山东省威海经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1092民初1267号原告：王小光，男，汉族，1971年4月7日出生，住威海经区。委托诉讼代理人：王志勇，山东中立达律师事务所律师。被告：宋岩，男，汉族，1971年3月17日出生，住威海经区。委托诉讼代理人：曲明，威海环翠温泉法律服务所法律工作者。第三人：山东威海农村商业银行股份有限公司火炬高技术产业开发区支行（统一社会信用代码91371000583080320X），住所地威海世昌大道302室。负责人：贺业平，行长。委托诉讼代理人：许金姬，山东泰祥（威海）律师事务所律师。原告王小光与被告宋岩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案后，根据原告的申请，依法追加山东农村商业银行股份有限公司火炬高技术产业开发区支行（以下简称威海农商银行高区支行）为第三人参加诉讼。本院适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王小光及其委托诉讼代理人王志勇、被告委托诉讼代理人曲明、第三人委托诉讼代理人许金姬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王小光向本院提出诉讼请求：判令宋岩协助王小光办理位于威海经济技术开发区的不动产权转移登记手续。事实和理由：2009年10月31日，王小光与宋岩签订《房产买卖合同》，宋岩与其母亲宋吉兰将因平房拆迁置换的翡翠城Ｂ1区10号704室出售给王小光，合同约定：该房产含阁楼和草厦子及因拆迁获得的物业费、暖气费优惠，共计作价37万元，王小光先支付房款25万元，宋岩须协助办理房产过户手续，在房产过户到王小光名下时，王小光办理按揭贷款支付余款12万元，王小光自愿再支付1万元，共计13万元。若王小光入住后享受不到物业费和暖气费的优惠，宋岩需退还相关费用。王小光已支付25万元，用工程款抵顶6万余元房款。王小光入住十余年，从未享受取暖费的优惠。现房产登记在宋岩名下，宋岩并于2021年2月9日办理了最高额抵押登记，抵押权人为威海农商银行高区支行。经多次协商房产过户及剩余房款结算事宜，宋岩不配合。王小光认为合同中约定的房屋价款外其自愿增加的1万元，属于房屋顺利过户之后，奖励性的赠与，因宋岩不配合过户，且为房产过户恶意制造障碍,故不同意支付；因取暖费计于房款中，王小光一直没有享受到优惠，按合同约定，每年1500元计算10年，应从房款中扣除。宋岩辩称，宋岩拒绝配合王小光办理案涉房屋产权转移手续，同意承担法律规定的违约金。首先，涉案房产是村里按政策界定的大龄青年房，所以才享受免交10年物业费和暖气费的优惠待遇。享受优惠的前提是本村村民，房屋被出卖相关待遇自然被取消。宋岩不享有优惠权利，没有义务退还相关费用。第二，双方签订房产买卖合同当晚王小光请客，在场大部分是原被告的同学，因为预留房款12万元不算小数，其他同学有异议，王小光当时表示合同虽然写明等房产过户时用贷款支付剩余房款12万元，但每年都会给部分房款，最多三至五年就能把房款结清，王小光至今没有履行口头承诺。第三，宋岩2014年、2015年遭遇事业瓶颈，妻子罹患癌症，曾电话催促王小光早日偿还欠付房款，但没有结果。鉴于王小光的上述行为，宋岩于2015年初通过同学及邻居向王小光转达不卖房的意思，王小光也以实际行动表示同意，拒缴物业费，应视为双方协商解除房产买卖合同。第四，王小光在背后实施不良行为算计宋岩，导致宋岩在知情后，拒绝履行协助过户，并让朋友口头通知不卖房。威海农商银行高区支行述称：一、本案为房屋买卖合同纠纷，第三人不是合同任何一方，关于抵押权是第三人与宋岩之间借款抵押合同所涉及的问题。二、宋岩办理抵押贷款时提供的案涉房屋产权证中载明所有权人为宋岩，第三人按借款合同及抵押合同向宋岩发放了借款，并办理抵押登记，如宋岩未按约履行还款义务，第三人有权主张优先受偿权，但如果宋岩提前结清贷款，第三人会依据相关规定解除抵押。三、第三人在收到传票等材料后，才知道抵押物存在纠纷。本院经审理认定事实如下：王小光、宋岩系同学关系。2009年10月31日，宋岩、宋吉兰作为卖方（甲方）、王小光作为买方（乙方）签订《房产买卖合同》，约定甲方将因平房拆迁置换的位于南曲阜小区（后命名为翡翠城B1区）10号704室（产含阁楼和草厦子一个）出售给王小光，房屋（不含阁楼）建筑面积75.11平方米、阁楼建筑面积61.33平方米、草厦子建筑面积8.16平方米；双方协商房屋总金额为37万元（含阁楼和草厦子，并包含乙方免交十年的物业费和暖气费的优惠），其中房产（不包含阁楼）每平方米价款3200元，阁楼每平方米价款1600元，草厦子每平方米价款1600元，物业费每年免交300元、暖气费每年免交1500元。办理房产过户费用由乙方承担。如办理过户时产权登记面积与合同约定建筑面积不符，甲乙双方互不再找差价。付款方式：乙方于2009年10月31日前交付购房款25万元，2009年11月1日前甲方将该房产交付乙方，甲方须协助乙方办理房产过户手续，在该房产过户到乙方名下时，乙方到银行办理按揭贷款，用贷款支付剩余房款22万元，乙方自愿再支付甲方1万元，共计13万元。合同还约定了违约责任等条款。案涉房屋于2009年交付王小光，王小光入住后因并非本村村民，未享受免交物业费、暖气费优惠，暖气费由其自行交纳，物业费及公用照明费用由宋岩代缴，庭审中双方认可宋岩代缴物业费及公用照明费用共计1万元。王小光已交付房款25万元，用工程款抵顶房款63690元，合计313690元。另查，案涉房屋于2020年7月办理了不动产权证书，权利人为宋岩。2021年2月8日，宋岩以案涉房屋及其名下另外两套房屋作为最高额抵押担保，向威海农商银行高区支行申请贷款120万元，并于次日办理了抵押权登记。诉讼中解除了抵押。以上事实，有当事人陈述及房产买卖合同、收据、抵押合同、房屋现势查询等在卷为凭。本院认为，依法成立的合同对双方具有约束力，双方均应信守履行。原被告签订的房产买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。案涉房屋早已交付原告，被告有义务协助原告办理产权转移登记。被告辩称原告口头承诺三五年内付清房款，被告因原告未履行承诺，曾口头通知解除合同，因无证据佐证，且与书面合同约定不一致，本院不予采信。关于原告尚欠被告房款金额，首先，合同约定房款包含免交十年物业费和暖气费的优惠，且明确物业费每年免交300元、暖气费每年免交1500元，但实际原告并未享受优惠，故应当从总房款中扣除该18000元（1800元×10年），但被告代缴的物业费及公用照明费用1万元应当由原告负担；其次，原告在合同中自愿承诺增加1万元，该意思表示无论是基于同学情谊，还是因约定的后续付款金额较大作为利息弥补，都是原告当时明确真实的意思表示，不能因被告未按时协助过户而扣除；综上，本院认定原告尚欠被告房款58310元（总价37万元+自愿增加1万元-物业及暖气费10年优惠1.8万元+宋岩代缴物业费1万元-已付款313690元）。双方虽然约定在被告协助办理房产过户后，原告办理按揭贷款支付剩余房款，实践中，双方通过工程款抵顶等方式已支付了大部分款项，原告亦未要求必须在过户后按揭贷款，故原告有义务及时将剩余房款付清。综上所述，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、王小光于判决生效之日起10日内支付宋岩尚欠房款58310元；二、宋岩于判决生效之日起60日内协助将威海经济技术开发区翡翠城B1区-10号-704室房屋过户至王小光名下，办理房产过户所需费用由王小光负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延行期间的债务利息。案件受理费减半收取4400元、保全费3020元，均由宋岩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  王凤华二〇二一年八月十日书记员  王 姣