四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终64号上诉人（原审原告）：邓艳春，女，1976年9月18日出生，汉族，住四川省双流县。上诉人（原审原告）：陶俊，女，1967年1月1日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。上诉人（原审原告）：吴勇，男，1971年1月7日出生，汉族，住四川省成都市高新区。上诉人（原审原告）：高小林，女，1975年4月18日出生，汉族，住四川省成都市高新区。上诉人（原审原告）：卢晓芳，女，1970年4月2日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。以上五上诉人共同委托诉讼代理人：杨思源，四川蜀都律师事务所律师。以上五上诉人共同委托诉讼代理人：闫雷，四川蜀都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都天府新区华阳街道蜀郡建筑区划业主大会，住所地四川省成都市天府新区华阳街道华府大道一段518号。负责人：罗实，主任。被上诉人（原审被告）：成都天府新区华阳街道蜀郡建筑区划第二届业主委员会，住所地四川省成都市天府新区华阳街道华府大道一段518号。负责人：罗实，主任。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：冯思然，泰和泰律师事务所律师。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵林阳，泰和泰律师事务所律师。原审第三人：成都龙湖物业服务有限公司，住所地四川省成都市金牛区花照壁西顺街399号1栋2单元24层2408号。法定代表人：张艳，总经理。委托诉讼代理人：段凤丽，四川天授律师事务所律师。上诉人邓艳春、陶俊、吴勇、高小林、卢晓芳因与被上诉人成都天府新区华阳街道蜀郡建筑区划业主大会（以下简称蜀郡业主大会）、成都天府新区华阳街道蜀郡建筑区划第二届业主委员会（以下简称蜀郡业委会）、第三人成都龙湖物业服务有限公司（以下简称龙湖物业）业主撤销权纠纷一案，因邓艳春、陶俊、吴勇、高小林、卢晓芳不服四川天府新区成都片区人民法院（2020）川0192民初534号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邓艳春、陶俊、吴勇、高小林、卢晓芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由蜀郡业主大会、蜀郡业委会承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.根据议事规则的规定，能够与物业公司签订物业服务合同的主体只能是业主大会，业委会仅是执行机构，但本案物业合同的签约主体是蜀郡业委会，可见蜀郡业主大会、蜀郡业委会作出过与龙湖物业签订物业合同的决定。2.根据（2018）川01民终15234号民事判决的认定，杜琴等七人自始就无业委会委员资格，该七人参与业委会作出的决定不具备法律效力。3.蜀郡业委会根据2018年4月1日的业主大会决议启动公投方式选聘物业服务企业，但2018年4月1日的业主大会决议已被撤销，不能再依据该决议采用公投方式选聘物业服务企业。4.根据议事规则的规定，表决的形式包括设投标箱，专人送达、回收意见，电子邮件，业委会提供表决专用传真号。但本案涉及的第二次业主大会召开前，大部分事项是通过微信公众号发布，表决形式新增短信（微信）投标、邮政投递，新增的表决形式已超越了议事规则的范围，属于无效行为。5.被上诉人未公布采用各种形式回收表决票所占的份数，一审法院也未对此进行审查，上诉人有合理理由认为本次投标未达到“双过半”的要求。二、一审法院适用法律错误。蜀郡业委会擅自改变公示的物业服务合同条款，在蜀郡业委会与龙湖物业签订的合同中放弃了属于蜀郡小区全体业主的权利，侵害了小区业主的权益。被上诉人蜀郡业主大会、蜀郡业委会共同辩称，1.人民法院对于撤销权的判断，不应基于是否违背小区业主大会议事规则，而只能基于违背法定，小区自己制定的内部规则不能成为法院的判决依据。2.龙湖物业已提供物业服务两年多，若撤销第二次业主大会的决议无社会意见和经济意义，本案的判决应考虑社会效益。3.蜀郡业主大会、蜀郡业委会客观上没有作出过与龙湖物业签订物业服务合同的决定，也就不可能撤销决议。4.本案并非确认业委会委员资格的诉讼，即使业委会委员资格存在瑕疵，但2018年12月23日发布的业主大会决议也经过了“双过半”的表决，表决本身不由业委会作出，也就不涉及业委会成员资格问题。5.2015年版业主大会议事规则并没有将招投标方式作为选择物业服务企业的唯一方式，公投方式仍然符合由业主大会决定的少数服从多数原则。5.公告方式有多样，包括张贴、电子方式等，被上诉人仅是将投标文件放置于蜀郡小区公众号，业主可通过公众号或二维码自行查询，该方式并不影响业主实质判断。6.在当今电子时代，微信和电子邮件都属于书面方式，微信、短信投票均是合法合理的。7.没有任何规则要求被上诉人需公布各种形式表决票的份额，上诉人的该项要求没有依据。8.蜀郡业委会与龙湖物业签约的合同与公示的的合同在实质条件上是一致的，仅仅是违约责任有差异。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人龙湖物业述称，上诉人意图通过诉讼让龙湖物业退场，但龙湖物业已提供物业服务两年多，绝大多数业主以实际不行为认同和履行了物业服务合同，在2020年满意度调查中，获得了小区投票业主100%的满意度。邓艳春、陶俊、吴勇、高小林、卢晓芳向一审法院起诉请求：1.判令撤销蜀郡业主大会于2018年12月23日作出的《蜀郡小区业主大会会议决定公告》；2.判令撤销蜀郡业主大会、蜀郡业委会作出的与龙湖物业签订物业服务合同的决定。一审法院经审理认定如下事实：原规定2015年3月21日的《蜀郡业主大会议事规则（草案）》载明以下内容：（1）第四条（与相关部门和社区居民委员会的关系）业主大会、业主委员会应自觉接受物业所在地街道办事处、社区居民委员会、房产管理部门和相关行政管理部门的指导，依法履行职责，规范运作。（2）第七条（业主大会议事内容）（一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则；（二）决定选聘物业服务企业的方案（包括选聘方式、具体实施者）及解聘物业服务企业；（三）决定物业服务合同的主要内容；……（六）选举、更换、罢免业主委员会委员；……（十七）决定本建筑区划内涉及业主共同利益的其他重大事项。在业主大会召开有困难时，业主大会可以授权业主委员会全票修改本条第（一）个别条款，可以授权业主委员会根据考核结果2/3以上票决第（二）项事项，2/3以上票决第（三）（八）（九）（十）（十一）（十二）（十四）（十六）项事项。（3）第十三条（表决票的送达）鉴于本建筑区划的实际情况，各业主同意属下列情形之一的，均为表决票已送达：（一）当面领取或送达，并由业主或与其同住本建筑区划内专有部分的使用人签收；（二）按照业主提供的联系地址、电子邮件等方式发送；（三）投入业主位于本建筑区划内的信报箱或者专有部分建筑物内；（四）按照业主注册的网上电子平台发送；采用第（三）项方式通知的，应当两名工作人员送达，或者采用摄像、拍照等足以证明已经送达的方式予以证明。业主委员会应当公告在本建筑区划内已送达情况。表决票也按上述约定送达全体业主。（4）第十四条（业主大会会议表决形式）本业主大会会议采用以下多种形式进行表决：（一）设投票箱：在本建筑区划内设投票箱，由业主或业主代表自行将业主意见投入投票箱内，经业主委员会，换届选举筹备组在监票人或物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会的监督下统计汇总，并公布表决结果。（二）专人送达、回收意见：由业主委员会、换届选举筹备组组织有关人员逐户派发、回收业主意见。经业主委员会、换届选举筹备组在监票人或物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会、公证机关的监督下统计汇总，并公布表决结果。（三）业主通过提供给开发建设单位或物业服务企业、业主委员会的电子邮箱地址向表决专用电子邮箱发送电子邮件，表达意愿；经业主委员会、换届选举筹备组在监票人或物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会的监督下统计汇总，并公布表决结果。（四）业主通过业主委员会提供的表决专用传真号发送传真件，表达意愿；经业主委员会、换届选举筹备组在监票人或物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会的监督下统计汇总，并公布表决结果。（5）第十七条（业主大会临时会议）有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：（一）20%以上的业主就物业管理共同事项提议；（二）发生重大事故或紧急事件，需要及时处理的；（三）业主委员会委员缺额人数超过委员总数40%的，或者业主委员会主任、副主任全部辞职、离任；（四）业主小组决定的事项，与业主大会作出的决定有抵触的；（五）业主委员会2/3以上成员表决决定召开的。……业主委员会接到提议书面申请后应对所提供的议题进行分析、研究，认为有必要核实的可以对签名的真实性和有效性等进行核实。业主委员会应当在收到业主提议之日起7日内召开业主委员会会议，讨论决定是否召开业主大会临时会议；决定不召开的，应说明事实、理由和依据，并在本建筑区划内书面公告。逾期未作出决定的，视作决定召开业主大会临时会议。业主委员会对业主的提议经业主委员会会议讨论形成议题，并应当在作出召开业主大会临时会议决定之日起15日内（未作出决定的在收到提议之日起45日内）召开业主大会临时会议，就提议事项征求全体业主意见并表决通过，作出业主大会决定。业主大会临时会议表决议题应与提交议题相一致。（6）第二十二条（物业服务企业的选聘）业主大会决定通过招投标方式选聘物业服务企业的，可授权其执行机构业主委员会或委托招标代理机构办理实施招标活动的相关事宜。业主大会选聘物业服务企业之前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。召开业主大会会议之前，业主委员会应通过业主代表会议、征询意见表等方式听取业主对物业服务和物业服务企业选聘的意见和要求，并结合本建筑区划规模、实施物业服务的客观需要等制定具体选聘方案和草拟物业服务合同。选聘方案（选聘方式、具体实施者）和物业服务合同中涉及的物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等主要内容应当在召开业主大会会议15日前以书面形式在建筑区划内公告。业主委员会应当按照本规则第十八条的约定，将选聘方案（选聘方式、具体实施者）和物业服务合同中涉及的物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等主要内容提交业主大会会议表决，作出业主大会决定，并在建筑区划内公告。如果业主认为召开大会表决有困难的，也可授权业主委员会制定物业服务企业换届规定和考核办法报业主大会表决。在符合物业服务企业换届规定和考核办法规定条件时，由业主委员会2/3以上票决径行决定物业服务企业去留以及招标的程序，但新的物业服务合同必须符合本小区有关规约的约定。（7）第二十三条（物业服务合同签订）……物业服务合同期限届满6个月前，业主委员会应当按照物业服务合同的约定，就是否另行签订物业服务合同等事项提交业主大会决定。（8）第二十九条（业主委员会组成与任期）业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。被撤销公告部分2018年4月1日，蜀郡业主大会发布《蜀郡小区业主大会会议决议》，主要内容为：（1）赞成不续聘成都中铁二局瑞城物业管理有限公司；（2）同意《蜀郡小区选聘物业服务企业方案》；（3）同意《蜀郡小区业主大会议事规则》；（4）同意《蜀郡小区业主管理规约》；（5）同意《蜀郡小区业主委员会工作规则》；（6）同意黄清和刘晓英两位业委会委员的辞职申请；（7）同意增补杜琴、袁玲、罗实、覃燕红、鲁晓东、兰治科、张友佳为业主委员会委员。2018年4月11日，赖丽思、陈民华在成都市双流区人民法院对蜀郡业主大会提起业主撤销权诉讼，要求撤销蜀郡业主大会于2018年4月1日作出的《蜀郡小区业主大会会议决定公告》。2018年7月10日，成都市双流区人民法院作出（2018）川0116民初4075号民事判决，驳回了赖丽思、陈民华的诉讼请求。赖丽思不服判决，提起上诉。2019年12月27日，本院作出（2018）川01民终15234号民事判决，撤销了成都市双流区人民法院作出的（2018）川0116民初4075号民事判决，并撤销了成都市天府新区华阳街道蜀郡建筑区划业主大会2018年4月1日作出的《蜀郡业主大会会议决定公告》。本案主体2018年9月10日，蜀郡业主大会发布《关于召开成都市天府新区华阳街道蜀郡建筑区划2018年第二次业主大会的公告》，载明：（1）根据蜀郡建筑区划2018年4月1日业主大会的相关决定，蜀郡业委会决定启动公投方式选聘物业服务企业的相关工作。蜀郡业委会决定召开2018年第二次业主大会；（2）会议形式：采取书面征求意见方式召开，将采用现场投票、上门征集选票、短信（微信）投票、电子邮件投票或者邮政投递等方式；（3）会议时间：2018年9月25日至2018年11月25日，开箱统计选票时间为2018年11月25日9点30分。若截止2018年11月25日选票发放数量未超过物业管理区域内投票权半数，可延长业主投票时限，但最长不得超过30天；（4）会议地点为蜀郡小区，参加人员为全体业主（业主代表）；（5）会议内容：审议通过《蜀郡小区选聘物业服务企业的公投选聘方案》；公开投票选聘确定蜀郡小区物业服务企业。（6）公告附件一为《蜀郡建筑区划业主大会公投选票》。公告附件二为《关于龙湖和碧桂园物业公司标书内容的公告》。公告附件三为《关于蜀郡建筑区划选聘物业服务企业的公投方案公告》。2018年9月10日，蜀郡业主大会发布《关于龙湖和碧桂园物业公司标书内容的公告》，载明：（1）物业服务费包干报价：龙湖物业为高层住宅2.3元/平方米/月；多层住宅2元/平方米/月；联排别墅3元/平方米/月；车位60元/月/个。广东碧桂园物业服务股份有限公司成都分公司为电梯公寓1.9元/平方米/月；多层住宅1.6元/平方米/月；联排别墅2.4元/平方米/月；车位50元/月/个；（2）前期投入：龙湖物业：拟投入的前期修缮资金不低于1097248元。进驻小区后，公司将投入1097248元用作小区进场后的前期投入。其中智能设备投入697248元，门禁道闸及园区灯具整改10万元，绿化整改费用30万元。广东碧桂园物业服务股份有限公司成都分公司：拟投入的前期修缮资金不低于人民币60万元。拟前期投入整改费用为60万元整，整改费用不足时，申请使用专项维修基金。主要用于对蜀郡小区的门监控、门禁、绿化、消防、路面、园区休闲亭、车库出入口、停车环境、电梯、路灯进行整改。（3）公共收益分成比例：龙湖物业：物业服务企业与业主大会的分成比例为90%：10%。公共收益的具体测算详见物业服务方案。广东碧桂园物业服务股份有限公司成都分公司：物业服务企业与业主大会的分成比例为30%：70%。公共收益的具体测算详见物业服务方案。共用部位、共用设施、附属建筑物的广告发布包括电梯轿厢内、外墙、道闸、灯杆、游泳池、网球场、公共走道、灯箱等小区内共用部位、共用设施、附属建筑物上的广告发布，除开票税费后，70%划入小区公共资金账户，30%划给物业公司用于补贴物业管理；（4）投标文件详情请在蜀郡小区公众号上查看。2018年9月10日，蜀郡业主大会发布《关于蜀郡建筑区划选聘物业服务企业的公投方案公告》，其中“四、物业服务合同主要条款”中的“（四）违约责任”载明：“1、合同每履行满一年，业主委员会（可邀请乙方参加）在30天内进行满意度调查（调查选项设：满意、不满意、弃权），被调查业主应占总业主数一半以上。（1）满意度低于百分之八十时，甲方可要求乙方整改；（2）满意度低于百分之七十时，甲方对乙方提出警告，并可选择解除合同；（3）满意度低于百分之六十时，甲方可单独提出解除服务合同，并没收乙方履约保证金；（4）满意度计算公式：满意度=满意度票数/（满意度票数+不满意票数），其中：满意度票数+不满意度票数≥小区总户数的一半；满意度实名调查方式可采用书面、实名短信、小区企业号、委托第三方公司等形式实行。物业服务企业在物业管理中走访客户或进行单方调查，所得数据只限内部管理用，不应公布，以免误导操纵满意度调查，不作为满意度调查依据。2、物业服务企业违反合同约定，擅自提高物业服务收费标准的，对超出标准的部分，业主有权拒绝支付；已经支付的，业主有权要求乙方2倍返还。3、如小区业主对于物业管理企业的服务配合度不高，设置管理障碍或全年物业费缴交率低于80%，则乙方有权向甲方提出解除合同。4、甲乙双方任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付5万元的违约金；若一方给另一方造成的经济损失超过违约金额，则需对超过部分还应给予赔偿。”上述《关于召开成都市天府新区华阳街道蜀郡建筑区划2018年第二次业主大会的公告》《关于蜀郡建筑区划选聘物业服务企业的公投方案公告》《关于龙湖和碧桂园物业公司标书内容的公告》三份文件，均于2018年9月12日通过微信公众号（公众号：蜀郡小区）文章形式发布。2018年9月10日，蜀郡业主大会通过张贴的形式发布《关于召开成都市天府新区业主公投大会会议时间及议题的公告》，公告内容与《关于召开成都市天府新区华阳街道蜀郡建筑区划2018年第二次业主大会的公告》一致。同时，蜀郡业主大会还张贴了《关于蜀郡建筑区划选聘物业服务企业的公投方案公告》《关于龙湖和碧桂园物业公司标书内容的公告》。2018年9月27日，蜀郡业主大会通过微信公众号（公众号：蜀郡小区）文章形式公布了《关于蜀郡业主大会采用书面征求意见方式公投的投票方式公告》，载明：（1）为公投选聘新物业服务公司，蜀郡业委会决定召开业主大会，让全体业主投票表决，每户一票；（2）投票方式包括：现场投票、上门征集、短信投票、邮箱投票、微信投票、快递投票；（3）各投票方式均载明了投票方式。蜀郡业主大会、蜀郡业委会曾组织人员上门对业主征集选票。2018年12月23日，蜀郡业委会在业委会办公室举行蜀郡小区业主公投大会开箱验票仪式。2018年12月23日，蜀郡业主大会发布《蜀郡小区业主大会会议决定公告》，载明：（1）蜀郡业委会于2018年9月25日至2018年12月23日组织召开业主大会会议。2018年12月22日投票结束。2018年12月23日唱票、计票完成。小区业主总户数2268户，表决权总面积为380147平方米。本次会议参加投票业主1406户，业主投票户数及相应的表决权面积均超过相应投票权数的50%，本次会议合法有效；（2）业主大会会议表决结果：一、通过《蜀郡选聘物业服务企业的公投方案》；二、通过龙湖物业为蜀郡小区中选物业服务单位。若中选企业放弃中选结果，则排名第二的广东碧桂园物业服务股份有限公司成都分公司递补为中选企业；（3）选票已经全部封存，业主如需查询本人的投票情况，请于公示之日起30日内凭业主身份证、房产证原件到蜀郡业委会登记；（4）表决票统计结果中，对于“理解并同意《蜀郡选聘物业服务企业的公投方案》”选举事项，同意票为1389户，面积为214372.35平方米，不同意票为1户，面积为174.12平方米，弃权票为6户，面积为1195.23平方米；（5）表决票统计结果中，对于“成都龙湖物业服务有限公司”表决事项，同意票为1315户，面积为202461.64平方米，不同意票为14户，面积为2099.14平方米，弃权票为67户，面积为11180.92平方米；（6）表决票统计结果中，对于“广东碧桂园物业服务公司成都分公司”表决事项，同意票为993户，面积为152140.02平方米，不同意票为55户，面积为8829.20平方米，弃权票为348户，面积为54772.48平方米。2018年12月23日的《蜀郡小区业主大会会议决定公告》，张贴了纸质公告，也于2018年12月24日通过微信公众号（公众号：蜀郡小区）形式发布。表决票统计结果同时予以公布。2019年1月，蜀郡业委会与龙湖物业签订《蜀郡小区物业服务合同》，约定由龙湖物业进驻蜀郡建筑区划提供物业服务。服务期限自2019年1月20日至2022年1月19日。该合同附件八“违约责任特别约定”中载明：“6、成都天府新区华阳街道蜀郡建筑区划第二届业主委员会对乙方服务水平进行监督，并根据标准承担以下责任：1）满意度低于百分之80时，甲方可要求乙方整改；2）满意度低于百分之70时，甲方对乙方提出警告，并可选择解除合同；3）满意度低于百分之60时，甲方可单独提出解除服务合同；特别说明：1）满意度调查方式：乙方按照龙湖满意度调查体制采取线上调查或电话调查，调查比例为蜀郡小区总户数的10%；2）满意度测算公式：满意度=满意票数/（满意度票数+不满意票数）*100%；”2019年1月30日，龙湖物业正式接管蜀郡建筑区划的物业管理服务。一审法院另查明，邓艳春、陶俊、吴勇、高小林、卢晓芳系蜀郡建筑区划业主。一审法院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案的争议焦点为：蜀郡业主大会在2018年12月23日作出的《蜀郡小区业主大会会议决定公告》是否应当被撤销。对此一审法院从以下方面予以评述：1.是否侵犯了邓艳春等五人的程序性权利。邓艳春等五人主张，蜀郡业主大会未严格按照2015年3月21日《蜀郡业主大会议事规则（草案）》的规定，部分公告没有通过书面形式，而是通过微信公众号的形式发布，导致邓艳春等五人的知情权受到损害。此外，邓艳春等五人认为蜀郡业主大会没有完全发布与表决相关的文件，例如两物业公司的投标文件，没有按照规定送达表决票，导致邓艳春等五人的表决权受到损害。蜀郡业主大会及蜀郡业委会主张，两主体根据《蜀郡业主大会议事规则（草案）》第七条的规定，在业主大会召开具有困难的情况下，由蜀郡业主大会授权蜀郡业委会对选聘物业服务企业的方案进行两决定。但蜀郡业主大会、蜀郡业委会未能举证证明存在该授权环节。一审法院认为，业主在物业管理活动中，应遵守管理规约、业主大会议事规则。而议事规则但制定本质是为了保障业主能够行使相关权利。结合本案实际情况，蜀郡业主大会采取了足够的形式对表决文件进行公布，包括张贴公告及线上公布，应当认定为蜀郡业主大会已经尽到了公示义务。对于表决票的送达问题。无论是《蜀郡业主大会议事规则（草案）》第十三条还是2018年9月27日公布的《关于蜀郡业主大会采用书面征求意见方式公投的投票方式公告》，其中均载明有业主自行到指定地点领取选票的送达方式。故邓艳春等五人不能既要求行使权利，还要求他人将选票送到面前。且蜀郡业主大会确实组织了人员上门征集选票。邓艳春等五人主张蜀郡业主大会没有按照规定送达表决票，一审法院不予确认。综上，邓艳春等五人主张对蜀郡业主大会侵犯程序性权利，一审法院不予支持。此外，邓艳春等五人对投票“双过半”的结果存在异议，但不能提供足以反驳该结果的证据。邓艳春等五人当庭提出由人民法院查验选票的申请，没有法律依据，一审法院不予同意。故对于邓艳春等五人对投票结果的异议一审法院不予支持。2.是否侵犯了邓艳春等五人对实体性权利。邓艳春等五人主张蜀郡业委会在与龙湖物业签订物业服务合同时，对前期公示的合同主要内容进行了实质变更，主要是指将2018年9月10日《关于蜀郡建筑区划选聘物业服务企业的公投方案公告》中的满意度调查事项做了变更，侵犯了其实体性权利。一审法院认为，首先邓艳春五人并未明确其受到侵犯的实体性权利有何法律依据，其权利是否存在无法确定；其次该变更并未对物业服务合同对主要条款，如服务单价、期限、内容等，进行变更。故邓艳春等五人主张实体性权利受到侵犯一审法院不予支持。3.是否应当撤销蜀郡业主大会作出的公告。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。蜀郡业主大会于2018年12月23日发布的《蜀郡小区业主大会会议决定公告》经过了“双过半”业主的表决同意，也未侵害邓艳春等五人的合法权益。邓艳春等五人要求撤销该公告，一审法院不予支持。4.是否应当撤销蜀郡业委会作出的决定。首先，蜀郡业委会与龙湖物业签订物业服务合同的决定并不存在，邓艳春等五人并未举证证明存在该决定。其次，蜀郡业委会与龙湖物业签订物业合同的行为并不存在侵害邓艳春等五人合法权益的情况。再次，本案系基于业主撤销权的法律基础，而撤销蜀郡业委会与龙湖物业签订的合同超出了该请求权的范围。综上，一审法院对邓艳春等五人第二项诉讼请求不予支持。综上所述，邓艳春等五人提出的异议或属于瑕疵，或没有相关依据，一审法院对五人提出的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，判决驳回邓艳春、陶俊、吴勇、高小林、卢晓芳全部诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由邓艳春、陶俊、吴勇、高小林、卢晓芳负担。二审中，上诉人邓艳春、陶俊、吴勇、高小林、卢晓芳向本院提交《政府信息公开告知书》，拟证明成都天府新区华阳街道办事处已撤销杜琴等七人的业委员会委员备案，杜琴等七人无权参与业主大会的召开、表决等程序。经质证，蜀郡业主大会、蜀郡业委会认可证据的真实性，但不认可关联性，认为本案并不涉及业委会委员的资格。龙湖物业同意蜀郡业主大会、蜀郡业委会的质证意见。本院经审查认为，杜琴等七人业委会委员资格备案的撤销是2018年4月1日的业主大会决议被本院撤销所产生的后果，本案撤销权针对的是2018年12月23日作出的业主大会决议，该决议是召开业主大会作出的，其权利来源于业主，杜琴等七人业委会委员资格问题与2018年12月23日业主大会决议是否应被撤销关联性不足，本院不予采信。原审第三人龙湖物业为证明其物业服务质量向本院提交《关于蜀郡项目二〇二〇年度满意度测评的情况说明》、快递单及《公证书》，拟证明228位业主对龙湖物业提供的服务均为非常满意、满意或基本满意，满意度为100%。经质证，邓艳春、陶俊、吴勇、高小林、卢晓芳对以上证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为该测评由龙湖物业单方制作，且仅调查228位业主，不具有公正、公立性。蜀郡业主大会、蜀郡业委会认可龙湖物业提交的证据。本院经审查认为，龙湖物业作为蜀郡小区现在的物业方，其物业服务质量并不属于本案业主撤销权的审查范围，该证据与本案无关，本院不予采信。根据一审在案证据及当事人陈述，本院二审另查明如下事实：1.2015年3月21日的《蜀郡业主大会议事规则（草案）》第七条（业主大会议事内容）第二款规定：在业主大会召开有困难时，业主大会可以授权业主委员会全票修改本条第（一）个别条款，可以授权业主委员会根据考核结果2/3以上票决第（二）项事项，2/3以上票决第（三）（八）（九）（十）（十一）（十二）（十四）（十六）项事项。前述事项业委主委员会通过后应当报下次业主大会予以追认。第九条（业主大会会议形式）规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，或者结合形式，具体形式由业主委员会确定。第三十七条（公告的方式）规定：本小区对业主的公告方式为以下几种：（一）在小区入口处通过电子显示屏或者在公告栏张贴的方式公告；（二）通过官方微博、业主QQ群等方式公告；（三）向业主预留的电子邮箱投递电子邮件，或者向业主预留的手机号码发送短信的方式公告。以上几种公告方式可以综合使用，也可单独使用。2.《关于召开成都市天府新区华阳街道蜀郡建筑区划2018年第二次业主大会的公告》附件一为《蜀郡建筑区划业主大会公投选票》，表决事项为：《蜀郡建筑区划选聘物业服务企业的公投方案》；成都龙湖物业服务有限公司；广东碧桂园物业服务股份有限公司成都分公司。3.2018年9月10日，蜀郡业主大会发布《关于蜀郡建筑区划选聘物业服务企业的公投方案公告》，载明：......参照业主大会（2018年4月1日）双过半的《物业选聘方案》，根据......拟定本选聘物业服务企业的公投方案，现公告如下：2、公投形式将采用现场投票、上门征集选票、短信（微信）投票、电子邮件投票或者邮政投递等方式，在统计公投表决票时，蜀郡业委会委员邀请相关主管部门工作人员监督。四、参与公投的物业服务企业，1.成都龙湖物业服务有限公司2.广东碧桂园物业服务股份有限公司。4.2018年12月23日《蜀郡小区业主大会会议表决票统计结果》中载明“本次应参加业主总户数2268户，总面积380147平方米。经选举小组统计，本次业主大会送达选票1406张，收回选票1406张，其中废票10张，未投票0张。参加户数占业主总户数的61.99%，对应面积占总面积57.26%。”5.（2018）川01民终15234号民事判决查明，位于成都市天府新区建筑区划内住宅面积为376590㎡，商业面积为7749.40㎡，两项合计面积为384339.40㎡。2015年3月21日《蜀郡业主大会议事规则（草案）》是蜀郡小区在天府新区华阳街道办事处备案的议事规则。6.2018年4月1日通过的《蜀郡小区选聘物业服务企业方案》中载明：本次选聘工作拟采取“邀请招标+公投”的方式进行。7.蜀郡业主大会、蜀郡业委会称2018年12月23日作出的《蜀郡小区业主大会会议决定公告》的表决票现未保留。本院经二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的是否应当撤销的业主大会决议形成于民法典施行前，根据法不溯及既往的原则，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。结合当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：蜀郡业主大会于2018年12月23日作出并公告的《蜀郡小区业主大会会议决定公告》是否应当被撤销；蜀郡业主大会、蜀郡业委会是否作出过与龙湖物业签订物业服务合同决定，如果存在该决定，是否应当被撤销。本院认为，业主大会议事规则是业主共同决定制定的用于规范业主大会组织与行为的文件，是业主大会开展各项活动的基本准则和依据。选聘物业服务企业属于涉及全体业主利益的重大事项，蜀郡业委会作为蜀郡业主大会的执行机构，应严格遵守相关法律法规及业主大会议事规则、小区管理规约、业主委员会工作规则的规定，保障业主意志得以充分体现。否则，不受程序约束和监督的业主自治管理活动，必然会损害业主的利益。针对上诉人的上述理由，本院分析如下：关于业委会委员资格。本院认为，业主大会决议是通过召开业主大会由业主表决形成的决议，业主大会决议是否应当被撤销应从决议是否侵害业主程序权利及实体权利进行判断，与业委会委员资格并无直接关系。杜琴等七人的业委会委员资格因2018年4月1日的决议被撤销而丧失合法基础，但杜琴等七人的委员资格丧失不代表其参与的业主大会召开的相关程序均为无效。故上诉人的该项上诉理由无法律依据，本院不予支持。关于选聘方式。议事规则第二十二条规定：“业主大会选聘物业服务企业之前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。业主委员会应当按照本规则第十八条的约定，将选聘方案（选聘方式、具体实施者）和物业服务合同中涉及的物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等主要内容提交业主大会会议表决，作出业主大会决定，并在建筑区划内公告。”根据上述规定，选聘方式、物业服务合同的主要内容均属于业主大会讨论决定的事项，也即选聘物业企业是采取邀请招标、自主招投标还是其他方式均应提交业主大会讨论决定。本案中，2018年4月1日发布的《蜀郡小区业主大会会议决议》包括同意《蜀郡小区选聘物业服务企业方案》，该方案载明选聘工作拟采取“邀请招标+公投”的方式。2018年9月10日发布的《关于蜀郡建筑区划选聘物业服务企业的公投方案公告》载明，参照业主大会（2018年4月1日）双过半的《物业选聘方案》，拟定本选聘物业服务企业的公投方案。以上事实可见，案涉第二次业主大会是根据2018年4月1日讨论通过的《蜀郡小区选聘物业服务企业方案》的规定而采取了“邀请招标+公投”方式，但蜀郡业主大会2018年4月1日发布的《蜀郡小区业主大会会议决议》已被法院撤销，蜀郡业主大会采取公投方式选聘物业企业已丧失合法基础。另外，即使不考虑2018年4月1日通过的决议，蜀郡业委会未将选聘方式提交业主大会讨论而是直接采取公投方式也违背了议事规则的规定。蜀郡业主大会、蜀郡业委会抗辩选聘方式可以由业主大会授权业委会决定，但根据议事规则的规定，只有在业主大会召开困难时，才允许业主大会授权业主委员会根据考核结果2/3以上票决选聘方式，且还需由下次业主大会进行追认。对此，蜀郡业主大会、蜀郡业委会既不能提交证据证明蜀郡小区存在召开业主大会困难的情形，也不能证明蜀郡业主大会对蜀郡业委会有相应授权，更无法证实考核结果，故上诉人的该项上诉理由成立，本院予以支持。关于表决票的送达。2018年12月23日《蜀郡小区业主大会会议表决票统计结果》中载明“本次应参加业主总户数2268户，总面积380147平方米。经选举小组统计，本次业主大会送达选票1406张，收回选票1406张，其中废票10张，未投票0张。参加户数占业主总户数的61.99%，对应面积占总面积57.26%。”以上事实显示案涉第二次业主大会送达选票的比例仅为61.99%。议事规则第五条规定“本业主大会由本建筑区全体业主组成”，第十三条（表决票的送达）“鉴于本建筑区划的实际情况，各业主同意属下列情形之一的，均为表决票已送达：（一）当面领取或送达，并由业主或与其同住本建筑区划内专有部分的使用人签收；（二）按照业主提供的联系地址、电子邮件等方式发送；（三）投入业主位于本建筑区划内的信报箱或者专有部分建筑物内；…表决票也应按上述约定送达全体业主。”按照以上规定，案涉第二次业主大会的参会人员应当是本建筑区划内的全体业主，而选票送达的方式也是多样和便利的。对于表决票的送达，蜀郡业主大会、蜀郡业委会并未提交证据证明已保障全体业主的知情权及投票权，属于会议召集程序不当。关于表决方式。本院认为，议事规则第十四条对业主大会会议表决形式进行了规定，即业主大会会议表决形式为：1.设投票箱；2.专人送达、回收意见；3.业主通过提供给开发建设单位或物业服务企业、业主委员会的电子邮箱地址向表决专用电子邮箱发送电子邮件；4.业主通过业主委员会提供的表决专用传真号发送传真件。案涉第二次业主大会的投票方式除现场投票、上门征集选票、电子邮件投票外，还包括短信（微信）投票和邮政投递。对此本院认为，短信（微信）投票和邮政投递不属于议事规则规定可以采取的投票方式。投票方式直接关系到投票数据统计及决议能否最终通过，涉及小区业主的切身利益，蜀郡业主大会及蜀郡业委会均无权自行创设投票方式。故上诉人的该项上诉理由成立，本院予以支持。关于公告方式。本院认为，根据议事规则第三十七条（公告的方式）“本小区对业主的公告方式为以下几种：（一）在小区入口处通过电子显示屏或者在公告栏张贴的方式公告；（二）通过官方微博、业主QQ群等方式公告；（三）向业主预留的电子邮箱投递电子邮件，或者向业主预留的手机号码发送短信的方式公告。以上几种公告方式可以综合使用，也可单独使用”的规定，公告方式并不局限于在公告栏张贴，通过蜀郡小区的公众号发布信息并不侵害业主的知情权。故上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于公示违约责任内容与签约内容不一致。本院认为，通过对比，违约责任内容不一致主要体现在满意度的调查比例及解除服务合同后是否没收履约保证金。经过公示的违约内容对小区业主更为有利，但公示违约责任内容与签约内容不一致是物业合同签订中存在的问题，并不是第二次业主大会决议应当被撤销的充分条件。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，郡业主大会2018年12月23日作出的《蜀郡小区业主大会会议决定公告》在表决票送达、业主投票、物业选聘方式、专有部分总面积的确定上均存在不当之处，未留存表决票也导致本院无法核验，以上问题已使得“双过半”的统计结果受到合理怀疑，本院认为邓艳春、陶俊、吴勇、高小林、卢晓芳的上诉理由部分成立，其关于撤销前述决定的上诉请求应予支持。关于邓艳春、陶俊、吴勇、高小林、卢晓芳要求撤销蜀郡业主大会、蜀郡业委会作出的与龙湖物业签订物业服务合同的决定。本院认为，蜀郡业委会代表蜀郡业主大会与龙湖物业签订了物业服务合同，但本案并无证据证明蜀郡业主大会、蜀郡业委会作出了与龙湖物业签订物业服务合同的决定，故不存在撤销的基础。本案需要特别说明的是，虽然本院认为蜀郡业主大会作出的决议应予撤销，但客观上龙湖物业已为全体业主提供物业服务将近三年，合同约定的服务期限也即将届满。希望小区业主能理性对待物业合同已履行部分及剩余服务期，将关注点着重于小区当下及未来的品质提升。小区的规范管理及安全环境离不开物业公司的付出和支持，业主也应共同努力提升小区品质，营造和谐美好的居住环境，也望小区业主对蜀郡业委会为改善物业服务所做的工作多一分理解和支持。同时，蜀郡小区全体业主也应在法律规定和议事规则的框架下作出属于全体业主共同决议的事项。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、撤销四川天府新区成都片区人民法院（2020）川0192民初534号民事判决；二、撤销成都天府新区华阳街道蜀郡建筑区划业主大会于2018年12月23日作出的《蜀郡小区业主大会会议决定公告》；三、驳回邓艳春、陶俊、吴勇、高小林、卢晓芳的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取50元，二审案件受理费100元，均由成都天府新区华阳街道蜀郡建筑区划业主大会、成都天府新区华阳街道蜀郡建筑区划第二届业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  牛玉洲审判员  孙 韬审判员  陈丽华二〇二一年八月三十日书记员  王 丹