上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初37316号原告：上海三花颐景置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：屈国明，董事长。委托诉讼代理人：简珍珍，上海中问律师事务所律师。被告：上海翃之韵美容美发有限责任公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：周菊英，执行董事。被告：周菊英，女，1945年12月3日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。上列两被告共同委托诉讼代理人：陆辉，上海宇钧(杭州)律师事务所律师。原告上海三花颐景置业有限公司诉被告上海翃之韵美容美发有限责任公司、周菊英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海三花颐景置业有限公司的委托诉讼代理人简珍珍，被告上海翃之韵美容美发有限责任公司(以下简称翃之韵公司)、周菊英的共同委托诉讼代理人陆辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海三花颐景置业有限公司(以下简称三花公司)向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告翃之韵公司签订的《房屋租赁合同》于2020年10月17日解除；2.判令被告翃之韵公司向原告支付2019年12月1日至2020年10月17日的租金人民币(以下币种相同)99,539.63元；3.判令被告翃之韵公司支付原告滞纳金，以逾期租金为基数，按照每日万分之五的比例，自逾期之日起计算至实际清偿之日止;4.判令被告翃之韵公司向原告补缴装修期租金16,722.25元；5.判令被告翃之韵公司向原告支付违约金28,436.37元；6.判令被告周菊英对被告翃之韵公司的上述第2-5项债务向原告承担连带责任；7.诉讼费由两被告共同负担。事实与理由：原告系上海市浦东新区惠南镇拱泰路XXX号房屋(以下简称系争房屋)的业主，被告翃之韵公司自2019年7月1日起承租系争房屋。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，房屋租赁期限为4年，付款方式是付三押二，2019年7月1日至2019年8月30日为装修期，原告给予翃之韵公司对应的租金优惠共计16,722.25元；2019年9月1日至2021年6月30日的每月租金为9,478.79元；2021年7月1日至2023年6月30日每月租金为9,952.73元。翃之韵公司承租系争房屋后，已支付履约保证金及2019年9月1日至2019年11月30日的租金，后未按约付租。原告多次催收，均未支付。原告按照合同约定行使解除权，解除通知于2020年10月17日送达。翃之韵公司长期欠租的行为已严重违反了《房屋租赁合同》的约定，应承担相应违约责任。翃之韵公司系一人有限公司，被告周菊英作为股东，在其不能证明公司财产独立于自己财产的情况下，应当按照公司法的规定，对翃之韵公司的债务承担连带清偿责任。被告翃之韵公司、周菊英共同辩称，系争房屋原本是原告和案外人上海京益商业管理有限公司(以下简称京益公司)签订，后因原告和京益公司产生纠纷，收回了系争房屋的管理权；租赁期内，翃之韵公司从未收到系争房屋钥匙，且系争房屋内有大量杂物，导致翃之韵公司无法使用；原告和京益公司从未向翃之韵公司提供系争房屋的产权证，导致翃之韵公司无法使用系争房屋办理营业执照注册变更；翃之韵公司多次和原告及京益公司进行交涉，但始终未得到解决；因翃之韵公司始终未曾得到能够具有商业使用功能的房屋，原告无权向翃之韵公司主张违约金等请求；至于附件清单中关于签署即认可交付完成的条款，被告认为此系格式条款，不合理的免除了原告的义务，不能成立。即便违约事实存在，被告认为相应的欠付租金应当以保证金予以扣除，并应免除新冠肺炎疫情期间的相应租金；且原告的损失仅为租金逾期支付的利息损失，原告主张的违约金和滞纳金存在重复，主张过高，要求法院予以调整；翃之韵公司并未实际经营，没有翃之韵公司和周菊英财务混同的可能性；且周菊英为翃之韵公司的名义股东，翃之韵公司的实际经营活动由周菊英的女儿操作并与原告交涉，故周菊英无需对翃之韵公司的相关责任承担无限连带的责任。本院经审理认定事实如下：系争房屋的权利人为原告。2019年6月20日，被告翃之韵公司(承租方乙方)与京益公司(出租方甲方)签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租系争房屋，租赁期限自2019年7月1日至2023年6月30日，其中2019年7月1日至2019年8月30日为装修期，甲方给予乙方2个月租金共计16,722.25元的优惠。合同第五条约定，租金标准：2.37元/平方米/天，首月租金为9,478.79元(含5%的增值税即451.37元，不含增值税租金为9,027.42元)。每年按365天计算。被告承租不满一个月(一个月系指30个自然日)的,租金按实际承租天数计算。租金起算时间为2019年7月1日，租金递增方式为每两年递增5%，具体支付情况如下：2019年9月1日至2021年6月30日每月租金为9,478.79元(含5%的增值税即451.37元，不含增值税租金为9,027.42元)；2021年7月1日至2023年6月30日每月租金为9,952.73元(含5%的增值税5%即473.94元,不含增值税租金为9,478.79元)。租金支付方式为先支付后使用,付款方式为季度支付,首期款于本合同之日次日支付,以后租金按3个月为1个支付周期。在每个付款周期,乙方需提前7天将下一周期的租金支付到甲方指定账户。首期款指房屋租赁履约保证金及首期租金(自租金起算时间起首个支付周期租金)。第六条约定，本合同签订同时,乙方需向甲方支付房屋租赁履约保证金为2个月租金及物业管理费计18,957.58元。第八条约定，甲方应于2019年7月1日前将房屋交付给乙方。乙方在接收房屋时，应该谨慎和适当检查该房屋，在核对无误后再在清单上签字或盖章，乙方一旦在《房屋附属设施、设备清单》上签字或盖章视为交付完成，不得以房屋存在任何问题而再向甲方主张未完成交付。第九条约定，甲方给予乙方装修期内，乙方无需向甲方支付租金,但本合同第七条约定的所有费用乙方仍应承担并按约缴纳。如因乙方原因导致本合同提前解除的，则原告给予的装修期优惠自动失效，乙方应向甲方补缴已享受的装修期的租金。甲方可从乙方缴纳的履约保证金中直接扣除，不足部分由乙方补缴。第十三条约定，……(二)在下列情况下，甲方有权提前解除本合同，收回该房屋，并有权不予返还乙方已支付的履约保证金，同时要求乙方支付租金、违约金等各项费用、并赔偿甲方因此遭受的损失。1、乙方在甲方通知交付该房屋后逾期15天仍不验收交接该房屋的；2、乙方逾期支付租金、物业管理费或其他应缴费用的时间超过10天的……第十四条违约责任约定，(一)乙方逾期支付租金、物业管理费及其他款项，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付款总额千分之三的滞纳金……(六)租赁期间，因乙方违约甲方按照第十四条第二款的规定提前终止合同的，或乙方非依约定擅自中途退租的，甲方除不予返还乙方已经交付的履约保证金、租金、物业管理费等外，乙方还应支付当月租金的三倍作为违约金或赔偿因此给甲方造成的损失……合同另对其它事项作了约定。京益公司、翃之韵公司均在合同上盖章，翃之韵公司在附件一：房屋附属设施、设备清单上盖章。合同签订后，被告周菊英向京益公司支付了履约保证金及首期租金47,939.95元。2019年11月14日，京益公司(甲方)、翃之韵公司(乙方)、三花公司(丙方)签订《房屋租赁合同》补充协议，约定：1、三方一致同意，自2019年11月11日起，原合同项下甲方所享有的权利及义务全部由丙方承继。甲方不再就原合同项下房屋租赁事宜承担任何责任和义务。2、自2019年11月11日起，乙方应按原合同约定标准向丙方支付租金、履约保证金及各项费用，由丙方向乙方开具发票或收据。3、乙方应将租金以银行转账、现金凭证的形式转入丙方指定银行账户。4、除本补充协议另有约定外，其他未涉及内容仍按原合同约定执行。2020年9月30日，三花公司向翃之韵公司(周菊英)发出解约函，言明因翃之韵公司截止2020年9月底，已欠缴八个月租金(2020年2月至2020年9月)，合计75,830.32元。根据《房屋租赁合同》第十三条第(二)款第2项：“乙方逾期支付租金的时间超过10天的，甲方有权提前解除本合同，收回该房屋，并有权不予返还乙方已支付的履约保证金，同时要求乙方支付租金、违约金等各项费用、并赔偿甲方因此遭受的损失”之约定，原告有权解除《房屋租赁合同》。现原告以书面形式正式通知：因原告于2020年9月30日前仍未收到所欠租金，原告行使解约权，与翃之韵公司正式解约，当即生效，并将通过法律手段追缴租金、违约金等各项费用，以及原告因此遭受的损失。原告将该函寄至上海市浦东新区惠南镇人民东路XXX号，2020年10月17日显示签收。另查明，翃之韵公司成立于2018年11月29日，住所地上海市浦东新区惠南镇人民东路XXX号XXX-XXX层，法定代表人登记为被告周菊英，股东亦登记为周菊英。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同，不动产权证、付款凭证、解约函及邮寄凭证，被告提供的照片、微信聊天记录、企业年度报告、档案机读材料等证据及本案的庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。合同签订后，原告依约交付房屋，但被告未按照双方合同约定按时支付租金，原告有权依照合同约定行使合同解除权并要求被告承担违约责任。被告抗辩称从未收到系争房屋钥匙、且室内有大量杂物，导致被告翃之韵公司无法使用系争房屋；原告和京益公司从未提供系争房屋的产权证，导致翃之韵公司无法使用系争房屋办理经营执照，上述理由均不能构成拒付租金的理由，加之合同约定“乙方一旦在《房屋附属设施、设备清单》上签字或盖章视为交付完成，不得以房屋存在任何问题而再向甲方主张未完成交付”，被告既已在该清单上签字盖章，则未交付房屋的举证责任在于翃之韵公司，现被告未能举证证明该节事实，应由其自行承担举证不能的法律后果，故本院对被告的抗辩不予采信。原告发出的解约函于2020年10月17日显示被告方签收，原告主张该日为合同解除之日，于法不悖，本院予以准许。鉴于系争房屋已返还，原告要求被告按照每月9,478.79元的标准支付自2019年12月1日起至合同解除之日即2020年10月17日止的欠付租金，符合合同约定，本院予以支持。被告抗辩上述期间恰逢新冠疫情防控期间，且系争房屋从未用于经营使用，要求减免租金，本院考虑到实际情况属实，原告虽非国有企业，但作为出租方亦应与承租人共克时艰，从公平角度考虑，酌情将租金减免2个月计18,957.58元。原告要求被告支付装修期租金，根据双方合同约定，因被告原因导致合同解除，被告需向原告补缴已享受的装修期租金，现因被告未按时缴纳租金导致合同解除，故原告该请求本院予以支持。原告要求被告支付逾期付款滞纳金和解约违约金，鉴于原告已没收被告已支付的履约保证金，本院也支持了补缴装修期租金损失的诉请，被告抗辩原告主张的违约金约定过高，滞纳金与违约金有所重复，被告的履约保证金应当抵扣租金，不应再另行支付违约金，要求法院调整，本院综合考虑原告的损失、被告的违约程度以及双方履约情况等因素，酌情将违约金调整为9,478.79元，滞纳金不再另行支持。被告周菊英系被告翃之韵公司的唯一自然人股东，其提供的证据不足以证明被告翃之韵公司财产独立于其个人财产，故原告要求被告周菊英对被告翃之韵公司的债务承担连带责任的诉请，于法有据，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、五百六十五条、五百六十六条、五百八十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、原告上海三花颐景置业有限公司与被告上海翃之韵美容美发有限责任公司之间的《房屋租赁合同》于2020年10月17日解除(房屋坐落于上海市浦东新区拱泰路XXX号)；二、被告上海翃之韵美容美发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海三花颐景置业有限公司2019年12月1日起至2020年10月17日止的租金共计80,582.05元；三、被告上海翃之韵美容美发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海三花颐景置业有限公司装修期租金16,722.25元；四、被告上海翃之韵美容美发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海三花颐景置业有限公司违约金9,478.79元；五、被告周菊英对被告上海翃之韵美容美发有限责任公司的上述第二至第四项的债务向原告上海三花颐景置业有限公司承担连带责任；六、驳回原告上海三花颐景置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,552元，减半收取计1,776元，由被告上海翃之韵美容美发有限责任公司、周菊英共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏法官助理  邱静雅书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。