吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2020）吉2401民初7609号原告（反诉被告）：沈派，男，汉族，个体工商户，现住长春市绿园区。委托诉讼代理人：陈雅婷，北京大成（长春）律师事务所律师。被告：图们鑫环物资贸易有限公司。法定代表人：崔宗吉，该公司经理。委托诉讼代理人：熊明哲，吉林爱华律师事务所律师。第三人（反诉原告）：沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司。法定代表人：王少岩，董事长。委托诉讼代理人：陈浩铭，辽宁华轩律师事务所律师。原告（反诉被告）沈派与被告图们鑫环物资贸易有限公司（以下简称鑫环公司）、第三人（反诉原告）沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司（以下简称双瑞公司）之间房屋租赁合同纠纷一案，本院于受理后，公开开庭进行了审理。沈派及委托诉讼代理人陈雅婷、鑫环公司法定代表人委托诉讼代理人熊明哲、双瑞公司委托诉讼代理人陈浩铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈派诉称：一、请求依法判决被告因违约给原告造成经济损失1469232元、预期收益损失（预期获得利益）1625184元，合计3094416元；二、被告返还履约保证金35000元；三、被告赔偿原告装修损失（已扣除折旧）84729元，四、诉讼费及及评估费由被告方承担。事实与理由：一、关于被告违约的事实2017年12月29日原、被告双方签订《合同书》约定：被告将位于延吉市延吉西站候车室南侧面积68平米场地出租给原告，用途经营餐饮店。2018年3月28日原、被告双方签订《补充协议》约定：将原租赁面积68平方米（租赁面积分为室内面积36平方米、室外面积32平方米）减为36平方米。根据两份合同的约定，原告仅承租室内面积36平方米，其它场地（候车大厅）为原告及被告、延吉车站公共使用面积。旅客可以自由在原告所承租的房屋前后、左右流动、出入，具备经营餐饮的客流条件，故而原告依合同约定，以“麦华仕汉堡店”店名从事合法经营餐饮活动。2019年2月被告未经原告同意善自在原告所承租的房屋处设置隔断，造成严重封堵，改变原告承租该房屋时的状态，改变了《补充协议》签订时客观外部环境，失去了本案所涉房屋在租赁期间约定的用途、价值，不具备经营餐饮客流条件。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途”。被告的“封堵”行为系故意违法，系故意造成原告无法经营的目的。被告的“封堵”行为致原告无法达到双方在签订合同之初的合同目的，故而被告的“封堵”行为构成违约，应当予以赔偿。二、关于被告应赔偿的法律根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，被告应当赔偿直接损失和预期收益损失。本案被告“封堵”行为即造成的原告直接经济损失，也造成了预期收益损失，被告均应予以赔偿。三、候车大厅系被告图们鑫环物资贸易有限公司与铁路其它部门公共使用部分。原告依据本案所涉《补充协议》有理由相信该候车大厅系各铁路部门的公共部分，本案被告不应将本案房屋出租给原告，然后又进行“隔断”明显违反合同约定。理由如下：（1）双方在签订合同之初，被告未向原告告知有关候车大厅权属。（2）依据《补充协议》约定，原告仅承租被告该涉案房屋，依“生活常理”不难判断，作为经营用房，不具有客流是没有价值的，也不会有人承租的，也租不出去。（3）本案所涉房屋交接系现场交接，即签订合同之初是不存“隔断”情形的。（4）本案所涉铁路其它部门间的行为不能对抗原告。本案原告的合同相对人是本案被告。即然本案被告有权将房屋租赁给原告依法经营，即应视为铁路有关部门允许本案被告代表铁路部门为民事法律行为，其它铁路部门的“隔断”行为即应视为本案被告“隔断”（详见民法总则“表见代理”法律规定）。（5）铁路其它部门和本案被告都代表铁路部门开展工作。各部门相互否定视为共同上级部门的肯定又否定。（6）铁路车站的产权系沈阳铁路局，本案被告出租房屋行为系沈阳铁路路局授权行为，原告承租该房屋行为系受法律保护的。不允许其它任何铁路部门以任何理由侵犯原告合法经营行为。四、《补充协议》与《合同书》区别及适用不同，（1）《合同书》中第一条约定的是“场地出租”，《补充协议》（总则部分）约定的是“房屋租赁”，明确否定场地租赁，故本案不涉及“场地”问题。（2）本案所涉承租“房屋”现仍存在。基于以上两个原因，本案不存在铁路企业拆除、使用、改造被告房归属权发生变更案件事实，故而本案不涉及免责条款的约定条件。五、维护《合同》安全性是法定原则。车站候车大厅的所有权在铁路局，本案其不能一方面授权某铁路企业对外出租经营，另一方面又授权另外铁路企业为损害合同相对人（本案原告）的利益，这是法律所不允许的。四、《关于延吉西麦华仕门脸被影响的说明》证明被告违约的事实。六、进货单据，证明本案所涉餐厅日营业额的变化。由8千元变为约2千元的案件事实。七、工商银行单，证明交纳租金事实。九、十、收入票据、微信收款，证明日收入的事实。几点应当说明的问题一、关于《合同书》中的免责条款不适用本案,1.关于《合同书》中“场地”的含义。《合同书》中约定的“场地”概念，应结合《补充协议》中总则中阐述的“甲乙双方于2017年12月29日签订了延吉西候车室南侧《场地租赁合同》租赁面积68平方米（租赁面积分为室内面积36平方米、室外面积32平方米。）”，“现因延吉车务段考虑此地段旅客比较集中、可产生对流情况，不准占用室外场地。由原中标租赁面积68平方米减少到36平方米”理解。说明（1）《合同书》中的“免责条款”中的“（建筑物/场地）”中的“场地”仅指占用“场地”的“32平方米”，但该“32平方米”已在《补充协议》中解决。（2）比较该两份合同书内容证明了“合同书”中约定的“场地”仅指涉案“32平方米”，不能理解为对整个候车大厅的范围。2.涉案车站的候车厅产权在沈阳铁路局，对于本案被告及铁路其它部门使用该车站均为授权行为。本案被告有权出租本案所涉房屋并同意本案原告合法经营餐饮，证明本案被告具有出租该房屋的权利。据此，对于其它铁路部门又进行封堵的行为并造成原告损害的后果，就应当视为本案被告损害行为。可以换角度理解，（假设被告做无权代理辩论）根据民法总则有关代理关系的法律规定，本案被告仍应承担赔偿损失的责任。2.关于诚实信用原则，该原则是民法总则的重要原则，也是合同法的重要原则。本案被告在合同履行时，应做到以下几点但均未作到：（1）本案被告在双方签订合同时未如实介绍车站将设置栏杆，客观上具有欺骗的性质。（2）设置“隔断”后，在原告多次反映情况，被告推托不予解决的案件事实及继续收取租金的案件事实，共同证实了本案所涉房屋系正在履行承租经营过程中。也进一步证实了本案所谓的“铁路企业的占用”的概念范围仅指“房屋”，而不包括该房屋周围场地的占用。3.维护原告合同利益，具有事实和法律规定。（1）免责条款未成就，故不适用。（2）其它铁路部门“封堵”视为本案被告“封堵”，改变了合同签订时现状，构成违约。（3）合同法216条、113条。（4）判例2份4.关于本案被告在纠纷解时的几点抗辩观点均不能成立的问题。（1）关于被告提出的本案不适用违约条款问题。被告认为车站站用大厅设隔断，依免责条款不担责任的理由不成立。理由如下：（一）《合同书》中的有“场地”概念，特指原告占用的室外32平方米。本案应当将《合同书》中的“租赁房屋（建筑物/场地”）具体理解为租赁建筑物和租赁场地。也证实了本案《合同书》中所约定“场地”概念为：仅指原告花钱承租的部分。（二）《补充协议书》中约定了将占用的场地收回并实际履行。证实了该占用场地的收回，致原《合同书》中约定的租金减少。也证实了《合同书》中约定的“场地”概念特指原告花钱承租的“32平方米”场地。（三）“场地”和“候车大厅”不是一个概念。综上，根据该免责条款的约定，本案铁路部门其占用是候车大厅而非占用原告租用的房屋，故本案适用免责条款的前提条件未成就，故不适用该条款。（2）关于被告提出的候车大厅被告无决定权不应承担法律责任的理由是不成立的。正反两方面理由如下：（一）本案被告在《合同书》《补充协议书》中均未明确告知原告“关于候车大厅使用决定权在其它铁路部门的事实。据此证明了被告在与原告签订合同时隐瞒了重要事实，造成原告重大损失，据此本案被告仍要承担损失赔偿责任。（二）本案被告有权出租本案所涉房屋这是案件事实。交接图见（《合同书》附件）也证实了当时交接“四通八达”的状况。也证实了本案被告有权与其它铁路部门拥有共同使用权（假如被告无使用该大厅权利则被告即属于欺骗行为）。本案被告如认为无权使用该大厅即违反合同约定，属违约行为，也应承担责任。（三）被告认为铁路其它部门使用候车大厅，隔断客源无权干涉的理由，不符合常理，也不符合法律规定，违背了合同签订时的初衷，违背了诚实信用原则，造成了社会的不稳定，对此也逃不脱法律责任。综上，本案被告无论做何种辩解，均逃不脱应承担的违约赔偿责任。另外，反诉原告的认为反诉请求不能成立，请求依法驳回，具体理由如下：一、两出租方违约在先、拒不赔偿答辩人损失。答辩人在租赁合同签订后一次性支付了两年租金，但是租赁期限内两出租方设置围栏，给答辩人经营区域造成封堵，导致答辩人受到巨大经济损失。答辩人多次主张赔偿，但是两出租方始终未能赔偿，所以本案系两出租方违约在先，两出租方拒付赔偿的前提下反而主张租金，答辩人有权行使先履行抗辩权。二、答辩人在起诉时没有到租金缴纳期限。答辩人于2020年4月起诉，此时尚未到租金缴纳期限，答辩人不存在恶意违约。起诉后，由于纠纷已经提交法院裁决，两出租方从来没有问原告索要过租金，两出租方也无法提供向答辩人索要租金的任何证据。所以，两出租方索要租金没有依据，更无权索要违约金。三、因疫情影响，答辩人应给被答辩人减免租金。答辩人首先坚持认为没有恶意拖欠租金的违约行为，本案中两出租方违约在先、拒赔在先，退一步而言，即使认为答辩人应补缴租金，那么也应免除疫情期间的租金，因为疫情期间火车站封闭或客流锐减。按照《吉林省人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业保经营稳发展若干措施的通知》（吉政办发[2020]2号）规定，也应减免3个月租金。两出租方主张的金额错误，综上，本案两出租方违约在先，两出租方拒付赔偿的前提下反而主张租金，答辩人有权行使先履行抗辩权。同时，答辩人没有恶意违约的行为，不应支付违约金被告鑫环公司辩称：一、答辩人无任何违约事实。1、答辩人是根据沈阳铁道吉林市铁淞集团有限公司授权和指示，于2017年12月29日与中标“延吉西候车室南侧场地租赁招商项目”的原告签订租赁合同。原告对案涉的延吉西站候车厅房屋和场地既无产权，又无权进行任何改造行为。原告诉称答辩人故意“封堵”原告承租的房屋、场地属于歪曲事实。2、答辩人在合同履行过程中无违约行为，延吉西站对候车厅安检通道改造、使用，并不造成答辩人的违反合同约定。原告是2017年12月14日，通过沈阳铁道吉林市铁淞集团有限公司对“延西候车室南侧场地租赁招商项目”招标，进而中标的投标人。因此，原告已经在招标、投标程序中，对房屋场地产权、现状、可能发生的场地改造、变更等情况有了充分了解。因此，在与答辩人具体签订租赁《合同书》中，第八条第2款（加黑提示）中明确约定：“遇有地方政府征收或铁路企业或沈阳铁道吉林市铁淞集团有限公司拆除、使用、改造、甲方房屋归属发生变更等，本合同自动解除”。以上事实说明：原告对在铁路候车斤进行餐饮经营，可能受到铁路部门对候车厅进行管理、场地改造等影响已经充分了解。即便铁路部门的场地改造影响了原告餐饮店的经营，也属于合同双方以外第三方原因所致，并非合同一方的违约行为造成，因此，双方合同在第八条进行了“免责条款”的约定。因此，即便延吉西站2009年对候车厅安检通道进行改造，事实上影响了原告餐饮店的经营，但属于双方免责事由，答辩人并未任何违约行为。答辩人按照合同约定（变更后）提供“室内36平”租赁物，始终符合合同约定。二、原告诉请追加返还履约保证金、赔偿装修损失无事实依据。对于履约保证金，在原告、答辩人、第三人《合同主体变更三方协议》中，答辩人已将合同权利义务一并转移给第三人，履约保证金明确约定转给第三人。因此原告仍然向答辩人主张返还履约保证金缺乏事实依据。原告主张被告赔偿其装修损失，没有合法有效的证据证明，缺乏事实依据。同时在双方租赁《合同书》第五条中明确约定：原告“在确定租赁价格时乙方已行充分考虑，且对地方政府征收或铁路企业拆除、使用、改造有预期……”，“合同提前终止……甲方不予补偿”，“乙方不得追索各种损失”。因此，原告现己自行撤场，租赁合同提前解除，其不得要求答辩人进行相应的装修补偿、赔偿。三、本案已经追加沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司为第三人，根据三方协议，本案租赁合同的权利义务已经由双瑞公司享有和承担。原告仍然坚持向答辩人主张各项权利，无法律依据。综上所述，请求人民法院依法驳回原告对答辩人的起诉。第三人双瑞公司辩称：一、答辩人不存在违约行为，而被答辩人未按期足额缴纳租金构成违约。首先，答辩人与被答辩人、一审被告于2019年9月5日签订《合同主体变更三方协议》，约定一审被告的权利义务于2019年1月1日起由答辩人承继。但被答辩人并未依约向答辩人支付2020年5月1日起的租金，已违约，被答辩人已提起反诉。其次，依据《房屋（建筑物/场地）租赁合同》第八条第二款“遇有地方政府征收或铁路企业或沈阳铁道吉林市铁淞集团有限公司拆除、适用、改造、甲方房屋（建筑物/场地）归属权发生变更等对被答辩人各种直接和间接损失（包括经营损失）不予补偿及赔偿。”的约定，以及被答辩人于2018年3月提出申请变更合同相关内容，一审被告已经于被答辩人签订《补充协议》，将场地面积、租金均做了调整。另外，据答辩人了解，案涉租赁合同系签订后5个月才开始履行，已经最大程度的保障了被答辩人的利益，且被答辩人也清楚经营的风险以及延吉西站对场地规划所作出的举措。一审被告以及答辩人已经按照合同约定充分履行了合同义务，被答辩人应承担相应的经营风险。二、被答辩人所述受影响的时间在交接至答辩人之前即已发生，且具体举措也系延吉西站作出，答辩人并不存在所谓的侵权行为。三、被答辩人不存在经营损失以及预期利益损失。首先，被答辩人于2020年11月17日才将场地的钥匙交还，其一直在经营。其次，对于场地面积、租金、履行期限均已经做出了调整，足以满足被答辩人的经营需要。四、鉴定结论不能作为本案定案的依据。首先，被答辩人于2020年11月17日才将场地的钥匙交还，不存在之后的预期利益损失。其次，鉴定所依据的材料仅为现场勘察及市场调查分析所得，并没有相关依据。被答辩人所提供的小票以及为其单方制作，也不存在财务记账凭证或发票等材料相佐证，不应作为检材。综上所述，请贵院在查清事实的基础上，驳回被答辩人的诉讼请求。第三人的反诉请求：一、请求判令被反诉被告支付房屋租金186662.5元(344100/365*198)；二、请求判令被反诉被告支付逾期付款违约金（以186662.5元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年5月1日计算至实际支付之日止，截止2020年11月25日，暂计为3936元）；以上合计：190598.5元。三、本案全部诉讼费用由被反诉被告承担。事实与理由：2017年12月29日，图们鑫环物资贸易有限公司（以下简称“鑫环公司”）与被反诉人签订《房屋（建筑物／场地）租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定：鑫环公司将位于延吉市延吉西站候车厅面积68平方米场地出租给被反诉人经营餐饮店使用，租赁期限自2018年5月1日至2021年4月30日止，每年租金650000无，第一年租金在签订合同时支付，第二次及以后的年租金需在前次租金期满前30日缴纳。2018年3月28日，鑫环公司与被反诉人签订《补充协议》，约定租赁场地面积变更为36平方米，年租金变更为344100元，缴纳第三年租金需在前次租金期满前30日缴纳。2019年9月5日，反诉人与鑫环公司、被反诉人签订《合同主体变更三方协议》，鑫环公司的权利义务由反诉人承继。现被反诉人未依约按期足额缴纳2020年5月1日至2021年4月30日的年租金344100元，并于2020年11月14日自愿撤场，于2020年11月17日交还钥匙。依据租赁合同第六条第二款第三项的约定，被反诉人拖欠租金超过1个月的，反诉人有权随时解除合同、收回房屋（建筑物／场地），被反诉人还应赔偿反诉人的全部损失。因此，被反诉人应支付2020年5月1日至2020年II月14日的租金，198天，共计186662.5元。反诉人多次与被反诉人协商未果，诉至贵院，请求贵院查清事实的基础上支持反诉人的反诉请求。经审理查明：2017年12月29日，承租方原告沈派做为乙方与出租方被告鑫环公司做为甲方签订合同书，约定被告将位于延吉市延吉西站候车室南侧面积68平米场地出租给原告，用途经营餐饮店，租赁期共三年，自2018年5月1日至2021年4月30日止，租金每年为65万元，租金支付方式为按年向被告缴纳第一年租金65万元，第二次及以后缴纳租金时，需在前次租金期满前30日缴纳。合同第五条第4款还约定，乙方使用房屋（建筑物/场地）时因经营用途需要及其相关部门要求，需在租赁房屋（建筑物/场地）现状基础上对房屋进行装修、维修、增添设备、设施及附属等添附、改善时，在确定租赁价格时乙方已进行了充分考虑且对地方政府征收或铁路企业拆除、使用、改造有预期，投资数额不得超过合同期租金总额的50%，费用由乙方承担，如合同到期后不再续租，承租方不得追索各种损失。改善或增添方案必须经甲方书面同意，并作为本合同的附件。如乙方违反此约定擅自扩大范围，一切后果由乙方自负，乙方须按甲方要求恢复原貌，并赔偿甲方损失。签订合同后，原告缴纳了第一年租金65万元。2018年3月28日，原、被告双方再行签订补充协议，约定：将原租赁面积68平方米（租赁面积分为市内面积36平方米、室外面积32平方米）减为36平方米，年租金为34.41万元，将已缴纳的租金65万元和保证金6.5万元作为第一年和第二年的租金来使用。根据两份合同的约定，原告承租室内面积36平方米，其它场地（候车大厅）为原告及被告、延吉车站公共使用面积。原告依合同约定以麦华仕汉堡店为店名从事合法经营餐饮活动。2019年2月，延吉车务段在原告经营的店面南侧设置旅客安检设施，致使原告的经营受到影响。原告经营麦华仕汉堡店期限为自2018年5月1日至2020年2月。另査，2019年9月5日，原、被告及第三人双瑞公司签订了三方协议，约定从2019年1月1日起出租方由鑫环公司转移至双瑞公司。再查，延边吉安价格评估有限公司作出的评估报告鉴定结论为延吉西站安检改造后，麦华仕汉堡店于2019年2月8日至2020年1月31日止停业共计358天，造成经营收益减少1452041元。2020年2月1日至2021年4月30日共计426天，预期获得利益2165009元。认定上述事实的证据有：原告提供的合同书、补充协议、原告承租被告房屋交接现场、现场照片7张、延边餐饮业联合会证明、合同主体变更三方协议；被告鑫环公司提供的合同书、调价申请、两份公司文件、补充协议、合同主体变更三方协议，延边吉安价格评估有限公司评估报告以及当事人的陈述。上述证据经庭审举证质证，查证属实，可以作为认定事实的根据。本院认为，原告沈派与被告鑫环公司签订的合同书及补充协议书，系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告交付租金，被告交付租赁物，双方应当按照约定全面履行各自义务。在合同履行期间过程中，因延吉西站安检改造造成原告经营受损并导致未能继续经营。被告鑫环公司应采取补救措施并承担相应违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。结合本案，根据双方签订的合同中约定租赁期限为2018年5月1日至2021年4月30日止的三年，因鑫环公司未能继续提供相应经营场所，致使无法全面履行约定，故本院对原告主张的因停业造成经营收益损失和可得利益损失予以支持。延边吉安价格评估有限公司作出的评估报告对以上两项损失结果予以鉴定，本院予以采信。原告主张返还已经交付给被告的履约保证金35000元，因原告不存在违约行为，被告应当予以返还。至于原告主张的由被告赔偿原告折旧后装修损失84729元，本院认为，就该部分装修损失，因原告已经主张了合同中约定的租赁期限三年的可得利益，即为三年的租赁期限到期后，装修部分就应当按照合同约定处理，故原告主张返还的该部分损失本院不予支持。另外，第三人双瑞公司反诉主张要求原告缴纳三年租赁期限内的应支付租金，亦符合原告主张租赁期限内可得利益的时间条件，但应考虑到因疫情原因可以适当减免租金，在庭审过程中，双瑞公司亦同意减免2个月租金，故双瑞公司该项请求，符合法律规定，本院予以支持。因原告、被告及第三人双瑞公司签订了三方协议，约定从2019年1月1日起出租方由鑫环公司转移至双瑞公司，故双瑞公司对本案出租方违约所造成的损失承担相应责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司于本判决生效之日起五日内向沈派返还保证金35000元，并赔偿实际损失1452041元及可得利益损失1625184元。二、沈派于本判决生效之日起五日内向沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司支付租金130098元。三、驳回沈派的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费32540元（原告已预交），评估费120000元，由沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司负担。反诉案件受理费4111.97元，由沈派负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  王 铁人民陪审员  刘振辉人民陪审员  刘延荣二〇二一年八月十二日书 记 员  郭虹伶