云南省牟定县人民法院民 事 判 决 书（2021）云2323民初752号原告：云南金萍物业管理有限公司。住所地：云南省楚雄州牟定县共和镇化湖人家物管用房，统一社会信用代码：915323237098083816。法定代表人：李兴艳，女，1984年11月28日生，汉族，该公司执行董事（未到庭）。委托诉讼代理人：王秀琼，女，1974年9月12日生，汉族，云南省牟定县人，住云南省楚雄州牟定县，该公司员工，代理权限为特别授权。被告：李华仙，女，1980年11月13日出生，汉族，云南省牟定县人，居民，住云南省牟定县（未到庭）。原告云南金萍物业管理有限公司（以下简称金萍物业公司）与被告李华仙物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王秀琼到庭参加诉讼，被告李华仙经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金萍物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付拖欠的物业服务费5,110.80元，其中物业费2151元、垃圾清运费180元，违约金2,671.80元。事实和理由：依据金萍物业公司与云南牟定明阳房地产开发有限公司（以下简称明阳房地产公司）签订的《前期物业管理服务合同》，根据牟定县发展和改革局批复文件，批准牟定县明阳尚郡小区住房业主及租赁商铺经营物业服务收取相关费用。被告从2018年1月开始，未全额向原告支付物业服务费以及其他相关费用。原告多次向被告发出《催缴物业费通知书》，但被告拒不支付，依据《明阳尚郡小区前期物管服务合同》第七章第十八条第四项规定，逾期按每日千分之三交纳违约金，为维护原告的合法权限，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼主张。被告李华仙未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状。在诉讼过程中，原告为证实其诉讼主张，向本院提交了下列证据：1-2.营业执照、身份证、授权委托书，欲证实原告的身份信息情况及诉讼主体资格，同时证实牟定县金山物业服务有限公司（以下简称金山物业公司）将明阳尚郡小区委托原告进行管理、并收取物业管理费的事实。3.前期物业管理服务合同，欲证实明阳房地产公司与金山物业公司签订了物业服务合同，同时证实原告方已经按照合同约定履行了物业管理服务；4.牟定县住房和城乡建设局、牟定县发展和改革局文件，欲证实原告收费物业管理费的依据及标准。5.物业费催费通知，欲证明被告不交物业费，原告向被告进行催缴的事实。被告李华仙未到庭质证，也未向本院提交任何证据。经本院对原告提交的证据进行全面、客观地审核判断后认为，原告提交的上述证据，客观真实、来源合法，与本案具有关联性，能证实本案案件事实，本院予以确认。根据庭审及对证据的分析，本院确认本案法律事实如下：被告李华仙系牟定县明阳尚郡小区10-2-602室的业主，其房屋面积为119.50㎡。2018年1月27日，明阳尚郡小区开发商明阳房地产公司与金山物业公司签订《前期物业管理服务合同》，明阳房地产开发公司将明阳尚郡小区委托给金山物业公司进行管理。合同约定的主要内容为：金山物业公司对明阳尚郡小区进行管护，每年向业主收取管理费，住宅（平层）每月标准为0.5元/㎡，服务期限为二年，自2018年3月1日至小区业主委员会成立，《合同》还对物业服务过程中各方的权利义务作了相关约定。后金山物业公司全权委托原告金萍物业公司对明阳尚郡小区进行物业管理服务，并明确由原告收取物业管理相关费用。被告从2018年起未缴纳物业管理费，原告书面催收无果后于2021年7月1日向本院提起诉讼。本院认为：关于本案适用法律的问题。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案中因被告未缴纳2018年至2020年的物业管理费，导致双方产生纠纷，该法律事实发生在民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”《物业管理条例》第七条第（五）项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：按时交纳物业服务费用。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”。本案中，被告所居住的小区（明阳尚郡小区）的建设单位明阳房地产公司与物业服务企业金山物业公司签订的前期物业服务合同依法成立，对双方具有约束力，同时对作为该小区业主的被告也具有约束力。被告已接受了原告物业服务，其应当按照合同约定交纳物业服务费及其他相关费用，经原告书面催交，被告仍然没有交纳，现原告诉至本院请求被告支付物业费及垃圾清运费的诉讼请求符合法律规定及前期物业服务合同的约定，故本院予以支持，但前期物业服务合同约定的物业服务时间是从2018年3月起算，故被告应当缴纳的物业服务费及垃圾清运费应当从服务期限即2018年3月开始计算，物业服务费为：2,031.50元（119.50㎡×34个月×0.5元／㎡），生活垃圾清运费170元（5元/月×34个月）。对于原告主张的违约金的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，明阳房地产公司与金山物业公司签订的前期物业服务合同上约定，明阳房地产公司必须于物业移交前完成对小区各类配套设施设备的建设和完善工作。在本案审理该小区其他案件中业主反映的大部分问题是该小区交房后配套设备不完善（没有大门、小区道路没有硬化、园林绿化达不到标准等），虽然后来逐步进行了改善，但原告作为受委托管理的物业服务公司应当将业主提出的问题积极反映给委托人金山物业公司，由金山物业公司根据与明阳房地产公司签订的前期物业管理服务合同的约定，积极为业主解决问题，因此原告也存在违反前期物业管理服务合同的规定，故对原告的该项主张本院不支持。被告李华仙在缴纳了物业管理费等相应费用后，如果认为属于原告未全面履行物业服务合同约定的义务问题，可另行主张要求物业服务企业即原告全面履行合同义务，如果属于明阳房地产公司应当履行的合同义务问题，可另行向该房地产公司主张。被告李华仙经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。据此，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告李华仙在本判决书生效后五日内支付原告云南金萍物业管理有限公司2018年3月至2020年12月期间的物业服务费2,031.50元和垃圾清运费170元，合计2,201.50元，款交本院。二、驳回原告云南金萍物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告李华仙承担，限与上述支付的物业服务费和垃圾清运费同期交本院。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  高艳红二〇二一年八月二十七日书记员  雷兴美