广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终17381号上诉人（原审被告）：广东烨龙集团有限责任公司，住所地广东省广州市越秀区东风东路737号之二至737号之五301房自编318。法定代表人：林宏润，该公司董事长。委托诉讼代理人：林俏龙，广东鼎方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:谢雪梅，女，1971年2月1日出生，汉族，身份证住址广东省广州市东山区。委托诉讼代理人：李娜，广东滳雄律师事务所律师。上诉人广东烨龙集团有限责任公司（以下简称烨龙公司）因与被上诉人谢雪梅房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2021）粤0104民初15247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月14日立案后，由审判员李光华依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序公开开庭独任审理。本案现已审理终结。烨龙公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.驳回谢雪梅的全部诉讼请求；3.本案诉讼费由谢雪梅承担。事实和理由：一、《翰林尚品认购书》并未解除，谢雪梅无权解除认购书，烨龙公司没有解除认购书的意思，双方也从未达成解除的合意。1.根据认购书第2条第5款的约定，在认购方违约的条件下，合同解除与否由出售方决定。而且，此前的生效民事判决书己认定谢雪梅为违约方，其更无权要求解除认购书，且烨龙公司在此前的案件中一直表示要继续履行合同，故认购书依法成立有效，应当继续履行。2.烨龙公司于2019年6月25日向谢雪梅发出的《关于购买翰林尚品501房欠款通知函》并未有解除认购书的意思表示。烨龙公司并未将房屋另行销售，且在后续向谢雪梅发函，要求支付购房款余额以及违约金等，烨龙公司在此前的案件中也一直表示要继续履行合同，因此可以看出烨龙公司其实并未有解除认购书的意思，欠款通知函中的说法仅是为督促谢雪梅尽快支付购房款而采取的措辞。3.谢雪梅也并不认为烨龙公司发出的《关于购买翰林尚品501房欠款通知函》有解除认购书的意思。谢雪梅此前一直坚持主张撤销认购书，只有谢雪梅认为认购书一直有效，才会主张撤销，虽然谢雪梅撤销认购书的诉讼请求，被两审终审驳回，但是这并不妨碍其拒绝接受欠款通知函的效力，就算认购书中有解除的意思，谢雪梅的实际行为也表示其拒绝接受。二、根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条规定，如谢雪梅以烨龙公司未在2018年10月30日交楼作为解除理由的话，至本案起诉，谢雪梅的解除权已经超过1年的行使期限，解除权消灭。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定，谢雪梅行使解除权超过三个月的期限，解除权消灭。三、认购书并未解除，烨龙公司无需向谢雪梅退还房款54万元，就算认为认购书已解除，烨龙公司也无需向谢雪梅退还房款54万元，因为谢雪梅违约给烨龙公司造成的损失，并非没收定金可以填补。《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，本案房屋认购价为2969376元，截止至今，谢雪梅未付房款2329376元，根据认购书约定违约条款，违约金每日按未付房款总价0.05%计算，没收定金远不能弥补烨龙公司的损失，因此，烨龙公司无需向谢雪梅退还房款54万元。四、一审法院认为《关于购买翰林尚品501房欠款通知函》有效，按此执行。但即使是烨龙公司在《关于购买翰林尚品501房欠款通知函》表示，烨龙公司通知谢雪梅请在2019年6月28日前将首付款余额259376元及滞纳金23344元，合计282720元交清，否则烨龙公司将按照《翰林尚品认购书》条款执行，将该房屋另行销售，且所收费用不予退还。所以，同一个函件，一审法院选择性地摘选对谢雪梅有利的，对谢雪梅不利的却选择性地忽视。这是明显的判决错误。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。谢雪梅辩称：一审判决事实清楚，适用法律准确，程序合法，烨龙公司的上诉请求及事实和理由缺乏事实和法律依据。1.烨龙公司在履约过程中的具体事实行为足以表明烨龙公司并没有严格履行认购书的诚意，解除认购书是双方最终达成的一致结果。首先，在签订认购书过程中，烨龙公司存在故意隐瞒案涉房屋存在抵押情况，以及二手房打着一手房名义、非学区房打着学区房名义进行销售等虚假陈述的行为，其上述违反诚信的行为表明烨龙公司在签约过程即存在不严格履行合同的恶意。其次，在合同履约过程中，根据《翰林商品认购书》第二条第3款约定，烨龙公司应于2018年10月30日将涉案房屋交付给谢雪梅，但至今都没有将涉案房屋交付，反而一直催促谢雪梅支付首期楼款。而根据《翰林尚品认购书》第一条约定，谢雪梅应在2018年12月30日付清首期款。从上可知，是烨龙公司交付涉案房屋在先，谢雪梅支付首期款在后，根据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条的规定，因烨龙公司违约在先，谢雪梅有权拒绝其相应的诉求。另，涉案房屋在出售给谢雪梅前已办理抵押登记，烨龙公司至今未办理涂销抵押登记。涉案楼盘的其他业主至今未完成过户手续，涉案楼盘现在仍是处于抵押状态，抵押金额高达12亿元，烨龙公司根本无经济能力偿还债务并办理涂销抵押登记，《翰林尚品认购书》是否能继续履行无法确定。最后，烨龙公司在未履行交付义务的情况下，于2019年6月25日向谢雪梅发出了《关于购买翰林尚品501房欠款通知函》，要求谢雪梅于2019年6月28日前交清首付款余额和滞纳金，否则烨龙公司将按照《翰林尚品认购书》条款执行，将涉案房屋另行销售，且所收费用不予退还。从上可知，烨龙公司向谢雪梅发出了附条件解除合同的通知，烨龙公司亦没有继续履行认购书意愿。2.本案解除《翰林尚品认购书》的权利是由烨龙公司通过《关于购买翰林尚品501房欠款通知函》方式附条件向谢雪梅发出的，谢雪梅同意并以实际行为满足了烨龙公司解除《翰林商品认购书》所附的条件。涉案认购书虽是附条件解除，其实质仍是双方协商一致的结果，并不存在烨龙公司所述的已过行使期限问题，更不存在烨龙公司将合同解除归咎于谢雪梅的情形。3.烨龙公司主张无需退还谢雪梅房款54万元缺乏事实和法律依据。烨龙公司的前述主张与《翰林尚品认购书》第二条第5款约定不符。另，本案纠纷是烨龙公司在签约过程存在虚假陈述引起的，且在履约过程中烨龙公司亦存在未按期交付涉案房屋的违约行为，谢雪梅依法应承担相应的法律责任，但烨龙公司并没有任何实质性损失，反而谢雪梅按照《翰林商品认购书》的约定遭受了100000元定金损失。如法院支持烨龙公司上诉请求，将与公平和诚实信用原则相悖。综上所述，烨龙公司和谢雪梅签订的《翰林尚品认购书》己于2019年6月29日解除。谢雪梅于2021年3月18日向一审法院起诉请求：1.确认《翰林尚品认购书》已于2018年12月31日解除；2.烨龙公司向谢雪梅返还已支付的54万元的楼款；3.烨龙公司向谢雪梅支付2018年12月31日至实际返还日的资金占用费（以54万元为基数，按6%/年的利率计算）。一审法院经审理查明：2018年9月12日，谢雪梅（认购方）与烨龙公司（出售方）签订《翰林尚品认购书》，约定：认购物业广州市越秀区东风东路737号之二5层01房住宅，建筑面积44.7783平方米，原定价3189122元，优惠折扣一口价，认购价2969376元；付款办法为银行按揭付款，定价40000元须于签署本认购书时付清，定金余额60000元于2018年9月30日补齐，首期楼款房款的30%即799376元须于2018年12月30日前付清，其中200000元于2018年10月15日支付，余额599376元于2018年12月30日支付，余款房款70%即2070000元须于2018年12月30日前申办按揭贷款；认购方须于交清首期房款以及有关费用时，携同此认购书及身份证明原件及复印件等和上述首期楼款收据、应缴相关费用到现场销售中心签署《房屋买卖合同》及有关文件；该物业交付时间为2018年10月30日前；选择按揭付款的客户须于签署《房屋买卖合同》前向出售方提交申请银行按揭所需的资料、签署申请银行按揭的相应文件，并于签署《房屋买卖合同》时签署贷款合同，否则按违约处理；如认购方在上述期限内未能或未依时缴付前述楼款或不履行此认购书任何条款时，出售方有权视为认购方中途违约，本认购书自动解除，认购方已付定金不退，出售方有权将该物业另行出售。如出售方同意认购方要求继续履行此认购书，认购方必须支付出售方违约责任金，违约金每日按未付房款总价0.05%计算；双方确认已对相关购房政策、《房屋买卖合同》及其附件、《物业服务协议》、《管家增值合同》以及甲方公示的《收费一览表》及其他所有文件等，作出详细合同的沟通、解释及说明，双方已充分认识，清晰了解前述文件所有条款包含的法律意义及法律后果，认购方完全同意按前述文件条款签署上述各项合同，不再要求变更、增加或减少任何条款；买卖双方同意在未签订《房屋买卖合同》之前，此认购书作为法律有效之合约等。合同签订后，谢雪梅于2018年9月12日支付40000元、9月21日支付60000元、10月12日支付120000元，10月19日支付60000元、10000元、10月24日支付40000元、11月14日支付110000元、12月21日支付200000元。烨龙公司开具上述金额的收据。双方没有签订正式的《房屋买卖合同》。2019年6月25日，烨龙公司向谢雪梅发出《关于购买翰林尚品501房欠款通知函》，记载烨龙公司现通知谢雪梅请在2019年6月28日前将首付款余额259376元及滞纳金23344元，合计282720元交清，否则烨龙公司将按照《翰林尚品认购书》条款执行，将该房屋另行销售，且所收费用不予退还。2019年7月22日，谢雪梅向一审法院起诉烨龙公司，要求撤销认购书，由烨龙公司返还购房款64万元等。一审法院于2019年11月25日作出（2019）粤0104民初31115号民事判决书，查明：……庭审中，谢雪梅表示主张撤销协议的理由是烨龙公司在销售房屋时隐瞒房屋重要信息，导致谢雪梅作出错误判断。谢雪梅表示在签订协议前，其到现场看过现房，销售人员表示房屋是学位房、一手房，其在交定金的时候看过房产证，但是只是一瞬间晃过。烨龙公司表示，在房屋销售大堂有房产证公示，在对方交定金之前必须让对方看过房产证复印件，烨龙公司销售的就是二手楼，从未有一手房宣传，而且是有现楼的，该栋楼的楼龄并非是新楼，从外观和内在都能看到，烨龙公司已告知涉诉房屋已经存在抵押情况，可以继续履行过户，且房产证公示在售楼大厅，其抵押状态是公开的。谢雪梅称据其后来调查烨龙公司只是在大厅的墙角部位展示房产证，并没有引导谢雪梅去留意。关于房屋交付问题，双方确认涉诉房屋并无交付。烨龙公司称其口头通知谢雪梅交楼，因谢雪梅一直强调不想要该房屋，烨龙公司表示现房屋可以交付……判决驳回谢雪梅的诉讼请求。谢雪梅不服判决提起上诉，广州市中级人民法院于2020年6月24日作出（2020）粤01民终9669号民事判决书，认定：……在谢雪梅未依约支付房款，也未要求烨龙公司履行的情况下，主张烨龙公司不能交付物业以及迁移户口，缺乏依据……判决：驳回上诉，维持原判。2020年7月20日，烨龙公司向谢雪梅发出《翰林尚品501房告知函》，通知谢雪梅在7月31日前支付购房款余款及违约金等。2020年8月25日，谢雪梅向烨龙公司发出回函，写明：由于烨龙公司未能及时向我交付房屋，我亦未根据约定支付全部首期房款，根据认购书约定，我方未能在约定时间内支付房款的，认购书自动解除，定金不退，我愿与贵司协商，同意贵司扣除10万元定金，贵司应将54万元房屋预付款退还给我等。一审法院认为：根据已生效的民事判决书认定，谢雪梅与烨龙公司签订的《翰林尚品认购书》不存在可撤销的事由，该合同为双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，谢雪梅依约向烨龙公司支付定金10万元及房款54万元，此后因谢雪梅反悔，不愿继续支付首期房款购买涉案房屋，导致双方未能签订正式的买卖合同。故本案纠纷是因谢雪梅违约所致，烨龙公司于2019年6月25日向谢雪梅发出通知，限定谢雪梅在2019年6月28日支付剩余首期款等，否则按照认购书条款执行，将房屋另行销售等，即烨龙公司向谢雪梅发出了附条件解除合同的通知，如谢雪梅未按烨龙公司宽限的时间支付首期款，烨龙公司将按照认购书约定，视谢雪梅中途违约，认购书予以解除，烨龙公司有权另行出售房屋。谢雪梅没有在限定期限内向烨龙公司支付剩余首付款，故上述认购书已在2019年6月29日解除，谢雪梅诉请要求确认认购书自2018年12月31日解除有误，一审法院予以调整。按照认购书约定，谢雪梅中途违约导致认购书解除的，已付定金不退，故谢雪梅向烨龙公司支付的定金10万元，由烨龙公司予以没收。剩余已付房款54万元，则由烨龙公司退还给谢雪梅。烨龙公司辩称应按照上述通知没收谢雪梅全部房款，与认购书约定不符，一审法院不予接纳。谢雪梅作为违约方，要求烨龙公司按照年利率6%支付房款54万元的利息，没有合同依据，一审法院不予支持。认购书解除后，烨龙公司辩称要求谢雪梅继续履行合同，缺乏依据，一审法院不予接纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第二款，第一百零七条、第一百一十五条规定，于2021年6月16日作出判决如下：一、确认谢雪梅与广东烨龙集团有限责任公司签订的《翰林尚品认购书》已于2019年6月29日解除；二、广东烨龙集团有限责任公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向谢雪梅退还房款54万元；三、驳回谢雪梅的其他诉讼请求。本案受理费4902元，由谢雪梅负担654元，广东烨龙集团有限责任公司负担4248元。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款的规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律法规及相关司法解释的规定。本案二审争议的焦点在于：一、涉案认购书是否应当解除以及解除时间如何确定；二、烨龙公司是否应当退还购房款54万元。关于争议焦点一。根据一审查明的事实，《翰林尚品认购书》签订后，谢雪梅依约向烨龙公司支付定金10万元及房款54万元，此后因谢雪梅反悔，不愿继续支付首期房款购买涉案房屋，导致双方未能签订正式的买卖合同。烨龙公司于2019年6月25日向谢雪梅发出通知，限定谢雪梅在2019年6月28日支付剩余首期款等，否则按照认购书条款执行，将房屋另行销售等。按照《翰林尚品认购书》的约定，如认购方在上述期限未能或未依约缴付前述楼款或不履行此认购书任何条款时，出售方有权视为认购方中途违约，本认购书自动解除，认购方已付定金不退，出售方有权将该物业另行出售。据此，一审判决认定烨龙公司发出的上述通知为附条件解除合同的通知，并无明显不当，本院予以认可。因谢雪梅没有在限定期限内向烨龙公司支付剩余首付款，故，一审判决认定上述认购书已在2019年6月29日解除合理，本院予以维持。烨龙公司上诉主张其发出的通知没有解除认购书的意思表示，该主张与其发出的通知内容以及认购书约定均不符，本院对其该项上诉主张不予采纳。关于争议焦点二。按照认购书约定，谢雪梅违约导致认购书解除，已付定金不退，对于超出定金部分的房款54万元，烨龙公司应当退还。烨龙公司主张应按照其发出的上述通知没收谢雪梅全部房款，但该部分通知内容与认购书约定不符，烨龙公司的该项主张依据不足，本院不予采纳。综上所述，烨龙公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8496元，由广东烨龙集团有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判员  李光华二〇二一年八月三十日书记员  林臻灏区敏儿