贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初4032号原告：朱翠丹，女，汉族，1966年2月17日生，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：杨云蕾，贵州联通律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：金嫣，贵州联通律师事务所实习律师。被告：戴永祥，男，汉族，1956年8月8日生，住贵州省安顺市西秀区。被告：高琼茹，女，汉族，1980年11月5日生，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：李顺江，贵州巨人律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告朱翠丹诉被告戴永祥、高琼茹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱翠丹及其委托诉讼代理人杨云蕾、金嫣到庭参加诉讼，被告戴永祥，被告高琼茹委托诉讼代理人李顺江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱翠丹诉请判决：一、请求人民法院判令解除原被告签订的《商铺转让协议》；二、请求人民法院判令两被告共同向原告返还商铺转账款人民币150万元；三、请求人民法院判令两被告共同赔偿原告可得利益人民币2641106.66元；四、请求人民法院判令两被告共同赔偿原告资金占用费（资金占用费以4141106.66元为基数，从2018年9月5日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至所有款项付清之日止）；五、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年，两被告系夫妻关系，原告与被告高琼茹是亲戚关系。经被告高琼茹的引荐，原告向两被告购买房屋，并于2012年2月8日支付购房款150万元。因为亲戚关系，以及被告告知房屋系法院拍卖房，在关岭法院变更名字即可，双方并没有签订书面协议。支付房款后，两被告交付房屋给原告使用。后两被告并未实际给原告办理房屋转移手续，原告多次要求。2014年被告高琼茹草拟好《商铺转让协议》，携带原告到302医院，找到被告戴永祥，其在协议上签字按印。2016年12月5日，两被告在原告与安顺市西秀区东街办事处《安顺市城市棚户区改造房屋征收安置补偿协议》的协议上再次确认拆迁款4141106.66元应由原告收取。2018年9月5日，原告银行账户内收到安顺市西秀区东街办事处打入的拆迁款4141106.66元。因，两被告在将房屋出售给原告的情况下，私自将该商铺在银行办理抵押，未按期归还借款，致银行起诉，原告账户内的拆迁款4141106.66元在2019年4月23日被人民法院强制划扣。综上，由于两被告的违约行为，导致原告房屋收不到，应该得到的拆迁款也被被迫划走，致使原被告房屋转让合同目的不能实现，应得的拆迁款等的合法权益遭受严重损失，为维护自身合法权益，特根据法律法规向贵院提起诉讼。被告戴永祥辩称：原告请求解除的协议，该协议实际没有履行，应政府要求，因为是历史街区，所以不能过户，我同意解除该协议。我与原告有很多经济往来，原告应当提供打款凭证证实支付150万元的购房款。合同解除后法律规定有赔偿问题，应当考虑客观原因，不能只依据拆迁款来计算。资金占用费我承担违约责任，怎样承担依法判决。我卖房子的钱是由千禧公司进行使用，千禧公司已经破产，原告起诉我，我没有钱还原告，只能向千禧公司进行申报。被告高琼茹辩称：1、该协议对于高琼茹不具有相对性，签订协议发生在二被告离婚之后，产生的债务不属于夫妻共同债务；2、签协议的时间系倒签，协议签订时间是虚假的，真实的房屋买卖关系是在房子办理抵押之后，不排除原告知晓房子办理抵押的事实，风险应当由原告自行承担；3、委托书和公证书是原告提交到办事处的，原告知晓二被告之间委托的事实，故根据法律规定，办理委托事项产生的法律后果应当由委托人戴永祥承担；4、房屋买卖关系不一定真实存在，该房价远远低于市场价格，协议签订后在可以办理过户的情况下，没有过户，不存在不能过户的情况，并且原告在购买该商铺未进行实际管理使用。5、原告补充的事实理由，有几点与事实不符，高琼茹介绍双方认识和洽谈，具体怎么谈的高琼茹不知晓，商铺转让协议高琼茹也不知晓，原告之前的诉状没有把签订协议的过程写在上面。综上，高琼茹不应对原告的诉请承担责任。原告朱翠丹围绕其诉讼请求向本院提交：原告身份证复印件、婚姻登记审查处理表、商铺转让协议复印件、银行卡存款业务回单复印件、房屋拆迁安置补偿协议复印件、收条复印件、客户明细表复印件、最高额抵押合同复印件、网贷通循环借款合同复印件、（2017）黔04民初122号民事判决书复印件、（2018）黔民终322号民事判决书复印件、执行裁定书复印件。被告高琼茹提交的：被告高琼茹身份证复印件、离婚证复印件、离婚协议书复印件、最高额抵押合同复印件、房产证复印件、抵押权证复印件、房屋拆迁安置补偿协议复印件、委托书复印件、公证书复印件、商铺买卖合同复印件等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以采信。原告提交的银行流水，达不到其证明目的，本院不予采信。被告戴永祥提交的进账单，达不到其证明目的，本院不予采信。经审理查明：被告戴永祥与原告签订商铺转让协议与商铺买卖合同，商铺转让协议约定：被告戴永祥将位于安顺市西秀区的商铺以总价150万元出卖给原告，并于2012年12月31日前将商铺产权手续过户给原告，但在办理过户过程中，该商铺属于拆迁范围内的房屋，按照规定拆迁范围内的房屋不允许办理过户交易，为维护双方利息，甲方特此承诺，该商铺所获得的拆迁补偿款全部归乙方所有，如该商铺有所有权争议，所产生的法律责任全部由甲方负责。协议落款时间为2012年2月8日。商铺买卖合同约定：一、甲方同意将自己位于安顺市西秀区的商铺出卖给乙方，产权证明编号：安市产权证西秀字第03××62号。二、双方约定该商铺转让总价为人民币150万元。三、付款方式：一次性付款。乙方于2012年2月8日银行转账支付甲方全额商铺转让费。四、双方约定：甲方应于2012年12月31日前将商铺产权手续过户给乙方，乙方接手前，该店铺所有的一切债权、债务由甲方负责。如该商铺所有权争议，所产生的法律责任全部由甲方负责。五、为维护双方利益，如遇政府规划，国家征用拆迁，其所有的拆迁补偿归乙方所有。合同落款日期为2012年2月8日。庭审中，原告陈述商铺买卖合同是2014年签订的，因为自己找不到该合同，又在2015年或者2016年（具体时间记不清），要求被告戴永祥签订商铺转让协议。庭审中被告戴永祥陈述两份协议均是真实的。2012年2月8日原告通过案外人郑胜飞的银行账户转账150万元到被告戴永祥的银行账户。案涉商铺于2013年4月3日办理产权证，产权证号为：安市房权证西秀字第××号，房屋所有权人为戴永祥单独所有。被告戴永祥未向原告办理过户登记。2013年5月28日，中国工商银行股份有限公司安顺分行作为抵押权人，戴永祥、高琼茹作为抵押人签订最高额抵押合同，约定，乙方所担保的主债权为自2013年5月28日至2017年5月27日期间，在人民币1600万元的最高余额内。抵押物为房权证号：安市房权证西秀字第××号，所在地为安顺市西秀区中华东路1幢1层17号。并于2013年6月7日办理抵押权登记，登记证号为：安市房他证西秀字第××号。2014年5月29日，被告戴永祥通过公证方式委托被告高琼茹管理案涉商铺，委托权限为代为出售、出租、代为与买房人签订房屋买卖合同并授权房屋合同价款、租金、代为缴纳因买卖产生的各项税、费、代办过户手续等。同时查明，安顺市西秀区东街办事处作为甲方，朱翠丹、高琼茹、戴永祥作为乙方签订安顺市城市棚户区改造房屋征收安置补偿协议，约定：一、征收范围涉及乙方商铺产权证号西秀字第03××62号的房屋及附属物需征收……乙方负责出具有效的房屋权属依据交给甲方，于2017年1月5日前搬迁完毕交房给甲方。六、1、货币安置：甲方应付乙方合计人民币4141106.66元。安顺市西秀区东街办事处在甲方处加盖公章，并注明时间为2018年7月13日，乙方朱翠丹、高琼茹、戴永祥签字，并注明时间为2016年12月5日。2018年9月5日，朱翠丹的中国农业银行账户62×××79转存4141106.66元，于2019年4月23日被强制扣划4141106.66元。2019年6月25日，朱翠丹作为收款人出具收条载明：今收到“中华东路棚户区改造项目指挥部东街办片区”拆迁安置补偿款，金额为4141106.66元。被安顺市中级人民法院冻结扣划金额：4141106.66元整，剩余余额（利息结余）：6805.51元整，实际领取金额为：6801.5元整。另查明，贵州省安顺市中级人民法院受理朱翠丹与中国工商银行股份有限公司安顺分行、第三人戴永祥案外人执行异议之诉一案，诉请依法判令解除对安顺市西秀区房屋（房权证号：03××62）房屋的执行程序；依法判令解除对安顺市西秀区房屋（房权证号：安市房权证西秀区字第××）房屋签署的编号为（2016）0325号《安顺市城市棚户区改造房屋征收安置补偿协议》项下的拆迁安置补偿款4141106.66元；本案诉讼费由被告承担。贵州省安顺市中级人民法院于2017年12月27日作出（2017）黔04民初122号一审民事判决书，判决驳回原告朱翠丹的诉讼请求。朱翠丹不服提起上诉，贵州省高级人民法院于2018年12月11日作出（2018）黔民终322号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。（2017）黔04民初122号民事判决书在查明事实部分认定：“原告作为乙方与第三人作为甲方于2012年2月8日签订了《商铺买卖合同》，约定第三人将位于安顺市西秀区0万元卖给原告，并于2012年2月8日通过银行转账支付转让费，同时，约定第三人应于2012年12月31日前将商铺产权手续过户给原告，如遇政府规划拆迁，其拆迁补偿归原告所有。因原告与朱翠芬系亲姐妹关系，原告持案外人的银行卡于2018年2月8日取款150万元，并于当天存入第三人在中国农业银行账户。原告与第三人签订《商铺买卖合同》后双方并未办理过户手续。2013年5月28日，被告与第三人、案外人高琼茹签订《最高额抵押合同》将案涉商铺抵押给被告并办理抵押登记。2016年8月13日，安顺市西秀区人民政府对外发出公告，对安顺市中华东路棚户区改造红线范围内房屋进行征收。被告与第三人、案外人高琼茹、安顺开发区瑞祥珠宝有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月14日作出（2017）黔04民初49号民事裁定，对案涉的商铺及因拆迁项下的拆迁安置补偿款4141106.66元进行财产保全。2017年8月24日本院作出（2017）黔04民初49号民事判决，判决原告对案涉商铺在1600万元借款本金及利息范围内享有优先受偿权。”（2018）黔民终322号民事判决书查明“本案案涉2012年2月8日签订的《商铺买卖合同》的成立时间在2013年4月3日之后，其他事实与一审基本一致。”庭审后，原告经本院询问，其要求一并解除原告与被告戴永祥签订的《房屋买卖合同》。2012年4月23日被告戴永祥与被告高琼茹登记离婚。本院认为，原告与被告戴永祥签订《商铺转让协议》，原告诉请解除该《商铺转让协议》，被告戴永祥亦同意解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。故对原告的该诉请，本院予以支持。庭审后，原告要求一并解除原告与被告戴永祥签订的《房屋买卖合同》。庭审中，原告与被告戴永祥均认可双方对案涉房屋的买卖关系签订《商铺转让协议》和《房屋买卖合同》，商铺转让协议解除后，房屋买卖合同亦应一并解除，故原告要求解除《商铺买卖合同》的诉请，本院予以支持。原告向被告戴永祥购买商铺支付转让款150万元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告诉请被告戴永祥返还商铺转让款150万元的诉讼请求，本院予以支持。被告戴永祥辩称我与原告有很多经济往来，原告应当提供打款凭证证实支付150万元的购房款，该辩称意见与生效民事判决书查明事实不符，且被告戴永祥未提交充分证据足以推翻，对该辩称意见本院不予采纳。合同解除后，有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任。原告与被告戴永祥之间就案涉房屋受让价格远远低于市场价，且原告在受让案涉商铺后，并无充分、确凿的证据证明对案涉商铺进行过管理、使用，在原告对案涉商铺并未实际管理、使用情况下，原告在办理过户手续上存在过错，应当承担相应的过错责任，故原告诉请被告赔偿原告可得利益2641106.66元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告诉请的资金占用费。被告戴永祥认为不能只依据拆迁款进行来计算，同意承担违约责任，怎样承担依法判决。本院酌定以转让款150万元为基数按全国银行将同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从原告诉请的2018年9月5日起计算至款项150万元付清之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告诉请被告高琼茹承担责任的诉讼请求，首先，被告高琼茹与被告戴永祥于2012年4月23日离婚，原告与被告戴永祥签订商铺转让协议时间系倒签，原告陈述为2014年，实际签订房屋买卖协议的时间并未在二被告夫妻关系存续期间。其次，原告在庭审中陈述“高琼茹打电话给我说老戴（戴永祥）小十字有套房子要卖、急用钱，问我买不买，只要150万元，我说要，他说要就要马上交钱，2012年2月8日我就打款给戴永祥了”，被告高琼茹仅介绍原告给被告戴永祥购买房屋，原告在打款时也是直接将购房款150万元支付给被告戴永祥。再次，2014年5月29日，被告戴永祥通过公证方式委托被告高琼茹管理案涉商铺，委托权限为代为出售、出租、代为与买房人签订房屋买卖合同并授权房屋合同价款、租金、代为缴纳因买卖产生的各项税、费、代办过户手续等。被告高琼茹在房屋征收安置补偿协议中作为乙方签字，并未超越被告戴永祥对其的委托代理权限，其签字作为被告戴永祥的代理人身份签字，且庭审中戴永祥予以认可。故对原告的该诉请，本院不予支持。对被告高琼茹的辩称意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告朱翠丹与被告戴永祥签订的《商铺转让协议》和《房屋买卖合同》；二、被告戴永祥在本判决生效后十日内向原告朱翠丹返还商铺转让款人民币150万元；三、被告戴永祥在本判决生效后十日内向原告朱翠丹支付资金占用费（以转让款150万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2018年9月5日起计算至款项150万元付清之日止）；四、驳回原告朱翠丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费39978元，减半收取19989元，由原告朱翠丹承担10814元，被告戴永祥承担9175元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审 判 员  李 霞二〇二一年八月五日法官助理  谭雅露书 记 员  顾安甜