长春市朝阳区人民法院民事判决书（2021）吉0104民初5341号原告：上海圣维仕物业服务管理有限公司长春分公司，住所地长春市西安大路2128号。        负责人：陈梅燕，经理。        委托诉讼代理人：郑爱妮，广东广和（长春）律师事务所律师。        委托诉讼代理人：付成斌，广东广和（长春）律师事务所律师。        被告：于庆胜，男，1968年10月4日，汉族，住所地长春市。        原告上海圣维仕物业服务管理有限公司长春分公司（以下简称圣维仕物业）与被告于庆胜物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告圣维仕物业委托诉讼代理人郑爱妮、付成斌到庭参加了诉讼，被告于庆胜未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。        原告上海圣维仕物业服务管理有限公司长春分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付原告物业费（2018年7月1日-2019年12月31日）共计人民币：47，130.68元，滞纳金2，419.38元。2、请求法院依法判令被告支付原告地下车位管理费（2017年10月1日到2019年9月30日），共计人民币9，600.00元，合计59，150.06元。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是原告服务的上海广场A座1单元620室的业主，房屋产权登记面积为196.87平方米。根据原被告双方签订的《前期物业管理服务合同》约定，物业管理费为每月5.80元／平，能耗费每月7.5元／平。自2018年7月1日至2019年12月31日，被告无理由拒绝向原告缴纳物业管理费、能耗费共计47，130.68、滞纳金2，419.38元。2017年10月1日到2019年9月30日期间的地下车位管理费9，600.00元。经原告与被告多次协商，均未果。现原告为了维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条列》、《吉林省物业服务收费实施细则》的相关规定，特诉至贵院。望贵院能依法审判，判如所请。        被告于庆胜未到庭参加庭审，未提供书面答辩意见。        本院经审理认定事实如下：被告是原告服务的上海广场A座1单元620室的业主，房屋产权登记面积为196.87平方米。原告举证营业执照，用以证明原告是适格的主体。原告举证商品房买卖合同、入住验房表、装修管理协议，用以证明被告为原告服务园区的业主，物业费计算的依据被告于庆胜购买的房屋面积196.87平方米计算。原告举证业主手册承诺书、前期物业服务协议、2017年的物业费票据、企业信用信息公开报告，用以证明2018年11月26日原告与长春汉生置业有限公司签订了长春上海广场（绿地蓝海）前期物业管理服务合同，合同合法有效。业主手册第3.3.2.4条约定收费标准为5A办公楼按每单元建筑面积每月5.80元／平方米、3.3.2.5能耗费5A办公楼按每个建筑面积7.5元／月／平方米收取。业主手册第3.3.2.7条约定了收取拖欠的款项外还应从逾期之日按应缴费用每日千分之三的标准收取违约滞纳金。我公司认为滞纳金收取标准过高，我公司自愿按照一年期LPR标准年利率3.85％计算。物业费收据和企业信息公开报告证明被告于庆胜是通过公司名义向原告转账缴纳物业费，双方对于收费标准已经达成了一致意见。原告举证微信聊天记录截屏五张、律师函，用以证明原告已经书面向被告告知欠费金额以及宽限期间。原告举证长春“绿地蓝海”地下车位物业服务合同、车位费票据，用以证明2013年10月15日签订的地下车位服务合同，第一条约定车位管理费4800元每年，一年缴纳一次，双方已经履行合同。该车位费仍然是被告于庆胜以公司的名义向原告进行缴纳至2017年9月30日。认定上述事实证据有原告举证材料等证据及庭审笔录在卷佐证。        本院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主或业主委员会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议，《最高人民法院关于〈审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”业主接受了物业公司提供的服务，应及时交纳物业服务费用，以确保物业服务工作的有效运行。物业服务管理因受众群体广、管理事项多，具有广泛性、持续性等特点，不能以个别时点的瑕疵状态而完全否定物业公司履行管理维护义务的事实；亦不能以个别事项服务瑕疵或单一业主个体感受全盘否定物业的整体服务，更不能以此作为拒绝履行交纳物业费的正当理由。        物业公司所提供的物业服务具有公共服务性质，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由进行合法维权。        原告与长春市汉生置业有限公司签订的《前期物业服务合同》、于庆胜签字的承诺书，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该合同对于庆胜具有约束力，于庆胜应按合同约定支付物业费用。对原告主张的2018年7月1日至2019年12月31日期间的物业费，本院予以支持。对于车位管理费，于庆胜与原告公司在2013年10月15日签订了《长春“绿地蓝海”地下车位物业服务合同》，应当按照约定交付车位管理费。对于物业主张滞纳金的诉求，《业主手册》中第3.3.2.7条约定了收取拖欠的款项外还应从逾期之日按应缴费用每日千分之三的标准收取违约滞纳金。原告认为滞纳金收取标准过高，原告自愿按照一年期LPR标准年利率3.85％计算，不违反法律规定；本院对被告应承担逾期付款滞纳金计算标准按照同期全国贷款市场报价利率一年期LPR即年利率3.85％计算，自原告向本院提起诉讼之日起即2021年5月14日起至全部付清止；超出部分，本院不予支持。        综上所述，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百四十四条，《最高人民法院关于〈审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：        一、被告于庆胜于本判决生效后立即给付原告上海圣维仕物业服务管理有限公司长春分公司2018年7月1日至2019年12月31日的物业费20，553.22元（办公楼按建筑面积每月5.80元／平方米收取、面积为196.87平方米、收取18个月）、能耗费26，577.45元（办公楼按建筑面积每月7.50元／平方米收取、面积为196.87平方米、收取18个月），以上合计47，130.67元；自2021年5月14日起至全部付清止期间的违约金（以拖欠总额47，130.67元为基数、按照同期全国贷款市场报价利率一年期LPR即年利率3.85％计算）。        二、被告于庆胜于本判决生效后立即给付原告上海圣维仕物业服务管理有限公司长春分公司车位管理费9，600.00元（2017年10月1日至2019年9月30日，车位管理费4，800.00元每年）。        三、驳回原告上海圣维仕物业服务管理有限公司长春分公司其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费1，279.00元，减半收取640.00元，由被告于庆胜负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。        审判员    曹春江二〇二一年八月十二日书记员    高梓熙