江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0303民初6472号原告（案外人）：张雪虎，男，1986年2月2日生，汉族，户籍地徐州市铜山区，现住徐州市。委托诉讼代理人:王小卫，江苏盛仪律师事务所律师。被告（申请执行人）：南京银行股份有限公司，住所地南京市玄武区中山路288号。法定代表人：胡升荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨艳，江苏彭城律师事务所律师。被告（被执行人）：吴刚，男，1987年10月24日生，汉族，住徐州市泉山区。第三人：陈玉新，女，1963年6月7日生，汉族，住徐州市泉山区。原告张雪虎与被告南京银行股份有限公司、吴刚、第三人陈玉新案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用普通程序，于2021年6月21日公开开庭进行了审理。原告张雪虎及其委托诉讼代理人王小卫、被告南京银行股份有限公司的委托诉讼代理人杨艳到庭参加诉讼。被告吴刚、第三人陈玉新经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，南京银行股份有限公司与吴刚金融借款合同纠纷二案，本院于2019年11月8日作出（2019）苏0303民初6016号民事判决：“被告吴刚于本判决生效之日起五日内偿还原告南京银行股份有限公司借款本金26386.44元、利息605.06元、罚息62.39元，共计27053.89元（该利息、罚息计算至2019年8月13日，并按照合同约定支付自2019年8月14日起计算至实际给付之日止的利息、罚息）。”于2019年12月13日作出（2019）苏0303民初6022号民事判决：“被告吴刚于本判决生效之日起七日内偿还原告南京银行股份有限公司贷款本金47462.23元、逾期利息917.85元、逾期罚息101.44元（该利息、罚息暂计算至2019年8月13日，之后按照合同约定计算至实际给付之日止）。”根据南京银行股份有限公司的申请，本院在（2019）苏0303民初6022号案件审理过程中，于2019年10月15日查封了吴刚、陈玉新名下坐落于本市徐运新河以东、沈孟公路以南琵琶花园251-501室和251--106室房屋，在（2019）苏0303民初6016号案件审理过程中，对上述房屋进行了轮候查封。上述二份判决书发生法律效力后，根据申请执行人南京银行股份有限公司的申请，本院分别于2020年5月26日、27日立案执行，案号分别为(2020)苏0303执1186号和(2020)苏0303执1189号。在该二案执行过程中，本院于2020年10月15日作出（2020）苏0303执1186、1189号限期履行义务通知书，载明：“吴刚：本院在办理南京银行股份有限公司与吴刚金融借款合同纠纷一案中，经查,本院作出的(2019)苏0303民初6016号民事判决书，及(2019)苏0303民初6022号民事判决书已经发生法律效力。请你于2020年10月21日前至本院履行法律文书所确定的义务，逾期，本院将对你名下房产进行评估拍卖。”案外人张雪虎提出异议，请求中止对徐州市徐运新河以东、沈孟公路以南琵琶花园251-501室及琵琶花园251-106（地下室）的评估拍卖、解除对上述房屋的查封、排除对上述房屋的执行。本院于2020年11月11日作出（2020）苏0303执异251号、（2020）苏0303执异252号执行裁定书，驳回张雪虎的异议请求。张雪虎遂提起本案诉讼。原告张雪虎向本院提出诉讼请求：1、请求对徐州市徐运新河以东、沈孟公路以南琵琶花园25号楼1单元501室和25号楼1单元-106室房屋停止执行；2、请求确认徐州市徐运新河以东、沈孟公路以南琵琶花园25号楼1单元501室和25号楼1单元-106室房屋归原告所有。事实和理由：因南京银行股份有限公司申请执行吴刚金融借款纠纷一案，张雪虎向徐州市云龙区人民法院提出了执行异议，徐州市云龙区人民法院作出了(2020)苏0303执异252号和251号执行裁定书，驳回了张雪虎的异议请求。因张雪虎购买并占有使用涉案房屋在徐州市云龙区人民法院查封之前，同时张雪虎也支付了绝大部分的房款，仅剩余尾款未付，因而涉案房屋应归张雪虎所有，现根据相关法律规定，提出如上诉请，请人民法院支持。被告南京银行股份有限公司辩称，一、原告与吴刚之间的买卖合同无论真实性与否都是法律禁止买卖的。因此其买卖合同是不合法的。涉案的房产为经济适用房，是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。依据该房产相关规定在取得房产证满10年后补交了相关税费后吴刚才能上市交易。而原告主张2018年签订购买合同，因此，原告与吴刚之间的买卖合同是法律禁止性买卖的，双方之间不是合法有效的买卖合同。二、原告提供的证据无法证明在南京银行股份有限公司查封前已经实际占有涉案房产，并且原告也自认尚未支付全部购房款。三、在买卖协议中，原告明知政策原因暂时无法办理过户，所以应认定原告自身的原因未能办理过户登记手续。综上，原告与吴刚之间不存在合法有效的合同，没有支付全部对价，也无法证明在查封前已合法占有涉案房产，并且没有办理物权登记原告是存在重大过错的，原告与吴刚之间是一种债权关系，并不是物权关系。所以原告无权确认涉案房屋归其所有，也无权要求对涉案房屋停止执行。被告吴刚未作答辩。第三人陈玉新未陈述意见。本院查明：坐落于本市徐运新河以东、沈孟公路以南琵琶花园251-501室和251--106室房屋系证号为徐房权证鼓楼字第××号不动产权证书内记载的房屋，该房屋为陈玉新、吴刚按份共有，二人各产权份额的二分之一，房屋登记时间为2011年2月28日，土地用途为城镇住宅用地，房屋用途为住宅、地下室，房屋性质为市场化商品房。原告张雪虎提供了金家诺房地产买卖合同一份，载明：甲方（即陈玉新、吴刚）自愿将座落在鼓楼区琵琶花园25#-1-501、地下室1-06的房地产（建筑面积68.34平方米、地下室21.05平方米）出售给乙方（即张雪虎）。产权所有人：吴刚、陈玉新，房产证号：10××63，土地证号14××11。乙方付甲方定金人民币（大写）壹拾伍万元。2018年8月14日前再付给甲方壹拾伍万元。甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）叁拾玖万元。乙方由2018年10月5日前付给甲方伍万元整，剩余房款肆万元整待房屋办理过户手续时一次付清。双方同意于2018年7月14日前由甲方将上述房地产正式交付给乙方，空房交付。其他事项中约定待该房具备过户条件时，甲方必须无条件全权无偿配合乙方办理过户手续。该合同载明的签订日期为2018年7月14日。原告另提供江苏钟鼓楼律师事务所律师见证书一份，其有陈玉新、吴刚作为甲方，张雪虎作为乙方签订的房屋买卖协议，该协议约定的房屋坐落、总售价与前述合同一致，其中第四条载明：交房时间为2018年9月14日前。第五条载明：现因该房暂时不能办理房产过户手续，待到2021年3月28日前（非甲方个人原因），甲方有义务且无条件的协助乙方办理过户手续……并按照本合同的第六条规定赔偿给乙方违约金。原告提供的收款收据、收条记载，2018年7月14日鼓楼区金家诺房屋中介服务部收取其3500元服务佣金，2018年7月16日陈玉新收取其15万元房款，2018年7月27日陈玉新收取其15万元购房款，2018年10月2日陈玉新收取其5万元房款。原告提供的银行交易明细、转账凭条记载，其于2018年7月16日、7月27日各向陈玉新打款15万元，于2018年10月2日向陈玉新打款5万元，以上打款合计35万元。原告提供2018年12月至2020年11月期间的水费缴费单据、2019年2月至2020年10月期间的电费缴费单据、2019年1月至2020年11月期间的燃气费缴费单据，欲证明其已实际占有涉案房屋。本院认为，本案所涉的两件执行案件中，虽有一件系轮候查封涉案房屋，但两案拟一并对涉案房屋进行处置，故针对该两案的处置行为，原告有权提起执行异议及执行异议之诉。原告提起案外人执行异议之诉，应对其就执行标的享有的民事权益足以排除强制执行承担举证证明责任。金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行人名下的不动产采取强制执行措施，案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议及执行异议之诉的，应依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条或者《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件进行审查。本案中，涉案房产本市徐运新河以东、沈孟公路以南琵琶花园251-501室和251--106室房屋系经济适用房。徐州市人民政府关于印发《徐州市市区经济适用住房管理办法》的通知（徐政规〔2009〕2号）第三十条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满10年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由市住房保障实施机构按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满10年，购房人上市转让经济适用住房的，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的20%比例向政府交纳土地收益等相关价款。购房人也可以按照规定的标准向政府交纳土地收益等相关价款，取得完全产权后上市转让。”吴刚、陈玉新于2011年2月28日取得涉案房屋产权登记，则其至少在2021年2月27日前不得将该房屋直接上市交易。这在其与原告签订的房屋买卖合同关于房屋过户时间的约定中能够反映。虽然原告与吴刚、陈玉新之间的房屋买卖合同违反上述地方政府规章的情形不能构成合同无效，但原告购买该房屋时知道或者应当知道因该政策原因受到限购或限制流通转让的情形，导致涉案房屋无法办理过户登记的原因应认定系原告自身原因。因此原告要求停止执行涉案房屋的诉讼请求，不符合上述法律规定，本院依法不予支持。原告要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，因其仅享有要求合同相对方履行合同义务的债权请求权，而不享有物权，故本院亦不予支持。因涉案房屋系吴刚、陈玉新按份共有，二人各占房屋份额的二分之一，而陈玉新并非涉案债务的义务人亦非被执行人，故对涉案房屋拍卖、变卖款的执行应排除陈玉新享有的份额。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项及第二款之规定，判决如下：驳回原告张雪虎的诉讼请求。案件受理费4200元、公告费560元，合计4760元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  梁 征人民陪审员  严玉英人民陪审员  史永刚二〇二一年八月六日书 记 员  张 欣