吉林省长春市朝阳区人民法院民事判决书（2021）吉0104民初5629号原告：长春市大禹物业有限责任公司，住所地吉林省长春市朝阳区繁荣路3号。        法定代表人：王卫宁，董事长。        委托诉讼代理人：曹斌，该公司职员。        委托诉讼代理人：朱丽娟，该公司职员。        被告：房岩，男，1981年11月16日，汉族，住长春市朝阳区。        委托诉讼代理人：房卫兵（系被告房岩父亲），男，汉族，1956年7月8日，住长春市朝阳区。        原告长春市大禹物业有限责任公司（以下简称大禹物业）与被告房岩物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大禹物业委托诉讼代理人曹斌、朱丽娟，被告房岩及委托诉讼代理人房卫兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。        原告长春市大禹物业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付拖欠物业管理服务费17，820.00元，违约金13，009.00元，车库物业费1，064.00元，合计人民币31，893.00元。2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告2010年11月4日与大禹城邦小区业主委员会签订了《大禹城邦小区物业服务合同》，并按《大禹城邦小区物业服务合同》的约定服务于大禹城邦小区业主。被告是大禹城邦小区36楼3单元105室、36栋114号库的业主。在原告为大禹城邦小区业主提供物业服务期间，原告与被告都应该切实履行《大禹城邦小区物业服务合同》，但被告自2012年1月1日起至2020年12月31日无故拖延缴纳物业管理服务费17，820.00元、2014年1月1日起至2020年12月31日拖延缴纳车库物业费1，064.00元，其行为已构成违约。依合同约定应支付物业费违约13，009.00，合计应支付31，893.00元。原告为维护自身合法权益，特起诉到贵院，请依法判决。物业管理服务费计算方法：单价×建筑面积×月份违约金计算方法：2012年-2020年根据《大禹城邦小区物业服务合同》第五章、第二十条约定：“业主逾期未缴纳物业管理服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用0.5％加收违约金”（欠费金额×0.5％。×实际天数）。        被告房岩辩称，房岩是原告起诉的长春市朝阳区房屋的业主，房屋面积是132.03平方米；房岩购买的36-14号车库，车库面积为21.06平方米。房岩于2010年11月4日办理入住，房岩将该栋房屋2011年12月31日之前的物业费全部缴纳完毕，2012年1月1日至2020年12月31日期间的物业费，房岩至今没有缴纳。现在起诉了，我不同意缴纳物业费。理由是入住后，对物业的服务有异议当时入住时楼宇门有损坏，我向物业提出修理物业一直没有修理，我家新买的自行车在楼道里被盗窃了。我去找物业理论，物业说不归他们管让我去找派出所报案，我家也去派出所报案了。之后物业把楼宇门修好了。2012年下大雪我要求物业把通往车库的楼梯清雪，物业也没有清理。我去车库的时候直接就摔倒了，我去医院进行了治疗。我家自搬入开始窗户台下面一直在滴水，一直没有维修。后来修物业进行了一次维修，但是修理效果不理想。2015年我家被盗，我去物业要求提取录像，物业让我提供U盘录下来之后回家去看，物业说因为是晚上被盗，摄像头录的不清晰。我家也对被盗情况进行了报案。我家前栋楼房业主私自搭建彩钢房挡我家光，我多次向物业反映物业无所作为，物业说没有责任。车库两端出入口物业不应私自设置车位妨碍车库车辆通行。        本院经审理认定事实如下：房岩是原告起诉的长春市朝阳区房屋的业主，房屋面积是132.03平方米；房岩购买的36-14号车库，车库面积为21.06平方米。房岩于2010年11月4日办理入住，房岩将该栋房屋2011年12月31日之前的物业费全部缴纳完毕，2012年1月1日至2020年12月31日期间的物业费，房岩至今没有缴纳。        原告举证了物业服务合同，用以证明“2011年12月31日我公司与大禹城邦业主委员会签订的物业服务合同。证明我公司是依照合同为大禹城邦业主提供服务。合同中第四页三章第五条约定了住宅按照1.25元／月／平方米收取，车库按照0.63元／月／平方米收取。违约金在合同中第八页第二十条约定了违约金从逾期之日起每日按应缴费用千分之0.5收取违约金”；举证照片一组，用以证明“公司已实际履行物业服务义务”；举证被告办理入住材料，用以证明“被告于2010年11月4日在大禹城邦办理入住”；举证律师函一份，用以证明“我方已向被告催收物业费”；举证违规装修通知函，用以证明“物业公司已向被告所提的前栋挡光业主发出了要求整改通知函”。被告举证照片复印件两张，用以证明“前楼私建彩钢房，导致我住的楼房挡光。所以我方认为不应当缴纳物业费”。认定上述事实证据有：《物业服务合同》、《律师函》、其他原被告举证材料等证据及庭审笔录在卷佐证。        本院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主或业主委员会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议，《最高人民法院关于〈审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”业主接受了物业公司提供的服务，应及时交纳物业服务费用，以确保物业服务工作的有效运行。物业服务管理因受众群体广、管理事项多，具有广泛性、持续性等特点，不能以个别时点的瑕疵状态而完全否定物业公司履行管理维护义务的事实；亦不能以个别事项服务瑕疵或单一业主个体感受全盘否定物业的整体服务，更不能以此作为拒绝履行交纳物业费的正当理由。        物业公司所提供的物业服务具有公共服务性质，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由进行合法维权。本案中，房岩提交的证据不足以证明大禹物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，故房岩以物业服务未达标准为由拒交物业费的辩称意见本院不予采纳。        原告与大禹城邦业主委员会签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该合同对房岩具有约束力，房岩应按合同约定支付物业费用。对大禹物业主张房岩应按合同约定支付物业费用诉求，本院予以支持。对于大禹物业主张违约金的诉求，本案《物业服务合同》中对交纳物业费时间和逾期支付违约金计算标准均作出相关约定，上述约定合法有效；虽本案被告未按约交纳物业费已构成违约，但原告是在双方有争议的前提下迟延缴纳物业费，与业主无故迟延缴纳行为存在区别，本院对被告应承担逾期付款违约金计算标准调整为按照同期全国贷款市场报价利率一年期LPR即年利率3.85％计算，自原告向本院提起诉讼之日起即2021年5月17日起至全部付清止；超出部分，本院不予支持。        综上所述，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百四十四条，《最高人民法院关于〈审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条规定，判决如下：        一、被告房岩于本判决生效后立即给付原告长春市大禹物业有限责任公司2012年1月1日至2020年12月31日的物业费17，820.00元（收费标准1.25元／平方米／月，房屋面积为132.03平方米）、车库物业费1，061.42元（2014年1月1日至2020年12月31日，收费标准为0.6元／平方米／月，面积为21.06平方米），合计18，881.42元；自2021年5月17日起至全部付清止期间的违约金（以拖欠总额18，881.42元为基数、按照同期全国贷款市场报价利率一年期LPR即年利率3.85％计算）。        二、驳回原告长春市大禹物业有限责任公司其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费597.00元，减半收取299.00元，由被告房岩负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。        审判员    曹春江二〇二一年八月十日书记员    高梓熙