长春市朝阳区人民法院民事判决书（2021）吉0104民初5331号原告：吉林省仁和万佳物业服务有限公司，住所地吉林省长春市朝阳区永寿街2号雅士园小区3号楼108室。        法定代表人：邵晶慧，总经理。        委托诉讼代理人：赵正，吉林诚元律师事务所律师。        被告：冯强，男，1965年2月27日，住吉林省长春市朝阳区。        委托诉讼代理人：冯伟（冯强弟弟），男，汉族1969年6月8日，住长春市朝阳区。        原告吉林省仁和万佳物业服务有限公司（以下简称仁和万佳物业）与被告冯强物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仁和万佳物业委托诉讼代理人赵正、被告冯强委托诉讼代理人冯伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。        原告吉林省仁和万佳物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告向原告支付自2010年10月30日至2019年12月31日期间所欠付的物业管理服务费19，373.11元、楼道照明费183.33元、生活垃圾处理费674.00元、电梯费6，600.00元，合计26，830.44元，违约金45，648.71元，共计72，479.15元；2．判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与吉林省广厦国际房地产开发有限公司于2010年9月20日签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对“一品红城”小区提供物业服务。其中，合同第二十八条约定：“本合同期限在2010年10月30日起至2014年10月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”第二十九条约定：“本合同期满前两个月，业主大会尚未成立的，本合同自动顺延履行。”事实上，自合同签订至起诉日，“一品红城”小区业主大会和业主委员会一直未成立，原告依约顺延履行了《前期物业服务合同》，持续对“一品红城”小区提供物业服务。被告冯强系一品红城小区雅仕园3栋1103室产权人（房屋建筑面积176.44平方米），其于2004年12月14日办理了入住手续，但未缴纳2010年10月30日至2019年12月31日期间的物业管理服务费、楼道照明费、生活垃圾处理费、电梯费等费用。《前期物业服务合同》第六条约定，物业服务费用由业主按照拥有物业建筑面积交纳，其中，住宅的物业费标准为1.2元／月／平方米。但原告对住宅的物业费收取实际上未完全按照合同标准执行，具体为：2010年10月30日至2012年10月31日按照0.6元／月／平方米的标准收取物业费，2012年11月1日至2014年12月31日按照0.9元／月／m的标准收取物业费，2015年1月1日至2019年12月31日按照1.2元／月／平方米的标准收取物业费。被告的房产是住宅，依照合同约定《长春市收取城市生活垃圾处理费管理办法》第五条规定，结合原告实际收取物业费的标准，被告自2010年10月30日至2019年12月31日期间被告共欠付原告物业管理服务费19，373.11元、楼道照明费183.33元（标准20元／年）、生活垃圾处理费674元（标准7元／月）、电梯费6，600.00元（标准60元／月），共计26，830.44元。《前期物业服务合同》第七条第一款约定：“物业服务费按年度交纳，业主或物业使用人应于通知缴纳相关之日起十五日内交纳下一年度物业服务费用”。第二十四条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之一的标准向乙方支付违约金。”由此计算可知，自2010年10月30日至2019年12月31日期间被告应向原告支付违约金45，648.71元。现原告多次向被告催交物业费，被告予以拒绝。被告的行为违反合同约定，损害了原告和小区其他已交费业主的正当合法权利。依据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律、法规规定，依法诉至贵院，恳请依法支持原告的各项诉讼请求。        被告冯强辩称，被告是原告起诉的吉林省长春市朝阳区永寿街2号一品红城小区雅仕园3栋1103室业主，该房屋面积为176.44平方米。被告冯强于2006年左右办理入住，被告冯强2010年1月1日至2020年12月31日的物业费没有缴纳。未缴纳的理由，原告起诉内容与事实不符，在业主冯强入住后，室内外墙漏水室内装修损坏，当时的物业公司相关人员出现场检验后，表示无法维修同意赔偿，并说在保修期内由建筑公司来赔偿不需要物业和开发商出钱，业主冯强提出具体装修金额后物业公司嫌贵一直拖延。2019年5月，现在的物业公司突然给我们发律师告知函，要求补缴物业费。我们认为不是冯强不缴纳物业费，是物业公司同意不缴纳物业费。因为原告公司违约在先。物业维修屋顶时，物业维修人员盗走露台的昂贵木材，多处瓷砖被物业维修人员踩坏，物业继续违约。2007年左右冯强与物业协商沟通时，冯强提出物业应当赔偿损失1万元，物业嫌贵没有直接赔偿；2019年与原告物业公司协商时，原告想按当年1万元价格赔偿，冯强因材料和人工价格上涨不同意按此价格赔偿，所以一直没有谈妥。冯强认为自己未同原告及其他物业签订任何物业合同，从2006年屋内物品及装修被泡，物业同意不收取物业费到2019年5月、6月的交涉协商，现在物业公司承认之前的遗留问题，物业公司并想继续协商解决，根本不是冯强欠费不愿意缴纳物业费，是物业欠钱违约在先，因为物业公司一直不作为隐瞒关健信息。现在起诉了，冯强是否由应当缴纳物业费代理人做不了主。        本院经审理认定事实如下：被告冯强是原告起诉的长春市朝阳区一品红城小区雅仕园3栋1103室业主，被告冯强家的房屋登记面积为176.44平方米，2010年1月1日至2020年12月31日的物业费没有缴纳。原告举证前期物业服务合同，用以证明仁和万佳物业与吉林省广厦国际房地产开发有限公司于2010年9月20日签订了前期物业服务合同，冯强应按合同约定履行义务，按照合同约定，合同期限自2010年10月30日顺延至起诉日，仁和万佳物业持续合同对“一品红城”小区提供物业服务，第五条规定，结合仁和万佳物业实际收费标准缴纳物业管理费、电梯费、楼道照明费、生活垃圾处理费及承担未缴纳前述费用的违约金，被告质证他没见过前期物业服务合同，冯强也没有签字，质疑合同的真实性。原告举证催收记录，用以证明冯强未按照合同及任何物业实际收取各项费用标准缴纳物业费等各项费用，仁和万佳物业进行了催收。庭审变更诉讼请求为“主张的是2010年1月1日至2020年12月31日的物业费22，972.49元（收费面积为176.44平方米，收费标准是分段的2010年1月1日至2012年10月31日按0.6元／月／平方米，共34个月；2012年11月1日至2014年12月31日按0.9元／月／平方米，共26个月；2015年1月1日至2020年12月31日按1.2元／月／平方米，共72个月）；电梯费7，920.00元（按60元／月，共132个月）；照明费2，640.00元（按20元／年，共132个月）；垃圾处理费924.00元（7元／月，代政府收取，共132个月），以上合计34，456.49元；违约金25，438.23元（以当年欠缴物业费为基数，从第二年1月1日起至全部给付为止按年利率15％收取，原来合同中约定违约金按日千分之一，我公司自愿降低到年利率15％）；及本案诉讼费”。        被告冯强举证起诉状两份，用以证明物业作假，两份起诉状不一致，涉嫌合同非法作假；举证物业公司录音，用以证明原告合同违法欺诈；举证谈话记录摘要，用以证明吉林省广厦国际房地产开发有限公司、长春仁和万佳物业管理有限公司、吉林省仁和万佳物业服务有限公司，集体违约作伪证侵害业主的利益，涉嫌违法违约及物业律师；举证吉林省广厦国际房地产开发有限公司、长春仁和万佳物业管理有限公司注销证明，用以证明吉林省广厦国际房地产开发有限公司、长春仁和万佳物业管理有限公司、的注销时间；举证冯强举报信、要求函，用以证明要求物业公司出具合法的文件及相关的物业公司具备的材料、营业执照等材料；举证合同两份，用以证明两份合同不一致，一份是在律师收到的前期物业服务合同，另一份是2019年冯强在物业公司收到的一品红城业主手册，两份内容及条款不一致；举证物业催收单，用以证明原告催收不合法。原告催收单与本案没有任何关联。认定上述事实证据有《前期物业管理合同》和其他原、被告举证材料等证据及庭审笔录在卷佐证。        本院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主或业主委员会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议，《最高人民法院关于〈审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”业主接受了物业公司提供的服务，应及时交纳物业服务费用，以确保物业服务工作的有效运行。物业服务管理因受众群体广、管理事项多，具有广泛性、持续性等特点，不能以个别时点的瑕疵状态而完全否定物业公司履行管理维护义务的事实；亦不能以个别事项服务瑕疵或单一业主个体感受全盘否定物业的整体服务，更不能以此作为拒绝履行交纳物业费的正当理由。        物业公司所提供的物业服务具有公共服务性质，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由进行合法维权。本案中，冯强提交的证据不足以证明物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，故冯强以物业服务未达标准为由拒交物业费的辩称意见本院不予采纳。冯强主张“在业主冯强入住后，室内外墙漏水室内装修损坏，物业维修屋顶时，物业维修人员盗走露台的昂贵木材，多处瓷砖被物业维修人员踩坏，物业公司应当赔偿”仅有其口头陈述，未提供证据予以证明，且以上争议发生在原告提供物业服务期限2010年10月30日开始之前的年份，对于被告冯强的主张，本院不予采信；冯强可以通过协商或者起诉等方式进行维权。        原告与吉林省广厦国际房地产开发公司2010年9月20日签订的《前期物业服务合同》第二十八条约定“本合同期限自2010年10月30日起至2014年10月31日止，……”；第二十九条约定“本合同期满前二个月，业主大会尚未成立的，本合同自动顺延履行”，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该合同对冯强具有约束力，冯强应按合同约定支付物业费用。但是对于《前期物业服务合同》签订服务期限之前的物业服务费没有合同约定，原告无权收取，应由提供物业服务的公司另行依据合同约定进行主张；对仁和万佳物业主张2010年10月30日至2020年12月31日期间冯强应按合同约定支付物业费用诉求，本院予以支持。本案被告未按约交纳物业费已构成违约，按照《前期物业服务合同》规定，被告应立即支付。本案《前期物业服务合同》中对交纳物业费时间和逾期支付违约金计算标准均作出相关约定，上述约定合法有效；虽本案被告未按约交纳物业费已构成违约，但原告是在双方有争议的前提下迟延缴纳物业费，与业主无故迟延缴纳行为存在区别，本院对被告应承担逾期付款违约金计算标准调整为按照同期全国贷款市场报价利率一年期LPR即年利率3.85％计算，自原告向本院提起诉讼之日起即2021年5月13日起至全部付清止；超出部分，本院不予支持。        综上所述，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百四十四条，《最高人民法院关于〈审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，判决如下：        一、被告冯强于本判决生效后十日内立即给付原告吉林省仁和万佳物业服务有限公司2010年10月30日至2020年12月31日的物业费21，913.85元（收费面积为176.44平方米，收费标准是分段的2010年10月30日至2012年10月31日按0.6元／月／平方米，共24个月；2012年11月1日至2014年12月31日按0.9元／月／平方米，共26个月；2015年1月1日至2020年12月31日按1.2元／月／平方米，共72个月）；电梯费7，320.00元（按60元／月，共122个月）；照明费2，440.00元（按20元／年，共122个月）；垃圾处理费854.00元（7元／月，代政府收取，共122个月），以上合计32，527.85元；自2021年5月13日起至全部付清止期间的违约金（以拖欠总额32，527.85元为基数、按照同期全国贷款市场报价利率一年期LPR即年利率3.85％计算）。        二、驳回原告吉林省仁和万佳物业服务有限公司其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费1，612.00元，减半收取806.00元，由被告冯强负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。        审判员    曹春江二〇二一年八月十三日书记员    高梓熙