贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0304民初5747号原告：保利贵州物业管理有限公司遵义分公司，住所地：贵州省遵义市播州区龙坑街道遵南大道保利未来城市一街区21号楼2单元三层，统一社会信用代码：915203215771140885。法定代表人：晏贤亮，该公司区域总监。委托诉讼代理人：邓礼艳，贵州惟瀚律师事务所律师。代理权限：全权代理。委托诉讼代理人：李应鑫，贵州惟瀚律师事务所实习律师。代理权限：全权代理。被告：张茂明，男，汉族，1965年10月12日出生，务工，重庆市潼南区人，户籍地：重庆市潼南区，现住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：周光伟，贵州他山律师事务所律师。代理权限：全权代理。被告：唐文秀，女，汉族，1971年12月12日出生，务工，重庆市潼南区人，户籍地：重庆市潼南区，现住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：张茂明，系唐文秀的丈夫。代理权限：全权代理。被告：刘锡柱，男，汉族，1970年2月20日出生，务工，重庆市合川市人，户籍地：重庆市合川市，现住遵义市汇川区。被告：廖思均，女，汉族，1973年11月21日出生，务工，重庆市合川市人，户籍地：重庆市合川市，现住遵义市汇川区。委托诉讼代理人：刘锡柱，系廖思均的丈夫。代理权限：全权代理。被告：李四彪，男，汉族，1968年11月12日出生，无业，遵义市红花岗区人，户籍地：遵义市红花岗区，现住遵义市红花岗区。被告：邝同清，女，汉族，1968年11月25日出生，无业，遵义市红花岗区人，户籍地：遵义市红花岗区，现住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：李四彪，系邝同清的丈夫。代理权限：全权代理。被告：向德菊，女，汉族，1970年2月2日出生，无业，四川省华蓥市人，四川省华蓥市永兴镇落鸿渡村2组55号，现住遵义市红花岗区。被告：李天国，男，汉族，1971年9月6日出生，务工，遵义市红花岗区人，户籍地：遵义市红花岗区，现住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：向德菊，系李天国的妻子。代理权限：全权代理。原告保利贵州物业管理有限公司遵义分公司（下称保利物业公司）诉被告张茂明物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月26日立案受理后，根据原告的申请，依法追加了唐文秀、刘锡柱、廖思均、邝同清、李四彪、向德菊、李天国为本案被告。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保利物业公司的委托诉讼代理人邓礼艳、李应鑫，被告张茂明及委托诉讼代理人周光伟、被告唐文秀的委托诉讼代理人张茂明、被告刘锡柱、被告廖思均的委托诉讼代理人刘锡柱、被告李四彪、被告邝同清的委托诉讼代理人李四彪、被告向德菊、被告李天国的委托诉讼代理人向德菊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告保利物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令八被告立即向原告支付2015年9月1日至2020年12月31日拖欠的物业服务管理费140,635.52元；2、请求依法判令八被告立即向原告支付滞纳金43,456.38元（以拖欠的管理费总金额140,635.52元为基数，按照每日千分之三收取滞纳金，自2021年1月1日起算，暂计至2021年4月13日）；3、请求依法判令八被告赔偿原告因本次纠纷所产生的律师费1,000.00元；4、请求判令本案所有诉讼费用由八被告承担。事实和理由：2015年4月23日，原告保利贵州物业管理有限公司遵义分公司（以下简称“保利物业公司”）与被告张茂明签订了《保利未来城市二街区前期物业服务协议》，约定原告为保利未来城市二街区提供物业服务，八被告系该小区A2-5栋1-1号房业主，该协议载明被告房屋面积为578.27平方米；物业服务费按建筑面积每平方米3.8元计算；被告交费时间为物业服务费到期的前10日内缴纳下一季、年物业服务费用，如逾期缴交，每逾期一日被告将按所欠交总金额的千分之三收取滞纳金；原告按约定办理收房手续时须预缴1年物业服务费；逾期两个季度被告仍未缴交的，原告可向人民法院提起诉讼，由被告承担因此产生的费用（包括但不限于诉讼费用、仲裁费用、鉴定费用、评估费用、律师费用等）。被告自2015年9月1日起便未缴纳物业服务费，2015年9月1日至2020年12月31日被告拖欠的物业服务费共计140,635.52元。原告多次催告无果。特向人民法院提起诉讼，请求支持诉请。被张茂明、唐文秀辩称：这个门面是保利公司招商部先租出去后，我们才去买的，对门面位置、面积没有意见。买了门面后没有交过费用，具体从什么时候开始起算不知道。没有交费的理由：1、我方未接受到原告的物业服务；2、对物业公司主张的3.8元每平米的标准不认可；3、根据物业合同第二章第二条第七点、第三章第一条、第四章第一条第五点、第四条、第九章第四条的规定，物业公司并没有按照物业合同所约定的内容进行物业服务，导致被告门面上方的公共区域部位出现了乱搭乱建，又由于被告方门面存在严重渗水，严重影响门面使用，向物业反映后，物业公司并没有查清漏水原因也没有对乱搭乱建的行为制止和消除影响；4、因我方门面是临街的位置，与小区内部是隔绝的，并且楼梯间公共位置的装修装潢和电力都是被告自行出资、自行打扫、自行维护，按照物业合同的约定，这部分应当属于约定的服务范围，并没有得到服务，垃圾的清运也应当是服务范围，我方经营户产生的生活垃圾是放到城市主干道的人行道上面的垃圾桶内，由城管卫生进行清扫；5、原告的起诉超过诉讼时效，我方不予认可，根据第九章第四条的约定，如果甲方违约未交费，超过三个月仍未支付，应停止物业服务，超过两个季度仍未交的，向法院起诉，该条已经明确，对物业费的催收只能向人民法院起诉，对没有我方签字的催收函，我方均不认可原告在诉讼期间内向我方主张过物业费的行为，不能导致诉讼时效的中断。被告刘锡柱、廖思均、向德菊、李天国的答辩意见与被告张茂明的一致。被告邝同清、李四彪、向德菊辩称：1、漏水事实造成损失50个平方米，一直没有收租金，多年来一直没有处理，无数次找物管公司都是应付了事；2、在2016年8月份我们抓到楼上搬运建筑材料到楼上建筑，找到物管公司的片区经理蔡明书进行制止，并到物业公司谈好了，不得非法建筑，物业公司口头承诺不能修建，如果修建了叫我们不叫物业费，现在事实修好存在，并且我们多次找物业公司、居委会、龙坑办事处、龙坑综合治理办，答应我们立即向上面相关部门反映，回应说1.5米以上是综合治理办拆除，1.5米以下由物业公司拆除，但是至今没有拆除，物业公司没有作为；3、2017年消防漏水造成我们半年的租金没有收到，事实漏水不知道水从何处漏的，物业公司多次应付了事，他们今天这里搞个洞，明天那里搞个洞，找不到原因，租户关闭6个月，根本无法营业。造成我们没有收到租金；4、请保利物业管理公司出示：多年来我们的广告费回归业主的分配细数和账目；5、我们公共楼梯间、过道、卫生多年从未打扫过，没有换过一次灯泡，请物业公司出示保洁员的考勤值日表；6、关于签订物业合同的事，我们没有给物业管理公司签订物业服务合同；7、物业服务的具体事项、细则、服务标准，小区未看到警告、警示标语、标示、特别提示，高空抛物，消防器材、工具、灭火器的相关使用，有无组织过业主消防培训、演练，只有催收物业费通知，从未有过温馨提示。根据原、被告的陈述和所提供的证据，认定以下事实：2011年8月25日，原告保利物业公司（乙方）与遵义保利置业有限公司（甲方）签订了《保利.未来城市二街区前期物业服务合同》（下称《前期物业合同》），合同约定：物业公共部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修养护和管理；物业公共部分相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运积雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序的维护、安全防范等事项的协调管理（发生安全事故时，采取劝告、制止应急措施的同时，应当及时向有关行政主管部门报告，协助做好救助工作）；物业的装饰装修管理等物业服务费收取标准：电梯花园洋房、电梯高层1.6元/㎡/月，商业3.8元/㎡/月。交费时间：业主办理收房手续须预交一年的物业服务费，此后，可按季度、年交纳，业主或者物业使用人在物业服务费到期前的十日交纳下一季、年物业服务费。物业公司应当每年向全体业主公布物业服务年度计划和物业服务费年度预算，并每年向全体业主公布一次物业服务费的收支情况。业主或者物业使用人未按期交纳物业服务费，每逾期一日按所欠金额的3‰收取滞纳金。案涉商铺（A2-5-1-1号）由被告张茂明、唐文秀、刘锡柱、廖思均、邝同清、李四彪、向德菊、李天国于2014年12月18日购买。被告张茂明于2015年4月23日在原告处办理了接房手续，个人签署了入伙手续书，业主资料物品确认表，并与原告保利物业公司签订了《保利.未来城市二街区前期物业服务协议》（下称《前期物业服务协议》），约定原告为保利未来城市二街区A2-5-1-1号商铺提供物业服务，相关服务内容《前期物业合同》约定内容基本一致，该协议载明房屋面积为578.27平方米；物业服务费按建筑面积每平方米3.8元计算；被告交费时间为物业服务费到期的前十日内缴纳下一季、年物业服务费用，如逾期缴交，每逾期一日被告将按所欠交总金额的3‰收取滞纳金；原告按约定办理收房手续时须预缴一年物业服务费；逾期两个季度仍未缴交的，原告可向人民法院提起诉讼，由被告承担因此产生的费用（包括但不限于诉讼费用、仲裁费用、鉴定费用、评估费用、律师费用等）。现该商铺租赁给他人经营餐饮（福满楼食府）。被告在接收商铺前，该商铺楼顶业主已经对楼顶进行花园建造，原告于2014年12月3日、2015年3月10向楼顶业主发出了违约行为整改通知书，要求整改恢复原状。被告接商铺后，因楼顶部分渗水，被告张茂明、刘锡柱、李四彪、李天国于2016年7月18日书面投诉材料，向相关部门投诉楼顶两家业主违章建筑导致商铺渗水无法经营，希望相关部门予以处理。针对被告的投诉，原告提供了2019年8月28日，与保利业主委员会就保利二街区私搭乱建违法行为共同书面向播州区综合执法局要求依法处理的请示。被告自2015年9月1日起未缴纳物业服务费，至2020年12月31日共拖欠物业服费140,635.26元（578.27㎡×64个月×3.8/㎡）。期间，原告于2015年至2020年每年均通过在该商铺处张贴催收通知的方式向八被告催收物业费，被告以原告没有提供服务和该商铺严重渗水为由拒绝交纳物业费。原告特向人民法院提起诉讼，请求支持诉请。上述事实有原告的陈述，原告提供的营业执照，《前期物业合同》，《前期物业服务协议》，被告张茂明签字的入伙手续书，业主资料物品确认表，物业服务的相关工作资料，催收物业费通知单及张贴照片，被告提供的证明商铺渗水严重的、商铺楼顶违法建设花园的照片及录像光碟，证明商铺渗水严重的证人证言等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告保利物业公司与遵义保利置业有限公司签订的《前期物业合同》未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。原告依据合同为保利二街区提供物业服务，合理合法。原告在服务期间，与被告张茂明签订的《前期物业服务协议》未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。该协议系2015年4月23日张茂明接房时签订，接房的手续亦是张茂明一人办理，接房后，八被告亦对商铺进行了经营，多年来并未提出任何异议，应当视为其余七被告对张茂明接房时所作的行为的认可，因此，原告与被告张茂明签订的《前期物业服务协议》对八被告具有约束力。原告履行了合同主要义务，被告张茂明、唐文秀、刘锡柱、廖思均、邝同清、李四彪、向德菊、李天国是商铺的共同所有人，应当按照合同约定履行交费义务。八被告经原告保利物业公司书面通知催收拒绝支付物业费，原告请求其按照合同约定支付从2015年9月1日至2020年12月31日止共计64个月的物业费140,635.26元，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款、第二款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限内仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”的规定，合理部分予以支持。因八被告购买的商铺，多年来渗水问题给八被告的经营造成一定影响，从原告提供的证据反映，被告于2016年7月投诉商铺渗水问题，原告于2019年8月才向相关部门请示，存在不及时作为的问题，应当适当减少物业费，本案中以被告支付80%为宜，即112,508.21元（140,635.26元×80%）。原告关于违约金43,456.38元的诉讼请求，结合本案情况，不予支持。原告请求的律师费1,000.00元，未提供充分的证据，不予支持。八被告的抗辩理由，合理部分予以采信，关于商铺渗水造成损失问题，属于另案，被告可以另案诉讼，其余答辩意见，理由不充分，不予采信。综上，为了保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百四十四条第一款、第二款之规定，判决如下：限被告张茂明、唐文秀、刘锡柱、廖思均、邝同清、李四彪、向德菊、李天国在本判决生效后一月内共同支付原告保利贵州物业管理有限公司遵义分公司物业费112,508.21元。驳回原告保利贵州物业管理有限公司遵义分公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取2,000.00元，由被告张茂明、唐文秀、刘锡柱、廖思均、邝同清、李四彪、向德菊、李天国共同负担。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，且应在上诉期届满之日起七日内预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期届满之日起二年内向本院或被执行人财产所在地的同级人民法院申请强制执行。审 判 员 熊其芳二〇二一年八月二十三日法官助理 缪瑞青书 记 员 肖 颖