安徽省青阳县人民法院民 事 判 决 书(2021)皖1723民初1444号原告：姚佐平，男，1967年8月7日出生，汉族，住安徽省池州市青阳县。委托诉讼代理人：杨群，安徽典司律师事务所律师。被告：柯捍平，男,1963年5月8日出生，汉族，户籍地安徽省池州市青阳县，经常居住地安徽省池州市青阳县。原告姚佐平与被告柯捍平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚佐平及其委托诉讼代理人杨群、被告柯捍平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚佐平向本院提出诉讼请求：1、解除姚佐平与柯捍平双方于2021年4月8日签订的《存量房买卖合同》；2、判令柯捍平赔付姚佐平总房款20%的违约金即123600元；3、诉讼费由柯捍平承担。事实和理由：2021年，姚佐平以售房再购新房的方法出售自有的宝灵广场A3幢601号房屋。2021年4月8日，姚佐平和柯捍平签订《存量房买卖合同》，柯捍平购买上述房屋。合同约定了房屋成交价为61.8万元，第四条约定柯捍平应于2021年4月8日付2万元定金，2021年5月28日支付首付款30万元，余款31.8万元于6月30日一次性支付给姚佐平。合同第八条约定了违约责任，若逾期超出10天须赔付姚佐平总购房款20%的违约金。姚佐平于2021年4月8日收到定金2万元，1万元存放在安徽省惠源房产中介有限公司，2021年5月28日柯捍平未按期支付首付款，5月31日姚佐平收到中介公司垫付的首付款10万元，此后经多次催讨，柯捍平未支付相关款项。因姚佐平与柯捍平签订了房屋买卖合同，2021年4月11日姚佐平与第三人签订《房地产买卖居间协议》购买了天河湾小区的房屋，也约定了逾期付款的违约责任。柯捍平未按期支付购房款已严重违背双方合同约定，为此，特诉至法院，望判如所请。柯捍平辩称：1、姚佐平诉称我违约，我认为是姚佐平违约，我的《存量房买卖合同》与姚佐平的《存量房买卖合同》有三点不一致，我的合同中本合同未尽事项，各方可签订补充协议，我的合同中有，姚佐平的合同中没有。但是，在2021年5月28日之前，中介告诉姚佐平，要姚佐平在5月28日之前把房子贷款交清，房产证解押才能过户，所以在5月28日如果不解押的话，即使交了首付，也不能过户。2、合同第四条的第三小条，双方的合同约定的房款总价是61.8万元，但是按照第三小条的约定，房屋的价款就成了63.8万元。我的合同中有5月28日前付给甲方，“甲乙双方约定付首付当日过户”，但是这一句话姚佐平的合同中没有。我之前已经支付定金2万元，后来按规定我只应交28万元就可以是30万元的首付款，但是姚佐平要求我交30万元，按照这一种方法计算的话，那我交给姚佐平的购房款就变成了63.8万元。请求法院驳回姚佐平的诉讼请求。5月31日我并没有向甲方支付10万元的房款，那是甲方与中介私自行为，我毫不知情。事后中介工作人员孙某把此事告知了我。我希望与姚佐平和平解决此事，希望姚佐平将房屋按照原价61.8万元（包括中介费1.8万元和我的过户费）的价格卖给我。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。（一）对姚佐平提交的四组证据［一、姚佐平身份证复印件；二、《存量房买卖合同》；三、收据两张、收条复印件一张；四、《房地产买卖居间协议》复印件］，本院认证如下：对证据一及证据三中的收据两张，柯捍平无异议，本院予以认定。对证据二，柯捍平有异议，认为合同内容与其本人持有的合同存在不一致，但认可合同上的签名是其本人所签，结合证人孙某的证言，对该合同的真实性予以认定。对证据三中的收条，柯捍平对收条内容有异议，认为收条内容是姚佐平与中介公司工作人员孙某之间的事，其本人未参与，但对其真实性未提异议，对该证据的真实性本院予以认定。对证据四，柯捍平有异议，认为这是姚佐平与别人之间的事情，本院认为该证据不能证明因本案合同争议给姚佐平造成了损失，不予认定。（二）对柯捍平提交的五组证据［一、《存量房买卖合同》；二、定金收据一份；三、房产中介出具的甲方房产证银行抵押解压手续逾期说明；四、甲方没有向中介递交物业交清证明；五、证人孙某证言］，本院认证如下：对证据二、三、四，姚佐平对其真实性无异议，故对该三组证据的真实性予以认定。对证据一，姚佐平对其真实性有异议，认为与其持有的合同内容存在不一致，但该合同与中介孙某持有的合同内容一致，故对该证据的真实性予以认定。对证据五，姚佐平未对其真实性提出异议，对该证据的真实性本院予以认定。（三）对本院调取的由中介公司工作人员孙某持有的《存量房买卖合同》，因姚佐平和柯捍平对其真实性均无异议，对该证据的真实性予以认定。经审理查明：2021年4月8日，姚佐平作为出售方（甲方）与作为买受方（乙方）柯捍平及房地产经纪机构（丙方）安徽省惠源房产中介有限公司三方签订一份《存量房买卖合同》，约定甲方将位于青阳县房屋（证书号：青房地权证2009字第××号）出售给乙方，房屋成交总价为618000元整。其中合同第四条房款交付方式第3项其他约定约定：“该处房产成交价陆拾壹万捌仟元整，乙方于2021年4月8日付贰万元整给甲方作为购买该房屋定金，甲乙双方约定首付款叁拾万元整由乙方于2021年5月28日前付给甲方。甲乙双方约定付首付当日过户。甲乙双方约定该房屋尾款叁拾壹万捌仟元整在6月30日前一次性付给甲方。双方后续过户费用壹万捌仟元整由甲方承担，其他费用乙方均不承当。”在该合同第二页“注意事项”4约定：“本合同未尽事项，各方可签订补充协议”。姚佐平和柯捍平分别在甲乙方栏签了名，安徽省惠源房产中介有限公司在丙方栏盖了章，孙某在经办人栏签了名。但柯捍平和安徽省惠源房产中介有限公司持有的合同第四条第3项“其他约定”中均有“甲乙双方约定付首付当日过户。”这句内容，而姚佐平持有的合同条款中没有。合同签订当日，柯捍平通过中介向姚佐平支付了定金20000元。后因案涉房屋尚有贷款未还清，房屋抵押未解除。柯捍平以合同约定“甲乙双方约定付首付当日过户”为由未能于2021年5月28日前支付首付款300000元。2021年5月31日，因姚佐平称急着用钱，为了合同能继续履行，安徽省惠源房产中介有限公司经办人孙某向姚佐平支付了100000元，姚佐平向孙某出具了收条一张。2021年6月9日三方再次协商，又因是先过户还是先交钱，姚佐平与柯捍平产生争议。2021年6月11日，姚佐平诉至本院。本院认为：姚佐平与柯捍平及安徽省惠源房产中介有限公司三方之间签订的《存量房买卖合同》，系各方真实意思表示，合法有效，对各方当事人均具有法律效力。各方当事人应自觉遵守。各方之间已经履行了部分合同义务，现因各方在签订合同时未严格审查合同条款，致姚佐平和柯捍平各自持有的合同条款内容不一致，又因姚佐平的房屋在2021年5月28日前未解除抵押，柯捍平与姚佐平之间就首付款的支付及房屋过户问题产生争议，造成柯捍平未能在2021年5月28日前支付首付款30万元，但中介公司工作人员孙某在2021年5月31日为柯捍平垫付了10万元，且柯捍平在庭审中已明确表示愿意按合同价支付购房款购买案涉房屋，柯捍平的行为不构成根本违约。双方之间的争议可以通过签订补充协议的方式予以解决。故对姚佐平要求解除其与柯捍平于2021年4月8日签订的《存量房买卖合同》，并要求柯捍平赔付违约金的诉讼请求，因不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告姚佐平的诉讼请求。案件受理费2772元，减半收取1386元，由姚佐平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。审判员  董晓龙二〇二一年八月十八日书记员  苏高娜附：本案适用的法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。