四川省兴文县人民法院民 事 判 决 书（2021）川1528民初1318号原告：周守宣，女，1966年1月22日出生，汉族，住兴文县。委托诉讼代理人：王林，四川蜀鸿律师事务所律师。被告：邹兰，女，1990年6月17日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。委托诉讼代理人：丁国明，男，汉族，1965年8月20日出生，住兴文县，系被告舅舅。委托诉讼代理人：周先燎，兴文县晏阳法律服务所法律工作者。原告周守宣与被告邹兰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序分别于2021年6月24日、2021年8月18日公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告周守宣及其委托诉讼代理人王林，被告邹兰的委托诉讼代理人丁国明、周先燎到庭参加了诉讼，第二次庭审中，原告周守宣的委托诉讼代理人王林，被告邹兰的委托诉讼代理人丁国明、周先燎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周守宣向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续为原告办理位于兴文县的房屋过户手续；2.本案保全费、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告因住房需要，经与被告协商，确定购买被告名下所有的位于兴文县的住宅（建筑面积49.2平方米，实际使用面积约70平方米，为邹兰单独所有，市场价值约140000元），双方在微信上确认购房价格后，被告委托邹莉向原告出具收条，收条的内容明确载明了交易房屋的位置，建筑面积，不动产权号，交易房屋总价，价格支付方式，房屋过户税费承担方式等内容，双方已经形成房屋买卖合同关系。原告收到收条后，将该收条通过微信发送给与被告，被告对该收条的内容表示确认，并已认可将该房屋出售与原告。原告为便于完成交易，原告家人已于2021年4月1日在兴文农商行办理贷款，贷款金额为30万元，准备用于支付该房屋的价格以及房屋重建、装修。原告于2021年4月6日支付定金后，被告承诺将于2021年5月6日为原告办理房屋过户手续，但被告在2021年5月初又以各种理由反悔，拒绝配合原告完成房屋过户手续。被告邹兰辩称，1.原告诉称被告位于兴文县的住房为被告单独所有不是事实，被告仅是名义上的所有权人。该房屋系被告外公丁永齐出面与房管所协调后由被告母亲丁国蓉与被告舅舅丁某共同出资（各出资4000元）购买，房权证为丁国蓉，与丁某共有。2009年丁国蓉去世，按继承法规定其父母丁永齐、袁某及被告邹兰成为第一顺位继承人享有继承权，2011年时，丁永齐去世，其继承份额应由其妻子袁某、儿子丁国明、丁某、女儿丁国兰、丁国勤、丁小琴六人继承，此时，被告邹兰父母双亡，无经济来源，为保障其有住宿条件，故一家人商量直接将该住房的产权人更名为被告邹兰，故纵观该住房享有权利的人应当为邹兰、袁某、丁国明、丁某、丁国兰、丁国勤、丁小琴七人，邹兰只是名义上的产权人，不享有绝对处分权，且在办理房权证时，继承人之一的丁国兰不在家，一时无法联系，该房权证上特别标注了丁国兰的继承权利，保留了她的继承份额，故原告诉称该房屋为被告单独所有不是事实；2.原告诉称被告委托邹莉代为卖房不是事实。邹兰仅委托邹莉代为出具收条，没有委托其签订协议，甚至约定卖方相关内容，故邹兰仅有权出具收条，其他行为邹兰事后为追认，属于越权代理，对邹兰不发生法律效力，邹兰事先与原告约定了卖房一事，委托邹兰收取现金，袁某、丁国明、丁某、丁国兰、丁国勤、丁小琴等人得知后极力反对，邹兰认识到错误后，事隔六天（4月6日-4月12日）后即提出反对，及时向原告提出解除合同，是对受委托人邹莉的越权行为的否认，邹兰从知道自己错误而纠正来说，也属正常反悔范围，因此，原告要求强行完成买卖实属无理，也不符合法律规定；3.被告邹兰与原告周守宣的房屋买卖行为，仅完成了订金交易一项内容，协议未完善，房款没有付清，房屋也未交付原告投入使用，有关产权证等文字资料也没有移交，故交易处于待定，没有成立。原告要求被告履行交易完全没有法律依据；4.原告诉称其为买房准备装修贷款30万元，首先不谈是谁贷款、与原告的购房装修有无关联，其贷款也与被告无关，不应当由被告承担任何赔偿。综上，被告仅是名义上的产权人，不享有争议房屋的绝对处分权，其委托仅为代为出具收条，没有委托签订协议等房屋交易，受委托人的越权行为未得到追认，越权部分对被告无效，争议房屋没有完成交易，没有实际交付，且被告及时告知原告取消交易，无法继续履行，于理于法合情合理，原告强行要求被告完成交易不能成立，故请求驳回原告的诉讼请求。原告周守宣围绕诉讼请求向本院提交以下证据：1.原告身份证复印件，证明原告身份信息；2.收条、产权证照片、房屋位置照片，证明原告与被告已成立房屋买卖合同关系，双方已经就交易房屋的基本状况、位置、建筑面积、不动产权号、房屋总价款、付款时间、办理产权登记有关事宜达成一致约定，被告应当按照约定为原告办理过户手续；3.微信聊天记录截图、电话录音（附光盘及文字内容），证明被告确定该房屋买卖的内容，已收收到原告5000元定金，并确定2021年5月6日为原告办理房屋过户手续，后又以各种理由反悔，拒绝履行义务；4.兴文农商行银行借款借据，证明原告为购买案涉房屋，已在银行贷款三十万元的事实，有足够的支付能力支付房款；5.不动产证明和民事裁定书，证明该房屋具体的信息以及产权人，同时证明原告已经申请财产保全的事实并且支付了保全费1220元；6.公证书、转账交易打印单和公证费票据，证明为了保证被告收到购房尾款，原告已到公证处公证，购房款已提存至公证处。经质证，被告对证据1无异议；对证据2中的照片无异议，对收条有异议，认为被告在与原告联系时仅委托收条上的签字人代为出具订金收条，其他协议内容没有邹兰的授权，故其他协议内容对邹兰不产生法律效力，并且邹兰事后也没有进行追认；对证据3中的聊天记录真实性无异议，证明目的有异议，通话记录明确看出邹兰于2021年4月12日提出反对交易意见。通话录音不能体现出具体时间，不能准确反映原、被告之间对房屋交易的通话信息；对证据4的证明目的有异议，贷款人和原告无明确的法律关系；对证据5有异议，认为不动产证明不完整，只查询了一部分；对裁定书真实性无异议，待法院判决后评判；对证据6的真实性无异议，证明目的有异议，只能证明原告提存了购房款，但公证日期和原告起诉时间不对，原告完成公证是在开庭前几日，公证费与本案无关。本院对原告提交的证据的真实性予以确认。被告邹兰围绕辩驳理由向本院提交以下证据：1.证人丁某、袁某的证言，证明案涉房屋系被告邹兰的外公丁永齐向房管所购买，购房款8000元，由丁某和被告邹兰母亲丁国蓉各出资4000元，房产权属登记在丁国蓉名下，丁国蓉先于丁永齐去世。邹兰家人均不同意邹兰卖房；2.微信聊天记录，证明原告仅委托邹莉出具收条，无其他委托授权，原告于2011年4月12日书面通知被告取消交易；3.不动产权证书，证明丁国兰对案涉不动产具有相应的继承份额。4.协议，证明该房屋为丁国蓉与丁某出资购买。5.王涛情况说明、丁小琴说明材料，证明出售住房侵害了有关继承人的利益，并表示反对。经质证，原告对证据1有异议，认为证人均是被告的家属，与本案有利害关系；对证据2真实性无异议，但认为被告提供的聊天记录不完整，邹兰对受雇人签订的收条内容是完全予以认可的，从原告提供的聊天记录中，原告将收条的内容拍照发给被告看了之后，被告在微信上发了“没有问题”，说明邹兰确认了收条的内容，证明了她对受雇人的代理行为的确认，收条内容对邹兰发生法律效力；对证据3无异议，认为从证书上共有情况看出，是邹兰单独所有，即使备注丁国兰继承部分由邹兰代为保管，邹兰也有权利处置案涉房屋；对证据4、5有异议，认为与本案无关。本院对被告提交的证据中与案件事实有关联的部分予以确认。经审理查明，2021年4月6日，被告邹兰委托邹莉与原告周守宣签订买卖房屋协议，约定邹兰将位于兴文县，不动产权证号为川（2017）兴文县不动产第××号的房屋以140000元的价格出卖给原告周守宣，周守宣预先支付5000元定金，待办理过户手续时付清余款。同日，原告周守宣通过微信转账方式向被告邹兰支付了定金5000元，并将其与邹莉代为邹兰签订的收条拍照发送给被告邹兰确认，邹兰看后表示无异议，并提出另加一条过户费用由周守宣承担，双方均表示同意。4月12日，邹兰通过微信告知周守宣，因与家人商量，房子不准备出卖给周守宣，待五一回家退还周守宣交来的定金。因原告周守宣认为被告邹兰不按约定履行合同义务，遂向本院起诉，并向本院申请保全了案涉不动产。为使合同得以履行，原告周守宣于2021年6月23日将剩余购房款135000元提存至兴文县公证处。本案在诉讼中，本院依法向兴文县不动产登记中心及本院调取了案涉不动产在办理登记过程中以及丁国兰失踪的有关资料，根据其中《兴文县财政局文件》（兴财企40号）显示，案涉不动产系由被告邹兰母亲丁国蓉于2007年2月13日以6888元的价款向兴文县僰王山镇（原晏阳镇）人民政府购买的财政公房。根据兴文县公证处（2016）兴证字第42号公证书显示，丁国蓉于2011年1月1日死亡，其死亡时未留有遗嘱亦未与他人签订有遗赠抚养协议，其法定继承人有其父亲丁永齐、母亲袁某及女儿即被告邹兰。2011年7月10日，丁永齐死亡，其继承丁国蓉的遗产依法由其法定继承人继承，即配偶袁某、儿子丁某、丁国明、女儿丁小琴、丁国琴、丁国兰继承。袁某经公证声明，自愿放弃上述遗产的继承权。根据兴文县公证处（2016）兴证字第44号公证书显示，被告邹兰要求继承案涉不动产，而享有继承权的袁某、丁国明、丁某、丁小琴、丁国琴明确放弃案涉不动产继承权。案涉不动产由邹兰及丁国兰两人继承，因丁国兰下落不明，经袁某（丁国兰之母）向兴文县人民法院申请宣告丁国兰为失踪人，所有继承人均一致推荐邹兰为其财产代管人，故丁国兰应继承的份额由邹兰代为保管。2017年2月15日，兴文县国土资源局向被告邹兰颁发川（2017）兴文县不动产权第××号不动产登记证书，载明案涉不动产权利人为邹兰、单独所有，附记处载明该不动产由丁国蓉遗赠，其中丁国兰继承部分由邹兰代为保管。2016年5月19日，本院作出（2016）川1528民特1号判决，判决丁国兰为失踪人，并指定袁某为丁国兰的财产代管人。本院认为，本案争议焦点为被告邹兰对案涉不动产是否具有处分权，其与原告周守宣签订的具有房屋买卖合同性质的收条是否具有可履行性。根据审理查明的情况，案涉不动产虽登记在被告邹兰名下，但该不动产尚有丁国兰继承份额，应属邹兰与丁国兰共有，因案涉不动产并未实际进行分割，邹兰抑或丁国兰的具体份额尚不确定，因此该案涉不动产属邹兰、丁国兰二人共同共有。被告邹兰处分共有不动产应当经共有人丁国兰同意，在未取得丁国兰同意的情况下，被告邹兰无权处分案涉不动产，也即其与原告周守宣签订的具有房屋买卖合同性质的收条中关于案涉房屋办理过户登记的相关约定不能履行。原告周守宣要求被告邹兰继续履行房屋过户手续，本院不予支持，依法应予驳回。被告邹兰因不能履行合同构成违约，原告周守宣可另行向被告邹兰主张合同不能履行的违约责任。据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百九十七条“不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”第二百九十九条“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”第三百条“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”第三百零一条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。”第五百八十条第一款“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”之规定，判决如下：驳回原告周守宣的诉讼请求。案件受理费1550元、财产保全费1220元，由原告周守宣承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员 徐 波二〇二一年八月二十日书记员 蒋晏锋