绥中县人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1421民初2724号原告：第一物业服务（北京）有限公司绥中分公司。法定代表人：金纯刚，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：李硕。委托诉讼代理人：徐鹏轶。被告：赵冬云。原告第一物业服务（北京）有限公司绥中分公司（以下简称第一物业）与被告赵冬云物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告第一物业的委托诉讼代理人李硕、徐鹏轶，被告赵冬云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告第一物业向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告支付物业服务费3027.27元；二、依法判令被告向原告支付自2018年11月5日至被告实际履行之日止的违约金4700.23元（计算方法：以被告拖欠的物业服务费为基数，每日按照千分之三累积计算，暂计算至2021年4月5日）；三、判令被告承担本案诉讼费与律师费。事实与理由：2016年9月10日，原告与被告签订《当代东戴河白金海MOMΛ项目前期物业服务合同》，合同约定：由原告向被告拥有产权的东戴河白金海MOMΛ小区提供前期物业管理服务，合同期限自开发商通知业主办理入住之日起至业主大会选定物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业服务费用，合同物业服务费采用包干制，标准为1.98元/月/m2。缴费时间为每个付费周期结束之前20日内，逾期交费的从逾期之日起按应交物业服务费的千分之三(按日计算）交纳违约金。原告根据合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，被告在该小区所有的房屋产权登记建筑面积为42.46平方米，拖欠2018-11-06〜2021-11-05的物业服务费共计3027.27元。经原告多次催缴后仍拒绝交纳，故产生违约金。综上所述，为维护原告的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定向法院提起诉讼，请法院依法裁判，支持原告如上所请。被告赵冬云辩称，首先原告和开发商签订的物业服务合同违反《合同法》，导致我和物业签订的合同一样不生效，具体依照的法规是依据商品房销售管理办法第6条，差一条政府验收都是不合格的，原告和开发商签订的物业合同的时候让开发商拿出验收合格的报告，他们之间才能去签订这个物业服务合同，所以我想要让原告方拿出验收合格的报告；一切违反法律法规的合同都是无效合同，因为住房处没有燃气我至今没有居住，我只是来过一次，没有办法生活所以谈不上缴纳物业费，这个事情和地方的政府有关；即便我没有来过这里，原告方的物业管理很乱糟，在小区内开日租房、民宿、宾馆等，这些都是命令禁止的，都是原告方放进来的，并且这些开日租房的公然打广告到楼梯间、楼道、窗户。原告为支持其诉讼请求，提交了如下证据：1、物业服务合同一份，证明原告与被告签署了物业服务合同。原被告之间存在物业服务合同关系。原告为被告所在的小区提供物业管理服务后，被告就应该按照合同约定缴纳物业费；2、催缴通知书、催缴律师函、邮寄单，证明原告曾向被告催缴过物业费。3、电梯维护保险合同三份、特种设备使用标志三份、电梯定期检验报告三份，证明原告定期按照物业服务的约定对被告所在小区进行了电梯维护保养；4、当代东戴河白金海MOMΛ服务中心委托清洁服务协议三份，证明原告已经按照物业服务的约定对被告所在的小区提供了保洁服务。5、排污合同三份，证明原告与第三方公司签署了排污合同，合同目的是对被告所在小区的污水管道进行了清洗疏通、化粪池吸污等。6、生活水箱清洗、水质检测技术服务合同三份、水质检验报告三份，证明原告定期对被告所在小区的水箱进行清洗消毒。7、服务照片一组（25张），内容包含安保、保洁、维修、维护停车秩序、污水井清掏，证明原告为了更好的为广大业主服务做了很多的服务，已经履行了物业管理职责。被告对原告提交的证据1、证据2无异议，本院予以采信。被告对原告提交的证据3-7均抗辩称，因自己无法在小区居住，对证明情况不清楚，与自己无关。原告提交该证据符合证据规则，且与本案有关联，本院予以采信。被告为反驳原告的诉讼请求，提交了如下证据：1、小视频三份、照片三份、录音一份、微信记录两份，证明被告购买的房屋没有燃气。2、照片4张，证明原告管理的小区内有民宿、酒店。原告对被告提供的证据1认为房屋是否有燃气是属于房屋配套设施，这属于房屋买卖合同关系管理的范围，而本案只涉及到物业服务合同关系，所以房屋是否有燃气与物业公司无关。原告对被告提供的证据2认为关于开民宿和酒店根据我国的法律规定，民用住房从事商业经营需要本楼栋的所有住户的同意，并且需要相关政府部门的批准，现在民用住房从事商业经营是商业的经营者对本楼的物主的侵权行为，但是作为该楼栋物业仅能起到提示，不具有到强行制止的权利，所以小区内出现民宿、酒店的经营活动，被告不应该以不缴纳物业费的形式来对抗物业公司，应该向相关部门反映，对非法的民宿、酒店进行取缔，物业公司也通过各种方式向工商、街道进行过反映，已经做到了物业公司的相关责任。被告提供的上述证据均保存在被告手机里，当庭向法庭及原告方出示。经本院释明，要求被告庭后5日内以光盘刻制的形式将证据一、证据二提交本院，被告庭后未向本院提交上述证据亦未能载卷为凭。本院经审理认定事实如下：原告系当代东戴河·白金海MOMΛ的物业公司，被告系当代东戴河·白金海MOMΛ5-1-916号的业主，房屋面积为42.46m2，该小区的物业费标准为按建筑面积每平方米每月1.98元。被告没有按时向原告缴纳2018年11月6日至起诉时2021年5月24日的物业费，拖欠总金额为2575.36元(2018年11月6日-2021年5月5日：1.98元×42.46m2×30个月=2522.12元,2021年5月6日-2021年5月24日：1.98元×42.46m2÷30天×19天=53.24元)。原被告签订的物业服务合同中还约定，业主逾期未交纳物业服务费等相关费用的，应当按照[逾期每日]千分之三的标准承担相应的滞纳金。现原告诉至人民法院，要求被告缴纳拖欠的物业费及违约金。本院认为，物业服务合同是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同。物业费是指物业管理企业按照物业合同的约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。原、被告签订了前期物业服务合同，且合同内容不违反法律规定，合同有效。被告辩称因开发商与原告签订合同无效，其物业合同无效。因合同主体具有相对性，原、被告作为物业服务合同的主体，应按照合同约定履行义务。故被告以开发商与原告签订合同无效为由主张其与原告之间物业服务合同无效，没有法律依据。且被告抗辩的开发商与原告签订合同亦不属于本案审理范围。故对于被告的该项该项抗辩，本院依法不予支持；关于被告辩称其因房屋内没有燃气设施不符合居住条件，因是否配备燃气设施问题不属于物业服务范围。同时，被告作为案涉小区业主，无论其是否在房屋内居住，其所有的区域接受了原告提供的物业服务。故被告不能以此为由拒绝缴纳物业费；对于被告抗辩因小区内存在民宿、宾馆等经营用房，被告未尽到管理义务。因法律规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主的同意”。故原告作为物业公司对于上述行为亦无权强行禁止，只能起到提醒、警示的作用。被告如认为小区内存在经营性用房侵犯其合法权益，可以另案主张权利。但被告以此为由拒绝缴纳物业费的抗辩，本院依法不予支持；本案中，原告主张被告支付到2021年11月5日的物业费，因2021年的服务未完全发生，本院仅支持2018年11月6日至起诉之日欠付的物业费。因此，原告请求被告支付截止到2021年5月24日欠付的物业费2575.36元，本院予以支持。原告要求被告给付逾期交费的违约金，因双方约定违约金为日息千分之三，即年利率109.5%，超过全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍（即年利率15.4%），应以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍（即年利率15.4%）计算。原告主张被告以欠款为基数，该基数是在2021年5月24日形成的，因此被告应2021年5月25日起，以2575.36元为基数，按照起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍（即年利率15.4%）计算占用利息给付原告。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（2020年第二次修正）第二十九条、及《物业管理条例》第四十一条、第六十四条之规定，判决如下：被告赵冬云于判决生效后十日内给付原告第一物业服务（北京）有限公司绥中分公司2018年11月6日至2021年5月24日的物业费2575.36元，并从2021年5月25日起，以2575.36元为基数，按照起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍（即年利率15.4%）计算占用利息给付原告，至执行之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，原告已预交，由被告赵冬云负担，于本判决生效之日起7日内向绥中县人民法院缴纳，逾期未予缴纳，依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内。向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 员 赵明月二〇二一年八月十二日法官助理 胡鑫榕书 记 员 李晓琳附：本法律文书援引的相关法条条款：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（2020年第二次修正）第二十九条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但是总计超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的部分，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。