浙江省桐庐县人民法院    执行裁定书    （2021）浙0122执异60号     异议申请人（案外人）：何智宽，男，1987年4月20日出生，汉族，住浙江省桐庐县。       被申请人（申请执行人）：郑勇，男，1984年2月5日出生，汉族，户籍地安徽省利辛县。       被申请人（申请执行人）：王梅，女，1987年5月19日出生，汉族，户籍地安徽省利辛县。       被申请人（被执行人）：申屠卫聪，男，1991年8月7日出生，汉族，住浙江省桐庐县。       被申请人（被执行人）：申屠根水，男，1964年6月24日出生，汉族，住浙江省桐庐县。       被申请人（被执行人）：陈潮贞，女，1966年1月21日出生，汉族，住浙江省桐庐县。       本院在执行（2021）浙0122执1432号［执行依据为（2021）浙0122民初1796号民事调解书］郑勇、王梅与申屠卫聪、申屠根水、陈潮贞房屋买卖合同纠纷一案中，异议申请人何智宽对执行标的提出书面异议。本院于2021年8月17日受理后依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。       异议申请人何智宽异议称：贵院已查封并拟拍卖位于桐庐县朝霞路滨江大庄苑10幢1单元1401室（以下简称案涉房屋）。2020年4月18日，异议人与申屠卫聪、申屠根水、陈潮贞签订《房屋买卖协议》一份，合同约定申屠卫聪、申屠根水、陈潮贞将上述房屋（面积为136.67平方米）出卖给异议人。该合同签订后，异议人于当日支付了购房首付款30万元。2021年5月24日，该房屋所在小区上杭村大庄里，大庄苑村委告示已公告进行房屋产权证的办理，但申屠卫聪、申屠根水、陈潮贞多次推脱未配合异议人进行产权过户。       异议人认为其与申屠卫聪、申屠根水、陈潮贞所签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，合法有效。异议人已按约支付了购房首付款。为维护异议人的合法权益，故提出异议，请求终止对该房屋的执行。       异议申请人何智宽为证明其异议主张已向本院提供：《房产买卖协议》、《桐庐农商银行客户账户明细对账单》、《中国银行交易流水明细清单》、《杭州市住宅装饰装修施工合同》、《装饰装修管理服务协议》及附件《装修工程队违章、违约赔偿标准》、《装修许可证》、《装修保证金收款收据》、《装修照片》、《物业费证明》、《公证书（内含协议书）》各一份等证据。       被申请人（申请执行人）郑勇、王梅辩称：一、人民法院审查是否受理异议人提出的排除执行异议，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条的规定，首先需要明确异议人是否系权利人？根据上述《规定》第25条第1款规定，答辩人认为异议人非适格权利人，理由如下：1、异议人到目前为止均未取得房屋所有权证，《民法典》第209号规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但是法律另有规定的除外”，故异议人并未物权登记，不发生登记对抗效力，同时不得对抗善意第三人即答辩人等多个申请执行人。2、异议人的诉讼确权案件现处于中止期间，仍未发生法律确权效力；且异议人的确权案件亦发生在答辩人等申请执行人起诉之后，现如今答辩人等案件均已结案并处于执行阶段，异议人仍处于未确权阶段。故异议人并非适格的权利人。       二、异议人提交了一份房屋买卖合同，同时又提交了一份同一时间签订的房屋租赁协议，与一般正常的房屋买卖合同关系存在明显不同。一般房屋买卖因涉及不动产转让，交易价格比较高，在涉及款项交付以及产权过户上买卖双方都比较谨慎，为保障交易安全，通常会选择房屋中介进行交易。本案突破常规且签订二份法律关系完全不同的合同，异议人与本案被执行人到底是属于房屋买卖合同关系还是房屋租赁合同关系亦或是存在其他法律关系引人猜想。既然签订了《房屋转让协议》，为何有房屋租赁合同，所谓租赁合同约定租期20年，甚至买了房还得支付租金每月500元，这违背了正常的交易习惯。而根据其提交的房屋买卖合同，房屋转让价格82万元，明显低于市场价格（即便涉案标的是拆迁安置房，价格也明显过低），与市场正常交易相违背。付款方式虽约定一次性付款，但因涉案房产系拆迁安置房，交房时间不定，双方在此种情况下也未对合同签订后需要支付多少价款进行明确约定，显然也与正常的房屋买卖交易相悖。根据答辩人查询，异议人在贵院曾有多个民间借贷纠纷诉讼，且均是出借人，答辩人有理由相信异议人与被执行人之间很可能存在民间借贷法律关系，其之所以签订一份房屋买卖合同的同时又签订一份房屋租赁合同，实际上是作为民间借贷的担保，故答辩人有理由认为《房屋买卖合同》是“造假”证据，以及《装修合同》、《施工合同》也极有可能不真实。       三、本案执行标的一直处于毛坯状态，并且实际上由被执行人占有。异议人虽然提交了与物业以及装修公司签订的装修合同，但上述二份合同事后补签甚至伪造的可能性很大。异议人与书祥装饰签订的《杭州市住宅装饰装修施工合同》约定装修工程价款20万元，其合同签订当天内工程施工前需要支付合同价款的50％，根据装修装饰合同的行业惯例，合同签订当天即需要支付装修公司费用，但在本案证据材料中并未看到异议人支付费用的转账记录，仅仅提供了其交付给物业公司的装修押金1000元收据，异议人试图用其已支付低金额的装修押金证明其对涉案标的已实际占有。本案被执行标的目前为止产权仍在开发公司名下，标的物也是出于毛坯状态，根据异议人与被执行人房屋买卖合同约定，交房条件是款清交房，而根据异议人提交的转让记录，其根本就未付清所谓的房款，此种情况交付房屋既不符合双方买卖合同的约定，亦不符合常理。且异议人并未提交实质性证据（如物业、水电费开通和缴费凭据、燃气开通以及电视网络开通等凭据）证明其对标的存在真实占有。       四、当初，答辩人等申请执行人为何适用“双倍定金”罚则提起诉讼？并非答辩人不需要房，为了小孩上学、工作、生活均需要房，但是起诉时已然知悉因被执行人存在“一房多卖”情形，要房不现实，所以选择主张债权，起码被执行人有房产，到时能少受点损失。异议人与答辩人等情况一致，并未占有案涉房屋，目前案涉房屋仍属于毛坯房，包括异议人均知道被执行人存在“一房多卖”，但不能否认房屋仍属于被执行人持有、使用状态下，异议人并未占有房屋。       综上，答辩人认为异议人提交的证据不足以证明其与被执行人存在真实有效的房屋买卖合同关系，其转账的30万元属于借款的可能性较大，且其提交的物业装修以及装修公司的装修合同并不能证明其对标的存在真实的占有。故异议人异议并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不足以排除本案执行，请求贵院驳回其异议申请并恢复执行。       经审查查明：郑勇、王梅诉申屠卫聪、申屠根水、陈潮贞、第三人段敏房屋买卖合同纠纷一案，郑勇、王梅诉称：2021年3月，郑勇、王梅为子女教育原因意欲购房，经第三人居间推荐，与申屠卫聪、申屠根水、陈潮贞达成购房意向，并签订《房屋转让居间协议》一份，约定购买桐庐县县城上杭村大庄里10幢1单元1401室房屋（案涉房屋），总房价为145万元，并由郑勇、王梅支付定金50万元，余款等过户后再行支付；另外，约定交房时间定于被告方取得房屋钥匙当天，连同钥匙一并交付，便于郑勇、王梅进行装修。合同签订后，郑勇、王梅依约支付定金合计50万元并汇款至申屠根水名下。案经本院主持调解，当事人自愿达成解除《房屋转让居间协议》，返还购房款50万元并赔偿损失的协议。本院于2021年5月26日作出（2021）浙0122民初1796号民事调解书，已经发生法律效力。因义务人申屠卫聪、申屠根水、陈潮贞未自觉按调解书确定履行义务，权利人郑勇、王梅于2021年6月11日向本院申请强制执行，本院于当日立案执行［案号为（2021）浙0122执1432号］，执行标的为返还购房款50万元和赔偿损失29万元，并承担诉讼费用。在该案执行过程中，本院于2021年4月30日将被执行人申屠卫聪、申屠根水、陈潮贞所有的（房屋目前暂时登记在开发商桐庐县美丽城南开发有限公司名下，实际为被执行人所有的拆迁安置房屋）坐落于杭州市桐庐县城南街道朝霞路**滨江大庄苑******［即案涉房屋，不动产权证号为浙（2021）桐庐县不动产权第XXXX号］等房地产予以查封。并于2021年7月12日作出拍卖（变卖）裁定。       另查明：2014年11月15日，桐庐县人民政府城南街道办事处签发给户主申屠根水《选房确认书》一份，载明：选房号090，合同号075，购房指标360平方米，其中优惠价360平方米，房号xxx室，规划设计面积136.67平方米；房号xxx室，规划设计面积65.52平方米；房号xxx室，规划设计面积65.52平方米；房号xxx室，规划设计面积98.53平方米。并备注面积以实测为准，儿子申屠卫聪。       2020年4月18日，何智宽（买方）与申屠卫聪、申屠根水、陈潮贞（出售方）签订《房产买卖协议》一份，约定买方以82万元的价款向出售方购买案涉房屋（建筑面积为136.6平方米）；付款方式支付定金30万元，余款款清交房；双方约定出售方不动产权证书办出5个工作日内过户于买方。当日，申屠卫聪、申屠根水、陈潮贞（出租方，甲方）与何智宽（承租方，乙方）签订《房屋租赁协议》一份（据何智宽陈述其听说签订《房屋租赁合同》后该房屋就不能再出卖给其他人），约定：乙方因个人需要向甲方租用案涉房屋，租期自2020年8月15日起至2040年8月14日，租期内租金每月500元，每季付一次，先付后用，乙方于签订本协议之日支付给甲方租金1500元，下期房租需提前15日支付；房屋押金500元于签订本协议之日付清。并注明：1、房屋为毛坯出租，无任何设施；2、双方协定由承租人负责对房屋进行装修。2020年4月18日和19日，何智宽通过桐庐农商银行转账支付给陈潮贞50000＋50000＋50000＝150000元。2020年4月20日，何智宽通过中国银行桐庐支行转账支付给陈潮贞50000＋50000＋50000＝150000元。       2021年4月7日，何智宽（甲方，委托方）与杭州书祥装饰工程有限公司签订《杭州市住宅装饰装修施工合同》一份，约定对案涉房屋（建筑面积136.67平方米）进行装饰装修；工程承包方式为乙方包工、包部分材料，甲方提供其余部分材料；工程合同价款20万元；总工期150天（从2021年4月7日开工，至2021年9月7日将会）。       2021年4月10日，甲方金服物业服务集团有限公司滨江大庄苑服务中心与乙方何智宽（业主／使用人）就杭州书祥装饰工程有限公司装饰装修案涉房屋签订《装饰装修管理服务协议》一份。当日，何智宽向金服物业服务集团有限公司杭州分公司交纳案涉房屋装修保证金1000元。同日，金服物业服务集团有限公司滨江大庄苑服务中心开具案涉房屋《装修许可证》一份和案涉房屋物业费已交至2021年5月31日（费用金额为503.2元）的《证明》一份。异议人何智宽已提供案涉房屋室内照片一张（但无拍摄时间，地点），拟证明仅在卫生间安装了旧马桶一只并放置塑料桶及塑料脸盆数只和木台桌及石台桌各一只，后据说案涉房屋已被法院查封，故就未再继续装修。       2021年6月17日，申屠根水、陈潮贞、申屠卫聪、李娜、申屠某签订《协议书》一份，载明：立协议人是桐庐县城南街道大庄里改造区块的拆迁户，拆迁时的安置人口为五人，虚拟一人。在浙江省桐庐县滨江大庄苑分有住房四套。现因办理房屋产权证书的需要，立协议人经协商约定如下：一、位于桐庐县、位于桐庐县城滨江大庄苑******实测面积138.26平方米）的房屋产权证登记所有权人为申屠根水、陈潮贞。二、位于桐庐县城滨江大庄、位于桐庐县城滨江大庄苑**方米）的房屋产权证登记所有权人为申屠某。三、位于桐庐县城滨江大庄苑x、位于桐庐县城滨江大庄苑**）的房屋产权证登记所有权人为李娜。四、位于桐庐县城滨江大庄苑xxx、位于桐庐县城滨江大庄苑**房屋产权证登记所有权人为申屠卫聪。五、未成年人申屠某由其法定代理人申屠卫聪、李娜代为签署本协议。以上协议经充分协商所得，经立协议人本人或代理人签字、捺指印后生效。该《协议书》经浙江省桐庐县公证处公证［（2021）浙xxx］。       2021年7月26日，异议人何智宽向本院出具承诺书，承诺如果贵法院同意将案涉房屋判决给我，承诺该房屋尾款直接转交法院处理。       另查明：现在本院以申屠卫聪为被执行人的执行案件10件，申请标的410余万元；以申屠根水、陈潮贞为被执行人的执行案件6件，申请标的380余万元。       本院认为：一、案涉房屋现虽然登记在开发商桐庐县美丽城南开发有限公司名下，但根据《选房确认书》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项及（2021）浙xxx（含申屠根水、陈潮贞、申屠卫聪、李娜、申屠某于2021年6月17日签订的《协议书》），可以认定案涉房屋属于申屠根水、陈潮贞、申屠卫聪、李娜、申屠某等人拆迁安置房，且申屠根水、陈潮贞、申屠卫聪、李娜、申屠某等人就拆迁安置房进行了分割，案涉房屋所有权人为申屠根水、陈潮贞，本院在对被执行人申屠根水、陈潮贞财产采取强制措施时将涉案房屋予以查封，并无不当。       二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。即以上四项必须是确定的，并且必须同时符合，缺一不可。本案中：1、郑勇、王梅于2021年3月与申屠卫聪、申屠根水、陈潮贞签订《房屋转让居间协议》约定案涉房屋总房价为145万元。且据了解2020年4月案涉房屋（建筑面积为136.6平方米）所在地房屋单价每平方米不低于10000元。而异议人何智宽于2020年4月18日与申屠卫聪、申屠根水、陈潮贞签订《房产买卖协议》约定案涉房屋总房价为82万元，明显存在不合理的低价。故异议人提供的《房产买卖协议》的合法有效性存疑。2、虽然异议人已提供有关证据拟证明其在法院查封前已占有案涉房屋，但根据异议人提供的《房产买卖协议》约定款清交房，即交付房屋的前提条件是付清房款，而异议人仅支付了30万元房款，剩余房款至今未支付，即按照约定交付房屋的条件未成就，故异议人占有案涉房屋的合法性存疑。       综上，异议申请人的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：       驳回异议申请人何智宽的异议。       如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。       审判长陆如有     人民陪审员姚丽华     人民陪审员沈宇黎     二○二一年八月三十日     代理书记员庐茜     附：法律法规、司法解释条文     一、《中华人民共和国民事诉讼法》     第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。     二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》     第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：     （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；     （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。     驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。     三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》     第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。     第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：     （一）案外人是否系权利人；     （二）该权利的合法性与真实性；     （三）该权利能否排除执行。     第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：     （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；     ……     案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。     第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：     （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；     （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；     （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；     （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。     -2-     -3-