山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终6126号上诉人（原审原告、反诉被告）：胡宗攀，男，1983年1月30日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王鹏，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨恒元，山东众成清泰（济南）律师事务所（实习）律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张敏，女，1978年10月9日出生，汉族，住山东省济南市，系山东融润餐饮管理有限公司法定代表人。上诉人胡宗攀因与被上诉人张敏房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市历下区人民法院（2021）鲁0102民初346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月29日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。胡宗攀上诉请求：1.贵院依法撤销济南市历下区人民法院（2021）鲁0102民初346号民事判决第一项，改判支持胡宗攀的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由张敏承担。事实和理由：本案一审判决认定事实错误、适用法律错误，二审法院应依法撤销一审判决错误判项，改判支持胡宗攀的全部诉讼请求。一、胡宗攀有权行使合同约定解除权，涉案《房屋租赁合同》解除通知已发生法律效力，张敏未请求法院确认解除通知的效力，一审法院不应依职权干预当事人的合同自由。胡宗攀与张敏签订的涉案《房屋租赁合同》合法有效，当事人均应严格遵照履行。按照该合同第十一条的约定，张敏不交付或者不按约定交付租金连续达10天或累计达15天以上的，或因租赁房屋所欠各项费用达20,000元以上的，胡宗攀有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由张敏负责赔偿。张敏从开始租赁以来，长期存在逾期支付租金的情况，即使疫情好转、餐饮业恢复正常经营，胡宗攀反复多次催缴，张敏仍不能按时支付，胡宗攀已经失去了对张敏的信任，因此，胡宗攀于2020年9月5日向张敏邮寄送达了《解除房屋租赁合同通知书》并将通知书张贴于出租房屋，通知张敏该合同于2020年9月10日起解除，并要求张敏补交租金、支付违约金，张敏已于2020年9月7日收到该合同解除通知书，但并未向法院起诉请求确认解除通知的效力。原合同法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。民法典第五百六十五条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。按照上述法律规定，涉案《房屋租赁合同》自张敏收到《解除房屋租赁合同通知书》时已解除，即2020年9月10日已合法解除。因张敏仅是反诉要求胡宗攀返还多支付的租金，并未对解除合同通知提出异议，也未请求法院确认解除通知的效力，因此，在合同已解除的情况下，不存在合同是否可以继续履行的问题，一审法院认为涉案《房屋租赁合同》可以继续履行，属于认定事实错误、适用法律错误。并且，一审法院对本案解除通知效力问题有意的回避，避而不谈，未能给予审查认定。由于胡宗攀行使的是合同约定解除权，而不是法定解除权，不需要审查张敏违约行为是否对实现合同目的造成根本性影响的问题，只要张敏违约，合同约定的解除合同条件成就时，胡宗攀就有权解除合同，法院也应充分尊重当事人的合同解除权利。原审判决严重侵犯了胡宗攀的合同解除权利，系依职权违法干预当事人的合同自由，二审法院应严格按照法律规定审查涉案解除通知效力问题，改判支持胡宗攀的全部诉讼请求。二、张敏仅是在疫情期间与胡宗攀协商减免租金，但双方并未就此达成一致意见，即使疫情过后，张敏也未能按时支付租金，因此，胡宗攀有权行使合同约定解除权。一审法院认为，新冠疫情作为非人力所能控制的因素，给餐饮行业带来巨大冲击，为此国家提倡减租等方案以共克时艰。但减租对于胡宗攀而言并不属于强制性规定，张敏不能要求胡宗攀必须减免租金。根据胡宗攀与张敏的微信聊天记录显示，胡宗攀同意适当减免租金，但张敏不同意减免的金额，双方对减免租金问题一直未达成一致意见。胡宗攀至发送解除合同通知前一直在催促张敏按照合同约定期限支付租金，但张敏一直以各种理由拒绝支付，并且在张敏2020年1月和7月两次收取转租租金六十三万元的情况下，张敏仍逾期支付租金，应当认定张敏具有违约的主观恶意，其后虽补齐租金，但难以保证张敏后续履行不出现逾期，事实上在一审判决作出前张敏也未按照原合同约定按期支付租金（2021年3月应交4-6月租金，实际上5、6月份租金未交纳）。鉴于此，双方已经失去了信任基础，一审法院因张敏在违约收到解除通知后补齐租金即否定胡宗攀基于合同约定而享有的解除权，认为合同完全可以继续履行，属于认定事实错误、适用法律错误。综上所述，张敏多次恶意逾期支付租金，双方失去信任基础，胡宗攀依据《房屋租赁合同》的约定行使解除权，在《解除房屋租赁合同通知书》送达张敏后，合同已于2020年9月10日解除。一审法院并未对《解除房屋租赁合同通知书》的效力进行认定，认为合同完全可以继续履行属于认定事实错误、适用法律错误。张敏辩称，一、一审法院认定事实清楚，论据确实充分，判决妥当。本人与胡宗攀签订合同之后，我方严格按合同全面履行，并无任何违约等不当行为。2020年元月份新冠疫情袭来，给我们一个措手不及的打击，特别是对我们的餐饮服务行业影响最大，光停业就达五个月之久，疫情好转后，我方积极与胡宗攀沟通，按照国家的应急政策，要求给予我方减免租金，胡宗攀开始还允诺予以办理。但后来出尔反尔，没有兑现承诺，提出部分房租可以缓交(由张敏和胡宗攀的谈话录音为证)在这种情况下张敏才出现了缓交租金的行为，再说这种行为是胡宗攀认可的，在这种不可抗力的情形下，张敏也于2020年9月10日全部补缴租金。这可以看出张敏无违约的恶意。对履行合问也未造成实质性的影响，一审法院判决继续履行合同，合情合法。二、张敏收到胡宗攀的《解除合同的通知》后，积极的筹措资金对缓交的租金予以补交，对其通知的内容要求解除合同不认可，存在异议。于收到《通知》后的第八天，也就是2020年9月15曰在网上立案，诉求是张敏与胡宗攀的继续履行合同，并网上提交了相关证据材料，当日历下区人民法院网上审核通过，并于2020年9月21日诉前调解立案，案号为：2020(9625)号，随后又通知说胡宗攀诉张敏也立案了。因其它原因胡宗攀的案子时间立在我们前面。案由也是租赁合同纠纷，冯玉成法官建议我方撤诉，以避免浪费司法资源，随后我方撤诉。从这些事实证明，张敏收到《通知》后，并没有置之不理，自收到通知后的三天补齐拖欠所有租金，又在法定的三个月内提起了诉讼，表示对《通知》内容事实的异议，胡宗攀行使合同约定解除权而通知我方解除合同，是其单方行为，不符合法律规定，也不符合立法本意及合同的稳定性。三、疫情期间，双方当事人就减免租金问题进行了多次的协商，胡宗攀先期承诺予以减免部分房租，但后期又以自己为个人为由拒不履行承诺，最后提出是否可以缓交租金以解燃眉之急。相反，张敏依据国家政策的提倡，对本合同房产的租户万助钦予以免租一个半月(有万助钦的证明为证)，张敏在面临疫情造成的巨大损失和压力下，响应政策对承租人予以减租，而胡宗攀有失诚信，出尔反尔，让张敏一方承担因疫情带来的巨大损失，并为一己之利恶意诉讼，单方解除合同的行为令张敏实在无法接受和难以理解。四、综上所述，张敏在合同履行期间并无违法、违约及不妥的行为，敬请二审法院进行全面的审查，驳回胡宗攀诉请。张敏也应尊重契约精神，及时全面的履行合同，来维护双方当事人的合法权益，敬请您院作出公正判决。胡宗攀向一审法院起诉请求：1.判令胡宗攀、张敏于2017年4月8日签订的《房屋租赁合同》自2020年9月10日起终止履行；2.判令张敏将租赁胡宗攀的位于济南市历下区文化西路77号金光健康城A座1-206、1-207、1-208、1-212、1-213、1-214、1-215号房屋恢复原状后返还胡宗攀；3.判令张敏自2020年9月11日起至房屋实际交付胡宗攀之日止按照《房屋租赁合同》第五条约定向胡宗攀支付租金；4.判令张敏支付胡宗攀租金滞纳金8908.7元；5.案件受理费及费用由张敏承担。张敏向一审法院提出反诉请求：判令胡宗攀返还租金20608.53元（自合同履行2017年7月9日至2021年3月24日）。一审法院认定事实：2014年6月24日，胡宗攀就位于济南市历下区文化西路77号金光健康城A座1-206、1-207、1-208、1-212、1-213、1-214、1-215号房屋与山东金光置业投资有限公司签订《商品房买卖合同》，合同记载建筑面积共205.12平方米。2017年4月8日，胡宗攀（甲方）与张敏（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“将位于济南市历下区文化西路77号金光健康城A座1-206、1-207、1-208、1-212、1-213、1-214、1-215号房屋租赁给乙方使用，租赁期限为2017年4月8日至2030年4月9日。租金方面，自2017年4月8日至2017年7月8日，甲方免收乙方租赁；自2017年4月8日至2019年4月8日，租金为4.25元/平方米（建筑面积）/天计算；自2019年4月9日至2022年4月9日，租金为6.18元/平方米（建筑面积）/天计算……租金按三个月支付，提前15天支付。乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由乙方负责赔偿：1.擅自拆改承租房屋结构或改变用途，损坏房屋的；2.不交付或者不按约定交付租金连续达10天或累计达15天以上的；3.因租赁房屋所欠各项费用达2万元以上……承租方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应当支付所欠租金5％的滞纳金。”2018年4月27日，胡宗攀向张敏出具《同意装修证明》，表示允许张敏对所使用的区域进行合法合规的装修、改造。张敏向本院主张因疫情原因曾多次向胡宗攀请求缓交租金与减免租金，为此提交了与备注为“南区房东胡宗攀”的微信号在2019年12月份至2020年9月份期间的聊天记录及减免房租通知函一份。2020年9月5日，胡宗攀向张敏出具《解除房屋租赁合同通知书》，以张敏存在擅自拆改承租房屋结构或改变用途、不交付或者不按约定交付租金连续达10天或累计达15天以上、因租赁房屋所欠各项费用达2万元以上的行为为由，通知张敏该合同于2020年9月10日起解除。另外，根据张敏提供的打款明细表与当事人陈述，现张敏已将房租支付至庭审日之后。另查明，山东融润餐饮管理有限公司成立日期为2017年5月19日，张敏为该公司的法定代表人。一审法院认为，合同具有相对性，依法成立的合同受法律保护。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。张敏在山东融润餐饮管理有限公司成立之前以自己名义与胡宗攀签订《房屋租赁合同》，因该合同产生纠纷，张敏为本案适格当事人。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。胡宗攀主张张敏擅自拆改承租房屋结构或改变用途，针对该问题张敏提供了胡宗攀于2018年4月27日向其出具的《同意装修证明》，虽胡宗攀认为在该证明出具后，涉案房屋又进行了多次装修变更，但对此并未提供有效证据进行证明，一审法院不予采信。新冠疫情作为非人力所能控制的因素，在2020年为餐饮等行业带来巨大冲击，为此国家提倡减税、减费、减租、减息、减支等方案以共克时艰。本案中，张敏曾与胡宗攀协商缓交租金与减免租金等问题，存在延期支付租金的情形，但后期张敏已将房屋租金补齐并支付至庭审日之后，并未对实现合同目的造成根本性影响。《房屋租赁合同》中约定的租赁期限为2017年4月8日至2030年4月9日，一审法院考虑到疫情原因对餐饮行业的冲击，以及《中华人民共和国合同法》维护社会经济秩序、促进市场交易的立法本意，认为该合同完全可以继续履行，故针对胡宗攀的诉讼请求，一审法院予以驳回。此外，张敏主张涉案房屋实际建筑面积为202.23平方米，而非《房屋租赁合同》中载明的205.12平方米。首先，《房屋租赁合同》中约定的建筑面积与《商品房买卖合同》中载明的建筑面积总和保持一致，均为205.12平方米。其次，《房屋租赁合同》中写明的租金计算方式按照建筑面积为基础计算，实际上合同签订时双方达成的统一意思表示即是按照该合同第一条约定的“205.12平方米”进行合同中“建筑面积”的认定，“4.25元/平方米（建筑面积）/天”可等同于“每天205.12×4.25元”，“6.18元/平方米（建筑面积）/天”即等同于“每天205.12×6.18元”，故张敏要求胡宗攀返还租金，无事实依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回胡宗攀的诉讼请求；二、驳回张敏的反诉请求。本院二审期间，胡宗攀提交金光美食广场档口租赁合同一份，以证明山东融润餐饮管理有限公司将涉案租赁房屋转租给万助钦进行餐饮经营，且已收取2020年的租金63万元，其并没有因为疫情原因导致收入减少，但仍恶意拖欠胡宗攀的租金。张敏对合同的真实性认可，但关于租金是不正确的。张敏提交银行电子回单胡宗攀打款明细：电子回单六份，以证明张敏现在正常交付租金了。胡宗攀对该证据真实性没有异议，但是证明目的有异议，3月23日交的47290.3元证明其应在该日交4-6月份租金，但是其没有足额缴纳，仅补足上一期欠款及4月份租金，5、6月没交。后两期即使其直接转给了胡宗攀，胡宗攀也认为是合同解除后，房屋占用费的交纳。一审认定的事实符合法律规定，本院予以确认。本院认为，涉案租赁合同的解除，应结合当时新冠疫情状况、出租方租赁目的是否实现、承租方履行可能性综合考虑。张敏租赁涉案房屋用于餐饮行业，受疫情冲击，对交付租金有一定延迟，现张敏已将房屋租金补齐并支付至一审庭审日之后，并未影响合同目的的实现。一审判决涉案合同不予解除未明显超出其自由裁量范围，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费315元，由上诉人胡宗攀负担。本判决为终审判决。审判员  赵雯二〇二一年八月二日书记员  韩笑