陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终3742号上诉人(原审原告)：贺涛，男，1969年5月25日出生，汉族，榆林市第一医院主管检验技师，住榆林市榆阳区。委托诉讼代理人：李小娟，陕西信邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵研，陕西信邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安市乾运亨企业管理集团有限公司，住所地西安市经济技术开发区凤城七路北侧文景路西侧海悦广场（西北国金中心）23幢2单元14层21408号。法定代表人：王汉保，该公司执行董事兼总经理。上诉人贺涛因与被上诉人西安市乾运亨企业管理集团有限公司（以下简称乾运亨公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初2130号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贺涛上诉请求：1.撤销一审判决改判支持贺涛诉请；2.本案一审、二审案件受理费均由乾运亨公司负担。事实与理由：2018年4月17日，贺涛与乾运亨公司签订《房屋租赁合同》，合同签订后贺涛当即向乾运亨公司股东鹿百慧交付了承租房屋钥匙，房屋之后也一直由乾运亨公司使用。贺涛一审提供了《物业费催收通知函》，该通知是因乾运亨公司未按约向物业公司缴纳物业管理费用，致使涉案房屋的物业公司西安海侠物业服务有限公司向乾运亨公司发出催款通知，该通知的对象为乾运亨公司，记载内容为“你司已经迟延支付自2018年7月1日至2019年3月31日三期物业费用达200日以上……，落款时间为2019年1月16日”。该证据证明了贺涛于2018年7月1日之前已实际使用承租房屋并享受物业服务，若乾运亨公司未实际承租涉案房屋，物业公司不会向乾运亨公司催费。贺涛股东鹿百慧于2018年4月18日通过支付宝向西安海侠物业服务有限公司缴纳涉案房屋2018年4月至7月的物业管理费，也印证了贺涛在合同签订后当即向乾运亨公司交付房屋。一审认为“西安海侠物业服务有限公司的收款收据载明的客户名称为陕西正丰源电子科技有限公司，座落地点为C-1408，不能证明原告代被告支付了物业费用……”属认定事实错误。该收款收据明确记载转账人为贺涛，客户名称之所以为陕西正丰源电子科技有限公司，是因为贺涛已于2019年7月10日通过报纸公告的方式通知乾运亨公司解除租赁合同，之后便收回涉案房屋另行出租。2019年12月2日，贺涛代为缴纳乾运亨公司欠付物业费时已将涉案房屋另行出租给陕西正丰源电子科技有限公司，故该收款收据记载客户名称为现承租人陕西正丰源电子科技有限公司。因乾运亨公司怠于缴纳物业费用，致使贺涛代乾运亨公司向西安海侠物业服务有限公司支付了2018年7月1日至2019年8月7日的物业服务费、生活垃圾清运费等合计23145.52元。贺涛提供的收款收据、增值税发票足以证明代乾运亨公司缴纳了物业费的事实。原审判决认定事实错误。故请求二审法院支持贺涛上诉请求。西安市乾运亨企业管理集团有限公司未到庭参加诉讼亦未发表答辩意见。贺涛向一审法院起诉请求：1.乾运亨公司向其支付物业费23145.52元及违约金（以欠付款项为基数，按照中国银行同期贷款利率自2019年12月2日计算到实际给付日）；2.诉讼费乾运亨公司负担。一审法院认定事实：经审理查明，2018年4月17日贺涛、乾运亨公司签订《房屋租赁合同》，约定由乾运亨公司租赁贺涛购买的位于西安市经济技术开发区国金中心23-21408号房屋，建筑面积200.73平方米，租赁期限从2018年5月2日至2020年5月1日，水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费、物业管理费由乾运亨公司支付。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案系因租赁合同引发的追偿权纠纷，本案贺涛未提交合法有效证据证明其履行了自己的合同义务即已将案涉房屋交付乾运亨公司；且贺涛提交的西安海侠物业服务有限公司的收款收据中载明的客户名称为陕西正丰源电子科技有限公司，座落地点为C-1408，不能证明贺涛代乾运亨公司支付了物业费用，故贺涛现向乾运亨公司主张支付物业费及违约金，缺乏事实及法律依据，本案不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告贺涛的诉讼请求。案件受理费378元，公告费600元（贺涛已预交），均由贺涛负担。二审经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。另查明，贺涛与乾运亨公司签订《房屋租赁合同》中签名处显示乾运亨公司委托代理人为鹿百慧。再查明，二审审理中，贺涛向法院提交以下证据：1.2019年7月10日三秦都市报，显示贺涛于2019年7月10日在三秦都市报发布公告解除其与乾运亨公司就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》。2.陕西海悦生活服务有限公司向贺涛出具的增值税发票，显示贺涛交纳2018年7月1日至2019年8月7日涉案房屋物业管理服务费及生活垃圾清理费23145.52元。3.鹿百慧向西安海峡物业服务有限公司支付7172.75元费用的支付业务收款回单复印件。经法院与涉案房屋所在物业管理单位陕西海悦生活服务有限公司核实。西安海峡物业服务有限公司称其于2019年11月将企业名称由西安海峡物业服务有限公司变更为陕西海悦生活服务有限公司。对贺涛二审中提交鹿百慧向西安海峡物业服务有限公司支付7172.75元费用的支付业务收款回单真实性予以认可，称系交纳涉案房屋相应费用，并向法院提交2019年12月2日贺涛通过手机转账方式向其交纳涉案房屋2018年7月1日至2019年8月7日物业费及垃圾费23145.52元的网上支付电子回单。本院认为，本案二审当事人争议的主要问题是：1.贺涛是否实际将涉案房屋交付乾运亨公司；2.贺涛是否代乾运亨公司交纳2018年7月1日至2019年8月7日涉案房屋物业管理服务费及生活垃圾清理费23145.52元。一、就贺涛是否实际将涉案房屋交付乾运亨公司问题。虽然本案中贺涛作为出租人并未提交其与乾运亨公司之间就涉案房屋办理交接手续的相应凭证，但根据涉案房屋租赁合同中乾运亨公司委托诉讼代理人鹿百慧于2018年4月18日向涉案房屋物业服务公司支付费用7172.75元，经涉案房屋物业服务公司确认，该笔费用系交纳涉案房屋物业服务费用这一事实，可以认定乾运亨公司实际使用涉案房屋。故应认定贺涛将涉案房屋实际交付乾运亨公司。二、就贺涛是否代乾运亨公司交纳2018年7月1日至2019年8月7日涉案房屋物业管理服务费及生活垃圾清理费23145.52元问题。贺涛与乾运亨公司签订《房屋租赁合同》约定租赁期限从2018年5月2日至2020年5月1日，水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费、物业管理费由乾运亨公司支付。现贺涛提交证据显示其在租赁合同期限内于2019年7月10日通过在三秦都市报发布公告方式解除与乾运亨公司之间的涉案租赁合同，将房屋另行出租。在乾运亨公司未提交证据证明其于2019年7月10日前已向贺涛返还房屋的情况下，乾运亨公司应按照租赁合同约定承担2018年5月2日至2019年7月10日的涉案房屋产生的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费、物业管理费。经查，贺涛已实际支付涉案房屋2018年7月1日至2019年8月7日物业费及垃圾费23145.52元，故贺涛主张乾运亨公司承担2018年7月1日至2019年8月7日涉案房屋物业管理服务费及生活垃圾清理费，应予以部分支持。经计算，乾运亨公司应向贺涛支付2018年7月1日至2019年7月10日的物业费及垃圾清理费21537.39元。因乾运亨公司未按照合同约定交纳相应物业管理服务费及生活垃圾清理费，构成违约，故根据乾运亨公司的违约行为给贺涛造成的损失，本院酌情认定乾运亨公司向贺涛支付以21537.39元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的自2019年12月2日至乾运亨公司实际支付21537.39元之日的违约金。综上所述，贺涛的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初2130号民事判决；二、西安市乾运亨企业管理集团有限公司于本判决生效后十日内支付贺涛物业管理服务费及生活垃圾清理费21537.39元；三、西安市乾运亨企业管理集团有限公司于本判决生效后十日内向贺涛支付以21537.39元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的自2019年12月2日至西安市乾运亨企业管理集团有限公司实际支付21537.39元之日的违约金；四、驳回贺涛其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费378元，公告费600元（贺涛已预交），由贺涛负担36元，由西安市乾运亨企业管理集团有限公司负担942元。二审案件受理费378元，由贺涛负担36元，由西安市乾运亨企业管理集团有限公司负担342元。本判决为终审判决。审判长 刘 琪审判员 师 婷审判员 卫婉莹二〇二一年八月二十五日书记员 党婉莹