河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫04民终2797号上诉人（原审被告）：崔爱花，女，1990年5月4日出生，汉族，住河南省鲁山县。委托诉讼代理人：陈同明（系崔爱花丈夫），住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：崔涛峰，河南匠为律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鲁山县宏安物业服务有限公司，住所地河南省鲁山县泰山路与振兴路交叉口东郡华府**楼111铺，统一社会信用代码91410423MA45FBJ60A。法定代表人：张雪风，总经理。委托诉讼代理人：罗宏阳，河南九多律师事务所律师。上诉人崔爱花因与被上诉人鲁山县宏安物业服务有限公司（以下简称宏安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省鲁山县人民法院（2021）豫0423民初2715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人崔爱花的委托诉讼代理人陈同明、崔涛峰，被上诉人宏安物业公司的委托诉讼代理人罗宏阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔爱花上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判驳回宏安物业公司的诉讼请求或发回重审。二、本案的上诉费用由宏安物业公司承担。事实和理由：一审法院认定部分事实错误，适用法律不当。一、一审法院认定宏安物业公司与平顶山桐嘉房地产开发有限公司（以下简称桐嘉公司）签订的《前期物业服务合同》合法有效是错误的。1.宏安物业公司与桐嘉公司签订的《前期物业服务合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为无效合同。《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。”《物业管理条例》第二十四条规定：“住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”据此，开发商应当通过招投标方式选聘前期物业服务公司，如投标人少于3个或住宅规模较小的，在取得相关部门批准后，可以采用协议方式选聘，也就是说开发商选聘前期物业公司原则是通过招投标方式，且是强制性的，采用协议方式是例外，且协议选聘前需要经过批准。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第30条规定：“……下列强制性规定，应当认定为‘效力性强制性规定’：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；……交易方式严重违法的，如违反招投标等竞争性缔约方式订立合同。”根据该规定，开发商如果未通过招投标的方式选聘物业公司，则违反了法律、行政法规的强制性规定，由此签订的前期物业服务合同应当认定无效。宏安物业公司是桐嘉公司招投标中标的东郡华府小区（北地块）的前期物业服务公司，与崔爱花所在的南地块小区没有关系，且宏安物业公司与桐嘉公司均未提交房管部门同意可以采用协议方式选聘前期物业公司的文件。由此可知，2019年9月1日宏安物业公司与桐嘉公司签订的《前期物业服务合同》没有依法通过公开招投标，系私下签订，且私下签订前未经房管部门批准，因此该《前期物业服务合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，应当认定为无效。二、一审法院认定“2019年8月南阳市升弘物业服务有限公司（以下简称升弘物业公司）因故退出该小区”是错误的。没有证据证明中标的前期物业公司升弘物业公司退出该小区管理，一审法院认定该事实仅是通过宏安物业公司的单方陈述。崔爱花等业主在收房时均按照开发商的要求与升弘物业公司签订了前期物业服务合同，该合同内容合法有效。在该合同没有解除或终止的情况下，开发商无权再重新私自选聘新的物业公司，更何况现在该小区在房管部门备案的前期物业公司仍然是升弘物业公司。如法院判决崔爱花将物业费交付给宏安物业公司，升弘物业公司再依据前期物业服务合同向崔爱花主张物业费，那么崔爱花要重复承担物业费，这侵犯了崔爱花的权利。如果开发商私自选聘物业公司的违法行为得到法院的支持，那么开发商可能再次以各种理由称宏安物业公司因故退出该小区，再重新选聘一个新的物业公司，让崔爱花等小区业主再次向新的物业公司支付物业费。三、一审法院认定“按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定……双方之间形成了事实上的物业服务合同关系”是错误的。1.双方不存在物业服务合同关系，宏安物业公司不具有诉讼主体资格，其无权要求崔爱花支付物业费。崔爱花购买桐嘉公司开发的位于鲁山县（原桐嘉国际花园）房屋，崔爱花收房后，根据桐嘉公司对桐嘉国际花园（南地块）前期物业管理服务项目招投标中标结果，崔爱花与升弘物业公司签订前期物业服务合同并交纳物业管理费。且通过崔爱花提交的证据可以看出，直至宏安物业公司起诉后，崔爱花购买房屋所在的南地块小区物业服务中心办公室牌匾上的物业公司名称仍然是升弘物业公司。宏安物业公司并未在该小区为业主提供任何物业服务，其也未提供证据证明为该小区业主提供了物业服务，双方并未构成物业服务合同的实质当事人，也未形成事实上的物业服务合同关系。故崔爱花与升弘物业公司存在物业服务合同关系，与宏安物业公司之间不存在事实及法律上的合同关系，宏安物业公司不具有诉讼主体资格。2.虽然《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及合同约定，开发商与物业公司签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力，但是该《前期物业服务合同》应当是合法有效的，才对业主具有约束力。如前所述，本案宏安物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》因违反法律、行政法规的强制性规定系无效合同，合同无效则自始无效，当然对业主及各方均不具有约束力。四、一审法院认定“物业费标准为1.2元／平方米／月”是错误的。宏安物业公司主张物业费标准为1.2元／平方米／月无事实依据。如前所述，宏安物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》系无效合同，且宏安物业公司中标的是桐嘉国际花园（北地块）物业服务项目，其中标价1.2元／平方米／月是针对的北地块小区，与崔爱花所在的南地块的房屋没有任何关系，该价格当然不能约束崔爱花，对崔爱花无效。一审法院按1.2元／平方米／月标准判决显然没有任何事实依据。五、一审中，崔爱花从未表示过宏安物业公司提供物业服务不达标，崔爱花答辩及开庭时提出的均是小区现在的物业服务不达标，不符合升弘物业公司中标的服务标准。但崔爱花收房后至开庭前，小区物业服务办公室牌匾一直是升弘物业公司，并不是宏安物业公司，崔爱花从未认可宏安物业公司在该小区提供任何物业服务。一审法院凭主观臆断认定崔爱花认可宏安物业公司提供不达标服务是对崔爱花意思的曲解。六、一审法院认定“崔爱花证据不能证明物业服务不达标”是错误的。崔爱花现在所处小区物业环境如何，是否存在“楼道、小区垃圾到处都是，未及时清理；电动车乱停乱放、随意堵塞楼道、消防通道，存在严重安全隐患；电动车充电线飞线严重；小区安全出口大门紧锁，且被占用堵塞；公共用地被占用种菜、堆放杂物等”这些问题，部分照片当然无法全部反映，但是法院可以到小区现场查看，核实小区物业环境是否存在上述问题。一审法院却仅凭一句“不能证明物业服务不达标”就认定小区环境很好，这种认定是错误及不负责任的。综上，一审判决认定部分事实错误，适用法律不当，应依法查明事实，支持上诉请求。宏安物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。一、桐嘉公司与宏安物业公司签订的《前期物业服务合同》符合法律规定，应当依法认定为有效合同。崔爱花断章取义地引用《物业管理条例》第二十四条规定，该条第一款明确说明“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业”。从该表述可以看出，实际上是倡导性规定，根本不是强制性规定。该条第二款所表述的“应当通过招标选聘物业服务企业”只是一个程序性的表述和引导。宏安物业公司依据《前期物业服务合同》和《民法典》第九百三十九条规定向东郡华府小区提供物业服务并收取物业费既有事实依据，又有法律依据，宏安物业公司的合法权益应当受到保护。二、一审法院认定的升弘物业公司撤出小区是客观事实，崔爱花声称是“升弘物业公司在为其提供物业服务”，明显属于不诚信。因升弘物业公司存在问题，其在2019年8月撤出案涉小区。撤出后，因案涉小区并未成立业主委员会，所以桐嘉公司委托宏安物业公司对案涉小区提供物业服务。在提供物业服务之后，宏安物业公司在至今的两年期间内多次向小区业主进行告知和催缴物业费。升弘物业公司早已撤离小区，崔爱花自该公司撤离后从未向升弘物业公司交纳一分钱物业费，又声称是升弘物业公司向其提供了物业服务，违背诚实信用原则。三、崔爱花实际享受了宏安物业公司提供的物业服务，其应当支付相应的物业费。宏安物业公司签订《前期物业服务合同》后，实际上自2019年9月1日起开始向案涉小区提供物业服务，并在小区出入口张贴公告牌（一审提交了照片）。除了本次被诉的8名业主外，其他业主陆续与宏安物业公司签订了物业服务合同并交纳了物业费。从一审中宏安物业公司提交的小区业主对升弘物业公司的投诉信等证据可以看出，投诉升弘物业公司的业主也正是本系列案的其中四名上诉人。四、宏安物业公司的收费标准是依据与桐嘉公司签订的《前期物业服务合同》确定的，并非乱收费。崔爱花与桐嘉公司签订购房合同时承诺遵守《前期物业服务合同》和“物业管理委托协议”的约定。而宏安物业公司与桐嘉公司的《前期物业服务合同》第三章服务费用中明确约定了物业服务的收费标准为住宅1.2元每月，物业费按月交纳，每年的交费日到期之前1-2个月履行交纳义务。宏安物业公司向一审法院起诉请求：一、判令崔爱花向宏安物业公司支付2020年1月1日起至2021年12月31日止的物业服务费3532.06元并自2020年1月1日起至款付清之日止按银行同业拆借利率支付利息（截止2021年5月1日暂计181.06元），合计3713.12元。二、判令崔爱花于每年12月1日前宏安物业公司支付下一年度的物业服务费。三、判令崔爱花承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年5月25日，崔爱花与案外人桐嘉公司签订《商品房买卖合同》，购买位于振兴路以东、泰山路以南的鲁山县户的133.79平方米的房屋，该《商品房买卖合同》附件八第十六条约定“交房时买受人需同出卖人选聘的物业公司签署《前期物业管理协议》，买受人遵守《前期物业管理协议》以及出卖人与物业管理公司签订的《物业管理委托协议》的规定。物业费按年收取，交房时起算，如买受人原因不收房的，从通知交房时计算。”2018年4月2日桐嘉公司通过招标选聘升弘物业公司提供该小区的前期物业管理服务。2019年8月，升弘物业公司因故撤出该小区。2019年9月1日，案外人桐嘉公司选聘宏安物业公司对鲁山县桐嘉国际花园东郡华府（南地块）提供前期物业管理服务事宜，并签订《前期物业服务合同》，物业管理区域四至为“东至：鲁山县鲁兴路；南至：鲁山县将相河；西至：鲁山县振兴路；北至：鲁山县泰山路”，约定物业服务费用住宅标准为1.2元／月／平方米。此外，该《前期物业服务合同》第七条约定，物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或物业使用人应在约定交房之日起（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。第二十七条约定，业主、物业使用人逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五标准承担相应的滞纳金。崔爱花购买的商品房在该范围内。2019年10月1日，“东郡华府”物业服务有限公司在东郡华府小区内张贴《物业服务收费公示》，显示物业服务收费标准中住宅为1.2元／平方米／月（实收1.1元／平方米／月，桐嘉公司为回报业主特补贴0.1元／平方米／月，共补助两年）。《前期物业服务合同》签订至今，宏安物业公司为鲁山县桐嘉国际花园（南地块）提供物业管理服务，后因崔爱花拖欠自2020年1月1日起的物业管理费，引起本案诉讼。一审法院认为，宏安物业公司与桐嘉公司签订的《前期物业服务合同》符合法律规定，合法有效。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，宏安物业公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》对该小区全体业主具有法律约束力。宏安物业公司按照上述合同的约定，自2019年9月1日起至今在该小区为全体业主提供了必要的保洁、安保、管理和维护等物业服务，履行了主要的服务义务。在此期间，崔爱花作为该小区的业主之一，与其他业主共同接受了宏安物业公司提供的物业服务。崔爱花是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成了物业服务合同的实质当事人，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系。因此，按照权利义务关系相统一的基本原则，崔爱花享受了宏安物业公司提供的物业服务，就应当履行全体业主负有的均等交纳物业服务费的义务，支付相应对价的物业服务费给宏安物业公司，其交费标准也应当按照《前期物业服务合同》约定的标准向宏安物业公司支付，故宏安物业公司要求崔爱花支付欠付物业费的请求一审法院予以支持。崔爱花辩称双方之间不存在物业服务合同，宏安物业公司不具有诉讼主体资格的意见，一审法院不予支持。对崔爱花辩解宏安物业公司提供物业服务不达标的意见，一审法院认为其提供证据未显示宏安物业公司物业服务全过程，未全面显示宏安物业公司物业服务质量，不能证明其物业服务不达标，故对崔爱花的该项辩解亦不予支持。宏安物业公司诉请预交物业服务费部分，《前期物业服务合同》未明确约定，一审法院不予支持。崔爱花应支付欠付的物业费期间自2020年1月1日起至本判决生效之日前一月。由于崔爱花房屋面积为133.79平方米，按每月每平方米1.1元计算，其拖欠的物业服务费每月为147.17元（即133.79平方米×1.1元/平方米/月=147.17元），宏安物业公司诉请多出部分，一审法院不予支持。关于宏安物业公司诉请利息，实际是一种违约金，其诉请没有超出合同约定的标准，不违反法律规定，应予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、崔爱花于判决生效之日起五日内向宏安物业公司按每月147.17元支付自2020年1月1日起至本判决生效前一月的物业服务费，并支付违约金（即自2020年1月起以其每月拖欠的物业服务费为基数，分别依次按其拖欠的期限按全国银行间同业拆借利率计算至实际清偿之日止）。二、崔爱花自判决生效之日起按照《前期物业服务合同》约定继续向宏安物业公司支付物业服务费。三、驳回宏安物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由崔爱花负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、宏安物业公司在二审中提交桐嘉公司出具的情况说明一份，其内容为：“我公司承建鲁山县东郡华府小区，项目建成后，我公司与升弘物业公司签订了物业服务合同，委托升弘物业公司向东郡华府小区南地块进行物业服务。后因发现升弘物业公司在服务期间存在向业主乱收费、服务不到位情况，我公司对升弘物业公司提出相关整改要求，并要求升弘物业公司公布账目，升弘物业公司拒不配合，并于2019年8月期间突然撤离东郡华府小区。为了维护小区业主利益，我公司遂于2019年9月与宏安物业公司签订了前期物业服务合同，由宏安物业公司进驻东郡华府小区进行物业服务。特此证明。”二、崔爱花未向升弘物业公司交纳2020年1月以来的物业费。宏安物业公司称“升弘物业公司并未实际提供相应的物业服务，其没有理由另向业主收取费用，其实际也未向业主收取费用。如果升弘物业公司来向业主收取费用，宏安物业公司愿意承担相应责任。”三、一审时，宏安物业公司分别起诉王文铎、景东亮、杨冬冬、孟凡森、陈明明、苗亚培、崔爱花、朱瑞珍等8名被告，上述8名被告分别委托河南匠为律师事务所律师崔涛峰作为委托诉讼代理人。一审法院将上述8个案件一并审理。一审宣判后，王文铎、景东亮、杨冬冬、孟凡森、陈明明、苗亚培、崔爱花等7人分别提起上诉。本院二审对该7个案件一并审理。四、崔爱花在二审中自认桐嘉公司于2018年10月通知其收房。崔爱花称当时小区大门未建成，小区围挡没有拆除，施工人员也没有撤出，道路泥泞不堪，房屋不符合合同约定的交房条件，其没有接受收房。崔爱花在一审中提交的加盖升弘物业公司账务专用章的收据载明：入账日期2019年3月26日。收到崔爱花12-2-101，物业费1766元，生活垃圾年费60元。五、前述7名上诉人之一的景东亮与桐嘉公司签订《商品房买卖合同》所购买房屋为鲁山县户，其于2018年11月26日收房。景东亮在一审中提交的加盖升弘物业公司账务专用章的收据载明：出据日期2018年11月26日。收到12-2-902景东亮，物业费1962元，卫生年费60元。六、前述7名上诉人之一的王文铎与桐嘉公司签订《商品房买卖合同》所购买房屋为鲁山县户，其于2018年12月29日收房。王文铎在一审中提交的加盖升弘物业公司账务专用章的收据载明：出据日期2018年12月29日。收到12-2-501王文铎，物业费1766元，生活垃圾处理费60元。七、崔爱花与景东亮、王文铎的房屋均在12号楼2单元。除此外，二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、宏安物业公司是否具备原告诉讼主体资格、本案双方当事人之间是否成立物业服务合同关系。二、本案物业费标准应如何认定。对此，分析评判如下：一、关于宏安物业公司是否具备原告诉讼主体资格、本案双方当事人之间是否成立物业服务合同关系的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案宏安物业公司与桐嘉公司签订《前期物业服务合同》、崔爱花入住案涉小区的事实发生于民法典施行前，崔爱花未支付物业费的事实持续至民法典施行后，本案应适用民法典的规定。《民法典》第九百三十七条第一款规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”《民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”宏安物业公司为证明其主体资格向一审法院提交了其与桐嘉公司签订的《前期物业服务合同》、物业费催缴通知单、员工刷卡记录表、小区日常环境照片等，其中《前期物业服务合同》约定的宏安物业公司服务的物业名称为鲁山县桐嘉国际花园东郡华府（南地块），物业费催缴通知单落款也为宏安物业公司。一审法院根据上述证据认定宏安物业公司事实上为案涉小区提供物业服务、本案双方当事人之间成立物业服务合同关系，并无不当。故宏安物业公司具备原告诉讼主体资格，崔爱花应向其支付物业费。崔爱花关于宏安物业公司并非通过招投标形式成为案涉小区物业服务人问题，属于行政管理范畴，与本案不属于同一法律关系。二、关于本案物业费标准的认定问题。案涉《前期物业服务合同》第四条第一款约定住宅物业费为1.2元/平方米/月，宏安物业公司提供的“物业服务收费公示牌（2019年10月1日）”显示“实收1.1元/平方米/月，桐嘉公司补助0.1元/平方米/月，共补助两年”。关于小区环境卫生、公共秩序维护、建筑及设施养护等物业服务质量方面，双方均提供了照片证据。现有证据尚不足以证明宏安物业公司存在应予扣减物业费的行为。《民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”本案中，宏安物业公司分别于2020年10月18日、2021年5月12日两次向案涉房屋业主催收物业费。关于崔爱花主张其于2019年3月26日收房，收房时已预交一年物业费1766元的问题。崔爱花在二审中自认桐嘉公司于2018年10月通知其收房，且与崔爱花同楼同单元的景东亮、王文铎分别于2018年11月26日、2018年12月29日收房。崔爱花与桐嘉公司签订的《商品房买卖合同》附件八《补充协议内容》第十六条明确约定：“物业费按年收取，交房时起算，如买受人原因不收房的，从通知交房时计算。”故对于宏安物业公司已经催收并给予合理支付期限的2020年1月1日至2021年8月31日的物业费，崔爱花应予支付。宏安物业公司系案涉小区**物业服务人，业主对其服务享有相应权利，一审判决主文第二项未虑及合同将来履行过程中可能出现的情形，该判项欠妥，应予撤销。综上所述，崔爱花的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省鲁山县人民法院（2021）豫0423民初2715号民事判决第二项、第三项，即：“二、崔爱花自本判决生效之日起按照《前期物业服务合同》约定继续向鲁山县宏安物业服务有限公司支付物业服务费。三、驳回鲁山县宏安物业服务有限公司的其他诉讼请求”；二、变更河南省鲁山县人民法院（2021）豫0423民初2715号民事判决第一项为：“崔爱花于本判决生效之日起五日内向鲁山县宏安物业服务有限公司按每月147.17元的标准支付自2020年1月1日起至2021年8月31日的物业费，并支付违约金（即自2020年2月起以其每月拖欠的物业费为基数，分别依次按其拖欠的期限按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）”；三、驳回鲁山县宏安物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由崔爱花负担。二审案件受理费50元，由崔爱花负担25元，鲁山县宏安物业服务有限公司负担25元。本判决为终审判决。审判长  樊为民审判员  李双双审判员  张培培二〇二一年八月三十一日书记员  关利彭