吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2021）吉0102民初5090号原告：长春北湖科技园发展有限责任公司，住所地吉林省长春高新北区盛北大街3333号北湖科技园C2-2号。        法定代表人：任靖，执行董事。        委托诉讼代理人：李东虓，吉林功承律师事务所律师。        委托诉讼代理人：马丽，吉林功承律师事务所律师。        被告：李某，女，1981年5月30日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。        原告长春北湖科技园发展有限责任公司（以下简称“北湖科技园公司”）与被告李某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北湖科技园公司的委托诉讼代理人李东虓、马丽到庭参加诉讼，被告李某经本院合法送达传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        北湖科技园公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：0000000001164281）；2．判令被告将北湖科技园配套住宅B1项目F3号住宅2单元304号房恢复原状后返还原告；3．判令被告协助原告办理涉案房屋的商品房预告登记注销手续及商品房买卖合同备案注销手续；4．判令被告返还原告代偿的银行贷款人民币17885.75元（庭审中，北湖科技园公司撤回该项诉讼请求）；5．判令被告向原告支付违约金人民币103485.53元；6．本案诉讼费、律师费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年3月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的北湖科技园配套住宅B1项目F3号住宅2单元304号房，房屋总价款人民币1215767元，被告支付首付款人民币245767元，剩余人民币970000元由被告以按揭贷款的方式支付。原告就上述贷款为被告向中国建设银行股份有限公司吉林省分行提供了阶段性连带责任保证。被告所购房屋于2020年11月具备办理产权及抵押登记的条件，但由于被告原因导致案涉房屋被查封，至今仍无法办理产权及抵押登记，加重了原告的连带保证责任。根据《民法典》第五百六十二条第二款的规定以及《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第八条第3款：“买受人银行按揭贷款由出卖人提供担保（或出卖人应将买受人的房屋他项权利证交押的），买受人应按照出卖人的要求于签署主合同及本协议时提供或按主合同及本协议约定时限提供办理房屋权属转移登记和贷款抵押手续所需资料和费用（包括但不限于契税、公共维修资金、印花税、工本费、抵押手续费、登记费、代办费等）。因买受人原因导致房屋权属转移登记和贷款抵押手续不能按正常期限办理完成的，每逾期一日，以贷款额为基数，按中国人民银行发布的一年期基准利率向出卖人支付违约金；逾期超过60日，出卖人有权解除主合同，买受人除应支付逾期违约金外，应按总房款的3％支付解除合同违约金”的约定，原告有权解除《商品房买卖合同》，并要求被告支付违约金人民币42697.18元（包括逾期违约金和解除合同违约金，逾期违约金以人民币970000元为基数，自2020年12月1日至2021年1月31日，按当期一年期贷款市场报价利率3.85％计算为人民币6224.17元；合同解除违约金为总房款的3％，即人民币36473.01元）。此外，根据《民法典》第五百六十六条的规定，合同解除后，被告应将案涉房屋恢复原状后返还给原告，并协助原告办理涉案房屋的商品房预告登记注销手续及商品房买卖合同备案注销手续。另，因被告逾期偿还按揭贷款，原告承担连带保证责任，于2021年4月代被告偿还了人民币17885.75元，按照《商品房买卖合同》补充协议第五条第6款：“出卖人为买受人提供贷款担保期间，如买受人不及时足额偿还贷款本息导致出卖人代为偿付的，买受人应在20日内向出卖人返还代偿金额（含出卖人代买受人偿付的贷款本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现贷款债权的费用等），另应按总房款的5％支付违约金”的约定，被告应返还原告代偿金额并向原告支付违约金人民币60788.35元。以上违约金共计人民币103485.53元（逾期办理产权违约金＋逾期偿还贷款违约金）。综上，原告为维护自身合法权益，依据《民法典》及《民事诉讼法》之规定，特向贵院提起本诉，请求判如所请。        李某未到庭、未答辩亦未举证。      本院经审理认定事实如下：2018年3月9日，北湖科技园公司（出卖人）与李某（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定李某购买北湖科技园公司开发建设的位于长春高新北区丙十八街北湖科技园配套住宅B1项目第F3幢2单元304号住宅房，建筑面积123.39平方米。该商品房每平方米9853.04元，总金额1215767元。买受人以按揭贷款方式按期付款，买受人须于2018年3月9日向出卖人支付首付款人民币245767元，其余房款人民币970000元在出卖人指定的银行按揭贷款或公积金贷款支付。此外该合同还对交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、关于产权登记的约定等条款进行了约定，并附有六个附件。        其中附件四为《合同补充协议》，补充协议第五条付款第6款约定：出卖人为买受人提供贷款担保期间，如买受人不及时足额偿还贷款本息导致出卖人代为偿付的，买受人应在20日内向出卖人返还代偿金额（含出卖人代买受人偿付的贷款本息、利息、违约金、损害赔偿金和实现贷款债权的费用等），另应按总房款的5％支付违约金；……。第八条产权登记第3款约定：买受人银行按揭贷款由出卖人提供担保（或出卖人应将买受人的房屋他项权利证交押的），买受人应按照出卖人的要求于签署主合同及本协议时提供或按主合同及本协议约定时限提供办理房屋权属转移登记和贷款抵押手续所需资料和费用（包括但不限于契税、公共维修资金、印花税、工本费、抵押手续费、登记费、代办费等）。因买受人原因导致房屋权属转移登记和贷款抵押手续不能按正常期限办理完成的，每逾期一日，以贷款额为基数，按中国人民银行发布的一年期基准利率向出卖人支付违约金；逾期超过60日，出卖人有权解除主合同，买受人除应支付逾期违约金外，应按总房款的3％支付解除合同违约金。此外，该补充协议还对其他主合同条款进行了补充约定。其中附件六为《预购商品房预告登记约定书》，约定：北湖科技园公司与李某协商同意将坐落于长春市高新北区丙三十七路以北，乙一路以南，丙十七街以东北湖科技园配套住宅B1项目F3号住宅2单元304号房屋申请预购商品房预告登记。        2021年7月30日，长春市房产档案馆出具《个人存量房信息查询结果证明》一份，载明：房屋权利人北湖科技园公司，房屋坐落于（长春新区）高新北区乙一路以南、丙十七街以东北湖科技园配套住宅B1项目F3号楼304号，建筑面积123.39平方米，权利证号为吉（2020）长春市不动产权第XXXX号、丘地号XXX，无抵押、有查封、无冻结，登簿时间2020年11月10日。        2021年8月13日，长春市房产档案馆出具《商品房合同备案信息查询结果证明》《查封情况》各一份，载明：买受人李某，开发公司为北湖科技园公司，合同备案时间为2018年3月9日，房屋坐落于长春市高新北区丙三十七路以北、乙一路以南、丙十七街以东北湖科技园配套住宅B1项目F3号住宅2单元304号，建筑面积123.39平方米。该房屋为现房，有查封、无抵押。其中，该房屋分别于2019年9月26日、2021年3月29日，被长春市南关区人民法院、长春经济技术开发区人民法院查封。        2021年4月23日，中国建设银行股份有限公司长春高新技术产业开发区支行出具《致长春北湖科技园发展有限责任公司的函》一份，载明：由贵公司担保的220201215600963761号借款合同项下的借款人李某，自2018年4月30日贷款发放后经常发生拖欠情况，我行多次催收未果。截至2021年4月20日，已连续拖欠个人商房贷款3个月，目前共拖欠本金6475.1元，拖欠利息11300.68元，剩余本金余额906944.45元，违反了《中国建设银行个人住房借款合同》相关条款约定，按照贵公司与我行签订的《商品房按揭贷款合作协议书》第六条第一款、第二款、第四款、第五款及《中国建设银行个人住房借款合同》相关条款规定，我行决定于4月23日收回2021年2月28日和2021年3月30日拖欠贷款本息，共计11961.63元，并将从贵公司在我行开立的账户中扣除借款人两个月拖欠贷款本金及相应利息，具体数额见中国建设银行个人贷款对账单，特此通知。        2021年8月10日，中国建设银行股份有限公司长春高新技术产业开发区支行出具《中国建设银行个人贷款结清证明》一份，载明：李某，您在我行的个人贷款，贷款总额970000元，借款人按借款合同约定分期还款计划，已于2021年6月17日结清。借款人贷款结清后，《借款合同》及相关约定相应解除，借款合同终止。本证明仅做贷款结清证明，不作他用。特此证明。        庭审中，北湖科技园公司提交《中国建设银行个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》《商品房销售贷款合同协议书》各一份，用以证明其为李某购买案涉房屋贷款提供了最高额连带责任保证。另，北湖科技园公司提交《中国建设银行网上银行电子回执》五份，用以证明北湖科技园公司于2017年6月17日与中国建设银行股份有限公司吉林省支行达成和解，代李某偿还贷款本金、利息、罚息共计人民币910238.41元。        本院认为，北湖科技园公司与李某在2018年3月9日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人之间真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。李某因未按照合同约定履行偿还按揭贷款义务，导致北湖科技园公司承担连带保证责任，同时，因李某原因导致案涉房屋被查封，继而无法按合同约定时限办理完成房屋权属转移登记和贷款抵押手续的义务，其行为构成违约。根据双方合同约定“因买受人原因导致房屋权属转移登记和贷款抵押手续不能按正常期限办理完成的，每逾期一日，以贷款额为基数，按中国人民银行发布的一年期基准利率向出卖人支付违约金；逾期超过60日，出卖人有权解除主合同，买受人除应支付逾期违约金外，应按总房款的3％支付解除合同违约金。”故北湖科技园公司据此主张解除双方之间的《商品房买卖合同》符合双方合同约定以及法律规定，本院予以支持。        合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。现案涉合同因李某违约导致解除，北湖科技园公司主张李某承担违约金42697.18元（其中逾期违约金以970000元为基数，自2020年12月1日至2021年1月31日，按当期一年贷款市场报价利率3.85％计算为6224.17元；合同解除违约金为总房款的3％，即36473.01元），符合双方约定及法律规定，本院予以支持。另北湖科技园公司主张李某承担因其逾期偿还按揭贷款，导致北湖科技园公司承担连带保证责任而产生的违约金60788.35元（即总房款的5％），根据双方合同约定“出卖人为买受人提供贷款担保期间，如买受人不及时足额偿还贷款本息导致出卖人代为偿付的，买受人应在20日内向出卖人返还代偿金额，另应按总房款的5％支付违约金”。该项主张亦符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。        关于北湖科技园公司主张李某将案涉房屋恢复原状后返还，并协助其办理涉案房屋的商品房预告登记注销手续及商品房买卖合同备案注销手续一节，因案涉房屋现处于人民法院另案查封状态，其可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条主张权利后，另行主张解决。关于北湖科技园公司当庭自愿撤回主张返还其代偿的银行贷款17885.75元一节，属当事人处分自身权利行为，本院予以准许。        综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第三条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十一条之规定，判决如下：        一、解除长春北湖科技园发展有限责任公司、李某于2018年3月9日签订的《商品房买卖合同》（合同编号0000000001164281）；        二、李某于本判决生效后立即给付长春北湖科技园发展有限责任公司违约金103485.53元（其中含逾期办理权属登记和抵押手续违约金6224.17元、合同解除违约金36473.01元、逾期偿还按揭贷款违约金60788.35元）；        三、驳回长春北湖科技园发展有限责任公司的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费8417.00元，由李某负担（长春北湖科技园发展有限责任公司已垫付）。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。        审判员    李德保二〇二一年八月二十六日书记员    窦智