湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1103民初4330号原告：深圳市鼎诚物业管理有限公司永州分公司，住所地湖南省永州市冷水滩区湘永路与育才路交叉口西南角（皇家帝王广场）3楼1单元1层东户。法定代表人：庞俊兴，该分公司经理。委托诉讼代理人：蒋小英，女，1971年4月20日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，系该公司法律顾问，代理权限为特别代理。委托诉讼代理人：张义，男，1992年6月19日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，系该公司行政主管，代理权限为一般授权。被告：邓如民，男，1979年10月26日出生，汉族，现住永州市冷水滩区。原告深圳市鼎诚物业管理有限公司永州分公司与被告邓如民物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市鼎诚物业管理有限公司永州分公司的委托诉讼代理人蒋小英、张义、被告邓如民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市鼎诚物业管理有限公司永州分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的物业服务费10996.44元及自2014年11月1日起至交清物业费之日的违约金按3.85%的年利率的1.5倍计算4287元（计算至2021年7月31日）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月1日，原告与被告所在小区的开发商签订《物业服务委托合同书》，约定原告对被告所在的曼谷峰景小区提供物业服务；服务期限为自2017年3月1日至2021年4月30日；服务费用标准住宅物业按建筑面积每月每平方米1元，商业物业按建筑面积每平方米2元收取。还约定了双方权利义务及违约责任等。合同生效后，原告按约定为被告提供了物业服务，被告一直以各种理由拒绝交纳物业服务费，截止2021年4月30日已累计达78个月。经多次催收无果，遂酿成纠纷。被告邓如民辩称：1、原告入住小区与我产生的物业费时间存在误差，我物业费已经交到了2017年7月30日；原告物业公司自2018年4月至2021年4月服务曼谷风景小区以来要求我补交2018年8月之前的物业服务费，我与物业管理员多次交涉沟通前期怡馨园物业是开发商请来的，在2018年以前物业服务过程中服务质量、行为质量不作为造成我房屋质量问题5年的保修期已过都没能为我调解开发商解决维修事宜；2、怡馨园物业公司将债权转账给本案原告未告知我们业主；3、原告公司在服务期间每次去交水电费就要求业主补交前期物业费，业主不交就限制业主自由水电交费额，每次交费不超过五十元，我一个月至少要去原告物业公司10趟；4、由于频繁的跳闸用电致使我家的电视机、冰箱维修了两次，初步损失两千元以上；5、原告公司入驻后我们愿意交纳该物业费，但原告公司不收，要我们将前期物业费一起交才收；6、我愿意支付原告从2018年4月至2021年4月共计36个月总物业费的80%；7、希望驳回原告2018年4月之前的物业费、滞纳金及诉讼费请求。经审理查明，被告系曼谷风景小区XX号房的业主，房屋建筑面积140.98平方米。2017年3月1日，原告与曼谷风景小区业主委员会签订了《物业服务委托合同》，合同主要内容：1.曼谷风景小区业主委员会（甲方）委托原告（乙方）对曼谷风景小区实行专业化、一体化的物业服务。物业类型：商铺、高层住宅，坐落位置：永州市冷水滩区育才路；2.委托服务期限为自2017年3月15日0时起至2021年4月30日0时止，合同期内小区成立业主委员会后若签订新的物业合同，合同期满后，若未签订新的服务合同，本合同自动有效顺延；3.本物业的服务费标准为：服务费收缴及公共区域水电费按户分摊，调整标准最终是按政府物价主管部门的有关规定执行；住宅物业：按建筑面积每月每平方米1元收取，商业物业：按建筑面积每月每平方米2元收取；车位服务费按永州市物价局相关规定每个车位每年400元向业主或车位使用人收取（车位服务费包括：照明、卫生清洁、秩序维护等）；此外，该合同还约定了双方的其他权利义务。2018年1月9日，永州市怡馨园物业管理有限公司与原告在曼谷风景小区业主委员会作为见证人签订了一份《曼谷风景小区物业管理移交协议》，该协议的主要内容为：曼谷风景小区前期物业合同经永州市怡馨园物业管理有限公司与曼谷风景小区业主委员会协商后双方同意在2017年11月30日终止，其在2017年11月30日之前已服务期间欠收的物业服务费债权债务全部转让给原告，由原告在进驻小区提供物业管理服务后组织收取……。被告自2014年11月1日起至2021年4月30日止未交物业管理费，经原告多次催收未果，遂酿成本纠纷。上述事实有当事人提供的《物业服务委托合同书》、房屋登记簿、移交协议等证据在卷予以佐证，结合原、被告的庭审陈述，足以认定。本院认为，原告与曼谷风景小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》是双方真实意思表示，对业主均有约束力，双方应当依据协议约定享受权利，履行义务；原告依约为被告提供了物业服务，被告应当按照协议约定交纳物业服务费。永州市怡馨园物业管理有限公司与原告签订的《曼谷风景小区物业管理移交协议》，将业主拖欠的物业服务费债权转让给原告，该协议是双方真实意思表示，合法有效，故对被告亦具有法律约束力。因此，被告应向原告支付2014年11月1日至2021年4月30日的物业服务费10996.44元（140.98／平方米×1／元×78／月=10996.44元），对原告就此提出的诉讼请求依法予以支持。被告提出的房屋客厅、卧室墙面渗水等问题，被告应在查明原因的基础上,按法律规定向相关的责任主体主张权利,不应采取拒交物业费。另物业公司在收取物业费过程中采取限电、限水的行为，虽然是为了促使被告履行交纳物业管理费的义务，但做法欠妥，应采用正确方式来收取。原告诉请被告承担违约滞纳金的主张，虽被告未按期缴纳物业费构成违约，但原告未提交证据证实该违约行为给其造成的实际损失，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依法不予支持。需要说明的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会在很大程度上提升小区的整体品质，进而使全体业主和物业公司均获益；反之，物业服务质量不达标会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活品质，最终受损的仍然是全体业主和物业公司。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格履行合同项下的各类义务，另一方面也取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务的正常运转。业主在对物业管理公司提供的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题，而非以拒绝缴纳物业服务费的方式解决问题；物业管理公司在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，尽管完美的物业服务很难做到，但只要物业公司本着对业主负责的态度，不断提高服务水平，一定能够赢得业主的肯定和支持。双方之间物业服务合同法律关系发生在民法典施行前，故应当适用当时的法律。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告邓如民在本判决生效后十日内支付原告深圳市鼎诚物业管理有限公司永州分公司自2014年11月1日至2021年4月30日期间物业管理费10996.44元；二、驳回原告深圳市鼎诚物业管理有限公司永州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费184元，减半收取92元，由原告深圳市鼎诚物业管理有限公司永州分公司负担17元，被告邓如民负担75元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  王丽娟二〇二一年八月十八日法官 助理  唐晶晶代理书记员  袁 贝