广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13979号上诉人（原审原告,反诉被告）：珠海奥飞动漫品牌管理有限公司，住所地:广东省珠海市横琴新区宝华路6号105室-8219。法定代表人：罗晓星。委托诉讼代理人：秦万保、易雪梅，该公司员工。上诉人（原审被告，反诉原告）：广州市高德花花置业有限公司，住所地:广东省广州市天河区奥体南路12号D305-12（开办市场：广州市天河区奥体南路12号广州市高德汇奥体购物中心市场）。法定代表人：李岩峰。委托诉讼代理人：邱奕彬、陈彤彤,均系广东国智律师事务所律师。上诉人珠海奥飞动漫品牌管理有限公司（以下简称“奥飞公司”）、广州市高德花花置业有限公司（以下简称“高德公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初20735号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用第二审程序，由审判员独任审理。上诉人奥飞公司的委托诉讼代理人秦万保、易雪梅，上诉人高德公司的委托诉讼代理人邱奕彬、陈彤彤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人奥飞公司的上诉请求：1.请求撤销原审判决第二项，依法改判高德公司向奥飞公司支付经济损失人民币4834082.82元；2.请求判令高德公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、根据奥飞公司与高德公司双方签署的《房屋租赁合同补充协议》第11.1.9条约定，高德公司擅自解除租赁合同，应当向奥飞公司支付相当于租赁保证金十倍（2212581元）的违约金，并赔偿奥飞公司经济损失。二、奥飞公司在涉案门店的装修投入合计人民币6089528元，如租赁合同正常履行，该部分装修投入即可使用至合同到期，使用期限为60个月。因高德公司擅自解约，导致装修投入提前26个月即失去使用价值，该部分损失（6089528/60*26=2638795.5元）应由高德公司承担。三、原审法院酌定高德公司赔偿金额不应考虑奥飞公司实际使用情况，高德公司擅自解除租赁合同后，奥飞公司积极磋商甚至诉讼要求高德公司继续履行合同，但高德公司在此期间一直未恢复供水供电，奥飞公司并不具备实际使用场地的条件。高德公司于二审答辩称，奥飞公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。理由如下：一、本案租赁合同解除的原因在于奥飞公司欠缴租金，即使法院认为奥飞公司欠租的原因在于不可抗力，即使其自身没有恶意，但不能据此认为高德公司是违法解除合同。二、《租赁合同补充协议》第7.6.2条明确约定，协议期满或因乙方原因提前终止协议的，乙方奥飞公司应立即将该物业及设施保持合约终止时的现状归还甲方，乙方投资装修固定部分无偿归甲方，而可移动的设备是由乙方处理。在合同因奥飞公司欠缴租金而导致解除的情况下，奥飞公司所投资的装修投入，高德公司没有义务进行补偿。同时可移动物品已由奥飞公司自行搬离，不存在物品损失。因此奥飞公司所主张的相关损失没有合同和法律依据。三、高德公司作为出租方，在本案租赁合同及补充协议的履行过程当中，没有任何违约行为，一直严格按合同约定提供出租物给奥飞公司使用，不存在任何过错或违约行为。因此一审判决以高德公司解约有恶意为由，认为高德公司有过错，并要求高德公司向奥飞公司赔偿损失，没有任何事实和法律依据。高德公司作为同为受疫情影响的出租方，在已经减少租金甚至损失众多租户的租金收入，甚至退还保证金的情况下，不存在任何违约行为。一审判决仍以高德公司对解约有过错，并判令向奥飞公司赔偿损失，违反公平原则，应予纠正。上诉人高德公司的上诉请求：1.请求撤销原审判决；2.请求驳回奥飞公司的全部诉讼请求，支持我方的诉讼请求；3.请求判令奥飞公司承担一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、本案有事实未查清。1.奥飞公司要求减免全部的租金，其将风险全部转嫁给高德公司明显不符合公平合理原则。在奥飞公司2020年2月14日发出的申请函要求：免除1月份停业即日至疫情结束的租金和物业管理费用，对租赁期限做相应的延长。奥飞公司在合同解除前来函要求减免全部的租金和物业管理费，其目的是减免全部的租金和物业管理费用，客观上并未缴交租金。不能因其发函而否认其存在违反合同约定的行为。2.奥飞公司自行承诺迟延三个月缴交租金，时至今日也未实际缴交，明显属于违约。在奥飞公司2020年2月5日发出的函件中，自行承诺延期三个月缴纳拖欠的费用，但时至今日，其所拖欠的租金都未缴交，证明奥飞公司未按其自行承诺的时间缴交费用，明显存在违约行为，其存在主观恶意。3.高德公司发催收函，但因奥飞公司原因被退回，相应的责任应当由奥飞公司自行承担。奥飞公司在原审庭审中承认其工商注册地址属于虚拟地址，函件是无法正常送达的。高德公司将对奥飞公司来函的回复、催收函、解除函等均送达其注册地址，因奥飞公司自己的原因导致无法收到函件，所导致的后果则由其自行承担。4.原审判决事实未查清，导致认定错误。原审未查清高德公司在2020年4月23日寄出《解除合同通知书》至奥飞公司的注册地址的事实。“奥飞公司陈述高德公司在2020年4月有向其员工通知商场已经发出解约函，若其不同意商场接下来的调整方案，则不同意继续使用场地且将收回场地”的陈述，高德公司在一审庭审中也陈述在其拖欠租金且多次催收无果后，高德公司的工作人员告知其如不再缴交租金，公司会做出场地调整，一审对该事实的先后顺序没有查清和认定。5.缺漏双方确认租赁合同在2020年5月1日起解除。一审庭审中，双方均确认租赁合同在2020年5月1日起解除，但一审判决书缺漏了该事实，也没有对该事实进行认定。二、对事实认定明显错误。1.高德公司不存在单方违约的行为，租金减免比例不恰当。原审法院因奥飞公司有书面申请免除全部租金而认定奥飞公司不存在恶意拖欠租金的情形，但不可否认双方没有达成免除租金的一致意见，奥飞公司负有缴交租金义务的事实。在高德公司向奥飞公司书面催收租金后，奥飞公司仍然置之不理，如果高德公司不催告而直接解除合同另当别论。在原审法院经办的另案中，对书面申请免除租金相近似情况的认定，证明原审法院在本案中明显没有从公平合理的角度出发审判。本案的租金的减免额度上，明显与上述已生效案件的减免比例明显不一致，证明原审的酌情减免租金的比例明显过高。2.奥飞公司也存在违约的情形。在双方没有达成可减免租金的情况下，奥飞公司自行承诺延迟三个月缴交，但时到今日，奥飞公司没有按合同约定时间缴交租金，也没有按承诺延迟三个月的时间缴交租金。原审法院忽略了奥飞公司的违约行为，作出的认定与客观事实明显不符。3.原审认定并判决高德公司支付经济损失500000元依法无据。本案中奥飞公司的装修损失主张没有依法进行鉴定；奥飞公司提供的证据只是书面证据，代理律师只是对其提交的书面证据具备原件而认定其真实性，并没有确认其装修现场的真实性。综上，奥飞公司客观上存在欠缴租金的违约行为，且双方对减免租金方案未协商一致；高德公司催告后依然拒不缴交租金，高德公司无奈依约解除合同，并不存在过错；对装修现场未经依法核实的情况下，直接认定并判决高德公司承担赔偿责任，明显依法无据。原审法院判决明显有失公平合理，请求二审法院依法改判。奥飞公司于二审答辩称，一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，高德公司在涉案合同具备履行的条件下，违反抗疫精神，解除合同系恶意，应当承担违约责任。1.关于高德公司提出的关于我方申请租金减免的问题，我方经营的门店因疫情原因无法进行经营，高德公司实际上未能提供条件促使合同继续履行，导致场地无法实际使用。我方申请减免租金符合实际情况。2.申请减租函中的内容只是我方按照自己的情况因门店受疫情影响严重实际无法经营，无任何经营收入的情况下，提出的减免租金的申请。自始至终双方对于租金缴纳方案未能达成一致。该函件只能证明我方申请租金减免，试图促成合同的继续履行。3.关于高德公司提出的解约函发送的地址问题，在双方签署的涉案合同中明确约定了我方的联系地址为侨鑫国际。高德公司在明知该联系地址的情况下，依然向我方的注册地址去发送相关函件，导致无法送达，也体现出高德公司解除合同行为的恶意。4.解约函件应当发送至合同明确约定的联系地址。此外原审法院已经在判决书中明确认定了合同解约的时间，并不存在判决书未认定相关事实的问题。二、我方未交付租金系因疫情不可抗力，而且我方多次申请减免租金，促成合同的继续履行，不构成违约，也不应承担相应的责任。原审法院已认定高德公司系恶意解除合同，应当对合同解除的过错而承担赔偿责任。原审法院认定的赔偿损失的部分，远低于我方实际遭受的损失。三、关于高德公司的场地占用费问题，场地占用系因高德公司违约导致，高德公司应当自行承担相关的损失。我方在高德公司单方停水停电后一直要求恢复水电继续履行合同。我方提起诉讼也是主张继续履行合同，是在高德公司作出强拆的通告之后，导致涉案合同已经不具有履行的条件，方才在一审变更诉讼请求。奥飞公司向原审法院起诉请求：1.高德公司向奥飞公司返还租赁保证金221258.1元；2.高德公司赔偿奥飞公司经济损失4834082.82元[包括1、涉案场地所产生的装修费用（2020年11月我方撤场当月至租赁合同期满的折旧后的损失）2638795.5元；投入游乐设备损失（2020年11月我方撤场当月至租赁合同期满的折旧后的损失）209787.5元；撤场产生的设备物流、仓储的成本费用122560元（其中物流费用为36700元、仓储费用为85860元）；公证费用5800元；2020年5月-8月期间的经营收入损失1857139.82元。]；3.高德公司返还奥飞公司已付2020年1月25日-2020年2月29日期间的租金96800元；4.请求判令高德公司承担本案全部诉讼费用。原审法院经审理查明：2017年6月，高德公司将涉案商铺交付给奥飞公司。高德公司（甲方）与奥飞公司（乙方）就涉案商铺租赁签订《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》，其中《广州市房屋租赁合同》内容为：租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金或转账付款方式交付租金给甲方。乙方向甲方缴纳221528.10元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方（退回乙方、抵偿租金）。本合同未规定事宜，及与《租赁合同补充协议》约定不同之条款，以《租赁合同补充协议》约定为准。《房屋租赁合同补充协议》内容为：乙方租赁的物业仅用于经营奥飞欢乐世界品牌项目，租赁物业计租面积3160.83平方米，租赁期限为2017年6月29日起至2022年6月28日止。①2017年6月29日至2017年12月28日为装修期，免收租金；如乙方在2017年12月28日前试业，则再给予乙方从2017年12月29日至2018年6月28日免收租金的优惠，否则从2017年12月29日起按每月63216.60元收取;②2018年6月29日-2019年6月28日在此合同期租金按20元/平方米计（即63216.6元/月收取)或按月营业额税前15%扣点，采取二者其高;③2019年6月29日-2020年6月28日在此合同期租金按25元/平方米计（即79020.75元/月收取)或按月营业额税前18%扣点，采取二者其高；④2020年6月29日-2021年6月28日在此合同期租金按30元/平方米计（即94824.9元/月收取)或按月营业额税前20%扣点，采取二者其高;⑤2021年6月29日-2022年6月28日在此合同期租金按35元/平方米计（即110629.05元/月收取)或按月营业额税前22%扣点，采取二者其高。乙方应于每月10日前向甲方支付当月应付租金，甲方应在收到款项后5天内向乙方开具同等金额的增值税专用发票。乙方在签订本协议之日起15个工作日内，乙方向甲方支付履行本协议的租赁保证金221258.10元，若乙方未支付或未足额支付则甲方有权终止原合同及本协议、没收乙方已缴纳的部分租赁保证金等所有名目的预付款。租赁保证金在本协议期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止且乙方无任何违约的情况下，甲方在10个工作日内全部无息返还乙方。如果乙方违反本协议项下义务或因乙方责任而造成任何损失，经双方协调而未能解决的，甲方可自行决定并提供有关损失的证据，在通知乙方后直接在租赁保证金中抵扣相应金额以纠正乙方违约或补偿该等损失。保证金不足抵偿的部分，乙方仍须对任何不足部分负责。抵偿后，如本协议继续履行的，乙方应在甲方首次发出通知后10天内及时补足上述保证金。未能及时补足，甲方按本协议11.1.1条款追究乙方的违约责任并有权终止原合同及本协议。乙方装修期从2017年6月29日至2017年12月28日，装修期内免收租金，但乙方仍须交纳物业管理费及水电费等相关费用。如乙方在12月28日前试业，则再给予乙方从2017年12月29日至2018年6月28日免收租金的优惠，否则从2017年12月29日起按每月63216.60元收取。双方在《房屋租赁合同补充协议》第十一条协议违约和协议终止约定“11.1.1如乙方迟延缴交租金及其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金。从迟交之日起，按日加收所欠缴金额千分之五的迟延违约金。11.1.2乙方须按时向甲方交付租金及其他应缴之费用等费用，否则除了按上述11.1.1条执行外，乙方如逾期五日不缴付租金等应缴之费用，甲方有权向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付，乙方逾期交付达二十日，甲方有权要求其所指定的物业公司停止向本物业供应电、水、中央空调、电话及商场或大厦其他设施，如乙方逾期缴付达三十日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止原合同及本协议并没收乙方的租赁保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿。……11.2.1除了双方可书面一致同意终止原合同及本协议外，倘若发生以下情况中的任何一项，任何一方可终止原合同及本协议：(a)另一方由于发生的不可抗力事件无法履行其义务长达六(6)个月或更长时间；(b)政府部门要求停止建造／拆除租赁物业，或限制租赁物业上的权利和权益；(c)由于政府机构的任何法律、法令、干涉或干预致使本协议的执行已在任何重要方面失去实际的商业可行性。如果发生上述任何一项，任何一方应有权向对方发出终止原合同及本协议的通知后终止原合同及本协议。本协议应在对方收到相关的终止通知之日终止。甲方应在终止日后10个工作日内向乙方无息全额返还乙方已支付给甲方的保证金。在发生上述事项后，乙方无义务按复原状态归还租赁物。”十三条附则约定“13.1不可抗力(a)‘不可抗力事件’系指协议生效日后出现的协议双方不能预见、不能避免并不能克服，妨碍任何一方履行其在本协议项下的全部或大部分义务的一切事件，包括但不限于爆炸、天灾或火灾、洪水、破坏、意外事故以及双方不能预见的其他事件。(b)一方如因不可抗力事件而不能履行其在本协议项下的义务，该方应在不可抗力事件发生后14日内书面通知另一方，并提供此种不可抗力发生及其持续时间的足够证据。双方应尽可能利用合理方法在可能的范围内减轻各自的损失。如有不可抗力事件发生，任何一方无需对因不可抗力事件而停止或延迟履行义务致使另一方招致的任何损害、费用增加或损失承担责任。”合同签订后，奥飞公司向高德公司缴纳租赁保证金221528.10元。奥飞公司使用涉案商铺经营奥飞欢乐世界品牌项目，属于室内儿童游玩项目，经营至2020年1月24日，后于2020年11月25日撤场并将涉案商铺交还给高德公司，缴纳租金至2020年2月29日。就欠付的租金事宜，双方进行了沟通，具体如下：1、奥飞公司于2020年2月14日发出《关于奥飞欢乐世界疫情期间的免租申请函》，载明“……申请免除1月份停业即日至疫情结束时期（门店正常营业前）的租金及物业管理费;申请对合同租期做相应的延长……”；奥飞公司于2020年3月5日发出《关于奥飞欢乐世界疫情期间的免租申请函》，载明“……申请至政府相关部门准予'奥飞欢乐世界'复业前，贵司同意'奥飞欢乐世界'场地免租（租金及管理费）需求;申请自复业之日起，前3个月的租金、管理费及水电费可以延期三个月缴纳;申请对合同租期做相应的延长……”；奥飞公司于2020年4月26日发出《关于奥飞欢乐世界疫情影响的申请函》，载明“……申请减免2020年04月租金及管理费……”高德公司确认收到上述函件。2、2020年5月26日，奥飞公司向高德公司发出《关于继续履行租赁合同的函》，要求高德公司继续履行租赁及物业合同，恢复供水供电。2020年8月3日，高德公司向奥飞公司分别发出《关于限期清理铺内物品的函告》，告知奥飞公司在收到本函后5日内前往上述铺位地点清点并处理租赁物业内的物品。2020年10月30日，高德公司向奥飞公司分别发出《关于限期清理铺内物品的函告》，告知奥飞公司在收到本函后3日内前往上述铺位地点清点并处理租赁物业内的物品。为证明奥飞公司拖欠费用情况，高德公司提交了《C208商铺租金欠费表（欠费截止至2020.4.30）》，该表记载涉案商铺拖欠2020年3月至2020年4月期间租金合计158041.50元、违约金16867.86元；2020年5月至11月期间的占用费合计1027269.75元。2020年4月23日，高德公司及高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司共同向奥飞公司发出《解除合同通知书》，内容为“……贵方至今仍未缴交2020年3月1日至2020年4月30日的租金、管理费、水电费、违约金等相关费用。我司已多次口头与贵方沟通并发函要求贵方尽快缴交，但贵方仍未有任何实际行动……贵方的行为已构成根本性违约，现我司依据双方合同的相关约定于2020年4月30日24时解除与贵方签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议、《物业管理服务合同》，我司将按合同的相关约定收回该铺位，同时取消贵我双方合同中关于费用及条件优惠……”奥飞公司确认2020年5月1日知悉该通知书内容。就解除合同的原因,高德公司陈述是因为奥飞公司拖欠租金经多次催收无果，故书面通知解除后，其有建议奥飞公司更换场地，双方另行协商场地的经营问题；奥飞公司陈述高德公司在2020年4月有向其员工通知商场已经发出解约函，若其不同意商场接下来的调整方案，则不同意继续使用场地且将收回场地。奥飞公司为证明其在2019年5月-8月门店营业收入为1857139.82元，提供了《油菜花系统导出的经营收入数据》（2019年5月-8月门店收入1793910.92元）、奥飞公司与广州开皇网络科技有限公司签署的《智能按摩椅合作运营协议》及开具的发票（发票金额共计10000元）、奥飞公司与广州伟吉贸易有限公司签署的《友唱机合作协议》及开具的发票（发票金额共计15000元）、奥飞公司与深圳新起点盛和教育科技有限公司签署的《亲子年票合作协议》及开具的发票（发票金额20000元）、奥飞公司与南京小木马科技有限公司签署的《共享智能儿童推车联营合同》及开具的发票（发票金额共计613.4元）、奥飞公司与美奇扭蛋玩具贸易（深圳）有限公司签署的《美奇电子支付扭蛋机场地联营合同》及开具的发票（发票金额共计2615.5元）、奥飞公司与广东快乐种子科技有限公司签署的《合作运营协议》及开具的发票（发票金额5000元）、奥飞公司与焦刘洋（广州）教育科技有限公司签署的《运营服务协议》及开具的发票（发票金额10000元）。奥飞公司为证明门店装修费用6089528元，撤场导致奥飞公司遭受装修损失2638795.5元，提供了奥飞公司与佛山市启振环保科技有限公司签署的《光触媒治理服务合同》及开具的发票（发票金额27000元）、奥飞公司与广州市日晖清洁服务有限公司签署的《优托邦奥飞欢乐世界二楼局部施工及整改工程施工合同》、《优托邦奥飞欢乐世界空调工程施工合同》、《优托邦奥飞欢乐世界二楼墙体拆除工程施工合同》、《优托邦奥飞欢乐世界二楼电缆线工程施工合同》、《优托邦奥飞欢乐世界基础地面施工合同》及开具的发票（发票金额共计1547716元）、奥飞公司与大连通广消防工程有限公司签署的《弱电工程承包合同》及开具的发票（发票金额共计409812元）、奥飞公司与中山市大象无形环境艺术工程有限公司签署的《奥飞欢乐世界室内装修项目工程施工合同书》及付款回单（回单金额共计3290000元）、《奥飞欢乐世界室内装修（新增）项目工程施工合同书》及开具的发票（发票金额共计320000元）、奥飞公司与广州市海兴装饰工程有限公司签署的《建设工程施工合同》及开具的发票（发票金额共计495000元）。高德公司对于上述证据的真实性、合法性确认，但证明内容不确认，认为奥飞公司与第三方签订的合同于本案合同无关。奥飞公司为证明其门店涉案设备采购费用为258200元，而撤场导致奥飞公司的设备损失为209787.5元，提供了奥飞公司与广州市乐琦游乐设备有限公司签署的《采购订单》及开具的发票（发票金额共计258200元）、公证书。高德公司对于上述证据的真实性、合法性确认，但证明内容不确认，公证机关无证明机器设备能否再使用的资质和能力。奥飞公司为证明撤场产生的物流、仓储费用122560元，提供了奥飞公司与广州启望货物运输代理有限公司签署的《奥飞11月份优托邦撤场运费明细》。奥飞公司为证明其因本案支付取证费用5800元，提供了奥飞公司与广州广睿知产网络技术有限公司签署的《公证代理服务协议书》及发票（发票金额5800元）。高德公司对于上述证据的真实性、合法性确认，但证明内容不确认，上述费用应由奥飞公司自行承担。高德公司（甲方，聘请方）与广东国智律师事务所（乙方，受聘方）签订《民事委托代理合同书》，约定甲方与乐漫公司因优托邦购物中心C208号商铺租赁合同纠纷一案，聘请乙方的律师作为委托代理人。本案一审律师费12000元。2020年12月16日，广东国智律师事务所向高德公司开具了法律咨询律师费发票，金额为12000元。原审法院认为，本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。高德公司与奥飞公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应切实履行。根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为诉争的租金及违约金应否支持、涉案商铺的保证金应否退还，对此原审法院分析如下：关于涉案商铺的租金及违约金问题。其一，根据合同约定“租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金或转账付款方式交付租金给甲方……如乙方迟延缴交租金及其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金。从迟交之日起，按日加收所欠缴金额千分之五的迟延违约金。”奥飞公司缴纳租金至2020年2月29日，之后的租金至今未支付，结合高德公司向奥飞公司发出的《解除合同通知书》要在2020年4月30日解除求涉案合同，且高德公司已实际收回涉案租赁物，高德公司要求奥飞公司支付2020年3月1日至2020年4月30日期间租金有合同依据。其二，双方在合同中就逾期支付租金的违约责任有约定，但新冠疫情属于全国突发公共卫生事件，爆发突然、影响范围广、严重程度高，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，系不可抗力事件。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”且根据双方合同约定“如有不可抗力事件发生，任何一方无需对因不可抗力事件而停止或延迟履行义务致使另一方招致的任何损害、费用增加或损失承担责任。上述停止或延迟履行义务不应被视为违约。……甲方应在终止日后10个工作日内向乙方无息全额返还乙方已支付给甲方的保证金。在发生上述事项后，乙方无义务按复原状态归还租赁物。”结合奥飞公司在疫情期间有申请减免租金，其并未拖欠租金的故意，故对高德公司主张的逾期缴纳租金的违约金，本院不予支持。其三，根据涉案合同约定“……2019年6月29日-2020年6月28日在此合同期租金按25元/平方米计（即79020.75元/月收取)或按月营业额税前18%扣点，采取二者其高……”，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，……；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”奥飞公司亦因为经营室内儿童游玩项目在疫情期间经营至2020年1月24日，结合双方在疫情期间就涉案争议的租金问题有进行过协商但未能达成一致，可知奥飞公司并无拖欠租金的故意，且双方合同已经实际解除，高德公司在1月25日-31日期间对租户的租金减半收取，故综合本案案情，根据公平原则，本院酌定按照合同约定的租金50%标准缴纳，故高德公司应退回奥飞公司2020年1月25日至2020年2月29日期间的租金48432.07元（79020.75元÷31×7天×50%＋79020.75元×50%）；奥飞公司应向高德公司支付2020年3月1日至2020年4月30日期间的租金79020.75元（79020.75元×2个月×50%），对奥飞公司、高德公司主张的超过该部分的金额，本院不予支持，二者抵减后，奥飞公司应向高德公司支付的租金金额为30588.68元。同理，奥飞公司未依时缴纳租金系因不可抗力原因所致，涉案合同于2020年4月30日解除，且高德公司已于2020年5月1日对涉案物业进行停水停电，故对其主张的该日以后的占用费，原审法院不予支持。如上所述，奥飞公司因不可抗力原因不应承担迟延给付租金的违约责任，高德公司要求没收保证金缺乏依据，其理应将收取的租赁保证金221258.10元退还奥飞公司。基于双方合同所约定的保证金性质，同时为避免增减当事人诉累，扣减上述租金后，高德公司应向奥飞公司退还的保证金金额为190669.42元（221258.10元-30588.68元）。关于经济损失问题。奥飞公司主张高德公司解除合同要求撤场的行为导致奥飞公司经济损失共4834082.82元，提供了奥飞公司与案外人的合同、发票等一系列证据予以证明，高德公司认为奥飞公司提供的证据与本案无关，对其主张的经济损失不予确认。原审法院认为，首先，奥飞公司所主张的投资金额，能与其提交的证据及现场状况相印证，在高德公司未有相反证据证明的情况下，应予采信。其次，奥飞公司出租涉案租赁物经营室内儿童游玩项目为人员聚集性场所，奥飞公司的经营收入自疫情以来确实受到影响，经营收益减少，损失较大，其从2020年3月份开始欠缴租金系因不可抗力原因，在当时双方合同尚具有可履行性的情况下，双方理应根据当时的经济恢复态势及奥飞公司自身的经营状况，结合公平合理的法律原则和损失共担的抗疫精神共渡难关，但高德公司在2020年4月即发出解除涉案合同的通知要求解除合同，有违诚实信用原则，结合当事人所陈述的高德公司正对包括涉案租赁物在内的场地进行经营调整，可见高德公司的上述解约行为显然非善意，其对涉案合同的解除，存在过错。第三，奥飞公司对其所主张的损失具有举证义务，其所主张的损失仅为其投资金额，且考虑到奥飞公司已使用涉案租赁物经营已逾两年，其亦不对合同解除时租赁物内装修及设备的价值等申请司法鉴定，应承担举证不能的法律后果。考虑到高德公司对涉案合同的解除确实给奥飞公司造成了一定的损失，故综合本案情况，包括双方的过错程度、合同履行情况及奥飞公司的实际使用情况等，根据公平原则，原审法院酌定高德公司应向奥飞公司支付因合同解除导致的经济损失500000元，对奥飞公司主张的超过该金额部分，原审法院不予支持。关于律师费问题。根据涉案合同约定“由于乙方违约导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师费等所产生的合理费用……”虽然高德公司因本案诉讼支付了律师费12000元，但考究本案诉请的产生过程，系因高德公司单方解除合同及未依照合同约定进行抵减保证金所致，故高德公司上述维权措施并非必要，该费用理应由其自身承担。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、广州市高德花花置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向珠海奥飞动漫品牌管理有限公司退回租赁保证金190669.42元；二、广州市高德花花置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向珠海奥飞动漫品牌管理有限公司支付经济损失500000元；三、驳回珠海奥飞动漫品牌管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回广州市高德花花置业有限公司的全部反诉请求。本院经审理查明，本院确认原审法院查明的事实。另查明，2020年2月7日，《广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部关于进一步加强社区和农村疫情防控工作的通告（第3号）》要求，村居室内的文化、娱乐等聚集性场所一律关闭。全市所有居住××××）实施封闭管理。2020年3月2日，《广州市新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部关于进一步加强疫情防控工作的通告（第4号）》第六条关于严格商业服务区防控，要求“……商场暂停母婴室、儿童游乐场、室内娱乐场所服务”。2020年5月16日，《广州市新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部关于做好新冠××疫情常态化防控工作的通告（第9号）》第六条关于稳步恢复生产生活秩序，要求“按照市有关部门的通知和相关技术指南，在确保防控措施落实到位的前提下，逐步稳妥开放密闭式娱乐休闲场所”。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合双方诉辩意见，本案的争议焦点为：1.案涉租赁合同解除原因；2.租金、违约金、保证金、占用费、经济损失的认定及负担。一、关于本案的法律适用，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”案涉租赁合同的履行及解除均发生在民法典施行前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。二、关于案涉租赁合同解除原因的问题。根据《广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部关于进一步加强社区和农村疫情防控工作的通告（第3号）》及《广州市新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部关于进一步加强疫情防控工作的通告（第4号）》《广州市新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部关于做好新冠××疫情常态化防控工作的通告（第9号）》的要求，奥飞公司承租案涉场地用于经营室内儿童游玩项目，该场地属于人员聚集性的室内场所。新冠疫情期间的管控措施导致奥飞公司的营业收入受到较大影响，收益大为减少，并因此导致继续履行租赁合同存在极大困难。新冠疫情及其防控措施是众所周知的不可抗力事件，即不可预见、不可避免且不可克服。在2020年5月，根据前述通知的规定，奥飞公司本可继续租赁案涉场地进行经营，但高德公司采取断水断电等措施，导致奥飞公司无法继续经营，奥飞公司也因此丧失了继续履行租赁合同的能力。高德公司的上述行为确非诚信和善意。由此，案涉租赁合同的解除系因新冠疫情及防控措施、高德公司非善意履行租赁合同所致。高德公司主张其对于合同解除无过错无理，本院依法不予支持。三、关于案涉租金的问题。如前所述，奥飞公司因新冠疫情及防控措施导致经营困难，原审法院依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定认定1月25日-4月30日期间的租金减半计付有法律依据，本院依法予以维持。四、关于案涉逾期缴纳租金的违约金及保证金的问题。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条的规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”因合同解除的部分原因为新冠疫情及防控措施，高德公司请求奥飞公司承担逾期缴纳租金的违约金与上述规定相悖，本院依法不予支持。没收保证金属于违约责任的一部分，因奥飞公司无需承担违约责任，原审法院据此认定高德公司退还保证金符合上述法律规定，本院依法予以维持。五、关于占用费的问题。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定：“依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。……”占用费属于合同解除后的扩大损失，如前所述，高德公司对合同解除有过错，应当自行承担该部分损失。六、关于损失的问题。综合本案情况，包括各方过错、合同履行情况及奥飞公司的实际使用情况，原审法院依据公平原则酌情认定奥飞公司的经济损失为50万元并无不当，高德公司关于不承担该损失的理由不能成立，相关裁判理由已在原审判决中予以详述，本院在此不再赘述。至于合同解除时间，高德公司于原审答辩称“高德公司通知奥飞公司自2020年4月30日起解除合同……”且高德公司于2020年4月23日发出的《解除合同通知书》载明合同解除时间为2020年4月30日24时，原审判决认定案涉租赁合同已于2020年4月30日解除符合双方当事人的意见。高德公司上诉称案涉合同于2020年5月1日解除与其在原审时关于合同解除时间的答辩意见及提交的《解除合同通知书》记载不符，本院依法不予支持。如前所述，各方在原审发表诉辩意见时均已确认合同解除时间为2020年4月30日，高德公司上诉主张原审应查明高德公司发函催收因奥飞公司注册地址系虚拟无法正常送达、《解除合同通知书》被退回和调整场地先后顺序对合同解除原因这一待证事实不具有证明作用，本院依法不予支持。综上所述，奥飞公司、高德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45586元,由上诉人珠海奥飞动漫品牌管理有限公司负担41473元，广州市高德花花置业有限公司负担4113元。本判决为终审判决。审判员 罗 毅二〇二一年八月十六日书记员 黄晓君罗文敏