贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终3420号上诉人（一审被告）：贵州半岛温泉房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市织金县绮陌街道三架山村半岛国际温泉第2区3栋1单元6层3号。统一社会信用代码：91520524067748929K。法定代表人：陈德加，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：秦绪，贵州省毕节市织金县少普法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：王菊，女，1973年10月13日出生，苗族，住贵州省织金县。被上诉人（一审原告）：杨兴江，男，1971年3月21日出生，苗族，住贵州省织金县。上诉人贵州半岛温泉房地产开发有限公司（以下简称：半岛温泉公司）因与被上诉人王菊、杨兴江商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省织金县人民法院(2021)黔0524民初113号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人半岛温泉公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：上诉人于2020年8月12日取得不动产初始登记证书，视为相关工作已经完成，由被上诉人提供相关资料委托上诉人才能办理不动产证书，违约金应自2018年12月31日计算至2020年8月12日为3132.14元。一审计算违约金错误，违约金应按实际期间计算，违约金应按实际期间计算。被上诉人王菊、杨兴江二审辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审原告李刚、王大蓝一审诉讼请求：原审原告王菊、杨兴江一审诉讼请求：1.判决被告向二原告支付2018年12月31日至2019年3月1日期间逾期交付半岛温泉A区2栋1单元1005号商品房登记有关文书的违约金3，036元；2.判决被告向原告支付2019年3月2日至2020年12月28日期间逾期交付半岛温泉A区2栋1单元1005号商品房登记有关文书的违约金3，025.88元；3.判决被告从2020年12月29日起至交付半岛温泉A区2栋1单元1005号商品房登记的有关文书给原告时止的违约金（违约金以购房款506000元基数，每日按十万分之一计算每年一次付给原告）；4.案件的诉讼费由被告负担。一审认定事实：2016年9月15日，二原告与被告签订编号为商BDWQ（住）1015号《商品房买卖合同》，合同约定二原告购买被告开发的位于半岛温泉1区2栋1单元1005号房屋，该套房屋的产权登记建筑面积为156.83平方米，单价为3931元每平方米，总房价款为506000元；该合同的第八章房屋登记第二十二条第三款第一项约定，被告承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。第二项约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）....（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金。房屋交付后，因被告未按约定交付该套商品房的有关登记文书给原告，为此，原告提起诉讼。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》未违反相关法律规定，对双方均有约束力，双方应当依约全面履行。原告履行了支付全部购房款的义务，被告应按合同约定履行相应的交房、办理产权证书等义务。因被告未按约定如期办理涉案房屋转移登记的相关文书给原告，故原告主张被告承担违约责任的请求符合法律规定，由于双方约定了违约责任的计算方式，且被告未在60日内向原告交付办理商品房转移登记有关文书，故被告应以购房总价款为基数按日十万分之一计算支付从逾期之日起至向原告交付产权证书之日止的逾期办证违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，一审判决：由被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司于判决生效后十日内一次性支付原告王菊、杨兴江从2018年12月31日至2020年12月31日止的违约金3698.86元；以506000元为基数，按日利率十万分之一计算支付从2021年1月1日起至被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司向原告王菊、杨兴江交付房产证之日止的违约金。案件受理费由被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司负担。本案审理期间，上诉人为了支持其上诉主张，向本院提交证据如下：1.荑林物业有限公司出具的A区的《证明》、上诉人委托物业公司通知办证的图片。用以证明：上诉人已于2019年12月13日取得A区的不动产权初始登记证，且在分别拿到初始登记证后立即委托物业公司通知了全体业主，部分业主到售楼部交了办证资料并委托上诉人办证，但部分业主并未交材料未委托办证的事实。被上诉人质证意见：上诉人提交的证明与事实不符，没有看到过通知，上诉人应当通知我们，2021年7月15日才收到办证的通知，我家没有办抵押手续，办证是上诉人的义务。经审核，经审核，该组证据是织金县不动产登记局复印，且盖有该部门的公章并注明此复印件与原件核对无异，符合证据的三性，但仅可以证明被上诉人于2021年3月20日委托上诉人代为办理案涉商品房的不动产权证，而不能证明上诉人刚取得初始登记就通知业主委托办证，也不能证明证人证言属实。2.被上诉人委托上诉人办理其购买的案涉商品房的不动产权证的授权委托书及上诉人出具的关于杨兴江户A区2栋1-10-5号房无法办理不动产权登记的情况说明。用以证明：上诉人刚刚获得A区的初始登记时，就通知业主提交资料委托办证，被上诉人在不同时间办理了委托手续的事实。委托书中A区罗敏及其他部分业主委托的时间是2020年3月，过完年就到房开处委托办证，该组证据说明证人证言证言属实。被上诉人质证称其不认可授权委托书。经审核，该组证据是织金县不动产登记局复印，且盖有该局的公章并注明此复印件与原件核对无异，符合证据的三性，但仅可以证明被上诉人于2021年3月20日委托上诉人代为办理案涉商品房的不动产权证，而不能证明上诉人刚取得初始登记就通知业主委托办证，也不能证明证人证言属实。3.不动产登记局出具的证明。用以证明：上诉人于2019年12月13日取得A区不动产初始登记后，根据该局安排，A区1号楼于2019年12月13日为业主办理不动产权证书，A区2号楼安排在2021年1月6日后为业主办理不动产权证书，A区3号楼安排在2021年1月8日后为业主办理不动产权证书，即上诉人已于2019年12月13日取得不动产权初始登记，但由于不动产登记局的安排的原因，导致部分业主不动产权证办理时间滞后，不能归责于上诉人并要求继续计算违约金。被上诉人质证意见为：不认可该组证据，应归责于上诉人，上诉人应按合同约定赔偿我们违约金。经审核，该证明是织金县不动产登记局出具，且盖有该局的公章，来源合法，内容客观真实，但达不到上诉人的证明目的，对其证明目的本院不予采信。4.证人名字的房产证复印件。用以证明：吴某、张某是Ａ区的业主，陈小薇、金琴是Ｂ区的业主。被上诉人质证称只能证明证人是业主，与本案无关。经审核，对该组证据的真实性予以确认。5.证人吴某、张某的证言。用以证明：2019年12月中下旬，已经看到房开公司在小区内张贴交资料办证的通知。被上诉人质证称，自买房以来未收到任何办证通知。经审核，吴某购买的案涉小区1区商品房的不动产权证于2020年5月颁发，与上诉人主张的其通知办证时间2019年12月13日相隔5个月，且无其他证据印证其于2019年12月中下旬看到上诉人张贴办证通知，故对其证言不予采信；张某陈述的其购买的案涉小区1区商品房的办证时间与其看到办证通知的时间相隔1年多，也无其他证据印证其于2019年12月中下旬看到上诉人张贴办证通知，对其证言亦不予采信。被上诉人向本院提交2021年7月15日上诉人张贴在其家门上的办证通知。用以证明：其于2021年7月15日才收到上诉人的办证通知。上诉人质证称该通知正好证明上诉人多次通知被上诉人，该通知已是其第四次通知。经审核，该证据能够证明上诉人于2021年7月15日在被上诉人家门上张贴提交办证资料的通知。经审理查明：案涉1区2号楼于2021年1月6日后为业主办理不动产权证书，被上诉人于2021年3月20日出具授权委托书委托上诉人代为办理案涉房屋转移登记，上诉人于2021年7月15日张贴提交办证资料的通知在被上诉人家门上，其余认定事实与一审认定的一致。本院认为：根据双方《商品房买卖合同》的约定，上诉人应于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。上诉人未在约定时间将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，构成违约。关于违约金计算标准的问题。依据合同约定，被上诉人同意委托上诉人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。上诉人主张其于2020年8月12日取得初始登记并通知被上诉人提交办证所需资料，且其在二审庭审中补充违约金应按实际期间计算，但其提交的现有证据不足以证明其于2020年8月12日已经履行通知办证的义务，对其该上诉主张本院不予支持。被上诉人于2021年3月20日委托上诉人代为办理转移登记，可以视为上诉人至迟已于2021年3月20日履行通知被上诉人办证的义务，故上诉人违约期间为2018年12月31日至2021年3月20日，已超过60日，根据双方合同约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）...（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金。故上诉人应以被上诉人已交付购房款506000元为基数，按照每日0.001%的标准向被上诉人支付自2018年12月31日至2021年3月20日止的违约金，即为4103.66元。一审认定违约期间错误，导致违约金计算错误，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应上诉请求予以支持。一审判决认定事实错误，判决结果错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省织金县人民法院（2021）黔0524民初113号民事判决；二、上诉人贵州半岛温泉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人杨兴江、王菊逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金4103.66元；三、驳回被上诉人杨兴江、王菊的其他诉讼请求四、驳回上诉人贵州半岛温泉房地产开发有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由上诉人贵州半岛温泉房地产开发有限公司负担。如果义务人未按本判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二一年八月十六日法官助理 张 艳书 记 员 秦 倩