江西省全南县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0729民初750号原告：陈凯锋，男，汉族，1977年1月3日生，住全南县，现住全南县。原告：温丽芳，女，汉族，1985年10月28日生，住全南县，现住全南县，系原告陈凯锋妻子。二原告共同委托诉讼代理人：黄晨东，江西全丰律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：缪小春，男，汉族，1958年5月10日生，住全南县。委托诉讼代理人：沈坤勇，全南县城厢法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。第三人：黄瑞英，女，汉族，1956年9月5日生，住全南县，系被告缪小春妻子。原告陈凯锋、温丽芳与被告缪小春、第三人黄瑞英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈凯锋、温丽芳及其委托诉讼代理人黄晨东，被告缪小春及其委托诉讼代理人沈坤勇，第三人黄瑞英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈凯锋、温丽芳向本院提出诉讼请求：1请求确认位于全南县（不动产权证号：赣2019全南县不动产权第××号）及2Ａ号楼46号车库（不动产权证号：赣2019全南县不动产权第××号）的房屋属于原告所有，并判令被告协助原告办理上述产权过户手续；2、判决被告支付违约金72000元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月9日原告与被告签订《房屋买卖协议》，被告把全南县三小对面安置房Ａ号楼二单元4楼401号房及Ａ号楼46号车库出让给原告，约定销售为380000元，原告一次性首付330000元后，被告把房屋及车库交付给原告，其余款项50000元约定于被告协助原告办理产权过户手续后支付。为此，原告于2016年4月9日签订协议当天把330000元转入原告指定的其儿子缪金生的银行账户，被告也依约把房屋交付给原告，原告对房屋进行装修后入住至今。但依照约定，被告在办理好不动产权证后就应积极协助原告办理产权过户手续，而被告于2019年对上述房屋和车库办理了不动产权证，为此原告多次要求被告协助办理不动产权过户手续，但被告却以其他理由拒不协助原告办理产权过户手续。依照《房屋买卖协议》第4条，被告不协助原告办理房屋产权过户手续，应承担房价20%的违约金。由于被告在原告多次催办的情况下以各种理由拒绝协助办理产权过户手续，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约金。为维护原告的合法权益，特提起本诉讼，请求依照原告的诉讼请求依法判决为谢。原告陈凯锋、温丽芳在案件审理过程中申请追加黄瑞英为本案第三人参加诉讼，并增加请求判令被告及第三人协助办理产权过户手续的诉讼请求。被告缪小春辩称，一、原告诉求确认房屋所有权属性没有法律效力。依据《民法典》第二百一十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据不动产权登记证号0001***及0001***登记为答辩人夫妻共同共有，该不动产物权为答辩人夫妻所享有。其次，双方签订的买卖房屋协议并未实行向不动产登记机构申请预告登记，从不动产权证登记情况表明，原、被告实施的买卖行为并未经得其他物权共有人的认可，且该行为损害了物权其他共有人权利的事实，因此房屋买卖协议仍处于效力待定状态。二、原告诉求答辩人支付房价20%违约金没有事实和法律依据。1、原告本系通过第三人(原告姐夫)与答辩人协商房屋买卖事宜，然答辩人在未经过共有人同意情形下与原告签订了比市场价格较低的房屋交易协议，该条款不符合《民法典》第三百一十一条等价及善意取得的规定。2、答辩人2019年底领取不动产权证后就赶往南昌办事，直至2020年底方才返回全南。自答辩人返回全南后，原告从未通过电话或面对面与答辩人协商房屋过户相关事宜，不存在答辩人违反协议第4条、第5条款约定的违约行为，其主张支付违约金行为不具有依据。以上答辩意见，原告诉求确认物权所有权及主张支付违约金缺乏事实及法律依据。基于原告的诉求违约金行为违反约定，且该协议损害了其他物权共有权人合法权益，答辩人愿意全部退还原告房款并以已付房款为基数按照银行基准利率计算利息给原告，解除双方交易行为。第三人黄瑞英陈述，我不知道买我家的房子，我几年都不在家里，原告没有和我商量就自行起诉了。原告围绕自己的主张提交：1、原、被告身份证复印件、两原告结婚证复印件；2、房屋买卖协议、农业银行业务凭证、房屋室内相片；3、不动产权证明；4、原告陈凯锋与被告缪小春通话记录及录音光盘；5、不动产登记资料；6、2015年全南县房屋产权调换安置协议书。被告缪小春提交：不动产证书二本、房屋买卖合同两份。第三人黄瑞英未提交证据。在案件审理过程中，本院依法对《房屋买卖协议》上载明的见证人缪某，原、被告买卖房屋的中间人缪金平进行了询问。本院组织各方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方有异议的证据，本院结合双方的陈述及其他证据综合认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年，原告陈凯锋、温丽芳夫妇经缪金平介绍与被告缪小春、第三人黄瑞英夫妇协商购买位于员山坝三小对面的Ａ号楼二单元4楼401号安置房。2016年4月9日，双方在缪小春家中签订《房屋买卖协议》，协议以缪小春为甲方，陈凯锋为乙方约定：1、甲方将其位于员山坝三小对面的Ａ号楼二单元4楼401号安置房（建筑面积119.25㎡）和Ａ号楼46号车库（建筑面积20.73㎡）以38万元价格销售给乙方。2、双方以转账方式交易，签订协议时由乙方一次性首付33万元到甲方提供的账户，甲方须在乙方付款后将房屋钥匙和《2015年全南县房屋产权调换安置协议书》证明文件复印件（因甲方暂还没有领取到房产证原件）、甲方身份证复印件各一份交给乙方夫妻。因甲方暂还没有领取到房产证原件，房产证原件的交付经双方协商，待政府相关机构将证件分发给业主后一周内交给乙方。若甲方不在期限内移交房产证原件则须承担违约责任，违约方须支付对方房价双倍违约金。甲乙双方如有一方在乙方成功办理该房产的产权过户之前违反此购房协议，则违约方须支付对方房价双倍违约金。剩余尾款5万元在甲方协助乙方成功办理全部产权过户后由乙方一次性付清。过户费用由乙方承担。3、甲方须明确声明保证该房屋（包括车库）在销售给乙方及乙方成功过户前无被查封、抵押或与第三方进行买卖交易等情况。甲方如发生上述违约情况，甲方须退还乙方所有购房款及相关税费，并支付乙方房款双倍违约金。4、甲方须保证积极协助乙方办理过户手续，若因甲方原因造成无法过户，房屋实际产权仍属乙方，甲方无权对房屋进行任何处置，且甲方须承担房价20%违约金。5、若因国家政策等不可抗力原因造成无法过户，房屋实际产权仍属于乙方，甲方无权对房屋进行任何处置，且甲方须承担房价20%违约金。被告缪小春邀请了缪某在协议见证人处签字。协议签署时，第三人黄瑞英不在场。协议签署后，原告陈凯锋向被告缪小春指定账户（其儿子缪金生账户）转账30万元，并应被告缪小春要求以现金形式向其支付3万元，被告缪小春在协议上签字确认收到首付款33万。原告陈凯锋夫妻在房屋交付后对房屋进行了装修，并入住了该房屋。2019年6月11日，被告缪小春将案涉房屋登记在其与第三人黄瑞英名下。原告陈凯锋、温丽芳要求被告缪小春协助办理过户手续未果，遂诉至法院。另查明，2015年12月29日，被告缪小春作为被征收人与全南县人民政府签订了《2015年全南县房屋产权调换安置协议书》，该协议书约定的产权调换房屋包含本案争议的房屋。本院认为，本案的争议焦点在于第三人黄瑞英是否应受《房屋买卖协议》的约束，其是否有义务协助案涉房屋过户。综合中间人缪金平关于第三人黄瑞英参与了房屋买卖协商、议价过程的陈述，30万元购房款转入了被告缪小春、第三人黄瑞英儿子缪金生账户的事实，以及原告陈凯锋、温丽芳在2016年已对案涉房屋进行装修并入住，第三人黄瑞英自认在2016年6月就知道房子已经卖掉的情况下，没有证据证明第三人黄瑞英对该房屋主张过权利等情况，本院认为被告缪小春签订《房屋买卖协议》是基于与第三人黄瑞英共同的意思表示，第三人黄瑞英虽然未直接签署《房屋买卖协议》，但该协议对其仍具有法律约束力，其有义务协助将案涉房屋过户给原告陈凯锋、温丽芳。关于案涉房屋买卖价格是否远低于市场价格。考虑到案涉房屋属于拆迁安置房，其装修情况、地段、配套设施与其他商品房存在显著差异，故本院认为案涉房屋买卖价格处于合理的价格区间范围内。被告缪小春在取得不动产证后未按协议约定将证件交给原告陈凯锋，也未协助办理产权过户，其行为已构成违约，其应协助原告陈凯锋、温丽芳办理产权过户手续并支付违约金。原告陈凯锋、温丽芳请求被告缪小春按房价的20%支付违约金，本院认为双方《房屋买卖协议》约定的违约金过高，酌定为按房价的5%支付违约金，违约金数额为19000元。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、被告缪小春、第三人黄瑞英应于本判决生效之日起十日内协助原告陈凯锋、温丽芳办理位于全南县及2Ａ号楼46号车库的产权过户手续；二、被告缪小春应于本判决生效之日起十日内向原告陈凯锋、温丽芳支付违约金19000元；三、驳回原告陈凯锋、温丽芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元（原告陈凯锋、温丽芳已预交），由原告陈凯锋、温丽芳承担400元，被告缪小春承担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员 蓝 钰二〇二一年八月十三日书记员 高国华书记员 陈 春附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。江西省全南县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0729民初750号原告：陈凯锋，男，汉族，1977年1月3日生，住全南县，现住全南县。原告：温丽芳，女，汉族，1985年10月28日生，住全南县，现住全南县，系原告陈凯锋妻子。二原告共同委托诉讼代理人：黄晨东，江西全丰律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：缪小春，男，汉族，1958年5月10日生，住全南县。委托诉讼代理人：沈坤勇，全南县城厢法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。第三人：黄瑞英，女，汉族，1956年9月5日生，住全南县，系被告缪小春妻子。原告陈凯锋、温丽芳与被告缪小春、第三人黄瑞英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈凯锋、温丽芳及其委托诉讼代理人黄晨东，被告缪小春及其委托诉讼代理人沈坤勇，第三人黄瑞英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈凯锋、温丽芳向本院提出诉讼请求：1请求确认位于全南县（不动产权证号：赣2019全南县不动产权第××号）及2Ａ号楼46号车库（不动产权证号：赣2019全南县不动产权第××号）的房屋属于原告所有，并判令被告协助原告办理上述产权过户手续；2、判决被告支付违约金72000元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月9日原告与被告签订《房屋买卖协议》，被告把全南县三小对面安置房Ａ号楼二单元4楼401号房及Ａ号楼46号车库出让给原告，约定销售为380000元，原告一次性首付330000元后，被告把房屋及车库交付给原告，其余款项50000元约定于被告协助原告办理产权过户手续后支付。为此，原告于2016年4月9日签订协议当天把330000元转入原告指定的其儿子缪金生的银行账户，被告也依约把房屋交付给原告，原告对房屋进行装修后入住至今。但依照约定，被告在办理好不动产权证后就应积极协助原告办理产权过户手续，而被告于2019年对上述房屋和车库办理了不动产权证，为此原告多次要求被告协助办理不动产权过户手续，但被告却以其他理由拒不协助原告办理产权过户手续。依照《房屋买卖协议》第4条，被告不协助原告办理房屋产权过户手续，应承担房价20%的违约金。由于被告在原告多次催办的情况下以各种理由拒绝协助办理产权过户手续，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约金。为维护原告的合法权益，特提起本诉讼，请求依照原告的诉讼请求依法判决为谢。原告陈凯锋、温丽芳在案件审理过程中申请追加黄瑞英为本案第三人参加诉讼，并增加请求判令被告及第三人协助办理产权过户手续的诉讼请求。被告缪小春辩称，一、原告诉求确认房屋所有权属性没有法律效力。依据《民法典》第二百一十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据不动产权登记证号0001***及0001***登记为答辩人夫妻共同共有，该不动产物权为答辩人夫妻所享有。其次，双方签订的买卖房屋协议并未实行向不动产登记机构申请预告登记，从不动产权证登记情况表明，原、被告实施的买卖行为并未经得其他物权共有人的认可，且该行为损害了物权其他共有人权利的事实，因此房屋买卖协议仍处于效力待定状态。二、原告诉求答辩人支付房价20%违约金没有事实和法律依据。1、原告本系通过第三人(原告姐夫)与答辩人协商房屋买卖事宜，然答辩人在未经过共有人同意情形下与原告签订了比市场价格较低的房屋交易协议，该条款不符合《民法典》第三百一十一条等价及善意取得的规定。2、答辩人2019年底领取不动产权证后就赶往南昌办事，直至2020年底方才返回全南。自答辩人返回全南后，原告从未通过电话或面对面与答辩人协商房屋过户相关事宜，不存在答辩人违反协议第4条、第5条款约定的违约行为，其主张支付违约金行为不具有依据。以上答辩意见，原告诉求确认物权所有权及主张支付违约金缺乏事实及法律依据。基于原告的诉求违约金行为违反约定，且该协议损害了其他物权共有权人合法权益，答辩人愿意全部退还原告房款并以已付房款为基数按照银行基准利率计算利息给原告，解除双方交易行为。第三人黄瑞英陈述，我不知道买我家的房子，我几年都不在家里，原告没有和我商量就自行起诉了。原告围绕自己的主张提交：1、原、被告身份证复印件、两原告结婚证复印件；2、房屋买卖协议、农业银行业务凭证、房屋室内相片；3、不动产权证明；4、原告陈凯锋与被告缪小春通话记录及录音光盘；5、不动产登记资料；6、2015年全南县房屋产权调换安置协议书。被告缪小春提交：不动产证书二本、房屋买卖合同两份。第三人黄瑞英未提交证据。在案件审理过程中，本院依法对《房屋买卖协议》上载明的见证人缪某，原、被告买卖房屋的中间人缪金平进行了询问。本院组织各方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方有异议的证据，本院结合双方的陈述及其他证据综合认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年，原告陈凯锋、温丽芳夫妇经缪金平介绍与被告缪小春、第三人黄瑞英夫妇协商购买位于员山坝三小对面的Ａ号楼二单元4楼401号安置房。2016年4月9日，双方在缪小春家中签订《房屋买卖协议》，协议以缪小春为甲方，陈凯锋为乙方约定：1、甲方将其位于员山坝三小对面的Ａ号楼二单元4楼401号安置房（建筑面积119.25㎡）和Ａ号楼46号车库（建筑面积20.73㎡）以38万元价格销售给乙方。2、双方以转账方式交易，签订协议时由乙方一次性首付33万元到甲方提供的账户，甲方须在乙方付款后将房屋钥匙和《2015年全南县房屋产权调换安置协议书》证明文件复印件（因甲方暂还没有领取到房产证原件）、甲方身份证复印件各一份交给乙方夫妻。因甲方暂还没有领取到房产证原件，房产证原件的交付经双方协商，待政府相关机构将证件分发给业主后一周内交给乙方。若甲方不在期限内移交房产证原件则须承担违约责任，违约方须支付对方房价双倍违约金。甲乙双方如有一方在乙方成功办理该房产的产权过户之前违反此购房协议，则违约方须支付对方房价双倍违约金。剩余尾款5万元在甲方协助乙方成功办理全部产权过户后由乙方一次性付清。过户费用由乙方承担。3、甲方须明确声明保证该房屋（包括车库）在销售给乙方及乙方成功过户前无被查封、抵押或与第三方进行买卖交易等情况。甲方如发生上述违约情况，甲方须退还乙方所有购房款及相关税费，并支付乙方房款双倍违约金。4、甲方须保证积极协助乙方办理过户手续，若因甲方原因造成无法过户，房屋实际产权仍属乙方，甲方无权对房屋进行任何处置，且甲方须承担房价20%违约金。5、若因国家政策等不可抗力原因造成无法过户，房屋实际产权仍属于乙方，甲方无权对房屋进行任何处置，且甲方须承担房价20%违约金。被告缪小春邀请了缪某在协议见证人处签字。协议签署时，第三人黄瑞英不在场。协议签署后，原告陈凯锋向被告缪小春指定账户（其儿子缪金生账户）转账30万元，并应被告缪小春要求以现金形式向其支付3万元，被告缪小春在协议上签字确认收到首付款33万。原告陈凯锋夫妻在房屋交付后对房屋进行了装修，并入住了该房屋。2019年6月11日，被告缪小春将案涉房屋登记在其与第三人黄瑞英名下。原告陈凯锋、温丽芳要求被告缪小春协助办理过户手续未果，遂诉至法院。另查明，2015年12月29日，被告缪小春作为被征收人与全南县人民政府签订了《2015年全南县房屋产权调换安置协议书》，该协议书约定的产权调换房屋包含本案争议的房屋。本院认为，本案的争议焦点在于第三人黄瑞英是否应受《房屋买卖协议》的约束，其是否有义务协助案涉房屋过户。综合中间人缪金平关于第三人黄瑞英参与了房屋买卖协商、议价过程的陈述，30万元购房款转入了被告缪小春、第三人黄瑞英儿子缪金生账户的事实，以及原告陈凯锋、温丽芳在2016年已对案涉房屋进行装修并入住，第三人黄瑞英自认在2016年6月就知道房子已经卖掉的情况下，没有证据证明第三人黄瑞英对该房屋主张过权利等情况，本院认为被告缪小春签订《房屋买卖协议》是基于与第三人黄瑞英共同的意思表示，第三人黄瑞英虽然未直接签署《房屋买卖协议》，但该协议对其仍具有法律约束力，其有义务协助将案涉房屋过户给原告陈凯锋、温丽芳。关于案涉房屋买卖价格是否远低于市场价格。考虑到案涉房屋属于拆迁安置房，其装修情况、地段、配套设施与其他商品房存在显著差异，故本院认为案涉房屋买卖价格处于合理的价格区间范围内。被告缪小春在取得不动产证后未按协议约定将证件交给原告陈凯锋，也未协助办理产权过户，其行为已构成违约，其应协助原告陈凯锋、温丽芳办理产权过户手续并支付违约金。原告陈凯锋、温丽芳请求被告缪小春按房价的20%支付违约金，本院认为双方《房屋买卖协议》约定的违约金过高，酌定为按房价的5%支付违约金，违约金数额为19000元。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、被告缪小春、第三人黄瑞英应于本判决生效之日起十日内协助原告陈凯锋、温丽芳办理位于全南县及2Ａ号楼46号车库的产权过户手续；二、被告缪小春应于本判决生效之日起十日内向原告陈凯锋、温丽芳支付违约金19000元；三、驳回原告陈凯锋、温丽芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元（原告陈凯锋、温丽芳已预交），由原告陈凯锋、温丽芳承担400元，被告缪小春承担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员 蓝 钰二〇二一年八月十三日书记员 高国华书记员 陈 春附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。