陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2021）陕01民终 11978号 上诉人（原审原告）：西安龙昇商业运营管理有限公司，住所地陕西省西安市碑林区XX路XX号楼XX单元XX室。法定代表人：吕某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：张辉，陕西权诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明月，陕西权诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈仕龙，男，1972年XX月XX日出生，汉族，无业，住安徽省马鞍市含山县XX镇XX户XX号。委托诉讼代理人：郑新锋，陕西晓红律师事务所律师。原审第三人：燕某某，女，1983年XX月XX日出生，汉族，西安龙昇商业运营管理有限公司股东，住西安市碑林区XX号楼XX层XX号。委托诉讼代理人：张辉，陕西权诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明月，陕西权诚律师事务所律师。原审第三人：吕某某，男，1965年XX月XX日出生，汉族，西安龙昇商业运营管理有限公司总经理，住山东省荣成市XX街道办事处XX村XX号，现住西安市碑林区XX号楼XX层XX号。委托诉讼代理人：张辉，陕西权诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明月，陕西权诚律师事务所律师。上诉人西安龙昇商业运营管理有限公司（以下简称龙昇运营公司）因与被上诉人陈仕龙及原审第三人燕某某、吕某某租赁合同纠纷一案，不服西安市高陵区人民法院（2021）陕0117民初1213号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员姜亦君独任审理。本案现已审理终结。龙昇运营公司上诉请求: 1.撤销一审判决，改判为陈仕龙向其支付2019年8月21日至2021年2月21日期间的房屋租金损失45万元（参照租赁合同年租金30万元标准）并支付拖欠的水电费22590.7元；2.一、二审诉讼费用由陈仕龙负担。事实和理由：其曾将陈仕龙起诉至一审法院，要求陈仕龙支付2019年4月21日至2019年8月20的租金10万元；陈仕龙提起反诉，要求解除双方签订的《商铺租赁合同》。该案经一审法院审理作出（2019）陕0117民初2075号民事判决，判决解除了涉案《商铺租赁合同》，后西安市中级人民法院作出（2020）陕01民终3610号民事判决，维持一审判决。前述判决将租金支持至2019年6月1日的前提是其仅主张2019年4月21日至2019年8月20日的租金，而非房屋占用费，且陈仕龙主张解除合同后未移交涉案房屋，因此房屋占用费必然客观产生，一审基于前述判决驳回其主张的2019年8月21日至2020年6月9日期间的租金损失错误。2020年6月9日之后至2020年10月期间房屋占用费，系二审法院判决合同解除后，其基于止损目的发函要求陈仕龙腾房，但陈仕龙以与燕某某、吕某某之间的酒店转让纠纷为由拒绝腾房，故陈仕龙应承担此间房屋占用费的责任。双方缔约之初其已将涉案房屋尚未办理消防备案的情况告知了陈仕龙，而陈仕龙是完全民事行为能力人，对此产生的风险是明知的，陈仕龙作为酒店经营主体有义务办理消防备案。办理消防手续非其一方可以完成，陈仕龙未将办理消防备案需要的基本手续和费用交付给其，有明显过错。其并未违约，一审以此认定其违约在先，并判令陈仕龙只支付50%的房屋占有费，对其不公。关于2020年10月至2021年2月21日期间房屋占用费，其对外出租的目的是为了止损，且酒店转让合同案件尚未审结，客观上房屋租金损失仍然存在，一审判定该期间产生租金损失全部由其承担，其无法接受。陈仕龙拖欠自2019年4月21日起的水电费22590.7元，且陈仕龙实际经营酒店至2019年6月2日，此间必然产生水电费用，一审未支持其水电费主张不当。一审判决认定事实不清，适用法律错误。陈仕龙辩称，生效判决对于2019年6月2日之后的费用并未支持，后此涉案房屋一直由龙昇运营公司实际占有使用。其无法继续经营的原因是由于龙昇运营公司与燕某某、吕某某原因造成的（不提供中央空调，不办理消防特行证），该事实已经生效判决确认。涉案房屋4至6层是以经营酒店设计的，其接手时物品同样存在。龙昇运营公司于2020年10月对外招租的事实也说明龙昇运营公司实际占有涉案酒店。一审中其追加龙昇运营公司股东燕某某、吕某某为本案第三人，是因为根据协议约定没有消防手续导致无法继续经营的损失由燕某某、吕某某承担，且租金收入也是转到燕某某、吕某某个人账户，故龙昇运营公司和燕某某、吕某某存在混同行为。转让协议约定办理消防特行的是燕某某、吕某某来操作，燕某某、吕某某也进行了承诺，相关条款内容明确。导致无法继续经营的违约责任在龙昇运营公司。龙昇运营公司现在已经重新开业，继续经营酒店，依然存在手续不全问题。涉案酒店不存在腾房事宜，有关物品还再由龙昇运营公司使用。按照龙昇运营公司所称，一方面认为物品归属于其，要求其承担腾房损失，一方面又直接使用其物品并对外经营，且未征得其同意，显然是矛盾的。关于水电费问题，没有证据，一审对此判决正确。本案判决生效后，其将向燕某某、吕某某追偿上述所有损失。燕某某、吕某某述称，《商铺租赁合同》系龙昇运营公司和陈仕龙签订，其二人与陈仕龙于2018年12月15日签订《转让协议》，约定双方同意按照酒店现状进行转让，除了龙悦酒店使用的中央空调、热水系统及相关设施设备归其二人外，酒店现有的装修、装饰、附属设施全部归陈仕龙所有。2018年12月21日，陈仕龙对龙悦酒店现有的全部装修、装饰、附属设施（包括电脑、管理软件、电话、电视、网络线路等和用于酒店经营的床品、家具、电视、窗帘、卫生用品等）现状进行了接收。基于以上事实，燕某某于2018年12月26日对龙悦酒店进行了工商注销登记，陈仕龙于2018年12月27日注册登记了西安市高陵区XX酒店，并开展经营，直至2019年6月1日。陈仕龙以消防问题导致酒店不能继续经营为由起诉要求解除《转让协议》案件，正在审理阶段。事实上，没有任何行政及司法机关向陈仕龙下发因消防问题要求停止经营的书面通知，完全系陈仕龙单方面自行决定停止经营。《转让协议》中移交转让的标的物已经履行完毕，《转让协议》项下的设施设备已经全部为陈仕龙所有，但酒店的设施设备仍放置在涉案房屋内。陈仕龙应当支付租赁期间的租金，即使在《商铺租赁合同》解除后，陈仕龙也应当及时腾房并将自己所有的物品搬离，否则即应当支付占用费。龙昇运营公司向一审法院起诉请求：1.判令陈仕龙支付其公司2019年8月21日至2021年2月21日期间的房屋租金损失450000元（按年租金300000元，月租金25000元标准计算）；2.判令陈仕龙支付拖欠其公司的水电费22590.7元；3.本案诉讼费由陈仕龙负担。一审法院认定事实：龙昇运营公司法定代表人为吕某某，股东为吕某某和燕某某。2016年3月20日，涉案酒店所在村综合楼（高陵区XX镇XX村XX组XX号地）XX镇XX村委会授权龙昇运营公司运营管理。之后，吕某某在该综合楼4-6层经营酒店。2018 年 12 月 15 日，陈仕龙与吕某某、燕某某签订《转让协议》，约定将该酒店以120万元价格转让给陈仕龙。同日，陈仕龙与龙昇运营公司签订《商铺租赁合同》，约定：龙昇运营公司将涉案酒店出租给陈仕龙用于酒店经营，租期从2018年12月21日至2035年12月20日，租金为30万元/年。双方在履行合同中发生纠纷，自 2019 年 6 月 1 日起，龙昇运营公司未再提供空调服务。自 2019 年 6 月 2 日起，涉案酒店因未办理消防特行证无法继续经营。因陈仕龙拖欠租金，龙昇运营公司将陈仕龙起诉至法院，要求陈仕龙支付2019年4月21日至2019年8月20的租金10万元。庭审中，陈仕龙提起反诉请求：1.解除双方签订的《商铺租赁合同》；2.返还陈仕龙押金、空调费共计46000元；3.龙昇运营公司向陈仕龙赔偿因违约造成的损失23432元；4.龙昇运营公司按每天200元标准自2018年12月21日计算至实际搬离之日占用房间费用；5.反诉费用由龙昇运营公司负担。该案经一审法院审理作出（2019）陕0117民初2075号民事判决：“一、解除陈仕龙与西安龙昇商业运营管理有限公司于2018年12月15日签订的《商铺租赁合同》；二、陈仕龙于本判决生效后二十日内支付西安龙昇商业运营管理有限公司租金人民币元 34167 元（2019 年 4 月 21 日至 2019 年 6 月 1 日租金）；三、西安龙昇商业运营管理有限公司于本判决生效后二十日内退还陈仕龙押金人民币 10000 元及空调费人民币 36000 元；四、驳回西安龙昇商业运营管理有限公司的其它诉讼请求；五、驳回陈仕龙的其它反诉请求。”宣判后，龙昇运营公司与陈仕龙均不服提出上诉，西安市中级人民法院于2020年6月9日作出（2020）陕01民终3610号民事判决，维持原判。2020年6月18日，龙昇运营公司向陈仕龙送达《租金催收及腾房通知书》，载明：“我司特向你方郑重书面告知：1、立即支付你方拖欠的2019年8月21日至2020年6月18日期间的租金及租赁期间拖欠的水电费用并依约支付逾期滞纳金；2、你方收到本函之日起7日内立即将租赁房屋腾房后返还我司，如逾期未腾交房屋，你方应按照双方合同租金标准向我方支付房屋占用费至实际腾房之日止”。次日，陈仕龙向龙昇运营公司回函，载明：“1、自2019年6月2日，因贵司夫妻股东违反约定导致酒店无法运营之后，贵司实际占有该酒店，并长期使用432号房间，不存在我本人继续占用房屋事宜；2、贵司唯一两名股东，为燕某某与吕某某夫妻两人，该两人也是与我本人签订转让协议的当事人，根据转让协议内容显示，该夫妻两人明确承诺承担因不能办理消防特行造成的所有损失，目前该转让纠纷尚在高陵法院审理中；3、贵司严格按照生效判决确定期限，向我本人履行相应返还费用的判决，逾期，我将直接提出强制执行申请”。回函后，双方就此事再无其他实质进展。2021年2月，龙昇运营公司开始对该租赁场地进行修葺，并招聘人员准备经营，但目前还未对外经营。对于腾退房屋标准，龙昇运营公司认为陈仕龙应将酒店内物品搬走，或折抵给龙昇运营公司或转卖第三人；陈仕龙则认为该房屋布局仅能用作酒店经营，其已发函表示不存在我方继续占有房屋事宜，酒店内物品无法腾退，谁用都可以用，且龙昇运营公司有酒店磁卡钥匙，也长期使用432号房间，龙昇运营公司一方面要求腾房，一方面对外招租，本身矛盾。对于酒店方面磁卡钥匙，龙昇运营公司认为其没有钥匙，酒店前台有刷卡器，但电脑系统在陈仕龙处，只有陈仕龙可以设置，自己无法进入酒店；陈仕龙则认为酒店钥匙为两套，龙昇运营公司和吕某某、燕某某各一套，2019年底其门禁卡已经打不开房门了。另查明，陈仕龙提供涉案酒店招租照片等证明龙昇运营公司自2020年10月就开始对涉案酒店对外招租，龙昇运营公司对真实性表示认可，但认为其自向陈仕龙送达腾房通知后酒店闲置半年，其还要向村组交纳租金，想着要租出去，但因有与陈仕龙的纠纷，一直无法出租。关于电费，庭审中，龙昇运营公司表示其实际主张的电费期间为2019年4月21日至2019年6月1日，提供了部分电表图片。陈仕龙对该证据不认可，称该图片是近期才拍照，真实水电费用无法证明。一审法院认为，龙昇运营公司与陈仕龙签订的《商铺租赁合同》已被法院判决解除，且判决现已生效，故解除合同之后，陈仕龙应当将租赁的酒店交付给龙昇运营公司。本案中，龙昇运营公司主张2019年8月21日至2021年2月21日的租金，该期间可以分为三个期间，第一期间为2019年8月21日至2020年6月9日，此间处于纠纷审判阶段，因一审判决后，双方均上诉，西安市中级人民法院于2020年6月9日作出判决维持原判，故本案解除合同生效时间在2020年6月9日。该期间，龙昇运营公司与陈仕龙的租赁合同尚未解除，陈仕龙正常租用该酒店，但是否应该承担租金，根据生效判决，龙昇运营公司主张2019年4月21日至2019年8月20日的租金，法院因涉案酒店自2019年6月2日起无法经营，租赁费仅支持至2019年6月1日，对2019年6月2日至同年8月20日的租金不予支持，故本案中对龙昇运营公司主张的2019年8月21日至2020年6月9日的租金，亦不予支持。第二期间为2020年6月10日至2020年10月，因双方合同已经解除，龙昇运营公司主张租金已无法律依据，龙昇运营公司主张的费用实际为房屋占用费。根据本案情况，合同解除即2020年6月9日之后，龙昇运营公司于当月18日向陈仕龙送达《租金催收及腾房通知书》，陈仕龙于次日向龙昇运营公司回函，表示其不实际占用房屋，但却未有将酒店物品搬离或腾退等行为，应认定陈仕龙未实际搬离。但鉴于本案中因龙昇运营公司无法办理消防特行而导致陈仕龙酒店无法正常经营，违约在先；加之，双方在租金催收之后均不积极主动及时止损，故根据公平公正原则，酌情判决陈仕龙按照约定的租金标准的50%支付该期间的房屋占用费，经计算陈仕龙应支付龙昇运营公司房屋占用费5万元（30万元÷12个月×4个月×50%）。第三期间为2020年10月至2021年2月21日，因龙昇运营公司此时已经开始对外招租，故对该期间的房屋占用费，不予支持。对于水电费，因龙昇运营公司仅提供了部分电表照片，该电表是否为4至6层安装，显示的数字是否系陈仕龙在使用期间形成均无法证明，故龙昇运营公司该项诉请证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十五条、最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：一、在本判决生效后十日内，被告陈仕龙支付原告西安龙昇商业运营管理有限公司房屋占用费50000元；二、驳回原告西安龙昇商业运营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4195元，由西安龙昇商业运营管理有限公司负担3745元，陈仕龙负担450元（西安龙昇商业运营管理有限公司已预交4195元，陈仕龙履行判决时直付西安龙昇商业运营管理有限公司450元）。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，对解除的后果一并处理。本案中，龙昇运营公司主张陈仕龙支付2019年8月21日至2021年2月21日期间的租金。经审查，根据本院于2020年6月9日作出（2020）陕01民终3610号民事判决，龙昇运营公司与陈仕龙签订的《商铺租赁合同》应于该日解除，同时该生效判决认定，因涉案酒店自2019年6月2日起无法经营，租赁费仅支持至2019年6月1日，对2019年6月2日至2019年8月20日的租金不予支持，故对龙昇运营公司主张陈仕龙支付的2019年8月21日至2020年6月9日期间的租金的请求，不予支持；2020年6月10日至2020年10月期间，双方合同已经解除，龙昇运营公司主张此间租金无法律依据，此间费用实际为房屋占用费。经查，龙昇运营公司于2020年6月18日向陈仕龙送达《租金催收及腾房通知书》，陈仕龙虽于次日在向龙昇运营公司的回函中表示其不实际占用房屋，但因陈仕龙并未将酒店内物品搬离或腾退，故应认定陈仕龙未实际搬离涉案房屋。本案中，因龙昇运营公司无法办理消防特行手续而导致陈仕龙酒店无法正常经营，违约在先，加之双方在租金催收后均不及时止损，故一审根据公平原则酌情判决陈仕龙按照约定的租金标准的50%支付此间房屋占用费5万元（30万元÷12个月×4个月×50%），并无不妥。又查，龙昇运营公司在2020年10月至2021年2月21日期间已开始对外招租，故对龙昇运营公司主张此间房屋占用费的请求，不予支持。根据龙昇运营公司提供的部分电表照片，不能证明电表是否系4至6层安装，亦不能证明电表显示的数字是否系陈仕龙使用期间形成， 故龙昇运营公司关于水电费的请求，证据不足，亦不予支持。综上所述，龙昇运营公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8390元，由西安龙昇商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。 审 判 员      姜亦君                              二○二一年八月十九日                               法 官 助 理  高 喜 平书 记 员   张  小  赛 1