贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初12657号原告：毕节市新进物业管理有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区兰苑花园西苑B组团A-2704，统一社会信用代码：915205000720328293。法定代表人：冯情菊，系该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：余进江，系贵州四立律师事务所律师，执业证号：15205201110175971。委托诉讼代理人（一般授权）：刘云霞，系贵州四立律师事务所实习律师，证号：23072007219026。被告：周光连，男，汉族，1967年8月13日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告毕节市新进物业管理有限公司与被告周光连物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告毕节市新进物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘云霞、余进江，被告周光连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毕节市新进物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告周光连立即向原告支付2018年1月1日至2021年10月31日期间物业管理服务費共计2731.74元，并以2731.74元为基数，从2019年11月1日起按日3％向原告支付滞纳金；2、本案案件受理费由被告周光连承担。事实和理由：2012年7月1日原告入驻毕节市兰苑花园小区，并实际为兰苑花园小区业主提供物业管理服务，2013年7月10日，原告与毕节兰苑花园业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》（原告系合同乙方，毕节兰苑花园业主委员会系合同甲方），毕节兰苑花园业主委员会通过协议选聘方式将毕节市兰苑花国小区物业委托给原告实行统一物业管理服务。合同约定：本物业在物业管理期间，实行物业服务费包干制，该费用暂按以下方式计收：电梯房住宅1.00元／月／平方米；步梯住宅0.50元／月平方米：商铺1.30元／月／平方米；露天停车位按每月80.00元、地下自购车位卫生费按每月30.00元收取，物业费按月支付。合同期限自2013年7月1日至2014年6月30日止。2014年6月30日，双方续签毕节市兰苑花《物业管理服务委托合同》，合同约定：本物业在物业管理期间，实行物业服务费包干制，该费用暂按以下方式计收：电梯房住宅1.00元／月／平方米；步梯住宅0.50元／月平方米：日杂商铺、超市、麻将馆类1.30元／月／平方米；餐馆、医院类1.50元／月／平方米；露天停车位按每月80.00元、地下自购车位卫生费按每月30.00元收取，物业费按月支付。合同期限自2014年7月1日至2015年6月30日止。2015年6月30日，双方再次续签毕节市兰苑花《物业管理服务委托合同》，合同约定：本物业在物业管理期间，实行物业服务费包干制，该费用暂按以下方式计收：电梯房住宅1.00元／月／平方米；步梯住宅0.50元／月平方米：日杂商铺、超市、麻将馆类1.30元／月／平方米；餐馆、医院类1.50元／月／平方米；露天停车位按每月80.00元、地下自购车位卫生费按每月30.00元收取，物业费按月支付。合同期限自2015年7月1日至2016年6月30日止。该物业管理服务委托合同期满后，双方未续签物业管理服务委托合同，但原告一直继续提供物业管理服务，直到2018年1月14日，原告与毕节兰苑花园业主委员会续签了《物业管理服务合同》，毕节兰苑花园业主委员会继续将毕节市兰苑花园小区物业委托给原告实行统一物业管理服务。合同约定，委托管理期限为一年。收费标准为：高层1.00元／月／平方米；多层0.60元／月平方米：商铺、超市、麻将馆、医院、餐馆类1.50元／月／平方米。物业服务费每半年交纳一次，每次交纳时间为当月1号至10号。合同还约定：业主、物业使用人不按本合同约定按时缴纳相关费用的，原告的权要求业主委员会向业主、物业使用人催缴，逾期不交纳的，从滞纳之日起按每天3%的比例向业主收取滞纳金。物业服务合同约定一年期满后，双方未另行签订《物业管理服务合同》，但原告一直对兰苑花园小区进行物业管理，直到2019年10月31日。兰苑花园业主委员会与原告达成一致协议，终止原告对兰苑花园的服务管理，解除双方物业管理服务关系。期间，被告交纳物业管理费至2017年12月31日，2017年12月31日至2019年10月31日期间物业管理服务费，被告一直未缴纳。经原告多次崔促被告支付，但被告一直拒不支付。另，被告在毕节市住房为高层（电梯）住房，面积为124.17平方米。原告认为：原告与毕节兰苑花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且原告为该小区提供了物业管理服务。依据《物业管理条例》的规定，被告作为兰苑花园小区业主，应当向原告支付相应的物业服务费。为此，原告为维护其合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请判决支持原告的诉讼请求为谢。被告周光连辩称，1、原告违反合同法，超收被告物管费2,235.17元，应与退还并在此基础上计算利息及滞纳金。原告诉状陈述，2016年6月30日后新进物业未与兰苑花园物管委员会签订服务合同，直到2018年1月14日仅续签了一年物管服务合同，时间至2019年1月13日，之后未签订合同。被告2016年7月1日至2017年12月31日物管费已交。原告新进物业公司应退还被告于2016年7月1日至2017年12月31日已交物管费共计18个月2,235.17元，这个时间段未请新进物业公司服务。2、原告未履行物业服务合同义务，造成公共设施损坏不能正常使用。（1）根据物管合同第二条管理服务事项第二款共用设施、设备的养护、运行和管理之约规定，原告管理期间原有三部电梯长期事故频发，电梯下坠、停运的情况频繁发生，导致住户上下楼不便，2016年以来电梯机械性故障关闭到原告公司撤出兰花苑花园都不能使用。（2）消防设施损坏不能正常使用。原告服务期间，一楼消防箱从2016年以来到现在就一直损坏未修复，消防设施是一栋楼栋的安全保障。兰苑花园2017年9月8日、2019年10月28日连续两年发生楼房火灾，消防设施损坏不能正常使用，这次事故造成兰苑花园社区1000多户住户生命财产重大损失。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月10日，原告（乙方）与“兰苑花园”业主委员会（甲方）签订《物业管理服务委托合同》，约定：甲方通过协议选聘方式将毕节兰苑花园小区委托给乙方实行物业管理服务，合同期限至2014年6月30日止（合同期限届满，甲乙双方无异议时，本合同自动顺延一年），合同还约定其他事项；2015年6月30日，原告（乙方）与“兰苑花园”业主委员会（甲方）又签订《物业管理服务委托合同》1份，合同约定：甲方通过协议选聘方式将毕节兰苑花园小区委托给乙方实行物业管理服务，合同期限至2016年6月30日止，合同期限届满后，经甲、乙双方协商后，可再续签合同。2018年1月14日，原告（乙方）与“兰苑花园”业主委员会（甲方）又签订《物业管理服务合同》1份，合同约定：甲方将位于贵州省毕节市，建筑面积290000平方米；其中多层住宅120000平方米，高层住宅面积170000平方米范围内的物业委托乙方统一管理。服务事项包括：1、房屋共有部位的养护和管理，2、共用设施、设备的养护、运行和管理，3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，4、公共绿地、绿化、建筑设施等的养护与管理，5、附属配套建筑、场地和设施的养护和管理，6、公共环境卫生的清洁和垃圾的收集、清运……。管理期限为1年，管理服务费通：高层1.00元／平方米／月，多层0.60元／平方米／月，补充事项：“物业合同每年根据市场变化情况，签订必要的补充或者修改，若无变化，按原合同执行”。服务合同还约定其他事项。合同签订后，原告为案涉小区提供物业服务。从2013年原告入住该小区提供物业服务以来，未有其他物业服务公司在该小区进行物业服务过，2019年11月8日，兰苑花园业主委员会作会议纪要，其中载明：业主欠缴原告的相关费用应缴时间以政府机关执法部门要求交接的2019年10月31日截止。原告与兰苑花园业主委员会双方确认于2019年10月31日中止双方签订的《物业管理服务合同》。原告便不再为该小区提供物业服务。原告在管理过程中对给排水系统运行、水泵维护、高压柜维护、设备控制柜箱维护等提供了相应的服务，履行了主要的管理职责。原告在物业管理服务过程中管理不充分，如电梯、消防、公共通道、水管、门禁、卫生管理、监控设备等事实存在一定的瑕疵。对前述存在问题，原告未举证证明其已经充分履行了管理义务。另查明：被告周光连系“兰苑花园”A-1104号房业主，该该房屋建筑面积124.17平方米，入住后，其缴纳物业服务费至2017年12月31日，未缴纳2018年1月1日至2019年10月31日期间的物业服务费。上述事实，有原、被告的陈述及原、被告双方所举各项证据加以证明，上述证据，已经庭审质证，本院予以确认并收录在卷为凭。本院认为，结合原、被告的诉辩主张，本案双方争议的焦点为：被告是否应支付原告物业服务费金额及滞纳金。对双方争议的焦点：原、被告签订的《物业管理合同》，系原告与兰苑小区业委会签订，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方依法应按合同履行。原告已依约提供了主要的服务，被告应当按照约定交纳物业服务费，被告应按合同约定的交费标准计算交纳物业服务费，虽中途未签订物业服务合同，但其已按原签订的物业服务合同继续为案涉小区提供物业服务，或物业服务合同期满后，在新的物业服务公司未入驻前，原告也按双方签订的物业服务合同的约定继续履行物业服务协议至2019年10月31日，被告应缴纳相应的物业服务费，被告从2018年1月1日至2019年10月31日的物业服务费未交纳，已构成违约，应承担相应的民事法律责任，即应交纳相应的物业管理服务费。对被告答辩称原告违反合同法，超收被告物管费2,235.17元，应与退还并在此基础上计算利息及滞纳金的抗辩意见，因被告缴纳的该物业服务费系2016年7月1日至2017年12月31日期间，该期间系原告提供物业服务，故系被告正常的缴纳，不属于超收的物业服务费，故对被告的该抗辩意见，本院不予以采纳。故被告应缴纳从2018年1月1日至2019年10月31日期间（共计22个月）的物业服务费2,731.74元（1.00元×124.17×22=2,731.74元）。对被告以原告未履行合同，造成公共设施损坏不能正常使用的抗辩意见，从被告所举证据：兰苑花园电梯火灾事故受灾住户得到安置（被告自称系网络下载）和照片三张。该证据反应的时间段是2011年12月16日的事，而照片反应的是2021年8月的情形，均不是原告服务期间发生的事实，况且，本案中所原告主张的服务费系2018年1月1日至2021年10月31日期间的物业服务费。故被告的该抗辩意见，本院不予以采纳。对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予以支持。综上，原告要求被告支付物业服务费2,731.74元的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告周光连于本判决发生法律效力之日起十日内向原告毕节市新进物业管理有限公司交纳2018年1月1日至2019年10月31日期间（共22个月）的物业管理服务费2,731.74元；二、驳回原告毕节市新进物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告周光连负担。本判决为终审判决。审判员  詹伟二〇二一年八月二十六日书记员  罗蒙