黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑11民终653号上诉人（一审被告）：颜世华，女1968年4月13日出生，汉族，退休工人，住黑河市爱辉区。被上诉人（一审原告）：黑河市和田物业有限公司，住所地黑河市合作区东兴路东侧华兰小区。法定代表人：李树臣，该公司经理。委托诉讼代理人：刘永成，男，该公司副经理。上诉人颜世华因与被上诉人黑河市和田物业有限公司（以下简称和田物业）物业服务合同纠纷一案，不服黑河市爱辉区人民法院（2020）黑1102民初1333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭，采取了阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。上诉人颜世华，被上诉人和田物业的委托诉讼代理人刘永成到庭参加询问。本案现已审理终结。颜世华上诉请求：1.撤销黑河市爱辉区人民法院（2020）黑1102民初1333号民事判决，依法予以改判；2.一、二审诉讼费用由和田物业承担。事实和理由：一审判决在未确认和田物业行为是否违反前期物业合同与《物业管理条例》的情况下裁决，依法应予改判。和田物业未履行安保义务，一审期间颜世华举示和田物业管理的诸多违规证据，如：楼层消防器材缺失，安保、消防、积雪清理、饮用水消毒、三级资质收费0.7元，按一级0.9元收费，未依法交税等严重问题，颜世华未交费以来和田物业限制剥夺了其乘坐电梯的权利，一审仍判决和田物业缴纳电梯费及物业费错误。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救的措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持”。一审法院判决认定的事实不能成立，任何一个小区业主，在物业管理单位没有尽到服务约定时，有拒交物业费的权利，而物业管理单位不去解决业主与小区公共场的实际问题，反而以《前期物业服务合同》中规定业主如期交纳管理费用的义务为由起诉业主，促使物业服务恶性循环。综上，请求纠正一审判决错误，支持颜世华的上诉请求。和田物业辩称，请求维持一审判决，和田物业事实上已经为小区业户提供物业服务，并且提交了证据，一审判决证据充分，事实清楚，请求驳回颜世华的上诉请求。和田物业向一审法院起诉请求：1.给付持续拖欠的物业管理费9,641元[住宅（6号楼2单501室）每年物业费1,550元（其中包含每年的公用电费60元，二次供水费50元，该户面积133.3平方米，物业费1,444元）、电梯费516元、自2015年5月至2019年12月]；2.给付滞纳金10,555元（9,641元×日千分之3×1年），以上合计20,196.8元。一审法院认定事实：1.2015年颜世华购买星辉小区6号楼2单元501室，并于2015年5月入住。该房屋建筑面积133.3平方米。颜世华未交纳过物业费。2.2011年11月10日星辉小区开发商黑河市贸发房地产开发有限公司与和田物业签订《前期物业服务合同》。双方约定：业主应及时交纳物业服务费用。2011年秋季回迁业主应向乙方缴纳物业费多层0.45元/平方米/月、清雪费40元/年、公用电费30元/年，车库0.45元/平方米/月，商服0.6元/平方米/月，高层物业费0.9元/平方米，二次供水50元/年,清雪费40元/年，公用电费30元/年，电梯费40元/月，3-6每层加1元、7-15每层加1.5元。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。3.2017年6月14日星辉小区经业主大会选举产生业主委员会，并在黑河市房产管理局物业管理站备案。2017年6月24日，该星辉小区业主委员会作出《关于终止和田物业服务公司在星辉小区物业服务工作的通知》，限和田物业3日内撤离星辉小区。和田物业称接到了该通知，但双方没有就解除物业合同达成共识，和田物业为星辉小区提供物业服务至今。一审法院认为，物业服务企业以其实际行为向业主提供了物业服务，业主又予以接受的，即使双方未在物业服务合同上签字或没有订立合同，也应当视为合同实际成立。本案中，和田物业与开发商签订物业服务合同后，向星辉小区业主提供了物业服务，且自进驻该小区后提供物业服务至今，该小区的大部分业主未提出书面异议，成立业主委员会也未选定新的物业管理公司。和田物业与颜世华虽未签订书面的物业合同，但和田物业自提供物业服务以来，未收到星辉小区三分之二以上的业主共同口头或者书面通知其暂停物业服务，且直至本案诉讼时，大部分业主均按原收费标准向和田物业交纳物业费，双方形成事实上的物业服务合同关系，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则，故和田物业要求颜世华交纳物业费的诉讼请求符合法律规定，应予支持。对于和田物业要求颜世华向其支付逾期交纳物业管理费的利息的诉讼请求，因双方约定逾期给付按千分之三加收违约金，但该违约金标准过高，应按年利率3.85%计算违约金。因和田物业为星辉小区提供物业管理服务，颜世华作为业主，从物业公司对物业区域的公共事务管理服务（包括共用设施、绿化、环境卫生、门卫等项目的日常管理维护工作）中受益，这些公共性服务并不以管理服务过程中存在瑕疵，或者部分业主未居住而导致物业管理成本的减少，故对于颜世华以双方无物业服务合同关系、物业管理服务有瑕疵等理由作为拒不缴纳物业费的抗辩理由，法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条规定，判决：一、颜世华给付和田物业费9,641元（2015年5月至2019年12月），于本判决生效之日起3日内履行完毕；二、颜世华给付和田物业违约金371.18元（按年利率3.85%计算），于本判决生效之日起3日内履行完毕。案件受理费减半收取计152.46元，由和田物业负担127.31元，由颜世华负担25.15元，与上款一并给付。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。颜世华向本院提交了如下证据：证据一，2021年6月5日关于终止和田物业服务公司在星辉小区物业服务工作通知、业主签名各一份，证明和田物业服务极差，曾因小区业主强烈要求于2017年6月24日送达关于终止和田物业服务公司在星辉小区物业服务工作的通知，于2021年6月5日再次召开业主大会，代表三分之二业主签名同意，和星辉小区业主委员会研究决定，于2021年6月5日再次停止和田物业在星辉小区的一切服务工作。限期7日内撤离小区，并将有关物业管理移交业主委员会，并已经在小区显要位置公示。和田物业委托诉讼代理人刘永成对该份证据的真实性不认可，认为没有下达过通知，业户签名中存在多人代签，对证据不认可，存在造假行为。并且业主委员会委员5人，后补委员7人没有签字确认，没有代表广大业户的真实意愿，存在弄虚作假，伪造证据，为拒不交纳物业费寻求借口。证据二，电梯缺乏安全措施事故录像一份：星辉小区业主群聊天记录截图1份、照片一份，证明电梯没有监控，急救电话也不好使，没有任何的监控防护措施，电梯未进行年检，仅有特种设备使用标志复印件，致使业主有人在电梯里被困，和田物业没有尽到管理责任。和田物业的委托诉讼代理人刘永成认为此视频与该案无关，颜世华不能提供被困人员的姓名，发生事故的时间及具体由本人陈述的情况，不能作为颜世华拒不交纳物业费的理由。证据三，博文社区网格员在星辉小区业主群微信记录1份及照片1张，证明星辉小区物业只收费不付出，星辉小区垃圾桶未购买，垃圾桶破烂不堪。和田物业的委托诉讼代理人刘永成认为网格员仅代表个人意见，不能仅凭五条聊天记录就定性为和田物业不作为或者少作为。从截图中可以看出垃圾桶正常摆放，正常使用，和田物业为小区业户319户，车库112户提供物业服务，从收取垃圾到清雪，维修基础设施投入人力、物力，截止目前物业费的收取率仅为15%。已经很难维持物业公司的正常服务和开资，颜世华本人从2015年5月入住至今，未交纳物业费。而且还享受着电梯及和田物业提供的服务，在此种状态下要求增加服务水平和投入基础设施无法接受。经本院认证认为，颜世华提交的第1号证据能够证实小区业主曾有罢免和田物业的行为，但无法经此证实颜世华拒付物业费的理由，不予采信；第2号、第3号证据无法以此作为颜世华拒付物业费的理由，不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，物业服务企业应依据物业服务合同的约定，提供物业服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费。和田物业与黑河市贸发房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，并多年履行了物业服务义务，颜世华自2015年5月入住后一直未交纳物业费，虽2017年6月24日，星辉小区业主委员会作出《关于终止和田物业服务公司在星辉小区物业服务工作的通知》，但在此后和田物业继续向星辉小区提供了物业服务，其小区业主亦接受了物业服务内容，因物业服务合同属于继续性合同，并非一次性履行完毕，物业服务企业已对业主提供了物业服务，若在提供服务过程中因某些环节、个别区域存在瑕疵，不构成拒付物业费的理由。颜世华主张和田物业未尽物业管理职责，存在未依法进行维修养护责任，可与其他业主共同履行业主权利，但其应履行支付物业费的义务。综上所述，颜世华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由颜世华负担。本判决为终审判决。审判长  代柳怡审判员  王 凤审判员  满国石二〇二一年八月二十四日书记员  郭立志