陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终10438号上诉人（原审被告）:谷晓京，女，1986年6月22日出生，汉族，西安文推信息科技有限公司员工，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：岳王龙，男，1989年3月21日出生，汉族，深圳咨云科技有限公司员工，住西安市雁塔区，系谷晓京之夫。被上诉人（原审原告）：陕西莲塘物业服务有限公司，住所地西安市雁塔区西万路369号天正幸福里A栋1层。法定代表人：刘美鸽，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨兰石，陕西再创律师事务所律师。委托诉讼代理人：范攀峰，陕西再创律师事务所实习律师。上诉人谷晓京因与被上诉人陕西莲塘物业服务有限公司（以下简称莲塘物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2021）陕0113民初5813号民事判决，向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员卫婉莹独任审理。本案现已审理终结。谷晓京上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回莲塘物业公司一审诉讼请求；2.判令由莲塘物业公司负担本案诉讼费用。事实与理由：谷晓京并未与莲塘物业公司签订物业服务合同。而是与中强物业管理有限公司签订物业服务合同。中强物业管理有限公司终止时，莲塘物业公司并未取得相应资质就入驻涉案小区。莲塘物业公司入驻小区不合法。另根据莲塘物业公司提交的物业服务合同约定涉案小区招聘物业后原合同自动终止，故应驳回莲塘物业公司一审诉讼请求。莲塘物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。莲塘物业公司向一审法院起诉请求：1.谷晓京向莲塘物业公司支付自2018年1月1日至2020年6月30日期间共拖欠物业等相关费用共5429.52元（物业服务费3079.68元、电梯费962.7元、垃圾费180元、暖气费1207.14元）及违约金1063.79元（违约金以每日万分之五暂计算至2020年6月30日），以上合计6493.31元；2.判令由谷晓京承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年11月21日，莲塘物业公司陕（原陕西中强物业管理有限公司）与案外人刘朝旭签订了《物业管理委托服务合同》，合同约定莲塘物业公司为天正幸福里住宅小区提供前期物业管理服务。案外人刘朝旭所购房屋坐落于天正幸福里2号楼2单元2606号（以下简称“案涉房屋”），建筑面积86.72平方米，谷晓京于2015年9月从案外人刘朝旭处购买案涉房屋。合同第八条约定，物业管理服务费采取包干制，由谷晓京向莲塘物业公司按照合同约定的标准支付物业服务管理服务费用。合同第十条约定，物业管理服务费为每建筑平方米1.20元/月；电梯费按照实际发生费用据实分摊；车辆停放服务费构成为车辆停放管理服务费、车库设备维护保养费和车库设备年检费；第十一条约定，代收代缴费用依据“谁使用，谁受益，谁付费”的原则，据实分摊。水费收取标准为政府公布的基准价+管损+物业内公共设施设备公摊；电费收取标准为政府公布的基准价+线损+物业内公共设施设备公摊（0.37元/平方米/月）；采暖费收取标准为政府公布的基准价+损耗+人工费（5.8元/平方米/月）；垃圾处理费收取标准按照政府相关职能部门定价6元/户·月。第十三条约定，物业服务费用谷晓京应当在每季度的10号前按照房屋每建筑平方米缴纳。谷晓京应当于商品房买卖合同约定的接房日期至天正幸福里物业服务处办理入住相关手续，并交纳物业管理服务费用。谷晓京逾期收房的其物业管理服务费用由谷晓京按每建筑平方米1.20元/月全额缴纳。业主购买房屋后从未入住，从第一个月开始，经业主书面申请，莲塘物业公司登记确认后，其物业服务费用按收费标准的70%交纳，入住后（含房屋装修），不使用期连续超过六个月的房屋，经业主书面申请，莲塘物业公司登记确认后，从第七个月开始，其物业服务费用按收费标准的70%交纳。谷晓京应当按照合同约定的标准和期限履行交纳义务，谷晓京逾期缴纳合同约定的相关费用的，莲塘物业公司可以加收应缴物业管理服务费的每日千分之三的滞纳金。上述合同签订后，莲塘物业公司按照合同约定，向谷晓京提供了物业管理服务。谷晓京自2018年1月1日开始拖欠莲塘物业公司物业管理服务费用、电梯费、垃圾费、暖气费，截止2020年6月30日，谷晓京共计拖欠莲塘物业公司物业费3079.68元、电梯费962.7元、垃圾费180元、暖气费1207.14元，上述费用共计5429.52元。另查明，2012年12月25日，陕西中强物业管理有限公司名称变更为陕西莲塘物业服务有限公司，经营范围为物业管理、房屋维修及住宅区的配套设施的维护、公共绿化、垃圾清除、道路维修、房屋租赁。还查明，案外人陕西天舒物业管理有限公司于2017年将案外人天正幸福里小区业主委员会、本案莲塘物业公司诉至一审法院，要求天正幸福里小区业主委员会继续履行与其签订的《物业服务合同》，并要求莲塘物业公司搬离天正幸福里小区，由其接管该小区物业服务，并赔偿其相应损失。一审法院于2018年4月20日作出（2017）陕0113民初4521号民事判决书，驳回陕西天舒物业管理有限公司的诉讼请求。陕西天舒物业管理有限公司不服该判决上诉至西安市中级人民法院，西安市中级人民法院于2018年9月14日作出（2018）陕01民终9471号民事判决书，判决驳回上诉维持原判。莲塘物业公司至今仍为天正幸福里小区提供物业管理服务。一审法院认为，莲塘物业公司与案涉房屋原房主刘朝旭签订的物业管理委托服务合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予保护，谷晓京自愿购买案外人刘朝旭案涉房屋，且谷晓京入住后已向莲塘物业公司实际履行2018年1月1日之前的物业费等相关费用，可视为莲塘物业公司、谷晓京之间成立物业管理服务合同关系。现莲塘物业公司向谷晓京提供了物业服务，谷晓京亦应按照约定及时缴纳各项费用。但谷晓京自2018年1月1日起开始拖欠物业费用，其行为已违约，依法应当承担违约责任，故莲塘物业公司要求谷晓京支付拖欠的物业费3079.68元、电梯费962.7元、垃圾费180元、暖气费1207.14元的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。双方物业管理服务合同约定逾期付款违约金按日千分之三计算，该约定明显过高，依法应予降低，根据谷晓京截止2020年6月30日拖欠的5429.52元费用，一次性按照拖欠费用的10%计算违约金即542.95元（5429.52×10%）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、被告谷晓京于本判决生效之日起十日内向原告陕西莲塘物业服务有限公司支付天正幸福里2号楼2单元2606号房屋2018年1月1日至2020年6月30日期间的物业费3079.68元、电梯费962.7元、垃圾费180元、暖气费1207.14元及违约金542.95元；二、驳回原告陕西莲塘物业服务有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半后收取25元由谷晓京承担。因陕西莲塘物业服务有限公司已预交，谷晓京在支付上述款项时将其承担的诉讼费用一并支付陕西莲塘物业服务有限公司。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，二审经审理查明，一审判决查明事实属实，本院予以确认。另查明，2016年5月16日案外人陕西天舒物业管理有限公司与天正幸福里小区业主委员会签订《天正幸福里小区物业服务委托合同》。陕西天舒物业管理有限公司以无法在约定的2016年8月2日办理交接手续，无法入住涉案小区开展工作为由，将天正幸福里小区业主委员会、莲塘物业公司诉至法院。再查明，谷晓京已向莲塘物业公司支付案涉房屋2016年9月至2017年底的物业服务费用。本院认为，谷晓京于2015年9月从案外人刘朝旭处购买案涉房屋后成为涉案小区业主。谷晓京亦实际向莲塘物业公司支付案涉房屋2016年9月至2017年底的物业服务费用。且至今仍实际由莲塘物业公司为小区提供物业服务，故莲塘物业公司与谷晓京之间形成物业服务合同关系，谷晓京应向莲塘物业公司支付2018年1月1日之后的物业费等相关费用。一审判决判令谷晓京向莲塘物业公司支付2018年1月1日至2020年6月30日期间的物业费3079.68元、电梯费962.7元、垃圾费180元、暖气费1207.14元，并无不当。因谷晓京长期拖欠物业费、垃圾费、电梯费、暖气费，构成违约，故一审判令谷晓京一次性按照拖欠费用的10%支付违约金542.95元，与法不悖。经查，2012年12月25日，陕西中强物业管理有限公司名称变更为陕西莲塘物业服务有限公司，故陕西中强物业管理有限公司与陕西莲塘物业服务有限公司实际为一个法律主体。谷晓京上诉称其系与中强物业管理有限公司签订物业服务合同而非与莲塘物业公司签订物业服务合同，系谷晓京理解不当，应不予支持。虽然2016年5月16日案外人陕西天舒物业管理有限公司与天正幸福里小区业主委员会签订《天正幸福里小区物业服务委托合同》，但根据（2017）陕0113民初4521号案件审理内容可知陕西天舒物业管理有限公司与天正幸福里小区业主委员会签订的《天正幸福里小区物业服务委托合同》并未实际履行，涉案小区的物业服务实际由莲塘物业公司提供。故即使业主与莲塘物业公司签订的书面物业服务合同终止，亦不影响业主与莲塘物业公司之间建立事实上的物业服务合同法律关系，谷晓京亦应履行交纳相应费用的义务。因此为保证涉案小区物业服务工作的正常开展，本院认为谷晓京的上诉请求不能成立。一审判决应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由谷晓京负担。本判决为终审判决。审判员  卫婉莹二〇二一年八月二十三日书记员  党婉莹