天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终4809号上诉人（原审被告）：天津唛格国际贸易有限公司，住所地天津市河西区友谊路32号国展中心401室。法定代表人：吴丹丹，总经理。委托诉讼代理人：鞠潍，北京市雨仁（承德）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津众燊体育文化传播有限公司，住所地天津市河北区铁东路街南口路12号。法定代表人：李健，总经理。委托诉讼代理人：李琳，天津君恒律师事务所律师。上诉人天津唛格国际贸易有限公司（以下简称唛格公司）因与被上诉人天津众燊体育文化传播有限公司（以下简称众燊公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2020）津0103民初6937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。唛格公司上诉请求：1、撤销一审判决第五项，以已付资金损失63888元为参照确定唛格公司应支付的违约金数额。2、本案的一、二审诉讼费用由众燊公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。众燊公司发生的实际损失仅为其已支付资金的利息损失，一审法院未予查明，仅以合同约定裁判唛格公司支付违约金450000元，明显过分高于其实际损失63888元。一、调整违约金的法律依据：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定说明违约金性质系以补偿目的为主，以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，亦不应使守约方在违约金中获益，在公平原则的基础上使双方权益均得到合理维护。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款说明，实际损失是确定违约金数额的核心依据，其他因素作为参考且不能超越实际损失的基础地位。二、众燊公司的实际损失为63888元：一审法院已经判令唛格公司向众燊公司返还房屋租金、装修保证金及取暖费共909400元。在此前提下，众燊公司的实际损失仅限于已支付资金的占用期间利息63888元（截至一审判决日，其中760000元自2019年7月25日起算为61069元，149400元自2019年9月30日起算为2819元）。一审判决唛格公司支付违约金450000元超出实际损失6倍之多，明显过高。三、其他兼顾因素对违约金额的确定没有实质性影响：就合同履行情况而言，在案外人天津国展中心股份有限公司（以下简称国展中心）拒绝唛格公司、众燊公司使用房屋并明确表示解除合同时，众燊公司的租赁场地正在装修过程中，尚未投入使用和经营；就唛格公司的过错程度而言，唛格公司并非恶意违约，本案中，并非唛格公司主动与众燊公司解除合同，而是国展中心单方解除与唛格公司的合同导致唛格公司与众燊公司的合同失去履行基础；就预期利益而言，应是明确的、可预见的利益，本案中众燊公司也不存在明确且可预见的利益。综上，请求二审法院本着公平原则，支持唛格公司的上诉请求，对唛格公司应当支付的违约金额参照实际损失予以重新认定。众燊公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是唛格公司与众燊公司真实意思表示，导致租赁合同无法继续履行的原因是因唛格公司欠付国展中心履约保证金和租金，国展中心解除了其与唛格公司之间的租赁合同，因此租赁合同解除的原因是唛格公司的违约行为导致，唛格公司应按合同约定承担违约责任。2、自2019年12月26日众燊公司被国展中心通知限制进入租赁场地后，便一直与唛格公司联系，寻求解决途径以减少损失，但唛格公司一直采取逃避态度，长达数月拒接电话、拒回微信，导致众燊公司的损失不断扩大，也正是由于唛格公司消极逃避、不负责任的处理方式，导致众燊公司迟迟不能进场施工，无法按照原定时间开业，该情形一直持续到2021年3月底，长达一年多的时间，上百万的资金投入全部搁置，导致众燊公司经济损失惨重。3、众燊公司系守约方，案涉合同文本系唛格公司一方提供的格式合同文本，唛格公司对于合同条款内容约定十分清楚，在其收取了众燊公司相关费用后挪作他用，不履行其与国展中心的合同义务，直接导致众燊公司的合同目的无法实现，其行为既违反了合同约定，也违反了公平、诚实信用原则。根据合同法第114条规定，违约金的性质是以补偿为主，以惩罚为辅。一审法院判决唛格公司按照合同约定承担违约责任，是在综合考量众燊公司的实际损失、合同履行情况、过错程度以及当事人缔约时可得利益损失的预见等多方面的情况下作出。众燊公司向一审法院起诉请求：1．判令解除众燊公司、唛格公司签订的《房屋租赁合同》；2．判令唛格公司向众燊公司退还租金760000元及自2019年7月25日起至实际足额返还之日止资金占用期间的利息（以760000元为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照1.5倍逾期罚息利率标准计算）；3．判令唛格公司向众燊公司退还供暖费122310元、装修保证金67950元；4．判令唛格公司按照日租金5000元的标准赔付众燊公司自2019年12月26日起至实际付款日止因不能进场装修使用房屋产生的违约金；5．判令唛格公司赔偿众燊公司支付的律师费39000元；6．由唛格公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：唛格公司（甲方）与众燊公司（乙方）分别于2019年6月26日、2019年9月29日签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定众燊公司承租坐落于天津市河西区天津国展中心2号馆Ｅ厅部分房屋，使用面积2265平方米，计租面积2000平方米，用于篮球馆使用，租金标准2.5元／天／平米，租金按季度支付，于每季度租期开始之日前7日付款，租赁期限自2019年11月1日起至2024年10月31日止，双方同意于2019年10月18日将房屋交付给众燊公司先行装修，装修免租期共计120天，供暖费0.04元／小时／平米，供暖时间为每年11月15日至次年3月15日止，共4个月。《房屋租赁合同》中第十条违约责任11.1中约定：“租赁期限内，甲、乙任何一方无法定或约定之理由解除合同的，应向对方支付相当于第一年月租金3倍金额的款项作为违约金，违约金不足以抵扣守约方经济损失的，违约方还应承担赔偿责任。”《补充协议》第三条第1款约定：“甲方保证对该房屋享有合法的转租权，有权在合同期内将Ｅ庭出租给乙方使用，若因转租权问题导致租赁合同无法继续履行，对乙方造成的一切经济损失均由甲方承担。”合同签订后，众燊公司于2019年7月25日向唛格公司支付房屋租金760000元，众燊公司于2019年9月30日向唛格公司支付122310元，众燊公司于2019年10月17日向唛格公司支付装修保证金67950元。唛格公司于2019年10月18日将涉案房屋交付众燊公司。2019年6月26日，天津国展中心股份有限公司（甲方）与唛格公司（乙方）签订房屋租赁合同约定，甲方同意将位于天津国展中心2号馆D厅、E厅、E厅连廊、前连廊及后连廊出租给乙方作为商业使用，使用面积为9720平方米；租期为5年，自2020年1月1日至2024年12月31日；租金标准：每天每平方米2元，共计9720平方米；租金按季度支付，乙方须在季度期开始之日前7日付款。2020年3月10日，国展中心作为原告起诉唛格公司要求：1．确认国展中心与唛格公司签订的房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议（一）、补充协议（二）于2019年12月31日解除；2．判令唛格公司、众燊公司将涉案房屋腾空并交还国展中心；3．判令唛格公司支付自2019年10月22日至2019年12月31日租赁区域的租金；4．判令唛格公司支付自2020年1月1日至实际腾空之日止租赁区域占用房屋使用费；5、判令唛格公司支付至实际付清之日止逾期支付租金违约金。众燊公司在该案中作为第三人参加诉讼。一审法院于2020年10月13日作出（2020）津0103民初2260号民事判决书，判决如下：一、国展中心与唛格公司签订的房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议（一）、补充协议（二）于2019年12月31日解除；二、唛格公司于判决生效之日起15日内，给付国展中心房屋租金382702.40元；三、唛格公司于判决生效之日起15日内，给付国展中心的办公区四楼一会议室的房屋使用费95699.20元；四、唛格公司于判决生效之日起15日内，给付国展中心的国展中心E厅2500平方米场地的房屋使用费（自2020年1月1日至房屋腾空之日止，每日按5000元计算）；五、唛格公司、众燊公司于判决生效之日起15日内，将坐落于天津市河西区友谊路32号天津国展中心2号馆E厅2500平方米腾空，交还众燊公司国展中心。唛格公司不服上述判决书，上诉至天津市第二中级人民法院，天津市第二中级人民法院于2021年3月15日作出（2021）津0102民终136号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，唛格公司、众燊公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是唛格公司与众燊公司双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约履行。因唛格公司存在违约行为，唛格公司同案外人国展中心的《房屋租赁合同》已于2019年12月31日解除。此后，唛格公司对该房屋不再享有合法的转租权，导致案涉房屋租赁合同无法继续履行。唛格公司应当按照唛格公司、众燊公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定承担违约责任。庭审中，唛格公司同意于2020年6月19日解除唛格公司、众燊公司签订的《房屋租赁合同》，故对众燊公司要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，一审法院予以照准。关于众燊公司主张的要求唛格公司退还租金760000元的诉讼请求，唛格公司同意退还，但抗辩称众燊公司于2019年10月18日至2019年12月26日期间占有使用涉案房屋，应予以扣减部分租金。结合双方合同约定及履行情况，唛格公司于2019年10月18日将房屋交付众燊公司，合同约定装修免租期为120天，即2019年10月18日至2019年12月26日尚处于免租期内，关于唛格公司的该项抗辩，一审法院不予采信，故唛格公司应向众燊公司退还租金760000元。关于众燊公司要求唛格公司退还装修保证金67950元的诉讼请求，庭审中，唛格公司同意退还，一审法院予以照准。关于众燊公司要求唛格公司退还供暖费122310元的诉讼请求，因众燊公司于2019年11月15日至2019年12月25日期间享受了供暖服务，结合本案实际情况，对众燊公司交纳的供暖费根据实际使用天数予以扣减，故唛格公司应向众燊公司退还供暖费81450元。关于众燊公司要求唛格公司按照日租金5000元的标准赔付自2019年12月26日起至实际付款日止因不能进场装修使用房屋的违约金的诉讼请求，本案中唛格公司、众燊公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》不能继续履行的原因系唛格公司在同案外人天津国展中心股份有限公司之间签订的《房屋租赁合同》中存在违约行为，唛格公司同案外人天津国展中心股份有限公司的《房屋租赁合同》已于2019年12月31日解除，导致案涉房屋租赁合同无法继续履行，唛格公司应当承担相应的违约责任。根据唛格公司、众燊公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定，唛格公司应向众燊公司支付相当于第一年月租金3倍金额（450000元）作为违约金。关于众燊公司要求唛格公司赔偿律师费39000元诉讼请求，因双方签订的《房屋租赁合同》中并未特别约定，故一审法院不予支持。关于众燊公司要求唛格公司支付资金占用期间的利息损失的诉讼请求，因双方签订的《房屋租赁合同》中已对违约金进行了约定，故不再重复计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、原告天津众燊体育文化传播有限公司与被告天津唛格国际贸易有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年6月19日解除；二、本判决生效之日起十日内，被告天津唛格国际贸易有限公司向原告天津众燊体育文化传播有限公司返还租金760000元；三、本判决生效之日起十日内，被告天津唛格国际贸易有限公司向原告天津众燊体育文化传播有限公司返还装修保证金67950元；四、本判决生效之日起十日内，被告天津唛格国际贸易有限公司向原告天津众燊体育文化传播有限公司返还供暖费81450元；五、本判决生效之日起十日内，被告天津唛格国际贸易有限公司向原告天津众燊体育文化传播有限公司支付违约金450000元；六、驳回原告天津众燊体育文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25818元，由原告天津众燊体育文化传播有限公司负担11055元，由被告天津唛格国际贸易有限公司负担14763元。保全费5000元，由被告天津唛格国际贸易有限公司负担。”二审中，各方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为唛格公司应按照什么标准支付众燊公司违约金。众燊公司、唛格公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》不能继续履行的原因系唛格公司在同案外人国展中心之间签订的《房屋租赁合同》中存在违约行为，唛格公司与国展中心之间的《房屋租赁合同》于2019年12月31日解除，导致案涉房屋租赁合同无法继续履行。综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度和预期利益，一审法院根据《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定判令唛格公司向众燊公司支付相当于第一年月租金3倍金额（450000元）作为违约金并无不妥，本院予以维持。唛格公司主张应以已付租金损失63888元为参照确定违约金数额无事实及法律依据，本院无法支持。综上所述，唛格公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由天津唛格国际贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  常静审判员  郭矗审判员  刘睿二〇二一年八月九日书记员  周磊