广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0117民初3940号原告：广州农村商业银行股份有限公司从化支行，营业场所：广州市从化城郊街河滨北路98号首层、二层，统一社会信用代码：91440101191271902J。负责人：林宏谋，职务：行长。委托诉讼代理人：冼平威，男，汉族，1981年12月30日出生，住广州市从化区，系原告公司职员。委托诉讼代理人：范伟雄，男，汉族，1974年6月7日出生，住广州市从化区，系原告公司职员。被告：谢穗雯，女，汉族，1978年12月8日出生，住广州市从化区。被告：潘远志，男，汉族，1982年4月17日出生，住广州市从化区。被告：单启东，男，汉族，1983年8月21日出生，住广东省增城市。被告：广州从化珠光投资有限公司，住所地：广州市从化区街口街滨江一路御景商业街1号二楼，统一社会信用代码：914401846681385602。法定代表人：罗海会，职务总经理。委托诉讼代理人：温晋民，男，汉族，1988年8月21日出生，住广州市从化区，系被告公司职员。原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行诉被告谢穗雯、潘远志、单启东、广州从化珠光投资有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年5月26日立案受理后，根据原告申请，本院于2021年5月28日依法作出（2021）粤0117民初3940号民事裁定书，裁定查封被告谢穗雯、潘远志名下位于广州市从化区街口街×××号（不动产权证书号：粤【2021】广州市不动产权第×××号、粤【2021】广州市不动产权第×××号）的房产。2020年7月16日本院依法适用简易程序公开开庭对本案进行了审理，原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行委托诉讼代理人冼平威、被告广州从化珠光投资有限公司委托诉讼代理人温晋民到庭参加了诉讼，被告谢穗雯、潘远志、单启东经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求:1、判决解除原告与被告谢穗雯、潘远志于2017年7月19日签订的《楼宇按揭合同》(合同编号：0707004201700361)；2、判决被告谢穗雯、潘远志立即偿还借款本金3103515.62元及利息、罚息、复利共15949.44元，合计3119465.06元(利息、罚息、复利暂计至2021年5月25日止共15949.44元，从2021年5月26日起至贷款清偿之日止按合同约定利率计算)给原告；3、判决被告单启东、被告广州从化珠光投资有限公司对被告谢穗雯、潘远志拖欠的借款本金及利息承担连带清偿责任；4、判决原告对被告谢穗雯、潘远志提供的位于广州市从化区街口街×××号的房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；5、判决全部被告承担全部诉讼、财产保全、公告等实现债权的费用。事实与理由：2017年7月19日，被告谢穗雯、潘远志因购买从化区街口街×××房(新门牌地址为：广州市从化区街口街×××号)的房产向原告申请贷款，被告谢穗雯、潘远志与原告签订了《楼宇按揭合同》【编号：0707004201700361】，合同约定：被告谢穗雯、潘远志向原告借款3450000.00元用于购房，借款期限360个月，还款方式为按月等额归还借款本息，每月还款日为15日，月利率为3.8972%。被告单启东与原告签订了《保证合同》(合同编号：0707071201700606)，约定由被告单启东为被告谢穗雯、潘远志的贷款承担连带保证责任。被告广州从化珠光投资有限公司与原告签订了《楼宇按揭合作协议》(编号：2015091100000002)，约定被告广州从化珠光投资有限公司对被告谢穗雯、潘远志的债务承担阶段性连带保证责任。被告谢穗雯、潘远志提供案涉借款购买的住房作抵押担保。《楼宇按揭合同》签订后，原告已依合同约定于2017年7月24日发放借款3450000.00元，到期日期为2047年7月24日。截至到2021年5月25日，被告谢穗雯、潘远志已归还借款本金346，484.38元及相应利息，仍欠原告借款本金3103515.62元及利息15949.44元。贷款自2021年5月开始逾期还款，目前，贷款逾期供款1期，逾期贷款本息至今尚未结清且拒绝归还，被告单启东、被告广州从化珠光投资有限公司作为担保人也没有对上述借款本息承担连带清偿责任；此外，还款期内被告谢穗雯、潘远志已累计超过六期以上不按时供款，且不配合办理按揭房产的抵押登记手续，在未征得原告书面同意下将按揭的房产转让，已形成违约。综上所述，鉴于所有被告未能按约定和原告要求归还逾期贷款，且不配合办理按揭房产的抵押登记手续，在未征得原告书面同意下将按揭房产转让，使原告的合法权益受到严重侵害，特向贵院提起诉讼。在庭审中，原告表示起诉后被告偿还了一期款项，故变更第2项请求为判决被告谢穗雯、潘远志立即偿还借款本金3098469.37元及利息、罚息、复利共24511.82元，合计3122981.19元(利息、罚息、复利暂计至2021年7月16日止共24511.82元，从2021年7月17日起至贷款清偿之日止按合同约定利率计算)给原告。被告广州从化珠光投资有限公司辩称，1、若法院判决抵押权成立，则我方认为根据物保优于人保的原则，应先对抵押物进行拍卖处理，不足部分才承担保证责任；2、请求法院判决我司承担保证责任后，有权向借款人及担保人单启东进行追偿，具体欠款金额因我方不是借款人，请求法庭核实。原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行为证明其主张，向本院提交了下列证据：1、被告的身份证、结婚证、营业执照（复印件），拟证明被告的诉讼主体资格；2、借款借据、楼宇按揭合同、商品房买卖合同（原件），拟证明被告向原告借款并用涉诉房屋作抵押的事实；3、《保证合同》（原件）；4、《楼宇按揭合作协议》（原件）；5、不动产权证书（原件）、查册表（复印件）；6、催收通知书（原件）；7、欠息情况表、还款记录表（盖章打印件）；8、广州市存量房买卖合同（拍照打印件）。另当庭补充最新的欠息情况表和还款记录表。被告谢穗雯、潘远志、单启东经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩、质证意见，视为放弃答辩、举证及质证权利。被告对原告提供的证据没有提出异议亦无提供相反证据，本院经核实对上述证据予以确认并在卷佐证。经审理查明：2017年7月17日被告谢穗雯、潘远志（乙方、买方）与被告广州从化珠光投资有限公司（甲方、卖方）签订《商品房预售合同》，由乙方向甲方购买从化区街口街×××房(新门牌地址为：广州市从化区街口街×××号)。2017年7月19日，原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行（乙方、贷款人、抵押权人）与被告谢穗雯、潘远志（甲方、借款人、抵押人）签订了《楼宇按揭合同》（一手楼适用）（编号：0707004201700361），约定被告谢穗雯、潘远志向原告借款345万元，用于购买位于从化区街口街×××房(新门牌地址为：广州市从化区街口街×××号)的房屋；供款总期数360期，还款方式为按月等额归还借款本息，每月还款日为15日；被告谢穗雯、潘远志授权原告将全部贷款一次性划入广州从化珠光投资有限公司指定的银行账户（户名：广州从化珠光投资有限公司，开户行：中国农业银行股份有限公司广州从化支行，账号44×××055）。被告谢穗雯、潘远志提供了案涉借款购买的住房作为抵押担保。《楼宇按揭合同》第13条违约责任约定“13.2甲方任意一期供款的违约，即为对乙方全部借款的违约，乙方可采取相应的方式实现全部债权。”第16条合同的生效、变更与解除约定“16.3如出现以下情况之一，乙方有权单方解除本合同，要求甲方立即提前偿还借款，或依法处分抵押财产并优先受偿：（1）甲方违反本合同规定之任何条款，可能影响乙方债权实现的；（2）甲方向乙方提供虚假的证明材料而取得贷款；（3）甲方抛弃抵押房产；（4）甲方发生其他足以影响其偿债能力的情形。”第22条第3款及第5款约定：“甲方未按本合同约定期限归还贷款本息的（包括乙方提前实现债权的情形），乙方有权对逾期未还的本息按逾期天数计收逾期罚息，逾期罚息利率为本合同约定的贷款利率基础上加收50%，罚息计算期间自逾期之日起至应付本息实际清偿之日止。”“甲方未按本合同约定期限归还本合同项下其它款项的，乙方有权对该等款项计收罚息，罚息利率适用前述22.3项规定，罚息计算期间自逾期之日起至该等款项实际清偿之日止。对不能按时支付的利息，乙方有权在贷款到期后按罚息利率计收复利。”2017年10月18日，被告单启东（甲方，保证人）与原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行（乙方，债权人）签订《保证合同》（编号：0707071201700606），合同约定“甲方应谢穗雯、潘远志的要求，为确保乙方与主合同债务人签订的编号为0707004201700361的《楼宇按揭》的履行，自愿为主合同债务人履行主合同项下的债务向乙方提供保证担保；甲方所担保的主债权为主合同债务人在乙方办理主合同项下约定业务所形成的债权，主合同项下约定业务种类为住房按揭，币种为人民币，本金数额为345万元正，期限自2017年7月19日始至2047年7月19日止；本合同的保证担保范围为：主合同债务人应承担的全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息等）、违约金、损害赔偿金和债权人为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）、主合同被确认无效、被撤销或者被解除的情况下主合同债务人应当承担的返还贷款及赔偿损失的责任以及主合同债务人在主合同项下的所有其他应付费用；甲方的保证方式为不可撤销连带责任保证；甲方保证期间为自主合同约定的主债务履行期届满之日起两年。”另合同还约定若还存在其他担保（包括但不限于主合同债务人向乙方提供物的担保）的，乙方有权选择优先行使本合同项下权利。2015年9月11日广州从化珠光投资有限公司（甲方、发展商）与广州农村商业银行股份有限公司从化支行签订《楼宇按揭合作协议》，约定:甲、乙双方就甲方开发建设并依法销售的座落于广州从化街口街大坳村、石潭村地段的经批准命名为珠光·流溪御景花园（三期）商品楼宇进行按揭合作。合作内容对购买本协议所提及的按揭楼宇的购房人（也称预购人），甲方有权推荐其向乙方申请借款。乙方对甲方推荐申请借款的购房人，经审查，决定是否发放贷款。对符合条件的购房人，乙方与其签订楼字按揭合同后，向其提供贷款，作为购房人向甲方支付的部分房价款。甲方同意为本合同第3条所指楼宇的购房人偿还乙方购房贷款承担无条件、不可撤销的连带保证责任，该保证不再逐笔办理保证担保手续。甲方对每笔借款的保证期间为以下：自乙方向每个购房人发放的贷款到期日（包括分期到期日及乙方宣布贷款提前到期日）起两年，但在甲方为该购房人办妥房屋所有权证及乙方作为抵押权人的他项权证之日，甲方就该购房人对乙方负有的保证义务即解除。甲方的保证范围包括乙方向每个购房人发放的贷款本金、利息、罚息、违约金和甲方为订立或实现对购房人或乙方的追偿权所支出的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、评估费等）。2017年7月24日原告与被告谢穗雯、潘远志签订了《借款借据》（编号：0707004201700361001），约定借款金额345万元，借款日2017年7月24日，到期日2047年7月24日，月利率为3.8792‰，还款方式为等额法。同日，原告按合同约定已通过转账方式发放了345万元贷款至被告广州从化珠光投资有限公司名下的银行账户（账号44×××055）。根据原告提供的查册时间为2021年5月25日的“广州市不动产登记查册表”显示，案涉房产已于2021年1月11日办理了产权登记，证号为（不动产权证书号：粤【2021】广州市不动产权第×××号、粤【2021】广州市不动产权第×××号）。原告及被告广州从化珠光投资有限公司在庭审中确认借款时并没有对案涉房屋办理抵押预告登记，在房屋办理产权证后也没有办理抵押登记。原告发放贷款后至2020年5月25日，被告正常还款346484.38元借款本金及相应利息。被告从2020年5月开始逾期，在原告提起本案诉讼后，被告偿还了部分本金及相应利息，统计至2021年7月16日共欠借款本金3098469.37元及利息、罚息、复利共24511.82元，合计3122981.19元。本院认为，本案为金融借款合同纠纷。原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行是持有企业法人营业执照，具有从事金融存、贷款业务资格的单位，其与被告田成签订的《楼宇按揭合同》《借款借据》是双方的真实意思表示，内容并不违反法律规定，合同合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，原告依约履行了发放贷款的义务，但被告未按合同约定完全履行还本付息义务，还款期内被告谢穗雯、潘远志已累计超过六期以上不按时供款，且在已办理房屋产权证后又不配合原告办理按揭房产的抵押登记手续，已经构成违约，且已影响了原告对债权的实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”的规定,故原告提出解除涉案借款合同的主张于法有据,本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”的规定，原告要求被告提前结清借款，立即偿还贷款本金及计付逾期利息、罚息有理，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于原告对抵押房产是否享有优先受偿权问题。虽被告谢穗雯、潘远志提供了用案涉借款所购买的位于从化区街口街×××房(新门牌地址为广州市从化区街口街×××号)的房产作为抵押担保，但对该房产双方并没有办理抵押预告登记，在房屋办理产权证后也没有办理抵押登记，根据《中华人民共和国担保法》第四十一第、第四十二条的规定，抵押合同并没有生效，原告对案涉房产不享有优先受偿权。关于被告单启东担保责任的问题。根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定，被告单启东系本案债务的连带责任担保人,应依法对被告谢穗雯、潘远志的上述债务承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。对于被告广州从化珠光投资有限公司担保责任的问题。在原告与被告广州从化珠光投资有限公司签订的《楼宇按揭合作协议》中双方约定“但在甲方为该购房人办妥房屋所有权证及乙方作为抵押权人的他项权证之日，甲方就该购房人对乙方负有的保证义务即解除。”该担保为阶段性担保，现案涉房屋并没有办理抵押登记，故被告广州从化珠光投资有限公司仍需承担保证责任。同时双方约定的是连带保证责任，故原告要求被告广州从化珠光投资有限公司对被告谢穗雯、潘远志的上述债务承担连带清偿责任符合法律规定和合同约定，本院予以支持。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。因本案债务有两个保证人，且均约定为连带责任保证，但没有约定保证份额，故被告广州从化珠光投资有限公司和单启东应承担共同连带清偿责任。同时根据《中华人民共和国担保法》第十二条的规定，已承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。被告谢穗雯、潘远志、单启东经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条、第二十六条、第三十一条、第四十一条、第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行与被告谢穗雯、潘远志于2017年7月19日签订的《楼宇按揭合同》（编号：0707004201700361）；二、被告谢穗雯、潘远志自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行偿还借款本金3098469.37元及计算至2021年7月16日的利息、罚息、复利共24511.82元，合计3122981.19元，并从2021年7月17日起以未还本金为基数计算逾期利息、罚息、复利［逾期利息、罚息、复利按《楼宇按揭合同》约定的方式及标准计至借款实际清偿之日止]，其中罚息不再计算复利；三、被告单启东对上述判决第二项款项承担连带清偿责任，被告单启东承担保证责任后，有权向被告谢穗雯、潘远志追偿或要求被告广州从化珠光投资有限公司承担其应当承担的份额；四、被告广州从化珠光投资有限公司对上述判决第二项款项承担连带清偿责任，被告广州从化珠光投资有限公司承担保证责任后，有权向被告谢穗雯、潘远志追偿或要求被告单启东承担其应当承担的份额；五、驳回原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15878元及诉讼保全费5000元，合共20878元（原告已预交），由被告谢穗雯、潘远志、单启东、广州从化珠光投资有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄柏灵二〇二一年八月二十三日书记员  冯家锐