北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终11449号上诉人（原审被告）：邓婕，女，1968年10月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：北京市圣瑞物业服务有限公司第八分公司，营业场所北京市朝阳区尚家楼路2号院2号楼一层东侧。负责人：张齐，总经理。委托诉讼代理人：巩文双，女，1982年2月10日出生，汉族，该公司员工，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：张兖良，男，1987年8月4日出生，汉族，该公司员工，住山东省成武县。上诉人邓婕因与被上诉人北京市圣瑞物业服务有限公司第八分公司（以下简称圣瑞第八分公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2021）京0105民初20595号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员尚晓茜对本案进行了独任审理。本案现已审理终结。邓婕上诉请求：撤销一审判决，改判邓婕按照九折标准向圣瑞第八分公司交纳物业费18228.186元；诉讼费由圣瑞第八分公司承担。事实和理由：圣瑞第八分公司从未与邓婕达成任何服务协议。圣瑞第八分公司2015年曾经起诉过邓婕，该次诉讼中，圣瑞第八分公司因服务质量标准不到位，经法院调解，圣瑞第八分公司同意降低收费标准按照原价九折的标准收费。随后，邓婕按照该标准交纳了相关费用。该份调解协议相当于邓婕与圣瑞第八分公司就物业服务达成了物业服务合同，对双方具有约束力，应持续至整个物业服务合同期间。2017年1月1日至今，邓婕一直要求圣瑞第八分公司按照达成的标准收费，但圣瑞第八分公司不同意。现圣瑞第八分公司提起诉讼，相当于单方变更合同，邓婕不同意变更合同，圣瑞第八分公司没有任何法定和约定的变更合同理由。邓婕一审中提供的证据足以证明圣瑞第八分公司提供的物业服务存在瑕疵，但一审判决以物业服务是动态的过程否定了邓婕的主张。如果物业服务合同是一个动态的过程，该动态存在向好或向坏两方面变化的可能性，一审法院在没有任何证据的情况下，主观的认为圣瑞第八分公司的服务只存在着一个向好的方向发展，完全忽视了向坏的方向发展的可能性，是毫无道理的。一审法院在没有事实依据的情况下，凭借个人的主观臆断作出的判断，是不合理的。圣瑞第八分公司辩称，同意一审判决。圣瑞第八分公司向一审法院起诉请求：判令邓婕向圣瑞第八分公司支付2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业费20253.54元。一审法院认定事实：圣瑞第八分公司表示其为涉诉小区的物业服务企业，并提供《裘马都小区选聘物业服务企业表决结果》（以下简称《表决结果》）证明其进驻小区方式，根据该表决结果载明：裘马都全体业主本次共同表决的事项为：聘用应急物业服务方北京市圣瑞物业服务有限公司为裘马都小区提供物业服务，聘用期间，物业服务标准、物业服务收费标准等内容与前期物业服务合同一致。同意委托北京新威房地产开发有限责任公司代全体业主签署物业服务委托合同，物业服务委托合同中所约定的全部权利义务由裘马都小区全体业主享有并承担。裘马都小区业主总户数为595户，总建筑面积为126479平米，截止2012年8月21日，本次公投表决结果如下（数据四舍五入取整）：同意共同决定事项的业主户数为422户，占总户数71%；建筑面积为97159平米，占总面积77%。按照《北京市物业管理办法》第十条规定，需要专有面积占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意有效，此表决解决为有效同意此次共同表决事项，工作组成员全体确认公投结果符合实际情况，该表决结果附有尚家楼社区居委会代表、裘马都小区业主代表，北京新威房地产开发有限责任公司代表及北京市圣瑞物业服务有限公司代表的签字。2012年9月13日，北京市朝阳区人民政府太阳宫地区办事处（以下简称太阳宫街道办）发布《关于裘马都小区选聘物业服务企业的表决结果公告》（以下简称《表决结果公告》），写明：按照物业管理有关法律法规规定，裘马都小区全体业主自2012年8月7日起，以书面形式对有关物业管理事项做出表决，经统计表决结果如下：1、同意委托小区开发商北京新威房地产开发有限责任公司代表全体业主签署物业服务委托合同，物业服务委托合同中所约定的全部权利义务由裘马都小区全体业主享有并承担；2、同意聘用应急物业服务方北京市圣瑞物业服务有限公司为裘马都小区提供物业服务；3、同意聘用期间，物业服务标准、物业服务费标准等内容与前期物业服务合同一致。2012年10月25日，圣瑞第八分公司作为乙方与北京新威房地产开发有限责任公司作为甲方签订《裘马都小区物业服务合同》，约定由圣瑞第八分公司为涉案房屋所在小区提供物业服务，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，标准为高层住宅每月每平方米5.46元。一审庭审中，经询，双方均认可邓婕为涉案房屋的所有权人，涉案房屋建筑面积为77.28平方米。一审庭审中，邓婕表示圣瑞第八分公司进驻小区的程序不符合法律规定，故不具有收费的主体资格。圣瑞第八分公司表示，其系小区业主共同投票表决选定，经过了专有面积占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，业主投票结果符合法律规定的标准，太阳宫街道办亦出具了表决结果公告，说明其进驻小区是合法的。另，圣瑞第八分公司表示邓婕已经向其交纳了之前的物业费，说明其对物业公司更换是知情并认可的。一审庭审中，邓婕表示圣瑞第八分公司服务不到位，存在其抗辩意见中提及的各种问题，并提交照片予以佐证。对此，圣瑞第八分公司表示每天清扫大堂两次、清扫楼道一次；墙皮脱落地方有的已经修复，有的已经计划维修，是按照计划逐步进行维修的；楼道停放的自行车张贴了清理通知，但无权强行拖走。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。根据一审法院查明的事实可知，邓婕系涉案房屋的所有权人，圣瑞第八分公司为涉案房屋所在小区提供了物业服务，双方之间存在物业服务合同关系，应当按照合同约定履行各自的义务。关于邓婕主张的圣瑞第八分公司不具有收费主体资格的抗辩意见，根据《表决结果》和《表决结果公告》可知，圣瑞第八分公司系由全体业主共同投票表决选聘的物业服务企业，符合法律规定的程序，故对邓婕该项抗辩意见，一审法院不予采纳。关于邓婕提出的圣瑞第八分公司的物业服务不到位的抗辩意见，考虑到物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，物业管理有一定的特殊性，其管理的效果应考虑整体服务情况、持续状态等确认。从邓婕提供的现有证据而言，难以证明圣瑞第八分公司在物业管理服务上出现了严重质量问题，虽然部分服务存有一定瑕疵，但不足以达到严重违约或物业管理存有严重问题导致业主使用房屋和居住环境严重受限并丧失了根本上的合同利益的情形，故对其抗辩意见，一审法院不予采信。圣瑞第八分公司为涉案房屋提供了物业服务，邓婕应当支付物业费。现圣瑞第八分公司要求邓婕支付2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业费20253.54元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：邓婕于判决生效之日起七日内支付北京市圣瑞物业服务有限公司第八分公司2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业费20253.54元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据的当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：邓婕应向圣瑞第八分公司交纳的物业费数额。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，圣瑞第八分公司与邓婕之间虽未签订书面的物业服务合同，但圣瑞第八分公司系涉案小区全体业主共同投票表决选定的物业公司，与涉案小区业主委托的开发商签订了物业服务合同，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应确认其合法有效，对邓婕具有约束力。邓婕接受了圣瑞第八分公司的物业管理服务，应按照规定的标准交纳物业费。邓婕上诉主张物业服务不到位，同时应按照双方之前调解达成的九折标准交纳物业费。本院对此认为，邓婕提交的现有证据并不足以证明圣瑞第八分公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本的合同利益；且邓婕所主张的“物业服务瑕疵”亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。综合上述情况，根据现有证据，邓婕所述的物业服务问题不足以构成减免物业费的理由。邓婕所称的双方曾达成的九折收费标准系对之前物业费的协商，其效力不及于本案案涉期间，现圣瑞第八分公司不同意按照该标准收取2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业费，故邓婕要求按照九折标准交纳物业费的意见缺乏依据，本院不予采纳。一审法院依据邓婕居住的房屋面积以及物业服务合同约定的收费标准，判令邓婕应向圣瑞第八分公司支付的相应物业费用并无不当，本院依法予以确认。综上所述，邓婕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费306元，由邓婕负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 尚晓茜二〇二一年八月三十一日法官助理 夏海曼书 记 员 陈佳琪