贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民终2570号上诉人（原审原告）：袁俊，男，1991年6月16日出生，汉族，住六盘水市钟山区。上诉人（原审被告）：六盘水实地房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区明湖路67号，统一社会信用代码：91520200057077201L。法定代表人：杨文杰，系该公司执行董事兼总经理。一般授权委托诉讼代理人：唐邦齐，系贵州黔鹰律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司六盘水分行，住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山中路18号，统一社会信用代码：91520200214652100K。负责人：李良俊，系该行行长。特别授权委托诉讼代理人：周泉，男，系该分行职工。一般授权委托诉讼代理人：赵泽勇，系贵州济元律师事务所律师。上诉人袁俊因与上诉人六盘水实地房地产开发有限公司(以下简称“实地公司”)、原审第三人中国银行股份有限公司六盘水分行（以下简称“中行六盘水分行”）商品房预售合同纠纷一案，不服六盘水市钟山区人民法院（2021）黔0201民初183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁俊上诉请求：一、依法撤销六盘水市钟山区人民法院（2021）黔0201民初183号民事判决书第四项、第七项内容，依法改判支持上诉人一审诉讼请求，即依法判令被上诉人支付上诉人合同违约金109714.2元，判令被上诉人支付上诉人的资金占用费6311.25元，合计：116025.45元；二、依法判令本案一、二审案件受理费、保全申请费、保单保函费全部由被上诉人承担。事实和理由：1、一审第四项判决违约金计算方式错误，一审判决中违约金的计算方式表述为：“违约金按109714.20元减去截至2021年3月2日上诉人袁俊已付银行利息的方式计算，实际金额按109714.20元减去第三人中国银行股份有限公司六盘水分行提供的截至本判决生效之日上诉人袁俊已支付银行贷款利息的方式计算”该计算方式无法律依据，且与双方签订的《商品房买卖合同》约定的违约金数额不符。按照一审判决的逻辑，岂不是被上述人违约时间越长，应付的违约金越少，甚至不用支付违约金，变相鼓励违约方继续或加重违约行为，这明显与民事活动中“诚信”的价值观相背。上诉人在一审的诉讼请求中提出要求被上诉人支付违约金和赔偿上诉人已向银行支付的购房贷款本息是基于不同的法律关系和不同的赔偿理由，应当分别计算。违约金的计算不应用约定的违约金减去上诉人已向银行支付贷款利息。根据《民法典》第五百八十五条的规定，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》既然明确约定了违约金的计算方法（全部已付购房款的15%即109714.2元），那么被上诉人就应按照合同约定向上诉人支付109714.2元违约金。另，因被上诉人的严重违约行为导致《商品房买卖合同》解除，同时导致上诉人、被上诉人、中国银行股份有限公司六盘水分行三方签订的《个人一手住房贷款合同》一并解除。上诉人基于购买房屋为目的向中国银行股份有限公司六盘水分行支付的本金和利息付诸东流，被上诉人的违约行为直接造成上诉人的利益遭受损害。根据《民法典》第五百七十七条、第五百八十三条的规定，被上诉人除应支付合同约定的违约金外，还应承担因其违约造成的其他损失，即被上诉人还应向上诉人支付已向银行偿还的购房贷款本金及利息。违约金是因被上诉人违约，按照合同约定应支付给上诉人的违约款，具有惩罚性，且本案违约金远不能弥补被上诉人给上诉人造成的损失；上诉人请求被上诉人支付上诉人已向银行偿还的贷款本息是另外的损害赔偿范围内的正当请求，根据《民法典》第五百八十四条的规定，被上诉人因不履行合同义务给上诉人造成的损失包括上诉人已经支付的银行贷款本息，该部分金额属于在订立合同时能预见的范围内，属于被上述人应当赔偿的范围。2、因被上诉人不能按期交房的违约行为致使合同解除，在上诉人第一次送达《退房通知书》之日，其合同及补充协议解除，被上诉人应立即将收取的购房款及物业专项维修基金退还给上诉人，被上诉人继续占有上诉人交付的购房款及物业专项维修基必然给上诉人造成资金占用的利息损失。该行为属于独立于逾期交房这一违约行为之外的新违约行为，也是一种不诚信的行为，上诉人有权参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（2020）》第二十六条、第三十二条之规定，按上诉人起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（3.85%）为标准，请求被上诉人支付从2020年3月2日起至实际退还房款之日止的利息损失，暂计算为6311.25元。实地公司辩称，以上诉意见为准。实地公司上诉请求：一、请求依法撤销六盘水市钟山区人民法院（2021）黔0201民初183号民事判决，或发回重审；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审解除涉案《商品房买卖合同》、《补充协议》及《个人一手住房贷款合同》系适用法律错误。本案约定交房时间为2019年11月30日，在合同约定的延展催告期限内，根据《补充协议》第七条约定，买受人选择解除合同的应在解除合同条件成就之日起15日内通知出卖人，买受人逾期未通知的视为买受人同意继续履行合同，而根据《合同法》第九十三条：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款：“……法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”，在《补充协议》中出卖人与买受人一致同意将《商品房买卖合同》约定的逾期交房超过90天的，被上诉人有权解除合同更改为为15天，约定交房时间为2019年11月30日，即在时间段后，根据上述法律规定，被上诉人应当在2019年12月15日之前行使解除权，现约定的解除权期限已经经过，被上诉人无权解除合同，即被上诉人不再具有解除合同的权利，一审判决及认定与该法律、事实相背离，即无缘由、无法律、无事实创设了和扩大了自身裁量权。双方明确在《补充协议》上约定合同的解除期间，躺在权利上睡觉的被上诉人作为完全民事行为能力人，对自身权利，无论是诉讼权利、民事权利均应当积极主张，法律规定除斥期间的目的在于，在支配权、抗辩权等权利不同于请求权的基础上，适用没有任何理由可以中止、中断的除斥期间，调整更多的法律关系，本案中，上诉人是拥有法律明确规定的除斥期间的权益的，一审判决解除直接利用司法的手段损害了上诉人的合法权益。二、一审适用法律错误，一审解除《个人一手住房贷款合同》依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条，而创设出该解释的第二十五条。首先，司法解释是对法律、法规的细化，不创设具体性规定，即司法解释不适用溯及力原则，当前审判适用当前司法解释；其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文仅仅只有二十四条，一审法院适用的二十五内容明显超过该司法解释的全文条文内容；第三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》经过2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正。一审法院适用的该司法解释属于没有经过最高人民法院审判委员会修改的司法解释，属于不溯及既往的司法解释。三、一审认定物业专项维修基金由上诉人返还，系认定事实及法律错误。首先，物业专项维修基金不是交给上诉人，根据建设部、财政部令第165号《住宅专项维修资金管理办法》第九条：“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。”；第十条：“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。”之规定，买受人交存的专项维修基金由全体业主享有，在业主大会成立前，由建设（房地产）主管部门代管，即该笔基金实际不是交由上诉人，属于法律法规规定的强制性交纳金额，应当由建设（房地产）主管部门退还，与上诉人无关，一审法院判令上诉人返还，没有事实及法律依据，损害了上诉人的合法权益。袁俊辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，袁俊依约支付购房款后，实地房开未按合同约定向袁俊如期交付房屋，且超过90日，袁俊有权要求被上诉人实地房开承担逾期交房的违约责任，并有权依照合同约定单方行使解除权，解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。本案中，根据袁俊按照合同约定，全面履行了付款义务。实地房开违反合同第十一条、第十三条的约定，未向袁俊交付符合合同约定条件的房屋，构成违约，袁俊有权要求实地房开据此承担逾期交房的违约责任。袁俊分别于2020年3月2日，2020年10月19日以直接送达方式向实地房开处送达《退房通知书》。袁俊作为普通大众百姓，已经尽到了善良、谨慎、注意义务，袁俊行使约定解除权符合合同约定。退一步说，即使袁俊直接送达的《退房通知书》在实地房开工作人员互相推诿、狡辩的情形下，否认收到袁俊送达的《退房通知书》，但袁俊向法院请求判令解除双方签订的合同及补充协议，该诉讼请求仍然是围绕解除合同及补充协议作为出发点，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条袁俊通过诉讼方式主张解除双方签订的合同及补充协议，诉讼解除的时间完全在一年的除斥期间内，同样达到解除合同的效果。实地房开抗辩袁俊超过补充协议约定的时间向实地房开发送解除合同的通知，故无权行使约定解除权的理由不成立，因补充协议第七条对《商品房买卖合同》第十三条关于商品房的“逾期交付责任”约定作了实质性的变更。《补充协议》的约定显然是严重限制袁俊权利，免除或减轻了实地房开的责任、加重了袁俊的责任，根据主合同第二十九条“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”且《补充协议》第七条的内容，属于《中华人民共和国民法典》第四百九十七条第（二）（三）项规定的格式条款，应认定为无效条款。所以无论依据《民法典》规定，还是依据主合同的约定，该补充协议之格式条款均属无效条款。送达《退房通知书》的时间理应按照主合同的约定。《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》等多部法律法规，均将竣工验收合格作为交付房屋的必要条件，而被实地房开公司至今未取得六盘水碧桂园二期项目的“竣工验收合格备案表”，实地房开的违约行为还在加深。故因实地房开未按合同约定向袁俊如期交付房屋，且超过90日，对袁俊造成重大违约，袁俊有权要求实地房开承担逾期交房的违约责任，并有权依照合同约定单方行使解除权，解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。二、《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后，实地房开应返还袁俊已实际支付的购房款及物业专项维修基金，并支付占用上诉人（袁俊）资金期间的资金占用费。合同及补充协议解除后，实地房开需将向袁俊收取的购房款及物业专项维修基金返还给袁俊。因实地房开不能按期交房的违约行为致使合同解除，在袁俊第一次送达《退房通知书》之日，其合同及补充协议解除，实地房开应立即将收取的购房款及物业专项维修基金退还给袁俊，实地房开继续占有袁俊交付的购房款及物业专项维修基必然给袁俊造成资金占用的利息损失。该行为属于独立于逾期交房这一违约行为之外的新违约行为，也是一种不诚信的行为，袁俊有权参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（2020）》第二十六条、第三十二条之规定，按袁俊起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（3.85%）为标准，向袁俊支付从2020年3月2日起至实际退还房款之日止的利息损失。三、因《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后，袁俊与第三人签订的《个人一手住房贷款合同》的根本目的不能实现，应予以解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020）》第二十条、第二十一条的规定，因实地房开的重大违约行为，使得双方签订的合同及补充协议解除，致使第三人与袁俊、被实地房开签订贷款合同的合同目的无法实现，该借款合同符合上述司法解释规定的解除条件，应予一并解除。贷款合同解除后，实地房开应退还袁俊已支付的贷款本金及利息，对于贷款合同项下剩余的借款本金及利息、违约金应由实地房开向第三人承担。第三人中行六盘水分行述称，由法院依法裁决。袁俊向一审法院起诉请求：1、依法判令解除我与被告签订的《商品房买卖合同》(合同编号：1710300023)以及附件十二《补充协议》；2、判令被告返还我购房款首付款181428.00元、物业专项维修基金12209.40元，共计l93637.4元及资金占用费6311.25元（资金占用费以193637.4元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心20l9年l2月10日公布的1年期贷款利率(LPR)3．85％支付我自2020年3月2日暂计算至2021年1月5日止为6311.25元，自2021年1月3日起的资金占用费，按照上述标准计算直至全部款项退还之日止)；3、判令被告向我承担逾期交房违约责任，向我支付违约金共计109714.2元人民币(按照我已付购房款731428元的15%计算)；4、判令解除我与第三人签订的《个人一手住房贷款合同》(合同编号：2017年六中银个住字307号)；5、判令被告退还我已向第三人已支付的购房贷款本金及利息共计116986.08元(我已支付第三人的贷款本金及利息暂计算至2021年1月5日)；总金额：420337.68元；6、判定被告承担我与第三人签订的《个人一手住房贷款合同》项下的剩余贷款本金、利息及违约金；7、本案案件受理费、保全申请费、保担保函费由被告承担。一审法院认定事实：2017年10月28日，原告袁俊因购买位于六盘水市钟山区68号楼一单元1202室的房屋，向被告实地公司支付定金10000元。2017年10月30日，原告袁俊作为买受人，被告实地公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：1710300023）及《补充协议》，约定买受人向出卖人购买上述房屋，建筑面积为143.64平方米，套内面积为114.99平方米，按套内建筑面积计算单价为每平方米6360.80元，总价款为731428元。签订合同之日买受人向出卖人支付首期房款181428元，余款550000元以银行按揭支付。出卖人应当在2019年11月30日前向买受人交付该房屋。逾期交房超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。合同还对逾期付款责任、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任等进行了约定。其中《补充协议》第七条逾期交付责任约定：“买卖双方一致同意对合同第十三条进行以下补充和变更：1、买受人根据合同第十三条第1种方式第（2）款约定选择解除合同的，买受人应在解除合同条件成就之日起15天内书面通知出卖人，买受人逾期未通知的，则视为买受人同意继续履行合同。”当日，原告向被告实地公司支付首付款171428元、物业专项维修基金12209.40元，已交款项合计193637.40元。2017年11月9日，原告袁俊与被告实地公司、第三人中行六盘水分行签订《个人一手住房贷款合同》，约定原告向中行六盘水分行贷款550000元用于支付购房尾款，还款方式为按月等额本息归还，并约定被告实地公司对该笔借款承担阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。原告以案涉房屋向第三人提供抵押担保。当日，第三人中行六盘水分行发放贷款550000元至被告实地公司账户。原告自2017年11月起按月向第三人中行六盘水分行偿还按揭贷款，截至2021年3月2日，共计偿还按揭贷款本金28281.07元、利息94754.93元，尚余贷款本金521718.93元未偿还。因被告未按约定期限交付房屋，原告向被告实地公司申请退房未果，故原告诉至法院。一审法院认为，原告袁俊与被告实地公司签订的《商品房买卖合同》，原、被告与第三人中行六盘水分行签订的《个人一手住房贷款合同》，均系合同各方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同。原告按合同约定全面履行了付款义务后，被告实地公司应当在合同约定期限内将符合约定条件的房屋交付给原告。根据《商品房买卖合同》的约定被告应当在2019年11月30日前向原告交付房屋，但由于被告一直不交房原告遂要求退房，被告也未举证证明已履行交房义务，被告已构成逾期交房。根据《商品房买卖合同》约定，逾期交房超过90日后，原告有权解除合同并向被告要求退房，而根据双方签订的《补充协议》第七条的内容，买受人选择解除合同的应在解除合同条件成就之日起15天内书面通知出卖人，买受人逾期未通知的视为买受人同意继续履行合同。被告辩称未收到原告的退房通知相应的解除权已消灭，原告应继续履行《商品房买卖合同》及《补充协议》。原告向法院提交的证据中2020年3月2日仅有一份原告单方制作的退房通知书无送达给被告的印证证据，确实不能证明原告在上述期限内向被告提交了书面退房通知，其余证据通话录音、视频、退房通知书超过了《补充协议》约定的期限。对此，尽管原告不能证明其在约定期限内履行了书面通知被告退房的义务，但被告至今未交房的行为已构成根本违约，原告行使解除权不应受到《补充协议》约定的15天期限的限制，故被告的辩称不能成立，法院不予采信。对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，对原告要求解除与被告及第三人签订的《个人一手住房贷款合同》的诉讼请求，法院予以支持。《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后被告实地公司应当退还原告全部已付款，被告辩称物业专项维修基金系相关房管部门收取与其无关，虽然被告出具的碧桂园集团通用机打收据中备注处为代收款，但物业专项维修基金由被告收取，被告未举证证明该款项已交付给第三方且不应由被告返还，故对被告的辩称法院不予采信。对原告要求被告实地公司退还首付款181428元、物业专项维修基金12209.40元，合计193637.40元的诉讼请求，法院予以支持。对原告主张的购房首付款及物业专项维修基金的资金占用费，《商品房买卖合同》及《补充协议》未约定解除合同后被告应支付原告该项费用，且被告因其违约行为需向原告承担违约金，原告主张资金占用费的理由不能成立，法院对资金占用费不予支持。对原告要求被告实地公司支付违约金109714.20元的诉讼请求，《商品房买卖合同》约定出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，在商品房买卖合同解除导致商品房担保贷款合同被解除的情形下，应由出卖人承担购房贷款的利息。因《商品房买卖合同》已对出卖人因逾期交房导致合同解除应承担的违约责任有明确约定，故被告实地公司承担的违约责任应以《商品房买卖合同》约定的购房总款731428元的15%的违约金109714.20元为限，本案中已产生的银行贷款利息未超过《商品房买卖合同》约定的违约金数额。因此，被告实地公司根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定应承担的银行贷款利息应包含在《商品房买卖合同》约定的违约金之内，在计算违约金时，应在109714.20元中扣除被告实地公司承担的银行贷款利息。被告主张如解除合同其承担的贷款利息在计算违约金的时候应当扣除的辩称理由成立，法院予以采纳。截至2021年3月2日，原告已支付的贷款利息为94754.93元，则违约金暂计算为109714.20元－94754.93元=14959.27元，实际金额按109714.20元减去第三人中行六盘水分行提供的截至判决生效之日原告已支付银行贷款利息的方式计算确定。根据上述《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，《个人一手住房贷款合同》解除后，被告实地公司应当返还原告已经支付的贷款本金及利息123036元（截至2021年3月2日），实际返还金额以第三人中行六盘水分行提供的截至判决生效之日原告已支付的银行贷款本息为准。对于《个人一手住房贷款合同》项下未清偿的贷款余额，被告实地公司的违约行为导致合同解除，应当由被告实地公司返还给第三人中行六盘水分行，截至2021年3月2日金额为521718.93元，实际返还金额以第三人中行六盘水分行提供的截至判决生效之日未偿还的银行贷款金额为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、解除原告袁俊与被告六盘水实地房地产开发有限公司于2017年10月28日签订的编号为1710300023的《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》；二、解除原告袁俊与被告六盘水实地房地产开发有限公司及第三人中国银行股份有限公司六盘水分行于2017年11月9日签订的《个人一手住房贷款合同》；三、被告六盘水实地房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告袁俊购房首付款181428元、物业专项维修基金12209.40元，合计193637.40元；四、被告六盘水实地房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告袁俊违约金14959.27元（违约金14959.27元系按109714.20元减去截至2021年3月2日原告袁俊已付银行利息的方式计算，实际金额按109714.20元减去第三人中国银行股份有限公司六盘水分行提供的截至判决生效之日原告袁俊已支付银行贷款利息的方式计算确定）；五、被告六盘水实地房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告袁俊已向第三人中国银行股份有限公司六盘水分行支付的按揭贷款本金及利息123036元（截至2021年3月2日，实际返还金额以第三人中国银行股份有限公司六盘水分行提供的截至判决生效之日原告袁俊已支付的银行贷款本息为准）；六、被告六盘水实地房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付第三人中国银行股份有限公司六盘水分行《个人一手住房贷款合同》项下未偿还贷款本金521718.93元（截至2021年3月2日，实际返还金额以第三人中国银行股份有限公司六盘水分行提供的截至判决生效之日未偿还的银行贷款本金为准）；七、驳回原告袁俊的其他诉讼请求。如被告六盘水实地房地产开发有限公司未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7605元，由原告袁俊负担1825元，被告六盘水实地房地产开发有限公司负担5780元（原告袁俊已预交，被告六盘水实地房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内将自己负担的部分连同上述款项一并返还给原告袁俊）。二审中，各方当事人未向本院提交证据。二审经审理查明的事实与一审基本一致，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、案涉合同是否应予解除；2、一审适用法律及违约金的计算是否正确；3、实地房开是否应退还物业专项维修基金。关于争议焦点1，虽然当事人签订的合同中对于合同解除权的行使有时间约定，但是在该约定的解除期限之后上诉人的根本违约行为持续发生，在此种情况下，如果否定了购房者的合同解除权，这对购房者是不公平的，也不符合法律规定的真实目的，所谓在约定的解除期限届满后不能行使解除权，应以在该期限之后合同相对方不存在根本违约行为及合同目的能得以实现为前提条件，因此，上诉人关于案涉合同不应解除的上诉理由不能成立。关于争议焦点2，本案系合同履行所产生的争议，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，案涉法律事实从民法典施行前持续至民法典施行之后，该法律事实所引起的民事纠纷应适用民法典施行之后的法律、司法解释，而一审法院引用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条系该司法解释修改前的条款内容，该条款内容应为2020年修改并于2021年1月1日起施行的该司法解释的第二十条、第二十一条，一审法院在引用该司法解释条文时存在适用错误，本院予以纠正。关于一审对违约金的计算是否正确。违约金的功能主要是对损失的弥补，如约定的违约金过分高于实际损失，当事人可请求予以调减，反之，如约定的违约金低于实际损失，当事人可以请求以实际损失作为违约损失，现袁俊认为按一审的计算方式会随着时间的推移产生违约损失高于约定违约金的情况，然而，本案购房者在前期所交付的按揭贷款利息在双方合同解除后，其本质应为相应的违约损失，一审将其从约定的违约金中扣除并无不当，本案截止到目前所发生的违约损失尚未超过约定的违约金。另外，双方当事人已对违约责任进行了约定，但违约责任之外并未单独另行对资金占用损失进行约定，因此上诉人袁俊在违约责任之外要求上诉人实地公司承担资金占用损失的诉讼请求无事实及法律依据。故对于袁俊的上诉理由本院不予采纳。关于争议焦点3，虽实地公司认为其代收款项后已进行代缴，但对于已经代缴的事实其并未提供证据证实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，应由其承担举证不利的法律后果，实地公司的该上诉请求本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律虽有瑕疵，但结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14955元，由上诉人袁俊负担2621元，上诉人六盘水实地房地产开发有限公司负担12334元。本判决为终审判决。审 判 长 邓少旭审 判 员 王秋红审 判 员 杨 龙二〇二一年八月三十日法官助理 张 冰书 记 员 杨梦虹