北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10153号上诉人（原审原告）:黄鑫，男，1975年1月25日出生，汉族，住四川省通江县。被上诉人（原审被告）:北京星联永盛房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路3号院3号楼8层902。法定代表人：孙强，总经理。委托诉讼代理人：王东林，男，北京星联永盛房地产经纪有限公司员工。委托诉讼代理人：张晓霞，北京市京师律师事务所律师。上诉人黄鑫因与被上诉人北京星联永盛房地产经纪有限公司（以下简称星联永盛公司）中介合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初16223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月28日立案后，依法组成合议庭。公开开庭进行了审理。上诉人黄鑫、被上诉人星联永盛公司之委托诉讼代理人张晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄鑫上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判支持黄鑫在一审的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由星联永盛公司承担。事实和理由：一、一审法院未查清重要事实、认定错误。1.一审法院误将《租赁意向书》中“北京市朝阳区XX公寓S112号二层面积”和《房屋租赁合同》中“北京市朝阳区XXXXS-112的二层房屋”视为内容基本一致，导致判决错误。两份合同在租赁地址、租赁期限等多项条款上均不一致。2.星联永盛公司服务黄鑫与北京国大药房连锁有限公司（以下简称国大公司）签订《房屋租赁合同》中约定物业建筑面积为230平米，但黄鑫装修结束后拿到房产证复印件时才知道自己对所租赁的房屋拥有合法产权建筑面积为159.79平方米。黄鑫办理经营许可证时，被北京市朝阳区卫生健康委员会告知北京市朝阳区XXXXS-112二层房产证第XX号具有合法产权的建筑面积153.79平米，与《房屋租赁合同》中约定的230平米建筑面积不一致，需要补充其余不足的部分面积，否则就不能办理经营卫生许可证。黄鑫无法合法经营使用租赁房屋，无法实现合同签订的重要目的。3.因星联永盛公司未履行本合同还拒不退还意向金长达6年之久，且涉嫌在多次庭审中做伪证，再依据（2015）朝民初字第67577号判决中违约利息按照24%计算，足以说明星联永盛公司未能按照本案签订的中介合同履行义务，属于违约，一审法院认定意向金的利息标准按照中国人民银行同期贷款利率和全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算错误。二、《房屋租赁合同》中约定租赁的位于北京市朝阳区XXXXS-112二层房屋的建筑面积230平方米中包含未按照建设工程规划许可证规定建设的面积，属于未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条的规定，该租赁合同无效。三、黄鑫于2015年3月10日与星联永盛公司签订了中介合同《租赁意向书》，拟租赁物业：位于北京市朝阳区XX公寓二层，合法建筑面积230平方米。但星联永盛公司促成黄鑫与国大公司签订《房屋租赁合同》租赁位于北京市朝阳区XXXXS-112二层房屋过程中，并未按照《租赁意向书》的约定和中介人应尽的职责提供服务，也未出示租赁合同签订建筑面积230平米的任何合法手续。四、星联永盛公司早就知道涉案房屋合法面积是159.79平米，但未尽到中介人告知委托人的责任和义务，隐瞒了事实的真相。星联永盛公司未能履行签订《租赁意向书》的真实义务，导致了后来黄鑫与国大药房的房屋租赁合同纠纷，给黄鑫造成了巨大损失。星联永盛公司违约事实清楚，证据确凿。五、依据投诉北京市12345市长热线，建外综合行政执法队工作人员多次信息回复为：先生，您好，我是建外综合行政执法队的工作人员，多次电话联系您均未接通，现在通过短信的方式回复您。对于XXS-112自建房屋的问题，建外综合行政执法队已进行前期调查，并已函请朝阳区规划委对相关房屋是否为违法建设进行认定。后接到规划回函“要求协助认定的部位在该夹层平面图中标注为‘上空’，该部位现状加建了隔层，我局未查询到上述加建隔层的规划审批记载”。综合房屋安全性等原因，建外综合行政执法队已责令产权方对相关自建房屋进行拆除。现产权方已将相关房屋腾空，停止一切经营。建外综合执法队已联系产权方，要求其尽快进行内部程序，拆除相关房屋。下一步建外综合行政执法队会依照程序推进此事。请求法院依法调取建外综合行政执法队对该房屋的书面违法材料，公平公正进行司法处理并改判。六、一审的庭审笔录也明确记录星联永盛公司主张事后把意向金转交给了国大公司，但庭审最后又说把意向定金退还给了黄鑫本人，星联永盛公司多次在法庭做伪证，扰乱司法。星联永盛公司辩称，同意一审判决，不同意黄鑫的上诉请求。黄鑫的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回黄鑫的全部上诉请求。黄鑫向一审法院起诉请求：1.判令星联永盛公司退还黄鑫租赁意向金1万元；2.判令星联永盛公司赔偿黄鑫利息损失（以1万元为基数，自2015年3月15日起至2020年3月9日止，按照年利率24%的标准计算）；3.判令星联永盛公司赔偿黄鑫装修费97万元；4.判令星联永盛公司赔偿黄鑫为国大公司垫付的水电费1014.65元、物业能源费301.34元；5.判令星联永盛公司赔偿黄鑫交付的房租费20万元；6.判令星联永盛公司赔偿黄鑫装修管理费1720元；7.判令星联永盛公司赔偿黄鑫网线、宽带费4380元；8.判令星联永盛公司赔偿黄鑫消防改造管理费8600元；9.判令星联永盛公司赔偿黄鑫卫生检测费2180元；10.判令星联永盛公司赔偿黄鑫电费损失约6301.34元；11.判令星联永盛公司给付黄鑫第四项至第十项诉讼请求费用损失的滞纳金255790.73元；12.判令星联永盛公司赔偿黄鑫押金损失8万元的滞纳金95306.7元（以8万元为基数，自2015年4月20日起至2020年4月7日止，按照年利率24%的标准计算）；13.判令星联永盛公司赔偿黄鑫给付国大公司的所有费用212035.42元；14.本案诉讼费用由星联永盛公司负担。一审法院认定事实：2015年3月10日，黄鑫作为承租方与受托方星联永盛公司签订《租赁意向书》，约定如下：鉴于星联永盛公司已向承租方推荐下述物业，现承租人确认按以下租赁条件承租上述物业，有关租赁事宜，现独家委托星联永盛公司代为洽谈。1.租赁物业：北京市朝阳区XX公寓S112号二层面积；2.意向租赁面积：建筑面积约230平方米；3.承租期限：五年，合同期内每两年递增5%（合同第三年递增5%，合同第五年在第三年递增基础上再递增5%）；4.起止日期：2015年3月15日至2020年3月14日；5.租金：3.5万元/月（其中包括物业管理费和取暖费）；6.免租期：承租人享有一个月免租期；7.付款方式：押二付三；8.交房标准：现状交付；9.为保证承租人的租赁诚意和受托人的工作开展，承租人向受托人交纳1万元作为意向保证金。以上出租条件承租方委托星联永盛公司代为向出租人呈递，出租人应于十日内给予答复，如果出租人认可上述租赁条件，受托方将直接将承租方的租赁意向金转交出租人转为租赁定金，意向金转为定金后将不予退还，由受托方安排出租方和承租方在指定时间和指定地点签署前述租赁合同。2015年3月15日，黄鑫向星联永盛公司支付意向金1万元，星联永盛公司向黄鑫开具收据。2015年4月20日，黄鑫与国大公司签订《房屋租赁合同》，约定黄鑫向国大公司承租位于北京市朝阳区XXXXS-112的二层房屋，建筑面积230平方米，用途范围是美容美发、艺术品展览展示、定制销售、创作、培训等，租赁期限为2015年5月15日至2018年5月14日，年租金为40万元，付款方式为三个月为一期向出租方支付，首次租金10万元于签约日交付，第二次房屋租金10万元于2015年8月10日前交付，以此类推，承租方在交纳首次租金的同时，向出租方交纳8万元。黄鑫与国大公司在履行《房屋租赁合同》期间产生争议，黄鑫以房屋租赁合同纠纷为案由起诉国大公司至一审法院，该院于2015年12月18日依法立案，案号为（2015）朝民初字第67577号。在该案中，黄鑫起诉要求解除与国大公司签订的《房屋租赁合同》，并请求国大公司赔偿房租20万元、装修费98万元以及宽带费、物业费等其他费用。国大公司提出反诉，请求黄鑫支付租金46666元、能源费28315.18元、中介费2.7万、滞纳金以及赔偿金10万元。经依法审理，该院认定黄鑫未依约支付租金和物业管理费等费用，已经构成违约，应当向国大公司承担赔偿责任；而国大公司不存在黄鑫诉称的产权证登记面积与合同约定面积不相符构成欺诈的情形，无需向黄鑫承担赔偿责任，故该院判决《房屋租赁合同》于2015年11月26日解除，黄鑫向国大公司支付租金46666元、能源费用28315.18元、中介费2.7万元、赔偿金10万元、押金8万元以及逾期支付租金的滞纳金，驳回黄鑫的其他诉讼请求和国大公司的其他反诉请求。黄鑫不服一审判决，向本院提起上诉，2017年5月16日，本院作出（2017）京03民终5203号民事判决书，认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。在该案中，查明黄鑫在2015年4月20日向国大公司支付房屋押金8万元和首期租金10万元，于2015年8月10日支付第二期租金10万元。2019年1月2日，北京发思缘文化艺术有限公司（以下简称发思缘公司）和黄鑫作为原告，以房屋租赁合同纠纷为由向一审法院起诉星联永盛公司、国大公司、国贸物业酒店管理有限公司（以下简称国贸物业公司），请求解除黄鑫与星联永盛公司的《租赁意向书》，星联永盛公司退还黄鑫和发思缘公司的意向金1万元，国贸物业公司向黄鑫和发思缘公司退还黄鑫交纳的水电费、物业费、电费、房屋租金、装修费、宽带费等相应费用。诉讼中，黄鑫撤回解除《租赁意向书》和请求返还意向金的诉讼请求。该院经审理后认为，黄鑫已经以相同法律关系起诉相同的当事人，提出相同的诉讼请求，构成重复起诉，应当驳回起诉。其他的诉讼请求虽之前没有主张，但因证据不足，不予支持。因此，该院判决驳回发思缘公司和黄鑫的全部诉讼请求。一审诉讼中，星联永盛公司表示，黄鑫交纳的1万元意向金并没有转为定金，也没有交付给国大公司，而是以现金的方式退还给黄鑫，在退还意向金时，星联永盛公司没有要求黄鑫出具收条。黄鑫对此予以否认，其表示星联永盛公司从未退还该款项。一审法院认为，黄鑫与星联永盛公司签订的《租赁意向书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《租赁意向书》的约定，黄鑫与星联永盛公司成立的是中介合同关系，黄鑫为委托方，星联永盛公司为中介方，星联永盛的合同义务为将黄鑫的承租意向和要求传递给国大公司，并促成黄鑫和国大公司签订《房屋租赁合同》。2015年4月20日，黄鑫与国大公司签订《房屋租赁合同》，合同约定的主要内容与《租赁意向书》中的内容基本一致，由此可见，星联永盛公司已经完全履行中介义务，不存在违约行为。因此，黄鑫要求星联永盛公司承担赔偿责任，没有事实依据，该院不予支持。但是，《租赁意向书》中约定的意向金本应由星联永盛公司转交给国大公司作为定金，而星联永盛公司自认没有将该笔款项交付给国大公司。虽然星联永盛公司辩称已将意向金退还给黄鑫，但并未提交任何证据予以证明，因此，黄鑫要求星联永盛公司返还意向金1万元，于法有据，应当予以支持。由于星联永盛公司应当于《租赁意向书》终止——黄鑫与国大公司签订《房屋租赁合同》之日返还意向金，但星联永盛公司没有履行返还义务，因此，意向金的利息应当自2015年4月21日起算，利息标准也应当按照中国人民银行同期贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。黄鑫在本案中主张的利息计算有误，该院予以纠正。综上，一审法院于2021年3月作出判决：一、星联永盛公司于判决生效之日起十日内返还黄鑫意向金1万元和利息2350.4元；二、驳回黄鑫的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄鑫向本院提交以下证据：证据一、与城管工作人员的短信记录截屏，证明目的为，星联永盛公司提供的房屋是违法建筑，星联永盛公司隐瞒了房屋是违法建筑的事实。证据二、星联永盛公司在另案出具的情况说明，证明目的为，星联永盛公司从头到尾在向法庭做伪证；星联永盛公司明知涉案房屋面积产权证面积为159.79平米，仍然与黄鑫签订合同约定出租房屋面积为230平米。同时，黄鑫向本院提交调取证据申请，请求依法调取建外综合行政执法队对涉案房屋的书面违法材料。星联永盛公司发表质证意见称，对证据一，不属于二审新证据，黄鑫与出租方之间的纠纷已经三四年了，黄鑫在一审中完全可以取得该份证据。对真实性、有效性、关联性和证明目的均不认可。短信中的发件人不能证明是城管的工作人员，也不能证明该回复是得到了建外城管的授权，也与本案中介服务合同关系缺乏关联性。对证据二，不属于二审新证据。对真实性存疑，从形式上看并不符合公司出具书面证据的形式要件，没有法定代表人签字，落款日期也不清晰，该证据是否在另案中被法院采纳以认定事实目前并不清楚。对证明目的不予认可，在与黄鑫签订合同时，星联永盛公司已经明确告知黄鑫涉案房屋建筑面积、使用面积为230平米，产权证面积为159.79平米，房产证也出示给黄鑫看了，黄鑫对此明确知晓，星联永盛公司并未向黄鑫隐瞒相关信息，也不存在做伪证的情况。星联永盛公司未提交新证据。本院经审查认为，对于黄鑫提交的证据一、证据二，与本案处理结果无关，亦不足以证明黄鑫的事实主张，本院对证明目的不予采纳。对于黄鑫的调取证据申请，与本案的处理结果无关，本院不予准许。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，综合双方诉辩意见以及查明的事实，本案在二审期间的争议焦点为，星联永盛公司是否存在违约行为并应赔偿黄鑫所主张的损失。当事人对于其所提出的主张，有责任提供证据。本案中，除退还意向金及支付利息损失以外，黄鑫要求星联永盛公司赔偿的其他各项损失主要包括两部分，一是生效判决确认黄鑫向国大公司承担《房屋租赁合同》项下违约责任所支出的费用，二是黄鑫自行主张其在在履行与国大公司之间《房屋租赁合同》时所支出的费用。现黄鑫以星联永盛公司违约为由要求星联永盛公司赔偿上述损失，黄鑫应当对星联永盛公司在《租赁意向书》项下存在违约行为且该违约行为与黄鑫所主张的损失之间存在因果关系承担举证证明责任。根据《租赁意向书》的约定，星联永盛公司与黄鑫之间成立中介合同关系，星联永盛公司的合同义务是将黄鑫确认的条件向出租方呈递，促成黄鑫与出租方签订房屋租赁合同。经过星联永盛公司提供中介服务，黄鑫与国大公司于2015年4月20日签订了《房屋租赁合同》，该合同中的租赁物、租赁价格、付款方式等主要合同条款与《租赁意向书》基本一致，一审法院认定星联永盛公司已经完成其促成黄鑫与出租方订立房屋租赁合同的中介服务义务并无不当。黄鑫以《房屋租赁合同》与《租赁意向书》中载明的租赁地址、租赁期限等条款不一致为由主张中星联永盛公司构成违约，但《租赁意向书》与《房屋租赁合同》系对租赁物坐落描述不一致，实际系同一套房屋；虽然租赁期限不一致，但黄鑫同意签订《房屋租赁合同》应视为认可该合同载明的租赁期限，故黄鑫的该项主张依据不足，本院不予采纳。黄鑫以其装修完毕后才得知产权证登记面积与《房屋租赁合同》约定不符为由主张其合同目的不能实现，故星联永盛公司构成违约应赔偿黄鑫所主张的各项损失，但生效判决已确认国大公司不存在黄鑫所称产权证登记面积与合同约定不相符构成欺诈的情形，黄鑫未能提交充分证据证明星联永盛公司提供中介服务时隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，其主张星联永盛公司构成违约，依据不足，本院不予采纳。综上，黄鑫未能提交充分证据证明星联永盛公司在提供中介服务时存在违约行为，亦未能提交充分证据证明其所主张的损失与星联永盛公司之间存在因果关系，其向国大公司承担《房屋租赁合同》项下违约责任所支出的费用以及履行《房屋租赁合同》所支出的费用系其自身行为所致，与星联永盛公司无关。因黄鑫对于其所主张的损失与星联永盛公司违约之间存在因果关系未能尽到证明责任，一审法院未予支持并无不当。另，黄鑫要求按照年利率24%的标准计算意向金的利息损失，缺乏合同依据，一审法院未予支持亦无不当。综上，黄鑫的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20619元，由黄鑫负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈锦新审 判 员  张玉娜审 判 员  姜 君二〇二一年八月三十日法官助理  熊 静法官助理  赵 铭