文书内容江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)苏08执复94号复议申请人（异议人、利害关系人）：刘洪伟，男，1980年11月26日出生，汉族，住江苏省涟水县。委托诉讼代理人：水燕平，江苏捍华律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛利，江苏捍华律师事务所实习律师。申请执行人：王春芹，女，1974年4月19日出生，汉族，住江苏省淮安市清江浦区。被执行人：朱正威，男，1991年2月12日出生，汉族，住江苏省涟水县。被执行人：朱兴国，男，1972年3月14日出生，汉族，住江苏省涟水县。被执行人：徐建苹，女，1973年4月29日出生，汉族，住江苏省涟水县。复议申请人刘洪伟不服淮安市清江浦区人民法院（以下至裁定主文前简称清江浦区法院）（2021）苏0812执异61号执行裁定，向本院申请复议。本院于2021年7月22日受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。经审查查明，2018年4月12日，清江浦区法院作出（2017）苏0812民初5885号民事调解书，调解内容如下：一、被告朱正威、朱兴国、徐建苹欠原告王春芹借款本金250万元，三被告自2018年9月1日开始，按照年利率10%的标准向原告给付利息，具体给付日期如下：2019年4月12日前给付30万元（每季度给付7.5万元，第一笔付款时间为2018年8月20日）；2020年4月12日前给付50万元（每季度给付12.5万元）；2021年4月12日前给付70万元（每季度给付17.5万元）；2022年4月12日前给付90万元（每季度给付22.5万元）；2023年4月12日前给付余款以及2018年4月13日至实际还完款项之日的利息。以上款项由三被告按期汇入原告下列账户：62×××70（开户行中国农业银行淮安市健康西路支行，户名王春芹）。二、在被告给付到原告8万元时，由被告申请后法院依法解除查封位于涟水县××河西××省道西侧一处的房屋（房产证号：20××63）。其他两处已被查封的房屋待三被告履行完本协议约定的全部款项后，由被告申请后法院依法解除查封。三、如三被告有任一期未能按期给付款项的，则自逾期之日起，原告有权就剩余未到期全部款项向法院申请强制执行，并且自逾期之日起按照年利息24%计算利息。四、原告放弃其他诉讼请求。五、原告于2018年3月6日提供的转账明细表（由原被告签字确认）中的债权债务在本案中已全部处理，双方就本案无其他争议。六、案件受理费31440元，减半收取15720元，保全费5000元，合计20720元，由三被告负担。根据王春芹的申请，清江浦区法院于2019年3月8日立案强制执行，案号为（2019）苏0812执967号。在本案执行过程中，王春芹向该院撤销申请执行书，该院于2019年8月13日作出（2019）苏0812执967号之一执行裁定：终结本院（2017）苏0812民初5885号民事调解书的执行。2019年9月19日，该院经涟水县不动产登记机构协助查封位于高沟镇河西326省道北侧不动产(面积858.95平方，不动产权证号L201325945)。2020年5月8日，该院根据王春芹的申请恢复执行，案号为（2020）苏0812执恢262号。在本案执行过程中，该院于2021年4月6日作出（2020）苏0812执恢262号之一执行裁定：一、拍卖、变卖被执行人朱兴国、徐建苹名下的位于高沟镇河西326省道北侧不动产，不动产权号L201325945。二、涤除被执行人朱兴国与案外人刘洪伟于2020年3月24日签订的关于上述不动产的租赁合同关系，解除案外人刘洪伟对高沟镇河西326省道北侧不动产（L201325945）的占有使用。刘洪伟不服上述执行行为，向清江浦区法院提出执行异议。该院查明，刘洪伟提交的两份租赁合同显示：2015年5月1日，其与徐建苹签订饭店租赁合同，该合同显示，徐建苹将案涉房屋租赁给刘洪伟，租期为2015年5月1日至2020年4月30日，租金每年8万元；2020年3月24日，其与朱兴国、徐建苹签订房屋租赁合同，租期为2020年3月24日至2025年6月1日，租金每年8万元。该院认为，执行标的物一旦被人民法院查封，未经人民法院允许，任何人不得对其进行毁损变动、设定权利负担等有违查封目的的处分行为。本案中，刘洪伟所提交的租赁合同所载明的时间形成于案涉房屋查封之后，无权阻却该院对案涉房屋的执行。另，该院向不动产登记机构发出协助执行通知书的行为，即是向不动产登记机构办理不动产查封登记、限制不动产交易的公示行为，具有法定的公示效力，张贴封条或者公告与否，并不影响不动产查封登记的公示效力。因此，刘洪伟主张本案查封因没有告知，而不具有公示效力，该院不予支持。据此，该院于2021年6月28日作出（2021）苏0812执异61号执行裁定驳回刘洪伟的异议请求。刘洪伟不服该裁定，向本院申请复议称：请求撤销清江浦区法院（2021）苏0812执异61号执行裁定书以及（2020）苏0812执恢262号之一裁定书第二项，确认刘洪伟与朱兴国于2020年3月24日签订的租赁合同继续存在，并保障刘洪伟在租赁期内排除移交占有，继续享有占有、使用权。事实和理由：1.2015年5月1日，刘洪伟与朱兴国、徐建苹针对案涉房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期间为2015年5月1日起至2020年4月30日止，年租金8万元。合同签订后，朱兴国、徐建苹将案涉房屋交付刘洪伟正常经营使用至今。在租期届满前，双方于2020年3月24日续签了《房屋租赁合同》，约定房屋租赁期限延至2025年6月1日。可见，刘洪伟与朱兴国、徐建苹的租赁合同成立于案涉房屋被查封之前。2.朱兴国、徐建苹与刘洪伟商谈房屋续租事宜时隐瞒了房屋被查封的事实，法院在裁定查封案涉房屋时也没有告知刘洪伟查封情况。刘洪伟续租后投入大量资金重新装修饭店，法院才告知被查封的情况。刘洪伟在延长租赁期限事宜上没有过错，系善意，查封的不利后果不应由刘洪伟承担。3.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭”。法院完全可以采取带租拍卖的方式拍卖案涉房屋，而不是涤除租赁关系、解除占用。综上，请求贵院支持复议请求。申请执行人王春芹称，不认可刘洪伟与朱兴国、徐建苹之间的租赁关系，不同意所谓的带租拍卖，请求维持清江浦区法院裁定。被执行人朱兴国、徐建苹称，案涉房屋确实是租给刘洪伟的，租期五年，租金8万元。因被执行人的儿子朱正威向刘洪伟借款30万元，故用三年的房租抵给刘洪伟，到今年6月份就抵了两年，还剩一年时间就抵完三年的房租。请求支持刘洪伟的复议请求。本院经审查，确认清江浦区法院查明的事实。本院另查明，在复议过程中，刘洪伟与朱兴国针对续签的租赁合同租金支付方式的陈述不一致，刘洪伟称其支付了2.8万元，其余以租抵债；朱兴国称租赁合同续签后，刘洪伟再未支付过租金，刘洪伟支付的2.8万元并不是租金，而是借给朱兴国的借款。本院认为，承租人基于不动产或动产被抵押或查封之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，承租人请求在租赁期内停止对执行标的的处置或者阻止向受让人移交占有该不动产或动产的，不予支持。本案中，刘洪伟和朱兴国都陈述续签的租赁合同采取了以租抵债的方式，但其未提供借条、转账记录、银行流水等证明借贷关系的存在，且双方对租金的支付方式陈述不一致，亦未向房产管理部门办理登记备案手续，双方的借贷、租赁关系存疑。即便借贷和租赁关系存在，但双方签订的第二份租赁合同载明签订时间为2020年3月24日，而清江浦区法院早于2019年9月19日查封了案涉房屋，根据上述法律规定，刘洪伟无权阻却对案涉房屋的处置。综上，刘洪伟的复议申请无事实和法律依据，本院不予支持。清江浦区法院（2021）苏0812执异61号执行裁定事实认定清楚、适用法律正确，本院予以维持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：驳回复议申请人刘洪伟的复议申请，维持淮安市清江浦区人民法院（2021）苏0812执异61号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 徐 玮审判员 刘群英审判员 黄春丽二〇二一年八月十八日法官助理王玲书记员王霄