湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初13820号原告：王巧瑞，女，汉族，1987年3月7日出生，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：唐植安，湖南瀛湘律师事务所律师。被告：湖南宇成朝阳商业管理有限公司（原湖南狂买狂卖商业管理有限公司），住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路39号美富商业中心T4栋270008房。法定代表人：孙秀莲。委托诉讼代理人：杨琼，系该公司法务。被告：长沙凯通房地产有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路39号宇成朝阳广场T4栋270005房。法定代表人：孙秀莲。被告：长沙市东进置业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路39号宇成朝阳广场T4栋270006房.法定代表人：孙秀莲。原告王巧瑞与被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司（以下简称宇成公司）、长沙凯通房地产有限公司（以下简称凯通公司）、长沙市东进置业有限公司（以下简称东进公司）、房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年8月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王巧瑞的委托诉讼代理人唐植安、被告宇成公司的委托诉讼代理人杨琼到庭参加诉讼,被告凯通公司、东进公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王巧瑞向本院提出了如下诉讼请求：1.判令被告一向原告支付截止起诉之日至所欠的15个月租金103876元；2.判令被告一以逾期金额为基数按日万分之二标准计算向原告支付违约金至款项全部付清之日止（暂计算至起诉之日的违约金为9349元）。3.判令被告二、被告三与被告一承担连带责任。5.判令三被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年10月,原告与被告一签订《委托经营管理协议》，约定:1.原告将位于湖南省长沙市“美富商业中心”（报建名:宇成朝阳广场）Ｔ1-120012号房屋委托被告一经营管理。2.被告一按83102元／年向原告支付租金,租金每季度支付一次,于每季度结束前支付下一季度的租金。3.如被告一逾期支付租金,每逾期一日按照应付金额的万分之二向原告支付违约金,被告一逾期超过三个月仍未向原告支付租金的，原告可以解除合同。同时,被告二、被告三向原告出具《委托经营管理协议》之担保函，约定被告二、被告三对被告一的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保。上述合同签订后,原告将涉案房屋交付给被告一,被告一将其转租给第三人。自2020年开始,被告一以各种理由拒绝支付租金。截止2021年7月31日,被告一累计应付原告租金为103876元,违约金为9349元。综上所述，原告认为，《委托经营管理协议》、《委托经营管理协议>之担保函》均系当事人真实意思表示，合法有效，被告一拒不按时支付租金,严重违反合同约定,已构成根本违约。被告宇成公司辩称：1.宇成公司的行为未构成根本违约，不同意解除该委托协议，原告主张判令解除《委托经营管理协议》不应得到法院支持。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》第二条，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。宇成公司因为疫情原因影响，出现资金周转困难，未能及时支付租金，但是也一直在积极采取措施，筹措资金履行协议，支付了部分租金，因此恳请法院判决不解除该委托经营管理协议。2.关于租金，因起诉业主人数众多，租金支付情况原告统计和被告统计有误差，被告提交了相关租金支付表格，因核对工作量较大，具体欠付金额需庭后原被告双方再行核对才能予以确认。3.关于违约金，由于受疫情不可抗力因素的影响，企业经营受到极大影响，故逾期支付租金非宇成公司主观因素所致，宇成公司不应承担违约责任及违约金。另外，违约金金额被告不予认可，没有计算明细，无法确认违约金计算是否正确。4.涉案房屋所在的宇成朝阳广场项目，目前同类系列案已判决了500多个，上诉的20多个，一审法院均没有判决解除委托经营管理协议，二审也是维持原判，综合业主执行困难等因素考虑，不应当解除合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告东进公司、凯通公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审调查以及举证、质证的情况，本院确认如下事实：2017年6月15日,王巧瑞（委托方）与狂买狂卖公司（经营管理方）签订《委托经营管理协议》，约定:1、王巧瑞将位于湖南省长沙市“美富商业中心”（报建名:宇成朝阳广场）Ｔ1-120012号房屋委托狂买狂卖公司经营管理。该公寓类型为住宅，建筑面积115.42平方米，购房成交价为1385040元。2.委托经营管理期限自该协议生效之日起至2027年4月30日止。3.狂买狂卖公司自2018年7月1日至2027年4月30日止，按83102元／年向王巧瑞支付租金,租金每三个月支付一次,于每年的1月16日至1月30日、4月16日至4月30日、7月16日至7月30日、10月16日至10月30日支付下一支付期的租金。3、如狂买狂卖公司无正当理由逾期支付租金,应当按照逾期金额的万分之二／日向王巧瑞支付违约金,狂买狂卖公司逾期超过三个月仍未向王巧瑞支付租金的，王巧瑞可以解除合同。同日，东进公司、凯通公司与王巧瑞签订了《之担保函》，载明：1.本公司确认对本担保函、主合同的有关权利、义务和责任条款的法律含义有准确的理解并对上述签署文本的所有条款均无异议，为签署本担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成。2.本公司承诺为经营管理方在主合同项下对委托方的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保。根据宇成公司提交的《租金支付月份统计表》，宇成公司陆续向王巧瑞支付租金至2020年1月31日，后又于2020年4月底支付了2020年5、6、7月的房屋租金，此后再未支付过租金。根据合同约定，截止至2021年7月31日，宇成公司尚拖欠王巧瑞房租计103877元未付。本院认为，王巧瑞与宇成公司签订的《委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。关于原告诉请被告支付欠付租金及违约金。本院认为，根据查明的事实，王巧瑞已依约将涉案房屋交付给宇成公司使用，宇成公司拖欠王巧瑞房租103877元未付，其行为已经构成违约。故王巧瑞要求宇成公司支付拖欠租金的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。双方在合同中约定如宇成公司逾期付款，应按日万分之二的标准支付违约金，该约定合法有效。故原告王巧瑞要求宇成公司按日万分之二的标准支付截至租金实际清偿之日止的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告东进公司、凯通公司自愿为宇成公司的合同义务提供连带责任担保，且该二公司作为开发商，均出具担保函作为王巧瑞与宇成公司签订《委托经营管理协议》的附件，并承诺签署担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成，故王巧瑞已尽到善意第三人的审慎注意义务。因此，王巧瑞要求凯通公司、东进公司承担连带清偿责任，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条、第六百八十八、第六百九十一条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告王巧瑞支付T1栋120012号房屋截至2021年7月31日的房屋租金103877元；二、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告王巧瑞支付违约金（违约金以欠付租金为基数，按每日万分之二的标准计算至实际清偿之日止）；三、被告长沙市东进置业有限公司、长沙凯通房地产有限公司对本判决第一、二项确定的义务承担连带清偿责任；四、驳回原告王巧瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1282元，由被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司、长沙凯通房地产有限公司、长沙市东进置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 罗长华二〇二一年八月二十七日法官助理 姜雨蓓书 记 员 廖 沙