江苏省涟水县人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0826执异117号异议人（案外人）：周谢鹏，男，1997年4月21日出生，汉族，居民，住涟水县。申请执行人：江苏五建工程集团有限公司，住所地涟水县经济开发区。法定代表人：时中花，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘冰，江苏捍华律师事务所律师。被执行人：涟水澳泰房地产开发有限公司，住所地涟水县。法定代表人：宋前亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：金小飞，涟水县涟城法律服务所法律工作者。第三人：刘广红，男，1965年12月13日出生，汉族，居民，住涟水县。委托诉讼代理人：时培军，涟水县岔庙法律服务所法律工作者。在本院执行江苏五建工程集团有限公司（下称五建公司）申请执行涟水澳泰房地产开发有限公司（下称澳泰公司）、第三人刘广红建设工程施工合同纠纷一案中，异议人周谢鹏对本院作出的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院于2021年8月5日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，原告五建公司诉被告澳泰公司及其第三人刘广红建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年6月17日作出（2015）涟民初字第2817号民事判决：一、原、被告于2009年11月30日签订补充协议、2010年3月5日签订的建设工程施工合同以及2010年5月5日签订的补充协议无效。二、被告涟水澳泰房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告江苏五建工程集团有限公司工程款36086680.58元及利息(以36086680.58元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准，自2015年1月1日起计算至实际付清之日止)。三、原告江苏五建工程集团有限公司于判决生效后十日内给付第三人刘广红工程款32280371.97元及利息(以32280371.97元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准，自2015年1月1日起计算至实际付清之日止)。判决生效后，因被告澳泰公司未能在指定的期限内履行义务，原告五建公司向本院依法申请强制执行。根据原告五建公司的申请，本院于2019年4月18日立案强制执行，案号为（2019）苏0826执1263号。在本院执行过程中，由于被执行人澳泰公司无财产可供执行，本院于2019年9月26日作出（2019）苏0826执1263号执行裁定书，裁定涟水人民法院的（2015）涟民初字第2817号民事判决书本次执行程序终结。2021年2月9日，本院作出（2019）苏0826至1263-3号执行裁定书，查封被执行人澳泰公司所有的位于涟水首府国际花苑小区（网签在案外人名下）合计47套房屋予以查封。其中包括异议人提出的涉案房，首府国际花苑小区3号楼104商铺。2021年2月3日，本院发布公告并予以张贴。异议人在发布的公告中发现自己所购房屋在发布公告的查封范围内,于2021年8月5日向本院提起执行异议，请求依法解除对首府国际花苑小区3号楼104商铺的查封，并不予执行。事实与理由：2015年4月份申请人与案外人贾春林合伙购买位于涟水首府国际花园小区3号楼104室商铺，后于2018年4月4日，申请人与案外人贾春林终止合伙协议，并经涟水县人民法院作出（2018）苏0826民特90号民事裁定书确认涟水涟城镇首府国际花苑小区3号楼104商铺归申请人所有，由贾春林协助与开发商办理相关手续，进行产权变更登记。根据民事裁定书义务申请人已支付房屋全部价款，并已实际居住使用该房屋，且已申请涟水县人民法院执行办理该房屋登记手续，现因被执行人开发商原因导致房屋暂不符合办理产权登记。泗阳县人民法院作出（2020）苏1323执异210号民事裁定书也对上述事实予以确认，根据最高人民法院《九民纪要》、《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，请求法院解除对申请人房屋的查封，并不予执行。申请人五建公司辩称：我方对于事实由法庭依法认定。对购房合同、交付购房款、实际占有照片的真实性不予认可。被执行人澳泰公司辩称：该房屋买卖为真实买卖，对周谢鹏提出异议无意见，且泗阳法院也有相关裁定。第三人刘广红辩称：我方不同意异议人请求事项，涟水法院（2015）涟民初字2817号民事判决，认定刘广红是首府国际花园三期工程实际施工人，开发商澳泰公司尚欠刘广红32280372.07元工程款本金及利息，刘广红于2019年4月18日立案执行该判决，立案执行以后查封包括本案该套房屋共计119套。本案异议申请人周谢鹏没有排除执行涉案房屋权益。对房屋买卖合同及备案证明真实性无异议，但以上证据不是真实的房屋买卖关系。其中，房屋买卖合同载明房屋价格为90万元，而出具的电子发票为100万元，价款不一致。房屋买卖合同载明房屋面积为229平方米，而购房款为90万元，该房屋为商业用房，小区门面房正常交易价格为12000元—15000元每平方米，从价格上看显失公平，属于可撤销合同。对（2018）苏0826民特90号民事裁定书，该裁定书处理的是贾春林与周谢鹏的合伙协议纠纷，该协议载明贾春林与周谢鹏合伙购买案涉房屋，之后拆伙产生的协议，该协议只是他们合伙期间的债权债务关系进行约定，法院对其予以确认，不产生案涉房屋所有权归属的效果，因为该诉讼不是形成权诉讼，不产生不动产所有权的归属的效果，实际上是2015年4月14日以贾春林名义出借90万元给澳泰公司的代理人田新志，他们之间约定2个月之后可以回购案涉房屋，可以看出他们之间关系为民间借贷关系，而不是房屋买卖合同关系，所签房屋买卖合同实际上是让与担保，房屋买卖关系是无效的，因此请求驳回其异议请求。对泗阳法院（2020）苏1323执异2010号执行裁定书，该执行裁定书与本案执行不具有相似性，因为申请执行人房士晓与涟水澳泰公司的法律关系为民间借贷关系，而刘广红与澳泰公司的关系为建设工程施工合同纠纷，刘广红是案涉工程的实际施工人，该裁定书认定贾春林付清全部购房款没有依据，该裁定书认定案涉房屋归周谢鹏所有也是不正确的。另查明，异议人周谢鹏与案外人贾春林合伙购买涟水首府国际花苑小区3幢104室房屋，约定由贾春林负责具体购买事宜。贾春林与被执行人澳泰公司于2015年4月16日签订了商品房买卖合同。合同签订后，异议人周谢鹏与贾春林仅能提供另一案外人张兵将购房款转账至澳泰公司账户的转账记录，始终未能提供购房款是由其本人与贾春林实际交付给张兵或转账至张兵账户的转账记录，也未能提供贾春林实际转账给澳泰公司房产90万元的转账记录，即无法证明案涉房屋是由异议人付清全部购房款。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。另外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，已支付全部价款在人民法院查封之前已合法占有该不动产的，可以排除人民法院的执行。结合本案与最高人民法院的上述规定，异议人提出排除执行涉案房产首府国际花苑3号楼104室的房屋已由异议人购买，但异议人一直未能提供购房款是由其实际交付给澳泰公司的转账记录或已收购房款的证明。异议人虽是与贾春林合伙购买涉案房屋，但贾春林也未能提供该购房款是由其实际交付给澳泰公司的相关证据或者转账给澳泰公司账户的转账记录。故异议人不能提供购房款已全部付清的相关证据，不符合能够排除本院依法执行查封的相关法律规定。且考虑到涉案房产首府国际花苑3号楼104室属性为商铺，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项：所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。故异议人提出的解除查封该涉案房产的执行行为，无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十九条第（二）项之规定,裁定如下:驳回异议人周谢鹏的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  袁庶铧审 判 员  胡 洋人民陪审员  张 煦二〇二一年八月二十日法官 助理  李柳静书 记 员  嵇 凯