广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0783民初1325号原告：吴锦坤，男，1987年6月9日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：金东，系广东盈进律师事务所律师。被告：开平万冠实业有限公司，住所地:广东省开平市三埠新昌东路东1号，社会统一信用代码：914407836844258695。法定代表人：潘仕早。委托诉讼代理人：周丽，系广东志信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丹丹，系广东志信律师事务所律师。第三人：蓝德利，男，1963年5月13日出生，汉族，住广东省广州市天河区。第三人：刘露，女，1984年8月30日出生，汉族，住广东省广州市天河区。第三人：广东万冠国际贸易发展有限公司，住所地:广东省广州市天河区天河北路183-187号25楼13房，社会统一信用代码：914400007455079573。法定代表人：刘露。以上三第三人的共同委托诉讼代理人：李世宽，系广东仲权律师事务所律师。原告吴锦坤与被告开平万冠实业有限公司（以下简称开平万冠）、第三人蓝德利、刘露、广东万冠国际贸易发展有限公司（以下简称广东万冠）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用普通程序，于2021年4月15日公开开庭审理了本案。原告吴锦坤的委托诉讼代理人金东，被告开平万冠的委托诉讼代理人周丽，第三人蓝德利、刘露、广东万冠的共同委托诉讼代理人李世宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴锦坤向本院提出诉讼请求：1、判决解除开平市人民法院对位于开平市的查封措施；2、判决确认位于开平市归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月21日，原告吴锦坤与第三人蓝德利签订《房屋买卖合同》，购买蓝德利依据（2018）粤07民初33号民事调解书享有处分权的位于开平市的房屋，总价款人民币598026元。2019年11月2日，原告按照蓝德利的通知办理涉案房屋的网签手续，即预告登记。因蓝德利依据（2018）粤07民初33号民事调解书对涉案房屋享有物权，但涉案房屋实际上仍在开发商开平市庆狮汽车零配件有限公司（以下简称庆狮公司）名下，故原告当日与庆狮公司签订了一份仅供办理涉案房屋产权登记手续使用的《商品房买卖合同（预售）》。2019年11月19日，原告按照蓝德利的指示，将购房款598026元通过银行转账的方式汇入蓝德利指定的收款人刘紫伦的账户。后在办理涉案房屋产权登记的过程中，涉案房屋在2020年3月16日被法院依据（2020）粤0783民初906号民事裁定书查封。2020年12月25日，原告正式向法院提起执行异议，请求解除对涉案房屋的查封措施，2021年2月5日，原告收到法院驳回原告异议的（2021）粤0783执异2号执行裁定书。原告认为（2021）粤0783执异2号执行裁定认定事实和适用法律不当，应当予以纠正，理由如下：首先，开平市人民法院确认蓝德利依据（2018）粤07民初33号民事调解书对涉案房屋享有物权，那么蓝德利作为物权所有人有权对涉案房屋进行处分，原告从蓝德利处购买涉案房屋的行为亦合法有效，其权利应当受到保护;其次，蓝德利作为涉案房屋的出卖人，有权收取原告的购房款，原告将购房款598026元按照蓝德利的指示汇入蓝德利指定的收款人刘紫伦的账户亦属于正常、合法的买卖行为，不存在任何转移财产、逃避债务的不法行为，（2021）粤0783执异2号裁定认为原告与蓝德利签订《房屋买卖合同》是合法有效，却又认为原告向蓝德利支付购房款有悖常理根本是自相矛盾且逻辑不通的观点;再次，蓝德利是依据（2018）粤07民初33号民事调解书对涉案房屋享有物权，原告向蓝德利购买涉案房屋时涉案房屋尚未办理初始登记（即大确权），产权仍在开发商庆狮公司名下，故原告2019年11月2日与庆狮公司签订的《商品房买卖合同（预售）》仅供办理涉案房屋产权登记手续使用，因此开平市人民法院（2021）粤0783执异2号裁定认为《房屋买卖合同》和《商品房买卖合同（预售）》在约定房价款支付问题上互相冲突，原告向蓝德利支付房价款有悖常理显然是属于事实认定错误;最后，开平市人民法院在（2021）粤0783执异2号裁定中根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，认为开发商没有在查封前向原告实际交付涉案房屋，原告的情形不符合该条规定，故驳回原告的异议申请。但实际上，原告于2019年6月21日与蓝德利签订《房买卖合同》，于2019年11月2日办理了网签，于2019年11月19日支付了全部购房款，蓝德利于2019年12月16日已指示庆狮公司将涉案房屋按照现状交付给原告，而法院的查封时间是2020年3月16日，故原告的情形符合上述司法解释第二十八条的规定，但开平市人民法院在（2021）粤0783执异2号裁定中却根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定驳回了原告的异议申请，属于法律适用错误。综上，请求法院支持原告的全部诉讼请求。开平万冠辩称，一、原告吴锦坤不具有异议的主体资格。根据《执行异议申请书》的陈述“事实上，被异议人蓝德利依据江门市中级人民法院于2019年1月11日作出的（2018）粤07民初33号民事调解书确定的权利义务，已取得对开平市庆狮汽车零配件有限公司开发的涉案房屋（开平市）处分权”，被查封保全的财产仍属蓝德利的财产，不属于吴锦坤的财产，吴锦坤对其不享有物权，法院的保全行为没有侵犯其合法权益，其无权对法院的保全行为提出异议。二、吴锦坤不占有涉案商品房，涉案的不动产仍由开发商庆狮公司占有。庆狮公司于2020年4月16日向开平市人民法院提出《异议申请书》，对开平市人民法院（2019）粤0783执保100号案中查封的庆狮公司名下的涉案不动产提出异议，要求开平市人民法院解除对涉案不动产的查封措施，并且明确“如果不及时解除查封，会由于无法办理后期相应的手续而造成异议人作为开发商的违约”，可见，庆狮公司仍控制涉案不动产，没有交付给吴锦坤，吴锦坤不占有涉案不动产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，吴锦坤实际占有涉案不动产是其提出异议的四个条件之一，在吴锦坤未能实际占用涉案不动产的前提下，其申请不符合相关的规定。三、涉案房产没有办理备案手续，不适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定。“已签约”是指房地产开发企业与购房人已经签订商品房预（销）售合同。“已备案”是指房地产开发企业与购房人已经签订商品房预（销）售合同，并且到房产行政主管部门办理了商品房备案登记。经查询开平市商品房信息发布平台网站，涉案房产已办理了签约手续，但未办理备案手续。四、吴锦坤与蓝德利相互串通转移资产，逃避法院对蓝德利的执行。根据中国执行信息公开网查询的资料显示，蓝德利有10宗被强制执行案件，其中在2017年立案的分别有：广州市天河区人民法院在2017年6月5日立案的（2017）0106执5977号案、广州市越秀区人民法院在2017年11月9日立案的（2017）0104执35441号案，标的额为1000万元及利息。另外，开平市人民法院于2019年5月13日立案执行（2018）0783民初2275号案，标的额为80万元。吴锦坤、蓝德利、庆狮公司在2019年6月办理了皇府山一号3栋204号房屋的手续，相关款项598026元没有进入蓝德利的帐户，也没有进入庆狮公司的帐户，却进入蓝德利指定的刘紫伦的账户，明显是转移财产，逃避法院执行。因此，吴锦坤、蓝德利、庆狮公司签署涉案不动产的文件均属无效。综上，吴锦坤不是涉案的利害关系人，不占有涉案不动产，无权要求解封涉案不动产，请求法院依法驳回其申请。第三人蓝德利、刘露、广东万冠陈述称，第三人蓝德利依据（2018）粤07民初33号民事调解书将涉案房屋出售给原告吴锦坤，双方已签订买卖合同，且原告已足额支付购房款。同时，蓝德利已指示开发商庆狮公司将涉案房屋按现状向原告进行交付，庆狮公司也表示已将房屋钥匙交给了原告。故此，第三人认为原告是涉案房屋的实际所有权人，涉案房屋应予以解封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院将结合证据的真实性、合法性和关联性予以综合分析认定，并在本院认定事实部分予以体现。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月11日，广东省江门市中级人民法院作出（2018）粤07民初33号民事调解书，该调解书确认：一、天粤公司、白建武、周江涛、庆狮公司、颐永健公司共同支付货币人民币1000万元（大写壹仟万元）、补偿开平皇府山壹号（即本案合作开发项目）住宅房产3880平方米（大写叁仟捌佰捌拾平方米）给蓝德利（如天粤公司、白建武、周江涛、庆狮公司、颐永健公司愿意在2019年6月30日前按货币支付，则按8000元／㎡折算），作为一次性终结双方之间合同争议的最终补偿违约金及损失补偿金。……三、前述第一条中约定的住址房产3880平方米房产补偿部分中的第一期为‘皇府山壹号’住宅1880㎡（具体房号为开平市，其履行期限和办法如下：1、在本案采取的查封等保全措施解除之日起60日内，天粤公司、白建武、周江涛、庆狮公司、颐永健公司领取项目预售许可证，使1880㎡住宅达到网签登记条件并送达书面通知给蓝德利，并为蓝德利办理网签登记手续（由蓝德利自行决定网签登记在蓝德利或其指定的第三方名下）……2、交楼时间按照对外销售时的最短时间在网签协议中约定并严格执行。3、天粤公司、白建武、周江涛、庆狮公司、颐永健公司逾期网签登记、逾期办理符合政府部门要求的交楼手续的，对于逾期的部分，天粤公司、白建武、周江涛、庆狮公司、颐永健公司可以按照每平方米10000元的标准支付货币。逾期履行又没有支付货币的，蓝德利有权将逾期履行的部分按照每平方米10000元的标准折算成货币向人民法院申请强制执行天粤公司、白建武、周江涛、庆狮公司、颐永健公司的财产……。上述调解书已发生法律效力。2019年3月29日，庆狮公司取得“开平市长沙街道八姓路1号3幢商铺、住宅楼”开发项目的商品房预售许可证。2019年6月21日，第三人蓝德利作为甲方（出售方）与原告吴锦坤作为乙方（购买方）签订《房产买卖合同》一份，约定：根据2019年1月11日江门市中级人民法院作调解书【（2018）粤07民初33号】，甲方在庆狮公司开发的皇府山一号项目3幢1880平方米住宅商品房的所有权。现将其中的部分商品房所有权转让给乙方，乙方同意购买。现双方就此房产转让达成如下协议：一、转让单位、面积及价格。1、转让单位：开平市长沙区325国道八姓路段（皇府山一号）3幢204号房；2、转让面积合计：合计97.24平方米，以上述房产实际测绘面积为准；3、转让价格：按6150元/㎡计算，合计总价598026元。二、转让价款的支付方式和期限：1、支付方式：乙方可用现金或转账方式直接支付给甲方。2、支付期限：乙方应于庆狮公司签订网签合同之日起30天之内支付价款的100%给甲方。三、上述房产由甲方负责敦促庆狮公司办理网签、预告登记手续。办理网签合同预告登记的时间应在甲方收到乙方全部房款后45天内完成。四、上述房产在办理网签合同登记后的责任，包括但不限于：预告登记、交付、办证等，由乙方根据网签登记合同向庆狮公司主张，甲方提供必要协助。2019年10月31日，蓝德利向庆狮公司出具《指定办理网签登记通知书》一份，该通知书载明“根据（2018）粤07民初第33号民事调解书第三条第1项、以及附件1《首期1880平米住宅房号清单》的约定，请将广东省开平市长沙街道八姓路1号3栋204号房登记至以下第三方名下：业主姓名：吴锦坤，……请配合以上业主办理上述房产的网签登记手续、包括但不限于【开具购房发票、网签合同鉴证备案、预告登记备案、按揭（根据业主需要）、交楼、办证等手续】。有关买房应缴的税费和所需资料请通知上述业主及时缴纳和提交”。2019年11月2日，庆狮公司作为出卖人与吴锦坤作为买受人就上述204号房签订《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋总价款为598026元，付款方式为在2019年11月2日前一次性付清全部购房款，房屋交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，交付期限为2020年6月30日前。上述《商品房买卖合同（预售）》已于2019年11月2日办理网签登记。同日，吴锦坤向庆狮公司出具《授权委托书》一份，载明“现委托开平市庆狮汽车零配件有限公司……办理位于开平市预告登记，并领取有关权属证书。……”2020年11月12日，庆狮公司向吴锦坤开具涉案204房的购房款发票一份，发票“价税合计”显示为598026元。2019年11月19日，吴锦坤根据蓝德利指示通过银行转账方式将购房款598026元支付至案外人刘紫伦名下银行账户。同日，蓝德利向吴锦坤出具一份《收据》，确认收到吴锦坤支付开平市长沙区325国道八姓路段（皇府山一号）3幢204号房购房款598026元。2021年1月20日，庆狮公司出具一份《情况说明》，该说明载明“买受人吴锦坤所购买我司《皇府山一号》的3号楼204房/铺，根据江门中院作出的《民事调解书》确定的权利义务，按照蓝德利先生的指示，已于2019年12月16日将以上房屋按现状交付给了买受人”。另查明，本院在审理（2019）粤0783民初906号原告开平万冠实业有限公司与被告蓝德利、刘露、广东万冠国际贸易发展有限公司合同纠纷一案中，根据开平万冠的财产保全申请，本院于2020年3月11日作出（2020）粤0783民初906号民事裁定，裁定：冻结被申请人蓝德利、刘露、广东万冠国际贸易发展有限公司的银行存款人民币4854420.73元或查封、扣押其相应价值的财产。根据上述裁定，本院于2020年3月16日查封庆狮公司名下位于开平市，查封期限为叁年，自2020年3月16日起至2023年3月15日止。针对上述查封，庆狮公司于2020年4月16日向本院提出书面执行异议，请求解除对开平市的查封措施。经审查，本院于2020年5月13日作出（2020）粤0783执异66号执行裁定，裁定驳回庆狮公司的异议请求。2020年12月25日，吴锦坤以其对涉案开平市长沙街道八姓路段3幢204房享有能够排除执行的实体权利为由向本院提出书面执行异议，请求解除本院依据（2020）粤0783民初906号民事裁定书对涉案204房的查封。经审查，本院于2021年1月29日作出（2021）粤0783执异2号执行裁定，裁定驳回吴锦坤的异议请求。吴锦坤不服该裁定，遂提起本案诉讼。庭审中，吴锦坤称庆狮公司已于2019年12月16日将涉案房屋钥匙交付给其，其截至庭审没有对房屋进行装修、亦未入住该房屋，庆狮公司亦没有向其发出书面收楼通知。吴锦坤还称其主要在东莞市工作，其购买涉案房屋的用途是投资及自住。还查明，截至2021年8月6日，涉案开平市长沙街道八姓路段3幢204房未办理所有权初始登记；截至2021年8月17日，涉案房屋所在的开平市长沙街道八姓路段3幢商品房未办理工程建设项目竣工联合验收手续。庭审中，吴锦坤确认涉案房屋未办理预告登记手续。2020年9月2日，吴锦坤缴纳了涉案开平市长沙街道八姓路段3幢204房的住宅专项维修资金2917.20元、三个月物业管理费466.90元。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，吴锦坤作为（2021）粤0783执异2号案的案外人，基于对诉讼财产保全执行标的即涉案位于开平市主张实体权利而提出异议，以排除对该执行标的之强制执行，属案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，因涉案房屋买卖行为及本院查封行为均发生在我国民法典施行前，故本案应适用民法典实施前的有关法律、司法解释审理。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”的规定，本案审查的重点是吴锦坤对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，吴锦坤在本院查封涉案房屋之前已与蓝德利就涉案房屋签订了书面买卖合同，并向蓝德利支付了全部购房款。关于吴锦坤在涉案房屋被查封之前是否已合法占有该房屋的问题，本院认为，根据吴锦坤与蓝德利签订的《房产买卖合同》约定“上述房产在办理网签合同登记后的责任，包括但不限于预告登记、交付、办证等，由乙方（吴锦坤）根据网签登记合同向庆狮公司主张，甲方（蓝德利）提供必要协助”以及蓝德利与庆狮公司于（2018）粤07民初33号调解书中约定“交楼时间按照对外销售时的最短时间在网签协议中约定并严格执行。天粤公司、白建武、周江涛、庆狮公司、颐永健公司逾期网签登记、逾期办理符合政府部门要求的交楼手续的，对于逾期的部分，天粤公司、白建武、周江涛、庆狮公司、颐永健公司可以按照每平方米10000元的标准支付货币”可知，即使吴锦坤与庆狮公司就涉案房屋不存在真实的买卖关系，双方仅是基于日后办理涉案房屋不动产登记证书需要而签订《商品房买卖合同（预售）》，但基于上述《房产买卖合同》及（2018）粤07民初33号调解书的约定，涉案房屋的交付期限仍应以涉案《商品房买卖合同（预售）》约定的2020年6月30日前为准。另根据本院向有关部门调查的结果显示，涉案房屋所在的工程项目至今未办理竣工联合验收手续，即涉案房屋尚未符合法律规定以及合同约定的交付条件。在涉案房屋未达到交付条件，且约定的交付期限远未届满的情况下，庆狮公司于2019年12月16日将涉案房屋交付给吴锦坤显然不合常理，亦不符合庆狮公司与蓝德利于（2018）粤07民初33号调解书中关于交付的约定。此外，吴锦坤于庭审中亦确认其截至庭审未对涉案房屋进行装修、亦未入住该房屋。综上，本院对吴锦坤主张其在涉案房屋被查封之前已合法占有该房屋不予采信，吴锦坤主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除本院对涉案房屋的诉讼财产保全执行查封，理据不足，本院不予支持。另外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，虽然涉案房屋至今仍在开发商庆狮公司名下，但经（2018）粤07民初33号民事调解书确认，蓝德利有权处分该房屋，且庆狮公司需根据蓝德利指示直接为购买方办理房屋网签登记手续，故本院认为，涉案房屋可参照上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”处理。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的内容可知，该规定保护的是购买人的生存权。庭审中，吴锦坤确认其长期在东莞市居住生活，其购买涉案房屋的用途之一是投资，由此可见，吴锦坤购买涉案并非用于居住，该房屋购买与否对其生存权并未造成影响。故此，本院认为，吴锦坤的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定能够排除执行的情形。综上，吴锦坤主张其对涉案房屋享有排除本院对该房屋进行诉讼财产保全查封的实体权利，理据不足，本院不予支持。关于吴锦坤请求确认涉案房屋归其所有的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”我国不动产物权采取登记生效原则，当事人以协议方式转移所有权的，只有在所有权转移登记手续完成后，受让方才取得该不动产的所有权。因涉案房屋尚未办理所有权转移登记手续，故吴锦坤请求确认涉案房屋归其所有没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：驳回原告吴锦坤的全部诉讼请求。本案受理费9780.26元（原告吴锦坤已预交），由原告吴锦坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  梁丽冰人民陪审员  曾传广人民陪审员  邝 铃二〇二一年八月二十六日书 记 员  陈绮琪广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0783民初1325号原告：吴锦坤，男，1987年6月9日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：金东，系广东盈进律师事务所律师。被告：开平万冠实业有限公司，住所地:广东省开平市三埠新昌东路东1号，社会统一信用代码：914407836844258695。法定代表人：潘仕早。委托诉讼代理人：周丽，系广东志信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丹丹，系广东志信律师事务所律师。第三人：蓝德利，男，1963年5月13日出生，汉族，住广东省广州市天河区。第三人：刘露，女，1984年8月30日出生，汉族，住广东省广州市天河区。第三人：广东万冠国际贸易发展有限公司，住所地:广东省广州市天河区天河北路183-187号25楼13房，社会统一信用代码：914400007455079573。法定代表人：刘露。以上三第三人的共同委托诉讼代理人：李世宽，系广东仲权律师事务所律师。原告吴锦坤与被告开平万冠实业有限公司（以下简称开平万冠）、第三人蓝德利、刘露、广东万冠国际贸易发展有限公司（以下简称广东万冠）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用普通程序，于2021年4月15日公开开庭审理了本案。原告吴锦坤的委托诉讼代理人金东，被告开平万冠的委托诉讼代理人周丽，第三人蓝德利、刘露、广东万冠的共同委托诉讼代理人李世宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴锦坤向本院提出诉讼请求：1、判决解除开平市人民法院对位于开平市的查封措施；2、判决确认位于开平市归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月21日，原告吴锦坤与第三人蓝德利签订《房屋买卖合同》，购买蓝德利依据（2018）粤07民初33号民事调解书享有处分权的位于开平市的房屋，总价款人民币598026元。2019年11月2日，原告按照蓝德利的通知办理涉案房屋的网签手续，即预告登记。因蓝德利依据（2018）粤07民初33号民事调解书对涉案房屋享有物权，但涉案房屋实际上仍在开发商开平市庆狮汽车零配件有限公司（以下简称庆狮公司）名下，故原告当日与庆狮公司签订了一份仅供办理涉案房屋产权登记手续使用的《商品房买卖合同（预售）》。2019年11月19日，原告按照蓝德利的指示，将购房款598026元通过银行转账的方式汇入蓝德利指定的收款人刘紫伦的账户。后在办理涉案房屋产权登记的过程中，涉案房屋在2020年3月16日被法院依据（2020）粤0783民初906号民事裁定书查封。2020年12月25日，原告正式向法院提起执行异议，请求解除对涉案房屋的查封措施，2021年2月5日，原告收到法院驳回原告异议的（2021）粤0783执异2号执行裁定书。原告认为（2021）粤0783执异2号执行裁定认定事实和适用法律不当，应当予以纠正，理由如下：首先，开平市人民法院确认蓝德利依据（2018）粤07民初33号民事调解书对涉案房屋享有物权，那么蓝德利作为物权所有人有权对涉案房屋进行处分，原告从蓝德利处购买涉案房屋的行为亦合法有效，其权利应当受到保护;其次，蓝德利作为涉案房屋的出卖人，有权收取原告的购房款，原告将购房款598026元按照蓝德利的指示汇入蓝德利指定的收款人刘紫伦的账户亦属于正常、合法的买卖行为，不存在任何转移财产、逃避债务的不法行为，（2021）粤0783执异2号裁定认为原告与蓝德利签订《房屋买卖合同》是合法有效，却又认为原告向蓝德利支付购房款有悖常理根本是自相矛盾且逻辑不通的观点;再次，蓝德利是依据（2018）粤07民初33号民事调解书对涉案房屋享有物权，原告向蓝德利购买涉案房屋时涉案房屋尚未办理初始登记（即大确权），产权仍在开发商庆狮公司名下，故原告2019年11月2日与庆狮公司签订的《商品房买卖合同（预售）》仅供办理涉案房屋产权登记手续使用，因此开平市人民法院（2021）粤0783执异2号裁定认为《房屋买卖合同》和《商品房买卖合同（预售）》在约定房价款支付问题上互相冲突，原告向蓝德利支付房价款有悖常理显然是属于事实认定错误;最后，开平市人民法院在（2021）粤0783执异2号裁定中根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，认为开发商没有在查封前向原告实际交付涉案房屋，原告的情形不符合该条规定，故驳回原告的异议申请。但实际上，原告于2019年6月21日与蓝德利签订《房买卖合同》，于2019年11月2日办理了网签，于2019年11月19日支付了全部购房款，蓝德利于2019年12月16日已指示庆狮公司将涉案房屋按照现状交付给原告，而法院的查封时间是2020年3月16日，故原告的情形符合上述司法解释第二十八条的规定，但开平市人民法院在（2021）粤0783执异2号裁定中却根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定驳回了原告的异议申请，属于法律适用错误。综上，请求法院支持原告的全部诉讼请求。开平万冠辩称，一、原告吴锦坤不具有异议的主体资格。根据《执行异议申请书》的陈述“事实上，被异议人蓝德利依据江门市中级人民法院于2019年1月11日作出的（2018）粤07民初33号民事调解书确定的权利义务，已取得对开平市庆狮汽车零配件有限公司开发的涉案房屋（开平市）处分权”，被查封保全的财产仍属蓝德利的财产，不属于吴锦坤的财产，吴锦坤对其不享有物权，法院的保全行为没有侵犯其合法权益，其无权对法院的保全行为提出异议。二、吴锦坤不占有涉案商品房，涉案的不动产仍由开发商庆狮公司占有。庆狮公司于2020年4月16日向开平市人民法院提出《异议申请书》，对开平市人民法院（2019）粤0783执保100号案中查封的庆狮公司名下的涉案不动产提出异议，要求开平市人民法院解除对涉案不动产的查封措施，并且明确“如果不及时解除查封，会由于无法办理后期相应的手续而造成异议人作为开发商的违约”，可见，庆狮公司仍控制涉案不动产，没有交付给吴锦坤，吴锦坤不占有涉案不动产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，吴锦坤实际占有涉案不动产是其提出异议的四个条件之一，在吴锦坤未能实际占用涉案不动产的前提下，其申请不符合相关的规定。三、涉案房产没有办理备案手续，不适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定。“已签约”是指房地产开发企业与购房人已经签订商品房预（销）售合同。“已备案”是指房地产开发企业与购房人已经签订商品房预（销）售合同，并且到房产行政主管部门办理了商品房备案登记。经查询开平市商品房信息发布平台网站，涉案房产已办理了签约手续，但未办理备案手续。四、吴锦坤与蓝德利相互串通转移资产，逃避法院对蓝德利的执行。根据中国执行信息公开网查询的资料显示，蓝德利有10宗被强制执行案件，其中在2017年立案的分别有：广州市天河区人民法院在2017年6月5日立案的（2017）0106执5977号案、广州市越秀区人民法院在2017年11月9日立案的（2017）0104执35441号案，标的额为1000万元及利息。另外，开平市人民法院于2019年5月13日立案执行（2018）0783民初2275号案，标的额为80万元。吴锦坤、蓝德利、庆狮公司在2019年6月办理了皇府山一号3栋204号房屋的手续，相关款项598026元没有进入蓝德利的帐户，也没有进入庆狮公司的帐户，却进入蓝德利指定的刘紫伦的账户，明显是转移财产，逃避法院执行。因此，吴锦坤、蓝德利、庆狮公司签署涉案不动产的文件均属无效。综上，吴锦坤不是涉案的利害关系人，不占有涉案不动产，无权要求解封涉案不动产，请求法院依法驳回其申请。第三人蓝德利、刘露、广东万冠陈述称，第三人蓝德利依据（2018）粤07民初33号民事调解书将涉案房屋出售给原告吴锦坤，双方已签订买卖合同，且原告已足额支付购房款。同时，蓝德利已指示开发商庆狮公司将涉案房屋按现状向原告进行交付，庆狮公司也表示已将房屋钥匙交给了原告。故此，第三人认为原告是涉案房屋的实际所有权人，涉案房屋应予以解封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院将结合证据的真实性、合法性和关联性予以综合分析认定，并在本院认定事实部分予以体现。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月11日，广东省江门市中级人民法院作出（2018）粤07民初33号民事调解书，该调解书确认：一、天粤公司、白建武、周江涛、庆狮公司、颐永健公司共同支付货币人民币1000万元（大写壹仟万元）、补偿开平皇府山壹号（即本案合作开发项目）住宅房产3880平方米（大写叁仟捌佰捌拾平方米）给蓝德利（如天粤公司、白建武、周江涛、庆狮公司、颐永健公司愿意在2019年6月30日前按货币支付，则按8000元／㎡折算），作为一次性终结双方之间合同争议的最终补偿违约金及损失补偿金。……三、前述第一条中约定的住址房产3880平方米房产补偿部分中的第一期为‘皇府山壹号’住宅1880㎡（具体房号为开平市，其履行期限和办法如下：1、在本案采取的查封等保全措施解除之日起60日内，天粤公司、白建武、周江涛、庆狮公司、颐永健公司领取项目预售许可证，使1880㎡住宅达到网签登记条件并送达书面通知给蓝德利，并为蓝德利办理网签登记手续（由蓝德利自行决定网签登记在蓝德利或其指定的第三方名下）……2、交楼时间按照对外销售时的最短时间在网签协议中约定并严格执行。3、天粤公司、白建武、周江涛、庆狮公司、颐永健公司逾期网签登记、逾期办理符合政府部门要求的交楼手续的，对于逾期的部分，天粤公司、白建武、周江涛、庆狮公司、颐永健公司可以按照每平方米10000元的标准支付货币。逾期履行又没有支付货币的，蓝德利有权将逾期履行的部分按照每平方米10000元的标准折算成货币向人民法院申请强制执行天粤公司、白建武、周江涛、庆狮公司、颐永健公司的财产……。上述调解书已发生法律效力。2019年3月29日，庆狮公司取得“开平市长沙街道八姓路1号3幢商铺、住宅楼”开发项目的商品房预售许可证。2019年6月21日，第三人蓝德利作为甲方（出售方）与原告吴锦坤作为乙方（购买方）签订《房产买卖合同》一份，约定：根据2019年1月11日江门市中级人民法院作调解书【（2018）粤07民初33号】，甲方在庆狮公司开发的皇府山一号项目3幢1880平方米住宅商品房的所有权。现将其中的部分商品房所有权转让给乙方，乙方同意购买。现双方就此房产转让达成如下协议：一、转让单位、面积及价格。1、转让单位：开平市长沙区325国道八姓路段（皇府山一号）3幢204号房；2、转让面积合计：合计97.24平方米，以上述房产实际测绘面积为准；3、转让价格：按6150元/㎡计算，合计总价598026元。二、转让价款的支付方式和期限：1、支付方式：乙方可用现金或转账方式直接支付给甲方。2、支付期限：乙方应于庆狮公司签订网签合同之日起30天之内支付价款的100%给甲方。三、上述房产由甲方负责敦促庆狮公司办理网签、预告登记手续。办理网签合同预告登记的时间应在甲方收到乙方全部房款后45天内完成。四、上述房产在办理网签合同登记后的责任，包括但不限于：预告登记、交付、办证等，由乙方根据网签登记合同向庆狮公司主张，甲方提供必要协助。2019年10月31日，蓝德利向庆狮公司出具《指定办理网签登记通知书》一份，该通知书载明“根据（2018）粤07民初第33号民事调解书第三条第1项、以及附件1《首期1880平米住宅房号清单》的约定，请将广东省开平市长沙街道八姓路1号3栋204号房登记至以下第三方名下：业主姓名：吴锦坤，……请配合以上业主办理上述房产的网签登记手续、包括但不限于【开具购房发票、网签合同鉴证备案、预告登记备案、按揭（根据业主需要）、交楼、办证等手续】。有关买房应缴的税费和所需资料请通知上述业主及时缴纳和提交”。2019年11月2日，庆狮公司作为出卖人与吴锦坤作为买受人就上述204号房签订《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋总价款为598026元，付款方式为在2019年11月2日前一次性付清全部购房款，房屋交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，交付期限为2020年6月30日前。上述《商品房买卖合同（预售）》已于2019年11月2日办理网签登记。同日，吴锦坤向庆狮公司出具《授权委托书》一份，载明“现委托开平市庆狮汽车零配件有限公司……办理位于开平市预告登记，并领取有关权属证书。……”2020年11月12日，庆狮公司向吴锦坤开具涉案204房的购房款发票一份，发票“价税合计”显示为598026元。2019年11月19日，吴锦坤根据蓝德利指示通过银行转账方式将购房款598026元支付至案外人刘紫伦名下银行账户。同日，蓝德利向吴锦坤出具一份《收据》，确认收到吴锦坤支付开平市长沙区325国道八姓路段（皇府山一号）3幢204号房购房款598026元。2021年1月20日，庆狮公司出具一份《情况说明》，该说明载明“买受人吴锦坤所购买我司《皇府山一号》的3号楼204房/铺，根据江门中院作出的《民事调解书》确定的权利义务，按照蓝德利先生的指示，已于2019年12月16日将以上房屋按现状交付给了买受人”。另查明，本院在审理（2019）粤0783民初906号原告开平万冠实业有限公司与被告蓝德利、刘露、广东万冠国际贸易发展有限公司合同纠纷一案中，根据开平万冠的财产保全申请，本院于2020年3月11日作出（2020）粤0783民初906号民事裁定，裁定：冻结被申请人蓝德利、刘露、广东万冠国际贸易发展有限公司的银行存款人民币4854420.73元或查封、扣押其相应价值的财产。根据上述裁定，本院于2020年3月16日查封庆狮公司名下位于开平市，查封期限为叁年，自2020年3月16日起至2023年3月15日止。针对上述查封，庆狮公司于2020年4月16日向本院提出书面执行异议，请求解除对开平市的查封措施。经审查，本院于2020年5月13日作出（2020）粤0783执异66号执行裁定，裁定驳回庆狮公司的异议请求。2020年12月25日，吴锦坤以其对涉案开平市长沙街道八姓路段3幢204房享有能够排除执行的实体权利为由向本院提出书面执行异议，请求解除本院依据（2020）粤0783民初906号民事裁定书对涉案204房的查封。经审查，本院于2021年1月29日作出（2021）粤0783执异2号执行裁定，裁定驳回吴锦坤的异议请求。吴锦坤不服该裁定，遂提起本案诉讼。庭审中，吴锦坤称庆狮公司已于2019年12月16日将涉案房屋钥匙交付给其，其截至庭审没有对房屋进行装修、亦未入住该房屋，庆狮公司亦没有向其发出书面收楼通知。吴锦坤还称其主要在东莞市工作，其购买涉案房屋的用途是投资及自住。还查明，截至2021年8月6日，涉案开平市长沙街道八姓路段3幢204房未办理所有权初始登记；截至2021年8月17日，涉案房屋所在的开平市长沙街道八姓路段3幢商品房未办理工程建设项目竣工联合验收手续。庭审中，吴锦坤确认涉案房屋未办理预告登记手续。2020年9月2日，吴锦坤缴纳了涉案开平市长沙街道八姓路段3幢204房的住宅专项维修资金2917.20元、三个月物业管理费466.90元。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，吴锦坤作为（2021）粤0783执异2号案的案外人，基于对诉讼财产保全执行标的即涉案位于开平市主张实体权利而提出异议，以排除对该执行标的之强制执行，属案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，因涉案房屋买卖行为及本院查封行为均发生在我国民法典施行前，故本案应适用民法典实施前的有关法律、司法解释审理。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”的规定，本案审查的重点是吴锦坤对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，吴锦坤在本院查封涉案房屋之前已与蓝德利就涉案房屋签订了书面买卖合同，并向蓝德利支付了全部购房款。关于吴锦坤在涉案房屋被查封之前是否已合法占有该房屋的问题，本院认为，根据吴锦坤与蓝德利签订的《房产买卖合同》约定“上述房产在办理网签合同登记后的责任，包括但不限于预告登记、交付、办证等，由乙方（吴锦坤）根据网签登记合同向庆狮公司主张，甲方（蓝德利）提供必要协助”以及蓝德利与庆狮公司于（2018）粤07民初33号调解书中约定“交楼时间按照对外销售时的最短时间在网签协议中约定并严格执行。天粤公司、白建武、周江涛、庆狮公司、颐永健公司逾期网签登记、逾期办理符合政府部门要求的交楼手续的，对于逾期的部分，天粤公司、白建武、周江涛、庆狮公司、颐永健公司可以按照每平方米10000元的标准支付货币”可知，即使吴锦坤与庆狮公司就涉案房屋不存在真实的买卖关系，双方仅是基于日后办理涉案房屋不动产登记证书需要而签订《商品房买卖合同（预售）》，但基于上述《房产买卖合同》及（2018）粤07民初33号调解书的约定，涉案房屋的交付期限仍应以涉案《商品房买卖合同（预售）》约定的2020年6月30日前为准。另根据本院向有关部门调查的结果显示，涉案房屋所在的工程项目至今未办理竣工联合验收手续，即涉案房屋尚未符合法律规定以及合同约定的交付条件。在涉案房屋未达到交付条件，且约定的交付期限远未届满的情况下，庆狮公司于2019年12月16日将涉案房屋交付给吴锦坤显然不合常理，亦不符合庆狮公司与蓝德利于（2018）粤07民初33号调解书中关于交付的约定。此外，吴锦坤于庭审中亦确认其截至庭审未对涉案房屋进行装修、亦未入住该房屋。综上，本院对吴锦坤主张其在涉案房屋被查封之前已合法占有该房屋不予采信，吴锦坤主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除本院对涉案房屋的诉讼财产保全执行查封，理据不足，本院不予支持。另外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，虽然涉案房屋至今仍在开发商庆狮公司名下，但经（2018）粤07民初33号民事调解书确认，蓝德利有权处分该房屋，且庆狮公司需根据蓝德利指示直接为购买方办理房屋网签登记手续，故本院认为，涉案房屋可参照上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”处理。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的内容可知，该规定保护的是购买人的生存权。庭审中，吴锦坤确认其长期在东莞市居住生活，其购买涉案房屋的用途之一是投资，由此可见，吴锦坤购买涉案并非用于居住，该房屋购买与否对其生存权并未造成影响。故此，本院认为，吴锦坤的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定能够排除执行的情形。综上，吴锦坤主张其对涉案房屋享有排除本院对该房屋进行诉讼财产保全查封的实体权利，理据不足，本院不予支持。关于吴锦坤请求确认涉案房屋归其所有的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”我国不动产物权采取登记生效原则，当事人以协议方式转移所有权的，只有在所有权转移登记手续完成后，受让方才取得该不动产的所有权。因涉案房屋尚未办理所有权转移登记手续，故吴锦坤请求确认涉案房屋归其所有没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：驳回原告吴锦坤的全部诉讼请求。本案受理费9780.26元（原告吴锦坤已预交），由原告吴锦坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  梁丽冰人民陪审员  曾传广人民陪审员  邝 铃二〇二一年八月二十六日书 记 员  陈绮琪