山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终6828号上诉人（原审被告）：亓斌生，男，1969年2月15日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：徐凯，山东圣宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔倩，山东圣宏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王效军，男，1961年2月21日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：谷守峰，济南莱芜方下法律服务所法律工作者。上诉人亓斌生因与被上诉人王效军房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市莱芜区人民法院（2021）鲁0116民初2473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月20日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。亓斌生上诉请求：1.撤销济南市莱芜区人民法院作出的（2021）鲁0116民初2473号民事判决，并依法判决发回重审，或驳回王效军对亓斌生的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由王效军承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.案涉房屋的承租人不是亓斌生，应是山东龙洋商贸有限公司方下分公司（下称“龙洋公司”），租赁费应由龙洋公司承担，王效军不应向亓斌生主张租赁费。案涉房屋租赁合同签订时，亓斌生是龙洋公司的员工，龙洋公司委托亓斌生与王效军签订了房屋租赁合同，承租使用人是龙洋公司，王效军对此也是知情的。2.龙洋公司于2019年元月份之前已从案涉房屋搬出，王效军于2019年3月自行从龙洋公司拿回案涉房屋钥匙，双方已达成租赁合同关系解除、终止的合意，租赁费应计算至2019年3月份。且龙洋公司已支付完毕一年的租赁费12万元。合同签订前，龙洋公司的员工陈某代龙洋公司支付了1万元定金。合同签订当天，龙洋公司将11万元租赁费转账至陈某账户，第二天2018年3月24日，陈某将其中5万元转账支付至王效军指定的吴某某的账户内，剩余6万元亓斌生给王效军出具了欠条，作为个人借款。陈某、吴某某作为见证人，在合同上签字。2018年10月前，亓斌生通过向王效军儿子王国庆账户内转账偿还了王效军借款1万元，尚欠5万元。因经营计划调整，龙洋公司于2019年元月份之前便从案涉房屋搬出，随后2019年3月，王效军从龙洋公司负责人薛玉梅手中拿回房屋钥匙，双方租赁合同解除终止。亓斌生当时早已从龙洋公司离职，也从未参与实际租赁事宜。一审判决根据王效军的自认认定2020年6月22日收回房屋错误不当，也与事实常理不符。二、一审判决适用法律错误。因认定事实不清，一审判决适用法律错误，应查清事实后适用正确法律。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。王效军辩称，一、亓斌生所述不属实，合同是亓斌生与王效军两人签订，没有龙洋公司盖章签字，系亓斌生的个人行为，与公司无关。二、双方未在2019年3月份办理房屋交接手续。亓斌生所述将1万元打给王效军之子王国庆一事，一审已认定非常清楚，亓斌生未提交任何证据证明。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求支持一审判决结果。王效军向一审法院起诉请求：1.判令亓斌生立即支付下欠租赁款200,000元及违约金（违约金按合同约定计算）；2.判令亓斌生承担因本案花费的诉讼费及其它费用。一审法院认定事实：2018年3月23日，王效军（甲方）与亓斌生（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定甲方将合法拥有的位于莱芜区方下街道办事处政府西邻的自有楼房、房屋（及院落）出租给乙方使用；租赁期限自2018年4月6日至2021年4月6日；租金实行先付后使用原则，按年支付，每年120,000元，首年租金应于合同签订时一次性付清，其余每年租金于4月6日前支付，依此类推；在本合同有效期内，若甲乙双方协商一致，可提前解除本合同；乙方拖欠租金，应向甲方支付违约金，每逾期一日，甲方有权向乙方收取滞纳租金之1%的违约金。合同还约定了其他权利义务。合同签订当日，亓斌生支付王效军60,000元租赁费并就剩余60,000元出具欠条，欠条载明：“今欠到王效军2018年-2019年房屋租赁费陆万元（￥60,000.00元）本人定于2018年10月1号前全部付清，否则自愿承担合同签订的一切法律责任”。后因亓斌生未支付剩余租赁费，王效军于2020年6月22日自行收回出租房屋。亓斌生主张已转给王效军儿子10,000元，王效军陈述其儿子现被羁押，无法核实。一审法院认为，亓斌生欠王效军租金未付的事实由《房屋租赁合同》、欠条、当事人陈述等予以证实，亓斌生应当按约支付。根据合同约定，“本合同有效期内，若甲乙双方协商一致，可提前解除本合同”，亓斌生未提交充分证据证实《房屋租赁合同》已于2019年4、5月份解除，故对其辩称，一审法院不予采信。亓斌生主张已转给王效军儿子10,000元，但未提供相关证据予以证实，王效军亦不认可，故一审法院不予采信。王效军自认因亓斌生欠付租赁费，其已于2020年6月22日收回房屋，并主张租金计算至2020年6月6日，不违反合同约定和法律规定，一审法院予以支持，故未付租金数额计算为200,000元。关于违约金，王效军未提交充分证据证实其损失情况，《房屋租赁合同》约定的违约金显然过高，依法应予调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用本院二审期间，亓斌生提交以下证据：证据一、陈某的农行卡交易明细5张，以证明2018年3月23日涉案合同签订后，龙洋公司向其员工陈某农行卡内分别转账4万元、4万元、3万元，共计11万元租金。2018年3月24日，陈某将其中的5万元租金转账给王效军指定的吴某某的账户。加上合同签订前已经支付的1万元定金，共支付租金6万元。证据二、亓斌生与薛玉梅的通话录音4份，以证明涉案房屋的实际承租方是龙洋公司，该公司委托其员工亓斌生、陈某与王效斌签订租赁合同并支付租金，陈某和吴某某作为见证人在合同上签字。龙洋公司已于2019年元月之前从涉案房屋中搬出，王效军已从该公司实际负责人薛玉梅手中拿回了房屋钥匙。王效军对证据一、二不认可。其认为租赁合同中无龙洋公司的盖章或法定代表人签字，陈某和吴某某的见证不能代表实际承租人是龙洋公司，双方之间从未对租赁场地进行过任何交接。证据三、亓斌生女儿亓冉冉农行卡交易明细一份，以证明2018年10月1日，亓斌生通过其女儿账户向王效军儿子王国庆账户内转账1万元。证据四、手机短信一条，以证明2018年9月30日，王效军发送给亓斌生短信一条，内容是其儿子王国庆邮政银行的银行卡号，与证据三当中的银行账号一致。王效军认可收到了证据三中的一万元租金。经审查，证据一不能证明转账原因，也无法证明龙洋公司是涉案租赁合同的实际承租人。证据二中薛玉梅的身份不能证实，通话录音内容的真实性无法确认。本院对上述两组证据不予采信。王效军对证据三、四无异议，本院予以采信。经审理认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院另查明：一审庭审中，王效军自述其于2019年8月7日拿回涉案房屋钥匙，二审调查中其陈述于2019年8、9月份拿回涉案钥匙。本院认为，涉案房屋租赁合同的签订主体是亓斌生与王效军，且亓斌生是以本人名义向王效军出具的租金欠条，一审中亓斌生也未抗辩山东龙洋商贸有限公司是实际承租人，故一审认定亓斌生系涉案合同主体，并无不当。关于涉案合同解除及解除时间点的问题。首先，关于涉案合同解除的问题，本院认为，鉴于王效军已自行收回了涉案房屋钥匙，故应认定涉案租赁合同已经解除；其次，关于涉案合同解除时间点的问题，本院认为，王效军一审明确陈述其于2019年8月7日拿回涉案房屋钥匙，故本院认定双方租赁合同于2019年8月7日解除。关于租金数额的问题。本院认为，因双方租赁合同于2019年8月7日解除，故房屋租赁费应计算至2019年8月7日，共计100333元。二审中王效军认可亓斌生向其子王国庆转账的1万元租金，故扣除该金额后，亓斌生应向王效军支付租金共计90333元。因亓斌生作为承租人未按期支付租金，故应承担欠付租金的相应利息作为迟延履行违约金。因租金数额发生改变，相应地，本院对违约金的计算方式予以调整，即自2018年10月2日至2019年4月6日，以50000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计算违约金，自2019年4月7日至2019年8月19日，以90333元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计算违约金，自2019年8月20日至实际给付之日，以90333元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍计算违约金。另，考虑到亓斌生方提前解除合同致使租赁房屋空置，给王效军造成了相应损失，故本院酌定亓斌生向王效军多支付三个月租金作为提前违约解除合同的赔偿。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更山东省济南市莱芜区人民法院（2021）鲁0116民初2473号民事判决第一项为：亓斌生于本判决生效之日起十日内向王效军支付租赁费90333元及违约金（以50,000元为基数，自2018年10月2日至2019年4月6日，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计算违约金；以90333元为基数，自2019年4月7日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计算违约金，自2019年8月20日至实际给付之日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍计算违约金）；二、撤销山东省济南市莱芜区人民法院（2021）鲁0116民初2473号民事判决第二项；三、亓斌生于本判决生效之日起十日内向王效军支付违约解除合同的赔偿金3万元；四、驳回王效军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2150元，由王效军负担800元，亓斌生负担1350元；二审案件受理费4300元，由王效军负担1600元，亓斌生负担2700元；本判决为终审判决。审 判 员  赵 雯二〇二一年八月十八日法官助理  刘丹丹书 记 员  韩 雪