广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14521号上诉人（原审原告）：广州市黄埔区住房保障服务中心。法定代表人：白友文，所长。诉讼委托代理人：张万隆，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。诉讼委托代理人：章琼，，该单位员工。被上诉人（原审被告）：陈炽兴。委托诉讼代理人：陈佩珊，广东纵横天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李家俊，广东纵横天正律师事务所律师实习律师。上诉人广州市黄埔区住房保障服务中心（以下简称黄埔区住房保障中心）与被上诉人陈炽兴房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初16321号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李焕独任审理，现已审理终结。广州市黄埔区住房保障服务中心上诉请求：撤销一审判决第二、四项，改判：一、确认双方签订的《广州市直管房屋租赁合同（非住宅）》有效并解除上述合同，不予退还保证金；二、改判被上诉人按照深国誉评字[2020]GZGD06054号《房地产评估报告》的价格，以8269元/月的标准向上诉人支付自2020年1月至7月的租金8269元/月×7个月=57883元，改判被上诉人支付自2020年8月1日起至缴清全部租金之日的逾期违约金57883×184×0.0005=5325.24元（每逾期一日按拖欠租金额的万分之五支付，暂计至2021年1月31日）；三、改判被上诉人支付自2020年8月1日起实际腾空房屋之日占用费违约金8269×6×100%=49614元（即按占用费总额的100%收取违约金，暂计至2021年1月31日），缴清腾空房屋时的水电煤物业等费用；四、改判被上诉人支付合同二十一条第3项约定的滞纳金、占用费、占用费违约金的滞纳金（自2020年8月11日暂计至2021年1月31日）：（5325.24元+49614元+49614元）×174天×0.01=181922.63元；五、改判被上诉人承担本案一审律师代理费8900元；六、改判被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审认定双方签订的《广州市直管房屋租赁合同（非住宅）》无效，属于认定事实错误和适用法律错误。1.涉案房屋是公有房屋，其性质和历史原因决定了这些房屋的管理不需要也不存在报建手续。一审法院以没有报建手续为由判定合同无效忽视了上述事实，是认定事实错误。2.认定合同无效必须是违反法律、行政法规的强制性规定，而司法解释既不是法律也不是行政法规，不属于《合同法》第五十二条规定的法律、行政法规的强制性规定。一审法院以此作为强制性规定判定合同无效，是适用法律错误。3.一审判决违反“法不溯及既往”原则。二、一审基于合同无效，导致上诉人违约金、律师费等诉讼请求未获支持，这将导致国有资产流失，并对将来的直管公房管理造成负面影响。三、一审判决不应一方面认定租赁合同无效，而另一方面却支持被上诉人2020年1月至7月31日按原租赁合同标准支付占用费，应按上诉人提交的评估报告的标准更符合房屋事实上的价值。综上所述，上诉人作为受政府委托的公房管理机构，为了防止国有资产流失，保证国有资产保值增值，请求二审法院依法改判。另补充事实与理由如下：本案的房屋为直管房，在一审中双方签订的合同中，对房屋性质的约定产别为公，且上诉人在一审中提交的证据证明，已经提到了涉案房屋在房管局已经出具证明是为直管房，而根据直管房相关的规定，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，所以不能依照第二条认定合同无效，并且直管房的相关管理规定，首先要参照建设部关于房屋的管理规定，其次是广东省公有房产管理办法。陈炽兴不同意黄埔区住房保障中心的上诉请求。具体答辩意见如下：一、上诉人不是租赁合同签订的一方主体，而且根据上诉人一审提交的黄埔区（原萝岗片）直管公房移交确认书，移交的日期是2020年4月27日，根据确认书的条款，涉及移交之前的租金收缴，由开发区房管局负责追缴。另即使上诉人取得了收取2020年1月后租金的资格，但由于开发区房管所作为租赁合同主体的一方，开发区房管局作为债权人，从未通知被上诉人其债权已转让，故转让对被上诉人未生效，因此上诉人不具有本案的主体资格。二、涉案合同为《广州市直管房屋租赁合同（非住宅）》，而且根据广州市黄埔区住房和城乡建设局开具的证明，证明房屋为非住宅商铺性质直管房，而且根据最高人民法院司法解释关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的第二条，当事人不是依照国家福利政策租赁公有住房等，不适用本解释。但是涉案的被上诉人不是具有特殊身份的人，没有享受具体的国家福利政策，不属于这条法律的规定范围内，因此涉案房屋为非住宅商铺性质。涉案房屋未办理规划报建手续，违反法律法规效力性强制性规定，适用于最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体法律若干法律若干问题的解释。故同意一审法院认定涉案合同无效。三、被上诉人在2017年12月31日合同届满后，仍然延续过往的方式缴纳租金，上诉人此前从来没有提出异议，因此被上诉人一直在等候管理人员的通知，在每年的年中和年尾准备好现金有管理人员上门收取，不存在拖延缴纳2020年1月至7月租金的故意，故认可一审法院判决被上诉人支付2020年1月1日到7月31日未付房屋的占用费为12000.96元。四、根据评估报告记载的涉案房屋的建筑面积为296.3m²，超过租赁合同记载的216m²，差距将近80m²，租金的评估价过高，根据月租金单价28每平方米计算，月租金评估价至少高达2240元。按8269元向上诉人支付，从2020年8月1的房屋占用费的标准有误，请二审予以审查调整。五、被上诉人在收到一审判决书后，多次催促管理员办理退房手续，最终在2021年的3月4日办理了退房手续，涉案房屋已经在2021年的5月23日被拆除，被上诉人向上诉人支付房屋占用费的日期应该截止计算至上诉人的实际清空房屋之日，即2021年2月10日。广州市黄埔区住房保障服务中心在一审的诉讼请求：1.判令陈炽兴以现行市场评估价标准即8269元/月支付位于黄埔区萝岗区九佛上街20、22、24号自2020年1月至2020年7月的租金57883元；支付自2020年8月1日起至缴清全部租金之日的逾期违约金1331.31元(每逾期一日按拖欠租金额的万分之五支付，暂计至2020年9月15日)；2.判令陈炽兴支付2020年8月1日起至实际腾空房屋之日止的占用费12403.5元（合同第21条第2项）(按评估价为标准，即每月租金8269元，暂计至2020年9月15日)；支付自2020年8月1日起至实际腾空房屋之日止的占用违约金12403.5元(即按占用期内占用费总额的100%收取违约金，暂计至2020年9月15日)；缴清实际腾空房屋前产生的其他应缴费用；3.判令陈炽兴支付合同第二十一条第3项约定的滞纳金9409.79元(从我方向陈炽兴发通知的十日之后起暂计至2020年9月15日)。4.判令解除与陈炽兴签订的《广州市直管房(非住宅)租赁合同》，不予退还陈炽兴保证金；5.判令陈炽兴腾空房屋，负担腾空产生的费用；6.判令陈炽兴承担本案诉讼费；7.判令陈炽兴承担本案律师费8900元。一审法院经审理查明，2016年1月1日，广州开发区房地产管理所（出租方、甲方）与陈炽兴（承租方、乙方）签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定将位于黄埔区××佛××街××、××、××号的公房出租给乙方作非住宅用途，建筑面积216㎡，租赁期限从2016年1月1日起至2017年12月31日止，月租金为1728元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方，租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金若进行调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方。第四条租赁期内，乙方承担下列责任：依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金；如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金。由此造成的损失，由乙方承担。下列事项由乙方承担修缮责任及其费用：（7）物业管理费、电梯费、水电费、排污费、卫生垃圾费、联防费、有线电视费、电话费和网线费及其他相关费用。第十条经房屋安全鉴定部门鉴定房屋不符合安全使用标准的，本合同自房屋安全鉴定部门出具鉴定书之日起终止；乙方应及时配合甲方开展房屋修缮。如属危房，乙方必须立即自行迁出；如乙方拒绝迁出或短时间内通知无法送达乙方，甲方有权采取紧急避脸措施，强行将危房内的人员和方便迁移的物品迁出，由此而造成的损失由乙方负责；第十四条乙方向甲方交纳押金（非住宅用房押金，可以收取不超过三个月月租金数额）。租赁期满不再续租或终止解除本合同后，乙方必须缴清与房屋有关的水费、电费、物业管理费及其他费用。甲方应在乙方清缴相关费用之日起1个月内将押金不计利息退回。因乙方违约而终止或解除合同的，押金不予退回。第二十一条违约责任约定，2.租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。2020年4月27日，广州开发区房地产管理所（移交单位）与黄埔区住房保障中心（接收单位）签订《黄埔区（原萝岗片）直管公房移交确认书》，将包括涉案房屋在内的266间区属直管公房日常管理工作交由黄埔区住房保障中心管理。同时该确认书还载明：本确认书签订后区住保中心负责租赁合同签订、租金收缴（自2020年1月起）、租金汇缴、租户管理等日常租赁管理工作。2.租赁保证金管理方面，本确认书签订前租户缴纳的原租赁保证金由开发区房管所负责退还，区住保中心配合完成并负责按照新的标准收取相应保证金。租户申请退还原保证金需符合以下条件之一：（1）租户提交经由区住保中心确认的《直管公房退房表》；（2）租户与区住保中心续签直管房租赁合同，并按新标准缴交保证金。2020年11月23日，广州市黄埔区住房和城乡建设局出具《证明》，证实将包括涉案房屋在内的非住宅商铺性质直管公房的日常管理职能于2020年4月27日移交给黄埔区住房保障中心。2020年7月9日，黄埔区住房保障中心向陈炽兴发出《退房通知书》，载明因涉案房屋租赁期满且房屋涉及更新改造，故决定与其解除租赁关系并收回其承租的涉案房屋。要求其于2020年7月31日前腾空并交还上述房屋，同时缴清该房屋租金及其他应缴纳费用，办理好退房手续。如在此日前未办理退房手续，将采取法律措施并按市场评估租金标准收取房屋占用费直至房屋腾退为止。陈炽兴确认其收到上述通知。2020年8月28日，黄埔区住房保障中心委托浩天信和律师事务所向陈炽兴发出《律师函》，载明因租赁合同期满……现解除与其签订的租赁黄埔区××佛××街××、××、××号物业的租赁合同，并按《退房通知书》中要求的时间腾空房屋并交付应缴各项费用及违约金。陈炽兴确认其收到上述《律师函》。2020年，黄埔区住房保障中心委托深圳市国誉房地产土地资产估价顾问有限公司对涉案房屋月租金进行评估，深圳市国誉房地产土地资产估价顾问有限公司于2020年5月30日出具深国誉评字[2020]GZGD06054号《房地产估价报告》，评估结果显示，在价值时点2020年5月25日，涉案房屋黄埔区××佛××街××、××、××号月租金总价为8269元。陈炽兴认为该评估价格过高。陈炽兴提交五张收据证实其缴纳了2016年1-6月、2018年及2019年的租金共计51840元（10368元×5）。还提交一份《案例说明》主张其应当获得拆迁补偿。黄埔区住房保障中心另提交一份《委托函》及发票拟证实其支付律师费8900元。一审庭审时，双方确认陈炽兴目前尚在使用涉案房屋，因无人来收取租金，故陈炽兴尚未缴纳2020年的租金，但其主张未缴纳租金的责任并不在己方。黄埔区住房保障中心主张陈炽兴应当按照新的标准支付租金。陈炽兴则主张应当按照以前的标准支付租金。经一审法院释明，黄埔区住房保障中心称如合同认定无效，其不变更诉讼请求。以上事实有《广州市直管房租赁合同（非住宅）》《黄埔区（原萝岗片）直管公房移交确认书》《退房通知书》《证明》《律师函》《房地产估价报告》《通知》《委托函》、收据、照片、及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，本案涉案房屋未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案《广州市直管房租赁合同（非住宅）》因违反法律法规的效力性强制性规定，应属无效。如前所述，本案涉案《广州市直管房租赁合同（非住宅）》无效，故对黄埔区住房保障中心要求解除与陈炽兴签订的《广州市直管房租赁合同》的诉讼请求，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因此，陈炽兴应当将涉案房屋返还给黄埔区住房保障中心。对于黄埔区住房保障中心要求陈炽兴腾空并返还涉案房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。关于未付房屋占用费。黄埔区住房保障中心于2020年4月27日与广州开发区房地产管理所签订《黄埔区（原萝岗片）直管公房移交确认书》，将包括涉案房屋在内的直管公房交由黄埔区住房保障中心管理，该确认书中明确载明自2020年1月开始的租金有黄埔区住房保障中心收缴。2020年7月9日，黄埔区住房保障中心向陈炽兴发出了《退房通知书》，要求其交还涉案房屋并支付租金，因此，黄埔区住房保障中心有理由收取2020年的涉案房屋的租金，对陈炽兴的黄埔区住房保障中心没有主体资格的抗辩一审法院不予采信。如前所述，因涉案租赁合同无效，但陈炽兴实际占有和使用了涉案房屋，应当支付房屋占用费。关于占用费的标准，黄埔区住房保障中心主张应当按照评估价8269元计算房屋占用费，而陈炽兴则认为应当依照合同约定的标准支付房屋占用费。故双方的争议焦点在于应当以何种标准支付房屋占用费。对此一审法院分析如下：首先，双方在租赁合同中明确约定涉案房屋2016年1月1日-2017年12月31日租金为1728元/月。陈炽兴在实际履行过程中亦是按照上述标准缴纳了2020年之前的租金，故一审法院参照上述标准计算2020年1月1日至7月31日的房屋占用费。2020年7月9日，黄埔区住房保障中心在向陈炽兴发出的《退房通知书》中明确载明“如未在2020年7月31日前办理退房手续……将按市场评估租金标准收取房屋占用费直至房屋腾退为止”。上述通知发出后，陈炽兴未腾退房屋，亦未对新的房屋占用费标准提出异议，其继续占有使用涉案房屋，故对于黄埔区住房保障中心要求陈炽兴从2020年8月1日至实际返还房屋之日止按照新的评估价支付房屋占用费的诉请，一审法院予以支持。故陈炽兴尚须向黄埔区住房保障中心支付的房屋占用费分段计算为：1.2020年1月1日至7月31日未付的房屋占用费为12096元（1728元×7个月）；2.按照8269元/月的标准向黄埔区住房保障中心支付2020年8月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费。关于违约金、律师费、滞纳金，因涉案租赁合同无效，故对于黄埔区住房保障中心要求陈炽兴支付违约金、律师费的诉讼请求，一审法院均不予支持。关于保证金。双方均未举证证实陈炽兴有实际缴纳保证金及具体数额，且涉案租赁合同无效，故对于黄埔区住房保障中心要求没收陈炽兴缴纳的押金的诉请，一审法院不予支持。关于其他费用，黄埔区住房保障中心并未明确其他费用种类及具体数额，故对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、陈炽兴于本判决生效之日起三十日内腾空位于广州市黄埔区××佛××街××、××、××号的房屋并将其交还给广州市黄埔区住房保障服务中心；二、陈炽兴于本判决生效之日起十日内向广州市黄埔区住房保障服务中心支付2020年1月1日至7月31日未付的房屋占用费12096元；三、陈炽兴于本判决生效之日起十日内按照8269元/月的标准向黄埔区住房保障中心支付2020年8月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费；四、驳回广州市黄埔区住房保障服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1173.5元，由广州市黄埔区住房保障服务中心负担560.5元，陈炽兴负担613元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，黄埔区住房保障中心提交广州市直管房管理政策文件汇编部分资料（含《广州市住房和城乡建设委员会关于规范直管房非住宅租赁管理有关事项的通知（穗建房管【2018】541号）》和直管房的名词解释），拟证实直管房属于公有住宅，房屋管理与一般城镇房屋不一样，本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第三款规定。陈炽兴对该证据真实性予以确认，关联性不予确认。涉案房屋是直管公房，但被上诉人不是按照国家福利政策和租赁的公有住房，而是非住宅的商业用途的商铺，因此涉案的房屋是适用于最高人民法院的司法解释审理的。如按照国家福利政策租赁公房，租赁者应该是具有特殊的身份还有条件的，但被上诉人只是普通公民，也没有特殊身份，不具备承租条件，所以不应按照国家的福利政策及租赁房屋。二审期间，黄埔区住房保障中心提交广州市直管房管理政策文件汇编部分资料（含《广州市住房和城乡建设委员会关于规范直管房非住宅租赁管理有关事项的通知（穗建房管【2018】541号）》和直管房的名词解释），拟证实直管房属于公有住宅，房屋管理与一般城镇房屋不一样，本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第三款规定。陈炽兴对该证据真实性予以确认，关联性不予确认。涉案房屋是直管公房，但被上诉人不是按照国家福利政策和租赁的公有住房，而是非住宅的商业用途的商铺，因此涉案的房屋是适用于最高人民法院的司法解释审理的。如按照国家福利政策租赁公房，租赁者应该是具有特殊的身份还有条件的，但被上诉人只是普通公民，也没有特殊身份，不具备承租条件，所以不应按照国家的福利政策及租赁房屋。另陈炽兴提交证据：1.微信聊天记录；2.《直管公房退房表》、《申请报告》；3.照片；4.2017年11月房屋维修人工材料一览表。拟证实：1.何某（被上诉人的女婿）曾于2021年2月9日、2月19日、3月3日催促管理员到涉案房屋办理退房手续；2.被上诉人已于2021年2月10日清空房屋，并与管理员在2021年3月4日办理退房手续；3.涉案房屋已于2021年5月23日拆除；4.因管理人久未安排人员修缮涉案房屋，两年后，被上诉人曾自费修缮房屋，花费11600元。被上诉人一直催上诉人收房，但上诉人拖了将近一个月。对于该组证据黄埔区住房保障中心表示在一审开庭后已告知被上诉人及时退房，被上诉人一直拖到判决后才退，上诉人确认退房交接时间是2021年3月4日，是符合条件后才能进行收房。二审另查明，（2021）粤01民终10538案中，本院就案涉房屋的规划报建以及租赁管理情况向广州市黄埔区住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局进行发函询问。广州市黄埔区住房和城乡建设局、广州市开发区建设和交通局复函称：一、案涉房屋属直管房，因直管房是建国初期通过没收、经租和代管等形式纳入政府统管，长期积累形成的政府性房屋，建筑年代久远，属历史遗留产物，其规划报建资料无从查知。由于区划调整，白云区原管辖的部分区域划归到原萝岗区管辖，因此原广州开发区规划国土建设局接收白云区原管辖的直管房，并授权下属单位开发区房管所管理。2020年4月，原萝岗区直管房管理工作移交给黄埔区住房保障中心。二、涉案房屋可对外出租，据此签订的租赁合同有效。主要依据《广东省公有房产管理办法》（2002修正）第三条、第十二条、第十三条进行办理。广州市规划和自然资源局复函称：一、按照来函提供的房屋地址进行核查，暂查无规划报建手续。二、按照不动产登记有关规定，可凭直管公房行业管理部门意见直接办理房产登记。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，黄埔区住房保障中心与陈炽兴因案涉《广州市直管房租赁合同（非住宅）》履行所引发的纠纷发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定进行审理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方二审诉辩意见，本院确定本案争议的焦点是：1.广州开发区房地产管理所与陈炽兴签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》效力认定；2.黄埔区住房保障中心主张解除案涉合同并由陈炽兴承担各项违约责任是否成立。现评析如下：关于案涉《广州市直管房租赁合同（非住宅）》的效力认定问题。根据黄埔区住房保障中心所提供《黄埔区（原萝岗片）直管公房移交确认书》以及广州市黄埔区住房和城乡建设局出具的《证明》，可确认案涉租赁房屋性质为政府直管公房。《广东省公有房产管理办法》（2002修正）第三条规定：“各级房管部门是各级人民政府贯彻执行国家的房产方针政策、行使房产管理的职能机构，负责统管公房工作。”（2021）粤01民终10538案审理期间，案涉房屋管理部门广州市黄埔区住房和城乡建设局、广州市开发区建设和交通局向本院复函称“因直管房是建国初期通过没收、经租和代管等形式纳入政府统管，长期积累形成的政府性房屋，建筑年代久远，属历史遗留产物，其规划报建资料无从查知。”并在复函中明确表示“涉案房屋可对外出租，据此签订的租赁合同有效。”另广州市规划和自然资源局亦复函确认“按照不动产登记有关规定，案涉房屋可凭直管公房行业管理部门意见直接办理房产登记。”综合考虑案涉租赁房产的特殊历史成因以及上述公房管理部门的复函意见，本院对案涉《广州市直管房租赁合同（非住宅）》的效力予以确认。一审法院仅以黄埔区住房保障中心未能提供该房屋报建手续即认定合同无效确有不当，本院对此予以纠正。关于合同解除问题。广州开发区房地产管理所与陈炽兴签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》于2017年12月31日期满后，双方未续签合同而仍按原合同继续履行，由此形成不定期租赁合同关系。2020年4月27日，黄埔区住房保障中心根据房屋管理部门安排接收相关房屋的日常租赁管理工作，故其有权向陈炽兴主张该租赁合同项下的相关权利。2020年7月9日，黄埔区住房保障中心向陈炽兴发出《退房通知书》，要求陈炽兴于2020年7月30日前腾空并交还涉案房屋，同时缴清该房租金及其他应缴纳费用，办好退房手续。一审庭审中，双方确认陈炽兴目前尚在使用涉案房产屋，陈炽兴未缴纳2020年的租金。陈炽兴经黄埔区住房保障中心于2020年7月30日发出《退房通知书》催缴租金后仍未予以缴纳，其行为已构成违约，故黄埔区住房保障中心于2020年8月28日发出《律师函》提出解除合同符合相关法律规定，案涉合同于2020年8月30日该《律师函》被签收之日即予以解除。关于合同解除后陈炽兴所应承担的法律责任认定。一、2020年1月至7月的租金，一审法院参照合同约定确定12096元并无不当，陈炽兴应当支付该部分租金。黄埔区住房保障中心上诉要求按照其自行评估价格计算租金，缺乏法律依据，本院不予采纳。二、租赁合同解除后，陈炽兴未及时腾退交还房屋已造成黄埔区住房保障中心的相关损失，其应当支付从2020年8月1日起至实际腾空房屋之日止的占有使用费。双方合同约定，该项房屋占用费比照租金标准收取，但因陈炽兴对一审法院所认定的以评估价格标准支付占有使用费并未提起上诉，故本院对该项判决予以维持。三、关于陈炽兴迟延缴纳租金的违约金，根据租赁合同第四条第1项约定“乙方逾期交付租金的，每逾期1日需按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金”，故黄埔区住房保障中心要求陈炽兴对其欠付租金12096元从2020年8月1日起至缴清款项之日止按每日万分之五的标准支付违约金并无不当，本院亦予以支持。四、关于合同解除后占用房屋的违约金问题，双方合同虽约定合同解除后，陈炽兴拒不交出承租房屋的，黄埔区住房保障中心除要求补交占用期的房屋占用费外，有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取违约金。但就本案而言，陈炽兴逾期交还房屋需向黄埔区住房保障中心支付占用费，已能弥补其房屋占用损失，且一审判决认定的房屋占用费标准8269元/月已高于原合同约定的1728元/月租金标准，结合案涉房屋租赁关系的特殊性，本院对黄埔区住房保障中心提出的该项违约金主张不予支持。五、关于违约金的滞纳金问题，因陈炽兴就其迟延付款行为所支付的违约金已足以弥补黄埔区住房保障中心的资金占用损失，故对其提出的滞纳金主张，本院亦不予支持。六、关于律师费8900元，合同第二十二条仅约定陈炽兴需承担黄埔区住房保障中心支付的诉讼费、调查取证费等合理费用，并未明确包含律师费，且考虑到双方纠纷产生系因双方对黄埔区住房保障中心调整租金存在争议，陈炽兴并不存在恶意违约，在其已承担没收押金、支付违约金等违约责任的前提下，本院对黄埔区住房保障中心的该项损失赔偿主张亦不予支持。由于陈炽兴主张其已于2021年2月10日清空涉案房屋，2021年3月4日办理退房手续，黄埔区住房保障中心确认当日办理收房手续，故一审判决第一项已无履行必要。本院确认陈炽兴于2021年3月4日退房，陈炽兴主张涉案房屋租金应计至2021年2月10日，依据不足。综上所述，黄埔区住房保障中心的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决对合同效力认定错误，判决不当，本院予以变更。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初16321号民事判决第三项；二、撤销广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初16321号民事判决第一项、第四项；三、变更广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初16321号民事判决第二项为：陈炽兴于本判决书送达之日起十五日内向广州市黄埔区住房保障服务中心支付2020年1月1日至7月30日期间未付租金12096元及违约金（以12096元为本金，从2020年8月1日起至缴清款项之日止按每日万分之五的标准计付）；四、驳回广州市黄埔区住房保障服务中心的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1173.5元，由广州市黄埔区住房保障服务中心负担520.5元，陈炽兴负担653元。二审案件受理费5855元，由广州市黄埔区住房保障服务中心负担5202元，由陈炽兴负担653元。本判决为终审判决。审 判 员  李 焕二〇二一年八月二十六日法官助理  车 莉书 记 员  容爱玲