辽宁省盘锦市大洼区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1104民初2133号原告：盘锦昌亿房地产开发有限公司。住所地：盘锦市大洼区大洼镇。法定代表人：刘艳萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：于晓雅，女，原告公司职员。委托诉讼代理人：常艳红，女，原告公司职员。被告：吴可，女，1987年2月24日出生，满族，住盘锦市大洼区。原告盘锦昌亿房地产开发有限公司（以下简称盘锦昌亿公司）与被告吴可房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月18日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告盘锦昌亿公司的委托诉讼代理人常艳红到庭参加诉讼，被告吴可经本院合法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盘锦昌亿公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告补交房屋余款21万元，并支付房价款每日万分之一的违约金，直至房款补齐为止。2.被告承担涉诉费用。事实和理由：2016年9月4日，被告为购买原告开发的位于盘锦市大洼区房屋，双方订立按揭贷款的《商品房买卖合同》。约定建筑面积为92.56㎡，总价款319553元。当日被告给付首付房款109553元，余21万-元房款以按揭贷款方式支付。2020年11月11日，原告与被告又订立《提前交房协议书》，约定原告将案涉房屋交付给被告使用，但在具备贷款条件时应在一个月内配合原告进行贷款。2021年3月涉案房屋符合商业按揭贷款条件时，原告多次催促被告签订正式备案的《商品房买卖合同》等相关材料，办理商业按揭贷款，但未果同。综上原告为维护合法权益，具状诉至贵院，请求法院查明事实，支持原告所请。被告吴可未答辩。本院经审理认定事实如下：2016年9月4日，原告盘锦昌亿公司做为出卖人，被告吴可做为买受人，双方签订名义《商品房买卖合同》一件，上载明：买受人购买的商品房为预售商品房。买受人购买的商品房为“凤凰城小区C区”第xx幢x单元xxx号房。建筑面积为92.56平方米，商品房单价3452.39元每平方米，总金额为叁拾壹万玖千伍百伍拾叁元整。付款方式为本合同签订当日付清首付款壹拾万玖仟伍佰伍拾叁元整。对剩余房款贰拾壹万元，双方约定由买受人与出卖人指定银行办理按揭贷款手续，但合同中并未约定办理按揭贷款的期限。对逾期付款约定为，应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹违约金。2020年11月11日，原告盘锦昌亿公司（甲方）与被告吴可（乙方）签订《提前交房协议书》，上明确：现甲方开发的凤凰城C区项目未达到按揭贷款交房条件，因乙方要求提前交房，介于这种特殊情况，经协商达成如下协议：乙方自愿认购甲方开发的凤凰城项目xx号楼x单元xxx户（初测房号为xx-x-xxx）物业，该物业建筑面积约为92.56平米（此面积为房管局测绘面积为准、非最终验收面积，实际面积按双方约定售价计算总价），双方约定售价为3452.39元/平米，该套房屋暂定总价为叁拾壹万玖仟伍佰伍拾叁元整（总价按双方约定售价根据实际面积多退少补）。因该地块拆迁尚未全部完成，开发手续还没有完善，不能办理按揭贷款手续，鉴于乙方只交完首付款后需要提前入住，甲方同意，但甲方具备贷款条件乙方接到通知后，需在一个月内积极配合甲方办理完按揭贷款手续。上述协议书中还约定了其他相关事项。《商品房买卖合同》签订后，被告吴可交付原告房屋首付款109553元，《提前交房协议书》签订后，原告将房屋交付被告吴可，被告吴可入住该房屋。2021年3月，原告盘锦昌亿公司告知被告可以办理房屋按揭贷款手续，并催促被告交付剩余房款。但被告至今未办理房屋按揭贷款手续，剩余房款21万元也未给付原告。以上事实，由原告盘锦昌亿公司提供的商品房买卖合同复印件、提前交房协议书复印件等予以证明，经当庭出示及本院审查，予以采信。本院认为，我国民事诉讼法规定，被告有答辩和质证的权利，本案被告吴可经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了相应的诉讼权利，本院依法缺席审理并根据原告提供的相关证据依法认定本案事实。原告与被告签订的商品房买卖合同实为商品房预售合同，根据原告与被告双方于其后签订的《提前交房协议书》上记载内容：“因该地块拆迁尚没有全部完成，开发手续还没有完善。”因此在双方签订商品房买卖合同时，应推定原告盘锦昌亿公司并不具备预售商品房许可。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因案涉商品房已具备贷款条件，双方签订的《商品房买卖合同》及《提前交房协议书》均具有法律效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，本案适用我国民法典施行前的法律和司法解释。根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在商品房买卖合同中并未约定交房时间，对产权登记约定为商品房交付使用360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。结合被告吴可实际入住的时间，原告盘锦昌亿公司不存在违约行为。根据被告与原告签订的提前交房协议，被告吴可已于2020年11月11日实际入住，在能够办理房屋按揭贷款手续时，其违反双方提前交房协议的约定，拒不配合办理房屋按揭贷款手续，其行为已构成违约，应承担违约责任。故原告要求被告给付购房款21万元的诉讼请求，本院予以支持。对违约金应按商品房买卖合同的约定自原告起诉之日起按应付房款的日万分之一计算。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》〔法释[2003]7号〕第二条规定，判决如下：被告吴可于本判决生效后10日内给付原告盘锦昌亿房地产开发有限公司购房款21万元，并自2021年5月18日（起诉之日）起至本判决确定给付之日止按日万分之一支付违约金。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，原告盘锦昌亿房地产开发有限公司已预交，由被告吴可负担2225元，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。由原告盘锦昌亿房地产开发有限公司负担0元，应予退还4450元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。审判员 吴 军二〇二一年八月十八日书记员 张晓霞附法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》〔法释[2003]7号〕第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。