贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0304民初5467号原告：重庆高博物业发展有限公司遵义分公司，住所：贵州省遵义市播州区桂花桥街道桂花社区正源金港城，统一社会信用代码：9152032107604347XA。负责人：游贤杰，经理。委托诉讼代理人：祝德容，女，该公司员工。委托诉讼代理人：廖乾锋，贵州新长征律师事务所律师。被告：孙安巧，女，1978年2月11日出生，汉族，户籍住贵州省遵义市播州区，现住贵州省遵义市播州区。委托诉讼代理人：范洵，男，1971年5月11日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区，系被告孙安巧之夫。原告重庆高博物业发展有限公司遵义分公司（以下简称高博物业遵义分公司）与被告孙安巧物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法由审判员王阔正适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高博物业遵义分公司委托诉讼代理人祝德容、廖乾锋、被告孙安巧的委托诉讼代理人范洵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高博物业遵义分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2017年1月1日至2020年12月31日物业管理费5552.00元；2、请求判令被告按照每日1‰支付逾期付款的违约金直至结清全部物管费，截止2020年12月31日应支付违约金为4996.80元；3、请求判令被告承担诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的播州区正源金港城小区的业主，被告在接收物业时按《物业管理条例》的相关规定与原告签订《前期物业管理服务协议》，并约定按建筑面积1.20元/平方米收取物业管理费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务的同时被告从2017年1月起一直未交物业管理费。经原告工作人员多次催促未果。原告特诉请判决支持诉讼请求。被告孙安巧辩称：小区业主在购房时就由房开商固定原告作为物业服务企业，是一种捆绑销售的行为。小区内很多业主对原告物业服务都很不满意，要求更换物业服务企业。原告在提供物业服务的过程中，存在卫生清洁不彻底、安全防护措施不到位、消防通道有人临时搭棚居住、外来人员随意吆喝叫卖、电梯经常发生故障、游泳池从未启用、停车场入口长期封闭等情况。原告应当先整改处理好物业服务中存在的问题，再要求业主支付物业服务费。物业服务合同关于违约金全部是针对业主规定。我户已将2016年全年物业费1388元提前付清。原告物业公司一直未尽职尽责，甚至不作为，主要表现在：1、2016年下半年，我停放的车辆被刮擦，要求原告调取监控视频。结果正好可录入视频的“摄像头”已坏，但原告值守监控室工作人员均不知情。后不了了之。2、我的电视机曾于2017年因电压不稳定被电流击坏，反映给原告也是未有结果。3、2018年6月，我楼上住户因装修房屋漏水，原告公司工作人员到我家中现场查看后，至今未作协调处理。4、停放在消防通道上的车主称我将其车辆刮擦，原告保安工作人员本身出面就可协调解决的一个问题，以致非得报警报保险公司到场调查，明确不是我驾车刮擦，但为此事我花去三四个小时。5、小区业主与原告工作人员经常发生吵架，影响正常上下班出入通行，给业主生活造成极大影响。6、原告无理暂扣房开公司已办好的房产证，后经上级主管部门督促，一个多月后原告才将房产证交付给我。另原告在收取物业费时不是平等对待，对个别业主随意减免物业费，对其他业主不公平。因物业费不是原告的财产，原告应向业主公布收支情况。此外，我购买房屋签订合同面积为96.06平方米，但购房发票载明按99.39平方米计价收取房款，与原告签订《前期物业管理服务协议》又以96.39平方米收取物业费，而2020年6月14日办理房产证载明建筑面积为94.98平方米。因此，房开公司多收取房款13318.20元，原告在2016年物业费中多收取21.45元。原告是房开公司售房时捆绑销售的物业服务企业，应互相承担连带责任返还我多收取的款项。原告高博物业遵义分公司围绕诉讼请求，向本院提交了《前期物业管理服务协议》、《电梯日常维护保养合同》、《建筑消防设施技术服务维保合同》、履行物业服务工作照片、物业费欠费滞纳金明细表、物管费催收通知单及上门送达照片等证据，被告孙安巧提交了《商品房买卖合同》、谈话录音、原告工作人员现场查看房屋漏水情况照片、购房发票及房产证等证据，双方对证据真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证，作为认定本案事实的依据。本院并结合双方当事人陈述，认定本案事实如下：被告孙安巧在播州区桂花桥街道桂花社区正源·金港城小区购买4栋22—2号房屋一套居住，房屋建筑面积94.98平方米。2015年12月29日，被告孙安巧接房后与原告高博物业遵义分公司签订了《前期物业管理服务协议》，载明房屋建筑面积为96.39平方米，约定由原告为该小区公共部分、公共设施设备、环境卫生、小区秩序、房屋装饰装修等提供小区物业服务；由被告按每平方米每月1.20元的标准支付原告物业服务费；物业服务费实行全年交纳一次，业主必须在每的12月30日前到指定交费地点提前预交下一年物业服务费用；业主如逾期交纳物业费，则按月服务费总额的3%交纳逾期滞纳金。合同签订后，原告也聘请保安、保洁等工作人员为小区提供物业服务，有偿出资购买专业技术服务，由专业技术人员提供小区消防安全技术服务、电梯日常维护保养与抢修服务、小区排污管网清掏服务。疫情防控期间，按照相关要求出入登记、检测体温、消毒杀菌。被告孙安巧将物业服务交纳至2016年12月后停止交纳物业费，经原告多次催交物业服务费后未按照合同约定交纳，故原告高博物业遵义分公司向本院提起本案诉讼。本院认为：原告高博物业遵义分公司是具有合法资质的物业管理企业，其与被告孙安巧签订的物业服务协议是双方的真实意思表示，该物业服务协议合法有效，对双方当事人均产生约束力，双方当事人均应履行合同约定的义务。原告高博物业遵义分公司已履行了物业服务义务，具有收取物业服务费的权利。被告孙安巧作为小区业主，在接受原告提供的相关物业服务的同时，应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”之规定，原告高博物业遵义分公司请求被告支付2017年1月起至2020年12月的物业服务费，事实清楚，符合法律规定，本院予以支持。虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业服务企业的服务情况进行评价，但物业服务具有持续性、全方位、公共性等特点，被告主张的物业服务过程中存在的问题并不能反映物业服务的全部内容，整个小区外在表现并不存在一定程度上“脏、乱、差”景象。被告以此为由拒付物业管理费，一方面损害了其他按时交费业主的正当权利，对其他按时交费业主不公平，另一方面则可能导致原告因资金短缺无力继续提供物业服务，或降低服务能力和服务品质，反过来不利于包含被告在内的全体业主或使用者对物业的使用。小区环境与秩序更需要业主人人如主人翁一般去维护，共同爱护自己的生活家园。同时，物业服务企业也应当积极聆听小区业主的意见与需求，并尽己所能满足小区业主的合理要求，及时维修更换故障设施及配件，在公共区域合理配置健身场所及设施等，进一步提升小区业主精神生活品质，以更好的服务来回报小区业主的信任与支持。业主与物业服务企业均是构建和谐小区的缔造者，双方都应当以小区的和谐美好为宗旨，给予对方充分的信任和支持，并按照合同约定履行好各自的义务，把建设和谐小区作为自己的责任，把维护小区秩序环境作为自身的权利，倡导文明、美好、和睦的小区氛围，把小区打造成为业主共同的美好家园。被告孙安巧另主张其屋顶渗水及房开公司多收取房款问题，与本案不属同一法律关系，本院在本案中不予评价、处理，当事人如不能协商处理，可依法提起诉讼。因此，被告孙安巧应按合同约定支付原告高博物业遵义分公司提出诉讼请求自2017年1月起至2020年12月止计4年的物业服务费，每年物业费为1367.71元（94.98平方米×1.20元/月·平方米×12个月），4年合计金额为5470.84元。双方均认可已收取2016年物业费1388.00元系按照96.39平方米进行计算，对原告多收取物业费20.30元（被告孙安巧误计为21.45元），本院根据被告孙安巧请求在应付物业费5470.84元中作相应扣减，故被告孙安巧还应支付原告物业费5450.54元。对于原告高博物业遵义分公司请求被告孙安巧应按所欠缴金额按照每日1‰支付截止2020年12月31日的逾期付款违约金4996.80元的问题。双方在物业服务合同中约定业主提前预付下一年度物业费，如逾期交纳，则按每月3%交纳逾期付款滞纳金。双方约定支付违约金明显过分高于应付未付资金造成的损失，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”的规定，本院酌情认定以欠缴物业服务费为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价年利率3.85%为标准进行计算。双方约定业主提前预付下一年度物业费，故以每年物业费1367.71元为基数计算10年，因2017年物业费中已扣减20.30元，故应付违约金数额为523.44元（1347.41元×3.85%×4年+1367.71元×3.85%×6年）。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款、第九百三十七条、第九百四十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告孙安巧限本判决生效后十日内支付原告重庆高博物业发展有限公司遵义分公司2017年1月起至2020年12月期间的物业服务费5450.54元及逾期付款违约金523.44元；二、驳回原告重庆高博物业发展有限公司遵义分公司的其余诉讼请求。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25.00元，由被告孙安巧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 员 王阔正二〇二一年八月三日法官助理 缪瑞青书 记 员 杨 璐