北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10076号上诉人（原审原告）：刘月芹，女，1956年8月22日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：孟超（刘月芹之子），住北京市大兴区。被上诉人（原审被告）：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：李玲，女，北京自如生活企业管理有限公司职员。委托诉讼代理人：解紫东，男，北京自如生活企业管理有限公司职员。上诉人刘月芹因与被上诉人北京自如生活企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初4433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月9日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任，公开开庭审理了本案。上诉人刘月芹之委托诉讼代理人孟超、被上诉人北京自如生活企业管理有限公司之委托诉讼代理人李玲通过北京法院电子诉讼平台参加诉讼。本案现已审理终结。刘月芹上诉请求：撤销一审判决，改判北京自如生活企业管理有限公司（下称自如公司）继续履行《资产管理服务合同》，并支付拖欠的预期收益（计算至2021年6月10日）39889.84元及逾期利息452.73元，并由自如公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1.我与自如公司之间的债务为金钱债务，适于强制履行，因此不应适用《中华人民共和国合同法》第117条之规定。2.在我拒绝解除合同的前提下，自如公司发送密码的行为并不能产生任何合同解除或者房屋交接的法律效力，故案涉合同不存在法律或者事实上不能履行的情况。自如公司辩称，同意一审判决，不同意刘月芹的上诉请求。双方合同项下我公司的义务不仅是支付租金，还包括维护房屋以及运营管理。刘月芹向一审法院起诉请求判令：1.自如公司支付2020年10月11日至2021年3月24日的租金27258.09元并支付逾期利息（以27258.09元为基数，自2020年11月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；2.自如公司继续履行编号为BJGYWLD189241164的《资产管理服务合同》；3.自如公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2018年5月24日，刘月芹（甲方、委托方）与自如公司（乙方、受托方）签订《资产管理服务合同》，约定：1.1甲方委托乙方管理运营位于北京市大兴区亦庄镇晓康东里19号楼5单元502室的资产；1.2甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住。乙方为甲方提供资产管理服务；1.3管理期限自2018年5月24日起至2022年10月5日止。2.1双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为4700元／月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%；2.2空置期，在管理期间内，因为标的资产装修、改造、乙方寻找资产使用人、资产使用人更换造成标的资产空档期及标的资产维修维护等原因导致的标的资产空置期。甲方同意承受如下相应空置期：首个管理周期60天；第二个管理周期起每个管理周期25天。2.6服务质量保证金。管理期内，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金。每个管理周期最后结算时，双方同意甲方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项，本合同终止或解除时结算后如仍有剩余的，甲方应在当期付款期限内将余额返还乙方，乙方应于标的资产交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计4700元。3.1管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期的对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏标的资产的承重结构，并符合国家相应的安全管理规范；3.3标的资产装修配置设施的处置。合同提前解约，甲方应向乙方支付新配置设施的损失费（损失费=为标的资产购进家具或家电的配置价格*（管理期间内未履行天数/管理期间总天数））。合同到期或提前解约，乙方购置的相应配置设施所有权归甲方，并保证配置设施处于正常使用状态。6.1管理期间内，甲乙双方协商一致，可以解除本合同。6.2(2)乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同(a)迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日的；6.5合同终止后，乙方应向甲方返还标的资产。已经装修拆除部分不能恢复原状，新配置设施替换前的甲方设施不再返还；甲方认可其提供的固有装修的老化折旧。若标的资产乙方设立了优化间，乙方承诺在合同正常履约到期或乙方提前解除合同，乙方向甲方支付标的资产时应甲方要求，乙方有义务拆除优化间，并恢复拆除优化间导致的墙面破损。合同到期或解约的，乙方将对乙方自行为标的资产配置的宽带进行移机处理，乙方为标的资产安装智能锁的，返还标的资产时仅需向甲方提供智能密码锁密码。甲方应在本合同到期日、解除日或腾退期届满之日起将房屋按当时状况进行封存，如封存之后房屋出现物品丢失、损坏或产生其他损失由甲方自行承担。7.1一般违约责任。违约方违反本合同约定应立即纠正其违约行为，如给对方造成损失的，应予赔偿。7.3乙方违约责任，乙方违反本合同6.2(2)约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍当期月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。上述合同签署后，刘月芹按约定交付了标的资产，自如公司按约定给付预期收益至2020年10月10日；自如公司应于2020年11月10日向刘月芹支付2020年10月11日至2020年11月10日期间的收益4986.23元，未付款；自如公司应于2020年12月10日向刘月芹支付2020年11月11日至2020年12月10日期间的收益4986.23元，未付款。2020年10月23日，自如公司向刘月芹发送短信“刘月芹业主您好，我是自如管家王正宇，工号60021117，您同自如共同签署了编号为BJGYWLD189241164的《资产管理服务合同》，感谢您一直以来对自如的信任与支持，现因您房屋中的一间居室被拆除，导致双方服务合同中约定的3居室出租条件客观丧失，且经我公司前期同您沟通，双方无法就房源出租价格调整事宜达成一致，因此公司将办理解约，方案如下双方互不承担违约责任（互不支付违约金），屋内装修不动，配置物品公司收回，租金收益正常计算到解约日，服务质量保证金与正常租金相抵扣，24小时内您可与我联系”，刘月芹短信回复“我不同意解约，请按合同继续履行”。2020年11月10日，自如公司向刘月芹邮寄《解约通知函》，其上载明，“服务合同履行过程中，因房屋经营情况客观产生变化，经与您多次联系／沟通，双方无法就服务合同变更或解除事宜达成一致。鉴于以上客观事实，我公司特向您发出本解约通知函，通知如下内容：—、我公司决定于2020年11月15日（以下简称“解约日”）与您解除服务合同，并遵循合同条款约定，向您支付违约金。解约日前的租金预期收益我公司正常向您支付。二、我公司已经实际支付但尚未转化为租金的服务质量保证金、装修和配置折旧费用以及至解约日应当结算的各项生活费用等服务合同约定的款项将于解约结算时直接进行抵扣。经款项抵扣后如我公司仍应向您支付款项的，自解约日起十个工作日内我公司将向您的预留账户完成付款。如您仍应向我公司进行费用返还的，请于解约日起十个工作日内向我司完成支付。三、我公司将于解约日前向您下发永久密码（电子智能锁）或以EMS快递形式回寄机械钥匙（机械锁），下发永久密码或签收快递回执将视为您已确认并接收房屋。”2020年11月10日，自如公司工作人员通过短信向刘月芹发送《解约通知函》图片。11月13日，刘月芹回复短信称“解约通知函我收到了，但是我明确告知你，我不同意解约，请纠正其行为并继续履约合同”。庭审中，自如公司表示不同意继续履行合同，房屋经营过程中造成了很大亏损，该合同不适宜强制履行，其在向刘月芹发送解约函时已明确告知不再履行合同，刘月芹应该及时收回房屋防止损失扩大。一审法院认为，刘月芹与自如公司签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。现自如公司未依约向刘月芹支付预期收益，已构成违约，其不享有单方解除合同的权利。自如公司在合同期限内清空租户并通知刘月芹解除合同，要求刘月芹收回房屋的行为，属于以自己的行为表明不再履行合同，刘月芹有权据此解除合同。但经法院释明，刘月芹坚持要求自如公司继续履行合同，考虑到自如公司不愿继续履行合同，该义务性质又不宜强制履行，合同目的已无法实现，故法院对于刘月芹要求继续履行合同的诉讼请求，不予支持。就刘月芹所主张的预期收益及逾期付款利息，刘月芹主张的预期收益起始时间为2020年10月11日，当月，双方就合同履行已经发生争议，刘月芹要求自如公司支付欠付的预期收益及逾期付款利息，系建立在该合同仍继续履行的基础上，现法院不予支持刘月芹要求继续履行合同的诉讼请求，故其要求自如公司支付后续房屋收益及逾期付款利息的诉求，法院暂不予支持。双方可在合同依法解除后，就房屋收益等费用一并进行结算。自如公司拒绝继续履行合同给刘月芹造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，刘月芹作为守约方也负有减少损失扩大的义务，故双方应尽快就合同解除及后续事宜进行处理。据此，一审法院于2021年5月判决：驳回刘月芹的全部诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，据已查明的事实，自如公司未依约向刘月芹支付预期收益，且在合同期限内清空租户并通知刘月芹解除合同收回房屋，构成违约。虽然自如公司在存在违约行为的情况下，并不享有单方解除合同的权利，但其公司已以自己的行为向刘月芹明确表明不再履行合同。鉴于案涉合同的房屋租赁合同性质，合同的履行需双方相互配合，在自如公司已实际腾退案涉房屋的情况下，案涉合同项下的合同义务并不适于强制履行；一审法院据此认定自如公司违约导致案涉合同目的已无法实现，并无不当。因此，刘月芹在享有合同解除权的情况下仍上诉坚持主张继续履行，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳；有关自如公司向刘月芹发送密码的行为，虽不能产生解除合同的法律效力，但依据合同有关返还标的资产的约定，应视为自如公司完成了案涉房屋的腾退返还，因此案涉合同已不具备继续履行的可能；刘月芹所持自如公司发送密码的行为不能产生合同解除的法律效力故而合同仍能够继续履行之上诉意见，依据不足。鉴于此，本案中刘月芹以继续履行案涉合同为前提上诉主张自如公司支付房屋收益及逾期付款利息，本院不予支持。刘月芹可基于合同解除以及自如公司的违约行为另案主张自如公司承担相应的责任。综上所述，刘月芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费809元，由刘月芹负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 胡珊珊二〇二一年八月十七日法官助理 周 轩书 记 员 唐 琪