吉林省长春市宽城区人民法院民事判决书（2021）吉0103民初4477号原告：长春市宽城区天津路小学，住所地长春市宽城区。        法定代表人：魏志杰，校长。        委托诉讼代理人：王艳军，该学校老师。        被告：李德民，男，1959年8月27日出生，汉族，现住长春市宽城区。        委托诉讼代理人：王超，吉林秉润律师事务所律师。        原告长春市宽城区天津路小学（天津路小学）与被告李德民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津路小学委托诉讼代理人王艳军、被告李德民委托诉讼代理人王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        天津路小学向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即返还租赁位于长春市宽城区面积2200平方米土地房屋，并向原告支付自2016年1月1日起至2021年1月1日合同终止期间的租金（每年85，000元）合计425，000元。2、诉讼费等费用由被告方承担。事实与理由：2011年3月2日，被告租赁原告位于长春市宽城区土地房屋，期限2013年1月1日至2021年1月1日，原告仅收到2013年1月1日至2015年12月租金［25.5］万元，其余租金原告多次索要，被告一拖再拖没有给付。租赁期满，原告多次要求被告返还土地房屋，但被告始终不予返还，严重侵害了原告的合法权益，给原告造成极大经济损失，无奈特向法院起诉，请求依法维护原告的合法权益。        李德民辩称：由于天津路小学在第一项诉讼请求中提出了物的返还和债的清偿两项主张，据其主张分项答辩如下：一、原告主体不适格，根据合同相对性原则，本案的原告应为长春市第十五中学，而不应该是长春市宽城区天津路小学；二、关于土地房屋的物的返还首先需明确的是，李德民对案涉土地房屋的占有、使用和收益的权利并不仅仅是依据《房屋出租合同》，甚至主要的依据不是《房屋出租合同》，而是依据2011年3月2日李德民与长春市第十五中学之间签订的《长春市第十五中学周边改造工程合同书》（以下称《改造工程合同书》〉）及2011年3月23日的《追加协议》、2013年2月的《补充协议》。《房屋出租合同》只是《改造工程合同书》及相关协议的履行方式之一。2009年8月28日，长春市第十五中学上报的《楼后三角地规划改造联营的申请》经长春市宽城区校办产业管理部门以《关于同意十五中学联营开发项目的审核批复》批准。依据批复，李德民与长春市第十五中学于2011年3月2日签订了《改造工程合同书》，约定甲方（即案涉房产天津路小学之前的产权人。下同）以3200平方米评估作价总额1313975元出资；乙方（李德民。下同）负责全部开发投资，计划投资总额约为260万元，负责对所有建筑物进行拆除，办理城建、规划及园林等部门各项审批手续，对建后的门市房进行经营活动等，第二条6项约定“乙方投资成本回收前，乙方每年须向甲方交费105000元；乙方投资成本回收后，甲乙双方对利益进行四六分成，其中甲方四成，乙方六成”。同月23日双方又签订了《追加协议》，约定：2012年完成翻建施工，乙方自2013年1月起向甲方交费，终止时间为2021年1月1日，确认乙方的土地使用面积（即甲方实际出资的土地面积）为2200平方米，并约定“以原合同为基础，原合同体现不出的条款按追加协议执行”。2013年2月，双方又签订了《补充协议》，主要内容为：将原合同中的年缴费105000元降低为85000元，合同期内遇政府修路占地的补偿费分配问题，其中第三条约定“因乙方拆迁重建投资较大，甲方等到乙方收回投入成本后，甲乙双方再重新商议场地租赁”。由上述与案涉房屋相关的法律文书，文件可以清楚地看到：其一、李德民对案涉房屋的占有、使用、经营管理和取得收益的权利，是以李德民履行了《改造工程合同书》的约定，投入改造工程所需的全部资金并承担了改造工程的全部工作为基础的，答辩人经营管理案涉房屋并取得收益是合同约定的李德民收回投资成本的唯一方式；其二、本案所争议的《房屋出租合同》仅是双方合作过程中的阶段性的，即乙方投资成本收回前阶段的形式，不是双方间合作合同法律关系的全部内容；其三、由上述两点所决定，《房屋出租合同》的期限届满并不能导致李德民因出资和履行《改造工程合同书》的其他义务而取得的对案涉房屋的占有、使用、经营管理和收益权利的丧失，不能成为天津路小学主张房屋返还的理由和根据。据此李德民认为：天津路小学作为案涉房产的继受权利人依法应承继李德民与原产权人长春市第十五中学因《改造工程合同书》而在案涉土地房屋上设定的全部权利和义务，而其抛开《改造工程合同书》及相关协议的约定，仅以《房屋出租合同》期满为由主张案涉土地房屋返还是不顾事实的、片面的、错误的。其该项主张不能成立。三、关于房屋租金此项只需说明一点，天津路小学所主张之2016年1月1日起至2021年1月1日止的房屋租金，李德民2016年、2017年的租金已经交付，2018年租金交付后被长春市第十五中学退回，此后李德民即多次向产权人及本案原告提出交纳租金的要求，但均被其以暂时不能入账或者需要向另一方交纳租金为由拒收，导致答辩人无法交付租金，只能等得其何时明确哪方收这笔租金再行交纳，但至本案诉讼时止，原告从未就此向被告提供任何指示，双方租金交付问题上的争议责任在原告方，李德民无责任。综上，被告请求人民法院依法查清全部事实，分清责任，驳回其返还土地房屋的主张，并责令其在房屋租金交付问题上提供交付方式、账号等相关信息，配合被告交付租金        根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年，长春市宽城区校办产业管理办公室针对长春市十五中学的申请，回复《关于同意十五中学联营开发项目的审核批复》，内容为：“你单位于2009年4月15日上报的关于《楼后三角地规划改造联营的申请》，经过主抓领导的实地考察、测算，通过校办领导班子讨论并上报教育局批准，同意该开发改造项目的实施，希望你们严格按双方签订的合同规范操作，依法联营”。2011年长春市第十五中学（甲方）与李德民（乙方）签订了《长春市第十五中学周边改造工程合同书》，内容为：甲方以3200平米土地作为投资入股成本，甲方委托吉林瑞德房地产估价有限公司对此块土地评估总额为1313975元，土地所有权永归甲方。甲方须在一年时间内将场地倒出交给乙方，甲方须给乙方一年的拆迁重建时间。乙方负责全部开发投资，乙方计划投资总额约为260万元，乙方投资成本回收前，乙方每年须向甲方交费105000元，乙方投资成本回收后，甲乙双方对利益进行四六分成，其中甲方四成，乙方为六成，乙方对该处土地只有使用权。除政府规划占地，此合同永久有效。2013年2月，双方签订了补充协议，约定因甲方2013年5月将场地西侧400平方米从乙方手中收回修建消防泵房蓄水池，故甲方将原合同的年缴费105000元降低为85000元。2011年双方签订追加协议，约定乙方自2013年起向甲方交费，此合同终止时间为2021年1月1日。2014年12月10日，双方签订了《房屋出租合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于宽城区农安北街65号，房屋结构为砖木，建筑面积770平方米，该房屋租赁期自2013年1月1日起至2021年1月1日止。年租金总额85000元。2016年，长春市宽城区教育局会议纪要（第11期），标题为《研究长春市第十五中校址用于建设天津路小学分校的有关事宜》，确定将长春市第十五中学与奋进乡中心校合并，原长春市第十五中学校址用于建设天津路小学分校。另查：李德民翻建的建筑物有四处为有产权证照，现已经更名过户至天津路小学名下。李德民已经结清2018年1月1日前的租金。庭审中，原告变更诉讼请求，要求李德民于2025年6月1日前返还位于长春市宽城区长春市天津路小学名下的2200平方米土地，并自行拆除地上建筑物，如果李德民未按照上述期限履行义务，地上建筑物归原告所有，同时免除李德民2018年1月1日起至2025年6月1日止的租金。对天津路小学变更的诉讼请求，李德民没有异议。        本院认为，天津路小学与李德民签订的签订的《长春市第十五中学周边改造工程合同书》、《补充协议》、《追加协议》、《房屋出租合同》均双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，合法有效。原告关于要求李德民于2025年6月1日前返还位于长春市宽城区长春市天津路小学名下的2200平方米土地，并自行拆除地上建筑物，如果李德民未按照上述期限履行义务，地上建筑物归原告所有的请求，同时免除李德民2018年1月1日起至2025年6月1日止的租金的请求，李德民对此无异议，本院予以保护。        综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：        一、被告李德民于2025年6月1日前返还原告长春市宽城区天津路小学位于长春市宽城区原告长春市天津路小学名下的2200平方米土地，并自行拆除地上建筑物，如被告李德民未按照上述期限履行义务，该土地上的地上建筑物归原告长春市宽城区天津路小学所有；        二、原告长春市宽城区天津路小学免除被告李德民2018年1月1日起至2025年6月1日止的租金。        案件受理费7680元减半收取计3840元，由被告李德民负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。        审判员    李红岩二〇二一年八月三十一日书记员    李莹