湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0105民初6542号原告：张又鹏，男，汉族，1979年12月22日出生，户籍地湖南省冷水江市。委托诉讼代理人：戴鸿儒，湖南高天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李江**，湖南高天律师事务所律师。被告：湖南香江红星美凯龙商业地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区秀峰街道竹隐社区香江红星家具广场家居村1栋。法定代表人：舒维伟。该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：周一蕾，湖南泓锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：王林，湖南智嵘律师事务所律师。被告：长沙新红奕商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区秀峰街道竹隐社区香江红星家具广场B2-1栋2030-2033号。法定代表人：杨炯。该公司总经理。委托诉讼代理人：周一蕾，湖南泓锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：王林，湖南智嵘律师事务所律师。第三人：华诚博远建筑工程有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号3号楼6364房间。法定代表人：周伟。原告张又鹏与被告湖南香江红星美凯龙商业地产开发有限公司（以下简称：红星美凯龙公司）、长沙新红奕商业管理有限公司（以下简称：新红奕公司）、第三人华诚博远建筑工程有限公司（以下简称：华诚博远公司）侵权责任纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张又鹏及其委托诉讼代理人李江**，被告红星美凯龙公司及被告新红奕公司共同委托代理人王林到庭参加诉讼。第三人华诚博远公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张又鹏向本院提出诉讼请求：1、判令被告排除对原告门店的妨害；2、判令被告赔偿原告经济损失207,724元；3、判令被告赔偿原告营业损失58,685元；4、判令被告承担本案的诉讼费用；5、判令被告承担鉴定费20,000元；6、判令被告承担三年期间的房屋租金、物业管理费共计41,625元。事实与理由：由于被告对原有排水系统未作相应的扩容匹配，原有屋面260平方米排水由四根80排水管排水，现在中厅将近800平方的中厅屋面和四周过道600平方1/2的排水量还是由原来4根80的排水管排出，导致排水严重不畅，通过屋面溢水进入原告欧特朗门店（已经装修好的展厅），从2018年到2020年大大小小泡水十几次，给原告门店造成了严重损失，店面装修和展品灯具基本报废。原告多次找被告交涉要求及时解决漏水的问题，但被告每次均以其他理由拒绝，多次调解未果。被告的行为严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，原告只好诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告红星美凯龙公司辩称：一、张又鹏诉请要求排除妨害无事实依据，不应获得支持。首先，根据张又鹏提交的房屋租赁合同显示，其租赁的商铺已于2021年3月20日到期，其未继续承租案涉房屋，本就应交还房屋，无权继续经营。据悉，该房屋业主已多次向张又鹏发出交还房屋通知，现张又鹏已从案涉商铺中进行了搬离。张又鹏提出排除妨害的诉请无事实依据。其次，市场管理运营单位新红奕公司已经在接报维修后对现场上部屋顶进行了改造，漏水现象现未出现。其要求排除漏水的请求亦无事实基础。二、其诉请中部分货物的经济损失不应获得支持。首先，张又鹏就其受漏水影响的装修、货物委托第三方进行了评估，此次评估意见仅是对受漏水装修、货物的总金额的确定。但根据被告工作人员2021年6月3日现场勘查得知，张又鹏店铺确实发生过漏水，但受损程度不大，据向张又鹏了解，其租赁期间并未重新装修，勘查时，现场墙体整体并无起皮、脱落现象，无需粉刷、覆盖，通过被告提交的照片能够印证上述事实，同时为查明案件事实，希望法院能在百忙之中抽出时间前往现场进行勘查，以确定真实的受损情况。其次，该份评估报告采取的计价方式仅有一种，根据《中华人民共和国资产评估法》第二十六条、《价格鉴证评估执业规范》第四十三条、《资产评估执业准则-资产评估方法》第二十二条、第二十四条规定，价格鉴证评估专业人员应当根据价格鉴证评估事项、价格内涵、价格鉴证评估目的及取得的相关资料等进行核验、分析整理，选择两种以上方法进行价格鉴证评估，通过综合分析形成合理评估结论。如果只采用一种方法，须说明理由。此次价格评估在未经任何说明的情况下，仅采用了一种方式，既成本法，不符合《价格鉴证评估执业规范》中对于价格鉴定评估程序，所得出的结论不具有参考价值。再次，此次评估采用的成本法应按照价格评估事项在基准日的重置成本扣减各项损耗来确定价格评估事项价格方法。通常在适用成本法计算时应以被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值估算资产价值的方法。成本法的计算公式是：“被评估资产价值=重置全价-实体性陈旧贬值-功能性陈旧贬值-经济性陈旧贬值”或“被评估资产价值=重置全价×成新率”。本案评估意见中确定的价格基准日为2020年6月30日，对其成新率的确定为95.8%。成新率的确定为一个综合因素，应综合考虑到被评估对象的各项贬值因素，用一个极端的比喻来理解，如果在租期结束当日发生漏水，致使装修全损，无再利用价值，在确定成新率的适用应考虑到租期已满这个因素，在此极端情况下，其成新率应为0。本案评估机构在确定成新率时有一项重要因素未曾考虑，即为张又鹏的租赁合同期限。张又鹏租赁期限共计881天（29个月），以价格基准日为节点，在基准日时张又鹏已使用618天，剩余263天未使用，张又鹏在当时装修剩余未使用的比例应为29.85%，应以29.85%确定成新率更为合理。如前所述，被告工作人员已经前往现场进行勘查，勘查时现场的灯具大部分是能够正常开启的，部分灯具仅是装饰部分受漏水影响，并未涉及到主线路，如主线路遭水浸，灯具也不可能正常开启。张又鹏店铺内大部分灯具又都为玻璃材质，通过擦拭便能消除影响，并非全部丧失了价值。所以评估报告仅是对原告张又鹏提交的清单进行总价格评估，并不涉及到对损害程度的确定。事实上评估机构也无资质及能力对损害程度进行客观评估。故在确定张又鹏店内灯具受损金额时请法院酌情进行考量，不应全额认定。另有四盏灯具在评估时并未见实物，评估报告已对此进行了描述，但仍将该部分灯具货物计入总价格，此部分未见实物灯具的金额亦应当予以扣减。三、其提出的营业损失无事实依据，不应获得支持。张又鹏在租赁期间内并未停止经营，一直持续经营直至租期届满。虽有漏水但并未对其店铺的经营造成实质影响。其亦未提供任何证明其有损失的发生及损失的金额，此项诉请无事实依据，不应获得支持。四、张又鹏对漏水造成的损失承担主要责任。张又鹏承租的房屋已由被告出售给业主，业主收房后托管至新红奕公司出租管理。涉案房屋由张又鹏自行装修。张又鹏在装修时将由两座毗邻的独立建筑物打通改造成其经营的商铺，两建筑物中间原来是有外墙，外墙上部为“伸缩缝”，其中遭受漏水的是北侧独立的房屋，剩余未受漏水影响的为南侧独立房屋。漏水原因已由鉴定机构进行了论证：漏水系发生在降雨速度较大时，对应屋面汇水面积过大，无法及时排除导致的。而此鉴定报告仅涉及到漏水的来源而未提及漏水是如何进入张又鹏店铺的，根据比对被告提交的原建筑蓝图及张又鹏装修图能够清楚地看到，张又鹏将两座毗邻房屋中间的外墙进行了整体敲除，改变了原建筑物结构，从而导致雨水直接通过伸缩缝流入店铺内。如张又鹏不改变店铺结构，保留两座建筑物之间的外部隔墙，在雨水流速过大时，雨水仅会通过外墙向下流出，而不会进入店铺内部，那么就不会对其店内造成任何影响，鉴定报告中对于该座建筑物其他区域未见积水的描述能够充分的印证这一点。被告向业主交付的房屋本身并无质量问题，汇水量面积过大确实是因为添置钢结构导致的，但如不是张又鹏装修时改变原建筑物结构将外墙敲除，水流也不可能直接流入建筑物内部，仅会通过墙体向下方排走。张又鹏应对此次事故而产生的损失承担主要责任。综上，被告认为，漏水损害结果的发生主要是因为张又鹏改变原建筑物结构将外墙敲除导致的，雨水之所以能流入店铺内，是因为在雨水过大时无法及时排走，雨水堆积之后，原本应该通过伸缩缝沿着房屋外墙排走，而外墙又被张又鹏在装修拆除导致的。被告认为汇水面积过大仅是此次漏水的一个诱因，主要原因系建筑物结构改变，通过伸缩缝流入导致的。原告张又鹏应当承担主要责任，同时，就损失构成而言，经营损失无事实依据不应获得支持，评估报告所采用的装修损失确定成新率时应考虑装修的实际可使用周期及剩余未使用周期这一重要因素，灯具并未遭受全损，仍有使用价值，不应作全损处理。故请法院在查明案件事实后，依法裁决。被告新红奕公司辩称：原告提起案涉诉讼系基于侵权责任进行主张，新红奕公司并非案涉房屋的施工方，也不是建设单位，仅仅只是案涉房屋业主委托的管理公司，作为管理公司并没有实施任何侵权行为，在漏水发生时也已经积极地履行了管理义务，不应就本案承担任何责任。第三人华诚博远公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。经审理查明：2018年10月21日，原告张又鹏（承租人、乙方）与被告新红奕公司（出租人、甲方）签订了一份《商铺租赁及管理服务合同》（以下简称：合同），该合同约定：1、甲方系位于湖南省长沙市开福区的中国中部家具建材博览中心（以下简称：家博中心）的市场管理单位，有权使用“香江”、“红星美凯龙”或其组合宣传推广家博中心；2、本合同签订前，甲方已向乙方详细明确有关商铺的业主已经授权甲方以甲方自己的名义和第三方签订商铺租赁合同的事实，并出示了相关证明文件；3、乙方按照甲方审核通过的承租商铺装修方案，完成商铺全部装修装饰，并通过家博中心确定的广州香江物业管理有限公司验收的期限；4、乙方承租商铺为家博中心一期B2-1栋二层2066-2069号商铺，专用于经营灯饰类商品，该商铺的建筑面积（含室内和公摊部分）为274.58平方米，乙方按照上述建筑面积计算支付租金、市场经营管理费、物业管理费等合同约定的各种费用；5、本合同的有效期为29个月，自双方签署本合同且甲方将该商铺交付给乙方之日开始计算，到期合同终止；6、乙方应向甲方缴纳装修押金5,000元、履约保证金10,000元、质保金10,000元；7、双方对物业管理费、租金、市场经营管理费的支付等进行了约定；8、合同期内，乙方在该商铺内经营欧特朗牌灯饰；9、乙方须在接收该商铺后的7日内向物业管理公司提供该商铺的装修设计文件供物业管理公司审核，乙方的装饰装修必须符合法律法规规定，并遵守物业管理公司的各项制度规章，不得破坏该商铺主体结构等；10、该商铺因工程质量原因出现问题的，质保期内的甲方协调施工单位维修，超出质保期的由乙方直接通知物业管理公司维修，但乙方不得因这些维修事宜要求甲方或物业公司赔偿或补偿；11、因第三方原因导致乙方货物或其他财产发生损害或导致乙方蒙受损失的，由乙方自行向第三方索赔，甲方不承担任何责任；12、双方在合同项下产生争议，应当首先友好协商解决，协商不成，任何一方均有权向该商铺所在地有管辖权的人民法院起诉。上述合同签订后，原告进场装修、经营。在原告经营过程中，因被告租赁的商铺有漏水情况的发生，原告多次向被告新红奕公司提出理赔，双方协商无果，原告遂诉至本院。原告现已搬离该房屋。本院委托了湖南湖大土木建筑工程检测有限公司对原告租赁的商铺的漏水原因进行了鉴定，湖南湖大土木建筑工程检测有限公司于2020年12月23日出具鉴定意见书，鉴定意见：该门店屋面局部漏水事故发生并在天花板上产生渗漏污损的原因是北端屋面排水分区（事故时仅有单根直径约为110mm的排水管）对应的汇水面积过大（440㎡），远超过设计资料对应的汇水面积（63㎡），对应有组织排水能力无法满足要求，使屋面局部大量积水。原告支付了鉴定费用15,000元。本院还委托了长沙天时价格评估事务所有限公司对原告因商铺渗漏导致的装饰装修及物品（灯具）的受损价格进行了鉴定，长沙天时价格评估事务所有限公司于2021年4月30日出具鉴定意见书，鉴定意见：装饰装修项目在价格鉴定基准日的价值为88,592元，水泡灯具在价格鉴定基准日的价值为81,432元；该鉴定意见书的价格鉴定结论有效使用期为一年，自2021年4月30日至2022年4月29日。原告支付了鉴定费用5,000元。以上事实有《商铺租赁及管理服务合同》、价格鉴定意见书、工程鉴定意见书、鉴定费发票、当事人陈述及庭审笔录予以佐证。本院认为：一、关于本案应承担赔偿责任的主体。本案系侵权责任纠纷。行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。根据鉴定意见，本案损害的发生是因为房屋组织排水能力无法满足要求而导致房屋渗漏，案涉房屋的开发商系被告红星美凯龙公司，故本案应承担赔偿责任的主体为被告红星美凯龙公司。原告并未举证证明案涉房屋的管理者被告新红奕公司与本案损害发生存在因果关系，故对原告要求被告新红奕公司承担侵权责任的主张本院不予支持。被告红星美凯龙公司抗辩认为原告应在本案中承担主要责任，但未提交证据对其主张予以佐证，故本院对被告红星美凯龙公司的该项抗辩理由不予支持。本案因房屋渗漏导致原告所遭受的损失，均应由被告红星美凯龙公司承担。二、关于被告红星美凯龙公司应承担的赔偿金额的认定。1、根据鉴定意见，因房屋渗漏给原告造成的装修损失为88,592元，物品（灯具）的损失为81,432元。该鉴定意见系本院委托具备评估鉴定资质的专业机构出具，本院予以采信，被告红星美凯龙公司应向原告赔偿上述损失合计170,024元。被告主张在鉴定意见书中注明了有四盏灯具型号未见实物，原告又提交了关于该四盏灯具受损后向被告提出理赔的理赔书，该理赔书上有被告新红奕工作人员的签字，故对被告的该项抗辩理由，本院不予支持。2、原告为证明其损失情况申请鉴定的费用20,000元亦应由被告红星美凯龙公司承担。三、其他事项。1、原告主张被告应排除对其租赁商铺的侵害，现原告已搬离该房屋，故本院对原告的该项诉请不再处理。2、原告要求被告赔偿营业损失58,685元，但未提交证据对该项主张予以佐证，本院不予支持。3、原告主张要求被告赔偿渗水房屋的租金及物业费。本院认为，原告在房屋渗漏发生后并未退租，原告的该项诉讼请求并无事实及法律依据，故对原告的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条、第一千一百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告湖南香江红星美凯龙商业地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张又鹏赔偿170,024元；二、被告湖南香江红星美凯龙商业地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张又鹏支付鉴定费20,000元；三、驳回原告张又鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,296元，因适用简易程序减半收取2,648元，由被告湖南香江红星美凯龙商业地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  许洪源二〇二一年八月十二日代理书记员  易瑞洁附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第一千一百八十四条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。