贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔27民终3366号上诉人（一审被告）：独山县新五星房地产开发有限公司，住所地贵州省。法定代表人：李太东，该公司总经理。委托诉讼代理人：董晓娜，贵州信仲恒律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：陆永亚，女，1991年6月3日生，布依族，现住贵州省独山县。上诉人独山县新五星房地产开发有限公司（以下简称新五星公司）因与被上诉人陆永亚商品房销售合同纠纷一案，不服独山县人民法院于2021年5月19日作出（2021）黔2726民初1119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人新五星公司向本院提出上诉请求：1.撤销独山县人民法院（2021）黔2726民初1119号民事判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：第一，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方应遵守契约精神，依据合同约定享有相应的权利，承担相应的义务，而双方在《商品房买卖合同》第二十二条虽未约定办理产权登记的时间及违约责任，但被上诉人系成年人在签订合同的时候对此内容清楚，也未提出任何的异议或提出对该内容进行修改或补充的要求，那么应视为被上诉人认可该条款之约定，且在被上诉人接受房屋并实际使用后，也未向上诉人提交任何书面办理产权登记的通知，尽管如此上诉人也在交房后一个合理的期限内向被上诉人发出了办理产权证的通知，并已经实际办理了产权证交付给被上诉人，故依据契约自治的原则，上诉人并未违反合同约定，且已履行了产权证办理的义务，不存在违约情形。第二，综观目前房地产市场的产权办理情况看，上诉人在办理产权证的过程中所涉部门较多，所需资料、手续等繁琐，加之被上诉人系拆迁安置户，相关应支付的款项未能及时到位等原因导致产权证办理存在困难，因此如果仅给予上诉人90日的办证时间显然与客观情况不相符，严重影响企业的生存环境及空间，导致企业运营困难，并且被上诉人在短期内虽未能取得产权证，但并不影响被上诉人的房屋所有权，被上诉人仍能够正常占有、使用、处分该房屋，未损害被上诉人的合法权益。综上，《商品房买卖合同》系上诉人与被上诉人的真实意思表示，合同内容未违反法律的强制性规定，在履行合同过程中应遵守契约自治原则，在无证据证明有损失的情形下，不应改变双方约定的条款。被上诉人陆永亚二审未作答辩。一审原告陆永亚向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金46758元；2.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院审理认定事实如下：2016年8月18日，原告陆永亚与被告新五星公司签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为：“1、由原告向被告购买位于独山县，建筑面积127.83㎡、房款362782元。2、交房时间和条件：（1）被告应当在2017年6月30日前向原告交付该商品房；（2）该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；（3）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；（4）相关设施、设备要达到条件。3、被告负责在该商品房交付使用之日起90日内办理房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告”。合同签订后，原告依约定向被告支付购房款362782元，被告于2017年11月2日将该商品房交付原告，原告于交房当日向被告支付增加的房屋面积款1248.72元，该房总款为364030.72元。2020年10月，被告已办理涉案房屋不动产所有权证书交付原告。又查明，被告开发的碧贵城小区一期商品房，由住宅楼和商住（商铺）楼组成，该工程于2017年12月25日经相关单位进行竣工验收合格；2019年10月21日，被告向一期（1、2、3）栋业主发出《关于办理房产证所需资料收集的通告》，于2020年4月1日又向一期住房及商铺业主发出《碧贵城办理房产证（催交资料）的公告》，上述告示内容均要求业主向被告提供相关资料以办理房产证。再查明，原、被告双方因逾期办证违约金赔偿问题未达成协议，原告于2021年2月3日向法院主张权利，经委托基层调解组织作诉前调解未果。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人应依约履行义务，且本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效。原告已按合同约定履行了自己的义务，被告于2017年11月2日向原告交付涉案房屋，2020年10月才将该房屋不动产权证书交付原告，双方虽未约定办理房屋不动产权证书期限，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告行为已构成违约，应向原告赔偿因违约造成的损失，然而被告未能办理该房屋的不动产权证书，并非被告故意造成，且被告已于2019年10月21日，向包括原告在内的一期（1、2、3栋）业主发出《关于办理房产证所需资料收集的通告》，现已将涉案房屋产权证书交付原告，故应认定逾期办证日期至2019年10月21日止，结合本案及该小区的实际，逾期办理房屋不动产权证书的违约金比例按年利率2%计算为宜，并以已收购房款总额为基数，逾期天数为该商品房交付的90日（3个月）后即2018年2月2日起算至2019年10月21日止，共计逾期天数625天，违约金为12466.8元（364030.72元×625天÷365天×2%）。综上，被告应赔偿原告因逾期办理房屋不动产权证书的违约金12466.8元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告独山县新五星房地产开发有限公司应在本判决生效之日起30日内向原告陆永亚支付逾期办理房屋不动产权证书的违约金人民币12466.8元；二、驳回原告陆永亚的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费969元，减半收取计484.5元，由原告陆永亚负担384.5元，被告独山县新五星房地产开发有限公司负担100元。二审中，当事人未提供新证据。经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：被上诉人主张逾期办证违约金能否得到支持。本院认为：双方当事人在《商品房买卖合同》第二十二条中，虽未约定出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的期限和违约责任的承担方式，但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，本案中，双方在签订《商品房买卖合同》后，案涉房屋已于2017年11月2日实际交付，故一审认定案涉商品房交付时间为2017年11月2日，依照上述司法解释的规定，新五星公司应当在此后的90日内即最迟于2018年2月2日前为被上诉人办理商品房所有权登记，新五星公司未在该期限内为被上诉人办理房屋权属证书，应当承担违约责任，即被上诉人向新五星公司主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金有事实和法律依据正确，应予确认。对于上诉人关于未办证原因不在自身、逾期办证未给被上诉人造成任何损失，以及未能办证存在不可归责于自身原因，应当免除上诉人的违约责任的理由均不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人独山县新五星房地产开发有限公司的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费969元，由上诉人独山县新五星房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  白桂刚审判员  陈福江审判员  朱代昀二〇二一年八月四日书记员  刘 皓