四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终5144号上诉人（原审被告）：吴小琼，女，1964年9月15日出生，汉族，住四川省渠县。委托诉讼代理人：曾红波，四川智解律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雯静，四川智解律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张宗艳，女，1976年10月16日出生，汉族，住成都市青白江区。委托诉讼代理人：徐欣，四川红盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：江银桥，四川红盾律师事务所律师。原审第三人：毛继远，男，1975年10月8日出生，汉族，住成都市青白江区。原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市青白江区支行。住所地：成都市青白江区石家碾西路75号18栋附105-115号。法定代表人：吴永碧，职务不详。上诉人吴小琼因与被上诉人张宗艳、原审第三人毛继远、中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市青白江区支行（以下简称邮政储蓄银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2020）川0113民初316号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。上诉人吴小琼的委托诉讼代理人曾红波、张雯静，被上诉人张宗艳的委托诉讼代理人徐欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴小琼上诉请求：撤销成都市青白江区人民法院作出的（2020）川0113民初316号民事判决，改判驳回张宗艳的全部诉讼请求。事实与理由：一、吴小琼与张宗艳并无真实的房屋买卖合意，双方实为借贷关系。吴小琼急于借到款项才同意张宗艳的要求与其签订房屋买卖合同，该房屋仅是吴小琼为还款提供的保障。毛继远在一审中表示全程参与了房屋买卖过程，其陈述之所以存在两份房屋买卖合同系因吴小琼在签订第一份合同时未如实告知房屋面积。但事实上从吴小琼提交的合同可看出毛继远所说不实。后毛继远又陈述之所以收取吴小琼100000元系因双方存在借贷关系，但其至今未提交任何证据证明自己的主张。事实上，该100000元为借款时支付的利息。二、张宗艳所述80000元吴小琼并未收到。该80000元为2019年7月至10月期间吴小琼欠付张宗艳的利息。2019年10月吴小琼再次找张宗艳借款时，张宗艳拿出早已准备好的承诺书让吴小琼签字，吴小琼因急于借钱才同意签字。而当天吴小琼收到张宗艳100000元银行转款，未收到80000元。同时张宗艳也未提交任何证据证明其向吴小琼支付了80000元的事实。三、对于吴小琼所借款项的剩余本金及合法范围内产生的利息，吴小琼愿意归还。但在本案中，张宗艳虚构双方存在买卖合同关系，严重损害吴小琼权益，故张宗艳的诉求不应得到支持。张宗艳辩称，一、吴小琼称双方之间不存在房屋买卖合同关系而实为借贷关系，但这仅是吴小琼的单方陈述，吴小琼未提供任何证据证明双方为借贷关系，应当承担举证不利的责任。吴小琼抗辩双方为借贷关系的支撑证据主要是吴小琼与毛继远之间的交易往来，但该交易往来仍不能证明吴小琼与张宗艳之间存在借贷关系。毛继远与张宗艳虽原系夫妻，但两人已于2012年离婚，因此吴小琼与毛继远是否存在借贷关系，均系吴小琼与毛继远之间产生的法律关系，与张宗艳无关。二、根据张宗艳在一审中提交的房屋买卖合同、吴小琼出具的承诺书、收条等证据，能够充分证明吴小琼与张宗艳之间存在真实的房屋买卖合同关系。根据张宗艳提交的房屋买卖合同，吴小琼对签订该房屋买卖合同事实予以认可，而且根据出具的收条、承诺书内容显示，吴小琼对收到张宗艳支付的购房款、双方之间系房屋买卖合同关系反复进行确认，足以证明双方建立了真实的买卖合同关系。张宗艳还向装修公司支付了20000元的定金，若双方不存在买卖合同关系，张宗艳又何须向装修公司支付定金。三、张宗艳已向吴小琼支付了380000元购房款，虽然其中有80000元是现金支付，根据吴小琼于2019年10月10日出具的收条、2019年10月15日出具承诺书，均确认收到了张宗艳支付的购房款80000元，因此张宗艳已经尽到了举证证明给付380000元购房款的证明义务。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，因吴小琼违约导致双方买卖合同无法履行，故吴小琼应当返还购房款及利息，并承担违约责任。邮政储蓄银行提交书面意见述称，一、因吴小琼违约，邮政储蓄银行已提前终止双方签订的《个人消费贷款及担保合同》。吴小琼与邮政储蓄银行、保证人嘉合置业（成都）有限公司（以下简称嘉合公司）于2017年12月29日签订《个人消费贷款及担保合同》，因吴小琼违反《个人消费贷款及担保合同》的约定，未按时足额归还贷款本息，构成违约，邮政储蓄银行根据《贷款合同》的约定书面通知吴小琼提前结清剩余贷款本息及相关费用，并要求保证人嘉合公司承担连带清偿责任。但，吴小琼一直未予履行还款义务。2020年8月2日，四川省成都蜀都公证处根据邮政储蓄银行的申请出具了（2020）川成蜀证执字第864号《执行证书》。二、保证人嘉合公司已承担连带清偿责任。2020年8月7日，保证人嘉合公司根据四川省成都市蜀都公证处出具的（2020）川成蜀证执字第864号《执行证书》承担了连带清偿责任，结清了吴小琼在邮政储蓄银行的剩余贷款本息及相关费用。综上，邮政储蓄银行与吴小琼、保证人嘉合公司签订的《个人消费贷款及担保合同》已终止，相关权利义务已履行完毕。毛继远未参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。张宗艳向一审法院起诉请求：1.确认2019年3月6日签订的房屋买卖合同合法有效；2.判令吴小琼立即交付位于成都市青白江区凤xx号房屋；3.判令吴小琼将位于成都市青白江区凤xx号房屋过户给张宗艳，并办理房屋权属变更登记手续；4.判令吴小琼支付违约金180000元。后张宗艳变更诉讼请求为：1.判令解除2019年3月6日签订的房屋买卖合同；2.判令吴小琼退还购房款380000元及资金占用利息6066元（该利息暂计算至2020年11月11日，之后的利息以380000元为本金，按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款利率计算至付清为止）；3.判令吴小琼支付违约金180000元。一审法院认定事实：2017年12月12日，吴小琼与嘉合公司签订商品房买卖合同（预售），约定吴小琼购买嘉合公司预售许可证639号下第2xx号商品房，单价5808.81/平方米，总价款525000元；吴小琼于2017年12月12日前支付首期房款158000元，余款367000元向邮政储蓄银行贷款支付。2017年12月21日，前述房屋备案登记至吴小琼名下。2019年3月6日，吴小琼与张宗艳签订房屋买卖合同，约定张宗艳购买吴小琼名下前述房屋，房屋总价为870000元；房屋买卖定金为人民币200000元，定金在2019年3月6日一次性通过银行转账支付，吴小琼收款后另行出具收据，余下房款在2019年9月30日办理完产权转移过户手续当日通过银行转账支付；吴小琼收到定金后违约，应当赔偿房屋总价的20%；吴小琼将与嘉合公司签订的商品房买卖合同及补充协议原件、临时管理规约原件、户型图原件、个人消费贷款及担保合同公证书原件、购房收款收据原件、四张涉及金额为585000元发票交由张宗艳保管；产权登记和过户所产生的税费双方分别承担50%。签订合同当日，吴小琼出具收条载明转账收到张宗艳给付购房定金200000元；2019年10月15日，吴小琼出具收条载明收到张宗艳购房款100000元。2019年10月10日，吴小琼出具收条载明收到张宗艳购房款80000元，因吴小琼工地急需资金，在过户时扣除。2019年10月15日，吴小琼出具承诺书，载明“……案涉房屋吴小琼本人独有产权，不存在任何第第三方债务，今卖方提供手续未齐全，全因该房屋系预售房，为及时约定收房，由本人全权承担，因买方谅解，本人在和买方张宗艳商定在2019年12月30日前完成过户手续。在此期间本人因生意周转向买方提出在支付我一部分购房款，经商定，买方又向我支付现金八万元整，又转账十万元整，我共收到买方给付房款38万元整，每次都出具了收据。如我违约，我将赔付买方房款总价的20%，共18万元”。一审另查明，一、因吴小琼未按期偿还邮政储蓄银行贷款，导致嘉合公司为其代偿贷款本息，嘉合公司于2020年10月14日向一审法院提起诉讼，要求解除其吴小琼针对案涉房屋签订商品房买卖合同及补充协议。2020年12月25日，一审法院作出（2020）川0113民初1921号判决书，解除嘉合公司与吴小琼针对案涉房屋签订的商品房买卖合同及补充协议。二、张宗艳与毛继远原系夫妻关系，2012年7月11日双方办理离婚登记。一审法院认为，双方当事人就其之间的法律关系为商品房买卖关系还是民间借贷关系产生争议的，应当结合双方当事人提交的证据，查明合同签订时双方当事人的真实意思表示，依照当事人的真实意思表示及合同履行的情况对当事人之间的法律关系作出判断。本案中，吴小琼主张其与张宗艳之间实为民间借贷法律关系，但提供的证据不能证明其主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应当承担举证不能的法律后果。张宗艳主张其与吴小琼存在房屋买卖合同关系，向法庭提供了房屋买卖合同、收条、承诺书等相关证据，且证据之间能够相互印证，在无相反证据的情况下，应当认定张宗艳与吴小琼就案涉房屋存在买卖合同关系。吴小琼出具收条确认收到张宗艳定金及购房款380000元，但因吴小琼的违约行为导致双方的房屋买卖合同无法履行，张宗艳的合同目的已无法实现，故对张宗艳要求解除合同、返还购房款及利息的诉讼请求，一审法院予以支持。双方约定吴小琼收到定金后违约应当赔偿房屋总价的20%，该条约定的赔偿款属于违约金性质，结合庭审查明的事实及吴小琼的违约情形，基于公平原则，一审法院对张宗艳主张的违约金，酌定支持已付房款的15%，即57000元。综上所述，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除张宗艳与吴小琼针对位于成都市青白江区凤xx号房屋签订的房屋买卖合同。二、吴小琼于判决生效之日起十日内退还张宗艳房款380000元。三、吴小琼于判决生效之日起十日内支付张宗艳资金占用利息（以200000元为基数，从2019年3月7日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时止；以80000元为基数，从2019年10月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时止以100000元为基数，从2019年10月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时止；）。四、吴小琼于判决生效之日起十日内支付张宗艳违约金57000元。五、驳回张宗艳的其他请求。一审案件受理费1950元，诉讼保全费3320元，合计5270元，由张宗艳负担1670元，由吴小琼负担3600元。二审中，双方未提交新证据。本院二审审理查明事实与一审法院审理查明事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的法律事实发生在民法典实施前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典施行前的法律及司法解释的相关规定。根据双方当事人的诉辩意见，本院就本案二审的争议焦点分述如下：本院认为，买卖合同效力之判定，应从案涉合同所体现的合意内容予以判断，应当综合考察分析其签订的商品房买卖合同以及达成交易时的相关背景、具体意思表示内容等各项因素而定。考察双方当事人签订买卖合同的真实意思是为相关债权债务法律关系设定担保，还是为了通过支付对价获得买卖合同标的物的所有权，是处理此类纠纷的基础。当事人之间签订了相关债权债务法律关系的协议之前或者之后，为保证该协议的履行又签订了包括商品房在内的买卖合同，双方约定当作为债务人的借款人不能清偿债务时，需将担保标的物商品房或者其他标的物的所有权转让给作为债权人的，签订买卖合同的真实目的是为了给相关债权债务法律关系提供担保，而非真正实现买卖合同的目标，双方之间所形成的是让与担保。系指债务人或者第三人为担保债权人的债权，与债权人签订不动产（或动产）买卖合同，约定将不动产（或动产）买卖合同的标的物作为担保标的物，但权利转让并不实际履行，于债务人不能清偿债务时，债权人据此享有以担保标的物优先受偿的非典型担保。而买卖合同是当事人出于财产权目的而签订的协议，出卖人的主要义务是转让财产，买受人的主要义务是支付转让款，而让与担保的目的在于为主债务供担保，受让人通常无须为此支付对价，同时对于受让的财产，未届债务清偿期前“受让人”不得使用和处分；此外，让与担保作为一种非典型担保，属于从合同的范畴，与此相对应，往往还会存在一个主合同，而财产转让合同一般不会存在类似问题，因此是否存在主合同是判断一个协议是财产协议还是让与担保的重要标准。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”，第九十一条关于“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证责任：（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证责任”之规定，在本案中，张宗艳以双方当事人建立房屋买卖合同关系为由提起诉讼，并提供了合同、购房款收据、承诺等证据，而吴小琼主张双方当事人之间系民间借贷法律关系，主要依据其单方陈述而缺乏相应证据证明。民事诉讼与刑事诉讼不尽相同，相较而言，民事诉讼的关注点主要在于当事人的过错和民事责任，因其一般只涉及当事人的财产等民事权益，故在民事诉讼事实认定中并不采用过高的证明标准。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条关于“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定”之规定，该规定已经确立了我国民事司法实践中的“高度盖然性”的证明标准，亦即优势证明标准。本案中，吴小琼与张宗艳签订了房屋买卖合同，明确约定了交易房屋的位置、交易价格、产权过户、违约责任等房屋买卖合的主要条款，符合房屋买卖合同的法律特征，且合同中没有对双方权利行使和处分进行不合理限制的条款，即使双方在合同履行过程中没有完善其他交易文件和交易手续也并不构成对交易习惯的绝对性违反。案涉合同签订后，吴小琼出具相应收款收条，还在签订买卖合同数月以后出具载明过户义务的承诺书。此外，吴小琼未举示证据证明其在张宗艳提起本案诉讼前，对案涉房屋买卖合同主张过撤销或者无效，或者提出过案涉房屋买卖合同并非其真实意思表示的主张。因吴小琼应当就与张宗艳之间并非存在真实的买卖合意，双方实为借贷关系的主张承担举证责任，但吴小琼既未能提供证据证明双方实际为借贷关系，又无证据证明与吴小琼签订房屋买卖合同、收条、承诺书等并非其真实意思表示，故本院对吴小琼主张双方实为借贷关系的主张不予支持。关于张宗艳主张解除案涉合同并基于解除合同要求吴小琼退还购房款以及资金占用利息和违约金的诉讼请求是否能够成立。本院认为，张宗艳与吴小琼签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因吴小琼未按期偿还银行按揭贷款导致嘉合公司为其代偿贷款本息，现已有生效的法律文书判决解除嘉合公司和吴小琼针对案涉房屋签订的商品房买卖合同及补充协议，以致张宗艳与吴小琼的房屋买卖合同已无法履行，合同目的无法实现，依照原《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，对张宗艳主张解除案涉合同并要求吴小琼返购房款以及资金占用利息、违约金的诉讼请求予以支持。一审法院根据违约情形并基于公平原则，酌定按照已付房款的15%支持违约金并无不当，本院依法予以维持。当事人在法律规定的范围内处分自己的民事、诉讼权利和“不告不理”是民事诉讼的重要原则，人民法院处理民商事纠纷时，只能对已诉至法院的民事权利义务关系作出判断，除涉及国家和公共利益外，其审理和判决应以当事人请求、主张的范围为限。故本案二审中仅审理依据各方当事人对合同性质的争议并基于此对解除合同的后果进行评价，如双方当事人存在其他争议，可以在符合法律规定的情形下另行主张权利。综上，吴小琼的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按照原审法院判决执行；二审案件受理费3900元，由吴小琼负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 冯 璐二〇二一年八月十二日书记员 何佳林四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终5144号上诉人（原审被告）：吴小琼，女，1964年9月15日出生，汉族，住四川省渠县。委托诉讼代理人：曾红波，四川智解律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雯静，四川智解律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张宗艳，女，1976年10月16日出生，汉族，住成都市青白江区。委托诉讼代理人：徐欣，四川红盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：江银桥，四川红盾律师事务所律师。原审第三人：毛继远，男，1975年10月8日出生，汉族，住成都市青白江区。原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市青白江区支行。住所地：成都市青白江区石家碾西路75号18栋附105-115号。法定代表人：吴永碧，职务不详。上诉人吴小琼因与被上诉人张宗艳、原审第三人毛继远、中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市青白江区支行（以下简称邮政储蓄银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2020）川0113民初316号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。上诉人吴小琼的委托诉讼代理人曾红波、张雯静，被上诉人张宗艳的委托诉讼代理人徐欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴小琼上诉请求：撤销成都市青白江区人民法院作出的（2020）川0113民初316号民事判决，改判驳回张宗艳的全部诉讼请求。事实与理由：一、吴小琼与张宗艳并无真实的房屋买卖合意，双方实为借贷关系。吴小琼急于借到款项才同意张宗艳的要求与其签订房屋买卖合同，该房屋仅是吴小琼为还款提供的保障。毛继远在一审中表示全程参与了房屋买卖过程，其陈述之所以存在两份房屋买卖合同系因吴小琼在签订第一份合同时未如实告知房屋面积。但事实上从吴小琼提交的合同可看出毛继远所说不实。后毛继远又陈述之所以收取吴小琼100000元系因双方存在借贷关系，但其至今未提交任何证据证明自己的主张。事实上，该100000元为借款时支付的利息。二、张宗艳所述80000元吴小琼并未收到。该80000元为2019年7月至10月期间吴小琼欠付张宗艳的利息。2019年10月吴小琼再次找张宗艳借款时，张宗艳拿出早已准备好的承诺书让吴小琼签字，吴小琼因急于借钱才同意签字。而当天吴小琼收到张宗艳100000元银行转款，未收到80000元。同时张宗艳也未提交任何证据证明其向吴小琼支付了80000元的事实。三、对于吴小琼所借款项的剩余本金及合法范围内产生的利息，吴小琼愿意归还。但在本案中，张宗艳虚构双方存在买卖合同关系，严重损害吴小琼权益，故张宗艳的诉求不应得到支持。张宗艳辩称，一、吴小琼称双方之间不存在房屋买卖合同关系而实为借贷关系，但这仅是吴小琼的单方陈述，吴小琼未提供任何证据证明双方为借贷关系，应当承担举证不利的责任。吴小琼抗辩双方为借贷关系的支撑证据主要是吴小琼与毛继远之间的交易往来，但该交易往来仍不能证明吴小琼与张宗艳之间存在借贷关系。毛继远与张宗艳虽原系夫妻，但两人已于2012年离婚，因此吴小琼与毛继远是否存在借贷关系，均系吴小琼与毛继远之间产生的法律关系，与张宗艳无关。二、根据张宗艳在一审中提交的房屋买卖合同、吴小琼出具的承诺书、收条等证据，能够充分证明吴小琼与张宗艳之间存在真实的房屋买卖合同关系。根据张宗艳提交的房屋买卖合同，吴小琼对签订该房屋买卖合同事实予以认可，而且根据出具的收条、承诺书内容显示，吴小琼对收到张宗艳支付的购房款、双方之间系房屋买卖合同关系反复进行确认，足以证明双方建立了真实的买卖合同关系。张宗艳还向装修公司支付了20000元的定金，若双方不存在买卖合同关系，张宗艳又何须向装修公司支付定金。三、张宗艳已向吴小琼支付了380000元购房款，虽然其中有80000元是现金支付，根据吴小琼于2019年10月10日出具的收条、2019年10月15日出具承诺书，均确认收到了张宗艳支付的购房款80000元，因此张宗艳已经尽到了举证证明给付380000元购房款的证明义务。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，因吴小琼违约导致双方买卖合同无法履行，故吴小琼应当返还购房款及利息，并承担违约责任。邮政储蓄银行提交书面意见述称，一、因吴小琼违约，邮政储蓄银行已提前终止双方签订的《个人消费贷款及担保合同》。吴小琼与邮政储蓄银行、保证人嘉合置业（成都）有限公司（以下简称嘉合公司）于2017年12月29日签订《个人消费贷款及担保合同》，因吴小琼违反《个人消费贷款及担保合同》的约定，未按时足额归还贷款本息，构成违约，邮政储蓄银行根据《贷款合同》的约定书面通知吴小琼提前结清剩余贷款本息及相关费用，并要求保证人嘉合公司承担连带清偿责任。但，吴小琼一直未予履行还款义务。2020年8月2日，四川省成都蜀都公证处根据邮政储蓄银行的申请出具了（2020）川成蜀证执字第864号《执行证书》。二、保证人嘉合公司已承担连带清偿责任。2020年8月7日，保证人嘉合公司根据四川省成都市蜀都公证处出具的（2020）川成蜀证执字第864号《执行证书》承担了连带清偿责任，结清了吴小琼在邮政储蓄银行的剩余贷款本息及相关费用。综上，邮政储蓄银行与吴小琼、保证人嘉合公司签订的《个人消费贷款及担保合同》已终止，相关权利义务已履行完毕。毛继远未参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。张宗艳向一审法院起诉请求：1.确认2019年3月6日签订的房屋买卖合同合法有效；2.判令吴小琼立即交付位于成都市青白江区凤xx号房屋；3.判令吴小琼将位于成都市青白江区凤xx号房屋过户给张宗艳，并办理房屋权属变更登记手续；4.判令吴小琼支付违约金180000元。后张宗艳变更诉讼请求为：1.判令解除2019年3月6日签订的房屋买卖合同；2.判令吴小琼退还购房款380000元及资金占用利息6066元（该利息暂计算至2020年11月11日，之后的利息以380000元为本金，按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款利率计算至付清为止）；3.判令吴小琼支付违约金180000元。一审法院认定事实：2017年12月12日，吴小琼与嘉合公司签订商品房买卖合同（预售），约定吴小琼购买嘉合公司预售许可证639号下第2xx号商品房，单价5808.81/平方米，总价款525000元；吴小琼于2017年12月12日前支付首期房款158000元，余款367000元向邮政储蓄银行贷款支付。2017年12月21日，前述房屋备案登记至吴小琼名下。2019年3月6日，吴小琼与张宗艳签订房屋买卖合同，约定张宗艳购买吴小琼名下前述房屋，房屋总价为870000元；房屋买卖定金为人民币200000元，定金在2019年3月6日一次性通过银行转账支付，吴小琼收款后另行出具收据，余下房款在2019年9月30日办理完产权转移过户手续当日通过银行转账支付；吴小琼收到定金后违约，应当赔偿房屋总价的20%；吴小琼将与嘉合公司签订的商品房买卖合同及补充协议原件、临时管理规约原件、户型图原件、个人消费贷款及担保合同公证书原件、购房收款收据原件、四张涉及金额为585000元发票交由张宗艳保管；产权登记和过户所产生的税费双方分别承担50%。签订合同当日，吴小琼出具收条载明转账收到张宗艳给付购房定金200000元；2019年10月15日，吴小琼出具收条载明收到张宗艳购房款100000元。2019年10月10日，吴小琼出具收条载明收到张宗艳购房款80000元，因吴小琼工地急需资金，在过户时扣除。2019年10月15日，吴小琼出具承诺书，载明“……案涉房屋吴小琼本人独有产权，不存在任何第第三方债务，今卖方提供手续未齐全，全因该房屋系预售房，为及时约定收房，由本人全权承担，因买方谅解，本人在和买方张宗艳商定在2019年12月30日前完成过户手续。在此期间本人因生意周转向买方提出在支付我一部分购房款，经商定，买方又向我支付现金八万元整，又转账十万元整，我共收到买方给付房款38万元整，每次都出具了收据。如我违约，我将赔付买方房款总价的20%，共18万元”。一审另查明，一、因吴小琼未按期偿还邮政储蓄银行贷款，导致嘉合公司为其代偿贷款本息，嘉合公司于2020年10月14日向一审法院提起诉讼，要求解除其吴小琼针对案涉房屋签订商品房买卖合同及补充协议。2020年12月25日，一审法院作出（2020）川0113民初1921号判决书，解除嘉合公司与吴小琼针对案涉房屋签订的商品房买卖合同及补充协议。二、张宗艳与毛继远原系夫妻关系，2012年7月11日双方办理离婚登记。一审法院认为，双方当事人就其之间的法律关系为商品房买卖关系还是民间借贷关系产生争议的，应当结合双方当事人提交的证据，查明合同签订时双方当事人的真实意思表示，依照当事人的真实意思表示及合同履行的情况对当事人之间的法律关系作出判断。本案中，吴小琼主张其与张宗艳之间实为民间借贷法律关系，但提供的证据不能证明其主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应当承担举证不能的法律后果。张宗艳主张其与吴小琼存在房屋买卖合同关系，向法庭提供了房屋买卖合同、收条、承诺书等相关证据，且证据之间能够相互印证，在无相反证据的情况下，应当认定张宗艳与吴小琼就案涉房屋存在买卖合同关系。吴小琼出具收条确认收到张宗艳定金及购房款380000元，但因吴小琼的违约行为导致双方的房屋买卖合同无法履行，张宗艳的合同目的已无法实现，故对张宗艳要求解除合同、返还购房款及利息的诉讼请求，一审法院予以支持。双方约定吴小琼收到定金后违约应当赔偿房屋总价的20%，该条约定的赔偿款属于违约金性质，结合庭审查明的事实及吴小琼的违约情形，基于公平原则，一审法院对张宗艳主张的违约金，酌定支持已付房款的15%，即57000元。综上所述，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除张宗艳与吴小琼针对位于成都市青白江区凤xx号房屋签订的房屋买卖合同。二、吴小琼于判决生效之日起十日内退还张宗艳房款380000元。三、吴小琼于判决生效之日起十日内支付张宗艳资金占用利息（以200000元为基数，从2019年3月7日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时止；以80000元为基数，从2019年10月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时止以100000元为基数，从2019年10月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时止；）。四、吴小琼于判决生效之日起十日内支付张宗艳违约金57000元。五、驳回张宗艳的其他请求。一审案件受理费1950元，诉讼保全费3320元，合计5270元，由张宗艳负担1670元，由吴小琼负担3600元。二审中，双方未提交新证据。本院二审审理查明事实与一审法院审理查明事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的法律事实发生在民法典实施前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典施行前的法律及司法解释的相关规定。根据双方当事人的诉辩意见，本院就本案二审的争议焦点分述如下：本院认为，买卖合同效力之判定，应从案涉合同所体现的合意内容予以判断，应当综合考察分析其签订的商品房买卖合同以及达成交易时的相关背景、具体意思表示内容等各项因素而定。考察双方当事人签订买卖合同的真实意思是为相关债权债务法律关系设定担保，还是为了通过支付对价获得买卖合同标的物的所有权，是处理此类纠纷的基础。当事人之间签订了相关债权债务法律关系的协议之前或者之后，为保证该协议的履行又签订了包括商品房在内的买卖合同，双方约定当作为债务人的借款人不能清偿债务时，需将担保标的物商品房或者其他标的物的所有权转让给作为债权人的，签订买卖合同的真实目的是为了给相关债权债务法律关系提供担保，而非真正实现买卖合同的目标，双方之间所形成的是让与担保。系指债务人或者第三人为担保债权人的债权，与债权人签订不动产（或动产）买卖合同，约定将不动产（或动产）买卖合同的标的物作为担保标的物，但权利转让并不实际履行，于债务人不能清偿债务时，债权人据此享有以担保标的物优先受偿的非典型担保。而买卖合同是当事人出于财产权目的而签订的协议，出卖人的主要义务是转让财产，买受人的主要义务是支付转让款，而让与担保的目的在于为主债务供担保，受让人通常无须为此支付对价，同时对于受让的财产，未届债务清偿期前“受让人”不得使用和处分；此外，让与担保作为一种非典型担保，属于从合同的范畴，与此相对应，往往还会存在一个主合同，而财产转让合同一般不会存在类似问题，因此是否存在主合同是判断一个协议是财产协议还是让与担保的重要标准。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”，第九十一条关于“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证责任：（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证责任”之规定，在本案中，张宗艳以双方当事人建立房屋买卖合同关系为由提起诉讼，并提供了合同、购房款收据、承诺等证据，而吴小琼主张双方当事人之间系民间借贷法律关系，主要依据其单方陈述而缺乏相应证据证明。民事诉讼与刑事诉讼不尽相同，相较而言，民事诉讼的关注点主要在于当事人的过错和民事责任，因其一般只涉及当事人的财产等民事权益，故在民事诉讼事实认定中并不采用过高的证明标准。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条关于“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定”之规定，该规定已经确立了我国民事司法实践中的“高度盖然性”的证明标准，亦即优势证明标准。本案中，吴小琼与张宗艳签订了房屋买卖合同，明确约定了交易房屋的位置、交易价格、产权过户、违约责任等房屋买卖合的主要条款，符合房屋买卖合同的法律特征，且合同中没有对双方权利行使和处分进行不合理限制的条款，即使双方在合同履行过程中没有完善其他交易文件和交易手续也并不构成对交易习惯的绝对性违反。案涉合同签订后，吴小琼出具相应收款收条，还在签订买卖合同数月以后出具载明过户义务的承诺书。此外，吴小琼未举示证据证明其在张宗艳提起本案诉讼前，对案涉房屋买卖合同主张过撤销或者无效，或者提出过案涉房屋买卖合同并非其真实意思表示的主张。因吴小琼应当就与张宗艳之间并非存在真实的买卖合意，双方实为借贷关系的主张承担举证责任，但吴小琼既未能提供证据证明双方实际为借贷关系，又无证据证明与吴小琼签订房屋买卖合同、收条、承诺书等并非其真实意思表示，故本院对吴小琼主张双方实为借贷关系的主张不予支持。关于张宗艳主张解除案涉合同并基于解除合同要求吴小琼退还购房款以及资金占用利息和违约金的诉讼请求是否能够成立。本院认为，张宗艳与吴小琼签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因吴小琼未按期偿还银行按揭贷款导致嘉合公司为其代偿贷款本息，现已有生效的法律文书判决解除嘉合公司和吴小琼针对案涉房屋签订的商品房买卖合同及补充协议，以致张宗艳与吴小琼的房屋买卖合同已无法履行，合同目的无法实现，依照原《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，对张宗艳主张解除案涉合同并要求吴小琼返购房款以及资金占用利息、违约金的诉讼请求予以支持。一审法院根据违约情形并基于公平原则，酌定按照已付房款的15%支持违约金并无不当，本院依法予以维持。当事人在法律规定的范围内处分自己的民事、诉讼权利和“不告不理”是民事诉讼的重要原则，人民法院处理民商事纠纷时，只能对已诉至法院的民事权利义务关系作出判断，除涉及国家和公共利益外，其审理和判决应以当事人请求、主张的范围为限。故本案二审中仅审理依据各方当事人对合同性质的争议并基于此对解除合同的后果进行评价，如双方当事人存在其他争议，可以在符合法律规定的情形下另行主张权利。综上，吴小琼的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按照原审法院判决执行；二审案件受理费3900元，由吴小琼负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 冯 璐二〇二一年八月十二日书记员 何佳林