贵州省关岭布依族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0424民初1018号原告：贵州汇源物业管理有限公司安顺分公司。营业场所：贵州省安顺市西秀区南华路67号A栋1楼。负责人：杨方，职务：总经理。统一社会信用代码：91520402314230589Q。委托代理人：兰秦，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号：15201201711446019。代理权限为特别授权代理。委托代理人：张兴贵，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号：15201202110297294。代理权限为特别授权代理。被告：陈鹏，男，1979年1月2日生，布依族，户籍住址为贵州省关岭布依族苗族自治县,现住贵州省关岭布依族苗族自治县。原告贵州汇源物业管理有限公司安顺分公司（以下简称：汇源安顺分公司）诉被告陈鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月16日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告汇源安顺分公司委托代理人张兴贵、被告陈鹏到庭参加诉讼，原告负责人杨方及委托代理人兰秦未参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇源安顺分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决按被告每年1632.82元的标准向原告支付自2019年5月1日起至2021年4月30日止拖欠的物业管理费4057.63元；2、判令被告向原告支付逾期付款利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，暂计算到2021年4月19日，利息为196元）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月17日，原告与关岭泰和盛房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由关岭泰和盛房地产开发有限公司选聘原告为关岭壹号小区提供前期物业管理服务。被告系原告物业服务的关岭壹号小区4-1-17-2号业主，该房屋建筑面积为113.69平方米。根据《前期物业服务合同》约定，原告对高层住宅按房屋建筑面积每平方米每月1.2元收取物业服务费，二次供水加压费每月每户10元的标准收取费用，公共能耗费每月每户18元的标准收取费用，垃圾处置费每月每户5元的标准收取费用；被告应按年向原告缴纳物业服务费。上述物业合同签订后，原告依约为小区提供了优质的物业服务，但被告自2019年5月1日开始未缴纳物业服务费，至2021年4月30日共拖欠物业服务费4057.63元。原告多次催收未果，故原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，提出以上诉请。被告陈鹏辩称：1、被告与泰和盛公司签订的购房合同载明物管并不是原告而是贵州安顺金锐物业管理有限公司。2、被告与泰和盛公司签订的购房合同载明交房时间是2016年6月30日，但泰和盛公司到2018年4月才给予勉强交房。按照合同逾期交房按照已交费的万分之三付给被告逾期违约金。3、不管被告的购房合同是否载明物管是不是原告，首先原告管理不到位，从2018年交房使用到现在，每个单元楼都只开放了一个电梯，并不定期检验电梯，不进行年度检查，给住户带来安全隐患和出行不便。4、按规定，物业管理费按1.2元/月/平方米计算，被告房屋面积113.39元，物业管理费每年为1632.816元，原告诉请从2019年5月1日起至2021年4月30日止共两年，应付物管费为3265.632元。原告诉请要求支付两年物管费为4057.63元不符合规定。5、被告与泰和盛公司签订的购房合同未载明收取每户10元二次加压费、每月每户18元的公共能耗费、每月每户5元的垃圾处置费。这三项费用为原告附加费用，不符合本人与泰和盛公司签订的购房合同，属乱收费，被告缴纳每年的物业费外，不再缴纳其他费用。6、对于缴纳逾期未付款利息的诉讼，被告未付款并不是被告的原因，而是原告附加缴纳项目引起的，所以逾期利息应由原告承担。7、诉讼费，造成本次诉讼的是由于原告附加收费事项引起，也应由原告自行承担。8、原告收取了被告的装修押金2000元，当时说入住半年后退回押金，但到目前为止都没有退给被告，被告申请用装修押金抵扣物业管理费。本院经审理认定事实如下：2016年2月27日，被告陈鹏向关岭泰和盛房地产开发有限责任公司（以下简称：泰和盛公司）购买关岭壹号4栋1单元17楼2号房屋，房屋面积为113.39平方米。2016年10月17日，原告与泰和盛公司签订《关岭壹号物业服务合同》，合同约定服务内容包含装饰装修管理服务、物业前期介入的相关工作及其他物业服务等。服务费用：高层住宅按1.2元/月/平方米、小区二次供水10元/月/每户、公共能耗费18元/月/每户、垃圾处置费5元/月/每户（此物业服务费用为暂定价格，实际物业费用单价根据市场运作及双方协商定价为准，上下浮动不超过暂定价格的30%）；业主应于泰和盛公司向业主公示的房屋统一交付之日起交纳物业服务费用；物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年期满前一个月履行缴纳义务；业主在收楼入住时一次性交纳一年的物业管理费，业主办理入住手续时按8元/平方米交纳装修垃圾定点清理费，按2000元/户交纳装修保证金，装修完毕入住半年后经物业公司验收合格后无息返还；楼道二次装修费300元/户一次性缴纳，装修货物电梯维护费400元/户，一次性收取等。2018年5月31日，原告与被告签订《关岭壹号前期物业服务协议》，协议约定提供物业管理服务内容、收费标准与原告与泰和盛公司签订《物业服务合同》一致。2018年3月6日，被告向原告交付装修保证金2000元、2018年5月1日至2019年5月1日的物业费1633元、公共能耗费216元、二次加压费120元、装修管理费340元、装修垃圾清理费567元、生活垃圾处置费60元、二次修缮费300元、电梯维护费400元、施工证工本费50元、押金50元，其中装修保证金2000元收款方为海南中航鑫建设工程有限公司贵州分公司关岭一号项目部。同时查明，关岭壹号项目至今未经验收，被告居住期间，单元楼两部电梯只开通一部。2019年5月1日至2021年4月30日期间，被告欠物业服务费113.39平方米×1.2元/月/平方米×24个月=3265.632元、二次加压费10元/月×24月=240元、公共能耗费18元/月×24月=432元、垃圾处置费5元/月×24月=120元，共计4057.632元。上述事实，有原、被告陈述，原告提供的营业执照复印件、负责人身份证明、《商品房买卖合同》、《物业服务合同》、《关岭壹号前期物业服务协议》、装修审核确认表、装修施工承诺书、提前装修承诺书、欠费催费通知书、装修申请表、业主领用签收表，被告提供的收款收据4份等在卷予以佐证。以上证据客观真实，并经庭审质证，与本案具有关联性，本院予以采信。本院认为：根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”的规定，原告与泰和盛公司签订《关岭壹号物业服务合同》的约束力及于关岭壹号所有业主。且被告与原告签订了《关岭壹号前期物业服务协议》，该协议系双方的真实意思表示，双方建立物业服务合同关系。被告关于设施未完善、电梯只使用一台，不应全额支付物业费的抗辩，由于涉案项目未经验收，业主属提前使用，对未经验收而提前使用产生的后果应自行承担。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”的规定，原告要求被告支付物业服务费的请求依法予以支持。关于装修保证金，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及《关岭壹号物业服务合同》的约定，原告应承担物业管理前期相关工作及装饰装修过程中管理服务，包括装修保证金收取、装修验收等管理职责，对于业主直接向原告交纳的装修保证金或交付原告后原告转付他人的保证金，原告应承担返还责任。对于原告与建设单位签订物业服务合同后，未履行合同义务，导致部分业主错误将装修保证金交给非物业管理人，原告应对此承担责任。但可向非物业管理人追偿。原告主张与建设单位签订的物业服务合同系2018年5月1日起，本院不予采纳，一、所依据的建设单位出具的说明，而该建设单位的项目部是部分业主装修保证金的收取人，存在利害关系；二、根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”的规定，双方签订的物业服务合同对生效时间未另行约定，该合同自2016年10月7日成立即生效。故对原告该主张不予采纳。对涉诉业主装修保证金未交给原告而不承担责任的抗辩不予采纳。关于施工证工本费及押金，被告不能证明已将施工证交还原告，工本费不应退还，被告已支付工本费，原告收取押金再无法律依据，应予退还。原告在主张权利的同时，负有返还装修保证金、施工证押金的义务，原告主张的利息不予支持。综上所述，被告应给付原告物业管理费为4057.632元－2000元－50元=2007.632元，原告主张为4057.63元，本院予以支持2007.632元，对于高于2007.632元的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条第五百零九条第一款、第五百零二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、限被告陈鹏在本判决发生法律效力后十五日内支付原告贵州汇源物业管理有限公司安顺分公司2019年5月1日至2021年4月30日物业管理服务费2007.632元。二、驳回原告的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果义务人未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费25元（已按简易程序减半收取），由被告陈鹏负担12元，原告负担13元。本判决为终审判决。审判员  欧诗敏二〇二一年八月九日书记员  廖龙炜