贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初3776号原告：王开安，男，1974年1月10日生，汉族，住贵州省安顺市。被告：安顺开发区银和房地产开发有限公司，住所：安顺市经济技术开发区大街西段黔中商贸物流中心内，统一社会信用代码：91520490590754194R。法定代表人：刘灿跃，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈金权，男，1964年6月17日生，汉族，该公司办公室主任，代理权限：特别授权。原告王开安与被告安顺市开发区银和房地产开发有限公司（以下简称银和房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王开安、被告银和房开委托诉讼代理人陈金权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王开安向本院诉请判决：1、被告立即退还原告购房款253015元；2、被告支付已交购房款的利息及违约赔偿款共计26万元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2021年3月10日向被告公司购买黔中商贸城***商铺房，当时原告向被告提出协商，因为被告经营电器需要周转资金，先付253015元，剩余20万元需按揭贷款。当时被告公司口头承诺，此商铺未租、未售、未抵押，原告才放心交了房款，可交了房款之后，3月13日原告找到公司要求签有效的购房合同，办理银行按揭贷款，可被告公司告知原告，签不了正式有效合同，若要签正式有效合同和办理按揭贷款要一年以后，当时原告问被告什么原因，被告公司成员说他不是董事长，他不知道，原告就知道自己被公司欺骗了，心里产生了很大怀疑，当天下午要求公司退款，被告公司业务员告知不能退款，他们做不了主。最后原告找人网上查询黔中商贸城负***号商铺已抵押给了银行。综上所述被告公司作为开发商，不遵守国家法律法规，故意隐瞒商铺已向银行抵押的事实，将抵押商铺售卖给原告的违法行为，导致商铺买卖合同不能实现，以及《中华人民共和国担保法》第四十九条：抵押期间，抵押人办理已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为为无效之规定。本案中，被告与原告进行商铺转让之前，已经将房屋抵押给银行，但被告转让商铺时并没有告知原告，存在重大过错，故原告请求法院依法判令被告返还原告的购房款及利息，并依法赔偿经济损失（如用该款项订货会返点，以及销售产生的利润会有20万元），请求贵院依法判决，以维护原告的合法权益。被告银和房开辩称：我方是委托普思策销售公司销售商铺，原告于2021年3月10日向我方购买的商铺在抵押期间，但双方是可以通过协商将抵押解除，订立合同，实现商铺买卖。原告于2021年4月1日向销售公司提交退铺申请，销售公司于2021年4月2日向我方进行报告，后公司开会研讨同意退铺退款。另，原告向住建局举报，住建局联系到我方，我方也积极回函。我方对退还款项没有意见，但是原告申请退取的款项是大额款项需要一定的流程，对于第二项诉请利息及赔偿款因为双方没有签订合同，我方并无违法违规行为，不予认可。围绕原告王开安的诉请，原告王开安提供以下证据：证据一、身份证复印件；被告无异议。证据二、购房预算书。被告认为无自己公司人员的签字。证据三、2021年3月10日收款收据二张，2021年3月12日收款收据（金额为4470元），银行刷卡POS单回单三张，主张证明原告向被告公司支付款项共计253015元。被告无异议。被告银和房开提供以下证据：证据一、原告于2021年4月1日的退铺申请，拟证原告因自己需要资金经营申请退铺、退款。原告表示申请不是自己写的也不是自己递交的，是被告公司一个姓王的员工替给原告出的，名字不是原告签的，但指纹是原告按的，是因为多次催促后，被告不能签订买卖合同，所以自己才申请退铺，但该申请上载明的退铺理由不真实。证据二、销售公司于2021年4月2日向原告的退铺申请，拟证销售公司向原告提交退铺申请，理由是王开安因资金困难申请退铺。原告表示对该事实不清楚。证据三、被告于2021年5月18日向住建部门情况说明复印件，拟证因原告去住建部门举报被告一房两卖，被告向住建部门作出的，说明案涉房屋是在抵押期间，而不是一房二卖，只是没有解除抵押，解除抵押后是可以签订商品房买卖合同。原告表示购房时并不清楚抵押的事实。证据四、被告公司会议记录复印件，拟证被告在收到销售公司退铺申请后，开会研讨同意退还原告所交纳的全部房款。原告认为案涉房屋在抵押阶段，原告购买时未取得抵押权人的同意，故导致原告提出退房申请，被告表述同意退还房款。对上述证据及各自主张，双方无异议的部分，本院予以采信。经审理查明：原告于2021年3月10日通过被告委托销售的贵州普思策营销策划有限公司（以下简称销售公司）预购案涉商铺（黔中商贸城项目***号商铺，建筑面积为68.38平方米，套内面积为39.14平方米），当日，原告向被告支付房款20万元，代办费、维修基金、其它费用计8545元。销售公司向原告出具《购房预算书》，被告向原告出具收款收据二张（共计208545元）。《购房预算书》上有：销售人员蒋云的签名，并备注：未租未售，有收款人员周静的签名，并备注：今收到房款20万元、代办费8545元，承诺补房款。《购房预算书》的内容还有：商铺号***，房屋总房款444470元、贷款年限10年、首付房款224470元、按揭贷款220000元、每月等额还款2594元。对于费用，该预算书注明在签订正式房屋买卖合同时，由被告代收，待所有相关手续完善后，多退少补。《购房预算书》最后一行注：本预算表三日内有效，所列数据仅供客户购房时参考，以相关部门核定为准。2021年3月12日，原告向被告支付44470元，被告向原告出具收款收据。上述商铺在银行设定有抵押，因原、被告对上述商铺未能签订正式的买卖合同，原告提出退款，2021年4月1日，在销售公司工作人员向原告提供打印好的《退铺申请》上，原告及其配偶在申请人处签名、盖指纹，并由销售公司代原告向被告提交。2021年4月2日，销售公司向被告提交由销售公司打印、盖章的《退铺申请》。上述两份《退铺申请》的打印体内容均反映原告因个人出现资金周转困难，故申请退款。由于原告对上述款项未能退取成功，原告便到安顺市住房和城乡建设局反映被告有一房二卖的情况，为此，被告于2021年5月18日向安顺市住房和城乡建设局作出《情况说明》，表示正积极派人与中航信托协调，待释放抵押手续完成后即可与原告签订购房合同、办理不动产权证书。上述事实，有原、被告的当庭陈述、举证、质证意见在卷佐证，足以采信。本院认为，通过查明的事实可知：被告收取原告的购房款及其他费用共计253015元（208545元＋44470元）的依据是被告向原告出具的《购房预算书》。在原告预交房款及相关费用的过程中，被告未向原告告知该商铺设定有抵押，影响原告办理按揭。抵押期间，即使被告未如实告知原告的抵押事实，但抵押并不影响原、被告对于该商铺设定的买卖效力。鉴于原、被告至今未签订买卖合同，而被告向原告出具《购房预算书》注明三日内有效，故从2021年3月10日起三日后，如原、被告双方对商铺未再签订买卖合同，未履行商铺的交付、尾款的支付，《购房预算书》三后失效，则双方预约的合同解除，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”故被告应退还已收取原告的款项。现原告因被告未退还该款项提出诉请，理据充分，本院依法予以支持。原告适用《中华人民共和国担保法》的主张，因该法已失效，本本院不予支持。本案另一焦点：原告诉请被告支付购房款的利息及违约赔偿款共计260000元是否支持。原告提出该诉请，其理由是：自己如用该款项去订货销售，则会产生返点和利润。因本案系房屋预售合同产生的纠纷，原告对于其所主张的损失未能举证证实，且对于该损失，原告亦未能举证证实应由被告负担，故，原告的该主张无事实理由依据，本院不予支持。但按诚信原则、公平原则，结合《购房预算书》的内容，自2021年3月10日起三日后，因原、被告未再对商铺签订合同，亦未再继续履行任何权利、义务，故在原告提出退款时，被告应当及时退还，由于原告向被告提出书面申请，甚至向停建部门反映后至原告向本院起诉前，被告仍未向原告及时退还原告所交款项，其行为已违背诚信原则，客观上被告从中会获取一定的利益，原告有一定损失的经济损失，本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十三条第一款、第二款的规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，故本院以被告收取原告所付款项253015元为基数、从2021年4月4日起按同期LPR的利率上浮50%计付违约金至应退款付清日止。对于被告关于违约金的辩称主张，因无事实理由依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十三条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告安顺市开发区银和房地产开发有限公司于本判决生效之日向原告王开安退还购房款及其他费用共计253015元；二、限被告安顺市开发区银和房地产开发有限公司于本判决生效之日起向原告王开安支付逾期退款违约金（以应退款253015元为基数、从2021年4月4日起按同期LPR的利率上浮50%计付违约金至应退款付清日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8930元，减半收取4465元，原告王开安负担2600元，被告安顺市开发区银和房地产开发有限公司负担1865元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。原告可在判决生效履行期限满后二年内，向本院申请强制执行。审 判 员 徐侨生二〇二一年八月四日法官助理 高 静书 记 员 姜俊亮