河南省三门峡市陕州区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1203民初1537号原告:三门峡粤泰物业服务有限公司。住所地：三门峡市陕州区陕州大道西段天鹅湾社区会所三楼。法定代表人：靳东峰，公司经理。委托诉讼代理人：吉庆、王晓璐，公司员工。代理权限为特别授权。被告:李海波，男，汉族，生于1980年8月15日，住河南省三门峡市陕州区。现住河南省三门峡市陕州区。原告三门峡粤泰物业服务有限公司（以下简称粤泰物业公司）与被告李海波物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案后，依法适用小额速裁程序，公开开庭进行了审理。原告粤泰物业公司法定代表人靳东峰、委托诉讼代理人王晓璐及被告李海波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告粤泰物业公司向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1、被告支付2018年1月1日至2021年3月的物业服务费3248.31元；2、被告按约定标准支付违约金937.30元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告购买了三门峡天鹅湾项目东区户的房屋，《前期物业服务合同》约定由原告为该项目提供物业服务，该房屋的物业服务费标准为0.65元／月.平方米。开发商已按约定向被告交付了该房屋，但被告无正当理由一直拖欠诉请的物业服务费，原告多次书面催缴无果。无奈，特诉至法院，望判如所请。被告李海波辩称：1、原告认为被告不履行合同约定，实际上该合同的相关条款是原告和第三人三门峡粤泰房地产有限公司的约定，被告从未通过任何有效途径知晓相关内容，该合同的惩罚性条款对被告不具有强制力。因此，被告不应当承担原告主张的违约金。2、被告对原告主张的物业服务收费标准为0.65元/月.平方米和计算方法有异议。原告应对其主张的收费标准所包含的物业服务实施项目明细及承诺的服务质量标准以及未达标的违约惩罚内容，向被告予以释明。3、原告不具备其主张的2018年3月份之前物业费权益的胜诉权。原告在2021年3月份之前从未向被告主张过2018年3月份之前的物业费权益，根据民法典关于诉讼时效的规定，原告已丧失该部分诉权。4、被告因原告未实际履行有效保修职责，致使被告房屋问题至今未予解决，这属于被告停缴物业费的正当、充分的理由，请求法院责令原告承诺积极履行职责与本案第三人协作妥善解决被告房屋质量问题。5、原告具有多重服务质量瑕疵的过错行为，恳请法院根据相关事实，酌情依法予以减免被告符合诉讼时效规定的合理物业费的数额。原告的服务瑕疵行为，被告列举部分如下：（1）原告未实际履行保修职责、及时跟进问题处理，致使被告房屋问题至今未予解决；（2）在原告履行物业服务期间，6号楼2单元消防管自2021年1月份冻裂，到7月才修复，期间消防管道一直无水源，存在严重消防安全隐患；（3）6号楼2单元防盗门上照明线路、防盗门内的门禁线路、电梯外照明线路均未实行用电安全防护措施，线路私拉乱接，存在安全用电隐患；（4）因原告管控不力致使小区狗患成灾，危及被告及家人出行安全；（5）因原告管控不力小区内存在大量私搭乱建现象和公共绿化树木被随意砍伐修剪，致使小区整体环境受损，影响业主房屋升值和存在安全隐患。上述列举的原告服务瑕疵构成依法予以减免被告应交物业费的要件，被告认为应减免物业费为50%以上为宜。6、由于原告在物业服务期间存在多项过错以及原告部分起诉理由不当，原告应自行承担相应的诉讼费用。综上，被告认为原告主张的2018年3月份之前的物业费诉求已过诉讼时效，不具备胜诉权，依法应予驳回；被告愿意向原告按减免比例交付2018年3月份之后的物业服务费，具体减免额度由法院确定；被告对《前期物业服务合同》的惩罚性条款没有追认，该条款对被告不具有强制力，被告不承担原告诉请的违约金；本案诉讼费由原告承担。经审理查明：原告粤泰物业公司系于2010年9月13日登记成立，其经营范围为物业管理、房屋中介服务、房屋信息咨询等。2017年9月28日,三门峡粤泰房地产开发有限公司选聘原告为其开发建设的位于三门峡市陕州区陕州大道西段天鹅湾社区提供前期物业管理服务，双方并签订《前期物业服务合同》一份，对物业项目基本情况、委托管理事项、物业管理区域服务收费标准、物业的承接验收、免责条款、物业的使用与维护及其他事项进行了具体的约定。其中：第二条、委托管理事项：1、本物业小区公用部位的维修、养护和管理，包括：屋顶、楼梯间、走廊通道等；2、本物业小区公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括楼道内消防设施设备、电梯等；……5、公共绿地、公共场所内的花木、公共建筑小品的养护与管理；6、公共环境卫生管理，包括：公共场所、场地的清扫保洁及垃圾的收集；7、协助公安部门维护小区公共秩序，包括：安全监控、巡视、门岗执勤等；第三条、物业管理区域服务收费标准：1、物业服务费：1.1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.46元/㎡/月；小高层住宅：0.65元/㎡/月；叠加别墅：0.6元/㎡/月；别墅：1.2元/㎡/月；商业：1.2元/㎡/月。粤泰物业公司根据政府相关部门规定及物价水平进行物业管理服务费相应调整。未办理房产证的，以物业买售合同中建筑面积为准；已办房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，之前差额，双方不作退补；1.3、物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年12月份交纳下一年物业服务费，履行交纳义务；1.6、甲方、业主未按前期物业服务合同约定交纳物业服务费用的，乙方有权限期交纳，逾期仍不交纳物业服务费用的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金；第五条、免责条款：以下情况乙方不承担违约责任：1、因不可抗力导致物业服务中断的；2、乙方已履行本合同义务，因物业本身固有瑕疵造成损失的；3、因维护、养护物业公共部位、公共设施设备需要且事先告知业主及物业使用人暂时停水、停电、停止使用公共设施设备等造成损失的；4、非因乙方责任出现的停水、停电、通讯、供气及其他设施设备运行障碍造成损失的；第七条、其他事项：1、本合同期限自2017年9月28日起至2020年9月27日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；4、甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为接受本合同内容的承诺。被告李海波购买三门峡东华房地产开发有限公司（现名称为三门峡粤泰房地产开发有限公司）开发的天鹅湾社区一期东区6号楼2单元9层东户房屋一套,双方并签订《商品房买卖合同》一份，该房屋于2012年12月31日建成后，因被告李海波未及时接收，三门峡东华房地产开发有限公司于2015年11月4日向被告李海波发送《售楼通知书》一份，要求被告李海波于2015年12月20日前办理相关收楼手续，并从2012年12月31日起交纳相关的物业费用。2015年11月23日，被告李海波接收了该房屋，并缴纳了该房屋从2012年12月11日至2015年12月31日期间的物业服务费2998.48元。后原告对被告提供了物业服务，被告交纳了2016、2017年的物业服务费用。之后因被告未交纳物业费，原告于2020年7月27日以邮寄的方式向被告发送催收通知书,被告未予签收。后原告于2021年3月5日在被告所购买房屋处张贴催费通知书，告知被告李海波截止2021年12月31日，已欠缴物业服务费共计3997.96元，请务必于2021年3月31日前交纳该款项。被告以原告服务存在瑕疵为由，未予交纳。原告于2021年6月2日起诉来院，请求处理。另查明：1、三门峡东华房地产开发有限公司于2016年5月20日更名为三门峡粤泰房地产开发有限公司；2、原告和三门峡粤泰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》后未和被告签订物业服务合同，庭审中原告称已将其和三门峡粤泰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》的相关内容向被告告知，被告不予认可，原告未能提交证据证实向被告告知的事实；3、被告李海波于2020年12月31日向原告交纳物业费1000元，被告称该1000元系交纳2021年物业费，原告称该1000元系交纳2017年物业费。本院认为：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。根据该规定，本案建设单位三门峡粤泰房地产开发有限公司和原告粤泰物业公司签订的《前期物业服务合同》，对物业项目基本情况、委托管理事项、物业管理区域服务收费标准、物业的承接验收、免责条款、物业的使用与维护及其他事项进行了具体的约定，该约定系双方真实意思表示，合法有效。该《前期物业服务合同》对被告李海波具有约束力。本案原告依照合同履行了相应的物业服务义务，被告李海波应当按照合同的约定向原告交纳相应的物业服务费用。关于原告要求被告支付2018年1月1日至2021年3月期间的物业费3248.31元的请求，被告对该期间物业费未交纳的事实和应交纳物业服务费的数额未提出异议，但提出未交纳物业费系因原告未能妥善解决其房屋裂缝，且原告服务存在瑕疵，本院经审查认为，被告提出的房屋裂缝问题系房屋质量瑕疵，该瑕疵责任应依照其和房屋的建设方签订的房屋买卖合同进行处理，其以此为由拒缴物业服务费的理由依据不足，本院不予采纳。原告要求被告交纳2018年1月1日至2021年3月期间的物业费3248.31元的请求，事实清楚，与法有据，应予支持。被告于2021年12月31日交纳的1000元，原告虽主张该1000系交纳2017年物业费，氮气所举证据不能证实其主张。被告主张该1000元系交纳2021年物业费，但亦未能提交证据证实。本院对原、被告关于该1000元的主张均不予采信。对被告交纳的该1000元从被告应缴纳的2018年1月1日至2021年3月期间的物业费中予以扣除。扣除后，被告应支付原告主张的该期间的物业费为2248.31元。关于被告提出原告提供的物业服务存在瑕疵，要求对物业服务费用进行减免，按50%收取的辩解意见，被告为支持其主张，提交照片25张，视频3段，以证明原告提供服务期间存在消防管道冻裂、线路私拉乱接、公共绿化树木随意砍伐、流浪狗乱窜等服务瑕疵，对被告提出的前述瑕疵，原告对消防管道冻裂的事实表示认可，但称对此及时进行了更换，小区存在流浪狗的问题也进行了相应管理，关于私拉乱接问题，确实存在一些线路裸露，但被告据此要求减免物业费的理由不能成立，本院审查认为，被告提交的前述照片及视频等证据形成于2021年3月份之后，其以此主张对2021年3月份之前的物业费进行减免，事实依据不予，本院不予支持。关于原告要求被告按照日万分之五的标准向其支付违约金937.30元的请求，被告提出原告和三门峡粤泰房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》关于违约条款的约定，被告从未通过任何有效途径知晓相关内容，该合同的惩罚性条款对被告不具有强制力，被告不应当承担原告主张的违约金，本院经审查认为，虽然原告和三门峡粤泰房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》依法对被告具有拘束力，但《前期物业服务合同》关于违约条款的约定系惩罚性条款，且该约定的标准过高，违反了相关法律规定，原告亦未提交证据证实其将关于违约责任的约定向原告告知，故被告提出的合同中关于违约条款的约定对其不具有约束力的辩解意见，与法有据，本院予以采纳。原告虽未按《前期物业合同》约定的违约金计算标准计算违约金，但根据原告提交的其于2021年3月5日在被告所购买房屋处张贴的催费通知书载明的“被告李海波截止2021年12月31日，已欠缴物业服务费共计3997.96元，请务必于2021年3月31日前交纳该款项。”的内容，可以看出原告要求被告交纳欠付物业费的时间为2021年3月31日前，故原告要求被告承担之前违约金的请求，事实依据不足，对原告主张的逾期违约金，本院认为应按被告应付原告的物业费2248.31元为基数，从2021年4月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算。关于被告提出原告在2021年3月份之前从未向被告主张过2018年3月份之前的物业费权益，原告已丧失该部分诉权的辩解意见，本院审查认为，原告提交的证据能够证实其于2021年3月之前向被告催要过物业费，且被告于2020年12月31日向原告支付了1000元物业费，故被告的该辩解意见不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第九百三十七条第一款、第九百三十九条的规定，判决如下：一、被告李海波于本判决生效之次日起十日内支付原告三门峡粤泰物业服务有限公司物业服务费2248.31元及该款项从2021年4月1日起按年利率3.85%计算至付清之日止的违约金。二、驳回原告三门峡粤泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，原告三门峡粤泰物业服务有限公司负担10元，被告李海波负担15元。本判决为终审判决。审判员  张洪涛二〇二一年八月二十五日书记员  张 歌附相关法律规定:《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百三十七条第一款物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。