广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0783民初2705号原告：包汉词，女，1990年9月1日出生，汉族，住广东省开平市。委托诉讼代理人：余惠玲，广东知成律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍锦燕，广东知成律师事务所律师。被告：开平恒祥房地产开发有限公司，住所地：广东省开平市。法定代表人：辛磊。委托诉讼代理人：王晓丹，该公司员工。原告包汉词与被告开平恒祥房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月21日立案后，依法适用简易程序于2021年6月30日公开开庭进行了审理。原告包汉词的委托诉讼代理人余惠玲、伍锦燕，被告开平恒祥房地产开发有限公司（以下简称“恒祥公司”）的委托诉讼代理人王晓丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包汉词向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付房屋面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款19186.4元及暂计至2021年5月19日利息1747.31元（余息以本金19186.4元为基数，自2021年5月20日起暂计至款项支付完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计息）；2、请求被告向原告双倍支付房屋面积误差比超过3%部分的房价款402274元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年被告开发的天玺湾楼盘铺位招商，承诺购买铺位赠送面积。原被告双方经过协商，被告承诺购买×××号铺位并赠送22平方米面积给原告使用。2016年12月1日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买坐落于开平市三埠街道办事处新港路××××××铺位，规划用途为城镇住宅用地，土地使用权限至2083年11月18日止，商品房价款为447683元，建筑面积共37.8平方米，其中，套内建筑面积34.36平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.44平方米。同日，双方签订《开平天玺湾商铺委托管理经营协议》，约定原告将上述铺位委托给开平××××物业管理有限公司经营管理，租赁期限为2017年1月1日起至2020年1月1日止，经营期限为3年，被告向原告支付一次性租金收益。该收益在上述铺位的购房总款中一次性冲抵，即按该铺位七折进行扣减，扣减后该铺位总价为447683元。上述合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款447683元。2019年3月，原告按照被告的指示办理了粤（2019）开平市不动产权第××号《不动产权证书》，发现土地使用权比原来约定的使用年限减少了30年，且房产证上记载的房屋建筑面积及套内建筑面积均为24.78平方米，无共有分摊面积，比原告约定的房屋建筑面积（含套内建筑面积和公摊面积）共减少了13.02平方米。另2020年5月原告在查验铺位时，发现被告承诺赠送的22平方米面积也不能使用，铺位使用价值已大大降低。至此，根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定“……房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内的部分的房价款及利息由出卖人返还给买受人，超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积差异百分比＝（产权登记面积-合同约定计价面积）／合同约定计价面积＊100%”及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）……房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买卖人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买卖人”，被告已构成违约，应承担相应的违约责任。被告恒祥公司辩称，一、案涉房屋为按套出售，并非按面积出售，且原告就涉案房屋面积差异问题已与被告签署补充协议及面积补差协议书，足以证明双方已对面积差异问题达成一致意见，原告要求被告赔偿面积差额价款无法律或合同依据。1、案涉买卖合同第四条明确约定案涉房屋为按套出售，并非按套内建筑面积计算房屋价款出售。案涉买卖合同第五条明确约定“当事人选择按套计价的，不适用本条规定”，故该第五条并不适用。2、双方于2016年6月8日签订的买卖合同补充协议明确约定“该商品房《合同约定》、《产权登记》建筑面积共24.78平方米，其中，套内建筑面积24.78平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积0平方米。”双方于2017年12月31日签订的面积补差协议书亦明确上述建筑面积变更，并明确涉案房屋总价不变，不就面积变更给予补偿”。3、上述协议经双方盖章签字，合法有效，表达双方真实意思，双方已就案涉房屋建筑面积变更及不予补偿房屋差价款事宜达成一致意见，原告要求被告补偿面积差价没有事实与法律依据。二、案涉房屋产权登记套内面积大于买卖合同套内面积，实际并不影响原告对房屋的使用，且案涉房屋产权登记建筑面积与案涉买卖合同建筑面积的差异是由于客观原因导致的。1、案涉房屋产权登记套内建筑面积为24.78平方米，比买卖合同第三条约定套内建筑面积为24.36平方米增加了0.42平方米，即产权登记套内面积大于买卖合同套内面积，原告实际可适用的房屋套内面积并不受影响。2、案涉房屋产权登记建筑面积中共有分摊面积为0，但房屋实际存在公共部分（该部分为走廊，由我司实际建设并存在）。案涉建筑面积差异是由于公共部分与公用房屋分摊建筑面积未计入产权登记建筑面积导致的，属于测绘标准不同导致的面积计算减少，被告并无主观过错。原告包汉词、被告恒祥公司围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：被告提交的《广东省商品房买卖合同》补充协议、《面积补差协议书》，原告确认其签名及捺印的真实性，虽不确认内容，但原告作为完全民事行为能力人，应知晓在合同上签名会产生相应的法律后果，在空白合同上签名显然违反了一般签订合同的常理。因此上述证据的真实性、合法性及关联性予以确认，可以作为定案的依据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月1日，恒祥公司（出卖人）与包汉词（买受人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》和有关附件，合同第一条约定：1.出卖人以出让方式取得位于开平市长沙新港路××××地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为开府国用（2014）第××号，土地使用权面积为38385.7平方米。买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为住宅用地，土地使用权终止日期为2083年11月18日。2.出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为开平天玺湾，建设工程规划许可证号为建字第规划1×××4号，建筑工程施工许可证号为440××××××××××××301。第二条约定：该商品房已由开平市住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为开预许字第2×××××6号。第三条约定：1.该商品房的规划用途为商业。2.房屋坐落于开平市三埠街道办事处新港路××××铺位。3.该商品房预测建筑面积共37.8平方米，其中套内建筑面积24.36平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.44平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条第一点约定该商品房属预售，按套出售，总价款为人民币肆拾肆万柒仟陆佰捌拾叁元整。第五条约定面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；2、面积误差比绝对值超过3%时。买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应在买卖人书面提出退房申请的30日内退回已收的购房款及利息。买受人不退房的，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超过3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积差异百分比＝（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。第六条约定付款方式为分期付款，第一期2016年12月1日前支付227683元；第二期2017年1月15日前支付100000元；第三期约定2017年3月10日前支付120000元，第八条约定出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。同日，包汉词（甲方）与恒祥公司的关联公司开平××××物业管理有限公司（以下简称盛开公司）（乙方）签订一份《开平天玺湾商铺委托管理经营协议》，协议第一条约定：甲方将其购买的开平市三埠街道办事处新港路××××号商铺，建筑面积37.8平方米，套内面积24.36平方米，总价447683元，按照协议约定条款出租给乙方，乙方按照约定按时支付收益给甲方。第二条约定：2.1租赁期限自2017年1月1日起至2020年1月1日止，经营期限为3年。租期内乙方对甲方出租的商铺及其附属设施享有使用权、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或自行经营管理等事项。如商铺提前或延迟交付的，则本协议的委托经营期限作相应的提前或顺延。2.2甲方授权乙方向开发商全权代为办理该物业的交付手续（详见附件一《授权委托书》），甲方在签订本协议的同时签署《授权委托书》。）2.3由乙方将本委托事宜通知开发商办理有关收楼手续，乙方根据开发商向甲方或乙方发出的交楼通知书，按照《商品房买卖合同》的约定办理交楼手续。第三条约定：租金及支付方式。一次性支付：即在本协议生效之日起，将该物业总价按照7折进行优惠扣减，优惠后总价为：447683元。甲方商铺的经营收益已在甲方与开发商签订《商品房预售合同》时从该物业的总房款中一次性冲抵，乙方不再另行支付。同日，包汉词签署了《授权委托书》，内容为：包汉词同意委托××公司办理其购买的恒祥公司开发的位于开平市长沙街道办事处新港路××××物业的收楼手续，代理权限包括：1、开发商通知的时间内前往开发商处，根据《商品房买卖合同》的约定收楼。2、代为签署收楼相关文件。3、代为领取物业钥匙等物品。4、代办其他与收楼手续相关事宜。签订上述合同、相关附件和协议后，包汉词支付了房款447683元及向税务机关缴纳了契税、印花税。2019年3月28日，包汉词就涉案铺位办理了不动产权证书，证号为粤（2019）开平市不动产权第××号，记载房屋建筑面积为24.78／㎡。另查明，签订上述合同后办理房地产权证前，包汉词与恒祥公司签订了一份《广东省商品房买卖合同补充协议》，该协议内容为：1、合同第三条该商品房的用途为住宅公寓，商品房所在的楼宇的主体结构为框剪结构，现变更为该商品房的用途为住宅公寓，商品房所在楼宇的主体结构为钢筋混凝土结构。2、合同第三条该商品房《合同约定》、《产权登记》建筑面积共37.8平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明附件二）现变更为：该商品房《合同约定》、《产权登记》建筑面积共24.78平方米，其中，套内建筑面积24.78平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积0平方米。2、本协议作为主合同的有效协议，自双方签字或盖章后与主合同具有同等的法律效力，本协议与主合同约定不一致的，以本协议为准，本协议未作约定的，以主合同为准。2017年12月31日，恒祥公司（甲方）于包汉词（乙方）签订一份《面积补差协议书》约定双方于2016年12月1日签订编号为0×××××9《商品房买卖合同》及其附件、附录，约定乙方向甲方购买位于开平市长沙街道办事处新港路××××铺位。合同约定该商品房建筑面积为37.8平方米（其中套内面积为24.36平方米）、花园面积为／平方米，并约定该商品房房价款为人民币447683元。该商品房的实测面积与合同约定面积有差异，经甲乙双方协商一致，签订本补充协议：一、经市房地产测量部门测量：乙方购买的该商品房建筑面积实测为24.78平方米（其中套内建筑面积为24.78平方米）花园面积实测为／平方米，与合同约定的建筑面积减少13.02平方米【其中套内建筑面积减少0平方米】，与合同约定的花园面积减少／平方米。故双方约定：（甲方应向乙方退回）房价款／元，经上述多退少补后乙方实际应支付的该商品房的房价款总额为447683元。再查明，2020年7月3日，包汉词向本院起诉恒祥公司，要求解除双方签订的《商品房预售合同》，案号【（2020）粤0783民初3025号】。2020年11月26日，包汉词向本院申请撤诉，本院依法裁定准许其撤诉。本案庭审中，包汉词与恒祥公司一致确认继续履行双方签订的《商品房预售合同》。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。包汉词与恒祥公司在平等、自愿的基础上签订了《商品房买卖合同（预售）》及相关附件、《商铺委托管理经营协议》、《广东省商品房买卖合同补充协议》、《面积补差协议书》，无证据显示合同和协议存在违反法律法规强制性规定的情形，合法有效，应受法律保护。双方当事人依照上述合同和协议享有权利和承担义务。本案的争议焦点为因涉案房屋建筑面积差异被告恒祥公司应否支付违约金的问题？首先，根据《商品房买卖合同》第二条约定涉案房屋建筑面积共37.8平方米，但该房屋的《房屋产权证》显示建筑面积为24.78平方米，涉案房屋与合同约定有13.02平方米的差额。但《商品房买卖合同》第四条关于计价方式、价款、付款中确认购买房屋按套出售并计价，约定了房屋价款总金额为447683元整，并详细规定了包汉词的付款方式，虽然原告主张发票的计价方式显示了房屋的建筑面积，但发票格式是行政主管机关制定的，没有其他计价方式供当事人选择，当事人必须按照规定填写，无权对此予以变更，双方也没有就房屋计价方式另行约定做出变更。恒祥公司与包汉词在《商品房买卖合同》第五条关于面积确认及面积差异处理的约定中明确表明当事人选择按套计价方式的不适用该条约定，从而排除了双方在房屋建筑面积产生差异的情况下按以建筑面积为计价方式对房屋价款进行结算的途径，同时也排除了当登记面积与合同约定计价面积发生差异时的房价款补偿方式。其次，包汉词与恒祥公司就面积差异问题签订了《补充协议》以及《面积补差协议书》，上述两份协议均为当事人在平等协商一致的基础上签订，虽然包汉词表示其不知道协议书上面的内容，但是作为一个完全行为能力人，应知晓其签名会产生的法律后果，应视为其真实的意思表示，视为包汉词已知晓涉案房屋的建筑面积与合同的约定存在差异，且与恒祥公司就赔偿方面达成了一致意见。因此，包汉词的主张，本院依法不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告包汉词全部的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3824.06元（此款原告已预交），由原告包汉词负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  张妙君二〇二一年八月十八日书记员  黄浩存广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0783民初2705号原告：包汉词，女，1990年9月1日出生，汉族，住广东省开平市。委托诉讼代理人：余惠玲，广东知成律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍锦燕，广东知成律师事务所律师。被告：开平恒祥房地产开发有限公司，住所地：广东省开平市。法定代表人：辛磊。委托诉讼代理人：王晓丹，该公司员工。原告包汉词与被告开平恒祥房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月21日立案后，依法适用简易程序于2021年6月30日公开开庭进行了审理。原告包汉词的委托诉讼代理人余惠玲、伍锦燕，被告开平恒祥房地产开发有限公司（以下简称“恒祥公司”）的委托诉讼代理人王晓丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包汉词向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付房屋面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款19186.4元及暂计至2021年5月19日利息1747.31元（余息以本金19186.4元为基数，自2021年5月20日起暂计至款项支付完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计息）；2、请求被告向原告双倍支付房屋面积误差比超过3%部分的房价款402274元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年被告开发的天玺湾楼盘铺位招商，承诺购买铺位赠送面积。原被告双方经过协商，被告承诺购买×××号铺位并赠送22平方米面积给原告使用。2016年12月1日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买坐落于开平市三埠街道办事处新港路××××××铺位，规划用途为城镇住宅用地，土地使用权限至2083年11月18日止，商品房价款为447683元，建筑面积共37.8平方米，其中，套内建筑面积34.36平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.44平方米。同日，双方签订《开平天玺湾商铺委托管理经营协议》，约定原告将上述铺位委托给开平××××物业管理有限公司经营管理，租赁期限为2017年1月1日起至2020年1月1日止，经营期限为3年，被告向原告支付一次性租金收益。该收益在上述铺位的购房总款中一次性冲抵，即按该铺位七折进行扣减，扣减后该铺位总价为447683元。上述合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款447683元。2019年3月，原告按照被告的指示办理了粤（2019）开平市不动产权第××号《不动产权证书》，发现土地使用权比原来约定的使用年限减少了30年，且房产证上记载的房屋建筑面积及套内建筑面积均为24.78平方米，无共有分摊面积，比原告约定的房屋建筑面积（含套内建筑面积和公摊面积）共减少了13.02平方米。另2020年5月原告在查验铺位时，发现被告承诺赠送的22平方米面积也不能使用，铺位使用价值已大大降低。至此，根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定“……房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内的部分的房价款及利息由出卖人返还给买受人，超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积差异百分比＝（产权登记面积-合同约定计价面积）／合同约定计价面积＊100%”及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）……房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买卖人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买卖人”，被告已构成违约，应承担相应的违约责任。被告恒祥公司辩称，一、案涉房屋为按套出售，并非按面积出售，且原告就涉案房屋面积差异问题已与被告签署补充协议及面积补差协议书，足以证明双方已对面积差异问题达成一致意见，原告要求被告赔偿面积差额价款无法律或合同依据。1、案涉买卖合同第四条明确约定案涉房屋为按套出售，并非按套内建筑面积计算房屋价款出售。案涉买卖合同第五条明确约定“当事人选择按套计价的，不适用本条规定”，故该第五条并不适用。2、双方于2016年6月8日签订的买卖合同补充协议明确约定“该商品房《合同约定》、《产权登记》建筑面积共24.78平方米，其中，套内建筑面积24.78平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积0平方米。”双方于2017年12月31日签订的面积补差协议书亦明确上述建筑面积变更，并明确涉案房屋总价不变，不就面积变更给予补偿”。3、上述协议经双方盖章签字，合法有效，表达双方真实意思，双方已就案涉房屋建筑面积变更及不予补偿房屋差价款事宜达成一致意见，原告要求被告补偿面积差价没有事实与法律依据。二、案涉房屋产权登记套内面积大于买卖合同套内面积，实际并不影响原告对房屋的使用，且案涉房屋产权登记建筑面积与案涉买卖合同建筑面积的差异是由于客观原因导致的。1、案涉房屋产权登记套内建筑面积为24.78平方米，比买卖合同第三条约定套内建筑面积为24.36平方米增加了0.42平方米，即产权登记套内面积大于买卖合同套内面积，原告实际可适用的房屋套内面积并不受影响。2、案涉房屋产权登记建筑面积中共有分摊面积为0，但房屋实际存在公共部分（该部分为走廊，由我司实际建设并存在）。案涉建筑面积差异是由于公共部分与公用房屋分摊建筑面积未计入产权登记建筑面积导致的，属于测绘标准不同导致的面积计算减少，被告并无主观过错。原告包汉词、被告恒祥公司围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：被告提交的《广东省商品房买卖合同》补充协议、《面积补差协议书》，原告确认其签名及捺印的真实性，虽不确认内容，但原告作为完全民事行为能力人，应知晓在合同上签名会产生相应的法律后果，在空白合同上签名显然违反了一般签订合同的常理。因此上述证据的真实性、合法性及关联性予以确认，可以作为定案的依据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月1日，恒祥公司（出卖人）与包汉词（买受人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》和有关附件，合同第一条约定：1.出卖人以出让方式取得位于开平市长沙新港路××××地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为开府国用（2014）第××号，土地使用权面积为38385.7平方米。买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为住宅用地，土地使用权终止日期为2083年11月18日。2.出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为开平天玺湾，建设工程规划许可证号为建字第规划1×××4号，建筑工程施工许可证号为440××××××××××××301。第二条约定：该商品房已由开平市住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为开预许字第2×××××6号。第三条约定：1.该商品房的规划用途为商业。2.房屋坐落于开平市三埠街道办事处新港路××××铺位。3.该商品房预测建筑面积共37.8平方米，其中套内建筑面积24.36平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.44平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条第一点约定该商品房属预售，按套出售，总价款为人民币肆拾肆万柒仟陆佰捌拾叁元整。第五条约定面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；2、面积误差比绝对值超过3%时。买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应在买卖人书面提出退房申请的30日内退回已收的购房款及利息。买受人不退房的，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超过3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积差异百分比＝（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。第六条约定付款方式为分期付款，第一期2016年12月1日前支付227683元；第二期2017年1月15日前支付100000元；第三期约定2017年3月10日前支付120000元，第八条约定出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。同日，包汉词（甲方）与恒祥公司的关联公司开平××××物业管理有限公司（以下简称盛开公司）（乙方）签订一份《开平天玺湾商铺委托管理经营协议》，协议第一条约定：甲方将其购买的开平市三埠街道办事处新港路××××号商铺，建筑面积37.8平方米，套内面积24.36平方米，总价447683元，按照协议约定条款出租给乙方，乙方按照约定按时支付收益给甲方。第二条约定：2.1租赁期限自2017年1月1日起至2020年1月1日止，经营期限为3年。租期内乙方对甲方出租的商铺及其附属设施享有使用权、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或自行经营管理等事项。如商铺提前或延迟交付的，则本协议的委托经营期限作相应的提前或顺延。2.2甲方授权乙方向开发商全权代为办理该物业的交付手续（详见附件一《授权委托书》），甲方在签订本协议的同时签署《授权委托书》。）2.3由乙方将本委托事宜通知开发商办理有关收楼手续，乙方根据开发商向甲方或乙方发出的交楼通知书，按照《商品房买卖合同》的约定办理交楼手续。第三条约定：租金及支付方式。一次性支付：即在本协议生效之日起，将该物业总价按照7折进行优惠扣减，优惠后总价为：447683元。甲方商铺的经营收益已在甲方与开发商签订《商品房预售合同》时从该物业的总房款中一次性冲抵，乙方不再另行支付。同日，包汉词签署了《授权委托书》，内容为：包汉词同意委托××公司办理其购买的恒祥公司开发的位于开平市长沙街道办事处新港路××××物业的收楼手续，代理权限包括：1、开发商通知的时间内前往开发商处，根据《商品房买卖合同》的约定收楼。2、代为签署收楼相关文件。3、代为领取物业钥匙等物品。4、代办其他与收楼手续相关事宜。签订上述合同、相关附件和协议后，包汉词支付了房款447683元及向税务机关缴纳了契税、印花税。2019年3月28日，包汉词就涉案铺位办理了不动产权证书，证号为粤（2019）开平市不动产权第××号，记载房屋建筑面积为24.78／㎡。另查明，签订上述合同后办理房地产权证前，包汉词与恒祥公司签订了一份《广东省商品房买卖合同补充协议》，该协议内容为：1、合同第三条该商品房的用途为住宅公寓，商品房所在的楼宇的主体结构为框剪结构，现变更为该商品房的用途为住宅公寓，商品房所在楼宇的主体结构为钢筋混凝土结构。2、合同第三条该商品房《合同约定》、《产权登记》建筑面积共37.8平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明附件二）现变更为：该商品房《合同约定》、《产权登记》建筑面积共24.78平方米，其中，套内建筑面积24.78平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积0平方米。2、本协议作为主合同的有效协议，自双方签字或盖章后与主合同具有同等的法律效力，本协议与主合同约定不一致的，以本协议为准，本协议未作约定的，以主合同为准。2017年12月31日，恒祥公司（甲方）于包汉词（乙方）签订一份《面积补差协议书》约定双方于2016年12月1日签订编号为0×××××9《商品房买卖合同》及其附件、附录，约定乙方向甲方购买位于开平市长沙街道办事处新港路××××铺位。合同约定该商品房建筑面积为37.8平方米（其中套内面积为24.36平方米）、花园面积为／平方米，并约定该商品房房价款为人民币447683元。该商品房的实测面积与合同约定面积有差异，经甲乙双方协商一致，签订本补充协议：一、经市房地产测量部门测量：乙方购买的该商品房建筑面积实测为24.78平方米（其中套内建筑面积为24.78平方米）花园面积实测为／平方米，与合同约定的建筑面积减少13.02平方米【其中套内建筑面积减少0平方米】，与合同约定的花园面积减少／平方米。故双方约定：（甲方应向乙方退回）房价款／元，经上述多退少补后乙方实际应支付的该商品房的房价款总额为447683元。再查明，2020年7月3日，包汉词向本院起诉恒祥公司，要求解除双方签订的《商品房预售合同》，案号【（2020）粤0783民初3025号】。2020年11月26日，包汉词向本院申请撤诉，本院依法裁定准许其撤诉。本案庭审中，包汉词与恒祥公司一致确认继续履行双方签订的《商品房预售合同》。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。包汉词与恒祥公司在平等、自愿的基础上签订了《商品房买卖合同（预售）》及相关附件、《商铺委托管理经营协议》、《广东省商品房买卖合同补充协议》、《面积补差协议书》，无证据显示合同和协议存在违反法律法规强制性规定的情形，合法有效，应受法律保护。双方当事人依照上述合同和协议享有权利和承担义务。本案的争议焦点为因涉案房屋建筑面积差异被告恒祥公司应否支付违约金的问题？首先，根据《商品房买卖合同》第二条约定涉案房屋建筑面积共37.8平方米，但该房屋的《房屋产权证》显示建筑面积为24.78平方米，涉案房屋与合同约定有13.02平方米的差额。但《商品房买卖合同》第四条关于计价方式、价款、付款中确认购买房屋按套出售并计价，约定了房屋价款总金额为447683元整，并详细规定了包汉词的付款方式，虽然原告主张发票的计价方式显示了房屋的建筑面积，但发票格式是行政主管机关制定的，没有其他计价方式供当事人选择，当事人必须按照规定填写，无权对此予以变更，双方也没有就房屋计价方式另行约定做出变更。恒祥公司与包汉词在《商品房买卖合同》第五条关于面积确认及面积差异处理的约定中明确表明当事人选择按套计价方式的不适用该条约定，从而排除了双方在房屋建筑面积产生差异的情况下按以建筑面积为计价方式对房屋价款进行结算的途径，同时也排除了当登记面积与合同约定计价面积发生差异时的房价款补偿方式。其次，包汉词与恒祥公司就面积差异问题签订了《补充协议》以及《面积补差协议书》，上述两份协议均为当事人在平等协商一致的基础上签订，虽然包汉词表示其不知道协议书上面的内容，但是作为一个完全行为能力人，应知晓其签名会产生的法律后果，应视为其真实的意思表示，视为包汉词已知晓涉案房屋的建筑面积与合同的约定存在差异，且与恒祥公司就赔偿方面达成了一致意见。因此，包汉词的主张，本院依法不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告包汉词全部的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3824.06元（此款原告已预交），由原告包汉词负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  张妙君二〇二一年八月十八日书记员  黄浩存