宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初12026号原告：银川中房物业集团股份有限公司（曾用名：银川中房物业管理股份有限公司、宁夏中房集团银川物业服务有限公司），住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区民族北街777号。        法定代表人：王钦玉，该公司董事长。        委托诉讼代理人：李继，女，该公司法务。        委托诉讼代理人：欧庆，女，该公司法务。        被告：刘志虎，男，1962年1月3日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。        原告银川中房物业集团股份有限公司（以下简称：中房物业公司）与被告刘志虎物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告中房物业公司的委托诉讼代理人李继、欧庆，被告刘志虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        中房物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付2015年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费19884元、电梯费1080元；2．判令被告向原告支付因拖欠上述两项费用所造成2015年7月1日至2019年8月19日期间的利息损失1649.80元，2019年8月20日至2021年8月6日期间的利息损失1364.40元；3．判令被告向原告支付2021年8月7日至判决确定的支付款项之日止的利息；4．案件受理费由被告承担。事实与理由：被告系观湖壹号小区某室房屋业主，房屋面积155.17平米。2015年1月，原告与宁夏凯威地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为被告所在小区提供物业服务，合同期限自2015年1月1日至2016年12月31日止；合同到期后，因案涉小区业委会未成立，原告与银川市兴庆区丽景街观湖社区于2017年、2018年、2019年分别签订并续签《前期物业服务合同》，上述合同均约定住宅物业费（6.5层）按照房屋建筑面积1.78元／月·平方米收取，不通地下车库的一层电梯费按照每月15元每户收取，物业服务费于每季度第一个月的15日前交纳，未能按时足额交纳的应按逾期后欠费总额每日加收3‰的违约金。原告已按照合同履行了向业主提供各项物业服务的义务，但被告拖延交纳2015年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费及电梯费。经原告多次催要，被告一直拒绝支付上述费用，故原告诉至法院。        刘志虎辩称，原告的诉求为无理请求，其没有完整有效的履行服务管理职责，且造成被告财物损失，故被告不应缴纳物业费，具体表现为：一、小区公共部分：放纵违建、树木枯死不补种、道路维修不达标、私自盗掘枣树、未经业主同意占用和挖掘小区场地、非法树立电子广告屏播放商业广告、未经业主同意擅自改变公共设施设备用途；二、被告案涉房屋于2016年8月23日因雨水返溢被淹遭受损失，原告至今未执行法院判决内容；三、被告购买房屋时签署的《商品房买卖合同》中前期物业服务约定物业费为1.58元／月／平米，原告按照1.78元／月／平米收取属于讹诈业主，且被告居住在一楼，无需使用电梯，故不应当缴纳电梯费；四、原告多次侵害业主合法权益，如物业楼前疏通管道，误将疏通管打入被告家中，造成被告家中财务损失；被告相邻的未销售储藏室管道破裂造成被告房屋墙体被淹，物业不作为；原告安保人员误操作切断被告家中电源造成文件丢失、物品受损；五楼空调外挂机漏水浸污原告阳台，多次向物业反映物业不作为等。被告不缴纳物业费系履行合理的抗辩权，如原告解决上述问题，被告愿意交纳当年物业费，综上，原告要求被告缴纳物业费及利息损失没有依据。        本院认为，在未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的情况下，原告与宁夏凯威地产开发有限公司、社区签订的《前期物业服务合同》合法有效，对原、被告均具有约束力，原告提供物业服务后，被告应按时交纳物业服务费用。针对业主私自搭建违规建筑等行为，原告在合理期限履行了劝导、制止义务或向执法部门履行报告义务后即视为原告合法履行了其服务、管理义务；对于被告称广告收益等公共收益未分红、未公示的辩解意见，属于业主知情权范畴，其可通过合法主体另行主张权利；被告辩称其房屋在2016年雨水返溢被淹，按侵权事件在本院另案已经作出民事判决书，本案不再重复处理，至于被告辩称其中被淹部分书籍、证书在该案中未处理的情况，法庭已经向被告释明其可另行主张权利；对于被告辩称未出售房屋漏水造成其损失、原告公司保安切断电源造成其损失、物业公司疏通管道造成其财物损失等情况，属于侵权范畴，且和本案不属于同一法律关系，本案不予处理，被告如有证据可另行主张权利；被告辩称五楼空调滴水侵害其权利，属于相邻权纠纷，不属于物业服务范围，本案不予处理；被告辩称其签订的《商品房买卖合同》中约定前期物业服务收费标准约定为1.58元／月／平米，但被告并未提供证据予以证实，电梯费的收费标准在原告与开发商及社区签订的合同中做了明确约定，故被告的该辩解意见本院不予采信。被告提供的照片及反映的原告不补种树木、道路维修不合格、私自盗掘树木及非法树立电子屏等情况仅能反映原告服务过程中某一时刻的问题，物业服务是一个长期、动态的过程，不可能时刻尽善尽美，物业公司的服务是否达标应在较长期的情况下去判断，不能以某一时刻的静止状态或某一业主的主观感受去评价，可能物业公司在某些环节、个别区域做的不够好，但不构成对物业服务合同的根本违约，更不能作为业主拒缴物业费的正当理由，如允许个别业主拒交物业费，不仅损害其他正常缴纳物业费的业主的正当权利，且势必会影响物业公司的物业服务水平，最终损害的是全体业主的利益。被告未按期缴纳物业费已构成违约，故对于原告要求被告支付2015年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费19884元、电梯费1080元的诉讼请求本院予以支持；因中房物业公司并未证明其实际损失及已经全面履行合同义务，结合物业服务收费标准及因被告违约对双方当事人的影响程度综合考量，对于原告主张的利息损失本院不予支持。物业服务合同是一种特殊的合同关系，和谐互助、相互促进方能实现共赢局面，望原告中房物业公司作为物业服务企业，深入了解业主特殊情况，体谅业主难处，注重关怀理解，被告刘志虎作为业主充分理解物业公司，主动缴纳物业费，参与小区自治，共同维护美好家园。        综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条之规定，判决如下：        一、被告刘志虎于本判决生效之日起三日内支付原告银川中房物业集团股份有限公司自2015年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费19884元、电梯费1080元；        二、驳回原告银川中房物业集团股份有限公司的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费已减半收取计200元，由被告刘志虎负担。        本判决为终审判决。        审判员    张明星二〇二一年八月二十五日书记员    丁琳《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。-2--3-