黑龙江省逊克县人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1123民初1392号原告：逊克县东信物业有限责任公司。地址：逊克县。法定代表人：李超，该公司经理。委托诉讼代理人：吴焱，女，该公司员工。被告：姜涛，男,1976年3月19日出生，汉族，工人，现住逊克县。委托诉讼代理人：李翠娟（系被告姜涛妻子），女，1982年5月3日出生，汉族，无职业，现住逊克县。原告逊克县东信物业有限责任公司（以下简称东信物业公司）因与被告姜涛物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。第一次开庭审理时原告东信物业公司的委托诉讼代理人吴焱，被告姜涛到庭参加诉讼；第二次开庭审理时原告东信物业公司的委托诉讼代理人吴焱，被告姜涛的委托诉讼代理人李翠娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东信物业公司向本院提出诉讼请求：1.请法院判令被告姜涛给付2017年1月至2021年12月期间的物业费，按300元/年×5年=1500元；2.2020年6月下水道主管道维修改造费136元；3.由被告姜涛承担案件受理费与之相关的费用。事实与理由：东信物业公司于2013年开始对姜涛居住的林业小区住宅楼进行物业管理服务，从2017年至2021年姜涛所欠物业费用共计1500元没有给付，另2020年6月下水管道改造每户均摊费用136元，两项费用共计1636元。故诉至法院请求法院判令姜涛履行给付物业管理费。被告姜涛辩称对东信物业公司起诉要求给付5年物业费没有异议，可以涨价但是涨价得说明费用是怎么来的，管道维修花费136元没有提供明细。2017年之前物业费是230元/年后来涨250元/年最后涨到300元/年，我不同意涨，我也没收到通知。东信物业公司是根据什么规定增加20元、50元的。东信物业公司增加与物业费捆绑到一起的门禁卡时没经过我们同意，交物业费就有门卡不交就没有门卡。小区院收拾不干净，灯坏了也没维修，花坛里的草快有人高了。原告东信物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.2013年1月1日东信物业公司和林业局的物业服务合同一份，证明东信物业公司进入林业小区家属楼进行物业服务是合法的。被告姜涛的代理人对物业服务合同没有异议，但东信物业公司并没有按物业合同服务，首先合同第一条是物业共有部分的养护维修和管理，物业公司就没做到，庭院的灯长时间没有维修养护和管理；第二条公共设施也是没有做到；第四条公共绿化的养护和管理，小区花池子里面一片荒草，草是2021年7月23日被割的，只是矮了一截，依然是荒草垫。物业服务合同中并没有说林业小区要做封闭式小区，我不知道他是经哪个部门批准，有多少业主同意，不知道是不是合法。2.东信物业公司自2018年小区打扫光盘，2021年7月23日和24日照片，电业局的缴费凭证各一份，证明东信物业公司是按照物业服务合同一直提供服务，楼道里灯的电费是包含在物业费中的由我们缴纳，灯泡坏了我们负责免费更换。被告姜涛的代理人对东信物业公司打扫楼道没有意见，还比较满意，雇的保洁还不错。对绿化养护、庭院灯未及时维修和安门禁的事情我有意见。3.2019年至2020年逊克县电业局部分电费缴费凭证及票据，证明林业小区需要二次供水加压，每月泵房二次提水加压费一年50元。除了电费外我们每月进行维修和清洗。被告姜涛的代理人认为从电费票子看一年电费没有多少钱，我不知道凭什么收的50元，我们一期是246户，我们业主挺多的如果是50元得是多庞大的数字，我是因为门禁卡才不交的物业费，2013年到2016年我都交物业费是280元/年。4.2017年、2018年退门禁卡的收据4份、林业小区未交物业费的人员网格，证明2016年10月份安装的门禁，姜涛已经交过物业费不存在与物业费捆绑，有的人不知道门禁怎么办理，肯定是业主想要封闭小区我们物业才办理的，当时是免费安装的，后来确实人为损坏了，把门禁的钱都退了，有票据，没交物业费的我们办卡给办了，退费也退了；证明没交物业费我们也给业主办了门禁卡，也给退费了。被告姜涛的代理人认为按门禁是经哪个部门审批的，业主签字同意了吗，物业是服务我们的，要增加项目得经过业主同意，也没经过业主同意，也没有相关部门的审批。5.2018年、2020年林业小区相关业主缴纳物业费的收费收据6张，证明从2017年到现在物业服务费是300元/年，维修下水是136元。被告姜涛称物业费该交得交，但是小区卫生不行，下水维修明细我没看到，修我承认修了，但是我们得看到钱花到哪了。被告姜涛向本院提交以下证据：1.2021年7月11日、2021年7月12日、2021年7月17日王英伟、张华、徐静、张淑华、霍丽、苏华证人证言各一份，证明2017年10月东信物业公司未经业主同意擅自设门禁，特此证明。原告东信物业公司称门禁是物业免费安装的，有门禁就有卡，当时开过会，姜涛不参加就不代表没开过，我需要证人出庭，看他们是怎么说的。2.照片4张，证明院里收拾的不干净，灯坏了到现在还没给换。原告东信物业公司称林业小区院内垃圾每个星期清理2次，保洁和楼道里也是2次，灯不亮了物业是维护，修不了更换是需要业主拿费用，物业费每次涨钱都需要开会。经本院庭审认证认为，原告东信物业公司提交的证据1能够证明其要证明的问题，故本院对证据1予以采信；证据2姜涛对东信物业公司提供物业服务没有异议，本院对证据2予以采信；证据3不能核实东信物业公司交费后的具体情况，故本院对证据3不予采信；证据4能够证明2017年物业在林业小区安装了门禁的事实，2018年初取消的事实，故本院对该证据4予以采信；证据5能够证明林业小区物业费及维修下水的均摊费用，故本院对证据5予以采信。被告姜涛对以上证据均辩称东信物业公司2017年未经业主同意在小区安装门禁、庭院灯维修不及时、绿化不好，林业家属楼小区门禁2018年初已经取消，虽不能证明门禁与物业费挂钩，但双方均认可门禁安装的事实、东信物业公司亦认可庭院的灯被刮坏后未及时更换维修，2021年7月23日东信物业公司对小区内草坪进行了打理，本院对其辩解予以采纳。被告姜涛提交的证据1系姜涛单方制作，证人均未出庭接受质询且林业小区门禁已经取消，不能证明门禁卡与交纳物业费挂钩，故本院对证据1不予采信；证据2能够证明庭院里灯在业主反映后东信物业公司未及时更换维修，故本院对该证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月1日逊克县林业局与东信物业公司签订了林业小区前期物业管理合同，委托东信物业公司为逊克县林业家属楼小区提供物业服务，“合同第二章服务内容与质量，第二条约定在物业服务区域内，东信物业公司提供物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；6.物业档案资料服务；第三条提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准；第四条单个业主可委托乙方（东信物业公司）对其物业的专有部分提供维修养护服务，服务内容和费用由双方另行商定。第三章服务费用，第五条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：居民住宅物管费230元/年、车库物业费：冷库80……以上物管费为暂定价格，实际收费按交房是根据物业公司服务标准和成本定价。二次供水加压费50元/年……庭院灯费20元/年，以上实际收取价格根据交房时政府指导价实施……。”物业服务合同一直履行至今。东信物业公司2013年至2017年期间物业费收费标准为280元/年，2017年后物业费按300元/年收取。姜涛是林业小区1号楼2单元201室业主。2020年6月份东信物业公司为林业小区1号楼下水主管道进行了单独维修，每户费用为136元。东信物业公司认为姜涛自2017年1月至2021年12月31日期间未交纳物业费及下水主管道维修费共计1636元，故诉至法院。另查明，2017年东信物业公司为林业小区设置了门禁，2018年初门禁取消，其将收取的门禁卡费用退给部分业主。2021年5月份林业小区庭院内的灯被风刮坏后，经业主反映东信物业公司未及时处理。在姜涛反映庭院内杂草的问题后，东信物业公司于2021年7月23日对小区内草坪进行了清理。本院认为，2013年1月1日逊克县林业局与东信物业公司签订林业小区前期物业管理合同约定由东信物业公司为逊克县林业家属楼小区提供物业服务，前期物业管理合同不违反法律强制性规定，合同依法成立，自成立起生效。东信物业公司至今一直在为林业家属楼小区提供物业服务。姜涛系逊克县林业小区1号楼2单元201室业主，虽东信物业公司与姜涛个人没有签订物业服务合同，但东信物业公司已经实际提供服务，姜涛亦接受了东信物业公司的服务，双方存在民事权利义务关系。逊克县对于物业服务收费没有制定收费标准，东信物业公司按照前期物业服务合同，在2017年后按300元/年向逊克县林业家属楼小区业主收取物业费。庭审中，姜涛辩称东信物业公司2017年未经业主同意在小区安装门禁、且庭院灯维修不及时、绿化不好，2018年初林业家属楼小区门禁已经取消，虽没有证据证明门禁与物业费挂钩，但双方均认可在2017年时在林业家属楼小区安装了门禁，同时2021年5月份庭院灯未及时更换、维修，小区内草坪清理不及时，本院对其辩解予以采纳。根据《物业管理条例》第七条（五）项规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务……（五）按时交纳物业服务费用，同时2020年6月份东信物业公司对姜涛居住的逊克县林业小区1号楼2单元主下水管道进行维修各业主均摊的136元亦应予以给付，故本院对东信物业公司要求姜涛交纳物业费及维修主下水管道的费用予以支持，但因东信物业公司存在2017年门禁安装、服务期内庭院收拾工作不及时的问题，故本院仅支持其80%物业费的请求。因此对东信物业公司要求姜涛给付2017年1月至2020年12月期间物业费300元/年×4年×80%＝960元及主下水管道维修费136元的请求予以支持。因东信物业公司主张的2021年物业费物业服务期限未到期，故对东信物业公司要求姜涛支付2021年物业费的诉讼请求不予支持，东信物业公司可在物业服务期到期后业主不交纳时另行诉讼。庭审中，姜涛反映的2021年东信物业公司在服务期内对庭院内灯的维修及草坪清理不及时的问题，因本次庭审审查的是2017年1月至2020年12月期间的物业服务行为，故对以上问题姜涛可在交纳2021年物业费时与东信物业公司进行协商。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条的规定，判决如下：被告姜涛于本判决生效后十日内给付原告逊克县东信物业有限责任公司2017年1月至2020年12月期间的物业费300元/年×4年×80%＝960元及主下水管道维修费136元，以上合计1096元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由原告逊克县东信物业有限责任公司负担9元；被告姜涛负担16元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，从本判决确定的履行期间的最后一日起计算，申请执行的期间为二年。审判员 王 慧二〇二一年八月二十三日书记员 张小丹