湖南省湘潭县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0321民初1560号原告：戚文威，男，1965年1月16日出生，香港人，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：夏灿明，广东德长律师事务所律师。被告：周义香，女，汉族，1972年9月12日出生，湘潭县人，住湖南省湘潭县。委托诉讼代理人：胡皎霖，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原告戚文威与被告周义香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月27日立案后，依法适用简易程序于2021年8月9日公开开庭进行审理，原告戚文威的委托诉讼代理人夏灿明、被告周义香的委托诉讼代理人胡皎霖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告戚文威向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告2020年12月11日签署的《房产转让协议书》于2021年5月2日解除;2、判令被告向原告支付双倍定金的差额人民币180000元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费、保全费、鉴定费等）。事实和理由:2020年12月11日，原告与被告签署《房产转让协议书》，约定原告以人民币604万元购买被告位于深圳市罗湖区××路××号旧改房产，购房面积为80平方米，原告于当日向被告支付了购房定金人民币20万元。根据《房产转让协议书》第2.2条、第3.2条的约定，被告应于2020年12月30日前与开发商确认是否可以办理过户更名变更手续，若因开发商、股份等原因无法办理过户更名手续，则被告承诺全额退还购房款并向原告赔偿双倍定金。2020年12月30日，被告因开发商等原因未能为原告办理过户更名手续，违反合同约定。其后原告一直催告和等待，并最终因被告迟迟未能履行合同约定，于2021年4月28日向被告寄发《律师函》，要求解除合同、被告双倍返还定金40万元。其后被告退还了22万，剩余18万元至今尚未支付。原告认为，被告的行为已严重违反了双方的合同约定，侵害了原告合法权益。为此，特依法向贵院提起诉讼，恳请贵院依法裁判。被告周义香辩称，1、被答辩人所诉内容是对本案合同和事实的一种扩大化理解，买卖双方并未约定无法办理过户更名手续应当承担双倍赔偿定金的违约责任。答辩人与被答辩人于2020年12月11日签订的《房产转让协议书》第3.2条明确约定的是“若因开发商、股份原因甲方未能于约定的时间内促成乙方与开发商签署《搬迁补偿安置协议》，则于次日将已收到乙方的购房款如数退回乙方并赔偿双倍定金”，通观合同全文，双方并未约定无法办理过户更名手续应赔偿双倍定金这一违约责任。2、被答辩人目前未提交任何证据证明是因开发商和股份原因无法签署《搬迁补偿安置协议》，依据谁主张谁举证的原则，应当由被答辩人承担举证不能的法律后果。被答辩人提交给法庭的三组证据，从证据内容来看，均未体现双方合同约定的可归结于开发商和股份的原因导致无法签署《搬迁补偿安置协议》，所有的说辞都是通过起诉状和律师函来陈述的，这些并不能达到其证明目的，应当驳回其诉讼请求。3、从本案合同第3.2条双方对此约定的目的来看，就是为了将违约责任限定在开发商和股份原因的框架内。这一条款也充分表达了双方认同若因政策和法律法规及其他不可抗力等不能归结于双方的原因导致无法签署《搬迁补偿安置协议》时，则双方合同的目的自始至终都无法实现，答辩人退回定金即可。同时依据合同的平等、公平原则和市场交易的一般规律，买卖双方都不可能将政策和法规及不可抗力等因素都揽到自身的违约责任上来，这也不符合约定这一条款的合同目的。4、最为关键的一点，双方交易的房产本属于深圳市的旧改房产，依据《深圳市城中村(旧村)改造暂行办法》第二十三条和第二十五条之规定，被答辩人根本不符合签署《搬迁补偿安置协议》的权利主体。《深圳市城中村(旧村)改造暂行办法》第二十三条规定，拆迁补偿的对象为合法的建筑物、构筑物及其他地上附着物的所有者：第二十五条规定，拆迁补偿应当由建设单位与被拆迁人依法签订拆迁补偿协议。在与被答辩人签订合同时，答辩人也不清楚上述规定，否则也不会与被答辩人签订《房产转让协议书》，后因与被答辩人产生纠纷咨询专业人士才知道上述规定的存在，且被答辩人自身也不符合直接在内地购房的资格。依据《深圳市城中村(旧村)改造暂行办法》，被答辩人本身便被国家政策排除在了签署《搬迁补偿安置协议》的权利主体之外，根本不能归责于开发商和股份原因，更加不能向答辩人主张双倍赔偿定金。被答辩人自身也不符合直接在内地购房的条件，答辩人愿意退还被答辩人所付定金。综上所述，被答辩人诉讼的内容扩大化了合同约定内容且无任何有效证据支撑其理由，其不能签署《搬迁补偿安置协议》的根本原因为法律法规的限制，答辩人请求法庭驳回被答辩人的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年12月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签署《房产转让协议书》，协议约定：“甲方拥有深圳市罗湖区××路××号旧改房产，经甲、乙双方友好协商，现甲方将该房产回迁的80平方米转让给乙方，双方在平等、自愿、公平协商一致的基础上就下列房产买卖事宜，达成如下协议：1.1甲方在协议中对所涉房产即为深圳市罗湖区××路××号旧改回迁面积80作出以下如实陈述；甲方拥有该回迁面积80平方米，现甲方将甲方在开发商的所有权益有偿转让给乙方。1、2甲方在本协议中承诺上述陈述事实全部属实，并愿意承担虚假陈述的法律责任，否则乙方有权要求甲方退回购房款（原路径退还）并承担赔偿责任。转让条件2.1甲乙双方的定，上述房产转让单价为每平方米人民币（大写柒万伍仟伍佰整（小写75500元），转让总价为人民币大写陆佰零肆万（小写6040000元）。2.2乙方在签订本协议当天，向甲方支付购房定金人民币（大写）贰拾万元整（小写:200000元），甲方于2020年12月30日内落实变更手续是否可操作，若变更手续可以操作的，则通知乙方（通知方式：电话或电话信息），乙方应在7天内与甲方到股份公司递交资料并支付部分房款人民币大写壹佰万元小写:1000000元，开发商通知甲乙双方签署《搬迁补偿安置协议》及相关文件，于乙方与开发商签署《搬迁补偿安置协议》的当天，乙方须向甲方支付总房价余款。2.3：开发商补偿房屋签约奖励金，搬迁费由甲方所得。每月过渡租金由乙方所得。双方权利和义务3.1甲方保证以上房产面积不存在其他权利人，也未在本房产上设置任何抵押或者担保及不会一房多卖，也与甲方其亲属无关，否则愿意为因此给乙方带来的损失承担赔偿责任。3.2甲方保证在收到乙方的定金款后，积极与开发商联系，协助乙方与开发商签署《搬迁补偿安置协议》，若因开发商、股份原因甲方未能于约定的时间内促成乙方与开发商签署《搬迁补偿安置协议》，则于次日将已收到乙方的购房款如数退回给乙方（原路径退还）并赔偿双倍定金。3.3如本协议书签字后两天内，甲方未收到乙方应付的定金款，本协议书作废。3．4甲方通知（通知方式：电话、或电话信息）乙方和开发商签协议时，乙方必须到场签约，否则甲方有权自主处理该房产所得补偿安置，且定金款、购房款甲方所有，乙方不能主张归还。3.6乙方保证按以第二项的2.2、2.3里的相关约定，办理等等有关本协议中所约定的乙方须履行的相关事项，否则，视为乙方违约。甲乙双方对本协议的内容、性质和各自的权利和义务均清楚明白，并同意严格履行本协议约定，任何一方违约，应承担相应的违约责任，本协议书在执行的过程中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，双方同意交由具有管辖权的人民法院诉讼解决”。同日原告妻子陶芳通过银行账户支付被告周义香20万元定金，被告出具收据给原告。2020年12月30日被告未能为原告办理涉案房屋过户更名手续，此后亦未促成原告与开发商签署《搬迁补偿安置协议》。原告委托律师于2021年4月28日向被告寄发《律师函》，要求解除双方签订的合同、由被告双倍返还定金40万元。2021年5月10日被告通过银行转账支付原告18万元及其它方式支付4万，共计支付了原告22万元。2021年5月27日原告诉至本院，提出上述诉讼请求。上述事实，有原、告身份信息、房产转让协议书、收款收据中国建设银行客户回单及代为付款说明（陶芳）、律师函及EMS记录、深圳市罗湖区蔡屋围统筹片区城市更新项目搬迁补偿安置协议、中国银行交易流水明细清单等证据证实，本院予以确认。本院认为：原告与被告签署《房产转让协议书》系双方真实意思的表示，且不违反国家强制性法律规定，原告与被告签订的《房产转让协议书》真实、合法、有效，原告与被告周义香建立房屋买卖关系，现被告收取原告的购房定金，即不能向原告交付涉案房屋，又不能按约定促成开发商与原告进行《搬迁补偿安置协议》的变名，不管是开发商的原因，还是被告本身的原因造成的，被告都构成对原告根本违约，根据协议约定和法律规定，被告收取的定金应该双倍返还，被告于诉讼前已返还22万元，余额18万元应该予以返还；对于被告在本案中的辩论理由，因无事实和法律依据，本院不予采纳。原告委托律师于2021年4月28日向被告寄发《律师函》，要求解除双方签订的合同，被告于2021年5月2日收到该《律师函》，依法律规定合同于2021年5月2日解除。原告请求解除合同并支付双倍定金的差额人民币180000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第二、四项、第五百六十四条、第五百六十五条、第五百八十七条的规定，判决如下：一、原告戚文威与被告周义香签订的《房产转让协议书》于2021年5月2日解除；二、由被告周义香在本判决生效后十日内返还原告戚文威双倍定金差额180000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3900元，减半收取1950元，由被告周义香负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  伍中奇二〇二一年八月十一日法官 助理  彭尚高代理书记员  严冰彬附本案适用法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十四条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。