吉林省白城市洮北区人民法院民事判决书（2021）吉0802民初2235号原告：吉林银行股份有限公司白城经开支行。        统一社会信用代码：XXX。        负责人：崔秀伟，系该支行负责人。        委托代理人：张扬，系该支行员工。        委托代理人：崔巍，系该支行员工。        被告：朱立和，男，1970年6月30日生，汉族，现住吉林省白城市洮北区。        被告：谢艳春，女，1970年4月15日生，满族，现住吉林省白城市洮北区。        被告：谢瑶，女，1994年7月14日生，满族，现住吉林省白城市洮北区。        被告：白城市明珠花园房地产开发有限公司。        统一社会信用代码：XXX。        法定代表人：王兆华。        委托代理人：管庆福，男，1987年9月27日生，汉族，系该公司总经理。        原告吉林银行股份有限公司白城经开支行（下称吉林银行）诉被告朱立和、谢艳春、谢瑶、白城市明珠花园房地产开发有限公司（下称明珠房地产开发公司）借款合同纠纷一案，本院于2021年5月24日受理后，依法适用简易程序，于2021年7月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张扬、崔巍，被告明珠房地产开发公司委托代理人管庆福到庭参加诉讼，被告朱立和、谢艳春、谢瑶经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        吉林银行向本院提出诉讼请求：1．判决解除原告与被告朱立和、谢艳春签订的借款合同，终止借款合同履行；2．判决被告朱立和、谢艳春偿还原告借款本息9，335，957.64元，其中本金9，187，916.15元，利息148，041.49元（利息截止2021年3月20日）；3．判决原告对抵押物经过评估、拍卖后所得价款享有优先受偿权；4．判决被告朱立和、谢艳春按照借款合同利率上浮50％分别承担自2021年3月21日至给付之日止罚息和复利；5．判决被告朱立和、谢艳春、谢瑶、明珠房地产开发公司承担包括但不限于诉讼费、评估费、公证费、律师代理费、执行费等；6．判决被告谢瑶、明珠房地产开发公司承担连带保证责任。诉讼过程中，原告将第二项诉请变更为判决被告朱立和、谢艳春偿还借款本金8，763，042.33元，利息73，041.44元。事实与理由：2016年4月19日，原告与被告明珠房地产开发公司签订《个人房屋按揭贷款合作协议》（下称贷款合作协议）一份。协议约定，符合原告贷款条件的购房借款人购买明珠房地产开发公司销售的明珠花园项目房产，可向原告申请个人房屋按揭贷款。2019年4月9日，原告与被告朱立和、谢艳春签订《房屋按揭借款合同》一份（下称借款合同），编号为XXX号。借款合同约定，原告为贷款人，被告朱立和、谢艳春为借款人，贷款金额为人民币10，500，000.00元，贷款期限为120个月，即自2019年4月9日至2029年4月8日，贷款用途为购买商铺，贷款利率为6.37％，逾期贷款利率以借款利率为基础上浮50％。合同双方亦对抵押物办理了预抵押登记手续。抵押物为：房屋，坐落XX小区X号楼X号，权利证号为：吉（2019）白城市不动产权第XXXX号，房屋建筑面积2，821.85平方米，总层数X层。借款合同同时约定：明珠房地产开发公司为此笔贷款承担不可撤销的连带责任保证。2019年4月9日，原告与被告谢瑶签订保证合同，编号为：XXX。保证合同约定，被告谢瑶为被告朱立和、谢艳春贷款提供担保，保证方式为连带责任保证。借款合同、抵押合同、保证合同生效后，原告吉林银行按照借款合同约定于2019年4月26日向被告朱立和支付借款10，500，000.00元。被告朱立和、谢艳春没有按照借款合同约定履行给付义务，除已偿还本金1，312，083.85元、利息1，041，059.76元之外，尚欠本金9，187，916.15元，利息148，041.49元（利息截止2021年3月20日）没有偿还。虽然原告多次催索，被告朱立和、谢艳春亦没有履行义务，被告谢瑶、明珠房地产开发公司也没有履行保证人之保证责任，致使原告的合法权益无法实现。原告认为，被告朱立和、谢艳春拒绝履行给付义务，属于违约行为，损害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼。        被告朱立和、谢艳春、谢瑶经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未在法定期限内提交答辩意见。        被告明珠房地产开发公司委托代理人管庆福对原告起诉的事实、借款本金、利息标准、抵押担保的事实均无异议。        本院经审理认定事实如下：        2016年4月19日，原告与被告明珠房地产开发公司签订《个人房屋按揭贷款合作协议》，协议约定原告依据本协议对符合其贷款条件的购房借款人购买被告明珠房地产公司销售的项目房产提供房屋按揭贷款；购房借款人为取得甲方（原告）的购房贷款，在签订《个人房屋按揭借款合同》后同时将所购买的商品房（包括在建和已建）抵押给甲方，作为其偿还贷款本息和费用的担保。乙方（被告明珠房地产开发公司）同意对购房借款人产生的相关债务承担全额不可撤销连带责任保证，担保期限自《借款合同》生效之日起，至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交甲方核对无误，收执之日为止。协议有效期为2016年4月19日至2019年4月18日；还约定，协议履行期满或终止时，乙方在协议期内发生的保证责任并不因此免除。        2019年4月9日，原告与被告朱立和、谢艳春（借款人）、被告明珠房地产开发公司（保证人）签订了编号为XXX号《房屋按揭借款合同》，约定原告为被告朱立和、谢艳春购买坐落于白城市XX小区X号楼X号商铺提供贷款10，500，000.00元，借款期限自2019年4月9日起至2029年4月8日止，实际放款日以借据为准。还款方式为等额本息还款法。贷款年利率6.37％（即中国人民银行公布且在本合同签订日适用的年贷款基准利率上浮30％），按月结息，每月20日为结息日，21日为付息日。利率调整日为下一年的1月1日调整。逾期贷款罚息利率以借款利率为基础上浮50％，对借款人不能按期支付的利息，贷款到期日前按照借款利率计收复利，贷款逾期后按逾期贷款罚息利率计收复利。本合同项下担保方式为借款人抵押担保＋保证人连带责任保证。担保的主债权，包括但不限于借款人本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、公告费、执行费、拍卖费、变卖费、鉴定费、律师费、办案费用等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。借款人以借款合同项下借款资金所购房屋（即明珠花园小区27号楼9号商铺）抵押给贷款人，作为借款人偿还本合同项下借款本息的抵押担保，已经在房地产管理部门备案，办理了预告登记手续，并取得了编号为吉（2019）白城市不动产证明第XXXX号不动产登记证明，被担保主债权数额为10，500，000.00元。保证人（明珠房地产公司）对借款人申请的房屋按揭贷款，承担不可撤销的连带责任保证。保证期间自借款合同生效之日起，至借款人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书，并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人（原告）核对无误、收执之日为止。即明珠房地产公司对朱立和、谢艳春所有应付款项承担连带给付责任（即阶段性担保）。借款人未按约定履行清偿义务构成违约，贷款人有权宣布本合同项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部到期，解除合同。借款人应立即偿还全部已发放的贷款本金、利息及其他应付款项。        2019年4月9日，被告谢瑶作为保证人与原告签订《保证合同》，编号为XXX号，保证方式为连带责任保证。主合同为贷款人与朱立和之间签订的编号为XXX号《房屋按揭借款合同》及其修订、补充协议和其项下单项协议。主合同项下的债权构成本合同之主债权，包括但不限于借款人本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、公告费、执行费、拍卖费、变卖费、鉴定费、律师费、办案费用等）、因主合同借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。        2019年4月26日，原告吉林银行按照上述《借款合同》约定向被告朱立和、谢艳春指定账户发放贷款10，500，000.00元。被告未按合同约定按时足额偿还借款本息，截至2021年7月5日，共欠借款本金8，763，042.33元，利息73，041.44元，已构成违约。        以上事实有原告提交的借款凭证、《借款合同》《保证合同》、还款凭证等在案佐证，本院予以确认。        本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”吉林银行股份有限公司白城经开支行与朱立和、谢艳春签订的《借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应属有效，当事人应严格遵守并履行合同义务。吉林银行股份有限公司白城经开支行作为贷款方已依约履行放款义务，朱立和、谢艳春作为借款人亦应依约履行还本付息义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。”第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。”第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”原告依约向被告朱立和、谢艳春发放贷款10，500，000.00元，被告未按合同约定偿还，已构成违约，应承担偿还剩余贷款本息的民事责任。原告诉请提前收回贷款本息，解除合同，符合双方约定，本院予以支持。        关于保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第十八条规定“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。”原告与被告明珠房地产开发公司签订《贷款合作协议》，又与被告朱立和、谢艳春及明珠房地产开发公司共同签订《借款合同》，在尚无证据证实涉案房屋具备办理抵押登记条件下，明珠房地产开发公司应在约定的保证担保范围内对朱立和、谢艳春所欠债务承担不可撤销的连带责任保证（阶段性保证）。原告与被告谢瑶签订《保证合同》，谢瑶亦应在约定的保证担保范围内对被告朱立和、谢艳春所欠债务承担连带保证责任。现因朱立和、谢艳春违约，导致吉林银行提前收回案涉借款本息，吉林银行诉请明珠房地产开发公司、谢瑶对朱立和、谢艳春所欠贷款本息、诉讼费用等承担连带清偿责任，合法有理，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条规定“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利……”。故，明珠房地产开发公司、谢瑶在承担了保证责任之后，有权向朱立和、谢艳春追偿。        关于原告要求就抵押财产优先受偿的诉讼请求，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议。为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”第一百八十七条规定“以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”根据前述法律规定可知，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他的效力。本案中，原告作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实抵押权。故对原告请求判令对案涉房屋享有抵押权，对案涉房屋经过评估、拍卖后所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。        关于原告要求被告承担评估费、公证费、律师代理费的诉讼请求，因原告未提交相应证据证实此项费用实际发生，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。      综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条的规定，判决如下：        一、解除原、被告签订的编号为XXX号《房屋按揭借款合同》；        二、被告朱立和、谢艳春于本判决生效后立即偿还原告吉林银行股份有限公司白城经开支行借款本金8，763，042.33元及利息（其中计算至2021年7月5日的利息为73，041.44元；自2021年7月6日起至实际清偿之日止的利息，以8，763，042.33元为基数按合同约定计付，即年利率为中国人民银行公布且在本合同签订日适用的年贷款基准利率上浮30％，罚息利率以借款利率为基础上浮50％。具体金额以原告系统计算金额为准）；        三、被告谢瑶、白城市明珠花园房地产开发有限公司对上述款项承担连带给付责任。被告谢瑶、白城市明珠花园房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告朱立和、谢艳春追偿；        四、驳回原告吉林银行股份有限公司白城经开支行的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。      案件受理费38，576.00元，财产保全费5，000.00元，由被告朱立和、谢艳春、谢瑶、白城市明珠花园房地产开发有限公司负担。被告谢瑶、白城市明珠花园房地产开发有限公司承担支付责任后，有权向被告朱立和、谢艳春追偿。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。        本法律文书生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行本生效法律文书所确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作需要的必要消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。        审判员    李博二〇二一年八月五日书记员    田佰拓