贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终1102号上诉人（原审原告）：敖某，男，住贵州省安顺市西秀区。上诉人（原审原告）：张某，女，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：钟艳，贵州麒翔律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）：贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司。住所地：贵州省安顺市经济技术开发区。法定代表人：艾某，董事长。委托诉讼代理人：彭佳佳，贵州联通（关岭）律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人敖某、张某因与被上诉人贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2021）黔0402民初1132号民事判决书，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭于2021年8月17日公开开庭进行了审理。上诉人敖某、张某委托诉讼代理人钟艳，被上诉人贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司委托诉讼代理人彭佳佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人敖某、张某上诉请求：1、请求依法撤销贵州省安顺市西秀区人民法院（2021）黔0402民初1132号民事判决书，并依法改判支持上诉人一审诉讼请求。2、请求判令本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审事实认定不清，被上诉人协助上诉人办证系双方合同约定的法定义务，且已经超过合同约定时间，上诉人的诉请合理合法，原审判决错误。上诉人原审第一项诉讼请求为“请求判令被告立即向产权部门提交办理位于贵州省安顺市房屋转移登记的有关文书，并协助原告办理房屋权属证书”，被上诉人在原审庭审中自认“案涉房屋中Ｔ1-Ｔ32幢具备办证条件”，但对其提出Ｔ33幢之后的房屋不能办证，被上诉人未提供任何证据予以佐证。原审法院到安顺市开发区不动产登记中心《查询回函》所述：“无现势的首次登记和转移登记信息”，而所查询的房屋中也包含有被上诉人陈述目前可以办证的Ｔ1—-Ｔ32幢房号之间的房屋，故上诉人认为，该回函并不能直接证明上诉人诉争所购买房屋不能办证，原审法院以此驳回上诉人的该项诉请有失公正。同时安顺国土资源局经济技术开发区分局指出依据《贵州省不动产登记申请资料收件清单说明》首次登记和转移登记分别需要房开商企业和买卖双方提供材料申请登记，办理产权所需材料清单详见附件。附件一：国有建设用地上房屋所有权首次登记（商品房）：1.不动产登记申请表；2.申请人身份证明：营业执照、授权委托书、受托人身份证、代理人现场拍照；3.建设工程规划许可证；4.建设工程规划竣工认可证；5.建设工程竣工验收备案表；6.原《国有土地使用证》或《不动产权证书》；7.房产测绘报告（分层分户平面图）；8.审核资料（实地查看图片、实地查看记录表）。安顺国土资源局经济技术开发区分局已明确被上诉人需要提交办证的材料类型，上述8项资料明细单是被上诉人提交到相关部门办理现房登记的必备资料，被上诉人怠于履行提交资料义务，原审庭审中，被上诉人并未举证证明自己已经提交首次登记材料，也未举证证明不能办证的原因所在，其理应承担举证不能的不利后果。故对上诉人的该项诉讼请求，盼法院依法查清事实并依法支持。二、原审法院适用法律错误，上诉人按双方签订《商品房买卖合同》约定的计算标准提出违约金金额诉请，有理有据，原审判决将计算标准调整为日万分之0.15无事实根据也无法律依据。被上诉人虽已交付房屋，但至今未协助上诉人办理商品房权属转移证书，该违约事实和责任均是被上诉人造成，原审庭审中被上诉人对此不持异议。上诉人根据被上诉人提供的格式《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款约定计算：“出卖人（被告）自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人（原告）支付已交付房价款的万分之一的违约金”。上诉人诉请的违约金有法可依，属于可以具体计算的违约金数额，是具体损失，而非不可明确的损失。被上诉人在原审庭审中提出调减违约金，然依据《民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”，另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2021.1.1）第十二条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，上诉人违约金计算标准依约计算，属于具体损失，合法损失，被上诉人提出调减违约金的计算标准无理无据，且该标准是被上诉人提供的格式合同条款约定。庭审中，被上诉人并未提供任何证据证明其自己约定的计算标准过高，也未举证证明上诉人提出的计算金额已经超过实际损失的30%，原审判决在无任何法律依据及事实依据的情况下，将双方的违约金计算标准过低的进行调整，明显有失公正。上诉人认为，双方约定违约金的目的是为了制约双方顺利履约，具有约束性和惩罚性，被上诉人持续性违约至今，对继续违约的行为放纵、漠视自身义务的履行。原审法院将被上诉人违约金的计算标准调整为日万分之0.15，不符合依法调减违约金的范围规定，且该标准无任何法律依据。原审判决对违约金的错误调整，将大大降低被上诉人的违约成本，势必导致被上诉人对于协助办证的义务将遥遥无期不积极履行，上诉人购买商品房的最终目的“办理房屋所有权证”将被无限制搁置，严重侵害上诉人的合法物权设立。望二审法院依法予以改判维持双方约定的日万分一的计算标准，以维护法律的公平公正。三、本案属于依法不适用诉讼时效的情形，原审判决对诉讼时效的认定错误，判决有失公平。根据《民法典》第一百八十八条规定：诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。上诉人认为，被告违约事实自其承诺交付办证之日起至今未结束，无法明确具体的违约截止时间，该违约行为具有持续性。双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人‘知道或者应当知道权利受到侵害’，诉讼时效才可依法起算。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：（四）其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。”上诉人认为，逾期办证违约金系基于房开商违约所产生的特殊债权，与银行利息一样，以日为累计单位，具有持续性和延续性特征，属于“其他依法不适用诉讼时效规定”的情形，故原审判决只支持上诉人三年诉讼时效期间的违约金损失，明显错误，理应撤销原判并依法改判。四、原审判决诉讼费不应由上诉人承担，而应当由被上诉人全部承担。本案诉讼系被上诉人违约造成，上诉人在此次合同纠纷中无任何过错责任，原审法院在将双方约定的违约金计算标准过低调整为日万分之0.15后，仍将诉讼费判由上诉人承担明显不公。然依据同小区同一批次诉至同一原审法院的其他原告，法院判决诉讼费均由被上诉人承担，故请求二审法院依法改判诉讼费由被上诉人承担。综上所述，上诉人不服原审判决，根据《民事诉讼法》之相关规定，特提出上诉，恳请贵院依法改判，并支持上诉人一审诉讼请求。被上诉人贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司二审中答辩称：根据被上诉人二审前往不动产登记中心查询及一审法院查询结果，案涉房屋未取得备案登记证明书，不具备办证条件；被上诉人已经按约交付房产给上诉人使用，未办理产权证不影响上诉人实际使用，一审对违约金的认定符合法律规定。商品房买卖合同签订后，对于违约金以日为计算单位，上诉人应在时间到期后主张办理产权证，但其于2020年8月10日才向法院起诉，所以一审认定正确，应予维持。原审原告敖某、张某向一审法院起诉请求：1、请求判令被告立即向产权部门提交办理位于贵州省安顺市西秀区房屋的转移登记的有关文书，并协助原告办理房屋权属证书。2、请求依法判令被告立即支付原告2017年4月26日起至2020年8月7日止逾期办理商品房权属转移登记的有关文书的违约金人民币43030.67元，2020年8月8日起至被告交付办理商品房权属转移登记的有关文书之日期间的违约金以原告已支付房价款358888元为基数，按日万分之一进行计付。3、请求依法判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月6日，原告敖某和张某作为乙方、被告贵州多彩万象公司作为甲方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：敖某、张某购买的商品房为预售商品房；敖某、张某购买的商品房位于开发区，房屋建筑面积为116.5平方米、套内面积为88.79平方米，房屋总价款为358888元；敖某、张某付款方式为贷款方式付款，即自本合同签订之日向贵州多彩万象公司支付首付款78888元，余款280000元则通过公积金贷款方式支付；贵州多彩万象公司应当在2016年7月30日前向敖某、张某交付该商品房，并负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。同时，《商品房买卖合同》还约定：出卖人不能在约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的百分之一承担违责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的餐饮业同意按下列项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2015年9月26日，原告向被告司交纳购房首付款78888元。同时，被告收取原告代收费用12453元。2016年10月31日，原告作为借款人、中国建设银行股份有限公司安顺市分行作为贷款人、被告贵州多彩万象公司作为保证人签订《住房公积金借款合同》。2017年1月22日，中国建设银行股份有限公司安顺市分行向被告贵州多彩万象公司的账户汇入贷款280000元。同时查明：安顺市开发区多彩万象旅游城T57幢1单元4层1号未取得安顺市商品房备案证明书，暂不符合办证条件。原告曾于2020年8月10日向人民法院主张权利。庭审中，原、被告双方一致认可合同约定的时间2016年7月30日为实际交房时间。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，该协议不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按协议约定全面履行义务。被告至今未按合同约定的期限为原告办理商品房转移登记手续，已构成违约。一、根据法律规定，原告未在双方约定的办理不动产登记的期限内取得不动产权属证书的，被告应当承担违约责任，故被告应当承担相应的违约责任。关于双方约定的违约金是否过高，是否需要调整的问题，根据法律关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，因本案中被告未为原告办证的损失难以确定，且违约金的性质为补偿为主、惩罚为辅，案涉房屋已实际交付使用，本院本着兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，酌情将违约金调整为以已付房款358888元为基数按日万分之零点一五计算。二、关于原告诉请的违约金是否超过诉讼时效的问题，双方均认可被告交付商品房的时间为2016年7月30日，根据双方约定，被告应于2016年10月28日前取得商品房所有权初始登记、应于2017年4月26日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，故原告的逾期办证违约金应自2017年4月27日开始计算。但，原告向人民法院主张权利的时间为2020年8月10日，因原、被告双方约定的违约金是以日为单位进行计算，属继续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效，本院仅支持原告2017年8月10日之后的逾期办证违约金，而2017年8月10日之前的逾期办证违约金则已超过法律规定的诉讼时效期间，依法应不予支持。经计算，原告自2017年8月10日至2021年3月24日期间共计1322天的逾期办证违约金为7116.75元。三、关于原告要求被告立即向产权部门提交办理位于贵州省安顺市房屋转移登记的有关文书，并协助原告办理房屋权属证书的请求，现因该房屋尚不具备办理商品房初始登记及转移登记的条件，故对原告的该项诉请，本院暂不予支持。原告可在案涉商品房初始登记、转移登记办理条件成就后，另行主张。因本案为2021年1月1日前的法律事实引起的民事纠纷，且不属于溯及适用民法典的例外情形，故本案应当适用当时的法律和司法解释。综上，被告应当支付原告2017年8月10日至2021年3月24日期间的逾期办证违约金7116.75元，2020年3月25日之后的逾期办证违约金以购房款358888元为基数按日万分之零点一五支付至商品房转移登记的有关文书交付原告之日止；对原告的其他诉讼请求本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十二条、第十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：一、被告贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司于判决生效之日起五日内支付原告敖某、张某2017年8月10日起至2021年3月24日止的逾期办证违约金7116.75元，2021年3月25日起至被告将商品房转移登记的有关文书交付原告之日止的逾期办证违约金以购房款358888元为基数按日万分之零点一五计算并支付给原告敖某、张某；二、驳回原告敖某、张某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费926元，减半收取463元，由原告敖某、张某负担384元、被告贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司负担79元。二审中，被上诉人多彩万象公司向本院提交以下证据：《不动产登记资料查询结果证明》，拟证明案涉房产的不动产登记状况。上诉人发表质证意见：对真实性无异议，但对证明目的有异议，该组证据不能证明能否办证的原因所在，达不到其证明目的。经审查，上诉人多彩万象公司提交的该组证据符合证据三性，应予采信。该组证据能够证明案涉房产现尚不具备办理首次登记及产权证的条件，该事实一审已经查明，本院不再重复认定。本院认为，二审中，本案争议焦点为：1.案涉房屋是否具备办证条件。2.一审判决调整违约金计算比例是否正确。3.本案应否适用诉讼时效。针对案涉房屋是否具备办证条件的问题。一审法院向安顺市开发区不动产交易登记中心就含敖某、张某所购房屋在内的57套房屋是否能够办理不动产登记证书去函查询，该中心回复为除天街C区1层20号、天街B区B-1-44号房屋在贵州省不动产统一登记系统中无对应房号外，其余房屋在贵州省不动产统一登记系统中无现势的首次登记和转移登记信息；二审中，被上诉人提交的《不动产登记资料查询结果证明》也足以证明上诉人购买的案涉房屋所在楼栋多彩万象城T57幢尚不具备办理首次登记及转移登记条件。因案涉房屋无首次登记信息、不具备办理转移登记条件，一审法院据此不予支持上诉人诉请房开商协助办证的请求并无不当，上诉人可在案涉房产具备办证条件后另行诉请。针对一审判决调整违约金计算比例是否正确的问题。虽然双方在《商品房买卖合同》中约定逾期办理产权转移登记违约责任以购房款为基数，按每日万分之一的标准计算违约金，但违约方认为合同约定的违约金过高的，可以请求人民法院调减。人民法院在调减违约金时应坚持以补偿为主、惩罚为辅的原则，充分权衡各方当事人的利益。一审综合房开公司违约的主客观过错、房屋实际交付使用情况，结合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金调整为日万分之0.15并无不当。针对本案应否适用诉讼时效的问题。本案双方在合同中约定以日为单位累计计算违约金，属于继续性债权，应按债权产生时间分别适用诉讼时效；单个债权产生且被上诉人未履行时，上诉人即已知晓自身权利受损，故单个债权产生之日即应起算诉讼时效。一审以敖某、张某首次向法院起诉主张债权的时间作为节点倒推三年保护其债权并无不当，即法院对其债权仅自2017年8月10日起保护并无不当。关于一审案件受理费负担处理是否正确的问题。本案系因被上诉人逾期办证这一违约行为引发的诉讼，且被上诉人在二审庭审中表示自愿承担本案的一审案件受理费，故本院对一审案件受理费予以调整，一审案件受理费926元，减半收取463元由被上诉人承担。综上，上诉人敖某、张某的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费926元，减半收取463元，由被上诉人贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司承担。二审案件受理费926元，由上诉人敖某、张某承担。本判决为终审判决。审 判 长 辜  贤  莉审 判 员 黄  光  美审 判 员 王    爽二〇二一年八月十七日法官助理 张    婕书 记 员 吴兆云（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。