宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初11951号原告：永泰房地产（集团）有限公司，住所地北京市海淀区西四环北路67号。        法定代表人：李礼，该公司总经理。        委托诉讼代理人：袁琼，宁夏合天律师事务所律师。        委托诉讼代理人：张亚军，宁夏合天律师事务所律师。        被告：赵萌，女，1985年7月16日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。        原告永泰房地产（集团）有限公司与被告赵萌物业服务合同纠纷一案，原告诉至本院，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》本案经诉前调解后，本院于2021年8月17日立案，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告永泰房地产（集团）有限公司的委托诉讼代理人袁琼到庭参加诉讼。被告赵萌经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。        永泰房地产（集团）有限公司向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付2018年1月13日至2020年4月30日期间拖欠的物业费6606.11元及电梯费1380.65元；2．判令被告向原告支付逾期付款违约金2396.08元；3．本案诉讼费由被告承担。        赵萌未作答辩。        根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系银川市兴庆区某室业主，该房屋建筑面积132.91平方米。永泰房地产集团（银川）有限公司与北京博安物业服务有限公司银川分公司签订《前期物业服务合同》，约定由北京博安物业服务有限公司银川分公司为永泰城四号地（永泰·御龙湾）提供物业服务，物业服务内容及标准为三级服务，物业服务内容为：房屋管理、设施设备维修养护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理、文化服务。合同期限自2017年8月1日至2022年7月31日止，约定物业费收费标准为多层住宅为1.8元／月／平方米，一层不收取电梯费，二层至五层50元／月／户，六层（含）以上80元／月／位；业主应于收房之日起缴纳物业服务费用，物业服务费用按每季交纳，业主或物业使用人应在上一个支付期届满前30日前（每次缴费的具体时间）履行交费义务。如业主、物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）二次供水费用、电梯费等费用的，应按每项欠费总金额3‰／日的标准向原告支付违约金。2017年8月29日，上述《前期物业服务合同》在银川市兴庆区物业管理办公室、银川市供热物业管理办公室登记备案。2020年10月31日，（甲方／转让方）北京博安物业服务有限公司银川分公司与（乙方／受让方）永泰房地产（集团）有限公司签订《债权转让协议》，协议约定：“根据甲方和永泰房地产集团（银川）有限公司（简称“债务人”）签署的《剑桥郡前期物业服务合同》和《御龙湾前期物业服务合同》等基础资料，甲方形成对债务人的银川永泰城剑桥郡、御龙湾小区业主物业费、车位管理费等债权，具体以债权清单为准，且截至本协议签署日，债务人未偿付本协议项下债权中的任何款项。”协议签订后，北京博安物业服务有限公司银川分公司于2021年3月5日登报公示《债权转让通知》，载明“银川永泰城剑桥郡、御龙湾小区全体业主，根据我公司与永泰房地产（集团）有限公司签订的《债权转让协议》，我公司所享有的剑桥郡和御龙湾小区各业主欠付的物业费和电梯费之债权，已转让给永泰房地产（集团）有限公司。请各位业主将所欠付的物业费和电梯费支付给永泰房地产（集团）有限公司。特此通知”。2021年4月5日，永泰房地产（集团）有限公司与北京博安物业服务有限公司银川分公司向银川市永泰城御龙湾小区公示债权转让协议。后原告向被告多次催要物业费、电梯费未果，故原告诉至本院。        本院认为，北京博安物业服务有限公司银川分公司与永泰房地产集团（银川）有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对业主具有约束力，各方应当依照合同约定严格履行。北京博安物业服务有限公司银川分公司为被告提供了物业服务，被告应当支付相应对价的物业费。原告与北京博安物业服务有限公司银川分公司签订的《债权转让协议》经双方签字盖章认可，且已登报公示，该协议合法有效，故被告应当向原告支付拖欠的物业费及电梯费。由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，但根据本院在关联案中的关于“北京博安物业服务有限公司银川分公司提供的服务存在非机动车管理不到位、垃圾清理不及时、安保人员管理不善的瑕疵”的认定，综合考虑合同的履行情况及北京博安物业服务有限公司银川分公司物业合同服务内容的多样性，本院酌情确定被告应交纳的物业费比例为85％，即5615.19元（6606.11元×85％）。关于原告主张的电梯费1380.65元，因被告享受了相应的电梯服务，故本院对原告的该项主张予以支持。关于原告主张的违约金，北京博安物业服务有限公司银川分公司提供的服务存在瑕疵，故本院对违约金不予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭，应视为对其答辩、举证、质证、辩论、陈述等诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力若干问题的规定》第一条第二款、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：        一、被告赵萌于本判决生效之日起三日内支付原告永泰房地产（集团）有限公司2018年1月13日至2020年4月30日期间的物业费5615.19元、电梯费1380.65元，以上合计6995.84元；        二、驳回原告永泰房地产（集团）有限公司的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费减半收取计30元，由原告永泰房地产（集团）有限公司负担10元，由被告赵萌负担20元。        本判决为终审判决。        审判员    魏欣二○二一年八月二十七日法官助理    江雪书记员    王华宁《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定时，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力若干问题的规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条本规定自2021年1月1日起施行。本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。-4--5-