广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终2423号上诉人（原审被告）：王辉全，男，汉族，1978年7月12日出生，户籍所在地：浙江省宁波市奉化区。上诉人（原审被告）：方春霞，女，汉族，1978年3月1日出生，户籍所在地：浙江省宁波市奉化区。被上诉人（原审原告）：姚美谊，女，汉族，1975年4月18日出生，户籍所在地：惠州市惠城区。原审第三人：惠城区鸿业房产信息咨询部，经营场所：惠州市麦地南路细亚仔麦新苑C栋一层4、5号商场。经营者：林兆乐。上诉人王辉全、方春霞与被上诉人姚美谊、原审第三人惠城区鸿业房产信息咨询部因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初883号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人王辉全、方春霞上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、依法改判一审案件受理费由被上诉人承担；3、依法判决二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予以改判，具体如下：一审法院在“审理查明的事实”部分“另查之二”写到“不愿意进一步协商合同约定不明的相关事项”，在“裁判理由与结果”部分写到“根据合同中对双方约定的履行义务，约定不明，致使双方对合同产生歧义”，但是一审判决在“审理查明的事实”及“裁判理由与结果”中均未阐明究竟是何事项约定不明确，那么请问一审法院，究竟是何事项约定不明确？综合被上诉人一审起诉状，被上诉人主张“没有约定具体的付款时间”，那么付款时间真的约定得不具体吗？上诉人认为付款时间的约定非常具体。上诉人认为双方在2017年6月27日签署《广东省惠州市房地产买卖居间合同》时有明确约定购房款需要在过户当天一次性支付。被上诉人诉称没有约定具体的付款时间与事实不符。《房地产居间买卖合同》第三条付款方式表述为:“首期款人民币152万元乙方在办理不动产过户更名时[]甲方赎楼时[]或[]以转账方式支付给甲方”。故而根据该条，被上诉人支付首期款的情况有三种，要么是“办理不动产过户更名时，要么是“甲方赎楼时，要么是其他“[]”。上诉人的房屋在出售时不存在抵押，不存在赎楼，故而不是在“甲方赎楼时”付款，对方对其他“[]”并没有约定，因而不是其他时候付款，故而只能是在“办理不动产过户更名时”付款。《房地产居间买卖合同》第八条其他备注中明确约定“②乙方确定一次性付款”“④甲乙双方协商于2017年7月6日办理过户手续。做违约处理。（定金不退还）”从合同本意来看，应该是要在过户当天一次性支付全部首期款。上诉人与被上诉人签署房地产居间买卖合同的目的是出售房产，收取购房款。合同第8条其他备注中第④点约定“甲乙双方协商于2017年7月6日办理过户手续。做违约处理。（定金不退还）”显然不仅仅是上诉人将涉案房屋过户给被上诉人，同时包含了被上诉人在过户当天需要一次性支付首期款给上诉人之意思。“做违约处理。（定金不退还）”的完整意思表示应当是被上诉人在2017年7月6日如果没有将首期款一次性支付给上诉人，没有完成过户，则按被上诉人违约处理，定金不退还。否则，也不会约定“做违约处理（定金不退还）”。根据双方签署的房地产居间买卖合同之约定，该笔交易成交金额为155万，数额巨大，按照日常生活经验法，双方特别是卖方不可能不对付款时间做出具体的约定，除非有特别的信任关系，否则卖方不可能在只收取3万定金的情况下先过户给买方。原被告双方是第三方中介公司的安排下，签署的房地产居间买卖合同，中介公司是专门从事房地产中介业务，具有丰富的经验，不可能不为双方约定具体的付款时间。此外，从被上诉人起诉状可以得知，双方在2017年6月1日就签署过一份《广东省惠州市房地产买卖居间合同》，当时就约定了过户当天一次性付款。被上诉人在6月5日交付了契税，通知上诉人6月6日过户并付款，为此上诉人6月6日乘从宁波飞往广州的飞机到惠州，但是因为被上诉人没有能力一次支付全部房款，故没有过户成功，上诉人当日又搭乘广州飞往宁波的飞机回了浙江；后来，被上诉人又说准备好了钱，可以过户交易，于是上诉人在6月21日就订好了6月23日宁波至广州的往返机票，后来被上诉人称又不能一次性付款，于是上诉人取消了机票；之后被上诉人又声称准备好了钱，可以过户付款，于是上诉人在6月22日定好了6月26日宁波至广州的往返飞机票，上诉人在6月26日达到了惠州，但是被上诉人还是没有能力一次性付款，要求协商改期付款，上诉人不得已取消了6月26日从广州回宁波的机票，在惠州住了一天，27号双方重新签署了《房地产居间买卖合同》，然后上诉人搭乘飞机回了浙江。在签署第一份《广东省惠州市房地产买卖居间合同》后，由于被上诉人没有能力付款，上诉人两次从浙江来到惠州，后在2017年6月27日重新签订《广东省惠州市房地产买卖居间合同》，试问经过之前的事情，上诉人与被上诉人可能在第二份同中不约定具体的付款时间吗？换位思考，如果是一审人员，会在第二份合同中不约定具体付款时间就是过户当天吗！《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”如果一审法院或者被上诉人认为双方对付款时间约定不明确，那么依据《中华人民共和国合同法》第六十一规定的“按照合同有关条款或者交易习惯确定”不明确事项，无论是据合同条款还是交易习惯，都可以得知双方约定的房款交付日期就是过户当天。一审法院曾于2020年9月25日第二开庭审理，庭审中明确要求被上诉人提交2017年7月份的银行流水，以证明被上诉人具有付款能力，那么被上诉人提交了流水吗？上诉人一直没有收到被上诉人提交过的银行流水，被上诉人也没有提交过。被上诉人之所以不向法院提交银行流水，就是因为其不具备付款能力。一审法院“审理查明的事实”部分中“另查之二，原告提供与被告一的《微信聊天截图》予以证明被告不愿进一步协商合同约定不明的相关事项，并借机抬高房产价格”与事实严重不符，上诉人并未借机抬高房产价格。首先被上诉人提供的微信聊天截图是不完整的聊天记录，并不能反映完整的事实。其次，从聊天记录中明显可以看出是被上诉人自觉理亏，如果不是被上诉人理亏，为何在上诉人提出按照175万卖的时候，被上诉人不主张要求上诉人按照原合同履行呢？被上诉人提出“能不能再便宜点”说明被上诉人是同意上诉人以高于原合同的价格来出售的。从聊天记录中看，被上诉人从来没有主张过要求继续履行原合同，而是想与上诉人以新的价格，达成新的交易。综上，上诉人认为一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，显失公平。一次不公正的裁判比十次犯罪更可怕，请求二审法院正本清源，依法改判为感！被上诉人姚美谊答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判决。姚美谊向一审法院起诉请求：1、判令解除2017年6月27日签订涉案的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》；2、两被告共同向原告双倍返还定金人民币共60000元；3、两被告共同向原告返还已支付的购房款人民币30000元；4、两被告共同向原告赔偿损失23181元；5、本案诉讼费用由两被告承担。一审法院认定事实：被告二（代理人为被告一）与原告、第三人于2017年6月27日签订《广东省惠州市房地产买卖居间合同》，约定：被告二将名下位于惠城区榕景华庭2栋101号房出售给原告，总价为1550000元，原告先行交付定金30000元，双方约定了一次性付款。原被告双方协商于2017年7月6日办理过户手续。作违约处理《定金不退还》。原告交付了定金30000元。原告通过微信、银行转账向被告一共转账了30000元。另查之一，原告提供了《银行支行凭证》予以证明原告为涉案房屋交易缴交了税款23181元。另查之二，原告提供与被告一的《微信聊天截图》予以证明被告不愿进一步协商合同约定不明的相关事项，并借机抬高房产价格。另查之三，经本院组织原、被告双方进行调解，未能达成一致。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告一、二签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》是双方真实意思表示，是有效合同。原告诉请解除与被告二、第三人签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》，被告认为涉案合同已经解除了，故本院予以支持原告的上述诉请。本案争议的焦点是履行合同中的过错问题？根据合同中对双方约定的履行义务，约定不明确，致使双方对合同产生歧义，另双方在履行过程中未能达成一致，致双方在履行合同过程中均存在过错。两被告应向原告返还定金30000元及返还已支付的购房款30000元。关于原告诉请两被告赔偿损失23181元，因上述款项是原告为了完成此次交易而由原告支付的税款，该税款可由被告配合退回，因此该损失未实际发生，故本院不予支持原告的该诉讼请求，如被告不配合原告退回税款，造成原告损失，原告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告姚美谊与被告二方春霞、第三人惠城区鸿业房产信息咨询部于2017年6月27日签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》。二、被告一王辉全、被告二方春霞应于本判决发生法律效力之日起七日内共同向原告姚美谊返还定金30000元。三、被告一王辉全、被告二方春霞应于本判决发生法律效力之日起七日内共同向原告姚美谊返还购房款30000元。四、驳回原告姚美谊的其他诉讼请求。本案受理费2563.62元（原告已预交），由原告姚美谊负担1281.81元，由被告一王辉全、被告二方春霞共同负担1281.81元。本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据，一审认定事实基本属实，本院予以确认。另查，双方在2017年至2019年均有微信沟通有关涉案房屋的付款、价格问题。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：涉案《广东省惠州市房地产买卖居间合同》对支付房款时间是否有明确约定。对此分析如下：双方于2017年6月27日签订了《广东省惠州市房地产买卖居间合同》，合同第三条“付款方式”仅明确了首期款1520000元，对付款时间未勾选，亦未在合同其他条款处做明确说明，故一审认定双方对付款时间约定不明并无不当，后双方对付款问题进行协商，直至2019年仍未能达成一致意见，双方均无继续履行合同的意愿，一审判令解除合同，由上诉人返还已收的定金和购房款合计60000元适当，本院予以确认。综上，上诉人王辉全、方春霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用2563.62元，由上诉人王辉全、方春霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年八月二十日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终2423号上诉人（原审被告）：王辉全，男，汉族，1978年7月12日出生，户籍所在地：浙江省宁波市奉化区。上诉人（原审被告）：方春霞，女，汉族，1978年3月1日出生，户籍所在地：浙江省宁波市奉化区。被上诉人（原审原告）：姚美谊，女，汉族，1975年4月18日出生，户籍所在地：惠州市惠城区。原审第三人：惠城区鸿业房产信息咨询部，经营场所：惠州市麦地南路细亚仔麦新苑C栋一层4、5号商场。经营者：林兆乐。上诉人王辉全、方春霞与被上诉人姚美谊、原审第三人惠城区鸿业房产信息咨询部因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初883号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人王辉全、方春霞上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、依法改判一审案件受理费由被上诉人承担；3、依法判决二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予以改判，具体如下：一审法院在“审理查明的事实”部分“另查之二”写到“不愿意进一步协商合同约定不明的相关事项”，在“裁判理由与结果”部分写到“根据合同中对双方约定的履行义务，约定不明，致使双方对合同产生歧义”，但是一审判决在“审理查明的事实”及“裁判理由与结果”中均未阐明究竟是何事项约定不明确，那么请问一审法院，究竟是何事项约定不明确？综合被上诉人一审起诉状，被上诉人主张“没有约定具体的付款时间”，那么付款时间真的约定得不具体吗？上诉人认为付款时间的约定非常具体。上诉人认为双方在2017年6月27日签署《广东省惠州市房地产买卖居间合同》时有明确约定购房款需要在过户当天一次性支付。被上诉人诉称没有约定具体的付款时间与事实不符。《房地产居间买卖合同》第三条付款方式表述为:“首期款人民币152万元乙方在办理不动产过户更名时[]甲方赎楼时[]或[]以转账方式支付给甲方”。故而根据该条，被上诉人支付首期款的情况有三种，要么是“办理不动产过户更名时，要么是“甲方赎楼时，要么是其他“[]”。上诉人的房屋在出售时不存在抵押，不存在赎楼，故而不是在“甲方赎楼时”付款，对方对其他“[]”并没有约定，因而不是其他时候付款，故而只能是在“办理不动产过户更名时”付款。《房地产居间买卖合同》第八条其他备注中明确约定“②乙方确定一次性付款”“④甲乙双方协商于2017年7月6日办理过户手续。做违约处理。（定金不退还）”从合同本意来看，应该是要在过户当天一次性支付全部首期款。上诉人与被上诉人签署房地产居间买卖合同的目的是出售房产，收取购房款。合同第8条其他备注中第④点约定“甲乙双方协商于2017年7月6日办理过户手续。做违约处理。（定金不退还）”显然不仅仅是上诉人将涉案房屋过户给被上诉人，同时包含了被上诉人在过户当天需要一次性支付首期款给上诉人之意思。“做违约处理。（定金不退还）”的完整意思表示应当是被上诉人在2017年7月6日如果没有将首期款一次性支付给上诉人，没有完成过户，则按被上诉人违约处理，定金不退还。否则，也不会约定“做违约处理（定金不退还）”。根据双方签署的房地产居间买卖合同之约定，该笔交易成交金额为155万，数额巨大，按照日常生活经验法，双方特别是卖方不可能不对付款时间做出具体的约定，除非有特别的信任关系，否则卖方不可能在只收取3万定金的情况下先过户给买方。原被告双方是第三方中介公司的安排下，签署的房地产居间买卖合同，中介公司是专门从事房地产中介业务，具有丰富的经验，不可能不为双方约定具体的付款时间。此外，从被上诉人起诉状可以得知，双方在2017年6月1日就签署过一份《广东省惠州市房地产买卖居间合同》，当时就约定了过户当天一次性付款。被上诉人在6月5日交付了契税，通知上诉人6月6日过户并付款，为此上诉人6月6日乘从宁波飞往广州的飞机到惠州，但是因为被上诉人没有能力一次支付全部房款，故没有过户成功，上诉人当日又搭乘广州飞往宁波的飞机回了浙江；后来，被上诉人又说准备好了钱，可以过户交易，于是上诉人在6月21日就订好了6月23日宁波至广州的往返机票，后来被上诉人称又不能一次性付款，于是上诉人取消了机票；之后被上诉人又声称准备好了钱，可以过户付款，于是上诉人在6月22日定好了6月26日宁波至广州的往返飞机票，上诉人在6月26日达到了惠州，但是被上诉人还是没有能力一次性付款，要求协商改期付款，上诉人不得已取消了6月26日从广州回宁波的机票，在惠州住了一天，27号双方重新签署了《房地产居间买卖合同》，然后上诉人搭乘飞机回了浙江。在签署第一份《广东省惠州市房地产买卖居间合同》后，由于被上诉人没有能力付款，上诉人两次从浙江来到惠州，后在2017年6月27日重新签订《广东省惠州市房地产买卖居间合同》，试问经过之前的事情，上诉人与被上诉人可能在第二份同中不约定具体的付款时间吗？换位思考，如果是一审人员，会在第二份合同中不约定具体付款时间就是过户当天吗！《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”如果一审法院或者被上诉人认为双方对付款时间约定不明确，那么依据《中华人民共和国合同法》第六十一规定的“按照合同有关条款或者交易习惯确定”不明确事项，无论是据合同条款还是交易习惯，都可以得知双方约定的房款交付日期就是过户当天。一审法院曾于2020年9月25日第二开庭审理，庭审中明确要求被上诉人提交2017年7月份的银行流水，以证明被上诉人具有付款能力，那么被上诉人提交了流水吗？上诉人一直没有收到被上诉人提交过的银行流水，被上诉人也没有提交过。被上诉人之所以不向法院提交银行流水，就是因为其不具备付款能力。一审法院“审理查明的事实”部分中“另查之二，原告提供与被告一的《微信聊天截图》予以证明被告不愿进一步协商合同约定不明的相关事项，并借机抬高房产价格”与事实严重不符，上诉人并未借机抬高房产价格。首先被上诉人提供的微信聊天截图是不完整的聊天记录，并不能反映完整的事实。其次，从聊天记录中明显可以看出是被上诉人自觉理亏，如果不是被上诉人理亏，为何在上诉人提出按照175万卖的时候，被上诉人不主张要求上诉人按照原合同履行呢？被上诉人提出“能不能再便宜点”说明被上诉人是同意上诉人以高于原合同的价格来出售的。从聊天记录中看，被上诉人从来没有主张过要求继续履行原合同，而是想与上诉人以新的价格，达成新的交易。综上，上诉人认为一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，显失公平。一次不公正的裁判比十次犯罪更可怕，请求二审法院正本清源，依法改判为感！被上诉人姚美谊答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判决。姚美谊向一审法院起诉请求：1、判令解除2017年6月27日签订涉案的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》；2、两被告共同向原告双倍返还定金人民币共60000元；3、两被告共同向原告返还已支付的购房款人民币30000元；4、两被告共同向原告赔偿损失23181元；5、本案诉讼费用由两被告承担。一审法院认定事实：被告二（代理人为被告一）与原告、第三人于2017年6月27日签订《广东省惠州市房地产买卖居间合同》，约定：被告二将名下位于惠城区榕景华庭2栋101号房出售给原告，总价为1550000元，原告先行交付定金30000元，双方约定了一次性付款。原被告双方协商于2017年7月6日办理过户手续。作违约处理《定金不退还》。原告交付了定金30000元。原告通过微信、银行转账向被告一共转账了30000元。另查之一，原告提供了《银行支行凭证》予以证明原告为涉案房屋交易缴交了税款23181元。另查之二，原告提供与被告一的《微信聊天截图》予以证明被告不愿进一步协商合同约定不明的相关事项，并借机抬高房产价格。另查之三，经本院组织原、被告双方进行调解，未能达成一致。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告一、二签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》是双方真实意思表示，是有效合同。原告诉请解除与被告二、第三人签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》，被告认为涉案合同已经解除了，故本院予以支持原告的上述诉请。本案争议的焦点是履行合同中的过错问题？根据合同中对双方约定的履行义务，约定不明确，致使双方对合同产生歧义，另双方在履行过程中未能达成一致，致双方在履行合同过程中均存在过错。两被告应向原告返还定金30000元及返还已支付的购房款30000元。关于原告诉请两被告赔偿损失23181元，因上述款项是原告为了完成此次交易而由原告支付的税款，该税款可由被告配合退回，因此该损失未实际发生，故本院不予支持原告的该诉讼请求，如被告不配合原告退回税款，造成原告损失，原告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告姚美谊与被告二方春霞、第三人惠城区鸿业房产信息咨询部于2017年6月27日签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》。二、被告一王辉全、被告二方春霞应于本判决发生法律效力之日起七日内共同向原告姚美谊返还定金30000元。三、被告一王辉全、被告二方春霞应于本判决发生法律效力之日起七日内共同向原告姚美谊返还购房款30000元。四、驳回原告姚美谊的其他诉讼请求。本案受理费2563.62元（原告已预交），由原告姚美谊负担1281.81元，由被告一王辉全、被告二方春霞共同负担1281.81元。本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据，一审认定事实基本属实，本院予以确认。另查，双方在2017年至2019年均有微信沟通有关涉案房屋的付款、价格问题。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：涉案《广东省惠州市房地产买卖居间合同》对支付房款时间是否有明确约定。对此分析如下：双方于2017年6月27日签订了《广东省惠州市房地产买卖居间合同》，合同第三条“付款方式”仅明确了首期款1520000元，对付款时间未勾选，亦未在合同其他条款处做明确说明，故一审认定双方对付款时间约定不明并无不当，后双方对付款问题进行协商，直至2019年仍未能达成一致意见，双方均无继续履行合同的意愿，一审判令解除合同，由上诉人返还已收的定金和购房款合计60000元适当，本院予以确认。综上，上诉人王辉全、方春霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用2563.62元，由上诉人王辉全、方春霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年八月二十日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧