-1-内蒙古自治区西乌珠穆沁旗人民法院民 事 判 决 书（2021）内2526民初626号原告：海滨，男，1991年5月12日出生，蒙古族，无固定职业，现住。被告：王志伟，男，1994年1月24日出生，汉族，无固定职业，现住。委托诉讼代理人：王卫东，内蒙古蒙得律师事务所律师。被告：内蒙古金恒基房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区鄂尔多斯东街天和小区14号楼。法定代表人：王金林，职务：总经理。被告：四子王旗荣鑫房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区乌兰察布市乌兰花镇富强路北端。法定代表人：张文秀，职务：董事长。委托诉讼代理人：王金林，该公司职工。委托诉讼代理人：杨令令，该公司职工。原告海滨诉被告王志伟、内蒙古金恒基房地产开发有限公司（以下简称金恒基公司）、四子王旗荣鑫房地产开发有限公司（以-2-下简称荣鑫公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告海滨、被告王志伟及委托诉讼代理人王卫东、被告金恒基公司的法定代表人王金林、被告荣鑫公司的委托诉讼代理人王金林、杨令令到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海滨向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认被告王志伟与四子王旗荣鑫房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效；2.请求依法确认原、被告双方签订的《内部认购协议书》有效；3.请求依法判令位于西乌珠穆沁旗××家园××楼××单元××号房屋归原告所有。事实与理由：原告作为被拆迁户，于2011年3月3日签订了《房屋拆迁产权调换补偿协议书》，案涉房屋作为回迁房又于2014年11月25日签订了《内部认购协议书》，并且被告已于2020年5月17日将案涉房屋交付原告使用。由于2018年4月11日被告王志伟与四子王旗荣鑫房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，将属于原告所有的房屋转让给王志伟，被告的房屋转让行为侵害了原告的权利，其转让行为无效，故向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告王志伟辩称，1.2018年4月11日，被告王志伟的母亲国玉霞购买了牛力所有的位于西乌旗锦绣家园5号楼2单元202室房屋，房屋售价为12万元，王志伟向牛力支付了全部购房款。2018年4月11日，由被告荣鑫公司与王志伟签订了《商品房买卖合同》将锦绣家园5号楼2单元202室房屋网签登记在被告王志伟的名下。上述网签手续由荣鑫公司的代理人邵庆办理，邵庆作为其公司的代理人办理锦绣家园商品房销售事宜，法律后果应当由荣鑫-3-公司承担。被告王志伟系善意购买人，原告与被告荣鑫公司签订的《商品房买卖合同》有效。原告要求依法确认被告王志伟与荣鑫公司签订的《商品房买卖合同》无效的诉求无事实及法律依据，应予驳回。2.2011年3月3日，原告与被告金恒基公司签订的《房屋拆迁产权调换补偿协议书》中对补偿方式、安置用房面积、过度期限等内容进行约定，而没有对补偿安置房屋的具体位置、房号（即本案案涉房屋）进行明确约定，故原告不具有优先权，系普通债权。2014年11月26日订立的所谓《内部认购协议书》，该份协议书系原告与被告金恒基公司恶意串通所订立，目的是损害合法购房人王志伟的合法权益，故对《内部认购协议书》的真实性不予认可，不能作为本案认定事实的依据。原告无权对本案案涉房屋主张权利，原告的第二项诉求应予驳回。3.原告在诉状中所称的于2020年5月17日向原告交付房屋的事实并不存在，2020年8月份，被告金恒基公司的代理人邵庆向王志伟交付了房屋，被告王志伟对房屋占有并进行了装修。王金林强行对被告购买的房屋断水、电、暖，故被告王志伟至今未能入住。原告合法购买案涉房屋，并已支付全部购房款，网签合同已登记在被告王志伟名下，并已占有装修，被告王志伟系案涉房屋的现实物权权利人，原告第三项诉求无事实及法律依据应依法驳回。被告金恒基公司、荣鑫公司共同辩称，2011年3月3日，金恒基公司与原告签订《房屋拆迁产权调换补偿协议书》，2014年11月25日，金恒基公司又与原告签订了《内部认购协议书》，该协议书中确定了给原告回迁安置楼房的楼号、单元号及房号。2016年金恒基公司由于资金紧张，将房地产开发项目的全部股权转让-4-给荣鑫公司，双方约定房屋回迁等后续问题由荣鑫公司承担，这些事情都告知过原告，故案涉房屋即西乌珠穆沁旗巴拉嘎尔高勒镇锦绣花园5号楼2单元202号房屋归原告所有。而被告王志伟出示的《商品房买卖合同》是当时荣鑫公司的授权代理人邵庆和王志伟签订的，是邵庆私自将案涉房屋出售给王志伟的，荣鑫公司知道此事后，向西乌旗经侦大队报了案，经过查询，荣鑫公司才知道已经签订了网签合同，但是《商品房买卖合同》中的公章并不是荣鑫公司的公章。被告王志伟说交付了房款，可按照合同约定，如果付款需打入公司指定的对公账户中，而公司至今没有收到王志伟的一分钱，邵庆的行为是个人行为，与荣鑫公司无关。本院经审理认定事实如下：2011年3月3日，金恒基公司与原告海滨签订了《房屋拆迁产权调换补偿协议书》，双方以产权调换方式达成安置补偿协议，约定回迁日期为2011年12月31日，但金恒基公司未在约定的日期交付回迁楼。2014年11月25日，金恒基公司与原告海滨又签订了一份《内部认购协议书》，该协议中明确约定将案涉房屋即锦绣家园5号楼2单元202号作为回迁安置房给付原告。2016年金恒基公司因资金紧张将全部股权转让给了荣鑫公司，同时将开发的西乌旗锦绣家园项目也一并转让给了荣鑫公司，2017年5月1日，金恒基公司与荣鑫公司联合向西乌旗锦绣家园项目的拆迁户发出《告知书》，告知全体拆迁户尚未完成拆迁补偿安置的按照原拆迁合同中有关的权利、义务由荣鑫公司接管，原拆迁合同有效。2020年5月17日，被告荣鑫公司将案涉房屋的钥匙交付给原告海滨。2018年4月11日，被告王志伟的母亲国玉霞通过牛力购买了案涉房屋，与被告荣鑫公司签订《商-5-品房买卖合同》，并办理了网签登记，2020年8月被告荣鑫公司的代理人邵庆向被告王志伟交付了房屋，被告王志伟进行了装修。以上事实，有《房屋拆迁产权调换补偿协议书》《内部认购协议书》、告知书、入住通知单、《商品房买卖合同》、照片、当事人陈述等证据佐证，本院予以确认。本院认为，被告荣鑫公司与被告王志伟于2018年4月11日就买卖案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，并办理了网签登记，虽然被告荣鑫公司辩解签订合同系公司的授权代理人邵庆个人行为，合同中加盖的公章也并非本公司公章，但未向法庭提交相关的证据证明，故本院无法采信，因此本院对于被告荣鑫公司与被告王志伟签订的《商品房买卖合同》效力予以确认。本案中被告王志伟虽然办理了案涉房屋的网签登记，但并不等同于办理了不动产物权登记，因此并不发生物权变动的效力，被告王志伟对案涉房屋因合同行为取得了债权，但并未取得物权，而原告作为被拆迁户，先与金恒基公司签订了《房屋拆迁产权调换补偿协议书》，后来又签订《内部认购协议书》，明确约定将案涉房屋作为回迁安置房给原告，故双方签订的《内部认购协议书》合法有效。后因金恒基公司将锦绣家园小区建设项目整体转让给被告荣鑫公司，两公司于2017年5月1日以联合发布《告知书》的形式向所有拆迁户告知了转让事项，并承诺由荣鑫公司履行尚未完成的原拆迁合同中的权利、义务，该转让行为在拆迁户未提出异议的情形下视为同意转让，故金恒基公司对原告海滨的合同义务依法转由荣鑫公司承担，荣鑫公司也按照《内部认购协议书》的约定于2020年5月17日将案涉房屋交付给原告占有使用。本案因属于民法典-6-施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定，应当适用当时的法律、司法解释，故根据2003年4月28日法释〔2003〕7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，现被拆迁人原告提起诉讼，请求判令案涉房屋归其所有的诉求，故本院认为案涉房屋应当依法确认归原告所有，而被告王志伟因无法取得案涉房屋，导致商品房买卖合同目的无法实现，则有权另案诉讼，向荣鑫公司及邵庆主张违约赔偿责任。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年4月28日法释〔2003〕7号）第七条、《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第二百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告海滨与被告内蒙古金恒基房地产开发有限公司签订的《内部认购协议书》合法有效；二、确认位于西乌珠穆沁旗××家园××楼××单元××室归原告海滨所有；三、驳回原告海滨的其他诉讼请求。-7-案件受理费收取1287.50元，由被告四子王旗荣鑫房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审 判 长 宋 向 东审 判 员 敖登格日乐人民陪审员 张 宏 叶二〇二一年八月十二日法官 助理 姚 玉 雯书 记 员 苏   静-8-附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。《中华人民共和国民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第二百三十四条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年4月28日法释〔2003〕7号）第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三-9-人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释（2020修正）》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。