湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初3912号原告（反诉被告）：王淑琴。委托代理人：周革华，广东水贝律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：常德市天源住房建设有限公司。法定代表人：敖勇。委托代理人：赵勇刚，湖南云济律师事务所律师，代理权限系特别授权。委托代理人：戴宇星，湖南云济律师事务所实习律师，代理权限系一般授权。原告（反诉被告）王淑琴与被告（反诉原告）常德市天源住房建设有限公司（以下简称天源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月9日立案受理，案件受理后天源公司向本院提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王淑琴及委托代理人周革华，被告天源公司的委托代理人赵勇刚、戴宇星到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）王淑琴请求判令：1、依法判决准予原告与被告解除双方签订的《常德市商品房买卖合同》；2、依法判决被告退还原告已经支付的首期购房款195175元，维修基金15081元，按揭款76045.19元，并支付违约金18703.5元；3、判决被告向原告支付自2018年2月8日起算至付清之日止的利息，暂计算至起诉日为35000元（以已付首期购房款及维修金合计210256元为基数，按照同期银行的贷款利率标准计算）；另以按揭款76045.19元为基数，自2021年2月18日起计算至付清之日止的利息，暂计算至起诉之日为1000元；4、判决被告向原告赔偿因委托律师维权所支付的律师代理费5万元；5、判决被告承担本案诉讼费。被告（反诉原告）天源公司辩称：根据双方的约定，原告负有向被告付清全部购房款的义务，但原告至今仍欠付购房款43万元，已构成严重违约，根据《民法典》第五百二十六条的规定，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求，也就是说在原告未履行付清全部购房款义务的情况下，被告有权拒绝向其交房、办证。因此，被告不存在任何违约行为，从而原告无权要求被告承担任何违约责任，更无权解除合同，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）天源公司反诉请求判令：1、判令解除反诉原告与反诉被告签订的《常德市商品房买卖合同》（合同编号：313635）；2、判令反诉被告注销在老西门第27#、28#、29#幢1325号商品房的抵押登记；3、判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金4300元；4、由反诉被告承担反诉诉讼费用。原告（反诉被告）王淑琴答辩要点：按照合同第九条约定的付款方式和期限约定，首付款和部分按揭款已经支付，余款没有约定具体付款期限，本案原告已经完全履行了合同义务，支付余款是满足交房条件。本案被告所销售的房屋目前为止都不能办理相关产权手续，原告有权要求解除合同。经审理查明，本院确认如下法律事实：2018年2月8日天源公司（出卖人）与王淑琴（买受人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：“王淑琴购买老西门（葫芦口棚户区A-1地块）27#、28#、29#幢13层1305号住宅，建筑面积150.81，单价为6201.01元，总价款935175元。按照物业管理有关法规、规章规定，买受人需缴存房屋维修基金的，首期缴存标准为100元/平方米，共计15081元。付款方式及期限：买受人采取按揭方式付款：公积金贷款，买受人应当于2017年2月8日前支付首期房价款195175元。余款柒拾肆万元向贷款机构申请贷款支付。逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款，逾期在60日之内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付房价款万分之一的违约金。逾期60日的，出卖人有权解除合同，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，买受人按累计应付房价款的1%支付违约金；出卖人不解除合同的，由买受人按日计算支付逾期应付房价款万分之一的违约金。交付条件出卖人将商品房交付给买受人时，应取得常德市房地产管理局签发的《商品房交付使用证明书》。出卖人在2019年12月30日前向买受人交付该商品房。但如遇下列原因之一，出卖人可据实予以延期；1、遭遇自认灾害、政策变化等不可抗力；2、政府区域规划调整或市政建设施工影响.......”。补充协议约定：“关于银行按揭方式贷款或公积金贷款付款的补充约定：6、公积金贷款方式：由买受人向公积金管理机构申请贷款（如果不能申请到公积金贷款或政策原因降低成数的，应用现金付清余款，付清余款时间从可办理公积金贷款之日起最长不超过30天，否则承担逾期付款责任）......”。同日，王淑琴向天源公司缴纳首付款195175元，向常德市房屋维修资金归集管理中心缴纳维修资金15081元。2018年4月12日王淑琴与常德市金桥担保有限责任公司、鼎城区住房公积金管理部、中国建设银行股份有限公司常德鼎城支行签订《住房公积金委托贷款合同》，约定：“贷款金额叁拾壹万元，贷款用于借款人购买座落于常德市武陵区朝阳路老西门小区28栋1325号住房，建筑面积150.81平方米，贷款期限为132月，自2018年4月12日起至2029年4月12日止，采用按月等额本息还款法，每月应偿还的贷款本息额为2796.38元，抵押物为武陵区老西门28栋1325号房屋......”。合同签订后，截止2021年6月4日偿还按揭贷款76045.19元。2020年7月30日营销人员李晓霞向王淑琴发送办理收房手续短信。2021年1月30日王淑琴认为依据合同约定，天源公司最迟应当于2019年12月30日前取得常德市房地产管理局签发的《商品房交付使用证明书》后将其所购买的房屋交付，天源公司至今未按照合同约定的时间交付房屋及相关产权证书，严重损害合法权益，向天源公司发出《解除合同（退房）通知书》，要求解除2018年2月8日签订的《商品房买卖合同》。另查明：王淑琴购买的老西门（葫芦口棚户区A-1地块）项目经本院（2020）湘0702民初2459号及常德市中级人民法院（2020）湘07民终2401号民事判决，确认了如下事实：2019年7月18日，常德突发强降水，常德市屈原公园、五中、梅尼广场、九重天等片区形成严重积水，为防涝排水，天源公司应常德市江北城区排水防涝应急指挥部要求挖开案涉项目在人民路与朝阳路交界处的隔水墙，导致案涉项目地下室二次供水、电梯底坑、自备电源等设备被淹损坏，从而致使案涉项目停工维修50天，属于合同约定的遭遇自然灾害，可据实延期交房的情形，予以采纳；关于天源公司因新冠肺炎疫情影响，交房日期应顺延167天的抗辩意见。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条规定“……对于受疫情或疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理……”。本案中，天源公司因新冠肺炎疫情，以及疫情防控措施的直接影响，致使案涉项目停工167天，属于合同订立前不能预见的事由，且是不能避免与克服的客观情况，符合不可抗力的法定条件。同时，该法定免责事由发生在因洪涝灾害顺延后的交房之日前，符合不可抗力免责的条件，故对该抗辩意见，予以采纳。综上，天源公司因洪涝灾害和新冠肺炎疫情累计顺延交房的天数为217天，即交房截止日期为2020年8月3日，而天源公司已于2020年7月30日通知业主办理收房手续，不构成逾期交房。再查明：2018年7月25日常德市房地产管理局常房通（2018）14号通知，《常德市房地产管理局关于实行商品房交付使用证明书制度的通知》，常房发（2013）6号目前已不适用当前市场环境，经研究决定，自2018年7月25日起，废止常房发（2013）6号文件，商品房买卖合同示范文本将适时作出修改。本院认为：合同是当事人设立、变更、终止民事关系的协议，合同依法成立，具有法律约束力。本案中和天源公司与王淑琴签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反相关法律、法规强制性的规定，合同合法有效，双方均应按合同约定享受权利并履行义务。关于违约责任，本院（2020）湘0702民初2459号及常德市中级人民法院（2020）湘07民终2401号民事判决，确认了天源公司因洪涝灾害和新冠肺炎疫情累计顺延交房的天数为217天，即交房截止日期为2020年8月3日，本案中天源公司已于2020年7月30日通知办理收房手续，不构成逾期交房，另常德市房地产管理局常房通（2018）14号通知，即《常德市房地产管理局关于实行商品房交付使用证明书制度的通知》，商品房交付使用证明书制度已废止，综上天源公司无违约行为，对王淑琴诉请要求其承担违约责任，支付违约金及利息的诉讼请求，本院不予支持。关于天源公司反诉解除合同及王淑琴支付逾期付款违约金的诉讼请求，依照双方签订的《补充协议》第六条“由买受人向公积金管理机构申请贷款，如果不能申请到公积金贷款或政策原因降低成数的，应用现金付清余款，付清余款时间从可办理公积金贷款之日起最长不超过30天，否则承担逾期付款责任”，王淑琴公积金贷款时间2018年4月12日，《住房公积金委托贷款合同》约定贷款金额310000元，依据补充协议约定，余款430000元应在5月12日付清，王淑琴未按约定履行支付购房款义务，构成违约，应按合同约定承担违约金4300元，对天源公司主张解除合同、支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，不影响合同中结算、清理条款的效力，天源公司应当返还王淑琴购房款195175元，关于王淑琴主张的返还维修资金，该维修资金并非天源公司收取亦非天源公司管理，故不应承担返还责任。关于王淑琴主张返还按揭款76045.19元，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”故对于贷款合同部分，以及反诉人要求注销抵押登记的反诉诉讼请求，依据合同相对性原则，可另案处理。关于王淑琴主张的要求天源公司赔偿因委托律师维权支付的律师代理费，属于权利人保护合法权益而发生的费用，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王淑琴与被告（反诉原告）常德市天源住房建设有限公司于2018年2月8日签订的《商品房买卖合同》；二、被告（反诉原告）常德市天源住房建设有限公司于判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）王淑琴购房款195175元；三、原告（反诉被告）王淑琴于判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）常德市天源住房建设有限公司支付违约金4300元；四、驳回原告（反诉被告）王淑琴的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）常德市天源住房建设有限公司其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3583元，由王淑琴负担1583元，常德市天源住房建设有限公司负担2000元；反诉诉讼费3583元，由王淑琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  徐小恒二〇二一年八月十日书记员  杨雅如附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。