河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)冀04民初68号原告（案外人）：周明慧，台湾地区居民，女，1966年5月15日出生，住台湾地区。委托诉讼代理人：冯旭，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖委，上海众华律师事务所律师。被告（申请执行人）：李菊霞，女，汉族，1958年5月7日出生，住河北省武安市。委托诉讼代理人：温改增，河北中原律师事务所律师。第三人（被执行人）：上海金轩大邸房地产项目开发有限公司，住所地上海市四平路770号。法定代表人：方培林，该公司董事长。第三人（被执行人）：方培林，男，汉族，1953年10月21日出生，住浙江省苍南县。第三人（被执行人）：朱国志，男，汉族，1968年3月31日出生，住上海市虹口区。原告周明慧与被告李菊霞、第三人上海金轩大邸房地产项目开发有限公司（以下简称金轩大邸公司）、方培林、朱国志案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周明慧的委托诉讼代理人冯旭、被告李菊霞的委托诉讼代理人温改增到庭参加诉讼。第三人金轩大邸公司、方培林、朱国志经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周明慧向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于上海市虹口区车位的强制执行；2、本案的案件受理费用由被告承担。事实和理由：冀04执1号被执行人金轩大邸公司于2007年8月15日与周明慧签署《上海市商品房预售合同》，将位于上海市虹口区车位出售给原告，售价为90000元，周明慧于2007年8月27日通过银行转账方式完成上述车位款的支付。但是金轩大邸公司一直未为原告办理过户手续，至今上述车位实际一直由原告占有、使用与收益。后金轩大邸公司被查封已不办公，电话联系不上，因此321号地下车位至今没有办理产权预告登记手续，但并未影响原告正常使用。原告就321号车位每半年每车位向小区物业齐佳物业管理有限公司、港联不动产服务（上海）有限公司缴纳600元产权管理费。在邯郸市中级人民法院查封金轩大邸公司321号车位之前，原告已付清321号车位价款，并对第321号车位占有、使用至今。321号车位未办理过户登记手续是开发商原因导致，非原告的原因。2020年1月8日，被告作为执行申请人向邯郸市中级人民法院提出申请，要求对登记在第三人金轩大邸公司名下的上述位于上海市虹口区车位予以强制执行。2020年9月11日，原告依法向邯郸市中级人民法院提出书面执行异议，并提供了《上海市商品房预售合同》、转账记录、收据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2020年11月27日邯郸市中级人民法院作出（2020）冀04执异283号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议。原告认为：首先，执行异议裁定中法院并未查明原告已实际占有、使用第321号车位的事实。其次，周明慧于2007年8月27日已完成全部车位款的支付。根据当时信义房屋中介经纪人钟雄的情况说明，证明当时是金轩大邸公司法人朱金轩代表金轩大邸公司要求原告将款项汇入债权人李文刚账户，原告已履行合同的付款义务。从上述事实可知，并非原告原因未办理车位的过户登记。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告符合该条规定，贵院应中止上海市虹口区车位的强制执行。李菊霞辩称，原告要求法院停止对其主张的车位的执行的理由不符合法律规定，要求停止执行的理由不成立，依法应驳回原告的起诉继续执行。具体理由如下：一、争议的地下车位全部属于被执行人金轩大邸公司的登记预售的不动产，原告并未获得不动产登记或预登记，在法律定性上执行的车位仍属于被执行人所有，被告申请法院执行合理合法。二、原告主张停止执行的理由不成立。1.原告在法院查封前未签订合法有效的书面买卖合同。原告提交了2007年6月22日至2007年8月15日与金轩大邸公司签订的《上海市商品房预售合同》违法无效，不属于合法有效的买卖合同。物权法第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库首先应当满足业主的需要”，2004年8月19日上海市人大常委会制定的《上海市住宅物业管理规定》第61条、62条规定，物业管理区域内，机动车车位数量少于房屋套数的，一户业主只能购买或者附赠一个停车位，停车位不得转让给物业管理区域外的单位和个人。本案物业管理区域规划房屋1010套，车位车库524个，满足不了一户一个车位。本案原告不是物业管理区域的业主，不符合购买车位的条件，且购买多个车位也不符合上述规定，原告所签合同违法，不是合法有效的合同，无权依据合同主张对车位的物权权利。2.原告并未提交合法有效的支付车位款证明。购买不动产，收款单位应当出具上海市房地产销售统一发票并加盖金轩大邸公司发票专用章。原告提交的合同第六条约定应将房款解入甲方的预售款监管账户上海银行巾帼支行甲方318858-00005158907，预售款按政府规定监管使用。但原告仅提供了给李文刚转款的证明和李文刚收据，并未提供向上述监管账户付款证明，无法证明金轩大邸公司收到车位款的证明，也未提供上海市房地产销售统一发票。原告的证据无法证明已支付了购买车位的全部款项。3.未能办理车位不动产登记的责任在原告。首先，原告不符合购买车位的条件，买卖合同无效无法备案登记；其次，原告未向金轩大邸公司支付案涉车位款、未依法取得上海市房地产销售统一发票，不符合登记条件；其三，原告向李文刚支付费用是借贷行为，买卖车位合同并非双方的真实意思表示，金轩大邸公司也不认可双方是买卖关系。可见因原告合同违法无效、无法获得正式销售发票，不符合《上海市住宅物业管理规定》，根本不可能获得不动产登记。这些后果是因原告违背法律规定投资不谨慎造成的，责任在原告。综上所述，原告的异议之诉理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，其要求排除执行的主张不能成立，应驳回其异议之诉，对案涉车位继续执行。金轩大邸公司、方培林、朱国志未答辩。周明慧围绕其起诉请求，向本院提交如下证据：证据一、河北省邯郸市中级人民法院（2020）冀04执1号《拍卖公告》、（2020）冀04执异283号执行裁定书，证明本执行异议之诉中周明慧原告之身份、李菊霞之被告身份、金轩大邸公司、方培林、朱国志之第三人身份。证据二、《上海市商品房预售合同》、银行转账凭证、收据、管理费发票、房产中介情况说明，其中银行转账凭证、收据，证明原告已向第三人支付了车位的相关款项；管理费发票，证明原告在购买车位后一直实际占有控制至今，相关的物业费用一直是原告缴纳；房产中介情况说明，证明原告购买车位是由案外人上海中介公司居间介绍，并通过中介公司购买车位，通过中介公司员工的情况说明，证明当时原告支付车位款是应金轩大邸公司要求汇入李文刚名下。证明原告已支付完毕所有车位款，金轩大邸公司已将案涉车位交付给原告，直至起诉，原告占有、使用该车位。李菊霞对上述证据的质证意见为：对证据一的真实性和证明事项均无异议；对证据二，预售合同的合法性、真实性、有效性及证明目的均有异议。该合同上作为销售方甲方仅盖了合同专用章而没有法定代表人签字盖章或委托人签名盖章，没有签署时间，合同签署存在缺陷；该合同没有按照第三十一条约定及时向房地产登记部门办理登记备案手续；原告作为台湾地区居民又非金轩大邸住宅小区的业主，不具备购买车位的资格和不动产登记的条件，该预售合同不是合法有效的不动产销售合同。银行转账凭证和收据不能证明原告已支付完毕所有车位款项。预售合同第六条约定了购车位法人收款账号，原告并未转入约定的账户；收款人并非金轩大邸公司，也非正式的不动产销售发票；金轩大邸公司否认收到该款项，收款人李文刚也非金轩大邸公司员工，原告证据无法证明已向金轩大邸公司付清购买车位的货款。对管理发票的真实性没有异议，但对原告证明目的有异议，车位由原告出租收益并非个人使用，这进一步证明了原告购买车位非自用，非自住是法规不允许的；对房屋中介情况说明的真实性、合法性有异议，钟雄的情况说明在证据类别上属于证人证言，证人应出庭作证，否则无法证明来源的合法性，对该证据不予质证，而且原告方并未提供居间合同，无法印证钟雄身份真实性和是否存在居间的事实。通过专业中介公司购买车位，中介公司应该清楚原告不具备购买车位的资格，签订预售合同无法合法备案、进行不动产登记取得产权，这更进一步证明原告在本次投资中的过错。李菊霞围绕其答辩意见，向本院提交如下证据：证据一、上海市建设和管理委员会文件（沪建建规【2003】50号），证明内容是关于金轩大邸住宅小区项目初步设计的批复，证明住宅面积136278平米，核定车位524个，证明目的为车位数量少于小区房屋套数。证据二、金轩大邸公司证明材料一份，证明金轩大邸公司未收到曾金章、周宏达、周陈阿卿、周志信、周明慧汇款，五人不是小区业主，不符合购买车位的政策。证据三、《上海市住宅物业管理规定》相关规定，证明物业管理区域内，建设单位所有的机动车停车位数量少于或等于物业管理区域内房屋套数的，一户业主只能购买或附赠一个停车位，停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人。车位转让给物业管理区域外的单位、个人或一户购买一个以上车位的无效。证据四、中华人民共和国建设部、中华人民共和国商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局于2006年7月11日出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理规定的意见》相关规定，证明法规规定境外个人（包括港澳台同胞）可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房，不动产登记部门对不符合条件的不予登记。本案所购买车位非自住自用，不允许购买和不动产登记。周明慧对上述证据的质证意见为：对证据一真实性、合法性无异议，但是该证据不能证明原告与金轩大邸公司签订的买卖合同无效。对证据二真实性认可，但是该材料与金轩大邸公司与原告出具的收据相矛盾，应以金轩大邸公司给原告出具的收据为准，该证据不是客观的事实。对证据三、四真实性合法性认可，但是该意见不能作为认定合同无效的依据，该证据无强制性。根据双方当事人的举证、质证及当庭陈述，经本院对当事人提交的证据进行综合认证后，确认如下事实：李菊霞与金轩大邸公司、方培林、朱国志民间借贷纠纷一案，本院于2019年9月16日作出（2019）冀04民初233号民事判决，判决的主要内容为：一、被告金轩大邸公司于本判决生效之日起十五日内向原告李菊霞偿还以下借款及实际提供借款之日至借款偿还完毕为止的利息：2012年3月22日的321万元借款本息、2012年3月26日的200万元借款本息、2012年5月9日的500万元借款本息、2012年6月8日的500万元借款本息、2013年3月27日的321万元借款本息、2013年3月22日的400万元借款本息。上述借款利息均按照同期中国人民银行五年期以上贷款利率的四倍（不得超过年利率24%）计算；二、被告方培林、朱国志对上述借款本息承担连带清偿责任；三、驳回原告李菊霞的其他诉讼请求。该判决生效后，金轩大邸公司、方培林、朱国志未履行生效法律文书确定的义务，李菊霞向本院申请执行。本院于2020年1月2日立案执行，2020年1月6日作出（2020）冀04执1号执行裁定，裁定查封、冻结、划拨被执行人金轩大邸公司、方培林、朱国志银行存款人民币2200万元或查封、扣押其相应价值的财产、股权或扣留、提取其相应的收入。于2020年1月8日向上海市虹口区自然资源确权登记事务中心送达该执行裁定书及协助执行通知书，查封被执行人金轩大邸公司名下位于上海市虹口区（其中包括案涉车位）。本院于2020年6月13日作出（2020）冀04执1号拍卖公告，载明：本院拟对上述查封的180套车位（其中包括案涉车位）进行拍卖，当事人、利害关系人或案外人如有异议，请于公告张贴之日起七日内向本院提出异议。后周明慧作为案外人提出书面异议，请求排除对第321号车位的执行。本院于2020年11月27日作出异议裁定，驳回了周明慧的异议请求。周明慧不服，遂提起执行异议之诉。另查明，周明慧提交了2007年8月15日其与甲方金轩大邸公司签订的《上海市商品房预售合同》，其中第二条约定，乙方向甲方购买上海市虹口区；第三条约定，总价款暂定为人民币90000元；第六条约定，乙方应当按照合同约定时间如期足额将房价款解入甲方的预售款监管帐户（预售款监管机构：上海银行巾帼支行、账户名称：上海金轩大邸房地产项目开发有限公司、帐号：31×××07），预售款按政府规定监管使用；第十三条约定，在符合交付条件后，甲方在交付之日前10天书面通知乙方办理交付手续，乙方应在收到该通知之日起10日内，对该房屋进行验收交接；第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产证（大产证）后15日内由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件等内容。周明慧提交的车位付款明细上显示，分二批共购买车位61个，第一批共计46个车位，每个车位价格88000元，46个车位价格为4048000元；第二批共计15个车位，每个车位价格90000元，15个车位价格为1350000元，总价款5398000元。其提交的签字时间为2007年6月22日、签名为周明慧、收款人为李文刚的付款协议，内容为：双方约定签约当日付款人民币壹拾万元整，剩余车位款叁佰玖拾肆万捌仟元与15个工作日全款付清。另提交了结算业务委托书一份，显示付款人为周明慧，收款人为李文刚，金额为504650元。周明慧于2007年7月5日、9日在中国银行分别取款2500005元、943355元（账号均为4035701-01880443171），并分别办理了中国银行股份有限公司上海市分行个人贷记凭证/本票申请书，该申请书显示，付款人为周明慧，收款人为李文刚，金额分别为2500000元、943350元，开户银行名称及本票代理付款行为建设银行大柏树支行。周明慧于2007年8月21日、22日在工行分别取款900000元、450000元（卡号均为9558881001000368167）。2007年8月27日金轩大邸公司向周明慧出具了900000元的收据。上海齐佳物业管理有限公司于2018年5月10日、2018年10月31日、2019年8月22日分别开具33000元的上海增值税普通发票，购买方为周明慧，备注为车位管理费。港联不动产服务（上海）有限公司于2019年12月22日、2020年6月23日分别开具金额为33000元的上海增值税普通发票，并分别备注为“台湾人55个车库管理费”、“台湾人55个车位”。港联不动产服务（上海）有限公司现系案涉车位所在小区的物业服务公司。再查明，金轩大邸公司2020年9月16日出具的证明载明，该公司没有收到曾金章、周宏达、周陈阿卿、周志信、周明慧五人的汇款记录，该五人不是小区业主，不符合上海市有关购买车位的政策。上海信义房屋中介咨询有限公司2020年7月23日出具的在职证明载明，钟雄于2004年11月2日至2017年11月30日于该公司任置业顾问一职，根据该公司交易记录，钟雄为周明慧、周志信、周陈阿卿、周宏达、曾金章于2007年通过该公司居间购买金轩大邸（上海市虹口区四平路758弄）的车位及商铺的负责经纪人。钟雄于2020年7月22日出具的金轩大邸地下车位情况说明载明，其当时作为卖方金轩大邸公司和买方周明慧、周陈阿卿、周志信、周宏达、曾金章的信义房屋中介经纪人，周明慧等人于2007年分二批向金轩大邸公司购买了61个地下车位。第一批共计46个车位，每个车位价格人民币88000元；第二批共计15个车位，每个车位价格人民币90000元。合同签好后，买受人除周明慧居住在上海外，其余四人都陆续返回台湾，金轩大邸公司的法定代表人朱金轩代表金轩大邸公司要求将款项支付给债权人李文刚账户，因此买受人就按照出卖人的要求将款项汇入李文刚账户，后开具金轩大邸公司收据给周明慧，按合同约定付款后即将61个车位交付给周明慧。上海市建设和管理委员会2003年1月24日（沪建建规【2003】50号）《关于金轩大邸住宅小区项目初步设计的批复》中显示，金轩大邸住宅小区住宅建筑面积136278平米，核定机动车泊位524个。本院认为，本案系原告台湾地区居民周明慧与被告李菊霞、第三人金轩大邸公司、方培林、朱国志因案外人执行异议之诉引起的纠纷，属涉台民商事案件，应参照涉外案件处理。根据《最高人民法院关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定》第一条第一款的规定，应适用大陆法律作为本案准据法。本案争议的焦点问题为周明慧对案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，不动产买受人的民事权益需符合上述四个要件，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。本案中，周明慧虽然提交了其于2007年8月15日与金轩大邸公司签订的《上海市商品房预售合同》及物业公司开具的五张车位管理费发票，但关于购房款支付问题、未办理过户登记是否“非因案外人自身原因”问题，本院认为：关于是否支付全部价款的问题。不动产价款的支付是买受人能否享有排除强制执行的民事权益的核心问题。本案中，案涉车位的买方为周明慧，付款人显示为周明慧。从付款情况看，周明慧共提交了六笔款的相关证据证明其付清全部款项，但其提交的付款协议仅为付款的约定，并非已支付100000元购买车位款的收款凭证，且无银行转账凭证相印证，不能证明其向李文刚支付了该款项。其提交的两份中行上海市分行个人贷记凭证/本票申请书及一份结算业务委托书中虽载明收款人为李文刚，但李文刚是否收取该三笔款项及是否将该三笔款项转给金轩大邸公司，并无相关证据相佐证。周明慧通过工行所取的900000元、450000元，其中900000元虽有金轩大邸公司出具的收据，但并无银行转账凭证相印证；而另450000元既无金轩大邸公司的收款收据，也无将该款转入金轩大邸公司账户的银行转账凭证。金轩大邸公司出具证明称该公司没有收到曾金章、周宏达、周陈阿卿、周志信、周明慧五人的汇款记录。也无证据显示所涉车位款转入合同约定的监管帐户。周明慧提交的证据不足以证明其向金轩大邸公司支付了全部购车位款。关于未办理过户登记原因的问题。中华人民共和国建设部、中华人民共和国商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局于2006年7月11日出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理规定的意见》第十条规定：“港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。”第十一条规定：“……房地产登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。”2004年11月1日起上海市人大常委会制定的《上海市住宅物业管理规定》第三十一条的规定，停车位不得转让给物业管理区域以外的单位、个人。本案中，周明慧作为台湾地区居民，非案涉车位小区业主，大批量购买非自用车位，作为买方在购买车位时，对于其是否符合准入条件、是否具备购买资格、是否能够办理过户登记，应进行充分的了解，且在合同明确约定《房屋交接书》作为办理过户手续必备文件的情况下，并未办理相关房屋交接书手续，以致案涉所在小区车位具备办理过户条件时，本案所涉车位因不符合相关规定，客观上已不能办理过户登记，周明慧对于其不能办理过户登记明显存有过错。故本案不能认定属“非因案外人自身原因未办理过户登记”情形。综上所述，周明慧的诉讼请求不能成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回周明慧的诉讼请求。案件受理费2050元，由原告周明慧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。审判长  王跃安审判员  张树刚审判员  米秉华二〇二一年八月二十四日书记员  蔺密密