山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2021）晋0213民初1642号原告：龚某，住大同市。委托诉讼代理人：张某，女，汉族，住大同市，系原告之女。被告：大同中建伟业房地产开发有限公司。法定代表人：宋某。原告龚某诉被告大同中建伟业房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退还原告房屋维修基金本金10773元及占用资金利息2090元、多收取电视初装费500元及占用资金利息97元；2、请求判令被告偿还多收购房款的占用资金利息11741元；3、请求判令被告偿还原告（2015年12月至2016年12月期间）延期交房违约金2170元；4、被告2016年12月在没有取得工程竣工验收备案表的情况下要求业主办理收房手续，属于无效交房，被告应承担一切责任及后果，请求判令被告赔偿原告逾期交房违约金9052元、房屋的物业费10241元、采暖费5250元。此后每满一年支付一次，剩余期间不满一年的，应当在取得工程竣工验收备案表之日起三十日内支付；5、请求判令被告配合原告办理房屋权属不动产证书。若由于被告原因拒不执行给原告办理房屋权属不动产证书，自判决之日起，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，赔偿原告未能办理房屋权属证书的赔偿金；6、诉讼费、保全费、执行费由被告承担。事实与理由：原告于2013年7月28日支付被告332720元购房款，2013年12月31日支付被告327420元购房款，加上已支付订金10000元，原告共支付被告购房款670140元。2013年12月31日，原告与被告签订了购买大西街公园一号8号楼1单元1202号房屋的全款购房认购书（房屋建筑面积153平米）。2016年12月16日，被告通知原告面积缩小至143.64平米，被告退原告本金40997元，但未退占用资金利息。2017年1月3日，被告通知原告办理房屋交房手续，且被告要求原告必须先办理一切收房手续才允许原告验房，同时被告收取原告房屋维修基金10773元，电视初装费500元，等原告验房时才发现小区完全是个正在施工的工地，房屋根本不具备交房条件，至今被告仍没有取得竣工验收备案表，所以虽然双方办理了房屋交接手续，但违反了未验收合格的建设工程不得交付使用的禁止性规定，应属于无效交房，交房的相关合同均无效，且过错方被告应赔偿原告因此受到的损失。2019年12月25日，被告又通知原告房屋实测建筑面积继续缩小至141.56平米，被告于2020年12月30日退给原告缩小面积差价的本金9110元，但没有退占用资金的利息。被告于2017年1月3日收取原告房屋维修基金本金10773元，但被告却至今未交纳此费用。另多收取电视初装费500元。故请求判令被告退还原告房屋维修基金本金10773元和电视初装费500元及占用资金利息（按同期四年贷款利息计算）：10773×4.75%÷12×49=2090元和500×4.75%÷12×49=97元。由于2013年12月31日签署的购房合同是153平米，房屋总价为670140元，2016年12月16日被告通知原告建筑面积缩小至143.64平米，被告退还原告本金40997元，但未退占用资金的利息，被告应退还原告利息：40997×6.15%÷12×36=7564元（按2013年中国人民银行规定的逾期一至三年的贷款利息标准）。2019年12月25日，被告又通知原告，房屋建筑面积继续缩小至141.56平米，故被告还应退还原告自2013年12月至2020年12月占用2.08平米面积差价资金的利息：2.08×4380×6.55%÷12×84=4177元（按2013年中国人民银行规定的逾期五年以上的贷款利息标准）。故被告赔偿原告占用资金利息合计：7564元+4177元=11741元。被告延期交房的违约金从2015年12月到2016年12月期间的违约金（按双方签署的房屋认购书）：620033×0.35%÷12×12=2170元。2017年1月3日，被告通知原告办理房屋交房手续，房屋根本不具备交房条件，至今被告仍没有取得竣工验收备案表，所以虽然双方办理了房屋交接手续，但违反了未验收合格的建设工程不得交付使用的禁止性规定，应属于无效交房，交房的相关合同均无效，且过错方应赔偿原告因此受到的损失，参照（2018）粤1803民初2137号、2142号、2146号、2136号、2140号、2135号、2134号、2132号、2141号、2145号、2133号等裁判文书，按照同案同判原则，2016年12月底属于无效交房，取得竣工验收备案表之日为正式有效交房日，故从2016年12月至今被告应赔偿原告：2016年12月至今延期交房违约金（按双方签署的大同市商品房买卖合同）620033×0.001%×365×4=9052元。被告给原告造成的损失2018年1月1日至2020年12月这三年期间物业费：3447+3397+3397=10241元。被告给原告造成的损失2017年10月至2020年10月交纳的采暖费（2017年是第一年供暖不允许办理停暖）2763+2763×30%×3=5250元。此后，每满一年支付一次，剩余期间不满一年的应当在工程竣工验收备案之日起三十日内支付。被告应当给原告办理坐落于××街的房屋权属不动产权证书。若由于被告原因拒不执行给原告办理房屋权属不动产证书，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条第二条规定：自判决之日起，按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，赔偿原告未能办理房屋权属证书的违约赔偿金。诉讼费、保全费、执行费由被告承担。被告大同中建伟业房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩状辩称，公司收取了原告的房屋维修基金，是为了集中收取、统一交纳，方便给全体业主办理不动产权证书，原告对此是同意的。目前我公司正在协调政府相关部门办理不动产权证书事宜，房屋维修基金随时需要交纳，因此公司不应退还原告房屋维修基金，同时也不存在支付占用资金利息的问题。电视初装费是根据当时的规定交纳的，我公司已经实际支付给大同数字电视有限公司，不存在退还的问题，当然也不存在支付占用资金利息的问题。面积差价多退少补是双方的明确约定，并未约定另行收取或者退还利息的问题，该项诉求违反合同约定，且超过诉讼时效。公司与原告签订的《大西街公园1号住宅认购书》合法有效，对双方均具有法律约束力，公司已经按照认购书的约定承担了延期交房的责任，并结合大同当地的逾期交房补偿惯例，确定了对2015年之前购房业主的补偿方案，即按照合同约定支付已付房款一年期的同期银行活期利息或免收2017年度物业管理费，同时赠送3000多元的大礼包。就本案而言，原告于2017年1月3日接收房屋，公司已经免收了原告2017年度物业管理费，同时赠送了3000多元的大礼包，公司已承担延期交房责任，原告无权再次主张延期交房违约金。公司与原告之间不存在物业服务合同关系。根据原告提供的证据显示，原告将2018年1月至2020年12月物业费付给了大同太平戴维斯物业服务有限公司，并非我公司，原告无权向我公司主张退还物业费。我公司与原告之间不存在供暖合同关系。根据原告提供的证据显示，原告将2017年至2020年度采暖费付给了大同市热力有限责任公司，并非支付给我公司，根据合同相对性原则原告无权向我公司主张退还采暖费。房屋不动产权证书需要原告自行办理，我公司可以配合，不存在拒不办理的问题，更不存在承担违约赔偿金的问题。综上，原告的诉求无合同依据、无法律依据，请求驳回原告诉求。经审理查明，2013年12月31日，原、被告签订《大西街·公园1号住宅认购书》，约定被告将位于大同市××路商品房出售于原告，房屋建筑面积153平方米，房屋总价670140元。原告分三笔缴纳全部房款，被告向原告出具收款收据。2016年12月16日，原、被告签订《大西街·公园1号住宅认购书》，约定被告将位于大同市××路商品房出售于原告，房屋建筑面积143.64平方米，房屋总价629143元，约定房屋交付时间为2016年12月31日。同日，被告向原告出具收款收据一份，确认房款629143元已收取。2017年1月3日，被告向原告交付房屋，并收取电视初装费500元，住房维修基金10773元。同日，原告在业主入伙手续书上签字。2019年12月25日，原、被告签订《面积误差补充协议》，确认大西街公园1号项目一期8号楼1单元1202号商品房实测面积为141.56平米，被告应向原告退面积差价款9110元。同日，被告出具收款收据确认实际收取原告房款金额为620033元。2020年12月30日，被告将9110元退付给原告。2020年4月1日，双方签订正式的《商品房买卖合同》，对房屋坐落、房屋面积、房屋价款、交付时间（2016年12月31日）等再次做出确认。《商品房买卖合同》同时约定出卖人逾期交付在180日之内，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金；逾期超过180日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。《商品房买卖合同》另约定，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；实测面积与预测面积发生误差，如因政府测绘部门预测和实测面积造成的面积差异，购房价款多退少补。合同第八章合同备案与房屋登记部分第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方另行协商办证期限。原告自2017年10月22日起连续向向大同市热力有限责任公司交纳采暖费至2020年。原告向大同太平戴维斯物业服务有限公司缴纳2018年至2020年物业费。2017年10月原告开始装修诉争房屋，2018年年初装修完毕，2021年3月15日被告为原告开具购房发票，2021年6月原告正式入住诉争房屋。原告就房屋维修基金及占用利息，电视初装费，多收房款的利息，延期交房违约金，物业费，采暖费等费用的合理性与被告各执一词发生争议，协商无果后，诉至本院。另查明，被告依据其与大同数字电视有限公司签订的《大同数字电视有限公司工程合同书》约定内容向大同数字电视有限公司缴纳数字电视建设及维修费用842500元，就费用部分，合同备注“开通时业主交纳”。2017年6月1日，山西省发展和改革委员会发布《关于取消有限电视初装费降低补卡工本费的通知》，确定自2017年7月1日起，取消我省有线电视初装费。大西街公园1号居住项目（一期）8号楼于2019年1月24日进行竣工验收备案。截至目前，被告未向大同市住宅专项维修资金服务中心缴纳大西街公园1号项目一期8号楼1单元1202号商品房住房维修基金。2019年3月22日，因被告与他方债务纠纷，大西街公园1号项目一期等国有土地使用权被暂时查封，被告就上述土地范围内已建成商品房未能进行初始登记，导致业主无法办理房屋产权登记手续。本案审理过程中，双方对原告各项诉讼请求的合理性争议较大，本院分析认定如下：1、关于房屋维修基金。根据相关规定，住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则，业主应按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。本案中，被告收取大西街公园1号项目一期8号楼1单元1202号商品房住房维修基金，但未及时向大同市住宅专项维修资金服务中心缴纳，其未提供相应证据证实其所收取的诉争房屋住宅专项维修基金已专户专储，亦未向原告出具住宅专项维修资金专用票据，长期占用该部分资金无法定依据，原告主张被告退还住房维修基金10773元及49个月利息2090元的诉讼请求并无不当，本院予以认定支持。2、关于有线电视初装费用。原告主张被告退还支付电视初装费及利息，被告认为该笔费用系合理收取，并提供山西省发展和改革委员会《关于取消有限电视初装费降低补卡工本费的通知》一份予以证实，根据该通知，本省有线电视初装费自2017年7月1日起取消，而被告已于该通知生效之前将该笔费用支付给大同数字电视有限公司，无证据显示被告收取该笔费用违反相关规定，原告此项诉讼请求本院不予认定支持。3、关于面积差价款的占用利息。原告主张被告返还因面积改变多收取房款的利息，但双方于2013年12月31日签订《大西街·公园1号住宅认购书》确定的合同标的系××楼房屋，并非诉争房屋，面积差价款的确定应以双方签订的××街商品房（诉争房屋）的合同及相关协议为准。根据双方就诉争房屋签订的第一份认购书记载内容，诉争房屋当时的销售面积是143.64平方米，在双方随后签订的《面积误差补充协议》中，确定诉争房屋实测面积为141.56平米，面积差2.08平方米，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内，而根据《面积误差补充协议》及双方于2020年4月1日签订的《房屋买卖合同》记载内容，原告同意据实结算，同意不再因约定面积与实测面积差异问题追究责任，同意套内建筑面积误差比绝对值在3%以内时据实结算，无证据显示该两份合同签订当时原告存在被欺诈或重大误解等情形，协议及合同约定内容对双方产生约束力，原告此项诉讼请求与双方约定相悖，本院不予认定支持。4、关于延期交房违约金。原告依据双方于2013年12月31日签订《大西街·公园1号住宅认购书》主张被告自2015年12月起支付迟延交付违约金，但该认购书确定的合同标的系××楼房屋，与原告实际接收的房屋及双方于2020年4月1日签订的《商品房买卖合同》所指向的房屋并不一致，故该认购书所确定的交付时间不适用于诉争房屋，原告主张的违约金起算日期证据不足，本院不予认定。根据查明事实，大西街公园1号居住项目（一期）8号楼于2019年1月24日方才进行竣工验收备案，可以确定被告在2017年1月3日向原告交付房屋时，诉争房屋尚不具备交付条件，不能认定被告在买卖合同约定的期间内履行了交付房屋的义务，被告构成迟延交付违约，双方约定的房屋交付时间为2016年12月31日，被告应按照合同约定向原告支付2017年1月1日至2019年1月23日（753天）期间的迟延交付违约金4669元。5、关于物业费和采暖费。首先，被告并非物业服务合同关系和供暖合同关系的合同当事人，原告向大同市热力有限责任公司交纳采暖费，向大同太平戴维斯物业服务有限公司缴纳物业费，本案被告并非该两项费用的收费主体，亦未实际占用该部分资金，如原告对物业服务及采暖服务提出质疑，应当根据合同相对性的原则向大同太平戴维斯物业服务有限公司和大同市热力有限责任公司分别提出；其次，被告虽向原告交付不符合交付条件的房屋，但原告占用并装修房屋期间实际享受了采暖服务和物业服务，其提出全额退还物业费和采暖费有失公允，因该两项费用不属于商品房买卖合同约定的内容，本院不做深入评判。综上，原告关于物业费用及采暖费用退还的诉讼请求，证据不足，本院不予认定支持。6、关于未办理房屋权属证书赔偿金。根据《商品房买卖合同》的约定，被告承诺在2018年12月21日前（合同约定的交房日2016年12页31日起720日内）诉争房屋具备办理房屋所有权证的条件，但截至原告起诉，诉争房屋因归结于被告的原因尚不具备办理房屋权属登记的条件，被告构成违约。虽然双方仅在合同中约定出现此类情况时，办证期限双方另行协商，但被告未提交相应证据证实其在构成违约的情况下主动与原告协商解决并就此取得原告同意，而至今诉争房屋仍不具备办理房屋权属登记的条件，导致原告物权迟迟不能取得公示登记，且违约情形持续两年有余，损害原告合法权益，原告主张被告自判决生效之日起按照购房款总额以同期贷款利息为标准支付赔偿金符合民法的公平原则，本院予以认定支持。本院认为，原、被告就诉争房屋签订的《大西街·公园1号住宅认购书》和《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行各自合同义务。原告按照约定的时间和方式缴纳房款，被告应当按照约定向原告交付符合交付条件的房屋。被告在诉争房屋取得竣工验收备案之前向原告交付房屋不符合相关法律规定，应当承担相应的法律责任向原告支付迟延履行的违约金。配合原告办理房屋权属不动产证书系属《商品房买卖合同》的附随义务，被告应当履行该项义务，迟延履行且未能主动与原告协商并达成谅解，原告主张被告支付赔偿金并无不当，鉴于被告处理其他债权纠纷并办理诉争房屋初始登记实际需要的合理期间，本院对其配合原告办理房屋权属登记的时限做出适当的宽延。依据《住宅专项维修基金管理办法》被告代收住房专项维修基金后应及时将该部分资金纳入维修基金专门账户，被告收取原告该部分资金多年未将资金存入专门账户，超过其持有该部分资金的合理期间，其在审理期间亦未能就占用资金做出合理说明，应当向原告支付资金占用期间的利息损失。因原告对被告代缴住房专项维修基金至专门账户已失去基本信赖，故原告主张被告返还并由其自行缴纳至专门账户并无不当。原告其他诉讼请求所依据的事实不清证据不足，本院不予认定支持。据此，依据最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《住宅专项维修基金管理办法》第四条、十四条、《商品房销售管理办法》第二条第一款、三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条之规定，判决如下：一、大同中建伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日后十日内支付龚某逾期交房违约金4669元；二、大同中建伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日后十日内向龚某返还住房专项维修基金并赔偿利息共计12863元；三、大同中建伟业房地产开发有限公司于本判决生效后三个月内配合龚某办理大西街公园1号项目一期8号楼1单元1202号商品房不动产权属登记手续；四、大同中建伟业房地产开发有限公司自本判决生效之日起，以大西街公园1号项目一期8号楼1单元1202号商品房总价款620033元为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的市场报价利率向龚某支付赔偿金至房屋权属登记办理完毕之日止；五、驳回原告龚某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1098元，由原告负担598元，由被告负担500元（于本判决生效之日后十日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判长 张文敬人民陪审员 郭美琴人民陪审员 靳 凯二〇二一年八月三日书记员 黄迪玲