广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14523号上诉人（原审原告）：广州市黄埔区住房保障服务中心。法定代表人：白友文，所长。诉讼委托代理人：张万隆，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。诉讼委托代理人：章琼，该单位员工。被上诉人（原审被告）：马润加。上诉人广州市黄埔区住房保障服务中心（以下简称黄埔区住房保障中心）与被上诉人马润加房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初16323号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李焕独任审理，现已审理终结。上诉人广州市黄埔区住房保障服务中心上诉请求：撤销一审判决第二项，改判：一、确认双方签订的《广州市直管房屋租赁合同（非住宅）》有效并解除上述合同，不予退还保证金；二、改判被上诉人按照深国誉评字[2020]GZGD06058号《房地产评估报告》的价格，以1138元/月支付位于黄埔区萝岗区XXX街XX号自2020年1月至7月的租金7966元；支付自2020年8月1日起至缴清全部租金之日的逾期违约金7966元×184天×0.0005=732.87元（每逾期一日按拖欠租金额的万分之五支付，从2020年8月1日暂计至2021年1月31日）；三、改判被上诉人支付自2020年8月1日起实际腾空房屋之日止的占用费1138元/月×6个月=6828元（按评估价为标准，即每月租金1138元，从2020年8月1日暂计至2021年1月31日）；支付自2020年8月1日起至实际腾空房屋之日止的占用违约金6828元×100%=6828元（即按占用期内占用费总额的100%收取违约金，暂计至2021年1月31日），缴清腾空房屋前产生的水电煤等其他应交费用；四、改判被上诉人支付合同二十一条第3项约定的租金违约金、占用费、占用费违约金的滞纳金（自2020年8月11日暂计至2021年1月31日）：（732.87元+6828元+6828元）×174天×0.01=25036.64元；五、改判被上诉人承担本案一审律师代理费8900元；六、改判被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审认定双方签订的《广州市直管房屋租赁合同（非住宅）》无效，属于认定事实错误和适用法律错误。1.涉案房屋是公有房屋，其性质和历史原因决定了这些房屋的管理不需要也不存在报建手续。一审法院以没有报建手续为由判定合同无效忽视了上述事实，是认定事实错误。2.认定合同无效必须是违反法律、行政法规的强制性规定，而司法解释既不是法律也不是行政法规，不属于《合同法》第五十二条规定的法律、行政法规的强制性规定。一审法院以此作为强制性规定判定合同无效，是适用法律错误。3.一审判决违反“法不溯及既往”原则。二、一审基于合同无效，导致上诉人违约金、律师费等诉讼请求未获支持，这将导致国有资产流失，并对将来的直管公房管理造成负面影响。三、由于被上诉人在一审开庭前按评估租金标准支付了相关费用，并承诺庭后将尽快腾房，故上诉人将一审请求判令被上诉人依据评估租金标准支付租金、占用费、违约金、滞纳金等当庭变更为判令被上诉人腾房，但因被上诉人未按承诺期限腾房，上诉人在一审判决前已变更诉讼请求，内容与庭前诉讼请求一致，但一审法院没有采纳，仅判决腾房，请求二审法院予以改判。综上所述，上诉人作为受政府委托的公房管理机构，为了防止国有资产流失，保证国有资产保值增值，请求二审法院依法改判。另补充事实与理由如下：本案的房屋为直管房，在一审中双方签订的合同中，对房屋性质的约定产别为公，且上诉人在一审中提交的证据证明，已经提到了涉案房屋在房管局已经出具证明是为直管房，而根据直管房相关的规定，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，所以不能依照第二条认定合同无效，并且直管房的相关管理规定，首先要参照建设部关于房屋的管理规定，其次是广东省公有房产管理办法。被上诉人马润加未到庭参与庭审，亦未提交书面答辩意见。广州市黄埔区住房保障服务中向一审法院起诉请求：1.判令马润加至迟于2021年1月8日腾房；2.判令马润加按照评估价1138元/月的标准支付2020年12月的租金1138元；3.判令马润加承担本案的诉讼费用；4.判令马润加支付本案律师费8900元。一审法院经审理查明，2016年1月1日，广州开发区房地产管理所（出租方、甲方）与马润加（承租方、乙方）签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定将位于黄埔区××佛××街××号的房地产出租给乙方作非住宅用途，建筑面积为54.34㎡，租赁期限从2016年1月1日起至2017年12月31日止，月租金为384元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方。第四条租赁期内，乙方承担下列责任：1.依时缴纳租金。第十三条，租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同。第二十二条，如因乙方违约引发诉讼而造成甲方为此支付的诉讼费、调查取证费等合理费用均由乙方承担。2020年4月27日，广州开发区房地产管理所（移交单位）与黄埔区住房保障中心（接收单位）签订《黄埔区（原萝岗片）直管公房移交确认书》，将包括涉案房屋在内的266间区属直管公房日常管理工作交由黄埔区住房保障中心管理。同时该确认书还载明：本确认书签订后区住保中心负责租赁合同签订、租金收缴（自2020年1月起）、租金汇缴、租户管理等日常租赁管理工作。2020年11月23日，广州市黄埔区住房和城乡建设局出具《证明》，证实将包括涉案房屋在内的非住宅商铺性质直管公房的日常管理职能于2020年4月27日移交给黄埔区住房保障中心。2020年7月9日，黄埔区住房保障中心向马润加发出《退房通知书》，载明因马润加承租的涉案房屋租赁期满且房屋涉及更新改造，要求其于2020年7月31日前腾空并交还黄埔区××佛××街××号房屋。2020年8月28日，黄埔区住房保障中心委托北京市浩天信和律师事务所向马润加发出《律师函》，载明因马润加租赁期已满……现解除与其签订的租赁黄埔区××佛××街××号物业的租赁合同并收回房屋，并按《退房通知书》要求交付应缴各项费用及违约金。2020年，黄埔区住房保障中心委托深圳市国誉房地产土地资产估价顾问有限公司对涉案房屋月租金进行评估，深圳市国誉房地产土地资产估价顾问有限公司于2020年5月30日出具深国誉评字[2020]GZGD06058号《房地产估价报告》，评估结果显示，在价值时点2020年5月25日，涉案房屋广州市黄埔区××佛××街××号商业房地产的月租金总价为1138元。黄埔区住房保障中心另提交一份《委托函》拟证实其支付律师费8900元。一审庭审时，黄埔区住房保障中心确认马润加已缴纳租金至2020年11月，尚欠2020年12月的租金，至开庭时尚未腾空涉案房屋并将其移交给黄埔区住房保障中心，且未支付占用费和相关费用。以上事实有《广州市直管房租赁合同（非住宅）》《黄埔区（原萝岗片）直管公房移交确认书》《退房通知书》《证明》《律师函》《房地产估价报告》《委托函》及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，马润加经一审法院依法传唤，无正当理由未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见，视为其放弃自身的举证权、答辩权，一审法院依据在案证据及当事人陈述等对本案作出判决。本案涉案房屋未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案《广州市直管房租赁合同（非住宅）》因违反法律法规的效力性强制性规定，应属无效。如前所述，本案涉案《广州市直管房租赁合同（非住宅）》无效，故依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，马润加应当将涉案房屋腾空并交还给黄埔区住房保障中心。因黄埔区住房保障中心主张的2021年1月8日时间已过，考虑到马润加搬离涉案房屋需要一定的时间，故一审法院酌情确定马润加于生效判决确定之日起十五日内搬离涉案房屋。如前所述，因涉案租赁合同无效，但马润加实际占有和使用了涉案房屋，应当支付房屋占用费。关于占用费的标准，黄埔区住房保障中心主张应当按照评估价1138元计算2020年12月的房屋占用费。对此一审法院认为，2020年7月9日，黄埔区住房保障中心在向马润加发出的《退房通知书》中明确载明“如未在2020年7月31日前腾空……将按市场评估租金标准收取房屋占用费直至房屋腾退为止”。上述通知发出后，马润加未腾退房屋，亦未对新的房屋占用费标准提出异议，其继续占有使用涉案房屋，故对于黄埔区住房保障中心要求马润加按照新的评估价1138元/月支付涉案房屋2020年12月的房屋占用费的诉请，一审法院予以支持。故马润加尚须向黄埔区住房保障中心支付2020年12月的房屋占用费1138元。关于律师费，因涉案租赁合同无效，故合同中关于律师费的约定条款亦无效，因此，对于黄埔区住房保障中心要求马润加支付律师费的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、马润加应当于本判决发生法律效力之日起十五日内腾空位于广州市黄埔区××佛××街××号的房屋并将其交还给广州市黄埔区住房保障服务中心；二、马润加于本判决发生法律效力之日起十日向广州市黄埔区住房保障服务中心支付广州市黄埔区××佛××街××号的房屋2020年12月的房屋占用费1138元；三、驳回广州市黄埔区住房保障服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由广州市黄埔区住房保障服务中心负担15元，马润加负担10元。本院经审理查明的事实与一审判决查明事实一致。二审中，黄埔区住房保障中心提交广州市直管房管理政策文件汇编部分资料（含《广州市住房和城乡建设委员会关于规范直管房非住宅租赁管理有关事项的通知（穗建房管【2018】541号）》和直管房的名词解释），拟证实直管房属于公有住宅，房屋管理与一般城镇房屋不一样，本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第三款规定。马润加对该证据真实性予以确认，关联性不予确认。涉案房屋是直管公房，但被上诉人不是按照国家福利政策和租赁的公有住房，而是非住宅的商业用途的商铺，因此涉案的房屋是适用于最高人民法院的司法解释审理的。如按照国家福利政策租赁公房，租赁者应该是具有特殊的身份还有条件的，但被上诉人只是普通公民，也没有特殊身份，不具备承租条件，所以不应按照国家的福利政策及租赁房屋。二审另查明，（2021）粤01民终10538案中，本院就案涉房屋的规划报建以及租赁管理情况向广州市黄埔区住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局进行发函询问。广州市黄埔区住房和城乡建设局、广州市开发区建设和交通局复函称：一、案涉房屋属直管房，因直管房是建国初期通过没收、经租和代管等形式纳入政府统管，长期积累形成的政府性房屋，建筑年代久远，属历史遗留产物，其规划报建资料无从查知。由于区划调整，白云区原管辖的部分区域划归到原萝岗区管辖，因此原广州开发区规划国土建设局接收白云区原管辖的直管房，并授权下属单位开发区房管所管理。2020年4月，原萝岗区直管房管理工作移交给黄埔区住房保障中心。二、涉案房屋可对外出租，据此签订的租赁合同有效。主要依据《广东省公有房产管理办法》（2002修正）第三条、第十二条、第十三条进行办理。广州市规划和自然资源局复函称：一、按照来函提供的房屋地址进行核查，暂查无规划报建手续。二、按照不动产登记有关规定，可凭直管公房行业管理部门意见直接办理房产登记。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，黄埔区住房保障中心与马润加因案涉《广州市直管房租赁合同（非住宅）》履行所引发的纠纷发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定进行审理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方二审诉辩意见，本院确定本案争议的焦点是：1.广州开发区房地产管理所与马润加签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》效力认定；2.黄埔区住房保障中心主张解除案涉合同并由马润加承担各项违约责任是否成立。现评析如下：关于案涉《广州市直管房租赁合同（非住宅）》的效力认定问题。根据黄埔区住房保障中心所提供《黄埔区（原萝岗片）直管公房移交确认书》以及广州市黄埔区住房和城乡建设局出具的《证明》，可确认案涉租赁房屋性质为政府直管公房。《广东省公有房产管理办法》（2002修正）第三条规定：“各级房管部门是各级人民政府贯彻执行国家的房产方针政策、行使房产管理的职能机构，负责统管公房工作。”（2021）粤01民终10538案二审期间，案涉房屋管理部门广州市黄埔区住房和城乡建设局、广州市开发区建设和交通局向本院复函称“因直管房是建国初期通过没收、经租和代管等形式纳入政府统管，长期积累形成的政府性房屋，建筑年代久远，属历史遗留产物，其规划报建资料无从查知。”并在复函中明确表示“涉案房屋可对外出租，据此签订的租赁合同有效。”另广州市规划和自然资源局亦复函确认“按照不动产登记有关规定，案涉房屋可凭直管公房行业管理部门意见直接办理房产登记。”综合考虑案涉租赁房产的特殊历史成因以及上述公房管理部门的复函意见，本院对案涉《广州市直管房租赁合同（非住宅）》的效力予以确认。一审法院仅以黄埔区住房保障中心未能提供该房屋报建手续即认定合同无效确有不当，本院对此予以纠正。关于合同解除问题。广州开发区房地产管理所与马润加签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》于2017年12月31日期满后，双方未续签合同而仍按原合同继续履行，由此形成不定期租赁合同关系。2020年4月27日，黄埔区住房保障中心根据房屋管理部门安排接收相关房屋的日常租赁管理工作，故其有权向马润加主张该租赁合同项下的相关权利。2020年7月9日，黄埔区住房保障中心向马润加发出《退房通知书》，要求马润加于2020年7月31日前腾空并交还涉案房屋，同时缴清该房租金及其他应缴纳费用，办好退房手续。一审庭审中，广州市黄埔区住房保障服务中心确认马润加已缴纳2020年的租金至2020年11月，尚欠2020年12月的租金，至一审开庭时尚未腾空涉案房屋并将其移交给黄埔区住房保障服务中心，且未支付占用费和相关费用。马润加经黄埔区住房保障中心于2020年7月30日发出《退房通知书》催缴租金后仍未予以缴纳，其行为已构成违约，故黄埔区住房保障中心于2020年8月28日发出《律师函》提出解除合同符合相关法律规定，案涉合同于2020年8月30日该《律师函》被签收之日即予以解除。一审法院判令马润加于判决生效之日起十五日内腾空案涉房屋并将其交还给黄埔区住房保障中心，并无不当，本院予以维持。黄埔区住房保障中心要求马润加承担一审律师费的问题，案涉合同第二十二条仅约定马润加需承担黄埔区住房保障中心支付的诉讼费、调查取证费等合理费用，并未明确包含律师费，且考虑到双方纠纷产生系因双方对黄埔区住房保障中心调整租金存在争议，马润加并不存在恶意违约，一审法院对黄埔区住房保障中心的该项损失赔偿主张不予支持，亦无不当。至于黄埔区住房保障中心的其他上诉请求，已经超过其一审诉请范围，不属于本案审查范围，本案不予调处。马润加经本院依法传唤，没有正当理由拒不到庭应诉，本院依法对本案进行缺席判决。综上所述，广州市黄埔区住房保障服务中心的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决对合同效力认定错误，本院予以变更，但并不影响一审法院对于广州市黄埔区住房保障服务中心一审诉讼请求的处理，其判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1378元，由广州市黄埔区住房保障服务中心负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 焕二〇二一年八月二十六日法官助理  车 莉书 记 员  容爱玲