安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0202民初5190号原告：深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市银湖北路华强旅游城B座三楼，统一社会信用代码91340207664229422M。负责人：叶小春，总经理。委托诉讼代理人：刘婷，女，该公司员工。被告：顾小保，男，1962年7月16日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。被告：李慧，女，1963年6月28日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司（以下简称华强物业公司）诉被告顾小保、李慧物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华强物业公司的委托诉讼代理人刘婷，被告顾小保、李慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华强物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的物业服务费5887.08元及逾期付款的违约金529.84元，合计6416.92元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:原告系物业管理服务企业，被告系芜湖市镜湖区房屋所有权人。2009年9月20日，双方就前述房屋签订一份《前期物业管理服务协议》，其中原告系协议甲方，被告系协议乙方，双方在协议中明确约定：（一）乙方于每半年第一个月的上旬向甲方支付物业费，缴费周期为每六个月预收一次；（二）多层住宅物业费按照建筑面积每月每平方0.75元计算；（三）若乙方不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按日支付应缴纳费用3‰的违约金。自2016年，德邑风尚成立业主委员会后，继续委托原告实行物业管理并签订了物业管理服务合同，收费标准及交纳时间、违约责任参照前期物业管理协议。协议签订后，甲方按约为乙方提供物业管理服务至今。但是被告仅支付物业费至2016年12月31日，此后一直未再支付任何费用。原告以书面形式多次向被告催缴物业费用，但被告仍然拒绝支付。被告房屋面积为145.36平方米，欠费周期（2017.1.1-2021.6.30，合计54个月），根据协议规定多层物业住宅物业费单价为0.75元/平米，总计物业费欠款145.36*0.75*54=5887.08元。另被告逾期付款的违约金为529.84元（以欠款数额5887.08元为基数，按照日利率0.03%计），两项费用合计6416.92元。原告认为，原、被告之间的《前期物业管理服务协议》以及《物业管理服务合同》合法有效，双方均应全面履行。只有业主积极履行物业服务费的正常缴付义务，才能促进物业服务企业的良性运作，避免因经营困局影响对小区全体业主提供正常的物业服务。同时，业主履行正常的缴费义务也是对小区其他已缴费业主的一种尊重。原告为维护自身合法权益特诉至法院，望依法判如所请。被告顾小保辩称：刚开始物业的各方面服务挺好的，被告顾小保按时交纳了物业费。后来，被告顾小保居住的房屋顶楼漏水，物业公司一直没有解决好，造成了被告顾小保与邻里之间的矛盾，为这事搞得焦头烂额，不得已在外租房居住。被告顾小保找到开发商，开发商说已经过了质保期，也未处理。作为业主，交纳物业费是应该的，但物业公司不能只收费，不解决业主的问题，至少要解决漏水。同时，对于被告顾小保这么多年在外租房的损失，物业公司也应该承担。被告李慧辩称：1、刚开始物业服务还好，被告李慧按时交了四、五年的物业费，且每年还多收了100块钱。因为房屋漏水，邻居多次找到被告李慧家中。2、小区广场现在不是广场了，全是收破烂的；灭火器是也关的。才住进小区时是花园式的小区，现在非常差，物业管理非常不到位。3、德邑风尚小区没有业主委员会。本院经审理认定事实如下：被告顾小保、李慧系安徽省芜湖市镜湖区房屋所有权人，该房屋为多层住宅，建筑面积145.36平方米。2010年3月28日，被告顾小保、李慧办理上述房屋交接。2010年3月28日，原告华强物业公司（甲方）与被告顾小保、李慧（乙方）签订前期物业管理服务协议，约定：由甲方向乙方位于芜湖市镜湖区房屋提供物业服务，并对物业费交费周期、交费标准、违约事项等内容进行了约定。2015年12月31日，芜湖市德邑风尚业主委员会（甲方）与原告华强物业公司（乙方）签订物业服务合同，由甲方选聘乙方对芜湖市镜湖区进行管理管理服务，约定：合同有效期为一年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止；乙方按包干制收费形式确定物业服务费用，按建筑面积向业主收取物业管理费，多层住宅为0.75元／月／平方米；物业服务费用每6个月（半年）交纳一次，业主应在当年6月末与12月末交纳下一个半年之费用，逾期交纳的，按日3‰计收滞纳金等内容。2017年1月1日，芜湖市德邑风尚业主委员会（甲方）与原告华强物业公司（乙方）签订物业服务合同，由甲方选聘乙方对芜湖市镜湖区进行管理管理服务，约定：合同有效期为一年，自2017年1月1日起至2017年12月31日止；乙方按包干制收费形式确定物业服务费用，按建筑面积向业主收取物业管理费，多层住宅为0.75元／月／平方米；物业服务费用每6个月（半年）交纳一次，业主应在当年6月末与12月末交纳下一个半年之费用，逾期交纳的，按日3‰计收滞纳金等内容。物业服务合同对原告华强物业公司的物业管理服务事项（房屋共用部分共用设备设施维修养护、公共秩序维护、绿化养护、保洁服务）及服务质量标准等事项亦进行了约定。前期物业管理服务协议和物业服务合同签订后，原告华强物业公司一直在芜湖市镜湖区提供物业管理服务至今。被告顾小保、李慧交纳物业费至2016年12月31日，后因房屋顶楼漏水，被告顾小保、李慧未再向原告华强物业公司交纳物业费，原告华强物业公司经催要无果后，遂成讼。以上事实，有原、被告提交的营业执照复印件、身份证复印件、业主家庭成员登记表、入伙办理流程表、物业服务合同、芜湖市镜湖区光华星城社区居民委员会物业服务证明、前期物业管理服务协议、费用催缴通知单、照片及双方当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原告华强物业公司与被告顾小保、李慧签订的《前期物业管理服务协议》及芜湖市德邑风尚业主委员会与原告华强物业公司签订的物业服务合同，系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律及行政法规强制性规定，为有效合同，该合同对原、被告均具有法律约束力。根据合同约定，交纳物业费用是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。原告华强物业公司向案涉小区提供了物业管理服务，被告顾小保、李慧应依约交纳物业费。被告顾小保、李慧缴纳物业费至2016年12月31日，此后未再缴纳物业费，经计算2017年1月1日至2021年6月30日期间的物业服务费为5887.08元（145.36平方米×0.75元/平方米/月×54月），被告顾小保、李慧未能提供证据证明上述费用已交纳，故本院对原告华强物业公司要求被告顾小保、李慧支付拖欠的物业服务费5887.08元的诉请予以支持。被告顾小保、李慧辩称房屋漏水，其应积极向有关责任人主张权利，而非拒交物业费；被告顾小保、李慧另辩称物业服务不到位，拒缴物业费的抗辩理由亦不能成立，本院不予采信。关于原告华强物业公司主张被告顾小保、李慧支付违约金的诉请，相关物业合同关于违约金的约定显然加重了业主的负担，故本院对原告华强物业公司主张被告顾小保、李慧支付违约金的诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告顾小保、李慧于本判决生效之日起十日内支付原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司物业服务费5887.08元；二、驳回原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告顾小保、李慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  秦山成二〇二一年八月二十四日书记员  王雨濛附：本案适用条款如下：《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十八条物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第九条民法典施行前订立的合同,提供格式条款一方未履行提示或者说明义务,涉及格式条款效力认定的,适用民法典第四百九十六条的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。