江苏省泰州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏12执复112号复议申请人(异议人)：侯翔，男，汉族。委托诉讼代理人：仇为民，江苏法舟（靖江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晨炜，江苏法舟（靖江）律师事务所律师。申请执行人：汪文军，男，汉族。委托诉讼代理人：卢艾群，靖江市弘毅法律服务所法律工作者。被执行人：刘建亮，男，汉族。被执行人：刘琴，女，汉族。复议申请人侯翔不服江苏省靖江市人民法院（以下简称靖江法院）（2021）苏1282执异84号执行裁定，向本院申请复议。本院于2021年7月20日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2020年10月19日，靖江法院对汪文军与倪亚虎、刘建亮、刘琴为民间借贷纠纷一案作出（2020）苏1282民初4544号民事调解：一、倪亚虎于2020年10月25日归还汪文军利息20万元；二、刘建亮、刘琴归还汪文军借款本金200万元、利息30万元（计算至2020年10月19日），合计230万元。刘建亮、刘琴约期于2020年10月25日前归还汪文军35万元（优先支付利息），2021年2月1日前归还70万元，2021年5月31日前归还50万元，2022年1月25日前归还55万元，2022年8月1日前归还20万元；如刘建亮、刘琴任有一期未按约还款，则汪文军可就下余款项一并向法院申请执行，且刘建亮、刘琴需支付汪文军自2020年10月20日起至实际还款之日止以尚欠借款本金为基数、按照年利率15.4%计算的利息，并另行支付汪文军违约金10万元。三、本案诉讼费26,496元减半收取13,248元、财产保全费5000元，合计18,248元，由汪文军负担。根据汪文军的申请，靖江法院于2020年9月15日作出（2020）苏1282民初4544号民事裁定：冻结刘建亮、刘琴、倪亚虎银行存款255万元或查封、扣押其价值相当的财产。同月18日，靖江市不动产登记中心协助查封了刘建亮、刘琴名下的位于靖江市××禧××商业街××楼101的不动产[产权证号:苏（X）靖江不动产权第X号]、X不动产[产权证号:苏（X）靖江不动产权第X号]，查封期限自2020年9月18日起至2023年9月17日止。根据汪文军的申请，靖江法院于2021年3月3日立案强制执行，案号为（2021）苏1282执900号。在本案执行过程中，靖江法院于2021年3月10日作出（2021）苏1282执900号执行裁定：冻结、扣划被执行人刘建亮、刘琴银行存款人民币2,150,670元（其中包含执行标的2,127,000元、执行费23,670元）及利息，或查封、扣押被执行人刘建亮、刘琴相应价值的财产。次月1日，靖江法院作出（2021）苏1282执900号执行裁定：拍卖刘建亮、刘琴名下位于靖江市××禧××商业街××楼××、××室的不动产[不动产权证书号分别为苏（X）靖江不动产权第X、X号，以下简称案涉不动产]。2021年4月26日，靖江法院作出（2021）苏1282执900号之二执行裁定：涤除侯翔对案涉不动产的租赁权及其他用益物权。异议人侯翔不服上述执行行为，向靖江法院提出执行异议称，2019年6月1日，异议人侯翔与被执行人刘建亮签订了房屋租赁合同，刘建亮将案涉不动产出租给异议人经营使用，租赁期限自2019年5月15日起至2024年5月14日止，租金共计685,000元。异议人于2019年11月24日前支付了全部租金，并对案涉不动产进行了装潢（装潢费计1,121,974元）。现案涉不动产因刘建亮自身债务问题被法院拍卖，但根据异议人与刘建亮签订的租赁合同约定，刘建亮需赔偿异议人全部租金、装修装潢、样品拆除损失、样品重新安装费用、重租门店及重新装修时间的经营等损失。且法院拍卖案涉不动产势必对不动产及不动产装饰装潢、附属设施整体拍卖，而该部分为异议人出资形成，对应的价值应归异议人所有。综上，异议人认为，案涉不动产于2021年3月10日被法院查封，异议人在租赁物查封之前已与刘建亮签订了合法有效的租赁合同，并已按约付清全部租金，且实际占有使用租赁物，并出资对案涉不动产进行了装修，故异议人请求撤销靖江市人民法院作出的（2021）苏1282执900号之二执行裁定，带租拍卖案涉不动产，并对异议人出资的装潢部分一并予以拍卖。靖江法院另查明，2019年6月1日，异议人侯翔（乙方）与被执行人刘建亮（甲方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将案涉不动产一层、二层面积约450平方米出租给乙方使用（该区域保留二层西北侧刘建亮办公室及二层西侧财务办公室由甲方使用，其余区域均归乙方使用）；乙方已对甲方所出租的区域做了充分了解，愿意承租该房屋用于经营活动；上述房屋租赁期限为5年，自2019年5月15日至2024年5月14日；双方一致同意乙方全额交清租赁区域的5年租金计685,000元，乙方现已付租金135,000元，还需支付租金550,000元，该款在合同签订后乙方再支付甲方150,000元，最晚于2019年11月29日前支付完成，甲方收到上述款项后向乙方出具《收款凭证》。另，异议人于2019年4月7日微信支付10,000元、4月9日银行转账支付刘建亮租金125,000元、6月1日银行转账支付150,000元，11月24日银行转账支付租金340,000元（转账附言5年房租清）。再查明，案涉不动产于2019年1月29日设定抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司靖江支行，抵押期限为2019年1月29日至2024年1月29日，抵押金额为540万元。另该不动产因靖江法院（2021）苏1282执901号执行裁定被查封，查封期限自2021年3月10日至2024年3月9日。案涉不动产的国有土地使用权除上述权利限制外，因靖江法院（2021）苏1282执1017号执行裁定被轮候查封，查封期限2021年3月15日至2024年3月14日。靖江法院认为，承租人在租赁物被抵押之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用该租赁物的，抵押权人或首查封法院的申请执行人申请拍卖该租赁物，承租人要求阻止交付的，予以支持，但对其要求停止对该执行标的处置的请求不予支持。本案中，案涉不动产于2019年1月29日设定抵押，异议人侯翔与被执行人刘建亮于2019年5月建立租赁关系，该租赁行为发生在案涉不动产设定抵押之后，故对异议人请求带租拍卖案涉不动产不予支持。但异议人对案涉不动产的装潢部分为案涉不动产的添附，故拍卖该不动产时应予一并处置。据此于2021年6月15日作出（2021）苏1282执异84号执行裁定：驳回异议人侯翔的异议请求。侯翔不服上述裁定，向本院申请复议称，1、法院涤除复议申请人对案涉不动产租赁权及其他用益物权裁定错误。本案执行依据并未载明刘建亮、刘琴以案涉不动产作为抵押，汪文军也并非案涉不动产抵押权人，案涉不动产抵押权人为中国建设银行股份有限公司靖江支行，其抵押权并未到期，无法确定其抵押权的优先受偿必定受到带租拍卖的影响，法院不应在抵押权未确定前涤除案涉不动产的租赁。2、装饰装潢、附着物应合并拍卖。案涉不动产的装饰装潢、附着物属于承租人即复议申请人所有，案涉装饰装潢附着于案涉不动产上，消防设施、附着物等设施设备即是为满足生产经营而进行购置、安装。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。3、根据江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南三，承租人基于不动产或动产抵押、质押或查封之前与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产适用民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。因此，靖江法院作出的执行裁定依据民事诉讼法第二百二十五条是错误的，复议申请人的救济应是执行异议之诉。请求：1、撤销靖江法院(2021)苏1282执异84号执行裁定；2、确认带租拍卖靖江市××禧××商业街××楼××、××室的不动产；3、对案涉不动产涉及的装饰装潢、附着物合并拍卖，该部分拍卖价款归复议申请人所有；4、确认复议申请人对案涉不动产的优先购买权。申请执行人汪文军辩称，案涉不动产于2019年1月29日设定抵押，而复议申请人在2019年5月才与刘建亮建立房屋租赁关系，该租赁行为发生的时间晚于不动产抵押登记，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，复议申请人要求带租拍卖不动产的请求依法不应得到支持。如复议申请人在承租后，确实对租赁不动产进行了装饰装潢等添附行为，其认为该部分财产价值应归其所有，其应通过其他法律途径主张权利。复议申请人是否享有优先购买权亦应另行通过其他法律途径主张权利。综上，侯翔的复议申请不应得到法院的支持，应当驳回其全部复议请求。本院认为，《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。根据上述法律规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。本案中，案涉不动产办理抵押登记的时间为2019年1月，复议申请人侯翔与被执行人刘建亮签订该案涉房屋租赁合同的时间为2019年6月，该承租行为发生在涉案房产抵押权设立之后，故该租赁关系依法不得对抗该房产上的抵押权，且在抵押权设立后形成的租赁权，因租赁合同的继续履行会对抵押财产是否成交、成交价格产生影响，进而影响抵押权的实现，在拍卖时应对该房产上的租约予以涤除。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权对在先的担保物权实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，靖江法院作出（2021）苏1282执900号之二执行裁定，涤除案涉房产负担的成立在后的租赁关系具有事实和法律依据。其次，关于靖江法院对侯翔的异议依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查是否符合规定的问题。因侯翔对案涉房屋享有的承租权形成于案涉房屋抵押权设立之后，其对案涉房屋并不享有排除人民法院强制执行的民事权益，其异议系针对执行法院涤除拍卖标的物上的租赁权这一具体执行行为提出，故靖江法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定对侯翔的异议进行审查并无不当。复议申请人主张靖江法院适用法律错误，理由不成立，本院不予认可。再次，复议申请人侯翔提出的对其租赁物的装饰装修、附着物合并拍卖并确认该部分拍卖价款归其所有的主张，不属本次异议、复议审查范畴，依法不予理涉。综上，复议申请人侯翔的复议理由及请求，没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(一)项之规定，裁定如下：驳回侯翔的复议申请，维持江苏省靖江市人民法院（2021）苏1282执异84号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 孙金录审 判 员 陈海涛审 判 员 潘贻杰二〇二一年八月十二日法官助理 宋静婷书 记 员 缪雯青