河北省张家口经济开发区人民法院执 行 裁 定 书（2021）冀0791执异90号案外人：侯雅静，女，1983年5月12日出生，汉族，住张家口市桥东区。申请执行人：成万娇，男，1988年8月2日出生，汉族，住张家口市宣化区。被执行人：戚宇彤，女，1973年3月24日出生，汉族，住张家口市桥东区。在本院执行成万娇与戚宇彤民间借贷纠纷一案中，案外人侯雅静于2021年8月10日提出执行异议申请，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人侯雅静称，其于2014年11月30日通过张家口九岳房地产经纪有限公司（房屋中介）购买戚宇彤位于张家口市桥东区房屋一套，建筑面积约96.05平方米。根据当时三方签订的《房屋买卖合同》约定：“甲方戚宇彤、乙方侯雅静，经双方协商，该房产总房价款为陆拾叁万叁仟元整（633000元）；乙方先分期支付总房价款的30万元，购房尾款甲方改名（过户）后乙方侯雅静全部结清。”（甲方戚宇彤当场口头承诺一年后给过户，中介在场）。异议人侯雅静按照《房屋买卖合同》及协商议定，现已分期支付被执行人戚宇彤（甲方）30万元；分别于2014年11月30日支付甲方10万元；于2015年2月7日支付甲方10万元；于2015年7月19日支付甲方10万元（最后一笔，期间经双方协商，从2015年2月至7月15日，乙方延迟支付10万元的几个月，以每月2000元的利息支付甲方，以收条为证）；异议人侯雅静（乙方）自2014年11月30日购买之日起开始装修入住至今，并交付水、电、物业费、暖气费等。被执行人戚宇彤（甲方）于2014年11月30日签定《房屋买卖合同》后，口头承诺一年后给过户，但至今并未履行承诺；也未按照《房屋买卖合同》中约定事项履行。据了解，实际戚宇彤于2019年1月份就已经领到了《房屋所有权证》，但并未告知异议人侯雅静，而是于2019年3月将此套房屋抵押给了农村商业银行股份有限公司怀安支行，借贷了49万元；另于2019年7月将此套房屋的《房屋所有权证》抵押给了成万娇，借贷了19万元。因此请求法院依法解除对位于张家口市桥东区房屋的查封。申请执行人成万娇称，案外人能够排除执行必须满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第28条所述所有情形。1、首先我没有见过案外人与戚宇彤签订的《房屋买卖合同》，无法辨别合同是否真实有效；2、其次，异议人侯雅静无法证明其已经合法占有该不动产，在成万娇诉戚宇彤民间借贷纠纷一案的诉讼过程中，人民法院及律师多次给桥东区胜利北路169号容辰庄园小区6号楼2单元1202室寄过快递，快递公司均回复该房屋没有人居住，无法送达，故异议人侯雅静并不在该房居住；3、异议人侯雅静没有支付全部购房价款，其交纳房款还不足全部房款的一半，并且支付30万的支付时间长达近一年，给付方式及时间不符合常理；4、在异议人侯雅静购买房屋，交纳了30万房款后至今，长达7年的时间，异议人侯雅静没有再支付任何购房款，也没有请求戚宇彤办理房屋过户手续，故没有办理过户手续均是异议人侯雅静自身原因导致的。本院查明，成万娇诉戚宇彤民间借贷纠纷一案，成万娇于2021年3月25日向本院提出财产保全申请，本院于2021年3月28日作出（2021）冀0791民初210号民事裁定书，裁定冻结被告戚宇彤名下的银行存款266000元。该裁定执行过程中，本院作出（2019）冀0791执保80号协助执行通知书，于2021年4月15日查封了戚宇彤名下位于张家口市桥东区，不动产证书号：冀（2019）张家口市不动产权第0003501。查封期限为三年，从2021年4月15日起至2024年4月14日止。另查明，案外人侯雅静（乙方）于2014年11月30日通过张家口九岳房地产经纪有限公司（丙方）与被执行人戚宇彤（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定“甲方同意将坐落在张家口市桥东区容辰庄园6#2#1202的房屋及该房屋所占范围的土地使用权出售给乙方。该房产具体状况如下：建筑面积96.05㎡，权属私，用途居住，地下室无；甲乙双方经协商，该房产总价款为（人民币）大写陆拾叁万叁仟元整（小写：633000元）；在充分保证甲乙双方利益的前提下，为防止甲方将该房产二次出售，甲方将该房产的《房屋产权证》等相关原始文件交存丙方代为保管（丙方出具保管证明），乙方同意于2014年11月30日交付壹拾万元整（100000元）作为购买该房产的定金，乙方付款方式为转账支付；甲方承担负责改名一切费用含契税、公维，乙方承担无。”另约定“2014年11月30日乙方交甲方定金壹拾万元整（100000元），2015年1月31日前乙方再付部分房款贰拾万元整（200000元），购房尾款甲方改名后乙方全部结清；甲乙双方均含中介费，甲方不售双倍返还，定金抵房款。”案外人侯雅静提供个人转款凭证、张家口市商业银行取款回单及收据各一份，证明其于2014年11月30日支付被执行人戚宇彤100000元；提供张家口市商业银行存款回单一份，证明其于2015年2月7日为戚宇彤名下尾号为1888的账户转账100000元；提交被执行人戚宇彤丈夫贾旭海出具的收条二份，分别载明“我和妻子戚宇彤卖侯雅静容辰6号楼2单元1202室房一套，到2015年1月底本应付的10万元房款我们夫妻同意以每月2000元的利息延迟支付此款”，“今收到侯雅静房款利息2月到4月底共计6000元”；提交被执行人戚宇彤出具的收条一份，载明“今收到侯雅静房款100000元整，利息（5-7月15日止）5000元，由侯胜利卡转入”。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议并排除执行，需满足以下四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人侯雅静所提交的转款凭证、回单、收据、收条等证据显示其累积支付被执行人戚宇彤购房款300000元，并未支付清全部价款。案外人侯雅静在支付完300000元购房款后，数年中未办理过户，也未提交证据证实其未办理过户非因自身原因，综上，其所提异议不符合可排除强制执行的全部要件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人侯雅静的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  时信通人民陪审员  唐 忠人民陪审员  张 树二〇二一年八月二十四日书 记 员  郭雪洁附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。