黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑12民终638号上诉人（原审第三人）：李树平，男，1965年1月18日出生，汉族，现住肇东市。被上诉人（原审原告）：葛金霞，女，1969年4月5日出生，汉族，现住肇东市。委托诉讼代理人：郭文福，男，1963年4月25日出生，汉族，肇东市肇东镇法律服务所法律工作者，现住肇东市。被上诉人（原审被告）：李英军，男，1978年12月28日出生，汉族，现住海南省三亚市。上诉人李树平因与被上诉人葛金霞、李英军租赁合同纠纷一案，不服肇东市人民法院（2021）黑1282民初171号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。此案现已审理终结。李树平上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回原审原告的诉讼请求，支持上诉人居住案涉房屋至回迁楼交付之日止；3.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：１.租房协议、补充协议的签订是二被上诉人对房屋征收补偿协议违约未交付行为的一种补偿；２.一审法院事实审查不清；３.葛金霞履行的是单位职务行为，不是个人行为；４.一审法院审理程序适用错误，本案应适用普通程序审理；５.依据法律的公平原则，上诉人主张继续居住案涉房屋至回迁楼交付之日止。葛金霞向一审法院起诉请求：1.请求法院判决解除原告与被告签订的房屋租赁协议。2.解除原告与被告及第三人签订租房协议，并返还原告位于本市清华名苑3#B1单元1202室楼房。3.判决被告给付原告房租费11，333.39元。4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年7月5日，原告葛金霞将其个人所有的房屋出租给被告李英军，房屋座落于肇东市（3号Ｂ1单元1202室），双方签订了租房协议，约定每年租金8000.00元，并约定，签订协议时，李英军给付第一年房租8000.00元,逾期3个月不给付房租，葛金霞有权解除租房协议，并收回租赁的房屋。2018年7月7日，李英军将承租的该房屋给第三人李树平做为动迁户临时安置房居住，三方即原、被告及第三人并于当日签订协议一份。协议约定，李英军租赁葛金霞的房屋（清华名苑3号Ｂ1单元1202室）给李树平做为动迁户临时安置房居住，李英军负责李树平一直居住到回迁楼交工达到居住条件为止，租房费用一切由李英军全额负责。李树平在回迁楼未达到居住标准前，葛金霞不得违约，再把此房出租、出卖、抵押。如李英军、葛金霞违约产生的一切经济纠纷和后果由李英军、葛金霞承担。李英军交付了第一年房屋租金8000.00元,此后，李树平居住此房屋。由于李英军拖欠原告17个月房租11333.39元未付，原告经催要未果，并要求第三人李树平腾退房屋，当事人之间发生纠纷，原告提起诉讼。一审法院认为，本案争议焦点：原告是否构成违约，租赁合同应否解除，第三人应否腾退房屋。根据原告提交的不动产权证，房屋租赁协议，第三人提交的三方协议及征收安置补偿协议等证据，首先，能够证明，原告葛金霞将其个人所有的财产房屋出租给被告李英军。此后，原告葛金霞、被告李英军、第三人李树平又签订了三方协议，均同意李英军承租的涉案房屋给李树平做为动迁户临时安置房居住，并约定了李英军负责李树平一直居住到回迁楼交工时达到居住条件为止，李英军仍然承担房屋租赁费用。因此，可以确认，在原告葛金霞与被告李英军之间的房屋租赁协议并未解除仍然有效的情况下，三方签订协议，由第三人李树平居住李英军承租的涉案房屋。其次，第三人与鹏达房地产开发有公司签订的征收安置补偿协议，主体为鹏达房地产开发有限公司和李树平，虽然葛金霞系鹏达房地产开发有限公司法定代表人，但根据原、被告及第三人签订三方协议内容，并未表明葛金霞用其个人财产代表鹏达房地产开发有限公司处理事务。因李树平居住房屋为李英军承租的属于葛金霞个人所有财产，并不属于鹏达房地产开发有限公司的财产，因此，葛金霞所签署的三方协议行为并不属于职务行为。本案中葛金霞提出的诉讼请求，并不构成违约，第三人李树平应当腾退房屋给原告，理由如下：根据三方协议约定内容，李树平在回迁楼未达到居住前，葛金霞不得违约，再将涉案房屋出租、出卖或抵押。然而，本案并未有证据证明葛金霞把涉案房屋另行出租、出卖或抵押。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定,原告提出解除租赁合同的条件由法律直接加以规定，因此，原告提出解除与李英军之间的租赁合同符合法律规定。原告与被告之间的涉案房屋租赁合同解除后，随之李树平居住原告的涉案房屋失去了居住的依据，经释明，李树平不予请求代李英军支付欠付的房屋租金，以此抗辩出租人原告行使合同解除权。因此，在解除原、被告租赁合同的情况下，原告主张解除三方租房协议，当然也应当一并解除。据此，李树平再居住原告个人所有财产涉案房屋，没有法律依据，应当予以腾房。另外，关于第三人述称，第三人有理由相信葛金霞将涉案房屋交给李树平使用，是对动迁安置补偿协议的补充，是对违约行为的补偿，现原、被告行为属恶意串通。一审法院认为，征收安置补偿协议，主体为鹏达房地产开发有限公司和李树平，根据三方协议内容，李树平明知居住的涉案房为葛金霞出租给李英军的房屋，并不属于鹏达房地产开发有限公司财产，且协议内容也并未有约定葛金霞将个人财产房屋同意由李树平居住，系对鹏达房地产开发有限公司违约行为的补偿。因此，第三人的述称理由不能成立。无论李英军是否为鹏达房地产开发有限公司的实际控股人，对于李树平的合法权益，李树平应依据征收安置补偿协议或三方协议可另行向鹏达房地产开发有限公司或李英军主张。第三人法庭辩论中提出本案不应适用简易程序审理，异议理由案情复杂。经审查其异议理由不能成立，不予采纳。综上所述，原告诉讼请求符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告葛金霞与被告李英军签订的房屋租赁协议。二、解除原告葛金霞与被告李英军及第三人李树平签订的租房协议，第三人李树平于本判决生效后30日内腾退原告葛金霞位于肇东市。三、被告李英军于判决后十日内给付原告葛金霞房租费11333.39元。案件受理费125.00元，减半收取62.50元，由被告李英军负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院确认一审认定事实。本院认为，１.关于案涉的二个房屋租赁协议是否应予解除的问题。《中华人民共和国民法典》第七百二十二条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中葛金霞与李英军签订的房屋租赁协议明确约定甲方（李英军）如逾期３个月不给付房租，乙方（葛金霞）有权解除租房协议，并收回租赁的房屋。李英军逾期超过３个月未给付房租，葛金霞提出解除与李英军之间的租赁合同符合法律规定及当事人之间的约定。此租赁合同解除后，李树平居住葛金霞的涉案房屋失去了居住的依据，根据上述法律规定，葛金霞作为出租人，未有违约行为，有权要求解除与李树平、李英军签订的三方租赁协议并要求李英军给付租金。２.关于李树平是否应腾退案涉房屋，将房屋返还葛金霞的问题。案涉房屋为葛金霞个人所有财产，并不属于鹏达房地产开发有限公司的财产，上诉人提交的证据不能证实葛金霞所签署的三方协议属于职务行为。李树平认为葛金霞将案涉房屋租赁给其居住，是鹏达房地产开发有限公司对其房屋征收中违约行为的补偿的主张，没有事实及法律依据，本院不予支持，李树平应当腾退房屋给葛金霞。３.上诉人李树平提出本案案情复杂，不应适用简易程序审理的上诉理由。经审查一审适用简易程序审理不违反法律规定，此点上诉理由不能成立。综上，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费125元由李树平负担。本判决为终审判决。审判长 李 妍审判员 孟庆波审判员 慕安萍二〇二一年八月三日书记员 唐韵词