贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔27民终3346号上诉人（一审被告）：杨萍，女，1979年5月20日生，布依族，贵州省平塘县人，贵州省贵阳市观山湖区水电局职工，住贵州省贵阳市观山湖区。上诉人（一审被告）：索正莲，女，1952年10月14日生，布依族，贵州省平塘县人，农民，住贵州省平塘县。委托诉讼代理人：杨萍，女，1979年5月20日生，布依族，贵州省平塘县人，贵州省贵阳市观山湖区水电局职工，住贵州省贵阳市观山湖区，系上诉人索正莲女儿。被上诉人（一审原告）：杨本娥，女，1976年10月30日生，布依族，贵州省平塘县人，个体工商户，住贵州省平塘县。上诉人杨萍、索正莲因与被上诉人杨本娥房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省平塘县人民法院（2021)黔2727民初297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨萍、索正莲上诉请求：1、撤销一审判决；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、首先，被上诉人搬出房屋并未与上诉人进行交接，房屋内物品也未列清单进行确认，也未明确告知何时搬出，并且钥匙也未曾交付给上诉人；其次，被上诉人并未将水电费结清，未提供任何已经结清的支付票据；最后，房屋并未完整交付，上诉人也并未正式收回房屋。二、首先，对于墙面瓷砖，原本就是上诉人索正莲花费800元所买，被上诉人并未购买安装墙砖；其次，对于墙布，在上诉人这一年的租赁过程中已经磨损消耗殆尽，甚至腐蚀到了上诉人的墙壁，对于已经损耗丧失功能的墙布，就更加不应该由上诉人赔偿；最后，根据谁主张谁举证的原则，被上诉人并未提供有力证据证明所述行为以及确定的金额。三、对于押金，上诉人不能退还。被上诉人已经同意将押金作为未支付的房租进行抵扣，被上诉人2020年11月30日才正式搬出，房租就还有总的50天的房租未给，一个月的房租是2567元，未支付的50天的房租就是4278元，其押金抵扣后，尚欠上诉人1278元房租。因此，上诉人不应该退还一分钱的房租。对于水表，因为所接位置完全会影响上诉人对房屋的下一次出租，因此庭审以及上诉人的答辩中明确表明要求被上诉人拆除带走，上诉人并不需要该水表。再者，该水表是可拆卸物品，并不是依附于租赁物不可拆分的。因此，被上诉人没有任何理由要求上诉人对水表进行赔偿。四、上诉人在被上诉人搬出后，自行来查看房屋，对房屋进行了拍照留证。证据显示，上诉人的房屋内到处是积水，管道破损，墙壁被被上诉人打穿插入钢条。另外墙面被烟熏火燎，暗黑无比，墙壁石灰脱落等，以及地板地砖也被被上诉人所使用的机械重力压裂，再也无法正常使用。对于上述情况，上诉人均提供了房屋出租之前以及租赁之后的对比，但是一审法院忽视重要证据进行不合理判决。杨本娥二审未书面答辩。杨本娥向一审法院起诉请求：1、请求解除原告与二被告签订的《房屋租赁合同》；2、请求法院判决二被告退还押金3,000元；3、请求判决二被告赔偿原告损失8,590元；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，原告与被告索正莲于2019年7月19日达成房屋租赁协议，双方签订了《房屋租赁合同》，被告索正莲将其位于平塘县房屋两间门面出租给原告，原告用于经营米粉加工，每年租金30800元，合同期限五年，即2019年10月10日至2024年10月10日止，并交给被告索正莲租金10800元，押金3000元作为乙方履行本合同项下的义务和责任担保，约定合同到期后退还押金。被告索正莲将房屋等交付给原告使用，原告开始请工人对被告房屋门面进行装修，将房屋门面五小间撤改为一大间，并对墙面进行贴瓷砖和贴墙面油布花费1690元，安装铝合金和玻璃门花费5600元，安装水表一个花费1300元，共计8590元。装修公司或工人向原告杨本娥出具了收据。同时安装了加工米粉的机器设备。2019年10月10日，原告认为房屋所有权人杨萍，重新修改《房屋租赁合同》后，原、被告重新签订了《房屋租赁合同》。被告租赁房屋给原告经营只满一年，被告要求原告提高房屋租金为35,800元，且要求原告必须在每年10月10日前一次性交清。否则要求原告搬出房屋。经双方协商未达成一致协议，原告于2020年11月30日搬出被告房屋，并将水、电费交纳清楚。双方终止租赁合同以后，原告向被告索要当初交纳的3,000元押金和安装铝合金和玻璃门、水表、装修墙面等损失8,590元，被告一直不予退还和赔偿，原告故起诉至法院请求维护自己的合法权益。一审法院认为，原告杨本娥与被告索正莲、杨萍签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定为合法有效。被告索正莲、杨萍按合同约定向原告杨本娥交付了租赁物，原告杨本娥也按合同约定向被告索正莲、杨萍支付了押金和租赁费，合同终止后原告杨本娥将水电费等各种费用交清后也将租赁物如数交还给被告索正莲、杨萍，被告也收回了租赁物，因此被告索正莲、杨萍应当按照合同约定向原告杨本娥退还押金，其不予退还押金没有事实根据及法律依据，故原告杨本娥请求被告索正莲、杨萍退还其押金合理合法，依法予以支持。对于原告杨本娥称，原、被告终止合同后，被告应当赔偿原告安装铝合金和玻璃门、水表、装修墙面等损失8,590元的问题。一审法院认为，因原告在被告房屋内安装的铝合金、玻璃门，原告已经撤走，不存在被告赔偿的问题，故对原告该项主张，一审法院不予支持。对于原告要求被告赔偿安装水表花费1,300元、装修墙面花费1,690元，共计2,990元，原告提供了供排水公司和装修墙面工人出具的收据予以佐证，一审法院予以采信，被告应当承担赔偿责任。对于原告的此项诉讼请求，一审法院予以支持。对于被告索正莲、杨萍辩称原告终止合同后，未修复原告房屋，应当承担赔偿责任，但未能提供相关证据证明原告损坏被告房屋的事实，故对其辩称理由一审法院不予采信。依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第一百七十七条、第一百七十八条、第一百七十九条的规定，判决如下：本判决生效后三十日内，被告索正莲、杨萍向原告杨本娥返还押金人民币3,000元，赔偿原告杨本娥安装水表、装修墙面损失人民币2,990元，两项共计5,990元。本案案件受理费150元，减半收取75元，由被告索正莲、杨萍负担55元，由原告杨本娥负担20元，剩余45元由一审法院退付给原告杨本娥。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。杨萍、索正莲提交的证据：光盘，光盘内容包括如下：1、房屋严重受损的照片。2、合同。3、商铺全水泥顶板无天井的照片。4、水电费未结清的照片。5、损坏的卷闸门电机照片。6、杨本娥拖欠房租且她本人第二年不愿续租的微信截图、录音。7、归还房屋应交而至今未交物品照片。8、录音。上述证据拟证明：杨本娥未合理使用房屋致使租赁房屋受损、水电费未结清、损坏卷闸门、杨本娥拖欠房租不愿续租的事实。杨本娥对上述证据均不予认可。杨本娥提交的证据有：租赁合同照片、食品定点采购供货协议书照片、电费缴费记录、微信转账记录、收款收据照片、房子照片，以上证据拟证明：上诉人与被上诉人约定退房租押金，被上诉人支付水表安装费用，被上诉人使用的水费已结清，上诉人在被上诉人搬走之前已经把房屋出租给他人，被上诉人在房屋租住期间，没有对房屋有任何损坏的现象，被上诉人与学校签订合同，租赁合同未能履行给被上诉人造成重大损失，要求上诉人给予补偿。杨萍、索正莲对上述证据均不予认可。经二审审理查明，双方当事人签订的租赁合同，对租赁期间届满时，附合装饰装修费用补偿并未作出约定；合同中虽约定押金3000元，但未对不予退还押金的情形进行约定；对原租赁房屋内的物品，双方当事人未列清单进行交接确认；被上诉人搬出租赁房屋后，双方也未对租赁房屋内的物品进行清点交接；被上诉人于2020年3月9日为租赁房屋安装水表支出1300元。二审查明的其他事实与一审查明的其他事实一致。本院认为，综合各方当事人的诉辩请求和理由，归纳本案争议焦点为：上诉人应否退还押金及赔偿被上诉人损失。第一，对于装饰装修费，被上诉人与上诉人签订租赁合同后，对租赁房屋进行简单装修，上诉人虽主张装修未经过其同意，但其在一审庭审中曾表示被上诉人装修时“砂子用不完，还帮她铲丢”，结合装修用的墙砖费用，上诉人在上诉状中自认是其支付的情况来看，上诉人对被上诉人装修予以认可。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”，因本案租赁合同中未对附合装饰装修费用补偿作出约定，因此一审判决上诉人赔偿被上诉人装修墙面损失1690元不当，应予纠正。第二，对于水费，上诉人主张被上诉人未结清水费，为此提交了平塘县供排水有限公司的用户（收欠）明细清单予以证明，在该清单上，平塘县供排水有限公司收费窗口书写证明：“该户未独立安装非生活用水户头之前，我公司在2019年11月至2020年3月期间收取索正莲户（水表户号10151277）非生活用水量（即克度米粉加工厂用水），是根据该户水表总用水量的百分之三十进行预估，不是米粉加工厂的真实用量，实际用水量以当时加工厂内自己安装的分表续数为依据”，并注明2019年11月至2020年3月，非居民用水分别为43、33、41、39、34吨，共计190吨，2020年3月16日卖粉底吨：351吨。从该证明可以证实被上诉人杨本娥经营的克度米粉加工厂，在2019年11月至2020年3月期间的水费是预估数，不是实际用量，其水费应按实际用量结算。被上诉人杨本娥为证明已经结清上述水费，分别提供了2019年12月8日向上诉人杨萍转账720元及2019年12月18日转账183元的转账记录予以证实，但对2020年1月至2020年3月期间（安装分表前）的水费，未提供证据予以证实，因此被上诉人杨本娥应予支付此期间的水费，2020年1月水费41吨、2月39吨、3月34吨，共计：（41+39+34）×4.8元/吨=547元（小数点四舍五入）。第三，对于租金，根据被上诉人一审提交的2020年11月1日的微信记录，被上诉人已告知上诉人杨萍11月1日已搬离租赁房屋的情况，上诉人杨萍回复“好的，明天我叫我表姐过去交接”，同时结合被上诉人微信中自认“押金3000元，凑了21天房租，你还要退我2503元“的事实，被上诉人欠缴的房租应从2020年10月11日计算至2020年10月31日，共计21天，租金共计为：每年租金30800÷12个月÷30天×21天=1797元（小数点四舍五入）。第四，上诉人主张被上诉人在合同终止后未修复房屋，应当赔偿责任，为此在二审中提供房屋照片予以证实，但因双方对原租赁房屋内设施、物品等没有进行交接确认，上诉人提供的照片也无法体现房屋租赁前后的房屋状况，因此对上诉人的该项上诉主张不予支持。对于被上诉人安装水表支付的1300元，上诉人曾表示可以抵扣房租，因此本院予以抵扣相关费用。因此，被上诉人应支付的费用为：1、水费547.2元；2、租金1797元，以上合计2344元；抵扣上述水费和租金后，上诉人应退还被上诉人费用为：（押金3000元+水表1300元）-2344元=1956元。综上所述，杨萍、索正莲的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省平塘县人民法院(2021)黔2727民初297号民事判决；二、上诉人杨萍、索正莲于本判决生效后三十日内，向被上诉人杨本娥返还人民币1956元。三、驳回上诉人杨萍、索正莲的其他上诉请求。四、驳回被上诉人杨本娥的其他起诉请求。一审案件受理费减半收取75元，由上诉人杨萍、索正莲负担39元，被上诉人杨本娥负担36元；二审案件受理费50元，由上诉人杨萍、索正莲负担16元，被上诉人杨本娥负担34元。本判决为终审判决。审 判 长 白桂刚审 判 员 陈福江审 判 员 朱代昀二〇二一年八月十九日法官助理 陆 梅书 记 员 雷春莲