广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14560号上诉人（原审原告）：郑秋虹，女，1982年10月4日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：罗智仁，广东同福律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州华腾资源资产管理有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区中山八路31号首层102房自编01号。法定代表人：刘再亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈鸿，广东胜伦律师事务所律师。原审第三人：陈乐媚，女，1979年6月17日出生，汉族，住广东省大埔县。上诉人郑秋虹、上诉人广州华腾资源资产管理有限公司（以下简称华腾公司）及原审第三人陈乐媚房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初13732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。郑秋虹上诉请求：1.变更一审判决第二项为：华腾公司双倍返还定金100000元；2.撤销一审判决第三项；3.华腾公司承担本案一审、二审受理费。事实和理由：（一）郑秋虹已向华腾公司支付定金5万元，一审对郑秋虹的举证责任要求过重，以致于事实认定不清。虽然案涉《收款收据》并无华腾公司的盖章，但结合相关事实，足以认定系由华腾公司向郑秋虹收取了定金5万元。案涉《收款收据》载明的定金款系关于“购买越秀区大南路2号3614”，收款单位有陈乐媚的印章。根据查册结果显示，3614房权属人为广州银桥房地产开发有限公司，所有权取得方式为自建。根据另案（2020）粤0104民初13731、13733号民事判决显示，大南路2号1806房、大南路2号1306房原产权人均为广州银桥房地产开发有限公司，后过户至陈乐媚名下，再转移登记至李晓军等名下，故可说明大南路2号的房屋存在由开发商转移至陈乐媚名下，再由陈乐媚转移至买方名下的交易模式。因此，由此可推出大南路2号3614房即本案房屋也存在相同的交易模式，即华腾公司与陈乐媚之间存在代理或合作关系。所以，本案中华腾公司以其名义与郑秋虹签订《认购协议书》，收取定金后以陈乐媚名义出具《收款收据》是完全合理、可信的，郑秋虹提出的华腾公司收取5万元定金的主张具有高度盖然性，应当予以采纳。（二）郑秋虹已尽最大可能履行举证义务，也参加庭询接受询问，而华腾公司与陈乐媚均未作答辩和发表质证意见，依法应视为放弃质证权利，故应当采纳郑秋虹的主张。郑秋虹作为商品房购房人本就处于弱势，客观上也难以了解开发商或出售方的内部情况，此外，案涉房屋交易模式较为复杂且出售方又以该模式规避责任、设置维权障碍，若要求郑秋虹提交证据表明华腾公司与陈乐媚关系，显然是加重郑秋虹的举证责任，也不利于保护购房人作为守约方和购房人的合法权益。另，华腾公司消极应诉，应承担由此导致的不利后果。综上，恳请二审法院判如所请。华腾公司二审答辩称，不同意郑秋虹上诉请求。一、华腾公司与陈乐媚之间不存在委托收款关系，郑秋虹知悉陈乐媚与华腾公司并非同一收款方，其上诉理由不成立。首先，因郑秋虹一共购买了三套合润广场公寓，房号依次为1306房、1806房以及本案的3614房。1306房于2018年4月21日购买，1806房于2018年4月23日购买，本案的3614房于2018年4月24日购买。郑秋虹购买1306房时，虽是联系华腾公司的工作人员，但最终相关款项却是直接支付给陈乐媚，郑秋虹实际上并未向华腾公司支付相关诚意金，后续的购房手续亦非华腾公司办理。另，郑秋虹就1306房提起诉讼时【案号为：（2020）粤0104民初13733号】仅向陈乐媚主张相关权益，证明郑秋虹能明确区分收款方，知道陈乐媚与华腾公司是互为独立的收款主体，两者并不混同，支付给陈乐媚并不等于支付给华腾公司。其次，根据郑秋虹与华腾公司的签约习惯，郑秋虹向华腾公司支付款项时，会主动要求华腾公司盖章确认。郑秋虹购买1806房时，曾向案外人许竣强转账两万元，其主动要求华腾公司在该笔转账记录上盖章，证明系华腾公司的收款，说明郑秋虹具备一定的风险防控意识，非直接转账时有要求收款方盖章确认收款记录的习惯。但本案3614房的收据上并没有华腾公司的印章，证明郑秋虹未实际向华腾公司支付该笔诚意金。最后，即便华腾公司与陈乐媚之间存在合作关系，但根据上述事实，陈乐媚与华腾公司之间并不存在委托收款关系，相反，恰能证明陈乐媚或华腾公司收款时，遵守“谁收款谁出具收据”的形式，两者之间并不混同。二、华腾公司未收取3614房诚意金，郑秋虹提供的两万元银行业务回单实为1806房所支付的诚意金，业务回单上虽未备注房号，但支付时间与1806房收据出具的时间吻合，更符合收齐款项后出具收据的交易习惯和一般生活经验。且，郑秋虹诉称其向华腾公司支付了三万元现金，但未提供相关证据加以证明，应承担举证不能责任。三、若法院认为华腾公司已收取郑秋虹关于3614房的两万元诚意金，根据《认购协议书》的约定，该笔款项并非定金，本案并不适用定金罚则，华腾公司不应双倍返还。综上，郑秋虹的上诉主张缺乏事实基础，亦缺乏法律依据。恳请法院依法驳回上诉，维护华腾公司的合法权益。华腾公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.一审、二审受理费由郑秋虹承担。事实和理由：一审法院事实认定错误，应予纠正。华腾公司没有收取郑秋虹所述3614房购房诚意金，郑秋虹为谋求利益，在本案中使用（2020）粤0104民初13731号案的二份付款凭证作为证据（附案件资料与收款凭证），提供证据与事实不符。因此，华腾公司强烈恳请二审法院查清本案事实，作出公正合理的判决，以维护华腾公司的合法权益，维护法律的尊严。郑秋虹二审答辩称，华腾公司的上诉理由与事实不符，恳请法院驳回其上诉。华腾公司与陈乐媚存在合作关系，由华腾公司代理销售案涉房屋所在楼盘的部分物业，在交易时物业先登记在陈乐媚名下，再从陈乐媚名下过户至购房人，故华腾公司作为销售代理也必然接受了陈乐媚的委托，接收定金。在我方与华腾公司签订协议后，我方已经向华腾公司支付了5万元，并且华腾公司的财务也出具了定金收据。因案涉房屋至今仍处于查封状态，无法交易，华腾公司构成违约，应双倍退还定金。为了查明本案事实，我方恳请法庭责令华腾公司提供给予陈乐媚或案涉房屋原权利人签署的有关协议、资金来往明细以及收取该楼盘购房定金的账本等资料。陈乐媚经本院公告送达，未到庭参加诉讼。郑秋虹于2020年3月23日向一审法院起诉请求：1.解除双方于2018年4月24日签订认购位于广州市越秀区大南路2号合润广场公寓36层14单元房屋的《认购协议书》；2.判令华腾公司双倍返还定金100000元。一审法院认定事实：2018年4月24日，郑秋虹（为乙方）与华腾公司（为甲方）签订《认购协议书》，约定乙方认购广州市越秀区大南路2号合润广场公寓36层14单元，建筑面积183.569平方米，乙方同意签订本协议书时，支付50000元作为诚意金，即可拥有合润广场公寓（仅限一套）认购权利；本认购书内容仅作为乙方预购房意愿及甲方承诺，法律文本最终以签订正式购房合同为准；乙方在签署正式购房合同前，因房源有限和排号等原因，乙方无合适房源选择，甲方应全额无息退还所收诚意金给乙方，并且甲方不须承担任何违约责任，也无须做任何赔偿；乙方须在接到甲方认购通知后于开盘当天按时到达甲方售楼中心办理正式手续，逾期未办理者视为乙方自动放弃正式认购意愿和优先选房权，甲方有权将该物业另行出售，而无需事前知会乙方，乙方已支付诚意金不予退还，本认购书自动作废；自签订正式购房合同之日起，本协议自行作废。同日，郑秋虹签署《现场告知书》，内容为郑秋虹明确知晓并认可本项目所售3614单元的以下情况：1.本项目所售单元网签总价为2569966元，为实现办公交楼目的，工程改造总价1130034元。5.关于违约：因买方原因导致违约则已付定金不予退回。下方手写：“交楼时间为：2018年11月1日前。”据郑秋虹提交的2018年4月24日收款收据显示，收到郑秋虹购买3614房定金50000元，收款单位处盖有陈乐媚私章。据查册时间为2020年9月1日的不动产登记查册表显示，案涉3614房于2016年10月31日登记在广州银桥房地产开发有限公司名下。来函摘要载明：广州市中级人民法院于2016年5月11日以（2007）穗中法执字第2275号协助执行通知书及执行裁定书查封该业，查封期限自2015年5月7日至2018年5月6日；广州市中级人民法院于2018年5月2日以（2007）穗中法执字第2275号协助执行通知书及执行裁定书查封该业，查封期限自2018年5月7日至2021年5月6日；一审法院于2018年11月12日以（2018）粤0104执1155号协助执行通知书及执行裁定书轮候查封该业。他项权利摘要载明：该业抵押给中国建设银行股份有限公司广州越秀支行，登记时间2016年10月31日。郑秋虹为证明其付款情况，提交了：1.中国农业银行的电子回单，显示2018年4月23日郑秋虹向华腾公司转账20000元，交易用途一栏空白。2.关志佳于2020年12月15日出具的情况说明，载明：23号早上，1806房交款取收据时，华腾公司介绍3614房，马上到现场看楼，下午5点决定买，郑秋虹网上转2万元订金。24号早上，关志佳、郑秋虹再到华腾公司交现金3万元订金，并收到盖有陈乐媚私章的伍万元收据，全部款项都是交给华腾公司，因为华腾公司述该3614房产在陈乐媚名下，而且之前已买2套，故我们并未认真追究收据盖章问题。郑秋虹称关志佳是其朋友，在看楼和支付定金当天有陪同郑秋虹。另查明，郑秋虹在2018年4月21日与陈乐媚签订《存量房买卖合同》，约定郑秋虹购买大南路2号1306房；郑秋虹于2018年4月23日与华腾公司签订《认购协议书》，约定郑秋虹购买大南路2号1806房。郑秋虹均以出卖方不履行合同为由向一审法院提起诉讼要求解除合同及双倍返还定金，案号分别为（2020）粤0104民初13731号、13733号。诉讼过程中，郑秋虹表示：我在2018年4月23日下午5:02及5:03分分别向华腾公司转账1万元，次日现金支付3万元，华腾公司在2018年4月24日向郑秋虹出具5万元的定金收据，该收据是华腾公司工作人员给付郑秋虹的，上面盖有陈乐媚的私章，收据下方经手人所签的名字是华腾公司姓卢的财务。之所以定金收据没有华腾公司的盖章，是因为当时华腾公司是说房屋抵押给了银行，等到涂销之后，房屋会过户到陈乐媚名下，之后再由陈乐媚转给郑秋虹，所以收据上收款单位上盖有陈乐媚的私章。但定金是转账给华腾公司的。我方在楼盘也是通过华腾公司工作人员购买了陈乐媚的1306房。据了解，华腾公司与陈乐媚有合作关系。我方没有见过陈乐媚本人。根据我方查询到的1806房的查册表显示，案涉房屋所在的楼盘存在着从开发商名下转移到陈乐媚名下、再由陈乐媚名下转让给买受人的交易模式。一审法院认为，郑秋虹与华腾公司签订的《认购协议书》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据该协议约定，郑秋虹在签订本协议书时应支付50000元作为诚意金，而据郑秋虹提供的中国农业银行的电子回单显示，郑秋虹在2018年4月23日共向华腾公司转账20000元，故可以认定华腾公司已收取郑秋虹20000元诚意金。从查明事实可见，案涉房屋自2016年起已被法院查封且至今未解封，华腾公司明知该房屋存在查封情况仍出售给郑秋虹，此后亦未能与郑秋虹签订买卖合同并实现产权交易，华腾公司对此负有过错，郑秋虹现要求解除《认购协议书》以及要求华腾公司退还已收取的款项合法有理，一审法院予以支持。由于该20000元的银行电子回单并无载明款项的转账用途，无法证实该款项属定金性质，故郑秋虹要求双倍返还定金缺乏依据，一审法院不予支持。郑秋虹称其共向华腾公司支付了50000元，但其提交的2018年4月24日收款收据并无华腾公司的盖章，郑秋虹亦未能举证证明经办人一栏签名的人员及私章显示的“陈乐媚”与华腾公司是否存在委托收款等关系，无法证实华腾公司实际收取了郑秋虹50000元，郑秋虹应自行承担举证不能责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条之规定，于2021年1月22日判决如下：一、郑秋虹与广州华腾资源资产管理有限公司于2018年4月24日签订认购位于广州市越秀区大南路2号合润广场公寓36层14单元房屋的《认购协议书》于判决发生法律效力之日解除；二、广州华腾资源资产管理有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内，一次性将20000元返还给郑秋虹；三、驳回郑秋虹的其他诉讼请求。一审案件受理费2300元，由郑秋虹负担2000元，广州华腾资源资产管理有限公司负担300元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，华腾公司向本院提交郑秋虹2018年4月22日向许竣强转账20000元的微信交易记录，拟证实根据郑秋虹购买大南路2号1806房的交易情况，其向华腾公司支付购房诚意金时，华腾公司会盖章确认。郑秋虹质证表示确认证据的真实性、合法性，但不确认关联性，由于该笔购房款是由中介公司代为支付，中介人员为证实其已将房款交给华腾公司才要求华腾公司盖章确认。二审期间，郑秋虹经本院询问后提供其购买大南路2号1306房、大南路2号1806房的定金收据。其中2018年4月23日大南路2号1806房收据中有华腾公司盖章确认，2018年4月21日大南路2号1306房收据中仅盖有陈乐媚私章。两种收据形式不一致。华腾公司确认陈乐媚委托其司对外销售合润广场公寓，但认为其司并非唯一销售代理商，从郑秋虹另行向陈乐媚购买大南路2号1306房时直接向陈乐媚支付诚意金的事实可以证实并非所有购房诚意金均由华腾公司收取。另华腾公司主张郑秋虹于2018年4月23日向其转账20000元是支付大南路2号1806房的定金，因转账时间与收据开具时间一致。郑秋虹对此不予确认，并解释认为1806房的50000元定金，其中20000元是通过微信转账给许竣强并由华腾公司盖章确认，另30000元是现金支付。郑秋虹认为当时两套房的交易方式均是先看房有购买意向后支付20000元，签订《认购协议书》时才现金支付剩余30000元。关于大南路2号1806房的交易情况，一审法院另案作出的（2020）粤0104民初13731号民事判决书查明：2018年4月23日，郑秋虹与华腾公司签订《认购协议书》认购18层06单元，郑秋虹同意签订本协议书时，支付50000元作为诚意金。郑秋虹为证实其支付定金情况，提交了：1.华腾公司开具的收到郑秋虹支付合润广场公寓1806房定金5万元的收据。2.微信支付记录截图（盖有华腾公司公章，且公章旁有“合润广场公寓1806房定金”的手写字体），载明郑秋虹向许竣强（华腾资源）转账20000元，转账时间为2018年4月22日。3.中国农业银行广东分行取款凭条，分别取款5000元、3000元、2000元。该案一审认定华腾公司收取了郑秋虹的定金后，未与郑秋虹签订商品房买卖合同，郑秋虹要求解除《认购协议书》及要求华腾公司双倍返还定金合法有理，予以支持。该案经本院二审后以（2021）粤01民终2499号民事判决予以维持。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，郑秋虹与华腾公司因案涉《认购协议书》所引发的纠纷均发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定进行审理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.华腾公司是否已收取郑秋虹支付的50000元诚意金；2.郑秋虹所支付款项性质的认定。现评析如下：华腾公司实际收取款项金额的认定问题。其一，关于郑秋虹于2018年4月23日向华腾公司转账付款20000元，华腾公司对此予以确认，但主张该笔转账是支付大南路2号1806房的定金。对此，本院认为，虽郑秋虹的该笔付款时间与1806房《认购协议书》的签订时间相同，但根据郑秋虹购买大南路2号合润广场公寓的情况，郑秋虹连续于2018年4月23日、4月24日与华腾公司签订两份《认购协议书》认购案涉3614单元房屋以及另案1806房，且两份协议均约定郑秋虹需支付50000元诚意金，故郑秋虹作为付款方有权自行确定己方支付款项所对应的合同关系，且郑秋虹在诉讼中已对其看房时预付20000元、签署认购书时再付余款的交易习惯作出合理解释说明，华腾公司也未有证据证实双方已确定该笔20000元为1806房定金，因此华腾公司二审否认已收取郑秋虹3614单元的诚意金20000元，本院不予采信。其二，关于郑秋虹主张另行以现金支付30000元诚意金的问题，因郑秋虹所提供5万元定金收据仅盖有陈乐媚私章，而根据郑秋虹另行与陈乐媚签订《认购协议书》购买1306房的相关事实，郑秋虹应当知晓陈乐媚与华腾公司并非同一交易主体，二者所出具收据形式也存在明显差异。因此在郑秋虹未能提供充分证据证实陈乐媚有权代华腾公司收款及确认收款事实的情况下，其上诉主张已付清50000元诚意金，理据不足，本院不予认定。关于郑秋虹向华腾公司所付款项性质的认定。虽郑秋虹提交的20000元转账凭证中未载明款项用途，但结合双方签订《认购协议书》及郑秋虹签署《现场告知书》的事实及付款时间，足以推断该款项即为《认购协议书》项下的诚意金。同时，华腾公司发出的《现场告知书》中已作出“因买方原因导致违约则已付定金不予退回”的表述，由此表明华腾公司亦确认该款具有定金担保性质。结合郑秋虹与华腾公司以相同方式签订的1806房《认购协议书》履行情况，郑秋虹主张其支付的20000元为定金并无不当，本院予以确认。现郑秋虹上诉要求华腾公司承担双倍返还定金的违约责任，具有充分事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，郑秋虹的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。华腾公司的上诉请求，理由均不成立，本院不予支持。一审判决对部分事实认定有误，判决不当，本院予以变更。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初13732号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初13732号民事判决第三项；三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初13732号民事判决第二项为：广州华腾资源资产管理有限公司应于本判决书送达之日起十日内向郑秋虹双倍返还定金40000元；四、驳回郑秋虹的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，由郑秋虹负担1380元，广州华腾资源资产管理有限公司负担920元。二审案件受理费2100元，由郑秋虹负担1350元，广州华腾资源资产管理有限公司负担750元。本判决为终审判决。审 判 长  莫 芳审 判 员  余 盾审 判 员  白小云二〇二一年八月三十日法官助理  杨 希书 记 员  叶小琳