广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15705号上诉人（原审被告）：恒大地产集团有限公司，住所地广东省深圳市南山区海德三道126号卓越后海金融中心2801房。法定代表人：柯鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：张棉，该公司职员。委托诉讼代理人：苏宏榴，该公司职员。被上诉人（原审原告）：秦嗣毅，男，1965年4月17日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：丁宇红，女，1970年9月29日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴兵山，广东格林律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈宝团，广东格林律师事务所律师。上诉人恒大地产集团有限公司（以下简称恒大公司）因与被上诉人秦嗣毅、丁宇红商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2021）粤0105民初1108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月23日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。恒大公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判恒大公司对秦嗣毅、丁宇红缴纳的615440元予以没收；2.改判本案诉讼费由秦嗣毅、丁宇红承担。事实和理由：在本案中，双方已于2020年6月25日签署《金碧花园商品房认购书》，该认购书是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。认购书中违约条款是为了维护守约方的合法权益，约束违约方，保护交易持续进行及市场的稳定，并无不当。在本案中，秦嗣毅、丁宇红已在认购书上签字，确认如其违约同意按认购书约定承担违约责任。认购书签订后，秦嗣毅、丁宇红没有按照约定时间签署《商品房买卖合同》，拖欠购房款。恒大公司已多次催告秦嗣毅、丁宇红履约、提醒其违约的责任，但秦嗣毅、丁宇红依旧未支付逾期房款、签订合同，已构成严重违约，恒大公司有权根据《认购书》第五条的约定，视为其放弃购买房屋，所付款项不予退还。综上所述，秦嗣毅、丁宇红违约事实确凿，且认购书约定违约责任明确，一审判决有误，应予改判。秦嗣毅、丁宇红二审答辩称，（一）双方在起诉前已就《认购书》的解除以及解除的法律后果达成一致意见，恒大公司无权再主张没收其他款项。2020年11月12日恒大公司向秦嗣毅、丁宇红邮寄律师函，秦嗣毅、丁宇红收到律师函后，于2020年11月19日分别按照《认购书》约定的地址和恒大公司委托的律师事务所所在地址邮寄了《对2020年11月12日的回函》，该两份材料均已妥投。前述往来函件足以表明，恒大公司与秦嗣毅、丁宇红通过邀约（律师函）及承诺（回函）的形式，已就《认购书》的解除及相关后果（没收定金5万元、另行出售）达成一致意见。双方所达成的一致意见明确具体，合法有效，双方理应遵守。在此情况下，恒大公司除了没收5万元外，理应返还其他款项。（二）恒大公司要求根据《认购书》的条款没收剩余房款，没有依据。该《认购书》有关条款是恒大公司为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与对方协商的条款，属于格式合同、格式条款。恒大公司未按照法律规定，遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，在《认购书》中设定的秦嗣毅、丁宇红的违约责任与恒大公司的违约责任完全不对等，相差极为悬殊。根据法律规定，恒大公司应当采取合理方式提示秦嗣毅、丁宇红注意免除或者减轻责任等与秦嗣毅、丁宇红有重大利害关系的条款，并对该条款予以说明，但恒大公司未尽任何提示说明义务。恒大公司在《认购书》格式条款中免除、减轻自身责任，加重秦嗣毅、丁宇红责任，关于要求没收秦嗣毅、丁宇红全部房款的条款也应当被认定为无效。此外，涉案《认购书》于2020年6月25日签署，近一年房价属于上行的行情，恒大公司另行出售房屋不存在任何损失反而会获利。因此，即便认定《认购书》有关条款有效，在恒大公司主张的违约责任过分高于其实际损失的情况下，秦嗣毅、丁宇红也有权请求对违约责任予以调整至仅没收定金。综上，请求驳回恒大公司的上诉请求。秦嗣毅、丁宇红向一审法院起诉请求：1.恒大公司返还秦嗣毅、丁宇红购房款615440元及相应利息（按照LPR的1.5倍，从2020年12月1日计算至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费等费用由恒大公司承担。一审法院认定事实：2020年6月25日，秦嗣毅、丁宇红（乙方、买受人）与恒大公司（甲方、出卖人）签订《金碧花园商品房认购书》，约定：乙方自愿依下列条件向甲方认购金碧花园楼盘××单元，该商品房的规划用途为【住宅】；该商品房建筑面积共131.43平方米；总金额为人民币6654403元；乙方同意签署本认购书时，支付人民币50000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款）；乙方选择下列第3种方式付款：……3.分期付款：乙方须于2020年6月25日前支付首期房款615440元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2020年9月21日前付清665440元，于2020年12月21日前付清665440元，于2021年3月21日前付清665440元，于2021年6月21日前付清665440元，于2021年9月21日前付清665440元，于2021年12月21日前付清剩余款项，即665440元；如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金；五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到金碧花园销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；六、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任；七、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金；八、甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准；双方保证对所提供资料的真实性负责；如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任；等。秦嗣毅、丁宇红于2020年6月21日向恒大公司支付定金50000元，于2020年6月25日向恒大公司支付首期房款615440元。2020年11月6日，恒大公司按《金碧花园商品房认购书》约定的地址向秦嗣毅、丁宇红邮寄《还款提示函》，主要内容：您应于2020年9月21日前支付到期款项665440元，截至发函之日您已逾期45天；请您在2020年11月10日前支付完毕到期款项665440元整；等。上述邮件于2020年11月8日由本人签收。2020年11月12日，恒大公司向秦嗣毅、丁宇红邮寄《律师函》，主要内容：如阁下在收到本律师函之日起5日内未与委托人签署《商品房买卖合同》并缴纳首期房款的，委托人与阁下签订的认购书将在阁下收到本律师函的第6日正式解除，委托人将没收阁下已付的定金，且委托人有权另行出售该商品房，因此产生的一切法律后果及相关费用将由阁下承担；等。秦嗣毅、丁宇红收到该函后，于2020年11月19日分别按《金碧花园商品房认购书》约定的地址和律所地址向恒大公司邮寄《对2020年11月12日的回函》，主要内容：我方在此正式答复如下：我方同意贵司解除认购书、同意贵司没收定金50000元，我方对贵司另行出售该商品房无异议；我方要求贵司于接到本回函之日起5日内退还本人除定金以外的房款共计人民币615440元；等。上述邮件均于2020年11月20日由他人代收。本案一审庭审中，秦嗣毅、丁宇红与恒大公司均确认双方签订的《金碧花园商品房认购书》已经解除。秦嗣毅、丁宇红表示：认购书是格式合同，恒大公司没有尽到提示义务，且认购书第六、七条约定的恒大公司的违约责任是返还定金，若适用第五条则对秦嗣毅、丁宇红严重不公平，应当调低，且恒大公司在律师函中要求解除认购书并没收定金，秦嗣毅、丁宇红也回函同意，双方就此已经达成一致意见，因此恒大公司只能没收定金，不能同时适用其他违约责任，秦嗣毅、丁宇红同意恒大公司没收定金50000元。一审法院认为：秦嗣毅、丁宇红与恒大公司签订的《金碧花园商品房认购书》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，当事人均应按合同约定履行义务。根据本案查明的事实，秦嗣毅、丁宇红未按照认购书约定签署《商品房买卖合同》及按时支付房款，并明确表示不再购买涉案房屋，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约责任的问题，认购书约定秦嗣毅、丁宇红放弃购买涉案房屋，所付款项不予退还，而恒大公司未能为秦嗣毅、丁宇红保留房号则只需双倍返还定金，双方的违约责任明显不对等，不符合权利义务相一致的原则，且恒大公司未举证证明其损失，根据公平合理原则，一审法院酌定恒大公司有权没收定金50000元，对恒大公司关于其有权没收房款615440元的意见不予采纳。双方签订的认购书已经解除，秦嗣毅、丁宇红要求恒大公司退还购房款615440元合法有理，一审法院予以支持。秦嗣毅、丁宇红要求恒大公司支付利息缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2021年4月15日作出如下判决：一、恒大地产集团有限公司在本判决生效之日起十日内返还购房款615440元给秦嗣毅、丁宇红；二、驳回秦嗣毅、丁宇红的其他诉讼请求。案件受理费5037元，由秦嗣毅、丁宇红负担95元，恒大地产集团有限公司负担4942元。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。本院认为,本案是属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和恒大公司上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：恒大公司主张不予退还首期房款615440元是否成立。秦嗣毅、丁宇红与恒大公司签订的《金碧花园商品房认购书》明确约定秦嗣毅、丁宇红须于2020年6月25日前支付首期房款和签署《商品房买卖合同》，未在上述期限内支付首期款及签署《商品房买卖合同》的，视为秦嗣毅、丁宇红放弃购买房屋，所付款项不予退还，恒大公司可另行销售该房屋。现秦嗣毅、丁宇红经恒大公司催促后仍未能付清《金碧花园商品房认购书》约定的首期房款，并明确表示不再购买涉案房屋；恒大公司依约有权解除《金碧花园商品房认购书》，另行处分涉案房屋。一审法院认定秦嗣毅、丁宇红构成违约，恒大公司有权没收定金50000元，并无不当。恒大公司上诉主张不应退还首期房款。本院对此认为，《金碧花园商品房认购书》中有关没收定金和没收房款的约定属双重违约责任承担。恒大公司在本案中并未提供证据证明其实际损失，其要求同时没收定金50000元和已付房款615440元，缺乏依据，本院不予支持。一审法院判处恒大公司需退还首期款615440元给秦嗣毅、丁宇红，公平合理，本院予以维持。综上所述，恒大公司的上诉请求理据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9954元，由恒大地产集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李静二〇二一年八月三十一日书记员  贾妍古文娜