广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终18905号上诉人（原审被告）：庄叶娥，女，1962年10月20日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市龙湖区。委托诉讼代理人：张练生，1964年4月28日出生，汉族住址同上，系庄叶娥的配偶。被上诉人（原审原告）：广州市宏开物业管理有限公司。住所地：广东省广州市天河区沙太南路牛利岗大街110号隆基怡苑A2栋夹层。法定代表人：林水祥，总经理。委托诉讼代理人：林汝通，广东腾程律师事务所律师。委托诉讼代理人：林进飞，该公司员工。上诉人庄叶娥与被上诉人广州市宏开物业管理有限公司（以下简称宏开物业）物业服务合同纠纷一案，因上诉人庄叶娥不服广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初30367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。庄叶娥上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回宏开物业的全部诉讼请求；3.一审、二审案件的诉讼费由宏开物业承担。事实和理由：一审关于“《发展商物业管理委托合同书》（以下简称合同）并未约定车位的物业管理费标准”的认定，不符合事实，是片面和错误的。合同将小区物业分为住宅和非住宅两类物业，符合《物业管理条例》第53条关于住宅和非住宅物业的相关规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定缴纳专项维修基金”。从合同本意、小区实际情况、以及法律的规定上看，无论“车位”或者“地下车库”，均属于“非住宅物业”范围，合同约定了“非住宅物业”的服务收费标准是“每平方6角”，计算单位是每月每平方米建筑面积，该约定明确具体，不应存在七一。因此，一审认为合同未约定“车位”或者“地下车库”物业服务费标准与事实不符。如果法院认为“地下车库”不属于合同约定的“非住宅物业”，那么，应当就“地下车库”属于何种物业类型，能否以“每平方米6角”计算物业服务费等问题进行查明，但是，一审并未做查明和认定，就该问题而言，也是明显存在认定事实不清的。二、一审以“车位”为计算单位，支持宏开物业“按照每个车位每月150元标准向被告收取物业管理费”，实际是推定宏开物业为“车位”提供了事实上的服务，服务对象是“车位”，这个认定与事实不符，也违反逻辑和常理。1.该认定与宏开物业的诉讼主张不符。宏开物业诉请“被告按照每月每车位150元的标准向原告支付2017年3月至2020年5月其自有产权的广州市天河区牛利岗大街108-114号01地下车库的物业管理服务费”可以看出，宏开物业主张的服务对象是“地下车库”，并不是“车位”，收取的是“地下车库的物业管理服务费”。并不是“车位”的服务费。宏开物业提供的证据和陈述的事实。证明和强调其仅仅为“地下车库外部的共用部分和公共设施提供了部分的服务，并未为具体“车位”提供过服务；2.该认定与一审在应否支付管理费问题上，认为“原告主张被告应向其支付涉案车库的物业管理费有事实和法律依据”的认定前后矛盾。可以看出一审认定的是涉案车库的物业管理费，不是车位的物业管理费。3.该认定与另案查明的事实不符。另案（2017）粤0106民初6213号民事判决查明，宏开物业并不是车库停车场的经营者，没有资格对“车位”进行经营管理．也未为“车位”提供过服务，宏开物业也自认无权为“车位”提供管理服务，因此，按照车位为计价单位收取“地下车库”服务费缺乏事实依据和法律依据。4.该认定与宏开物业的行为不符。历次诉讼中，宏开物业承认收取“地下车库’用电押金却切断用电、拆掉安全监控设施、末提供保洁服务、未进行巡查和疏导车辆在“地下车库”的通行秩序和安全、未劝阻业主将“地下车库”作为人行通道、主张“地下车库”通行权、安装门禁控制“地下车库”的通行和使用、末对“地下车库”的通风等设备进行维护和运行、未劝阻他人在“地下车库”乱扔乱堆垃圾杂物随地吐痰等等，列举的这些事实，证明宏开物业对“地下车库”内部的“车位”不承担任何管理服务责任。上述事实证明，“地下车库”与“车位”是性质和特点不同的物业，两者服务的对象、内容、质量、计价标准决然不同，是容易区分识别的。“车位”物业服务的内容、标准、要求等等，比“车库物业”服务的内容多、标准高、要求严，两者不能等同，收费标准自然是不同的。但是，一审判决却将两者混同．直接将“车位”物业服务的收费标准套在“地下车库”的物业服务身上，实际支持了少服务多收费，不服务可以收费的不良社会现象，树立了不好的样板，损害的是司法公平正义，危害深远。三、一审采用《关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》（下称通知）作为物业服务费定价依据，存在认定事实不清、理解和适应法律错误。1.该通知第九条规定“住宅小区已依法成立业主大会、选举业主委员会的，物业服务收费实行市场调节价，由业主委员会根据业主大会的决定，与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业在物业服务合同中约定”和第十七条“住宅小区业主自有产权车位的物业服务费，在业主大会成立之前实行政府指导价管理，根据不同地区的物业服务本情况，按照每月每车位不高于150元标准，由停车场经营者与业主通过合同或其他方式约定。在业主大会成立之后该物业服务费实行市场调节价管理，由双方在物业合同中约定”的规定，物业服务费采用政府指导价必须以物业小区“未成立业主大会”为前提，本案争议物业所在小区已经成立业主大会并选举了业主委员会，采用政府指导价确定物业服务费的前提已经不存在。但是，一审未查清业主大会是否成立、未查明宏开物业是否是停车场经营者、未准确全面理解物价定价原则，直接采用通知规定的收费标准确定物业服务费，明显是认定事实不清、理解和适应法律错误。2.该通知在2016年11月8日发布施行，有效期三年，到2019年11月7日已经失效一审判决却采用失效的地方政策作为服务定价依据，也是不应该发生的错误。3.本案所指“车位”是宏开物业自划自编的特定空间，未经过政府确权发证，不是通知规定的自有产权车位，更不是物权法规定的产权车位，判决有关车位的认定不符合背事实和法律规定。4.该通知第十条规定“物业服务收费的计算单位为每月每平方米建筑面积”，就本案“地下车库"而言，“地下车库”由车位、设备用房、管理用房、梯栏、通道等部分组成，“车位”仅仅是“地下车库”的一个组成部分，采用每月每平方米建筑面积作为物业服务收费的计算单位才能覆盖整个“地下车库”物业服务，一审判决却将“车位”作为“地下车库”物业服务费的计算单位，明显与事实不符，张冠李戴，认错了对象，弄错了事实，违背该通知有关物业服务收费的计算单位的规定。四、一审判决认定的收费标准违背合理、公平、费用与服务水平相适应的原则，而且，偏袒一方，同案不同判，对庄叶娥不公平，社会危害深远，损害司法公平正义。1.按照物价法规政策特别是一审适用的《关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》的精神，物业服务费应当遵循《广州市住宅物业服务收费参考标准》规定的五级服务内容定价原则，但是，一审未就宏开物业提供物业服务的具体内容和服务水平进行核实和界定，在事实不清、难以确定服务价格的情况下，作出服务价格标准的认定，滥用自由裁判权。2.已经查明的事实证明宏开物业只是为“地下车库提供了部分服务”，按照物价定价原则和常理，必须根据该部分服务占全部服务项目的比例以及服务水平等级，干多少活收多少钱，实事求是核定收费标准，但一审判决却直接按照全部服务内容和最高收费标准要求庄叶娥支付物业服务费，收费与服务不对等。3.讼争物业的服务费纠纷在（2017）粤0106民初6213号判决中，以每月每车位120元的标准确定讼争“地下汽车库”的物业服务费，已经非常不合理不公平，对此，庄叶娥将继续通过适当途径申诉，相信公平正义迟早会到来。即使按照《关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》规定的新物业最高服务标准每月每平方米建筑面积2.8元计算，讼争物业的服务费每月，也只有3737.21元（1334.72平方米×2.8元），远低于每月每车位120元计算的服务费3960元（33个×120元）。本案判决再次提高物业服务费为每月每车位150元，究竟是基于什么事实和理由，难道是宏开物业增加了服务内容、提高了服务水平，在本案中找不到任何相应证据。相反，宏开物业提供的服务越来越少，质量越来越差，侵权行为也一直未停止，这些不争的事实，广大业主对此深恶痛绝。基于这些事实，一审判决却置之不顾，不调查不了解实际情况，毫无原则地偏袒宏开物业，违反了《物业管理条例》第40条关于物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则，而且同案不同判，实际是助纣为虐，给原本混乱的物业服务行业树立了恶劣样本，损害业主的利益，负面影响极大。五、一审判决否决宏开物业的支付滞纳金请求，随后却判决庄叶娥“支付迟延支付物业管理费的利息”，不仅自相矛盾，缺乏事实和法律依据，同时也违反了不诉不理的原则。1.本案讼争之债属于未确定之债，不存在违约，不产生滞纳金问题．更不存在“支付迟延支付物业管理费的利息”的事实。本案属于事实上的物业服务关系的纠纷，债是否存在、债的数额多少、如何履行等等，并不能由一方当然确定，在法院判决确认双方债权债务之前，双方之间不存在违约，因此，一审判决认为支付滞纳金缺乏依据，自然“迟延支付物业管理费”的事实也根本不存在，无从谈起，但是，一审判决却要求庄叶娥“支付迟延支付物业管理费的利息”，显然前后自相矛盾，该项判决缺乏事实依据和法律依据。2.滞纳金与利息是两个性质不同的诉讼请求，宏开物业诉请“支付欠缴物业管理费的滞纳金”，并未主张“支付迟延支付物业管理费的利息”，依照法律规定，法院无权就当事人未请求的事项进行审理和判决，但一审判决却擅自“判令被告向原告支付迟延支付物业管理费的利息”，扩大原告诉讼请求范围，违背不诉不理原则。六、宏开物业违约和侵权持续至今，即使存在应交费用庄叶娥也有正当理由拒交，同时宏开物业也无权主张滞纳金或者利息。特别是宏开物业切断“地下车库”用电，导致“地下车库”至今不能正常使用，一审法院对这些事实一直不审查、不认定、不裁决，对庄叶娥是非常不公平的，也是导致本案矛盾不能调和的重要原因。对此，希望上级法院能够引起足够重视，伸张公平正义，息讼宁人。七、宏开物业主张物业服务费，是否应当履行“书面催交"义务，书面通知应当包括哪些内容，是本案争议的另外一个焦点，也是庄叶娥在前一个案件中提及的问题，但原判并未就这个焦点问题进行查明和裁判，有故意回避之嫌疑，既造成本案讼争事实认定不清，又导致适应法律错误，损害了庄叶娥寻求救济的权利和渠道。纠纷症结不能化解、难以息讼止争，当事人感受不到公平正义。依据《物业管理条例》第64条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷寒件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，既强调书面催交物业服务费是物业服务人应当履行的义务，又体现了对业主知情权、申诉权的保护。结合本案，既然法院认定当事人之间存在事实上的物业服务关系，那么，宏开物业到底提供哪些项目的服务、服务水平如何、收费依据哪个标准等等，作为善意服务人应当根据公平、合理、诚实信用原则，如实告知庄叶娥。如果存在争议或者纠纷，被服务人才能依据“书面催交”，遵循法律、特别是法院采用的《关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》第20条规定，向有关部门申请协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。否则，庄叶娥无从知道宏开物业为讼争物业提供服务的项目、服务水平的等级、服务时间、应不应该缴纳服务费、交多少服务费、如何提出异议等等，实际剥夺了庄叶娥的知情权和申诉权。八、一审判决违反诉讼请求适当以及禁止违规收费的规定。事实已经充分证明，宏开物业提供服务的对象是“地下车库的物业”，却以“车位”服务收费标准主张“地下车库的物业管理服务费”，收费与服务不相符，其诉讼请求不适当，同时也是一种变相提高收费标准的违规行为，一审判决支持宏开物业挂羊头卖狗肉的欺骗蒙混行为，违反民诉法关于诉讼请求应当适当以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》禁止违规收费的规定。九、在一审规定期间，庄叶娥就相同事实提起反诉，但一审法院并未就庄叶娥提出的反诉进行审理判决或者作出不予受理裁决，剥夺了庄叶娥诉讼权利，违反了诉讼程序规定。十、判决要求庄叶娥支付“车位”标准的服务费，无异于要求车主支付车位物业服务费。还要自带用电、自我保洁、自备监控、自我安全巡查、自行维护设备等等，自我保障车位正常使用，法院还帮着服务人躺着收钱，这是多么荒唐和可悲，相信车位业主包括拥有车位的法官，交了车位物业服务费后，不会再为这些事情烦恼。该判决严重违背常理，颠覆生活规则，常人不能理解。综上所述，一审判决认定事实和适用法律错误，判决违反诉讼程序规则，判决支持宏开物业不适当的诉讼请求，违背公平、合理、费用与服务水平相适应原则以及生活常理，特依法提起上诉，请求上诉所述，请依法判决。宏开物业二审辩称，宏开物业认为，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应当维持原判。宏开物业另对庄叶娥在上诉状中所提观点提出以下意见：一、庄叶娥与宏开物业并未约定车位的物业管理费标准。庄叶娥在上诉状中篡改《发展商物业管理委托合同书》的内容，歪曲合同原意。合同第二十二条第一款使用的字眼是“住宅房屋”与“非住宅房屋”，而并非庄叶娥在上诉状中表述的“住宅物业与非住宅物业”。所谓住宅房屋系指用于居住生活的房屋；而非住宅房屋则系指用于办公、商业经营、工业生产的房屋。涉案的车库实际上是地下停车场，无论从法律定义上，还是实际使用上，均不属于房屋的范畴。（2018）粤01民终13285号民事判决也在法院认定部分确认：“《发展商物业委托管理合同书》约定按建筑面积每月每平方米0.60元收取物业服务费针对的是非住宅房屋，与涉案车库并不等同，庄叶娥要求按此标准确定涉案车库的物业服务费，依据并不充分。”可见，庄叶娥主张以非住宅房屋的物业费标准计算涉案车库内停车位的物业费，系没有事实与法律依据的。并且，（2018）粤01民终13285号民事判决也在法院认定部分中确认：“案件事实表明，庄叶娥在取得涉案地下汽车库的所有权之前，开发商与宏开物业公司并未通过前期物业服务合同明确涉案车库的物业服务费”。可见，《发展商物业管理委托合同书》未约定涉案车库的物业管理费系经法院生效判决所确认的法律事实。因此，庄叶娥与宏开物业之间对于车位的物业管理费标准系没有进行约定的，一审认定事实清楚。二、一审对于涉案物业费的计算认定正确。1.已生效的（2018）粤01民终13285号民事判决己经确认以车位为单位计算物业费的方式并无不当。2.庄叶娥与宏开物业之间没有对涉案车库的物业费进行约定。而涉案车库在事实上系划分为33个车位的地下停车场。宏开物业参照车位标准诉求车库的物业费，符合常理。3.己生效的（2018）粤01民终13285号民事判决一审法院认定部分已经确认庄叶娥接受了宏开物业的物业管理服务。并且，一审中宏开物业提供的证据也足以证明宏开物业已经提供了相应的物业管理服务。宏开物业对进出车库车辆进行登记和监控、维护车库消防设施、维护车库配电房、水泵房、维护车位使用人进出楼梯、电梯的照明、卫生等均系对车库、对车位提供的物业管理服务。4.2017年3月至今，宏开物业均不存在庄叶娥在上诉状第2页第4点中所说的行为。三、一审法院参照适用《关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》作为计算本案物业服务费的依据，适用法律正确，事实认定清楚。1.庄叶娥与宏开物业之间并未对车库的物业费进行约定，因此需要参照政府部门的相关规定以确定费用。《关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》为政府部门对相关物业费用作出的规定，并且其有效期至2019年11月7日。与宏开物业主张物业管理费的2017年3月至2020年5月，大部分重合。参照适用该规定计算物业费并无不当。2.随着社会经济发展，宏开物业进行物业管理的人工费用、物料成本费用均在不断提高。对每个车位的物业管理费由原来的120元每月提高到150元每月，符合社会经济发展规律。3.涉案小区业主委员会任期已经期满，没有重新选举业主委员。业委会存续期间，没有另行委托其他物业管理公司，也没有与宏开物业重新签订物业管理服务合同。而涉案“车库”实际用于车位，具有空间结构上、实际利用上的独立性，能够登记为特定业主，“车位”为庄叶娥所有，在事实上属于庄叶娥自有产权的“车位”。因此，本案符合《关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》中以政府指导价计算物业管理费的条件。四、庄叶娥多次拖欠物业费，为追讨物业管理费，宏开物业已经在2018年提起过诉讼，并取得（2018）粤01民终13285号民事判决书。如今又需要提起诉讼，经法院判决，庄叶娥才愿意支付物业费。庄叶娥拖欠物业费的行为，一方面造成了宏开物业的损失，另一方面也浪费司法资源。一审法院要求庄叶娥支付利息，以对庄叶娥履行支付物业费的义务进行督促，有利于维护社会公平正义，减少司法资源浪费，于情于理于法均是正确的。宏开物业于2020年8月12日向一审法院起诉请求：1.庄叶娥按照每月每车位150元的标准向宏开物业支付2017年3月至2020年5月其自有产权的广州市天河区牛利岗大街108-114号01地下车库的物业管理服务费共计193050元（每月4950元，共39个月）；2.庄叶娥支付欠缴物业管理费的滞纳金（以每月拖欠的物业管理费4950元为本金，按月利率2%，分别自次月1日起计至缴清全部欠款之日止，以本金为限）；3.本案诉讼费由庄叶娥承担。一审法院经审理查明：2013年11月15日，广州市国土资源和房屋管理局核发粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，显示房屋坐落为广州市xx区xx街xx号xx（地下汽车库）（以下简称涉案车库）的权属人为庄叶娥，建筑面积为1334.72平方米，套内建筑面积为1047.63平方米，城市规划房屋用途为汽车库（平时车库，战时人防）。宏开物业提交《发展商物业管理委托合同书》，证明其是涉案车库所在小区的物业管理公司。庄叶娥对该证据的真实性予以确认，但认为该合同约定的委托管理期限已届满，无法约束庄叶娥。宏开物业曾以物业服务合同纠纷起诉庄叶娥，经审理，广州市天河区人民法院作出（2017）粤0106民初6213号民事判决，判令庄叶娥向宏开物业支付2015年3月至2017年2月期间的涉案车库的物业管理费95040元（按每个车位每月120元的标准，共计33个车位），广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终13285号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。庭审中，宏开物业提交广州市发展改革委员会、广州市住房和城乡建设委员会发布的《关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》，以证明其有权按每个车位每月150元的标准向庄叶娥收取物业管理费，该通知的内容为住宅小区业主自有产权车位的物业服务收费，在业主大会成立之前实行政府指导价管理，根据不同地区的物业服务成本情况，按每月每车位不高于150元的标准，由停车场经营者与业主通过合同或其他方式约定。庭审中，庄叶娥确认在2017年3月至2020年5月期间仍是由宏开物业对涉案车库所在小区进行物业管理。宏开物业、庄叶娥均确认涉案车库划分为33个车位，但庄叶娥辩称仅有31个车位可正常使用。宏开物业表示涉案车库由庄叶娥正常使用，庄叶娥则表示涉案车库有部分出租给其他业主使用，对于出租的部分庄叶娥有收取费用。宏开物业、庄叶娥均确认宏开物业没有向承租涉案车库的承租方收取物业管理费。一审法院认为，对于是否应向宏开物业支付物业管理费，（2017）粤0106民初6213号民事判决及（2018）粤01民终13285号民事判决已作认定，一审法院不再赘述，现宏开物业、庄叶娥双方均确认宏开物业在2017年3月至2020年5月期间仍是对涉案车库所在小区进行物业管理，庄叶娥作为涉案车库的产权人，宏开物业、庄叶娥双方已构成物业服务权利义务关系，宏开物业主张庄叶娥应向其支付涉案车库的物业管理费有事实及法律依据。关于物业管理费的标准问题，《发展商物业管理委托合同书》并未约定车位的物业管理费标准，双方当事人亦未对此存在协议，现宏开物业参照《关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》，主张按照每个车位每月150元的标准向庄叶娥收取物业管理费，并无不妥，一审法院予以支持。涉案车库共包括33个车位，庄叶娥每月应向宏开物业支付物业管理费4950元。现宏开物业诉请要求庄叶娥支付2017年3月至2020年5月期间的物业管理费193050元（4950元/月×39个月）有事实及法律依据，一审法院予以支持。庄叶娥辩称涉案车库仅有31个车位可正常使用，宏开物业的服务存在瑕疵，应调减物业管理费的收费标准，一审法院不予采纳。对于宏开物业诉请要求庄叶娥按每月2%的标准支付滞纳金，该项诉请缺乏依据，但庄叶娥迟延支付物业管理费，确实造成宏开物业的损失，从公平角度，一审法院判令庄叶娥向宏开物业支付迟延支付物业管理费的利息，利息应分别以每月欠付的物业管理费4950元为本金，分别从次月1日起计至实际清偿之日止，其中2019年8月19日前按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准计付，2019年8月20日至实际清偿之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计付。对于宏开物业诉请超出的部分，一审法院不予支持，予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款的规定，于2021年5月31判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，庄叶娥向广州市宏开物业管理有限公司支付2017年3月至2020年5月期间的物业管理费193050元及利息（以每月欠付的物业管理费4950元为本金，分别从次月1日起计至实际清偿之日止，其中2019年8月19日前按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准计付，2019年8月20日至实际清偿之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计付）。二、驳回广州市宏开物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费5354元，由广州市宏开物业管理有限公司负担1454元，庄叶娥负担3900元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，庄叶娥向本院提交了以下证据：1.关于提请协调牛利岗隆基意愿临街区域现有关卡拆除事宜的函，落款日期为2014年4月8日，内容显示包括张练生在内的四个业主向广州市天河区法院申请要求物业公司拆除现有门岗、栏杆、铁钢丝、栅栏以及封堵小区主入口的围墙等，拟证实宏开物业非法设卡，其目的是划地收费，不是为了管理，实际是侵权行为，此违法牟利的行为不应得到法律保护；2.业主委员会备案回执，显示本届业主委员会任期为2016年6月18日至2019年6月8日，拟证明宏开物业主张每个车位150元的收费时间内业委会已经成立，不符合《通知》第17条规定的精神。宏开物业未提交新证据。经本院组织证据交换及质证，宏开物业的质证意见为：对证据1的真实性、合法性及关联性均不予确认，该证据没有原件，函件内容与本案无关，且该份函件的出具主体是几个业主，无法代表该小区全体业主的意见，没有相关效力；对证据2的真实性、合法性确认，关联性均不予确认。二审庭询中，庄叶娥、宏开物业均确认：业主委员会任期届满前未与宏开物业签订新的物业服务合同，也未与宏开物业就涉案小区业主自有车位的物业管理费收费标准进行约定，业主委员会于2019年6月8日任期期满后，涉案小区没有选举成立新一届的业主委员会。二审另查明：广州市发展改革委、广州市住房城乡建设委于2016年11月8日发布的《关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》（穗发改规字【2016】4号）第二十二条规定：本通知自发布之日起施行，有效期三年，有关政策法律依据变化或者有效期届满，根据实施情况依法评估修订，市发展改革委和住房城乡建设委此前印发的相关物业服务收费政策文件与本通知规定不一致的，以本通知为准。宏开物业为证实其为涉案车库提供了物业管理服务，向一审法院提交了涉案车库范围内公共配套设施情况的照片及涉案车库车辆进出宏开物业所设安全门岗的视频。庄叶娥的质证意见为：对照片及视频的真实性确认，但证明内容不确认，设施属于车库所有权的专有部分，是车库的配套设施，但宏开物业并未对车库的全部设施进行管理；安全门岗是宏开物业为了占地方收费而设置的，并非为涉案车库的物业管理服务而设置，侵犯了车库的专有部分的使用，属于侵权行为。庄叶娥为证实宏开物业未履行物业服务义务，提交了电费押金收据、地下室乱堆杂物的照片、地下室梯廊漏水的照片、业主微信群对地下室漏水没有维护的对话截图。宏开物业对电费押金收据的真实性予以确认，但认为与本案无关，对照片及业主微信群聊天记录截图的真实性、合法性及关联性不予确认，不能确定拍摄时间、拍摄设备，漏水地点并不属于车库范围。庄叶娥二审中主张自2014年1月27日庄叶娥向宏开物业支付电费押金后，涉案车库的用电属于无法正常使用的状态，一直持续至今。宏开物业主张涉案车库商业用电处于正常状态，对庄叶娥是否实际使用商业用电不清楚。庄叶娥曾于2014年向一审法院提起物权保护纠纷，诉讼请求为：1.确认庄叶娥对牛利岗大街108-114号01地下汽车库首层露台出入口和坡道拥有专属的排他通行权、使用权；2.确认庄叶娥对上述车库电梯口到出入地下汽车库的通道拥有专属的排他通行权、使用权、处分权；3.宏开物业停止利用上述车库首层露天出入口和坡道经营停车场，消除在坡道上的停车位划线、停止侵权，排除妨害；4.宏开物业停止阻止庄叶娥在上述车库首层露天出入口地面平层上安装车辆通行道闸；5.宏开物业停止阻止庄叶娥在上述车库出入口滴水部位安装卷闸门；6.宏开物业停止阻止庄叶娥在上述车库进出地下汽车人防门的位置加装防盗安全门；7.宏开物业赔偿庄叶娥损失30000元；8.宏开物业承担本案诉讼费用。一审法院作出（2014）穗天法民四初字第562号民事判决，判决宏开物业消除位于通往广州市xx区xx街xx号xx（地下汽车库）通道的停车位划线，排除妨害，宏开物业向庄叶娥赔偿2000元，驳回庄叶娥的其他诉讼请求。庄叶娥不服提出上诉，本院于2015年9月14日作出（2015）穗中法民五终字第3009号民事判决书，驳回上诉，维持原判。（2018）粤01民终13285号民事判决认定：庄叶娥在取得涉案地下汽车库的所有权之前，开发商与宏开物业公司并未通过前期物业服务合同明确涉案车库的物业服务费，庄叶娥在将涉案车库出租给宏开物业公司使用期间，也未对涉案车库的物业服务费予以明确。这为本案纠纷的发生埋下了伏笔。但宏开物业公司是涉案小区的物业服务单位，庄叶娥作为涉案车库的业主，双方已构成物业服务权利义务关系，一审判决对庄叶娥所提涉案车库为独立区域、宏开物业公司不存在合同依据并以此为由拒绝支付物业服务费的抗辩不予支持，所作处理，并无不当。《发展商物业委托管理合同书》约定按建筑面积每月每平方米0.60元收取物业服务费针对的是非住宅房屋，与涉案车库并不等同，庄叶娥要求按此标准确定涉案车库的物业服务费，依据并不充分。本案争议的是车位物业服务费，不是提供停车服务车位使用费。在双方当事人未能达成一致意见的情况下，一审法院依宏开物业公司的诉讼请求、结合本案的具体情况、参照《关于住宅业主自有产权车位物业服务费政策执行中有关问题的意见》，判决以每个车位每月120元的标准确定2015年3月至2017年2月涉案实际存在的33个车位的物业服务费，所作处理，并无不当。……庄叶娥以本市住宅物业管理服务规范、停车场经营管理规范作出依据所提上诉主张，因所涉规范适用对象应是经营车库收取车位使用费的物业服务企业，与本案庄叶娥以业主身份直接使用车库的情形并不相符，一审判决并未确认宏开物业公司对涉案车库有经营者的地位，故庄叶娥依此所提宏开物业公司未尽管理职责的上诉理由，并不恰当。庄叶娥不服（2018）粤01民终13285号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2019年5月6日作出（2019）粤民申2747号民事裁定，裁定驳回庄叶娥的再审申请。庄叶娥在一审期间向一审法院提交反诉状，反诉请求：确认宏开物业空置地下室防盗门的行为是侵权行为，责令宏开物业将该防盗门交还庄叶娥管理和使用、收回发给业主的开启该防盗门的电子钥匙；2.确认宏开物业在地下室通道的墙壁上划定产权界限的行为违法，责令宏开物业消除该产权界限；3.责令宏开物业书面向庄叶娥赔礼道歉，并在小区公告栏和A1、A2栋大门、地下室出入口明显位置张贴赔礼道歉公告、停止侵权、排除妨害、消除影响；4.责令宏开物业恢复地下室的电源供应；5.宏开物业赔偿庄叶娥损失5万元；6.本案诉讼费用由宏开物业承担。一审法院于2020年11月9日告知庄叶娥其反诉不符合法律规定，对其反诉不予受理，庄叶娥表示其清楚告知事项，并表示对其提交的反诉状及证据材料作为其在一审中的答辩状及证据材料提交。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：庄叶娥是否应当按照每个车位每月150元的标准向宏开物业支付2017年3月至2020年5月期间的物业管理费。根据本案查明事实，宏开物业是涉案小区的物业服务企业，庄叶娥作为涉案车库的业主，双方之间形成物业服务权利义务关系，应当向宏开物业支付涉案车库的物业管理费。关于物业管理费的支付标准问题，涉案小区开发商与宏开物业签订的《发展商物业委托管理合同书》未对车位的物业管理费收费标准作出约定，庄叶娥二审提交的证据显示涉案小区虽在2016年6月18日成立业主委员会，但其确认业主委员会任期届满前未与宏开物业签订新的物业服务合同，也未与宏开物业就涉案小区业主自有产权车位的物业管理费收费标准进行约定，业主委员会于2019年6月8日任期期满后，涉案小区没有选举成立新一届的业主委员会。因此，在双方未对涉案车库的物业管理费收费标准进行约定的情况下，涉案车库的物业服务收费标准应实行政府指导价管理。一审法院参照《关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》（穗发改规字【20xx】x号），认定按每个车位每月150元的标准确定2017年3月至2020年5月期间的涉案车库物业管理费收费标准，并无不当。庄叶娥上诉主张涉案车库属于“非住宅物业”，并非“车位”，宏开物业仅为“地下车库”外部的共用部分和公共设施提供部分服务，未对“车位”提供物业管理服务，应按照《发展商物业委托管理合同书》约定按“非住宅房屋”的物业管理费收费标准0.6元/月/平方米计收物业管理费。对此，（2018）粤01民终13285号生效民事判决已作出认定，本院不再累述，对庄叶娥的该主张本院不予采纳。庄叶娥上诉主张《关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》（穗发改规字【20xx】x号）已失效，且规定的收费主体是“停车场经营者”，宏开物业并非停车场经营者。对此，本院认为，虽然《关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》（穗发改规字【2016】4号）第二十二条规定有效期三年，但现无证据证实相关行政部门对该通知作出修订，且（2018）粤01民终13285号生效民事判决已认定宏开物业有权依据广州市相关行政部门的政府文件确定的指导价收取涉案车库的物业管理费，一审法院参照该通知确认涉案车库的物业管理费计算标准，并无不当，本院予以维持。庄叶娥主张宏开物业未履行供电、保洁等物业服务义务，但其在一审及二审中提交的证据不足以证实其主张，本院对其该主张不予采纳。至于庄叶娥一审提交的反诉状中所主张的宏开物业存在的侵权行为，与本案并非同一法律关系，庄叶娥可另循法律途径解决，一审法院不予受理其反诉且已告知庄叶娥，程序并无不当，庄叶娥主张一审法院未受理其反诉请求程序违法，缺乏理据，本院不予采纳。虽然庄叶娥与宏开物业没有约定迟延支付涉案车库物业管理费的滞纳金，但生效判决已认定庄叶娥应向宏开物业支付涉案车库的物业管理费，在此情况下庄叶娥至今仍未支付后续的物业管理费，明显存在过错，一审法院从公平角度认定庄叶娥应向宏开物业支付迟延支付物业管理费的利息损失，并无不当，本院予以维持。综上所述，庄叶娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由庄叶娥负担。本判决为终审判决。审 判 长 白小云审 判 员 莫 芳审 判 员 余 盾二〇二一年八月三十日法官助理 熊盈颖书 记 员 叶小琳