广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终2855号上诉人（原审原告）：莫焕笑，女，1965年10月12日出生，香港居民，现住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：陈保谕，广东领华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：廖海涛，女，1980年7月7日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。上诉人莫焕笑因与被上诉人廖海涛租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2021）粤0703民初735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人莫焕笑上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判解除莫焕笑与廖海涛于2019年2月26日签订的《商铺租赁合同》；2.改判廖海涛向莫焕笑支付违约金638元（逾期缴纳6月份租金产生的违约金：以5500元为基础，按照每日3%的标准，从2020年6月6日起计算至2020年7月15日为220元；逾期缴纳7月份租金产生的违约金:以5500元为基础，按照每日3%的标准，从2020年7月6日起计算至2020年8月16日为231元；逾期缴纳8月份租金产生的违约金：以5500元为基础，按照每日3%的标准，从2020年8月6日起计算至2020年9月8日为187元）；3.廖海涛承担本案所有的诉讼费用。事实和理由：一、廖海涛逾期交租的行为已经达到了双方约定解除合同的条件。根据《商铺租赁合同》第四条之约定，廖海涛应于当月5日前向莫焕笑支付当月租金；根据租赁合同第五条之约定，廖海涛必须依时交租，逾期15天以上交租的每天加收3%违约金，逾期一个月不交租的属廖海涛违约，除追回欠租外，莫焕笑有权收回商铺使用权，廖海涛不得异议。《商铺租赁合同》签订后，莫焕笑已依约将上述物业交付廖海涛使用。然而廖海涛长期不按时缴纳租金，其中2020年6月租金廖海涛是在2020年7月15日缴纳，2020年7月租金廖海涛是在2020年8月16日缴纳，2020年8月租金廖海涛是在2020年9月8日缴纳，廖海涛履行以上月份租金缴纳均累计拖欠超过一个月。根据《商辅租赁合同》第五条之约定以及《民法典》第五百六十二条第二款之规定，莫焕笑有权解除合同。二、莫焕笑已经于2020年9月8日书面通知解除合同的《律师函》送达廖海涛。莫焕笑已经与2020年9月7日向廖海涛发出《律师函》，以此方式书面通知廖海涛解除合同，廖海涛在2020年9月8日收到《律师函》。根据《民法典》第五百六十五条的规定，莫焕笑已经将解除合同的书面通知送达廖海涛，双方合同关系已经解除。一审法院的判决忽视双方的约定以及法律的规定，是属于适用法律错误的情形。被上诉人廖海涛辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。莫焕笑的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。一、基本事实部分。基本事实与廖海涛在一审答辩中阐明的事实一致。并有廖海涛提交的与吴耀群之间的微信聊天、转账记录等证据印证。二、法律分析意见。廖海涛就交纳租金合同义务的履行并不构成违约。（一）莫焕笑与吴耀群之间事实上存在委托关系。从2019年1月份起，都是由吴耀群与廖海涛联系。从莫焕笑提交的廖海涛与吴耀群收取租金的微信账单截图以及案涉合同长时间的履行情况来看，应当认为吴耀群取得了莫焕笑的概括授权，吴耀群在代表莫焕笑与廖海涛在合同履行过程中的行为以及意思表示所产生的法律效果当然及于莫焕笑；2.交租时间。虽然2019年2月26日廖海涛与莫焕笑之间签订的《商铺租赁合同》中第四条约定了每月租金交纳时间是当月的5日，但从该份合同第一条的内容来看，该份合同明显是在廖海涛与前一手转租人梁小姐之间签订的合同的基础上简单更改相关租赁期限内容而来。廖海涛与莫焕笑之间只是租赁关系。而对于租金交纳时间，廖海涛租金交纳的方式就是在收到了吴耀群的通知后及时交付，合同签订后的相当长的时间内，双方也是按照同样的方式履行，吴耀群、莫焕笑对此并无任何异议，况且该种交租方式在2019年1月份以前也一直是这样的，莫焕笑、吴耀群对此并无提出过任何异议，是认可的。因此，在合同字面内容与双方实际履行并不相符的情况，应当根据双方实际履行情况来确定意思表示。案涉《商铺租赁合同》第四条中“当月5日交租”并非双方当事人的真实意思表示。即便法院认定是双方真实意思表示，那也应当根据双方的履行情况，认定双方在合同履行过程中变更了前述约定。故本案廖海涛交租义务的履行不能认为是违约，莫焕笑本案诉求依法应予驳回。（二）退一步来讲，即便法院认定廖海涛构成违约，莫焕笑提出的要求解除案涉《商铺租赁合同》的诉讼请求也不应获得支持、有关违约金请求亦应当调整。1.即便认定廖海涛存在违约，莫焕笑享有合同解除权的主张成立，但是在2020年8月份之后直至目前，莫焕笑一直在接受廖海涛继续履行合同义务，廖海涛没有拖欠任何租金。根据最高人民法院（2018)最高法民终854号民事判决中指出的裁判精神以及广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件》第四十二条的指引意见，本案应当视为莫焕笑放弃了其合同解除权。莫焕笑提出的有关解除合同的诉求不应获得支持；2.根据莫焕笑起诉的主张，本案莫焕笑行使的是合同约定解除权。就合同约定解除的条件，2019年9月11日通过的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条精神，廖海涛没有拖欠租金，莫焕笑的合同目的没有受到任何影响，同时，廖海涛的履行整个过程，也难言廖海涛存在恶意违约。故即便认定廖海涛违约，根据诚实信用原则以及鼓励交易原则，案涉《商铺租赁合同》也不应判决解除；3.《合同法》确立的违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。案涉《商铺租赁合同》中约定逾期15天以上交租的每天加收3%滞纳金。根据该标准换算成年利率为1080%。本案中，即便认定是廖海涛违约，给莫焕笑造成的损失也只是租金未能回收产生的利息损失。莫焕笑按照每日3%主张违约金，显属过高。三、莫焕笑提起本案诉讼实质上是其自身的资金周转原因，需要出售涉案商铺，而涉案商铺目前的租赁合同又没有到期。莫焕笑想提前解除租赁关系，且不作任何补偿，通过诉讼的方式，以达到解除合同，不需要补偿，同时还可以出售商铺，以解决其自身资金问题的目的。莫焕笑的行为有违诚信，且侵犯了廖海涛作为承租人的优先购买权。莫焕笑向一审法院起诉请求：一、解除莫焕笑与廖海涛于2019年2月26日签订的《商铺租赁合同》；二、廖海涛向莫焕笑支付违约金638元(逾期缴纳6月份租金产生的违约金：以5500元为基础，按照每日3%的标准，从2020年6月6日起计算至2020年7月15日为220元；逾期缴纳7月份租金产生的违约金：以5500元为基础，按照每日3%的标准，从2020年7月6日起计算至2020年8月16日为231元；逾期缴纳8月份租金产生的违约金：以5500元为基础，按照每日3%的标准，从2020年8月6日起计算至2020年9月8日为187元)；三、廖海涛承担本案所有的诉讼费用。一审法院判决：驳回莫焕笑的全部诉讼请求。一审案件受理费2015.96元，减半收取1007.98元，由莫焕笑负担。二审中，廖海涛依法提交以下证据：微信聊天记录、收付款记录，用以证明廖海涛一直有支付租金，一直履行合同。莫焕笑未提交新的证据。本院组织了双方当事人进行证据交换与质证。经审核，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零四条、第一百零五条的规定，对上述证据综合予以认定。本院经审理，依法确认一审判决查明的事实。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对莫焕笑的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。结合本案当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：莫焕笑以廖海涛逾期支付租金为由主张解除涉案《商铺租赁合同》，并要求廖海涛向其支付违约金638元的上诉请求，是否应予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；……”的规定，虽然涉案租赁合同的履行持续至今，但莫焕笑主要是对廖海涛2020年6月至8月期间缴纳租金没有按照涉案租赁合同约定而提出异议，故本案应适用民法典实行前的法律、司法解释的规定。经查，双方签订的《商铺租赁合同》约定：“每月租金应于当月5日前支付，乙方（廖海涛）必须依时交租，逾期15天以上交租的每天加收3%滞纳金，逾期一个月不交租的属乙方（廖海涛）违约，除追回欠租外，甲方（莫焕笑）有权收回商铺。”莫焕笑主张廖海涛2020年6月至8月期间逾期缴纳租金，违反上述约定，应予解除涉案租赁合同，但莫焕笑于2020年9月7日发出《律师函》后，廖海涛当天通过微信支付了2020年8月租金，可见廖海涛在主观上不存在逾期支付租金的恶意，截止二审法庭调查，廖海涛也一直有支付租金直至2021年6月。结合微信聊天记录及二审法庭调查的情况，莫焕笑认可吴耀群是代表其向廖海涛收取租金。除了2020年12月至2021年3月、5月廖海涛是在5日前交付租金以外，其他的月份均是在5日之后交付租金。双方交易习惯是廖海涛每月在微信上收到吴耀群提醒通知后支付租金，对此莫焕笑及其委托人吴耀群从来没有提出任何异议。由此可见，莫焕笑对廖海涛支付租金的时间是认可的。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，故可视为莫焕笑和廖海涛已变更合同约定，且变更约定后并没有影响双方租赁合同目的的实现。因此，莫焕笑以廖海涛逾期支付租金为由上诉主张解除涉案《商铺租赁合同》并要求廖海涛支付违约金理据不足，本院不予支持。综上所述，莫焕笑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2015.96元，由上诉人莫焕笑负担。本判决为终审判决。审 判 长 冒庭媛审 判 员 李 翔审 判 员 陈雪娟二〇二一年八月十七日法官助理 梁淑珍书 记 员 陈健欢王志恒