广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15414号上诉人（原审原告）：广州市番禺祈福物业管理有限公司，住所地：广东省广州市番禺区钟村镇祈福新村。法定代表人：陈宇雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟鸿，广东汇胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭灵芝，广东汇胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林敏珊，女，1970年7月24日出生，汉族，身份证住址：广州市番禺区。委托诉讼代理人：刘俊强，广东安国律师事务所律师。上诉人广州市番禺祈福物业管理有限公司（以下简称祈福物业公司）因与被上诉人林敏珊物业服务合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初20270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。现已审理终结。上诉人祈福物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判林敏珊向祈福物业公司支付2014年7月1日至2020年3月31日期间物业管理费54530.7元及相应的违约金（每月物业管理费的违约金以当月的物业管理费790.30元为本金，按每月1.5%的标准从次月1日起计至实际清偿之日止，每月物业管理费的违约金总额以当月的物业管理费金额为限）；2.撤销一审判决第二项，改判林敏珊向祈福物业公司支付2014年6月1日至2020年2月29日期间水费2138.95元及相应滞纳金947.06元，排污费1030.13元及相应的违约金（每月欠缴的水费、排污费的违约金以该月欠缴的水费、排污费为本金，按每月1.5%的标准从次月1日起计至实际清偿之日止，每月欠缴的水费、排污费的违约金总以该月欠缴的水费、排污费的金额为限）。3.判令本案的所有诉讼费用由林敏珊承担。事实和理由：一、一审判决以超过诉讼时效为由不支持祈福物业公司诉请林敏珊支付2015年10月1日之前的物业费、2015年9月1日之前的水费、排污费本金及相应的违约金，存在认定事实错误，适用法律错误。1.祈福物业公司已分别于2016年1月20日、2016年12月20日、2017年12月9日、2018年8月20日、2019年6月20日通过邮政挂号信方式向林敏珊发出书面的物业费催缴函，通过法定形式向林敏珊主张权利进行欠费催收，上述催缴函经中国邮政的“给据邮政跟踪查询”均显示已妥投送达收件人林敏珊。而且，除了邮寄催缴函进行催收，祈福物业公司还多次通过电话对林敏珊进行欠费催收。林敏珊无论是在庭前的证据质证，还是在庭审中均对祈福物业公司的上述催收事实予以确认，未提出异议。因此，依照法律相关规定，本案中祈福物业公司所主张诉求的诉讼时效均在法定期限内连续中断，根本没有超过诉讼时效。林敏珊的代理人是在一审庭审后，才向一审法院提出诉讼时效抗辩，明显违背了民事诉讼中禁止反言的规则，而一审法院却予以采纳，既不合理也不合法，请求二审法院依法予以纠正。2.一审法院适用诉讼时效为二年的规定属于法律适用错误，显失公平。一审判决认为“林敏珊所提交的2017年11月10日祈福物业公司与林敏珊的通话录音中，祈福物业公司有向林敏珊主张权利的意思表示，诉讼时效发生中断。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起实施，施行前关于追讨物业服务费、水费、排污费及相应滞纳金的诉讼时效为二年。”祈福物业公司认为一审法院在法律适用上存在错误。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释，应适用诉讼时效三年的法律规定。故，即使一审法院以上述电话催收认定诉讼时效中断，诉讼时效也应追溯至2014年11月10日，而不是2015年10月1日。3.祈福物业公司通过向林敏珊寄送挂号信进行物业费催收，邮寄跟踪送达记录显示已签收，应视为送达林敏珊，已达到诉讼时效中断的法律效果。上诉人在一审中提交的《祈福新邨业主/住户登记表》为业主入住时自主填写的信息资料，林敏珊亲笔签名确认案涉房屋地址为联系地址，且其在庭审中明确承认案涉房屋至今仍由其使用居住。该案涉房屋地址相应配有信箱，设在一楼入户大门上，在收楼时开发商将每户的信箱钥匙交给第一手业主，该信箱不属于公共设施，该信箱实际是由林敏珊支配和使用的。林敏珊否认交接或主张没有钥匙，这对祈福物业公司而言是无法控制也无法举证的。退一步讲，从举证责任的分配规则来看，祈福物业公司提交的邮寄送达回证及邮件送达系统查询记录等证据已完成了相应的催收函送达举证责任。林敏珊否认收到上述催收函，则应由林敏珊证明案涉挂号信还在其大门上的信箱中未取出。林敏珊长期居住在案涉房屋，其在2014年8月之前都是按期向祈福物业公司现金缴纳物业管理费等相关费用，在2014年8月之后长达6年的时间，林敏珊对案涉房屋欠缴物业管理费等相关情况完全知情，其主观上明显为恶意欠费，并非不知情而未缴费。根据邮政送达规定和常理，挂号信的终端投递须电话通知收件人取信，只有在收件人要求投送约定的信箱时才予以投递，所以邮件查询系统上显示已签收，充分证明催缴函已送达到林敏珊，应视为送达对方当事人，根据《最高人民法院关于审理民事适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定，已产生诉讼时效中断的效力。二、本案的根本原因是林敏珊对物业费的涨价有异议，漠视上涨的客观现实，认为涨价不合理及滞纳金标准过高，而拒绝向祈福物业公司缴纳物业管理及相关欠费，又不愿意承担违约责任而恶意拖欠费用长达6年，林敏珊的违约行为不应当予以纵容。1.林敏珊已在一审庭审中已确认其欠缴物业费的主要原因是涨价不合理及滞纳金标准过高。但祈福物业公司的物业收费标准及滞纳金标准已经经过广州中院生效判决予以认定，是合法有效的。按合同约定，林敏珊未按期交费属于违约行为，应当承担支付相应滞纳金、律师费等违约责任。2.根据诉讼时效的立法目的，是为了要求权利人积极及时主张权利，在本案中，祈福物业公司一直积极主张权利，并通过多种方式对林敏珊进行催收。祈福物业公司没有怠于行使权利，而且每次催收均已达到诉讼时效中断的法律效果，相反，林敏珊一直恶意欠缴，拒绝履行合同义务，其违约行为不应当予以纵容。三、一审法院认定祈福物业公司通过“一万响”APP进行捆绑收费，导致损失扩大，不支持祈福物业公司主张的2019年10月22日以后的逾期交费违约金，存在事实认定错误，请求二审法院查明事实，予以纠正。首先，“一万响”APP不是祈福物业公司开发控制的手机软件，该手机APP是第三方运营商控制开发的手机应用软件，是一款完全开放生活服务软件，软件提供了数百种生活服务功能（包括但不限于购物、订餐、家政服务、定票、代缴费等各项功能），任何人都可以下载和注册登录使用该手机软件（类似支付宝、美团等手机APP）。代缴费只是其中一项功能，而且该服务功能是由该软件的开发商运营管理，完全不受祈福物业公司的管理和控制。因此不能将该软件缴费系统的设置认定为祈福物业公司存在捆绑收费的过错。其次，“一万响”APP缴费方式不是案涉物业服务合同约定的缴费方式，而且通过“一万响”APP缴费第三方运营商还要收取一定的手续费，且该APP缴费计算的金额不完全准确，祈福物业公司并不建议业主通过APP进行缴费，如果业主为了缴费方便而通过该APP缴费出现问题应向该APP的开发运营商主张，而不应归责到祈福物业公司一方。因此，一审法院认定祈福物业公司通过“一万响”APP进行捆绑收费，在事实认定上明显存在错误。综上，上诉人认为一审判决明显存在认定事实错误、适用法律错误，显失公允，依法提起上诉，请求二审法院查明案件事实，依法支持祈福物业公司的上诉请求。被上诉人林敏珊答辩称：不同意祈福物业公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当维持一审判决，驳回祈福物业公司全部上诉请求。祈福物业公司向一审法院起诉请求：1.判令林敏珊向祈福物业公司支付2014年7月1日至2020年3月31日期间物业管理费54530.70元及滞纳金27810.67元,共计82341.37元（滞纳金自欠缴费用次月起，每月按照应缴费用的1.5%计算，计至实际清偿之日止，暂计至2020年3月31日）；2.判令林敏珊向祈福物业公司支付2014年6月1日至2020年2月29日期间水费2138.95元及滞纳金947.06元,排污费1030.13元及滞纳金462.88元，共计4579.02元（滞纳金自欠缴费用次月起，每月按照应缴费用的1.5%计算，计至实际清偿之日止，暂计至2020年2月29日）；3.判令林敏珊承担本案律师费5048元；4.本案的所有诉讼费用由林敏珊承担。一审法院认定事实如下：林敏珊是位于广州市番禺区钟村镇祈福新村绿怡花园××号房的业主，登记建筑面积225.80平方米。祈福物业公司是经广州市番禺区工商行政局登记成立的有限责任公司（台港澳法人独资），经营范围为物业管理等。2010年9月15日，广州市番禺区祈福新邨业主委员会（以下简称祈福业委会）（委托方，甲方）与祈福物业公司（受托方，乙方）签订《祈福新邨物业管理委托合同》（以下简称委托合同一），约定：甲方将位于广州市番禺区祈福新邨住宅小区的物业委托乙方实行物业管理；乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公共用水、用电分摊费，代收、代缴水、电费，向相关业主收取物业公共部位、共用设施设备的维修及更新费用；委托管理期限自2010年9月15日起至2015年9月14日止；乙方根据有关法律法规及本合同的约定制订物业管理制度；业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务资金，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务资金的，乙方有权采取合法程序进行追收，对逾期缴纳者，须征收滞纳金，每月按应缴费的1.5%计算，逐月累计（该计算标准同样适用于水、电费逾期缴者）；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月30日前交纳本月的物业管理服务费，交费方式可采用现金缴纳或转账；物业管理费按面积计收，其中别墅按1.9元/平方米的标准收取物业管理费；管理费最低收费标准166元/月，含公共水电费分摊，不含有线电视管理费及电梯电费；公用水、电费按实际消耗额分摊收费，水电未移交前，由乙方代收代缴水电费，标准按广州市物价部门的价格标准再加上实际的损耗分摊。2011年4月30日，祈福业委会与祈福物业公司签订委托合同一的补充协议（以下简称补充协议一），约定：由2011年5月1日起，祈福新邨各类物业的物业管理费进行调整，其中康怡雅园、绿怡花园、豪庭调整为2.6元/平方米；各类住宅最低缴费标准定为166元/月（不含有线电视费17元/月），按面积计不足166元/月的按最低缴费标准收取，超出的按实际计算。2014年6月28日，祈福业委会与祈福物业公司再次就委托合同一签订补充协议（以下简称补充协议二），约定：自2014年7月1日起，祈福新邨各类物业的物业管理费进行调整，其中康怡雅园、绿怡花园、豪庭调整为3.5元/平方米；各类住宅最低缴费标准定为200元/月，按面积计不足200元/月的按最低缴费标准收取，超出的按实际计算。2015年9月14日，祈福业委会（甲方）与祈福物业公司（乙方）再次签订《祈福新邨物业管理委托合同》（以下简称委托合同二），约定管理期限自2015年9月15日起至2020年9月14日止，乙方因追收物业服务资金、水电费、排污费、电梯分摊费等费用所产生的律师费、邮寄费、材料影印费等费用均由相应欠费业主或物业使用人承担，另管理费标准与补充协议二的约定一致，其他事项与委托合同一的约定一致。祈福物业公司主张林敏珊拖欠自2014年7月1日至2020年3月31日期间的物业服务费54530.70元，自2014年6月1日至2020年2月29日期间的水费2138.95元、排污费1030.13元，并提供了欠付上述费用的明细表、抄表记录簿、代缴整个小区水费、排污费的部分票据予以证明。林敏珊承认未缴纳自2014年7月1日起的物业管理费和自2014年6月1日起的水费、排污费，林敏珊虽对用水量提出异议并提供“一万响”APP缴费系统记载的用水量予以证明，但经核对，林敏珊提供“一万响”APP缴费系统记载其中从2014年7月至2020年3月的用水量与祈福物业公司提供欠付费用明细表记载的2014年6月至2020年2月的用水量一致，祈福物业公司亦就“一万响”APP缴费系统记载数据滞后作出了合理解释，林敏珊并没有提供其他足以推翻祈福物业公司主张用水量的证据，因此，本院对祈福物业公司主张上述期间存在拖欠物业服务费、水费、排污费的事实予以确认，每月欠缴的水费、排污费明细详见附表。2020年3月23日，祈福物业公司（甲方）与广东汇胜律师事务所（乙方）签订《民事委托合同》，约定甲方委托乙方在甲方与林敏珊物业服务合同纠纷一案中担任甲方的委托代理人，律师费及增值税合计5048元；祈福物业公司向广东汇胜律师事务所支付了律师费5048元。林敏珊提供多份网页链接、新闻网页以及《广州市住宅物业服务收费参考标准》，以证明祈福物业公司涨价不合理、不合法,导致业主维权的事实。林敏珊提供“一万响”APP缴费系统操作演示视频、报警回执、物业费查询截图、明细详情，用以证明如下事实：祈福物业公司将物业管理费、水费等本金和滞纳金捆绑收取；祈福物业公司强行要求其将所欠费用缴清才同意收取其2020年5月的物业管理费；林敏珊于2020年5月27日通过银行转账方式缴纳了当月物业管理费。林敏珊当庭操作“一万响”APP缴费系统，显示其每月欠缴的物业管理费和水费、排污费均捆绑计算，无法分别选择、分开交纳,亦无法选择某个或某几个月份的上述费用单独交纳，而必须将选择月份（含当月）之前全部累计欠缴的物业费、水费、排污费的本金和滞纳金一次性全部交纳方可支付。报警回执记载报警人梁志贤（林敏珊自认与梁志贤为夫妻关系）于2020年5月26日10时59分报案。物业费查询截图显示2020年5月应缴未缴管理费830.90元，其中管理费790.30元、水费24.50元、排污费13.30元、其他费用2.80元。明细详情显示2020年5月27日交易卡号尾号8733向对方账户尾号6215对方户名祈福物业公司汇款830.90元。林敏珊提供录音通话、视频，用以证明如下事实：其同意正常缴纳费用，但对已逾期的费用滞纳金存有争议；祈福物业公司否认有对公账号的缴费途径，拒绝其通过对公账号缴费，要求其通过“一万响”APP、银行划扣、现金等方式缴费；祈福物业公司要求其将所欠全部费用结清才收取当月应交费用。标记为2017年11月10日的录音通话内容其中包括：“（祈福物业公司员工）：绿怡花园15街3号业主？这里看到你有41个月没交管理费了。”“（梁志贤）：我知道，我想去交，但你们要收我巨型(巨额)的不合理的滞纳金，你们没权利这样做。”标记为2020年6月11日的录音通话两段，第一段录音主要内容包括梁志贤向祈福物业公司员工核实其于2020年5月27日向祈福物业公司在中国银行账号尾号6215汇了5月份管理费830.9元情况，祈福物业公司员工告知梁志贤有72个月管理费未交，梁志贤表示对滞纳金有争议。第二段录音主要内容包括祈福物业公司员工告知梁志贤转了5月份管理费到中国银行的账号不是该公司收管理费的途径，建议梁志贤通过“一万响”或银行划扣、现场交现金、微信、支付宝等方式支付。视频显示梁志贤要求交纳绿怡花园15街3号房6月份管理费，祈福物业公司员工告知梁志贤该房欠了72个月管理费，并表示电脑操作不了交该月的管理费，需要连同之前欠费一起交。林敏珊对诉讼时效提出抗辩，主张2015年11月9日前的物业服务费水费、排污费及其滞纳金已经超过了诉讼时效。祈福物业公司则主张其曾就物业服务费、水费、排污费等债权向林敏珊主张权利，为此，祈福物业公司提供如下证据予以证明:1.《祈福新邨居民登记表》1份，其上手写户主姓名林敏珊；房号：花园15A03；新地址：LY15A03。2.信函2份、物业服务费催缴函3份、国内挂号信函收据2份。信函落款日期分别为2016年1月20日、2016年12月20日，信函内容为祈福物业公司向LY15A03业主分别催缴截至2015年12月和截至2016年11月欠缴的管理费、水费、排污费、滞纳金；与落款日期为2016年1月20日信函对应的国内挂号信函收据邮戳时间为2016年1月28日，邮件编号为：XA94246247644。落款日期分别为2017年12月9日、2018年8月20日、2019年6月20日的物业服务费催缴函内容为祈福物业公司向LY15A03业主分别催缴自2014年7月至2017年12月、2014年7月至2018年8月、2014年7月至2019年6月欠缴的管理费、水费、排污费、滞纳金；与之对应的国内挂号信函收据邮件编号分别为：XA98128391944、XA99102094844、XA05380439844。3.加盖“广州番禺商函”“广州番禺函件”的中国邮政-给据邮件跟踪查询结果打印件（以下简称查询回执）4份，经比对单号，仅其中三份与落款日期分别为2017年12月9日、2018年8月20日、2019年6月20日物业服务费催缴函对应的国内挂号信函收据上的邮件编号相符，查询结果分别为“已妥投，签收人：放院子”“已收寄”“已签收，信报箱”。一审法院认为：祈福物业公司为台港澳法人独资企业，故本案为涉港澳台物业服务合同纠纷案件，应当按照涉港澳台案件处理。因涉案房屋位于广州市番禺区辖区内，根据《广东省高级人民法院关于的复函》（粤高法函【2018】115号）“……经请示最高人民法院，答复如下：原由广州市基层法院受理的第一审涉外涉港澳台民商事案件调整为由越秀区人民法院和南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）分别集中审理。……南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）集中管辖天河区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区辖区内第一审涉外涉港澳台民商事纠纷案件。……”根据上述复函，一审法院对本案具有管辖权。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故祈福物业公司与祈福业委会签订的两份委托合同及补充协议对祈福新邨的业主具有约束力。祈福物业公司对林敏珊所有的涉讼房屋及所在小区提供了物业管理服务，根据公平、等价有偿的原则，林敏珊作为涉讼房屋所在小区的业主，已实际享受了物业管理公司提供的服务，理应向祈福物业公司支付物业管理费。此外，委托合同已就祈福物业公司代收、代缴水电费及其滞纳金的收取进行了明确约定，且祈福物业公司已提供代缴整个小区水费、排污费的部分缴费发票证明其确已代缴讼争期间的水费、排污费，林敏珊作为祈福新邨的业主应依约缴纳物业管理费、水费及排污费。林敏珊以祈福物业公司对物业管理费涨价不合理、不合法等而拒交物业管理费的抗辩意见，祈福物业公司为涉讼房屋所在小区提供物业管理服务是基于祈福业委会与祈福物业公司所签订的相关委托合同及补充协议，该委托合同及补充协议至今未被撤销，故对全体业主具有约束力，祈福物业公司收取服务费及标准具有合同依据，因此，林敏珊拒交物业管理费的理由不成立，一审法院不予支持。关于林敏珊提出的诉讼时效抗辩。本案中，祈福物业公司主张以信函、物业服务费催缴函方式向林敏珊主张权利。祈福物业公司主张分别于2016年1月20日、2016年12月20日、2017年12月9日、2018年8月20日、2019年6月20日向林敏珊在《祈福新邨居民登记表》登记地址邮寄信函、物业服务费催缴函催缴物业费。由于《祈福新邨居民登记表》并未明确载明向登记地址寄送即视为业主收到，亦无其他证据证明林敏珊同意向该地址寄送即产生视为收到的效力，因此，要产生时效中断的法律效果，祈福物业公司仍需就向林敏珊发出催缴函的签收情况进行举证。祈福物业公司虽提供了中国邮政-给据邮件跟踪查询结果分别为“已妥投，签收人：放院子”“已收寄”“已签收，信报箱”，但不能提供林敏珊签收的证据，不足以证明上述信函、物业服务费催缴函实际到达林敏珊，因而不能产生时效中断的效力。在林敏珊提供的录音证据中，2017年11月10日的录音通话中，祈福物业公司有向林敏珊主张权利的意思表示，诉讼时效发生中断。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，施行前关于追讨物业服务费、水费、排污费及相应滞纳金的诉讼时效为二年。结合两份委托合同关于物业费按月缴纳，代缴的水费、排污费次月缴纳的约定，祈福物业公司请求的2015年10月1日前的物业服务费、相应滞纳金，以及请求的2015年9月1日前水费、排污费及相应滞纳金，已经超过二年的诉讼时效，已经丧失胜诉权，祈福物业公司该部分物业服务费、水费、排污费及相应滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。2015年10月1日以后的物业服务费、2015年9月1日以后水费、排污费及相应滞纳金适用三年的诉讼时效，祈福物业公司于2017年11月10日向林敏珊催缴物业服务费，诉讼时效中断。林敏珊主张截至2015年11月9日的物业服务费、水费、排污费及相应滞纳也超过诉讼时效，依据不足，一审法院不予采纳。根据一审法院查明事实，林敏珊拖欠自2014年7月1日至2020年3月31日期间的物业服务费，自2014年6月1日至2020年2月29日期间的水费2138.95元、排污费1030.13元（其中，2015年9月1日至2020年2月29日期间的水费、排污费分别为1806.95元和844.64元）。补充协议二约定自2014年7月1日起，祈福新邨绿怡花园的物业服务费调整为3.5元/平方米，涉案房屋建筑面积为225.80平方米，计算出每月物业服务费为790.30元，林敏珊应向祈福物业公司支付涉案房屋2015年10月1日至2020年3月31日期间的物业服务费42676.20元(790.30元/月×54个月）。林敏珊应当支付祈福物业公司涉案房屋2015年10月1日至2020年3月31日期间的物业服务费42676.20元以及支付2015年9月1日至2020年2月29日期间的水费1806.95元、排污费844.64元，超出部分，一审法院不予支持。两份委托合同均约定物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月30日前交纳本月的物业管理服务费，逾期缴者每月按应缴费的1.5%支付滞纳金，且该标准同样适用于水、电费等费用。因此，林敏珊欠缴上述物业服务费、水费、排污费的行为，已构成违约，祈福物业公司有权依约向其主张相应的滞纳金，该滞纳金的性质为违约金。该标准未超过相关法律规定，也未违背一般商业惯例，故对林敏珊要求降低违约金标准的请求，一审法院不予支持。林敏珊主张祈福物业公司将物业服务费、水费、排污费等费用的本金和滞纳金进行捆绑收取以及拒绝其合理的缴费请求是造成其逾期缴纳费用主要原因的抗辩。一审法院认为，“一万响”APP虽非案涉小区交纳物业服务费的唯一方式，祈福物业公司既然已经向业主提供了“一万响”APP缴费服务，就应当保障该APP收费内容和程序的公正有效，亦有义务在发现问题时，及时采取措施修改完善，避免继续给业主缴费造成不便，亦避免由此引起纠纷、激化矛盾。根据林敏珊提供的证据显示，该APP确实存在将相关费用的本金和违约金捆绑收取的事实。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，祈福物业公司应就扩大损失自行承担。林敏珊提供的2017年11月10日的录音通话不足以证明其缴费被拒收的事实，而其他录音、视频、报警回执、明细详情等证据也仅反映缴纳2020年5、6月份费用情况。综合以上因素，一审法院参考同楼盘同类型抗辩的裁判结果，酌情确定林敏珊逾期交纳相关费用的违约金计算至2019年10月22日为宜，该日期以后的费用均不再计收违约金。林敏珊应以其2015年10月1日至2019年9月30日期间每月欠缴的物业服务费，2015年9月1日至2019年9月30日期间每月欠缴水费、排污费为本金，分别从次月1日起按每月1.5%的标准向祈福物业公司支付违约金至2019年10月22日止，每月违约金的总额应以当月应缴的物业服务费、水费、排污费为限，就祈福物业公司诉请的违约金中超出的部分，一审法院不予支持。另根据委托合同二约定，祈福物业公司因追收物业服务资金、水电费、排污费等费用所产生的律师费、邮寄费、材料影印费等费用均由相应欠费业主或物业使用人承担，祈福物业公司已举证证明其为向林敏珊追讨物业管理费等而实际支付了律师费5048元，故就祈福物业公司要求林敏珊支付律师费5048元的诉请，合法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审判决如下：一、林敏珊于判决发生法律效力之日起五日内向祈福物业公司支付2015年10月1日至2020年3月31日期间的物业服务费42676.20元及2015年10月1日至2019年9月30日期间物业服务费的违约金（每月物业服务费的违约金以当月的物业服务费为本金，按每月1.5%的标准从拖欠月的次月1日起计至2019年10月22日止,每月物业服务费的违约金总额以当月的物业服务费金额为限）；二、林敏珊于判决发生法律效力之日起五日内向祈福物业公司支付2015年9月1日至2020年2月29日期间的水费1806.95元、排污费844.64元及2015年9月1日至2019年9月30日期间水费、排污费的违约金（每月欠缴的水费、排污费的违约金以该月欠缴的水费、排污费为本金，按每月1.5%的标准从次月1日起计至2019年10月22日止,每月欠缴的水费、排污费明细详见附表,每月水费、排污费的违约金总额以该月欠缴的水费、排污费的金额为限）；三、林敏珊于判决发生法律效力之日起五日内向祈福物业公司赔偿律师费5048元；四、驳回祈福物业公司其余的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1050元，由祈福物业公司负担273元，林敏珊负担777元。一审查明的事实，有相关证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，祈福物业公司提交了其工作人员与业主电话录音：1.2015年8月3日的电话录音，显示：工作人员问：我是祈福管理处，祈福绿怡花园十五街三号尚有14个月物业管理费未缴清，提醒一下小姐抽时间需要缴付好物业管理费。业主答：好的。祈福物业公司主张业主系林敏珊。2.2017年4月5日的电话录音，工作人员说：我这里是祈福管理处，请问是祈福绿怡花园十五街三号业主吗？业主答：是的。工作人员说：您单位有34个月管理费没有缴清，滞纳金已经将近7000元，建议先生尽快到物业管理处缴清并处理。对方答：中院尚未判决吗？工作人员答：一审判决已经有结果了。对方答：我知道中院未判决。工作人员答：一审判决去年5、6月已经有结果，假设先生一直不缴纳物业管理费，滞纳金也会相应产生，目前滞纳金数额较大，物业管理有责任通知您。对方答：我目前先等判决结果，应该缴付的费用也应该会缴付的。3.2017年8月27日的通话录音，工作人员说：我是祈福管理处，请问是祈福绿怡花园十五街三号业主吗？目前知悉该单位已经有38个月物业管理费未交付，建议尽快缴付，否则会产生滞纳金。业主答：我上次缴付的时候，你们说我大概有7000元滞纳金尚未缴付。工作人员说：目前大概是8000元。业主答：你们无权收取我那么多滞纳金。工作人员说：目前物业管理费金额总共是40190.34元，滞纳金是因38个月物业管理费未交付产生的。业主答：管理费涨价的官司在审理中。工作人员答：目前二审已经出结果，我们物业公司是胜诉方。业主答：即使你们是胜诉方，也无权收取数额那么大的滞纳金。祈福物业公司主张证据2-3中的业主系林敏珊的配偶梁志贤。经质证，林敏珊发表以下质证意见：对证据1，该段录音语音不清且音量小，无法听清通话内容，故对真实性不予确认，该证据不属于新证据，故对于其关联性及合法性不予认可；对证据2-3，林敏珊不是通话对象，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方的诉辩意见，二审需要处理以下问题：一、关于本案诉讼时效的问题。祈福物业公司主张林敏珊在一审庭审后提出诉讼时效抗辩违反禁止反言原则，对此，本院认为，法律并未禁止林敏珊在庭审后提出诉讼时效抗辩，且林敏珊未在一审庭审时确认祈福物业公司的诉讼请求未过诉讼时效，因此，祈福物业公司的该项上诉意见，本院不予采纳。祈福物业公司主张其以电话催缴、邮寄催缴函方式向林敏珊主张权利已导致本案诉讼时效中断。对此，本院分析如下：首先，关于邮寄催缴的问题。根据祈福物业公司提交的证据，并不足证实林敏珊已经实际签收，故一审法院认定祈福物业公司主张的邮寄催缴函行为不能产生时效中断的效力，并无不当，本院予以维持。其次，关于电话催缴的问题，祈福物业公司在二审提交了新证据电话录音拟证明其提起的诉讼请求未超过诉讼时效，对此，本院认为，第1个录音的通话对象并未明确表示是涉案房屋的业主林敏珊，且林敏珊亦否认系其本人，故本院对该段录音不予采信。对于第2-3个录音，祈福物业公司主张通话对象是林敏珊的配偶梁志贤，根据该录音，通话对象亦明确表示是涉案房屋的业主，通话内容亦符合林敏珊与祈福物业公司双方的争议内容，且林敏珊在一审时也提交了2017年11月10日梁志贤与祈福物业公司工作人员的通话录音作为证据，梁志贤在该通话录音中承认祈福物业公司之前已经向其催收过滞纳金，故本院对该两个录音予以采信，祈福物业公司工作人员致电时已要求其及时缴纳相关费用，该两个通话构成诉讼时效的中断，《最高人民法院关于适用关于诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效规定的，人民法院不予支持。”祈福物业公司于2017年4月5日向林敏珊催缴行为构成诉讼时效中断，结合委托合同关于物业费、代缴水费、排污费的缴纳时间的约定，祈福物业公司主张2015年4月1日之前物业管理费及相应的滞纳金，2015年3月1日之前的水费、排污费及相应的滞纳金已过诉讼时效，本院不予支持。祈福物业公司主张《中华人民共和国民法总则》施行前诉讼时效期间已经届满的仍应计算三年诉讼时效，没有法律依据，本院不予采纳。二、关于涉案滞纳金计算的问题。其中滞纳金计算截止时间的问题。涉案物业委托合同明确约定物业管理费及水费、排污费按月交纳，逾期交纳者每月按应缴费的1.5%支付滞纳金，逐月累计。林敏珊逾期缴费，已构成违约，祈福物业公司主张滞纳金有合同依据，林敏珊主张逾期缴费原因系祈福物业公司进行捆绑收费所导致，根据林敏珊提交的证据，祈福物业公司确定存在捆绑收费的事实，故祈福物业公司对自身损失的扩大存在过错，一审法院参考同楼盘同类型案件的裁判结果，认定对林敏珊逾期缴费的滞纳金仅计算至2019年10月22日，并无不当，本院予以支持。其中滞纳金起算时间的问题。当月的物业管理费的滞纳金，应自次月1日起计算；经核实，一审附表均是指当月实际产生的水费、排污费，每月水费、排污费应于下个月底付清，故当月水费、排污费的滞纳金应自逾期之日即次月的次月1日起计算。另2015年3月的水费金额应为37.7元，一审认定为37.1元有误，本院予以纠正。综上所述，祈福物业公司的部分上诉请求成立，本院对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初20270号第三项；二、撤销广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初20270号第四项；三、变更广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初20270号第一项为：林敏珊于本判决发生法律效力之日五日内向广州市番禺祈福物业管理有限公司支付2015年4月1日至2020年3月31日期间的物业管理费47418元及2015年4月1日至2019年9月30日期间物业服务费的违约金（每月物业服务费的违约金以当月的物业服务费为本金，按每月1.5%的标准从次月1日起计至2019年10月22日止，每月物业服务费的违约金总额以当月的物业服务费金额为限）；四、变更广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初20270号第二项为：林敏珊于本判决发生法律效力之日五日内向广州市番禺祈福物业管理有限公司支付2015年3月1日至2020年2月29日期间的水费1940.35元、排污费919.16元及2015年3月1日至2019年9月30日期间水费、排污费的违约金（每月欠缴的水费、排污费的违约金以该月欠缴的水费、排污费为本金，按每月1.5%的标准从次月的次月1日起计至2019年10月22日止，每月欠缴的水费、排污费明细详见附表，每月水费、排污费的违约金总额以该月欠缴的水费、排污费的金额为限）；五、驳回广州市番禺祈福物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费1050元，由广州市番禺祈福物业管理有限公司负担273元，林敏珊负担777元。二审案件受理费933元，由广州市番禺祈福物业管理有限公司负担140元，林敏珊负担793元。本判决为终审判决。审判员 俞 颖二〇二一年八月二十三日书记员 李思泳罗文敏附表：欠费时间所欠水费（元）所欠排污费（元）欠费时间所欠水费（元）所欠排污费（元）2015年3月37.721.062018年2月25.3512.352015年4月20.311.342018年3月46.822.82015年5月20.311.342018年4月35.117.12015年6月18.8510.532018年5月33.1516.152015年7月15.958.912018年6月35.117.12015年8月20.311.342018年7月19.59.52015年9月24.6513.772018年8月27.313.32015年10月21.7512.152018年9月25.3512.352015年11月23.212.962018年10月21.4510.452015年12月17.49.722018年11月21.4510.452016年1月33.1513.772018年12月40.9519.952016年2月27.311.342019年1月27.313.32016年3月21.458.912019年2月52.6525.652016年4月33.1513.772019年3月54.626.62016年5月35.114.582019年4月62.430.42016年6月40.9517.012019年5月54.626.62016年7月40.9517.012019年6月44.8521.852016年8月29.2512.152019年7月46.822.82016年9月27.311.342019年8月54.626.62016年10月25.3510.532019年9月52.6525.652016年11月27.311.342019年10月46.822.82016年12月25.3510.532019年11月46.822.82017年1月23.49.722019年12月60.4529.452017年2月31.212.962020年1月13.656.652017年3月23.49.722020年2月27.313.32017年4月29.2512.152017年5月25.3510.532017年6月29.2512.152017年7月27.311.342017年8月27.311.342017年9月29.2514.252017年10月31.215.22017年11月33.1516.152017年12月31.215.22018年1月35.117.1