湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1302民初4059号原告：娄底市城投物业管理有限责任公司，住所地：湖南省娄底市娄星区乐坪东街4幢娄底宾馆2号楼1楼。法定代表人：罗斌，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：龚济舟，湖南宇能律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴廷芳，湖南宇能律师事务所实习律师。被告：邓紫琪，男，汉族，1992年11月18日出生，户籍所在地：湖南省涟源市。委托诉讼代理人：邓永根，男，汉族，1968年5月8日出生，户籍所在地：湖南省涟源市，系被告邓紫琪之父。原告娄底市城投物业管理有限责任公司（以下简称城投物业公司）与被告邓紫琪物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告城投物业公司的委托诉讼代理人龚济舟、吴廷芳，被告邓紫琪的委托诉讼代理人邓永根均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告城投物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付截止至2020年12月31日所拖欠的物业服务费17,286.47元，并自2021年1月1日起至欠款支付完毕之日止以17,286.47元为基数，按年利率6%向原告支付资金占用损失；2．诉讼费由被告承担。被告邓紫琪辩称：原告起诉的金额不对，住宅和多功能室服务金额应为7,060.08元；原告以“多次催缴未果”为由提起诉讼，没有法律依据；小区物业管理公司更替有义务告知业主，而原告仅发布致业主的公开信，被告没在家不知晓；国泰物业管理有限公司管理期间，被告暂停物业管理费事出有因，因为烟窗遭树叶等垃圾堵塞，物业公司未及时清理，导致排水不畅损坏被告住宅墙壁、酒柜等，被告多次向国泰物业公司沟通却不搭理不处理；原告受让国泰物业公司对业主催缴物业费的权利，为何原告对前期物业公司进行债权转让而无债务转让。综上，被告不应承担任何法律责任。查明的事实根据当事人的诉辩主张及庭审查明的事实，认定本案事实如下：被告邓紫琪系娄底市××小区×栋××号房的业主，该房屋建筑面积165.4平方米，多功能室面积30.18平方米。2012年8月9日，湖南金益房地产开发有限公司与娄底市国泰物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由娄底市国泰物业管理有限公司为金益·紫檀小区提供物业服务，物业费收取标准为多层（电梯）住宅：1.50元/㎡/月；业主应于物业入伙之日起交纳物业服务费用，按月交纳，业主或物业使用人应在月初前10天内履行预交义务。2013年，被告邓紫琪办理了收楼手续并在《收楼通知书》签字，同年10月26日，娄底市国泰物业管理有限公司与被告邓紫琪签订了《前期物业管理服务协议》，约定住宅按建筑面积每月每平方米1.5元。2018年8月10日，湖南金益房地产开发有限公司与原告娄底市城投物业管理有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，物业服务期限为前期物业服务期限自2018年8月11日至成立业主委员会招聘新的物业公司止；物业费收取标准为住宅：1.4/平方米/月，地下多功能室0.7元/平方米/月。同日，湖南国泰物业管理有限公司（甲方）、原告城投物业公司（乙方）与湖南金益房地产开发有限公司（丙方）签订了《金益·紫檀小区物业管理移交协议》，约定物业管理移交时间：从2018年8月11日开始由乙方对小区进行物业管理服务，并按照前期物业服务合同履行管理职责；甲方将其对小区欠费业主所享有的债权转让给乙方（附明细），由乙方负责追缴并归乙方所有。2019年6月22日，娄底市金益紫檀小区业主委员会聘请原告城投物业公司对小区提供物业管理服务，并签订了《娄底市金益紫檀小区物业管理服务合同》，约定合同期限为5年，自2019年3月1日起至2024年2月29日止；物业费收取标准为住宅1.35元/月/平方米；从2019年7月1日起执行；物业费每半年缴纳一次，在每半年的首月缴纳；本合同签订后，原告城投物业公司与湖南金益房地产开发有限公司签订的《前期物业管理合同》的合同主体自行终止，以本合同为准。2020年9月30日，娄底市金益紫檀小区业主委员会、湖南金益房地产开发有限公司、湖南国泰物业管理有限公司以及原告城投物业公司联名发出《致业主的公开信》，内容载明：“金益紫檀小区前期物业服务原由湖南国泰物业管理有限公司行使物业管理权，经湖南国泰物业管理有限公司与湖南金益房地产开发有限公司协商，双方已于2018年8月10日终止《前期物业服务合同》。湖南金益房地产开发有限公司选聘了新的物业服务企业即娄底市城投物业管理有限责任公司从2018年8月11日起承担小区的物业服务职责，收取物业管理相关费用。2019年3月1日小区业主委员会成立后继续选聘娄底市城投物业管理有限责任公司为小区提供物业管理服务。2018年8月10日湖南国泰物业管理有限公司已将其对小区所有欠费业主所享有的债权转让给娄底市城投物业管理有限责任公司（附明细）。请欠费业主在2020年10月底之前尽快向娄底市城投物业管理有限责任公司缴纳欠费金额。”之后，原告城投物业公司找被告邓紫琪催讨未果，遂诉至本院请求判决如上所述。另查明，被告邓紫琪从2015年4月1日至2020年12月31日欠缴住宅物业费15,596元（其中2015年4月1日至2018年8月10日欠缴9,262元，2018年8月11日至2019年6月30日欠缴2,315元，2019年7月1日至2020年12月31日欠缴4,019元），欠缴多功能室物业费1,436元（其中2015年4月1日至2018年8月10日欠缴845元，2018年8月11日至2019年6月30日欠缴211元，2019年7月1日至2020年12月31日欠缴380元），经核算，欠缴住宅与多功能室物业费合计17,032元。判决的理由与结果本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，娄底市国泰物业管理有限公司与湖南金益房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、原告城投物业公司与湖南金益房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，两份前期服务合同均明确约定分别由娄底市国泰物业管理有限公司、原告城投物业公司对该住宅小区提供物业服务，其系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，案涉前期物业服务合同有效，对小区业主具有约束力。湖南国泰物业管理有限公司（原名为娄底市国泰物业管理有限公司）、原告城投物业公司与湖南金益房地产开发有限公司签订的《金益·紫檀小区物业管理移交协议》已对该小区的物业管理权及物业费债权进行转移，并以公开信的方式告知业主。娄底市金益紫檀小区业主委员会与原告城投物业公司签订的《娄底市金益紫檀小区物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，对小区业主具有约束力，故，原告城投物业有权向被告邓紫琪主张2015年4月1日至2020年12月31日期间的物业费。被告邓紫琪辩称娄底市国泰物业管理有限公司在服务期间未及时清理烟窗中的垃圾导致排水不畅造成被告家中受损，因此被告拒缴物业管理费。但被告邓紫琪提供的证据不足以证明，故，对被告邓紫琪的该辩解意见不予采信。结合本案庭审查明的事实及该小区同类型案件中查明的事实来看，湖南国泰物业管理有限公司提供的物业服务存在一定瑕疵，并未严格依照合同约定的内容及项目履行相应义务，亦有不当之处，故应适当减免湖南国泰物业管理有限公司在该小区服务期间的物业管理费，被告邓紫琪自2015年4月1日至2018年8月10日期间应缴纳的物业费为10,107元，本院结合双方合同约定及湖南国泰物业管理有限公司实际提供物业服务的内容酌情予以认定物业服务管理费为8,085元。原告城投物业公司主张要求被告邓紫琪承担城投物业公司物业服务期间自2018年8月11日至2020年12月31日止的物业管理费6,925元，于法有据，本院予以支持。故，对原告城投物业公司主张要求被告邓紫琪承担2015年4月1日至2020年12月31日期间的物业服务管理费15,010元，本院予以支持，超过部分不予支持。对原告城投物业公司要求被告邓紫琪承担资金占用损失的诉求，本院不予支持。需要说明的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的仍然是物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动交纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百四十五条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告邓紫琪于本判决生效之日起十日内支付原告娄底市城投物业管理有限责任公司自2015年4月1日至2020年12月31日期间的物业服务管理费15,010元；二、驳回原告娄底市城投物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费116元（已减半收取），由被告邓紫琪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员 陈 容二〇二一年八月十七日书记员 肖思良附本判决书相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百四十五条债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人，但是有下列情形之一的除外：（一）根据债权性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。当事人约定非金钱债权不得转让的，不得对抗善意第三人。当事人约定金钱债权不得转让的，不得对抗第三人。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。