长春市双阳区人民法院民事判决书（2021）吉0112民初1660号原告：长春市瑞家物业服务有限公司。住所地：长春市双阳区甲一路南北疆欣园3号楼4单元101室。        法定代表人：张艳玲，该公司总经理。        委托诉讼代理人：丁国栋，该公司经理。        被告：袁冰艳，女，1967年8月14日生，汉族，住长春市双阳区1号楼5单元310室。        原告长春市瑞家物业服务有限公司（以下简称瑞家物业公司）与被告袁冰艳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞家物业公司的委托诉讼代理人丁国栋、被告袁冰艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        瑞家物业公司向本院提出诉讼请求：1、请法院依法判令被告立即给付原告2018年至2021年12月31日期间4年的物业管理费1828元及楼道灯费120元，合计为1948元；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：被告是双阳区北疆新玥嘉苑小区业主，居住本小区1号楼5单元310室，房屋面积为63.5平方米。2015年以前由长春市恒辉物业有限公司（以下简称恒辉物业公司）负责管理。2015年1月5日，原告法人张艳玲的爱人孙亮与恒辉物业公司法人陈某签订了物业承包协议，至此北疆欣园小区、北疆新玥嘉苑小区物业由原告负责管理。原告物业公司已经在工商行政管理局合法注册登记，并经相关主管部门核发资质证书，物业服务企业资质为三级。原告在管理过程中为小区业主尽了应尽的服务义务，被告因此也享受到了原告对其的物业服务，大部分业主都已经缴纳了物业费，原告与被告之间已构成事实上的物业服务关系。原告均于每年1月15日将“物业缴费通知单”张贴到小区南北门卫、入户单元一楼楼梯口及楼外墙体等处，缴费截止日期为每年的3月1日前。但被告2018年至2021年12月31日期间的物业管理费及楼道灯费至今也未向原告交纳。小区物业收费标准为0.60／㎡，被告每月应缴纳物业费38.1元，每年应交纳物业费为457元。另外业户每年需要交纳楼道灯费30元，被告每年应缴纳物业费及楼道灯电费为487元。被告2018年至2021年12月31日期间应缴物业管理费及楼道灯费合计为1948元。被告的行为严重阻碍了原告的物业管理工作，影响了小区管理工作资金运转和小区建设，损害了原告及其他众多业主的利益。为此将被告起诉，请求法院依法判令被告立即付给拖欠2018年至2021年12月31日期间4年的物业管理费及楼道灯电费，以维护原告的合法权益和小区物业管理正常工作秩序和经营秩序。        袁冰艳辩称，我是北疆新玥小区1号门5单元310室的业主，我不同意缴纳物业费。我从2018年到2021年4年没交物业管理费属实，2015年原告入住我们小区，卫生管理非常差，物业服务不达标。2018年开始我们的楼道很多天都没有人打扫，就算有人打扫也打扫的不干净，拖地拖完了有泥道子，我找物业公司丁经理反映，丁经理说打扫卫生人员不好找，过一段时间就好了。2018年的卫生一直都很差没有改善。2019年至2021年卫生有所改善，但我们家室内出现排油烟的问题，一查是从卫生间传出的，从卫生间到客厅有浓浓的炒菜味，我找了物业几次，物业张经理来到我家，说是一楼烟草的问题，是一楼烟草公司把厨房的抽油烟机接到了卫生间的排风道上，张经理去找烟草公司多次沟通，到最后给我的回答是烟草公司说不改，张经理让我打环保部门的电话，环保也不管，张经理说烟草公司说了愿意去哪告就去哪告，最后不了了之，也没有得到解决。后来我又咨询了社区，社区说给沟通一下，但是也没有解决，现在就是没有人管。        本院经审理认定事实如下：被告袁冰艳系长春市双阳区登记业主，房屋建筑面积为63.5平方米。2015年以前，由恒辉物业公司为北疆新玥嘉苑小区提供物业服务。2008年9月，恒辉物业公司向小区业主发放了《新玥嘉苑恒辉物业有限公司物业服务手册》，手册中约定物业费收取标准为每月0.6元／㎡。2015年1月5日，恒辉物业公司的法定代表人陈某（甲方）与原告瑞家物业公司法定代表人张艳玲的丈夫孙亮（乙方）签订《物业承包协议》一份。双方约定：“一、经甲、乙双方共同协商，甲方将北疆欣园小区、北疆新玥小区的经营权全部转交给乙方；二、甲方将所有的办公用品、设备、工具全部交给乙方。乙方付给甲方人民币拾万元整，一次性付清；三、甲方就此脱离物业管理，全部交给乙方经营，乙方所有经营与甲方不发生任何关系；四、乙方按照法律、法规去经营；五、此合同一式两份，双方各执一份，签字后生效。”2015年1月6日，张艳玲及其丈夫孙亮共同投资成立瑞家物业公司，张艳玲任法定代表人，物业服务资质为三级，物业服务标准为：“一、打扫楼道及院内卫生；室外主下水管道疏通；三、楼道声控灯维修及更换；四、现有环境绿化维护；五、院内垃圾处理；六、冬季清理积雪；七、门卫保安巡视。”瑞家物业公司成立后，为北疆新玥嘉苑小区提供物业服务至今。登记在袁冰艳名下的北疆新玥嘉苑小区1号楼5单元310室，每年物业费457元（63.5㎡×0.6元／㎡／月×12月）。经瑞家物业公司多次催缴，袁冰艳未缴纳2018年至2021年期间的物业费1828元。        另查明，恒辉物业公司于2008年4月9日成立，法定代表人为陈某。2011年11月25日，该公司因逾期未年检被长春市工商行政管理局双阳分局吊销营业执照。长春市住房保障和房地产管理局于2015年4月10日许可瑞家物业公司从事物业管理活动。至本案开庭审理前，瑞家物业公司未与北疆新玥嘉苑小区业主委员会签订物业服务合同，未取得该小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数以上的业主同意。        上记事实有原、被告当庭陈述、《新玥嘉苑恒辉物业有限公司物业服务手册》、《物业承包协议》、北疆新玥嘉苑小区物业服务标准、长春市双阳区住房保障和公用事业服务中心证明、云山街道清江社区证明等证据材料在卷为凭，足资认定事实属实。        本院认为，本案的焦点问题为：一、案外人陈某与孙亮签订的《物业承包协议》是否有效；二、瑞家物业公司能否收取北疆新玥嘉苑小区业主物业服务费；三、物业费数额的确定。        关于《物业承包协议》的效力问题。本案被告袁冰艳虽未对《物业承包协议》效力提出异议，但合同效力系法院依照职权认定的内容。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》（法释（2009）8号）第二条：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同”。案外人陈某将北疆新玥嘉苑小区的物业服务整体转让给孙亮，且至本案开庭前，瑞家物业公司未取得北疆新玥嘉苑小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，双方签订的《物业承包协议》属于无效合同。        二、关于瑞家物业公司能否收取北疆新玥嘉苑小区业主服务费的问题。《物业承包协议》虽然无效，但从长春市双阳区住房保障和公用事业服务中心出具的《证明》可以认定，瑞家物业公司为袁冰艳所在的北疆新玥嘉苑小区提供物业服务至今，瑞家物业公司与袁冰艳形成事实上的物业服务关系。袁冰艳在接受了瑞家物业公司提供的物业服务后，应缴纳物业服务费。对于袁冰艳提出物业服务不达标的辩解意见，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）8号）第三条第一款规定："物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。"可见，即便物业服务企业在履行物业服务协议的过程中存在履约不符合约定或者违约的情形，其向业主承担民事责任的方式法律也是有明确规定的。作为业主，有权要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而并非以不交纳物业费形式行使权利。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。袁冰艳并未提供相关证据证明自己的主张，故本院对袁冰艳该项辩解意见不予采纳。对于袁冰艳提出“一楼相思草烟酒有限公司改烟道违反物业服务手册的规定，导致其家室内出现油烟问题，物业公司应当制止”的辩解意见，因瑞家物业公司对业主私改烟道已经出面协调未能制止，瑞家物业公司本身无执法权限，室内油烟问题不是拒绝缴纳物业费的理由，袁冰艳可直接向侵权人主张权利，故对袁冰艳的该项辩解意见不予采纳。        三、物业费数额的确定问题。鉴于瑞家物业公司物业服务企业资质为三级，依据《吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格》第一条“我省各类住宅小区物业服务费（指提供房屋，设施维修，绿化的养护，环境卫生，维护秩序，档案资料管理等服务费）政府指导价格（按每月每平方米建筑面积计算）如下：1、普通住宅一级：每平方米1.00-1.50元；二级：每平方米0.70-1.00元；三级：每平方米0.50-0.70元；四级：每平方米0.30-0.50元；五级：每平方米0.30元。”之规定，瑞家物业公司要求袁冰艳参照先前恒辉物业公司与被告签订的物业服务手册按照每月0.6元／㎡交纳服务费1828元（0.6元／㎡×63.5㎡×12×4=1828.8元）的诉求合理，应予支持。对于瑞家物业公司主张的楼道灯电费，因《新玥嘉苑恒辉物业有限公司物业服务手册》中未明确约定此项费用，按通常理解公共区域用电应包含在物业费之内，业主无需单独缴纳，故本院对瑞家物业公司的该诉讼请求不予支持。        应当指出，小区居住环境直接影响居民的生活质量，物业服务质量与居民的生活息息相关。物业服务企业与业主虽是合同关系，但亦是相辅相成的互助关系。只有广大业主积极交纳物业费用，物业服务企业才能更好的为小区业主服务。我们应该承认，即使再敬业，物业服务企业的服务也是很难做到尽善尽美、毫无瑕疵的，如仅因细微瑕疵的存在，业主就拒交物业费，对物业服务企业是不公平的。但同时，也只有物业服务企业的服务日趋完美，才能得到广大业主的认可，才能使广大业主按时主动交纳物业费用。物业服务企业应在今后的服务中提高服务质量，提升员工素质，多与广大业主沟通，以取得业主的理解和谅解。广大业主亦应在合理维权的同时，履行自己及时交纳物业费的义务。望广大业主和物业服务企业均能持积极主动、互通有无、互帮互助的平和心态，共同营造一个和谐、文明的优质小区。        综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）8号）第二条、第三条、第六条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：        一、被告袁冰艳于本判决生效后立即给付原告长春市瑞家物业服务有限公司2018年至2021年物业服务费1828元；        二、驳回原告长春市瑞家物业服务有限公司其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费25元（已减半收取），由被告袁冰艳负担，于本判决生效后立即给付原告长春市瑞家物业服务有限公司。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。        审判员    赵颖辉二〇二一年八月二十日书记员    李卓