河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀06民终4813号上诉人（原审被告）：刘凯，男，汉族，1988年5月22日出生，住保定市清苑区。委托诉讼代理人：王向阳，北京市北方（保定）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：保定市朝辉房地产开发有限公司，住所地保定市清苑区发展中路102号。法定代表人：郭运生，系公司经理。委托诉讼代理人：张国昆，河北澜森律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨建强，河北澜森律师事务所实习律师。上诉人刘凯因与被上诉人保定市朝辉房地产开发有限公司（以下简称朝辉房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省保定市清苑区人民法院（2021）冀0608民初447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘凯上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费及其他费用均由被上诉人承担。事实与理由：一审判决遗漏了被上诉人至今未依约向上诉人完成房屋交付之基本事实，上诉人依约享有合同解除权；上诉人多次明确向被上诉人表示解除《商品房买卖意向书》，被上诉人未提出异议，本案一审庭审日（2021年3月23日），案涉《商品房买卖意向书》即已依法解除，解除通知已通知被上诉人，案涉合同已经解除、失效。朝辉房地产公司辩称，双方于2017年12月28日签订的《商品房买卖意向书》合法有效，属于商品房买卖合同具有事实和法律依据；被上诉人虽然未按照约定的日期交付房屋，但是其有证据证明是因保护环境政府强制停工的不可抗力因素，总计164天，2018年8月被上诉人已经达到如期交房条件，不属于违约；双方签订的协议属于双务合同，被上诉人交付房屋应当以上诉人交付完所有购房款为前提，上诉人不履行相关义务，被上诉人可以拒交付房屋，并且被上诉人通知上诉人达到交房入住条件后，上诉人不办理房屋贷款也不领取房屋钥匙；上诉人的上诉请求及事实理由与案件无关，本案被上诉人的诉求是要求上诉人按照双方的约定继续履行合同，上诉人在原审中未提出反诉，解除双方之间的合同，是否解除不属于案件审理的范畴，上诉人要求的解除合同不存在法定及约定情形。朝辉房地产公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告向原告履行“商品房买卖意向书”的相关付款义务，立即到银行办理所欠原告房款42万元的贷款手续，如被告不符合银行规定的贷款条件，需一次性向原告交清所欠房款。2、请求依法判令被告向原告支付违约金暂定126000元（违约金自2019年6月8日起按房屋总价款的每日千分之五计算至履行之日止）。3、请求依法判令被告补缴房款12180元。4、依法判令被告承担原告由此案产生的律师费、交通费、诉讼费等相关费用。一审法院认定事实：2017年12月28日，原告朝辉房地产公司（甲方）与被告刘凯（乙方）签订商品房买卖意向书一份，该意向书约定，一、房屋坐落本商品房位于和谐小区六区，第1号楼，第1单元，第702号房，暂定住宅面积87.18平方米。所购住宅面积最终以房屋测绘发证部门测算结果为依据，计算房款及相关费用，多退少补。二、付款方式和期限乙方在签订本意向书时向甲方预付房屋定金190260元，余款在签订本意向书后按B项方式付款，并于7日内交清全款或办清购房相关付款、贷款手续。B、按揭付款按揭付款房款单价7000元/平方米，总房款为610260元。负二层41号地下室2.4万元。按揭付款首付最低为总房款的30%，为190260元，余款70%为42万元。乙方必须按银行及甲方要求提供个人相关资料，银行审核通过后予以办理。乙方如不符合银行规定的条件，造成所批贷款额度与申请额度不符，应在甲方通知7日内补交差额；无法通过银行贷款的另行选择一次性付款方式，并按选择方式付款。三、交房日期甲方应当在2018年5月1日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。八、违约责任1、甲方逾期交房的，每逾期一日，应向乙方支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期30日，乙方有权解除合同，甲方除退还已付房款之外还应向乙方支付万分之一的违约金。如遇自然灾害、国家政策变动等不可抗力因素导致逾期交房，甲乙双方均不负违约责任。3、乙方不能按双方规定的期限付款或办理相关手续时，逾期每天应向甲方支付逾期付款数额（逾期办理手续按总房价计）千分之五的违约金。逾期超过10日，甲方有权解除合同，另行出售本套房屋，且无需通知乙方或征得乙方同意。待该房屋售出后，从乙方已交纳的房款中扣除总房款的10%作为违约金，用于补偿甲方。该意向书第一页上方注明了“已更名一次”，被告刘凯在该意向书上签字摁手印。原告向被告出具收据两张，将交款人名称从“付孝”变更成“刘凯”，收据中包含1-1-702室房款190260元，负二层41号地下室款24000元，共计214260元。另查明，原被告双方签订的《商品房买卖意向书》中约定的房屋面积为87.18平方米，根据保定市清苑区顺民测绘有限责任公司出具的房产面积测绘报告，本案案涉房产测绘房屋建筑总面积为88.92平方米，按照合同约定的7000元/平方米，需补交房款12180元。原被告双方于2021年4月2日向本院申请庭外和解两个月，依法准许，并扣除审限两个月。一审法院认为，原、被告双方虽未签订房屋买卖合同，但原被告双方签订的《商品房买卖意向书》对小区名称、面积、价款、付款方式等作了明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经收受了部分购房款的，该协议应视为商品房买卖合同，故原、被告双方成立商品房买卖合同关系，予以认定。本案中原被告双方签订《商品房买卖意向书》时约定的是按揭付款，且在该意向书中明确约定：“乙方如不符合银行规定的条件，造成所批贷款额度与申请额度不符，应在甲方通知7日内补交差额；无法通过银行贷款的另行选择一次性付款方式”。本案案涉房产现已达到交房条件，且原告已通知过被告办理贷款手续，被告虽抗辩称该案涉房产为婚前个人财产，不应需要夫妻双方征信，但被告的抗辩不足以成为其不能办理贷款并要求解除合同的依据，原被告双方签订的《商品房买卖意向书》应继续履行。故原告主张被告按照《商品房买卖意向书》中约定的义务办理相应的贷款手续，且在不符合银行规定的贷款条件时，一次性向原告付清剩余房款42万元，予以支持。关于原告主张的违约金，被告方虽尚未办理相应的贷款手续，但原被告双方至今尚未签订正式的商品房买卖合同，且在其双方签订的认购意向书中，并未明确约定办理贷款的时间，故原告主张的违约金，不予支持。根据原被告双方约定的房屋单价及测绘的房屋实际建筑面积，原告主张被告向其补交房款12180元，予以支持。原告高出的诉讼请求，予以驳回。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告刘凯自判决书生效之日起两个月内按照《商品房买卖意向书》中约定的付款方式办理贷款420000元的手续。如被告刘凯未在本判决书规定的时间内办理贷款手续，被告刘凯应在贷款期满后三十日内向原告保定市朝辉房地产开发有限公司一次性付清房款420000元。二、被告刘凯向原告保定市朝辉房地产开发有限公司补交房款12180元。于判决书生效之日起三十日内付清。三、驳回原告保定市朝辉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半交纳4691元，由原告保定市朝辉房地产开发有限公司负担800元，被告刘凯负担3891元。本院二审期间，双方均未提交新证据，二审查明的事实与一审查明认定的事实一致。本院认为，本案中上诉人与被上诉人签订《商品房买卖意向书》中约定了按揭付款，并且明确约定：“乙方如不符合银行规定的条件，造成所批贷款额度与申请额度不符，应在甲方通知7日内补交差额；无法通过银行贷款的另行选择一次性付款方式”。本案涉及的房产，被上诉人通知上诉人办理贷款手续，上诉人未及时办理贷款，也未按照意向书约定选择一次性付款方式，一审判决双方签订的《商品房买卖意向书》继续履行，并无不当。因上诉人在原审中系原审被告，其在原审中未提出反诉，上诉人上诉主张解除双方之间的合同，二审判决不予支持；其主张一审判决遗漏了被上诉人至今未依约向上诉人完成房屋交付之基本事实，上诉人依约享有合同解除权，一审庭审时提出解除合同，解除通知已通知被上诉人，案涉合同已经解除的主张，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，上诉人刘凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4100元，由上诉人刘凯负担。本判决为终审判决。审判长  邓彦威审判员  钱 娜审判员  陈 萌二〇二一年八月二十五日书记员  林冠臣