吉林省桦甸市人民法院民事判决书（2021）吉0282民初2310号原告（执行案外人）：李某，女，住吉林省长春市二道区。        委托诉讼代理人：付某（系李某之夫），男，住吉林省长春市二道区。        被告（申请执行人）：张某1，男，户籍所在地吉林省桦甸市，现住吉林省桦甸市。        委托诉讼代理人：顾某，女，住吉林省桦甸市。        被告（被执行人）：桦甸富森房地产开发有限公司，住所地吉林省桦甸市桦甸大街白云大厦811号。        法定代表人：聂某。        被告（被执行人）：张某2，男，住吉林省桦甸市。        原告李某与被告张某1、桦甸富森房地产开发有限公司（以下简称富森房地产公司）、张某2案外人执行异议之诉一案，本院于2021年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某及其委托诉讼代理人付某、被告张某1及其委托诉讼代理人顾某到庭参加诉讼，富森房地产公司、张某2经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        李某向本院提出诉讼请求：1．不得执行被告富森房地产公司名下的三处房屋：①桦甸市明华街XXX小区XX号楼X单元X层X室，吉（2017）桦甸市不动产第0XXXX号，面积98.45平方米；②桦甸市明华街XXX小区XX号楼X单元X层X室，吉（2017）桦甸市不动产第0XXXX号，面积98.07平方米；③桦甸市明华街XXX小区XX号楼X单元X层X室，吉（2017）桦甸市不动产第0XXXX号，面积58.66平方米；2．解除对上述房屋的执行查封措施。事实和理由：被告张某1与被告富森房地产公司、张某2、桦甸市XXX公司建设工程施工合同纠纷一案，吉林省吉林市中级人民法院（2020）吉02民终2191号民事判决于2020年12月27日发生法律效力。2021年6月11日，李某对执行标的提出书面异议。桦甸市人民法院于2021年6月23日作出（2021）吉0282执异68号执行异议裁定：驳回李某的异议。虽然诉争房屋登记在富森房地产公司名下，但李某对诉争房屋具有能够排除执行的权利。一、在法院查封前，原告李某已与富森房地产公司就诉争三套被查封房屋签订了合法有效的书面买卖合同，且李某在诉争房屋被查封前已足额支付全部房款。1．诉争三套房屋的《房屋认购协议书》签订的情况。被告富森房地产公司开发了位于桦甸市明华街的XXX小区，并将部分房屋抵账给实际施工人刘某，后刘某将其中的X栋X单元X、X栋X单元X、X栋X单元X、X栋X单元X四套房屋卖给原告。经富森房地产公司、刘某、李某三方协商同意，2016年9月1日，富森房地产公司与原告就该四套房屋分别签订了《房屋认购协议书》并出具了《收据》，同日向李某进行了交房、交钥匙，办理了入住手续；2．原告已于法院查封前实际足额支付了诉争房屋的全部房款。富森房地产公司在每份《房屋认购协议书》及《收据》上均加盖了内容为“抵账房屋本公司未收款不办理退房退款业务”的印章，可以证实该四套房屋是抵账房屋，富森房地产公司同意以抵账方式将包括诉争三套房屋在内的四套房屋出售给原告、以房款抵销其所负债务，并以出具收款《收据》的形式确认原告足额支付了四套房屋的房款。故虽然原告未直接向富森房地产公司支付钱款，但是原告已于2016年9月1日（出具收据的日期）以债务抵销的方式足额支付了诉争三套房屋的全部房款；3．诉争三套房屋的《房屋认购协议书》性质为商品房买卖合同，成立并生效，对富森房地产公司具有法律约束力。诉争三套房屋的《房屋认购协议书》中，明确约定了原告购买房屋分别为X栋X单元X、X栋X单元X、X栋X单元X，房屋特定化，且约定了房屋单价、总价、违约责任、争议处理等内容，买卖双方对买卖特定房屋达成了一致意思表示，具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，且富森房地产公司作为出卖人以出具《收据》载明收到协议书约定金额的房款，即已按约定收受购房款，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，原告签订的关于诉争三套房屋的《房屋认购协议书》的性质应当认定为商品房买卖合同。三份《房屋认购协议书》经富森房地产公司加盖公章、原告签字按手印，合同成立。虽然富森房地产公司与原告签订《房屋认购协议书》时未取得预售许可证，但根据2021年1月28日作出（2021）吉0282执166号执行裁定书可知，在查封之前诉争三套房屋已办理了不动产登记证据，故房屋所在的房产项目在此之前已经取得预售许可证，《房屋认购协议书》未违反法律的强制性规定，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，在诉争三套房屋被法院查封前，富森房地产公司与原告签订的三份《房屋认购协议书》有效，对富森房地产公司具有约束力。故，据前三点所述，吉林省桦甸市人民法院于2021年1月28日作出（2021）吉0282执166号执行裁定书，查封了其中的X栋X单元X、X栋X单元X、X栋X单元X三套房屋。但是，李某与富森房地产公司签订三份合法有效的名为《房屋认购协议书》、实为商品房买卖合同的时间及支付全部价款的时间为2016年9月1日，均在法院查封房屋之前。二、原告在法院查封前已合法占有诉争三套房屋。富森房地产公司于2016年9月1日为原告办理了入住手续，发放领取了《入住通知单》、房屋钥匙。原告缴纳了物业费、装修保证金、垃圾清运费、临时出入证等入住费用，并签订了物业管理合约，在物业登记下《证明》，属于原告个人财产。经富森房地产公司通知于2019年12月24日交纳了包括诉争三套房屋在内的共计四套房屋的2017年-2019年取暖费余热费5042元，并先后交纳了水费、电费、物业费等费用。法院执行查封的时间是2021年1月28日，故原告实际对诉争三套房屋合法占有的时间早于法院的执行查封时间。三、三套诉争房屋未办理过户登记不是原告所致。富森房地产公司在2016年9月1日将房屋交付原告时，原告就询问并要求富森房地产公司履行办理房产证义务，但当时富森房地产公司告知因为行政原因不能办理房产证，能够办理时通知原告办理。原告不常在桦甸，但一直在等待富森房地产公司通知办理不动产登记手续，但富森房地产公司截止2021年6月28日前从未通知原告办理权属登记证书等过户登记手续，诉争房屋未完成过户登记不是原告原因所致。综上，虽然诉争被查封的三套房屋登记在被告富森房地产公司名下，但原告有证据证明自己对执行标的即3套房屋具有《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的民事权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，原告认为贵院的执行查封行为侵害了原告的合法权益，现提出异议，恳请贵院查明事实，判令不得执行诉争三套房屋，并解除执行查封。        张某1辩称，一、原告在起诉书中提到的吉林省吉林市中级人民法院（2002）吉02民终2191号民事判决未涉及本案涉案房屋，故与本案无关。二、吉林省桦甸市人民法院作出的（2021）吉0282执异166号执行裁定，其根本依据是（2020）吉0282民初571号生效判决作出的裁定。人民法院在审理和执行案件中所作出的判决和裁定，事实清楚，适用法律正确，同时也是人民法院执行案件行为的体现。桦甸市人民法院（2021）吉0282执异68号执行裁定书中第3页明确载明根据对原告提供证据经认证调查，核实已充分说明原告所提供的商品房认购协议书、收据等证据不足以证实涉案房屋为原告所有。故根据《中华人民共和国民法典》第209条的规定以及《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，充分证明原告的诉讼请求不能成立。综上，请求贵院驳回原告的诉讼请求。        张某2、富森房地产公司均未提交书面答辩意见及证据。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。因张某2、富森房地产公司未到庭应诉，放弃了抗辩权和质证权，故对李某、张某1均无异议的（2021）吉0282执166号卷宗、（2021）吉0282执异68号卷宗等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：李某提交的，1．房屋认购协议书、收据各三份，张某1对证据的真实性提出异议，但未提供相反证据，本院对该组证据的真实性予以采信；2．入住通知单三份、钥匙照片、物业费及供暖余热费收据、供用水协议书三份、水费收据三份、国网吉林供电公司电力客户电费清单三份、入户缴费收据十二份（物业费、装修保证金、垃圾清运费、出入证）、入户物业合约三份、2017-2021年物业费收据十五份，因不能证明李某主张，本院对关联性不予采信；3．说明二份，李某未提供所有权登记证明，不能证实其主张，本院对该组证据不予采信；4．不动产权证书、入住通知单、认购协议书、收据、电费票据、水费票据、2016年9月1日物业费装修保证金、垃圾清运费、临时出入证票据、2017年-2021年物业费票据五份、供用水协议、业主使用手册，张某1对证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以采信；5．房屋买卖协议，虽张某1对证据的真实性提出异议，但结合李某提供的案涉三套房屋认购协议书等证据，能够证实李某主张，本院对该份证据予以采信；6．护照二份，虽张某1对真实性无异，但不足以证实李某主张，本院不予采信；7．欠据，因未提供原件，无法核实真实性，且缺乏关联性，本院不予采信。        根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：        张某1与张某2、桦甸市XXX公司、富森房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年8月20日作出（2020）吉0282民初571号民事判决：一、张某2于本判决生效之日给付张某1工程款276万元，并支付自2020年3月20日起至实际给付之日止的利息，按本金276万元，同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；二、富森房地产公司对上述工程款及利息在欠付张某2工程款范围内承担清偿责任；三、驳回张某1的其他诉讼请求。该案进入执行程序后，本院于2021年1月28日作出（2021）吉0282执166号执行裁定：……六、查封被执行人富森房地产公司所有的位于桦甸市明华街XXX小区XX号楼X单元X层X室，吉（2017）桦甸市不动产权第0XXXX号，面积98.07平方米房屋产籍……九、查封被执行人富森房地产公司所有的位于桦甸市明华街XXX小区XX号楼X单元X层X室，吉（2017）桦甸市不动产权第0XXXX号，面积98.45平方米房屋产籍……二十七、查封被执行人富森房地产公司所有的位于桦甸市明华街XXX小区XX号楼X单元X层X室，吉（2017）桦甸市不动产权第0XXXX号，面积58.66平方米房屋产籍……庭审中，李某承认案涉三套房屋现处于闲置状态，且未办理房屋产权手续。        另查明，2016年9月1日，李某与刘某签订房屋买卖协议，载明“出售人同意将XXX小区30-1-1401、45-1-602、36-2-101、37-1-702房屋出售给买受人，买受人现金收讫。双方对该房屋水电费、取暖费、物业管理费等相关费用均无争议，双方已结清，同意办理更名手续。买受人所购买的抵账房已经竣工验收完毕，由于出售人没能及时办理入住手续，房屋空置时间较长，导致房屋的门、窗、水、电、暖等已经不在保修期，业主入住后需重新检修，出现问题由出售人、买受人双方协商自行解决。”同日，李某与富森房地产公司签订房屋认购协议书，并取得了30号楼1单元1401室、45号楼1单元602室、37号楼1单元702室、36号楼2单元101室的入住通知单。        本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案中，虽李某提供了与富森房地产公司签订的房屋认购协议书等证据，但不足以证实其取得案涉被查封三套房屋的所有权，亦不符合相关法律规定的足以排除强制的条件，故李某对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，其诉讼请求本院不予支持。        综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下：        驳回原告李某的诉讼请求。        案件受理费12455元，由原告李某负担。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。        审判长    王冰茹审判员    毛长斌人民陪审员    孙成美二〇二一年八月三十一日书记员    范晓菲