贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔27民终3477号上诉人（一审被告）：王为旻，男，1963年11月24日出生，汉族，住贵州省都匀市。委托诉讼代理人：陈建军，贵州仁义律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王燕，女，1968年6月22日出生，苗族，住贵州省都匀市。被上诉人（一审原告）：程忠付，男，1960年9月23日出生，布依族，住贵州省都匀市。委托诉讼代理人：罗道航，贵州勤剑律师事务所律师。原审第三人：贵州苑通房地产开发有限公司，住所地贵州省都匀市大龙大道9号南州国际清华苑8栋3-5层，统一社会信用代码91522701MA6DJ7AA8C。法定代表人：徐溢，系该公司副总监。上诉人王文旻因与被上诉人王燕、程忠付、原审第三人贵州苑通房地产开发有限公司（以下简称苑通公司）排除妨害纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院(2021)黔2701民初260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王为旻上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实多处错误。本案证据充分证明被上诉人对上诉人占有、使用的涉案露台没有任何的权利，上诉人的行为不构成侵权，一审判决认定上诉人的行为构成侵权是错误的。诉前、诉中被上诉人与第三人有恶意串通损害上诉人合法权益的行为,上诉人的行为不构成侵权。王燕、程忠付辩称，一审判决认为上诉人是基于商品房早期“沙盘”的错误认识，才侵害二答辩人的财产权益，并未对人身权益实施侵害。但是无论是一审庭审过程中，还是现在的上诉状，对方多次污蔑二答辩人，认为二答辩人“伪造证据”、“串通第三人”，已经严重损害了二答辩人的声誉。二答辩人未提出上诉，只是主要目的已得到一审法院的支持，不想增加诉累。王燕、程忠付一审法院起诉请求：1.判令被告停止侵占二原告购买的“南州国际水岸”北区x栋x单元x号房屋附属平台、拆除其砌筑在该平台上的隔墙，恢复平台原状，并向二原告赔礼道歉；2.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告王燕、程忠付与被告王为旻分别为都匀市“南州国际水岸”北区x栋x单元x层x号和x栋x单元x层x号房的业主，该2栋楼房二层连接处有一平台，原、被告两家的露台相连，开发商第三人苑通公司在交付房屋时有砌筑“中间线”将平台分隔，双方在各自矮墙范围内使用。此后，被告王为旻自行在平台中间筑建围墙。2020年12月24日，第三人苑通公司应工作联系函到案涉平台重新砌筑“中间线”，遭到被告王为旻阻止。原告王燕、程忠付认为王为旻侵害了其合法权益，双方经物管公司、开发商多次沟通协商无果，遂诉至一审法院，主张如前诉请。诉讼中，二原告为证明其主张，向一审法院提交了其与第三人苑通公司签订的《商品房买卖合同》、楼房模型照片以及6、7栋房屋之间平台图片等证据。其中，合同载明，原告购买的“南州国际水岸”北区x栋x单元x层x号房屋，建筑面积130.66平方米、套内面积102.42平方米、单价为9567.96元每平方米，总价款979950元，合同后附上盖印第三人公章的“南州国际水岸”房屋平面图纸，该图纸显示，案涉争议的7号楼与6号楼连接处的平台与二原告房屋连接的平台均使用的网格状阴影填充，而与被告连接的平台使用斜线阴影填充；楼房模型照片及6、7栋房屋之间平台图片显示，被告王为旻房屋前的平台与6、7号楼之间的平台之间，砌筑一道矮墙，第三人苑通公司陈述此矮墙为公司所筑分界线。第三人苑通公司确认前述合同、平面图纸及图片的真实性，被告王为旻对楼房平面图纸、楼盘模型照片真实性不予认可，并提交了不同内容的楼盘模型照片及视频，拟证明被告买房时第三人认定被告享有6、7号房屋之间露台一半的权利、而不是原告享有全部的权利。第三人对外宣传及对被告的承诺、露台是由隔墙隔离的，所以被告砌筑隔墙未侵害任何人的权利。原告认为被告提供的沙盘并非实物，不予认可；第三人苑通公司对被告提供的照片的真实性认可，但认为后因规划更改，已变动成原告照片隔墙所示。另外，根据原、被告分别与第三人苑通公司签订的《补充协议》第7条第二款记载：本条所称屋面仅指改动建筑顶层屋面，不包括底层商铺及裙楼屋面。为提供居住品质和确保小区内各单元一层（住宅底层）绿地及底层商铺屋顶的维护，出卖人有可能在各单元地面一楼（住宅底层）及底层商铺屋顶相毗邻的独立单位的商品房的相关联的区域，规划一定区域的花园或露台供该单元独立单位的商品房业主独立使用、维护管理。双方一致认同这种规定，本合同项下的商品房不论是否包含花园露台，买受人均认同相关业主有权独立使用出卖人为其规划的花园或露台空间，认可该独立的花园或露台空间是与其相关的独立单位的商品房的附属。对划定的花园、露台享有使用、维护管理权的业主承诺遵守以下规定：（1）花园或露台围栏由出卖人统一形式、统一材料、统一安装，买受人不得改变；（2）买受人不得在花园或露台内搭建任何形式的建筑物、构筑物；（3）买受人如违反上述规定，物业管理公司有权制止并要求买受人恢复原状，由此产生的费用由买受人承担。另查明，被告王为旻购买的“南州国际水岸”北区x栋x单元x层x号房屋，建筑面积123.8平方米，套内面积96.13平方米，单价为6549.67元每平方米，总价款629620元。一审法院现场勘验查明，案涉平台须穿过原告王燕、程忠付或被告王为旻等二楼住户的房屋才能进入，无其他单独通道进入。以上事实、有当事人陈述、原告提供的《商品房买卖合同》、图片、工作联系函、整改通知单、被告提交的图片、视频、第三人苑通公司提交的《商品房买卖合同》、都匀市住建局网签合同办理界面截图等证据予以证明，并经庭审质证，一审法院予以确认。一审法院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：1.被告王为旻是否应承担恢复原状的侵权责任；2.被告王为旻是否应向二原告赔礼道歉。关于焦点一。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外”。涉案平台由于必须经过原告王燕、程忠付或被告王为旻的房屋才能进入，为物尽其用、增加专有部分的舒适度，在不损害小区其他人利益的情况下，原、被告使用与其房屋相连的平台，属于业主专有权行使的合理延伸，根据上述法律规定，原、被告对该平台享有商品房买卖合同约定使用的权利至于双方各自使用的面积，系基于双方与开发商的约定所确定、根据原告签订《商品房买卖合同》时开发商提供的平面图纸，案涉争议的6、7号房屋中间的平台与连接原告房屋的平台所使用网格状阴影一致、且在房屋交付时开发商已设有矮墙“中间线”用于分隔，结合原、被告分别与第三人签订的《商品房买卖合同》约定的购房价格、《补充协议》第七条第二款：“.....（1）花园或露台围栏由出卖人统一形式、统一材料、统一安装、买受人不得改变。”的约定等事实，一审法院认定案涉争议平台应以第三人所砌筑矮墙为分割线，6、7号楼二层中间的平台应由二原告使用。根据被告王为旻与第三人签订的《补充协议》第七条第二款：“对划定的花园、露台享有使用、维护管理权的业主承诺遵守以下规定：（1）花园或露台围栏由出卖人统一形式、统一材料、统一安装，买受人不得改变；（2）买受人不得在花园或露台内搭建任何形式的建筑物、构筑物；（3）买受人如违反上述规定，物业管理公司有权制止并要求买受人恢复原状，由此产生的费用由买受人承担。”的约定，王为旻超越“中间线”延伸至6、7号楼二层之间的平台筑建围墙，侵害王燕、程忠付对案涉平台的使用权，王燕、程忠付作为有直接利害关系的业主，对王为旻提起诉讼并无不当，王为旻认为王燕、程忠付没有事实和法律依据的抗辩意见，一审法院不予采纳。综上，王燕、程忠付要求王为旻拆除其砌筑在平台上的围墙、恢复平台原状的诉求，事实清楚，理据充分，一审法院予以支持。关于焦点二。赔礼道歉，是指侵权人向受害人承认错误，表示道歉，以求得受害人的原谅。赔礼道歉的适用要件：侵权人侵害了他人的人身权益、侵权人具有严重的过错。本案中，被告王为旻在由二原告使用的平台上砌筑围墙、侵害二原告的使用权，并非人身权益，其砌筑围墙系基于对开发商开盘时所展示的“沙盘”认知错误，主观上并不具有严重的过错。故一审法院对二原告主张被告赔礼道歉的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十九条、第二百七十二条、第二百七十三条、第四百五十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王为旻于判决生效之日起十五日内将位于贵州省都匀市之间的平台恢复原状（即将其擅自筑建平台分隔墙体拆除，恢复平台原状）；二、驳回原告王燕、程忠付的其他诉讼请求。案件受理费100元、适用简易程序实际收取50元、由被告王为旻负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了如下证据：证据1，现场照片2张，拟证明上诉人的行为不构成侵权，被上诉人对露台不享有物权。证据2，查询回函，拟证明备案时没有平面图，证明双方对露台没有过使用的协议。被上诉人质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，但认为达不到证明目的。对证据2，不能达到证明目的，平台施工图只是开发商在施工时的总体施工图，并不会对每家每户的具体面积进行分割。二审查明的事实与一审查明的事实一致。综合各方当事人的诉辩请求和理由，归纳本案争议焦点为：上诉人应否承担恢复原状的侵权责任。本院认为，本案开发商将涉案单元楼住宅底层及底层商铺屋顶相毗邻的独立的商品房相关联的区域，划定为平台，主要是为提高业主的居住品质和确保该单元一层商铺屋顶的维护。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外”的规定，本案争议的平台，必须经过王燕、程忠付或王为旻的房屋才能进入，无其他单独通道，其他业主亦无法进入，根据上述法律规定，本案双方当事人使用与其房屋相连的平台，不得损害小区其他业主的合法利益，也不得违反法律、法规、管理规约的规定。根据双方当事人分别与苑通公司签订的商品房买卖合同附件十二补充协议中第七条第一款约定，该露台供各单元相毗邻的独立商品房业主独立使用、维护管理，业主有权独立使用出卖人为其划定的露台空间，认可该露台空间是与其相关的独立单位的商品房的附属，该条第二款还约定：“对划定的花园、露台享有使用、维护管理权的业主承诺遵守以下规定：（1）花园或露台围栏由出卖人统一形式、统一材料、统一安装，买受人不得改变；（2）买受人不得在花园或露台内搭建任何形式的建筑物、构筑物；（3）买受人如违反上述规定，物业管理公司有权制止并要求买受人恢复原状，由此产生的费用由买受人承担。”本案双方当事人的房屋在交付时，开发商已在争议平台设有矮墙“中间线”用于分隔，现王为旻超越“中间线”，延伸至6、7号楼二层之间的平台筑建围墙，违反合同约定，侵害王燕、程忠付对案涉平台的使用权，因此一审判决王为旻承担恢复原状的侵权责任并无不当。综上所述，王为旻的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王为旻负担。本判决为终审判决。审 判 长 白桂刚审 判 员 陈福江审 判 员 朱代昀二〇二一年八月十九日法官助理 陆 梅书 记 员 雷春莲