安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终2486号上诉人（原审被告）：蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司，住所地安徽省蚌埠市朝阳北路1218号金地苑1号楼5层1号附1号，统一社会信用代码91340300784902183D。法定代表人：王继华，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈善，安徽南山松律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小龙，安徽南山松律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张会，男，1985年5月1日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。委托诉讼代理人：司福志，蚌埠市小蚌埠法律服务所法律工作者。原审被告：深圳市永红源物业服务有限公司蚌埠分公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区永安街270号上河时代花园综合楼3楼308室，统一社会信用代码913403003551725069。法定代表人：肖宪章，该公司总经理。委托诉讼代理人：李建虎，该公司员工。上诉人蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司（以下简称怡康公司）与被上诉人张会、原审被告深圳市永红源物业服务有限公司蚌埠分公司（以下简称永红源物业蚌埠公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2021）皖0311民初2089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。怡康公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回张会一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.张会承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定，只有在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，开发企业才有保修义务。本案中，张会未就案涉房屋渗水的原因进行举证，案涉房屋渗水原因不明，一审判决在无客观证据支持下即认定案涉房屋存在质量问题，判决怡康公司承担质量保修责任，明显属于认定事实错误、不清。张会辩称，涉案房屋交付后，张会多次反馈房屋渗水状况，且至今没有维修好，故涉案房屋在质保期内，并没有超过质保期。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。永红源物业蚌埠公司述称，永红源物业蚌埠公司在2016年11月1日进驻蚌埠市淮上区上河时代花园北区以来，接到涉案房屋4栋1单元1102室多次报修记录，永红源物业蚌埠公司多次以函件形式告知了怡康开发商，督促进行维修，质保期内我公司已尽到物业管理服务责任，房屋质量问题不应当再承担责任。张会向一审法院起诉请求：1.怡康公司和永红源物业蚌埠公司为张会位于蚌埠市淮上区因房屋渗水进行维修；2.怡康公司和永红源物业蚌埠公司对张会房屋渗水造成的室内外墙面损坏维修（修复原样）或赔偿张会房屋渗水造成的室内一切财产损失；3.怡康公司和永红源物业蚌埠公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年8月27日，张会与怡康公司签订《商品房买卖合同》，张会购买怡康公司开发的位于蚌埠市淮上区。合同中约定怡康公司按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。2013年5月29日，涉案4号楼经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同组织进行了验收。2013年6月13日怡康公司交付上述房屋。张会接收房屋后，发现屋顶渗水，向蚌埠市怡康物业管理有限公司、永红源物业蚌埠公司多次反映房屋渗水问题，多次报修。张会在房屋质保期内就房屋渗水多次向永红源物业蚌埠公司反映，物业公司已致函给怡康公司反映张会房屋漏水等问题，请怡康公司尽快维修，怡康公司曾联系施工单位海天建设集团有限公司多次进行维修，但房屋渗水问题至今尚未解决。永红源物业蚌埠公司分别在2016年11月14日、2017年11月22日、2018年5月24日、2018年9月11日多次发给怡康公司关于房屋质量维修函，2018年9月18日发关于上河时代北区房屋质量问题汇总工作函，2019年4月17日物业公司联系社区、业委会与怡康公司沟通关于质保期内房屋质量维修问题。2013年6月份在蚌埠市怡康物业管理有限公司已报修不同地方渗水及2020年7月6日关于房屋质量再次发函记录和怡康开发商“复函”，对房屋质量问题已尽到物业管理服务的责任。另查明，淮上区上河时代花园北区外滩花园的前期物业为蚌埠市怡康物业管理有限公司，2016年11月更换为永红源物业蚌埠公司。一审法院认为，怡康公司对销售给张会的商品房的质量应当承担维修责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十条规定房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。因此商品房开发企业对所售房屋承担保修责任。张会发现质量问题后向物业部门反映，属正常的维权方式。当事人提交的证据显示，涉案房屋于2013年6月13日交付，张会在使用过程中即多次反映房屋渗漏情况，物业公司也向怡康公司反馈了涉案房屋的渗漏情况。从物业公司的报修单、工作联系函等来看，房屋自验收起5年内即已发生渗漏，开发企业对涉案房屋的屋顶渗漏应当承担保修责任。故怡康公司应向张会承担涉案房屋屋顶渗漏的维修责任，并应自维修完成之日起，继续承担五年保修责任。怡康公司辩称超过了保修期，与事实不符，本院不予采信。关于怡康公司辩解房屋渗水是否属于房屋质量问题，其未举证证明且尚在质保期，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国物权法》第三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定判决：一、蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司于判决生效后30日内完成对张会位于蚌埠市淮上区的房屋渗水进行维修，并负责继续保修五年（自本项维修实际完成之日起计算）；二、蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司于判决生效后30日内完成对张会位于蚌埠市淮上区内屋顶等的修复；三、驳回张会的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，当事人没有递交新的证据。怡康公司对一审法院查明的永红源物业蚌埠公司在2016年11月14日发给怡康公司关于房屋质量维修函有异议，对其他事实无异议；张会及永红源物业蚌埠公司对一审法院查明的事实均无异议。对各方当事人均无异议的事实本院予以确认。本院认为，各方当事人对一审法院查明的“2013年6月13日怡康公司交付上述房屋。张会接收房屋后，发现屋顶渗水，向蚌埠市怡康物业管理有限公司、永红源物业蚌埠公司多次反映房屋渗水问题，多次报修”及“永红源物业蚌埠公司分别2017年11月22日、2018年5月24日、2018年9月11日多次发给怡康公司关于房屋质量维修函”的事实均无异议。上述事实及该事实所依据的证据可以证明张会在合同约定的5年质保期内多次报修，怡康公司虽进行维修，但未解决上述问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，怡康公司应对张会所有的房屋渗漏等问题继续承担保修责任。怡康公司辩称导致案涉房屋渗水问题原因不明，其不应承担保修责任，因案涉房屋渗漏问题发生在保修期内，房屋保修期的功能和作用在于可以在保修期内免除购房户证明房屋质量问题系开发公司的原因所致的举证责任，在怡康公司未提供证据证明案涉房屋存在的渗漏问题非因房屋质量问题造成的情况下，其应承担举证不能的不利后果。故怡康公司的抗辩理由无事实依据，本院不予支持。关于一审法院判决怡康公司在对案涉房屋渗漏等问题进行维修后继续对房屋屋面防水保修五年的问题，因本案现有证据无法证明张会与怡康公司就该五年有过约定，且张会一审起诉时也未诉请怡康公司对其房屋进行维修后继续保修五年，一审法院此项判决超出了诉讼请求范围，本院予以纠正。综上所述，怡康公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，但适用法律部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2021）皖0311民初2089号判决第二项、第三项，即蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司于判决生效后30日内完成对张会位于蚌埠市淮上区内屋顶等的修复；驳回张会的其他诉讼请求；二、变更安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2021）皖0311民初2089号判决第一项为：蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司于判决生效后30日内完成对张会位于蚌埠市淮上区的房屋渗水进行维修。一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，均由蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 艳审 判 员  胡玉巧审 判 员  穆 莉二〇二一年八月三十日法官助理  沈吉梅书 记 员  徐 翔