辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终2238号上诉人（原审被告）：郭凤玲，女，1967年11月6日出生，汉族，个体，住凌源市。被上诉人（原审原告）：凌源市祥和物业有限公司（以下简称“祥和物业公司”），住所地凌源市城北街道北段（祥和家园小区****）。法定代表人：王素英，总经理。委托诉讼代理人：惠兴富，建平县黑水镇法律服务所法律工作者。上诉人郭凤玲因与被上诉人祥和物业公司物业服务合同纠纷一案，不服凌源市人民法院（2021）辽1382民初976号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭凤玲上诉请求：依法改判或发回重审。事实和理由：原审认定上诉人缴纳的5581元是2011年至2016年五年的物业费，属于认定事实错误。上诉人交纳物业费5581元，即使按照被上诉人所说的每平方米0.5元，每年407元标准，上诉人实际支付物业费年限已经超过12年，虽然该收据记载含取暖费、五年物业费、垃圾费等，事实上该收据记载的事项均为上诉人单独缴纳，并未包含在此款中，上诉人有具体缴费明细和收据。凌源市广益房地产有限公司向法院提交的证明，证明所收取的物业费是2011年至2016年，包括多项综合物业管理费用，但未有具体明细，该份证据明显与事实不符，该公司与被上诉人有利害关系，其出具的证明不应被采纳。上诉人居住小区从未召开任何形式的全体业主、业主代表大会，没有履行任何业主委员会成立的法定程序，被上诉人采用虚假欺骗手段成立的所谓“祥和家园小区业主委员会”是不真实的。在物业服务合同上签字的五位业主不能代表全体业主。凌源市住宅小区物业管理办公室、北街街道客车社区分别出具了“八间房祥和小区业主委员会情况说明”和“客车社区祥和小区业主委员会情况说明”，根据上述两份证据，上诉人居住小区曾经提交成立业主委员会申请，但社区从未参与任何成立的环节，更未能依法进行备案，上诉人居住小区至今未能成立业主委员会，五位业主签订的物业服务合同是非法的、无效的。被上诉人利用“凌源市祥和家园小区业主委员会”已经套取维修基金30余万元，已经严重损害小区居民的合法权益。祥和物业公司辩称：上诉人一直在祥和家园小区居住，被上诉人对居住在祥和小区家园的所有业主提供了服务，上诉人已三年未交纳物业费。上诉人购房时交给凌源市祥和花园售楼处五年物业服务款，与被上诉人无关。被上诉人是建设单位选聘的，并且签订了前期物业服务合同。一审法院判决是正确的。祥和物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告把拖欠2018、2019和2020年的物业费1,223.64元，马上交付给我公司；2、被告承担本案诉讼费、邮寄费。一审法院认定事实：案外人凌源市广益房地产开发有限责任公司开发建设了凌源市祥和家园小区。2018年12月17日，案外人凌源市广益房地产开发有限责任公司（甲方）与原告祥和物业公司（乙方）签订了前期物业服务合同，即《承包合同》。主要内容为：经甲乙双方协商同意，甲方将凌源市祥和家园小区物业工作承包给乙方经营；本合承包期为5年，自2019年1月1日起至2024年止；乙方应依照《物业法》、国家、政府有关规定，依法进行经营管理与服务，做到规范管理，热情服务，工作质量达到标准；甲方持有的房屋（办公室、门卫室）设备、设施无偿提供乙方供用，乙方负责保管、保养、维修；祥和家园小区在乙方承包期间的物业费由乙方征收，届时所发生的经营费用由乙方全权支付；本合同自2019年1月1日生效；本合同生效后，2016年12月20日，甲方和李晓娟、李景发签订的《承包合同》废止。该合同落款处由原告祥和物业公司、案外人凌源市广益房地产开发有限责任公司分别加盖单位印章。2018年12月30日，原告（乙方）与李晓娟、李景发（甲方）签订移交协议书，主要内容为：根据2018年12月17日，凌源市广益房地产开发有限公司与凌源市祥和物业有限公司所签订的合同，经甲乙双方认可，特签订本协议。2018年度祥和小区未收达的物业费共165户，合计金额84,050元。由乙方负责收缴，甲方收取乙方人民币40,000元整，其余额由乙方所有。此后，凌源市祥和家园小区业主委员会作为甲方与原告作为乙方签订了合同书，合同约定了物业服务事项、双方的权利与义务，物业管理服务费用为按业主房屋建筑面积每月每平方米0.5元向业主或非业主使用人收取，按计定标准收取2019年物业费，同时收取2018年未缴纳的物业费。委托管理期限为2019年1月1日起到2024年1月1日止。该合同甲处由业主委员会委员5人签名捺印，乙方处由原告法定代表人签名捺印并加盖了公章。2018年12月17日，原告进入被告居住的祥和家园小区，向包括被告在内的小区业主提供了物业管理与服务。被告郭凤玲系该小区业主，其专有部分为祥和家园小区室，建筑面积为67.98㎡。2011年11月21日，被告郭凤玲在购房时，向案外人凌源市广益房地产开发有限责任公司交纳了五年的物业费。案外人凌源市广益房地产开发有限责任公司向其出具了《专用收款收据》（编号：0004885），该收据载明：收款日期2011年12月21日，交款人郭凤玲，收款项目物业，人民币伍仟伍佰捌拾壹元¥5,581元，收款事由含取暖费、五年物业费、垃圾费等，2-3-501。该收款收据由案外人凌源市广益房地产开发有限责任公司出纳签名并加盖公司印章，被告郭凤玲签名。因被告未交纳2018、2019、2020年物业服务费，致使原告诉至法院。另查，案外人凌源市广益房地产开发有限责任公司出具了一份证明，该证明载明：凌源市祥和家园小区系本公司开发项目，《祥和花园售楼处》所收取的物业管理费，是包括多项综合物业管理费用，自2011年至2016年（五年）的管理费用。该证明由案外人凌源市广益房地产开发有限责任公司法定代表人刘国军签名并加盖单位印章。一审法院认为，原告祥和物业公司与案外人凌源市广益房地产开发有限责任公司签订的前期物业服务合同，即《承包合同》，属于双方自愿行为，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告郭凤玲作为祥和小区业主，故该合同对其具有约束力。合同生效后，案外人凌源市广益房地产开发有限责任公司、祥和物业公司、祥和小区业主均应恪守诚实守信的商事活动原则，认真履行各自的义务。2018年期间，案外人李晓娟、李景发已经按照合同约定以及相关规定提供了物业管理服务，并其将对被告所有的2018年度物业费债权转让给本案原告，不违反法律规定。2019年、2020年期间，原告祥和物业服务公司已经按照合同约定以及相关规定提供了物业管理服务，被告郭凤玲作为业主应当按照约定及物业管理的相关规定及时交纳物业管理服务费，其未按时交纳，应承担相应的民事责任。因案涉《承包合同》中未约定物业服务收费标准，该合同生效后，合同双方又未能达成补充协议，按照合同有关条款及交易习惯亦不能确定。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项规定：“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”又依据《凌源市住宅前期物业服务收费管理办法》（凌价发〔2018〕21号）第九条规定的住宅前期服务业收费标准，结合以往物业费交纳情况，本院确认原告按每月每平方米0.5元标准收取物业费，并无不当。原告要求被告缴纳2018年度、2019年度、2020年度物业管理服务费1,223.64元（67.98㎡×0.5元×36个月），合法有据，本院依法予以支持。被告郭凤玲辩称其已经足额交付物业管理服务费，被告对此负有举证责任，被告虽然提交了一张收据，但不能证明其所交的物业费包含2018年至2020年期间的物业费。故本院对被告郭凤玲该辩解依法不予采纳。被告提出原告未完全履行物业管理服务责任的辩解，被告对此负有举证责任，因其未提供合法有效证据予以证明，故本院对被告的该辩解，依法不予采纳。综上，原告有事实和法律依据的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：被告郭凤玲于本判决生效后五日内给付原告凌源市祥和物业有限公司凌源市祥和家园小区室2018年度、2019年度、2020年度的物业服务费1,223.64元。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告负担。二审中当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，祥和物业公司与凌源市广益房地产开发有限责任公司签订前期物业服务合同，即《承包合同》合法有效。郭凤玲为祥和小区业主，应该履行该合同约定的义务。2018年期间，案外人李晓娟、李景发已经按照合同约定以及相关规定提供了物业管理服务，并将其对各业主享有的2018年度物业费债权转让给祥和物业公司，不违反法律规定。2019年、2020年期间，祥和物业公司已经按照合同约定以及相关规定提供了物业管理服务，郭凤玲作为业主应当按照约定及物业管理的相关规定及时交纳物业管理服务费，其未按时交纳，应承担相应的民事责任。因案涉承包合同中未约定物业服务收费标准，该合同生效后，合同双方又未能达成补充协议，按照合同有关条款及交易习惯亦不能确定。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项规定：“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”一审法院依据《凌源市住宅前期物业服务收费管理办法》(凌价发(2018)21号)第九条规定的住宅前期服务业收费标准，结合以往物业费交纳情况，确认按每月每平方米0.5元标准收取物业费，并无不当。郭凤玲主张其购房时已交纳2018年至2020年期间的物业费，鉴于案涉小区部分其他业主交费收据载明物业费为五年及郭凤玲已实际交纳2017年物业费的事实，现有证据不足以证明郭凤玲的主张，其与凌源市广益房地产开发有限责任公司之间的交费纠纷，可另行主张权利。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人郭凤玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘玉华审 判 员  姜永涛审 判 员  王海娇二〇二一年八月三十日书 记 员  杨丽南法官助理  （代）