广西壮族自治区灵川县人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0323民初2244号原告桂林利森物业服务有限公司，住所地桂林市雁山区雁中路18号雁山创业服务中心3楼303-3号。统一社会信用代码91450300MA5L76237X。法定代表人王俊，该公司总经理。委托诉讼代理人张伟，该公司员工。被告奉龙辉，男，汉族，1975年5月1日出生，户籍地址广西全州县。被告蒋群，女，汉族，1981年9月21日出生，户籍地址广西全州县。原告桂林利森物业服务有限公司诉被告奉龙辉、蒋群物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月8日立案受理后，由审判员廖润强独任审判，依法适用简易程序于2021年8月16日公开开庭进行了审理，书记员秦丹担任法庭记录。原告委托诉讼代理人张伟、被告奉龙辉、蒋群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告受桂林袭汇实业集团有限公司旺角名门分公司委托对其投资开发建设的灵川县灵川镇灵南路“旺角名门”（商业/住宅）小区实施物业管理服务，双方于2017年6月签订了《前期物业管理委托合同》。被告系灵川县灵川镇灵南路“旺角名门”（商业/住宅）小区1号楼1单元703号商品房的业主，被告所购商品房属合同约定的物业管理服务范围。根据合同约定，被告应当按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费及电梯维保费、电梯年检费等费用。此外，合同还约定了相应的收费标准及违约责任。合同签订后，原告按照合同约定向被告提供了相应的物业服务。根据合同第五条关于“物业服务采取先交费后享受服务的原则。物业费等相关费用的交费周期为一年，甲方或其业主应于每个交费周期届满前10日内缴纳下一周期的物业费及相关费用”的约定，被告应在2017年7月1日前10日内交纳2017年7月1日至2018年6月30日期间的物业服务费，在2018年7月1日前10日内交纳2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费，在2019年7月1日前10日内交纳2019年7月1日至2020年6月30日期间的物业服务费。但被告并未按照合同约定如期交纳，期间原告经电话、手机短信、上门贴单、快递邮寄多种方式催收未果。原告认为，根据合同第九条第3款关于“业主逾期交纳物业服务等相关费用的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五收取违约金。”的约定，鉴于被告逾期付款的行为已经构成违约，因此，被告除应向原告支付物业服务费之外，被告还应按照合同的约定向原告支付违约金。此外，合同第四条第二款第3项还对电梯维保费、电梯年检费等费用的缴纳也作了约定，被告应当按照合同约定向原告交纳电梯维保费、电梯年检费等费用。基于上述，原告认为，根据《前期物业管理委托合同》的约定，被告应当按照约定向原告交纳物业服务费、电梯维保费、电梯年检费等费用以及违约金。综上，为维护自身合法权益，原告诉请法院判令：1、二被告支付原告物业费6915.95元（2017年7月1日至2020年6月30日）及违约金2524.32元（分段计算至2020年6月30日）；2、二被告支付原告2019和2020年电梯维保费252元；3、二被告支付原告2019年电梯年检费71.4元；4、诉讼费由二被告承担。原告对其陈述事实提供的证据有：1、被告的不动产权证，证实案涉物业为被告所有；2、被告蒋群身份证、户口本复印件，证实被告身份情况；3、前期物业服务合同，证实原告为被告小区服务，有合同依据；4、测绘建筑面积报告书，证实案涉房屋住宅套数；5、电梯年检费及技术服务费银行转账客户回单，证实小区电梯维护开支情况；６、电梯年检费及技术服务费发票，证实小区电梯维护开支情况；７、手机催收短信凭证，证实原告向被告催要物业费的事实；８、邮寄ＥＭＳ催收通知凭证，证实原告向被告催要物业费的事实；9、报事报修登记；10、保洁清洁记录表；11、保安门岗交接班记录；12、原告员工工资表；13、旺角名门物业服务及增值服务部分图片；14、电梯维护保养合同及电梯维修发票及维保登记。证据9-14证明原告向被告提供了相关物业管理服务工作。被告辩称：1、物业合同是原告与开发商签订的，被告不认可；2、物业服务质量不好（卫生不到位、安保不到位、设施维护不到位、没有为业主安装相应设备和设施、服务态度差）；3、原告所诉被告房屋建筑面积不符合事实。被告为其辩解未向法庭提交证据。经过开庭质证，被告对原告提交的证据1产权登记的建筑面积和被告的商品房购房合同的不一致；对证据2无意见，对证据3表示不清楚，不认可，不是业主签订的；对证据4表示不清楚；对证据5、6认可，但服务不到位；对证据7、8，被告收到过短信；对证据9-14，对证明原告履行了合同义务不认可。经审查，本院对原、被告双方无异议的证据予以认定，对有异议的证据综合评判后认定。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：1、2017年6月20日，原告与桂林袭汇实业集团有限公司旺角名门分公司签订了《前期物业管理委托合同》，将案涉旺角名门小区的物业委托原告管理，由原告按建筑面积向小区业主收取物业管理费、电梯维保费、电梯年检费等费用，其中物业费收费标准是按住宅每平方米每月1.38元。一年为一个收费周期，业主在每个交费周期届满前10日内缴纳下一周期的物业费及相关费用。《前期物业管理委托合同》第九条第三款约定：“业主逾期交纳物业服务等相关费用的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五收取违约金。”2、被告的不动产权证书载明案涉小区1号楼1单元703号房为被告所有，建筑面积为139.21平方米。《前期物业管理委托合同》签订后，原告按合同约定履行了物业管理服务义务，服务期间对小区电梯维护、年检费用进行垫支。3、2017年7月1日至2020年6月30日期间，被告拖欠原告物业费6915.95元（每月为139.21㎡×1.38元/㎡×36个月=6915.95元）；违约金2524.32元（2017年7月1日至2018年6月30日期间拖欠的物业费2305.32元×0.0005元/天×365天=420.72元；2018年7月1日至2019年6月30日期间以拖欠的物业费4610.64元×0.0005元/天×365天=841.44元；2019年7月1日至2020年6月30日期间以拖欠的物业费6915.95元×0.0005元/天×365天=1262.16元）；2019年电梯年检费71.4元；2019年和2020年电梯维保费252元。原告曾多次催缴未果，故诉至本院。本院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。原告是依法登记成立的物业服务企业，其与桂林袭汇实业集团有限公司旺角名门分公司签订的《前期物业管理委托合同》，符合法律、法规的规定，具有法律约束力。被告作为由原告方提供物业服务的业主，享受了原告方提供的物业服务，应当依约按时足额交纳物业服务费。在物业合同已履行的情况下，被告拖欠2017年7月1日至2020年6月30日期间的物业费6915.95元，违反了合同约定，故原告诉请的6915.95元物业费，本院予以支持。被告经原告催收仍未交物业费，已构成违约，应承担违约责任，但相对于被告拖欠的物业费，原告诉请的逾期交纳物业费违约金2524.32元偏高，本院认为，应以拖欠物业费的10%缴纳为宜，即6915.95元×10%=691.6元。对于原告诉请的2019年电梯年检费71.4元、2019年和2020年电梯维保费252元，符合合同约定且未违反法律法规的规定，本院予以支持。关于被告认为原告物业服务不好的辩解意见，因被告未能提供证据证实原告提供的服务质量达不到合同约定的标准和原告违反法律法规，因此，原告的该项意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民典法》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决如下：被告奉龙辉、蒋群给付原告桂林利森物业服务有限公司2017年7月1日至2020年6月30日期间灵川县灵川镇灵南路“旺角名门”小区1号楼1单元703号房的物业费6915.95元、违约金691.6元、2019年电梯年检费71.4元、2019年和2020年电梯维保费252元，上述款项合计7930.95元。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费25元（已依法减半收取），由被告奉龙辉、蒋群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（户名：桂林市中级人民法院，账号：30×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 员 廖润强二〇二一年八月二十四日法官助理 郑 巍书 记 员 秦 丹