吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2021）吉0102民初4178号原告：吉林省鼎晟房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市双阳区长清公路16公里处幸福村马家屯。        法定代表人：杨喆，该公司总经理。        委托诉讼代理人：刘强，该公司职员。        被告：王某某，男，1964年9月4日生，汉族，住吉林省长岭县。；；        委托诉讼代理人：王某某（系王某某女儿），女，1993年10月18日生，汉族，住吉林省长岭县。；；        原告吉林省鼎晟房地产开发有限公司（以下简称鼎晟房地产公司）与被告王某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鼎晟房地产公司的委托诉讼代理人刘强、被告王某某的委托诉讼代理人王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。；；        鼎晟房地产公司向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告于2016年12月14日签订的编号为0000000001039491号《商品房买卖合同》，被告配合原告到产权部门办理案涉房屋《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续；被告向原告返还房屋，并将房屋恢复原状；原告无息退还被告房款人民币649066元；被告向原告支付违约金人民币194719.80元。2．判令被告立即承担原告承担保证责任而支付给银行的全部各项费用及损失人民币432880.49元。3．判令被告应按照2500元／月标准向原告支付房屋占用使用费，自2017年1月起计算至实际给付之日止（截止起诉当月约为125000元）。4．判令以上请求中被告应向原告支付的违约金194719.80元、原告承担保证责任支付给银行的全部各项费用及损失432880.49元及房屋占用使用费暂定125000元，这三项费用原告从被告已付款（原告无息退还被告的房款649066元）中优先扣除，不足部分由被告向原告另行支付。5．诉讼费、保全费及实现债权的所有费用由被告承担。事实和理由：2016年12月14日被告与原告签订合同编号为0000000001039491号《商品房买卖合同》，以银行按揭贷款方式购买原告开发的国信·中央新城·肇境（一期）13幢1单元1015室商品房，该房屋总房款为人民币649066元，被告已向原告支付首付款人民币199066元，向招商银行股份有限公司吉林省分行（以下称“招商银行”）贷款450000元。被告不能正常偿还银行按揭贷款的行为导致原告在阶段性担保范围内对被告应向招商银行承担的债务承担连带偿还责任，被告的行为已给原告造成严重的经济损失。现原告依据上述《商品房买卖合同》约定，解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，并要求被告承担违约责任。鉴此，原告向贵院提起诉讼，为了保护原告的合法权益，请求贵院支持原告的诉讼请求。        王某某辩称，不同意解除合同，银行贷款不是恶意拖欠，现在想继续还款。房屋占有使用费、违约金不同意给付。；；        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：鼎晟房地产公司（出卖人）与王某某（买受人）于2016年12月15日签订了合同编号为0000000001039491《商品房买卖台同》及附件三，约定王某某以银行按揭贷款方式购买鼎晟房地产公司开发建设的位于长春市南关区东至甲三路、南至丙五十一路国信·中央新城·峯境（一期）13幢1单元1015号房，建筑面积70.12平方米，该商品房总价款649066元。此外，该合同还对面积确认及面积差异处理、交付期限、关于产权登记的约定、装修标准等条款进行了约定。；；        2016年12月14日，鼎晟房地产公司与王某某签订了《商品房买卖合同》补充协议一份，约定：……三、双方同意对上述合同第六条付款方式及期限中其他方式约定如下：“……买受人未按期偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任的，买受人应赔偿出卖人全部损失（包括但不限于因此而产生的各项费用），并应按总房款的30％向出卖人支付违约金，同时出卖人享有下列权利：①出卖人有权单方解除本合同及附件，收回该商品房或将房屋另行出售，同时买受人应向出卖人支付自商品房交付使用之日起的房屋使用费，每月的房屋使用费按总房款的1％标准计算，解除合同后，买受人有义务将房屋恢复原状，不能恢复原状而导致出卖人遭受损失的，买受人应承担赔偿责任，买受人自行装修部分不能拆除或拆除导致房屋受损的，其所有权转归出卖人所有，出卖人不予补偿。②出卖人有权向买受人追偿全部损失，包括但不限于对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。③出卖人有权不交付房屋或终止或不予办理该商品房一切证件，并无须承担任何责任。④出卖人有权优先从买受人已付款中直接扣除违约金及全部损失。”……十五、其他约定：1．本合同解除的，买受人应无条件协助出卖人办理撤销、解除合同备案登记等取消交易的手续，如有退还给买受人的款项，在办理完毕全部手续后30日出卖人向买受人退还，如应计算违约金或利息一并计算，如买受人不配合，一切后果由买受人承担，因此导致出卖人、第三方经济损失的，买受人应当承担赔偿责任。此外，补充协议还约定了其他条款。；；        2016年12月6日，鼎晟房地产公司为王某某出具《收据》一枚，载明：兹收到王某某交来峯-13#1015房款人民币199066元。；；        2016年12月22日，王某某（借款人、抵押人）与招商银行股份有限公司长春分行（贷款人、抵押权人）、鼎晟房地产公司（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》一份，约定王某某为购买位于长春市南关区东至甲三路、南至丙五十一路国信·中央新城·峯境（一期）13幢1单元1015号，建筑面积70.12平方米的房屋，向招商银行股份有限公司长春分行贷款450000元，贷款期限204个月。；；        上述房屋买卖合同及补充协议签订后，2016年12月17日，鼎晟房地产公司将案涉房屋交付王某某。；；        因王某某逾期偿还银行贷款，鼎晟房地产公司于2021年2月1日代为偿还招商银行贷款本息合计432880.49元，2021年2月7日，招商银行出具证明，案涉房屋的贷款本息已全部清偿完毕。；；        另查明，本案保全查封为唯一查封。        认定以上事实的证据有《商品房买卖合同》及附件《补充协议》、《个人购房借款及担保合同》《收据》、网上银行电子回执、证明等证据在卷为凭。        本院认为，原、被告于2016年12月15日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对双方当事人均具有约束力。合同补充协议中约定“买受人未按期偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任，买受人应赔偿出卖人全部损失，并应按总房款的30％向出卖人支付违约金，同时出卖人有权单方解除合同及附件、收回该商品房。”现买受人即被告已构成逾期还贷，致使出卖人即原告承担代为还款责任，故原告主张解除合同并撤销备案、返还房屋并恢复原状、赔偿损失（即代偿银行贷款本息）并支付违约金，符合双方约定及法律规定，依法应予支持。        关于原告主张的违约金，双方合同约定为总房款的30％，被告王某某不同意给付，秉承公平原则和诚实信用原则，考虑本案合同的履行情况、违约方的过错程度以及违约金兼具赔偿性和惩罚性的性质，酌情调整为总房款的10％，即违约金为649066元×10％=64906.60元。；；        关于原告要求被告按照2500元／月标准支付房屋占有使用费，因双方合同约定“买受人应向出卖人支付自商品房交付使用之日起的房屋使用费，每月的房屋使用费按总房款的1％标准计算”，因合同约定过高，原告主动调整至2500元／月，被告认为市场价值2200元左右，故本院酌情将房屋占有使用费调整为2200元／月，房屋于2016年12月17日交付，故鼎晟房地产公司主张自2017年1月1日起计算至实际返还房屋之日止的请求予以支持。        案涉合同解除后，原告收取被告的房款649066元应予返还，原告主张的上述违约金、房屋占有使用费及代偿的银行贷款，按照双方合同约定应在返还的房款中优先扣除，不足部分由被告向原告另行支付。        综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第三条、第七条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条规定，判决如下：        一、解除吉林省鼎晟房地产开发有限公司、王某某于2016年12月15日签订的编号为0000000001039491号《商品房买卖合同》；；；        二、王某某于本判决生效后立即配合吉林省鼎晟房地产开发有限公司办理上述《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续；；；        三、王某某于本判决生效后立即将位于长春市南关区东至甲三路、南至丙五十一路国信·中央新城·峯境（一期）13幢1单元1015号房屋返还吉林省鼎晟房地产开发有限公司，并将房屋恢复原状至房屋交付时状态即《商品房买卖合同》附件三的状态；；；        四、吉林省鼎晟房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还王某某购房款649066元；；；        五、王某某于本判决生效后立即给付吉林省鼎晟房地产开发有限公司全部费用及损失即代偿银行贷款本息432880.49元；；；        六、王某某于本判决生效后立即给付吉林省鼎晟房地产开发有限公司违约金64906.60元；；；        七、王某某于本判决生效后立即给付吉林省鼎晟房地产开发有限公司房屋占有使用费（占有使用费自2017年1月1日起至实际返还房屋之日止，按每月租金2200元标准计算）；；；        八、以上五、六、七项从第四项返还房款中优先扣除，不足部分由王某某向吉林省鼎晟房地产开发有限公司另行支付。；；        九、驳回吉林省鼎晟房地产开发有限公司其他的诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费8708元、保全费3765元，由王某某负担。；；        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。        审判员    李光大二〇二一年八月二十三日书记员    张佳妮