湖南省凤凰县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘3123民初1204号原告：张勇，男，1991年12月5日出生，汉族，贵州省德江县人，住凤凰县。被告：刘红，女，1986年8月12日出生，汉族，湖南省洞口县人，住云南省大理白族自治州大理市（玄羽宫）。委托诉讼代理人：段兰，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。原告张勇诉被告刘红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月12日立案后，依法由审判员杨会君适用简易程序于2021年8月25日公开开庭进行了审理。原告张勇、被告刘红的委托诉讼代理人段兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张勇向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告返还赔偿原告各项经济损失共人民币208372元。其中房屋租金62800元；担保押金30000元；装修费至少可见115572元。2、本案的全部诉讼费用以及与田井坤一案的诉讼费律师费由被告全负担。事实与理由：2020年3月3日，原告与被告平等协商，被告将位于凤凰县房屋（除大门左侧一个门面）出租给原告经营民宿客栈，签订了书面《房屋租赁合同》，约定租赁期间为九年零5个月（2020年6月10日至2029年11月1日），头三年年租金为人民币62800元，3年后租金为68000元一年，因本房子全是木质结构，需另交押金30000元，租金按年支付。按照合同约定，被告2020年3月10日把房子交付给了原告，租赁期则从2020年6月10日起算，（头三个月为装修期，免收租金）。乙方在签订合同当日交付41500给原告，（其中31500元为半年房租，10000元为押金），约定尾款租金31300元，在2020年8月30日前一次性付清；押金20000元在9月30日前一次性付清。在缔约的过程中，被告从未告知出租的房屋是其承租房，同时又与房主有不能单方转租的约定等重要事实。并在《房屋租赁合同》第8条约定：双方遵守合约，不得违约，若承租方不遵守合同，出租方可无偿收回房屋；押金不退还；若出租方违约，将赔偿承租方一切损失。在合同签订后，原告按照合同约定对房屋进行装修，为了将所承租的房屋打造成高端民宿，原告不惜成本，高档装修，共花费装修经费可见至少115572元。2020年8月30日，装修已基本完工后，原告所欠的尾款租金31300元、押金20000元，共51000元应交付给被告，经被告同意扣除被告所欠原告有其他债务3300元后，原告将47700元全数交付给被告。但当日被告身在其现住址云南，被告便电话指定我把这笔款项交给本来与原告无任何关系的田井坤，并向原告告知了田井坤的联系方式，原告也不知其中原因，就按被告的要求联系了田井坤。原告于2020年9月2日用支付宝将45000元转到田井坤的尾号为4766的中国银行卡账户内，又用微信支付了2700元到田井坤微信中，田井坤全数收取。却不曾预料，2020年10月31日，田井坤上门告知原告经营房屋产权属于自己，是自己租给被告的，并在合同中有被告不能单方转租的约定，被告未经田井坤同意就将房屋租给了原告，被告已违约，是无效合同，田井坤限原告15天内搬出所租赁的房屋即经营的场所。2020年11月6日原告与田井坤找到了社区，希望得到社区帮忙调解，但是调解不成功。2020年11月6日，被告委托代理人程仁辉与田井坤签订了解除房屋租赁合同协议，田井坤收回所出租的房屋并将争议房屋的大门锁换了，直接导致原告完全无法经营。原告无奈于2020年11月7日搬离。对一个个体工商户来说，是巨额资金损失、几个月的辛勤操劳已经全没了，遭受惨重的经济损失。综上所述：被告隐瞒自己无权单方转租承租房的关键事实，在原告不知情的情况下，单方将自己无权转租的承租房转租给原告，之后又与房屋产权人（出租人）解除了租赁关系，把转租给原告的房屋又交还房屋产权人，毫无诚信可言，是十足的民事欺诈行为。由于被告的欺瞒和失信，造成原告损失房屋租金62800元，押金30000元，装修费至少115572元，依法应由被告赔偿。原告为了维护自己合法经济利益不受损失，特向凤凰县人民法院起诉，请求法院依法审理判决。原告张勇为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：证据1：原告张勇与被告刘红签订的《房屋租赁合同》一份，被告刘红与案外人田井坤签订的《解除协议》一份。拟证明被告刘红的转租行为是欺诈行为。证据2：原告张勇与案外人田井坤一案的诉讼费发票及律师费收据。拟证明因被告刘红的违约导致产生了相关费用。证据3：田丼坤找人换锁的照片。拟证明是案外人田丼坤把原告张勇赶出来的，原告是被逼无奈搬走的事实。证据4：原告张勇装修客栈的相关收据以及淘宝的购买记录。拟证明原告张勇为民宿客栈投资装修的损失。证据5：原告张勇向案外人田丼坤和被告刘红的转账记录。拟证明原告张勇已向被告刘红交付了房屋租赁费和押金。被告刘红辩称：请求法院驳回原告的全部诉讼请求。一、原告张勇明知涉诉不动产系转租而来，也与不动产权人田井坤就房屋承租情况进行了沟通，其后期不愿意继续履行合同导致其自身权利受损，是其对自己权利的处分，不应当由被告来承担。1、根据原告张勇在前案的自认结合我方提交的语音通话记录可知，其本人与田井坤就涉诉房屋的租赁问题已做过沟通，事实上，其多次就涉诉的房屋问题与田井坤进行过协商，且进行过调解，当时原告与被告达成的一致意思是，原告要求被告与田井坤解除合同，其后，其再与田井坤签订合同，故双方约定重新缴纳的押金由双方各付一半。但，被告按照与原告协商的情形与田井坤签订解除合同后，原告又不愿意承租，并于2020年11月7日自行搬离涉诉场地，该行为系其对自身权利的处分，应由其承担不利后果。2、进一步说，原告自2020年6月10日承租，年租金62，800元1年，计每月523，3.33元。原告自2020年6月10日运营至2020年11月7日已满5个月，已产生租金2616，6.66元，原告要求退回62，800元的整年租金，无事实和法律依据，应当扣减。关于押金部分，其自行离开不再经营，应自行承担该不利后果。事实上，原告不愿履行的主要目的是在于疫情的影响而借故终止经营，其应当承担相应的过错责任。3、原告主张其装修金额无事实和法律依据。原告的诉求，首先无法证明与本案有任何关联。其次，均无法确认出具收条的人的真实身份。再次，原告也未举证证明支付凭证。关于淘宝记录，因购买的产品为空调、床上用品、镜子、吸尘器、童装、热水器、吸尘器以及一些绿色植物和沙发坐垫，原告所举证的该部分产品均可以移动，不存在损失问题，而一些日用品本身无法区分是原告自身需要或者是运营需求，无论是何种缘由，均无法导致原告损失。4、原告诉请其与田井坤另案的律师费、诉讼费无合同和法律依据。原告诉求田井坤承担责任，并为之支付律师费、诉讼费是其自身行为，其也并未提交委托合同与律师费发票。而且无法律规定，参与诉讼必须委托律师，故其与田井坤的诉讼案件与被告无关，该部分请求应予驳回。综上，请求法院查明事实依法裁判。被告刘红为支持其主张，向本院提交了如下证据材料：证据1：刘红与张勇的手机通话录音文件一份（光盘）。拟证明原告张勇实际是知悉房屋转租的事实，而且其知晓被告是承租的房屋，事后原告张勇与房东田井坤就房屋租赁的问题进行沟通，原告张勇自身搬离房屋是其对自身权利的处分，该不利后果不应由被告承担。当事人的质证意见及本院对证据的分析和认定。1、对原告张勇提交的证据1，经庭审质证，被告刘红对该证据的真实性、合法性及关联性没有异议，但对该组证据的证明目的有异议。本院经审查，认为该证据真实、合法且与本案有关联，故对该组证据予以采信。2、对原告张勇提交的证据2，经庭审质证，被告刘红对该证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。本院经审查，认为该组证据与本案没有关联性，故对该组证据不予采信。3、对原告张勇提交的证据3，经庭审质证，被告刘红对该证据的真实性、合法性及关联性均有异议，认为无法显示案外人田井坤换锁的事实。本院经审查，认为该证据真实、合法且与本案有关联，故对组证据予以采信。4、对原告张勇提交的证据4，经庭审质证，被告刘红对该证据的形式上的真实性予以确认，但对合法性和关联性有异议，认为无法确认这些支出系为本案争议的支出。本院经审查，原告张勇确有装修事实，对该组证据的证明目的予以部分认定。5、对原告张勇提交的证据5，经庭审质证，被告刘红对该证据的真实性、合法性和关联性予以确认，但对证明内容有异议，认为原告已实际经营了5个月，已产生租金26，166元，同时系原告张勇不愿意承租自行搬离，应由其承担不利后果。本院经审查，认为该组证据真实、合法且与本案有关联，故对该组证据予以采信。6、对被告刘红提交的证据1，经庭审质证，原告张勇对该证据的真实性、合法性和关联性没有异议，但对证明目的有异议，认为通话录音不能证明其之前就知晓该房屋不能转租的事实，自己是在签订转租合同一个月后才知道这个事情。本院经审查，认为该组证据真实、合法且与本案有关联，故对该证据予以采信。结合当事人的陈述及认定的证据，本院查明以下案件事实：被告刘红与案外人田井坤（出租人）于2019年6月15日，签订一份《房屋租赁合同》，约定案外人田井坤将位于凤凰县房屋出租给被告刘红，租赁费用为年租金68000元，租赁期限为十年（2019年11月1日至2029年11月1日），第一年租期内承租人不得转租，需交押金30000元…。签订协议后，被告刘红进行了经营。2020年初，原告张勇经朋友张涛（在凤凰县经商，与被告刘红的商铺相邻）介绍认识被告刘红。知悉被告刘红有转让房屋的意思后，原告张勇找被告刘红商谈转让事宜。在协商过程中，被告刘红向原告张勇告知了该房屋系其承租的房屋且在第一年内不得转租等事宜。2020年3月3日，原、被告双方在没有征求案外人田井坤同意的情况下签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告刘红将位于沱江镇古城××字街××栋房屋出租给原告张勇，租赁期限为九年零五个月（2020年6月10日至2029年11月1日），租金头三年为62800元一年，因房子是木质结构需交押金30000元，租金按年支付。按照合同约定，原告张勇于合同签订当日向被告刘红交付了41500元（其中31500元为半年租金，10000元为押金）。被告刘红于2020年3月10日将房子交付给原告张勇（原告有三个月装修期，免收租金）。2020年8月30日，原告张勇装修完毕，在向被告刘红交付下半年的租金31300元及另外20000元押金时，被告刘红要求原告张勇直接交付给案外人田井坤，在经被告刘红同意扣除被告欠原告的3300元之后，原告张勇于2020年9月2日，向案外人田井坤交付了47700元。2020年10月31日，案外人田井坤发现原、被告转租的事实后，向原、被告提出了异议，并要求收回房屋。三方经协调未果。2020年11月6日，被告刘红与案外人田井坤签订《解除协议》，解除了双方的《房屋租赁合同》。2020年11月7日，案外人田井坤要求收回出租的房屋，为此，原告张勇于当天搬离该房屋。原、被告双方因转租所导致的损失协商未果，原告张勇于2021年7月12日向本院提起诉讼，请求法院判令被告返还赔偿原告各项经济损失共计人民币208372元，其中房屋租金62800元、担保押金30000元、装修费至少可见115572元，并要求被告承担诉讼费。另查明，原告张勇在接收房屋后对租赁房屋进行了装修；原告张勇实际经营了5个月（2020年6月10日至2020年11月7日）；原告张勇搬离时，能搬离的物品均已搬离。本院认为，本案的争议焦点有：1、原、被告之间签订的《房屋租赁合同》的效力问题；2、原告张勇因合同无效所受的损失问题；3、原告张勇损失的承担问题。一、关于原、被告之间签订的《房屋租赁合同》的效力问题。本案中，被告刘红与案外人田井坤签订的《房屋租赁合同》中明确约定第一年租期内承租人不得转租，否则，出租人有权解除合同。而原、被告双方隐瞒真相，在第一年租期未完的情况下签订了《房屋租赁合同》，对房屋进行了转租，被告刘红的转租行为构成了无权处分。事后，案外人田井坤在法定期限内提出了异议，对原、被告的转租行为不予追认，故原、被告双方签订的《房屋租赁合同》应属无效合同。二、关于原告张勇因合同无效所受的损失问题。本案中，原告张勇主张了多项损失，其中押金30，000元、房屋租金62，800元已实际支出，被告刘红也予以认可，但原告张勇已实际使用租赁房屋5个月，应对5个月的房租26，166元（62800÷12×5=26，166）予以核减，核减后共计66，634元（30，000＋62，800－26，166=66，634）本院予以认可；原告张勇与案外人田井坤的案件受理费及律师费共计7000元，因该项主张没有合同约定及法律规定，本院不予支持；对于原告张勇主张的装修费用共计115，572元，因被告刘红不予认可且原告的证据不符合证据规则，加之原告张勇在搬离时对相关装饰装修物品进行了拆除，并搬走了能搬动的所有物品。对其实际装修的损失已无法查明，但被告刘红对原告张勇装修的事实予以认可，从公平原则出发，本院酌情认定原告张勇的装修损失为20，000元，故原告张勇因合同无效共计损失86，634元（66，634＋20，000=86，634）。三、关于原告张勇损失的承担问题。被告刘红主张转租行为在案外人田井坤知晓后，三方就此纠纷已达成协议，是原告张勇不愿意履行协议，继续承租，所以被告不应该承担责任，但原告张勇否认三方已达成协议，且被告刘红没有提供证据证明，故本院对被告刘红的主张不予支持。由于原、被告双方均知悉被告刘红与案外人田井坤签订的《房屋租赁合同》中约定了一年内不得转租的事实，但双方仍采取隐瞒的手段签订了转租合同，并付诸实施，双方对合同无效的后果均有过错，鉴于原、被告双方都是明知不可为而为，故双方的过错相当，应平均承担责任，故原、被告各应承担损失48，317元（86，634÷2=43，317）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告刘红在本判决生效后十日内赔偿原告张勇人民币48，317元；二、驳回原告张勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,424元，依法减半收取2,212元，由原告张勇、被告刘红各承担1,106元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审判员  杨会君二〇二一年八月三十日书记员  吴琼洁附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。第二民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第三民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。