四川省绵竹市人民法院民 事 判 决 书（2021）川0683民初468号原告（反诉被告）：四川步步高商业有限责任公司，住所地四川省成都市成华区双庆路10号华润大厦第9层第07单元，统一社会信用代码915101080806078217。法定代表人：刘亚萍，总经理。委托诉讼代理人：龙宁曦，四川得助律师事务所律师。被告（反诉原告）：四川山加山房地产开发有限责任公司，住所地四川省成都市锦江区红星路三段16号1-1幢26层4号，统一社会信用代码9151000006239077X8。法定代表人：宋光明，执行董事。委托诉讼代理人：刘光华，男，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：黄杨捷，男，系该公司顾问。被告：绵竹市嘉和劳务派遣有限公司，住所地四川省绵竹市剑南镇大南路202号，统一社会信用代码9151068356329927XF。法定代表人：杨运全，执行董事。被告：成都富康兴恒劳务有限公司，住所地四川省成都市武侯区武科东一路15号2幢1单元315号，统一社会信用代码91510107MA62L9Y64R。法定代表人：林均全，执行董事。以上二被告共同委托诉讼代理人：牟浴，四川升庆律师事务所律师。第三人：绵竹市时代润丰购物广场，经营场所：四川省绵竹市剑南街道中心广场时代都汇-1楼，统一社会信用代码92510683MA6A3DYC3K。经营者：陈伟忠，男，汉族，生于1992年12月11日，住浙江省永嘉县。委托代理人：陈军，男，汉族，生于1989年8月14日，住浙江省永嘉县，系第三人的负责人。原告四川步步高商业有限责任公司（以下简称步步高公司）诉被告四川山加山房地产开发有限责任公司（以下简称山加山公司）、被告绵竹市嘉和劳务派遣有限公司（以下简称嘉和公司）、被告成都富康兴恒劳务有限公司（以下简称富康公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案受理。2021年3月19日，经原告步步高公司申请，本院依法通知绵竹市时代润丰购物广场（以下简称润丰超市）作为本案第三人参加诉讼。2021年4月19日，被告山加山公司对原告步步高公司提起反诉，本院依法受理。本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告步步高公司的委托诉讼代理人龙宁曦，被告嘉和公司、富康公司的共同委托诉讼代理人牟浴，被告山加山公司的委托诉讼代理人刘光华、黄杨捷，第三人润丰超市的委托诉讼代理人陈军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。步步高公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告拥有位于四川省绵竹市时代都汇负*层商铺（约5000平方米）的租赁权；2、请求三被告继续履行租赁合同。事实与理由:2016年2月3日，梅西商业有限公司（以下简称梅西公司）与山加山公司对位于德阳市绵竹市明阳街时代都汇项目*栋负*层约5000平方米（以下简称案涉房产）签订《租赁合同》，期限为2018年6月20日起至2034年4月19日止，共计15年零10个月。后山加山公司、梅西公司及步步高公司签订《绵竹时代都汇租赁合同（补充协议）》（以下简称《补充协议》），协议约定将承租人梅西公司变更为步步高公司，由步步高公司承继并履行梅西公司的全部权利、义务。在履行合同过程中，步步高公司已向山加山公司支付不计息定金880000元，双方协商一致，该定金用于抵扣租赁费。步步高公司在未收到任何告知的情况下，因三被告原因导致步步高公司拥有租赁权的房屋被不符合法定程序而处置，侵犯了步步高公司的优先购买权及租赁权。步步高公司在知晓嘉和公司与富康公司为案涉房产的持有人后，即与其沟通租赁合同承继事宜，其回复“委托商管公司绵竹市时代都汇商业管理有限公司（以下简称商管公司）对所持物业进行销售租赁。”步步高公司再与嘉和公司、富康公司及商管公司进行沟通但未果。2020年10月10日，步步高公司发现案涉房产出现“润丰超市”招聘信息，为此原告立即发函给嘉和公司、富康公司、润丰超市处理对原告租赁房屋的侵占行为并停止润丰超市的入场装修行为。综上，步步高公司与山加山公司签订了租赁合同，享有案涉房产租赁权，所有权的变动也不影响租赁合同的效力。请求支持原告诉讼请求。山加山公司辩称，《租赁合同》及《补充协议》是真实的。山加山公司在2019年2月1日取得《建筑工程消防验收意见书》，一次消防验收合格，达到了交付使用的法定条件及约定的物业交付条件，山加山公司通知步步高公司办理场地交付手续并正式入场进行装修，但步步高公司一直要求山加山公司确认并承担提前装修撤场造成的损失，不办理场地交付手续。2019年6月25日，双方进行了协商并形成会议纪要，但步步高公司仍不办理案涉房产的接收手续及入场装修。2020年6月，因山加山公司涉诉，案涉房产在公开拍卖流拍后以物抵债给了嘉和公司和富康公司。山加山公司丧失了对案涉房产的所有权。案涉房产已由被告嘉和公司、富康公司租赁给了第三人润丰超市。山加山公司与步步高公司之间的租赁合同及补充协议，无论从法律上还是从事实上，均无法继续履行。请求驳回原告诉讼请求。嘉和公司、富康公司辩称，步步高公司与山加山公司签订的租赁合同，与嘉和公司、富康公司无关，对嘉和公司、富康公司没有约束力，嘉和公司、富康公司没有履行合同的义务，不是本案适格主体。嘉和公司、富康公司依据生效法律文书并经合法程序取得案涉房产。2020年6月9日，京东网司法拍卖平台对案涉房产进行司法拍卖，在拍卖详情部分记载案涉房产并无租赁，在拍卖信息优先购买权人处描述为无优先购买权人。嘉和公司、富康公司已依法取得案涉房产所有权，则可以对外进行出租，嘉和公司、富康公司与润丰超市签订的租赁合同合法有效。请求驳回原告诉讼请求。润丰超市述称，润丰超市未参与步步高公司和山加山公司签订的租赁合同，该合同与润丰超市无关，对润丰超市不具有约束力。润丰超市在租赁案涉房产前，查阅过法院拍卖相关公示信息，确认没有租赁，并在嘉和公司、富康公司取得所有权后，才与其签订的租赁合同，嘉和公司、富康公司有权将案涉房产出租给润丰超市。润丰超市在合同签订后，已实际占有案涉房产并已装修开业。请求依法判决。山加山公司向本院提出反诉请求：1、判令解除山加山公司与步步高公司签订的《租赁合同》及补充协议；2、判令步步高公司在品迭已付的定金后，赔偿山加山公司租金损失263542元；3、本案本诉与反诉的案件受理费由步步高公司承担。诉讼过程中，山加山公司将诉讼请求第2项的金额变更为405623元。事实与理由：2016年2月3日，梅西公司与山加山公司签订《租赁合同》，拟租赁案涉房产。2018年7月10日，山加山公司与步步高公司、梅西公司签订《补充协议》，由步步高公司承继梅西公司签订的租赁合同。根据合同第5.13条约定，交付租赁物业时山加山公司需提供一次消防验收合格证，否则步步高公司不得违法进场装修或使用。2018年11月，步步高公司在案涉房产未通过消防验收、双方也未签订案涉房产移交确认书、明知案涉房产未达到合同约定的交付及进场使用条件的情况下而进场装修，严重违反了合同的约定。后步步高公司装修过程中，因消防未验收因素而自行退场。2019年2月1日，山加山公司取得《建设工程消防验收意见书》，一次消防验收合格，达到合同约定的交付条件后，通知了步步高公司办理交房手续并入场装修，但此后一年有余，步步高公司一直未按约入驻，也未缴纳租金，给山加山公司造成了很大的负面影响及经济损失。2020年6月，因山加山公司涉诉，案涉房产被强制执行，在网上拍卖流拍后，以物抵债抵偿给了嘉和公司和富康公司。2020年10月20日，山加山公司通过顺丰快递向步步高公司送达了（2020）第009号《工作联系函》，载明了步步高公司严重违约在先，丧失租赁权在后，明确告知《租赁合同》及《补充协议》在事实上无法履行，可就双方的损失进行清算，表明了解除双方租赁关系的意思，该《工作联系函》的性质就是解除合同通知书，但步步高公司在收到该通知书未在合理时间提出异议，至今也未提出异议。步步高公司应从一次消防验收合格、达到合同约定的交房条件后即2019年2月1日起向山加山公司支付租金，2019年2月1日至11月30日的经营培育期租金为825000元，2019年12月1日至2020年5月31日合同约定租金为412500元，2020年6月1日至21日合同约定租金为48125元，扣除步步高公司已支付的定金880000元后，步步高公司还应支付山加山公司租金405623元。请求支持山加山公司的诉讼请求。步步高公司针对山加山公司的反诉辩称，《补充协议》中明确约定山加山公司交付案涉房产时需办理消防证，并不是其陈述的已达到交付条件，步步高公司没有正式进场。双方约定正式交房时间和计租日以正式营业当天开始计算，因步步高公司尚未就案涉房产正式对外营业，不应支付山加山公司租金。请求驳回山加山公司的反诉请求。步步高公司提交证据如下：1、《租赁合同》1份、《补充协议》1份、《收款收据》复印件1张，以证明2016年2月3日签订租赁合同、步步高公司向山加山公司支付了定金880000元、承租方由梅西公司变更为步步高公司；2、《三方协议》1份、中国建设银行网上银行电子回执截图打印件1张，以证明步步高公司已经进场进行装修，且为山加山公司垫付了170000元天地墙改造费用；3、（2017）第002号《工作联系函》及《回函》各1份、2018年3月21日《工作联系函》1份、《时代都汇商家收房通知》1份、《时代都汇联络函》1份、《关于步步高超市工程时间节点回复函》1份、《绵竹时代都汇回复函》1份、《关于步步高用电增容回复函》1份、2018年11月16日《工作联系函》及《绵竹时代都汇回复函》各1份、2018年12月3日《工作联系函》原件及复印件各1份、2018年12月10日《工作联系函》及2018年12月12日《绵竹时代都汇回复函》各1份、《工作联系及催告函》1份、《工作联系及停工函》1份、《紧急联络函》1份及损失计算表格复印件1张、2019年1月3日《工作联系函》1份、《会议纪要》1份、（2019）第004号《工作联系函》1份、2019年7月29日《工作联系函》1份、（2019）第006号《工作联系函》1份、《时代都汇店损失初审表》1份、2019年12月31日《工作联系函》1份、2020年10月16日《工作联系函》1份，以证明合同签订后，步步高公司一直占有使用案涉房产，步步高公司及山加山公司积极履行合同，步步高公司应山加山公司要求进场装修；步步高公司催促山加山公司履行消防验收义务以尽快进场，山加山公司发函要求步步高公司2018年12月18日停止施工配合消防整改，验收后再继续施工；步步高公司已完成大部分装修，为配合消防验收拆除部分装修；4、步步高公司与嘉和公司、富康公司的《工作联系函》共计8页，以证明原告在了解到案涉房产所有权变更后向现所有权人多次发函说明步步高公司租赁情况并要求根据买卖不破租赁继续履行与山加山公司的租赁合同；得知案涉房产拟租赁给第三方时，请求立即停止行为，尽快协商解决问题避免损失扩大；富康公司回函称须与商管公司联系，但步步高公司联系时该公司已不是物业所有人，无法洽谈相关事宜。山加山公司提交证据如下：1、（2019）第006号《工作联系函》1份，以证明山加山公司在已达到交房条件后，要求步步高公司进场装修，步步高公司近10个月未进场装修造成山加山公司损失，步步高公司违约在先；2、（2020）第009号《工作联系函》1份、快递单截图打印件1张，以证明山加山公司在步步高公司违约的情况下丧失案涉房产所有权，要求解除合同，双方对合同解除事宜积极处理，损失进行清算；3、《会议纪要》1张，以证明步步高公司知晓已经达到交房条件，对下一步工作进行协商；4、《补充协议》1份，以证明在达到消防条件后，需要步步高公司提供二次消防图纸才能进行下一步，是步步高公司违约。嘉和公司、富康公司提交证据如下：1、《拍品详情页》截图打印件2张，以证明案涉房产拍卖时，没有载明有租赁存在；2、（2021）川06执复20号《执行裁定书》复印件1份，以证明在裁定书第三页载明拍卖竞买须知详情中没有载明有租赁存在。润丰超市提交证据如下：1、《租赁合同》1份、《建筑工程施工许可证》1本、《营业执照》1张、《消防安全检查合格证》1张、《确认函》1张，以证明润丰超市在合法的情况下签订租赁合同，办理相关手续；2、《情况说明》1份，以证明陈时超受陈伟忠委托签订租赁合同。关于步步高公司提交的证据：证据1、2、3，山加山公司对证据真实性无异议，嘉和公司、富康公司、润丰超市认为其没有参与，对证据的真实性无法判断；经审查，上述证据真实合法，能反映案件事实，本院予以采信。证据4，嘉和公司、富康公司对证据的真实性无异议，山加山公司、润丰超市认为不是与其的联系函，对证据的真实性无法判断；经审查，该证据真实合法，能反映案件事实，本院予以采信。关于山加山公司提交的证据，步步高公司对证据的真实性均无异议，经审查，山加山公司提交的证据真实合法，能够反映案件事实，本院予以采信。关于嘉和公司、富康公司提交的证据，步步高公司、山加山公司、润丰超市对其真实性均无异议，经审查，嘉和公司、富康公司提交的证据真实合法，能够反映案件事实，本院予以采信。关于润丰超市提交的证据，步步高公司、山加山公司、嘉和公司、富康公司对其真实性均无异议，经审查，润丰超市提交的证据真实合法，能够反映案件事实，本院予以采信。结合三方陈述，举证质证意见，以及本院对证据的分析认证，对本案事实认定如下：2016年2月3日，山加山公司作为甲方，与乙方梅西公司签订《租赁合同》，约定：“2.1租赁场地：甲方出租给乙方的物业位于德阳绵竹市明阳街时代都汇项目*栋负*层……2.1.1计租面积大约5000㎡”、“2.3.1租赁期限：甲乙双方确认物业租赁期限从2018年6月20日起至2034年4月19日止，共计15年零10个月”、“2.3.2装修经营培育期：甲方必须于2018年6月20日前将合同约定的所有物业交付给乙方装修。自甲乙双方验收交房之日起10个月内为乙方装修经营培育期，乙方装修经营培育期内甲方收取乙方租赁费用825000元”、“2.3.3计租起始日：乙方10个月培育期结束后的次日起为计租起始日”、“2.4.1本合同所述租赁费用含租金、所有物业管理费用、维修保养费用、设备使用费、依法由甲方应纳税费、公共区域清洁保安费等一切共摊费用以及应由乙方承担与租赁物业相关的其他所有费用和支出”、“2.4.2租赁费支付标准：确认整体租赁费用给付标准为（培育期满后）第一年人民币13.75元/平方米/月，第二至第五年人民币27.50元/平方米/月……合计26592600元”、“3.1租赁费用按租赁季度支付，乙方每租赁季度开始后7个工作日内付清该租赁季度应付租赁费用”、“3.3本合同约定合同定金为人民币88万元……此定金不计利息……”、“5.1.1本合同生效后，甲方必须按本合同第2.3.2条款约定的时间交付本合同约定所出租给乙方的所有物业，并符合本合同第六条、第七条、第八条及附件四、附件八、附件九之约定”、“5.1.2若甲方不能于2018年6月20日前将本合同约定的物业移交给乙方，则进场装修期限、租赁期限、计租起始日均相应顺延。如逾期三个月甲方仍不能将合同约定的物业移交给乙方，则乙方有权解除此合同，甲方需向乙方双倍返还定金；若乙方不履行租赁物业接受义务，则自乙方收到甲方书面通知接收租赁物业之日起即视为甲方交付租赁物业。如逾期三个月乙方仍然不接受租赁物业，则甲方有权解除此合同，甲方不退还乙方定金，乙方还应另行向甲方支付违约金人民币捌拾捌万元整”、“5.13交付租赁物业时甲方必须提供建设工程竣工验收合格备案表、房产一次土建消防验收合格证明、租赁备案登记证明，一次消防验收合格证，共同签署移交确认书（附件五）予以确认，确认书签署之日视为房产正式交付之日”、“5.1.4如甲方交付的物业不符合本合同约定交付条件的，不管乙方是否进场装修，都视为甲方未能履行物业交付义务，甲方应按本合同第5.1.2款的约定承担物业延期交付的违约责任”、“5.1.7甲方应按本合同及附件八工程界面协议的相关约定完成物业改造并承担相关费用”、“5.2租赁物业交房条件细则（见附件八）”。《交房条件细则》约定：“5.1租赁房产甲方在消防设计申报、验收时使用用途必须为商业用途，甲方为乙方提供的租赁房产已经取得消防部门颁发的具有商业用途的《消防验收合格证》，按消防规范要求已完成各防火分区的分隔，消防设施完好”、“5.5甲方协助乙方的二次装修通过当地消防主管部门的验收，取得当年度的消防检验合格证明、开检证明。合同期限内，租赁标的物内消防安全责任由乙方负责”。租赁合同还对其他事项进行了约定。2016年2月24日，山加山公司向梅西公司出具《收款收据》，载明收到租赁合同定金880000元。2018年7月10日，山加山公司为甲方、梅西公司为乙方、步步高公司为丙方，三方签订《绵竹时代都汇补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：“甲、乙双方就绵竹时代都汇项目部分物业租赁事宜，于2016年2月3日签订了《租赁合同》，现就该租赁合同中的主体变更事宜，经甲乙丙三方友好协商一致，特达成本协议”、“1、本协议各方同意将该租赁合同中的承租方乙方由梅西公司变更为现承租方丙方步步高公司，由步步高公司继承并履行该租赁合同中承租方梅西公司全部的权利、义务”、“2、依该租赁合同约定乙方已经支付给甲方的定金人民币88万元，在本协议生效后，自动转为丙方给甲方的定金……”、“4、经甲丙双方友好协商，甲方应在该租赁合同约定交付之日前完成租赁面积的二次消防报审、施工及验收，报审、施工、验收等费用由甲方负责，丙方负责向甲方提供符合二次装修消防备案的全套资料”，该协议还对其他事项进行了约定。2018年8月6日，山加山公司向步步高公司发出《时代都汇商家收房通知》，并载明：山加山公司允许步步高公司提前入场装修，提前时间确认为2018年8月10日，并要求步步高公司提供二次消防施工图纸。2018年8月10日，山加山公司向步步高公司发出《时代都汇联络函》，载明：经双方联络人员协商，对步步高公司提前入场装修事项明确回复，提前入场装修时间不计入双方正式交房。正式交房时间和计租日以步步高公司正式开业当天开始计算，并顺延履行双方义务。2018年12月28日，山加山公司向步步高公司发出《工作联系及停工函》，载明因进行消防整改原因，要求步步高公司于2018年12月28日至2019年1月10日停止施工。此后，步步高公司未再进场装修。此后，步步高公司与山加山公司因消防验收、赔偿损失等事项互致函件。2020年7月16日，步步高公司向嘉和公司、富康公司发出《工作联系函》，载明山加山公司与步步高公司就案涉房产的租赁合同关系。同月28日，富康公司向步步高公司发出《工作联系函》，载明富康公司已将案涉房产委托给商管公司对外销售租赁，步步高公司可与商管公司洽谈。2020年8月4日，步步高公司向富康公司发出《工作联系函》，载明山加山公司与步步高公司就案涉房产的租赁合同关系，以及案涉房产内还有步步高公司的装修及部分资产。2020年10月12日，步步高公司向嘉和公司、富康公司发出《工作联系函》，载明案涉房产内还有步步高公司的装修及部分资产，要求嘉和公司、富康公司停止将案涉房产租赁给他人。2020年10月16日，步步高公司向山加山公司发出《工作联系函》，建议双方对步步高公司前期损失确定赔偿方案并进行赔付，建议山加山公司与案涉房产现所有权人协调，继续履行租赁合同。2020年10月19日，山加山公司向步步高公司发出《工作联系函》，载明：2020年6月，案涉房产所有权已发生转移，山加山公司与现所有权人协调未果，并告知步步高公司若有意购买案涉房产，可与现所有权人沟通。另查明：案涉房产系位于绵竹市剑南街道时代都汇负*层**号商铺及车位62个。德阳弘扬建设发展有限公司申请执行山加山公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案恢复强制执行，案号为（2020）川0683执恢102号。在执行过程中，本院依法于2020年6月9日在京东网司法拍卖平台对绵竹市时代都汇负*层**号共11个商铺进行司法拍卖。后因无人报名而流拍，山加山公司的债权人嘉和公司、富康公司分别申请愿意以第一次拍卖流拍价接收上述标的物以抵偿债务。2020年6月22日，本院依法作出（2020）川0683执恢102号之八、之九执行裁定书，裁定以物抵债，并于2020年6月24日分别向两公司送达了上述以物抵债裁定书。2020年6月28日，步步高公司向本院提出执行异议申请，请求停止查封、拍卖案涉房产并确认其对案涉房产的租赁权。本院以（2020）川0683执异30号执行裁定书，裁定驳回步步高公司的申请。步步高公司不服该裁定，向四川省德阳市中级人民法院申请复议，请求撤销本院（2020）川0683执异30号执行裁定书，并确认步步高公司对绵竹市时代都汇负*层**号共11个商铺的租赁权。该院于2021年4月8日作出（2021）川06执复20号执行裁定书，裁定维持本院（2020）川0683执异30号执行裁定书、驳回步步高公司的复议请求。2020年6月29日，嘉和公司、富康公司作为甲方，陈时超（代陈伟忠）作为乙方，商管公司作为丙方，三方签订《租赁合同》，约定：嘉和公司、富康公司将案涉房产出租给陈伟忠，用于经营超市，商号名称待定；租赁期限为180个月，即自2020年6月29日起至2035年6月28日止；商管公司对案涉房产进行商业物业管理。该合同还对其他事项进行了约定。2020年7月15日，润丰超市在绵竹市行政审批局注册登记，经营者为陈伟忠，经营场所为案涉房产所在地，此后，嘉和公司、富康公司与陈时超、商管公司对此前《租赁合同》相关事项进行确认并签订《确认函》，润丰超市在承租方处盖章。案涉房产现由润丰超市占有使用。诉讼过程中，因步步高公司对案涉房产范围提出异议，本院组织三方对案涉房产进行现场勘查，经三方确认，嘉和公司、富康公司出租给润丰超市的房产除全部包含案涉房产外，尚有四处房产不在案涉房产之内。本院认为，本案争议焦点主要为：步步高公司现就案涉房产是否享有租赁权；山加山公司与步步高公司之间的租赁合同关系是否应当解除；步步高公司是否应赔偿山加山公司租金损失。针对本案争议焦点及诉讼请求，分别评判如下：（一）关于合同效力问题。1、山加山公司与步步高公司之间的租赁合同。本案中，山加山公司与梅西公司签订《租赁合同》后，二公司又与步步高公司签订《补充协议》，约定《租赁合同》中的承租人由梅西公司变更为步步高公司，由步步高公司继承并履行《租赁合同》中原梅西公司的全部权利、义务，至此，该《租赁合同》的双方当事人为出租人山加山公司、承租人步步高公司。山加山公司与步步高公司之间的租赁合同关系，未违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。2、嘉和公司、富康公司与润丰超市之间的租赁合同。本案中，嘉和公司、富康公司经以物抵债取得案涉房产所有权后与陈伟忠就案涉房产签订《租赁合同》，而后陈伟忠登记设立润丰超市，此后双方签订《确认函》，载明承租人为润丰超市，故本院认定嘉和公司、富康公司与润丰超市之间就案涉房产建立租赁合同关系，该租赁合同关系未违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。（二）关于租赁权确认及合同解除问题。1、关于租赁权确认问题。步步高公司请求确认其拥有案涉房产租赁权并继续履行租赁合同。本院认为，本案中，山加山公司与步步高公司之间的租赁合同和嘉和公司、富康公司与润丰超市之间的租赁合同均合法有效，租赁合同针对的租赁物均为案涉房产，因此，系一房二租，现润丰超市依据合法有效的租赁合同占有使用案涉房产，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第六条“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；……”的规定，应确认润丰超市为案涉房产的承租人，因此，案涉房产的租赁权属于润丰超市，山加山公司与步步高公司之间的租赁合同已事实上不能履行，故本院对步步高公司的诉讼请求不予支持。2、关于合同解除。山加山公司请求解除与步步高公司之间的租赁合同关系。本院认为，第一，本案中，润丰超市已合法占有使用案涉房产，根据前面的阐述，应确认润丰超市为案涉房产的承租人，山加山公司与步步高公司之间的租赁合同已事实上不能履行。第二，润丰超市已将案涉房产装修后从事超市经营，已不适宜强制履行山加山公司与步步高公司之间的租赁合同，若要强制履行该合同，履行费用将明显超出山加山公司、步步高公司在签订租赁合同时的预期。第三，《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担”，现山加山公司与步步高公司之间租赁合同的目的已不能实现，山加山公司请求解除其与步步高公司之间的租赁合同关系，符合法律规定，本院予以支持。（三）关于租金。山加山公司认为在案涉房产经二次消防验收达到交房条件后，步步高公司未接受案涉房产，导致其应收取而未收取租金损失，要求步步高公司赔偿租金损失405623元（其中2019年2月1日至11月30日的经营培育期租金825000元、2019年12月1日至2020年5月31日合同约定租金412500元，2020年6月1日至21日合同约定租金48125元，扣除步步高公司已支付的定金880000元）。步步高公司辩解认为双方约定正式交房时间和计租日以正式营业当天开始计算，因步步高公司尚未就案涉房产正式对外营业，不应支付山加山公司租金。本院认为，首先，根据山加山公司与步步高公司租赁合同的约定，在案涉房产达到交房条件后，山加山公司应通知步步高公司收房，而本案中，山加山公司未能提供证据证实其在案涉房产达到交房条件后已通知了步步高公司接受案涉房产。其次，山加山公司与步步高公司的租赁合同约定双方验收交房之日起10个月内为步步高公司装修经营培育期，10个月培育期结束后的次日起为计租起始日；2018年8月6日，山加山公司向步步高公司发出收房通知，同月10日，山加山公司向步步高公司发出联络函，载明经双方协商，步步高公司提前入场装修时间不计入双方正式交房，正式交房时间和计租日以步步高公司正式开业当天开始计算；至此，双方已对租赁合同中的正式交房时间和计租起始日进行协议变更，该变更是双方的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力，因此，计算租金的起始日为步步高公司正式开业当天，但根据已查明的事实，步步高公司至今并未就案涉房产正式对外营业。故，山加山公司主张的应收取租金而未收取的情况不存在，其要求步步高公司赔偿租金损失无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民法典》第五百八十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第六条第一款第一项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）四川步步高商业有限责任公司与被告（反诉原告）四川山加山房地产开发有限责任公司之间的租赁合同关系；二、驳回原告（反诉被告）四川步步高商业有限责任公司的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）四川山加山房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费174763元，由原告（反诉被告）四川步步高商业有限责任公司负担；反诉案件受理费176791元，由原告（反诉被告）四川步步高商业有限责任公司负担174135元、由被告（反诉原告）四川山加山房地产开发有限责任公司负担2656元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 长  胡万兴人民陪审员  廖 伟人民陪审员  刘朝平二〇二一年八月四日法官 助理  张雪梅书 记 员  张 青