广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13978号上诉人（原审被告）：胡子敏，女，1991年5月15日出生，汉族，住广东省五华县。委托诉讼代理人：郭桂鹏，广东知荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市高德花花置业有限公司，住所地：广东省广州市天河区体育西路****17A-9。法定代表人：李岩峰。委托诉讼代理人：姜平，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋芊慧，广东广之洲律师事务所实习人员。上诉人胡子敏因与被上诉人广州市高德花花置业有限公司（以下简称“高德公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2021）粤0191民初3358号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。上诉人胡子敏的上诉请求：一、撤销原审判决；二、本案诉讼费由高德公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，胡子敏实际租用涉案商铺到2019年12月2日便离场，并未实际使用到2020年6月30日。胡子敏于2019年11月初便开始就商铺离场问题与高德公司协商并告知12月初会办理，于2019年12月2日已就店内物品进行打包，高德公司开具放行条准予离场，胡子敏才得以离场，故胡子敏实际租用涉案商铺到2019年12月2日。在庭审中高德公司确认了胡子敏租金仅缴付至2019年12月，高德公司提交的《催缴费用函》、《律师函》也可以佐证高德公司于2019年12月就已知胡子敏提前退场的事实，但高德公司却于2020年6月5日才发出《解除合同通知书》，要求胡子敏缴付2019年12月1日至2020年6月30日期间的租金，根据《房屋租赁合同补充协议》第9.1.1约定，该要求明显不符合常理。同时，依据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条规定，高德公司在明知胡子敏已离场的情况下，未及时另寻他租及时止损，在没收胡子敏租赁保证金的基础上继续要求胡子敏支付未实际使用期间的租金是不合理、不公平的。二、高德公司提供《租赁合同》、《补充协议》均为格式条款，胡子敏已支付的租赁保证金62400元应当予以抵扣，原审法院认定事实错误。高德公司在明知胡子敏离场的情况下，应当就胡子敏缴纳的租金保证62400元（3个月的租金）进行抵扣。高德公司提供的《租赁合同》、《补充协议》是事先拟订且无法修改的格式条款。高德公司未对《补充协议》第3.3.1条“乙方未支付或足额支付”的违约行为可以包含在“乙方违反本协议下义务或因乙方原因而造成甲方任何损失”的情形中进行特别提醒，也没有就没收保证金等涉及胡子敏重要责任条款进行提示或说明。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、四百九十八条规定，原审法院应当做出有利于胡子敏的解释即高德公司应当将租赁保证金进行抵扣。被上诉人高德公司于二审答辩称，不同意胡子敏的全部上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。高德公司向原审法院提出并明确诉讼请求：1、判令胡子敏支付拖欠高德公司2019年12月1日至2020年6月30日期间的租金145600元及迟延违约金（违约金以各月欠付的租金为本金，按照每日万分之五的标准，分别从当月的6日起计算至实际付清之日止）；2、判令胡子敏支付优惠期间的租金62400元；3、判令胡子敏支付高德公司的律师代理费5000元；4、判令胡子敏支付全部的诉讼费用。原审法院经审理查明，2019年2月28日，高德公司（甲方）与胡子敏（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》约定胡子敏向高德公司承租涉案商铺，租赁期限从2019年2月28日至2021年2月27日，租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金或转账付款方式交付租金给甲方。乙方向甲方交纳62400元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方（退回乙方、抵偿租金）。同日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，内容为：甲乙双方就广州市天河区奥体南路12号广州市高德汇奥体购物中心市场中区2168A铺位租赁事宜协商一致，特订立本协议作为双方签订的《广州市房屋租赁合同》之补充协议。如本协议与原合同有不同约定，则以本补充协议为准；乙方租赁的物业将用于经营赫本世奇软装品牌项目；2019年2月28日至2021年2月27日月租金为20800元。乙方签订本协议之日，乙方向甲方支付租金保证金62400元，若乙方未支付或未足额支付，甲方有权按本协议追究乙方的违约责任，并有权终止双方租赁合同关系、没收乙方已缴纳租金保证金、意向诚意金等所有名目的款项。租金保证金在本协议期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止且乙方无任何违约的情况下无息返还乙方。如乙方迟延缴交租金及其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金。从迟交之日起，按日加收所欠缴金额千分之五的迟延违约金。乙方须按时足额向甲方缴付租金及其他应缴之费用，否则除了按上述9.1.1条执行外:无论是否已获甲方的正式催缴通知，乙方逾期交付达二十日，甲方有权要求其所指定的物业公司停止向租赁物业供应电、水、中央空调、电话及商场或大厦其他设施，如乙方逾期缴付达三十日，视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方终止租赁合同关系收回乙方承租物业并没收其租金保证金等所有名目的款项。由于乙方违约导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师费等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用（每封100元）、律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。特别约定：如乙方未违反合同的任何约定，则可享受以下优惠条款：如乙方违反合同的任何约定，自违约之日起乙方不再享有合同中的一切租金及条件优惠，乙方自违约之日起3日内按照原标准交纳及补足培育及优惠期（如存在）的所有租金差额，逾期不缴纳租金差额甲方有权按本合同约定违约金标准按日向乙方计收违约金并追究乙方违约责任。优惠租金：2019年2月28日至2019年6月27日月租金为5200元、2019年6月28日至2021年2月27日月租金为20800元。租金保证金62400元。庭审中，高德公司陈述，合同签订后，胡子敏向高德公司支付了租赁保证金62400元，高德公司开具了相应的发票。2019年2月28日，高德公司将涉案商铺交付胡子敏使用。胡子敏实际使用涉案商铺至2020年6月30日。胡子敏缴纳租金至2019年12月，后未支付租金。高德公司于2020年6月30日后收回涉案商铺。2020年6月5日，高德公司向胡子敏发出《解除合同通知书》，内容为“……贵方至今仍未缴交2019年12月1日至2020年6月30日的租金、管理费、水电费、违约金等相关费用。……贵方的行为已构成根本性违约，现我司依据双方合同的相关约定于2020年6月30日24时解除与贵方签订的《广州市租赁合同》及补充协议……”庭审中，高德公司陈述，涉案商铺每月租金按照自然月计算，优惠期从签订合同之日开始计算的，根据实际情况分别给予不同租户不同月份的租金优惠，但双方的租金一直按照自然月计算的，且合同也约定了每月5日前支付当月的租金。疫情期间的租金应同样按照合同的约定计算，对于继续承租的租户（严格按照合同约定履行合同的）优惠的政策是2020年1月25日至2020年2月8日共计15天租金减半收取，因胡子敏不属于继续合作的租户，不应当享受疫情优惠政策。原审法院认为：本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。胡子敏经原审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，应视为放弃相关诉讼权利。原胡子敏签订的《广州市租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应切实履行。根据高德公司在庭审中的陈述及其提供的证据，本案的争议焦点为涉案商铺的租金及违约金应否支持问题，对此原审法院分析如下：关于涉案商铺的租金及违约金问题。其一，根据合同约定“租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金或转账付款方式交付租金给甲方……如乙方迟延缴交租金及其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金。从迟交之日起，按日加收所欠缴金额千分之五的迟延违约金。”胡子敏缴纳租金至2019年12月，之后的租金至今未支付，结合高德公司向胡子敏发出的解除合同通知书，涉案合同在2020年6月30日解除，高德公司要求胡子敏支付2019年12月1日至2020年6月30日期间租金有合同依据，故胡子敏应向高德公司支付2019年12月1日至2020年6月30日期间租金145600元（20800元×7个月）。其二，根据合同约定“如乙方迟延缴交租金及其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金。从迟交之日起，按日加收所欠缴金额千分之五的迟延违约金。”故高德公司主张的按每日万分之五的标准计算逾期缴纳租金的违约金，原审法院予以支持。其三，根据合同约定“如乙方违反合同的任何约定，自违约之日起乙方不再享有合同中的一切租金及条件优惠，乙方自违约之日起3日内按照原标准交纳及补足培育及优惠期（如存在）的所有租金差额，逾期不缴纳租金差额甲方有权按本合同约定违约金标准按日向乙方计收违约金并追究乙方违约责任。”高德公司确认胡子敏缴纳租金至2019年12月，2019年2月28日至2019年6月27日优惠月租金为5200元，胡子敏未按合同的约定支付租金，已构成违约，故高德公司请求补足培育期及优惠期的租金优惠金额，原审法院予以支持，故胡子敏应向高德公司支付2019年2月28日至2019年6月27日的租金62400元（20800元÷30天×120天-5200元÷30天×120天）。关于律师费问题。根据涉案合同约定“由于乙方违约导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师费等所产生的合理费用……”高德公司因本案诉讼支付了律师费5000元有合同依据，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条的规定，判决如下：一、胡子敏应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市高德花花置业有限公司支付2019年12月1日至2020年6月30日期间的租金145600元及违约金（违约金以每月欠付的租金20800元为本金，按每日万分之五的标准，从当月6日起计算至实际付清之日止，违约金均以本金为限）；二、胡子敏应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市高德花花置业有限公司支付优惠期租金62400元、律师费5000元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2248元，由胡子敏负担。二审期间，胡子敏提交以下证据：证据1.租赁保证金-发票，拟证明胡子敏向高德公司支付了租赁保证金62400元；证据2.货拉拉订单截图、离场视频，拟证明胡子敏于2019年12月2日离场的事实；3.质量保证金协议、收款收据（无原件），拟证明1.胡子敏向高德公司支付了8000元的质量保证金。2.高德公司并未将8000元质量保证金进行抵扣的事实。对于上述证据，高德公司发表质证意见如下：租赁保证金-发票没有原件，真实性有异议，保证金与本案没有关联性；货拉拉截图无合法性和关联性；质量保证金协议和收据与本案无关联性。对于上述证据1、2，与高德公司于一审庭审时关于保证金应予没收的陈述及其于一审提交的2019年12月9日《催缴费用函》内容相互印证，本院依法予以采信。证据3与本案讼争无关联性，本院依法不予采信。本院经审理查明，本院确认原审法院查明的事实。另查明，胡子敏于2019年12月2日搬离案涉商铺。2019年12月9日，高德公司向胡子敏发出《催缴费用函》，主要内容：根据双方就美居新生活家私馆/建材馆中区2168A铺位所签订的租赁合同及补充协议、物业服务合同、贵方必须于每月5号前主动到美居新生活财务部交纳当月租金、管理费、电费等相关费用，如贵司迟延缴交，须向美居新生活支付从迟交日起按日加收所欠金额5‰滞纳金。贵方截至2019年12月8日24时仍未交纳36226.58元等款项。请贵方于2019年12月16日前到美居新生活财务部缴清所欠费用及滞纳金，否则我司将依据《广州市房屋租赁合同》及其补充协议、《物业管理服务合同》等有关条款的规定执行。《房屋租赁合同补充协议》第9.1.6条约定，如乙方（胡子敏）在租赁期内非法定或约定理由单方终止租赁合同关系的或甲方（高德公司）因乙方违约导致合同提前终止，乙方不享有培育期等优惠政策，包括但不限于培育期自动转为租赁期，乙方须在合同终止三日内向甲方补交培育期等优惠期间的差额租金（按本合同第3.1.1条约定的租金标准），另除乙方保证金等所有名目的款项予以没收外，乙方承诺其在租赁物业内的物品、装修及安装的设施、设备等将作为对甲方损失赔偿，不足部分甲方要求乙方补足。另查明，高德公司作为原告，以夏瑜为被告，向原审法院起诉，原审法院立（2019）粤0191民初2616号案进行审理。高德公司在该案一审中的诉讼请求为：1.判令夏瑜向高德公司支付拖欠租金46116元（自2019年4月20日起至2019年7月19日止）及迟延违约金（违约金自2019年4月起，以各月欠付的租金15372元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准，分别自当月的6日起计至实际付清之日止。各期违约金以本金为限）；2.判令夏瑜补足优惠期租金18144元；3.判令夏瑜支付高德公司的律师代理费5000元；4.判令夏瑜承担本案的诉讼费用。该案一审判决：一、夏瑜在本判决生效之日起十日内向高德公司补足优惠期租金18144元；二、夏瑜在本判决生效之日起十日内向高德公司支付律师费1310元；三、驳回高德公司的其他诉讼请求。高德公司不服一审判决向本院提起上诉。本院于2020年8月6日作出（2020）粤01民终4421号民事判决认定，1.关于2019年4月20日至2019年7月19日的租金支付问题，鉴于一审时夏瑜对相关金额及未缴纳的事实均予以确认，故高德公司的该项主张应予支持，即夏瑜应向高德公司支付前述3个月的租金。2.关于租赁保证金能否抵扣租金的问题，夏瑜单方提前终止合同履行，并确认未按约缴纳租金，应承担相应的违约责任。而根据《补充协议》第11.1.2条的约定，高德公司有权没收租赁保证金，故夏瑜主张以租赁保证金抵扣租金理据不足，一审支持抵扣不当，本院予以纠正。3.关于违约金及相关费用的承担问题，首先，夏瑜因经营困难在租赁期内明确向高德公司主张退铺，高德公司亦确认双方口头沟通过退铺问题，并确认采取过断电行为。并且，在夏瑜已交纳2019年4月20日之前的租金，依据租赁合同的约定下期租金交纳时间为2019年5月5日前的情况下，高德公司于2019年4月25日即向其发出《催缴费用函》的行为，均可佐证高德公司已知夏瑜不再履行涉案租赁合同及补充协议。在此情形下，高德公司称其7月才发现夏瑜不在涉案店铺经营并主张相应租金，明显未尽到商事主体合理审慎的注意义务，对相关损失的扩大存在一定过错。其次，涉案租赁合同有效期于2019年10月19日届至，即正常履行合同的情况下，夏瑜仅仍需支付2019年4月20日至2019年10月19日，共6个月的租金，金额等于3个月租金与租赁保证金之和，该金额亦为高德公司依据涉案租赁合同预期可得的利益及可能存在的损失。最后，即使如高德公司所称涉案店铺9月才对外出租，则9月到涉案租赁合同期限届满前，高德公司实际也不存在相关损失。因此，在高德公司未举证证明其实际损失的情况下，租赁保证金足以弥补高德公司的损失，并无证据证明仍存在《补充协议》第11.1.2条约定的不足部分高德公司有权继续追偿的情形，故对高德公司主张的违约金等费用本院不予支持，一审法院对此处理并无不当，本院予以维持。至于律师费用，一审法院系根据本案的情况酌情认定，并无明显不当，本院亦予以维持。判决：一、维持广东自由贸易区南沙片区人民法院（2019）粤0191民初2616号民事判决第一、二项；二、夏瑜在本判决生效之日起十日内向广州市高德花花置业有限公司支付自2019年4月20日至2019年7月19日的租金46116元；三、驳回广州市高德花花置业有限公司的其他诉讼请求。2021年6月10日本案二审庭询时，经本院询问，高德公司述称，胡子敏单方违约，租赁保证金应依约不予退还。如属于胡子敏单方解除合同造成的损失包括2019年12月1日至2021年2月27日的租金及补足优惠期的租金，空置场地给商场造成的影响，影响量化为没收保证金及加收两个月租金作为违约金。本院认为，本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院主要针对上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据双方诉辩意见，本案二审的争议焦点包括：1.胡子敏应否向高德公司支付2019年12月1日至2020年6月30日的租金及违约金；2.租赁保证金能否抵扣前述租金；3.律师费的负担问题。对此，本院分析认定如下：一、关于2019年12月1日至2020年6月30日的租金及违约金的支付问题。首先，胡子敏已支付至2019年12月前的租金，且已于2019年12月2日单方撤离案涉商铺，属于提前终止合同履行，违反了合同约定，应当承担违约责任。依据租赁合同的约定下期租金交纳时间为2019年12月5日前的情况下，高德公司于2019年12月9日即向其发出《催缴费用函》的行为，均可佐证高德公司已知胡子敏不再履行涉案租赁合同及补充协议并知晓胡子敏已搬离案涉商铺。在此情形下，高德公司称胡子敏在涉案店铺实际经营至2020年6月30日并主张相应租金，明显未尽到商事主体合理审慎的注意义务，对相关损失的扩大存在一定过错。其次，在胡子敏单方终止租赁合同，应按照双方在《房屋租赁合同补充协议》第9.1.6条的约定确定胡子敏应承担的违约责任。根据该条约定，胡子敏需承担的违约责任包括补足培育期优惠差额、高德公司没收保证金、补足不足部分损失。如前所述，高德公司应当及时收回案涉商铺以便重新出租，以减少空置损失。结合双方的过错及剩余租期并参照上述生效判决，本院酌情认定上述胡子敏需承担的补足不足部分损失为三个月租金（2019年12月1日-2020年2月29日）共计62400元（20800元/月×3个月）。上述违约责任金额足以弥补高德公司依据涉案租赁合同预期可得的利益及可能存在的损失，高德公司主张以租金为基数计付违约金，本院依法不予支持。二、关于租赁保证金能否抵扣前述租金的问题。如前所述，由高德公司对租赁保证金予以没收，是胡子敏单方解除合同所应承担的部分违约责任，胡子敏主张以租赁保证金抵扣租金没有合同依据，本院依法不予支持。胡子敏主张没收租赁保证金条款系格式条款没有事实依据，本院依法不予支持。三、关于律师费的负担问题。律师费用的负担有合同依据，原审法院的认定并无不当，本院依法予以维持。因胡子敏经原审法院依法传唤未到庭，未向原审法院说明及举证其撤离案涉商铺的时间这一关键法律事实，导致本案因查明新事实而改判，应当承担本案二审诉讼费用。综上所述，因二审查明新事实，上诉人胡子敏的部分上诉请求成立，本院依法予以支持；因二审查明新事实导致一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东自由贸易区南沙片区人民法院（2021）粤0191民初3358号民事判决第二项；二、变更广东自由贸易区南沙片区人民法院（2021）粤0191民初3358号民事判决第一项为：判令胡子敏在本判决发生法律效力之日起十日内支付高德公司租金62400元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2248元，由广州市高德花花置业有限公司负担800元，由胡子敏负担1448元，二审案件受理费4496元,由上诉人胡子敏负担。本判决为终审判决。审判员 罗 毅二〇二一年八月十八日书记员 黄晓君罗文敏