广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0203民初3931号原告：柳州市润泽物业服务有限公司，住所：广西柳州市雒容镇雒柳路6号江滨商贸城10栋23号1楼，统一社会信用代码：9145020007060044X0。法定代表人﹕陈明福，该公司总经理。委托诉讼代理人：卓日凤，该公司员工。被告：李承蔚，女，1987年11月9日出生，汉族，住广西柳州市柳北区。委托诉讼代理人：李岸忆，男，1957年4月20日出生，汉族，住广西柳州市柳北区。原告柳州市润泽物业服务有限公司（以下简称润泽公司）与被告李承蔚物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年7月20日公开开庭进行了审理。原告润泽公司的法定代表人陈明福及委托诉讼代理人卓日凤，被告李承蔚的委托诉讼代理人李岸忆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润泽公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告2011年6月1日-2019年5月20日期间物业服务费13395元、公摊水电费916元；2判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年5月10日原告受柳州市晟汇房地产开发有限责任公司（以下简称晟汇房开）的委托对其开发的项目柳州市雒容江滨商贸城提供前期物业服务，并与其签订《江滨商贸城、江滨现代城前期物业服务合同》。从签订合同起原告严格按合同约定履行职责为江滨商贸城提供物业服务。被告作为江滨商贸城的业主自2008年购买雒容江滨商贸城4栋14号房，依据江滨商贸城规划及设计用途，被告所持有的房屋为商住楼，其中一层为商业铺面，面积62.67m2，二、三、四层为住宅，面积221.08m2。被告从2011年6月1日至2019年5月20日无故拖欠原告的物业服务费13395元、公摊水电费916元。计算方式：按合同约定住宅物业费0.35元/m2/月、商业物业费1元/m2/月、公摊水电费10元/月/户。从2011年6月1日至2013年5月31日欠柳州市铭泰物业服务有限公司（以下简称铭泰公司）商业物业服务费1504元（1元/㎡×62.67㎡×24个月）、住宅物业服务费1857元（0.35元/㎡×221.08㎡×24个月）、公摊水电费240元（10元/月×24个月）；从2013年6月1日至2019年5月20日止欠原告商业物业服务费4490元[1元/㎡×62.67㎡×(71个月+20天）]、住宅物业服务费5544元[0.35元/㎡×221.08㎡×(71个月+20天）]、公摊水电费676元[10元/月×(67个月+20天)]。经原告多次催缴、告知、协商，被告置之不理拒不履行义务。2019年5月17日，江滨商贸城已成立业主委员会，业主委员会于2019年5月20日与原告解除《江滨商贸城、江滨现代城前期物业服务合同》。但被告至今仍然拒不履行义务。为了维护公平、正义及原告合法权利，特向人民法院提起诉讼，望人民法院判如所请。被告李承蔚辩称，1.原告提供《江滨商贸城、江滨现代城前期物业服务合同》不完整，有意隐瞒合同附件一，附件一规定了原告的工作职责和服务标准。原告提供物业服务期间，并未按合同附件一规定的职责和标准履行物业服务义务，小区路灯等公共设施损坏无人维修，公用绿化设施被取消，交通秩序混乱，未设门岗和24小时保安值守，治安极差，盗窃时有发生，环境卫生恶劣，被告房屋漏水、下水道堵塞，多次向原告反映，原告均置之不理，原告未能尽到物业服务义务，不应向被告收取物业服务费。2.原告于2021年5月17日起诉被告支付2011年6月1日至2019年5月20日的物业费和公摊水电费，已超过三年的诉讼时效。在起诉前，被告从未收到原告任何催费通知。原告提供的催款通知单时间跨度长达5年，但从字迹上看是出自一人之手，应该是在同一时间书写的。3.铭泰公司与原告之间的债权转让不合法。4.被告的房屋性质为住宅，原告主张房屋一层按商业物业费标准计算物业费，缺乏依据。5.被告已于2019年4月9日将房屋转让给他人，此后的物业费不应由被告承担。本院经审理认定事实如下：位于柳州市雒容镇雒柳路的江滨商贸城由晟汇房开开发建设。铭泰公司于2009年8月1日与晟汇房开签订《江滨商贸城、江滨现代城前期物业服务合同》，为江滨商贸城提供物业服务，合同约定的服务期限暂定为3年，自2009年8月1日起至2012年7月31日止，合同期满或业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，合同自然终止；合同还约定：1、住宅物业费按0.35元/月/㎡收取，商业物业费按1.0元/月/㎡收取；2、小区公共路灯、楼道照明的电费和清洁用水水费按10元/月/户收取。原告系2013年5月6日依法成立、经营范围包括物业服务的企业法人，其于2013年5月10日与晟汇房开签订《江滨商贸城、江滨现代城前期物业服务合同》为江滨商贸城提供物业服务，合同约定的服务期限暂定为5年，自2013年5月10日起至2018年4月30日止，合同期满或业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，合同自然终止。该合同主要还载明：1、物业服务费（按建筑面积计收），住宅物业费按0.35-0.45元/月/㎡收取，商业物业费按1.0-1.2元/月/㎡收取；2、小区公共路灯、楼道照明的电费和清洁用水水费按10元/月/户收取。3、业主应于每月8日前将上个月物业服务费缴纳给原告；等等。2013年5月16日，铭泰公司与原告签署《移交公告》、《移交证明》将江滨商贸城、江滨现代城全部物业管理资料及债权债务移交给原告。2013年6月1日，原告将上述《移交证明》、《移交公告》张贴于小区公告栏。原告与晟汇房开签订的合同到期后，原告继续为江滨商贸城提供物业服务，但未与晟汇房开续签前期物业服务合同。2019年5月17日，江滨商贸城业主委员会成立，2019年5月20日，原告与晟汇房开之间的前期物业服务合同终止。被告原系江滨商贸城4栋14号房的业主，该房屋使用性质为商住，建筑面积为283.75㎡，其中一层商业物业建筑面积61.20㎡，二至四层住宅物业建筑面积222.55㎡。2019年4月9日被告（卖方）与赖新喜（买方）、王廖新（中介方）签订《房屋买卖合同（一次性付款）》，将房屋出售给赖新喜，2019年6月14日，案涉房屋所有权人变更登记为付明英、赖新喜。被告称在签订《房屋买卖合同（一次性付款）》当日已将房屋交付给赖新喜。被告认可未交纳2011年6月1日至2019年5月20日期间的物业服务费及公摊水电费。原告曾于2013年、2015年、2017年、2019年多次在小区公告栏张贴催缴物业费及公摊水电费的公告，2020年7月6日，原告再次在案涉房屋大门张贴《催费通知单》，主要内容为，截止2019年5月20日被告已拖欠原告物业服务费13154元，水电公摊费916元，请于2020年7月25日前缴纳。现原告以被告未交纳物业费、公摊水电费为由诉至本院，提出前述诉讼请求。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，铭泰公司与原告系建设单位先后选聘的前期物业服务企业，二公司与晟汇房开签订的《江滨商贸城、江滨现代城前期物业服务合同》对小区全体业主具有拘束力。铭泰公司在2013年5月16日与原告签订的《移交证明》、《移交公告》系一份关于债权转让的合同，该转让事宜已在小区公告栏进行公示，原告有权依约取得对江滨商贸城未缴费业主关于2013年5月16日前的物业费及其他约定欠缴费用的债权请求权。原告自2013年5月10日起一直为江滨商贸城提供物业服务至2019年5月20日，原、被告之间成立物业服务合同关系，原告有权向包括被告在内的江滨商贸城业主收取物业服务费等费用。业主是指物业所有权人，被告称其于2019年4月9日出售房屋并完成交付，其提供的《房屋买卖合同（一次性付款）》未载明房屋交付时间，亦未提供其他证据证实房屋交付情况，且案涉房屋于2019年6月14日完成产权变更登记，在此之前，被告作为房屋业主仍应履行交纳物业费的义务。关于物业服务费。江滨商贸城4栋14号房屋使用性质为商住，2011年6月1日至2019年5月20日期间，被告为该房屋的业主，原告主张该期间的商业物业费按1元/月/㎡、住宅物业费按0.35元/月/㎡收取符合合同约定与法律规定，本院予以准许，经计算该期间的物业费为13304.2元[（61.20m2×1元/月/m2+222.55m2×0.35元/月/m2）×95个月+（61.20m2×1元/月/m2+222.55m2×0.35元/月/m2）÷31天×20天]。对被告主张原告未尽到物业服务义务不应当向其主张物业服务费的答辩意见，根据被告提供的证据来看，该小区的绿化、卫生、管理等方面确实存在一定问题，但该小区为开放式小区，管理上较封闭式小区存在一定难度，小区管理上存在问题不能完全否认原告提供物业服务的事实，被告拒缴物业费依据不足，但鉴于原告在物业管理服务活动存在不完全履行物业服务合同义务的情形，可对被告支付物业费的义务适当减免，本院酌情确定被告应向原告支付70%的物业费即9312.9元（13304.2元×70%）。关于被告提出案涉物业应当全部按住宅物业标准收取物业服务费的答辩意见，本院认为，案涉房屋一层设计用途为商业用房，被告作何种用途并不影响原告按照设计用途向其主张物业服务费，对该答辩意见，本院不予采纳。关于公摊水电费。原告明确其主张的公摊水电费实为《江滨商贸城、江滨现代城前期物业服务合同》约定的公共路灯、楼道照明的电费和清洁用水水费，被告应向原告缴纳，按照《江滨商贸城、江滨现代城前期物业服务合同》第八条的约定，前述费用为10元/月/户,经计算2011年6月1日至2019年5月20日期间的公摊水电费956元[10元/月×95个月+10元/月÷31天×20天)]。原告主张916元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于本案是否已过诉讼时效。因物业服务属于持续性服务,时效的起算应从最后一期物业费的履行期限届满之日起计算,原告为江滨商贸城小区提供物业服务至2019年5月20日，其于2021年6月2日提起诉讼，并未超过三年的诉讼时效期间，故对被告关于原告主张的部分物业服务费、公摊水电费已过诉讼时效的答辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告李承蔚应于本案判决生效之日起十日内向原告柳州市润泽物业服务有限公司支付2011年6月1日至2019年5月20日期间的物业服务费9312.9元；二、被告李承蔚应于本案判决生效之日起十日内向原告柳州市润泽物业服务有限公司支付2011年6月1日至2019年5月20日期间的公摊水电费916元；三、驳回原告柳州市润泽物业服务有限公司的其他诉讼请求。义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。案件受理费158元，减半收取79元（原告已向本院预交），由被告李承蔚负担。本判决为终审判决。审判员  全晓岚二〇二一年八月二十三日书记员  袁 铭附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。