山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终9573号上诉人（原审被告）：宋志英，女，1962年10月3日出生，汉族，住青岛市崂山区。被上诉人（原审原告）：上海宝龙物业管理有限公司胶州分公司，住所地胶州市福州南路与扬州路交汇处。主要负责人：曹登建，副总经理。委托诉讼代理人：李炳东，男，1987年3月23日出生，汉族，住胶州市，系该公司员工。上诉人宋志英因与被上诉人上海宝龙物业管理有限公司胶州分公司（以下简称宝龙物业胶州分公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2021）鲁0281民初5414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。宋志英上诉请求：1.依法撤销（2021）鲁0281民初5414号判决，改判上诉人无需支付物业费；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、从通知收房时，我就发现该小区及房屋存在许多问题，当时就把这些问题向物业反映，物业回复说这些问题属于开发商处理。于是，我又多次找到售楼处，反映问题，后面还要求售楼处形成文字给与答复，但直到今年，才把其中邻居下水管落到我家院子的问题解决了，其他问题都未处理。2、院子面积与当初开发商承诺面积相距甚远，物业有义务陪同实测，得到准确数据，单一直未搭理。3、开通水电。自来水基本断流，没人处理。无奈自己查找施工图纸，雇佣人工及挖掘机，查找原因，予以更换。4、院子院墙及门垛不知什么时候被损坏，物业没有尽到看护及维修责任，不作为。5、房屋门窗不能起到应有防护作用，厨房没有下水道，尚不具备交房条件，强硬交房。6、业主私自改扩共用停车位，损害其他业主利益，物业视若无睹，属不作为物业的职责是为业主服务，然后业主才支付相应的服务费用。现在因为物业不作为，造成业主巨大金钱和时间损失，还要如期收取服务费，实不合理原审认定事实不清，适用法律错误。宝龙物业胶州分公司辩称，宋志英所说的没有院墙，我方不认可。院墙被其他业主车辆损坏，已经将院墙进行了修复。宋志英主张的其他方面物业公司不作为，我方有物业工作人员进行保安、保洁的工作，都有照片予以证明，不存在宋志英所反映的问题。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。宝龙物业胶州分公司向一审法院起诉请求：1、判令宋志英向宝龙物业胶州分公司支付自2020年1月起至2020年12月期间拖欠的物业费6928.8元及利息（利息按照同期银行贷款利率计算，自2020年1月1日起至实际给付之日止）2、本案诉讼费由宋志英承担。一审法院认定事实：宋志英系胶州市宝龙大沽河艺术村国际社区五期小区172号楼1单元103户业主，房屋面积174.98平方米。2019年1月17日，宝龙物业胶州分公司与宋志英签订《前期物业服务协议》，约定宝龙物业胶州分公司为宝龙大沽河艺术村提供物业服务，双方权利与义务、物业管理服务内容、质量、物业费用标准等。约定物业服务费别墅住宅3.3元/月/平方米。宝龙物业胶州分公司主张宋志英尚欠其自2020年1月1日至2021年12月31日的物业费6928.8元。一审中宋志英提交证据照片一宗，证明水管损坏，自行找人维修的事实，房屋存在问题。宝龙物业胶州分公司认为该水管损坏不是物业维修范围，在房屋交付之后，物业只对公共区域提供服务。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业管理服务行业作为一个服务行业，应与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额收取物业费用并实施好物业服务工作将开创一个双赢的局面，若业主采取拒缴物业费用的极端方式，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，将最终影响到全体业主的根本利益，该行为不宜提倡，业主应及时履行自己的应尽义务。宝龙物业胶州分公司具有物业管理资质，其接受开发商的委托，签订的《前期物业服务合同》为有效合同，对业主具有约束力。在宝龙物业胶州分公司已提供物业服务的情形下，及时依约交纳物业费系宋志英的法定义务。宋志英尚未支付宝龙物业胶州分公司2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费，宝龙物业胶州分公司请求宋志英支付上述期间物业费6928.8元，不违反合同约定，一审法院予以支持。宋志英反映房屋存在质量不合格、房屋门垛、院墙、下水管损坏、房屋漏水、车位乱改乱占、入户门无法关闭，水管都是自行更换的，找物业维修，但是物业一直没有处理等问题，这些问题并非宝龙物业胶州分公司造成的，但宝龙物业胶州分公司作为该小区的物业服务公司，对业主反映的问题应当积极与相关责任人协商、沟通，并将相关结果反馈给业主，宝龙物业胶州分公司在服务过程中亦存在沟通不到位等不完善之处，这也是造成宋志英拒交物业费的部分原因，因此对宝龙物业胶州分公司要求宋志英支付利息的请求一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、宋志英自判决生效之日起十日内支付宝龙物业胶州分公司2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费6928.8元；二、驳回宝龙物业胶州分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取计25元，由宋志英负担。本院二审期间，宋志英提交照片一张，2021年5月21日拍摄。证明宋志英的房子没有装修，也没有入住，房子外长的草有一人高。宝龙物业胶州分公司质证意见：院子内的草是由业主个人管理。因为业主没有入住，我们每年在春天的时候割一次草，我们有照片予以证明，并且提交涉案房屋的照片证明院墙已修好。本院对照片的真实性予以确认，但宋志英以此主张不交纳物业费，缺乏依据。另查明，宝龙物业胶州分公司与宋志英签订《前期物业服务协议》约定：公共性物业管理费别墅住宅3.3元/月/平方米。乙方（宋志英）物业空置的，乙方仍应按上述标准缴纳空置物业的公共性物业管理费、采暖费、及其他相关费用。本院查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案争议的焦点为：宋志英是否应交纳物业管理费。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，宝龙物业胶州分公司与宋志英签订的《前期物业服务协议》合法有效，对双方当事人具有约束力。宝龙物业胶州分公司提供了合同约定的公共物业服务，宋志英应按约定交纳公共物业管理费。宋志英主张宝龙物业胶州分公司在物业服务中存在重大瑕疵，但鉴于物业服务企业对小区进行物业服务具有整体性、全面性、服务过程时间持续性，以及服务标准无法按件计量等特点，因此宋志英提供某段时间的照片，仅能证明宝龙物业胶州分公司在一定的时间、地点提供的物业服务做的不够完善，但不足以证明其在物业服务过程中存在重大瑕疵。虽然宋志英的房产现处于空置状态，但根据《前期物业服务协议》约定，宋志英仍应按原标准交纳物业管理费。宋志英尚未支付宝龙物业胶州分公司2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费，宝龙物业胶州分公司请求宋志英支付上述期间物业费，不违反合同约定，一审法院予以支持并无不当，本院予以确认。关于宋志英反映房屋质量等问题应与开发商进行协商，并非其拒交物业费的理由，本院不予采纳。综上所述，宋志英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人宋志英负担。本判决为终审判决。审判长  陈晓静审判员  刘昭阳审判员  李 蕾二〇二一年八月二十日书记员  韩 平书记员  宋明旭