广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13863号上诉人（原审原告，反诉被告）：广州优居网络科技有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风东路733号之一自编113房自编之七十八房。法定代表人：李昆耀，总经理。委托诉讼代理人：刘作朋，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟福强，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：广州市富晟房地产开发有限公司，住所地广东省广州市南沙区黄阁镇麒龙东路中心里四横17号304房（临时经营场所）。法定代表人：孙通文，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，公司员工。委托诉讼代理人：赖悦珊，公司员工。原审第三人：广州市房掌柜网络技术有限公司，住所地广东省广州市天河区华夏路30号1009室。法定代表人：张伟。上诉人广州优居网络科技有限公司（以下简称优居公司）、广州市富晟房地产开发有限公司（以下简称富晟公司）因与原审第三人广州市房掌柜网络技术有限公司（以下简称房掌柜公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，均不服广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初2631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。优居公司上诉请求：1.改判一审判决第一项为富晟公司向优居公司支付1242698.09元代理费；2.改判一审判决第二项为富晟公司向优居公司支付116629.8元逾期违约金（2018年7月1日至实际支付日，利息以1242698.09元为基数，自2018年7月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款利率计算至实际清偿之日止，暂计至2020年10月15日）；3.改判一审判决第三项、第四项为优居公司仅需向富晟公司返还90000元且无需支付违约金；4.本案一审、二审受理费、财产保全费由富晟公司承担。事实和理由：一、富晟公司应支付优居公司代理费金额为1242698.09元而非1094782.09元，一审法院认定事实不清、适用法律错误。（一）《蓝光林肯公园2栋渠道成交明细》、《蓝光林肯公园第二批对佣业绩表》、《蓝光林肯公园第二批对佣业绩确认表（回款结佣70％）》属于由富晟公司控制的书证，有优居公司人员以及富晟公司人员签名，该书证确认代理费金额对优居公司有利，属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条第一款第（二）项规定的书证。结合该规定第四十八条，一审法院未将上述证据作为定案依据属于法律适用错误。（二）富晟公司应向优居公司支付1-603、1-204、1-2403、1-1805房屋代理费954229元。一审法院未为查明案件事实采取积极的方式或措施，严重损害了优居公司的合法权利。（三）一审判决与（2020）粤0115民初2550号案均将2-2203房判定为自来客而无需支付代理费，属于事实认定不清。（四）一审判决遗漏判项直接导致富晟公司应向优居公司支付的1-2203房的代理费21632元未经审理。（五）一审判决支持优居公司诉讼请求部分与起诉金额差额部分尚有9793.91元，因一审判决未说明如何得出判决金额，且在富晟公司未提交任何证据的情况下，该差额部分属于事实认定不清，应支持优居公司。二、一审判决代理费违约金起算点错误。根据双方签订的《项目平台销售合作协议》第四条第4款第（2）项的约定：“佣金以每一自然月为结算周期”，本案代理费违约金的起算点应为2018年7月1日，而非2019年12月9日。三、优居公司应返还金额应为90000元而非315000元。一审判决将1-603、1-204、1-2403、1-1805、2-2203的5套房屋判为自来客，该查明的事实是依据富晟公司单方制作的明细单，该明细单未有优居公司签字或盖章，不能作为认定案件事实的证据。相反，优居公司提交了《蓝光林肯公园第二批对佣业绩表》、《蓝光林肯公园微信截图》、《项目客户确认单》证明上述房屋非自来客。四、一审判决认定事实不清。（一）证据采信错误。首先，如前所述，未认定优居公司主张的书证内容真实，相反却在富晟公司没有任何证据的情况下，将5套房屋判定为自来客而无需支付代理费，一审判决明显属于适用法律错误。其次，为证明前述三个证据的真实性，优居公司申请本案关键证人董某、吕某出庭作证，但一审法院不同意优居公司证人出庭作证申请而直接否认该两证据的真实性，一审判决的程序瑕疵直接导致本案事实认定不清。再次，富晟公司在提交《蓝光林肯公园自来客返款明细》同时否认优居公司提交的《蓝光林肯公园第二批对佣业绩表》的真实性，其行为违反禁止反言的诚实信用原则，一审法院未采信《蓝光林肯公园第二批对佣业绩表》属于适用法律错误。（二）遗漏诉讼请求。未对1-2203房作认定。（三）一审判决在未采信优居公司上述三份证据，且在全案没有其他证据能计算出代理费金额的情况下，无从得出代理费金额。（四）同案不同判。一审法院在证据完全一致的情况下将2-1902、2-2401房判断为优居公司成交的客户、将1-603房判为自来客，将1-1105、1-404、1-801等房判定为优居公司成交的客户，将1-2403房判为自来客，属于同案不同判情形。（四）重复处理。2-2203房的电商费，重复处理。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误。一审法院遗漏处理1-1502房，判决书中已经确认该房屋为优居公司业绩，但在计算佣金时遗漏计算该房屋的佣金。富晟公司针对优居公司的上诉请求辩称：1.优居公司第一项上诉请求主张的代理费未扣减富晟公司已经支付的代理费以及佣金，不符合法律规定，也不符合事实。2.根据谁主张谁举证原则，优居公司应对其提出诉讼请求依据的事实进行举证，否则应承担举证不能的后果。优居公司提供的证据不能证明其主张的商品房由其介绍成交，并已符合合同约定的支付佣金的条件。因此，请求驳回优居公司上诉请求。富晟公司上诉请求：l.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回优居公司对富晟公司的全部诉讼请求；2.撤销一审判决第三项，改判优居公司向富晟公司返还1935000元；4.撤销一审判决第四项，改判优居公司向富晟公司支付逾期付款违约金（违约金以1935000元为本金，从2018年5月1日起计至实际清偿之日止，从2018年5月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算，2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）；5.一审、二审的全部诉讼费用由优居公司承担。事实和理由：一、一审法院认定富晟公司应当向优居公司支付佣金1094782.09元及逾期付款违约金，没有事实及法律依据。1.根据《项目平台销售合作协议》第四条第2款第（2）项约定，涉案房屋2-1904、1-1705、1-2102、1-2301、1-1801、2-1804、1-1304、1-2404、1-2201、2-2304、1-1802等房均为自来客，上述房屋不应计提服务费，如已经计提服务费的应当返还或扣减。2.根据销售合作协议约定，佣金结算时间及方式为：自客户成交后结算应支付佣金的70%，待成交客户与富晟公司签署《商品房买卖合同》并付清全部总房价款后结清剩余30%。佣金以每一自然月为结算周期，每个结算周期次日将应结算的成交结算清单和请款函提交给富晟公司确认，双方书面确认成交结算单。双方书面确认的结算单无误后，优居公司就应收取佣金出具等额有效发票及付款审批表给富晟公司，富晟公司收到正式发票确认无误后三个月内以转账方式支付佣金。富晟公司未收到发票前，可延期支付相应款项。搁置是否应计提佣金以及佣金金额的争议，现双方未书面确认成交结算单，优居公司未就应收佣金出具等额有效发票给富晟公司等，优居公司未能提供证据证明其应收取的服务费已经满足约定付款条件并达到约定的付款时间等，优居公司无权要求富晟公司支付服务费，更无权要求富晟公司支付逾期付款违约金。二、优居公司应当向富晟公司返还款项1935000元及支付逾期付款违约金。1.根据涉案《项目平台销售合作协议》第四条第2款约定，自来客，即非乙方介绍成交客户，乙方所收取成交客户的50000元电商费，在扣除10％平台使用费和税费后，剩余45000元返还甲方，具体返还时间以及返还方式：由乙方于每自然月的最后一个工作日将对应自然月内已收取而应返还给甲方的全部电商费返还至甲方指定账号；对于自来客甲方不再向乙方支付佣金。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，富晟公司主张违约金的计算标准从2018年2月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算，2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算，符合法律规定。优居公司针对富晟公司的上诉请求辩称：1.根据富晟公司一审提交的自来客明细表，可以证明双方对是否属于自来客进行对账并签署书面文件，本案中，富晟公司并未提交自来客房款明细表证实其主张，因此富晟公司关于自来客的主张不属实。2.优居公司已经提供第二批对佣业绩表、第二批对佣业绩确认表、二栋渠道成交明细表，上述三份表格均有相关人员签字确认，富晟公司对签字人员身份已确认，结合优居公司提交的报备记录以及客户确认单，足以证实优居公司要求支付佣金的客户明细。房掌柜公司未到庭陈述意见亦未提交书面意见。优居公司于2020年3月19日向一审法院起诉请求：1.富晟公司向优居公司支付服务费1685033元；2.富晟公司向优居公司支付逾期违约金（以1685033元为基数，自2018年4月1日起计至实际支付之日止，按每日千分之一计算）；3.由富晟公司承担本案诉讼费、保全费。富晟公司向一审法院提出反诉，请求：1.优居公司支付富晟公司电商费返还款款项1935000元（按43套×45000元/套计算）；2.优居公司支付富晟公司逾期违约金（以1935000元为基数，自每套房屋应付款次日起计算至实际支付之日止，按每日千分之一的标准）；3.优居公司承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：富晟公司是涉案房屋所在楼盘的开发商。富晟公司（为甲方）与优居公司（为乙方）、房掌柜公司（为丙方）签订了《项目平台销售合作协议》，协议约定：合作期内，乙、丙方为甲方蓝光林肯公园（批复命名为“通大旭日园”）项目的商品房销售提供居间服务。乙、丙方为甲方提供3个月的服务，自2018年4月1日起至2018年6月30日止。……三、服务内容……4、乙、丙方在本合作周期结束之日撤场，合作期结束后15个自然日设定为乙、丙方设定为乙、丙方在合作期内已推介客户的保护期，保护期内该客户成交的，仍然由乙方或丙方收取该成交客户50000元电商费及按本协议约定的标准结算佣金。5.为协助甲方进行相应的认购工作，提高甲方项目的成交量，甲方同意每周与乙、丙方核对与客户成功认购相关的房屋信息。四、费用及付款方式：1.合作期内，项目所有成交客户均需交50000元电商费用，由乙、丙驻场统一办理收取电商费用的手续；2.本协议约定合作期限内，乙、丙所得收益（含电商费以及佣金），具体如下：（1）本合同约定合作期限内，乙方或丙方成交客户，即乙方或丙方介绍成交客户，由相对乙、丙方中居间介绍成交的一方收取50000元电商费以及由甲方向该方支付该方客户该套商品房总价款1%的佣金；（2）自来客，即非乙、丙方介绍成交客户，由乙、丙方轮流收取成交客户的50000元电商费，即4月电商费由乙方收取，5月电商费由丙方收取，6月电商费由乙方收取。乙、丙方收取成交客户的50000元电商费，在扣除10%平台使用费和税费（即5000元）后，剩余45000元返还甲方，具体返还时间及返还方式：由乙、丙方于每自然月的最后一个工作日内将已收取而应返还给甲方的全部电商费返还至甲方指定账号；对于自来客甲方不再向乙、丙方支付佣金。同时，甲方应向丙方提供合法有效税率为6%的增值税专用发票以及成交明细，若甲方委托第三方单位收款的，第三方应另行与丙方签署费用支付合同以及开具税率为6%的增值税专用发票，具体收款单位以甲方盖章确认的《付款委托书》为准。3.乙方或丙方成交客户，即乙方或丙方介绍客户购买甲方商品房的成交标准为：客户与甲方签署相应协议及客户与甲方指定公司签署相应配套协议并支付所购商品房的首期款（不低于商品房总价款的20%），即甲方与客户所签署认购书中列明的首期款。4.佣金结算时间及方式：（1）自客户成交后，由甲方向乙方或丙方结算应支付佣金的70%，待成交客户与甲方签署《商品房买卖合同》并向甲方付清全部总房价款后结清剩余30%佣金。（2）佣金以每一自然月（指每自然月1日至30/31日）为结算周期，每个结算周期次日将应结算的成交结算单和请款函提交给甲方确认，双方书面确认成交结算单。（3）双方书面确认的成交结算单无误后，乙、丙方就应收佣金出具等额有效发票及付款审批表给甲方。甲方在收到乙、丙方的正式发票确认无误后三个月内以转账方式向乙、丙方支付该佣金。甲方未收到发票前，可延期支付相应款项。5.乙、丙基于本合同项下的收款账号信息如下：乙方账号：……丙方账号：……6.如乙方或丙方收取电商费、佣金、平台使用费以及税费后因各种原因导致无法继续交易的，视为交易失败，包括但不限于客户或客户指定人员最终未能与甲方签署商品房买卖合同、无论何种原因甲方最终同意退还已收取购房款、无论何种原因第三方退还已收取装修款等情况。该方不收取该宗电商费、佣金、平台使用费以及税费，且该方已收取该宗电商费、佣金、平台使用费以及税费，由该方，即收款方于交易失败之日起7天内将佣金退回给甲方、将电商费、平台使用费以及税费退回客户。……九、合同的变更、解除及违约处理……4.如甲方逾期付款，则每逾期一天，向乙方或丙方支付逾期部分款项的千分之一作为逾期违约金。……7.若乙方或丙方逾期退还甲方应退款项的，每逾期一日应按拖欠金额1‰（千分之一）的标准向甲方支付违约金。协议签订后，优居公司向富晟公司提供了商品房销售居间服务。双方就合同履行形成以下流程：优居公司在其与富晟公司的微信群向富晟公司报备，经纪公司带客户到售楼现场。客户到现场后，优居公司员工和客户填写《林肯公园项目客户确认单》，确认单上有富晟公司的销售人员签字确认。签署确认单后，富晟公司销售人员负责接待客户、推销房屋。客户确定购买房屋意愿后向富晟公司交购房定金、签订商品房定购书。客户随即在现场或在签购房合同前与优居公司签电商客户增值服务协议，并向优居公司支付电商费50000元。合同期届满后，双方因佣金的支付与电商费的返还问题产生纠纷。优居公司向一审法院提起本案诉讼，并向一审法院提出财产保全申请，要求查封、扣押或冻结富晟公司名下价值2636702元的财产，并由天安财产保险股份有限公司广东省分公司营业部提供保单为6303130181820200000275的保单保函作为财产保全申请的担保。一审法院于2020年4月3日作出（2020）粤0115民初2631号民事裁定书，裁定查封、扣押或冻结被告广州市富晟房地产开发有限公司名下价值2636702元的财产。优居公司支付了保全费5000元。富晟公司于2020年5月8日向一审法院提起反诉。关于涉案房屋是否系由优居公司介绍成交的情况。优居公司提供了其向富晟公司报备推介客户、催收佣金的微信聊天记录、《林肯公园项目客户确认单》及阳光家园网址截图，富晟公司提供了部分涉案房屋的《订购书》，上述证据证明优居公司介绍成交了1-1105、1-404、1-801、1-1004、1-1001、1-1303、2-1904、2-1204、1-1702、1-1705、1-1104、1-1402、1-2102、1-1204、1-203、1-1901、1-1403、1-302、1-501、1-2101、1-403、1-2202、1-1401、1-505、1-1905、1-202、1-2205、1-2004、1-1405、1-2204、1-2301、1-2304、1-2104、1-1704、1-1801、2-404、1-405、2-1602、2-2402、2-1804、1-1304、1-2105、1-2404、1-2201、1-503、1-2401、2-2104、2-2403、2-2304、1-401、1-1802、1-2303、1-1504、1-1102、2-2302、2-2003、1-1502房屋。其中，优居公司主张支付佣金的1-1105、1-404、1-801、1-1004、1-1001、1-1303、2-1904、2-1204、1-1702、1-1705、1-1104、1-1402、1-2102、1-1204、1-203、1-1901、1-1403、1-302、1-501、1-2101、1-403、1-2202、1-1401、1-505、1-1905、1-202、1-2205、1-2004、1-1405、1-2204、1-2301、1-2304、1-2104、1-1704、1-1801、2-404、1-405、2-1602、2-2402、2-1804、1-1304、1-2105、1-2404、1-2201、1-503、1-2401、2-2104、2-2403、2-2304、1-401、1-1802、1-2303、1-1504、1-1102、2-2302、2-2003房的成交价合计为149837309元。另外，购买1-603、1-204、1-2403、1-1805、2-2203、1-504、1-1301房的客户为自来客。关于款项支付的情况。富晟公司提供了《中国建设银行单位客户专用回单》六份，回单显示富晟公司于2018年4月23日向优居公司支付了983700元，于2019年5月22日向优居公司分两次支付了186173元和213827元，于2019年6月4日向优居公司支付了100000元，于2019年7月19日向优居公司支付了100000元，于2019年8月5日支付了200000元，共支付了1783700元。富晟公司确认于2018年4月23日支付的款项中的56313元、于2019年5月22日支付的款项的中156006元、于2019年6月4日支付的款项中的82463元、于2019年7月19日支付的款项中的58405元、于2019年8月5日支付的款项中的50404元系用于支付涉案合同项下的佣金，富晟公司支付的该合同项下的佣金合计为403591元。优居公司没有提供其向富晟公司返还电商费的证据。优居公司曾于2019年9月9日以居间合同纠纷为案由向一审法院起诉富晟公司，向富晟公司主张包括涉案合同在内的合同期为2018年4月1日至2018年6月30日的《项目平台销售合作协议》、2017年12月26日至2018年3月31日的《房天下技术服务合同》、2017年10月25日至2017年12月25日的《项目平台销售合作协议》的三个合同项下的佣金。后优居公司申请撤回起诉，一审法院于2019年12月26日依法裁定准许其撤回起诉。一审法院认为：优居公司、房掌柜公司与富晟公司签订的《项目平台销售合作协议》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的规定，合法有效，三方均应按合同切实履行义务。关于优居公司的诉讼请求。上述协议签订后，优居公司为促成涉案楼盘1-1105、1-404、1-801、1-1004、1-1001、1-1303、2-1904、2-1204、1-1702、1-1705、1-1104、1-1402、1-2102、1-1204、1-203、1-1901、1-1403、1-302、1-501、1-2101、1-403、1-2202、1-1401、1-505、1-1905、1-202、1-2205、1-2004、1-1405、1-2204、1-2301、1-2304、1-2104、1-1704、1-1801、2-404、1-405、2-1602、2-2402、2-1804、1-1304、1-2105、1-2404、1-2201、1-503、1-2401、2-2104、2-2403、2-2304、1-401、1-1802、1-2303、1-1504、1-1102、2-2302、2-2003房的交易提供了介绍成交服务。虽然《项目平台销售合作协议》约定佣金结算支付前提是富晟公司对优居公司提交的结算材料作出书面确认和符合收取相应款项的条件，但富晟公司作为销售商品房的企业，掌握接洽客户、签订合同、支付房款的具体情况，长期未作结算付款，违反诚实信用的原则。现优居公司要求富晟公司支付佣金即服务费及逾期付款的违约金，合法有据，一审法院予以支持。富晟公司应依约按商品房总价款1%的标准向优居公司支付佣金1498373.09元。优居公司于2019年9月9日起诉主张合作期间所介绍成交房屋的佣金，富晟公司应在三个月内，即2019年12月8日前，支付上述佣金。富晟公司已于2019年12月8日前向优居公司支付佣金403591元，还应向优居公司支付佣金1094782.09元。富晟公司逾期支付的，应支付违约金。富晟公司主张合同约定的违约金计算标准过高，违约金应以1094782.09元为本金，自2019年12月9日起至付清款项之日止,按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。违约金总额以本金为限。关于富晟公司的反诉请求。涉案购买1-603、1-204、1-2403、1-1805、2-2203、1-504、1-1301房的客户为自来客，优居公司应按照合同约定向富晟公司返还电商费，具体为315000元（按7套×45000元/套计算）。双方合同约定优居公司应于每自然月的最后一个工作日内将已收取而应返还给富晟公司的全部电商费返还至富晟公司指定账号，现根据双方提供的证据无法查明收取电商费的时间，富晟公司也未能明确应退还电商费的具体金额和期限，故一审法院酌定在富晟公司主张相应权利后，优居公司未退还上述电商费的，应承担相应的违约责任。优居公司主张合同约定的违约金计算标准过高，违约金应以315000元为本金，自2020年5月9日起至付清款项之日止,按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，总额以315000元为限。对于富晟公司主张的超出上述金额的款项，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款的规定，于2020年9月27日作出判决如下：一、广州市富晟房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向广州优居网络科技有限公司支付1094782.09元；二、广州市富晟房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向广州优居网络科技有限公司支付逾期付款违约金（违约金以1094782.09元为本金，自2019年12月9日起至付清款项之日止,按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，总额以1094782.09元为限）；三、广州优居网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向广州市富晟房地产开发有限公司返还315000元；四、广州优居网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向广州市富晟房地产开发有限公司支付逾期付款违约金（违约金应以315000元为本金，从2020年5月9日起至付清款项之日止,按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，总额以315000元为限）；五、驳回广州优居网络科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回广州市富晟房地产开发有限公司的其他反诉请求。本案本诉受理费27894元、反诉受理费16613元、保全费5000元），由广州优居网络科技有限公司负担本诉受理费18112元、反诉受理费2704元、保全费3247元，广州市富晟房地产开发有限公司负担本诉受理费9782元、反诉受理费13909元、保全费1753元。本院二审查明并认定以下事实：第一，优居公司、富晟公司对一审判决认定的1-1105、1-404、1-801、1-1004、1-1303、2-1204、1-203、1-302、1-403、1-202、1-2004、1-2204、1-2304、1-2104、1-405、2-1602、2-2402、1-503、1-2401、2-2403房为优居公司介绍成交的事实无异议，本院予以认可。经核对一审中优居公司、富晟公司提交的证据，上述20套房屋的相关证据为：除优居公司提交的蓝光林肯公园第二批对佣业绩表、蓝光林肯公园第一批对佣（二次对佣）明细表、蓝光林肯公园第二批对佣业绩确认表以及蓝光林肯公园2栋渠道成交明细表格之外，优居公司另提交微信报备记录或项目客户确认单予以证实。同时富晟公司提交的证据不足以证实上述20套房屋的最终购买人并非优居公司推介的客户。第二，富晟公司认为1-2101房为自来客的理由：优居公司提交的《项目客户确认单》无项目主管签名；1-1304、2-2304、1-401房为自来客的理由：无《项目客户确认单》；2-1904房为自来客的理由：无《项目客户确认单》，且优居公司提交的经纪公司无工商登记信息；1-1001房为自来客的理由：优居公司提交的《项目客户确认单》与微信报备时间不在本案合同合作期内，成交姓名与报备姓名不一致；1-1705房为自来客的理由：成交姓名与报备姓名不一致，项目客户确认单上现场销售签名与定购书及其他材料不一致；1-1204、1-1403、1-2105、2-2104房为自来客的理由：项目客户确认单上现场销售签名与定购书及其他材料不一致；1-505房为自来客的理由：优居公司提交的《项目客户确认单》与微信报备时间距离成交日24天；1-2301、1-1802、1-2102房为自来客的理由：成交姓名与报备姓名不一致；1-1704、1-2303、1-1504、2-2302、1-2202房为自来客的理由：项目客户确认单上现场销售签名与定购书不一致；1-1801、1-2404、1-2201房为自来客的理由：成交姓名与报备姓名不一致，且项目客户确认单上现场销售签名与定购书或其他材料不一致；1-1102房为自来客的理由：报备时间及项目客户确认单时间不在涉案合同合作期内，距离成交27天，且项目客户确认单上现场销售签名与定购书不一致；1-1702房为自来客的理由：项目客户确认单上现场销售签名与定购书或其他材料不一致，且报备时间距离成交时间16天；1-1405、2-1804房为自来客的理由：项目客户确认单时间在微信报备日期之前；1-1104、1-1402、1-1901、1-1401、1-2205、2-404、1-1502房为自来客的理由：未经富晟公司确认；1-501房为自来客的理由：无微信报备记录；1-1905房为自来客的理由：微信报备时间不在双方合同期限内，且未经富晟公司确认；2-2003房为自来客的理由：已退房。对此，优居公司认为：确认2-2304、1-401房没有项目客户确认单，1-1304房有项目客户确认单；2-1904房有项目客户确认单且该家地产公司更名；1-1705、1-2301、1-1801、1-2404、1-2201、1-1802房均有微信报备及项目客户确认单，且上述材料记载的姓名、电话号码尾数（四位）与定购书一致。关于2-2003房，退房的人并非优居公司成交的客户。关于其他房屋的意见：上述房屋均有项目客户确认单，且均有客户本人及销售签名，可以与微信报备记录相互匹配，虽然项目客户确认单中谢振亮未签字，但不能以此为由否认客户由其推荐，后续的对佣明细表中，谢振亮对上述房屋进行确认；其与富晟公司存在三份合同，最早自2017年10月25日开始，且在双方交易习惯中，因其负责宣传、推广、推荐客户等事项，在签署正式的合同期之前，已开始推广销售，上述房屋的认购、网签均在合作期内；现场销售均是富晟公司工作人员，其所称的签字不一致与其没有关系，结合微信报备记录，足以证实客户由其推荐。经核对一审中优居公司、富晟公司提交的证据，上述37套房屋的相关证据为：除优居公司提交的蓝光林肯公园第二批对佣业绩表、蓝光林肯公园第一批对佣（二次对佣）明细表、蓝光林肯公园第二批对佣业绩确认表以及蓝光林肯公园2栋渠道成交明细表格之外，优居公司另提交微信报备记录或项目客户确认单予以证实。同时，富晟公司提交的证据不足以证实上述37套房屋的最终购买人并非优居公司推介的客户[特别说明：1-1304房有项目客户确认单，微信报备记录，且上述材料记载的姓名、电话号码尾数（四位）与定购书均一致；2-2304房无项目客户确认单，但有定购书和微信报备记录，且微信报备记录记载的姓氏和电话号码尾数（四位）与定购书一致；1-401房无项目客户确认单，但有微信报备，且记载的电话号码尾数（四位）与蓝光林肯公园第二批对佣业绩表（该对佣业绩表为复印件，但该表每页底部有“已核无误”、“吕某”、“何秀英”“谢振亮”等手写字迹）一致;富晟公司一审时多次提交佣金总表，其中2020年6月11日提交的佣金总表未主张1-401房为“自来客”，并主张已经支付完毕佣金，2020年7月30日提交的佣金总表主张1-401房为“自来客”，富晟公司没有提交该房的定购书、网签合同或其他证据证实1-401房的最终购房人情况；2-1904房有微信报备记录、中介出具的收佣声明书，且微信报备的电话号码尾数（四位）与定购书记载一致；1-1001、1-2102房有微信报备表、项目客户确认单、定购书，且项目客户确认单姓氏、电话号码尾数（四位）与定购书一致；1-1705、1-2301、1-1801、1-2404房有微信报备记录、项目客户确认单和定购书，微信报备记录、项目客户确认单的姓氏虽与定购书不一致，但电话号码尾数（四位）一致；1-2201房有微信报备记录、项目客户确认单和定购书，微信报备记录、项目客户确认单的姓氏与定购书的其中一人记载一致，电话号码尾数（四位）一致；1-1802房有微信报备记录、项目客户确认单和定购书，微信报备姓氏与定购书一致，项目客户确认单的姓氏与定购书不一致，但三份材料上电话号码尾数（四位）一致；1-501房无微信报备记录，但有项目客户确认单，且记载的姓氏、电话号码尾数（四位）与定购书一致；2-2003房，富晟公司提交退款转账凭证，但显示退房人为林紫叶，退房时间2018年4月9日，定购书显示该房的买受人为赵建令，成交日期2018年5月23日，优居公司提交的微信报备记录、项目客户确认单记载的姓氏、电话号码尾数（四位）均与定购书一致]。第三，优居公司认为1-603、1-204、1-2403、1-1805、2-2203房并非自来客。经审查双方提交的证据以及双方一、二审的陈述，关于上述5套房屋，优居公司一审提交蓝光林肯公园第二批对佣业绩表、蓝光林肯公园第一批对佣（二次对佣）明细表、蓝光林肯公园第二批对佣业绩确认表以及蓝光林肯公园2栋渠道成交明细表格。另，1-603房定购书记载的购房人姓名以及其中一个电话号码尾数（四位）与微信报备记载一致，且优居公司提交该套房的中介收佣证明；关于1-204房，优居公司主张该套房的微信报备记录以及项目客户确认单与1-203房是同一个，但富晟公司另提交1-204房的商品房预售合同，显示购房人的电话号码并非定购书记载的号码；1-2403房定购书记载的购房人姓名与微信报备记录不一致，但与项目客户确认单记载的其中一个姓氏一致，且定购书记载的其中一个电话号码尾数（四位）与微信报备、项目客户确认单记载一致；1-1805房没有客户成交确认单，有微信报备记录、定购书，显示购房人姓氏、电话号码尾数（四位）一致；2-2203房虽有微信报备记录、项目客户确认单，但富晟公司已提交商品房预售合同证实上述房屋最终成交人并非优居公司促成（合同记载的购房人姓氏或姓名、电话号码均与项目客户确认单或微信报备记录不一致）。第四，优居公司主张的涉案房屋成交价是以定购书记载的房屋成交价为准，富晟公司确认是以定购书记载的房屋成交价作为计算佣金的依据。经核算一审判决的计算数额，一审判决认定的房屋成交价是依据优居公司主张的房屋成交价相加得出，但计算数额有误，且双方确认1-404房的成交价为1985065元。经计算，一审判决认定成交的56套房屋成交价合计应为150816845元。另查，1-603房的成交价为1996839元，1-2403房的成交价为2163220元，1-1805房的成交价为3420355元。第五，优居公司与富晟公司就包含涉案合同在内的三个合同项下的佣金均产生争议，另两案一审案号分别为（2020）粤0115民初2550号（以下简称2550号案）、（2020）粤0115民初2549号（以下简称2549号案）。关于1-1502房，本院在2549号案中已认定为优居公司介绍成交，并判决富晟公司支付佣金。关于2-2203房，本院在2550号案中已认定为自来客，并判决优居公司返还电商费。第六，优居公司在本案一审时未主张富晟公司支付1-2203房的佣金。经二审审查，确认一审法院查明的其他事实。优居公司二审申请证人董某、吕某出庭作证，拟证明其提交的蓝光林肯公园第二批对佣业绩表、蓝光林肯公园第二批对佣业绩确认表以及蓝光林肯公园2栋渠道成交明细表格等证据的真实性。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款的规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律法规和相关司法解释的规定。本案二审争议的焦点为：一、优居公司介绍成交的房屋数额如何确定；二、富晟公司应当支付的佣金数额以及违约金如何确定；三、优居公司应当返还的电商费以及违约金如何确定。关于争议焦点一。第一，双方对于一审判决已认定的1-1105、1-404、1-801、1-1004、1-1303、2-1204、1-203、1-302、1-403、1-202、1-2004、1-2204、1-2304、1-2104、1-405、2-1602、2-2402、1-503、1-2401、2-2403房为优居公司成交的事实没有异议，本院予以认可。第二，对于富晟公司否认为优居公司成交的1-2102、1-2101、1-1304、2-2304、1-401、2-1904、1-1001、1-1705、1-1204、1-1403、1-2105、2-2104、1-505、1-2301、1-1802、1-1704、1-2303、1-1504、2-2302、1-2202、1-1801、1-2404、1-2201、1-1102、1-1702、1-1405、2-1804、1-1104、1-1402、1-1901、1-1401、1-2205、2-404、1-1502、1-501、1-1905、2-2003房，优居公司提交了微信报备记录、项目客户确认单以及蓝光林肯公园第二批对佣业绩表等证据证实其主张。对于富晟公司提出的否认理由。本院认为，双方存在三份合作合同，现有证据证实上述房屋为优居公司在合作期内为富晟公司介绍成交，且在三个案件中并未重复认定。同时，一审庭审时富晟公司并未主张项目客户确认单需要项目主管签名。且富晟公司提交的证据不足以证实上述37套房屋的最终购买人并非优居公司推介的客户。综上，本院对富晟公司否认理由不予采纳，并认定上述37套房屋为优居公司介绍成交。第三，关于1-1502房，已在另案中判决富晟公司支付佣金，本院不再重复认定。第四，优居公司认为1-603、1-204、1-2403、1-1805、2-2203房并非自来客，而是其介绍成交的客户。根据查明的事实，关于2-2203房，优居公司虽提交微信报备记录、项目客户确认单、对佣业绩表等证据，但富晟公司已提交证据证实上述房屋最终的购房人并非优居公司介绍成交，故一审判决认定2-2203房并非优居公司介绍成交合理，本院予以认可。关于1-204房，优居公司主张该房与1-203房是同一份微信报备记录和项目客户确认单，该主张不符合双方合同约定，且富晟公司提交该房屋的商品房预售合同，显示购房人的姓名与微信报备记录以及项目客户确认单的电话号码并不一致，综合双方证据，本院认为一审判决认定1-204房并非优居公司介绍成交合理，本院予以认可。关于1-603、1-2403、1-1805房，优居公司提交的微信报备记录或项目客户确认单，可以与富晟公司提交的定购书相互对应，综合双方提交的证据，本院认为优居公司主张上述三套房屋为其介绍成交，具有合理性，本院予以支持。故，一审判决认定1-603、1-2403、1-1805房为自来客，该认定欠妥，本院予以纠正。第五，关于1-2203房，因优居公司在一审时并未主张该套房屋的佣金，本院在本案中不予调处。关于争议焦点二。如前所述，优居公司共促成涉案59套房屋成交，富晟公司要求优居公司支付佣金及逾期付款违约金，合法有据，本院予以支持。经核算，上述59套房屋的成交价合计为158397259元（150816845元+1996839元+2163220元+3420355元），故富晟公司应支付的佣金总额为1583973元。因富晟公司已经支付佣金403591元。富晟公司还应支付的佣金数额为1180382元。关于违约金的计算标准，一审判决已有论述，本院予以认可，不再赘述。违约金应以1180382元为本金，自2019年12月9日计至付清款项之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，违约金总额以1180382元为限。关于争议焦点三。如前所述，本院认定1-204、2-2203房为自来客，但2-2203房在2550号案中已判决优居公司返还电商费，本案不再重复认定。结合优居公司对一审判决确认的1-504、1-1301房为自来客无异议的事实，本院认定，优居公司应返还电商费135000元（3×45000元/套）。另外3套房屋，本院已认定为属于优居公司介绍成交，优居公司无需返还电商费。关于违约金，一审判决已有论述，根据本案案情，一审判决关于违约金的认定并无明显不当，本院予以认可。故，违约金以135000元为本金，自2020年5月9日起至付清款项之日至，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，总额以135000元为限。综上所述，优居公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。富晟公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初2631号民事判决第五、六项；二、变更广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初2631号民事判决第一项为：广州市富晟房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向广州优居网络科技有限公司支付1180382元；三、变更广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初2631号民事判决第二项为：广州市富晟房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向广州优居网络科技有限公司支付逾期付款违约金（违约金以1180382元为本金，自2019年12月9日起至付清款项之日止,按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，总额以1180382元为限）；四、变更广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初2631号民事判决第三项为：广州优居网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向广州市富晟房地产开发有限公司返还135000元；五、变更广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初2631号民事判决第四项为：广州优居网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向广州市富晟房地产开发有限公司支付逾期付款违约金（违约金应以135000元为本金，从2020年5月9日起计至付清款项之日止,按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，总额以135000元为限）；六、驳回广州优居网络科技有限公司的其他诉讼请求；七、驳回广州市富晟房地产开发有限公司的其他反诉请求。一审本诉受理费27894元、反诉受理费16613元、保全费5000元），由广州优居网络科技有限公司负担本诉受理费14521元、反诉受理费715元、保全费2603元，广州市富晟房地产开发有限公司负担本诉受理费13373元、反诉受理费15898元、保全费2397元。二审案件受理费39249元，由广州优居网络科技有限公司负担1193元，广州市富晟房地产开发有限公司负担38056元。本判决为终审判决。审判长  李光华审判员  谭红玉审判员  邓 颖二〇二一年八月二十六日书记员  林臻灏区敏儿