河北省定州市人民法院执 行 裁 定 书(2021)冀0682执异128号案外人：刘亚清，女，1977年11月12日生，汉族，住定州市。委托诉讼代理人：米伟丽，定州市定南法律服务所法律工作者。申请执行人：杨增排，女，1966年1月5日出生，汉族，住定州市南城区。被执行人：河北煦达房地产开发有限公司，住所地：定州市北城区大道观街（联通公司斜对面），统一社会信用代码：91130682567371144A。法定代表人:聂京玉，该公司执行董事。被执行人：聂京玉，女，1979年9月18日出生，汉族，住定州市。被执行人：成志彬，男，1975年5月19日出生，汉族，住定州市。在本院执行杨增排与河北煦达房地产开发有限公司（以下简称煦达公司）、聂京玉、成志彬民间借贷纠纷一案中，案外人刘亚清于2021年8月18日对执行位于定州市屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人刘亚清称，一、2016年10月4日，刘亚清与河北煦达房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定刘亚清向河北煦达房地产开发有限公司购买一品佳苑小区2号楼2单元2104室房屋，并于同年10月4日、10月23日、11月2日分三次支付了购房首付款199528元，2017年1月28日煦达公司在刘亚清的借款中扣除了273933元作为剩余房款；二、2017年4月26日杨增排与煦达公司签订合同购买涉案房屋，总价款70万元，杨增排出具收据一份，时间是2017年4月26日，该房屋买卖合同及收据并未实际履行；三、2019年9月17日刘亚清丈夫的姑父在其不知情的情况下，擅自提出执行异议，定州市人民法院（2019）冀0682执异108号裁定书驳回了异议请求，但未送达刘亚清本人，2021年7月25日定州法院依法撤销了该执行裁定；四、请求法院对（2019）冀0682民初2989号民事裁定书查封的一品佳苑小区2号楼2单元2104室房屋解除查封。杨增排称，1、涉案房屋从2016年4月份开始到2019年3月份一直是熙达公司的办公室，由熙达公司占用，根本不可能在2016年10月4日与异议人签订商品房买卖合同；2、异议人没有对涉案房屋实际占用，也没有对房屋进行过装修，自始至终异议人从没使用过涉案房屋，更不可能交纳物业费、水电费、维修基金等；3、煦达公司于2017年4月26日与答辩人签订《商品房买卖合同》。实际上，答辩人与异议人一样与煦达公司签订认购合同都只是对借款提供的担保，异议人与煦达公司之间同样存在民间借贷的法律关系，异议人在其申请书中也承认与煦达公司之间有借贷关系，即异议人与煦达公司之间根本不存在房屋买卖法律关系；4、异议人并未支付购房款，已经撤销的裁定书已经认定2016年10月4日的交款收据与涉案房屋无关，其所支付的价款不足合同价款的百分之五十。因此答辩人认为异议人并未支付购房款。河北煦达房地产开发有限公司称，一品佳苑小区2号楼2单元2104室系刘亚清于2016年10月4日购买的情况属实。聂京玉和成志彬称，一品佳苑小区2号楼2单元2104室系刘亚清于2016年10月4日购买的情况属实。本院查明,原告杨增排与被告河北煦达房地产开发有限公司、成志彬、聂京玉民间借贷纠纷一案，本院于2019年6月26日裁定查封煦达公司的房产六套，其中包括一品佳苑小区2号楼2单元2104室。刘亚清丈夫的姑父苏会宾以刘亚清的名义向我院提出执行异议，本院于2019年10月24日作出（2019）冀0682执异108号裁定书，认为其所提起的异议不符合法律规定，裁定驳回了刘亚清的异议请求。2021年7月25日本院出具（2021）冀0682执监3号裁定书，裁定：一、撤销（2019）冀0682执异108号裁定书；二、驳回苏会宾未经授权以“刘亚清”名义提起的执行异议申请。刘亚清为证明房屋所有情况，提供了以下材料：1、2016年10月4日，刘亚清与煦达公司签订的《商品房认购合同》一份，约定购买一品佳苑小区2号楼2单元2104号房，总房款为489528元，首付199528元；2、煦达公司出具的购房收据三张，其中第一张交款时间为2016年10月4日，金额为152700元；第二张交款时间为同年10月23日，金额为46000元；第三张交款时间为11月2日，金额为828元；3、2016年10月4日刘亚清转账给聂京玉72700元的转账记录一张，2016年10月4日刘亚清转账给聂京玉8万元的转账记录一张，及委托证明一张（该委托证明载明苏会宾受刘亚清、梁卫强夫妇委托给煦达公司聂京玉交付2号楼2单元2104购房款46000元）；4、2017年1月28日煦达公司出具抵房款协议，载明煦达公司聂京玉于2016年10月10日、2017年1月1日及2017年1月18日向刘亚清、梁卫强夫妇借款三笔共计160万元，约定刘亚清所购一品佳苑2-2-2104的剩余房款273933元从以上借款中予以扣除；5、2017年2月8日煦达公司出具的剩余房款273933元的收据；6、发证日期为2017年7月27日的户主姓名为刘亚清的天然气供气许可证；2016年11月2日煦达物业公司出具的收取刘亚清的物业费的收款收据；7、2020年8月4日及2021年5月18日定州市不动产登记交易中心出具的未查到刘亚清、梁卫强及其未成年子女梁家仪的不动产登记信息的证明。另查，煦达公司、聂京玉曾向刘亚清、梁卫强夫妇借款共计160万元，由原告提供的加盖煦达公司公章及聂京玉本人签字的借条两张（各借款50万元）及加盖煦达公司公章及聂京玉本人签字的借款借据一张（借款60万元）予以证实。2020年11月3日，刘亚清的丈夫梁卫强曾起诉被告聂京玉及煦达公司要求二被告偿还借款100万元及利息，后双方达成调解协议。再查，杨增排亦向本院提交了其与煦达公司于2017年4月26日签订的购买一品佳苑小区2号楼2单元2104室房屋的《商品房认购合同》一份，总价款为70万元。杨增排还提交了煦达公司出具的收据一份，时间是2017年4月26日，金额为70万元。该房屋买卖合同并未实际履行。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”；第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案刘亚清作为案外人就涉案房屋提出异议，其提交的认购合同、购房收据、抵房款协议、转账记录及收款收据等证据能够形成完整的证据链证明其已按购房协议约定履行了付款义务且该房屋在查封前由刘亚清管理、控制，另其在2017年间既已支付完毕所有购房款，根据原告提交的两张不动产登记信息证明显示，刘亚清及其家人名下在定州市内无其他用于居住的房屋。综上，案外人刘亚清对执行标的享有足以排除强制执行的权益，其所提出的异议成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百六十五条第一款第二项的规定，裁定如下：中止对定州市产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 王 朝审判员 贾海永审判员 赵景强二〇二一年八月三十一日书记员 白 静