贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0112民初749号原告:杨某某，女，住贵州省贵阳市观山湖区。委托代理人（特别授权代理）:李英朋，贵州瀛黔律师事务所律师。委托代理人（特别授权代理）:肖恒，贵州瀛黔律师事务所律师。被告:贵州世纪银行房地产顾问有限公司（以下简称“世纪银河公司”），住所贵州省贵阳市云岩区中华北路贵银大厦1幢1单元20层2号。统一社会信用代码91520103MA6DKA3M59。法定代表人:刘堃。委托代理人（一般代理）:蒋某某，该公司员工。被告:贵州宏德置业有限公司（以下简称“宏德公司”），住所贵州省贵阳市乌当区新添大道310号。统一社会信用代码91520100697502560J。法定代表人:马海峰，系该公司总经理。委托代理人（特别授权代理）:周霞，该公司法务部工作人员。原告杨某某诉被告贵州世纪银行房地产顾问有限公司、贵州宏德置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2021年4月28日公开开庭进行了审理。原告杨某某的委托代理人李英朋、被告贵州世纪银行房地产顾问有限公司的委托代理人蒋某某、被告贵州宏德置业有限公司的委托代理人周霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨某某诉称：2018年1月19日，原告向被告世纪银河公司支付了20000元的团购费，原告与宏德公司于2018年1月30日签订《商品房买卖合同》（合同编号：201800336），约定杨某某购买第三人位于乌当区国际旅游综合体6号地块（龙津山）工程的房屋。后因宏德公司长期逾期交房，构成违约，原告主张解除合同，起诉至贵阳市乌当区人民法院，后涉案合同解除，宏德公司同意支付解除合同的违约金及协调本案被告世纪银河公司退还涉案20000元团购费，未果。原告要求退还该费用，被告拒绝不退还，原告为维护自身的合法权益，特提出如下诉讼请求：1、判令两被告向原告返还20000元团购费并承担资金占用费3000元（资金占用费以20000元为基数，按照年利率6%计算，从2018年1月19日开始计算至实际付清前述款项之日止）；2、本案的诉讼费用由两被告承担。被告世纪银河公司辩称：原告缴纳团购服务费的时间是在2018年1月，已经过了三年的诉讼时效。根据团购服务说明书的约定，我司提供的团购服务在2018年1月就已经结束，希望法院驳回原告的诉请。被告宏德公司辩称：通过世纪银河公司的答辩可以明确，原告的团购合同系与世纪银河公司签订，团购费用由世纪银河公司收取，故相关的权利义务仅约束原告及世纪银河公司，与我公司无关。在（2020）黔0112民初177号调解书中第八项明确宏德公司仅协助原告办理团购费退还手续，基于世纪银河公司否定团购费不退还的基础，故应当免除我司协助义务；原告诉请宏德公司承担团购费及资金占用费无事实及法律依据，依法应当予以驳回。经审理查：2018年1月19日，原告在被告世纪银河公司提供的《世纪银河团购优惠服务说明书》上签字确认参与世纪银河公司组织的乐湾国际城龙津山组团的团购优惠活动，意向购买乐湾国际城龙津山113-1-1102号房屋，参加交20000元，享受总价9折、团购98折、签合同约定延后5日及首付分期的优惠。说明书“特别说明”第2条约定“当您没有成功购房，或取消了购房计划，或因任何原因放弃购房，您可以随时联系世纪银河。凭借《世纪银河团购优惠服务说明书》、世纪银河开具的收据及退款人的身份证复印件，三者缺一不可，世纪银河审核资料无误以后，世纪银河将在30个工作日内退还您已支付的服务费。”，第3条约定“当您签订《认购书》后，视为您成功购房，缴纳的团购服务费则视为本购房优惠生效，所缴纳团购服务费作为您参加乐湾国际城选房活动的优惠，此金额不冲抵房款且不予退还。”。前述说明书签订后，原告于当日向世纪银河公司缴纳了团购服务费20000元。2018年1月30日，原告与被告宏德公司签订《商品房买卖合同》，确认以单价每平方米12156.27元，总价款1971625元的价格购买乐湾国际城113-1-1102号面积为210.47㎡的房屋。合同签订后，因被告宏德公司未按约定的交房时间向原告交付房屋。原告于2020年向本院提起诉讼，要求解除其与宏德公司的前述《商品房买卖合同》，经本院主持调解，双方达成调解协议，自愿解除双方签订的《商品房买卖合同》，双方协议第八条约定，被告宏德公司于原告杨某某办理完毕商品房的预告登记解除手续及商品房预售合同备案登记撤销手续七个工作日内协助原告杨某某办理39432元维修基金及团购费20000元的退还手续。本院根据双方达成的调解协议制作了本院（2020）黔0112民初177号民事调解书予以确认。调解书生效后，因世纪银河公司拒绝向原告退还团购服务费，原告遂诉至本院，请求判令准予其如前诉请。上述事实，有原、被告双方当事人的陈述、《世纪银河团购优惠服务说明书》、团购费收据、《商品房买卖合同》、本院（2020）黔0112民初177号民事调解书等证据佐证，且所有证据经庭审质证属实，足以认定。本院认为：《中华人民共和国民法典》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，被告世纪银河公司作为宏德公司开发的商品房的销售商，在宏德公司的售楼部从事销售活动，并以收取团购费使购房者享受购房优惠的销售手段代宏德公司销售房屋。在此种销售模式下，原告作为购房者，向世纪银河公司缴纳团购费变相成为购房者成功购买房屋的必要条件，且由于宏德公司与世纪银河公司之间人员、办公场所混同，原告作为不了解房屋销售专业知识的普通购房者，有理由相信世纪银河公司收取团购费的行为系代理宏德公司收取购房款的行为，故世纪银河公司的该行为的法律后果应及于宏德公司。由于该团购费系原告为购买案涉房屋实际支付的款项，现双方自愿协商解除已签订的《商品房买卖合同》，故根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”的规定，该款项应作为原告已支付的购房款由宏德公司向原告返还。对于原告要求被告宏德公司从2018年1月19日起以20000元为基数按年利率6%的标准向其支付资金占用费至实际付清之日止的诉请，虽双方未有关于支付返还团购费应承担资金占用费的约定，但考虑到宏德公司未及时履行还返还义务，客观上必然给原告造成一定的经济损失，且原告主张的计算标准并符合一般资金占用的利息计算标准，故本院予以支持。但考虑到双方签订的《商品房买卖合同》的解除时间是2020年4月2日，宏德公司返还该团购费的义务应自合同解除之日起算为宜。对于宏德公司关于该款系由世纪银河公司收取，与其无关的抗辩，因原告系基于宏德公司的销售行为而向世纪银河公司支付该款项，原告对该款项的最后归属亦不知情，宏德公司也未提交证据证实该款项最终由世纪银河公司所有，故对宏德公司的该抗辩，本院不予采信。若根据其与世纪银河公司之间的内部约定，案涉款项最终归属世纪银河公司，其可根据双方之间的内部约定确定是否向世纪银河公司主张追偿。对于世纪银河公司关于其系向原告提供中介服务，原告签字确认的团购服务协议书约定的中介服务义务已履行完毕，不应退还该款项的抗辩，因世纪银河公司在收取原告团购费时并未明确告知其与宏德公司之间的关系，原告对世纪银河公司与宏德公司之间的关系亦不知情，其并无委托世纪银河公司提供中介服务的主观意识，故对世纪银河公司的该抗辩，本院亦不予以采信。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十二条、第五百六十六条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告杨某某团购费20000元，并以20000元为基数，从2020年4月2日起按年利率6%的标准向原告支付资金占用费，直至该团购费实际返还之日止。二、驳回原告杨某某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取187元，由被告贵州宏德置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  郑六友二〇二一年八月十一日书记员  龙叙铭