福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)闽06民终2222号上诉人（原审被告）：李爱明，男，1976年8月19日出生，汉族，住福建省安溪县。委托诉讼代理人：沈阳，福建顺济（厦门）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：漳州汇和置业发展有限公司，住所地福建省南靖县靖城镇南靖高新技术产业园区（靖城镇靖城村）。统一社会信用代码：913506276990163984。法定代表人：林世太，总经理。委托诉讼代理人：郑娟，福建中仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶沙娜，福建中仑律师事务所律师。原审被告：吴水仙，女，1987年8月22日出生，汉族，住福建省长汀县。上诉人李爱明与被上诉人漳州汇和置业发展有限公司（以下简称“汇和置业公司”）、原审被告吴水仙商品房预售合同纠纷一案，不服福建省南靖县人民法院(2021)闽0627民初271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查、询问当事人的方式进行审理。本案现已审理终结。李爱明上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回汇和置业公司的诉讼请求。事实和理由：李爱明不存在违约行为，汇和置业公司无权要求一次性支付剩余购房款项和违约金。一、李爱明已提供办理按揭所需材料。双方在合同中约定由买受人提供办理按揭手续材料，由汇和置业公司负责办理，一审庭审中汇和置业公司也没有否认。李爱明早在签订合同时已根据汇和置业公司的要求提供办理按揭所需材料。合同签订时间是2011年11月15日，而李爱明的离婚时间是2013年8月1日，根据合同约定是支付定金之日起十日内，李爱明据此合理怀疑汇和置业公司为了达到使李爱明一次性付款或拖延交付房屋等理由恶意拖延办理，甚至根本未曾办理贷款。汇和置业公司提供的首付款支付账号为个人账号，与合同约定的不同，且在双方诉讼前一直未将合同原件或复印件交付李爱明，即使双方协商同意按一次性交款，李爱明也无法交付。合同签订于2011年，汇和置业公司直到2019年的催告函陈述办理不了贷款的不合理原因，明显是找借口要求一次性付款。二、一审认定催告事实有误。汇和置业公司提供的证据无法证明其在2016年12月20日通过国内挂号信寄出过催告函告知无法办理贷款改为一次性付款的事项。该证据并无原件核对，仅从证据无法看出是否有寄出或收到，李爱明对证据三性均有异议，一审认定该催告事实缺乏依据。而2019年催告函已是通知收回房屋，解除合同，因李爱明并未违约，汇和置业公司并无此权利。李爱明个人有公积金，个人就可办理银行按揭贷款，汇和置业公司以夫妻离婚理由催告且将之改为一次性付款不符合合同约定，也无权进行此变更。李爱明在前案并无自认2016年年底要求一次性支付尾款，而是在2016年年底要求处理本案履行问题，当时汇和置业公司拒绝协商处理，该自认不能证明汇和置业公司已履行通知义务。同时，既然汇和置业公司无法证明其在2016年寄出催告函之事实，则本案就存在超过诉讼时效之问题。三、合同对违约金约定并不明确，属于约定不明，一审认定违约金于法无据。合同对剩余款项的支付时间并无约定，李爱明也在签订合同时提供了所需材料，一审认定违约金起点并无依据。四、一审认定的违约金过高。违约金不能超过实际损失的30%。本案尚欠购房款为260,000元，而主张的违约金达340,000元，一审认定违约金达120,000元，远超基数30%。而且房屋至今未交付，汇和置业公司迟迟不与李爱明处理合同事宜，不交付合同材料，恶意拖延办理合同事宜，对于违约金的持续计算亦有责任。汇和置业公司辩称，驳回上诉，维持原判。一、申请按揭贷款是李爱明的义务，汇和置业公司只负责协助，李爱明上诉称由汇和置业公司负责处理，与客观事实不符。二、在（2020）闽0627民初511号民事判决书第四页第二段第九行载明，李爱明确认汇和置业公司于2016年12月20日向李爱明发了《催告函》，并以此为由抗辩解除合同已超过一年的除斥期间；在（2020）闽06民终2392号案件中，李爱明亦未对一审法院认定的2016年12月20日国内挂号信函邮寄催告函事实提出异议。现李爱明又称未收到催告信，是虚假陈述，请求法庭予以惩戒。三、汇和置业公司在2016年12月23日向李爱明邮寄了《催告函》，要求其在2016年12月30日前一次性支付尾款及违约金。又于2019年7月3日及15日两次经公证向李爱明送达《催告函》及解除合同通知书，已使诉讼时效中断并重新计算，因此，并不存在超过诉讼时效的情形。四、一审所判决的违约金计算方式，是双方自愿约定，且不违反国家强制性规定，合法有效，应予保护。五、若李爱明有公积金且可办理按揭贷款，为何在2019年7月之前，两年半时间都不去办理，远远超过合理期限。李爱明主观不想办理银行按揭，也不想支付购房款，若否认2016年催告函的存在，意味着在（2020）闽0617民初511号中汇和置业公司行使解除权并未超过除斥期间。李爱明不能在不同的案件中根据证据对其的利弊选择认可与不认可。若李爱明明确不认可2016年12月20日的催告函并且得到法庭支持，2020年闽0617民初511号案件法院判决驳回诉求错误，汇和置业公司将继续要求解除合同。汇和置业公司向一审法院提出诉讼请求：李爱明、吴水仙支付汇和置业公司购房款260,000元，并自2014年12月21日起以260,000元为基数按日万分之六计付违约金至付清全部款项之日止。一审法院认定事实：2011年11月15日，李爱明、吴水仙向汇和置业公司订购南靖高新区××道××大厦××号房屋一套，并向汇和置业公司支付50000元，汇和置业公司出具一张收款收据给李爱明、吴水仙收执。2011年11月25日，吴水仙与汇和置业公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，合同约定由李爱明、吴水仙向汇和置业公司购买位于南靖高新区××道××大厦××号房屋，面积为148.19平方米，约定房产单价每平方米2938元，总房价款为435382元，签订合同需付首付款175382元，剩余260000元由买受人向工商银行南靖支行贷款。吴水仙于同日向汇和置业公司又支付首付款125382元，汇和置业公司出具一张收到李爱明首付款125382元（摘要汇和大厦1301）的收款收据给吴水仙收执。合同第六条约定，如属预售商品房，买受人应当按时依约将房款存入到指定的银行预售监管账户上，监管银行：中国工商银行股份有限公司南靖支行，监管账号：1409××××0213。合同第六条约定,买受人的逾期付款的违约责任。买受人未按本合同约定的时间付款，按下列方式处理：逾期超过15日后，买受人在出卖人书面催告后七日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之6的违约金。《商品房买卖合同》补充协议第三条第3项约定，如买受人银行按揭付款方式改为一次性付款，应当向出卖人提出书面申请，经出卖人同意后，从变更之日起三日内交清购房全款。若逾期超过30日，出卖人有权解除合同，买受人按累积应付款的10%向出卖人支付违约金。补充协议第三条第六项约定，若银行不同意办理按揭的，买受人应在接到出卖人或银行通知之日起15日内支付全部剩余房价款，否则视同逾期付款，买受人承担逾期付款违约责任。则买受人每迟延一日，应按逾期未交款的万分之二向出卖人支付违约金。若逾期超过30日，出卖人有权解除合同，买受人按累积应付款的10%向出卖人支付违约金。若出卖人同意不解除合同，则买受人每迟延一日，应按逾期未交款的万分之三向出卖人支付逾期违约金，合同继续履行。补充协议第十五条还约定，规定的书面形式包含书信、函件、报纸公告。任何书信函件在依法办理投递手续后，即视为已经送达对方，且已履行通知义务。李爱明、吴水仙未付购房款为260000元。李爱明与吴水仙于2011年5月11日办理结婚手续，于2013年8月1日办理离婚手续。双方在离婚协议书中约定，该讼争房屋产权归李爱明所有。2020年4月1日,法院立案受理李爱明与汇和置业公司商品房预售合同纠纷一案，案号为（2020）闽0627民初511号，李爱明提出诉讼请求：1.汇和置业公司履行《商品房买卖合同》（编号：ＭＦ-2007-01），立即将南靖高新区××道××大厦××号房屋及房屋土地、房产权属证书交付给李爱明；2.汇和置业公司支付逾期交付房屋的违约金（以175382元为基数，按照日万分之一的计算标准，自2011年12月30日起计至被告实际交付案涉房屋止）。审理过程中，法院依法追加吴水仙作为原告。汇和置业公司提出反诉请求：1.解除合同编号为35062708001900264号的《商品房买卖合同》；2.李爱明支付违约金43538.2元，并自起诉之日起按年利率6%计付利息至付清全部款项之日止。该案查明如下：2016年12月20日（邮戳时间2016年12月23日），汇和置业公司通过国内挂号信函向李爱明（李爱明购买讼争房屋时提供的地址福建省安溪县××乡××村××号××邮寄催告函，该函称“李爱明、吴水仙：商品房买卖合同签订后、银行按揭贷款审批前你们夫妻便办理了离婚，购房共有人（吴水仙）拒绝配合办理该套房屋的银行按揭贷款手续，经我司售楼处销售人员多次催告您须配合银行办理按揭贷款审批或者付款方式改为一次性付款，但您至今不予处理，已构成违约。对此，我司正式通知您：请务必在2016年12月30日前购房付款方式改成一次性付款并支付违约金，如未按时处理，我司将执行合约违约条款。”。2019年7月3日，汇和置业公司经公证，通过国内标准快递方式向李爱明、吴水仙（地址福建省安溪县）寄送催告函，该函称“李爱明、吴水仙：我公司已于2016年12月23日正式通知您：请务必在2016年12月30日前购房付款方式改成一次性付款并支付违约金，如未按时处理，我司将执行合约违约条款。时至今日您均未来处理，我司按合同约定决定收回该商品房。本函在任何情况下均不能理解为对约定的付款期限等内容的任何变更，我公司将保留追究您违约责任的权利。”。2019年7月15日，汇和置业公司再次经公证，通过国内标准快递方式向吴水仙（吴水仙购买讼争房屋时提供的地址：福建省长汀县）寄送解除《商品房买卖合同》通知书，该函称“李爱明、吴水仙：根据《商品房买卖合同》第七条的约定，我司决定与你们解除《商品房买卖合同》，收回该商品房。”该案法院判决驳回李爱明的诉讼请求与漳州汇和置业发展有限公司的反诉诉讼请求。李爱明因不服该判决上诉，漳州市中级人民法院驳回上诉，维持原判。一审法院认为，2011年11月25日，李爱明、吴水仙与汇和置业公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，予以确认。李爱明、吴水仙尚欠购房款260,000元未支付，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，现汇和置业公司请求李爱明、吴水仙支付260,000元，于法有据，应予以支持。根据双方的诉辩主张，归纳本案的争议焦点并分析认定如下：焦点一是李爱明、吴水仙是否构成违约问题。根据李爱明、吴水仙与汇和置业公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议约定：若银行不同意办理按揭的，买受人应在接到出卖人或银行通知之日起15日内支付全部剩余房价款，否则视同逾期付款，买受人承担逾期付款违约责任。2016年12月20日汇和置业公司通过国内挂号信函按照双方约定的送达地址向李爱明、吴水仙邮寄催告函，要求于2016年12月30日前一次性付清尾款及违约金。李爱明、吴水仙收到该催告函后，至今未能按照双方约定支付购房款，已构成违约。李爱明提出未收到上述催告函，但因汇和置业公司邮寄的地址系双方合同中约定的送达地址，且李爱明在（2020）闽0627民初511号案件中自认，2016年年底其要求一次性支付尾款，汇和置业公司不同意，故对其该抗辩不予采纳。焦点二违约责任的承担即违约金的起算时间及标准问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，李爱明、吴水仙应当承担相应的违约责任。汇和置业公司于2016年12月20日向李爱明、吴水仙发催告函明确载明“请务必在2016年12月30日前购房付款方式改成一次性付款并支付违约金，如未按时处理，我司将执行合约违约条款”，因（2020）闽0627民初511号与（2020）闽06民终2392号判决书认定汇和置业公司在2019年7月才决定解除合同已经超过解除权的行使期限，合同继续履行，再结合双方“若出卖人同意不解除合同，则买受人每迟延一日，应按逾期未交款的万分之三向出卖人支付逾期违约金，合同继续履行。”的约定，违约金应当自2016年12月31日起按未交款260,000元的万分之三计算，该标准符合双方订立合同的本意。汇和置业公司提出违约金自2014年12月21日起计算，但是其并没有向法院提供证据证明在此之前李爱明、吴水仙已接到出卖人或银行通知支付全部剩余房价款，至于按日万分之六的违约金计算标准不符合双方的合同约定，也明显过高，故对汇和置业公司主张的违约金超过部分，不予采纳。对李爱明提出汇和置业公司主张违约金按日万分之六计算明显过高的意见予以采纳。李爱明抗辩汇和置业公司主张违约金超过诉讼时效，汇和置业公司于2016年12月的催告函发出后，于2019年7月再次发函告知因至今未付款将收回该商品房并保留违约责任的追究权利，亦是对李爱明、吴水仙进行主张违约责任的一种方式，故对李爱明提出的超过诉讼时效的抗辩，不予采纳。综上所述，李爱明、吴水仙应支付汇和置业发展有限公司购房款260,000元及违约金，违约金自2016年12月31日起至实际偿还款项之日止以260,000元为基数按日万分之三计算。吴水仙经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃相关诉讼权利，依法缺席审理和判决。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、李爱明、吴水仙应于判决生效后十日内支付漳州汇和置业发展有限公司购房款260,000元及违约金，违约金自2016年12月31日起至实际偿还款项之日止以260,000元为基数按日万分之三计算；二、驳回漳州汇和置业发展有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费9,818元，减半收取计4,909元，由漳州汇和置业发展有限公司负担1,374元，由李爱明、吴水仙负担3,535元。二审中，当事人未提交新的证据。对一审查明的事实，当事人均未提出异议，本院予以确认。本院认为，关于李爱明是否构成违约及应否一次性支付剩余款项。本案为商品房预售合同纠纷，支付购房款是买受人的主要义务。双方在合同中约定了剩余款项以贷款方式付款，且补充协议中明确载明“出卖人在本合同签订之前有关按揭贷款义务说明、陈述或宣传均理解为仅限于协助买受人向按揭银行办理商品房抵押贷款”，故不论从合同约定、法律规定或行业办理流程看，本案能否获得银行审批发放贷款的后果应由买受人承受。李爱明在未及时获得银行发放贷款后，又未能以其他方式支付剩余购房款，一审认定其构成违约，符合合同约定和法律规定。李爱明认为申请贷款的主要义务在于出卖人的上诉理由，与合同约定和法律规定不符，不能成立。因能否贷款的后果应由买受人承受，李爱明不能举证证明未获贷款非买受人自身原因，亦未要求解除合同，故根据合同目的，一审认定李爱明应一次性支付剩余款项并无不当。关于逾期付款日的起算及诉讼时效。汇和置业公司对买受人未付款项进行催告的事实已有生效判决查明认定的事实为据，在生效判决未被撤销或有相反证据足以推翻的情况下，李爱明否认汇和置业公司催告事实以及认为本案起诉超过诉讼时效的上诉理由，缺乏事实依据，不能成立。因此，一审认定违约金自2016年12月31日起计算，并未增加李爱明的合同责任。关于一审认定违约金是否过高。根据逾期情况，本案应属双方在补充协议中约定的应按日万分之三计算的情形，李爱明并未提供证据约定的违约金过分高于造成的损失，并结合逾期时间较长、债权人多次催讨等合同履行情况，一审认定违约金按日万分之三的标准计算，与合同约定相符，与债务人违约程度相当，可以照准。李爱明主张一审认定违约金过高的上诉理由，缺乏事实及法律依据，不能成立。综上，李爱明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7335元，由李爱明负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐志忠审 判 员 李 凌审 判 员 黄 兴二〇二一年八月十三日法官助理 徐明水书 记 员 马晓斌