重庆市巫溪县人民法院民事判决书 （2021）渝0238民初785号 原告（反诉被告）：杨永知，男，1956年11月28日出生，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：杨永志，重庆三真律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗登文，男，1967年2月10日出生，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：李健龙，重庆峡郡律师事务所律师。委托诉讼代理人：蹇兴宝，重庆峡郡律师事务所律师。被告：巫溪县马镇坝大京都购物中心，住所地重庆市巫溪县马镇坝水园商城二区、三区负一楼，统一社会信用代码92500238MA5U9T6C8Y。经营者：罗登文，男，1967年2月10日出生，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：李健龙，重庆峡郡律师事务所律师。委托诉讼代理人：蹇兴宝，重庆峡郡律师事务所律师。原告杨永知与被告罗登文、巫溪县马镇坝大京都购物中心（以下简称大京都购物中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。被告罗登文在本案审理中提出反诉，本院予以准许。因案情复杂，本院于2021年5月17日转为普通程序进行审理，并于2021年6月23日公开开庭进行了审理。原告杨永知及其委托诉讼代理人杨永志，被告大京都购物中心经营者暨被告罗登文及两被告的委托诉讼代理人李健龙、蹇兴宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨永知向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付原告租金6702218.45元（租期截止到2020年12月31日止）及占有使用费（租金占有使用费：2020年12月31日前支付占有使用费1283043元；2021年以后的租金占有使用费以6702218.45元为基数，从2021年1月1日起按年利率6%直至付清之日止）；2、本案的诉讼费和保全费5000元、购买诉讼保险费7000元由被告承担。事实和理由：2013年4月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定，原告杨永知将水园商城二、三区负一楼，建筑面积约6863.28平方米房屋出租给被告罗登文使用，租赁期限从2013年7月1日至2023年6月30日止，房屋租金单价按照每月每平方米20元计算，租金支付方式以被告开始进场装修之日起算，一年内免租金，第二年租金按季度支付，第三年租金按半年支付，第四年起一次性按年支付租金，并从第四年，在每年原单价的基础上，上调5%，滚动计算。原、被告签订《房屋租赁合同》后，被告立即进场装修。经计算，被告2014年7月1日至2017年7月1日应支付原告租金4941561.60元，2017年7月1日至2018年7月1日应支付1729546.56元，2018年7月1日至2019年7月1日应支付1816023.89元，2019年7月1日至2020年7月1日应支付1906619.18元，2020年7月1日至2020年12月31日应支付1000666.22元，截止到2020年12月31日，被告共应支付原告租金11394417.46元。从2014年起到2019年8月，被告陆续支付了租金4492199元，另原告补贴被告消防款20万元，截止到2020年12月31日止，被告还应支付原告租金6702218.46元。被告罗登文租赁该房产后，开办了大京都购物中心，被告罗登文、大京都购物中心支付了部分租金，因被告未按时支付租金，给原告造成了严重的经济损失，被告应支付租金外还应支付按年利率6%计算的资金占用使用费，2020年12月31日前的资金占用费为1283043元。被告罗登文、大京都购物中心辩称，大京都购物中心不应该作为被告，根据合同的相对性，罗登文才是适格被告。根据合同约定，计算面积只能按照6422平方米计算，年租金是1541280元；同时应当从2015年10月1日起开始计算租金，因为合同约定以实际装修之日起计算租金，第一年免租，巫溪县大京都购物中心最早装修时间是2014年10月1日；同时被告已实际支付租金4692199元，原告少计算了20万元。原告出租给被告的房屋持续性漏水，导致被告经营不能并给被告造成损失，同时已得法院生效判决认定漏水的事实存在，故被告不应当支付资金占用费用。原告对出租的涉案房屋至今没有取得合法的产权，更未经验收合格。原告作为房地产开发商，应该知道没有验收合格的房屋不能交付使用，却声称该房屋已经验收合格和可以使用，蒙蔽被告，给被告造成巨大损失，故请求法院驳回原告的全部请求。被告罗登文向本院提出反诉请求：1、请求法院判决原告赔偿被告2017年12月至2018年12月的维修费和加班费673152元、因线路整改支付人工材料费74313元、地砖松动支付材料维修费70838元、天花板因漏水损害维修支出78396元、因漏水维修管道支付75351元、因漏水造成空调和天井损害维修费用889315元，共计1861365元；2、反诉费由原告承担。事实和理由：原告的房屋质量出现严重质量问题，管道漏水无数次，造成被告财产损失、经营损失、维修费等超过千万元的损失。在租用期间，被告的招商客户就是因为漏水的原因，拒不支付租金并起诉要求被告赔偿承担赔偿财产损失的责任。漏水后，被告及时告知了原告，但原告置之不理，不履行出租人的维修义务，也未解决漏水的实际问题。原告杨永知就反诉答辩称，原告出租房屋漏水的形成原因和责任者并不明确，并不是房屋出租人造成的。同时第一次漏水发生在多年以前，故原告主张权利也超过诉讼时效。故请求法院驳回被告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求进行了举证质证。原告杨永知就向本院提交了房屋租赁合同，被告对其真实性异议，能够证实双方当事人就房屋出租事宜达成协议的事实，本院予以认定。罗登文、巫溪县金缘物业服务有限公司与杨永知物业服务合同纠纷一案的二审民事判决书，系生效判决，其中认定“罗登文租用杨永知位于巫溪县马镇坝水园商城二、三区负一楼的商业用房面积6863.28平方米”的事实，故与本案具有关联性，本院予以认定。（2020）渝0238民初2602、2604、2605号民事判决，能够证实被告大京都购物中心与他人签订商铺租赁协议和诉讼的事实，本院予以认定。租金支付明细、领款单、重庆农村商业银行业务凭条、单笔查询明细、客户收款回单，能够证实被告罗登文、大京都购物中心向原告杨永知支付租金的事实，本院予以认定。交纳诉讼费用通知书、渝快办政务服务截图、民事裁定书，能够证实原告支付财产保险费和采取诉中财产保全，支付保全费5000元的事实，本院予以认定；增值税发票，从时间和用途看，与交纳诉讼费用通知书等证据相互印证，能够证实原告为财产保全支付了保险费7000元的事实，本院予以认定。023家兴超市的收款收据6张，被告质证认为前期市场考察时，租赁房屋后购买的保洁用品，不能证明于2013年7月开工的事实，原告无其他证据佐证，故与本案无关，本院不予认定。建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证和巫溪县卓利房地产开发有限责任公司房产证，能够证实原告出租房屋已取得建设工程规划许可证，本院予以认定。民事判决书和民事调解书，均能够证实被告大京都购物中心将商铺出租给他人的事实，本院予以认定。商铺租赁合同系被告大京都购物中心与林智山所签订，被告认为是先揽客后装修，不能证明2013年开始装修，原告亦无证据佐证，本院不予认定。被告罗登文、大京都购物中心提交的房屋租赁合同，本院予以认定。房屋交接清单，原告否认其知晓内容，但对其签名无异议，故本院予以认定。商场装修合同、视频监控及超市广播产品销售安装系统合同、工业品买卖合同等11份，虽系复印件，但能够相互印证大京都购物中心装修的事实，本院予以认定。租金转账明细和网上银行电子回单，能够证实被告大京都购物中心向原告支付租金的事实，本院予以认定。（2020）渝02民终478、479号民事判决书，虽系大京都购物中心与商铺承租人之间的纠纷，但该两案商铺并未涉案租赁合同确定的场地之内，故与本案无关，本院不予认定。被告罗登文就反诉部分向本院提交的房屋租赁合同，本院予以认定。（2020）渝02民终478、479号民事判决书，本院不予认定。重庆市渝博公证处的公证书及现场照片，能够证实大京都购物中心因天花板、下水管道漏水导致损失的事实，本院予以认定。被告制作的营业额损失和因漏水造成场地无法出租的费用损失（卢纪兄），被告与邹美军签订的商铺租赁合同和因漏水造成场地无法出租的费用损失，因被告已撤回该部分诉讼请求，故与本案无关，本院不予认定。2017年12月至2018年、2019年、2020年商场二三区因漏水工程维修明细，2018年12月7日水槽漏水货柜损失明细，2020年8月7日漏水货柜损失明细表，2018年12月7日日化家杂副食区下水管断裂漏水货物损失明细，2020年8月7日二三区大面积漏水淹没货物损失明细，2018年5月6日干货副食仓库漏水货物损失明细和各日抢水人员名单加班工资明细，装修清单，系被告大京都购物中心自行制作，无原告的确认，本院不予认定。2017年至2019年1月因漏水造成支出电线线路整改支付人工费、材料费和加班费的送货单、领据、领款单、单笔查询明细，形成于企业账册，亦有证人出庭证言佐证，能够证实被告罗登文在漏水后购买材料明实际修理和支付款项的事实，故本院予以认定。2017年至2019年期间因地砖松动而支付维修费和材料款的领款单、收款收据、领据、单笔查询明细、付款及费用报销审批单，形成于企业账册，能够证实被告大京都购物中心实际支付了款项，本院予以认定。天花板损坏维修费的收款收据、领款单、费用报销单、收据、单笔查询明细，能够证实被告大京都购物中心实际支付天花板修理费用的事实，本院予以认定。管道维修支付的领款单、收款收据、领款单、单笔查询明细，能够证实被告大京都购物中心支付管道修理费用的事实，本院予以认定。维修机器、维修消防、中央空调的该组证据，虽形成于公司账户，但部分票据载明用途为保养费、消防罚款、消防整改工程款、空调安装费等，与本案被告主张的漏水损失无关，本院不予认定，部分单笔查询明细载明空调维修费等，但无证据系漏水损坏而维修，即不能排除正常维修支出，故本院不予认定。诉状副本、传票等，与本案无关，本院不予认定。漏水照片和货架照片等，真实、合法，与本案具有关联性，本院予以认定。原告杨永知就反诉部分未向本院提交证据。本案经审理认定如下事实：2013年4月26日，原告杨永知（甲方）与被告罗登文（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将巫溪县马镇坝水园商城二、三区负一楼属于甲方产权的商业用房，总建筑面积约7000平方米清水房，租赁给乙方使用，租赁期限共十年，即2013年7月1日至2023年6月30日止。房屋租金按照每月每平方米20元计算（准确建筑面积以房管部门测量为准），租金支付方式：以乙方开始进场装修之日起算，一年内免租金，第二年租金按季度支付，第三年租金按半年支付，第四年起一次性按年支付租金，并从第四年起，每年在原单价基础上，上调5%，滚动计算，租金领取甲方开具收据，税费乙方承担。合同签订时，乙方需向甲方缴纳押金50万元，到应付房租时自动转为租金。还对双方的责任进行了约定，其中甲方责任明确：手写明确“消防由乙方负责，甲方补贴乙方20万元”；乙方责任明确，在法律法规范围内，自主选择经营项目，也可进行部分转租（整体转租除外）。还约定，在租赁期内，甲方应当履行租赁房屋的主体结构维修义务，维修均由甲方承担。被告罗登文除承租原告杨永知名下的房屋（水园商城二、三区）外，还承租了唐平、张弟轩的房屋（水园商城五、六区），均为负一楼，用于经营购物中心。2014年8月11日，原告杨永知与被告罗登文雇请的管理人员杜友贤签订《房屋交接清单》载明：“根据甲乙双方原签订的房屋租赁合同，乙方定于2014年11月底开业营运，为了保证乙方正常开业及后期营业不受影响，对房屋交接相关事项约定如下：一、甲方将房屋于2014年7月1日交付乙方，乙方在合同签订时需向甲方交纳押金50万元整，乙方方可使用；二、房屋交付条件如下：1、由甲乙双方共同现场勘定测量实际营业使用面积6422平方米作为合同计量，详细图纸附后；2、甲方负责所有消防设备设施到位，并负责消防验收合格，如因消防原因造成的验收不合格，由甲方负责。3、甲方负责合同约定未完工程”。被告罗登文购置设备等并装入商场内。2014年10月28日，以被告罗登文为经营者，设立大京都购物中心，并完成工商注册登记。被告大京都购物中心以部分店面经营购物超市，将其余店面改为商铺，出租给他人使用。2014年4月5日，罗登文向原告杨永知支付10万元；2014年8月21日，被告罗登文向原告杨永知支付保证金50万元；2016年4月5日至4月11日，被告大京都购物中心分三次，共向原告杨永知支付355960元；2016年6月8日，被告罗登文向原告杨永知支付477980元；2016年12月4日至12月29日，被告大京都购物中心分两次，共向原告杨永知支付187619元；2017年6月28日至7月3日，被告大京都购物中心分六次，共向原告杨永知支付770640元；2018年4月8日，被告大京都购物中心向原告杨永知支付50万元；2018年5月3日，被告大京都购物中心向原告杨永知支付20万元；2018年7月27日，被告罗登文向原告杨永知支付30万元；2019年1月28日、2月3日、4月6日和6月4日，被告大京都购物中心分四次向原告杨永知支付，共计80万元；2019年7月26日，重庆雅川实业有限公司代为向原告杨永知支付租金11万元；2019年8月2日，被告大京都购物中心向原告杨永知支付租金19万元；另双方协商一致，原告杨永知应补贴被告消防款20万元，用于冲抵房屋租金。被告在经营期间，该水园商城负一楼楼顶的管道发生多次损坏漏水，导致下方被告经营的购物超市及转租商铺货物、货柜，楼顶天花板，电路、电器遭到损坏。被告大京都购物中心也安排员工加班进行了清理，购买材料和雇请工人对其负责部分的设施设备进行了修理。另查明，原告杨永知于2021年2月7日向本院提出书面申请，对被告罗登文和大京都购物中心进行财产保全。原告杨永知为此支付了财产保全费5000元，为财产保全在向保险公司支付了保险费7000元。本院认为，原告杨永知提交证据证明其出租的房屋已取得了建设工程规划许可证，原告杨永知与被告罗登文签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，原、被告双方均应按合同约定和法律规定履行自己的权利和义务。被告罗登文租用原告杨永知的房屋，应当按照合同约定向原告杨永知支付租金。双方合同约定租赁期限为2013年7月1日至2023年6月30日止，共10年，即2013年7月1日起即开始计算租期。根据双方签订的《房屋交接清单》，本院认定被告罗登文入场装修时间为2014年7月1日，但被告称应从开始进场装修之日起算租金的理由不成立，因为双方约定进场装修之日起算是租金支付方式，并不是对租赁期限的变更。对于房屋面积，原告提交的生效民事判决认定罗登文租用杨永知位于巫溪县马镇坝水园商城二、三区负一楼的商业用房面积6863.28平方米，本院予以支持。对被告辩称按《房屋交接清单》确定为6422平方米的意见，本院不予采纳。按合同约定第一年免租金，第二、三年正常计算租金，第四年开始逐年上浮5%，故自2013年7月1日起至2014年6月30日免租金。原告主张自2014年7月1日起至2017年6月30日三年租金为4941561.60元，即第三年（2016年7月1日至2017年年6月30日）未上调租金，是对其权利的自由处分，本院予以采纳。据此，2017年7月1日起至2018年6月30日的年租金为1729546.56元，2018年7月1日起至2019年6月30日的年租金为1816023.89元，2019年7月1日起至2020年6月30日的年租金为1906825.08元，2020年7月1日起至2020年12月31日的年租金为1001083.17元，共计11395040.30元，原告仅主张11394417.46元，本院予以采纳。被告罗登文和大京都购物中心已支付4692199元，还应给付原告杨永知房屋租金6702218.46元。因书面房屋租赁合同系被告罗登文与原告杨永知签订，故被告罗登文系该房屋租赁合同的相对人，未能支付的房屋租金亦应当由被告罗登文支付；被告罗登文用租赁房屋开设了被告大京都购物中心，被告大京都购物中心亦向原告转账支付了部分租金，但不能以此确定被告大京都购物中心为合同相对人和给付租金的义务人，故对原告要求被告大京都购物中心承担租金支付义务的诉讼请求，本院不予支持。因原告未能保证被告能够正常、合理使用承租房屋，双方签订的房屋租赁合同也未约定逾期支付租金的违约责任，故对原告要求被告支付资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持。原告因财产保全支付的保险费7000元，非本案诉讼费用，系原告为实现债权而支付的费用，但双方未对实现债权的费用进行约定，故本院对该部分诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。即原告杨永知作为出租人，负有保证租赁物能够正常合理使用的义务。因原告杨永知出租的房屋楼顶管道等漏水，导致被告使用租赁房屋期间遭受损失，而该房屋楼顶管道等漏水并非被告正常使用租赁房屋造成，故原告杨永知作为合同相对人，应当承担赔偿责任。因被告罗登文承租的水园商城负一楼并非均由原告杨永知出租，而原告举示的损失证据中无法区分原告杨永知出租房屋漏水造成的损失，故对原告要求原告杨永知赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，对原告杨永知要求被告罗登文支付租金的诉讼请求，本院予以支持，对原告要求被告大京都购物中心承担租金支付义务和被告罗登文支付资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持。对被告罗登文反诉要求原告杨永知赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十三条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条之规定，判决如下：一、被告罗登文于本判决生效后十日内给付原告杨永知房屋租金6702218.46元（已计算至2020年12月31日）；二、驳回原告杨永知的诉讼请求；三、驳回被告罗登文的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费67696.84元，由原告杨永知负担8981.31元，被告罗登文负担58715.53元；财产保全费5000元，由被告罗登文负担。反诉案件受理费21552.28元，由被告罗登文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。   审  判  长  胥仲伦审  判  员  佘妮娜人民陪审员  吴光华   二〇二一年八月二十七日 书  记  员  贺  琴 - 1 -