宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初11784号原告：长城物业集团股份有限公司银川分公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区公园街3号A区B栋地下一层。        负责人：张永谦，该公司经理。        委托诉讼代理人：杨生智，宁夏言成律师事务所律师。        被告：刘胜，男，1962年1月18日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。        原告长城物业集团股份有限公司银川分公司与被告刘胜物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月12日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告长城物业集团股份有限公司银川分公司的委托诉讼代理人杨生智，被告刘胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        长城物业集团股份有限公司银川分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付所欠物业服务费3197元，违约金1163元，合计4360元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系银川市兴庆区某室房屋业主，该房屋建筑面积为183.79平方米。原告依照合同为被告提供了物业服务，但2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费3197元被告至今未交纳，故原告诉至法院。        刘胜辩称，长城物业公司提供的物业服务质量未达到合同约定的标准，并且存在不作为行为。原、被告双方系物业合同关系，原告作为物业服务提供方，应当按照物业合同的约定向被告提供包括妥善维修、养护、清洁、绿化等服务，但原告并未认真履行合同义务：被告房屋在一楼，因房屋下水管道堵塞等原因，自2020年开始每遇下雨就会积水，积水后雨水会渗入被告家中，致使被告房屋受潮无法正常居住。被告多次要求原告对下水道以及房屋墙体缝隙进行维修，但原告仅简单用泥沙将墙体缝隙进行抹平。上述维修并未起到实际作用，原告也并未将下水道进行疏通，导致被告房屋至今受潮无法正常居住；被告房屋后有公共草坪，但因小区日常生活以及他人装修等原因，导致草坪上垃圾堆积，严重影响被告的生活环境。被告多次要求原告进行清扫，但是原告一直置之不理。被告自入住小区，每年按时缴纳物业费，但本次因原告提供的物业服务远未达到物业合同约定的服务质量，因此才未缴纳2020年物业费，故请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。        根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系银川市兴庆区某室房屋业主，该房屋建筑面积为183.79平方米。原告自2009年开始为银川市兴庆区天下川小区提供物业服务。2019年5月31日，原告（乙方）与宁夏京能房地产开发有限公司（甲方）续签《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方选聘乙方对京能·天下川小区提供前期物业服务，服务期限自2019年6月1日起至2020年5月31日；住宅物业不低于《银川市住宅物业服务三级技术标准》；多层、高层、小高层住宅物业费1.45元／月／平方米；首次交费，第一次物业服务费的收缴日期以甲方向业主开据的《入住通知书／证明》中规定的入住之日起计算，业主在办理入住手续时，乙方一次性收取一年的物业服务费。非首次交费，各业主每半年向乙方交纳一次物业服务费用，于每半年首月的30日前一次性付清；乙方管理服务达不到合同约定的服务内容和标准的，应当承担采取补救措施或赔偿损失等违约责任，所产生的费用由过错方承担；业主未能按时足额缴纳物业服务费，按应缴纳金额的月千分之一的标准向乙方支付违约金。合同到期后，原告仍为银川市兴庆区天下川小区提供物业服务，并按年与宁夏京能房地产开发有限公司续签《前期物业服务合同》，每份合同期限均为一年，服务收费标准不变，2020年5月11日续签的《前期物业服务合同》服务期限延续至2021年5月31日止。上述合同履行期内，原告为该小区提供了物业服务，但被告尚欠原告2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费未交纳，故原告诉至本院。        另查明，本院2018年至2019年期间多次前往银川市兴庆区天下川小区勘查现场，发现该小区各出入口虽有保安执勤，但外来人员可随意进出；小区内多处施工，施工产生的渣土随意堆放小区公共绿地之上，对小区公共绿地破坏严重，小区内部分景观墙内建筑垃圾堆积，清理不及时；小区住户自行车、电动车在单元楼道内、单元门外随意停放；部分业主将公共绿地圈为私家菜地，种植蔬菜等。2019年后较2018年稍有改善。        本院认为，原告与开发建设单位签订的《前期物业服务合同》约定由原告为被告房屋所在小区提供物业服务，原告为被告房屋所在的银川市兴庆区天下川小区提供了物业服务，被告享受了原告提供的服务，应当向原告支付物业服务费。但根据庭审查明情况可以确认原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，原告并未按约向被告提供不低于《银川市住宅物业服务三级技术标准》的三级服务，已先行违约，故根据公平诚信和质价对等原则，本院酌情确定2020年被告应缴的物业服务费比例为90％，被告应交纳2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费2878.15元（183.79平方米×1.45元／月／平方米×12个月×90％）。关于原告主张的违约金，因原告提供的物业服务存在瑕疵，原告违约在先，被告有权以拒绝交费作为抗辩，被告的行为不构成违约，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。        依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：        一、被告刘胜于本判决生效之日起七日内向原告长城物业集团股份有限公司银川分公司支付2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费2878.15元；        二、驳回原告长城物业集团股份有限公司银川分公司的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费已减半收取计25元，由原告长城物业集团股份有限公司银川分公司负担10元，被告刘胜负担15元。        本判决为终审判决。        审判员    谷胜龙二〇二一年八月三十一日书记员    郭威《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定时，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。-2--1-