法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。因原告解除合同的请求获得支持，所以程小琴应将已收取的购房款523267元返还给原告。《房屋买卖合同》第八条违约责任约定如乙方违约，购房款不予退还。如甲方违约，甲方无条件退还购房款和违约金共人民币（大写）壹佰万元（小写）￥1000000元整赔偿给乙方。已知购房款为523267元，则双方约定的违约金为476733元。程小琴认为违约金金额超过了法律规定的上限。因原告未举证证明程小琴违约给其造成的损失，故本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，结合公平原则和诚实信用原则，违约金酌定为50000元。原告还请求程小琴支付应退购房款资金占用费、赔偿诉讼保全保险费2500元、律师费损失52000元。经查，从《房屋买卖合同》第八条约定的违约责任内容来看，双方约定的违约金兼具赔偿性质，合同未对诉讼保全保险费、律师费的承担作出明确约定。鉴于本院已支持50000元违约金，原告请求的资金占用费、诉讼保全保险费、律师费，本院不予支持。梁某是梁森荣的婚生儿子，无证据证实梁某已经继承其父亲梁森荣的遗产，梁某本人亦在诉讼中提交《放弃继承声明》，表示放弃继承梁森荣任何遗产。原告请求梁某在继承其父亲梁森荣的遗产范围内对应退购房款、违约金、赔偿款等承担责任无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条第一款第（四）项、第五百六十六条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告杨志明与被告程小琴以及梁森荣于2017年12月2日签订的《房屋买卖合同》；二、被告程小琴应于本判决生效之日起十五日内返还购房款523267元给原告杨志明；三、被告程小琴应于本判决生效之日起十五日内支付违约金50000元给原告杨志明；四、驳回原告杨志明的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14834.74元，减半收取计7417.37元，保全费5000元，合计12417.37元（原告已预交），由被告程小琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  何仕珠二〇二一年八月五日书记员  章梓鹏