陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终7875号上诉人（原审被告）：王颖辉，男，1983年2月3日出生，汉族，西安应用光学研究所员工，住西安市高新区。被上诉人（原审原告）：蔡露源，男，1991年8月3日出生，汉族，中兴通讯股份有限公司员工，住西安市长安区。原审被告：陕西荣庭商业运营管理有限公司，住所地：西安市经济技术开发区凤城四路**移动综合楼**。法定代表人：岳旭阳。原审被告：西安弘瑞柏合房地产经纪有限公司，住所，住所地：雁塔区唐延路**div>法定代表人：文优。上诉人王颖辉因与被上诉人蔡露源、原审被告陕西荣庭商业运营管理有限公司(以下简称荣庭公司）、原审被告西安弘瑞柏合房地产经纪有限公司（以下简称弘瑞柏合公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初600号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王颖辉上诉请求：一、依法撤销一审判决；二、二审诉讼费由蔡露源承担。事实与理由：2019年11月19日，荣庭公司已被西安市工商行政管理局经开分局列入经营异常名录，2019年11月30日，蔡露源与名为任乔丹的所谓荣庭公司代理人签订房屋租赁合同。显然，蔡露源签订合同时被隐瞒了影响其判断的重要事实，并非其意思的真实表达。王颖辉与荣庭公司之间的合同为租赁关系，合同中约定可以转租，转租合同应以王颖辉与荣庭公司之间的原合同有效为前提。2019年12月10日荣庭公司已发布公告，明确其不继续履行其合同义务，同意房客、房东解除与其签订的合同，王颖辉分别于2020年1月14日和20日向荣庭公司的注册地址邮寄以及涉案房屋门锁张贴了合同解除告知函，之后还当面告知了蔡露源这些事实，该合同事实上已经解除。一审法院认定蔡露源与荣庭公司签订的合同合法有效，于2020年7月1日解除，与事实不符。蔡露源签订合同时存在重大过失，产生损失不仅不向其合同相对方追讨损失，反而恶意占用王颖辉的房屋并向王颖辉无理索赔，王颖辉没有理由因为他人过失而承担其损失。蔡露源辩称，其与荣庭公司是在2019年11月30日签订的租赁合同，签订合同时并不知道荣庭公司已被列为失信名单。蔡露源是通过弘瑞柏合公司签订的合同，上午看的房子，下午租赁方也来了，就签订了房屋租赁合同，住了一个月，王颖辉给蔡露源发了一个微信截图，说荣庭公司申请破产，王颖辉就不让蔡露源住房子了，但是蔡露源的合同没有到期。蔡露源向一审法院起诉请求：1.解除蔡露源与荣庭公司签订的房屋租赁合同；2.判令王颖辉和荣庭公司返还蔡露源房租以及押金9600元；3.弘瑞柏合公司返还蔡露源中介费、交通费、误工费及造成的多项损失共计4800元；4.案件受理费由王颖辉、荣庭公司、弘瑞柏合公司承担。一审法院认定事实：2019年9月9日，王颖辉与荣庭公司签订《陕西荣庭商业运营管理有限公司租赁合同》，王颖辉将其所有的位于西安市长安区出租给荣庭公司，租期从2019年9月16日至2022年10月16日，房屋空置期（免租期）30日即交付至2019年10月16日前。房屋用途为：转租及转租管理。租金每月2300元，押金2300元，押金待退租时返还。同日王颖辉向荣庭公司出具了《授权委托书》，载明“本人王颖辉授权陕西荣庭商业运营管理有限公司关于盛世长安32-2-101房屋使用权权益，出租权利以及管理和维护的权利……”后王颖辉向荣庭公司交付了涉案房屋，荣庭公司向王颖辉支付了押金及租金9200元。2019年11月30日荣庭公司与蔡露源签订《陕西荣庭商业运营管理有限公司租赁合同》，约定：荣庭公司将盛世长安32号楼2单元101室出租给蔡露源使用，合同期限为2019年12月1日至2021年11月30日，租金每月1600元，租金按年支付，每年支付19200元，合同签订时荣庭公司收取蔡露源押金1600元，租赁关系终止时返还。同日，蔡露源向荣庭公司支付了19200元租金，荣庭公司向蔡露源交付了涉案房屋。2019年12月10日荣庭公司通过其运营的“荣庭商业”公众号发布致歉书，向社会公布其公司已停止经营，无法履行合同，同意原房东、房客解除与其签订的房屋租赁合同。2020年1月14日王颖辉通过中国邮政向荣庭公司邮寄了合同解除告知函，但因荣庭公司搬离，未能成功送达。后王颖辉多次要求返还涉案房屋，2020年7月1日，蔡露源向王颖辉返还了涉案房屋。一审法院认为，蔡露源与荣庭公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律的强制性规定，为合法有效合同,当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。2019年12月10日，荣庭公司发出致歉书，表明其无力履行合同并同意房主、房客解除合同，加之因房屋所有权人王颖辉多次要求蔡露源腾房，导致合同无法继续履行，蔡露源于2020年7月1日将涉案房屋交付给了房屋所有权人，至此蔡露源与荣庭公司之间的房屋租赁合同关系在事实上已解除，故对双方合同解除的事实予以确认。因蔡露源已向荣庭公司支付了2019年12月1日至2020年11月30日的房屋租金，故荣庭公司应返还租金8000元及押金1600元。关于蔡露源与荣庭公司签订的房屋租赁合同之效力是否及于王颖辉的问题，因授权委托书并未载明王颖辉委托荣庭公司以其（王颖辉）名义对外出租涉案房屋，结合王颖辉、荣廷公司之间房屋租赁合同的内容，认定该授权委托书仅可作为王颖辉同意荣庭公司进行转租的证明，不能认定王颖辉、荣廷公司系委托代理关系，故王颖辉不应受该蔡露源与荣庭公司签订的房屋租赁合同的约束，蔡露源无权据此合同要求王颖辉返还房屋租金及押金，对蔡露源要求王颖辉返还租金及押金9600元的诉请不予支持。关于蔡露源主张西安弘瑞柏合房地产经纪有限公司返还中介费、并承担交通费、误工费等损失共计4800元一节，因弘瑞柏合公司已促成蔡露源与荣庭公司达成房屋租赁合同，现蔡露源主张其返还中介费等损失于法无据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认蔡露源与陕西荣庭商业运营管理有限公司签订的《陕西荣庭商业运营管理有限公司租赁合同》于2020年7月1日解除。二、陕西荣庭商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内向蔡露源返还房屋租金及押金9600元。三、驳回蔡露源的其他诉讼请求。如未按本判决规定期限履行上述金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费463元，公告费560元，蔡露源已预交，由陕西荣庭商业运营管理有限公司承担，陕西荣庭商业运营管理有限公司承担的受理费、公告费限于本判决生效后十日之内向蔡露源支付。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”王颖辉与荣庭公司2019年9月9日签订《陕西荣庭商业运营管理有限公司租赁合同》，王颖辉称因荣庭公司违约，其依据合同约定的单方解除权向荣庭公司主张解除合同，故认为双方租赁合同已于2020年1月解除。但当事人约定一方解除合同的条件的，在解除合同的条件成就时，解除权人如果选择解除合同，就应当通知对方当事人，使对方当事人清楚地知道解除权人行使了解除权。发生了法定的情形而使当事人享有解除权的，解除权人如果选择解除合同，同样应当通知对方当事人，使对方当事人清楚地知道解除权人行使了解除权。在这两种情形下，合同自通知到达对方当事人的时候解除，即合同的权利义务自对方当事人收到解除合同的通知起终止。解除权人虽然有解除合同的意思，但解除权人没有通知对方解除合同，或者解除合同的通知没有到达对方的，合同仍然有效。当事人直接以起诉方式解除合同，经人民法院确认原告确有解除权的，可以认定合同从起诉状副本送达之日起解除。本案中，王颖辉称其通过邮寄和张贴的方式通知荣庭公司解除合同，但邮寄并未送达，张贴位置系蔡露源使用的房屋门口，并且荣庭公司经王颖辉同意将案涉房屋转租交付给蔡露源使用，荣庭公司并未向王颖辉交还房屋，亦在致歉书中表明“房东、房客无法达成和解的，可依法通过法律途径解决，追究我司应承担的法律责任”，故王颖辉在本案中提供的证据不足以证明其与荣庭公司的合同已经于2020年1月解除，不足以印证蔡露源与荣庭公司之转租合同无效或亦已于2020年1月解除的事实。王颖辉与荣庭公司之《陕西荣庭商业运营管理有限公司租赁合同》的解除时间涉及王颖辉与荣庭公司之间权利义务的处理，超出本案审理范围，本案不予处理。蔡露源与荣庭公司2019年11月30日签订的《陕西荣庭商业运营管理有限公司租赁合同》，系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律的强制性规定，为合法有效合同,当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。2019年12月10日，荣庭公司发出致歉书，表明其无力履行合同，对房东、房客同时要求解除与其该公司签订的房屋租赁合同的，无条件同意，房东、房客无法达成和解的，可通过法律途径追究其公司法律责任，加之因房屋所有权人王颖辉多次要求蔡露源腾房，导致蔡露源与荣庭公司之合同无法继续履行，蔡露源向法院提起本案诉讼要求解除与荣庭公司之合同。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条规定，民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定；《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案中，蔡露源主张与荣庭公司双方于2019年11月10日签订的《陕西荣庭商业运营管理有限公司租赁合同》，起诉状副本通过法院2020年5月28日发布公告，于2020年7月19日公告送达，但因蔡露源实际已于2020年7月1日将涉案房屋交付给了房屋所有权人，自2020年7月1日蔡露源与荣庭公司的合同实际已经在事实上解除，故一审法院确认蔡露源与荣庭公司的合同解除时间为2020年7月1日，判决荣庭公司向蔡露源返还2020年7月1日至2020年11月30日的房屋租金8000元及押金1600元，符合本案实际情况，并无不当。王颖辉称蔡露源欠付王颖辉其他费用，超出本案审理范围，双方如协商不成，可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费463元由王颖辉负担。本判决为终审判决。审判长 师 婷审判员 陈 帅审判员 秦燕燕二〇二一年八月九日书记员 刘书方