四川省兴文县人民法院民 事 判 决 书（2021）川1528民初1744号原告:谢芳，女，汉族，生于1975年12月30日，住四川省兴文县。原告:罗小鸿，男，汉族，生于1976年1月26日，住四川省兴文县。委托诉讼代理人：谢芳，系罗小鸿之妻。被告：四川世代佳业房地产开发有限公司兴文分公司，住所地：兴文县古宋镇光明新城中央领地8号楼，统一社会信用代码915115280739534943。负责人：陈卫民，职务：总经理。委托诉讼代理人：李敬，四川晏州律师事务所律师。原告罗小鸿、谢芳与被告四川世代佳业房地产开发有限公司兴文分公司（以下简称世代佳业房产兴文公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢芳、罗小鸿委托诉讼代理人谢芳、被告世代佳业房产兴文公司诉讼代理人李敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决被告支付原告违约金34253元；2、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2015年12月5日，原告罗小鸿、谢芳与被告世代佳业房产兴文公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的兴文县古宋镇光明新城中央领地小区2-12-5号房屋一套，总价款384000，约定2017年1月31日交房。根据购房合同第二十六条第一款约定，“买受人未能在商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照以下第1种方式处理，买受人未解除合同，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向原告支付全部房价的万分之一的违约金。”原告自2017年1月30日接房至2020年7月7日取得产权证明，被告逾期892天，此后被告拒不支付违约金，原告多次催告无果。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告辩称，1、逾期办理房屋所有权证书并非均是被告的原因，答辩人不应当承担责任。根据《商品房买卖合同》25条约定及《不动产暂行条例》第14条的规定，需要双方共同向房屋登记机关申请，但原告方并未提供相应的委托书等资料；2、本案起诉时已超过诉讼时效。根据合同约定，双方应当在交付房屋180日内共同申请办理产权证书，但原告并未申请，原告均未提供相应的证据证明向被告主张过权利。因此原告的起诉超过诉讼时效，不应当得到支持。原告向本院提供了《商品房买卖合同》、发票、不动产权证书、结婚证的复印件，以及接房时被告代收维修基金、契税、交易费、登记费的凭证复印件。经质证被告对前述证据的合法性、客观性没有异议，但对证明目的有异议，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。被告未向本院提供证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月30日，罗小鸿、谢芳与世代佳业房产兴文公司签订了《商品房买卖合同》，约定由罗小鸿、谢芳采用首付30.14%，余款贷款支付方式购买世代佳业房产兴文公司开发的中央领地2幢12层5号住宅，建筑面积为120平方米，房屋总价款为384000元。关于交付时间，合同第十八条约定，（一）世代佳业房产兴文公司在2017年1月31日前向罗小鸿、谢芳交付该房屋。关于房屋所有权转移登记，合同第二十五条约定：买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付之日起180日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。关于房屋所有权转移登记责任处理，合同第二十六条约定：如因世代佳业房产兴文公司的责任，罗小鸿、谢芳未能在该商品房交付之日起日360内取得房屋所有权证书，原告罗小鸿、谢芳有权解除合同，若原告罗小鸿、谢芳不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，世代佳业房产兴文公司按日计算向罗小鸿、谢芳支付全部房价款万分之一的违约金。2017年3月13日，原被告双方办理了房屋交接手续，被告向原告代收了办理产权登记手续所需的维修基金、契税、交易费、登记费、印花税等各项费用。2020年7月7日，原告取得了该房屋的不动产权证书。原告于2021年4月25日向本院提交了起诉材料。本院认为，本案的争议焦点为：1、世代佳业房产兴文公司对逾期办理房屋所有权转移登记是否存在过错；2、原告诉讼是否超过诉讼时效。针对焦点一：本案原被告双方与2015年12月30日签订了《商品房买卖合同》，应适用当时的法律、司法解释。罗小鸿、谢芳与世代佳业房产兴文公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，双方当事人均应全面按照合同约定和法律规定履行义务。根据合同约定，世代佳业房产兴文公司应自合同约定交房之日起180日内，共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，在房屋交付之日（即2017年3月13日）起360日内为罗小鸿、谢芳办理房屋所有权证书，罗小鸿、谢芳直至2020年7月7日才取得不动产权证，世代佳业房产兴文公司的迟延办证行为已构成违约。被告辩解，原告未主动提供申请办理产权的相关手续，逾期办证的责任应由原告自行承担，经查明，罗小鸿、谢芳在收房当日即向世代佳业房产兴文公司支付了办理房屋所有权转移登记所需全部税费，提交了相应资料，世代佳业房产兴文公司作为房地产开发企业，在收取办证税费时理应主动告知购房人提交办理房屋所有权转移登记所需的资料，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，世代佳业房产兴文公司应当承担举证不能的不利后果，本院对该抗辩理由不予以采信。本案被告已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，原告要求被告支付违约金，本院予以支持。按照合同约定，被告应当自约定的完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，每日按照全部房价款的万分之一向罗小鸿、谢芳支付违约金，即违约时间应从实际接房后360日的次日起算。针对焦点二：被告提出诉讼时效的问题，被告从2018年3月8日开始违约，该违约行为一直持续到2020年7月6日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，原告于2021年4月25日向本院提交了起诉材料，以此时间点倒推三年，原告对2018年4月25日之前被告违约赔偿的时效利益丧失，原告对2018年4月25日起被告的违约赔偿仍具有时效利益，本院对该抗辩理由的部分采信，部分不予以采信。根据以上分析，本案违约金计算时间为2018年4月25日至2020年7月6日，计801天，违约金为30758元。原告主张违约时间892天计算有误综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告四川世代佳业房地产开发有限公司兴文分公司于判决生效之日起十日内支付原告罗小鸿、谢芳逾期办理房屋权属证书的违约金30758元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告罗小鸿、谢芳的其他诉讼请求。案件受理费328元，由被告四川世代佳业房地产开发有限公司兴文分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员 方 锐二〇二一年八月十日书记员 马巨容四川省兴文县人民法院民 事 判 决 书（2021）川1528民初1744号原告:谢芳，女，汉族，生于1975年12月30日，住四川省兴文县。原告:罗小鸿，男，汉族，生于1976年1月26日，住四川省兴文县。委托诉讼代理人：谢芳，系罗小鸿之妻。被告：四川世代佳业房地产开发有限公司兴文分公司，住所地：兴文县古宋镇光明新城中央领地8号楼，统一社会信用代码915115280739534943。负责人：陈卫民，职务：总经理。委托诉讼代理人：李敬，四川晏州律师事务所律师。原告罗小鸿、谢芳与被告四川世代佳业房地产开发有限公司兴文分公司（以下简称世代佳业房产兴文公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢芳、罗小鸿委托诉讼代理人谢芳、被告世代佳业房产兴文公司诉讼代理人李敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决被告支付原告违约金34253元；2、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2015年12月5日，原告罗小鸿、谢芳与被告世代佳业房产兴文公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的兴文县古宋镇光明新城中央领地小区2-12-5号房屋一套，总价款384000，约定2017年1月31日交房。根据购房合同第二十六条第一款约定，“买受人未能在商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照以下第1种方式处理，买受人未解除合同，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向原告支付全部房价的万分之一的违约金。”原告自2017年1月30日接房至2020年7月7日取得产权证明，被告逾期892天，此后被告拒不支付违约金，原告多次催告无果。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告辩称，1、逾期办理房屋所有权证书并非均是被告的原因，答辩人不应当承担责任。根据《商品房买卖合同》25条约定及《不动产暂行条例》第14条的规定，需要双方共同向房屋登记机关申请，但原告方并未提供相应的委托书等资料；2、本案起诉时已超过诉讼时效。根据合同约定，双方应当在交付房屋180日内共同申请办理产权证书，但原告并未申请，原告均未提供相应的证据证明向被告主张过权利。因此原告的起诉超过诉讼时效，不应当得到支持。原告向本院提供了《商品房买卖合同》、发票、不动产权证书、结婚证的复印件，以及接房时被告代收维修基金、契税、交易费、登记费的凭证复印件。经质证被告对前述证据的合法性、客观性没有异议，但对证明目的有异议，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。被告未向本院提供证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月30日，罗小鸿、谢芳与世代佳业房产兴文公司签订了《商品房买卖合同》，约定由罗小鸿、谢芳采用首付30.14%，余款贷款支付方式购买世代佳业房产兴文公司开发的中央领地2幢12层5号住宅，建筑面积为120平方米，房屋总价款为384000元。关于交付时间，合同第十八条约定，（一）世代佳业房产兴文公司在2017年1月31日前向罗小鸿、谢芳交付该房屋。关于房屋所有权转移登记，合同第二十五条约定：买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付之日起180日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。关于房屋所有权转移登记责任处理，合同第二十六条约定：如因世代佳业房产兴文公司的责任，罗小鸿、谢芳未能在该商品房交付之日起日360内取得房屋所有权证书，原告罗小鸿、谢芳有权解除合同，若原告罗小鸿、谢芳不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，世代佳业房产兴文公司按日计算向罗小鸿、谢芳支付全部房价款万分之一的违约金。2017年3月13日，原被告双方办理了房屋交接手续，被告向原告代收了办理产权登记手续所需的维修基金、契税、交易费、登记费、印花税等各项费用。2020年7月7日，原告取得了该房屋的不动产权证书。原告于2021年4月25日向本院提交了起诉材料。本院认为，本案的争议焦点为：1、世代佳业房产兴文公司对逾期办理房屋所有权转移登记是否存在过错；2、原告诉讼是否超过诉讼时效。针对焦点一：本案原被告双方与2015年12月30日签订了《商品房买卖合同》，应适用当时的法律、司法解释。罗小鸿、谢芳与世代佳业房产兴文公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，双方当事人均应全面按照合同约定和法律规定履行义务。根据合同约定，世代佳业房产兴文公司应自合同约定交房之日起180日内，共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，在房屋交付之日（即2017年3月13日）起360日内为罗小鸿、谢芳办理房屋所有权证书，罗小鸿、谢芳直至2020年7月7日才取得不动产权证，世代佳业房产兴文公司的迟延办证行为已构成违约。被告辩解，原告未主动提供申请办理产权的相关手续，逾期办证的责任应由原告自行承担，经查明，罗小鸿、谢芳在收房当日即向世代佳业房产兴文公司支付了办理房屋所有权转移登记所需全部税费，提交了相应资料，世代佳业房产兴文公司作为房地产开发企业，在收取办证税费时理应主动告知购房人提交办理房屋所有权转移登记所需的资料，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，世代佳业房产兴文公司应当承担举证不能的不利后果，本院对该抗辩理由不予以采信。本案被告已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，原告要求被告支付违约金，本院予以支持。按照合同约定，被告应当自约定的完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，每日按照全部房价款的万分之一向罗小鸿、谢芳支付违约金，即违约时间应从实际接房后360日的次日起算。针对焦点二：被告提出诉讼时效的问题，被告从2018年3月8日开始违约，该违约行为一直持续到2020年7月6日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，原告于2021年4月25日向本院提交了起诉材料，以此时间点倒推三年，原告对2018年4月25日之前被告违约赔偿的时效利益丧失，原告对2018年4月25日起被告的违约赔偿仍具有时效利益，本院对该抗辩理由的部分采信，部分不予以采信。根据以上分析，本案违约金计算时间为2018年4月25日至2020年7月6日，计801天，违约金为30758元。原告主张违约时间892天计算有误综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告四川世代佳业房地产开发有限公司兴文分公司于判决生效之日起十日内支付原告罗小鸿、谢芳逾期办理房屋权属证书的违约金30758元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告罗小鸿、谢芳的其他诉讼请求。案件受理费328元，由被告四川世代佳业房地产开发有限公司兴文分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员 方 锐二〇二一年八月十日书记员 马巨容