陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终10423号上诉人（原审被告）：蒋长明（曾用名蒋涛），男，1992年11月10日出生，汉族，住甘肃省榆中县。被上诉人（原审原告）：西安曲江创客大街商业运营管理有限公司，住所地陕西省西安市曲江新区翠华南路1688号创客大街创意盒子25层1号。法定代表人：王伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：白石思琪，上海兰迪（西安）律师事务所律师。原审被告：陕西三叶文化传播有限公司，住所地陕西省西安市曲江新区翠华路1688号3层310室。法定代表人：张军，该公司执行董事。上诉人蒋长明因与被上诉人西安曲江创客大街商业运营管理有限公司（以下简称创客公司）、原审被告陕西三叶文化传播有限公司（以下简称三叶公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初14074号民事判决，向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员师婷独任审理，本案现已审理终结。蒋长明上诉请求：改判由三叶公司承担责任向创客公司支付一审判决款项。事实与理由：1．签订租赁合同时其已告知创客公司业务员，其仅代表公司签订合同，公司注册成功补盖公章，合同以公对公有效，且应付房费通过注册公司公账公户转账。公司注册成功即联系创客公司业务员补签合同并加盖公章，后三叶公司通过公户交纳第一笔房租。蒋长明持有合同一式三份盖有双方公章及骑缝章，该合同有法律效力。2．创客公司选择蒋长明承担责任不符合商业合作规则，租赁房屋系三叶公司使用，且租金亦由三叶公司向创客公司支付，应由三叶公司承担责任。3．公司发起人系三人，相关责任应由三叶公司三人共同承担，不应由蒋长明承担责任。4．公司章程明确蒋长明系全公司股东会议决定，该会议由出资最多股东张军召集主持，选举蒋长明为原公司变更前的公司执行董事履行公司事务。5．创客公司一审未认可合同真实性，与其允许三叶公司使用、房屋租赁费用由三叶公司公账公户支付的事实不符。6．创客公司起诉对象是三叶公司、蒋长明，一审中蒋长明积极到庭参加诉讼，三叶公司逃避责任不到庭参加诉讼，引发本案纠纷系因三叶公司、创客公司合作期间，三叶公司其他股东及张军拖欠不予支付租金。7．根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第一条、第三条、第四条，蒋长明代表公司签订合同所产生的费用和债务应由全体或者部分发起人承担连带清偿责任，引发本案责任应由公司发起人张军承担。创客公司辩称，1．一审认定事实清楚，蒋长明作为三叶公司发起人与创客公司签订《房屋租赁合同》、《创客大街物业管理服务协议》，但未按照合同约定支付租金及物业管理费，一审认定违约事实清楚。2．一审判决蒋长明承担责任符合法律规定，应予维持。根据合同相对性原则以及《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，创客公司请求蒋长明承担本案清偿责任符合规定。蒋长明上诉请求应予驳回。三叶公司经公告未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。创客公司向一审法院起诉请求：1．蒋长明、三叶公司共同向创客公司支付所欠房租租金34650元及逾期支付租金违约金5197.5元；2．蒋长明、三叶公司共同向创客公司支付物业管理费7392元及滞纳金5174.4元；3．蒋长明、三叶公司共同向创客公司支付因蒋长明、三叶公司原因造成合同解除应支付的违约金17325元，且蒋长明、三叶公司所交履约保证金不予退还；4．本案诉讼费由蒋长明、三叶公司负担。一审法院认定事实如下：三叶公司成立于2018年8月9日，蒋涛系该公司发起人之一。2018年8月1日，创客公司（甲方）与蒋涛（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方同意将坐落在陕西省西安市曲江新区翠华路1688号3层310室出租给乙方作为办公使用，房屋建筑面积77㎡；租赁期限2年，自2018年8月1日起至2020年7月31日止；租金75元/㎡/月，按建筑面积支付，租金按季度结算，先付后用，乙方在每租金交付周期最后一个月的15日前以转账方式缴付下结算周期的租金给甲方，乙方应在本合同签订后5日内一次性向甲方支付首期季度租金17325元；本合同签署当日，乙方应向甲方支付11550元作为履约保证金，在租赁期届满或本合同终止或解除后，且扣除乙方依据本合同约定应承担的违约金等款项后，将剩余保证金不计息返还乙方；乙方未按合同约定时间交纳租金及其他费用超过30日的，在甲方发出书面通知之日起5天内，乙方尚未履行或改正或作出书面合理解释的，甲方有权单方解除本合同，履约保证金不予退还；若乙方有违约行为致合同解除的，应承担导致本合同解除的违约责任，并且应按3倍月租金的标准向甲方支付违约金且乙方所交履约保证金不予退还；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，需按当期应付租金的1%向甲方支付违约金，如果逾期超过30日仍不交付的，甲方有权解除本合同、收回房屋，乙方仍需支付租金及违约金；本合同非因甲方原因而提前终止的，甲方有权扣除本合同项下之履约保证金，乙方自行承担合同提前终止给甲方造成的全部损失。三叶公司成立后又与创客公司签订了一份《房屋租赁合同》，内容同蒋涛与创客公司签订的《房屋租赁合同》内容一致，但双方的落款时间为2018年7月13日。2018年7月31日，创客公司（甲方）与蒋涛（乙方）签订《曲江创客大街物业管理服务协议》一份，约定：物业管理费按建筑面积每月每建筑平方米16元收取（此费用包含：物管费、电梯费、空调费、生活垃圾费）；物业管理费以按季度缴纳的方式收取，季度为一个支付期，乙方应当在每个支付期的最后一个月的25日前向甲方一次性足额支付下个支付期的物管费；乙方违反协议约定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应从逾期之日起每天按逾期应交物管费总额的5%向甲方支付逾期履行违约金。三叶公司成立后，在该协议上加盖了其公司公章。上述合同签订后，三叶公司向创客公司支付了2018年8月1日至2018年10月31日的租金17325元及履约保证金11550元，并支付了2018年8月1日至2018年10月31日的物业费。后因拖欠物业费，创客公司于2019年4月30日收房。创客公司于庭后表示其选择蒋长明承担责任。一审法院认为《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。”该条第二款规定：“公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”蒋长明作为三叶公司的发起人与创客公司签订了《房屋租赁合同》、《曲江创客大街物业管理服务协议》，三叶公司成立后将该租赁房屋作为办公使用，并支付了房屋租金、履约保证金和物业费，且以再次签订内容相同的合同或在原合同上加盖公章的方式确认了蒋长明签订合同，三叶公司已经行使了介入权，此时创客公司即享有请求蒋长明或三叶公司承担合同责任的选择权，经释明，创客公司明确选择要求蒋长明承担责任，故三叶公司不再承担责任。蒋长明拖欠创客公司2018年11月1日至2019年4月30日的租金34650元、拖欠创客公司2018年11月1日至2019年4月30日的物业管理费7392元，上述拖欠费用蒋长明应当向创客公司支付。合同约定非因创客公司原因而提前终止的，创客公司有权扣收履约保证金，故三叶公司支付的1150元履约保证金不应当予以抵扣。关于创客公司主张的逾期支付房屋租金的违约金，3倍月租金违约金的支付前提是合同解除，蒋长明承担的是合同解除违约责任，并非逾期支付房租违约责任，创客公司没有行使合同解除权，故其主张蒋长明支付合同解除违约金17325元，不予支持。合同约定蒋长明逾期支付租金的，每逾期一日按当期应付租金的1%支付违约金，由于我国法律规定的违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。因此，当事人约定的违约金过分高于守约方的实际损失，则明显加重了违约方的违约责任，显然违背了公平原则，在创客公司已经主张没收履约保证金的前提下，不宜再主张过分高的违约金，结合创客公司实际受损失的程度，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将蒋长明应承担的违约责任调整为2589元（5197.5元×50%）。同理，创客公司主张按日5‰主张物业管理费滞纳金亦属过高，酌定为517.44元（5174.4元×10%）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，判决：一、被告蒋长明于本判决生效之日起十日内支付原告西安曲江创客大街商业运营管理有限公司2018年11月1日至2019年4月30日的房屋租金34650元及违约金2589.75元，合计37239.75元。二、被告蒋长明于本判决生效之日起十日内支付原告西安曲江创客大街商业运营管理有限公司2018年11月1日至2019年4月30日的物业管理费7392元及滞纳金517.44元，合计7909.44元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告西安曲江创客大街商业运营管理有限公司其余诉讼请求。案件受理费1543元，减半收取771.5元由西安曲江创客大街商业运营管理有限公司自行负担271.5元，由蒋长明负担500元。因西安曲江创客大街商业运营管理有限公司已预交，故蒋长明在履行生效判决确定的义务时一并支付西安曲江创客大街商业运营管理有限公司。经审理查明，蒋长明与创客公司于2018年7月31日签订的《曲江创客大街物业管理服务协议》中并未加盖三叶公司印章，一审查明其余事实属实，本院予以确认。另查明，蒋涛姓名变更为蒋长明。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第一条规定：为设立公司而签署公司章程、向公司认购出资或者股份并履行公司设立职责的人，应当认定为公司的发起人，包括有限责任公司设立时的股东。第二条规定：发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持；公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，蒋长明作为三叶公司发起人以其名义分别于2018年8月1日、2018年7月31日与创客公司签订《房屋租赁合同》、《曲江创客大街物业管理服务协议》，现创客公司要求蒋长明承担合同责任向其交纳租金、物业费并支付违约金，符合前述司法解释规定，一审法院对创客公司诉讼请求予以支持，并无不当。蒋长明上诉关于相关责任应由三叶公司承担的意见，虽三叶公司成立后曾与创客公司补签租赁合同，但当事人又将合同落款时间签署为三叶公司尚未成立以前，该时间三叶公司尚不具备法人资格，故仅以三叶公司成立后补签合同的行为等不足以认定各方之间就涉案合同主体由蒋长明变更为三叶公司存有一致的意思表示，当事人履行的仍应为创客公司与蒋长明签订的租赁合同及物业管理服务协议，本案仍属于前述发起人为设立公司以自己名义对外签订合同引发争议的情形。创客公司作为合同一方主体有权根据司法解释的相关规定选择要求该发起人或成立的公司承担责任，本案一审审理中创客公司明确其选择发起人蒋长明承担责任，故本院对蒋长明关于本案合同责任应由三叶公司承担的意见，不予采纳。另，蒋长明上诉称应由其他发起人向创客公司承担责任，因本案所涉租赁、物业合同系蒋长明于三叶公司成立前以其个人名义签订，该合同签订主体未有载明其他发起人，故该合同对其所称的相关人员并无合同的法律约束力，本院对其前述上诉意见，不予采纳。蒋长明若就涉案合同责任与三叶公司等内部之间存有相关争议，另循解决，本案不予涉及。综上所述，蒋长明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费929元，由蒋长明负担。本判决为终审判决。审判员  师婷二〇二一年八月三十一日书记员  崔旋