湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0304民初2562号原告：宁力奇，男，1975年6月29日出生，汉族，湖南省湘潭市人。原告：徐拥平，女，1977年1月3日出生，汉族，湖南省湘潭市人，系宁力奇妻子。以上两原告委托诉讼代理人：杨巧，湖南湘晋律师事务所律师。被告：谢进，女，1974年5月30日出生，汉族，湖南省长沙市人。委托诉讼代理人：尹华胜，男，1954年1月25日出生，汉族，湖南省益阳市人，系谢进舅舅，现住湖南省益阳市赫山区化工南路15号。原告宁力奇、徐拥平与被告谢进租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宁力奇、徐拥平的委托诉讼代理人杨巧、被告谢进及其委托诉讼代理人尹华胜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宁力奇、徐拥平向本院提出诉讼请求：1、判令确认宁力奇、徐拥平与谢进签订的《商铺租赁合同》自2021年5与月7日解除；2、判令谢进立即支付拖欠的租金38000元；3、判令谢进支付的合同定金7000元归宁力奇、徐拥平所有，并判令谢进支付延迟履行违约金2014元（从2021年4月9日开始按照未付金额的0.1%每日的标准计算至实际付清之日止，暂计算至2021年5月31日）；4、判令谢进承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年4月8日，宁力奇与谢进签订《商铺租赁合同》，双方约定宁力奇将位于湘潭市岳塘区双马街道万达广场ASCSD1143铺出租给谢进用于经营餐饮业，租期自2017年4月9日起至2022年4月8日止，并对租金及免租期进行了约定，自计租日起，每季度为一个交租期。谢进应在本合同签署当日支付第一个交租期租金及物业费，之后应在每次交租期的前日之前支付下季度交租期租金及物业费。在合同中双方还约定谢进给付7000元作为定金来担保其按期足额交纳租金、履行承租人义务；谢进逾期交纳租金等费用，每逾期一日，应支付应付未付金额0.1%的迟延履行违约金。合同签订后，宁力奇依约将商铺交付给谢进使用。自2017年4月8日至2021年5月8日止，租期共计49个月，其中双方在合同中约定的免租期为9个月，加上疫情期间免去一个月的租金，谢进应支付的租金合计为（49-10）×7000元/月=273000元，而谢进实际支付的租金为235000元，欠付的租金为38000元，谢进至今未付并明确表示不再支付租金。宁力奇于2021年5月7日委托律师向谢进致《律师函》，告知其在接受本律师函之日起，双方签订的《商铺租赁合同》解除，宁力奇有权立即收回合同标的商铺，并向谢进主张欠付费用及违约责任。宁力奇、徐拥平认为，谢进迟延支付租金已超过15日，已严重违约，宁力奇、徐拥平为维护其合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。谢进辩称：宁力奇、徐拥平的诉讼请求不符合事实、无法律依据、无证据支持，其诉求不成立。租赁期是从2017年4月9日至2021年4月9日止，谢进早已于2021年2月27日在微信上提出不再续租，当时和宁力奇协商，希望能再给点时间转让出去，同时也是帮宁力奇先租出去。如这样欠妥的话，2021年4月10日，宁力奇不告知谢进擅自将门面上锁并张贴出租广告，宁力奇也有违约行为，也应承担违约责任，并按照合同约定支付违约金。宁力奇于2021年4月中旬已将涉案门面出租给一个开美发店的人，故本案租金只能计算到4月10日前，租赁合同应于2021年4月10日前解除。租期计4年×12个月=48个月，原房东同意免交房租期10个月，另疫情停业3个月，应交房租合计为35个月×7000元=245000元。谢进已交房租256000元、押金7000元，另多交物业费300元，余电费480度，因此谢进共有8000元在宁力奇处，谢进并未拖欠房屋租金。2020年4月9日至2021年4月8日，合同上租金为7420元，宁力奇深知谢进经营状况不好，一直按7000元收取房屋。宁力奇在诉状中提出谢进欠房租38000元，应交违约金2014元，与事实不符，其诉请不成立。当时宁力奇要谢进交8000元结案，谢进基于上述原因没有同意。疫情期间，虽然宁力奇免收了一个月房租，但谢进停业将近4个月，疫情期间停业属于不可抗力因素，属不能履行合同的意外原因，因此谢进特向法院申请判令宁力奇免除疫情期间4个月的房租。谢进当初所租门面系毛坯房，其开店装修投资160000元，水电、墙壁都是谢进一手搞好的，设备投资280000余元，另外饭店经营亏损了几十万元。所以谢进一直苦苦经营，而宁力奇在这方面是受益的，因为装修好的门面比毛坯房更好出租。宁力奇以后无需装修门面，转让门面又可以收取装修费，获得了利益，根据民法典相关规定，获得利益的一方应补偿亏损的一方，受益人也可以给予适当补偿，因此谢进请求法院判令宁力奇、徐拥平给予其适当补偿。谢进于2021年4月21日得知宁力奇、徐拥平将门面转给别人的租金是5000元/月用于开美发店，并在4月中要求谢进将设备搬走，造成谢进又一损失。该美发店于2021年5月份开业，宁力奇、徐拥平不应再收取谢进2021年5月份租金。综上，请求法院依法判决，驳回宁力奇、徐拥平的诉讼请求。宁力奇、徐拥平及谢进围绕其诉讼请求及答辩主张依法提交了证据。本院认为，宁力奇、徐拥平提交的《商品房买卖合同》、商铺租赁合同、支付凭证，谢进对其真实性并无异议，但支付凭证结合谢进提交的付款凭证及庭后补充提交的账户交易明细，能确认谢进已向宁力奇支付房屋租金合计256000元、押金7000元，故本院对双方提交的付款凭证、账户交易明细均予以认定。宁力奇、徐拥平提交的律师函及现场腾空商铺照片、宁力奇与谢进的微信聊天记录（含宁力奇与谢进2021年5月1日的微信聊天记录），谢进对其真实性均无异议，本院对该组证据的真实性予以认定。谢进提交的其与宁力奇的微信聊天记录以及其向物业公司支付的物业费账单详情，宁力奇、徐拥平对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以认定；谢进提交的其表妹刘艳与商铺旁租户的微信聊天记录及微信聊天中该租户向谢进表妹发送的照片一份，宁力奇、徐拥平对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为，该组证据并无原始电子记录予以核对，且谢进提交的微信聊天记录隐藏了对方名称信息，同时，刘艳或商铺旁的租户亦未出庭佐证相关事实，该组证据不符合证据的形式，故本院对该组证据不予认定。根据以上认定的证据及双方当事人在法庭上的陈述，本院确认以下案件事实：2015年9月15日，宁力奇、徐拥平与湘潭万达广场投资有限公司签订《商品房买卖合同》，宁力奇、徐拥平向湘潭万达广场投资有限公司购买了位于*****。2017年4月8日，宁力奇作为出租方（甲方）与谢进作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：甲方是位于****8（下称“该商铺”）的合法产权人；甲方拟出租、乙方拟承租该商铺；该商铺面积为78.98㎡，为该商铺租金、物业服务费等费用计算基数；租赁用途为经营餐饮；甲方同意在2017年4月9日前将该商铺按届时现状移交给乙方，乙方同意在交付日开始对该商铺进行装修和开业筹备，其中2017年4月9日至2017年10月8日为装修免租期，其中2018年4月9日至2018年7月8日为免租期，免交租金。租期自2017年4月9日起至2022年4月8日止；该商铺租金为（1）2017年4月9日至2018年4月8日，租金标准为7000元/月；（2）2018年4月9日至2019年4月8日，租金标准为7000元/月；（3）2019年4月9日至2020年4月8日，租金标准为7000元/月；（4）2020年4月9日至2021年4月8日，租金标准为7420元/月；（5）2021年4月9日至2022年4月8日，租金标准为7420元/月；业主租金为净收，租金均不含物业服务费、水电费、燃气费及装修费用等（均由乙方承担）；自计租日起，每季度为一个交租期，乙方应在本合同签署当日支付第一个交租期租金及物业费，之后应在每次交租期前日之前支付下季度交租期租金及物业费；乙方应在本合同签订同时向甲方一次性交纳保证金7000元，如乙方未能如约交纳租金，或违反本合同项下承租人承诺、造成损失，甲方有权从租金保证金中直接扣除欠租或损失赔偿金，不足部分仍有权向乙方追索；乙方逾期交纳租金等费用，每逾期一日，应向甲方支付应付未付金额0.1%的迟延履行违约金；因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还押金及乙方已交纳的其他款项（如合同在计租日前解除，则以第一个交租期租金作为计算违约金的标准）；发生有下列情形之一，视为乙方严重违约，甲方有权解除合同：1）乙方无法定或约定理由擅自提出解除合同（包括擅自撤场行为）的；2）乙方迟延支付租金、物业服务费、能源费等费用超过15日的；3）乙方擅自对该商铺进行装修、改建或其他严重破坏行为，或从事违反消防、环保、经营等法律法规行为的。如甲方按照约定解除本合同，乙方未在甲方解除通知送达后15日内提出书面异议的，视为乙方无异议认可该解除通知，本合同于甲方书面解除通知确定日期终止。合同签订后，宁力奇向谢进交付了房屋，谢进向宁力奇支付了7000元押金及第一季度租金等费用。房屋交付后，谢进对该房屋进行了装修并开始营业，在租赁过程中，谢进累计向宁力奇交纳租金合计256000元（不含押金7000元）。2021年2月27日，因经营不善，谢进停止营业，并通过微信聊天向宁力奇提出不再续租门面、并已张贴门面转让转租广告一事。2021年4月10日，宁力奇亦在涉案房屋处张贴转租公告，但谢进未向宁力奇交还房屋，也未腾空房屋。2021年4月22日，宁力奇向谢进表示，如果续租，宁力奇只为谢进将优先租赁权保留至本月底；2021年5月1日，谢进向宁力奇表示有个朋友在做市场调查，希望宽容五一节这几天以做市场考察，之后不会再拖。因谢进在提出不再续租意愿后，既未腾空商铺，也未交纳租金或找到新租户转租商铺，宁力奇于2021年5月7日通过微信将《律师函》拍照送达给谢进，告知其双方签订的《商铺租赁合同》解除，宁力奇有权立即收回合同标的商铺，并主张欠付费用及违约责任等。谢进收到《律师函》后，于2021年5月8日将门面腾空交还给宁力奇，同时，按物业公司要求将商铺物业费缴纳至2021年5月底。因双方就解除合同及欠付租金等事宜协商未果，宁力奇、徐拥平遂诉至本院，向法院提出诉称之请求。另查明，2021年5月8日，谢进在将设备运出商铺时，因欠缴物业费，谢进按物业公司要求将物业费交纳至2021年5月，宁力奇在谢进搬离后迅速将商铺出租给他人；宁力奇在2020年6月12日与谢进的微信聊天中表明暂缓涨租金一事，并继续按7000元/月收取租金；宁力奇愿意因疫情原因免除谢进一个月租金，而谢进主张因疫情免租四个月。本院认为，当事人应当按约依法履行义务。宁力奇与谢进签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”双方合同约定，承租方延迟支付租金、物业服务费等费用超过15日的，出租方有权解除本合同。本案承租方谢进在2021年2月27日已经向宁力奇表达了不予续租的意思表示，因租期未届满，为避免损失的扩大，谢进、宁力奇均在外寻找新的租户，并经双方确认一致后，谢进在2021年5月8日已经自愿搬离了涉案商铺，双方的租赁关系已事实上于2021年5月8日予以解除，故宁力奇、徐拥平关于要求确认双方的商铺租赁合同已自2021年5月7日予以解除已无必要。双方争议的实际并非租赁解除时间，而是租金应计算至2021年5月8日谢进搬离商铺时止，还是谢进主张的2021年4月10日宁力奇为商铺张贴招租公告时止，本院认为，虽然双方已于2021年2月27日达成了谢进不予续租、商铺对外转租的合意，但是谢进为了避免损失的扩大，一直在外招租，宁力奇也进行相应招租，在此期间，谢进并未搬离涉案商铺，故相应租金仍应持续计算至谢进实际搬离商铺时止，谢进关于宁力奇在2021年4月10日进行招租广告的张贴，不代表其已于当日收回商铺，同时，谢进关于宁力奇在2021年4月10日为商铺加锁的问题，无证据予以证实，即便加锁属实，宁力奇是为了确保自己的权益得以实现，宁力奇加锁行为并未影响谢进对商铺的使用、转租等，故谢进关于租金只应计算至2021年4月10日的主张，本院不予采信，综上，谢进应向宁力奇及其配偶徐拥平支付商铺租金至2021年5月8日交还房屋时止。因双方于2017年4月8日签订的《商铺租赁合同》已于2021年5月8日实际解除，故租赁时间段应为合同约定的交房日2017年4月9日至2021年5月8日，共计49个月。关于免租期的认定问题，双方合同约定的免租期合计9个月，因疫情原因，宁力奇自愿免除谢进一个月的租金，而谢进辩称受新冠疫情影响，请求减免疫情期间4个月的租金，众所周知，2020年1月下旬至2020年3月确实正值新冠肺炎疫情管控期间，湖南省启动湖南省重大突发公共卫生事件一级响应的时间为2020年1月24日，2020年3月10日，湖南省新冠肺炎疫情防控突发公共事件应急响应级别由一级调整为二级，2020年3月31日，湖南省新冠肺炎疫情防控突发公共事件应急响应级别由二级调整为三级。在此期间，谢进经营的餐饮店必然会受到影响，且前期为疫情防控需要必然进行了关停，减少了营业收入，故本院根据公平原则，酌情认定因疫情需减免二个月租金。故，谢进应付租金合计266000元（7000元/月×（49-9-2）个月）。因谢进共计已支付租金256000元，故谢进欠付的租金为10000元，对宁力奇、徐拥平超出上述数额的租金主张，本院不予支持。关于保证金应否退还的问题，根据合同约定，如承租方未能如约交纳租金，或违反本合同项下承租人承诺、造成损失，出租方有权从租金保证金中直接扣除欠租或损失赔偿金，不足部分仍有权向承租方追索；因乙方（承租方）违约导致合同解除的，甲方（出租方）有权不返还押金及乙方已交纳的其他款项（如合同在计租日前解除，则以第一个交租期租金作为计算违约金的标准）。从性质上来看，本案所涉保证金系具有担保性质的违约金，具有担保谢进及时履行交付租金等合同义务的属性，既约定了可直接冲抵租金或损失赔偿金的条款，又约定了如因违约导致合同解除，出租方不予返还等，现出租方主张不予返还，鉴于本案承租人谢进在2021年2月27日停业后，为了避免双方损失的扩大，对外进行了招租，租金也已实际计算至2021年5月8日谢进腾空房屋之日，谢进承担商铺空置期租金两月有余，而宁力奇在谢进腾空商铺前就已对外招租，在商铺腾空后，已迅速将商铺出租，商铺内的装修已按来装去丢原则进行处理，宁力奇并未产生因谢进提前解租造成的相应损失的产生，如宁力奇不予返还保证金显失公平，故根据公平原则，对宁力奇、徐拥平主张合同定金（实际为保证金）7000元归其所有的诉讼请求，本院不予支持，谢进所交纳的该7000元保证金可冲抵租金，即谢进还应支付宁力奇、徐拥平租金3000元（10000元-7000元）。关于迟延履行违约金的计算，双方在《商铺租赁合同》中约定：承租方逾期交纳租金等费用，每逾期一日，应向出租方支付应付未付金额0.1%的迟延履行违约金；自计租日起，每季度为一个交租期，承租方应在每次交租期前日之前支付下季度交租期租金及物业费，而谢进欠付的租金明显属于最后一个租赁月期间的租金，根据约定，应在2021年4月9日前予以预交，故对宁力奇、徐拥平主张谢进自2021年4月9日起按照未付金额的0.1%每日标准支付迟延履行违约金的诉请，本院予以支持，但计算基数应为3000元；对宁力奇、徐拥平超出上述部分的迟延履行违约金的主张，本院不予支持；关于谢进辩称租金还应扣除其多缴纳的物业费及电费等，因合同约定物业服务费、水电费等均由承租方承担，本案《商铺租赁合同》实际于2021年5月8日解除，物业费是谢进在离场时按物业公司要求予以补缴至2021年5月底，交纳期限超过实际占用商铺时间22天，系其自愿行为，谢进无权要求宁力奇或徐拥平予以退还，故对谢进辩称其只需缴纳物业费至2021年4月10日，多缴纳的物业费应冲抵租金的辩解意见，本院不予采信；谢进辩称其退租时还留有480度电费，要求冲抵租金，但并未向本院提交相关证据予以证实，故对该辩解意见，本院亦不予采信。谢进答辩称宁力奇以后无需装修门面，转让门面又可以收取装修费，获得了利益，请求法院判令宁力奇、徐拥平给予其适当补偿，但其并未提出相应诉请明确的反诉请求，故对谢进该答辩请求，本院不予审查。综上，关于宁力奇、徐拥平的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告谢进于本判决生效之日起十日内日一次性支付原告宁力奇、徐拥平租金3000元及违约金（违约金以3000元为基数自2021年4月9日起按0.1%/天的标准计算至租金实际付清之日止，若有支付租金，相应核减计算基数）；三、驳回原告宁力奇、徐拥平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取计400元，由原告宁力奇、徐拥平负担300元，被告谢进负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  李湘蓉二〇二一年八月二十日书记员  夏 璇