陕西省神木市人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0881民初3378号原告（反诉被告）：薛琪，男，1959年5月出生，汉族，陕西省人。被告（反诉原告）：刘旭明，男，1979年10月出生，汉族，陕西省人。原告薛琪与被告刘旭明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，被告刘旭明向本院提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告薛琪、被告刘旭明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除双方租赁合同并由被告交清拖欠房租1万元，同时要求被告立即腾房；2.要求被告赔偿逾期占房费用（从2020年7月1日起至实际腾房为止，按年租金的两倍计算）；3.要求被告赔偿原告年租金一倍的违约金给原告；4.要求被告交清至腾房之日止所欠水、电、暖等一切费用；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年原、被告签订房屋租赁合同后，被告不交清房租和水暖电等税费，同时构成违约，多次沟通无果后原告诉至法院。庭审中原告诉称，合同约定是一次性交付房款，但被告没有一次性交清，仅在签订时交付2万元。剩余的房租被告分11次陆续支付，现下欠房租1万元，截止5月26日被告欠电费607元，被告从签订合同起水费就没有交付过水费。被告刘旭明辩称，1.双方于2020年5月28日签订房屋租赁合同，约定租金一年6.5万元，并约定租金支付时间，但后来双方口头变更了租金支付方式，被告在合同签订后一次性支付2万元租金，剩余租金分期支付。剩余4.5万元租金：被告分别于2020年7月8日支付1万元、2020年8月1日4500元、2020年8月24日4000元、2020年9月23日2500元、2020年10月27日3000元，2021年1月15日1000元、2021年2月7日2000元、2021年2月8日1000元、2021年4月3日5000元、2021年5月18日2000元，下欠1万元未支付。即使原告不认可双方之间口头变更过房屋租金支付方式的事实，但被告向原告出示两次收据以及拍照发送的微信收款纪录足以说明原告默示同意变更房租支付方式。如原告不认可上述房屋租金的支付方式，原告完全可以在2020年7月1日约定的支付期限届满之后主张权利，请求被告承担违约责任，原告在被告分期支付了11次以后请求违约，有违常理。本被告与原告于合同签订当日即协商一致变更房屋租赁合同约定的租金支付方式，本被告按照变更后的支付方式按时给付房租，并不存在违约行为。2.原告的诉讼请求无法律依据，租赁合同期限尚未届满，本被告对房屋的占有系合法占有，并非非法占用房屋的情形，原告无权要求被告腾房。且本被告按时交纳水暖电费，不存在拖欠情况，原告无权要求给付。3.本被告不存在解除合同的法定事由，原告系以本被告违约为借口，在租赁合同期限届满前，无故要求解除双方的租赁合同，系原告违约。反诉原告刘旭明向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告薛琪赔偿反诉原告停业损失32550元（其中停业损失30000元（1500元/天*20天、食材损失2550元）；2.诉讼费由被反诉原告承担。事实与理由：反诉原告租赁反诉被告的房屋。2021年3月25日，因反诉被告未尽到出租管理人对房屋公共部分的检修义务，导致楼下共用部分的下水管发生堵塞，楼上的下水道废水包括厨房下水垃圾、卫生间下水废水等从一楼反诉原告厨房的洗菜池下水口喷涌而出，反诉原告租赁反诉被告的房屋系从事餐饮业，下水废水喷涌而出，致使店内臭气熏天，严重影响了反诉原告的营业环境，顾客纷纷离去，食材被下水废水浸泡损毁，造成2550元损失，店铺停业整顿20天，损失营业额3万元。现反诉原告依法提起反诉，望判如所请。反诉被告薛琪辩称，1.下水管发生堵塞原因在于反诉原告的乱排乱倒厨余垃圾所致，经与疏通下水管道人员核实，下水管道内有大量的油污及辣椒，而不是管道破损导致，并非其未尽检修义务。反诉原告作为开办饭店经营人员应对营业所需要的相关的设施设备进行检查、维护，现因其不当排放导致下水道堵塞，明显系其个人原因，与反诉被告毫无关联；2.双方签订的《房屋租赁合同》明确约定“租期内发生火灾、漏水、渗水等造成人身经济等损失，应由乙方赔偿给甲方......”,该约定已经明确对双方权利义务作出约定，应当依约遵守及各自承担责任。3.反诉原告并未因下水管堵塞停业，也未造成任何停业损失及食材损失。反诉原告在疏通下水管道后当日就回归正常且左邻右舍的租户均证明反诉原告并未停业，更不会造成每日1500元的损失。综上，反诉原告所提反诉事实与实际不符，反诉请求无事实及法律依据，应依法予以驳回。针对本诉和反诉，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：本诉中原告提交了房屋租赁合同一份，因被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。该证据能证明双方就租金关系约定的双方权利与义务，虽双方书面约定了租金的支付时间，但在实际交付过程中原告也承认并接收了被告累计分11次向其支付租金的事实，本院对该事实予以确认。本诉中原告提交的李润有书面的证明以及当庭证言，结合原、被告陈述，该证言能够证明2021年3月25日下午，因被告所承租的房屋所使用的下水管道堵塞，后原告雇佣李润有当天在房屋外的检查井疏通的事实，但并不能说明堵塞的原因以及未造成损害的事实。本诉中原告提交的证明两份、微信聊天记录截图三张，电表清单一份，因被告对上述不认可，结合原、被告的陈述及质证意见，除该组证据中第（4）中该证据能够说明被告承租房屋的位置外，聊天内容以及证明因证人未到庭，本院对真实性不予采信，电表清单系原告自己制作，本院对真实性予以采信。本诉中被告提交的乔霞的证人证言，原告对证言中疏通下水的事实无异议，本院对双方一致的事实予以确认。反诉中反诉原告提交了图片三张，反诉被告对堵塞事实无异议，本院对下水管道堵塞，造成反诉原告所租房屋下水溢水的事实予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月28日，薛琪（甲方）与刘旭明（乙方）签订了房屋租赁合同，合同约定甲方惠民路中段胖子夜杂碎以西一间门市，宽约3.3米，深约15米的房屋出租给乙方使用，双方约定租期从2020年6月28日至2023年6月28日止，时间为三年；租期内房屋为每年6.5万元，租金每年支付一次，提前一个月一次性交清。先付后住，不得拖欠，如有拖欠，视为乙方违约。乙方不得转租，如转租视为乙方违约，甲方有权单方终止合同，收回出租房，租金不退还，一切后果乙方自负。双方签订合同后租金概不退还；租期内水电煤气、宽带、闭路电视、电梯维护费、市政管理费、排污费、消防等一切税费由乙方自付，并按时交纳，不按时交或拖欠，造成损失由乙方自付，甲方有权单方终止合同收回房屋，租金不退还，并且视为乙方违约；在租期内，所有的房屋及附属设施设备维修养护等全部由乙方承担。乙方到期不续租或合同解除或乙方违约，乙方要将房屋及房屋原有设施设备完好的交回甲方；租期内发生火灾、漏水、渗水等造成人身经济损失等损失，应由乙方按价赔偿给甲方，造成第三人人身财产等损失，由乙方负责处理并由乙方全额赔偿对方，甲方概不负责，租期期满或合同解除或乙方违约，乙方需无条件将已固定装修装饰及设施设备不得破坏并完好无偿交给甲方，甲方不予补偿。可移动的属于乙方的家具由乙方搬走，对于房屋内乙方未经甲方书面同意遗留的物品，甲方有权自行处理，造成的一切后果由乙方自己承担。乙方构成违约的，已收的租金概不退还，乙方要向甲方赔偿年租金五倍的违约金，同时甲方有权单方终止合同，收回房屋及设施设备，并从违约之日起按照合同平均下来的日租金五倍计算逾期占用房屋使用费直至乙方交回房屋和设施设备为止。乙方违约后的任意一天甲方都有权打开房门搬出房屋内的所有物品收回房屋后对外出租，造成乙方、第三方人身财产损失及其他一切后果由乙方自负。双方约定了补充条款：①带后院1号彩钢房；②收款以收款收据为准；③2020年5月29日付贰万元整，2020年2月1日付肆万伍仟元整，如不按时付清，乙方违约。租赁期间，刘旭明除合同签订当日支付房租金2万元外，另分11次陆续将2020年5月28日至2021年5月28日的房租支付了3.5万元，剩余1万元未支付。2021年3月25日下午，刘旭明所承租的门店所使用下水管道至门前检查井段堵塞，致使刘旭明所承租的门市溢水，当日经刘旭明妻子通知薛琪妻子后，由李润友将堵塞处疏通。期间刘旭明并未完全停业。本院认为，薛琪与刘旭明自愿签订《房屋租赁合同》，该合同系双方在自愿平等的基础签订，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，对双方均具有约束力。双方均应恪守合约，平等、善意的履行合同。关于双方合同是否应继续履行。本案中双方约定租赁期为三年，尚未届满，且2020年5月28日至2021年5月28日的租赁期间内，双方的履行行为均不能致使合同目的不能实现，本着维护交易稳定和交易自由的原则，双方应继续履行合同。因此对于原告请求被告腾房并支付逾期占用费用的诉讼请求，本院不予支持。关于租金支付以及是否应承担违约责任的问题。本案中2020年5月28日至2021年5月28日承租期间，被告从2020年签订合同之日起至原告起诉前陆续多次向原告支付租金，原告收取租金，也未明确提出被告违约，同时双方纠纷发生的缘由也系因2021年3月25日的下水堵塞，原告请求被告违约没有事实依据，本院不予支持。现该年度租赁期已届至，被告应将所欠付的该年度的1万元租金向原告支付，本院对该请求予以支持。至于原告请求要求被告支付水、电、暖等费用，其所提交的用电清单系自己制作，无法说明真实性，另再未提交其他证据予以佐证，应承担举证不能的相应后果。双方在继续履行合同过程中，对于双方约定的水、电、暖费等，双方均应按约继续履行。反诉中，关于被告主张因下水管道堵塞导致其经营损失是否支持的问题。根据“谁主张、谁举证”的证据规则，被告应当就堵塞原因归责于原告的事实承担举证责任。本案中，原告对下水管道堵塞事实无异议，但主张称该堵塞行为系原告所为，被告也仅向本院提交了照片三张，无法说明下水管道堵塞的原因，同时出租人将房屋承租于承租人，那么承租人在使用租赁物的过程中，也应当善良管理租赁物，对租赁物进行日常维护。下水管道堵塞显然因管理疏忽所致，因此对反诉中被告的该诉讼主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第七百零三条、七百二十一条、第七百二十二条、第七百五十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：原告薛琪与被告刘旭明签订的《房屋租赁合同》有效，应继续履行；限被告刘旭明在本判决生效之日起十日内向原告薛琪支付2020年5月28日至2021年5月28日期间的剩余租金1万元；三、驳回原告薛琪的其他诉讼请求；四、驳回被告刘旭明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费840元，由原告薛琪负担740元，被告刘旭明负担100元。反诉案件受理费310元，由被告刘旭明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判员  薛慧卿二〇二一年八月十三日书记员  白 瑢