宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初10190号原告：永泰房地产（集团）有限公司，住所地北京市海淀区西四环北路67号。法定代表人：李礼，该公司董事长。委托诉讼代理人：万婷婷，宁夏国峦律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭展鸿，宁夏国峦律师事务所律师。被告：周立红，女，1977年11月10日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告永泰房地产（集团）有限公司与被告周立红债权转让合同纠纷一案，本院于2021年7月12日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告永泰房地产（集团）有限公司的委托诉讼代理人万婷婷、彭展鸿，被告周立红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永泰房地产（集团）有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告拖欠的物业费7103.6元、电梯费3440元；2.判令被告按欠付金额的30%向原告支付违约金3163.08元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：北京博安物业服务有限公司银川分公司（简称：博安物业公司）自2016年2月1日至2020年8月31日止为永泰城剑桥郡小区提供物业服务。被告系该小区业主，自2017年3月16日起未按约定向博安物业公司缴纳物业费及电梯费。截止2020年8月31日，被告尚欠博安物业公司物业费7103.6元、电梯费3440元，博安物业公司将其上述债权转让给原告后，原告经催缴后被告仍未缴纳，故原告诉至法院。周立红辩称，一、博安物业公司交付的房屋墙体存在裂缝，被告找物业公司，物业公司经维修未修理完善，也未告知被告应当找谁进行处理；二、商品房买卖合同中约定物业服务由博安物业公司提供，买房时开发商赠送我一年的物业费，博安物业公司应当在诉请的物业费中予以扣减；三、博安物业公司提供的物业服务不合格，小区环境脏乱差，物业费应当予以部分减免。本院经审理认定事实如下：被告周立红、案外人段永平于2013年10月22日与永泰房地产（集团）有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买银川市兴庆区某室房屋，该房屋建筑面积91.88平方米，小区选聘北京博安物业服务有限公司银川分公司作为房屋所在项目的前期物业管理单位。2015年，永泰房地产集团（银川）有限公司与北京博安物业服务有限公司银川分公司签订《前期物业服务合同》，合同期限自2015年6月9日至2017年6月8日止；2017年，永泰房地产集团（银川）有限公司与北京博安物业服务有限公司银川分公司续签《前期物业服务合同》一份，合同期限自2017年8月1日至2022年7月31日止，以上两份合同均约定由北京博安物业服务有限公司银川分公司为永泰城1号地（永泰城·剑桥郡）提供物业服务，物业服务内容及标准为三级服务，物业服务内容为：房屋管理、设施设备维修养护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理、文化服务。物业费收费标准为多层住宅为1.8元/月/平方米，一层不收取电梯费，二层至五层50元/月/户，六层（含）以上80元/月/位；业主应于收房之日起缴纳物业服务费用，物业服务费用按每季交纳，业主或物业使用人应在上一个支付期届满前30日前（每次缴费的具体时间）履行交费义务。如业主、物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）二次供水费用、电梯费等费用的，应按每项欠费总金额3‰/日的标准向原告支付违约金。上述《前期物业服务合同》均在银川市兴庆区物业管理办公室、银川市供热物业管理办公室登记备案。2020年10月31日，（甲方/转让方）北京博安物业服务有限公司银川分公司与（乙方/受让方）永泰房地产（集团）有限公司签订《债权转让协议》，协议约定：“根据甲方和永泰房地产集团（银川）有限公司（简称“债务人”）签署的《剑桥郡前期物业服务合同》和《御龙湾前期物业服务合同》等基础资料，甲方形成对债务人的银川永泰城剑桥郡、御龙湾小区业主物业费、车位管理费等债权，具体以债权清单为准，且截至本协议签署日，债务人未偿付本协议项下债权中的任何款项。”协议签订后，北京博安物业服务有限公司银川分公司于2021年3月5日登报公示《债权转让通知》，载明“银川永泰城剑桥郡、御龙湾小区全体业主，根据我公司与永泰房地产（集团）有限公司签订的《债权转让协议》，我公司所享有的剑桥郡和御龙湾小区各业主欠付的物业费和电梯费之债权，已转让给永泰房地产（集团）有限公司。请各位业主将所欠付的物业费和电梯费支付给永泰房地产（集团）有限公司。特此通知”。2021年3月8日，永泰房地产（集团）有限公司与北京博安物业服务有限公司银川分公司向银川市永泰城剑桥郡小区以张贴公告的形式向业主公示债权转让协议。截止2020年8月31日，被告尚欠原告2017年2月1日至2020年8月31日期间的物业费未支付。另查明，博安物业公司提供物业服务期间，部分业主不遵守其与博安物业公司签订的《临时管理规约》，出现在楼道公共区域饲养家禽、自行车乱停乱放、个人物品占用公共区域等情形。还查明，2020年5月，银川市兴庆区综合执法局物业管理办公室、银川市兴庆区物业管理协会授予永泰城剑桥郡为四星级物业服务星级小区。本院认为，北京博安物业服务有限公司银川分公司与永泰房地产集团（银川）有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对辖区内全体业主具有约束力，各方应当依照合同约定严格履行。北京博安物业服务有限公司银川分公司为被告提供了物业服务，被告应当支付相应对价的物业费。原告与北京博安物业服务有限公司银川分公司签订的《债权转让协议》经双方签字盖章认可，且通过登报公示，该债权转让形式合法有效，被告应当向原告支付拖欠的物业费及电梯费。由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的属性，是一个长期的、动态的过程，物业公司的服务是否达标，应在较长期的整体情况下去判断，如果允许个别业主以某一时间点的物业服务存在瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。本案中，被告周立红提供的照片只能反映某一时刻的服务情况，从照片中无法真实反映北京博安物业服务有限公司银川分公司的整体物业服务质量，但综合考虑小区整体物业费收缴率、合同的履行情况、某一时刻的物业服务情况及北京博安物业服务有限公司银川分公司物业服务内容的多样性，本院酌情确定2019年12月31日前被告应交纳的物业费比例为90%，即5209.60元（91.88平方米×1.8元/月/平方米×35个月×90%），2020年1月1日后，小区整体服务水平有所提升，得到相关管理部门的认可，本院酌定2020年1月1日至2020年8月31日期间被告应交纳的物业费比例为95%，即1256.92元（91.88平方米×1.8元/月/平方米×8个月×95%）。原告主张被告应支付电梯费3440元的诉讼请求，符合约定，本院予以确认。关于违约金，北京博安物业服务有限公司银川分公司提供的服务存在瑕疵，故本院对违约金不予支持。被告周立红辩称的房屋裂缝属于房屋质量问题，其可另行向义务人主张其权利；周立红辩称永泰房地产集团（银川）有限公司赠送的一年期物业费应当予以扣减的辩解意见，因该凭证中仅有“银川永泰城”字样签章，并未经北京博安物业服务有限公司签章确认，其真实性无法进行核实，故本案中无法进行扣减，周立红的该辩解意见本院不予采信，周立红可向凭证出具单位主张其权利。依照《中华人民共和国民法典》第五百四十五条、第五百四十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告周立红于本判决生效之日起三日内支付原告永泰房地产（集团）有限公司物业费6466.52元、电梯费3440元；二、驳回原告永泰房地产（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计71元，由被告周立红负担。本判决为终审判决。审判员 张明星二〇二一年八月三日书记员 丁 琳附：本案适用的相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第五百四十五条债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据债权性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。当事人约定非金钱债权不得转让的，不得对抗善意第三人。当事人约定金钱债权不得转让的，不得对抗第三人。第五百四十六条债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。债权转让的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。