广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终17329号上诉人（原审被告、反诉原告）：詹春水，男，1976年8月7日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：谭士博，广东天穗律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈翠娟，女，1978年8月5日出生，汉族，住广东省大埔县。委托诉讼代理人：谢洁敏，系陈翠娟单位推荐的员工。上诉人詹春水因与被上诉人陈翠娟房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初39886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。詹春水上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回陈翠娟要求退还合同押金9214.01元的诉讼请求；3.陈翠娟向詹春水支付租金5866.67元（8000/30×22）；4.陈翠娟向詹春水支付滞纳金，以5866.67元为本金，每日按1%，自2019年11月5日计至付清之日；5.陈翠娟向詹春水支付电费919.32元；6.诉讼费由陈翠娟承担。詹春水当庭变更其上诉请求第三项、第四项为：陈翠娟向詹春水支付租金13866.67元；陈翠娟向詹春水支付滞纳金，以13866.67元为本金，每日按1%，自2019年11月5日计至付清之日。事实和理由：（一）法院应驳回陈翠娟要求退还合同押金9214.01元的诉讼请求。2013年4月11日，双方签订《商铺转租合同》，詹春水将承租的广州市天河区xx街xx号首层转租给陈翠娟，合同期限为2013年4月10日至2017年3月9日。合同签订之后，陈翠娟并未支付按金。2017年5月17日双方签订《商铺转租补充协议》，续租至2019年12月31日。关于陈翠娟起诉要求退还押金9214.01元的问题，陈翠娟没有证据证明詹春水收取了押金，且陈翠娟自2019年12月9日停止支付租金，违反合同约定，即便其交付了押金，其作为违约方也无权主张退还。退一步讲，陈翠娟从2015年5月9日至2017年5月9日，其总共欠付租金18000元，即便其支付了押金，也早已用于抵扣租金。（二）陈翠娟应向詹春水支付租金13866.67元及滞纳金、电费。陈翠娟确认交付租金至2019年12月9日，距离2019年12月31日合同期限届满之日，詹春水共欠付22天租金，且合同约定，租金每逾期一天，按欠款金额的百分之一支付滞纳金，即陈翠娟应自2019年12月9日起按照每日1%支付滞纳金。综上，恳请二审法院判如所请。陈翠娟二审答辩称，不同意詹春水的上诉请求，我方同意一审判决。我方已经退租且撤场，且要求对方退还押金，鉴于詹春水没有退还押金故我方没有支付最后一个月的租金，双方协商可用押金抵扣租金及电费。至于滞纳金，双方并无约定。陈翠娟于2020年12月25日向一审法院起诉请求：詹春水退还商铺转租合同押金9214.01元及违约金（当庭撤回违约金诉请）。詹春水向一审法院反诉请求：1.支付租金13866.67元；2.支付滞纳金13866.67元为本金，每日按1%，自2019年11月5日计至付清之日；3.支付电费919.32元；4.当庭撤回要求迁离工商注册请求；5.诉讼费由陈翠娟负担。一审法院认定事实：詹春水作为转租人（甲方）与陈翠娟作为承租人（乙方）于2013年4月11日签订《商铺转租合同》，约定：第一条经业主兰东平同意，詹春水将装修好的门面转租给陈翠娟经营茶叶生意，门面（以下称“该门面”）地址为广州市天河区xx街xx号首层，建筑面积43.23平方米（以商品买卖合同）为准，甲方保证上述门面拥有合法商业出租的权利及条件；第二条甲方同意将门面转租给乙方作（商业）办公用途，租期为4年，从2013年4月10日至2017年3月9日止，双方同意按照两个月按金加壹月预付租金的形式租赁，现金支付；第三条2013年4月10日至2013年5月9日止，该门面租金为人民币0元/月，甲方给予乙方一个月的免租装修期，2013年5月10日至2015年5月9日止，该门面月租金为实收人民币8000元/月，2015年5月10日以后，该门面租金为：2015年5月10日至2016年5月9日为人民币8500元/月，2016年5月10日至2017年5月9日为人民币9000元/月。第四条乙方在每月的5日前一次性交付来月的租金，乙方必须按期缴纳租金，否则除继续交纳租金外，每逾期一天，应按欠款金额的百分之一另外支付滞纳金；…第六条乙方有下列情况行为的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收租金，因而造成损失的，由乙方赔偿经济损失：…2、拖欠租金或相关费用超过三十天，…。第九条租赁期满，乙方必须迁出，…并结清完所欠的相关费用，把门面交给甲方，乙方自行办理好工商注册迁址，甲方无息退回按金给乙方；…。詹春水作为转租人（甲方）与陈翠娟作为承租人（乙方）于2017年5月17日签订了《商铺转租补充协议》，约定就上述《商铺转租合同》达成补充协议：第一条甲方同意继续将上述商铺续租给乙方作商业用途，乙方必须合法经营，…。第二条租赁期限为2年半，即从2017年5月10日至2019年12月31日止。第三条上述商铺续租期间月租金为人民币8000元整。第四条甲、乙双方的其他权利和义务约定，按原合同执行。陈翠娟于2019年12月22日撤场，以实际行为终止双方的租约。陈翠娟与詹春水对2019年12月1日至12月22日共22天产生的水电费919.32元及对应的租金5866.67元无异议。双方对于陈翠娟从2013年6月份起每月支付租金8000元至2019年11月份无异议。双方对于詹春水是否依据《商铺转租合同》第二条的约定“双方同意按照两个月按金加壹月预付租金的形式租赁，现金支付”产生争议。陈翠娟主张其以现金的形式已缴纳了两个月的租金作为按金16000元以及首月租金8000元。詹春水对此提交了金额为16000元的手写收据原件以及金额为8000元的收据照片。经查阅，上述金额为16000元的手写收据无任何盖章，字迹均已经淡化，能辨认收据的日期为2013年4月11日，以及“按金”、“16000”等字样，经手人处一栏字迹模糊，陈翠娟主张为“邹”；8000元金额照片内容清晰，能辨识记载收款用途系用于缴纳2013年5月份租金8000元。陈翠娟一方主张其不清楚“邹”为何人，其将现金交付詹春水后，詹春水向其出示两份《收据》。詹春水对上述主张其没有收到2013年4月11日的16000元及8000元。经当庭询问詹春水，为何从未向陈翠娟追讨过押金16000元和首月租金8000元？詹春水代理人称“一开始，陈翠娟一直拖欠不支付，陈翠娟当时在装修，后来因长期双方的合同还不错，双方的关系很好，所以押金就一直没有收取，但我方没有想到陈翠娟到合同履行完毕向我方要该笔钱。”又询问詹春水为何在陈翠娟欠付首月租金和2个月押金情况下继续续签租赁合同？詹春水代理人称“因为原来合同约定的租金有一个调整，在8000元的基础上有一个递增，根据合同第3条约定，2013年-2015年的租金是8000元，2015年-2016年的租金8500元，2016-2017年租金的是9000元。因为双方合作关系不错，我方没有给陈翠娟涨价租金，一直是按8000元的基础收取租金，双方的合同于2017年合同到期后就续签一个新的租赁合同，新的合同从2017年5月10日-2019年12月31日租金，我方还是按照8000元收取。在整个租赁期，詹春水都是给了陈翠娟很大幅度的优惠，一直维持租金8000元没有变化。”再询问詹春水为何在陈翠娟欠付首月租金和2个月押金情况下仍将商铺交付陈翠娟装修并免租一个月？詹春水代理人称“我方也是基于对陈翠娟的信任。”一审法院认为，陈翠娟与詹春水签订《商铺转租合同》及《商铺转租补充协议》，上述合同是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，对双方具有约束力。双方成立房屋租赁合同关系。本案争议的焦点为，陈翠娟是否依据《商铺转租合同》第二条的约定现金支付了两个月按金加壹月预付租金。本案陈翠娟提交了日期为2013年4月11日，金额分别为16000元的收据原件和金额为8000元的收据照片。上述收据字迹模糊，无任何印章，经办人“邹”也不知为何人，证明力较为薄弱。然而，上述金额的应付日期发生于2013年4月11日，至詹春水代理人于2021年1月14日首次到庭提出反诉并抗辩陈翠娟未交首月租金和两个月租金按金距今已6年有余。陈翠娟提交两份《收据》，已在其举证能力范围内尽了举证责任，是否予以采纳，应结合当事人双方陈述予以认定。庭审期间询问詹春水代理人为何在陈翠娟未交纳首月租金和两个月租金按金的情况下仍交付租赁物、予以免租一个月、签订合同续租以及从未追索。詹春水代理人回复称为“基于信任”、“双方合作关系不错”。一审法院认为詹春水该主张与常理不符，理由如下：1.詹春水在陈翠娟未交纳依约交纳首月租金及两个月租金按金，也未承诺于何时缴清的情况下，就“基于信任”交付租赁物给陈翠娟进行装修并免租一个月。詹春水对首次承租商铺就未依约支付首月租金及按金的陈翠娟产生信任感，与常理不符。2.詹春水在陈翠娟未依约交纳首月租金及两个月租金按金的情况下，仍然认为双方“合作关系不错”并愿意与陈翠娟续签租赁合同。詹春水作为转租人，在承租人欠付租金及违约的情况下产生双方合作关系不错的认识，与常理不符。综上，陈翠娟提交《收据》两份拟证明其2013年4月11日已缴纳首月租金8000元及两个月租金16000元作为按金，已在其举证能力之内尽举证责任。陈翠娟后续租金缴纳均按月足额支付，无未及时足额缴纳租金记录，从未被詹春水追讨，并得到詹春水认可双方“合作关系不错”并续签了租约。詹春水主张陈翠娟未缴纳首月租金及按金，但后续均积极履行合同甚至主动减租，至其到庭应诉前从未要求陈翠娟补足首月租金及按金行使先履行抗辩权或行使合同解除权，与常理不符。一审法院采信陈翠娟主张，认定陈翠娟已实际交纳了首月租金8000元及两个月租金16000元作为按金。陈翠娟交纳的按金16000元，詹春水应依约于双方租约解除后结清费用后无息予以退还。关于詹春水的反诉请求。双方确认2019年12月1日至2019年12月22日，共22天产生的水电费919.32元及对应的租金5866.67元，一审法院予以支持。对于詹春水主张陈翠娟尚欠首月租金8000元未支付，理由已于上文充分阐述，不再赘述，一审法院不予支持。陈翠娟与詹春水均负有向对方支付款项的义务，陈翠娟本案中主张詹春水在结清费用后退剩余按金，一审法院予以支持。经计算为16000元-5866.67元-919.32元=9214.01元。关于詹春水主张滞纳金，詹春水依合同约定可在结清费用后无息退还剩余按金，陈翠娟所需结清的费用未超过按金总额，詹春水主张滞纳金一审法院不予支持。詹春水在租金的收取上未按照《商铺转租合同》第三条的约定按涨租的金额，比按照《商铺转租合同》原约定预期收益少收18000元。詹春水的让利金额的确高于本案认定的詹春水应返还陈翠娟结算后的按金金额。法庭理解并同情詹春水认为其让利的行为没有得到陈翠娟对等回报的心情，但陈翠娟依约依法主张其权益亦无可厚非。在双方未约定及法律未明确规定的情况下，法院不能干预和强制陈翠娟对詹春水的让利给予对等回报。本案虽调解不成，但法庭仍希望双方能念在双方曾经有过友好的合作关系，在判决后继续友好协商解决争端。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2021年3月16日判决如下：一、自判决生效之日起7日内，詹春水返还陈翠娟按金9214.01元；二、驳回詹春水的反诉请求。一审案件本诉受理费50元，由詹春水负担（自本判决生效之日起7日内迳付陈翠娟）；反诉受理费85元，由詹春水负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，陈翠娟向本院提交登记户名为邹丽华的《广州供电局有限公司电费通知单》及发票，拟证实其一审提交收据经手人“邹”是该商铺户主邹丽华开具。詹春水质证表示不确认该证据的关联性，该证据并不能证明收据是邹丽华开出的，且根据双方签订的《商铺转租合同》约定，涉案商铺户主是兰东平也非邹丽华，另无论是兰东平还是邹丽华开收据，都不能认定为詹春水收取了押金。二审期间，双方确认除讼争首月租金及按金外，合同履行期内的租金均是通过转账支付。陈翠娟认为按金16000元是现金支付给詹春水，詹春水当面开收据。另查明，根据案涉房屋《广州市不动产登记查册表》显示，该房屋现权利人为李玉兰，登记时间为2017年5月3日。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，陈翠娟与詹春水因案涉合同所引发的纠纷均发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定进行审理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.詹春水是否已收取陈翠娟支付的按金16000元及首月租金8000元；2.詹春水主张陈翠娟支付租金13866.67元、电费919.32元及租金滞纳金是否成立。现评析如下：关于詹春水是否收取陈翠娟支付的按金16000元及首月租金8000元。本案中，陈翠娟主张其已支付该部分讼争款项，于一审提供经办人署名为“邹”的收据，但并无任何证据证实该签名人身份及其与詹春水之间的关系。本案根据詹春水与陈翠娟2013年4月11日签订的《商铺转租合同》，其中明确载明业主为“兰东平”，而根据案涉房屋的《广州市不动产登记查册表》显示，该房屋现权利人为李玉兰，均与陈翠娟提交的收据签署人员身份无任何关联。而陈翠娟二审提供登记户名为邹丽华的《广州供电局有限公司电费通知单》，也不能据此认定该收据是邹丽华出具，更缺乏证据证实邹丽华与詹春水之间存在何种关系。因此，仅根据陈翠娟所提交收据并不足以证实其已实际向詹春水支付相关按金16000元。至于詹春水未在合同履行期间向陈翠娟追索该款项的问题，一方面詹春水已对此解释认为是因双方关系良好而未追索，其该项解释也与合同期内詹春水并未按照租金递增约定计收租金行为相吻合。另一方面，仅以詹春水未催缴按金的事实也并不足以推断陈翠娟已支付该笔款项。且陈翠娟确认合同期内租金均以转账形式支付，而该笔款项其以现金支付亦不符合双方交易习惯。因此，在陈翠娟举证不足的情况下，本院对其主张已支付按金16000元的事实不予确认。关于詹春水主张陈翠娟支付租金13866.67元、电费919.32元及租金滞纳金是否成立的问题。诉讼中，双方已确认2019年12月1日至2019年12月22日期间的租金5866.67元及水电费919.32元，詹春水要求陈翠娟支付该部分款项，合理合法，本院予以支持，但关于2013年合同约定的首月租金8000元，因其在合同履行期间从未向陈翠娟追索该笔租金，应视为双方已对合同作出变更，故其该项租金主张，本院不予支持。根据双方合同约定，陈翠娟在每月5日前一次性交付来月租金，每逾期一天，应当按欠款金额的百分之一另行支付滞纳金。故詹春水要求从2019年11月5日起支付所拖欠租金的滞纳金即违约金并无不当。但鉴于上述合同约定的违约金标准明显高于詹春水的资金占用损失，故本院酌情调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算，对其超出部分的诉讼主张，本院不予支持。综上所述，詹春水的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决对部分事实认定错误，判决不当，本院予以撤销。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初39886号民事判决；二、陈翠娟于本判决书送达之日起五日内向詹春水支付租金5866.67元及违约金（从2019年11月5日起至付清该款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计付）；三、陈翠娟于本判决书送达之日起五日内向詹春水支付电费919.32元；四、驳回陈翠娟的诉讼请求；五、驳回詹春水的其他反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费50元，由陈翠娟负担；反诉受理费947元，由詹春水负担875元，陈翠娟负担72元。二审案件受理费947元，由詹春水负担607元，陈翠娟负担340元。本判决为终审判决。审 判 长  莫 芳审 判 员  陈嘉贤审 判 员  白小云二〇二一年八月三十日法官助理  杨 希书 记 员  叶小琳