江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏12民终1621号上诉人（原审被告、反诉原告）：谢进平，男，1982年6月6日生，汉族，户籍地江苏省海安县，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人（特别授权）：费采荣、张欣，江苏恒乐律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：泰州市海陵区老东河社区居民委员会，住所地泰州市海陵区老东河社区16号。法定代表人：邓宝贵，该居民委员会主任。委托诉讼代理人（特别授权）：刘小星、李冬梅，江苏运泰律师事务所律师。上诉人谢进平因与被上诉人泰州市海陵区老东河社区居民委员会（以下除判决主文外简称老东河社区）房屋租赁合同纠纷一案，不服泰州市海陵区人民法院(2020)苏1202民初2775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤本案当事人于2021年8月17日到庭公开进行调查、质证、辩论与调解。上诉人谢进平及其委托诉讼代理人费采荣，被上诉人老东河社区法定代表人邓宝贵及其委托诉讼代理人刘小星、李冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人谢进平上诉请求：撤销原审判决，依法改判，或裁定发回重审，被上诉人负担本案诉讼费用。事实和理由：一、2017年11月28日，上诉人与被上诉人签订房屋租赁协议，约定被上诉人将社区办公室底层七间房屋出租给上诉人使用。2018年3月7日，上诉人又与被上诉人签订房屋租赁协议，约定被上诉人将非住宅楼（老东河社区16号）二、三层房屋出租给上诉人使用。上诉人直至2020年9月7日第一次庭审时才知道被上诉人与案外人应某在2017年11月28日就案涉房屋的租赁签订了房屋租赁协议，应某在该房屋内从事餐饮经营并非依据上诉人与被上诉人签订的房屋租赁协议，被上诉人存在“一房二租”的严重违约行为。二、上诉人未实际控制和管理经营案涉房屋，案外人应某为实际履行房屋租赁协议的承租人，被上诉人要求上诉人缴纳租金没有依据。对上诉人反诉请求解除房屋租赁协议、赔偿损失应予支持。三、原审未追加应某为本案当事人违反法定程序。四、代理人在第一次庭审中陈述上诉人与应某是“夫妻关系”或“合伙关系”存在重大误解，且与事实不符。无论是婚姻关系还是合伙关系都不能自认，上诉人予以否认不违反民事诉讼“禁止反言”原则。被上诉人老东河社区答辩称：原审判决认定事实清楚事实，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。具体事实与理由如下：一、上诉人所谓的一房二租系捏造事实的虚假陈述。2017年11月28日，被上诉人是应上诉人的要求，为了协助应某办理工商登记而与应某签订了形式上的整栋楼租赁合同。租赁物是上诉人交由应某使用经营，如果是一房二租，上诉人交了房租却未能使用房屋，多年未主张过权利，显然不符合常理。二、上诉人在提交的反诉状中自认租赁协议签订后其投入大量资金进行装修，现又主张不能取得案涉租赁物，显然自相矛盾，与事实不符。三、被上诉人仅与上诉人就案涉房屋的租赁事宜有租赁合意，对上诉人与应某之间的关系并不清楚，只知道上诉人租赁案涉房屋后一直交给应某使用，且要求社区协助办理工商登记。被上诉人与上诉人之间的租赁关系合法有效，基于合同的相对性，上诉人应当按照租赁协议的约定向被上诉人交纳租金。四、关于上诉人与应某的关系，原审2020年9月7日庭审中，上诉人的代理律师先陈述为夫妻关系，后又更正为合伙关系。应某当时也在场旁听，并未对合伙关系进行反驳，据此也可认定上诉人与应某之间是熟悉的。老东河社区原审诉讼请求：判令1.谢进平立即给付租金155000元；2.谢进平承担违约金46500元；3.谢进平承担本案的诉讼费用。谢进平反诉请求：1.判决确认双方于2017年11月28日、2018年3月7日签订的《房屋租赁协议》无效；2.判令老东河社区赔偿装修损失费（包括但不限于不可拆除部分装修的造价损失、不可移动设备的损失）暂计1000000元，具体数额以评估鉴定结果为准；3.判令老东河社区承担本诉及反诉的诉讼费用。后谢进平变更反诉请求为：判令1.解除双方于2017年11月28日、2018年3月7日签订的《房屋租赁协议》；2.老东河社区返还已付房屋租金235000元，并支付违约金60000元；3.老东河社区赔偿装修损失费（包括但不限于不可拆除部分装修的造价损失、不可移动设备的损失），暂计800000元，具体数额以评估鉴定结果为准；4.老东河社区承担本诉及反诉的诉讼费用。原审经审理认定：1998年3月1日，原泰东乡老东河村村办厂曾向泰州市海陵区泰东乡人民政府递交泰州市单位建筑申请表，申请翻建位于泰州市东方数控机床厂内的3层建筑。1998年3月19日，原泰东乡老东河村村办厂领取了在东方数控机床厂内建筑3层房屋的（98）建字77号工程建设许可证。2020年9月2日，泰州市海陵区人民政府城东街道办事处出具情况说明，反映案涉租赁房屋系1998年3月1日，原泰东乡老东河村村办厂为建筑单位向泰州市海陵区泰东乡人民政府申请建设的，于1998年3月19日获批（98）建字77号工程建设许可证；当时建筑位置在泰州市办企业），该建筑为三层，第一层为东方数控机床厂的生产车间，第二层为东方数控机床厂的办公用房，第三层为老东河村居民委员会办公用房；东方数控机床厂于2004年搬迁后，该三层建筑收归老东河村集体所有。2020年9月7日，泰州市海陵区人民政府城东街道办事处再次出具情况说明，反映经与街道村镇建设部门核实，讼争的老东河社区16号的房屋为1998年3月1日泰州市单位建筑申请表及1998年3月19日工程建设许可证存根（98）建字77号这两份文件批准建设的合法建筑。2017年11月28日，老东河社区（甲方)与谢进平(乙方)签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方自愿将社区办公室底层七间房屋租赁给乙方使用，租赁时间自2018年2月1日起至2021年1月31日止，时间暂定叁年；房屋租赁费全年95000元整，先缴后用，在前一年12月15日前一次性缴清；乙方在租赁期间房屋修缮及改造，所产生的一切费用由乙方承担，本协议期满后如需继续续租租金及装潢费用另议；乙方必须服从国家征用，如在承包期间遇国家拆迁所有房屋面积补偿归甲方所有，装潢补偿甲方另得百分之二十，同时甲方退还未到期限的租金等事项。2018年3月7日，老东河社区（甲方)与谢进平(乙方)再次签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方自愿将非住宅楼（老东河社区16号）二、三层房屋租赁给乙方使用（2017年11月28日所订整幢楼协议自行作废），租赁时间自2018年5月1日起至2021年1月31日止，时间暂定贰年零玖个月；房屋租赁费先缴后用，在每年租期前个月一次性缴清当年租金，第一年9个月从2018年5月1日至2019年1月30日租金45000元整，第二年从2019年2月1日至2020年1月30日租金60000元整，第三年从2020年2月1日至2021年1月31日租金60000元整；乙方租赁期间内，无权转租他人使用；乙方租赁期间自主经营，守法经营，自行承担水、电费等各项费用；乙方在租赁期间房屋修缮费用及改造安全责任及质量由乙方承担，自建房屋归甲方所有，甲方不给予任何补偿；协议期满后如需继续租赁租金及装潢费用另议；乙方必须服从国家征用，如在承包期间遇国家拆迁所有房屋面积补偿及楼下自建房屋补偿归甲方所有，装潢补偿甲方另得百分之二十，同时甲方退还未到期限的租金等事项。2017年12月13日，海陵区阿妹茅草屋（系个体工商户）以案涉老东河社区16号的租赁房屋为经营场所进行了开业核准登记，经营者为应某，2019年2月22日企业名称变更为海陵区赣味人家餐饮店。2017年11月27日、2018年12月29日，谢进平向老东河社区缴纳了社区办公室底层七间房屋的租金各95000元，2018年3月12日谢进平向老东河社区缴纳了二、三层房屋租金45000元。2019年4月12日，应某缴纳了二、三层房屋租金45000元。对于应某缴纳租金的情况，老东河社区陈述谢进平逾期未付租金后，其单位工作人员向谢进平电话催要，谢进平安排应某前来缴纳，开具的租金结算凭证缴款人仍为谢进平，而非应某。谢进平在其递交的民事答辩状及第一次庭审时认可上述租金均为其缴纳，第二次庭审时否认存在委托或指示应某缴纳二、三层房屋第二年租金45000元的行为。2020年3月12日，老东河社区在租赁场所张贴房租催缴通知单，要求谢进平于2020年3月20日前缴纳2020年2月1日至2021年1月31日的房屋租金155000元。后因谢进平未能缴纳，老东河社区提起诉讼。审理中，老东河社区提供调取自泰州市海陵区市场监督管理局的老东河社区（甲方）与案外人应某（乙方）签订的《房屋租赁协议》一份，该协议约定：甲方自愿将非住宅楼（老东河社区16号）租赁给乙方使用，租赁时间自2017年12月1日起至2021年1月31日止，时间暂定叁年；房屋租赁费全年95000元整，先缴后用，在前一年12月15日前一次性缴清，另乙方按照甲方要求装修甲方楼下办公室及卫生间、车棚、公开栏，费用乙方自付；乙方租赁期间自主经营，守法经营；乙方在租赁期间房屋修缮及改造，所产生的一切费用由乙方承担，本协议期满后如需继续续租租金及装潢费用另议；乙方必须服从国家征用，如在承包期间遇国家拆迁所有房屋面积补偿归甲方所有，装潢补偿甲方另得百分之二十，同时甲方退还未到期限的租金等事项。老东河社区反映该租赁协议是应谢进平的请求，为协助办理餐饮店营业执照与应某签订，并没有实际履行。2018年3月7日签订的《房屋租赁协议》中约定作废的“2017年11月28日所订整幢楼协议”即为该份《房屋租赁协议》。谢进平在2020年9月7日的第一次庭审中亦认可老东河社区与应某签订《房屋租赁协议》仅仅是为了办理营业执照而签订的形式上的协议，该协议并非双方真实意思表示，应某也未按照该协议的约定支付租金。另在第一次庭审时，谢进平先陈述其与应某为夫妻关系，后更正为合伙关系，认可自己为租赁房屋的实际使用人，租赁房屋用于餐饮，以应某的名义领取了营业执照。在第二次庭审时，谢进平陈述租赁房屋底层是其装修的，装修房屋的目的是为了拆迁；租赁房屋其没有使用过一天；自己与应某之间没有关系，是经老东河社区协调自己才把房屋交由应某使用，因为租赁房屋双方才成为朋友关系，不存在要求老东河社区配合应某领取营业执照的情况，与第一次庭审陈述矛盾是因为代理律师不清楚情况。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案老东河社区与谢进平签订的两份《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效。谢进平仅依据其于2018年12月29日、2019年4月12日缴纳底层及二、三两层租赁房屋第二年租金时均存在逾期情形、老东河社区未作出催缴行为或未提出异议，即主张双方已在合同履行过程中形成了支付租金的交易习惯，变更了合同约定的支付租金期限的抗辩意见没有事实和法律依据，不予采纳。关于谢进平所称老东河社区在租赁房屋门前建造一堵高约2米围墙，强行改变阿妹茅草屋的进出口，影响其餐饮店经营的抗辩意见，因租赁房屋前原有的空地并不在双方协议约定的租赁范围内，谢进平提供的照片及视频亦不能反映围墙系老东河社区施工建筑，故亦不予采纳。考虑到2020年新冠××疫情的影响，对谢进平关于疫情期间适当减免租金的抗辩予以采纳，酌定2020年2月的租金予以免收，3月及4月的租金减半收取。谢进平应支付老东河社区主张的2020年2月1日至2021年1月31日期间的租金129167元。因两份《房屋租赁协议》中均未约定违约金条款，对老东河社区要求谢进平承担违约金46500元的诉讼请求不予支持。关于谢进平的反诉请求，首先，谢进平前后递交的两份民事反诉状以及两次庭审陈述均反映租赁协议签订后，其投入大量资金进行装修，并反诉要求老东河社区赔偿装修损失，若其未能取得租赁房屋，如何进行装修，存在自相矛盾之处。其次，从谢进平租金的缴纳情况来看，若其未能使用租赁房屋，仍继续缴纳第二年的租金，且在2020年11月6日变更反诉请求前，其从未要求老东河社区返还已缴纳的租金，明显与常理不符。第三，谢进平在第一次庭审中，已经明确认可自己为租赁房屋的实际使用人，与应某为合伙关系，租赁房屋后以应某的名义领取一楼的营业执照经营餐饮。其虽在第二次庭审时予以否认，但并未能提供证据推翻此前的陈述，否认行为亦违反了民事诉讼“禁止反言”原则，故对于谢进平反诉请求所依据的事实和理由不予采信，对于其反诉请求依法不予支持。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条之规定，作出判决如下：一、被告谢进平于本判决生效之日起十日内支付原告泰州市海陵区老东河社区居民委员会房屋租金129167元；二、驳回原告泰州市海陵区老东河社区居民委员会的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告谢进平的反诉请求。如被告谢进平未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4323元，反诉受理费7327.5元，合计人民币11650.5元，由本诉原告泰州市海陵区老东河社区居民委员会负担1440元、反诉原告谢进平负担10210.5元（此款本诉原告泰州市海陵区老东河社区居民委员会已预交4323元，反诉原告谢进平已预交7327.5元，反诉原告谢进平还应负担的2883元于本判决生效之日起十日内迳交本诉原告泰州市海陵区老东河社区居民委员会）。本案当事人在本院审理期间均未有新的证据提交。经审查，原审认定2019年4月12日应某缴纳了二、三层房屋租金45000元有误，缴纳的数额应认定为60000元。原审判决认定的其他事实有当事人陈述、工程建设许可证、情况说明、房屋租赁协议、农村合作组织结算凭证、房租催缴通知单等证据证明，本院予以确认。经本庭归纳，当事人确认，本案当事人二审中的争议焦点为：被上诉人就老东河社区16号房屋是否存在“一房二租”的行为，对被上诉人要求上诉人支付租金的诉讼请求以及上诉人要求解除合同、赔偿损失的反诉请求应否支持；本案应否追加案外人应某作为必要共同诉讼当事人参加诉讼；上诉人特别授权代理律师在原审庭审中陈述的事实是否构成法律意义上的自认。本院认为：被上诉人虽与案外人应某签订了落款日期为2017年11月28日的《房屋租赁协议》，然该租赁协议载明的租金明显低于市场价，被上诉人也未按协议约定将老东河社区16号所有房屋交付给应某使用，应某也未按协议约定向被上诉人支付租金（注：2019年4月12日是以上诉人名义支付二、三两层租赁房屋第二年租金60000元）。结合上诉人与被上诉人于2018年3月7日签订的《房屋租赁协议》中载有“2017年11月28日所订整幢楼协议自行作废”、上诉人按两份《房屋租赁协议》约定向被上诉人分别支付第一、二年租金、其特别授权委托代理律师在原审庭审中陈述“实际上案外人应某与原告所订协议是为了办理营业执照所需，应某的协议不是双方的真实意思表示，应某也没有按照该协议的约定支付租金”等事实，可以认定被上诉人与应某签订《房屋租赁协议》是为了协助应某办理工商登记，非双方租赁房屋的真实意思表示，也未实际履行，上诉人上诉主张被上诉人存在“一房二租”的行为不能成立。上诉人与被上诉人就老东河社区16号房屋底层七间房屋及上面二、三两层房屋的租赁先后签订的两份《房屋租赁协议》合法有效，上诉人将租赁房屋交付给被上诉人使用，被上诉人应当按照协议约定支付租金。上诉人未按协议约定支付第三年租金显属违约行为，依法应当承担继续履行的民事责任。上诉人在原审答辩中称投入大量资金对租赁房屋进行装修后经营，现又称未实际取得租赁房屋，两者相互矛盾，其以合同目的无法实现为由，反诉请求判令解除合同、被上诉人赔偿损失与情与法不符，不应支持。应某是基于与上诉人的关系，将老东河社区16号房屋登记为海陵区阿妹茅草屋餐饮店的经营场所，对被上诉人不负有支付租金的义务，与本案的处理结果没有利害关系。上诉人上诉认为应某应为本案必要共同诉讼当事人不能成立。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，当事人委托代理人参加诉讼的，除授权委托书明确排除的事项外，诉讼代理人的自认应视为当事人的自认。对于当事人自认，除涉及到国家利益、公共利益和身份关系的事实，或在受胁迫、重大误解情况下作出的外，对当事人产生拘束力。本案上诉人的委托代理律师代理权限为特别授权，授权委托书中并未排除代理律师对相关事实陈述的授权，故其代理律师在原审庭审中就合伙、租赁等事实的陈述应视为上诉人的自认，被上诉人无需再举证证明。上诉人否认之前自认的事实，有悖诚信原则。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人上诉所称事实和理由不能成立，其上诉请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7327.5元，由上诉人谢进平负担。本判决为终审判决。审判长  周卫平审判员  缪翠玲审判员  顾春旺二〇二一年八月二十三日书记员  王 霞