安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0705民初3575号原告：交通银行股份有限公司铜陵分行，住所地安徽省铜陵市铜官区长江中路990号，统一社会信用代码91340700698969226B。负责人：王璟，该行行长。委托诉讼代理人：陶家庆,安徽铜鼎律师事务所律师。被告：徐秀凤，女，1978年1月15日出生，汉族，住安徽省巢湖市庐江县。被告：铜陵嘉舜房产置业有限责任公司，住所地安徽省铜陵市石门路丽景花园城会所，统一社会信用代码91340700662932763D。法定代表人：朱静，该公司总经理。原告交通银行股份有限公司铜陵分行（以下简称交行铜陵分行）与被告徐秀凤、铜陵嘉舜房产置业有限责任公司（以下简称嘉舜公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告交行铜陵分行的委托诉讼代理人陶家庆到庭参加诉讼，被告徐秀凤、铜陵嘉舜房产置业有限责任公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。交行铜陵分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告一向原告立即偿还借款本金人民币510721.53元并支付利息14323.8元(含罚息164.5元、复利253.98元、为还罚息复利2.1元,暂计算至2021年7月5日,从2021年7月6日起的利息按照合同约定计算至贷款本息清偿之日止);2.依法确认原告对铜陵市铜都大道丽景花园城28号楼2701室房屋折价、变卖或拍卖所得价款享有优先受偿权;3.判令被告二对上述债务承担连带清偿责任;4.本案诉讼费用、保全费用、公告费用等由两被告承担。事实和理由：2018年2月23日,被告一因购置铜陵市铜都大道丽景花园城28号楼2701室房屋需要,与原告签订了一份《个人房产抵押贷款合同》(以下简称“合同”),合同约定了借款本金、利率、借款期限以及还款规则等内容,被告一以其所购的房产为上述借款本息提供担保并办理了预抵押登记手续,原告依法取得了房屋预告登记他项权证,被告二对上述借款本息提供连带责任担保。原告依约于2018年3月5日向被告一发放了贷款55.7万元,借款期限为240个月,截止至2021年7月5日,被告一已连续6个付款期未按约归还贷款本息,依据合同第十二条、第十三条之约定,被告一若未按时足额偿还贷款本金、支付利息时则构成违约,原告有权宣告合同已发放的贷款本金全部提前到期。同时依据合同第十四条之规定，原告有权按照合同约定处理抵押物。另依据合同第五条之约定,被告二为本合同项下的贷款提供连带责任保证。据此,为维护自身合法权益,原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉至贵院,恳判如所请。被告徐秀凤、铜陵嘉舜房产置业有限责任公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年2月10日，徐秀凤与嘉舜公司签订《商品房买卖合同》，约定：徐秀凤购买嘉舜公司开发建设的铜陵市铜都大道丽景花园城28号楼2701室房屋，总价款为696847元，其中，首付款139847元，银行按揭贷款557000元。2018年2月23日，交行铜陵分行（贷款人）与徐秀凤（借款人）、嘉舜公司（担保人）共同签订《个人房产抵押贷款合同》，约定：徐秀凤向交行铜陵分行贷款557000元，贷款期限240个月，贷款利率为五年以上（期限）人民银行贷款基准利率；还款方式为等额本息还款法，本息按期支付，还款日为每期末月的01日，以月为一期的，即每月的01日。合同第五条“保证”约定：担保人为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，保证范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息及贷款人为实现债权的费用。担保人同意：本合同项下贷款同时受借款人或第三方提供的保证、抵押或质押担保的，贷款人有权自行决定担保权利的行使，包括但不限于：贷款人有权要求担保人立即支付借款人的全部到期应付款项而无需先行行使担保物权或向其他担保人主张权利，有权同时向包括担保人在内的一个或多个担保人主张部分或全部担保权利，贷款人放弃或变更对其他担保人的担保权利、放弃或变更担保物权的权利顺位的，担保人仍按合同承担保证责任而不免除任何责任。第六条“抵押”约定：抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。第十二条“贷款的提前到期”约定：出现下列任一情形的，均视为本合同的“提前到期事件”：……（7）借款人未按本合同的约定偿还贷款本金或支付利息……。当出现任一“提前到期事件”时，贷款人有权采取以下一项、多项或全部措施：……（5）单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。第十三条“违约责任”约定：借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，贷款人有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息（包括罚息）计收复利。合同13.2条对罚息及复利的计算方式也进行了明确约定。第十四条“抵押权的行使”约定：下列任一情况出现时，贷款人有权处理抵押物：（1）借款人连续三个月或累计六个月未按时足额还款；（2）贷款人依本合同约定宣布贷款全部提前到期……。该合同同时载明：借款人、担保人已通读合同全部条款，贷款人已应借款人、担保人要求作了详细说明，借款人、担保人签署本合同时对所有内容无疑问异议，理解合同条款尤其是带▲▲标记条款的含义及其法律后果。上述合同签订后，交行铜陵分行于2018年3月5日向徐秀凤发放了贷款。2018年3月2日，双方办理了抵押权预告登记，预告登记权利人为交行铜陵分行，义务人为徐秀凤。贷款后，徐秀凤没有完全按照合同约定归还贷款本息，截止2021年7月5日，本息已逾期六期（其中本金9090.16元、利息复利14159.30元，罚息164.50元），未还本金总额为510721.53元。另查，案涉房产未办理不动产初始登记。本院认为，交行铜陵分行与徐秀凤、嘉舜公司共同签订的《个人房产抵押贷款合同》系当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，依法应受法律保护，当事人均应当依据合同约定，全面履行各自的义务。交行铜陵分行依据合同约定，向徐秀凤发放了贷款，徐秀凤未依据合同约定还本付息，其行为已构成违约，交行铜陵分行可以行使选择权，要求徐秀凤继续按照合同约定履行还款义务或依据合同约定宣布贷款提前到期并提前收回贷款。本案中，交行铜陵分行选择要求徐秀凤提前归还全部贷款本息的诉讼请求符合法律规定与合同约定，本院予以支持。关于交行铜陵分行请求对抵押物行使优先受偿权的问题,《中华人民共和国物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”。抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生的抵押权变动的请求权,该请求权具有排他效力。交行铜陵分行作为房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房屋办理抵押登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分行为,但并非享有现实的抵押权。因此,预抵押登记并不产生抵押权设立的效果,且至审理时仍未办理不动产初始登记，依法不能认定交行铜陵分行对处理预抵押登记的房屋所得价款享有优先受偿权。故交行铜陵分行要求对预抵押登记的房屋行使抵押权以实现债权,没有法律依据,本院不予支持。关于嘉舜公司是否应承担连带责任的问题。交行铜陵分行与徐秀凤、嘉舜公司共同签订的《个人房产抵押贷款合同》明确约定：本合同项下贷款同时受借款人或第三方提供的保证、抵押或质押担保的，贷款人有权自行决定担保权利的行使，包括但不限于：贷款人有权要求担保人立即支付借款人的全部到期应付款项而无需先行行使担保物权或向其他担保人主张权利，有权同时向包括担保人在内的一个或多个担保人主张部分或全部担保权利。依据上述约定，交行铜陵分行要求嘉舜公司承担连带担保责任的诉讼请求符合法律规定与合同约定，本院予以支持。嘉舜公司作为担保人，其承担了担保责任后，有权依据法律规定，向借款人徐秀凤追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、被告徐秀凤于本判决生效之日起十日内返还原告交通银行股份有限公司铜陵分行贷款本金510721.53元及利息、罚息、复利14323.80元（利息、罚息、复利暂计算至2021年7月5日，此后利息、罚息、复利按《个人房产抵押贷款合同》约定计算至本息清偿之日止）；二、被告铜陵嘉舜房产置业有限责任公司对上述付款义务，承担连带清偿责任。被告铜陵嘉舜房产置业有限责任公司承担了连带清偿责任后，有权就其已经承担的部分，向被告徐秀凤追偿；三、驳回原告交通银行股份有限公司铜陵分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9050元，减半收取计4525元，由被告徐秀凤、铜陵嘉舜房产置业有限责任公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  俞金文二〇二一年八月九日书记员  胡 婧附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。