大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0203民初4302号原告：刘炜，男，1968年7月13日生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：才爽、刘彦东，辽宁如琢律师事务所律师。被告：杨光选，女，1964年11月9日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：王建明，辽宁万靖律师事务所律师。第三人：辽宁超越拍卖有限公司，住所地营口市站前区建丰新苑3号甲5。法定代表人：张国杰，董事长。委托诉讼代理人：李长虹，男，1970年1月13日生，汉族，住大连市西岗区。原告刘炜与被告杨光选、第三人辽宁超越拍卖有限公司（以下简称“超越公司”）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘炜的委托诉讼代理人才爽、刘彦东，被告杨光选及其委托诉讼代理人王建明，第三人辽宁超越拍卖有限公司的委托诉讼代理人李长虹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告购房款人民币345万元；2、被告向原告支付逾期支付房款的资金占用利息（利息计算方式为：以345万元为基数，自2010年3月11日至2019年8月19日，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付；2019年8月20日至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）计付，暂计人民币2154326元）。事实与理由，2003年3月8日，原告通过拍卖的方式取得大连市西岗区高尔基路158号1单元-1层2号（越）公建的所有权。后原告于2008年5月委托第三人拍卖出售该公建。2008年12月8日，被告通过拍卖的方式购买了该公建，最后成交价为465万元人民币，为此被告与第三人签订了竞买协议书等相关文件。协议达成后，被告陆续向第三人交付120万元人民币。但剩余房款345万元至今未付。原被告双方因案涉事实的解决问题，已经有过诉讼，历经十年诉讼，最终生效判决为辽宁省高级人民法院（2016）辽民再166号民事判决书。该判决书明确，关于房屋余款问题，原告可依据拍卖合同向被告主张权利。被告杨光选辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回。具体理由如下：第一，原告诉状称2003年3月18日取得案涉房屋所有权与事实不符。原告根本没有取得房屋所有权，案涉房屋是被告从大连康阳房屋开发有限公司处购买。第二，原告根本没有通过拍卖卖给被告案涉房屋。原告委托的第三人也没有对案涉房屋进行拍卖过，此事实不存在。第三，被告向原告及拍卖公司支付款项，共支付244.8万元，而不是原告所述的120万元，实际上被告向原告及拍卖公司支付了244.8万元。第三人辽宁超越拍卖有限公司述称，同意原告的诉讼请求，不同意被告的答辩意见。经审理查明，原告刘炜与被告杨光选、第三人辽宁超越拍卖有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2010年向本院提起诉讼，诉请要求：1、被告违约，并解除原告委托第三人于2008年12月8日与被告就大连市西岗区高尔基路158号1单元-1层2号（越）公建所达成的拍卖成交协议；2、大连市西岗区高尔基路158号1单元-1层2号（越）公建所有权归原告，被告协助原告办理该公建产权过户至原告名下。经本院审理后，作出（2010）西民初字第1463号民事判决书，被告不服，提起上诉，二审维持原判。后该案件经申请再审发回重审，由本院对该案件重审，案号为（2013）西审民初再字第9号，重审中查明事实如下：2003年3月28日，刘炜作为买受人与拍卖人大连瑞兴产权交易有限公司签订了拍卖成交确认书，拍得大连市西岗区高尔基路158号公建，成交价格为213.1万元，佣金6.9万元。双方约定首付款100万元，余款办理贷款。2003年3月31日，大连东方拍卖有限公司为刘炜出具高尔基路158号公建首付款100万元的发票。2008年5月7日，超越公司向刘炜出具代收高尔基路158号拍卖成交款120万元的收款收据，未办理案涉房屋的过户登记手续。2008年11月27日，刘炜与超越公司签订委托拍卖合同，委托拍卖出售大连市西岗区高尔基路158号公建。2008年12月8日，杨光选以成交价格465万元拍得该公建，并与超越公司签订了拍卖成交确认书等相关文件。拍卖成交后，陆续给付120万元，尚欠345万元未付。2009年7月，杨光选提出以贷款形式支付余下房款，并因贷款需要先办理产权过户，方能以抵押的方式贷出款项，刘炜表示同意。2009年7月27日，杨光选出具承诺函，主要内容为：“招商银行所放款项直接打入拍卖行指定的账户后，转交委托拍卖人刘炜，在产权证办理完毕后，招商银行款项未打入指定账户前，房屋所有权仍归刘炜，房屋产权过户后，杨光选未及时交纳房屋余款，承担违约责任，所交的款项放弃。交款时间为一个月，即2009年7月27日至2009年8月27日。”2010年2月，案涉房屋产权过户至杨光选名下。2010年3月10日，中国工商银行大连二七广场支行向杨光选发放贷款700万元。杨光选未给付余下345万元房款。2010年4月11日，中国长城资产管理公司大连办事处（以下简称长城公司大连办事处）出具情况说明，主要内容为，原大连北市集团房屋开发有限公司（大连康阳房屋开发有限公司，以下简称“康阳公司”）抵债给中国农业银行大连市分行国际业务部的商品房，于2000年转移至长城公司大连办事处。为了加快国有不良资产处置，长城公司大连办事处自2001年11月6日始，先后委托大连东方拍卖有限公司、辽宁瑞兴产权拍卖有限公司拍卖大连市西岗区高尔基路154号、158号、162号等公建和住宅，由于历史遗留问题，还有28户未办理房屋产权，部分客户未交齐房款。现委托辽宁超越拍卖有限公司处理该项目善后事宜。重审庭审中，被告杨光选向法庭提举了商品房买卖合同、商品房销售发票、完税凭证、维修基金收据及退房证明函、办理历史遗留项目确认单、协议书（后三份证据系复印件）等新证据。其中，商品房买卖合同的出卖人为康阳公司，买受人为杨光选，约定康阳公司将大连市西岗区高尔基路158号公建出售给杨光选，建筑面积为790.29平方米，总价款213.1万元，签订时间为2004年10月13日（原、被告庭审中一致认可该买卖合同系2009年补签）。2009年10月13日，康阳公司为杨光选出具了商品房销售专用发票，金额为213.1万元。2010年2月1日，杨光选交纳了上述商品房的契税、印花税共计85884.30元和维修基金31612元。2009年10月12日，刘炜出具退房证明函，内容为：“鉴于大连市高尔基路158号公建暂时不能办理产权证，刘炜自愿退房，由拍卖公司与长城公司大连办事处负责退房款。此退房事实和经过与康阳公司无关，康阳公司不承担任何责任，只负责代办产权手续。”原告刘炜在退房证明函上的原购房人处签名，经办人系第三人的法定代表人李长虹。协议书是由长城公司大连办事处、康阳公司、杨光选三方签订，约定：“长城公司大连办事处将西岗区高尔基路158号公建（面积790.29平方米，总房款213.1万元）转让给杨光选，由康阳公司代长城公司大连办事处向杨光选出具《商品房买卖合同》，三方同意杨光选将购房款直接支付给长城公司大连办事处，康阳公司向杨光选出具相应的购房发票只作为长城公司大连办事处、杨光选结算凭证，并由康阳公司协助杨光选办理产权时使用。”杨光选提举上述证据拟证明其取得案涉房屋的产权证是因为其与康阳公司签订商品房买卖合同并取得了房屋销售发票，不是因为其与第三人之间签订拍卖成交确认书而取得的房屋产权。且拍卖成交确认书签订后，鉴于房屋不能办理产权，原告没有能力继续履行与被告的合同，因此原告将房屋退回到长城公司大连办事处，放弃了因该房屋与被告所签订合同的权利。原告对上述证据中的商品房买卖合同、商品房销售发票、完税凭证、维修基金收据的真实性没有异议，对退房证明函、办理历史遗留项目确认单、协议书因系复印件而未予发表质证意见，但原告在庭审中认可曾出具退房证明函，关于出具退房证明函的原因及经过，原告陈述是按照承诺书配合被告办理产权，不是真的退房。根据原、被告的陈述，重审法院对被告提交的上述证据除商品房买卖合同签订时间外的真实性予以认定。经审理后本院作出（2013）西审民初再字第9号民事判决书，判令：一、解除原审原告刘炜委托原审第三人辽宁超越拍卖有限公司于2008年12月8日与原审被告杨光选就大连市西岗区高尔基路158号1单元-1层2号（越）公建所达成的拍卖成交确认书；二、确认大连市西岗区高尔基路158号1单元-1层2号（越）公建的所有权归原审原告刘炜所有；三、驳回原审原告刘炜的其他诉讼请求。被告不服，上诉于辽宁省大连市中级人民法院，二审作出（2014）大审民再终字第78号民事判决书，维持原判。后经被告杨光选申请再审，辽宁省高级人民法院对该案件提审，组成合议庭再审该案件，案号为（2016）辽民再166号案件，再审过程中，查明事实与上述一、二审查明的事实一致。另查明，杨光选于2009年8月24日在招商银行已经办理完借款审批手续，并与超越公司确认其在招商银行大连和平支行开立账户作为贷款收款账户，后因案涉房屋的产权问题导致贷款未到位。经审理后，辽宁省高级人民法院认为刘炜通过拍卖享有的仅是办理房屋登记的债权请求权，并未取得争议房产的物权，其委托超越公司拍卖案涉房产给杨光选，双方之间形成的亦是合同之债。杨光选于2010年2月1日办理了案涉房屋的所有权登记，而案涉房屋并未登记在刘炜名下，故原审确认争议房屋归刘炜所有系适用法律错误，予以纠正。但原判关于刘炜出具的《退房证明函》是为了配合杨光选办理产权过户手续，而非真实意义的放弃所有权利的论述正确，予以维持。对杨光选主张刘炜已退房，对案涉房屋不再拥有任何权利的抗辩，不予支持。杨光选仍应按合同约定向刘炜支付相应的房款。另外，关于拍卖合同是否应当解除的问题，省高院审理认为虽然杨光选未能按《承诺函》向刘炜支付剩余房款，但其在历次审理过程中，均主张同意给付剩余房款，只是数额存在争议，刘炜出卖房屋的目的并非不能实现，不符合解除合同的条件。至于房屋余款问题，刘炜可依据拍卖合同，另行向杨光选主张权利。故辽宁省高级人民法院作出（2016）辽民再166号民事判决书，判令撤销辽宁省大连市中级人民法院（2014）大审民再终字第78号民事判决及辽宁省大连市西岗区人民法院（2013）西审民初再字第9号民事判决；驳回刘炜的诉讼请求。刘炜不服（2016）辽民再166号民事判决，向辽宁省人民检察院申请监督，该院经审查后提请最高人民检察院抗诉，经最高人民检察院审查认为该案不符合监督条件，并于2020年2月5日作出高检民监[2018]116号不支持监督申请决定书，决定不支持刘炜的监督申请。本院所确认的上述事实，有原告提交的《委托拍卖合同》、《竞买协议书》、《竞买确认书》、《拍卖成交确认书》、《承诺函》（复印件）、（2010）西民初字第1463号民事判决书、（2012）大民二终字第422号民事判决书、（2013）西审民初再字第9号民事判决书、（2014）大审民再终字第78号民事判决书、（2015）辽审四民申字第575号民事裁定书、（2016）辽民再166号民事判决书，被告提交的大连市拍卖成交确认书（收据两份：非经营性收款收据、辽宁省大连市企业事业单位收款发票）、房屋产权证大房权证西单字第××号、退房证明函、大连长城资产有限公司、大连康阳房屋开发有限公司、被告三方协议书、房屋买卖合同、完税证明、购房发票、房产证等证据及当事人当庭陈述笔录在案为凭，这些证据材料来源及形式合法、内容客观真实有效、与本案待证事实存在关联性，均予以采信。本院认为，原告与被告之间关于案涉大连市西岗区高尔基路158号1单元-1层2号（越）公建房屋的拍卖问题引发的纠纷经历了多年历次诉讼，最终辽宁省高级人民法院作出（2016）辽民再166号民事判决书，在论述中对原告、被告、第三人以及大连康阳房屋开发有限公司之间关于案涉房屋而建立的合同关系进行了分析梳理，主要观点如下：原告通过拍卖的方式购买案涉房屋，并交纳了全部拍卖成交价款，虽然原告未将房屋产权办理至其名下，未取得物权，但其享有办理房屋登记的债权请求权。原告与第三人之间签订《委托拍卖合同》，被告与第三人之间签订《拍卖成交确认书》，且被告在签订此合同之前知道原告委托拍卖，故被告与第三人之间的合同直接约束委托人原告。关于原告出具的《退房证明函》，是为了配合被告办理产权过户手续，而非真实意义的放弃所有权利，被告据此主张原告已退房，对案涉房屋不再拥有任何权利的抗辩与事实不符。被告仍应按合同约定向原告支付相应的房款。虽然被告未能按《承诺函》向原告支付剩余房款，但其在历次审理过程中，均主张同意给付剩余房款，只是数额存在争议，原告出卖房屋的目的并非不能实现，不符合解除合同的条件。至于房屋余款问题，原告可依据拍卖合同，另行向被告主张权利。在本案审理过程中，双方提交的证据及陈述的内容与（2016）辽民再166号案件基本一致，本院认为，正如辽宁省高级人民法院对双方合同关系的论述，被告已经实际取得案涉房屋的所有权，其应当按照拍卖合同的约定向原告足额支付465万元款项。原告认可被告已经陆续向第三人支付了120万元拍卖款，剩余345万元未付。被告称其实际支付至第三人的款项应为254.8万元，双方对此存在较大争议，结合本次庭审中被告提交的付款证据逐一分析：关于2010年3月16日被告交给第三人的负责人李长虹现金66.8万元，被告提交“收条”一张，拟证明其已经向第三人支付了其中66.8万元房款，该“收条”系复印件，第三人对此不予认可，且该“收条”载明“今收到杨光选还款人民币688000元”，通过字面记载并未表明该款项与案涉房屋的房款有关，故其该节付款主张本院不予认定。关于2010年3月19日被告通过转账的方式转给第三人负责人李长虹的36万元，第三人否认该款项与案涉房款有关，无法认定系交纳的房款。关于被告所称以房屋租赁的形式交付款项20万元及10万元的保证金，均未提交证据加以证明，故本院不予采信。综上，除原告认可被告已经支付的120万元房款外，被告提交的证明均不足以证明其履行了支付部分购房款的义务，应当承担举证不能的不利后果。另外，关于被告辩称原告诉请已经超过诉讼时效一节，双方的争议历经多年诉讼，且经历过生效判决的再审程序，辽宁省高级人民法院作出（2016）辽民再166号民事判决后，原告不服，通过向辽宁省人民检察院申诉的方式继续主张权利，且辽宁省人民检察院提请最高人民检察院抗诉，可见原告一直在主张案涉房屋所有权，未发生怠于主张权利亦或是放弃权利的情形，其于最高人民检察院2020年2月5日作出高检民监[2018]116号不支持监督申请决定书后，不再主张房屋所有权，而于2021年2月1日另诉主张被告支付房屋款项，并未超过诉讼时效，被告该节抗辩本院不予采信。故原告主张被告支付剩余购房款345万元具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告支付逾期支付房款的资金占用利息一节，因被告没有一次性支付全额房款的能力，双方协商通过银行贷款方式筹集房款，2010年3月10日，通过抵押案涉房屋，中国工商银行大连二七广场支行向被告发放贷款700万元，至此，被告已经具备向原告支付房款的能力，其仍未支付，构成违约，应当承担违约责任。综合考虑当事人的过错程度、资金损失以及预期收益等因素，关于原告主张以345万元为基数，自2010年3月11日至2019年8月19日，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付；2019年8月20日至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）计付利息属合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零二条之规定，判决如下：被告杨光选于本判决生效之日起十日内支付原告刘炜剩余购房款345万元并支付利息（以345万元为基数，自2010年3月11日至2019年8月19日，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付；自2019年8月20日至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费49950元（原告已预交），由被告杨光选负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期间为二年。审 判 长 徐 立人民陪审员 田 蔚人民陪审员 刁 璐二〇二一年八月二十日书 记 员 陈慧宁