浙江省平湖市人民法院    民事判决书    （2021）浙0482民初2155号     原告：绿城物业服务集团有限公司平湖分公司，住所地：平湖市当湖街道环城西路188号6幢2楼。统一社会信用代码：91330482594354120Q。       负责人：张明。       委托诉讼代理人：杨木易，浙江兴嘉律师事务所律师。       被告：徐秀红，女，1968年1月27日出生，汉族，住平湖市。。       原告绿城物业服务集团有限公司平湖分公司与被告徐秀红物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月31日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月14日公开开庭进行了审理。原告绿城物业服务集团有限公司平湖分公司的委托诉讼代理人杨木易，被告徐秀红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。       原告绿城物业服务集团有限公司平湖分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付物业费12334.08元；2．被告支付逾期付费违约金2466.82元（按本金的20％计算）；3．本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1、2项诉请为：1．判令被告支付物业费15417.60元；2．被告支付逾期付费违约金3083.52元（按本金的20％计算）。事实和理由：2012年9月，绿城物业服务集团有限公司与嘉兴江浩置业有限公司签订《玫瑰湾前期物业服务合同》，原告根据该合同为玫瑰湾提供物业管理服务并向业主收取物业服务费等费用，物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，如有拖欠按应付金额每日千分之二支付违约金。2017年1月及2018年5月，原告与平湖市玫瑰湾业主委员会分别签订《平湖玫瑰湾物业服务合同》各一份，关于物业费的收取、缴纳时间、违约金计收等内容与前述合同内容一致。被告是玫瑰湾小区橘园6幢3单元402室（面积138.15平方米，无车位）的业主，2016年1月1日至2020年12月31日期间累计拖欠原告物业服务费15417.60元及逾期付费违约金3083.52元（按本金的20％计算）。原告多次向被告催收物业服务费，被告一直拒不支付。       被告徐秀红答辩称，被告家中存在管道漏水情况，造成了财务损失及无法入住，原告对此有管理责任，物业费应该打折处理。       在庭审中，原告为证明其主张，提供如下证据：       1．不动产登记信息查询结果单1份，证明被告是房屋所有权人；       2．《玫瑰湾前期物业服务合同》1份、《玫瑰湾前期物业服务合同补充协议》1份、《玫瑰湾前期物业合同补充协议》1份、《平湖玫瑰湾物业服务合同》3份、《相关说明》1份，证明原、被告之间的物业服务合同关系；       3．律师函、快递面单及查询结果各2份、催款函张贴照片2份，证明原告向被告催讨过物业费的事实。       被告徐秀红质证认为，证据1，无异议；证据2，有异议，被告没有签订前期物业服务合同，其余的物业服务合同在签订之前没有召开业主大会，对《相关说明》中提到原告提供了物业服务，该内容是属实的；证据3，原告向被告催讨过物业费，具体时间记不清楚，看到过原告张贴在被告房门口的催款函。       对上述原告提供的证据，经审核，本院认证如下：       原告提供的证据，证据1，被告无异议，本院予以认定；证据2，合同签订方系建设单位与物业服务企业、业主委员会与物业服务企业，真实合法，与本案有关联，被告亦对原告向案涉小区提供了物业服务的事实予以认可，故本院对该组证据均予以认定；证据3，被告对真实性未提出异议，且确认原告曾向被告催讨过物业费，故本院对该组证据均予以认定。       根据上述本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院查明事实如下：2012年9月14日，嘉兴江浩置业有限公司作为甲方，绿城物业服务集团有限公司作为乙方，双方签订《玫瑰湾前期物业服务合同》一份，合同约定：甲方聘用乙方为玫瑰湾管理区域提供物业服务，物业服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，装饰装修管理服务等；前期物业服务期限自2014年1月1日起至2016年5月31日止，本合同期限未满，业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，本合同自然终止，合同期满前三个月，未召开业主大会成立业主委员会的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业；前期物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的按个数交纳，高层住宅为每月每平方米2.40元；物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费；逾期支付前期物业服务费的，乙方有权要求业主或物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金；合同还对其他内容作了约定。同日，双方还签订了《玫瑰湾前期物业服务合同补充协议》一份，对相关内容作了补充约定。2013年9月1日，双方又签订了《玫瑰湾前期物业合同补充协议》一份，对相关内容的表述作了变更。       2017年1月1日、2018年5月31日及2020年1月1日，原告与平湖市玫瑰湾业主委员会分别签订《平湖玫瑰湾物业服务合同》各一份，该三份合同均约定：原告对玫瑰湾提供物业管理服务事宜，内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，装饰装修管理服务等；物业服务期限分别为2017年1月1日起至2018年5月31日止、2018年6月1日起至2019年12月31日止及2020年1月1日起至2021年12月31日止；物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的按个数交纳，高层住宅为每月每平方米1.86元；物业服务费的缴纳时间、逾期支付时计算滞纳金的标准等内容与上述《玫瑰湾前期物业服务合同》的相关约定一致；三份合同还对其他内容作了约定。       上述《玫瑰湾前期物业服务合同》、《玫瑰湾前期物业服务合同补充协议》、《玫瑰湾前期物业合同补充协议》及《平湖玫瑰湾物业服务合同》签订后，均由原告为平湖市玫瑰湾小区进行了物业管理服务，向业主实际收取的物业费收费标准均为高层住宅每月每平方米1.86元。       平湖市当湖街道玫瑰湾橘园6幢3单元402室系高层住宅，该房建筑面积为138.15平方米，房屋所有权人为被告徐秀红，被告未交纳自2016年1月1日起至2020年12月31日止的物业费15417.54元（138.15×1.86×12×5）。原告曾通过邮寄律师函及张贴催款函的方式向被告催讨物业费，但被告至今未能交纳所欠物业费。被告拒交物业费的主要理由是认为楼上业主在装修时改造管道，导致被告家中在2018年发生过管道漏水情况，造成了被告财务损失及无法入住，原告未尽到管理职责。       诉讼过程中，被告确认原告曾在2020年4月组织过被告与楼上业主就该问题进行协商，但未达成调解一致。被告还提出主张认为原告诉请的违约金计算标准过高，要求法院予以调低。       本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。案涉《玫瑰湾前期物业服务合同》、《玫瑰湾前期物业服务合同补充协议》、《玫瑰湾前期物业合同补充协议》及《平湖玫瑰湾物业服务合同》分别系合同签订方即建设单位与物业服务企业、业主委员会与物业服务企业的真实意思表示，合法有效，对平湖市当湖街道玫瑰湾小区业主均具有约束力。被告以未在案涉合同上签字及签署案涉合同时未召开业主大会为由提出抗辩，本院不予支持。原告作为物业服务企业，为包括被告在内的该小区全体业主提供了物业服务，被告理应按照合同约定交纳物业费。经原告书面催缴及上门催讨，被告至今仍未交纳自2016年1月1日起至2020年12月31日止的物业费15417.54元，主要理由是认为楼上业主在装修时改造管道，导致被告家中在2018年发生过管道漏水情况，造成了被告财务损失及无法入住，原告未尽到管理职责。但被告对发生房屋内管道漏水、积水情况以及房屋内发生漏水的管道是否系共用管道等未提供证据证实，且被告认可原告曾就被告反映的问题组织过相关方进行协商，故被告在未举证证明原告不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵的情形下，应承担举证不能的不利后果，且不得以此为由拒交全部物业费。现被告认为该问题系楼上业主装修改造管道导致，故被告可就该问题另行向侵权人主张权利。故原告提出要求被告支付自2016年1月1日起至2020年12月31日止的物业费的诉请请求，本院以15417.54元为限予以支持，超出部分不予支持。关于违约金，被告在经原告书面催交物业费后，仍未能交纳，构成违约，应当承担相应的违约责任，但被告认为原告诉请的违约金计算标准过高，要求法院予以调低。本院综合本案案情，对被告的该主张予以采纳，酌情调低违约金计算标准即对原告要求被告支付违约金按拖欠物业费本金的8％计算为限予以支持，超出部分不予支持。综上，本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（2009年2月9日最高人民法院审判委员会通过）第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会通过）第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：       一、被告徐秀红于本判决生效后十日内支付原告绿城物业服务集团有限公司平湖分公司物业费15417.54元；       二、被告徐秀红于本判决生效后十日内支付原告绿城物业服务集团有限公司平湖分公司违约金1233.40元；       三、驳回原告绿城物业服务集团有限公司平湖分公司本案其他诉讼请求。       如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费263元，减半收取132元，由原告绿城物业服务集团有限公司平湖分公司负担13元，被告徐秀红负担119元（于本判决生效后十日内交纳至本院）。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。       本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。       审判员张黛琳     二〇二一年八月三十日     书记员怀笑晶