河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0311民初4491号原告（反诉被告）河南国鼎置业有限公司。住所地：洛阳市洛龙区开元大道12号。法定代表人王平晖，总经理。委托代理人韩丽军，河南航星律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人李世华，河南航星律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）洛阳市蓝标房地产营销策划有限公司。住所地：河南省洛阳市洛龙区滨河南路61号东方今典天汇中心1-805号。法定代表人梅振东。委托代理人王涛杰，河南行有格律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人赵川，该公司员工。特别授权代理。原告河南国鼎置业有限公司诉被告洛阳市蓝标房地产营销策划有限公司合同纠纷及反诉原告洛阳市蓝标房地产营销策划有限公司反诉反诉被告河南国鼎置业有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郭瑜适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告、被告委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告河南国鼎置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告损失418154元，自2020年1月13日暂计算至2020年7月3日；2、本案的诉讼费用等全部费用由被告承担。事实及理由：2019年7月，原告为了偿还洛阳市中小投资担保有限公司的代偿款，故与被告签订了《车位使用权包销合同》。合同约定原告以低于市场价的价格将位于洛阳市鼎盛国际项目地下200个车位使用权由被告代理包销，合同期限为签订之日起10个月，双方经协商确定普通车位为6万／个的销售底价，子母车位10.8万／个的销售底价，暂定合同总价款为1200万元，子母车位价款据实结算。原告依约交付了车位，但是被告无故违反合同约定，于2020年1月13日，欠付原告支付车位款2582740（万）元，于2020年5月31日欠付原告车位款3000000元，期间原告多次催交，被告拒不支付。因被告违约，致使原告无法按期偿还洛阳市中小投资担保有限公司的欠款，导致洛阳市中小投资担保有限公司2019年4月16日向洛阳市西工区人民法院提起了诉讼，洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初1137号判决书认定原告对代偿款承担连带责任，并依照年利率24%计付利息。因被告违约，造成原告损失，为保护原告的合法权益，诉至法院。被告洛阳市蓝标房地产营销策划有限公司辩称：原告的诉求没有任何事实和法律依据，依法应当予以驳回。一、本案原告违约在先，根据法律规定并结合双方签署合同约定，被告享有“先履行抗辩权”。结合合同第一条、第二条的约定，原告应当向被告足额提供2、3、5号楼共计200个车位供被告开展代理销售工作。但合同签署后，被告本着最大诚意及时地按照合同约定将应支付给原告的车位款按照原告的要求转至其指定的账户“洛阳英斯伦商贸公司”的账户。但被告进场后至2019年12月，被告发现原告提供的车位有45个为红线外的（1、4号楼）车位，4个尺寸不达标车位，4个围挡外不能销售的车位，2个为已售车位，剩余仅有16个车位可供销售。为此，被告于2019年12月3日致函原告，原告却避而不谈，但私下却以红线外车位不影响销售为由强令被告继续销售。为此，双方产生争议和分歧。根据合同约定，原告足额提供200个车位供被告实际销售是先行条件，被告按合同约定期限分期付款在后，依据法律规定，先履行一方未履行其义务时，后履行一方有权拒绝其履行要求。为此，在原告未足额提供200个车位前，被告当然有权中止继续履行付款义务。二、原告存在重大经营风险，经营状况严重恶化，而且存在转移财产以逃避债务的情况，并长期拖欠被告应得的销售佣金133225元，实际已经丧失了履行债务的能力，严重违背了合同的约定，损害了被告的合法权益，构成违约，被告享有合同解除权。在签合同之始，原告就指示被告将本应支付到原告对公账户的400万元车位款转至其指定的洛阳英伦斯商贸公司账户上。当时，被告不明白其目的何在。但在合同履行期间，于2020年1月2日，被告惊讶的发现原告已经因拖欠他人仅700万元而被洛阳市中级人民法院予以强制执行，而且原告最终未能履行此笔付款义务。同时，于2020年1月3日，因原告拖欠被告涉及四户业主的销售佣金133225元长达8日之久，被告于当日再次向原告申请及时结算拖欠的佣金，但原告仍旧置之不理。根据法律规定，原告不仅因拖欠他人近700万元未能履行而被强制执行，而且也存在转移财产，逃避债务的实际行为，实际已经丧失了履行债务的能力。结合法律规定，被告为了避免损失的扩大，当然有权中止合同继续履行。而且，被告也依法于2020年1月8日向原告发送了《履约通知函》，但是原告予以拒收。为此，被告于2020年1月10日向原告发送了《中止履行告知函》，但遗憾的是原告仍然予以拒收。不得已，被告暂时撤离并中止了销售工作。但直至2020年3月份，原告仍未能予以整改，并拖欠被告应得的2019年12月份的销售佣金133225元长达3个月之久。原告的行为已经构成违约。被告实施代理销售工作的目的是赚取销售佣金，但原告却恶意拖欠被告应得的佣金长达3个月之久，而且在被告多次催促后仍拒不履行。而且，原告存在转移财产，逃避债务的事实行为，同时，原告也已经不能履行债务而被法院予以强制执行后仍未能履行，依照法律规定，被告当然享有法定解除权。为此，被告于2020年3月4日向原告发送了《合同解除通知书》，但原告依旧不予签收。而且，原告也未在法律规定的期限内对被告撤离现场解除合同的行为提出任何异议。依照法律规定，双方之间的合同应当于2020年3月5日已经解除。三、原告严重违背诚实信用原则，不仅不能提供车位预售许可证，而且其提供的车位占用范围内的土地早已经于2015年抵押给银行，并于2016年被法院予以查封。依照合同约定，被告也享有约定解除权，被告也已经于2020年3月4日向原告发送了《合同解除通知书》，本案合同已经因原告的违约行为而解除了，被告不存在向原告承担逾期付款违约责任的义务。根据合同第五条第1款：“甲方承诺对标的车位没有二次转让及对外进行担保等他项权纠纷。”第3款的约定：“在签订本合同时，甲方应向乙方提供项目预售证复印件”等有效资料。第15款的约定“如乙方进驻后发现数据严重不则视为甲方违约，甲方承担由此造成的乙方的损失。”但自被告进场后，于2019年12月18日，被告在自然资源和规划局网站上发现原告交付给被告代理销售的车位才开始进行“建设工程规划公示”，这说明原告交付给被告销售的车位并没有取得预售许可证，实际还属于违章建筑。结合实际情况，在合同履行期间，原告对交付给被告代理销售的车位仍没有取得施工许可证等许可手续，依法应当属于违法建筑。对于违章建筑，被告当然不能瞒着广大业主再进行销售，否则，则是对广大业主合法权益的损害，而且还会引起一系列的法律风险。为此，被告多次通知原告尽快办理预售手续，但原告始终未能办理。而且，更不可思议的是，原告竟然给被告销售其还没有取得土地使用权的1、4号楼的楼下的车位，该车位均属于2、3、5号楼用地红线之外的，这些车位用地手续还没有，更何谈原告是否有权销售了。而且，原告在和被告签署合同时隐瞒了其车位占用范围内的项目土地已经于2015年以6900万元抵押给经贸开发区农村信用社的信息。而且，也隐瞒了车位占用的土地于2016年10月28日已经被洛阳市中级人民法院查封的客观事实。依据合同第五条第12款的约定：“如甲方原因造成合同无法履行的，乙方有权解除合同”。本案中，原告直至被告通知解除合同时都未能提供项目预售许可手续。而且，原告交付代理销售的车位所占用的土地实际早已经在2015年就抵押给银行，而且也于2016年被法院查封。根据法律规定，该抵押和查封时，地上建筑物一并被查封。因此，因为原告不仅不能提供项目预售许可手续，而且，也不能提供的车位实际属于被查封的权利状态，实际造成了合同不能继续履行。为此，被告依照合同约定当然享有约定的合同解除权。四、原告诉求赔偿损失的请求属于无稽之谈，应当依法予以驳回。自始至终都是原告违约在先，被告享有法律赋予的抗辩权利。在原告未能正确履行合同义务之前，被告当然也没有义务履行自己的义务。而且，结合前述三点理由，本案诉争的合同已经由被告通知解除而解除了。被告不负有向原告履行继续付款的义务，更何谈被告承担逾期付款的违约责任。再者，原告以自己不能偿还他人贷款而以此为由要求按照2分承担违约责任更是荒谬至极。原告向他人借款又不是为了履行本合同而实施的，原告向他人承担多少违约金责任完全也是原告自身经营行为造成的，和被告没有任何关系。民事行为尊重意思自治原则，任何一方都应当严格按照合同的约定履行各自的义务和行使各自的权利，合同已经对延迟付款责任进行了明确的约定，任何一方都应当根据合同约定行使权利。况且，本案中被告并不存在违约行为，更何谈由原告追究被告的违约责任。综上，原告的诉求毫无事实根据和法律依据，应当依法予以驳回。反诉原告洛阳市蓝标房地产营销策划有限公司向本院提出反诉请求：1、依法判决确认双方于2019年7月25日签署的《车位使用权包销合同》于2020年3月5日解除；2、依法判决被反诉人立即将拖欠的销售酬金133225余元支付给反诉人；3、依法判决被反诉人将截止2020年3月4日多收取的车位款343035元退还给反诉人；4、依法判决被反诉人因其违约给反诉人造成的可得利益损失50.5万元；5、依法判决被反诉人承担本案诉讼费、反诉费等。事实及理由：经双方协商一致，于2019年7月25日，双方签署了针对被反诉人开发的位于开元大道与忠义街交叉口的“鼎盛国际”项目2、3、5号楼地下车位代理销售事宜的《车位使用权包销合同》。合同第一条约定：被反诉人应向反诉人提供2、3、5号楼楼下地下共计200个车位供反诉人代理销售。被反诉人按照每个车位销售底价6万元的标准提供给反诉人代理销售，反诉人在实施代理销售过程中可以根据市场情况进行溢价销售，溢价销售部分的费用为反诉人所应得的销售佣金。合同签订后，反诉人即组织人力、物力等进场实施销售推介工作，并按照合同约定于2019年7月31日将合同所约定的第一笔车位款400万元先行转至被反诉人公司指定的账户，之后又陆续给被反诉人支付了100余万元。截止2019年9月30日前，反诉人依照约定及时足额地支付了前两笔款项共计500余万元。但被反诉人却未能严格、认真履行合同义务，不仅迟迟未能提供项目预售许可证，而且长期拖欠反诉人代理酬金迟迟不予支付。为此，反诉人于2020年初致函被反诉人，但被反诉人至今都未予履行。因被反诉人的违约行为，已经严重影响反诉人的代理销售活动。为此，反诉人于2020年3月4日书面告知被反诉人合同解除，并将所有销售人员撤离了被反诉人的售楼处，同时要求被反诉人及时支付拖欠的佣金等，但被反诉人却依旧置之不理。为此，特提起反诉，望法院支持反诉人的各项诉讼请求。被反诉人河南国鼎置业有限公司辩称：关于本案双方签订合同的效力问题，法院依法进行审查，被反诉人尊重法院的判决，如本合同有法律效力，按照双方合同的约定，也是双方协商一致才能够解除，故其解除时间，应以被反诉人同意之日为解除时间。在合同解除前，反诉人应按照合同约定承担相应的付款责任，反诉人不予被反诉人就销售款项进行清算，其要求支付拖欠的销售酬金，以及多收的车位款，均没有事实依据，不应当得到支持。如本合同解除后，反诉人无权主张合同解除后的利息赔偿，反诉人在签订合同前已经到被反诉人处查看包销车位的现状，对签订合同之前的情况是清楚明知的，双方签订的合同是包销车位，而非挑选车位，无论车位的状况是否便于销售，其均应当按照合同约定履行，反诉人视车位状况进行销售，对于不便销售的车位，以不满足200个车位来抗辩有违诚实信用。截止2020年1月3日被反诉人还向反诉人支付的有佣金，更不存在恶意拖欠，综上反诉人的反诉请求不应得到法院的支持。经审理查明，2019年7月30日，原告河南国鼎置业有限公司与被告洛阳市蓝标房地产营销策划有限公司签订了一份《车位使用权包销合同》，原告将其拥有的位于洛阳市鼎盛国际项目地下200个车位使用权由被告代理包销。双方在合同中约定，不固定车位范围为一期2号楼、3号楼、5号楼楼下已划线对外销售车位，可由购买人选择。后期根据车位销售情况，在不与新楼盘、车位开盘冲突并有利于原告回款的情况下，双方友好协商后允许调换部分车位。车位使用权期限与车位占用土地使用权出让年限一致。原告给予被告统一6万元／个的销售底价，子母车位则按照10.8万元／个的销售底价，调换车位价格参照销售价格6折双方协商，被告可在销售底价的基础上可以进行溢价销售，溢价销售的价款归被告享有并向车位购买人开具溢价销售部分的发票。原告按照销售底价向车位购买人开具发票和签订《车位使用权转让协议》。原、被告合同约定的合作期限为自协议签订之日起10个月，合作期限届满，被告包销的车位未销售完毕的，原告同意后，可延长合作期限至被告实际销售完毕车位止，延长期双方需按合同内容履行权利义务。双方付款方式及费用承担约定：被告向原告支付车位价款暂按标准车位总价款1200万元地下200个不固定车位，子母车位价款据实结算，被告第一笔车位款400万元收齐后，双方分别收款，原告收取销售底价，被告收取溢价部分，原告的车位总价款收齐后车位销售款由被告收取。双方自签订合同之日起5个工作日内，被告向原告指定账户支付第一笔车位款400万元，被告即可进场销售。9月30日前支付第二笔费用100万元。2020年1月13日前，被告向原告指定账户支付下一笔第三笔车位款400万元。2020年5月31日前，被告向原告指定账户支付最后一笔第四笔车位款300万元。被告违反约定时间及金额支付车位款的，每延期一日，以当期应支付车位款按照银行同期贷款利率标准向原告支付违约金。另外，双方还约定任何一方不得单独解除合同，双方协商一致解除合同的，按合同单价据实估算剩余车位数量，车位款多退少补。合同还对原、被告双方的其他权利义务进行了明确约定。合同签订后，原、被告双方开始按合同约定履行各自的义务，被告根据合同约定按时履行了第一笔、第二笔款项的支付。第三笔、第四笔款项均未按约定时间足额向原告支付。被告洛阳市蓝标房地产营销策划有限公司于2020年3月4日向原告河南国鼎置业有限公司邮寄了《合同解除通知书》，要求解除原、被告之间的《车位使用权包销合同》，并将所有销售人员撤离了原告河南国鼎置业有限公司的售楼处，同时要求原告河南国鼎置业有限公司支付拖欠的佣金。本案在审理中，原、被告共同确认原告拖欠被告销售酬金133225元没有支付。现原告河南国鼎置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告损失418154元，自2020年1月13日暂计算至2020年7月3日；2、本案的诉讼费用等全部费用由被告承担。反诉原告洛阳市蓝标房地产营销策划有限公司向本院提出反诉请求：1、依法判决确认双方于2019年7月25日签署的《车位使用权包销合同》于2020年3月5日解除；2、依法判决被反诉人立即将拖欠的销售酬金133225元支付给反诉人；3、依法判决被反诉人将截止2020年3月4日多收取的车位款343035元退还给反诉人；4、依法判决被反诉人因其违约给反诉人造成的可得利益损失50.5万元；5、依法判决被反诉人承担本案诉讼费、反诉费等。由于原、被告双方意见分歧较大，使本院调解无法达成。本院认为，依法订立的合同应当受到法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告河南国鼎置业有限公司和被告洛阳市蓝标房地产营销策划有限公司之间签订的《车位使用权包销合同》未违反国家强制性法律法规的规定，系双方当事人真实意思表示，应当依法认定为有效。被告洛阳市蓝标房地产营销策划有限公司于2020年3月4日向原告河南国鼎置业有限公司邮寄了《合同解除通知书》，要求解除原、被告之间的《车位使用权包销合同》，并将所有销售人员撤离了原告河南国鼎置业有限公司的售楼处，其行为已经明确表示不再按双方约定履行该《车位使用权包销合同》，该《车位使用权包销合同》应当从被告洛阳市蓝标房地产营销策划有限公司撤场之日，即2020年3月4日解除。被告在合同期限内没有严格按照合同履行付款义务，第三笔款项未按约定向原告河南国鼎置业有限公司履行支付义务，应当按照合同约定向原告支付违约金，原、被告双方约定的违约金标准为银行同期贷款利率，本院根据有关规定的，认定双方约定的违约金标准为中国人民银行同期贷款利率。违约金按照第三笔应付款项400万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准计算，从2020年1月13日起计算利息至2021年1月12日被告洛阳市蓝标房地产营销策划有限公司向本院主张解除本案涉案合同之日。对于原告的其他诉讼请求，本院不予支持。庭审中，经过原、被告计算，双方确认原告应向被告支付销售酬金133225元，对于被告反诉要求原告支付该款项，事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告反诉原告要求退还多收取的车位款343035元，其证据不充分，本院不予支持。对于被告反诉原告要求其支付的可得利益50.5万元，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百五十七条、第五百六十三条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告洛阳市蓝标房地产营销策划有限公司于本判决书生效之日起十日内以400万元为本金，从2020年1月13日起，按中国人民银行同期贷款利率向原告河南国鼎置业有限公司支付利息至2021年1月12日；二、驳回原告河南国鼎置业有限公司的其他诉讼请求；三、反诉原告洛阳市蓝标房地产营销策划有限公司和反诉被告河南国鼎置业有限公司之间的《车位使用权包销合同》从2020年3月4日解除；四、反诉被告河南国鼎置业有限公司于本判决书生效后十日内支付反诉原告洛阳市蓝标房地产营销策划有限公司销售佣金133225元；五、驳回反诉原告洛阳市蓝标房地产营销策划有限公司的其他反诉请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3786元（已减半收取），原告河南国鼎置业有限公司承担1786元，被告洛阳市蓝标房地产营销策划有限公司承担2000元；本案反诉费3786元，反诉原告洛阳市蓝标房地产营销策划有限公司承担1786元，反诉被告河南国鼎置业有限公司承担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 郭 瑜二〇二一年八月九日书记员 李牡丹