湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0121民初6811号原告：张春顺，男，1962年2月18日出生，汉族，户籍地：湖南省辰溪县。委托代理人：张宇轩，男，1996年1月6日出生，汉族，户籍地：湖南省长沙县，系原告之子。被告：陕西大城小屋不动产管理有限公司长沙分公司，营业场所：长沙市开福区通泰街道中山路589号开福万达广场B区商业综合体（含写字楼）29010号。负责人：刘锐。被告：陕西大城小屋不动产管理有限公司，住所地：陕西省西安市高新区沣惠南路16号金茂国际7号楼2401室。法定代表人：刘锐。原告张春顺与被告陕西大城小屋不动产管理有限公司（以下简称“大城小屋公司”）、陕西大城小屋不动产管理有限公司长沙分公司（以下简称“大城小屋长沙公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员罗海涛公开开庭进行了审理。张春顺的委托诉讼代理人张宇轩到庭参加了诉讼，被告大城小屋公司、大城小屋长沙公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。现已审理终结。张春顺请求本院判令：1.解除与被告1签订的《房屋租赁合同》（编号：DCXW(2019）-0731244)；2.二被告支付房屋租金22979.83元、物业费1541.54元、暖气费1009.28元；3.二被告支付违约金119550.4元；4.二被告支付房屋空置费用，标准137元/日；5.二被告支付家具及家电维修费5000元；6.本案诉讼费用由被告承担。被告大城小屋公司、大城小屋长沙公司均未作答辩。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：1．2019年11月11日，原告张春顺（甲方）与被告大城小屋长沙公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定张春顺将房屋向大城小屋长沙公司出租并委托该公司装修，由张春顺承担装修费用，收取租金。《合同》主要内容包括：租赁物：坐落于长沙县房屋；房屋面积：126.16㎡；租金期限：38个月，前2个月装修期免租，后36个月按照4100元的标准收取租金；支付方式：按月于每月20日前支付；房屋交付时间：2019年11月11日前；委托房屋装修款总价：119550.4元；费用承担：水费、电费、物业管理费等在装修期间由张春顺负担，装修期结束后由大城小屋长沙公司负担。另《合同》第十三条第三项载明：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不支付或者不按照约定支付租金达60日的；2.二次及以上拖欠各项费用达10000元的……”；第十四条第四项载明：“乙方有本合同第十三条第十三款约定情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按照甲方的装修款全额支付违约金……”。2.张春顺按约定支付完装修款，由大城小屋长沙公司装修完毕并使用。2020年2月，大城小屋长沙公司因疫情原因与原告协商减交、缓交房租，张春顺同意疫情结束前的租金暂缓缴纳，待疫情结束后将该部分租金分为十二份，随每月正常租金发放。根据大城小屋公司向张春顺转账记录显示，双方确认缓交租金期间为2020年1月20日至同年4月20日，金额12300元，从2020年5月20日至次年4月20日每月支付1025元。3.张春顺提供的个人中国银行账户流水显示，被告大城小屋公司从2020年5月20日至2021年3月20日分多笔向张春顺转账合计45901.89元，之后再未支付过款项，其中从2021年1月20日起即欠缴部分租金。4.根据《合同》计算，大城小屋长沙公司应在2个月免租期后开始缴纳租金，即租金起计日为2020年1月12日，至2021年5月20日，实际产生租金66830元[4100元/月×（9日÷30日/月+16个月）]。另，根据张春顺提供的发票，租赁房屋于2020年7月1日至次年6月30日产生物业费2570.84元，2020年12月15日至次年2月20日产生供暖费925.94元。经计算，2020年7月1日至2021年5月20日期间物业费为2285.26元[2570.84元/年÷12个月×（20天÷30天/月+10个月）]。5.2021年5月20日，因对方迟延支付租金，张春顺按《合同》载明的乙方联系地址向大城小屋长沙公司发送解除通知函被拒收。同年5月23日，张春顺收回案涉租赁房屋，于6月20日出租给案外人粟威。判决理由与结果本院认为，一、被告大城小屋公司、大城小屋长沙公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视其放弃相应的诉讼权利，不影响本院依据审理查明的事实依法作出裁判。二、关于案涉《租赁合同》是否解除。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”。本案双方在《合同》中约定“甲方（张春顺）有权单方解除合同，收回房屋：1.不支付或者不按照约定支付租金达60日的”。被告大城小屋长沙公司从2021年1月20日起拖欠租金，至今未付，拖欠时间已超60日的事实有《合同》、《银行流水》等证据证明，事实清楚，证据确实充分，本院依法认定。综上，双方约定的解除条件已成就，原告有权解除合同。原告在2021年5月20日向大城小屋公司长沙公司邮寄解除通知函，由于收件地址系大城小屋长沙公司在《合同》上确认了的联系地址，故解除通知函虽被拒收，但仍可视为原告意思表示到达了大城小屋长沙公司，《合同》于2021年5月20日解除。三、关于欠付款项。原告主张大城小屋长沙公司欠付租金22979.83元、物业费1541.54元、暖气费1009.28元。本院前文已查明截止合同解除之日（2021年5月20日），产生房屋租金66830元，另有证据证明在租赁期内，2020年7月1日至2021年5月20日产生物业费2285.26元、2020年12月15日至2021年2月20日产生供暖费925.94元，以上费用根据《合同》约定均应由大城小屋长沙公司承担。前期大城小屋公司支付了45901.89元，为便于计算，本院将该款全部认定为支付租金，即大城小屋长沙公司还应继续支付租金20928.11元、物业费2285.26元、供暖费925.94元，本院对原告该项诉求依法予以部分支持。四、关于房屋空置费。原告于2021年5月20日解除《合同》后于同年5月23日即收回占有房屋，期间仅间隔三天，本院对原告要求房屋空置费的诉求不予支持。五、关于违约金。《合同》约定违约金为全额装修款119550.4元，显著过高。结合原告的损失及大城小屋长沙公司的违约情形，本院酌情认定违约金为5000元。六、关于家电维修费，无证据证明，本院不予认定。七、关于大城小屋公司的责任承担。《中华人民共和国公司法》第十四条规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，大城小屋长沙公司系大城小屋公司的分公司，不具有民事责任承担能力，本案产生的民事责任应由大城小屋公司承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百零三条，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：一、原告张春顺与被告陕西大城小屋不动产管理有限公司长沙分公司签订的《房屋租赁合同》于2021年5月20日解除；二、限被告陕西大城小屋不动产管理有限公司公司于本判决生效之日起十日内向原告张春顺支付房屋租金20928.11元、物业费2285.26元、供暖费925.94元；三、限被告陕西大城小屋不动产管理有限公司公司于本判决生效之日起十日内向原告张春顺支付违约金5000元；四、驳回原告张春顺的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3302元，减半收取1651元，由被告陕西大城小屋不动产管理有限公司公司承担500元，原告张春顺承担1151元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 罗  海  涛二〇二一年八月十日法官助理 蒋  泰  川书 记 员 蒋泰川（兼）附本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。