广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0783民初296号原告：开平市云顶华庭物业管理服务有限公司，住所地：广东省开平市长沙区广场南路2号云顶华庭第A幢首层A28卡。统一社会信用代码：914XXX40U。法定代表人：谢雄峰。委托诉讼代理人：阳伦干，广东深强律师事务所律师。委托诉讼代理人：张杰文，该公司员工。被告：劳来愿，男，1973年10月16日出生，汉族，住广东省开平市。原告开平市云顶华庭物业管理服务有限公司与被告劳来愿物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭适用普通程序于2021年6月28日公开开庭进行了审理。原告开平市云顶华庭物业管理服务有限公司（以下简称“云顶华庭物管公司”）的委托诉讼代理人张杰文到庭参加诉讼。被告劳来愿经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云顶华庭物管公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2015年8月至2016年12月物业费5402.43元（191.86×1.5×17＋30×17）；2、判令被告支付原告2013年4月、7月至2015年9月、2016年1月至10月水电分摊费用1269.91元；3、判令被告支付原告违约金7306.21元（6672.34×1‰×365×3）；以上共计13978.55元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年11月9日，原、被告双方签订了《云顶华庭商住小区前期物业服务协议》，合同约定由原告向位于开平市长沙区提供物业管理服务，物业管理服务费按房屋建筑面积每平方米1.5元收取，同时约定逾期缴费的从逾期之日起以应缴费用为基数，按每日1‰缴纳违约金。被告系上述物业Ｄ幢1XX3号的业主，物业建筑面积191.86平方米。截至2016年12月底，被告共拖欠原告2015年8月至2016年12月物业费5402.43元、2013年4月、7月至2015年9月、2016年1至10月水电分摊费用1269.91元。合同履行期限，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴未果。另查明，开平市业主委员会（以下简称“云顶华庭业委会”）因收取业主物业费问题与原告发生争议，（2015）江开法民二初字第672号民事判决书判令解除原告对小区的物业服务关系，该判决书于2017年3月22日生效。原告于2016年12月31日撤出小区。再查明，广东省江门市中级人民法院（2019）民终1648号《民事判决书》、广东省高级人民法院（2019）粤民申12785号《民事裁定书》确定了原告有权向业主收取小区业主2015年8月至2016年12月的物业费、水电费水电分摊。现原告特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决，维护原告的合法权益。被告劳来愿未作答辩。原告云顶华庭物管公司围绕诉讼请求依法提交了证据。被告劳来愿没有提交证据。被告劳来愿经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。经过庭审核证，原告提供的证据来源合法，具有真实性、与本案有关联性，本院对原告提供的证据予以确认并在案佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月9日，云顶华庭物管公司与劳来愿签订一份《前期物业服务协议》，协议约定：一、开平市长沙街道办事处XXX华庭第D幢1XX3房建筑面积为191.86平方米；二、每月10号前缴纳当月物业管理服务费；三、住宅物业服务费按单元建筑面积1.5元/平方米/月标准收取；四、私家车位（已购置车位）服务费按30元/月/个标准收取；五、小区服务服务费实行包干制收费；但电梯、公共照明、绿化用水等区内其他公共设备设施运行用水用电由相关业主分摊；六、业主未按本协议的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按欠款额每天1‰交纳违约金；七、物业服务费按业主从入住之日起计，并开始按月缴交物业服务费。另查明，开平市长沙街道办事处XXX华庭第D幢1XX3房于2012年10月15日登记在劳来愿名下，于2017年3月2日登记在余某、许某名下。开平市长沙街道办事处XXX2号首层249号车位于2012年10月15日登记在劳来愿名下，于2017年3月2日登记在许某名下。再查明，2015年11月25日，云顶华庭业委会诉云顶华庭物管公司物业服务合同纠纷一案，本院查明“云顶华庭物管公司于2015年8月10日收到云顶华庭业委会的《解聘通知书》，于2016年12月31日撤场，停止为云顶华庭小区提供物业服务。”及依法判决“一、依法解除被告开平市云顶华庭物业管理服务有限公司对开平市的物业服务关系……”。［（2015）江开法民二初字第672号案，该案于2017年3月22日生效。2016年6月29日，云顶华庭物管公司诉张某、第三人云顶华庭业委会等物业服务合同纠纷系列案，其中云顶华庭物管公司请求判令张某支付2015年6月至2016年12月物业费及违约金、2016年1月至5月的水费、2015年4月至2016年11的公摊水电分摊费。本院经审理，认为“被告张某据此有理由相信第三人云顶业委会为云顶华庭小区的合法管理主体并享有收取物业服务费的代理权，被告张某向第三人云顶业委会支付涉案诉讼请求的2015年8月至2016年12月物业费的行为依法产生已经履行支付物业服务对价义务的法律效果。原告云顶物业公司主张被告张某再向其缴纳2015年8月至2016年12月物业费及承担违约金，理据不足，本院不予支持。至于涉案从2015年8月至2016年12月物业的服务费最终应由原告云顶物业公司或是第三人云顶业委会享有收益以及其二者间的追偿问题，不属于本案的调整范畴，应由其二者另寻法律途径解决……”及依法判决“一、被告张某应自本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费580.20元及违约金（以580.2元为基数自2015年10月11日起，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计算至本判决确定的履行之日止）和公摊水电费717.60元给原告开平市云顶华庭物业管理服务有限公司。二、驳回原告开平市云顶华庭物业管理服务有限公司其他诉讼请求”[已生效的（2016）粤0783民初1746号案]。在该案中，云顶华庭业委会提供了《云顶华庭业委会收取管理费、水费、水电分摊统计表》列举了2015年8月10日至2016年12月期间小区181户业主合计缴纳了436445.51元物业费，但该表不包含劳来愿缴纳的费用情况。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。综合云顶华庭物管公司的起诉陈述，本案争议的焦点为：被告劳来愿应否支付涉案的物业费、水电分摊费和违约金给原告云顶华庭物管公司？一、关于物业费、水电费分摊费问题。云顶华庭物管公司与劳来愿签订的《前期物业服务协议》约定劳来愿应于每月10日前缴交当月的物业费。水电分摊费按过往的交易习惯，亦为按月计收。已生效的（2016）粤0783民初1746号案中，云顶华庭业委会提供的《云顶华庭业委会收取管理费、水费、水电分摊统计表》列举了2015年8月10日至2016年12月期间小区181户业主合计缴纳了436445.51元物业费，但该表不包含劳来愿缴纳物业费和水单分摊费的情况。劳来愿作为涉案房屋和车位于2015年8月至2016年12月期间的登记权属人，未能提供证据证明已向云顶华庭物管公司或云顶华庭业委会缴纳涉案期间的物业费和水电分摊费，因此，云顶华庭物管公司主张劳来愿支付2015年8月至2016年12月期间的物业费5402.43元和水电分摊费1269.91元，合计6672.34元，理据充分，本院予以依法支持。二、关于违约金问题。《中华人民共和国合同法》（主席令第15号）第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案中，劳来愿未依约支付物业费、水电分摊费构成违约，造成云顶华庭物管公司利息损失。双方签订的《前期物业服务协议》约定每月10日前应缴纳上月水电分摊费，如逾期从逾期之日起按欠缴额每天1‰交纳违约金。该违约金约定折合年利率为36.5%（每日1‰×365日），已明显高于利息损失。本院结合劳来愿逾期支付物业费、水电分摊费的期间和金额，云顶华庭物管公司的实际损失等因素，酌定涉案的违约金自起诉之日（2021年1月4日）起至款项付清之日止，按起诉时一年期贷款市场报价利率上浮30%（即年利率3.85%×130%=5.005%）计算。但违约金的总额不应超过云顶华庭物管公司自行主张的三年期计算总额，即7306.21元。综上所述，本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》（主席令第15号）第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告劳来愿应于本判决生效之日起十日内支付6672.34元及违约金（以6672.34元为基数，自2021年1月4日起至款项付清之日止，按年利率5.005%计算，但应以7306.21元为上限）给原告开平市云顶华庭物业管理服务有限公司；二、驳回原告云顶华庭物业管理服务有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费149.46元（此款原告已预交），由原告开平市云顶华庭物业管理服务有限公司负担78.46元，被告劳来愿负担71元。原告开平市云顶华庭物业管理服务有限公司多预交的案件受理费71元由本院予以退回；被告劳来愿应向本院补缴一审案件受理费71元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  梁素娟人民陪审员  温丽琴人民陪审员  黄武宁二〇二一年八月二日法官 助理  张丽燕书 记 员  甄慧琳