浙江省桐庐县人民法院民事判决书（2021）浙0122民初2650号        原告：朱晓丽，女，1987年9月18日出生，汉族，住江西省上饶市广丰区，现暂住浙江省桐庐县。                被告：桐庐建达综合市场有限公司，住所地：浙江省桐庐县钟山乡钟山村。                法定代表人：余立群，总经理。                委托诉讼代理人：方建良、沈忱，浙江合强律师事务所律师。                原告朱晓丽与被告桐庐建达综合市场有限公司侵权责任纠纷一案，本院于2021年6月18日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱晓丽、被告委托诉讼代理人方建良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告朱晓丽起诉称：1．判令解除原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2018330122YS0184764）；2．判令被告以4倍房价款（退房款＋房款3倍赔偿）退还给原告合计人民币786829元，并以786829元为基数自2018年7月12日起按银行同期贷款利率计算利息至款项付清之日止；3．判令被告以4倍消费费用（退2019年2月26日交房支付的各项消费费用＋费用3倍赔偿）退还给原告合计人民币17183.92元；4．由被告协助原告办理相关退房手续；5．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月12日，原、被告双方签订《浙江商品房买卖合同》（合同编号：2018330122YS0184764），合同约定被告将坐落于桐庐县钟山乡府前路58号***室以3498.98元／平方米（实际毛坯房单价以5020.28398元／平方米收取）的单价出售，原告一次性支付上述购房款项后被告打印房屋买卖合同由双方签字。当原告发现房价不对时，被告以其是被告公司的事情为由敷衍，而且开发商还承诺将***室前外半墙（3层外半墙）作为阳台送给原告自己改建使用。2018年7月12日，原告向被告表示退购，被告明确表示不同意，但同意换购小的毛坯房，原告无奈同意。在原、被告双方签订合同前，原告于2018年7月5日向被告支付了购房款168334元，后又于2018年7月12日签订合同当日支付了29666元，即原告实际支付购房款合计人民币198000元，而根据合同约定的房屋面积计算房款为134396元，原告为此多支付63604元。原告认为被告未承诺赠送原告阳台以及原告因此超额支付购房款，被告已经构成欺诈。此外，原告已退还实际测量面积后1.03平方米的购房价款。被告应当以4倍的总购房款退给原告合计人民币786829元【（198000元＊4倍）-（1.03平方米＊5020.28398元／平方米）】。再者，被告未经原告同意擅自在该房屋内安装消防管道、监控等，竣工已2年被告仍未按不动产权分户图标建造公共厕所和VRV机房，被告还将其先前承诺送给原告的阳台算到了原告的公摊面积里，导致公摊面积系数高达45％以上多加了公摊面积卖给原告。以上行为构成了对原告的欺诈，原告为维护自身合法权益，依据相关法律之规定，特向法院提起诉讼。                被告桐庐建达综合市场有限公司答辩称：原、被告双方签订房屋买卖合同已经履行完毕。2019年2月26日，被告已按照合同约定交付房产并为原告办理了房屋不动产权证书，双方权利义务终止。被告在履行合同过程中不存在违约情形，也不存在解除合同的法定情形，原告无权要求解除合同。被告不存在欺诈行为，首先，关于房屋价款问题，合同中明确约定为138000元，原告共向被告计付138000元（其中，2018年7月5日支付108334元，7月12日签订合同时支付29666元），原告不存在多支付房款的事实，原告提交的另外6万元支付凭证不是支付给被告或被告的代理销售公司的，和购房款没有关联。其次，关于公摊面积问题，被告实际交付的公摊面积是和合同约定一致的，面积是经主管部门测量的，减少的1.03平方米的价款被告于交房时已退还原告。再者，原告提出的违规安装监控、消防管道不是事实，被告交付房产后，已无法进入原告房屋内，不可能也没有必要在原告房屋内安装任何东西。此外，本案案由应当为商品房买卖合同纠纷，而不应当确定为侵权责任纠纷，因此本案不适用消费者权益保护法的规定，而应当适用专门的法律。本案中被告不存在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条规定的商品房买卖合同中惩罚性赔偿的五种情形。原告也已于2019年2月26日办理房产交接手续，如果被告存在多收房款、承诺的阳台不能使用等问题，原告也不可能接受房屋，且在交房后两年都未向被告提出过。综上，被告方请求法院驳回原告的诉讼请求。                原告朱晓丽为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：                1．pos签购单、借记卡账户历史明细清单、收款收据，证明原告先后就购房费用和服务费向被告支付款项共计198000元，其中服务费60000元、购房款138000元；                2．告知书、收款收据，证明原告向被告支付的代收公共维修基金2304.60元、装修押金1000元、代收物业费460.92元、代收能耗费230.46元、垃圾清理费300元；                3．增值税发票、浙江省商品房买卖合同，证明原告与被告之间的商品房买卖关系及购房价款为134396元；                4．关于阳台的说明书，证明被告承诺案涉***室前阳台归原告改建、使用；                5．房屋质量保证书、交房通知书、交房交接书、交房标准、商品房使用说明书，证明案涉房屋已交付的事实；                6．原告与钟山建达商厦交房接待员的微信聊天记录，证明原告与被告就案涉房屋交房进行交涉的事实；                7．原告与桐庐县城乡测绘队的微信聊天记录，证明原告与桐庐县城乡测绘队关于案涉房屋阳台、机房、卫生间、公摊系数等问题进行交涉的事实；                8．原告与刘长喜的短信聊天记录，证明原告通过刘长喜居间介绍购买案涉房屋的事实；                9．原告与被告法定代表人余立群的短信聊天记录，证明原告与余立群关于案涉房屋退款等问题进行交涉的事实；                10．建设银行一般业务申请书、建设银行个人活期账户交易明细、补充协议、收条，证明实际测绘后因案涉房屋实际面积少于预售面积，被告退给原告购房款3604元的事实；                11．不动产登记申请书、税收缴款书，证明原告已申请办理案涉房屋的不动产权证书；                12．表格一份，证明案涉房屋所在的钟山建达商厦的公摊面积计算情况。                对原告朱晓丽出示的证据，被告桐庐建达综合市场有限公司质证认为：被告对证据1中的60000元服务费有异议，认为并未收到该笔款项。本院对证据1的真实性予以确认，但该组证据无法证明被告除收取购房款外另行收取服务费60000元的事实；被告对证据2、3、4、5、10、11的证据三性无异议，本院对证据2、3、4、5、10、11予以确认；被告对证据6、7、8、9、12的证明目的存在异议，认为不能证明被告存在多收款项、公摊面积计算错误等欺诈行为的事实。本院对证据6、7、8、9、12的真实性予以确认，但对原告的证明目的不予确认。                被告桐庐建达综合市场有限公司为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1．收款收据四份，证明被告已交房，原告向被告缴纳物业费、物业维修基金等费用的事实；2．“桐庐钟山建达综合市场”项目营销总代理合同，证明“桐庐钟山建达综合市场”房地产项目由杭州鑫恒奕营销策划有限公司代理营销的事实。                对被告桐庐建达综合市场有限公司出示的证据，原告朱晓丽质证认为：对证据1的真实性无异议，但对其缴纳的物业费等费用的合理性存在异议；对证据2的真实性有异议，本院认证认为证据2来源合法，现原告无相反证据予以推翻，本院对证据2予以确认。                根据上述有效证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：位于桐庐县钟山乡“钟山建达生活广场，也称桐庐钟山建达综合市场”建设项目由被告开发建设。2017年7月17日，被告与杭州鑫恒奕营销策划有限公司签订前述项目营销总代理合同，约定被告开发建设的项目由杭州鑫恒奕营销策划有限公司代理营销。原告朱晓丽经刘长喜介绍决定购买被告开发建设的“桐庐钟山建达综合市场”建设项目中的相关房产，并于2018年7月5日在被告前述项目营销处通过两台pos机刷卡预付三笔款项，分别为20000元、108334元、40000元，其中20000元和40000元商户名称为杭州时代百货，108334元商户名称为桐庐建达综合市场有限公司。2018年7月12日，原告朱晓丽与被告签订商品房买卖合同一份。该商品房买卖合同约定，原告朱晓丽购买被告建设开发的位于桐庐县钟山乡府前路58号“桐庐钟山建达综合市场”项目中***室；该商品房设计用途为非住宅，属框架结构，层高3.2米，阳台为0个；该商品房建筑面积共39.44平方米，其中套内建筑面积26.46平方米，应分摊共有建筑面积12.98平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3498.98元，总价款人民币138000元。签订商品房买卖合同当日即2018年7月12日，原告朱晓丽再次支付款项29666元。原告朱晓丽前后四次支付款项共计198000元，但被告仅确认收到原告支付购房款为138000元，否认收到原告朱晓丽于2018年7月5日通过pos机刷卡预付的20000元和40000元商户名称为杭州时代百货两笔款项。2019年2月26日，原告朱晓丽与被告办理了前述案涉房产的交接手续，并向被告交纳了公共维修基金、物业费、垃圾清运费等费用4295.98元，被告退回原告朱晓丽房屋面积补差款3604元。在办理案涉房屋交接手续当日，原告朱晓丽与被告签订补充协议。该补充协议约定，原告朱晓丽自愿购买钟出建达商厦325室，房屋预售建筑面积为39.44平方米，经有资质的测绘部门实测，建筑面积为38.41平方米；最终房屋总价为134396元。为此，被告向原告朱晓丽开具了购房价款为134396元的购房发票。原告朱晓丽于2019年2月26日向桐庐县规划和自然资源局提交不动产登记申请书，办理了案涉房屋的不动产权属证书。期后，被告向原告朱晓丽出具关于阳台的说明书，该说明书载明：客户朱晓丽于2018年7月12日购买钟山建达生活广场***室，对于阳台开发商承诺***室前阳台归属于客户朱晓丽使用，客户自己改建。                本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。本案争议焦点：一、原告是否有权解除商品房买卖合同。案涉房屋的商品房买卖合同签订后，原、被告双方均已按合同约定全面履行了义务，原告也办理了案涉房屋的不动产权属证书。案涉房屋的商品房买卖合同明确案涉房屋为0个阳台，被告虽出具了关于阳台说明书，但该阳台说明书只是明确***室前阳台要由原告自己改建，改建后属于原告使用，并未违反合同的约定。原告提出案涉房屋的公摊面积、室内面积和层高等问题，商品房买卖合同均有明确约定。现原告无证据证明被告存在根本性违约，其可主张解除商品房买卖合同的情形和条件，故对原告主张解除原、被告双方签订的案涉房屋商品房买卖合同的诉讼请求，本院不予支持。二、本案是否存在原告主张的适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条第一款所规定的增加赔偿的金额为消费者购买商品价款的三倍之情形。适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条第一款之规定的前提是经营者提供商品或者服务有欺诈行为，而本案原告已按商品房买卖合同约定履行了付款义务，被告也按商品房买卖合同约定履行了交付案涉房屋的义务，原告办理了案涉房屋的不动产权属证书，本案商品房买卖合同已履行完毕。现原告无证据证明被告存在违约和欺诈的行为，对原告主张被告以4倍房价款和4倍消费费用赔偿给原告的诉讼请求，本院不予支持。三、原告支付的与商品房买卖合同约定的购房价款不相符款项即多支付60000元款项问题。原告提交证明其多付60000元款项的付款凭证商户名称为杭州时代百货，与被告单位名称不符，该60000元款项开具的收款收据内容为服务费，且该收款收据上没有任何可以证明收款单位和个人的印章和签名，该款项内容与商品房买卖合同约定的款项内容不相符，被告在庭审中否认收到该笔60000元款项。由于原告主张的是解除商品房买卖合同和被告以4倍的购房价款和4倍的消费费用赔偿问题，与该60000元款项是否应退还非同一法律关系，且被告开发建设的“桐庐钟山建达综合市场”项目由杭州鑫恒奕营销策划有限公司代理营销，该60000元款项的收取涉及案涉项目代理营销单位，故本院在本案中对被告是否应退还该60000元款项不作审查，就该60000元款项收取是否合理和是否应退还，原告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定，判决如下：                驳回原告朱晓丽的诉讼请求。                案件受理费5920元，由原告朱晓丽负担。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。                    审判员袁来红    二〇二一年八月五日            代理书记员宣婷