重庆市巴南区人民法院民事判决书 (2021)渝0113民初1746号 原告：胡桂红，男，1979年7月25日出生，汉族，住重庆市涪陵区。原告：袁小会，女，1983年2月19日出生，汉族，住重庆市涪陵区。二原告共同委托诉讼代理人：罗友志，重庆智跃律师事务所律师。被告：夏韦钢，男，1959年11月2日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告：周光平，女，1971年9月5日出生，汉族，住重庆市大渡口区。第三人：重庆三明房地产经纪有限公司，住所地重庆市巴南区巴南大道16号附10号，统一社会信用代码91500113MA5UDJ938J。法定代表人：裴文坤，执行董事兼经理。原告胡桂红、袁小会与被告夏韦钢、周光平，第三人重庆三明房地产经纪有限公司（以下简称三明公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序于2021年3月24日第一次公开开庭进行审理。原告胡桂红、袁小会及其委托诉讼代理人罗友志，被告夏韦钢，第三人三明公司的法定代表人裴文坤到庭参加诉讼，被告周光平经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。2021年3月24日，原告胡桂红、袁小会申请对位于重庆市巴南区渝安路36号1幢22-3房屋2021年3月11日的市场价值进行评估。本院依法委托鉴定。2021年4月25日，重庆市中财资产评估土地房地产估价有限责任公司因无法进行现场查勘开展工作而退卷终止司法鉴定委托。2021年4月28日，重庆德普资产评估房地产土地估价有限公司因评估对象无法入户而退卷。2021年5月8日，因案情复杂，本案转为普通程序。2021年7月14日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告胡桂红、袁小会及其委托诉讼代理人罗友志，被告夏韦钢，第三人三明公司的法定代表人裴文坤到庭参加诉讼，被告周光平经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告胡桂红，袁小会向本院提出诉讼请求：1.解除原告胡桂红、袁小会与被告夏韦钢、周光平于2018年3月31日签订的《房屋买卖（转让）合同》中的房屋买卖合同；2.被告夏韦钢、周光平返还二原告房屋款项470 000元；3.被告夏韦钢、周光平支付二原告违约金104 000元；4.被告夏韦钢、周光平赔偿二原告价差损失76 000元；5.被告夏韦钢、周光平支付二原告律师费25 000元、中介费7950元；6.本案案件受理费、财产保全费3120元、财产保全担保费500元由被告夏韦钢、周光平负担。事实和理由：2018年3月31日，原告与被告夏韦钢，周光平、三明公司签订《房屋买卖（转让）合同》约定，原告购买被告夏韦钢、周光平坐落于重庆市巴南区××路××号××栋××房屋（以下简称案涉房屋）；房屋成交价款520 000元，原告在签订合同时支付定金220 000元，于2018年5月30日前支付250 000元，过户之后支付剩余50 000元房屋价款；被告夏韦钢，周光平于2018年3月31日前或收齐第一笔款将该房屋交付给原告；因房屋未下证，被告夏韦钢，周光平待下证后过户给原告。合同签订后，原告履行了合同义务，按期足额支付了被告夏韦钢，周光平房屋款项合计470 000元。然而被告夏韦钢、周光平在该房屋下证后拒绝过户，且擅自将已交付给原告的房屋更换门锁。现案涉房屋已于2021年1月25日过户至案外人李念名下，案涉房屋买卖协议履行不能。案涉房屋在2021年7月14日的市场价为750 000元，在2018年3月31日的成交价520 000元，造成原告房屋价差损失230 000元。被告夏韦钢辩称, 同意解除二原告与二被告于2018年3月31日签订的《房屋买卖（转让）合同》中的房屋买卖合同，被告夏韦钢收到二原告支付的房款450 000元，同意将该450 000元退还给二原告，不同意支付违约金、价差损失、律师费、中介费。第三人三明公司欺骗被告，当时案涉房屋的房价是600 000元，被告夏韦钢告知第三人三明公司要补足差价50 000元解决纠纷，但未果。被告夏韦钢只能将房屋交给身有残疾的女儿居住。被告周光平未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。第三人三明公司述称，同意解除二原告与二被告于2018年3月31日签订的《房屋买卖（转让）合同》中的房屋买卖合同。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行证据质证。原告胡桂红，袁小会举示的夏韦钢和周光平的身份证复印件、结婚证、短信截图、电话录音及文字整理、链家ＡＰＰ截图、到家了ＡＰＰ截图，被告夏韦钢均认可真实性；举示的《房屋买卖（转让）合同》、袁小会的账户交易历史查询（对私）、收款证明、装修委托书、重庆市新建商品房屋使用说明书和质量保证书、案（事）接报回执、（2021）渝0113执保139号执行裁定书、重庆市房屋买卖合同（简版）、保全案件办理情况说明、《法律事务委托合同》、胡桂红的账户交易历史查询（对私）、发票、非税收入统一票据、重庆市物价局重庆市司法局关于重庆市实行政府指导价的律师服务收费标准及有关事项的通知打印件、收据、说明、退回说明、不动产权证、房屋登记信息查询证明、主债权合同及抵押合同结构化表（首次）有原件或原始载体印证，对前述证据，本院均予以采信。原告申请的出庭证人李某的出庭证言，二原告和被告夏韦钢、第三人三明公司均认可真实性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月31日，原告胡桂红、袁小会（作为买方）与被告夏韦钢、周光平（作为卖方），三明公司（作为经纪方）签订《房屋买卖（转让）合同》约定：卖方自愿将位于案涉房屋以520 000元的价格出售给买方；买方须于签订本合同当日支付定金220 000元；买方支付除定金外的房款，具体为买方须于2018年5月30日前支付250 000元，同时卖方同意预留50 000元托管于经纪公司作为该房屋交割之保证金，此保证金在房屋交割完成次日起2个工作日内由经纪方转付给卖方，若买方同意卖方不托管房屋交割保证金，则因此而产生的损失及风险责任由买方自行承担；买方须于过户之日支付50 000元；卖方承诺于2018年3月31日前或收齐第一笔款将该房屋交付给买方；经纪方向买卖双方提供居间服务，且已促成买卖双方签订本合同，买方需支付7950元；若买卖双方任何一方违反本合同约定使该房屋交易不能顺利完成，视为违约，由违约方向经纪方支付中介服务费和按揭服务费，迟延支付的，按日支付相当于应付费用万分之五的违约金；本合同之任何一方违约而导致他方追究违约方的违约责任而产生的费用（包括但不限于诉讼费、诉讼保全费、律师费、交通费、住宿费、执行费）等均由违约方承担；卖方待房屋下证之后过户；卖方拒不履行或者延迟或无法履行本合同项下义务，逾期超过10日的，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于该房屋成交价格20%的违约金；如卖方违约不卖或违反以上条款，除按合同赔付外，另行赔付房屋总成交价的20%的违约金。2018年3月31日，原告袁小会通过银行转账方式支付被告周光平200 000元。当日，被告夏韦钢出具收款证明一份，载明：夏韦钢收到胡桂红定金220 000元。2018年3月31日，被告夏韦钢出具《装修委托书》载明：夏韦钢委托胡桂红代为管理案涉房屋装修及相关事宜。2018年4月29日，原告胡桂红支付第三人三明公司购房佣金7950元。2018年5月28日，原告袁小会通过银行转账方式支付被告周光平250 000元。当日，被告夏韦钢出具收款证明一份，载明：夏韦钢收到胡桂红购房款250 000元。2020年9月30日，被告夏韦钢取得案涉房屋的所有权，权证号为渝（2020）巴南区不动产权第0××3号。2021年1月12日，原告胡桂红向被告夏韦钢发送短消息，载明已经付款470 000元。2021年1月12日，因被告夏韦钢对案涉房屋门锁锁芯进行更换，原告胡桂红报警。2021年1月22日，原告胡桂红、袁小会与重庆智跃律师事务所签订《法律事务委托合同》载明：重庆智跃律师事务所接受二原告委托指派罗友志律师为二原告因与二被告就房屋买卖合同纠纷一案在一审和保全项程序中提供法律服务担任代理人；二原告应支付律师服务费25 000元。2021年1月23日，原告胡桂红向重庆智跃律师事务所转账25 000元，摘要为律师费。2021年3月11日，二被告收到本院送达的有“解除二原告与二被告于2021年3月31日签订的《房屋买卖（转让）合同》”内容的变更诉讼请求申请书。2021年3月24日，原告胡桂红、袁小会申请对案涉房屋2021年3月11日的市场价值进行评估。本院依法委托鉴定。2021年4月25日，重庆市中财资产评估土地房地产估价有限责任公司因无法进行现场查勘开展工作而退卷终止司法鉴定委托。2021年4月28日，重庆德普资产评估房地产土地估价有限公司因评估对象无法入户而退卷。本案诉讼中，原告申请查封案涉房屋，提供利宝保险有限公司重庆分公司保额为520 000元的财产保全保单保函担保。2021年2月1日，原告胡桂红支付利宝保险有限公司重庆分公司保险服务费500元。现案涉房屋已被被告夏韦钢转让给案外人李念，案涉房屋所有权登记在案外人李念名下。第二次庭审中，二原告申请的出庭证人李某陈述“其系撮合原被告进行房屋买卖的经办人员，证人是第三人员工，案涉房屋若清水则价值76、77万左右，装修好的接近90万，还要看装修程度”，二原告和被告夏韦钢均认可前述证言的真实性。被告夏韦钢在庭审中认可2021年1月20日其要求二原告加价50 000元，否则不同意出售房屋，但原告不同意。本院认为，本案中，因案涉房屋已被出售给案外人李念，二原告签订《房屋买卖（转让）合同》的合同目的已不能实现，被告的行为已构成根本违约，二原告诉请解除其与二被告签订的《房屋买卖（转让）合同》中的房屋买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。2021年3月11日，二被告收到本院送达的有“解除二原告与二被告于2021年3月11日签订的《房屋买卖（转让）合同》”内容的变更诉讼请求申请书。本院确认二原告与二被告于2018年3月31日签订的《房屋买卖（转让）合同》中的房屋买卖合同于2021年3月11日解除。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”，二被告应向原告返还房屋款项470 000元。被告夏韦钢辩称未收到原告支付的现金20 000元，与原告举示的收款证明载明的内容不符，本院不予支持。二被告违约不履行合同义务，给二原告造成了损失，故二原告作为守约方有权要求二被告支付违约金104 000元（520 000元×20%）。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”规定，损失范围包括合同履行后的可得利益。第二次庭审中，被告夏韦钢认可证人有关案涉房屋价格的价值的证言，结合二原告认可案涉房屋的价值750 000元，结合原告的主张，本院确认二被告应赔偿二原告价差损失76 000元。关于律师费、财产保全担保费和中介费，符合合同约定，本院予以支持，即二被告应支付二原告律师费25 000元和财产保全担保费500元、中介费7950元。综上，对原告胡桂红，袁小会的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告胡桂红、袁小会与被告夏韦钢、周光平于2018年3月31日签订的《房屋买卖（转让）合同》中的房屋买卖合同于2021年3月11日解除；二、被告夏韦钢、周光平于本判决生效之日起十日内返还原告胡桂红、袁小会房屋款项470 000元；三、被告夏韦钢、周光平于本判决生效之日起十日内支付原告胡桂红、袁小会违约金104 000元；四、被告夏韦钢、周光平于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡桂红、袁小会价差损失76 000元；五、被告夏韦钢、周光平于本判决生效之日起十日内支付原告胡桂红、袁小会律师费25 000元、中介费7950元、财产保全担保费500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10 635元，由被告夏韦钢、周光平负担（于本判决生效后七日内向本院交纳）。财产保全费3120元，由被告夏韦钢，周光平负担，此款已由二原告自愿垫付，被告夏韦钢、周光平于本判决生效后七日内径付原告胡桂红、袁小会3120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交案件受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。   审  判  长  李  杰人民陪审员  刘  宁人民陪审员  魏忠智 二〇二一年八月二十七日 法官  助理  王小凤书  记  员  唐幸鋆 - 1 -