陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终10789号上诉人（原审原告、反诉被告）:陕西客又多商贸有限公司西安纺织城分店，住所地西安市灞桥区纺正街346号。负责人：陈恩，该公司负责人。委托诉讼代理人：肖娜，陕西同州律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：西安东阳食品有限责任公司，住所地西安市灞桥区纺正街中段西侧。法定代表人：王新义，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王军民，男，1965年3月31日出生，汉族，该公司员工，住西安市灞桥区。上诉人陕西客又多商贸有限公司西安纺织城分店（以下简称客又多公司）因与被上诉人西安东阳食品有限责任公司（以下简称东阳公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2020）陕0111民初2798号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。客又多公司上诉请求：撤销一审判决，改判为支持其的诉讼请求，并驳回东阳公司的反诉请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费由东阳公司负担。事实和理由：一审查明事实不清，适用法律错误。本案系东阳公司的新旧股东及法定代表人在争夺各自利益的前提下形成本次诉讼，目前已造成其实际损失。一审认定其与东阳公司于2017年7月21日签订的《房屋租赁合同》《补充协议》无效，没有事实和法律依据，严重侵犯了其对涉案房屋的使用权、收益权。涉案《房屋租赁合同》《补充协议》是在2008年5月26日《联营开办超市协议》基础上续签的合同。该合同是双方真实意思表示，且在协商一致公平、公正的前提下签订的应属合法有效的合同，不存在法定无效和约定无效的情形。涉案《房屋租赁合同》《补充协议》落款盖章处，“出租方（甲方）”签章处有东阳公司加盖公章且“法定代表人”处有东阳公司时任的法定代表人张翼签字确认。该份合同对东阳公司具有合同约束力，且其已完全履行了交纳租金义务。东阳公司不应以公司法定代表人的变更而对抗其作为善意第三人承租涉案房屋的理由。一审认为张翼虽为东阳公司名义上的法定代表人，但其已经失去履职的条件和基础，无权代表东阳公司作出意思表示，没有事实和法律依据。东阳公司在2017年7月21日的法定代表人是张翼，直到2019年11月13日法定代表人才变更为王新义。且根据涉案《房屋租赁合同》第十四条“甲方在租赁期间，不因双方法定代表人和单位名称的改变而改变租金和合同的法律效力”的约定，即使东阳公司的法定代表人变更，也不影响涉案租赁合同的效力。另2008年5月26日其与东阳公司签订的《联营开办超市协议》也是张翼代表出租方签订的。其与东阳公司之间的租赁关系自2008年一直存续至今13年之久。且在2017年，其耗资上千万对涉案房屋进行了大规模的装修，至今仍未收回投资。一审将东阳公司与案外人西安凯新商贸有限公司（以下简称凯新公司）以及张翼之间的股权纠纷案件的判决结果转嫁至本案中涉及的《房屋租赁合同》《补充协议》错误。该案结果与本案涉案合同是否有效没有关联性，不能作为衡量本案合同是否有效的定案依据。东阳公司内部的股权纠纷不必然导致本案合同无效。其系善意第三人，东阳公司不能以内部之间的纠纷对抗善意第三人。涉案《房屋租赁合同》《补充协议》在履行过程中，其没有任何违约行为，租金支付是按东阳公司的要求向其公司的财务人员交纳。自2017年7月21日签订涉案合同至2020年1月之前，东阳公司对其装修房屋及承租事实没有提出任何异议。现因东阳公司内部纠纷要求其腾房，有涉嫌侵占其装修涉案房屋资产的嫌疑。一审认为其在与张翼以东阳公司名义所签订的《房屋租赁合同》过程中，未尽到相应的注意义务，存在一定的缔约过失，不构成善意相对人错误。其在签订涉案《房屋租赁合同》《补充协议》前，其向西安市灞桥区工商局已核查东阳公司的工商档案登记情况确认张翼为东阳公司的法定代表人，张翼持有东阳公司的公章、财务专用章、法人章等完整资料和印章，其完全有理由相信张翼是东阳公司的法定代表人，张翼签订合同的行为是代表东阳公司履行职务行为。其与东阳公司法定代表人张翼签订涉案合同时不存在恶意串通行为。东阳公司辩称:其对客又多公司上诉的事实及理由不作回应。一审认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。客又多公司向一审法院起诉请求：1.判令东阳公司继续履行2017年7月21日签订的《房屋租赁合同》；2.判令东阳公司提供收取房租的银行账户信息；3.判令东阳公司赔偿其违约金10万元；4.诉讼费由东阳公司负担。东阳公司向一审法院反诉请求：1.确认2017年7月21日的《房屋租赁合同》无效；2.客又多公司在十日内搬离其位于纺正街346号的房屋；3.客又多公司支付其拖欠《联营开办超市协议书》的租金153万元，并支付20%违约金306000元；4.客又多公司支付其房屋占用使用费400万元（按每年400万元计算，从2018年10月16日至实际搬离之日止）；5.反诉费由客又多公司负担。一审法院认定事实：2006年5月30日，凯新公司（甲方，法定代表人王新义）与东阳公司（乙方，当时法定代表人为张翼）签订一份《兼并协议》，约定甲方以承担全部债务形式对乙方进行兼并；兼并协议成立后，对乙方企业原股东所持有的股金，由甲方企业收购，乙方应将企业全部证照印鉴移交甲方等。2006年6月1日，凯新公司和东阳公司签订《补充协议》一份。2006年6月18日，东阳公司将公司资产及行政章一枚移交给凯新公司。东阳公司共有股东40人，凯新公司陆续与39名股东签订了《股权转让协议》。2008年5月26日，凯新公司法定代表人王新义代表东阳公司（甲方）与西安市灞桥区客都购物广场（乙方）签订一份《联营开办超市协议》，约定：甲方以纺正街346号三层框架楼（除前楼三层外）约5000平方米折价900万元作为投资，乙方投资1200万元作为超市管理、改造及流动资金；每年度乙方应向甲方交付固定收入1065000元，每满四个年度收入递增10%；每年度分两次支付，每六个月支付一次，从第二年度起前六个月于当年10月15日前支付，后六个月于次年4月15日前支付；联营期限为124个月，即从2008年5月26日起至2018年10月15日止；发生争议，协商不成可提交西安市仲裁委员会仲裁等内容。协议签订后，西安市灞桥区客都购物广场即在该场地房屋开办超市。2012年西安市灞桥区客都购物广场注销，客又多公司即在该处继续经营超市，客又多公司认可其与西安市灞桥区客都购物广场是承继关系，实际控制人为一人。2009年6月，张翼以东阳公司名义起诉凯新公司要求解除《兼并协议》。一审法院作出（2009）灞民初字第1560号民事裁定书，认为东阳公司已被凯新公司兼并，东阳公司将印鉴交付凯新公司，并召开股东大会，决定将90.04%的股权转让给凯新公司，出让的股权已得到对价。东阳公司原法定代表人另行刻制东阳公司印鉴，影响了凯新公司对东阳公司的经营。东阳公司与凯新公司的兼并协议是否解除，应由东阳公司原所有股东决定，故张翼无诉讼主体资格，裁定驳回了张翼的起诉。张翼上诉后，西安市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。2011年，李选等23人以东阳公司股东身份起诉凯新公司要求解除《兼并协议》，亦被一审法院裁定驳回起诉。李选等23人上诉后，西安市中级人民法院裁定驳回上诉。在东阳公司与西安市灞桥区客都购物广场履行《联营开办超市协议书》期间，因有前述纠纷，故西安市灞桥区客都购物广场将应交付东阳公司的联营收入，自2008年12月6日起支付到灞桥区商贸局的监管账户，至2017年10月31日最后一笔60万元。2019年11月30日，东阳公司法定代表人在行政机关由张翼变更为王新义。在变更当日，王新义将变更情况告知客又多公司，并要求与客又多公司重新签订合同。客又多公司告知王新义其已与东阳公司在2017年7月21日签订了一份《房屋租赁合同》。客又多公司所出具的合同出租方为东阳公司（甲方），承租方为客又多公司（乙方），合同约定：甲方将坐落于纺正街346号的三层框架楼（除前楼第三层外）约7000平方米作为“客又多广场分公司”用房；租赁期限11年，即从2017年12月19日起至2028年12月18日止；每年度分两次付款，六个月支付一次，每次支付50%；从2017年12月19日至2018年12月18日止，租金为128万元；2018年12月19日起至2022年12月18日止，租金为每年130万元；从2022年12月19日起至2026年12月18日止，租金每年143万元；从2026年12月19日起至2028年12月18日止，租金为每年1573000元等内容。该合同东阳公司法人代表处由张翼签名。客又多公司同时出具一份时间为2017年7月21日的东阳公司（甲方）与客又多公司（乙方）签订的《补充协议》，该协议约定：甲乙双方于2017年7月21日签订《租赁合同》，租金支付时间为补充协议签订后5日内，乙方向甲方给付（即汇入法人代表指定的账号上）；甲乙双方在原2008年签订的《联营协议》从2017年12月18日终止等。该补充协议法人代表处由张翼签名。根据客又多公司提供的租金支付清单，在张翼代表东阳公司与客又多公司签订《房屋租赁合同》后，2017年7月21日客又多公司向张翼支付租金65万元，2017年9月30日向商贸局支付租金50万元，2017年10月30日向商贸局支付租金60万元。但根据转账记录，2017年7月21日向张翼支付的65万元，实际情况是，张翼虽向客又多公司出具收到65万元的收款收据（落款时间2017年7月21日），但其中60万元是客又多公司以“陈茅“名义于2018年5月22日转给张翼个人银行卡。自2018年12月3日起至2019年12月26日止，客又多公司陆续向陈蕊利（东阳公司原职工）支付租金195万元。2017年10月，张翼曾以东阳公司名义向西安仲裁委员会申请仲裁，被申请人为陈久霸和本案客又多公司，请求两被申请人支付租金300万元。在仲裁申请书事实与理由中有如下表述：“今年申请人又找到陈久霸索要租金，发现被申请人的客都购物广场已不叫客都购物广场，改称客又多”。2018年3月申请人以欲协商处理纠纷为由撤回仲裁。客又多公司表示，其诉讼请求第一项的继续履行《房屋租赁合同》含《补充协议》在内；东阳公司表示其反诉请求第一项确认《房屋租赁合同》无效含《补充协议》在内。一审法院认为，本案争议的焦点为张翼是否能代表东阳公司与客又多公司签订《房屋租赁合同》。虽然东阳公司的法定代表人于2019年11月13日才在工商局变更为王新义，此前确实登记为张翼，但是在2006年凯新公司将东阳公司兼并后，东阳公司的资产及印鉴已移交于凯新公司，凯新公司实际控制了东阳公司。张翼实际已丧失履职的条件和基础，不能代表东阳公司对外作出意思表示。其次，从《联营开办超市协议书》的签订及履行情况可以看出，客又多公司对东阳公司的现状是知晓的，因为该协议书是凯新公司法定代表人王新义代表东阳公司与客又多公司签订，且客又多公司支付的租金是打到商贸局监管账户；而在客又多公司与张翼代表东阳公司签订《房屋租赁合同》后，客又多公司将应支付东阳公司的租金支付到个人名下，也不符合常理，故客又多公司在签订《房屋租赁合同》存在过失。第三，张翼以东阳公司名义和客又多公司签订的《房屋租赁合同》存在一定的疑点：1.双方于2017年7月21日签订《房屋租赁合同》，但同年10月张翼代表东阳公司就与客又多公司之间前一合同租金纠纷提起仲裁，与情理不符（7月份与客又多公司签合同，又称10月份才知道是客又多在此经营）；2.双方在补充协议中约定：“租金支付时间为本补充协议签订后5日内，乙方向甲方给付（即乙方汇入甲方东阳公司法人代表指定的账号上），客又多公司提供账目显示在2017年7月21日当日，客又多公司给付张翼65万元，张翼也出具一份时间为2017年7月21日的收款收据，但客又多公司实际转款60万元给张翼是在2018年5月22日。综上，张翼虽为东阳公司名义上的法定代表人，但其已经失去履职的条件和基础，无权代表东阳公司作出意思表示，而客又多公司在与张翼以东阳公司名义所签订的《房屋租赁合同》过程中，未尽到相应的注意义务，存在一定的缔约过失，不构成善意相对人，故该案涉《房屋租赁合同》非客又多公司真实意思表示，东阳公司要求确认该合同无效的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。客又多公司要求东阳公司继续履行《房屋租赁合同》、要求东阳公司提供银行账户信息以及赔偿违约金10万元的诉讼请求，均是基于该合同有效的前提，在该合同被确认无效的情况下，客又多公司上述请求，无事实依据和法律依据，应予驳回。因《房屋租赁合同》无效，客又多公司应将该合同所涉租赁财产返还东阳公司，东阳公司要求客又多公司搬离纺正街346号房屋的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。对于东阳公司要求客又多公司支付拖欠《联营开办超市协议书》的租金1530000元并支付违约金306000元的反诉请求，因是与本案所涉合同独立的另一合同关系，东阳公司应另行处理，本案不予涉及。东阳公司要求客又多公司支付房屋占用费的诉讼请求，合法有理，予以支持，但对东阳公司的计算标准，因缺乏客观性，不予采纳，应参照《房屋租赁合同》确定为每年130万元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、第一百五十四条、第一百五十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、陕西客又多商贸有限公司西安纺织城分店所持2017年7月21日与西安东阳食品有限责任公司之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效；二、驳回陕西客又多商贸有限公司西安纺织城分店要求西安东阳食品有限责任公司继续履行2017年7月21日《房屋租赁合同》及《补充协议》、提供银行账户信息及赔偿违约金10万元的诉讼请求；三、陕西客又多商贸有限公司西安纺织城分店在本判决生效后60日内搬离西安市灞桥区纺正街346号；四、陕西客又多商贸有限公司西安纺织城分店按每年130万元标准向西安东阳食品有限责任公司支付房屋占用费（自2018年10月16日起至将纺正街346号房屋交付西安东阳食品有限责任公司之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由陕西客又多商贸有限公司西安纺织城分店负担；反诉费26326元，由陕西客又多商贸有限公司西安纺织城分店负担8350元，由西安东阳食品有限责任公司负担11150元，退给西安东阳食品有限责任公司反诉费6826元（另行处理部分）。二审中，客又多公司提交盖有西安市灞桥区市场监督管理局档案查询专用章的2008年5月26日东阳公司（甲方）与西安市灞桥区客都购物广场（乙方）签订的《联营开办超市协议》，该协议最后一页甲方为东阳公司并加盖东阳公司公章，甲方法定代表人（签章）有王新义、张翼签字，法人身份证号留的是张翼的身份证号。一审判决查明其他事实属实，本院予以确认。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利及其他合法权益受法律保护。本案中，客又多公司主张继续履行其与东阳公司于2017年7月21日签订的《房屋租赁合同》《补充协议》。东阳公司主张2017年7月21日《房屋租赁合同》《补充协议》无效。经查，2006年，凯新公司通过与东阳公司签订《兼并协议》《补充协议》《股权转让协议》，将东阳公司兼并。2006年6月18日，东阳公司的资产及印鉴已移交于凯新公司，凯新公司实际控制了东阳公司。另查，2008年5月26日，东阳公司（甲方）与西安市灞桥区客都购物广场（乙方）签的《联营开办超市协议》落款处除了有东阳公司的公章、张翼的签字外，还有王新义的签字。在东阳公司与西安市灞桥区客都购物广场履行《联营开办超市协议书》期间，因张翼、东阳公司、凯新公司之间存在合并纠纷、股权转让纠纷，西安市灞桥区客都购物广场将应交付东阳公司的联营收入，自2008年12月6日起支付到灞桥区商贸局的监管账户，至2017年10月31日最后一笔60万元。据此，从《联营开办超市协议》有王新义的签字及西安市灞桥区客都购物广场、客又多公司自2008年12月6日起将涉案房屋租金支付到灞桥区商贸局的监管账户至2017年10月31日，可以认定客又多公司在2017年7月21日签订《房屋租赁合同》《补充协议》之前即已知晓凯新公司兼并东阳公司的事实。2017年东阳公司法定代表人虽系张翼，但客又多公司在签订涉案《房屋租赁合同》《补充协议》时已知晓张翼已丧失了代表东阳公司履职的条件和基础，不能代表东阳公司对外作出意思表示。客又多公司并非善意第三人。故一审认定客又多公司与东阳公司于2017年7月21日签订的《房屋租赁合同》《补充协议》无效，与法不悖，并无不妥。客又多公司主张东阳公司提供银行账户信息以及赔偿违约金10万元均是以合同有效为前提。在合同无效的情况下，客又多公司的上述主张，无事实依据和法律依据，应予驳回。因《房屋租赁合同》《补充协议》无效，客又多公司应当将涉案房屋腾交给东阳公司。客又多公司主张对涉案房屋进行装修，但未在本案作为诉讼请求提出，本案不予涉及。客又多公司可以另行处理。东阳公司主张客又多公司支付拖欠《联营开办超市协议书》的租金153万元并支付违约金306000元。一审认定该项诉讼请求系另一合同关系，东阳公司应另行处理，本案不予涉及，并无不妥。东阳公司主张客又多公司支付2018年10月16日起至客又多公司交付涉案房屋之日的房屋占用费，有事实和法律依据，应予以支持。但东阳公司主张的占用费计算标准，证据不足，一审认定应参照《房屋租赁合同》确定为每年130万元正确，本院依法予以确认。综上所述，客又多公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由陕西客又多商贸有限公司西安纺织城分店负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜亦君审 判 员 赵羽嘉审 判 员 林 瀚二〇二一年八月十一日法官助理 高喜平书 记 员 范利彪