陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终10936号上诉人（原审原告）：王素英，女，1928年11月28日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：夏宏伟（系王素英之子），男，1966年6月24日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：骆裕德，陕西金镝律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区双桥西路12号1层128。法定代表人：耗顺花，系该公司经理。委托诉讼代理人：吕凯，男，1994年3月5日出生，汉族，该公司业务经理，住山西省兴县高家村镇吕家湾村025，现住西安市碑林区。原审第三人：宋雪迎，女，汉族，1996年3月27日出生，住西安市碑林区。原审第三人：郭**，男，1998年12月5日出生，住西安市碑林区。原审第三人：魏霄，男，汉族，1997年10月3日出生，住甘肃省兰州市城关区。上诉人王素英因与上诉人北京美丽屋资产管理有限公司（以下简称美丽屋公司），原审第三人郭**、宋雪迎、魏宵合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2020）陕0103民初7228号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王素英上诉请求：1.撤销一审判决第五项；2.确认美丽屋公司交付王素英的行为违约；3.改判美丽屋公司支付王素英违约金15000元；4.诉讼费由美丽屋公司负担。事实和理由：双方对美丽屋公司违约条件的构成、责任的承担和违约金的计算办法都做了明确具体的约定。美丽屋公司违约是客观事实，且与疫情没有任何关系。一审认定美丽屋公司迟延交付租金行为不构成违约错误，亦不符合最高法院关于疫情相关司法解释的规定。其请求判令美丽屋公司支付违约金54393元应该得到法律的支持。基于免租期租金一审法院已判美丽屋公司向其支付4个月免租期租金，故其将一审主张美丽屋公司应该支付违约金54393元的数额变更为15000元，应该得到法院的支持。美丽屋公司辩称，双方签订《西安市房屋出租委托合同》后均依约履行。2020年1月，因新冠疫情，其于2020年4月13日将该期间的租金7500元向王素英支付。合同约定的最后付款日期为2020年4月6日。其在不可抗力因素影响下仅逾期7天。在排除不可抗力之后，其立即向王素英履行了支付义务，王素英未提出异议，且未退还租金。目前，租金已支付至2021年3月31日。其延迟支付租金系因疫情所致，不应认定违约。关于免租期租金支付，合同并无关于合同解除须将已使用的免租进行返还的约定。免租期与合同使用签约年限无关。一审认定合同解除，要求其向王素英退还免租期错误。美丽屋公司上诉请求：1.维持一审判决第一、二、四项判决内容；2.撤销一审判决第三项，改判为美丽屋公司不支付4个月免租期租金10000元；3.一、二审诉讼费由王素英负担。事实和理由：其迟延支付租金系因疫情所致，不应认定为违约。一审判令其支付疫情期间的租金错误。合同中并无关于合同解除须将已使用的免租进行返还的约定。免租期与合同使用签约年限无关。一审认定合同解除，要求其向王素英退还免租期错误。王素英辩称，美丽屋公司的上诉只是认为美丽屋公司不应支付其四个月免租期的租金10000元。美丽屋公司主张延期交付租金系疫情所致，不能算违约、不应承担违约责任。这与美丽屋公司的上诉请求无关。美丽屋公司不同意支付疫情期间的租金，同样与美丽屋公司的上诉请求无关。双方之所以同意约定合同10年期限和长达7个月的免租期，对其来讲，是为了能够享受10年租期给其带来的长期、稳定以及每三年递增的租金收益。现因美丽屋公司违约导致合同在履行仅仅一年多就解除，美丽屋公司应该将其提前享受的免租期的租金如数退还给其。七个月免租期的约定无疑是基于十年合同履行期间租客变动房屋空置期的考虑。故美丽屋是否应该享受和应该享受几个月的免租期，应视合同实际履行时间长短、履行期间美丽屋将免租期用做工作期的实际时间、以及合同终止履行的根本原因、谁的违约责任等事实情节而定。合同解除时，美丽屋公司已经实际享受了七个月中的五个月的免租期，而其却每月不但要替美丽屋公司交物业费，还因此少了五个月的房租收益，这显然对其不公平。一审判决美丽屋公司向其支付另外四个月免租期的租金10000元，符合事实和法律依据，二审应予维持。郭**、宋雪迎、魏宵经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。王素英向一审法院起诉请求：1.确认其与美丽屋公司签订的《西安市房屋出租委托合同》已于2020年6月8日合法解除；2.判令恢复其对涉案房屋的管理、使用和收益的权利（即要求美丽屋公司向其腾房）；3.判令美丽屋公司向其支付违约金54393元（依据合同第8.1条，美丽屋公司违约，按合同总金额的17%支付违约金，按10年租金的17%计算）；4.判令美丽屋公司交付其5个月免租期的房屋租金12500元；5.诉讼费由美丽屋公司负担。诉讼过程中，王素英增加诉讼请求：判令美丽屋向其支付房屋占用费（按每月2500元标准，自2020年6月8日合同解除之日至被告腾退房屋之日）。一审法院认定事实：2018年6月30日，王素英、美丽屋公司经协商，王素英给美丽屋公司出具委托书一份，将其坐落于西安市碑林区祭台小区2号楼1602号房屋，委托美丽屋公司全权办理房屋所有出租相关事宜，包括签订租赁合同、代收房租、租房押金等租赁费用，委托期限自2018年10月1日至2028年9月30日。同日，王素英（委托人甲方）与美丽屋公司（房屋管理机构乙方）签订了《西安市房屋出租委托合同》，合同约定：王素英将坐落于西安市碑林区祭台小区2号楼1602号房屋（两室一厅，建筑面积93.55平方米）委托美丽屋公司进行管理，王素英同意美丽屋公司在房屋出租时与房屋使用人签署与出租使用相关的法律文件，同意美丽屋公司对该房屋进行维护、维修、保洁、查验等增值服务并收取承租人的相关费用，同意预留给美丽屋公司的免租期作为美丽屋公司装修、添置物品、广告发布、寻找客户的工作期，免租期内王素英不收取租金；王素英授权美丽屋公司的委托期限自2018年10月1日至2028年9月30日，共10年，其中2018年7月1日至2018年9月30日为免租期，2019年10月1日至2019年11月30日为免租期，2020年10月1日至2020年11月30日为免租期，前三年（2018年10月1日至2021年9月30日）月租金标准为2500元，租金支付方式为季付，月租金标准每三年一递增；委托期限内，未经王素英书面许可，美丽屋公司不得将受托事宜全部或部分转委托给他人；出现任何不可抗力的情形或因除拆迁政策以外的相关政策原因须拆除美丽屋公司增添的设施影响出租人数的，导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，双方不承担任何违约责任；王素英有迟延交房达2日的及其他等情形之一的，美丽屋公司有权单方解除合同，并视作王素英违约，应按合同总租金的17%向美丽屋公司支付违约金；美丽屋公司有下列情形之一的即1.未按约定支付租金达5日的，2.擅自改变房屋用途的，3.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，4.放任承租方利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，5.装修时未经甲方许可擅自改变房屋主体结构的，6.委托期限到期时未及时结清本合同约定的租赁使用费用的，王素英有权单方解除合同，并视作美丽屋公司违约，应按合同总租金的17%向王素英支付违约金。委托合同签订后，王素英按约将房屋交付美丽屋公司。美丽屋公司在接收王素英委托管理的房屋后，将王素英的两室一厅房屋分隔为三间房间（编号A户、B户、C户），并交由西安美屋公寓管理有限公司作为房屋资产管理人与承租人分别签订《房屋租赁合同》对外进行出租。截至2020年3月31日，美丽屋公司已享受了委托合同约定的5个月的免租期，即2018年的7、8、9三个月和2019年的10、11两个月，并按约向王素英支付前期租金。依双方委托合同美丽屋公司应于2020年4月1日向王素英交付2020年4、5、6三个月的租金7500元，美丽屋公司于2020年4月13日向王素英交付了该季度租金。2020年5月2日及6月5日，王素英两次向美丽屋公司寄发了解除合同告知函（书）。美丽屋公司分别于2020年5月3日、6月8日收到了解除合同告知函（书）。之后，双方协商未果，王素英提起诉讼。美丽屋公司于2020年7月1日向王素英支付2020年7、8、9月租金7500元，于2020年10月1日支付租金2500元。另查，郭**居住在涉案房屋的A户，宋雪迎居住在B户，魏霄已从C户搬离。西安美屋公寓管理有限公司成立于2017年10月24日，法定代表人为武迎斌，股东为武迎斌和张帆，注册地址西安市经济技术开发区凤城二路经发大厦10层1001室。庭审中，美丽屋公司提供其（甲方）与西安美屋公寓管理有限公司（乙方）于2017年10月23日签订的《“美丽屋”品牌使用合同》，内容主要为“甲方授权乙方在地区使用“美丽屋”品牌及商标，由乙方自行独立从事业务，乙方业务范围为公寓管理、物业管理、房屋租赁、商业运营管理等，品牌使用费每年50000元，协议有效期为自2017年10月24日至2027年10月23日”，以及品牌使用授权书，证明美丽屋公司与西安美屋公司系关联公司，不存在转委托。王素英对于该《“美丽屋”品牌使用合同》及授权书质证表示没有见到过，对美丽屋公司证明目的不予认可。一审法院认为，王素英与美丽屋公司于2018年6月30日签订的《西安市房屋出租委托合同》意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案王素英委托美丽屋公司全权办理涉案房屋所有出租相关事宜，王素英、美丽屋公司之间为委托合同关系。关于是否存在转委托。经查，涉案房屋租赁合同的签订主体为西安美屋公司与实际承租人，依据委托合同约定“在委托期限内，未经王素英书面许可，美丽屋公司不得将受托事宜全部或部分转委托给他人”，美丽屋公司所举《“美丽屋”品牌使用合同》及授权书并不能证明西安美屋公司取得了王素英的经纪服务授权，美丽屋公司将涉案房屋出租及管理事务交由西安美屋公司管理构成转委托，且未取得王素英事前许可或事后追认，美丽屋公司擅自转委托的行为违反了委托合同的约定，构成违约。美丽屋公司关于其未转委托的抗辩意见，与查明的事实不符，不予采信。关于美丽屋公司逾期支付2020年4、5、6月租金7500元是否构成违约。2020年初开始爆发的新冠病毒疫情，属于不可抗力的灾害，给国家和人民造成了不可估量的损失。各行各业的经营普遍受到疫情影响为客观事实。2020年4、5、6月的租金7500元，依委托合同美丽屋公司应于2020年4月1日支付，最迟应于2020年4月6日支付。美丽屋公司表示其于2020年4月13日逾期向王素英支付了该笔租金，系受疫情影响，予以采信。且逾期时间仅为7天，故认定美丽屋公司向王素英逾期支付2020年4、5、6月租金7500元的行为不构成违约。关于违约责任。美丽屋公司虽然存在未经王素英同意转委托的违约行为，但该行为并不属于委托合同第七条“合同的解除”及第八条“违约责任”约定的情形。双方《西安市房屋出租委托合同》未就受托方私自转委托约定违约金，王素英亦未就其造成的损失提供证据，且美丽屋公司也向王素英支付了租金。故王素英要求美丽屋公司依据合同第八条按合同总金额的17%支付违约金54393元之诉请，缺乏依据。关于委托合同应否解除、美丽屋公司应否腾房。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百一十条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托人或者受托人可以随时解除委托合同。鉴于美丽屋公司擅自转委托已违约在先，王素英要求解除双方委托合同，与法不悖，予以支持。美丽屋公司不同意解除双方委托合同的抗辩意见，没有依据，不予采纳。美丽屋公司及郭**、宋雪迎应将涉案房屋腾交王素英。关于免租期。双方委托合同约定了7个月的免租期，但免租期均设置在委托合同的前三年即2018年7、8、9月，2019年10、11月，2020年10、11月，考虑到美丽屋公司存在擅自转委托违约行为，结合委托合同期限，酌定已履行期间免租期为1个月，美丽屋公司已享受的免租期扣除1个月后应按同期月租金标准2500元向王素英补交租金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（五）款、第三百九十六条、第四百一十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、原告王素英与被告北京美丽屋资产管理有限公司2018年6月30日签订的《西安市房屋出租委托合同》于2020年6月8日解除；二、被告北京美丽屋资产管理有限公司及第三人宋雪迎（1602号B户）、郭**（1602号A户）于本判决生效之日起二十日内将坐落于西安市碑林区祭台小区2号楼1602号房屋腾交给原告王素英；三、被告北京美丽屋资产管理有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告王素英支付4个月免租期租金10000元；四、被告北京美丽屋资产管理有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告王素英支付自2020年6月8日起至实际腾房之日的房屋占用费（按每月2500元计算，并扣除被告此间已给付原告的11917元）；五、驳回原告王素英其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或履行其他义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费1472元，由王素英负担736元，由北京美丽屋资产管理有限公司负担736元（此款王素英已预交，北京美丽屋资产管理有限公司在给付上述款项时一并给付王素英）。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利及其他合法权益受法律保护。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托人或者受托人可以随时解除委托合同。本案中，王素英与美丽屋公司于2018年6月30日签订的《西安市房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。一审根据双方合同约定内容认定王素英与美丽屋公司之间系委托合同法律关系正确。现美丽屋公司在未经王素英许可，将委托事项转委托西安美丽屋公司处理，违反双方合同约定的“在委托期限内，未经王素英书面许可，美丽屋公司不得将受托事宜全部或部分转委托给他人”。美丽屋公司的上述行为已构成违约。但该行为并不属于双方合同约定的应当承担违约责任的情形，王素英亦未就其造成的损失提供证据，且美丽屋公司也向王素英支付了租金。故对王素英要求美丽屋公司依据合同第八条按合同总金额的17%支付违约金54393元，依法不予支持。因美丽屋公司擅自转委托已违约在先，王素英要求解除双方委托合同，与法不悖，应予支持。合同解除后，美丽屋公司及实际使用人应将涉案房屋腾交王素英。22020年4、5、6月租金7500元，美丽屋公司虽逾期7天交纳，但因该期间正值新冠疫情爆发期间，属于不可抗力的灾害。各行各业的经营普遍受到疫情影响为客观事实。据此，一审认定美丽屋公司在该期间逾期7天交纳租金的行为不构成违约，与法不悖，并无不妥。王素英主张美丽屋公司逾期交纳租金构成违约不成立。双方合同约定了7个月的免租期，但免租期均设置在合同的前三年即2018年7、8、9月，2019年10、11月，2020年10、11月。一审考虑到美丽屋公司存在擅自转委托违约行为，结合合同期限，酌定已履行期间免租期为1个月，美丽屋公司已享受的免租期扣除1个月后应按同期月租金标准2500元向王素英补交租金，与法不悖，并无不妥。综上所述，王素英和美丽屋公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费225元，由王素英负担175元，由北京美丽屋资产管理有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 姜亦君审 判 员 赵羽嘉审 判 员 林 瀚二〇二一年八月十三日法官助理 高喜平书 记 员 范利彪