辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)辽01民终9577号上诉人（原审被告）：王骁，男，1981年7月14日出生，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：王新安，系被告王骁父亲。上诉人（原审被告）：沈阳市沈河区鹏鑫鹏房产中介所，住所地沈阳市沈河区顺通路顺通小区44号38栋3-1-2。经营者：王云鹏。被上诉人（原审原告）：殷元龙，男，1975年11月10日出生，汉族，住辽宁省康平县。上诉人沈阳市沈河区鹏鑫鹏房产中介所（以下简称“房产中介所”、王骁因与被上诉人殷元龙定金合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2021）辽0103民初2065号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员周啟星担任审判长，与审判员林红（主审）、朱闻天共同组成的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王骁上诉请求：被上诉人支付的定金1万元不予退还。本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院经审理查明，上诉人没有积极履行清结义务，存在过失，该认定既不是事实也无依据。现上诉人补充新的证据沈河区热力供暖公司出具的情况说明，案涉房屋没有采暖费、陈欠问题，该情况说明足以证明上诉人没有陈欠，无过失。二、一审认定上诉人没有提供过往办理停工供手续及暖气管线断开存在过失，该房屋已于十几年前办理了停供，当时供暖公司还没有微机化管理，只是在供暖锅炉房收费管理员处做一个登记。清查没有陈欠，停供即办理完成，并没有给用户任何手续，因此上诉人无法提供，当时办理停工就是这样的程序，不是上诉人的过失。根据《沈阳市民用供热收费管理规定》第十条五款：当年12月1日前未提出暂停供暖申请，也未按期缴纳采暖费的，按照实际供暖天数收取采暖费。既然上诉人没有陈欠也可以证明上诉人是办理了停供，反之没有办理停供就一定会有陈欠记录。案涉房屋缺失的供暖管线是位于楼内走廊，是供暖公司断供时拆除的。《沈阳市民用建筑供热管理条例》第三章15条规定，居民住宅楼内共用的供暖设施由供暖单位负责管理与维修，室内供暖设施由用户管理，就缺失的供暖管线如何恢复，上诉人咨询了沈阳市沈河区供暖公司及供暖锅炉房，二部门的答复为没有陈欠，正常缴纳本年度的采暖费即可恢复供暖，缺失的管线由供暖单位负责接通。根据上述条例及答复，走廊缺失的供暖管线是与楼内供暖主管线连接，属于楼内共用设施部分，应由供暖单位负责维修，交费即可接通，不影响该房屋正常供暖。对此上诉人没有过失。三、签订房屋买卖合同前，被上诉人已经对该房屋实地查看过并没有提出任何异议。对于房屋的现状，被上诉人是认可的，在办理房屋过户前一天，被上诉人反悔以房屋供暖管道不通为由不再购买。上诉人所售房屋的水电、煤气、物业等费用已全部结清、房屋腾空、户口迁出完成了交接前各项准备工作。根据买卖合同第四条一款、二款之规定，上诉人有权追究被上诉人的违约责任并终止合同，不退定金。综上，被上诉人以无法确认上诉人是否有采暖费、陈欠及供暖管线不通，单方拒不履行合同的理由不成立，已构成违约，应负责全部违约责任。根据《中华人民共和国合同法》、房屋买卖合同及供暖单位的相关规定，诉请人民法院依法作出公正判决，维护上诉人的合法权益。殷元龙辩称，房主在2020年6-7月就已经出卖了涉案房屋，房主不能提供停供供暖手续，我们到供暖公司查不到有上诉人这一户，供暖公司没有这户的名字。因涉案房屋是公正手续，我怕以后有麻烦，所以要求在过户之前结清一切陈欠，不是押金就可以解决的问题。中介没有提供居间服务，隐瞒停供一切事实，没有做到提前告知。房产中介所辩称，对王骁的上诉请求没有异议。供暖公司涉案房屋没有陈欠，但是没有办法开具无陈欠证明，我们确实是查过。至于管道问题，管暖确实是断了，但是并不影响交易。房产中介所上诉请求：被上诉人支付的中介费6390元不予退还，本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：，原审判决认定上诉人没有完成居间服务义务，对房屋是否有未结清费用亦属于服务义务的一部分。因此判定返还中介费。上诉人对该判决不服，提出上诉。一、根据不动产买卖合同第四条第十小条约定，鉴于合同的签订经纪方义务已完成，买卖双方任何一方违约的，由责任方承担违约责任。二、经中介方到供暖公司查询，此房采暖费没有欠费，并不影响房屋交易过户，但被上诉人不予理睬，并以此为理由拒绝履行合同，应负违约责任。殷元龙辩称，同意一审判决，我曾经向中介要过停供手续，中介并没有提供，只是口头告知涉案房屋是没有欠费的，走廊没有通到这户的供暖管道，所以不相信不欠费的问题。王骁辩称，没有意见。殷元龙向一审法院起诉请求：1、请求判令被告一双倍返还定金20000元；2、判令被告二退还中介费；3、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定如下事实：：2020年4月28日，原告作为买方（乙方）与被告王骁作为卖方（甲方）、被告房产中介所作为居间方（丙方）签订不动产买卖合同，约定乙方购买甲方拥有的坐落于沈阳市沈河区，建筑面积为37.24的房产，乙方付10000元，作为购买定金，由丙方保存，双方办理交接时，由丙方交付给甲方。甲方应于收到全部房款时将交易的不动产交付给乙方使用，并于交付前将煤气、水费、电费、暖气、物业费等费用结清，若甲方不能按期向乙方交付不动产，或因违约无法将不动产售予乙方的，逾期超过七天后，乙方有权追究甲方的违约责任，同时乙方有权终止合同，甲方双倍赔偿定金，甲方按不动产成交价的3%向乙方支付违约金，并退回乙方已支付的所有费用及款项。其他约定事项：如甲方违约应双倍返还定金和中介费，乙方违约定金和中介费不返还；约定2020年5月18日前办理更名过户。合同签订后，原告支付10000元定金，由被告房产中介所保管，并向被告房产中介所交付中介费6390元。至2020年5月17日前夕，被告房产中介所根据居间义务，一同查清核算该房屋各项费用，原告指出，该房屋室外走廊部分暖气管线为断开状态，要求被告王骁恢复原状以保障冬日供暖，现原告以无法确定被告王骁是否有采暖费陈欠问题及暖气线路不通为由，不再购买该房屋，要求被告王骁双倍返还定金并由被告房产中介所返还中介费，至法院起诉。另查明，现原告所交付10000元定金，已由被告房产中介所交付至被告王骁处。一审法院认为，原、被告之间签订的《不动产买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效，各方均应按约定履行各自权利义务。根据合同约定，双方应于2020年5月18日办理正式房屋过户手续，在此之前，被告王骁应保证房屋为可交付状态，包括合同中约定的各项费用均已结清。现被告虽辩称在采暖公司查询时为未欠费状态，但其未能提供查询证明，且房屋现况为暖气管线断开，被告亦未能提供其过往办理过停供的手续，根据双方合同约定，被告未积极履行应其结清义务，存在过失。另，在合同签订前，原告已至该房屋实地查看，并在确认房屋状态后，向被告交付定金并签订合同，原告作为完全民事行为能力人，对购买不动产此类重大事项时，应对房屋状况进行充分而全面的了解，该房屋室外暖气管线为断开状态为原告签订合同前所忽视问题，故原告亦应承担部分责任。民事活动当遵循公平原则，由于暖气管线及采暖费问题，现双方所签合同已无法继续履行，当事双方均存在一定过失，故一审法院认为，被告王骁应将收取原告的定金10000予以返还。同时，因被告房产中介所没有完全完成居间服务义务，且对于房屋是否有未结清费用亦属于服务义务的一部分，故原告要求被告房产中介所返还中介费，予以支持。一审法院判决如下：一、被告王骁于本判决生效后十日内，一次性返还原告殷元龙定金10000元；二、被告沈阳市沈河区鹏鑫鹏房产中介所于本判决生效后十日内，一次性返还原告殷元龙中介费6390元；三、驳回原告殷元龙的其他诉讼请求及被告王骁、沈阳市沈河区鹏鑫鹏房产中介所的其他抗辩。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费229元（已减半收取），由原告殷元龙承担114.5元，由被告王骁承担114.5元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点之一为王骁应否退还殷元龙10000元定金。作为买卖双方，均应按照买卖合同约定履行各自的权利义务。作为卖方应保证房屋为可交付状态，合同约定的各项费用均已结清。虽然王骁在二审阶段提供了供暖公司出具的案涉房屋不欠采暖费的《情况说明》，但距离双方签订买卖合同已经过去一年多的时间。在殷元龙要求王骁提供不欠采暖费的相关证明时，王骁并未及时提供或带领殷元龙一同前往供暖部门查询，其在合同的履行过程中并未完成约定的合同义务，存在违约行为。而殷元龙作为买方，已经实地查看房屋，却忽视了房屋室外暖气管线断开的状态，也存在一定过错。故一审法院根据双方的过错程度，判决王骁向殷元龙返还定金10000元的并无不当。本案的争议焦点之二为房产中介所是否完成了全部居间服务，应否退还殷元龙居间费用6390元。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。虽然在三方签订的买卖合同中约定买卖合同签订，居间方的义务已经完成。但实际房产中介所提供的居间服务不仅包括促使买卖双方订立合同，还包括查档、查询案涉房屋是否存在欠费、协助双方办理房屋变更登记手续等服务内容，这从房产中介所抗辩曾将案涉房屋不拖欠采暖费的查询情况告知殷元龙的陈述相吻合。故买卖合同并未最终履行完毕，房产中介所并未完全完成全部的居间服务内容，但鉴于其已经促成了双方交易并完成了一定的居间服务内容，买卖合同未如约履行，作为房产中介所并无过错。故一审法院判决房产中介所返还全部的中介费用并不妥当，本院结合其完成的居间服务内容，酌定其应向殷元龙返还未履行部分的中介服务费用3000元。综上所述，王骁的上诉请求不能成立，沈阳市沈河区鹏鑫鹏房产中介所的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持沈阳市沈河区人民法院（2021）辽0103民初2065号民事判决第一项；二、撤销沈阳市沈河区人民法院（2021）辽0103民初2065号民事判决第三项；三、变更沈阳市沈河区人民法院（2021）辽0103民初2065号民事判决第二项为沈阳市沈河区鹏鑫鹏房产中介所于本判决生效后十日内一次性返还殷元龙中介费3000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回殷元龙的其他诉讼请求及王骁、沈阳市沈河区鹏鑫鹏房产中介所的其他上诉请求。一审案件受理费减半收取229元，由殷元龙承担114.5元、王骁承担114.5元；二审案件受理费王骁预交的229元，由王骁负担。沈阳市沈河区鹏鑫鹏房产中介所预交的229元，由殷元龙负担129元，沈阳市沈河区鹏鑫鹏房产中介所负担100元。本判决为终审判决。审 判 长 周啟星审 判 员 林 红审 判 员 朱闻天二〇二一年八月十八日法官助理 强文清书 记 员 郑 建本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；