吉林市龙潭区人民法院民事判决书（2021）吉0203民初1049号原告：张凤杰，女，1966年4月10日出生，汉族，住吉林市龙潭区。        被告：吉林市万兴房地产开发有限公司，住所地吉林市龙潭区。        法定代表人：王瑞山，该公司董事长。        第三人：姜威，男，1978年9月27日出生，汉族，现羁押于吉林省。        原告张凤杰与被告吉林市万兴房地产开发有限公司（以下简称万兴地产），第三人姜威房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张凤杰、被告万兴地产法定代表人王瑞山、第三人姜威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        张凤杰向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即给付拖欠购房款60万元，并自2019年11月1日起至实际给付之日止，按每日80元支付违约金，并按购房款总价值30％即18万元（60万元×30％）支付违约金；2．判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2019年9月18日签订《房屋、车库买卖合同》一份，合同约定原告将坐落于万兴家和小区2号楼1号网点，面积91平方米、万兴家和小区2号楼8号车库，面积32.2平方米，以60万元价格出售给被告。合同约定2019年10月30日前一次性交付购房款，如有违约按每日80元支付违约金，如有一方违约应付对方购房款总价值30％的违约金。原告曾多次向被告主张给付购房款，被告以种种理由拒绝给付，故原告向人民法院起诉，请求法院支持原告的诉请。        万兴地产辩称，房屋、车库买卖合同真实存在，但诉争房屋是我公司承建，抵账给工程施工方姜威，姜威卖给了原告，原告找到我公司要求更名过户，我公司就给原告出具了一份更名单，更名单按我公司规定需要双方到场签字，但原告是自己来的，我公司要求原告找到姜威签字，姜威没有签字，故我公司出具的更名单是无效的，也就是说诉争房屋产权不属于原告，仍归姜威所有，故我公司与原告之间的房屋、车库买卖协议也是无效的。        姜威述称，万兴家和小区二号楼一号网点是我抵押给张凤杰的，我们不是买卖关系，是民间借贷关系。我当时缺钱，向张凤杰借钱，大概30多万元，约定大概三、四个月还清，我把二号楼一号网点作为了借款的抵押。        本院经审理认定事实如下：一、涉案房屋位于吉林市龙潭区团结路11号汉阳街东改造项目（万兴家和小区）2号楼1层1号网点（不动产单元号220203007003GB00084F00070001）、2号楼1层8号车库（不动产单元号220203007003GB00084F00070008），建筑面积分别为81.78平方米、32.57平方米。登记不动产所有权人为万兴地产。        二、2015年10月10日，万兴地产与姜威签订《房屋抵工程款抹账协议书》，约定姜威承建万兴地产的万兴家和小区工程项目，万兴地产用万兴家和小区2号楼1号网点（面积91平方米，单价8800元／平方米）抵账工程款。        三、2015年10月10日，张凤杰与第三人姜威签订《房屋买卖协议书》，约定姜威将万兴家和小区2号楼1号网点及2号楼10号车库以44万元价格转让给张凤杰，张凤杰于2015年10月10日先付1万元定金，剩余房款一个月内一次性付清。当天，姜威出具收条，载明：今收到张凤杰购房款45万元。        四、2018年11月5日，张凤杰与万兴地产签订《万兴·家和内部认购书》，约定万兴地产将万兴家和小区2号楼8号车库，面积为35.5平方米，单价为8000元，总房款28.4万元的价格出售给张凤杰。2017年12月26日，万兴地产向张凤杰出具收据，载明购车库款127，400元。2018年6月7日，万兴地产向张凤杰出具收据，载明购8号车库款5万元。2018年9月3日，万兴地产向张凤杰出具收据，载明购8号车库款10万元，已交齐。        五、2019年9月18日，张凤杰与万兴地产签订《房屋、车库买卖合同》，约定张凤杰将万兴家和小区2号楼1号网点、2号楼8号车库出售给万兴地产，总价格60万元，万兴地产于2019年10月30日向张凤杰一次性支付购房款60万元，逾期支付每日按80元支付违约金，如有一方违约，付对方30％违约金。当天，万兴地产出具欠据一份，载明：预收购张凤杰万兴家和2号楼1号网点和2号楼8号车库（原10号车库改为8号车库）60万元。        六、2019年9月23日，张凤杰与万兴地产签订房屋、车库交接协议，约定张凤杰将涉案房屋原购房合同及更名单原件交万兴地产，完成交接手续。现涉案两处房屋钥匙均在万兴地产处。        七、2020年10月20日，张凤杰起诉万兴地产及王瑞山民间借贷纠纷，要求万兴地产及王瑞山偿还借款316，900元及利息，庭审中张凤杰举证抵押协议，载明：因公司需要资金周转，于2017年10月15日向张凤杰借款累计316，900元，现将以下房产作为抵押物，作为还款保障：3号楼11号车库、1号车库、4号库，2号楼一单元右侧物业用户。王瑞山对该证据无异议。        本院认为：一、合同效力问题。关于万兴地产提出万兴家和小区2号楼1号网点为姜威所有，张凤杰无权出售的抗辩问题。该房屋为姜威从万兴地产处所得的抵账房，张凤杰向本院提供姜威与张凤杰房屋买卖协议书、取款凭证及收条可以形成证据链条证明姜威已将该房屋出售给张凤杰。同时，虽然姜威表示该房屋系抵押物，其与张凤杰并非房屋买卖合同关系而是民间借贷关系，但姜威并未向本院提供初步证据证明民间借贷关系的真实存在，万兴地产作为涉案房屋开发公司，应为了解房屋的实际情况后与张凤杰签订的买卖协议。综上，张凤杰有权利对外出售该房屋，故对万兴地产的该项抗辩，本院不予认可。        关于万兴地产提出张凤杰实际出售为2号楼10号车库的抗辩问题，《房屋、车库买卖合同》中修改部分为万兴地产书写，且万兴地产出具的欠据中对于10车库改为8号车库亦有所说明，故可以明确张凤杰出售给万兴地产的即为2号楼8号车库。对于万兴地产的该项抗辩，本院不予认可。        关于万兴地产提出2号楼8号车库为借款抵押物的抗辩问题，张凤杰向本院提供《万兴·家和内部认购书》及收据可以形成证据链条证明张凤杰已向万兴地产交纳购房款，万兴地产亦未提供确实充分的证据证明其所表述的借款抵押问题，同时，万兴地产与张凤杰的民间借贷纠纷中并未涉及本案的2号楼8号车库系抵押物问题，故对万兴地产的该项抗辩，本院不予认可。        综上，张凤杰与万兴地产签订《房屋、车库买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，该合同真实合法有效，故张凤杰与万兴地产双方形成房屋买卖合同关系。        二、张凤杰诉请要求万兴地产给付购房款及支付违约金问题。张凤杰已依约履行交付房屋的义务，《房屋、车库买卖合同》中对于购房款交纳时间（2019年10月30日）已作出约定，万兴地产未依约履行支付购房款的义务应承担继续履行的违约责任，故对于张凤杰要求万兴地产立即给付购房款60万元的诉请，本院予以支持。《房屋、车库买卖合同》中对于违约金亦有所约定，但合同中约定了两种违约金支付方式，因按照购房款总价值30％支付违约金的方式超出法律规定，故对于张凤杰要求万兴地产支付按购房款总价值30％即18万元违约金的诉请，本院不予支持。合同中约定按照每日80元计算违约金的方式，符合法律规定，故对于张凤杰要求万兴地产支付自2019年11月1日起至实际给付之日止，按照每日80元计算违约金的诉请，本院予以支持。        综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：        一、被告吉林市万兴房地产开发有限公司于本判决生效之日立即给付原告张凤杰购房款60万元；        二、被告吉林市万兴房地产开发有限公司于本判决生效之日立即支付原告张凤杰自2019年11月1日起至实际给付之日止，按照每日80元计算的违约金；        三、驳回原告张凤杰的其他诉讼请求。        如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费4900元，由被告吉林市万兴房地产开发有限公司负担。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。        审判员    果丹二〇二一年八月十七日书记员    于亚男