陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终11790号上诉人（原审被告）：陕西铠达投资(集团)有限责任公司，住所地西安市新城区长乐西路10号铠达商贸城12层1207室。法定代表人：徐振疆，该公司经理。委托诉讼代理人：张丽娜，陕西权诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余英宝，男，1965年2月13日出生，汉族，住陕西省山阳县。委托诉讼代理人：袁琦，陕西睿思律师事务所律师。委托诉讼代理人：张萍，陕西睿思律师事务所律师。上诉人陕西铠达投资(集团)有限责任公司(以下简称铠达公司)因与被上诉人余英宝租赁合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2021）陕0111民初2102号民事判决，向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员陈帅独任审理。本案现已审理终结。铠达公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回余英宝的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由余英宝负担。事实和理由：2014年8月16日，其与余英宝签订《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》（以下简称《合作经营合同书》），合同标的物为康复路商贸城1075号商铺使用权。合同签订后，2014年8月26日余英宝领取商铺钥匙并验收商铺合格。余英宝在《康复路商城商铺交接领钥匙表》中对商铺的墙体、电路、消防等逐一进行确认验收签字后，开始使用经营。涉案商铺虽未经消防验收，但未对余英宝的使用、盈利目的造成影响。一审据此判决解除合同没有法律依据。其已履行《合作经营合同书》约定的义务，未损害余英宝使用、收益的权利，亦未违反合同书中关于余英宝权利的约定，一审依据《合同法》第九十四条第四项规定认定《合作经营合同书》符合法定解除的条件，适用法律错误。余英宝在收房时即明知房屋竣工状态及消防验收情况，根据其提供的(2015)灞民初字第01950号民事判决书，余英宝在2015年即已知道房屋未取得消防验收。根据《民法典》时间效力解释及《民法典》规定，余英宝未在一年内行使其解除权，该权利已经消灭，一审未审查余英宝行使解除权的除斥期间。一审未查明涉案房屋消防验收的历史原因，且未查明在整个经营过程中，消防主管部门是否作出过相应行政处罚致使租赁房屋无法使用。一审亦未查明离场时间，对于涉案房屋现状及实际控制人情况均未查清，且未对使用费一并处理，应当对此予以进一步查明。余英宝辩称，根据《合同法》第216条规定，出租人不仅负有消极的不妨碍承租人使用、收益的义务，还应积极地在租赁期间保持租赁物适于承租人使用、收益。铠达公司作为出租人，应在租赁期间保持租赁物符合商铺使用的用途。铠达公司将依法应当消防验收前置的特殊建筑工程违法出租给承租人，且其接收钥匙时不知道涉案商铺未经消防验收及竣工验收。后其得知涉案商铺未经消防验收，担心人身安全而拒绝使用，合情合理合法。同时根据《民法典》第731条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。故由于铠达公司违法交付商铺，致使其合同目的不能实现，因此其依法享有法定解除权。《合作经营合同书》系铠达公司提前单方制作的制式合同，相关条款对其不公，铠达公司在签订合同前要求其先交钱，后才拿出书面制式合同，其迫于惩罚性条款的威慑，被迫签署《康复路商城商铺交接领钥匙表》。因此，其签署《康复路商城商铺交接领钥匙表》并接收商铺，不能说明商铺符合法定的使用条件。涉案标的物建筑面积7万平米，其租赁的商铺所处的建筑物应当消防验收前置，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。铠达公司作为使用权人，应当履行建筑物消防的一次验收合格，否则其作为商铺使用者就失去了二次消防报审的前提基础，同时相关证据证明其他业主因未通过消防验收被罚款并被责令整改，且涉案商铺的违法现状已经电台、报纸等多方媒体曝光，因此其无法也不能使用涉案商铺。合同长期无法实际履行，已陷入僵局，一审判定适用《合同法》第94条解除合同，符合客观情况。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第25条规定，涉案合同于《民法典》施行前成立，未明确约定解除权行使期限，且当时的法律、司法解释没有规定租赁合同解除权行使期限，加之其在《民法典》施行之前即提起本案诉讼，故其合同解除权并未消灭。一审判决铠达公司返还其自起诉状副本送达铠达公司后的租金，是对合同解除前租金的处置，不存在未处理使用费的情况。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回铠达公司的上诉请求，维持一审判决。余英宝向一审法院起诉请求：1.判决解除余英宝、铠达公司2014年8月16日签署的《纺织城客运站综合服务中心(康复路商贸城)商铺投资合作经营合同书》及2015年4月19日签署的《变更协议》；2.判令铠达公司返还余英宝投资款254815元；3.本案诉讼费由铠达公司承担。一审法院认定事实：2014年8月16日，余英宝(乙方)与铠达公司（甲方）签订《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》，约定乙方投资254815元，获取康复路商贸城1层1075号铺使用权，使用权期限为“乙方投资本商铺使用期限为10年，以乙方所投资商铺收到钥匙之日起满30日（此30日为甲方给予的装修期，不计入使用期限）为起算时间。合同期内，乙方享有商铺的使用权及利用该商铺的经营收益权。”合同并对双方权利义务、付款方式、交付及违约责任、物业管理、装修条款、营业管理、合同解除、商铺交还、争议解决、合同效力等作出约定。当日，余英宝一次性付清合同款项。2015年4月19日，余英宝、铠达公司再次签订《变更协议》，双方确认余英宝投资商铺使用期限为10年，自2015年4月1日起算使用权期限。庭审中双方一致认可2014年8月26日余英宝领取案涉商铺钥匙。截止一审辩论终结前，纺织城客运站综合服务中心(康复路商贸城)仍未进行过消防验收、未进行建设工程竣工验收备案。一审法院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，余英宝以商铺未经消防验收、竣工验收合格，不符合投入使用条件，构成根本违约，导致合同目的不能实现，以此为由主张法定解除权。而铠达公司认为商铺可以正常经营，不同意解除。余英宝、铠达公司之间签订长达十年的经营合同，该合同在履行过程中，铠达公司长期持续存在着没有消防验收、违法建筑等事实，因铠达公司所开发的商城始终未通过消防验收，余英宝作为商户考虑到可能存在的安全隐患，从公共安全利益出发，停止经营，导致合同目的不能实现，现余英宝主张要求解除合同，依法予以支持。余英宝向一审法院递交诉状主张行使解除权后，一审法院于2021年2月5日向铠达公司送达起诉状副本，一审法院依法确定该日期为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，一审法院依法对解除后果一并处理。余英宝、铠达公司明确约定自2015年4月1日起算使用权期限，合同履行期间为2015年4月1日至2025年3月31日共计3652天，租金共计254815元，余英宝现全额交纳，铠达公司应退付自2021年2月5日起至2025年3月31日共计1515天剩余租金105707元(1515天÷3652天×254815元=105707元)。同时，余英宝应承担合同解除后相应的交还商铺义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、原告余英宝与被告陕西铠达投资(集团)有限责任公司之间于2014年8月16日签订的《纺织城客运站综合服务中心(康复路商贸城)商铺投资合作经营合同书》、2015年4月19日签署的《变更协议》于2021年2月5日解除；二、被告陕西铠达投资(集团)有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告余英宝退还租金105707元;三、原告余英宝于本判决生效之日起十五日内向被告陕西铠达投资(集团)有限责任公司交付租赁场地康复路商贸城1层1075号铺。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2561元，余英宝已预交，现由余英宝自行承担1354元，陕西铠达投资(集团)有限责任公司承担1207元，并同上述应付之款一并给付余英宝。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的使用条件。本案中，余英宝与铠达公司签订《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》当日，余英宝向铠达公司支付了投资款254815元，之后双方又签订《变更协议》。因纺织城客运站综合服务中心(康复路商贸城)一直未进行过消防验收，余英宝遂提起本案诉讼，主张解除合同并退还投资款254815元。铠达公司认为商铺可以正常经营，不同意解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。经查，余英宝与铠达公司签订十年经营合同，从铠达公司提交的2015年至今的多份民事判决书及民事裁定书可以确定，在涉案合同履行中，铠达公司长期持续存在没有消防验收、违法建筑等事实，且铠达公司提交的工商营业执照信息显示内容亦不足以说明商铺符合使用条件，故一审认为因铠达公司开发的商城始终未通过消防验收，余英宝考虑到可能存在的安全隐患等停止经营，导致合同目的不能实现，对余英宝要求解除合同的诉讼请求予以支持，并无不当。关于涉案合同解除的具体时间，一审确定以向铠达公司送达起诉状副本时间即2021年2月5日为涉案合同解除之日，与法不悖，亦无不当。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，对解除的后果一并处理。本案中，一审根据双方约定确定合同履行期间为2015年4月1日至2025年3月31日共计3652天，租金共计254815元，并判决铠达公司退付余英宝自2021年2月5日起至2025年3月31日共计1515天剩余租金105707元，同时判决余英宝向铠达公司交还商铺，并无不妥。综上所述，铠达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2561元，由陕西铠达投资(集团)有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判员 陈 帅二〇二一年八月二十六日书记员 刘书方