山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁02民终8235号上诉人（原审原告）：青岛广诚置业发展有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区漳江路23号御海景园G1号楼。法定代表人：徐培彩，总经理。委托诉讼代理人：曹晓娜，山东青凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴天兴，山东青凯律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：青岛昆泉物业管理有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区长江中路198号410室。法定代表人：邵会丛，执行董事。委托诉讼代理人：高博，女，系公司员工。委托诉讼代理人：孟子超，男，系公司员工。上诉人青岛广诚置业发展有限公司（以下简称广诚置业）因与上诉人青岛昆泉物业管理有限公司（以下简称昆泉物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2021）鲁0211民初4697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。广诚置业上诉请求：一、发回重审或依法改判解除广诚置业与昆泉物业签订的《前期物业服务合同》及补充协议；二、判决昆泉物业撤出并向广诚置业返还物业管理的相关材料；三、一、二审诉讼费由昆泉物业承担。事实与理由：一、昆泉物业与广诚置业签订的《前期物业服务合同》及《前期物业管理合同补充条款》实际是无固定期限合同。昆泉物业与广诚置业于2012年4月6日签订了《前期物业服务合同》及《前期物业管理合同补充条款》，共22页，分为《前期物业服务合同》及《前期物业管理合同补充条款》两部分。合同中甲方为广诚置业，乙方为昆泉物业。虽然合同中第二十九条约定“根据《山东省物业管理条例》的相关规定，本合同期限自2011年12月8日起至甲方开发建设的本小区内成立业主委员会(大会)，且业主委员会(大会)代表全体业主与新的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止，在新合同生效之日，本合同自动终止。”但该条款并非附期限的物业服务合同，而是对法定解除物业服务合同的复述，并非约定了明确的服务期限，该条款没有明确约定服务期限，是不定期的。至于何时成立业主委员会(大会)也是不可预测的。且根据青岛市物业管理条例第二十二条的规定，前期物业服务合同应当约定期限，最长不得超过两年。这表明前期物业服务合同的最长期限是法律明确规定的不得超过2年，而双方签订的该合同成立于2012年，至今已有9年的时间，该合同超过法定期限的时间依法应认定为无固定期限合同。如一审法院认为案涉《前期物业服务合同》及《前期物业管理合同补充条款》为附解除条件的合同，非不定期物业服务合同，那么合同期限是多久?服务期限自2011年12月8日起至何年何月何日届满?一审法院并没有充分说明，直接认定为非不定期物业服务合同、附解除条件的合同，属于认定事实不清、适用法律不当。二、昆泉物业并未按照合同约定提供物业服务，且物业服务严重不达标，该小区业主多次报警、上访、投诉该物业，且联名要求解除与昆泉物业的物业服务合同，广城置业按照合同约定要求解除合同，也是于法有据。物业服务公司服务的是小区内的广大业主，业主向物业服务公司缴纳物业费等依法就应当享受到标准合法合规的物业服务，物业服务水平不达标不仅违反了合同约定，也侵犯了小区业主的合法权益。《前期物业服务合同》及《前期物业管理合同补充条款》第五条约定“1、甲方应保证交接的物业符合并通过国家政府规定的验收标准并通过竣工验收，否则因此带来的后果和责任均有甲方承担。2、乙方接管该小区物业后物业服务质量标准不准低于合同约定的服务标准。乙方服务标准达不到业主要求时或没有按照合同履行时，甲方有权对乙方存在的问题进行下发整改通知，乙方接到整改通知后3个工作日进行整改，如整改不到位或拒不整改的，甲方有权更换物业管理公司或终止本合同。”。根据文义解释，第14页第五条即是单独对案涉《前期物业服务合同》及《前期物业管理合同补充条款》的附条件解除的约定。故，通过对双方订立的《前期物业服务合同》及《前期物业管理合同补充条款》整体理解，双方对物业服务期限和解除条件的约定是清晰明确的，分别在第9页第二十九条约定了不定期物业服务期限、第14页第五条第2项约定了解除条件。这符合《民法典》第一百四十二条“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。”的规定。而一审中我方提交了业主代表要求解除物业服务合同的证据、以及我方拍摄的物业服务严重不达标的相关证据，这充分说明了昆泉物业违反合同约定，按照合同约定我方要求解除与其签订的物业服务合同也是于法有据。昆泉物业答辩称：依法驳回广诚置业的全部上诉请求。昆泉物业上诉请求：一、撤销一审判决第一项，将本案发回重审或依法改判；二、上诉费由广诚置业承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审法院未查明水费具体由谁收取。昆泉物业与广诚置业前期物业服务合同签订于2012年，但是昆泉物业直至2014年才接管小区。昆泉物业接管小区前，一直由广诚置业进行物业管理，广诚置业一直收取水费，虽然双方移交的材料中包含4块水表号，但无法证明昆泉物业存在收取水费的行为。小区水费及水表一直由广诚置业收取。2.昆泉物业对自来水管道无管理义务。虽然自来水表的户头系昆泉物业，但是根据《物业管理条例》第五十一条“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”以及第四十四条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”之规定，自来水管道的维修养护主体系供水单位，昆泉物业只是接受供水单位的委托代收水费，对自来水管道并无管理义务。3.广诚置业的诉讼请求已经超过诉讼时效一审法院认为“虽昆泉物业主张水费已过诉讼时效，但一审法院认为物业服务系长期性实践合同，广诚置业、昆泉物业之间一直处于持续履行状态，且未过最长诉讼时效”，但昆泉物业认为，一审法院属于认定事实性质错误。第一，根据双方签订的前期物业服务合同及《物业管理条例》第四十四条的规定，收取水费并非物业服务的一部分。第二，虽然物业服务系长期持续性的合同，但2017年5月24日广诚置业交纳水费后，昆泉物业的代收义务已经结束，并未处于持续的状态。广诚置业在三年内未向昆泉物业主张权利，已经超过了诉讼时效。二、一审判决适用法律错误，应予纠正。综上，昆泉物业认为，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求贵院支持昆泉物业的上诉请求，将本案改判或发回重审。广诚置业答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回昆泉物业的上诉请求。广诚置业向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判决广诚置业、昆泉物业解除签订的《前期物业服务合同》、《前期物业管理合同补充条款》；2、请求依法判决昆泉物业撤场并向广诚置业返还物业管理的相关资料；3、请求依法判决昆泉物业返还广诚置业为其垫付的37000元水费；4、请求依法判决昆泉物业承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：1、2012年4月6日，甲方广诚置业与昆泉物业签订前期物业服务合同，约定：甲方选聘乙方对御海景园项目提供前期物业管理服务事宜。第一条：物业基本情况：物业类型：多层住宅；坐落位置：滨海大道以南、石雀滩路以北；建筑面积：13784.71平方米……第二条：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：（1）物业共用部位的日常检修、维修、养护和管理；（2）物业共用设施设备的日常运行、检修、养护管理；（3）物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的定期检查、疏通；（4）公共绿化的养护和管理；（5）车辆停放秩序管理；（6）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（7）装饰装修管理服务；（8）物业档案资料管理；（9）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；（10）物业维修、更新、改造费用的账务管理；（11）其他物业服务事项。第三条：在物业管理区域内，乙方提供的其他物业服务包括以下事项：（1）根据双方协商，向业主提供物业自用部位、自用设施、设备维修养护有偿服务；（2）根据双方约定的代收代缴费项目；（3）家政有偿服务；（4）空置房屋的代售、代租及管理；（5）双方约定的其他服务。乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（质量标准见附件1）。……第十三条：乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件……第二十三条：……乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，甲方、业主向乙方提出限期整改要求，整改期限内乙方未及时做出整改或整改后仍未达到标准的，由乙方赔偿由此给甲方、业主和物业使用人造成的损失，同时，乙方承担由此引起的法律责任……第二十九条：……本合同期限自2011年12月8日起至甲方开发建设的本小区内成立业主委员会（大会），且业主委员会（大会）代表全体业主与新的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止，在新合同生效之日，本合同自动终止。广诚置业、昆泉物业签订的前期物业管理合同补充条款约定：……第五条：……（2）乙方接管该小区物业后物业服务质量标准不准低于合同约定的服务标准，乙方服务达不到业主要求时或没有按照合同履行时，甲方有权对乙方存在的问题进行下发整改通知，乙方接到整改通知后3个工作日进行整改，如整改不到位或拒不整改的，甲方有权更换物业管理公司或终止本合同。附件1:物业服务质量标准：（1）物业共用部位的维修、养护和服务标准：……白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修30分内到现场，小修不超过一天。（2）物业共用设施设备的运行、维修、养护和服务标准：……设专人维修、养护，制定维修、养护计划，及时维修。（3）物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运服务标准：……道路每日清扫一次……室外地面无杂物，无明显污渍，地面、公共设施，每周保洁一次……。2、2012年2月29日、2014年1月18日广诚置业、昆泉物业双方办理了御海景园物业项目移交资料清单，载明了广诚置业交接给昆泉物业的资料（详见御海景园小区物业资料移交清单）。3、2020年11月9日，广诚置业向昆泉物业邮寄书面整改通知，载明：……现小区业主多次联名向我公司反映贵公司存在物业管理不到位、小区卫生脏乱差、部分业主私自深挖地下室、拓宽门口院落的问题，小区业主对提升本小区物业服务管理水平、改善居住环境表示了强烈的要求……希望贵公司于3日内对下列物业管理及服务问题进行整改。一、小区环境脏乱差……二、小区安全管理不到位……以上现象反映出贵公司与我司签订的前期物业管理服务合同，自2014年入场以来一直未履行合同所约定的物业服务义务，我司多次通知贵公司整改并履行合同所约定的义务，但仍无效果，现望贵司接到通知后在3日内整改完毕，履行前期物业管理服务合同所约定的物业服务管理标准，整改完毕可联系我方工作人员进行验收。广诚置业将存在问题的部位同时拍摄了照片，对小区内室外绿化减少的苗木列出了清单。昆泉物业收到广诚置业的整改通知后，于2020年11月24日向广诚置业邮寄了对整改通知的回函，主要内容为不认可广诚置业所称的事实，并称进行了整改。4、2020年11月26日，广诚置业委托山东青凯律师事务所向昆泉物业邮寄了（2020）青凯（民）字第2123号律师函，载明：……贵方于2014年中旬接管御海景园一期项目并入住，期间对御海景园一期的物业管理并未履行前期物业管理服务合同及前期物业管理服务合同补充条款……所约定的义务……2020年11月20日我方委托人向贵方发出整改通知书……现已超过整改的合理期间，贵方仍未全面整改，仍未履行前期物业管理服务合同及前期物业管理服务合同补充条款……所约定的义务，且贵方不履行以上合同的行为已经引起小区业主的强烈不满，业主联名要求解除物业服务合同，更换物业服务公司人数已超过小区全业主的1/2，联名业主房屋面积已超过小区全业主房屋面积的1/2……现解除合同的条件已成就，即日起解除我方委托人与贵方签订的前期物业管理服务合同及前期物业管理服务合同补充条款，望贵方于收函后5日内与我方委托人办理交接手续、恢复御海景园小区原样、撤离御海景园小区……。昆泉物业收到广诚置业律师函后，于2020年12月12日向广诚置业邮寄了对（2020）青凯律（民）字第2123号律师函的解除异议，载明：……我司对贵所律师函内容不认可，其中事实依据与实际情况不符，法律依据不充分，解除条件未成就，广诚置业作为违约方也无权解除合同……贵所律师函不发生解除前期物业服务合同的效力，合同解除无效……我司亦不会向广诚置业移交御海景园小区。昆泉物业同时提交照片证实其履行了物业服务义务和对广诚置业提出的问题进行了整改，不存在不整改和拒不整改的事实。5、广诚置业还于2021年1月13日向昆泉物业邮寄了解除函、（2021）青凯律（民）字第0056号律师函，两份函件在事实依据第二条均载明：2020年11月20日我方向贵方发出《整改通知书》……至今小区业主反映及我方检查，贵方仍整改不到位，仍未履行前期物业管理服务合同及前期物业管理服务合同补充条款……所约定的义务及标准。主要存在下列事实：绿化带、花园内垃圾乱扔、建筑垃圾等废料堆在院内多处，无人管理；道路砖块多处破碎不堪，无人维修；车辆随意停放，尤其是消防应急通道常被外来车辆封堵；小区规划的绿化区域，被公地私用，变成了菜园和养殖场，到处被搭建亭子、木廊架。小区门禁系统形同虚设，外来人员、外来车辆随意进出；单元门损坏，无人维修，导致单元门处于常开状态，多次发生盗窃事故；灭火器毁损、多处公共设施损坏不修复；私自砍伐、偷盗树木现象频发，导致我方交接给贵方大量珍贵树木丢失……第三条通知内容：立即解除我方与贵方签订的前期物业管理服务合同及前期物业管理服务合同补充条款，望贵方收函后60日内与我方办理交接手续、恢复御海景园小区原样、撤离御海景园小区。昆泉物业称该证据证实了广诚置业于2020年11月26日的律师函未发生合同解除的效力。6、广诚置业提交连续3天在涉案小区的视频录像，证实昆泉物业未按照合同约定履行物业服务义务及服务标准。视频显示小区内私家车乱进乱停，堵塞消防通道、地面存在垃圾、公共空间地面损坏等。昆泉物业对视频的真实性无异议，但认为原因是广诚置业未将小区的地下车库移交给昆泉物业，导致小区车位严重不足，小区地面损坏，需要业主共同承担维修费用，昆泉物业通过公示向业主征求意见，但未达成一致，昆泉物业自行维修了一部分，地面垃圾并不是随处可见，而是在清扫后产生的，虽然昆泉物业的物业服务存在瑕疵，但广诚置业不能以此为由解除合同。7、广诚置业于2017年5月24日向供水部门交纳水费37033.65元，查表日期分别为2016年12月20日(9998元、7006.6元)、2017年1月19日（7202.5元）、2017年2月21日（6743.55元）、2017年3月17日（4743.6元）、2017年4月19日（1340元）。广诚置业称因昆泉物业不履行物业管理义务造成小区公共区域自来水管冻裂，浪费了水，2017年5月24日之前的水费一直由昆泉物业负责收取，水表用户也是昆泉物业，因2016年12月20日至2017年3月17日期间产生了37033.65元的水费，昆泉物业不交纳，供水部门要给小区停水，故自2017年4月19日将水表用户变更成广诚置业，广诚置业为昆泉物业垫付了该水费，该费用应由昆泉物业支付给广诚置业。昆泉物业对水费单据的真实性无异议，但不是昆泉物业不履行物业服务义务造成的，且涉案小区的水费一直由广诚置业向业主收取，不存在广诚置业为昆泉物业代交水费的事实。8、涉案小区共有108户业主，入住率为80%,至今未成立业主委员会。广诚置业提交业主要求解除更换物业公司登记表1份，证明解除与昆泉物业之间的前期物业服务合同是广大业主的要求且符合业主的利益，昆泉物业对登记表的真实性不予认可，并称无法证明登记表的人员是否为业主亦不符合成立业主委员会或业主大会的形式要件。一审法院认为，本案争议的焦点问题是广诚置业与昆泉物业签订的前期物业服务合同及前期物业管理合同补充条款是否应当解除。广诚置业、昆泉物业之间签订的前期物业管理服务合同及前期物业管理合同补充条款，系双方的真实意思表示，不违背国家法律法规的强制性规定，且已实际履行，合法有效。在广诚置业、昆泉物业所签订的前期物业服务合同中，双方约定服务“期限自2011年12月8日起至甲方开发建设的本小区内成立业主委员会（大会），且业主委员会（大会）代表全体业主与新的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止”，应为附解除条件的合同，非不定期物业服务合同，但本案涉案小区至今未成立业主委员会，即合同解除的条件不成就。另，结合广诚置业、昆泉物业提交的证据和一审法院查证的事实，可以确认昆泉物业对涉案小区提供的物业服务存在一定瑕疵，虽广诚置业、昆泉物业在补充条款中约定物业服务质量标准、整改期限，但广诚置业提供的证据不足以证实昆泉物业的服务行为达到解除合同的程度，且昆泉物业对其物业服务行为存在瑕疵其亦主动整改，因物业服务具有长期性、连续性，故该瑕疵不构成根本违约，广诚置业无权单方解除合同。广诚置业、昆泉物业双方应当从涉案小区全体业主的利益出发继续履行双方的前期物业服务合同，同时广诚置业基于合同解除的其他诉讼请求亦应予以驳回。广诚置业主张昆泉物业返还其垫付的37000元水费的请求，根据广诚置业、昆泉物业签订的御海景园物业项目资料移交清单，广诚置业于2014年1月18日将涉案小区的4块水表号移交给了昆泉物业，故自2014年1月18日至2017年4月19日期间水表用户未变更之前的水费应由昆泉物业承担，广诚置业交纳的水费37033.65元，应由昆泉物业支付给广诚置业，现广诚置业只诉求昆泉物业支付37000元，不损害昆泉物业的权益，一审法院予以确认。虽昆泉物业主张水费已过诉讼时效，但一审法院认为物业服务系长期性实践合同，广诚置业、昆泉物业之间一直处于持续履行状态，且未过最长诉讼时效，故对广诚置业主张昆泉物业返还37000元水费的请求，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十八条、第四百六十五条、九百三十九条、九百四十条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、昆泉物业于判决生效之日起十日内支付广诚置业水费37000元；二、驳回广诚置业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取363元，由广诚置业承担。二审中，广诚置业提交证据一申请书一份，证明：御海景园4号楼业主共同致函黄岛区城市执法局领导，因该小区4号楼业主私挖地下室，破坏了房屋结构，给四号楼整栋楼的业主造成了严重的风险，而该业主私挖地下室系因物业管理不善导致。本小区原为封闭式小区，该业主在昆泉物业管理期限内私挖地下室，对地下室进行改造装修，物业均置之不理，表明物业在2017年即存在了管理不善的问题。昆泉物业严重违反《前期物业服务合同》第二章服务内容与质量第二条中第7、9条“7、装饰装修管理服务，9、物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务”。证据二御海景园业主要求更换物业的联合申明，证明：因昆泉物业物业服务不到位、管理不当，引起小区业主的不满，该小区业主已多次联名向广诚置业进行投诉，要求广诚置业更换物业服务企业。证据三谭禾孝等业主实名致广诚置业的信件，证明：御海景园业主谭禾孝因昆泉物业物业管理混乱、围栏损害、水池垃圾不清理等情形实名给广诚置业写信，要求更换物业服务公司。这也表明昆泉物业的物业管理不到位，未履行前期物业服务合同的约定，昆泉物业违反合同约定。证据四御海景园业主更换物业签字汇总表，证明：2017年7月20日广诚置业对该小区要求解除前期物业服务合同的业主进行了实名统计，该小区业主152户，目前有86户要求解除前期物业服务合同，有66处房产尚未出售。证据五解除昆泉物业、更换青岛鑫明珠物业管理有限公司（以下简称鑫明珠物业）的统计表，证明：2021年3月御海景园小区中业主再次自发讨论决定要求广诚置业解除前期物业服务合同，更换物业服务企业，因该小区二期目前是由鑫明珠物业进行物业管理，且该小区的物业管理用房与鑫明珠物业的管理用房均设在二期中，该小区业主也同意将御海景园小区交由鑫明珠物业进行服务与管理，并附小区业主的身份证复印件以及房产证复印件。证据六（2014）通中民终字第2450号民事判决书以及（2015）苏审二民申字第00896号民事裁定书各一份，证明：该案与本案系同类案件，江苏省高院在裁定书中明确指出，如果商品房一旦卖出，只有业主大会才能解除《前期物业服务合同》，委托方反而不能提出解除，相对于尚未成立业主委员会的小区，如果物业公司不同意解除，合同就无法解除，就会产生委托他人完成一定行为，即使不满意，仍然不能更换受托人的结果，这样的结果将会导致委托方与受托方权利失衡，对于委托方所产生的风险是极大的，明显不合理。这也正是本案中存在的问题。证据七2021年7月5日御海景园小区图片25张，证明：2021年7月5日17:40到达御海景园小区，图片显示装修垃圾乱放，无人管理；小区绿化破坏杂草丛生，公共区域私搭乱建无人制止；垃圾随处可见无人打扫；单元门常开无人管理；地面破损严重仍未修补；水池脏乱，无人清理。昆泉物业拒不整改，拒不履行《前期物业服务合同》及《前期物业管理合同补充条款》所约定的义务，广诚置业有权终止案涉物业服务合同。证据八2021年7月7日御海景园小区视频记录，证明：2021年7月7日16:30到达御海景园，前期要求昆泉物业整改的内容无一整改。第一，针对小区内车辆乱停，早在2021年1月份（一审已提交视频记录），为方便业主停车，将地下车库闸干保持抬起状态，至今已过半年之久，视频显示外来人员进入小区随意，无登记及询问，摁喇叭即抬杆，进入小区后无人引导车辆停入地下车库，随意停在小区内、消防通道。第二，御海景园小区东门处于常开状态，业主的安全处于无法保障的状态，也导致案涉小区多次发生盗窃事故。第三，御海景园小区公共部位（地面、栅栏）破烂不堪。第四，2021年7月5日拍摄的装修等建筑垃圾，已丢弃在小区长达3天无人问津。第五，2021年7月5日拍摄的水池脏乱，至7月7日已维持3天无人清理。以上视频所显示，昆泉物业已严重违反《前期物业服务合同》第二章服务内容与质量第二条中的1-7条“1、物业共用部位的日常检修、维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的日常运行、检修、养护管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的定期检查、疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放秩序管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务”。昆泉物业的不作为，经广诚置业多次通知昆泉物业整改，并且起诉解除《前期物业服务合同》的情况下，昆泉物业仍拒不整改，拒不履行《前期物业服务合同》及《前期物业管理合同补充条款》所约定的义务，广诚置业有权终止案涉物业服务合同，昆泉物业的不作为也已构成根本违约，导致合同目的不能实现。昆泉物业质证称：证据一至证据五是广诚置业单方提供，无法证明证据的真实性，且该证据在一审开庭前就已经存在并不属于新证据，对该证据昆泉物业不予质证。证据六与本案无关。证据七、八等证据广诚置业在整理时就带有明显的倾向性，视频显示车辆还未进入小区广诚置业的人员即作出了决定性的结论，根据广诚置业提交的视频显示小区环境卫生尚可，单元门与地面破损问题因该部分属于公共区域，需业主共同同意方能维修，但物业公司向业主征求意见未能超过法律规定的比例。关于车辆问题，御海景园小区有地下车库，但道闸广诚置业并未向物业公司移交，以下车库实际上是没有启用的，因小区的车位配比是法定的1：0.8，在地下车库未启用的情况下，地上只有14个停车位使用，根本无法满足业主的需求，而且物业服务合同是长期性持续性的不能仅凭广诚置业单日的照片和视频来否定物业公司的工作。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、昆泉物业应否向广诚置业支付水费37000元；二、广诚置业是否有权解除《前期物业管理合同》及《前期物业管理合同补充条款》。关于焦点一，本院认为，御海景园物业项目移交资料清单载明，2014年1月18日广诚置业将案涉小区的公用水表移交给了昆泉物业。截至2017年4月19日水表用户变更前，昆泉物业作为水表用户应当缴纳在此期间的水费。2016年12月20日至2017年4月19日抄表显示共产生37033.65元水费，该水费已由广诚置业于2017年5月24日向供水部门实际缴纳。但该水费系在水表用户变更之前产生，应由昆泉物业负担，广诚置业向昆泉物业主张支付37000元水费，符合事实和法律的规定。关于诉讼时效，本院认为，物业服务合同系长期性实践合同，广诚置业和昆泉物业一直处于持续履行合同状态，且未过最长诉讼时效。综上，一审法院认定昆泉物业向广诚置业支付水费37000元并无不当，本院予以确认。关于焦点二，本院认为，首先，双方当事人签订的《前期物业服务合同》第二十九条约定：本合同自2011年12月8日起至甲方开发建设的本小区成立业主委员会（大会），且业主委员会（大会）代表全体业主与新的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。在新合同生效后，本合同自动终止。本案中，案涉小区尚未成立业主委员会（大会），也未选聘新的物业管理企业，合同约定的条件并未成就。其次，关于广诚置业主张的不定期物业服务合同，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。本案中案涉的《前期物业服务合同》尚未终止，不符合《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定的情形，广诚置业也不能因此享有《前期物业服务合同》及其补充条款的解除权。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第一款第（四）项、第二款的规定，下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。本案中，广诚置业与昆泉物业解除《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充条款》的行为，于法无据，其程序不符合法律的相关规定，广诚置业单方解除合同于法无据。最后，依据《前期物业管理合同》及《前期物业管理合同补充条款》的约定，广诚置业提供的证据也不足以证明昆泉物业提供的物业服务存在重大瑕疵、昆泉物业已经构成根本违约。基于以上理由，广诚置业单方解除《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充条款》的行为缺乏事实和法律依据，本院不予支持。广诚置业基于合同解除的其他诉讼请求，本院予以驳回。综上，广诚置业、昆泉物业的上诉请求均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费725元，由上诉人青岛昆泉物业管理有限公司负担。二审案件受理费725元，青岛广诚置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘昭阳审 判 员 李 蕾审 判 员 阚红艳二〇二一年八月十三日法官助理 薄富超书 记 员 韩 平