贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终5428号上诉人（原审被告）：张超，男，汉族，公司职员，1984年11月8日出生，山东省诸城市人，住遵义市播州区。被上诉人(原审原告)：深圳市抱朴物业服务有限公司遵义分公司，住所地：贵州省遵义市播州区南白街道象山社区阳光花园B5栋1906号，统一社会信用代码：91520321MA6HC9H44D。法定代表人：朱新涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：李进，该公司项目经理。委托诉讼代理人：刘江，该公司项目副经理。上诉人张超因与被上诉人深圳市抱朴物业服务有限公司遵义分公司（下称抱朴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2021）黔0304民初1054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月24日立案受理后，依法组成合议庭于2021年8月26日公开开庭进行了审理。上诉人张超及被上诉人抱朴物业公司委托诉讼代理人李进到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。张超上诉请求：撤销一审判决第一项“限被告张超在本判决生效后立即支付原告深圳市抱朴物业服务有限公司遵义分公司物业服务费2,283.90元”，依法改判。事实与理由：一、被上诉人物业服务存在严重问题。包括但不限于公共卫生环境差，对小区交通与车辆停放秩序管理差，治安管理、消防管理差，对公共区域绿地、花木等的养护、维修、管理差，对公共设施、设备的维修、养护、管理和运行服务不到位等。被上诉人未完全履行物业服务合同约定，应当扣减物业服务费。二、被上诉人在小区地下停车场内私搭乱建，非法占为己有，供其员工使用，违反民法典的规定。三、被上诉人至今未提供给上诉人招投标文件，物业服务等级、物业服务标准、小区营业执照、小区的建筑区域总平面图、管理人员持证上岗的上岗证情况、设备设施的管理规约、服务人员的基本情况、收益明细、设备设施的养护记录及年检手续、维修资金筹集使用情况、国家供水供电单位委托被上诉人收取水费的委托书、收费依据及收费标准、收支明细、公共区域的养护记录、物业使用房的使用情况等。四、被上诉人入驻播州区阳光花园小区以来，至今未公开公共收益。抱朴物业公司辩称：抱朴物业公司入驻案涉小区程序合法，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。抱朴物业公司向一审法院起诉请求：1.判令张超支付抱朴物业公司2018年11月1日至2020年9月30日23个月物业服务费2,283.9元；2.违约金766.8元（每日千分之一计算）；3.由张超承担本案诉讼费。一审法院认定事实：遵义市播州区南白街道象山社区的阳光花园小区成立的第一届业主委员会，于2013年8月6日在遵义市播州区住房和城乡建设局予以备案。第二届业主委员会于2018年5月16日在遵义市播州区住房和城乡建设局予以备案。2018年11月1日，抱朴物业公司以总公司深圳市抱朴物业服务有限公司（乙方）的名义与播州区南白街道象山社区阳光花园业主委员会（甲方）签订了为期五年的《播州区南白街道办事处象山社区阳光花园小区物业服务合同》（下称《阳光花园小区物业服务合同》），因此于2018年11月12日成立。合同约定情况：8.32.服务期限从2018年11月1日至2023年10月30日止；3.10.物业服务费收取标准：住宅1元/㎡月；10.35.业主未按合同约定缴纳物业服务费，逾期按照日1‰的标准支付违约金。3.11.关于物业服务费的交纳有合同条款，没有交纳期限的约定；2.7.对物业公司的服务内容、4.15.双方的权利义务作了具体明确，服务内容中约定：共用部位维护管理不包含中、大修改造及新增、更新改造，具体实施标准按照《遵义市专项维修资金管理规定》相关条款执行。合同签订后，抱朴物业公司按照合同约定履行了相关义务，为小区业主提供了相应的物业服务。其中，对业主反映强烈的消防安全隐患、外墙渗水、车库网络线路混乱、地库装修垃圾清运等问题的维修整改问题，遵义市播州区消防救援大队分别于2020年1月10日和12月7日两次下达了责令限期改正通知书。期间，抱朴物业公司分别于2020年2月27日向阳光花园小区业主委员会领导报告，关于外墙渗水问题和消防整改问题，需要启动大修基金，请业主委员会择期开会讨论。2020年7月6日，抱朴物业公司向播州区消防救援大队提交了“关于阳光花园小区消防整改情况的汇报”，报告了阳光花园小区2020年7月消防整改进度情况：一、消防楼道消防门部分损坏现象，因消防门属于小区公共设施设备，更换及大修需申请小区大修资金进行修复，我公司已向业主委员会递交申请，正在审批中；二、安全指示灯部分损坏现象，我公司进行查验后，已更换部分，因雨季来临，忙于防洪工作，故剩余部分安排在本月内完成；三、消防栓设备日常检查，日常检查工作从未放松，已每日将检查情况及图片上传到住建局物业管理工作群；四、消防应急灯日常维修，已完成，但经常有人故意破坏。发现一处，我公司及时维修；五、地库装修垃圾清运，装修垃圾达到3吨便及时清运（小区业主二次装修情况较多，废弃家具每天都会往车库里扔，每天清运的话成本过大，物业公司很难接受）；六、车库网络线路混乱，我们不具备专业技术能力，不了解网络的整体布线情况。已由我公司及业主委员会共同发函给三大网络运营商进行清理。抱朴物业公司2020年8月17日再次向阳光花园小区业主委员会提出“关于阳光花园小区消防限期整改的报告”，建议业主委员会召开业主代表大会对需要维修的资金等相关事项作出决议，2021年1月31日抱朴物业公司给遵义市播州区消防救援大队的情况说明载明：阳光花园小区业主委员会于2021年1月12日邀请象山社区、住建局物业管理科、业主代表参加了本小区关于消防整改一事的业主大会，会议确定：按照主管部门关于使用维修资金的规定，申请小区公共维修资金进行整改并通过楼长、业主代表、社区、街道办、住建部门共同成立工作小组，尽快落实整改事项。目前，外墙渗水、车库网络线路混乱、地库装修垃圾清运问题，已经逐步整改落实，关于消防安全隐患问题，正在落实中。张超居住在阳光花园C3栋28-7号房，属于物业服务合同中住宅，其房屋建筑面积为99.3㎡，按照合同约定收费标准为1元/㎡月。抱朴物业公司对阳光花园小区进行物业管理期间，张超居住在该小区，经抱朴物业公司通过电话、书面等方式催收，张超未缴纳抱朴物业公司接管该小区以来至2020年9月30日止共计23个月的物业服务费2,283.9元。一审法院认为，阳光花园小区业主委员会经过了遵义市播州区住房和城乡建设局予以备案，是依法成立的，其与原告抱朴物业公司签订的《阳光花园小区物业服务合同》未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，予以确认。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，张超是阳光花园小区的业主，该合同对其具有约束力。抱朴物业公司履行了合同主要义务，张超应当按照合同约定履行交费义务。张超经抱朴物业公司通过电话、书面通知等方式催收拒绝缴纳物业服务费，抱朴物业公司请求其按照合同约定支付从2018年11月1日至2020年9月30日止共计23个月的物业服务费2,283.9元，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费”的规定，予以支持。抱朴物业公司关于违约金766.8元的诉讼请求，结合本案情况，不予支持。张超的抗辩理由不成立，不予采信。综上，无论是物业公司还是小区业主，乃至我们每个公民都应当弘扬社会主义核心价值观，遵循文明、和谐、诚信、友善的价值观念，每个小区物业管理工作方方面面，千头万绪，要求其做到十全十美，未免苛刻。当然，物业公司也应当竭尽全力，做到尽善尽美。小区的环境要靠物业公司的严格、规范管理和小区业主的自觉、自律来共同维护，才能构建和谐、文明美好家园。为此，为了保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决：一、限张超在本判决生效后立即支付深圳市抱朴物业服务有限公司遵义分公司物业服务费2,283.90元。二、驳回深圳市抱朴物业服务有限公司遵义分公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由张超负担。二审期间，张超提交照片五页；拟证明抱朴物业公司没有按照合同约定进行物业服务，抱朴物业公司入驻阳光花园小区不合法。抱朴物业公司的质证意见为：装修垃圾与生活垃圾因小区业主没有分开，需要进行区分后再处理，且清理垃圾需要按车运送，需要一定的时间，图片中涉及的垃圾已经清理。案涉小区系老旧小区，普遍存在楼道卫生不佳，抱朴物业公司履行了保洁义务；消防通道封锁系疫情原因导致，临时搭建问题现在已拆除。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，本案适用当时的法律、司法解释的规定。阳光花园小区业主委员会成立后已经过行政主管部门备案，抱朴物业公司与遵义阳光花园小区业主委员会于2018年11月1日签订的《阳光花园小区物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。抱朴物业公司在签订上述合同后入驻阳光花园小区为该小区提供物业服务具有合法性。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，上诉人张超系阳光花园小区的业主，《阳光花园小区物业服务合同》对其应具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主交纳物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，抱朴物业公司为包括张超在内的小区业主提供了物业服务，张超未按合同约定向抱朴物业公司交纳物业费，经抱朴物业公司催收后上诉人仍未交纳，抱朴物业公司请求上诉人按合同约定支付物业费，一审予以支持并无不当。根据双方一审所举示证据及二审期间上诉人举示证据，抱朴物业公司履行了《阳光花园小区物业服务合同》的主要义务，同时也存在一定服务瑕疵，一审已经基于抱朴物业公司的服务瑕疵对其主张的滞纳金未予支持，上诉人主张扣减物业费的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，张超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张超负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩高审 判 员 贺灿灿审 判 员 谭应勇二〇二一年八月三十一日法官助理 杨 豪书 记 员 王群惠书 记 员 钟永海