江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终1865号上诉人（原审原告、案外人）：张冬霞，女，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：王月军，男，汉族，住连云港市海州区。系连云港新浦经济开发区新陇村民委员会推荐。被上诉人（原审被告、申请执行人）：郑明明，男，汉族，住连云港市海州区。原审第三人（被执行人）：王东，女，汉族，住连云港市海州区。现羁押于南京女子监狱。原审第三人（被执行人）：张道君，男，汉族，住连云港市海州区。上诉人张冬霞因与被上诉人郑明明、原审第三人王东、张道君案外人执行异议之诉一案，不服连云港市海州区人民法院（以下简称海州区法院）（2019）苏0706民初9994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。张冬霞上诉请求：一、依法纠正一审异议判决违反法律禁止性规定，损害国家利益、公共利益，他人合法权益的错误，依法撤销一审异议判决，改判支持张冬霞继续履行20年的租赁合同使用，裁定中止本次执行。二、请求二审法院对一审收取诉讼费13800元以租赁定金100万收取明显不当，请求指令一审法院退回不在异议裁判范围的费用。事实与理由:一、一审异议之诉的审理判决违反最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的24条规定，对案外人的提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：1.案外人是否系权利人；该权利的合法性与真实性；该权利能否排除执行。面对明确法律规定，该判决采用规避手法以权代法压法，超越法律规定，枉法裁判！案外人张冬霞与第三人王东签订路号楼合号商铺租赁合同20年使用权，正在使用中遭受法院查封保全出乎意外的事件。2.案外人张冬霞租赁合同效力与2021年1月1日刚实施颁布民法典725条规定:租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，不影响租赁合同效力。张冬霞的租赁合同行使权力符合民法典强制规定。3.案外人张冬霞租赁物使用权20年结束也不影响申请执行人所有权实现，因此，根据执行异议和复议案件若干问题规定26条租赁使用权不以转移财产权属为目的，其租赁使用权利能够排除执行。4.根据执行异议和复议案件若干问题规定31条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面租赁合同，并占有使用该不动产的，人民法院应当支持。案外人张冬霞租赁合同符合31条规定。二、一审以租赁合同定金100万元收取诉讼费13800元不当，首先，租赁定金不在执行异议裁判要点范围内，应当根据本案执行异议裁判要点，租赁物权的使用权是否能排除执行来收取本案执行异议的上诉费500-1000元，请求纠正一审错误，退回一审多收的诉讼费用。综上，上诉人的事实与理由根据法律规定足以推定一审异议判决以权代法、压法、超越法律规定异议裁判要点，请二审法院支持上诉人的上诉请求。经审理查明，原告郑明明与被告王东、张道君民间借贷纠纷一案，原连云港市新浦区人民法院（以下简称新浦法院）作出（2012）新商初字第2770号民事调解书，内容为：被告王东、张道君于2012年12月10日前支付原告10万元、2013年1月10日前支付30万元、2013年2月10日前支付100万元、2013年3月10日前支付100万元、2013年4月10日前支付135万，原告放弃本案利息的主张，如有一期两被告未能按约定期限支付，原告可就剩余款项直接申请强制执行。后因被告未按照上述调解书的内容履行约定的义务，原告郑明明向新浦法院申请强制执行，新浦法院立案受理该案，执行案号为（2013）新执字第3115号。后因行政区划调整，由海州区法院继续执行。2015年9月29日该院作出（2013）新执字第3115-2号执行裁定书，裁定查封被执行人王东位于区路号楼号商铺（丘号）、区路号楼综合号商铺。2018年11月13日该院作出（2013）新执字第3115号执行公告，内容为：限被执行人于公告之日起十日内履行生效法律文书确定的还款义务，逾期将对已经查封的被执行人王东名下位于连云港市区（现区）路号楼号商铺（丘号），综合号商铺（丘号）进行评估、询价、拍卖、变卖、抵债。案外人张冬霞在执行阶段提出对路号楼号商铺享有合法租赁权和优先购买权，该院于2019年3月21日作出（2013）新执字第3115-2号通知书，告知案外人张冬霞，虽其与王东在2012年6月25日就上述房屋签订《房地产租赁契约》，但从双方签订的《房地产租赁契约》的内容来看系以租赁为借款担保，不能对抗本案执行，该院对上述租赁予以涤除。案外人张冬霞不服上述执行行为，向该院提出执行异议，请求确认其对王东名下的位于区路号楼综合号商铺拥有租赁权。2019年6月17日，海州区法院作出（2019）苏0706执异179号执行裁定书，驳回了张冬霞的异议请求。张冬霞不服该裁定，提起案外人执行异议之诉。另查明，位于连云港市海州区×路×××号楼×××号商铺的房屋登记在被执行人王东名下。案外人张冬霞向海州区法院提交《房地产租赁契约》，签订时间为2012年7月20日，内容为：甲方（王东）自愿将座落在区（现区）路号楼号商铺的房屋（房屋建筑面积919.65平方米；土地使用面积742.3平方米）出租给乙方（张冬霞）使用；甲乙双方议定的上述房地产月租金为人民币50元，租赁期限自2012年7月20日至2032年7月19日；付款方式：租金每月从定金中扣除；乙方保证上述房屋仅作为商住宅使用；在特别约定中，现由乙方缴纳租房定金100万元，经双方商定违约责任；甲方自2012年10月19日以前退还乙方定金100万元，本契约自动终止。本案审理期间，案外人张冬霞向该院提交署名为王东的租赁房屋定金收条，内容为今收到张冬霞租房定金100万元等内容。张冬霞还提交了其于2012年7月20日分五次向王东转账97万元，其陈述该97万元系履行租赁合同约定的定金，其另外又支付现金3万元，第三人王东对定金收条100万元认可，但其陈述不记得原告是否给其3万元现金了。原告还提供了其于2020年7月17日至连云港市住房和城乡建设局办理了涉案房产的房屋租赁登记备案证明。一审法院认为，本案的焦点问题是案外人张冬霞是否对本案涉案房屋享有合法的租赁权？参照《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（三）》的相关规定，“案外人以其在执行标的被设定抵押或被查封之前与被执行人订立租赁合同，且对执行标的实际占有使用为由，提出执行异议及执行异议之诉，具有下列情形之一的，应认定为虚假租赁：（1）承租人与被执行人恶意串通，将执行标的以明显不合理的低价出租的；（2）承租人或者被执行人伪造、变造租赁合同的；（3）承租人或者被执行人倒签租赁合同签署时间的；（4）承租人或被执行人伪造租金交付或收取证据的；（5）承租人与被执行人伪造其实际占有使用执行标的证据的；（6）承租人系被执行人的近亲属或关联企业，该租赁关系与案件其他证据或事实相互矛盾的。”本案中，张冬霞与王东之间签订的租赁合同租期长达20年、租赁商铺的面积达900余平方米、商铺所在区域位于海州区的主城区、价值较高，双方约定的租金50元/月，明显低于所在区域同类房屋的租金水平。且从该契约内容来看，租期为20年，月租金为50元，整个租赁期间的租金为12000元，而双方约定的租金定金却为100万元，明显违背常理。故该院对涉案租赁合同的真实性不予认可，承租人实际上是被执行人的债权人。王东作为被执行人拒不履行法院判决、法院的公权力介入强制执行时，双方以明显低价租赁的行为，不能对抗法院的强制执行；法院作为行使公权力的司法机关、作为公平正义的守夜人、作为生效判决的执行者，有权涤除该种租赁关系并要求该租赁合同的承租人移交占有。故张冬霞要求停止对连云港市区×路×××号楼××××××号商铺的执行的诉求，不予支持。对于其要求继续履行租赁合同约定使用至2032年合同期满的诉求，无事实法律依据，不予支持。对于被告郑明明辩称（2019）苏0706执异179号执行裁定书是2019年6月17日送达的，而原告的起诉时间为2019年11月11日，超过法律规定的起诉时间，该抗辩意见与本案事实不符，不予采纳。综上，海州区法院于2020年12月31日作出（2019）苏0706民初9994号民事判决，驳回张冬霞的诉讼请求。经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。二审审理过程中，张冬霞提交了涉案租赁房屋照片12张，证明该房屋其租赁给王庆钟使用，房屋正使用之中被法院查封。本案二审的争议焦点问题是案外人张冬霞对连云港市区×路×××号楼××××××号商铺是否享有足以阻却执行的民事权益。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。在审判实践中，承租人基于长期租赁对执行标的提出执行异议或提出执行异议之诉的，应重点围绕对租赁合同的真实性进行审查，租赁合同订立的时间、是否以明显不合理的低价承租、租金支付是否违背常理、是否办理房屋租赁登记备案手续、是否存在名为租赁实为借贷情形、租赁房屋是否转移占有使用、其他违反商业习惯、商业常理等情形。根据本案查明的事实，案外人张冬霞与王东之间签订的租赁合同租赁期限自2012年7月20日至2032年7月19日，租期为20年，双方约定的租金50元/月，租赁商铺的建筑面积919.65平方米，租房定金为100万元，付款方式为租金每月从定金中扣除。同时约定如王东在2012年10月19日前不迁出此房交付给张冬霞，则双倍返还定金。又约定“王东自2012年10月19日以前退还张冬霞定金壹佰万元。本契约自动终止。”从上述约定内容可以看出，首先，该租赁房屋位于连云港市主城区，面积达900余平方米，月租金为50元明显低于所在区域同类房屋的租金水平。租房定金为100万元，付款方式为租金每月从定金中扣除，亦不符合租赁合同的商业交易习惯。其次，从租赁房屋转移占有使用来看，合同租赁期限自2012年7月20日开始，其中定金97万元于当日通过银行转账支付，但约定如王东在2012年10月19日前不迁出此房交付给张冬霞，才双倍返还定金。同时又约定，如王东自2012年10月19日以前退还张冬霞定金壹佰万元。租赁合同自动终止。也就是说，如果王东在2012年10月19日前，将张冬霞的定金予以返还，那么该租赁合同自动终止，王东就可以不用交付涉案租赁房屋。再次，定金收条中载明收到定金100万元，但2012年7月20日张冬霞通过银行转账支付定金为97万元，其称3万元系现金给付，但未提供相关现金来源的证据予以证明，且王东称当天收到定金97万元，是否现金给付不记得了。根据《民法典》第七百零三条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁合同承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人缔约的目的是收取租金。而本案王东与张冬霞的租赁合同实质就是张冬霞以取得涉案房屋的租赁权，作为王东返还上述约定壹佰万元定金的保证，明显不符合租赁合同的法律特征，其基础法律关系属于民间借贷性质，即双方之间的约定名为租赁实为借贷。对于张冬霞二审期间提交的涉案租赁房屋照片，本院认为，该照片也仅能证明案涉房屋的现状，不能证明双方合同的性质。因此，本案不适用法律规定的“买卖不破租赁”原则，也不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定。故王东与张冬霞之间的约定行为，不能对抗法院的强制执行，海州区法院在强制执行过程中涤除该种租赁关系并要求租赁合同的承租人移交占有，并无不当。案外人张冬霞要求停止对连云港市区×路×××号楼××××××号商铺的执行，继续履行租赁合同约定使用至2032年合同期满的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于张冬霞称一审收取诉讼费不当问题，根据《关于适用的解释》第二百零一条规定，既有财产性诉讼请求，又有非财产性诉讼请求的，按照财产性诉讼请求的标准交纳诉讼费。一审法院按照财产案件收费标准，以租赁合同定金100万元收取本案案件受理费13800元并无不当，张冬霞的该请求不能成立。综上所述，张冬霞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由王东负担。本判决为终审判决。审 判 长 杜兴淼审 判 员 胡海涛审 判 员 李红梅二〇二一年八月二十日法官助理 于学金书 记 员 王 坤法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。