湖南省双牌县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1123民初167号原告：双牌县绿澜铭居小区业主委员会，住所地：湖南省双牌县泷泊镇紫金北路绿澜铭居小区2栋3单元1楼。代表人：奉顺宝，主任。委托诉讼代理人：周辉，男，1982年1月27日出生，汉族，湖南双牌县人。委托诉讼代理人：奉元敏，湖南顺胜律师事务所律师。被告：永州市嘉鸿房地产开发有限公司，住所地：湖南省永州市双牌县泷泊镇紫金北路221号。法定代表人：任锡春，董事长。委托诉讼代理人：魏云峰，男，1972年12月20日出生，汉族，永州市冷水滩区人。委托诉讼代理人:唐箭，湖南云虹律师事务所律师。原告双牌县绿澜铭居小区业主委员会（以下简称“绿澜铭居业委会”）诉被告永州市嘉鸿房地产开发有限公司（以下简称“嘉鸿房地产公司”）业主共有权纠纷一案，本院于2021年2月18日立案受理后，依法适用普通程序，对本案公开开庭进行了审理。原告绿澜铭居业委会委托诉讼代理人周辉及奉元敏、被告嘉鸿房地产公司委托诉讼代理人魏云峰及唐箭到庭参加诉讼，原告绿澜铭居业委会代表人奉顺宝、被告嘉鸿房地产公司法定代表人任锡春因授权委托未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿澜铭居业委会向本院提出诉讼请求：1.要求被告将小区底层架空层交给原告，由全体业主共同使用；2.要求被告将私自在绿化用地区域修建的车库5间拆除并恢复绿化；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2012年2月被告通过拍卖方式获得双牌县紫金北路原双牌县木器厂土地，并开发为绿澜铭居小区。根据双牌县住房和城乡建设局的规划设计，该小区1栋和2栋底层为架空层，用途为地面停车位或住户休息健身活动场地。住房建好后，被告将该小区住房卖给了现各位业主，将底层架空层计入了公摊面积。2018年11月21日，被告阻止业主在架空层停车位停车，并将停车位用铁链围住，造成业主无法停车。另被告在原规划的公共绿地上擅自建设车库5间，侵犯了全体业主的合法权益。根据我国的法律规定，被告未经业主同意，私自改变公共绿化用地用途，损害了全体业主的合法权益。小区底层架空层属于全体业主所有，现被被告强占，不允许业主合法使用，侵犯了全体业主的合法利益。为此，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判处。被告嘉鸿房地产公司辩称：一、原告绿澜铭居小区业主委员会依法不具备本案诉讼主体资格。依照《民诉法》一百一十九条第(一)项:“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的规定，本案依照《民法典》相关规定，原告在本案业主共有权纠纷一案不享有原告主体资格，法院应依法驳回原告起诉。二、原告起诉诉请被告将小区底层架空层交给原告，由全体业主共同使用，无任何事实和法律依据，系随意无理诉告。原告对小区底层建筑依法无所有权、使用权，本案涉及的小区底层建筑依法取得了规划许可，且并没计入业主公摊面积，另外答辩人与原告小区所有业主签订了房屋买卖合同，约定了小区底层架空层归答辩人所有并使用。以上有大量证据证实详见证据目录。按照《民法典》二百七十五条之规定:“建筑规划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。原告方业主全部签订了房屋买卖合同，即对小区底层建筑归原告所有的使用完全没有异议，可见原告根本无法主张小区底层架空层的相关权权属和全体业主共同使用权。三、原告诉请主张被告将私自在绿化用地区域修建的车库5间拆除并恢复绿化，无事实根据，无任何证据支持其诉求。被告修建的5间车库已依法取得了办理相关房产证手续的全部要件，正在办理不动产权权证手续，对于被告依法取得的合法五间车库，原告无权主张拆除，且被告已提供了原告小区所应享有的绿化用地及有关规划综合部门验收备案表。综上，请人民法院依法驳回原告起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告绿澜铭居业委会提交的证据：证据1.业主会议记录一份，拟证明原告召开业主会议，主体资格合法的事实；证据2.竣工验收备案表一份，拟证明绿澜铭居已竣工验收；证据3.建筑面积、复核报告一份，拟证明绿澜铭居小区无专用车库面积；证据4.双牌县城市管理综合执法大队行政处罚告知书、补交土地价款函各一份，拟证明未经规划批准建设车库，占用公共绿化用地的事实；证据5.绿澜铭居规划设计总平面图一份，拟证明绿澜铭居小区二栋架空层为地面停车位或住户休憩活动场地，属全体小区业主共有；证据6.车位、车库照片六张；拟证明被告将车位用铁链锁住，侵犯了业主正常使用的情况。证据7.三名住户的不动产登记证明一组，拟证明住户的分摊面积超过实际的电梯井、楼梯间等应该分摊的实际面积，超出部分应属于一楼的分摊的车库面积。（李知善的建筑面积：67.8㎡、分摊面积为16.13㎡、分摊率：23.79%；何维勇、何春花的建筑面积：109.74㎡、分摊面积为18.28㎡、分摊率：16.65%；申樱、蒋崇禄的建筑面积：68.74㎡、分摊面积为16.36㎡、分摊率：23.79%；李知善是2栋1单元11楼一梯两户住户，其分摊面积是16.13㎡，其分摊面积包含电梯井5.7㎡、过道2.08㎡、楼梯间14.8㎡，总面积是22.58㎡，两户平摊应是11.29㎡，李知善记载的分摊面积为16.13㎡，合计三处的分摊面积少分摊了4.84㎡，那么4.84㎡应是车库的分摊面积）。被告仅对原告提供了原件的证据1予以质证，对证据1有异议，证据上的签名有的业主盖了手印且有字迹一人代签的情况，是否为业主本人的真实想法存疑，业主意见征询表有的签名有的没签，没签的是否同意也不清楚，意见根本不统一，无法证实原告的证明目的；被告对证据2、3、4、5均有异议，原告没有提供原件，不予质证；被告对证据6提出异议，证据6中的照片不是原件，不予质证；被告对证据7的真实性无异议，对合法性、证明目的有异议，该组证据不能证明其诉讼主张及证明目的，被告在第一次开庭提供的房屋分层图上可证明房产部门已加盖公章证明车库面积不计入公摊面积，具体怎么分摊有提供的证据12可以体现。分摊面积的计算是错误的，每一户还要按面积的比例进行分摊；一楼的过道、楼梯间、电梯井的面积没有计算进去；顶楼炮楼面积没有计算进去；本层四周的外围线0.125㎡没有计算进去；合计上述没有计算的面积差不多就是原告所述的少算的分摊面积，具体见已提交的证据房产局车位分摊方案。原告所谓的算法都是其个人的计算方式，这只是一种猜测，不具备权威部门的认定。就李知善对门申樱、蒋崇禄该户其建筑面积85.10㎡，套内面积为68.74㎡，阳台面积3.51㎡，分摊面积16.36㎡。被告对证据1提出异议，因被告无相反证据推翻该证据，本院对证据1的效力予以确认；因证据2、3、4、5、6与被告提供的相关证据相一致，对其真实性予以确认，对证据2、3、4、5、6各自的证明目的，因原告无充分有效证据佐证，本院对证据2、3、4、5、6各自的证明目的不予采信。被告对证据7的关联性提出异议，因被告有相反证据推翻该证据，本院对证据7的证明目的不予采信。对被告嘉鸿房地产公司提交的证据：证据1.建筑工程施工许可证1张（面积：18823.08m²）；证据2.建设用地规划许可证1张（面积:18823.08m²）；证据3.发改委批文、规划审批总图及设计原图6张；证据4.规划审批1、2号楼规划复核报告8张（面积18823.08m²）；证据5.房产局勘测成果(24张)；证据6.规划局等综合执法最终核定总面积:18823.08m²+772m²+110m²＝19705m²，并补交882m²(772+110)土地价款，可依法办理证件的有关依据及票据；证据7.住建规划等部门综合验收备案表及验收报告12张；证据8.业主购买合同一份；证据9.2020年7月28日业委会签收依据13张。证据1、2、3、4、5、6、7、8、9共证明底层面积未计入公摊面积的事实。证据10.有关依据及票据一份，用于证明：（1）、规划局等综合执法最终核定车库面积110m²，并补交土地价款可依法办理证件；（2）、正在办证中的事实；证据11.被告公司资质证明一份，拟证明被告主体资格适格的事实；证据12.五名住户的购房发票、合同一组，拟证明原告诉请没有事实理由，车位面积不计入公摊面积的事实（详见计算表）。原告对证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，即：证据1、2与本案无关；证据3的发改委的通知与设计平面图的总面积不同，发改委通知中车库面积1600㎡，但在总平面图中最终的设计方案没有设计专用车库；对证据4、5、6、7没有证明架空层停车位为开发商所有的事实；证据8、9的合同属于格式合同，合同第十七条第二款属霸王条款，该条款未做特别明示，对格式合同当中损害他人利益的条款属无效条款；证据10核定的车库面积为110㎡，并不是1600㎡，且该车库不是建在专有位置，而是建在规划中的公共绿地面积，综合执法局的处罚只能证明被告行为的非法性，该违法行为不因处罚到位而变为合法；原告对证据11的真实性、合法性、关联性均无异议；原告对证据12的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，该组合同是格式合同，在格式合同当中有免除自己义务，限制他人权益的霸王条款，本组证据不能证实分摊面积的具体数据和地点，不能达到其证明目的。原告对证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、12的真实性均无异议，对其关联性无相反有效证据推翻证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、12，证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、12可以作为认定本案事实的依据；原告对证据11的真实性、合法性、关联性无异议，本院对证据11的效力予以确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月27日，被告嘉鸿房地产公司在双牌县泷泊镇紫金北路4号开发建设的绿澜铭居建设项目经双牌县发展和改革委员会批准备案，项目建设规模：占地面积5339㎡，建筑面积2.56万㎡，其中商住楼2.6万㎡，车库1600㎡。2013年3月18日，被告嘉鸿房地产公司取得绿澜铭居建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，规划用地面积5436.23㎡，建筑占地面积1602.24㎡，总建筑面积18736.35㎡（其中：计入容积率建筑面积17287.21㎡，不计入容积率架空面积1449.14㎡），建筑密度29.47%，容积率3.18，绿地率22.0%,住宅总户数130户，建筑高度37.55M。附注：住宅底层架空4.4M，为地面停车位或住户休憩健身活动场地。该工程建筑楼层为13层，结构类型为框剪，工程用途为商住，开工日期为2013年2月25日。2014年12月11日，被告因在建设绿澜铭居住宅工程中擅自变更规划设计、超面积建设商住房772㎡和未经规划审批建设车库110㎡被双牌县城市管理综合执法大队进行了处罚并补缴了土地出让价款。被告被处罚后，双牌县城市管理综合执法大队于2014年12月22日向双牌县房产局发出双城综（2014）63号函，超面积建设商住房772㎡和未经规划审批建设车库110㎡可依法办理产权登记手续。该工程于2016年11月26日通过竣工验收后，被告于2017年1月开始对绿澜铭居商住房出卖，在出卖人即被告与买受人即原告各户业主签订的《商品房买卖合同》中的第十七条第二项约定：一楼架空层没有共用面积做分摊，其所有权与使用权归出卖人。合同签订后，各楼层买受人（即业主）按各自住房的建筑面积、套内面积、阳台面积、分摊面积的总面积交纳购房款。2021年2月28日，双牌县房产局测绘事务所对绿澜铭居建设项目作出了共有建筑面积分摊方案、楼层面积对照表、户室面积对照表、房屋分层平面图，注明负一层（即绿澜铭居商住1号楼、2号楼底层架空层）空地未计算面积，也未作分摊。另查明，经房产部门勘测：绿澜铭居1号楼建筑面积为10273.06m²，2号楼建筑面积为8269m²，合计建筑面积为18542.06m²，车位未做分摊面积；经规划、城市管理综合执法部门最终核定建筑总面积为19705m²，其中1、2楼面积为：19595m²（18823m²+772m²），住宅超面积772m²，车库面积为110m²；车位面积为1052.94m²（19595m²-18542.06m²＝1052.94m²，即：底层面积841.51m²+705.41m²-进口前室、电梯间、管井、楼梯间、水房、物业房面积＝车位面积1052.94m²）。还查明，2020年6月18日，原告对业主大会筹备组成立进行了公示；2020年7月5日，原告对关于绿澜铭居小区首届业主大会会议选举表决结果进行了公告；2020年7月24日，原告向双牌县泷泊镇阳明社区申请备案登记；2020年10月12日，原告对涉案诉讼召开了全体业主会议。本院认为，《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第六章所称的共有部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分......。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七十六条有关“应当首先满足业主的需要”的规定…、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为民法典二百七十五条第二款所称的车位。根据上述法律规定，业主共有部分必须符合规划。本案中，在绿澜铭居小区全体业主购房前，车库权属被双牌县城市管理综合执法大队进行了处置确认，绿澜铭居小区各位业主在购房时与被告签订的《商品房买卖合同》中的第十七条第二项约定：一楼架空层没有共用面积做分摊，其所有权与使用权归出卖人。合同签订后，绿澜铭居小区各楼层买受人（即业主）按各自住房的建筑面积、套内面积、阳台面积、分摊面积的总面积交纳购房款，底层架空层空地未计算共有建筑面积分摊给绿澜铭居小区各位业主。双牌县房产局测绘事务所对绿澜铭居建设项目作出了共有建筑面积、楼层面积、户室面积、房屋分层的分摊方案、对照表、平面图注明绿澜铭居商住1号楼、2号楼底层架空层空地未计算面积，也未作分摊。据此，绿澜铭居商住1号楼、2号楼底层架空层不属于建筑区划内的公共场所，该1号楼、2号楼底层架空层场所不属于业主共有。其所有权与使用权归属被告所有。因此，对于原告要求被告将绿澜铭居小区底层架空层交给原告由全体业主共同使用以及要求被告将私自在绿化用地区域修建的车库5间拆除并恢复绿化的诉讼请求，因无事实和法律依据，本院对原告的上述诉讼请求不予支持；关于被告提出原告绿澜铭居业委会不具备本案诉讼主体资格的抗辩主张，因绿澜铭居业委会成立后于2020年7月24日在所属双牌县泷泊镇阳明社区登记备案，其在涉及全体业主公共利益的涉诉事项中能代表全体业主参与诉讼，故绿澜铭居业委会在本案中具有诉讼主体资格。因此，本院对被告这一抗辩主张不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十四条、第二百七十五条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:驳回原告双牌县绿澜铭居小区业主委员会的全部诉讼请求。本案案件受理费100元，减半收取计50元，由原告双牌县绿澜铭居小区业主委员会全部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  袁凌波人民陪审员  唐三铃人民陪审员  王跃军二〇二一年八月十七日书 记 员  蒋蕙兰附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第二百七十四条建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第二百七十五条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关"应当首先满足业主的需要"的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。