湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0903民初1003号原告：陈武斌，男，1990年10月22日出生，汉族，住沅江市。原告：李文娟，女，1993年12月5日出生，汉族，住益阳市资阳区。委托诉讼代理人：夏焰明，益阳市资阳区铁肩法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李思齐，益阳市资阳区铁肩法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。被告：益阳丰彩置业有限公司，住所地益阳市赫山区桃花仑西路875号。法定代表人：赵传俊，系该公司总经理。委托诉讼代理人：袁勇，湖南天声律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：胡杉杉，湖南天声律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告陈武斌、李文娟（以下简称原告）与被告益阳丰彩置业有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人夏焰明、李思齐和被告委托诉讼代理人袁勇、胡杉杉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办证违约金12380元（自2019年12月20日起，以359895元为基数，按合同约定日万分之一的标准向原告支付违约金直至办妥不动产权证书之日止，暂计算至2020年11月28日止违约金为12380元）；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年10月4日，原、被告签署《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买新都汇3幢24层2403号房，购房总价为359895元，原告采用首付加银行按揭贷款的方式支付购房款。根据合同第十九条约定，被告应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记，初始登记540天后，办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内，办好土地使用证。如因被告的责任，致使原告未能在约定的期限内办理上述登记或手续，被告按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。合同约定，被告应于2017年9月30日交付案涉房屋。双方还在合同中约定了其他事宜。合同签署后，原告于2016年10月4日支付了首付款79895元，此后向交通银行贷款280000元并支付给被告，原告已依约支付了全部购房款359895元。被告于2017年9月30日将案涉房屋交付原告，但被告至今仍未履行办证义务。原告曾多次督促被告办证并要求被告按约支付违约金未果，为维护原告的合法权益，原告诉至法院。被告辩称，办证的起算时间应该从房屋实际交付给原告使用后开始计算，而非原告主张的合同约定的交房时间2017年9月30日。原告在本案起诉前并没有支付或者全额支付契税、物业维修基金、办证费、印花税等费用给被告，导致被告无法按期办证，原告自行承担未能按期办证的后果，被告无须承担逾期办证违约责任。违约金计算标准过高，请求法院按照日万分之0.2的标准计算。违约的起算时间点应当从原有的办证期间基础上顺延因新冠疫情影响而耽搁的天数后开始计算，而非原告主张的从2019年12月20日起计算。经审理查明，2016年10月4日，原告与被告签订《益阳市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的新都汇项目中的3幢24层2403号房，建筑面积89.21平方米，单价为每平方米4034.24元，总价为359895元，付款方式为首付款79895元于2016年10月4日支付，剩余房款280000元采用银行按揭方式支付。合同第十条约定，出卖人应当在2017年9月30日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十七条约定：房地产开发企业代缴到维修资金专户银行缴存维修基金并领取专用收据。合同第十九条约定：出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后540日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办妥土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定的期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，2016年10月4日原告向被告支付首付款79895元，原告在交通银行借款280000元，用于支付剩余购房款，2016年11月30日交通银行向被告付款280000元，2016年10月4日被告收到原告契税与房屋维修资金共11628元、办证费500元。2019年8月30日原、被告签订《房屋交接书》，约定2017年9月30日被告将房屋交付给原告，合同约定的办证期限届满至原告起诉时，被告未为原告房屋办理产权证。在审理期间，被告于2021年4月23日已办理该房屋不动产权幢证，并向业主发出办理分证的通知。另查明，湖南省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年3月10日调整为重大突发公共卫生事件二级响应。受新冠肺炎疫情防控，政府有关部门发出停工停产的通知。以上事实，有原、被告的陈述、《益阳市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、原告刷卡小票二份、被告出具的收据二份、交通银行回单、房屋交接书、钥匙交接登记表、不动产幢证、关于《不动产登记申请书》签字的通知等证据予以证实。本院认为，本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用相关法律事实发生时施行的法律及司法解释进行处理。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》虽系格式合同，但双方对其效力并无争议，《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应按合同约定全面履行义务。合同签订后，原告向被告支付了房屋首付款79895元及房屋维修基金、契税、办证费用，并以银行按揭方式支付剩余购房款280000元。原、被告签订的《房屋交接书》中明确2017年9月30日被告将房屋交付给原告，2017年9月30日应视为交房时间，被告未按期为原告房屋办理房屋产权证，构成违约，应当承担违约责任。被告于2021年4月23日已办理不动产幢证，且向业主发出办理分证通知，被告已履行了告知义务，违约金应计算至2021年4月23日止。根据原、被告约定的办证期限，扣除合同约定的办证时间、应减除新冠肺炎疫情防控时间46天，即被告应于2020年2月2日办妥权证。被告办证违约日期应以第二天即2020年2月3日开始计算，合同约定的按已付房款日万分之一计算违约金，换算成年利率为3.65%，不存在违约金过高，原告要求按照日万分之一的标准计算支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第二十二条的规定，判决如下：一、被告益阳丰彩置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈武斌、李文娟支付违约金16055元；二、驳回原告陈武斌、李文娟的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费200元，减半收取100元，由被告益阳丰彩置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 员  刘科军二〇二一年八月二十七日代理书记员  张 婷《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第二十二条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。