广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13897号上诉人（原审原告）：罗嗣豪，男，1994年8月11日出生，汉族，住广东省深圳市光明区。委托诉讼代理人：黄丽芬，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李瑞群，女，1965年4月25日出生，汉族，住广州市荔湾区。上诉人罗嗣豪因与被上诉人李瑞群房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2021）粤0103民初3025号民事判决，向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，现已审理终结。罗嗣豪上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令李瑞群退回罗嗣豪押金9600元；3.判令李瑞群赔偿罗嗣豪19520元(其中包含罗嗣豪购置物品残值9920元)；4.判令李瑞群承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、李瑞群通过派人阻拦罗嗣豪搬离物品、拒绝办理交接等手段使退回押金条件无法达成，实质系为侵吞罗嗣豪押金，而一审法院认定“押金退回条件未成就”属认定事实错误，适用法律不当。1、罗嗣豪于2021年1月1日已搬离涉案房屋，李瑞群也将涉案房屋重新出租。2020年12月31日涉案租赁合同到期，罗嗣豪到李瑞群门店商量续签事宜，李瑞群提出租金翻倍的续签条件，由于租金远超市场价格合理范围，双方未就续签事宜达成一致意见。按照约定及李瑞群贴出的告示，罗嗣豪于2021年1月1日欲将购置物品搬离并办理好交接手续，但遭到李瑞群派人阻拦，罗嗣豪因无法正常搬离撤场而当场报警，因调解无果，罗嗣豪也己撤离涉案房屋。同日，李瑞群强制令涉案租赁物处于断水断电状态，罗嗣豪没有继续管理和经营涉案房屋的可能性。李瑞群于2021年1月1日后己取得涉案房屋的完全控制权，保持房屋处于正常使用状态是减少损失、促使社会利益最大化的最佳及合常理的选择。涉案房屋完全处于李瑞群直接管理、控制的情况下，李瑞群根本不存在收回涉案房屋的障碍。另外，根据租赁市场通常习惯，租赁物所有权人与承租经营人合同解除后，次承租人需要留给租赁物所有权人与其重新达成新租赁合同，以便租赁物所有权人继续出租获利。李瑞群在一审诉讼请求中也自认。“有3个房间的租户由罗嗣豪租出去，从2021年2月开始该3个租户直接向李瑞群交租”，由此可推断李瑞群己对涉案房屋重新进行出租。租赁期届满，罗嗣豪不应就李瑞群因自身原因未能出租房间承担责任。2、经罗嗣豪多次催促，李瑞群拒绝办理房屋交接手续，李瑞群逾期不退还押金，构成违约，应承担违约责任。第一，李瑞群为掩盖其侵吞罗嗣豪押金的真实目的，不惜在一审庭审中谎称罗嗣豪长达一年未缴水电费。而事实上，涉案租赁物的水电费一直由罗嗣豪通过每月银行转账方式将费用转入名为原顺宽的银行存折(中国农业银行，账号：44×××70)中划扣，从未有欠缴情况。即使按常理推断，如长达一年未缴水电费，涉案租赁物根本无法正常用水用电，也失去生活经营的基本功能，李瑞群的陈述既不合常理也不符事实。第二，李瑞群曾多次要求罗嗣豪撤诉，并于2021年5月3日在微信上向罗嗣豪承诺扣除卫生费和开锁费1350元后将剩余押金退回罗嗣豪，而后经罗嗣豪多次催促，李瑞群仍拒绝退回押金。第三，按照《民法典》第一百五十九条规定：附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就”，李瑞群千方百计地阻止罗嗣豪达成退回押金的条件，退回押金的条件应视为已成就。双方签订的《租赁合同》第三条第2点约定：甲方违约，甲方必须赔偿乙方己投入或正在投入的装修费和所添置的物品费用总和，并按合同押金双倍返还给乙方(自违约之日起3天内付清)。”李瑞群应依法依约退回罗嗣豪押金9600元，并赔偿罗嗣豪9600元违约金及罗嗣豪所购置物品残值。二、李瑞群派人阻挠罗嗣豪搬离物品，非法侵占罗嗣豪物品，李瑞群违反合同约定，应依法依约赔偿罗嗣豪购置物品所遭受的损失。罗嗣豪实际承租八个单元，每个单元均统一购置了床、衣柜、桌子、茶几、布艺沙发、热水器及1.5匹单冷定频空调。李瑞群不但不协助罗嗣豪搬离撤场，还派人阻挠罗嗣豪搬离物品。李瑞群于2021年1月1日已完全控制涉案租赁物，并利用房屋所有人的优势地位对罗嗣豪的物品进行非法侵占，甚至将罗嗣豪的物品出租给其他案外人使用。李瑞群应就罗嗣豪的购置物品的费用及损失承担责任，罗嗣豪对所购置的物品以现时在二手市场同类物的价格作为参考，经估算李瑞群应依法依约赔偿9920元的物品残值，合计应依法依约赔偿罗嗣豪19520元。综上所述，请求撤销一审判决，依法支持罗嗣豪的诉讼请求。李瑞群辩称：一、罗嗣豪在合同到期后有十多个房间没有交还李瑞群，且使用人均表示向罗嗣豪支付了房屋押金，并继续使用房屋中，罗嗣豪违反合同约定没有将水电费结清，并将房屋清洁干净交还李瑞群，故李瑞群有权不予退回押金。二、李瑞群陆续收回房间的出租权是基于李瑞群与使用人的协商、劝解，并非罗嗣豪主动退还，期间使李瑞群产生额外损失，故李瑞群有权以押金弥补损失。三、在合同期内，李瑞群正常提供了房屋给罗嗣豪使用，并无违约，无需赔偿装修费用、物品费用。而合同到期，罗嗣豪不履行交回房屋义务，包括不清退使用人，根据约定，罗嗣豪不得拆除已安装的设施，押金不予退还，故罗嗣豪要求搬走装修物品没有合同依据。四、罗嗣豪多次要求李瑞群退回押金，故李瑞群要求罗嗣豪先予撤销诉讼，但直至一审判决作出，罗嗣豪都没有撤诉，故李瑞群不同意退回押金，罗嗣豪所谓的催促与其行为相互矛盾。若罗嗣豪完全履行合同的，李瑞群亦无需没收罗嗣豪押金，显然是罗嗣豪做事不负责任，没有担当，对房间使用人呼之则来，对出租人挥之则去，丢下烂摊子便扬长而去，完全不理会出租人与使用人没有直接合同关系，权利义务不明确等问题，李瑞群欲息事宁人，亦无济于事。综上所述，李瑞群认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。罗嗣豪向一审法院提出诉讼请求：1.请求李瑞群支付罗嗣豪押金9600元。2.请求判令李瑞群赔偿装修及物品费用共6000元给罗嗣豪。3.李瑞群承担诉讼费。一审法院认定事实：2014年12月21日，罗嗣豪（承租人、乙方）与李瑞群（出租人、甲方）签订《租赁合同》约定，甲方将座落在广州市荔湾区*街*坊*号之一（不含一楼车库）出租给乙方；租赁期由2015年1月1日至2017年12月31日，每季度租金为14400元，由2018年1月1日至2020年12月31日，每季度租金为16500元；收取租金方法，按季度收取，先交租金后居住，乙方在每季度前10日，缴交当季度的租金；如果乙方拖欠5天时间，甲方有权按租金的5%加收滞纳金，如果拖欠租金或水电费超过10天，甲方有权解除合同，收回房屋，并有权拒绝退还押金；水电费按政府售价，每月10号前将上月水电费按时交给甲方；乙方承租时须向甲方交纳9600元作为租房押金，乙方应在租赁期满或解除其合同之日结清水电费，及乙方经营所发生的一切费用后，并将房屋清洁干净后，把房屋交还给乙方，甲方将押金无息退回乙方；在租赁期满或解除合同后，属于乙方的能用螺丝拆卸的器具，乙方可自行拆走，如10天内不搬走，则作放弃权论，由甲方处理，房屋如有损坏，乙方需赔偿甲方损失；在租赁期间内，未经甲方书面同意不得把整座房屋转租给第三人；乙方分组给他人，预收租客房租及押金不得超过2个月租金的总和；本合同生效后，如乙方违约，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方不能拆除已安装的设施，乙方已缴房屋租金和押金不退；甲方违约，甲方必须赔偿乙方已投入或正在投入的装修费用和所添置的物品费用总和，并按合同押金双倍返还给乙方（自违约之日起3天内付清）；等。一审庭审中，罗嗣豪主张：罗嗣豪于2018年7月27日从案外人黄*林处接收获得涉案房屋经营权，并向黄*林缴纳了押金9600元；罗嗣豪从李瑞群处承租房屋，再将涉案房屋分租给租户；罗嗣豪于2021年1月1日已经离开，双方未就房屋交接办理手续，因李瑞群要求罗嗣豪把东西拆走、把人搬走、搞好卫生才同意收回房屋；李瑞群要求罗嗣豪拆除装修物品，但又阻止罗嗣豪拆除，罗嗣豪要求李瑞群赔偿的装修及物品损失为罗嗣豪自行估算；涉案房屋还有4个租户由李瑞群出租，与罗嗣豪无关，剩下的租户均已离开，李瑞群已收回房屋。李瑞群主张：确认罗嗣豪承接了黄汉林的押金权利义务；有3个房间的租户由罗嗣豪租出去，从2012年2月开始该3个租户直接向李瑞群交租，剩下的10个房间罗嗣豪没有交还李瑞群。一审法院认为：罗嗣豪与李瑞群签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。《租赁合同》约定，押金退回的条件为，在租赁期满或解除合同之日结清水电费等费用、并将房屋清洁干净交给李瑞群，李瑞群无息退回。现罗嗣豪要求李瑞群退回押金，并主张房屋已交还，但确认双方并未办理交接手续。李瑞群对房屋交还不确认，罗嗣豪亦未就此提供证据予以证明。故可认定合同约定的押金退回条件并未成就，罗嗣豪要求李瑞群退回押金缺乏事实与合同依据。故对罗嗣豪该项主张，一审法院不予支持。如前所述，罗嗣豪未将涉案房屋全部交还李瑞群，其要求李瑞群赔偿的装修及物品损失为其自行估算且缺乏证据支持，一审法院依法对其主张依法予以驳回。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款的规定，于2021年4月29日判决如下：一、驳回罗嗣豪要求李瑞群返还押金的诉讼请求。二、驳回罗嗣豪要求李瑞群赔偿装修及物品损失的诉讼请求。一审案件受理费95元，由罗嗣豪负担。二审期间，罗嗣豪提交证据如下：证据1.《租赁合同》，拟证明李瑞群拒退押金构成违约，依约应支付一倍押金，并承担侵占罗嗣豪购置物品的赔偿责任；证据2.收据，拟证明李瑞群收取了罗嗣豪押金9600元；证据3.李瑞群张贴于涉案租赁物大门的告示，拟证明租赁期满罗嗣豪按照约定应于2021年1月10日前清场；证据4.报警回执，拟证明李瑞群于1月1日派人阻拦罗嗣豪搬离物品令涉案租赁物处于断水断电的状态，罗嗣豪因无法正常搬离撤场而当场报警；证据5.水电费转账记录及水电费划扣存折，拟证明涉案租赁物水电费系直接于名为原顺宽的银行存折中划扣，罗嗣豪一直按时将水电费转入该账户，不存在李瑞群所称“一年水电费未支付”的违约情形；证据6.罗嗣豪与李瑞群的微信聊天记录，拟证明李瑞群在微信上要求罗嗣豪撤诉并承诺扣除卫生费和开锁费1350元后将剩余押金退回罗嗣豪；证据7.物品清单，拟证明李瑞群侵占罗嗣豪的物品残值，赔偿金额以同类物品在二手市场的价格范围作为估算参考。李瑞群质证认为：对证据1的真实性没有异议，但罗嗣豪在合同期满，不再续租的情况下，没有清退使用人交回房屋给李瑞群，使退还押金的条件没有成就，李瑞群有权不予退回押金。对证据2的真实性、合法性和关联性没有异议。对证据3的真实性没有异议，该证据证明合同期满罗嗣豪并未清退租客。对证据4的真实性没有异议，但报警回执反映的是合同期满罗嗣豪并无清退租客，即要求李瑞群退回押金，双方在协商不成只能报警。对证据5的真实性没有异议。对证据6的真实性没有异议，但罗嗣豪只是断章取义，并未将全部聊天记录提供给法庭，开始时欺骗李瑞群已经撤诉，后来罗嗣豪于2021年5月3日收到一审判决书，先通过语音通话欺骗李瑞群表示法院支持了其押金退还的请求，要求李瑞群文字同意退还押金，甚至要求李瑞群复制粘贴罗嗣豪自己的陈述，还以上诉来威胁李瑞群，当时李瑞群并未收到一审判决书，表示收到判决书后会按判决书内容履行，并无表示无论怎样判均退还押金。对于证据7的真实性无法确认，该清单是罗嗣豪单方面制作，不具有证明力。而且罗嗣豪是溢价转租房间，其投入的物品成本已经在租金收入中弥补，无法证明存在损失。即使存在损失，亦是罗嗣豪不履行合同义务造成，应由罗嗣豪自行承担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，李瑞群述称其没有将涉案房屋重新出租，之前由罗嗣豪转租而未搬走的租客是在2021年2月份才向其交租，其他房屋不敢出租，因为罗嗣豪没有将钥匙交还给其，还威胁不准其处理，所以没有办法出租。李瑞群和罗嗣豪协商要求其将押金退还租客，李瑞群再将押金退还其，但是罗嗣豪不同意。罗嗣豪述称，其搬离前已经少收了租客两个月的租金，用押金冲抵了租金，故其不用退押金给租客。李瑞群对此不予认可，其表示罗嗣豪没有继续交租后，实际居住的租客也没有交租，有的住了两个月，有的住了一个月，陆续搬走，租客自称因为罗嗣豪没有退还押金，所以他们要用押金抵扣房租，不同意向李瑞群交租，租客走的时候也没有通知李瑞群，也不知道租客搬走了什么东西。现在涉案部分房屋还有床、空调和热水器，罗嗣豪可以自行搬走。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辨意见，本案二审争议的焦点问题是罗嗣豪要求返还押金和赔偿损失的主张能否成立。本院对此评析如下：李瑞群与罗嗣豪签订租赁合同，将涉案房屋出租给罗嗣豪使用，租期届满后，罗嗣豪负有将涉案房屋交还给李瑞群的义务。罗嗣豪在承租期间，实际上是将涉案房屋分租给多个租户租住使用，故其在和李瑞群的租赁合同期满后，本应将涉案房屋全部收回交还给李瑞群，或是促成李瑞群与实际承租人另行签订租赁合同，才能最终清结双方租赁关系。但根据业已查明的事实，罗嗣豪并未将涉案房屋交还给李瑞群，也未能妥善处理涉案房屋实际承租人与李瑞群之间相互对接，导致实际承租人以罗嗣豪未退押金为由要求以押金抵扣租金继续无偿租住房屋，搬离房屋也不通知李瑞群，给李瑞群造成相应租金损失。有鉴于罗嗣豪在租赁合同届满后，未完成涉案房屋的交还义务，导致李瑞群产生租金损失，李瑞群主张不予退还押金成立，本院予以支持。至于罗嗣豪主张的物品损失，一方面罗嗣豪并不能提供证据证明李瑞群阻挠其搬走其添置的房屋物品，且李瑞群在二审中也表示罗嗣豪可以随时搬走屋内物品；另一方面，由于罗嗣豪并未就实际承租人的租赁情况和李瑞群进行沟通，李瑞群无法掌握实际承租人的情况，实际承租人自行搬走时有无搬走罗嗣豪添置的物品，也无法证实，故本院对罗嗣豪要求李瑞群赔偿其物品损失的主张，不予支持。综上所述，罗嗣豪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费190元，由罗嗣豪负担。本判决为终审判决。审判员 李 民二〇二一年八月十二日书记员 苏劲丹