西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2021）陕0104民初10360号原告：侯海鸽，女，1983年1月12日出生，汉族，身份证住址：咸阳市杨凌区。原告：赵春雷，男，1981年10月20日出生，汉族，身份证住址：咸阳市杨凌区。被告：西安御园房地产开发有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：胡贤民，该公司总经理。委托诉讼代理人：王君，女，1965年4月4日出生，汉族，系该公司副经理，住西安市莲湖区。原告侯海鸽、赵春雷诉被告西安御园房地产开发有限公司（以下简称御园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员郭蓉英独任审判，公开开庭进行了审理。原告及被告御园公司的委托诉讼代理人王君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉至法院，请求判令：1、被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金56559.6395元（自2018年4月18日至2021年4月8日，计算1085天，以购房款为基数，按日万分之一标准）；2、被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2016年4月18日原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于西安市莲湖区XX路XX号XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋，原告支付了被告购房款521287元。按照合同约定，被告应当自上述商品房交付之日起730日内为原告办理房产证，但截至到2021年4月8日被告将房产证交给原告，已违约1085天。为维护原告的合法权益，为此诉至法院，要求判如所请。被告御园公司辩称，双方签订《商品房买卖合同》属实，由于涉案项目属于城中村改造项目，手续复杂，由于政府的相关职能原因，导致逾期办理房产证，责任不在被告。原告主张的违约金超过法定的诉讼时效（2016年6月13日交房到2018年6月13日属于免责期，从2018年6月14日开始计算违约金，至今认为全部超过诉讼时效）。不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合各方举证及庭审查明情况，认定事实如下：2016年4月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于西安市莲湖区XX路XX号XX城中村改造项目（雅逸新城）2幢3单元7层30710号住宅一套，预测建筑面积106.26㎡，总价款：521287元，2016年4月18日前首付221287元，余款30万元贷款。合同第二十条房屋登记约定：（一）、双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理，1、…买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，合同还约定了其他相关内容。诉讼中，双方均认可原告依约向被告付清了总房款，被告向原告开具有发票。被告向原告实际交付房屋时间2016年6月13日。被告举证《受理通知书》记载，房产登记机关受理涉案项目办理首次登记时间为2020年12月25日。案件审理期间，因涉案房屋不动产权证已办理，且2021年4月8日交付原告，原告申请撤回了要求被告配合原告办理房屋所有权证之诉讼请求。另，原告李佳享诉被告御园公司商品房销售合同同类型纠纷一案，经本院（2019）陕0104民初8627号民事判决书判决：一、本判决生效后180日内，被告西安御园房地产开发有限公司将原告李佳享办理位于西安市莲湖区XX路XX号XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；二、本判决生效后十日内，被告西安御园房地产开发有限公司支付原告李佳享逾期办理房屋所有权证的违约金1768元；三、驳回原告李佳享要求被告西安御园房地产开发有限公司返还原告天然气安装费1598元、有线电视安装费380元之诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）；如果未按本判决指定的期间履行非金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金（以购房款332692元为基数，按照日万分之一标准，计算至实际备案之日）。该案一审查明：涉案工程项目系西安市莲湖区XX城中村改造项目，2015年5月5日取得商品房预售许可证，2016年1月27日取得防雷装置竣工验收合格证，2016年2月22日取得西安市建筑节能分布工程验收备案表，2016年8月23日取得人防结建工程验收备案书，2016年11月2日取得西安市环境保护局莲湖分局关于雅逸新城建设项目竣工环境保护设施验收批复，同意通过竣工环保预验收。2016年5月9日西安市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书记载：被告XX队XX城XX号、XX号XX楼及地下车库消防设计局部变更合格。…该工程竣工后，应当依法向该支队申报消防验收，未经消防验收或消防验收不合格，工程不得投入使用…。2017年8月28日西安市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书记载：被告向该支队报送的XX城XX园、商业楼及设备用房消防设计及变更合格，…该工程竣工后，应当依法向该支队申报消防验收，未经消防验收或消防验收不合格，工程不得投入使用…。涉案1、2号住宅楼诉讼期间于2019年12月10日取得西大兴建消验字【2019】0039号建设工程消防验收意见书，综合评定该工程消防验收合格。再查，2019年5月10日，陕西省住房和城乡建设厅、陕西省应急管理厅、陕西省XX队陕建发（2019）1115号转发住房城乡建设部、应急管理部《关于做好移交承接建设工程消防设计验收职责的通知》〔建科函（2019）52号〕，要求在2019年6月30日前完成建设工程消防设计审查验收移交承接工作。诉讼中，本院向西安大兴新区（土门地区）综合改造委员会建设局函调涉案项目相关情况，2019年12月24日该局回复：该小区分为开发、安置两部分，开发部分包括1号住宅楼和2号高层住宅楼。经了解，该项目2018年3月12日向西安市XX队XX号、XX号楼消防验收申请，该支队2018年5月9日及2018年11月28日进行了两次现场验收，因该项目整改缓慢及消防工作改革，该项目2019年9月中旬向该局申报了消防验收。该项目除已完成相关分项验收外，还有规划验收、公建配套移交、竣工验收、档案馆资料移交、竣工验收备案、不动产权办理等相关工作。项目后续手续搁置时间较长，除受开发企业相关内部因素影响外，还受涉及部门多、流程复杂等外部因素影响。因本案系群体性案件之一，可能因当事人一方的行为或其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害，本院2019年8月2日以（2019）陕0104民初6911号民事裁定书，依职权对被告名下的财产采取了保全。御园公司不服，上诉于陕西省西安市中级人民法院，2020年11月30日陕西省西安市中级人民法院（2020）陕01民终12488号民事判决书判决：驳回上诉、维持原判。上述事实，有《商品房买卖合同》、购房款发票、办证受理通知书、本院（2019）陕0104民初8627号民事判决书、陕西省西安市中级人民法院（2020）陕01民终12488号民事判决书及本院庭审笔录等在卷为证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，未违反相关法律规定，应为合法有效，双方均应按签订的《商品房买卖合同》履行。虽《商品房买卖合同》第二十条房屋登记约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构办理该商品房的房屋所有权转移登记”。“（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第一种方式处理。1、…买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。但涉案工程项目自2015年5月5日取得商品房预售许可证、2016年3月23日原、被告签订《商品房买卖合同》，期间被告陆续完成涉案工程相关验收，直至2019年12月10日取得西大兴建消验字【2019】0039号消防验收合格消防验收意见书，期间均未见该工程出现违规被相关部门处罚的情形。再，涉案项目涉及城中村改造项目，有其特定的历史原因和政策，开发商承载着一定的社会责任；加之近期此类案件大量涌向法院，这方面存在的问题很多，问题在哪里值得所有职能部门思考，而这需要各方力量共同努力完成，共同营造和谐社会。涉案项目涉及2000余户，现已有300余户为此涉诉本院，尽快办理房屋权属转移登记系业主的共同心声。据调查，项目后续手续搁置时间较长，除开发商自身原因外，还受涉及部门多、流程复杂以及相关部门建设工程消防设计验收职责调整等外部因素影响，综合合同履行情况，被告的过错程度等因素，至今未能备案登记系多方因素导致，非完全系被告的原因所致。诉讼期间被告积极配合相关部门处理消防验收等，案件审理期间又发生了不能预见、不能避免且不能克服的新冠病毒疫情客观情况。另，至实际交付房屋,大部分业主系按揭方式购房，仅支付部分首付款，按揭贷款尚未付清，但实现了其及时使用居住房屋的合同目的，开发商为此也做出了相应的付出，加之之后房价大幅上涨，原告也未举证其因此受到损失的相关证据。最后，单从个案来看，开发商的违约责任不可减免，但从双方均应遵从诚信原则考虑，从大多数业主尽快办理房屋权属转移登记的共同心声出发，本着平衡双方利益、化解社会矛盾原则，本院酌情判决。原告主张自2018年4月18日至2021年4月8日，计1085天逾期办证违约金，因实际交付房屋时间2016年6月13日，故应自2018年6月13日开始计算违约金，计算至房产登记机关受理涉案项目办理首次登记时间为2020年12月25日，计算926天，本院判决由被告承担合同约定违约金标准的5%的违约金为宜，经计算金额为2414元（总房价款521287元×日万分之一×违约天数926天×5%）。原告主张起止时间有误。案件审理期间，因涉案房屋不动产权证已办理，且2021年4月8日交付原告，原告申请撤回了要求被告配合原告办理房屋所有权证之诉讼请求。对此本院予以准许。被告2016年6月13日向原告交付涉案房屋，但由于被告未能按合同要求提交办理产权证所需的资料，导致原告未能在该商品房交付使用后730日内取得该商品房房屋所有权证显属违约，原告2019年4月1日诉至法院，对逾期备案办理房产证的违约金主张权利，并未超过法定三年的诉讼时效，故被告抗辩原告主张逾期办证超过法定诉讼时效不能成立。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：本判决生效后十日内，被告西安御园房地产开发有限公司支付原告侯海鸽、赵春雷逾期办理房屋所有权证的违约金2414元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费1455元，由被告负担（原告已预交，被告于判决生效后十日内时支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    员    郭蓉英  二〇二一年八月二十六日 书    记    员    舒  婧  1