吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2021）吉0102民初4929号原告（案外人）：庞某，女，1958年10月19日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区。        委托诉讼代理人：张纪兴，吉林济川律师事务所律师。        被告（申请执行人）：冯某，女，1974年8月18日出生，汉族，住吉林省榆树市。        第三人（被执行人）：长春市鑫隆房地产开发有限责任公司，住所地吉林省长春市南关区鑫隆家园17-503号。        法定代表人：王星，总经理。        原告庞某与被告冯某、第三人长春市鑫隆房地产开发有限责任公司（以下简称“鑫隆房地产公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庞某及其委托诉讼代理人张纪兴到庭参加诉讼，被告冯某、第三人鑫隆房地产公司经本院合法送达传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        庞某向本院提出诉讼请求：1．解除查封位于吉林市船营区长春路58号鑫隆帝豪2号楼1单元15层100号房（审理中，庞某明确该项诉讼请求为：对上述房屋不得执行）；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告冯某与第三人长春市鑫隆房地产开发有限责任公司（以下简称鑫隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，长春市南关区人民法院（以下简称南关区法院）于2017年7月20日作出（2017）吉0102民初2120号民事判决书，判决：一、冯某与鑫隆公司2007年6月26日签订的《房屋预定协议》无效；二、鑫隆公司于本判决生效后立即返还冯某购房预付款人民币127，628元及利息。该判决书生效后，鑫隆公司未按照生效法律文书履行义务，冯某向长春市南关区人民法院申请强制执行，南关区法院立（2018）吉0102执438号执行案件。在执行过程中，南关区法院于2018年4月17日查封了鑫隆房地产名下的坐落于吉林市船营区，房号为XXX，建筑面积为90.48平方米房屋的产籍。原告认为2015年购买涉案房屋，请求法院解除对上述涉案房屋的查封。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”申请解除查封的理由：一、2015年10月24日，原告与鑫隆房地产吉林市分公司签订《鑫隆帝豪内部认购协议》，约定原告购买鑫隆帝豪小区房屋，当时订购的房屋为58#-1-1504室，建筑面积79.03平方米，总房款334，929元，原告向鑫隆房地产支付了扩大面积款，建筑面积变为90.48平方米，原告全额交付购房款。第三人长春市鑫隆房地产开发有限责任公司向原告交付了位于吉林市船营区。第三人鑫隆公司提供证据证明庞某提供的内部认购协议显示的订购房号为58#1-1504，建筑面积为79.03平方米，南关法院查封的房屋鑫隆帝豪0115100号房屋为同一个房屋，可以证明原告本案查封房屋享有权利。原告可以向法庭提供物业费、供热费、水费、电费等证据，在人民法院查封之前原告已经合法占有该不动产。交款收据能够证明，原告已经交付了全部购房款。因第三人鑫隆公司的原因，没有为原告办理更名过户手续，不是因为原告的原因未办理过户登记。请求法院依法查清案件事实，支持原告的诉讼请求。        冯某未到庭、未答辩亦未举证。        鑫隆房地产公司未到庭、未答辩亦未举证。        本院经审理认定事实如下：冯某诉鑫隆房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院经审理于2017年7月20日作出（2017）吉0102民初2120号民事判决书，判决：一、冯某与鑫隆房地产公司2007年6月26日签订的《房屋预定协议》无效；二、鑫隆房地产公司于本判决生效后立即返还冯某购房预付款127，628元及利息。判决书生效后，鑫隆房地产公司未按照生效法律文书履行义务，冯某向本院申请强制执行，本院立（2018）吉0102执438号执行案件。在执行过程中，本院于2018年4月17日查封了鑫隆房地产名下的坐落于吉林市船营区，房号为XXX，建筑面积为90.48平方米房屋的产籍。案外人庞某向本院提出异议，称其于2015年购买涉案房屋，请求法院解除对上述涉案房屋的查封。本院于2021年5月25日作出（2021）吉0102执异151号执行裁定书，裁定驳回案外人庞某的异议请求。      另查，2010年10月24日，庞某与长春市鑫隆房地产开发有限责任公司吉林市分公司（以下简称“鑫隆房地产吉林分公司”）签订《鑫隆帝豪内部认购协议》一份，载明：乙方姓名庞某，订购房号58#-1-1504室，建筑面积79.03㎡，单价4238元／㎡，总房款334，929。付款方式：（一）定金10，000元于2010年10月24日前缴清。（二）首期房款164，929元于2010年10月24日前缴清。（五）贷款额16万元。注：乙方所缴纳的各期房款，以甲方财务开出的收款收据为准，乙方应妥善保管。双方约定：第一条，乙方在规定期限内未向甲方交付预期房款，则视为乙方自动放弃该房屋的购买权，甲方有权另行处置该房屋，已缴纳的全部购房款项按照第三条处理。第二条，甲方在取得《商品房（预）销售许可证》后，在甲方通知乙方后，乙方在十日内到甲方指定地点签署《商品房买卖合同》，如乙方所交付的预期成交总房款有多余或不足的部分，按照《鑫隆帝豪内部认购协议》购房单价实行多退少补，同时本《鑫隆帝豪内部认购协议》在签署《商品房买卖合同》之日起失效。第三条，在甲方取得《商品房（预）销售许可证》后，通知乙方，乙方在十日内可选择无理由退房，如退房，乙方已缴纳的全部购房款项甲方将一次性无息返还乙方。第四条，甲方以电话或邮寄方式通知乙方办理贷款手续，乙方有责任在十日内配合甲方完成所有相关手续。否则甲方有权将乙方所购房屋另行出售，所缴纳房款无息返还乙方。第五条，甲方以电话或邮寄方式通知乙方办理入户手续，乙方应在指定日期及地点及时办理入户相关手续。如乙方没有及时办理相关手续，相关费用仍从集中办理进户日期计算。第六条，乙方提供的一切联系方式必须真实、有效，如有变更需在十日内告知甲方。如因乙方提供的联系方式有误、无效等原因导致甲方无法通知或送达，甲方不承担任何责任。第七条，乙方所缴纳的各期房款，以甲方财务开出的收款收据为准，乙方妥善保管。第八条，本《鑫隆帝豪内部认购协议》自双方签字或盖章之日起生效，乙方无违反《鑫隆帝豪内部认购协议》条款，甲方无权销售乙方所定的房屋。第九条，相关费用及购房后相关约定详见附件。该协议落款处有经办人王林、案场经理王一晴签字，甲方加盖有鑫隆房地产吉林分公司公章，乙方由庞某签字。        2010年10月24日，鑫隆房地产吉林分公司出具《收据》一枚，载明：入账日期2010年10月24日，交款单位庞某，收款方式现金存款，人民币壹拾柒万肆仟玖佰贰拾玖元整，174929，收款事由预售房58#-1-1504室。；；        2015年9月23日，鑫隆房地产吉林分公司出具《收据》一枚，载明：入账日期2015年9月23日，交款单位庞某，收款方式现金，人民币壹拾万元整，10，0000，收款事由预售房58-15-100房款。        2015年12月9日，鑫隆房地产吉林分公司出具《收据》一枚，载明：人民币伍万元整，上款系58-15-100室补房款，收款人鑫隆房地产吉林分公司。        2015年12月31日，鑫隆房地产吉林分公司出具《收据》五枚，分别载明：入账日期2015年12月31日，交款单位庞某，收款方式现金、转账。金额分别为70000、9410、5174、105、2488，收款事由分别为58-15-100补房款、58-15-100物业维修基金、58-15-100契税、58-15-100合同工本印花税、58-15-100供热费。        庭审中，庞某出示中国建设银行股份有限公司吉林市船营支行于2021年7月6日出具的《存款账户信息及明细账查询》一份，用以证明其通过银行转账、支取现金的方式交付了上述购房款。      另庭审中，庞某提交吉林市心连心物业服务有限责任公司出具的《收据》四枚以及《吉林供热查询缴费》《吉林增值税普通发票》《吉林市水务集团有限公司水费明细清单》《查询客户电量电费缴费明细》各一份，用以证明庞某在2015年12月31日交付了该房屋的物业费、2016年8月16日交付了垃圾清运费，同时缴纳了供热、水费、电费，在法院查封之前已经合法占有该不动产。        2021年5月28日，吉林市心连心物业服务有限责任公司出具《证明》一份，载明：鑫隆帝豪58号楼1单元15层100号房屋，业主为庞某，自2015年吉林市心连心物业服务有限责任公司接管鑫隆帝豪小区，该业主每年都按时缴纳物业费。同日，鑫隆房地产公司出具《证明》一份，载明：鑫隆帝豪58号楼1单元15层100号房屋，业主为庞某。此房号在建设时期也就是庞某购买时房号为58#-1-1504室，建筑面积79.03平方米，与0115100室建筑面积90.48平方米同一房屋房号。特此证明。        2021年6月4日，鑫隆房地产公司出具《证明》一份，载明：鑫隆帝豪58号楼1单元15层100号（0115100）业主庞某非自身原因未办理过户登记。特此证明。  本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，庞某与鑫隆房地产吉林分公司于2010年10月24日签订了《鑫隆帝豪内部认购协议》，该协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。虽该协议书记载的房号与查封的案涉房屋房号不一致，但经鑫隆房地产公司出具《证明》确认该两房屋系同一房屋，庞某亦确认该楼栋不存在1504室房屋，结合庞某提交的相关房款、取暖、水电、物业费用等相关证据，记载的收款事由对应的房屋亦为58-15-100，而冯某未到庭质证和反驳庞某的上述主张，故可以认定庞某在本院查封案涉房屋之前已经签订了合法有效书面买卖合同，并合法占有了该不动产，同时已按照合同约定支付了房屋价款，同时结合案涉房屋所在小区未办理产权的实际情况，庞某自身对未办理过户登记不存在过错。        综上所述，庞某对案涉房屋所享有的民事权益足以排除人民法院对该房屋的强制执行。依照《中华人民共和国民法典》第三条、第四百六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：        不得执行长春市鑫隆房地产开发有限责任公司名下的坐落于吉林市船营区，房号为XXX，建筑面积为90.48平方米房屋。      案件受理费2853元，由冯某、长春市鑫隆房地产开发有限责任公司负担（庞某已垫付）。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。        审判长    李德保审判员    张忠国人民陪审员    左春玲二〇二一年八月二十日书记员    窦智