广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13825号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘峰，男，1983年8月17日出生，汉族，身份证住址湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：宋策，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：萧建华，男，1959年5月22日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：许子翔，北京德恒（广州）律师事务所律师。上诉人刘峰因与被上诉人萧建华场地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初10472号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人刘峰上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判支持刘峰在一审中的全部诉讼请求，驳回萧建华在一审中的全部反诉请求，即萧建华向刘峰赔偿损失（自2020年3月19日起计，按月租金16300元计算，计至2020年7月10日为61396.67元），刘峰无需向萧建华支付场地占用费；2.判决萧建华承担一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实有误，未查明涉案《场地租用合同》的履行情况，刘峰无需向萧建华支付场地占用费。本案涉及刘峰与萧建华之间的转租合同，同时涉及萧建华与广州市黄埔区大沙镇xx经济合作社签订的《场地租用合同》，一审法院未查明该《场地租用合同》的履行情况，即未查明萧建华是否有继续向刘峰收取场地占用费的权利基础。一审期间，刘峰向一审法院申请律师调查令调取广州市黄埔区大沙街姬堂股份经济联合社向第十经济社发出的《关于停止收取“三条围”征拆范围内物业租金的通知》，用以证明萧建华根据该通知不应再向刘峰收取租金，该证据材料对证明双方是否存在违约情形及责任划分有重大影响，但未获准许，一审法院也未依职权向广州市黄埔区大沙镇xx经济合作社了解涉案场地租赁合同的履行情况，一审在认定转租合同无效并了解该区域已经处于拆迁状态的情况下，未查明萧建华是否有继续向广州市黄埔区大沙镇xx经济合作社支付租金，是否有继续占用该场地并收取占用费的权利，即判决刘峰向萧建华支付场地占用费欠妥。二、一审认定事实、适用法律有误，萧建华应向刘峰赔偿损失。因疫情耽搁交租，刘峰已经和萧建华沟通并于2020年7月4日交纳2020年2月至6月租金合计81500元。刘峰在此租赁经营长达6年，因不可抗力影响迟延交租，但已积极补救并补缴全部租金，但租赁场地的大门被萧建华用电焊焊住，无法打开，租赁场地的电线也被剪断，水闸被拉起，萧建华的行为造成刘峰无法按照租赁合同的约定行使承租人的权利，刘峰支付的租金即为损失，萧建华应当予以赔偿。三、在2021年7月1日，双方签订了《场地交接确认书》并对涉案场地进行了交接。综上所述，一审法院事实认定错误，法律适用错误，请求二审法院撤销一审判决第三项，改判支持刘峰的上诉请求。被上诉人萧建华二审答辩称：一、双方之间的《场地租赁合同》与萧建华和广州市黄埔区大沙镇xx经济合作社的《场地租赁合同》是两个独立的法律关系。萧建华没有免除刘峰交纳占用费的义务，且刘峰通过实际占用场地从中获益，因此无论广州市黄埔区大沙镇xx经济合作社是否向萧建华收取租金，萧建华均有权按照租赁合同约定向刘峰收取场地占用费。二、萧建华自2020年3月8日起，已至少5次通过各种方式通知刘峰解除合同并要求收回场地，但刘峰违背一审庭审时的承诺，且罔顾一审判决第二项，拖延交还涉案场地，直至2021年7月1日才将涉案场地交还给萧建华，刘峰依法应当向萧建华支付场地占用费，一审判决刘峰按照实际占用场地期间向萧建华支付场地占用费是合理合法的。三、关于刘峰假借疫情为由掩盖其长期拖欠租金的违约行为以及刘峰自行可通过小门进出涉案场地、刘峰怠于维护用电设施导致涉案场地被消防部门断电、涉案场地水闸从未被拉起等相关事实，萧建华在一审中均有详细陈述，一审法院也已查明相关事实，在此不再赘述。综上，请求二审法院依法驳回刘峰的全部上诉请求，维持原判。刘峰于2020年8月24日向一审法院起诉，请求：1.萧建华返还租赁押金21000元，水电费押金2000元；2.萧建华赔偿刘峰损失55963.33元(自2020年3月19日起计至2020年6月30日，按月租金16300元计算)；3.萧建华承担本案诉讼费用。萧建华向一审法院提起反诉，请求：1.确认萧建华与刘峰签订的《场地租赁合同》已于2020年3月8日解除；2.刘峰支付的租赁按金21000元、电费按金2000元归萧建华所有；3.刘峰5日内搬离涉案场地的物品，向萧建华交还涉案场地；4.刘峰向萧建华支付场地占用费，按每月16300元的标准，自2020年7月1日起计算至实际交还场地之日止；5.刘峰承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2001年8月13日，萧建华与广州市黄埔区大沙镇xx经济合作社签订场地租用合同，萧建华承租该经济合作社的“金毛岗”场地2376平方米（其中现有旧房屋696平方米），租用期限由2001年8月1日至2021年12月31日止，共二十年零五个月。萧建华已向该经济合作社缴纳了2020年1-7月的租金。2019年12月5日，萧建华（出租方、甲方）与刘峰（承租方、乙方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方将位于广州市黄埔区xx号场地（场地面积约为1500平方米）出租给乙方作经营展览物品加工（木加工、铁加工）使用，租赁期间为2019年4月1日至2021年12月30日；租金为16300元/月，第二年开始每年租金必须递增3.5%，乙方须每月5号之前交付当月租金，逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额按所欠租金的2%支付；乙方应在本合同签订之前，向甲方支付租赁按金32600元、水电按金2000元。合同第6-1条款约定，如乙方违约，乙方已付的按金作为违约金不予退还。合同第7-1约定，凡因政府行为或城市规划，征收、开发地块，乙方应无条件服从。上述合同签订后，刘峰支付了租赁押金21000元、水电押金2000元。至2020年1月24日，刘峰每月均向萧建华支付金额不等的租金。2020年1月11日，刘峰通过微信向萧建华支付17100元并对萧建华说“押金还要过几天，钱还没到账”，同月20日萧建华在微信中对刘峰说“你话17-18号转押金，今天是20号，还没有转来”。2020年3月7日、8日，萧建华多达11次致电刘峰，刘峰均未接听，同月8日，萧建华在微信对刘峰说“打电话给你不接，按金未付清，两月租金没有交租，你就不要回来厂了，我打算锁门”。同年4月1日，萧建华焊死涉案场地大门，次日应消防检查要求断电，但一直没有断水。2020年7月2日，刘峰与萧建华因欠缴租金问题在广州市黄埔区大沙街姬堂社区居民委员会人民调解委员会调解。刘峰主张因疫情问题和至今也没复工复产情况，所以才欠缴给萧建华场地租金和水电费，现在愿意把2020年2月至6月的场地租金和水电费付清给萧建华，双方继续履行租赁合同至合同期满，刘峰付清所有欠缴给萧建华后，能自由出入场地和使用个人的物品。萧建华要求刘峰在2020年7月5日前把欠缴的场地租金和水电费补缴完后在同月15日前搬离厂房，双方签署解除租赁合同，萧建华将押金全部退还刘峰。经人民调解委员会调解，双方意见不一致，没有达成协议，调解不成功，人民调解委员会建议双方都走司法程序。2020年7月4日，刘峰支付租金81500元，至此2019年4月至2020年6月的租金已全部缴纳。刘峰支付租金后，通过自行上锁的小门进出场地。2020年7月7日，萧建华委托北京德恒（广州）律师事务所向刘峰邮寄《律师函》：刘峰拖欠租金及水电费的行为已构成违约，经催告后在合理期限内仍未支付，萧建华有权根据法律规定行使合同解除权，并告知刘峰合同已于2020年4月依法解除。刘峰于同月10日签收该邮件。至2021年1月14日本案一审开庭之日，刘峰尚未将涉案场地清空交还萧建华，亦未支付2020年7月1日起的租金（场地占用费），萧建华也没有返还租赁押金和水电押金。一审审理过程中，一审法院释明，如果涉案合同存在无效的可能，原告是否变更诉讼请求，被告是否变更答辩意见。刘峰主张其不变更诉讼请求和反诉答辩意见，明确请求萧建华赔偿损失是指请求萧建华返还2020年3月19日至2020年7月10日期间场地未履行部分的场地占用费55936.33元；萧建华主张本诉答辩意见不变更，反诉诉讼请求第二项变更为将租赁押金21000元、水电费押金2000元抵扣刘峰2020年7月1日起至实际返还涉案场地之日止的场地占用费。一审法院认为，双方当事人在本案审理过程中均未提交涉案土地的性质、权属、用途和地上建筑物的权属或者报建等相关证据，根据双方当事人提交的现有证据，无法认定涉案土地的性质、用途、双方当事人在合同中约定的用途是否符合涉案土地的法定用途以及涉案土地的地上建筑物是否属于合法建筑，故依据现有证据，双方当事人均应承担举证不能的责任，一审法院依法认定涉案土地的用途与规划用途不符，且涉案土地的地上建筑物无合法报建手续，故依法认定萧建华与刘峰签订的《场地租赁合同》无效。若双方当事人事后有证据证实涉案土地的用途与规划用途相符以及地上建筑物有权属证明文件或者报建手续，可另行通过法律途径主张权利。租赁合同无效，自始对双方当事人不发生法律效力，双方当事人因该租赁合同取得的财产应予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于租赁合同签订后，萧建华将涉案场地及地上建筑物交付刘峰，刘峰已经实际占有、使用涉案场地及地上建筑物，刘峰依法应向萧建华支付场地占用费，参照双方当事人在租赁合同中约定的租金标准，刘峰已向萧建华支付的租金即场地占用费无需返还；而萧建华向刘峰收取的租赁押金、水电押金依法应予返还，刘峰亦应清空涉案场地及地上建筑物并返还给萧建华。萧建华主张租赁押金及电费押金归其所有，无法律和事实依据，一审法院依法不予支持。关于场地占用费。2020年7月1日之后，刘峰未向萧建华返还涉案场地及地上建筑物，依法应向萧建华支付场地占用费。由于2020年初新冠××疫情爆发后，人员流动受到不同程度的限制，但在广州市有序复工复产之后，刘峰仍未返回广州，也未主动与萧建华联系、沟通涉案场地及地上建筑物在疫情期间如何处理事宜，而是采取不接萧建华电话的回避方式拒缴场地占用费，导致萧建华在2020年4月1日焊死涉案场地的大门并随后断电，在此期间，刘峰存在主要过错。在刘峰返回广州市并全额支付了2020年6月及之前的全部场地占用费后，萧建华应当恢复涉案场地的大门通行自由并供电，但萧建华并未恢复，致使刘峰无法正常使用涉案场地，对此萧建华存在过错，依法应当按照双方的过错程度并参照合同约定的租金标准确定场地占用费，一审法院酌情确定按照合同约定的租金标准的60%即9780元/月作为2020年7月1日起至刘峰归还涉案场地之日止的场地占用费标准。关于刘峰主张的损失。刘峰在2020年6月才返回广州，在2020年3月至同年6月期间，刘峰未营业，无经营性损失，涉案场地仅具有仓储功能；虽然萧建华焊死涉案场地的大门，但刘峰在返回广州后仍可以通过涉案场地的小门进出，仍可进行部分生产经营，但其未提交相关证据证实该期间的实际损失，故刘峰主张上述期间的损失，证据不足，于法无据，一审法院依法不予支持。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2021年3月12日作出如下判决：一、被告萧建华于本判决生效之日起十日内向原告刘峰返还租赁押金21000元、水电押金2000元；二、反诉被告刘峰于本判决生效之日起三十日内腾空位于广州市黄埔区姬堂新围村金毛岗大田山路21号的场地及地上建筑物（场地面积约为1500平方米）并返还给反诉原告萧建华；三、反诉被告刘峰于本判决生效之日起十日内向反诉原告萧建华支付从2020年7月1日起至实际返还涉案场地及地上建筑物之日止的场地占用费（场地占用费按9780元/月计算）；四、驳回原告刘峰的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告萧建华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1774元，原告刘峰负担1257元，被告萧建华负担517元。一审反诉案件受理费799元，反诉原告萧建华负担256元，反诉被告刘峰负担543元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，刘峰提交《场地交接确认书》，拟证明刘峰在2021年7月1日已将涉案场地及地上建筑物移交给萧建华。萧建华质证称：对于该证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。本院经审查，刘峰提交的上述证据系在二审期间形成，与本案的事实查明和处理有一定的关联性，可作为二审新证据。二审中，刘峰陈述其2020年7月的租金尚未缴纳，其主张的损失具体指的是其向萧建华缴纳的2020年3月19日至2020年6月30日期间的租金55963.33元，因为从2020年3月19日起，萧建华即对涉案场地切断电源以及焊死大门，使得涉案场地失去使用价值。萧建华陈述由于刘峰无法联系得上其才采取焊死大门的措施，电源是由于刘峰怠于履行涉案场地的维修义务存在消防隐患，萧建华应消防部门的要求而在2020年4月2日切断电源，若刘峰主动与其联系，其即可打开涉案场地的大门以及恢复供电。另外，涉案场地还有一个小门，一直由刘峰自行控制。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：一、刘峰上诉主张其无需向萧建华支付2020年7月1日之后的场地占用费，是否成立；二、刘峰上诉主张萧建华向其赔偿损失，是否成立。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于争议焦点一，刘峰上诉主张其无需向萧建华支付2020年7月1日之后的场地占用费是否成立的问题。一审法院认定涉案《场地租赁合同》为无效合同，理据充分，双方均无异议，本院不作赘述，予以确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”据此，刘峰应按照其实际占用场地情况参照合同约定的租金标准向萧建华支付场地占有使用费。二审中，双方确认刘峰在2021年7月1日已将涉案场地及地上建筑物移交给萧建华，换言之，刘峰自2020年7月1日起至2021年7月1日止一直实际占用涉案场地及地上建筑物，理应向萧建华支付场地占有使用费。一审考虑本案查明的事实、双方的过错程度、合同约定的租金标准及本案案情等多个因素，酌情认定刘峰应按照合同约定租金标准的60%即9780元/月向萧建华支付2020年7月1日起至刘峰归还涉案场地之日止的场地占有使用费，系一审行使自由裁量权的合理范围，并无不当，应予维持。萧建华是否需向其上一手出租方支付场地占有使用费系其与上一手出租方之间的法律关系，应由其双方依法进行处理，刘峰据此主张其无需向萧建华支付场地占有使用费无理据，其该项上诉主张不能成立。关于争议焦点二，刘峰上诉主张萧建华向其赔偿损失是否成立的问题。二审中，刘峰明确其主张的损失具体指的是其向萧建华缴纳的2020年3月19日至2020年6月30日期间的租金55963.33元。首先，2020年3月19日起至2020年6月30日期间，刘峰一直实际占用涉案场地及地上建筑物，其应参照双方在租赁合同中约定的租金标准支付场地占有使用费。其次，根据一审查明的事实，刘峰在2020年6月才返回广州，在2020年3月至2020年6月期间，其并未营业，无经营性损失。虽然由于其迟延支付场地占有使用费致使双方产生纠纷，其无法通过涉案场地的大门进行通行，但其返回广州后仍可通过涉案场地的小门进出，可进行部分经营，且其未提交证据证实该期间的实际损失。再次，2020年7月4日，刘峰支付2020年6月前（包括6月）的场地占有使用费时，亦未对其所主张的影响其使用场地情况及费用支付问题提出异议，并支付了相应的费用。因此，一审认定刘峰主张上述期间的损失，证据不足不予支持，并无不当，应予维持。二审中，刘峰并未提交证据推翻一审法院的认定，其上诉主张萧建华向其赔偿损失无事实依据及法律依据，不能成立。另外，如前所述，双方已于2021年7月1日交接了涉案场地，刘峰已将涉案场地及地上建筑物返还给萧建华，因此，一审判决第二项刘峰腾空涉案场地及地上建筑物并返还给萧建华的判决内容已无需再履行。综上所述，刘峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2317元，由刘峰负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二一年八月二十五日书记员 冯 韵彭诗敏