广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14623号上诉人（原审原告）：广西鸿达物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区民族大道85号。法定代表人：徐嘉莲，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄海燕、郑余青，均系广东骏通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广西壮族自治区商务厅驻广州办事处，住所地广东省广州市西华路523号。法定代表人：刘劲峰，该办事处主任。被上诉人（原审被告）：广州市桂诚物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区西华路523号411房。法定代表人：卢善长，该公司总经理。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘远鸿、陈晓燕，均系广东广之洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广西壮族自治区商务厅，住所地为广西壮族自治区南宁市青秀区七星路137号。负责人：杨春庭，该厅厅长。委托诉讼代理人：高永刚，该厅职员。原审第三人：中国农业银行股份有限公司南宁分行，住所地广西壮族自治区南宁市民族大道157号财富国际广场1号楼103、105号。负责人：黎栋国，该分行行长。原审第三人：中国农业银行股份有限公司广西自贸试验区南宁片区五象支行（原名称：中国农业银行股份有限公司南宁五象支行），住所地广西壮族自治区南宁市良庆区凯旋路9号海尔青啤（东盟）联合广场2号楼3号楼一层106号商铺、一层107号商铺、二层205号商铺、三层305号商铺。负责人：黄绍仑，该支行行长。上述两原审第三人的共同委托诉讼代理人：刘胜、阳朝晖，均系广西欣和律师事务所律师。上诉人广西鸿达物业服务有限公司（以下简称鸿达公司）诉被上诉人广西壮族自治区商务厅驻广州办事处（以下简称驻穗办）、广州市桂诚物业管理有限公司（以下简称桂诚公司）、广西壮族自治区商务厅（以下简称商务厅）以及原审第三人中国农业银行股份有限公司南宁分行（以下简称南宁分行）、中国农业银行股份有限公司广西自贸试验区南宁片区五象支行（以下简称五象支行）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初22984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人鸿达公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驻穗办、桂诚公司共同赔偿鸿达公司经济损失8908200元（该经济损失为驻穗办和桂诚公司实施侵权行为造成鸿达公司无法正常租赁经营场地的租金收益损失，从2016年5月计算至2019年9月30日）；2.商务厅对驻穗办、桂诚公司应赔偿鸿达公司的经济损失承担共同赔偿责任；3.一审、二审诉讼费用全部由驻穗办、桂诚公司、商务厅承担。事实和理由：一、一审判决存在事实认定不清，证据不足，导致错误判决。第一，一审判决认定广州市房屋开发建设有限公司（以下简称房屋开发公司）曾出具《证明》证实驻穗办向其购买涉案物业并交付使用错误。该《证明》未加盖房屋开发公司公章，仅有房屋开发公司“房产开发部”印鉴，且未签署证明时间，无法证实该证据的形成时间、合法来源及证明内容真实性，不足以证明驻穗办享有涉案物业的物权。驻穗办虽然是《租房合同》的签约主体，但其是作为商务厅下属机构受托代行有关组织建设及签署合同工作，仅是受托管理人。第二，1995年签订的《会议纪要》约定涉案物业大楼的日常管理由驻穗办负责，其未经南宁分行、五象支行、鸿达公司同意擅自与桂诚公司签订《物业管理服务合同》及相关补充协议，将涉案物业的物业管理交由桂诚公司实施的行为无效，一审判决以该合同认定桂诚公司有权代管涉案物业错误。第三，一审判决认定驻穗办、桂诚公司对涉案物业采取加封贴条、停用电梯及停水停电等属于代管物业行为，不是侵权行为存在事实认定不清，证据不足，导致错误判决。驻穗办从2002年起对涉案物业采取锁门封门、停水停电、停电梯、不允许南宁分行、五象支行进入涉案物业的侵权行为。鸿达公司自受让涉案物业后多次致函驻穗办，要求停止侵权，恢复使用并移交物业，但驻穗办拒不配合，导致鸿达公司无法实际接管场地行使使用权。虽然驻穗办、桂诚公司声称锁门封门、停水停电、停电梯是为安全隐患而实施管理，但未提供任何证据证实安全事故发生。同时，按照物业管理常规，如发生任何安全隐患，应是第一时间通知南宁分行、五象支行或鸿达公司处理，或者向有关公安、消防等行政主管部门投诉或反映处理，而非直接对自己无权管理的场地贴封条并停水停电、停用电梯，阻碍南宁分行、五象支行及鸿达公司正常使用，这明显超越法定物业管理权限，侵害了他人权益。二、驻穗办和桂诚公司共同对鸿达公司实施侵权行为事实清楚、证据充分，依法应对其侵权行为导致鸿达公司无法租赁经营场地所造成的租金损失进行赔偿。驻穗办私自委托桂诚公司执行物业管理，且与桂诚公司共同催收物业管理相关费用，证明涉案场地的物业管理行为是由驻穗办和桂诚公司共同实施的。鉴于双方均主张对场地进行的封门、停水停电、停用电梯等侵权行为系物业管理行为，则驻穗办和桂诚公司共同实施上述侵权行为的事实客观存在。此外，另案生效判决已经认定驻穗办和桂诚公司自认从2002年起存在前述锁门封门不允许南宁分行、五象支行进入涉案物业的侵权事实。驻穗办和桂诚公司应就侵权行为给鸿达公司造成的租金损失按照市场价格进行赔偿。商务厅作为物业所有人，对为其场地提供物业管理服务的主体实施的侵权行为存在监管不力具有过错，应对损失承担连带赔偿责任。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人驻穗办和桂诚公司二审共同辩称：首先，不存在鸿达公司所述的侵权行为，桂诚公司对涉案物业进行的是正常的物业管理行为，不应被视为侵权。南宁分行将涉案物业出租给金花宾馆，金花宾馆在2002年停止经营，其后涉案物业一直闲置。由于涉案物业长期空置，里面的家私及设备已逐渐老化，特别是电线和水管老化，所以要加强物业管理，才不允许外人擅自进出。涉案物业所在大楼是商业大厦，经营有酒店、餐饮、棋牌等单位，外来人口很多，桂诚公司才停止了两台电梯中的一台。上述行为是正常的物业管理行为，如果南宁分行、五象支行需要使用可以向桂诚公司申请；如果其认为是侵权行为，也有权更早提起诉讼，且租赁合同在2013年就转让给鸿达公司，鸿达公司完全可以在驻穗办提起诉讼前就提起侵权诉讼。涉案物业的管理行为从2006年下半年开始由桂诚公司全面负责，是否对涉案物业存在侵权行为均与驻穗办无关，不应承担赔偿责任。其次，鸿达公司2013年从南宁分行处受让租赁合同，该行为本身是不合法的，另案生效判决也没有确认鸿达公司是合法的承租人，且已经解除了驻穗办与五象支行之间的租赁合同关系。因此，鸿达公司对涉案物业从来不享有任何权利，既不是合法的承租人，也不是次承租人，更不是合同的其他权利人，其没有权利提起本案诉讼。再次，驻穗办将涉案物业所在大楼的物业管理交给桂诚公司负责是合法的，与鸿达公司所述的侵权行为无关。鸿达公司主张的租金损失并不存在，涉案物业是南宁分行、五象支行自行空置的，其没有主动要求使用，而涉案物业内部的家具已被白蚁侵蚀，桂诚公司在一审期间已提交相关照片证明。若鸿达公司对停止其中一台电梯运行有异议，桂诚公司可以恢复运行。综上，鸿达公司的上诉请求缺乏依据，请求二审法院予以驳回。被上诉人商务厅二审辩称：商务厅不应成为本案的当事人。商务厅是机关法人，驻穗办是事业单位法人，桂诚公司是公司企业法人，三者均为独立法人主体。商务厅与南宁分行、五象支行及鸿达公司没有任何经济往来或者发生过任何关系。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。原审第三人南宁分行、五象支行二审述称：同意鸿达公司的上诉请求及理由。首先，南宁分行、五象支行作为涉案物业的原使用权益人，在支付完毕所有使用年限款项后，有权选择空置或进行使用。驻穗办作为物业管理人，对于南宁分行、五象支行长期空置物业导致屋内物品存在风险隐患没有履行通知告知义务，南宁分行、五象支行也从未收到驻穗办关于通知清理或提示安全风险的文书。驻穗办从2002年起即对涉案物业张贴封条，其封锁行为并非因南宁分行、五象支行长期空置而为。其次，南宁分行、五象支行将涉案物业的使用权转让给鸿达公司已经通过网上公开挂牌并达到合法的公示期。在转让行为完成后，南宁分行、五象支行发函通知驻穗办并对驻穗办的回函进行了回复，告知驻穗办若对转让行为有异议，应当在法律规定行使撤销权的期限内向法院提起撤销诉讼，但其未行使该权利。因此，前述转让行为符合法律规定。另案二审判决没有认定前述转让行为是无效行为，只是未予置评，而另案一审判决则明确认定前述转让行为合法有效。因本案纠纷，鸿达公司于2019年5月28日诉至一审法院，请求判令：1.驻穗办、桂诚公司停止侵权行为，包括停止对广州市西华路xxxx西华大厦xxx层物业加贴封条、停用电梯及停水停电阻碍使用的侵权行为，恢复13-17层物业具备正常经营使用条件；2.驻穗办、桂诚公司共同赔偿鸿达公司经济损失17321500元（根据广州市住建部门每年批复的广州市各地段租金参考标准及结合互联网的市场价格，每月每平方米70元的标准，共3535平方米。该经济损失为驻穗办、桂诚公司实施侵权行为造成鸿达公司无法正常租赁经营场地的租金收益损失，暂从2013年6月计算至2019年5月，实际应计算至驻穗办、桂诚公司停止侵权行为并恢复广州市西华路433-525号西华大厦13-17层物业具备经营使用条件时止）；3.商务厅对驻穗办、桂诚公司应赔偿鸿达公司经济损失承担共同赔偿责任；4.本案诉讼费用及财产保全费全部由驻穗办、桂诚公司、商务厅承担。一审法院经审理查明：据广州市城市建设档案馆档案记载，房屋开发公司（原称广州市房屋经营修建工程公司）于1987年12月8日申请报建西华路xxxx号地段综合大楼工程，层数为18层，建筑面积26833平方米，并获得批准。1988年3月7日，驻穗办（乙方、原称广西壮族自治区对外经济贸易委员会驻广州办事处）与房屋开发公司（甲方）签订《购买商品楼协议书》。其中约定：乙方因业务需要，购买甲方正在筹建中的西华路xxxx号的西华大厦西楼十八层（含地下室一层）商品综合大楼（占地面积待后另行补充协议确定），建筑面积13497平方米；甲方按建筑面积每平方米1500元的价格向乙方出售上述商品综合楼的地下室至第十七层，建筑面积13497平方米，价款为20245500元；房款由乙方按进度支付，最后一笔20%的房价款待甲方的回迁房分别交付四川省驻广州外贸办事处使用时，乙方即将房价款结清给甲方；该综合大楼的产权申报，由乙方出具投资计划批文及广州市政府批准乙方在广州建立办事处的证明，向市房管局申请产权登记，具体手续由甲方负责代为办妥等。房屋开发公司曾出具《证明》，称驻穗办于1988年3月7日向我公司购买西华路483至525号的西华大厦西楼，建筑面积13497平方米，已交付使用，产权契证我公司正在办理中……1992年6月10日，驻穗办（合同内为甲方）与中国农业银行广西信托投资公司（以下简称农行投资公司、合同内为乙方）签订《租房合同》（编号：92—穗桂贸建字第12号）。其中约定：出租方（即产权方）为驻穗办，承租方（即使用方）为农行投资公司。甲方将拥有坐落在广州市西华路433-525号西华大厦西楼的第13-17层共五层全部出租给乙方；租房年限五十年，租期从交付使用之日起，即大楼竣工验收后十天内甲方将所租用楼层住房锁匙全部交给乙方起计算。租房年限内的每层租金为3536000元，五十年总租金为人民币1768万元。在本合同签订后，分三次付款：1.十天内乙方付给甲方900万元；2.1992年9月25日前再付给200万元；3.余额668万元于1992年12月25日前付清。乙方将上述租房款付清后，即拥有交付使用之日起上述楼层住房的五十年使用权；乙方在租赁期内，可以转租，在每平方米租金相同的条件下，优先转租给甲方，租期不得超过原向甲方的承租期。乙方租房后，应按有关住房管理规定交纳有关费用和公用设施维修费、管理费。甲方向乙方提供有关大楼的批准文件、图纸及资料（影印件）。乙方向他方转租住房时，由甲方代乙方开具租金发票，其开具发票的有关费用（包括税金）由乙方负责。在租赁期内，甲方保证乙方所租楼层冷热水、电梯、空调设施、电话等线（管）路的畅通。甲方负责成立大楼管理处，负责管理大楼有关事宜。甲乙双方须认真履行本合同的各项条款，若一方违约则终止本合同的执行。如属甲方违约引起终止合同，除退还未到期的租金及利息外，还应向乙方支付合同总金额10%的违约金；如因乙方违约引起终止合同，则向甲方支付合同总额10%的违约金等。上述合同签订后，农行投资公司分别于1992年6月18日、1992年9月15日及1993年1月3日向驻穗办付款900万元、200万元及668万元。据广州市城市规划局核发的城规建证字[1995]第21号《广州市城市规划局建筑管理验收合格证存根》记载，涉案房屋所在的西华路综合楼（建设规模26033平方米）验收合格，建设单位为房屋开发公司，发证日期为1995年3月22日。1995年6月28日，驻穗办与农行投资公司签署《房屋交接书》，载明农行投资公司于1995年3月25日从驻穗办接过“广西外贸广州中心”第17层楼房及全部房门钥匙，于同年6月28日接过第13-16层楼房及全部房门钥匙，移交后双方继续履行于1992年6月10日签订的《租房合同》等。1995年11月28日，驻穗办及南宁分行、五象支行分别派出代表参加了当日上午在广西外贸广州中心四楼会议室召开的“大楼业主代表会议”。据该次《会议纪要》记载，会议就以下几点意见达成共识：1.同意由驻穗办负责大楼的日常管理；2.财务独立；3.大楼管理费用由驻穗办根据每月大楼实际开支按面积分摊到各业主，包括管理大楼的人员工资、交社保、福利以及维修等一切费用。农行投资公司接收涉案房屋后，曾将该房屋交由广东金花宾馆有限公司（以下简称金花宾馆）使用。金花宾馆使用该房屋约至2002年，此后房屋空置。2007年1月1日，驻穗办（甲方）与桂诚公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方将广西外贸广州中心委托于乙方实行物业管理，物业类型为综合楼，地址为越秀区西华路523号，建筑面积13497平方米，委托管理期限自2007年1月1日起至2011年12月31日止，物业管理服务费由业主按其拥有建筑面积每月每平方米8.5元向乙方交纳等。后双方两次续签《物业管理服务合同》，并于2014年8月1日签订《物业管理服务合同补充协议》，目前约定的委托管理期限至2021年12月31日止，自2014年8月1日起物业管理公共服务费变更为每月每平方米10元。2007年8月6日及2008年2月25日，中国农业银行广西壮族自治区分行营业部向驻穗办开具介绍信，派员与驻穗办联系资产处置有关事宜。2008年2月25日，中国农业银行南宁市古城支行（以下简称古城支行）向桂诚公司开具介绍信，派员与驻穗办洽谈广州市广西外经贸大厦13-17层房产事宜。驻穗办因涉案房屋欠费问题曾向南宁分行、五象支行发出催缴通知。2008年3月17日，古城支行向驻穗办及桂诚公司发出《关于要求提供收费依据的函》，称本月初接贵单位缴费通知书称我行位于广州市西华路523号广西壮族自治区驻广州办事处大楼13-17层的物业欠缴管理费用及其他费用，因我行支付此费用需上报审批，故请贵单位提供收费文件（原件）以供审批使用等。2013年5月7日，中国农业银行股份有限公司南宁邕江支行（以下简称邕江支行）致函驻穗办，称根据农行相关管理规定和要求，我行对原农行投资公司1992年6月10日签订的《租房合同》权益于2013年4月27日至5月6日委托天津金融资产交易所进行挂牌交易，且交易成功，买受人为鸿达公司。同年7月11日，驻穗办向邕江支行复函称该行的转让行为实为转租，侵犯了驻穗办的优先承租权，应承担违约责任，并称该行自2002年10月起一直没有交纳物业管理费及其他费用，截至2013年6月30日欠费合计9159922.40元，驻穗办对该“交易”不予确认，要求邕江支行承担违约责任、清缴欠费等。据天津金融资产交易所有限责任公司2013年5月23日出具的交易凭证记载，挂牌项目为广州经贸委办事处租赁权项目，转让方为邕江支行，受让方为鸿达公司，挂牌起止日为2013年4月27日至2013年5月6日，签约日期为2013年5月15日，交易方式为协议转让，成交价格420万元。鸿达公司另提供如下证据：1.落款日期为2013年8月20日向驻穗办发出的《关于恢复西华大厦13-17层物业水电及电梯使用的函》；2.落款日期为2015年7月29日向桂诚公司发出的《关于要求广州市西华路523号（粤桂宾馆）13至17楼恢复供水供电的函》；3.落款日期为2015年5月26日向驻穗办发出的《关于要求停止侵权行为的函》；4.落款日期为2017年5月26日向驻穗办、桂诚公司发出《关于要求停止侵权行为的函》。驻穗办称没有收到上述函件，是鸿达公司为了本次诉讼而伪造的；物业管理事宜，由桂诚公司负责；桂诚公司没有收到南宁分行、五象支行要求使用租赁物业的通知，而鸿达公司也从来没有去找过物业管理公司，要求使用物业；物业长期不用，当然要停水、停电、上锁，这是常识；前面电梯只是停止在该楼层进出，因为长期不用，而且下面5-12楼是宾馆，后面的电梯（货梯）一直可以用，因为物业长期不用，只有管理人员可刷卡打开，其他人等不能进出。桂诚公司称从来没有收到上述函件，也没有收到南宁分行、五象支行要求使用租赁物业的通知，而鸿达公司也从来没有要求使用物业。另查明，驻穗办持有广西壮族自治区事业单位登记管理局核发的《事业单位法人证书》，其举办单位为商务厅。1996年11月24日，农行投资公司经批准被撤销，改建为中国农业银行广西分行直属支行。1998年10月27日，中国农业银行广西分行直属支行更名为中国农业银行南宁市东葛支行，划归新的中国农业银行广西壮族自治区分行营业部管理。2002年2月8日，中国农业银行广西壮族自治区分行营业部发出桂农银营发（2002）185号《关于对城区集中清收管理的不良贷款进行债权转移确认的通知》，称根据《中国农业银行广西区分行营业部城区支行不良贷款集中清收管理办法》（桂农银营发66号）的要求，区分行营业部已将南宁市城区各支行2001年1月1日以前形成的不良贷款统一划归邕江支行集中经营管理等。2015年1月7日，中国农业银行股份有限公司南宁邕江支行更名为中国农业银行股份有限公司南宁五象支行。2018年1月29日，中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部更名为中国农业银行股份有限公司南宁分行。为查明驻穗办主体资格问题，一审法院在审理其他案件的诉讼过程中分别致函中共广西壮族自治区委员会机构编制委员会及商务厅查询。中共广西壮族自治区委员会机构编制委员会办公室复函称：一、1998年10月25日中华人民共和国国务院令第252号首次发布施行《事业单位登记管理暂行条例》，原广西壮族自治区对外经济贸易委员会驻广州办事处与广州市房屋经营修建公司、农行投资公司签订合同时，国内还未开展事业单位登记工作。二、原广西壮族自治区对外经济贸易委员会驻广州办事处于2000年12月8日经事业单位设立登记核准后具备事业单位法人资格（2007年6月18日申请变更为广西壮族自治区商务厅驻广州办事处，即驻穗办现名），登记住所一直为广州市西华路523号。商务厅复函称：一、驻穗办由原对外经济贸易部于1984年7月12日下发《关于机构设置问题的批复》（[84]外经贸人四字第626号）批复设立，为处级事业单位……故自1984年7月12日起，驻穗办即具有独立法人资格。驻穗办属我厅下属实行企业化管理的经营性事业单位，自设立以来，即实行独立核算，自收自支，自负盈亏，拥有独立资产，依法独立享有民事权利并承担民事义务。二、位于广州市西华路433-525号西华大厦西楼（现广州市西华路523号广西外贸广州中心大厦）项目，是经我厅批准，由驻穗办负责自筹资金购置、建设的，产权单位属于驻穗办。该产权属于国有资产，包括该办事处拥有产权的广西外贸广州中心大厦、赛坝口仓库用地及其上盖物、石围塘仓库用地及其上盖物等，均列入国有资产考核范围，并由驻穗办负责管理、运营、使用、收益等。三、我厅作为广西壮族自治区人民政府组成部门，与下属拥有独立法人资格的事业单位的民事纠纷无法律上的权利、义务关系，与贵院受理的（2019）粤0104民初6558、6561号案无关等。驻穗办曾向一审法院提起诉讼，请求：1.解除驻穗办与南宁分行于1992年6月10日签订的《租赁合同》；2.南宁分行在租赁合同解除后三日内移交租赁物业给驻穗办；3.南宁分行向驻穗办支付违约金1768000元；4.五象支行对第3项诉讼请求承担连带责任。一审法院于2020年2月21日作出（2019）粤0104民初6561号民事判决书，判决：驳回驻穗办的全部诉讼请求。驻穗办不服判决提出上诉。广州市中级人民法院于2020年12月18日作出（2020）粤01民终9686号民事判决书，认为：该案争议焦点在于：1.驻穗办是否具备诉讼主体资格及《租房合同》相对方的认定；2.《租房合同》的性质和效力；3.南宁分行、五象支行是否应向驻穗办支付违约金；4.合同权利义务的清理。关于争议焦点一。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款规定：公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。驻穗办虽然在签订《租房合同》时并非独立的民事行为能力主体，但其在2000年12月8日已经取得《事业单位法人证书》，成为独立法人，且实际履行涉案合同，其依法有权依据《租房合同》提起民事诉讼。南宁分行、五象支行关于驻穗办不具备民事诉讼主体资格的主张不成立，不予支持。《租房合同》签订时的乙方为农行投资公司，经过一系列撤销、改建、更名、划转，农行将原属农行投资公司的权利义务划归五象支行，五象支行作为银行的分支机构，在总行授权其经营管理的财产范围内可以独立承担民事责任，超过部分由其上级分行直至总行承担，而本案并不需要五象支行承担财产责任，因此一审法院认定《租房合同》中原属农行投资公司的权利义务由五象支行承担并无不当。关于争议焦点二。第一，关于《租房合同》的性质。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，是典型的有名合同，在法律、司法解释有明确规定的情况下应适用法律、司法解释对租赁合同的相关规定。法律、司法解释并无限制当事人自愿对租赁合同中支付租金的方式、付款和交付房屋的时间先后顺序作出约定。是否一次性支付全部租金，是否在付清全部租金后两年才交付房屋并不足以否定《租房合同》为租赁合同的性质。至于约定五十年租期的问题，在《中华人民共和国合同法》实施之前，超过二十年租期的租赁合同并不鲜见，亦不足以以此否定租赁合同的性质。一审法院认定本案《租房合同》“不同于一般的租赁合同”缺乏法律依据，本院不予认可。农行投资公司作为法律认知能力远高于一般民事主体的单位，在签订《租房合同》时对该合同的性质应当有清晰的认知。南宁分行、五象支行主张《租房合同》实为投资建房合同，对此无提交充分证据予以证明，相反驻穗办二审中提交了证据证明其与案外人（合同乙方包括广东和广西的单位）在同一时期既有签订参资建楼协议，也有签订租房合同，可见当时并不存在签订投资建房合同的障碍，合同名称能够反映签约双方对合同性质的真实意思。南宁分行、五象支行主张商务厅应存有会议纪要记载当时的真实意思是投资合建，但经本院发函调查，商务厅已回函明确表示并不存在南宁分行和五象支行所主张的会议纪要，该合同的真实意思就是租赁，因此南宁分行、五象支行的该主张不成立，本院不予采纳。广西鸿达物业服务有限公司（即本案原告）并非合同当事人，其主张涉案《租房合同》为基于投资合建而形成的使用权转让合同亦缺乏依据，本院不予采纳。第二，关于《租房合同》的效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”。本案《租房合同》签订于1992年6月10日，当时的法律法规对于租赁合同的期限没有规定,《中华人民共和国合同法》实施后才对于租赁合同的期限予以规定。涉案《租房合同》履行期间跨越《中华人民共和国合同法》实施之日。因此，对于《中华人民共和国合同法》实施前已履行的部分，根据法不溯及既往的原则，从1992年6月10日起至1999年9月30日止的合同效力不适用《中华人民共和国合同法》的规定，应认定有效。对于1999年10月1日之后的部分，则应适用《中华人民共和国合同法》对于最长租赁期限为20年的禁止性规定，超过部分无效。即涉案《租房合同》从1999年10月1日起再计算20年的部分有效，超过20年之外的部分无效。因此驻穗办请求确认《租房合同》自2019年10月1日之后的部分无效的主张成立，本院予以认可。关于争议焦点三。驻穗办起诉时尚处于合同有效阶段，但其主张五象支行违约，应承担违约责任的理由不成立，一审判决对此论理充分，本院予以认可并不再赘述。关于争议焦点四。在二审审理中，《租房合同》已进入无效阶段，则双方因无效合同所取得的财产应相互返还。关于交还租赁物的问题。虽然南宁分行、五象支行表示涉案房屋由驻穗办控制，但驻穗办因担心火灾、盗窃等风险而采取的代管行为也难以认定为已经实际收回房屋，五象支行转让合同权利的行为表明其认为自己仍享有合同权利，经本院两次询问，五象支行未明确表示放弃涉案物业内的装修或物品，五象支行也未履行过交还手续，故在合同无效之后，五象支行应履行向驻穗办交还租赁物的义务。考虑到租赁物的面积、范围等问题，本院酌情认定五象支行应在本判决送达之日起30日内向驻穗办交还涉案房屋。因原农行投资公司在签订《租房合同》后已经支付了50年的租金，现因合同无效五象支行应向驻穗办交还房屋，根据公平和对等原则，相应地驻穗办也应向五象支行返还剩余期间的租金并计付利息，租金本金应以17680000元乘以实际交还房屋次日至租期届满之日（2045年6月27日）的期间占50年租期的比例计算，利息以应返还的租金本金自2019年10月1日起至还清款项之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。终审判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6561号民事判决；二、确认《租房合同》（编号：92-穗桂贸建字第12号）自2019年10月1日之后的部分无效；三、中国农业银行股份有限公司广西自贸试验区南宁片区五象支行于本判决送达之日起30日内向广西壮族自治区商务厅驻广州办事处交还广州市西华路523号西华大厦西楼第13-17层；四、广西壮族自治区商务厅驻广州办事处自房屋实际交还之日起30日内向中国农业银行股份有限公司广西自贸试验区南宁片区五象支行返还剩余租期的租金并计付利息，租金本金以17680000元乘以实际交还房屋次日至租期届满之日（2045年6月27日）的期间占50年租期的比例计算，利息以应返还的租金本金自2019年10月1日起至还清款项之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；五、驳回广西壮族自治区商务厅驻广州办事处的其他诉讼请求。一审法院认为，根据广州市中级人民法院作出的（2020）粤01民终9686号民事判决，五象支行须将涉讼房屋交还给驻穗办，因此，驻穗办、桂诚公司对涉讼物业加贴封条、停用电梯及停水停电等行为与鸿达公司已不存在利害关系，故一审法院对鸿达公司要求驻穗办、桂诚公司停止上述行为的诉讼请求不予支持。在涉讼物业长期无人使用、且没有充分证据证明鸿达公司及南宁分行、五象支行均有提出要求使用物业的情况下，驻穗办、桂诚公司因担心火灾、盗窃等风险而采取加贴封条、停用电梯及停水停电等代管行为难以认定为侵权。因此，鸿达公司要求驻穗办、桂诚公司赔偿损失的诉讼请求，一审法院亦不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第六条的规定，于2021年3月26日作出如下判决：驳回鸿达公司的诉讼请求。一审案件受理费125729元，由鸿达公司负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案二审争议的焦点是鸿达公司主张驻穗办、桂诚公司对其构成侵权的主张能否成立。首先，从各方当事人确认的事实来看，涉案场地在1995年6月28日交付农行投资公司使用，该公司曾将涉案场地出租给金花宾馆使用至2002年10月，此后场地空置至今，场地内还留有金花宾馆的物品。可见，涉案场地是在农行投资公司的管理和经营之下，而现有证据未能反映驻穗办、桂诚公司曾妨碍农行投资公司对涉案场地的正常使用。其次，涉案物业从2002年10月开始空置，至今已经十余年，鸿达公司除于2019年5月28日提起本案诉讼外，仅提供了四份函件用以证明曾向驻穗办、桂诚公司要求使用涉案物业，但驻穗办、桂诚公司否认收到上述函件，且上述函件均没有送达证明。鸿达公司一方面主张驻穗办、桂诚公司对涉案物业进行了长达十余年的侵权行为，另一方面又无法提供南宁分行、五象支行及其自身积极维护权利的有效证据，这也与一般常理不符。再次，驻穗办、桂诚公司主张其因担心火灾、盗窃等风险而采取加贴封条、停用电梯及停水停电的行为属于代管行为，该抗辩理由并无不妥。综上，一审法院认为驻穗办、桂诚公司的代管行为难以认定为侵权，并对鸿达公司要求赔偿损失的诉讼请求不予支持，理据充分，本院予以维持。综上所述，上诉人鸿达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费74157.40元，由上诉人广西鸿达物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 谭红玉审判员 李光华二〇二一年八月六日书记员 莫善友区敏儿