重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院执 行 裁 定 书 (2021)渝0242执异62号 案外人：冉小磊，男，1973 年 3 月 27 日出生，住重庆市酉阳县。委托代理人：倪伟珂，重庆渝鑫律师事务所律师。申请执行人：云南国际信托有限公司，住所地：云南省昆明市南屏街 （云南国托大厦）， 统 一 社 会 信 用 代 码：91530000709711504J。法定代表人：刘刚，该公司董事长。委托代理人：王永安，上海中联（重庆）律师事务所律师。被执行人：重庆利斯卡尔酒店有限公司，住所地：重庆市酉阳县桃花源街道酉兴路100号，统一社会信用代码：9150024259226800X9。法定代表人：文红，公司经理。被执行人：文红，女，1975 年 1 月 16 日出生，住重庆市巴南区。被执行人：文跃武，男，970 年 6 月 9 日出生，住重庆市南岸区。被执行人：吴照华，男，1969 年 10 月 23 日出生，住重庆市大足区。被执行人：吴嘉，女，1989 年 4 月 8 日出生，住重庆市大足区。本院在执行申请执行人云南国际信托有限公司与被执行人重庆利斯卡尔酒店有限公司、文红、文跃武、吴嘉、吴照华金融借款合同纠纷一案中，案外人冉小磊于2021年7月1日对执行标的即本案查封的被执行人重庆利斯卡尔酒店有限公司名下位于酉阳县钟多组团XXX地块的房屋5套（产权证为315房地证2012字第XXXX号、315房地证2012字第XXXX号、315房地证2012字第XXXX号、315房地证2012字第XXXX号、315房地证2012字第XXXX号）提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人冉小磊称：其于2015年8月1日与被执行人重庆利斯卡尔酒店有限公司签订了《利斯卡尔酒店场地及固定资产租赁协议》，租赁被执行人重庆利斯卡尔酒店位于重庆市酉阳县钟灵山大道宇帝城市之光（产权证编号分别为： 315房地证2012字第XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号）房屋用于经营。《租赁协议》约定：租赁范围包括酉阳利斯卡尔酒店正在使用的酒店所涉及的房屋以及酒店经营活动所使用的全部设施、设备等。租赁期限为2015年8月1日起至2036年7月30日止。并以被执行人文跃武重庆利斯卡尔酒店有限公司欠异议人冉小磊的830万元借款用于冲抵其租赁价款。该《租赁协议》经双方签字盖章生效并已实际履行。异议人冉小磊从2015年8月1日开始使用本案所涉及房产经营酒店义务至今，并与其妻子陈慧玲共同对酒店进行经营管理。重庆市第四中级人民法院指定酉阳县人民法院受理并执行的申请人云南国际信托有限公司于被执行人重庆利斯卡尔酒店有限公司及文红、文跃武、吴照华、吴嘉金金融借款合同纠纷一案，案件发生的时间以及法院生效判决的时间均在《租赁协议》之后，根据《民法典》第四百零五条“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转让占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。异议人以为案件执行中应充分保护承租人的合法权益，异议人冉小磊现发现本案所涉房产已被采取了查封等执行措施，并即将进入评估、拍卖程序。异议人认为，酉阳县人民法院对本案所涉房屋的执行行为，将严重影响酒店的正常经营，对异议人冉小磊的合法权益造成实质影响。为维护异议人的合法权益，请求贵院依法终止对该房屋的评估、拍卖，并停止对该房屋的其他执行行为。申请执行人云南国际信托有限公司称：本案申请执行人与被执行人重庆利斯卡尔酒店有限公司设定抵押权之时，涉案房产实际并未出租，不适用法律关于买卖不破租赁的原则。同时双方合同约定的以债抵租因冉小磊与被执行人重庆利斯卡尔酒店有限公司之间无债权债务关系而不能成立。请求驳回冉小磊的异议申请。本院查明：云南国际信托有限公司与重庆利斯卡尔酒店有限公司、文红、文跃武、吴嘉、吴照华金融借款合同纠纷一案，云南国际信托有限公司向云南省昆明市中级人民法院提起诉讼时向该院申请财产保全。2019年1月15日，云南省昆明市中级人民法院以（2018）云01执保234号协助执行通知书及（2018）云01民初540号民事裁定在酉阳县不动产登记中心查封了的被执行人重庆利斯卡尔酒店有限公司名下位于酉阳县钟多组团XX地块的房屋5套（产权证号为315房地证2012字第XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号），查封期限为三年。2019年7月1日，云南省昆明市中级人民法院作出（2018）云01民初540号民事判决书。云南国际信托有限公司对该判决不服，上诉于云南省高级人民法院。2019年12月30日，云南省高级人民法院作出（2019）云民终1461号民事判决书，判决：重庆利斯卡尔酒店有限公司于本判决生效后十日内偿一次性支付云南国际信托有限公司律师代理费4万元；重庆利斯卡尔酒店有限公司于本判决生效后十日内偿一次性还云南国际信托有限公司借款借本金3850万元并截止2017年12月18日的资金利息2905444.94元，罚息380625元，复利393938.87元，并支付2017年12月18日起至实际支付之日止的罚息及复利（以3850万元为基数，年利率13.5%计算）；如重庆利斯卡尔酒店有限公司未履行上述判决确定的义务，云南国际信托有限公司有权以其已办理抵押登记的坐落于酉阳县钟多组团XXX地块的房屋（产权证号为315房地证2012字第XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号）折价或拍卖、变卖的价款优先受偿；如重庆利斯卡尔酒店有限公司未履行上述判决确定的义务，云南国际信托有限公司有权以其已办理抵押登记的重庆利斯卡尔酒店有限公司经营该酒店的全部收入（应收账款）折价或拍卖、变卖的价款优先受偿；文红、文跃武、吴嘉、吴照华对上述债务承担连清偿责任。后申请执行人云南国际信托有限公司向重庆市第四中级人民法院申请强制执行后，该院于2020年11月17日立案执行。同年12月17日，重庆市第四中级人民法院作出（2020）渝04执1327号之七执行裁定书，查封了的被执行人重庆利斯卡尔酒店有限公司名下位于酉阳县钟多组团XXX地块的房屋5套（产权证号为315房地证2012字第XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号），查封期限为三年。经重庆市第四中级人民法院指定，本院于2021年2月22日立案执行。同年4月27日，本院通知各方当事人选择评估机构对涉案房屋欲进行处置。案外人冉小磊向本院提交了下列证据：一、《利斯卡尔酒店场地及固定资产租赁协议》。拟证明2015年8月1日案外人冉小磊与被执行人重庆利斯卡尔酒店有限公司签订租赁协议。约定：重庆利斯卡尔酒店有限公司将其公司所涉及场地及固定资产（包括但不限于下述内容：1.现有房屋产权归属于重庆利斯卡尔酒店有限公司所有，租赁范围涉及酉阳利斯卡尔酒店正在使用的酒店所涉及的房屋；2. 酉阳利斯卡尔酒店正常经营所使用的全部设施、设备；3. 酉阳利斯卡尔酒店现有的其他酒店经营必须物资）租赁给冉小磊。租赁标的物位于重庆市酉阳县桃花源社区钟灵山大道西路宇帝城市之光（产权证编号分别为：315房地证2012字第XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX），总登记面积6105.35平方米，共计五层（四楼一底层），并包括未办证的负一楼及夹层办区。租赁期限为21年即从2015年8月1日至2036年7月30日止。租赁价款及支付方式。租赁价款的计算：1.重庆宇帝房地产开发有限公司总经理文跃武在2014年4月9日从杨杨荷花处借现金330万元，约定归还日期为2014年10月9日前还款，期限届满后，由于文跃武不能按时归还借款，此借款已由冉小磊代文跃武偿还杨荷花处借款330万元。现文跃武欠冉小磊借款330万元。重庆利斯卡尔酒店有限公司同意以文跃武所欠冉小磊330万元借款冲抵冉小磊租赁价款，作为冉小磊缴纳的租金费用。三方完善财务手续如下：冉小磊退还文跃武330万元借款凭据，表示欠款已经归还。同时，重庆利斯卡尔酒店有限公司向冉小磊出具收到330万元租金费用收据，表示冉小磊已向重庆利斯卡尔酒店有限公司支付了酒店租赁的费用。2.冉小磊出资500万元购买重庆宇帝城市之光开发公司“宇帝城市之光”地下层车库1221.55平方米。冉小磊同意文跃武在本协议租赁期限届满后可以按现在出卖的500万元回购该车库。该车库21年时间里因市场增值而产生的溢价部分（以购买价500万元为基数，每年固定增值8.8%计算，21年合计增值924万元）作为冉小磊付给重庆利斯卡尔酒店有限公司的租金。租赁价款的支付按照以下方式认定：1.冉小磊退还文跃武330万元借款凭据；2. 重庆利斯卡尔酒店有限公司向冉小磊出具收到330万元租金费用收据；3.本协议书正式签定。完成以上三个步骤即视为冉小磊已经全额支付租赁价款。重庆利斯卡尔酒店有限公司提前收回租赁权的特别约定。冉小磊须于2016年11月6日前代为归还重庆利斯卡尔酒店有限公司所欠重庆融兴村镇银行的500万元贷款，并将还款完毕的书面资料经冉小磊签字确认后提交重庆利斯卡尔酒店有限公司一套，以表示重庆利斯卡尔酒店有限公司的贷款已经归还完毕及重庆利斯卡尔酒店有限公司与冉小磊就贷款的账务冲抵清楚。否则，重庆利斯卡尔酒店有限公司可以无条件收回出租的场地及固定资产。协议还约定了其他事项。文跃武作为利害关系人在协议上予以签字。二、重庆农村商业银行酉阳支行账户交易明细、结婚证。拟证明冉小磊的妻子陈慧玲于2016年8月12日至2016年10月9日，分五次向杨荷花转款330万元。三、酉阳县建邦装饰设计工程有限公司在重庆市酉阳融兴村镇银行账户交易对账单、凭证、转账支票、进账单、还款凭证，酉阳县建邦装饰设计工程有限公司的情况说明。拟证明冉小磊以酉阳县建邦装饰设计工程有限公司的名义为重庆利斯卡尔酒店有限公司代为偿还其所欠重庆市融兴村镇银行的借款。2016年11月11日还款2280534.45元，2016年11月15日还款2754450.04元。申请执行人向本院提交了下列证据：一、装修合同二份。拟证明重庆利斯卡尔酒店装修工程于2014年10月5日发包给重庆建邦装饰设计工程公司进行装修，合同期限从2014年11月15日至2015年9月15日。二、抵押物自用说明及现场图片。拟证明重庆利斯卡尔酒店有限公司于2015年9月23日向申请执行人说明重庆利斯卡尔酒店有限公司名下位于酉阳县钟多组团XXX2地块的商业用房抵押物全部系其公司自营酒店场地。本院调取的证据：酉阳县不动产登记中心的情况说明。证明被执行人重庆利斯卡尔酒店有限公司名下位于酉阳县钟多组团XXX地块的房屋（产权证号为315房地证2012字第XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号）于2015年9月25日进行了抵押权登记。抵押权人云南国际信托有限公司。另在本案审查过程中，本院书面通知案外人提交租赁合同实际履行时间及交付占有使用租赁标的物的相关证据，其未在本院指定期限内提交。本院认为：申请执行人云南国际信托有限公司对被执行人重庆利斯卡尔酒店有限公司所有的位于酉阳县钟多组团XXX地块的房屋（产权证号为315房地证2012字第XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号）享有的抵押权经本案生效判决予以确认。本院对上述房屋进行处置（评估、拍卖）符合法律规定。关于案外人冉小磊根据租赁合同与《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定请求本院停止评估、拍卖等执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权。人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。而《中华人民共和国民法典》第四百零五条的规定系“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”，并未规定可以排除人民法院的强制执行。故其理由不能成立，本院不予支持。案外人冉小磊与重庆利斯卡尔酒店有限公司于2015年8月1日签订的《利斯卡尔酒店场地及固定资产租赁协议》不适用《中华人民共和国民法典》第四百零五条的规定即“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。理由如下：首先，案外人冉小磊至今未向本院提交其对所租赁房屋进行占有的相关依据。其次，该租赁合同之关键点即合同“乙方”落款时间上的有明显涂改痕迹，致使该证据效力存疑。同时亦未按《城市房屋租赁管理办法》的规定到相关部门进行备案登记。其约定租赁的时间2015年8月1日与申请执行人云南国际信托有限公司提供的重庆利斯卡尔酒店有限公司2015年9月23日的抵押物自用说明及现场图片相矛盾。加之部分租金是用与重庆利斯卡尔酒店有限公司无关的他人的债务进行冲抵，而相关的转账依据均发生在涉案房产已经抵押之后（2016年）。因此，在租赁合同之成立时间、实际履行和租赁物实际等交付方面，案外人均未能提供确凿充分有效之证据支持其所主张的事实和请求。综上所述，案外人冉小磊提出排除本案强制执行的理由不成立，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：   驳回案外人冉小磊的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。  审  判  长     石  波审  判  员     马培昌审  判  员     田晓明二〇二一年八月二十三日 法 官助 理    吴和钟书  记  员    侯  帅 - 1 -