湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初1873号原告湖南东盛物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区芙蓉路**。法定代表人黄承国，董事长兼总经理。委托代理人袁高凤，湖南金州律师事务所律师。委托代理人彭婉，湖南金州律师事务所律师。被告谈轩昂，男，汉族，1980年3月31日出生。原告湖南东盛物业管理有限公司（以下简称东盛物业公司）与被告谈轩昂物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东盛物业公司的委托代理人彭婉到庭参加了诉讼。被告谈轩昂经本院合法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告东盛物业公司向本院提出诉讼请求：谈轩昂向东盛物业公司支付电费230.4元，物业费3784.99元，公共面积分摊费90.57元，灭鼠费15元，共计4120.96元。本案在审理过程中，东盛物业公司增加第二项诉讼请求为:谈轩昂向东盛物业公司支付逾期支付物业费的资金占用利息1236.29元（按年利率6%的标准暂计至2021年3月25日）。被告谈轩昂在答辩及举证期限内，既未作答辩，也未举证，本院视为其放弃答辩及举证、质证的诉讼权利。查明事实根据双方当事人的诉辩主张及举证、质证等情况，本院确定如下事实：2011年2月28日，东成大厦业主委员会与东盛物业公司签订《物业管理委托合同书》（以下简称《物业合同》），约定东成大厦业主委员会将东成大厦委托东盛物业公司管理，东盛物业公司负责向业主和物业使用人收取物业管理费、水费、电费、车位使用费、其他法律规定的收费等费用。物业管理费按建筑面积计算，住宅按每平方米1.2元收取，住宅改办公用房的按每平方米2.4元收取；住宅水费按2.73元每吨收取，住宅改办公的按3.08元每吨收取；住宅电费按0.72元每度收取，住宅改办公的按0.897元每度收取，公共分摊系数按每平方米0.215元收取；东盛物业公司承诺让业主和物业使用人对东盛物业公司的满意率达到85%；委托管理期限为5年，自2011年1月1日起至2015年12月31日止。2015年12月31日，东成物业公司与东成大厦业主委员会签订的《物业合同》期满后未再续约，新成立的东成大厦业主委员会聘请了新的物业服务企业（长沙五星博威物业管理有限公司）。但东盛物业公司未在合同期满后自行撤离。2016年3月9日，长沙市芙蓉区城乡建设局对东盛物业公司发函，要求东盛物业公司于2016年3月24日前撤离东成大厦，将物管用房、相关财务账目及资料移交给新聘请的物业服务企业。至此，东盛物业公司才撤离东成大厦。（2020）湘01民终4528号上诉人谈轩昂、谈俊诉被上诉人东盛物业公司、东成大厦业主委员会物业服务合同纠纷一案的民事判决书已生效，该判决书的主文部分认定2011年2月28日，东成大厦业主委员会与东盛物业公司签订的《物业合同》，虽然系由东成大厦业主委员会直接与东盛物业公司签订，并无证据显示东成大厦业主委员会在签订上述两份合同前召开了业主大会并经业主大会表决同意，存在程序瑕疵，但两份合同均明确约定了物业委托管理项目及东盛物业公司可以收取的费用项目及具体收费标准，电费也明确了公共分摊标准。在《物业合同》履行期间，东盛物业公司依据湖南省及长沙市物价局相关调整电价的批文调整电费公摊系数和水费，东成大厦业主委员会在东盛物业公司的相关调价通知单上签署了同意执行意见并加盖了业委会公章，该行为和收费标准符合《物业管理条例》第四十条确立的“遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的”收费标准基本原则和精神。庭审中，东盛物业公司提交《关于费用标准调整的通知》、《东成大厦业主委员会2013年会议纪要》，以证实东成大厦物业费住宅物管费调整至每月1.6元每平，写字楼中央空调收费标准调整为每月12元每平。同时，东盛物业公司提交（2015）芙民初字第1028号民事判决书、（2020）湘01民终4528号民事判决书，以证实水电费的相应调整。因东盛物业公司长期存在物业服务不到位的情形，故东成大厦的大部分业主才决定自《物业合同》终止后，聘请新的物业服务企业。并且东盛物业公司因未及时撤离东成大厦，与业主、新物业公司产生争执，以致多次报警处理。经查明，谈轩昂系东成大厦2705、2711房的业主。据东盛物业公司提供的《2705（产权号为2×**）房费用明细表》、《2711房费用明细表》显示，东成大厦2705房2015年5月至2016年3月，每月均有物管费283.33元，共计3116.63元未缴纳。东成大厦2711房2015年5月至2016年3月，尚欠电费230.4元、物管费668.36元、公共金额90.57元、其他金额15元，总计1004.33元未支付。判决结果和理由本院认为：东盛物业公司作为东成大厦的物业服务企业，与东成大厦业主委员会签订的《物业合同》，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方均应依约履行各自的义务。因（2020）湘01民终4528号上诉人谈轩昂、谈俊诉被上诉人东盛物业公司、东成大厦业主委员会物业服务合同纠纷一案的民事判决书已生效，该生效文书已认可东盛物业公司有权收取物业费及相关的收费标准，本院对此不再赘述。本案中，2016年3月9日，长沙市芙蓉区城乡建设局向东盛物业公司发出《关于要求依法交接物业项目的函》，东盛物业公司在收到该函后即按要求在2016年3月24日搬离，故东盛物业公司在2015年12月31日合同到期后，实际向小区提供物业服务至2016年3月23日，其有权收取期间的物业服务费用。又因东盛物业公司存在物业服务瑕疵的情形，以致东盛大厦的业主对其物业管理服务不满意，并在物业合同到期后，选择其他物业公司进行物业服务。鉴于这一特殊情况，根据物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，本院将谈轩昂需交纳的东成大厦2705、2711房的电费230.4元，物管费3784.99元，公共面积分摊费90.57元，灭鼠费15元，共计4120.96元，酌情调整为3296.77元。同时，对东盛物业公司要求谈轩昂支付逾期支付物业费的资金占用利息1236.29元（按年利率6%的标准暂计至2021年3月25日）的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《物业管理条例》第四十条之规定，判决如下:一、被告谈轩昂于本判决生效后十日内向原告湖南东盛物业管理有限公司支付2015年5月至2016年3月23日期间的电费、水费、物业管理费等共计3296.77元；二、驳回原告湖南东盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告谈轩昂负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  卿 琳人民陪审员  向首诚人民陪审员  刘精科二〇二一年八月九日法官 助理  童柳莎书 记 员  朱家惠附：判决引用法律条文原文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。