湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初7023号原告（反诉被告）：长沙奥克斯广场置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望岳街道杜鹃路858号奥克斯缤纷广场5号地块1栋717室。法定代表人：何锡万，系公司执行董事。委托诉讼代理人：王林，湖南智嵘律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟欣宏，湖南智嵘律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：长沙宅速美装饰工程有限公司，住所地湖南省长沙市天心区韶山南路254号南园大厦18号楼18栋一、二楼。法定代表人：洪国忠，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘巍，北京大成（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佩，北京大成（长沙）律师事务所律师。原告（反诉被告）长沙奥克斯广场置业有限公司（以下简称“奥克斯公司”）诉被告（反诉原告）长沙宅速美装饰工程有限公司（以下简称“宅速美公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月25日立案受理后，依法由审判员秦海松适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）奥克斯公司的委托诉讼代理人王林、钟欣宏，被告（反诉原告）宅速美公司的委托诉讼代理人刘巍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）奥克斯公司向本院提出如下诉讼请求：一、判令解除双方于2020年7月13日签署的《长沙奥克斯广场租赁合同》。二、判令被告立即向原告支付欠付的租金442685元（欠付租金暂计算至2021年2月28日，剩余租金根据合同约定的标准继续主张至合同解除、实际交还房屋之日止）。三、判令被告立即向原告补足租赁保证金177074元。四、判令被告向原告支付违约金53122.2元（违约金以当期欠付的租金为基数按日0.1%的标准计算至2021年2月28日，剩余违约金以当期欠付租金为基数按日0.1%的标准计算至实际清偿之日止）。以上合计672881.2元。四、本案诉讼费、财产保全费、财产保全担保费由被告承担。事实与理由：被告原系从长沙市岳麓区银盆南路奥克斯广场“平和堂百货”商户，因平和堂百货退场，其有意继续在该广场经营，2020年7月13日，原告、被告就长沙奥克斯广场六层B6-01房屋签订《长沙奥克斯广场租赁合同》，租赁期限为5个租约年，首个租约年月租金为88537元，支付方式为每季度支付一次。原告为扶持被告经营，将起租日定为2020年10月1日，先前使用期限内，原告并未计算、收取被告的房屋租金。原告已经依约将涉案场地交付使用，被告未能按照合同约定向被告交付租金。根据租赁合同的第五条第一款的约定，被告应当支付2020年10月1日至2020年12月31日首期租金，后续租金在每个交费周期结束后15日内支付下季度费用。同时，根据租赁合同第六条、第二十三条第11款约定，被告应当向原告支付177074元保证金，基于其单方违约行为，原告有权予以没收。原告为帮扶被告经营，已给予被告较为优厚的扶持待遇，但是被告自合同签署后持续违约，一直未按照合同约定支付租金。被告延迟支付租金的行为，根据租赁合同第二十三条的约定，被告不仅应当按照欠费金额日1%标准支付违约金，同时，因被告违约而导致解除合同的，被告还需按照欠费总金额的50%的标准支付违约金。原告在起诉时，自愿放弃部分违约金的主张，要求被告按照欠付金额日1%的标准支付违约金。原告为催讨费用，已经多次向被告催告，被告均拒绝履行合同义务，原告为维护自身的合法权益，向法院提起诉讼。被告（反诉原告）宅速美公司辩称：从涉案合同约定的内容可以反映被告承租房屋的目的是承租位于开业商场内的商铺而不是承租整体被封闭商场内的普通办公楼。在签订合同时，原告多次承诺商场的开业时间是2020年10月1日，因此双方将计租的起始时间确定为出租人承诺商场开业的当天。2020年10月1日以后，原告经营管理的商铺迟迟没有开业，导致被告无法正常经营。如商场1-6层有四台供客人使用的扶梯，但是直至被告搬离时，该扶梯处于封闭状态，没有开放，商场大门也未打开，致使不特定的客人无法进入被告承租的商铺。2020年12月，商场的物业服务企业要求表示将在2020年12月28日对被告的商铺进行断电处理，此时，被告已经无法承担在封闭商场中经营的巨额亏损，因此正式通知原告解除租赁合同，并实际搬离了租赁房屋。被告认为，因原告的原因致使被告承租的商铺所在商场长期处于封闭、不开业的状态，导致商场内的单个商铺也无法实现其最重要的正常迎客功能。在原告没有交付开业商场内可正常经营商铺的情况下，被告有权不支付相应的商铺租金。综上，原告提出的诉讼请求以没有事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。被告（反诉原告）宅速美公司向本院提出反诉请求：一、确认反诉原告与反诉被告于2020年7月13日签订的《奥克斯商管-租赁合同》已于2020年12月28日解除。二、判令反诉被告向反诉原告退还已经预收的50000元。三、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。（反诉原告保留另行起诉装修损失的权利）。事实与理由：根据本案双方签订的《奥克斯商管-租赁合同》，反诉原告向反诉被告承租的是商铺（非办公楼），合同中的序言中载明“广场内设有购物中心，包括室内步行街、百货楼、综合楼、娱乐楼、超市等”，反诉被告同意将“奥克斯广场商业及2、3、4栋1116的6层B-6-01号商铺”出租给反诉原告使用。因此，反诉原告向反诉被告承租商铺的目的是面向商场的客流经营住宅装饰义务，与反诉被告管理的1-6层商场同步开业，与商场共享客户流量，以满足反诉原告的客源需求，因此本案双方在合同中约定计划“开业日为2020年10月1日”。但是，自反诉被告与平和堂的合作项目终止，平和堂商场闭店之后，反诉被告出租管理的平和堂商场1-6层长期没有开业，商场1楼的通道根本没有打开，商场1-6楼的电扶梯长期没有正常运行，导致客人无法进入也不会进入6楼。反诉原告承租商铺所在的商场，至2020年12月下旬才有少量2、3楼商铺在经营餐饮，4、5楼至2020年12月28日仍是空置状态，反诉原告承租的商铺在6层，长期处于商场电扶梯出入口封锁且零客流量的状态，致使反诉原告无法实现承租涉案商铺的目的，也因此导致反诉原告亏损严重。虽然反诉被告的格式合同约定开业时间不晚于2020年10月1日，但是反诉原告已经做好了各项开业准备，完全是由于反诉被告的原因致商场未开业而导致反诉原告无法开业经营。2020年12月28日，反诉原告通过微信、EMS向反诉被告送达了书面解除房屋租赁合同的通知，且已经完全搬离了涉案房屋，商业开业之前，反诉被告收取了反诉原告5万元签约保证金，因商场整体未开业，商场客流出入口未打开，反诉原告签约后无法正常使用房屋，该5万元签约保证金应当予以退还。综上，为维护自身合法权益，特向法院提起反诉，恳请法院依法判决。本案审理过程中，宅速美公司向本院撤回了第二项反诉请求。原告（反诉被告）奥克斯公司辩称：一、合同中约定开业日为针对于反诉原告宅速美公司的开业日期，在该日期前，事实上宅速美公司也是一直在经营的，在2020年4月份，平和堂公司撤场。因为宅速美公司有意愿继续在案涉场地继续经营，故奥克斯公司做出了允许其经营并商谈租赁事宜。在2020年4至10月期间，宅速美公司使用了案涉场地，但是奥克斯公司并没有收取场地占用费，奥克斯公司已经充分的对宅速美公司的经营进行了帮扶，奥克斯公司根据合同约定已经向宅速美公司交付了适格的场地供其使用，并为其开设了专用的电梯通道直达宅速美公司，而宅速美公司一直没有按照合同的约定向奥克斯公司支付租金及其他费用。其严重违反了合同约定，奥克斯公司为督促其缴费，分别于2020年10月9日、2020年12月9日向其发送费用催缴函，期间也通过律师代为发送律师函的方式，对费用进行催缴，而宅速美公司一直未缴纳相应费用，奥克斯公司向宅速美公司确实发送了停电通知，但并没有切断能源供应。根据宅速美公司向法院提交的证据三现场照片，第二张可以看到奥克斯公司并没有切断其电源。宅速美公司主张的5万元保证金并非本案反诉被告收取，为商业管理公司收取，不应在本案中处理。经审理查明：涉案位于长沙市岳麓区原系案外人平和堂（中国）有限公司从奥克斯公司租赁，平和堂公司承租上述商铺后将其中的Ｂ-6-01号商铺转租给宅速美公司。后平和堂（中国）有限公司终止了与奥克斯公司之间的租赁关系，退出了奥克斯商场。但是宅速美公司仍然留在该商场内，为此，原告（反诉被告）奥克斯公司（甲方）与被告（反诉原告）宅速美公司（乙方）就宅速美公司继续租赁涉案Ｂ-6-01号商铺达成一致意见，双方于2020年7月13日签订《奥克斯商管-租赁合同》，约定如下：一、甲方将位于长沙市岳麓区（建筑面积2059㎡）出租给乙方使用，租赁期限为2020年10月1日至2025年9月30日，合同计租日为乙方进场日即2020年10月1日（开业日）。二、租金的计算及支付2020年10月1日至2021年9月30日，月租金为88537元，年租金为1062444元。首期租金从计租日开始计算，即首期租金期限为2020年10月1日至2020年12月31日，租金金额为265611元，由乙方在本合同签订后至约定的进场日前15个工作日内支付，且不得晚于2020年10月1日。除首付租金另有约定外，剩余租金每3个月支付一次，乙方应于每个支付周期结束当月的15日前向甲方足额支付下一个计租周期的固定租金，以此类推。三、履约保证金／物业服务费保证金在本合同签署当日，乙方应当向甲方支付177074元履约保证金。四、违约责任1.乙方未能在本合同约定的期限内向甲方或者甲方指定的管理公司足额支付履约保证金、物业管理费保证金、质量保证金、租金、物业服务费及各项能源费用的，则自乙方逾期支付之日起，每逾期一日按应付总额的1%向甲方支付违约金，超过10日的，甲方有权解除合同，甲方选择解除合同时，乙方按应付金额的50%向甲方支付违约赔偿金，甲方选择继续履行合同的，按逾期违约金计算至乙方实际履行之日止。2.合同项下之开业日到来后，如乙方拒绝开业的，则每迟延一日，乙方应当向甲方支付第一个租约期标准月租金50%的违约金，并按照合同约定支付租金、物业费。迟延超过10日的，甲方有权单方解除合同，没收乙方已经支付的各项保证金，若给甲方造成损失的，乙方承担全部赔偿责任。3.除合同另有约定外，本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同保证金并不退还当期租金，并向甲方支付所在租约期三个月的租金作为违约赔偿。乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且乙方应承担的其他违约责任（包括逾期进场施工违约金、延迟履行违约金等）并不免除。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当双倍返还本合同项下的合同保证金，若多返还的履约保证金仍不足以弥补乙方装修投入、搬迁等实际损失的，甲方按实予以补足。五、租赁物的交还1.本合同项下租赁期限届满或者本合同因任何原因而终止或解除后七日内，乙方应当将房屋交还给甲方。2.双方确认，因租赁期限届满或者因乙方违约导致本合同解除或终止的，乙方仍应当在交还期内按照合同约定的标准向甲方或者甲方指定的管理公司支付租金、物业管理费、各项能源费用等并承担可能发生的延迟付款的违约责任。若因乙方违约导致本合同解除或终止的，乙方应在合同终止后七日内将房屋交还给甲方，乙方无需承担交还期内的租金及物业管理费，但是乙方需自行承担在此期间发生的能源费用。上述租赁合同签订后，宅速美公司继续涉案商铺的经营。合同履行过程中，因宅速美公司未向奥克斯公司支付租金，奥克斯公司以律师函的形式向宅速美公司催要过租金。因涉案商场直达宅速美公司所租商铺的自动扶梯长时间未开通，宅速美公司客流量不足，无法满足其客流量的需求，宅速美公司向奥克斯公司提出解除合同并于2020年12月28日向奥克斯公司发送《关于因贵司商场长期未开业导致我司无法正常使用承租商铺故要求解除合同的通知暨回复》，内容为：“长沙奥克斯广场置业有限公司：依据贵我双签订的《奥克斯商管-租赁合同》（以下简称合同），我司向贵司承租的是商铺（非办公楼），合同的序言中载明，广场内设有购物中心，包括室内步行街、百货楼、娱乐楼、超市等，贵司同意将奥克斯广场商业及2、3、4栋1116的6层B-6-01号商铺，出租给我司使用。因此，我司向贵司承租商铺的目的，是面向商场的客流经营住宅装饰业务，与贵司管理的1-6层商场同步开业，与商场共享客户流量，以满足我司客源需求，因此贵我双方在合同中约定计划开业日为2020年10月1日。但是，自贵司与平和堂的合作终止且平和堂商场闭店之后，贵司所管理出租的原平和堂商场1-6层长期没有开业，商场1楼的通道根本没有打开，商场1-6楼的电扶梯也没有正常运行，导致客人无法也不会进入6楼。至本函出具之日，我司承租商铺所在的商场，近期才有少量2、3楼商铺在经营餐饮，4、5楼至今是空置状态，我司所承租的商铺在6层，长期处于零商场客流的状态，这致使我司完全无法实现承租该商铺的目的，且因此导致我司亏损十分严重。……现正式通知回复如下：一、因贵司出租给我司商铺所在的商场长期未正常开业，从商场1楼前往6楼商铺的正常通道长期未开通，导致我司长期无法正常使用商铺对外经营，我司正式通知贵司解除合同。二、因贵司原因导致我司至今无法正常使用商铺，且签订合同的目的无法实现，请贵司退还我司已经支付的费用并就我司因此产生的损失进行合理补偿。”庭审中，宅速美公司主张其已于2020年12月28日从涉案商铺中搬离。奥克斯公司认可其管理公司的人员在2020年12月31日的日常巡逻过程中发现宅速美公司已经从涉案商铺中撤场搬离。2021年1月4日，奥克斯公司（委托人）向宅速美公司出具《律师函》一份，内容为：“一、贵司提出的解除合同的要求无事实及法律依据，委托人不予认可，贵司应继续履行合同。……二、贵司应尽的合同义务根据贵司与委托人签订的《租赁合同》、《物业服务合同》约定，委托人已经将……根据奥克斯商管反应的情况，其在日常巡查过程中发现贵司在2020年12月31日停止办公，同时，已将场地内办公设施、货物等进行了搬离。贵司的行为违反了《租赁合同》第23.7款、第23.13款的约定，贵司已严重影响场内经营氛围并违约。如贵司执意单方违约，根据《租赁合同》第23.1款的约定，贵司将额外支付委托人违约金490188元。基于贵司的上述多项违约行为，目前已产生的各项违约金及应缴费用已达到2337902元。有鉴于此，请贵司在收到本函之日后立即纠正违约行为，并在五日内向委托人支付上述费用，请贵司基于友好合作的契约精神，本着诚实信用的原则履行合同义务。……”因宅速美公司未按照奥克斯公司要求支付租金，双方就租赁合同解除事宜也未协商一致，奥克斯公司诉至本院，要求其支付租金并承担违约责任。另查明：涉案奥克斯商场内设置有多部电梯，但自平和堂公司从涉案奥克斯商场撤场后，宅速美公司承租的商铺临近的自动电扶梯因商场需要重新开业，部分楼层或商铺需要装修整改而封闭，该自动电扶梯直至2020年12月28日也未开通。为此，奥克斯公司提供了一部能够供宅速美公司直达涉案商铺的垂直电梯。另，为扶持宅速美公司的经营，自双方签订合同后，奥克斯公司为宅速美公司减免了部分租金。上述事实，有到庭当事人的当庭陈述，原告（反诉被告）奥克斯公司提交并经庭审质证的《奥克斯商管-租赁合同》、《律师函》及邮寄底单、详单；被告（反诉原告）宅速美公司提交并经庭审质证的《关于因贵司商场长期未开业导致我司无法正常使用承租商铺故要求解除合同的通知暨回复》及送达凭证、照片、长沙银盆岭奥克斯商业服务有限公司专用收据等予以证实，本院依法予以确认。本院认为：奥克斯公司与宅速美公司签订的《奥克斯商管-租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同双方应当严格依照合同的约定履行合同义务。针对双方当事人的诉讼请求以及反诉请求，本院作出如下认定：关于合同的解除问题。宅速美公司于2020年12月28日向奥克斯公司递交了解除合同的通知，奥克斯公司于2021年1月4日出具了《律师函》，不同意解除租赁合同。本院认为，奥克斯公司作为出租方和管理方，其理应为商铺的经营提供充分的商业氛围，对商铺提供营业服务。奥克斯公司并未按照合同约定在2020年10月1日重新对原平和堂区域开业。且截至宅速美公司退出之日，商场内未开通自动扶梯服务，部分楼层或商铺存在装修整改，对宅速美公司的商铺经营存在一定影响。虽然奥克斯公司已为宅速美公司另行提供通道，但并不能让宅速美公司共享商场客流量，实现商铺营业价值。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。宅速美公司要求于2020年12月28日解除租赁合同，合法有据，本院予以支持。宅速美公司应向奥克斯公司支付自2020年10月1日至2020年12月28日的租金88537元/月÷30天/月×88天=259708.53元。关于违约金。宅速美公司未按照合同约定支付租金，构成违约。按照合同约定，其应按照应付总额的1%每日支付违约金，本院综合考量合同约定、违约原因以及宅速美公司的过错程度等因素，对违约金作出调整，认定宅速美公司向奥克斯公司支付违约金25970.85元（259708.53元×10%）。关于补足租赁保证金的问题。按照合同中约定，租赁保证金系为了保证宅速美公司能够依约履行合同，其存在应当建立在双方之间的租赁关系存续的前提下，现在双方的租赁合同关系已经终止，奥克斯公司该项主张已无事实基础及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）长沙奥克斯广场置业有限公司与被告（反诉原告）长沙宅速美装饰工程有限公司于2020年7月13日签订的《奥克斯商管-租赁合同》于2020年12月28日解除；二、限被告（反诉原告）长沙宅速美装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）长沙奥克斯广场置业有限公司支付租金259708.53元、违约金25970.85元；三、驳回原告（反诉被告）长沙奥克斯广场置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）长沙宅速美装饰工程有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取5265元，由原告（反诉被告）长沙奥克斯广场置业有限公司负担3030元，由被告（反诉原告）长沙宅速美装饰工程有限公司负担2235元。反诉案件受理费减半收取50元，由被告（反诉原告）长沙宅速美装饰工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 秦海松二〇二一年八月三十日法官助理 龚雪娟书 记 员 谭 佳