贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终3854号上诉人（一审被告）：贵州半岛温泉房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市织金县绮陌街道三架山村半岛国际温泉第2区3栋1单元6层3号。统一社会信用代码：91520524067748929K。法定代表人：陈德加，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：秦绪，贵州省毕节市织金县少普法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：纪奎，男，1984年11月23日出生，汉族，住贵州省织金县。被上诉人（一审原告）：周静，女，1987年07月06日出生，穿青人，住贵州省织金县。上诉人贵州半岛温泉房地产开发有限公司（以下简称：半岛温泉公司）因与被上诉人周静、纪奎商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省织金县人民法院(2021)黔0524民初534号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人半岛温泉公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：上诉人于2020年8月12日取得不动产初始登记证书，涉案房屋已具备转移登记条件，只有被上诉人提供相关资料委托上诉人代办的情况下，涉案房屋才能办理不动产证书，违约金应自2016年7月1日计算至2020年8月12日为5117.34元，当庭变更为：违约金应按实际期间计算。一审判决部分失实，判决结果错误。被上诉人纪奎、周静答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审原告周静、纪奎一审诉讼请求：1.判决被告向二原告支付2016年7月1日至2016年8月29日期间逾期交付半岛温泉1区2栋1单元1506号商品房登记有关文书的违约金2078.85元；2.判决被告向原告支付2016年8月30日至2020年12月31日期间逾期交付半岛温泉1区2栋1单元1506号商品房登记有关文书的违约金5491.6元；3.判决被告从2020年12月31日起至交付半岛温泉1区2栋1单元1506号商品房登记的有关文书给原告时止的违约金（违约金以购房款346475元为基数按日十万分之一计算）；4.判决被告限期办理半岛××区××单元××号商品房登记的有关文书给原告；5.判决被告将原告购买半岛××区××单元××号商品房的付款票据换成正规发票；6.诉讼费由被告负担。一审认定事实：2015年12月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定，原告向被告购买被告开发的位于织金县2栋1单元15层6号房屋,购房面积为113.16平方米，总价款为346475元；被告承诺于2016年7月1日前取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；若被告不能在前述约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，应向原告承担违约责任（违约责任为：1.约定日期起60日内,被告未交付办理商品房转移登记有关文书的,按已付购房款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起60日以后,被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，若原告不退房,被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向原告支付房价款十万分之一的违约金）。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款，但被告至今未向原告交付合同约定的办理商品房转移登记的有关文书，原告为此提起诉讼。诉讼中，为查明相关案件事实，原审法院依职权向织金县不动产登记局查询关于半岛温泉办证情况，该局作出的查询证明载明：贵州半岛温泉房地产开发有限公司开发建设的半岛温泉小区2区1栋、4栋、6栋、7栋，1区2栋、3栋已办理栋的不动产权证书，符合不动产登记条件。一审认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律规定，合法有效，应受法律保护，双方应按照合同约定各自履行义务。原告按合同约定支付完毕购房款后，被告亦应按合同约定向原告交付办理的商品房转移登记相关文书，但被告至今未向原告交付相关文书已构成违约，其应按合同约定承担相应的违约责任。关于原告主张的被告应支付的逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金。根据双方签订的合同约定，被告承诺于2016年7月1日前取得涉案商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，若自约定日期起60日内未交付的,按已付购房款的万分之一向原告支付违约金，若自约定日期起60日后仍不能交付，原告不退房的,被告自约定日期至实际交付相关文书之日止按日向原告支付房价款十万分之一的违约金。本案，被告自承诺定于2016年7月1日前办理并交付商品房转移登记相关文书给原告至今，已超过60日，而原告不选择退房，故原告主张的违约金应以支付的购房款346475元为基数，按日十万分之一的标准予以计算，自逾期交付相关文书即2016年7月2日起至原告主张的暂计算至2020年12月31日止1643天，故原告该期间的违约金计算为5692.58元（346475元×1643天÷100000）。自2021年1月1日起至交付相关文书之日止的违约金以已付购房款346475元为基数，按日十万分之一的标准予以计算。因原告计算时间、方式、适用标准有误，故对其主张的违约金不符合合同约定的部分，不予支持。关于商品房销售发票的问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》虽未约定被告出具购房发票的时间，但原告已依约付清商品房全部房款，被告应开具相应款额的统一销售发票，原告要求被告开具商品房销售发票于法有据，予以支持。关于原告要求被告交付办理涉案商品房转移登记的相关文书。依据织金县不动产登记局作出的查询证明可知，被告开发的半岛温泉2区1栋、4栋、6栋、7栋，1区2栋、3栋已办理栋的不动产权证书，现已具备向原告交付其涉案商品房转移登记的相关文书的条件，故原告的该项诉讼请求符合法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：一、由被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司于判决生效后十日内一次性支付原告纪奎、周静从2016年7月2日至2020年12月31日止的违约金5692.58元；2021年1月1日起至被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司交付原告纪奎、周静房产证止间的违约金以346475元为基数，按日利率十万分之一计算。二、限被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司于判决生效后十日内开具商品房销售发票交原告纪奎、周静收执；三、被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司于判决生效后三十日内为原告纪奎、周静办理房屋产权登记手续。案件受理费被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司负担。本案审理期间，上诉人为了支持其上诉主张，向本院提交证据如下：第一组证据：贵州荑林物业服务有限公司出具的上诉人曾于2019年12月14日委托其公司在案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉Ａ区电梯轿厢、小区公示栏等公共区域张贴提交办证资料通知的《证明》；上诉人通知的照片复印件；织金县不动产登记局出具的载明内容有“上诉人于2019年12月13日提交Ａ区（1-3号）楼办证资料，具体资料如下：身份证、营业执照、委托书、竣工规划认可证、竣工验收备案表、房屋测绘报告等相关资料，Ａ区2号楼于2021年1月6日后为业主办理不动产权证书”的《证明》；被上诉人委托上诉人代为办理其购买的案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉Ａ区2栋商品房不动产权证的授权委托书；证人吴某证实：其于2019年12月中下旬看到上诉人在1栋电梯内以张贴通知的方式，通知业主提交资料办理不动产权证书的通知，于2020年1月委托上诉人代为办理案涉不动产转移登记；证人张某证实：其于2019年12月中旬在小区电梯口看见办证通知，因没有时间办证，2021年上诉人给其打电话后才向上诉人提交办证资料，其于2021年5月领取其购买的案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉Ａ区2栋商品房的不动产权证书；织金县不动产登记局于2020年5月20日为证人吴某颁发其购买的案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉Ａ区1栋房屋的不动产权证书、织金县不动产登记局于2021年5月11日为证人张某颁发其购买的案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉Ａ区2栋房屋的不动产权证书。用以证明：上诉人于2019年12月13日取得案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉Ａ区不动产初始登记证后，于2019年12月14日委托贵州荑琳物业服务有限公司通知业主向上诉人提交办证资料，但被上诉人并未及时提交资料；因不动产登记局对部分业主不动产权证颁发时间滞后，逾期办证不能归责于上诉人，不应继续计算违约金。被上诉人质证意见：不认可该组证据，未看到任何通知，证人证言无证据印证，办证是上诉人的义务，逾期办证应归责于上诉人，并按合同约定赔偿违约金。经审查，证人吴某购买案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉Ａ区1栋房屋的不动产权证书、证人张某购买案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉Ａ区2栋房屋的不动产权证书、织金县不动产登记局出具的《证明》真实合法，予以采信。织金县不动产登记局出具的《证明》载明内容有“Ａ区2号楼于2021年1月6日后为业主办理不动产权证书”，可以视为案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉Ａ区2栋楼自2021年1月6日已符合办理转移登记条件。被上诉人委托上诉人代为办理其购买的案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉Ａ区2栋商品房不动产权证的授权委托书，复印于织金县不动产登记局且其原件存放于该局，对其真实性、合法性予以确认；证人张某证实的其看见办证通知的时间2019年12月中下旬与其向上诉人提交办证资料的时间2021年1月及领取其购买的案涉小区房屋不动产权证的时间2021年5月11日均相隔较长，且其证实的看见张贴通知的位置是电梯口，与贵州荑琳物业服务有限公司证明其张贴通知的位置是电梯轿厢相矛盾，证言存疑，不予采信。证人吴某的证言与织金县不动产登记局出具的《证明》相矛盾，且无其他证据与之相印证，不予采信；上诉人并未提供案涉楼栋的不动产初始登记，贵州荑林物业服务有限公司《证明》是其单方制作，上诉人通知业主提交办证资料的照片为复印件且无摄制时间，《证明》及照片复印件均无其他证据与其印证，不予采信。上诉人主张涉案房屋符合办理转移登记条件后多次张贴通知业主提交办证资料，织金县不动产登记局证明案涉楼栋于2021年1月6日可以办理转移登记，案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉Ａ区2栋楼有业主自认其看到上诉人于2021年1月23日张贴在电梯内提交办证资料的通知并提交了张贴通知的照片，形成证据锁链，足以认定上诉人至迟已于2021年1月23日在案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉Ａ区2栋楼电梯内张贴提交办证资料的通知。故对上诉人主张其于2019年12月14日张贴通知履行通知业主提交办证资料义务的证明目的不予采信。第二组证据：签收清单。用以证明：被上诉人已领取案涉房屋不动产权证书及购房发票。被上诉人质证称该证据与本案无关。经审查，在被上诉人未提供相反证据的情况下，予以采信。被上诉人向本院提交案涉房屋的不动产权证书。用以证明：被上诉人已领取案涉房屋的不动产权证书。上诉人对该证据的三性无异议。经审查，该证据符合证据的三性，对其证明效力予以确认。被上诉人未向本院提交证据。经审理查明：案涉1区（A区）2栋楼于2021年1月6日后符合办理转移登记条件，上诉人至迟已于2021年1月23日在案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉A区2栋楼电梯内采用张贴通知的方式，通知被上诉人提交办证资料，被上诉人已出具授权委托书委托上诉人代为办理案涉房屋转移登记，案涉不动产权证书已颁发，被上诉人已于2021年7月31日领取案涉房屋的不动产权证及购房发票，其余认定事实与一审认定的一致。本院认为：根据双方《商品房买卖合同》的约定，上诉人应于2016年7月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。上诉人未在约定时间将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，构成违约。依据合同约定，被上诉人委托上诉人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。上诉人主张其于2020年8月12日取得初始登记并通知被上诉人提交办证所需资料，但其提交的现有证据不足以证明其于2020年8月12日已经取得案涉楼栋的不动产初始登记并履行通知提交办证资料的义务，对其该上诉主张本院不予支持。案涉1区（A区）2号楼于2021年1月6日后符合办理转移登记条件，上诉人至迟已于2021年1月23日在案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉A区2栋楼电梯内采用张贴通知的方式，通知被上诉人提交办证资料，且被上诉人对如期交房未提出异议，上诉人发布办证通知的地点案涉A区2栋楼电梯内为被上诉人可知悉的范围，上述通知方式可以有效到达被上诉人，故上诉人违约期间为2016年7月2日至2021年1月23日，已超过60日，根据双方合同约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）...（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金。故上诉人应以被上诉人已交付购房款346475元为基数，按照每日0.001%的标准向被上诉人支付自2016年7月2日至2021年1月23日止的违约金5775.74元。一审认定违约期间错误，导致违约金计算错误，本院予以纠正。现被上诉人已领取案涉房屋不动产权证书及购房发票，故对其主张由上诉人限期办理案涉商品房登记的有关文书向其交付及将商品房的付款票据换成正规发票的诉请本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实有错误，判决结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：撤销贵州省织金县人民法院（2021）黔0524民初534号民事判决；二、上诉人贵州半岛温泉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人纪奎、周静逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金5775.74元；驳回被上诉人周静、纪奎的其他诉讼请求。；四、驳回上诉人贵州半岛温泉房地产开发有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由上诉人贵州半岛温泉房地产开发有限公司负担。如果义务人未按本判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二一年八月二十四日法官助理 张 艳书 记 员 秦 倩