陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终11920号上诉人（原审被告）：西安宇天宏丰信息技术有限公司，住所地陕西省西安市高新区。法定代表人：杨峰，该公司经理。委托诉讼代理人：王艺，女，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：乔治堂，男，汉族，住陕西省汉中市西乡县。委托诉讼代理人：何菲娅，陕西承宽律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文龙，陕西承宽律师事务所律师。原审被告：段向阳，男，汉族，住陕西省西安市未央区。上诉人西安宇天宏丰信息技术有限公司（以下简称：宇天宏丰公司）因与被上诉人乔治堂、原审被告段向阳租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2021）陕0116民初2129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员蒋瑜独任审理。本案现已审理终结。宇天宏丰公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由乔治堂承担。事实与理由：一审判决与事实不符。该商铺租赁前，宇天宏丰公司在不认识乔治堂的情况下，中国电信和乔治堂沟通后，中国电信要求宇天宏丰公司必须租赁西安市未央区三桥新街312号1幢10139室房屋，租赁费及其他费用电信承诺缴纳。一审判决损害了宇天宏丰公司的权益。审理中，宇天宏丰公司补充上诉事实与理由为：转让协议签订时，房屋内没有任何东西，转让费40万元，宇天宏丰公司只使用了5个月。解除之后的占用费不该让宇天宏丰公司一家承担，实际搬离时间是2020年10月31日，因为房东留的电话联系不上，没有办理实际的交接手续。2020年初，疫情开始直至2020年10月31日搬离，因为疫情导致无法经营，应减免租金。宇天宏丰公司支付的押金38604.35元一审没有处理，宇天宏丰公司还要求对方出具发票。乔治堂公司答辩称，一审认定事实清楚，宇天宏丰公司应支付自拖欠之日起至实际搬离房屋之日的租金、物业费，并依约支付违约金。案涉合同系双方真实意思表示，宇天宏丰公司与中国电信之间的约定，与本案无关。宇天宏丰公司作为商事主体，对其标准应高于一般民事主体，其更应遵循诚实信用原则，依约履行合同。针对补充上诉理由及事实，补充答辩意见为，双方签订的合同期限是2019年7月1日至2021年6月30日，租金也是明确约定的，宇天宏丰公司在一审时自认没有办理交接，搬离也没有交接水电卡等。合同是双方真实意思表示，宇天宏丰公司与案外人之间约定应当另案寻求解决，疫情期间减免房租并无法律强制规定。段向阳经合法传唤未到庭亦未提交书面陈述意见。乔治堂公司向一审法院起诉请求：1.确认乔治堂与段向阳签订的《保利金香槟商铺租赁合同》于2020年12月1日解除；2.宇天宏丰公司、段向阳支付拖欠的2020年2月1日至2020年12月1日租金386043.5元，违约金38604.35元，共计424647.85；3.宇天宏丰公司、段向阳支付乔治堂房屋占有使用费（自2020年12月1日起计算至被告搬离房屋止，占有使用费按月房屋租金38604.35计算）；4.宇天宏丰公司、段向阳支付自2020年1月1日起至2020年11月30日的物业费20678.90元；5.宇天宏丰公司、段向阳共同承担以上欠付的租金、违约金、房屋占有使用费及物业费；6.本案诉讼费用、保全费用等由宇天宏丰公司、段向阳共同承担。一审法院经审理，认定事实如下：2019年6月20日，乔治堂与段向阳签订《租赁合同》，合同约定：甲方（乔治堂）将其位于西安市未央区三桥新街312号1幢10139室的商铺出租给乙方（段向阳）用于通讯服务。租赁期限共24个月，自2019年7月1日至2021年6月30日（含1个月免租装修期）；月租金为38604.35元、租金按季度分期缴纳，首期租金115813.05元乙方应于本合同签订之日缴纳，后期租金乙方应于上期租金到期前15个工作日内缴纳，乙方应于缴纳首期租金的同时向甲方缴纳38604.35元的租金押金；5.2条约定，在房屋租赁期间，该物业的物业管理费、税费、电费、网络费、电话费等乙方承租所产生的一切费用，由乙方向相关管理机构缴纳；9.1.1条约定：乙方逾期交租金，每逾期一日向甲方支付应付的日租金作为违约金，自应交付之日起算至实际交付之日止。如乙方逾期超过30天（含未足额缴纳），甲方有权解除合同并收回该物业……；11.5约定：如甲方提前终止合同，需提前一个月向乙方书面传达，甲方提前终止本合同视为甲方违约，甲方需向乙方支付一个月租金作为违约金，除支付乙方违约金同时需返还已缴纳剩余房租；12.2、租赁期内任何一方无法定或约定的理由单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，违约方须支付另一方一个月租金作为违约金。合同签订后，乔治堂于2019年6月27日向段向阳委托人王冬交付了房屋，宇天宏丰公司支付乔治堂押金38604.35元，并支付租金至2020年1月，2020年10月30日，宇天宏丰公司员工徐小平短信通知乔治堂自2020年11月1日起不再承租该商铺，2020年12月10日，乔治堂发现宇天宏丰公司将出租屋内物品搬离，但未同乔治堂办理交接手续。乔治堂遂向一审法院提起诉讼。为证明自己的主张，乔治堂向法院提交证据：1.不动产权证书，证明乔治堂是涉案房屋的所有权人；2.段向阳录音、《保利金香槟商铺租赁合同》、委托书、保利金香槟1幢10139室房屋交接清单，证明段向阳系宇天宏丰公司员工，代表公司与乔治堂签订房屋租赁合同，约定租用房屋用途为通讯服务，租期共24个月，自2019年7月1日至2021年6月30日（含1个月免租装修期），月租金38604.35元，年租金463252.2元，租金按季度支付，双方约定，承租人逾期交付租金超过30天，乔治堂有权解除合同，承租人应支付未交清费用及1个月租金38604.35元作为违约金；3.2019年10月17日保利物业开具的物业管理服务发票（物业费、卫生综合服务费）、2019年10月17日保利物业开具的供电转售电发票、宇天宏丰公司国家企业信用公示系统、中国建设银行个人活期账户交易明细，证明房屋承租人为宏丰公司，其违约应承担违约金，段向阳应承担连带责任；4.宇天宏丰公司员工徐小平短信记录、段向阳短信聊天记录、宇天宏丰公司王艺短信聊天记录、房屋不再租赁告知函、中通快递单号详情、中通快递单，证明宇天宏丰公司以段向阳名义向乔治堂发送解除合同通知，提前终止合同，拒付租金，违反合同约定，构成违约。乔治堂为防止损失扩大，积极与对方沟通，希望对方能办理交接手续，交还水电卡等，但对方拒绝沟通，拒不解决问题；5.宇天宏丰公司承租房屋照片，证明涉案房屋宇天宏丰公司用于从事通讯业务，不能以疫情为由解除合同；6.说明、保利金香槟物业服务中心收费凭证、缴费凭证，证明涉案房屋的实际承租人为宇天宏丰公司。证明宇天宏丰公司、段向阳欠付物业费，应偿还乔治堂代缴的物业费20678.9元；7.涉案房屋2021年3月30日照片，证明截止开庭，宇天宏丰公司尚未向乔治堂办理交接手续。宇天宏丰公司对乔治堂提交证据的证明目的均认可，对乔治堂证据的证明目的法院予以采信。另查明：段向阳系宇天宏丰公司员工，已离职。一审法院认为：乔治堂与宇天宏丰公司员工段向阳签订的《保利金香槟商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，乔治堂与宇天宏丰公司之间成立合法有效的房屋租赁合同，宇天宏丰公司于2020年10月30日向乔治堂通过EMS形式送达《房屋不再租赁告知函》，告知乔治堂自2020年11月1日不再租赁该商铺，乔治堂于2020年11月12日收到该告知函，根据合同约定该合同于2020年12月12日解除，故乔治堂要求确认其与段向阳签订的《保利金香槟商铺租赁合同》于2020年12月12日解除的诉讼请求予以支持；宇天宏丰公司租赁乔治堂房屋后，仅向乔治堂支付房租至2020年1月30日，支付物业费至2019年12月底，故乔治堂要求宇天宏丰公司支付拖欠的2020年2月1日至2020年12月1日的租金386043.5元及物业费20678.90元的诉讼请求于法有据，予以支持；宇天宏丰公司拖欠租金构成违约，故乔治堂要求宇天宏丰公司承担违约金38604.35元的诉讼请求予以支持；宇天宏丰公司在合同解除后，未与乔治堂办理交接，仍占有商铺，故乔治堂要求宇天宏丰公司给付占用费的诉讼请求予以支持，占用期为2020年12月13日至2021年4月15日，占用费参照租金计算，为1286×124＝159464元；段向阳系宇天宏丰公司职工，其与乔治堂签订合同系执行职务的行为，故乔治堂要求其承担连带给付责任的请求不予支持；综上，依照根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百七十九条、第五百七十八条、第五百八十五条之规定判决如下：一、原告乔治堂与被告段向阳签订的《保利金香槟商铺租赁合同》于2020年12月12日解除；二、本判决生效后五日内，被告西安宇天宏丰信息技术有限公司给付原告房屋租金386043.5元及违约金38604.35元；三、被告西安宇天宏丰信息技术有限公司给付原告乔治堂物业费20678.90元；四、本判决生效后五日内，被告西安宇天宏丰信息技术有限公司支付向原告乔治堂商铺占用费按每日1286元计算直至4月15日，共计159464元；五、被告段向阳不承担责任；六、驳回原告其他诉讼请求。本案保全费2746.63元，乔治堂已预交，由被告西安宇天宏丰信息技术有限公司负担；本案诉讼费7980元，乔治堂已预交，减半收取计3990元，由被告西安宇天宏丰信息技术有限公司负担，被告西安宇天宏丰信息技术有限公司应负担部分与上述款项一并给付乔治堂。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审经审理查明，一审查明事实属实。另查明，合同第十条约定，如乙方提前终止合同，需提前一个月向甲方提出书面申请并经甲方确认（书面申请须明确终止日期，搬离日期及房屋交还日期）。2021年4月16日一审谈话笔录显示，宇天宏丰公司认可其截至当时尚未搬离，同意占用费及计算到2021年4月15日。二审中，宇天宏丰公司称其共发了两次解除函，第一份寄出时间为2020年10月30日，但没有证据，故不再主张该事实，第二份是2020年11月7日寄出的，运单尾号为2696，并否认其一审中认可的关于退场、占用期间的事实，称其2020年10月31日已经实际搬离，但未提交证据证明。乔治堂则认可其于2020年11月12日收到了解除函一份（运单尾号为2696）。本院认为，段向阳作为宇天宏丰公司员工代表该公司与乔治堂签订了案涉租赁协议，该合同的权利义务应当由宇天宏丰公司承担。合同约定，如乙方提前终止合同，需提前一个月向甲方提出书面申请并经甲方确认。本案中，乔治堂于2020年11月12日收到宇天宏丰公司发出的解除函件，一审认定合同于同年12月12日解除并无不当。一审法院判令宇天宏丰公司支付拖欠的2020年2月1日至同年12月1日的租金386043.5元及乔治堂代付的物业费20678.9元正确。由于双方对调减租金并未能达成一致意见，故宇天宏丰公司要求减少租金的理由，不予支持。宇天宏丰公司逾期支付租金，构成违约，一审判令其承担38604.35元违约金，符合合同约定。至于占用费的问题，宇天宏丰公司一审中已经认可占用费计算至2021年4月15日，二审中虽进行了否认，并主张在2020年10月31日已经实际搬离，但未能提交证据证明。故一审按照租金标准以每日1286元计算合同解除次日2020年12月13日至2021年4月15日的占用费159464元，亦无不当。综上，宇天宏丰公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7980元，由上诉人西安宇天宏丰信息技术有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  蒋瑜二〇二一年八月二十四日书记员  张茜