吉林省长春市朝阳区人民法院民事判决书（2021）吉0104民初5549号原告：吉林市国贸物业服务有限公司长春分公司，住所地：吉林省长春市朝阳区。        负责人：王志富，经理。        委托诉讼代理人：李艳昭，该公司职员。        被告：朱凤云，女，1950年11月16日生，满族，现住吉林省长春市朝阳区。        原告吉林市国贸物业服务有限公司长春分公司（以下称国贸物业长春分公司）与被告朱凤云物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进了审理。原告国贸物业长春分公司的负责人王志富及其委托诉讼代理人李艳昭，被告朱凤云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        原告国贸物业长春分公司向本院提出诉讼请求：一、要求被告支付物业管理服务费1，937.00元及滞纳金（截止2020年7月31日止）；二、生活垃圾处理费133.00元及滞纳金；三、二次供水31.00元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2011年11月12日与原告签订了《亿隆·富贵名苑小区前期物业服务合同》，但被告从2019年1月28日起无故拖延缴纳物业管理服务费。原告与被告在《亿隆·富贵名苑小区前期物业服务合同》中约定：物业管理服务费标准为按建筑面积每月1.20元／平方米。被告从2019年1月28日至2020年7月31日共拖欠物业管理费1，937.00元，经原告多次催要，被告拒不交纳，特提起诉讼。        被告朱凤云辩称，被告在该小区内有两套房屋，自2011年11月入住后，一直按照1.20元／每平方米／月缴纳。至2017年2月在电梯内发现收取物业费通知，才得知是0.85元／每平方米／月后降低了缴费标准，改为一次性交每平方米0.80元。2019年被告得知原告物业公司未经招投标，第一届业委会成员王志良在2013年3月投诉吉林市国贸物业服务有限公司提交收费标准到长春市价格举报中心，依据长发改经营联［2008］170号文件，长春市发改委作出行政处罚。亿隆小区是十大惠民工程，原告是吉林市国贸物业服务有限公司在长春申请登记注册分公司，依照总公司资质进行对外服务，另根据第二季业主委员会主任刘宝琦信访回复文件，原告为分公司，不具有法人资格，物业资质证书只向母公司审批发放，不能申请物业资质证书，不具有独立法律地位，不独立承担民事责任，二、不够立案主体。2016年11月1日，原告公司单方违约，弃管我小区，生活垃圾堆满地，11月27日社区组织招聘，社区强行干预物业留在小区服务，从此小区单元门破烂不堪，到处是垃圾，停水、电梯时好时坏，盗窃频发，消防安全无时不在，至2019年，被告发现原告物业公司服务问题越来越多，选择停交2019年物业费。被告有证据证明开发商伙同吉林市国贸物业服务有限公司欺骗回迁户和商品房业主签下没有竣工验收合格证的回迁楼、商品房入住合同，严重违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条，原告违法售楼，前期入住合同是否有效？只有解决这个问题，才能解决欠物业费问题。另原告物业公司不存在收支严重失衡情况，在此之前，被告一直在缴纳物业费，原告公司未履行告知义务，却声称被告无故拖欠物业费，被告认为原、被告之间签订合同无效。综上，原告没有资质、服务不到位、收费标准不合理、弃管小区、收费不合理，请法院依法裁判。        本院经审理认定事实如下：被告朱凤云为亿隆·富贵名苑小区2栋2单元1505及1705室业主，本案涉案房屋为2栋2单元1505号房屋，建筑面积为89.28平方米。2011年11月12日，原告国贸物业长春分公司（甲方）与朱凤云（乙方）签订《亿隆·富贵名苑小区前期物业服务合同》，合同约定：业主每季缴纳物业费，标准为1.20元／平方米／月；物业服务费用于住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐、地下部分、走廊、电梯、商场等公共设施和公共场所（地）的管理、维修、养护及服务人员的工资、福利待遇等；业主应于每《合同》年度最后一个月续签下一年度《合同》，如双方没有签订下一年《合同》，本《合同》自动延续，直到前期物业服务终止时止。业主应于每合同年度第一个月十五日前缴纳各项费用。被告朱凤云于签订《亿隆·富贵名苑小区前期物业服务合同》当日交纳了一年期物业费1，289.00元，并办理了案涉房屋的入住手续。从2019年1月28日至2020年7月31日，被告朱凤云一直未缴纳案涉房屋物业费，仅交纳了电梯费。2019年9月30日至2020年5月31日案涉争议房屋用水44吨，但未缴纳二次供水费用。本案在审理过程中，原告国贸物业长春分公司放弃对生活垃圾处理费及其滞纳金的诉讼主张。该小区成立业主委员会后至再次换届，均未与原告国贸物业长春分公司签订物业服务合同。        另查明，吉林市国贸物业服务有限公司成立于2004年，2010年9月经长春市住房保障和房地产管理局批准在长春市进行物业服务管理。亿隆·富贵名苑小区实际由原告国贸物业长春分公司提供物业服务。2011年11月，原告国贸物业长春分公司取得了收费许可证，收费标准为1.20元／平方米／月，审验合格至2012年11月。该收费许可证到期后，原告国贸物业长春分公司未再取得新的收费许可。2014年12月17日，国家发改委放开了非保障性住房的物业服务收费。2015年1月9日，国家发改委及财政部颁布发改价格［2015］36号文件，取消收费许可证及年审制度。自2015年1月1日起，在全国统一停止收费许可证年度审验工作，有条件的地方同步停止或取消本地区收费许可证核发工作。自2016年1月1日起，在全国统一取消收费许可证制度。        又查明，2016年11月1日，原告国贸物业长春分公司向案涉小区业主发布退管通知，后又向小区业主委员会发函，决定从2016年12月7日恢复对案涉小区物业管理工作，并从2017年上半年开始实施0.85元／平方米／月的物业收费标准。2020年7月31日，原告国贸物业长春分公司退出该小区物业管理。        上述事实，有《亿隆˙富贵名苑小区前期物业服务合同》、收费票据、二次供水表数明细表、营业执照及资质证明、当事人的陈述、庭审笔录等证据，已经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。        本院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主或业主委员会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议，业主接受了物业公司提供的服务，应及时交纳物业服务费用，以确保物业服务工作的有效运行。依法成立的合同，受法律保护。原告国贸物业公司与朱凤云签订的《亿隆·富贵名苑小区前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方当事人均应按合同的约定履行相应的权利义务。原告国贸物业长春分公司已经依照相关规定提供了物业服务，被告朱凤云应当按照合同支付物业管理费用，合同中明确约定了物业费的交纳时间和收取标准，并约定如双方没有续签下一年度合同，合同自动延续，直到前期物业服务终止时止。本案原告国贸物业长春分公司虽于2016年11月在小区张贴通知宣布退管，但小区业委会并未明确表示同意解除，被告朱凤云也未要求解除其与原告签订的前期物业服务合同，且原告又继续为案涉小区提供了物业服务，案涉小区大部分业主仍在交纳物业费，应视为双方仍在继续履行前期物业服务合同。被告朱凤云应需缴纳2019年1月28日至2020年7月31日（共计18个月4天）期间的物业费。结合原告已经实际提供物业服务情况及该小区实际收缴物业费标准，被告朱凤云应当缴纳物业费为1，375.96元（0.85元／平方米／每月×89.28平方米×18个月＋0.85元／平方米／每月×89.28平方米×12个月÷365天×4天）。关于二次供水费用，因案涉小区的二次供水设施一直由原告国贸物业长春分公司提供，依据长春市发展和改革委员会长发改价格（2004）599号《关于长春市二次供水运行收费标准问题的通知》，标准为每产生一吨水0.70元的二次供水费，故2019年9月30日至2020年5月31日共产生二次供水费30.80元（0.70元／吨×44吨）。关于原告国贸物业长春分公司主张物业费滞纳金的诉讼请求，由于双方之间争议较大，被告朱凤云并非无故拒缴，该项诉请本院不予支持。        关于被告朱凤云提出的原告国贸物业长春分公司不具有物业服务资质，不具有法人资格，且无《经营性收费许可证》，不是本案适格诉讼主体的抗辩主张。原告国贸物业长春分公司是依法登记设立并取得营业执照的法人的分支机构，具备民事诉讼法规定的诉讼主体资格，分公司是公司法人依法设立的分支机构，在登记核准的经营范围内其行为属于公司本身的行为，产生的权利、义务亦由公司承担，故非法律另有规定或者当事人另有约定外，其行为视为本身行为。具体到本案，原告国贸物业长春分公司提供的物业服务行为即代表吉林市国贸物业服务有限公司提供，其收取物业费、提起物业合同纠纷诉讼亦为吉林市国贸物业服务有限公司本身行为。关于收费许可一节，属于行政管理范畴，且国家发改委及财政部已联合发文，取消收费许可证及年审制度。本案系民事合同纠纷，原告国贸物业长春分公司向被告朱凤云主张物业费系基于双方签订的《亿隆·富贵名苑小区前期物业服务合同》，原告国贸物业长春分公司已经提供了物业服务，被告朱凤云应当按照合同约定交纳物业费，被告朱凤云的该抗辩理由，本院不予支持。        关于被告提出住房保障和房屋管理部门对物业公司及建设单位的行政管理问题，本案系民事合同纠纷，国贸物业长春分公司向被告主张物业费是基于合同约定，被告该抗辩主张不属于人民法院民事案件审理范畴，本院不予审理，对被告的此项主张，本院不予支持。        关于被告提出原告物业服务存在质量问题的抗辩主张。业主接受了物业公司提供的服务，应及时交纳物业服务费用，以确保物业服务工作的有效运行。物业服务管理因受众群体广、管理事项多，具有广泛性、持续性等特点，不能以个别时点的瑕疵状态而完全否定物业公司履行管理维护义务的事实；亦不能以个别事项服务瑕疵或单一业主个体感受全盘否定物业的整体服务，更不能以此作为拒绝履行交纳物业费的正当理由。且本案的物业费的保护标准也由原告主张的1.20元／平方米／月调整为0.85元／平方米／月。故被告的该抗辩主张，本院不予支持。        综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于〈审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：        一、被告朱凤云于本判决生效后立即向原告吉林市国贸物业服务有限公司长春分公司支付2019年1月28日至2020年7月31日期间的物业费1，375.96元及2019年9月30日至2020年5月31日的二次供水费30.80元，合计1，406.76元；        二、驳回原告吉林市国贸物业服务有限公司长春分公司的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费50.00元，由被告朱凤云负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。        审判员    赵晶华二〇二一年八月十六日书记员    张哲