广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13891号上诉人（原审原告）：沈立均，男，汉族，1973年1月24日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审被告）：广州市亿昌物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区中山大道中1105号1-6层6楼自编601房。法定代表人：潘炜翰，职务：董事长。委托诉讼代理人：张杰，广东百越律师事务所律师。上诉人沈立均因与被上诉人广州市亿昌物业管理有限公司（以下简称亿昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初13271号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。上诉人沈立均到庭参加诉讼，被上诉人亿昌公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈立均上诉请求：1.撤销一审判决第四项；2.由亿昌公司退还沈立均2020年1月至3月份的公摊水费240元；3.由亿昌公司退还沈立均2020年1月至3月的设施维护费1423元；4.由亿昌公司退还沈立均的合同保证金17526元；5.本案全部诉讼费由亿昌公司承担。事实与理由：一、关于公摊水费问题。亿昌公司与沈立均尽管在合同中事先约定了收取公摊水费的标准（即80元/月），但亿昌公司代收代缴的公摊水费与所对应的实际用水总量严重不符，明显存在弄虚作假的情形，且擅自提高水费单价。亿昌公司设置固定的公摊水费80元/月，但沈立均实际并未发生公摊水费所对应的用水数量，从而导致亿昌公司丧失了收取80元/月的公摊水费的事实基础。在沈立均已经证实亿昌公司收取的公摊水费与实际用水量明显不符，且亿昌公司没有充分证据可支持其收取公摊水费80元/月的事实依据的情况下，沈立均请求亿昌公司退还2020年1月至3月的不实公摊水费240元合情合理。二、关于亿昌公司收取公摊用电量的问题。从沈立均提交的证据可知，对于亿昌公司在2020年3月给405房和524房所分配的公摊用电量明显不合理。405房面积大于524房，405房的实际用电量远远小于524房，在相同公摊系数下，405房的公摊用电量反而大于524房显然不合理。三、关于设施维护费问题。在沈立均提交的证据中反映了亿昌公司向沈立均出具的2020年1-4月份的租金条，其中1-3月的设施维护费合计为1302元（即：434+434+434），供用电设施维护及服务费合计为121元（即：0+88+33），两项合计1423元。尽管本案租赁合同附件一《水、电费价格及其他收费项目》表格中已经列明设施维护费收费标准为434元/月，用电设施维护及服务费的每用收费数额待定，但亿昌公司收取上述约定费用应当存在必要的设施维护事实，且已经产生支出费用的客观前提。若不存在这个客观前提，上述1423元的设备维护收费则变成了事实上的“虚开项目”收费。本案中，亿昌公司未提供任何其已支出的与设施维护相关的费用凭证，沈立均请求亿昌公司返还虚开项目收费1423元，是正当的合理要求，一审法院驳回沈立均该项诉请与事实不符。四、关于退还合同保证金的问题。依据本案租赁合同第4.1条的约定，沈立均在签约之日须支付合同履约保证金17526元，即3个月的押金，沈立均当时已按约支付。在2020年度出现疫情后，各行各业均受到严重影响。亿昌公司根据市场行情开始下调租金进行招租或续租。但亿昌公司从2020年8月20日起开始按原合同条款执行，租金由原5842元上涨到6134元。沈立均对此持有异议，同为承租人遭受不同待遇，亿昌公司“厚此薄彼”行为，有为公平诚信行业操守。协调无望下，沈立均于2020年12月底提出解除本案租赁合同，在12月30日移交了涉案405房，但亿昌公司一直拒绝退还保证金。综上，请求二审法院予以改判。亿昌公司书面答辩称：一、关于水费问题。事实上，将双方签订的《租赁合同》附件一及《和安堡大厦写字楼费用明细表》中的“水费”定义为“公摊水费”并不准确。从附件一可清楚看出，沈立均每月向亿昌公司缴交的水费为80元/间，即沈立均缴交水费的标准为每间每月80元。亿昌公司对每间房屋租赁面积100㎡以下（含100㎡）的承租人均按照每月80元收取水费。对这一标准，每个承租人都知情且同意，之所以按照该标准收取水费，是因为房屋内没有安装独立的水表。二、关于公摊用电量问题。合同附件一已明确公共用电分摊的范围，涉案大厦设有单独的公共用电电表，每个月公共用电总数除以大厦总出租面积得出公摊系数，公摊系数乘以每间租赁房屋面积得出公摊度数。公摊电量与实际用电量无关，405房的面积大于524房，其公摊用电量当然大于524房并未不合理。三、关于设施维护费问题。合同附件一已经明确区分了“供用电设施维护及服务费”和“设施维护费”，前者专指供用电设施的维护及服务费，后者是指除供用电设施之外的公共设施设备维护费用。多年来，沈立均一直按照约定标准缴交上述两项费用，表明其清楚二者区别。另，设施维护费系根据承租房屋的面积确定相应金额，供用电设施维护及服务费也与每个承租人承租的面积和用电量有关，亿昌公司按照约定向不同的承租人收取不同的费用，符合各自的约定。四、关于退还保证金问题。本案中沈立均单方解约，且在二审中才提出退还保证金，属二审新增诉请。二审法院依法应不予审理。综上，请求二审法院予以维持。2020年4月27日，沈立均向一审法院起诉请求判令：1.亿昌公司向沈立均返还2020年2月1日至2月29日期间已支付的全部租金5842元；2.确认租赁合同第8.3条及第8.4条无效；3.亿昌公司退还沈立均2020年3月6日至3月12日断电期间的租金1568元；4.亿昌公司退还沈立均2020年1月1日至3月31日的公摊水费240元；5.亿昌公司退还沈立均2020年1月1日至3月31日的电费147元；6.亿昌公司退还沈立均2020年1月1日至3月31日的设施维护费1423元；7.确认沈立均在租赁合同期间基于租户的身份有权利选择亿昌公司所公示的月保停车服务，亿昌公司有义务及时配合办理恢复月保卡的正常使用手续；8.亿昌公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2019年8月20日，沈立均（承租人，乙方）与亿昌公司（出租人，甲方）签订《写字楼租赁合同》（以下简称《合同》），约定：甲方同意按现状将位于广州市天河区中山大道中1105号和安堡商业大厦405房（以下简称“涉案房屋”），建筑面积83.46平方米的物业（含公共面积分摊）出租给乙方作办公室使用；甲、乙双方商定该写字楼租赁期限自2019年8月20日至2021年8月19日止；从2019年8月20日至2020年8月19日止，月租金为5842元……；甲、乙双方特别约定租用该写字楼是以先交租后使用的租赁方式，乙方必须在每月25日至30日（二月份为25日至月底）北京时间16:00前向甲方支付下月租金、设施维护费、保洁费及当月水、综合电费等相关费用（费用列表见附件一，若日后当地有关部门调升水费、综合电费的，水费、综合电费按相应调升的幅度进行调升），否则，乙方理解并同意甲方届时有权不再为乙方提供该写字楼及水电供应等服务，直到乙方缴清相关的费用时止；本合同所称的“综合电费”包括基础电费、供用电的设施维护及服务费用，综合电费每月结算时，基础电费单价以供电部门公布的收费标准为准，其与部分为供用电的设施维护及服务费单价，基础电费开具电费发票，供用电的设施维护及服务费开具服务发票，乙方清楚明白“供用电的设施维护及服务费用”的含义，并同意甲方收取该费用；在签订本合同时，乙方必须向甲方支付17526元作为承租该写字楼的履约保证金，在租赁期内，履约保证金不得当租金及其它相关费用抵扣；甲方负责提供该写字楼所在大厦主体结构、公共通道、公共电梯和其它公共区域设施设备的日常维护保养；（8.3）乙方逾期缴纳租金、设施维护费、水、综合电费及其他应缴费用的，每逾期一日，每日须按照应付款的3%向甲方支付违约金，拖欠租金、设施维护费、水、综合电费及其他应缴费用5天以上，乙方除应按约定支付违约金外，乙方理解并同意甲方可以采取必要措施强制停止乙方一切经营活动或禁止乙方及相关人员进入该写字楼（包括但不限于停止供电、供水等），直到乙方缴清上述费用为止，乙方知悉并同意，当发生上述情况时，因甲方采取必要措施限制乙方经营时，所造成的一切损失及责任由乙方自行承担，拖欠租金、其他费用15天以上，乙方除应承担上述责任外，甲方还有权单方解除合同，而无论甲方是否选择解除本合同，乙方均应当向甲方支付与保证金同等数额的违约金，并赔偿因此给甲方造成的一切损失；（8.4）甲方依据法律规定或本合同约定等原因行使单方解除合同权而单方解除合同的，或者因乙方原因导致本合同无法履行的，乙方应赔偿甲方的损失，双方同意，甲方的损失固定为当年全年的租金一倍数额，如甲方不行使单方解除合同权，而选择继续履行合同的，乙方除继续支付因延期缴纳应缴款项所产生的违约金外，还应向甲方支付与履约保证金同等金额的违约金；本合同的全部条款甲乙双方均已确认已仔细阅读并完全理解所有条款的含义，双方均确认，对方已经对本合同条款作了详尽解释，本合同不存在违背任何一方真实意思、不存在显失公平、不存在任何一方对本合同内容有重大误解的情形等。双方均确认沈立均于签订《合同》时已向亿昌公司支付了涉案房屋2019年8月20日至2019年8月31日期间的租金，此后的租金均是按整个自然月进行计付。同日，沈立均、亿昌公司双方还签署《和安堡商业大厦写字楼费用明细表》，载明：房号为405房，水费为80元/间/月（此单价不包含损耗，日后如有更改，按和安堡商业大厦收费标准执行），综合电费为1.6元/度（按每间配有独立电表计算外，此单价包括基础电费、供用电的设施维护及服务费，不包含损耗，日后如有更改，按和安堡商业大厦收费标准执行），垃圾处理费为60元/间/月（指整栋大楼的公共分摊地面卫生，其他方面产生的垃圾应自行与环卫站联系或自行处理），设施维护费为434元/间/月（如日后需要调整则按和安堡商业大厦收费标准进行调整，并另行以书面形式通知为准）；电费分摊包括两个部份：1.用户实际用电量220V的5%、380V的10%的损耗费，2.公共用电分摊包括楼层通道灯、楼层公厕灯、保安室、大堂、电梯、水池、停车场、节日灯等，3.综合电费每月结算时，基础电费单价以供电部门公布的收费标准为准，其余部分为供用电的设施维护及服务费单价，基础电费开具电费发票，供用电的设施维护及服务费开具服务发票；水费：安装独立水表使用的办公室，除公摊水费外还需加收独立水表产生的费用，按实际使用吨数6.5元/吨计算费用，日后如有更改，按和安堡商业大厦收费标准执行（特殊行业按国家规定收费标准收取）；备注：和安堡商业大厦拥有本费用列表上述费用收取方式的最终解释权，如与此费用列表相关的租赁合同期满后，而出租方须对该费用列表进行修改时，则无须提前通知承租方。上述《合同》及《和安堡商业大厦写字楼费用明细表》签署后，沈立均向亿昌公司支付涉案房屋的租金至2020年12月31日，沈立均于当日退租。2020年1月23日，广东省人民政府办公厅发布通告，内容为：根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》，结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月18日，沈立均向亿昌公司提出租金减免申请。亿昌公司表示其对沈立均的减免申请进行了回复，并提交显示由亿昌公司于2020年2月20日向案外人广州市好伙伴食品有限公司作出的《复函》。经质证，沈立均对该复函的真实性无异议，但表示并非向沈立均作出，且沈立均系于2020年5月21日才收到该证据。2020年3月5日，亿昌公司向沈立均发出《关于催缴租金及费用的通知函》，要求其支付涉案房屋2020年3月份租金6276元等。2020年3月6日，亿昌公司向沈立均发出《通知》，称截止至2020年3月6日，沈立均仍未缴纳2020年3月租金、水电费用及其他相关费用，根据双方签订的《合同》相关条款约定，沈立均拖欠租金、水电费及其他应缴费用，已违反合同相关约定，现特别告知沈立均，请于3月6日上午11:00时前到亿昌公司处缴交相关费用，3月6日上午11时起，沈立均承租的涉案房屋将停止供电使用，直至沈立均缴清租金及相关费用时止，由此产生的一切损失与法律责任由沈立均自行承担。同日，沈立均向亿昌公司发出《关于物业公司在2020年3月6日下发催缴通知的回复》，称亿昌公司于2020年3月6日上午向未交3月份租金的租户下发催缴租金、水电费及其他应缴费用的《通知》，要求在今天下午14:30时前结清全部费用，否则将采取停电手段，并要租户承担由于停电所产生的一切损失和法律责任，对此，回复如下：一、该《通知》所陈述的租户种种违约行为，与事实完全不符，到目前为止，租户并未欠缴2020年3月份之前的水电费，和安堡商业大厦众多租户于2020年2月18日联名提交《关于减免租金的申请书》，但至今未收到亿昌公司的书面回复，租户及亿昌公司就当前租金的减免问题存在争议；二、未缴纳2020年3月份租金的租户，本着协商处理的想法，申请如下事项：其一，再次要求亿昌公司酌情减免租户的部分租金，其二，对于亿昌公司下发给租户的租金单中的某些项目内容，存有异议，请亿昌公司书面回复，其后沈立均就清单中“管理（设备维护）费”和“供用电设施维护费及服务费”、“电费公摊系数”、“水费公共分摊”等提出了异议。2020年3月6日，亿昌公司对涉案房屋进行断电处理。2020年3月12日，沈立均向亿昌公司支付涉案房屋2020年3月租金、管理费6276元，亿昌公司对涉案房屋恢复供电。本案一审审理过程中，沈立均为证明其相关主张提交由亿昌公司向其发出的费用清单数份，显示如下内容：1.落款时间为2019年11月20日的费用清单载明涉案房屋2019年12月租金、水费、垃圾处理费、设施维护费以及2019年11月份的电费具体费用为2019年12月当月实收租金5842元、管理（设备维护费）434元，卫生处理费60元，电费（按供电局收费电价单价计算）本月应收金额90元（本月度数4614，上月度数4584，本月实际用电30，公摊系数0.55，公摊度数45.9，线损度数1.5，合计用电77.4），供用电设施维护费及服务费34元，水费本月应收金额80元（公共分摊80元），收费合计6540元；2.落款时间为2019年12月20日的费用清单载明涉案房屋2020年1月租金、水费、垃圾处理费、设施维护费以及2019年12月的电费具体费用为2020年1月当月实收租金5842元、管理（设备维护费）434元，卫生处理费60元，电费（按供电局收费电价单价计算）本月应收金额37元（本月度数4640，上月度数4614，本月实际用电26，公摊系数0.41，公摊度数34.22，线损度数1.3，合计用电61.52），供用电设施维护费及服务费62元，水费本月应收金额80元（公共分摊80元），收费合计6515元；3.落款时间为2020年1月5日的费用清单载明涉案房屋2020年2月租金、水费、垃圾处理费、设施维护费以及2020年月份的电费具体费用为2020年2月当月实收租金5842元、管理（设备维护费）434元，卫生处理费60元，电费（按供电局收费电价单价计算）本月应收金额0元（本月度数4640，上月度数4640，本月实际用电0，公摊度数0，线损度数0，合计用电0），供用电设施维护费及服务费0元，水费本月应收金额80元（公共分摊80元），收费合计6416元；4.落款时间为2020年2月29日的费用清单载明涉案房屋2020年3月租金、水费、垃圾处理费、设施维护费以及2020年1、2月份的电费具体费用为2020年3月当月实收租金5842元、管理（设备维护费）434元，卫生处理费60元，电费（按供电局收费电价单价计算）本月应收金额63元（本月度数4672，上月度数4640，本月实际用电32，公摊系数0.73，公摊度数60.93，线损度数1.6，合计用电94.53），供用电设施维护费及服务费88元，水费本月应收金额80元（公共分摊80元），收费合计6567元；5.落款时间为2020年3月20日的费用清单载明涉案房屋2020年4月租金、水费、垃圾处理费、设施维护费以及2020年3月份的电费具体费用为2020年4月当月实收租金5842元、管理（设备维护费）434元，卫生处理费60元，电费（按供电局收费电价单价计算）本月应收金额24元（本月度数4676，上月度数4672，本月实际用电4，公摊系数0.37，公摊度数30.88，线损度数0.2，合计用电35.08），供用电设施维护费及服务费33元，水费本月应收金额80元（公共分摊80元），收费合计6473元。经质证，亿昌公司对上述证据的真实性无异议。另，沈立均为证明其向亿昌公司办理了月保停车服务手续并支付了相应的停车费用，向一审法院提交和安堡商业大厦月保卡、微信转账截图和停车场照片。经质证，亿昌公司对上述证据的真实性均无异议。亿昌公司为证明其出租权属来源及涉案房屋所在商业大厦对迎亚运期间特殊历史背景下的BRT复建工程，系采用边建边报的方式尽快完成建设，向一审法院提交如下证据：1.显示由案外人广州市天河区东圃珠村经济发展公司（出租方，甲方）与案外人李日恩（承租方，乙方）于2012年7月18日签订的《综合楼租赁合同书》（约定甲方将位于中山××××层综合楼租赁于乙方使用，本租赁物为中山大道BRT改造复建房，租赁期限自2012年8月1日起至2032年7月31日止等）；2.显示由广州市天河区东圃珠村经济发展公司（甲方）、李日恩（乙方）及亿昌公司（丙方）于2013年3月7日签订的《合同主体变更协议》（约定自该协议生效之日止，将《综合楼租赁合同书》中原承租方李日恩变更为丙方，丙方将取替乙方作为上述合同新的承租主体等）；3.《关于协调科韵路高压走廊及中山大道BRT沿线环境综合整治问题的会议纪要》；4.显示由广州市珠村实业有限公司于2011年6月22日向广东电网公司广州天河供电局作出的《关于中山大道BRT拆迁复建楼报建情况的说明》；5.显示由广州市珠村实业有限公司于2012年4月23日向广州供电局有限公司天河供电局作出的《关于中山大道BRT拆迁复建楼永久用电送电的请示》。经质证，沈立均对上述证据的真实性无异议。另，亿昌公司为证明其未获得业主方租金减免优惠，向一审法院提交如下证据：1.显示由亿昌公司于2020年2月14日向广州市天河区东圃珠村经济发展公司作出的《关于减免租金的申请书》（原件）；2.显示由广州市天河区东圃珠村经济发展公司于2020年2月17日作出的《租金减免申请的复函》（原件，内容为该司目前暂未收到政府相关减免租金的正式文件，且该司属于农村集体组织，减免租金属于重大事项，需要征得全体集体成员同意，因此，该司不能接受亿昌公司减免租金的申请等）。经质证，沈立均对上述证据的真实性有异议。本案审理过程中，为查明案情，一审法院分别向广州市规划和自然资源局天河区分局、广州市天河区建设工程项目代建局发函查询下列事项：1.位于广州市天河区中山大道1105号和安堡商业大厦405房、524房（自编号）的产权或该房屋所在楼栋的产权及规划报建、规划验收情况如何？有无相应的建设工程规划许可证及建设工程规划验收合格证？上址建筑物是否存在未经规划部门批准的加建、扩建或改建行为？2.亿昌公司称广州市天河区中山大道中1105号和安堡商业大厦为BRT复建工程，且建设时政府部门批示采取边建边报的方式尽快完成建设。亿昌公司上述陈述是否属实？如和安堡商业大厦确属BRT复建工程，相关部门对于该类工程的规划报建手续是否曾作出特殊规定？若有，该规定的具体内容如何（包括办理报建手续的期限要求、程序要求以及未按照相关规定办妥规划报建手续的法律后果如何等）？根据广州市规划和自然资源局出具的《协助司法查询复函》）[穗规划资源协查（2020）816号、穗规划资源协查（2020）1327号]显示未查询到和安堡商业大厦的建设工程规划审批记录及许可或申请记录，该大厦是否曾向贵单位申请规划审批？如有，当事人申请时间、事项等情况及审批情况如何？如审批未通过，原因为何？后广州市规划和自然资源局向一审法院作出穗规划资源协查（2020）816号《协助司法查询复函》，函称：根据来函提供地址，未查询到该建设工程规划审批记录及“广州市天河区中山大道1105号和安堡商业大厦405房、524房”的产权登记资料。广州市规划和自然资源局还向一审法院作出穗规划资源协查（2020）1327号《协助司法查询复函》，函称：该局未查询到广州市天河区中山大道中1105号和安堡商业大厦的建设工程规划许可或申请记录，无法确认该大厦是否为BRT复建工程。广州市天河区建设工程项目代建局向一审法院作出穗天代建函（2021）15号《广州市天河区建设工程项目代建局关于协助司法查询的复函》，函称：查无广州天河区中山大道1105号和安堡商业大厦是否属于中山大道BRT沿线环境综合整治工程珠村段拆迁补偿协议及其补充协议内的实施范围相关佐证材料。双方还就涉案纠纷相关问题发表如下意见：1.双方均确认沈立均承租涉案房屋用于办公，具有经营性质，现涉案房屋仍由沈立均占有使用；2.关于沈立均第五项诉讼请求“亿昌公司退还沈立均2020年1月1日至3月31日的电费147元”的计算方式，沈立均表示系根据亿昌公司向其发出的缴费通知单上相应期间的公摊电费度数的总和乘以1.6元/度的单价得出的总金额；关于沈立均第六项诉讼请求“亿昌公司退还沈立均2020年1月1日至3月31日的设施维护费1423元”的计算方式，沈立均表示系根据亿昌公司向其发出的缴费通知单上相关期间的设施服务费及供用电设施维护费及服务费金额计算得出，亿昌公司收取的供用电设施维护费应涵盖在管理设施维护费里面；亿昌公司回应称“管理（设施维护）费”在合同附件中有明确约定每月按固定标准收取，“供用电设施维护费及服务费”是涵盖在附件中综合电费1.6元/度中，亿昌公司并没有单独收取，亿昌公司发出的缴费通知单中按供电局收费电价单价计算得出的应缴电费加上“供用电设施维护费及服务费”的总数即为沈立均的当月实际用电数乘以1.6元/度的综合用电单价；双方均确认在发生本案争议前，沈立均均按照亿昌公司发出的缴费通知单的要求支付各项费用，并未提出异议；3.关于亿昌公司收取沈立均支付的各项费用的转付情况，亿昌公司表示设施维护费由其自行收取，水费由其向广州市珠村实业有限公司支付，电费向广州市柏瑞物业管理有限公司（为广州市珠村实业有限公司设置的物业公司）支付，涉案房屋所在和安堡商业大厦的物业管理服务除了高压房外，其他均由亿昌公司提供物业服务，亿昌公司支付电费的单价为1.16元/度，该单价与亿昌公司收取租户电费单价的差额为亿昌公司为低压房等相应设施进行维护所收取的费用，亿昌公司就公摊水电费部分仅向各租户发单，并未进行公示，涉案房屋均设置有独立电表，根据每月抄表数及公摊和损耗情况计算得出沈立均每月电费，水费则按照固定标准进行收取；沈立均表示涉案房屋的独立电表均统一设置在电房内，其无法查看，租户领取的缴费单明显是租赁面积内的用电量，并无法显示公摊电费的产生情况。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案房屋所在和安堡商业大厦的建设并未向相关行政主管部门申请规划报建，即属于上述司法解释中所规定的未取得建设工程规划许可证所建设的房屋，故沈立均、亿昌公司就涉案房屋签订的《合同》应为无效合同。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。2020年初暴发的新冠××疫情确属于上述不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。沈立均、亿昌公司通过订立《合同》就涉案房屋成立租赁合同关系，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同项下出租人最主要的合同义务即为将租赁标的物交付给承租人占有使用，结合本案查明的事实，亿昌公司已于双方签订《合同》后履行了交付涉案商铺的义务，沈立均亦持续占有使用涉案商铺，此外，沈立均亦未提交证据证明因涉案房屋所在辖区范围内采取相关疫情防控措施导致其无法占有使用涉案房屋。但根据查明事实可知，沈立均承租涉案房屋系用于办公，新冠××疫情的暴发确实在很大程度上对于其办公经营造成了影响，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集，在此情况下，从公平原则出发，因新冠××疫情暴发所带来的风险应由租赁双方共同分担为宜。结合沈立均已付涉案房屋占用费的情况，一审法院判令亿昌公司向其返还2020年2月1日至2020年2月29日期间已付占用费的50%即2921元（5842元×50%），对于沈立均超出上述部分的诉讼请求一审法院不予支持。至于2020年3月6日至2020年3月12日断电期间的占用费问题，因亿昌公司于上述期间采取断电措施确会导致沈立均无法正常占有使用涉案房屋，故亿昌公司应将上述期间占用费1319元（5842元÷31日×7日）退还沈立均，对于沈立均超出上述部分的诉讼请求一审法院不予支持。关于沈立均要求亿昌公司退还的各项费用问题：1.亿昌公司收取公摊水费系按照《和安堡商业大厦写字楼费用明细表》所列标准予以收取，故沈立均要求其退还上述费用依据不足，一审法院不予支持；2.关于公摊电费，《和安堡商业大厦写字楼费用明细表》中已明确公共用电分摊的涵盖范围，沈立均作为涉案房屋所在大厦的租户亦应对该部分费用进行分摊，故沈立均要求亿昌公司退还上述费用依据不足，一审法院不予支持；3.关于设施维护费[沈立均称包括管理（设备维护费）及供用电设施维护费及服务费]的收取，其中设施维护费系于《和安堡商业大厦写字楼费用明细表》中进行明确约定，该明细表亦约定综合电费按照1.6元/度的标准收取，同时备注有该单价包含基础电费、供用电的设施维护及服务费，沈立均并未提供证据证明亿昌公司收取上述设施维护费超出双方约定范围，故对其要求亿昌公司退还设施维护费的诉请亦不予支持。至于沈立均要求亿昌公司确认其基于租户身份有权选择亿昌公司所公示的月保停车服务等的诉请，因本案系房屋租赁合同纠纷，该诉请与本案不属于同一法律关系，本案对此不予审处，沈立均可另循法律途径解决。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百一十七条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条的规定，一审法院于2021年3月30日作出判决如下：一、确认沈立均与亿昌公司于2019年8月20日签订的《写字楼租赁合同》为无效合同；二、亿昌公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向沈立均返还2020年2月1日至2020年2月29日期间的已付占用费2921元；三、亿昌公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向沈立均返还2020年3月6日至2020年3月12日期间的占用费1319元；四、驳回沈立均的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元，由沈立均负担27元，亿昌公司负担123元。本院二审期间，沈立均提交：收款收据，拟证明其向亿昌公司支付保证金17526元，在其搬离并交还房屋后，亿昌公司并未退还保证金。亿昌公司未到庭发表质证意见。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。针对沈立均的上诉和理由，本院认定如下：关于沈立均要求退还2020年1至3月的公摊水费和设施维护费。经查，亿昌公司系依据双方签订的《和安堡商业大厦写字楼费用明细表》的标准收取该公摊水费及设施维护费，沈立均认为亿昌公司存在弄虚作假，且不存在设施维护的事实，但未能提供充分证据予以证明自己的主张，应承担不利的法律后果，本院不予支持。关于沈立均二审主张亿昌公司退还保证金问题，因本案沈立均并未提出该诉请，双方于二审中未能就此达成调解或同意由二审法院一并审理的协议，故本院对沈立均该上诉请求不予调处。综上所述，沈立均的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由沈立均负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年八月二十七日书记员  张 旭彭诗敏