江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0303民初4213号原告：盛璞，女，1973年10月13日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：陈春光，江苏苏旭律师事务所律师。被告：徐州杰润文化发展有限公司，住所地徐州市云龙区民主南路时代广场商业综合楼1#-2-147。法定代表人：秦力，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘杰，男，1968年8月8日生，汉族，该公司经理，住江苏省邳州市。被告：鹿雪云，女，1963年1月I7日出生，汉族，住徐州市云龙区。原告盛璞诉被告徐州杰润文化发展有限公司（以下简称杰润公司）、鹿雪云排除妨害纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛璞及其委托诉讼代理人陈春光、被告杰润公司的委托诉讼代理人刘杰到庭参加诉讼。被告鹿雪云经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告盛璞向本院提起诉讼请求：一、判令二被告停止对原告所有的徐州市云龙区时代广场商业综合楼1-188的侵占，立即搬离前述房屋，将房屋恢复原状并交付给原告；二、判令二被告向原告支付占用涉案房屋期间给原告造成的租金损失至搬离时止(自2020年7月6日起算），暂以1000元计（按照月租金每平米70元，一共17.47平米）。本案诉讼费由二被告共同承担。事实与理由：案涉房屋徐州市云龙区时代广场商业综合楼1-188系原告于2009年4月22日从徐州时代房产置业有限公司购买，原告享有完全产权。被告徐州杰润文化发展有限公司未经原告许可于2020年7月6日将涉案房屋擅自租赁给被告鹿雪云，且未向原告支付任何费用，原告发现后与二被告交涉无果。为维护原告合法权益，现根据《民事诉讼法》相关规定，具状贵院，望能判如所请！被告杰润文化公司辩称：涉案房屋1-188是原告的产权，坐落于时代广场商贸城，有600多商铺组成，原告是其中之一，由于商贸城内商铺的特点必须所有业主统一意见才能经营，时代商贸城1-3楼建设于2009年，同年开业，2010年倒闭，由于业主意见不一致，造成商贸城荒废十多年，虽然经热心业主及政府协调，但由于种种原因仍未开起来，直到2018年初，以王陵派出所民警为代表，成立了徐州市云龙区彭城街道时代广场商贸城业主联合会，并通过签字的形式有超过总商铺75%的业主同意蔡庆峰为会长，并选举了几名副会长，在徐州市云龙区民政局注册，我咨询后认为选举程序合法、组织合法，由于时代小商品城业主联合会组织合法，于2019年4月9日以业主联合会的名义与我公司签订了商场租赁合同书，明确约定每一个业主与我们签订的租赁合同的期限是16年，16年期间逐步递增的租金标准，明确了业主委托联合会的户数超过75%，没有签约的业主商铺由联合会使用，租期和租金顺延，部分业主如想自主经营应服从我公司的管理，并在规划的区域内经营。由于时代商贸城是一个整体商场，业主不能各自为政，内部的水系统、配电系统、消防系统、空调系统和自动扶梯、货梯客梯必须由专业公司接管，并承担维修维护安全责任，2019年4月12日徐州奥莱物业公司（原开发商委托的管理方）时代业主联合会和我公司签署了三方物业协议，并于2019年7月24日签订了物业交接协议，2019年8月23日时代小商品城业主联合会又为杰润公司出具了时代广场1-3层的管理权及设备设施的使用权。2019年8月1日起杰润公司十多名员工分头联系600多户业主，在热心业主的努力及我们公司员工的辛勤工作下，绝大部分业主都与杰润公司签订了商铺租赁合同，只有个别业主由于时代变迁，住宅和通讯变化无法联系上，没有签约，但也存在个别业主打着自己的小九九等待商场开起来以后狮子大开口，向商场要高租金，我们多次与原告通电话，其答应来签合同但就是没有签。2020年7月2日由徐州云龙区政府及下属子房办事处多次找杰润公司，要求对天桥市场拆迁的商户进行安置，杰润公司顾大局为政府解忧，同意天桥市场商户入住，由于商户入住时他们要求的面积都在20平米左右，一般的商铺在5-10平米，为了妥善安置天桥市场商户，可能对有些未签订租赁合同的商铺进行调剂，再联系业主正常支付租金，但有几个未签约的业主多次来新时代天桥市场对着商户吵骂，天桥市场老商户人心惶惶。股东对市场没有信心，于2020年8月8日将该市场转给徐州市润杰商业管理有限公司，租金支付由新公司负责支付，为了保证绝大多数业主的稳定收益，保护来之不易的新天桥市场的稳定繁荣，请求法院驳回原告的诉请，由新公司按照杰润公司与业主联合会签订的合同支付租金，被告杰润公司不构成侵权，鹿雪云原先准备搬进来，我们给他商谈，有业主来骂，后来鹿雪云就搬走了，我们没有改变1-188房屋的结构。被告鹿雪云未答辩。本院经审理查明事实如下：原告系位于本市时代广场商办综合楼1-188的登记所有权人。房屋面积为17.47平米。2019年4月9日，徐州市云龙区彭城街道时代广场商贸城业主联合会（以下简称出租方、甲方）与徐州杰润文化发展有限公司（以下简称承租方、乙方）签订《商场租赁合同》，约定双方在协商一致的基础上，就甲方拥有合法出租权的商场租赁给乙方使用。商场位于云龙区，原时代小商品城一至三层内部商铺，不含对外的门面房。此商场由约627户产权人购置，绝大部分委托给徐州时代小商品城业主联合会对外出租。此商场包含一至三层，建筑面积约14562.95㎡。此租赁物包含商场内现状商铺、各出入口及楼梯通道、消防系统、自动扶梯8部、客梯2部、货梯1部、水电系统及配电室、中央空调系统、门窗等设施。租期共16年，自2019年4月9日至2035年9月30日止。包含一年免租期，2019年9月30日为租期开始生效日期。自商场租期开始生效之日起，免租期为一年，免租分两年完成，即第一年度的上半年和第二年度的上半年。第一年度至第四年度每月租金：一层25元/㎡，二层20元/㎡，三层15元/㎡。租金按季度支付，第一年和第二年的各下半年及第三年起应提前10天支付下季度租金。甲方的权利义务部分约定，甲方积极协助乙方让业主在自愿平等的基础上与乙方协商签订租赁合同，其中业主已委托甲方的户数超过75%。甲方同意乙方在不改变房屋主体结构情况下装修。乙方不得出售商铺的产权，可对外单租、整层出租，应将与经营者的有效合同及有关资料复印件提供给乙方。乙方应按约定支付租金，如延迟支付租金3个月以内，另增加租金3%作为违约金。如果迟延三个月未支付租金，甲方有权终止合同，并且停止乙方的所有商业运营，造成所有损失均有乙方负责。合同其他事项部分约定，乙方按签约业主产权证登记面积支付租金。没有签约的业主商铺，由甲方负责联系保管使用，其业主免租期和租金顺延。商铺授权与未授权的业主均可与乙方签订统一的租赁合同，但不得超过甲乙双方约定条款。部分业主想自主经营，应在乙方规划内优先照顾，合理收取物业费、商管费。乙方可根据经营需要，可拆除部分隔断统一规划经营，需经业主同意后实施，合同到期乙方必须按原状恢复。2019年4月12日，徐州时代广场商贸城业主联合会、徐州杰润文化发展有限公司与徐州奥特莱斯物业管理服务有限公司签订协议书，将民主南路79号时代小商品城1-3层商铺委托徐州奥特莱斯物业管理服务公司提供物业服务。之后，部分业主和杰润文化公司签订了《时代广场商铺租赁合同》。原告因不同意将其商铺统一出租，与被告发生纠纷，2020年7月19日，原告报警，称有人占用商铺不愿意搬走。云龙分局新生派出所接处警工作登记表记载，报警人盛璞的房子被捷运文化公司出租给王庆海，市场是天桥市场统一搬迁来的，区里统一规划，告知找市场管理或到法院处理。庭审时，原告提供了杰润文化公司和鹿雪云的租赁合同拍照打印件，称王庆海和鹿雪云系夫妻，租赁合同系鹿雪云提供的。杰润文化公司对此不予认可，称其未和鹿雪云签订过合同，被告另称鹿雪云当时租赁了89号商铺，考虑面积有点小，临时占用了88号商铺，88号商铺经业主联合会确认是原告委托给业主联合会的。原告称其只是参与了业主联合会选举，未授权业主联合会出租原告的房产。对于原告委托业主联合会统一将涉案商铺对外出租，被告未提供证据证实。本院认为，时代广场商贸城业主联合会与杰润文化公司签订《商场租赁合同》真实有效。合同中约定，其中业主已委托业主联合会的户数超过75%，杰润文化公司按签约业主产权证登记面积支付租金，没有签约的业主商铺，由业主联合会负责联系保管使用。且约定了部分业主想自主经营，应在杰润文化公司规划内优先照顾，合理收取物业费、商管费等。根据该合同，业主联合会交付给杰润文化公司的商铺中，是不包括没有签约的业主商铺的，而且也允许部分业主自主经营。故杰润公司在未能提供证据证明其与业主联合会签订的租赁合同中包含原告的商铺情况下，使用或出租原告的商铺，构成侵权，原告要求排除妨害，将房屋恢复原状并返还给原告，本院予以支持。对于原告主张的租金损失，原告主张按照每月租金70元/㎡计算，缺乏相应的依据。本院酌定参照被告杰润公司与徐州时代广场商贸城业主联合会约定的租金标准每月25元/㎡即每月436.75元计算自2020年7月至房屋实际返还之日的租金。因涉案租赁房屋是由杰润公司管理并出租给案外人使用，故侵权人为杰润公司，原告要求鹿雪云返还房屋并支付租金损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第二百三十六条、第二百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告徐州杰润文化发展有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于本市时代广场商办综合楼1-188房屋恢复原状后返还给原告盛璞，并支付租金损失（按照每月436.75元标准计算自2020年7月6日至实际返还房屋之日）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告徐州杰润文化发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 董 莉人民陪审员 刘 敏人民陪审员 杨盛兰二〇二一年八月六日书 记 员 耿海涛