安徽省全椒县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1124民初2332号原告：全椒乐顺置业有限公司，住所地安徽省滁州市全椒县襄河镇庄曹新村，统一社会信用代码913411245689501212。法定代表人：苏尔乐，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘庆东，安徽椒陵律师事务所律师。被告：项庆，男，1991年2月22日出生，汉族，住全椒县。被告：舒晓凤，女，1993年11月29日出生，汉族，住全椒县。以上两被告共同委托诉讼代理人：孙若男，安徽金亚太（六安）律师事务所律师。原告全椒乐顺置业有限公司（以下简称乐顺置业公司）诉被告项庆、舒晓凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乐顺置业公司委托诉讼代理人刘庆东，被告项庆、舒晓凤委托诉讼代理人孙若男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐顺置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告项庆、舒晓凤支付原告购房款252497元，并自2021年4月15日起以252497元为基数，按照月利率1.5%支付利息至付清时止（暂计算至2021年5月25日息为5050元）；2、本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实和理由：2018年7月原被告签订《全椒县商品房预售合同》，按照合同约定两被告购买原告全椒县，总房价款183.5万元，被告应于2018年7月11日首期支付房款93.5万元，再通过商业银行贷款方式支付房款90万元。2018年7月10日被告支付了房款53.5万元，后被告通过商业贷款支付房款90万元。但首期房款93.5万元中尚有40万元没有支付，被告项庆出具欠条一张交原告收执，约定2019年7月10日还清，并按照月利率2%支付利息。后两被告分别于2020年10月30日通过王雅莉账户向原告付款5万元、2020年10月31日通过王雅莉账户向原告付款5万元、2020年12月19日通过王雅莉账户向原告付款10万元、2021年4月14日通过王雅莉账户向原告付款15万元，合计付款金额为35万元。按照被告项庆出具的欠条约定被告应向原告支付利息，依据我国《民法典》第五百六十一条之规定，被告支付的35万元款项，首先应当支付应付原告利息，然后剩余部分才能作为支付房款。原告经调整并按照月利率1.5%计算，自2018年7月11日至2020年10月30日应付利息为165800元；自2020年10月31日至2020年12月19日应付利息为9600元；自2020年12月20日至2021年4月14日应付利息为27097元，合计利息为202497元。被告实际付款35万元款项中，只有147503元属于支付房款，其他部分均属于支付利息。所以，经计算后两被告截至2021年4月15日尚欠原告房款252497元。为了维护原告合法权益，依据我国《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向贵院提起诉讼，请依法判处。项庆、舒晓凤辩称，本案双方之间是房屋买卖关系，并非民间借贷关系，欠条中载明的性质是违约金性质，故本案应当适用房屋买卖合同相关法律而非民间借贷相关法律。原告诉请称被告欠房款252497元与客观事实不符，本案被告购买涉案房屋是为了店铺经营购得房屋，后涉案房屋进行装修，因疫情导致被告延迟支付涉案款项，但一直与原告保持沟通，被告的款项支付时间、支付金额也一直与原告保持沟通，原告同时也表示理解，项庆所还款项均为本金原告在短信中对此进行了确认，本案总欠款为40万元，项庆已经偿还35万，故欠付本金应为5万元。原告诉请的违约金过高请求人民法院依法减少，根据商品房买卖合同司法解释第十二条规定，本案原告的损失仅包含资金占用损失，按照银行同期贷款利率或LPI计算原告资金占用损失也仅为4万元左右，而原告的诉请计算至2021年5月25日本案被告支付的违约金将高达涉案总价款的百分之六十与法不符，故请求法院依法减少违约金。本院经审理认定事实如下：2018年7月11日，乐顺置业公司（甲方）与项庆、舒晓凤（乙方）签订《全椒县商品房预售合同》，合同约定乙方向甲方购买全椒县，总房价款183.5万元，乙方应于2018年7月11日支付首付房款93.5万元，另90万通过商业银行贷款方式支付。在合同签订前一日，甲、乙双方协商，首付房款93.5万元中，乙方先付房款53.5万元，尚欠40万元项庆在乐顺置业公司打印好的欠条上签字交乐顺置业公司收执，欠条载明：“欠到乐顺置业公司购房款人民币（大写）肆拾万元（小写）40万。此款于2019年7月10日还清，如按期归还，按月利率2%计息，如逾期归还，则从欠款之日起至付清欠款之日止按月利率5%计息。另本人承诺如在贵公司向我交付房屋时还没有付清欠款，贵公司可以将我购买的房屋留置不予交付给我，也不为我所购房屋办理产权证，由此造成的一切责任和后果全部由我承担，与贵公司无关。欠款人：项庆，2018年7月10日，销售负责人：罗梅，审批人：苏尔乐”。合同签订后，乐顺置业公司交付商铺，项庆、舒晓凤也如期办理了按揭贷款。对尚欠40万元，项庆、舒晓凤分别于2020年10月30日通过王雅莉账户向乐顺置业公司还款5万元、10月31日还款5万元、12月19日还款10万元、2021年4月14日还款15万元，合计还款35万元。之后项庆、舒晓凤未再还款，引起本案诉讼。以上事实有当事人的当庭陈述及乐顺置业公司提交的《全椒县商品房预售合同》、欠条、银行业务凭证等证据在卷予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。乐顺置业公司与项庆、舒晓凤签订《全椒县商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方具有法律约束力。乐顺置业公司交付了商铺，故项庆、舒晓凤应当按照合同约定履行支付房款的义务。项庆在出具给乐顺置业公司的欠条上已约定，欠40万元房款于2019年7月10日还清，如按期归还，按月利率2%计息，如逾期归还，则从欠款之日起至付清欠款之日止按月利率5%计息。项庆、舒晓凤已逾期归还，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。现双方约定的违约金利息过分高于造成乐顺置业公司的损失，项庆、舒晓凤当庭也要求减少违约金，本院依法调整违约金以40万元为基数自2018年7月10日起按月利率1%计算。项庆、舒晓凤应偿还购房款40万元及违约金，扣除2020年10月30日还款5万元、10月31日还款5万元、12月19日还款10万元、2021年4月14日还款15万元，先息后本分段计息，得出项庆、舒晓凤应偿还购房款179393元及违约金（以179393元为基数，自2021年4月15日起按月利率1%计算至实际清偿之日止）。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告项庆、舒晓凤于本判决生效之日起十日内偿还原告全椒乐顺置业有限公司购房款179393元及违约金（以179393元为基数，自2021年4月15日起按月利率1%计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告全椒乐顺置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2581.5元（已减半收取）、保全费1820元，计4401.5元，原告全椒乐顺置业有限公司承担401.5元，被告项庆、舒晓凤承担4000元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  谢连顺二〇二一年八月十七日书记员  费 明附本案适用相关法律条文：1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。2.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。