陕西省安康市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕09民终650号上诉人（一审原告、反诉被告）：安康市中昊建设集团房地产开发有限公司。住所陕西省安康市汉滨区。法定代表人：屈兰安，公司董事长。委托诉讼代理人：刘先连，男，公司项目经理。被上诉人（一审被告、反诉原告）：吴肇奎，男，1967年6月17日出生，汉族，住陕西省镇坪县城关镇。被上诉人（一审被告、反诉原告）：吴肇翠，女，1970年7月24日出生，汉族，住镇坪县城关镇。被上诉人（一审被告、反诉原告）：吴肇兰，女，1973年7月7日出生，汉族，住镇坪县城关镇。被上诉人（一审被告、反诉原告）：吴肇俊，女，1977年12月6日出生，汉族，住镇坪县城关镇。被上诉人（一审被告、反诉原告）：吴肇芝，女，1957年1月7日出生，汉族，住镇坪县城关镇。被上诉人（一审被告、反诉原告）：吴东山，男，1976年2月7日出生，汉族，住安康市汉滨区。委托诉讼代理人：吴肇奎，系吴东山哥哥，住陕西省镇坪县城关镇。上诉人安康市中昊建设集团房地产开发有限公司（以下简称中昊公司）因与被上诉人吴肇奎、吴肇翠、吴肇兰、吴肇俊、吴肇芝、吴东山（以下简称吴肇奎等人）合同纠纷一案，不服陕西省镇坪县人民法院（2020）陕0927民初200号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年5月12日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人中昊公司的委托诉讼代理人刘先连，被上诉人吴肇奎、吴肇翠、吴肇兰、吴肇俊、吴肇芝、吴东山的委托诉讼代理人吴肇奎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中昊公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判吴肇奎等人支付中昊公司下余建房款330000元，并自2017年9月18日起双倍支付欠款利息至给付之日止（利率按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.本案诉讼费及其他费用由吴肇奎等人承担。事实和理由：一审判决以先履行抗辩权认定吴肇奎等人支付下余房款及利息的条件未成就属于适用法律错误。本案双方于2014年12月14日签订《联合建房合同书》，由中昊公司出资建设，吴肇奎等人无偿取得新建房屋三层以下的房屋所有权，中昊公司取得四至六层房屋所有权。而房屋建成后，吴肇奎等人未经中昊公司同意，将所建六层房屋全部占有并进行装修使用，构成根本违约。中昊公司于2017年4月13日向镇坪县人民法院提起诉讼，经该院诉前调解，双方达成协议：联建房屋四至六层共六套约670平方米建筑面积房屋归吴肇奎等人所有，吴肇奎等人向中昊公司支付房款830000元。随后，吴肇奎等人向中昊公司支付了房款500000元，余下330000元时至今日，吴肇奎等人拒不支付，中昊公司有权主张剩余房款。吴肇奎等作为房屋权利人应当申请登记，中昊公司只是协助者，2017年至今吴肇奎等占有并使用房屋接近三年，怠于申请房产登记，中昊公司无从协助，一审判决并未解决实际问题。吴肇奎等人共同辩称，1.吴肇奎等人父母在文化中心项目施工建设中给予了很大支持，旧房已拆除作为中昊公司建设项目的消防通道，现中昊公司应当协助吴肇奎等人办理房产证，后才能拿到剩余房款；2.经吴肇奎等人去相关部门申请办证，相关部门称无法办理。中昊公司向一审法院起诉请求：1.吴肇奎等人共同支付中昊公司下余建房款330000元，并自2017年6月20日起双倍支付欠款利息至给付日止（利率按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.本案诉讼费用由吴肇奎等人承担。吴肇奎等人向一审法院反诉请求：1.判令中昊公司履行双方合同约定，先协助吴肇奎等人办理位于镇坪县城关镇建设路西侧房屋的不动产登记证（含土地使用证、房屋所有权证）；2.本案诉讼费用由中昊公司负担。一审法院认定事实：吴忠恒与陈文珍系夫妻，二人生育六个子女，依次为吴肇芝、吴肇奎、吴肇翠、吴肇兰、吴东山、吴肇俊。吴忠恒在镇坪县城关镇建设路西侧有砖混结构住宅楼一栋三层，依法取得了国有土地使用证（镇国用｛99｝字第01-XX-C-XX号）。2012年，中昊公司开发建设镇坪县文化商业中心，因该建设项目北侧与吴忠恒房屋南侧相邻，中昊公司与吴忠恒经协商，决定对吴忠恒的房屋拆除后联合建新。2014年12月14日，中昊公司（甲方）与吴忠恒、陈文珍（乙方）签订一份《联合建房合同书》，合同约定:对乙方拥有的国有土地使用权和砖混结构住宅楼一栋三层进行拆旧联合建新；甲乙双方共同现场确定新建房屋朝向，并勘定四界，确定在乙方原有土地面积的基础上由甲方增加适当土地面积，费用由甲方负责，建成六层砖混结构住宅楼一栋；房屋建成后，乙方分得三层以下（含三层）房屋，总面积712.8平方米（具体以产权单位实测面积为准），甲方分得三层以上（不含三层）房屋，分别办理单户房屋产权证书，办理产权证所涉及的税费由甲方负责。乙方所属第三层房屋顶板与甲方第四层房屋底板形成共同共有关系，双方共用；新房所占土地：乙方原国有土地使用权综地面积166.86平方米归乙方继续拥有，甲方在办理新土地使用权证时将上述166.86平方米国有土地使用权单独给乙方办理到名下。甲方新增加的土地，由甲方按商品房出售约定，将土地使用权分解到户。新增面积乙方不向甲方补偿；甲方对取得的四楼及以上房屋作为商品房按市场价对外出售。同等价格条件下，乙方的子女及近亲属有优先选购权。吴肇奎作为乙方成年家属在该合同上签字。2015年11月，中昊公司将砖混结构住宅楼一栋六层建成，其后，吴忠恒夫妇及其子女将六层房屋全部占有。2017年1月，吴忠恒去世。2017年4月13日，中昊公司以吴肇奎、陈文珍、吴肇翠、吴肇兰、吴肇俊为被告向镇坪县人民法院提起诉讼，要求五被告履行《联合建房合同书》内容，向中昊公司交付四层以上房屋。吴肇奎、陈文珍、吴肇翠、吴肇兰、吴肇俊提起反诉，要求解除《联合建房合同书》，由中昊公司恢复房屋原状。同年6月20日，经镇坪县人民法院主持调解，双方达成协议（以下简称《补充协议》）：联建房屋四至六层归吴肇奎、陈文珍、吴肇翠、吴肇兰、吴肇俊所有，吴肇奎、陈文珍、吴肇翠、吴肇兰、吴肇俊向中昊公司支付房款830000元（于2017年7月5日前支付500000元，余款330000元待中昊公司办理相关房屋产权、土地使用权证后付清）。联建房屋三层以下按原协议办理，中昊公司配合办理房屋和土地相关手续，办理土地、房产的一切费用由中昊公司负担。2017年7月5日，吴肇奎、陈文珍、吴肇翠、吴肇兰、吴肇俊向中昊公司支付房款500000元。2017年7月14日，双方分别向镇坪县人民法院申请撤诉，镇坪县人民法院作出（2017）陕0927民初108号民事裁定书，裁定予以准许。此后，双方未就办理案涉房屋产权证事宜进行沟通、对接，案涉房屋至今未办理房屋产权证，吴肇奎、陈文珍、吴肇翠、吴肇兰、吴肇俊亦未支付下余房款。2020年6月3日，中昊公司再次以吴肇奎、陈文珍、吴肇翠、吴肇兰、吴肇俊为被告向一审法院提起诉讼，请求：1.确认双方签订的《联合建房合同书》有效；2.吴肇奎、陈文珍、吴肇翠、吴肇兰、吴肇俊返还应由中昊公司享有的联合建房四、五、六层房屋；3.判令吴肇奎、陈文珍、吴肇翠、吴肇兰、吴肇俊支付应予返还的四至六层房屋按商品房销售总价款134.8万元（184.8万元-50万元）5%的违约金共计67400元。诉讼中，中昊公司变更诉讼请求为：吴肇奎、陈文珍、吴肇翠、吴肇兰、吴肇俊共同支付中昊公司下余建房款330000元，并自2017年起双倍支付欠款利息至给付日止（利率按中国人民银行同期贷款利率计算）。吴肇奎、陈文珍、吴肇翠、吴肇兰、吴肇俊提起反诉，要求中昊公司继续协议约定，先协助办理案涉房屋不动产登记证。一审另查明，案涉房屋建设时除占用吴肇奎等人原有的国有土地外，还占用了中昊公司的部分土地。案涉房屋现由吴肇奎等人实际占有。一审法院认为，中昊公司与吴忠恒、陈文珍签订的《联合建房合同书》以及中昊公司与陈文珍、吴肇奎、吴肇翠、吴肇兰、吴肇俊达成的《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《联合建房合同书》约定的部分内容已实际履行，双方在履行该合同过程中产生纠纷的内容，即案涉房屋四至六层的处理，双方通过《补充协议》进行了变更，同时,《补充协议》约定了中昊公司负有协助办证的义务以及办证费用的负担问题。本次诉讼中，吴肇芝、吴东山作为吴忠恒、陈文珍的法定继承人，对《补充协议》进行了追认，中昊公司及吴肇奎、吴肇兰、吴肇俊、吴肇翠予以认可，依法予以确认。本案的争议焦点为：1.中昊公司诉请吴肇奎等人支付下余房款的条件是否成就；2.吴肇奎等人反诉要求中昊公司先履行协助办证义务的诉请应否支持。关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。本案中，《补充协议》约定，中昊公司应先协助吴肇奎等人办理房屋产权证，吴肇奎等人再向中昊公司支付下余房款，此两种履行义务具有先后履行顺序。根据举证规则，现中昊公司要求吴肇奎等人支付下余房款应当证明其已履行协助办证义务，但中昊公司对此未能提供证据证明，应承担举证不能的法律后果。且根据庭审查明的事实，双方未约定办证的时间，吴肇奎等人支付部分房款后，双方均未就办证事宜进行过沟通或对接，故中昊公司认为是吴肇奎等人怠于申请办证，导致其客观上不能履行协助义务的意见，不予采纳。因中昊公司未履行协助办证义务，其要求吴肇奎等人支付下余房款的条件尚未成就，对其诉讼请求不予支持。关于中昊公司要求吴肇奎等人支付逾期付款利息的诉请，因吴肇奎等人支付下余房款的条件还未成就，不存在逾期付款的事实，对中昊公司的该项诉讼请求不予支持。关于争议焦点2，一审法院认为，吴肇奎等人作为案涉房屋办证的申请主体，首先应向房屋产权登记机关提交办证申请，根据房屋产权登记机关的要求，明确中昊公司需要协助的具体事项，双方相互配合，以促成办证顺利进行。庭审中，吴肇奎等人称几次向相关部门提交过办证申请，但未提供有效证据予以证明，且双方现均不能明确具体的协助事项，吴肇奎等人要求中昊公司先履行协助办证的条件尚不具备，故对其反诉请求不予支持。本案的法律事实引起的民事纠纷发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的规定，本案应适用《中华人民共和国合同法》以及当时司法解释的规定。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第七十七条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回中昊公司的诉讼请求；二、驳回吴肇奎等人的反诉请求。本诉案件受理费17539元，由中昊公司负担；反诉案件受理费100元，由吴肇奎等人负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方进行了证据交换及质证。中昊公司向本院提交三组证据。第一组：镇坪县文化商业中心业主委员会向中昊公司致函及中昊公司的回函，拟证明镇坪县文化商业中心业委会为方便管理，要求中昊公司就文化商业中心住宅小区与相邻住户土地使用情况进行说明；第二组：中昊公司代理律师分别向镇坪县自然资源局、行政审批局、住房和城乡建设局出具的《律师查询函》及各单位的复函，拟证明案涉房屋建设时的规划许可、用地审批等办理情况；第三组：案涉房屋国有土地使用权证，拟证明土地使用权人仍为吴忠恒。吴肇奎等人对以上证据真实性无异议。本院认为，中昊公司提供的第一组证据与本案无关联性，对该组证据本院不予采信；第二组证据中行政机关出具的复函能够证明案涉房屋建设相关行政审批手续办理情况，对该组证据本院予以采信；吴肇奎等人对案涉房屋国有土地使用权仍登记在吴忠恒名下无异议，本院对该证据予以采信。吴肇奎等人向本院提供两组证据。第一组：《镇坪县文化中心建设项目房屋征收拆迁工作方案》，拟证明吴忠恒为房屋征收其中一户；第二组：房屋修建前后照片及双方签订协议时的现场照片，拟证明双方对协议是认可的，且现消防通道占用的是吴忠恒家原房屋土地。因第一组证据为复印件，真实性无法核实，本院对该证据不予采信；第二组证据无法达到其证明目的，且其证明目的与本案待证事实及争议焦点无关，本院对该组证据亦不予采信。经本院二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。本院另查明，一审审理期间，陈文珍于2021年1月21日去世，其继承人吴肇奎、吴肇翠、吴肇兰、吴肇俊、吴肇芝、吴东山全部参加了本案诉讼。本院认为，结合中昊公司的上诉请求及吴肇奎等人的答辩意见，本案的争议焦点为：吴肇奎等人应否支付中昊公司下余建房款330000元及逾期付款利息。中昊公司上诉认为吴肇奎等人系申请办理房产登记的主体，中昊公司仅仅具有协助义务，因吴肇奎等人怠于申请办证，中昊公司无从协助，故中昊公司有权要求吴肇奎等人支付剩余房款。经查，吴肇奎等人现居住的案涉房屋系拆除其父吴忠恒旧房后的拆旧建新房屋。根据镇坪县住房和城乡建设局在本案中出具的复函，拆旧建新房屋需由用地所有人申请办理建设用地规划许可证，并提交申请表、现场踏勘表、户籍簿复印件、土地权属证明、原房屋《土地使用证》及《房屋产权证》等资料，吴忠恒曾申请补办案涉房屋规划手续未果。因吴忠恒已于2017年1月去世，即2017年6月吴肇奎等人与中昊公司达成调解协议后，吴肇奎等人未向镇坪县住房和城乡建设局提交过相关申请资料。镇坪县自然资源局、镇坪县行政审批服务局的复函亦表明吴肇奎等人未办理过相关行政审批手续，而根据各行政机关的回复，拆旧建新房屋需向相关部门提供的资料由原房屋所有人持有或需由原房屋所有人申请办理，故中昊公司主张吴肇奎等人系申请办证主体，中昊公司仅负有协助义务的理由成立。中昊公司认为因吴肇奎等人怠于办证，其协助义务无法履行。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”本案中，吴肇奎等人作为申请办证主体，其怠于行使权利，导致房产证至今没有办理，应视为办证条件已成就。中昊公司要求吴肇奎等人支付剩余330000元购房款，理由正当，应予支持。关于购房款的逾期付款利息问题，吴肇奎等人逾期付款的行为给中昊公司造成利息损失，中昊公司要求吴肇奎等人支付逾期付款利息符合法律规定，应予支持，但中昊公司主张按中国人民银行同期贷款利率双倍支付利息依据不足，本院将逾期付款利息调整为按中国人民银行同期贷款利率计算。关于利息起算时间，吴肇奎等人支付第一笔500000元建房款时间为2017年7月5日，本院认为自该日起酌定给予其90日的办证时间较为适宜。故吴肇奎等人应自2017年10月5日起按中国人民银行同期贷款利率向中昊公司支付欠付建房款利息。中昊公司有义务配合吴肇奎等人办理本案相关土地、房屋产权登记手续。综上所述，中昊公司的上诉请求部分成立。一审认定事实清楚，本院基于二审新证据对一审判决予以部分变更。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持陕西省镇坪县人民法院（2020）陕0927民初200号民事判决第二项；二、变更陕西省镇坪县人民法院（2020）陕0927民初200号民事判决第一项为：吴肇奎、吴肇翠、吴肇兰、吴肇俊、吴肇芝、吴东山于本判决生效后15日内向安康市中昊建设集团房地产开发有限公司支付建房余款330000元，并自2017年10月5日起按中国人民银行同期贷款利率支付建房余款利息至实际给付之日止。三、驳回安康市中昊建设集团房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6250元，由安康市中昊建设集团房地产开发有限公司负担，反诉案件受理费100元，由吴肇奎、吴肇翠、吴肇兰、吴肇俊、吴肇芝、吴东山负担；二审案件受理费6250元，由吴肇奎、吴肇翠、吴肇兰、吴肇俊、吴肇芝、吴东山负担。为便于案件受理费的缴纳和清收，减少诉累，在各自负担数额不变的前提下，本院决定：一审案件受理费6350元，由安康市中昊建设集团房地产开发有限公司负担100元，由吴肇奎、吴肇翠、吴肇兰、吴肇俊、吴肇芝、吴东山负担6250元；二审案件受理费6250元，由上诉人安康市中昊建设集团房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 程及海审 判 员 王 佳审 判 员 刘慧琴二〇二一年八月六日法官助理 吴亚男书 记 员 王春苗