西安市高陵区人民法院民事判决书 （2021）陕0117民初2912号 原告：李海燕，女，1969年8月10日出生，汉族，住甘肃省庆阳市西峰区。委托诉讼代理人：盖力凡（李海燕之子），男，1996年3月26 日出生，汉族，住西安市灞桥区。被告：西安市昌隆实业有限公司（以下简称昌隆公司），住所地西安市高陵区鹿苑大道西侧。统一社会信用代码：91610117051576405Y。法定代表人：苏华，该公司董事长。委托诉讼代理人：时林栋，男，1987年3月30 日出生，汉族，住西安市高陵区。委托诉讼代理人：马松林，男，1988年7月17 日出生，汉族，住河南省商丘市。原告李海燕与被告昌隆公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李海燕的委托诉讼代理人盖力凡、被告昌隆公司的委托诉讼代理人马松林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李海燕向本院提出诉讼请求：被告向原告赔偿延期交房违约金人民币39983元（此违约金金额为截至2021年5月26日），并承担所有诉讼费用。事实与理由：2016年10月24日原告向被告支付西安市高陵区龙泊湾小区7号楼4单元21层42101室商品房首付款82184元，并签订编号为GY201604606的商品房买卖合同，剩余款项240000元向银行申请按揭贷款，2016年10月28日贷款获批，即2016年10月28日原告合计已向被告支付购买商品房总额322184元，原告向签约银行至今仍然按时还款。按照合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方政府有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同其他约定的商品房交付买受人使用，可是被告并没有如期交房，也没有出示导致延期交房的合理文件。截止目前2021年5月26日3年过去了，被告也没有出示商品房《竣工验收备案登记表》，且该房屋仍没有达到合同第十四条约定的“4”单元电子对讲防盗门入住时到位等条件。按照合同第九条出卖人逾期交房的违约责任（2）约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之1的违约金。截止2021年5月26日按照合同约定的交房时间，被告已逾期向原告交房达1241日历天，按合同第九条被告应支付原告违约金计算如下：322184元×1÷10000×1241=39983元。被告昌隆公司辩称，一、原告购买的房屋于2018年10月29日竣工验收，房屋已达到合同第八条第1款约定该商品房验收合格，已于2019年10月28日以书面通知原告收房，收房通知原告已签收。交房条件按照《建设工程质量管理条例》第十六条：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格的，方可交付使用，被告也按照合同约定的条件达到交房标准；二、本合同第八条第二款约定如遇下列特殊原因，双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（2）国家政策调整造成的影响及其他非出卖人所能控制的原因（3）买受人未付清房款（含按揭款未到位）；三、延期交房不存在被告故意，因政府治污减霾为人民群众提供更好的生活环境，要求所有辖区在建项目停工，且时间不等，停工时间应按照每年冬防期120天计算，每年中高考都有停工通知应延期时间为每年5天，至于原告所主张的违约金计算有误，应减去因政府治污减霾、中高考停工时间。本合同中第九条约定出卖人逾期交房的违约责任中第一条按逾期时间，分别处理（不作累计）1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定最后交房期限第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1（该比率应不小于第1项的比率）的违约金，其中买受人支付已付房款应为首付款加按揭贷款月供本金，不应将全部贷款计入已付款项之中，因被告在原告的贷款中为保证人，作为担保人为被告按揭款提供担保，故不应将按揭款纳入已付款项之中。故请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的商品房买卖合同、中国农业银行个人购房借款合同及借款凭证、逾期交付通知三份及收房通知书一份、首付款收款收据复印件、月供还款截图，被告均认可真实性，以及被告提交的建设工程竣工验收报告、收房通知书与邮政物流信息单及证据四的有关文件证据，原告均认可真实性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月12日原告李海燕与被告昌隆公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于西安市高陵区鹿苑大道中段东侧九支渠北侧龙发·龙泊湾第7幢4单元21层42101号房屋一套，该商品房用途为住宅，建筑面积共98.89平方米，每平方米3258元，总价款为322184元，买受人支付首付款82184元，剩余240000元采取银行按揭贷款方式办理；第八条交付期限：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件即该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的；2.国家政策调整造成的影响及其他非卖出人所能控制的原因；3.买受人未付清房款（含按揭款未到位）；第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金等。后原告按约向被告支付首付款并就剩余购房款办理按揭贷款，相关贷款亦由贷款银行支付被告，即原告已在约定的交房日期前将总房款322184元支付被告。2017年12月1日被告出具逾期交付通知，称按照约定被告应于2017年12月31日向原告交付房屋，因防尘降霾原因，政府要求停工治霾，无法按时向您交付房屋，由于该时间系合同约定的政府原因造成，特书面告知将逾期1个月左右交付房屋；2018年7月2日被告又出具逾期交付通知，称按照约定被告应于2017年12月31日向原告交付房屋，因防尘降霾原因，政府要求停工治霾，无法按时向您交付房屋，由于该时间系合同约定的政府原因造成，特书面告知将逾期至2019年5月20日交付房屋。2018年 10月29日被告取得了建设单位、施工单位、监理单位等出具的龙发·龙泊湾7号楼建设工程竣工验收报告。2019年5月5日被告再次出具逾期交付通知，称按照约定被告应于2017年12月31日向原告交付房屋，因防尘降霾原因，政府要求停工治霾，无法按时向您交付房屋，由于该时间系合同约定的政府原因造成，特书面告知将逾期至2019年12月1日交付房屋。2019年11月1日原告收到被告快递邮寄的收房通知书，称自2019年11月1日开始办理交房手续，让原告亲临办理，但原告以被告所要交付的房屋未取得政府备案的竣工验收报告为由至今拒绝收房。原告称主张被告支付逾期交房违约金39983元，系按照总房款322184元、以每日万分之一、自2016年10月28日起计算至2021年5月26日，其计算至2021年5月26日的理由是被告未取得政府备案的竣工验收报告，被告辩称原告主张的违约金应按照首付款、以每日万分之一、自2018年4月1日起计算至2019年10月29日。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》，为双方真实、自愿意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉商品房买卖合同第八条约定，被告应于2017年12月31日前将验收合格案涉房屋交付原告，但被告于2018年 10月29日取得案涉房屋所在楼栋的竣工验收报告，并于2019年11月1日快递邮寄收房通知书给原告，通知原告收房，原告亦认可收到该通知，但以案涉房屋未取得政府备案的竣工验收报告为由至今拒绝收房，且其主张违约金至2021年5月26日仍是基于该理由，虽然被告已构成逾期交房违约，但其通知原告收房时已取得验收合格的竣工验收报告，根据案涉商品房买卖合同第八条约定，被告作为出卖人应当在2017年12月31日前向原告交付的房屋具备该条该款第1种该商品房经验收合格条件即可，该合同或有关法律并没有对“经验收合格”有特别规定，即必须经政府备案的竣工验收报告，原告在收到被告邮寄的收房通知后以未取得政府备案的竣工验收报告为由至今拒绝收房，并据此主张此后的违约金不能成立，原告按照总房款322184元、以每日万分之一、自2016年10月28日起计算至2021年5月26日主张被告支付逾期交房违约金39983元，结合被告辩称原告主张的违约金应按照首付款、以每日万分之一、自2018年4月1日起计算至2019年10月29日，除按每日万分之一本院采信外，其余辩称不能成立，案涉商品房买卖合同第九条约定，逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，该违约金的计算应以总房款基数，起算期间应为最后交房期限的第二天起即2018年1月1日起计算至2019年1月1日。故，原告的上述主张部分于法有据，本院支持被告支付原告逾期交房违约金按总房款322184元、以每日万分之一为标准、自2018年1月1日起计算至2019年11月1日为21264元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、西安市昌隆实业有限公司于本判决生效后十日内支付李海燕逾期交房违约金21264元；二、驳回李海燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取400元，由西安市昌隆实业有限公司负担，且在履行本判决时一并支付李海燕。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审   判   员   王  锋                           二○二一年八月十六日  书   记   员   王迎香 1