山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终6594号上诉人（原审原告）：青岛海盛利集贸市场经营服务中心，住所地山东省青岛市崂山区王哥庄街道市场网点房。法定代表人：刘淑香，经理。委托诉讼代理人：徐温婕，山东正航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青岛市崂山区王哥庄街道王哥庄社区居民委员会，住所地山东省青岛市崂山区王哥庄街道王哥庄社区。法定代表人：张信涛，主任。上诉人青岛海盛利集贸市场经营服务中心（以下简称海盛利经营中心）因与被上诉人青岛市崂山区王哥庄街道王哥庄社区居民委员会（以下简称王哥庄居委会）租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院作出的（2020）鲁0212民初4127号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。海盛利经营中心上诉请求：1、撤销原判决，改判被上诉人向上诉人支付2336471元，利息从2020年10月13日开始按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付利息至2020年12月14日共计15532元；2、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订的租赁协议中，有关于改造费用承担的规定。原判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条处理本案，系适用法律错误。根据该解释第十四条（于2020年12月29日被法释〔2020〕17号文件修改，现为第十二条）“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”。过错分担原则适用的前提是双方对扩建费用的处理没有约定。但在本案中，上诉人与被上诉人在租期内曾签署前后连贯的多份租赁协议，其中协议第六条“市场的维护与改造”第2款均约定：“在有利于农贸市场发展的前提下，经社区两委同意后，乙方可以对农贸市场进行改造。为此投入的费用，协议期满在扣除合理折旧之后，甲方可以延长承包期限形式或者要求下一个承包人予以现金形式补偿乙方。”一审已经查明，被上诉人对上诉人改造农贸市场的行为是知情且同意的，在委托鉴定机构进行评估鉴定的过程时，也系对现值进行评估，已经扣除了合理折旧。因此，按照协议约定，鉴定结论对应的2336471元评估值均应由被上诉人补偿，而不能适用以没有补偿约定为前提的司法解释第十四条。二、上诉人对涉案标的的扩建有合法批文，不属于“无合法建设手续”；上诉人的投入、贡献大，被上诉人没有任何贡献；涉案标的剩余使用年限数十年，被上诉人均可在此基础上进行出租、收益，上诉人已经无权再受益。鉴于上诉人损失巨大，被上诉人收益巨大，二者具有关联性，原判决适用过错原则令上诉人承担50%的过错责任，属于事实认定错误，显失公平。青贸审字【2014】19号《青岛市商务局关于同意开办青岛市崂山区王哥庄宏丰隆农贸市场的批复》显示，你局《关于开办宏丰隆农贸市场的请示》青崂商发【2014】1号收悉，经会有关部门论证，同意青岛海盛利集贸市场经营服务中心在青岛市崂山区海龙源商场东侧开办“青岛市崂山区王哥庄宏丰隆农贸市场”，总建筑面积3075平方米。该批复内容明确，上诉人关于涉案标的的扩建是经上级有关部门论证同意的，具有合法建设的资质和手续。原判决仅凭建筑物的建设时间系2009年1月份，就认定涉案标的没有合法建设手续，从而适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条第（二）项，属于认定事实错误，应适用第14条第（一）项，由出租人即本案被上诉人承担全部费用。另，上诉人承租涉案标的后，经过扩建、装修、改造，以及苦心孤诣的经营，将涉案标的从一个人烟荒芜的露天市场，孵化成兴隆的青岛市星级市场，市场正处于持续高效盈利的势头之中。在上诉人已经交还涉案标的后，被上诉人继续就涉案标的用于继续经营、出租并受益，因涉案标的还远未达到报废年限，被上诉人的收益将是持续长远的。即便法院认定上诉人存在一定的过错，该过错责任也不应当是各承担50%。考虑到上诉人的出资和贡献，以及被上诉人持续长久的收益，从公平原则出发，也应当判令被上诉人承担更多的过错责任。三、原审诉讼费记取错误。在庭审的过程中，法庭调查结束前，上诉人已经提交了书面形式的变更诉讼请求申请书，将立案时主张的300万元损失变更为2336471元，减少的主张对应的诉讼费应予退还。但原审并没有对此进行处理，仍然以300万元为标的，据已经支付的30800元案件受理费在上诉人与被上诉人之间进行了分配。希望二审予以调整。王哥庄居委会辩称，原判决正确，应驳回上诉、维持原判。原判决判令按照评估金额50%承担责任正确。海盛利经营中心向一审法院起诉请求：1、判令王哥庄居委会向海盛利经营中心支付扩建及装修损失共计3000000元，后变更诉讼请求为2336471元；2、王哥庄居委会支付占有使用期间的利息（自2019年12月3日暂计算至2020年12月14日，按一年期贷款市场报价利率分段计算为95455元）；3、本案诉讼费、鉴定费等相关费用由王哥庄居委会承担。一审法院认定事实：2008年4月10日，王哥庄居委会（甲方）与海盛利经营中心当时之法定代表人梁泽全（乙方）签订《协议书》，约定：“一、承包范围及方式：1、承包范围：王哥庄农贸市场现有场地，包括所有室外固定、临时摊点及市场办公楼。2、承包方式：乙方成为海盛利经营中心的法定代表人，以海盛利经营中心作为农贸市场的管理主体。3、海盛利经营中心经营范围：主营一般经营项目、市场开办、市场内经营管理服务，场地、房屋、摊位租赁、场地物业管理。二、承包期限为三年，自2008年4月1日起至2011年3月31日止。三、承包费为每年人民币55万元，乙方无需再向甲方交纳任何与承包有关的费用……”。2014年2月19日，王哥庄居委会（甲方）与海盛利经营中心（乙方）签订《协议书》，约定内容第一项承包范围及方式同上述协议书内容，约定：“二、承包期限。承包期限为三年，自2014年2月20日起至2017年2月19日止。三、承包费及交纳方式。1、承包费为每年人民币55万元，乙方无需再向甲方交纳任何与承包有关的费用。2、本协议签订之日，乙方一次性向甲方交纳当年承包费。3、2015年2月10日之前，乙方一次性向甲方交纳第二年度承包费。4、2016年2月10日之前，乙方一次性向甲方交纳第三年度承包费……六、市场的维护与改造。1、协议期内，乙方不得恶意破坏市场的场地现状，如有损坏，应恢复原状或按价赔偿。2、在有利于农贸市场发展的前提下，经社区两委同意后，乙方可以对农贸市场进行改造。为此投入的费用，协议期满在扣除合理折旧之后，甲方可以延长承包期限形式或要求下一个承包人予以现金形式补偿乙方。七、违约责任。1、协议一经签订，任何一方不得自解除本协议。2、如乙方不能按时交纳承包费，应根据银行同期存款利息交纳违约金；如延期30天仍未交纳，则甲方有权解除协议……”。该协议后有双方的公章，及双方法定代表人苏中学、刘淑香签字。另查明，庭审中王哥庄居委会、海盛利经营中心均认可涉案农贸市场由双方协商租期延期至2018年4月10日。涉案场地于2003年3月10日取得建设用地规划许可证，有效期为自核发之日起6个月。本案王哥庄居委会曾作为原告起诉海盛利经营中心要求解除双方合同并要求本案海盛利经营中心支付拖欠承包费。2018年12月17日，青岛市崂山区人民法院作出（2018）鲁0212民初2077号民事判决。后海盛利经营中心不服该判决提起上诉，（2019）鲁02民终3078号民事判决维持原判决中第二项，即“青岛海盛利集贸市场经营服务中心自本判决生效之日十日内腾退王哥庄社区农贸市场场地给青岛市崂山区王哥庄街道王哥庄社区居民委员会”。在（2018）鲁0212民初2077号案件中，本案王哥庄居委会曾提交通知函、顺丰速运运单及签收查询，欲证明王哥庄居委会于2018年3月15日向海盛利经营中心、刘淑香邮寄送达通知函，履行相关告知义务，该通知函已清楚表明海盛利经营中心关于承包协议期满终止并请海盛利经营中心商谈到期评估事宜的意思表示。经查，通知函，载有：“青岛海盛利集贸市场经营服务中心，法定代表人刘淑香，你与王哥庄社区居委会的市场承包协议将于2018年4月10日承包期满，请于2018年3月8日上午9点到王哥庄社区居委会商谈到期评估事项，并停止对集贸市场固定商铺的收费，望按时到社区进行协商。”，其运单显示的邮寄时间为2018年3月15日，收件人为刘淑香，签收时间为2018年3月17日。庭审中，经海盛利经营中心、王哥庄居委会确认，2019年12月3日，海盛利经营中心以法院强制执行的方式向王哥庄居委会交付了案涉农贸市场。经海盛利经营中心申请，一审法院委托青岛天和资产评估有限责任公司对（2018）鲁0212民初2077号案件中25张照片对应的标的物的市场价值进行了鉴定。2020年10月13日，该机构出具青天评报字【2020】第QDV177号资产评估报告，经鉴定“在评估基准日2019年12月3日的评估值为2336471元。其中：海盛利经营中心与王哥庄居委会双方确认资产的评估价值为1437048元，海盛利经营中心与王哥庄居委会双方确认资产的评估价值为1437048元，海盛利经营中心与王哥庄居委会双方存在争议资产的评估价值为899423元……七、特别事项说明：（一）本次委估13项资产均由海盛利经营中心方提供，经评估师、海盛利经营中心方、王哥庄居委会方与法院工作人员共同现场确认，其中10项为共同确认项，3项南门头房、第4项二期市场及第12项路面，其中第3项南门头房王哥庄居委会提出争议理由为违章建筑；第4项二期市场及第12项路面王哥庄居委会提出争议理由为该两项有王哥庄居委会方出资建设，非海盛利经营中心方出资建设。本次评估暂将该3项纳入评估范围，并在评估结论中单独列示。”。经查，该25张照片系在（2018）鲁0212民初2077号案件审理过程中，即2018年7月31日，我院依法对涉案农贸市场进行现场勘查，共拍摄照片25张，其中农贸市场右边12张、农贸市场9张、农贸市场南边告示栏4张，经海盛利经营中心、王哥庄居委会双方核实，25张照片显示内容均系海盛利经营中心建造，双方同意就钢结构场地、水泥台面、地面及相应装修进行鉴定。本次鉴定花费鉴定费64000元。另，涉案建筑物均系2009年1月后建设。庭审中，王哥庄居委会提交记帐凭证一宗，欲证明：评估表所列的第三项、第八项、第九项、第十二项为王哥庄居委会出资建设，与海盛利经营中心无关。海盛利经营中心质证称，真实性、关联性均不予认可。第一，会计凭证系王哥庄居委会单方面制作，记载内容均系王哥庄居委会自行备注，且无相应的银行转账凭证，无法证明实记载内容与本案鉴定报告的争议项有因果关系；第二，根据（2018）鲁0212民初2077号民事判决记载：2018年7月31日崂山法院依法对涉案农贸市场现场勘查，共拍摄照片25张，经海盛利经营中心、王哥庄居委会核实该25张照片显示内容均系本案的海盛利经营中心建造，且在本案中根据2020年7月22日的庭审内容，王哥庄居委会也确认了该25张照片对应的标的系海盛利经营中心建造，根据禁止反言对王哥庄居委会的主张不予认可；第三，王哥庄居委会所称违章建筑，在海盛利经营中心的建设使用过程中，王哥庄居委会始终知情，且未从提出异议，在涉案标的交付王哥庄居委会之后，王哥庄居委会也在继续使用该所谓的“违章建筑”，应当认定王哥庄居委会对该标的的建造是认可的，且应当对海盛利经营中心补偿。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、海盛利经营中心对农贸市场的装修、扩建等添附是否经过王哥庄居委会同意；二、海盛利经营中心建造部分的价值；三、王哥庄居委会是否应赔偿海盛利经营中心扩建的损失。关于第一个焦点问题，海盛利经营中心、王哥庄居委会双方在承包协议书中并未对装修等事项、以及合同到期后装修归属情况作了约定，但是2018年3月15日王哥庄居委会向海盛利经营中心发出的“通知函”的内容显示，王哥庄居委会邀请海盛利经营中心“商谈到期评估事项”。由此看出，王哥庄居委会对海盛利经营中心在案涉农贸市场的添附系知情、同意的。本案中，王哥庄居委会以海盛利经营中心未经其同意擅自改造、装修的辩称，违反“禁止反言”原则，不予采信。关于第二个焦点问题，经委托鉴定机构对海盛利经营中心、王哥庄居委会在（2018）鲁0212民初2077号案件中双方确认系本案海盛利经营中心建造部分进行了鉴定，在评估基准日2019年12月3日的评估值为2336471元。但在本次鉴定过程中，王哥庄居委会有提出部分鉴定物并非海盛利经营中心建造或并非海盛利经营中心全部出资建造，并出示记账凭证证明其主张。一审法院认为，王哥庄居委会的上述辩称与其在（2018）鲁0212民初2077号案件中的陈述不符，违反“禁止反言”原则，故对王哥庄居委会的辩称不予采信。综上，对评估机构出具的鉴定报告中25张照片对应的标的物的市场价值在评估基准日2019年12月3日的评估值为2336471元，予以采信。关于第三个焦点问题，王哥庄居委会扩建的建筑物均系2009年1月份以后建设，无合法建设手续。一审法院认为，按照过错责任，海盛利经营中心、王哥庄居委会各承担50%责任为宜，故王哥庄居委会向海盛利经营中心支付扩建、装修损失共计1168235.5元。关于海盛利经营中心主张的利息，一审法院认为，海盛利经营中心主张自2019年12月3日起，按照一年期市场报价利率计算主张至2020年12月14日，因案涉农贸市场添附物的价值不确定，王哥庄居委会无从履行，故一审法院酌情自评估报告作出之日2020年10月13日开始，按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支持利息至2020年12月14日，共计7766元。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条规定，判决：一、王哥庄居委会于本判决生效之日起十日内支付海盛利经营中心人民币1168235.5元及利息7766元；二、驳回海盛利经营中心的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元，鉴定费64000元，共计94800元，由海盛利经营中心承担57828元，王哥庄居委会承担36972元（此款海盛利经营中心已预交，王哥庄居委会承担部分于本判决生效之日起十日内直接支付海盛利经营中心）。二审庭审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下证据：证据一、2018年4月8日《研究关于市场收回的一些事情》会议记录一份（照片打印件，原件存于王哥庄居委会处）。拟证明：2018年4月8日，王哥庄居委会约海盛利经营中心就市场收回相关事项进行协商，特别约定就市场的装修及补偿进行评估，时任大社区书记的王泽洋和时任社区主任的张信涛共同确认，将按照评估数额给予上诉人补偿，说明被上诉人自己主动放弃了根据所谓过错原则对评估费用在上诉人与被上诉人之间进一步分担的要求，而是愿意承担全部数额。且在本案一审过程中，被上诉人也从未通过任何方式就前述事实进行否认或变更，评估得出的2336471元费用应当全部由被上诉人承担。证据二、青岛市商务局（青商贸审字【2014】19号）《关于同意开办青岛市崂山区王哥庄宏丰隆农贸市场的批复》一份。拟证明：涉案市场是根据青岛市相关政府部门推进标准化农贸市场示范工程建设的实施方案，在获得商务局审批的前提下建设的合法的民生工程。经查询，在上诉人进行添附后，青岛市工商行政管理局于2017年12月19日将该市场评定为青岛市三星级市场，这也充分说明了涉案市场存在的合法性。证据三：青岛市崂山区工商行政管理局颁发的《市场登记证》（工商市字370212051号）一份，及青岛市安全消防支队崂山区大队颁发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》一份。拟证明：案涉市场的建设手续合法，非违章建筑。被上诉人质证称，对证据1会议记录的真实性有异议，当初在2017年4月份的时候，前期两委到期后协商给上诉人107万元，最后没有达成一致协议，延长了一年租赁期限，我们在4月份当选之后约谈上诉人，连同露天市场，我们一共约谈了上诉人2次，都有会议纪录，但是会议记录中具体的钱数没有写，光说可以进行评估。关于证据二的真实性不认可，这是当选之前的事情，我不清楚。对证据三的市场登记证的真实性没有异议，消防合格证的真实性没有异议，我们2018年4月10日这两个证已经失效，我们重新办理了相关证件。被上诉人提交如下证据：证据一、会议纪要，系2017年8月31日王哥庄社区举行的会议，证据二、评估报告。拟证明市场租赁期限已经到期了，延长一年，之后由集体社区收回。上诉人质证称，对证据一的真实性无法确认，且该份会议纪要系被上诉人单方组织，上诉人没有参与，与上诉人无关。对证据二的真实性予以认可，但是该份评估报告系被上诉人单方委托，对于上诉人起不到任何的约束作用。且该评估报告第三页载明评估报告的使用有效期为一年，即至2018年7月18日已经失效，对本案不再具有证据效力。对于被上诉人单方委托形成的鉴定结果上诉人不予认可。本院认证认为，被上诉人对上诉人提交的证据一的真实性有异议，该证据系被上诉人的会议记录，被上诉人未提交证据反驳，本院对该证据的真实性予以确认，但该证据无法证实上诉人据以主张的被上诉人承诺按评估数额进行补偿的待证事实，本院不予采信。被上诉人对上诉人提交的证据二的真实性有异议，该证据系青岛市商务局批复及公示信息，被上诉人未提交证据反驳，本院对证据二的真实性予以确认。被上诉人对上诉人提交的证据三的真实性无异议，本院予以确认。上诉人对被上诉人提交的证据一的真实性无法确认,且上诉人并未参与该会议，其内载内容对上诉人无约束力。上诉人对被上诉人提交的证据二的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，但该证据系被上诉人单方委托作出，与一审法院依法委托作出的鉴定意见不一致，本院不予采信。二审审理查明，2013年12月25日，青岛市崂山区王哥庄宏丰隆农贸市场取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（青崂公消安检字［2013］第0123号），建筑面积为3075平方米。青岛市商务局作出《关于同意开发青岛市崂山区王哥庄宏丰隆农贸市场的批复》（青商贸审字［2014］19号），同意海盛利经营中心在青岛市崂山区海龙源商场东侧开办“青岛市崂山区王哥庄宏丰隆农贸市场”，总建筑面积3075平方米。2014年5月8日，青岛市崂山区王哥庄宏丰隆农贸市场取得《市场登记证》（工商市字3702121051号）。2017年12月19日，宏丰隆农贸市场被青岛市工商行政管理局评定为三星级农贸市场。涉案市场现由王哥庄居委会继续经营，二审庭审中，被上诉人陈述据其了解涉案市场经营不需要办理不动产产权证；其继续经营后办理了市场登记证、消防许可证、税务证，再未办理其他手续。另查明，本案一审2020年12月14日法庭调查中，上诉人提交书面变更诉讼请求申请书，请求判令王哥庄居委会向海盛利经营中心支付扩建及装修损失共计2336471元并支付利息。一审法院审理查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审双方讼争的焦点问题为：被上诉人王哥庄居委会应向上诉人海盛利经营中心支付涉案市场扩建费用。经查，海盛利经营中心、王哥庄居委会于2014年2月19日签订的《协议书》中第六项“市场的维护与改造”第2条约定：在有利于农贸市场发展的前提下，经社区两委同意后，乙方可以对农贸市场进行改造。为此投入的费用，协议期满在扣除合理折旧之后，甲方可以延长承包期限形式或要求下一个承包人予以现金形式补偿乙方。即双方当事人关于扩建费用是有约定的，要么以延长承包期限形式补偿，要么以现金形式补偿。又查，2018年3月15日王哥庄居委会向海盛利经营中心发送“通知函”，邀请海盛利经营中心商谈到期评估事项，即王哥庄居委会对涉案市场的扩建系知情、同意的。原判决认为双方对扩建费用没有约定，并适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款第二项不当。另查明，青岛市商务局作出批复，同意海盛利经营中心开办涉案青岛市崂山区王哥庄宏丰隆农贸市场，涉案农贸市场并实际取得《市场登记证》、消防许可证件，并于2017年12月被青岛市工商行政管理局评定为三星级农贸市场。二审庭审中，被上诉人王哥庄居委会亦陈述其继续经营后办理了市场登记证、消防许可证、税务证，据其了解不需要办理不动产产权证等其他手续。因此，原判决以涉案市场的建筑物无合法建设手续为由、仅判令王哥庄居委会按评估价值的50%支付扩建费用不当，应予纠正。王哥庄居委会应向海盛利经营中心支付涉案市场全部扩建费用2336471元，上诉人二审诉请支付自评估报告作出之日2020年10月13日起至上诉人主张的2020年12月14日止的利息（以2336471元为基数、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准），对被上诉人并无不利，本院予以支持。原判决有误，应予纠正。关于上诉人海盛利经营中心主张其变更诉讼请求，减少部分的诉讼费应予退还的上诉理由，经查，上诉人海盛利经营中心在一审法庭调查终结前申请变更诉讼请求，依据《中华人民共和国诉讼费交纳办法》第二十一条第二项，当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还。原判决对此未予处理欠妥，应予纠正。综上，上诉人海盛利经营中心的上诉请求成立，本院予以支持。原判决有误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省青岛市崂山区人民法院（2020）鲁0212民初4127号民事判决；二、被上诉人青岛市崂山区王哥庄街道王哥庄社区居民委员会于本判决生效之日起十日内支付上诉人青岛海盛利集贸市场经营服务中心扩建费用2336471元及利息（以2336471元为基数、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准、自2020年10月13日起计算至2020年12月14日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30800元，因上诉人青岛海盛利集贸市场经营服务中心减少诉讼请求应收取25492元，一审鉴定费64000元，共计89492元，由被上诉人青岛市崂山区王哥庄街道王哥庄社区居民委员会负担，多收取的5308元诉讼费应退回上诉人青岛海盛利集贸市场经营服务中心。二审案件受理费15384元，由被上诉人青岛市崂山区王哥庄街道王哥庄社区居民委员会负担。上述费用上诉人青岛海盛利集贸市场经营服务中心已预交，被上诉人青岛市崂山区王哥庄街道王哥庄社区居民委员会应于本判决生效之日起十日内直接向青岛海盛利集贸市场经营服务中心支付。本判决为终审判决。审 判 长 宋丽华审 判 员 王 晋审 判 员 刘歆鑫二〇二一年八月十六日法官助理 任 臻书 记 员 隋欣孜