广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终8113号上诉人（原审原告）：杨九三，男，香港居民，1956年9月13日出生，住所地：广东省惠州市惠阳区。委托诉讼代理人：周重庆，广东颂业律师事务所律师。被上诉人(原审被告）：惠州大亚湾天拓房地产开发有限公司，住所地：广东省惠州市大亚湾西区龙海二路2号菩提园1、2、3栋2号商铺。法定代表人：张欣，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨海，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。上诉人杨九三与被上诉人惠州大亚湾天拓房地产开发有限公司（下称天拓房地产公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的(2019)粤1391民初3130号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人杨九三上诉请求：1、请求撤销一审判决，并依法改判被上诉人惠州大亚湾天拓房地产开发有限公司向上诉人支付逾期办理[粤（2019）惠州市不动产第4004502号]不动产权证的违约金101873.16元；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人惠州大亚湾天拓房地产开发有限公司承担。事实与理由：一审判决唯以“上诉人迟缴契税、延迟申请权籍调查”为由，认定“被上诉人延迟办证的责任在于上诉人”，是基本事实认定错误，并据此作出错误判决，恳请二审法院纠错。一、一审判决认定“上诉人迟至2018年5月（实际为2018年8月）才缴纳契税，相应地造成被上诉人材料提交及权证办理延后，责任在于作为买受人的上诉人方”，该认定完全错误，依法应当予以纠正。1、一审判决书关于契税部分的内容存在多处笔误，这里先一一列举：①第8页第9行起“2012年9月27日，原告向被告支付涉案房屋登记费80元、维修基金12524元、契税20320元”，实际应为“维修基金25046元、契税52967元”；②同一段“2018年8月13日，原告缴交契税28966.66元”，实际应为“契税50444.74元”；③第9页第9行起“原告2018年5月15日缴纳涉案房屋的契税”，实际应为“2018年8月13日”；④第10页“基于上面分析，原告由于迟至2018年5月及6月才缴纳契税、申请权籍调查”，实际应为“2018年8月缴纳契税、2018年6月申请权籍调查”。2、上诉人一审时已经向法院提交了证据证明上诉人早于“2012年9月27日向被上诉人交纳了52967元的案涉房屋契税”，一审判决在查明的事实部分，对此予以了确认。既然上诉人已经将契税交纳给被上诉人，则该向税务机关缴纳契税的义务已经于2012年9月27日起转由被上诉人承担。3、被上诉人既然已于2012年9月27日收取了上诉人交纳的52976元契税，就应当及时将该契税向税务机关缴纳，但被上诉人迟迟未履行该义务，却迟至2018年7月27日通过银行转账退还该笔契税款项并通知上诉人自行缴纳该契税，上诉人也提交了证据证明被上诉人2018年7月27日才通过银行转账退还该笔契税款项的事实。4、上诉人于2018年7月27日收到被上诉人退还的52976元契税款项后，立即于2018年8月13日向税务机关缴纳了案涉房屋的契税。上述事件脉络十分清晰，上诉人缴交契税的义务履行没有任何问题，一审判决将2018年8月13日才缴纳契税的责任归责于上诉人，实属错误。二、一审判决认定“上诉人迟至2018年6月才申请权籍调查，相应地造成被上诉人材料提交及权证办理延后，责任在于作为买受人的上诉人方”，该认定同样完全错误，依法应当予以纠正。1、案涉房屋进行权籍调查时，案涉房屋并未登记在上诉人名下，上诉人根本无法作为权利主体就案涉房屋向相关部门申请权籍调查。2、所有买受人与开发商签订商品房买卖合同后产权证办理惯例是，在办理产权证时，需要买受人提供办证资料的，均由开发商通知买受人，尤其是涉及新增的权籍调查业务，作为买受人更是不熟悉政策，有待开发商告知，但本案没有任何证据证明被上诉人在该政策出台后长达3年多时间曾告知上诉人需要向相关部门就案涉房屋申请权籍调查。所以，一审判决不顾客观实际的认定2018年6月申请权籍调查的责任在上诉人，且完全撇开被上诉人的责任，上诉人对此绝对不服。三、上诉人本案起诉被上诉人支付延迟办证的违约金，有理有据有节，恳请二审法院对一审判决予以纠正，支持上诉人的上诉请求。1、本案起诉之前的背景为：2014年，被上诉人曾以案涉房屋购房款和违约金起诉上诉人，生效文书案号为（2016）粤13民终906号民事判决书，上诉人当时就反诉并抗辩被上诉人办理案涉商品房备案登记和产权登记，结果该案上诉人被判决承担了按日万分之二点一的标准高达382723.2元的违约金，且驳回了上诉人办理案涉商品房备案登记和产权登记的反诉请求。上诉人遵从法院判决，全面履行了（2016）粤13民终906号民事判决书的义务，并为此付出了382723.2元违约金的高额代价。2、本案中，上诉人起诉延迟办证的违约金起算时间也是从2016年6月29日履行完毕全部（2016）粤13民终906号民事判决书的义务后，加上合同约定的360天办证时间后开始计算，上诉人本案起诉仅按日万分之一标准计算延迟办证的违约金，有理有据有节，但一审判决却以完全认定错误的事实，驳回上诉人的请求，实属显失公平，请二审法院查明纠正。综上所述，上诉人的诉请合情合理合法，望贵院查明事实后改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人惠州大亚湾天拓房地产开发有限公司答辩称：一、事实情况。2016年6月24日至2016年6月29日，被答辩人按照惠州市中级人民法院出具的(2016)粤13民终906号民事判决书向答辩人支付涉案房屋购房尾款886889元及违约金382723.2元，答辩人出具购房发票及收款收据。答辩人收齐购房款后，着手办理涉案房屋不动产权证。按照税务机关和产权登记机关规定，2016年起买受人必须亲自缴纳契税，且到不动产登记中心申请产权登记。于是答辩人多次提醒被答辩人，要按政府部门规定尽早履行缴纳契税及申请产权登记的义务，以便答辩人办理不动产权证。但被答辩人以不在大陆为由拒绝办理，拖延办证时间。2018年8月13日，被答辩人才向大亚湾国税局缴纳契税50444.74元（证据一）。2018年12月21日，被答辩人到大亚湾不动产登记中心申请产权登记，其中《询问笔录》（证据二）载明被答辩人申请产权登记，证件由答辩人的员工吴芳或赵沐翔领取，落款处由被答辩人签名。2019年1月，答辩人将办理涉案房屋不动产权证的资料交给不动产登记中心。2019年1月23日，大亚湾不动产登记中心印发涉案房屋的不动产权证。另外，被答辩人从未到菩提园办理交房手续，涉案房屋处于未交付状态。二、涉案房屋并未交付，答辩人不违反《商品房买卖（预售）合同》第十五条之规定。关于房屋交付，双方应当签署《住宅单元交接书》、《单元收楼验收表》（证据三）及移交房屋钥匙，但是被答辩人在付清购房尾款后未办理涉案房屋交接手续，该房屋仍处于未交付状态。被答辩入主张付清购房尾款、违约金即是交付房产，属于其单方说辞，没有法律依据及合同约定。那么，被答辩人主张答辩人违反《商品房买卖（预售）合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案…”没有事实基础。三、被答辩人拖延办理涉案房屋权籍调查手续，致使答辩人无法权属登记手续2016年6月28日，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》（证据四），决定自2016年6月30日起，凡申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、自建房首次登记、一手商品房过户、二手过户等业务，须先前往权籍调查窗口办理不动产权籍调查申请。该公告相应调整了不动产权登记政策，在涉案房屋办理转移登记前增加了权籍调查程序，且该程序需要被答辩人与答辩人共同申请。2016年6月29日，被答辩人向答辩人支付涉案房屋购房尾款及违约金后，答辩人多次提醒答辩人尽快办理权籍调查或者签署委托书授权答辩人代为办理，但是被答辩人一直拖延且拒绝签署《权籍调查委托书》，直至2018年6月，被答辩才签署《权籍调查委托书》，答辩人于2018年6月12日办理了权籍调查手续。因此，是被答辩人的原因致使答辩人不能将房屋权属转移登记所需资料及时提交不动产登记中心。四、被答辩人履行缴纳契税、申请产权登记的义务后，答辩人及时向不动产登记中心提交权属登记资料，2016年后，税务机关全面禁止开发商代缴契税，要求买受人本人缴纳。另外，依据《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》第四条“为方便企业群众，在区不动产登记中心设立不动产统一登记受理点，负责辖区范围内各类不动产登记业务政务网站查询”，买卖双方应共同到不动产登记中心申请产权登记。所以，按照税务和产权登记相关规定，缴纳契税、申请产权登记系被答辩人的义务，也是答辩人办理不动产权证的前提条件。尽管通知被答辩人办理前述两项手续不是答辩人的义务，但是答辩人曾多次提醒被答辩人尽快处理。直至2018年8月13日，被答辩人才缴纳契税，并于2018年12月21日到大亚湾不动产登记中心申请产权登记。答辩人于2019年1月将办理涉案房屋不动产证的资料交给不动产登记中心，及时履行了提交登记资料的义务。综上所述，被答辩人诉请答辩人承担逾期办证违约责任，缺乏事实和法律依据，请求人民法院驳回其诉讼请求。原审原告杨九三向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期办理【粤（2019）惠州市不动产第*****号】不动产权证的违约金101873.16元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2008年5月2日，被告天拓公司作为出卖人与作为买受人的原告杨九三签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大亚湾西区的房屋。2010年10月30日，被告作为出卖人与作为买受人的原告就上述买卖行为重新签订一份《商品房买卖合同》，约定了以下主要内容：一、买受人购买出卖人开发的位于大亚湾西区房屋，该房建筑面积为416.25平方米，总价款为1765566元；二、买受人采用一次性付款的形式支付合同价款，即于签订合同15日内付清；三、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；四、出卖人应当在2010年5月31日前将涉案商品房交付买受人；五、出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，自规定期限届满次日起至实际提交之日止，由出卖人承担买受人已付房款（产权登记备案朝间）每日万分之一的违约金。2008年5月2日的商品房买卖合同签订时，原告已向被告支付了部分购房款878677元。2010年10月30日，原告与被告重新签订了商品房买卖合同并约定于签订合同15日内一次性付清购房款，但原告未按约定履行付款义务。被告诉至法院请求原告支付剩余房款，惠州市中级人民法院作出（2016）粤13民终906号民事判决书，维持一审原告向被告支付购房款886889及违约金的判决。2016年6月29日，原告向被告支付涉案房屋的购房款886889元及违约金382723.2元，被告向原告出具购房发票及收款收据。2012年9月27日，原告向被告支付涉案房屋登记费80元、维修基金12524元、契税20320元。2018年8月13日，原告缴交契税28966.66元。2018年9月，被告将所需资料交予登记机关。2018年12月21日，原、被告到大亚湾区不动产登记中心申请产权登记。2019年1月23日，涉案房屋的不动产权证办理完成。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷案，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。案件争议焦点是:被告作为出卖人在办理权属证书方面是否存在违约。关于被告提交资料报产权登记机关备案是否逾期的问题。由于出卖人作为开发商对于出卖的房屋办理产权仅负的是协助办理义务，买受人应当将办证所需资料准备好并交予出卖人后，出卖人才能将资料报产权登记机关备案。《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件资料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。依照上述规定，原告在缴纳完契税其后，将完税凭证交予被告之后，被告才能所需资料报产权登记机关备案。原告2018年5月15日缴纳涉案房屋的契税，此后被告才能将资料提交至产权登记机关。被告2018年9月将资料提交至产权登记机关，并未超出约定的360日期限。并且2016年6月，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，规定：自2016年6月30日起，区土地、房屋、林地、海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心，领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书；自2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查（以地块为基础，以房屋等定着物为基本单位，查清房屋等定着物涉及的地块信息，包括地块的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况）。被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即先行申请办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续。原告未自行申请权籍调查，直至2018年6月才委托被告办理权籍调查手续。因而，在未缴纳契税、未完成权籍调查之前，被告无法将办证所需资料交至产权登记机关。基于上面的分析，原告由于迟至2018年5月及6月才缴纳契税、申请权籍调查，相应地造成被告材料提交及权证办理的延后，责任在于作为买受人的原告方。故原告请求被告支付其逾期办证的违约金101873.16元无事实依据，依法应当予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告杨九三的诉讼请求。案件受理费2337.46元，由原告杨九三负担，原告杨九三已向本院预交该款。本案二审期间，双方当事人均未提交证据。本院查明，一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院另查明，被上诉人曾作为原告，以上诉人为被告，起诉请求上诉人支付购房余款及违约金，上诉人则反诉请求被上诉人立即交付房屋并办理产权登记，本院作出（2016）粤13民终906号民事判决认定：双方在2010年10月30日签订《商品房买卖合同》时，天拓房地产公司建筑的房屋已经具备交付条件，事实上不可能提前于2010年5月31日交付房屋，故该合同约定的2010年5月31日交付房屋不符合常识，不予采信，应当解释为杨九三支付全部房款后，天拓房地产公司应当及时交付房屋给杨九三使用。杨九三没有支付余款，应当承担违约责任，同时杨九三没有支付余款，天拓房地产公司享有先履行抗辩权，即有权拒绝交付房屋使用权。2016年6月24日，杨九三向天拓房地产公司支付逾期付款违约金382723.2元。2016年6月27日，杨九三交付物业服务费25252.02元。另查明二，2019年1月2日，被上诉人向惠州大亚湾经济技术开发区不动产登记中心提交办理不动产权属登记备案业务。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：被上诉人是否应当支付逾期办证违约金。具体分析如下：根据涉案合同的约定，被上诉人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记备案。首先，关于交房的时间，被上诉人主张房屋一直涉诉，没有交付。上诉人则主张其已于2016年6月27日向被上诉人缴纳逾期付款违约金及物业服务费，交房时间应认定为2016年6月27日。因合同签订时，涉案房屋已经经过验收合格，具备交付条件，故关于交房时间，本院采信上诉人的主张，即以上诉人履行完支付房款义务且支付物业管理费的2016年6月27日为宜。据此，被上诉人应当在此日期后的360日内即2017年6月23日前办理权属登记备案手续，现被上诉人于2019年1月将所需资料交予登记机关备案，已构成逾期。至于被上诉人所称的逾期办证系因上诉人未缴交契税以及拖延办理权籍调查手续所致，无需承担逾期办证违约金的问题。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件资料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。依照上述规定，上诉人在缴纳完契税其后，将完税凭证交予被上诉人之后，被上诉人才能所需资料报产权登记机关备案。因此，上诉人在未完成缴交契税义务前，无权要求被上诉人承担逾期办证的责任。至于新政变化增加了权籍调查的程序，被上诉人应当及时通知上诉人办理权籍调查，但被上诉人亦无法举证证明其已尽到通知义务，由此造成的迟延办证责任不应归责于上诉人。综上，被上诉人应承担上诉人缴纳契税即2018年5月15日后逾期办证的违约责任。其次，关于逾期办证违约金的计算问题。根据涉案合同的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，自规定期限届满之日起至实际提交之日止，由出卖人承担买受人已付房款每日万分之一的违约金。现被上诉人于2019年1月2日提交权属登记备案手续，已逾期232天，因此，被上诉人应向上诉人支付逾期办证违约金40961.13元（1765566×0.0001×232天）。综上，上诉人的上诉请求部分成立，对有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初3130号民事判决；二、惠州大亚湾天拓房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向杨九三支付逾期办理不动产权证的违约金40961.13元。本案一、二审案件受理费各2337.46元，均由惠州大亚湾天拓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年八月十三日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终8113号上诉人（原审原告）：杨九三，男，香港居民，1956年9月13日出生，住所地：广东省惠州市惠阳区。委托诉讼代理人：周重庆，广东颂业律师事务所律师。被上诉人(原审被告）：惠州大亚湾天拓房地产开发有限公司，住所地：广东省惠州市大亚湾西区龙海二路2号菩提园1、2、3栋2号商铺。法定代表人：张欣，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨海，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。上诉人杨九三与被上诉人惠州大亚湾天拓房地产开发有限公司（下称天拓房地产公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的(2019)粤1391民初3130号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人杨九三上诉请求：1、请求撤销一审判决，并依法改判被上诉人惠州大亚湾天拓房地产开发有限公司向上诉人支付逾期办理[粤（2019）惠州市不动产第4004502号]不动产权证的违约金101873.16元；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人惠州大亚湾天拓房地产开发有限公司承担。事实与理由：一审判决唯以“上诉人迟缴契税、延迟申请权籍调查”为由，认定“被上诉人延迟办证的责任在于上诉人”，是基本事实认定错误，并据此作出错误判决，恳请二审法院纠错。一、一审判决认定“上诉人迟至2018年5月（实际为2018年8月）才缴纳契税，相应地造成被上诉人材料提交及权证办理延后，责任在于作为买受人的上诉人方”，该认定完全错误，依法应当予以纠正。1、一审判决书关于契税部分的内容存在多处笔误，这里先一一列举：①第8页第9行起“2012年9月27日，原告向被告支付涉案房屋登记费80元、维修基金12524元、契税20320元”，实际应为“维修基金25046元、契税52967元”；②同一段“2018年8月13日，原告缴交契税28966.66元”，实际应为“契税50444.74元”；③第9页第9行起“原告2018年5月15日缴纳涉案房屋的契税”，实际应为“2018年8月13日”；④第10页“基于上面分析，原告由于迟至2018年5月及6月才缴纳契税、申请权籍调查”，实际应为“2018年8月缴纳契税、2018年6月申请权籍调查”。2、上诉人一审时已经向法院提交了证据证明上诉人早于“2012年9月27日向被上诉人交纳了52967元的案涉房屋契税”，一审判决在查明的事实部分，对此予以了确认。既然上诉人已经将契税交纳给被上诉人，则该向税务机关缴纳契税的义务已经于2012年9月27日起转由被上诉人承担。3、被上诉人既然已于2012年9月27日收取了上诉人交纳的52976元契税，就应当及时将该契税向税务机关缴纳，但被上诉人迟迟未履行该义务，却迟至2018年7月27日通过银行转账退还该笔契税款项并通知上诉人自行缴纳该契税，上诉人也提交了证据证明被上诉人2018年7月27日才通过银行转账退还该笔契税款项的事实。4、上诉人于2018年7月27日收到被上诉人退还的52976元契税款项后，立即于2018年8月13日向税务机关缴纳了案涉房屋的契税。上述事件脉络十分清晰，上诉人缴交契税的义务履行没有任何问题，一审判决将2018年8月13日才缴纳契税的责任归责于上诉人，实属错误。二、一审判决认定“上诉人迟至2018年6月才申请权籍调查，相应地造成被上诉人材料提交及权证办理延后，责任在于作为买受人的上诉人方”，该认定同样完全错误，依法应当予以纠正。1、案涉房屋进行权籍调查时，案涉房屋并未登记在上诉人名下，上诉人根本无法作为权利主体就案涉房屋向相关部门申请权籍调查。2、所有买受人与开发商签订商品房买卖合同后产权证办理惯例是，在办理产权证时，需要买受人提供办证资料的，均由开发商通知买受人，尤其是涉及新增的权籍调查业务，作为买受人更是不熟悉政策，有待开发商告知，但本案没有任何证据证明被上诉人在该政策出台后长达3年多时间曾告知上诉人需要向相关部门就案涉房屋申请权籍调查。所以，一审判决不顾客观实际的认定2018年6月申请权籍调查的责任在上诉人，且完全撇开被上诉人的责任，上诉人对此绝对不服。三、上诉人本案起诉被上诉人支付延迟办证的违约金，有理有据有节，恳请二审法院对一审判决予以纠正，支持上诉人的上诉请求。1、本案起诉之前的背景为：2014年，被上诉人曾以案涉房屋购房款和违约金起诉上诉人，生效文书案号为（2016）粤13民终906号民事判决书，上诉人当时就反诉并抗辩被上诉人办理案涉商品房备案登记和产权登记，结果该案上诉人被判决承担了按日万分之二点一的标准高达382723.2元的违约金，且驳回了上诉人办理案涉商品房备案登记和产权登记的反诉请求。上诉人遵从法院判决，全面履行了（2016）粤13民终906号民事判决书的义务，并为此付出了382723.2元违约金的高额代价。2、本案中，上诉人起诉延迟办证的违约金起算时间也是从2016年6月29日履行完毕全部（2016）粤13民终906号民事判决书的义务后，加上合同约定的360天办证时间后开始计算，上诉人本案起诉仅按日万分之一标准计算延迟办证的违约金，有理有据有节，但一审判决却以完全认定错误的事实，驳回上诉人的请求，实属显失公平，请二审法院查明纠正。综上所述，上诉人的诉请合情合理合法，望贵院查明事实后改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人惠州大亚湾天拓房地产开发有限公司答辩称：一、事实情况。2016年6月24日至2016年6月29日，被答辩人按照惠州市中级人民法院出具的(2016)粤13民终906号民事判决书向答辩人支付涉案房屋购房尾款886889元及违约金382723.2元，答辩人出具购房发票及收款收据。答辩人收齐购房款后，着手办理涉案房屋不动产权证。按照税务机关和产权登记机关规定，2016年起买受人必须亲自缴纳契税，且到不动产登记中心申请产权登记。于是答辩人多次提醒被答辩人，要按政府部门规定尽早履行缴纳契税及申请产权登记的义务，以便答辩人办理不动产权证。但被答辩人以不在大陆为由拒绝办理，拖延办证时间。2018年8月13日，被答辩人才向大亚湾国税局缴纳契税50444.74元（证据一）。2018年12月21日，被答辩人到大亚湾不动产登记中心申请产权登记，其中《询问笔录》（证据二）载明被答辩人申请产权登记，证件由答辩人的员工吴芳或赵沐翔领取，落款处由被答辩人签名。2019年1月，答辩人将办理涉案房屋不动产权证的资料交给不动产登记中心。2019年1月23日，大亚湾不动产登记中心印发涉案房屋的不动产权证。另外，被答辩人从未到菩提园办理交房手续，涉案房屋处于未交付状态。二、涉案房屋并未交付，答辩人不违反《商品房买卖（预售）合同》第十五条之规定。关于房屋交付，双方应当签署《住宅单元交接书》、《单元收楼验收表》（证据三）及移交房屋钥匙，但是被答辩人在付清购房尾款后未办理涉案房屋交接手续，该房屋仍处于未交付状态。被答辩入主张付清购房尾款、违约金即是交付房产，属于其单方说辞，没有法律依据及合同约定。那么，被答辩人主张答辩人违反《商品房买卖（预售）合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案…”没有事实基础。三、被答辩人拖延办理涉案房屋权籍调查手续，致使答辩人无法权属登记手续2016年6月28日，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》（证据四），决定自2016年6月30日起，凡申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、自建房首次登记、一手商品房过户、二手过户等业务，须先前往权籍调查窗口办理不动产权籍调查申请。该公告相应调整了不动产权登记政策，在涉案房屋办理转移登记前增加了权籍调查程序，且该程序需要被答辩人与答辩人共同申请。2016年6月29日，被答辩人向答辩人支付涉案房屋购房尾款及违约金后，答辩人多次提醒答辩人尽快办理权籍调查或者签署委托书授权答辩人代为办理，但是被答辩人一直拖延且拒绝签署《权籍调查委托书》，直至2018年6月，被答辩才签署《权籍调查委托书》，答辩人于2018年6月12日办理了权籍调查手续。因此，是被答辩人的原因致使答辩人不能将房屋权属转移登记所需资料及时提交不动产登记中心。四、被答辩人履行缴纳契税、申请产权登记的义务后，答辩人及时向不动产登记中心提交权属登记资料，2016年后，税务机关全面禁止开发商代缴契税，要求买受人本人缴纳。另外，依据《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》第四条“为方便企业群众，在区不动产登记中心设立不动产统一登记受理点，负责辖区范围内各类不动产登记业务政务网站查询”，买卖双方应共同到不动产登记中心申请产权登记。所以，按照税务和产权登记相关规定，缴纳契税、申请产权登记系被答辩人的义务，也是答辩人办理不动产权证的前提条件。尽管通知被答辩人办理前述两项手续不是答辩人的义务，但是答辩人曾多次提醒被答辩人尽快处理。直至2018年8月13日，被答辩人才缴纳契税，并于2018年12月21日到大亚湾不动产登记中心申请产权登记。答辩人于2019年1月将办理涉案房屋不动产证的资料交给不动产登记中心，及时履行了提交登记资料的义务。综上所述，被答辩人诉请答辩人承担逾期办证违约责任，缺乏事实和法律依据，请求人民法院驳回其诉讼请求。原审原告杨九三向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期办理【粤（2019）惠州市不动产第*****号】不动产权证的违约金101873.16元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2008年5月2日，被告天拓公司作为出卖人与作为买受人的原告杨九三签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大亚湾西区的房屋。2010年10月30日，被告作为出卖人与作为买受人的原告就上述买卖行为重新签订一份《商品房买卖合同》，约定了以下主要内容：一、买受人购买出卖人开发的位于大亚湾西区房屋，该房建筑面积为416.25平方米，总价款为1765566元；二、买受人采用一次性付款的形式支付合同价款，即于签订合同15日内付清；三、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；四、出卖人应当在2010年5月31日前将涉案商品房交付买受人；五、出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，自规定期限届满次日起至实际提交之日止，由出卖人承担买受人已付房款（产权登记备案朝间）每日万分之一的违约金。2008年5月2日的商品房买卖合同签订时，原告已向被告支付了部分购房款878677元。2010年10月30日，原告与被告重新签订了商品房买卖合同并约定于签订合同15日内一次性付清购房款，但原告未按约定履行付款义务。被告诉至法院请求原告支付剩余房款，惠州市中级人民法院作出（2016）粤13民终906号民事判决书，维持一审原告向被告支付购房款886889及违约金的判决。2016年6月29日，原告向被告支付涉案房屋的购房款886889元及违约金382723.2元，被告向原告出具购房发票及收款收据。2012年9月27日，原告向被告支付涉案房屋登记费80元、维修基金12524元、契税20320元。2018年8月13日，原告缴交契税28966.66元。2018年9月，被告将所需资料交予登记机关。2018年12月21日，原、被告到大亚湾区不动产登记中心申请产权登记。2019年1月23日，涉案房屋的不动产权证办理完成。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷案，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。案件争议焦点是:被告作为出卖人在办理权属证书方面是否存在违约。关于被告提交资料报产权登记机关备案是否逾期的问题。由于出卖人作为开发商对于出卖的房屋办理产权仅负的是协助办理义务，买受人应当将办证所需资料准备好并交予出卖人后，出卖人才能将资料报产权登记机关备案。《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件资料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。依照上述规定，原告在缴纳完契税其后，将完税凭证交予被告之后，被告才能所需资料报产权登记机关备案。原告2018年5月15日缴纳涉案房屋的契税，此后被告才能将资料提交至产权登记机关。被告2018年9月将资料提交至产权登记机关，并未超出约定的360日期限。并且2016年6月，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，规定：自2016年6月30日起，区土地、房屋、林地、海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心，领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书；自2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查（以地块为基础，以房屋等定着物为基本单位，查清房屋等定着物涉及的地块信息，包括地块的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况）。被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即先行申请办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续。原告未自行申请权籍调查，直至2018年6月才委托被告办理权籍调查手续。因而，在未缴纳契税、未完成权籍调查之前，被告无法将办证所需资料交至产权登记机关。基于上面的分析，原告由于迟至2018年5月及6月才缴纳契税、申请权籍调查，相应地造成被告材料提交及权证办理的延后，责任在于作为买受人的原告方。故原告请求被告支付其逾期办证的违约金101873.16元无事实依据，依法应当予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告杨九三的诉讼请求。案件受理费2337.46元，由原告杨九三负担，原告杨九三已向本院预交该款。本案二审期间，双方当事人均未提交证据。本院查明，一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院另查明，被上诉人曾作为原告，以上诉人为被告，起诉请求上诉人支付购房余款及违约金，上诉人则反诉请求被上诉人立即交付房屋并办理产权登记，本院作出（2016）粤13民终906号民事判决认定：双方在2010年10月30日签订《商品房买卖合同》时，天拓房地产公司建筑的房屋已经具备交付条件，事实上不可能提前于2010年5月31日交付房屋，故该合同约定的2010年5月31日交付房屋不符合常识，不予采信，应当解释为杨九三支付全部房款后，天拓房地产公司应当及时交付房屋给杨九三使用。杨九三没有支付余款，应当承担违约责任，同时杨九三没有支付余款，天拓房地产公司享有先履行抗辩权，即有权拒绝交付房屋使用权。2016年6月24日，杨九三向天拓房地产公司支付逾期付款违约金382723.2元。2016年6月27日，杨九三交付物业服务费25252.02元。另查明二，2019年1月2日，被上诉人向惠州大亚湾经济技术开发区不动产登记中心提交办理不动产权属登记备案业务。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：被上诉人是否应当支付逾期办证违约金。具体分析如下：根据涉案合同的约定，被上诉人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记备案。首先，关于交房的时间，被上诉人主张房屋一直涉诉，没有交付。上诉人则主张其已于2016年6月27日向被上诉人缴纳逾期付款违约金及物业服务费，交房时间应认定为2016年6月27日。因合同签订时，涉案房屋已经经过验收合格，具备交付条件，故关于交房时间，本院采信上诉人的主张，即以上诉人履行完支付房款义务且支付物业管理费的2016年6月27日为宜。据此，被上诉人应当在此日期后的360日内即2017年6月23日前办理权属登记备案手续，现被上诉人于2019年1月将所需资料交予登记机关备案，已构成逾期。至于被上诉人所称的逾期办证系因上诉人未缴交契税以及拖延办理权籍调查手续所致，无需承担逾期办证违约金的问题。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件资料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。依照上述规定，上诉人在缴纳完契税其后，将完税凭证交予被上诉人之后，被上诉人才能所需资料报产权登记机关备案。因此，上诉人在未完成缴交契税义务前，无权要求被上诉人承担逾期办证的责任。至于新政变化增加了权籍调查的程序，被上诉人应当及时通知上诉人办理权籍调查，但被上诉人亦无法举证证明其已尽到通知义务，由此造成的迟延办证责任不应归责于上诉人。综上，被上诉人应承担上诉人缴纳契税即2018年5月15日后逾期办证的违约责任。其次，关于逾期办证违约金的计算问题。根据涉案合同的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，自规定期限届满之日起至实际提交之日止，由出卖人承担买受人已付房款每日万分之一的违约金。现被上诉人于2019年1月2日提交权属登记备案手续，已逾期232天，因此，被上诉人应向上诉人支付逾期办证违约金40961.13元（1765566×0.0001×232天）。综上，上诉人的上诉请求部分成立，对有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初3130号民事判决；二、惠州大亚湾天拓房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向杨九三支付逾期办理不动产权证的违约金40961.13元。本案一、二审案件受理费各2337.46元，均由惠州大亚湾天拓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年八月十三日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮