陕 西 省 泾 阳 县 人 民 法 院 民 事 判 决 书 (2021)陕0423民初2114号 原告：宋某某，男，汉族。委托诉讼代理人：魏某1，陕西秦隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏某2，陕西秦隆律师事务所律师。被告：陕西华阳天地实业股份有限公司。法定代表人：孙某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：梁某某，系该公司法务经理。第三人：长安银行股份有限公司泾阳县支行。负责人：谈某某，系该行行长。委托诉讼代理人：韩某某，系该支行工作人员。原告宋某某与被告陕西华阳天地实业股份有限公司（以下简称华阳公司）、第三人长安银行股份有限公司泾阳县支行（以下简称长安银行泾阳支行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告、第三人的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告签订的《西咸新区商品房买卖合同》（合同编号为：05—2014—02262）,《“乐华国际商业街”商品房买卖合同》补充协议；2、解除原告与被告、第三人签订的《个人购房借款合同》（编号：长咸泾2015G商按字第074号）；3、判令被告返还已付购房款117632元，支付违约金2276.32元，参照原告向第三人贷款年利率5.39%，以5000元为基数，自2013年11月13日起、以112632元为基数自2015年5月13日起承担利息至返还完毕之日止（暂计算至2021年5月10日为38446.44元）；4、判令被告返还原告向第三人截止2021年4月21日前归还的贷款本息74618.63元，剩余贷款本息由被告向第三人直接偿还；5、判决被告承担逾期办证违约金（自2019年10月1日起按已交房款227632元的日万分之二计算至合同解除之日为止）暂计算至2021年5月10日为26426.19元，以上合计259399.58元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年11月11日，原告与被告达成商品房买卖口头协议，当日原告交付购房定金1000元，11月13日又交付购房定金3500元、房款500元。2014年10月30日，双方签订了《西咸新区商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于泾河新城沣泾大道乐华国际商业街（一期）1幢2单元1层12242号商铺，总价款为227632元。2015年5月13日原告交付房款112632元，合计117632元。同年12月3日，泾河新城房管局对该合同登记备案。2015年12月18日原告作为借款人、抵押人，被告作为保证人向长安银行泾阳支行贷款110000元，当日银行将贷款支付被告。至此，原告交清了全部购房款。合同约定被告于2015年6月30日交付房屋，但至今未交房。2018年6月1日，原、被告又签订了《补充协议》，约定从逾期办理房产证之日即2017年7月1日起，每日按已付房价款的万分之二承担逾期办理房产证违约金。该补充协议签订后，被告仅支付了部分违约金，后续违约金又不支付。至今，该工程尚未完工，根本无法交房。被告的行为已经构成根本违约。被告华阳公司辩称，同意解除《西咸新区商品房买卖合同》和《补充协议》；同意返还购房款及违约金，退款有前置条件是原告需配合被告在有关政府部门正式解除本合同登记备案后的60内日退还买受人的全部已付款，被告向原告已经支付的违约金47666.15元要予以扣除。原告主张参照贷款年利率的利息不认可，如法院判决被告承担利息，应按从2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率承担利息，从2019年8月20日按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。根据实际情况，先由原告向第三人偿还剩余贷款后，被告返还购房款。逾期办证违约金，涉案房屋没达到交付条件，没达到办理房产证的条件，原告主张逾期办证违约金没有事实依据。多余诉讼费部分被告不予承担。第三人长安银行泾阳支行辩称，不同意解除贷款合同，贷款申请是原告主动申请，案件主要是原告与被告有纠纷，与我行无关。原告在合同中是还款方，有义务按照还款。当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换与质证。原告提供证据：收款收据四张、借款凭证一份、商品房认购书一份、商品房买卖合同一份、商品房买卖合同补充协议一份、个人购房借款合同一份。被告未提供证据。第三人提供证据：原告贷款情况证明一份。本院对以上证据的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月11日，原告与被告达成商品房买卖口头协议，当日原告交付购房定金1000元，11月13日又交付购房定金3500元、房款500元。2014年10月30日，双方签订了《西咸新区商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于泾河新城沣泾大道乐华国际商业街（一期）1幢2单元1层12242号商铺，总价款为227632元。2015年5月13日原告交付房款112632元，合计117632元。同年12月3日，泾河新城房管局对该合同登记备案。约定出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付商品房。关于逾期交房的违约责任，双方约定：逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金……。该《商品房买卖合同》附件中补充协议关于买受人解除合同后出卖人退款的前置条件是：“出卖人在正式接受到买受人解除合同通知以及在有关政府部门正式解除本合同登记备案后的六十日内退还买受人的全部已付款”。2015年12月18日原告作为借款人、抵押人，被告作为保证人向长安银行泾阳支行贷款110000元。当日，第三人长安银行泾阳县支行按照合同约定，将贷款110000元支付于原告指定的被告华阳公司的帐户。截止2021年7月19日，原告已偿还贷款本金52813.06元，利息25311.28元，本息合计78124.34元，剩余本金57186.94元未偿还。2018年6月1日，原、被告又签订了《“乐华国际商业街”商品房买卖合同补充协议》，双方就交房及房屋所有权证书办理事宜达成协议，约定：1、乐华国际商业街未按期开业期间，出卖人承担陕西博文商业运营管理有限公司应向买受人支付的保底收益（9%），由陕西博文商业运营管理有限公司支付给买受人。2、出卖人同意，自应报送产权登记机关备案之次日（即2017年7月1日）起，至实际取得房屋所有权证书之日止，每日按买受人已付房价款的万分之二向买受人支付违约金，按季度支付，每季度违约金在到期后，次月十五日前支付。该补充协议签订后，被告向原告支付违约金合计47666.15元。涉案商品房至今未向原告交付，原告诉至本院。本院认为，原告提出解除商品房买卖合同及补充协议，被告同意，并同意退还购房款，承担违约金，本院予以确认。本案争议焦点为：1、是否应解除涉案《个人购房借款合同》，如解除上述合同，当事人之间的权利义务如何确定。原、被告签订商品房买卖合同及补充协议后，原告已经按合同约定履行完合同义务，被告华阳公司至今未按照合同约定向原告交付房屋，致使原告购买房屋的合同目的及贷款合同之目的无法实现，原告主张解除涉案贷款合同的诉讼请求，本院予以支持。关于返还贷款本金及利息如何承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案贷款合同解除，长安银行泾阳支行无违约行为，且确有损失，该损失应为原告尚未偿还剩余贷款及利息。本案贷款合同解除的根本原因在于开发商违约导致商品房买卖合同解除，为了减少当事人的诉累，本院认定由被告华阳公司直接承担第三人长安银行泾阳支行的上述损失，并由被告华阳公司向原告返还已向第三人长安银行泾阳支行支付的贷款本息。故被告及第三人的抗辩理由不能成立。2、关于违约责任如何计算。原告依据商品房买卖合同及补充协议中约定的关于逾期交房及逾期办理房屋权属转移登记的违约责任主张被告向其支付违约金，根据双方的合同约定，该项主张的前提条件系当事人双方自愿继续履行合同，而涉案合同中也明确约定了逾期交付房屋超过60日后，原告要求退房的，被告应自退房通知送达之日起30日内退还原告全部已付款，并按照全部已付款的1%向原告支付违约金，故原告在被告逾期交房时要求退房的前提条件下所提出的该项违约金主张符合当事人双方的合同约定，本院予以支持。因违约金以补偿性为原则，当事人约定按已付全部购房款的1%承担违约金，不足以补偿原告的损失，而原告所主张的违约金之目的是为了提高违约金支付标准来弥补其损失，本院认定被告按照原告已付购房款的1%承担违约金，同时按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自原告付款之日起承担资金占用期间的利息（2019年8月20日后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），以此适当增加违约方的违约责任，填平买受人的损失，较为适宜亦符合法律规定。另，涉案合同履行过程中，当事人双方在选择继续履行合同的前提下，由被告按照原告已付房款的日万分之二已向原告支付的违约金47666.15元应在本院认定被告所承担的违约责任中予以扣除。故对于原告诉请被告自2019年10月1日起按照每日已交购房款227632元的万分之二计算至合同解除之日的逾期办证违约金，无事实和法律依据，不予采纳。3、关于办理合同注销登记手续与返还购房款的顺序。根据合同约定，本院在合同解除后给予十五日的自行履行期，履行期内被告华阳公司应向原告发出共同履行注销手续的约定日期通知，约定的日期应限定在履行期内，原告应配合被告华阳公司办理合同备案注销手续。自行履行期届满后六十日内被告华阳公司向原告返还已支付的购房款。综上所述，原告合法的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告宋某某与被告陕西华阳天地实业股份有限公司于2014年10月30日签订的《西咸新区商品房买卖合同》（合同编号为：05-2014-02262）及2018年6月1日签订的《“乐华国际商业街”商品房买卖合同》补充协议；原告宋某某与被告陕西华阳天地实业股份有限公司应于本判决生效后十五日内（自动履行期）办理上述合同的注销登记手续；二、解除原告宋某某、被告陕西华阳天地实业股份有限公司与第三人长安银行股份有限公司泾阳县支行于2015年12月18日签订的《个人购房借款合同》（编号：长咸泾2015G商按字第074号）；三、被告陕西华阳天地实业股份有限公司于本判决生效后六十日内向原告宋某某返还购房款117632元，返还已偿还的贷款本息（以给付时长安银行股份有限公司泾阳县支行出具的还款流水为准），支付违约金2276.32元，支付资金占用期间的利息（利息以5000元为基数，自2013年11月13日起至2015年5月12日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；以购房款117632元为基数，自2015年5月13日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告陕西华阳天地实业股份有限公司于本判决生效后十五日内向第三人长安银行股份有限公司泾阳县支行偿还原告宋某某就《个人购房借款合同》剩余贷款本金及利息（以给付时长安银行股份有限公司泾阳县支行出具的剩余贷款数额为准）；五、驳回原告宋某某的其他诉讼请求。以上给付款项在执行时扣除47666.15元。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5191元（原告已预交），减半收取计2596元，由被告陕西华阳天地实业股份有限公司负担。2595元退还原告宋某某。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。 审  判 员    朱   晓   强              二〇二一年八月二日 书  记  员    王      妍   1