陕西省神木市人民法院民 事 判 决 书(2021)陕0881民初4971号原告：中国农业银行股份有限公司神木市支行，住所地：神木市东兴街二中路**。负责人：白艳阳，系该支行行长。委托诉讼代理人：赵雄伟，陕西锦园律师事务所律师。被告：冯振岗，男，1965年出生，汉族，陕西省神木市人，住神木市神木镇。被告：杨巧荣，女，1967年出生，汉族，陕西省木市人，住神木市神木镇。被告：陕西鼎源房地产开发有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：刘永刚，系该公司总经理。委托诉讼代理人：谢翔宇，系该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司神木市支行诉被告冯振岗、杨巧荣、陕西鼎源房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年7月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告负责人白艳阳未到庭，由其委托诉讼代理人赵雄伟到庭参加诉讼；被告陕西鼎源房地产开发有限公司法定代表人未到庭，由其委托诉讼代理人谢翔宇到庭参加诉讼；被告冯振岗、杨巧荣经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司神木市支行向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告冯振岗、杨巧荣向原告偿还已逾期借款本金129392.7元、利息122248.63元，合计251641.33元（以上利息暂计至2021年5月17日）；2、判令原告对被告冯振岗、杨巧荣名下坐落于神木市神木镇迎宾路中段1栋2单元15层21502号的房屋享有抵押权，就抵押物拍卖、变卖或折价所得价款享有优先受偿权；3、判令被告陕西鼎源房地产开发公司对上述已逾期借款本息承担连带清偿责任；4、由三被告承担本案诉讼费、公告费等实现债权相关的费用。事实和理由：2010年6月4日，被告冯振岗与中国农业银行股份有限公司神木市支行签订《个人购房担保借款合同》，约定由被告冯振岗向原告借款人民币64万元，用于归还购买房产的借款，借款期限为240个月，自2010年6月4日起至2030年6月3日止，正常执行年利率为5.94%，逾期执行年利率为7.722%。为保障借款合同的顺利履行，被告冯振岗、杨巧荣用名下坐落于神木市神木镇迎宾路中段钻石王朝1栋2单元15层21502号的房产提供抵押担保。陕西鼎源房地产开发有限公司向中国农业银行股份有限公司神木市支行出具《阶段性保证承诺书》，承诺对上述借款承担连带担保责任。合同签订后，原告按照约定足额发放了贷款，但被告冯振岗违反合同约定，未按期偿还借款本息。被告陕西鼎源房地产开发有限公司辩称：1、本被告已脱保，已经超过了保证期限，不承担担保责任。本案中本被告签订的《担保承诺书》中并没有约定担保期限，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第三十二条的规定：“保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清为止等类似内容的，视为约定不明，保证期限为主债务履行期限届满之日起六个月。”故本案中本被告的保证期限为主债务人按揭贷款逾期支付之日起六个月。根据《中华人民共和国民法典》第六百九十三条的规定：“连带责任保证的债权人未在保证期间请求保证人承担保证责任的，保证人不再承担保证责任。”本案中在担保期间内，原告从未向本被告主张过权利。现担保期间已过，本被告不再承担担保责任，无需就主债务人的债务承担连带偿还责任。2、本被告在本案中为保证人，就此笔借款被告冯振岗提供了个人房产作为抵押，原告应先就抵押的房产实现债权。被告冯振岗与本被告签订的《个人购房担保借款合同》约定以被告冯振岗购买的钻石王朝小区1栋2单元15层21502号的房屋提供抵押，并办理了抵押登记，根据《中华人民共和国民法典》第三百九十二条的规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确。债务人自己提供物的担保的，债权人应当就该物的担保实现债权。”可知，本被告应当就债务人个人提供的物保房产实现债权，不足部分再由本被告承担。因该房产现价值已远远超过了原告的诉讼请求，故本被告无需承担保证责任。被告冯振岗、杨巧荣未到庭答辩，未提交证据，亦未以任何方式向本院提出异议。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对于原告提供的证据，来源合法，内容真实，与本案有关联性，本院予以采信。根据当事人庭审陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实:2010年6月4日，被告冯振岗与原告签订了《个人购房担保借款合同》，约定原告向被告冯振岗发放贷款64万元，用于支付购房款，贷款期限为240个月（从2010年6月4日起至2030年6月3日，正常执行年利率按照5.94%计算，逾期执行年利率按照7.722%计算）。被告冯振岗用其所有的位于神木市神木镇迎宾路中段钻石王朝1栋2单元15层21502号的房产办理了预购商品房抵押权预告登记。被告陕西鼎源房地产开发公司有限公司作为担保人向原告出具了《阶段性保证承诺书》，承诺对被告冯振岗借款64万元提供担保，约定的担保方式为连带担保责任。合同签订后，原告按照约定履行了发放贷款的义务，但被告冯振岗违反合同约定，未按期偿还借款本息。截止至2021年5月17日，被告累计欠款为251641.33元，其中逾期本金129392.7元，逾期正常利息93332.82元，逾期复利12779.17元，逾期罚息16136.64元。另查，被告冯振岗、杨巧荣于2010年6月4日债务发生时已经登记结婚，债务产生于夫妻存续期间，且用于支付婚后购房款，故属于夫妻共同债务。本院认为：原告与被告冯振岗签订的《个人购房担保借款合同》，合同双方在自愿、平等的基础上签订的，合同内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原告按合同约定提供借款64万元后，借款人也应按约定按时偿还借款本金及其利息。借款人按约定将借款本息偿还至2015年5月2日，剩余借款本金及其利息未按约定偿还，已构成违约。因合同中明确约定借款利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准率基础上，当时执行利率是年利率5.94%，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮30%计收罚息。所以原告要求被告偿还截止2021年5月17日止的借款本金、利息的请求，既符合合同约定，又符合国家有关限制借款利率的规定，予以支持。被告冯振岗、杨巧荣在借款时系夫妻关系，被告冯振岗因偿还共同生活所居购房借款向原告借款，被告杨巧荣在《个人购房担保合同书》中以担保人身份签字，视为其对被告冯振岗向原告借款一事知悉并有共同借款的合意。故本案欠款为夫妻共同债务，原告要求被告冯振岗、杨巧荣共同还款的请求，本院予以支持。被告陕西鼎源房地产开发有限公司出具的阶段性保证承诺书中，对被告冯振岗借款64万元提供担保，约定的担保方式明确为连带担保责任，原告有权要求担保人承担偿还责任。故原告要求被告陕西鼎源房地产开发有限公司承担连带偿还责任的请求予以支持。对于被告冯振岗购买的房屋，因原、被告仅办理了预购商品房抵押权预告登记，并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对预告登记房屋办理抵押权登记的请求权，并非对所预告登记房屋享有现实的抵押权，故原告主张对抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优选受偿权的请求不予支持。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第五百零二条、第五百零九条、第六百六十七条、第六百七十六条、第六百八十一条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条、第一千零六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告冯振岗、杨巧荣于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司神木市支行截止2021年5月17日所欠的借款本金129392.7元，利息122248.63元，共计251641.33元。被告陕西鼎源房地产开发有限公司承担连带偿还责任。二、被告陕西鼎源房地产开发有限公司承担连带偿还责任后有权向被告冯振岗、杨巧荣追偿。三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2540元，由三被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判员  乔广艳二〇二一年八月十六日书记员  贺 培