广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终5800-5808号上诉人（原审被告）：惠州市凯南房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾西区开城大道南路10号富康国际综合楼1301-1305号房。法定代表人：廖广先。委托诉讼代理人：廖德清，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：李瑞娜等九户业主（具体信息详见附表）。委托诉讼代理人：江秋云，广东普发律师事务所律师。上诉人惠州市凯南房地产开发有公司与被上诉人李瑞娜等九户业主商品房预售合同纠纷九案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的一审民事判决（案号详见附表），向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本系列案。本系列案现已审理终结。（因上述九案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2021）粤13民终5800号案件被上诉人李瑞娜为例进行表述、论证）。上诉人惠州市凯南房地产开发有限公司向本院提出上诉请求：l、判令撤销(2021)粤1391民初577号民事判决,改判或驳回被上诉人诉讼请求;2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定双方签订的《商品房买卖合同》并未就逾期办证明确约定计付违约金,是错误的。事实上,双方《商品房买卖合同》第十五条明确约定了逾期提交产权登记备案资料的违约责任及处理方式,不存在合同没有约定违约责任的情形。双方《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定:“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第3项处理:3考虑到大亚湾区主管机关办理产权证明手续严谨性,如房屋查档、房屋测绘、维修基金交存、契税申报办理等，若办理产权证明超过双方约定期限，买受人同意由出卖人继续办理。”,该条款明确约定如被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按第3项“买受人同意由出卖人继续办理”,可见,双方合同对逾期办理产权登记备案的违约责任及承担方式是明确的,即违约责任承担方式为“买受人同意由出卖人继续办理”,并非“由出卖人支付违约金”。且双方在签订商品房买卖合同时,被上诉人对该约定是知悉清楚的,故即使上诉人存在逾期办证的行为,但按照合同约定,被上诉人同意上诉人承担继续办理产权证的违约责任方式,而非支付违约金的承担方式。由此可见,双方《商品房买卖合同》明确约定了逾期办理产权登记备案的违约责任承担方式及处理方法,不存在合同没有约定违约责任的情形,故原审判决认定双方签订的《商品房买卖合同》并未就逾期办证明确约定计付违约金,并采取适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八规定,以及采用《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》判令上诉人向被上诉人支付违约金,无合同及法律依据,是违反合同法三性之一的合法性。二,即使上诉人存在逾期办证情形,原审判决逾期时间认定有不妥当的。在被上诉人都认可上诉人同意按照惠州大亚湾区、惠州大亚湾区不动产登记中心联合下发的《关于暂停受理不动产登记业务的通知》和《关于暂时关闭网签系统和业务受理系统的通知》规定的计划暂停受理业务时间,相应扣减被告逾期履行办证义务的逾期时间。从2016年6月起,惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区和惠州市大亚湾经济技术开发区房管局联合发布的关于《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项公告》,规定：自2016年6月30日起,区土地,房屋,林地,海域等不动产登记业务,统一到区不动产登记中心,领取《不动产权证》,《不动产登记证明》,停发原各类不动产权属证书;自2016年6月30日起,申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、―手房过户等业务的,需先行开展不动产权籍调查(以地块为基础,以房屋等定着物为基本单位,查清房屋等定着物涉及地块信息,包括地块权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况)。2016年11月29日,大亚湾区房产管理局下发《有关办理一手房转移登记取号、受理的通知》,规定自2016年l1月30日起,每个项目每天送件不多于15份,一手房转移登记受理窗口每天限受理10个项目的一手房转移登记申请;2017年2月28日,惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局下发《关于全面推行大亚湾区―手房转移登记、预告登记、抵押权登记业务网上预约办理的通知》,规定该局于3月6日开始全面推行网上预约办理一手房转移登记,预告登记、抵押权登记业务;2017年6月19日,惠州大亚湾区房产管理局、惠州大亚湾区不动产登记中心联合下发《关于暂停受理不动产登记业务的通知》,确定计划于2017年6月30日至7月5日期间对新旧两个系统的数据进行整理和迁移,在此期间暂停受理所有不动产登记业务;2017年6月28日,惠州大亚湾区房产管理局,惠州大亚湾区不动产登记中心联合下发《关于暂时关闭网签系统和业务受理系统的通知》,载明计划于2017年6月30日至7月5日期间对新旧两个系统的数据进行整理和迁移,在此期间,将暂时关闭网签系统和业务受理系统,同时暂停受理所有不动产登记业务。上诉人于2019年2月份向惠州市大亚湾经济技术开发区房产管理局申请关于新旧两个系统的数据进行整理和迁移的时问,以及暂停相关业务办理时间,同年4月2日惠州市大亚湾经济技术开发区房产管理局给予回复。而在原审判决中只给了上诉人大小权籍调查合计55天的时间,而关于新旧两个系统的数据进行整理和迁移的时间,以及暂停相关业务办理时间等其它政府职能部门顺延的时间不予相应扣除是不合理的,是明显偏向于被上诉人,从而加重上诉人的经济责任,是有失公正性的。三、即使上诉人存在逾期办证情形,原审判决参照《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件指引》第三十八条规定的标准计付逾期违约金,这明显是加重上诉人的经济责任,是不合理的。即使上诉人存在逾期办证须承担支付违约金的情形,但计算违约金的标准也应当依据法律规定或者最高院的司法解释规定的标准计付。本案中,原审判决参照引用《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件指引》第三十八条规定,房屋买卖合同未约定逾期办证,逾期付款违约金或者损失数额难以确定的,人民法院可以参照《最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定,以已付购房款或者未付购房款总额为基数,按年利率6%的标准计算违约金。但《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付。本案一审以总房价款为基数按年利率6%计付逾期违约金,显然原审法院采纳《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件指引》是加重上诉人的经济责任,故应予纠正。四,即使上诉人存在逾期办证情形,但并未造成被上诉人损失,也未影响被上诉人对房屋的居住使用,且被上诉人主张的违约金过高,故被上诉人要求支付逾期办证违约金无事实及法律依据。退一步讲,即使上诉人存在逾期办证情况,但被上诉人并未举证证明因逾期办证造成其损失,且被上诉人也不存在实质上的损失,故被上诉人要求上诉人赔偿其逾期办证的损失无事实依据。其次,被上诉人是以银行按揭形式购买房屋的,该房屋至今仍抵押给银行,在被上诉人未注销房屋抵押的情况下,被上诉人是无权处置该房屋,因此无论被上诉人是有房产证,均不影响被上诉人对房屋的居住使用,也即被上诉人也不存在任何损失。最后,被上诉人主张的逾期违约金过高,明显高于逾期交房的违约金,有失公平,再结合上述政策及政府原因导致办证延误、以及逾期办证未造成被上诉人损失等客观事实,即使被上诉人主张逾期办证违约金成立,人民法院对该违约金也应依法予以调低。综上所述,双方《商品房买卖合同》第十五条明确约定了逾期办理产权登记备案的违约责任及处理方式,不存在合同没有约定违约责任的情形,故本案不适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八规定或《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件指引》等其他法律规定。又因被上诉人自身存在未按期缴清契税等违约行为,导致上诉人无法按期完成报备义务,故应当由被上诉人承担逾期办证的全部过错责任。同时,逾期办证并未造成被上诉人损失,也未影响被上诉人居住及使用,且原审判决计付逾期办证违约金的标准前后矛盾,故被上诉人主张逾期办证违约金无事实及法律依据。基于以上事实,原审判决判令上诉人向被上诉人支付违约金,是错误的,应依法予以撤销、改判或者驳回被上诉人全部诉讼请求。被上诉人李瑞娜未提交书面答辩意见。原审原告李瑞娜向一审法院提出起诉请求：1.被告支付原告自2016年5月31日至2016年8月28日（共计89日）逾期交付商品房的违约金4,542元（每日为商品房价款的万分之一）；2.被告支付原告逾期办理房产权属登记的违约金16,512元（共逾期199天，年利率为6%）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院查明的事实：2015年11月13日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区，总价款为504775元。关于交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2016年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期不超过180个工作日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。关于办理产权登记及违约责任，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.考虑到大亚湾区主管部门办理产权证明手续的严谨性，如房屋查档、房屋测绘、维修基金缴存、契税申报办理等，若办理产权证明超过双方约定期限，买受人同意由出卖人继续办理。双方还就合同的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。2015年11月10日，涉案房屋完成电梯安装。2016年5月19日，涉案房屋完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收并取得《建筑工程竣工验收报告》。2016年6月21日，涉案房屋通过消防验收。2017年7月4日，涉案房屋取得竣工验收备案证明。2017年7月20日，涉案房屋取得测绘报告。2016年5月26日，被告向原告发出《收楼通知书》。2016年8月28日，原告办理了上述房屋的收楼手续并签署《凯南广场业主收楼确认书》。2016年6月，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，规定：自2016年6月30日起，区土地、房屋、林地、海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心，领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书；自2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查（以地块为基础，以房屋等定着物为基本单位，查清房屋等定着物涉及的地块信息，包括地块的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况）。另查明，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局于2019年4月2日作出《关于对惠州市凯南房地产开发有限公司的回复》显示：因需要对系统进行调试，从2016年6月28日起，我局开始暂停部分业务受理，于2016年8月1日恢复受理增量房（一手商品房）转移登记业务，8月23日恢复受理商品房首次登记申请。为了不影响迁移数据的完整性和准确性，我局暂时关闭相关业务系统，从2017年7月1日暂停相关业务办理。于2017年8月27日开放一手房转移登记预约业务，8月28日恢复受理一手房转移登记申请，9月1日恢复受理商品房首次登记申请。凯南广场项目申请首次登记和转移登记情况如下：1-3栋、23栋首次登记于2015年3月19日受理，4月27日办结，转移登记受理时间为2015年9月7日；4栋、5栋首次登记于2015年10月28日受理，11月20日办结，转移登记受理时间为2016年4月29日；6-10栋首次登记于2018年3月23日受理，2018年6月12日办结，转移登记受理时间为2018年8月6日。2018年8月22日，被告向不动产权登记部门递交涉案房屋办理转移登记所需材料。本案庭审中，原、被告双方共同确认被告办理涉案房屋的初始登记权籍调查及转移登记权籍调查手续共耗时60天，并愿意相应扣减被告的办证逾期时间。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于交房时间及相应违约责任的认定问题。被告在约定的交房期限即2016年5月30日届满前的2016年5月26日，已经向原告发出了《收楼通知书》，且原告于2016年8月28日实际收楼。在这一时间点，涉案房屋已经取得建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收。对于被告主张应以合同约定的五方竣工验收合格作为交付标准，其在五方验收合格之前已通知原告收楼，故不存在逾期交房的违约行为，对此本院认为，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条之规定，涉案房屋应当以办理竣工验收备案作为交付标准。本案中，涉案房屋晚于合同约定的交付日期办理竣工验收备案。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接受商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交付违约责任的，不予支持。”的规定，在本案诉讼中原告并未举证被告虚构取得竣工备案的事实欺骗其收房，结合原告收楼后直至本案诉讼发生前并未就涉案房屋没有经过备案登记程序而提前交付的问题提出任何异议的事实，故应认定原告在收楼时同意接受涉案房屋，被告于2016年8月28日完成了交房义务。原、被告约定在2016年5月30日前交房，但被告直到2016年8月28日才向原告交付约定房屋，其行为已经构成违约，被告应当因此承担向原告支付逾期交房违约金的违约责任。关于原告主张的逾期交房违约金的诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼时效期间为二年，《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效期间为三年，民法总则于2017年10月1日实施。关于诉讼时效的适用，原告权利受到损害的事实发生在2017年9月30日之前，自其知道或者应当知道权利受到损害之日起至2017年10月1日超过二年的，诉讼时效期间已届满，不因民法总则的实施而变更；民法总则实施后，未超过民法通则规定的二年的诉讼时效期间的，自动适用三年的诉讼时效期间。本案中，原告收楼的时间为2016年8月28日，合同约定的逾期交房违约金是按日为时间单位累计计算，该债务为持续性债务，在合同履行过程中，因被告持续违约而不断产生，被告每逾期一日则产生一个新的独立债务，每个债务应分别计算诉讼时效期间。原告于2021年1月12日诉至本院，其主张的2016年5月31日至2016年8月28日期间的逾期交房违约金均已届满三年，原告无证据证明有诉讼时效中止、中断的情形，已过诉讼时效，法律不再保护，本院不予支持。被告提出的诉讼时效抗辩，理由成立，本院予以采纳。关于被告在办理权属证书方面是否存在违约的问题。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。本案中，涉案商品房已于2016年8月28日交付原告使用，被告应当在2018年2月5日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。但被告直至2018年8月22日才完成该项合同义务，超出约定报备时间198天。在2016年6月份不动产登记政策调整之前，办理产权登记首先需要开发商办理所售项目商品房的首次登记，然后再向登记部门申请办理所购商品房的转移登记。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被告再先行申请办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续。因此，自2016年6月30日之后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。该增加环节所需的时间在原、被告双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，若由被告承担因两次权籍调查而额外延长的办证时间的违约后果是不公平的，故本院依据原、被告对于办证政策变化导致被告办证时间延长60天时间的事实认定，对被告向产权登记机关提供资料备案的逾期时间相应扣减60天。因此，被告实际逾期提供资料报产权登记机关备案的时间为138天。被告存在逾期办证的违约事实，按约应承担相应的违约责任。对于被告主张应当予以扣减大亚湾经济技术开发区房管局、不动产登记中心因系统升级暂停受理业务的时间，对此本院认为，根据被告所提交的大亚湾经济技术开发区房管局所出具的《关于对惠州市凯南房地产开发有限公司的回复》中的内容，被告分三批次向该局提供材料申请首次登记，受理及办结时间分别是：1-3栋、23栋首次登记于2015年3月19日受理，4月27日办结，转移登记受理时间为2015年9月7日；4栋、5栋首次登记于2015年10月28日受理，11月20日办结，转移登记受理时间为2016年4月29日；6-10栋首次登记于2018年3月23日受理，2018年6月12日办结，转移登记受理时间为2018年8月6日。由此可见，6-10栋在房管局恢复业务受理后的时间段开始首次登记和转移登记的申请，因此系统升级暂停业务受理不会对其造成影响。故对于被告主张扣除系统升级暂停业务受理期间的逾期办证时间的抗辩意见，本院不予采纳。关于逾期办证违约金的问题。被告主张根据涉案合同第十五条“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.考虑到大亚湾区主管部门办理产权证明手续的严谨性，如房屋查档、房屋测绘、维修基金缴存、契税申报办理等，若办理产权证明超过双方约定期限，买受人同意由出卖人继续办理”之约定，出卖人无须支付违约金。对此，本院认为，该条款为格式条款，并且该格式条款免除了被告作为出卖人的逾期办证的违约责任，排除了原告作为买受人请求支付逾期办证违约金的主要权利，因此根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，该条款属于被告事先拟定的变出其主要责任的格式条款，依法应当认定为无效。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》并未就被告逾期办证明确约定计付违约金，且原告因逾期取得房屋权属证书所受损失也难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定。故原告请求以总房价款为基数按年利率6%的标准计付逾期违约金，依法有据，本院予以采纳。按此标准，被告应向原告支付的逾期办证违约金为11,450.79元（504,775元×138天÷365天/年×6%/年），超出部分本院不予支持。被告提出上述违约金计算标准过高予以调整减少的抗辩意见，因无相关证据佐证支持，不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告惠州市凯南房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李瑞娜支付逾期办证违约金11,450.79元；二、驳回原告李瑞娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费163.18元，由原告李瑞娜负担74.43元，被告惠州市凯南房地产开发有限公司负担88.75元。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷。本系列案的争议焦点是：一审法院认定的逾期办证违约金是否恰当。具体评述如下：上诉人主张双方根据在《商品房买卖合同》第十五条中约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:3、考虑到大亚湾区主管机关办理产权证明手续严谨性，如维修基金交存、房屋查档、房屋测绘、契税申报等，若办理产权证明超过双方约定期限，买受人同意由出卖人继续办理”之约定，出卖人无须支付违约金。对此，本院认为，上述合同第十五条的前文首先约定了“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。该义务的履行期限是明确的，即在商品房交付使用后360个工作日内。如果出卖人没有依约履行，则构成违约，应当承担相应的违约责任。后文“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人同意由出卖人继续办理”的约定，仅约定出卖人应继续办理房产证，但并不当然免除违约责任的承担。因此，由于涉案《商品房买卖合同》中没有约定逾期办证违约金的计算标准，因此一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，以及本地区当时审判实践的标准和整体市场环境，酌情以总房价款为基数按年利率6%的标准计算逾期办证违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审案件受理费用，经核准，均由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  胡 江审 判 员  丁晓鹏二〇二一年八月四日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮附表：序号二审案号业主一审案号（2021）粤13民终5800号李瑞娜（2021）粤1391民初577号（2021）粤13民终5801号马远标（2021）粤1391民初576号（2021）粤13民终5802号卢云飞（2021）粤1391民初575号（2021）粤13民终5803号王丰改、王帅（2021）粤1391民初574号（2021）粤13民终5804号饶军、马玲珍（2021）粤1391民初573号（2021）粤13民终5805号高飞龙（2021）粤1391民初572号（2021）粤13民终5806号谢碧香（2021）粤1391民初569号（2021）粤13民终5807号唐凤鸣、周飞平（2021）粤1391民初571号（2021）粤13民终5808号张小群、何伟科（2021）粤1391民初570号广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终5800-5808号上诉人（原审被告）：惠州市凯南房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾西区开城大道南路10号富康国际综合楼1301-1305号房。法定代表人：廖广先。委托诉讼代理人：廖德清，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：李瑞娜等九户业主（具体信息详见附表）。委托诉讼代理人：江秋云，广东普发律师事务所律师。上诉人惠州市凯南房地产开发有公司与被上诉人李瑞娜等九户业主商品房预售合同纠纷九案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的一审民事判决（案号详见附表），向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本系列案。本系列案现已审理终结。（因上述九案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2021）粤13民终5800号案件被上诉人李瑞娜为例进行表述、论证）。上诉人惠州市凯南房地产开发有限公司向本院提出上诉请求：l、判令撤销(2021)粤1391民初577号民事判决,改判或驳回被上诉人诉讼请求;2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定双方签订的《商品房买卖合同》并未就逾期办证明确约定计付违约金,是错误的。事实上,双方《商品房买卖合同》第十五条明确约定了逾期提交产权登记备案资料的违约责任及处理方式,不存在合同没有约定违约责任的情形。双方《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定:“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第3项处理:3考虑到大亚湾区主管机关办理产权证明手续严谨性,如房屋查档、房屋测绘、维修基金交存、契税申报办理等，若办理产权证明超过双方约定期限，买受人同意由出卖人继续办理。”,该条款明确约定如被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按第3项“买受人同意由出卖人继续办理”,可见,双方合同对逾期办理产权登记备案的违约责任及承担方式是明确的,即违约责任承担方式为“买受人同意由出卖人继续办理”,并非“由出卖人支付违约金”。且双方在签订商品房买卖合同时,被上诉人对该约定是知悉清楚的,故即使上诉人存在逾期办证的行为,但按照合同约定,被上诉人同意上诉人承担继续办理产权证的违约责任方式,而非支付违约金的承担方式。由此可见,双方《商品房买卖合同》明确约定了逾期办理产权登记备案的违约责任承担方式及处理方法,不存在合同没有约定违约责任的情形,故原审判决认定双方签订的《商品房买卖合同》并未就逾期办证明确约定计付违约金,并采取适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八规定,以及采用《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》判令上诉人向被上诉人支付违约金,无合同及法律依据,是违反合同法三性之一的合法性。二,即使上诉人存在逾期办证情形,原审判决逾期时间认定有不妥当的。在被上诉人都认可上诉人同意按照惠州大亚湾区、惠州大亚湾区不动产登记中心联合下发的《关于暂停受理不动产登记业务的通知》和《关于暂时关闭网签系统和业务受理系统的通知》规定的计划暂停受理业务时间,相应扣减被告逾期履行办证义务的逾期时间。从2016年6月起,惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区和惠州市大亚湾经济技术开发区房管局联合发布的关于《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项公告》,规定：自2016年6月30日起,区土地,房屋,林地,海域等不动产登记业务,统一到区不动产登记中心,领取《不动产权证》,《不动产登记证明》,停发原各类不动产权属证书;自2016年6月30日起,申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、―手房过户等业务的,需先行开展不动产权籍调查(以地块为基础,以房屋等定着物为基本单位,查清房屋等定着物涉及地块信息,包括地块权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况)。2016年11月29日,大亚湾区房产管理局下发《有关办理一手房转移登记取号、受理的通知》,规定自2016年l1月30日起,每个项目每天送件不多于15份,一手房转移登记受理窗口每天限受理10个项目的一手房转移登记申请;2017年2月28日,惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局下发《关于全面推行大亚湾区―手房转移登记、预告登记、抵押权登记业务网上预约办理的通知》,规定该局于3月6日开始全面推行网上预约办理一手房转移登记,预告登记、抵押权登记业务;2017年6月19日,惠州大亚湾区房产管理局、惠州大亚湾区不动产登记中心联合下发《关于暂停受理不动产登记业务的通知》,确定计划于2017年6月30日至7月5日期间对新旧两个系统的数据进行整理和迁移,在此期间暂停受理所有不动产登记业务;2017年6月28日,惠州大亚湾区房产管理局,惠州大亚湾区不动产登记中心联合下发《关于暂时关闭网签系统和业务受理系统的通知》,载明计划于2017年6月30日至7月5日期间对新旧两个系统的数据进行整理和迁移,在此期间,将暂时关闭网签系统和业务受理系统,同时暂停受理所有不动产登记业务。上诉人于2019年2月份向惠州市大亚湾经济技术开发区房产管理局申请关于新旧两个系统的数据进行整理和迁移的时问,以及暂停相关业务办理时间,同年4月2日惠州市大亚湾经济技术开发区房产管理局给予回复。而在原审判决中只给了上诉人大小权籍调查合计55天的时间,而关于新旧两个系统的数据进行整理和迁移的时间,以及暂停相关业务办理时间等其它政府职能部门顺延的时间不予相应扣除是不合理的,是明显偏向于被上诉人,从而加重上诉人的经济责任,是有失公正性的。三、即使上诉人存在逾期办证情形,原审判决参照《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件指引》第三十八条规定的标准计付逾期违约金,这明显是加重上诉人的经济责任,是不合理的。即使上诉人存在逾期办证须承担支付违约金的情形,但计算违约金的标准也应当依据法律规定或者最高院的司法解释规定的标准计付。本案中,原审判决参照引用《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件指引》第三十八条规定,房屋买卖合同未约定逾期办证,逾期付款违约金或者损失数额难以确定的,人民法院可以参照《最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定,以已付购房款或者未付购房款总额为基数,按年利率6%的标准计算违约金。但《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付。本案一审以总房价款为基数按年利率6%计付逾期违约金,显然原审法院采纳《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件指引》是加重上诉人的经济责任,故应予纠正。四,即使上诉人存在逾期办证情形,但并未造成被上诉人损失,也未影响被上诉人对房屋的居住使用,且被上诉人主张的违约金过高,故被上诉人要求支付逾期办证违约金无事实及法律依据。退一步讲,即使上诉人存在逾期办证情况,但被上诉人并未举证证明因逾期办证造成其损失,且被上诉人也不存在实质上的损失,故被上诉人要求上诉人赔偿其逾期办证的损失无事实依据。其次,被上诉人是以银行按揭形式购买房屋的,该房屋至今仍抵押给银行,在被上诉人未注销房屋抵押的情况下,被上诉人是无权处置该房屋,因此无论被上诉人是有房产证,均不影响被上诉人对房屋的居住使用,也即被上诉人也不存在任何损失。最后,被上诉人主张的逾期违约金过高,明显高于逾期交房的违约金,有失公平,再结合上述政策及政府原因导致办证延误、以及逾期办证未造成被上诉人损失等客观事实,即使被上诉人主张逾期办证违约金成立,人民法院对该违约金也应依法予以调低。综上所述,双方《商品房买卖合同》第十五条明确约定了逾期办理产权登记备案的违约责任及处理方式,不存在合同没有约定违约责任的情形,故本案不适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八规定或《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件指引》等其他法律规定。又因被上诉人自身存在未按期缴清契税等违约行为,导致上诉人无法按期完成报备义务,故应当由被上诉人承担逾期办证的全部过错责任。同时,逾期办证并未造成被上诉人损失,也未影响被上诉人居住及使用,且原审判决计付逾期办证违约金的标准前后矛盾,故被上诉人主张逾期办证违约金无事实及法律依据。基于以上事实,原审判决判令上诉人向被上诉人支付违约金,是错误的,应依法予以撤销、改判或者驳回被上诉人全部诉讼请求。被上诉人李瑞娜未提交书面答辩意见。原审原告李瑞娜向一审法院提出起诉请求：1.被告支付原告自2016年5月31日至2016年8月28日（共计89日）逾期交付商品房的违约金4,542元（每日为商品房价款的万分之一）；2.被告支付原告逾期办理房产权属登记的违约金16,512元（共逾期199天，年利率为6%）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院查明的事实：2015年11月13日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区，总价款为504775元。关于交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2016年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期不超过180个工作日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。关于办理产权登记及违约责任，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.考虑到大亚湾区主管部门办理产权证明手续的严谨性，如房屋查档、房屋测绘、维修基金缴存、契税申报办理等，若办理产权证明超过双方约定期限，买受人同意由出卖人继续办理。双方还就合同的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。2015年11月10日，涉案房屋完成电梯安装。2016年5月19日，涉案房屋完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收并取得《建筑工程竣工验收报告》。2016年6月21日，涉案房屋通过消防验收。2017年7月4日，涉案房屋取得竣工验收备案证明。2017年7月20日，涉案房屋取得测绘报告。2016年5月26日，被告向原告发出《收楼通知书》。2016年8月28日，原告办理了上述房屋的收楼手续并签署《凯南广场业主收楼确认书》。2016年6月，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，规定：自2016年6月30日起，区土地、房屋、林地、海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心，领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书；自2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查（以地块为基础，以房屋等定着物为基本单位，查清房屋等定着物涉及的地块信息，包括地块的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况）。另查明，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局于2019年4月2日作出《关于对惠州市凯南房地产开发有限公司的回复》显示：因需要对系统进行调试，从2016年6月28日起，我局开始暂停部分业务受理，于2016年8月1日恢复受理增量房（一手商品房）转移登记业务，8月23日恢复受理商品房首次登记申请。为了不影响迁移数据的完整性和准确性，我局暂时关闭相关业务系统，从2017年7月1日暂停相关业务办理。于2017年8月27日开放一手房转移登记预约业务，8月28日恢复受理一手房转移登记申请，9月1日恢复受理商品房首次登记申请。凯南广场项目申请首次登记和转移登记情况如下：1-3栋、23栋首次登记于2015年3月19日受理，4月27日办结，转移登记受理时间为2015年9月7日；4栋、5栋首次登记于2015年10月28日受理，11月20日办结，转移登记受理时间为2016年4月29日；6-10栋首次登记于2018年3月23日受理，2018年6月12日办结，转移登记受理时间为2018年8月6日。2018年8月22日，被告向不动产权登记部门递交涉案房屋办理转移登记所需材料。本案庭审中，原、被告双方共同确认被告办理涉案房屋的初始登记权籍调查及转移登记权籍调查手续共耗时60天，并愿意相应扣减被告的办证逾期时间。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于交房时间及相应违约责任的认定问题。被告在约定的交房期限即2016年5月30日届满前的2016年5月26日，已经向原告发出了《收楼通知书》，且原告于2016年8月28日实际收楼。在这一时间点，涉案房屋已经取得建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收。对于被告主张应以合同约定的五方竣工验收合格作为交付标准，其在五方验收合格之前已通知原告收楼，故不存在逾期交房的违约行为，对此本院认为，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条之规定，涉案房屋应当以办理竣工验收备案作为交付标准。本案中，涉案房屋晚于合同约定的交付日期办理竣工验收备案。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接受商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交付违约责任的，不予支持。”的规定，在本案诉讼中原告并未举证被告虚构取得竣工备案的事实欺骗其收房，结合原告收楼后直至本案诉讼发生前并未就涉案房屋没有经过备案登记程序而提前交付的问题提出任何异议的事实，故应认定原告在收楼时同意接受涉案房屋，被告于2016年8月28日完成了交房义务。原、被告约定在2016年5月30日前交房，但被告直到2016年8月28日才向原告交付约定房屋，其行为已经构成违约，被告应当因此承担向原告支付逾期交房违约金的违约责任。关于原告主张的逾期交房违约金的诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼时效期间为二年，《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效期间为三年，民法总则于2017年10月1日实施。关于诉讼时效的适用，原告权利受到损害的事实发生在2017年9月30日之前，自其知道或者应当知道权利受到损害之日起至2017年10月1日超过二年的，诉讼时效期间已届满，不因民法总则的实施而变更；民法总则实施后，未超过民法通则规定的二年的诉讼时效期间的，自动适用三年的诉讼时效期间。本案中，原告收楼的时间为2016年8月28日，合同约定的逾期交房违约金是按日为时间单位累计计算，该债务为持续性债务，在合同履行过程中，因被告持续违约而不断产生，被告每逾期一日则产生一个新的独立债务，每个债务应分别计算诉讼时效期间。原告于2021年1月12日诉至本院，其主张的2016年5月31日至2016年8月28日期间的逾期交房违约金均已届满三年，原告无证据证明有诉讼时效中止、中断的情形，已过诉讼时效，法律不再保护，本院不予支持。被告提出的诉讼时效抗辩，理由成立，本院予以采纳。关于被告在办理权属证书方面是否存在违约的问题。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。本案中，涉案商品房已于2016年8月28日交付原告使用，被告应当在2018年2月5日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。但被告直至2018年8月22日才完成该项合同义务，超出约定报备时间198天。在2016年6月份不动产登记政策调整之前，办理产权登记首先需要开发商办理所售项目商品房的首次登记，然后再向登记部门申请办理所购商品房的转移登记。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被告再先行申请办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续。因此，自2016年6月30日之后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。该增加环节所需的时间在原、被告双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，若由被告承担因两次权籍调查而额外延长的办证时间的违约后果是不公平的，故本院依据原、被告对于办证政策变化导致被告办证时间延长60天时间的事实认定，对被告向产权登记机关提供资料备案的逾期时间相应扣减60天。因此，被告实际逾期提供资料报产权登记机关备案的时间为138天。被告存在逾期办证的违约事实，按约应承担相应的违约责任。对于被告主张应当予以扣减大亚湾经济技术开发区房管局、不动产登记中心因系统升级暂停受理业务的时间，对此本院认为，根据被告所提交的大亚湾经济技术开发区房管局所出具的《关于对惠州市凯南房地产开发有限公司的回复》中的内容，被告分三批次向该局提供材料申请首次登记，受理及办结时间分别是：1-3栋、23栋首次登记于2015年3月19日受理，4月27日办结，转移登记受理时间为2015年9月7日；4栋、5栋首次登记于2015年10月28日受理，11月20日办结，转移登记受理时间为2016年4月29日；6-10栋首次登记于2018年3月23日受理，2018年6月12日办结，转移登记受理时间为2018年8月6日。由此可见，6-10栋在房管局恢复业务受理后的时间段开始首次登记和转移登记的申请，因此系统升级暂停业务受理不会对其造成影响。故对于被告主张扣除系统升级暂停业务受理期间的逾期办证时间的抗辩意见，本院不予采纳。关于逾期办证违约金的问题。被告主张根据涉案合同第十五条“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.考虑到大亚湾区主管部门办理产权证明手续的严谨性，如房屋查档、房屋测绘、维修基金缴存、契税申报办理等，若办理产权证明超过双方约定期限，买受人同意由出卖人继续办理”之约定，出卖人无须支付违约金。对此，本院认为，该条款为格式条款，并且该格式条款免除了被告作为出卖人的逾期办证的违约责任，排除了原告作为买受人请求支付逾期办证违约金的主要权利，因此根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，该条款属于被告事先拟定的变出其主要责任的格式条款，依法应当认定为无效。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》并未就被告逾期办证明确约定计付违约金，且原告因逾期取得房屋权属证书所受损失也难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定。故原告请求以总房价款为基数按年利率6%的标准计付逾期违约金，依法有据，本院予以采纳。按此标准，被告应向原告支付的逾期办证违约金为11,450.79元（504,775元×138天÷365天/年×6%/年），超出部分本院不予支持。被告提出上述违约金计算标准过高予以调整减少的抗辩意见，因无相关证据佐证支持，不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告惠州市凯南房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李瑞娜支付逾期办证违约金11,450.79元；二、驳回原告李瑞娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费163.18元，由原告李瑞娜负担74.43元，被告惠州市凯南房地产开发有限公司负担88.75元。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷。本系列案的争议焦点是：一审法院认定的逾期办证违约金是否恰当。具体评述如下：上诉人主张双方根据在《商品房买卖合同》第十五条中约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:3、考虑到大亚湾区主管机关办理产权证明手续严谨性，如维修基金交存、房屋查档、房屋测绘、契税申报等，若办理产权证明超过双方约定期限，买受人同意由出卖人继续办理”之约定，出卖人无须支付违约金。对此，本院认为，上述合同第十五条的前文首先约定了“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。该义务的履行期限是明确的，即在商品房交付使用后360个工作日内。如果出卖人没有依约履行，则构成违约，应当承担相应的违约责任。后文“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人同意由出卖人继续办理”的约定，仅约定出卖人应继续办理房产证，但并不当然免除违约责任的承担。因此，由于涉案《商品房买卖合同》中没有约定逾期办证违约金的计算标准，因此一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，以及本地区当时审判实践的标准和整体市场环境，酌情以总房价款为基数按年利率6%的标准计算逾期办证违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审案件受理费用，经核准，均由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  胡 江审 判 员  丁晓鹏二〇二一年八月四日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮附表：序号二审案号业主一审案号（2021）粤13民终5800号李瑞娜（2021）粤1391民初577号（2021）粤13民终5801号马远标（2021）粤1391民初576号（2021）粤13民终5802号卢云飞（2021）粤1391民初575号（2021）粤13民终5803号王丰改、王帅（2021）粤1391民初574号（2021）粤13民终5804号饶军、马玲珍（2021）粤1391民初573号（2021）粤13民终5805号高飞龙（2021）粤1391民初572号（2021）粤13民终5806号谢碧香（2021）粤1391民初569号（2021）粤13民终5807号唐凤鸣、周飞平（2021）粤1391民初571号（2021）粤13民终5808号张小群、何伟科（2021）粤1391民初570号