陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）陕01执异531号案外人：张凤，女，汉族，1957年9月5日出生，住西安市雁塔区。申请执行人：刘清洁，男，汉族，住西安市莲湖区。委托代理人：晁健宇，北京市康达（西安）律师事务所律师。被执行人：陕西班博材料新技术有限公司，住所地西安市高新区锦业路76号。法定代表人：戴其康。被执行人：西安锦业文化投资有限公司，住所地西安市高新区锦业路76号1-1-1-1号房。法定代表人：景西生。被执行人：锦业地产集团有限公司，住所地西安市高新区唐延路旺座现代城B座22层2205室。法定代表人：景西生。被执行人：戴慧敏，男，汉族，住西安市碑林区。刘清洁与陕西班博材料新技术有限公司（以下简称班博公司）、西安锦业文化投资有限公司（以下简称锦业文化公司）、锦业地产集团有限公司（以下简称锦业地产集团）、戴慧敏借款合同纠纷一案，陕西省西安市新城区公证处作出的（2018）西新证执字第20号执行证书已经发生法律效力。因被执行人班博公司、锦业文化公司、锦业地产集团、戴慧敏未履行法律文书确定的义务，申请执行人刘清洁向本院申请强制执行，本院依法立案执行。执行中，本院以（2018）陕01执830号之三执行裁定书，裁定查封了被执行人班博公司名下位于西安市高新区锦业路76号创意园SOHO空间8号楼20701号房（预售证号为2012034），现案外人张凤向本院递交异议，称本院查封的上述房产属其所有，请求解除对该房产的查封措施，并提供相应的证据。就案外人张凤提出的执行异议，本院依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查完毕。案外人张凤异议称：2012年10月13日其与班博公司签订《商品房买卖合同》，全款购买其开发的位于西安市锦业路76号“锦业76文化创意园SOHO空间”项目小区8幢2单元241（开发商在住建局备案房号为8-20701）号房屋，并按照合同约定支付全部房款人民币2184048.00元，且2013年5月2日在小区物业办理了收房手续及装修手续且已入住至今并交物业费至现在，故该房产为其所有。申请执行人刘清洁辩称：1.申请执行人刘清洁依法申请对被执行人班博公司强制执行，法院依法查封被执行人班博公司名下财产，符合法律规定。班博公司因拖欠申请执行人刘清洁巨额资金，申请执行人刘清洁依法向法院申请强制执行，在执行过程中，经法院查询，西安市锦业路与丈八六路十字东南角锦业76文化创意园SOHO空间项目小区8幢20701室房屋是班博公司名下房产，因此法院依法将班博公司名下房产予以查封，并推进评估拍卖程序是合法行为。2.案外人提交的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，依法应予以驳回。根据上述规定，案外人申请要获得支持，其中一条要求案外人支付全部购房款，而案外人提交的付款凭证中有2012年11月29日收款收据及银行流水均显示该笔804048元是转给陕西大一实业有限公司，而非商品房买卖合同中房屋出卖人。2013年1月21日30万元转款是从戴智孟卡号62×××30的卡号转给戴智孟另一张卡号为62×××99的一笔30万元，与张凤以及购房合同款根本没有关系。2013年2月2日所谓30万元转款，仍然是从戴智孟卡号62×××30的卡号转给戴智孟另一张卡号为62×××99的一笔30万元，与张凤以及购房合同款根本没有关系。因此，案外人未支付全部购房款。而且案外人提交的证据中有一份西安市不动产登记簿，该资料显示2007年4月20日，76文化创意园SOHO空间项目小区8幢20701室已在高新区办理在建工程抵押，他权证号为：高新2007-A009，未注销。因此，案外人购买该房屋时该房屋已经存在抵押权，故案外人不能办理网签是因为其自身未尽到特别注意的义务，属于自身原因未能办理过户登记的情况。综上，案外人请求应依法予以驳回。被执行人班博公司、锦业文化公司、锦业地产集团、戴慧敏未作答辩。经查,刘清洁与班博公司、锦业文化公司、锦业地产集团、戴慧敏借款合同纠纷一案，陕西省西安市新城区公证处作出的（2018）西新证执字第20号执行证书已经发生法律效力。申请执行人刘清洁向本院申请强制执行，本院依法立案执行。在执行中，于2018年5月23日作出（2018）陕01执830号之三执行裁定书，裁定：查封被执行人班博公司在西安市高新区锦业路76号创意园SOHO空间拥有的部分房产（预售证号：2011050，房号：1号楼1-10108、1-10301；2号楼2-10114、2-20302；3号楼3-40501；4号楼4-51101、4-50101；6号楼6-20301、6-20501；预售证号：2012034，房号：8号楼8-20701、8-30301、8-40102；预售证号：2015425，房号：12号楼12-10102、12-10103）；查封期限为三年。另查，不动产权证号20181213464号房屋，房屋所有权人为班博公司，房屋坐落于西安市高新区锦业路76号8幢20701室，登记时间为2018年6月1日。案外人张凤为支持其异议请求，向本院提交了以下证据：1.2012年10月13日班博公司与案外人张凤签订的编号：3778896《商品房买卖合同》复印件一份；2.房款收据、银行流水及刷卡小票复印件七份;3.入伙通知书一份；4.业主核对表一份；5.业主登记表一份；6.锦业76业主入住资料（物品）领取清单；7.物业服务协议一份；8.物业费、水电费缴费凭证、物业公司出具的《证明》一份；9.西安市不动产登记簿一份；10.西安市高新区管委会专项问题会议纪要（664）；11.西安市高新区处理房屋办证遗留问题工作会议纪要（2020）1号；12.关于协助办理“锦业76”项目不动产登记的函；13.由班博公司出具的情况说明一份，内容为：“……2013年1月21日、2013年2月1日两笔，共计人民币600000.00元（大写金额：陆拾万元整）。受我公司委托，转账支付至我公司委托收款账户戴智孟（尾号为8030建设银行卡）账户，收到房款后我公司向买受人张凤出具了房款收据……”；14.潘立新出具的证明一份，内容为：“本人潘立新……系张凤小姑子，于2013年1月21日、2月1日分别转入戴智孟（陕西班博材料新技术有限公司代收账户）建设银行62×××30人民币300000.00元，共计人民币600000.00元，用于购买锦业76文化创意园SOHO空间小区8幢2单元241（开发商在住建局备案房号为8-20701）号房屋”；15.潘立新的中国建设银行流水、潘立新身份证复印件。上述事实有执行裁定书、商品房买卖合同、收据、不动产登记簿等证据在卷予以佐证。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人张凤与被执行人班博公司于2012年10月13日签订了购买位于西安市高新区锦业路76号创意园SOHO空间8号楼8-20701号房（预售证号为2012034）的商品房买卖合同，案外人提交的证据显示其已支付全部购房款。案外人张凤与班博公司签订《商品房买卖合同》在本院查封之前，且案外人实际占有该房屋，故案外人主张于法有据，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对班博公司名下位于西安市高新区锦业路76号创意园SOHO空间8号楼8-20701号房产（预售证号为2012034）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。审判长 童 超审判员 黄金华审判员 苟卫民二〇二一年八月十一日书记员 刘 妮