湖北省咸丰县人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂2826民初992号原告：卢秀春，女，1971年4月18日出生，土家族，住湖北省咸丰县。委托诉讼代理人：刘威，湖北雄视律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐琴，湖北雄视律师事务所律师。被告：咸丰县世纪兴房地产开发有限公司，住所地咸丰县高乐山镇红旗路14号，统一社会信用代码914228267932933168。法定代表人：杨智安，董事长。委托诉讼代理人：严克忠，湖北闳辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱昌前，湖北闳辩律师事务所律师。原告卢秀春与被告咸丰县世纪兴房地产开发有限公司（以下简称世纪兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卢秀春的诉讼代理人唐琴、被告世纪兴公司的诉讼代理人严克忠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。卢秀春向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还原告购房价款人民币149184.8元；2、判令被告承担本案案件受理费。事实与理由：2017年7月4日，原、被告签订了两份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于高乐山，具体为第3幢3单元901号房（房屋合同约定建筑面积为135.23平方米，单价为3105.82元每平方米，总价为420000元）及第3幢3单元902号房（房屋合同约定建筑面积为93.48平方米，单价为3166.23元每平方米，总价为295979元）；合同约定产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以产权登记面积为准，房屋价款按多退少补原则办理；面积误差比绝对值超过3%时，买受人不退房的，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比计算方式为:（产权登记面积-合同约定面积）／合同约定面积×100%。前述合同签订后，原告按照合同约定支付了房屋价款。房屋购买后，经实测，原告所购第3幢3单元901号房屋的实测面积为116.09平方米，按照合同约定的方式计算，原告所购房屋的面积误差比绝对值为14.15%；第3幢3单元902号房屋的的实测面积为85.26平方米，按照合同约定的方式计算，原告所购房屋的面积误差比绝对值为8.8%。两套房屋的面积误差比绝对值均远远超过了合同约定的3%。综上，原告认为，原告所购房屋面积误差比绝对值已远远超过合同约定，原告有权按合同约定要求被告退还房款。原告所购第3幢3单元901号房屋面积差额为19.14㎡，其中面积误差比绝对值3%即为4.0569㎡，应退房款12600元，面积误差比超过3%的部分为15.0831㎡，应双倍返还房款93411.3元，合计应返还房款106011.3元；原告所购第3幢3单元902号房屋面积差额为8.22㎡，其中面积误差比绝对值3%即为2.8044㎡，应退房款8879.4元，面积误差比超过3%的部分为5.4156㎡，应双倍返还房款34294.1元，合计应返还房款43173.5元。两套房屋共计应返还房屋款149184.8元，现特向法院提起诉讼。世纪兴公司辩称，原告与世纪兴公司在签订的《商品房买卖合同》中对面积存在差异时的处理方式有约定且约定很明确，即登记面积与合同约定面积发生差异以购房合同约定价格实行多退少补，并以购房单价作为计算依据，并未约定超过合同约定面积3%的部分按照双倍进行返还。因此，面积发生差异时，只能按照合同约定的方式进行处理，其要求对差异超过3%的部分按照双倍返还的诉求，缺乏法律依据，请法庭不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月4日，卢秀春（买受人）与世纪兴公司（出卖人）签订两份《商品房买卖合同》（一份合同编号：ES2201508303，另一份合同编号ES2201510168）。编号ES2201508303合同约定：第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第3幢3单元901号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为3米，建筑层数地上11层，地下1层。该商品房合同约定建筑面积共135.23平方米，其中，套内建筑面积106平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积29.23平方米。建筑面积按主管部门认可的测绘实际测绘的产权登记面积为准，双方互补差价。第四条，计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3105.82元，总金额（人民币）零千零百肆拾贰万零千零百零拾零元整。第五条，面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以产权登记面积为准，房屋价款按多退少补原则办理（不计息）。第六条，付款方式及期限。买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款。买受人于2015年7月4日支付房款肆拾贰万整（小写：420000.00元）。编号ES2201508303合同约定：第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第3幢3单元902号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为3米，建筑层数地上11层，地下1层。该商品房合同约定建筑面积共93.48平方米，其中，套内建筑面积74平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.48平方米。建筑面积按主管部门认可的测绘实际测绘的产权登记面积为准，双方互补差价。第四条，计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3166.23元，总金额（人民币）零千零百贰拾玖万伍千玖百柒拾玖元整。第五条，面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以产权登记面积为准，房屋价款按多退少补原则办理（不计息）。第六条，付款方式及期限。买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款。买受人于2015年7月4日支付房款贰拾玖万伍千玖百柒拾玖元整（小写：295979.00元）。合同签订后，卢秀春于2015年7月4日向世纪兴公司支付第3幢3单元901号房屋购房款420000元、第3幢3单元902号房屋款307549元。卢秀春已取得案涉房屋鄂（2021）咸丰县不动产权第××号不动产权证书，该证书载明权利人：卢秀春，坐落：咸丰县高乐山镇新城3号楼3-901号，房屋建筑面积：116.09㎡。鄂（2021）咸丰县不动产权第××号不动产权证书，该证书载明权利人：卢秀春，坐落：咸丰县高乐山镇新城3号楼3-902号，房屋建筑面积：85.26㎡。本院认为，卢秀春与咸丰县世纪兴公司签订的合同编号：ES2201508303、ES2201510168两份《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同有效，本院予以确认。本案的争议焦点为：对《商品房买卖合同》第五条约定如何理解，卢秀春的诉讼主张能否得到支持。卢秀春主张合同第五条并没有约定具体的计算方式以及计算标准，属于约定不明，应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第十四条的规定进行处理。本院认为，双方所签订的《商品房买卖合同》第五条对面积确认及面积差异处理，载明了两种不同的处理方式，而双方在合同中明确约定了按照该条的第1种方式进行处理，并对第1种方式进行了特别的标注。该第1种方式为“房屋价款按多退少补原则办理（不计息）”，在交易习惯中“多退少补”通常理解为在不确定商品具体价格的情况下给出交易方大概的金钱，在确定价格后，再按实际价格补足差额或退还多收部分。合同中的第三条也特别约定了“建筑面积按主管部分认可的测绘机构实际测绘的产权登记面积为准，甲乙双方互补差价”，而合同的第四条对计价方式有明确约定，案涉《商品房买卖合同》为一个整体，对于第五条应当与其他条款结合起来进行理解，并不存在卢秀春所主张的约定不明，其主张与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定不符，本院不予支持。双方当事人签订的编号ES2201508303合同约定建筑面积为135.23平方米，单价为每平方米3105.82元，其房屋价款为420000元，不动产登记证书登记建筑面积为116.09㎡，其面积减少19.14平方米，世纪兴公司多收取的购房款59445.39元（即19.14㎡ｘ3105.82元），按合同约定应当予以退还。编号ES2201510168合同约定建筑面积为93.48平方米，单价为每平方米3166.23元，其房屋价款为295979元，不动产登记证书登记建筑面积为85.26㎡，其面积减少8.22平方米，世纪兴公司多收取的购房款26026.41元（即8.22㎡ｘ3166.23元），按照合同约定应予以退还，两套房屋合计退还85471.8元。卢秀春主张的超出部分，不符合约定，本院不予支持。对于卢秀春编号ES2201510168合同实际交纳房屋款307549元与合同约定的不符，原告未主张多交纳的房屋款，本案不予处理，卢秀春可另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下:一、咸丰县世纪兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还卢秀春购房款人民币85471.8元；二、驳回卢秀春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1642元（已减半收取），由卢秀春负担800元，由咸丰县世纪兴房地产开发有限公司负担842元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  熊建华二〇二一年八月五日书记员  孙 思