广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终5104-5111号上诉人（原审原告）：贾春等八户业主（具体信息详见附表）。委托诉讼代理人：闫小宇，北京市京师（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程洁，北京市京师（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：大亚湾广宝实业有限公司，住所地：惠州市大亚湾西区上杨华南国际建材市场广宝会所。法定代表人：黄玉彪。委托诉讼代理人：刘雪平，广东指针律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭曼龄，广东指针律师事务所实习律师。上诉人贾春等八户业主与被上诉人大亚湾广宝实业有限公司商品房预售合同纠纷八案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的一审民事判决（案号详见附表），向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本系列案。本系列案现已审理终结。（因上述八案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2021）粤13民终5104号案件上诉人贾春为例进行表述、论证）。上诉人贾春向本院提出上诉请求：l、判令被上诉人向上诉人支付延期交房违约金58212.02元。（计算方式：自合同约定交房日期次日起计算至被上诉人再次通知收房之日止）。不服金额为26867.09元。2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院没有调查相关事实情况就认定被上诉人在取得实测报告后三个月内应当知道该房屋已经取得实测报告的事实是错误的，认定的违约金截止时间没有依据。相反上诉人已经采取了适当的措施来防止被上诉人的损失扩大，已经尽到了善意购房人的审慎注意义务。1、被上诉人在取得实测报告以后，没有按照合同约定的程序和方式向上诉人发出书面的收房通知，也没有公示在售楼中心等可以让上诉人知晓的地方，甚至是故意不告知上诉人其已经取得了该文件的存在，导致上诉人截止到一审开庭时才收到被上诉人的举证证明，导致这个结果的责任应当由被上诉人来承担。2、上诉人已经采取了向被上诉人提出诉求、向政府部门提出诉求、向法院起诉等多种措施来防止被上诉人未通知的损失继续扩大的多种措施，努力促成房屋的交付，而不是无动于衷，任凭损失扩大，这说明上诉人已经尽到善意购房人的注意义务。3、上诉人的注意义务是适当的，采取防止损失扩大的义务也是适当的，当上诉人通过多种方式无法了解到实测报告的存在，那么该涉案房屋需要达到交付条件的任务就仍旧由被上诉人来完成，被上诉人未完成合同约定的义务来促成房屋交付，而不是将该责任强行加给上诉人，由上诉人来完成本由被上诉人来完成的义务。况且被上诉人的主动通知义务与上诉人的被动多方调查了解的义务相比，被上诉人的通知义务本就容易可行。但一审法院却将上诉人的注意义务先于被上诉人通知义务，这是本末倒置的。综上所述，由于被上诉人未告知其已经取得实测报告，而上诉人通过多种方式又了解不到该实测报告的存在，那么只能通过被上诉人通知或者告知该测绘报告的存在，但被上诉人却未履行该义务，给上诉人造成了损失，那么该损失就应当由被上诉人承担。一审法院按照惠州市中级人民法院的观点推断上诉人在被上诉人取得测绘报告后三个月内应当知道被上诉人已经取得测绘报告的事实与实际情况不符，一审法院认定没有依据，缺乏证据证明。二、上诉人无法得知被上诉人取得实测报告的原因系被上诉人不履行通知义务所致，该不利后果应当由被上诉人承担。一审法院不考虑违约金的惩罚功能以及被上诉人故意违约的行为，放任被上诉人不履行合同约定的义务，而要求由上诉人用注意义务来替代被上诉人的通知义务，这是不符合法律规定的，是极不公平的，严重损害了上诉人的合法权益。被上诉人已经取得实测报告应当通知上诉人但未通知，后被上诉人在收到本小区第一批业主起诉的起诉状副本了解到部分业主的诉求后应当再次通知上诉人去收房，然而被上诉人无动于衷，而放任该损失扩大。一审法院未进行调查了解就直接按照二审法院的观点用自由裁量权推定在被上诉人取得实测报告后三个月届满就是交付日期，未尽到审慎原则与事实调查就贸然判决，事实上被上诉人直到20l9年12月20日左右才再次通知上诉人收房，因此根据合同约定，被上诉人的延期交房违约金应当计算至再次通知之日止。三、惠州市中级人民法院第一批判决的自由裁量权(酌定在取得实测报告后的三个月内为收楼时间)违反了穷尽原则，即法官行使自由裁量权，应当严格遵循穷尽原则，搜索法律法规和司法解释，检索最高人民法院发布的指导性案例、上级法院发布的参考案例和本院的典型性案例，同时选择性参考其他法院已发生法律效力的类似案件，慎重行使自由裁量权。一审法院所参照的案例系同小区的生效判决，但该生效判决的法官滥用自由裁量权，做出任性的裁判，后该批案件已经在广东省高级人民法院再审。目前关于该类案件在广东省高级人民法院、惠州市中级人民法院以及惠州市各基层法院、惠州市以外其他各级法院的判决，如:(2017)粤民再65号、(2018)粤13民终6756号、(2018)粤民申204l号、(2018)粤l3民终2739号等判决书，均以一审开庭或者一审辩论终结时(一般开发商企业都举证已经达到交房条件)作为交房日期，广东省高级人民法院甚至要求业主知晓具备交房条件但不免除开发商的通知义务而要求开发商企业承担违约金直到实际收房之日等，但原审法院用自由裁量权来判决本案时，未了解该类案例(几乎同样的案情)的判例，没有参考同类型的案例判决，没有按照同案同判的原则来判决本案，在缺少事实依据支撑的情况下，擅自滥用自由裁量权。四、中国并非判例法国家，在当地的审判实践与生效判决之间存在冲突的，应当以审判实践为准。一审法院不应当参照前第一批二审存在错误的判决。根据大亚湾经济技术开发区地区的裁判标准，大批量的该类案件，如果开发商的第一次通知不符合法律规定或者约定，那么开发商应当再次通知，如果在开庭前未通知的，一般违约金就截止到开庭之日或者一审辩论终结之日。但惠州中院滥用自由裁量权，做出不一样的判决，也做出了与省高院观点相反的判决结果，因此一审法院不能参照，就算参照的话应当参照比惠州中院高一级的省高院的裁判观点。总之，一审法院判决所认定的事实缺乏证据证明，适用法律错误。为维权上诉人的合法权益，请贵院参考省高院的案例依法作出公平公正的裁决，以支持上诉人的诉求为盼。被上诉人大亚湾广宝实业有限公司未提交书面答辩意见。原审原告贾春向一审法院提出起诉请求：1.请求贵院判令被告于2019年1月6日发出要求原告于2019年1月15日前收房的《入伙通知书》违反合同约定，对原告不具有约束力；2.请求贵院判令被告向原告支付延期交房违约金58,212.02元。（自合同约定交房日期次日起计算至被告再次发出收楼通知书为止）；3.请求贵院判令被告承担延期期间的物业管理费；4.诉讼费由被告承担。一审法院查明的事实：2017年10月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区，总价款为1148166元。关于商品房基本状况，关于商品房交付条件，合同第九条约定：该商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件和取得房屋测绘报告的条件。关于商品房交付时间，合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。关于逾期交房的违约责任，合同第十二条约定：逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。关于逾期付款的责任问题，作为合同附件四的《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第二条约定：买受人逾期付款的，每逾期一天，按揭期金额万分之五的标准向出卖人支付违约金。上述合同签订前，被告于2016年11月15日取得锦河湾2栋房产测绘成果报告（预测）。合同签订后，原告按约付清了全部购房款。2018年12月30日，本案房屋通过勘探、设计、施工、监理、建设等五方验收。2019年1月9日，本案房屋完成房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。2019年1月6日，被告向原告发出《入伙通知书》，要求原告于2019年1月15日前往锦河湾物业服务中心（临时管理处）办理入伙手续。原告按约前往锦河湾物业服务中心（临时管理处），但拒绝办理收房手续。2019年1月30日，本案房屋取得房产测绘成果报告（实测）。2019年12月20日，被告向原告发出《催告交楼通知书》。截止至庭审之日，原告尚未实际收房。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于房屋交付时间的认定问题。本案中，双方在合同中明确约定房屋的交付条件是取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。首先，关于合同约定的系预测报告还是实测报告的问题。房屋测绘是指由具备相关资质的机构，按照国家测量规范形成的房屋测绘成果，其中，预测绘成果主要用于商品房预售合同备案、预告登记等，实测绘成果主要是在房屋竣工验收后，为首次登记提供物理数据，两者具有完全不同的价值。虽然合同并未明确系预测报告还是实测报告，但根据涉案合同第十三条“该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告”的约定，且预测报告早已于商品房预售前取得，如再作为交付条件约定，无实质意义。因此，涉案合同约定的“房屋测绘报告”应当解释为房屋实测报告，更为合理妥适。其次，关于房屋交付条件的认定。双方在合同中约定的交房条件为“取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告”，此标准高于法定标准，在双方约定的交楼条件高于法定条件时，应当以合同约定的交付条件为准，即应当认定交楼标准系房屋竣工验收备案报告和测绘报告两者均具备。现被告于2019年1月9日取得房屋竣工验收备案证明文件，于2019年1月30日取得房屋测绘报告，故被告在2019年1月6日通知收房时不完全具备交付条件，不属予其履行完整交付义务的行为，在原告拒绝时，对原告不产生交付房屋的法律后果。在本案房屋满足交付条件后，被告仍负有通知原告收房的义务。根据合同关于“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”的约定，基于诚实信用的合同履行原则，在房屋已过交付期而仍未交付以及被告已经通知收楼的情况下，原告作为善意的购房人，有适当关注交付条件合理促成房屋交付的义务，同时，作为合同相对方的原告，在合同一方违约时，亦有采取适当措施防止损失扩大的义务。综上，本院参照“锦河湾小区”生效判决酌定以被告具备交楼条件后三个月的期限为通知收楼时间，即本案房屋的交付日期为2019年4月30日。关于逾期交楼违约金的计算问题。如前所述，合同约定的交房期限已届满，被告直至2019年4月30日才交房，逾期273天。被告的行为已经构成违约，依法应承担向原告支付逾期交房违约金的违约责任。根据合间约定，被告应付的逾期交房违约金，应当以总房价款为基数，按逾期天数，按每日万分之一计算。因此，被告应向原告支付逾期交房违约金31,344.93元（1148166×0.0001×273），超出部分本院不予支持。被告请求扣除台风、暴雨等极端天气的情形，因惠州地处沿海地区，被告作为专业的房地产开发企业，对可能遭遇到的极端天气应当有相当的预见，亦已在涉案合同中予以考虑，且被告亦未举证极端天气对其造成的实际影响，故要求扣除有关极端天气的抗辩理由，本院不予采纳。关于原告要求被告承担延期交房期间的物业管理费的诉讼请求的问题。原告的该项诉讼请求不明确具体，并且涉及案外人权利，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认被告大亚湾广宝实业有限公司于2019年1月6日发出要求原告贾春于2019年1月15日前收房的《入伙通知书》，对原告贾春不产生房屋交付的法律后果；二、被告大亚湾广宝实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告贾春支付逾期交房违约金31,344.93元；三、驳回原告贾春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费627.65元，由原告贾春负担289.68元，被告大亚湾广宝实业有限公司负担337.97元。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷。本系列案的争议焦点是：逾期交房违约金的计算截止日期。具体分析如下：本案中，被上诉人于2019年1月9日取得房屋竣工验收备案证明文件，于2019年1月30日取得房屋测绘报告，而根据合同的约定，涉案房屋的交楼标准应当认定为房屋竣工验收备案报告和测绘报告两者均具备，故上诉人在2019年1月6日通知收房时尚不完全具备交付条件，不属于其履行完整交付义务的行为，在被上诉人拒绝时，对被上诉人不产生交付房屋的法律后果。在本案房屋满足交付条件后，上诉人仍负有通知被上诉人收房的义务。根据合同关于“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”的约定，基于诚实信用的合同履行原则，在房屋已过交付期而仍未交付以及上诉人已经首次通知收楼的情况下，被上诉人作为善意的购房人，有适当关注交付条件合理促成房屋交付的义务，同时，作为合同相对方的被上诉人，在合同一方违约时，亦有采取适当措施防止损失扩大的义务。综上，根据本案的实际情况，一审法院参照“锦河湾小区”生效判决，酌定以上诉人具备交楼条件后三个月的期限即2019年4月30日作为涉案房屋的交付日期，并无不当，本院予以维持。因此，一审法院计算逾期交房违约金至上述房屋交付日期，亦无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求无理，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审案件受理费，经核准，均由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  胡 江审 判 员  丁晓鹏二〇二一年八月十三日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮附表：序号二审案号上诉人一审案号（2021）粤13民终5104号贾春（2021）粤1391民初832号（2021）粤13民终5105号刘有志（2021）粤1391民初833号（2021）粤13民终5106号易莉（2021）粤1391民初831号（2021）粤13民终5107号郭小梅、罗涛（2021）粤1391民初829号（2021）粤13民终5108号蒋家兵、吴双双（2021）粤1391民初828号（2021）粤13民终5109号戴满富（2021）粤1391民初827号（2021）粤13民终5110号张慧慧（2021）粤1391民初826号（2021）粤13民终5111号陈志钢（2021）粤1391民初821号广东省惠州市中级人民法院民事判决书（2021）粤13民终5104-5111号上诉人（原审原告）：贾春等八户业主（具体信息详见附表）。委托诉讼代理人：闫小宇，北京市京师（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程洁，北京市京师（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：大亚湾广宝实业有限公司，住所地：惠州市大亚湾西区上杨华南国际建材市场广宝会所。法定代表人：黄玉彪。委托诉讼代理人：刘雪平，广东指针律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭曼龄，广东指针律师事务所实习律师。上诉人贾春等八户业主与被上诉人大亚湾广宝实业有限公司商品房预售合同纠纷八案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的一审民事判决（案号详见附表），向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本系列案。本系列案现已审理终结。（因上述八案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2021）粤13民终5104号案件上诉人贾春为例进行表述、论证）。上诉人贾春向本院提出上诉请求：l、判令被上诉人向上诉人支付延期交房违约金58212.02元。（计算方式：自合同约定交房日期次日起计算至被上诉人再次通知收房之日止）。不服金额为26867.09元。2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院没有调查相关事实情况就认定被上诉人在取得实测报告后三个月内应当知道该房屋已经取得实测报告的事实是错误的，认定的违约金截止时间没有依据。相反上诉人已经采取了适当的措施来防止被上诉人的损失扩大，已经尽到了善意购房人的审慎注意义务。1、被上诉人在取得实测报告以后，没有按照合同约定的程序和方式向上诉人发出书面的收房通知，也没有公示在售楼中心等可以让上诉人知晓的地方，甚至是故意不告知上诉人其已经取得了该文件的存在，导致上诉人截止到一审开庭时才收到被上诉人的举证证明，导致这个结果的责任应当由被上诉人来承担。2、上诉人已经采取了向被上诉人提出诉求、向政府部门提出诉求、向法院起诉等多种措施来防止被上诉人未通知的损失继续扩大的多种措施，努力促成房屋的交付，而不是无动于衷，任凭损失扩大，这说明上诉人已经尽到善意购房人的注意义务。3、上诉人的注意义务是适当的，采取防止损失扩大的义务也是适当的，当上诉人通过多种方式无法了解到实测报告的存在，那么该涉案房屋需要达到交付条件的任务就仍旧由被上诉人来完成，被上诉人未完成合同约定的义务来促成房屋交付，而不是将该责任强行加给上诉人，由上诉人来完成本由被上诉人来完成的义务。况且被上诉人的主动通知义务与上诉人的被动多方调查了解的义务相比，被上诉人的通知义务本就容易可行。但一审法院却将上诉人的注意义务先于被上诉人通知义务，这是本末倒置的。综上所述，由于被上诉人未告知其已经取得实测报告，而上诉人通过多种方式又了解不到该实测报告的存在，那么只能通过被上诉人通知或者告知该测绘报告的存在，但被上诉人却未履行该义务，给上诉人造成了损失，那么该损失就应当由被上诉人承担。一审法院按照惠州市中级人民法院的观点推断上诉人在被上诉人取得测绘报告后三个月内应当知道被上诉人已经取得测绘报告的事实与实际情况不符，一审法院认定没有依据，缺乏证据证明。二、上诉人无法得知被上诉人取得实测报告的原因系被上诉人不履行通知义务所致，该不利后果应当由被上诉人承担。一审法院不考虑违约金的惩罚功能以及被上诉人故意违约的行为，放任被上诉人不履行合同约定的义务，而要求由上诉人用注意义务来替代被上诉人的通知义务，这是不符合法律规定的，是极不公平的，严重损害了上诉人的合法权益。被上诉人已经取得实测报告应当通知上诉人但未通知，后被上诉人在收到本小区第一批业主起诉的起诉状副本了解到部分业主的诉求后应当再次通知上诉人去收房，然而被上诉人无动于衷，而放任该损失扩大。一审法院未进行调查了解就直接按照二审法院的观点用自由裁量权推定在被上诉人取得实测报告后三个月届满就是交付日期，未尽到审慎原则与事实调查就贸然判决，事实上被上诉人直到20l9年12月20日左右才再次通知上诉人收房，因此根据合同约定，被上诉人的延期交房违约金应当计算至再次通知之日止。三、惠州市中级人民法院第一批判决的自由裁量权(酌定在取得实测报告后的三个月内为收楼时间)违反了穷尽原则，即法官行使自由裁量权，应当严格遵循穷尽原则，搜索法律法规和司法解释，检索最高人民法院发布的指导性案例、上级法院发布的参考案例和本院的典型性案例，同时选择性参考其他法院已发生法律效力的类似案件，慎重行使自由裁量权。一审法院所参照的案例系同小区的生效判决，但该生效判决的法官滥用自由裁量权，做出任性的裁判，后该批案件已经在广东省高级人民法院再审。目前关于该类案件在广东省高级人民法院、惠州市中级人民法院以及惠州市各基层法院、惠州市以外其他各级法院的判决，如:(2017)粤民再65号、(2018)粤13民终6756号、(2018)粤民申204l号、(2018)粤l3民终2739号等判决书，均以一审开庭或者一审辩论终结时(一般开发商企业都举证已经达到交房条件)作为交房日期，广东省高级人民法院甚至要求业主知晓具备交房条件但不免除开发商的通知义务而要求开发商企业承担违约金直到实际收房之日等，但原审法院用自由裁量权来判决本案时，未了解该类案例(几乎同样的案情)的判例，没有参考同类型的案例判决，没有按照同案同判的原则来判决本案，在缺少事实依据支撑的情况下，擅自滥用自由裁量权。四、中国并非判例法国家，在当地的审判实践与生效判决之间存在冲突的，应当以审判实践为准。一审法院不应当参照前第一批二审存在错误的判决。根据大亚湾经济技术开发区地区的裁判标准，大批量的该类案件，如果开发商的第一次通知不符合法律规定或者约定，那么开发商应当再次通知，如果在开庭前未通知的，一般违约金就截止到开庭之日或者一审辩论终结之日。但惠州中院滥用自由裁量权，做出不一样的判决，也做出了与省高院观点相反的判决结果，因此一审法院不能参照，就算参照的话应当参照比惠州中院高一级的省高院的裁判观点。总之，一审法院判决所认定的事实缺乏证据证明，适用法律错误。为维权上诉人的合法权益，请贵院参考省高院的案例依法作出公平公正的裁决，以支持上诉人的诉求为盼。被上诉人大亚湾广宝实业有限公司未提交书面答辩意见。原审原告贾春向一审法院提出起诉请求：1.请求贵院判令被告于2019年1月6日发出要求原告于2019年1月15日前收房的《入伙通知书》违反合同约定，对原告不具有约束力；2.请求贵院判令被告向原告支付延期交房违约金58,212.02元。（自合同约定交房日期次日起计算至被告再次发出收楼通知书为止）；3.请求贵院判令被告承担延期期间的物业管理费；4.诉讼费由被告承担。一审法院查明的事实：2017年10月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区，总价款为1148166元。关于商品房基本状况，关于商品房交付条件，合同第九条约定：该商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件和取得房屋测绘报告的条件。关于商品房交付时间，合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。关于逾期交房的违约责任，合同第十二条约定：逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。关于逾期付款的责任问题，作为合同附件四的《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第二条约定：买受人逾期付款的，每逾期一天，按揭期金额万分之五的标准向出卖人支付违约金。上述合同签订前，被告于2016年11月15日取得锦河湾2栋房产测绘成果报告（预测）。合同签订后，原告按约付清了全部购房款。2018年12月30日，本案房屋通过勘探、设计、施工、监理、建设等五方验收。2019年1月9日，本案房屋完成房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。2019年1月6日，被告向原告发出《入伙通知书》，要求原告于2019年1月15日前往锦河湾物业服务中心（临时管理处）办理入伙手续。原告按约前往锦河湾物业服务中心（临时管理处），但拒绝办理收房手续。2019年1月30日，本案房屋取得房产测绘成果报告（实测）。2019年12月20日，被告向原告发出《催告交楼通知书》。截止至庭审之日，原告尚未实际收房。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于房屋交付时间的认定问题。本案中，双方在合同中明确约定房屋的交付条件是取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。首先，关于合同约定的系预测报告还是实测报告的问题。房屋测绘是指由具备相关资质的机构，按照国家测量规范形成的房屋测绘成果，其中，预测绘成果主要用于商品房预售合同备案、预告登记等，实测绘成果主要是在房屋竣工验收后，为首次登记提供物理数据，两者具有完全不同的价值。虽然合同并未明确系预测报告还是实测报告，但根据涉案合同第十三条“该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告”的约定，且预测报告早已于商品房预售前取得，如再作为交付条件约定，无实质意义。因此，涉案合同约定的“房屋测绘报告”应当解释为房屋实测报告，更为合理妥适。其次，关于房屋交付条件的认定。双方在合同中约定的交房条件为“取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告”，此标准高于法定标准，在双方约定的交楼条件高于法定条件时，应当以合同约定的交付条件为准，即应当认定交楼标准系房屋竣工验收备案报告和测绘报告两者均具备。现被告于2019年1月9日取得房屋竣工验收备案证明文件，于2019年1月30日取得房屋测绘报告，故被告在2019年1月6日通知收房时不完全具备交付条件，不属予其履行完整交付义务的行为，在原告拒绝时，对原告不产生交付房屋的法律后果。在本案房屋满足交付条件后，被告仍负有通知原告收房的义务。根据合同关于“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”的约定，基于诚实信用的合同履行原则，在房屋已过交付期而仍未交付以及被告已经通知收楼的情况下，原告作为善意的购房人，有适当关注交付条件合理促成房屋交付的义务，同时，作为合同相对方的原告，在合同一方违约时，亦有采取适当措施防止损失扩大的义务。综上，本院参照“锦河湾小区”生效判决酌定以被告具备交楼条件后三个月的期限为通知收楼时间，即本案房屋的交付日期为2019年4月30日。关于逾期交楼违约金的计算问题。如前所述，合同约定的交房期限已届满，被告直至2019年4月30日才交房，逾期273天。被告的行为已经构成违约，依法应承担向原告支付逾期交房违约金的违约责任。根据合间约定，被告应付的逾期交房违约金，应当以总房价款为基数，按逾期天数，按每日万分之一计算。因此，被告应向原告支付逾期交房违约金31,344.93元（1148166×0.0001×273），超出部分本院不予支持。被告请求扣除台风、暴雨等极端天气的情形，因惠州地处沿海地区，被告作为专业的房地产开发企业，对可能遭遇到的极端天气应当有相当的预见，亦已在涉案合同中予以考虑，且被告亦未举证极端天气对其造成的实际影响，故要求扣除有关极端天气的抗辩理由，本院不予采纳。关于原告要求被告承担延期交房期间的物业管理费的诉讼请求的问题。原告的该项诉讼请求不明确具体，并且涉及案外人权利，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认被告大亚湾广宝实业有限公司于2019年1月6日发出要求原告贾春于2019年1月15日前收房的《入伙通知书》，对原告贾春不产生房屋交付的法律后果；二、被告大亚湾广宝实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告贾春支付逾期交房违约金31,344.93元；三、驳回原告贾春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费627.65元，由原告贾春负担289.68元，被告大亚湾广宝实业有限公司负担337.97元。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷。本系列案的争议焦点是：逾期交房违约金的计算截止日期。具体分析如下：本案中，被上诉人于2019年1月9日取得房屋竣工验收备案证明文件，于2019年1月30日取得房屋测绘报告，而根据合同的约定，涉案房屋的交楼标准应当认定为房屋竣工验收备案报告和测绘报告两者均具备，故上诉人在2019年1月6日通知收房时尚不完全具备交付条件，不属于其履行完整交付义务的行为，在被上诉人拒绝时，对被上诉人不产生交付房屋的法律后果。在本案房屋满足交付条件后，上诉人仍负有通知被上诉人收房的义务。根据合同关于“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”的约定，基于诚实信用的合同履行原则，在房屋已过交付期而仍未交付以及上诉人已经首次通知收楼的情况下，被上诉人作为善意的购房人，有适当关注交付条件合理促成房屋交付的义务，同时，作为合同相对方的被上诉人，在合同一方违约时，亦有采取适当措施防止损失扩大的义务。综上，根据本案的实际情况，一审法院参照“锦河湾小区”生效判决，酌定以上诉人具备交楼条件后三个月的期限即2019年4月30日作为涉案房屋的交付日期，并无不当，本院予以维持。因此，一审法院计算逾期交房违约金至上述房屋交付日期，亦无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求无理，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审案件受理费，经核准，均由上诉人承担。本判决为终审判决。审判长周娟审判员胡江审判员丁晓鹏二〇二一年八月十三日法官助理马晓曼书记员蒋妍妮附表：序号二审案号上诉人一审案号（2021）粤13民终5104号贾春（2021）粤1391民初832号（2021）粤13民终5105号刘有志（2021）粤1391民初833号（2021）粤13民终5106号易莉（2021）粤1391民初831号（2021）粤13民终5107号郭小梅、罗涛（2021）粤1391民初829号（2021）粤13民终5108号蒋家兵、吴双双（2021）粤1391民初828号（2021）粤13民终5109号戴满富（2021）粤1391民初827号（2021）粤13民终5110号张慧慧（2021）粤1391民初826号（2021）粤13民终5111号陈志钢（2021）粤1391民初821号