广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终17409号上诉人（原审被告）：曹奕兴，男，1947年3月12日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：徐刚，广东绅源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：文建红，女，1967年11月23日出生，汉族，身份证住址广州市东山区，委托诉讼代理人：肖启万，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海裕，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。上诉人曹奕兴因与被上诉人文建红房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初7293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年8月25日公开开庭审理了本案。上诉人曹奕兴委托代理人徐刚、被上诉人文建红委托代理人肖启万到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。曹奕兴上诉请求：1.请求二审法院判决文建红向曹奕兴返还买卖的房屋及钥匙（百明花园1号楼A座12A单元房）；2.请求二审法院改判驳回文建红请求返还136100元该部分购房款的诉求；3.请求二审法院驳回文建红的利息诉求；4.本案一二审诉讼费由文建红承担。事实和理由：文建红故意隐瞒实际收取案涉房屋和收房后使用并转卖房屋的事实，在一审庭审时谎称没有交付案涉房屋。虽然一审庭审时，法官当庭明确既然文建红声称没有交付房屋，曹奕兴可以使用房屋。但是因为曹奕兴恶意隐瞒事实，为免后续的不可预见的冲突事件发生，曹奕兴决定还是提出上诉，请求二审法院予以判决文建红返还房屋，并把从开发商处获得的房屋大门钥匙向曹奕兴交付。整个交易过程中，曹奕兴只收取了文建红476350元的购房款，另外的136100元是文建红前往开发商处办理收楼手续时，开发商要求其缴纳的入住费用，与曹奕兴无关。故此，一审判决曹奕兴承担返还开发商收取的136100元是错误的，恳请二审法院依据事实予以更改。另外，合同无效并非全是曹奕兴的因素导致的，双方都有责任，曹奕兴是成年人，买之前也知道百明花园是什么楼盘，并且文建红办理了收楼入住，房屋已由其使用，其投入的资金已获得相应的房屋使用权益，根本不存在损失，故一审判决曹奕兴承担房款的利息是不妥当的。综上，恳请二审法院判如所请。文建红二审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。曹奕兴的上诉理由不能成立，在一审中，文建红已经清楚阐述过案涉房屋并未实际交付，曹奕兴也没有提交证据证明案涉房屋交付给文建红。即便该房屋曾经交付，但对本案审理亦无影响，因案涉合同一旦认定无效，案涉房屋可以交回给曹奕兴。此外，曹奕兴所述136100元的费用应由开发商缴纳、不应该退回的问题，我方认为该费用是双方签订补充协议之后，由我方转入了曹奕兴指定的账户，该款项理当退回给我方。文建红于2021年3月15日向一审法院起诉请求：1.确认文建红与曹奕兴签订的合作建房协议无效；2.曹奕兴向文建红退还612450元购房款并赔偿利息损失（按银行同期贷款利率，自款项交付之日起计至清偿之日止）；3.本案受理费由曹奕兴负担。一审法院认定事实：文建红与曹奕兴于2016年9月5日签订《合作建房协议》，约定曹奕兴于2010年4月2日与本市白云区白云区xx镇xx村经济合作社签订了协议，利用该社21.85亩空地开发兴建百明花园项目，文建红愿参与合作建房；文建红参与合作建房选定1号楼A座12A单元，总价款为476350元，由文建红在签订合同当日一次性付清；曹奕兴应于2017年12月31日将经过质量验收合格的房屋交付给文建红使用；今后政策允许的，曹奕兴和海边经济合作社应为文建红办理分户的集体土地房产证，文建红应提供办证所需的资料；合同另就其他权利义务进行约定。合同签订后，文建红依约向曹奕兴交付了购房款476350元。曹奕兴提出，其在百明花园项目施工过程中，为开发商提供了劳务和机械设备，由于开发商无力支付价款，故用案涉房屋抵偿债务，曹奕兴得知文建红有购房需求，才将房屋卖予文建红。文建红确认，其实际向曹奕兴购买了x号楼x座x和x单元两套房屋。2019年3月7日，文建红、曹奕兴签订补充协议书，约定文建红参与合作建房选定x号楼x座x和x单元，面积均为136.1平方米，应按每平方米1000元补缴购房款，共计272200元，补缴款项由曹奕兴指定的银行账户收取。补充协议签订后，文建红向曹奕兴指定的银行账户交付272200元。双方确认，曹奕兴已经向文建红交付其所购买的1号楼7B单元房屋，并由文建红转卖给案外人。文建红提出，曹奕兴至今尚未交付1号楼12A单元房屋，但曹奕兴提出已经向文建红交付该房屋，双方均无提交证据证明相关情况。诉讼中，经一审法院调取关联案件中有关百明花园项目的建设工程规划许可证，百明花园项目已经办理穗规建证〔2015〕1215号、穗规建证〔2015〕1217号《建设工程规划许可证》，其中1215号《建设工程规划许可证》载明建设单位为广州市白云区人和镇新兴经济联合社，建设项目名称为商业楼（自编百明大厦A区），建设位置为白云区xx镇xx社“大山布”（土名），建设规模为1幢、地上7层、5198.7平方米；地下1层、1265平方米；总建筑面积6463.7平方米；1217号《建设工程规划许可证》载明建设单位为广州市白云区人和镇凤和经济联合社，建设项目名称为商业楼（自编百明大厦B区），建设位置为白云区xx镇xx社“大山布”地段，建设规模为1幢、地上8层、12279.3平方米；地下1层、4356平方米；总建筑面积16635.3平方米。以上事实，有合作建房合同、付款流水、付款凭证、建设工程规划许可证和当事人陈述等证据可以证实。一审法院认为，文建红与曹奕兴签订的案涉合作建房合同虽名为合作建房，但从合同的权利义务来看，曹奕兴收取文建红的款项，文建红并不参与房屋具体的兴建，仅由曹奕兴向文建红交付具体的房屋，故文建红和曹奕兴签订的案涉合同并非合作建房合同，实为房屋买卖合同。文建红向曹奕兴购买房屋所在的百明花园项目已经办理了建设工程规划许可证，但相关证照中所列的建设单位为案外人广州市白云区人和镇新兴经济联合社及广州市白云区人和镇凤和经济联合社，工程项目为商业楼，但实际建成为住宅楼，文建红向曹奕兴所购的案涉房屋位于1号楼12层，与建设工程规划许可证所列的建设项目也不一致。虽然文建红、曹奕兴均对案涉房屋房屋买卖合同无效没有异议，但合同效力并非单纯的当事人意思自治的范围，案涉房屋是否属于违建，是否具备出售条件，应当先由相关行政机关处理，方能认定案涉合同的效力。文建红要求确认案涉合同无效的诉请应当待有关行政机关处理认定后，方能由人民法院调处，故本案对文建红该项诉请不予调处。曹奕兴同意退还案涉房屋价款，一审法院予以认定，退款金额应为两次所交价款的总和，共计612450元。曹奕兴明知案涉房屋存在权属缺陷仍与文建红签订案涉合同，对合同无法履行负有主要过错，文建红要求赔偿资金占用损失合理，应予支持。资金占用损失可按476350元为基数，自2016年9月5日至2019年8月19日期间按人民银行同期贷款利率计算；按136100元为基数，自2019年3月7日至2019年8月19日期间按人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起按612450元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至清偿之日止。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2021年5月25日判决如下：一、于判决生效之日起五日内，曹奕兴向文建红退还购房款612450元并赔偿资金占用利息（资金占用损失可按476350元为基数，自2016年9月5日至2019年8月19日期间按人民银行同期贷款利率计算；按136100元为基数，自2019年3月7日至2019年8月19日期间按人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起按612450元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至清偿之日止）；二、驳回文建红其他诉讼请求。一审案件受理费5307.25元（已预交），由曹奕兴负担（文建红同意由曹奕兴在履行判决时将应负担的受理费直接支付给文建红）。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方二审诉辩意见，本院确定本案争议焦点是：1.文建红是否已实际接收房屋；2.曹奕兴是否应当承担136100元的返还责任；3.文建红的利息损失是否应予支持。现评析如下：曹奕兴与文建红签订《合作建房协议》后，并无证据证实其本人或案涉楼盘项目开发商已经向文建红交付房产，对其该项上诉主张本院不予采信。另文建红根据双方签订的补充协议书约定并按照曹奕兴的指示缴纳相关购房款项，在案涉协议已被认定为无效的情况下，曹奕兴作为合同相对方自应承担款项返还义务，至于该款项是否实际由开发商收取，与其责任承担并无关联，故其该项上诉意见亦不成立。关于文建红的购房款利息损失，虽文建红自身对房屋权属瑕疵也存在过错，但曹奕兴客观上占用文建红的购房资金亦有获益，故一审法院判令其按照同期贷款市场基准报价利率赔偿资金占用利息，与双方过错程度以及文建红的损失情况相适应。曹奕兴上诉主张不予赔偿，理由不成立，本院不予支持。综上所述，曹奕兴的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4377元，由曹奕兴负担。本判决为终审判决。审 判 员  莫 芳二〇二一年八月三十日法官助理  杨 希书 记 员  叶小琳