河北省玉田县人民法院民 事 判 决 书（2021）冀0229民初1105号原告：夏双山，男，1979年1月6日生，汉族，农民，住玉田县。委托诉讼代理人：宋立娟，河北群望律师事务所律师，特别授权。被告：周超，男，1983年8月15日生，汉族，农民，住玉田县。委托诉讼代理人：刘永刚，河北刘凤悦律师事务所律师，特别授权。被告：张海军，男，1977年4月22日生，汉族，农民，住玉田县。被告：杨仕萍，女，1978年7月12日生，汉族，农民，住址同上，系张海军之妻。原告夏双山与被告周超、杨仕萍、张海军执行异议之诉一案，本院于2021年3月12日立案后，依法适用普通程序，于2021年4月16日公开开庭进行了审理。原告夏双山及其委托诉讼代理人宋立娟、被告周超的委托诉讼代理人刘永刚、被告张海军到庭参加诉讼，被告杨仕萍经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告夏双山向本院提出诉讼请求：依法判决2017年8月6日原告与被告张海军、杨仕萍签订的房屋买卖协议合法有效，玉田县所有权归原告所有，不得对玉滨家园小区1＃楼1单元1301室楼房执行（该楼房价值25万元）；令二被告张海军、杨仕萍配合原告办理玉滨家园小区1＃楼1单元1301室楼房不动产登记手续。事实和理由：2019年被告周超起诉张海军，玉田县人民法院以（2019）冀0229民初4628号民事裁定书，唐山市中级人民法院以（2019）冀02执保3251号执行裁定书查封了原告所有的位于玉滨家园小区住宅楼1＃楼1单元1301室楼房，后周超和张海军他们经玉田县人民法院（2019）冀0229民初4628号民事调解书调解结案。2016年7月19日二被告张海军、杨仕萍与唐山盛鑫房地产开发有公司签订了商品房买卖合同一份，购买了该公司开发的位于玉滨家园小区住宅楼1＃楼1单元1301室107.91平方米楼房一套，后二人想出售该楼房，2017年8月6日原告与二被告张海军、杨仕萍经中间人静国芹介绍达成房屋买卖协议，协议约定：被告张海军、杨仕萍自愿将位于玉田县出卖给原告，原告与二被告张海军、杨仕萍商定：该楼房建筑面积107.91平方米，价款为382209元，地下室附属用房28号，面积10.32平方米，价款为15274元，楼房合同签订前如有该缴纳的一切税费、物业费等由甲方（二被告张海军、杨仕萍）负担，本合同签订后所发生的一切税费（物业费、水费等）由乙方（原告）负担，协议第三条约定由于楼房为按揭贷款，本案原告给付二被告张海军、杨仕萍楼房首付款82209元、地下室15274元和2016年7月12日到2017年7月15日楼房贷款27762.6元，契税8500元，以上共计133745.5元。2017年8月份由原告开始交楼房贷款，每月2313.55元。协议签订后，原告经与中间人静国芹和二被告张海军、杨仕萍口头商定，由原告将款打给静国芹，静国芹转给张海军。2017年8月原告将购房款转给了静国芹人民币133745.5元，静国芹给原告一张由张海军出具的收条，收条上注明了收到夏双山购房款133745.5元，收款人张海军、杨仕萍，2017年8月18日。夏双山己经实际合法占有楼房。后来原告继续履行合同，向张海军名下银行卡还款用于偿还贷款。但2020年11月原告发现自己购买的张海军的楼房无法偿还贷款，于是找到张海军，被告张海军告之原告，张海军己经将交给原告用于偿还银行贷款的银行卡注销了，原告现无法偿还贷款，双方也无法达成一致。综上，原告认为，原、被告签订房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，交易楼房产权已经属于原告所有，楼房所有权没有转移是因为没有房产证，无法办理过户手续。故原告依法起诉。被告周超辩称，原告诉状所述不真实。一、原告与张海军签订买卖合同时知道房屋实际所有人是周超，张海军只是挂名所有人，但原告交付购房款以及签订房屋买卖合同均没有通过周超，没有将购房款给付周超，变相的损害了周超的权益，双方签订的房屋买卖协议根据法律规定，属于损害第三人利益的协议，属于无效协议，原告不符合法律规定的申请异议权利人。二、原告提起执行异议之诉，原告并未占有房屋，也并没有将房款全部交清，因此原告起诉不符合最高院关于人民法法院办理执行异议及复议案件规定的第二十八条，应驳回原告起诉。三、现房屋分期贷款由周超进行偿还，因此原告并没有根据法律规定中约定的全款缴纳的房屋款。综上唐山市中级人民法院（2019）02执保3251号裁定书和玉田县人民法院（2021）冀0229执异9号裁定书是正确的。被告杨仕萍未作答辩，亦未向本院提供证据。被告张海军辩称，我与原告签订的房屋买卖协议、商品房买卖合同是真实的，是我签的字，合同原件是我交给原告的，是张海军、杨仕萍给原告出具的收到购房款133745.5元的收条。2017年8月16日-2020年10月15日，原告向我名下偿还楼房贷款的工商银行账户共打款39笔用于偿还分期贷款，2020年11月15日再向该账户打款被退回，合计91914.42元。收款说明属实，内容是真实的，签字是我签的，是我替周超还的静国芹欠款，在静国芹收到原告133745.5元后，静国芹将其中的59445.5元转账给我，我转账给周超，因周超是黑户，周超使用的银行卡是我的卡，卡在周超手里保管，转钱时是向我名下的银行卡转，实际是把钱给周超了，当时静国芹、我、周超我们三个都在场，收款说明是后写的。这133745.5元，给静国芹65800元，给周超59445.5元，两项合计125245.5元，还剩8500元现在在静国芹手里保管。我没有得到钱。4628号卷宗中周超起诉张海军的诉状，私自出卖房屋给夏双山的房款及损失251074元，该诉状中称是借名买房，是因为周超是黑户，买不了房，多次找我，我才答应的，当时买房的首付款是82209元，该笔钱是周超给小区安装门的工程款，用该工程款交的首付，周超交了三四个月的分期，剩下的都是我交的，一共12个月的分期。调解笔录中写的是周超要求张海军返还房款133745.5元，且出具调解书，是周超起诉我私自把房子卖了，但实际是周超自己找的中间人静国芹把房卖了，周超不是找我卖的房，也不是我卖的房，就只是负责给出手续。开庭当天，我、周超、夏双山在我家商量，协商一致由夏双山补偿周超房屋差价2万元，开完庭后夏双山把这2万元给周超，周超就撤诉，开完庭周超不承认了，这2万元没有给周超，我不欠周超房款，我在调解书上签字是因为开庭时懵了，没细看，也不懂，就把字签了。证人静国芹当庭证实：周超总给张海军打电话，说要把案涉房屋卖掉，等着钱用，案涉房屋在张海军名下，实际是周超顶账抵过来的，因周超是黑户，不能贷款，就让张海军以张海军自己名义买购买的案涉房屋，张海军和周超都跟我说，如果有买房的就把案涉房屋卖掉，我就问问我弟弟，正好他们单位的夏双山要买，就到周庄看房，看了挺满意，要买房，就开始写合同，买房协议中房主写的是张海军，周超也同意这么写，写好之后，张海军出具了一份收条，写房屋买卖协议的时候，周超不在，全权委托张海军办理的，当时周超给我打电话也是这么说的，协议签订后张海军把楼房钥匙给付了夏双山，夏双山将133745.5元房款打到我账户后，我把收条给付了夏双山，因周超欠我12万多元，我把钱从中扣了，2017年9月16日，我与张海军、周超签订一份协议，当时约定周超给我6万元，我与周超之间的账务全清，当天我把6万元扣下了，又扣了5800元工人工资，是当时我给周超找了工人安装门来着，工钱周超一直不给，我就从这笔房款里扣了，当时周超也同意，周超给我出具一张收条，再扣除8500元办房本的钱，剩下的59945元用微信转账转给张海军了，因张海军是房主，剩下的钱要退还给他，8500元办房本的钱由房主支付，再过户的时候由夏双山支付，当时张海军也同意由我保管。案涉房屋买卖是经过周超同意的，张海军给签的字。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年6月9日被告周超与被告张海军签订协议书一份，载明：甲方周超，乙方张海军，现就甲方借用乙方名义购房事宜，在平等、自愿的基础上，经充分协商达成如下协议，望共同遵守：一、甲方借用乙方名义购买的房屋于玉田县，面积107.91平方米，地下室1单元-2-28号。二、上述房屋的买卖合同以乙方名义签订后交由甲方持有和保管，以后关于该房屋取得的一切手续、资料包括但不限于房产证、土地使用证、完税证明、交款凭证等均由甲方持有和保管。三、甲方保证乙方因代为甲方购买该房屋产生的购房款及还贷、中介费、抵押费、保证金、税收等一切费用均由甲方承担，乙方不承担任何费用，该房屋的所有权也归甲方完全所有。甲方享有该房屋的占有、使用、收益及处分的权利，乙方对受甲方委托购买的房屋无权行使甲方享有的前述权利，亦不得对受甲方委托购买的房屋进行侵占、破坏、转让、出租、抵押及赠与等。四、甲方如需在取得该房屋的房产证前转让该房屋，乙方应当协助甲方办理更名手续。如因房屋质量问题及房屋买卖合同问题而导致诉讼，乙方应配合甲方办理相关诉讼程序，所有涉及转让及维护该房屋的相关费用均由甲方承担。五、甲方如不需在取得该房屋的房产证前转让该房屋，那么房屋产权证暂办至乙方名下，产权证由甲方保管。待甲方需要办理过户手续时按照甲方的指示过户到甲方或甲方指定的其他人名下。六、该房屋交付时由甲方收房，甲方对该房屋进行的装修及在该房屋内添置的所有家具、家电及所有物品等均由甲方所有。七、乙方为合法夫妻关系，乙方已经对该协议进行了充分了解，甲方只是借用乙方的名义购买房屋，该房屋的所有权益与乙方无任何关系，并保证乙方的利害关系人不得就该房屋主张任何权益。八、本协议如需要补充，另行协商达成的协议与本协议具有相同的法律效力。九、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，本协议自双方签字或按印之日起生效。甲方周超，乙方张海军，身份证号1302291977××××××××，签订时间2016年6月9日。2016年7月19日被告张海军、杨仕萍与唐山盛鑫房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，被告周超以被告张海军、杨仕萍名义分期贷款购买玉滨家园小区1＃楼1单元1301室楼房，建筑面积107.91平方米，每平方米3541.92元，总金额382209元，地下室附属用房28号，建筑面积10.32平方米，每平方米1480元，价款为15274元。该楼房首付款为82209元，分期贷款金额30万元。2017年8月6日经静国芹介绍被告周超将该楼房卖给原告夏双山，原告与被告张海军、杨仕萍签订房屋买卖协议书，载明：房屋买卖协议，出卖方（甲方）张海军、杨仕萍，身份证号码1302291977××××××××、130229197807126822，购买方（乙方）夏双山，身份证号码1302291979××××××××，依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规之规定，买卖双方本着平等、自愿就房屋买卖有关事项达成如下协议：一、甲方将位于唐山市玉田县房屋出售给乙方，具体描述如下：楼号：1＃楼1单元1301室，建筑面积107.91平方米，价格382209元，地下室附属用房28号，建筑面积10.32平方米，价格15274元，总计金额：叁拾玖万柒仟肆佰捌拾叁元整（小写397483元）。二、本合同签订前，该房屋如有该缴纳的一切税费（包括但不限于物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信费用），概由甲方负担；本合同签订后所发生的一切税费（包括但不限于物业管理费、供暖、水、电、然气、有线电视、电信费用），由乙方负担。三、该房屋为按揭贷款房屋，甲方购买房屋过程中已付款项如下：1、房屋首付：捌万贰仟贰佰零玖元整，（小写82209元）；2、地下室附属用房：壹万伍仟贰佰柒拾肆元整（小写15274元），每月还款金额2313.55元，已付12个月（自2016年07月15日至2017年07月15日），合计还款金额：贰万柒仟柒佰陆拾贰元陆角（小写27762.6元），契税：捌仟伍佰元整（小写8500元），公共维修基金0元，其他费用（登记费、工本费等）0元，合计总费用：壹拾叁万叁仟柒佰肆拾伍元伍角（小写：133745.5元），乙方一次性支付甲方：壹拾叁万叁仟柒佰肆拾伍元伍角（小写：133745.5元）后，甲方将房屋合同、按揭贷款手续等直接给与乙方，乙方应按月如期如数还房屋贷款，在房屋房贷期间不能造成甲方任何违约，影响甲方各项征信。四、由于甲方房屋未办理产权证书，不能办理过户手续，故甲方应积极办理产权手续，所发生的各项税费由甲方承担，甲方办理完手续后应无条件配合乙方办理过户手续，所发生的各项税费由乙方承担。如因甲方原因未能及时办理房屋所有权转移登记的，逾期在30日之内，甲方应按日计算向乙方支付己交付全部房价款万分之3的违约金，并于乙方实际取得房屋所有权证书之日起7日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，乙方有权退房，乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起10日内退还乙方全部己付款，并赔偿乙方经济损失人民币五万元。五、本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，如不能达成协议可以依法向人民法院起诉。六、本合同自双方签字或签章日生效。本合同双方未尽事宜双方可以签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。七、本合同一式三份，甲乙双方及中间人各持一份，具有同等法律效力。其他事项：1、甲方保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，该房屋不再进行其它交易，包括其妻子、子女在内均放弃房屋出卖后的所有权。因甲方原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。若出售的商品房设有他项权利的，甲方应当在出售前征得他项权人的书面同意，并以书面形式公示和明确告知乙方。2、甲方于协议签订时将所有缴费发票、收据等文件（原件）交给乙方。甲方张海军、杨仕萍，乙方夏双山，中间人静国芹，2017年8月6日。双方协商约定将购房款133745.5元给付静国芹，当天原告通过银行转账转给静国芹10000元，2017年8月8日原告通过银行转账转给静国芹30000元，8月22日原告通过银行转账转给静国芹93745.5元，上述合计133745.5元。被告张海军、杨仕萍于2017年8月18日出具收条一张，载明：今收到夏双山购房款133745.5元，大写壹拾叁万叁仟柒佰肆拾伍元伍角整，收款人张海军、杨仕萍。后被告张海军将商品房买卖合同及楼房钥匙给付原告夏双山。原告自2017年8月16日起每月向被告张海军的中国工商银行账户中转款用于偿还楼房分期贷款，每月还贷款2356.78元，偿还了39期合款91914.42元，至2020年11月15日因被告张海军更换了楼房分期还款账户导致原告无法偿还分期贷款。因被告周超拖欠静国芹玉滨家园防盗门工程业务提成，2017年9月16日被告周超与静国芹签订协议一份，载明：今收到周超玉滨家园防盗门工程业务提成60000元（陆万元整），由2017.9.16日结清之后此工程所有事宜及工程款与静国芹无任何关系，双方达成协议玉滨家园的房与静国芹无任何关系，双方签字后无异议，双方签字以后生效，甲方周超，乙方静国芹，2017.9.16。静国芹扣除该60000元、工人工资5800元及办理房本费用8500元后，将剩余购房款59945.5元通过微信转账转给被告张海军。被告张海军主张被告周超欠其25000元，并提交借条一张，载明：今借张海军现金贰万元整（￥20000.00），签字周超。被告周超出具一份说明，载明：周超自愿将玉滨家园楼房一处卖给夏双山，与张海军没有一点关系，以此不再纠缠张海军和夏双山卖房一事，签字生效周超。被告张海军扣除该25000元后将剩余34945.5元转到其名下中国建设银行银行卡62×××38账户内。经庭审向被告周超核实，被告周超认可收到3.1万元。2019年11月10日，被告张海军出具收款说明一份，载明：收款说明，2017年8月6日，出卖人张海军与买受人夏双山就玉田县玉田镇周庄村玉滨家园住宅小区一期房屋1＃楼1单元1301室签订房屋买卖合同，合同约定买受人向出卖人一次性支付人民币壹拾叁万叁仟柒佰肆拾伍元伍角整（人民币133745.50元）。出卖人张海军委托中间人静国芹向买受人代为收款。因周超拖欠静国芹工程款人民币陆万伍仟捌佰元整（人民币65800元）。张海军代周超向静国芹进行偿还，此款项从张海军委托中间人静国芹向买受人代为收款的款项中进行扣除（133745.50-65800＝67945.50元）之后，张海军对周超享有债权。在出卖人一次性支付人民币壹拾叁万叁仟柒佰肆拾伍元伍角整（人民币133745.50元）中含契税款捌仟伍佰元整（人民币8500元），该契税款项由中间人静国芹保存。后张海军实际收到中间人静国芹转款人民币伍万玖仟肆佰肆拾伍元伍角整（人民币59445.50元）。今后若买受人夏双山与出卖人张海军发生纠纷，中间人除承担返还契税款捌仟伍佰元（人民币8500元）外不承担任何责任。证明人张海军，2019年11月10日。2019年12月10日被告周超出具说明，载明：周超负责退还夏双山实际所交玉滨家园一期1-1-1301房款及还房贷的所有费用，与张海军无关，周超，2019.12.10。2019年10月31日被告周超起诉被告张海军要求被告张海军给付私自出卖周超房屋给夏双山的房屋款及损失共计251074元，诉讼中被告周超申请财产保全，对被告张海军名下坐落在玉田县玉滨家园一期1-1-1301号房产予以查封，后经本院调解，作出（2019）冀0229民初4628号民事调解书，载明：被告张海军一次性给付被告周超133745元，于2020年3月13日前付清。2020年8月13日被告周超向唐山市中级人民法院申请强制执行。原告夏双山于2021年2月20日提出执行异议，本院作出（2021）冀0229执异9号执行裁定书，裁定驳回夏双山的异议请求。本院认为，被告周超与被告张海军于2016年6月9日签订协议书，被告周超借用被告张海军的名义购买楼房，后被告张海军、杨仕萍与唐山盛鑫房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，被告周超以被告张海军、杨仕萍名义分期贷款购买玉田县附属用房28号，后被告张海军、杨仕萍通过中间人静国芹介绍将争议楼房卖给原告夏双山，并签订了房屋买卖协议，经被告张海军同意原告将购房款及办理房本费用共计133745.5元通过银行转账转给静国芹，被告张海军将商品房买卖合同及楼房钥匙给付原告，该房屋买卖协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均按协议约定已实际履行义务，原告自2017年8月16日起每月向被告张海军的中国工商银行账户中转款用于偿还楼房分期贷款，至2020年11月15日因被告张海军更换了楼房分期还款账户导致原告无法偿还分期贷款，系被告张海军违约，后被告周超出具说明，载明：周超自愿将玉滨家园楼房一处卖给夏双山，与张海军没有一点关系，以此不再纠缠张海军和夏双山卖房一事，经庭审核实被告周超自认收到来自原告夏双山的购房款3.1万元，说明被告周超也同意将争议楼房卖给原告，原告要求确认2017年8月6日原告与被告张海军、杨仕萍签订的房屋买卖协议合法有效，玉田县所有权归原告所有，不得对玉滨家园小区1＃楼1单元1301室楼房执行，二被告张海军、杨仕萍配合原告办理玉滨家园小区1＃楼1单元1301室楼房不动产登记手续的诉讼请求，本院予以支持。被告杨仕萍经本院传票传唤未到庭，视为放弃当庭享有的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十三条、第二百三十四条、第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：一、不得依据玉田县人民法院（2019）冀0229民初4628号民事调解书执行登记在被告张海军、杨仕萍名下坐落在玉田县附属用房；二、原告夏双山与被告张海军、杨仕萍于2017年8月6日签订的房屋买卖协议有效；三、登记在被告张海军、杨仕萍名下坐落在玉田县归原告夏双山所有，被告张海军、杨仕萍于本判决生效之日起三十日内协助原告办理该楼房不动产分期付款相关手续，于可以办理楼房过户手续时予以协助。案件受理费5050元，由被告周超负担，于本判决生效之日起三十日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长  马宏坤人民陪审员  王乃合人民陪审员  谷明月二〇二一年八月六日书 记 员  郑金杰