广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0783民初3000号原告：开平市赛美物业服务有限公司，住所地：广东省开平市。统一社会信用代码：914××××××××××21Q。法定代表人：周芳玲。委托诉讼代理人：张莲凑，该司员工。被告：黄**锋，男，1973年7月2日出生，汉族，住广东省开平市。原告开平市赛美物业服务有限公司（以下简称“赛美公司”）与被告黄**锋物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月8日立案后，依法适用简易程序于2021年11月24日公开开庭进行审理。原告赛美公司的委托诉讼代理人张莲凑、被告黄**锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赛美公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2019年11月至2020年12月住宅物业管理费6040.58元，2019年10月至2020年11月代缴水费103.13元，2019年12月至2020年11月违约金188.47元，以上共计6332.18元。2、判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告签订《前期物业服务协议》，合同约定由原告向被告居住的××××小区提供物业服务，被告须按《商品房买卖合同》约定的收楼之日起向物业公司交纳物业费；物业费由业主按其拥有物业的建筑面积向物业公司预先缴纳，具体标准暂定为业主每月按1.725元/㎡缴纳，且原告受有关部门的委托，可提供水费、电费、燃（煤）气费、租金等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业费）；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准或和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交。被告系×××××小区业主，被告拖欠原告2019年11月至2020年12月住宅物业费6040.58元，2019年10月至2020年11月代收代缴水费103.13元，2019年12月至2020年11月违约金188.47元，以上共计6332.18元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，严重违反了《前期物业管理服务协议》的约定。被告黄**锋辩称：一、请求人民法院驳回原告要求支付2019年11月至2020年12月住宅物业管理费6040.58元，及2019年12月至2020年11月违约金188.47元的诉讼请求；二、请求人民法院依法判决原告按相关规定与××物业服务公司及业委会做好交接工作；三、请求人民法院判决原告退还从被告银行账户自动划扣的2019年10月份管理费431.47元；四、本案诉讼费由原告承担；五、被告同时履行抗辩权；六、暂停将物业管理费与水费捆绑缴交的不合理交费模式。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下1、被告提交的××物业与开平市××××小区的物业服务合同，未提交经开平市住房与建设局的备案予以佐证，且庭审中原被告双方均确认深圳××物业管理有限公司开平分公司未实际进驻涉案的××××小区，因此，本院对于该物业服务合同的关联性不予认可；2、被告黄**锋提交的（2019）粤07行终5号行政裁定书是涉案××××的业主与开平市长沙街道办事处之间的行政纠纷，与本案无关，因此，本院对该裁定书的关联性不予认可。上述两份证据依法不作为本案定案的依据。与根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：开平市天富豪庭物业服务有限公司于2005年8月10日成立，于2018年9月14日变更名称为开平市赛美物业服务有限公司，该公司是涉案的××××小区的前期物业服务公司。黄**锋购买了开平市长沙街道办事处良园路×××××房（面积250.13㎡）。2010年12月14日，赛美公司（甲方）于黄**锋（乙方）签订一份《前期物业服务协议》，协议载明黄**锋所购房屋为“×××××房，建筑250.13㎡”，第四条第一点为“一、乙方交纳费用的开始时间：经开平××××置业有限公司销售部发出收楼通知日起15日后开始计算，并按月交纳……二、现开发商提供物业管理服务费补贴，故有电梯住宅物业服务费为每月1.20元／㎡；若无法提供补贴时，物业服务费为1.5元／㎡；但该价根据物价指数与服务成本可上下浮动20%……六、每月交纳费用时间：每月1-10日前缴交当月物业费用……”第七条约定“受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费等代收代缴费服务（代收代缴费用不属于物业费）收费标准按有关规定或协议执行，甲方向委托方收取相应的手续费。”；第十一条第二点约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠费总额每天千分之二交纳滞纳金……”。自2017年7月起，天富豪庭小区的电梯洋房按1.725元／㎡计收物业费。签订《前期物业服务协议》后，黄**锋一直按时依约缴交物业费等费用至2019年10月（含）。自2019年11月起，黄**锋未缴交其名下的涉案房屋的物业费、水费等费用。2021年1月23日，赛美公司向黄**锋邮寄《催款律师函》，催收有关费用，黄**锋于2021年1月24日签收。直至一审法庭辩论终结，仍由赛美公司为××××小区提供物业服务，未有新的物业服务企业进场提供物业服务。另查明，××××小区成立了业主委员会，并于2018年8月10日依法办理了备案手续。2019年8月28日，开平市××××小区业主委员会（甲方）与深圳××物业管理有限公司开平分公司（乙方）签订了一份《××××物业服务合同》，约定由深圳××物业管理有限公司为××××小区提供物业服务。再查明，本院在审理（2020）粤0783民初5188号原告赛美公司诉被告李某强一案中，依法就天富豪庭小区召开业主大会表决解聘、选聘物业服务企业事宜向住建局发函调查，其于2020年11月24日回复，主要内容包括：一、就2019年8年29日发函的建议，天富豪庭小区业主委员会以担心泄露业主房号信息明细，会遭到原物业的打击报复为由，坚持不公开明细的表决结果。二、2020年1月16日，住建局会同长沙街道办前往××××业主委员会执行核票程序。但业主委员会代表们对检查人员提出所有核查项目都拒绝配合，无法核定选票的真实性和合法性。三、就2020年5月25日的发函建议，直到现在，××××业主委员会一直也没执行建议进行重新公示。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。综合原告的起诉陈述及被告的答辩意见，本案争议的焦点为：一、原、被告双方的物业服务合同关系是否已合法解除？二、被告应否支付涉案的物业服务费、水费给原告？三、被告应否支付涉案的违约金给被告？关于第一个焦点问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”因此，认定原、被告双方的物业服务合同关系是否已解除，关键是审查被告黄**锋购买涉案房屋所属的小区就解聘原告赛美公司的事项是否已形成合法、有效的“两个过半数”的业主表决结果，与业主委员会是否与新的物业服务企业签订了服务合同，新的物业服务企业是否已备案无关。但本案中，被告黄**锋没有向本院提供选聘深圳××物业管理有限公司开平分公司以及解聘赛美公司的有效的业主表决结果。且从开平住建局和长沙街道办的函件可知，××××小区也一直未按建议公开投票明细和配合核实选票情况。因此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告黄**锋提供的证据无法充分证明已与原告赛美公司解除物业服务合同关系，且庭审中原被告双方均认定赛美公司一直是天富豪庭小区的物业服务企业，因此本院依法认定2019年11月至2020年12月，原告赛美公司与被告黄**锋存在物业服务合同关系。关于第二个焦点问题。被告黄**锋辩称原告赛美公司的收费不合理，但在原被告双方签订的《前期物业服务协议》中约定物业费价格可上下浮动20%，涉案小区的物业费从1.5元/㎡上浮至1.725/㎡的价格在合同约定的浮动范围。原告赛美公司依约提供了物业服务，被告黄**锋从2019年11月份至2020年12月份没有向原告赛美公司交纳物业费，经催告后仍不交纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，原告赛美公司主张被告黄**锋交纳物业管理费6040.58元的请求于法有据，本院依法予以支持。至于水费的问题，原告赛美公司与被告黄**锋签订的合同中约定赛美公司可提供水费等代缴收费服务。原告赛美公司已向供水部门代为缴纳了被告黄**锋在2019年10月至2020年11月期间的的水费103.13元，现请求被告黄**锋支付，于法有据，本院依法予以支持。关于第三个焦点问题。原、被告签订的《前期物业服务协议》第十一条第二点载明，乙方逾期缴纳物业服务费的，“从逾期之日起按欠费总额每天2‰缴纳滞纳金”，被告黄**锋逾期交纳物业费，按照合同的约定应向原告赛美公司支付违约金。现原告赛美公司主动调整违约金按年利率6%计付，本院予以确认。原告赛美公司主张的截至2020年11月30日的违约金188.47元，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告黄**锋应自本判决生效之日起十日内支付6322.18元给原告开平市赛美物业服务有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（此款原告已预交），由被告黄**锋负担。原告开平市赛美物业服务有限公司已预交的案件受理费25元，由本院予以退回；被告黄**锋应向本院补缴一审案件受理费25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  张妙君二〇二一年八月十六日书记员  黄浩存广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0783民初3000号原告：开平市赛美物业服务有限公司，住所地：广东省开平市。统一社会信用代码：914××××××××××21Q。法定代表人：周芳玲。委托诉讼代理人：张莲凑，该司员工。被告：黄**锋，男，1973年7月2日出生，汉族，住广东省开平市。原告开平市赛美物业服务有限公司（以下简称“赛美公司”）与被告黄**锋物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月8日立案后，依法适用简易程序于2021年11月24日公开开庭进行审理。原告赛美公司的委托诉讼代理人张莲凑、被告黄**锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赛美公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2019年11月至2020年12月住宅物业管理费6040.58元，2019年10月至2020年11月代缴水费103.13元，2019年12月至2020年11月违约金188.47元，以上共计6332.18元。2、判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告签订《前期物业服务协议》，合同约定由原告向被告居住的××××小区提供物业服务，被告须按《商品房买卖合同》约定的收楼之日起向物业公司交纳物业费；物业费由业主按其拥有物业的建筑面积向物业公司预先缴纳，具体标准暂定为业主每月按1.725元/㎡缴纳，且原告受有关部门的委托，可提供水费、电费、燃（煤）气费、租金等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业费）；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准或和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交。被告系×××××小区业主，被告拖欠原告2019年11月至2020年12月住宅物业费6040.58元，2019年10月至2020年11月代收代缴水费103.13元，2019年12月至2020年11月违约金188.47元，以上共计6332.18元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，严重违反了《前期物业管理服务协议》的约定。被告黄**锋辩称：一、请求人民法院驳回原告要求支付2019年11月至2020年12月住宅物业管理费6040.58元，及2019年12月至2020年11月违约金188.47元的诉讼请求；二、请求人民法院依法判决原告按相关规定与××物业服务公司及业委会做好交接工作；三、请求人民法院判决原告退还从被告银行账户自动划扣的2019年10月份管理费431.47元；四、本案诉讼费由原告承担；五、被告同时履行抗辩权；六、暂停将物业管理费与水费捆绑缴交的不合理交费模式。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下1、被告提交的××物业与开平市××××小区的物业服务合同，未提交经开平市住房与建设局的备案予以佐证，且庭审中原被告双方均确认深圳××物业管理有限公司开平分公司未实际进驻涉案的××××小区，因此，本院对于该物业服务合同的关联性不予认可；2、被告黄**锋提交的（2019）粤07行终5号行政裁定书是涉案××××的业主与开平市长沙街道办事处之间的行政纠纷，与本案无关，因此，本院对该裁定书的关联性不予认可。上述两份证据依法不作为本案定案的依据。与根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：开平市天富豪庭物业服务有限公司于2005年8月10日成立，于2018年9月14日变更名称为开平市赛美物业服务有限公司，该公司是涉案的××××小区的前期物业服务公司。黄**锋购买了开平市长沙街道办事处良园路×××××房（面积250.13㎡）。2010年12月14日，赛美公司（甲方）于黄**锋（乙方）签订一份《前期物业服务协议》，协议载明黄**锋所购房屋为“×××××房，建筑250.13㎡”，第四条第一点为“一、乙方交纳费用的开始时间：经开平××××置业有限公司销售部发出收楼通知日起15日后开始计算，并按月交纳……二、现开发商提供物业管理服务费补贴，故有电梯住宅物业服务费为每月1.20元／㎡；若无法提供补贴时，物业服务费为1.5元／㎡；但该价根据物价指数与服务成本可上下浮动20%……六、每月交纳费用时间：每月1-10日前缴交当月物业费用……”第七条约定“受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费等代收代缴费服务（代收代缴费用不属于物业费）收费标准按有关规定或协议执行，甲方向委托方收取相应的手续费。”；第十一条第二点约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠费总额每天千分之二交纳滞纳金……”。自2017年7月起，天富豪庭小区的电梯洋房按1.725元／㎡计收物业费。签订《前期物业服务协议》后，黄**锋一直按时依约缴交物业费等费用至2019年10月（含）。自2019年11月起，黄**锋未缴交其名下的涉案房屋的物业费、水费等费用。2021年1月23日，赛美公司向黄**锋邮寄《催款律师函》，催收有关费用，黄**锋于2021年1月24日签收。直至一审法庭辩论终结，仍由赛美公司为××××小区提供物业服务，未有新的物业服务企业进场提供物业服务。另查明，××××小区成立了业主委员会，并于2018年8月10日依法办理了备案手续。2019年8月28日，开平市××××小区业主委员会（甲方）与深圳××物业管理有限公司开平分公司（乙方）签订了一份《××××物业服务合同》，约定由深圳××物业管理有限公司为××××小区提供物业服务。再查明，本院在审理（2020）粤0783民初5188号原告赛美公司诉被告李某强一案中，依法就天富豪庭小区召开业主大会表决解聘、选聘物业服务企业事宜向住建局发函调查，其于2020年11月24日回复，主要内容包括：一、就2019年8年29日发函的建议，天富豪庭小区业主委员会以担心泄露业主房号信息明细，会遭到原物业的打击报复为由，坚持不公开明细的表决结果。二、2020年1月16日，住建局会同长沙街道办前往××××业主委员会执行核票程序。但业主委员会代表们对检查人员提出所有核查项目都拒绝配合，无法核定选票的真实性和合法性。三、就2020年5月25日的发函建议，直到现在，××××业主委员会一直也没执行建议进行重新公示。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。综合原告的起诉陈述及被告的答辩意见，本案争议的焦点为：一、原、被告双方的物业服务合同关系是否已合法解除？二、被告应否支付涉案的物业服务费、水费给原告？三、被告应否支付涉案的违约金给被告？关于第一个焦点问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”因此，认定原、被告双方的物业服务合同关系是否已解除，关键是审查被告黄**锋购买涉案房屋所属的小区就解聘原告赛美公司的事项是否已形成合法、有效的“两个过半数”的业主表决结果，与业主委员会是否与新的物业服务企业签订了服务合同，新的物业服务企业是否已备案无关。但本案中，被告黄**锋没有向本院提供选聘深圳××物业管理有限公司开平分公司以及解聘赛美公司的有效的业主表决结果。且从开平住建局和长沙街道办的函件可知，××××小区也一直未按建议公开投票明细和配合核实选票情况。因此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告黄**锋提供的证据无法充分证明已与原告赛美公司解除物业服务合同关系，且庭审中原被告双方均认定赛美公司一直是天富豪庭小区的物业服务企业，因此本院依法认定2019年11月至2020年12月，原告赛美公司与被告黄**锋存在物业服务合同关系。关于第二个焦点问题。被告黄**锋辩称原告赛美公司的收费不合理，但在原被告双方签订的《前期物业服务协议》中约定物业费价格可上下浮动20%，涉案小区的物业费从1.5元/㎡上浮至1.725/㎡的价格在合同约定的浮动范围。原告赛美公司依约提供了物业服务，被告黄**锋从2019年11月份至2020年12月份没有向原告赛美公司交纳物业费，经催告后仍不交纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，原告赛美公司主张被告黄**锋交纳物业管理费6040.58元的请求于法有据，本院依法予以支持。至于水费的问题，原告赛美公司与被告黄**锋签订的合同中约定赛美公司可提供水费等代缴收费服务。原告赛美公司已向供水部门代为缴纳了被告黄**锋在2019年10月至2020年11月期间的的水费103.13元，现请求被告黄**锋支付，于法有据，本院依法予以支持。关于第三个焦点问题。原、被告签订的《前期物业服务协议》第十一条第二点载明，乙方逾期缴纳物业服务费的，“从逾期之日起按欠费总额每天2‰缴纳滞纳金”，被告黄**锋逾期交纳物业费，按照合同的约定应向原告赛美公司支付违约金。现原告赛美公司主动调整违约金按年利率6%计付，本院予以确认。原告赛美公司主张的截至2020年11月30日的违约金188.47元，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告黄**锋应自本判决生效之日起十日内支付6322.18元给原告开平市赛美物业服务有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（此款原告已预交），由被告黄**锋负担。原告开平市赛美物业服务有限公司已预交的案件受理费25元，由本院予以退回；被告黄**锋应向本院补缴一审案件受理费25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  张妙君二〇二一年八月十六日书记员  黄浩存