河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀06民终3417号上诉人（原审被告）：钱京艳，女，1978年10月22日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张东，男，1975年10月21日出生，汉族，住北京市昌平区，系钱京艳丈夫。被上诉人（原审原告）：江波，男，1976年7月10日出生，汉族，住湖南省永兴县。委托诉讼代理人：沙瑀智，河北鹿保勇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：涿州市联合房地产开发有限公司，住所地河北省涿州市双塔区范阳西路129号。法定代表人：韩联合，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：北京东方鼎石科技发展有限公司，住所地北京市房山区良乡长虹西路翠柳东街1号-2839。法定代表人：赵林英，该公司董事长。上诉人钱京艳因与被上诉人江波、涿州市联合房地产开发有限公司（以下简称联合公司）、北京东方鼎石科技发展有限公司（以下简称东方公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初5473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钱京艳上诉请求：1、依法撤销河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初5473号民事判决，依法改判或发回重审，争议标的额为268106元；2、判令一二审案件受理费均由被上诉人承担。事实和理由：一、事实认定错误。1、上诉人和被上诉人签订合同是双方真实意思表示，合同履行完毕后，上诉人关于本案全部权利已经转移至被上诉人，被上诉人在3年半的时间内从没有找上诉人请求解除合同或确认合同无效，证明他确认合同有效且已经履行完毕，无争议，现本案已过诉讼时效。2、上诉人在签订合同前已将自己所知关于本案房屋情况如实告诉被上诉人，在办理更名手续时他也和开发商和代理公司了解房屋项目实际情况，要求开发商出具有关资质等，被上诉人具备完全民事行为能力，购买房屋是重大财产支出，购房人应尽到审慎审查的责任，因此该房屋如存在瑕疵或其他情况被上诉人应当提出并不办理购房手续，双方解除合同。但是被上诉人没有这样做，他的行为足以表明他对房屋实际情况已经了解并自愿购买。3、上诉人与被上诉人所签房屋买卖协议名为房屋买卖协议，但由于上诉人购买的为期房，房屋实际上并不存在，购买人无法立即取得所预购楼宇的所有权，他所购买的为在将来某一时刻取得楼宇的权利，也就是一种期待权。因此所谓的房屋买卖协议实际上为更名合同，是订购单的转让，表明要将其订购房屋的购买权转让给第三人。从法律的角度分析，期房的转让不是房屋的转让，而是预购合同的转让，如果有人要购买，买卖双方先签订协议书，然后再一起前往开发商处将订购单的购买方名字变换为下家，由上家与开发商签订解除合同的退户同意书，并办理退户手续。然后，下家与开发商签订新的购房合同，并备案登记，最后下家将转让价款支付给上家。本案中上诉人与被上诉人就是按照这一规定操作的，上诉人已经配合被上诉人办理了房屋更名手续，被上诉人也实际上已经与房屋开发商涿州市联合房地产公司签订了房屋买卖合同，和东方鼎石公司签订了有关优惠协议，双方合同款已支付完毕，至此上诉人与被上诉人关于所签合同全部权利和义务已经履行完毕。根据《合同法》的规定，合同转让后，受让人取得合同当事人的权利。预购房转让后，受让人取得原房屋买卖合同约定的预购人的一切权力。被上诉人与其他被告的房屋买卖合同纠纷与上诉人无关，由他们自行解决，上诉人不承担任何责任。4、退一步讲，即使上诉人应该退还被上诉人房屋转让费，金额也不是268106元，上诉人在于被上诉人办理房屋更名手续时，支付给房屋开发商涿州市联合房地产公司房屋更名费38757元，上诉人实际上收款金额为229349元。二、法律适用错误。原审法院判决出具违反法定程序，应该是先开庭后判决，上诉人参与本案庭审时间为2020年12月29日，但是原审判决书出具时间为2020年12月24日，这明显不符合情理。综上，请求支持上诉请求。江波答辩称，—、确认合同无效不受诉讼时效的限制。确认合同无效属于确认之诉，属于形成权的行使。对于合同效力的认定，合同当事人不享有这种法定权利，只有仲裁机构和人民法院有权确认是否有效。合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性，也不会改变对合同效力的认定。二、无论答辩人对所购房屋情况是否了解，均不影响确认答辩人与被答辩人签订的房屋买卖协议无效。合同无效是因违反了法律强制性规定或社会公共利益，合同效力的确认不会因当事人之间的约定或者履行情况而改变。无论是合同当事人，还是第三人，亦或是人民法院、仲裁机构均可以申请或者依职权主动确认合同无效。三、答辩人与被答辩人签订的房屋买卖协议因违反法律强制性规定而无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”。答辩人与被答辩人签订的房屋买卖合同明确约定了出售房屋的位置、房号、面积等，这说明双方买卖的标的物就是房屋，并非其所称的合同的转让。而由于双方买卖的标的物既没有取得商品房预售许可，也没有取得权属证书，属于国家禁止交易的房屋。一审法院据此认定双方签订的合同无效符合法律规定，并无不妥。四、被答辩人称其实际收款金额为229349元，答辩人对此并不认可。首先，一审时答辩人提交了转账记录，可以证明答辩人巳经实际给付被答辩人70万元。其次，一审庭审时，答辩人向法庭说明了要求被答辩人返还268106元的计算方式是我方给被答辩人的70万元减去房地产公司的首付款及中介公司的服务费，剩余的268106元是被答辩人所获的利益。当时被答辩人对此表示认可，现其又称其实际收款为229349元，明显前后矛盾。最后，被答辩人是否给付了房地产公司费用，答辩人并不知情。即使其真的给付了，也是其与房地产公司之间的纠纷，其可向房地产公司主张权利，与答辩人无关。五、原审法院并未违反法定程序，日期的错误只是笔误。本案不存在先判决后开庭的情况，判决书中明确的写了各方的答辩意见、质证意见以及庭审陈述。这说明本案是经过庭审后作出的判决，日期的错误只是笔误。综上所述，答辩人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。涿州市联合房地产开发有限公司、北京东方鼎石科技发展有限公司均未答辩。江波向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与被告涿州市联合房地产开发有限公司签订的《商品房买卖协议》无效；2、依法确认原告与被告钱京艳签订的《房屋买卖合同》无效；3、判令被告涿州市联合房地产开发有限公司退还原告支付的购房款391894元，并支付利息（利息以391894元为基数，自2017年5月7日起至款项付清之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、判令被告钱京艳退还原告支付的购房款268106元，并支付利息（利息以268106元为基数，自2017年5月7日起至款项付清之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5、判令被告北京东方鼎石科技发展有限公司退还原告中介服务费40000元，并支付利息（利息以40000元为基数，自2017年5月7日起至款项付清之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；6、本案诉讼费用由三被告承担。一审法院认定事实：原告对其主张提供证据有：1、原告的身份证。证明原告的具体身份信息。2、原告与被告钱京艳于2017年4月9日签订的《房屋买卖合同》1份，钱京艳的身份证复印件1份。证明2017年4月9日原告就购买金域中央7幢1单元702室的房屋与被告钱京艳签订《房屋买卖合同》，合同约定房屋成交价格为160万元，首付款10万元，房屋更名手续办理完成后原告再支付60万元尾款。并证明被告钱京艳的身份信息。3、原告的招商银行交易明细2页。证明原告于2017年4月9日支付给被告钱京艳10万元，于2017年5月7日支付给钱京艳60万元。4、《商品房买卖协议》一份，联合公司开具的首付款收据一张。证明2017年5月7日，原告与被告钱京艳到联合公司办理了房屋更名手续，将钱京艳原支付给联合公司的391894元首付款转到原告名下。并且，原告与被告联合公司签订《商品房买卖协议》，约定原告购买被告联合公司的金域中央项目7幢1单元702室的房屋，建筑面积96.32平方米，单价为13412.52/平方米，总价为人民币1291894元。同时在协议中注明已交齐首付款391894元，剩余90万元申请贷款。5、金域中央项目团购优惠告知书，东方鼎石公司开具的洽商中介服务费收据一张。证明办理更名手续时，将钱京艳原支付给东方鼎石公司的洽商中介服务费40000元也转到原告名下。6、2020年12月28日，涿州市行政审批局出具的情况说明一份。证明直到起诉前，联合公司的“金域中央”项目没有取得商品房预售许可。根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释第二条的规定，双方签订的《商品房买卖合同》无效。被告联合房地产公司质证意见：对证1、4没有异议。其他证据与我方无关。被告东方鼎石公司质证意见：对证1、5没有异议。其他证据与我方无关。被告钱京艳质证意见：对证1、2、3没有异议。其他证据与我方无关。被告联合房地产公司提供证据有：购房声明一份，证明目的同答辩意见一致。原告质证意见：对真实性没有异议。但这不影响双方签订的买卖协议的效力，原告与第一、第三被告签订的两份协议，因违反法律强制性的规定而无效，而且利息属于购房款本金的法定孳息，合同无效后应将本金及利息返还。被告东方鼎石公司质证意见：对该证据没有异议。被告钱京艳质证意见：对该证据没有异议。原告表示：先给了第三被告10万元首付款，办理更名后，再给第三被告60万元房款。我方诉请中要求第三被告返还的268106元是，因第三被告先从第一被告处购买涉案房屋，第三被告交纳首付款391894元，又向第二被告交纳中介服务费4万元，我方给的70万元减去第三被告交的首付款及中介费务费，剩余是268106元，是第三被告从中获得的利益。被告联合房地产公司表示：认可原告所述。被告东方鼎石公司表示：认可原告所述。被告钱京艳表示：认可原告所述。本院对上述证据的真实性均予以确认。另查明，至本案庭审结束，被告联合房地产公司未取得含涉案房屋在内的房地产项目商品房预售许可证明。一审法院认为，原告与被告钱京艳于2017年4月9日签订《商品房买卖协议》、与被告联合房地产公司于2017年5月7日签订《商品房买卖协议》后，原告所支付给被告钱京艳的70万元，转化为被告钱京艳收取了268106元、联合房地产公司收取购房首付款391894元，被告东方鼎石公司收取40000元中介服务费用。被告联合房地产公司未取得含涉案房屋在内的房地产项目商品房预售许可证明，该《商品房买卖协议》为无效协议。原告作为买受人支付的购房款及中介服务费应予返还。原告购买商品房这种大宗交易，应当尽到自己注意责任。原告应当关注查清所购房屋的证照是否齐全。原告在购买涉案房产时已被告知无预售许可证，因导致涉案合同无效双方均有过错，且过错程度相当，原告主张的利息，本院不再支持。被告钱京艳的答辩意见，于法无据，不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认原告江波与被告钱京艳于2017年4月9日签订《商品房买卖协议》、与被告联合房地产公司于2017年5月7日签订《商品房买卖协议》无效。二、被告涿州市联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告江波购房首付款391894元。三、被告北京东方鼎石科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告江波中介服务费40000元。四、被告钱京艳于本判决生效之日起十日内返还原告江波购房首付款268106元。五、驳回原告的其它诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5400元，由被告涿州市联合房地产开发有限公司负担3589元，被告北京东方鼎石科技发展有限公司负担400元，被告钱京艳负担1411元。二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人提交北京农商银行客户查询回单一份，证明：2017年5月7日9时55分38秒，钱京艳给联合公司转账38757元。被上诉人江波发表质证意见称，该转账记录并未记载为更名费，不能判断与本案存在关系，联合公司是否收取了该笔费用，以什么名义收取的，应当由联合公司陈述，被上诉人对此并不知情。不认可该转账记录的关联性、真实性、证明目的。二审查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，关于是否超诉讼时效问题。合同无效系自始无效，不受诉讼时效的限制，上诉人所谓超诉讼时效之主张不符合法理。因联合房地产公司未取得房屋预售许可证，案涉合同依法律规定应认定为无效，该后果并不因被上诉人江波购房时对案涉房产状况是否知情而改变。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，一审判决返还符合法律规定。上诉人提出其转让的是订购该房屋的购买权之主张，没有事实和法律依据，不能成立。上诉人提出其已向联合公司支付38757元更名费，但其提供的北京农商银行客户回单，仅能显示其于2017年5月7日向联合公司支付38757元款项的事实，不能证明该款项的性质和用途，亦无法证明与本案的关联性，且在一审庭审中，上诉人对此只字未提，对江波要求其返还购房首付款268106元予以认可。故对其已支付更名费38757元，应予以扣除后返还229349元之主张，不予支持。对钱京艳该笔38757元转款事实，如将来证据充足可另案处理。关于一审判决书落款日期与庭审日期冲突的问题，经查，一审判决书中写明了各方庭审中的答辩意见、质证意见以及庭审陈述意见，说明一审判决是在庭审后才作出的，落款日期只是笔误，不存在先判决后开庭的情况，原审法院并未违反法定程序。综上所述，钱京艳的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5322元，由上诉人钱京艳负担。本判决为终审判决。审判长  王志强审判员  杨玉龙审判员  万丙申二〇二一年八月十七日书记员  何 军