湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1202民初4846号原告：彭英浩，男，土家族，1992年10月5日出生，住湖南省永顺县。被告：湖南省晨阳置业有限责任公司，住所地湖南省怀化市鹤城区榆市路348号，统一社会信用代码914312000997457146。法定代表人：熊光云，总经理。委托诉讼代理人（一般代理）：夏辉，男，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人（特别授权）：孙然，男，汉族，该公司员工。原告彭英浩诉被告湖南省晨阳置业有限责任公司（以下简称晨阳公司）商品房预售合同纠纷一案，原告于2021年5月11日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭英浩，被告湖南省晨阳置业有限责任公司委托诉讼代理人夏辉、孙然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭英浩向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告退还收房时原告支付的燃气开户费2080元；2、请求依法判令被告向原告支付自2017年12月31日起至2018年8月17日逾期229天延期交房违约金12174.098元；3、请求依法判令被告退还违规收取房产证代办费1280元；4、判决本案受理费由被告承担。事实及理由：2017年7月30日，原告彭英浩与被告晨阳公司签订了《商品房买卖合同》。约定：原告购买坐落于怀化市鹤城区，总房价531620元，该幢房屋建筑地上25层，地下2层。合同第四条约定，该商品房售价已包括供水、供电、供气、通讯等开通到户铺设的所有费用（俗称“开通费”）。合同第十一条约定房屋交付时间及条件，即被告应当在2017年12月30日前向原告交付经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》的房屋。由于被告的原因逾期交房，从第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约责任。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理房屋交接手续。原告于2017年7月30日向被告支付购房款123000元，2018年5月11日通过怀化市公积金贷款支付尾款人民币400000元，2020年8月31日又按期支付房屋面积差补款人民币8620元。原、被告于2018年8月17日办理交房、入住手续，但小区至今相应配套设施并未完善，也未出示《房屋竣工验收备案表》。原告认为被告延迟交房和收取2080元燃气开户费，违约事实明显，依法依约依合同应承担违约责任。2020年8月31日，原告办理房屋产权证，甲方收取乙方1280元代办费。房产局有明确规定，不能乱收房产证代办费，被告收取1280元有违房产局相关规定。综上，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告晨阳公司辩称：被告与原告签订的《商品房买卖合同》约定,被告应于2017年12月30日前交付商品房，如遭遇不可抗力，被告应在事发之日起30日内告知原告,或者因政府政策政令或政府配套设施延续及天气导致无法正常施工的，被告可据实予以延期。自2017年3月开始，因全市执行《怀化市环境保护局关于印发的紧急通知》（怀环发【2017】4号）文件，导致碎石、砂石、岩页砖等材料供应中断，又因天气、市政配套设施自来水管道、燃气主管道铺设等原因导致该项目停工。被告于2017年9月29日在项目售楼部公告通知延期交房，将延期交房的原因告知给各位业主，并决定于2018年1月28日3、4号楼交房，被告可据此延期交房至2018年1月28日。后被告于2018年5月27日，通过业主微信群、电话、公告的方式通知业主于2018年5月28日起收房。虽然被告已经构成逾期交房的事实，但是原告应当在2021年3月31日前积极主张权利，而原告实际至2021年7月5日才起诉主张逾期交房违约金债权，且无导致诉讼时效中断、中止的情形，原告的起诉，无论适用《中华人民共和国民法总则》第188条还是适用《中华人民共和国民法典》第188条关于向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间3年的规定，原告的起诉均已超过诉讼时效。故原告已经丧失主张逾期交房违约金债权的胜诉权，人民法院依法应当驳回原告对被告的该项诉讼请求。原告按揭房款于2018年5月11日交付至被告账户。被告代办房产证收取一定费用，因销售价格未包含此费用，且有明确告知原告（有公示收款收据佐证及电话通知），原告自愿交钱，双方形成委托代理关系，是合同行为。被告已经履行了合同义务，不应退还相应费用。《商品房买卖合同》系房产部门强制执行的合同示范文本，价格条款中固定的包括了燃气开通费等，而合同签订时，“晨阳家园”不具备开通燃气的条件，故房屋价格不包括燃气开通费。原告应承担开通燃气费的责任。综上，原告要求被告承担逾期交房违约金和返还燃气开通费、退还收取房产证代办费无事实和法律依据，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证、认证和法庭辩论，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明:2017年7月30日，原告彭英浩与被告晨阳公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的晨阳家园第2幢3单元1309号，总价款523000元；（注：商品房的售价已包括供水、供电、供气、通讯、等开通到户的费用）。原告首付房款123000元,于签订合同时支付，剩余房款400000元采用公积金方式支付。被告应当在2017年12月30日前，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》,遇以下两种情况被告可据实延期：（一）遭遇不可抗力，且被告在事实发生之日起30日内告知原告的；（二）因执行政府的政策政令或政府配套设施延续及天气导致无法正常施工的延期。商品房达到交付使用条件后，原、被告应办理交接手续，未达到交房条件的原告有权拒绝收房。如属被告责任延期交房的，自合同约定交房期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约责任。合同签订后，原告按揭房款于2018年5月11日交付至被告账户。2018年8月17日原告收房。另查明，怀化市环境保护局于2017年3月开展并执行《怀化市全面推进环境应急管理规范化建设工作事实方案》，导致碎石、砂石、岩页红砖等材料供应中断3个月，加之，因雨水天气延误7个月的施工时间。被告于2017年9月29日对外张贴了《延期交房通知》,将延期交房的原因告知给各业主，并决定于2018年1月28日3、4号楼交房，2018年3月31日2号楼交房。2017年12月27日被告再次发出《延期交房通知》，通知称市政配套设施自来水管道、电网、燃气主管道专线铺设未能按工程进度完工，将2、3、4号楼交房时间定为2018年5月28日，被告将上述通知张贴于其售楼部。2018年5月27日，被告张贴《公示》，告知当月28号交房等相关事项。怀化市建设工程质量安全监督管理站、怀化市住房和城乡建设局、怀化市鹤城区保障性安居工程建设工作领导小组三部门出具证明称，晨阳家园一期2、3、4栋单栋质量已通过该站验收。因二期工程未建影响办理规划验收，所以暂时不能办理竣工验收备案等造成项目没有及时备案。现被告于2019年11月14日为原告办理好不动产权证书。再查明，被告晨阳公司开发的“晨阳家园”项目在设计施工图时未设计燃气管道安装。2017年12月6日被告与怀化新奥燃气有限公司签订《管道燃气设施配套建设合同(新户)》,2019年6月28日因部分业主就停车、燃气开户费等其他问题发生纠纷，经多部门组织协调，就燃气开户费等问题达成基本一致，燃气开户费按2018年5月28日收费标准执行。原告于2018年8月17日缴纳燃气开户费2080元,2020年8月31日缴纳代办证费1280元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方在享有合同约定权利的同时，亦应承担合同约定的义务。原告在依约足额交纳购房款后，被告应当按合同约定的条件及约定的时间向原告交房，否则将承担逾期交房的违约责任，即自逾期交房之日起按原告已交购房款的每日万分之一承担逾期交房违约金。原、被告约定的交房时间为2017年12月30日，但依据《商品房买卖合同》附件四补充协议第七条第五款第五项约定，在原告付清全部房款前，被告有权拒绝向原告交付房屋，且不视为被告逾期交房，原告的按揭房款于2018年5月11日才支付完毕，故涉案房款未交清前，被告不构成违约。原、被告在合同中约定交房条件为经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。怀化市建设工程质量安全鉴监督管理站、怀化市住房和城乡建设局、怀化市鹤城区保障性安居工程建设工作领导小组三部门均出具说明，认可涉案房屋交付时单栋质量及其他验收均已完成，因项目拆迁未能完成，导致项目二期无法实施，造成项目一期不能及时备案。故涉案房屋在2018年5月28日通知交付时未能取得竣工验收备案表不能归责于被告,且该涉案商品房已办理不动产权证书。被告提出原告主张违约金请求超过诉讼时效的辩论意见，本院认为原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告逾期交房的违约责任是按日向原告支付，而权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，而原告于2021年5月11日向本院主张权利，从该日往前倒推三年，即本案被告承担2018年5月12日至2018年5月28日的逾期办证违约金的主张未过诉讼时效，但被告违约责任起算点与原告交清房款后被告违约责任的起算点为同一天。故本院认定涉案房屋逾期交房期间为2018年5月12日至2018年5月28日，被告应支付原告逾期交房违约金为889元（523000元×0.0001×17天＝889元）。该《商品房买卖合同》第四条注明了房屋价款中已包括供气开通到户的条款，但该项目在规划设计时无管道燃气设施，且部分业主与被告发生矛盾后，经多部门协调，己对停车收费、燃气收费等问题进行协商处理，之后，原告按协商的收费标准缴纳了管道燃气费。原告自愿缴费的行为,可视为对该合同第四条关于缴纳管道燃气费的变更。故原告要求退还管道燃气费的诉讼请求本院不予支持。根据原、被告签订《商品房买卖合同》第十八条第二款规定，被告应在商品房交付使用730日内，完成该栋商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。该约定明确了被告为原告代办涉案房屋的产权证书，原告向被告缴纳1280元代办证费，证明双方就涉案房产依法成立代办证的委托关系。被告收款后已经实际履行了办证的义务，该代办证委托合同已履行完毕，故原告请求被告退还代办证费1280元的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决如下：一、被告湖南省晨阳置业有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付原告彭英浩逾期交房违约金889元；二、驳回原告彭英浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取94元，由原告负担89元，被告湖南省晨阳置业有限责任公司负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审判员  杨志勇二〇二一年八月十一日书记员  向燕勤