陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终10832号上诉人（原审被告）：陕西众仁医药有限公司西安曲江大道店，住所地西安曲江新区曲江大道595号中国铁建国际城曦园4-10102。负责人：姚亚娥，该公司店长。委托诉讼代理人：周文海，上海申浩（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭特，上海申浩（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：马兰，女，1974年4月16日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王晓雪，北京国枫（西安）律师事务所律师。原审被告：刘文卿，男，1973年9月8日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：周文海，上海申浩（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭特，上海申浩（西安）律师事务所实习律师。原审被告：陕西众仁医药有限公司，住所地西安曲江新区曲江池北路曲江梧桐苑15栋1单元10105室。法定代表人：焦堂锐，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周文海，上海申浩（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭特，上海申浩（西安）律师事务所实习律师。上诉人陕西众仁医药有限公司西安曲江大道店（以下简称“众仁医药曲江大道店”）因与被上诉人马兰及原审被告刘文卿、陕西众仁医药有限公司（以下简称“众仁公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初17274号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。众仁医药曲江大道店上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二项判决，改判驳回马兰的诉讼请求。2.本案一、二审案件受理费由马兰承担。事实和理由：一、众仁医药曲江大道店与马兰解除合同系因不可抗力导致，众仁医药曲江大道店并不构成违约，一审法院认定众仁医药曲江大道店承担违约责任属于事实认定错误。2020年初，正值新冠××疫情突发，为了保护公众健康，政府采取了企业停产停工，居民居家隔离等疫情防控措施，客观上导致众仁医药曲江大道店经营收入归零，已处于严重经营困难的情形。据此众仁医药曲江大道店于2020年2月12日，向马兰提交书面说明，希望马兰考虑疫情因素可以适当减免租金，马兰一味追求自身经济利益，拒绝做任何让步,并称如无力支付房租就别租了。众仁医药曲江大道店为了防止因不可抗力导致损失进一步扩大，与马兰协商于2020年3月1日解除合同。众仁医药曲江大道店与马兰协商解除合同系不可抗力导致的，且解除合同动议由马兰发起，众仁医药曲江大道店并不存在违约情形。众仁医药曲江大道店的行为不宜认定为双方约定的违约情形，不能据此认定由众仁医药曲江大道店承担合同解除的违约责任。参照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发【2020】17号）第一条第五项承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。一审法院认定由众仁医药曲江大道店承担解除合同的违约责任，与司法解释精神不符。二、一审法院判决由众仁医药曲江大道店向马兰支付2020年3月1日至2020年4月16日期间的房屋占用费属于严重事实认定错误。在受疫情影响的前提下，众仁医药曲江大道店与马兰于2020年3月1日协商一致解除了涉案合同。双方约定在众仁医药曲江大道店不影响马兰招租及安排租客看房的前提下，将众仁医药曲江大道店的少部分物品暂存于案涉房屋中，马兰在此期间不向众仁医药曲江大道店主张任何房屋占有费用，2020年4月16日众仁医药曲江大道店将所有物品从案涉房屋中搬出，马兰也同意按照当天房屋现状接收了该房屋，且并未提出异议。一审法院判决由众仁医药曲江大道店向马兰支付2020年3月1日至2020年4月16日的占用费，既无事实根据，又无法律依据。马兰辩称，一、众仁医药曲江大道店在合同租赁期内提前退租，构成违约，一审判决众仁医药曲江大道店按照合同约定承担违约金16879元，事实清楚，认定正确。根据合同约定，众仁医药曲江大道店应当于2020年1月10前支付2020年2月租金，马兰称药店经营不下去了想退租，拖至2月25日时才支付2月份租金；其本应于2020年2月10日前支付3月份租金，然至今未予以支付。涉案租赁合同系因众仁医药曲江大道店提前要求退租的违约行为导致无法继续履行，且众仁医药曲江大道店明确表态因经营问题提前退租无力支付租金，因众仁医药曲江大道店要求提前退租及拖欠租金构成违约，马兰才发出律师函明确解除合同适宜，因此显属于众仁医药曲江大道店单方违约。同时，根据合同约定，租金按月支付，众仁医药曲江大道店应于每次租期开始前20日支付下一期租金，也就是说先付后用，众仁医药曲江大道店在合同期内，亦未按时支付租金，其实际履行中，系每月中下旬才支付当月租金，早已经违约在先，根据法律规定，在违约之后不得以不可抗力主张免除违约责任。且双方此前的聊天记录中，众仁医药曲江大道店一直承认应支付违约金，并希望与马兰协商违约金数额，众仁医药曲江大道店辩称受疫情影响，可实际情况是其早在疫情之前已经违约在先，且疫情爆发导致医药行业短期内产生了巨大利润，药品、防护口罩等医疗用品价格暴涨，众仁医药曲江大道店亏损完全系其经营不善，与疫情无关。一审判决众仁医药曲江大道店承担违约责任有事实依据、合同依据，应予维持。二、众仁医药曲江大道店应按照合同约定租金标准支付房屋占用费至实际腾房之日，至少应付至6月13日。关于众仁医药曲江大道店占用涉案房屋具体时间的事实，众仁医药曲江大道店一审提交的聊天记录证据显示截止2020年4月13日仍未腾房，马兰一审证据聊天记录显示的截止2020年4月16日马兰问搬完没，众仁医药曲江大道店晚上21:59分称差不多了，且众仁医药曲江大道店于2020年6月13日给马兰发信息说有些东西“明天去搬”，足以说明众仁医药曲江大道店在开庭后几个月补交的物业《证明》不符合属实，众仁医药曲江大道店不可能于2020年4月16日完全搬离，众仁医药曲江大道店提交的《证明》与聊天记录明显矛盾，因此不能作为认定案件事实的依据。一审证据足以证明马兰一直催促众仁医药曲江大道店搬东西，截止2020年6月13日晚上19:33分众仁医药曲江大道店仍未搬完、未彻底腾空房屋室内，应支付房屋占用费至少至6月13日，众仁医药曲江大道店于2020年7月21日将公司注册地址迁出涉案房屋，房屋占用费原本诉至腾房完毕、恢复原状并迁出地址之日，现应至少算付至实际腾房之日。因众仁医药曲江大道店将房屋租金实际支付至2020年2月底，一审法院判决众仁医药曲江大道店按照租金标准承担自2020年3月1日至实际腾房之日的房屋占用费没有问题，但一审法院错误认定腾房之日为4月16日违背事实（数字也计算错误），侵害了马兰的合法权益，马兰为息事宁人未提起上诉，但一审法院的错误认定（及误算）二审也应予以一并纠正，并改判众仁医药曲江大道店承担至6月13日的房屋占用费。三、众仁医药曲江大道店作为分支机构，并非独立法人，众仁公司应当承担其开办的分支机构的民事责任。众仁医药曲江大道店系众仁公司开办的分支机构，不具有独立法人资格，不能独立承担民事责任，且众仁医药曲江大道店撤店后未再继续营业，应当由众仁公司承担其开办的分支机构的民事责任。一审法院未依法判决众仁公司承担责任，仅判决不具备民事主体资格的众仁医药曲江大道店承担责任法律适用错误，应予以纠正。四、刘文卿系实际合同履行方，应对本案承担连带责任。刘文卿是涉案合同的实际履行人。涉案房屋租赁合同的租金大多系刘文卿支付，且一二层均由其同时同一笔支付，涉案租赁合同的签订、履行、提前退租等问题，均系刘文卿与马兰联系、沟通，所有事项均由刘文卿决定，因此，众仁医药曲江大道店辩称刘文卿与众仁医药公司无关，不能成立。众仁医药曲江大道店在庭前将公司注册地址迁至刘文卿与其妻子共同所有的房屋地址上，也印证其为实际控制人的事实。刘文卿与马兰通话中，明确承认由其承担责任。因此，刘文卿作为合同的实际履行方应当对本案的诉求承担连带责任。刘文卿、众仁公司述称，同意众仁医药曲江大道店的上诉。马兰向一审法院起诉请求：1.判令众仁医药曲江大道店支付因其违约导致合同解除的违约金16879元；2.判令众仁医药曲江大道店向马兰支付截止2020年4月8日的欠付的租金人民币15599元（自2020年3月1日起至2020年4月8日），并从应付款之日（2020年2月10日）起按照合同约定标准（每日2%）支付逾期付款违约金直至付清之日止，暂主张违约金6000元；3.判令众仁医药曲江大道店向马兰支付自2020年4月13日起承担房屋占用费直至腾房完成之日止，按合同约定租金标准计算，暂主张49401元；4．判令众仁医药曲江大道店将搭建擅自对外出租收取的租金向马兰返还，暂主张40000元。5.判令本案的诉讼费、公告费、保全费由众仁医药曲江大道店承担。一审法院认定事实：马兰与梁宗旭系夫妻关系。2016年10月12日，二人自中铁二十一局集团德盛和置业有限公司处购买了中国铁建国际城（一期）15幢2单元1层20104号房屋。2016年11月左右，马兰（甲方、出租方）与众仁医药曲江大道店（乙方、承租人）签订了《房屋租赁合同》，约定：由众仁医药曲江大道店承租马兰位于西安市曲江新区曲江大道595号中国铁建国际城曦园15-2104号房屋；建筑面积285.10平方米；租期为2016年11月1日起至2021年10月31日止。该合同系众仁医药曲江大道店对涉案房屋的两层整租合同。后马兰（甲方、出租方）与众仁医药曲江大道店（乙方、承租人）在2016年11月1日就涉案房屋的一层重新签订了《房屋租赁合同》并实际履行，该合同约定：由众仁医药曲江大道店承租马兰位于西安市曲江新区曲江大道595号中国铁建国际城曦园15-2-104号一层；建筑面积142.55平方米；该房屋仅作为乙方药店使用；租期为2016年11月1日起至2021年10月31日止；租金14255元/月，租金自第三年起（2018年11月1日）每年上浮3%；租金每月交付一次，乙方在合同签订之日起十日内在甲方交付首次房屋租金共14255元，以后每次租期开始前二十日向甲方交纳下一期房屋租金，甲方不提供发票；租赁期满或合同解除三日内，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还房屋及其附属设施；第十二条1、租赁期间,乙方有下列行为之一的,甲方有权终止合同,收回该房屋,乙方应按照合同租金总额的2%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的,乙方还应承担最多不高于租金总额10%的赔偿责任。(1)违反本合同约定,未经甲方书面同意,将房屋转租、转借给他人使用的;(2)未经甲方书面同意,拆改变动房屋结构或损坏房屋;(3)改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；(4)乙方无故拖欠房租逾期一个月以上的。2.乙方如逾期支付租金,每逾期一日,则乙方按日租金支付滞纳金,如乙方无故拖欠房租逾期一个月以上的,甲方有权终止本合同。4.在租赁期内,乙方中途退租的,乙方已交纳的租金甲方不予退还乙方还应按合同租金总额的2%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的,乙方还应承担赔偿责任；附件中约定2019年11月1日至2020年10月31日一层租金为每月15123元。根据马兰提供的银行转账记录，刘文卿向马兰支付了部分涉案房屋的租金。刘文卿称其虽然支付部分租金，但不是合同的相对方，其是代众仁医药曲江大道店支付租金。2020年2月12日，众仁医药曲江大道店工作人员焦堂锐通过微信向马兰发送了《租金减免申请》，因疫情申请租金的部分减免。马兰并未同意。2020年2月25日，刘文卿短信留言：焦已让回西安，房租让他抓紧打了，国际城药店他经营不下去了，你安排出租吧。2020年3月1日，马兰微信留言：焦总，请你公司提供停租通知书，我好以此向社会招租。焦堂锐留言：好的；马姐晚上好，我看到您已经贴了出租出售信息，货我们抓紧搬走，您有看房客户我们及时开门。2020年4月8日，马兰向众仁公司以及刘文卿发送了《律师函》，称2020年2月25日，贵方向我方明确表示不再继续承租我方房屋，贵方行为已构成违约，我方以此函解除与贵方的《房屋租赁合同》并主张相应违约责任。庭审中，双方确认涉案房屋的租金众仁医药曲江大道店已经支付至2020年2月底。关于马兰所称的屋外加盖部分，该加盖部分实际由赵春华加盖，赵春华系中国铁建国际城曦园15-2102以及15-2202号房屋业主，其称与马兰是认识多年的朋友，阳光房是其加盖并经过马兰的同意。一审案件审理过程中，马兰确认该阳光房于2020年12月被强制拆除。赵春华与刘文卿系夫妻关系。关于腾房，马兰称众仁医药曲江大道店实际在2020年6月13日腾房完毕。众仁医药曲江大道店称其在2020年4月16日已经全部搬出。根据马兰提供微信记录显示：2020年4月12日，焦堂锐留言：今天我们就准备，这几天就搬走了。2020年4月13日，马兰留言：收到，你搬好打电话我过来拿卡。2020年4月14日，马兰留言：焦总今天能搬完不。焦堂锐：今天可能还不行，木工下午过来拆背柜子，我们会抓紧，不影响您看房租房。2020年4月16日，马兰：焦总，今天搬完没？焦堂锐：差不多了。直到2020年6月13日，焦堂锐:马总你好，还有些东西我们明天去收拾搬走，铺面已经出租出去吧！明天有人在吗？几天下雨没有过去。2020年4月17日，中国铁建国际城曦园物业服务中心处出具了《证明》，载明：众人医药有限公司曲江大道店于2020年4月16日全部搬离中国铁建国际城曦园15-*2-104室，特此证明。一审法院认为，马兰与众仁医药曲江大道店签订的《房屋租赁合同》系双方权利义务的真实意思表示，亦没有违反法律、行政法规的强制性规定，故而依法认定为合法有效。合同签订后，马兰向众仁医药曲江大道店交付了商铺，众仁医药曲江大道店也实际使用了涉案商铺。直到2020年2月12日众仁医药曲江大道店向马兰申请减免租金未果故商谈解除涉案合同。庭审中，马兰称众仁医药曲江大道店是在2020年2月25日明确解除涉案合同，同时2020年3月1日，马兰也微信留言：焦总，请你公司提供停租通知书，我好以此向社会招租。据此可以认定双方就合同解除已经在2020年份3月1日达成一致。关于马兰主张违约金一节，众仁医药曲江大道店在合同到期前提前退租，导致马兰合同目的不能实现，故应属违约，根据双方合同约定：在租赁期内,乙方中途退租的,乙方已交纳的租金甲方不予退还乙方还应按合同租金总额的2%向甲方支付违约金。现在马兰主张众仁医药曲江大道店支付违约金16879元，于法有据，一审法院依法予以支持。关于马兰主张欠付租金及违约金的诉请，因在众仁医药曲江大道店提出解除合同后，马兰在2020年3月1日微信留言让众仁医药曲江大道店提供停租通知书，马兰好以此向社会招租。据此可以认定双方就合同解除已经达成一致。马兰在2020年4月8日的律师函系对该事实的确认。故马兰主张自2020年3月1日起至2020年4月8日的租金及违约金，无法无据，一审法院不予支持。关于马兰主张的房屋占用费，对于众仁医药曲江大道店实际的腾房时间，根据众仁医药曲江大道店提供的物业证明以及马兰的微信记录，2020年4月16日微信记录显示众仁医药曲江大道店称已经搬的差不多了，此后直到2020年6月13日，众仁医药曲江大道店称还有一些东西但此时根据信息记录，众仁医药曲江大道店已经不掌握房屋钥匙，结合物业出具的证明，一审法院认为仅凭2020年6月13日的短信不能证明众仁医药曲江大道店仍占有涉案房屋并导致马兰无法出租。故对于腾房时间，一审法院依法认定为2020年4月16日，故众仁医药曲江大道店应当按照租金标准支付2020年3月1日至2020年4月16日期间的房屋占用费，故房屋占用费为11689.37元。关于马兰主张众仁医药曲江大道店将搭建擅自对外出租收取的租金向马兰返还的诉请，该搭建部分系案外人赵春华所建，马兰主张案外人所搭建阳光房的房租，无法无据，一审法院不予支持。同时本案系房屋租赁合同纠纷，与马兰建立房屋租赁合同关系的是众仁医药曲江大道店，并非刘文卿以及众仁公司，故马兰主张刘文卿以及众仁公司承担责任，亦无法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：一、被告陕西众仁医药有限公司西安曲江大道店于本判决生效之日起十日内支付原告马兰违约金16879元。二、被告陕西众仁医药有限公司西安曲江大道店于本判决生效之日起十日内支付原告马兰2020年3月1日至2020年4月16日期间的房屋占用费11689.37元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告马兰其余诉讼请求。一审案件受理费2870元，由被告陕西众仁医药有限公司西安曲江大道店承担，因原告已预交，故被告陕西众仁医药有限公司西安曲江大道店在履行生效判决时将其承担的案件受理费一并支付于原告。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，马兰与众仁医药曲江大道店自愿签订《房屋租赁合同》，马兰向众仁医药曲江大道店交付了商铺，众仁医药曲江大道店也实际使用了涉案商铺，直到2020年2月12日众仁医药曲江大道店向马兰申请减免租金未果故商谈解除涉案合同，一审法院根据对案件的审查，认定双方就合同解除已经在2020年3月1日达成一致，符合本案实际情况。关于马兰主张违约金一节，一审法院认定众仁医药曲江大道店在合同到期前提前退租，导致马兰合同目的不能实现，应属违约，根据双方合同约定，对马兰主张众仁医药曲江大道店支付违约金16879元之诉请予以支持，并无不当。对于马兰主张欠付租金及违约金的诉请，一审法院认定马兰主张自2020年3月1日起至2020年4月8日的租金及违约金，与法无据，不予支持；关于马兰主张的房屋占用费，一审法院根据对案件的审查，认定众仁医药曲江大道店腾房时间为2020年4月16日，从而认定众仁医药曲江大道店应按照租金标准支付2020年3月1日至2020年4月16日期间的房屋占用费11689.37元，亦无不当之处。综上所述，众仁医药曲江大道店上诉依据不足，本院依法不予支持。众仁医药曲江大道店系众仁公司的经工商登记办理营业执照的分公司，众仁医药曲江大道店以自身名义与马兰签订并履行案涉租赁合同，具有本案诉讼主体资格，一审法院判令众仁医药曲江大道店承担相应的合同责任，并无不当。对于众仁公司应否在本案判决中同时承担责任的问题，因一审判决宣判后，马兰并未提起上诉，系对其自身诉讼权利的处分，按照《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第十五条：“作为被执行人的法人分支机构，不能清偿生效法律文书确定的债务，申请执行人申请变更、追加该法人为被执行人的，人民法院应予支持。法人直接管理的责任财产仍不能清偿债务的，人民法院可以直接执行该法人其他分支机构的财产。作为被执行人的法人，直接管理的责任财产不能清偿生效法律文书确定债务的，人民法院可以直接执行该法人分支机构的财产。”之规定，马兰在申请执行阶段，发现众仁医药曲江大道店不具有清偿能力的，亦可通过申请变更、追加众仁公司为被执行人的方式要求众仁公司承担相应的民事责任。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费514.2元，陕西众仁医药有限公司西安曲江大道店已预交，由陕西众仁医药有限公司西安曲江大道店负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琪审判员 师 婷审判员 卫婉莹二〇二一年八月三日书记员 段 蓓