宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初12053号原告：宁夏弘泽汇物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区银横路北侧隆鑫综合市场B4-12-1号。        法定代表人：杜新文，该公司总经理。        委托诉讼代理人：李铁军，宁夏七谏律师事务所律师。        被告：马杰，男，1990年5月30日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。        原告宁夏弘泽汇物业服务有限公司与被告马杰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏弘泽汇物业服务有限公司的委托诉讼代理人李铁军到庭参加诉讼，被告马杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。        宁夏弘泽汇物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：⒈判令被告向原告支付2018年2月1日至2020年12月31日期间的物业服务费2077元、违约金623.1元，以上合计2700.1元；2．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月25日，北京诚智慧中物业管理有限公司宁夏分公司与银川市掌政镇人民政府签订《前期物业合同》约定：“由北京诚智慧中物业管理有限公司宁夏分公司对掌政镇人民政府安置区一期、二期、三期项目提供物业服务，上述项目自交付使用之日起，业主即应缴纳物业服务费用，物业服务费的标准为多层住宅0.5元／平方米，业主或物业使用人应在每年4月10日前履行缴费义务”。此后，原告与北京诚智慧中物业管理有限公司宁夏分公司开展合作，该公司将掌政镇人民政府安置区一期、二期、三期项目2016年1月27日至2018年1月26日期间所有债权债务移交给原告。北京诚智慧中物业管理有限公司宁夏分公司退出上述项目的物业服务后，原告自2018年1月27日起为掌政镇人民政府安置区一期、二期、三期提供物业服务至今。被告系银川市某室业主，房屋建筑面积118.69㎡，拖欠原告自2016年1月27日至2020年12月31日期间的物业服务费，故原告诉至法院。        马杰辩称：被告对原告提供的物业服务极度不满，小区环境脏乱差；尤其是停车问题，原告随意提高地上业主共有部分停车费，提高标准时未告知业主，收取的费用也未公示。        本院经审理认定事实如下：被告马杰系银川市兴庆区某室业主，房屋建筑面积118.69㎡。2016年1月25日，银川市兴庆区掌政镇人民政府与北京诚智慧中物业管理有限公司宁夏分公司签订《前期物业服务合同》，约定：“由北京诚智慧中物业管理有限公司宁夏分公司按《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》中的一级标准为掌政镇人民政府安置区一期、二期、三期提供物业服务，合同期限自2016年1月27日至2018年1月26日，多层住宅物业服务费为0.5元／月／平方米起收，物业服务费用按年缴纳，业主或物业使用人应在每年4月10日前（每次缴费的具体时间）履行交费义务”。后北京诚智慧中物业管理有限公司宁夏分公司将掌政镇人民政府安置区一期、二期、三期物业服务项目，自2016年1月27日至2018年1月26日期间的所有债权债务移交给宁夏弘泽汇物业服务有限公司。2019年9月6日，掌政镇人民政府物业办、掌政村村民委员会出具的确认函确认，为确保安置区一、二、三期业主居住环境达标，由宁夏弘泽汇物业服务有限公司继续按银川市兴庆区掌政镇人民政府与北京诚智慧中物业管理有限公司宁夏分公司签订的《前期物业服务合同》物业服务标准和要求为小区提供物业服务，并履行《前期物业服务合同》约定的所有条款和承担合同相关责任，服务期限自2018年1月27日至2019年12月31日。2020年1月1日，银川市兴庆区掌政镇掌政村村民委员会与原告签订《物业服务合同》约定：“由宁夏弘泽汇物业服务有限公司按《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》中的一级标准为掌政安置区一期、二期提供物业服务，合同期限自2020年1月1日至2020年12月31日，多层、高层住宅物业服务费为0.5元／月／平方米起收。业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用，甲方应当督促其限期交纳，逾期仍不缴纳的，业主或物业使用人应按千分之三的标准向乙方支付违约金，物业服务企业可向人民法院起诉”。现原告以被告马杰未缴纳2018年2月1日至2020年12月31日为由，诉至本院。        通过检索本院审理原告起诉鸣翠花园其他业主案件，根据其他业主提交的证据及本院工作人员前往涉案小区进行勘验拍照，发现涉案小区确实存在物业管理区域内绿化杂草丛生未及时清理，楼道卫生差，单元门锁损坏，自行车乱停放，垃圾桶周围垃圾随处可见等情况。        本院认为，掌政镇人民政府物业办、掌政村村民委员会出具的确认函确认由原告继续按《前期物业服务合同》物业服务标准和要求为小区提供物业服务。2020年1月1日，银川市兴庆区掌政镇掌政村村民委员会与原告签订的《物业服务合同》，由原告为涉案小区提供物业服务。确认函和《物业服务合同》均合法有效，原告据此为涉案小区提供物业服务，有权向被告主张物业费。《前期物业服务合同》、《物业服务合同》约定多层、高层住宅物业服务费为0.5元／月／平方米。结合本院审理的原告起诉涉案小区其他业主的同类案件及本院勘验涉案小区可知，2018年至2019年底，原告在绿化养护管理及公共区域管理、小区卫生方面存有瑕疵。根据质价对等原则，为维护司法裁判尺度的统一，本案支持被告在该期间按应交费用的75％向原告交纳2018年2月1日至2019年12月31日期间的物业费即1023.7元（118.69㎡×0.5元／月·㎡×23个月×75％）。2020年以后，被告未提交证据证明原告物业服务存在瑕疵，结合原告提交物业服务纪实中2021年拍摄的照片，小区整体服务水平有所提升，且原告收取的物业费标准0.5元／月·㎡在银川市物业服务市场也属较低收费标准。故对原告要求被告缴纳2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费712元，本院予以支持。对原告要求的违约金，因原告物业服务存在瑕疵，故对原告主张的违约金，本院不予支持。        依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：        一、被告马杰于本判决生效之日起三日内支付原告宁夏弘泽汇物业服务有限公司自2018年2月1日至2020年12月31日期间的物业费1735.7元；        二、驳回原告宁夏弘泽汇物业服务有限公司的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费50元，已减半收取计25元，由被告马杰负担。        本判决为终审判决。        审判员    蔡涛二〇二一年八月二十五日书记员    李悦《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。-8--7-