广西壮族自治区南丹县人民法院民 事 判 决 书（2021）桂1221民初679号原告广西奉诚置业集团有限公司。住所地：河池市金城江区西环路413号。统一社会信用代码：914512000790703699。法定代表人韦斯，该公司董事长。委托诉讼代理人韦秋叶，女，1985年6月16日出生，壮族，广西奉诚置业集团有限该公司小区经理，住河池市金城江区。被告莫某某，男，1976年12月27日出生，壮族，住南丹县。委托诉讼代理人陈永刚，南丹县新城法律服务所法律工作者。案由物业服务合同纠纷适用程序简易程序立案日期2021年5月12日开庭日期2021年6月25日原告诉讼请求原告广西奉诚置业集团有限公司（以下简称：奉诚公司）向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付拖欠的物业服务费物业服务费3236.69元、公共维修基金497.95元、电梯维护费945元、公共水电费480元，共计5159.64元给原告；2.请求被告支付拖欠的物业服务费的违约金1238.31元给原告；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年11月30日与河池市星华房地产有限责任公司（以下简称：星华公司）签订了《前期物业服务合同》，并从2016年12月1日起至2020年8月18日服务于南丹县中兴小区（以下简称：中兴小区）全体业主，被告系中兴小区业主。《前期物业服务合同》约定，被告须履行按时缴纳物业服务费及其他相关费用的义务，本物业全体业主和物业使用人均为物业服务的实际受益人，并且物业服务客观存在。故被告应按住宅面积每平方米每月0.65元向原告按时缴纳物业服务费，按每平方米每月0.1元缴纳公共维修基金，按每月每户30元缴纳电梯维护费，按每户每年300元交纳公共水电费。被告从2017年1月1日至2017年12月31日、2018年1月1日至2018年6月30日、2019年1月1日至2019年6月30日、2020年1月1日至2020年8月18日没有缴纳物业服务费及相关费用，已构成违约。被告拖欠物业服务费导致原告正常运营困难，严重损害原告及其他业主利益，原告以电话等多种途径催缴，被告至今不予理睬，故向法院提起本次诉讼。被告答辩意见依据《前期物业服务合同》第二条，约定了原告应当服务管理的事项，原告没有按合同约定履行合同义务。原告在提供服务期间，没有完成物业共用部位和相关场地的垃圾收集及清运、污水管道疏通，导致地下室雨天天气严重大面积积水，杂物、垃圾成堆，花圃管理不到位，害虫到处乱飞等。原告没有履行合同约定义务，要求支付违约金，违反物业管理条例的规定。原告最后一次与房地产公司签订的合同期限是2020年1月1日至2021年12月31日止，然而其却在2020年8月3日晚上撤走，没有张贴公告以及跟业主和相关的人员办理交接，大门敞开，没有做好物业管理区域内的安全管理。原告主张收取电梯维修费、公共维修基金费、公共水电费是没有事实依据的。原告没有在撤离之前与业主核对数额、价款，之前代收的部分用不完的应该退还给业主；前期的物业合同第5条第7项规定的应当公布收支账务明细原告自入驻小区服务以来没有公布过，只是公示催收费用，原告已违反物业管理条例、物业服务管理规约，被告没有构成违约。原告与被告之间没有签订服务合同，没有约定业主应于何时交纳物业管理费用，因此原告因自己没有完全履行合同而同意业主拖欠服务费用，原告通过诉讼以图得到高于银行利息的违约金是变相放高利贷。公共维修基金属于业主共有的，原告没有公布公共水电费的使用情况，没有核对具体数额。综上，原告违背诚实守信原则，没有完全履行合同义务，违约在先，没有理由收取足额服务费以及公共水电费、公共维修基金及违约金，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。查明事实星华公司开发建设了南丹县城关镇中兴路中兴小区。2018年12月25日，原告奉诚公司与星华公司签订了《物业服务合同》，合同主要约定：合同期限从2019年1月1日起至2019年12月31日止；物业服务管理收费标准为：物业服务费每月0.65元/㎡，车位管理费30元/月·位，门面的物业服务费按每间50元/月；代收项目：电梯维护费30元/月·户；公共维修基金0.1元/月·㎡；预存水电费300元/月·户，垃圾费84元/年·户，公共水电费明细的实际费用以公共水电表收取，物业服务费依业主申请开具正式发票，代收费用由最终收取单位开具票据。该合同还约定了委托管理的事项、双方的权利义务及违约责任。其中，奉诚公司与星华公司于2019年12月3日签订的《物业服务合同》的合同期限为2020年1月1日至2020年12月31日，该物业服务合同与之前的合同基本一致，但第七条约定的违约责任不同于：业主或物业使用人违反本合同第六条约定，未能按时足额缴纳物业服务费用及公共维修资金的，向乙方支付应缴纳费用每月千分之三的滞纳金或者违反《广西壮族自治区物业管理条例》约定加收滞纳金。如乙方（原告）不按合同约定公示信息的，业主有权暂缓交物业费，无需缴纳滞纳金。2020年8月3日，原告在中兴小区公告栏张贴通告称，其决定提前退出中兴小区的物业管理。2020年8月18日，原告撤离中兴小区。另查明，2015年2月10日，被告与星华公司签订了《商品房买卖合同》，其购买星华公司开发的中兴小区住房一套，约定出卖人在收到全额房款后30日内向买受人交付该商品房。该买卖合同的第九章“前期物业管理”中，物业服务企业、服务时间、物业收费等固定格式处为空白，在“该小区的物业管理由业主委员会或小区主管部门选聘物业服务企业进行管理”一行前面打“√”。被告未交纳2017年1月1日至2017年12月31日、2018年1月1日至2018年6月30日、2019年1月1日至2019年6月30日、2020年1月1日至2020年8月18日共计31个月零17天的物业服务费、公共维修基金和电梯养护费。又查明，中兴小区业主委员会于2020年10月25日成立。经业委会申请，电力部门于2020年11月22日为各业主安装新电表，并抄表到户，由业主按电表产生费用自行向电力部门缴电费。在2020年11月22日之前，该小区设有总电表，但是没有抄表到户，依据总电表的电费向水电公司缴纳。中兴小区公用部分的水表与开发商所有的门面的水没有分开，共用水表。再查明，原告与星华公司于2016年11月30日签订的《物业服务合同》的合同期限为2017年1月1日至2017年12月31日；原告与星华公司于2018年1月1日签订的《物业服务合同》的合同期限为2018年1月1日至2018年12月31日；于2018年12月25日签订的《物业服务合同》的合同期限为2019年1月1日至2019年12月31日，没有对业主支付物业服务费的具体日期、逾期交纳物业服务费的违约金或滞纳金进行约定。复查明，本院受理奉诚公司诉梁某等35名业主物业服务合同纠纷案，因本案案件事实清楚、权利义务关系明确，诉讼标的是同一种类，经征询各方当事人同意，上述案件合并审理。杨某某等23名被告共同推选了杨某某、覃某某、陈某某、蓝某某为诉讼代表人，诉讼代表人代表23位业主共同委托了诉讼代理人。本院意见本案系物业服务合同纠纷。本案物业服务合同的设立、履行等法律事实虽然是民法典施行前引起的民事纠纷案件，依据法律规定可以适用当时的法律及其司法解释。但本案适用《中华人民共和国民法典》的规定更有利于保护民事主体的合法权益，更有利于维护社会秩序，本院认为，本案可适用《中华人民共和国民法典》。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定：“基层法院和他派出的法庭审理简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。”《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条规定：“下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：(八)物业、电信等服务合同纠纷。”《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十六条规定：“人民法院受理小额诉讼案件，应当向当事人告知该类案件的审判组织、一审终审、审理期限、诉讼费用缴纳标准等相关事项。”本院告知被告本案适用一审终审的小额诉讼程序相关事项后，被告没有签署适用小额诉讼程序同意书，故本案不宜适用小额诉讼程序进行审理，依法转为简易程序审理。物业服务合同是指物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理和维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务合同内容一般主要为服务质量、服务事项、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务期限、服务交接等条款。本案争议焦点为：原告主张的物业管理费、公共维修基金、电梯维护费、公共水电费、违约金有无事实和法律依据；原告服务质量下降或不达标准能否减少物业服务费的收取。根据原告的起诉和被告的答辩，结合本案争议的焦点，本院综合评判如下：关于物业服务合同约束力及物业服务费用问题。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”第二十三条规定：“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”结合本案，原告奉诚公司与星华公司签订的数份《物业服务合同》，均是在中兴小区业主委员会成立之前设立的合同，属前期物业服务合同。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”依照该条款规定，原告与建设单位星华公司签订的《物业服务合同》，对买受人（业主）具有约束力。被告与房屋销售人签订了商品房买卖合同，为该套房屋的业主。原告依前期物业服务合同约定为该物业提供了物业管理服务，被告已实际享受了原告的物业管理服务，应当按照前期物业服务合同约定支付物业服务费用。前期物业服务合同关于物业管理费为每月0.65元/㎡的约定，对被告发生法律约束力。被告拖欠物业费的时间为2017年1月1日至2017年12月31日、2018年1月1日至2018年6月30日、2019年1月1日至2019年6月30日、2020年1月1日至2020年8月18日，共计31个月零17天，故拖欠的物业管理费为158.08㎡×0.65元/㎡/月×31月＋（158.08㎡×0.65元/㎡/月÷30天×17天）＝3243.54元。原告只请求3236.69元的物业服务费，该诉讼请求不违反前期物业服务合同约定，本院予以支持。被告辩称原告服务未达到服务标准以及质量要求、奉诚公司存在瑕疵履行行为作为拒付物业服务费的抗辩理由，系履行合同中的违约行为，属另一法律关系，对其答辩理由本院不予采纳。被告辩称原告服务未达到服务标准以及质量要求、奉诚公司存在瑕疵履行行为作为拒付物业服务费的抗辩理由，系履行合同中的违约行为，属另一法律关系，对其答辩理由本院不予采纳。关于公共维修基金问题。《住宅专项维修资金管理办法》第九条规定：“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。”第十条规定：“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。”原告在业主大会召开、业委会成立前已经撤离了中兴小区，已经不是该小区的物业服务人。现中兴小区业主委员会已经成立，业主缴纳、拖缴的公共维修基金，按法律规定属于全体业主所有。原告已不是物业服务人且无业主委员会或者建设单位的代收委托，亦无证据证明其在物业服务期间确已垫付了相关公共设备设施的维护费用，主张业主向其支付公共维修基金，证据不足，无法律和合同依据，故原告关于由被告支付公共维修基金的诉讼请求，本院不予支持。关于公共水电费的问题。《物业服务合同》第六条约定：“乙方代收项目：公共水电明细（电梯电费、公共照明、办公室用电、水泵加压电费、小区清洁用水、公共厕所用水，实际费用以公共水电表收取）”。按照该合同约定，物业服务人代收的公共水电费是以公共水电表产生的实际费用情形下向业主收取，本案原告没有提交公共水、电表的水电用量及已支付、垫付费用的证据，故其关于由被告支付公共水电费的诉讼请求，与合同约定不相符，本院不予支持。关于电梯维护费问题。《物业服务合同》第六条约定：“乙方代收项目：电梯维护费：每月30元/户（物业公司收取，负责支付电梯维护相关费用）、预存水电费300元/户”。前期物业服务合同对业主具有法律约束力。物业服务合同约定了物业服务人代收并负责电梯维护相关费用，依约定被告应支付物业服务人服务期间的电梯维护费。被告拖欠的电梯维护费时间为31.5个月，故原告关于由被告支付电梯维护费945元（31.5月×30元/月）元的诉讼请求，有合同依据，本院予以支持。合同约定代收预存水电费300元/户，因原告未主张，本案不予以评判。关于违约金问题。原告与建设单位签订的前期物业服务合同是一年一签。其中，2016年12月1日至2019年12月31日的《物业服务合同》没有关于业主支付物业服务费的具体日期、逾期交纳物业服务费的违约金或滞纳金的约定。故原告奉诚公司请求被告支付2017年1月1日至2017年12月31日、2018年1月1日至2018年6月30日、2019年1月1日至2019年6月30日、2020年1月1日至2020年8月18日拖欠的物业服务费违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。2020年1月1日至2020年8月18日的《物业服务合同》第七条第1点约定：“业主未能按时足额缴纳物业服务费用及公共维修资金的，向乙方（原告）缴纳费用每月千分之三的滞纳金或加收滞纳金。”第七条第2点约定：“如乙方不按合同约定公示信息的，业主有权暂缓交物业费，无需支付滞纳金，缓交期限直至乙方公示信息时止”。该时间段的物业服务合同约定了附条件收取滞纳金的违约责任，被告辩称原告并没有公示相关信息，原告无证据证明其已经履行了信息公示义务的条件已完成，其要求业主依据物业服务合同支付滞纳金的条件尚不成立。故原告关于由被告支付违约金（滞纳金）的诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。判决主文一、由被告莫某某自本判决发生法律效力之日起十日内支付4181.69元（2017年1月1日至2017年12月31日、2018年1月1日至2018年6月30日、2019年1月1日至2019年6月30日、2020年1月1日至2020年8月18日止的物业管理费3236.69元、电梯维护费945元）给原告广西奉诚置业集团有限公司；二、驳回原告广西奉诚置业集团有限公司的其他诉讼请求。上述给付义务，义务人如未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请强制执行。判决依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《物业管理条例》第七条第一款第（四）项、第二十一条、第二十二条、第二十三条，《住宅专项维修资金管理办法》第二条、第九条、第十一条。诉讼费本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告莫某某负担。上诉权利如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于河池市中级人民法院。审 判 员  陈   龙   祯二〇二一年八月十一日法官助理  谭   道   航法官助理  叶香伶书记员岑先觉本案适用法律及其条文：《中华人民共和国民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（一）买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷；（二）身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、扶养费纠纷；（三）责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷；（四）供用水、电、气、热力合同纠纷；（五）银行卡纠纷；（六）劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷；（七）劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷；（八）物业、电信等服务合同纠纷；（九）其他金钱给付纠纷。第二百七十六条人民法院受理小额诉讼案件，应当向当事人告知该类案件的审判组织、一审终审、审理期限、诉讼费用交纳标准等相关事项。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。《住宅专项维修资金管理办法》第二条商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。第九条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。第十一条业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门负责管理。负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。开立公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。