安徽省黄山市黄山区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1003民初928号原告：黄山市京春物业管理有限公司，住所地安徽省黄山市黄山区。法定代表人：张琼，公司总经理。委托诉讼代理人：张涛，公司办公室主任。被告：张小玲，女，1968年11月1日出生，汉族，住安徽省合肥市。原告黄山市京春物业管理有限公司(以下简称“京春物业公司”)与被告张小玲物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。京春物业公司的委托诉讼代理人张涛到庭参加诉讼，被告张小玲经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。京春物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令张小玲支付物业服务费1666.5元，逾期缴费违约金250元，合计1916.5元；2.依法判令张小玲承担支付令费50元；3.本案诉讼费由张小玲承担。事实和理由：2019年3月20日，黄山区太平假日商住小区业主委员会聘请京春物业公司为太平假日商住小区提供物业管理服务，双方签订了《太平假日商住小区物业管理服务合同》（以下简称《物业服务合同》）。《物业服务合同》约定，由京春物业公司向小区业主或物业使用人提供物业管理服务，并按下列规定向业主或物业使用人收取物业服务管理费：（1）住宅按建筑面积每月每平方米0.55元，商铺按建筑面积每月每平方米0.7元；（2）业主或物业使用人应于每年6月底前交纳本年度物业服务费用；（3）若未能按时如数缴纳物业服务费的，应按所欠金额的3%月息向乙方支付违约金，同时还约定了双方其他权利和义务。《物业服务合同》期限，自2019年4月1日起至2024年3月31日止。同年4月1日,京春物业公司进驻小区后就《物业合同》约定的“物业服务内容、质量标准；物业费标准及逾期交费应承担违约金的后果”在小区宣传栏进行了长期公示。同时，还公布了物业行政主管部门和价格主管部门的投诉电话，接受广大业主的监督。张小玲在太平假日小区有一套住宅，建筑面积84.18平方米，每年应交纳物业服务费555.5元。张小玲从2019年4月至2022年3月期间的物业费未交。根据《物业合同》第三十一条约定，张小玲理应按所欠金额的3%月息向京春物业公司支付违约金，现京春物业公司自愿降低违约金标准，请求法院判令张小玲按月息1.25%承担逾期违约金250元，物业费和违约金合计1916.5元。为小区物业服务的正常运转，京春物业公司每年均在小区公告栏和小区业主微信群中向欠费业主催缴物业费，但张小玲均置之不理。为了维护自身合法权益，京春物业公司曾依法申请黄山区人民法院向张小玲发出支付令,督促其支付物业服务费。但因张小玲拒决签收法律文书导致无法送达，故黄山区人民法院《民事裁定书》依法终结本案的督促程序。尽管张小玲至今仍未履行缴费义务，却享受着京春物业公司提供的保洁、绿化、秩序维护、公共设施设备维护等物业服务内容。张小玲在享受提供服务的同时，理应主动缴纳物业管理服务费，自觉履行合同约定的义务。京春物业公司为支持其主张，向本院提交如下证据：1.京春物业公司营业执照副本复印件、法定代表人身份证复印件及法定代表人身份证明书，证明原告的诉讼主体资格；2.《太平假日商住小区物业管理服务合同》，证明太平假日商住小区业主委员会聘请京春物业公司对该小区实施物业管理，约定了物业收费标准及违约责任，还约定了其他权利义务；3.张小玲欠物业费时间段和违约金计算清单，证明欠缴物业费金额、时间以及违约金计算的时间和方法；4.小区宣传栏照片，证明长期向业主公布服务内容、质量标准、物业费标准、逾期缴费承担违约金，公布了区物管科、平东社区、价格主管部门的投诉电话；5.催缴物业费通知，证明京春物业公司已履行了催费义务；6.业主自己登记的身份信息、通信联系方式、地址或身份证复印件，证明业主向产权登记机关留底的通信联系方式。张小玲未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见及证据，仅通过短信表示认为京春物业服务不到位，基本安全得不到保障。其7月30号来黄山区发现门上猫眼被敲掉了，门锁被弄坏了，告知物业，物业表示这事不归他们管。张小玲只得报警。依据当事人陈述、经审查确认的证据及本院到黄山区不动产登记中心调取的不动产权利及其他事项登记信息，本院认定事实如下：黄山区太平假日商住小区是黄山宇晨安达投资置业有限公司2010年开发建设项目。2019年3月20日，黄山区太平假日商住小区业主委员会与京春物业公司签订了《太平假日商住小区物业管理服务合同》，约定如下内容：一、物业基本情况：物业名称为太平假日商住小区；物业类型为住宅及商铺；座落位置为西至轩辕大道，南至碧潭路，北至彩虹路；二、合同有效期五年：自2019年4月1日起至2024年3月31日……六、本物业管理区域物业服务收费选择以下方式：包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：住宅物业0.55元/月/平方米；商业物业0.70元/月/平方米；七、业主应于每年6月底之前缴纳本年度物业服务费用，以此类推……；十四、消防与安全：1.实行门禁制度，保安二十四小时值班。白天保安巡逻不少于四次，晚上不少于二次，发现问题及时处理或报告相关部门处理。2.配置简单消防必备设备，符合物业管理要求。3.消防设施设备定期维修和保养，监控设施设备运行正常……；三十一、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按所欠费用月息的百分之三（3%）向乙方支付违约金……三十五、本合同的所有条款，已按规定在太平假日商住小区南大门宣传栏醒目位置公示十日，全体业主已明确并无异议。另查明，张小玲系太平假日商住小区X幢X单元X室房屋所有权人，该房屋建筑面积84.18平方米，规划用途为住宅。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。京春物业公司与黄山区太平假日商住小区业主委员会签订的《太平假日商住小区物业管理服务合同》合法有效。京春物业公司作为物业服务企业为太平假日商住小区业主提供物业服务有权按合同约定向全体业主收取物业费。张小玲所述猫眼被敲、门锁被破坏等问题，未提供证据证明系京春物业公司怠于履行物业服务义务所致。故对京春物业公司要求张小玲支付自2019年4月至2022年3月止的物业费1666.5元，本院予以支持。关于京春物业公司诉请的违约金，因张小玲逾期支付物业管理服务费，根据服务合同约定，其应当向京春物业公司支付逾期付款违约金。服务合同约定按月利率3%标准计算违约金明显过高，虽京春物业公司在诉请中降低为按月利率1.25%标准计算违约金，但仍显过高，本院依法调整为按年利率6%标准计算违约金。京春物业公司自愿将违约金计算起点定为次年1月1日，系其对自己权利处分，本院予以确认。2019年度欠缴物业费违约金从2020年1月1日算至2021年7月19日（起诉之日）计算为51.59元，2020年度欠缴物业费违约金从2021年1月1日算至2021年7月19日计算为18.26元，共计69.85元。京春物业公司主张由张小玲支付该公司申请支付令申请费50元，于法无据，本院不予支持。张小玲经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视其对民事诉讼权利的放弃和处分，本院依法缺席判决。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、张小玲于本判决生效后十日内支付黄山市京春物业管理有限公司物业费1666.5元，违约金69.85元，共计1736.35元；二、驳回黄山市京春物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告黄山市京春物业管理有限公司负担3元，被告张小玲负担22元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员 廖 欣二〇二一年八月十日书记员 叶佳琳