河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀10民再56号二审上诉人（一审被告）：刘伟，男，1979年3月22日出生，汉族，住河北省固安县。委托诉讼代理人：扈昕霏，北京德和衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：任园园，北京德和衡律师事务所律师。二审被上诉人（一审原告）：代宁，女，1984年4月12日出生，汉族，住河北省衡水市。委托诉讼代理人：刘广，河北中衡诚信律师事务所律师。一审被告：河北省固安县祥瑞房地产经纪有限公司，住所地：河北省固安县英国宫底商。法定代表人：刘伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：扈昕霏，北京德和衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：任园园，北京德和衡律师事务所律师。二审上诉人刘伟与二审被上诉人代宁、一审被告固安县祥瑞房地产经纪有限公司（以下简称祥瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，河北省固安县人民法院于2019年11月11日作出（2019）冀1022民初2043号民事判决。刘伟不服，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日作出（2020）冀10民终676号民事判决，该判决已经发生法律效力。本院经院长提交审判委员会讨论决定，于2021年4月20日作出（2021）冀10民监6号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。二审上诉人刘伟、一审被告祥瑞公司的委托诉讼代理人扈昕霏、任园园，二审被上诉人代宁的委托诉讼代理人刘广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。代宁申诉称，一、本案的基本事实和性质系中介公司和中介人员违法收房炒房，三方签订的案涉房屋买卖合同和固安县住建局对刘伟及其祥瑞公司作出的行政处罚决定书可以证实。行政处罚决定书已经发生法律效力，法院的判决不能与之相抵触。在案涉所谓房屋买卖合同中，刘伟担任法定代表人的祥瑞公司作为中间人，刘伟本人作为买受人，案涉合同格式条款中规定可以按买受人指定过户给第三人。本案中刘伟及其中介公司应当认定为是同一民事主体，中介公司及中介人员收炒房的性质显而易见。二、二审判决适用法律错误。本案争议的焦点是违反住建部《房地产经纪管理办法》第二十五条第八项规定的房屋买卖合同是否无效的问题。九民会议纪要第31条对此已经作出了明确规定。中介机构和中介人员不得承购其提供中介服务的房屋，是因为中介机构的行业性质所决定的，其在中介服务活动中只能作为委托人，不能与委托人发生交易，否则会严重损害委托人的利益。因为中介机构自身的利益与委托人的利益是对立和冲突的，房地产中介机构和中介人员承购其提供中介服务的房屋的行为，构成民法上的自己代理，因而也是无效的。房产中介收房炒房的行为具有巨大的社会危害性，严重损害委托人利益，哄抬了房价，超出中介经营范围，破坏了房地产市场正常的交易秩序，违反职业规范、职业伦理和职业道德，违反社会公德和诚实信用原则。总之，房产中介收房炒房的行为，严重违反公序良俗，为法律法规、部门规章严格禁止。案涉房屋买卖合同也因违反合同法第425条关于居间人法定忠实义务的效力性强制性规定而无效。本案的法律关系形式上是房屋买卖合同关系，实质上是居间合同关系，中介炒房合同名为买卖，实为居间，系以合法形式掩盖非法目的。上述合同法相关规定和部门规章针对和规制的对象是一方的行为，即中介公司及其中介人员，一方收房炒房的行为，与案涉房产的价格无关，与双方之前是否认识无关，与原告方之前是否从事过房产销售并无关系。三、本案二审查封原告房产严重违法，明显偏袒被申诉人，应予以纠正解除。被申诉人作为一审被告，在本诉的诉讼过程中无权提出财产保全的申请，法院也应当驳回其申请，故二审查封保全申请人财产的裁定，违反法律规定和立法原意，曲解法律的立法精神。刘伟辩称，本案争议焦点是房屋买卖合同是否有效，而不是房屋买卖合同能否继续履行，合同是否无效应严格依照合同法及司法解释来判断，被上诉人提交的房地产经纪管理办法及固安的限购政策，其效力至多等同于部门规章或者地方规章，不是合同法及司法解释规定的全国人大及其常委会指定的法律及国务院制定的行政法规，更不是效力性强制性规定。即使房屋买卖合同在签订过程中存在违规行为也不意味着合同本身因为违反法律或者行政法规的强制性规定而无效。刘伟是真实的房屋买受人，没有任何证据或者事实表明本案存在中介员工炒房的情形，双方于2015年签订的房屋买卖合同时固安县没出台限购政策，虽然合同内容有约定，如果因国家政策丧失购买资格，买受人有权将合同权利义务转让给具备购房资格的第三人。但这条约定，是为了稳定促进交易，而不是为炒房。且刘伟自始至终都要求代宁将房屋过户到他本人名下。从没有要求将房屋过户到第三人名下，刘伟购房行为不符合炒房特征。代宁主张刘伟签订合同时违反限购政策，但根据对方提交的证据看，合同签订的2015年，刘伟名下只有一套住房，刘伟当时和代宁签订购房合同目的是小房换大房，把90平米的小房换成争议房屋180平米的房子。刘伟另一套住宅是2017年购买，当时是因为代宁迟迟不交付争议房屋，故刘伟在2017年贷款另行购买第二套房屋。关于合同履行的问题，我方咨询了不动产登记中心，其答复是政策出台前已经签订的购房合同并且已经支付大部分房款的，可以特事特办。祥瑞公司辩称，本案是刘伟和代宁之间房屋买卖合同争议，中介在其中没有真正提供中介的居间服务。刘伟当时是借用的中介的模板合同与代宁签订的购房协议，双方没有支付任何居间报酬。代宁向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与二被告签订的《房屋买卖合同》无效；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告刘伟系被告固安县祥瑞房地产经纪有限公司的法定代表人。2015年9月原告代宁欲出售其固安县房屋套，建筑面积为180.37平方米。2015年9月22日，在被告固安县祥瑞房地产经纪有限公司的居间服务下，原告代宁与被告刘伟签订了《房屋买卖合同》，约定原告代宁将其名下的位于固安县房屋一套（建筑面积为180.37平方米）卖与被告刘伟，房屋价款为1100000元。另该合同中还约定被告向第三人出售的情形。在与原告房屋买卖合同签订的过程中，被告刘伟、固安县祥瑞房地产经纪有限公司均未向原告告知被告刘伟系被告固安县祥瑞房地产经纪有限公司的法定代表人这一事实。合同签订后至2015年年底前，被告刘伟共向原告代宁支付房款800000元。此后原告代宁知晓了被告刘伟在被告固安县祥瑞房地产经纪有限公司的真实身份，以其违反《房地产经纪管理办法》第二十五条第八项的规定（第二十五条房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：……（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋……）向固安县住房和房产管理局进行举报。固安县住房和房产管理局对被告祥瑞房地产经纪有限公司进行了相关的行政处罚。一审法院认为，原告主张二被告共同隐瞒真实身份违规承购自己提供经纪服务的房屋，事实清楚，证据充分，一审法院予以确认。被告固安县祥瑞房地产经纪有限公司作为房产经纪机构，其提供的信息是委托人（原告）订立合同的重要依据，二被告未能如实向原告报告真实身份，故意隐瞒，致使原告作出错误判断，而与被告刘伟订立房屋买卖合同，已经影响了原告的合法权益，有违诚实信用原则，该合同中还约定了被告向第三人出售的情形，该约定也是二手房中介人员压房、炒房常用的条款。二被告的此次房屋交易行为干扰了正常的市场交易秩序，违反了行政法规的规定，同时该行为已被房管部门确认为违法，并予以处罚，可以确定该行为的违法性。二被告因违法行为而签订的《房屋买卖合同》符合合同法第五十二条第五项规定的合同无效情形，应属无效。故对原告要求确认与二被告签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。该房屋买卖合同无效，原告代宁应返还被告刘伟购房款，2017年3月25日被告刘伟与代宁丈夫任豪的通话中，任豪已经明确表示该房屋不能过户，退还给刘伟房款，自此以后原告就不应再占有此房款，原告未及时退还被告刘伟购房款，应该从2017年3月26日支付利息，利息按同期银行贷款利率计算。被告主张的签订合同时并未隐瞒身份的说法，其所提供的证据无法证实原告在签订合同时已知晓被告刘伟的身份，该辩解意见一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第五项、第五十八条的规定，判决：一、原告代宁与被告刘伟、固安县祥瑞房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》无效。二、原告代宁于本判决生效后十日内返还被告刘伟购房款80万元，并按同期银行贷款利率支付利息，利息自2017年3月26日计算至给付之日。案件受理费100元，由被告刘伟负担。刘伟不服一审判决，上诉请求：1、撤销河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初2043号民事判决，依法改判；2、二审诉讼费由被上诉人承担。本院二审期间，上诉人提交如下证据：1、2015年固安房价走势。2、《房屋买卖合同》5份。证明《房屋买卖合同》中约定的房屋价格合理，并不显著低于当时的市场价格。3、北京中宇联行置业投资顾问有限公司企业信用信息公示报告。证明被上诉人作为房屋经纪行业的从业者，比普通人更具备房屋买卖的专业能力和知识。被上诉人质证意见，对于证据1、2与本案没有关联性，本案的争议焦点不在于案涉房屋买卖合同约定的价格，而在于房产经纪及其工作人员是否具有购买其提供经纪服务房屋的资格，房产经纪及其工作人员购买其提供经纪服务房屋是否违反法律、规章的强制性规定，是否违反公序良俗。对证据3真实性有异议，该公示报告是上诉人单方打印，即便是真实的，被上诉人及任豪在2015年已经不再经营该公司。被上诉人提交（2017）冀1022民初1746号民事判决书，证明固安县住房和房产管理局于2017年7月5日向固安县祥瑞房地产经纪有限公司发出责令改正通知书，2017年7月11日向固安县祥瑞房地产经纪有限公司发出行政处罚听证告知书，固安县祥瑞房地产经纪有限公司因违反《房地产经纪管理办法》第二十五条第八项规定，被罚款3万元、停业整顿6个月。该证据可以间接证实在案涉合同的签订过程中，上诉人和固安县祥瑞房地产经纪有限公司是同一民事主体，案涉合同实质上是居间合同，而非买卖合同。上诉人及固安县祥瑞房地产经纪有限公司质证意见，对该证据真实性和合法性予以认可，对证明目的不认可，该证据恰恰可以证明本案合同的真实、合法、有效。本院审查认为，对于上诉人提交的证据1、2，能够证实2015年固安县房屋价格的基本情况。证据3能够证实被上诉人代宁与任豪于2010年成立北京中宇联行置业投资顾问有限公司。对于被上诉人提交的判决书，上诉人及固安县祥瑞房地产经纪有限公司予以认可，能够证实固安县祥瑞房地产经纪有限公司被处罚的情况，但无法达到被上诉人的证明目的。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院二审认为，2015年9月22日，上诉人刘伟与被上诉人代宁、原审被告固安县祥瑞房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按约定全面履行该合同。被上诉人代宁关于其与刘伟、固安县祥瑞房地产经纪有限公司之间不是买卖合同关系，应为居间服务关系的主张不能成立。被上诉人代宁提出《房屋买卖合同》是刘伟、固安县祥瑞房地产经纪有限公司违法收房、炒房的手段，不具有正常买卖交易的合意，刘伟购买案涉房屋系恶意炒房，扰乱了房地产市场正常的交易秩序，违反了公序良俗，未能提供证据证实，本院对该主张不予支持。《房地产经纪管理办法》是住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合颁布，是规范房地产经纪行为的部门规章，仅是管理性规定，不属于效力性强制性规定。固安县祥瑞房地产经纪有限公司因违反《房地产经纪管理办法》第二十五条，受到固安县住房和房产管理局的行政处罚，并不影响案涉《房屋买卖合同》的效力。案涉《房屋买卖合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，代宁的诉讼请求不能成立。综上所述，刘伟的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初2043号民事判决；二、驳回代宁的诉讼请求。一审案件受理费100元，由代宁负担。二审案件受理费11,800元，由代宁负担，保全费5,000元，由刘伟负担。再审中，代宁向本院提交三组证据：证据一，行政处罚听证告知书、责令处罚通知书，以证明刘伟和祥瑞公司因承购、承租自己提供经纪服务的房屋，被固安县住房保障和房产管理局处罚，扰乱了房地产市场，本案房屋买卖合同违反了效力性强制性规定。证据二，刘伟与李辉贤的离婚登记审查处理表、离婚协议书及离婚证、双方不动产登记查询结果，以证明刘伟与李辉贤离婚不离家，只是为了规避廊坊限购政策，且两人名下已完成登记的有3套房屋。证据三，《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平衡健康发展的实施意见》复印件，以证明刘伟是被限购对象，不具备购房资格。刘伟对以上证据质证称，对以上证据真实性、合法性认可，但关联性和证明目的不认可。且证据一在原审出现过，不是新证据，证据二和三形成时间是在本案一审前或一审诉讼期间，不存在代宁因客观情况在原审时不能取得或者无法发现。刘伟的婚姻状况或者名下不动产情况以及廊坊限购政策不能影响合同效力。祥瑞公司的质证意见与刘伟一致。本院认证意见：关于证据一，代宁在原审中提交法院并经原审质证、认证，本院认证意见同原审认证意见。关于证据二、证据三，因刘伟和祥瑞公司对其真实性认可，本院对二组证据的真实性予以确认。但两组证据证明的结论涉及的只是合同能否履行的问题，不能达到案涉合同无效的证明目的。本院再审对原审查明的事实予以确认。本院再审认为，代宁与刘伟、祥瑞公司于2015年9月22日签订的《房屋买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。代宁主张刘伟与祥瑞公司违反住建部《房地产经纪管理办法》第二十五条第八项规定，并受到行政处罚，案涉合同应为无效合同。本院认为，《房地产经纪管理办法》第二十五条第八项规定系管理性规定，并非《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条所规定的效力性强制性规定。行政机关在职权范围内对刘伟及祥瑞公司的居间行为进行行政处罚，并不影响代宁与刘伟之间房屋买卖合同的法律效力。代宁在本案诉讼中请求确认合同无效缺乏事实和法律依据，二审判决驳回代宁诉讼请求并无不当。一审判决以刘伟和祥瑞公司被房管部门确认为违法并予以行政处罚为由，认定案涉《房屋买卖合同》无效，适用法律错误，应予纠正。综上所述，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：维持本院（2020）冀10民终676号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 刘润涛审 判 员 韩春来审 判 员 马艳侠二〇二一年八月十一日法官助理 苑朋良书 记 员 张 曦