湖南省衡阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0421民初2211号原告：陈仁福，男，1949年7月21日出生，汉族，衡阳县人，农民，住湖南省衡阳县。原告：冯典耀，男，1973年10月22日出生，汉族，衡阳县人，农民，住湖南省衡阳县。二原告的委托诉讼代理人：曾耀明，衡阳县西渡法律服务所法律工作者。被告：杨应，男，1964年9月9日出生，汉族，衡阳县人，务农，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：吴有旺，衡阳市珠晖区兴盛法律服务所法律工作者。原告陈仁福、冯典耀与被告杨应合同纠纷一案，本院于2021年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈仁福、冯典耀及其委托诉讼代理人曾耀明与被告杨应及其委托诉讼代理人吴有旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈仁福、冯典耀向本院提出诉讼请求：1．判令被告退还二原告押金69900元，并承担二原告违约金20970元，共计90870元；2．由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2019年4月15日签订《建房协议》，协议约定：衡阳县三联社区沙冲组杨应有三间地基要建，三间地基共建7层，面积大约1千平方米，乙方共付款甲方40万元卖给乙方，乙方已交押金59100元。协议签订后，二原告共计交纳押金69900元，被告未履行协议内容，把该三间地基卖给他人建房，其行为已构成违约，请求法院维护原告的合法权益。被告杨应辩称，双方签订《建房协议》属实，合同有效，被告收到二原告69900元亦属实，但其中10800元系被告向二原告的借款，自己愿意偿还，其中59100元系二原告请被告帮忙获取其他安置用地使用权而支付给被告的活动经费，被告已经完成二原告的请托事项，事后二原告因自身原因放弃建房，故不同意退还款项，亦不同意支付违约金。经审理查明，2019年4月15日，被告杨应（甲方）与原告陈仁福、冯典耀（乙方）签订《建房协议》，约定衡阳县三联社区沙冲组杨应有三间地基要建，三间地基共建7层，甲方将三间地基以40万元价格卖给乙方建房，甲方在乙方二楼买一套房子，甲方付给乙方15万元作为购房款，乙方已交押金59100元，下余190800元，乙方在正式开工建房第二层后把全部余款付给甲方，所建房子由乙方自行出售，甲方不得以任何条件和理由干涉乙方，否则甲方向乙方赔偿双倍押金款。同日杨应收取了陈仁福、冯典耀两笔款项，并分别出具两张收条，“今收到陈仁福、冯典耀人民币伍万玖仟壹佰元整（59100元）。是实，杨应，2019年4月15日”，“今收到冯典耀、陈仁福人民币壹万零捌佰元整（10800元）。是实，杨应，2019年4月15日”。后杨应将该三间地基交给他人建房，陈仁福曾到工地阻工，现房屋已经建成。另查明，2016年4月29日，衡阳县城乡规划局核准了万克英、付仁凯等44人的拆迁安置房建设用地规划，2016年5月6日衡阳县城乡规划局向万克英、付仁凯等44人颁发了建规（地）字第1604014号《建设用地规划许可证》，该地尚未取得建设用地批准书。杨应系衡阳县西渡镇三联社区沙冲组村民，包含在万克英、付仁凯等44人内。在案件审理过程中，原告冯典耀、陈仁福自愿放弃在本案中要求被告杨应支付10800元的诉讼请求，表示另行主张权利，并放弃要求被告支付利息和违约金的诉讼请求。本院认为，原告冯典耀、陈仁福起诉要求确认与被告杨应签订的《建房协议》无效，要求杨应退还已收押金69900元。合同是否无效应当严格审核合同是否存在合同法第五十二条、第五十三条规定的无效情形。本案杨应与二原告签订《建房协议》将三间地基卖给二原告，《中华人民共和国土地管理法》第四条规定“国家实行土地用途管理制度”，第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。土地使用权转让的前提是转让者已取得土地使用权，本案被告杨应三间地基虽然取得了拆迁安置房《建设用地规划许可证》，但未取得《建设用地批准书》。《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法律凭证。《建设用地批准书》是建设单位或个人的用地申请按照法定程序经批准后，由市、县人民政府向建设单位或个人颁发的准予使用建设用地的证件，是建设单位或者个人依法使用土地进行开发建设的法律凭证。杨应将未取得建设用地使用权的土地出售给二原告，违反了法律强制性规定，属于合同法第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”合同无效的情形，双方签订的《建房协议》属无效合同。根据合同法第五十六条“无效合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”和第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，杨应因《建房协议》取得的押金应当返还。杨应称已收取二原告的69900元中的10800元系向原告的借款，愿意在今年年底前偿还，该笔款项与本案无关，原告亦表示在本案中放弃要求被告支付10800元的诉讼请求，自己愿意另行主张权利，对原告该请求本院予以准许，故该笔款项在本案中本院不予处理。杨应称59100元款项系为二原告获取其他土地使用权的活动经费，其主张与双方签订的《建房协议》内容相悖，事实依据不足，本院不予采信，对该笔款项被告杨应应予返还。原告放弃要求被告承担违约金和利息的诉讼请求，系其真实意思表示，本院予以准许。综上，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十三条之规定，判决如下：一、原告陈仁福、冯典耀与被告杨应于2019年4月15日签订的《建房协议》无效；二、被告杨应返还原告陈仁福、冯典耀押金59100元。款限判决生效后十日内付清；三、驳回原告陈仁福、冯典耀对被告杨应的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2072元，减半收取计1036元，由原告陈仁福、冯典耀负担366元，被告杨应负担670元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  蒋咸英二〇二一年八月十日书记员  廖亚琴附：相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第四条国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。