广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11853号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市双鸿货物运输代理有限公司，住所地广东省广州市花都区狮岭镇益群村朱屋西一巷2号。法定代表人：林金微，总经理。委托诉讼代理人：钟世昌，广东知泓律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙），住所地广东省广州市花都区狮岭镇宝丰路。执行事务合伙人：管敏富。上诉人（原审被告）：管敏富，男，1967年12月5日出生，汉族，身份证住址浙江省台州市椒江区。上诉人（原审被告）：管桂香，女，1955年4月4日出生，汉族，身份证住址浙江省台州市椒江区。上诉人（原审被告）：张剑军，男，1976年10月18日出生，汉族，身份证住址浙江省台州市椒江区。上诉人（原审被告）：阮正芳，男，1951年2月16日出生，汉族，身份证住址浙江省台州市椒江区。上述五上诉人的共同委托诉讼代理人：李鸿鹄，广东连越律师事务所律师。上述五上诉人的共同委托诉讼代理人：李祈颖，广东连越律师事务所律师。原审第三人：广州农村商业银行股份有限公司花都支行，住所地广东省广州市花都区新华街公益路21号南座。负责人：黄少珊。上诉人广州市双鸿货物运输代理有限公司（以下简称双鸿公司）、广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）（以下简称牛津布厂）、管敏富、管桂香、张剑军、阮正芳因与原审第三人广州农村商业银行股份有限公司花都支行（以下简称农商行花都支行）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初13266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。双鸿公司上诉请求：1.撤销一审判决第五项；2.牛津布厂、管敏富、管桂香、阮正芳、张剑军按照购房款的10%向双鸿公司支付违约金；3.牛津布厂、管敏富、管桂香、阮正芳、张剑军按照557926元为本金，以农商行花都支行实际放款之日2018年9月25日，按照年利率7.35%的标准向双鸿公司支付利息，利息计算至本金付清之日止；4.牛津布厂、管敏富、管桂香、阮正芳、张剑军向双鸿公司支付律师费10000元；5.由牛津布厂、管敏富、管桂香、阮正芳、张剑军承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审法院己查明涉案房屋土地登记用途为批发零售用地、商务金融用地，现行控制性详细规划为商业、商务设施用地，宗地性质不涉及居住用地，不能用于商住两用公寓建设，且涉案大厦所有房屋规划报建时没有厨房、卫生间、阁楼，广州市花都区城市管理和综合执法局己向牛津布厂发出责令限期改正通知书，涉案房屋装修己涉及违法建设被责令整改、恢复原状，导致牛津布厂根本无法按照其承诺的装修标准进行装修并交付给双鸿公司。即一审法院认同牛津布厂未能交付房屋己构成违约，致使双鸿公司购房用于居住的合同目的无法实现，本案过错在于牛津布厂。参照涉案《商品房买卖合同》第十四条、第十九条规定，牛津布厂构成违约解除合同的，应按购房合同价款承担10％的违约责任，一审法院机械援引第十九条约定作为不支持双鸿公司违约金主张的依据是错误的。一审法院一方面认同牛津布厂未能交付其承诺装修标准违约，一方面又不支持双鸿公司违约金主张，导致牛津布厂没有任何违约责任，这显然有失公平。即使一审法院认为合同对违约金没有约定，但并不妨碍双鸿公司根据公平、等价有偿、诚实信用的合同原则，要求参照合同相应条款向牛津布厂主张违约金，一审法院应从公平的角度上来公正分配违约责任。一审法院无视双鸿公司需要按照贷款7.35％的高额利率向农商行花都支行承担利息的事实，仅仅判决牛津布厂按照同期贷款利率及LPR利率向双鸿公司支付利息，该利息标准显然无法弥补双鸿公司的利息损失，一审法院判决利息过低，有失公平，应依法予以调整。双鸿公司己委托律师代理本案并提供委托合同，合同约定的律师费属于正常且必然发生费用，一审法院未提示双鸿公司提供付款凭证或发票的情况下直接否认双鸿公司律师费支出，明显对双鸿公司不公平。牛津布厂、管敏富、管桂香、张剑军、阮正芳针对双鸿公司的上诉请求共同辩称：一、牛津布厂与双鸿公司签订的《商品房预售合同》及其附件合法有效，牛津布厂预售的房屋能实现合同目的，本案不存在约定解除权和法定解除权的情形，双鸿公司完全是因为房价没有大幅上涨而违背诚实信用原则，其请求解除合同没有事实和法律依据。双鸿公司与牛津布厂签订《商品房预售合同》时已知道XX大厦土地使用权属于批发零售用地和商务金融用地，而非居住用地，合同并无约定牛津布厂向双鸿公司预售房产属于居住性质，双鸿公司对于所购买的房产不能用于居住用途是知情的，故不存在牛津布厂对其欺诈的问题。即使双鸿公司因受欺诈而签订本案的合同，亦只能申请撤销，而不能行使合同解除权。因本案合同合法有效，双鸿公司对本案的合同不具有约定解除权和法定解除权。二、牛津布厂与双鸿公司签订的《商品房预售合同》及附件系双方真实意思表示，牛津布厂交付的房屋符合赠送的装修标准，不影响双鸿公司用于办公使用，有关部门也没有认定为违法建设和改变报建用途，牛津布厂对此并未违约，故双鸿公司请求牛津布厂支付违约金没有任何依据。三、牛津布厂并未擅自变更商品房的规划和设计。XX大厦于2019年4月30日已取得了房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书及进行了竣工验收备案，牛津布厂交付的房屋符合报建规划和设计要求。牛津布厂在2019年5月1日已向双鸿公司交付毛坯房，然后根据合同附件的约定进行装修，不存在逾期交楼的情形。而合同第十九条约定的违约金属于擅自变更房屋规划、设计的情形，广州市花都区城市管理和综合执法局作出的责令限期改正通知书，仅要求牛津布厂对XX大厦内部自行进行整改、恢复原状，证明牛津布厂不存在擅自变更房屋规划和设计的情况。四、本案《商品房预售合同》不应判决解除，且双鸿公司与农商行花都支行之间的贷款合同不应在本案处理。即使本案合同判决解除，因贷款合同对牛津布厂没有约束力，双鸿公司也无权要求牛津布厂按照贷款合同的利率，以557926元为本金向其计付购房款的利息。因农商行花都支行并没有就按揭贷款合同提出诉讼请求，双鸿公司与农商行花都支行的按揭贷款合同不应在本案一并处理。五、双鸿公司上诉请求牛津布厂承担律师费不应支持。牛津布厂在本案中没有违约行为，双方签订的《商品房预售合同》并未约定违约方要承担债权人实现债权的律师费，何况双鸿公司没有举证证明其已支付了10000元的律师费。牛津布厂、管敏富、管桂香、张剑军、阮正芳上诉请求：1.撤销一审判决，驳回双鸿公司全部诉讼请求；2.判决双鸿公司向牛津布厂支付违约金（按每日500元计算，从2019年12月19日起计算至双鸿公司交付办理产权证资料之日止，暂计至2020年11月11日为164000元）；3.本案一、二审的全部诉讼费用由双鸿公司承担。事实和理由：一、一审判决适用《中华人民共和国民法典》错误。二、一审判决认定牛津布厂违约属于认定事实和适用法律错误，牛津布厂交付的房屋符合合同约定，不构成根本性违约，双鸿公司请求解除合同既不符合约定的解除合同的条件，也不符合法定解除合同的情形，本案的合同不应判决解除。第一，根据合同第二条规定，双鸿公司在购买涉案房屋时，已经知晓XX大厦取得了《建设用地规划许可证》和《商品房预售许可证》，两份文件记载土地的规划用途为批发零售用地和商务金融用地，而法律并不禁止商务金融用地可以建设办公与居住用途的商业公寓，牛津布厂向双鸿公司交付的房屋完全符合《建设工程规划许可证》和《商品房预售许可证》的商业用途。双鸿公司签订《商品房预售合同》的目的显然就是为了购买一套商业用途的房产，牛津布厂交付的房屋并没有使双鸿公司公司签订合同的目的不能实现。第二，XX大厦于2019年4月30日通过广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书，并在同年8月22日进行的大确权，证明牛津布厂销售的房产并没有改变原来的规划设计。第三，牛津布厂《商品房预售合同》附件七的5.7约定牛津布厂展示的装修仅为参考，并非房屋交付标准。双鸿公司在订立《商品房预售合同》及附件时，知道涉案房产的规划用途，牛津布厂不存在故意隐瞒所售的房产属于商业楼的性质。第四，即便广州市花都区城市管理和综合执法局对牛津布厂作出了责令限期改正通知书，也只是要求牛津布厂对XX大厦内部自行进行整改、恢复原状，说明XX大厦内部存在的问题可以通过恢复原状等途径进行解决，并不能由此而认为牛津布厂已擅自改变了涉案房屋的规划和设计。何况，双鸿公司并没有要求以恢复原状的形式收楼，而是以购买的房屋不是公寓为由主张解除合同，因此牛津布厂交付的房屋即使不符合装修标准也不会导致本案的合同目的不能实现。三、牛津布厂与双鸿公司就《商品房预售合同》而签订的《精装修交楼承诺书》形成赠与合同关系，即使赠与合同履行有瑕疵，也不应以此认定本案商品房买卖合同的目的不能实现而判决解除合同。四、双鸿公司对是否接受装修赠与、是否改变涉案房屋报建用途有自主权，而且其在签订合同时已知晓所购买的房屋为商业用途，应对装修改变房屋用途及能否通过消防验收的后果承担责任。五、双鸿公司在收楼后拒绝向牛津布厂提供资料办理房产证已构成违约，应支付违约金。六、因牛津布厂对双鸿公司没有违约，不承担任何责任，故管敏富、管桂香、张剑军和阮正芳作为牛津布厂的合伙人也不应对双鸿公司的诉讼请求承担责任。七、即使牛津布厂应承担民事责任，四位牛津布厂合伙人也仅对牛津布厂不能清偿的到期债务承担连带责任。双鸿公司针对牛津布厂的上诉请求辩称：牛津布厂的上诉没有法律依据，应予驳回。关于法律适用问题，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，本案由于牛津布厂的违约事实持续，一审法院适用民法典的规定并无过错，一审法院判决正确。一审法院关于双鸿公司解除合同的判决正确。一审法院认为承诺的装修标准违规导致双鸿公司的合同目的无法达成。牛津布厂的上诉请求以及事实理由没有事实与法律依据。农商行花都支行经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。双鸿公司于2020年8月20日向一审法院起诉请求：1.判决解除双鸿公司与牛津布厂签订的《商品房预售合同》（XX大厦2栋902房）；2.判决牛津布厂向双鸿公司退还购房款557926元；3.判决牛津布厂赔偿双鸿公司利息损失（以557926元为本金，从农商行花都支行实际放贷之日起算，按双鸿公司与农商行花都支行签订的贷款协议约定的利息年利率7.35%的标准计算至牛津布厂退还所有购房款为止）；4.判决牛津布厂按照购房款的10%承担违约金（暂计为55793元）；5.判决牛津布厂承担双鸿公司维权而支付的律师费1万元；6.判决本案的诉讼保全费、诉讼保存担保费由牛津布厂承担；7.判决管敏富、管桂香、张剑军、阮正芳对牛津布厂未能清偿上述义务承担连带清偿责任。牛津布厂向一审法院提出反诉，请求：1.判令双鸿公司向牛津布厂支付违约金（按每天500元计算，从2019年12月19日起计算至双鸿公司交付办理产权证资料之日止，暂计至2020年11月11日为164000元）；2.判令双鸿公司承担本案诉讼费用。以上合计：164000元。一审法院经审理查明：2017年12月2日，牛津布厂（甲方）与双鸿公司（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定：双鸿公司购买牛津布厂开发的位于广州市花都区狮岭镇XX路XX之XX号XX栋XX大厦（2栋）902房的房产，建筑面积为48.21平方米。二、甲方以出让方式取得位于广州市花都区狮岭镇XX路西编号为0407117的地块的土地使用权，面积12608平方米，规划用途为批发零售用地051、商务金融用地053，土地使用权年限自2012年9月3日起计算，住宅用地70年，商业用地40年，工业用地50年，其他用地50年。七、1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米17380.87元，总金额557926元。八、付款方式为按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的51.61%，金额为287926元，除首期款外，剩余房款金额27万元须于2017年12月2日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。十一、双方同意按以下第2种方式办理预购商品房预告登记：2.乙方委托甲方办理甲方应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），为乙方办妥预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付乙方。乙方应当及时提供登记机关要求的需乙方提供的证件资料。甲方应如实告知乙方为办理预购商品房预告登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。乙方不提供或延迟提供相关资料的，由乙方承担责任。十二、该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。十三、甲方应当在2019年8月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。十四、甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.甲方如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，本合同继续履行。十九、该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同。乙方要求解除买卖合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。二十一、甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：2.乙方委托甲方办理甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后10个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。二十三、甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：3.按本以下标准负责更换或赔偿相应的装饰、设备差价。室内装修：地面：混凝土原地面内墙：内墙刮腻子天花：天花刮腻子户内门：夹板门工作阳台：混凝土地面，栏板或金属栏杆供电设施：各户独立电表，铜芯线入户，安装总开关箱一个，配一个总开关给排水：厕所、阳台安装PVC排水管煤气：无电视电话：预留管线安防系统：无因特网：光纤到户空调位：预留空调位外墙：外墙条砖、部分石材和玻璃铝合金门窗：粉末喷涂铝合金框料，浅灰色中空钢化玻璃首层花园：无入户花园：无公共（梯间）装修：电梯：杭州“奥的斯机电”电梯天花：天花刮腻子墙身：贴瓷片地面：高级地板砖。该合同附件六约定的装饰、设备标准与合同第二十三条约定的标准一致。附件七《本合同补充协议》五、【关于商品房交付的补充约定】5.2在商品房达到交付使用条件后，甲方应以短信或快递的方式通知乙方办理交付手续。以快递通知的，同城以快递发出后的第二日为送达日，异地以快递发出后的第四日为送达日；以短信通知的，通知送达时间为甲方发送短信的时间。乙方未收到交付通知的，交付使用时间为合同约定的交付期限届满之日，交付地点为商品房所在地。（快递包括但不限于EMS快递等甲方使用的快递方式）。5.5关于交付标准的变更：双方一致同意该商品房取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产质量保证书》、《房地产使用说明书》，即符合交付条件，乙方同意办理收楼手续。乙方在办理商品房交接手续时，除乙方能出示法定鉴定机构出具的证明不能收楼的主体机构质量问题报告外，甲方应按收楼通知书指定日期完成向乙方交付该商品房的义务，乙方不接收时，甲方不承担买卖合同第十四条约定的逾期交楼责任。乙方在第一次收楼验收时发现的属于保修责任范围内的瑕疵，由乙方一次性书面提出异议，由甲方负责保修，但该异议不成为乙方拒绝收楼的抗辩理由。5.7甲方展示的装修（装饰）示范单位仅为空间布局向导、装修装饰效果和家具布置参考，非买卖双方的房屋交付标准，除买卖合同及附件有特别约定外，样板房内的装修、装饰、改造以家具和物品的陈列等任何形式均不作为买卖合同项下房屋的交付标准。双方一致同意，乙方不得以该房屋与样板房不一致为由主张任何权利，买卖合同没有约定的，以实际交付状况为准。5.8乙方应严格按照甲方交付该商品房的现状使用该商品房，如乙方收楼后予以改变，包括拆除间墙、开通道、开门户、封闭开放（半开放）式阳台、露台（平台）等拆改建、扩加建等行为，造成该商品房不能通过政府有关部门验收或产权初始登记的，以致该商品房及其他业主的商品房无法或迟延领取产权证的，或者造成房屋质量、房屋所在楼栋质量安全等侵害相邻权人合法权益的，由乙方承担全部责任，与甲方无关。若须恢复原状，所产生的责任和费用均由乙方自行承担。十一、【关于合同备案与办理不动产权证的约定】11.2关于办理产权登记，双方确认买卖合同第二十一、二十二条变更为：甲方应在乙方交齐购房款、专项维修资金、违约金（如有）等费用，且办理收楼手续后730天内为乙方办妥房产证，办理房产证的服务费用由乙方承担。乙方须在甲方发出《办证通知书》后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的，需乙方提供的证件资料、相关税费等费用、签订面积差异确认文件并交清面积差价款，否则办理房产证的期限相应顺延，甲方不再另行通知。11.3甲方为乙方按揭贷款承担保证责任的，因乙方原因导致未能在合同约定期限内申请产权转移登记，每逾期一日，乙方应按担保贷款总额的0.01%向甲方支付违约金。十四、【关于广告宣传的效力和方式】14.1甲方针对乙方所购商品房及其所在楼宇、项目所做的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、报纸、广播、电视广告、网络广告、宣传单等）仅供乙方购房时参考，均不视为要约之内容，甲方不因上述广告、宣传资料而承担任何义务，双方之间的权利义务以买卖合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容、双方不受其约束。十七、【关于合同的变更和解除】17.2买卖合同因法律规定或约定解除的，双方应在合同解除后十五日内互相配合办理买卖合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭贷款合同解除等手续，甲方在前述各项手续办理完毕、乙方将房屋交还给甲方后的30日内，退还乙方已付款项。十八、【关于联络方式和通知送达】18.1乙方的通讯地址已记载在买卖合同内，并确认通讯地址、联系电话、电子邮箱等信息是准确、详尽、真实有效的。18.3除本协议另有约定外，甲方或按揭银行根据乙方记载在买卖合同的通讯地址或书面通知变更后的通讯地址寄出的所有函件，均以邮寄回执上注明的交邮日期四天后（含第四天）视为已送达乙方。若出现无法送达或该地址的物业、门卫或他人代收的情形，以及乙方拒收甲方邮寄信函的情形，均视为相关信函已送达。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，双鸿公司与牛津布厂签订了《精装修交楼承诺书》附件《XX大厦精装修交付标准》，约定：一、装修约定：1、乙方同意在该商品房竣工验收通过后先行毛坯收楼，收楼时由第三方装修公司按照甲方精装修标准与乙方单独签订精装修合同，此部分的精装修费用由甲方直接支付给精装修公司，并由精装修公司负责装修部分的质量和售后工作，甲方负有监督协调的责任。2、甲乙双方同意该商品房按销售前公示的B种精装修标准交楼，户型为（A：一房两厅B：二房二厅、C、三房二厅（双钥匙），D、四房二厅（双钥匙），E、四房二厅（65以上））。4、双方同意《附件：精装修交楼标准》所列装修标准的材料和设备，甲方有权以不低于本协议约定材料或设备价值及品质的其他材料或设备代替。附件《XX大厦精装修交付标准》约定：一、室内装饰、设备标准：……隔层楼板：钢筋混凝土现浇楼板；……厨房设施：配石英石台面连洗菜盘、组合式橱柜、水龙头、抽油烟机、灶具；卫浴设施：配置整体洗手台、洗手盆、水龙头、淋浴花洒、安装座便器；……。合同签订后，双鸿公司向牛津布厂全额支付了购房款。现涉案房屋已预告登记在双鸿公司名下，并办理了预告商品房抵押权预告登记，抵押权人为农商行花都支行，债权数额为27万元。2017年11月25日，牛津布厂（甲方）与农商行花都支行（乙方）签订《楼宇按揭合作协议》，约定甲乙双方就甲方开发建设并依法销售的XX大厦进行按揭合作，甲方对每笔借款承担无条件、不可撤销的连带保证责任，保证期间为自乙方向每个购房人发放的贷款到期日（包括分期到期日及乙方宣布贷款提前到期日）起两年，但在甲方为该购房人办妥房屋所有权证及乙方作为抵押权人的他项权证之日，甲方就该购房人对乙方负有的保证义务即解除。涉案房屋所在大楼于2019年4月30日取得穗联验（花）字[2019]032号广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书及进行了竣工验收备案。牛津布厂于2019年4月30日向广州黛尔装修有限公司发出《关于联合广场XX大厦交付验收的通知函》，告知该公司XX大厦已于2019年4月30日达到交付条件，委托该公司于2019年5月1日进行毛坯验收交接。广州黛尔装修有限公司于2019年5月1日在XX大厦业主验收交接表上及XX大厦物业资料移交书上签名。广州黛尔装修有限公司于2020年3月16日通过EMS向双鸿公司发出《业主收楼通知书》，通知双鸿公司于2020年3月18日办理收楼手续。双鸿公司至今未办理收楼手续。牛津布厂按照涉案合同上记载的双鸿公司注册地址，于2019年11月17日通过EMS向双鸿公司法定代表人张振红发出《XX大厦办理的通知》，要求双鸿公司于2019年11月20日至2019年11月27日办理不动产权证。因双鸿公司未提交办证资料，牛津布厂于2020年7月2日向双鸿公司发出《催告函》，要求双鸿公司在收到该函后，尽快缴纳契税及提交办证资料，否则将追究双鸿公司拖延办证所产生的违约责任。双鸿公司陈述，其并未委托广州黛尔装修有限公司代替其办理收楼手续，也没有与该公司签订装修合同，其之所以至今未提交办证资料是因为牛津布厂未能按照合同约定的标准向其交付房屋，其是在行使不安抗辩权。关于交付标准，双方各执一词。牛津布厂主张，涉案房屋是毛坯交付，精装修是其赠送给业主的，装修方案的标准是由其起草提供的，但是方案是由业主自行选择。业主也可以选择不要赠送的装修。双鸿公司陈述，装修方案是只能在牛津布厂提供的方案中进行选择，对装修的委托、施工、费用均由牛津布厂承担。从牛津布厂提供的装修方案也可以看出，牛津布厂对外是以住宅名义进行销售。双鸿公司提交了广州市规划局出具的穗规函[2011]7691号《关于申请旧厂房改造地块规划条件的复函》，广州市规划局向牛津布厂提供规划条件中明确涉案土地使用性质为商业金融业用地。广州市花都区城市管理和综合执法局于2019年11月19日向牛津布厂发出穗综花责字（2019）08778号责令限期改正通知书，认为牛津布厂进行未按照建设工程许可证的建设进行房屋阳台封闭行为，要求牛津布厂于2019年11月23日前自行整改。广州市花都区城市管理和综合执法局于2020年5月12日做出花城市管理报[2020]27号《广州市花都区城市管理和综合执法局关于狮岭镇XX大厦有关情况报告》，一、基本情况XX大厦所有阳台由非封闭式改成封闭式……所有房屋规划报建时没有厨房、卫生间、阁楼，现增加了上述三个方面的建筑物，……涉嫌改变使用用途。二、意见建议（一）责令当事人恢复原报建时现状，……办公场所改变成办公、居住一体存在诸多安全隐患。（二）相关部门不能为其办理有关许可，……对涉及违法建设的不得办理。（三）加大查处力度。广州市花都区城市管理和综合执法局于2020年6月19日向XX大厦发出穗综花责字（2020）08040号责令限期改正通知书，认为XX大厦未经批准改变竣工并经各项验收合格投入使用建筑物功能，要求XX大厦于2020年7月22日前自行整改，恢复建筑物原有使用用途（将现物业用房改回公共卫生间）。牛津布厂认为，涉案房屋并没有阳台，故整改通知书与本案无关，其现已恢复了公共卫生间的功能和用途。上述报告与其无关，是双鸿公司委托装修公司根据其自身的要求进行装修，是双鸿公司授权及同意的，并非是牛津布厂更改或增加。诉讼中，一审法院依职权向广州市规划和自然资源局花都区分局发函询问，编号为穗国用（2013）第00722008号国有土地使用权证涉及地块的土地性质及用途？是否可用于修建商住两用的公寓？用于修建商住两用公寓的土地应为何性质？若上述地块用于修建复式商住两用公寓是否属于违反规划报建的违章建设，需要拆除？该局回复如下：一、穗国用（2013）00722008号《国有土地使用权证》证载权利人为牛津布厂，土地权利性质为国有土地使用权，土地登记用途为批发零售用地、商务金融用地。二、宗地位于城市总体规划适建区，现行控制性详细规划为商业、商务设施用地，现行土地利用总体规划为城乡建设用地。宗地性质不涉及居住用地，不能用于商住两用公寓建设。三、依据《关于申请旧厂房改造地块规划条件的复函》（穗规函[2017]7691号）、《建设工程规划许可证》（穗规建证[2016]471号）、《建设工程规划条件核实意见书》（穗国土规划核实[2019]110号）等文件，该项目规划功能为商业。根据《广州市城乡规划条例》第四十条的有关规定，建筑物的使用应当符合建设工程规划许可证载明的使用性质、用途，不得擅自改变。竣工并经各项验收合格投入使用的建筑物，变更房屋权属登记中房屋用途或者开展经营活动，涉及规划管理许可事项的，应当报经城乡规划主管部门批准。根据《广州市违法建设查处条例》第四条的有关规定，是否属于违法建设建议咨询城市管理综合执法机关意见。双鸿公司对该函无异议，认为该复函恰好证明牛津布厂存在违约行为，其提交的平面图可见，涉案房屋不存在夹层、楼梯、卫生间等功能设计，牛津布厂明显违反广州市城乡条例的规定违法改变涉案房屋以及涉案房屋所在楼层的公共卫生间的性质以及用途，且被广州市城市管理和执法局限期整改，涉案房屋不能用于商住两用。牛津布厂对该函无异议，但认为商品房买卖合同第二页已经明确了涉案房产项目的土地性质，在合同第四条以及附件附图已经明确标识是商业。双鸿公司用公司法人名义购买涉案房产，也是因为当时限购政策不允许个人购买商业性质房屋。关于几房几厅的问题，这是装修公司按照双鸿公司确认以及同意的方案进行装修，与涉案房地产的设计及报建是两码事。牛津布厂把房产销售给双鸿公司，双鸿公司如何使用，是双鸿公司的事情。故双鸿公司的诉讼请求是没有任何依据的。农商行花都支行对复函无异议。另查明，双鸿公司（甲方）与广东知泓律师事务所（乙方）于2020年8月28日签订（2020）粤知泓律民字第9002号民事委托合同，约定由甲方委托乙方代理本案，律师费为1万元。双鸿公司未提交发票或付款凭证证实其已支出该律师费1万元。农商行花都支行明确贷款实际放款日为2018年9月25日，贷款利率为年利率7.35%。再查明，牛津布厂为普通合伙企业，执行事务合伙人为管敏富，合伙人为管桂香与管敏富。牛津布厂于2019年10月15日将合伙人由阮正芳、张剑军变更为管桂香、阮正芳，于2019年11月14日将执行事务合伙人由阮正芳变更为管敏富，于2019年11月14日将合伙人由管桂香、阮正芳变更为管桂香、管敏富。双鸿公司在本案起诉前，未向牛津布厂主张解除合同。牛津布厂于2020年11月7日签收本案诉讼材料。一审法院认为：牛津布厂与双鸿公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件系双方的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，双方均应恪守合同约定。本案的争议焦点为双鸿公司与牛津布厂签订的《精装修交楼承诺书》及其附件《XX大厦精装修交付标准》是否变更了涉案房屋的交付标准。一审法院认为，牛津布厂自认，精装修系其赠送给业主的，业主也没有为此精装修而额外支付费用。上述《精装修交楼承诺书》中也列明了装修方案，且该装修方案为牛津布厂提供，业主只能按照其购买的户型进行选择，而非由业主自行决定如何进行装修。附件《XX大厦精装修交付标准》中对于精装修交付标准进行了明确、具体的约定，并列明了该装修包括厨房及卫生间的装修。即便涉案商品房预售合同附件中明确约定了甲方不因上述广告、宣传资料而承担任何义务，双方之间的权利义务以买卖合同及其附件为准，但《精装修交楼承诺书》及其附件《XX大厦精装修交付标准》的签订日期与商品房预售合同的签订时间相同，签订主体相同。双方签订《精装修交楼承诺书》及其附件《XX大厦精装修交付标准》应视为双方就商品房预售合同关于房屋交付标准进行了变更，房屋交付标准以上述《XX大厦精装修交付标准》的约定为准。牛津布厂应将符合上述约定条件的房屋交付给双鸿公司。《精装修交楼承诺书》及其附件《XX大厦精装修交付标准》中明确约定了具体的隔层楼板、厨房设施及卫浴设施装修标准。而根据广州市规划和自然资源局花都区分局的复函可知，XX大厦所在地块的土地登记用途为批发零售用地、商务金融用地，现行控制性详细规划为商业、商务设施用地，宗地性质不涉及居住用地，不能用于商住两用公寓建设。结合广州市花都区城市管理和综合执法局作出的《广州市花都区城市管理和综合执法局关于狮岭镇XX大厦有关情况报告》，该报告明确了XX大厦所有房屋规划报建时没有厨房、卫生间、阁楼。广州市花都区城市管理和综合执法局发出的责令限期改正通知书也要求牛津布厂、XX大厦进行整改、恢复原状。以上种种说明，《精装修交楼承诺书》及其附件《XX大厦赠送精装修交付标准》中约定的装修标准与XX大厦所在土地的规划用途及宗地性质不符，若按照该装修标准对涉案房屋进行装修，则可能涉及违法建设及改变建筑物报建用途。故涉案房屋无法按照上述装修标准进行装修，牛津布厂无法将符合上述装修标准的房屋交付给双鸿公司。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第（四）项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”基于以上理由，涉案商品房预售合同已无法继续履行，双鸿公司购买涉案房屋的合同目的无法实现。双鸿公司要求解除其与牛津布厂签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；”，双鸿公司未在本案起诉前向牛津布厂主张解除合同，故涉案合同在牛津布厂于2020年11月7日签收本案诉讼材料时解除。一审法院确认，涉案合同于2020年11月7日解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条的规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因双鸿公司支付购房款的方式为按揭付款，而农商行花都支行作为担保权人并未在本案中提出诉讼请求，要求解除担保贷款合同，故本案仅处理商品房买卖合同纠纷。双鸿公司要求牛津布厂向其返还其支付的购房款557926元，一审法院予以支持。双鸿公司要求牛津布厂向其支付购房款利息，一审法院予以支持。但双鸿公司与农商行花都支行约定的贷款利息系双鸿公司与农商行花都支行之间的约定，对于牛津布厂无约束力。在贷款担保合同未解除的情况下，利息支付标准不应按照双鸿公司与农商行花都支行的约定进行计算，而应按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自农商行花都支行放款次日即2018年9月26日计至2019年8月19日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计至牛津布厂返还款项之日止。对于超出部分，一审法院不予支持。至于违约金，双鸿公司主张依据涉案合同第十九条的约定，要求牛津布厂向按照房价款10%的标准向其支付违约金。对此，一审法院认为，牛津布厂与双鸿公司只是对于房屋的交付条件另行达成了新的协议，并未变更涉案房屋的规划和设计。涉案房屋所在的XX大厦已于2019年4月30日取得穗联验（花）字[2019]032号广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书及进行了竣工验收备案，说明涉案房屋在此时符合报建时的规划及设计。在XX大厦取得竣工验收备案手续后，即便广州市花都区城市管理和综合执法局对牛津布厂作出了责令限期改正通知书，也只是要求牛津布厂对XX大厦内部自行进行整改、恢复原状，说明XX大厦内部存在的问题是可以通过恢复原状等途径进行解决。以上种种并不能说明，牛津布厂已擅自改变了涉案房屋的规划和设计。一审法院支持双鸿公司解除合同的理由亦并非系牛津布厂擅自变更涉案房屋的规划和设计。故双鸿公司以此为由，要求牛津布厂向其支付违约金，一审法院不予支持。涉案合同签订于2017年12月2日，此时，牛津布厂的合伙人为阮正芳、张剑军。牛津布厂的现任合伙人为管桂香、管敏富。根据《中华人民共和国民法典》第九百七十三条的规定：“合伙人对合伙债务承担连带责任。清偿合伙债务超过自己应当承担份额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。”阮正芳、张剑军在涉案合同签订时，为牛津布厂的合伙人，管桂香、管敏富作为牛津布厂的现任合伙人，均需对牛津布厂的债务承担连带清偿责任。故双鸿公司要求阮正芳、张剑军、管桂香、管敏富就本案中牛津布厂需承担的民事责任承担连带责任，一审法院予以支持。关于律师费，双鸿公司提交的民事委托合同不足以证实其为本案切实支出了律师费1万元。故双鸿公司要求牛津布厂向其支付律师费1万元，一审法院不予支持。至于双鸿公司是否收楼，一审法院认为，《精装修交楼承诺书》虽约定乙方同意在该商品房竣工验收通过后先行毛坯收楼，收楼时由第三方装修公司按照甲方精装修标准与乙方单独签订精装修合同，但该承诺书并未明确第三方装修公司具体为哪一家公司。现牛津布厂未提交证据证实双鸿公司曾与广州市黛尔装修有限公司签订委托收楼协议，双鸿公司对此亦予以否认。牛津布厂主张其将涉案房屋交付给广州市黛尔装修有限公司，应视为双鸿公司已办理收楼手续，其已交付房屋给双鸿公司，一审法院不予采纳。牛津布厂无法将符合合同约定交付标准的房屋交付给双鸿公司，违反了合同的在先义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。”双鸿公司据此拒绝向牛津布厂提供资料办理涉案房屋的房地产权证，合法有据。牛津布厂要求双鸿公司向其支付逾期提交办证资料的违约金，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百二十六条、第五百六十三条第（四）项、第五百六十五条、第九百七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，于2021年1月28日作出判决如下：一、确认广州市双鸿货物运输代理有限公司与广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）于2017年12月2日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件于2020年11月7日解除；二、广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市双鸿货物运输代理有限公司返还购房款557926元；三、广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市双鸿货物运输代理有限公司赔偿利息（利息以557926元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2018年9月26日计至2019年8月19日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计至广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）返还款项之日止）；四、管桂香、管敏富、阮正芳、张剑军对本判决主文第二至三项确定的义务承担连带清偿责任；五、驳回广州市双鸿货物运输代理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）的全部反诉请求。本诉案件受理费10866元，由广州市双鸿货物运输代理有限公司负担1195.3元，由广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）、管桂香、管敏富、阮正芳、张剑军负担9670.7元；反诉案件受理费1790元，由广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。另查明：1.牛津布厂一审提交广州市不动产首次登记告知通知书，显示涉案房屋在2019年8月22日已经完成不动产首次登记；2.涉案商品房买卖合同第二十八条约定该商品房仅作商业用途使用；3.一审中双鸿公司提交的《广州市花都区城市管理和综合执法局关于狮岭镇XX大厦有关情况报告》由相关行政部门向区委政法委提交，为免予公开，该文认为该XX大厦所有阳台由非封闭式改为封闭式，增加了相关建筑面积，涉嫌违法建设。牛津布厂二审提交如下证据：1.单号为1010587746935的EMS寄件单；2.再次催促收楼通知书；3.单号为1010587746935的EMS邮件已签收的网页，上述三证据拟证明牛津布厂通过广州黛尔装修有限公司再次通知了双鸿公司办理涉案商品房的交付，且双鸿公司收到了通知；4.XX大厦中各房屋的所有权登记情况；5.花都区不动产登记中心受理回执若干份，拟证明牛津布厂销售XX大厦的房产均具备竣工验收备案的交付使用条件，并能网签和办理所有权登记。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款的规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律法规和相关司法解释的规定。本案二审争议的焦点为涉案商品房买卖合同是否应当解除。对此，本院具体分析如下：第一，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，牛津布厂与双鸿公司签订的商品房买卖合同及附件系双方的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，双方均应恪守合同约定。涉案房屋所在大楼已经进行竣工验收备案，涉案房屋亦完成不动产首次登记。同时，按照双方签订的《精装修交楼承诺书》、《XX大厦精装修交付标准》，装修公司在双鸿公司提起本案诉讼之前已经通知双鸿公司收楼。本案并无证据证实牛津布厂无法按照合同约定的交付标准向双鸿公司交付房屋，即本案现有证据不足以证实牛津布厂存在违反合同约定无法交付房屋的行为。第二，双鸿公司主张涉案房屋涉及违法建筑、改变用途等问题，故牛津布厂无法按照约定装修标准交付房屋，已经构成违约，双鸿公司合同目的无法实现。对此，本院认为，关于房屋的交付标准如何确定，一审判决已有充分的论述，本院不再赘述。本院认可一审判决认定的双方签订《精装修交楼承诺书》及其附件《XX大厦精装修交付标准》应视为双方就房屋交付标准进行变更，房屋交付标准以上述《XX大厦精装修交付标准》的约定为准。上述《精装修交楼承诺书》、《XX大厦精装修交付标准》约定涉案房屋装修需增加阁楼、厨房、卫浴等，双鸿公司主张涉案房屋应具备可居住功能具有合理性。但同时，双方所签订的合同明确约定涉案房屋仅作商业用途使用，结合房屋所在土地的规划用途，双鸿公司应当知晓涉案房屋所能具备的居住功能并非居住用地性质的住宅用地所对应的居住功能。根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）的规定，此种居住功能所对应的应为商业性质的服务性公寓。故，牛津布厂通过广州黛尔装修有限公司通知双鸿公司接收交付具有上述商业性质意义上居住功能的房屋符合双方真实意思表示，不违反合同约定。关于违法建筑等问题。根据查明的事实，相关行政部门的内部文件中有提及涉案房屋所在的大楼存在阳台由非封闭式改为封闭式、公共卫生间改为房间、房屋增加厨房、卫生间、阁楼等涉嫌违法建设和涉嫌改变用途的问题。其中，就阳台由非封闭式改为封闭式、公共卫生间改为房间的问题，行政部门已经发出责令限期改正通知书，要求牛津布厂内部整改、恢复原状，说明上述问题可以通过内部整改恢复原状等途径进行解决。而对于涉案房屋内部增加厨房、卫生间、阁楼的问题，现有证据未显示行政部门已责令要求整改，即本案现有证据未能显示双鸿公司目前接收及使用符合双方约定标准的房屋存在现实障碍。综上所述，双鸿公司以牛津布厂无法按照合同约定交付房屋，导致其合同目的无法实现为由要求解除合同，依据不足，本院不予支持。因本院对双鸿公司要求解除合同不予支持，故双鸿公司据此要求退还购房款、支付利息、违约金、律师费等请求，均无事实和法律依据，本院均不予支持。一审判决以双鸿公司购买涉案房屋的合同目的无法实现为由认定涉案合同解除，并判决牛津布厂退还购房款、支付利息，管桂香、管敏富、阮正芳、张剑军承担连带清楚责任，处理欠妥，本院予以纠正。关于牛津布厂要求双鸿公司支付逾期提交办证资料未违约金的问题。因涉案房屋所在的大楼存在涉嫌违法建设等问题，行政部门已介入，双方对于是否继续履行合同产生争议，双鸿公司已提起本案诉讼要求解除合同。故，双鸿公司未按合同约定提供办证资料具有一定的合理性，牛津布厂在本案中要求双鸿公司支付上述违约金，依据不足，一审判决驳回牛津布厂的反诉请求，处理结果并无不当，本院予以维持。综上所述，牛津布厂、管敏富、管桂香、张剑军、阮正芳的上诉请求部分成立，本院予以支持。双鸿公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初13266号民事判决第六项；二、撤销广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初13266号民事判决第一、二、三、四、五项；三、驳回广州市双鸿货物运输代理有限公司的诉讼请求。一审本诉受理费10866元，由广州市双鸿货物运输代理有限公司承担。一审反诉受理费1790元，由广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）承担。二审案件受理费10824.10元，由广州市双鸿货物运输代理有限公司负担7244.10元，由广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）负担3580元。本判决为终审判决。审判长  李光华审判员  谭红玉审判员  邓 颖二〇二一年八月三十日书记员  林臻灏区敏儿