广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0904民初1953号原告：陈光成，男，1986年6月2日出生，汉族，住广东省茂名市电白区。被告：茂名市电白区天栩房地产开发有限公司，住所地：广东省茂名市电白区陈村镇政府对面，统一社会信用代码：91440904MA4WYEP49B。法定代表人：王鑫。委托诉讼代理人：郑群耀，广东法申律师事务所律师。原告陈光成与被告茂名市电白区天栩房地产开发有限公司（以下简称天栩公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，后于2021年5月21日转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈光成，被告天栩公司的委托诉讼代理人郑群耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈光成向本院提出诉讼请求：1.依法解除《锦绣华府预留商品房协议书》；2.依法判令被告返还原告诚意金100000元；3.依法判令被告向原告支付资金占用费暂计11252.64元（以100000元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率自2018年10月4日起计至2020年8月19日，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率从2020年8月20日开始计算至实际清偿之日止，暂计至2021年3月19日）；4.依法判令原告为本案支付的律师费4000元由被告承担;以上暂计115252.64元；5.依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2018年10月4日与被告订立《锦绣华府预留商品房协议书》，合同约定：原告预约购买被告开发的茂名市电白区陈村镇政府对面（锦绣华府）A幢1406号房，建筑面积约为116.8平方米，建筑面积单价4544元/平方米，总金额人民币530739元。原告在协议书签订时即向被告支付所预留单位诚意金10万元，并约定在与被告签订《广东省商品房买卖合同》时付清其余款项或支付首期房款并办理按揭手续。被告办理好预售许可证后将通知原告，原告接到被告通知后必须在七天内与被告按国家有关规定签订《广东省商品房买卖合同》。原告于2018年10月4日当日向被告支付“诚意金”十万元。《锦绣华府预留商品房协议书》订立至今已超过2年5个月，经原告多次催告，被告至今仍未取得案涉商品房的预售许可证，致使双方何时能签订《广东省商品房买卖合同》以及原告何时能取得案涉商品房长期处于不确定的状态，原告长期无法实现合同目的，时间上已超出了普通购房者能承受的合理范围。且案涉房产已由茂名市中级人民法院依据（2020）粵09执106号之一执行裁定书查封，查封期限至2023年4月25日止。在此情况下，若要求原告继续履行该协议，等待被告取得预售许可证并解决自身债务问题，而后与被告签订商品房买卖合同，有悖公平原则。且住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第一章第一条明确规定“未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。”原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。被告天栩公司辩称，1.原、被告签订的锦绣华府预留商品房协议书是双方真实意思表示，是合法有效的，且该协议书已经履行；2.本案涉案A幢1406房已经办理不动产权证，原告在交付余款之后即可过户入住。原、被告签订的预留商品房协议没有约定交房时间，没有约定签订正式合同的时间，原告的解除该协议的请求无法定理由，也没有约定的理由和条件；3.因我国发生新冠疫情造成案涉商品房工程延期也对原告等业主造成不利后果，被告在此表示歉意，但是这是属于不可抗力的情形，依法可免责；4.被告与茂名市广树开发有限公司是天栩房地产公司将案涉房产A、B幢转至茂名市广树开发有限公司名下，该两间公司股东都是一致的。茂名市广树开发有限公司承认天栩公司所有的预留商品房协议，愿意承担天栩公司所有的关于预留商品房的协议所载明的权利义务。本院经审理认定事实如下:被告天栩公司于2017年8月8日成立，经营范围为：房地产开发与销售，建筑工程，物业租赁，物业管理，投资信息咨询，房地产信息咨询，房地产中介服务。2018年10月4日，被告天栩公司（开发商、甲方）与原告陈光成（认购者、乙方）签订了《锦绣华府预留商品房协议书》（锦绣华府预房协字2018第001号，编号016号），约定：一、乙方要求预留的商品房单元为座落于茂名市电白区陈村镇政府对面(锦绣华府)A幢1406号房，暂测建筑面积约为116.8㎡，建筑面积单价4544元/㎡，总金额人民币530739元（单价不变，实际建筑面积以当地房管测绘部门实测建筑面积为准，多还少补。）二、乙方在本协议书签订时即向甲方支付所预留单位诚意金拾万元，其余款项在与甲方签订《广东省商品房买卖合同》时付清，或支付首期房款并办理银行按揭手续。三、甲方办理好预售许可证后将书面或电话通知乙方，乙方接到甲方通知后必须在七天内与甲方按国家有关规定签订《广东省商品房买卖合同》，并按本协议第二、四、五、六条的规定付清房款或首期款与相关款项及办理银行按揭手续。……八、违约责任：1、甲方如不将商品房出售给乙方或擅自提高房屋价格，甲方须按乙方已付款的双倍返还给乙方。2、购房者在签订《预留商品房协议书》或《认购书》后，签定《广东省商品房买卖合同》前，如需转名的（非直系亲属）或更换物业的，须书面申请先征得本公司同意后，并按每套房收取1万元的标准手续费支付给项目部并按公司规定程序办理相关手续。若己签订《广东省商品房买卖合同》后提出变更购房人名称或其他事项，须按市房管理局有关规定办理。3、乙方若不按第三条约定履行协议，可视为乙方违约，逾期15日内乙方必须每逾一日按总房款0.5%的标准向甲方缴纳违约金;逾期30日内乙方必须每逾期一日按总房款0.8%的标准向甲方缴纳违约金；逾期30日后乙方必须按总房款的5%支付违约金给甲方，且双方同意即时取消乙方对该房的预留权，甲方有权将该房屋另行出售，房屋诚意金扣除违约金之余款于七日内退还给乙方。4、乙方的通讯地址、联系电话等需注明在本协议内，所有甲方对乙方的通知等函件均以乙方的通讯地址为收信地址，乙方变更通讯地址、联系电话等，需及时以书面形式通知甲方。否则，由此产生的无法邮递或邮递错误等责任，概由乙方负责。……九、本协议一式贰份，甲、乙双方各执壹份，自双方签字盖章并且乙方付清诚意金后生效，双方按本协议第三条签订《广东省商品房买卖合同》后，本协议自动失效。上述合同签订后，原告向被告天栩公司支付了诚意金100000元。2018年10月4日，被告天栩公司向原告出具《收据》，确认收到原告交来锦绣华府A-1406预留房款100000元。另查明，茂名市电白区陈村街道陈村村委会陈村村之陈村锦绣华府A幢[产权证号：粤（2020）电白区不动产权第0002665号]于2020年4月22日登记在邓人桀（被告天栩公司的股东之一）名下，茂名市中级人民法院于2020年4月26日依据（2020）粤09执106号之一执行裁定书查封了该幢房屋，于2021年3月30日解除了对该幢房屋的解封。又查明，被告天栩公司提交粤（2021）电白区不动产权第××号房产证，拟证明原告与被告签的《锦绣华府预留商品房协议书》所预留的Ａ幢1406号房已经完税，茂名市广树开发有限公司承认天栩公司所有的预留商品房协议，愿意承担天栩公司所有的关于预留商品房的协议所载明的权利义务，原告交付余款即可过户入住，并主张该不动动产权证记载的茂名市电白区陈村镇陈村村委会陈村村之陈村锦绣华府Ａ幢1405房即是原、被告签订的涉案《锦绣华府预留商品房协议书》约定预留的Ａ幢1406号房。根据前述《不动产权证书》所记载，茂名市电白区陈村镇陈村村委会陈村村之陈村锦绣华府Ａ幢1405房于2021年5月17日登记在茂名市广树房地产开发有限公司名下，套内建筑面积93.28㎡，分摊建筑面积20.04㎡。原告陈光成在庭审中表示坚持其诉讼请求，要求解除涉案合同。因被告天栩公司尚未取得涉案房屋预售许可证及没有通知原告签订正式商品房买卖合同，双方由此发生争议，原告陈光成于2021年4月6日诉至本院，要求办理,本院于2021年6月1日将起诉状副本送达被告天栩公司。原告陈光成为本案起诉支付律师费4000元。本院认为，根据原告与被告天栩公司签订的涉案《锦绣华府预留商品房协议书》的内容，应认定《锦绣华府预留商品房协议书》为预约合同，为将来双方确定商品房买卖合同关系而达成的书面允诺，是双方的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。涉案《锦绣华府预留商品房协议书》约定，被告天栩公司在办理商品房预售许可证后通知原告签订商品房买卖合同。虽然原、被告双方在协议书中未约定被告天栩公司办理商品房预售许可证和双方签订商品房买卖合同的具体时间，但自该协议书签订至原告起诉时已超过2年，被告天栩公司在本案法庭辩论终结前未能举证其已取得涉案房屋的商品房预售许可证明，故原告与被告天栩公司仍未具备签订商品房买卖合同条件。且包括双方约定预留的房屋在内的整个陈村锦绣华府Ａ幢的产权人已于2020年4月22日登记至被告天栩公司的股东之一邓人桀名下，被告天栩公司已非涉案房屋的所有权人。被告天栩公司主张包括双方约定预留的房屋在内的整个陈村锦绣华府Ａ幢的产权已经变更登记在茂名市广树房地产开发有限公司名下，并提交粤（2021）电白区不动产权第××号房产证，拟证明原告与被告签订的《锦绣华府预留商品房协议书》所预留的Ａ幢1406号房已经完税，茂名市广树开发有限公司承认天栩公司所有的预留商品房协议，愿意承担天栩公司所有的关于预留商品房的协议所载明的权利义务，原告交付余款即可过户入住，并主张该不动产权证书记载的茂名市电白区陈村镇陈村村委会陈村村之陈村锦绣华府Ａ幢1405房即是原、被告签订的涉案《锦绣华府预留商品房协议书》约定预留的Ａ幢1406号房。根据该《不动产权证书》所记载，茂名市电白区陈村镇陈村村委会陈村村之陈村锦绣华府Ａ幢1405房于2021年5月17日登记在茂名市广树房地产开发有限公司名下，套内建筑面积93.28㎡，分摊建筑面积20.04㎡。该不动产权证书记载的Ａ幢1405房与原、被告签订的涉案《锦绣华府预留商品房协议书》约定预留的Ａ幢1406号房无论是房号抑或建筑面积均不一致，被告天栩公司未能提交其他证据予以佐证，本院对被告天栩公司主张上述不动产权证书记载的茂名市电白区陈村镇陈村村委会陈村村之陈村锦绣华府Ａ幢1405房即是原、被告双方约定预留的茂名市电白区陈村镇陈村村委会陈村村之陈村锦绣华府Ａ幢1406房的主张不予采信。被告天栩公司已不是涉案房屋的所有权人，被告天栩公司无法按照协议书约定将涉案房屋预留给原告，故涉案《锦绣华府预留商品房协议书》的合同目的已无法实现。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，被告天栩公司的违约行为导致本案合同目的无法实现，故原告主张解除其与被告天栩公司签订的《锦绣华府预留商品房协议书》的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。因原告未能提供证据证明其于何时向被告主张解除合同，故本院以本案应诉材料送达被告之日即2021年6月1日作为合同解除日。被告天栩公司提出原告可选择与茂名市广树房地产开发有限公司签订购房合同以及涉案《锦绣华府预留商品房协议书》可继续履行的答辩意见，实际上属于变更涉案《锦绣华府预留商品房协议书》合同内容的请求，《中华人民共和国民法典》第五百四十三条规定：当事人协商一致，可以变更合同。但原告在庭审中已明确表示不同意变更合同，且被告天栩公司亦未能提交充分的证据证实原、被告双方约定预留的茂名市电白区陈村镇陈村村委会陈村村之陈村锦绣华府A幢1406房已经变更登记在茂名市广树房地产开发有限公司名下，故被告以上答辩意见，缺乏理据，本院不予采纳。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”涉案《锦绣华府预留商品房协议书》解除后，原告已支付给被告天栩公司的预留房款10万元，被告天栩公司应返还给原告。因被告天栩公司收取原告的预留房款后未履行合同约定的义务，返还该预留房款的同时应向原告支付占用该资金期间的利息损失，原告请求以100000元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算自2018年10月4日起计至2020年8月19日的利息，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心同期公布的一年期贷款市场报价利率计算自2020年8月20日至还清款之日止的利息,理据充分，本院予以支持。关于原告请求被告天栩公司支付律师费4000元的问题。因原告与被告天栩公司在涉案合同中并未对发生诉讼时律师费的负担问题进行约定，而且律师费也不属于诉讼费用的范畴，故原告的该项主张，于法无据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百四十三条、第五百六十三条第一款第四项、第五百六十五条第二款、第五百六十六条规定，判决如下：一、原告陈光成与被告茂名市电白区天栩房地产开发有限公司于2018年10月4日签订的《锦绣华府预留商品房协议书》（锦绣华府预房协字2018第001号，编号016号）于2021年6月1日解除；二、限被告茂名市电白区天栩房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈光成返还预留房款人民币100000元并支付资金占用利息(利息以人民币100000元为基数，自2018年10月4日起计至2020年8月19日的利息按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2020年8月20日至还清款之日止的利息按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心同期公布的一年期贷款市场报价利率计算)；三、驳回原告陈光成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2605.06元，(原告已预交)，由原告陈光成负担90.41元，被告茂名市电白区天栩房地产开发有限公司负担2514.65元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。本判决生效后，权利人可在生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。审 判 长  陈国权人民陪审员  杨伟志人民陪审员  邵 标二〇二一年八月十三日法官 助理  邓丽云书 记 员  严国华附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百四十三条当事人协商一致，可以变更合同。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。