湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终1644号上诉人（原审被告）：郴州市昱欣酒店有限公司。法定代表人：邓玉林，该公司总经理。委托诉讼代理人：李瑞琦，湖南德建律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨佩君，湖南德建律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王云翔，男，1987年12月27日出生。委托诉讼代理人：康小平，湖南天夫律师事务所律师。上诉人郴州市昱欣酒店有限公司（以下简称昱欣公司）因与被上诉人王云翔租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2021）湘1002民初460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。昱欣公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判昱欣公司不予退还押金120000元；2.本案一、二审诉讼费用由王云翔负担。事实和理由：一审法院认定昱欣公司与王云翔在2020年12月20日系经协商一致解除了《租赁合同》，属认定事实错误，并导致适用法律错误。1.昱欣公司从未答应退还押金，聊天记录只是对王云翔的违约行为表示了理解，并非同意解约，该记录不能证明昱欣公司同意退还押金。2.昱欣公司自身也是承租人，系将房屋转租给王云翔，且未在转租中牟利，昱欣公司没有理由答应王云翔退还押金，让自己完全承担疫情期间的房屋空置损失。王云翔辩称：1.王云翔与昱欣公司解除租赁合同是双方充分协商的结果，且昱欣公司对王云翔提前解除合同也予以理解，并未提出异议，故王云翔并非单方解约，昱欣公司没有理由扣留王云翔的押金。2.一审判决并非毫无瑕疵，双方签订的租赁合同中明确记载租金50元/平方米，应以实际面积计算租金，昱欣公司在王云翔不了解真实面积的情况下虚增租赁面积，昱欣公司多收取的39600元租金应予以返还。王云翔向一审法院起诉请求：1.请求判令昱欣公司退还押金120000元，返还多收租金39600元（50元/㎡×36㎡×22个月），共159600元；2.本案诉讼费由昱欣公司负担。一审法院认定事实：2019年1月7日，王云翔（乙方、承租方）与昱欣公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于郴州市国庆路*号郴州市方，其中合同第二条：该房屋租赁期共伍年，即2019年2月20日至2024年2月20日［该处系手写，且加盖郴州市昱欣酒店有限公司的公章］；装修期从2019年2月20日起，装修期一个月，甲方免收租赁费。第四条：租金按年租金计算：二楼50元／平方米每月，租金为肆万（￥40000.00）元／月［此处“肆万（￥40000.00）元／月”系手写，且加盖郴州市昱欣酒店有限公司的公章］；二楼面积为800平方米；合同签订5个工作日内，乙方需向甲方支付合同押金壹拾贰万元，在合同期内，乙方无违约则合同到期后10个工作日内，甲方无息退还给乙方；租金押三付三，每三个月交付一次，先交后住，提前5天支付，不得拖欠，到交房租时，甲方须提前5天以电话方式通知乙方缴费，如通知后还未按时交付，逾期一天乙方需按每天500元向甲方交纳滞纳金，逾期30天（含30天）未交租金视为乙方违约，甲方有权收回房屋门面，且乙方须承担违约责任向甲方赔偿计人民币壹拾贰万的违约金等。合同签订当日，（承租人）王云翔向（出租人）昱欣公司支付押金壹拾贰万元，昱欣公司向王云翔出具《收条》。昱欣公司将房屋交付给王云翔后，王云翔进行了装修，并开办了郴州市云之岚网咖有限公司（使用性质：网吧）。一审庭审中，王云翔称“2020年8月底王云翔曾与昱欣公司协商退租事宜，昱欣公司回复再做一个季度，做不了就算了”；昱欣公司一审当庭回应“昱欣公司确实说过，如果确实做不下去了，可以退租但是要提前跟我说”、“如果实在不想做了，我可以给他转租出去”。王云翔提供的微信聊天记录显示：2020年12月9日，昱欣公司问“是这样的，这好像又马上到付门面费的时候了，我想问问你怎么搞了”；王云翔答“现在已经找人在处理，做完这个月就不搞了，这几天应该就会处理完，本来想搞完再跟你说的”；昱欣公司问“准备转让出去了吗”；王云翔答“今年这个疫情又要爆发没得人接手，只有卖设备”。一审庭审中，双方一致确认：王云翔于2020年12月20日将案涉房屋交还昱欣公司，承租期间的房租已经全部交清，王云翔并因逾期缴纳租金，支付了15000元的滞纳金。2020年6月23日郴州市北湖区消防救援大队（代）发放的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》显示王云翔所租赁的联合大楼二楼的建筑面积为764平方米。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的焦点问题在于：一、涉案租赁合同的解除问题；二、王云翔诉请昱欣公司返还押金12万元应否支持；三、王云翔请求昱欣公司返还多收取的租金39600元应否支持。关于焦点问题一，涉案租赁合同的解除问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，根据查明的事实可知，王云翔在2020年8月底已经向昱欣公司表达了退租的意向，于2020年12月9日再次告知“做完这个月就不做了”，并于2020年12月20日搬离涉案房屋并将钥匙交还给昱欣公司。该期间昱欣公司并未对王云翔的上述行为提出异议或者反对，并在诉讼中确认“昱欣公司确实和王云翔说过，如果实在做不下去了，可以退租，但是要提前跟我说。”由此可以认定王云翔并非擅自退租、解除合同，应视为双方协商一致解除涉案合同，该租赁合同已于2020年12月20日实际解除。关于焦点问题二，王云翔诉请昱欣公司返还押金12万元应否支持。王云翔请求昱欣公司返还押金，昱欣公司认为王云翔存在逾期支付租金且提前解除合同的违约行为，故不同意返还押金。对此，一审法院分析如下：（一）关于昱欣公司抗辩“王云翔存在逾期支付租金的行为系违约，故不同意退还押金”。一审法院认为，虽然王云翔确实存在部分延迟支付租金的情形，但在实际解除合同前已将租金全部付清，结合考虑到：1.2020年3月之前的租金都是按照约定缴纳的，之后新冠疫情暴发，致使王云翔所经营的网吧人流减少，生意受影响，从而履约能力恶化，具有一定客观原因；2.从昱欣公司提供的微信聊天记录可看出，王云翔就延期支付租金的问题与昱欣公司进行过沟通协商；3.双方解除合同的原因并非系逾期支付租金，事实上，在王云翔出现逾期支付租金的情况时，昱欣公司并未选择主张解除合同，而是选择要求继续履行合同，并收取了王云翔滞纳金。综上，昱欣公司以王云翔存在逾期缴纳租金的违约行为，主张不退还押金的理由不成立，不予采信。（二）关于昱欣公司抗辩“王云翔提前退租系违约，故不同意退还押金”。一审法院认为，结合焦点问题一可知，解除涉案租赁合同是双方协商一致的结果，王云翔并未擅自退租，不应认定为单方违约，且王云翔中途解除合同也极大受到了疫情的影响，具有一定特殊性，故昱欣公司以此为由，拒绝退还押金，亦不予采纳。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款之规定，租赁合同经双方协商一致解除后，昱欣公司理应将押金12万元退还给王云翔。关于焦点问题三，王云翔请求昱欣公司返还多收取的租金39600元应否支持。王云翔认为，合同约定“租金每月50元/㎡，面积800㎡，每月租金40000元”，但实际建筑面积只有764㎡，昱欣公司因此多收取王云翔租金39600元，理应返还；昱欣公司抗辩，房屋系整层出租，且签订合同时昱欣公司已经告知实际建筑面积，王云翔对房屋进行整层装修时，也应当知道实际面积，但长时间并未提出异议，是在退租后才提出，且合同中的800㎡还包括一楼楼梯、电梯等，故不同意返还。对此，一审法院认为：（一）双方签订的租赁合同第四条第1、2项约定“1.租金按年租金计算：二楼50元/平方米每月，租金为肆万（￥40000.00）元/月[此处“肆万（￥40000.00）元/月”系手写，且加盖郴州市昱欣酒店有限公司的公章]；2.二楼面积为800平方米。”由此可见，双方合同约定的租金计算方式是按年租金计算，并非明确约定按照面积计算，且对于“租金4万元/月”进行了手写，并加盖公司公章，已经对月租金数额通过合理方式提请对方注意。（二）从现有证据来看，王云翔并未提供充分有效的证据证明其在知道或者应当知道房屋实际建筑面积的时候，对租金问题提出了异议。（三）租赁合同已经解除，租金早已按照4万元/月的标准付清，结合本案对押金的认定，王云翔再请求返还，也不符合公平原则。综上，王云翔请求昱欣公司返还多收取的租金39600元，不予支持。经一审法院组织调解无效。依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百六十六条第一款、第四百九十六条、第五百零九条第一款和第二款、第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一款、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百五十三条之规定，一审法院判决：“一、被告郴州市昱欣酒店有限公司在本判决生效之日起十五日内退还原告王云翔押金120000元；二、驳回原告王云翔的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费，适用简易程序减半收取1746元，由被告郴州市昱欣酒店有限公司负担873元，由原告王云翔负担873元。”本院二审期间，昱欣公司提交了两份证据材料：证据1.联合大楼（楼层、门面）租赁合同，拟证明昱欣公司也系承租人，其将房屋转租给王云翔并未牟利，没有理由答应退还全部押金而让自己承担租金损失；证据2.郴州市北湖区消防救援大队不同意投入使用、营业决定书，拟证明王云翔无法按时开业经营系因其自身消防检查不过关所导致，而非因疫情影响。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。王云翔质证认为，对证据1的真实性无法核实，且该份证据与本案无关，昱欣公司从何处租赁案涉房屋、租赁价格是多少，与本案没有关联性，该份证据中确认2楼面积为731.17平方米，昱欣公司与王云翔签订租赁合同时虚增租赁面积为800平方米，有合同欺诈故意；对证据2的证明方向有异议，王云翔在一审中并未主张迟延开业的损失，该份证据与本案无关，同时在疫情暴发后，应国家要求，关闭营业属特殊情况下的不可抗力，一审判决按照相关规定处理，符合法律规定。本院认证认为，昱欣公司提交的证据1、证据2与本案的处理不具有关联性，也不足以证实其证明目的，本院不予采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：昱欣公司应否退还王云翔押金120000元。本案中，昱欣公司与王云翔签订租赁合同中关于押金的约定仅有“合同签订5个工作日内，乙方需向甲方支付合同押金壹拾贰万元，在合同期内，乙方无违约则合同到期后10个工作日内，甲方无息退还给乙方”。双方当事人对提前解除租赁合同押金如何处理无明确约定，且在双方协商解除租赁合同时均未提及押金处理的事宜。在合同实际履行过程中，王云翔虽存在延迟支付租金的情形，昱欣公司并未因王云翔延迟支付租金违约为由提出解除案涉租赁合同，而是继续履行合同。在双方协商一致解除合同时，王云翔已付清全部租金和部分租金的滞纳金。案涉租赁合同的解除是双方当事人协商一致的结果，并非王云翔擅自退租。因此，一审法院综合双方当事人的合同约定、履行合同的实际情况和新冠肺炎疫情的影响，认定昱欣公司应退还王云翔押金120000元，并无不当。昱欣公司主张因王云翔提前解除合同给其造成损失，由于昱欣公司在本案中并未就其损失提起反诉，昱欣公司可另行主张权利。综上所述，昱欣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由郴州市昱欣酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗仲贵审 判 员 邓 群审 判 员 黄 慧二〇二一年八月二十五日法官助理 刘芳岑书 记 员 刘 思附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。