湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘05民终1844号上诉人（原审被告）：永州市恒润房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区翠竹路19号。法定代表人：陈海荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：张展柱，武冈市武强法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：邓小红，男，1970年12月26日出生，汉族，住湖南省武冈市，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：蒋开武，男，1980年1月6日出生，汉族，农民，住湖南省武冈市。被上诉人（原审原告）：寇娟，女，1977年9月2日出生，汉族，湖南省居民，住湖南省永州市零陵区。委托诉讼代理人：李朝跃，广东唯杰律师事务所律师。上诉人永州市恒润房地产开发有限公司（以下简称恒润公司）因与被上诉人蒋开武、寇娟商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省武冈市人民法院（2021）湘0581民初913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月13日立案后，依法组成合议庭，于2021年8月24日公开开庭进行了审理。上诉人恒润公司的委托诉讼代理人张展柱及邓小红，被上诉人蒋开武、寇娟共同委托诉讼代理人李朝跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒润公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：恒润公司开发的商品房于2017年7月全部完工，具备了交房条件，恒润公司在售楼部张贴了交房公告，并由业务员电话告知业主从2017年8月1日起办理交房手续，因此，计算逾期交房违约金的截止时间应当至2017年8月1日止。由于蒋开武、寇娟未及时到恒润公司处办理交房手续，没有尽到防止损失扩大的法定义务，故不得就扩大的损失即2017年8月1日以后的违约金提出赔偿请求。2018年1月26日是蒋开武、寇娟自行收房时间，不能以该日期作为计算违约金的截止时间。蒋开武、寇娟辩称，本案一审认定事实清楚，适用法律正确。至二审开庭前，案涉商品房都还未经验收合格，2017年7月尚未达到合同要求的交房标准。恒润公司既未张贴公告也未打电话给业主办理交房手续，而且这两种方式均不符合合同要求，蒋开武、寇娟对损失的扩大亦无过错。综上，恒润公司违反合同约定，延迟交房，且交付的房屋不符合房屋验收标准，对蒋开武、寇娟的居住环境、安全方面带来极大的隐患，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。蒋开武、寇娟向一审法院起诉请求：1、判令恒润公司向蒋开武、寇娟支付从2016年12月31日起至房屋交付之日（2018年1月26日）止共391日逾期交房违约金人民币41212.34元；2、本案诉讼费用由恒润公司承担。一审法院认定事实：恒润公司以出让方式取得位于同保路（城市公馆）编号为武国用（2014）第1456号地块的土地使用权后，经相关部门批准、许可在该地上建设商品房，项目名称恒润城市公馆。2016年2月2日，蒋开武、寇娟与永州市恒润房地产开发有限公司签订《武冈市商品房买卖合同》，合同约定：蒋开武、寇娟以527012元的价格购买恒润公司开发的恒润城市公馆第1幢05单元1222号房屋，恒润公司应按照购房合同第十条约定于2016年12月30日之前将验收合格的商品房交付蒋开武、寇娟使用，如恒润公司未在合同约定期限内交房，应当按照合同第十一条规定“逾期未超过60日的，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之十向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金”承担违约责任。合同签订后，蒋开武、寇娟已支付首付款217012元，其余价款依照约定办理银行按揭借款手续，于2016年3月6日全部到位，至此，蒋开武、寇娟已按照合同履行全部付款义务。2016年6月，城市公馆项目建设基本完成。因故该工程项目至今未办理竣工验收手续及不动产权登记。城市公馆项目建设工程基本完成后，经业主请求并与恒润公司交涉，恒润公司将一楼27个内开商铺予以封闭用于住户活动空间，为此用去3个月的时间。2018年1月26日，本案蒋开武、寇娟与恒润公司办理了房屋交接手续。参照同类案件邵阳中院的相关判决的认定，结合本案实际交房时间，恒润公司在本案中的违约时间自2017年4月1日起至2018年1月25日止，共计300天；违约金的计算标准按总房款日万分之一计算。一审法院认为：蒋开武、寇娟与恒润公司双方签订的《武冈市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、法规的强制性规定，系合法有效合同。蒋开武、寇娟与恒润公司双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。蒋开武、寇娟作为买受人，支付房屋首付款后，对剩余房价款以银行按揭贷款的方式予以支付，已履行了合同约定的付款义务；恒润公司作为出卖人，应当在约定的期限内向蒋开武、寇娟交付符合质量要求的商品房。恒润公司因故未能竣工验收以及未能办理房屋所有权证，至2018年1月26日，恒润公司方才将标的物交付给蒋开武、寇娟，但恒润公司延期交房的事实客观存在，故恒润公司应承担延期交房的违约责任。恒润公司辩称违约金的计算只能从2017年3月31日至2017年7月31日止，违约金的标准也只能按日万分之0.5计算，但没有提交证据予以证明。而同类案件的违约时间邵阳中院从2017年4月1日起算至实际交房的时间为准，违约金的标准按日万分之一计算。因此恒润公司在本案中违约所应承担的违约金为527012元＊300天＊0.0001=15810元。综上，对蒋开武、寇娟要求判令恒润公司向蒋开武、寇娟支付从逾期交房违约金人民币41212.34元的诉讼请求，一审法院予以部分支持，其他诉讼请求应予以驳回。据此判决：一、永州市恒润房地产开发有限公司在判决生效后10日内向蒋开武、寇娟赔偿逾期交房的违约金15810元；二、驳回蒋开武、寇娟的其他诉讼请求。二审中，蒋开武、寇娟向本院提交了一组城市公馆小区建筑物破损图片，该份证据不属于二审新证据且不能达到其证明目的，本院不予采信。本院二审查明的事实及证据采信与一审一致，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案二审争议的焦点为案涉逾期交房违约金应计算至何时止。恒润公司没有按照其与业主签订的商品房买卖合同约定的交房时间交付房屋，恒润公司存在违约行为，应当承担逾期交房的违约责任。双方签订的合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”恒润公司未按合同约定的方式通知买受人，也没有提交证据证明其于2017年7月已电话通知业主收房，且涉案房屋至今未经竣工验收，未达到合同约定的交房条件，恒润公司上诉主张逾期交房违约金应计算到2017年8月1日止的理由不能成立，本院不予采纳。涉案房屋虽未能办理竣工验手续收，但虑及到绝大多数业主已主动交房，并装修入住，一审据此按蒋开武、寇娟接收房屋的时间计算逾期交房违约金并无不当。综上所述，恒润公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费415元，由永州市恒润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张秀华审 判 员  李玉芳审 判 员  王彦懿二〇二一年八月二十四日法官 助理  王 品代理书记员  周 鑫附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；