湖南省临武县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1025民初643号原告（反诉被告）：罗志红，男，1977年6月27日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：周文俏，北京市东卫（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛红远，北京市东卫（长沙）律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡群生，男，1973年10月19日出生，汉族，湖南省临武县人，住临武县，现住。委托诉讼代理人：王小柳，湖南尚友（临武）律师事务所律师。原告罗志红与被告胡群生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案后，被告胡群生于2021年6月15日向本院提起反诉，本院依法适用简易程序将其与本诉公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）罗志红的委托诉讼代理人周文俏，被告（反诉原告）胡群生的委托诉讼代理人王小柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗志红向本院提出诉讼请求：1、请求判令原、被告的房屋租赁合同于2020年9月6日解除；2、请求判令被告向原告返还合同保证金60000元；3、判令本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年7月19日，原、被告双方达成房屋租赁合同。约定被告将其位于临武县新世界中心1Ｆ-001（品牌店121、品牌店122）号的门面出租给原告经营，租赁期限为十年，自2019年7月26日起至2029年9月6日止。合同还对租金、租金支付方式、保证金、合同的解除等作出了规定。合同签订后，原告按照合同约定支付了房租以及保证金。受2020年疫情影响，原告在租金到期日即2020年9月6日前，于2020年7月向被告提出不再继续承租的请求，被告同意并表示会在2020年8月贴空门面出租的招租广告，后原告于2020年8月搬出该门面。同时，双方对于保证金的退还问题进行协商，被告虽表示按合同履行，但截至起诉之日仍未按照房屋租赁合同约定的第四条第4款以及第九条第2款退还。综上，原、被告的房屋租赁合同已经协商一致解除时，被告应退还而尚未退还保证金的行为，严重侵犯了原告的合法权益。原告诉至法院，请求法院依法支持原告诉请。胡群生辩称，1、在收到被答辩人的起诉状以前，答辩人从未收到过被答辩人的解除租赁合同的表示，更未收到过被答辩人要求解除租赁合同的书面通知。按照双方所签订的房屋租赁合同约定，双方因特殊原因要解除合同需提前三个月书面通知对方。但在被答辩人提起诉讼前，答辩人并没有收到被答辩人要求解除合同的通知，更没有收到被答辩人要求解除租赁合同的书面文件，因此，被答辩人解除合同的说法根本不成立。2、被答辩人向法庭提交的证据不能证实双方存在解除合同的意思表示。被答辩人为证实双方的房屋租赁合同已解除，向法院提交了两张微信聊天记录，但没有提供证据证实聊天的双方当事人就是合同双方当事人，特别是其中一方的聊天人是一个美女头像，进一步证明被答辩人提供的聊天记录的双方不是签订房屋租赁合同的双方当事人。何况，房屋租赁合同中明确约定，解除合同需书面通知，并经双方书面确认，且不管微信聊天记录真实与否都不能证实双方已解除房屋租赁合同。胡群生向本院提出反诉请求：1、判令被告立即支付原告租金48万元；2、判令被告立即支付原告孳息13,860元（2020年9月一年期LPR为3.85%，孳息暂计至2021年6月6日，之后的孳息计算至被告完全履行止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年7月19日，反诉原、被告双方签订了房屋租赁合同，约定租金48万元/年（2019年9月6日-2022年9月6日），支付方式：每年9月6日前支付下一年度租金。原告依约将房屋交付给被告使用后，被告未按合同约定于2020年9月6日前支付2021年度租金。在收到反诉被告诉状前，被告从未向原告提出过解除租赁合同，也未将商铺交还原告。按照双方的约定，解除租赁合同，应当提前三个月通知对方。原告收到被告的诉状是2021年6月，从收到诉状日开始计算三个月，正好是12个月，即被告还应支付原告房屋租金48万元及延迟履行利息13,860元，共计493,860元。综上，反诉被告未按合同约定支付反诉原告租金违反了双方的合同约定，损害了反诉原告的合法权益，特请求法院依法支持反诉原告的诉讼请求。罗志红辩称，双方已经在2020年7月24日协商过解除事宜，到2020年8月底已经搬离做了交接，所以合同应该是于2020年9月6日解除，请求依法驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：一、原告提交的证据1（房屋租赁合同），拟证明原、被告存在房屋租赁合同关系以及双方对于押金（合同保证金）和合同解除有明确约定。被告对该组证据的“三性”均予以认可，但不认可其证明方向，该租赁合同恰好证明双方对租赁合同的解除、终止均约定为书面确认的方式，非经书面确认合同不得解除。本院对该组证据的“三性”均予以采信，对其证明目的留待“本院认为”中再作综合判定。二、原告提交的证据3（微信聊天记录）及证人卢某的出庭证词，拟证明卢某系原告公司的员工，其代表原告与被告于2020年7月一致同意解除合同，被告也表示在8月份贴空门面出租，随即原告在8月份搬离了门店。被告对该组证据的“三性”均不予认可，认为证据提供人没有相关证据证实聊天的双方当事人就是租赁合同的当事人，虽然原告方有员工与被告联系过门面处理的问题，但微信聊天记录中也没有直接认定解除合同的具体事项，而且微信聊天记录也不符合双方租赁合同所约定的解除方式，要求原告提交的微信聊天记录必须提供原始载体核对是否属实。本院认为，被告方认可原告方有员工与被告联系过门面处理的问题，但未否认微信聊天记录里的“胡群生”不是被告本人，同时根据微信聊天记录中的“胡群生”称呼对方为“小卢”等情形并结合证据七，可以确认该组证据具有一定的证明力，可以证明原告方员工卢某与被告胡群生联系过门面处理的问题。三、原告提交的补充证据（情况说明），拟证明当时门店主管黎灿已经在离店之时和房东做过水电结算。被告认为该组证据不符合证据提交的形式，内容不能确认是否真实。本院认为被告的质证意见成立，对该组证据本院不予采信。四、被告提交的证据1（临武县新世界商业管理有限公司情况说明），拟证明罗志红未按要求缴纳电费、物业管理费，至今还欠电费和物业管理费；证据2（临武县新世界商业管理有限公司证明），拟证明因罗志红没有将门面移交给业主胡群生，导致胡群生无法打开门面，只好通过物业请人将门面撬开。原告对该两组证据的“三性”均有异议，两份证据的出具者不知道和本案是什么关系，是否有权利作出这个说明。本院认为上述两组证据可以证明案件的部分事实，即案涉门面的水电费在2020年9月份之后未有发生，被告其余的证明目的本院不予采信。五、被告提交的证据3（门面现状照片），拟证明罗志红未按要求保持门面的完整性，严重违反了合同约定。原告对该组证据的“三性”均不予认可，照片的具体拍摄时间、地点、拍摄工具均无法核实。本院认为该组证据不能证明被告的目的，本院不予采信。六、被告提交的证据4（租赁协议，与原告提交的证据1一致），拟证明在房屋租赁合同中约定了双方终止、解除租赁合同需双方书面确认，未经双方书面确认合同不得解除。原告对该组证据的证明目的有异议，合同第九条明确规定，双方协议一致可以提前终止合同，此条款并无附加说明必须是书面协议，只写了双方协商一致，可以终止合同。本院对该组证据的真实性、合法性予以采信，对其证明目的留待“本院认为”中再作综合判定。七、本院依原告申请向财付通支付科技有限公司发出协助查询函，要求该公司协助查询以下事项：1.微信号为×××的实名认证信息；2.微信号为×××的实名认证信息。该公司复函本院情况如下：微信号×××的实名认证姓名为胡群生，证件号××；微信号×××的实名认证姓名为卢某，证件号××。原告对该组证据的“三性”均无异议，同时认为该证据从侧面证明当时和卢某微信沟通的正是胡群生本人。被告对该组证据的“三性”也无异议。本院对该组证据予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月19日，罗志红与胡群生签订房屋租赁合同。合同第一条约定：“一、租赁物业，1、甲方将位于湖南省临武县门面（以建设银行由西往东）出租给乙方作为乙方营业用房，该门面建筑面积214.13㎡，套内面积138.3㎡。2、甲方保证该物业的租赁权，如因产权、租赁权的纠纷而产生乙方损失由甲方负责赔偿。二、租赁期限，1、租赁期限拾年，从2019年7月26日起至2029年9月6日止。2、甲方应在以上租期正式开始前将物业交予乙方，乙方在不影响甲方正常施工的情况下可提前进场装修，自2019年9月6日开始计租。3、租赁期满后，如乙方需继续租用该物业，须在期满三个月前向甲方提出书面申请，经甲方同意后，双方另行签订租赁合同，乙方继续租用，在同等条件下，乙方较其他客户享有优先续租权。4、租期届满，双方未能签署新的租赁合同时，乙方自行清场。……四、租金、支付方式及押金，1、租金采取固定租金方式计算：2019年9月6日至2022年9月6日ＲＭＢ480000元／年（大写：肆拾捌万元整）；……2、支付方式：年付（租赁期内每年9月6日前支付下一年度租金，若乙方逾期15日以上交租，甲方有权收回门面另租他人）。3、此租金为乙方净付甲方租赁租金，房屋租赁税、个人所得税、水电费及经营相关费用由乙方承担，甲方概不负责。4、甲乙双方合同签订之日起乙方向甲方支付人民币60000元（大写人民币陆万元整）作为合同保证金。该保证金在合同期满或依合同约定条款终止，甲方无息退还给乙方……六、乙方因经营困扰（如亏损、总部政策、邻里关系、地方政策变化等原因）难以继续履行合同，得在三个月之前以书面形式通知甲方，以使甲方有充裕的时间另觅合作伙伴。三个月后，本合同自行终止。……九、合同的终止除本合同另有其他约定外，本合同将因下述任一事件发生而终止：1、合同履行完毕，双方不再续约，合同自行终止；2、双方协商一致，可以提前终止合同；3、因一方之违约行为出现导致本合同不能履行或不能完全履行，并由双方书面确认。4、因合同约定的不可抗力事件出现而致使合同无法履行……”。合同签订后，原告对门面进行了装修，并入住经营金银玉器等。另查明，1、2019年7月19日，罗志红分两次转账合计6万元给胡群生用于缴纳涉案门面保证金。合同签订后，2019年9月10日罗志红支付胡群生2019年9月6日至2020年9月6日租金48万元；2、2020年7月24日，原告方员工卢某与被告胡群生联系过门面处理的问题。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方经协商所签订的《房屋租赁合同》依法成立，对当事人具有法律约束力。双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告在租赁被告的门面经营一年左右时，因自身经营原因欲对店铺进行调整而由己方员工（卢某）与被告通过微信聊天进行了协商，提出了不准备租用被告门面的想法，但微信聊天记录无法证明双方最终达成了一致意见，也无证据证明原告与被告办理了门面交接手续；因此，原告所提出的双方已经协商一致解除房屋租赁合同的主张，本院不予采纳。根据原告员工与被告的微信聊天记录以及案涉门面的水电费在2020年9月份之后未有发生的事实，可推定原告在2020年9月份之后搬离了案涉门面，未再继续营业。根据《合同法》第九十四条第（二）项的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。原告的上述行为属于以自己的行为表明不履行主要债务（未交纳第二年的门面租金），属于原告方违约，符合双方在合同中约定的“九、合同的终止除本合同另有其他约定外，本合同因下述任一事件发生而终止：……3、因一方之违约行为出现导致本合同不能履行或者不能完全履行，并由双方书面确认……”双方由此可以解除合同，但应完善相关的手续，而双方均未予以完善，按照合同法的规定，当事人订立合同（包括解除合同），有书面形式、口头形式和其他形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。原告未按约定以书面的形式与被告解除合同，属于原告违约。同时，合同法还规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告因自己的违约行为导致合同解除，应承担相应的民事责任。另外，在这一事件当中，原告已于2020年7月向被告提出解约意愿，并于2020年9月之前搬离案涉门面，虽未最终达成一致意见并与被告签订书面协议和办理正式交接手续，但作为案涉门面业主的被告应当在合理期限内履行审核合同履行的情况和提醒合同相对方的权利和义务，而被告却怠于行使，由此而导致的扩大损失应当由被告自行承担。庭审中，原、被告双方一致确认解除合同，本院在此予以认可。合同解除后，在原、被告双方均有过错的情形下，责任该如何承担的问题。本院认为虽然双方未在合同中约定对违约方如何处罚的问题，但根据双方在《房屋租赁合同》中第四项（租金、支付方式及押金，）第4小项“甲乙双方合同签订之日起乙方向甲方支付人民币60,000元（大写人民币陆万元整）作为合同保证金。”的规定，可以推定该条款为对违约情形的处罚，即承租方在违约的情形下，该笔“合同保证金”由出租方予以没收以弥补出租方的损失，因此，原告的请求本院不予支持。但同时，因为被告怠于履行相关的义务，由此导致的损失扩大也由其自行承担，被告的反诉请求超过“合同保证金”部分，本院不予支持。本案经本院调解未果。综上，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告罗志红与被告胡群生双方所签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告罗志红的其他诉讼请求；三、反诉被告罗志红赔偿反诉原告胡群生损失6万元（以所交纳的合同保证金6万元折抵）；四、驳回反诉原告胡群生的其他诉讼请求。案件受理费650元，全部由原告罗志红负担；反诉费4,354元，由反诉原告胡群生负担3,826元，由反诉被告罗志红负担528元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于郴州市中级人民法院。审 判 员 李丰峰二〇二一年八月十一日法官助理 刘 媛书 记 员 陈艳芳附相关法条：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。