广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终17394号上诉人（原审被告）：广州文盛投资有限公司，住所地广州市海珠区*东路6－10号2层218房。法定代表人：邓云标，职务：总经理。委托诉讼代理人：沈洁，广东君之杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林堃，男，1996年2月20日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：邓闯潮，广东佰仕杰律师事务所律师。原审被告：广州市海珠区畅延酒店，住所地广州市海珠区*东路6-10号4、5、6层。经营者：邓钦文。原审被告：邓钦文，男，1965年8月29日出生，汉族，住广州市海珠区。上列两原审被告共同委托诉讼代理人：张执夫，广东天禄盟德律师事务所律师。上列两原审被告共同委托诉讼代理人：罗红茹，广东天禄盟德律师事务所律师。上诉人广州文盛投资有限公司（以下简称为文盛投资公司）因与被上诉人林堃、原审被告广州市海珠区畅延酒店（以下简称为畅延酒店）、邓钦文房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初26347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月14日立案后，依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。文盛投资公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回林堃的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审的诉讼费用均由林堃承担。事实和理由：一审判决认定事实不清楚，适用法律错误，依法应当予以改判。理由如下：一、文盛投资公司不具备一审被告的适格诉讼主体资格，一审法院突破合同相对性原则，在诉讼各方确认以租抵债的租赁合同有效的情况下，要求并非合同相对方的文盛投资公司支付租金，没有事实和法律依据。二、林堃一早已知晓并认可案涉物业带租约出售且租金提前用于抵扣欠款的事实，其无权主张2020年2月13日至2022年9月30日期间的租金。林堃的父亲林敏之是实际购买人，其多次到案涉物业现场考察、洽谈，案涉物业外墙悬挂着巨型“速8酒店”（即畅延酒店经营的酒店）招牌，案涉物业第5、6层房产已有租约，一目了然。林堃作为一个理性的自然人，有审慎注意义务，其必然会对案涉物业第5、6层房产租赁相关事实进行调查、核实。在洽谈购买案涉物业时，文盛投资公司已如实告知其物业带租约和以租抵债的事实，林堃不可能不知道这一情况。2019年12月26日，畅延酒店、邓钦文也已发函告知林堃和林敏之案涉物业已有租约及以租抵债至2022年9月30日的事实。文盛投资公司委托严荫强与林堃签订的《房产买卖合同》系由严荫强在掌握文盛投资公司公章的情况下私自与林堃签订，合同内容由林堃拟定，而该二人恶意串通损害文盛投资公司的合法利益，不能排除林堃试图通过拟定约定不明的条款，抵扣未付售房款的事实。林堃过户后一直未主张过租金，却在文盛投资公司就其恶意串通起诉后[案号：（2020）粤0105民初19959号]，开始追讨租金，可证明林堃试图以此抵扣其未付部分的购房款。三、林堃与文盛投资公司房屋买卖合同纠纷一案，因林堃未付清合同款情况下擅自过户，林堃以此主张过户后租金，不应得到法律保护。一审法院依据《房产买卖合同》认定文盛投资公司作为租赁合同纠纷违约方承担律师费，没有事实和法律依据。林堃辩称，林堃与文盛投资公司签订买卖合同之时，仅知晓案涉房屋已经出租给畅延酒店，即速8酒店，但并不知道速8酒店有提前交租的情况。在文盛投资公司与林堃之间的买卖合同签订之后，林堃向速8酒店收租之时才知晓其租金已经提前给付至2022年9月30日。林堃已向文盛投资公司要求抵扣购房款，但文盛投资公司不予同意，文盛投资公司提前收取案涉房屋的租金，故应当与畅延酒店一起向林堃支付其提前收取的租金。一审判决查明事实无误，应当予以维持。畅延酒店、邓钦文共同辩称，不清楚文盛投资公司与林堃之间的交易过程，原审判决认定的事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。林堃于2020年8月24日向一审法院起诉请求：1.文盛投资公司、畅延酒店、邓钦文向林堃支付案涉房屋租金人民币550万元并承担违约责任50万元；2.文盛投资公司、畅延酒店、邓钦文向林堃支付律师费3万元；3.文盛投资公司、畅延酒店、邓钦文承担诉讼费。一审法院认定事实：2020年1月22日，林堃与文盛投资公司签订了《房产卖买合同》，该合同约定，文盛投资公司为盘活资产，决定将位于广州市海珠区*东路*号5、6层房产出让给林堃，经双方友好协商一致，订立交易协议如下：标的房产位于广州市海珠区*东路*号5、6层房，合计面积1933平方米，该标的物业出让捆绑附带广州市海珠区*东*号二层房产租赁使用权一并转让。广州市海珠区*东路*号5、6层房产保证林堃受让上述标的物业后，即对位于广州市海珠区*东路*号二层房产，实际使用面积205平方米以及各配套设施有绝对使用权。由于本合同签订前，文盛投资公司已将二楼大堂以及各项配套设施租赁给速8酒店，并签订了房屋租赁合同。已租赁使用二层大堂和五、六层房产以及各项配套设施，因此，必须明确林堃受让以上标的物业后，该标的物的租赁费由林堃收取。另外，速8酒店使用期满终止或提前退出租赁使用权时，林堃对二层房产有第一优先租赁权，租赁期限为20年或法律许可期限20年以上，租赁期限的起始从速8酒店使用期满或提前退出使用时起计算，终止日期依次后推；前10年租金，每月人民币2万元；后10年或以上租金，每月人民币3万；速8酒店使用期内，文盛投资公司无偿提供给林堃使用，林堃有权共同使用。守约方有权要求违约方支付为实现本合同合法权益而发生的一切费用（包括但不限于律师费、立案费等）。2017年1月1日，甲方邓*坚，乙方邓钦文，丙方文盛投资公司签订《协议书》，1.乙方及其合伙人于2015年4月30日与丙方签订了《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充协议》，租赁丙方位于广州市海珠区*东路*号第4、5、6层房产作旅业，2016年乙方及其合伙人又签订了《广州市房屋租赁合同补充协议》，双方明确了权利和义务，并如约履行合同义务。2.乙方因2010年1月3日向甲方购买位于广州市*东路*号首层商铺，作价500万元人民币，乙方支付了250万元，因甲方无法交付该商铺给乙方，因此于2016年12月15日达成了《协议书》，约定，若甲方以现金方式补偿的，甲方直接支付乙方现金750万元，若甲方以其他物业进行抵偿的，甲方提供不低于750万元的物业抵偿，甲方至今尚欠乙方750万元人民币。现为解决甲方、乙方的债权债务问题，现达成如下协议：1.从2017年1月1日起，乙方及其合伙人与丙方的该房屋5、6层租金抵扣甲方的欠款750万元人民币，抵扣至2021年11月30日欠款清偿为止。抵扣如下：其中2020年2月到5月每月抵扣173854元，2020年6月至2021年5月，每月抵扣179070元。2.在该房屋的租赁期内，丙方如出售该房屋或者被拍卖，导致租金不能抵扣该债务，乙方有权另行向甲方主张未清偿部分的欠款。一审诉讼中，文盛投资公司、畅延酒店、邓钦文均确认，文盛投资公司与畅延酒店、邓钦文之间存在以租抵债的事实。林堃表示，租金起算时间是按照案涉物业登记在林堃名下的时间开始计算，即2020年2月13日起计算；租金标准是按照案涉《协议书》中的约定计算。一审法院另查明，林堃为证明因本案诉讼支出三万元律师费，提交了民事委托合同及发票，该民事委托代理合同显示，林堃因与文盛投资公司关于商品房委托代理销售合同纠纷委托广东尚美律师事务所律师为非诉讼和仲裁、诉讼委托代理人，自签订本合同时，林堃先交付广东尚美律师事务所3万元，待判决林堃成功并执行后，再支付5万元律师费，如反诉不成功，需另外起诉，再补交2万元律师费，以上费用共计10万元。林堃同时表示，签订委托代理合同是因文盛投资公司起诉林堃支付购房款，当时想在该案中提起反诉，但是没有成功，故提起本案诉讼。一审法院再查，广州市海珠区*东路*号5、6层，于2020年2月13登记在林堃名下，由林堃单独所有。一审法院认为，文盛投资公司与林堃签订的《房产卖买合同》约定，该合同签订前，文盛投资公司已将二楼大堂以及各项配套设施租赁给“速8酒店”（畅延酒店），并签订了广州市房屋租赁合同，已租赁使用二层大堂和五、六层房产以及各项配套设施，林堃受让上述标的物业后，该标的物业的租赁费由林堃收取。林堃于2020年2月13日取得案涉房屋的产权，案涉房屋的租金依照上述约定，理应由林堃收取。但根据文盛投资公司、畅延酒店、邓钦文的自认以及畅延酒店、邓钦文提交的证据看，案涉房屋的租金通过以租抵债的形式，由畅延酒店、邓钦文向文盛投资公司支付至2022年9月30日。因此，文盛投资公司应当向林堃支付2020年2月13日起的租金，而林堃要求畅延酒店、邓钦文承担责任，依据不足，不予支持。至于林堃是否知晓并认可案涉物业带租约出售且租金提前用于抵扣欠款的事实，非林堃无权收取租金的充分理由，一审法院对文盛投资公司的该辩解不予采信。关于租金计算标准及截止日期的问题。林堃主张按照案涉《协议书》中的约定计算租金，理据充足，予以支持。即2020年2月至5月的租金按173854元计，2020年5月至2020年11月的租金按每月179070元计。故文盛投资公司应向林堃支付的租金为95919.4+173854*3+179070*6=1691901.4元。至于林堃主张的2020年12月以后的租金，因租赁尚未发生，可待实际发生后再另行主张，对于林堃该部分请求，不予支持。关于律师费的问题，根据双方签订的《房屋卖买合同》约定，守约方有权要求违约方支付律师费。文盛投资公司违反了“林堃受让上述标的物业后，该标的物业租赁费由林堃收取”的约定，其应当向林堃支付因案涉纠纷产生的律师费。至于律师费的标准，林堃虽然提供证据，拟证明其为本案诉讼支出了3万元的律师费，但是根据案涉《民事委托代理合同》的内容及林堃的陈述，林堃为本案支付的律师费应为2万元，对超出2万元部分，不予支持。关于违约金的问题，林堃并未提供相应的依据，对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2020年12月17日判决如下：一、文盛投资公司于本判决生效之日起十日内，向林堃支付2020年2月13日至2020年11月30日止的租金1691901.4元；二、文盛投资公司于本判决生效之日起十日内，向林堃支付律师费2万元；三、驳回林堃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费54010元，由林堃负担33772.06元，由文盛投资公司负担20237.94元。二审期间，各方当事人均无新证据提交。经二审审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。二审另查明，文盛投资公司的法定代表人原为邓文坚，自2019年4月3日起变更为邓云标。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审仅针对上诉人的上诉请求进行审理。结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：文盛投资公司是否应当向林堃支付案涉物业的租金。文盛投资公司在将案涉物业“以租抵债”给畅延酒店、邓钦文使用的情况下，再将案涉物业出售给林堃，并已办理过户手续。文盛投资公司与林堃的《房产卖买合同》中约定：林堃受让案涉标的物后，该标的物的租赁费由林堃收取。文盛投资公司、邓文坚以及邓钦文于2017年1月1日签订的《协议书》约定：在该房屋的租赁期内，文盛投资公司如出售该房屋或被拍卖，导致租金不能抵扣该债务，邓钦文有权另行向邓文坚主张未清偿部分的欠款。从以上约定可以看出，林堃购买案涉物业后，有权收取租金；若因文盛投资公司出售案涉房屋导致租金不能抵扣债务的，畅延酒店、邓钦文有权另行追偿。因此，一审判决文盛投资公司向林堃支付租金，处理正确，计算并无不当，本院予以维持。至于文盛投资公司主张林堃与其代理人恶意串通损害其利益，本院认为，文盛投资公司尚无这方面直接证据，且若其代理人在代理事务中有不当行为造成其利益受损的，亦属二者之间的内部关系，文盛投资公司可向其代理人追偿，本院对其此项上诉主张不予支持。综上所述，文盛投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费54010元，由广州文盛投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘贤君审 判 员 李 民审 判 员 唐佩莹二〇二一年八月十六日法官助理 邱思陵书 记 员 苏劲丹