安徽省淮北市相山区人民法院执 行 裁 定 书（2021）皖0603执异40号异议人（案外人）：任晓亮，男，1984年9月9日出生，汉族，住安徽省濉溪县。申请执行人：黄诚，男，1971年10月10日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。被执行人：过翔，男,1987年12月4日生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。本院在执行申请执行人黄诚与被执行人过翔民间借贷纠纷一案中，案外人任晓亮对本院查封位于淮北市相山区房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。任晓亮称，2020年8月11日，其通过淮北明信房地产经纪有限公司介绍，了解到案涉房屋对外出售，看房后与房主过翔商定以总价29.5万元成交，当天签订了存量房买卖合同，并支付定金1.5万元，商定房屋过户后将剩余房款28万元一次性支付给过翔。2020年8月13日上午，过翔委托其女友张晓伟带着公证授权委托书与任晓亮在淮北市不动产登记中心（以下简称不动产登记中心）办理过户手续，任晓亮缴纳了4852.5元的税费及80元的房产证工本费后，被告知三个工作日后可领取房产证，任晓亮于当日上午通过手机银行转账的方式向过翔支付了剩余房款28万元，并占有了案涉房屋。当日下午，任晓亮接到不动产登记中心的电话，告知其房屋已被查封。任晓亮通过正规渠道与过翔达成协议，签订房屋买卖合同，支付了全部房款且实际占有房屋，属于善意第三人，故提出本案执行异议，请求解除对案涉房屋的查封。任晓亮为证明其主张向本院提交了以下证据：公证书、存量房买卖合同、定金收条、银行交易明细清单、转账记录、收条、商品住房增值税普通发票、安徽省统一公共支付平台缴款通知单、淮北市不动产登记受理缴费通知书、银行签购单。黄诚、过翔未作答辩，亦未提交证据。本院查明，於英、刘辉与过翔民间借贷纠纷一案，本院经审理作出（2017）皖0603民初420号民事判决：“一、被告过翔于本判决生效后十五日内偿还原告於英、刘辉借款本金30万元、利息及违约金6万元、公告费350元，合计360350元，并自2016年5月15日起按照借款本金30万元年利率24%的标准支付利息及违约金至借款本金实际付清之日止；二、如逾期不付，则以被告过翔位于淮北市相山区房产（房地产权证号：××号）拍卖、变卖所得价款清偿，抵押物拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告过翔所有，不足部分由被告过翔清偿。”后过翔不服，提起上诉，淮北市中级人民法院作出（2018）皖06民终129号民事判决：“驳回上诉，维持原判。”因过翔未能履行，於英、刘辉向本院申请强制执行，本院作出（2018）皖0603执2071号之二执行裁定，查封了过翔名下的位于淮北市相山区房产（产权证号：××号）。2020年7月15日，於英、刘辉出具声明，将（2017）皖0603民初420号民事判决确定的全部债权转让给黄诚，并进行了公证，且向本院出具了债权转让通知书。后黄诚与过翔达成协议：黄诚同意过翔自己处分案涉房屋，於英、刘辉协助过翔解除抵押；过翔处分房屋后，向黄诚给付30万元，黄诚放弃之外债权；如过翔不积极履行，黄诚可申请执行。於英、刘辉、黄诚向本院提交解除查封申请书，本院作出（2018）皖0603执2071号之四执行裁定，于2020年8月10日解除了对案涉房产的查封。2020年8月11日，过翔（卖方）与任晓亮（买方）签订《存量房买卖合同》，约定将案涉房屋出售给任晓亮，房屋交易价格为29.5万元；合同签订之日，任晓亮向过翔交付定金1.5万元；任晓亮于2020年8月12日前向过翔支付全部房款（含定金），过翔配合任晓亮办理转移登记手续；过翔应于收到全部房款当日将房屋交付任晓亮使用等。同日，任晓亮向过翔交付定金1.5万元，过翔出具相应收条。2020年8月12日，过翔向张晓伟出具授权委托书，委托张晓伟办理案涉房产的出售及过户、清房等手续，并对该委托进行了公证。次日，任晓亮申请办理不动产登记，缴纳了住宅类不动产登记费及房屋契税，并向过翔支付了剩余购房款28万元，过翔将房屋交付任晓亮使用。后因过翔未按照其与黄诚的约定履行义务，黄诚于2020年8月13日申请查封案涉房产，本院作出（2018）皖0603执2071号之五民事裁定，于当日再次查封了案涉房屋。任晓亮遂提出本案执行异议。本院认为，本案中，黄诚与过翔达成协议，申请解除对案涉房产的查封，房屋解封后，过翔将房屋出售给了任晓亮，任晓亮向过翔支付了全部购房款，黄诚未能实现债权非因任晓亮原因导致。且《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”任晓亮从过翔处购买了案涉房屋，于本院再次查封之前签订了房屋买卖合同，支付了全部购房款，且实际占有了房屋，未能办理房屋产权过户登记非因其自身原因导致，故任晓亮对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，对其异议请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于安徽省淮北市相山区房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 崔晓光审 判 员 赵 龙审 判 员 潘红梅二〇二一年八月十七日法官助理 赵 安书 记 员 杨 梦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。安徽省淮北市相山区人民法院执 行 裁 定 书（2021）皖0603执异40号异议人（案外人）：任晓亮，男，1984年9月9日出生，汉族，住安徽省濉溪县。申请执行人：黄诚，男，1971年10月10日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。被执行人：过翔，男,1987年12月4日生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。本院在执行申请执行人黄诚与被执行人过翔民间借贷纠纷一案中，案外人任晓亮对本院查封位于淮北市相山区房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。任晓亮称，2020年8月11日，其通过淮北明信房地产经纪有限公司介绍，了解到案涉房屋对外出售，看房后与房主过翔商定以总价29.5万元成交，当天签订了存量房买卖合同，并支付定金1.5万元，商定房屋过户后将剩余房款28万元一次性支付给过翔。2020年8月13日上午，过翔委托其女友张晓伟带着公证授权委托书与任晓亮在淮北市不动产登记中心（以下简称不动产登记中心）办理过户手续，任晓亮缴纳了4852.5元的税费及80元的房产证工本费后，被告知三个工作日后可领取房产证，任晓亮于当日上午通过手机银行转账的方式向过翔支付了剩余房款28万元，并占有了案涉房屋。当日下午，任晓亮接到不动产登记中心的电话，告知其房屋已被查封。任晓亮通过正规渠道与过翔达成协议，签订房屋买卖合同，支付了全部房款且实际占有房屋，属于善意第三人，故提出本案执行异议，请求解除对案涉房屋的查封。任晓亮为证明其主张向本院提交了以下证据：公证书、存量房买卖合同、定金收条、银行交易明细清单、转账记录、收条、商品住房增值税普通发票、安徽省统一公共支付平台缴款通知单、淮北市不动产登记受理缴费通知书、银行签购单。黄诚、过翔未作答辩，亦未提交证据。本院查明，於英、刘辉与过翔民间借贷纠纷一案，本院经审理作出（2017）皖0603民初420号民事判决：“一、被告过翔于本判决生效后十五日内偿还原告於英、刘辉借款本金30万元、利息及违约金6万元、公告费350元，合计360350元，并自2016年5月15日起按照借款本金30万元年利率24%的标准支付利息及违约金至借款本金实际付清之日止；二、如逾期不付，则以被告过翔位于淮北市相山区房产（房地产权证号：××号）拍卖、变卖所得价款清偿，抵押物拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告过翔所有，不足部分由被告过翔清偿。”后过翔不服，提起上诉，淮北市中级人民法院作出（2018）皖06民终129号民事判决：“驳回上诉，维持原判。”因过翔未能履行，於英、刘辉向本院申请强制执行，本院作出（2018）皖0603执2071号之二执行裁定，查封了过翔名下的位于淮北市相山区房产（产权证号：××号）。2020年7月15日，於英、刘辉出具声明，将（2017）皖0603民初420号民事判决确定的全部债权转让给黄诚，并进行了公证，且向本院出具了债权转让通知书。后黄诚与过翔达成协议：黄诚同意过翔自己处分案涉房屋，於英、刘辉协助过翔解除抵押；过翔处分房屋后，向黄诚给付30万元，黄诚放弃之外债权；如过翔不积极履行，黄诚可申请执行。於英、刘辉、黄诚向本院提交解除查封申请书，本院作出（2018）皖0603执2071号之四执行裁定，于2020年8月10日解除了对案涉房产的查封。2020年8月11日，过翔（卖方）与任晓亮（买方）签订《存量房买卖合同》，约定将案涉房屋出售给任晓亮，房屋交易价格为29.5万元；合同签订之日，任晓亮向过翔交付定金1.5万元；任晓亮于2020年8月12日前向过翔支付全部房款（含定金），过翔配合任晓亮办理转移登记手续；过翔应于收到全部房款当日将房屋交付任晓亮使用等。同日，任晓亮向过翔交付定金1.5万元，过翔出具相应收条。2020年8月12日，过翔向张晓伟出具授权委托书，委托张晓伟办理案涉房产的出售及过户、清房等手续，并对该委托进行了公证。次日，任晓亮申请办理不动产登记，缴纳了住宅类不动产登记费及房屋契税，并向过翔支付了剩余购房款28万元，过翔将房屋交付任晓亮使用。后因过翔未按照其与黄诚的约定履行义务，黄诚于2020年8月13日申请查封案涉房产，本院作出（2018）皖0603执2071号之五民事裁定，于当日再次查封了案涉房屋。任晓亮遂提出本案执行异议。本院认为，本案中，黄诚与过翔达成协议，申请解除对案涉房产的查封，房屋解封后，过翔将房屋出售给了任晓亮，任晓亮向过翔支付了全部购房款，黄诚未能实现债权非因任晓亮原因导致。且《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”任晓亮从过翔处购买了案涉房屋，于本院再次查封之前签订了房屋买卖合同，支付了全部购房款，且实际占有了房屋，未能办理房屋产权过户登记非因其自身原因导致，故任晓亮对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，对其异议请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于安徽省淮北市相山区房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 崔晓光审 判 员 赵 龙审 判 员 潘红梅二〇二一年八月十七日法官助理 赵 安书 记 员 杨 梦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。