陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终12577号上诉人（原审原告、反诉被告）：高爽爽，女，1985年11月24日出生，汉族，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：田凯，陕西众致律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹蔚，陕西众致律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：谢鑫乐，女，1995年12月28日出生，汉族，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：鲁春阳，陕西克利律师事务所律师。上诉人高爽爽因与被上诉人谢鑫乐房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2020）陕0111民初8082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月11日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员马莉莉独任审理。本案现已审理终结。高爽爽上诉请求：1.改判一审判决第一项为谢鑫乐向高爽爽支付租金5540元；2.撤销一审判决第二项、第三项，并依法改判或发回重审；3.改判一审判决第四项、第五项，判决谢鑫乐向高爽爽支付使用承租房屋产生的水、电、物业费1554元；4.改判一审判决第六项，判决高爽爽无需向谢鑫乐返还房屋押金5540元；5.本案一、二审诉讼费用由谢鑫乐负担。事实和理由：一、一审判决认定高爽爽同意解除租赁合同是错误的。2020年1月31日的微信聊天记录不能认定高爽爽同意谢鑫乐解除租赁合同的合意，高爽爽并未明确回复“可以解除”或者“同意解除”，只是回复“我知道了”，这只能表明高爽爽对该事知情，并不能认定高爽爽对谢鑫乐解除合同的要求是明确同意。谢鑫乐并非是解除租赁合同，仅是推卸租金支付责任。谢鑫乐从未向高爽爽有过任何解除合同的实质行为，其后继续占有并实际使用房屋，谢鑫乐这一行为也可以证明其一直在使用房屋，更多的表现出合伙人之间的矛盾导致其不再想继续支付租金和投资的行为。二、谢鑫乐应对其破坏行为承担违约责任，一审判决认定高爽爽返还谢鑫乐押金5540元有误。假设高爽爽与谢鑫乐的合同已经在微信对话中解除，谢鑫乐于2020年1月31日向高爽爽表达解除合同的意向后，也未按照合同的约定履行房屋交接手续。谢鑫乐应于15日内与高爽爽办理房屋交接手续，谢鑫乐在未经高爽爽同意的前提下强行撬锁、破坏相关设施、拒不归还水电卡、钥匙、气卡等行为，给高爽爽带来严重的经济损失，谢鑫乐已严重违约，谢鑫乐无权要求高爽爽退还5540元押金。三、谢鑫乐应承担逾期搬离房屋期间的物业费、水电费、双倍租金及由此发生的损失，谢鑫乐应向高爽爽返还水电卡等相关物品。根据《房屋租赁合同》第九条约定的内容，自2020年1月31日至2020年5月21日，谢鑫乐应承担在此期间因逾期搬离房屋的双倍租金、物业费、水电费等费用，还应向高爽爽赔偿破坏房屋设施所产生的经济损失。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求支持高爽爽的上诉请求。谢鑫乐辩称，一审判决认定事实清楚。适用法律正确，高爽爽的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。一、谢鑫乐与高爽爽之间的租赁合同已于2020年1月31日解除，双方在微信聊天中已经确认，高爽爽在一审庭审时也再次予以确认。谢鑫乐于2020年1月31日通过微信的方式通知高爽爽解除租赁合同。高爽爽在微信中回复了“我知道了”。至此，双方的房屋租赁合同关系已经解除。高爽爽在一审庭审时也再次确认其“我知道了”是同意谢鑫乐解除合同的意思。二、因不可抗力的原因解除合同后，双方互不承担违约责任，谢鑫乐在疫情控制稳定后取回自己的东西，不属于违约行为。高爽爽要求谢鑫乐于1月31日后15日内向高爽爽办理房屋交接手续，否则视为谢鑫乐放弃房屋中物品，显然不现实。三、合同解除后，高爽爽非但没有损失，反而因谢鑫乐对房屋进行装修有所收益。一审中，高爽爽自认其已于2020年4月22日将房屋租赁给他人，并没有任何损失，反而在再次出租时因为房屋已经装修而有所受益。因此，一审法院判令高爽爽返还押金5540元适用法律正确。高爽爽向一审法院起诉请求：1.谢鑫乐支付高爽爽房屋租金人民币5540元（计算至2020年5月21日）；2.谢鑫乐支付迟延支付租金的违约金人民币11190.8元（按每天所欠租金的1%，暂计至起诉之日，实际要求计算至谢鑫乐履行之日）；3.谢鑫乐支付因未提前3个月通知终止合同，而产生的6个月的房屋租金，共计人民币33240元；4.谢鑫乐支付使用承租房屋产生的水、电和燃气等费用人民币141元（计算至2020年5月21日）；5.谢鑫乐支付物业管理费人民币1413元（计算至2020年5月21日）；6.本案诉讼费由谢鑫乐承担。谢鑫乐反诉请求：1.要求高爽爽返还收取谢鑫乐的5540元押金；2.高爽爽承担反诉费用。一审法院认定事实，2018年9月11日，高爽爽与谢鑫乐签订《房屋租赁合同》一份，高爽爽将其所有的位于西安市灞桥区建筑面积135.52平方米房屋出租给谢鑫乐使用，租期自2019年10月22日起至2024年10月21日止，每月租金5540元，第一年房租在半年内付，房屋租金支付日期为2020年3月22日，2020年9月22日、2021年3月22日、2021年9月22日、2022年9月22日、2023年9月22日，并约定了双方的权利义务及违约责任等。合同签订当日高爽爽即将承租的房屋交付谢鑫乐使用。谢鑫乐于当日向高爽爽交纳了5540元押金及半年租金33240元（即2019年10月22日至2020年4月21日的租金）。谢鑫乐承租该房屋用于中小学生书法教学，经出租方高爽爽同意对承租房屋进行了装修。2020年1月26日，陕西省教育系统新型冠状病毒××疫情防控工作领导小组发布《关于延迟企业复工上班的通知》要求推迟中小学幼儿园（含看护点）春季开学时间，谢鑫乐在该通知发布后一直停止经营书法教学工作。2020年1月31日谢鑫乐通过微信方式通知高爽爽解除租赁合同，高爽爽同意。2020年4月15日高爽爽让物业人员将该房屋门锁换成自己的门锁，4月22日高爽爽又将房屋转租他人。故引起本案诉讼。一审法院认为，高爽爽与谢鑫乐签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，符合相关法律规定，依法应确认为有效。依据合同约定，谢鑫乐在交付押金5540元及第一个半年房租33240元后开始承租涉案房屋，至2020年1月26日，因新型冠状病毒××疫情蔓延，致所承租的房屋无法正常经营，此新型冠状病毒××疫情在本案中属不可抗力。谢鑫乐在2020年1月30日通过微信表明自己不再继续租赁房屋，高爽爽收到微信后表示同意，应认定双方房屋租赁合同同意解除。依据双方签订的合同第八条规定：“因国家法律定义的不可抗力原因致使租赁合同不能继续履行时，双方都有权单方终止合同，并不承担违约金”。高爽爽要求谢鑫乐承担违约金5540元、11190.8元、33240元，应予驳回。高爽爽、谢鑫乐双方之间房屋租赁合同解除后，高爽爽于4月15日将房屋门锁更换，高爽爽要求谢鑫乐支付水费141元及物业管理费1413元，因未提交证据，法院不予处理。谢鑫乐要求高爽爽返还5540元押金，依法应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条第一款第（七）项、第九十七条的规定，判决：一、驳回高爽爽要求谢鑫乐支付房屋租金5540元的诉讼请求；二、驳回高爽爽要求谢鑫乐支付支付迟延支付租金的违约金人民币11190.8元诉讼请求；三、驳回高爽爽要求谢鑫乐支付因未提前3个月通知终止合同而产生的6个月的房屋租金，共计人民币33240元的诉讼请求；四、驳回高爽爽要求谢鑫乐支付使用承租房屋产生的水、电、物业费等费用141元的诉讼请求；五、驳回高爽爽要求谢鑫乐支付物业管理费1413元的诉讼请求；六、高爽爽于本判决生效后七日内返还谢鑫乐押金5540元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1088元，减半收取544元，高爽爽已预交，由高爽爽自行负担。反诉费25元，谢鑫乐已预交，由高爽爽负担，并应连同上述应付之款一并支付谢鑫乐。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审期间查明：一、一审庭审时，法庭询问高爽爽收到谢鑫乐的微信如何答复。高爽爽称表示遗憾，自己知道了。进一步询问其是否明确表示同意，其称没有。二、高爽爽称2020年4月22日谢鑫乐违约以后，其就收回房屋。因谢鑫乐和合伙人之间发生纠纷，房屋已经损坏，门是开着的，其遂自行进去。在4月15日当天，因谢鑫乐将门锁更换，其作为房东在场，当天其让中介机构将门锁更换。三、高爽爽称转租时未通知谢鑫乐，因为谢鑫乐逾期，其单方解除双方之间的《房屋租赁合同》。谢鑫乐称房租交至2020年4月22日。高爽爽称其未通知谢鑫乐解除合同，转租时也未告知。四、法庭询问谢鑫乐2020年1月31日发微信的真实意图。谢鑫乐称其真实意图是不租了，合伙是其单方退出，让高爽爽和合伙人租赁。高爽爽称在收到谢鑫乐的通知后，其的表态是同意。五、二审庭审时，高爽爽称其主张租金的期间为2020年4月22日至2020年5月21日。本院对一审法院查明的其余事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条规定：“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。”根据一审庭审笔录查明的事实，高爽爽认可其在收到谢鑫乐的通知后予以同意。2020年4月22日，双方签订的《房屋租赁合同》第一个租期届满，2020年4月15日，在双方签订的《房屋租赁合同》约定的第一个租期届满之前，高爽爽让中介机构将涉案房屋上锁予以收回。此时，其已经实际控制涉案房屋，故其主张2020年4月22日至5月21日期间的房屋租金，依据不足。基于其在一审庭审时自认的事实，一审法院判决其承担不利的法律后果，对其诉讼请求不予支持，并无不当。鉴于高爽爽在第一个合同履行期间届满前通过中介机构锁门的方式收回涉案房屋并再次出租他人，一审判决高爽爽返还谢鑫乐押金5540元，并无不当。综上所述，高爽爽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费544元，由高爽爽负担。本判决为终审判决。审 判 员 马莉莉二〇二一年八月九日法官助理 同江龙书 记 员 孙婉侠