安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终2212号上诉人（原审被告）：孙梦廷，女，1970年3月11日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。委托诉讼代理人：王萌，男，1970年3月7日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区，系孙梦廷丈夫。被上诉人（原审原告）：蚌埠市康恒物业管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市沁雅凯旋城会所,统一社会信用代码91340300774981439G。法定代表人：方斌，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王玉山，该公司总经理。委托诉讼代理人：樊俊海，该公司品质部副经理。上诉人孙梦廷因与被上诉人蚌埠市康恒物业管理有限公司（以下简称康恒物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2021）皖0303民初2561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月20日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。孙梦廷上诉请求：撤销一审判决或发回重审；本案一、二审诉讼费由康恒物业公司承担。事实与理由：本案一审判决认定事实不清，判决不公平。本案依据物业合同的约定，物业公司应当提供合格的物业服务，而不是只收取物业费却不为业主服务或提供不合格的服务。孙梦廷家中厨房、卫生间积水，康恒物业公司没有处理也未告知解决办法；孙梦廷家楼上水管漏水把孙梦廷家中家具和装修损坏，投诉到康恒物业公司却一直拖到第三天后才处理，给孙梦廷家中物品造成严重损失；孙梦廷家卫生间门坏了、客厅卫生间屋顶渗水，找物业公司均未予以维修处理；关于公共场所租赁出去的收入，康恒物业公司均未向业主公开，由物业公司私自收取却未用于物业服务。康恒物业公司辩称，该公司按照《沁雅·锦绣城小区前期物业服务协议》中的约定履行了物业服务义务，该小区多次被评为物业管理优秀住宅区。孙梦廷提出家中厨房、卫生间积水找康恒物业公司投诉未处理，按照合同约定，孙梦廷提出的问题不属于物业公司服务范围，物业公司已积极联系孙梦廷楼上住户解决了问题，并非不及时处理。孙梦廷家卫生间门、卫生间屋顶渗水要求康恒物业公司有偿维修，但双方未达成一致意见，合同也未做约定，物业公司没有义务提供维修服务。康恒物业公司已经按照与沁雅锦绣城小区业主委员会签订的物业管理委托合同的约定，相关场地经营收益部分70%属于业主委员会所有。综上，孙梦廷上诉理由不能成立，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。康恒物业公司向一审法院起诉请求：判令孙梦廷支付2016年1月1日至2016年12月31日、2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费3216元、电梯电费180元及滞纳金1173元，合计4569元。一审法院认定事实：2010年1月16日，康恒物业公司作为甲方，孙梦廷、案外人王兴兴作为乙方签订《沁雅·锦绣城小区前期物业服务协议》，约定康恒物业公司对坐落于沁雅·锦绣城小区8幢1单元201室建筑面积为119.13平方米的房屋进行物业管理，物业费按建筑面积每平方米0.75元收取，电梯电费按每户实际摊分；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%交纳滞纳金。合同签订后，康恒物业公司按约在该小区提供物业服务，但孙梦廷仅交纳了2016年1月1日之前及2017年1月1日至2017年12月31日的物业费，尚欠2016年1月1日至2016年12月31日、2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费3216.51元未支付。一审法院认为，康恒物业公司和孙梦廷签订的《沁雅·锦绣城小区前期物业服务协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。康恒物业公司依约为小区业主提供物业管理服务后，孙梦廷作为该小区业主，理应按照合同约定及时交纳物业服务费。孙梦廷抗辩康恒物业公司物业服务不到位，对其反应问题没有及时解决，故其不交纳物业服务费，结合其提供的证据及庭审调查情况，康恒物业公司提供的物业服务确实存在一定瑕疵，但不足以证明康恒物业公司履行物业服务合同过程中存在根本违约的情形。因物业服务系针对全部业主，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，良好的物业服务需要业主与物业公司长期良性互动，业主不能简单地以物业公司不能令其满意或服务存在瑕疵为由而拒交物业费，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利，故孙梦廷如认为物业服务企业未依照物业服务合同的约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。但在本案中考虑到康恒物业公司提供的物业服务存在瑕疵，该院对孙梦廷应交纳的物业费3216.51元酌情予以减免，酌定为该数额的90%即2894.86元，并对康恒物业公司提出的违约金不予支持。孙梦廷以房屋积水、屋顶渗水为由拒付物业费，因属另一法律关系，其可另行诉讼；另孙梦廷所辩称其卫生间门坏找物业有偿维修，物业未维修，因该项服务并非双方物业服务合同约定的内容，故对被告的该辩解意见，该院不予采信。至于康恒物业公司主张的电梯电费，双方虽在前期物业管理服务协议约定按每户实际摊分，但其未提交证据证明其诉请180元电梯电费的计算标准及具体用电量，故对康恒物业公司的该项诉请，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、被告孙梦廷于本判决生效之日起十日内给付原告蚌埠市康恒物业管理有限公司物业费2894.86元；二、驳回原告蚌埠市康恒物业管理有限公司其它诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告孙梦廷负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。本院二审期间，康恒物业公司提供:1.物业日常管理工作的照片打印件27份；2.《关于表彰2011年度市优秀物业管理项目的通报》(蚌物办【2011】6号）；3.《蚌埠市2011年度物业管理优秀项目名单》。证明：康恒物业公司对小区尽到管理职责。4.2019年和2021年度《沁雅锦绣城小区物业管理委托合同》。证明：公共收益由业主委员会进行监督分配。孙梦廷发表质证意见认为：对证据1的真实性有异议；对证据2表示不清楚；对证据3无异议；对证据4认为2019年的合同只有公章没有签字，对于2021年的合同其不知情。本院认证如下：上述4组证据均与本案不具有关联性，本院不予采信。双方当事人对一审法院查明事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，案涉《沁雅·锦绣城小区前期物业服务协议》合法有效，对双方当事人均具有约束力。康恒物业公司提供了物业管理服务，孙梦廷应当支付物业管理服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第六条规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。本案中，孙梦廷提出康恒物业公司对其家中厨房、卫生间积水、卫生间门损坏、客厅卫生间屋顶渗水等情况未予处理。但案涉《沁雅·锦绣城小区前期物业服务协议》对于业主房屋内部质量问题的维修并无约定，且康恒物业公司不存在不履行合同义务或履行服务义务构成重大瑕疵的情形。同时，一审法院已经考虑到孙梦廷提出康恒物业公司提供服务存在的瑕疵、存在需要完善物业服务的情形，对康恒物业公司主张违约金的诉讼请求予以驳回并对孙梦廷应交纳的物业费酌情予以减免。故，孙梦廷的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，孙梦廷的上诉理由不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，拟判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由孙梦廷负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 许家才审 判 员 吴公礼审 判 员 胡玉巧二〇二一年八月三十日法官助理 王 璐书 记 员 关有浩附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。