抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0404民初475号原告：中国农业银行股份有限公司抚顺望花支行，住所地：抚顺市望花区雷锋路东段60-1号楼。负责人：刘明耀，系该行行长。委托诉讼代理人：林涛，系该公司职工。被告：关双军，男，1958年2月23日出生，汉族，住抚顺市顺城区。被告：李宏莉，女，1973年2月17日出生，汉族，住抚顺市顺城区。被告：抚顺森源房地产开发有限公司，住所地：抚顺市东洲区新屯西街4号。法定代表人：郭永志，系该公司经理。委托诉讼代理人：王帅，系该公司职工。原告中国农业银行股份有限公司抚顺望花支行诉被告关双军、李宏莉、抚顺森源房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司抚顺望花支行的委托诉讼代理人林涛、被告抚顺森源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王帅到庭参加诉讼，被告关双军、李宏莉经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司抚顺望花支行诉称：第一被告关双军于2015年12月1日申请办理个人住房贷款32.5万元，期限十二年，用新购买的位于抚顺市东洲区，面积94.24平方米住宅提供抵押担保，第三被告承担连带保证担保。原告与被告签订了《个人购房担保借款合同》，在办妥预告抵押登记后，原告于2016年1月5日履行了放款义务，贷款到期日2028年1月4日，贷款利率4.9%，还款方式为：按月等额本息还款。2020年5月起，被告由于个人原因开始拖欠贷款本息，经我行多次催收，借款人拒不履行还款义务，截止2021年1月10日已拖欠8期，因被告未履行还款义务，原告按合同约定宣布与被告签订的《个人购房担保借款合同》项下的借款提前到期。第二被告系第一被告的配偶在办理贷款时已经签署贷款合同等相关文件，对贷款事实知晓，应属于夫妻共同债务，承担共同还款责任。因该贷款抵押房屋属于抚顺森源房地产开发有限公司开发的“绿都家园”楼盘，该楼盘至今不能办理房屋所有权证书，第一被告至今尚未办妥以原告为抵押权人的抵押登记，根据合同约定第三被告应承担连带责任，故原告向人民法院提起诉讼，要求判令：1、原告与第一被告、第二被告、第三被告签订的《个人购房担保借款合同》有效，原告对贷款抵押物有抵押权（优先受偿权）；2、第一被告即刻偿还原告个人住房贷款本金217243.18元及相应利息8135.98元（利息计算全部至2021年7月20日），本息合计225379.16元并承担2021年7月21日起至贷款本金全部清偿之日止利息、罚息、复利；3、第二被告承担共同还款责任；4、第三被告承担连带还款责任；5、判令三被告连带承担本案诉讼费及所有诉讼相关费用。被告关双军未答辩。被告李宏莉未答辩。被告抚顺森源房地产开发有限公司（以下简称森源公司）辩称：原告所述事实属实，我公司开发的坐落于抚顺市东洲区由被告关双军、李宏莉购买，二人在原告处申请了贷款，我公司也收到了全部购房款。二人没有按期还款应该拍卖案涉房产予以偿还。经审理查明，被告关双军、李宏莉系夫妻关系。2015年12月7日，原告与三被告签订了《个人购房担保借款合同》一份，约定，关双军向原告借款325000元用于购买坐落于东洲区西八路5-6号楼2单元602号房产，借款期限144个月，借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之零后确定。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率予以相应调整。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入被告森源公司账户内。还款日为每期末月的借款发放日对应日。合同采取阶段性保证+抵押形式担保，由森源公司提供保证担保，由抵押人提供抵押担保。借款人：关双军，贷款人：中国农业银行股份有限公司抚顺望花支行（公章），保证人：森源公司（公章），抵押人：关双军，李宏莉。2015年12月1日，被告关双军、李宏莉向原告出具《同意房产抵押承诺书》，承诺将位于辽宁省抚顺市东洲区产作为案涉贷款的抵押物。保证方式为连带责任保证，保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。同日，被告李宏莉向原告出具《共同还款承诺书》一份，承诺对于案涉贷款，李宏莉承担共同借款义务，并对该债务承担无限连带责任。2015年12月10日，案涉房产预告登记在被告关双军、李宏莉名下。2016年1月5日，原告向被告关双军发放了全部贷款，并按照约定打入被告森源公司账户。自2020年起，被告关双军即开始未足额偿还原告贷款本息。至2021年7月20日，被告关双军尚欠原告贷款本金217243.18元及积欠利息8135.98元。本院所确认的上述事实，有原告向本院提供的结婚证、个人信贷业务申请表、同意房产抵押承诺书、共同还款承诺书《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、预告登记证、贷款发放明细、销售不动产发票、贷款还款流水及双方当事人签字确认的庭审笔录在案为凭，以上证据经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，借款人应当按照约定的期限返还借款及支付利息。本案原告与三被告签订的《个人购房担保借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务，原告已依约发放贷款给被告，作为借款人的被告关双军应当按照约定的期限偿还原告贷款本息。现被告关双军自2020年即未按照合同的约定按时还款，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。关于原告主张的要求被告关双军清偿原告贷款本金217243.18元及2021年7月20日之前的利息8135.98元并承担2021年7月21日起至贷款本金全部清偿之日止的利息、罚息、复利一节，因被告关双军违约，原告有权按照合同约定要求被告关双军立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息、复利，故对原告此主张本院予以支持；关于原告主张的其享有对被告关双军所抵押的房屋拍卖所得价款的优先受偿权一节，被告关双军、李宏莉以其名下的坐落于抚顺市东洲区产对其借款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记，该抵押行为有效，如被告关双军在本院确定的履行期限内未履行或未完全履行其债务，原告有权就被告关双军名下坐落于抚顺市东洲区产拍卖所得价款优先受偿；关于原告主张的要求被告抚顺森源房地产开发有限公司承担连带保证责任一节，因《个人购房担保借款合同》已明确约定被告抚顺森源房地产开发有限公司自愿向被告关双军的上述借款提供连带责任保证，但因原告的该债权既有保证又有物的担保，保证人仅对物的担保以外的债权承担保证责任，故原告在就被告关双军抵押物坐落于抚顺市东洲区屋拍卖所得价款仍不能足额受偿时，被告抚顺森源房地产开发有限公司对被告关双军的剩余债务承担连带责任保证。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百六十七条、第六百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中国农业银行股份有限公司抚顺望花支行与被告关双军、李宏莉、抚顺森源房地产开发有限公司于2015年12月7日签订的《个人购房担保借款合同》有效；二、被告关双军于本判决发生法律效力之日起三十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司抚顺望花支行贷款本金217243.18元及2021年7月20日之前的利息8135.98元并承担2021年7月21日起至贷款本金全部清偿之日止的利息、罚息、复利；三、被告李宏莉对上述贷款本金、利息、罚息、复利承担连带偿还责任；四、原告中国农业银行股份有限公司抚顺望花支行享有对预告登记在被告关双军、李宏莉名下坐落于抚顺市东洲区屋拍卖所得价款的优先受偿权；五、在本判决第四项原告债权仍不能足额实现时，被告抚顺森源房地产开发有限公司对被告关双军的上述借款在本判决第四项不足偿还的范围内承担连带清偿责任；六、驳回原告中国农业银行股份有限公司抚顺望花支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；案件受理费4818元、公告费560元，均由被告关双军、李宏莉承担，与上述款项一并给付原告中国农业银行股份有限公司抚顺望花支行，被告抚顺森源房地产开发有限公司对上述款项承担连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至抚顺市中级人民法院。审 判 长  于 宁人民陪审员  洪启峰人民陪审员  赵 红二〇二一年八月十三日书 记 员  赵思洋