杭州市富阳区人民法院民事判决书（2021）浙0111民初3884号        原告：盛利青，女，1970年12月21日出生，公民身份号码：XXX，汉族，住杭州市富阳区。                委托诉讼代理人：王卫琴，浙江抱朴律师事务所律师。                委托诉讼代理人：泮甜，浙江抱朴律师事务所律师。                被告：胡增法，男，1970年11月4日出生，公民身份号码：XXX，汉族，住杭州市富阳区。                委托诉讼代理人：徐杰，浙江东孚律师事务所律师                原告盛利青与被告胡增法房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月12日受理后，依法适用简易程序，于2021年8月19日第一次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人泮甜、被告胡增法及其委托诉讼代理人徐杰到庭参加诉讼，于2021年8月27日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人王卫琴、被告胡增法及其委托诉讼代理人徐杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告盛利青向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2021年5月22日解除；2．判令被告支付原告房屋租金6871.23元；3．判令被告支付原告自2021年5月23日起至房屋实际归还日止按每年66000元计算的房屋占用费（暂算至2021年6月3日为2169.86元）；4．判令被告支付原告自2021年3月16日起至款项付清日止按每年66000元计算的逾期付款违约金（暂算至2021年6月3日为14465.75元）；5．本案诉讼费由被告负担。审理中，原告增加一项诉讼请求：判令被告立即将承租房屋归还原告。事实和理由：2019年4月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于富春街道西山路53号1-2层的房屋，房屋租赁期为五年，自2019年4月15日起至2024年4月15日止。第一年年租金为60000元，第三年开始每年年租金上涨10％。租金签约成功后付清第一年的租金，第二、三、四、五年的租金于每年的3月15日前付清。双方签订合同后，原告即交付合同标的给被告使用。被告支付了第一期（2019年4月15日起至2020年4月14日）的租金60000元以及第二期（2020年4月15日起至2021年4月14日）的租金及水电费63425元。依据合同约定，被告应于2021年3月15日前支付第三期（2021年4月15日起至2022年4月14日）租金66000元，但被告截至起诉日尚未支付2021年度的租金。2021年5月19日，原告发出并送达《房租支付催告函》，要求被告于2021年5月21日前支付拖欠的2021年度的房屋租金，并告知被告本催告函即为解除通知。但是到期被告仍未支付租金，故租赁合同于2021年5月22日解除。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，望判如所请。                被告胡增法在庭审中辩称：1．要求继续履行合同。2．违约金计算标准过高，应以未支付的占用费为基数按年利率3.85％计算。3.2021年4月，自己与原告及其儿子商量给予两个月的时间予以转让，原告同意的。未满一个月的时候，自己的另一个股东拿着租金给原告，原告不收并要求涨租金到十万元，所以一直拖延至今。自己装修花费一百来万元，能转租就转租，不能转租就算了。另一名股东与原告儿子商量，给予十天时间，其儿子也同意。到了第三天，原告打电话通知自己两天时间搬走屋内物品，过了时间就不能再搬了。自己提出续租尚在租期内。                本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，分析如下：原告提交的证据1住所（经营场所）使用证明，证明原告系涉案房屋的所有权人的事实。被告质证对真实性无异议，该证据显示房屋产权为杭州市富阳区富春街道鹿山股份经济合作社（盛利青），对证明目的有异议，该证据显示房屋是出租给杭州源濛区块链科技有限公司，与房屋租赁合同不一致。本院经审查认为，原告提供的证据1非房屋权属登记证明，无法达到证明目的，本院不予以认定。                根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：                2019年4月1日，盛利青与胡增法签订《房屋租赁合同》，约定胡增法向盛利青承租位于富阳区富春街道西山路53号1-2层的房屋，租赁期为五年，自2019年4月15日起至2024年4月15日止。第一年年租金为60000元，第三年开始每年年租金上涨10％。租金签约成功后付清第一年的租金，第二、三、四、五年的租金于每年的3月15日前付清。如胡增法拖欠租金、水电等费用一个月的，盛利青可以终止合同并收回房屋。任何一方违约，违约方应按双倍租金支付违约金。                签订合同后，双方已如约履行租赁合同两年。胡增法自2021年3月15日起拖欠第三年房屋租金66000元。2021年5月19日，盛利青以短信形式向胡增法发出并送达《房租支付催告函》，要求胡增法于2021年5月21日前支付2021年度的房屋租金66000元，如未按期支付将依约解除租赁合同。到期后，胡增法仍未支付租金，故盛利青为维护自身合法权利向本院提起诉讼。                本院认为，盛利青与胡增法签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的权利义务。胡增法未按约定，也未在催告期限内及时支付租金，显系违约，应承担相应的民事责任。胡增法未按期支付租金，盛利青依法可解除双方签订的杭州市富阳区富春街道西山路53号1-2层房屋的《房屋租赁合同》，并要求胡增法支付拖欠的租金、占有使用费及腾退租赁房屋。因胡增法违约，盛利青有权要求支付违约金，胡增法抗辩违约金计算标准过高。根据相关法律规定，违约金应当以实际损失为基础及预期利益等综合因素来考虑，考虑违约金的约定是对守约方预期利益的保护亦是对违约方的惩罚，本院酌情认定胡增法支付盛利青自2021年3月16日起至租金、占有使用费付清日止以每年66000元为基数按年利率5％计算的违约金，暂算至2021年6月3日为723.28元。综上，盛利青的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。胡增法抗辩盛利青同意转租及要求涨租至每年100000元的事实，未向本院提供相应证据，本院不予以采信。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：                一、盛利青与胡增法2019年4月1日签订的《房屋租赁合同》于2021年5月22日解除；                二、胡增法向盛利青腾退杭州市富阳区富春街道西山路53号1-2层房屋；                三、胡增法支付盛利青租金6871.23元；                四、胡增法支付盛利青自2021年5月23日起至房屋实际腾退之日止以每年66000元计算的房屋占有使用费，暂算至2021年6月3日为2169.86元；                五、胡增法支付盛利青自2021年3月16日起至租金、占有使用费付清日止以每年66000元为基数按年利率5％计算的违约金，暂算至2021年6月3日为723.28元；                上述第二、三、四、五项款项，于本判决生效之日起十日内履行完毕；                六、驳回盛利青的其他诉讼请求。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                本案受理费388元，减半收取194元，由原告盛利青负担113.5元，被告胡增法负担80.5元。                原告盛利青于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告胡增法于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。                    审判员黄露    二○二一年八月三十日            代书记员孙雪年