湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初1450号原告：湖南江河汇商业运营管理有限公司。住所地在湖南省长沙市雨花区黎托街道沙湾路1088号双水湾嘉园地下室商业、社区用房部分-1003。法定代表人：成丹丹，执行董事。委托诉讼代理人：夏小友，湖南天地人律师事务所律师。被告：杨颖益，女，1990年6月17日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：陈碧辉，湖南海天律师事务所律师。原告湖南江河汇商业运营管理有限公司(以下简称原告)与被告杨颖益（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年3月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人夏小友，被告及其委托诉讼代理人陈碧辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2017年9月14日签订的《江河湾中心商铺租赁合同》、《江河湾中心商铺管理服务合同》于2019年9月10日解除；2、判令被告向原告支付商铺占用使用费、租金、管理服务费等合计371770.86元，并以371770.86元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算自2019年9月11日起至实际支付之日止逾期付款违约金（暂计至2020年10月30日为65095.55元）；3、判令被告向原告支付违约金66925.70元；4、判令被告将涉案房屋恢复原状或赔偿恢复原状费用200000元，判令被告赔偿原告房屋恢复原状所需合理期限的租金损失172980.12元（合理期限为6个月，按第三个租赁年度的租金标准计算）；5、判令被告承担本案的诉讼费、鉴定费、现场勘验费等。事实和理由：2017年9月14日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了《江河湾中心商铺租赁合同》、《江河湾中心商铺管理服务合同》各一份。《江河湾中心商铺租赁合同》约定：乙方租赁江河湾中心5栋1楼204-208、212-216、221-226号商铺作母婴店使用，该商铺建筑面积为602.88平方米；在乙方按本合同约定实际租满5年并遵守各条款的前提下，甲方同意给予乙方自该商铺交付日起8个月的免租期（含装修期）；租期自该商铺交付日起60个月，暂定为2017年09月20日至2022年09月19日；第一个租赁年度的月租金为27557.64元，第二个租赁年度的月租金为28830.02元，第三个租赁年度的月租金为28830.02元，按季度支付；租赁保证金为27557.64元，质量保证金为27557.64元；本合同解除或终止的，乙方应在解除或终止之日起3日内将该商铺交还甲方。双方应在交还时签署书面的交还确认书。如逾期乙方仍未办理交还手续的，视为乙方已自动搬离。商铺内如有遗留物品的，视为乙方已抛弃；乙方如按本合同规定在甲方同意的范围内和要求下对该商铺进行了装修、增建或改建，应根据甲方的要求在交还前将该商铺恢复原状（甲方认可的属于正常使用导致的磨损除外）或予以保留，由此发生的费用由乙方承担。如届时甲方书面同意乙方无需将该商铺恢复原状的，甲方无任何义务就该商铺或其装修、设备和设施进行的增建或改建作出任何补偿或赔偿；因乙方原因导致本合同提前终止的，终止前乙方已支付的所有费用（包括但不限于租金、保证金等）甲方均不予退还，如乙方届时未向甲方缴纳保证金的，则乙方应按本合同约定保证金数额向甲方支付违约金，且甲方有权要求乙方按本合同标准补付免租期内所免去的租金；乙方逾期支付本合同所列的任何费用（包括但不限于租金、保证金等），每逾期一日，则应以逾期之款项的0.3%为日罚金标准支付违约金。《江河湾中心商铺管理服务合同》约定：管理期与租期一致；管理服务费押金为11810.42元，管理服务费包括装修期/免租期管理服务费与经营期管理服务费，免租期月管理服务费为3014.40元；经营期管理服务费季付，第一个租赁年度的月经营期管理服务费为11810.42元，第二个租赁年度的月经营期管理服务费为12355.72元，第三个租赁年度的月经营期管理服务费为12355.72元；合同期内，乙方逾期支付本合同所列的任何费用（包括但不限于管理服务费、管理服务费押金等），每逾期一日，则应以逾期之款项的0.3%为日罚金标准支付违约金；出现约定情形而甲方行使解除权的，甲方解除本合同前乙方已付的所有费用均不退还，如乙方届时未向甲方缴纳管理服务费押金、水电费押金的，则乙方应按约定管理服务费押金及水电费押金的数额向甲方支付违约金。2019年8月28日，因被告拖欠租金及管理服务等合计371770.86元，原告向被告发《工作联系函》一份，通知被告解除《江河湾中心商铺租赁合同》、《江河湾中心商铺管理服务合同》，并要求付清拖欠的款项。该《工作联系函》于2019年9月10日被签收。被告辩称：双方之间没有签订过租赁合同，被告没有租赁原告的任何商铺。被告创立的湖南乐宝乐教育咨询有限公司（以下简称乐宝乐公司）与原告存在事实上的租赁关系，原告起诉的被告主体错误。乐宝乐公司与原告的租赁关系已于2019年8月8日解除，乐宝乐公司实际租赁期间的租金和管理费已经足额支付。一、被告已于2019年8月8日通知原告解除商铺租赁关系，原告于2019年8月12日切断能源供给和相关服务，并锁闭商铺限制被告所有设施设备出入，租赁关系已实际终止。被告于2019年8月15日再次书面通知原告解除租赁关系，敦促原告协助办理相关手续，原告以无商铺租赁合同为由拒绝办理并持续扣押被告及第三方的财物，被告及相关第三方多次报警，并请街道、社区协调无果。此外，在被告积极处理剩余有效会员（有效课程费用约30余万元）的过程中，原告不仅不支持，还在现场实行断电、怂恿会员闹事等，对被告造成较大的社会影响。被告公司系加盟品牌，品牌方以损害品牌形象为由对被告实施制裁，取消了被告长沙区域代理的权利，已预交的资金不予退还，对被告造成的实际经济损失600000元，原告应予赔偿。二、原告知晓并承认商铺的实际承租人为乐宝乐公司，由被告代付相关费用，被告已付完租赁期间原告出具的所有缴费通知。租赁保证金即违约金，被告已于租赁关系开始前支付，无需重复支付。三、租赁关系开始前，原告同意如租赁关系终止，商铺无需恢复原状。租赁关系终止后，被告有意将商铺恢复原状，但原告锁闭店铺阻止人员及设施设备出入，被告多次主动与原告沟通要求解锁均被拒绝，故恢复原状费用及租金损失应由原告自行承担。自租赁关系终止起至今，原告私自扣押被告的私人财物，被告多次索要无果。被告的财物价值数十万元，大部分为易损物及电子产品，原告应赔偿由此对被告造成的损失。被扣电脑中存有品牌方的机密文件，如有泄露并对被告造成损失的，原告应赔偿。四、租赁关系开始前，原告招商人员代表公司承诺了相关服务及配套的社区医院、幼儿园等，但直至租赁结束仍未到位。而且，商铺所在的商业体管理不当，多次出现被盗行为，公共区域卫生极差，被告多次反馈仍未解决。被告同意给付租金及管理费系基于原告承诺的服务及配套，原告既未履行相关承诺，租金及管理费标准比同档位商业体明显过高，加上原告的不作为，直接导致被告创业失败损失惨重，被告请求判决原告返回已付租金及管理费的一半以作赔偿并承担本次诉讼产生的费用。综上，请求法院依法驳回原告的起诉，维护被告的合法权益。本院经审理，认定事实如下：2017年9月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《江河湾中心商铺租赁合同》（编号ＪＨＨ-024）。约定：乙方承租甲方位于长沙市雨花区的商铺，建筑面积为602.88平方米，用途为经营早教产品及服务、品牌为悦宝园早教；租期自商铺交付之日起60个月，暂定为2017年9月20日至2022年9月19日，在乙方实际租满前述期限并遵守合同各条款的前提下，甲方同意给予乙方自商铺交付之日起8个月的免租期（含装修期）；第一、二、三个租赁年度的月租金分别为27557.64元、28830.02元、28830.02元，按季度支付；乙方于签订本合同之日起5日内向甲方支付租赁保证金27557.64元，于租赁关系终止之日前5日内向甲方支付质量保证金27557.64元；甲方暂定于2017年9月20日将商铺交付乙方，具体以交付通知书为准；乙方逾期支付租金或其他应付款项超过20日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并追究乙方的违约责任；本合同解除或终止的，乙方应在解除或终止之日起3日内将商铺交还甲方，双方在交还时签署书面的确认书；乙方如按本合同约定在甲方同意的范围内和要求下，对商铺进行了装修、增建或改建，应根据甲方的要求在交还前将商铺恢复原状（甲方认可的属正常使用导致的磨损除外）或予以保留，由此发生的费用由乙方承担，如甲方书面同意无需恢复原状的，甲方无需对商铺及其装修、设备和设施进行的增建或改建进行任何补偿；合同期内，乙方逾期支付本合同所列的任何费用（包括但不限于租金、保证金），每逾期一日，应以逾期款项的0.3%为标准支付违约金；双方还对其他事项进行了约定。同日，原、被告还签订了一份《江河湾中心商铺管理服务合同》（编号ＪＨＨ-024）。约定：双方于2017年9月14日签订《江河湾中心商铺租赁合同》一份，管理期限为《江河湾中心商铺租赁合同》约定的交付日起60个月，与租期一致；被告应于本合同签订之日起5个工作日内向甲方支付管理服务费押金11810.42元；管理服务费包括装修期／免租期管理服务费与经营期管理服务费，免租期月管理服务费为3014.4元，第一、二、三个租赁年度的月经营管理服务费分别为11810.42元、12355.72元、12355.72元；合同期内，乙方逾期支付本合同所列的任何费用（包括但不限于管理服务费、押金），每逾期一日，应以逾期款项的0.3%为标准支付违约金；《江河湾中心商铺租赁合同》终止或解除的，本合同自动终止或解除。上述合同签订后，原告将涉案商铺交给被告租用，被告亦按约支付了租金、保证金、管理服务费等。2018年7月，被告开始经营。2019年8月15日，被告向原告发出一份《解除租赁关系通知书》，载明其自2018年7月起承租涉案商铺，因原告广告投入不足、配套不到位等致使商业氛围低迷，大量商铺空置，无法继续经营，故通知原告双方之间的租赁关系已于2019年8月8日解除，并要求原告配合其办理商铺内的财物。原告陈述其收到了被告发出的解除通知，但不认可通知书的内容，认为被告未按时支付租金、违约在先，故锁住了商铺。2019年8月28日，原告向被告邮寄《工作联系函》，载明原告已于2019年7月14日向被告发送下一季度的租金及管理服务费账单（金额合计123548.19元），但被告一直未付，故通知被告解除双方签订的《江河湾中心商铺租赁合同》、《江河湾中心商铺管理服务合同》，并要求被告在收到函件后3日内付清拖欠的所有费用合计411138.92元（包括补交免租期的租金及管理服务费）。原告在该函件中还要求被告尽快搬离物品，将商铺恢复原状并交还给原告。2019年9月10日，该份邮件由他人代收。此后，双方协商未果，原告于2021年1月18日诉至本院，要求判如所请。另查明：1、2017年9月27日，乐宝乐公司登记成立，法定代表人为丁雪军，股东为胡梦琴和被告。2020年1月16日，乐宝乐公司注销登记；2、原告陈述其第二项诉讼请求包括2019年5月1日至2020年5月29日的管理服务费14345.43元、2019年7月11日至2019年8月15日的租金33479.68元及免租期的租金267309.15元、管理服务费29340.16元。在本案审理过程中，被告向本院提交了：1、六张2018年7月9日至2019年4月3日期间的缴费通知单。单据载明承租人为乐宝乐公司、品牌为悦宝园，商铺面积为602.88平方米，均加盖了原告的公章；2、五张委托付款确认书。乐宝乐公司委托被告向原告支付租金、管理服务费等。被告认为前述缴费通知单和委托付款确认书可以证明原告知晓并认可涉案商铺的实际承租人为乐宝乐公司，被告仅代为支付相关费用；原告对此提出异议，并提交了六张2018年8月10日至2019年3月22日期间的银行转账凭证，凭证载明付款人为被告、附言为悦宝园租金或管理费。另外，原告向本院提出鉴定申请，认为被告对涉案商铺进行了装修、增建或改建且应恢复原状，要求对商铺恢复原状给原告造成的损失进行鉴定。本院准许后，依法委托湖南景册工程咨询有限公司进行鉴定。2021年8月8日，该公司作出鉴定报告，鉴定意见为：位于长沙市雨花区因恢复原状给原告造成的经济损失的工程造价为63918.7元。经质证，原告对该份鉴定报告无异议；被告则认为其没有对租赁商铺恢复原状的义务，且该鉴定报告存在严重错误或不实之处。原告为该次鉴定支出鉴定费6600元。以上事实，有江河湾中心商铺租赁合同（复印件）、江河湾中心商铺管理服务合同、解除租赁关系通知书、工作联系函、企业信息资料、缴费通知单、委托付款确认书、银行转账凭证、鉴定报告、鉴定费发票及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。引发本案纠纷的法律事实发生民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。本院审查后认为，涉案商铺租赁合同的承租人应为被告，具体理由如下：第一、原告虽未提交《江河湾中心商铺租赁合同》的原件，但根据其提交了《江河湾中心商铺管理服务合同》原件，该合同确认原、被告签订了一份《江河湾中心商铺租赁合同》，两份合同的内容关联紧密；第二、在2017年9月14日签订前述两份合同时，乐宝乐公司尚未成立；第三、原告提交的转账凭证显示，被告多次作为付款人向原告支付租金、管理服务费等，凭证附言亦注明系被告经营的悦宝园早教项目；第四、被告在其书面答辩意见中，亦未否认其承租了商铺的事实。综上，被告关于乐宝乐公司为实际承租人的辩论意见，缺乏依据，本院不予采信。原告与被告签订的《江河湾中心商铺租赁合同》、《江河湾中心商铺管理服务合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格按照约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。在原告发函要求被告缴纳租金、管理服务费等费用后，被告一直拖欠未付。原、被告在《江河湾中心商铺租赁合同》中约定，被告逾期支付租金或其他应付款项超过20日的，原告可以解除本合同。原、被告在《江河湾中心商铺管理服务合同》中约定，《江河湾中心商铺租赁合同》终止或解除的，《江河湾中心商铺管理服务合同》自动终止或解除。因此，原告有权依据双方的约定解除前述两份合同。因此，原告诉请确认被告收到函件之日（2019年9月10日）双方之间的租赁合同即告解除，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应按约定的期限支付租金。因此，原告要求被告支付2019年5月1日至2020年5月29日的管理服务费14345.43元及2019年7月11日至2019年8月15日的租金33479.68元（合计47825.11元），有事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。《江河湾中心商铺租赁合同》及《江河湾中心商铺管理服务合同》均约定，被告逾期支付前述合同约定的任何费用的，每逾期一日，应以逾期款项的0.3%为标准支付违约金。原告依此主张被告按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算2019年9月11日起的违约金。本院认为，双方约定的违约金标准过高且与被告对原告造成的损失不符。结合租赁合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，本院酌情调整违约金的标准为欠付金额的日万分之三。根据违约责任的补偿性，本院已确定被告应按上述标准向原告支付违约金，故对于原告第三项诉请主张的66925.7元违约金，本院不予支持。原、被告在《江河湾中心商铺租赁合同》中约定，如被告按约定在原告同意的范围内和要求下对商铺进行了装修、增建或改建，应根据原告的要求在交还前将商铺恢复原状或予以保留，由此发生的费用由被告承担。原告在2019年8月28日向被告发出的《工作联系函》中，明确要求被告恢复商铺原状，被告收到通知后未按要求进行恢复。湖南景册工程咨询有限公司依据本院的委托，对原告因涉案商铺恢复原状所造成的损失进行鉴定并出具鉴定报告，该鉴定机构和相应的鉴定人员具备鉴定资质、鉴定程序合法，本院予以采信。经鉴定，因恢复涉案商铺的原状所需的工程造价为63918.7元，故被告应承担该项费用。对于原告诉请的超出部分，本院不予支持。另外，被告承租的涉案商铺经营状况不佳，与商铺所在的商业中心及其配套设施设备的状况相关联，原告的管理服务亦存在不到位之处。依据公平原则并考虑到本案的实际情况，本院对原告关于被告支付免租期租金267309.15元、管理服务费29340.16元，以及赔偿恢复原状所需合理期限的租金损失172980.12元等诉请均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告湖南江河汇商业运营管理有限公司与被告杨颖益于2017年9月14日签订的《江河湾中心商铺租赁合同》（编号JHH-024）、《江河湾中心商铺管理服务合同》（编号JHH-024）均于2019年9月10日解除；二、被告杨颖益应于本判决生效之日起10日内支付原告湖南江河汇商业运营管理有限公司欠付的租金、管理服务费等合计47825.11元及违约金（以47825.11元为基数，按日万分之三的标准自2019年9月11日起计算至实际清偿之日止）；三、被告杨颖益应于本判决生效之日起10日内支付原告湖南江河汇商业运营管理有限公司商铺恢复原状费用63918.7元；四、驳回原告湖南江河汇商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取6284元，鉴定费6600元，合计12884元，由原告湖南江河汇商业运营管理有限公司负担3884元，被告杨颖益负担9000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  朱晓云二〇二一年八月三十一日书记员  廖薇薇附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。