青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2021）青0103民初3175号原告：青海西北物业管理有限公司，统一社会信用代码：9163290069850439XM，住所地：西宁经济技术开发区民和路33号。        法定代表人：马光元，系该公司总经理。        委托诉讼代理人：王喜城，公民身份号码：XXX，男，汉族，1983年12月15日出生，住西宁市城北区，系该公司总经理助理。        委托诉讼代理人：任海玲，公民身份号码：XXX，女，汉族，1983年12月2日出生，住西宁市城东区，系该公司楼管。        被告：李明海，公民身份号码：XXX，男，藏族，1975年7月4日出生，住青海省西宁市湟源县。        委托诉讼代理人：彭建华，系青海松海律师事务所律师。        原告青海西北物业管理有限公司与被告李明海物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告青海西北物业管理有限公司的委托诉讼代理人王喜城、任海玲、被告李明海的委托诉讼代理人彭建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        原告青海西北物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即向原告缴纳物业费10872元（2018年9月27日-2021年9月26日）和取暖费19118元（2018年10月15日至2019年4月15日、2019年10月15日至2020年4月15日、2020年10月15日至2021年4月15日）；2、依法判决被告给付原告逾期缴费产生的滞纳金49328元，合计79318元。3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系被告居住港欧东方花园小区的物业管理公司，双方签订了《物业管理服务协议》，协议约定由原告负责小区的日常物业管理及供暖服务，非住宅按建筑面积每月2元／平米的标准缴纳物业管理费，按建筑面积每月6.6元／平米的标准缴纳取暖费，业主逾期缴纳的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金。被告系港欧东方花园小区13号楼189-229号商铺，建筑面积为151.02平米。2018年度至今均由原告按约向被告提供物业和供暖服务，但经原告多次催缴费用，被告仍拒不缴纳，已经构成违约。        被告李明海辩称，一、原告主张的物业费和取暖费没有事实和法律依据的，原告的物业服务不完善，2020年6月1日物业公司已由业主委员会解除，应向新的物业公司交纳，原告收取被解雇后的物业费是没有事实和法律依据。二、原告的供暖不达标，应当扣除相应的费用。三、2015年原告没有经过被告的同意，将被告的自来水管掐断导致被告无法使用自来水，影响铺面对外转租经营，给被告造成了损失。四、2019年11月21日原告没有及时抢修，致使被告地板浸泡，造成损失达1万元，应在相关费用中进行折抵。综上被告拒绝缴纳2020年6月1日后的物业费及暖气费，2020年6月1日前的物业费及暖气费应进行折抵，原告要求违约金没有依据，请求依法驳回。        原告青海西北物业管理有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：        证据一、前期物业管理服务协议。证明原告系被告的物业公司，协议约定了双方的权利义务，原告提供了供暖和物业服务，被告应按时交纳物业费、取暖费，逾期按照千分之三承担违约金的事实。        证据二、发改委文件（2019）701号关于供暖价格。证明高层集中供暖的现行价格为5.51＋0.2元的事实。        证据三、催缴通知书。证明原告多次催缴被告缴纳取暖费、物业费，被告至今未给付的事实。        被告李明海质证认为，对于证据一、真实性认可，但是证明方向有异议，小区物业管理委员会已经和新的物业管理公司签订了物业合同。另，滞纳金原告没有明确的提醒且约定过高。对于证据二、三，真实性认可，无异议。        被告李明海提交的证据如下：        证据一、公告。证明原告公司于2016年5月27日向港欧东方花园全体业主发布该公告并作出决定，待小区正式水、电运行后次月减免一年物业费的事实。        证据二、商铺租赁合同、营业执照、城东区“门前六包责任书”。证明被告所有的位于城东区湟中路189号、13号楼189杠229号商铺已承租给经营者车玉平使用由该经营者负责，铺面区域环境卫生的事实为此已经由经营者自行承担的相关清洁费用应从物业费中扣除。        证据三、视频资料。证明2019年11月21日，被告所有的位于城东区湟中路商铺附近的水管爆裂未能及时抢修，造成该铺面的木地板受损，同时导致该铺面的经营者无法正常营业后与被告协商未取得赔偿以及港欧东方花园小区内堆放的垃圾原告没有及时清理的事实。        证据四，室内采暖温度检测表证明，被告自2017年12月起至2020年12月只向原告所有的铺面进行冬季供暖时，没有达到国家建设部规定采暖标准，即最低不能低于16度的事实。        证据五、解除前期物业服务协议的通知。证明港欧东方花园小区业主委员会向原告下发通知，全体业主与原告于2020年6月1日解除《前期物业服务协议》的事实。        证据六，通知。证明西宁市住房保障和房产管理局于2021年1月11日向原告下发通知，要求原告保障小区供暖温度达标，严禁企业以各种理由停止供暖的事实。        证据七，物业服务行业违法违规通报、情况反映。证明原告于2018年在港欧东方花园服务过程中存在限制业主用水充值额度方式催缴物业费等，被西宁市房产局行政处罚的事实。        原告青海西北物业管理有限公司质证认为，对于证据一，已经进行减免一年的物业费。对证据二，租赁合同认可，无异议，但垃圾还是由原告清理。证据三，水管爆裂的事实存在，但是原告已经告知被告进行协商，被告没来协商，该部分可以协商，收据不认可，没有章子。证据四，不认可，被告是商铺，温度不认可，饭店长期门都是开着的，温度低是有原因的。证据五，是业主委员的自行制作的，不认可。证据六，通知属实，另如果我们停止采暖，我们都是减免暖气费的。证据七认可，下发通知后就再没有限制业主充水；西海都市报中的报道错误的。        本院依据原、被告的举证、质证，认证如下：对于原、被告提交的证据，双方真实性没有异议的，本院予以认可，即原告提交的证据及被告提交的证据一、二、三、六、七予以认定。被告提交的证据四，原告不予认可，称被告系商铺，测温不能作为证据，但测温单系原告制作，能够证明原告对被告进行了测温的事实，故本院予以认定。对于证据五，原告与港欧东方花园业主委员会已有明确判决，故本院不予认定。        根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：        被告李明海购买西宁市城东港欧东方花园小区13号楼189-229号商铺，房屋建筑面积151.02平方米，套内面积141.6平方米。2016年4月13日原告青海西北物业管理有限公司与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业服务，被告按照建筑面积每月每平方米2元交纳物业费，按照建筑面积每平方米7.21元每月交纳暖气费，于采暖期前30天交纳。乙方（被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方补交并从逾期之日按每天千分之三缴纳违约金。因不满物业服务，该小区业主与原告产生矛盾，原告在历年供暖中出现过多次因各种原因停止供暖的情况，并且停止供暖时间较长。因上述原因，被告没有交纳2018年8月27日-2021年9月26日物业费10872元和2018、2019、2020年度取暖费19118元。        本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，不违反法律法规的规定，是双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应按合同约定履行。原告给被告提供了物业服务，被告应该交纳物业费，现被告没有提供证据证明原告物业服务存在法定应减免物业费的情形，故被告应该按照约定交纳2018年8月27日-2021年9月26日物业费10872元。被告提供证据证明原告供暖存在经常停止供暖的情形，原告在供暖方面存在违约，但被告享受了原告提供的供暖服务，应该交纳相应的暖气费，按照双方陈述及提交的证据，原告主张的2018、2019、2020年度取暖费19118元，本院酌情按照70％支持，为19118元×70％计13382.60元。在物业服务中，原告存在违约情形，被告存在不按时交纳费用的情况，双方均存在过错，故原告要求被告给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。        综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条，第五百零九条、第五百九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：        一、被告李明海于本判决生效之日起十五日内给付原告青海西北物业管理有限公司2018年9月27日-2021年9月26日物业费10872元；2018、2019、2020年度取暖费19118元的70％计13382.60元，合计24254.60元。        二、驳回原告其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费减半收取891元，由被告李明海负担272元（该款原告已预交，被告李明海随上列款项一并支付原告），原告青海西北物业管理有限公司负担619元（该款原告已预交）。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。        审判员    施军二〇二一年八月二十三日书记员    米佳怡《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。