山西省运城市中级人民法院民事判决书（2021）晋08民终1724号上诉人（原审原告）：焦文礼焦某，男，1968年5月29日出生，汉族，临猗县北辛乡北杨村一组居民。        被上诉人（原审被告）：黄嘉祥黄某，男，1951年10月5日出生，汉族，安徽省太和县赵庙镇黄梅村居民，现住临猗县临晋镇原清华园辅导部路北。        上诉人焦文礼焦某因与被上诉人黄嘉祥黄某排除妨害纠纷一案，不服山西省临猗县人民法院（2021）晋0821民初331号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。        焦文礼焦某上诉请求：1、请求依法撤销临猗县人民法院（2021）晋0821民初331号民事判决书中的第二条内容，判决被上诉人黄嘉祥黄某向上诉人支付占用上诉人房屋的有关费用（六个门面房每年租金36000元，从2020年3月18日至腾房之日，每月按3000元计算）和两年多时间所欠的约1600元水费，并要求被上诉人对上诉人的房屋进行全面刮仿瓷和消毒。2、依法判令被上诉人黄嘉祥黄某承担本案上诉费用。事实及理由：原判决认为“朱振波和黄嘉祥黄某签订的《租房合同》依法应属于效力待定的合同”。上诉人根本不认可此合同，此合同属无效合同，所以原审法院不应当参照朱振波和黄嘉祥黄某所签订的《租房合同》中的租金约定判令超占房屋期间的费用问题。上诉人焦文礼焦某与赵小丽原系夫妻关系，在焦文礼焦某起诉赵小丽离婚期间，焦文礼焦某不知情的情况下，赵小丽与张晓南2017年7月10日签订房屋租赁合同，租赁期自2016年11月23日起至2024年11月23日，租期8年，租金每年2000元。后上诉人焦文礼焦某与赵小丽于2017年12月18日经法院调解离婚，约定本案诉争房屋归上诉人焦文礼焦某所有。离婚一年多后，2019年3月17日张晓南的岳父朱振波在经过赵小丽的认可后将其所租赁的房屋转租给被上诉人黄嘉祥黄某，并与被上诉人黄嘉祥黄某签订了《租房合同》，此时赵小丽和上诉人焦文礼焦某早已离婚，已经对房屋丧失了处分权，所以朱振波与被上诉人黄嘉祥黄某签订的《租房合同》依法应属于效力待定的合同，但上诉人此时对房屋的转租情况并不知情。后上诉人无意知晓了房屋被转租，故找到张晓南协商，解除了赵小丽与张晓南签订的房屋租赁合同，约定了双方的租赁合同终止日期为2020年2月28日，并且告知了被上诉人黄嘉祥黄某于2020年2月28日前腾出房屋。朱振波在2020年2月中旬通知了被上诉人黄嘉祥黄某2月28日腾房，并告知此房已判决给了焦文礼焦某，黄嘉祥黄某就向朱振波要了焦文礼焦某的电话号码，于2020年2月26日给焦文礼焦某打电话想租此房，焦文礼焦某不同意租给他，但黄嘉祥黄某拒绝腾房至今。原判决根据朱振波和黄嘉祥黄某所签的无效合同的租金标准给上诉人支付租金每年1000元，数额明显太低，严重损害了上诉人的合法权益。（1）此租赁合同是朱振波与黄嘉祥黄某所签，并非房屋所有权人即上诉人所签订，是无效合同，若按照此租赁合同签订的租金计算，就损害了上诉人的合法权益。（2）此房在临猗县土地局批准的商业用地上承建，位于临晋镇五一路和建设路位于××镇交叉十字口拐角处，坐北朝南，六个门面房应按照市场租金予以计算，按照租赁费每个门面房年租金6000元，六个门面房年租金36000元计算，从2020年3月18日支付至腾房之日。基于以上理由，现上诉人依法提起上诉，请求二审法院查清案件事实，支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。        黄嘉祥黄某辩称，第一次，焦文礼焦某到我家要身份证，焦文礼焦某问我房子租了几年，我说租五年，我已经缴纳了两年的房租，焦文礼焦某知道房子由我租赁的情况，朱振波欠的水费是由我缴纳的，签订租赁合同时，我缴纳了1000元租赁费，用欠的水费抵顶了第二年的租赁费。        焦文礼焦某向一审法院起诉请求：1、依法判令被告黄嘉祥黄某立即腾出所占用原告的土地和房屋；2、依法判令被告立即将所占用原告房屋及土地上的废品垃圾清理走；3、判令被告黄嘉祥黄某向原告支付占用原告房屋有关费用（从2020年3月1日至腾房之日，每月按3000元计算）和水电费，并要求被告对原告的房屋进行全面刮仿瓷和消毒；4、诉讼费由被告承担。        一审法院认定的事实：原告焦文礼焦某与赵小丽原系夫妻关系，本案诉争房屋系二人婚内共同购买（原为张孝法所有），2017年7月10日，赵小丽与张晓南签订房屋租赁合同，将本案诉争房屋租赁给张晓南使用，租赁期自2016年11月23日至2024年11月23日，租金每年2000元。后焦文礼焦某与赵小丽于2017年12月18日经本院调解离婚，约定本案诉争房屋归焦文礼焦某所有。2019年3月17日，张晓南的岳父朱振波与本案被告黄嘉祥黄某签订《租房合同》，将本案诉争房屋租给黄嘉祥黄某使用，租期5年，房租每年1000元，共计5000元，租金交付方式确定为逐年交付，签订合同当日，黄嘉祥黄某向朱振波交付了当年的1000元租金。后原告与张晓南解除双方签订的房屋租赁合同，案涉房屋租期至2020年2月28日结束，并通知了黄嘉祥黄某。        另查明，截止开庭之日（2021年3月4日），该房屋仍由被告黄嘉祥黄某占有使用。        一审法院认为，本案双方争议的焦点在于被告与朱振波2019年3月17日签订的《租房合同》的效力问题，案涉房屋在焦文礼焦某与赵小丽离婚时（2017年12月）已归属焦文礼焦某所有，朱振波作为承租人（张晓南）的家人在经过赵小丽的认可后将其所租赁的房屋转租给被告黄嘉祥黄某，但彼时赵晓丽对该房屋已经丧失了处分权，故朱振波与黄嘉祥黄某签订的《租房合同》依法应属于效力待定的合同，只有在获得房屋所有权人（焦文礼焦某）的追认后才能够发生效力。焦文礼焦某在知晓了相关情况后与张晓南达成协议，约定了双方租赁合同的终止日期并告知了被告黄嘉祥黄某，表明原告焦文礼焦某对黄嘉祥黄某2019年至2020年的该部分承租行为予以认可，同时对《租房合同》中剩余部分的租期不予认可，故被告黄嘉祥黄某在缴纳了1年的房屋租赁款后，应当于2020年3月17日之前腾出房屋。        对于被告在庭审中所述以水费抵顶第二年房租的情况，被告未能提供有效证据予以证实，本院对被告的该项主张不予采信。被告可待证据充足后另行诉讼向相关义务人主张返还。        对于被告超占房屋期间（自2020年3月18日至房屋腾出之日）的费用问题，可参照朱振波与被告所签订的《租房合同》中的约定，以每年1000元计算。        综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、被告黄嘉祥黄某于本判决生效后立即腾出其所租用的归焦文礼焦某所有的房屋。二、被告黄嘉祥黄某给付原告焦文礼焦某房屋超占期间（自2020年3月18日起至房屋腾出时止）的租金，租金按照每年1000元计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告黄嘉祥黄某负担。        二审中，当事人未提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。        本院认为，双方争议的焦点为房屋的租金标准如何计算。原审查明，2017年7月10日案外人赵小丽与张晓南签订了《房屋租赁协议》，协议中并未约定张晓南不得转租该房屋。因赵小丽在张晓南的岳父与被上诉人黄嘉祥黄某于2019年3月17日签订的《租房合同》中签字，但此时赵小丽已丧失了案涉房屋的所有权，故原审认定该《租赁合同》为效力待定的合同依法有据，本院予以支持。后上诉人焦文礼焦某在知晓了相关情况后与张晓南达成协议，约定了双方租赁合同的终止日期为2020年2月28日并告知了被上诉人黄嘉祥黄某，表明上诉人对被上诉人2019年至2020年的该部分承租行为予以认可，故原审参照案外人朱振波与被上诉人黄嘉祥黄某签订的《租房合同》中约定的租金每年1000元计算被上诉人黄嘉祥黄某超期占用房屋期间的租金并无不当。上诉人认为应按照每个月每间房3000元的标准计算房租，但未相应证据证明，也不符合赵小丽与张晓南签订的《房屋租金协议》中约定的每年全部房屋的租金为2000元的标准，故本院不予采信。另，上诉人请求被上诉人支付欠付的水费，亦未提供相应证据证明，本院亦不予支持。        综上，上诉人上诉请求无事实及法律依据，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费700元，由上诉人焦文礼焦某负担。        本判决为终审判决。        审判长    高军武审判员    王玉林审判员    张杰二O二一年八月二十六日书记员    李聪