陕西省神木市人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0881民初5334号原告：中国农业银行股份有限责任公司神木市支行，住所地：陕西省榆林市神木市东兴街二中路**。负责人：白艳阳，该行行长。委托诉讼代理人：李花云，陕西格道律师事务所律师。被告：李耀军，男，1982年出生，汉族，陕西省神木市人，住神木市。被告：常瑞瑞，女，1985年出生，汉族，陕西省神木市人，住神木市。被告：陕西腾龙房地产开发有限公司，住所地：陕西省榆林市神木市神木镇麟州街与神华路十字路口。法定代表人：云俊有，该公司执行董事兼总经理委托诉讼代理人：贺春艳，该公司员工。原告中国农业银行股份有限责任公司神木市支行（以下简称原告农行神木市支行）与被告李耀军、常瑞瑞、陕西腾龙房地产开发有限公司（以下简称腾龙公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行神木市支行的委托诉讼代理人李花云和被告李耀军、腾龙公司的委托诉讼代理人贺春艳，被告常瑞瑞经本院传票传唤无故未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农行神木市支行向本院提出诉讼请求：1.判决由被告李耀军、常瑞瑞向原告偿还借款本金91129.65元及利息、罚息、复利（截止2021年8月12日止产生的利息93425.74元、罚息19460.37元、复利23172.23元，并从2021年8月13日起至借款本息偿还之日止，按照逾期年利率10.575%计算）。被告腾龙公司负连带保证责任；2.判决原告对被告李耀军、常瑞瑞共有的位于神木市店塔镇人民小区2号楼1单元-6-1号房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权；3.本案诉讼费以及原告为实现债权支出的律师费等一切费用由被告承担。事实与理由：2012年5月17日，原告与被告李耀军、常瑞瑞、腾龙公司签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为36万元，借款期限为240个月；借款利率为浮动利率，执行年利率7.05%，逾期年利率为10.575%；复利，在借款期内产生利息按借款执行年利率执行，借款逾期后产生的利息按逾期年利率执行；还款方式采取按月等额本息还款法。被告李耀军、常瑞瑞自愿以其购买的位于神木市店塔镇人民小区2号楼1单元-6-1号房屋提供抵押担保，并于2013年2月5日办理抵押登记(神木房他证店塔镇字第092104**)；同时由被告陕西腾龙房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证担保，保证范围为本金、利息、罚息、复利、违约金等，保证期限为借款到期之日起二年。同时约定：借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放贷款，提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定如期向被告李耀军发放了借款，被告李耀军未按约定履行还款义务。截至2021年5月11日，被告李耀军已经逾期多期，其行为已经违反合同约定，构成违约。因该笔借款发生在被告李耀军、常瑞瑞婚姻存续期间，且借款用于购买房地产，故依法应承担共同偿还责任。原告多次要求被告偿还借款未果，故提起诉讼。被告李耀军辩称，对起诉事实属实，现在暂时无力偿还。被告常瑞瑞未答辩，也未提交相关证据。被告腾龙公司辩称，本被告提供阶段性担保属实，但房产证和抵押登记他项权利证书已交给原告，故本被告不再承担保证责任。本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告向本院提交了被告李耀军身份证、常瑞瑞身份证、结婚证、个人购房担保借款合同、个人借款凭证、他项权证、房产证、房屋抵押登记回复、贷款明细，被告李耀军、腾龙公司均无异议，被告常瑞瑞未以任何方式提出异议，本院予以确认，并在卷佐证。本院查明事实和原告诉请事实一致。另查明，原、被告在《个人购房担保借款合同》通用条款中约定担保期限代借款期限届满之日起二年，但在特别条款中约定担保方式为阶段性保证担保和抵押，由被告腾龙公司提供阶段性担保，担保期限从借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日。截至2020年8月12日，涉案借款到期未偿还的借款本金为91129.65元、利息93425.74元、罚息19460.37元、复利23172.23元。再查，2013年1月25日，涉案房屋办理了产权登记，并取得了不动产登记证书。2013年2月5日，原、被告为上述借款的履行以被告李耀军、常瑞瑞所有的位于神木市神木市店塔镇人民小区2号楼1单元-6-1号房屋在神木市房地产管理所办理了抵押登记，担保金额为30万元。本院认为，本案争议焦点为：一、被告常瑞瑞是否应当承担偿还责任；二、原告对涉案抵押物是否享有优先受偿权；三、被告腾龙公司是否应当承担保证责任。原、被告在平等、自愿的基础上分别签订的《个人购房担保借款合同》，各方应按照合同约定享受权利和履行义务。原告根据合同的约定已经履行了义务，被告未按照约定履行还本付息义务，截至2020年8月12日，涉案借款到期未偿还的借款本金为91129.65元、利息93425.74元、罚息19460.37元、复利23172.23元，合计227187.99元，故原告要求被告李耀军偿还该到期应付款项之请求本院予以支持，超不部分，不予支持。原告诉请被告支付原告为实现债权支出的律师费等费用，但未提供证据证明其主张，对其诉请，本院不予支持。关于本案争议焦点一，借款时，被告常瑞瑞为被告李耀军之妻，借款产生于夫妻关系存续期间，借款用于夫妻共同生活，且被告常瑞瑞在借款合同抵押人处签字，对借款知情，故该笔借款为夫妻共同债务，被告常瑞瑞对上述欠款应负有还款义务。关于本案争议焦点二，2013年2月5日，原、被告为上述借款的履行以被告李耀军、常瑞瑞所有的位于神木市神木市店塔镇人民小区2号楼1单元-6-1号房屋在神木市房地产管理所办理了抵押登记，故原告诉请原告农行神木市支行对被告李耀军、常瑞瑞共有的位于神木市店塔镇人民小区2号楼1单元-6-1号房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。关于本案争议焦点三，原告诉请被告腾龙公司对借款负连带责任保证，但原、被告在借款合同中约定保证方式为阶段性保证和抵押担保，在通用条款中约定保证期限为借款到期之日起二年，但在特别条款中约定由被告腾龙公司从借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日提供阶段性保证担保，因涉案合同为格式合同，在担保期限产生争议时，应当作出对格式合同提供方不利的解释，故本院认为担保期限应以特别条款约定为准。本案中，涉案房屋于2013年1月25日办理了产权登记，并于2013年2月5日办理了抵押登记，被告腾龙公司的保证期限为借款之日至2013年2月5日，原告未提供证据证明其在保证期间内主张权利，故被告腾龙公司在本案中不承担连带保证责任。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条第二款、第四十一条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十一条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条规定规定，判决如下：一、由被告李耀军、常瑞瑞于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限责任公司神木市支行所欠2020年8月12日前到期未偿还的借款本金为91129.65元及利息（截止2021年8月12日已产生利息93425.74元、罚息19460.37元、复利23172.23元），共计227187.99元。二、原告中国农业银行股份有限责任公司神木市支行就被告李耀军、常瑞瑞所有的位于神木市神木市店塔镇人民小区2号楼1单元-6-1号房屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在抵押价值范围内优先受偿。三、被告陕西腾龙房地产开发有限公司在本案中不承担责任。四、驳回原告中国农业银行股份有限责任公司神木市支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2270元，由被告李耀军、常瑞瑞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判员  白光军二〇二一年八月十九日书记员  王 静