陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）陕01执异690号案外人：梁志清，男，汉族，1964年11月5日出生，西安市自然资源和规划局工作人员，住西安市莲湖区沣镐东路6号院1号楼19号，现住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李娟，北京市康达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于洁，北京市康达（西安）律师事务所律师。申请执行人：广厦建设集团有限责任公司，住所地浙江省东阳市白云街道望江北路24号二楼。法定代表人：杜忠潭，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨国栋，陕西奉长律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵楠，陕西奉长律师事务所实习律师。被执行人：西安华浙置业有限公司，住所地西安市雁南一路曲江6号19号楼2单元802室、803室。法定代表人：蔡挺群，该公司董事长。广厦建设集团有限责任公司（以下简称广厦建设公司）与西安华浙置业有限公司（以下简称华浙公司）建设工程施工合同纠纷执行一案中，案外人梁志清对本院以（2017）陕01执967号之六执行裁定书和（2017）陕01执967号之四协助执行通知书查封的被执行人西安华浙置业有限公司所有的位于西安市雁塔区红专南路8号“长庆坊二期”2幢11602号房产的执行提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。案外人梁志清称，法院因华浙公司与广厦建设公司之间纠纷依据(2017)陕01执967号之六《执行裁定书》，查封案外人所购的长庆坊二期房屋严重损害案外人合法权益，其与华浙公司在人民法院查封之前己签订真实、合法、有效的书面买卖合同，案外人的物权期待权应当受到保护。西安市规划局工会于2012年组织包括案外人在内的干部职工团购被执行人华浙公司西安长庆坊二期住宅191套。案外人于2012年6月缴纳认购首付款并取得《长庆坊二期内部认购卡》，于2013年5月24日签订《长庆坊二期住宅认购合同书》，约定以总价909318元（具体金额根据交房时实测面积确定）购买长庆坊二期2号楼11602房屋。案外人梁志清已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，如涉案房屋达到网签条件，自愿向法院交付剩余房款至人民法院账户。现所购商品房系用于居住且××西安市住房情况查询结果证明，案外人名下无其他用于居住的房屋，足以排除执行。案外人一家自房屋交付后便装修入住至今，作为工薪阶层，且己年近60，该房屋的购房款倾全家毕生积蓄，也是案外人和家人退休后唯一养老生活居所，房屋查封6年多来，耗费了案外人一家大量时间和精力，给案外人工作和家庭均造成极大的压力和困扰。涉案房屋因华浙公司债务纠纷导致查封，至今无法办理网签备案登记手续，案外人并无过错。2015年1月20日，华浙公司向案外人送达了《关于商品房买卖合同网上签约及房屋交接相关手续的通知》（以下简称“通知”），案外人收到通知后，随即向华浙公司递送网签材料，但华浙公司回复由于购房人数多，网签只能分批办理，在团购业务陆续办理网签手续过程中华浙公司债务纠纷导致包括涉案房屋在内的部分房屋无法办理网备案登记签手续（其中173户已办理），案外人未办理网签登记手续并无过错，法院应当保护无过错买受人合法权益。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，案外人及家人的生存权和物权期待权应当予以保护，案外人的请求可以排除执行，请求法院1、中止(2017)陕01执967号之六《执行裁定书》中涉及案外人所有的长庆××楼××号房屋的执行，并解除查封；2、确认西安市雁塔区长庆坊二期2号楼l单元1602号房屋归案外人所有。申请执行人广厦建设公司辩称，1、案外人占有为违法占有。根据我国建筑法第61条的规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案所涉及的工程至今没有进行竣工验收，华浙公司的交付为违法交付，案外人占有是在法院查封后对房屋才进行占有，案外人占有房屋为违法占有。2、因买受人原因导致未办理过户手续。华浙公司在2014年10月8日取得预售许可证，此时已经可以办理网签手续，华浙公司在2015年1月20日已经通知买受人办理网签手续，争议的房屋首封为2015年2月10日。因此买受人完全可以在首封前办理完成网签手续。但是因买受人原因并没有办理。3、案外人提供的支付凭证没有原件无法证明其给华浙交款的事实，无法证明已经缴纳了全部房款的事实。4、本案梁志清没有交清房款，即使要解封，也应当按照28条的规定，将剩余房款交付给法院。综上，不动产物权的设立和转让，非经登记不发生法律效力。案外人和华浙公司签订的合同既未进行网签，也未进行备案登记，且案涉房屋至今尚未在不动产登记部门办理不动产初始登记，根据《物权法》第一百四十二条的规定，“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。”华浙公司是案涉房屋的开发商，其基于合法建造的事实行为取得案涉房屋的物权所有权。案涉房屋查封生效时，案涉房屋的物权所有权并未转移，查封行为合法有效。同时依据最高法院关于执行异议解释第28条案外人是非法占有，其次造成没有网签的原因是案外人并非华浙公司，案外人没有交清房款。请求法院驳回案外人的执行异议申请。本院查明，广厦建设公司与华浙公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年5月3日作出（2017）陕01民初192号民事调解书，确认当事人自行和解达成的如下协议：一、被告华浙公司除质保金3622858.33元外欠付原告广厦建设公司长庆坊二期1#楼、2#楼、沿街商业裙房及地下车库项目工程款39868662.75元，被告华浙公司分四次向原告广厦建设公司支付：2017年5月7日前支付1000万元及逾期付款违约金（以1000万元为基数，自2016年10月24日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计付）；2017年5月31日前支付1000万元及逾期付款违约金（以1000万元为基数，自2016年10月24日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计付）；2017年6月30日前支付1000万元及逾期付款违约金（以1000万元为基数，自2016年10月24日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计付）；2017年7月31日前支付9868662.75元及逾期付款违约金（以9868662.75元为基数，自2016年10月24日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计付）。二、如被告华浙公司未按上述期限及金额履行支付义务，则视为剩余未付工程款均到支付期限，原告广厦建设公司有权就下欠所有款项一并向法院申请强制执行。三、原告广厦建设公司对被告华浙公司所欠工程款39868662.75元就原告广厦建设公司施工完成的涉案项目尚未销售的商业用房折价或拍卖价款在法律规定的范围内享有优先受偿权。四、案件受理费241143元（原告广厦建设公司已预交），减半收取120571.5元，由被告华浙公司负担，并于2017年5月7日前支付原告广厦建设公司。五、双方当事人就本案再无其他争议。调解书生效后，因华浙公司未自觉履行，权利人广厦建设公司向本院申请强制执行，本院于2017年6月14日立案执行。本案在执行过程中，本院于2017年7月11日作出（2017）陕01执967号之一执行裁定书，裁定：查封被执行人华浙公司所有的位于西安市××区××路××13.23亩土地使用权（土地证号：西雁国用（2012）字第209号）及地上建筑物“长庆坊二期”（商品房预售许可证号：2014337）所有未销售的包括2-11602在内的29套房产；并于同日作出（2017）陕01执967号协助执行通知书，轮候查封上述土地使用权及房产。2017年7月26日，西安市不动产登记服务中心对涉案房产办理了轮候查封，查封期限至2020年7月25日止。因查封期至，2020年7月9日，本院作出（2017）陕01执967号之六执行裁定书和（2017）陕01执967号之四协助执行通知书，续行查封上述包括2-11602在内的28套房产及其上土地使用权。2020年7月13日，西安市不动产登记服务中心办理了续封手续，续封时间自2020年7月26日起至2023年7月25日止。至此，因前序查封案件未能办理有效续封，本案对涉案房产的查封成为首封，正式发生法律效力。另查，2013年5月24日，案外人梁志清作为买受人与出卖人华浙公司签订《长庆坊二期住宅认购合同书》，约定：团购购买华浙公司位于西安市××区××路××号“长庆坊二期住宅项目”2号楼1单元1602房号，建筑面积200.07㎡，团购价格均价4495元/每平方米（建筑面积），双方约定按建筑面积计算房价款，梁志清所购房屋按楼层差价单价为4545元/每平方米，总金额为（人民币）909318元。梁志清所购地下车位总金额15万元/个。付款方式分四次支付：1、2012年8月底之前每套首付房款35万元；2、住宅楼建设至四层时每套缴纳购房款35万元；3、完成主体封顶，且完成住宅面积预测绘并可以在房管局进行合同网签备案时，根据预测面积和合同约定的方式，在正式签订销售合同之日，梁志清需缴纳所团购商品房的剩余房款；5、在项目通过西安市房管局面积实测之后，按照实测面积计算购房款差额，多退少补，一次性结清补差房款后，方可办理正式交房手续。华浙公司应在2014年12月31日前工程完工，按照国家和地方政府有关规定，该房屋经验收合格后，交付梁志清使用。华浙公司出具的NO.0037《长庆坊二期内部认购卡》载明：请于2012年5月10日前将足额认购金以转账或现金方式缴纳至华浙公司的指定账户：账户名称：西安华浙置业有限公司，开户行：西安银行友谊东路支行，账号：51×××66。案外人梁志清于2012年6月18日、2013年11月11日、2014年1月17日、2014年12月25日分别通过西安银行向华浙公司开立在西安银行股份有限公司友谊东路支行的51×××66上述指定账户现金交付房款35万元、15万元、20万元、5万元，合计支付75万元。华浙公司于2013年5月3日、2013年11月11日、2014年7月8日向梁志清相应出具35万元、15万元和20万元的收据，并出具《房款计算单》、《关于商品房买卖合同网上签约及房屋交接相关手续的通知》证明涉案房产价款及华浙公司已经收到梁志清交付涉案房屋购房款合计75万元，补差款184316元仍需补交。1990年5月18日，案外人梁志清与李萍（公民身份号码）登记结婚。2021年1月21日、22日，西安市不动产信息档案管理中心出具《西安市住房情况查询结果证明》显示：案外人梁志清与其妻李萍名下均无房产信息。再查,本院于2021年6月7日在西安市不动产登记服务中心调取的《西安市不动产登记簿》显示：位于西安市××区××路××室，建筑面积205.57㎡的成套住宅已被多轮查封，本案系于2017年7月26日起至2020年7月25日止对涉案房产轮候查封，从2020年7月26日续封之日至今本案成为首封，查封发生法律效力。本院调取的已经发生法律效力的陕西省高级人民法院于2017年10月25日、10月30日作出的（2017）陕民终981号和（2017）陕民终984号民事判决书，系对与本案案外人梁志清同样作为西安市规划局团购房职工陈霁宇、缪更建购买被执行人华浙公司开发建设的同一项目房产被查封后的案外人异议之诉的终审判决，上述生效判决查明：2014年10月8日，就涉案房屋所在长庆坊二期1、2、3幢，华浙公司取得商品房预售许可证。执行异议审查期间，被执行人华浙公司与西安市规划局分别出具情况说明称：2012年西安市规划局工会组织职工团购了华浙公司近长庆坊二期住宅共计191套，2013年西安市规划局职工个人统一与华浙公司签订了购房合同、协议，双方同时开始履行合同内容。2015年下半年，西安市规划局所有团购房屋的职工按照要求向华浙公司提交了个人房屋网签资料，经西安市规划局工会及华浙公司双方审核同意，并由华浙公司统一向西安市房屋管理局提交申请办理房屋网签备案事宜。经西安市房屋管理局审核西安市规划局职工团购住宅申请办理房屋买卖合同备案的资料符合相关房屋管理法律法规要求，并已于2016年11月2日办理了网签备案事宜，但由于陈霁宇、缪更建等因法院查封原因未能办理网签备案登记。与陈霁宇、缪更建同批团购长乐坊二期住宅房的西安市规划局孙谦、王晓玥已办理购房合同的网签手续。该判决认定：2014年10月8日，华浙公司取得涉案房屋商品房预售许可证，与陈霁宇、缪更建共同参加团购的其他房屋已得到网签备案的事实也可以印证陈霁宇、缪更建从华浙公司处购买房产属实。上述房屋认购合同系陈霁宇、缪更建与华浙公司真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原审判决认定合同有效正确。因陈霁宇、缪更建系参加团购购房，其所在单位对团购房屋分批次进行网签备案正在办理中，未办理过户登记非因买受人陈霁宇、缪更建自身原因所致。该判决最终支持了西安市规划局团购房职工陈霁宇、缪更建的请求，驳回执行案件债权人的上诉，维持原判，中止对规划局团购房产的执行。又查，在本院另案（2016）陕01执1132号案件执行中，西安市规划局（现名称为西安市自然资源和规划局）向本院出具的市规工会函（2016）2号、3号《西安市规划局工会关于解封职工团购住宅有关问题的申请》函件中明确，本案涉案房产梁志清2-1-1602与上述生效判决中陈霁宇1-1-2902、缪更建1-1-2702房产均为西安市规划局工会组织干部职工团购的华浙公司长庆坊二期191套房源的同批住房。2016年8月9日，华浙公司在另案中向本院出具《关于撤销华浙公司长庆坊二期2号楼保全房产的申请》中称，法院所预查封的包括涉案房产在内的十套住宅于2013年5月24日销售给团购单位西安市规划局干部职工，且于2014年12月底办理交房手续，该局职工也交清了房款的尾款，并领取了钥匙，部分职工住房已装修。经本院现场勘查，涉案房产已交付案外人梁志清实际占有装修居住使用。上述事实有民事调解书、民事判决书、执行裁定书、协助执行通知书、送达回证、函、不动产登记簿、认购合同、收据、银行交款凭据、认购卡、西安市住房情况查询结果证明、情况说明、询问笔录、补充证据及质证笔录、现场勘查笔录、现场照片等证据在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中：一、案外人梁志清在本案查封之前的2013年5月24日即通过团购方式与被执行人华浙公司签订《长庆坊二期住宅认购合同书》，且与案外人梁志清共同参加团购的其他房屋已得到网签备案的事实可以印证梁志清从华浙公司处购买房产属实；与其同日签订的同类同批次单位团购合同已被生效判决认定合法有效，亦能够证明涉案认购合同的真实性和合法有效性；二、西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市住房情况查询结果证明》案外人梁志清名下无房产信息，以及本院现场勘查、向物业调查的情况可以证明涉案房产系作为案外人梁志清名下在本市辖区内唯一用于与家人共同居住的房屋并实际占有使用的客观事实；三、西安银行交款凭据以及华浙公司的收据等证据能够证明案外人梁志清从2012年6月18日至2014年12月25日已向被执行人华浙公司指定账户支付购房款合计75万元的事实，相对于认购合同和房款计算单约定的总价934316元，符合法定的已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。四、因梁志清系参加团购购房，其所在单位对团购房屋分批次进行网签备案正在办理中，未办理过户登记非因买受人梁志清自身原因所致。综上，案外人梁志清的本次执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，其权利能够排除人民法院的强制执行，本院依法予以支持。但案外人请求确认西安市雁塔区长庆坊二期2号楼l单元1602号房屋归其所有等的实体主张应依法通过诉讼予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条的规定，裁定如下：中止对西安市雁塔区红专南路8号“长庆坊二期”2幢1单元11602号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 王 炜审判员 屈 娓审判员 苟卫民二〇二一年八月二十四日书记员 祁元怡