重庆市巫溪县人民法院民事判决书 （2021）渝0238民初2650号 原告：秦昆，男，1998年7月16日出生，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：尹通民（系原告叔叔），男，1973年5月20日出生，住重庆市巫溪县。被告：重庆市昌宝建设有限公司，住所地重庆市巫山县高塘街道平湖西路159号3楼，统一社会信用代码91500237663592836A。法定代表人：毛昌宝，系该公司董事长。原告秦昆与被告重庆市昌宝建设有限公司（以下简称重庆昌宝公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年6月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告秦昆的委托诉讼代理人尹通民到庭参加诉讼，被告重庆昌宝公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告秦昆向本院提出诉讼请求：1.请求判定被告向原告支付逾期办理《房屋产权证》违约金39,055.94元（计算方式：购房总款507,220.00元×0.0001×770天，暂计时间算至2021年6月8日，逾期将另外追加）；2.请求判定被告向原告支付违约交房违约金18,412.09元（计算方式：购房总款507,220.00元×0.0001×363天）；3.本案案件受理费由被告负担。诉讼过程中，原告的委托诉讼代理人确认主张逾期办理《房屋产权证》违约时间算至起诉之日，违约交房计算违约金起止时间为2018年4月30日至2019年4月28日。事实及理由：2017年2月4日，原告向被告购买位于重庆市巫溪县宁河街道滨河北路×号×单元×号的商品房，并签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定购房款为507,220.00元。合同第七条约定被告于2018年4月30日将取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付给原告。原告2018年8月接房，将该商品房装修后居住至今。但被告一直没有交付《竣工验收备案登记证》给原告，被告一直到2019年4月28日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，构成了违约交房。购房合同第九条载明：逾期超过90日的，原告要求继续履行合同，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。购房合同上第十三条载明，预售商品房在交付使用之日起60日内，由被告向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房的《房屋产权证》的申请。但被告一直没有交付房产证给原告。原告多次催促被告履行办理房屋产权证的义务，但被告不予理睬。购房合同第十三条载明，逾期超过180日的，原告要求继续履行合同，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。为维护自己的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告重庆昌宝公司提交书面答辩状辩称，一、被告重庆昌宝公司已按照《商品房买卖合同》的约定于2018年4月30日将商品房实际交付给原告居住使用，被告的交房义务已经完成，双方的交易目的已经实现。原、被告签订的《商品房买卖合同》第七条约定的交房时间为2018年4月30日。本案中，被告重庆昌宝公司于2018年4月30日前电话通知原告接房，原告已接房并装修入住。依据《商品房买卖合同》第八条的约定，应当视为所购房屋已于2018年4月30日交付。被告重庆昌宝公司已在合同约定的期限内，将验收合格的商品房交付给原告居住使用，原告在接房时，明知所接房屋尚未取得竣工备案登记证，其并未提出任何异议，自愿接受所购房屋，且接房后正常装修入住，没有受到任何影响，没有因为尚未取得备案登记证而造成任何经济损失，原告的行为属于事实上接受了被告重庆昌宝公司的交房行为，被告重庆昌宝公司的交房义务已经完成，双方的合同目的已经实现，本案并不存在事实上的迟延交房。虽然本案存在迟延取得《竣工验收备案登记证》的情形，而竣工验收备案登记是一种程序性的备案行为，不应理解为未取得《竣工验收备案登记证》即为不符合交房条件。请求驳回原告提出的关于支付逾期交房违约金的诉讼请求。二、本案系因第三方原因导致的产权办理未达到合同约定时间，依据合同约定，被告重庆昌宝公司不承担违约责任。被告重庆昌宝公司因与巫溪县规资局就涉案项目土地交付、土地出让金的支付等事宜产生纠纷，经过了长达几年的诉讼，后又因违约金双方进行了较长时间的协调，导致被告重庆昌宝公司为原告申办产权证没有达到合同约定的时间。被告重庆昌宝公司至今未能为原告办理不动产权证，系由于第三方原因所造成。依据合同约定，因第三方原因导致的产权办理未达到合同约定时间，被告重庆昌宝公司不承担违约责任。三、原告的部分诉求已超过诉讼时效，被告重庆昌宝公司不予认可，请求依法驳回。本案原告主张违约交房、违约办证之违约责任的诉讼时效为三年。被告重庆昌宝公司于2018年4月30日向原告交付其购买房屋，被告重庆昌宝公司向原告交房时未出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，即从实际交房之日起原告就知道其权利受到了侵害，应从实际交房之日起开始计算延期交房诉讼时效。但原告并没有即时主张权利，原告于2021年6月才提起诉讼向被告主张权利，已超过三年诉讼时效，应不予保护。原告诉求中距其起诉之日超过三年的部分，已经超过诉讼时效，被告不予认可，请求依法予以驳回。四、合同约定的违约金标准明显过高，请求法院依法予以调整。被告重庆昌宝公司至今未能为业主办理不动产权证，主要系由于第三方的原因造成，逾期办证的主要过错不在被告重庆昌宝公司。即便认定被告重庆昌宝公司承担一定违约责任，被告重庆昌宝公司所应承担的违约责任标准也应当低于没有免责约定的同类型案件。原告未举证证明因迟延取得《竣工验收备案登记证》或《房屋产权证》而遭受实际损失。即便认定被告重庆昌宝公司存在迟延申办《房屋产权证》的行为，但原告早已实际接收房屋并正常装修入住，没有取得《房屋产权证》对房屋的居住使用功能本身并无实质性影响，原告并没有因此遭受任何实际损失。本辖区范围此前已有同类型案件的生效判决，生效判决认定开发商承担违约责任的标准为日万分之零点三，请求综合考虑本案合同约定、被告重庆昌宝公司过程程度、原告遭受的实际损失等具体情况。本案经审理认定事实如下：2017年2月4日，原告秦昆（乙方）与被告重庆昌宝公司（甲方）就预售的重庆市巫溪县滨河北路×号×单元×号的商品房签订《重庆市商品房买卖合同》，项目名称：双子天街，该商品房建筑面积为108.75平方米，建筑面积单价为4664.09元/平方米，购房价款总成交金额为507,220.00元，付款方式为按揭付款，定于2017年2月4日支付首付款157,220.00元，剩余房款350,000.00元按揭贷款支付。该合同第七条第（一）款第2项约定，属预售商品房的，甲方应当在2018 年4月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第九条甲方逾期交房的违约责任约定，“……逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，……，乙方要求继承履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。合同第十三条关于办理产权登记约定内容为：“1、现售商品房的，……；2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同5日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。5.如因乙方的责任，……”。同日，双方还签订了《附件四：合同补充协议》，第五条备案登记及产权办理约定“……2、非因甲方原因或属第三方因工作程序、工作时间等原因导致的备案登记和产权办理未达到合同约定条件的，甲方不承担违约责任”。合同签订后，原告秦昆因不符合按揭条件，付款方式变更为分期付款并分别于2017年2月4日交纳首付款157,220.00元、于2018年3月5日交纳购房款150,000.00元、于2018年7月20日交纳购房款200,000.00元，且缴纳了契税、印花税。2018年8月原告秦昆在被告重庆昌宝公司处接房后装修入住使用至今。另查明，案涉房屋于2019年4月28日取得竣工验收备案登记证。房屋产权系原告秦昆委托被告重庆昌宝公司办理。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且有效。双方在合同第七条中约定，交付的房屋应取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，被告重庆昌宝公司于2019年4月28日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，故被告重庆昌宝公司向原告秦昆交付的房屋不符合合同约定的条件，应当承担逾期交房违约责任。双方虽合同约定逾期交房的违约责任按日万分之一计算违约金，但被告重庆昌宝公司已将房屋交付给原告秦昆占有使用，这与未实际交付房屋的情形有所区别，结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，本着公平、合理的原则，本院酌情将逾期交付房屋违约金调整为按已付房款每日万分之零点七的标准计算。双方合同约定于2018年4月30日前交付房屋，即应自2018年4月30日起算违约交付房屋的责任，因被告重庆昌宝公司已于2019年4月28日取得建设工程竣工验收备案登记证，此时房屋处于符合合同约定的交房条件，因此，被告重庆昌宝公司承担违约交房责任的截止日期为2019年4月28日。被告重庆昌宝公司辩称原告秦昆诉求中部分违约期间已过诉讼时效，本案于2021年6月9日立案，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院提起诉讼的诉讼时效期间为三年。因此，原告秦昆的诉求中确有部分已超出诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条规定，被告重庆昌宝公司该辩称理由成立，本院予以采纳，对原告秦昆主张的违约期间，本院依法调整为被告重庆昌宝公司承担逾期交房违约责任的期间为2018年6月9日起至2019年4月28日，根据双方合同的约定，按已付房款支付违约金，结合原告秦昆分期支付房款的时间，对原告秦昆要求被告重庆昌宝公司支付逾期交付房屋的违约金应分段计算即：2018年6月9日至2018年7月19日，共计41天的违约金为：（157,220.00元+150,000.00元）×0.00007×41天=881.72元；从2018年7月20日至2019年4月28日的违约金为：507,220.00元×0.00007×283天=10,048.03元，共计10,929.75元。依照合同第七条第（一）款第2项约定，被告重庆昌宝公司的交房行为在2019年4月28日才达到合同约定的条件，《不动产登记受理通知单》的取得亦需以房屋取得竣工验收备案登记证为前提，故被告重庆昌宝公司办理案涉房屋不动产登记的起算日期为2019年4月28日，被告重庆昌宝公司应在2019年4月28日后的60日内向巫溪县土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的不动产登记受理单，被告重庆昌宝公司应在取得本商品房《房地产权证》后立即交付给原告秦昆。现被告重庆昌宝公司至今未取得涉案房屋的不动产登记受理单，已然构成违约，应承担相应的违约责任。庭审中，原告方明确该项主张计算至立案受理时间，即被告重庆昌宝公司应承担自2019年6月28日起至2021年6月9日止，共计713天的逾期办证违约金。原、被告均未举示出因被告重庆昌宝公司逾期办证给原告造成了实际损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，并作出裁决”。本院结合本地经济社会发展水平，根据公平以及诚实信用原则，酌情对违约金调减为以已付房款为基数，按日万分之零点六的标准计算，即507,220.00元×0.00006元／天×713天=21,698.87元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆市昌宝建设有限公司于本判决生效后十日内向原告秦昆给付逾期交付重庆市巫溪县宁河街道滨河北路×号×单元×号房屋的违约金10,929.75元及逾期办理重庆市巫溪县宁河街道滨河北路×号×单元×号房屋不动产权证书的违约金21,698.87元（已算至2021年6月9日），共计32,628.62元；二、驳回原告秦昆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费612.50元，由原告秦昆负担264.72元，被告重庆市昌宝建设有限公司负担347.78元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。                               审  判  员  屈超福   二〇二一年八月二十五日                              法 官助 理  何虹君                             书  记  员  杜秋蒙 - 1 -