广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0203民初5528号原告：柳州鑫品物业服务有限公司，住所地：广西鹿寨县鹿寨镇飞鹿大道42号宁鑫苑小区14#楼一层，统一社会信用代码：914502230510443106。法定代表人：李雪玲，该公司总经理、执行董事。委托诉讼代理人：陶庆伟，该公司员工。被告：银金，男，1983年8月17日出生，苗族，住广西柳州市。原告柳州鑫品物业服务有限公司（以下简称鑫品物业公司）与被告银金物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月28日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年8月18日公开开庭进行了审理。原告鑫品物业公司的委托诉讼代理人陶庆伟到庭参加诉讼。被告银金经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告鑫品物业公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付原告2017年1月1日至2018年9月30日物业费1470元，生活垃圾清运费157.5元，合计1627.5元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：柳州市雒容镇柳东国际住宅小区座落于柳州市，该小区由柳州鑫达房地产开发有限公司开发建造。2016年3月31日柳州鑫达房地产开发有限公司与原告柳州鑫品物业服务有限公司签订《柳州市雒容镇柳东国际小区前期物业合同》，由原告依合同为柳州市雒容镇柳东国际住宅小区提供物业服务。被告购买了该小区1栋1单元1103号房，建筑面积77.83平方米。原告开始为该小区提供物业服务后，被告从2017年1月1日至2018年9月30日欠缴物业费1470元，生活垃圾清运费157.5元，合计1627.5元，经催缴至今未支付。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求法院判如所请。被告银金书面辩称，一、依法要求原告公示其2017年1月1日至2018年9月30日管理柳东国际小区期间物业服务资金的收支情况。《柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》第二十二条规定“物业服务企业应对收费收入单独设立帐目，并定期向全体业主公布收支情况。”虽然被告和小区其他业主多次要求原告公示，但被原告从未公示过，其行为严重侵害了被告的知情权和监督权，是对原告合法权益的严重侵犯和践踏。二、依法驳回原告诉求的物业费。1、就2017年1月1日至2018年9月30日期间未缴纳物业费用问题，追缴费用的通知为2017年6月14日，该笔费用属债权请求权，依据《民法典》关于民事诉讼时效的规定，诉讼时效已经届满。即使退一步，原告起诉日期为2021年7月28日，《柳州市雒容镇柳东国际小区前期物业合同》中约定的缴费方式为每月10日前，2018年8月之前的物业费诉讼时效已届满，因此请求法院依法驳回原告诉求的物业费。2、物业服务不到位，管理混乱。依据广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院民事判决书（2020)桂0203民初2512号中认定的“本院经审查后认为，二被告提供的证据中反映出该小区的卫生、消防、管理等方面确实存在问题”，请求法院依法驳回原告诉求的物业费。3、物业费收支情况不明，根据《物业管理条例》第51条的规定业主个人或物业管理企业占用小区公用部位、共用设施设备包括利用其经营的，应当征得业主同意，小区广告费，商业化经营所得收益，应当归业主所有。柳东国际小区收入和支出情况，无公示，也无法进行监督。4、房屋多处漏水，多次要求原告处理维修，原告从未答复。三、《柳州市雒容镇柳东国际小区前期物业服务合同》中未约定有原告代垫付、代收生活垃圾清运费的合同条款，原告属于无权代理，依法请求法院驳回原告诉求的生活垃圾清运费。本院经审理认定事实如下：位于柳州市鱼峰区由柳州鑫达房地产开发有限责任公司开发建设。原告系2012年8月8日依法成立、经营范围包括物业服务的企业法人，其于2016年3月31日与柳州鑫达房地产开发有限责任公司签订《柳州市雒容镇柳东国际小区前期物业服务合同》，为柳东国际小区提供物业服务，合同约定委托管理方式为统一管理、自主经营、自负盈亏，委托管理期限自本合同签订之日起至本小区业主委员会成立并与新的物业服务企业签订物业服务合同之日止。该合同主要还载明：1、物业服务费（按建筑面积计收），住宅物业服务费按0.9元/㎡/月（含电梯年检、维保费用）收取，商业物业服务费按1.0元/㎡/月收取，地下车库车位物业费按60元/个/月收取；2、每月10日前交清当月应交费用，原告可采用电话通知、张贴通知单、寄发挂号信、登报（由此产生的费用由欠费人承担）等方式进行提醒和告知，因业主和物业使用人逾期交纳物业服务费、公摊水电费为应当交纳费用按中国人民银行同期贷款利率的4倍缴纳违约金，等等。2018年9月30日，因新的物业公司进驻，原告与柳州鑫达房地产开发有限责任公司之间的前期物业服务合同终止。被告系柳东国际小区1栋1单元1103号房的业主，该房屋在购房合同中载明的建筑面积为77.83㎡。2017年6月14日，原告在柳东国际小区门口张贴《关于追缴物业服务费及相关费用的通知》，主要内容为：原告根据《柳东国际住宅小区前期物业服务合同》约定，为小区提供前期物业服务，由于部分业主违约拖欠费用……，原告以书面形式向欠费业主开展欠费催缴工作，请欠费业主于2017年6月30日前到物业服务中心结清费用事宜。经查，根据柳价费字[2008]240号文《关于统一征收城市生活垃圾处理费的通知》的规定，从2008年10月1日起柳州市统一征收城市生活垃圾处理费，其中自2011年10月1日起对城镇居（村）民、城市居民（含暂住人口）以7.5元/户·月的标准进行征收。原告柳东分公司向广西升和环保科技股份有限公司支付了柳东国际小区自2016年8月-2018年9月期间的垃圾清运费。现原告认为被告未缴纳2017年1月1日至2018年9月30日的物业费、生活垃圾清运费，故诉至本院，提出前述诉讼请求。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告系建设单位选聘的前期物业服务企业，为柳东国际小区提供物业服务，因此，原告与被告成立物业服务合同关系。原告为柳东国际小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，应履行交纳物业费的义务。关于物业服务费。原告主张住宅物业费按0.9元/㎡/月收取符合合同约定与法律规定。经计算，自2017年1月起至2018年9月期间的物业服务费合计1470元（0.9元/㎡/月×77.83㎡×21个月）。被告认为原告提供的物业服务不到位，管理混乱，拒绝公示服务费收支情况，以此为由未缴纳2017年1月1日-2018年9月30日期间的物业费。结合本院在审理该小区同时期其他业主的物业服务合同纠纷案件中，认定原告对该小区提供的卫生、管理等方面的物业服务确有不完善之处，但小区管理上存在问题不能完全否认原告提供物业服务的事实，因此被告拒缴物业费，依据不足。但鉴于原告在物业管理服务活动存在不完全履行物业服务合同义务的情形，可对被告支付物业费的义务适当减免，本院酌情确定被告应向原告支付85%的物业费即1249.5元（1470元×85%）。关于生活垃圾清运费。在原告与柳州鑫达房地产开发有限责任公司签订的《柳州市雒容镇柳东国际小区前期物业服务合同》中虽并未约定有原告代为垫付、代收生活垃圾清运费的合同条款，但考虑到原告确实向环保公司支付了柳东国际小区自2016年8月-2018年9月期间（合计26个月）上述费用的事实，且有关部门亦负责将小区内的垃圾清运，故二被告应向原告支付2017年1月起至2018年9月生活垃圾清运费157.5元（7.5元/户·月×21个月）。关于本案是否已过诉讼时效。因物业服务属于持续性服务,时效的起算应从最后一期物业费的履行期限届满之日起计算,原告为柳东国际小区提供物业服务至2018年9月30日，其于2021年7月28日提起诉讼，并未超过三年的诉讼时效期间，故对被告关于原告主张的物业服务费、生活垃圾清运费已过诉讼时效的答辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，并参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告银金应于本判决生效之日起十日内支付给原告柳州鑫品物业服务有限公司物业服务费1249.5元；二、被告银金应于本判决生效之日起十日内支付给原告柳州鑫品物业服务有限公司生活垃圾清运费157.5元；三、驳回原告柳州鑫品物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告柳州鑫品物业服务有限公司已预交），由原告柳州鑫品物业服务有限公司负担3元，被告银金负担22元。本判决为终审判决。审判员  全晓岚二〇二一年八月十九日书记员  袁 铭附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。