四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终12723号上诉人（原审原告）：成都亿新物业管理有限公司，住所地：四川省成都市武侯区浆洗上街38号。法定代表人：陈平，董事长。委托诉讼代理人：谢欢，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：成都世纪新城科技有限公司，住所地：四川省成都金牛高新技术产业园区金科东路50号5号楼102。法定代表人：李勤，总经理。委托诉讼代理人：代文军，男，1986年4月11日出生，汉族，系成都世纪新城科技有限公司工作人员。委托诉讼代理人：张渝，重庆志平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李勤，男，1968年8月14日出生，汉族，户籍地重庆市南岸区。上诉人成都亿新物业管理有限公司（以下简称亿新物业公司）、上诉人成都世纪新城科技有限公司（以下简称世纪新城公司）因与被上诉人李勤物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2021）川0106民初926号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。亿新物业公司上诉请求：1.撤销成都市金牛区人民法院（2021）川0106民初926号民事判决，依法改判世纪新城公司、李勤向其支付物业服务费79330.68元、违约金20283.41元、地面车位费60600元、办公垃圾费2884.76元；2.本案一、二审案件诉讼费由世纪新城公司、李勤承担。事实和理由：一审法院对世纪新城公司、李勤所欠物业服务费欠费时间及金额、车位费及违约金认定均不清，认定事实错误，请求改判支持上诉人全部上诉请求。世纪新城公司上诉请求：1.撤销成都市金牛区人民法院（2021）川0106民初926号民事判决，改判对起诉前三年的物业费及垃圾清运费已超过诉讼时效及垃圾清运费不予支持，改判物业费及车位管理费打折支付；2.本案一、二审诉讼费用由亿新物业公司承担。事实和理由：1.本案存在两个前期物业服务协议，两个协议之间有一定时间间隔，亿新公司根据第一个物业服务协议主张的物业费及车位管理已过诉讼时效；2.亿新物业公司未按照前期物业服务协议约定履行义务，收取物业费和车位管理费后未对地面破损进行维护等，其有权要求按亿新物业公司物业服务情况减少打折支付物业费；3.亿新物业公司没有证据证明将其代收的垃圾清运费支付给收费主体的证据，因此垃圾清运费不应主张。李勤二审中未发表书面答辩意见。亿新物业公司向一审法院起诉请求：1、判令世纪新城公司、李勤向其缴纳物业服务费90148.52元（计算自2017年4月1日至2018年12月31日、2020年3月1日至2020年3月31日、2020年7月1日至2020年9月30日）；2、判令世纪新城公司、李勤按合同约定计算向其支付逾期缴纳物业服务费的违约金20283.41元（计算自2017年4月1日至2020年9月30日）；3、判令世纪新城公司、李勤向其缴纳地面车位费60600元（计算自2017年3月1日至2020年8月31日）；4、判令世纪新城公司、李勤向其缴纳办公垃圾费3425.65元（计算自2017年4月1日至2018年6月30日、2020年3月1日至2020年3月31日、2020年7月1日至2020年7月31日）；5、本案诉讼费由世纪新城公司、李勤承担。一审法院认定事实：2016年5月21日，亿新物业公司（甲方）与世纪新城公司（乙方）签订了《前期物业服务协议》，约定亿新物业公司为位于成都市金牛区（建筑面积为600.99平方米）的房屋提供物业管理服务。服务期限为3年，自2015年1月31日0时起至2018年1月30日24时止。合同第六条约定：物业服务费按6元／月／平方米（建筑面积）标准收取，按季度交纳，业主应在每季度5号前履行交纳义务。逾期交纳的，按应收费用总和每天0.5‰收取违约金。依法属于全体业主共有的停车场，车位使用人应按100元／个／月交纳停车位物业公共服务费用。代收代缴收费服务：受有关部门或者单位委托，甲方可提供水电费等服务，收取标准执行政府有关规定。2018年12月12日，金牛区××第一届业主委员会（甲方，以下简称业委会）与亿新物业公司（乙方）签订了《物业服务合同》，约定亿新物业公司为位于成都市金牛区××路××号（物业总建筑面积为137926.98平方米）的房屋提供物业管理服务。委托管理期限为5年，自2018年12月12日0时起至2023年12月11日24时止。物业服务费收取标准：按6元／月／平方米（建筑面积），按季度交纳，业主应在每季度5号前履行交纳义务。逾期交纳的，每逾期一天，按全部未付费用的0.3%支付违约金。依法属于全体业主共有的停车场，车位使用人应按100元／个／月交纳停车位物业公共服务费用。甲乙双方约定甲方委托乙方收取垃圾清运费以及代收代缴水电费。2016年5月21日，世纪新城公司办理了案涉××栋××楼××号房屋的交接验收手续。2018年5月25日，上述房屋登记在世纪新城公司名下，建筑面积为600.99平方米。一审庭审中，亿新物业公司提交了落款为2017年6月28日签订的《停车场车位租赁协议》、××业主车辆信息登记表（租赁车位）、金牛区××第一届业主委员会于2021年1月26日出具的《证明》以及照片若干，拟证明世纪新城公司租用××栋地面××—××号车位，车位租赁费为200元／月／辆，车位管理费100元／月／辆，合计300元／月／辆。世纪新城公司当庭陈述其并未授权范某签订车位租赁协议，且上述协议未经世纪新城公司盖章确认，对其真实性、关联性不予认可。另认为业委会出具的《证明》，没有负责人或经办人签字，不符合法律规定的证据形式，不能作为定案依据。2017年7月23日，世纪新城公司出具《关于7月17日晚室内进水受损情况通报函》，主要内容为：2017年7月17日晚下雨，主雨水管因质量问题脱管破裂、大量雨水漏入，致使室内大面积积水成灾，造成公司室内堆放的照明电器商品损失严重，并要求物管方对本次室内进水损失（总金额139492.7元）进行赔偿。2017年7月27日，亿新物业公司回函世纪新城公司，主要内容为其已按相关法律法规及合同约定正常履行××公共区域物业服务，世纪新城公司违规装修及入住后疏于管理应自行承担此次室内进水损失。一审庭审中，世纪新城公司提交照片若干，拟证明亿新公司未尽到物业管理维护义务，导致停车位路面破损、门口岗亭无人值守等问题，以及2017年7月17日晚房屋漏水及造成损失的事实。亿新物业公司提交照片若干、《关于项目工程质保到期的重要提示》《消防检查记录表》，拟证明其已尽到物业管理服务义务，世纪新城公司的货物损失与其没有因果关系。2017年12月23日，成都市时代新城贸易有限公司向亿新物业公司转账支付3000元，备注：停车费。2020年11月30日，成都市时代新城贸易有限公司向亿新物业公司转账支付5892.97元，备注：2020.7.1—2020.9.30物管费。2021年1月20日，成都市时代新城贸易有限公司出具《情况说明》，载明：成都市时代新城贸易有限公司分别于2017年12月23日与2020年11月30日转账支付给亿新物业公司3000元和5892.97元。上述两笔款项系代世纪新城公司支付的停车管理费及物管费。世纪新城公司于2020年10月9日出具《商品销售单》两份，载明销售惠州西蒙-逸景86型插座、单极大跷板开关等商品的货款共计5465.74元，欠款人处落款为：××项目物业工程部吴某。庭审中，世纪新城公司主张成都市时代新城贸易有限公司于2017年12月23日转账支付给亿新物业公司的3000元以及世纪新城公司在装修时支付的3000元装修保证金，已用于抵扣2017年3月1日至2017年12月31日期间的车位管理费。成都市时代新城贸易有限公司于2020年11月30日向亿新物业公司转账支付的5892.97元以及亿新物业公司工程部2020年10月9日在世纪新城公司处收取货物的货款5465.74元，已用于抵扣2020年7月1日至2020年9月30日期间的物业管理费。世纪新城公司已缴纳2020年1月1日至2020年2月29日期间的物业管理费和垃圾清运费。2020年9月18日，亿新物业公司缴纳城市生活垃圾处理费5400元。世纪新城公司欠费后，亿新物业公司多次催收未果。一审法院认为，1、亿新物业公司主张的相关物业服务费用是否已过诉讼时效。亿新物业公司的物业服务处于连续履行状态，应视为一个整体。业主依照合同的约定按期缴纳物业费应视为整体债务的分期履行，并非独立的单笔债务。现亿新物业公司尚在案涉小区提供物业服务，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条的规定，应自物业服务关系终止时起算欠缴费用的诉讼时效，世纪新城公司关于已过诉讼时效的主张，不予采纳。2、世纪新城公司提出因房屋进水造成损失的问题、以及亿新物业公司未妥善履行物业服务职责的理由能否构成拒缴物业服务费等相关费用的正当理由。物业管理费主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。世纪新城公司认为其合法权益因亿新物业公司的不当履约行为而受到损害，应及时自行协商或者通过提出独立的诉予以解决。本案中，世纪新城公司主张房屋进水，造成的损失应另行救济，其直接作为拒交物业服务费的抗辩理由于法无据，不予支持。3、物业服务费等相关费用欠付期间及具体金额的认定。关于物业服务费。根据审理查明的事实，亿新物业公司请求世纪新城公司支付2017年4月1日至2018年12月31日期间所欠的物业服务费，予以支持。根据庭审中世纪新城公司提交的2020年11月30日银行转账凭证、商品销售单，能够证明成都市时代新城贸易有限公司于2020年11月30日向亿新物业公司转账支付的5892.97元以及亿新物业公司工程部2020年10月9日在世纪新城公司处收取货物的货款5465.74元（共计11358.71元）已用于抵扣2020年7月1日至2020年9月30日期间的物业管理费10817.82元，世纪新城公司关于已经支付2020年7月1日至2020年9月30日期间物管费的主张，予以支持，该费用抵扣后尚余540.18元。另世纪新城公司辩称2020年3月1日至2020年3月31日期间因疫情原因被阻止复工以及亿新物业公司并未提供物业服务，不应交纳物业服务费，但并未提供相关证据予以证明，对上述抗辩理由不予采纳。综上，世纪新城公司应支付2017年4月1日至2018年12月31日、2020年3月1日至2020年3月31日期间的物业服务费79330.68元（6元/平方米/月×600.99平方米×22个月）。关于车位管理费。根据审理查明的事实，成都市时代新城贸易有限公司于2017年12月23日转账支付给亿新物业公司的3000元以及世纪新城公司在装修时支付的3000元装修保证金，已用于抵扣2017年3月1日至2017年12月31日期间的车位管理费。亿新物业公司虽主张3000元装修保证金已退还世纪新城公司，不应在本案中予以抵扣，但未能提供证据证明其已退还上述款项的事实，不予采纳。另亿新物业公司主张2018年1月1日至2020年8月31日期间按300元/月/辆收取车位使用费，实际包含了车位租赁费200元/月/辆和车位管理费100元/月/辆。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，亿新物业公司主张基于租赁合同接受第一届业主委员会的委托代为收取车位租赁费明显属于另一法律关系，本案不予处理，双方应另案解决。综上，世纪新城公司应支付2018年1月1日至2020年8月31日期间的车位管理费19200元（100元/月/辆×6个×32个月）。关于垃圾清运费。根据《成都市城市生活垃圾处理收费管理办法》第七条“垃圾处理费实行按量收费与定额收费相结合的收费原则……生产经营单位、个体经营户按量收费有困难的，可以按经营面积计量收费”的规定，结合世纪新城公司已经支付的垃圾清运费标准和欠费期间，世纪新城公司应支付2017年4月1日至2018年6月30日、2020年3月1日至2020年3月31日期间欠付的垃圾清运费2884.75元（0.3元/平方米/月×600.99平方米×16个月）。世纪新城公司关于2020年11月30日转账费用抵扣物管费后剩余的540.18元、已抵扣2020年7月1日至2020年9月30日垃圾清运费的主张，有票据为证，具有合理性，故对亿新物业公司关于2020年7月1日至2020年7月31日期间垃圾清运费的请求不予支持。关于违约金。根据庭审查明的情况，世纪新城公司未缴纳物业服务费事出有因，并非恶意违约，亿新物业公司关于违约金的请求，不予支持。本案李勤不是案涉房屋所有权人，亦不是物业服务合同的相对人，故亿新物业公司要求李勤支付物业服务相关费用的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条，最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、世纪新城公司应于判决生效之日起十日内向亿新物业公司支付2017年4月1日至2018年12月31日、2020年3月1日至2020年3月31日期间欠缴的物业服务费79330.68元；二、世纪新城公司应于判决生效之日起十日内向亿新物业公司支付2018年1月1日至2020年8月31日期间欠缴的车位管理费19200元；三、世纪新城公司应于判决生效之日起十日内向亿新物业公司支付2017年4月1日至2018年6月30日、2020年3月1日至2020年3月31日期间欠缴的垃圾清运费2884.75元；四、驳回亿新物业公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1917元，由世纪新城公司承担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。本院认为，亿新物业公司与世纪新城公司签订的《前期物业服务协议》以及金牛区××第一届业主委员会与亿新物业公司签订的《物业服务合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，对案涉小区业主世纪新城公司具有约束力，双方均应按约履行。本案中，亿新物业公司自2015年一直为世纪新城公司提供物业服务，世纪新城公司亦应履行缴纳物业服务费等相关费用的义务。关于诉讼时效，因物业服务合同关系具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分割性，诉讼时效应从最后一笔物业费履行期限届满之日起算，本案亿新物业公司的诉讼请求未超过诉讼时效。因物业服务合同关系不同于一般的合同关系，如任何一个业主均凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，可通过及时告知、督促改正或提起诉讼等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容。若问题仍然得不到解决，业主可通过行使法律所赋予的权利通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业的方式行使权利而不能动辄拒交物业费。世纪新城公司如认为亿新物业公司未按物业服务合同约定履行或者完全履行义务对其造成了损失，可另行主张。经审查，亿新物业公司向一审法院提起诉讼要求世纪新城公司支付物业服务费期间为2017年4月1日至2018年12月31日、2020年3月1日至2020年3月31日、2020年7月1日至2020年9月30日，一审法院根据查明的事实，扣减世纪新城公司交纳的部分费用、货款等后判决世纪新城公司向亿新物业公司支付欠交物业服务费、停车管理费及垃圾清运费并不予支持违约金并无不当。亿新物业公司上诉称一审法院计算物业费欠费期间错误、装修款已返还等，但提交的证据不足以证明其观点，对该上诉请求本院不予支持。关于亿新物业公司主张的车位使用费与本案不属同一法律关系，其可另行主张。综上，上诉人亿新物业公司、世纪新城公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1917元，由成都亿新物业管理有限公司负担1000元，成都世纪新城科技有限公司负担917元。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  喻小岷二〇二一年八月三十日书记员  陈 悦四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终12723号上诉人（原审原告）：成都亿新物业管理有限公司，住所地：四川省成都市武侯区浆洗上街38号。法定代表人：陈平，董事长。委托诉讼代理人：谢欢，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：成都世纪新城科技有限公司，住所地：四川省成都金牛高新技术产业园区金科东路50号5号楼102。法定代表人：李勤，总经理。委托诉讼代理人：代文军，男，1986年4月11日出生，汉族，系成都世纪新城科技有限公司工作人员。委托诉讼代理人：张渝，重庆志平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李勤，男，1968年8月14日出生，汉族，户籍地重庆市南岸区。上诉人成都亿新物业管理有限公司（以下简称亿新物业公司）、上诉人成都世纪新城科技有限公司（以下简称世纪新城公司）因与被上诉人李勤物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2021）川0106民初926号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。亿新物业公司上诉请求：1.撤销成都市金牛区人民法院（2021）川0106民初926号民事判决，依法改判世纪新城公司、李勤向其支付物业服务费79330.68元、违约金20283.41元、地面车位费60600元、办公垃圾费2884.76元；2.本案一、二审案件诉讼费由世纪新城公司、李勤承担。事实和理由：一审法院对世纪新城公司、李勤所欠物业服务费欠费时间及金额、车位费及违约金认定均不清，认定事实错误，请求改判支持上诉人全部上诉请求。世纪新城公司上诉请求：1.撤销成都市金牛区人民法院（2021）川0106民初926号民事判决，改判对起诉前三年的物业费及垃圾清运费已超过诉讼时效及垃圾清运费不予支持，改判物业费及车位管理费打折支付；2.本案一、二审诉讼费用由亿新物业公司承担。事实和理由：1.本案存在两个前期物业服务协议，两个协议之间有一定时间间隔，亿新公司根据第一个物业服务协议主张的物业费及车位管理已过诉讼时效；2.亿新物业公司未按照前期物业服务协议约定履行义务，收取物业费和车位管理费后未对地面破损进行维护等，其有权要求按亿新物业公司物业服务情况减少打折支付物业费；3.亿新物业公司没有证据证明将其代收的垃圾清运费支付给收费主体的证据，因此垃圾清运费不应主张。李勤二审中未发表书面答辩意见。亿新物业公司向一审法院起诉请求：1、判令世纪新城公司、李勤向其缴纳物业服务费90148.52元（计算自2017年4月1日至2018年12月31日、2020年3月1日至2020年3月31日、2020年7月1日至2020年9月30日）；2、判令世纪新城公司、李勤按合同约定计算向其支付逾期缴纳物业服务费的违约金20283.41元（计算自2017年4月1日至2020年9月30日）；3、判令世纪新城公司、李勤向其缴纳地面车位费60600元（计算自2017年3月1日至2020年8月31日）；4、判令世纪新城公司、李勤向其缴纳办公垃圾费3425.65元（计算自2017年4月1日至2018年6月30日、2020年3月1日至2020年3月31日、2020年7月1日至2020年7月31日）；5、本案诉讼费由世纪新城公司、李勤承担。一审法院认定事实：2016年5月21日，亿新物业公司（甲方）与世纪新城公司（乙方）签订了《前期物业服务协议》，约定亿新物业公司为位于成都市金牛区（建筑面积为600.99平方米）的房屋提供物业管理服务。服务期限为3年，自2015年1月31日0时起至2018年1月30日24时止。合同第六条约定：物业服务费按6元／月／平方米（建筑面积）标准收取，按季度交纳，业主应在每季度5号前履行交纳义务。逾期交纳的，按应收费用总和每天0.5‰收取违约金。依法属于全体业主共有的停车场，车位使用人应按100元／个／月交纳停车位物业公共服务费用。代收代缴收费服务：受有关部门或者单位委托，甲方可提供水电费等服务，收取标准执行政府有关规定。2018年12月12日，金牛区××第一届业主委员会（甲方，以下简称业委会）与亿新物业公司（乙方）签订了《物业服务合同》，约定亿新物业公司为位于成都市金牛区××路××号（物业总建筑面积为137926.98平方米）的房屋提供物业管理服务。委托管理期限为5年，自2018年12月12日0时起至2023年12月11日24时止。物业服务费收取标准：按6元／月／平方米（建筑面积），按季度交纳，业主应在每季度5号前履行交纳义务。逾期交纳的，每逾期一天，按全部未付费用的0.3%支付违约金。依法属于全体业主共有的停车场，车位使用人应按100元／个／月交纳停车位物业公共服务费用。甲乙双方约定甲方委托乙方收取垃圾清运费以及代收代缴水电费。2016年5月21日，世纪新城公司办理了案涉××栋××楼××号房屋的交接验收手续。2018年5月25日，上述房屋登记在世纪新城公司名下，建筑面积为600.99平方米。一审庭审中，亿新物业公司提交了落款为2017年6月28日签订的《停车场车位租赁协议》、××业主车辆信息登记表（租赁车位）、金牛区××第一届业主委员会于2021年1月26日出具的《证明》以及照片若干，拟证明世纪新城公司租用××栋地面××—××号车位，车位租赁费为200元／月／辆，车位管理费100元／月／辆，合计300元／月／辆。世纪新城公司当庭陈述其并未授权范某签订车位租赁协议，且上述协议未经世纪新城公司盖章确认，对其真实性、关联性不予认可。另认为业委会出具的《证明》，没有负责人或经办人签字，不符合法律规定的证据形式，不能作为定案依据。2017年7月23日，世纪新城公司出具《关于7月17日晚室内进水受损情况通报函》，主要内容为：2017年7月17日晚下雨，主雨水管因质量问题脱管破裂、大量雨水漏入，致使室内大面积积水成灾，造成公司室内堆放的照明电器商品损失严重，并要求物管方对本次室内进水损失（总金额139492.7元）进行赔偿。2017年7月27日，亿新物业公司回函世纪新城公司，主要内容为其已按相关法律法规及合同约定正常履行××公共区域物业服务，世纪新城公司违规装修及入住后疏于管理应自行承担此次室内进水损失。一审庭审中，世纪新城公司提交照片若干，拟证明亿新公司未尽到物业管理维护义务，导致停车位路面破损、门口岗亭无人值守等问题，以及2017年7月17日晚房屋漏水及造成损失的事实。亿新物业公司提交照片若干、《关于项目工程质保到期的重要提示》《消防检查记录表》，拟证明其已尽到物业管理服务义务，世纪新城公司的货物损失与其没有因果关系。2017年12月23日，成都市时代新城贸易有限公司向亿新物业公司转账支付3000元，备注：停车费。2020年11月30日，成都市时代新城贸易有限公司向亿新物业公司转账支付5892.97元，备注：2020.7.1—2020.9.30物管费。2021年1月20日，成都市时代新城贸易有限公司出具《情况说明》，载明：成都市时代新城贸易有限公司分别于2017年12月23日与2020年11月30日转账支付给亿新物业公司3000元和5892.97元。上述两笔款项系代世纪新城公司支付的停车管理费及物管费。世纪新城公司于2020年10月9日出具《商品销售单》两份，载明销售惠州西蒙-逸景86型插座、单极大跷板开关等商品的货款共计5465.74元，欠款人处落款为：××项目物业工程部吴某。庭审中，世纪新城公司主张成都市时代新城贸易有限公司于2017年12月23日转账支付给亿新物业公司的3000元以及世纪新城公司在装修时支付的3000元装修保证金，已用于抵扣2017年3月1日至2017年12月31日期间的车位管理费。成都市时代新城贸易有限公司于2020年11月30日向亿新物业公司转账支付的5892.97元以及亿新物业公司工程部2020年10月9日在世纪新城公司处收取货物的货款5465.74元，已用于抵扣2020年7月1日至2020年9月30日期间的物业管理费。世纪新城公司已缴纳2020年1月1日至2020年2月29日期间的物业管理费和垃圾清运费。2020年9月18日，亿新物业公司缴纳城市生活垃圾处理费5400元。世纪新城公司欠费后，亿新物业公司多次催收未果。一审法院认为，1、亿新物业公司主张的相关物业服务费用是否已过诉讼时效。亿新物业公司的物业服务处于连续履行状态，应视为一个整体。业主依照合同的约定按期缴纳物业费应视为整体债务的分期履行，并非独立的单笔债务。现亿新物业公司尚在案涉小区提供物业服务，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条的规定，应自物业服务关系终止时起算欠缴费用的诉讼时效，世纪新城公司关于已过诉讼时效的主张，不予采纳。2、世纪新城公司提出因房屋进水造成损失的问题、以及亿新物业公司未妥善履行物业服务职责的理由能否构成拒缴物业服务费等相关费用的正当理由。物业管理费主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。世纪新城公司认为其合法权益因亿新物业公司的不当履约行为而受到损害，应及时自行协商或者通过提出独立的诉予以解决。本案中，世纪新城公司主张房屋进水，造成的损失应另行救济，其直接作为拒交物业服务费的抗辩理由于法无据，不予支持。3、物业服务费等相关费用欠付期间及具体金额的认定。关于物业服务费。根据审理查明的事实，亿新物业公司请求世纪新城公司支付2017年4月1日至2018年12月31日期间所欠的物业服务费，予以支持。根据庭审中世纪新城公司提交的2020年11月30日银行转账凭证、商品销售单，能够证明成都市时代新城贸易有限公司于2020年11月30日向亿新物业公司转账支付的5892.97元以及亿新物业公司工程部2020年10月9日在世纪新城公司处收取货物的货款5465.74元（共计11358.71元）已用于抵扣2020年7月1日至2020年9月30日期间的物业管理费10817.82元，世纪新城公司关于已经支付2020年7月1日至2020年9月30日期间物管费的主张，予以支持，该费用抵扣后尚余540.18元。另世纪新城公司辩称2020年3月1日至2020年3月31日期间因疫情原因被阻止复工以及亿新物业公司并未提供物业服务，不应交纳物业服务费，但并未提供相关证据予以证明，对上述抗辩理由不予采纳。综上，世纪新城公司应支付2017年4月1日至2018年12月31日、2020年3月1日至2020年3月31日期间的物业服务费79330.68元（6元/平方米/月×600.99平方米×22个月）。关于车位管理费。根据审理查明的事实，成都市时代新城贸易有限公司于2017年12月23日转账支付给亿新物业公司的3000元以及世纪新城公司在装修时支付的3000元装修保证金，已用于抵扣2017年3月1日至2017年12月31日期间的车位管理费。亿新物业公司虽主张3000元装修保证金已退还世纪新城公司，不应在本案中予以抵扣，但未能提供证据证明其已退还上述款项的事实，不予采纳。另亿新物业公司主张2018年1月1日至2020年8月31日期间按300元/月/辆收取车位使用费，实际包含了车位租赁费200元/月/辆和车位管理费100元/月/辆。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，亿新物业公司主张基于租赁合同接受第一届业主委员会的委托代为收取车位租赁费明显属于另一法律关系，本案不予处理，双方应另案解决。综上，世纪新城公司应支付2018年1月1日至2020年8月31日期间的车位管理费19200元（100元/月/辆×6个×32个月）。关于垃圾清运费。根据《成都市城市生活垃圾处理收费管理办法》第七条“垃圾处理费实行按量收费与定额收费相结合的收费原则……生产经营单位、个体经营户按量收费有困难的，可以按经营面积计量收费”的规定，结合世纪新城公司已经支付的垃圾清运费标准和欠费期间，世纪新城公司应支付2017年4月1日至2018年6月30日、2020年3月1日至2020年3月31日期间欠付的垃圾清运费2884.75元（0.3元/平方米/月×600.99平方米×16个月）。世纪新城公司关于2020年11月30日转账费用抵扣物管费后剩余的540.18元、已抵扣2020年7月1日至2020年9月30日垃圾清运费的主张，有票据为证，具有合理性，故对亿新物业公司关于2020年7月1日至2020年7月31日期间垃圾清运费的请求不予支持。关于违约金。根据庭审查明的情况，世纪新城公司未缴纳物业服务费事出有因，并非恶意违约，亿新物业公司关于违约金的请求，不予支持。本案李勤不是案涉房屋所有权人，亦不是物业服务合同的相对人，故亿新物业公司要求李勤支付物业服务相关费用的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条，最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、世纪新城公司应于判决生效之日起十日内向亿新物业公司支付2017年4月1日至2018年12月31日、2020年3月1日至2020年3月31日期间欠缴的物业服务费79330.68元；二、世纪新城公司应于判决生效之日起十日内向亿新物业公司支付2018年1月1日至2020年8月31日期间欠缴的车位管理费19200元；三、世纪新城公司应于判决生效之日起十日内向亿新物业公司支付2017年4月1日至2018年6月30日、2020年3月1日至2020年3月31日期间欠缴的垃圾清运费2884.75元；四、驳回亿新物业公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1917元，由世纪新城公司承担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。本院认为，亿新物业公司与世纪新城公司签订的《前期物业服务协议》以及金牛区××第一届业主委员会与亿新物业公司签订的《物业服务合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，对案涉小区业主世纪新城公司具有约束力，双方均应按约履行。本案中，亿新物业公司自2015年一直为世纪新城公司提供物业服务，世纪新城公司亦应履行缴纳物业服务费等相关费用的义务。关于诉讼时效，因物业服务合同关系具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分割性，诉讼时效应从最后一笔物业费履行期限届满之日起算，本案亿新物业公司的诉讼请求未超过诉讼时效。因物业服务合同关系不同于一般的合同关系，如任何一个业主均凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，可通过及时告知、督促改正或提起诉讼等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容。若问题仍然得不到解决，业主可通过行使法律所赋予的权利通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业的方式行使权利而不能动辄拒交物业费。世纪新城公司如认为亿新物业公司未按物业服务合同约定履行或者完全履行义务对其造成了损失，可另行主张。经审查，亿新物业公司向一审法院提起诉讼要求世纪新城公司支付物业服务费期间为2017年4月1日至2018年12月31日、2020年3月1日至2020年3月31日、2020年7月1日至2020年9月30日，一审法院根据查明的事实，扣减世纪新城公司交纳的部分费用、货款等后判决世纪新城公司向亿新物业公司支付欠交物业服务费、停车管理费及垃圾清运费并不予支持违约金并无不当。亿新物业公司上诉称一审法院计算物业费欠费期间错误、装修款已返还等，但提交的证据不足以证明其观点，对该上诉请求本院不予支持。关于亿新物业公司主张的车位使用费与本案不属同一法律关系，其可另行主张。综上，上诉人亿新物业公司、世纪新城公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1917元，由成都亿新物业管理有限公司负担1000元，成都世纪新城科技有限公司负担917元。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  喻小岷二〇二一年八月三十日书记员  陈 悦