德州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1491民初1631号原告：德州华府物业管理有限公司，住所地德州经济开发区新城市花园第4-3幢3单元1层西户。法定代表人：马广春，董事长。委托诉讼代理人：邱英明，山东家硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杰，女，1991年2月6日出生，汉族，住山东省德州市，该公司员工。被告：李福，男，1970年6月22日出生，汉族，住山东省德州市德城区。原告德州华府物业管理有限公司（以下简称华府物业）与被告李福物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年8月16日公开开庭进行了审理。原告华府物业委托诉讼代理人邱英明、王杰，被告李福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华府物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业费2967.72元，并自拖欠之日起按欠费总额的0.1%(千分之一)支付滞纳金2305.03元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系德州华府物业管理有限公司，被告系该小区11-3-101的业主，房屋建筑面积为88.32平方米。合同约定的物业费交纳标准为每月每平米0.8元。被告享受了原告提供的物业服务，但并没有按时支付物业费。自2017年11月1日至2021年4月30日，累计欠费2967.72元，产生滞纳金2305.03元，共计5272.75元。其欠费行为严重损害了小区其它业主的利益，更损害了物业公司的合法权益。原告当庭变更诉讼请求如下：1、请求判令被告向原告支付拖欠的物业费3179.7元及违约金2670.94元（自2017年11月1日起按欠费总额的1‰计算至2021年7月31日）；2、请求法院判令被告向原告支付拖欠的垃圾清运费225元、水费3.95元；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告李福辩称，对拖欠的物业费、垃圾费、水费均无异议，对滞纳金不予认可。物业不作为导致主管道堵塞，其家中从2013年开始被泡水5、6次，物业承诺修改独立的下水管道，当时调解承诺改完下水道就交物业费。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行开庭质证，对华府物业提交的证据一德州中建华府商住小区入住会签单，证据三楼宇交接书，证据四前期物业服务协议，证据五德州市物价局德价发[2016]205号文件一份，证据六德州市物价局德价发[2018]80号文件一份、德州市发展和改革委员会德发改成本[2020]196号文件一份，李福对上述证据的真实性无异议，本院对以上证据的真实性依法予以确认并在卷佐证。李福未向本院提交书面证据。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对华府物业提交的证据二房屋概况存根，李福质证“从未见过，无法确认真实性”，经查，该证据有开发单位德州浩宇投资有限公司的盖章，且与本院认定的其他证据可相互印证，本院对其真实性依法予以确认。综合本案庭审及依法认定的证据，本院查明事实如下：李福系山东省德州市德城区三八东路中建华府小区**的业主，房屋概况存根显示房屋面积90.69平方米，后经官方测量修正为88.32平方米，物业管理费也是据此收费。2010年10月28日，华府物业作为乙方与李福作为甲方签订了《前期物业服务协议》，其中第六条约定：“甲方应自收楼之日起按物业类型及建筑面积向乙方交纳物业管理费（又称物业服务资金）及水电费、燃气费和其他相关费用。”第七条“甲方同意，甲方应交纳的物业管理费由乙方参照当地政府部门指导价规定及本物业区域的不同情况计取，具体标准如下：多层：0.60元/月.平方米。如政府公布的收费指导价有调整，上述标准可协商调整。”第八条“物业管理费按年（年/季/月）交纳，交费时间为（年/季/月）10日前……甲方或物业使用人须按时前往乙方在本小区设立的物业管理处财务室交费（如收费单位为乙方时）。”第十六条“甲方或物业使用人未按时足额交纳物业管理费等费用的，每逾期一日，应按欠费额的千分之一向乙方支付违约金。”合同业主签字处有李福签字及捺印确认。每年的11月1日至次年的10月31日为一个交费年度。2016年11月28日，德州市物价局作出《关于中建华府小区普通住宅前期物业服务费标准的批复》，载明同意该小区13号楼前期物业服务费最高标准为每月每建筑平方米0.90元(按房屋产权面积计)，此标准自2016年11月28日起执行，有效期至2018年11月27日。华府物业根据上述批复，实际执行的是0.8元/月/平方米。2018年5月28日德州市物价局作出的《德州市物价局关于对德城区、经济技术开发区、运河经济开发区城市环境卫生收费标准的批复》及2020年5月18日德州市发展和改革委员会作出的《德州市发展和改革委员会关于对德城区、经济技术开发区、运河经济开发区城市环境卫生收费标准的批复》，均载明城镇居民生活垃圾处理费每户每月5元。2017年11月1日至2021年7月31日，李福拖欠物业费3179.52元（88.32平方米×0.8元/每月/每平方米×45个月=3179.52元）、垃圾清运费225元(5元/每月/每户×45个月=225元)、水费3.95元。另查明，李福家中曾因管道堵塞造成溢水。本院认为，华府物业为涉案中建华府住宅小区全体业主提供物业管理服务，李福系该小区的业主，实际亦享受了物业管理服务。物业管理服务是双向的，不仅需要物业公司提供优质的物业服务，同时，亦需要业主的积极配合，并按合同约定交纳物业服务费，如此才能共同营造干净整洁舒适的生活环境。进而言之，物业服务费用是整个小区物业管理得以正常运行的必要费用，收取标准是双方约定并经物价部门核定的，在同一小区每位业主接受的是同等的物业管理服务，李福拒不交纳物业服务费用，不仅构成违约，同时也损害了其他大多数正常交费业主的权利。华府物业主张李福交纳2017年1月11日至2021年7月31日期间拖欠的物业服务费、垃圾清理费及水费，本院依法予以支持。李福辩称的其家中渗水造成损失，该意见不构成拒交物业费的正当理由。如其认为华府物业提供的物业管理服务水平有瑕疵，可通过协商、向主管部门投诉等途径反映解决，或组织证据另行主张，而不应当以此为由拒交物业服务费。关于华府物业主张的滞纳金。李福2017年11月1日以后未再交纳物业服务费，显然已构成违约，应当承担违约责任。但《前期物业管理服务协议》中关于日千分之一的标准过高，本院认为以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（2019年8月20日前该标准为中国人民银行同期同类人民币贷款市场报价利率）计算为宜。合同约定物业费按年预交，华府物业主张自每年预交物业费逾期一个月之后起至2021年7月31日计算违约金，本院依法予以支持，但最高不超过华府物业主张的2670.94元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李福于本判决生效之日起十日内给付德州华府物业管理有限公司物业费3179.52元及违约金【以847.872元为基数，自2017年12月2日起至2021年7月31日止；以847.872元为基数，自2018年12月2日起至2021年7月31日止；以847.872元为基数，自2019年12月2日起至2021年7月31日止；以635.904元为基数，自2020年12月2日起2021年7月31日止，以上违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（2019年8月20日前该标准为中国人民银行同期同类人民币贷款市场报价利率）标准计算，但最高不超过华府物业主张的2670.94元】；二、被告李福于本判决生效之日起十日内给付德州华府物业管理有限公司垃圾清运费225元、水费3.95元；三、驳回原告德州华府物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告李福负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  王靖靖二〇二一年八月十七日书记员  赵海天