湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0182民初6728号原告：长沙天和物业管理有限公司，住所湖南省宁乡市城郊乡东沩村凤形组。法定代表人：李文平，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟波，女，1986年3月13日出生，汉族，住湖南省，该公司法务。被告：邹坤霖，男，1990年11月24日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。原告长沙天和物业管理有限公司（以下简称“天和物业”）与被告邹坤霖物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月12日立案后，适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟波到庭参加了诉讼，被告邹坤霖经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天和物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费8147元，城市生活垃圾处理费300元，违约金800元，共计9247元；2、判令被告承担本案诉讼费、公告费。事实和理由：2017年2月20日，原告与紫金公馆业主委员会签订了《紫金公馆物业服务合同》，合同约定由原告向紫金公馆业主委员会的小区提供物业管理服务，合同期限自2017年2月14日至2020年2月14日止。另2020年4月7日，原告与小区业主委员会签订了关于《紫金公馆物业服务合同》延期一年的协议，该协议约定原告的服务期限延长至2020年12月31日止，合同同时约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业服务费用，业主与物业使用人，如业主无正当理由经催告拒不缴纳物业管理服务费，乙方可依相关法律依据收取滞纳金。被告系上述物业305号的业主，物业面积123.82平方米，收费标准为1.4元/月/平方米计算，按约定应当向原告缴纳从2017年2月1日至2020年12月31日的物业服务费用人民币8147元，城市生活垃圾处理费300元，违约金800元，但被告一直拒缴费。被告邹坤霖未提交书面答辩意见，向本院邮寄了（2016）湘0124民初5837号民事判决书、关于宁乡米萝咖啡店全体合伙人决定解散的清算及本人身份证复印件，关于宁乡米萝咖啡店全体合伙人决定解散的清算中标注：“判决前后的房屋实际使用人，也就是租了房子的人是汤启明电话：138××××3358”。本院经审理认定如下案件事实：2017年2月20日，原告与宁乡县玉潭街道紫金公馆商住小区业主委员会签订《紫金公馆物业服务合同》。合同约定由原告为涉案小区提供物业服务，服务期限自2017年2月14日起至2020年2月14日止；物业服务费收费标准为：住宅1.4元／月／平方米、商业2.5元／月／平方米、停车位30元／月／个。宁乡市不动产登记中心出具的房产信息显示，自2013年5月15日起至今位于宁乡市玉潭镇紫金路139号（紫金公馆-1）305室房屋登记在被告邹坤霖名下，房产证号71××82，建筑面积123.6平方米。自原告进场提供物业服务起，被告未缴纳物业服务费，经原告书面催收后被告仍未缴纳，酿成本案纠纷。另，本院于2017年4月28日，就案外人肖琳颖诉邹坤霖民间借贷纠纷一案作出（2016）湘0124民初5837号一审民事判决书，判决：被告邹坤霖于该判决生效之日起3日内偿还案外人肖琳颖借款本金838000元及支付利息71230元（按年利率6%计算自2015年5月31日起至2016年10月31日止），共计909230元，后段利息按年利率6%继续计算至借款本金清偿之日止。该判决书生效后，案外人肖琳颖向本院申请执行，本院于2019年7月24日作出（2019）湘0124执恢77号之二执行裁定书，裁定如下：一、将被执行人邹坤霖名下的座落于宁乡县玉潭镇紫金路139号房屋（紫金公馆305房屋，权证号为71××82，建筑面积123.6平方米）作价750000元，交付申请执行人肖琳颖抵偿（2016）湘0124民初5837号民事判决书所确定的债务，该房屋所有权自本裁定送达申请执行人肖琳颖时起转移；二、申请执行人肖琳颖可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。本裁定送达后即发生法律效力。该执行裁定书于2019年7月24日送达给了案外人肖琳颖及被告邹坤霖。以上事实，有《紫金公馆物业服务合同》、《紫金公馆物业管理方案》、不动产信息登记表、短信催收截图、（2016）湘0124民初5837号民事判决书、被告身份证复印件、（2019）湘0124执恢77号之二执行裁定书及送达回证、到庭当事人的陈述等证据及本院庭审笔录在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，基于庭审查明的事实，根据（2019）湘0124执恢77号之二执行裁定书载明的情况，自2019年7月24日该裁定书送达给案外人肖琳颖起涉案房屋所有权已转移给肖琳颖，2019年7月24日前被告系涉案房屋所有权人，被告应将2017年2月14日至2019年7月24日的物业服务费5076元（123.6㎡×1.4元/㎡/月×29个月＋123.6㎡×1.4元/㎡/月÷30天×10天）支付给原告，超过部分本院不予支持。关于被告提交的证据材料中显示判决前后涉案房屋出租给了汤启明，实际使用人是汤启明的问题。首先，被告未到庭，原告提交的证据系复印件，汤启明是否是实际使用人无法查实。其次，即使汤启明是涉案房屋的实际使用人，被告与实际使用人约定物业费由实际使用人交纳，被告作为房屋所有权人依法亦负连带交纳责任。原告未提交代收城市生活垃圾处理费的证据，故本院对原告要求被告支付城市生活垃圾处理费的诉讼请求不予支持。因此类纠纷涉及面广，原告在提供物业服务过程中，难免存在瑕疵，故对原告要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告邹坤霖于本判决生效之日起五日内向原告长沙天和物业管理有限公司支付2017年2月14日至2019年7月24日物业服务费5076元；二、驳回原告长沙天和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告长沙天和物业管理有限公司负担11元，被告邹坤霖负担14元。本判决为终审判决。审判员 肖 艳二〇二一年八月二十四日书记员 钟博文附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。