南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0602民初3847号原告：上海新市北企业管理服务有限公司南通分公司，住所地南通市港闸区新康路33号27幢，统一社会信用代码91320611573781975P。负责人：唐新风，职务总经理。委托诉讼代理人：陈晨,该公司项目经理。委托诉讼代理人：赵春红，江苏美德律师事务所律师。被告：南通永元电力工程设计有限公司，住所地南通市港闸区科润路299号42幢A室，统一社会信用代码91320611582294175N。法定代表人：姚伯平，执行董事。委托诉讼代理人：华鹏，江苏圣圆律师事务所律师。原告上海新市北企业管理服务有限公司南通分公司（以下简称新市北南通公司）与被告南通永元电力工程设计有限公司（以下简称永元公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新市北南通公司的委托诉讼代理人陈晨、赵春红，被告永元公司的委托诉讼代理人华鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新市北南通公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2017年6月1日至2019年5月31日拖欠的物业费及滞纳金239202.2元。事实和理由：2016年12月19日，被告与建设商南通万晖科技有限公司（以下简称万晖公司）签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买位于南通市房屋。原告为合同约定的前期物业服务企业。被告与万晖公司约定应于2016年12月28日交房，因被告验收房屋时提出房屋存在问题，2017年6月1日万晖公司完成整改后多次通知被告接收房屋，被告一直未予理睬。虽然被告的房屋一直处于空置状态，但原告提供了相应的物业管理服务，被告理应按照合同约定缴纳相应物业费及滞纳金。被告永元公司辩称，被告向万晖公司购买的案涉房屋在验收房屋时，发现房屋有严重的质量问题，如地面下沉、四周裂缝、中间出现贯穿缝，被告当即表示拒绝收房，要求万晖公司进行整改，万晖公司至今仍未整改到位交付，案涉房屋从未交付给被告占有使用。原告与万晖公司签订的物业服务合同存在未通过招投标方式选定前期物业企业、原告不具有独立的法人资格等违反物业管理条例规定的情形，因此原告与开发商签订的物业服务合同无效。该物业服务合同不能约定第三人的权利义务，对被告不发生效力，被告无需支付物业费用。原告在该物业管理服务项目中实行的是酬金制，原告已收取了应获酬金，原告无权在自己应得酬金外主张其他费用，且原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。故原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。本院经审理认定事实如下：万晖公司以出让方式取得了坐落于南通市崇川区东侧地块的建设用地使用权，土地使用面积为97887.84平方米，国有土地使用证号为苏通国用（2012）第0208028号，土地用途为工业用地，建设项目名称为长江智谷科技园。万晖公司与原告签订《物业服务合同》两份，分别约定自2016年6月1日起至2018年5月31日止、2018年6月1日起至2019年5月31日止，由原告为南通长江智谷科技园提供前期物业管理服务，物业管理费的标准为3.8元/月/平方米，拖欠物业管理服务费的，按逾期天数每天加收应交费用万分之三的滞纳金。万晖公司与原告订立的物业服务合同补充协议还约定，每季度万晖公司应支付原告物业服务费144095元/月（暂定）×3个月，可从原告收取业主或物业使用人的物业费用中抵扣。2016年12月19日，被告与万晖公司签订《商品房买卖合同》两份，合同约定被告向万晖公司购买位于南通市科润路299号长江智谷科技园42幢A室（968.66平方米）、42幢C室（1058.37平方米）房屋两套，交付时间为2016年12月20日前。合同第十八条约定：“出卖人依法选聘的前期物业服务企业为上海新市北企业管理服务有限公司南通分公司，物业服务时间从2014年6月1日至2018年5月31日，物业服务费为3.8元/月/平方米。”2016年12月28日，被告验收涉案房屋时，发现涉案房屋存在地面下沉、顶部裂缝、顶棚出现龟裂、渗水痕迹，窗户出现渗漏情况，故被告当日未收房，并要求万晖公司整改相关问题。后万晖公司与被告虽未办理过其他房屋交付手续，但被告于2017年1月24日取得科润路299号42幢A室、C室房屋的不动产所有权，被告公司工商登记信息企业地址为南通市港闸区科润路299号42幢A室。至2019年5月31日原告为南通长江智谷科技园提供前期物业管理服务期满止，原、被告间未订立物业服务合同。审理中，原告向本院出具书面申请，表示自愿放弃物业滞纳金的主张，仅主张物业费184865.14元。上述事实，有原告提供的《物业服务合同》、《商品房买卖合同》等证据证实，江苏省南通市中级人民法院（2020）苏06民终3610号民事判决书也对相关事实予以认定。本院认为，关于原、被告物业服务合同关系的问题，首先，《物业服务合同》、《商品房买卖合同》可以证明原告系建设单位万晖公司依法选聘的前期物业服务企业，为南通长江智谷科技园提供物业服务。根据原告提供的《物业服务合同》、巡查记录、监控室值班记录等证据，原告在案涉园区实际提供了物业服务。其次，被告取得案涉房屋的不动产所有权并经工商登记为经营地址，表明被告已实际接收并使用案涉房屋。被告虽以房屋质量问题为由拒收房屋，并主张房屋未交付，但房屋是否存在质量问题是其与万晖公司之间的商品房买卖合同纠纷，与案涉物业服务合同纠纷并无关联。综上，建设单位万晖公司在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，选聘物业服务企业符合规定。根据相关司法解释：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中建设单位万晖公司与原告签订的两份物业服务合同合法有效，对被告产生约束力，原、被告之间存在物业服务合同关系。《江苏省物业管理条例》第三十二条第一款规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，本案案涉物业均非住宅，被告关于万晖公司与原告未通过招投标方式选定前期物业企业违反物业管理规定、双方签订的物业服务合同无效的辩解本院不予采信。原告不具有独立的法人资格，违反了物业管理条例规定，但被告据此认为原告与开发商签订的前期物业服务合同无效，其无需支付物业费用的辩解缺乏法律依据，本院不予采信。原告要求被告支付的是其拖欠的物业服务费，并非其他费用，且被告拖欠行为一直处于持续状态，故被告认为原告无权在自己应得酬金外主张其他费用、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效的辩解与事实不符，本院不予采信。关于被告应交纳的物业管理费，根据《商品房买卖合同》、《物业服务合同》的约定，物业管理费的收取标准为3.8元/月/平方米，故此，原告要求被告支付自2017年6月1日至2019年5月31日期间的物业管理费184865.14元(968.66㎡×3.8元/㎡/月×24个月+1058.37㎡×3.8元/㎡/月×24个月)的诉讼请求应予支持。关于滞纳金，原告在审理中自愿放弃滞纳金，此系其对自身诉讼权利及实体权利的处分，本院对此予以认可。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款之规定，判决如下：被告南通永元电力工程设计有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告上海新市北企业管理服务有限公司南通分公司南通市科润路299号长江智谷科技园42幢A室（968.66平方米）、42幢C室（1058.37平方米）房屋2017年6月1日至2019年5月31日物业费184865.14元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2444元（已减半），由原告上海新市北企业管理服务有限公司南通分公司负担555.18元，由被告南通永元电力工程设计有限公司负担1888.82元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时，应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费4888元(户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行)。审判员  陈红兵二〇二一年八月二日书记员  陆雯雯