西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2021）藏01民终797号上诉人（原审被告）：马某，经商，住西藏自治区拉萨市，公民身份号码×××。        委托诉讼代理人：涂某，四川法从律师事务所律师。        被上诉人（原审原告）：桑某，经商，住西藏自治区拉萨市，公民身份号码×××。        委托诉讼代理人：央某，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。        委托诉讼代理人：旦某，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。        上诉人马某因与被上诉人桑某房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初2568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月24日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。马某及其委托诉讼代理人涂某、桑某及其委托诉讼代理人央某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。        马某向本院上诉请求：1．撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初2568号民事判决第二、三、四项，并改判马某不向桑某支付任何费用；2．本案一、二审诉讼费由桑某承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清，马某不存在违约行为，不应承担违约责任。1．因疫情原因，马某承租的房屋无法正常经营，属不可抗力，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，马某不应承担违约责任；2．本案系因桑某无力支付拖欠马某的工程款，桑某主动提出用房租抵工程款，且生效裁判文书对此亦作出认定。一审法院判决马某承担违约责任错误。二、双方合同中约定的租金是每年33万元，虽约定满两年半增加35万元，但应为总共增加35万元，而非每年增加3.5万元。且生效判决也是以每年33万元，三年99万元予以认定；三、一审法院按一年360天计算租金错误，应按365天每年进行计算；四、马某对安设房屋进行维修尚欠第三人25.5万元，该笔费用属于改造费用，根据合同约定应由桑某承担；五、桑某将案涉房屋出租给马某前已向原承租人收取了三个月房租5.88万元，该笔款项应予扣除；六、房租中应扣除案涉房屋水电设施费用3.2万元，七、桑某应向马某退还已收取的押金10万元；八、桑某应承担马某安装案涉房屋铝合金窗户款5.292万元。        桑某辩称，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》作出的时间是2020年5月15日，桑某主张的是2017年6月22日至2020年6月22日期间的违约金，故不能适用该规定；一审法院并未按双方合同约定增加的3.5万元计算租金；一审法院已对桑某主张房租和违约金进行了调整，桑某亦未提出上诉；马某主张的上诉理由均无事实法律依据，不能成立，请求二审维持原判。        桑某向一审法院诉讼请求：1．判令解除双方之间的《房屋租赁合同》，并将租赁房屋返还给桑某；2．判决马某向桑某支付拖欠租金40万元至房屋交付为止的租金；3．判决马某向桑某支付拖欠租金违约金27.8万元；4．本案诉讼费由马某承担。        一审法院认定事实：2017年6月22日，桑某与马某签订《房屋租赁合同》，该合同主要约定：甲方：桑某，乙方：马某，桑某将位于拉萨市××乡承租给马某。承租期限为5年，自2017年6月22日起至2022年6月22日止，协议所称的每年或每个承租年，均指自承租之日起连续计算12个月。承租金额为每月人民币2.75万元。马某必须提前一个月缴纳下年的承租金，一年租金33万元，一次性交清。马某逾期支付房租时，每天向桑某支付滞纳金承租金额的10％，如超过10天后，桑某有权单方解除合同并不退房屋押金。合同期内不得无故终止合同，经双方协商，合同期满两年半（即至2019年5月22日），合同租金增加3.5万元。该合同还约定了其他内容。尾部由桑某及马某签字捺印确认。合同签订后，桑某已约将案涉房屋交由马某使用。后双方因建设工程施工合同关系发生诉讼，2020年11月13日，西藏自治区那曲市中级人民法院作出判决，将案涉房屋自2017年6月22日起至2020年6月21日的房屋租金中的99万元抵扣工程款。马某自签订案涉合同后，未向桑某缴纳过房屋租金。        一审法院认为，桑某与马某签订的《房屋承租合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行自己的义务。合同关系成立后，桑某履行了提供租赁物的义务，马某亦应依约全面履行交付租金的义务。马某未依据双方签订的《房屋承租合同》及时履行支付租金的行为已构成违约，其违约行为导致案涉合同的合同目的无法实现，依据双方签订的《房屋承租合同》，解除条件已成就，故对桑某请求解除《房屋承租合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。案涉合同解除后，马某理应向桑某返还房屋，故对桑某要求马某返还房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。马某未及时履行支付租金义务，已构成违约，应承担继续履行的违约责任。针对马某要求桑某支付2017年6月22日至2021年6月22日的房屋租金40万元的诉讼请求，一审法院认为，依据双方签订的《房屋承租合同》，经一审法院核算，2017年6月22日至本案一审开庭之日即2021年3月17日（共计1365天），其中2017年6月22日至2019年5月22日（共计700天），每日房屋租金为916.67元，租金为64.1669万元；2019年5月23日至2021年3月17日（共计665天），每日房屋租金为1，013.89元，租金为67.423685万元，故案涉房屋共计产生房租131.590585万元，扣除（2020）藏06民再3号案件中扣减的房屋租金99万元，马某尚欠桑某房屋租金32.590585万元，故对桑某的该项诉讼请求予以部分支持。针对桑向马某主张违约金27.8万元的诉讼请求，一审法院认为，马某未按合同约定支付租金的行为已构成违约，理应承担违约责任，但桑某的主张已超出法律规定的范围，一审法院酌情予以支持。经核算，马某应向桑某支付违约金9.777175万元（32.590585万元×30％），故对桑某的该项诉讼请求一审法院予以部分支持。        综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、自判决生效之日起解除桑某与马某于2017年6月22日签订的《房屋承租合同》；二、马某自判决生效之日起十五日内向桑某返还案涉房屋，即位于拉萨市××乡；三、马某自判决生效之日起十五日内向桑某支付房屋租金32.590585万元；四、马某自判决生效之日起十五日内向桑某支付违约金9.777175万元；五、驳回桑某的其他诉讼请求。        二审中，马某向本院提交以下证据：1．西藏自治区那曲市中级人民法院（2020）藏06民再3号民事判决书、西藏自治区那曲市色尼区人民法院庭审笔录各一份，证明该生效的裁判文书已对2017年6月22日至2020年6月21日的房租99万元以桑某应向马某支付的工程款中予以抵扣，且桑某主动提出以房租抵扣欠付马某的工程款，故马某不存在违约行为。2．案涉房屋照片6张，证明案涉房屋用于经营活动，按照相关法律规定，受疫情影响不能支付房租不但不应承担违约责任，还应减少两个月房租；3．《装修合同》《房屋承租合同》、证人妥卖只东出庭作证证言，证明妥卖只东与马某签订《装修合同》并对案涉房屋进行装修，双方约定的装修费为35.5万元，其中水电安装费用3.2万元，马某仅向妥卖只东支付现金8万元，剩余装修款至今未付。按照双方租赁合同约定，该费用应由桑某承担；4、《收据》两份、《房屋租赁合同》一份、《情况说明》一份，证明马某转租的租金为每年32.6万元，低于其向桑某支付的房租，案涉房屋未产生收益甚至亏本的事实、桑某在向马某出租前已预收了原承租人三个月房租5.88万元、水电安装均由马某安装的事实。        对以上证据，桑某的质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性予以认可，因双方租赁合同中并无用房租抵扣工程款的约定，故对证明目的不予认可；对证据2中照片及《房屋承租合同》的真实性认可，对证明目的不予认可；对证据3中《房屋承租合同》的真实性予以认可，对《装修合同》，因无马某向第三人支付装修费用的凭证，且该费用系马某对房屋升级改造产生的费用，桑某对该装修情况亦不知情，故对《装修合同》的真实性、合法性、关联性均不予认可；证人陈述其在装修前案涉房屋是幼儿园，证明桑某向马某交付房屋时是有水电的，马某对房屋的装修改造费用应由其自行承担，故对该证人证言的关联性及证明目的不予认可。证据4因无法核实真实性，且内容与本案无关联性，故对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。        本院对以上证据的认证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性予以认定；对证据2的真实性及证明目的予以认定；对证据3中《房屋承租合同》的真实性予以认可，《装修合同》与证人证言能相互印证，本院对《装修合同》与证人证言的真实性予以认定，但该两份证据仅能反映马某对安设房屋进行了装修，且证人陈述在其装修前，案涉房屋用于幼儿园经营，证明案涉房屋具备基础水电，无法证明马某主张的3.2万元水电费系首次安装产生；另双方在合同中并未约定装修费用应由桑某承担，亦无马某向证人支付装修费用的证据，故本院对该两份证据的关联性及证明目的不予认定；因证据4中《收据》和《房屋租赁合同》真实性无法核实，且与本案无关联，《情况说明》系书面证人证言，因证人未到庭接受询问，且该《情况说明》的内容系马某书写，故对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予采信。        桑某未向本院提交新证据。        本院二审查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。        本院认为，二审庭审中，马某表明其对一审法院认定的解除合同、返还房屋、房屋租金均无异议，但房屋租金中应扣除水电安装费用3.2万元。故本院归纳本案的争议焦点为：1．本案中马某是否存在违约行为；2．房屋租金中是否应当扣除水电安装费用3.2万元。        关于本案中马某是否存在违约行为，本院认为，本案中，马某不存在违约行为，理由如下：        首先，马某与桑某于2017年6月22日签订《房屋承租赁合同》，双方在合同中对承租期限、租金、违约责任等均作了约定。双方在履行该合同过程中，因建设工程施工合同引发诉讼，依据西藏自治区那曲市中级人民法院（2020）藏06民再3号民事判决以及西藏自治区那曲市色尼区人民法院庭审笔录，双方在建设工程施工合同诉讼中，桑某将案涉《房屋承租合同》作为证据提交以证明双方认可口头约定用房租抵扣工程款的事实，西藏自治区那曲市中级人民法院已判决2017年6月22日至2020年6月21日的租金99万元用于抵扣桑某应向马某支付的工程款，以上事实可以证明，双方在建设工程施工合同纠纷中，因桑某未向马某支付工程款，双方对用房租抵扣工程款的事实达成了一致，该事实系双方对马某向桑某支付房租方式的重新确认，且在该过程中，桑某并未对违约金提出任何主张，故在生效裁判文书对该事实已予确认的情况下，马某未按时向桑某支付2017年6月22日至2020年6月21日房租的行为并不构成违约，不应向桑某承担违约责任。        关于2020年6月21日至2021年3月17日（本案一审开庭之日）期间的违约责任，根据最高人民法院2020年5月15日《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”的规定，本案中，马某承租房屋用于经营，因疫情导致其经营状况不佳无力支付房屋租金，依据前述意见规定，马某虽在该期间未依约按时支付租金，但该情形符合前述意见规定，故马某不应承担违约责任。一审法院对此认定错误，本院予以纠正。        关于房屋租金中是否应当扣除水电安装费用3.2万元的问题，本案中，马某就该主张提交的证据不能证明马某已实际支付该费用，且马某与桑某签订的《房屋承租合同》中双方对此亦未约定，故本院对马某的该上诉理由，不予支持。        综上，马某的上诉理由部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（三）项之规定，判决如下：        一、撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2021）藏0102民初552号民事判决第四、五项；        二、维持西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2021）藏0102民初552号民事判决第一、二、三项；        三、驳回桑某的其他诉讼请求；        四、驳回马某的其他上诉请求。        一审案件受理费15，108.37元，减半收取7，554.19元，由马某承担3，631.2元，由桑某承担3，922.99元；二审案件受理费7，655.16元，由马某承担5，888.58元，由桑某承担1，766.58元。        本判决为终审判决。        审判长    胡晓雯审判员    彭美玉审判员    白玛二○二一年八月三十一日法官助理    扎宗书记员    拉片>>>