北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初69126号原告：李世香，女，1974年4月17日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李坡，北京广进律师事务所律师。被告：刘伦才，男，1989年5月6日出生，汉族，住重庆市开县。委托诉讼代理人：刘伦元，女，现住北京市朝阳区。原告李世香（以下称原告）与被告刘伦才（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人李坡，被告及其委托诉讼代理人刘伦元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告一个月免租期租金43344元；2.判令被告支付原告违约赔偿金130032元。事实和理由：2019年7月27日，原告与被告签订《租赁协议》，约定原告将位于北京市朝阳区XXXX路X号院4号楼一层其中一间商铺出租给被告，租赁期限自2019年9月1日至2027年9月20日。被告每半年支付一次租金，须提前30天支付下六个月租金。2020年2月1日，被合本应支付下六个月租金，但经原告多次催要，被告至今未支付。被告已于2020年8月7日腾退，该日之前的房屋租金已经结清。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。双方签订的《租赁协议》已于2020年7月底解除，被告已于2020年8月7日将房屋腾空交与原告，房屋租金也已结清。双方于2019年7月27日签订《租赁协议》，房屋用于经营饭店，协议约定，租赁期限自2019年9月1日至2027年9月20日，被告应交纳相当于两个月租金作为保证金，租金为半年一付，协议签订后，被告向原告支付保证金与2019年9月1日至2020年2月28日（6个月）的租金，共计346750元，其中被告的姐姐刘伦元于7月20日向原告指定人张某转账3万元，被告于7月29日向原告转账付款316750元，履行了付款义务。被告也依约交付了房屋，饭店于2019年9月28日开张营业。2020年春节后，因新冠肺炎疫情暴发，国家发布管控措施，饭店一直未营业，2020年5月，双方经协商一致同意，减免被告一个月房租，此后被告按月支付房租，视疫情发展情况再行商议，刘伦元于2020年6月1日向被告转账支付42750元、通过微信转付594元，合计43344元。2020年6月因疫情再次复发，饭店经营再次陷入困境，双方再次协商，原告同意将房租调整为每月3万，于是被告委托姐姐刘伦元于2020年7月12日向原告支付3万元，即7月房租费。7月底，被告无力继续维持饭店经营，经与原告多次协商并达成一致，双方签订的《租赁协议》于2020年7月31日终止，被告给原告7天时间，即2020年8月7日腾退房屋。关于2020年3月1日至7月31日房租结算如下：1.被告交付的保证金用于抵扣2个月的房租，即3月份、4月份房租；2.因疫情原因，原告免收1个月租金，即5月份；3.6月份房租43344元及7月份房租3万元。被告已支付上述全部费用。被告承租原告的商铺，是按照不低于8年经营时间进行投资的，装修及设备设施等费用将近200万元，因疫情不可抗力的影响，经营不到一年就被迫关闭，遭受了巨大损失，并且因此负债累累。双方已协商一致于7月底解除了租赁合同关系，现原告又起诉要求被告额外租金及违约金，有违诚实信用原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2019年7月27日，原、被告签订《租赁协议》（以下简称涉案合同），约定被告自原告处承租位于北京市朝阳区XXXX路X号院4号楼一层其中一间商铺（以下简称涉案房屋）用于经营餐饮，建筑面积190平方米。涉案合同第二条约定，装修期2019年7月27日至2019年8月31日止（装修期免收租金，需交水电、暖气、物业等费用）【特此注明：租赁期未满5年，被告中途终止协议的履行不享受装修期，原告有权追缴装修期的租金】。租赁期间：2019年9月1日至2027年9月20日。第三条约定，本协议签订之日，被告向原告支付2个月租金作为保证金【86688元】，用于保证乙方履行本租赁协议。租金每两年按8%递增一次，第一年520125元，第二年520125元，第三年561735元……每半年支付一次租金，首次付款时间为本协议签订之日，支付时间：2019年7月27日支付346750元，2020年2月1日支付260062.5元，2020年8月1日支付260062.5元……第八条约定，被告违反本协议约定，提前退租商铺的，应按照本协议总租赁金额的10%向原告支付违约金，且所交押金不予归还。原告同时有权要求被告继续履行协议。如遇政府行为及不可抗力因素致使双方不能继续履行协议时，协议自动解除，双方均不承担违约责任，因此造成的一切损失双方将各自承担，被告所剩租金和押金全额退回。合同签订后，原告向被告交付涉案房屋，被告向原告缴纳保证金及第一期租金，被告对涉案房屋进行装修用于经营餐饮。合同履行过程中，发生新冠肺炎疫情，双方就租金事宜进行协商并达成一致，被告已交纳的保证金抵扣2020年3月、4月的租金，原告免收被告2020年5月的租金。2020年6月，被告向原告表示要搬走；7月被告再次向原告表示要搬走，原告同意7月31日解除合同，并给被告几天搬家时间。被告于2020年8月7日搬离涉案房屋，双方确认该日之前的房屋租金已结清。原告主张支付免租期租金，认为有权按照《租赁协议》第二条约定追缴。被告称双方已协商一致解除租赁关系，不同意支付。原告主张违约金，按照三个月租金计算。原告称在被告搬离涉案房屋时，双方未就费用结算及责任达成一致。被告称搬离时双方已结清租金，原告没有提出赔偿的要求，认为应适用涉案合同第八条的特别约定，在合同履行中发生不可抗力，2020年3月至4月期间没有经营，不应当支付违约金，且被告承租后装修投入二百万元，搬离时很多东西都留给原告，原告不让搬离设备，保留设备损失赔偿的权利。为此，被告提交2020年8月7日原、被告在涉案房屋的对话录音予以证明。对话录音显示，双方办理涉案房屋交接事宜，被告：这个合同就这样解除完了，是吗？原告：就是说这个屋子就跟你没关系了，你钥匙已经交过来了，就行了。……被告：那个合同不用？原告：不行不行，那个合同你愿意拿来就拿来，不愿意拿来我是要简单一点儿。被告：怎么简单？原告：就这样就简单呗。被告：就这样就完事儿了？原告：对，我要写那么多复杂的，你不是也不签吗。被告：就是这都完事儿了，对吗？原告：就是说你这个店就跟你没关系了。被告：行行行。原告：就是以后、以后我也不再那个，就是这个店、关于这个店今天8月7号，8月7号以后就跟你没关系了，这就是你那个那把锁？被告：嗯，是这个锁。原告认可录音的真实性，称没有同意不让被告赔偿，因被告装修投入一两百万，担心后续有纠纷，所以让被告写了个东西，所以录音中提到债权债务与被告无关，关于屋内设备，是被告搬离时表示不要，被告搬离后，涉案房屋内的装修已全部拆除，2020年11月底对外出租，用于超市经营。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的涉案合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。被告在合同履行期限届满前表示不再履行合同义务，构成违约，被告以新型冠状病毒疫情作为抗辩，主张适用不可抗力免除违约责任。当事人主张适用不可抗力应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任；当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中，被告未就疫情导致合同不能履行的事实充分举证，故本院对该项抗辩意见不予采纳。然受新型冠状病毒疫情影响，给被告的经营活动造成一定困难的情况客观存在，双方亦曾本着促进合同继续履行的目的，已就保证金折抵租金、租金减免达成一致意见，对此本院予以肯定。原、被告协商涉案合同于2020年7月31日解除，本院予以确认。2020年8月7日，双方就涉案房屋办理交接手续。本院根据交接时的对话录音可以确认，被告意欲通过放弃对装修、物品主张相关权益的方式一次性解决双方就涉案房屋的租赁纠纷；同时，原告亦为防止双方再次发生纠纷表示涉案房屋今后与被告无关。原告虽称并未放弃要求被告赔偿损失的权利，但在被告表意明确的情况下也接受了被告留存物品及装修，综合查明的事实及双方意见，本院认为原告已作出认可一次性解决双方就涉案房屋的租赁合同纠纷的意思表示，进而确认双方已就涉案合同关系清算完毕，原告现主张租金及违约金，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告李世香的全部诉讼请求。案件受理费3767元，由原告李世香负担（已交纳1883元，剩余1884元于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 马 婧二〇二一年八月十三日书记员 栾晨焕