陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终9577号上诉人（原审原告、反诉被告）：西安市莲湖区马双动康复中心，住所地西安市莲湖区解家村小区37号。法定代表人：马双动，该中心主任。委托诉讼代理人：薛可欣，陕西摩达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小峰，陕西摩达律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西未来出版社有限责任公司，住所地西安市莲湖区丰庆路91号。法定代表人：李桂珍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：雒毅，北京市盈科（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范文峰，男，1968年7月14日出生，汉族，陕西未来出版社有限责任公司员工，住西安市莲湖区。上诉人西安市莲湖区马双动康复中心（以下简称康复中心）与上诉人陕西未来出版社有限责任公司（以下简称未来出版社）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2020）陕0104民初7338号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。康复中心上诉请求：1.撤销一审判决二、三项，将本案发回重审或者改判支持康复中心全部诉讼请求。2.本案一、二审费用由未来出版社承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。一审法院认为康复中心违约，未来出版社不应双倍返还定金及承担违约责任存在事实错误；认定未来出版社在2020年4月20日搬离租赁场地后积极联系康复中心交接与事实不符；一审依据《关于马双动康复中心承租陕西未来出版社丰庆路31号办公地点交接工作的相关说明及申请》认定康复中心在租赁合同履行期限届满前表示不再履行主要债务，构成根本违约，与事实不符；未来出版社已于2020年3月4日复工，并非一审法院认定因疫情影响至2020年4月才具备搬离条件。2.一审法院适用法律错误。未来出版社未以疫情为借口要求解除合同，而是基于不可抗力导致合同迟延履行，但就迟延履行未来出版社未与康复中心协商，迟延履行系未来出版社单方违约，不应以不可抗力未来出版社违约责任。康复中心基于国家政策有权请求未来出版社延长减免房租期限，一审法院却以“合同相对方未采取适当措施防止损失扩大”认定康复中心不应赔偿未来出版社房屋空置损失，属于法律适用错误。未来出版社辩称，1.租房合同未约定交房时间，故不存在迟延交房。未来出版社搬迁腾房期间发生新冠疫情，属于不可抗力，即使交房不及时也应免责，且康复中心发函中承认未来出版社按时腾空房屋，不存在迟延交房情形。未来出版社复工后及时安排人员清理房屋、搬迁，并在搬迁过程中通知康复中心预计4月20日可以交房，但康复中心迟迟不予答复进场时间，拖延履行合同，康复中心单方违约。2.原审判决将新冠疫情导致的未及时交房认定为不可抗力正确，但认定未来出版社未违约，康复中心根本违约，却不适用定金罚则，对未来出版社因空置房屋而造成租金损失的事实不予处理，适用法律、认定事实矛盾错误。请求二审法院驳回康复中心上诉请求，支持未来出版社上诉请求。未来出版社上诉请求：1.撤销一审判决第二、四项，改判未来出版社无需返还康复中心20万元定金，康复中心赔偿未来出版社4个月房屋空置无法使用的损失324338.4元。2.本案一、二审诉讼费由康复中心承担。事实与理由：1.一审法院适用法律错误。双方签订房屋租赁合同经过充分协商，不存在严重失衡、不公平情形，不能依据《中华人民共和国合同法》第六条规定，适用公平原则退还康复中心20万元定金。2.原审法院适用法律、认定事实前后矛盾。租赁合同约定、承租人迟延交纳租金30日出租人有权解除合同，在租赁合同未解除前，未来出版社不能将涉诉房屋另行出租，否则有违约之嫌。未来出版社通知康复中心履约无果，依法解除合同系行使权利，不存在放任损失扩大。康复中心在疫情结束后具备收房条件情况下拒不履行合同，导致合同解除，构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条和第一百一十三条规定，合同解除后，违约方康复中心应赔偿未来出版社经济损失。康复中心辩称，未来出版社未就不可抗力引起的合同延迟履行与康复中心协商，也未采取任何方式及时通知康复中心，导致康复中心产生设计、装潢等损失，应予赔偿。根据一审本诉证据，未来出版社于2020年3月初复工，满足继续履行合同的条件，但至2020年5月31日未来出版社仍未完全搬离，不符合约定交付条件，构成根本违约。未来出版社没有任何有效书面证据证明对康复中心其通知康复中心。康复中心于2020年6月1日向未来出版社发出解除合同通知，于法有据。未来出版社上诉请求，应予驳回。康复中心向一审法院提出诉讼请求：1.判令未来出版社返还康复中心双倍定金共计50万元；2.判令未来出版社赔偿康复中心经济损失106000元；3.本案诉讼费用由未来出版社承担。未来出版社向一审法院提出反诉请求：1.确认未来出版社解除双方《房屋租赁合同》的通知有效；2.判令未来出版社无需返还康复中心支付的定金25万元；3.康复中心赔偿未来出版社4个月房屋空置租金损失324338.4元；4.由康复中心承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年10月9日，承租方康复中心（乙方）与出租方未来出版社（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其自有的坐落在西安市丰庆路91号五层办公楼、附属二层及部分空置院落出租给乙方，该房屋主楼面积1843.75平方米，附属二层办公楼209.56平方米，甲方在建设施墙五米闲置院落面积，包括甲方楼内相关附属设施。乙方对该房屋的承租权为五年，自2020年3月1日起至2025年2月28日止；自甲方搬离该房屋之日起顺延90天为乙方免租期，自甲方搬离该房屋之日，顺延90天为乙方设计、装修、装潢准备期，该期间内为乙方不需支付甲方租赁费用的免租期。本合同签订之日，乙方按照约定，支付25万元转入甲方指定银行账户作为合同定金，甲方出具收款收据给乙方。2019年10月21日，康复中心按照约定支付定金25万元，未来出版社出具收款收据。2020年4月24日，康复中心向未来出版社提出申请，载明：我康复中心于2019年10月9日就租赁丰庆路31号办公地点相关事宜与贵出版社签署了租赁合同，合同中明确租赁期限为2020年3月1日至2025年2月28日，贵出版社搬离该房屋之日起90天为我方装修期，免租金。目前贵出版社已经基本搬离，准备推进交接工作。由于疫情来的突然，使我康复中心陷入了极大的困难之中，恳请各位领导能支持我们，将90天装修免租期延长成180天，将第一年的房租减少20%，以便我们能顺利渡过这一至暗的困难时期。后未来出版社口头回复不同意康复中心的请求。2020年6月1日，康复中心向未来出版社发出《通知》，载明：我中心于2019年10月9日与你公司签订的《房屋租赁合同》，双方在签订合同时就商定好3月1日要给我中心交房，3月1号前我中心多次与你沟通要求赶紧交房，你们都以疫情为借口推脱，4月底你方又以停车场涉及旁边家属院领导停车问题需要调解为由让我们继续等待通知，直到昨天我们到现场查看后发现仍有大部分办公家具未搬离，场地院内仍有多辆车停放，附属二楼仍有人住宿。你方的行为不仅导致我方因此产生了设计费等损失，也将可能影响我中心后续的装修，消防验收等正常使用，现通知你方双方的合同解除，你方尽快与我方协商后续退款和赔偿的事宜，否则我方将请律师走法律途径。次日，康复中心委托代理人摩达律师事务所向未来出版社致函，载明：贵方收到本律师函后3个工作日内，向我方委托人一次性退还我方所支付的定金25万元以及自2019年10月18日暂计算至本律师函发出之日期间的资金占用费9458.33元。我方委托人保留追究贵司违约责任及要求赔偿损失的权利。未来出版辩称其未收到上述通知，仅收到了律师函，但律师函中未明确说明要求解除合同。2020年6月5日，未来出版社向康复中心送达《履约进场通知》，载明：依据双方于2019年10月9日合同约定，我方已于2020年4月20日整体搬迁腾空贵单位所承租房屋，按照约定，我方搬离房屋之日起顺延90日为贵方设计、装修、装潢准备期，我方于2020年3月17日、18日及4月22日均通过电话催促贵单位办理房屋场地交接手续，以便贵方进入房屋装修装潢。截止目前，贵方仍未和我方联系办理交接手续事宜。现再次书告贵中心前来办理承租房交割以履行双方合同约定义务。2020年8月24日，未来出版社再次向康复中心送达《解除房屋租赁合同的通知》，载明：2019年10月9日双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，对各方均具有法律约束力，由于贵中心在我社多次催告后仍拒绝办理房屋交接手续，拒付租金至今已超过30日，表明贵中心不履行本合同，构成根本违约。我社郑重通知：自贵中心接到本通知之日起，解除贵中心与我社签订的房屋租赁合同；贵中心在收到本通知的同时，结算拖欠我社的租金；贵中心缴纳的25万元定金依据定金法则予以没收，不予退还，亦不作为贵中心造成我社损失的赔偿金；我单位保留追究贵中心其他违约责任的权利。康复中心另提交证据包括租赁场地照片以及门卫录音，证明直至2020年5月31日未来出版社仍未全部搬离，租赁房屋不符合交付条件，存在严重违约。还提交装修设计合同及付款凭证、电梯报价函及设计图纸，证明康复中心签订合同后对承租房屋进行了装修设计并产生设计费用，未来出版社应承担康复中心实际损失106000元。未来出版社对上述证据不予认可。未来出版社提交证据还包括通话记录、照片，证明未来出版社于2020年3月份就开始与康复中心联络催促其办理房屋交接手续，并于4月中旬腾空了租赁房屋。另有西安市莲湖区关于新冠疫情的相关文件，证明2020年1至3月份我国疫情最为严重，全国范围内停工停产，未来出版社也因疫情影响无法尽快搬离涉诉房屋，属于不可抗力。康复中心对上述证据的证明目的不予认可，认为未来出版社应按合同约定于2020年3月1日前交付房屋，且政府于2020年3月初已开始鼓励复工复产，所以不可抗力理由不能成立。一审法院认为，康复中心与未来出版社签订房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容未违背法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，双方均应依约履行。合同约定租期为5年，自2020年3月1日起至2025年2月28日止，自未来出版社搬离该房屋之日起顺延90天为康复中心免租期。虽然合同对房屋交付时间未明确约定，但按照常理未来出版社至迟应于2020年3月1日前将租赁房屋交付康复中心，其未按约定时间履行，构成违约。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。2020年2、3月份由于新冠疫情爆发，全国范围内停工停产，未来出版社也因该不可抗力事件导致无法按时交付房屋。疫情结束后未来出版社尽快于4月中旬搬离涉诉房屋，积极联系康复中心进行交接，该事实在康复中心于2020年4月24日其提出的申请书中亦已确认，故未来出版社的违约责任应全部免除。2020年6月1日康复中心通知未来出版社解除合同，因未来出版社迟延履行债务的行为并不致使不能实现合同目的，且该通知未来出版社并未收到，所以不具有解除合同的效力。康复中心在合同履行期限届满之前明确表示不再履行主要债务，构成根本违约。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任，故康复中心无权要求返还定金。但考虑到康复中心是专门针对脑瘫等功能障碍残疾儿童进行康复训练的机构，承担着重要的社会责任，今年的疫情使得其陷入极大的经济困难，且康复中心前期装修设计也有一定的支出，故遵循公平原则，酌定未来出版社退还康复中心定金20万元，康复中心要求双倍返还定金并赔偿经济损失，其超出部分，不予支持。未来出版社要求确认双方之间的租赁合同于其送达通知之日起解除。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同。2020年6月5日，未来出版社向康复中心送达履约进场通知，催告康复中心尽快办理承租房屋交割，但康复中心仍未履行合同义务，故未来出版社于2020年8月24日向康复中心送达的解除合同通知具有法律效力，双方租赁合同予以解除。未来出版社的该项诉请符合法律规定，予以支持。未来出版社要求赔偿其4个月房屋空置租金损失324338.4元。2020年4月20日未来出版社搬离涉诉房屋，按照合同约定搬离房屋之日起顺延90日为康复中心的免租期，2020年6月2日在免租期内，康复中心委托律师发函要求未来出版社退还定金并支付资金占用费，说明其已经表示不再履行合同义务。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。未来出版社在明知康复中心违约不再租赁房屋后，仍放任房屋继续空置，不得就扩大的损失要求赔偿，故其诉请不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第三、四项、第九十六条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决：一、西安市莲湖区马双动康复中心与陕西未来出版社有限责任公司于2019年10月9日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月24日予以解除；二、陕西未来出版社有限责任公司于本判决生效后十日内退还西安市莲湖区马双动康复中心定金20万元；三、驳回西安市莲湖区马双动康复中心其余诉讼请求；四、驳回陕西未来出版社有限责任公司其余反诉请求；如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费9800元、反诉费4772元，由西安市莲湖区马双动康复中心负担8952元，陕西未来出版社有限责任公司负担5620元。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案当事人之间法律关系形成于民法典施行之前，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”康复中心与未来出版社自愿签订房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容未违背法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。根据康复中心与未来出版社之房屋租赁合同，约定租期为5年，自2020年3月1日起至2025年2月28日止，自未来出版社搬离该房屋之日起顺延90天为康复中心免租期。虽然合同对房屋交付时间未明确约定，但按照常理未来出版社至迟应于2020年3月1日前将租赁房屋交付康复中心，2020年初受疫情影响，未来出版社因该不可抗力事件未能在2020年3月1日按时交付房屋。康复中心于2020年4月24日提出的申请书中显示“目前贵出版社已经基本搬离，准备推进交接工作”，未来出版社亦于2020年6月5日向康复中心出具《履约进场通知》，可见未来出版社并未怠于履行义务，积极推进交接工作。2020年6月1日康复中心通知未来出版社解除合同，因未来出版社迟延履行债务的行为并不致使合同目的不能实现，且该通知未来出版社并未收到，所以不具有解除合同的效力。康复中心上诉称未来出版社迟延履行构成单方违约，依据不足，其主张2020年5月31日涉案房屋仍未完全腾空的事实，不足以导致合同目的无法实现，故康复中心主张未来出版社双倍返还定金、赔偿康复中心经济损失的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”2020年6月2日康复中心向未来出版社发函要求退还定金，2020年6月5日未来出版社向康复中心送达履约进场通知，催告康复中心尽快办理承租房屋交接，但康复中心并未配合办理房屋交接手续。康复中心在合同履行期限届满之前明确表示不再履行主要债务，未来出版社于2020年8月24日向康复中心送达解除合同通知，具有通知解除的法律效力，双方租赁合同解除。康复中心提供的证据可以证明截至2020年5月31日涉案房屋仍未完全腾空，未来出版社提供的证据也不足以证明其在2020年6月5日之前要求向康复中心交付房屋。基于上述事实，根据公平原则，结合案件的实际情况及疫情原因对双方履约情况的影响，本院酌情确定未来出版社向康复中心退还已收取的25万元定金中的10万元为宜，剩余15万元用以弥补未来出版社损失。综上所述，未来出版社上诉请求部分成立，应予支持，康复中心上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决第一、三、四项应予维持，第二项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院（2020）陕0104民初7338号民事判决第一、三、四项；二、变更西安市莲湖区人民法院（2020）陕0104民初7338号民事判决第二项为：陕西未来出版社有限责任公司于本判决生效后十日内退还西安市莲湖区马双动康复中心定金10万元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费西安市莲湖区马双动康复中心已预交9800元，由西安市莲湖区马双动康复中心负担8860元，由陕西未来出版社有限责任公司负担940元，反诉费陕西未来出版社有限责任公司已预交4772元，由陕西未来出版社负担4772元；二审案件受理费西安市莲湖区马双动康复中心已预交9800元，由西安市莲湖区马双动康复中心负担7390元，本院退回西安市莲湖区马双动康复中心2410元，陕西未来出版社有限责任公司已预交4772元，由陕西未来出版社有限责任公司负担3372元，由西安市莲湖区马双动康复中心负担1150元，本院退回陕西未来出版社有限责任公司250元。本判决为终审判决。审判长 师 婷审判员 陈 帅审判员 秦燕燕二〇二一年八月十八日书记员 刘书方