葫芦岛市龙港区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1403民初546号原告:王某，女，住葫芦岛市。委托诉讼代理人：吕丽，北京市肯邦律师事务所律师。被告：葫芦岛市某高级中学，住所地葫芦岛市。法定代表人：谢某，系该学校校长。委托代理人：周振华，辽宁一鸣律师事务所律师。委托代理人：杨小红，辽宁一鸣律师事务所实习律师。被告：张某，女，住葫芦岛市。委托代理人：张昊，北京大成（沈阳）律师事务所律师。原告王某与被告葫芦岛市某高级中学（以下简称高中）、张某合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王某及其委托诉讼代理人吕丽，被告高中的委托诉讼代理人周振华、杨小红，被告张某的委托诉讼代理人张昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王某诉称，2019年11月23日，原告与被告签订《高中食堂部分经营场所出租协议》，约定被告将在高中食堂一楼指定部分出租给原告经营水果类、散装干果、小甜点项目，租期一年，租金5万元，从2019年12月2日起至2020年12月2日止。双方签订协议后，原告投资购入设备，装修冷库，改造上下水、买电表接电，购进原材料投入大量资金，从山东成批购进各种水果储存在冷库中，原告从2019年11月12日开始经营到2019年12月11日学生放假，仅经营了一个月,之后出现疫情，学校未开课一直放假，期间冷库水果全部烂掉，原告雇人将烂掉的水果用车运走扔掉。直到5月26日开业经营，原告再次批量购进水果，因疫情导致三个月没有经营，被告承诺给原告延长3个月经营期限，但干了一个星期时，龙港区食品卫生监督局来检查,告知高中食堂不允许经营水果类的果吧，但原告不知道这个情况，原告是按照被告的要求招租来的，被告张某告知原告暂时停止经营，等他们协调好后在营业，这样一直等到暑假，原告也未经营，对原告购进的第二批水果又造成损失。直到下学期学校开学前，被告通知原告9月1日可以正式营业，于是原告又在山东购进一批水果，9月1日正常经营，可是干了半天，龙港区食品卫生监督局又来检查，为此又停业了，之后过几天被告通知我们全体承租者停止经营，并宣告单方与原告解除合同，被告的违约行为给原告造成巨大经济损失。原告是被告招租来高中经营果吧的，并且是某年干，其他承租者都干了十多年，唯有原告是某年承租经营，被告超出经营范围招租导致原告不能正常经营，同时又与原告单方解除合同，造成原告投资损失、营业损失等，原告主张被告赔偿原告部分投资损失76,022.68元，部分水果损失20,000.00元，退返疫情停业期间租金，原告与被告协商，被告仅同意退返疫情停业期间3个月租金12,500.00元，故原告起诉到法院，要求：一、判决被告赔偿原告经济损失96,022.68元；二、判决被告向原告退还疫情停业期间租金12,500.00元；三、二被告承担连带责任；四、被告承担诉讼费，送达费。被告高中辩称，一、原告与被告张某签订的租赁协议，与高中没有合同法律关系，依据合同相对性原则，原告无权起诉高中，高中对其主张不承担任何责任。二、高中将高中食堂租赁给被告张某，在双方签订的租赁合同中，明确要求张某不得对外转租，因被告张某转租的行为给原告产生的任何纠纷与高中无关，且高中保留追究被告张某的权利。三、高中从未收取过原告的租金，原告诉求退还租金与高中无关，原告主张违约金既无事实依据，又没有任何法律依据。四、按照原告的起诉，被告张某和原告之间租赁的内容，已经构成超范围经营，另外原告也没有相关经营许可，违反了相关法律规定，依法应当受到行政处罚。综上，原告起诉高中毫无事实和法律依据，恳请人民法院依法驳回原告对高中的全部诉讼请求。被告张某辩称，一、关于疫情原因造成停业，原告主张返还三个月租金，请法庭依法、依规裁判。二、关于原告主张租金以外的损失，因张某没有违约行为，没有侵权行为，不应承担赔偿责任。1、张某与原告的租赁协议第二条明确约定，原告自行办理营业证照，因原告未及时办理营业证照，食品卫生监督部门要求其停业，造成的损失与张某无关。2、2019年1月8日张某与高中签订的《葫芦岛市某高级中学食堂租赁合同》（以下简称食堂租赁合同）第四条明确约定：“甲方不参与乙方的经营管理，不承担经营地额盈亏风险，除上楼去租金外不参与分享乙方的经营收益。”2020年9月1日，高中单方解除双方签订的食堂租赁合同，并禁止原告在食堂继续经营。所以张某与原告不能继续履行租赁协议是高中违法、违约行为造成的。综上所述，张某无违约行为、无侵权行为，除疫情期间3个月租金外，其他损失是原告自身及高中造成，不应由张某承担赔偿责任，请法庭依法裁判。经审理查明，2019年1月8日，被告葫芦岛市某高级中学（甲方）与被告张某（乙方）签订《葫芦岛市某高级中学食堂租赁合同》，合同约定：租赁物名称为葫芦岛市某高级食堂；租赁范围即乙方实际向甲方租赁的房屋为葫芦岛市某高级中学食堂一二层从事食堂超市区域，并不包括其他楼层及楼房外部用地；租赁期从2019年7月25日始，到2021年7月25日止；租赁期间，乙方拥有该租赁房屋的使用权、经营权。在承租期间内，未经出租人书面同意，不得将房屋转租给第三人。2019年11月23日，原告王某（乙方）与被告张某（甲方）签订《高中食堂部分经营场所出租协议》，协议与约定：经甲方双方协商，甲方同意将高中食堂一楼指定部分出租给乙方，用于经营水果类、散装干果、一种小甜点项目；出租期限从2019年12月2日起至2020年12月2日止；乙方必须按照国家有关法律法规规定依法经营，自行办理有关营业执照；租金为定额租金，年租金5万元，每个经营业主需缴纳质保金一万元；由于政府调整或因政府城市规划、国家相关部门文件、自然灾害等不可抗力的力量所造成本协议不能履行的，不能视为甲方违约，甲方不负违约责任；由不可抗力造成的不能正常经营的，如停水、停电、学校放假等甲方不负违约责任。合同有甲乙双方签字并加盖葫芦岛市某高级中学食堂公章。同年11月27日原告向被告张某缴纳质保金5,000.00元，12月3日原告向被告张某交纳剩余质保金5,000.00元及半年租金25,000.00元。2020年1月被告高中开始放假，2020年2月至5月因疫情原因，原告王某未能经营食堂，二被告对于原告该三个月没有经营无异议。2020年5月25日，原告王某与被告张某签订《经营果吧补充协议》，双方对冷库使用、电费承担等作出约定，并约定在食堂经营者张某经营的前提下，保证果吧使用时间不少于3年，若果吧经营合同到期，本补充协议自动作废，3年内若有变动，果吧设备自行拆除。2020年5月26日，原告恢复经营，因未办理营业执照，经龙港区食品卫生监督局检查后被告知暂时停止经营。2020年9月1日，原告再次营业，经龙港区食品卫生监督局检查再次停业。原告王某在诉状中称“过几天被告通知我们全体承租者停止经营，并宣告单方与原告解除合同”。上述事实，双方当事人陈述，租赁合同、收款收据、出租协议、照片、光盘等在案为凭，经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，一、关于原告主张退还疫情停业期间的租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》某百一十七条某款规定，因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。同时，最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或收入明显减少，继续按照原承租合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。具体到本案，原告王某与被告张某于2019年11月23日签订的《高中食堂部分经营场所出租协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，协议成立并有效。该协议约定租期自2019年12月2日起至2020年12月2日止，在租期内出现了新冠疫情,新冠疫情属于全国突发公共卫生事件,不可预见、不能避免、不能克服,系不可抗力,王某自2020年2月至2020年5月因疫情原因未能正常经营，原告王某要求被告退还疫情停业期间租金12,500.00元符合公平原则，本院予以支持。二、关于原告主张的各项经济损失。1、原告王某因疫情原因产生的经济损失系由不可抗力造成的，根据王某与张某签订的出租协议约定，此情况不能视为张某违约，被告张某不应负违约责任；2、原告自认先后于2020年5月及9月因无营业执照而导致停业，因双方在《高中食堂部分经营场所出租协议》中已明确约定乙方（王某）必须按照国家有关法律法规规定依法经营，自行办理有关营业执照，故其因无照而无法营业的损失应由其自行承担；3、原告提供的清单、收据、照片等证据，只能证明其经营果吧进行了资金投入，不能证明损失的具体情况及数额。综上，对原告主张的各项经济损失本院无据支持。三、根据合同的相对性，原告王某无权要求被告葫芦岛市某高级中学承担违约责任，依法应驳回其对被告葫芦岛市某高级中学的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、某百一十七条某款，最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张某于本判决生效后十日内退还原告王某疫情停业期间租金12,500.00元；二、驳回原告王某对被告葫芦岛市某高级中学的诉讼请求；三、驳回原告王某其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行支付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,470.00元，原告已预交，由被告张某负担112.50元，于本判决生效之日起七日内向葫芦岛市龙港区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。由原告王某负担2,357.50元，应予退还112.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  王笑言人民陪审员  赵丽芹人民陪审员  王大立二〇二一年八月十八日法官 助理  刘 波书 记 员  赵 南