广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021)粤13民终3624号上诉人（原审被告、反诉原告）：惠州东江湾房地产开发有限公司。住所地：惠州市江北云山东路28号金世界花园。法定代表人：周楚平，执行董事。委托诉讼代理人：王晓飞，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：周媛，广东华商律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：温妙玲，女，汉族，1974年6月24日出生，住广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：钟子文，广东港惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡敏浩，广东港惠律师事务所实习律师。上诉人惠州东江湾房地产开发有限公司（以下简称东江湾房地产公司）与被上诉人温妙玲房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（以下简称一审法院）（2020）粤1302民初17100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。东江湾房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项中支付利息的相关判决；2.一、二审诉讼费用由温妙玲负担。事实与理由：1.温妙玲未在认购协议约定的期限内与东江湾房地产公司签订商品房买卖合同，亦未在期限后作出任何解除认购协议或履行认购协议的意思表示，温妙玲应当对其故意懈怠所导致的资金占用损失承担责任；2.即使东江湾房地产公司应当支付部分利息，利息的计算标准应为中国人民银行同期存款利率，即温妙玲的实际损失。温妙玲辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应驳回东江湾房地产公司的上诉请求。温妙玲向一审法院起诉请求：1.判令东江湾房地产公司将金世界花园G栋（聚景苑）7层006号单元房屋交付温妙玲使用，并将温妙玲已签定好的商品房买卖合同返还给温妙玲保管和进行登记备案、协助温妙玲办理银行贷款、不动产权证等相关手续。2.本案诉讼费、公告费、保全费由东江湾房地产公司承担。温妙玲申请变更第一项诉讼请求为：一、判令解除温妙玲与东江湾房地产公司于2005年11月7日订立的《金世界花园G栋聚景苑认购协议书》及房屋买卖合同。二、判令东江湾房地产公司向温妙玲返还已付的购房款91365元及支付利息82587.72元（利息计算方法为已付购房款91365元为基数，自2005年11月7日至2019年8月19日止，按银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日至全部本息清偿完毕之日止，按贷款市场报价利率计算，暂计至2020年12月1日为82587.72元。共173952.73元。三、判令东江湾房地产公司向温妙玲赔偿损失185726.57元。四、判令东江湾房地产公司向温妙玲支付惩罚赔偿金91365元。一审法院认定事实：2005年11月2日，温妙玲向惠州金世界房产开发有限公司（后变更为东江湾房地产公司）支付1000元订金，惠州金世界房产开发有限公司出具收据，载明收到温妙玲二期定金聚7006房1000元。2005年11月7日，温妙玲与惠州金世界房产开发有限公司签订《金世界花园G栋聚景苑认购协议书》，约定温妙玲购买金世界花园G栋（聚景苑）7层006号单元，建筑面积61.97平方米，成交总价为人民币315365元。协议签订时，温妙玲向惠州金世界房产开发有限公司支付定金人民币20000元（贰万元）；温妙玲须在本协议签订之日起7日内，携带本协议书到惠州金世界房产开发有限公司售楼中心，与惠州金世界房产开发有限公司签订《商品房买卖合同书》。第五条付款方式为温妙玲与金世界房产开发有限公司签订《商品房买卖合同书》时，一次性付成交总价三成的首期款人民币95365元，温妙玲所付定金冲抵首期款，余款220000元由银行按揭贷款。第六条约定，温妙玲须在本协议约定的期限内，按照所选择的付款方式足额付款，如温妙玲未能按期足额交付上述房款，温妙玲已付定金不退还，惠州金世界房产开发有限公司无需通知温妙玲并有权将该物业另行出售。该认购协议书没有约定房款的付款期限、房屋的交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任。温妙玲于当日向金世界房产开发有限公司银行转账90365元，惠州金世界房产开发有限公司向温妙玲出具收据，确认收到温妙玲支付的首期款90365元。温妙玲称已与惠州金世界房产开发有限公司签订关于涉案房产的《商品房买卖合同》，但并未提供证据证明。温妙玲还称惠州金世界房产开发有限公司员工告诉温妙玲所付定金的1000元定金可以抵扣5000元，对此东江湾房地产公司称因无法核实该情况。温妙玲于2020年7月27日诉至一审法院。东江湾房地产公司庭审时称，温妙玲主张的已付购房款的利息超过3年的诉讼时效。2020年12月8日，温妙玲提交书面的《关于损失赔偿计算的说明》，载明温妙玲与东江湾房地产公司订立的合同约定案涉房屋单价为5089元，现因东江湾房地产公司的违约导致温妙玲合同无法实现，案涉房屋单价也涨至15000元，温妙玲现要购买同样的房屋需多花（15000-5089）元/㎡×61.97㎡=614184.67元，该数额应当认定为是因东江湾房地产公司的违约导致温妙玲的损失数额，但温妙玲认为其只向东江湾房地产公司支付了30%的购房款，所以现主张全部损失数额的30%作为东江湾房地产公司应当赔偿的可得利益损失，即185726.57元。另查一，陈向荣诉东江湾房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，案号：（2018）粤1302民初11416号，案件在审理过程中，双方当事人达成一致的调解意见，一审法院于2018年12月13日作出《民事调解书》，原、东江湾房地产公司的调解协议内容为：一、陈向荣与东江湾房地产公司签订的关于惠州市惠城区江北4号小区金世界花园G栋聚景苑13层19号房、7层6号两份《房屋买卖合同》合法有效，两份合同继续履行。二、……。三、东江湾房地产公司于2019年7月31日按照合同附件3的标准向陈向荣交付惠州市惠城区江北4号小区金世界花园G栋聚景苑13层19号房、7层6号……该民事调解书已生效。东江湾房地产公司称其与案外人陈向荣于2008年1月31日签订《商品房买卖合同》，向陈向荣出卖涉案房产。另查二，惠州金世界房产开发有限公司是内资企业，于2007年11月23日变更登记了经营范围、法定代表人、企业类型、股东构成等事项，尤其是企业类型由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为有限责任公司（法人独资，私营），股东由李卫民、刘平海变更为深圳市又一居投资发展有限公司。2008年1月28日变更企业名称为“惠州东江湾房地产开发有限公司”，即本案东江湾房地产公司。以上事实，有温妙玲身份信息、东江湾房地产公司工商登记信息、认购协议书、银行转账记录、收据、（2018）粤1302民初11416号民事调解书、生效证明等证据及一审法院庭审笔录、当事人陈述在卷为据，可以认定。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。温妙玲称已与惠州金世界房产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，但没有举出证据予以证明，温妙玲仅提交了其与惠州金世界房产开发有限公司签订的《金世界花园G栋聚景苑认购协议书》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，温妙玲与金世界公司签订的《金世界花园G栋聚景苑认购协议书》，虽约定当事人名称或者姓名和住所、房屋地址、面积、价款以及付款方式，但并没有对房款付款期限、房屋交付条件、房屋交付日期、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、违约责任、解决争议的方法等内容作出约定，且该认购协议书中明确约定双方需另行签订《商品房买卖合同》，因此该认购协议书缺少商品房买卖合同必备的条款和要件，并不具备商品房买卖合同的法律约束力，该认购协议书为预约合同，至今温妙玲与东江湾房地产公司仍未签订正式的《商品房买卖合同》，双方并未成立房屋买卖关系，后东江湾房地产公司将涉案房产出卖给案外人，与案外人签订《商品房买卖合同》，并不构成一房二卖，故温妙玲诉请东江湾房地产公司支付赔偿损失185726.57元及惩罚赔偿金91365元，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。涉案房产已出卖给案外人，温妙玲诉请解除双方签订的《金世界花园G栋聚景苑认购协议书》，一审法院予以支持。协议解除后，东江湾房地产公司应将其收取的温妙玲的定金1000元及首期款90365元退还给温妙玲。虽然东江湾房地产公司的行为不构成一房二卖，但温妙玲与东江湾房地产公司签订认购协议书，认购东江湾房地产公司开发建设的涉案房产，且温妙玲已支付了1000元定金和90365元首期款，东江湾房地产公司在未告知温妙玲并向温妙玲退还款项的情况下，将涉案房产出卖给案外人，应向温妙玲支付其利息的损失。温妙玲在本案起诉时，未知道东江湾房地产公司已将涉案房产另行出售，后在庭审时东江湾房地产公司陈述后，方知东江湾房地产公司已另行出售给案外人，随后温妙玲方才变更本案的诉讼请求。故，东江湾房地产公司答辩提出已付购房款的利息已超过3年诉讼时效的抗辩，理由不成立，一审法院不予支持。故，本案利息从2005年11月7日起按中国人民银行同期同类贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除温妙玲温妙玲与东江湾房地产公司于2005年11月2日签订的《金世纪花园G栋聚景苑认购协议书》；二、东江湾房地产公司应在本判决发生法律效力之日起十日内，向温妙玲温妙玲返还购房款91365元及支付利息（利息，以91365元为基数，自2005年11月7日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率算；从2019年8月20日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回温妙玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费用8065.66元（温妙玲已预交），由温妙玲负担4955元，东江湾房地产公司负担3110.66元。东江湾房地产公司应在本判决生效之日起七日内将其负担的受理费直接向一审法院缴交，逾期未缴交，一审法院依法强制执行。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，对一审法院认定的事实，本院依法予以确认。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点为:一审判决东江湾房地产公司按照贷款利率标准支付全部利息损失是否正确。案涉《认购协议书》第四条约定“乙方须在本协议签订之日起7日内，携带本协议书到甲方售楼中心，与甲方签订《商品房买卖合同》”，该条款是对《商品房买卖合同》签订时间及地点的约定，东江湾房地产公司与温妙玲均有继续履行案涉《认购协议书》，签订《商品房买卖合同》的义务。温妙玲虽未提供证据证明其在约定期间内到东江湾房地产公司的售楼中心签订了《商品房买卖合同》，但其在订立《认购协议书》当天即交付了数额远高于定金的购房款，履行了超出《认购协议书》约定的义务，充分体现了其购房意愿。东江湾房地产公司未提供证据证明其在收到案涉购房款后，为继续履行案涉《认购协议书》采取任何措施。且东江湾房地产公司在持续占用案涉购房款的情况下，又于2008年1月31日将案涉商品房出卖给案外人陈向荣。东江湾房地产公司在将案涉商品房出卖予案外人陈向荣前，未催告温妙玲继续履行案涉《认购协议书》；在将案涉商品房出卖予案外人陈向荣后，未通知温妙玲退还购房款或依法提存，而是继续占用温妙玲支付的购房款。东江湾房地产公司对温妙玲因购房款被占用而受到的损失应予赔偿。尽管温妙玲于2020年7月17日才提起本案诉讼主张相关权利，对双方权利义务长期处于不确定状态具有一定过错，但一审判决综合东江湾房地产公司、温妙玲履行案涉《认购协议书》的情况，以及签订案涉《认购协议书》后的行为，认定东江湾房地产公司自2005年11月7日起至清偿之日止按照贷款利率标准向温妙玲偿付利息，未失公允，本院依法予以维持。综上，东江湾房地产公司上诉无理，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2061.28元，由惠州东江湾房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 温永宏审 判 员 张 竹审 判 员 刘天贞二〇二一年八月十二日法官助理 徐彦怡书 记 员 张丽君