江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0206民初1387号原告：李月仙，女，1952年4月4日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：陈震南，无锡市惠山区新惠法律服务所法律工作者。被告：李建军，男，1976年8月2日生，汉族，住无锡市惠山区。被告：赵琪珍，女，1947年9月23日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：王建秋（受李建军、赵琪珍共同的授权委托），江苏连元律师事务所律师。原告李月仙与被告李建军、赵琪珍房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李月仙及其委托诉讼代理人陈震南、被告李建军、赵琪珍的共同委托诉讼代理人王建秋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李月仙向本院提出诉讼请求，请求判令：1.继续履行购房协议，由李建军、赵琪珍将惠山区长宁苑237号301室的安置房屋过户至其名下；2.由李建军、赵琪珍承担怠于配合过户造成的土地出让金差价损失10000元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：其与李建军的养父徐坤生于2005年6月签订购房协议，购买了长宁苑237号301室安置房一套，钱款已经付清，房屋交付使用多年，现在房屋可以过户，但李建军、赵琪珍一直推诿，望判如所请。被告李建军、赵琪珍辩称：徐坤生已经死亡，应当依法由其法定继承人成为本案被告，现在其作为被告主体不适格，请求驳回李月仙的诉讼请求。经审理查明：2004年12月27日，赵琪珍与无锡市堰桥镇拆迁安置办公室签订房屋作价、拆迁、安置认定书，对于赵琪珍的大利市村陆巷34号老房进行拆迁，安置三套安置房，其中包括了长宁苑237号301室的房屋，赵琪珍作为户主在拆迁房屋补偿、安置房价结算明细认定表上签字。2005年6月3日，徐坤生作为出卖人，李月仙作为买受人，签订购房协议，约定由徐坤生将长宁苑237号301室房屋以100000元的价格出售给李月仙，合同约定交房款90000元，其余10000元在房产证办好后付清，办理房产证的一切费用由李月仙负责，徐坤生、李月仙双方签字确认。6月8日，双方再次签订住房转让协议，明确了交接方法，其中第三条约定“尚余10%房款需由甲方办妥一切相关应办合法手续后交付乙方认可后付清全部房款。”，并由见证人李某见证签字。2006年6月2日，徐坤生在购房协议及住房转让协议上手写“原欠10000元，现付5000元，还剩下5000元。”2006年8月24日，徐坤生因死亡而被注销户籍信息。审理中，李月仙陈述是买房后没多久就拿到钥匙，拿房的时候是毛坯房，其装修好后即入住至今。2020年4月7日，涉案房屋登记在赵琪珍儿子李建军名下，建筑面积为77.06平方米。12月25日，李月仙向赵琪珍、李建军邮寄送达房屋过户通知书，要求两人配合办理过户手续，但均未果。赵琪珍、李建军表示不同意卖房亦不同意过户，所以无回复。李月仙提交无锡市惠山区长安街道建设局出具的证明，该证明载明原大利市村陆巷34号户主赵琪珍，因惠山开发区需要原老房已拆除，安置名额为户主赵琪珍、丈夫徐坤生等六人，另购买成本价一人，共安置七人……对此赵琪珍、李建军不认可该证据的证明目的，认为该证明无法证明赵琪珍与徐坤生的夫妻关系。李月仙申请证人丁某、缪某、冯某、李某出庭作证。丁某陈述：其原系大利市村村委会书记，徐坤生原来是惠巷村来的，赵琪珍前夫去世后，徐坤生于1990年前入赘与赵琪珍结婚，但没有办理结婚登记，两人没有生孩子，赵琪珍与前夫有三个小孩，徐坤生来的时候最小的孩子十几岁，三个孩子都没有成家。被拆房屋内居住五个人，赵琪珍、徐坤生及三个孩子。缪某陈述：其系徐坤生远方亲戚，徐坤生与赵琪珍于1991年之前结婚，二人没有办酒席，均属二婚，徐坤生没有子女，其父母已经死亡。五个人住在一起，徐坤生与赵琪珍没有生孩子。冯某陈述：系于1990年到大利市村担任治保主任职务，赵琪珍与徐坤生是夫妻关系，不知道有没有领证，一家五口人生活在一起，三个子女是赵琪珍与前夫所生，前夫死亡后赵琪珍与徐坤生在一起，两人没有生育孩子。徐坤生没有生育孩子。拆迁时徐坤生系安置人口。李某陈述：其与赵琪珍是邻居，2005年左右徐坤生说要卖房子，所以与其联系，由其介绍李月仙买房，双方讲好总价100000元，卖房的钱需要给李建军装修房子结婚用，其并不清楚徐坤生与赵琪珍结婚的事。经质证，李月仙对证人证言无异议，李建军、赵琪珍对证人证言不认可。李月仙提交无锡市区拆迁安置住房、经济适用住房上市交易缴纳土地收益等费用标准的通知，证明自2021年7月1日起适用2020年度无锡市区经济适用住房拆迁安置住房上市交易缴纳土地收益费用标准，长宁苑小区2020年比2019年每平方米多缴纳土地出让金150元。李月仙表示愿意在过户完毕之后支付5000元购房款。上述事实，有房屋作价、拆迁、安置认定书、拆迁房屋补偿、安置房价结算明细认定表、无锡市区拆迁安置住房、经济适用住房上市交易缴纳土地收益等费用标准的通知、无锡市惠山区长安街道建设局出具的证明、购房协议、住房转让协议、证人证言、户籍信息证明、无锡市不动产登记簿证明、房屋过户通知书、邮寄凭证、个人土地登记申请书及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为：案涉房屋为老房屋拆迁安置所得，拆迁安置协议系由赵琪珍所签，根据房屋作价、拆迁、安置认定书及无锡市惠山区长安街道建设局出具的证明可以证明拆迁安置中考虑到了徐坤生的安置补偿利益，徐坤生对案涉房屋并不具有完全的处分权，因此本案的争议焦点在于李月仙是否构成善意取得。受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。本案中，徐坤生与李月仙于2005年签订多份购房合同，见证人在其中一份合同上见证签字，由此可见购房事实系双方真实的意思表示，不违反法律规定，应当确认有效。李月仙在购房时已经按照合同约定支付了90000元购房款，且在一年后又支付了余款5000元，已经就房屋支付了合理的对价。涉案房屋属于拆迁安置房，在买卖当时尚不具备登记过户条件，在具备过户条件时由李建军登记至自己名下，因此李月仙客观上无法直接办理登记手续。但李月仙在合同签订后即装修入住，说明房屋已经交付，其通过占有使用达到了对外公示的效果。综上，本院认定李月仙已经善意取得了案涉房屋的所有权，因此李建军、赵琪珍不同意出售房屋及不同意过户的抗辩意见没有法律依据，本院不予采信。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。目前涉案房屋已经登记在李建军名下，其继受了原合同的权利义务，故其有义务继续履行徐坤生与李月仙签订的购房协议，配合李月仙办理涉案房屋的过户手续，相关的费用由李月仙承担。因李月仙已经于2020年12月书面告知李建军需办理过户手续，因李建军的原因导致涉案房屋尚未过户，由此产生的土地出让金上涨部分的损失应当由其承担，李月仙现主张的10000元损失合法有据，本院予以支持。李月仙尚未支付的5000元购房款可在过户手续办理完毕之后支付。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、李建军于本判决发生法律效力之日起立即协助李月仙办理长宁苑237号301室房屋不动产所有权变更登记手续，变更登记至李月仙名下，变更登记产生的所有费用由李月仙负担。二、李建军于本判决发生法律效力之日起立即支付李月仙土地出让金上涨损失10000元。三、李月仙于不动产所有权变更登记手续办理完成后立即支付李建军5000元。四、驳回李月仙的其他诉讼请求。如果上述付款义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，由李建军负担。李月仙预交的诉讼费可在判决书发生法律效力之日起十日内向本院申请退回，李建军应在本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳上述费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  顾 杰人民陪审员  蒋国良人民陪审员  廉 平二〇二一年八月六日书 记 员  许 姣