山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁14民终1786号上诉人（原审被告）：朱俊可，女，1964年9月9日出生，汉族，住山东省德州市德城区。上诉人（原审被告）：钟秋红，女，1973年8月19日出生，汉族，住山东省德州市德城区。二上诉人共同委托诉讼代理人：夏文霞，山东弘正兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李俊青，女，1971年8月3日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：仇斌，山东德联邦律师事务所律师。上诉人朱俊可、钟秋红因与被上诉人李俊青确认合同无效纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2021）鲁1402民初893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月22日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人朱俊可、钟秋红及其共同委托诉讼代理人夏文霞，被上诉人李俊青的委托诉讼代理人仇斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱俊可、钟秋红上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判张桂英与朱俊可、钟秋红2016年6月20日签订的《房屋买卖协议》有效；2.一、二审诉讼费用由李俊青承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定：“张桂英出卖的是在其农村宅基地上进行安置的房屋指标，其实质上还是农村房屋……因两被告并非五三村集体经济组织成员，故其购买张桂英在集体土地上所有的房屋，因违反法律法规的强制性规定，应当认定张桂英与两被告签订的《房屋买卖协议》无效”。朱俊可、钟秋红认为一审判决的这一认定没有任何证据。1.根据张桂英与五三村委会签订的《五三村征迁安置补偿协议》及张桂英与朱俊可、钟秋红签订的《房屋买卖协议》可知，案涉安置房屋的地点位于代官屯村北，安防路（河西派出所门前南北路）以东，麒麟城以南区域，并非在张桂英的农村宅基地上，更非农村房屋。2.朱俊可、钟秋红购买的是张桂英的安置楼房指标，并非张桂英在集体土地所有的房屋或宅基地。根据五三村委会于2016年6月18日出具的证明可知，朱俊可、钟秋红与张桂英于2016年6月20日签订《房屋买卖合同》时，张桂英在五三村的房屋已经拆除，并与五三村委会签订了拆迁安置补偿协议，朱俊可、钟秋红根本不可能再购买张桂英在五三村的宅基地或者房屋。案涉购买标的在朱俊可、钟秋红与张桂英签订的《房屋买卖协议》中约定的非常明确，是张桂英在德州市地“拆迁后的安置房”，并非张桂英在五三村的房屋或宅基地。3.张桂英已依据其安置补偿协议享有了相应的拆迁安置权益，张桂英对其享有的拆迁安置权益进行转让，是对其合法权益的处分，对这一处分行为李俊青完全是知情且认可的。首先，转让款40万元的收款条除收款人签字外，其他均为李俊青书写；其次，40万元全部打入指定账户李俊青丈夫李毅的账户中。因此，在《房屋买卖协议》签订近五年后，朱俊可、钟秋红已按协议选完房屋且即将交付的情况下，李俊青阻挠朱俊可、钟秋红正常接收房屋，并向法院起诉要求确认《房屋买卖协议》无效，明显违反我国《民法典》所规定的诚信原则，法院不应成为违背诚信人的帮手，助长失信之风，这将不利于我国和谐社会的建立。李俊青的行为已给朱俊可、钟秋红造成不应有的损失，朱俊可、钟秋红将依法追究其赔偿责任。4.五三村安置楼为古运新城三期，位于德州市德城区，所涉及的代官屯村土地已于2009年7月27日被德州市运河经济开发区管委会征用为国有土地，早已非集体土地。5.朱俊可、钟秋红与张桂英的《房屋买卖协议》系双方自愿签订，并不违反我国法律法规的强制性规定，没有侵犯任何人的合法权益，因此是合法有效的。二、一审判决适用法律错误。一审判决依照《中华人民共和国土地管理法》第63条，《中华人民共和国合同法》第52条，认定朱俊可、钟秋红与张桂英签订的《房屋买卖协议》无效是错误的。《中华人民共和国土地管理法》第63条，是有关集体经营性建设用地的规定，与本案案情无关。朱俊可、钟秋红与张桂英签订的《房屋买卖协议》并不违反我国法律法规的强制性规定，因此不适用《合同法》第52条的规定。综上，一审判决在认定事实及适用法律上均有错误。李俊青辩称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应依法维持，驳回上诉人的上诉请求。二、涉案的房屋买卖协议是无效的。1.转让人是张桂英，但是房产所有权是夫妻共有，所以张桂英将夫妻共同财产转让，是不具有合法性的，是无效的；2.房屋买卖转让违背了国家相关法律法规的强制性规定。朱俊可、钟秋红并非集体经济组织的成员，没有权利购买涉案房屋，涉案房屋涉及到宅基地或回迁安置，都是国家对村民集体组织成员定向专有的国家政策，非经济组织成员没有权利和义务享有；3.转让是空转，转让的是房屋买卖拆迁的一个指标，这是国家法律法规明令禁止的；4.该转让行为现在李俊青作为张桂英和李庆勇的唯一合法继承人提起的诉讼，是因为基于转让行为侵犯了其合法的权益，所以主张权利的主体也是合法的。5.代官屯村征用的土地是否是国有和集体所有，与本案没有直接的关联性，本案所适用的法律规定是合法的，是正确的。李俊青向一审法院起诉请求：1.确认2016年6月20日朱俊可、钟秋红与张桂英签订的《房屋买卖协议》无效；2.诉讼费由朱俊可、钟秋红负担。一审法院认定事实：张桂英系李俊青的母亲，系德州市德城区运河办事处五三村村民。2016年5月份时，五三村进行整村拆迁改造，运河办事处五三村村民委员会便与张桂英签订《五三村征迁安置补偿协议》，协议约定：张桂英将位于141号宅基地上的房屋进行拆迁，五三村委会为张桂英安置200平米的楼房两套（其中120平米一套，80平米一套及相应储藏间）。2016年6月18日，五三村委会出具一份安置证明，内容为“兹证明张桂英在我村有住房一处，现已拆除，根据五三村拆迁安置协议，张桂英应安置回迁楼房200平方米及两套储藏间特此证明五三村委会2016年6月18日”。2016年6月20日，张桂英与朱俊可、钟秋红签订一份《房屋买卖协议》，因当时楼房尚未建成，张桂英便将其安置房屋的指标以40万元的价格转卖给了朱俊可、钟秋红。钟秋红将40万元购房款也于次日打入了张桂英指定的李毅账户，并在李俊青在场的情况下，张桂英向被告出具了房款收到条，认可收到房款。另查，李俊青父亲李庆勇1995年去世，母亲张桂英也于2018年10月17日去世，李俊青系张桂英、李庆勇的唯一继承人，现李俊青已经继承了李庆勇和张桂英的所有财产和债务。再查，朱俊可、钟秋红并非五三村集体经济组织成员。一审法院认为，关于李俊青的原告主体是否适格的问题。因李俊青系张桂英、李庆勇的唯一继承人，且实际已经继承两被继承人所有财产和债务。那么，张桂英与朱俊可、钟秋红签订的房屋买卖协议，对李俊青来讲，便有法律上的直接利害关系，李俊青作为直接利害关系人，有权提起本案确认合同无效的诉讼，其原告的主体资格应当适格。关于涉案《房屋买卖协议》的效力的问题。2016年6月20日，张桂英与朱俊可、钟秋红签订了《房屋买卖协议》，张桂英出卖的是在其农村宅基地上进行安置的房屋指标，其实质上还是农村房屋，《土地管理法》规定：宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据“地随房走”的原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地转让，因朱俊可、钟秋红并非五三村集体经济组织成员，故其购买张桂英在集体土地上所有的房屋，因违反法律法规的强制性规定，应当认定张桂英与朱俊可、钟秋红签订的《房屋买卖协议》无效。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，判决：张桂英与朱俊可、钟秋红2016年6月20日签订的《房屋买卖协议》无效。案件受理费50元，由朱俊可、钟秋红负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人朱俊可、钟秋红提交了以下证据：证据1德州市运河经济开发区管委会与德州市运河经济开发区运河街道办事处代官屯村委会于2009年7月27日签订的征地协议一份，拟证明古运新城安置社区规划范围内涉及代官屯村的土地已于2009年7月27日被征用为国有土地；证据2代官屯村委会于2021年4月13日出具的证明一份，证明内容为古运三期五三村安置楼，位于德城区征用土地，于2009年7月27日被德州市运河经济开发区管委会征用为国有土地使用，建设公司德州龙兴建设投资有限公司；证据3德州龙兴建设投资有限公司不动产登记资料查询结果证明，该公司坐落在东风西路以南、运河大道以西，产权证号为鲁（2017）德州市不动产权第0××9号及0022179号的土地性质为国有土地；以上三份证据拟证明案涉安置楼土地性质为国有土地，属于大产权房屋，并非集体所有土地，不是小产权房。李俊青质证称，以上三份证据均不属于新证据，与本案也无关联性，且代官屯村委会出具的证明没有证据效力，该土地是否征用应该以产权登记部门的登记为依据。根据上诉人朱俊可、钟秋红的申请，本院依法调取了德州龙兴建设投资有限公司名下涉及东风西路以南、西外环路以西的土地使用权的情况，德州龙兴建设投资有限公司坐落在东风西路以南、运河大道以西，产权证号为鲁（2017）德州市不动产权第0××9号及0022179号的土地性质为国有建设土地，权利性质为出让。上诉人朱俊可、钟秋红质证称，对证据的真实性没有异议，该证据足以证实案涉房屋所在土地为国有土地，且在朱俊可、钟秋红与李俊青的母亲签订房屋买卖协议之前，2010年就已经是国有土地了。被上诉人李俊青质证称，对证据的真实性无异议，该证据仅仅能够证明文件所批复的土地的征用情况，与本案所涉及的房屋买卖没有关联性，本案房屋买卖涉及到两个问题，一是张桂英将夫妻共同财产未经他人的同意对外进行转让，侵犯了合法继承人的权益；二是非经济组织的成员不能够购买国家对村民组织特定的待遇所享有的指标。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：五三村于2016年5月份进行整村拆迁改造，五三村委会于2016年5月4日与张桂英签订了《五三村征迁安置补偿协议》，协议约定：张桂英将位于141号宅基地上的房屋进行拆迁，五三村委会为张桂英安置200平米的楼房两套（其中120平米一套，80平米一套及相应储藏间）。张桂英宅基地上的房屋已于2016年6月18日前拆除。五三村及张桂英安置房屋位于代官屯村北，安防路（河西派出所门前南北路）以东，麒麟城以南区域，属于异地拆迁安置。代官屯村的土地已于2009年7月27日被德州市运河经济开发区管委会征用为国有土地使用。五三村安置的楼房由德州龙兴建设投资有限公司投资开发建设，所建楼房所占土地性质为国有建设用地，权利性质为出让。以上事实由朱俊可、钟秋红二审提交的证据、法院调取的证据及一审中当事人提交的《五三村征迁安置补偿协议》、五三村委会证明予以证实。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：涉案《房屋买卖协议》的效力问题。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”案涉《房屋买卖协议》的签订时间是2016年6月20日，本案应适用《中华人民共和国合同法》（1999年）中关于合同无效的相关规定。《中华人民共和国合同法》（1999年）第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中李俊青要求确认合同无效的理由之一为案涉《房屋买卖协议》违反法律、行政法规的强制性规定。对此本院分析认定如下：根据已查明的事实，朱俊可、钟秋红与张桂英签订的《房屋买卖协议》中转让的标的系张桂英五三村141房屋及宅基地拆迁后的安置房，因合同签订时安置房尚未交付张桂英，故双方转让的标的实际为张桂英作为被拆迁人就补偿协议中的权利。关于被拆迁人补偿协议中的权利能否转让问题，《中华人民共和国合同法》（1999年）第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”该法第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”根据上述规定，如果房屋征收补偿协议中未约定不得转让相关权利，且转让行为不违反法律的禁止性规定，则被征收人可以将其权利转让，并通过一定形式通知房屋征收部门即可。案涉房屋征收补偿协议中并未约定不得转让相关权利，且通过五三村委会出具证明及通知朱俊可、钟秋红参与选房等行为可知，案涉转让行为已通知了五三村委会。故本案的争议点仍然为转让行为是否违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效制度设立的目的在于防止因无效合同的履行对国家、社会或第三人的利益造成损失，以维护社会的法治秩序和公共道德。张桂英拆迁补偿协议中的权利虽然来源于其在五三村的房屋及宅基地，但在案涉《房屋买卖协议》签订前，张桂英位于五三村的房屋已经拆除，宅基地使用权已由五三村收回，且五三村系整体异地拆迁，安置的房屋并不在原集体土地上，而是坐落在转让方式为出让的国有土地上，因此本案不再涉及集体土地及村民权益等问题，《房屋买卖协议》并未违反法律、行政法规的强制性规定。李俊青主张案涉《房屋买卖协议》无效的另一理由为：涉案财产系张桂英与李俊青之父李庆勇的共同财产，张桂英签订《房屋买卖协议》的行为系无权处分。首先，李俊青之父李庆勇已于1995年去世，李俊青及其母亲张桂英系李庆勇的继承人，在张桂英签订《房屋买卖协议》时，收款账户为李俊青之夫李毅的账户，且房款收到条内容也是李俊青亲笔书写，故李俊青对张桂英转让拆迁补偿协议中权利的行为是明知的。其次，无权处分行为并非认定合同无效的理由，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条中规定的合同无效的情形。综上，本案中，签订《房屋买卖协议》的双方均是完全民事行为能力人，系双方的真实意思表示，协议内容没有损害国家、集体及第三人的合法权益，不违背公序良俗，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当确认为合法有效，协议双方均应诚实信用地全面履行自身义务。原审判决确认合同无效存在不当，应予以纠正。综上所述，上诉人朱俊可、钟秋红上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销山东省德州市德城区人民法院（2021）鲁1402民初893号民事判决；二、驳回李俊青的诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，共计150元，由被上诉人李俊青负担。本判决为终审判决。审 判 长 张延军审 判 员 叶卫国审 判 员 赵瑞玲二〇二一年八月九日法官助理 齐凤鸣书 记 员 于 岩