贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初5904号原告：杜成忠，男，1992年7月5日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。原告：甘春燕，女，1994年1月21日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：杜成忠，本案原告，系原告甘春燕丈夫，代理权限：特别授权。被告：贵州大元房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区市东路远大公寓1栋2单元2楼1号，统一社会信用代码：915204007801895606。法定代表人：邓天福。委托诉讼代理人：吴长林、王露（女），贵州联通律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告甘春燕、杜成忠与被告贵州大元房地产开发有限公司（以下简称大元房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杜成忠、原告甘春燕的委托诉讼代理人杜成忠，被告大元房开的委托诉讼代理人王露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘春燕、杜成忠向本院诉请判决：1、请求判决被告安顺大元房地产开发有限公司立即为原告办理安顺市开发区房屋的房屋产权证并交付原告。2、判决被告按原告购房总价436813元为基数，按日万分之一的约定支付原告逾期办证违约金至被告交付房屋产权证止，逾期840天的逾期办证违约金36692.29元。3、判决被告按原告购房总价436813元为基数，按日万分之一的约定支付原告逾期交房474天的违约金20704.93元。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年2月6日签订商品房买卖合同，合同约定：一、原告购买位于安顺市开发区房屋。原告按约定全额支付购房款后，被告应于2018年12月31日前向原告交付房屋，但是由于被告的原因直到2021年3月19日被告才将房屋钥匙交于原告，逾期交房474天，按合同规定的交房之日起至实际交房之日，按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金，计20704.93元。二、被告应于2018年12月31日前为原告办理房屋转移登记，至现在2019年12月仍没有为原告办理该房屋转移登记，逾期共计840天，按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金，计36692.29元。综上所述，被告逾期交房，办证构成违约，侵害了原告的合法利益，故按照合同约定，原告要求被告支付逾期交房违约金及办理房屋转移登记违约金，以维护原告的合法利益不受侵犯。被告大元房开辩称：一、案涉房屋尚不具备办证条件，没有执行可能性，人民法院应当依法驳回原告的第一项诉讼请求。被告开发的位于安顺市开发区改造项目4号楼因综合验收未合格，至今尚未办理竣工验收，故在安顺市住建局无法办理现房备案，案涉房屋尚不具备办证条件，请求依法驳回该诉请。二、根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定，原告支付购房款的义务应当先于被告交付房屋以及办理产权证的义务，原告未按约足额支付购房款，被告享有先履行抗辩权，被告交付房屋以及办理产权证的时间应当顺延至原告支付完全部购房款之后，截至目前，原告仍未向被告支付购房余款50000元。因此被告无需承担支付逾期交房以及逾期办证的违约责任。退一步而言，若人民法院认定被告逾期交房以及逾期办证，那么就逾期交房以及逾期办证发表以下答辩意见：双方签订的《商品房买卖合同》未对办理产权证的时间以及逾期办理产权证的时间进行约定，故原告诉请要求支付逾期办证违约金无事实依据。同时，若人民法院认定被告应当向原告支付逾期办证违约金，那么被告认为原告主张按照日万分之一计算违约金过高，应当调整为按照日万分之零点一五进行计算，并且依法明确被告应当为原告办证的起始日期为2020年2月1日。原因是：第一，本案涉案房屋已交付原告使用，且案涉房屋已经办理了网签备案登记，产权证尚未办理并不影响原告对房屋进行占有、使用、受益，并未对原告造成损失。案涉小区无法办理产权证书系因第三方政府以及施工方未能按照合同约定向被告交付宗地以及办理竣工验收，并非被告主观过错不为原告办理产权证，让被告承担全部违约责任显然不公平。同时，违约金应遵循补偿为主、惩罚为辅的原则，恳请法院结合被告违约的主客观过错、结合实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况从制裁违约和利益平衡原则处罚，以及参照西秀区人民法院同类案件判决，将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为按日万分之零点一五计算。第二、根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”至规定，原告于2019年11月9日向被告交房，故承担逾期办证违约责任应从2020年2月1日起计算违约金。三、被告逾期向原告交房事实发生后，被告与商品房买卖合同中约定的前期物业公司签订合同由被告代原告向物业公司签订合同由被告代原告交纳一年物业费2066.94元用于抵扣逾期交房违约金，该金额应当在原告诉请的金额中予以扣减。首先，2019年11月18日被告与深圳市公元物业管理有限公司签订《物业管理服务合同补充协议》约定本应由购房户向物业公司全额缴纳的2019年12月1日至2020年11月30日物业费由被告承担并直接向物业公司支付。该合同于2020年10月30日到期终止后，双方因物业费产生纠纷，经安顺市中级人民法院作出的已生效（2021）黔04民终97号民事判决书，判令被告支付物业费427417.89元，该笔物业费包含原告2019年12月1日至2020年11月30日应缴纳的物业费。事实上，原告至今从未缴纳过任何一笔物业费，被告根据与物业公司的合同，自2019年12月1日至2021年11月30日共需向物业公司代原告支付物业费共计2066.94元，该笔费用应在原告诉请逾期交房违约金中予以扣减。经审理查明，原被告双方于2018年2月6日签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发建设的开发区房屋，房号为4栋，建筑面积114.83平方米，购房总价款为436813元。被告应当在2018年12月31日前向原告交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，自合同规定的交房之日起至出卖人实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款的万分之一的违约金。合同未约定办理不动产权属证的期限及逾期办理不动产权属证的违约金计算标准。合同第八条约定：“买受人采取下列第3种方式付款。3、贷款方式付款。买受人以银行按揭、公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款136813元，余款30万元以银行按揭、公积金贷款支付，买受人应当在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接出卖人或到贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在_日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后_日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。”原告于2017年3月向被告支付购房首付款96813元、于2018年2月6日支付购房首付款4万元。原告于2018年8月9日与贵阳银行股份有限公司安顺分行、被告大元房开签订住房公积金借款合同贷款25万元用于支付案涉房屋购房款，被告庭审中认可收到该公积金贷款25万元。同日，原告与贵阳银行股份有限公司安顺分行、被告大元房开签订商品房按揭借款及担保合同、商品房按揭抵押合同，贷款5万元用于支付案涉房屋购房款，但至今该贷款5万元未实际支付到被告大元公司账户。庭审中，经本院询问，被告陈述银行回复因为换领导的原因导致未实际发放贷款5万元给被告大元房开。现该房屋尚未进行竣工验收，不具备办理房屋不动产权属证的条件。因被告未向原告办理不动产权属证书，原告遂向本院提起诉讼。庭审中，原告自认被告于2021年3月19日向被告交付房屋。另查明，被告因拖欠深圳市公元物业管理有限公司的物业费被起诉，经安顺市中级人民法院审理后作出（2021）黔04民终97号民事判决书，判决：双方的物业服务合同及补充协议已于2020年10月31日终止，被告向深圳市公元物业管理有限公司支付拖欠至2020年11月30日止的物业费427417.89元及利息（以所欠物业费为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清日止）等。案涉房屋小区尚未成立业主委员会，原告至今未向物业公司或被告支付过物业管理费。上述事实有原被告当庭陈述，原告提交的：二原告身份证复印件、结婚证复印件、商品房买卖合同复印件、收款收据复印件、住房公积金借款合同复印件、商品房按揭借款及担保合同复印件、商品房按揭贷款抵押合同复印件，被告大元房开提交的：营业执照复印件、法定代表人身份证复印件及身份证明等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以采信。被告大元房开提交的：2019年11月8日被告与深圳市公元物业管理有限公司签订的《补充协议》、2019年12月27日被告向深圳市公元物业管理有限公司发出的《通知》复印件、安顺市中级人民法院（2021）黔04民终97号民事判决书复印件、安顺市西秀区人民法院（2021）黔0402执1309号《执行通知书》复印件、结案通知书复印件。证明被告自2019年11月8日至2021年1月20日与深圳市公元物业管理有限公司签订物业管理服务合同补充协议，约定由被告向物业公司支付物业费用于抵扣被告逾期向业主交房的违约金，被告已向物业公司支付了相应的物业费，原告2019年12月1日至2020年11月30日为期一年的物业费2066.94元应抵扣逾期交房违约金的事实。原告对该组证据的真实性无异议，但不同意抵扣逾期交房违约金。本院认为被告大元房开与物业公司之间达成的物业服务费是否代付和免除未取得本案购房人的同意，如因被告大元房开已经代付，原告不同意抵扣的情况下，分属不同的法律关系，该组证据达不到被告的证明目的，本院不予采信。本院认为，关于原告未向被告支付剩余购房款5万元，被告是否享有先履行抗辩权。庭审中，经本院询问，被告陈述银行回复5万元贷款未实际发放的原因系因银行换领导的原因导致，且原告于2018年8月9日与贵阳银行股份有限公司安顺分行、被告大元房开签订贷款合同及抵押合同，被告亦认可原告按照被告要求提交办理贷款资料，故剩余购房款5万元未缴纳给被告的原因并非原告导致，合同亦未约定因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的处理方式，故原告未支付剩余购房款5万元给被告，被告不享有先履行抗辩权，且被告已向原告交付案涉房屋。被告不能拒绝向原告办理案涉房屋不动产权属证书。原被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，当事人应当按合同约定全面诚信地履行合同约定的义务。原告诉请判决被告立即为原告办理案涉房屋的不动产权属证，但因房屋尚未竣工验收，不具备办理不动产权属证书的条件，故该诉请不具有可执行性，本院不予支持。本案焦点一、逾期办证违约金的计算标准。合同虽未约定办证时间及违约责任，但逾期办证，因原告不能完全行使房屋所有权客观上必然会有损失，且该损失是被告的违约导致，故被告对此应承担违约责任。至于违约金的起算时间，合同虽未约定办证时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”，故本院以2021年3月19日实际交房日起第90日开始计算逾期办证违约金，逾期办证违约金从2021年6月17日起算。违约金的计算标准，因双方无约定，且被告逾期办证给原告造成的损失数额难以确定，鉴于涉案房屋已交付，根据违约金以补偿为主、惩罚为辅的性质，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，按本辖区的经济状况，本院酌情将逾期办证违约金的标准调整为按已付购房款436813元为基数，以日万分之0.15从2021年6月17日起计算至不动产权属证转移登记至二原告名下为止，截止2021年8月5日的逾期办证违约金为436813元×49日×日万分之0.15=321元。焦点二、原告诉请的逾期交房违约金予以支持的部分。本院按合同约定交房次日起至原告实际收房日计逾期交房的天数。逾期交房天数为2018年12月31日之次日2019年1月1日起至原告收房之日2021年3月19日计808天，逾期交房违约金为436813元×808天×万分之一/天=35294元。原告诉请被告支付逾期交房违约金20704.93元的诉讼请求，本院予以支持。焦点三、被告辩称物业费用充抵违约金是否支持。本院认为，被告大元房开与物业公司之间达成的物业服务费是否代付和免除未取得本案原告的同意，如因被告大元房开已经代付而向原告主张物业费，与本案分属不同的法律关系，被告可另行向原告追偿，故对被告上述辩称意见，本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十二条、第十三条第三款、第十四条，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条第二款，《最高人民法院关于适用的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州大元房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内向原告甘春燕、杜成忠支付逾期办理房屋不动产权属证书的违约金（以已支付的房款人民币436813元为基数、按日万分之零点一五从2021年6月17日起计至房屋转移登记至原告甘春燕、杜成忠名下之日止，其中至2021年8月5日为321元）；二、被告贵州大元房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内向原告甘春燕、杜成忠支付逾期交房违约金人民币20704.93元；三、驳回原告甘春燕、杜成忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1284元，减半收取642元，原告甘春燕、杜成忠负担25元，被告贵州大元房地产开发有限公司负担617元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审 判 员  李 霞二〇二一年八月五日法官助理  谭雅露书 记 员  顾安甜