四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终11753号上诉人（原审原告）：付家辉，男，1980年2月9日出生，汉族，住四川省岳池县。委托诉讼代理人：吴忧，北京大成（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都银行股份有限公司营业部，住所地：四川省成都市西御街16号。负责人：曾卫国，总经理。委托诉讼代理人：陈鹏，男，系成都银行股份有限公司营业部员工。委托诉讼代理人：王海涛，男，系成都银行股份有限公司营业部员工。原审第三人：邱玉华，男，1957年3月13日出生，汉族，住四川省金堂县。上诉人付家辉因与被上诉人成都银行股份有限公司营业部（以下简称成都银行营业部）、原审第三人邱玉华案外人执行异议之诉一案，不服成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初14020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。付家辉上诉请求：撤销一审判决，改判不执行（2018）川0105执2761号执行案件中对位于成都市高新区紫瑞大道196号（原创业路53号）1栋3单元1楼1号房屋（权1214238）的强制腾退程序。事实与理由：付家辉自2013年起便承租了邱玉华所有的上述房屋，双方签订的房屋租赁合同合法有效，且付家辉已缴纳完毕租赁期限内全部租金并实际占用使用房屋，付家辉有权排除对该房屋的执行，一审对此认定事实与适用法律错误。1．付家辉提供的三份租赁合同的租赁期限分别为2013年1月18日至2016年1月17日、2016年1月17日至2019年1月17日、2019年1月18日至2022年1月17日，租赁期限连贯且已足额支付全部租金，邱玉华也出具了收条，可以证明付家辉的起租时间早于案涉房屋抵押权设立时间。2．付家辉自2013年便已在案涉房屋从事酒类销售业务，使用的店铺名称为“国酒茅台”，后从2019年2月与案外人沈昝念合作经营，将店铺名称改为“泸州老窖1573”。由案外人成都蜀信物业服务有限公司出具的情况说明、缴费记录、票据明细表等资料，均表明付家辉承租房屋期间定期支付了物业费、水电费等，付家辉系实际承租并占有使用该房屋。3．依据相关规定，付家辉租赁案涉房屋的开始时间早于房屋抵押权的设立时间，租赁关系并未发生变化，强制腾退将会影响付家辉设立在先的承租权。成都银行营业部辩称，付家辉的的上诉理由不能成立，其提供的租赁合同并不能排除案涉执行，请求二审予以驳回。邱玉华述称，1．本案与邱玉华无关，邱玉华只出租房屋给付家辉，其双方为房屋租赁关系。付家辉从2012年起便承租了案涉房屋，租赁协议系两年一签，最后一次协议期限注明为三年，且付家辉也是一次性向邱玉华支付的房屋租金，租赁到期日为2022年1月1日。2．关于付家辉于二审中提交的新证据，付家辉是从2012年承租案涉房屋，其陈述相关物业费等均系由案外人徐萍代缴均为真实。至于案涉其他事实，请求二审予以查明并依法认定。付家辉向一审法院起诉请求：不执行（2018）川0105执2761号执行案件中对位于成都市高新区紫瑞大道196号（原创业路53号）1栋3单元1楼1号房屋（权1214238）的执行程序。一审法院认定事实：成都银行百花潭支行与基隆贸易公司于2014年5月7日签订《最高额融资协议》，约定协议项下融资发生期间为2014年5月7日至2017年5月6日，最高融资额度为20000000元。同日，成都银行百花潭支行与邱玉华签订《最高额抵押合同》，约定以邱玉华所有的包括位于成都市高新区创业路53号1栋3单元1楼1号房屋在内的房屋作为抵押担保，担保的主债权为2014年5月7日至2017年5月6日期间因成都银行百花潭支行向基隆贸易公司发放授信而发生的一系列债权，抵押担保的最高限额为20000000元，并于2014年5月8日办理抵押登记。2014年5月13日，成都银行百花潭支行向基隆贸易公司发放贷款18000000元，后基隆贸易公司未按约定偿还借款本息。2016年成都银行内部机构调整，由成都银行营业部承接该债权，并向一审法院提起诉讼。一审法院经审理后于2017年7月14日作出（2017）川0105民初2507号民事判决书，判决基隆贸易公司偿还成都银行营业部本金18000000元及相应利息、罚息、复利，成都银行营业部对包括位于成都市高新区创业路53号1栋3单元1楼1号房屋在内的抵押物享有抵押权，有权就抵押物在20000000元最高限额内折价或就拍卖、变卖所得价款优先受偿等。判决生效后，成都银行营业部向本院申请强制执行，一审法院于2018年7月30日轮候查封被执行人邱玉华名下的案涉房屋。后因本案存在抵押权，首封四川省成都市金牛区人民法院将案涉房屋的处置权移送一审法院。2020年8月31日，一审法院作出公告，要求邱玉华及其房屋占有使用人在2020年9月14日前将案涉房屋腾空交由一审法院处置，逾期不履行，一审法院将强制执行并进行评估、拍卖。付家辉于2020年9月11日向一审法院提出执行异议。一审法院经审查后，于2020年9月16日作出（2020）川0105执异474号执行裁定书，认为“付家辉主张其对案涉房屋享有租赁权，要求停止执行案涉房屋，虽其提交租赁合同及收条等证据，但其2016年1月17日第二次签订租赁合同前，被执行人邱玉华已将案涉房屋抵押给了成都银行百花潭支行，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。该租赁合同不能排除执行，裁定驳回付家辉的执行异议请求”。付家辉不服该裁定，遂提起本案诉讼。一审法院审理中，付家辉提交：1．三份分别于2013年1月18日、2016年1月17日、2018年11月1日签订的《租赁合同》及收条、银行交易记录，证明其自2013年起持续租赁使用案涉房屋中60平方米，且已缴纳完毕全部租金，分别于：2013年1月25日、2014年1月6日、2015年1月3日各支付租金30000元，2016年1月20日支付租金90000元、2018年11月1日支付租金118000元，其中有21960元是由付家辉的朋友陈涛在2013年11月20日转账支付给邱玉华。成都银行营业部质证认为：对三份合同的真实性及租金的支付方式存疑，尽管有一份《租赁合同》显示是2013年签订的，表面上在抵押之前，但没有证据证明合同真实存在；陈涛转账给邱玉华21960元，与本案并没有关联性，而且第一、二份合同支付方式均是现金，第三份《租赁合同》的租金，是根据付家辉的银行卡有118000元取款记录来书写的，付家辉与邱玉华之间的租赁关系不清楚不真实。2.成都蜀信物业服务有限公司维多利亚客服中心出具的情况说明、缴费记录、票据明细表、物业缴纳收据及付款聊天记录、现场经营照片、营业执照（注册日期2019年2月19日）、食品经营许可证、烟草专卖零售许可证及合伙人协议书，证明付家辉自2013年起在租赁房屋开展酒类销售业务，实际占有并使用租赁物至今，2019年前付家辉独自经营，店铺名称为“国酒茅台”，2019年2月开始和沈昝念合作经营，店铺名称变更为“泸州老窖国窖1573”。经营期间的物业费由付家辉交给“克丽缇娜专业女士护肤中心”，再由“克丽缇娜专业女士护肤中心”统一负责向物业交纳。成都银行营业部质证认为：对该组证据真实性无法判断，也不能对抗抵押权，且物业中心不是权威机构，仅对2019年以后的缴费凭证真实性予以认可。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。付家辉主张就案涉房屋在抵押前已与邱玉华建立真实合法的租赁关系，其承租权能够阻止对案涉房屋的执行。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案中，一、付家辉为证明其与邱玉华建立真实合法的租赁关系，提交三份分别于2013年1月18日、2016年1月17日、2018年11月1日签订的《租赁合同》及支付租金的收条，其中付家辉与邱玉华签订第二份《租赁合同》的时间是2016年1月17日，而案涉房屋设定抵押权的时间在2014年5月8日，故付家辉的主张不足以对抗成都银行营业部的抵押权。二、付家辉提交的情况说明、票据明细表、历史缴费记录，虽系物管公司出具，但未记载有付家辉的名字；聊天记录、物业公司出具的收据时间均从2019年开始，付家辉称其与他人经营“泸州老窖国窖1573”的时间也是从2019开始，均晚于2014年5月8日案涉房屋设立抵押权的时间。综上，付家辉提交的现有证据不足以证明其主张，故对付家辉的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，缺席判决如下：驳回付家辉的诉讼请求。案件受理费1111元，由付家辉承担。本院二审期间，付家辉提交了成都市青羊区人民法院于2020年11月25日作出的（2020）川0105民初14117号民事判决，以及有关该案二审的网上立案查询记录。付家辉述称，1.该案系案外人徐萍、袁家英与成都银行营业部以及邱玉华执行异议之诉案件。付家辉拟以其中涉及的内容证明，案涉房屋承租后便对房屋进行了隔断，由徐萍承租隔断的另一部分，与付家辉成为多年邻居。徐萍从2012年便在此经营店铺“克丽缇娜专业女士护肤中心”，并代付家辉缴纳物业费、水电费，后因成都银行营业部申请执行事宜提起该另案诉讼。现该案二审尚在审理中。2.付家辉拟以此进一步证明，其租赁案涉房屋的时间早于成都银行营业部的抵押权设立之日，应当保护其承租权。成都银行营业部质证称，该证据材料不能达到付家辉的证明目的。该营业部并称，其营业部也刚收到了该案的二审裁判文书，显示该案二审已经驳回了徐萍、袁家英二人的上诉请求，维持了原审判决。成都银行营业部并提交了上述案件的二审裁判文书，即本院于2021年6月29日作出的（2021）川01民终2964号民事判决。拟以其中涉及的内容证明，案涉相关房屋租赁合同并未得到认可，徐萍与本案当事人付家辉的地位相同，故付家辉的诉讼请求也不应得到支持。付家辉质证称，1.对该证据材料的真实性、合法性、关联性均予以认可；2.实际上徐萍、邱玉华、付家辉之前就认识，徐萍与付家辉都自2012年、2013年便开始承租案涉房屋，徐萍承租的房屋面达200多平方米，付家辉仅为60平方米，房屋的水电费、物业费也都是由徐萍代为缴纳；3.从该裁判文书载明的内容看，本案付家辉与邱玉华分别于2013年1月18日、2016年1月17日签订的房屋租赁合同内容完全一致，没有任何修改，其租赁关系延续，付家辉的房屋租赁时间应当从2013年1月18日开始起算。邱玉华虽未对付家辉与成都银行营业部分别提交的上述证据材料当庭予以质证，但其在提交的情况说明中，已对相应内容和意见予以表述。经本院审查，本院将结合本案其他查明实际情况，对付家辉与成都银行营业部分别提交的上述证据材料一并予以认定。本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院对此予以确认。本院认为，归纳各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：付家辉主张排除案涉相应执行，应否得到支持。针对前述争议焦点，本院评述如下：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，虽然付家辉主张其于2013年1月18日即租赁了案涉房屋，并就此提交了其与邱玉华签订的3份房屋租赁合同和相应的支付租金收条，以及物业机构出具的情况说明、票据明细表、历史缴费记录等证据材料。对此，本院认为，上述情况说明、票据明细表等证据材料系由物业机构出具，并未记载有付家辉的名字。而付家辉提供的聊天记录、物业公司出具的收据时间也均显示从2019年开始，付家辉称其与他人经营“泸州老窖国窖1573”的时间也是从2019年开始，亦均晚于2014年5月8日案涉房屋设立抵押权的时间。同时，即使上述房屋租赁行为属实，但从租赁协议载明的时间看，其第一份协议应当至2016年1月17日届满，且从第一份于2013年1月18日签订的《租赁合同》内容看，其协议内容并不存在涉及第一份协议自动延期的相关内容。而在双方于2016年1月17日第二次签订《租赁合同》时，案涉房屋已经于2014年5月8日办理了抵押登记，则付家辉续订新的租赁合同时，便应当知悉房屋存在抵押权的事实，则对抵押权设立后抵押财产设立的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。基于以上分析，付家辉提出的相应上诉请求，其依据不足，本院不予支持。综上所述，付家辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1111元，由上诉人付家辉负担。本判决为终审判决。审判长  崔俊安审判员  冯 燕审判员  罗健文二〇二一年八月十八日书记员  文钧浩