江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0214民初2257号原告葛会云、卞琳艳等110户业主（具体名单附后）。诉讼代表人：葛会云，女，1982年2月19日生，汉族，户籍在安徽省颍上县，现住江苏省无锡市新吴区。诉讼代表人：卞琳艳，女，1985年3月24日生，汉族，户籍在江苏省无锡市新吴区，现住江苏省无锡市新吴区。被告：无锡永庆房地产有限公司，统一社会信用代码9132021456913234XP，住所地江苏省无锡市新吴区鸿山街道锡协路208-1号。法定代表人：陈中，该公司执行董事。委托诉讼代理人：袁兰娣，女，该公司员工。原告葛会云、卞琳艳等110户业主与被告无锡永庆房地产有限公司（以下简称永庆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案后，依法适用简易程序于2021年6月23日公开开庭进行审理。原告葛会云、卞琳艳等110户之诉讼代表人葛会云、卞琳艳及被告永庆公司委托诉讼代理人袁兰娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。葛会云、卞琳艳等110户业主向本院提出诉讼请求：1.判令永庆公司支付葛会云、卞琳艳等110户业主逾期交房违约金共计7565609.70元。2.本案诉讼费由永庆公司承担。事实和理由：葛会云、卞琳艳等110户业主购买了永庆公司开发的位于无锡市新吴区××街道××道××号××（以下简称理想湾）的商品房，并均与永庆公司签订《商品房买卖合同（预售）》，其中部分房屋约定交付时间为2020年3月31日，部分房屋约定交付时间为2020年6月30日。关于逾期交房的违约责任的约定均为，若永庆公司逾期交房超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，永庆公司每逾一日应当按照总房价款万分之二的标准支付违约金。合同签订后，业主方按照合同约定支付了房屋价款，但永庆公司直到2021年2月8日才通知业主方收房。永庆公司逾期交房的行为损害了业主方的合法权益，理应承担逾期交房违约金，故诉至法院。永庆公司辩称：1.案涉的理想湾二期项目于2018年3月12日开工，于2021年1月10日竣工，并于2021年2月5日取得竣工验收合格备案。虽然房屋逾期交付是事实，但这是因为施工期间发生了不可预见、不可避免的“新冠疫情”、应政府要求的停工、极端恶劣天气等不可抗力事件，导致项目工期被延误了133天，并非是其主观因素导致的，根据双方合同约定，其无需向业主方承担任何违约责任。2.本案中，其未能按照约定期限交付房屋，使得业主不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使占有、使用、收益、处分的权利，业主为了解决居住问题可能承租相同或类似性质的房屋居住，故业主损失应以同地段同类房屋租金来确定，对于超过实际损失30%以上的部分依法不应当得到支持。故双方合同约定的逾期交房违约金标准过高，应当予以调整。经审理查明：一、购房合同的约定及房屋交付情况葛会云、卞琳艳等110户业主先后与永庆公司签订《商品房买卖合同（预售）》，双方就房屋价款、交付时间、逾期交付责任进行了明确约定，其中关于房屋交付时间，部分约定为2020年3月31日，部分约定为2020年6月30日。《商品房买卖合同（预售）》第十二条关于逾期交付房屋责任载明：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。协议签订后，葛会云、卞琳艳等110户业主已履行了交付全部购房款的义务，永庆公司也已开具了相应的购房发票。永庆公司分别于2020年3月18日、2020年6月10日向业主寄送《致歉信》，言明因新冠肺炎疫情影响，江苏省自2020年1月24日启动应急预案一级响应，属地内企业要延迟开工开业。因不可抗力疫情发生严重影响到施工及交房进度，故本项目将延期交付。疫情结束后将追赶工期，尽量缩短因疫情造成的损失，并向业主表达歉意。具体交房日期及因疫情导致实际延期期限，以永庆公司发出的房屋交付通知书为准。同时郑重承诺，永庆公司严格遵照法律规定及合约精神履行合同义务，期望得到业主的理解与支持。2020年4月29日，永庆公司发布《关于理想湾二期疫情影响交付时间的通告》，除言明上述《致歉信》中关于新冠疫情影响及防控要求导致延迟开工影响交房时间的情况外，另言明：针对有业主关心疫情影响交付违约金计算时间的问题，原则上不可抗力免责适用的期间按照政府发布的“锡建开〔2020〕2号”文件执行，后续如有政府新的明确发文，按照政府具体的发文要求执行。2021年2月5日，无锡市新吴区行政审批局向永庆公司出具了建筑工程竣工验收备案表，其中载明：XDG（XQ）-2010-25号地块住宅小区建设项目的开工日期为2018年3月12日，完工日期为2021年1月10日，于2021年1月22日由建设单位组织竣工验收合格，建设单位于2021年2月5日报送工程竣工验收备案文件，申请备案。经查验，符合要求。2021年2月6日，永庆公司向业主寄送《交付通知书》，告知将于2021年2月8日至2021年2月10日为业主办理入住手续。虽然业主收到该通知书的时间有的在2021年2月8日之前，有的在2021年2月8日之后，但本案中业主方及永庆公司均认可房屋实际交付日期确定为2021年2月8日。上述事实，有双方当事人陈述及业主方提供的《商品房买卖合同（预售）》、购房发票、永庆公司提供的《致歉信》《交付通知书》、建筑工程竣工验收备案表等证据在卷佐证。二、房屋迟延交付的原因及工期顺延情况诉讼中，永庆公司为证明工期应合理顺延133天，提供以下证据：1.无锡市人民政府发布的《关于实施新型冠状病毒感染的肺炎疫情一级响应措施的通告》《关于实施新冠肺炎疫情防控二级响应措施的通告》《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情保障城乡有序建设的政策意见》（以下简称政策意见）、无锡市住房和城乡建设局作出的锡建开（2020）2号《关于新冠肺炎疫情影响下商品房交付工作的指导意见》（以下简称指导意见），用以证明根据上述政策意见及指导意见，因疫情影响不能如期交付的房地产开发项目，实施疫情防控一级响应措施期间不计违约责任，交付期限顺延，并采用书面形式提前告知商品房买受人。根据无锡市政府的2个公告，自2020年1月26日起实施突发公共卫生事件一级响应防控措施，2020年2月24日调整为二级响应，故一级响应期间31天应予顺延。2.无锡市住房和城乡建设局作出的锡建质安（2019）38号《关于切实做好我市国庆期间建筑工地消除安全隐患工作的通知》，该通知要求自2019年9月30日起至10月7日期间，无锡市在建的建筑工地一律全面停工，开展自查自纠，该期间8天应予顺延。3.无锡市住房和城乡建设局作出的锡建质安（2019）50号《关于进一步强化建筑工地扬尘管控暨全面落实安全隐患整改的通知》（以下简称整改通知）、锡建质安（2020）4号《关于做好建筑工地新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的紧急通知》（以下简称紧急通知）、无锡市新吴区建设工程安全质量监督站（以下简称新吴质监站）出具的《建设工程中止施工安全监督告知书》《2020年春节节后复工暨恢复施工安全监督告知书》，用以证明整改通知要求自2019年12月21日起，全市在建的建筑施工工地一律暂停施工，全面开展自查自纠工作，内容为施工现场扬尘管控水平、安全隐患整改及落实农民工工资支付工作，措施均到位并组织开展安全教育培训、项目自查自纠、企业复查复核等工作，方可申请办理复工手续。因临近春节，措施均到位但确有中止施工需要的，应办理中止施工安全监督手续，并注明中止施工的时间、原因等，经确认后按照“节假日停工状态”进行管理。2020年1月15日，新吴质监站下发告知书，中止对理想湾工程的施工安全监督，工程复工前应向该单位办理恢复施工安全监督手续。后遭遇新冠疫情，一级响应期间无法复工，永庆公司于2020年3月13日经申请获准复工备案后才正式复工，故该期间84天应予顺延。4.无锡市气象台出具的气象资料证明，载明：自2020年6月1日至7月31日期间，无锡市降水量比常年偏多一倍多，雨日41天。用以证明因遭遇不可预见的极端暴雨天气，导致无法施工，该期间41天应予顺延。经质证，葛会云、卞琳艳等110户业主对上述证据的真实性均无异议。认可一级响应防控措施期间31天及2019年国庆期间停工8天顺延；认为气象资料证明权威性不足，只能证明连续降雨41天，但与工期延误没有必然联系，永庆公司主张该期间顺延不予认可。至于永庆公司主张的其他停工导致交付时间顺延的问题由法院依法认定。三、违约责任计算方式诉讼中，葛会云、卞琳艳等110户业主主张因永庆公司延期交房导致以下经济损失：1.因永庆公司迟延交付房屋导致业主自己在外租房产生租金损失。本案业主中很多非无锡户籍，租住在临近的无锡市××村街道××带较多，应该参考该区域房屋租金价格。××街道的房屋，面积60平米到90平米的租金一般要3000元／月，面积大的租金更高。2.很多业主购买理想湾的房屋是为了办理房屋产权证在无锡落户，以便子女入学。但因永庆公司延迟交房，导致子女无法按时入学，好多业主不得以又将子女送回老家，或被迫选择民办学校，导致学费等额外附加费用。3.永庆公司迟延交房近一年时间，该期间装修材料、工人人工费等均上涨，因此导致业主额外支出装修费用。对此，永庆公司认为就上述三方面的损失，业主方未提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。永庆公司认为应当参照理想湾同地段同类房屋的市场租金来确定业主方的实际经济损失，根据其于2021年6月7日在无锡贝壳租房网查询的理想湾小区房屋租金情况，该小区房屋整租租金价格在1500元/月至3000元/月之间，故业主方主张的违约金过分高于其延期交房可能造成的经济损失。永庆公司并提供上述网络查询记录打印件若干予以证明，同时申请评估理想湾所在同地段同类房屋在2020年4月1日至2021年2月7日期间的市场租金标准。经质证，葛会云、卞琳艳等110户业主对永庆公司提供的证据不予认可，认为因房屋未交付，永庆公司辩称的参考同地段房屋租金是不合理的。其经济损失实际远超现主张的违约金金额，不同意永庆公司的评估申请。本院认为：本案中，葛会云、卞琳艳等110户业主与永庆公司签订的《商品房买卖合同（预售）》均系当事人真实意思的表示，合法、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。葛会云、卞琳艳等110户业已履行了支付购房款的义务，永庆公司对于葛会云、卞琳艳等110户业主各自交付的购房款总金额均无异议，且与相应业主的购房发票载明的金额一致，故本院予以确认。根据合同约定，房屋交付时间，部分为2020年3月31日，部分为2020年6月30日，而实际交付时间均为2021年2月8日，故永庆公司存在逾期交付房屋的情形。从约定交付之日的次日计算至实际交付之日，逾期时间分别为314日、223日。但是，业主方要求永庆公司承担逾期交付房屋的违约金，仍需考虑以下两个双方争议的问题：一、永庆公司是否存在合理顺延交付时间的情形？二、业主方主张的违约金是否存在法律规定的永庆公司可以要求调低的情形？关于第一项争议焦点。首先，永庆公司辩称一级响应防控措施期间31天及2019年国庆期间停工8天应予顺延，因业主方予以认可，故本院依法予以支持。其次，无锡地区在每年6月至7月期间为梅雨天气，降水量较多，无论是开发商还是施工单位对于该情况在制定施工计划的时候都是能够预见且应当预见的，不属于不可抗力范畴。而且，降水量较大并不必然导致无法施工，永庆公司亦未就案涉工程因下雨原因实际停工提供证据予以证明，故对于永庆公司关于因降水量大导致无法施工应顺延41天的抗辩意见，本院依法不予支持。第三，根据整改通知，2019年12月21日起，无锡全市在建的建筑施工工地一律暂停施工。案涉理想湾项目作为无锡市范围内的在建工程遵守该通知的要求暂停施工，是合理且应当的，永庆公司并不存在主观过错。此后，永庆公司于2020年1月15日办理了中止施工安全监督的审批手续，符合该整改通知的要求，此时临近农历新年且不久即遭遇新冠疫情，按照疫情防控措施的要求无法施工。在2020年2月24日调整为二级响应后，永庆公司经申请于2020年3月13日获准复工，故在上述期间永庆公司均处于无法施工的状态。虽然相关材料显示的落款时间并非紧密衔接，但考虑到建筑、房地产行业所需的人员、机械、材料都受到新冠疫情叠加春节假期等因素影响，永庆公司办理上述各项事宜的时间应属合理范畴，不应过分予以苛责。综上，永庆公司主张自2019年12月21日至2021年3月13日期间共84日应予顺延的抗辩意见，本院依法予以支持。但需要说明的是，该期间包含了上述一级响应防控措施期间31天，不应重复计算，故永庆公司存在合理顺延交付时间情形期间合计92日。关于第二项争议焦点。首先，根据以上分析，扣除合理顺延期间92日后，永庆公司仍存在逾期交付房屋的情况，逾期交付的时间分别为222日、131日。永庆公司逾期交房超60日，符合合同第十二条的约定，业主方有权要求永庆公司支付违约金。其次，作为消费者购买商品房的标的金额巨大，不同于普通买卖合同，业主方在合同的签订过程中往往处于弱势的地位，对于合同条款的影响力明显小于开发商。而永庆公司作为开发商，相较于业主而言，对于商品房买卖相关的规定及可能涉及的风险应更为了解，在签订合同时对于因其逾期交房可能给业主造成的损失是可以预见的，在此情况下，合同中关于其自己逾期交房违约责任的约定应认为系其审慎考虑后理性判断的结果，故不应认定为过高。第三，永庆公司未按期交付房屋，必然造成相应业主方的经济损失。虽然业主方对于其陈述的各项经济损失未提供证据予以证明，但就其说明的内容而言，均属合理范畴。因此，对于永庆公司辩称业主方的经济损失仅应按同地段同类房屋租金来确定的抗辩意见，本院依法不予支持。对于永庆公司要求对其辩称的租金标准进行评估的申请，本院依法亦不予准许。综上，永庆公司应支付葛会云、卞琳艳等110户业主逾期交房违约金，违约金金额以各业主支付的购房款总金额为基数，按照本院认定的逾期交付时间，以合同约定的每日万分之二的标准计算。经本院核算，永庆公司共需支付葛会云、卞琳艳等110户业主违约金合计5227208.10元（详细清单附后）。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：一、无锡永庆房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付葛会云、卞琳艳等110户业主违约金共计5227208.10元（详细清单附后）。二、驳回葛会云、卞琳艳等110户业主的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取32380元，诉前财产保全费5000元，合计37380元（此款已由葛会云、卞琳艳等110户业主预交），由由葛会云、卞琳艳等110户业主负担11554元，由无锡永庆房地产有限公司负担25826元（葛会云、卞琳艳等110户业主预交的诉讼费用25826元由本院退回，无锡永庆房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳应负担的诉讼费用25826元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按上诉的对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  朱逢吉二〇二一年八月十九日书记员  包檬丹本案援引法律条款《中华人民共和国民法典》：第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十三条当事人一方人数众多的共同诉讼，可以由当事人推选代表人进行诉讼。代表人的诉讼行为对其所代表的当事人发生效力，但代表人变更、放弃诉讼请求或者承认对方当事人的诉讼请求，进行和解，必须经被代表的当事人同意。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》：第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。