贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0112民初2600号原告：李杨菊，女，1988年9月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：涂丹，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号15201201111608138。委托诉讼代理人：郭忠成，国浩律师（贵阳）事务所实习律师，证号23012008119159。被告：贵州德鑫置业有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区大坡路36号城市魔方1幢负1层1号，统一社会信用代码915201120760208844。法定代表人：汪政波，该公司执行董事。原告李杨菊与被告贵州德鑫置业有限公司（以下简称德鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李杨菊的委托诉讼代理人涂丹到庭参加诉讼，被告德鑫公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李杨菊向本院提出诉讼请求：1．判令被告自2018年12月27日起，按购房款680003.19元每日万分之一的标准向原告支付违约金至其交付办理商品房转移登记的有关文书之日止（违约金暂计至2021年1月28日为51884.25元）；2．判令被告赔偿原告2017年4月1日至2018年3月31日的物业费5853.80元以及资金占用费（资金占用费自2017年3月31日起计算至履行完毕之日止，暂计算至2021年1月28日为550.9元）；3．判令被告赔偿原告2018年4月1日至2019年4月17日的物业费2523.20元以及资金占用费（资金占用费自2021年3月17日起计算至履行完毕之日止，暂计算至2021年7月5日为29.68元）4．本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买观云小区4栋1单元23层3号房，建筑面积126.16m2，套内建筑面积105.22m2，套内建筑面积单价为6462.68元/m2，商品房的总价款为680003.19元，双方约定原告在合同签订之日支付136003.19元，余款544000元以银行按揭方式支付，原告依约将房款支付给被告。之后，被告没有按照《商品房买卖合同》第十四条的约定在交付日的7日前书面通知原告办理收房手续。原告后来知道观云小区可以收房了，遂于2017年3月31日自行到被告处办理了收房手续，交房时，被告要求原告向其委托的前期物业公司贵州德鑫物业管理有限公司支付2017年4月1日至2018年3月31日的物业费3330.60元，否则不予交付房屋。贵州德鑫物业管理有限公司系被告的全资子公司。在此情况下，原告不得不支付了该等费用，接收了房屋。但原告后来得知，观云小区2019年4月18日才取得《贵阳市商品住房交付使用备案》登记，才达到《商品房买卖合同》第十一条约定的交付标准，也才符合《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《关于加强商品房交付备案管理工作的通知》（黔建房通[2011]336号）、《贵阳市商品住房交付使用备案管理实施意见》（筑建通[2012]136号）等规定的商品住房交付使用条件。《贵州省物业管理条例》第五十四条规定，前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之日前发生的物业服务费由建设单位承担。观云小区2019年4月18日才达到交付条件，故物业费从2019年4月18日起才可能由原告承担，在此之前的物业费应由被告自行承担。因此，原告未向前期物业公司交纳2018年4月1日至2020年5月31日的物业费，物业公司起诉原告支付该期间的物业费，经贵院作出（2020）黔0112民初3672号判决，2021年3月17日，原告已经按照生效判决向贵院按照1.6元/m2的标准交纳物业费5248.26元，其中包括2018年4月1日至2019年4月17日的物业费2523.20元，故该笔物业费及其资金占用费应由被告赔偿给原告。现被告已收取原告2017年4月1日至2019年4月17日的物业费5853.80元应由被告赔偿给原告。《商品房买卖合同》约定被告于2017年3月31日前将商品房交付给原告，2018年12月26日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告应承担逾期办理产权证的违约责任。原告多次找被告协商退款事宜，被告均不处理，其行为损害了原告的利益，现诉请法院依法判决。被告德鑫公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，但在庭前向本院提交答辩意见称，1．被告已于2019年1月17日登报通知办理产权证等手续，故原告主张的逾期交付商品房转移登记所需文书的违约金及资金占用费不应支持。本案所涉项目于2016年12月初完工并具备使用条件，于2018年7月23日经竣工验收合格，并在2019年1月11日取得房屋的初始登记，已达到办理产权证的条件。我公司在2019年1月17日登报通知业主办理产权证等的手续，在2019年1月20日发邮局挂号信的方式通知观云所有业主办理产权证。并且只有业主来我公司办理产权时，用购房收据并根据实测面积，才能开出购房发票。尽管《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定在2018年12月26日前取得初始登记，并将转移登记的有关文书交付买受人，但从2018年12月26日至2019年1月17日除去国家法定节假日仅隔14日，故原告的诉请不应支持，即便要支持应支持2018年12月26日至2019年1月17日期间的费用。2．原告要求赔偿物业费及资金占用费的诉请于法无据。物业费是基于物业服务企业为业主提供了物业服务，作为接受物业服务的原告，向物业服务的提供方即案外人贵州德鑫物业管理有限公司支付物业服务费本来就是理所当然，原告无权要求被告赔偿。本案中实际是由提供物业服务的案外人贵州德鑫物业管理有限公司依据相关规定及物业服务合同约定向原告进行收取，合法有据，被告并未收取原告的物业费，原告无权要求赔偿。故原告要求被告赔偿物业费及资金占用费明显无据，且部分已过时效，不应支持。本院经审理认定事实如下：2016年10月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发建设的位于贵阳市乌当区房屋，合同对房屋面积、房屋价款及付款方式等进行了约定，其中房屋的总价款为680003.19元，原告通过支付首付款及银行按揭贷款方式向被告全额支付了该款项。《商品房买卖合同》第十一条约定“出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：1．该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告；3．满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4．经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。”、第二十二条约定“三、转移登记：出卖人承诺于2018年12月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能按约交付的，约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。”。补充协议还约定，如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人通知的收楼日为交房日期，如七日内买受人未能办理有关手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。另查明，原告于2017年3月31日收房，收房时向为案涉房屋所在小区提供前期物业服务的贵州德鑫物业管理有限公司支付了2017年4月1日至2018年3月31日期间的物业费3330.60元。因原告认为被告交房时不符合交房条件，其从2018年4月1日起未再缴纳物业费。因原告欠缴物业费，贵州德鑫物业管理有限公司向本院提起物业服务合同纠纷之诉，2020年10月16日，本院作出（2020）黔0112民初3672号民事判决，判决原告于该判决书生效之日起十日内向贵州德鑫物业管理有限公司支付2018年4月1日至2020年5月31日的物业费5248.26元（126.16m2×1.6元/月·m2×26个月），并负担案件受理费15元。判决书生效后，贵州德鑫物业管理有限公司向本院申请强制执行，原告履行了该判决书，支付了物业费及相关费用共计5313.26元。还查明，2019年1月11日，被告完成案涉房屋所在项目的初始登记，取得黔（2019）乌当区不动产权第××号不动产权证书，同年1月17日，被告在《贵阳晚报》刊登办理产权通知，通知包括原告在内的业主从该日起提交相关材料办理产权。除在报刊发布办理产权的通知之外，被告还于同年1月28日按照原告在《商品房买卖合同》中预留的地址向原告邮寄了办理产权通知的挂号信，邮件号码为ＸＡ11057670552。最后查明，被告开发建设的观云小区1-4号楼于2017年3月28日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位联合验收合格，取得《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》。2019年4月18日，被告就其开发建设的观云1-4号楼在乌当区住房和城乡建设局办理了贵阳市商品住房交付使用备案登记。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。本案中，原告依约向被告履行了支付全部购房款的义务，但被告未按期履行办理产权证义务，应当承担逾期办证的违约责任。对于原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，被告应于2018年12月26日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。本案中，被告已经于2019年1月11日完成了案涉房屋所在项目的初始登记，取得了不动产权证书，除于同年1月17日在报刊发布办理产权通知之外，还根据原告确认的地址向其邮寄了办理产权通知，被告已经履行了办理产权证的通知义务，故应认定办理转移登记有关文书的时间为2019年1月17日。至于计算违约金期间的问题，虽然原告至今未办理产权证，但案涉房屋已于2019年1月17日符合办理产权证的条件，原告未办理产权证并非被告所致。因案涉房屋已经符合办理产权证条件，但如果原告一直拖延办理产权证，且一直计算违约金，对被告亦欠缺公平，根据公平原则，原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记文书违约金只应从2018年12月26日起计算至被告2019年1月17日发布办理产权证公告之日，该期间共计23天，被告应按原告已付房价款680003.19元的每日万分之一向原告支付违约金1564.01元（即680003.19元×0.0001×23天，四舍五入）。对于原告诉请其收房后向小区物业公司支付的物业费及其资金占用费应由被告赔偿的请求。案涉房屋所在项目于2017年3月28日竣工验收合格，同月31日原告实际收房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十一条第一款的规定，应认定被告已于2017年3月31日向原告交付了案涉商品住房。原告在控制使用案涉商品住房过程中，向服务小区的物业公司缴纳物业费是其义务，根据《物业管理条例》第四十一条第二款的规定，未交付房屋的物业费由建设单位承担，而本案中的房屋已经按照合同约定交付时间交付原告占有、使用，而物业公司也已向原告实际提供了物业服务，原告理应缴纳物业费，故原告向本院主张由被告赔偿物业费及其资金占用费的诉请，本院均不予支持。被告德鑫公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十一条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《物业管理条例》第四十一条第二款之规定，判决如下：一、被告贵州德鑫置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告李杨菊逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金人民币1564.01元；二、驳回原告李杨菊的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费660元，由原告李杨菊负担643元，由被告贵州德鑫置业有限公司负担17元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 员 梁国辉二〇二一年八月五日法官助理 毛宇迪书 记 员 王礼斌