广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终3466号上诉人（原审原告）：张凤琴，女，1986年8月14日出生，汉族，住广东省江门市。委托诉讼代理人：黄勇，广东五邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李德明，广东五邑律师事务所律师上诉人（原审被告）：江门市外海房产住宅发展公司，住所地：广东省江门市。法定代表人：陈玛莉，该公司经理。委托诉讼代理人：赵崇烈，广东领拓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江门市江海区外海街道办事处股份合作经济联合总社，住所地：广东省江门市。法定代表人：邢玉生，社长。委托诉讼代理人：黄**婧，广东方易圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳红，广东方易圆律师事务所律师。上诉人张凤琴、江门市外海房产住宅发展公司（以下简称外海房产公司）因与被上诉人江门市江海区外海街道办事处股份合作经济联合总社（以下简称外海街道总社）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2021）粤0704民初398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张凤琴上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判为：外海房产公司于判决发生法律效力之日起十日内返还购房款54000元及利息（以54000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2017年12月30日起计算至实际清偿之日止）给张凤琴，外海街道总社与外海房产公司向张凤琴承担连带还款责任；二、判令本案一审、二审诉讼费用由外海房产公司、外海街道总社共同承担。事实与理由：一、一审法院认定外海房产公司多收房款本金数额错误，外海房产公司应返还多收房款本金为54000元。外海房产公司签订《商品房买卖合同》约定张凤琴所购房屋为带装修的房屋，购房总价为710000元，首付金额为220000元，按揭金额为490000元，具体房款支付情况如下：1.2017年11月28日，张凤琴通过转账向外海房产公司支付16000元，外海房产公司向张凤琴出具《收据》；2.2017年11月28日，张凤琴通过转账向外海房产公司支付64000元；（张凤琴证据中转账记录证明）3.2017年12月30日，张凤琴通过现金向外海房产公司支付14000元，张凤琴通过POS机消费向外海房产公司支付183000元，外海房产公司向张凤琴出具《收据》显示收款183000元及14000元现金；5.2017年12月30日，张凤琴通过转账向外海房产公司分别支付9000元和5000元；（外海房产公司提交的证据微信记录证明）6.2018年7月6日，张凤琴向外海房产公司现金支付7000元，外海房产公司向张凤琴出具《收据》；以上购房款合计298000元，其中220000元为房屋首付款，多付房款为78000元；2017年12月30日，外海房产公司向张凤琴退款24000元，多收房款应为54000元，一审法院认定外海房产公司多收房款本金数额错误，外海房产公司应返还多收房款本金为54000元。二、涉案多收房款利息（即资金占用损失）计算起始时间应为2017年12月30日，一审法院以2020年7月30日为利息计算起始时间无事实与法律依据。张凤琴向外海房产公司购房的首付款为220000元，外海房产公司超出《商品房买卖合同》约定多收购房款无事实与法律依据，多收购房款的起始时间为2017年12月30日，而涉案多收购房款导致张凤琴产生资金占用损失。根据《民法典》第五百七十七条、第五百八十四条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款的规定，涉案多收房款利息计算时间应从外海房产公司非法占用多收房款资金之日起计算，涉案多收房款利息（即资金占用损失）计算起始时间应为2017年12月30日。三、外海街道总社为外海房产公司的唯一投资人，外海街道总社应当就外海房产公司的债务承担连带责任。根据《全国企业信用信息公示报告》可知外海房产公司由江门市江海区外海街道办事处股份合作经济联合总社全资设立，根据《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第六十四条的规定，集体所有制的各类公司的管理，按照国家有关公司的法律、法规执行。张凤琴认为虽然外海房产公司的企业类型为集体所有制企业，但是对外海房产公司的管理应当按照我国《公司法》的规定进行，江门市江海区外海街道办事处股份合作经济联合总社系外海房产公司的唯一股东，根据《公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。因此，外海街道总社应当就外海房产公司的债务承担连带责任。上诉人外海房产公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回张凤琴全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由张凤琴承担。事实和理由：一、《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同记载张凤琴已付首期款是220000元，另外支付的50000元应为张凤琴支付的升级装修费。张凤琴与外海房产公司签订的《商品房认购书》约定涉案房屋总房价710000元，首期房款213000元。签订认购书后，张凤琴陆续以转账方式支付包括购房首期款、升级装修费合共263000元。最后一笔付款时间是2018年7月6日。双方于2018年7月4日签订《商品房买卖合同》，合同约定“总房款价710000元，买受人已支付首期款220000元，需要向银行贷款490000元。”张凤琴已付款项263000元，43000元没有纳入已付购房首期款，是因为43000元属于升级装修费，且还需支付7000元才达到50000元。在签订《商品房买卖合同》后，张凤琴继续支付7000元。既然合同约定了总房款，在签订同时张凤琴认为多付了43000元，不应在签订合同后还继续支付7000元购房款。因此，7000元是张凤琴为了补足装修升级款至50000元。张凤琴具有完全民事行为能力，在签订《商品房买卖合同》时必然核对总房款、已付首期款，向银行贷款金额等主要内容。假若外海房产公司少计算张凤琴已付的首期款43000元，张凤琴肯定会要求外海房产公司作出更改。否则，张凤琴绝对不会签订《商品房买卖合同》。由此可知，在签订《商品房买卖合同》时，张凤琴清楚知道所付款项中有43000元没有纳入合同中的首期款中。而且《商品房认购书》和《商品房买卖合同》都一致记录房屋总价是710000元,张凤琴不可能在签订《商品房买卖合同》后继续支付7000元，无可能支付超出房款43000元+7000元，合共50000元。二、张凤琴请求返还的50000元应当是其自愿支付的升级装修费。涉案楼盘全部房屋是包装修销售，房屋总价包含装修费用。外海房产公司按样板房装修标准提供装修好的样板房给买房人参观。张凤琴参观了样板房后，认为样板房装修风格普通，要求升级装修。因此，双方签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议中约定了相关升级装修的事项，列明了很多具体的装修材料的品牌和型号。张凤琴签订的《商品房买卖合同》与没有进行升级装修的购房人签订的《商品房买卖合同》明显不同。事实上，外海房产公司也为张凤琴进行了升级装修。从外海房产公司提供的证据可以证实：装修公司的员工多次与张凤琴联系、沟通，为外海房产公司的房屋进行重新设计、重新报建、针对外海房产公司的要求进行更换装修材料、加装电器等。从张凤琴提供的《关于雄立大厦部份业主投诉事项的复函》证实，江门市江海区住房和城乡建设局到现场调查后，也确认涉案楼盘样板间与涉案房屋的房屋装修风格确实存在不一致且差异较大，通过对涉案房屋部分装修品牌与《商品房买卖合同》附件六、附件十二的内容进行对比，房屋内部分装修品牌与《商品房买卖合同》中的品牌也有不一致的情况。从而进一步证实，外海房产公司为张凤琴进行了升级装修。三、一审法院以双方对装修升级及费用没有签订书面协议，而否定双方以实际行动履行装修升级及张凤琴支付装修升级费用的事实是错误的。由于外海房产公司在签订《商品房买卖合同》之前，已支付了装修升级费用。而且，对装修升级约定在《商品房买卖合同》附件十二补充协议中约定了相关事项。因此，外海房产公司当时认为以上完成的事实已证明双方履行装修升级的约定，没有必要另行签订装修升级协议。一审判决没有查清双方履行合同的真实情况，导致判决错误。请求依法改判。张凤琴针对外海房产公司的上诉意见辩称，外海房产公司称另外支付的50000元为升级装修费无事实与法律依据。首先，张凤琴与外海房产公司签订的《商品房买卖合同》中所约定的具体购房位置、购房价款、交房装修标准是一一对应的，合同约定第六条的商品房总价款所含有的装修内容就是合同附件六、附件十二的装饰装修标准，并且在合同附件十二已明确备注约定如业主提出要求对以上装修设计变更及装修材料升级，需另行签订补充协议，也就是说张凤琴按照《商品房买卖合同》约定的购房总价款支付房款，外海房产公司就应当按照合同约定的装饰装修标准向张凤琴交付房屋；其次，《商品房买卖合同》中的附件系合同的重要组成部分，外海房产公司称双方对涉案房屋的装修进行了升级约定，具体体现在附件十二，但却超出《商品房买卖合同》的约定另外收取所谓的升级装修费，外海房产公司的说法与合同约定的整体性相矛盾。若如外海房产公司所述，涉案购房合同中的附件十二为升级装修的内容，那么外海房产公司应当在购房合同约定的购房总价款中加上升级装修的费用，而不是另外收取款项；再如，若涉案房屋存在升级装修，也应当是由包括但不仅限于张凤琴的业主方与装修公司另行签订装修升级协议，明确双方的权利义务，涉案房屋装修升级以后出现装修质量问题不可能按照《商品房买卖合同》的约定由外海房产公司替代装修公司履行保修义务；再次，外海房产公司一直声称其没有收取装修款，装修升级由装修公司进行，但在二审上诉内容中却又表示已为外海房产公司进行升级装修，并且以双方已履行了装修升级的约定因而没有必要另行签订装修升级协议，外海房产公司的说法自相矛盾，并已从装修公司进行升级装修转变为由外海房产公司直接履行升级装修，外海房产公司既为涉案房屋的开发销售商，又充当所谓的升级装修主体；最后，结合上述情况且根据江门市江海区住房和城乡建设局的《复函》可知，经江海区住建局现场查看，现时所购房屋的装修品牌与《商品房买卖合同》中附件六、附件十二的约定内容基本一致，即涉案商品房的装修现状就是张凤琴购房时的装修约定标准，并不存在所谓的装修升级的说法，事实上也不存在装修升级，外海房产公司应当立即返还多收取的50000元房款。外海房产公司针对张凤琴的上诉意见辩称，一、一审查明张凤琴支付房款数额已记录在判决书，差额5000元费用属于张凤琴与外海房产公司代理人赵嘉靖之间转款其他费用，是重复计算，是14000元中的5000元，他们之间多次来回转账，张凤琴起诉是重复计算。二、关于利息计算时间点的问题。除了合同，双方没有约定，一审以起诉时间点作为计算点没有错误。三、张凤琴的上诉不符合事实，涉案款项属于装修升级款。原审被告外海街道总社针对张凤琴的上诉意见辩称，对于张凤琴上诉状第二点有异议，应按一审判决所述，不应由外海街道总社承担责任，外海街道总社是集体所有制公司，不属于公司法调整的范围，故不应承担连带责任。原审被告外海街道总社针对外海房产公司的上诉意见没有陈述意见。张凤琴向一审法院起诉请求：1.判令外海房产公司立即返还多收价款54000元及利息（以48000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年12月30日计算至2018年7月5日；以54000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2018年7月6日起计算至2019年8月19日；以54000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际清偿之日止）；2.判令外海街道总社对外海房产公司上述债务承担连带清偿责任；3.外海房产公司、外海街道总社承担本案的全部诉讼费。一审法院判决：一、江门市外海房产住宅发展公司于判决发生法律效力之日起十日内返还购房款50000元及利息（以50000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年7月30日起计算至实际清偿之日止）给张凤琴；二、驳回张凤琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1338.68元，减半收取669.34元，由江门市外海房产住宅发展公司负担。二审中，外海房产公司依法提交以下证据：《商品房认购书》，用以证明在签订《商品房买卖合同》前，双方签订《商品房认购书》，约定房屋总房价与《商品房买卖合同》约定房价一致。张凤琴、外海街道总社均未提交新的证据。本院组织了双方当事人进行证据交换与质证。经审核，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零四条、第一百零五条的规定，对上述证据综合予以认定。本院经审理，依法确认一审判决查明的事实。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对外海房产公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。结合本案当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.外海房产公司是否多收张凤琴购房房款，金额是多少；2.外海房产公司主张50000元为装修升级款是否有依据，应否予以返还；3.张凤琴主张计算多收房款利息的起算点为2017年12月30日的诉请应否予以支持；4.外海街道总社应否承担连带责任。关于争议焦点一。张凤琴上诉主张外海房产公司应返还多收房款本金为54000元。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋总价为710000元。经查，张凤琴房款支付情况如下：2017年11月28日，张凤琴通过转账向外海房产公司支付16000元，外海房产公司出具《收据》；同日，张凤琴通过转账向外海房产公司支付64000元；2017年12月30日，支付现金14000元，通过POS机消费支付183000元，外海房产公司出具《收据》显示收款183000元及14000元现金，合共197000元；同日，赵嘉靖收到优势置业李超颖转来两笔款项合共14000元，张凤琴收到赵嘉靖三笔转账4000元、10000元、10000元，合共24000元，张凤琴通过微信转账分别支付9000元和5000元给赵嘉靖，合共14000元；赵嘉靖又转回14000元给李超颖；2018年7月6日，张凤琴向外海房产公司支付现金7000元，外海房产公司出具《收据》。双方均确认赵嘉靖是外海房产公司人员。张凤琴于2017年12月30日通过微信转账给赵嘉靖9000元和5000元，合共14000元，但该笔款项并无外海房产公司出具的《收据》，而当天外海房产公司对款项197000元出具的《收据》中包含了14000元，这与其他的房款均出具收据的交易习惯明显不一致。外海房产公司在一审期间抗辩表示该14000元由销售公司业务员李超颖收取，随后转给赵嘉靖，本应由赵嘉靖提现转回给外海房产公司，但赵嘉靖不想提现，转回给张凤琴，张凤琴也不想提现，又转回给赵嘉靖，并提供了张凤琴与赵嘉靖及赵嘉靖与李超颖的微信转账记录证明。综合本案的证据，外海房产公司的抗辩意见更符合双方当时交易的情况，故本院予以推定张凤琴于2017年12月30日支付的“现金14000元”与微信转账的14000元，属于同一笔款项。经核算，张凤琴向外海房产公司支付房款284000元（16000元+64000元+197000元+7000元）。虽然微信转账上显示赵嘉靖转回24000元给张凤琴，但双方均没有对其中的10000元进行举证说明该款项的性质用途，且外海房产公司主张其是退回了14000元给张凤琴，故本院确认外海房产公司退回了14000元给张凤琴。因此，上述款项扣减首期房款220000元及外海房产公司退回14000元给张凤琴，张凤琴实际比合同约定的房款多支付了50000元（284000元-220000元-14000元）。一审计算并无不当，本院予以维持。张凤琴的该项上诉请求依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。双方签订的《商品房认购书》约定涉案房屋总房款为710000元。其后，双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋包装饰装修，连装饰装修在内房屋总价为710000元。如上所述，张凤琴实际支付款项超出上述合同约定房价50000元。外海房产公司上诉主张其已对涉案房屋进行了升级装修，上述50000元属于房屋装修升级款，无需向张凤琴返还，而张凤琴则认为该50000元是外海房产公司多收取的房款，应予退回。首先，根据《商品房买卖合同》附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”及附件十二“补充协议—附件六装修部分补充”的“备注”部分“如业主提出要求对以上装修设计变更及装修材料升级，需另行签订补充协议。”的约定可知，如双方需对装修设计变更及装修材料升级，应当签订补充协议，但在本案中，双方并无签订任何补充协议；其次，江门市江海区住房和城乡建设局出具的《关于雄立大厦部份业主投诉事项的复函》内容显示：“……现场查看显示，样板间装修风格与支付给购房人的房屋装修风格确实不一致且差异较大。通过对投诉人所购房屋的部分装修品牌与双方签订的《商品房买卖合同》附件六、附件十二的内容进行对比，房屋内部分装修品牌与《商品房买卖合同》中的品牌基本一致。……对于房屋内其他建材未有相关品牌标注，开发企业亦未能提供佐证材料表明其品牌，我局未能辨认现场品牌是否与《商品房买卖合同》一致……。”虽然江门市江海区住房和城乡建设局认为样板间与涉案房屋装修风格不一致，但据此并无法确认是否存在装修升级的行为，且经其对比装修材料品牌基本一致。该《复函》无法证明涉案房屋存在装修升级的行为，相反可证明样板间与涉案房屋装修材料品牌基本一致。因此，虽然外海房产公司主张涉案款项为装修升级款，但双方并无按照《商品房买卖合同》的约定签订补充协议，没有对装修升级事宜进行其他的约定，外海房产公司也没有提供装修升级发票等证据证明其实际实施了装修升级行为，且未有其他证据予以证明该事实。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，外海房产公司未能提供有效的证据予以证明涉案款项属于装修升级款，其应当承担举证不能的不利后果，故外海房产公司应当返还购房款54000元给张凤琴。外海房产公司的该上诉请求，理据不足，本院不予支持；张凤琴的该项上诉请求，理据充分，本院予以支持。此外，外海房产公司主张其只是代装修公司收取涉案款项，实际上是装修公司收取了款项，装修工程由装修公司进行，该主张属于外海房产公司与装修公司之间的民事法律关系，不属于本案的审查范围。关于争议焦点三。张凤琴上诉主张外海房产公司多收房款50000元的起始时间为2017年12月30日，故应以此作为起始时间计算多收房款的利息。经查，张凤琴及其他业主于2020年7月30日就涉案事宜到江门市江海区住房和城乡建设局进行投诉。因此，一审法院认为利息的起算应当从张凤琴主张权利之日即2020年7月30日开始计算，并无不当，本院予以维持。张凤琴的该项上诉主张缺乏依据，本院不予支持。关于争议焦点四。经查，虽然外海房产公司的主管部门（出资人）为外海街道总社，但外海房产公司是集体所有制企业，其经营范围包括房地产开发、商品房销售等，属于独立法人，可独立承担民事责任。根据《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第六条第一款“集体企业依法取得法人资格，以其全部财产独立承担民事责任”的规定，外海房产公司应对其债务独立承担民事责任，张凤琴上诉主张外海街道总社要对外海房产公司的债务承担连带清偿责任，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，外海房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1338.68元（江门市外海房产住宅发展公司及张凤琴分别已预交了受理费1338.68元），由上诉人江门市外海房产住宅发展公司负担669.34元，张凤琴负担669.34元，江门市外海房产住宅发展公司张凤琴分别多预交的受理费669.34元均由本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 冒庭媛审 判 员 李 翔审 判 员 陈雪娟二〇二一年八月三十日法官助理 梁淑珍书 记 员 陈健欢王志恒广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终3466号上诉人（原审原告）：张凤琴，女，1986年8月14日出生，汉族，住广东省江门市。委托诉讼代理人：黄勇，广东五邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李德明，广东五邑律师事务所律师上诉人（原审被告）：江门市外海房产住宅发展公司，住所地：广东省江门市。法定代表人：陈玛莉，该公司经理。委托诉讼代理人：赵崇烈，广东领拓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江门市江海区外海街道办事处股份合作经济联合总社，住所地：广东省江门市。法定代表人：邢玉生，社长。委托诉讼代理人：黄**婧，广东方易圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳红，广东方易圆律师事务所律师。上诉人张凤琴、江门市外海房产住宅发展公司（以下简称外海房产公司）因与被上诉人江门市江海区外海街道办事处股份合作经济联合总社（以下简称外海街道总社）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2021）粤0704民初398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张凤琴上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判为：外海房产公司于判决发生法律效力之日起十日内返还购房款54000元及利息（以54000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2017年12月30日起计算至实际清偿之日止）给张凤琴，外海街道总社与外海房产公司向张凤琴承担连带还款责任；二、判令本案一审、二审诉讼费用由外海房产公司、外海街道总社共同承担。事实与理由：一、一审法院认定外海房产公司多收房款本金数额错误，外海房产公司应返还多收房款本金为54000元。外海房产公司签订《商品房买卖合同》约定张凤琴所购房屋为带装修的房屋，购房总价为710000元，首付金额为220000元，按揭金额为490000元，具体房款支付情况如下：1.2017年11月28日，张凤琴通过转账向外海房产公司支付16000元，外海房产公司向张凤琴出具《收据》；2.2017年11月28日，张凤琴通过转账向外海房产公司支付64000元；（张凤琴证据中转账记录证明）3.2017年12月30日，张凤琴通过现金向外海房产公司支付14000元，张凤琴通过POS机消费向外海房产公司支付183000元，外海房产公司向张凤琴出具《收据》显示收款183000元及14000元现金；5.2017年12月30日，张凤琴通过转账向外海房产公司分别支付9000元和5000元；（外海房产公司提交的证据微信记录证明）6.2018年7月6日，张凤琴向外海房产公司现金支付7000元，外海房产公司向张凤琴出具《收据》；以上购房款合计298000元，其中220000元为房屋首付款，多付房款为78000元；2017年12月30日，外海房产公司向张凤琴退款24000元，多收房款应为54000元，一审法院认定外海房产公司多收房款本金数额错误，外海房产公司应返还多收房款本金为54000元。二、涉案多收房款利息（即资金占用损失）计算起始时间应为2017年12月30日，一审法院以2020年7月30日为利息计算起始时间无事实与法律依据。张凤琴向外海房产公司购房的首付款为220000元，外海房产公司超出《商品房买卖合同》约定多收购房款无事实与法律依据，多收购房款的起始时间为2017年12月30日，而涉案多收购房款导致张凤琴产生资金占用损失。根据《民法典》第五百七十七条、第五百八十四条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款的规定，涉案多收房款利息计算时间应从外海房产公司非法占用多收房款资金之日起计算，涉案多收房款利息（即资金占用损失）计算起始时间应为2017年12月30日。三、外海街道总社为外海房产公司的唯一投资人，外海街道总社应当就外海房产公司的债务承担连带责任。根据《全国企业信用信息公示报告》可知外海房产公司由江门市江海区外海街道办事处股份合作经济联合总社全资设立，根据《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第六十四条的规定，集体所有制的各类公司的管理，按照国家有关公司的法律、法规执行。张凤琴认为虽然外海房产公司的企业类型为集体所有制企业，但是对外海房产公司的管理应当按照我国《公司法》的规定进行，江门市江海区外海街道办事处股份合作经济联合总社系外海房产公司的唯一股东，根据《公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。因此，外海街道总社应当就外海房产公司的债务承担连带责任。上诉人外海房产公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回张凤琴全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由张凤琴承担。事实和理由：一、《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同记载张凤琴已付首期款是220000元，另外支付的50000元应为张凤琴支付的升级装修费。张凤琴与外海房产公司签订的《商品房认购书》约定涉案房屋总房价710000元，首期房款213000元。签订认购书后，张凤琴陆续以转账方式支付包括购房首期款、升级装修费合共263000元。最后一笔付款时间是2018年7月6日。双方于2018年7月4日签订《商品房买卖合同》，合同约定“总房款价710000元，买受人已支付首期款220000元，需要向银行贷款490000元。”张凤琴已付款项263000元，43000元没有纳入已付购房首期款，是因为43000元属于升级装修费，且还需支付7000元才达到50000元。在签订《商品房买卖合同》后，张凤琴继续支付7000元。既然合同约定了总房款，在签订同时张凤琴认为多付了43000元，不应在签订合同后还继续支付7000元购房款。因此，7000元是张凤琴为了补足装修升级款至50000元。张凤琴具有完全民事行为能力，在签订《商品房买卖合同》时必然核对总房款、已付首期款，向银行贷款金额等主要内容。假若外海房产公司少计算张凤琴已付的首期款43000元，张凤琴肯定会要求外海房产公司作出更改。否则，张凤琴绝对不会签订《商品房买卖合同》。由此可知，在签订《商品房买卖合同》时，张凤琴清楚知道所付款项中有43000元没有纳入合同中的首期款中。而且《商品房认购书》和《商品房买卖合同》都一致记录房屋总价是710000元,张凤琴不可能在签订《商品房买卖合同》后继续支付7000元，无可能支付超出房款43000元+7000元，合共50000元。二、张凤琴请求返还的50000元应当是其自愿支付的升级装修费。涉案楼盘全部房屋是包装修销售，房屋总价包含装修费用。外海房产公司按样板房装修标准提供装修好的样板房给买房人参观。张凤琴参观了样板房后，认为样板房装修风格普通，要求升级装修。因此，双方签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议中约定了相关升级装修的事项，列明了很多具体的装修材料的品牌和型号。张凤琴签订的《商品房买卖合同》与没有进行升级装修的购房人签订的《商品房买卖合同》明显不同。事实上，外海房产公司也为张凤琴进行了升级装修。从外海房产公司提供的证据可以证实：装修公司的员工多次与张凤琴联系、沟通，为外海房产公司的房屋进行重新设计、重新报建、针对外海房产公司的要求进行更换装修材料、加装电器等。从张凤琴提供的《关于雄立大厦部份业主投诉事项的复函》证实，江门市江海区住房和城乡建设局到现场调查后，也确认涉案楼盘样板间与涉案房屋的房屋装修风格确实存在不一致且差异较大，通过对涉案房屋部分装修品牌与《商品房买卖合同》附件六、附件十二的内容进行对比，房屋内部分装修品牌与《商品房买卖合同》中的品牌也有不一致的情况。从而进一步证实，外海房产公司为张凤琴进行了升级装修。三、一审法院以双方对装修升级及费用没有签订书面协议，而否定双方以实际行动履行装修升级及张凤琴支付装修升级费用的事实是错误的。由于外海房产公司在签订《商品房买卖合同》之前，已支付了装修升级费用。而且，对装修升级约定在《商品房买卖合同》附件十二补充协议中约定了相关事项。因此，外海房产公司当时认为以上完成的事实已证明双方履行装修升级的约定，没有必要另行签订装修升级协议。一审判决没有查清双方履行合同的真实情况，导致判决错误。请求依法改判。张凤琴针对外海房产公司的上诉意见辩称，外海房产公司称另外支付的50000元为升级装修费无事实与法律依据。首先，张凤琴与外海房产公司签订的《商品房买卖合同》中所约定的具体购房位置、购房价款、交房装修标准是一一对应的，合同约定第六条的商品房总价款所含有的装修内容就是合同附件六、附件十二的装饰装修标准，并且在合同附件十二已明确备注约定如业主提出要求对以上装修设计变更及装修材料升级，需另行签订补充协议，也就是说张凤琴按照《商品房买卖合同》约定的购房总价款支付房款，外海房产公司就应当按照合同约定的装饰装修标准向张凤琴交付房屋；其次，《商品房买卖合同》中的附件系合同的重要组成部分，外海房产公司称双方对涉案房屋的装修进行了升级约定，具体体现在附件十二，但却超出《商品房买卖合同》的约定另外收取所谓的升级装修费，外海房产公司的说法与合同约定的整体性相矛盾。若如外海房产公司所述，涉案购房合同中的附件十二为升级装修的内容，那么外海房产公司应当在购房合同约定的购房总价款中加上升级装修的费用，而不是另外收取款项；再如，若涉案房屋存在升级装修，也应当是由包括但不仅限于张凤琴的业主方与装修公司另行签订装修升级协议，明确双方的权利义务，涉案房屋装修升级以后出现装修质量问题不可能按照《商品房买卖合同》的约定由外海房产公司替代装修公司履行保修义务；再次，外海房产公司一直声称其没有收取装修款，装修升级由装修公司进行，但在二审上诉内容中却又表示已为外海房产公司进行升级装修，并且以双方已履行了装修升级的约定因而没有必要另行签订装修升级协议，外海房产公司的说法自相矛盾，并已从装修公司进行升级装修转变为由外海房产公司直接履行升级装修，外海房产公司既为涉案房屋的开发销售商，又充当所谓的升级装修主体；最后，结合上述情况且根据江门市江海区住房和城乡建设局的《复函》可知，经江海区住建局现场查看，现时所购房屋的装修品牌与《商品房买卖合同》中附件六、附件十二的约定内容基本一致，即涉案商品房的装修现状就是张凤琴购房时的装修约定标准，并不存在所谓的装修升级的说法，事实上也不存在装修升级，外海房产公司应当立即返还多收取的50000元房款。外海房产公司针对张凤琴的上诉意见辩称，一、一审查明张凤琴支付房款数额已记录在判决书，差额5000元费用属于张凤琴与外海房产公司代理人赵嘉靖之间转款其他费用，是重复计算，是14000元中的5000元，他们之间多次来回转账，张凤琴起诉是重复计算。二、关于利息计算时间点的问题。除了合同，双方没有约定，一审以起诉时间点作为计算点没有错误。三、张凤琴的上诉不符合事实，涉案款项属于装修升级款。原审被告外海街道总社针对张凤琴的上诉意见辩称，对于张凤琴上诉状第二点有异议，应按一审判决所述，不应由外海街道总社承担责任，外海街道总社是集体所有制公司，不属于公司法调整的范围，故不应承担连带责任。原审被告外海街道总社针对外海房产公司的上诉意见没有陈述意见。张凤琴向一审法院起诉请求：1.判令外海房产公司立即返还多收价款54000元及利息（以48000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年12月30日计算至2018年7月5日；以54000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2018年7月6日起计算至2019年8月19日；以54000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际清偿之日止）；2.判令外海街道总社对外海房产公司上述债务承担连带清偿责任；3.外海房产公司、外海街道总社承担本案的全部诉讼费。一审法院判决：一、江门市外海房产住宅发展公司于判决发生法律效力之日起十日内返还购房款50000元及利息（以50000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年7月30日起计算至实际清偿之日止）给张凤琴；二、驳回张凤琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1338.68元，减半收取669.34元，由江门市外海房产住宅发展公司负担。二审中，外海房产公司依法提交以下证据：《商品房认购书》，用以证明在签订《商品房买卖合同》前，双方签订《商品房认购书》，约定房屋总房价与《商品房买卖合同》约定房价一致。张凤琴、外海街道总社均未提交新的证据。本院组织了双方当事人进行证据交换与质证。经审核，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零四条、第一百零五条的规定，对上述证据综合予以认定。本院经审理，依法确认一审判决查明的事实。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对外海房产公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。结合本案当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.外海房产公司是否多收张凤琴购房房款，金额是多少；2.外海房产公司主张50000元为装修升级款是否有依据，应否予以返还；3.张凤琴主张计算多收房款利息的起算点为2017年12月30日的诉请应否予以支持；4.外海街道总社应否承担连带责任。关于争议焦点一。张凤琴上诉主张外海房产公司应返还多收房款本金为54000元。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋总价为710000元。经查，张凤琴房款支付情况如下：2017年11月28日，张凤琴通过转账向外海房产公司支付16000元，外海房产公司出具《收据》；同日，张凤琴通过转账向外海房产公司支付64000元；2017年12月30日，支付现金14000元，通过POS机消费支付183000元，外海房产公司出具《收据》显示收款183000元及14000元现金，合共197000元；同日，赵嘉靖收到优势置业李超颖转来两笔款项合共14000元，张凤琴收到赵嘉靖三笔转账4000元、10000元、10000元，合共24000元，张凤琴通过微信转账分别支付9000元和5000元给赵嘉靖，合共14000元；赵嘉靖又转回14000元给李超颖；2018年7月6日，张凤琴向外海房产公司支付现金7000元，外海房产公司出具《收据》。双方均确认赵嘉靖是外海房产公司人员。张凤琴于2017年12月30日通过微信转账给赵嘉靖9000元和5000元，合共14000元，但该笔款项并无外海房产公司出具的《收据》，而当天外海房产公司对款项197000元出具的《收据》中包含了14000元，这与其他的房款均出具收据的交易习惯明显不一致。外海房产公司在一审期间抗辩表示该14000元由销售公司业务员李超颖收取，随后转给赵嘉靖，本应由赵嘉靖提现转回给外海房产公司，但赵嘉靖不想提现，转回给张凤琴，张凤琴也不想提现，又转回给赵嘉靖，并提供了张凤琴与赵嘉靖及赵嘉靖与李超颖的微信转账记录证明。综合本案的证据，外海房产公司的抗辩意见更符合双方当时交易的情况，故本院予以推定张凤琴于2017年12月30日支付的“现金14000元”与微信转账的14000元，属于同一笔款项。经核算，张凤琴向外海房产公司支付房款284000元（16000元+64000元+197000元+7000元）。虽然微信转账上显示赵嘉靖转回24000元给张凤琴，但双方均没有对其中的10000元进行举证说明该款项的性质用途，且外海房产公司主张其是退回了14000元给张凤琴，故本院确认外海房产公司退回了14000元给张凤琴。因此，上述款项扣减首期房款220000元及外海房产公司退回14000元给张凤琴，张凤琴实际比合同约定的房款多支付了50000元（284000元-220000元-14000元）。一审计算并无不当，本院予以维持。张凤琴的该项上诉请求依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。双方签订的《商品房认购书》约定涉案房屋总房款为710000元。其后，双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋包装饰装修，连装饰装修在内房屋总价为710000元。如上所述，张凤琴实际支付款项超出上述合同约定房价50000元。外海房产公司上诉主张其已对涉案房屋进行了升级装修，上述50000元属于房屋装修升级款，无需向张凤琴返还，而张凤琴则认为该50000元是外海房产公司多收取的房款，应予退回。首先，根据《商品房买卖合同》附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”及附件十二“补充协议—附件六装修部分补充”的“备注”部分“如业主提出要求对以上装修设计变更及装修材料升级，需另行签订补充协议。”的约定可知，如双方需对装修设计变更及装修材料升级，应当签订补充协议，但在本案中，双方并无签订任何补充协议；其次，江门市江海区住房和城乡建设局出具的《关于雄立大厦部份业主投诉事项的复函》内容显示：“……现场查看显示，样板间装修风格与支付给购房人的房屋装修风格确实不一致且差异较大。通过对投诉人所购房屋的部分装修品牌与双方签订的《商品房买卖合同》附件六、附件十二的内容进行对比，房屋内部分装修品牌与《商品房买卖合同》中的品牌基本一致。……对于房屋内其他建材未有相关品牌标注，开发企业亦未能提供佐证材料表明其品牌，我局未能辨认现场品牌是否与《商品房买卖合同》一致……。”虽然江门市江海区住房和城乡建设局认为样板间与涉案房屋装修风格不一致，但据此并无法确认是否存在装修升级的行为，且经其对比装修材料品牌基本一致。该《复函》无法证明涉案房屋存在装修升级的行为，相反可证明样板间与涉案房屋装修材料品牌基本一致。因此，虽然外海房产公司主张涉案款项为装修升级款，但双方并无按照《商品房买卖合同》的约定签订补充协议，没有对装修升级事宜进行其他的约定，外海房产公司也没有提供装修升级发票等证据证明其实际实施了装修升级行为，且未有其他证据予以证明该事实。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，外海房产公司未能提供有效的证据予以证明涉案款项属于装修升级款，其应当承担举证不能的不利后果，故外海房产公司应当返还购房款54000元给张凤琴。外海房产公司的该上诉请求，理据不足，本院不予支持；张凤琴的该项上诉请求，理据充分，本院予以支持。此外，外海房产公司主张其只是代装修公司收取涉案款项，实际上是装修公司收取了款项，装修工程由装修公司进行，该主张属于外海房产公司与装修公司之间的民事法律关系，不属于本案的审查范围。关于争议焦点三。张凤琴上诉主张外海房产公司多收房款50000元的起始时间为2017年12月30日，故应以此作为起始时间计算多收房款的利息。经查，张凤琴及其他业主于2020年7月30日就涉案事宜到江门市江海区住房和城乡建设局进行投诉。因此，一审法院认为利息的起算应当从张凤琴主张权利之日即2020年7月30日开始计算，并无不当，本院予以维持。张凤琴的该项上诉主张缺乏依据，本院不予支持。关于争议焦点四。经查，虽然外海房产公司的主管部门（出资人）为外海街道总社，但外海房产公司是集体所有制企业，其经营范围包括房地产开发、商品房销售等，属于独立法人，可独立承担民事责任。根据《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第六条第一款“集体企业依法取得法人资格，以其全部财产独立承担民事责任”的规定，外海房产公司应对其债务独立承担民事责任，张凤琴上诉主张外海街道总社要对外海房产公司的债务承担连带清偿责任，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，外海房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1338.68元（江门市外海房产住宅发展公司及张凤琴分别已预交了受理费1338.68元），由上诉人江门市外海房产住宅发展公司负担669.34元，张凤琴负担669.34元，江门市外海房产住宅发展公司张凤琴分别多预交的受理费669.34元均由本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 冒庭媛审 判 员 李 翔审 判 员 陈雪娟二〇二一年八月三十日法官助理 梁淑珍书 记 员 陈健欢王志恒