山东省威海经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1092民初1073号原告：李雨宝，男，1974年5月13日出生，汉族，住黑龙江省嫩江县。委托诉讼代理人：邹燕娜，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。被告：李晓波，男，1964年5月27日出生，汉族，住威海经济技术开发区。委托诉讼代理人：邹圣宇，山东胶东律师事务所律师。委托诉讼代理人：李琪，系李晓波儿子。被告：白松，男，1974年12月23日出生，汉族，住威海经济技术开发区。第三人：威海纹石宝滩房地产开发有限公司（统一社会信用代码91371000665711296Q），住所地荣成市港西镇环海路6669号。法定代表人：车喜伦，董事长。原告李雨宝与被告李晓波、白松、第三人威海纹石宝滩房地产开发有限公司（以下简称纹石宝滩公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李雨宝委托诉讼代理人邹燕娜、被告李晓波委托诉讼代理人邹圣宇、李琪、被告白松、第三人纹石宝滩公司法定代表人车喜伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李雨宝向本院提出诉讼请求：1.判令解除李雨宝与李晓波、李雨宝与纹石宝滩公司签订的房屋买卖合同；2.判令李晓波向李雨宝返还购房款482000元及利息（以80000元为基数，自2018年7月14日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止；以402000元为基数，自2018年7月16日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止；以482000元为基数，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际付款之日止）；3.判令白松对李晓波的上述付款义务承担连带责任；4.判令本案诉讼费用、保全费用由李晓波、白松承担。事实与理由，2018年7月14日，李雨宝与李晓波签订《纹石宝滩小区房屋买卖合同》，约定李雨宝向李晓波购买位于于威海市房屋一套，房屋总价482000元，合同签订当日一次性支付全部购房款，并且李晓波协助李雨宝与案涉房屋的开发商纹石宝滩公司签订购房合同，白松承诺对合同履行过程中产生的风险承担连带责任。合同签订后，李雨宝支付全部购房款，并于2018年7月14日与开发商签订《商品房买卖合同》，合同中约定案涉房屋的交付时间为2019年12月30日前。现因案涉房屋被法院查封无法办理过户手续和交付手续。遂成诉。李晓波辩称，根据李雨宝提供的纹石宝滩小区买卖合同中载明，李雨宝将482000元房款支付给李晓波，李晓波协助李雨宝与纹石宝滩公司签订购买案涉房产的协议后，李晓波即完成在本合同中的全部履行责任，后续房管局办理网签合同事宜由李雨宝与开发商自行协商。合同签订后，李晓波于2018年7月14日协助李雨宝与纹石宝滩公司签订商品房买卖合同，李晓波的合同义务已经完成。综上，李雨宝的诉请没有法律依据，应当予以驳回。白松辩称，其只针对2018年7月10日李雨宝与李晓波签订的案涉房屋买卖合同做担保。纹石宝滩公司述称，案涉房屋在2018年年初抵顶给李晓波的作为工程款，李晓波与李雨宝之间的交易其不清楚。据了解李雨宝是2018年7月购买了该房屋，当时正在预售中，是可以备案的，其也催李晓波办理备案手续，但没有办理。在2018年9月11日，因为纹石宝滩公司与案外人本溪华厦公司的案件，法院查封了纹石宝滩公司4000万的财产，其中包括案涉房屋。纹石宝滩公司及业主多次提出异议，包括李雨宝，但法院只解决了7户，现在还有220多户没有解决。目前双方的纠纷最高院已经作出裁定，法院应当给予解封，即使法院不解封，那么到2021年9月12日查封三年到期，应该也能自动解封。本院经审理认定事实如下：2018年7月10日，李雨宝委托曲永威与李晓波签订《纹石宝滩小区房屋买卖合同》，约定李雨宝购买李晓波位于纹石宝滩小区18号楼201室房屋，面积76.5平方米，单价6300元/平方米，总额482000元，后因其他原因导致房屋面积发生变动，双方可根据售价多退少补；双方约定在签订合同当天全额支付房款，李晓波在收到全额房款之日10个工作日内协助李雨宝与纹石宝滩公司签订购房协议，李雨宝与纹石宝滩公司签订购房协议后，李晓波即完成自己在本合同中的全部履约责任，后续房管局办理网签合同事宜由李雨宝与开发商自行商议。合同还对双方其他权利义务进行了约定。白松在合同下方手写：“此房如出现任何纠纷，二次买卖、一房多卖，由李晓波中间方白松承担”，并签字。2018年7月14日，李雨宝通过嫩江亿宝房地产开发有限公司向李晓波转账支付80000元，2018年7月16日，李雨宝向李晓波转账支付402000元。2018年7月14日，李雨宝委托白松与纹石宝滩公司签订《商品房买卖合同》，合同约定纹石宝滩公司将其开发的位于荣成市房屋出售给李雨宝，单价4800元／平方米，总额368160元，出卖人于2019年12月30日前交付验收合格的房屋，出卖人在综合验收后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。纹石宝滩公司于当日向李雨宝出具368160元的收据。双方未办理预售备案登记手续。2018年9月11日，案涉房屋被辽宁省本溪市中级人民法院查封。诉讼过程中，纹石宝滩公司称案涉房屋在2020年6月即具备办理产权证书的条件。李雨宝称因案涉房屋被查封，不符合交付条件，房屋未交付，也无法办证。上述事实，有当事人陈述及书证等在案为凭，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：第一，李雨宝要求解除合同、退还房款有无依据；第二，李雨宝要求白松承担保证责任有无依据。关于第一个争议焦点，案涉房屋系李晓波自纹石宝滩公司抵顶而来，李晓波将案涉房屋出售给李雨宝并签订合同，李雨宝实际向李晓波支付房款。虽李雨宝另与纹石宝滩公司签订了房屋买卖合同，但双方签订的合同仅是为了履行手续签订的形式上的合同，真实的买卖合同相对方为李雨宝与李晓波。李晓波作为房屋的出售方除应当协助李雨宝与房地产公司签订合同外，还应保证其出售的房屋在后续不存在交付、过户等障碍，其在合同中虽约定“李雨宝与纹石宝滩公司签订购房协议后，李晓波即完成自己在本合同中的全部履约责任”，但该约定免除了其作为售房人的主要合同义务，并不合理。现案涉房屋被法院查封，无法办理网签或过户手续，李晓波自纹石宝滩公司抵顶的房屋存在瑕疵，案涉房屋买卖合同无法继续履行，李雨宝要求解除其与李晓波、纹石宝滩公司签订的两份合同、李晓波退还房款，理由正当，本院依法予以支持。关于第二个争议焦点，白松在合同下方手写：“此房如出现任何纠纷，二次买卖、一房多卖，由李晓波中间方白松承担”。白松的该承诺是基于李晓波的不当行为，是对李晓波出现一房多卖、二次买卖等行为提供的担保，但案涉房屋买卖合同不能履行的原因是纹石宝滩公司与案外人的纠纷导致的司法查封行为，并非李晓波造成，白松承担担保责任的条件并不成就，故李雨宝要求白松承担责任，理由不当，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除李雨宝与李晓波签订的关于纹石宝滩小区18号楼201室房屋的《纹石宝滩小区房屋买卖合同》；二、解除李雨宝与威海纹石宝滩房地产开发有限公司签订的关于纹石宝滩小区18号楼201室房屋的《商品房买卖合同》；三、李晓波于判决生效后十日内返还李雨宝购房款482000元，并以80000元为基数自2018年7月14日起，以402000元为基数自2018年7月16日起均至实际履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（中国人民银行同期贷款利率）计算支付李雨宝利息。四、驳回李雨宝其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4590元、诉讼保全费3270元，均由李晓波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  朱晓文二〇二一年八月九日书记员  许竞文