陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终12021号上诉人（原审被告）：曹凯平，男，汉族，1970年12月11日生，村民，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：赵红刚，上海邦信阳中建中汇（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：惠悦，上海邦信阳中建中汇（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陕西创典物业有限公司，住所地:陕西省西安市雁塔区长安南路南段西三爻村长丰园第10幢A单元2层03号房。法定代表人：刘峰，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：冯文静，上海兰迪（西安）律师事务所律师。上诉人曹凯平因与被上诉人陕西创典物业有限公司（以下简称创典公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2021）陕0113民初4755号民事判决，本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员陈帅独任对本案进行了审理。本案现已审理终结。曹凯平上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为驳回创典物业公司的诉讼请求或将本案发回重审;2.一、二审诉讼费由创典物业公司负担。事实和理由：根据其与创典物业公司签订的《物业管理服务协议》约定，其交纳物业费时间为自村两委会公告之日起收取。但时至今日，村两委会并未进行公告，故创典物业公司收取物业费等费用的条件未成就。虽然创典物业公司与西安市雁塔区电子城街办曹家堡村委会所签《曹家堡社区物业服务委托协议》载明村委会代村民交纳物业费的截止时间为2017年7月31日，但并非在该时间之后其当然需要交纳物业费，其是否应当交纳仍应以《物业管理服务协议》约定为准。一审认为在此时间之后其应按照合同约定向创典物业公司支付费用，违背当事人的意思自治原则，于法无据。协议签订后，自创典物业公司进驻涉案小区直至撤出本小区时，始终未能给其提供合格的物业服务，根据其提供的证据可以证明，小区长期存在多种物业管理不达标的情况，一审判决其支付物业费等费用无事实及法律依据。创典物业公司主张的公摊电费，已由陕西金地家宜置业有限公司代为交纳，创典物业公司无权向其主张该费用。创典物业公司未履行电梯年检和维保义务，无权向其主张电梯费。创典公司辩称，一、创典公司一直按照合同约定提供物业服务，曹凯平应当按照约定自2017年8月开始向创典公司支付物业管理服务等费用。二、曹凯平应当按照《物业服务协议》约定的收费标准按月向创典公司支付物业管理服务费用，《物业服务协议》并未约定创典公司收取服务费的前提条件必须经村两委验收合格达到相应的质量要求，曹凯平所述前提条件毫无事实依据。三、关于公摊电费曹凯平均未缴纳，也不存在金地公司代缴，曹凯平应当向创典公司进行支付。四、关于电梯费创典公司已经按照合同约定定期进行维保，曹凯平应当按照约定缴纳电梯费。陕西创典物业有限公司向一审法院起诉请求：判令曹凯平支付2017年8月1日起陆续拖欠的生活垃圾费84元、物业费840元、电梯费245元、公摊电费280元、水费30.4元、采暖费1160元以及违约金1270.74元，总计3910.14元。一审法院认定事实：创典公司（乙方、受委托方）曾与西安市雁塔区电子城街办曹家堡村委会（甲方、委托方）签订《曹家堡社区物业服务委托协议》约定：甲方委托乙方对西沣•馨苑曹家堡社区施行物业管理服务。委托期限自2017年1月15日起至2027年1月14日止，期限为10年。经甲乙双方协商，自2017年3月1日至2017年4月30日，由金地公司每月向乙方支付物业服务费10万元。自2017年5月1日至2017年7月31日由村委会代村民每月向乙方支付物业服务费27万元。在此期间，物业公司不得向业主收取物业服务费。由甲方公告交房之日起，物业公司只收取业主装修押金、垃圾清运费、装修工人出入证工本费，电梯费等开发公司正式用电启用时收取电梯费；空置房物业费可按55%交纳；业主应于交房之日起向乙方缴纳物业服务费用；业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月五日前履行缴纳义务。住宅物业服务费1.2元/月/平方米；水费3.8元/吨；垃圾费6元/户/月；采暖费5.8元/月/㎡；公共区域及设备的公摊电费：20元/户/月。该协议第五条中对于物业服务要求及质量标准约定明确，其中包含房屋外挂板、设备运行、房屋及设施、设备的维修、养护、供水安全、公共环境、绿化、交通秩序以及小区内24小时值班等内容均有明确约定。另查，曹凯平系西安市雁塔区电子城街办曹家堡村委会村民，亦系西沣馨苑小区10-1-1204号房屋业主。创典公司(甲方)与曹凯平(乙方)就西沣馨苑小区10-1-1204号房屋签订了《物业管理服务协议》,约定:甲方为乙方所有的房屋提供物业管理服务，房屋面积50平方米；乙方交纳费用时间：自村两委会公告之日起收；住宅物业费1.2元/平方米/月；生活垃圾费6元/月/户；电梯费0.35元/平方米/月；公摊电费20元/户/月；水费3.8元/立方米；因乙方原因空置的房屋，乙方应提前书面给甲方出具空置房申请，经物业服务企业登记确认次月起，其物业服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳；每次缴纳费用时间：每月25日至30日缴纳下个月综合物业管理费和电梯费；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。再查，案涉房屋实际交房时间为2017年5月，此后创典公司一直为该小区提供物业服务。2020年11月，创典公司从案涉小区撤出。根据曹凯平及该小区其他业主的陈述及提供的图片来看，创典公司在提供服务的过程中，存在小区内垃圾未清理、公共区域内车辆随意停放、安保隐患、电梯失修等问题。庭审中，创典公司提交物业费欠费明细表一份，主张涉案房屋所欠付的金额情况为：2020年1月1日起2020年3月1日期间的采暖费1160元，2017年8月1日至2018年4月1日、2020年1月1日至2020年5月1日期间的电梯费245元、物业费840元、公摊电费280元、生活垃圾处理费84元、水费30.4元，合计2639.4元。但根据创典公司庭后提交的物业费核实空置统计表显示，其认可2019年采暖费按30%的空置标准收取，计算为348元。一审法院认为，创典公司与西安市雁塔区电子城街办曹家堡村委会签订的《曹家堡社区物业服务委托协议》、与曹凯平签订的《物业管理服务协议》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，当事人均应按照合同约定履行各自义务。经查，曹凯平系西沣馨苑小区10-1-1204号房屋的业主，该房屋已于2017年5月实际交付给曹凯平，此后创典公司一直为该小区提供物业服务，故创典公司、曹凯平之间已形成物业服务合同关系。虽村委会未发布公告，但《曹家堡社区物业服务委托协议》已载明，村委会代村民缴纳物业费的日期截止至2017年7月31日。在此之后，创典公司依约为曹凯平小区提供了物业服务，曹凯平应按照合同约定，向创典公司支付费用。但通过曹凯平及其他业主提交的小区内现场照片可知，创典公司的物业管理服务确实存在不足，小区内车辆停放混乱、卫生环境差、治安案件多发，未能达到合同约定的服务标准。现创典公司已于2020年11月停止对该小区进行物业管理服务，其对于之前的物业服务，已无整改的可能，故对于曹凯平应向创典公司支付的物业费用，酌情支持合同约定标准的80%。创典公司另主张水费，但未向法庭提交该水表的抄表记录，故举证不能的不利后果应由创典公司自行承担。采暖费、生活垃圾费、公摊电费、电梯费，曹凯平应按照合同约定向创典公司支付。前述金额总计为1629元。关于创典公司主张的违约金，因创典公司在提供物业服务的过程中存在一些疏漏和瑕疵,使曹凯平没有享受到等值物业服务,创典公司自身存在违约行为。曹凯平未及时交纳物业费,是对创典公司履行合同存在瑕疵行使同时履行抗辩权,不应视为违约行为,故对创典公司要求曹凯平支付违约金的诉讼请求，不予支持。关于曹凯平辩称2018年1月1日之前的诉讼时效问题，因物业服务处于持续状态且2020年7月创典公司向曹凯平邮寄催费函，故对于曹凯平关于诉讼时效已过的辩称不予采信。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决：一、曹凯平应于本判决生效之日起十日内支付陕西创典物业有限公司物业费、电梯费、公摊电费、采暖费、生活垃圾费共计1629元。二、驳回陕西创典物业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由曹凯平承担。因创典公司已预交，故曹凯平应在履行上述义务时一并向创典公司支付。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，创典公司与西安市雁塔区电子城街办曹家堡村委会签订的《曹家堡社区物业服务委托协议》以及创典公司与曹凯平签订的《物业管理服务协议》均为有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。曹凯平系西沣馨苑小区10-1-1204号房屋业主，该房屋自2017年5月交付曹凯平后，创典公司一直为该小区提供物业服务，因此曹凯平应当按照合同约定向创典公司支付物业费等费用。根据《曹家堡社区物业服务委托协议》所载，村委会代村民交纳物业费的截止日期为2017年7月31日。创典公司认可涉案房屋采暖费按30%计算，予以确认；关于物业费等费用的支付标准，一审考虑到创典物业公司提供的物业服务存在瑕疵，酌情确定物业费按照合同约定标准的80%支付，电梯费、公摊电费、生活垃圾费按照合同约定标准支付，以上共计1629元，由曹凯平限期向创典物业公司支付，并无不当。创典物业公司主张的水费，未提交所对应水表的抄表记录，不予支持。创典公司主张的违约金，基于前述创典公司存在物业服务不达标之情况，不予支持。曹凯平关于创典公司收取物业费等费用的条件未成就等上诉意见，于法无据，理由不能成立。综上所述，曹凯平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由曹凯平负担。本判决为终审判决。审判员 陈 帅二〇二一年八月三十一日书记员 刘书方