湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初9073号原告：长沙博帝隆物业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府东路二段200号华坤大楼技术设备层01房。法定代表人：黄瑞华，总经理。委托诉讼代理人：代祥，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：范芝玲，湖南金州律师事务所实习律师。被告：湖南星耀建设工程有限公司，住所地湖南省长沙市开福区洪山路188号藏珑湖上国际花园A-3栋101房。法定代表人：刘培，执行董事。委托诉讼代理人：张伦财（系公司员工），男，1982年8月15日出生，汉族，住湖南省炎陵县。被告：长沙亮点信息技术有限公司，住所地湖南省长沙高新开发区麓松路459号东方红小区延农综合楼14楼1428A。法定代表人：肖超，总经理。委托诉讼代理人：吴汶阳（系公司员工），女，1989年2月12日出生，汉族，住湖南省岳阳市云溪区。被告：汤智敏，女，1983年8月27日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。原告长沙博帝隆物业管理有限责任公司（以下简称原告）与被告湖南星耀建设工程有限公司（以下简称星耀公司）、长沙亮点信息技术有限公司（以下简称亮点公司）、汤智敏物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年7月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人代祥、范芝玲，被告星耀公司的委托诉讼代理人张伦财，被告亮点公司的委托诉讼代理人吴汶阳和被告汤智敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、被告星耀公司、亮点公司向原告支付欠缴的物业管理费14684.46元并自逾期之日起按照日千分之五的标准向原告支付违约金(违约金以欠缴物业费为基数从2020年2月20日起计算至被告实际清偿全部欠缴费用及违约金之日止，违约金暂计算至2021年5月31日为23160.48元，计算明细详见附表)；2、被告汤智敏对被告星耀公司、亮点公司欠缴的物业服务费及违约金承担连带清偿责任；3、三被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由:2016年10月27日，长沙华坤房地产开发有限责任公司与原告签订《华坤时代(华坤大楼)前期物业服务合同》，约定华坤公司聘请原告为“华坤时代(华坤大楼)”提供前期物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的产权建筑面积交纳，其中写字楼的物业费投标备案价格为12元/月/平方米建筑面积，交房初期予以6.8元/月/平方米建筑面积的优惠价收费，后续根据市场行情逐步调整;物业费用按每半年度预收，业主或物业使用人应提前20日履行交纳下半年度物业费的义务并约定如业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起以应付物业管理服务费为基数按的千分之五/日的标准交纳违约金。被告汤智敏先后于2018年3月28日、2018年5月24日与华坤公司签订三份《商品房买卖合同》(合同编号为201605781618、201605781619、201605781620)，约定由被告汤智敏向华坤公司购买“华坤时代(华坤大楼)”一幢16楼1618号、1619号、1620号三套商品房，三套房屋的建筑面积均为47.07平方米。案涉房屋收房后，被告汤智敏将房屋提供给被告亮点公司进行经营和管理。被告亮点公司于2019年2月20日与被告星耀公司签订了《办公及写字楼运营服务合同》，约定由被告星耀公司承租案涉三套房屋，租赁期限自2019年2月20日起至2022年5月7日止。被告星耀公司实际承租并使用案涉房屋后，原告依约为案涉房屋提供了物业服务，但被告未履行按时交纳物业服务费的义务。此前，原告曾多次通过发送短信、微信、张贴并邮寄物业费催收函、委托律师事务所发送律师函等方式向被告进行催告，但被告至今仍拒不交纳物业服务费。综上所述，原告认为被告星耀公司、亮点公司作为案涉房屋的承租及使用人，在租赁期间负有向原告交纳物业服务费的义务;被告汤智敏作为案涉房屋的业主，应对被告星耀公司、亮点公司的上述支付义务承担连带清偿责任。被告星耀公司辩称，1、被告星耀公司可以补交2020年2月20日至2020年9月12日期间的物业服务费，但不接受违约金，被告星耀公司不同意支付2020年9月12日至今的物业费，因原告将被告星耀公司大门上锁的事情一直未解决；2、2021年2月18日，原告公司员工盗窃被告星耀公司的电脑、配件的问题也一直未解决，被告星耀公司保留对原告进行追诉的权利；3、被告星耀公司不同意承担诉讼费。被告亮点公司辩称，不同意支付原告违约金，其他答辩意见与被告星耀公司一致。被告汤智敏辩称，答辩意见与被告星耀公司一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议以及与原件核对无异的《华坤·时代（华坤大楼）前期物业服务合同》、《长沙市商品房买卖合同》、《办公及写字楼运营服务合同》、入伙流转单、委托书、租户信息资料登记表、物业服务费催缴记录，本院予以采信。根据以上采信证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2016年10月27日，原告（乙方、受托方）与长沙华坤房地产开发有限责任公司（委托方、甲方）签订《华坤·时代（华坤大楼）前期物业服务合同》，约定：1、甲方选聘乙方为甲方开发建设的华坤·时代项目(地名：华坤大楼，以下均简称本项目或本大楼)提供前期物业管理服务事宜；2、本合同期限自2016年10月27日起至2019年10月26日止，但在本合同期限内，业主大会与业主委员会所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；3、物业服务费用由业主按其拥有物业的产权建筑面积交纳，具体标准如下：写字楼：投标备案价格12元/月/平方米建筑面积，交房初期予以优惠6.8元/月/平方米建筑面积，后续根据市场行情逐步调整；商业物业：投标备案价格18元/月/平方米建筑面积，交房初期予以优惠7.8元/月/平方米建筑面积，后续根据市场行情逐步调整；4、物业服务费用按每半年度预收，业主或物业使用人应在提前20日履行交纳下半年度物业费义务；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应付物业管理服务费的5‰交纳违约金。2018年3月28日和2018年5月24日，被告汤智敏购买了长沙华坤房地产开发有限责任公司开发的诉争华坤·时代（华坤大楼）第1幢16层1618房、1619房和1620房，为此双方签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：该房屋的规划用途为办公，该三套房的建筑面积均为47.07平方米（面积最终以产权登记的面积为准）。2018年5月，被告汤智敏在原告处办理了收房入伙手续。2019年2月20日，被告星耀公司（乙方、承租方）与被告亮点公司（运营方、甲方）签订《办公及写字楼运营服务合同》，约定：1、鉴于甲方已取得委托人（物业所有权人）被告汤智敏的授权就华坤时代项目16层18号、19号、20号物业进行运营和租赁期间的管理服务，就甲方为乙方运营本物业事宜达成如下协议：2、运营物业建筑面积为140.73平方米（以实测面积为准，不再更改，以下所述建筑面积均按此计算），运营物业装修状况为简装；运营物业用途为：办公；3、会员运营期为2019年2月20日至2019年5月7日，会员运营期间内，乙方可正常使用本运营物业，但乙方需在本合同签订之日一次性向甲方支付会员运营费共计10273元，运营费计算方式为：73元*建筑面积；4、物业租赁期三年，自2019年5月8日起至2022年5月7日止；租金标准：税后73元/平方米/月（按建筑面积计算），月租金总计为10273元，房屋租金所需缴纳的税金由乙方自行承担；租金支付方式为：租金按一个月为一期支付，由乙方直接支付至本物业所有权人被告汤智敏账户。2019年2月22日，被告星耀公司在原告处进行了租户信息登记。被告自2020年2月20日起未向原告缴纳物业管理费，原告催要未果，诉至法院，请求依法裁决。本案在审理过程中，原告明确其第一项诉讼请求中物业服务费的起止时间为2020年2月20日至2021年5月31日，诉争三套房屋每月的物业服务费为956.964元。被告星耀公司、亮点公司、汤智敏对原告主张的欠付物业服务费的起止时间和每月应缴物业服务费的数额无异议。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，原告与诉争房屋所在小区的建设单位签订的《华坤·时代（华坤大楼）前期物业服务合同》对业主具有约束力，被告汤智敏应按照上述物业服务合同的约定向原告缴纳物业服务费。因被告星耀公司系该房屋的承租人即实际使用人，故原告请求被告星耀公司对本案诉争房屋欠付物业服务费承担支付责任，符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告亮点公司向其支付诉争物业服务费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。1、关于物业管理费。根据审理查明的事实，2020年2月20日至2021年5月31日期间，被告汤智敏、星耀公司应支付原告物业管理费14705.35元（956.964元/月×15个月+956.964元/月÷30天×11天），被告汤智敏、星耀公司对其欠付上述物业管理费的事实无异议，但其只愿意支付2020年2月20日至2020年9月12日期间的物业管理费，其理由为：原告未对2020年9月12日将诉争房屋上锁事宜妥善处理，故被告星耀公司不同意支付2020年9月12日至2021年5月31日期间的物业管理费。原告确认其曾锁门，但系向被告多次催缴物业管理费无果的情况下才锁门，且在被告与原告沟通的当天下午即2020年9月13日便将门锁解除。根据原、被告的陈述以及审理查明的事实，原告在催缴物业管理费过程中采取锁门的方式存在一定的过错，但考虑到事出有因且在被告与其沟通后及时解锁，本院认为被告星耀公司拒绝支付2020年9月12日至2021年5月31日期间的物业管理费，缺乏事实和法律依据，且本院亦将在原告主张的违约金中予以考虑原告在锁门事件上自身存在的过错，故原告主张被告星耀公司、汤智敏支付2020年2月20日至2021年5月31日期间的物业管理费14684.46元，符合法律规定，本院予以支持；2、关于违约金。原告主张被告星耀公司、汤智敏向其支付以尚欠物业管理费14684.46元为基数自2020年2月20日起至实际清偿之日止按日千分之五计算的违约金，尽管《华坤·时代（华坤大楼）前期物业服务合同》对逾期缴纳物业服务费有相关约定，但原告主张的违约金计算标准过高，本院酌情调整为按照日万分二计算其违约金，因原告在催缴物业管理费过程中采取了锁门的不当处理方式，根据审理查明的事实并结合公平原则，本院对原告主张被告汤智敏、星耀公司向其支付以14684.46元为基数自起诉之日起至实际清偿之日止按日万分之二计算的违约金予以支持，对其超过部分的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南星耀建设工程有限公司、汤智敏于本判决生效后7日内支付原告长沙博帝隆物业管理有限责任公司2020年2月20日至2021年5月31日期间的物业管理费14684.46元和违约金（以14684.46元为基数自2021年6月4日起至实际清偿之日止按日万分之二计算）；二、驳回原告长沙博帝隆物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取373元，由被告湖南星耀建设工程有限公司、汤智敏负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  邓红梅二〇二一年八月二日书记员  李师劼附：《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。