广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终4172号上诉人（原审被告）：惠州市鸿都实业发展有限公司，住所地惠东县平山街道华侨城东逸华庭103座。法定代表人：陈兆梅。委托诉讼代理人：李泽汶，广东指针律师事务所律师。委托诉讼代理人：林汉平，男，汉族，系该公司的员工。被上诉人（原审原告）：洪晗，女，1993年9月20日出生，汉族，住广东省惠东县。委托诉讼代理人：赵刚，男，1988年6月23日出生，汉族，户籍地江西省吉安市吉州区，系被上诉人的丈夫。上诉人惠州市鸿都实业发展有限公司（下称鸿都公司）因与被上诉人洪晗商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（下称一审法院）作出的（2020）粤1323民初5928号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。鸿都公司上诉请求：1.撤销(2020)粤1323民初5928号民事判决书第一、二、三、四项判决，并依法改判驳回洪晗的一审诉讼请求；2.维持(2020)粤1323民初5928号民事判决书第五项判决；3.一、二审案件受理费由洪晗承担。事实与理由:一、一审法院对案涉房屋交付使用的时间认定有误，鸿都公司已于验收合格当日即2017年9月22日向洪晗交付了案涉房屋。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条和《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，峻工验收备案仅为建设行政主管部门的行政管理行为，案涉房产项目在2017年9月22日经五方验收合格，即符合交付条件。所以，根据《商品房买卖合同补充协议》的约定，应视为鸿都公司于2017年9月22日当天已向洪晗交付案涉房屋，因此，一审法院判令鸿都公司自2017年5月1日起向洪晗计付违约金不合理。二、鸿都公司遗失了相关办证资料，对此进行了公告，但洪晗至今未向鸿都公司提供办证资料，逾期办证的责任不在鸿都公司。鸿都公司无须承担2020年8月19日以后逾期办证的违约责任。首先，根据《商品房买卖合同(预售)》及《商品房买卖合同补充协议》的约定，鸿都公司仅负有协助办理商品房权属登记转移手续的义务，并配合提供资料报产权登记机关备案。其次，鸿都公司因办公室搬迁遗失部分业主的办证资料，无法联系上洪晗，鸿都公司无奈于2020年8月19日在《惠州日报》上发布公告，请包括洪晗在内的相关业主补充提供相关办证资料，然而洪晗至今未提供。三、鸿都公司已于2017年11月17日完成燃气管道铺设到户的工程，并通过了合法资质的设计、施工和监理单位验收，应视为鸿都公司已经履行了燃气设施的交付义务。首先，《商品房买卖合同补充协议》约定“基础设施设备交付时:水、电具备使用条件;燃气管道(限买受人所购房配有此项)铺设到户(出卖人仅预留接口，具体管道开通由买受人自行向相关部门申报及缴纳费用)”，鸿都公司仅负责燃气管道铺设到户，具体管道开通由洪晗自行向相关部门申请，供气义务由供气部门承担。其次，洪晗已确认2019年12月27日为燃气管道正常使用日。拖到2019年才完成通气是因燃气公司拒绝配合验收和通气，但不能将供气单位拖延验收并拒绝安排通气的责任转嫁于鸿都公司承担。法律、行政法规均没有规定工程验收需要供气单位参与，且供气单位并非行政机关或职能部门，惠州市或惠东县要求供气单位必须参与燃气工程验收政策实质增加了供气单位一项行政许可权限，该政策要求与上述规定相违背。故鸿都公司无须承担燃气管道铺设到户完成之日即2017年11月17日以后逾期交付燃气管道的违约责任。四、根据合同约定，洪晗作为买受人应自行办理房屋产权登记，鸿都公司仅负有协助办证的义务。在此，洪晗及时提供办证材料后，鸿都公司即会配合洪晗报送产权登记机关备案，并尽早取得不动产权证。洪晗辩称，一、案涉《商品房买卖合同(预售)》和《商品房买卖合同补充协议》签订于同一天，用于网签备案的购房合同将案涉房屋的交付约定为应当同时符合三项条件，即取得建设工程竣工备案证明文件、取得房屋测绘报告，经建设部门主体验收后符合交楼条件，但补充协议第8条第1款却将交房标准降低为验收合格即可交楼。该补充协议条款限制了鸿都公司责任的承担，且未以明显方式提示洪晗注意。因此该条款无效，对双方都不具约束力，鸿都公司仍应依据购房合同约定的交房标准履行义务。再者，鸿都公司未依《商品房销售管理办法》第二十三条的规定在订立商品房买卖合同之前向洪晗明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》，更未向洪晗明示《城市商品房预售管理办法》，导致洪晗在未对补充协议进行充分查看并知悉责任加重的情况下签署了购房合同及补充协议。二、鸿都公司未依法将燃气设施与主体工程同时施工和验收，导致燃气逾期交付；而且依据合同相对性，燃气管道验收单位与合同无任何关系，鸿都公司仍因依约履行义务，并承担相应违约责任。目前，鸿都公司并未完成铺设到户，更未使燃气管道达到使用状态。请求二审法院维持原判，驳回上诉请求。洪晗向一审法院起诉请求：1.判令鸿都公司支付违约金93354.03元（逾期交楼违约金32867.92元、逾期交付燃气管道违约金22824.95元、逾期办证违约金37661.16元，以上违约金暂计至2020年7月29日）；2.判令鸿都公司依约解决燃气管道验收通气交付问题并办理不动产登记证；3.本案诉讼费由鸿都公司承担。一审法院查明的事实：鸿都公司系于2011年12月31日成立的有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），经营范围物业管理、建筑工程、房地产开发与经营（凭有效的资质证经营）、室内外装饰、苗木种植销售。2016年1月2日，洪晗与鸿都公司签订编号为ＨＴ0013942的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，合同约定：预售许可证号为惠东房预许字第××号，标的房屋为惠东县平山青云管理区空壳山御公馆2栋9层02号房，总价款为456499元。第九条约定商品房交付时应当符合下列条件:1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房经建设部门主体验收后符合交楼条件；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备，1.供水、排水；2.供电；3.供暖；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管道网连接，保证燃气供应；5.电话通信；6.有线电视；7.宽带网络……如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照补充协议的方式处理。第十一条约定交付时间和手续：1.出卖人应当在2017年4月30日前向买受人交付该商品房；2.该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1.逾期时间在90日之内（该期间应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；2.逾期超过90日（该期限应当与本条第1项的相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。第二十条房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照补充协议约定的方式处理。第二十五条送达约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系方式均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。附件十一《补充协议》8、对合同第九条的变更和补充约定经买卖双方协商一致，将商品房交付条件变更如下：该商品房所在楼宇经验收合格即可交付买受人，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。出卖人交付房屋的必要条件是买受人已签订备案合同并按合同规定交纳全部房款……。9、对合同第十条的变更和补充约定基础设施设备交付时：水、电具备使用条件；燃气管道（限买受人所购房配有此项）铺设到户（出卖人仅预留接口，具体管道开通由买受人自行向相关部门申报及缴纳费用）……主合同第十条中所指“详见补充协议”内容为确属出卖人责任的，由出卖人在90天内完善，出卖人无法在90天内完善的，出卖人按日向买受人支付50元/日的违约金，但违约金数额最高不超过总房款的5%，合同继续履行。10、对合同第十一条的变更和补充约定A.买受人应在《交付通知书》中通知的房屋交付日起五日内（验收期限）前来验收本房地产。如截止合同正文第十一条约定的交付日买受人仍没有收到《交付通知书》的，则交付日届满日前5个工作日内为交付时间（如11月6日为约定的交付日届满日，则11月2日至11月6日期间视为交付时间），买受人应在上述时间内至出卖人所在地办理房屋交付手续并接收房屋，否则，视为出卖人已按期交付房屋……。17、对合同第二十条第二款的变更和补充约定由买受人自行办理房屋产权登记，出卖人配合提供所需要的证明文件。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任未能在合同约定交付之日起360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，则出卖人应自此期限届满之次日起至实际完成之日止，每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。延期达360天以上的，买受人有权解除合同，出卖人应向买受人合计交付合同总额5%的违约金……。20、对合同第二十五条的补充……（2）合同中通知的送达形式为当面签收或邮寄送达（包括挂号信或特快专递）。上述合同及附件签订后，于2016年1月28日在房管部门办理了备案登记。洪晗已依约支付购房款，并于2016年7月28日缴纳契税6521.41元。2017年4月28日，鸿都公司向洪晗发出《沣盛帝景延期交楼通知书》，内容：因2016年雷暴雨、台风等天气原因影响了该项目的竣工日期，在此抱歉地通知您，沣盛帝景1、2、3栋将延期至2017年7月30日正式交付。2017年7月12日，鸿都公司向洪晗发出《沣盛帝景收楼通知书》，内容：案涉房屋将于2017年7月30日正式交付，请您接到本通知后于2017年8月31日之前来沣盛帝景二期物业服务中心办理收楼手续。2017年9月22日，鸿都公司建设开发的惠东县平山青云管理区空壳山御公馆2栋经竣工验收，洪晗于2017年10月14日在《收楼验收记录表》签字确认，案涉房屋于2017年12月21日向建设部门验收备案，于2018年7月20日取得房产面积测绘成果（实测）报告书。2019年12月27日，惠东运行管道燃气有限公司向沣盛帝景管理处发出《通知》，通知小区高层的管道燃气已开通。庭审中，鸿都公司称当日燃气管道通过验收，洪晗确认当日为燃气管道正常使用日。2020年8月19日，鸿都公司在惠州日报刊登《声明》，内容：因我司搬迁办公室时，遗失了李世姿、黄光华、吴世清等部分业主办理房屋不动产权证的相关资料。因无法联系到相关业主，请相关业主速到本公司补交相关资料，不便之处，敬请谅解。联系电话0752-83××××2，特此声明。一审法院向惠东县自然资源局发函，核实上述房产是否完成初始登记及是否具备办证条件，惠东县自然资源局复函称该房屋已办理首次登记（俗称大确权），提供齐全、有效的登记材料即可办理转移登记（俗称小确权）。一审法院向惠东县住房和城乡建设局发函，要求核实上述房屋的燃气管道使用情况，该局回复案涉房屋截止2020年12月4日未到我县管道燃气供气企业申请办理管道燃气开通手续，现状仍未使用管道燃气。一审法院认为，洪晗、鸿都公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应遵守。一、逾期交房违约金的计算问题。交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案。洪晗于2017年10月14日收楼，案涉房屋于2017年12月21日向建设部门验收备案，洪晗明知商品房不具备约定交付条件仍接收房屋，逾期交房期间应自合同约定交付之次日即2017年5月1日起计至实际交付之日即2017年10月14日，共166天。故逾期交房违约金为总房款456499元×166天×0.05%=37889.42元，洪晗诉请违约金为32867.92元，未超出上述范围，予以照准。鸿都公司主张逾期交房违约金应截止案涉房屋竣工验收之日，而非办理竣工验收备案之日，无法律依据，不予采纳。二、逾期办证违约金的计算问题。按照合同约定，鸿都公司应自商品房实际交付使用即2017年10月14日后的360日内即2018年10月10日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助买受人办理商品房权属转移登记，但截止至本案辩论终结前，鸿都公司仍未履行该项合同义务，故鸿都公司存在违约，逾期办证违约金以456499元为基数，自2018年10月11日起计至鸿都公司提交办证材料至房屋登记机构，按日万分之一计付。鸿都公司辩称因办公室搬迁遗失办证资料，对此进行公告，洪晗至今未向鸿都公司提供办证资料，逾期办证的责任不在鸿都公司。对此一审法院认为，首先，洪晗在本次诉讼中提供的联系电话136××××9927与其在《商品房买卖合同（预售）》记载的联系电话一致，鸿都公司称无法联系上洪晗，与事实不符；其次，合同约定应采取当面签收或邮寄送达文件，鸿都公司采取公告方式送达，与合同约定不符；最后，该声明并未载明丢失材料的业主名单，洪晗无法从中获知其办证资料丢失，需补交资料。故对鸿都公司该辩解不予采纳。三、燃气管道交付及燃气供应违约金的计算问题。洪晗确认2019年12月27日为燃气管道正常使用日，燃气管道已交付洪晗。至于燃气供应违约金，合同约定鸿都公司向洪晗交付的燃气管道应与城市燃气管道网连接，保证燃气供应，达到正常使用的目的，即使双方在补充协议中约定燃气管道铺设到户，出卖人仅预留接口，具体管道开通由买受人自行向相关部门申报及缴纳费用，减轻了鸿都公司的责任，但是建设燃气管道工程的目的是正常使用燃气，违约金应计至燃气管道能正常使用之日即2019年12月27日止，但应以不超过总房款的5%为限。根据合同约定，鸿都公司应在合同约定交付之日起90日内即2017年7月29日前予以完善，违约金应自2017年7月30日起计至2019年12月27日共计880日，按每日50元为44000元。因合同约定违约金数额最高不超过总房款的5%，洪晗诉请违约金22824.95元，理由充分，一审法院予以支持。鸿都公司辩称燃气未能供应并非其原因所致，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，鸿都公司不能据此减轻燃气未能供应而应向洪晗承担的违约责任。四、案涉房屋是否具备办理权属转移登记的条件。案涉房屋已于2017年12月21日竣工验收备案，已完成首次登记，且根据惠东县自然资源局复函，洪晗、鸿都公司可携带齐全的、有效的转移登记材料向其申办不动产转移登记，即案涉房屋已具备办理权属转移登记的条件。鸿都公司应将办理权属登记需由出卖人提供齐全的资料报产权登记机关备案，协助买受人办理商品房权属转移登记。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、惠州市鸿都实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向洪晗支付逾期交房违约金32867.92元；二、惠州市鸿都实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向洪晗支付以456499元为基数，自2018年10月11日起至惠州市鸿都实业发展有限公司提交齐全的办证材料至房屋登记机构备案之日止按日万分之一计付的逾期办证违约金；三、惠州市鸿都实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向洪晗支付逾期交付燃气管道违约金22824.95元；四、惠州市鸿都实业发展有限公司应自本判决发生法律效力之日起30日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助洪晗办理商品房权属转移登记。五、驳回洪晗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2134元（洪晗已预交），由洪晗负担174元，惠州市鸿都实业发展有限公司负担1960元。本案二审中，被上诉人洪晗提交新证据：洪晗与销售聊天记录截图及沣盛帝景物业业主群微信聊天记录，证明业主与鸿都公司沟通办证事宜，鸿都公司一直拖延的事实。上诉人鸿都公司对上述证据的真实性、合法性不予认可。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，争议焦点是：上诉人鸿都公司的上诉请求能否得到支持。本院对此分析如下：关于逾期交房违约金截止日问题。上诉人鸿都公司主张逾期交房违约金截止到案涉房屋竣工验收合格之日即可，而非取得竣工验收备案表，对此本院认为，根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房【2010】53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格，并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准，合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。案涉《商品房买卖合同》亦约定，该商品房以取得建设工程竣工验收备案证明文件为交付条件之一。由此可见，无论是依据合同的约定还是法律的规定，鸿都公司向洪晗交付商品房时，都应取得建设工程竣工验收备案证明文件，故一审法院将逾期交房违约金截止为完成竣工验收备案之日前的实际交付之日，并无不当，本院予以维持。鸿都公司关于以房屋竣工验收合格之日起计付逾期交房违约金的主张，没有法律依据，本院不予支持。关于逾期办证责任问题。双方合同约定，合同中通知的送达形式为当面签收或邮寄送达（包括挂号信或特快专递）。鸿都公司采取登报公告方式向洪晗送达有关通知，与合同约定不符，且遗失办证资料系鸿都公司自身过错，不能据此免除责任。故鸿都公司认为无须承担公告之日后逾期办证违约责任的主张，本院不予支持。关于燃气供应违约金问题，鸿都公司主张其于完成燃气工程建设后，即应视为其已向洪晗交付合格的燃气设施。对此本院认为，根据案涉合同的约定，燃气交付时应当完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。而案涉房屋的燃气管道工程虽然完工后但仍未验收通气，无法达到正常使用，因此并不符合合同约定的交付条件。洪晗确认2019年12月27日为燃气管道正常使用日是，认为燃气管道已交付，故一审法院将燃气供应违约金计至燃气管道正常使用之日，并无不当，本院予以维持。至于鸿都公司所主张的燃气未能供应并非其原因所致，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，鸿都公司与第三人之间，属另一法律关系，鸿都公司不得据此主张减轻燃气未能供应而应向洪晗承担的违约责任。综上，上诉人鸿都公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1960元，由上诉人惠州市鸿都实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 温永宏审 判 员 张 竹审 判 员 刘天贞二〇二一年八月十日法官助理 徐彦怡书 记 员 张丽君附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终4172号上诉人（原审被告）：惠州市鸿都实业发展有限公司，住所地惠东县平山街道华侨城东逸华庭103座。法定代表人：陈兆梅。委托诉讼代理人：李泽汶，广东指针律师事务所律师。委托诉讼代理人：林汉平，男，汉族，系该公司的员工。被上诉人（原审原告）：洪晗，女，1993年9月20日出生，汉族，住广东省惠东县。委托诉讼代理人：赵刚，男，1988年6月23日出生，汉族，户籍地江西省吉安市吉州区，系被上诉人的丈夫。上诉人惠州市鸿都实业发展有限公司（下称鸿都公司）因与被上诉人洪晗商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（下称一审法院）作出的（2020）粤1323民初5928号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。鸿都公司上诉请求：1.撤销(2020)粤1323民初5928号民事判决书第一、二、三、四项判决，并依法改判驳回洪晗的一审诉讼请求；2.维持(2020)粤1323民初5928号民事判决书第五项判决；3.一、二审案件受理费由洪晗承担。事实与理由:一、一审法院对案涉房屋交付使用的时间认定有误，鸿都公司已于验收合格当日即2017年9月22日向洪晗交付了案涉房屋。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条和《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，峻工验收备案仅为建设行政主管部门的行政管理行为，案涉房产项目在2017年9月22日经五方验收合格，即符合交付条件。所以，根据《商品房买卖合同补充协议》的约定，应视为鸿都公司于2017年9月22日当天已向洪晗交付案涉房屋，因此，一审法院判令鸿都公司自2017年5月1日起向洪晗计付违约金不合理。二、鸿都公司遗失了相关办证资料，对此进行了公告，但洪晗至今未向鸿都公司提供办证资料，逾期办证的责任不在鸿都公司。鸿都公司无须承担2020年8月19日以后逾期办证的违约责任。首先，根据《商品房买卖合同(预售)》及《商品房买卖合同补充协议》的约定，鸿都公司仅负有协助办理商品房权属登记转移手续的义务，并配合提供资料报产权登记机关备案。其次，鸿都公司因办公室搬迁遗失部分业主的办证资料，无法联系上洪晗，鸿都公司无奈于2020年8月19日在《惠州日报》上发布公告，请包括洪晗在内的相关业主补充提供相关办证资料，然而洪晗至今未提供。三、鸿都公司已于2017年11月17日完成燃气管道铺设到户的工程，并通过了合法资质的设计、施工和监理单位验收，应视为鸿都公司已经履行了燃气设施的交付义务。首先，《商品房买卖合同补充协议》约定“基础设施设备交付时:水、电具备使用条件;燃气管道(限买受人所购房配有此项)铺设到户(出卖人仅预留接口，具体管道开通由买受人自行向相关部门申报及缴纳费用)”，鸿都公司仅负责燃气管道铺设到户，具体管道开通由洪晗自行向相关部门申请，供气义务由供气部门承担。其次，洪晗已确认2019年12月27日为燃气管道正常使用日。拖到2019年才完成通气是因燃气公司拒绝配合验收和通气，但不能将供气单位拖延验收并拒绝安排通气的责任转嫁于鸿都公司承担。法律、行政法规均没有规定工程验收需要供气单位参与，且供气单位并非行政机关或职能部门，惠州市或惠东县要求供气单位必须参与燃气工程验收政策实质增加了供气单位一项行政许可权限，该政策要求与上述规定相违背。故鸿都公司无须承担燃气管道铺设到户完成之日即2017年11月17日以后逾期交付燃气管道的违约责任。四、根据合同约定，洪晗作为买受人应自行办理房屋产权登记，鸿都公司仅负有协助办证的义务。在此，洪晗及时提供办证材料后，鸿都公司即会配合洪晗报送产权登记机关备案，并尽早取得不动产权证。洪晗辩称，一、案涉《商品房买卖合同(预售)》和《商品房买卖合同补充协议》签订于同一天，用于网签备案的购房合同将案涉房屋的交付约定为应当同时符合三项条件，即取得建设工程竣工备案证明文件、取得房屋测绘报告，经建设部门主体验收后符合交楼条件，但补充协议第8条第1款却将交房标准降低为验收合格即可交楼。该补充协议条款限制了鸿都公司责任的承担，且未以明显方式提示洪晗注意。因此该条款无效，对双方都不具约束力，鸿都公司仍应依据购房合同约定的交房标准履行义务。再者，鸿都公司未依《商品房销售管理办法》第二十三条的规定在订立商品房买卖合同之前向洪晗明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》，更未向洪晗明示《城市商品房预售管理办法》，导致洪晗在未对补充协议进行充分查看并知悉责任加重的情况下签署了购房合同及补充协议。二、鸿都公司未依法将燃气设施与主体工程同时施工和验收，导致燃气逾期交付；而且依据合同相对性，燃气管道验收单位与合同无任何关系，鸿都公司仍因依约履行义务，并承担相应违约责任。目前，鸿都公司并未完成铺设到户，更未使燃气管道达到使用状态。请求二审法院维持原判，驳回上诉请求。洪晗向一审法院起诉请求：1.判令鸿都公司支付违约金93354.03元（逾期交楼违约金32867.92元、逾期交付燃气管道违约金22824.95元、逾期办证违约金37661.16元，以上违约金暂计至2020年7月29日）；2.判令鸿都公司依约解决燃气管道验收通气交付问题并办理不动产登记证；3.本案诉讼费由鸿都公司承担。一审法院查明的事实：鸿都公司系于2011年12月31日成立的有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），经营范围物业管理、建筑工程、房地产开发与经营（凭有效的资质证经营）、室内外装饰、苗木种植销售。2016年1月2日，洪晗与鸿都公司签订编号为ＨＴ0013942的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，合同约定：预售许可证号为惠东房预许字第××号，标的房屋为惠东县平山青云管理区空壳山御公馆2栋9层02号房，总价款为456499元。第九条约定商品房交付时应当符合下列条件:1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房经建设部门主体验收后符合交楼条件；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备，1.供水、排水；2.供电；3.供暖；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管道网连接，保证燃气供应；5.电话通信；6.有线电视；7.宽带网络……如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照补充协议的方式处理。第十一条约定交付时间和手续：1.出卖人应当在2017年4月30日前向买受人交付该商品房；2.该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1.逾期时间在90日之内（该期间应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；2.逾期超过90日（该期限应当与本条第1项的相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。第二十条房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照补充协议约定的方式处理。第二十五条送达约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系方式均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。附件十一《补充协议》8、对合同第九条的变更和补充约定经买卖双方协商一致，将商品房交付条件变更如下：该商品房所在楼宇经验收合格即可交付买受人，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。出卖人交付房屋的必要条件是买受人已签订备案合同并按合同规定交纳全部房款……。9、对合同第十条的变更和补充约定基础设施设备交付时：水、电具备使用条件；燃气管道（限买受人所购房配有此项）铺设到户（出卖人仅预留接口，具体管道开通由买受人自行向相关部门申报及缴纳费用）……主合同第十条中所指“详见补充协议”内容为确属出卖人责任的，由出卖人在90天内完善，出卖人无法在90天内完善的，出卖人按日向买受人支付50元/日的违约金，但违约金数额最高不超过总房款的5%，合同继续履行。10、对合同第十一条的变更和补充约定A.买受人应在《交付通知书》中通知的房屋交付日起五日内（验收期限）前来验收本房地产。如截止合同正文第十一条约定的交付日买受人仍没有收到《交付通知书》的，则交付日届满日前5个工作日内为交付时间（如11月6日为约定的交付日届满日，则11月2日至11月6日期间视为交付时间），买受人应在上述时间内至出卖人所在地办理房屋交付手续并接收房屋，否则，视为出卖人已按期交付房屋……。17、对合同第二十条第二款的变更和补充约定由买受人自行办理房屋产权登记，出卖人配合提供所需要的证明文件。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任未能在合同约定交付之日起360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，则出卖人应自此期限届满之次日起至实际完成之日止，每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。延期达360天以上的，买受人有权解除合同，出卖人应向买受人合计交付合同总额5%的违约金……。20、对合同第二十五条的补充……（2）合同中通知的送达形式为当面签收或邮寄送达（包括挂号信或特快专递）。上述合同及附件签订后，于2016年1月28日在房管部门办理了备案登记。洪晗已依约支付购房款，并于2016年7月28日缴纳契税6521.41元。2017年4月28日，鸿都公司向洪晗发出《沣盛帝景延期交楼通知书》，内容：因2016年雷暴雨、台风等天气原因影响了该项目的竣工日期，在此抱歉地通知您，沣盛帝景1、2、3栋将延期至2017年7月30日正式交付。2017年7月12日，鸿都公司向洪晗发出《沣盛帝景收楼通知书》，内容：案涉房屋将于2017年7月30日正式交付，请您接到本通知后于2017年8月31日之前来沣盛帝景二期物业服务中心办理收楼手续。2017年9月22日，鸿都公司建设开发的惠东县平山青云管理区空壳山御公馆2栋经竣工验收，洪晗于2017年10月14日在《收楼验收记录表》签字确认，案涉房屋于2017年12月21日向建设部门验收备案，于2018年7月20日取得房产面积测绘成果（实测）报告书。2019年12月27日，惠东运行管道燃气有限公司向沣盛帝景管理处发出《通知》，通知小区高层的管道燃气已开通。庭审中，鸿都公司称当日燃气管道通过验收，洪晗确认当日为燃气管道正常使用日。2020年8月19日，鸿都公司在惠州日报刊登《声明》，内容：因我司搬迁办公室时，遗失了李世姿、黄光华、吴世清等部分业主办理房屋不动产权证的相关资料。因无法联系到相关业主，请相关业主速到本公司补交相关资料，不便之处，敬请谅解。联系电话0752-83××××2，特此声明。一审法院向惠东县自然资源局发函，核实上述房产是否完成初始登记及是否具备办证条件，惠东县自然资源局复函称该房屋已办理首次登记（俗称大确权），提供齐全、有效的登记材料即可办理转移登记（俗称小确权）。一审法院向惠东县住房和城乡建设局发函，要求核实上述房屋的燃气管道使用情况，该局回复案涉房屋截止2020年12月4日未到我县管道燃气供气企业申请办理管道燃气开通手续，现状仍未使用管道燃气。一审法院认为，洪晗、鸿都公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应遵守。一、逾期交房违约金的计算问题。交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案。洪晗于2017年10月14日收楼，案涉房屋于2017年12月21日向建设部门验收备案，洪晗明知商品房不具备约定交付条件仍接收房屋，逾期交房期间应自合同约定交付之次日即2017年5月1日起计至实际交付之日即2017年10月14日，共166天。故逾期交房违约金为总房款456499元×166天×0.05%=37889.42元，洪晗诉请违约金为32867.92元，未超出上述范围，予以照准。鸿都公司主张逾期交房违约金应截止案涉房屋竣工验收之日，而非办理竣工验收备案之日，无法律依据，不予采纳。二、逾期办证违约金的计算问题。按照合同约定，鸿都公司应自商品房实际交付使用即2017年10月14日后的360日内即2018年10月10日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助买受人办理商品房权属转移登记，但截止至本案辩论终结前，鸿都公司仍未履行该项合同义务，故鸿都公司存在违约，逾期办证违约金以456499元为基数，自2018年10月11日起计至鸿都公司提交办证材料至房屋登记机构，按日万分之一计付。鸿都公司辩称因办公室搬迁遗失办证资料，对此进行公告，洪晗至今未向鸿都公司提供办证资料，逾期办证的责任不在鸿都公司。对此一审法院认为，首先，洪晗在本次诉讼中提供的联系电话136××××9927与其在《商品房买卖合同（预售）》记载的联系电话一致，鸿都公司称无法联系上洪晗，与事实不符；其次，合同约定应采取当面签收或邮寄送达文件，鸿都公司采取公告方式送达，与合同约定不符；最后，该声明并未载明丢失材料的业主名单，洪晗无法从中获知其办证资料丢失，需补交资料。故对鸿都公司该辩解不予采纳。三、燃气管道交付及燃气供应违约金的计算问题。洪晗确认2019年12月27日为燃气管道正常使用日，燃气管道已交付洪晗。至于燃气供应违约金，合同约定鸿都公司向洪晗交付的燃气管道应与城市燃气管道网连接，保证燃气供应，达到正常使用的目的，即使双方在补充协议中约定燃气管道铺设到户，出卖人仅预留接口，具体管道开通由买受人自行向相关部门申报及缴纳费用，减轻了鸿都公司的责任，但是建设燃气管道工程的目的是正常使用燃气，违约金应计至燃气管道能正常使用之日即2019年12月27日止，但应以不超过总房款的5%为限。根据合同约定，鸿都公司应在合同约定交付之日起90日内即2017年7月29日前予以完善，违约金应自2017年7月30日起计至2019年12月27日共计880日，按每日50元为44000元。因合同约定违约金数额最高不超过总房款的5%，洪晗诉请违约金22824.95元，理由充分，一审法院予以支持。鸿都公司辩称燃气未能供应并非其原因所致，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，鸿都公司不能据此减轻燃气未能供应而应向洪晗承担的违约责任。四、案涉房屋是否具备办理权属转移登记的条件。案涉房屋已于2017年12月21日竣工验收备案，已完成首次登记，且根据惠东县自然资源局复函，洪晗、鸿都公司可携带齐全的、有效的转移登记材料向其申办不动产转移登记，即案涉房屋已具备办理权属转移登记的条件。鸿都公司应将办理权属登记需由出卖人提供齐全的资料报产权登记机关备案，协助买受人办理商品房权属转移登记。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、惠州市鸿都实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向洪晗支付逾期交房违约金32867.92元；二、惠州市鸿都实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向洪晗支付以456499元为基数，自2018年10月11日起至惠州市鸿都实业发展有限公司提交齐全的办证材料至房屋登记机构备案之日止按日万分之一计付的逾期办证违约金；三、惠州市鸿都实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向洪晗支付逾期交付燃气管道违约金22824.95元；四、惠州市鸿都实业发展有限公司应自本判决发生法律效力之日起30日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助洪晗办理商品房权属转移登记。五、驳回洪晗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2134元（洪晗已预交），由洪晗负担174元，惠州市鸿都实业发展有限公司负担1960元。本案二审中，被上诉人洪晗提交新证据：洪晗与销售聊天记录截图及沣盛帝景物业业主群微信聊天记录，证明业主与鸿都公司沟通办证事宜，鸿都公司一直拖延的事实。上诉人鸿都公司对上述证据的真实性、合法性不予认可。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，争议焦点是：上诉人鸿都公司的上诉请求能否得到支持。本院对此分析如下：关于逾期交房违约金截止日问题。上诉人鸿都公司主张逾期交房违约金截止到案涉房屋竣工验收合格之日即可，而非取得竣工验收备案表，对此本院认为，根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房【2010】53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格，并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准，合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。案涉《商品房买卖合同》亦约定，该商品房以取得建设工程竣工验收备案证明文件为交付条件之一。由此可见，无论是依据合同的约定还是法律的规定，鸿都公司向洪晗交付商品房时，都应取得建设工程竣工验收备案证明文件，故一审法院将逾期交房违约金截止为完成竣工验收备案之日前的实际交付之日，并无不当，本院予以维持。鸿都公司关于以房屋竣工验收合格之日起计付逾期交房违约金的主张，没有法律依据，本院不予支持。关于逾期办证责任问题。双方合同约定，合同中通知的送达形式为当面签收或邮寄送达（包括挂号信或特快专递）。鸿都公司采取登报公告方式向洪晗送达有关通知，与合同约定不符，且遗失办证资料系鸿都公司自身过错，不能据此免除责任。故鸿都公司认为无须承担公告之日后逾期办证违约责任的主张，本院不予支持。关于燃气供应违约金问题，鸿都公司主张其于完成燃气工程建设后，即应视为其已向洪晗交付合格的燃气设施。对此本院认为，根据案涉合同的约定，燃气交付时应当完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。而案涉房屋的燃气管道工程虽然完工后但仍未验收通气，无法达到正常使用，因此并不符合合同约定的交付条件。洪晗确认2019年12月27日为燃气管道正常使用日是，认为燃气管道已交付，故一审法院将燃气供应违约金计至燃气管道正常使用之日，并无不当，本院予以维持。至于鸿都公司所主张的燃气未能供应并非其原因所致，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，鸿都公司与第三人之间，属另一法律关系，鸿都公司不得据此主张减轻燃气未能供应而应向洪晗承担的违约责任。综上，上诉人鸿都公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1960元，由上诉人惠州市鸿都实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 温永宏审 判 员 张 竹审 判 员 刘天贞二〇二一年八月十日法官助理 徐彦怡书 记 员 张丽君附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。