上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初7972号原告：苗波，男，1976年11月4日生，汉族，住江苏省常州市。原告：佟莹，女，1989年4月5日生，汉族，住江苏省徐州市。两原告共同委托诉讼代理人：陈小燕，上海申贤律师事务所律师。被告：周步青，男，1991年4月18日生，汉族，住上海市松江区。原告苗波、佟莹与被告周步青民间借贷纠纷一案，本院于2021年5月18日立案受理，依法适用简易程序于2021年6月15日公开开庭进行了审理。原告苗波、两原告的共同委托诉讼代理人陈小燕到庭参加了诉讼。被告周步青经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苗波、佟莹向本院提出诉讼请求：1、被告归还两原告借款本金500,000元并支付以500,000元为基数，按年利率15.4%自2021年2月21日起计算至实际清偿日止的违约金；2、被告向两原告支付因催讨债务所花费的律师代理费20,000元；3、被告以其提供抵押的、位于上海市松江区方塔东三村XXX号XXX室房屋折价、拍卖或者变卖价值对上述所有债务承担优先偿还责任。事实和理由：因资金周转需要，2020年8月15日，原、被告签订《不动产抵押借款合同》，约定被告以自有房屋为抵押向两原告借款合计500,000元，借款期限12个月，自2020年8月15日起至2021年8月14日止，月利率为1.2%。双方另对付息方式、违约责任等进行了约定。合同签订后，两原告于2020年8月21日向被告转账支付500,000元，完成了出借义务，但被告仅支付了6个月利息，之后未再向原告支付任何利息，原告多次催讨未果。被告拖欠利息的行为已经构成根本违约，为维护自身合法权益，两原告诉至本院，望判如所请。被告周步青辩称，被告确实向两原告借款本金500,000元，但现在无力偿还。同意两原告主张的违约金计算方式，对律师代理费，仅同意承担10,000元。本院经审查认定事实如下：被告周步青系上海市松江区方塔东三村XXX号XXX室房屋权利人，建筑面积37.04平方米。2020年8月15日，原告苗波、佟莹作为出借人、抵押权人、甲方，被告周步青作为借款人、抵押人、乙方，签订《不动产抵押借款合同》一份，合同第一条约定，乙方因资金周转需要向甲方借款50万元(其中，原告苗波出借资金38万元，原告佟莹出借资金12万元)。第二条约定，借款期限为12个月，自2020年8月15日起至2021年8月14日止；本合同约定的借款期限起始日与甲方实际向乙方提供借款之日不一致的，从甲方实际向乙方提供借款之日起计算借款期限和利息。第三条约定，借款月利率为1.2%，自乙方借款之日起计息。第四条约定，乙方还款方式为到期一次性还本，按月支付利息，甲方实际向乙方提供借款之日所对应的日期为每月的付息日。第五条约定，抵押不动产的具体状况为：不动产所有权人周步青，不动产坐落于上海市松江区(方)塔东三村XXX号XXX室。第六条约定，上述不动产抵押担保的范围为：本合同约定的借款本金、利息(包括逾期履行期间的双倍利息)、违约金、滞纳金、损害赔偿金和实现债权与抵押权的合理费用(包括但不限于律师费、保全费、诉讼保全担保费、交通费、执行费、公告费等)。第十二条约定，如乙方未按合同约定的还款期限和方式履行本金还款义务，或甲方依据本合同约定宣布的所有借款提前到期的，甲方不再按照本合同约定的利率计收利息，乙方应向甲方支付违约金，违约金从逾期之日起算，计算至借款完全清偿之日止，以每日逾期还款本金的0.066%来计算(违约金=借款本金余额*0.66%*逾期天数)。另外，甲方实现债权或者抵押权的合理费用以及在维权过程中产生的相关费用(内容详见第六条)由乙方承担(备注：律师费按《上海市律师服务收费政府指导价标准》分段累计计算。其中10万元以下部分按8%计算；10万元以上至100万元按7%计算……)。第十三条约定，若乙方超过10日未支付借款利息，甲方可以宣布所有借款立即到期并要求乙方立即偿还全部借款本金及所欠利息，同时乙方需承担本合同第十二条约定的违约责任。合同另对其他事宜进行了约定。2020年8月20日，两原告登记为上海市松江区方塔东三村XXX号XXX室房屋抵押权人，被担保债权数额500,000元，债务履行期限：2020年8月15日至2021年8月14日。2020年8月21日，原告苗波向被告转账支付38万元，原告佟莹向被告转账支付12万元。此后，被告周步青按每月6,000元标准支付两原告截至2021年2月20日的借款利息。因被告此后未再支付两原告利息，遂涉诉。2021年4月8日，两原告聘请律师代理本案诉讼并支付律师代理费20,000元。以上事实，由不动产抵押借款合同、不动产登记证明、交通银行上海陕西南路支行交易凭证、交通银行个人客户交易清单、中国光大银行账户明细查询清单、借款收条、民事案件聘请律师合同、发票以及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，合法的民间借贷关系受法律保护。原、被告签订的《不动产抵押借款合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属合法有效，当事人应按照合同约定履行。本案中，两原告于2020年8月21日交付被告借款，根据双方合同约定，约定借款到期日为2021年8月14日，月利率1.2%，每月21日为付息日，被告超过10日未支付借款利息，两原告可以宣布所有借款立即到期。现被告确认借款本金500,000元，已付利息至2021年2月20日，因被告此后未再履行付款义务，两原告据此要求其提前归还本金500,000元，符合双方合同约定，本院予以支持。本案借款因被告未按约履行付款义务而提前到期，被告理应承担相应的违约责任。现两原告要求被告以500,000元为基数，按年利率15.4%支付自2021年2月21日起至实际清偿之日止的违约金，被告亦予以认可，本院予以支持。关于律师代理费。《不动产抵押借款合同》约定，两原告实现债权或者抵押权的合理费用以及在维权过程中产生的相关费用由被告承担。现两原告要求被告承担律师代理费20,000元，符合双方协议约定，本院予以支持。关于抵押权的实现。本案被告提供其名下的房屋作为担保物，且办理了抵押登记。现被告不履行债务，两原告作为抵押权人有权就该房屋行使抵押权，两原告可以与被告协议，以抵押房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该房屋所得的价款优先受偿，该房屋折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告所有，不足部分由被告继续清偿。同时，根据《不动产抵押借款合同》约定，本案抵押担保的范围包括借款本金、违约金及实现债权与抵押权的合理费用(包括但不限于律师费等)，故对于两原告的相关诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第四百一十条、第五百八十五条第一款、第六百六十七条之规定，判决如下：一、被告周步青于本判决生效之日起十日内归还原告苗波、佟莹借款本金500,000元；二、被告周步青于本判决生效之日起十日内支付原告苗波、佟莹违约金(计算方式：以500,000元为基数，自2021年2月21日起按年利率15.4%计付至实际清偿之日止)；三、被告周步青于本判决生效之日起十日内支付原告苗波、佟莹律师代理费20,000元；四、被告周步青届期不履行上述第一至三项付款义务的，原告苗波、佟莹可以与被告周步青协议，以坐落于上海市松江区方塔东三村XXX号XXX室房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该房屋所得的价款优先受偿，该房屋折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告周步青所有，不足部分由被告周步青继续清偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,000元，减半收取4,500元，由被告周步青负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李明法官助理 李俊书 记 员 李俊附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法典》第四百一十条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第六百六十七条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。