贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0602民初2268号原告：饶秀海，男，1975年5月6日出生，苗族，住贵州省贵阳市南明区。被告：贵州铜仁万丰投资置业有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区百花路28号。法定代表人：胡家亮。委托诉讼代理人：沈志宽，男，1981年1月2日出生，汉族，系该公司员工，住浙江省温州市鹿城区，授权范围为特别授权。原告饶秀海诉被告贵州铜仁万丰投资置业有限公司（以下简称万丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告饶秀海、被告万丰公司的委托诉讼代理人沈志宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告饶秀海向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2、请求法院判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金20万元（暂从2014年10月31日计算至2021年5月25日，实际计算至清偿之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年9月7日，原告与被告万丰公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告在建中的位于铜仁市碧江区的商业用房一套，建筑面积为40.42平方米，套内建筑面积为31.60平方米，房屋总价款为120755元，交房日期为2014年7月31日。协议生效后，被告按约向原告交付了该商品房，但是被告一直未按约向原告办理取得房屋权属证书。由于被告的原因，原告未在约定期限内取得房屋权属证书，根据双方在合同第二十二条第三款第（一）项的约定：“出卖人承诺于2014年10月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”第（二）项约定：“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：①．．．．．．；②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款1%的违约金。”综上所述，被告至今未给原告办理其房屋所有权证，应依法承担违约责任。为维护自身的合法权益，原告特起诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告万丰公司辩称，1．原告所购房屋不能办证是因为政府拆迁的原因。2．万丰公司愿意以10年的物业费10000元作为不能办证的违约补偿。3．万丰公司愿意给原告调换一处目前能办理房产证的房子。4．如果原告愿意解除合同，我方愿意承担返还原告的购房款以及相应的银行按揭利息，并额外支付原告10000元作为补偿。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方无争议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据原、被告陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月7日，原告饶秀海（买受人）与被告万丰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2013007886），约定：买受人购买出卖人开发的位于铜仁市碧江区，该商品房规划用途为商业用房，建筑面积为40.42平方米，套内建筑面积31.6平方米。该商品房总价款为120755元。买受人采取贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款60755元，余款60000元以银行按揭贷款支付。出卖人应当在2014年7月31日前向买受人交付该商品房。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺于2014年10月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的1%承担违约责任；约定日期起90日内以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息；2、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款1%的违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。另查明：铜仁市城市于2018年5月25日作出《贵州·铜仁万丰国际商贸城修建性详细规划及建筑方案调整评审意见》，载明：优化调整后总平面图：1、变更调整不得突破原建筑红线和用地红线范围；2、清晰表达仁泽路在万丰商贸城段的涵洞位置，车行道、人行道宽度、交叉口的转弯半径，并取消道路中间的原有建筑。从贵州·铜仁万丰国际商贸城修建性详细规划原审批方案鸟瞰图与在铜仁市城市备案的方案调整后的鸟瞰图可以反映，案涉第9幢楼属于拟修建的仁泽路占地范围。上述合同签订后，被告于2014年7月31日向原告交付了案涉房屋。原告已向被告付清了案涉房屋的总价款120755元，被告万丰公司于2017年9月6日向原告开具了金额为120755元的增值税普通发票。同日，原告向碧江区地方税务局交纳了案涉房屋契税3622.65元及印花税（税种为印花税，品目名称为产权转移书据）60.40元，铜仁市碧江区地方税务局于同日向原告开具了《税收完税证明》。2017年9月6日，铜仁市住房和城乡建设局向原告开具了金额为2021元的《贵州省住宅专项维修资金专用收据》。另查明，被告万丰公司尚未取得案涉房屋所在楼幢（即位于铜仁市碧江区）的商品房产权初始登记（即大证）。上述事实，有《商品房买卖合同》、《税收完税证明》、《贵州省住宅专项维修资金专用收据》、贵州省增值税普通发票、《个人贷款结清证明》、规划图纸、《贵州·铜仁万丰国际商贸城修建性详细规划及建筑方案调整评审意见》等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告饶秀海与被告万丰公司于2013年9月7日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，受法律保护。被告万丰公司尚未取得案涉房屋所在楼幢（即位于铜仁市碧江区）的商品房不动产权初始登记（即大证），原告要求被告万丰公司为原告办理案涉房屋产权证的诉讼主张尚不具备条件，经本院释明后，原告坚持其第一项诉讼请求（即要求被告立即为原告办理案涉房屋所有权证）不变，故，对原告要求被告万丰公司为原告办理案涉房屋产权证的诉讼主张，本院不予支持，但不免除被告万丰公司协助将案涉房屋产权证办理至原告名下的义务，案涉房屋办理产权证的条件具备后，被告万丰公司应立即协助原告将案涉房屋的产权证办理至原告名下。被告万丰公司拒不履行该义务时，原告可另行诉讼解决。原告已向被告付清了案涉房屋的总价款，被告于2014年7月31日向原告交付案涉房屋后，至今未取得案涉房屋的不动产权初始登记，根据案涉《商品房买卖合同》中“出卖人承诺于2014年10月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。”的约定，被告万丰公司已构成违约，但被告主张的案涉房屋不动产权证的办理须以原告缴纳了案涉房屋的契税及印花税为前提，故，原告主张的案涉房屋逾期办理不动产权证违约金应自原告交纳了案涉房屋的契税、印花税之日次日（即2017年9月7日）起算。鉴于被告万丰公司已按案涉《商品房买卖合同》所约定的期限将案涉房屋交付给了原告占有使用，案涉房屋未办理不动产权证并未对原告并未造成多大损失，原告亦未提供证据证明案涉房屋未办理不动产权证对其造成的实际损失金额，加之案涉房屋至今未办理不动产权证确系受到案涉房屋所在第9幢楼属于政府拟修建的仁泽路规划占地范围的客观因素影响，故，被告主张案涉《商品房买卖合同》约定的按日向买受人支付已交付房价款1%的违约金标准过高的意见成立，本院予以采纳。本院综合案情酌情将上述违约金标准调整为按日以已支付房价款万分之零点五的标准计算，故，本院支持由被告万丰公司以120755元为基数，按照日万分之零点五的标准，自2017年9月7日起向原告计付违约金至案涉房屋办理不动产权证备案登记之日止，超出部分，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告贵州铜仁万丰投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告饶秀海支付逾期办证违约金（该违约金以120755元为基数，按照日万分之零点五的标准，从2017年9月7日起，计算至位于铜仁市碧江区办理不动产权证备案登记之日止）；驳回原告饶秀海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，已减半收取2150元，由原告饶秀海负担2000元，被告贵州铜仁万丰投资置业有限公司负担150元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员 田永新二〇二一年八月二十日法官助理 龙仲夏书 记 员 吴 桐