沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0103民初6657号原告：盛京银行股份有限公司沈阳市云峰支行，住所地沈阳市沈河区西顺城街98号。负责人：金驰，该行行长。委托诉讼代理人：孙智强，辽宁华远律师事务所律师。委托诉讼代理人：高婉莹，辽宁华远律师事务所律师。被告：沈阳市沈河区湘江春洗浴中心二部，住所地沈阳市沈河区小西路82号。经营者：李涛，男，1968年12月17日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：杨建萍，沈河区睿博法律服务所法律工作者。被告：沈阳市沈河区湘江春洗浴中心，住所地沈阳市沈河区沈州路29号。经营者：李涛，男，1968年12月17日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：杨建萍，沈河区睿博法律服务所法律工作者。原告盛京银行股份有限公司沈阳市云峰支行与被告沈阳市沈河区湘江春洗浴中心二部、沈阳市沈河区湘江春洗浴中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛京银行股份有限公司沈阳市云峰支行的委托诉讼代理人孙智强，被告沈阳市沈河区湘江春洗浴中心二部、沈阳市沈河区湘江春洗浴中心的共同委托诉讼代理人杨建萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛京银行股份有限公司沈阳市云峰支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告腾退位于沈阳市沈河区小西路82号1-2层576平方米商业网点（房产证号：沈房权证沈河字第××号）。价值576万元并按照合同6.2.3款约定，将房屋结构恢复到出租前状态，并保证水、电、暖等设施及附属设备正常运转；2、判令二被告向原告支付从2018年3月23日起至2019年3月22日止拖欠的房屋租金25万元，违约金7万元（自2018年3月24日起计算），并支付从2019年3月23日起至二被告实际腾退上述房屋之日止的房屋占用费、违约金(房屋占用费以实际占用天数按照原被告签订的房产租赁合同约定年租金350000元计算、违约金按年租金的日万分之二计算)；3、判令二被告承担本案诉讼费、保全费、公告费等一切诉讼费用。事实及理由：2018年4月13日，原、被告签订《房产租赁合同》，约定原告将位于沈阳市沈河区576平方米商业网点出租给被告使用，租金标准为年租金35万元，租赁期限为一年，自2018年3月23日至2019年3月22日止。合同生效后，原告依约向被告交付了房屋，被告缴纳了部分租金10万元。在租赁期限届满后，原告表示不再续约并收回房产，但被告即未按期归还房产也未缴纳剩余租金，二被告共同占用上述房屋用于经营，截止2019年5月22日，被告尚欠房产租金30.84万元及违约金14万元，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。综上，原告特向贵院提起民事诉讼，请求贵院依法判决，维护原告合法权益。被告沈阳市沈河区湘江春洗浴中心二部、沈阳市沈河区湘江春洗浴中心辩称，由于2019年爆发疫情，被告所经营的洗浴中心无法经营，在被告收到原告诉状后积极配合交付房屋，且双方已经谈好在2021年4月份进行收回房屋，但原告以各种借口拒绝接收，所以此后扩大损失的费用被告不同意承担，对于房屋租赁情况双方是在2007年就已合作，原告所述2018年只是另行签的合同，被告在2007年此后一直与原告合作，从未欠过房租，且2018年所签订合同违约金约定过高，且在此经营期间发生疫情，因此不同意给付违约金，2007年我方缴纳房租至今原告从未给我方出具发票，因此要求原告给被告出具于2007年至收房止的房屋租金发票。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月13日，原告作为甲方，被告沈阳市沈河区湘江春洗浴中心二部作为乙方，签订《房产租赁合同》，合同约定，甲方将坐落在沈阳市沈河区小西路82号1-2层商业网点租给乙方使用，乙方自愿承租。该网点内附属设备有：4台空调、31组暖气片，提供给乙方使用，房产租赁到期后，乙方将附属设备完好返还给甲方。房屋年租金为350000元，付款方式为上打租，即乙方于租赁起始日期前将租金350000元一次性支付给甲方。租赁期限自2018年3月23日至2019年3月22日止。乙方向甲方缴纳抵押金50000元，上述抵押金将被用于赔偿乙方违反房产租赁合同条款而给甲方造成的损失，如不足以赔偿甲方损失，乙方须不足其不足部分。甲方应当于租赁期满，在乙方将所承租房屋及设备完好交还甲方并与甲方结清有关费用之日起一个月内，将抵押金余额（不计利息）退还给乙方。如乙方希望在本合同规定期限完结后继续租用房屋，乙方应于租期满前二个月向甲方发出书面通知提出要求，在同等条件下，乙方有优先承租权。若乙方同意，双方须于租期届满前一个月签订新租赁合同。在租赁期满或合同解除的情况下，房屋的装修材料、不能移动或移动后对房屋造成破坏的设施均归甲方所有，且甲方无须向乙方支付任何对价或补偿。如乙方违反本协议约定义务，应当按年租金的20%向甲方承担违约责任；如乙方给甲方造成的实际损失超过年租金的20%，则乙方应当赔偿甲方的全部实际损失。2018年11月1日，被告通过侯宝玉银行账户向原告缴纳租金100000元。沈阳市商业银行大东路支行（后更名为盛京银行股份有限公司沈阳市大东路支行）系沈河区小西路82号15-20轴1-2层、建筑面积576平方米房屋所有权人。2020年8月27日，盛京银行股份有限公司沈阳市大东路支行出具授权书一份，内容为：坐落于沈阳市沈河区82号1-2层网点权属人为盛京银行股份有限公司沈阳市大东路支行，现授权盛京银行股份有限公司沈阳市云峰支行对此房产进行经营管理，以云峰支行名义签订房产租赁合同，收取租金，缴纳相关税费事宜。庭审中，原、被告均认可于2021年4月26日就涉案房屋的交接进行商议，商定于2021年4月28日进行交接，2021年4月28日原告未到场进行交接。另查明，2020年3月21日，沈阳市新冠疫情防控指挥部发布《关于加快恢复正常生产生活秩序的通告（第12号）》，通知公共浴室可以有序恢复营业。本院认为，原告与被告沈阳市沈河区湘江春洗浴中心二部签订的《房产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应遵照履行。该租赁合同已经到期，双方并未就续租一事进行协商或签订新的租赁合同，故双方签订的《房产租赁合同》因履行期限届满而终止，被告沈阳市沈河区湘江春洗浴中心二部应及时将案涉房屋腾空交还原告并保证水、电、暖等设施及附属设备正常运转。现原告与被告沈阳市沈河区湘江春洗浴中心二部均未提交相应证据证明房屋出租前状态，对原告主张被告将房屋恢复为出租前状态诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告支付拖欠租金、房屋占用费及违约金的诉讼请求。被告沈阳市沈河区湘江春洗浴中心二部虽在庭审中对原告主张的租金数额不予认可，且主张其曾向原告缴纳抵押金，但并未提交相应证据证明其缴纳租金及抵押金情况，故对被告该主张，本院不予采信。本院以原告陈述及其提交证据确认租金缴纳情况，故被告沈阳市沈河区湘江春洗浴中心二部尚欠原告2018年3月23日至2019年3月22日期间租金250000元。双方合同到期后，被告沈阳市沈河区湘江春洗浴中心二部在合同已到期且未签订续租合同的情况下，应将涉案房屋腾空并交还原告，被告继续占有使用涉案房屋，应参照租金标准给付2019年3月23日起的占用费。自2020年1月24日起至2020年3月21日，因疫情原因，洗浴中心未能营业，故对2020年1月24日起至2020年3月21日的房屋占用费，本院酌情予以减少，以租金标准的50%为宜。原、被告双方已商定于2021年4月28日对涉案房屋进行交接，原告未到场交接，对因此扩大的占用费损失，应由其自行承担责任。综上，被告沈阳市沈河区湘江春洗浴中心二部应给付原告自2019年3月23日起至2021年4月27日止的房屋占用费707777元（350000元÷12个月×23个月+350000元÷12个月÷30天×9天+350000元÷12个月÷30天×58天×50%）。被告沈阳市沈河区湘江春洗浴中心二部未按合同约定支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。原、被告双方虽在合同中明确约定了违约金的标准，但该约定过高，本院对此予以调整。结合原告诉讼请求，被告沈阳市沈河区湘江春洗浴中心二部应支付原告自2018年3月24日至2019年3月22日止的违约金（自2018年3月24日起至2018年10月31日止，以350000元为基数；自2018年11月1日起至2019年3月22日止，以250000元为基数。上述违约金均按照中国人民银行同期贷款利率计算）。关于租期外占用费违约金的问题。原、被告双方就此并未进行约定，故对原告该部分主张，本院不予支持。关于原告主张被告沈阳市沈河区湘江春洗浴中心承担责任的诉讼请求。原告主张涉案房屋处悬挂被告沈阳市沈河区湘江春洗浴中心牌匾，被告沈阳市沈河区湘江春洗浴中心系涉案房屋实际使用人，但并未提交相关证据对此予以证明，故对原告该主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告沈阳市沈河区湘江春洗浴中心二部于本判决发生法律效力后十五日内将涉案房屋（沈河区小西路82号15-20轴1-2层、建筑面积576平方米房屋）腾空返还原告盛京银行股份有限公司沈阳市云峰支行并保证水、电、暖等设施及附属设备正常运转；二、被告沈阳市沈河区湘江春洗浴中心二部于本判决发生法律效力后十五日内给付原告盛京银行股份有限公司沈阳市云峰支行2018年3月23日至2019年3月22日房屋租金250000元；三、被告沈阳市沈河区湘江春洗浴中心二部于本判决发生法律效力后十五日内给付原告盛京银行股份有限公司沈阳市云峰支行2019年3月23日至2021年4月27日房屋占用费707777元;四、被告沈阳市沈河区湘江春洗浴中心二部于本判决发生法律效力后十五日内支付原告盛京银行股份有限公司沈阳市云峰支行违约金（自2018年3月24日起至2018年10月31日止，以350000元为基数；自2018年11月1日起至2019年3月22日止，以250000元为基数。上述违约金均按照中国人民银行同期贷款利率计算）；五、驳回原告盛京银行股份有限公司沈阳市云峰支行的其他诉讼请求。案件受理费58759元，由被告沈阳市沈河区湘江春洗浴中心二部承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 陈 明人民陪审员 朱 虹人民陪审员 铁维艳二〇二一年八月二十八日书 记 员 范婧秋