广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15771号上诉人（原审原告）：陈建塔，男，1984年4月15日出生，汉族，身份证住址广东省陆丰市。委托诉讼代理人：马可，广东天诺律师事务所律师。上诉人（原审被告）：欧锦杰，男，1993年4月25日出生，汉族，身份证住址广东省陆丰市。上诉人陈建塔与上诉人欧锦杰房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服广东省广州市荔湾区人民法院（2021）粤0103民初504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，由审判员李光华公开开庭独任审理。上诉人陈建塔的委托诉讼代理人马可，上诉人欧锦杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈建塔上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判欧锦杰向陈建塔支付因欠交租金产生的违约金8142元；3.改判欧锦杰向陈建塔按照每天453.70元的标准支付房屋占有使用费33120.1元，自2020年11月13日起支付至欧锦杰腾退返还商铺之日，即2021年1月25日；4.判令欧锦杰承担本案一审、二审的案件受理费。事实与理由：第一，一审法院对于欧锦杰应支付的违约金的事实认定错误。一审法院已查明事实，欧锦杰逾期支付租金事实清楚，应当按照合同支付违约金。即便欧锦杰就违约金标准过高提出异议，一审法院将违约金标准从每日1%的标准降低至全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准，降幅过大，有违当事人真实意思表示。欧锦杰违约行为之严重，其违约和无权占有场地的行为给陈建塔造成了经济损失，过低的违约金有违公平原则。第二，一审法院对于欧锦杰无权占有和腾退返还涉案房屋的事实认定错误。一审法院认为陈建塔打开涉案商铺并张贴招租信息，视为已经收回涉案商铺。欧锦杰在当日报警，并重新对涉案商铺上锁，欧锦杰以陈建塔未退还租赁保证金为由，阻止陈建塔重新装修、使用涉案商铺。在2020年11月20日之后，陈建塔并未控制涉案商铺。在一审庭审中，即2021年1月25日，欧锦杰声明未控制涉案商铺，随后陈建塔重新装修涉案商铺用于经营，因此涉案商铺的腾退返还之日为2021年1月25日，从2020年11月13日至2021年1月25日期间，欧锦杰应当向陈建塔支付房屋占有使用费。欧锦杰针对陈建塔的上讼请求，辩称：不同意陈建塔的上诉请求，不同意支付违约金以及占用费。欧锦杰在10月30日已经告知陈建塔搬空，让陈建塔交接，11月12日陈建塔带来合同解除书与欧锦杰交接完毕。欧锦杰没有将涉案商铺上锁，且11月12日双方已经交接，涉案商铺的隔壁商铺是陈建塔的店铺，陈建塔应清楚涉案商铺的情况。欧锦杰上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判本案租赁保证金41400元，用于抵扣本案欠缴租金，电费等费用；3.经双方约定欠缴10月份租金是12420元，与合同约定月租金不符；4.11月份租金市场管理方给予陈建塔租金6.8折优惠；5.11月租金和房屋占用费也应当按6.8折缴纳；6.本案诉讼费减半收取。事实与理由：1.因疫情防控带来的交通管制，人员隔离，返工推迟等情况，直接影响正常生产经营。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，属于合同的法定解除情形。2.相关法律规定合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除。3.本案租赁保证金41400元，一审判决认定该款项也属于违约金，有相应的事实依据。由于欧锦杰提前退租，已构成违约，应承担违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。陈建塔针对欧锦杰的上讼请求，辩称：欧锦杰欠交租金和无权占有场地日期是在2020年10月以后，当时疫情已得到政府有效控制，经济活动开始恢复，欧锦杰所经营的建筑五金材料，所受影响并不严重。欧锦杰违约时，对于疫情，已经不具有不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。欧锦杰在疫情最严重的期间还在正常经营、支付租金，没有提出任何异议，反而在疫情缓解后主张不可抗力，不符合常理，显然是借口逃避债务。双方签订的《羊城装饰材料市场自编168六一层铺位租赁合同》对于租赁保证金的约定清晰。涉案租赁合同第七条违约责任第1款的约定是双方真实的意思表示，没收租赁保证金与欠交款项相互独立，不存在互相抵扣的情况。涉案租赁合同第二条对于铺位租金每月13800元的约定清晰，没有约定任何减免事项或优惠。对于欧锦杰违约金的考量，应该考虑陈建塔实际损失、对方过错程度、公平诚信等因素，陈建塔收取的租赁保证金符合正常商业习惯，欧锦杰在拒不支付租金的情况下，不仅没有妥善与陈建塔协商还款方案，还擅自采取了搬空店铺，锁门报警的行为，阻挠陈建塔正常回收、使用商铺，有违公平诚信原则。欧锦杰的前述行为，导致陈建塔在解除合同后长达4个月的时间无法出租、正常使用商铺，致使陈建塔遭受损失。一审判决的违约金，实际少于陈建塔损失，法院应当综合考量，增加违约金。综上所述，欧锦杰的上诉请求不成立，请求法院予以驳回。陈建塔于2021年1月5日向一审法院起诉请求：1.判令欧锦杰向陈建塔腾退返还由欧锦杰占有的位于广州市荔湾区XX路XX装饰材料市场自编168A的商铺；2.判令陈建塔无需向欧锦杰返还房屋租赁押金41400元，该押金归陈建塔所有；3.判令欧锦杰向陈建塔支付2020年10月1日至2020年11月12日租金共19320元；4.判令欧锦杰向陈建塔支付因欠交租金产生的违约金8142元；5.判令欧锦杰按照453.70元/天的标准向陈建塔支付房屋占有使用费，自2020年11月13日起支付至实际给付之日止，暂计至起诉状撰写之日为9981.4元，实际支付金额以欧锦杰腾退返还商铺日期为准；6.判令欧锦杰向陈建塔支付未支付的电费2626.5元；7.判令欧锦杰承担本案案件受理费。一审法院经审理查明：2019年5月31日，陈建塔（出租方、甲方）与欧锦杰（承租方、乙方）签订《XX装饰材料市场自编168A一层铺位租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：甲方同意将所经营的坐落在广州市荔湾区XX路广州市XX装饰材料市场内自编第168A一层铺位（以下简称涉案商铺）租赁给乙方用于经营装饰材料；租赁期从2019年5月31日到2021年5月31日。租金每月13800元，另税务费、工商费用各自负担；乙方每月1号将当月租金一次性交付给甲方。乙方应在签订本合同时一次性向甲方交付数额共41400元作为租赁保证金，租赁期满，保证金无息退回乙方。铺内按分表实际使用读数计收水电费，用电损耗及公共用水电按承租业户租赁面积比例分摊，乙方应交的上月水电费应在每月10日前一次性交付给甲方。租赁期满或乙方中途退场（含乙方违约甲方收回铺位），乙方应将铺位无条件完好交还甲方，一切固定的装修设施均不得拆除。乙方没有按本合同约定的时间完整交纳租金、管理费、水电费等任一项的，逾期十五日内每逾期一日乙方应向甲方增加缴纳欠交总额的百分之一的滞纳金；逾期十五日以上的，甲方除每日按乙方欠交费总额的百分之一收取滞纳金外，并有权单方解除合同，无条件收回所出租的铺位，不退回乙方已交的保证金等一切费用并追回乙方欠交款项。乙方有本合同约定之外的违约行为，甲方有权单方面解除合同，无条件收回所出租的铺位，不退回乙方已交纳的保证金等一切已交费用并可追偿由此造成甲方的一切损失。乙方违约行为符合本合同约定的解除合同的条件，甲方要求解除合同的，甲方应以书面通知乙方，并给乙方从送达解除合同通知书之日起不少于三天的搬迁时间；超出解除合同通知书通知搬迁时间的，不管该铺位锁匙是否交还给甲方，乙方均同意视该铺位已由乙方腾空交还甲方，铺位内的物品均为乙方弃置物，由甲方处理等。租赁合同签订后，陈建塔将涉案商铺交付给欧锦杰使用，同时欧锦杰向陈建塔支付了租赁保证金41400元，此后双方按照合同约定履行。欧锦杰迟延支付涉案商铺2020年10月的租金，经催收后欧锦杰表示要清空退还商铺给陈建塔，解除双方的租赁合同。2020年10月30日，陈建塔委托广东至专律师事务所向欧锦杰发出《律师函》，催要2020年10月涉案商铺租金13800元、租金滞纳金4002元及水电费。欧锦杰于次日收到前述《律师函》。收函当日，欧锦杰通过微信向陈建塔表示涉案商铺已清空，待陈建塔结算相关费用并退还押金后，其才交还商铺。陈建塔回复欧锦杰需交完商铺租金，解除合同后才可以搬离商铺。2020年11月12日，陈建塔向欧锦杰发出《解除合同通知书》，表示由于欧锦杰欠交租金，陈建塔依法于该日解除双方租赁合同；11月20日前欧锦杰需联系陈建塔办理交接手续，支付租金、水电费及滞纳金等，否则陈建塔到期自行清场。欧锦杰于当日收取前述《解除合同通知书》。2020年11月20日，陈建塔打开涉案商铺，并在铺内张贴招租信息，为此欧锦杰员工进行报警处理。诉讼中，有关电费问题，陈建塔向一审法院提交了电表抄表照片、可信时间戳认证证书及增值税普通发票等予以证明。欧锦杰确认其应交涉案商铺电费为2626.5元，并同意陈建塔在其所交的租赁保证金中扣除。庭审中，关于商铺转租问题，陈建塔陈述其从案外人广州市霖园装饰材料有限公司承租涉案商铺，期限从2019年至2022年；其承租后征得出租人同意将商铺转租给欧锦杰。欧锦杰认为陈建塔并没有向其提供广州市霖园装饰材料有限公司同意转租、分租的证明。一审法院认为：陈建塔、欧锦杰双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。至于欧锦杰关于商铺转租问题，并不影响租赁合同双方的权利义务。关于合同解除及商铺腾退返还问题。欧锦杰拖欠涉案商铺租金及水电费，经陈建塔催收后而仍未支付，陈建塔为此于2020年11月12日向欧锦杰发出通知表示解除双方之间的租赁合同，该解除的意思表示符合合同约定，故租赁合同于该日解除，一审法院予以确认。虽然欧锦杰于2020年10月31日向陈建塔表示其已清空涉案商铺，但从当事人沟通情况看，双方并未就合同解除事宜达成一致意见，也未实际进行商铺交接，故欧锦杰主张租赁合同在2020年10月30日解除，理由并不成立，一审法院不予采信。2020年11月20日，陈建塔打开涉案商铺并张贴招租信息，视为其已经收回涉案商铺；本案并无充分证据证实欧锦杰的报警行为构成陈建塔收回涉案商铺的阻碍，而且本案中欧锦杰也并未就陈建塔关于收回商铺的主张提出异议。陈建塔所提欧锦杰腾退返还涉案商铺的请求，因商铺已实际清空并已由陈建塔控制，一审法院不再予支持。关于欠交租金及房屋占用费问题。如前所述，租赁合同于2020年11月12日解除，欧锦杰应当按照约定的租金标准向陈建塔支付合同解除前拖欠的租金。陈建塔关于2020年10月1日至2020年11月12日期间的租金支付诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。租赁合同解除次日起至陈建塔于2020年11月20日收回涉案商铺之日止的房屋占用费，理应由欧锦杰向陈建塔支付；陈建塔主张按租金标准计算房屋占用费，依据合理，而其超出前述期间的房屋占用费，一审法院不予支持。欧锦杰关于不予支付前述租金及2020年11月13日至2020年11月20日期间房屋占用费的抗辩意见，难以成立，一审法院不予采纳。关于租赁保证金及欠交租金违约金问题。依本案所查明事实可以确认，租赁合同的解除是因欧锦杰拖欠2020年10月、11月租金及期满前要求解除合同引起，故欧锦杰应按约定承担相应的违约责任。陈建塔主张欧锦杰所交租赁保证金归其所有，符合租赁合同有关违约责任的约定，一审法院予以支持。欧锦杰关于退还租赁保证金的意见难以成立，一审法院不予采纳。对于欠交租金违约金，租赁合同约定的欧锦杰逾期交纳费用的滞纳金为每日百分之一，欧锦杰对此提出该违约金标准过高的异议，要求予以调整。结合合同约定及当事人意见，一审法院酌情调整前述欠交租金违约金为：违约金分段计算，以欧锦杰拖欠的各月租金为本金，参照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准，自当月2日起计至实际付完该月欠交租金之日止。欠交租金违约金不超过本金。庭审中，欧锦杰对其应负担的电费2626.5元并无异议，一审法院对陈建塔关于欧锦杰向其支付电费的主张，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2021年2月23日作出判决如下：一、确认陈建塔无需向欧锦杰返还租赁保证金41400元，该租赁保证金归陈建塔所有；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，欧锦杰向陈建塔支付2020年10月1日至2020年11月12日期间的租金19320元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，欧锦杰向陈建塔支付欠交租金违约金（违约金分段计算，以13800元为本金自2020年10月2日起，以5520元为本金自2020年11月2日起，参照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率分别计至实际付清本金之日止，违约金不超过本金）；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，欧锦杰向陈建塔支付2020年11月13日至2020年11月20日期间的房屋占用费3680元；五、自本判决发生法律效力之日起十日内，欧锦杰向陈建塔支付电费2626.5元；六、驳回陈建塔的其他诉讼请求。本案受理费918元，由陈建塔负担192元，欧锦杰负担726元。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。欧锦杰二审庭审时对陈建塔主张的电费金额不予确认，理由是拍摄电表时其不在场。欧锦杰二审上诉提交双方的微信聊天记录以及一份通知，拟证明疫情以来租金一直按照九折计算，即使要缴纳10月份租金也应按照九折计算。欧锦杰当庭提交微信聊天记录、通知两份、一张照片，拟证明：欧锦杰2020年10月30日清空涉案商铺，没有对涉案商铺上锁，且2020年11月12日已经与陈建塔交接，之后的占用费与其无关。陈建塔质证如下：对微信聊天记录确认，证明内容不确认，由于疫情影响，2020年前期确实存在少收租的情况，但这并不构成对合同约定的变更，在承租人违约的情况下，陈建塔按合同约定主张租金，并无不妥；对通知不予确认，即便真实，根据合同相对性，减免优惠是广州市霖园装饰材料有限公司给予陈建塔的优惠；从内容来看，优惠对象和条件是在2020年11月15日前无欠租费的租户，欧锦杰因违约也不属于优惠对象；对照片确认，证明内容不确认，照片是在欧锦杰或其员工锁门前拍摄。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款的规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律法规及相关司法解释的规定。本案二审争议的焦点为：一、涉案租赁合同解除时间、解除原因以及陈建塔收回涉案商铺的时间如何确定；二、欧锦杰欠交租金及房屋占用费的支付标准如何确定；三、欧锦杰应支付电费金额如何确定；四、租赁保证金是否可以被没收以及欠交租金违约金标准如何确定。关于争议焦点一。根据一审查明的事实，欧锦杰拖欠涉案商铺租金及水电费，经陈建塔催收后仍未支付，并提出要提前解除合同，陈建塔为此于2020年11月12日向欧锦杰发出通知表示于当日解除双方之间的租赁合同，欧锦杰亦于当日收到该通知。故，一审法院认定租赁合同于2020年11月12日解除，合理合法，本院予以认可。虽然欧锦杰于2020年10月31日向陈建塔表示其已清空涉案商铺，但从当事人沟通情况看，双方并未就合同解除事宜达成一致意见，也未实际进行商铺交接，故欧锦杰主张租赁合同在2020年10月30日解除，理由不成立，本院不予采信。至于涉案商铺的实际交还时间。欧锦杰主张2020年10月30日已经腾空商铺，并于2020年11月12日进行交接。陈建塔主张欧锦杰于2020年11月20日重新对涉案商铺上锁，阻止其使用涉案商铺直至2021年1月25日收回涉案商铺。对此，本院认为，其一，如前所述，欧锦杰虽于2020年10月31日表示其已清空涉案商铺，但双方并未实际进行商铺交接，且本案证据也不足以证实2020年11月12日涉案商铺已经实际交由陈建塔收回。其二，陈建塔确认2020年11月20日打开涉案商铺并张贴招租信息，欧锦杰虽于当日报警，但本案并无充分证据证实欧锦杰的报警行为构成陈建塔收回涉案商铺的阻碍。同时，陈建塔确认2021年1月25日已经自行收回商铺，且无证据显示由于欧锦杰的阻碍致使其不能在2020年11月21日至2021年1月25日期间使用涉案商铺。综合上述分析，一审认定涉案商铺于2020年11月20日已由陈建塔收回，并无不当，本院予以认可。关于争议焦点二。其一，因租赁合同于2020年11月12日解除，且陈建塔于2020年11月20日收回涉案商铺，故一审认定欧锦杰应当按照约定的租金标准向陈建塔支付合同解除前拖欠的租金以及租赁合同解除次日起至2020年11月20日收回涉案商铺之日止的房屋占用费，合理合法，本院予以维持。欧锦杰要求对租金、占用费的标准享受优惠，但并未提交证据证实双方对于租金标准的变更达成一致意见，陈建塔要求欧锦杰按照合同约定的租金标准支付租金、占用费合理，本院对欧锦杰的该项上诉主张不予采纳。关于争议焦点三。一审庭审中，欧锦杰对其应负担的电费2626.5元并无异议，且陈建塔也提交了水电费拍摄照片等证据证实其主张，欧锦杰仅以其不在照片拍摄现场为由否认其一审确认的电费金额，依据不足，本院不予采信。一审法院认定欧锦杰向陈建塔支付电费2626.5元合理，本院予以维持。关于争议焦点四。如前所述，租赁合同的解除是因欧锦杰拖欠租金及期满前要求解除合同所致，故欧锦杰应按约定承担违约责任。陈建塔没收欧锦杰所交租赁保证金，符合合同约定，一审法院认定对此予以支持，合理合法，本院予以维持。欧锦杰主张用租赁保证金抵扣所欠租金、电费不成立，本院不予支持。对于欠交租金违约金的标准，租赁合同约定的欧锦杰逾期交纳费用的滞纳金为按每日租金的百分之一计算，欧锦杰提出该违约金标准过高，要求予以调整。根据本案具体案情，一审法院酌情调整违约金标准，并无明显不当，本院予以维持。综上所述，陈建塔、欧锦杰的上诉请求均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1836元，由陈建塔负担384元，欧锦杰负担1452元。本判决为终审判决。审判员  李光华二〇二一年八月二十五日书记员  林臻灏区敏儿