河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀09民终4651号上诉人（原审原告）：姚建红，女，1981年8月31日出生，汉族，住河北省沧州市渤海新区。委托诉讼代理人：刘建平、李菲，河北海岳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沧州临港阳光房地产开发有限公司，住所地:沧州渤海新区中捷产业园区城区。法定代表人：孙宏纲，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡玉璞，河北沧海律师事务所律师。上诉人姚建红因与被上诉人沧州临港阳光房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省黄骅市人民法院（2020）冀0983民初3372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚建红上诉请求：1、请求人民法院判令撤销河北省黄骅市人民法院作出的(2020)冀0983民初3372号民事判决书,依法改判支持上诉人诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决对证据认定错误，致使认定事实有误，依法应当撤销。一审中被上诉人提交了土地使用权证及中捷产业园区建设局向被上诉人出具的处罚决定书,以及处罚处理完毕的凭证，欲证明被上诉人与上诉人签订的《楼东小区商住楼建筑销售合同》不具有无效事由,但实际上以上证据并不能达到被上诉人的证明目的，理由如下:首先,对于被上诉人提交的土地使用证,该土地证载明的土地用途是住宅用地，而本案涉及的房产属于商业门市,土地用途应是商业用地。因此本案涉及的房产不符合土地使用权规范的土地性质。况且该土地证颁发的时间为2014年10月，此时涉案房屋已建好并交付，而土地证上的土地的用途并未改变,因此,应认定本案涉及的商业门市并未被认可,被上诉人出售给上诉人的商业门市不符合土地证载明的土地用途。其次,对于被上诉人提交的规划许可证，该规划许可证的用地性质是居住用地,本案的商业门市并未包含在规划中。也就是说，虽然秋云二期有建设用地规划许可证,但本案涉及门市所在商业楼没有用地规划许可证。因此,秋云小区二期住宅楼能够办理房产证,而本案涉及的商业门市无法办理房产证。第三，对于被上诉人提交的处罚决定书及处罚说明，该处罚决定书及处罚说明恰好证实了上诉人主张的被上诉人在与上诉人签订合同时，并未取得相关证照的事实,而且，被告没有取得工程规划许可证、施工许可证、预售许可证是不符合法律规定的行为,该违法行为并不因被上诉人交纳了相应罚款而变成合法行为。最重要的一点是,上诉人诉请判令合同无效的原因是因为被上诉人出售的门市未取得相应证照导致上诉人无法办理不动产权属证书,对该门市不能享有完全的所有权,不能买卖、抵押贷款等。即使上诉人接受了有关部门的处罚,仍不能改变其长达十年不能为上诉人办理不动产权属证书的事实,并且通过被上诉人提交的土地使用证和规划许可证上载明的土地用途,被上诉人出售给上诉人的门市在未来也没有能够办理不动产权属证书的可能。综上所述,上诉人与被上诉人签订的《楼东小区商住楼建筑销售合同》无效，上诉人不能实现合同目的,故一审判决错误,请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人诉讼请求。沧州临港阳光房地产开发有限公司答辩称，一、为了使法官了解案情，清晰理解答辩人的答辩，首先将楼房施工、手续办理及销售情形简要概述如下：案涉楼房位于中捷秋云二期，2009年3月29日，中捷发改字【2009】8号立项批准秋云小区建设；根据中捷区字[2009]88号批复对秋云小区旧平房进行改造，建设秋云小区二期。2010年2月27日，中捷产业园区楼东小区建设工作会议纪要要求楼东小区（秋云二期）采取边办手续边开工建设的形式，尽快开工。2010年12月，沧州市国土资源局以阳光公司未经批准，擅自占用渤海新区中捷产业园区总场土地建设住宅楼，行政罚款134254元，没收违法占地上新建的建筑物共计22086.8平方米；2011年10月10日，案涉楼房竣工验收。2014年3月28日，阳光公司向中捷产业园区非税收入管理局交纳行政单位国有资产处置款三笔共计3651933元，将楼房买回。2014年6月26日，秋云小区二期办理了国有土地使用证；2014年8月8日，秋云小区二期办理了建设用地规划许可证；2015年8月28日，中捷产业园区建设局分别就阳光公司未取得工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证进行了行政处罚，2015年9于2日处罚执行完毕，中捷产业园区建设局出具说明，由于项目处罚时已经为现房，无需办理预售许可证。另外，上诉人母亲在秋云二期位置有平房四间，平房拆迁后，于2009年9月20日签订商住楼销售合同，2012年3月交付使用。一审中都有相关证据。二、2014年6月26日，秋云小区二期办理的国有土地使用证，虽然在地类（用途）一栏中填写的是城镇住宅，但是使用权面积为26606.39平方米，在测绘图中已经表明城镇住宅用地面积为23731.51平方米，临曙光街2874.88平方米的用途为批发零售用地。经向渤海新区自然资源规划局咨询，由于电脑输入地类（用途）时，仅能选择一项，按照面积较大的用途填写为城镇住宅，但是2874.88平方米的用途为批发零售用地，为商服用地，土地证登记正确，上诉人理解错误。三、秋云小区建设用地规许可证的用地性质一栏中，填写的是居住用地，用地面积为26606.39平方米，证明秋云小区二期全部土地都在建设用地规划许可证的范围内。因为秋云小区二期国有土地使用证面积为26606.39平方米，包括镇住宅用地面积为23731.51平方米，批发零售用地2874.88平方米。经向秋云小区建设用地规许可证原核发部门中捷产业园区建设局咨询，土地用途一栏中只能按照国有土地使用证的内容填写，但是不影响批发零售用地2874.88平方米用地的性质。四、中捷产业园区管委会要求边办手续边开工建设的形式，尽快开工。但是在施工过程中及工程竣工后未能及时办理相关手续，所以各个行政主管部门对阳光公司分别进行了行政处罚，补办了相关证书，并通过没收违法占地上新建的建筑物，又通过交纳国有资产处置款的方式将房屋买回来，使违法建筑成为合法建筑，阳光公司销售行为由违法销售变成合法销售，保护了中捷秋云二期数百位业主的利益。2018年河北省省委办公厅、省政府办公厅又出台了《关于解决房地产开发遗留问题的指导意见》进一步确认了商住楼买卖合同的合法性。五、关于办理不动产证书的问题。由于中捷产业园区为了落实根据省、市上级部门《关于解决房地产开发遗留问题的指导意见》出台的中捷产业园区《关于解决房地产开发遗留问题的实施方案》采取了住宅先行的政策，商住楼后办理的政策，所以商住楼需要当地政府在先处理住宅楼不动产登记办理的前提下，再出台商住楼不动产登记文件。经阳光公司及中捷产业园区其他开发商共同向政府提交反映问题文件，现在已经列入政府议程。但现在不能办理不动产证书不影响合同的效力，从另一个角度证明上诉人的楼房土地属于商业性质，否则就可以纳入住宅办理不动产证书了。综上，一审判决认定事实正确，请二审法院维持一审判决。姚建红向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原、被告之间的《楼东小区商住楼建筑销售合同》。2、判令被告返还房屋价款724382.16元，并承担损害赔偿暂计179万元（以实际评估价值为准）。3、本案诉讼费由被告承担。庭审中第1项诉讼请求变更为：确认原、被告之间签订的《楼东小区商住楼建筑销售合同》无效。一审法院认定事实：2009年3月10日沧州渤海新区中捷产业园区管理处（以下简称中捷管理处）下发中捷区字[2009]88号批复，经园区管理处会议研究决定，同意被告对秋云小区旧平房区进行改造，建设秋云小区二期。2009年5月8日中捷管理处委托沧州临港惠和城市房屋拆迁有限公司（以下简称惠和公司）对园区管委会办公楼以东、曙光街以西、创业路以北、黄赵公路以南范围内的危旧平房及附属物进行拆迁改造。2010年2月27日中捷管理处作出楼东小区建设工作会议纪要。就楼东小区拆迁安置、开工前期的有关问题进行专题研究和部署。会议议定：楼东小区拆迁纳入园区整体推进城市化的拆迁范围，统一规划和拆迁安置标准，楼东小区不再分一期二期工程，要整体规划和开发建设。楼东小区采取边办手续边开工建设的形式，尽快开工，要高标准规划、设计，各种配套设施同时建设，确保小区建设一步到位。2009年9月18日惠和公司与姚建红母亲李香华订立了《楼东小区平房居民搬迁补偿协议书》，协议约定按照确权面积1比1置换楼房，按照楼房销售价格调整楼房差价。2009年5月30日，李香华与姚建红订立了《房屋置换协议书》。2009年9月20日原、被告签订《楼东小区商住楼建筑销售合同》，双方约定：楼房价格3360元/平米，预测建筑面积215.59平米。楼房价款724382.4元。合同签订后，姚建红陆续将房款交清并对楼房进行了管理与使用。2010年12月20日沧州市国土资源局以被告未经批准，擅自占用渤海新区中捷产业园区总厂土地建设住宅楼，对被告处以134254元罚款，没收在违法占地上新建的建筑物共计22086.8平米。2014年3月28日被告分别向渤海新区中捷产业园区非税收入管理局交纳行政单位国有资产处置款1000000元、1651933元、1000000元。2014年6月26日被告取得了包括本案涉诉房屋在内的国有土地使用证。2015年8月28日中捷产业园区建设局向被告出具行政处罚决定书，以被告建设的秋云小区二期工程未取得建筑工程施工许可证擅自施工，对被告罚款116416.21元。以未取得商品房预售许可证擅自预售商品房，对被告罚款328908.71元。以未取得建设工程规划许可证擅自开工，对被告罚款1164162.18元。以上款项均已处理完毕。2017年沧州市人民政府办公室出台了《关于加快解决房地产开发遗留问题的意见》，要求对已入住项目不动产登记，采取“先证后补”的办法，即先给群众发证，后依法补齐相关手续。2017年11月21日中捷产业园区管委会印发《中捷产业园区关于解决房地产开发遗留问题的实施方案》，对已取得土地手续未取得工程规划手续的秋云小区二期（8栋）楼房在提供相应材料后可以办理不动产登记。但至今原告的楼房未能办理房屋所有权证书。2020年8月13日中捷产业园区建设局出具《关于秋云小区二期工程行政处罚的说明》：秋云小区二期工程于2012年施工完成，因涉及拆迁安置，未取得工程规划证、施工许可证就已开工建设，我局于2015年8月28日分别对未取得工程规划许可证、未取得施工许可证、未取得预售许可证进行了处罚，于2015年9月2日出具了行政处罚执行完毕证明。秋云小区二期B座综合楼已于2011年10月10日完成竣工验收，并于2015年9月2日处罚完毕，该项目处罚时已为现房，无需办理预售许可证。上述事实有合同、协议、批复、判决书、发票、行政处罚决定书、土地使用权证、通知、报告、说明及当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。中捷产业园区建设局出具《关于秋云小区二期工程行政处罚的说明》中载明秋云小区二期B座综合楼已于2011年10月10日完成竣工验收，并于2015年9月2日处罚完毕，该项目处罚时已为现房，无需办理预售许可证。从以上说明可以看出，案涉楼房已无需办理商品房预售许可证，不能认定在本案起诉前被告仍未取得商品房预售许可证明。故原、被告之间签订的《楼东小区商住楼建筑销售合同》不能认定为无效合同，原告主张该合同无效的诉讼请求，一审法院不予支持。原告以合同无效为由主张的损失在本案中不予涉及，原告可另案主张权利。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，遂判决：驳回原告姚建红的诉讼请求。案件受理80元由原告承担。本院二审期间，为了证明秋云小区二期国有土地使用证上土地的性质，沧州临港阳光房地产开发有限公司提交证据，1、该块土地的《国有建设用地使用权出让合同》复印件一份，因为为了办理有关证书，将原件交到政府部门。合同第十三条中的其他土地利用要求一项：根据规划条件，该宗地用途为居住、商业用地，其中住宅地面积为23731.51平方米，商服用地面积为2874.88平方米。2、提交在《中国土地市场网》上下载的《沧州市国土资源局渤海新区分局国有土地使用权挂牌出让公告》（沧渤国土告字【2013】29号）及网址主页，在公告第一项备注中载明：该宗地用途为居住、商服用地，其中住宅用地面积为23731.51平方米，商服用地面积为2874.88平方米。主页内容证明中国土地市场网主办机构为自然资源部不动产登记中心，不动产登记部门的官方网站。以上证据都证明了案涉楼房的土地性质为商服用地，这是上诉案件最大的争议。如果上诉人不认可其真实性，我方可以现场在网上搜索查询，另外我方申请法院调取到渤海新区自规局《国有建设用地使用权出让合同》。刚才上诉人代理人谈到的秋云小区二期住宅的办证问题，至今还没有办理完毕。我本人也居住在秋云小区××楼××单元××室，至今还没有轮到我办证。所以，我方向法庭提交上述证据。姚建红发表质证意见称，证据1、对于《国有建设用地使用权出让合同》真实性没有异议，但是对其合法性及关联性有异议。《国有建设用地使用权出让合同》所谓的商服用地与商业门市用地还是有区别的，商服用地按照法律规定应该是40年产权，不可能是七十年产权。在我国只有居住用地才是70年产权，所以这里的商服用地我可以理解为是为居住用地的物业服务用地，而不是商业销售的商业门市用地。证据2、《中国土地市场网》上下载的《沧州市国土资源局渤海新区分局国有土地使用权挂牌出让公告》（沧渤国土告字【2013】29号）签订时间是2013年，国土资源局为被上诉人签署的土地使用权证的时间是2014年3月，即使上面有商业用地的表述，但是在2014年8月8日所颁发的建设用地规划许可证他的用地性质规划批准为一部分作为商服用地，规划地上的使用性质并没有认可土地使用证上的使用性质，因为我国的建设应该以建设用地规划许可证为准。也就是说本案所争议的商业门市并没有经过规划批准，就不可能取得规划验收合格，也就不可能取得房产证。二审经审理查明的事实与原审一致。本院认为，被上诉人提供的国有建设用地使用权出让合同、国有土地使用证及宗地图等相关证据能够证实秋云小区二期国有土地使用证面积为26606.39平方米，包括城镇住宅用地23731.51平方米，批发零售用地2874.88平方米。上诉人主张本案涉及的房产不符合土地使用权规范的土地性质，被上诉人出售给上诉人的商业门市不符合土地证载明的土地用途的理由不能成立。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。中捷产业园区建设局出具《关于秋云小区二期工程行政处罚的说明》中载明秋云小区二期B座综合楼已于2011年10月10日完成竣工验收，并于2015年9月2日处罚完毕，该项目处罚时已为现房，无需办理预售许可证。故上诉人与被上诉人签订的《楼东小区商住楼建筑销售合同》不符合无效的法定情形，上诉人的诉讼请求不应予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.0元，由上诉人姚建红负担。本判决为终审判决。审 判 长 位海珍审 判 员 高 娜审 判 员 葛淑红二〇二一年八月三十一日法官助理 张 坤书 记 员 王 蓉