陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终10843号上诉人(原审被告)：西安纺世界生活馆商贸有限公司，住所地西安市灞桥区纺正街**纺厦兴苑**。法定代表人：张卫兵，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审原告）：西安市东瑞餐饮有限公司，住所，住所地西安市灞桥区纺正街南段div>法定代表人：李选民，该公司执行董事。委托诉讼代理人：铁晓颖，陕西希友律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨盟磊，陕西希友律师事务所实习律师。上诉人西安纺世界生活馆商贸有限公司（以下简称纺世界公司）因与被上诉人西安市东瑞餐饮有限公司（以下简称东瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2020）陕0111民初7052号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。纺世界公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者改判驳回东瑞公司的一审诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费全部由东瑞公司负担。事实与理由：纺世界公司符合九民纪要中合同僵局的三点要素。纺世界不存在恶意违约，一直积极努力筹款还账。在2019年5月二楼商场彻底倒闭，2019年8月23日超市关门之后纺世界公司依然在2020年1月3日付款给东瑞公司。纺世界公司严重亏损，纺世界公司股东债务累累，如果合同继续履行，纺世界公司无力支付东瑞公司租金。纺世界公司自2019年3月开始多次口头协商退租事宜，东瑞公司拒绝，违反了合同的诚信原则。纺世界公司依法满足单方通知解除合同的要件。2020年1月31日前，纺世界公司已多次通知东端公司要求单方解除合同,《租赁合同书》应当认定为于2020年1月31日前解除。一审判决认定《租赁合同书》于2020年9月16日解除明显错误。《租赁合同书》已于2020年1月31日前解除，纺世界公司实际拖欠东端公司的房屋租赁费的计算时间应截止2020年1月31日前。纺世界公司交纳押金49.5万元抵消所欠租金，因此纺世界公司欠交租金为96.5万元。纺世界公司已于2020年1月31日前处于停业交还租赁房屋状态，东瑞公司拒绝接收，故不存在自2020年7月15日起至实际交还房屋之日的房屋租金及占用费。一审判决纺世界公司向东端公司支付下欠房屋租赁费及房屋占有使用费错误。纺世界公司多次向东端公司要求开具支付租金的相关房屋租赁费发票，东端公司拒绝开具发票导致纺世界公司不能依法完成纳税义务，因此，东端公司没有履行租赁合同义务且违法，应当视为东端公司违约在先。一审时纺世界公司提出反诉，一审法官当庭拒绝，要求纺世界公司重新立案，不同意反诉。纺世界公司同时租赁西安纺织城商业大厦、西安圣荷君安商贸有限公司和东瑞公司的场地，一审时均已认可并在卷佐证。纺世界公司和西安圣荷君安商贸有限公司、西安纺织城商业大厦的租赁合同是在2017年签订，有当时的面积图纸，手续齐全。纺世界公司与东瑞公司的租赁合同是2018年5月签订，虽然没有交房通知单和图纸，东瑞公司出租房物界限纺世界公司清楚。东瑞公司取得的会议纪要和图纸证据时间是在2018年11月后，纺世界公司是在收到一审法院传票时第一次看到相关证据。纺世界公司只能根据原合同约定的区域归还房屋。东瑞公司辩称，东瑞公司依法享有对涉案租赁房屋的所有权。该房屋坐落于西安市灞桥区，具体位置以2018年西安市房产测量事务所出具的《房产测绘成果变更报告》为准。2011年6月8日，西安市灞桥区商业贸易总公司作为监管单位印发《会议纪要》，参会单位为东瑞公司、西安纺织城商业大厦及西安市灞桥区商业贸易总公司，会议最终达成意见：在纺织城商业大厦二期改造建设项目中，拆迁补偿给东瑞公司商业建筑面积3000㎡，垂直切割一至四层每层750㎡。2017年1月18日，西安市灞桥区商业贸易总公司印发《会议纪要》，会议决定：“纺厦兴苑”二期一层商业面积划分为南边四扇门中间垂直分至风机房东南角，其西边以剪力墙为界测量以南750㎡归东瑞公司所有，墙南靠西多出部分归西安纺织城商业大厦所有（以实测为准）；二层至四层从南向北垂直划分，测量750㎡归东瑞公司所有，其余归西安纺织城商业大厦所有（以实测为准）；西边楼梯为双方共用，面积均分；会议未研究事宜，由东瑞公司与西安纺织城商业大厦自行协调解决。“纺厦兴苑”二期实则分属东瑞公司及西安纺织城商业大厦，由于该房屋已整体实际经营，无法通过实体隔墙的方式分户，经东瑞公司与西安纺织城商业大厦协商，双方于2018年共同向西安市房产测量事务所提出分户申请，以明确“纺厦兴苑”二期中双方实际享有的建筑物位置及面积。2018年11月，西安市房产测量事务所出具《房产测绘成果变更报告》，该报告对纺厦兴苑（二期）即涉案建筑物一层至四层进行了实测情况变更说明并附有详细图纸。根据该报告，分属东瑞公司所有的建筑物位于西安市灞桥区，一层30107室，建筑面积731.79㎡，二层至四层30203室、30303室、30403室各建筑面积760.03㎡，共3011.88㎡.因此，东瑞公司依法享有对涉案租赁房屋的所有权，房屋具体位置以2018年11月西安市房产测量事务所出具《房产测绘成果变更报告》为准。2018年5月29日，东瑞公司与纺世界公司签订《租赁合同书》，约定东瑞公司将西安市灞桥区南边部分一层至四层建筑面积3000㎡（每层750㎡）租赁给纺世界公司经营；租赁期限自2018年3月1日起至2030年2月28日止，共计12年；保证金49.5万元，月租金16.5万元，季租金49.5万元；支付期限为2018年3月1日之前5个工作日内按照3个月为一季度支付，在以后每季度前5个工作曰内付清，不得拖延或欠缴，逾期付款逐日加收5%的滞纳金，逾期超过30日，东瑞公司有权按纺世界公司违约论处；东瑞公司收取的租金及各项费用应向纺世界公司提供收款收据；纺世界公司违约或东瑞公司按照合同约定以违约论处时，东瑞公司有权即时终止合同，收回房屋、场地，并不予退还保证金，并有权追索欠费和其他损失。该租赁合同是东瑞公司与纺世界公司在自愿平等协商的基础上订立的，由双方签章予以确认，并不存在法律规定的合同无效情形。因此，该租赁合同真实、合法、有效。纺世界公司应按照合同约定向东瑞公司按时足额支付租金。然而合同订立后，东瑞公司一直按约履行合同，纺世界公司却长期欠缴租金，经东瑞公司多次催要未果。截至2020年7月14日，纺世界公司共计欠缴租金236.2万元。根据《租赁合同书》第六条及第十七条约定，纺世界公司逾期支付租金已超过30日，其行为已构成严重违约，东瑞公司有权解除合同，有权要求纺世界公司腾交涉案租赁房屋并承担违约金，保证金49.5万元不予退还。《租赁合同书》解除时间应为纺世界公司收到本案一审起诉状副本之日，即2020年9月16日解除。纺世界公司主张该租赁合同于2020年1月31日解除，无事实及法律依据。且租赁合同解除的时间并不会对纺世界公司欠付租金及房屋占有使用费产生实质影响。另外，东瑞公司与纺世界公司之间的房屋租赁合同纠纷已持续近一年之久，且双方对于合同解除均无异议。因此，后期纺世界公司与次承租人的租赁合同是否到期，纠纷是否解决，均与东瑞公司无关。租赁合同签订时，因客观情况所致，东瑞公司与纺世界公司对涉案租赁房屋具体界限并不明晰，但具体方位及大致的界限是清楚的，且租赁合同所载面积与实际测量面积仅误差11.88㎡（误差率0.4%），一至四层单位面积租金一致的情况下，该面积误差不会影响租赁合同的履行；另“纺厦新苑”二期均由纺世界公司所承租，在面积误差极小，且东瑞公司只主张按租赁合同所载3000㎡计算房屋租赁费用的情况下，两户中间的界限是否明晰同样不会影响租赁合同的履行。故纺世界公司租赁面积及界限应以东瑞公司及西安纺织城商业大厦均认可的《房产测绘成果变更报告》中确定面积及界限为准。且现涉案租赁场所三层已按照2018年11月西安市房产测量事务所出具的《房产测绘成果变更报告》实际隔墙分户。因此，纺世界公司应按照2018年11月西安市房产测量事务所出具的《房产测绘成果变更报告》腾交涉案租赁房屋。另外，纺世界公司承租范围为一至四层，纺世界公司腾交时应整体一次性全部退还。纺世界公司应向东瑞公司支付截至2020年7月14日欠缴的租金及房屋占有使用费236.2万元及至实际交还房屋的占有使用费（按照租赁合同书标准：16.5万元／月计算）。纺世界公司欠缴租金的行为已构成严重违约，按照租赁合同约定，纺世界公司欠缴租金的可按照逾期付款金额的5%收取滞纳金，本案中东瑞公司仅主张按照年利率24%计算违约金，已低于合同约定，且于法不悖。因此，纺世界公司应向东瑞公司支付截至2020年7月14日的违约金419660元及至实际给付之日的违约金（以每租赁年度期间实际欠付金额为基数，自每租赁季度期间首日起计算至实际给付之日，按照年利率24%计算）。请求驳回纺世界公司的上诉请求，维持原判。东瑞公司向一审法院起诉请求：1.判令解除东瑞公司、纺世界公司双方签订的《租赁合同书》；2.判令纺世界公司立即腾房向东瑞公司交还（房屋坐落位置：西安市灞桥区坐西朝东建筑物一层：由南地下车库入口至北墙10.75米，再由东向西33.25米、再向南5米，再向西8.47米，再向南8.7米，再向西9.6米，再向南9米，再向东28.95米，再向北10.91米，再向东22.35米；二、三、四层：由南向北14.85米，再向西40.95米，再向南6.25米，再向西10.35米，再向南9米，再向东51.3米）；3.判令纺世界公司向东瑞公司支付欠付租金2362000元及（暂计至2020年7月14日至实际交还房屋之日的租金）及违约金419660元；4.本案诉讼费由纺世界公司承担。一审法院认定事实：东瑞公司与纺世界公司均为自然人投资或控股有限责任公司。2011年6月8日、2017年1月18日，西安市灞桥区商业贸易总公司（以下简称“区商贸总公司”）、东瑞公司、西安纺织城商业大厦（以下简称“纺织城商厦”）两次开会商讨纺织城商业大厦二期（即“纺厦兴苑”二期）面积划分等问题，会后均印发《会议纪要》，确定“纺厦兴苑”二期分属东瑞公司及纺织城商厦，其中东瑞公司占有3000㎡，“垂直切割一至四层每层750㎡”，以实测为准。因该房屋已整体实际经营，无法通过实体隔墙的方式分户，东瑞公司与纺织城商厦于2018年共同向西安市房产测量事务所提出分户申请，以明确“纺厦兴苑”二期中双方实际享有的建筑物位置及面积。2018年11月，西安市房产测量事务所出具《房产测绘成果变更报告》，根据该报告，分属东瑞公司所有的建筑物位于西安市灞桥区，一层30107室，建筑面积731.79㎡，二至四层30203室、30303室、30403室，面积各760.03㎡，共3011.88㎡；附有实测变更说明及详细图纸。东瑞公司及纺织城商厦对此结果予以认可。2018年5月29日，东瑞公司与纺世界公司签订《租赁合同书》，约定甲方（即东瑞公司）将位于西安市灞桥区（即《会议纪要》所载“‘纺厦兴苑’二期”）南边部分一层至四层建筑面积为3000㎡（每层750㎡）的自有房产租赁给乙方（纺世界公司）经营，合同签订时，“该房屋、场地结构完好，门窗和水、电等附属设施齐全，符合一般经营需要”；租赁期限为2018年3月1日至2030年2月28日，租赁费从2018年3月1日起执行，无装修期间（装修已完成）；月租金16.5万元，季度租金49.5万元，租金每季度支付一次，且应在本季度结束前5个工作日内付清下一季度租金，拖延或欠交超过日期，逐日加收5%的滞纳金，直至交清为止；逾期超过30日未能交清，甲方有权按乙方违约论处；合同第十七条约定：“……如乙方违约或被甲方依照合同规定以违约论处时，甲方有权即时终止合同，收回房屋、场地，并不予退还乙方所交租赁保证金，并有权追索欠费及其他损失，乙方和客户、顾客发生的经济纠纷由乙方自己承担，自行处理，由此引起的一切后果由乙方自负”。案涉合同签订后，纺世界公司将承租的房屋转租给其他租客。2017年10月30日，即合同签订前，纺世界公司向东瑞公司支付了49.5万元租赁保证金；自2018年5月15日至2020年1月3日，纺世界公司分十二次向东瑞公司支付租金233.5万元，后再未支付任何款项。截止2020年7月14日，纺世界公司应向东瑞公司支付租金469.7万元，仍下欠租金236.2万元未支付。一审法院认为，东瑞公司与纺世界公司对签订《租赁合同书》的事实均予认可，该合同为东瑞公司与纺世界公司真实意思表示，双方对案涉合同的解除均无争议。现东瑞公司、纺世界公司双方对本案的争议焦点在于：1、案涉合同起始时间；2、案涉合同解除时间；3、案涉房屋详细界限及面积对合同履行的影响；4、违约责任应由谁承担。对于本案焦点1，一审法院认为：案涉合同虽于2018年5月29日签订，但纺世界公司在2017年10月30日即将租赁保证金49.5万元支付予东瑞公司，并于2018年5月15日、5月21日分两次支付了第一个季度（即第一个季度房租区间，下同）房屋租赁费49.5万元，于2018年6月19日、7月13日分两次支付了第二个季度房屋租赁费49.5万元，于2018年9月10日、10月27日支付了第三个季度房屋租赁费49.5万元。如按纺世界公司主张，该合同实际自2018年6月才开始履行，第一个季度则为2018年6-8月，第二个季度则为2018年9-11月，即纺世界公司在第一个季度结束前即已支付两个季度的房屋租赁费，又在第二个季度照常支付一个季度的房屋租赁费，这并不符合逻辑。据此，一审法院认为，房屋租赁事实发生在前，案涉合同签订在后，东瑞公司主张案涉合同自2018年3月1日起执行，符合客观情况。对于本案焦点2，一审法院认为，合同签订后，东瑞公司依约交付案涉房屋，纺世界公司理应按合同约定，按期足额交付房屋租赁费，但纺世界公司在2020年1月3日支付5万元租金后（总计支付了233.5万元租金），再未支付任何租金，按合同约定季度租金49.5万元计算，纺世界公司自2019年5月（本月欠交14万元，此后完全欠交）即属于租金欠交状态。按双方所签合同第六条：“……逾期超过30日未能交清者，甲方（东瑞公司）有权按乙方（纺世界公司）违约论处。”、第十七条：“……如乙方违约或被甲方依照合同规定以违约论处时，甲方有权即时终止合同，收回房屋、场地，并不予退还乙方所交租赁保证金，并有权追索欠费和其他损失……”之规定，甲方东瑞公司有权按乙方纺世界公司违约论处，并有权即时终止合同，收回房屋、场地。故一审法院对东瑞公司请求解除东瑞公司、纺世界公司双方签订的《租赁合同书》及要求纺世界公司腾房向东瑞公司交还的主张，依法予以支持；该合同解除时间为纺世界公司收到起诉状副本之日，即2020年9月16日。对于纺世界公司主张案涉合同自2020年1月31日即解除，其依据一为纺世界公司自述东瑞公司方曾口头承诺可于2020年初春节假期后退租，东瑞公司对此说法予以否认，纺世界公司也未提交证据证明；依据二为纺世界公司所提交的西安市人民政府国有资产监督管理委员会于2020年2月28日所发《西安市人民政府国有资产监督管理委员会关于印发》市国资发[2020]17号文及案涉合同第十三条之规定，关于纺世界公司所提市国资发[2020]17号文，该文件明确规定政策措施为“减免房租”，实施主体为“市属国有独资、全资、控股企业及其所属各级国有及国有控股子企业”，适用对象及范围为“非国有企业”、“原则上转租人（含房屋中介）不应享受本次减免政策”，减免时间为“2020年2月1日起3个月”，并不涉及合同解除问题；案涉合同第十三条也无纺世界公司所述“双方合同可自行解除，双方互不负责任”的内容，该合同第十五条虽有“本合同即时终止，双方互不赔偿经济损失”的约定，但预设条件为“如遇国家政策性变化或政府统一规划，致使本合同无法继续履行时，甲方提前一个月通知乙方，一个月期满后，本合同即时终止，双方互不赔偿经济损失”，此项条款的约定及条件与纺世界公司所述皆不一致。综上一审法院认为纺世界公司该主张无事实及法律依据，依法不予支持。对于本案焦点3，一审法院认为，案涉房屋所在“纺厦新苑”二期所有权分属东瑞公司及纺织城商厦，原属一户，2018年11月依据西安市房产测量事务所出具《房产测绘成果变更报告》，划分为两户，东瑞公司实有面积3011.88㎡。东瑞公司及纺织城商厦对此结果均予以认可，东瑞公司享有房屋产权及界限已经明确。案涉合同签订时，因客观情况所致，东瑞公司、纺世界公司双方对案涉房屋具体界限并不明晰，但具体方位及大致的界限是清楚的，且案涉合同所载面积与实际测量面积仅误差11.88㎡（误差率0.4%），一至四层单位面积租金一致的情况下，该面积误差不会影响案涉合同的履行；另，“纺厦新苑”二期均由纺世界公司所承租，在面积误差极小，且东瑞公司只主张按案涉合同所载3000㎡计算房屋租赁费用的情况下，两户中间的界限是否明晰同样不会影响案涉合同的履行。故纺世界公司租赁面积及界限应以东瑞公司及纺织城商厦对此结果均予以认可的《房产测绘成果变更报告》中确定面积及界限为准。对于本案焦点4，纺世界公司主张东瑞公司违约，理由如下：1.案涉房屋产权不明晰、也无书面交房手续；2.案涉房屋承租时为毛墙毛地，后续纺世界公司对案涉房屋进行了基础装修及内部装修；3.未提供合理合法票据及对账。对于纺世界公司第1点理由，一审法院认为，东瑞公司对案涉房屋拥有产权是明确的，只是在具体界限没有详细分割，一如上段所述，此瑕疵并没有影响案涉合同的履行。对于纺世界公司第2点理由，一审法院认为，案涉合同第一条载明“……本合同签订时，该房屋、场地结构完好，门窗和水、电等附属设施齐全，符合一般经营需要。”，第四条载明“……乙方租赁费从2018年3月1日起执行，无装修期间（装修已完成）。”，纺世界公司主张案涉房屋在承租时毛墙毛地，违反合同约定，但由上可见，案涉合同在载明房屋装修现状相关内容时，用的是完成时，并非未来式，纺世界公司没有理由混淆。且案涉合同为纺世界公司自愿签订，是其真实意思表示，合同签订时未提出异议，现也就其该主张提供证据佐证，一审法院只能据此认为纺世界公司是认可案涉合同所约定“符合一般经营需要”的表述，故一审法院对纺世界公司该项主张不予认可。至于纺世界公司后续装修，是为保证自己经营需要及转租需求，纺世界公司对此部分装修支出可另案主张，本案不予处理。对于纺世界公司第3点理由，一审法院认为，东瑞公司主张的案涉房屋每季度租赁费是明确且固定的，交纳时间也是明确的，纺世界公司没有理由不清楚自己已交纳多少租金，欠交租金显属纺世界公司单方违约。至于纺世界公司主张的与东瑞公司其他债权债务纠纷，当事人可另案主张，本案不予处理。纺世界公司欠交租金，属于违约，故一审法院对东瑞公司要求纺世界公司支付欠交租金、占用费及违约金的诉讼请求，依法予以支持。因双方合同于2020年9月16日解除，解除之前纺世界公司应按照双方约定金额支付租金，解除之后至实际交付之日纺世界公司应按照双方约定金额支付占用期间的费用。经计算，截至2020年7月14日，纺世界公司欠付租金数额为236.2万元；房屋租金及占用费自2020年7月15日起至实际交还房屋之日，按案涉合同约定房租标准（即16.5万元/月）计算。东瑞公司主张按年利率24%计算延期付款违约金，该利率低于合同约定，于法不悖，依法予以支持；故违约金计算方式为：以每租赁季度期间实际欠付金额为基数，自每租赁季度期间首日起至实际给付之日止，按年利率24%计算。依照《中华人民共和国合同法》六十条、一百零七条、一百一十四条、二百二十六条、二百二十七条、二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告西安市东瑞餐饮有限公司与被告西安纺世界生活馆商贸有限公司签订的《租赁合同书》于2020年9月16日解除。二、被告西安纺世界生活馆商贸有限公司在本判决生效后十五日内腾空租赁房屋，并按照《房产测绘成果变更报告》中原告所有建筑物向原告交还案涉房屋（案涉房屋坐落位置：西安市灞桥区坐西朝东建筑物一层：由南地下车库入口至北墙10.75米，再由东向西32.3米、再向南5米，再向西8.47米，在向南8.7米，再向西11.8米，再向南9米，再向东28.95米，再向北10.91米，再向东22.35米；二、三、四层：由南向北14.85米，再向西40.95米，再向南6.25米，再向西13.3米，再向南9米，再向东51.3米）。三、被告西安纺世界生活馆商贸有限公司于本判决生效后十五日内向原告西安市东瑞餐饮有限公司支付下欠房屋租赁费及支付房屋占有使用费（截至2020年7月14日，纺世界公司欠付租金数额为236.2万元；房屋租金及占用费自2020年7月15日起至实际交还房屋之日，按案涉合同约定房租标准：即16.5万元/月计算）。四、被告西安纺世界生活馆商贸有限公司于本判决生效后十五日内向原告西安市东瑞餐饮有限公司支付违约金（以每租赁季度期间实际欠付金额为基数，自每租赁季度期间首日起至实际给付之日止，按年利率24%计算。）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费47616元，西安市东瑞餐饮有限公司已预交，现由西安纺世界生活馆商贸有限公司承担（与上述应付之款一并支付）。二审经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。另查明，2018年11月，西安市房产测量事务所出具《房产测绘成果变更报告》所附详细图纸显示东瑞公司享有所有权的涉案房屋位置为：一层：由南地下车库入口至北墙10.75米，再由东向西33.25米、再向南5米，再向西8.47米，再向南8.7米，再向西9.6米，再向南9米，再向东28.95米，再向北10.91米，再向东22.35米；二、三、四层：由南向北14.85米，再向西40.95米，再向南6.25米，再向西10.35米，再向南9米，再向东51.3米。二审审理期间，双方当事人前往涉案房屋现场就涉案房屋返还问题进行协商并制作笔录。在笔录中纺世界公司法定代表人表示三、四层房屋同意按照2018年《房产测绘成果变更报告》退房。对于一、二层房屋，东瑞公司称双方签订租赁合同时相应房屋面积已经扎有钢钉，界限清楚，仅是没有砌墙。纺世界公司称听说扎有钢钉。一、二层同意按照钢钉、2018年《房产测绘成果变更报告》退房，但对于牵涉西安圣荷君安商贸有限公司房屋边界，纺世界公司没有权利按照钢钉退房。双方未实际完成房屋交接。再查明，一审法院于2020年9月16日向纺世界公司送达东瑞公司本案起诉状副本。本院认为，东瑞公司与纺世界公司签订《租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。根据租赁合同约定，纺世界公司应于每季度结束前5个工作日内付清下一季度租金49.5万元。截止2020年7月14日纺世界公司欠付租金236.2万元，且2020年1月3日之后，纺世界公司再未支付租金，纺世界公司行为构成违约。现东瑞公司起诉要求解除与纺世界公司签订的涉案租赁合同，一审依据实际向纺世界公司送达东瑞公司起诉状副本的时间认定涉案租赁合同于2020年9月16日解除，并无不当。纺世界公司主张其于2020年1月31日前已多次通知东端公司要求单方解除合同,故涉案租赁合同应当认定于2020年1月31日前解除。因纺世界公司对其上述主张并未提交充分有效证据予以证明，故对纺世界公司上述主张应不予支持。合同解除后，纺世界公司应向东瑞公司返还租赁房屋。根据二审期间双方在协商返还租赁房屋时笔录记载内容可以看出，双方签订租赁合同时涉案租赁物面积与2018年11月西安市房产测量事务所出具《房产测绘成果变更报告》所附图纸显示东瑞公司享有所有权房屋面积一致，故现东瑞公司请求按照上述测量报告中图纸显示面积返还房屋，应予以支持。纺世界公司以东瑞公司主张返还房屋一、二层边界牵涉其从案外人西安圣荷君安商贸有限公司处租赁房屋边界为由拒绝向东瑞公司返还相应房屋，理由不能成立。根据东瑞公司主张，纺世界公司应向东瑞公司支付截止2020年7月14日欠付租金236.2万元及以16.5万元/月为标准计算的2020年7月15日至纺世界公司实际向东瑞公司返还房屋之日的租金及房屋占用费。就纺世界公司因欠付租金应向东瑞公司支付违约金问题。考虑到2020年初我国爆发新冠疫情，对于纺世界公司的经营及租金支付造成一定影响，故本院酌情认定纺世界公司以截止2020年9月16日，合同解除之日欠付租金270.3万元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，向东瑞公司支付2020年9月17日至实际支付270.3万元之日的违约金。因纺织城公司并未提交充分有效证据证明其在在法定期限内向一审法院提出反诉，故纺织城公司称一审法院拒绝其提出反诉，应不予采信。综上所述，纺世界公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市灞桥区人民法院（2020）陕0111民初7052号民事判决第一、三项；二、变更西安市灞桥区人民法院（2020）陕0111民初7052号民事判决第二项为：西安纺世界生活馆商贸有限公司在本判决生效后十五日内腾空租赁房屋，并按照《房产测绘成果变更报告》中原告所有建筑物向西安市瑞餐饮有限公司交还案涉房屋（案涉房屋坐落位置：西安市灞桥区坐西朝东建筑物一层：由南地下车库入口至北墙10.75米，再由东向西33.25米、再向南5米，再向西8.47米，再向南8.7米，再向西9.6米，再向南9米，再向东28.95米，再向北10.91米，再向东22.35米；二、三、四层：由南向北14.85米，再向西40.95米，再向南6.25米，再向西10.35米，再向南9米，再向东51.3米）；三、变更西安市灞桥区人民法院（2020）陕0111民初7052号民事判决第四项为：西安纺世界生活馆商贸有限公司于本判决生效后十五日内向西安市东瑞餐饮有限公司支付违约金（以270.3万元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年9月17日计算至实际支付270.3万元租金之日）；四、驳回西安市东瑞餐饮有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费47616元，西安市东瑞餐饮有限公司已预交，由西安纺世界生活馆商贸有限公司负担45217元，由西安市东瑞餐饮有限公司负担2399元。二审案件受理费23808元，由西安纺世界生活馆商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琪审判员 师 婷审判员 卫婉莹二〇二一年八月四日书记员 党婉莹