山东省济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0104民初4767号原告：山东中建嘉孚置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：卢丙磊，执行董事。委托诉讼代理人：赵琦，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张雪莹，女，该公司工作人员。被告：卞运国，男，1990年2月4日出生，汉族，个体业主，住济南市。原告山东中建嘉孚置业有限公司（以下简称中建嘉孚公司）与被告卞运国商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中建嘉孚公司的委托诉讼代理人赵琦、张雪莹，被告卞运国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中建嘉孚公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除中建嘉孚公司与卞运国于2014年11月15日签订的《济南市商品房买卖合同》及其《补充协议》；2.请求判决卞运国向中建嘉孚公司偿付违约金4644.9元(中建嘉孚公司代为清偿之款项金额20％的违约金);3.请求判决卞运国向中建嘉孚公司支付房屋折旧费人民币139532.16元(按房屋总价款5％的年利率，自2016年6月15日暂计算至2021年5月14日)；4.请求法院判决卞运国协助办理对涉案房屋的网签备案撤销手续;5.请求判决卞运国腾空涉案房屋并返还给中建嘉孚公司;6.请求判决由卞运国承担本案的诉讼费用、保全费用及其他实现债权的费用;7.请求判决双方解除合同后，中建嘉孚公司在返还卞运国首付款时扣除已付代偿款23224.62元，以及诉讼请求2、3、6中所列各项费用。事实与理由:2014年11月15日，中建嘉孚公司与卞运国签订《济南市商品房买卖合同》及其《补充协议》，卞运国向中建嘉孚公司交纳了首付款297773元，购买中建嘉孚公司开发的中建锦绣兰庭小区*号楼*单元*室房屋一套(涉案房屋建筑面积91.09平方米，单价为每平方米6233.10元)。2015年1月19日，中国农业银行股份有限公司济南和平分行(以下简称“农业银行”)、中建嘉孚公司与卞运国三方共同签订了《个人购房担保借款合同》，卞运国向农业银行申请按揭贷款共270000元，用于向中建嘉孚公司支付剩余购房款，由中建嘉孚公司对该贷款承担阶段性连带保证责任。借贷担保合同履行期间，卞运国连续多期未及时偿还银行贷款，农业银行与中建嘉孚公司曾多次催款未果，因此，农业银行按照借贷合同中关于中建嘉孚公司承担连带保证责任的约定，先后从中建嘉孚公司在农业银行预存保证金账户中划扣共23224.62元，用于代为偿还卞运国的逾期贷款。期间，中建嘉孚公司曾于2020年12月17日向卞运国发送《代偿款追偿函》，通知卞运国偿还中建嘉孚公司为其垫付的代偿款项，也曾多次打电话催促其还款，卞运国在知悉后至今仍未偿还，已构成违约，且仍逾期偿还银行贷款，根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》附件五合同补充协议第二条第(4)款约定，中建嘉孚公司有权依照合同约定行使合同解除权，并有权要求卞运国归还代偿款，承担支付违约金、折旧费等违约责任。现中建嘉孚公司根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，特向济南市槐荫区人民法院提出申请，望贵院能够支持中建嘉孚公司的诉讼请求。卞运国辩称，不希望解除商品房买卖合同，把中建嘉孚公司代偿的钱还给中建嘉孚公司，与银行协商继续贷款，并将不动产权证办下来。认可中建嘉孚公司所述事实与理由。本院经审理认定事实如下：2014年11月15日，中建嘉孚公司作为出卖人与作为买受人的卞运国签订《济南市商品房买卖合同》，约定卞运国购买中建嘉孚公司开发建设的济南市锦绣兰庭小区（西客站片区生态住区南侧A地块）*号楼*单元*室商品房一套，房屋建筑面积91.09元，总价为567773元。合同第六条付款方式及期限约定：买受人在签订本合同同时交付首付款297773元，剩余房款270000元申请按揭贷款，签订合同同时买受人向出卖人提交办理按揭所需有效资料，后续7个自然日内，买受人需配合银行办理完毕按揭手续，包括补交资料、到银行签署房屋按揭贷款协议等，否则，视为买受人逾期付款，按本合同第七条处理。合同第七条逾期付款的违约责任约定：见附件五合同补充协议第二条。附件五合同补充协议第二条约定：……（3）买卖合同因买受人违约而解除的，出卖人于买卖合同解除之日起28日内将扣除违约金及其他损失后的买受人已付购房款的剩余本金返还给买受人……(4)出卖人在为买受人与贷款银行签订的购房借款合同提供担保期间，如买受人获得贷款后未按时履行贷款还款义务，双方同意按以下方式处理:买受人因自身原因，不履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿后10日内偿还出卖人代为清偿的贷款及罚息等全部款项，并应支付给出卖人代为清偿之款项金额20％的违约金;如自出卖人代为清偿之日起计算超过3个月，买受人仍未向出卖人支付以上款项，则出卖人有权解除买卖合同，且买受人应承担出卖人代为清偿之款项20％的违约金及代为清偿的贷款罚息等全部款项。如因买受人不履行贷款还款义务，导致银行提前解除贷款合同而使出卖人承担连带责任、提前偿还买受人所欠全部贷款余额的，买受人应于出卖人代为清偿其贷款后10日内偿还出卖人代为清偿的全部贷款款项及罚息，并应承担该商品房合同总价款15％的违约金，否则出卖人有权解除买卖合同，且买受人应承担该商品房合同总价款15％的违约金及出卖人代为清偿的贷款及罚息等全部款项。如因买受人逾期支付房款或逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人行使解除买卖合同权利，买受人应于出卖人通知之日起5日内与出卖人签订解除买卖合同的协议，同时将已领取的买卖合同及签署的相关协议、付款证明等交还给出卖人，与出卖人到政府相关部门办理好买卖合同预售相关登记注销手续后，方可办理退款手续。如买受人已入住的，须在前述期限内腾空商品房并支付自办理入住手续之日起至办理预售登记注销手续之日止的商品房折旧费(按房屋总价款5％的年折旧率算），商品房如有损毁，买受人还应另行予以赔偿。已发生的装修等费用由买受人自行承担，同时该条款不影响出卖人依据其他条款约定向买受人追究其他违约责任。上述《济南市商品房买卖合同》及附件已在房地产行政主管部门进行了网签备案。卞运国依约向中建嘉孚公司支付了首付款297773元。卞运国、中建嘉孚公司及农业银行三方签订了《个人购房担保借款合同》，约定由卞运国向农业银行贷款270000元，借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，用于支付案涉合同的剩余购房款，并由中建嘉孚公司为卞运国的该笔贷款提供阶段性保证责任。该合同还约定了其他事项。签订该合同后，农业银行依约发放了相应的贷款。2016年5月20日，中建嘉孚公司向卞运国交付了涉案合同约定的房屋。贷款后，卞运国初期尚能依约偿还贷款，后开始逾期偿还贷款，截至2021年4月，累计逾期还款13期，导致中建嘉孚公司承担保证责任，分四次为卞运国代偿本息共计23224.62元。2021年5月11日，农业银行出具情况说明，载明：借款人卞运国2015年购买中建嘉孚公司开发的锦绣兰庭小区*号楼*单元*室住宅，于2015年1月19日在农业银行签订了《个人购房担保借款合同》，合同编号37020120150003962,期限20年，到期日2035年1月18日，贷款本金贰拾柒万元整，还款方式等额本息还款法，该客户多次出现逾期，根据我行与中建嘉孚公司签订的编号为37020120150003962的《一手房按揭合作协议》约定，我行于2020年6月29日、9月24日，2021年3月5日、4月30日分四次扣除中建嘉孚公司在我行开立的保证金账户的保证金，金额合计贰万叁仟贰佰贰拾肆元陆角贰分(￥23224.62)，偿还了卞运国的逾期贷款。另查明，2020年12月17日，中建嘉孚公司向卞运国发出代偿款追偿函，载明：您向农业银行申请贷款并签订了《个人购房担保借款合同》，用于购买我公司开发的济南市槐荫区锦绣兰庭小区*号楼*单元*室房屋，我公司承担阶段性连带保证责任。由于您之前存在的逾期偿还贷款行为，导致我公司承担连带保证责任，农业银行已将逾期款项从我公司预存保证金账户中扣除，累计逾期款项金额为14350.72元。根据贵我双方签订的《济南市商品房买卖合同》补充协议五第二条第4款第(4)项约定:“如买受人因自身原因，不履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿后10日内偿还出卖人代为清偿的贷款及罚息等全部款项，并应支付给出卖人代为清偿之款项金额20％的违约金。”据此，您应支付我公司代您偿还的逾期贷款14350.72元并应支付违约金2870.144元，共计人民币:17220.864元。我公司现正式通知您在收到此函后五日内将上述款项支付至我公司指定账户。否则，我公司将按照贵我双方签订的《济南市商品房买卖合同》的相关约定进行处理，因此产生一切法律后果均由您行承担，望您及时履约。截至本案开庭之日，卞运国未向中建嘉孚公司支付相应代偿款。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。中建嘉孚公司与卞运国签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同及附件均合法有效，双方均应履行合同及附件所确定的合同义务。双方签订的《济南市商品房买卖合同》及附件补充协议约定，卞运国应按照约定按时向银行偿还按揭贷款，中建嘉孚公司在为卞运国与贷款银行签订的购房借款合同提供担保期间，如卞运国获得贷款后未按时履行贷款还款义务，双方同意按以下方式处理:卞运国因自身原因，不履行贷款还款义务而导致中建嘉孚公司承担连带责任的……如自中建嘉孚公司代为清偿之日起计算超过3个月，卞运国仍未向中建嘉孚公司支付以上款项，则中建嘉孚公司有权解除买卖合同，且卞运国应承担中建嘉孚公司代为清偿之款项20％的违约金及代为清偿的贷款罚息等全部款项。现因卞运国未按照约定偿还银行按揭贷款，导致中建嘉孚公司向银行代偿，且自中建嘉孚公司代为清偿之日起超过3个月，卞运国仍未向中建嘉孚公司支付上述代偿款项，中建嘉孚公司据此要求解除案涉商品房买卖合同及补充协议并要求卞运国返还案涉房屋，符合双方的约定且不违反法律规定，本院予以支持。其中商品房买卖合同解除的时间应为卞运国收到本案起诉状副本之日（即2021年5月27日）。关于中建嘉孚公司主张的违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，中建嘉孚公司主张卞运国承担代偿款20%的违约金4644.9元，卞运国主张该违约金过高，根据上述法律规定，综合中建嘉孚公司的实际损失、合同的履行情况及卞运国过错程度等因素，本院酌定卞运国想中建嘉孚公司支付违约金3000元。关于中建嘉孚公司主张卞运国协助办理案涉房屋的网签备案手续，因案涉商品房买卖合同已经解除，中建嘉孚公司可自行前往相关部门办理合同网签、备案的撤销手续，中建嘉孚公司的该主张不属于民事案件受理范围，本院不予处理。关于中建嘉孚公司主张卞运国支付案涉房屋折旧费139532.16元，因卞运国在入住案涉房屋时已经向中建嘉孚公司支付了全部购房款，对案涉房屋的使用实际支付了相应对价，且随着房价的上涨，案涉房屋现今的价值比起双方签订合同时也有了较大幅度的增长，综上，中建嘉孚公司主张卞运国支付案涉房屋折旧费，本院于不支持。中建嘉孚公司主张案涉合同解除后，其在返还卞运国案涉房屋首付款时，扣除其已付代偿款23224.62元，以及违约金、房屋折旧费、及本案案件受理费、保全费。如前所述，卞运国向中建嘉孚公司支付了首付款297773元，在扣除本院依法支持的中建嘉孚公司主张的代偿款23224.62元、违约金3000元、案件受理费4739元、保全费5000元后，中建嘉孚公司应将剩余261809.38元应返还给卞运国。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十一条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、原告山东中建嘉孚置业有限公司与被告卞运国于2014年11月15日签订的关于购买济南市锦绣兰庭小区（西客站片区生态住区南侧A地块）*号楼*单元*室商品房的《济南市商品房买卖合同》【合同编号：销售（字）201419136238】及其附件于2021年5月27日解除；二、被告卞运国于本判决生效之日起三十日内腾空坐落于济南市锦绣兰庭小区（西客站片区生态住区南侧A地块）*号楼*单元*室房屋，交还给原告山东中建嘉孚置业有限公司；三、被告卞运国支付原告山东中建嘉孚置业有限公司代偿款23224.62元（该款项由原告山东中建嘉孚置业有限公司在返还被告卞运国本案案涉房屋首付款时直接扣除）；四、被告卞运国支付原告山东中建嘉孚置业有限公司违约金3000元（该款项由原告山东中建嘉孚置业有限公司在返还被告卞运国本案案涉房屋首付款时直接扣除）；五、原告山东中建嘉孚置业有限公司自本判决生效之日起十日内在扣除上述第三项、第四项中的款项共计26224.62元及本案案件受理费4739元、保全费5000元之后返还被告卞运国剩余房屋首付款261809.38元；六、驳回原告中建嘉孚置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9478元，减半收取计4739元，诉讼保全费5000元，由被告卞运国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  赵洪彬二〇二一年八月十七日书记员  崔潇月