陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2021）陕01民终 11002号 上诉人（原审被告）：夏某某，女，1982年XX月XX日出生，汉族，华泰保险公司员工，住西安市灞桥区XX村XX组XX号，现住西安市未央区XX号楼XX单元XX室。委托诉讼代理人：孙强强，男，1983年XX月XX日出生，汉族，西安市灞桥区XX村村民，XX村XX组XX号，现住西安市未央区XX号楼XX单元XX室。被上诉人（原审原告）：西安北斗物业管理有限责任公司，XX区XX城XX路XX会所XX楼。法定代表人：李钊，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李小娟，陕西信邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵研，陕西信邦律师事务所律师。上诉人夏某某因与被上诉人西安北斗物业管理有限责任公司（以下简称北斗物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2021）陕0112民初1822号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。夏某某上诉请求：1.撤销一审判决，改判为其不支付物业管理费、违约金及案件受理费共计14426.37元；2.上诉费由北斗物业公司负担。事实和理由：2016年3月11日左右，其发现自家房屋墙体裂缝后便向北斗物业公司主张修缮事宜，事后北斗物业公司与开发商到场后承诺会妥善处理，但时至今日仍未处理。此外小区停车场管理混乱，经常有非本小区车辆进入，北斗物业公司不管控进入小区车辆，导致经常有车辆停放通道，阻碍业主车辆正常出行。一审中其提供了小区脏乱差的照片，小区环境长期脏乱差，卫生无人打扫，小区门禁公共设施长期损坏等，物业标准与北斗物业公司的二级资质不符。其并非不想交纳物业费，而是北斗物业公司在履行自身义务时存在太多不足。双方之间的合同属于双务合同，在北斗物业公司未履行合同约定的情况下，其享有同时履行抗辩权。一审判决认定事实不清，适用法律错误。 北斗物业公司辩称，其作为涉案小区合法招标的物业企业，已按照《前期物业服务合同》约定提供了物业服务，一审判决夏某某支付欠付的物业费，合法有据。夏某某提供的照片、聊天记录等证据仅能证明拍摄当时存在的问题，不能证明其一直未打扫公共部分的卫生或其一直未履行物业管理职责。一审已经认定其提供的物业服务存在瑕疵，酌情对物业费核减了15%，夏某某应当按照核减后的标准按时支付物业费及其他相关费用。根据住建部的规定，物业企业资质评定已经取消，物业收费等级与物业企业资质无关。夏某某主张曾向其反映房屋墙体裂缝等修缮问题，未提供证据证明通知了物业人员，且房屋修缮非物业服务内容，夏某某以此为由主张其未履行物业管理职责，无事实及法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回夏某某的上诉请求。北斗物业公司向一审法院起诉请求：1.判令夏某某向其支付2014年4月至2020年7月的物业管理费9603.8元、卫生费450元、电梯费4425元、水费24.3元，合计14503.1元；2.判令夏某某支付违约金（以上述欠付金额为基数，按照日千分之五标准，自2020年7月1日计算至实际付款之日；3.诉讼费由夏某某负担。一审法院认定事实：2014年2月22日，北斗物业公司与夏某某签订《前期物业管理服务协议》，约定：北斗物业公司为夏某某提供物业管理服务，夏某某房屋位于西安市未央区XX号楼XX单元XX室，建筑面积105.67平方米，北斗物业公司对房屋公用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务内容中包括小区公共区域卫生清理、绿化养护、生活垃圾清运，协助公安部门维护物业区域内公共秩序、维护小区公共秩序、车辆、停车场的日常管理；物业管理服务质量应做到环卫设施齐备，实行标准清洁保洁，所有公共通道、地下室、天台等保持清洁，无随意堆放杂物和占用，保持良好交通秩序，无堵塞、无占用消防通道现象，机动车与非机动车分类停放，物业管理区域内实行24小时监控管理，主出入口24小时门岗服务；物业管理费为每月每平方米1.2元，电梯运行费由二层起按照7元/户•月收取，每高一层加收2元，垃圾清运、袋装费为每月8元/户；夏某某办理入伙手续，预交3个月物业管理费，以后每季度收取一次（每季度第一个月15日前预交本季度费用）；夏某某未按期交费的，北斗物业公司有权要求夏某某补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金等。合同签订后，北斗物业公司为夏某某提供物业服务至今，夏某某自2014年4月1日起未交纳物业管理费、电梯费、卫生费。审理中，北斗物业公司称其主张的卫生费即为垃圾清运费，2017年6月1日之后垃圾清运、袋装费为每月6元/户，本案按照每月6元/户计算；夏某某对欠付水费24.3元无异议。一审法院认为，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。北斗物业公司与夏某某签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应诚实履约。北斗物业公司向夏某某提供物业服务，夏某某应当依约支付相应费用。因北斗物业公司提供的物业服务存在瑕疵，故依法对物业管理费进行调整，酌情按照85%计算，为8083.76元。夏某某对卫生费、水费无异议，予以确认。夏某某无充分证据证实北斗物业公司对电梯的管理维护存在瑕疵，故电梯费应为4425元。夏某某未按时交纳物业费用等，依约应承担违约责任，北斗物业公司主张的违约金，结合其提供的物业服务情况，酌情调整违约金标准为欠费金额的10%即1298.31元。依照《中华人民共和国民法典》第九百四十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告夏某某于本判决生效之日起十日内支付原告西安北斗物业管理有限责任公司物业管理费8083.76元、卫生费450元、电梯费4425元、水费24.3元；二、被告夏某某于本判决生效之日起十日内支付原告西安北斗物业管理有限责任公司违约金1298.31元；三、驳回原告西安北斗物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费162元（西安北斗物业管理有限责任公司已预交），由西安北斗物业管理有限责任公司负担17元，夏某某负担145元，夏某某负担部分于本判决生效之日起十日内支付西安北斗物业管理有限责任公司。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，北斗物业公司与夏某某签订的《前期物业管理服务协议》为有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。北斗物业公司向夏某某提供了物业服务，夏某某应当按照约定向北斗物业公司支付相应的物业费等费用。考虑到北斗物业公司提供的物业服务存在瑕疵，一审据此对物业费酌情调整按照85%计算后为8083.76元，判决由夏某某向北斗物业公司支付，并无不当。夏某某对卫生费、水费无异议，应全额交纳。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，夏某某无充分证据证实北斗物业公司对电梯的管理维护存在瑕疵，故对北斗物业公司要求夏某某支付电梯费4425元的诉讼请求，依法予以支持。夏某某未按时交纳物业费用等费用的行为构成违约，应承担相应的责任，一审结合北斗物业公司提供的物业服务情况，酌情确定由夏某某支付北斗物业公司欠费金额的10%即1298.31元的违约金，亦无不当。综上所述，夏某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费162元，由夏某某负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦  君                     审 判 员  赵  羽  嘉                     审  判  员  林      瀚                              二○二一年八月十一日                               法 官 助 理  高 喜 平书 记 员   张  小  赛 1