宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初11172号原告：宁夏立达物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区解放东街450号宁夏日用百货副食品批发市场1号楼B段3层。        法定代表人：杜玲敏，该公司总经理。        委托诉讼代理人：齐如花，宁夏综义律师事务所律师。        委托诉讼代理人：丁海喆，宁夏综义律师事务所实习律师。        被告：吴少兵，男，1971年6月10日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。        原告宁夏立达物业服务有限公司与被告吴少兵物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏立达物业服务有限公司的委托诉讼代理人齐如花、丁海喆，被告吴少兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        宁夏立达物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告物业费2442元、电梯费650元、储藏间物业费209元（物业费按照1.2元／月／平方米计算，自2018年1月1日至2018年12月31日、2020年1月1日至2020年12月31日；电梯费按25元／月计算，2017年11月1日至2018年12月31日、2020年1月1日至2020年12月31日；储藏间物业费按1元／月／平方米计算，2018年3月13日至2018年12月31日、2020年1月1日至2020年12月31日），违约金990.3元（欠费金额3301元×30％），以上合计4291.3元；2．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系银川市兴庆区建博花园小区的物业服务企业，被告系建博花园小区某号房屋的业主，该房屋建筑面积为84.82平方米。被告拖欠原告物业费、电梯费及储藏间物业费至今未交纳，故原告诉至法院。        吴少兵辩称，原告主张的上述费用被告确实未交纳，拒交的原因是案涉房屋有质量问题，墙体出现裂缝，原告一直未进行维修。另外，原告多收被告一个月的物业费。原告对小区内业主实行不同的收费标准。原告的服务水平也不行，管理不到位，小区内时常有业主在午休时间装修施工。打扫卫生也不及时，四月份柳絮、杨絮一开门都往屋里钻。楼道内的应急照明灯、指示灯损坏也无人维修。        根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系银川市兴庆区某室房屋业主，该房屋建筑面积为84.82平方米。2016年11月1日，原告与宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司签定《前期物业服务合同》，约定，由原告为银川市兴庆区建博花园小区提供物业服务；服务内容及质量标准为：1、物业共用部位和相关场地清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨水、污水管道的疏通；2、物业共用部位的维修、养护和管理；3、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、其他服务；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅物业为1.6元／月／平方米；业主在接房时一次性交清第一年物业服务费，以后物业服务费用暂时按半年交纳，业主或物业使用人应在每年4月30日前交纳上半年费用，下半年于每年9月30日前交纳，自觉履行交纳义务；合同期限自2016年12月3日至2019年12月2日止。2016年12月11日，原告与被告签订《建博花园前期物业服务合同》，约定，由原告为被告提供前期物业服务，住宅物业暂定1.2元／月／平方米，储藏间物业暂定1元／月／平方米，电梯运行使用费按照一层20元／月／户，二层起每递增一层增加5元／月／户（若遇政府政策变动，价格随之调整）；被告在房屋交付时一次性交清第一年物业服务费，以后物业服务费用暂时按半年交纳，被告或物业使用人应在每年4月30日前交纳上半年费用，下半年于每年9月30日前交纳，自觉履行交纳义务；违约责任，被告违反本合同，不按本合同约定收费标准和时间交纳相关费用的，每逾期一日应按未交纳费用每日万分之五承担违约金，直至交清为止。2017年3月13日，原告与被告再次签订《建博花园前期物业服务合同》，约定由原告为被告所有的4号楼某号房（建筑面积9.68平方米）提供前期物业管理服务，其余内容与2016年12月11日的合同一致。2019年9月23日，原告与宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司续签《前期物业服务合同》，合同服务期限自2019年12月3日至2021年12月2日，其余与之前的《前期物业服务合同》一致。上述合同签订后，原告按约定为该小区提供了物业服务，但被告拖欠2018年1月1日至2018年12月31日、2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费2442元，2017年11月1日至2018年12月31日、2020年1月1日至2020年12月31日期间的电梯费650元及2018年3月13日至2018年12月31日、2020年1月1日至2020年12月31日期间的储藏间物业费209元，共计3301元至今未交纳。原告向被告催收上述费用无果，故诉至本院。        本院认为，原告与宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司签订的《前期物业服务合同》及原、被告签订的《建博花园前期物业服务合同》合法、有效，原、被告均应按照合同约定履行。原告为被告房屋所在的银川市兴庆区建博花园小区提供了物业服务，被告享受了原告提供的服务，应按照约定向原告支付物业服务费用。被告辩称其房屋存在质量问题，因房屋质量问题并非物业服务的范围，被告以此作为拒交物业费的理由不成立，故对于被告的抗辩主张，本院不予采纳。原告提出的其他抗辩主张也无充分的证据予以证实，故本院亦不予采纳。另，物业公司所提供的物业服务具有公共属性，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交费业主的利益。综上，对于原告主张的物业费、电梯费、储藏间物业费共计3301元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，被告虽以房屋质量存在问题拒交物业费的理由不能成立，但目的是为了督促原告将其诉请转达给房地产开发商，并非恶意违约，原告作为物业服务企业亦有沟通开发商与业主之义务，故对于原告关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。        依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：        一、被告吴少兵于本判决生效之日起七日内向原告宁夏立达物业服务有限公司支付物业费、电梯费、储藏间物业费共计3301元；        二、驳回原告宁夏立达物业服务有限公司的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费已减半收取计25元，由原告宁夏立达物业服务有限公司负担6元，被告吴少兵负担19元。        本判决为终审判决。        审判员    谷胜龙二〇二一年八月二十四日书记员    郭威《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。-8--9-