贵州省修文县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0123民初1661号原告：贵州明辉物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市修文县扎佐镇和新村（贵州永盛和置业发展有限公司A3栋705号商铺）。法定代表人：朱方明。委托诉讼代理人：王晓梅，贵州贵翔律师事务所律师。被告：修文县景阳街道和新村村民委员会，住所地贵州省修文县景阳街道和新村。法定代表人：常开贵，该村党支部书记及主任。委托诉讼代理人：马岱，贵州伯克利律师事务所律师。委托诉讼代理人：任金鸾，贵州伯克利律师事务所实习律师。案由：土地租赁合同纠纷。原告贵州明辉物业管理有限公司（以下简称明辉物业公司）向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2020年09月28日签订的《场地租赁合同》无效，并判令被告退还原告租金、履约保证金、水电押金等共计311,085.00元，并按照同期银行贷款利率向原告支付自2020年10月08日至今的资金占用费；2.本案案件受理费、律师费20,000.00元由被告承担。被告修文县景阳街道和新村村民委员会（以下简称和新村村委会）辩称，1.答辩人与被答辩人于2020年09月28日签订的《场地租赁合同》合法有效，未违反我国《土地管理法》的强制性规定，更不具有法律规定的合同无效情形，依法应受法律保护；2.被答辩人作为企业，在与答辩人签订《场地租赁合同》之前，对案涉场地的现状已充分了解，场地的情况也与答辩人发布的招租公告相符，《场地租赁合同》系双方真实意思表示，答辩人不存在隐瞒案涉场地真实情况的行为；3.《场地租赁合同》签订后，双方均按照合同约定履行了义务，答辩人已将案涉4709㎡场地交付给被答辩人使用，已履行了主要合同义务；4.因答辩人不存在违约行为，故原告主张的律师费、案件受理费不应由答辩人承担。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年03月04日，被告和新村村委会（乙方）与修文县扎佐镇人民政府（甲方）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，甲方征收乙方坐落于修文县的办公用房，房屋建筑面积954.34㎡，其中砖混住房566.08㎡，砖混商铺388.26㎡。协议第二条产权调换情况约定：“……（三）土地部分：甲方将征收位于扎佐镇园区东路旁土地与乙方原和平停车场的土地进行置换。（注：1、上述置换土地为原石先祥、穆克俊、刘光兴3户土地，四至界限东抵李惠明土、西抵园区东路人行道、北抵电台堡坎、南抵胡家习、国志明土地；2、甲方只负责该土地的征拆补偿费；3、置换后，甲方不再对乙方原和平停车场所占地块的土地进行补偿。）”协议第九条双方的义务和责任约定：调换给乙方的土地交付乙方后，乙方应按照国家相关法律法规依法使用该宗土地，甲方协助乙方办理相关手续，土地应缴纳的相关税费由乙方自行承担。协议签订后，甲方将上述置换土地交由被告和新村村委会管理使用，被告将该土地进行了平整。2020年06月11日，被告和新村村委会组织召开村民代表大会，讨论通过了包括案涉场地在内的场地、门面的对外招租事宜。次日，被告发布《整体招租公告》，招租内容为门面铺位31间，场地约5800㎡，该公告载明招租的门面可经营餐饮、便利店、快递、汽车零部件、库房等，场地可经营洗车、停车、修理场、堆场、中转场等。2020年09月28日，原告明辉物业公司（乙方）与被告和新村村委会（甲方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方将位于贵州省修文县部农产品物流园园区东路东大门位置）的场地，现状出租给乙方使用，场地租赁面积为4709㎡。合同第三条租赁期限及用途约定：租赁期限为二年，时间自2020年10月01日起至2022年09月30日止。乙方租赁该场地作为综合停车场、修理厂、仓库使用，租赁期内，乙方根据自身需求合理使用该场地，若乙方需增设临时设施，甲方全力协助。合同第四条租金、费用、支付方式主要约定：该场地租金为5.00元／㎡／月，面积4709㎡每月租金23545.00元，每年租金282540.00元。租金先付后用，每1年为一个计费周期。自合同签署后10日内，乙方需向甲方支付一个月租金23545.00元作为履约保证金、支付水电费预收押金5000.00元，履约保证金、水电费预收押金在整个租赁期内维持不变，正常退租后甲方将保证金无息退还给乙方。合同第五条约定了甲、乙双方定于2020年09月28日交接租赁场地。合同还对双方的权利义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告于2020年10月10日向被告指定账户支付了租金282540.00元，于2020年10月11日向同一账户支付了履约保证金、水电预收押金28545.00元。审理过程中，双方均认可案涉场地于2020年10月交付给原告，被告主张场地交付后由原告管理使用，原告主张未实际使用该场地，但原告未提供证据证明其已将场地返还给了被告。2021年08月12日，原告向本院表示同意返还场地，被告不予认可。经本院释明，被告和新村村委会表示，如原、被告双方签订的《场地租赁合同》无效，应在原告诉请的金额中参照双方约定的租金标准扣除原告占用使用案涉场地期间的占有使用费，对于原告因该无效合同取得的相应财产，被告表示不在本案中处理。经本院向修文县自然资源局查询，争议土地现状为耕地，土地用途为一般农用地，未办理产权登记。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位或个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”、第四十四条：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”的规定，本案中，争议土地系被告通过原房屋及停车场被征收置换而来，但土地用途仍为农用地，被告未提供证据证明办理了农用地转为建设用地的审批手续。而原、被告在案涉场地未办理农用地转为建设用地的审批手续的情况下，签订《场地租赁合同》将案涉土地用作停车场、修理厂、仓库等非农业用途，改变了原有土地的性质和用途，违反了土地管理法的强制性规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告因合同收取的租金、保证金、水电预收押金等费用应相应的返还，原、被告双方均认可争议土地已于2020年10月交付给了原告管理使用，现土地仍未返还给被告，本院酌情参照双方约定的租金标准扣除自2020年10月场地交付之日至法庭辩论终结前（2021年06月02日）的土地占有使用费188,360.00元，自2021年06月02日之后至案涉场地返还之日止的场地占有使用费，被告可依法另行主张权利。故本院支持原告要求被告返还租金94,180.00元（282,540.00元-188,360.00=94,180.00元）、保证金23,545.00元、水电预收押金5,000.00元的诉讼请求，超出部分不予支持。关于原告主张的资金占用费，原告作为承租人，未尽到对租赁租赁标的相关手续进行审查的合理注意义务，被告将未办理农用地转建设用地的审批手续的土地租赁给原告作为非农业用途，双方对合同无效均存在过错，故对原告主张的资金占用费，本院不予支持。原告主张律师费20,000.00元，因律师费非原告实现债权的必要费用，且双方并未对律师费的承担进行约定，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告贵州明辉物业管理有限公司与被告修文县景阳街道和新村村民委员会于2020年09月28日签订的《场地租赁合同》无效；二、被告修文县景阳街道和新村村民委员会于本判决生效之日起十五日内返还原告贵州明辉物业管理有限公司租金94，180.00元、保证金23,545.00元、水电预收款5,000.00元,共计122,725.00元；三、驳回原告贵州明辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,166.00元，减半收取计3,133.00元，原告贵州明辉物业管理有限公司负担1,880.00元，被告修文县景阳街道和新村村民委员会负担1,253.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 员 胡丽丹二〇二一年八月十二日法官助理 彭 瑞书 记 员 王 俊