河南省开封市龙亭区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0202民初1625号原告:中国工商银行股份有限公司开封东大街支行,住所地开封市西大街118号。负责人：常远，该支行行长。委托诉讼代理人：马金玉，河南康禄律师事务所律师,代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：王成事，河南康禄律师事务所律师,代理权限为一般代理。被告：杜征知，男，汉族，1989年5月21日生，住河南省开封市禹王台区。被告：开封市翔龙置业有限公司，住所地河南自贸试验区开封片区汉兴路龙城香榭里花园18号楼1层。法定代表人：朱太忠，董事长。委托诉讼代理人：侯佳，河南瀛开律师事务所律师,代理权限为特别授权。原告中国工商银行股份有限公司开封东大街支行（以下简称工商银行开封东大街支行）与被告杜征知、开封市翔龙置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行开封东大街支行的委托诉讼代理人马金玉，被告开封市翔龙置业有限公司委托诉讼代理人侯佳到庭参加了诉讼。被告杜征知经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行开封东大街支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告杜征知立即偿还贷款本金526276.61元、利息3877.72元（暂计至2021年5月31日，之后的利息以526276.61元为本金，按合同约定利率计算至借款本金实际清偿之日止，其中利息包含罚息）；2.判令被告支付原告律师代理费27000元；3.判令原告在上述诉讼请求范围内对被告杜征知名下位于开封市房屋的折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.判令开封市翔龙置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月22日，原告与被告杜征知、开封市翔龙置业有限公司签订《个人借款购房借款／担保合同》，合同约定：1.原告向被告杜征知发放个人购置住房款570000元，贷款期限30年，担保方式为抵押和保证；2.贷款利息自实际放款日起计算，年利率4.41%，还款方式为按月等额本息还款；3.如被告未按合同约定还款，原告有权罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定的基础上加收30%；4.被告连续3个月或累计6次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即偿还未还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；5.开封市翔龙置业有限公司为该笔贷款的保证人，对合同项下贷款承担阶段性连带责任保证。合同签订后，原、被告双方就上述房屋办理了预购商品房抵押权设立。原告按照合同约定发放了贷款，合同履行过程中，被告未按约定偿还贷款本息，累计逾期累计次数11次，构成严重违约。根据合同约定，原告有权要求被告立即偿还未还款项及所产生的利息，罚息及其他费用，并要求被告承担原告为实现债权所产生的诉讼费、律师代理费等全部费用。原告为维护自己的合法权益，诉至法院。被告杜征知未到庭，未答辩。被告开封市翔龙置业有限公司辩称，根据担保合同约定，房屋办理抵押权预告登记手续并取得证明文件后，被告开封市翔龙置业有限公司免除担保责任。本案中已达到该条件，故被告开封市翔龙置业有限公司不应承担连带还款义务。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：杜征知个人薪金收入证明、中国工商银行储蓄存单、借记卡账户历史明细清单、杜征知对中国工商银行股份有限公司开封东大街支行授权书、中国工商银行个人住房贷款申请表、家庭住房实有套数诚信保证书、杜征知签署的送达地址确认书、开封市翔龙置业有限公司与杜征知签订的商品房买卖合同、开封市翔龙置业有限公司向杜征知出具的收款收据、个人购房借款/担保合同、开封市预购商品房抵押权登记证明、中国工商银行借款凭证一份、杜征知银行还款明细、律师费发票。以上证据客观真实、与待证事实有关联、来源与形式合法，本院予以确认并在卷认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月22日，原告工商银行开封东大街支行（贷款人、抵押权人）与被告杜征知（借款人、抵押人）、开封市翔龙置业有限公司（保证人）签订《个人购房担保借款/担保合同》，合同主要约定：贷款金额为570000元；贷款用途为购买位于翔龙世纪城16幢1单元11层1104号房产；贷款期限为360个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布同期同档次贷款利率为基准利率下浮10%确定;经双方协商一致，借款人采用按月等额本息还款法偿还贷款本息；被告杜征知以翔龙世纪城16幢1单元11层1104号房产房产为上述借款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权设立登记；本合同项下保证人提供的保证为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同约定该抵押权登记手续已办理完毕的，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件下，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。合同第九条约定借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按贷款利率加收30%（4.41%×130%﹦5.733%）。第十二条违约处理约定，借款人如发生连续三个月或累计六次未能按时足额偿还贷款本息等违约情形发生时，贷款人可宣布本合同项下未偿还的借款和其他与借款人之间的融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。被告杜征知在银行借款时，向银行提供了送达地址确认书，并同意如双方发生纠纷，同意以其所提供的送达地址作为双方诉讼或仲裁的送达地址。借款凭证显示执行利率4.41%/年。上述合同签订后，原告依约向被告杜征知提供了借款，但被告未能依约归还本息。截至2021年7月24日，被告杜征知已11次未按时、足额偿还借款，被告杜征知欠原告借款本金522656.17元,已结清2021年7月24日之前的利息。本院从开封市房地产档案信息中心调取涉案房产的登记信息显示：该房已办理了不动产权证，证号20190058578；坐落于河南省开封市龙亭区翔龙世纪城16号楼1单元11层1104；抵押信息：抵押情况为房地产权抵押，抵押权人中国工商银行股份有限公司开封东大街支行，债权数额570000元。本院认为，原被告签订的《个人购房借款/担保合同》是当事人的真实意思表示，合法有效。被告杜征知向原告借款，但未能按约定偿还本息，原告按合同约定宣布合同项下贷款本息立即全部提前到期，故对原告要求被告杜征知偿还借款本金522656.17元及按照合同约定的利率支付利息的诉讼请求，本院予以支持，对超过上述部分的诉讼请求，本院不予支持。鉴于涉案房产已办理了不动产权证，之前办理的预购商品房抵押权登记应视为正式抵押登记，对原告要求对抵押财产优先受偿的诉求本院予以支持。鉴于前述抵押权登记已达到合同约定的免除担保责任所需的证明效力，对原告要求被告开封市翔龙置业有限公司承担连带保证责任的诉求本院不予支持。关于律师费用，借款担保合同中虽有约定，但原告仅提交了收费发票，未提交代理合同、转账凭证，故对原告要求被告承担律师费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杜征知于判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司开封东大街支行借款本金522656.17元和利息（利息自2021年7月25日起以未偿本金为基数按借款合同约定的罚息利率5.733%/年的标准计算至实际清偿之日止）；二、原告中国工商银行股份有限公司开封东大街支行对被告杜征知抵押的位于河南省开封市龙亭区翔龙世纪城16号楼1单元11层1104号房产拍卖、变卖所得价款在上述第一项确定的义务范围内享有优先受偿权；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司开封东大街支行对被告开封市翔龙置业有限公司的诉讼请求;四、驳回原告中国工商银行股份有限公司开封东大街支行的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行支付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4846元，由被告杜征知负担。如不服本判决，可于接到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。审判员  彭超峰二〇二一年八月二十日书记员  吴楠楠