贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0112民初1281号原告（反诉被告）：保利贵州物业管理有限公司，统一社会信用代码：91520112798810167G，住所：贵州省贵阳市乌当区高新办事处贵州火炬软件园内。法定代表人：张军，职务：董事长。委托诉讼代理人：杨凡，重庆百君（贵阳）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：宋洪武，男，1966年9月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被告（反诉原告）：余鸢楠，女，1967年3月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：黄仁丽，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。原告（反诉被告）保利贵州物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）与被告（反诉原告）宋洪武、余鸢楠物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）保利物业公司的委托诉讼代理人杨凡，被告（反诉原告）宋洪武、余鸢楠的委托诉讼代理人黄仁丽及被告（反诉原告）余鸢楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）保利物业公司诉讼请求：1．请求法院依法判令被告立即支付贵州省贵阳市乌当区保利·温泉新城的物业管理费共15,037.14元，违约金4,511.14元，合计19,548.28元；2．请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实及理由：被告为贵州省贵阳市乌当区保利·温泉新城的业主。原告与被告于2007年7月23日签订了《保利·温泉新城前期物业服务合同》，约定原告为被告所住保利温泉新城小区提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米0.9元，被告建筑面积为146.56平方米。合同第五条约定每季度第一个月的前十日内缴纳当季度物业费，如逾期则按每日千分之三交纳违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2008年10月1日起停止交纳物业费，原告（反诉被告）保利物业公司称将被告（反诉原告）宋洪武、余鸢楠的装修保证金抵扣了2008年10月1日起至2010年1月1日的物业费，因此主张2010年2月1日至2019年12月31日期间的物业费共计15,037.14元，违约金4,511.14元。综上，各项请求金额合计19,548.28元。原告称在被告欠费期间其一直通过短信对被告进行过多次催收，之后也上门贴催缴物业费的通知，没有超过诉讼时效，被告一直未履行支付义务，原告为维护自己的合法利益起诉至本院。被告（反诉原告）宋洪武、余鸢楠答辩称：1．原告诉请主张的2008年10月1日至2018年3月31日物业费已经经过诉讼时效；2．诉状载明的起诉的时间为2020年8月18日，因此其有权主张的物业费的区间为2017年8月17日至2020年8月18日，另被告已支付了2019年7月1日至2020年12月31日的物业费，综上，原告有权主张的物业费期间是2017年8月17日至2019年6月30日，经计算为22.5个月×131.9元=2,967.75元。另原告尚有2,000元装修保证金未退还被告，为避免诉累应当在本案中相互抵销。综上，原告有权主张的物业费为967.75元；3．关于违约金没有事实和法律依据，并非是被告恶意不缴纳物业费，而是原告未认真履行物业服务合同；4．根据双方签订的《临时公约》中“业主的义务”第六条明确约定双方物业管理服务收费采取酬金制方式，业主对采取酬金制方式的物业服务资金收支、财务审计报告等情况享有知情权和监督权。根据《物业服务收费管理办法》第十三条，物业服务费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会应当按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年底预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。但物业公司均未履行上述义务。被告（反诉原告）宋洪武、余鸢楠提出反诉请求：1．判令反诉被告修缮位于反诉原告所居住的乌当区保利温泉新城房外墙排水管漏水处；2．判令反诉被告自判决生效之日起五日内出示2007年至2020年的物业服务资金年度预决算、物业服务资金的收支及全部财务凭证供原告及法院所指定的会计师事务所查阅；3．判令反诉被告自判决生效之日起五日内出示物业承接验收资料及物业管理区划资料供原告查阅；4．判令反诉被告将装修押金2,000元用于抵减反诉原告的物业管理费；5．本案诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：1．根据《物业服务收费管理办法》及双方所签订的《保利·温泉新城临时管理规约》之约定，本物业服务区域内管理服务收费采取酬金制方式，物业服务企业收取的物业服务费、小区公共收益属于预收资金，物业服务企业只能按约定比例或者约定数额提取服务酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有。物业企业应当向全体业主公布物业服务资金年度预决算和预算收支执行情况。然而，反诉被告自2007年入驻本物业管理区域至今从未履行过该义务，未公示经有资质会计事务所审计的年度资金预决算及收支情况，业主对收取的物业服务费、小区公共收益、服务酬金提取等使用情况及累计盈余完全不知情，其恶意违约不仅严重侵犯了业主应当享有的知情权，业主也无法知晓实际应当交纳物业费的数额。2．反诉原告与反诉被告保利物业公司签订的《保利·温泉新城I期前期物业服务协议》第三条明确约定，反诉被告作为物业管理一方具有维修、养护和管理物业公共部位的义务；协议第四条物业管理服务质量第三款明确约定反诉被告应维护管理排水、排污管道通畅，发生堵塞外溢现象要及时处理。但自2015年以来因反诉被告养护维修不缮导致毗邻反诉原告住宅处公共区域的排水系统瘫痪，导致反诉原告所居住的乌当区保利温泉新城外墙漏水并反浸到家中，致使反诉原告家中墙体常年脱落，严重影响生活起居。3．自双方建立物业服务合同关系以来，反诉被告从未认真履行其合同义务，小区环境长期脏乱差，监控等公共设施早已瘫痪，楼梯墙体出现严重裂缝，楼道内外墙墙体常年多出脱落无人管理，地下停车场污水横流，不仅影响公共环境卫生甚至带来严重的安全隐患。反诉原告与被告签订合同的目的是享受到较为舒适的物业管理服务，而今却严重影响生活质量，为维护反诉原告的合法权益，特向本院提出反诉。原告（反诉被告）保利物业公司答辩称：1．对于原告的第一项反诉请求并没有法律规定及合同约定，因此，双方签订的合同约定的支付方式为包干制，合同的第五条明确约定被告的物业费收取方式为0.9元/平方米，且该物业费不包括公共设施中的更新和改造费用，对于原告主张双方的物业费是酬金制无事实依据。2．对于被告（反诉原告）的第二项诉讼请求，其并未提交证据证明外墙漏水的情况及是否属于公共部分，是否属于小修范畴。同时，原告提及的地下停车场漏水问题，被告已提交证据证明该小区停车场属于较为清洁的状态。3．对于第三项诉讼请求，被告认为无法律及事实依据。4．第四项诉讼请求被告已将该金额予以抵扣物业费。经审理查明：被告（反诉原告）宋洪武、余鸢楠为贵州省贵阳市乌当区保利温泉新城的业主，该房建筑面积为146.56㎡。原告与被告于2007年7月23日签订了《保利·温泉新城Ⅰ期前期物业服务协议》，约定原告为被告所住保利温泉新城小区提供物业服务。该协议第五条第二款第1项约定：“1．多层住宅管理费按建筑面积每月每平方米0.90元收取；”第三款约定：“甲方缴交费用时间：每季度第一个月的前十日内缴交当季度物业管理服务费用，如逾期缴交，每逾期一日乙方将按所欠交总金额的3‰收取滞纳金。”原告同时交给被告《保利·温泉新城业主临时公约》，该《公约》“业主的义务”部分的第六条明确约定：“……本物业的物业管理服务收费采取酬金制方式。”被告于2008年10月1日起停止交纳物业费，后被告向原告支付了2019年7月1日至2020年12月31日的物业管理费。上述事实，有双方当事人的陈述和原告（反诉被告）提交的法定代表人身份证复印件、营业执照复印件、《保利·温泉新城Ⅰ期前期物业服务协议》、《住宅缴费通知单》、开展物业服务系列照片、巡视记录表、巡检/维修工作记录表、入伙手续书、业主资料物品确认表、房屋交接确认表、《保利·温泉新城交楼通知书》、催收缴纳物业服务费照片，以及被告（反诉原告）提交的《保利·温泉新城Ⅰ期前期物业服务协议》、《保利·温泉新城业主临时公约》、物业费收据、申请、关于对保利贵州物业管理有限公司温泉项目2013年至2016年物业管理财务收支情况的书面意见、物业服务存在瑕疵的系列照片等证据佐证，且经庭审举证属实，足以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方当事人签订的《保利·温泉新城Ⅰ期前期物业服务协议》是双方之间的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告保利物业公司已依约向被告所在小区提供物业服务，有权向包括被告在内的业主收取物业服务费，被告应当依约按时缴纳物业服务费。对于宋洪武、余鸢楠提出的因保利物业公司严重违反双方的合同约定导致其无法实现合同目的的答辩意见，首先，宋洪武、余鸢楠虽然提供了诸多照片用于证明原告提供物业服务存在问题，但从反映时间来看，无法说明其于2008年10月1日开始停止缴纳物业费时保利物业公司存在未履行约定义务的情况；其次，物业管理是一项以提供服务为标的的活动，即使在法律法规或者合同中明确规定了物业服务标准，服务质量的好坏也会因个人主观感受的差异而有不同评价，也不应以某一时刻的服务状态来衡量整个物业服务的优劣。同时，物业服务又是一个持续的具有多方面内容的特殊过程，宋洪武、余鸢楠提供的证据可以说明保利物业公司在该小区区域的物业服务存在一定的物业管理瑕疵或者服务不到位，但该证据上无法全面、系统地反映保利物业公司提供的物业服务存在问题的持续过程，不能证明保利物业公司在履行合同中存在严重违约从而导致业主无法实现合同目的的情形；再次，对于宋洪武、余鸢楠辩称的保利物业公司擅自修建停车收费系统，擅自利用小区公共设施进行经营，违规出租公共区域，恶意侵占业主利益、公共收益、广告收入等问题，因涉及全体业主权利，应由全体业主提出主张或与保利物业公司协商解决。对于宋洪武、余鸢楠提出的要求保利物业公司修缮其涉诉房屋外墙排水管漏水处的反诉请求，因其提交的证据不足以证明其房屋外墙排水管漏水是因物业共有部分损害所致，故对于该项反诉请求，本院不予支持。关于被告提出的大部分物业费已过诉讼时效的问题，在原告提交的证据中，一是2021年4月14日去被告家上门催收的《住宅缴费通知单》照片上载明的催收物业费期间是2008年11月1日至2018年3月31日，其催收行为发生在诉讼时效进行过程之外，且未经原告确认，不能引起诉讼时效的中断；二是短信催收记录上并未载明短信发出时间，亦不能证明其短信催收行为引起了诉讼时效中断；故被告提出的部分物业费已过诉讼时效答辩意见，本院予以认可。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，对从保利物业公司起诉之日起倒推三年之前的物业服务费不予保护。因此本案中未过诉讼时效的物业费计算期间为：本院收到保利物业公司的起诉状之日（2021年2月18日）倒推三年，即2018年2月19日起，至2019年12月31日，共计22个月。宋洪武、余鸢楠已支付2019年7月1日至2020年12月31日的物业费，故应扣除2019年7月1日至2019年12月31日共计6个月的物业费计算期间，因此宋洪武、余鸢楠应支付16个月的物业费。但结合本案事实，原告认可其应支付的物业费期间为22.5个月，本院从其所愿。关于装修保证金2,000元抵扣物业费的问题，保利物业公司称将其抵扣了2008年10月1日起至2010年1月1日的物业费，但并未提供有效证据进行证明，故本院不予认可；对于宋洪武、余鸢楠提出的将该2,000元装修保证金抵扣未过诉讼时效的物业费的反诉请求，符合债权债务抵销的法律规定，本院予以支持。因此，宋洪武、余鸢楠应向保利物业公司支付的物业费为22.5月×131.9元-2,000元（装修保证金抵扣物业费）=967.75元。对于保利物业公司所主张的违约金，因其在提供物业服务过程中存在瑕疵情形，故对该主张，本院不予支持。关于原告提出的物业服务费采取“包干制”而非酬金制方式收取的问题，因保利物业公司发放给业主的《保利·温泉新城业主临时公约》明确约定：“本物业的物业管理服务收费采取酬金制方式。”，故原告保利物业公司以实际履行采取包干制方式作为不予公开被告申请查阅资料的抗辩理由不能成立。根据国家发展和改革委员会、建设部联合发布的《物业服务收费管理办法》第九条“酬金制是指在预售的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余部分全部用于物业服务合同支出，结余或不足均由业主享有或承担的物业服务计费标准方式。”、第十二条“实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。……”之规定，业主对采取酬金制方式的物业服务资金收支、财务审计报告等情况享有知情权。因此，对于被告（反诉原告）诉请的判令原告（反诉被告）保利物业公司公示2007年至2020年的物业服务资金年度预决算、物业服务资金的收支及全部财务凭证，根据双方签订协议的时间，保利物业公司应向宋洪武、余鸢楠公示自2007年7月23日起至2020年的物业服务资金的收支情况及累计盈余情况。至于宋洪武、余鸢楠提出将该年度预决算、物业服务资金的收支及全部财务凭证供原告及法院所指定的会计师事务所查阅的主张，因双方对此并没有明确的合同约定且无相关法律依据，本院不予支持。同时，对于物业企业提供服务中存在的瑕疵，业主有权要求物业企业改正，物业企业应及时纠正不足，改进服务质量，加强与业主的交流、沟通，共同履行好合同义务，共建和谐、文明、有序的小区。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《物业管理条例》第七条、第四十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告（反诉原告）宋洪武、余鸢楠于本判决生效之日起十日内支付保利贵州物业管理有限公司物业服务费967.75元；原告（反诉被告）保利贵州物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内出示自2007年7月23日起至2020年的物业服务资金年度预决算、物业服务资金的收支情况及全部财务凭证供宋洪武、余鸢楠查阅；原告（反诉被告）保利贵州物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内出示物业承接验收资料及物业管理区划资料供宋洪武、余鸢楠查阅；驳回原告（反诉被告）保利贵州物业管理有限公司的其余诉讼请求；驳回被告（反诉原告）宋洪武、余鸢楠的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费189元，由原告（反诉被告）保利贵州物业管理有限公司负担180元，由被告（反诉原告）宋洪武、余鸢楠负担9元（此款原告（反诉被告）保利贵州物业管理有限公司已预交，被告（反诉原告）宋洪武、余鸢楠可在履行上述金钱给付义务时一并支付给原告（反诉被告）保利贵州物业管理有限公司）；反诉费100元由原告（反诉被告）保利贵州物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期限届满之日起两年内申请执行。审 判 员  冉 莉二〇二一年八月十日法官助理  万劲松书 记 员  宋 珊