陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终11985号上诉人（原审被告）：翟建宁，男，1965年2月26日出生，汉族，住西安市雁塔区。被上诉人（原审原告）：陕西创典物业有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区长安南路南段西三爻村长丰园第********房。法定代表人：刘峰，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：冯文静，上海兰迪（西安）律师事务所律师。上诉人翟建宁因与被上诉人陕西创典物业有限公司（以下简称创典物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2021）陕0113民初5861号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员卫婉莹独任审理。本案现已审理终结。翟建宁上诉请求：审查创典物业公司与其签订的物业管理协议是否合法有效，撤销一审判决，诉讼费由创典物业公司负担。事实和理由：本案应适用物业管理条例，对创典物业公司的资格资质以及与其签订物业管理协议是否合法有效进行审查。涉案小区系回迁社区，遗留问题多。小区初期物业应按照招投标方式选聘，而创典物业公司系村长、村委会部分成员自行选聘，程序违法。涉案物业管理协议系创典物业公司在其收房时欺骗、误导其签订的，且未告知其协议内容，因此该协议无效。创典物业公司提供的公告系伪造，未见该公告在小区内张贴。本案争议事实发生于2017年，应适用当时的政策规定，一审适用《民法典》不当。创典物业公司辩称,2016年12月，其与翟建宁所在村委会签订《物业委托协议》，因此其有权对涉案小区提供物业服务并收取物业费。其与翟建宁签订的《物业管理服务协议》合法有效，该协议约定翟建宁应自村两委会公告之日向其交纳物业管理服务费用。2019年4月8日，翟家堡村委会发布公告，载明自2018年4月1日起不再代村民支付物业费，自该日起的物业服务各项费用由村民自行前往物业交纳。因此，翟建宁应自此日起向其交纳物业服务各项费用。创典物业公司向一审法院起诉请求：1.判令翟建宁支付2018年4月1日起陆续拖欠的生活垃圾费54元、物业费918元、电梯费268.2元、公摊电费180元、水费258.4元以及违约金1344.44元，总计3023.04元。2.判令翟建宁承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：翟建宁系西安市雁塔区电子城街办翟家堡村委会村民，亦系西沣馨苑小区01-1-0206号房屋业主。创典物业公司(甲方)与翟建宁(乙方)就西沣馨苑小区01-1-0206号房屋签订了《物业管理服务协议》,约定:甲方为乙方所有的房屋提供物业管理服务，房屋面积85平方米；乙方交纳费用时间：自村两委会公告之日起收；住宅物业费1.2元/平方米/月；生活垃圾费6元/月/户；电梯费0.35元/平方米/月；公摊电费20元/户/月；水费3.8元/立方米；因乙方原因空置的房屋，乙方应提前书面给甲方出具空置房申请，经物业服务企业登记确认次月起，其物业服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳；每次缴纳费用时间：每月25日至30日缴纳下个月综合物业管理费和电梯费；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。协议中对于物业服务要求及质量标准约定明确，其中包含房屋外观、设备运行、共用部位、共用设施的维护和管理、环境卫生、绿化、安全检查、小区内24小时值班以及消防等内容均有明确约定。另查，自翟建宁接收房屋后，创典物业公司一直为该小区提供物业服务。2019年4月，西安市雁塔区杜城街道办事处翟家堡社区居民委员会出具公告一份，上载明：翟家堡村自2017年4月1日开始回迁，村委会考虑村民经济情况代替回迁村民支付物业费（不含电梯运行保养费、生活垃圾处理费）至2018年3月31日。翟家堡村委会自2018年4月1日起不再代替村民支付物业服务费，请所有村民、业主和园区内租赁户自觉前往物业缴纳自2018年4月1日起所有物业服务各项费用（含物业服务费、电梯运行保养费、生活垃圾处理费、水费、公摊电费）。2018年度采暖季已结束，请尚未缴纳基本运行费的业主尽快前往物业缴纳。再查，根据翟建宁陈述及该小区其他业主的陈述和提供的图片来看，创典物业公司在提供服务的过程中，存在小区内垃圾未清理、公共区域内车辆随意停放、安保隐患、电梯失修等问题。庭审中，创典物业公司提交物业费欠费明细表一份，主张涉案房屋所欠付的金额情况为：2018年4月1日至2018年9月1日，以及2019年4月1日至2019年6月1日期间的电梯费268.2元、公摊电费180元，生活垃圾费54元，物业费918元，水费258.4元，合计1678.6元。一审法院认为，创典物业公司与翟建宁签订的《物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，当事人均应按照合同约定履行各自义务。经查，翟建宁系西沣馨苑小区01-1-0206号房屋的业主，该房屋已于2017年实际交付给翟建宁，此后创典物业公司一直为该小区提供物业服务，且翟家堡社区居民委员会发布的公告已载明，村委会代村民缴纳物业费的日期截止至2018年3月31日。在此之后，创典物业公司依约为翟建宁小区提供了物业服务，翟建宁应按照合同约定，向创典物业公司支付费用。但通过翟建宁及其他业主提交的小区内现场照片可知，创典物业公司的物业管理服务确实存在不足，小区内车辆停放混乱、卫生环境差、治安案件多发，未能达到合同约定的服务标准。故对于创典物业公司应向翟建宁支付的物业费用，酌情支持合同约定标准的80%。创典物业公司另主张水费，但未向法庭提交该水表的抄表记录，故举证不能的不利后果应由创典物业公司自行承担。生活垃圾费、公摊电费、电梯费，翟建宁应按照合同约定向创典物业公司支付。前述金额总计为1236.6元。关于创典物业公司主张的违约金，因创典物业公司公司在提供物业服务的过程中存在一些疏漏和瑕疵,使翟建宁没有享受到等值物业服务,创典物业公司自身存在违约行为。翟建宁未及时交纳物业费,是对创典物业公司履行合同存在瑕疵行使同时履行抗辩权,不应视为违约行为,故对创典物业公司要求翟建宁支付违约金的诉讼请求，不予支持。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决：一、被告翟建宁应于本判决生效之日起十日内支付原告陕西创典物业有限公司物业费、电梯费、公摊电费、生活垃圾费共计1236.6元。二、驳回原告陕西创典物业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由翟建宁承担。因陕西创典物业有限公司已预交，故翟建宁应在履行上述义务时一并向陕西创典物业有限公司支付。二审经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，创典物业公司与翟建宁签订的《物业管理服务协议》为有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。翟建宁上诉称该合同系创典物业公司欺骗、误导其签订，证据不足，依法不予采信。翟建宁系西沣馨苑小区01-1-0206号房屋业主，创典物业公司已依约为该小区提供了物业服务。根据翟家堡社区居民委员会发布的公告载明，村委会代村民交纳物业费等费用的截止日期为2018年3月31日，此后，创典物业公司仍为涉案小区提供物业服务，故翟建宁应当按照合同约定向创典物业公司支付物业费等费用。本案创典物业公司要求翟建宁支付2018年4月1日至2018年9月1日以及2019年4月1日至2019年6月1日期间的物业费等费用，符合双方合同约定，依法应予以支持。关于物业费等费用的支付标准，一审考虑创典物业公司提供物业服务存在瑕疵，酌情确定物业费按照合同约定标准的80%予以支付，电梯费、公摊电费、生活垃圾费按照合同约定标准支付，并无不当。以上费用总计为1236.6元。创典物业公司主张的水费，未提交所对应水表的抄表记录，不予支持。创典物业公司主张的违约金，基于前述创典物业公司存在物业服务不达标之情况，亦不予支持。综上所述，翟建宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由翟建宁负担。本判决为终审判决。审判员  卫婉莹二〇二一年八月三十日书记员  党婉莹