河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀05民终2405号上诉人（原审被告）：刘文彬，男，1958年3月3日出生，汉族，住邢台市襄都区。上诉人（原审被告）：刘秋芬，女，1962年8月8日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：赵亮，河北宣威律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾丽娜，河北宣威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邢台市襄都区华西社区居民委员会，住所地：邢台市信都区中华大街东头与兴达路交叉路口。法定代表人：王建民，该社区居委会主任。委托诉讼代理人：张慧新，河北正扬时代律师事务所律师。上诉人刘文彬、刘秋芬因与被上诉人邢台市襄都区华西社区居民委员会（以下简称华西社区居委会）确认合同效力纠纷一案，不服河北省邢台市襄都区人民法院（2020）冀0502民初1579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘文彬、刘秋芬及其共同委托代理人赵亮、贾丽娜，被上诉人华西社区居委会委托代理人张慧新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘文彬、刘秋芬上诉请求：撤销原判第一项，并改判；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：（一）一审判决超出被上诉人诉讼请求，违反我国法律“不告不理”原则。被上诉人一审诉讼请求共三项：1、请求确认原、被告所签《买卖协议》无效；2、请求判令被告返还原告土地房产；3、本案诉讼费用由被告承担。一审判决：确认原告邢台市襄都区华西社区居民委员会与被告刘文彬、刘秋芬签订《买卖协议》中的土地买卖部分无效，该判决内容显然已超出了被上诉人的诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定，原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的，人民法院应当再审。以此规定，人民法院不得对原告未提出的诉讼请求事项进行审判。本案中，被上诉人并未提出该项诉讼请求，故一审法院违反了我国法律不告不理的原则，超出诉讼请求范围作出的判决应予撤销。（二）上诉人与被上诉人签订的《买卖协议》为有效协议。一审认为：集体土地属于法律规定禁止买卖的标的物，也需要村民会议讨论决定。明显错误，其理由：1、双方并未签订关于集体土地买卖协议，只是在协议中约定了买卖坐落于桥东区的房屋。我国法律并不禁止集体土地使用权在村集体成员内部进行交易，只是限制非集体组织成员购买集体土地使用权。本案上诉人系该居委会居民，土地使用权流转的主体身份符合法律规定，该土地使用权的交易行为不会因违反法律强制性规定而认定无效。双方是对房屋进行的买卖，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权同时转让、抵押。《民法典》第三百五十七条：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分等法律规定，“地随房走”，被上诉人将房屋转让给上诉人时，土地使用权也应一并转移，房屋买卖及于房屋所占土地的使用权，故一审认定双方对集体土地进行买卖而判决双方签订协议土地买卖部分无效，明显错误。2、双方签订《买卖协议》时，无任何法律规定处分集体财产需要村民会议讨论决定。房屋买卖时间为2005年3月25日，《中华人民共和国居民委员会组织法》（1990）第十条规定，涉及全体居民利益的重要问题，居民委员会必须提请全体居民讨论决定。但没有明确处分集体财产为全体居民利益的重要问题，一审认定系对法律的扩大解释。《中华人民共和国村民委员会组织法》（2018）第二十四条：涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产。结合二部法律前后的修改，可以看出最初立法本意关于涉及全体居民或全体村民的利益，并不包括对集体财产的处理，否则不会修改时单独增加以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产这一项。（三）假如法院认定双方签订《买卖协议》无效，则双方应互负返还义务，判决应一并处理。1、根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不返还或不应返还的，应折价补偿。最高院《全国法院民商审判工作会议纪要》规定：合同不成立、无效或者被撤销后，在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或者贬值的因素。应予返还的房屋等财产相对于合同约定价款出现增值或者贬值的，人民法院要综合考虑市场因素、受让人经营或者添附等行为与财产增值或者贬值之间的关联性，在当事人之间合理分配或者分担，避免一方因合同不成立、无效或者被撤销而获益。本案中，被上诉人将案涉房屋出卖给上诉人时，按照当时市场价格并以竞价的方式将房屋出卖，时隔十六年之久，不动产增值巨大，被上诉人却以自己存在的过错而主张合同无效欲从中获利，明显违反法律的公平原则。2、《全国法院民商审判工作会议纪要》规定：原告起诉请求确认合同无效并返还财产，而被告主张合同有效的，都要防止机械适用“不告不理”原则，仅就当事人的诉讼请求而进行审理，而应向原告释明变更或者增加诉讼请求，或者向被告释明提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决双方纠纷。人民法院经审理认定合同无效的，除了要在判决书“本院认为”部分对同时返还作出认定外，还应当在判项中作出明确表述，避免因判令单方返还而出现不公平的结果。第一审人民法院未予释明，第二审人民法院认为应当对合同不成立、无效或者被撤销的法律后果作出判决的，可以直接释明并改判。当然，如果返还财产或者赔偿损失的范围确实难以确定或者双方争议较大的，也可以告知当事人通过另行起诉等方式解决，并在裁判文书中予以明确。当事人按照释明变更诉讼请求或者提出抗辩的，人民法院应当将其归纳为案件争议焦点，组织当事人充分举证、质证、辩论。本案被上诉人已自认存在过错，其应按过错承担责任，赔偿上诉人因此受到的损失。上诉人购买房屋后，在原房屋上已陆续加盖了二、三层，并在空地上建造了新的房屋，而房屋面积已达1300平方米，结合不动产增值部分，案涉房屋如今市场价格约为1800万元左右，根据上述法律规定，如被上诉人要求确认协议无效，收回房屋，上诉人已履行抗辩权，要求同时返还并赔偿损失，一审法院应将赔偿损失部分归纳为争议焦点并一并判决，现一审法院审理程序错误，应予改判。（四）一审被上诉人提供的《房地产估价报告》系被上诉人单方作出，报告中土地性质评估单位主观推断为国有土地建设使用权，与事实不符，报告作出的最终结论与诉争房屋无任何关联性，且报告关于原有房屋和扩建房屋的面积存在分歧，没有任何采信依据。综上，一审判决不顾案件事实，适用法律错误，程序错误，请二审查清客观事实，支持上诉人的上诉请求。华西社区居委会庭审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立。第一，一审判决没有超出被上诉人的诉讼请求，诉讼请求确认买卖协议无效是全部无效，而一审判决协议中所涉的土地买卖部分无效，属全部无效的请求范围，不违反不告不理原则。第二，上诉人对买卖协议当中的条款理解有误，买卖协议当中提到的是对房屋以及地产进行买卖，而上诉人只理解为买卖的房屋，而一审判决明确了协议当中所涉的土地所有权的买卖无效，而对土地使用权随房屋的转移而转移，与上诉人的理解实际是一致的。上诉人是对买卖协议的片面理解，理由不能成立。第三，一审判决土地部分无效，是对协议当中关于土地买卖存在歧义部分进行了正确的分析和认定房屋买卖有效，土地使用权随房屋流转，未损害上诉人的任何权益，一审判决并未支持被上诉人要求返还土地房屋的诉求，当然也就不涉及到返还财产和赔偿损失问题。上诉人第三部分的上诉请求没有审判基础，一审审理程序正确。第四，一审判决并没有认可房地产估价报告中关于涉案土地为国有土地的意见，而是认定所涉土地为集体土地，认定正确，上诉人的第四点理由也没有上诉的基础。综上，应驳回上诉，维持原判。华西社区居委会向一审法院起诉请求：1.请求确认原、被告所签的《买卖协议》无效；2.请求判令被告返还原告土地房产；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：二被告系邢台市西门里村委会集体组织成员。前进旅馆位于邢台市襄都区西门里社区邓家巷（邢台市人民医院南门附近），由邢台市襄都区西门里村委会（现村改居为华西社区居民委员会）建设，所占土地为西门里集体土地。1991年9月，西门里村办理了前进旅馆的房产证（邢市字第××号房屋所有权证），记载所有权性质为集体所有，证载房屋面积336.25㎡。1993年至1995年期间，西门里村投资把前进旅馆翻建成二层楼，旅馆北侧、西侧、东侧都是二层楼，南侧有三间平房和一个锅炉房，翻建后没有办房产证。1995年左右，原桥东区西门里办事处借用前进旅馆当办公室，搬走后前进旅馆闲置约2年。2005年3月华西社区（西门里村）以32万元价格将前进旅馆卖给了本村村民刘文彬。竞价会议由村委会主任苗来喜主持，起拍价30万元，西门里村村民刘文彬以32万元价格竞拍取得前进旅馆，当天刘文彬向西门里村支付了购房款32万元，西门里村向刘文彬开具了收据，时间为2005年3月25日，收据有邢台市桥东区华西社区居民委员会盖章，事项处为交来购房款，房款交到村财务账上，当时，未签订书面买卖协议。2007年，刘文彬在案涉房屋上接盖三层房屋，院子中间盖了两层楼。2018或2019年原、被告补签《买卖协议》，载明总住宅建筑面积1300㎡。2005年3月25日原告为被告出具证明：原西门里村前进旅馆2005年3月25日买给刘文彬本人，所有产权归刘文彬；公章下有部分村民代表、村委会成员申秋凤、王建民、苗来喜等人签字，为补签。原告对于该证明的合法性、关联性均有异议，认为在补签协议时形成。被告在此后对于房屋进行了扩建，将房屋面积扩大到1300平方米左右。根据原告当庭陈述及邢台市桥东区纪检监察机关谈话笔录，在邢台市桥东区门里办事处搬离前进旅馆后，前进旅馆闲置约2年时间，2005年3月25日前后，时任村委会主任苗来喜找双委成员王建民、申秋凤、岳秋琴协商出售前进旅馆，2005年3月25日，在村委会召开了出售前进旅馆的竞价会议，当时的双委干部及李某、武世昌、苗文革、姬俊生（身份为：村民代表）参加竞价会议，竞买人有刘文彬、李某、王文胜等人参加。根据相关部门对经手人苗来喜、被告刘文彬的谈话反映，2018年7、8月份，刘文彬持自己拟写打印好的协议书找到苗来喜要求盖章，苗来喜签字后，王建民见苗来喜签字了，他也签字，王建民给他一个盖章申请表，去办事处盖了章。王建民等人谈话中表示在关于卖前进旅馆事项前没有召开村委会、村民代表会，对于召开双委会、公开出售也不确定。原告提交了2019年11月20日河北泽丰房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》，对于邢台市桥东区华西社区居民委员会名下位于桥东区平方米房产、土地714.34平方米进行评估，价值时点为2005年3月25日，房地产评估价值为849977元。评估测算清单中刘文彬扩建房产622.87平方米评估价格平方米。被告对于河北泽丰房地产评估有限公司测量示意图的建设所属予以了签字。庭审中被告对于房屋界限、面积存在分歧，认为原告主张、自认的都是635.6平方米，评估报告显示的是802.28平方米，不应被采信；土地性质评估单位主观推断为国有土地建设使用权；原告找被告评估房屋称是要求配合拆迁工作进行，没有合意，是欺骗被告。被告申请证人刘某1、苗某、李某、刘某2到庭作证，证明被告购房时涉案房屋破旧、房子竞卖是公开的。原告对于证人证言不予认可。一审法院认为，原告将坐落于邢台市襄都区和平巷的前进旅馆出售给被告，邢市字第040265号房屋所有权证标注前进旅馆所有权性质为属于西门里村委会集体财产，集体土地属于法律规定禁止买卖的标的物，也需要村民会议讨论决定；经庭审查明，原告村委会干部在没有召开村民全体大会或村民代表大会的前提下，通知村委成员或村民以竞买方式出卖前进旅馆，被告刘文彬以320000元购买，原告给被告出具证明或事后补签协议说明该买卖包括房产、地产；因此，原、被告补签《买卖协议》中关于土地买卖部分违反了法律规定，该部分应认定无效。土地所有权性质没有改变，仍属于原告所代表的集体组织所有，如遇拆迁原告仍可以集体土地所有权人的身份享有土地征收补偿利益的分配。土地上的房屋属于可以买卖的标的物，也经过了补充协议的认定，双方进行了交付、使用，通过评估对比，商品在买卖过程中，价格或交换价值与实际价值不完全相符属于常态，竞卖是否公开、合法不属于民法调整范围，原告主张原、被告之间的房屋买卖显失公平、恶意串通、损害集体利益要求确认合同房产部分无效的依据不足，法院不予支持。被告购买房屋是为了占有、使用、收益、处分，现房屋尚在使用中，原告要求被告返还土地于法无据，也属于另一个法律关系，且双方对于财产返还或损害赔偿问题也不能达成一致意见，法院不予处理。经该院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审判决：一、确认原告邢台市襄都区华西社区居民委员会与被告刘文彬、刘秋芬签订《买卖协议》中的土地买卖部分无效；二、驳回原告邢台市襄都区华西社区居民委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审对一审查明的事实予以确认。根据一审原告的诉讼请求，一审判决结果及上诉人的上诉请求，本案二审审理的重点是法律适用问题。本院认为，本案房屋买卖发生在《中华人民共和国民法典》实施前，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条、第二条，本案应适用事发时的法律规定，适用民法典更有利于保护民事主体合法权益的等除外。关于诉争土地及房屋的性质。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：我国实行土地社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制；第八条规定：宅基地等属于农民集体所有。即本案房屋及土地使用权的合法转让并不影响土地所有权的法律性质。本案双方《买卖协议》载明：甲方自愿将房屋出售给乙方；保证上述房地产权属清楚、无担保、无争议等内容。所交付刘文彬、刘秋芬《房屋所有权证》载明：所有权人为（西门里村委会）前进旅馆，所有权性质为集体。即本案竞标拍卖的房屋原所有权人为西门里村委会，属村集体所有，该房屋范围内的土地所有权性质属农村集体所有。关于双方《买卖协议》及《证明》效力范围。（一）一审法院认定刘文彬、刘秋芬因竞标取得涉案房屋所有权，房屋所在范围的土地所有权没有改变的事实清楚，适用法律准确。根据《中华人民共和国民法典》第三百五十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”，即刘文彬、刘秋芬因竞买房屋而一并享有原前进旅馆范围内建设用地使用权，系基于法律规定。同时该法第三百六十二条、第三百六十三条规定，宅基地使用权人依法享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施，该使用权的取得、行使和转让应遵照土地管理的法律和国家有关规定。（二）村委会出具的补充《证明》载明：前进旅馆卖给刘文彬本人，所有产权归刘文彬。双方对《证明》理解存在分歧。本院认为，原判决第一项“土地买卖部分无效”具有法律释明意义，属限制性解释和判定，即双方买卖协议不包括土地的产权即土地所有权。原判认为“集体土地属于法律规定禁止买卖的标的物”系指《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”规定的非法买卖和转让土地情形。原判决第一项对上诉人的合法权益并未产生影响，上诉请求撤销，本院不予支持。关于上诉所提一审程序等问题。（一）关于原判是否超出原告诉讼请求。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十六条规定：民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案一审原告诉请协议无效，原判认定协议部分无效，上诉人以此认为原判超诉讼请求判决无事实和法律依据。（二）关于合同无效互返义务及释明。一审判决虽确认协议部分无效，但并未确认和支持相互返还的内容，也不存在损害赔偿的认定，一审法院未就诉请相关争议予以释明并无不当之处。另，房产评估报告，一审并未采信和确认其合法性，二审不再赘述。关于原判所述“如遇拆迁”问题，则应按将来事发时的现行法律法规和国家政策办理。综上所述，刘文彬、刘秋芬的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘文彬、刘秋芬负担。本判决为终审判决。审判长 梁 兵审判员 张庆安审判员 杨拥军二〇二一年八月十六日书记员 尹 乐