贵州省黔西市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0581民初3216号原告:李章其，男，布依族，1966年2月6日出生，贵州省黔西市人。原告：罗玉兰，女，布依族，1966年4月4日出生，贵州省黔西市人。被告：贵州世纪阳光置业有限公司。法定代表人：马勇，系该公司总经理。委托代理人：郭涛，系贵州合兴律师事务所律师，委托权限为特别授权。原告李章其、罗玉兰与被告贵州世纪阳光置业有限公司（下称“阳光置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案受理后，依法由审判员汪霄朋适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李章其、罗玉兰，被告阳光置业公司委托代理人郭涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李章其、罗玉兰诉称：原告李章其、罗玉兰于2018年08月29日与被告签署了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的黔西市阳光城B区1号楼1单元22层9号房。合同对原、被告之间的权利义务进行了约定。原告于2018年8月29日将总房款213280.00元及及维修基金4193.00元一次性支付到被告指定账户。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个受买人应尽的付款义务。但被告至今未将原告所购房产备案到原告名下。被告的行为构成了严重违约且恶意拖欠交付。根据合同第五条约定“买受人不能办理预售合同登记备案、房屋登记或因发生债权债务纠纷的，买受人有权退房。买受人退房的，退还买受人已付房价款，并依照银行同期活期存款基准利率付给利息，并承担赔偿责任”。综上，原告诉至本院，请求：一、判决被告立即退还原告购房款213280.00元及维修基金4193.00元；二、判决被告退还购房时约定的原告所购买的房屋自2018年08月29日至2021年08月29日的租金46817.00元；三、判决被告即日给付原告延迟办理案涉房屋备案登记产生的银行同期贷款利息41625.68元；四、判决本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。原告为支持自己的诉讼主张，在举证期内向本院提供如下证据：1、原告身份证，证明原告身份情况；2、《商品房买卖合同》、交款通知单、交款收据、房屋证明，证明原告要求被告退还购房款有相关依据。被告阳光置业公司辩称：一、同意解除购房合同，并退还原告购房款213280.00元及维修基金4193元；二、案涉房屋的租金已经在总房价中予以扣除，原告再次要求支付租金无事实依据；三、根据案涉《商品房买卖合同》第五条约定，退房的前提是被告违反出卖人承诺导致不能办理预售登记，但本案中被告未违反承诺，被告未违约，不应承担违约责任；四、即使被告承担违约责任，根据《商品房买卖合同》第五条的约定，应按照活期存款利率计算，而不是依据贷款利率计算；五、诉讼费用应由败诉方承担，但是其余相关费用因原告未具体明确，应予驳回。被告为支持自己的抗辩主张，在举证期内向本院提供如下证据：《商品房买卖合同》、交款通知书，证明根据合同约定，被告方未违反出卖人承诺的义务，原告退房及要求被告承担违约责任的前提未成就；另外，根据交款通知书显示，原告要求的房屋租金已经在购房款中予以扣除。经质证，被告阳光置业公司对原告提供的第1组证据无异议；对第2组证据三性无异议，但不能支持原告诉讼请求。原告对被告提供证据真实性无异议，但认为《商品房买卖合同》未备案，对原告不具有约束力。经本院认证，原、被告提供的证据均客观真实，来源合法，能够相互结合证明本案的客观事实，可以作为本案的定案依据，本院予以认可。经审理查明，原告李章其、罗玉兰于2018年08月29日与被告签署了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的黔西市阳光城B区1号楼1单元22层9号房。经计算，房屋总价款实为260097.00元，减除双方约定的三年返租金46817.00元，原告实际应支付购房款为213280.00元。2018年8月29日，原告即向被告支付购房款213280.00元及维修基金4193元。根据《商品房买卖合同》第五条“出卖人关于房屋权利状况的承诺”明确：1、该商品房没有权属纠纷和债权债务纠纷；2、该商品房没有销售给除本买受人以外的其他人；3、该商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情况。如因出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能办理预售合同登记备案、房屋登记或发生债权债务纠纷的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内，退还买受人已付房价款，并按照银行同期活期存款基准利率付给利息，并承担赔偿责任。原告于2018年8月29日向被告支付了总房款213280.00元及维修基金4193元。但被告至今未将案涉房屋备案到原告名下，案涉房屋也未办理预告登记、初始登记、转移登记等。本案的争议焦点为：被告阳光置业公司是否违约及违约金如何计算。本院认为，本案系民法典施行前的法律事实引起的纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”，故本案应根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释予以调整。首先，原告李章其、罗玉兰与被告阳光置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，合同双方应按照约定行使权利，履行合同义务。本案中，原告已经依约向被告交纳了购房款213280.00元及维修基金4193元，被告应依约履行向原告办理预售合同备案登记、房屋预告登记、预售登记等义务。根据双方合同第五条约定，若因该商品房存在权属纠纷和债权债务纠纷、销售给除本买受人以外的其他人、司法查封或其他受到限制交易的情况导致不能办理预售合同备案登记、房屋登记等的，买受人有权退房、要求出卖人返还购房款并按照同期活期存款基准利率支付利息，现原告以被告违反《商品房买卖合同》第五条的约定为由提起本次诉讼，但其未充分举证证明被告存在违反《商品房买卖合同》第五条约定的行为，故对其该项主张，本院不予采信。因庭审过程中，被告明确表示同意解除原、被告签订的《商品房买卖合同》并同意返还已收取的购房款213280.00元及维修基金4193元，故对于原告要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》并要求被告返还购房款213280.00元及维修基金4193元的诉讼请求，本院予以支持。其次，因庭审过程中，原、被告双方均认可案涉商铺2018年8月29日至2021年8月29日的租金已经在购房款中予以扣除的事实，视为案涉商铺2018年8月29日至2021年8月29日的租金已于2018年8月29日一次性支付。故对于原告要求被告返还案涉房屋租金46817.00元的诉讼请求，因无事实依据，本院不予支持。最后，对于原告要求被告按照银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求。因被告未违反《商品房买卖合同》第五条的约定，故不应根据该条款的约定承担违约责任。但是，根据《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续......”之规定，被告阳光置业公司应在双方签订案涉《商品房买卖合同》之日起30日内为原告办理商品房预售合同备案登记。因合同签订时间为2018年8月29日，故被告应于2018年9月29日前向为原告办理案涉《商品房买卖合同》备案登记。但案涉《商品房买卖合同》至今未进行备案，被告存在过错，故被告应向原告承担一定的违约责任，虽然双方未对逾期办理《商品房买卖合同》备案登记的违约责任进行明确约定，但是参照双方签订的《商品房买卖合同》第五条的约定，在被告隐瞒该商品房存在权属纠纷或债权债务纠纷、该商品房销售给除本买受人以外的其他人、该商品房存在司法查封或其他受到限制交易的情况的情形下，被告也仅应按照银行同期活期存款基准利率付给利息。因被告均未存在上述情形，本案参照适用原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第五条的约定，按照银行同期活期存款基准利率计付违约金较为公平合理。故被告阳光置业公司应以213280.00元为基数，自2018年8月29日起按中国人民银行同期活期存款利率向原告计付利息至购房款返还完毕之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《城市商品房预售管理办法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州世纪阳光置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李章其、罗玉兰支付的购房款213280.00元；并以213280.00元为基数自2018年8月29日起按中国人民银行同期活期存款利率向原告李章其、罗玉兰支付违约金至款项全部返还完毕之日止；二、被告贵州世纪阳光置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李章其、罗玉兰支付的维修基金4193元；三、驳回原告李章其、罗玉兰的其他诉讼请求。案件受理费2944元（已减半收取），原告李章其、罗玉兰已预缴纳，由被告贵州世纪阳光置业有限公司负担。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及含上诉状的电子档光盘，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。审判员  汪霄朋二〇二一年八月三十日书记员  颜修云