福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0181民初4599号原告：陈程杰，男，1957年6月5日出生，香港特别行政区居民，现住福建省福清市。委托诉讼代理人：曹丽丽，福建吴氏律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：陈平娟，福建吴氏律师事务所执业律师。被告：福清恒大置业有限公司，住所地福建省福清市龙山街道龙东村前南1号三楼，统一社会信用代码91350181MA347X24XW。法定代表人：倪可铨，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑白玲，该公司员工。原告陈程杰与被告福清恒大置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈程杰的委托诉讼代理人陈平娟和恒大公司的委托诉讼代理人郑白玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈程杰向本院提出诉讼请求：1.判令恒大公司立即向陈程杰支付逾期办证违约金（以已付购房款1131388元为基数，按每日万分之一的标准自2020年5月2日起计至2021年1月31日止）；2.本案诉讼费用由恒大公司负担。事实和理由：2016年10月10日，陈程杰与恒大公司签订《福清恒大城楼宇认购书》，约定陈程杰向恒大公司认购福清市××街道××第××号楼××层××单元商品房。2016年12月1日，双方签订《商品房买卖合同》，约定陈程杰向恒大公司购入案涉商品房，总价款为1131388元。陈程杰依约分期付清全部购房款。《商品房买卖合同》第八条约定，恒大公司应当于2018年11月30日前向陈程杰交付符合合同约定的商品房，但直至2019年4月19日案涉商品房才完成工程竣工验收备案，符合交付条件。《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。自2019年5月1日交房后，恒大公司应当于2020年5月2日前为陈程杰办理案涉房屋的不动产权证书，但恒大公司近日才通知陈程杰于2021年1月31日前办理不动产权证，已构成违约，应当承担逾期办证违约金。恒大公司辩称，一、逾期办证违约金应计算至2021年1月22日止。2021年1月22日，陈程杰至恒大公司领取了办理不动产权证书应由恒大公司提供的所有材料，领取材料后，应由陈程杰本人到不动产登记中心办理相关手续或由陈程杰委托恒大公司办理，因陈程杰未委托恒大公司办理，故恒大公司已于2021年1月22日履行完毕办证义务。因陈程杰自身原因未去办理不动产权证书的，不可追究恒大公司的违约责任。二、因新冠××疫情导致逾期办证的，恒大公司不承担逾期责任。福建省人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，于2020年3月19日12时起将福建省新冠××疫情应急响应等级统一调整为省级三级应急响应。在上述期间，恒大公司积极响应政府号召，在复工之前基本处于停工停产状态，为避免发生聚集性活动，未开展相关办证工作。新冠××疫情属不可抗力，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条的规定，因新冠××疫情造成的逾期天数56天，应免除逾期办证责任。三、《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第十条第三款明确约定：“出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”。且陈程杰已经可以使用房屋，逾期办证与逾期交房不同，违约后果较轻，逾期办证并未给陈程杰造成实际损失，陈程杰亦未举证证明其损失，故陈程杰主张按已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金没有依据且标准过高，明显未顾及恒大公司的权益且有失公平，应根据合同约定，逾期办证违约金每年按已付房款的0.1%计算。综上，请求人民法院驳回陈程杰不合理的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。恒大公司对陈程杰提供的福清恒大城楼宇认购书、商品房买卖合同、购房款银行转账记录、发票、交楼办理流程表、办理不动产权证通知函、不动产登记证明、《福清市行政服务中心受理时间调整》、《探秘福清市行政服务中心如何做好“为民”、“防控”两不误》等证据的真实性、合法性无异议，陈程杰对恒大公司提供的房地产项目测绘计算书、办理不动产权证书材料签收单、《福建省启动重大突发公共卫生事件一级响应机制》、《福建省调整新冠××疫情防控应急响应等级》等证据的真实性、合法性亦无异议，本院予以确认并在卷佐证。陈程杰提供的《恒大2月销售额447.3亿元同比增长约107.8%》与本案无关，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，经审理查明，陈程杰主张的案涉商品房的位置、购房款金额、签订《商品房买卖合同》时间及条款内容和恒大公司主张的《商品房买卖合同》条款内容、领取办理不动产权证书材料的时间均属实，本院予以确认。另查明，因新冠××疫情，福建省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月19日12时起将福建省新冠××疫情应急响应等级统一调整为省级三级应急响应。恒大公司尚未将商品房面积差价退还陈程杰。庭审中，双方确认的逾期办证违约金自2020年5月2日起计至2021年1月22日止。本院认为，案涉《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,为有效合同,双方当事人应按约全面履行义务。陈程杰已按约定向恒大公司支付全部购房款，恒大公司应当在商品房交付使用后的365日内办理房屋产权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付陈程杰。恒大公司逾期履行办证义务，应当按照合同约定向陈程杰支付逾期办证违约金。恒大公司在合同附件六中约定逾期办证违约金每年按已付房款的0.1%向买受人支付，该约定属于格式条款，明显减轻和免除了恒大公司的违约责任，排除陈程杰的权利，有失公平，亦为无效条款，陈程杰请求违约金自逾期之日以已付购房款为基数按每日万分之一计算，并未超过法律规定的起诉时一年期贷款市场报价利率标准，本院予以支持。根据合同约定，恒大公司应在2019年5月1日交房后的365日内履行办证义务，因该期间发生新冠××疫情，在福建省人民政府办公厅通知的其他企业复工时间不早于2020年2月9日24时前，恒大公司客观上不能复工，故根据公平原则，自2020年1月24日起至2020年2月9日止的17天，应在逾期办证天数中予以扣除。因恒大公司未提供证据证明其向陈程杰退还商品房面积差价95元，故逾期办证违约金仍应以购房款1131388元为基数计算，按日万分之一自2020年5月2日计算至2021年1月22日（扣除疫情免责17天），共计28058.42元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、福清恒大置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向陈程杰支付逾期办证违约金28058.42元;二、驳回陈程杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费575元，减半收取287.5元，由陈程杰负担37元（已预交），由福清恒大置业有限公司负担250.5元（限于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，陈程杰可在本判决书送达之日起三十日内，福清恒大置业有限公司可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。本判决生效后(当事人提起上诉的,以上诉法院生效判决为准),负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务,逾期未履行的,应向本院报告财产状况,并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款,违反本条规定的,本案执行立案后,人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施,构成犯罪的,依法追究刑事责任。审 判 员 曾朱兴二〇二一年八月十三日法官助理 张瑜丹书 记 员 许承锋