安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终2288号上诉人（原审被告）：蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司，住所地安徽省蚌埠市朝阳北路1218号金地苑1号楼5层1号附1号，统一社会信用代码91340300784902183D。法定代表人：王继华，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈善，安徽南山松律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小龙，安徽南山松律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡应敏，男，1965年1月27日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。原审被告：深圳市永红源物业服务有限公司蚌埠分公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区永安街270号上河时代花园综合楼3楼308室，统一社会信用代码913403003551725069。法定代表人：肖宪章，该公司总经理。委托诉讼代理人：李建虎，该公司员工。上诉人蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司（以下简称怡康公司）因与被上诉人胡应敏、原审被告深圳市永红源物业服务有限公司蚌埠分公司（以下简称永红源公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2021）皖0311民初1847号民事判决向本院提出上诉。本院于2021年7月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。怡康公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回胡应敏一审全部诉讼请求或将本案发回重审；二、胡应敏承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实错误、不清。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定，只有在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，开发企业才有保修义务。本案中，胡应敏未就案涉房屋渗水的原因进行举证，案涉房屋渗水原因不明，一审判决在无客观证据支持下即认定案涉房屋存在质量问题，判决怡康公司承担质量保修责任，明显属于认定事实错误、不清。胡应敏未到庭参加诉讼亦未向本院提交书面答辩意见。永红源公司辩称，永红源公司已经多次向怡康公司报修，怡康公司安排了专业人员上门确认，在报修期内对案涉房屋进行了修复，但是一直没有修复完善，永红源公司已经尽到了管理责任。胡应敏向一审法院起诉请求：1．判决怡康公司、永红源公司为胡应敏位于蚌埠市淮上区的房屋因房屋渗水进行维修；2．判决怡康公司、永红源公司对胡应敏房屋渗水造成的室内外飘窗、阳台、窗户倾斜开裂等室内屋面、墙面损坏进行维修。一审法院认定事实：蚌埠市淮上区上河时代花园北区建设单位为怡康公司，其中10号楼施工单位为浙江海天建设集团有限公司。上河时代花园北区10号楼3单元1102室位于该栋楼房的顶楼，胡应敏于2012年6月2日向开发商怡康公司购买，该房屋于2014年1月27日交付给胡应敏。在怡康公司与浙江海天建设集团有限公司签订《建设工程施工合同》中同时签订的《房屋建筑工程质量保修书》中约定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为五年、装修工程保修期为二年，质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算。2013年5月29日，该10号楼经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同组织进行了验收，并于2013年7月12日向蚌埠市住房和城乡建设委员会进行了竣工备案。永红源公司于2016年11月接收上河时代北区前期物业公司从事的小区管理服务。其于2018年7月2日、2018年9月11日、2018年9月18日、2020年7月6日就业主反映的包含涉案房屋在内的房屋质量问题，以工作联系函的方式向怡康公司反馈了情况，并要求及时督促施工方尽快维修处理。另，永红源公司接手前胡应敏曾多次报修。现胡应敏的房屋主要问题为屋顶、墙面漏水，阳台、飘窗渗水，因房屋漏水，已出现墙面开裂、表皮脱落、屋顶保温层开裂、室内墙霉变等现象。一审法院认为：本案系房屋渗漏引发的维修纠纷。根据《中华人民共和国建筑法》第五十八条第一款规定，建筑施工企业对工程的施工质量负责。第六十二条规定建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。根据上述法律规定，商品房开发企业、房屋的建筑施工企业，是房屋质量的保修单位。但保修责任的承担顺序还应结合相关合同关系确定。即，开发商对所售房屋承担保修责任，建筑施工单位对承建的房屋向开发企业（建设方）承担保修责任。本案证据显示，涉案房屋于2014年1月27日交付给胡应敏，胡应敏在房屋保修期内多次反映房屋渗漏情况，物业企业也向开发企业反馈了涉案房屋的渗漏情况，即房屋自验收起5年内便开始发生渗漏等问题，且经修缮在5年质保期满时仍未能解决问题。因此，开发企业及建筑施工企业对涉案房屋的屋顶渗漏应当承担保修责任。胡应敏主张物业企业承担维修责任，无法律依据、也无合同依据，不予支持。怡康公司履行义务后可依与浙江海天建设集团有限公司的建设工程施工合同和其他证据另案解决双方的纠纷。故一审法院依法确定由开发企业怡康公司向胡应敏承担涉案房屋渗漏的维修责任，并应自维修完成之日起，继续承担五年保修责任。对怡康公司辩称案涉房屋已超过了保修期的理由，与事实不符，不予采信。关于胡应敏要求怡康公司、永红源公司对窗户倾斜进行维修的诉讼请求，窗户属于装修工程，保修期为二年，对该项主张，胡应敏未提供证据证明其在二年保修期内向怡康公司、永红源公司主张权利，对该主张不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决：一、怡康公司于判决生效后30日内完成对胡应敏位于蚌埠市淮上区的房屋屋顶、墙面漏水，阳台、飘窗渗水等问题进行维修，并对房屋屋面防水问题负责继续保修五年（自本项维修实际完成之日起计算）；二、驳回胡应敏的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由怡康公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。各方当事人对一审判决认定事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据均无异议的事实，怡康公司交付给胡应敏的案涉房屋系该栋楼顶层，存在屋顶、墙面漏水，阳台、飘窗渗水问题，因房屋漏水，已出现墙面开裂、表皮脱落、屋顶保温层开裂、室内墙霉变等现象。胡应敏在合同约定的5年质保期内多次报修，怡康公司虽进行维修，但未解决上述问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，怡康公司应对胡应敏所有的房屋渗漏等问题继续承担保修责任。怡康公司辩称导致案涉房屋渗水问题原因不明，其不应承担保修责任，因案涉房屋渗漏问题发生在保修期内，房屋保修期的功能和作用在于可以在保修期内免除购房户证明房屋质量问题系开发公司的原因所致的举证责任，在怡康公司未提供证据证明案涉房屋存在的渗漏问题非因房屋质量问题造成的情况下，其应承担举证不能的不利后果，故怡康公司该抗辩理由无事实依据，本院不予支持。关于一审法院判决怡康公司对案涉房屋漏水等问题进行维修后继续保修五年的问题，因胡应敏与怡康公司之间并未对此进行明确约定，且胡应敏一审起诉时也未诉请怡康公司对其房屋进行维修后继续保修五年，一审法院关于此项判决超出了诉讼请求范围，本院予以纠正。综上所述，怡康公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，但适用法律部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2021）皖0311民初1847号判决第二项，即驳回胡应敏其他诉讼请求；二、变更安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2021）皖0311民初1847号判决第一项为：蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司于判决生效后30日内对胡应敏所有的位于蚌埠市淮上区的房屋屋顶、墙面漏水，阳台、飘窗渗水等问题进行修复。一审案件受理费80元，减半收取40元，二审案件受理费80元，均由蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 懿审 判 员  庞 玲审 判 员  穆 莉二〇二一年八月三十日法官助理  郭艳丽书 记 员  徐 翔附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式依法驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；．．．．．．