河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀06民终3893号上诉人（原审原告）:邱震，男，1988年8月23日出生，汉族，住河南省驻马店市汝南县。上诉人（原审原告）：费荆荆，女，1990年7月16日出生，满族，住吉林省四平市铁东区。二上诉人共同委托诉讼代理人：张慧子，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：涿州鸿顺房地产开发有限公司，住所地涿州腾飞南街108号鸿坤理想湾小区S3号楼，统一社会信用代码911306810894415308。法定代表人：李红松，该公司总经理。委托诉讼代理人：岳仁东，北京法绳律师事务所律师。上诉人邱震、费荆荆因与被上诉人涿州鸿顺房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2021）冀0681民初844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。邱震、费荆荆上诉请求：一、撤销河北省涿州市人民法院（2021）冀0681民初844号民事判决并依法改判（争议金额38307.36元）；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、补充协议明确约定720天的办证起始日为“自实际交房之日起”，不应当自2020年3月30日起顺延。上诉人于2016年9月18日签约购买位于涿州市房屋一套付款共计1710150元，补充协议第九条第四款约定“出卖人承诺将自实际交房之日起720日内办理完毕。逾期未办理完毕的，每延期一日，出卖人按照总房款日万分之一的标准向买受人支付违约金。”自协议签订后双方未签订任何书面的补充协议对此日期做出明确的更改，亦未将此日期更改权单方赋予被上诉人，所以，双方所约定日期合法有效，被上诉人应当在此期限内为上诉人办理产权证。二、一审法院认定办证期限未超过双方约定期限错误，本案中约定的办证日期届满前三个月被上诉人已经具备办证资格，不存在因拆迁征地延迟而无法办证的情况。2018年6月30日，上诉人收房并按照被上诉人的要求提供了全部的办证所需材料同时支付了各项办证所需费用，被上诉人应当在2020年6月20日前为上诉人办理完毕房产证。根据被上诉人提交的证据及自认的情况可知，2020年3月30日起本案争议房屋已经具备办理产权证的全部条件，拆迁征地产生的影响已经全部消除，此时距双方约定的办证届满期限仍有三个月，被上诉人应积极履行自身的办证义务。补充协议第十条不可抗力约定“不可抗力结束之日起60日内向另一方当事人提供证明”，直至诉争房屋的房产证办理完毕，被上诉人从未书面通知上诉人其无法办证的理由或者要求顺延办证日期，所以，在被上诉人有条件且有时间办理房产证的情况下，应当按照协议约定期限内为上诉人办理产权证，其未能履约的行为应当承担违约责任。三、被上诉人未能提出证据表明其在2020年6月20日之前已经向行政机关提交办证申请，无法表明其已积极履行办证义务。庭审中，被上诉人并未提出任何证据表明其在办证条件完备以后办证期限届满前，积极履行合同义务为上诉人办理房产证而向行政机关提出申请，仅表明其2020年3月30日收到“分期规划核实意见书”，但是这也明确表示2020年3月30日其已经具备办证条件，并非是补充协议约定期限届满后才具备的办证条件，所以，被上诉人完全有时间向行政机关提出申请，积极办理房产证，而不是一味强调其无法办理便怠于履行义务。一审法院在被上诉人没有提交其积极履行义务相关证据的情况下认定被上诉人行为合理合法是明显错误的，综上所述，一审法院认定事实错误，现为了维护上诉人的合法权益特提出上诉，望二审法院支持上诉人的上诉请求。涿州鸿顺房地产开发有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持；邱震、费荆荆的上诉请求于法无据，应予以驳回。具体理由如下：一、涉案《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、详见补充协议”。《＜商品房买卖合同＞补充协议》第九条4、“出卖人协助办理《房屋所有权证》时，在买受人根据产权办理部门及出卖人的要求提供有关材料、费用及必要的配合的前提下，出卖人承诺将自实际交房之日起720日内办理完毕。逾期未办理完毕的，每廷期一日，出卖人按总房款日万分之一的标准向买受人支付违约金”。根据上述规定，只有因鸿顺公司的责任，邱震、费荆荆不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方才按补充协议第九条处理。且根据补充协议第九条约定，鸿顺公司对办理房屋所有权证仅有协助义务，须在产权部门配合的前提下，承诺在实际交房之日起720天内办理完毕。即：只有因满足鸿顺公司的责任且产权部门配合的前提下，未配合常变梅在规定期限内取得房地产权属证书，鸿顺公司才承担责任；否则鸿顺公司不承担逾期办理产权证的违约责任。2018年6月30日，邱震、费荆荆出具《声明》，载明“若因国家及地方政策、地方政府主管部门的工作程序原因或其他非涿州鸿顺原因（如发生债权债务纠纷或产权纠纷等），造成产权登记机关不能如期接收报送产权转移登记资料、或不能按照《商品房买卖合同》中约定时间办理产权登记手续的，涿州鸿顺不承担任何责任”。据此，非因鸿顺公司责任导致逾期办理产权登记手续的，鸿顺公司免责。二、涉案房屋未能办理产权登记手续，并非鸿顺公司的责任所致；且鸿顺公司巳穷尽手段催促尽快办理，尽到了勤勉协助义务。鸿坤理想湾（南区）项目用地系鸿顺公司于2××3年12月25日以出让方式竞得，宗地编号为2××3-58、59、60、61号，但其中2××3—61号地块直至2020年6月5日才完成政府征地拆迁工作。政府征地拆迁工作逾期直接造成鸿坤理想湾（南区）项目整体竣工时间延后，进而导致不能完成规划条件核实工作。根据《保定市城乡规划管理暂行办法》第61条第三款规定：对未取得规划核实证明文件的，市、县（市）人民政府有关部门不予办理竣工验收备案、房屋登记等手续。因此，鸿坤理想湾（南区）项目产权登记工作逾期是政府征地拆迁工作滞后所致，并非鸿顺公司原因造成的。其间，鸿顺公司多次向河北涿州京南经济开发区管理委员会请示，并于2018年6月4日和2019年12月2日鸿顺公司先后两次书面向河北涿州京南经济开发区管理委员会提交《关于尽快推进鸿坤理想湾南区项目整体规划验收及产权办理工作的请示》，积极推进规划验收及产权办理工作。经鸿顺公司不懈努力，2020年3月30日政府部门才准许其在无法进行整体规划核实的情况下，将因未完成征地工作而无法进行规划核实的部分楼栋排除，并进行规划条件分期核实。后又因本项目需要办理房屋权属登记的房屋数量高达4000余套，产权登记机关无法一次性接受并完成登记工作，鸿顺公司只能分批报送，产权登记机关正在逐步办理。邱震、费荆荆巳于2021年1月25日取得涉案房屋的房屋所有权证书。据此，鸿顺公司巳穷尽手段催促尽快办理，尽到协助义务。三、涉案房屋未能办理产权登记手续，不属于鸿顺公司违约行为，不应承担违约责任。涉案房屋未能办理产权登记手续系因政府征地拆迁工作滞后导致，并非鸿顺公司原因造成的，前巳述及，不再赘述。依照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第十八条、涉案《商品房买卖合同》第十五条及《＜商品房买卖合同＞补充协议》第九条规定，并结合邱震、费荆荆出具的《声明》第2条的内容，可以认定非因鸿顺公司责任导致涉案房屋未能办理产权登记手续，鸿顺公司不应承担违约责任。所以，鸿顺公司不应承担未能办理产权登记手续的违约责任。四、针对本案争议焦点补充意见如下；l、补充协议约定的720天办理期限自实际交房之日起，一审法院自2020年3月30日起算，是否合理。补充协议约定的720天办理期限自实际交房之日起计算，系在“买受人根据产权办理部门及出卖人要求提供有关材料、费用及必要的配合的前提下”。但本案中，未能在约定时间办理产权登记手续，系因政府征地拆迁工作滞后导致，涉案项目不能完成规划条件核实工作。即不具备办理涉案房屋产权登记的前提条件。经鸿顺公司积极推进，政府部门于2020年3月30日准许鸿顺公司在无法进行整理规划核实的情况下，将因未完成征地工作而无法进行整体规划核实情况下，进行规划条件分期核实。即2020年3月30日，涉案项目才具备办理产权登记的条件。故，一审法院认定自2020年3月30日起算，合理。2、上诉人认为自2020年3月30日具备办理条件时至约定虳期限届满前仍有三个月时间，被上诉人未依约定60天内书面通知上诉人，无法办理证的理由未履行办证义务应属违约，应否支持。2020年3月30日政府部门准许办理涉案项目产权登记后，鸿顺公司积极推进办证进度，但因涉案项目需要办理房屋产权登记的房屋数量高达4000余套，产权登记机关无法一次性接受并完成登记工作，鸿顺公司只能分批报送，产权登记机关逐步办理，且上诉人巳于2021年1月25日取得不动产权登记证书。据此，鸿顺公司巳尽到尽快办理义务，不能认定其违约，上诉人该主张不应得到支持。3、被上诉人未提交积极履行的证据，一审认定其行为合理合法，是否有误。一审时，被上诉人巳提交2018年6月4日关于尽快推进鸿坤理想湾南区项目整体规划验收及产权办理工作的请示、2019年12月2日关于尽快推进鸿坤理想湾南区项目规划核实及产权办理工作的请示、河北涿州京南经济开发区管理委员会专题会议纪要等证据，足以证实被上诉人积极履行产权登记推进义务。一审法院根据涉案项目的实际情况及上述证据认定其行为合理合法，正确。基于上述，鸿顺公司认为，涉案房屋未在约定时间办理产权登记手续，非因鸿顺公司原因所致，且鸿顺公司积极推进案涉项目的产权办理工作，现邱震、费荆荆巳于2021年1月25日取得涉案房屋的房屋所有权证书。故，邱震、费荆荆主张鸿顺公司承担逾期办理产权登记的违约责任，缺乏事实和法律依据，其上诉请求，应予驳回。邱震、费荆荆向一审法院起诉请求：1、请求被告以总房款1710150元为基数按照日万分之一为标准向原告支付自2020年6月20日至被告办理完毕产权登记之日止的违约金（暂计至2021年1月30日，共计224天的违约金38307.36元）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年9月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号16033019）、《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发的鸿坤理想湾（南区）16幢1单元601号房产，建筑面积135.52平方米，总金额1710402元。补充协议第9条第4款写明，出卖人协助办理房屋所有权证，在买受人根据产权办理部门及出卖人的要求提供有关材料费用及必要的配合前提下，出卖人承诺将自实际交房之日起720日内办理完毕，逾期未办理完毕的，每延期一日，出卖人按总房款日万分之一的标准向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照协议约定履行了给付义务，被告于2018年6月30日交付了房地产给原告，原告在接收房屋时签署了《声明》，《声明》第2条写明，若因国家及地方政策、地方政府主管部门的工作程序原因或其它非涿州鸿顺原因（如发生债权债务纠纷或产权纠纷等），造成产权登记机关不能如期接收报送产权转移登记资料、或不能按照《商品房买卖合同》中约定时间办理产权登记手续的，涿州鸿顺不承担任何责任。涉案房屋因政府征地拆迁工作滞后导致无法进行整体规划条件核实，而未进行规划核实不能办理初始登记，进而造成了产权登记工作滞后。2018年6月4日被告向河北涿州京南经济开发区管理委员会提交《关于尽快推进鸿坤理想湾南区项目整体规划验收及产权办理工作的请示》，2020年3月30日政府部门准许被告在无法进行整体规划核实的情况下，将因未完成征地工作而无法进行规划核实的部分楼栋排除，并进行规划条件分期核实，自该日涉案楼栋具备办理初始登记的条件。原告所购房屋不动产权证书于2021年1月25日办理完毕。一审法院认为，办理产权证书，需要在业主的配合下，由房地产开发公司向房屋所在地不动产登记机关提出申请，并按要求组织相关资料报送审批办理，符合登记要求的标准后发放不动产权证书，不符合要求的退回补正后重新报批办理，即办理不动产权证书涉及政府审批行为，人民法院不宜裁决办理期限。被告未在约定时间办理产权登记手续是由于征地拆迁工作的滞后，非被告原因造成，且被告一直积极推进产权办理工作，2020年3月30日政府部门准许被告进行规划条件分期核实，被告才得以办理房屋权属登记证书。原告不动产权证书已于2021年1月25日办理完毕，未超过双方约定期限，故原告的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费379元，由原告邱震、费荆荆负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，关于逾期违约金问题。被上诉人于2018年6月30日将涉案房屋交付给了上诉人，上诉人在接收房屋时签署了《声明》，《声明》第2条写明：“若因国家及地方政策、地方政府主管部门的工作程序原因或其它非涿州鸿顺原因（如发生债权债务纠纷或产权纠纷等），造成产权登记机关不能如期接收报送产权转移登记资料、或不能按照《商品房买卖合同》中约定时间办理产权登记手续的，涿州鸿顺不承担任何责任”。且在庭审中二上诉人认可《声明》的签字。在2020年3月30日政府部门准许被上诉人进行规划条件分期核实，被上诉人才得以办理房屋权属登记证书。涉案房屋未在约定时间办理产权登记手续，非因鸿顺公司原因所致，且鸿顺公司积极推进案涉项目的产权办理工作，二上诉人的不动产权证书已于2021年1月25日办理完毕。故，邱震、费荆荆主张鸿顺公司承担逾期办理产权登记的违约责任，缺乏事实和法律依据，原审判决驳回二上诉人诉讼请求并无不当。综上所述，邱震、费荆荆的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费758元，由上诉人邱震、费荆荆负担。本判决为终审判决。审 判 长 王志强审 判 员 杨玉龙审 判 员 万丙申二〇二一年八月十八日法官助理 史广昌书 记 员 何 军