广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14579号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市君悦洗涤有限公司，住所地广东省广州市黄埔区金碧路金华一街9号B座厂房四层，统一社会信用代码91440101MA5AKJQ28N。法定代表人：范孟轩，职务：总经理。委托诉讼代理人：林宽，北京市安博（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟成友，该公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州瓷嘉物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区石碁镇石碁村六队胡地东大街12号，统一社会信用代码91440101MA59KHKN5U。法定代表人：郭纯君，职务总经理。委托诉讼代理人：梁广宙，广东鹏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨桂仪，广东鹏瑞律师事务所律师。上诉人广州市君悦洗涤有限公司（以下简称君悦公司）因与被上诉人广州瓷嘉物业管理有限公司（以下简称瓷嘉公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2021）粤0115民初269号民事判决，向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，现已审理终结。君悦公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回瓷嘉公司一审反诉的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由瓷嘉公司承担。事实与理由：一、一审判决认定瓷嘉公司在合同签订日已履行了交付涉案物业给君悦公司，但未认定2020年7月28日合同自动解除，属于遗漏案件事实的认定，导致判决错误。1、涉案租赁合同因违反法律的强制性规定而无效，但合同的内容及双方后期的往来信息能反映出双方就涉案物业的使用问题进行了全面的沟通交流。2、一审法院以涉案合同约定合同签订之日作为瓷嘉公司按实物现状交付，且君悦公司亦在租赁物内放置集装箱，认定瓷嘉公司已经向君悦公司履行了交付义务。涉案合同的保证金条款约定了：“……乙方未按约定及时足额支付履约保证金的，本合同自动解除……”君悦公司仅支付了一个月的租金标准18.6万元保证金款项，并未按约定支付55.8万元保证金，按上述约定，涉案合同已经自动解除。3、从双方履行合同的情况看，即便以合同约定视为交付了，但签订合同后君悦公司向瓷嘉公司提出了9项整改内容，瓷嘉公司也予以确认，证明君悦公司对涉案物业的交付行为是有异议的，瓷嘉公司对《租赁物业交接及整改确认书》的确认行为改变了合同约定视为交付的约定，改变了交付条件，即涉案物业并未交付给君悦公司使用。一审法院认定君悦公司履行了涉案物业的交付义务有误。二、结合案件情况看，君悦公司并未实际使用涉案租赁物。1、君悦公司租用涉案物业的目的是工厂搬迁，对君悦公司来说工厂搬迁后能否正常经营是关键。涉案物业存在的瑕疵导致君悦公司的合同目的不能实现，过错在瓷嘉公司一方。2、本案因为君悦公司对是否能够正常使用涉案物业存疑，而没有缴纳后期保证金导致涉案合同约定的君悦公司对涉案物业使用权终止。3、关于君悦公司租赁集装箱简易办公室存放在涉案物业场地内是否构成君悦公司实际使用租赁物的问题，一审法院并未认定，君悦公司认为，存放集装箱简易办公室是经过瓷嘉公司同意的，并且涉案物业的大门钥匙由瓷嘉公司控制，君悦公司每次过来都通知瓷嘉公司打开大门，属于为了达成新的租赁物使用权协议方便双方沟通而设置的临时办公室，君悦公司负责出钱租用集装箱办公室，瓷嘉公司负责提供一小块场地，符合当时双方为了达成新协议的行为，即便君悦公司租赁的集装箱办公室占用了场地，也不应认定君悦公司使用了涉案物业。三、一审法院认定君悦公司向瓷嘉公司支付占用使用费没有事实和法律依据。1、涉案合同中反映出来的真实意思表示双方关于涉案物业使用权的约定已经自动解除，且在一个月内未达成一致协议，涉案租赁物未交付给君悦公司使用，认定君悦公司支付涉案物业的占用费没有事实依据。2、即便君悦公司将铁皮柜集装箱搬入涉案租赁物场地，瓷嘉公司也没有完成场地交付义务。将铁皮柜集装箱搬入涉案租赁物仅仅是基于君悦公司相信瓷嘉公司履行合同的诚意会在免租期内按《租赁物业交接及整改确认书》的要求完成涉案物业的整改，并不能想当然的认为君悦公司已经实际使用、占用了涉案租赁物。3、2020年8月20日君悦公司明确要求瓷嘉公司返还已付押金时，瓷嘉公司知道双方无法继续合作，如果集装箱影响到瓷嘉公司的新合同，完全可以通知君悦公司搬走集装箱或自行对集装箱进行清场，但瓷嘉公司没有这么做。就算计算使用费也是按集装箱实际占用的面积计算，不应按涉案租赁物的全部面积计算。4、即便是君悦公司占用了涉案物业，由于涉案物业需要整改，君悦公司在此期间无法正常使用涉案租赁物，故无需向瓷嘉公司支付占用费。5、一审法院以涉案合同的约定认定了涉案物业的交付，又以集装箱在涉案场地的占用时间计算占用费没有事实和法律依据。综上，请求撤销一审判决第二项，驳回瓷嘉公司一审的全部反诉请求。瓷嘉公司辩称：一、一审法院认定瓷嘉公司已经将厂房交付给君悦公司使用是正确的，君悦公司称没有实际使用厂房没有事实依据。根据《租赁合同》第二条约定以及一审庭审时君悦公司确认在2020年7月29日将集装箱简易办公室以及物品搬进了涉案厂房，经瓷嘉公司多次催告，君悦公司直到2020年10月23日才搬走厂房内的物品。二、双方签订的《租赁合同》虽然无效，但君悦公司实际占有使用涉案厂房应支付占用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《租赁合同》无效，双方约定的免租期的条款也应被认定无效，一审法院按照《租赁合同》免租期约定，认为无需支付免租期间的占用费是不正确的。三、君悦公司对合同无效有明显的过错，其应赔偿瓷嘉公司于2020年7月13日至2020年10月23日期间的租金损失。涉案合同签订前，瓷嘉公司明确告知君悦公司涉案的厂房没有建设工程规划许可证以及消防验收合格证等证件，双方共同办理的《房屋租赁登记备案证明》也写明涉案厂房未取得房地产证书或无其他合法权属证明等信息。但君悦公司仍然于2020年7月13日与瓷嘉公司签订《租赁合同》，《租赁合同》第一条约定，君悦公司对瓷嘉公司出租的租赁物情况已经充分了解。君悦公司对合同无效存在明显的过错，君悦公司应赔偿瓷嘉公司的租金损失。综上，请求驳回其上诉，维持一审判决。君悦公司于2021年1月5日向一审法院提起诉讼请求：1.瓷嘉公司向君悦公司退还租房保证金186000元；2.瓷嘉公司向君悦公司支付以186000元合同占用金为基数自付款之日即2020年7月14日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的利息；3.瓷嘉公司承担一审案件诉讼费。瓷嘉公司向一审法院提起反诉请求：1.君悦公司向瓷嘉公司支付占有使用费632400元（按照每月186000元的标准，自2020年7月13日起计至2020年10月23日止）；2.一审案件诉讼费用由君悦公司承担。一审法院认定事实：2020年6月9日，君悦公司向瓷嘉公司支付厂房定金20000元，君悦公司一审庭审中自认上述20000元在租赁合同签订后已转化为保证金。2020年7月10日出具的《房屋租赁登记备案证明》（穗租备2020B1510300967号）显示，瓷嘉公司将南沙区*路*号*室出租给君悦公司使用，租赁面积为6000平方米，租赁用途为工业仓储用房，房屋未取得房地产权证书或无其他合法权属证明，房屋不符合消防安全标准。2020年7月13日，瓷嘉公司（甲方、出租方）与君悦公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落在广州市南沙区*镇*村*路*号租赁给乙方使用，租赁面积为6300平方米，乙方对甲方出租的租赁物情况已经充分了解（包括：租赁物存在权属、消防、环保、结构等方面的瑕疵等情况），同意承租……甲方保证该厂房权属清楚，如发生与甲方相关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责处理，并承担民事责任；甲方于合同签订之日视作已将该租赁物按实物现状交付给乙方使用（无论双方是否有办理交接签收手续），租赁期限自2020年7月6日至2030年7月5日止，其中自2020年7月6日至2020年8月19日为装修免租期，自2020年8月20日起开始计租；其中2020年7月6日至2022年7月5日的月租金为含税价186000元，租金按月支付，每月5日前支付当月租金（如遇节假日顺延至第一个工作日收取租金）；乙方签定本合同的保证金为558000元，同时支付首月租金（签定合同当天支付一个月保证金，每15天支付一个月保证金，免租期内支付完三个月保证金及首月租金），乙方不得主张将保证金抵扣应缴租金及其他费用；乙方未按约定及时足额支付履约保证金的（以甲方收到现金或银行转帐资金已划入甲方指定帐户为准），本合同自动解除，甲方有权将本合同的租赁物重新出租给任何第三方；租赁期届满后，乙方不再续租，在乙方缴清租赁期内应缴付的所有租金、水电费、相关的费用、注销或迁出，结清员工工资，按本合同约定的内容经甲方验收租赁物之日起的15日内无息退还给乙方，退还前签定终止租赁协议，乙方交回甲方出具的保证金收据原件；如有甲方书面承诺对物业进行整改(修缮)的项目，甲方将在给予的乙方免租期内同步进行，免租期内未能完成的，免租期顺延；租赁物所在园区内的消防系统、设备按照现状移交给乙方，如政府相关部门要求对消防系统进行必要的升级、改造以满足相关法律、法规的使用要求，相关费用由乙方负责；租赁期满后乙方不得拆除相关的消防系统、消防设备，必须无偿归甲方所有。同日，双方就涉案厂房签订《物业管理合同》。双方在庭审中确认涉案厂房未取得合法报建手续及建设工程规划许可证，未取得房产证。2020年7月14日，君悦公司向瓷嘉公司支付厂房押金166000元。瓷嘉公司向君悦公司出具的《租赁物业交接及整改确认书》显示，涉案厂房整改内容包括：1、甲方改造4寸自来水管接入园区；2、甲方负责办理建筑物排水证；3、甲方一楼大门口装饰好；4、变压器电房安装完工，墙面粉刷；5、甲方负责一楼消防通道整改；6、二楼粉刷完工，一处漏水；7、三楼墙体粉刷，三处漏水；8、楼梯顶层天花粉刷（2个楼梯）；9、空地地面硬化修复平整。瓷嘉公司在一审庭审中确认除第2项排水因需要君悦公司配合提供排水量而未办妥外，其他均已整改完毕，君悦公司则认为第9项没有完成整改，第6项和第7项尚未完成整改。君悦公司高管与瓷嘉公司工作人员的微信聊天记录显示：（2020年8月20日）瓷嘉公司：“瞿总，*路*号这如果你们考虑不租就请清理下场地内物品。”；君悦公司：“集装箱我让人拉走。”双方在一审庭审中确认君悦公司于2020年7月29日向涉案租赁物的空地搬入集装箱，于2020年10月23日搬走。瓷嘉公司确认其于2020年10月23日收回涉案租赁物。2020年8月24日，君悦公司向瓷嘉公司出具《关于退还保证金的函》，载明：因房屋未取得房地产权证书或无其他合法权属证明，房屋不符合消防安全标准，瓷嘉公司承诺消防达标，但未能提供消防验收材料，故君悦公司要求解除涉案租赁合同，并要求瓷嘉公司于2020年8月30日前退还保证金186000元。2020年8月31日，瓷嘉公司向君悦公司出具《关于退还保证金的函》，载明：瓷嘉公司于2020年8月25日收到君悦公司发来的《关于退还保证金的函》，但因君悦公司未按期缴纳租金，瓷嘉公司有权没收保证金，同时瓷嘉公司要求君悦公司支付2020年7月6日至8月31日期间的租金及违约金。2020年9月22日，君悦公司向委托北京市安博（广州）律师事务所律师向瓷嘉公司发送《律师函》，要求瓷嘉公司返还保证金186000元。《房屋租赁登记备案证明》（穗租备2020J1510351095号）显示，因出租人单方提前解除合同，穗租备2020B1510300967号备案证明于2020年10月30日予以注销登记备案。2020年10月14日，瓷嘉公司委托广东鹏瑞律师事务所律师向君悦公司发送《律师函》，要求君悦公司返还涉案租赁物及支付占用费612000元。君悦公司于2020年10月19日收到该律师函。一审法院认为：因涉案租赁物未取得建设工程规划许可证等合法报建手续及产权证，君悦公司与瓷嘉公司签订的《租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。合同被确认无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，保证金及定金均具有担保性质，故瓷嘉公司应将其收取的186000元返还给君悦公司。因涉案合同无效，而利息系法定孳息，君悦公司主张瓷嘉公司按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率支付上述款项自2020年7月14日至付清之日止的利息的诉请，理据充分，一审法院予以支持。关于租赁物占用费的问题。涉案合同签订前，《房屋租赁登记备案证明》载明房屋未取得房地产权证书或无其他合法权属证明，房屋不符合消防安全标准，涉案合同亦载明君悦公司已经充分了解租赁物情况包括租赁物存在权属、消防、环保、结构等方面的瑕疵等情况，并同意承租，君悦公司应当清楚涉案租赁物在产权和消防等方面的瑕疵，并自愿承担上述瑕疵所带来的风险。瓷嘉公司明知涉案租赁物存在上述瑕疵，仍然出租给君悦公司，双方对于涉案合同的无效均存在过错，应对合同无效的后果承担相等的责任。涉案合同约定合同签订之日视作瓷嘉公司按实物现状交付，且君悦公司亦在涉案租赁物内放置集装箱，可见瓷嘉公司已经向君悦公司履行了交付义务。君悦公司主张涉案租赁物未交付，一审法院不予采信。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”涉案合同约定2020年7月6日至2020年8月19日为装修免租期，免租期内瓷嘉公司尚须对其书面确认的整改项目进行整改，君悦公司在此期间无法正常使用涉案租赁物，而涉案合同约定自2020年8月20日起开始计租，故瓷嘉公司主张君悦公司支付2020年7月13日至2020年8月19日的占用费，缺乏依据，一审法院不予支持。君悦公司经瓷嘉公司多次催告后才于2020年10月23日搬走集装箱，瓷嘉公司于当日收回涉案租赁物，故君悦公司应支付占用费的期限为2020年8月20日至2020年10月23日。鉴于瓷嘉公司对于涉案合同的无效存在过错，涉案租赁物未经合法报建手续建设，在瓷嘉公司收回涉案租赁物时尚不具备君悦公司所需生产经营条件，故一审法院酌情参照涉案合同约定的租金标准的一半计算占用费。综上，君悦公司应向瓷嘉公司支付涉案租赁物2020年8月20日至2020年10月23日的占用费198000元[（186000元/月÷31天×17天+186000元/月×1个月+186000元/月÷31天×18天）×50%]。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，于2021年4月28日判决如下：一、广州瓷嘉物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市君悦洗涤有限公司返还186000元及2020年7月14日起至付清之日止的利息（以186000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算）；二、广州市君悦洗涤有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州瓷嘉物业管理有限公司支付占有使用费198000元；三、驳回广州瓷嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审本诉受理费2010元，由广州瓷嘉物业管理有限公司负担；反诉受理费5062元，由广州市君悦洗涤有限公司负担1585元，由广州瓷嘉物业管理有限公司负担3477元。二审期间，各方均无新证据提交。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明，《租赁合同》第九条第7款约定：“如有乙方书面承诺对物业进行整改（修缮）的项目，甲方将在给予的乙方免租期内同步进行，免租期内未能完成的，免租期顺延”。双方微信聊天记录显示，君悦公司在回复“铁皮柜我让人拉走”后，接着微信“什么时候退钱呢？”。君悦公司主张从该记录显示，其司认为应该在瓷嘉公司退还保证金后才把东西拉走。对于为何君悦公司在8月20日表示让人拉走集装箱，但实际是在10月23日才搬走集装箱。君悦公司二审中述称因为涉案租赁物的钥匙并没有给其司，且大门锁着，无法进去搬走集装箱。瓷嘉公司对此则表示涉案厂房是一栋楼，尚没有门，只是有个外墙，外墙有铁闸门，铁闸门的钥匙没有给君悦公司，因为君悦公司说保管在我们这；人是可以随意进出涉案厂房，至于物品，在君悦公司接收涉案租赁标的后，并没有人阻止君悦公司进出并搬离物品，瓷嘉公司还两次发函要求君悦公司搬走集装箱。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辩意见，本案二审争议的焦点问题是君悦公司应否支付涉案租赁场地的使用费。本院对此评析如下：君悦公司主张其并没有收到涉案租赁场地的钥匙，也没有实际使用涉案租赁场地；集装箱也是为了达成方便双方沟通而设置的临时办公室，并没有做其他用途；且涉案租赁场地需要整改，按照涉案租赁合同第九条第7款约定，在免租期间未能完成整改的，免租期顺延，故其不应支付涉案租赁场地的使用费。本院认为，涉案租赁场地缺乏规划报建合法手续，涉案租赁合同无效。瓷嘉公司将未取得建设工程规许可证的场地出租，君悦公司也未审慎核实涉案场地的产权情况，双方对涉案合同无效均负有过错。君悦公司在未核实涉案租赁场所产权的情况下，同意涉案租赁合同签订之日视为租赁物已交付，还特别注明无论是否办理交接签收手续都视为已交付，且还将集装箱放入涉案场地做办公室使用，一审据此认定君悦公司已经实际占有使用涉案场地，并判令君悦公司按照涉案合同约定租金标准的一半计算占用费，并无不当，本院予以维持。至于君悦公司提及涉案场地需要整改以及合同约定整改未完成，免租期应相应顺延的问题。一方面免租期存在的基础是涉案租赁合同要继续履行，现涉案租赁合同无效，无法继续履行，再适用免租期约定对出租人不公平；另一方面，君悦公司清楚涉案场地有瑕疵，还自愿接收场地放置集装箱，其再以涉案场地需要整改为由拒付使用费有违诚信。因君悦公司未能提供证据证实瓷嘉公司妨碍其搬走集装箱，故君悦公司亦不能以此为由拒付使用费。综上所述，君悦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4260元，由广州市君悦洗涤有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 李 民二〇二一年八月二十七日书记员 苏劲丹