广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终17941号上诉人（原审原告、反诉被告）：黎镜彪。委托诉讼代理人：黄奕，广东领前律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州皇威食品有限公司。住所地：广州市黄埔区茅岗村。法定代表人：万贤才，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈聪明，广东连越律师事务所律师。原审第三人：余铨强。上诉人黎镜彪因与被上诉人广州皇威食品有限公司（以下简称皇威公司）、原审第三人余铨强租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2021）粤0105民初4662号民事判决，向本院提起上诉。本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人黎镜彪上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判黎镜彪不应向皇威公司返还130000元履约保证金；2.一审、二审诉讼费用均由皇威公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误，对双方当事人采取双重标准，违反公平原则，应予撤销：一、皇威公司确实存在逾期20天才交付租金，根据《租赁合同》第三条第3款之约定，皇威公司须于每月10日前交付租金，但皇威公司于2021年1月30日才完成2021年1月租金的交付。二、皇威公司逾期交付租金的行为已经构成严重违约，但一审法院无视《租赁合同》中违约条款的约定，错误认定皇威公司的行为没有违约。1.皇威公司逾期交付租金的行为，应适用《租赁合同》第九条第1款的违约责任条款，如皇威公司逾期15日未交付租金的，黎镜彪有权提前解除合同，及时收回租赁房屋，皇威公司所缴纳的履约保证金归黎镜彪所有，不予退还。至于《租赁合同》第八条第4款的约定，应理解为仅适用于皇威公司拖欠室内水、电费等轻微较小的金额。对于皇威公司拖欠较大金额的租金，应适用第九条第1款约定。2.皇威公司逾期交付租金的违约行为与《补充协议》提前解除合同的约定无关。《补充协议》的约定应在皇威公司不存在违约的情形下，如皇威公司提前30天书面通知黎镜彪，同时结清了一切应付费用的，黎镜彪同意退回履约保证金。《补充协议》并没有对违约情形作出补充约定，因此在皇威公司存在违约行为的情况下，应当适用《租赁合同》违约条款即第九条第1款的约定。3.履约保证金不可直接抵扣租金。首先，《租赁合同》与《补充协议》中无任何条款书面约定履约保证金可以抵扣租金。其次，皇威公司的“某位员工”于2021年1月16日口头提出的以履约保证金抵扣租金的方案属新的约定请求，并未经黎镜彪明确表示同意、接受，双方并未达成一致意思表示。因此该方案对双方并无法律约束力。三、黎镜彪作为出租方已经最大限度给予皇威公司方便与体谅。1.黎镜彪出租的案涉商铺并非如皇威公司所言租金过高，反而低于市场行情价。2.在2020年2月5日-2月15日广东省人民政府、广州市人民政府与广州市天河区人民政府发布的疫情期间租金减免政策相关文件中，负担减租义务的业主仅为国有企业业主。黎镜彪作为私人业主，本无租金减免之义务，但在疫情期间仍愿意损失自身利益扶持和减轻皇威公司的经营压力，于2020年4月-2020年7月间按照7折计算租金，共减免租金81900元。四、《租赁合同》之解除系基于皇威公司的违约行为所致，并非双方协商一致解除。且皇威公司确实存在恶意解约的事实。1.依照《租赁合同》第九条第1款之约定，该合同于2021年1月25日因皇威公司的违约行为而解除，而非皇威公司提出的提前30日协商一致解除。2.皇威公司并非以《租赁合同》第十三条第2款约定的方式即以EMS信件的书面形式提出解除，而是经由微信中“某位员工”以口头沟通方式作出。该“某位员工”并未向黎镜彪出示过任何授权委托书文件，亦未出示加盖公司公章的提前解除通知函。鉴于解约属于重大事由，黎镜彪难以正确判断该“某位员工”是否具有提出提前解除通知的权限，以及提前解除的通知是否为皇威公司的真实意愿。因而该解除通知函并无法律效力。3.皇威公司一直拖欠租金，直至黎镜彪发送律师函后才缴清。4.皇威公司于过年前的特殊时期突然解除合同，使黎镜彪不仅要承担过年期间难以出租的空置损失，且由于需要通过中介出租商铺，支付了中介费以及承担了一个半月的装修免租期的租金损失。在实际上给黎镜彪造成了沉重的财产损失。鉴于皇威公司确实存在违约行为的事实，不予退还履约保证金有利于弥补皇威公司的退租行为对黎镜彪造成的损失。被上诉人皇威公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、黎镜彪的理由在一审时已全面陈述，且一审法院对此也已作出了详细的论述。皇威公司认可一审法院对本案的分析与论述。二、皇威公司系于《租赁合同》约定的合同解除期限范围内向黎镜彪主张解除合同，具有合同上与法律上的约束力，应当具有合同解除的法律效力。三、依据《补充协议》第三条约定，皇威公司结清所有水电费用后，黎镜彪应将履约保证金无息退还给皇威公司。皇威公司在合同解除后积极支付案涉场地项下的全部租金、水电费等全部费用，并将场地退还给黎镜彪，已经全面履行合同项下的义务且未存在拖欠租金的情形，黎镜彪应当退还履约保证金。原审第三人余铨强未发表意见。黎镜彪向一审法院起诉请求：1.皇威公司在签订合同之时向黎镜彪交付的履约保证金130000元由黎镜彪没收不予退还；2.皇威公司承担本案全部诉讼费用。皇威公司向一审法院反诉请求：1.黎镜彪退还皇威公司《租赁合同》履约保证金130000元；2.黎镜彪承担逾期付款的利息（利息自提起反诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算，计算至清偿时止）；3.本案诉讼费由黎镜彪承担。一审法院认定事实：黎镜彪及余铨强为位于海珠区恒信路信和街16号一层的房屋权利人，房屋用途为商业，建筑面积1048.58平方米，黎镜彪占有1047.58平方米份额。2018年12月27日，黎镜彪（甲方、出租方）与皇威公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将广州市海珠区××路××街×5号×层01铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积140平方米；租期5年，自2019年1月1日至2023年12月31日止；乙方须于每月10日前，将当月租金额以转账或现金付款等方式缴付给甲方；乙方在签署本合同时，应向甲方交纳履约保证金以及预付首期租金，履约保证金等同于二个月租金，总额为130000元，租赁期满终止合同，乙方缴清一切租金和费用以及完全履行本合同的责任与义务后，甲方在十个工作日内把履约保证金无息退回予乙方；如乙方擅自变更租赁场地结构、用途致使该租赁场地受到损失的，拖欠或部分拖欠租金或室内水、电费30天以上的，甲方可单方解除合同收回房屋，乙方所交费用不予退还，并赔偿装修免租期的租金等一切损失；乙方须按时交纳租赁房屋的租金，逾期交纳的，每逾期一天，乙方须按当月租金总额的2‰每日向甲方支付违约金至付清之日止，依此类推；如逾期15天，甲方有权提前解除合同，即时收回租赁房屋，乙方所交的履约保证金归甲方，不予退还，同时保留向乙方追讨租金和其它损失的权利；乙方于租赁期内违反本租赁合同的条款导致甲方终止本合同，甲方有权没收乙方已付之当月租金、履约保证金、终止合同、责成乙方于通知起10天内按合同要求交回该物业；未尽事项以补充合同方式拟定，与本合同一并使用，同样具有法律效力；等。同日，黎镜彪（甲方）与皇威公司（乙方）签订《补充合同》，约定：经甲乙双方友好协商，现就广州市海珠区××路××街×5号×层01铺(2019年-2023年)版租赁合同条款作如下补充，本补充条款和原合同一并使用，同样具有法律效力；若乙方自身原因如需提前解除合同时，需提前30天书面通知甲方，结清所有水电、物业等费用后，甲方同意无息退回租赁履约保证金；本补充条款如与原合同条款有冲突的地方，以本补充条款为准；等。签订合同后，皇威公司依约向黎镜彪支付租金至2020年12月。据黎镜彪与皇威公司工作人员之间的微信聊天记录反映，2020年12月28日、12月29日，皇威公司向黎镜彪提出生意不好，想和黎镜彪协商想想解决办法，希望黎镜彪在租金方面给予皇威公司优惠，双方对此没有达成一致意见。2021年1月16日，皇威公司：“黎先生，经过我公司讨论决定，赤岗店还是决定关店。您和我司之前签署过一份补充协议，约定乙方提前解除合同，提前30天书面说明，扣除租金、水电等费用，可无息退回押金。这样我们就经营到2月15日，非常感谢您对我们多年的照顾。”黎镜彪：“这份协议我都没看清楚就签了，应该属于一份不平等条约，再说余铨强都没有同意……。”2021年1月29日，黎镜彪向皇威公司邮寄一份《律师函》，载明因皇威公司逾期交付租金满15天，严重违约，黎镜彪根据合同约定行使解除权，与皇威公司解除于2018年12月27日签订的《租赁合同》，没收保证金130000元，要求皇威公司签收律师函之日起15日内腾退商铺，缴清拖欠的租金；等。该邮件于2021年1月30日由他人代收。皇威公司确认收到该函。2021年1月30日，皇威公司支付了2020年1月的租金给黎镜彪。2021年2月5日，皇威公司发微信信息给黎镜彪：“我司定于2021年2月8日晚拆店，因为东西很多，全部撤完时间会很晚了。我司总务主管会在2月9日上午到店办理场地、钥匙、水电费的交接。请问您那边是您9号到店交接，还是委派其他人来呢？”黎镜彪回复了交给戴莉莉。2021年2月8日，皇威公司向黎镜彪支付了所欠费用。2021年2月9日，皇威公司与黎镜彪指定的交接人戴莉莉签署了《交铺确认单》，将案涉商铺交还给黎镜彪。皇威公司于2021年3月23日对黎镜彪提起反诉。一审庭审中，黎镜彪与皇威公司均确认皇威公司于2021年2月9日将案涉商铺退还给了黎镜彪，并结清了所欠的租金和水电费。一审法院认为：黎镜彪与皇威公司签订的《租赁合同》和《补充合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按合同约定自觉履行。根据《租赁合同》约定，皇威公司须于每月10日前，将当月租金额以转账或现金付款等方式缴付给黎镜彪。《补充合同》约定，若皇威公司自身原因如需提前解除合同时，需提前30天书面通知黎镜彪，结清所有水电、物业等费用后，黎镜彪同意无息退回租赁履约保证金；本补充条款如与原合同条款有冲突的地方，以本补充条款为准。根据查明事实，皇威公司因经营困难在与黎镜彪协商减租没有达成一致意见后，提前30天向黎镜彪提出解除合同，并提出押金扣除租金、水电等费用后退回，在黎镜彪不同意该抵扣方案后，皇威公司缴纳了未付的租金及其他费用，并按黎镜彪的要求腾退了案涉商铺，皇威公司上述行为没有违反合同约定，故黎镜彪要求没收履约保证金130000元缺乏依据，一审法院不予支持。皇威公司要求黎镜彪退还履约保证金130000元符合合同约定，一审法院予以支持。黎镜彪未及时退回履约保证金是因双方对合同条款的理解产生分歧所致，并非黎镜彪恶意违约，故皇威公司要求黎镜彪承担逾期付款利息缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、黎镜彪于判决生效之日起十日内退还履约保证金130000元给皇威公司；二、驳回黎镜彪全部诉讼请求；三、驳回皇威公司的其他反诉请求。一审案件受理费2900元（包括本诉受理费1450元、反诉受理费1450元），全部由黎镜彪负担。上述反诉受理费已经由皇威公司预交，皇威公司同意由黎镜彪在履行一审判决时将其应承担部分直接支付给皇威公司。二审期间，黎镜彪向本院提交两份证据：1.疫情期间租金减免微信聊天记录，拟证明黎镜彪为帮助皇威公司共减免租金4个月，减免金额共81900元；2.疫情期间广东省及广州市租金减免政策，拟证明黎镜彪作为私人业主本无义务减免租金。皇威公司对上述证据的质证意见：1.对证据一的真实性、合法性、关联性均不确认；2.对证据二的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认。皇威公司未向本院提交证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。二审庭询时，双方当事人均确认皇威公司于2021年1月16日向黎镜彪提出用保证金抵扣2021年1月份的租金请求，黎镜彪未回复。后黎镜彪于2021年1月29日向皇威公司发出解除合同的《律师函》，称要没收保证金，皇威公司于2021年1月30日收到该《律师函》后当日结清2021年1月份的租金。另外，双方均确认案涉《租赁合同》系由黎镜彪起草制定的。本院认为：依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的诉辩意见及经审理查明的事实，本院归纳本案的争议焦点为：黎镜彪应否向皇威公司退还履约保证金130000元。对此，本院评析如下：首先，根据《补充合同》第3条的约定，若皇威公司因自身原因需提前解除合同，需提前30天书面通知黎镜彪，结清所有水电、物业等费用后，皇威公司同意无息退回租赁履约保证金。本案中，皇威公司于2021年1月16日向黎镜彪提出解除合同，并称其将经营至2021年2月15日。可见，皇威公司已提前30天书面通知黎镜彪请求解除合同，且已结清所有租金、水电、物业等费用。虽然最终案涉租赁合同的解除是因黎镜彪行使解除权而于2021年2月9日予以解除，但根据上述合同约定，在皇威公司已结清所有水电、物业等费用后，黎镜彪应当向皇威公司退回履约保证金130000元。其次，根据《租赁合同》第八条第4款约定，如皇威公司拖欠或部分拖欠租金或室内水、电费30天以上的，黎镜彪可单方解除合同收回房屋，皇威公司所交费用不予退还；第九条第1款约定，皇威公司须按时交纳租赁房屋的租金，如逾期15天，黎镜彪有权提前解除合同，即时收回租赁房屋，皇威公司所交的履约保证金归黎镜彪，不予退还。可见，《租赁合同》中该两条约定的内容存在不一致，即黎镜彪有权不予退还履约保证金是在皇威公司逾期支付租金15天还是30天，约定不一。由于该《租赁合同》是黎镜彪起草和制定的，结合《补充合同》约定的内容，以及实际履行情况，本院认定应采信该合同第八条第4款的约定，即在皇威公司拖欠租金30天以上，黎镜彪有权不予退还黄伟公司所交费用包括履约保证金。但本案中，皇威公司逾期交纳租金的天数为20天，并不符合该合同约定的情形。故黎镜彪应当向皇威公司退还保证金130000元。再次，皇威公司于2021年1月16日向黎镜彪提出以保证金抵扣租金的请求，黎镜彪并未予以回复，而是在1月29日向皇威公司发出的《律师函》中称要没收保证金，皇威公司于1月30日收到该《律师函》后当日向黎镜彪交纳1月份的租金。可见，黎镜彪对皇威公司迟延交纳1月份的租金也存在一定的过错。综上所述，一审法院认定黎镜彪应当向皇威公司退还保证金130000元并无不当，本院予以维持；黎镜彪的上诉请求理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由上诉人黎镜彪负担。本判决为终审判决。审判员  孙远风二〇二一年八月十六日书记员  林 琳王嘉宝