陕省城固县人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0722民初363号原告（反诉被告）：城固县某某街道办事处某某社区。住所地：城固县。法定代表人：石某，社区主任。委托诉讼代理人：梁某，陕西载言律师事务所律师。委托代理权限：一般授权代理。委托诉讼代理人：罗某某，陕西索平律师事务所律师。委托代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）城固县某某房地产开发有限责任公司。住所地：城固县。法定代表人：岳某某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李某某，公司职员。委托代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：常某某，陕西敏安律师事务所律师。委托代理权限：一般授权代理。原告（反诉被告）城固县某某街道办事处某某社区与被告（反诉原告）城固县某某房地产开发有限责任公司合同纠纷一案，本院受理后，于2017年1月3日作出（2016）陕0722民初1321号民事判决，双方均不服该判决，向汉中市中级人民法院提出上诉，该院于2017年6月12日作出（2017）陕07民终369号民事裁定书，发回本院重审。本院经过重新审理，于2018年4月2日作出（2017）陕0722民初2372号民事判决书，宣判后，被告不服该判决，向陕西省汉中市中级人民法院提起上诉，该院于2018年12月4日作出（2018）陕07民终839号民事裁定书，发回本院重审。本院受理后，由审判员徐烈担任审判长与人民陪审员史梅英、李娟另行组成合议庭，于2021年4月20日公开开庭进行了审理。原告城固县某某街道办事处某某社区（以下简称“某某社区”）法定代表人石某、委托代理人罗某某、梁某，被告城固县某某房地产开发有限责任公司(以下简称“某某公司”)委托代理人李某某、常某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告某某社区诉称，2007年6月1日，被告因房地产开发建设和原告签订《征用土地协议书》，约定对原属原告所有的城固县博望镇某某路以西、某某路以北一块约9.128亩的土地进行开发建设，一次性补偿原告土地补偿费、青苗补偿费958440元。当日，双方又签订《补充协议》，约定被告将日后在上述土地修建的约430平方米街面房以1500元/平方米留给原告，以折抵补偿款项，同时被告必须将街面房《土地使用证》办到原告名下，并承担三年承建期后的租金。被告于2007年6月6日交付原告土地补偿费313440元。其余的土地补偿款抵作购房款。故起诉要求被告交付门面房并办理土地使用权证，支付应交房而没交房产生的房租620000元，并由被告承担诉讼费。被告某某公司在本院原审时辩称，1、原、被告所签协议是受原告逼迫所签，协议签订后原告不履行协议，违背协议第三条；2、协议中约定以土地款折抵房价款，原告未向被告交付购房款，未取得房屋，谈何租金；3、被告开发用地是从国土局竞拍取得，不是从原告处；4、原告要求二次赔青，违反了协议；5、开工时村民阻止，被告请村上调解，村领导告知土地卖给国土局了，有事找国土局，后村干部还收取了调解费用。本案本次重审时被告补充辩称:原告起诉依据《征用土地协议书》及《补充协议》违反合同法52条规定，是无效合同；即使《补充协议》有效，该协议也是预约合同、阴阳合同，被告不存在违约，故请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其诉讼请求，在举证期内提交了以下证据：第一组：1、原告法人代表证明一份，2、城固县民政局城民发[2015]30号文件一份。证明：原告诉讼主体资格。被告质证无异议，本院予以采信。第二组：1、原、被告签订的《征用土地协议书》一份，2、原、被告签订的《补充协议》一份。证明：被告愿以单价1500元／㎡、共计430㎡的街面房折抵未付原告的土地补偿费。被告质证对其真实性无异议，但对合法性有异议。本院对其真实性予以采信。第三组：收款收据四份。证明：被告实际交付土地占用补偿费313440元及其他费用17729.12元。被告质证无异议，本院予以采信。第四组：调解笔录一份。证明：原、被告曾就结算、交付街面房事项协商，但协商未果。被告质证无异议，本院予以采信。第五组：房屋租赁合同两份。证明相同地段门面房租金情况。被告不予认可。该组证据与本案无直接关联，本院不予认定。被告为证明其答辩主张，在本院第一次审理时提交了以下证据：第一组：1、营业执照一份，2、法定代表人证书一份。证明：被告的主体资格；3、单项商品房投资开发合同一份，证明：开发人王某某、张某某与某某公司系挂靠关系；4、对岳某某调查笔录一份。证明：被告与原告签订协议以前，不知道原告与他人已经签订了土地征用协议的事实；5、委托书一份。证明：案涉房产项目开发被告委托李某某代理全部事宜。原告质证对第1、2、5份证据无异议，本院予以采信；原告对第3份证据真实性、合法性有异议。因该份证据不具有合法性，本院不予采信；对第4份证据质证认为岳某某是公司法人代表，不能作证人，因调查人仅有一人，被调查人未出庭作证，该份证据不符合证据规则的规定，本院不予采信。第二组：1、5311#土地使用权出让档案资料一份，2、5312#土地使用权出让档案资料一份，3、5520#土地使用权出让档案资料一份。证明：案涉土地是城固县土地局提供；土地面积43.115亩，王某某以1810.62万元通过竞买方式取得，并交清了出让金，办理了土地权证等。原告质证对其真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。本院对其真实性及其证明目的予以认定和采信。第三组：1、对张某某调查笔录一份，2、对王某某调查笔录一份，3、2007年6月6日被告支付原告征地补偿款相关费用收款收据四份，4、2010年开工时被告支付原告二次赔款证据。证明：被告与原告签订了《征用土地协议书》、《补充协议》以及被告按协议交付土地补偿款等事实。原告质证对第1、2份证据有异议，本院认为该两份证据不符合证据规则的规定，不予采信；原告对第3、4份证据真实性予以认可，本院对其真实性予以采信。原一审审理中，被告申请证人舒某某、王某某出庭作证，因舒某某与原告有利害关系，王某某与被告有利害关系，故二人证言仅作为参考、不予认定。本院依被告申请向城固县国土资源局副局长唐某某调取笔录一份，经当庭质证，本院予以确认。本院依职权向城固县国土资源局调取情况说明一份，经当庭质证，本院予以确认。被告（反诉原告）反诉称，被反诉人隐瞒了其和城固县国土资源局建设用地统征某某室于2006年已签订征用土地协议的事实，签订了名曰征地协议、实为买卖农用耕地的违法协议。请求确认双方签订的两份协议为无效合同，由被反诉人返还征地补偿款331169.12元及利息1072987.2元，合计1404156元，并由被反诉人承担诉讼费及律师费。原告（反诉被告）对反诉辩称，1、在原、被告签订协议之前，某某公司早已向城固县发展计划局申报用地报告，该局于2006年10月16日发文同意其申报备案，之后统征办基于某某公司的用地申请，才与原告签订了征用地协议，不存在所谓的隐瞒之说；2、统征办同原告于2006年11月13日签订的《征用土地协议》，在原、被告签订协议时因未进入行政机关审批而未生效；3、原告不存在违法卖地；4、原告不存在牟取非法利益。被告为证明其反诉请求，在举证期内提交了以下证据：第一组：1、5311#土地使用权出让档案资料一份，2、5312#土地使用权出让档案资料一份，3、5520#土地使用权出让档案资料一份。原告质证对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信。第二组：1、城固县政府建设用地统征某某室与原某某村委会签订的征用土地协议、征地补充协议；2、中国工商银行转账支票存根、收据。证明：征地补偿费及安置补助费合计101.12025万元，原告已收到县土管局转账的征地补偿费96.5875万元。原告质证对其真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以采信。第三组：1、原、被告签订的征用土地协议、征地补充协议；2、收款收据；3、二次赔款证据。证明原告依据协议收取被告征地款、机井款等33.116912万元，及二次索款8293.45元。原告质证对其真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以采信。第四组：陕西时代潮律师事务所委托代理合同，证明被告应支付诉讼标的4%的律师费。原告认为与本案无关不予质证，因缺乏法律依据及相关证据支持，本院不予采信。原告为证明其反诉答辩主张，在举证期内提交了以下证据：第一组：城固县计划局城计发[2006]142号文件，证明：反诉人申报在先，被反诉人与政府签订协议在后。反诉原告质证对其真实性无异议，本院对真实性予以采信。第二组：1、申请书，2、收款收据，证明反诉人给被反诉人支付的331169元补偿费在其给县国土局缴纳土地保证金时已抵扣。反诉原告质证对其真实性无异议，本院对真实性予以采信。第三组：1、县政府统一征地拆迁办公室与原某某村委会签订的征地补充协议，2、县政府建设用地统征某某室与原某某村委会签订的征用土地协议，证明:土地补偿费增补情况。反诉原告对其真实性无异议，本院对真实性予以采信。第一次重审时，原告未提交其他证据，被告提交以下证据：第一组：1、城地税房字（2013）13号，证明因税务部门催税，被告无钱纳税，才将营业房出售；2、某某苑二号楼门面房销售发票；3、查档证明；4、商品房买卖合同一份。证明：争议房屋已出售。第二组证据：补充协议一份，证明：双方在签订《补充协议》签订了两个单价，一个约定房屋价格为1500元/平方米，另一个为2500元/平方米，双方签订了阴阳合同。原告质证对第一组证据中的第1份证据有异议，本院对该份证据的真实性予以认定，对被告的证明目的不予采信；对第2、3、4份证据，原告质证对其真实性无异议，结合本院向城固县房管局、城固县不动产交易中心及房屋买受人调查结果，本院对该三份证据予以采信；对第二组证据原告质证有异议，因在原一审庭审中被告对原告提交的单价为1500元／㎡的补充协议真实性质证无异议，按照诚信诉讼、禁止反言的诉讼原则，本院对该组证据不予采信。本院在本次重审期间，原告于2020年5月20日申请对案涉的房产进行评估鉴定，经本院组织原、被告进行鉴定机构选任，原、被告共同选任汉中市四方资产评估有限责任公司对案涉房产进行了价值评估及租金损失的评估。2021年4月9日汉中市四方资产评估有限责任公司作出：汉四资鉴评字[2020]52号及53号评估报告，确认：案涉门面房（430平方米）于2020年5月19日节点的价值为5572800元（12960.00元/平方米）；从2013年4月6日至2020年5月6日期间的市场租金损失为：1493237.00元。经本院当庭质证，原告对评估报告无异议，被告对评估报告的真实性及合法性无异议，但对原告的证明目的有异议。本院对两份真实性、合法性予以认定，对原告的证明目的不予采信。综合所采信的证据及庭审查明的事实，本院查明事实如下：2006年10月16日，城固县发展计划局以城计发[2006]142号文件，批准城固县某某房地产开发有限责任公司某某住宅小区建设项目备案，建设地址为西环四路北段、某某路以北，主要内容为住宅商品楼9栋。该项备案所涉用地包含本案原、被告协议中的9.128亩土地。2006年11月15日，城固县政府建设用地统征某某室与原告签订《征用土地协议》，征用原告土地9.128亩，征地补偿费及安置补助费为6万元／亩，青苗补偿费为0.1万元／亩，共计55.6808万元。2006年11月27日被告某某公司（王某某）向城固县国土局缴纳土地保证金100万元。2007年6月1日，原、被告签订《征用土地协议书》，约定被告以10.5万元／亩的价格征用原告所有的9.128亩土地用于商品房开发，自征用土地合同签订后10日内付清土地补偿款95.844万元,若一方单方毁约，罚：协议总价15%的违约金。同日双方又签订了《补充协议》，约定顺四路边土地所建街面房430㎡，留给某某村委会，以1500元／㎡的价格折抵土地补偿款，多退少补。协议签订后，被告于2007年6月6日支付原告征地补偿款313440元及机井款、生活费、水费17729.12元。后因未及时开工，已赔青土地被村民复种，被告在开工时对相关村民进行了二次赔青。2008年8月4日，城固县政府统一征地拆迁办公室与原告签订了《征地补充协议》，约定增补征地0.5025亩，补偿标准由6.1万元／亩，增加为10.5万元／亩，增补款合计45.43945万元，宗上城固县国土资源局因某某小区共征用某某村土地9.6305亩，征地补偿及地面附着物赔偿费共计101.12025万元。2009年2月17日由城固县国土资源局支付原告征地补偿资金68.00335万元。2009年4月24日，被告申请将已经直接付给原告的33.116912万元补偿款转为竞买保证金。2009年5月4日被告向城固县财政局缴纳含案涉土地在内的土地保证金7268695.00元。2009年5月6日，城固县国土资源局挂牌出让案涉土地，被告以629.935元/平方米（约42万元/亩）价格竞拍取得案涉土地，城固县国土资源局给被告出具《城固县国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》，2009年6月15日被告办理《国有土地使用证》，2010年4月2日被告向国土局缴纳了最后的土地出让费6566200.00元，至此，被告全部交清了土地出让费（含已直付给各村的补偿款）。2010年9月5日，被告在竞拍取得的土地上开工修建春花苑小区商住楼，2010年12月28日被告将案涉的门面房开始向他人出售，出售给案外人李军登记为5号房屋两间，面积为82.2178平方米，李军实付房价款658548元（折合8009元/㎡）,2013年7月24日办证登记时按每平方米6360元交税开票。2011年1月被告办理了《商品房预售许可》，2012年10月30日案涉楼盘竣工验收，原、被告在《补充协议》中约定涉及的门面房现已全部售出，并已办理产权登记。2013年3月原告发现案涉门面房有人装修，即与被告交涉买房交房事宜。此前，原告既未向被告主张交房，也未向被告缴纳房款，被告亦未向原告提出缴纳房款事项。2014年7月16日原、被告为门面房买卖合同纠纷进行座谈，原告要求被告继续履行合同，被告认为原告未履行交付购房款义务，要求原告先赔偿被告2000万元再谈恢复合同的履行，因双方意见分歧较大，未能达成协议。为此，原告于2016年6月13日诉至本院，请求判令被告交付房屋，办理土地使用证；判令被告赔偿租金损失62万元。2016年9月28日被告向本院提出反诉，请求判令原告返还已直接交付的土地补偿金331169.12元及利息1404156元。本院在本次重审期间，经本院释明，案涉房屋已由被告出卖他人并办理房屋所有权登记，原告于2020年5月20日申请将交房、办证的诉讼请求变更为由被告支付原告损害赔偿金3569000元，其余诉讼请求不变；2021年4月20日开庭时原告明确诉讼请求为：1、要求被告赔偿门面房损失5572800元；赔偿房屋租金损失1493237元；由被告承担诉讼费用。被告于2021年4月20日在庭审当中当庭撤回其反诉的诉讼请求，原告无异议，本院当庭裁定予以准许。另查明：案涉房地产开发项目原由案外人王某某、张某某等四人挂靠被告某某公司进行开发，后张某某等三人退出合作，李某某加入，由李某某、王某某合作挂靠被告开发；原告原名称为：城固县博望镇某某村民委员会，后变更为：城固县某某街道办事处某某社区。本案争议的焦点为：一、原被告签订的《征用土地协议书》及《补充协议》是否合法有效；二、《补充协议》是本约合同还是预约合同；三、被告是否违约，是否应当赔偿原告的损失。针对焦点一。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《征用土地协议书》、《补充协议》，被告辩称系受原告胁迫所签，但被告并未提交相关胁迫的证据，故对被告该辩称不予支持。《征用土地协议书》从表面形式来看，被告不具备征地主体资格，违反了土地法的相关规定，应为无效合同。但从协议实质内容来看，《征用土地协议书》是关于征地后补偿费等事项的约定，双方意思表示真实。且被告于2006年10月16日就已进行项目备案，次月15日原告与城固县政府建设用地统征办签订《征用土地协议》，该宗争议土地通过立项审批、政府征用、挂牌拍卖，被告通过竞拍取得该宗土地使用权，案涉土地使用权流转程序已依法完成，故《征用土地协议书》应为有效合同。《补充协议》约定以土地补偿款抵作原告购买被告开发的街面营业用房价款，多退少补。原、被告均认可为了增加原告的集体收入，作为《征用土地协议》的附加条件而签订，是《征用土地协议书》的从合同，《补充协议》双方意思表示真实，不违背国家法律效力性强制规定，亦应合法有效。针对焦点二。本院认为，原告向本院起诉时依据《补充协议》要求被告交付房屋、办理证照、赔偿租金损失，后经本院释明，原告变更诉讼请求为：由被告赔偿原告购买房屋价值损失及租金损失，其实质是认为《补充协议》是《商品房买卖合同》本约合同。《补充协议》明确约定了房屋位置、单价、面积、总价、交付使用条件、配套设施标准等条款，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的部分主要内容，也约定由被告应支付的部分土地补偿款抵作购房价款，多退少补。《补充协议》未约定将来双方需要另行签订《商品房买卖合同》等事项，故《补充协议》系《商品房预售合同》的本约，而不是预约，故对被告主张《补充协议》是《商品房买卖合同》预约的观点本院不予采纳。针对焦点三。《补充协议》系合法有效的合同，当事人应当严格履行合同义务。按照双方签订的合同，原告应当及时向被告交付该房价款，但原告于2009年2月17日收到城固县国土资源局支付的征地补偿资金68.00335万元后，并未支付房价款，也未在被告取得商品房预售许可后向被告主张签订正式的《商品房买卖合同》，未及时向被告主张交房，故原告对合同不能履行存在主要的过错，应当承担主要责任；被告取得预售许可后在未征求原告意愿的情况下将房屋全部出售给案外人，并办理产了产权登记，导致合同不能履行，被告违反诚实信用原则，理应承担次要责任。被告于2010年12月就开始将案涉房屋以每平方米8000元左右的价格出卖他人，实际取得卖房差价款在2795000元以上，被告在双方尚未协商解除合同的情况下出售房屋，其因不诚信的行为而获取了更大利益，故被告理应向原告赔偿部分损失。原告要求由被告赔偿2020年5月19日节点时的门面房价值损失，无事实及法律依据，本院不予支持；对原告要求被告支付房租的诉请，因原告未实际取得该房屋，而房租属于可期待利益损失，故对房租的诉请不予支持。综上，原、被告签订的《征用土地协议书》及《补充协议》合法有效。原、被告均应按照协议约定履行自己的义务，因原、被告均未按约定履行义务，导致双方约定的合同实际未能履行，故《征用土地协议书》及《补充协议》应予解除；合同法第一百二十条规定:当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。被告违反诚信将案涉房屋卖于他人，获取更多利益，应当在取得的差价款2795000元中以30%的比例赔偿原告的损失；本案双方争议较大，涉及众多群众利益，经本院多次调解未果，经本院审判委员会讨论决定，现依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条，第一百二十条之规定，判决如下：一、限被告城固县某某房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告赔偿损失838500元；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费51262.16元，原告承担44262.16元，被告承担7000元；反诉案件受理费8719元，减半收取4359.5元由被告承担；本案诉讼保全费5000元，原告承担3750元，被告承担1250元；鉴定评估费26000.00元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于汉中市中级人民法院。审 判 长  徐 烈人民陪审员  史梅英人民陪审员  李 娟二〇二一年八月三日书 记 员  杨 娥