湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1103民初4545号原告：彭秀平，女，1972年7月26日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：何洪洲，湖南舜源泽律师事务所律师，代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：奉翔，湖南众睿律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告：湖南金盘子置业有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区河东湘江东路金盘世界城。法定代表人：谭辉姣，公司执行董事。委托诉讼代理人：伍丽平，女，1988年10月8日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，系该公司办公室文员，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：唐红发，男，1984年5月21日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，系该公司办公室文员，代理权限为一般授权。原告彭秀平诉被告湖南金盘子置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年7月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭秀平的委托诉讼代理人何洪洲、奉翔、被告湖南金盘子置业有限公司的委托诉讼代理人伍丽平、唐红发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭秀平向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理“金盘·世界城”X幢XXXX号房屋的水、电、燃气开户手续，相关费用由被告承担；2.判令被告按合同约定，向原告支付从2019年1月1日起以全部房价款954261元为基数，按每月万分之一计算逾期交房违约金至房屋合格交付时止（截至2021年7月8日逾期交房违约金已达79204元：954261元×0.0001×919天）；3.请求确认原、被告签订的《合同补充协议》中的第3条第（2）项、第4条⑴⑵⑶⑸⑹项、第5条属于无效条款；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年5月17日就被告开发的“金盘·世界城”签订了《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，其中《商品买卖合同》约定原告购买该小区17幢23层2301号商品房，总价款为954261元，原告以银行按揭分期付款的方式支付购房款；被告应于2018年12月31日前向原告交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告以及供水、排水、供电、燃气等基础设施设备接通的商品房。逾期超过90天未交付房屋的，在原告要求继续履行合同的情况下，被告按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金等约定。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，被告至原告起诉时仍未交付符合约定的商品房。经向有关部门了解，被告所出售的房屋至今未通过消防验收、未取得竣工验收备案表，房屋水、电、燃气未开通。另外，被告与原告签订了《合同补充协议》，该补充协议中部分条款因存在不合理的免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利和违反法律强制性规定等情形，应属无效条款。且《商品房买卖合同》第二十八条也约定了补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。被告湖南金盘子置业有限公司辩称，一、《合同补充协议》第3条第（2）项、第4条、第5条系有效条款，理由如下：1.《合同补充协议》第3条第（2）项针对的是买受人延期支付购房款等事项的违约行为，在买受人产生违约的情况下出卖人拒绝履行房屋交付义务系对买受人先违约行为的合理抗辩，没有加重买受人责任和免除当事人自己的责任；2.《合同补充协议》第4条没有违反法律、行政法规的效力性强制规定，条款合法有效。根据相关法律规定交付的条件为“验收合格”，验收的主体为建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方验收合格即具备交付条件。而我国没有任何法律规定相关政府部门具有工程验收的职责，根据《国务院关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式的决定》第76项，建设工程的竣工验收备案由审查性备案调整为告知性备案。由此可见，竣工验收备案只是行政机关对建设工程竣工验收的程序管理，不是建设工程交付的法定前提条件。同时，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条已明确管理性的强制性规定不影响合同效力，因此案涉建设工程没有验收备案不影响《合同补充协议》的效力。所以，《合同补充协议》第4条没有违反效力性强制性法律规定，应尊重当事人双方合同意思自治，该条款合法有效；3.《合同补充协议》第5条没有免除出卖人应承担的改变规划、设计的责任，没有排除买受人因出卖人改变规划设计主张责任的权利，属于合理合法的约定；二、案涉房屋已达到约定交付条件，答辩人于2018年12月25日通知被答辩人在2018年12月30日收房，不存在延期交付的违约行为，不应承担2018年12月30日之后的逾期交付房屋责任。本院经审理，查明事实如下：2017年5月17日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于冷水滩区，总价款为954261元。合同主要条款约定：……第九条、商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.已取得房屋测绘报告；第十条、商品房相关设施设备交付条件：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，达到接通条件；供电纳入城市供电网络并正式供电，达到接通条件；燃气完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，达到接通条件；供水、排水、供电、燃气均由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用……；第十一条、交付时间和手续：出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房……；第十二条、逾期交付责任：……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金……；第十四条、规划变更：出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人……；第十五条、设计变更：双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同……；第二十八条、补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理的加重买受人责任、排除买受人主要的权利内容的，仍以本合同为准。同日，原告与被告签订一份《合同补充协议》，约定：第3条第（2）项，买受人延期支付应当支付的任何款项（包括代收的款项，银行按揭贷款和住房公积金贷款在约定的房屋交付日到期时未足额进入出卖人账户的，均视为买受人延期付款），则出卖人有权拒绝履行房屋交付义务，出卖人亦不承担延期交房责任；第4条，合同第十一条交付时间和手续第（二）、（三）条增加以下约定：（1）该商品房在交付使用时只要符合合同第九条约定条件的，买受人应无条件收房并办理交接手续；如遇该商品房存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求整改，由出卖人按实情予以整改，买受人不得以此拒绝收房。若买受人因上述理由拒绝收房或拒绝办理交付手续的，视为出卖人已履行交房义务，出卖人不承担逾期交房责任；（2）合同约定房屋交付日期到期之后的三十日内，买受人应当由本人前往或委托持有公证授权委托书的代理人到房屋现场对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。超过合同约定的交房日期三十日以上，买受人或合法代理人仍未办理验收及交接手续的，本合同约定的房屋交付日期到期日视为交付和验收完成之日，自该日起，房屋毁损、灭失的风险由买受人承担；（3）该商品房的物业管理费、水电费等相关费用，自本合同约定该商品房交付之日起由买受人承担，买受人于该商品房交付之日交纳以上费用后领取该商品房钥匙；（4）……（5）买受人未交清该商品房全部房款及相关手续、税费，出卖人有权不予交房给买受人，因此造成延期交房的，出卖人不承担违约责任；（6）因本项目属于分期、分栋开发，故房屋竣工验收备案要待项目全部开发完成后才能办理，故出卖人无法在交付日期前取得第九条规定的证明文件，买受人同意出卖人不承担逾期交付的违约责任。出卖人交付时达到通水、通电、基本道路畅通，工程发包方、承包方、设计方、监理方、勘察方五方验收合格，买受人视为可以交接房屋；第5条，合同第十四条、第十五条关于“规划、设计变更”的约定是指规划变更直接涉及本合同约定的该商品房的房屋发生规划变更。只要变更不直接影响买受人所购房屋内的正常使用，且变更获得规划部门批准，买受人承诺不据此解除合同，且出卖人无须对此变更征求买受人同意，也无须为此做任何补偿。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，原告依约向被告支付了全部房款，案涉房屋主体已完工，但至今未经相关部门竣工验收合格和通过消防验收。被告于2018年12月25日向原告发出交房入伙通知书，通知原告于2018年12月30日办理交房相关手续。原告表示并未收到通知，且认为涉案房屋至今仍未取得建设工程竣工验收备案证明文件而拒绝收房，遂酿成纠纷。另查明，2020年1月24日，为防控新冠肺炎疫情，湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。上述事实，有当事人提供的证据材料在案佐证，结合当事人的庭审陈述，足以认定。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，该合同依法成立并有效。合同双方应按照合同约定履行权利及义务。本案主要的争议焦点为：一、《合同补充协议》第3条第（2）项、第4条第⑴⑵⑶⑸⑹项、第5条是否有效；二、涉案房屋是否达到交付条件及被告违约责任的承担；三、被告是否应当为原告办理涉案房屋水、电、燃气开通，是否应当承担相关手续办理费用。一、《合同补充协议》第3条第（2）项、第4条第⑴⑵⑶⑸⑹项、第5条的效力认定。格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，属合法有效合同，应当全面履行该合同的义务。双方当事人还签订了《合同补充协议》，其第3条第（2）项、第4条第⑴⑵⑶⑸⑹项、第5条对《商品房买卖合同》约定的出卖人逾期交房违约责任、房屋交付条件等主要合同内容进行了改变，虽然该补充协议经双方当事人签字，但协议内容系被告事先拟定，未与原告进行协商，且限制对方主要权利，免除己方的重要义务，根据前述《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该部分内容应当认定无效。《中华人民共和国消防法》第十三条第三款规定，“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。《合同补充协议》第4条第（6）项还因违反法律强制性规定而无效。二、如前所述，《合同补充协议》第4条第⑴⑵⑶⑸⑹项已经确认无效，应当依据双方《商品房买卖合同》第九条确定案涉商品房交付时应当具备何种条件。合同第九条约定，商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；同时，《房屋建筑工程和市政基础设施施工验收备案管理暂行办法》第五条对于建设工程竣工验收备案应当提供的证明文件作出规定，除工程竣工验收报告外，建设单位办理备案登记还应提供规划、环保等部门出具的认可或者准许使用文件，公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合同的证明文件，工程质量保修书等文件。被告在《商品房买卖合同》约定的交付期限内没有取得上述证明文件，不能交付符合约定条件的房屋，其行为已经构成违约。根据《商品房买卖合同》关于逾期交付责任约定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。该约定的违约金折算为年利率3.65%，符合法律规定。原告已依约支付全部价款，合同约定的交房时间为2018年12月31日前，虽然被告自2019年1月1日起即构成违约，但考虑到此后发生的新冠疫情属不可抗力，导致被告无法施工，对其交房造成直接影响，故酌情减少计算违约金三个月（90天）。根据原告诉请违约金暂计算至2021年7月8日，违约时间从2019年1月1日至2021年7月8日止共920天，扣减90天后为830天，被告应支付原告违约金79204元（954261元×0.0001×830天）,后续违约金以954261元为基数，按每日万分之一自2021年7月9日起计算至房屋取得竣工验收备案表之日止。被告抗辩不应当承担2018年12月30日之后的逾期交付房屋责任，经查明与事实不符，依法不予支持。三、涉案房屋水、电、燃气是否已经开通及相关手续办理费用的承担。根据合同约定，1.交付时，供水、排水：配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，达到接通条件；2.供电：纳入城市供电网络并正式供电，达到接通条件；3.燃气：完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，达到接通条件；供水、排水、供电、燃气均由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。被告至今未提交相关水电燃气已经开户的资料，应承担举证不能的责任，故判定被告未为原告办理水、电开户及燃气开户手续，已构成违约，对原告要求被告为其办理水、电及燃气开户手续的诉讼请求，本院予以支持，相关费用由被告依约承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国消防法》第十三条第三款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告彭秀平与被告湖南金盘子置业有限公司于2017年5月17日签订的《合同补充协议》中的第3条第（2）项、第4条第⑴⑵⑶⑸⑹项、第5条无效；二、被告湖南金盘子置业有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告彭秀平办理其购买的位于冷水滩区房屋的水、电、燃气开户手续，相关费用由被告湖南金盘子置业有限公司承担；三、被告湖南金盘子置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告彭秀平支付违约金79204元；后续违约金以954261元为基数，按每日万分之一自2021年7月9日起计算至房屋取得竣工验收备案表之日止；四、驳回原告彭秀平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1994元，减半收取计997元，由被告湖南金盘子置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  王 枫二〇二一年八月二十四日法官 助理  李恒平代理书记员  李 雯