吉林省延吉市人民法院执 行 裁 定 书（2021）吉2401执异229号案外人：汪茂发，男，1963年12月13日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：郑世英，吉林阿里郎律师事务所。申请执行人：吉林天宇建设集团有限公司，住所：吉林省延吉市新兴街。法定代表人：田奎相，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘红，吉林诚途律师事务所律师。被执行人：延边经纬和信置业发展有限公司，住所：吉林省延吉市站前街。法定代表人：曲元芳，该公司总经理。本院在执行申请执行人吉林天宇建设集团有限公司与被执行人延边经纬和信置业发展有限公司（以下简称经纬公司）之间建设工程合同纠纷一案中，案外人汪茂发对本院的执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人汪茂发称，2016年1月6日异议人汪茂发（承包方）与被申请执行人延边经纬和信置业发展有限公司（发包方、下称经纬公司）签订《建筑安装工程承包合同[证据1]》，约定由汪茂发承包经纬公司的《延吉市经纬国际商场工程》、工程总价为10,511,860元，其中6,175,899元以房屋抵账方式预付（房屋的具体位置、面积及价格详见附表，即该合同附件2）。《建设安装工程承包合同附件2》中序号为1，楼号为9号楼N3北侧，房号为1028，面积为204.46平方米，总价为5,000,273.76元的房屋为贵院在（2019）吉2401执894号执行裁定书中查封的延边经纬和信置业发展有限公司名下位于延吉市局子街88号经纬国际（产籍号为03-10-0120）的1028号房屋。同日，汪茂发与经纬公司签订《内部认购协议书[证据2]》约定汪茂发购买上述房屋，房屋总价为500万元，且在合同落款处书写《抵付工程款》。2017年8月6日，工程结束后，异议人汪茂发与经纬公司签订《建筑安装工程承包补充合同[证据3]》确认上记事实，并对工程款进行进一步结算。签订《内部认购协议书》以及《建筑安装工程承包合同》后，经纬公司于2016年夏天左右，向汪茂发交付了案涉房屋。汪茂发于2017年年初对案涉房屋进行部分装修后，于2017年3月份将房屋交付给承租人，于当年6月6日与宋俊峰签订《房屋租赁合同[证据4]》将案涉房屋出租使用，宋俊峰的合伙人王艳伟在案涉房屋经营延边酒易商贸有限责任公司[证据5:营业执照]至今。贵院作出（2019）吉2401执894号执行裁定书，查封案涉房屋的时间为2019年5月31日，而异议人汪茂发于2016年1月6日与经纬公司签订合法有效的《建筑安装工程承包合同》及《内部认购协议书》，且经纬公司已于2016年夏天左右将案涉房屋交付给汪茂发，合同签订时间以及交付使用期间均早于贵院查封时间。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十八条之规定，异议人认为应排除（2019）吉2401执894号执行案件对涉案房屋的强制执行，请求法院依法裁决。本院查明，原告吉林天宇建设集团有限公司（以下简称天宇公司）与被告延边经纬和信置业发展有限公司（以下简称经纬公司）建设工程合同纠纷一案，本院于2018年12月20日作出（208）吉2401民初6990号民事判决，被告延边经纬和信置业发展有限公司于本判决发生法律效力后立即向原告吉林天宇建设集团股份有限公司支付工程质保金9,906,614.45元。案件受理费81,146元（原告吉林天宇建设集团股份有限公司已预交81,146元），减半收取40,573元，保全费5000元，合计45,573元，由被告延边经纬和信置业发展有限公司负担。本判决于2019年1月14日发生法律效力。因延边经纬和信置业发展有限公司未履行判决确定的义务，吉林天宇建设集团有限公司向本院申请执行。本院于2019年5月31日作出（2019）吉2401执894号之二执行裁定，查封被执行人延边经纬和信置业发展有限公司名下房屋（位于延吉市局子街88号经纬国际1028，建筑面积为205.54平方米，产籍号为03-10-0120）的产籍手续。查封期限为三年。2016年1月6日，经纬公司与汪茂发签订《建筑安装工程承包合同》，主要内容载明为，汪茂发承包延吉市友谊路与局子街交汇处（东南角）延吉市经纬国际商场1至4层强电部分工程，工程造价为人工费1,249,365元、材料费7,752,902元、机械费161,885元等共计10,511,860元。付款方式为4,335,961元以现金方式支付，6,175,899元以房屋抵账方式预付。抵账房屋有9号楼N3，房号为1028204.46㎡，单价24,456元，总价5,000,273.76元等四套房屋。2016年1月6日，经纬公司与汪茂发签订《内部认购协议书》，主要内容载明为，汪茂发购买经纬国际·和信悦府小区9号楼N3北侧号，建筑面积为204.28平方米的房屋。房屋价格为24,476元/平方米，总金额为500万元，同时备注：“此房合同单价24,476元是顶账价格，以后办理正式合同时单价调整为每平方米14,000元整。”落款处，记载有“抵付工程款”。2017年6月6日，汪茂发（甲方）与朱俊峰（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容载明为，甲方将吉林省延吉市友谊路和局子街交汇处，经纬国际小区（大润发出入口旁）8号楼一楼商铺北面N3号（一、二层）门市房，建筑面积204.28平方米（毛坯房，地热已做完）出租给乙方使用（备注：经营高档烟酒），租期为五年，从2017年6月6日到2022年6月5日止。乙方第一年（2017年6月6日到2018年6月5日）向甲方缴纳租金为人民币壹拾五万元整。计：第一年和第二年15万元整，第三年和第四年16万元整，第五年17万元整。租赁期间，水费、电费、物业管理费等其他一切费用由乙方缴纳。2017年8月6日，经纬公司（甲方）与汪茂发（乙方）签订《建筑安装工程承包补充合同》，主要内容载明为，汪茂发承包延吉市友谊路与局子街交汇处（东南角）延吉市经纬国际商场1至4层强电部分工程，工程造价为人工费1,249,365元、材料费7,752,902元、机械费161,885元等共计10,511,860元。付款方式为第一次房屋抵账金额是6,175,899元，第二次以6号楼16层一共12套房间抵账3,163,655元，第三次为2016年春节借支现金20万元。到2017年8月5日实际欠款972,306元。甲方在2017年8月30日前支付现金50万元，2017年年底前支付完剩余工程款472,306元。另查明，案涉房屋延吉市经纬国际·和信悦府小区9号楼N3北侧号房2楼，现由延边酒易商贸有限责任公司在此经营，该公司法定代表人为王艳伟，统一社会信用代码为91222401MA13WG4U05，经营范围有食品、饮料、酒类、预包装食品批发零售；烟草零售，成立日期为2016年12月15日，登记日期为2019年9月11日。本院认为，本案性质为案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行异议。本案的争议焦点为案外人汪茂发对涉案房产是否享有足以排除强制执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，汪茂发与经纬公司在本院查封之前签订的《内部认购协议书》，上述协议就案涉房屋的坐落位置、面积、单价和总价、付款方式等作了约定，具备房屋买卖合同的相关要件，系双方真实意思表示且内容不违反法律、法规禁止性规定。虽然案涉房产并未取得预售许可，但预售证明是行政管理手段，无预售许可，开发商应当受到行政处罚，属管理性强制性规定，不应影响合同的效力。故，汪茂发与经纬公司签订有效的书面合同且在本院查封之前已占有案涉房屋，并以抵账工程款的方式支付全部房款，亦非因其自身原因未办理过户登记。综上，本案符合上述第二十八条规定的情形，案外人汪茂发对案涉房屋享有足以排除执行的权利，故对其提出的异议本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：中止本院对查封被执行人延边经纬和信置业发展有限公司名下房屋（位于延吉市局子街88号经纬国际1028，建筑面积为205.54平方米，产籍号为03-10-0120）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审判长  吴东俊审判员  车秀英审判员  郑 兰二〇二一年八月三十日书记员  郭晓晓