广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14568号上诉人（原审原告，反诉被告）：刘丽，女，1993年10月8日出生，汉族，住广东省廉江市。被上诉人（原审被告，反诉原告）：李健富，男，1988年11月1日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上诉人刘丽因与被上诉人李健富房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初10581号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。上诉人刘丽与被上诉人李健富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘丽上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持刘丽一审诉讼请求，退还保证金10000元；2.本案一、二审诉讼费用由李健富承担。事实与理由：一、一审判决对基本事实认定错误。（一）关于合同主体的认定，涉案房屋是刘丽与刘广业二人共同决定租赁，刘广业全程参与了房屋租赁事宜，一审未认定其为合同主体不符合基本事实；（二）一审法院对合同解除的事实认定有失偏颇，合同是协商解除。刘丽在2020年2月23日搬家前多次与李健富电话联系表述了要解除合同。李健富作为有判断能力的成年人，在刘丽多次明确表示解除合同且接到小区管理处通知涉案房屋内租客搬家的情况下，却辩称不清楚刘丽是否搬家，有违常理，明显与事实不符；（三）一审关于合同目的之认定没有审查。刘丽签订合同的目的不单纯是一家人居住，还包括但不限于工作的便捷性、孩子上学、生活的便捷性等目的，由于新冠疫情的蔓延，小区内出现新冠疫情患者，小区实施严格的疫情防控措施，小区内幼儿园关闭。刘丽的哥哥刘广业也因疫情处于失业状态，故刘丽家庭在涉案房屋居住的目的无法实现；（四）一审判决对李健富的前后矛盾陈述有意忽略，避重就轻。李健富称涉案房屋租赁时符合使用条件，家电家私齐全，其于2020年2月15日为涉案房屋购买电视。据刘丽哥哥的朋友于2020年2月23日在涉案房屋内搬家时拍摄的照片显示，涉案房屋内已有电视，但刘丽在2020年1月20日回到湛江后再未回过涉案房屋，李健富称其是找开锁人破门而入，并未发现属于刘丽的物品，其陈述前后矛盾；（五）一审法院对刘丽向李健富支付2020年2月18日至2020年3月7日期间的租金有误。双方协商解除租赁合同，明确表示刘丽原因承担部分责任，只需要李健富退回5000押金，李健富在电话中予以同意。一审认定2020年3月7日为解除合同之日亦与合同第七项第一款约定相悖。二、一审判决适用法律错误。（一）一审判决对疫情期间的司法政策把握不到位，没有从实质层面把握合同履行的客观困难，径行认定刘丽违约，判决违背公平原则。涉案合同签订时间为2020年1月15日，发生在广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应之前，刘丽在此前对新冠疫情一无所知。如当时继续履行合同，对刘丽在订立合同时显失公平。一审判决根据2020年2月24日广东省将新冠疫情突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级，认定涉案合同目的并不因疫情而无法实现，属于适用法律错误。（二）根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三项，刘丽签订涉案合同时间是在疫情已发生至疫情信息公开期间，新冠××疫情人传人以及可能致死的重要因素会影响到合同的签订，刘丽如果及早获知新冠疫情的发生，绝对不会在此段时间内签订涉案合同。一审判决并未将此列为争议的关键，该因素导致刘丽在显失公平的环境下签订合同。另，李健富不同意解除涉案合同，要求刘丽冒着生命危险继续居住涉案房屋亦违反《合同法》第三条；（三）即使广东省将突发公共卫生事件应急响应由一级调整为二级，但仍不足以打消群众对新冠疫情强传播性及致死的恐惧。一审法院引用说理的广东省疫情政策属于“倒果为因”，本末倒置的法律适用。综上，请求二审法院予以改判。李健富答辩称：在2020年2月23日，刘丽及物业管理处仅告知李健富，刘丽需搬离的只有衣物，并非是搬空腾退。至今刘丽都没有将涉案物业的钥匙及门禁卡交还给李健富，李健富收回房屋之时是要求物业管理处开锁的。对于退还保证金的问题，由于刘丽违约在先，因此保证金不应退还。2020年3月30日，刘丽向一审法院起诉请求判令：1.解除刘丽与李健富双方之间的租赁合同；2.李健富退还保证金10000元；3.诉讼费由李健富承担。李健富向一审法院提起反诉请求判令：1.刘丽支付2020年1月18日至3月7日物业管理费及垃圾费共363.1元；2.刘丽支付门锁及换锁服务费共480元；3.刘丽支付2020年2月18日至3月7日未缴租金（共19日）共计3166.66元。一审法院经审理查明：位于广州市天河区假日南街6号之一1406房（以下简称案涉房屋）的权属人为李健富，共有情况为单独所有。2020年1月15日，李健富（出租方）与刘丽（承租方）签订《房地产租赁合同》，约定：出租方同意将案涉房屋出租给承租方作住宅使用，租期从2020年1月18日至2021年1月17日止，共1年，保证金10000元整，租金5000元/月，租金按月计算，在每月的第18日前缴付；签订本合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金，合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方，如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除；租赁双方同意出租方交付案涉房屋予承租方使用之日期为2020年1月18日，在租赁期内，承租方应依时交纳租金及每月的管理费、电话费、燃气费、有线电视费、水电费等杂费，如逾期交租金或欠交管理费、水电费等达10日视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金。任何一方未能履行本合同规定的条款或违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。租赁期内，合同任一方要求提前解除租赁合同的，应提前一个月书面形式通知对方。如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金。在通知期内，承租方需按照常缴交租金及其他相关费用。租赁期间，该房产遭到不可抗拒的自然灾害导致毁灭，或因不可抗力的原因，造成本合同无法履行时，本合同自然终止，双方互不承担责任。合同签订当日，刘丽向李健富支付案涉房屋押金10000元及首月（2020年1月18日至2020年2月17日）租金5000元。刘丽提交城市假日E3栋自主登记、疫情期间房屋租赁纠纷处理指引（超全面）、网页截图拟证明案涉房屋所在小区存在新冠××感染病例，李健富同意其搬离案涉房屋并终止合同。李健富对网页截图的真实性予以认可，对其他证据不予认可，称案涉小区一期A3栋存在新冠××感染病例，案涉房屋位于小区二期E3栋。李健富提交短信记录截图、微信聊天记录截图拟证明其已告知刘丽违约，短信记录及微信聊天记录截图载明：“刘丽，基于刘丽至今已逾期缴14天未缴交租金，以及欠交管理费达49日，现本人解除该合同，收回该房产，处理屋内一切物品，并没收保证金”。时间为2020年3月7日，短信收件号码显示为：188××××8466，刘丽对上述聊天记录截图均不予认可。李健富提交管理费收费通知、管理费发票拟证明其已代缴了管理费。刘丽对上述证据的真实性予以认可。李健富提交开锁换锁收据、小马锁业水暖店铺门面照片拟证明因刘丽未交还钥匙，其开锁换锁产生的损失。收据载明：锁，单价380元，换锁100元，合计480元。刘丽对上述证据不予认可。经一审法院询问，刘丽称腾空案涉房屋时其与李健富沟通过，其并未在案涉房屋居住，只是放了东西，当时小区对出入很严格。李健富称案涉房屋租赁时符合使用条件，家电家私齐全，其于2020年2月15日为案涉房屋购买了电视。其不清楚刘丽是否有在案涉房屋居住，亦不清楚刘丽是否于2020年2月23日搬离案涉房屋，其只接到物业电话，说有物品需要搬走，当时说只是搬走衣物，其破门进入案涉房屋换锁时，里面没有不属于其的物品。另查明，刘丽本人于庭审笔录、当事人送达地址确认书中签署的本人联系方式为188××××8466。一审法院认为：刘丽、李健富签订的案涉合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依法履行。根据双方陈述及提交的证据显示，案涉租赁合同已实际解除，无需另行一审法院解除。刘丽称其于2020年2月23日搬离案涉房屋，但所举证据不足以证明其主张，且其亦未举证将案涉房屋退还李健富。短信及微信聊天记录显示，2020年3月7日，李健富向刘丽的手机号码发送微信及短信通知其解除案涉合同，故案涉合同应于该日解除，刘丽应向李健富支付2020年2月18日至2020年3月7日期间租金3166.66元（5000÷30×19）。关于保证金。首先，根据双方陈述及刘丽提交的证据显示，案涉房屋所在小区确实存在新冠××感染病例，但病例所在房屋与案涉房屋不在同一栋，且刘丽并未举证其因新冠疫情防控措施无法正常进出、使用案涉房屋。其次，案涉合同期限为1年，而疫情只是一时，2020年2月24日9时起，广东省已将新型疫情突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级，各行各业逐步复工复产陆续恢复经营秩序，由此可见，案涉合同目的并不因疫情而无法实现。鉴上，双方合同目的并不必然因新冠疫情无法实现，案涉房屋已符合居住条件，但刘丽逾期未缴纳租金并单方解除合同，构成根本违约，理应承担合同约定的违约责任，故其主张返还保证金缺乏理据，一审法院不予支持。刘丽同意支付2020年1月18日至2020年3月7日期间的物业管理费及垃圾费363.1元，一审法院在此予以确认。关于门锁及换锁的费用。刘丽未向李健富交还钥匙，考虑到李健富确需因开锁、换锁产生损失，一审法院酌定支持其门锁及换锁服务费150元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2021年4月7日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起5日内，刘丽向李健富支付2020年2月18日至2020年3月7日期间租金3166.66元；二、自本判决发生法律效力之日起5日内，刘丽向李健富支付2020年1月18日至2020年3月7日期间物业管理费及垃圾费363.1元；三、自本判决发生法律效力之日起5日内，刘丽向李健富支付其门锁及换锁服务费150元；四、驳回刘丽的诉讼请求；五、驳回李健富的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费50元，由刘丽负担；反诉受理费25元，由刘丽负担20元，李健富负担5元。本院二审期间，刘丽提交：1.银行转账流水，拟证明：刘丽哥哥刘广业支付涉案房屋的房租，是本案的直接关系人；2.劳动合同解除通知书，拟证明：受疫情影响，刘丽及其家人无法实现合同目的；3.微信聊天记录；4.证人证言，拟证明：刘丽已于2020年2月23日腾空搬离涉案房屋；5.幼儿园缴费及退费记录，拟证明：受疫情影响，刘丽及其家人无法实现合同目的；6.社保缴费记录，拟证明：刘丽及其哥哥刘广业受疫情影响处于失业状态。李健富发表意见称：对于证据1的真实性无异议；对于证据2的真实性无法核实，因为该公司的法定代表人没有出具证据予以证实；对于证据3，图片上所示的物品均不属于我方，且物业管理处及刘丽并未告知我方刘丽是要搬离涉案物业，刘丽仅告知我方其需搬走衣物，从未告知我方其要搬走；对于证据4，该证人没有到庭接受质询，不予确认。对于证据5、6，与本案无关。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，刘丽表示：鉴于刘广业并非本案合同相对方，故撤回追加刘广业为本案原告的申请。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。针对刘丽的上诉请求和理由，本院认定如下：关于刘丽上诉认为其已于2020年2月23日搬离涉案房屋，不应支付该日之后的租金问题。本院认为，当事人对其主张应当提供充分证据予以证明。本案刘丽并无提供证据证明其于2020年2月23日将涉案房屋交还给李健富，或者其搬离涉案房屋取得李健富的同意，故刘丽以此为由主张其无须支付2020年2月23日之后的租金，缺乏充分依据，本院不予支持。一审法院根据本案的事实、证据，判处刘丽应向李健富支付截至2020年3月7日期间的租金，并无不当。关于保证金问题。双方租赁合同约定租赁期限至2021年1月17日止，刘丽承租涉案房屋用于住宅居住使用，本案刘丽并未举证证明因疫情防控措施导致其无法正常进出以及使用涉案房屋，故刘丽提前解除合同不具有合法理由，其单方解除合同构成违约，应承担违约责任。因此，一审法院不予支持刘丽要求返还保证金的主张，亦无不当。至于刘丽二审提交的证据，不能证明其主张，本院均不予采信。综上所述，刘丽的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘丽负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年八月三十日书记员  张 旭彭诗敏