天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终4890号上诉人（原审被告）：门宝奎，男，1948年10月2日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：赵长山（系门宝奎之女婿），住天津市南开区。委托诉讼代理人：董卓川，天津华盛理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙志勇，男，1963年3月22日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：孙琦（系孙志勇之子），住天津市津南区。原审被告：门宏芳，女，1979年8月7日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：赵长山（系门宏芳之夫），住天津市南开区。委托诉讼代理人：董卓川，天津华盛理律师事务所律师。上诉人门宝奎因与被上诉人孙志勇，原审被告门宏芳房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2021）津0102民初3889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。门宝奎上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回孙志勇的一审诉讼请求或发回重审，诉讼费用均由孙志勇负担。事实和理由：1.孙志兰的法定继承人门宏芳、门宏跃未参与《卖房协议》的签订，且事后并未追认，该协议因缺少其他共有人的参与无效，其关于贷款份额的约定自然无效；2.虽然签订了《卖房协议》，但在该协议签订后，门宝奎、门宏芳继承了孙志兰的房产份额后，各方又签订了《天津市存量房屋买卖协议》，孙志勇购买了门宝奎和门宏芳的份额，该协议未就贷款额10%的承担进行约定，且孙志勇已取得了房屋的全部权利，《卖房协议》中共同卖房的约定无法履行，因此《卖房协议》没有实际履行，孙志勇自行卖房后，要求门宝奎返还房款20000元违反法律规定，一审法院对此事实认定不清、适用法律错误；3.在房屋取得后至出售该房屋期间，房屋的占有、使用、收益的情况一审法院未进行核实，违反了权利义务一致的原则。孙志勇辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。门宏芳辩称，同意门宝奎的上诉主张。孙志勇向一审法院起诉请求：1.判令门宝奎、门宏芳给付河东区和静家园4-1-1604房屋首付款份额18621元、贷款及利息份额20727元、房款份额20000元，共计59348元。2.判令门宝奎、门宏芳承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：孙志兰与孙志勇系姐弟关系，门宝奎系孙志兰之夫，门宏芳系孙志兰与门宝奎之女。孙志兰于2017年7月10日因病在天津市去世。2006年1月12日，孙志兰、孙志勇与天津市河西房地产开发有限公司（以天津市恒华置业有限公司为委托代理人）共同签订《天津市经济适用住房买卖合同》约定由孙志兰、孙志勇购买涉案房屋，建筑面积88.06平方米，房屋价款为336213.08元，首付186213.08元于2006年1月12日交齐，剩余房款150000元办理公积金贷款。2009年7月7日，孙志兰、孙志勇与天津市河西房地产开发有限公司签订《补充合同》，约定经市测量大队核实房屋建筑面积为88.1平方米，现总房款共计336365.78元整，需补房款152.7元。2009年7月13日，孙志兰、孙志勇出具《具结书》，记载孙志兰与孙志勇共同购买涉案房屋一套，现办理房地产权证。经双方协商并达成一致，孙志勇持房地产权证，并占房屋产权份额90%，孙志兰持房地产共有权证，并占房屋产权份额10%。2006年3月30日，孙志兰、孙志勇与中国农业银行天津河西支行（以下简称农行河西支行）签订《个人购房担保借款合同》，约定孙志勇作为借款人向农行河西支行借款150000元，用于孙志勇购买涉案房屋，借款期限自2006年3月30日起至2021年3月29日止。孙志兰、孙志勇作为抵押人自愿以涉案房屋作为该合同项下债务的抵押物。2006年5月19日，农行河西支行向孙志勇放款150000元。中国农业银行“贷款交易明细”业务凭证显示，孙志勇账户自2006年6月19日开始逐月还贷，至2020年7月28日共偿还本金146489.94元，利息56845.54元。2020年12月9日打印的中国农业银行“贷款合约基本信息”业务凭证显示，贷款本金150000元，贷款状态已结清。2020年5月20日，孙志勇、门宝奎、孙志华、沈福来、孙秀玲、赵士诚等人召开会议商讨涉案房屋问题，经协商，当日由孙志勇、门宝奎签订《卖房协议》，约定：今有涉案房屋一套，此房的房主人孙志勇和已故孙志兰各自执有十分之九和十分之一的产权份额。现因房主孙志勇病情较重急需用钱，所以只能靠卖房得钱看病。因其中持有十分之一房屋产权人孙志兰已故，孙志勇和孙志兰家属同意共同办理卖房手续，卖房后孙志兰家属可分得十分之一卖房款。此协议经双方认定。该《卖房协议》附注：上述条款中的十分之九即90%、十分之一即10%的房款份额，因此房存在贷款问题，所以总贷款额也由孙志勇和门宝奎两家各自分担90%和10%的份额。该《卖房协议》及附注均由孙志勇、门宝奎签字按印。2020年8月4日，门宏芳因继承孙志兰的遗产，向天津市渤海公证处申请办理继承公证，天津市渤海公证处经审查查明事实中记载：涉案房屋其中孙志兰所占的产权份额为10%。涉案房屋孙志兰所拥有的产权份额为孙志兰与门宝奎的夫妻共同财产，其中的一半为孙志兰的遗产。门宏芳表示继承本公证涉及的孙志兰的遗产，门宝奎、门宏跃均以书面形式表示放弃继承本公证涉及的孙志兰的遗产。天津市渤海公证处于2020年8月10日出具（2020）津渤海证字第2360号《公证书》，证明被继承人孙志兰与孙志勇名下按份共有涉案房屋一处（房地产权证编号：房地证津字第××号、共有权证编号：房地共证津字第××号，其中孙志兰所占的产权份额为10%,孙志勇所占的产权份额为90%）中孙志兰所拥有的产权份额的一半为孙志兰的遗产，由继承申请人门宏芳继承。2020年9月16日，门宝奎、门宏芳与孙志勇签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定房屋价款为180000元，双方同意以一次性付款方式支付全部房屋价款，监管房屋价款为全部房屋价款，孙志勇应将全部监管房屋价款于2020年9月17日前一次性存入天津市房地产交易资金监管中心在天津市农业银行设立的专用账户。门宝奎、门宏芳提供收取监管房屋价款的结算账户如下：开户银行天津市交通银行、户名门宏芳、账号／卡号62×××34。该协议后附房屋共有权人同意出售证明记载，门宏芳将5%份额出售给孙志勇、门宝奎将5%份额出售给孙志勇，门宏芳与门宝奎共同出售此房屋，门宝奎同意以门宏芳的名义开立银行结算账号。当日，孙志勇向天津市房地产交易资金监管中心转入180000元。门宝奎、门宏芳确认已收到180000元款项。2020年9月22日天津市规划和自然资源局颁发《中华人民共和国不动产权证书》，记载涉案房屋权利人为孙志勇，共有情况为单独所有。2021年1月10日，孙志勇与王彬彬及天津金麦田房地产经纪有限公司签订《补充协议》（三方标准），约定孙志勇将涉案房屋以1505000元出卖给王彬彬。2021年1月20日，孙志勇与王彬彬、王宇宸签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定房屋价款为620000元，王彬彬、王宇宸同意以银行贷款方式支付房屋价款，监管房屋价款为全部房屋价款。王彬彬、王宇宸首付款190000元，申请银行贷款430000元。王彬彬、王宇宸应于2021年3月1日前将监管的首付款一次性存入天津市房地产交易资金监管中心在天津市建设银行设立的专用账户。孙志勇提供收取监管房屋价款的结算账户如下：开户银行天津市农业银行、户名孙志勇、账号／卡号62×××19。该协议后附补充协议记载，王彬彬和王宇宸共同共有此房产，共同持证，王彬彬持证。2021年2月1日，孙志勇之子孙琦62×××36账户汇入王彬彬房款835000元。2021年2月7日，孙志勇上述账户汇入房款620000元。孙志勇陈述买受人尚就涉案房屋支付定金50000元。目前，涉案房屋登记权利人为王彬彬、王宇宸，共有情况为共同共有。本案庭审中，门宏芳陈述不知道《卖房协议》，仅表示参与了《天津市存量房屋买卖协议》买卖涉案房屋10%产权份额的过程。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。关于本案法律适用，因本案涉案房屋由孙志兰与孙志勇登记按份共有、《卖房协议》签订、买卖涉案房屋10%产权份额的《天津市存量房屋买卖协议》签订等法律事实、以及履行合同发生争议均产生于2021年1月1日之前，系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”、第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”之规定，本案适用当时的法律、司法解释规定。本案的争议焦点为：门宝奎、门宏芳是否应承担孙志勇诉请的涉案房屋首付款份额、贷款及利息份额、房款份额及相应金额大小。涉案房屋于2006年由孙志兰、孙志勇购买以来，长期登记在孙志兰、孙志勇名下，共有情况为按份共有，即孙志勇占房屋产权份额的90%，孙志兰占房屋产权份额的10%。孙志兰去世后，经门宏芳办理继承公证后，由门宝奎、门宏芳与孙志勇签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定房屋价款为180000元，并已实际履行该协议，即由门宝奎、门宏芳收取上述价款、涉案房屋10%产权份额过户至孙志勇名下、孙志勇单独所有涉案房屋。现孙志勇起诉请求判令门宝奎、门宏芳给付涉案房屋首付款份额、贷款及利息份额、房款份额，其主要依据为《卖房协议》相关约定。该《卖房协议》虽形成于继承公证办理、买卖涉案房屋10%产权份额的《天津市存量房屋买卖协议》签订之前，但仅有门宝奎与孙志勇签字按印。门宝奎虽以“孙志兰家属”及其家庭名义签订该《卖房协议》，但现有证据不足以证明门宏芳参与该《卖房协议》商谈、签字及事后认可，故依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”之规定，应由门宝奎承担《卖房协议》产生的相应责任，关于孙志勇对门宏芳的相关诉讼请求一审法院不予支持。门宝奎与孙志勇签订的《卖房协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按约履行权利义务。按照该《卖房协议》约定，卖房后“孙志兰家属”可分得十分之一卖房款，而并未固定门宝奎应得孙志兰原有涉案房屋10%产权份额具体价款。现涉案房屋已由孙志勇卖与案外人，《天津市存量房屋买卖协议》与《补充协议》就房屋价款存在不一致，应以《补充协议》约定为真实房屋价款，据此，涉案房屋卖出后门宝奎方可分得卖房款为150500元（1505000×10%），门宝奎应按照《卖房协议》退还180000元与该卖房款之间的差价，现孙志勇仅主张20000元，系对其权利的自愿处分，应予以照准。该《卖房协议》附注还约定，因此房存在贷款问题，所以总贷款额也由孙志勇和门宝奎两家各自分担90%和10%的份额。“总贷款额”应理解为包括贷款及利息在内，按照现有证据，孙志勇还贷款本金150000元，利息56845.54元，合计206845.54元，故门宝奎应按照《卖房协议》约定给付20684.55元（206845.54×10%）。至于孙志勇主张首付款份额，无论是《卖房协议》还是《天津市存量房屋买卖协议》对此均无明确约定，其他证据亦不足以证明各方当事人达成了该事项的合意。且按照现有证据，涉案房屋原初产权登记在孙志兰、孙志勇名下系孙志兰、孙志勇经签订《天津市经济适用住房买卖合同》等形成，是孙志兰、孙志勇基于意思自治作出的安排，孙志勇未提交证据证明孙志兰及嗣后门宝奎、门宏芳保有首付款份额没有法律根据，故关于孙志勇该部分诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、本判决生效后十五日内，门宝奎向孙志勇给付河东区和静家园4-1-1604房屋贷款及利息份额20684.55元、房款份额20000元，共计40684.55元；二、驳回孙志勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1284元，减半收取计642元，由孙志勇负担202元，由门宝奎负担440元。二审期间各方当事人均未提供证据。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。门宝奎与孙志勇签订了《卖房协议》，约定了卖房后“孙志兰家属”可分得十分之一卖房款，同时对于贷款额的负担亦进行了约定，门宝奎及门宏芳虽否认该协议的效力，认为门宝奎无权处分全部份额，但在孙志兰就案涉房屋所享有的份额未立有遗嘱的前提下，门宝奎享有的法定份额已达到孙志兰享有份额部分的三分之二，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”据此，门宝奎、门宏芳主张门宝奎无权单独处分案涉房屋、案涉《卖房协议》无效的上诉主张不能成立。虽然在《卖房协议》签订后，孙志勇又通过买卖的方式取得了门宝奎、门宏芳所占有的房屋份额，且孙志勇又出卖了案涉房屋，但一审法院结合《卖房协议》的约定，认定门宝奎应当承担贷款总额的10%及房屋实际出售价格的差额部分款项并无不当，本院予以维持。综上所述，门宝奎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费817元，由上诉人门宝奎负担。本判决为终审判决。审判长  常静审判员  刘睿审判员  郭矗二〇二一年八月十七日书记员  杜冰