吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2021）吉0102民初4536号原告（案外人）：房某，男，1942年9月5日出生，汉族，住吉林省延吉市。；；        委托诉讼代理人：王军有，北京市京师（延吉）律师事务所律师。        被告（申请执行人）：长春市顺天宏商贸有限公司，住所地吉林省长春市南关区民康路与平阳街交汇壹克拉（幢）102号房。        法定代表人：田致名，执行董事。        第三人（被执行人）：延吉市房地产开发有限公司，住所地吉林省延边朝鲜族自治州延吉市北山街大宇路8号。        法定代表人：马绍华，经理。        原告房某与被告长春市顺天宏商贸有限公司、第三人延吉市房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2021年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告房某及其委托诉讼代理人王军有，被告长春市顺天宏商贸有限公司法定代表人田致名，延吉市房地产开发有限公司法定代表人马绍华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。；；        房某向本院提出诉讼请求：1．判决立即停止对原告购买的位于延吉市大宇路75号延北小区地下1001号，丘地号05-10-xxxx（地下1001），建筑面积1515.31平方米房屋中第16、17号车库（价格24万元）的强制执行，并解除对该房屋的执行。2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月24日，贵院在被告与第三人延吉市房地产开发有限公司及张福森借款合同纠纷执行一案中，依据（2017）吉0102执995号《执行裁定书》对案涉房屋采取了查封、拍卖措施。2013年9月30日原告与第三人延吉市房地产开发有限公司（以下简称延房公司）签订四份《商品房买卖合同》，约定购买延房公司开发的延北小区15号楼1单元1201、1202号房屋及15号楼16、17号车库（即贵院拍卖地下1001号，丘地号05-10-xxxx车库自北向南、西向第6个、第7个车库），上述房屋总价款人民币1144365元（其中1201号房屋468730元，1202号房屋435635元，16号车库120000元，17号车库120000元）。上述合同签订当日，原告即向延房公司全额汇款1144365元（包含在与另外购房人李某共同支付房款170万元中），延房公司当日向原告交付了房屋，并出具了收款收据。上述16号、17号车库接收后，原告加装了出入门使用至今。对于上述诉争地下车库，由于延房公司原因，该车库一直无法办理产权登记手续，原告对查封前未办理过户登记手续并无过错。鉴于此，原告与延房公司在贵院查封诉争车库之前，已与延房公司签订书面《商品房买卖合同》，并已经支付全部价款；原告在贵院查封前已实际占有该房屋；原告对查封前未办理过户登记手续没有过错，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，请求人民法院判决停止对原告购买的位于延吉市大宇路75号延北小区地下1001号，丘地号05-10-xxxx（地下1001），建筑面积1515.31平方米房屋中第16／17车库的强制执行，并解除对该房屋的执行。；；        长春市顺天宏商贸有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告所陈列的证据不符合事实，根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况才能排除的1、2、3、4点，对方不符合这几点，所以请求法院驳回对方的异议，继续执行。        延吉市房地产开发有限公司述称，原告的诉状内容属实，同意原告的诉讼请求。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年9月30日，原告房某与第三人延吉市房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》四份，约定由房某购买延房公司开发的延北大厦15号楼1单元1201号房、1202号房及15号楼16号、17号车库，上述房屋总价款1144365元，（其中1201号房屋购房款468730元，1202号房屋购房款435635元，16号车库款120000元，17号车库款120000元）。同日，延吉市房地产开发有限公司出具收据四枚，其中编号0003068收据载明收到房某购房款（15#1-1201）468730元、编号003069收据载明收到房某购房款（15#1-1202）435635元、编号0003073收据载明收到房某购房款15#16号车库120000元、编号00030783收据载明收到房某购房款15#17号车库120000元）。房某提交中国建设银行客户回单一份（汇款人李某、收款方延吉市房地产开发有限公司、金额170万元），用于证实上述商品房买卖合同签订当日，房某向延房公司全额支付购房款及车库款共计1144365元，该购房款及车库款包含在案外人李某170万元的购房款中（李某交纳购房款555635元）。；；        庭审中，房某提交延北物业管理有限公司于2020年8月11日出具的《情况说明》一份，内容为：“延吉市延北校区15号楼地下16号、17号车库于2014年9月交付业主房某，6号车库于2014年9月交付李某，交付时为毛坯房，无车库门，2015年1月，李某自行安装卷帘门，我公司为其安装行为提供了用电线路，并安装了独立电表。因地下车库排水系统故障及后续修缮等原因，2015年2017年底下车库积水严重，导致车库无法使用，2018年对地下车库修缮后达到使用条件，故对业主减免2017年度之前的车库管理费。”该情况说明由负责人张佰维签字捺印并加盖延吉市延北物业管理有限公司公章。房某出具2019年1月22日收据一枚（编号3397143），载明收到房某16号库2018年车库管理费300元，证明其交纳2018年度车库管理费。庭审中，房某申请证人邵德福、刘庆伟出庭，证明其于2014年找到二人安装案涉车库卷帘门，被告及第三人对证人证言均无异议。；；        另查明，案涉房屋2014年下发商品房预售许可证。2021年5月18日，延吉市房屋产权管理中心出具情况说明一份，载明商品房预售许可证2014039、产籍号丘地号05-10-xxxx、未办理首次登记，落款处加盖延吉市房屋产权管理中心及延吉市自然资源局不动产管理中心公章。；；        再查，原长春市鸿业天小额贷款有限公司依据（2017）吉长国安证民字第3175号《具有强制执行效力的债权文书公证书》、（2017）吉长国安证经字第3513号《执行证书》向本院申请执行，本院立执行案号为（2017）吉0102执995号。在执行过程中，本院于2017年5月24日查封被执行人延吉市房地产名下的丘地号为05-10-xxxx地下1001号（规划用途车库，建筑面积1515.31平方米），并进行评估、拍卖。案外人房某向本院提出异议，称其购买了上述涉案车库中的16号、17号车库，请求法院中止对该车库的执行。本院于2020年7月8日作出（2020）吉0102执异9号执行裁定书，裁定驳回案外人房某的异议请求。2020年8月20日案外人房某在本院提起案外人执行异议之诉，本院于2020年11月30日作出（2020）吉0102民初4495号民事判决书，判决驳回房某诉讼请求。房某对该判决不服提起上诉，长春市中级人民法院于2021年4月30日作出（2021）吉01民终1832号民事裁定书，裁定如下：一、撤销长春市南关区人民法院（2020）吉0102民初4495号民事判决；二、本案发回长春市南关区人民法院重审。本院依法受理后，即为本案诉讼。；；        本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，房某于2013年9月30日与第三人延吉市房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。房某提交转款凭证、收据等证据证明其已支付全额购房款。延北物业管理有限公司出具的《情况说明》证明2014年9月案涉车库交付给房某使用，亦由证人证言加以佐证，房某系在本院2017年5月24日查封之前占有案涉车库；案涉车库未办理首次登记，并非因原告原因未办理过户登记。故房某对案涉车库享有足以排除执行的民事权益，其要求阻却执行的主张，依法应予支持。关于房某要求解除对案涉车库的查封一节，因其属于执行行为，本案中不作处理。；；        综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：        立即停止对位于延吉市大宇路75号延北小区地下1001号，丘地号05-10-xxxx（地下1001），建筑面积1515.31平方米房屋中第16号、17号车库的强制执行。；；        案件受理4900元，由被告长春市顺天宏商贸有限公司负担（房某已垫付）。；；        如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。        审判长    李光大审判员    丁文怡人民陪审员    左春玲二〇二一年八月十五日书记员    王放