安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0202民初5199号原告：深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市银湖北路华强旅游城B座三楼，统一社会信用代码91340207664229422M。负责人：叶小春，总经理。委托诉讼代理人：刘婷，女，该公司员工。被告：陈嫣妮，女，1989年1月2日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。被告：陈揽月，男，1987年4月26日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司（以下简称华强物业公司）诉被告陈嫣妮、陈揽月物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华强物业公司的委托诉讼代理人刘婷，被告陈嫣妮到庭参加诉讼，被告陈揽月经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华强物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的物业服务费27257.9元及逾期付款的违约金5443.35元，合计32701.25元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:原告系物业管理服务企业，被告系芜湖市镜湖区醇美华城美加印象小区（购买时房屋为现房）房屋所有权人，芜湖市华强旅游城投资开发有限公司于2017年1月20日发起一份关于现房交付通知书，要求业主于2017年1月23日前往物业服务中心办理拿房手续，因被告个人原因一直未及时前往物业服务中心办理相关手续，也未再支付任何费用。原告以书面形式多次向被告催缴物业费用，但被告仍然拒绝支付。被告房屋面积为257.15平方米，欠费周期（2017.2.1-2021.6.30，合计53个月），根据协议规定别墅物业费单价为2元/平米，总计物业费欠费257.15*2*53=27257.9元。另被告逾期付款的违约金为5443.35元（以欠款数额27257.9元为基数，按照日利率0.03%计），两项费用合计32701.25元。原告认为，原、被告之间的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方均应全面履行。只有业主积极履行物业服务费的正常缴付义务，才能促进物业服务企业的良性运作，避免因经营困局影响对小区全体业主提供正常的物业服务。同时，业主履行正常的缴费义务也是对小区其他已缴费业主的一种尊重。原告为维护自身合法权益特诉至法院，望依法判如所请。被告陈嫣妮辩称：1、两被告是2016年9月30日购买的案涉房屋，2017年2月通知被告拿房的时候发现房屋内有很多垃圾，且房屋大门没锁，别人可以随意进出，购买的车库也堆满了地毯等很多杂物，要求物业进行清理，物业虽答应清理，但直至2018年10月30日都没有清理，只是要求两被告拿房交物业费，物业公司推诿归地产公司管。2、对原告华强物业公司的收费提出质疑，物业公司收费不一致，并没有得到业主的同意，是物业公司单方面的行为。3、小区配套设施不完善，树木未修剪；两被告的房屋系别墅，门口划了很多车位，所有车辆都可以停在别墅门口；小区门禁形同虚设，除了汽车之外，人员可随意进出。4、美加印象小区没有业主委员会。被告陈揽月未作答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2016年9月30日，被告陈嫣妮、陈揽月与芜湖市华强旅游城投资开发有限公司签订商品房买卖合同，约定：被告陈嫣妮、陈揽月购买芜湖市华强旅游城投资开发有限公司开发建设的镜湖区房屋，建筑面积257.15平方米；被告陈嫣妮、陈揽月同意自房屋交付之日起由出卖人在《前期物业管理服务合同》中委托的物业管理统一进行管理等内容。上述房屋为别墅，系现房买卖。2017年1月20日，芜湖市华强旅游城投资开发有限公司向被告陈嫣妮、陈揽月出具现房交付通知书，载明被告陈嫣妮、陈揽月的美加印象项目房屋已经政府相关部门、建设单位验收完毕，工程符合国家建设标准，达到交付要求，请于2017年1月23日前办理房屋交付手续，自本交付通知书约定之日起视为交付等内容。2017年1月23日，被告陈嫣妮、陈揽月办理了上述房屋的所有权证，以房屋内堆放有垃圾为由，未办理房屋交接手续。原告华强物业公司自案涉房屋交付之日起即在芜湖市镜湖区美加印象Ｂ区提供物业管理服务至今。因被告陈嫣妮、陈揽月未缴纳物业费，原告华强物业公司催要无果后，遂成讼。庭审中，被告陈嫣妮同意按1.5元／月／平方米标准缴纳2018年9月12日至2019年12月31日期间的物业费、按2元／月／平方米标准缴纳2020年1月1日之后的物业费。以上事实，有原告提交的营业执照复印件、身份证复印件、商品房买卖合同、现房交付通知书、物业管理催费通知单、服务照片及原告的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：被告陈嫣妮、陈揽月从芜湖市华强旅游城投资开发有限公司处购买位于芜湖市镜湖区房屋时，合同约定被告陈嫣妮、陈揽月同意由芜湖市华强旅游城投资开发有限公司委托的物业管理公司统一进行管理。原告华强物业公司在案涉小区提供物业管理服务，根据上述约定和法律规定，被告陈嫣妮、陈揽月应向原告华强物业公司缴纳物业服务费。案涉房屋已于2017年1月23日交付给被告陈嫣妮、陈揽月，应以此时间起算物业服务费；关于物业服务费收费标准，原告华强物业公司未能提交证据证实，本院按被告陈嫣妮、陈揽月自认的标准确定，经计算2017年2月1日至2021年6月30日期间的物业服务费为22757.78元（257.15平方米×1.5元／月／平方米×35月＋257.15平方米×2元／月／平方米×18月），故本院确认被告陈嫣妮、陈揽月应向原告华强物业公司缴纳截止2021年6月30日期间的物业费22757.78元。关于原告华强物业公司主张被告陈嫣妮、陈揽月支付违约金的诉请，缺乏事实，本院不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈嫣妮、陈揽月于本判决生效之日起十日内支付原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司物业服务费22757.78元；二、驳回原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取309元，由原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司负担94元，被告陈嫣妮、陈揽月负担215元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  秦山成二〇二一年八月二十四日书记员  王雨濛附：本案适用条款如下：《中华人民共和国民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。