辽宁省丹东市元宝区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0602民初462号原告：蔡传亮，男，1980年2月18日出生，汉族，中国移动通讯有限公司丹东分公司职员，住丹东市元宝区。委托诉讼代理人：刘宏，辽宁万鹏律师事务所律师。被告：丹东鑫泰房地产开发有限公司，住所地丹东市振兴区花园路26号。法定代表人：年志尧，经理。被告：丹东银鑫典当有限责任公司，住所地丹东市元宝区县前街73-13号。法定代表人：胡晓兰，总经理。委托诉讼代理人：王莉莉，丹东市元宝区和谐法律服务所法律工作者。原告蔡传亮诉被告丹东鑫泰房地产开发有限公司（以下简称鑫泰公司）、丹东银鑫典当有限责任公司（以下简称银鑫公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蔡传亮的委托诉讼代理人刘宏、被告银鑫公司的委托诉讼代理人王莉莉到庭参加了诉讼。被告鑫泰公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蔡传亮向本庭提起诉讼请求：1、确认原、被告签订的商品房认购书合法有效；2、确认原告系丹东市元宝区江城大街392号2单元404室房屋的所有权人；3、判令不得执行上述房屋。事实和理由：2012年11月20日，原告在被告处购买被告开发的位于丹东市元宝区商品房一处，建筑面积186.75平米，同日由原告妻子、岳母出资缴纳了房屋销售全款，并实际入住至今。房屋产权证经多次找被告但其迟迟未予协助办理，2021年1月末经元宝区法院通知，原告自己居住的房子392号2单元404室己被查封，原告提出异议，法院告知另行起诉，故原告诉讼至法院。被告银鑫公司辩称：原告的诉求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不足以排除强制执行，应予驳回。被告鑫泰公司在已经取得案涉房屋产权证的情况下与原告签订认购协议，该认购协议在本案中应属无效合同。原告提供的证据无法证明其支付了全部价款，亦未举证证明在人民法院查封之前已合法占有该房屋，故本案不符合排除强制执行的条件。另根据原告提供的鑫泰公司出具的情况说明可以认定鑫泰公司为逃避执行，故意出具该证明，系与原告恶意串通，存在虚假诉讼的嫌疑。被告鑫泰公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，被告银鑫公司与鑫泰公司借款合同纠纷一案，本院于2020年5月7日作出（2020）辽0602民初81号民事判决，查明：2016年3月25日，鑫泰公司以坐落于丹东市元宝区房屋作为抵押向银鑫公司借款，并判决：鑫泰公司自判决生效之日起二十日内偿还银鑫公司借款本金130万元及利息。鑫泰公司不服该判决，上诉至丹东市中级人民法院，该院于2020年9月25日作出（2020）辽06民终1425号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。因鑫泰公司未在指定期间内履行义务，银鑫公司申请本院执行。本院于2020年11月16日作出（2020）辽0602执1417号执行裁定，查封了鑫泰公司名下坐落于丹东市元宝区房屋。蔡传亮对其中的404室房屋（即案涉房屋）提出执行异议，本院于2021年2月1日作出（2021）辽0602执异10号执行裁定书，驳回了蔡传亮的异议请求。蔡传亮不服该裁定，在法定期限内提起本案诉讼。另查，2012年11月20日，被告鑫泰公司将其坐落于丹东市元宝区房屋出售给原告蔡传亮，蔡传亮于当日交纳了购房款700000元。2014年，因蔡传亮要求办理产权证并出具房屋相关手续，鑫泰公司（甲方、出售方）与蔡传亮（乙方、买受方）在2014年5月19日签订了一份《林江名城商品房认购书》，主要约定：“乙方预定丹东市元宝区江城大街林江名城392号楼404房，该房屋建筑面积186.75平方米；该商品房屋单价为3748.33元/平方米，总金额为700000元，乙方采取一次性付款方式；乙方同意签订本认购书时，交付定金人民币700000元整，作为甲、乙双方当事人订立《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后，乙方交付的定金正式转为购房款。”2014年5月21日，鑫泰公司为蔡传亮出具了住房分配通知书及物业费、装修保证金等相关费用的收款收据。其中，住房分配通知书载明：“蔡传亮同志：兹将林江名城小区28号楼404号房间分配给你居住。”该房屋由蔡传亮实际居住使用至今。2021年4月25日，鑫泰公司出具了一份《情况说明》，主要内容为：“我公司于2012年11月20日出售给本案蔡传亮一套位于丹东市元宝区商品房一处（收据编号：0072422），2014年该住户要求办理产权证并出具房屋相关手续，我公司2014年5月19日为其出具的林江名城商品房认购书，情况属实。”本院所确认的上述事实，有民事判决书、执行裁定书、林江名城商品房认购书、收款收据、住房分配通知书、情况说明等以及当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案系案外人蔡传亮认为其对登记于被执行人鑫泰公司名下的财产享有排除强制执行的实体权利,而对法院的查封行为提出异议引发的纠纷，应按《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,对其享有的民事权益是否足以排除强制执行进行审查认定。《执行异议和复议规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。据此,在符合上述四项条件的情形下,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的执行异议,人民法院应予支持。本案中，鑫泰公司于2012年将案涉房屋出售给蔡传亮，蔡传亮支付了全额购房款700000元，双方于2014年5月19日补签了《林江名城商品房认购书》。该认购书系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。另外，认购书中载明了当事人名称、房屋的基本状况、销售方式、房款的确定及总价款、付款方式、付款时间等内容，应当认定为商品房买卖合同。通过上述事实可以认定，2021年2月1日本院查封案涉房屋之前，蔡传亮已与鑫泰公司签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了全部房屋价款。在鑫泰公司为蔡传亮出具住房分配通知书后，蔡传亮实际入住该房屋并交纳了此后的物业费、水费等相关生活费用。案涉房屋至今因鑫泰公司的原因无法办理权属证书，不能认定案涉房屋未办理过户登记手续蔡传亮存在过错。因此，本案符合上述法律规定排除强制执行的四项条件，蔡传亮要求不得执行案涉房屋，有事实基础和法律依据，本院予以支持。根据本案现有证据亦可以确认蔡传亮为案涉房屋的所有权人。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、原告蔡传亮与被告丹东鑫泰房地产开发有限公司于2014年5月19日签订的《林江名城商品房认购书》合法有效；二、不得执行丹东市元宝区江城大街392号2单元404室房屋；三、确认原告蔡传亮为丹东市元宝区江城大街392号2单元404室房屋的所有权人。案件受理费12204元，由被告丹东鑫泰房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。本院（2021）辽0602执异10号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  孙玉秀人民陪审员  李艺纹人民陪审员  孙桂珍二〇二一年八月十日书 记 员  马 丽