陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终13439号上诉人（原审被告）：答少锋，男，1960年9月26日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：李青，陕西学进律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙凯旋，陕西学进律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：西安市长安区砲里街道四联村村民委员会，住所地：西安市长安区砲里街道古沟村村民委员会。法定代表人：答先猫，该村村长。委托诉讼代理人：米玉洁，陕西泽诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨**，陕西泽诚律师事务所实习律师。上诉人答少锋因与被上诉人西安市长安区砲里街道四联村村民委员会（以下简称：四联村村委会）租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初13206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。答少锋上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回四联村村委会诉讼请求；2、四联村村委会承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决中对于本案事实认定不清，适用法律明显错误，依法应当撤销原判决。答少锋与原西安市长安区砲里街办新村村委会（以下简称：新村村委会）签订后《承租协议》后一直严格按照双方约定履行合同义务，缴纳租金，但是在2017年左右新村村委会与其他几个村子发生合并，现名为四联村村委会。同时从2017年开始四联村村委会便百般阻挠不收取答少锋支付的租金，其理由是各村庄进行合并，各项事务负责人未能确定，所以无法收取租金，但是答少锋从2017年开始至2019年连续三年向四联村村委会缴纳租金均被拒，可见其所谓的没有具体负责人纯属无稽之谈。实际上只是因为涉案土地的租赁价格上涨，四联村村委会认为答少锋支付的租金过于低廉，所以四联村村委会不愿意继续出租，所以才百般阻挠。四联村村委会这种行为严重违反契约精神，有违公平公正。从上述内容可以证实以下几点事实：1、答少锋并没有逾期缴纳租金，而是四联村村委会拒收租金，四联村村委会违约在先;2、四联村村委会为了将涉案土地重新高价出租，所以才拒收答少锋的租金，想方设法解除该租赁合同：3、从证据材料显示，答少锋承租该土地后分别于2012年12月12日、2013年1月12日、2014年1月13日、2015年1月15日、2016年4月8日向四联村村委会缴纳了5年的租金，累计：52500元。即使法院认为双方合同在2020年9月25日解除，那么总租期为8年，租金总额为：84000元，所以答少锋拖欠租金的金额应该为：31500元，而非一审法院认定的38470.84元。二、一审法院以答少锋存在未按约定时间缴纳租金，且存在容留他人吸毒违法行为，构成违约，从而判决解除涉案租赁合同，其适用法律错误。本案中一审法院以答少锋的好友曾在涉案租赁物中进行吸毒行为，从而认定构成违约，于法无据。首先，答少锋租赁该场地及附属物是用于正常生产经营，并未进行违法经营，未生产、制造违法产品。答少锋的好友在该场地实施了吸毒行为，并不能认定为答少锋实施了违法经营，其不属于经营行为。其次，答少锋好友在该场地实施了吸毒行为，其纯属个人行为，即使认定答少锋容留他人吸毒，该违法行为也与租赁场地的正常经营行为无关，根本就不能构成违约，不能简单粗暴的认为违法就是违约。况且案发后四联村村委会并未针对该行为提出任何异议，也未表明答少锋该行为违约，而是继续依法收取租金，可见四联村村委会也并未认为该行为系违约行为，其在时隔五年后却以此为由提出解约，显然不合常理，也不符合法律规定。三、一审法院判决答少锋承担违约责任，没有事实和法律依据。首先，结合本案事实完全可以认定四联村村委会故意拒收租金其违约在先，答少锋本就不存在违约行为，更不存在支付违约金。其次，即使认为答少锋容留他人吸毒的行为属于违约行为，但是答少锋按时主动缴纳租金的行为也属于积极履约行为，其不应承担如此高额的违约金。四、四联村村委会的行使解除权已经过了除斥期间。四联村村委会辩称，1、答少锋没有向村委会交租金是事实。未缴纳的原因是答少锋的原因，并非四联村村委会拒收租金；2、答少锋在其租赁场地容留他人吸毒不仅违反合同约定而且属于违法犯罪行为，四联村村委会可以依法解除合同；3、本案答少锋行使解除权并未超过民法典第564条规定的除斥期间，答少锋行使解除权具有法律依据。综上，请求驳回答少锋的上诉请求。四联村村委会向原审法院起诉请求：1、请求判令四联村村委会、答少锋签订的租赁合同于2020年9月16日解除；2、判令答少锋向四联村村委会支付自2017年1月至2020年9月拖欠的租金，共计39612.5元；3、判令答少锋向四联村村委会支付5万元违约金；4、判令诉讼费由答少锋承担。原审法院认定事实如下：2012年12月15日，原新村村委会（甲方）与答少锋（乙方）签订《承租协议》，约定甲方将村南乙炔厂占用的10.5亩地皮及其附属物（厂房等相关设施），经本村村民代表大会研究同意租给乙方，承租期限为30年，从2012年9月1日至2042年8月31日止，年租金为10500元，第一年在2012年9月1日前交清，以后每年于当年年初一次性交清；该协议同时约定，乙方保证在租赁期内守法经营，并保证按时办理有关手续及交纳费用，不论甲乙双方哪方违约，均按每次50000元赔偿对方损失，双方并对其他事项作出约定。另，经村组合并，原新村村委会经合并后为四联村村委会。庭审中，答少锋辩称只有一次其朋友在涉案厂房吸毒，不能成为解除合同的理由要求继续履行合同；四联村村委会认为答少锋未按时交纳租金且存在违法行为坚持要求解除合同，致使调解无果。原审法院认为，答少锋在承租四联村村委会厂房后，未按约定时间交纳租金，且存在容留他人吸毒违法行为，已构成违约，四联村村委会作为合并后的村委会，有权要求解除原西安市长安区砲里街道新村村民委员会与答少锋签订的《承租协议》。关于解除时间，四联村村委会主张按快递签收时间为准，但因签收非答少锋本人签收，原审法院以答少锋向四联村村委会出具异议书时间为准，即2020年9月25日。关于租金，从2017年1月计算至2020年9月25日，经核算，答少锋应向四联村村委会支付租金共计为38470.84元；关于违约金，四联村村委会主张按合同约定50000元计算，因合同对违约金约定不明，原审法院结合双方证据及庭审情况综合考虑，酌情认定答少锋承担违约金为10000元。综上，依法解除四联村村委会与答少锋签订的《承租协议》。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条之规定，原审法院遂判决：一、原告西安市长安区砲里街道四联村村民委员会与被告答少锋签订的《承租协议》于2020年9月25日解除；二、本判决生效后十五日内，被告答少锋向原告西安市长安区砲里街道四联村村民委员会支付2017年1月至2020年9月25日期间的租金共计38470.84元；三、本判决生效后十五日内，被告答少锋向原告西安市长安区砲里街道四联村村民委员会支付违约金10000元；四、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2045元（原告已预交）,由被告答少锋承担（被告于上述给付款项时一并支付原告受理费）。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，本案二审争议的焦点问题是：答少锋是否存在违约的事实行为。首先，答少锋因容留他人在案涉租赁乙炔厂厂区内容留他人吸毒触犯刑律而受到了刑事处罚。因此，答少锋违反其“保证在租赁期内守法经营”的承诺，将案涉生产经营场厂区作为容留他人吸毒的场所，显然严重违反双方合同约定。答少锋狭义理解双方合同约定，认为容留他人吸毒不属于违约行为的主张，本院不予支持。另一方面，答少锋反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，而答少锋未能提供证据证明其关于依约给付租金而四联村村委会拒收的事实主张，故答少锋应依法承担不利之后果。综上所述，原审法院认定合同解除并对欠付租金、承担违约金的认定均无不妥。原审判决正确，应予维持。答少锋的上诉请求依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2045元，答少锋已预交，由答少锋负担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 李 涛审判员 卫婉莹二〇二一年八月十日书记员 范致远