河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀06民终3416号上诉人（原审原告）：富名军，男，1973年2月5日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）：北京永济恒业房地产开发有限公司涿州分公司，住所地涿州市华阳路北侧63-2号。法定代表人：赵威，该公司经理。委托诉讼代理人：田文麟，河北天枢律师事务所律师。委托诉讼代理人：田国华，河北天枢律师事务所律师。上诉人富名军因与被上诉人北京永济恒业房地产开发有限公司涿州分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初4941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富名军上诉请求：1、撤销河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初4941号民事判决书中的所有判决；2、判令被上诉人违反商品房买卖合同（预售）［编号ZZS2018-5275］约定，延期交房违反合约；3、判令被上诉人按照上述合同约定支付上诉人延期交房违约金24848元；4、判令被上诉人赔偿上诉人延期交房造成的直接损失24000元；5、判令诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人违约事实确凿。从商品房买卖合同（预售）［编号ZZS2018-5275］约定的交房日期2020年10月31日的前10天起至上诉人上诉之日止，上诉人至今未收到任何被上诉人交房或延期交房书面文件，根据上述合同约定，被上诉人已造成事实违约。由于被上诉人未完成钉子户的拆迁工作，在未通知上诉人的情况下，私自更改规划，致使合同里的小区正门主入口（南大门）消失了。根据合同约定，被上诉人如未告知上诉人私自更改规划，上诉人有权解除合同。二、上诉人有充分理由并有确凿证据不认可被上诉人单方提出的那些毫无行政约束力的所谓延期交房天数121天，况且上诉人至今未收到被上诉人延期交房通知书。所以上诉人完全有充分理由和权利起诉被上诉人因自身工期安排失误、施工进度缓慢和消防设施不合格等多方面事故而恶意借雾霾和新冠疫情延期交房，损害上诉人的切身利益。三、雾霾停工不属于不可抗力。首先，因雾霾导致政府要求停工这个不属于不可抗力。所谓不可抗力，是不可预见、不可避免、不可克服，缺一不可。自2008年以来雾霾已成为一种常见的自然现象，而且气象部门还能提前准确预测预报。即使出现重度雾霾，政府要求停工，这也是可以预见的，我们可以通过当地的气象记录来预测雾霾的天数及停工天数，所以说雾霾和停工都具有可预见性。在预见到雾霾和停工的前提下，可以通过延长合同的履行期限予以克服，况且每个开发商都会预留3-6个月时间来规避雾霾停工令造成的风险。综上所述，雾霾停工不属于不可抗力，因此不能因被上诉人的一面之词将雾霾停工令导致的不利后果让上诉人承担，加重买受人的责任，有悖合同权利义务对等公平原则。四、新冠疫情对被上诉人毫无影响。上诉人认可新冠疫情的不可抗力，但被上诉人的起止天数实际夸大。涿州从2020年2月5日发布一级响应，3与10日，涿州市应对新冠肺炎疫情工作领导小组办公室发布重要通告：按照“谁用工，谁负责”的原则，进行有序复工复产，涿州宣布已事实全面开工生产。而且涿州疫情这段时间正好与北方建筑行业的冬歇期和2020年春节重合，从孔雀城微信公众号里，上诉人可以随时查看合同里房屋的施工进度，在房屋的施工进度里，2018年2月和2019年2月和3月，被上诉人都处于冬歇期停工状态。因此2020年2月依然处于冬歇期停工状态，这段1-2个月的冬歇期再加上春节，正好和涿州疫情期重合，所以疫情对被上诉人的冲击几乎为零。见一审补充证据6和7，可以证明新冠疫情对被上诉人影响不大，被上诉人所说的天数60也明显夸大疫情的天数，去掉冬歇期1个月和2020年春节10天，就算有那么几天疫情影响，也不能因被上诉人的一面之词将这几天新冠疫情导致的不利后果全部让上诉人一方承担。五、上诉人主张权利义务对等公平原则。由于购房合同由被上诉人单方提供，且不让更改，因此有许多不对等的条款，如合同延期交房的约定：被上诉人延期交房，每日只赔总房款的万分之一；上诉人延期收房，每日却要赔总房款的万分之二。因此，上诉人根据合同法，主张被上诉人以每日总房款的万分之二赔偿给上诉人延期交房违约金。六、赔偿房租合情合理。被上诉人延期交房几个月，那上诉人就会晚住上几个月，上诉人在北京的房屋就无法腾退出租，这就直接给上诉人带来租金的巨大损失，这是被上诉人延期交房造成的，而且上诉人的房屋是学区热门房屋已和链家签约出租。本次诉讼过错方是被上诉人，所以诉讼费理应由被上诉人承担。北京永济恒业房地产开发有限公司涿州分公司辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本案是因为河北省大气污染治理及新冠肺炎疫情等原因造成了上诉人所购买商品房的建设施工工地停工，从而导致延期向上诉人交付房屋，该情况属于不能归责于被上诉人的情形，对此应当将交房日期相应顺延，而一审法院作出的判决公平公正、合理合法，据此，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求；2、上诉人所购买的房屋自开工日期起始至交房日期结束工期长达三年时间，在此三年内共计停工了282天，而对于该天数也是应当延期交房的天数。富名军向一审法院起诉请求：判令被告支付因违反商品房买卖合同约定延期交房违约金24848元；赔偿原告直接损失24000元；诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月9日，原告作为买受人与出卖人即本案被告签订《商品房买卖合同（预售）》，就购买永济新城住宅小区25幢2单元9层0902号房约定双方权利义务。合同第十一条载明出卖人应当在2020年10月31日前向买受人交付商品房。该合同同时将双方于2018年5月7日签订的补充协议作为附件十一纳入合同范围。补充协议第二条、第三条内容为：“二、通讯方式及送达的约定：……买卖双方的联络信息以买卖合同首页所记载的通信地址、电话号码、传真……三、关于“不可抗力”和“免责情形”的补充约定1.买卖合同及本协议约定的不可抗力系指以下免责情形：……（3）甲级和乙级××，战争、动乱等明显影响双方履约的情形。”2.发生上述情形之一或者由于政府部门、市政公用单位拖延，导致逾期给付房款或交付商品房、登记、备案逾期或城市基础设施、公共服务及其他配套设施开通使用迟延的，不属于违约情形，履约时间可相应延长。买卖双方另行约定的除外。”另查明，被告开发的涉案项目自2018年5月9日起至2020年10月16日，因政府相关部门发布文件及新冠病毒防疫政策影响，导致被告停工超过121天。2020年11月，被告向原告预留的地址邮寄延期交付通知书。一审法院认为，原、被告签订的《商品房销售合同（预售）》及补充协议，系原、被告真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方争议焦点集中在被告未能在2020年10月31日前向原告交付房屋是否构成违约。庭审中，被告提供的政府相关部门的停工文件符合客观情况，予以采纳。涉案合同履行过程中，雾霾天气、大型集会环境保障过程中紧急停工、停产及2020年初为应对新冠疫情的防疫政策，均属于强制性行为，被告在签订合同时无法预见、无法避免、无法克服；且该停工非因被告违规违纪行为造成，故法院认定造成停工原因属不可抗力。根据《商品房买卖合同》补充协议，被告作为出卖人可据实予以延期，现原告起诉仍在交房顺延期间内，其诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告富名军的全部诉讼请求。案件受理费511元，由原告富名军负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人富名军提交如下证据：1、华夏幸福暴雷，52亿债务违约公告文件两页，证明华夏幸福资金链断裂，没有足够资金买建材、支付工人工资和其他设备（如被奥的斯电梯中国有限公司向法院申请财产保全，案号：（2021）冀0681执保41号等），这才是导致永济新城延期交房的真正原因；2、奥的斯电梯中国有限公司起诉永济公司向法院申请财产保全两页，证明永济公司资金链断裂，与华夏幸福暴雷吻合；3、两份与涿州滨海燃气的电话录音（两份两页，录音文件在光盘里），证明永济新城燃气未验收通过，根本不具备入住条件；4、向孔雀城微信公众号投诉永济新城违法交房三页，证明上诉人有充分理由拒绝收房，被上诉人理亏不回复；5、孔雀城微信公众号里永济新城2021年2-3月份的施工进度两页，证明每年2月份和3月份是冬歇停工时期，之前一审已经提交2018-2020年2-3月份施工进度处于冬歇停工期；6/2021年7月14日拍摄的大雨后的地下室三页，证明永济新城资金链断裂，粗制滥造导致质量堪忧；7、2021年7月14日拍摄的大雨后的墙体、地面、车库等7个视频（在光盘里），证明永济新城资金链断裂，粗制滥造质量堪忧，隐患多多，完全达不到入住条件；8、太原绿地城为业主发放延期违约金六页，证明太原绿地城不找疫情和大气治理为延期交房为借口，主动揽责，实为良心地产；9、永济新城客户服务部公开信一页，证明里面第三条温馨提示的第1条和第2条，完全是践踏合同法和国家相关法律法规；10、交付通知书，没有三书一证一表前提下就强行交房，违反和上诉人所签订的合同和国家相关法律法规；11、永济新城一期和二期延期交房通知两页，证明两份通知一模一样，找的延期交房借口也一样，不是良心地产所为；12、光盘一张，里面有上述证据中的七个视频、两个录音，属于证据3和证据7的内容。被上诉人质证称：对于证据1-2，该两组证据与本案待证事实不具有关联性；对于证据3，真实性不认可，涿州滨海燃气有限公司已经经过验收，可以通气正常使用，但是在业主通气使用之前需要先将房屋装修完毕，待该公司入户验收合格后方可开通使用；对于证据4，不认可上诉人的证明目的，从内容上看也仅仅属于上诉人的陈述，不能证明任何客观情况；对于证据5，该组证据与本案待证事实不具有关联性，且无论建设工地是否具有冬歇期也仅仅指的是建设的冬歇，商品房项目除了建设外，还包括隐蔽工程、装饰装修等相关工作；对于证据6-7，该情况均是发生于上诉人提起一审诉讼以后，并不能构成在二审开庭前就已经具备交付条件，但上诉人拒绝交房的理由，对于房屋如果有质量问题，在保修期内开发商予以保修；对于证据8，真实性不予认可，且与本案待证事实没有关联性；对于证据9-10，真实性认可，不认可上诉人的证明目的，对于房屋交付是双方均应该履行的义务，上诉人应当按照被上诉人的要求及提示按期完成收房手续；对于证据11，不认可上诉人的证明目的，发通知的原因在于两期商品房均迫于交房时间临近，但因停工问题及疫情问题不能如期的交付房屋，出于对业主期待的考虑，故而发给业主延期交房通知，是履行我方通知义务；对于证据12，参考证据3和证据7的质证意见。本院认为，上述证据与本案争议的延期交房的事实缺乏直接关联性。本院认为，根据案涉合同约定的交房时间，北京永济恒业房地产开发有限公司涿州分公司延期交房的事实存在。但根据上诉人与北京永济恒业房地产开发有限公司涿州分公司所签订《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》中第三条关于“不可抗力”和“免责情形”的补充约定，北京永济恒业房地产开发有限公司涿州分公司因大气污染防治、新冠疫情原因停工造成的延期交付房屋不属于违约情形。同时，因政府防治大气污染、防治新冠疫情责令相关企业停工、停产行为符合国家整体利益和全体民众的切身利益，施工方因响应政府要求停止施工，对工程进度确有影响，因此造成的停工期间应当予以扣除。二审中，上诉人提交的证据不能推翻一审认定的事实，本院不予采信。北京永济恒业房地产开发有限公司涿州分公司虽存在延期交房的事实，但具备合同约定的免责情形，故一审对上诉人的诉讼请求未予支持并无不当。综上所述，富名军的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1022元，由上诉人富名军负担。本判决为终审判决。审 判 长 王志强审 判 员 万丙申审 判 员 杨玉龙二〇二一年八月十七日法官助理 全旭春书 记 员 霍思雨