广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初106号原告：广州市广永国有资产经营有限公司，住所地广州市天河区体育东路****。法定代表人：董志钢。委托诉讼代理人：朱又又、陈伟杰，广东合盛律师事务所律师。被告：广州市华宇建设开发公司，住所地广州市越秀区小北路**。法定代表人：黄小枫。诉讼代表人：北京市君合（广州）律师事务所，广州市华宇建设开发公司破产管理人。负责人：王巍。委托诉讼代理人：裴坤，北京市君合（广州）律师事务所律师。第三人：大业信托有限责任公司，，住所地广州市花都区迎宾大道**高晟住所地广州市花都区迎宾大道**高晟广场****INE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈俊标。委托诉讼代理人：吴怡，女，该司职员，联系地址同上。原告广州市广永国有资产经营有限公司（以下简称广永公司）与被告广州市华宇建设开发公司（以下简称华宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月9日作出（2020）粤0104民初10622号民事调解书。华宇公司不服该民事调解书，向广州市中级人民法院申请再审。广州市中级人民法院于2020年11月10日作出（2020）粤01民再187号民事裁定书，裁定撤销原调解书，发回本院重审。本院重审时依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱又又、陈伟杰，被告的委托诉讼代理人裴坤，第三人的委托诉讼代理人吴怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助原告办理广州市越秀区XX路XX号XXXX12楼B全层（自然层14层）的产权证。2、被告和第三人协助原告办理涂销上述房屋的预售合同备案手续。事实和理由：一、1995年7月18日，被告与广州科技信托投资公司（现大业信托有限公司）签署《房地产预售契约》，约定：1、被告将座落在越秀区XX路XXXX12楼B全层的房地产（房屋建筑面积974.42平方米）出售给广州科技信托投资公司；2、双方议定上述房地产的成交价格为12472576.00元；3、被告应于1995年11月15日将上述房地产建成并正式交付给广州科技信托投资公司，被告保证尽快为广州科技信托投资公司办理领取房地产产权证的手续。二、2009年12月19日，广州市人民政府发出“关于广州科技信托投资公司重组问题的批复”【穗府函（2009）126号】，同意广州科技信托投资公司重组；根据《企业改制通知书》，广州科技信托投资公司于2011年顺利完成重组，更名为大业信托有限责任公司；2011年7月13日，广州国际控股集团有限公司发出“关于无偿划拨房产物业的通知”【广国控字（2011）218号】，将诉争房产无偿划拨给了原告。三、原告、被告及大业信托有限责任公司于2012年5月29日签署《房屋面积补差、过户及领取房地产证协议》，三方约定：1、超过原购房合同的面积51.4313平方米的增补房款374177.28元由原告直接支付给被告；2、被告在收到原告支付的增补房款后，负责向广州市国土资源和房屋管理局办理以原告名义为权属人的房地产证资料的递交手续，包括但不限于协助原告办理免交契税的申请等。四、原告多次催促要求被告配合办理诉争房产的房产证，但被告至今没有办理；原告遂根据《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十五条之规定，原告诉至贵院以维护原告的合法权益。被告辩称，2019年12月28日，广州市中级人民法院裁定受理被告破产清算，并指定管理人负责破产清算工作。根据中华人民共和国民法典第208条规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭应当依照法律规定登记。同时，第217条规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因此，目前涉讼房屋仍登记在华宇公司名下，属于华宇公司的财产。根据中华人民共和国企业破产法第30条规定，破产申请受理时，属于债务人的全部财产，为债务人财产。同时，最高人民法院关于企业破产法司法解释2第1条规定，债务人依法享有可以用货币估价并可以依法转让债权、股权，用益物权等财产和财产权益。人民法院均应当认定为债务人财产。根据上述法律规定，涉讼房屋应属于华宇公司的债务人财产，由管理人根据破产法的规定在破产程序中通过财产变价分配的方式清偿债权。如果直接过户给原告，涉嫌构成对个别人的个别清偿，将损害华宇公司全体债权人的合法权益。有违破产法公平清偿债务的立法原则。因此，对于原告的诉请应予以驳回。第三人述称，我方原称为广州科技信托投资公司，2011年3月16日，经核准，我方改制为有限责任公司（国有控股），改制后的名称为大业信托有限责任公司。就案件争讼的XXXX，我司对原告的诉请无异议。对原告诉请3，我方是同意协助原告办理的，但能否办理最终以判决为准。经审理查明：1995年7月18日，被告（甲方）与广州科技信托投资公司（乙方）签订《房地产预售契约》，约定甲方将小北路XXXX12楼B全层（房屋建筑面积974.42平方米）出售给乙方，成交价格为12472576元。甲方应于1995年11月15日将上述房地产建成并正式交付乙方，甲方保证尽快为乙方办理领取房地产产权证的手续。被告于1995年10月17日向广州科技信托投资公司分别开具出购买XXXX12楼B全层房款9000000元、3472576元的发票。广州科技信托投资公司于2011年3月16日经重组改制为大业信托有限责任公司，该公司股东为中国东方资产管理公司、广州国际控股集团有限公司、广东京信电力集团有限公司。同年7月13日，广州国际控股集团有限公司向原告广永公司发出《关于无偿划拨房地产物业的通知》，载明将XX路XX号XXXX12楼B全层（自然层14层，房地产预售契约编号：市管契字第018428号）的房产物业无偿划拨给原告广永公司。后被告华宇公司（甲方）、大业信托有限责任公司（乙方）、原告广永公司（丙方）签订《房屋面积补差、过户及领取房地产证协议》，约定：乙方同意将由乙方购买的XXXX14楼直接登记在丙方名下，由丙方直接领取房地产证，并同意协助丙方办理相关领取房地产证手续；三方同意对超出原购房合同的面积51.4313平方米的增补房款374177.28元由丙方直接支付给甲方；丙方在协议签订之日起十个工作日内将增补的房款支付给甲方；甲方收到丙方支付的增补房款后，负责向广州市国土资源和房屋管理局办理以丙方名义为权属人的房地产证资料的递交手续，包括但不限于协助丙方办理免交契税的申请等，若相关部门有明确表示免交契税申请不被批准，则责任与甲方无关，丙方应向有关部门缴纳在交易过程产生应由乙方、丙方承担的相关税费，甲方不承担该项费用；在丙方付清增补房款及办证资料提供齐备（含可否免交契税的通知）之日起，甲方必须在20个工作日内将丙方办理XXXX14楼房地产证的有关资料递交到房管局办证中心；等。2012年7月3日，华宇公司开具出收到原告支付XXXX12楼B全层建筑面积29.2326平方米的面积补差房款374177.28元的发票。2019年1月8日，原告向被告发出《关于协助办理XXXX12楼B全层（自然层14楼）和地下停车场四个车位房产证的函》，内容为催促被告办理涉案房屋等房产的产权证。据不动产查册表显示，XX路XX号等房屋登记在被告名下，使用性质为商业、办公。另查明，广州市中级人民法院于2019年12月28日以（2019）粤01破申168号民事裁定书受理华宇公司的破产清算申请。诉讼过程中，本院向广州市规划和自然资源局发函了解涉案房屋的登记、查封、抵押等情况。该局于2021年5月11日向本院复函称：越秀区XX路53,55,57,59,61,65,67,69,71,73号（首层，夹层，2,9,13-18楼）以繁字35270号首次登记在广州市华宇建设开发公司名下。XX路31-65号XXXX12楼B全层（自然层14层）以广州科技信托投资公司名义办理了预售合同备案（合同编号930XXX28号），暂未办理转移登记（商品房过户），暂无查封、抵押信息。根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门执行若干问题的通知》第一点规定，人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。若你院向我局送达协助广永公司办理来函房屋过户的协执文书，需在协执文书中一并明确对广州科技信托投资公司预售合同备案的处理意见；等。原告为证明实际占有使用房屋，提交了广州百润物业有限公司开具的物业管理费等发票若干张。庭审中，原告表示：广州科技信托投资公司是在1995年年底已收楼，并于2011年交接给原告，由原告占有使用至今。被告确认房屋由原告使用，并确认房屋已付清房款。本院认为：广州科技信托投资公司与被告签订的《房地产预售契约》以及原、被告与大业信托有限责任公司签订的《房屋面积补差、过户及领取房地产证协议》均是各方的真实意思表示，是合法有效的合同。根据上述合同内容，广州科技信托投资公司将其合同权利义务一并转让给原告，据此，原告有权依原买卖合同向被告主张权利。原告在本案中要求被告协助办证的诉讼请求，系基于合同关系而主张，本案非因物权归属争议而引发的物权确认纠纷，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷，原告起诉时确定的物权纠纷案由应予以调整。根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等相关法律、司法解释规定之精神，交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权。基于该特定性和优先性，该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，因此，出卖人履行商品房买卖合同约定的交付房屋并办理所有权变更登记的义务，并非《企业破产法》第十六条所称的无效的个别清偿行为。本案中，作为购买方的大业信托有限责任公司（原广州科技信托投资公司）已付清合同约定的房款，原告受让合同权利义务后亦已付清面积增补房款。因此，原告要求被告协助办理涉案房屋的产权证以及要求被告和第三人办理涂销预售合同备案手续的诉讼请求合法有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条的规定，判决如下：一、被告广州市华宇建设开发公司和第三人大业信托有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，到房地产行政主管部门办理广州市越秀区XX路XX号XXXX12楼B全层（自然层14层）的涂销预售合同备案手续；二、被告广州市华宇建设开发公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告广州市广永国有资产经营有限公司办理广州市越秀区XX路XX号XXXX12楼B全层（自然层14层）的不动产权证。案件受理费96635元，由被告广州市华宇建设开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  张承胜人民陪审员  梁大中二〇二一年八月二日书 记 员  徐浩龙梁菁菁