湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初9130号原告：涂泽海，男，1997年10月29日出生，汉族，住江西省宜春市奉新县。委托诉讼代理人：李瑶，湖南湘楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晴，湖南湘楚律师事务所实习律师。被告：长沙金瑞置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路820号恒大绿洲综合楼一楼。法定代表人：刘洋。委托诉讼代理人：吕思倪（系公司员工），女，1989年10月24日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：胡晓玲（系公司员工），女，1988年6月20日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告涂泽海（以下简称原告）诉被告长沙金瑞置业有限公司（以下简称被告）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年6月8日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月29日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李瑶、张晴，被告的委托诉讼代理人吕思倪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《长沙恒大上林苑商品房认购书》；2.判令被告返还原告已付的房屋认购款214100元；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年5月6日，原告与被告签订了《长沙恒大上林苑商品房认购书》（编号：0002271），认购书约定：原告向被告认购长沙恒大上林苑3栋2416单元，且认购书对认购的房屋面积、单价、总价款、付款方式等进行了约定。认购书签订后，原告当日向被告交纳了房屋认购款共计214100元，被告向原告出具两张发票，确认收到原告的房屋认购款214100元。后因原告资金周转困难，主动向被告主张解除认购书并返还已付的房屋认购款，但被告提出若返还房屋认购款，需退还原先被告向原告开具的发票原件，原告因公司搬迁丢失发票原件已退还不能，故向被告提出扣除部分价款作为补偿因自己过失给被告造成的发票遗失的损失，但被告一直以发票原件丢失为由拒不返还认购款，双方也一直未签订认购书中所提的《商品房买卖合同》。被告拒不返还房屋认购款的行为已侵害了原告作为合同一方当事人的任意解除权。被告辩称，1.案涉商品房认购书依法成立并生效，双方应按认购书的约定履行相关义务；2.被告并无违约行为，合同目的可以实现，原告单方面要求解除认购书，应承担单方解除合同的违约责任。原告应承担被告为促成此笔交易所支付的佣金，且原告签订认购书时所支付的定金不予退还，原告还应将被告所开具的购房发票原件予以退还，原告若不能退还购房发票原件应给被告相应补偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月6日，被告（甲方、出卖人）与原告（乙方、买受人）签订一份《长沙恒大上林苑商品房认购书》,约定：乙方认购长沙恒大上林苑楼盘3栋2416号房，建筑面积86.34平方米，单价为9919元/平方米，总价856401元；乙方在签订认购书时向甲方支付20000元作为定金，于2019年5月8日前支付首付款22820元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年8月6日前付清85640元；于2019年11月6日前付清85640元；于2020年2月6日前付清85640元；于2020年5月6日前付清85640元；于2020年8月6日前付清85640元；于2020年11月6日前付清85640元；于2021年2月6日前付清128460元；于2021年5月6日前付清171281元；乙方支付首期款的同时预缴税费550元，如政府有关部门调整税费标准，按调整后的标准执行，多退少补；乙方必须在约定的付款方式和期限内到长沙恒大上林苑销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。上述认购书签订后，原告向被告支付了购房定金20000元、购房款186810元、成交税款550元，被告向原告开具了票面金额分别为42820元、171280的增值税发票。此后，双方未签订《商品房买卖合同》。原告诉称其因资金周转困难及被告出售给原告的房屋存在质量问题，不愿意继续履行合同，故诉至本院，请求判如所请。本院于2021年6月28日向被告送达起诉状副本。本案审理过程中，被告提交一份被告销售兼职系统流程截图，证明原告是老业主推荐成功购买涉案房屋，被告已支付案外人佣金19984元，该费用原告应予以承担；原告称该证据系被告公司单方制作，原告不认识两位推荐人，若被告存有损失，愿意以交付的定金补偿。另查明，被告开具的增值税发票税率栏注明“不征税”，原告陈述因涉案增值税发票原告已丢失，无法向被告退还购房发票原件。本院认为，原、被告签订的《长沙恒大上林苑商品房认购书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行合同义务,不得擅自变更或解除合同。现原告主张因资金周转困难及涉案房屋存有质量问题要求解除合同退还房款,而被告则要求继续履行合同,对此本院认为,就本案合同的履行,双方当事人主张不一,原告主张涉案房屋存有质量问题，证据不足，本院不予采纳。原告因资金周转困难不再具备履约能力而要求解约,故双方合同继续履行存在现实困难,导致合同目的已不能实现,现原告要求解除双方签订的《长沙恒大上林苑商品房认购书》，本院予以支持。本院确认双方签订的认购书应于起诉状副本送达被告之日即2021年6月28日解除。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。原告因自身原因导致合同无法继续履行,对此应按照双方协议约定和法律规定,承担违约责任。双方在认购书中虽约定了购房款不予退还，但认购书系被告提供的格式合同，该条款加重了作为买受人的原告的责任，应属无效。原告在认购书签订后未在约定的期限内与被告签订《商品房买卖合同》，故原告无权要求被告返还定金20000元。被告应当返还原告购房款186810元、成交税款550元，合计187360元。被告未提交证据证实涉案增值税发票原件不退还给其造成的具体损失，考虑到本院已判决被告不予返还涉案定金，故对被告辩称原告不能退还涉案增值税发票原件应给其相应补偿的意见本院不予采纳。被告辩称原告应承担被告为促成涉案房屋交易支付给案外人的佣金损失，证据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告涂泽海与被告长沙金瑞置业有限公司签订的《长沙恒大上林苑商品房认购书》于2021年6月28日解除；二、被告长沙金瑞置业有限公司于本判决生效后7日内向原告涂泽海返还购房款187360元；三、驳回原告涂泽海的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取2256元，由原告涂泽海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  孙满平二〇二一年八月九日书记员  和 阳附：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的,当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同,当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。