湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1103民初3760号原告：刘丽娟，女，1963年2月3日出生，汉族，住湖南省新田县。委托诉讼代理人：罗芳元，湖南弘一（永州）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王祖贤，湖南弘一（永州）律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告：湖南省渝洲房地产实业有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵北路458号。诉讼代表人：湖南人和人（永州）律师事务所，该公司管理人。被告：湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵北路舜德城市摩尔2栋。诉讼代表人：湖南人和人（永州）律师事务所，该公司管理人。委托诉讼代理人：邓纯英，女，1998年7月15日出生，汉族，住湖南省祁阳县，系该管理人工作人员，代理权限为一般授权。被告：邓日峰，男，1974年4月25日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。原告刘丽娟与被告湖南省渝洲房地产实业有限公司（以下简称渝洲公司）、湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司（以下简称湘汇公司）、邓日峰确认合同效力纠纷一案，本院于2021年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘丽娟的委托诉讼代理人罗芳元、王祖贤，被告渝洲公司、湘汇公司的委托诉讼代理人邓纯英到庭参加了诉讼。被告邓日峰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘丽娟向本院提出诉讼请求：1、请判令确认原告与湖南省渝洲房地产实业有限公司签订的《舜德摩尔·财富中心商品房买卖合同》有效并继续履行，确认原告所购房屋1-4-A44所有权归原告所有，并判令被告湖南省渝洲房地产实业有限公司立即为原告所购房屋办理不动产权属登记；2、请求判令确认被告邓日峰与湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司签订的针对原告所购房屋的抵押合同无效，并撤销被告邓日峰对原告所购房屋的抵押权，注销抵押登记；3、请求判令本案一切诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告申请撤回要求被告办理房产证的诉讼请求。事实与理由：原告签订合同向渝洲公司购买舜德摩尔财富中心商品房后，并已付清房款。原告与被告之间签订的房屋买卖合同合法有效，被告予以履行，原告已获得所购房屋产权，渝洲公司应为原告办理不动产证。原告又与被告湘汇公司签订了租赁合同，被告湘汇公司在未经得原告同意的情况下，擅自将原告所购房屋抵押给被告邓日峰，该抵押合同无效，应当撤销被告邓日峰对原告所购房屋享有的抵押权，注销抵押登记。被告渝洲公司、湘汇公司辩称：请求法院依法判决。被告邓日峰未予答辩，在举证期限内亦未向本院提交证据。上述事实，有商品房买卖合同、委托租赁合同、购房发票、税收完税证明、房屋分层分户平面图、抵押合同、房屋他项权证等证据在卷予以佐证。经审理查明，2014年9月21日，原告刘丽娟（乙方）与被告渝洲公司（甲方）签订《舜德摩尔·财富中心商品房买卖合同》，约定：1、乙方购买甲方开发建设的舜德摩尔·财富中心1栋第4层A44号商品房，建筑面积为17.75平方米，房屋总价为214414元，乙方在签订合同时一次性支付全部购房款；2、甲方在2014年12月1日将标的商品房屋现状交付给乙方，甲方在乙方签订商品房买卖合同和委托租赁合同后，以委托租赁合同上计租之日起2年内代为乙方办理房屋所有权证和土地使用证。同日，原告刘丽娟与被告湘汇公司签订《舜德摩尔财富中心商品房委托租赁合同》，约定刘丽娟将其所有的舜德摩尔财富中心商品房1栋第4层A44号房的使用权，全权委托交由湘汇公司代为租赁、招商及管理，委托租赁期限为自2014年12月1日起至2029年12月31日止，租金按房屋购房款每年10%的标准计算，租金支付时间按季支付，支付时间为每季度首月的前十个工作日内。合同签订后，原告刘丽娟支付了全部购房款，并缴纳了契税和维修基金。之后，被告渝洲公司向原告交房并返租，但一直未为原告办理不动产权证。2018年1月25日，案外人姚芳明、王茜向被告邓日峰借款，并以舜德摩尔财富中心1栋第4层相关商铺进行抵押并办理抵押登记。2019年8月，永州市中级人民法院裁定受理渝洲公司、湘汇公司破产重整一案，指定湖南人和人（永州）律师事务所为管理人。原告因要求办理房屋不动产权证未果，遂诉至本院。另查明，被告渝洲公司与被告湘汇公司系关联公司，法定代表人均为姚芳明。案涉房屋的土地使用权登记在被告渝洲公司名下，房产总证登记在被告湘汇公司名下。还查明，2019年5月27日，本院就原告刘丽娟诉被告渝洲公司、湘汇公司商品房销售合同纠纷一案作出（2019）湘1103民初2650号民事调解书，双方达成如下调解协议：一、被告渝洲公司、湘汇公司在本调解协议生效之日起三个月内为原告刘丽娟办理位于冷水滩区房屋不动产权证；二、本案受理费300元，减半收取150元，由原告刘丽娟自愿承担。上述事实，有商品房买卖合同、委托租赁合同、购房发票、税收完税证明房屋分层分户平面图、抵押合同、房屋他项权证等证据在卷予以佐证。本院认为，本案的争议焦点为被告邓日峰与被告湘汇公司签订的《抵押合同》是否有效。1、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”案涉房屋虽然登记在被告湘汇公司名下，但基于案涉《商品房买卖合同》的签订与履行，该房屋的所有权已实际转归于原告刘丽娟。故在案涉抵押合同签订时，被告湘汇公司并非案涉房屋的真实权利人，对案涉房屋无处分权。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，权利人追认或无权处分人取得处分权利后，合同有效。现原告刘丽娟未追认被告湘汇公司的抵押行为，故该抵押合同不发生法律效力。2、案涉房屋系被告湘汇公司开发的楼盘项目，该项目早在2014年之前即已建成发售，被告湘汇公司曾用多种形式广告宣传促销楼盘，用于抵押的商铺也已实际出售并出租使用。在此情况下，被告邓日峰作为债权人在案涉商铺上设定抵押时，不仅应当预料用于抵押的商铺存在业已出售的客观事实，也完全有能力了解到该商铺已经售出的客观事实，故被告邓日峰对于设定抵押未予谨慎审查存在过失，不属于善意取得的法定情形。3、被告渝洲公司将案涉房屋出卖给原告刘丽娟，后又就同一标的物与被告邓日峰签订抵押合同并办理抵押登记，存在明显恶意。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四项的规定：“下列财产不得抵押：……（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；……”，依据前述抵押合同设立的抵押权以及抵押形式上存在争议的财产，均导致抵押行为的无效。因此，被告邓日峰在案涉房屋上的抵押权对于原告刘丽娟不具有优先受偿的效力，原告诉请抵押合同无效，本院依法予以支持。4、抵押物的抵押登记及注销均系行政机关基于其行政职能实施的具体行政行为，在民事诉讼中不能予以处理，故对原告要求撤销抵押权及注销抵押登记的诉请，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司与被告邓日峰之间涉及永州市冷水滩区舜德城市摩尔·财富中心1栋第4层A44号房屋的抵押合同无效；二、驳回原告刘丽娟的其他诉讼请求。本案诉讼费600元，减半收取300元，由被告湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司负担150元，被告邓日峰负担150元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  柏子仁二〇二一年八月三十日法官 助理  宋立辉代理书记员  唐晓峰