广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15655号上诉人（原审被告）：胡海清，男，1981年10月7日出生，汉族，身份证住址湖南省常宁市。委托诉讼代理人：阳明，广东大洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市城市建设事务中心，住所地：广州市仓边路133号。法定代表人：宋金峰，职务主任。委托诉讼代理人：谢子萍，女，该单位职工。委托诉讼代理人：潘丽娜，北京观韬中茂（广州）律师事务所律师。上诉人胡海清因与被上诉人广州市城市建设事务中心（以下简称城建事务中心）物权保护纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2021）粤0105民初4014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员刘卉独任审理，于2021年7月21日公开开庭审理了本案。上诉人胡海清及其委托诉讼代理人阳明，被上诉人城建事务中心的委托诉讼代理人谢子萍、潘丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡海清上诉请求：撤销一审判决，改判驳回城建事务中心的诉讼请求，并由城建事务中心承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、城建事务中心不是适格的诉讼主体。涉案物业原系汇昌兆业物业公司出租给胡海清使用，故该物业归汇昌兆业物业公司所有，城建事务中心不享有该物业的所有权，无起诉资格。二、胡海清对广州市海珠区晓港东马路8号（2-9楼）8层物业的管理属于无因管理，涉案物业主人应向胡海清偿还无因管理的必要费用80000元。胡海清于2000年左右从昌岗街道内部的汇昌兆业物业公司承租，用于存放装修物料及工具，偶尔给工人或朋友居住。合同期满后，由于该物业无人接管，为了便于管理该物业，胡海清将该物业作临时住宿使用。因无人过问此物业，故胡海清持续使用该物业至2020年6月。胡海清在合同期满后基于善意管理租赁物，进行适当修缮并租给有需要的人使用，这不违反法律的禁止性规定，符合无因管理的特征。一审认定胡海清的行为不符合无因管理，显属偏见。涉案物业已破旧不堪，部分门窗设施严重损坏，部分楼层排水管道年久失修，引起当时墙面、地面渗水，胡海清为避免房屋进一步受损，对其进行了长期的维修保养并支付了必要费用。同时，胡海清出租管理涉案物业亦耗费了大量精力和财力，比如支付物业管理费、缴纳水电费、请人清理楼道等。胡海清记得的修缮费用为28920元，实际上远不止于此。胡海清还缴纳电费23026.25元、水费及适当人工费等必要开支，总计支出大约8万元左右。根据《中华人民共和国民法典》第九百七十九条规定，城建事务中心应向胡海清支付上述开支。三、若胡海清与涉案物业业主之间不是无因管理关系，则应根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定属于不定期租赁关系，租金标准应按之前的每月3000元计算，即胡海清继续租赁期间（2015年6月至2020年6月）的租金为18万元。城建事务中心已经采取软硬兼施的办法，迫使胡海清向其缴款20万元。四、关于诉讼时效。城建事务中心于2021年1月29日提起诉讼，索要2015年6月至2020年6月期间的物业占用费，有违《中华人民共和国民法典》第一百八十八条有关三年的诉讼时效期间的规定，即城建事务中心主张的2018年1月29日之前的费用已经超过了诉讼时效，而在诉讼时效范围内的2018年1月29日至2020年6月期间的正常租金为84000元（28个月×3000元/月）。一审以“胡海清占用涉案物业存在持续状态”为由，认为本案没有超过诉讼时效，没有法律依据。综上，本案属于典型的物业主人不作为所导致的纠纷，一审法院认定事实有误，适用法律不当，判决结果错误，故为维护胡海清的合法权益而提出本案上诉，请求二审法院依法改判。被上诉人城建事务中心二审答辩称：一、城建事务中心对涉案物业具有管理职责，是适格的诉讼主体。广州市海珠区国有土地上房屋征收办公室（以下简称海珠区征收办）向城建事务中心复函中提及晓港东马路8号物业（以下简称涉案物业）属骑线楼且已依法被征收，在完成骑线面修复加固后，经城建事务中心当时经办人验收，同步接收管理。该复函可以证实涉案物业已被依法征收，根据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条的规定，涉案物业所有权自征收决定生效时发生变更，即由被征收人变更为征收人。海珠区征收办在完成骑线面修复加固后，将涉案物业交由城建事务中心接收管理，故城建事务中心对涉案物业具有管理职责，有权提起诉讼。二、一审法院认定事实清楚，本案不属于无因管理纠纷，应为物权保护纠纷。胡海清并非善意占有人，城建事务中心无需向其偿还任何费用。1.无因管理的目的在于为他人谋利或免使他人利益受损。而胡海清在一审时明确表示其明知自2015年起占有涉案物业并无合法依据，但为了存放货物材料以及提供给他人住宿收取费用，仍继续占有涉案物业。由此可见，胡海清占有涉案物业的主要目的是为了自己的利益，不具有为他人管理物业的意思，故其行为不符合无因管理的规定。胡海清占有涉案物业的行为既不属于无因管理，也没有法定或约定的依据，属于无权占有。城建事务中心对涉案物业依法具有管理职责，有权要求无权占有人即胡海清返还涉案物业、支付物业占用费，故本案应为物权保护纠纷，一审法院认定事实清楚。2.胡海清于2020年9月24日亲笔书写并签字捺印《确认书》，确认其占有涉案物业期间出租给他人使用，并收取租金费用共28万元且在一审中明确表示对该金额没有异议，其在上诉状中亦陈述其在与汇昌兆业物业公司的租赁合同到期后继续占有使用涉案物业。由此可见，胡海清清楚知悉其自2015年起占有涉案物业并无合法依据，故其并非善意占有人。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十条的规定，城建事务中心无需向其偿还任何费用。三、城建事务中心与胡海清就涉案物业不存在继续租赁关系。城建事务中心与胡海清从未就涉案物业签订任何租赁合同，双方自始至终不存在租赁关系。即便如胡海清所述，其从汇昌兆业物业公司处承租涉案物业，但自2015年租赁合同到期后至2020年6月城建事务中心要求其返还涉案物业期间，胡海清持续占有、使用涉案物业，却没有再向汇昌兆业物业公司交纳租金，胡海清亦不存在向汇昌兆业物业公司继续租赁涉案物业的意思。由此可见，胡海清无论是与城建事务中心还是与汇昌兆业物业公司均不存在租赁关系。四、一审法院适用法律正确，本案未超过诉讼时效。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定的诉讼时效的目的是督促当事人行使权利而非消灭当事人的权利，在权利人不存在怠于行使的情况下，应作出有利于权利人的解释，即诉讼时效应自2020年6月城建事务中心知道涉案物业被胡海清非法占有、使用之日起算。胡海清对此的上诉观点并不符合法律规定。胡海清自2015年起一直持续非法占有涉案物业，故物业占用费的诉讼时效应整体计算，不应按月分割计算。故一审法院认为诉讼时效应从城建事务中心知道涉案物业被胡海清占用之日起计算三年，适用法律正确。综上所述，城建事务中心作为涉案物业的管理人有权在诉讼时效期限内提起诉讼，要求胡海清支付物业占用费80000元；胡海清并非善意的占有人，城建事务中心无需向其偿还任何费用；胡海清与城建事务中心之间既不属于无因管理关系，与汇昌兆业物业公司之间也不存在继续租赁关系；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院维持原判，驳回胡海清的上诉请求。城建事务中心向一审法院起诉请求判令胡海清：1.向城建事务中心缴纳占用费80000元以及相应利息（以80000元为基数，按照全国银行间同业拆借中信公布的贷款市场报价利率计算，自2020年12月9日起计算至实际清偿之日止，暂计至2021年1月6日为239.56元）；2.承担本案律师费7280元；3.承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2020年7月21日，广州市海珠区国有土地上房屋征收办公室向广州市道路扩建工程管理中心出具复函，主要内容为：晓港东路8号（权属证地址）属骑线楼，红线内涉及01、02两个单元，其中01单元属于全拆除，02单元原套内建筑面积64.15平方米，由于结构原因（楼梯）属骑线拆除。根据广东省房地产咨询公司出具的《晓港东马路2、4、6、8号扩路采访技术分析报告》，该栋楼房以道路规划红线叠加该栋楼平面图，刚好在红线外该栋楼的B轴线边，建议以B轴线整体切割，道路位的全拆除，道路红线外的加固补强保留。按此测算晓港东路8号202房～902房拆除修复后剩余每套套内建筑面积约46.34平方米，合共面积约370.72平方米。在完成骑线面修复加固后，经贵中心当时经办人验收，同步接收管理。2020年9月24日，胡海清出具了一份自书的材料(确认函)，主要内容为：本人胡海清，身份证号：，于2015年5月至2020年6月期间占用晓港东马路8号（2-9楼）8层物业。在占用期内，自己使用并提供给他人住宿，有部分房间有时也空置。因当时房屋部分门窗设施严重损坏，部分楼层排水管道年久失修，引起当时墙面、地面渗水，后经修复后方可正常安全使用，在此期间，适当收取住户一些相关费用，因时间久远，相关资料丢失，经本人回忆，占用期间内共收取费用约人民币贰拾捌万元。城建事务中心为证明其主张提供了如下证据：1.海珠区征收办关于《广州市道路扩建工程管理中心关于请协助核查晓港东马路8号物业情况的函》的复函（海征办函[2020]123号）；2.确认函；3.民事委托代理合同及律师费发票。胡海清质证认为：对证据1的真实性、合法性予以确认，但对关联性有异议；对证据2的真实性确认，但对合法性、关联性不确认，当时没有收28万元，该费用只是大概的估计，但是其没有谈到实际开支，只谈到收入；对证据3的真实性、合法性均确认，对关联性不确认，城建事务中心的主张没有法律依据。胡海清为其答辩意见提供了如下证据：1.缴费记录；2.晓港东8号物业维修工程情况表（自列）。并称胡海清请人维修都是零时工，没有保留单据，该笔开支应当予以扣除。城建事务中心质证认为：对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性不确认，该证据无法证明该费用支出于涉案房屋的地址；对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可，该表是胡海清自列，无法证明其真实的开支。在一审诉讼过程中，城建事务中心表示在2012、2013年我方是租给了汇昌兆业物业有限公司，至于该公司为何转给胡海清，我方不清楚,2013年7月在巡查的时候，该物业处于空置状态。胡海清表示，我方大概是在2000年使用涉案场地，有与汇昌兆业公司有签订合同，但是时间久远已经遗失，租赁日期到何时也不记得了。2015年前是我方在承租，之后场地是空置的，没有人管理，我方没有交过费用了。一审另查明，广州市道路扩建工程管理中心（广州市地下管线建设管理中心）更名为城建事务中心现名称广州市城市建设事务中心（广州市地下管线建设事务中心），于2021年1月1日起启用现名称印章。一审法院认为：根据广州市海珠区国有土地上房屋征收办公室向城建事务中心作出复函中提及的经贵中心当时经办人验收，同步接收管理的内容，结合城建事务中心、胡海清双方庭审中陈述到汇昌兆业物业有限公司租赁涉案物业的情况以及确认城建事务中心于2020年6月已收回涉案物业的事实，可以认定城建事务中心对涉案物业依法具有管理的职责，故有权提起本案物权保护诉讼，胡海清认为城建事务中心不是所有权人没有起诉资格的意见据理不足，一审法院不予采纳。胡海清认为从2015年开始占有涉案物业的行为属于无因管理，但根据其自书的材料以及庭审中的陈述，可以确认胡海清2015年后没有交租金，在此基础上，其占有涉案物业后实施的行为主要目的是为了自己的利益使用，并有提供给他人住宿收取费用，可见其不具有为他人管理房屋的意思，故其行为不符合无因管理的规定，本案不是无因管理纠纷。关于占用费的认定问题，胡海清自认占用涉案物业期间收取了28万元费用，并确认有支付其中20万元给城建事务中心的事实，以其自身履行行为表明对应支付占用费合法性的确认，庭审质证中对该自认依据的其书写的确认书中收取28万元金额并无异议，仅提出还有实际开支金额的补充事实，但其提供的证据不足以证实其开支的金额，且胡海清当时没有交纳租金并非善意的占有人，在返还时不应扣除实际开支,故城建事务中心认为占有费为28万元，主张胡海清应支付剩余的占有费8万元有理，一审法院予以支持。但城建事务中心要求胡海清还需支付8万元的相应利息以及主张律师费的意见据理不足，一审法院不予采纳。关于诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”本案中，胡海清占用涉案物业存在持续状态，诉讼时效应从城建事务中心2020年6月知道涉案物业被胡海清占用之日起计算三年，城建事务中心认为已经超过诉讼时效的意见与法律规定不符，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第二百三十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2021年4月30日作出如下判决：一、胡海清在本判决生效之日起十日内向广州市城市建设事务中心支付物业占用费80000元；二、驳回城建事务中心的其他诉讼请求。一审案件受理费994元，由城建事务中心负担85元，由胡海清负担909元。二审中，胡海清、城建事务中心均未提交新的证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。经本院询问，一、胡海清、城建事务中心均确认如下事实：1.胡海清的上诉理由均在一审中已提出过，没有新的理由；2.城建事务中心于2020年6月15日收回涉案物业，双方当事人未办理书面交接手续；3.胡海清于2020年9月24日出具涉案确认函时，城建事务中心已经收回涉案物业。二、胡海清表示：1.其在出具涉案确认函后，同意并实际向城建事务中心转账支付了20万元，但其不同意支付剩余8万元；2.由于其在书写涉案确认函时，没有扣减其占用场地期间的支出，故此其认为该确认函不是其真实意思表示，现在要求扣减其支出费用；3.其要求扣减的费用包括电费23026.25元，其他费用无法明确项目和金额，除一审提交的微信支付凭证外，没有其他证据；其中维修费用是自己列表，没有凭证；其使用涉案场地期间的水电费应由使用方负担。经本院主持调解，双方当事人未能达成协商一致意见。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对胡海清的上诉，本案二审争议焦点在于胡海清是否应向城建事务中心支付物业占用费80000元。经本院询问，双方当事人均确认胡海清对此的上诉理由均在一审中提出，没有新的理由。一审法院根据双方当事人的诉辩主张、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以维持，并不再赘述。因本院审理期间，胡海清既未有新的事实与理由，也未提交新的证据，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，在胡海清未在二审中提交新的证据佐证自己的主张或推翻一审相关认定的情况下，胡海清的上诉缺乏充分理据，本院不予支持。必须指出的是，胡海清已在2020年9月24日向城建事务中心出具的确认函中确认其在占用期间共收取费用约28万元，城建事务中心据此起诉，合理有据。二审中，经本院询问，胡海清确认其已向城建事务中心转账支付了20万元，并明确表示其是同意向城建事务中心支付该20万元的，现其是因要求扣减其占用期间支出的费用而不同意支付剩余8万元。但一方面，胡海清表示其无法明确要求扣减费用的项目及对应具体金额，且除一审提交的微信支付凭证外，亦无其余证据提交；另一方面，根据等价有偿原则，胡海清理应负担其占用涉案物业期间所产生的水电费等杂费。故此，胡海清以应扣减其占用期间所产生的电费等支出为由而拒付剩余8万元，缺乏理据，本院不予采纳。综上所述，胡海清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人胡海清负担。本判决为终审判决。审 判 员  刘 卉二〇二一年八月二十七日法官助理  张冰玲书 记 员  李逸丹