青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2021）青0103民初3179号原告：青海西北物业管理有限公司，统一社会信用代码：9163290069850439XM，住所地：西宁经济技术开发区民和路33号。        法定代表人：马光元，系该公司总经理。        委托诉讼代理人：王喜城，公民身份号码：XXX，男，汉族，1983年12月15日出生，住西宁市城北区，系该公司总经理助理。        被告：李元伟，公民身份号码：XXX，男，汉族，1986年6月10日出生，住西宁市城东区。        原告青海西北物业管理有限公司与被告李元伟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告青海西北物业管理有限公司的委托诉讼代理人王喜城、被告李元伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        原告青海西北物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．依法判决被告立即向原告缴纳物业费5676元和取暖费12371元；2．依法判决被告给付原告逾期缴费产生的滞纳金33103.77元，合计51150.77元。3．诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系被告居住港欧东方花园小区的物业管理公司，双方签订了《物业管理服务协议》，协议约定由原告负责小区的日常物业管理及供暖服务，住宅按建筑面积每月1.3元／平米的标准缴纳物业管理费，按套内面积每月5.97元／平米的标准缴纳取暖费，业主逾期缴纳的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金。被告居住在港欧东方花园小区20号楼1单元1184室，建筑面积为121.29平米，套内面积为94.6平方米。2018年度至今均由原告按约向被告提供物业和供暖服务，但经原告多次催缴费用，被告仍拒不缴纳，已经构成违约。        被告李元伟辩称，一、原告主张的物业费和取暖费没有事实和法律依据，原告的物业服务不完善，2020年6月1日物业公司已由业主委员会解除，应向新的物业公司交纳，原告收取被解雇后的物业费是没有事实和法律依据。二、原告的物业服务自交房之日至今不达标，原告所管理的小区的卫生清理不及时，小区供暖有停气的事实，管道没有维修，有重复收费，在治安方面也存在问题，小区多次存在盗窃的问题。三、2016年10月15日至2017年4月15日的暖气费已缴纳。        原告青海西北物业管理有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：        证据一、前期物业管理服务协议。证明原告系被告的物业公司，协议约定了双方的权利义务，原告提供了供暖和物业服务，被告应按时交纳物业费、取暖费，逾期按照千分之三承担违约金的事实。        证据二、发改委文件（2019）701号关于供暖价格。证明高层集中供暖的现行价格为5.51＋0.2元的事实。        证据三、催缴通知书。证明原告多次催缴被告缴纳取暖费、物业费，被告至今未给付的事实。        被告李元伟质证认为，对于证据一、真实性认可，但是证明方向有异议，小区物业管理委员会已经和新的物业管理公司签订了物业合同。另，滞纳金原告没有明确的提示且约定过高。对于证据二、三中的催交通知书，真实性认可，无异议。但证据三中的测温单不是本人签字，不予认可。        被告李元伟提交的证据如下：        证据一、前期物业入伙手续书。证明2016年5月3日原、被告双方签订前期物业服务协议，原告服务期间未达到物业服务标准的事实。        证据二、物业服务行业违法违规通报、情况反映。证明原告于2018年在港欧东方花园服务过程中存在限制业主用水充值额度方式催缴物业费等，被西宁市房产局行政处罚的事实。        证据三、照片。证明原告强制停暖、停水，严重侵犯原告合法权益的事实。        证据四、解除前期物业服务协议的通知、西宁住房保障和房地产管理局通知。证明港欧东方花园小区业主委员会向原告下发通知，全体业主与原告于2020年6月1日解除《前期物业服务协议》，以及西宁住房保障和房地产管理局对原告供暖和物业要求的事实。        证据五、缴费单及视频。证明被告已缴纳2017年1月1日至2018年12月31日的物业费及2016年10月15日至2017年4月15日的暖气费；以及原告供暖期间室内温度不达标以及多次未供暖的事实。        证据六、公告。证明原告公司于2016年5月27日向港欧东方花园全体业主发布该公告并做出决定，待小区正式水、电运行后次月减免一年物业费的事实。        证据七，通报。证明原告对未缴纳暖气费的业主限制冲水，经社区政府的协调依然限制冲水的事实。        证据八，照片。证明原告安保存在问题，多次导致业主家被盗窃的事实。        证据九，照片。证明港欧东方花园小区内堆放的垃圾原告没有及时清理、以及原告未达到合同约定绿化标准的事实。        证据十，照片。证明被告及业主一直积极在维权的事实。        原告青海西北物业管理有限公司质证认为，证据一，真实性认可，与原告提交的证据一致。证据二，房产局的通知认可，其余是业主委员会自行制作的，不认可。证据三，通知属实，如果停止采暖，会减免暖气费。证据四，港欧东方花园业主委员会自行制作的不认可，西宁住房保障和房地产管理局通知认可，没有异议。证据五，缴费单没有异议，测温不达标的视频及照片不认可，供暖是达标的。证据六，真实性认可，已减免一年的物业费。证据七，不认可，在西宁市住房保障和房地产管理局下发通知后已经整改，没有限制业主充水。证据八，存在盗窃的事实，但是已经逐渐减少了。证据九，照片没有时间，不能证实原告没有及时清扫。证据十，认可，事实属实，原、被告一直在协商中。        本院依据原、被告的举证、质证，认证如下：对于原、被告提交的证据，双方真实性没有异议的，本院予以认可，即原告提交的证据一、二、三及被告提交的证据一、六予以认定。被告提交的证据二，系官方媒体登载，本院予以认定。被告提交的证据四，原告与港欧东方花园业主委员会已有明确判决，故本院不予认定。对于被告提交的证据三、五、七、八、九、十，原告不予认可，且被告没有别的证据予以佐证，故本院不予认定。        根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：        被告李元伟购买西宁市城东区港欧东方花园20号楼1单元1184室房屋，房屋建筑面积121.29平方米，套内面积94.6平方米。2016年5月3日原告青海西北物业管理有限公司与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业服务，被告按照建筑面积每月每平方米1.3元交纳物业费，按照套内面积每平方米5.97元每月交纳暖气费，于采暖期前30天交纳。乙方（被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方补交并从逾期之日按每天千分之三缴纳违约金。因不满物业服务，该小区业主与原告产生矛盾，原告在历年供暖中出现过多次因各种原因停止供暖的情况，并且停止供暖时间较长。被告辩称原告应当从通气之日即2017年1月计算物业费，且被告在收房时已经缴纳了2016年5月3日至2017年5月4日的物业费，故被告已缴纳2017年1月1日至2018年12月31日的物业费，但在青海西北房地产开发建设有限公司向港欧东方花园出示的公告中，明确在小区正式水、电正常运行后减免一年的物业费，非通气之日计算。故被告没有交纳2018年10月1日至2021年9月30日物业费5676元和2017年10月15日至2018年4月15日、2018年10月15日至2019年4月15日、2019年10月15日至2020年4月15日、2020年10月15日至2021年4月15日的取暖费12371元。        本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，不违反法律法规的规定，是双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应按合同约定履行。原告给被告提供了物业服务，被告应该交纳物业费，现被告没有提供证据证明原告物业服务存在法定应减免物业费的情形，故被告应该按照约定交纳2018年10月1日至2021年9月30日物业费5676元。被告提供证据证明原告供暖存在经常停止供暖的情形，原告在供暖方面存在违约，但被告享受了原告提供的供暖服务，应该交纳相应的暖气费，按照双方陈述及提交的证据，原告主张的2017年10月15日至2018年4月15日、2018年10月15日至2019年4月15日、2019年10月15日至2020年4月15日、2020年10月15日至2021年4月15日的取暖费12371元，本院酌情按照70％支持，为12371元×70％计8659.70元。在物业服务中，原告存在违约情形，被告存在不按时交纳费用的情况，双方均存在过错，故原告要求被告给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。        综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条，第五百零九条、第五百九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：        一、被告李元伟于本判决生效之日起十五日内给付原告青海西北物业管理有限公司2018年10月1日至2021年9月30日物业费5676元；2017年10月15日至2018年4月15日、2018年10月15日至2019年4月15日、2019年10月15日至2020年4月15日、2020年10月15日至2021年4月15日取暖费12371元的70％计8659.70元，合计14335.70元。        二、驳回原告其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费减半收取539元，由被告李元伟负担151元（该款原告已预交，被告李元伟随上列款项一并支付原告），原告青海西北物业管理有限公司负担388元（该款原告已预交）。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。        审判员    施军二〇二一年八月二十三日书记员    米佳怡《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。