广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终17369号上诉人（原审被告）：钟桂琼，女，1978年5月14日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：陈秀媚，广东泓比晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邱陵，女，1989年9月27日出生，汉族，身份证住址广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：黄蕉英，广东纬韬律师事务所律师。上诉人钟桂琼因与被上诉人邱陵房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初19073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。钟桂琼上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并依法改判钟桂琼不予返还邱陵保证金人民币30193.55元；2.本案一、二审诉讼费用由邱陵承担。事实与理由：一、涉案时期，钟桂琼与邱陵双方就涉案商铺签署的《广州市房屋租赁合同》租赁期仍未满或者满足可依法解除合同的情形，钟桂琼无须返还邱陵保证金。（一）涉案时期，即2020年2月1日，双方租赁合同并非到期，邱陵仍应依法缴纳租金给钟桂琼。（二）广州市天河区住房建设和园林局并不是涉案商铺的权属人、承租方或者管理方，其无权要求邱陵于2020年1月3日腾空涉案商铺。钟桂琼与涉案商铺的权属人广州市房地产管理局已就涉案商铺签署了租赁协议，在涉案期间，钟桂琼并未收到权属人发送的要求腾空商铺的相关函件。本案并不存在一审法院认定的“邱陵基于被广州市天河区住房建设和园林局要求腾空房间导致涉案合同无法继续履行而提出撤场的请求合乎情理，且其亦积极履行了通知义务，故涉案合同的解除不可归责于邱陵”的情形。（三）关于协商解除合同的事宜，在协商过程中，钟桂琼提出要求邱陵交付逾期缴纳的租金、水电费以及将涉案商铺原状交回钟桂琼，才同意解除合同，但邱陵在未经允许同意的情况下，擅自将涉案商铺内的椅子、招牌等物品搬走。因此，本案不存在双方协商一致，可以解除合同的情形。综上，钟桂琼在合同未终止以及解除的情况下，无须返还邱陵保证金。二、即使双方签署的合同于2020年2月1日解除，钟桂琼亦应将邱陵应缴纳的租金14806.45元、违约金4590元、水电费（按照实际使用数计算）、其所搬走物品的损失等扣除后，再予以计算是否需要返还保证金。另补充：一、涉案租赁合同的解除并不存在一审法院认定的无法继续履行合同的情形。（一）本案涉案商铺租赁地址为XX街XX号首层之六，而邱陵在一审庭审中提交的其收到的广州市天河区住房建设和园林局的关于腾空商铺的函件，商铺地址为XX街XX号首层之一，并不是本案的涉案商铺。（二）邱陵一审提交的证据2第6页也显示，在双方的微信聊天中钟桂琼也向邱陵称“那边也说了，是可以继续做的”，即涉案商铺仍可租赁，不存在腾空的情形。（三）钟桂琼在一审庭审中提交的广州市天河区住房建设和园林局向钟桂琼发送的涉案商铺的续约通知进一步证明，本案并不存在一审法院认定的“邱陵是基于被要求腾空房屋导致涉案合同无法继续履行而提出撤场的情形”。二、涉案租赁合同的解除是由于邱陵的原因，系其单方终止合同，主动放弃承租商铺。（一）涉案合同的解除是因为邱陵拒绝支付租金、水电费，钟桂琼一审提交的微信聊天中已表明若邱陵继续拒绝支付租金即视为邱陵主动放弃承租涉案商铺，只能做到2月份，该时间与邱陵搬离涉案商铺时间亦吻合。（二）钟桂琼一审提交的证据显示，邱陵向钟桂琼发送“政府这边通知只能做到二月底”的微信聊天记录，二月底与邱陵2月1日擅自搬离房屋的时间相差一个月，该证据也可进一步证明邱陵于2月1日搬离涉案房屋系单方违约行为。（三）本案不存在双方协商一致解除合同的情形，之所以同意邱陵搬离，如前所述，系因为邱陵主动放弃承租商铺，因邱陵违约时双方的租赁合同期限仍未终止，邱陵向钟桂琼支付的房屋保证金均用于抵扣邱陵在租赁合同期限内未支付的租金及水电费。邱陵辩称：一、广州市天河区住房建设和园林局有权要求腾空涉案房屋。涉案房屋所有权虽属于广州市房地产管理局，但涉案房屋是由广州市天河区住房建设和园林局代为房屋出租、收取租金等。邱陵收到的《广州市天河区住房建设和园林局关于腾空交回XX街XX号首层之六商铺的函》的发文单位是广州市天河区住房建设和园林局，与钟桂琼提交的证据“广州市天河区住房建设和园林局关于天河区直管房事务工作的相关通知”中印发的单位一致，因此涉案双方均认可广州市天河区住房建设和园林局有权处理涉案房屋。二、邱陵与钟桂琼因广州市天河区住房建设和园林局要求腾空涉案房屋而导致合同无法履行，且钟桂琼同意邱陵解除租赁合同。邱陵在2019年12月10日收到《广州市天河区住房建设和园林局关于腾空交回XX街XX号首层之六商铺的函》后立马告知钟桂琼，钟桂琼并安排其丈夫取走原件。2019年12月12日邱陵前去参加街道举办关于腾空的会议，钟桂琼的丈夫代为参加，涉案房屋最后租赁期限为2019年1月22日。钟桂琼告知邱陵的丈夫这样处理最好，过完年慢慢找店，并在2020年1月30日告知钟桂琼下个月开始不交租，钟桂琼与广州市天河区住房建设和园林局解除租赁合同，由此可以得出钟桂琼同意邱陵解除租赁合同。三、邱陵与钟桂琼于2020年2月1日办理房屋交接手续。邱陵因涉案房屋的钥匙在员工手中，无法开门，经与钟桂琼沟通后，钟桂琼同意邱陵撬门进行房屋交接，双方房屋租赁合同于2020年2月1日解除。邱陵根据双方签订的《广州市租赁合同》第四条，要求钟桂琼退回保证金，但钟桂琼不予退还。四、关于钟桂琼要求邱陵支付违约金、水电费、搬走物品的损失没有事实及法律依据的。（一）关于违约金，根据双方签订的《广州市租赁合同》第四条，甲方在解除合同之日将保证金45000元退回邱陵或抵偿租金。在2020年1月钟桂琼已同意解除合同，由此可知在2020年1月租金可以抵扣保证金后退回给邱陵，不应计算逾期支付违约金。（二）关于水电费，钟桂琼无法举证提供邱陵应缴数额。（三）关于搬走物品的损失，钟桂琼无法举证招牌及转灯是属于其所有，且邱陵于2020年1月30日已告知钟桂琼，如有属于其所有的东西，钟桂琼可以自行去取，但钟桂琼没有取，说明其里面没有属于其所有的物品。邱陵要求退还保证金时，钟桂琼却借故有物品损失，明显违背诚实信用原则。邱陵于2020年6月10日向一审法院起诉请求：1.钟桂琼向邱陵返还保证金人民币30343.83元（保证金是45000元，扣除2020年1月6日至2020年1月31日共25天的租金，租金17000元/月÷31天×25天）并支付利息（以30343.83元为基数，自2020年2月2日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准）；2.本案诉讼费用由钟桂琼承担。一审法院经审理查明：涉案商铺的权属人为广州市房地产管理局，权属来源为1965年7月接管，房屋所有权性质为全民，用途为商业。2017年5月4日，邱陵（乙方、承租人）与钟桂琼（甲方、出租人）签订了涉案合同，约定：第二条甲方同意将涉案商铺出租给乙方作发廊使用，建筑面积100平方米，分摊共用建设面积100平方米。第三条甲乙双方协定的租赁期限、租金情况为：2017年5月5日至2018年8月31日月租金为人民币15000元；2018年9月1日至2020年5月4日月租金为人民币17000元。租金按月结算，由乙方在每个月的第5日前按转账方式缴付租金给甲方。第四条乙方向甲方交纳人民币45000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金人民币45000元退回乙方、抵偿租金。第七条乙方的权利和义务。1.依时交纳租金。逾期缴付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金等。涉案合同签订后，邱陵通过转账的方式分别向钟桂琼支付人民币30000元、10000元、9999元，合计为49999元，其中含租赁保证金人民币45000元。2019年12月初，邱陵收到了广州市天河区住房建设和园林局发出的《广州市天河区住房建设和园林局关于腾空交回XX街XX号首层之一商铺的函》，函称：涉案商铺是广州市天河区住房建设和园林局管业的直管房非住宅，该局已于2018年1月23日向广州市逸辉物业管理有限公司送达《关于公开招租和解除租赁关系通知》，该局与广州市逸辉物业管理有限公司的租赁关系自2018年2月1日正式解除。请收到函件后，于2020年1月3日前将房屋腾空交回广州市天河区住房建设和园林局等。2019年12月10日，邱陵通过微信向钟桂琼发送了《广州市天河区住房建设和园林局关于腾空交回XX街XX号首层之一商铺的函》的照片。钟桂琼微信回复“等一下我老公过去看一下，我再找人看一下能做到什么时候”。2019年12月12日，邱陵的丈夫通过微信向钟桂琼发送了沟通视频并称：“街道负责人陶哥说的，所以这边我们大概就做到1月22号”。钟桂琼回复称：“那这样不是更好吗，就过完年再慢慢找店，说实在的，你说要继续做，那边也说了，是可以继续做的”。2020年1月30日，邱陵的丈夫通过微信向钟桂琼发送消息称：“琼姐，我这边给你商量一下，这边我们就到今天截止结束算了哈，那边就不租了，你看你那边你要什么东西你就直接过去拿就行了，因为现在刚好是疫情啊，好多员工被封到村子里出不来，这边的话现在很多地方都是要到2月20号才开得了工，现在政府这边通知就是做到2月底，那刚好也不做，算了，这边跟你说一下”。2020年1月31日，邱陵的丈夫通过微信向钟桂琼发送消息称：“钥匙在那个老二还有八号那里，他们两个都被锁在村里出不来。明天的话，过去交接，直接把锁撬开要不？”；钟桂琼回复：“那好吧，就撬开了”。2020年2月1日，邱陵搬离涉案商铺。2020年3月1日，邱陵的丈夫通过微信向钟桂琼发送消息称:“琼姐，你这边能不能确定时间？大概什么时候退押金给我”等。一审庭审中，双方陈述以下内容：1.双方均确认涉案合同的法律效力。2.双方均确认邱陵已于2020年2月1日搬离涉案商铺，搬离时双方没有签订书面的交接清单。3.双方均确认签订涉案合同时没有签订物品清单。4.钟桂琼称邱陵搬离时拆除了属于钟桂琼的招牌和转灯等；邱陵对此予以否认，称其拆除的招牌及转灯是其自己安装的。5.关于水电费，邱陵认可尚有水电费未结清，但认为钟桂琼未提供相应缴费发票予以证明。邱陵提交了以下证据：1.《广州市房屋租赁合同》；2.支付宝转账记录；3.《广州市天河区住房建设和园林局关于腾空交回XX街XX号首层之一商铺的函》；4.邱陵与钟桂琼微信聊天记录；5.邱陵的丈夫与钟桂琼的微信聊天记录。钟桂琼提交了以下证据：1.房地产证；2.微信聊天记录；3.照片；4.微信缴费记录；5.《广州市房屋租赁合同》；6.《关于天河区直管房事务工作的相关通知》；7.涉案商铺照片；8.收据。一审法院认为：邱陵与钟桂琼均明确认可涉案合同的法律效力，涉案合同系双方当事人的真实意思表示，双方均应切实履行。关于邱陵要求钟桂琼向其返还保证金并支付利息的诉请。首先，在涉案合同履行过程中，邱陵收到了涉案商铺管业方发出的《广州市天河区住房建设和园林局关于腾空交回XX街XX号首层之一商铺的函》，要求其限期腾空交还涉案商铺，其在通知钟桂琼后于2020年2月1日搬离了涉案商铺，则涉案合同已事实上得到解除。对此，邱陵作为涉案商铺的实际承租人，基于被要求腾空房屋导致涉案合同无法继续履行而提出撤场的请求合乎情理，且邱陵亦积极履行了通知义务，故涉案合同的解除不可归责于邱陵。根据涉案合同第四条“甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金人民币45000元退回乙方、抵偿租金”的约定，在涉案合同解除后，邱陵要求钟桂琼在抵偿部分租金后返还剩余租赁保证金的诉请，具有依据，一审法院予以支持。其次，关于返还剩余保证金的具体金额。邱陵共向钟桂琼交纳保证金人民币45000元，扣除2020年1月6日至2020年2月1日共27天的租金人民币14806.45元，则钟桂琼应向邱陵返还剩余租赁保证金人民币30193.55元。关于邱陵主张的迟延返还剩余保证金的利息，缺乏依据，一审法院不予支持。至于钟桂琼辩称邱陵未交1月份水电费及在搬离涉案场地时搬走了属于钟桂琼的财物，造成其经济损失的说法，其并未在本案中提起反诉，邱陵对此也不予认可，钟桂琼可另循途径予以主张。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2021年6月7日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，钟桂琼向邱陵返还剩余保证金人民币30193.55元。二、驳回邱陵的其他诉讼请求。本案受理费570元，由钟桂琼负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。另查明，钟桂琼与邱陵签订的涉案租赁合同约定的房屋地址为天河区XX街XX号之六房。邱陵二审庭询时陈述，认可需要抵扣水电费，但钟桂琼提交的证据不能证明水电费的实际金额，因此不同意二审直接抵扣水电费。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款的规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律法规及相关司法解释的规定。本案二审争议的焦点为钟桂琼是否应当向邱陵返还剩余保证金。对此，本院分析如下：根据一审查明的事实，涉案合同履行过程中，邱陵收到涉案商铺管理方发出的要求腾空房屋的函，此后及时通知钟桂琼，并于2020年2月1日实际搬离涉案商铺。结合双方的聊天记录，钟桂琼对于邱陵2020年2月1日搬离涉案商铺明确知悉，且并未提出异议。一审判决认定双方租赁关系于2020年2月1日解除，并无不当，本院予以认可。一审判决认定由于涉案房屋被要求腾空而导致合同无法继续履行，并据此认定合同解除不可归责于邱陵，并无不妥，本院予以认可。钟桂琼上诉主张被要求腾空的房屋并非涉案租赁合同所涉地址，因此合同不存在无法继续履行的情况。对此，本院认为，不论涉案房屋是否被物业管理方要求限期腾空，从双方的微信聊天记录来看，双方在当时都认为涉案房屋将被要求腾空，且双方事实上也就邱陵搬离涉案房屋达成一致，钟桂琼的上述主张依据不足，本院不予采纳。综上，涉案合同已经解除，根据双方合同约定，钟桂琼应在解除合同之日起将保证金退回邱陵、抵偿租金。故一审法院在扣除邱陵应支付的租金后，认定钟桂琼应返还剩余租赁保证金30193.55元，合理合法，本院予以维持。至于钟桂琼上诉主张扣除水电费、财物损失等，因其并未在一审提起反诉，且未充分举证证明水单费的实际发生金额，另邱陵对此不予认可，本院对此不予调处，钟桂琼可另循途径解决。综上所述，钟桂琼的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费570元，由钟桂琼负担。本判决为终审判决。审判长  李光华审判员  谭红玉审判员  邓 颖二〇二一年八月三十日书记员  林臻灏区敏儿