湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0903民初1312号原告：深圳市龙城物业管理有限公司，住所为广东省深圳市龙岗区中心城福园小区****。法定代表人：徐永平，该公司董事长。委托诉讼代理人：王亦寰，该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：夏雷，该公司员工，代理权限为一般代理。被告：长沙嘉亨茂商业管理有限公司，，住所为湖南省长沙市开福区中山路**开福万达广场****写字楼**房法定代表人：杨学宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚渊，湖南大民律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：彭建潮，该公司副经理，代理权限为一般代理。被告：益阳嘉和日盛房地产开发有限责任公司，住所为湖南，住所为湖南省益阳市金山南路**>法定代表人：吴建国。委托诉讼代理人：曾丹，湖南天地人律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：刘力立，湖南天地人律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：上海喜盈门建材有限公司，住所为上海市徐，住所为上海市徐汇区宜山路**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：魏锦标，该公司总裁。委托诉讼代理人：刘佑权，湖南金州律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：黎菲，湖南金州律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。原告深圳市龙城物业管理有限公司（以下简称原告）与被告长沙嘉亨茂商业管理有限公司（以下简称嘉亨茂公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，并依据嘉亨茂公司的申请追加益阳嘉和日盛房地产开发有限责任公司（以下简称嘉和日盛公司）、上海喜盈门建材有限公司（以下简称喜盈门公司）为本案共同被告。本院于2020年10月28日作出（2019）湘0903民初5128号之一民事裁定，驳回原告的起诉，原告不服提起上诉。湖南省益阳市中级人民法院于2021年2月24日作出（2021）湘09民终251号民事裁定，撤销本院上述裁定，指令继续审理。本院依法公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王亦寰、夏雷，嘉亨茂公司委托诉讼代理人姚渊、彭建潮，嘉和日盛公司委托诉讼代理人曾丹、刘力立，喜盈门公司委托诉讼代理人刘佑权、黎菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令嘉亨茂公司支付原告物业管理费2880000元，停车管理费127400元（暂计至2019年10月），逾期未付违约金764766.59元（暂计至2019年10月24日），合计3772166.59元（判决至实际付款日）。事实与理由：2012年10月11日，原告与益阳银色现代城小区业主委员会（以下简称银色现代城业委会）签订物业服务合同，原告自2012年11月1日起为益阳银色现代城小区（以下简称银色现代城）提供物业管理服务至今。嘉亨茂公司作为银色现代城一栋商业楼及98个地下停车位的产权方，物业面积为26006.57平方米，应按2元/平方米/月即52000元/月向原告支付物业管理费，按20元/个/月的标准支付停车位管理费。嘉亨茂公司自2014年6月起拒付停车位管理费、自2015年3月起拒付物业管理费，暂计至2019年10月已累计拖欠物业管理费2880000元、停车位管理费127400元。同时，根据物业服务合同的约定，原告有权要求嘉亨茂公司按日万分之三的标准支付逾期付款违约金。鉴于上述事实，请求判如所请。嘉亨茂公司辩称，1.案涉商业楼系嘉和日盛公司开发项目，于2013年出卖给嘉亨茂公司，虽然房屋所有权已变更登记至嘉亨茂公司名下，但因房屋存在质量问题而未移交给嘉亨茂公司，根据《物业管理条例》第四十一条规定，未移交期间的物业管理费用应由嘉和日盛公司承担。同时，根据嘉亨茂公司、嘉和日盛公司、喜盈门公司于2013年11月8日签订的《房屋及附属设施转让协议》第四条第七款的约定，喜盈门公司未履行签订备忘录的义务，应承担物业管理费的赔偿责任。2.根据物业服务合同约定，商业楼的物业费收取标准是“原则上按物价局批准的标准收取”，原告在收取物业管理费前必须提供物价局的“批准文件”。3.原告作为小区物业管理单位，负有大楼消防系统管理维护的义务，案涉商业楼一直处于停业状态，消防系统长期瘫痪，存在巨大安全隐患，致使房屋无法使用，原告未履行物业服务合同，未提供完善的物业服务，且案涉98个车位长期由原告和其他业主自由使用，原告也存在向业主收费的情况，故原告不应要求嘉亨茂公司承担物业管理费。4.滞纳金不是违约金，且嘉亨茂公司从未收到过催要物业费的通知，故原告主张滞纳金缺乏事实和法律依据。嘉和日盛公司辩称，案涉物业的业主是嘉亨茂公司，嘉和日盛公司已将案涉物业产权移交给嘉亨茂公司，并根据嘉亨茂公司与银色现代城业委会以及与嘉和日盛公司签订的各项协议的约定，嘉和日盛公司均不应再承担物业服务费用，且嘉亨茂公司已实际使用案涉物业并履行缴纳物业费的义务，故本案物业服务费用的承担主体为嘉亨茂公司。喜盈门公司辩称，喜盈门公司不是本案适格被告，嘉亨茂公司是案涉物业所有权人，物业费应由嘉亨茂公司承担。本院经审理认定事实如下：2012年10月11日，原告与银色现代城业委会签订《益阳银色现代城小区物业服务合同》，约定原告为银色现代城小区提供物业服务，期限为2012年11月1日起至2016年12月31日止，小区1栋商业楼，12栋住宅楼，总建筑面积132016.59平方米，其中一栋商业楼建筑面积26006.57平方米。合同签订后，原告于2012年11月1日全面接管银色现代城小区的物业管理服务。2014年5月9日，银色现代城业委会（甲方）与嘉亨茂公司（乙方）签订《协议书》，就嘉亨茂公司购买银色现代城临益阳大道商业楼整栋地上房屋及地下相关设施的水电、物业管理等事项进行了约定，协议第十一条约定：基于嘉和日盛公司对小区有些不到位等情形，乙方和嘉和日盛公司双方总计补偿甲方人民币一百万元以后，乙方除按约定交纳物业管理费外，甲方及物业管理公司不得要求乙方另行支付任何费用，不得要求嘉和日盛公司支付任何费用（房屋质量问题除外）……；第十二条约定：在现有物业管理公司承担物业管理期间，乙方商业楼按26000平方米，按每平方米两元标准每月向物业管理公司缴纳物业管理费52000元……；第十三条约定：支付物业管理费方式为每月10日前交纳本月的物业管理费。2017年1月1日，原告与银色现代城业委会在上述物业服务合同期限届满后，又签订一份《湖南省益阳市银色现代城小区物业服务合同》，原告继续为银色现代城小区提供物业服务，期限为2017年1月1日至2019年12月31日，于每月10日前收取业主当月物业服务费。合同第五条约定：物业服务费实行包干制，由业主或者物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，2栋至13栋的住宅物业服务费按照现行规定收取，即每月每平方米1.3元，用于经商的普通住宅及一栋商业楼的物业费按银色现代城业委会补充协议授权原告执行，授权内容原则上按物价局批准的标准收取。合同第十五条约定：业主无正当理由不交物业服务费并在催告期限内仍未交纳的，滞纳金应按照应交物业服务费每日千分之三收取。原告的益阳分公司与银色现代城业委会于2017年2月1日签订《补充协议书》，约定根据2017年1月1日签订的物业服务合同，一栋商业楼的物业费参照以前的收费标准，暂定按每月2元/平方米收取。因银色现代城一栋商业楼的物业费长期欠缴，2015年8月7日，原告就与嘉和日盛公司、喜盈门公司之间的物业服务合同向本院提起诉讼，要求嘉和日盛公司、喜盈门公司共同支付2014年月1日至2014年11月底的物业费及违约金。本院于2016年4月12日就该案作出（2015）益赫民二初字第1114号民事判决，查明：嘉和日盛公司与喜盈门公司于2010年8月18日签订租赁合同，约定嘉和日盛公司将案涉商业楼出租给喜盈门公司；喜盈门公司于2013年12月18日向原告出具承诺书，同意物业费按2元/平方米/月、地下98个停车位按每个车位20元/月交纳；喜盈门公司向原告交纳物业管理费及车位管理费至2014年2月，此后喜盈门公司离开承租商业楼。该判决认定，案涉商业楼的物业费已交至2014年2月，商业楼产权所有人于2014年5月21日登记为嘉亨茂公司，嘉和日盛公司应承担2014年3月至2014年5月的物业费，喜盈门公司无需交纳物业费。原告就2014年5月之后的物业服务费催要未果后，于2018年6月向本院起诉嘉亨茂公司，双方于2018年7月25日签订《协议书》，约定嘉亨茂公司在2018年7月25日前向原告支付物业服务费400000元，在2018年12月31日前支付物业服务费100000元。协议签订后，嘉亨茂公司按协议约定支付了物业服务费，原告向本院撤回起诉。原告在扣除嘉亨茂公司已交纳的物业管理费后，向本院提起本案诉讼，主张嘉亨茂公司的物业管理费已自2014年6月交纳至2015年2月，2015年3月交纳32000元，之后的物业管理费以及自2014年6月之后的停车位管理费均未交纳。原告未提交证据证明其与嘉亨茂公司或者银色现代城业委会就案涉98个车位签订过有关停车位管理费的协议，且原告在诉讼中表示嘉亨茂公司没有使用过上述停车位，上述车位与地下停车场的其他车位一并开放使用。另查明，益阳银色现代城小区系嘉和日盛公司建设项目。2013年11月8日，嘉和日盛公司、喜盈门公司与嘉亨茂公司签署《房产及附属设施转让协议》，嘉和日盛公司将银色现代城13号楼（即案涉商业楼）的地上七层营业用房屋以及地下一层98个车位以及嘉和日盛公司投资的相应配套设备设施，喜盈门公司将其自行添置的、喜盈门益阳国际家具广场正在使用的商场和办公系统设备设施实物、装修等转让给嘉亨茂公司。2015年10月26日，嘉和日盛公司（甲方）与嘉亨茂公司（乙方）签署《关于银色现代城房屋设施转让补充协议（二）》，确认乙方应支付甲方的房屋设施转让款、违约金的数额以及支付期限。该补充协议第四条约定：甲乙双方同意17.3万元物业服务费（含物业费、水电费、停车费等）在乙方付款中扣除后，该物业发生的全部费用和纠纷应由乙方与喜盈门公司和业主委员会、物业管理公司另行协商处理并承担相关费用，甲方不再承担因该物业与深圳龙城物业公司产生的纠纷的一切经济和法律后果；第六条约定：在签订补充协议、办理完抵押登记手续，甲方即按原《房产及附属设施转让协议》办理房产及附属设施移交手续，以方便乙方项目启动和向银行融资。之后，案涉商业楼的房屋所有权证、一至三层的国有土地使用权证变更登记至嘉亨茂公司名下，嘉亨茂公司对案涉商业楼部分房产设定抵押登记并进行了融资贷款。因双方对设施设备的交付和转让款的支付存在争议，嘉和日盛公司提起诉讼要求嘉亨茂公司支付合同款项和利息等，嘉亨茂公司反诉要求确认《关于银色现代城房屋设施转让补充协议（二）》无效并由嘉和日盛公司支付违约金等。2020年8月13日，湖南省益阳市中级人民法院就该案作出（2020）湘09民初3号民事判决，认定：嘉和日盛公司已将案涉商业楼的房屋所有权证、第一至三层的国有土地使用权证办至嘉亨茂公司名下，嘉亨茂公司也实际使用以上房产进行了融资，嘉和日盛公司对转让协议约定的主合同义务已经履行，但因嘉和日盛公司无法提供移交手续，存在部分违约；双方签订的《关于银色现代城房屋设施转让补充协议（二）》具备合同成立的要件，不予支持嘉亨茂公司的反诉请求。湖南省高级人民法院就该案作出（2020）湘民终1733号终审判决，驳回上诉，维持原判。嘉亨茂公司为证明未接收案涉商业楼和大楼消防系统自2013年起一直处于瘫痪状态，提交了银色现代城业委会和原告的益阳分公司于2019年7月29日出具的《证明》。原告质证后对其真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为大楼消防系统是否处于瘫痪状态应由权威机构作出认定，原告的益阳分公司非案涉商业楼买卖方，无法证明案涉商业楼的房屋及附属设施等资产是否已经完成移交，不能作为定案依据。本院经审查认为，该份证明不能确定即使消防系统瘫痪与原告的物业管理行为是否具有因果关系，不能达到嘉亨茂公司的证明目的，且房屋的附属设施是否交付不影响本案物业管理费的承担，本院不予采信。嘉亨茂公司还提交了案外人卜伟出具的《证明》和报警案件登记表，用以证明喜盈门公司仍在管理案涉商业楼。因卜伟未出庭作证，该组证据不能达到嘉亨茂公司证明目的，本院不予采信。上述事实，有原告提交的益阳银色现代城小区物业服务合同（两份）、关于支付物业费的协议书（两份）和补充协议书、本院（2015）益赫民二初字第1114号民事判决书、本院缴纳诉讼费通知书，嘉亨茂公司提交的房产及附属设施转让协议以及转让补充协议（二）、抵押合同、湖南省益阳市中级人民法院（2020）湘09民初3号民事判决书、湖南省高级人民法院（2020）湘民终1733号民事判决书以及当事人陈述等予以证明，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告作为物业服务企业与银色现代城业委会代表全体业主签订的两份物业服务合同、补充协议书，以及银色现代城业委会与嘉亨茂公司签订协议书，系合同双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，依法予以保护。嘉亨茂公司在受让案涉房产后成为银色现代城小区业主，物业服务合同及补充协议对其具有约束力，应当遵守合同的约定。本案争议焦点为：1.案涉商业楼物业管理费的承担主体如何确定；2.案涉商业楼地下一层98个车位的停车位管理费是否应当交纳。一、关于案涉商业楼物业管理费的承担主体如何确定的问题。国务院《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”根据本院（2015）益赫民二初字第1114号民事判决认定的事实以及湖南省益阳市中级人民法院（2020）湘09民初3号民事判决认定的事实，案涉商业楼的房屋所有权人于2014年5月21日登记为嘉亨茂公司，嘉和日盛公司仅需承担2014年3月至2014年5月的物业费；嘉和日盛公司之后又将第一至三层的国有土地使用权证登记在嘉亨茂公司名下，且嘉亨茂公司也实际使用以上房产进行了融资，嘉和日盛公司对转让协议约定的主合同义务已经履行。据此，嘉亨茂公司于2014年5月21日已完成了案涉商业楼的房屋所有权转移，之后又实际使用案涉商业楼进行融资。虽然嘉和日盛公司因无法提供移交手续，从而存在部分违约行为，但不能由此否定以上事实。如果嘉亨茂公司认为其在取得房屋所有权后他人仍然占有该房屋造成损失的，可以另行主张权利。同时，根据嘉和日盛公司（甲方）与嘉亨茂公司（乙方）签订的《关于银色现代城房屋设施转让补充协议（二）》中关于“甲乙双方同意17.3万元物业服务费（含物业费、水电费、停车费等）在乙方付款中扣除后，该物业发生的全部费用和纠纷应由乙方与喜盈门公司和业主委员会、物业管理公司另行协商处理并承担相关费用，甲方不再承担因该物业与深圳龙城物业公司产生的纠纷的一切经济和法律后果”的约定，以及银色现代城业委会（甲方）与嘉亨茂公司（乙方）签订的《协议书》中关于“基于嘉和日盛公司对小区有些不到位等情形，乙方和嘉和日盛公司双方总计补偿甲方人民币一百万元以后，乙方除按约定交纳物业管理费外，甲方及物业管理公司不得要求乙方另行支付任何费用，不得要求嘉和日盛公司支付任何费用”的约定，由此可知嘉亨茂公司已作出不要求嘉和日盛公司承担物业管理费意思表示的承诺，且嘉亨茂公司亦按2018年7月25日与原告签署的《协议书》约定向原告支付了部分物业管理费。综上，本案案涉商业楼物业管理费应由嘉亨茂公司承担，嘉亨茂公司提出应由嘉和日盛公司承担的抗辩意见不符合上述《物业管理条例》第四十一条第二款的规定以及自己作出的承诺，本院不予采纳。喜盈门公司已于2014年2月离开案涉商业楼，本院（2015）益赫民二初字第1114号民事判决亦认定喜盈门公司无需承担2014年2月之后的物业管理费，故对于嘉亨茂公司提出喜盈门公司在本案中应承担物业管理费赔偿责任的抗辩意见，本院不予采纳。嘉亨茂公司如果认为喜盈门公司存在违约行为应当赔偿自己损失的，可以另行主张权利。根据上述物业服务合同以及补充协议等约定的内容，案涉商业楼物业管理费按照每月2元/平方米计算，取整数为每月52000元，不违反相关规定，本院予以确认。对于嘉亨茂公司提出原告在收取物业管理费前必须提供物价局“批准文件”的抗辩意见，本院不予采纳。本案商业楼的物业管理费自2014年6月起计算，扣除嘉亨茂公司已支付的500000元后，原告提出嘉亨茂公司欠付2015年3月至2019年10月期间物业管理费2880000元的主张，本院予以支持。嘉亨茂公司未按时交纳物业管理费，经原告催要后仍未付清，已构成违约。物业服务合同约定“业主无正当理由不交物业服务费并在催告期限内仍未交纳的，滞纳金应按照应交物业服务费每日千分之三收取”，该约定系当事人一方违约后向另一方支付一定比例款项的意思表示，属于对违约责任的约定。因此，原告主张违约金按日万分之三计算，符合该约定，亦未违反法律规定，本院予以支持。物业管理费按约定超过每月10日未支付即属于违约，违约金自2015年3月11日起，以每月未支付的物业管理费总额为基数，每月的迟延付款天数按平均30天计算，再按日万分之三的标准，计算至2019年10月24日止的违约金合计为716976元。原告诉讼请求中超出该数额的部分，本院不予支持。对于嘉亨茂公司提出原告未提供完善物业服务的抗辩意见，因未提交证据证明，本院不予采纳。二、关于案涉商业楼地下一层98个车位的管理费是否应当交纳的问题。虽然喜盈门公司曾向原告出具过承诺书，同意地下98个停车位按每个车位20元/月交纳管理费，但喜盈门公司的承诺并不等同于嘉亨茂公司的承诺。本案物业服务合同中未明确约定停车位管理费，原告亦无证据证明与嘉亨茂公司就该项管理费用进行了约定，且原告将案涉98个车位与地下停车场的其他车位一并开放使用，嘉亨茂公司至今未使用过案涉车位。因此，原告对关于停车位管理费的主张未提交充分的证据证明，根据公平原则，本院对原告要求嘉亨茂公司支付127400元停车位管理费的诉讼请求不予支持。综上所述，本案的法律事实发生在民法典施行前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、被告长沙嘉亨茂商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市龙城物业管理有限公司支付物业管理费2880000元，并支付违约金716976元，两项合计3596976元（违约金已计算至2019年10月24日止，之后的违约金以之前未支付的物业管理费为基数，按照日万分之三的标准支付至物业管理费付清之日止）；二、被告益阳嘉和日盛房地产开发有限责任公司、被告上海喜盈门建材有限公司不承担责任；三、驳回原告深圳市龙城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36980元，减半收取18490元，由原告深圳市龙城物业管理有限公司负担860元，被告长沙嘉亨茂商业管理有限公司负担17630元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 员 赵 炽 兵二〇二一年八月二十日法官助理 王   姣书 记 员 王姣（兼）附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。