湖南省汨罗市人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0681民初1159号原告：吴治理，男，1968年10月06日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。被告：吴畅波，男，1980年11月8日出生，汉族，住湖南省汨罗市。委托诉讼代理人：吴碧波，男，1974年3月8日出生，汉族，住湖南省汨罗市。系吴畅波的哥哥。原告吴治理与被告吴畅波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴治理、被告吴畅波及其委托诉讼代理人吴碧波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴治理向本院提起诉讼请求：1、请求判令原、被告签订的《私房联建房屋买卖合同》无效；2、判令被告返还原告房屋财产，如有法律障碍或者实际不能返还房屋时，判令被告向原告支付所欠房款5万元，判令被告向原告自立案之日起按逾期应付款的月息1%支付逾期付款损失（合同约定月息1.5%）；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：为解决高家坊镇的移民建房，镇政府于2009年4月决定，同意原告吴治理采用村民联建，投资私房联建“治理大厦”，共联建45户。2009年12月30日，原告与被告签订了《私房联建房屋买卖合同》，约定被告购得北栋106房一个面积51平方米的门面，被告已将该房装修并经营。被告应当向原告支付房屋总价款17万元人民币，约定在2010年2月11日付清90%，延期付款按照月息1.5%计算利息。被告仅支付房款12万元，尚欠5万元及延期付款利息。在关于治理大厦房屋买卖的多次诉讼中，都认定关于治理大厦《私房联建房屋买卖合同》因违反国家相关强制性规定无效，故请求法院判令本案中的房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同认定无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。治理大厦房屋是镇政府、房产国土等部门收费或罚款认可的村民联建，根据县市级国土等部门规定，集体土地办房产证的只能由镇政府组织申请，原告最多只有收集办证材料的权利和责任。并且原告多次联系镇政府和各部门，垫付了办证费用还没有向被告收钱，办不到证只能说合同有瑕疵，不能说违约，合同未要求办证违约责任。故请求法院支持原告的诉讼请求。吴畅波辩称，一、在治理大厦的房屋买卖合同纠纷中，原告具有违法的行为，即过错，而被告并无过错。在2013年9月24日汨罗市人民政府的治理大厦遗留问题调查报告显示：“原告于1996年从高坊镇周坊村塘湾组购得土地4亩，听元组购得耕地6亩。”这种买卖土地的行为显然与土地管理法第73条的规定相违背，是一种违法行为，土地应当返还，建筑物应当撤除。这一点充分说明原告有错。二、被告剩有购房款的尾款未交，不是违约拖欠，恰恰相反，是为了督促交易的最终完成。由于原告没有办到房产证，所以，原、被告之间的买卖关系还没有最终完成。三、强加于被告头上的违约金属于无效条款。合同法规定格式条款提供者排除自己责任，加重对方责任，该条款无效。四、原告应返还房屋办证税费及支付门面卷闸门制作安装费等费用。1、合同签订时原告要求被告先自行安装卷闸门，装好后由原告付钱。原告一直未曾支付，现原告应支付被告垫付的门面卷闸门制作安装费用1800元。2、签订合同时，原告承诺会办好房产证，让我们将税费2000元一起计算在门面总价（17000元）内，而门面实际总价款为168000元。现如今未办证，原告应返还被告2000元税费。3、原告收取被告的水表开户费800元、电表开户500元应予以返还。4、合同中注明预留门面总价款的10%，在办理房产证后付清，原告至今办理不到房产证，理应在总款项中扣除10%即1700元。5、因本门面一方面临过道，原告在此一方留有三个大门洞（后期被告自行配备玻璃门和卷闸门，花费6200元）。当时被告承诺支付封门洞的材料费及人工费，现应一并支付。以上五小点系原告应支付被告的款项，必须要在门面余款中予以扣回。五、出卖人要求取回标的物即原告要求房屋返还，是一种恶意诉讼行为。按照法律规定，买受人已经支付标的物总价款的75%以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。所以，原告要求被告退还房屋，是对法律的故意冲击，请人民法院予以驳回其请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对于原告吴治理所举证据一、私房联建房屋买卖合同；证据二、房产局办证协议、川山坪镇政府（原高家坊镇政府）关于办理村民联建手续报告两份、汨罗市政府督办室《关于高家坊镇治理大厦遗留问题调查报告》、岳阳市办实事协调领导小组督办函；证据三、龙海云、周利辉、任放、周新辉、任敖五人与治理大厦分房户的私房转让协议；证据四、部分催收款通知；证据五、汨罗市人民法院民事调解书和调解协议。本院审查后认为，对于私房联建房屋买卖合同，双方签订的内容系其真实意思表示，且与本案有关联。本院予以采信。对于证据二，该份证据属于政府文件，真实合法，本院予以采信。对于吴治理提交的证据三及证据五，本院审查后认为两组证据与本案没有关联性，本院不予采信。对于证据四部分催收款通知，本院审查后认为吴治理未提供相应的证据予以佐证吴畅波是否收到过催款通知，本院不予采信。对于吴畅波提供的两张水电费的收据复印件以及吴求礼的通知。吴治理表示对于被告提供的第一份2011年水电收费证据，真实性、合法性无异议，关联性有异议，合同第三条第二项规定水电由被告自理。对于第二张2019年自来水开户，原告不清楚情况，对三性都有异议。对于吴求礼关于转闸门的通知，对真实性有异议且没有关联性，即使被告有证据也过了诉讼期限，上面写的给彭飞，郭荣葵，没有被告名字。本院审查后认为吴畅波提供的两张水电费，吴治理对其2011年水电费收据予以认可，且与本案有关联性，本院予以采信，对于2019年自来水收据以及吴求礼的通知与本案无关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月6日，汨罗市高家坊镇党委、政府决定在镇区西街周坊村范围内，采取民间投资与村民联建相结合的方式，集中建设用于安置大山与地质灾害隐患点移民的住宅楼和可容纳200个摊点的农村集贸市场。用于解决该镇大山即地质灾害隐患点移民建房用地紧缺和集镇街道狭窄、经营摊点乱摆乱放、交通拥堵等突出问题。并将该项目交由该镇万岭村大万坪组村民吴治理负责开发建设。高家坊镇党委、政府决定建设移民安置点与集贸市场的建设用地来源于吴治理向所在村组购买的集体土地。吴治理先后与该镇周坊村塘湾组、听元组签订土地购买合同，吴治理共购得土地10亩。治理大厦于2009年4月开始兴建，在动工之前，高家坊镇党委、政府及吴治理多次向有关部门申请办理用地与建设相关手续，但未获批准。该建筑占地面积1850平方米，建筑总面积9297.4平方米；该建筑楼层6层，其中一至三层为农贸市场，四至六层为住房，共36套。治理大厦于2009年12月竣工，总投资约300万元。因该建筑一直没有得到相关部门许可，一至三楼的集贸市场一直没有装修并投入经营。根据高家坊镇党委、政府要求与合作开发协议约定，将33套住房以650元/平方米的成本价安置给本镇范围内的大山与地质灾害隐患点移民，将北栋5个门面以1200元/平方米的价格出售给集镇居民、回高家坊镇原籍居住的城镇居民和在本镇工作的高家坊籍公职人员。在治理大厦建设过程中，汨罗市城乡规划与国土资源主管部门曾上门劝阻制止并分别下达了责令停止违法建设与国土资源违法行为通知书。2009年8月还由国土资源部门牵头组织实施强制停工。但由于当时镇党委、政府同意其继续施工并承诺包办相关批准手续，致使治理大厦在未经批准的情况下建成。在此过程中，高家坊镇镇政府向其收取集镇基础设施配套费等15万元，市国土资源部门收缴罚款4万元，市房地产管理部门收取办证费用4万元，另高坊村村委会收取管理费用2万元。2009年9月起，高家坊镇党委、政府及吴治理多次向国土资源、城乡规划与房地产主管部门申请补办建房相关手续，相关部门鉴于其违法用地面积与建筑体量较大、情况复杂等原因没有受理，至今房产证仍然没有办理。2009年12月30日，吴治理与吴畅波签订《私房联建房屋买卖协议》，吴畅波购得“治理大厦”北栋106号一个面积51平方米的门面。协议第三条约定；“出卖人与买受人约定按/[门面]计算价款，该房屋总价款（含税价）…”。合同第八条约定：“出卖人应当在房屋交付使用后一年内，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案。”根据合同约定，案涉门面购房价为17万元，吴畅波已付房款12万元，其中包括了办理房屋产权证所需税费2000元。在庭审中，吴畅波同意退还房屋给吴治理。但庭审后，其又明确表示不同意退房，并要求扣减其答辩中提到的相关费用。本院认为，根据《中华人民共和民法总则》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”。本案中，吴治理与吴畅波签订的《私房联建房屋买卖协议》，因涉案“治理大厦”存在建设审批手续不全情形，买卖涉案房屋违反国家相关法律强制性规定，故本院认定该合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，吴治理未为被告吴畅波等在内的“治理大厦”购房者办理房产证，存在一定过错。但根据庭审查明的事实，确属事出有因，为此原告还向相关部门缴纳了一定的费用，与恶意违约不办理房产证不同。且合同第八条约定吴治理具有将相关办证材料报产权登记机关备案的义务，双方未就不能办理房产证的违约责任做出过约定。对此，原被告双方均有一定过错。另外，与其他“治理大厦”购房者不同，本案合同中双方明确约定了含税价。经本院庭审查明含税价为2000元，系将案涉门面房屋产权证办理下来后所产生的税费。但吴治理并未将房屋产权证办理下来，理应将2000元含税价退还给吴畅波，即在剩余未付购房款中予以抵扣，故吴畅波主张返还2000元办证税费的答辩意见本院予以支持。本院考虑到案涉门面已装修经营多年，房产也有涨价等情况，吴畅波也明确表示不退还门面，故返还房屋存在障碍。吴治理主张返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。对于吴畅波答辩提出其他费用，因没有证据及法律依据，本院不予支持。在庭审中，原、被告双方均认可吴畅波已付给吴治理房款120000元的事实。故剩余50000元房款在扣除2000元含税价后，其余48000元吴畅波应当支付给吴治理。吴治理请求判令吴畅波按月利率1%支付自起诉之日起计算的逾期付款损失的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。但吴畅波应自原告起诉之日，即2021年5月8日起支付按一年期贷款市场报价利率3.85%的标准计算逾期付款的利息。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、吴治理与吴畅波于2009年12月30日签订的《私房联建房屋买卖协议》无效；二、吴畅波于本判决生效之日起十日内向吴治理支付剩余购房款48000元，并自2021年5月8日起按一年期贷款市场报价利率标准3.85%支付逾期付款利息；三、驳回吴治理的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，减半收取计775元，由吴畅波负担700元，吴治理负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 员 廖  拥  国二〇二一年八月二十五日法官助理 晏  敏  钦书 记 员 晏敏钦(兼)执行款支付账号全称：汨罗市人民法院执行款专户账号：82×××59开户行：湖南汨罗农村商业银行股份有限公司附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。