文书内容湖南省常宁市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0482民初1176号原告：陈某某，男。委托诉讼代理人：唐某某，男（系村委会以推荐诉讼代理人、特别授权）。被告：尹某1，男（缺席）。被告：尹某2（尹某1之父），男。被告：阳某某（尹某1之继母）（缺席）。原告陈某某与被告尹某2、尹某1、阳某某确认合同效力纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈某某之委托诉讼代理人唐某某、被告尹某2到庭参加诉讼，被告阳某某经本院传票传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，被告尹某1经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书、诉讼风险告知书后，法定期限届满，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某某向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与三被告于2013年2月6日签订的《房屋买卖合同无效》；2、判决三被告共同返还原告购房款321800元；3、判决三被告共同赔偿损失费99914元；4、判决本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2013年2月6日，三被告共同商量将位于常宁市宜阳镇的一套一层楼的自房屋出售给了原告，并签订了《房屋买卖合同》。被告尹某2、阳某某为证明自己是夫妻关系，还特意向原告出示了结婚证，并也在合同上签名同意出售。房屋总价款为321800元。被告尹某1收取房屋价款后，被告尹某2将《私有房屋所有权证》、《国有土地使用权证》交付给了原告。因当时购买房屋时是通过凯裕房产经纪有限公司介绍的，原告还支付了中介费800元。2020年5月，原告欲将该套房屋产权过户到自己名下，在常宁市房屋产权登记中心才得知，该套房屋没有合法手续，无法过户。且经查实，三被告向原告交付的《私有房屋所有权证》、《国有土地使用权证》并非该套房屋的产权证，而是被告尹某2之前的老宅的产权证。嗣后，原告多次找被告尹某2、阳某某协商，要求两被告协助办理房屋产权过户手续或返还购房款。被告尹某2、阳某某以儿子尹某1不在家，无法联系为由，拒绝协助办理房屋产权过户手续，也不愿意返还购房款。原告认为，三被告出售给原告的房屋没有办理产权登记，依照我国《民法典》、《土地管理法》的规定，其所与原告签订的《房屋买卖合同》应为无效合同，且在合同签订的过程中，原告并无过错，三被告理当返还购房款，并承担资金占用的利息损失等。故提起诉讼。被告尹某2辩称，被告尹某1为其与前妻所生之子，1994年与前妻离婚时，被告尹某1是判决给前妻抚养的。涉案房屋是我们留给被告尹某1的家业，被告尹某1要出售，我们劝阻无效，并遭胁迫在《房屋买卖合同》上签名，但房款是被告尹某1所收取。同时，原告在购买该房屋时，又是与谁协商的呢？左右邻里、居委会知道吗？又为什么不在2013年、2014、2015年找被告尹某1办理房屋产权过户手续？只要被告尹某1返回常宁，我们夫妇愿意协助原告办理产权过户手续。因此，该案房屋买卖关系与我们夫妇没有任何关系。被告阳某某、尹某1未作答辩。经审理查明：尹某2、阳某某系夫妻关系，尹某1为尹某2与前妻周某某所生子。1994年尹某2与周某某离婚时，尹某1随每共同生活。案涉房屋所在地原为尹某2祖宅地，原常宁县人民政府，向尹某2颁发了常国用（1989）字第A××0-1××5号《国有土地使用证》和常房私字第××号《私有房屋所有权证》。两证登记的所有权人均是尹某2，登记的土地面积为40.8㎡，登记的房屋为砖木结构、层数一层、间数二间、面积36.18㎡、1984年元月自建。2004年，尹某2拆除老屋，在没有办理规划、报建审批手续的情况下，在原祖宅地基上扩建房屋二套（均一层），一套自己留用（后加层），一套作祖宅分配给尹某1（一层、约105㎡，没有产权证及过户）。2013年2月6日，在凯裕房产经纪有限公司的介绍下，尹某1与陈某某签订《房屋买卖合同》，将分配的涉案祖宅【土地证号：常国用（1989）字第A××0-1××5号、房产证号：常房私字第××号】以321800元的价格出售给陈某某，尹某1、尹某2、阳某某、尹某3（尹某2之女）均在合同尾部甲方栏签名，陈某某在合同尾部乙方栏签名，凯裕房产经纪有限公司在合同尾部中介公司栏处签名盖章。合同签订后，陈某某向尹某1交付购房款321800元，支付中介费800元，尹某2将常国用（1989）字第A××0-1××5号《国有土地使用证》和常房私字第××号《私有房屋所有权证》交付给陈某某。2020年5月，陈某某欲将该套房屋产权过户到自己名下，被常宁市不动产登记中心告知，该套房屋没有合法手续，无法过户。随后，陈某某找尹某2协商协助过户事宜，尹某2坚称要尹某1到场才能协助过户，但尹某1一直不在常宁，下落不明，无法联系。为此，陈某某提起诉讼。上述事实，有原、被告陈述，及原告陈某某提举的证据在卷佐证，经庭质证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国城市规划法》（1989年版）第三十一条、第三十二条规定，案涉土地、房屋虽为被告尹某2祖宅产权，但其拆除改建、扩建，应当依法取得规划、建设许可手续。被告尹某2、阳某某、尹某1将没有取得规划建设手续及国土使用证、房屋产权证的扩建房屋，转让出售给原告陈某某，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的禁止性规定，致使合同目的无法实现，涉案所签订的《房屋买卖合同》无效，三被告作为案涉房屋的出售方，理当返还原告陈某某的购房款。在本案涉案合同的签订过程中，原告陈某某并无过错，因此，其要求三被告按占用购房款以年利率3.85%赔偿资金占用损失及赔偿直接损失800元的请求，本院予以支持。三被告为家庭成员，且均在合同上签名，被告尹某1收取房款征得了其家庭成员的同意。因此，被告尹某2抗辩房屋买卖与其无关的意见，本院不予采纳。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告尹某2、阳某某、尹某1与原告陈某某于2013年2月6日签订《房屋买卖合同》无效；二、限被告尹某2、阳某某、尹某1于本判决生效之日起十日内返还原告陈某某购房款321800元，并自2013年2月6日起按年利率3.85%支付利息至款项支付之日，并赔偿原告陈某某中介损失费800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3812元，由被告尹某2、尹某1、阳某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于衡阳市中级人民法院。审 判 长  李同生人民陪审员  刘诗贵人民陪审员  陆青云二〇二一年八月十三日书 记 员  谢诗蕾            打印责任人：谢诗蕾                    校对责任人：李同生      相关法律条文《中华人民共和国城乡规划法》第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。第三百六十四条宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当依法重新分配宅基地。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。