湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终2041号上诉人（原审原告）：代林忠，男，1967年12月17日出生，汉族，住湖南省永兴县。委托诉讼代理人：王武忠，永兴县阳光法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：戴检生，男，1976年3月28日出生，汉族，住湖南省永兴县。委托诉讼代理人：唐苗，湖南金鸥律师事务所律师。上诉人代林忠因与被上诉人戴检生合同纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院（2021）湘1023民初876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知双方当事人到庭接受调查询问后，不开庭对本案进行了审理。上诉人代林忠及其委托诉讼代理人王武忠、被上诉人戴检生及其委托诉讼代理人唐苗到庭接受调查询问。本案现已审理终结。代林忠上诉请求：1.撤销一审判决，改判为解除双方于2019年3月26日签订的以宅基地斢换房屋即《交房协议书》或判令戴检生支付代林忠建房款51,480元；2.本案一、二审诉讼费由戴检生负担。事实和理由：1.一审法院判非所请。一审法院认定“双方争议的焦点是案涉合同的效力问题”，而代林忠是要求解除双方于2019年3月26日签订的《交房协议书》或宅基地斢换房屋工程价款。并未诉请该协议是否有效。2.一审判决认定事实不清。代林忠所主张的涉案事实，不是房屋买卖纠纷，而是宅基地使用权斢换房屋工程款纠纷。因戴检生没有资金和建房技术，所以将其已审批的涉案建房宅基地承包给代林忠承建。由于是用戴检生的宅基地建房，所以斢换一套间（户）给戴检生居住，价格按每平方米800元成本价计算，交房期限为五年。房屋建成后，双方于2019年3月26日签订《交房协议书》。因戴检生未给付建房工程款，代林忠多次催讨未果，故诉请要求解除该《交房协议书》或判令戴检生给付建房工程款。一审以房屋买卖合同纠纷作出裁判，有违本案客观事实及法律规定。3.以案涉宅基地使用权建房，双方均有过错，戴检生以宅基地使用权换房，是与代林忠协商的，戴检生占主动地位，一审不支持代林忠建房工程款，有失公正。依据合同法规定，即使涉案合同无效或被撤销，戴检生也应支付代林忠涉案房屋工程款。4.一审法院未依法进行释明，违反法定程序。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条第一款规定，诉讼过程中当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求，可见，涉案案由并不是房屋买卖合同纠纷，而是宅基地使用权斢换房屋建设工程款纠纷，一审法院应当行使释明权，以帮助当事人对其诉讼行为的效果，产生合理的预期，充分保障当事人正确行使处分权，而一审法院未依法进行释明，违反法定程序。戴检生辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。代林忠向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2019年3月26日签订的房屋买卖协议；2.判令戴检生将上述买卖协议约定的房屋交付代林忠（价值90,000元）；3.本案诉讼费由戴检生负担。一审法院认定事实：2015年8月1日，代林忠与戴检生签订《协议书》，约定由戴检生以自己的名义办理相关用地审批手续，包括组、村、镇三级用地面积120㎡的审批手续，并在需要的情况下配合代林忠办理县规划局、国土局二处的审批手续，代林忠为此支付戴检生劳务报酬3000元，并将所建房屋当中正朝方向的右边，从顶层数下第二层小型套房留给戴检生购买，购买面积按房屋实际面积计算，购买价格为800元／㎡，购房宽限期为2015年至2020年12月31日，超过宽限日期视为戴检生放弃，代林忠有权处理变卖。2016年8月2日，戴检生建设120平方米村民住宅的《永兴县农村村民个人建房使用土地批复》经过永兴县便江镇（现便江街道）人民XX村民个人建设用地审批，2018年7月6日，永兴县住房和城乡规划建设局颁发了黄某某、戴检生二人住宅楼的建设用地规划许可证，用地位置为永兴县便江镇白头狮组，用地面积240平方米，建设规模960平方米，用地性质为居住用地。2019年3月6日，双方签订《交房协议书》，约定：代林忠将湘永矿部材料库靠便江河边的护坡围墙下新建房屋一栋中，正朝方向右边第一套第四层毛坯房出售给戴检生，建筑面积86㎡，按原合同约定800元／㎡计价，共计购房款68800元，另代林忠安装主门计价2680元，应由戴检生在付房款时一起支付；戴检生应于2020年12月31日前付款，如购房款未在规定期限内付清，代林忠有权收回房屋，本合同无效，代林忠同意补偿戴检生姊妹青苗补偿费24000元，已支付4000元，剩余20000元抵扣戴检生的购房款。2021年3月8日，永兴县便江街道办事处发出《违法违章建设限期拆除通知书》，认为戴检生在白头狮村××头××组地段建设的农村宅基地项目未办理任何手续擅自动工属违法行为，限期十五天自行拆除。一审法院认为，本案系合同纠纷。双方的争议焦点是案涉合同的效力问题。代林忠与戴检生签订的《协议书》及《交房协议书》本质上是向集体组织成员以外的人转让农村宅基地使用权的行为，依据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出借用于非农业建设；且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。合同法第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同是无效合同，无效的合同自始没有法律约束力；解除合同以合同有效为前提，据此，对代林忠要求解除《交房协议书》的诉讼请求不予支持。代林忠建设案涉房屋的土地使用权人为戴检生，我国农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造建筑物及其附属设施，依照我国的法律法规，在土地上建造建筑物须经一定程序批准，并以取得土地使用权为前提条件，房屋与宅基地的使用权是不可分离的，在他人享有使用权的土地上建造房屋，建造人并不取得建筑物产权。代林忠未依法取得案涉房屋的土地使用权，其主张案涉房屋所有权并要求戴检生返还缺乏法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“驳回原告代林忠的诉讼请求。案件受理费减半收取1025元，由原告代林忠负担。”本院二审期间，代林忠提交下列证据：2016年12月16日黄某某与代林忠、宾某某签订的《建房合同书》，拟证明该合同书与戴检生系同一栋房屋，黄某某和戴检生都是以宅基地换房。戴检生质证认为，该合同书的真实性存疑，且与本案无关。本院结合质证情况，认证如下：该合同书即使真实也与现行法律、法规及政策相悖。对该证据不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系合同纠纷。争议的焦点是：双方于2019年3月26日签订的《交房协议书》是否应予解除、戴检生是否应将涉案房屋交付给代林忠。《中华人民共和国土地管理法》规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；宅基地使用权具有强烈的人身属性，非本集体经济组织成员不能取得。本案中，代林忠与戴检生签订的《协议书》《交房协议书》实际上是戴检生向不是同一集体经济组织成员的代林忠转让农村宅基地的使用权用于建房，双方的行为违反了土地管理法的相关规定，因此，双方签订的《协议书》《交房协议书》无效，无效的合同自始没有法律约束力。因解除合同必须以合同有效为前提，故一审判决不支持代林忠要求解除双方签订的《交房协议书》的诉讼请求，并无不当。我国农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建设建筑物及其附屋设施。我国法律规定，在土地上建造建筑物须经一定程序批准，并以取得土地使用权为前提条件，房屋和宅基地的使用权是不可分割的，在他人享有使用权的土地上建设房屋，建房人并不取得房屋产权。涉案房屋的土地使用权人为戴检生，代林忠未依法取得涉案房屋的土地使用权，且涉案房屋系违法违章建设，需限期拆除，故代林忠要求返还涉案房屋缺乏法律依据。关于代林忠上诉称，一审法院判非所请及未依法进行释明，违反法定程序的问题。本院认为，人民法院审理合同纠纷案件,必须审查合同的有效性。另外，代林忠的诉讼请求是解除双方于2019年3月26日签订的房屋买卖协议及戴检生将上述买卖协议约定的房屋交付代林忠（价值90,000元）。代林忠的诉讼请求明确，只是不能得到人民法院的支持，且代林忠的委托诉讼代理人为法律工作者，不是不具备法律专业知识的公民，因此本案不存在判非所请及释明的问题。代林忠的诉讼行为产生的后果只能自行承担。综上所述，代林忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由上诉人代林忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 李红兵审 判 员 陈新德审 判 员 孟晋忠二〇二一年八月三十日法官助理 黄小峰书 记 员 高幸丽附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。