贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0281民初7020号原告：赵贤伟，男，1980年7月12日出生，汉族，住贵州省盘州市。原告：盘州市大木桶足疗店，住所地贵州省六盘水市盘州市亦资街道平川西路金坤大厦，统一社会信用代码915202223088100268。投资人：杨锡扑，系该店经理。二原告的委托诉讼代理人：谢升敏，云南尚矩律师事务所律师，执业证号15301201311608041。二原告的委托诉讼代理人：刘先龙，云南尚矩律师事务所律师，执业证号15301200310476607。被告：贵州金坤房地产开发有限公司，住所地贵州省六盘水市盘州市翰林街道（原盘县红果经济开发区）干沟桥320国道旁**，统一社会信用代码915200005650329588。法定代表人：任利金，系该公司董事长。委托诉讼代理人：卢小红，云南段志恒律师事务所律师，执业证号15301201911101748。委托诉讼代理人：唐仁昆，男，1987年12月11日出生，汉族，系贵州金坤房地产开发有限公司员工，住贵州省盘州市。原告赵贤伟、盘州市大木桶足疗店与被告贵州金坤房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年12月22日作出（2020）黔0222民初6495号民事判决。被告贵州金坤房地产开发有限公司不服该判决，向贵州省六盘水市中级人民法院提起上诉，贵州省六盘水市中级人民法院于2021年6月9日作出（2021）黔02民终677号民事裁定，发回重审。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵贤伟、盘州市大木桶足疗店的委托诉讼代理人谢升敏，被告贵州金坤房地产开发有限公司的委托诉讼代理人卢小红、唐仁昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵贤伟、盘州市大木桶足疗店向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告经营损失192000元（从2018年9月至2020年9月，8000元／月，共计24个月）；2、判令被告赔偿原告剩余租赁年限4年装修损失费用407000元；3、判令被告返还原告租房保证金40000元；4、一切诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年6月11日，原告赵贤伟与被告签订了《房屋租赁合同》，约定由原告赵贤伟承租被告位于贵州省盘州市房屋（整层），用于足疗店经营，装修免租期至2014年9月8日，约定期限为10年，从2014年9月8日至2024年9月8日，原告赵贤伟据以此地址成立了大木桶店，年租金都是每使用满1年支付。2018年2月10日，原告将大木桶店内部承包给庞国家经营，在租赁该房屋使用期间，从2018年8月起，房屋三楼顶开始从少量、局部漏水逐步扩散导致了整个楼顶大部分房间漏水、渗透、发霉、异味等，原告及时并多次通知被告维修，被告将责任推给物业管理公司和楼上住户，拒不维修，严重影响了大木桶店正常使用，营业收入下滑，最终不得不停止经营。为此，承包人庞国家从2019年9月21日起拒付承包费等费用。原告与承包人庞国家通过盘州市人民法院（2019）黔0222民初6890号《民事判决书》、盘州市人民法院（2020）黔0222民初316号《民事判决书》判决解除合同，因房屋漏水，每月承包费判决扣减8000元。2020年7月16日，被告向盘州市人民法院起诉原告，要求解除合同，在2020年8月27日庭审中，原告同意解除合同，法庭释明原告方的损失，可另行起诉。原告认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，被告拒不维修租赁房屋的行为，违反了《合同法》及双方在《房屋租赁合同》中的约定，致使原告及承包人无法正常经营，最终不得不停止经营、解除合同，违约及过错责任都应由被告承担。为维护原告的合法权益，特依据《合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关的法律及司法解释向贵院提起诉讼，望贵院能依法支持原告的全部诉讼请求。原告赵贤伟、盘州市大木桶足疗店为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1、身份证、营业执照、法人身份证明、国家企业信用信息公示系统（盘州大木桶足疗店）、国家企业信用公示系统（贵州金坤房地产开发有限公司）各一份，用以证明原告具有诉讼主体资格，被告主体适格。被告的质证意见为对三性无异议。2、房屋租赁合同、微信聊天记录、关于房屋漏水的函、资产负债表、大木桶足疗城装修总费用、大木桶装修总明细、法庭庭审笔录各一份、照片十六张，用以证明原被告签订的《房屋租赁合同》装修免租期至2014年9月8日，约定期限为10年，从2014年9月8日至2024年9月8日；从2018年8月起，房屋三楼整个楼顶大部分房间漏水、渗透、发霉、异味等，原告及时通过微信、电话、函等形式多次通知被告维修，被告将责任推给物业管理公司和楼上住户，拒不维修；大木桶店装修总费用为1557848元；庭审笔录证明双方同意一致解除合同的事实。被告的质证意见为对房屋租赁合同无异议，对微信聊天记录、关于房屋漏水的函、照片的真实性、合法性无异议，但是不能达到原告的证明目的，微信聊天记录中的唐总是被告公司的工作人员。房屋从2014年6月开始租赁，交付时房屋无质量问题，至2018年8月起房屋漏水，按照合同约定原告应当自行处理，维护的责任在于原告，对于资产负债表、大木桶装修费用和装修明细，被告方对三性均不予认可，系原告单方制作，对法庭庭审笔录的真实性、合法性予以认可，但不认可证明目的，合同解除的根本原因系原告方逾期付款，在生效判决中法院认定合同解除的原因为原告违约，拖欠租金超过一个月，并非合意解除。在证据的第二十页被告方与原告方的聊天记录中已经显示漏水原因已经找到并处理，所以被告认为漏水责任不应当由被告方承担。3、大木桶足疗店经营权承包合同、大木桶足疗店经营权承包合同补充协议、（2019）黔0222民初6890号民事判决书、（2020）黔0222民初316号民事判决书各一份，用以证明原告转包给承包人庞国家，通过盘州市人民法院判决解除合同，因房屋漏水，每月承包费判决扣减8000元；2019年10月22日，法院对盘州市大木桶店进行现场勘查，发现多个房间有漏水、发霉痕迹，大厅、走廊、布草间都有漏水、发霉痕迹；判决书确认从2018年8月起，盘州市大木桶足疗店部分房间出现漏水情况，一直未解决的事实。被告的质证意见为对大木桶足疗店经营权承包合同、大木桶足疗店经营权承包合同补充协议，被告未参与，不发表质证意见；对于（2019）黔0222民初6890号民事判决书中原告主张的8000元承包费的损失，被告不应当承担责任，2018年2月份，原告非法转包给案外人庞国家并不存在漏水的情况，转包给庞国家六个月后房屋出现漏水发霉等情况，不排除案外人庞国家对房屋进行过装修整改，且出现发霉、漏水状况很久后，原告才通知被告，放任了损失的扩大，其次按照合同约定，维护设备正常使用的责任系原告，而非本案被告。4.（2020）黔022民初5019号民事判决书、（2019）黔0222民初690号案件盘州市人民法院现场勘查笔录、（2020）皓字第227号皓天评估集团有限责任公司评估报告各一份，用以证明《房屋租赁合同》已经（2020）黔0222民初5019号案件判决解除。解除基于被告同意解除，查明了原告依约足额支付租金至2019年9月8日，因部分房间出现漏水情况，为此自2018年9月21日起每月酌情扣减承包费8000元。未按时履行支付租金义务是因盘州市大木桶店自2018年8月开始出现漏水问题，原告向被告反映后，房屋出现漏水情形被告未及时处理，被告作为出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，本合同的解除及原告未按时支付租金不能全部归结于原告的原因；现场勘查笔录证明经现场勘查确认V3、V8、806、808、813、815、816等六个房间有漏水发霉痕迹；819屋顶漏水有霉味，820屋顶漏水有臭味，大厅有漏水痕迹；评估报告证明大木桶足疗店现有装修设施设备价值在评估基准日的评估总价格为407000元。被告的质证意见为对民事判决书三性予以认可，但不能达到原告的证明目的，该民事判决书中已查明该租赁房屋系2018年8月份才出现渗水状况，客观上不能排除其他原因导致该租赁房屋出现渗水情形，故原告要求每月扣减8000元的理由不成立，如果原告有证据确实证明金坤房地产交付的房屋有质量问题的可另行主张权利，该票据已经明确金坤房地产所租出的房屋没有任何质量问题，在该判决的第六页，法院认为，根据双方合同第8条第5项约定承租方拖欠租金累计一个月以上的出租方有权终止合同，大木桶足疗拖欠租金已经超过一个月，其行为已经构成违约，庭审中大木桶足疗店同意解除合同，故金坤房地产请求解除合同的理由成立，所以本案中房屋租赁合同的解除系原告违约；对于皓天评估报告的真实性、合法性不予认可，在2021年4月17日原告已进入租赁房屋私自拆除相关设施设备电线电路，可移动设备已全部搬出，不可拆除的电线电路以及灯具等也遭到了大部分的破坏，所以被告方认为皓天评估报告已不具备参考性。5、鉴定费发票一份。用以证明原告方进行了鉴定，要求被告方承担鉴定费。被告的质证意见为对于真实性、合法性无异议，该鉴定意见是否被采纳，被告是否应当承担装修剩余价值需要法院综合判断，其次，该鉴定中对于设备、设施和移动物品的鉴定，不具有参考价值，依法不应当判决被告承担。被告贵州金坤房地产开发有限公司辩称，依照合同约定保障设施设备正常使用的责任是由原告方承担，涉案房屋无质量问题，并未影响原告方的经营。合同中约定房屋及房屋中的设备如有损坏应当是原告自行处理，被告只对部分损失承担责任，大木桶足疗店一直在使用该房屋，被告不应当承担剩余的装修损失，按照合同约定，原告未经被告同意将房屋私自转租给他人已经违约。因承租人违约导致合同解除的，按照合同约定，装修损失等费用被告都不应当承担责任，也不应当承担违约金。房屋主体结构完全没有问题，原告也没有主张举证证明房屋主体结构有问题，房屋从2014年开始交租使用到2018年8月开始漏水，4年时间内房屋主体结构均无问题，现在也没有漏水情况，出现漏水的主要原因是楼上住户的漏水问题，不能排除其他原因导致漏水，根据合同约定除房屋主体结构问题由被告进行维修和保养，其他保障设施正常使用由原告自行负责，所以本案对于漏水后保证维修的义务是原告，侵权赔偿的责任应当向案外人主张。对于庞国家与原告之间的诉讼结果不能及于被告，被告并未参与判决审理，112000元损失承担主体是原告本身，是原告未尽到保证义务导致，不应当由被告承担。被告贵州金坤房地产开发有限公司为支持自己的辩解意见，向本院提交了下列证据：1、房屋租赁合同一份，用以证明2014年6月11日原被告签订《房屋租赁合同》，依据合同约定，保障设施设备正常使用的责任由原告承担，因原告原因导致合同终止后十日内，原告应将商铺交还给被告，被告有权要求原告无条件保留店铺内所有装修，装饰物的所有权归甲方所有的事实。二原告的质证意见为真实性、合法性无异议，但是达不到被告的证明目的，在合同的第7条第1款第2、3项中均约定了房屋安装的相关设施设备，房屋主体的结构质量问题都是由甲方负责维修和保养，同时，合同的第8条第1款第4项，原告方的损失是包括装修损失、装饰添置的物件，第10条保证金约定了原告方缴纳保证金40000元。2.房屋租金催缴通知两份、短信截图三张，用以证明2019年1月21日、2019年4月28日被告金坤公司已向原告发出了催款通知，原告签收的事实，因原告拖欠租金超过30天，已经构成违约，被告已在（2020）黔0222民初5019号起诉解除合同，该案正在审理中。二原告的质证意见为真实性无异议，对合法性和关联性不认可。原告方支付租金的时间都是在每个租期年度的末期，合同并没有明确约定租金的支付时间，不存在被告方违约；原告方没有支付租金是因对方没有对漏水的房屋屋顶进行维修，原告是在主张先履行抗辩权；前期法院的判决并没有明确违约责任，合同解除已是基于原告方同意解除，原告方认为解除合同的根本原因是被告方没有依照合同法及双方合同的规定履行义务。3.物业欠缴单一份、水电欠缴单一份，用以证明原告在租赁期间欠交物业费、水电费的情况，物业方已起诉原告，案件正在审理过程中。二原告的质证意见为对该组证据的真实性无法核实，对关联性不予认可，因该证据是第三方物业公司的权利，与本案无关联。4.（2020）黔0222民初5019号判决书一份，用以证明该生效判决中认定合同解除的原因为原告违约，拖欠租金已超过一个月，房屋漏水不排除其他原因导致，被告交付的房屋不存在质量问题。二原告的质证意见为对三性无异议，但对被告的证明目的不予认可，在判决书第7页第8-16行中明确被告方没有及时处理漏水的问题，在租赁期间没有尽到保持租赁物符合约定的用途，实际是被告方违约。5、照片十六张，用以证明在2021年4月17日原告方私自拆除案涉房屋的相关设施设备的现场照片。二原告的质证意见为对该组照片三性都不予认可，无法进行核实，同时被告所称该设施设备拆除是在评估之后即原审判决之后发生的，原告认为不具有关联性，同时也不能证明该设施设备是原告方拆除的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、身份证、营业执照、法人身份证明、国家企业信用信息公示系统（盘州大木桶足疗店）、国家企业信用公示系统（金坤房地产开发有限公司）各一份，双方对该证据无异议，可以作为认定原被告具有诉讼主体资格的依据。2、房屋租赁合同、微信聊天记录、关于房屋漏水的函、法庭庭审笔录各一份、原告的提供的照片十六张，双方对该组证据的真实性无异议，可以作为认定原被告签订了《房屋租赁合同》、大部分房间漏水、渗水，双方同意一致解除合同的依据。资产负债表、大木桶足疗城装修总费用、大木桶装修总明细系原告单方制作，不具有真实性，不能作为认定本案事实的依据。3、大木桶足疗店经营权承包合同、大木桶足疗店经营权承包合同补充协议、（2019）黔0222民初6890号民事判决书、（2020）黔0222民初316号民事判决书各一份，该组证据具有真实性，可以作为认定原告将涉案的房屋转包给庞国家，房屋存在漏水、渗水的依据。4.（2020）黔0222民初5019号民事判决书、（2019）黔0222民初690号案件中的现场勘查笔录、（2020）皓字第227号皓天评估集团有限责任公司评估报告各一份，该组证据具有真实性，可以作为原被告双方同意解除房屋租赁合同，房屋租金支付至2019年9月8日，部分房间出现漏水、渗水，大木桶足疗店现有装修设施设备价值在评估基准日的评估总价格为407000元的依据。5、鉴定费发票一份。该证据系鉴定机构出具，具有真实性，可以作为认定原告支付评估费40000元的依据。6.房屋租金催缴通知两份、短信截图三张，该证据具有真实性，可以作为认定原告方欠付被告租金的依据。7.物业欠缴单一份、水电欠缴单一份，该证据与本案不具有关联性，不能作为认定本案事实的依据。8、被告方提供的照片十六张，该证据具有真实性，可以作为认定在2021年4月17日原告方私自拆除案涉房屋的相关设施设备的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月11日，被告作为甲方与原告赵贤伟作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方将位于贵州省盘州市（整层）出租给乙方使用，租赁期限10年即2014年9月8日至2024年9月8日，租金2014年9月8日至2018年9月8日期间每年220536元、2018年9月8日至2019年9月8日238178元、2019年9月8日至2020年9月8日257332元。租金支付方式：乙方于8月8日前向甲方交付首期租金。租赁期满，除与建筑物不可分离的装修装饰建筑材料部分归甲方的除外，其他属于乙方自己的财产乙方有权取回。房屋主体结构质量问题，由甲方负责维修和保养，由此造成的经营损失，由甲方承担赔偿责任。乙方须在合同签订时向甲方一次交付保证金40000元……”。合同签订后，被告依约交付房屋，赵贤伟用于经营盘州市大木桶足疗店。经营过程中，盘州市大木桶足疗店与庞国家于2018年2月10日签订《大木桶足疗店经营权承包合同》，约定盘州市大木桶足疗店承包给庞国家经营，期限为2018年2月21日至2021年2月20日，2018年8月起，盘州市大木桶足疗店部分房间出现漏水，原告要求被告进行处理未果后，庞国家便未按期支付承包费，盘州市大木桶足疗店向本院起诉请求支付承包费，本院于2019年10月25日作出（2019）黔0222民初6890号民事判决，判决解除双方承包合同及补充协议，庞国家向原告支付承包费用312481元。皓天评估集团有限责任公司于2020年11月26日作出（2020）皓评字第227号价格评估报告，评估结果为：经过测算，取整确定案涉位于盘州市平川西路金坤大厦三楼的盘县大木桶足疗店现装修及设施价值在评估基准日的评估总价格为￥40.70万元。其中：1、装修现有价值在评估基准日的评估总价格为￥34.23万元；2、设施设备价值在评估基准日的评估总价格为￥6.47万元。原告支付评估费40000元。房屋租金支付至2019年9月8日。另查明，贵州金坤房地产开发有限公司于2020年7月16日向本院起诉，请求判决解除与赵贤伟之间的《房屋租赁合同》，并要求赵贤伟、盘州市大木桶足疗店支付2018年9月8日至2020年7月15日共欠原告租金296100.5元及违约金，本院经审理于2020年9月15日作出（2020）黔0222民初5019号民事判决，判决：一、解除原告贵州金坤房地产开发有限公司与被告赵贤伟2014年6月11日签订的《房屋租赁合同》。二、由被告盘州市大木桶足疗店、赵贤伟于判决发生法律效力之日起十五日内支付原告贵州金坤房地产开发有限公司租金156792.5元。三、驳回原告贵州金坤房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本院认为，原被告签订《房屋租赁合同》约定租赁期限10年，截止日期为2024年9月8日，依照《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，第七百一十二条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。作为出租方的被告，负有保障房屋在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的义务，但自2018年8月起，房屋顶面开始漏水，不能正常经营，且双方在《房屋租赁合同》中约定房屋主体结构质量问题由被告方负责维修和保养，由此造成的经营损失，由被告承担赔偿责任。故被告在房屋存在漏水，严重影响原告的经营而未进行维修处理，被告存在违约，原告请求被告承担损失赔偿责任符合法律的规定及当事人之间的约定，本院予以支持。被告辩解原告未按期支付租金，存在违约，不应支付原告违约损失。但自2018年8月起，房屋即出现漏水，原告支付租金至2019年9月8日，原告系因房屋漏水无法经营才停止支付租金，故停止支付租金的行为应不构成违约。但双方在合同中明确约定“甲方原则上不同意乙方转租。如乙方需要转租给第三人，必须经过甲方的书面签字同意”，因此，原告将盘州市大桶足疗店转包给庞国家进行经营未经被告书面签字同意，其行为构成违约，应承担一定的违约责任。关于原告主张的经济损失问题。原告将盘州市大木桶足疗店转包给庞国家属另一法律关系，原告方的经营损失不应参照原告与庞国家的合同约定。因原告未能提供充分的证据证实其经营损失，故对原告主张的经营损失不予支持。因双方签订的《房屋租租赁合同》经法院于2020年9月15日判决解除，即双方合同在约定的租赁期限内提前四年解除，原告租期未满，造成原告的装修损失，被告应赔偿原告装修损失239610元（342300元×70%），设施设备与房屋可移动可分离，原告已认可自行取回，设施设备损失64700元不予支持；原告主张返还保证金40000元，被告否认收到，原告未提交证据证实，不予支持；评估费40000元，原告承担12000元，被告负担28000元，综上，被告应赔偿原告共计239610元+28000元=267610元。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百九十二条、第七百零八条、第七百一十二条，第七百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:一、由被告贵州金坤房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告赵贤伟、盘州市大木桶足疗店装修损失、鉴定费等经济损失267610元；二、驳回原告赵贤伟、盘州市大木桶足疗店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12352元，由原告赵贤伟、盘州市大木桶足疗店负担8486元，被告贵州金坤房地产开发有限公司负担3866元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审 判 长  王孝尧人民陪审员  李群勇人民陪审员  邹传俊二〇二一年八月二十三日书 记 员  柳 西