陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终11878号上诉人（原审原告）：陕西京西房地产开发公司，住所地西安市莲湖区北大街382号。法定代表人：王小龙，该公司经理。委托诉讼代理人：唐洪波，男，1969年2月1日出生，汉族，该公司员工，住西安市莲湖区。被上诉人（原审被告）：石嶽龙，男，1949年9月23日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：姚宏伟（系石嶽龙之妻），女，1954年4月24日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：康克诚，男，1948年3月14日出生，汉族，住西安市莲湖区。被上诉人（原审被告）：姚宏伟，简况同上。被上诉人（原审第三人）：西安市莲湖区住房和城市建设局，住所地陕西省西安市莲湖区红埠街59号。法定代表人：李松林，该局局长。委托诉讼代理人：王群，男，1962年9月5日出生，汉族，该局职工，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：房大伟，陕西罗泰律师事务所律师。上诉人陕西京西房地产开发公司（以下简称京西公司）因与被上诉人石嶽龙、姚宏伟、西安市莲湖区住房和城市建设局（以下简称莲湖区住建局）返还原物纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初6909号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。京西公司上诉请求：撤销一审判决，改判为支持其的诉讼请求；一、二审诉讼费由石嶽龙、姚宏伟负担。事实和理由：位于西安市莲湖区商业用房产权登记在其名下，系其通过西安市糖坊街、药王洞地区危旧房屋改造项目合法取得的房屋，且该房屋产权登记系初始登记，之前未发生产权转移或转让行为，石嶽龙、姚宏伟属于非法占用。石嶽龙、姚宏伟与其之间的拆迁纠纷通过法院于1996年已全部处理完毕，判决的房屋已安置并办理了产权证，不存在未安置的情况。根据《西安市糖坊街、药王洞地区危旧房屋改造工程拆迁安置实施方案》，其系该地区唯一取得《房屋拆迁许可证》的拆迁人。莲湖区住建局系政府行政管理部门，并非该拆迁项目拆迁安置的具体行为人。石嶽龙、姚宏伟无证据证明莲湖区住建局实施过安置。涉案房屋登记在其名下，其他人无权处置其财产。一审认为其无证据证明石嶽龙现在对涉案房屋仍有居住使用的事实为由驳回其诉讼请求错误。石嶽龙、姚宏伟在一审中明确在涉案房屋居住。即便其未提交证据证明石嶽龙仍使用涉案房屋，姚宏伟作为房屋使用人也应将房屋返还给其。石嶽龙、姚宏伟辩称，京西公司并非本案适格原告。京西公司于1999年3月21日才注册成立。在此之前，京西公司不具有法律上的独立人格，依法不具备合法的拆迁人资格。涉案房屋系1993年糖坊街、药王洞旧城改造项目所建，并由莲湖区住建局于1997年安置分配给其。其取得涉案房屋系合法取得。京西公司主张合法取得涉案房屋于法无据。其并非本案适格被告，莲湖区住建局是本案拆迁安置实施单位，莲湖区住建局应系本案适格被告。1993年糖坊街、药王洞旧城改造项目系莲湖区政府牵头，具体由莲湖区住建局负责实施。为此，莲湖区住建局成立临时机构即西安市北大街统一改造工程糖坊街、药王洞拆迁安置办公室（以下简称北改办）负责具体拆迁、签订协议以及回迁安置等工作。与其对接的既是北改办的工作人员赵胜利、郭振、袁春明、张运红等人。回迁时，也是由北改办具体负责分配、确定户型和房号。整个过程并无京西公司参与。京西公司主张其恶意强占涉案房屋，无事实和法律依据。本案中，京西公司未能对自己主张1997年即知其扭锁入户既未起诉、也未报案，甚至2007年1月房产证搬离后亦未向其主张权利的行为作出合理解释。一审认定京西公司未能举证证明涉案房屋登记至京西公司名下已完全排除回迁石嶽龙、姚宏伟原位于药王洞105号被拆迁房屋的因素，于法有据。请求驳回上诉，维持原判。莲湖区住建局辩称，本案的纠纷是京西公司与石嶽龙、姚宏伟之间的纠纷，其不发表意见，请法院依法判决。京西公司向一审法院起诉请求：判令石嶽龙、姚宏伟立即搬离所非法抢占、属其所有的位于西安市莲湖区的商业用房，并由石嶽龙、姚宏伟负担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，石嶽龙与京西公司因药王洞105号后院私有房屋拆迁一事因起纠纷，诉至一审法院要求判令京西公司对石嶽龙175.62平方米房屋面积按房屋用途安置其营业用房36平方米和单元房、按复评后的房屋补偿款补偿。一审法院于1995年1月作出（1995）莲民初字第509号民事判决，京西公司在本市药王洞地区新建住宅小区安置楼内给石嶽龙安置两室半（建筑面积52平方米）、住宅三套（层次分别为一、三、七层及建筑面积31平方米的非住宅房屋，共计建筑面积187平方米）；石嶽龙按拆迁政策规定，扣除其原房屋补偿款35186.20元（已扣两间平方估价款6138元）及过渡费，向京西公司交纳房款差价，双方签订拆迁安置协议。石嶽龙不服提起上诉。1996年11月27日，西安市中级人民法院作出（1996）西民一终字第241号民事判决，认为石嶽龙的合法安置面积为149.10平方米……因其擅自扩大修建房屋，其扩大部分有违章建筑，依法不予安置和补偿；关于要求安置营业用房一节，因不符合安置街面营业房的政策规定，不予支持等。遂判令：一、撤销西安市莲湖区人民法院（1995）莲民初字第509号民事判决书；二、本判决生效后，京西公司在西安市药王洞地区，层次为二、三、五层（建筑面积均为57平方米）。双方按安置政策规定，互找差价并结算有关过渡的安置费用。另，姚宏伟与京西公司因药王洞105号后院私有房屋拆迁一事因起纠纷，诉至一审法院要求判令京西公司对其依法安置。一审法院于1995年1月作出（1995）莲民初第510号民事判决，一、京西公司在本市药王洞新建住宅小区居民安置楼内给姚宏伟安置一层三室（建筑面积63平方米）住房一套，姚宏伟按拆迁政策规定，扣除其原房屋及附属评估款13825.96元及过渡费，向被告交纳房屋差价，双方签订拆迁协议；二、姚宏伟经营书店损失，由其按照规定持有效税后利润证明与被告结算。姚宏伟不服提起上诉。1996年5月，西安市中级人民法院作出（1996）西中法民二终字第37号民事判决，认为姚宏伟原房产证面积登记确实有误，致使莲湖区建委在所发修缮执照上许可面积亦有误等。应将68.6平方米作为姚宏伟的合法安置面积，京西公司不承认复估表、第二次与姚宏伟签定协议等事实，是错误的，对姚宏伟安置问题，应按一九九四年九月二十九日京西公司与姚宏伟所签协议中双方认可的事项处理，姚宏伟与他人联营从事打字、复印业务和开办个体书店，因拆迁造成经济损失属实，对其经济损失应酌情给予补偿，故原判不妥，应予改判。遂判令：一、撤销西安市莲湖区人民法院（1995）莲法民初字第510号民事判决；二、京西公司在本市药王洞新建小区内给姚宏伟安置七层三室一厅（63平方米住房一套、一层一间18平方米营业房。姚宏伟按拆迁政策规定，扣除其房屋及附属评估款13825.96元和过渡费，向京西公司交纳房屋差价）；三、京西公司在本判决生效后30日内补偿姚宏伟经济损失一万元。2019年7月17日，莲湖区住建局向石嶽龙、姚宏伟出具证明载明，京西公司与姚宏伟、石嶽龙拆迁纠纷，西安市中级人民法院已分别做出终审判决，判决生效后，1997年通过法院强制执行，姚宏伟被安置在药王洞小区70.88平方米住宅一套，1号楼30号37.37平方米商业房一套。石嶽龙被安置在药王洞小区3号楼三层58平方米住宅房一套、4号楼一层56.16平方米住宅一套、4号楼五层56.16平方米住宅一套，总安置面积170.32平方米。2013年12月24日，我局依据生效判决，协调开发单位为石嶽龙办理了药王洞小区3号楼1幢2单元20302室、4号楼3幢2单元20103室及4号楼3幢2单元20502室三套房屋的房屋产权证，同时也为姚宏伟办理了住宅和商业房的房产证，并将房产证发放给姚宏伟、石嶽龙本人。经一审法院调取，京西公司工商档案，该公司登记基本情况信息载明，京西公司成立期日为1999年3月21日，营业期限自1999年3月21日至今，所属行业为房地产业。此外，该公司企业法人申请开业登记注册书载明，该公司组建单位为陕西京西器材公司、负责人王小龙，申请开业登记事项企业法人名称为陕西京西房地产联合开发公司，1992年10月5日申请设立，申请设立经营范围为房地产开发、商品房销售、征地、拆迁、土地有偿出租、建筑装饰材料等，经营方式为征地拆迁，房地产开发、商品房销售、装修工程。1992年10月31日，陕西省建设厅下发陕建房发（1992）620号文件载明，经研究同意成立京西房地产开发公司，其资质等级为城市综合开发叁级公司。1992年9月11日，公安部企业管理办公室做出公企（1992）139号关于京西器材公司建立联合房地产开发公司的批复载明，经研究同意陕西京西器材公司与海南蒙特实业公司西安办事处联合建立房地产开发公司。京西公司调取海南蒙特实业公司、陕西京西器材公司工商档案资料载明两家公司营业执照发照时间分别为1992年5月3日和1992年5月5日。京西公司提交己方1992年11月14日营业执照，并无工商档案页码编辑，也无工商行政管理机关档案印章。此外，1993年7月27日《西安市糖坊街、药王洞地区危旧房屋改造工程拆迁安置实施方案》载明，本次改造工程拆迁范围东片是糖坊街南侧、东至北大街、西临立新街、南抵有关单位的永久建筑，该处包括曹家巷38号至41号，北大街380号至402号双号，糖坊街2号至76号双号，立新街27号至30号，西片是药王洞北侧，东至莲湖区检察院、西到省高教局，该处包括药王洞67号至75号，85号至113号单号等。拆迁人是指依法取得《房屋拆迁许可证》的京西房地产开发公司，拆迁工作由莲湖区建委负责组织实施等。2017年11月7日，西安市房产交易管理中心出具《关于石嶽龙递交书面材料的回复》载明，石嶽龙您递交的《关于二次房屋评估表有关情况的反映》书面材料我中心已收悉，您要求调取二次评估表存档资料现回复如下：经调查了解，在1993年时，对于估价机构资料的保存并无具体规定要求，估价机构完结该项估价作业，将估价报告（估价表）交付委托人后，并不长期保存估价作业资料，故建议您可向拆迁委托人申请调取估价资料。为进一步调查了解您所反映二次房屋评估表有关情况，特查阅西安市莲湖区人民法院案卷，案卷显示该院已审理查明“经对原告房屋再次评估，将楼房二等乙级变更为二等甲级，将平房由三等甲级变更为二级乙级，复评表交给被告，评估单位未留存。”西安市莲湖人民法院已对二次房屋评估一事有明确调查结论，我中心认同该院调查结论。该调查结论于2017年11月17日送达姚宏伟。石嶽龙、姚宏伟提交1994年9月29日，石嶽龙与京西公司签订的拆迁安置协议书居民户彩印件，内容为对石嶽龙药王洞105号私有住房进行拆迁，并对拆迁安置补偿、过渡方式期间等进行约定，经办人为袁春明、郭振、张某。该表还被注明“作废”。经询，石嶽龙、姚宏伟表示“作废”系姚宏伟所注。京西公司主张石嶽龙、姚宏伟腾交房屋为坐落于西安市莲湖区，姚宏伟认可该房屋现由其居住使用。经查，2007年1月5日，位于西安市莲湖区房屋登记至京西公司名下，该房屋证载建筑面积37.37平方米、商业用途、产别为国有（自管产）。西安市不动产登记簿载明，该房屋登记取得方式为“自建”，不动产登记号为1100110008Ⅳ-53-1-1-00108～0。该房屋被西安市莲湖区人民法院（2015）莲执恢字第00090号于2015年5月8日查封至2017年5月7日。西安市房屋权属转移登记申请书载明，该房屋原幢号1-00108、结构砖混、总层数7层、所在层数1层、建筑年代96年、设计用途营业、套数1间、建筑面积37.37平方米、产权来源剩余拆迁安置、房权证号1100-××8Ⅳ-53-1-00108。对此京西公司也表示该公司是1993年糖坊街、药王洞改造项目拆迁人，是根据市计投字93号第309号市房屋地字（92）55号、市综开办（93）081号等文件批准后进行旧城改造项目的；该公司并无初始产权房屋来源，而是通过商业改造项目拆迁建设后取得安置房屋以外房源，并作为拆迁公司将房屋大证办至公司名下再由公司向含被拆迁人和其他购房人办理分户证。京西公司还表示当年公司在拆迁过程中，共计在药王洞地区拆除了若干拆迁房，并建造了含涉诉房屋在内的楼宇若干，但公司无法确定涉诉安置房所针对的被拆迁房屋及证件。经要求，京西公司也未能对该公司所述1997年即知石嶽龙、姚宏伟扭锁入户其既未起诉、也未报案，甚至2007年1月房产证办理后亦未向石嶽龙、姚宏伟主张权利的行为做出合理解释。石嶽龙、姚宏伟称其入住涉诉房屋后，一直要求莲湖区住建局为其办理房产证，但因房产证一直未能办理，以致石嶽龙、姚宏伟常年上访，并提交信访资料。经一审法院于西安市莲湖区信访局核实，石嶽龙、姚宏伟确自2012年4月开始至2020年5月信访，信访内容分类为“城乡建设、集体土地上房屋拆迁与补偿”，具体信访要求为“解封营业房、敦促京西公司办证、提供办证资料”。2016年2月18日、4月20日，西安市莲湖区建设和住房保障局针对姚宏伟信访作出2016011455779051416、2016031461120342319《答复意见书》，与莲湖区住建局交付信访局答复内容一致。一审法院认为，京西公司因参与药王洞地区旧城拆迁改造获取涉诉房屋不动产登记证书，石嶽龙、姚宏伟提交证据以及莲湖区住建局对本案拆迁安置房屋所出具情况说明，均可见石嶽龙、姚宏伟原位于药王洞105号院有被拆迁安置的事实。石嶽龙、姚宏伟辩称本案诉争房屋是莲湖区住建局原领导授意安排姚宏伟居住、使用，无证据提交予以证明。石嶽龙、姚宏伟还称因该房屋未办理房屋产权证其长期信访，经一审法院工作人员前往莲湖区信访局核实，该局信访记录中并无有关部门对石嶽龙、姚宏伟信访要求做出要求办理房屋产权证的处理意见或信息。故因拆迁安置引起的未决纠纷，双方应依法寻求解决。京西公司现诉至法院，要求石嶽龙、姚宏伟返还不动产登记号为1100110008Ⅳ-53-1-1-00108～0的位于西安市莲湖区，该房屋虽于2007年1月5日登记至京西公司名下，但房屋于1997年即由姚宏伟、石嶽龙居住、使用，且京西公司未能举证证明该房屋登记至京西公司名下已完全排除回迁石嶽龙、姚宏伟原位于药王洞105号被拆迁房屋的因素。经询，姚宏伟表示其本人现居住在该房屋内，京西公司并无证据证明石嶽龙现在对该房屋仍有居住、使用的事实。故京西公司要求石嶽龙、姚宏伟向其腾交诉请房屋的诉讼请求，证据不足，依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告陕西京西房地产开发公司要求被告石嶽龙、姚宏伟向其返还位于不动产登记号为1100110008Ⅳ-53-1-1-00108～0位于西安市莲湖区的诉讼请求。案件受理费100元，陕西京西房地产开发公司已预付，由陕西京西房地产开发公司负担。本院经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，公民的合法权利受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，京西公司要求石嶽龙、姚宏伟返还登记在其名下不动产登记号为1100110008Ⅳ-53-1-1-00108～0的位于西安市莲湖区。经查，京西公司因参与药王洞地区旧城拆迁改造于2007年1月5日获取涉诉房屋不动产登记证书。石嶽龙、姚宏伟提交证据以及莲湖区住建局对本案拆迁安置房屋所出具情况说明，均可证明石嶽龙、姚宏伟原位于药王洞105号院有被拆迁安置的事实。涉案房屋虽于2007年1月5日登记至京西公司名下，但房屋于1997年即由姚宏伟、石嶽龙居住、使用。且京西公司未能举证证明该房屋登记至京西公司名下已完全排除回迁石嶽龙、姚宏伟原位于药王洞105号被拆迁房屋的因素。经一审询问，姚宏伟表示其本人现居住在该房屋内，京西公司并无证据证明石嶽龙现在对该房屋仍有居住、使用的事实。另外，石嶽龙、姚宏伟主张涉案房屋是莲湖区住建局原领导授意安排姚宏伟居住、使用，未提交证据予以证明。石嶽龙、姚宏伟还称因涉案房屋未办理房屋产权证其长期信访，经一审法院工作人员前往莲湖区信访局核实，该局信访记录中并无有关部门对石嶽龙、姚宏伟信访要求作出要求办理房屋产权证的处理意见或信息。故一审对京西公司要求石嶽龙、姚宏伟向其腾交诉请房屋的诉讼请求不予支持，与法不悖，并无不妥。综上所述，京西公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由陕西京西房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜亦君审 判 员 赵羽嘉审 判 员 林 瀚二〇二一年八月三十日法官助理 高喜平书 记 员 范利彪