山东省曹县人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1721民初3255号原告：潘庆芳，男，1981年11月8日出生，汉族，农民，住所地曹县。委托诉讼代理人：卢军伟，山东两仪律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂宁，山东两仪律师事务所实习律师。被告：庄照东，男，1965年1月15日出生，汉族，农民，住山东省曹县。被告：庄照用，男，1972年3月27日出生，汉族，农民，住山东省曹县。二被告共同委托诉讼代理人：郭庆彪，山东曹州律师事务所律师。原告潘庆芳与被告庄照东、庄照用买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘庆芳及其委托诉讼代理人卢军伟、被告庄照东、庄照用共同委托诉讼代理人郭庆彪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。潘庆芳向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告交付被告开发的位于庄寨镇××××北菜市场西，东邻庄伟勤、西邻庄保印、北邻庄寨小学六层住宅楼502室、503室房屋；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月，二被告在位于庄寨镇××××北菜市场西，东邻庄伟勤、西邻庄保印、北邻庄寨小学的宅基地上开发建设六层住宅楼，并与谢某、张某签订建筑承包合同，因二被告无力向谢某、张某支付工程款，在施工期间一直赊欠原告钢材款，原告一直索要欠付钢材款，经谢某、张某与二被告及原告协商，以建好的住宅楼房折抵所欠的钢材款，并由原告与被告签订了住房购买合同，约定将502、503室房屋抵给原告，并将钥匙交付给原告，后二被告将502、503室房屋的门进行了更换并拒绝合同约定交付房屋。庄照东、庄照用共同辩称，案涉《住房购买合同书》违反我国有关法律、法规强制性规定，系无效合同，应当判决驳回原告诉讼请求，原、被告之间签订的《房屋买卖协议》的买卖标的物不仅是房屋，其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权，原告没有实际履行《住房购买合同书》约定义务，其诉请于法无据；案涉房屋不是适格的买卖物、抵押物，案涉房屋系六层建筑，无政府规划审批手续，无施工报备验收手续，没有抵押备案登记，无房屋验收及消防验收手续，不具有合法产权，原告主张的抵押权显然不能成立，原告的诉请不应当得到法律保护。案涉《住房购买合同书》因违反法律强制性规定而无效，为保护其合法权益，请求判决驳回原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交建筑承包合同复印件一份，拟证明二被告在其宅基地建房，张某、谢某为二被告承包建房并签订建筑承包合同，房屋建成后，二被告未能支付工程款，以房屋折价抵付工程款，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为合同系复印件，对其真实性不予认可，从其内容上可以看甲乙双方均属于自然人，合同建造的房屋系6层多层建筑，该建筑没有到职能部门报建审批、工程施工、监理招投标等开发手续，张某、谢某也没有任何建设工程的资质，该建筑承包合同因违反法律强制性规定，系无效合同，再者，依据合同的相对性，该合同系被告与案外人谢某、张某签订，而没有原告任何的签字信息，该合同对原告无任何法律约束规定，不能作为原告主张权利的使用，本院认为，原告提交的该证据虽系复印件，但在本院审理的（2020）鲁1721民初2956号案件中，庄照东、庄照用作为原告提交了该证据的原件，但经审查，原告在本案中提交的建筑承包合同复印件与庄照东、庄照用在（2020）鲁1721民初2956号案件中提交的合同原件一致，本院对该证据的真实性予以认可，认为该证据仅能证明张某、谢某为二被告承包建房并签订建筑承包合同；2、原告提交建材销货单一组，拟证明原告从事钢材建材销售，张某、谢某承包建造庄照东、庄照用的房屋等工程时，向原告赊购建筑钢材，并欠原告40余万元货款未偿还，被告对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据与本案没有关联性，依据合同的相对性，原告应当向购买人主张权利，被告对此不应承担任何偿付责任，结合证人张某的证人证言，本院认为，原告提交的该组证据能够证明张某、谢某向原告赊购建筑钢材，并欠原告货款未偿还的事实；3、原告提交住房购买合同书二份，拟证明张某、谢某欠原告建材款，经二被告与张某、谢某协商同意以房屋抵付建材款，二被告与原告签订了住房购买合同书，将五层2号、3号作价抵付给原告，被告对原告提交的该组证据的真实性无异议，对其合法性和证明目的有异议，认为两份合同购买的房屋系五层2号、3号，没有任何报建审批手续的情况下，案涉建筑物不具备合法的完整产权，不是适格的出卖物，该两份合同书因违反法律强制性规定系无效合同，不能作为原告主张权利的有效使用，原告也没有按照两份合同约定在签订合同时一次性支付购房款，原告诉求依法无据，结合证人张某的证人证言，本院认为，原告提交的该组证据能够证明二被告与原告签订了住房购买合同书，将五层2号、3号以代物清偿的方式抵付给原告，对原告提交的该组证据本院予以采信；4、原告提交庄子社区证明一份，拟证明案涉房屋是庄照东、庄照用在其宅基地自建房屋，东西长28米、南北长14米，房屋共六层，2352平方米，被告对原告提交的该证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议，认为该证据系复印件，不能确定其来源合法性，从其内容上看，该证明仅能证明二被告系庄子社区居民，允许其在其宅基地上建房使用，但是没有准许二被告从事房地产开发、建设销售，案涉房屋已经超出该证明的授权范围，该证据不能作为案涉买卖合同效力认定的证据使用，结合庄照东、庄照用在（2020）鲁1721民初2956号案件提交的证据，本院对原告的主张予以支持；5、原告提交（2020）鲁1721民初2956号民事判决书一份，拟证明张某、谢某为二被告建设楼房，后二被告用部分房屋抵偿张某、谢某工程款的事实，被告对原告提交的该证据真实性无异议，对其证明目的有异议，该判决书案由是物权保护纠纷，系二被告与案外人的诉讼，与本案没有关联性，不能作为本案证据使用，本院认为原告提交的判决书虽未涉及本案所诉争的502、503室，但该证据能证明张某、谢某为二被告建设楼房，后二被告用部分房屋抵偿张某、谢某工程款的事实；6、原告提交其身份证一份，证明原告与二被告系同一村集体，同一村集体村民之间的房屋买卖符合法律规定，所签订的购买合同合法有效，被告对该证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为尽管原告系庄寨行政村庄寨村村民，也不以此证明原告购买案涉房屋的合法性，本院认为原告提交的该证据仅能够证明原被告系同一村集体村民，对原告的其他主张本院不予支持；7、原告申请证人张某出庭作证，其证明2015年夏天，其和谢某合伙以755元一平方的价格为二被告建造楼房，其为二被告建造楼房时没有看到楼房报批手续，楼房布局为一层门市，从2层到6层共有15户住房；其盖楼时用的钢筋、钢材等是原告供应的，2016年楼房竣工后，原告向其要货款，其就找二被告要工程款，2016年其和原告、二被告见面多次协商后，原被告双方签订了购房合同，购房合同约定二被告把502室、503室折抵给原告，合同签订后，二被告就把房子的钥匙交给了原告，原告去收502、503室的时候，发现门锁已经被换了，原告找到了其，给其说房子的门打不开了，经其调解，二被告就是不让原告收拾案涉房屋，被告对证人证言真实性有异议，认为证人是案涉建筑承包合同的承包商，不但没有资质，也不知道整个建筑的面积和总报价，案涉建筑承包合同系无效合同，二被告已经用建筑楼房抵偿给证人和谢某不包括案涉房屋在内的7套房屋，被告根本不欠原告房屋，也不欠告购房款，对证人证言不予认可，结合原告提交的住房购房合同，本院认为，证人张某的证人证言能够证明案件事实，对其证人证言本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实：原告与二被告均系曹县庄寨镇庄寨村居民。经被告庄照东、庄照用申请，为满足被告庄照东、庄照用家庭成员需要，庄寨镇庄子社区庄寨居民委员会将位于庄××镇××社区××中心大街（人民路）北第二道街路北、东邻庄伟勤、西邻庄保印、北邻庄寨小学的宅基地划给被告庄照东、庄照用建房使用。案外人张某、谢某合伙以755元一平方的价格为二被告建造了六层住宅楼，楼房布局为一层门市，从2层到6层共有15套住房。原告向张某、谢某供应盖楼时用的钢筋、钢材等，2016年楼房竣工后，二被告无力向张某、谢某支付工程款，将203号、302号、303号、401号、403号、502号、503号房共7套抵给张某用以支付工程款。原告向张某、谢某催要钢筋、钢材等货款，经原告、二被告、张某、谢某见面多次协商后，约定二被告把502室、503室折抵给原告，相互抵扣三方之间的工程款、货款。2016年8月19日，原告与二被告签订了两份《住房购买合同书》，合同书均写明：该楼房建设用地为村委会划批的宅基地东西长28米，南北长14米，坐落在庄寨村××大街（人民路）北第二道街路北，东邻庄伟臣，西邻庄纪堂，用途为住宅楼，属钢筋混凝土结构，五层2号（另一合同书为五层3号），单价贰仟元每方米。合同书中付款方式及期限未填写内容。合同签订后，二被告就把房子的钥匙交给了原告，原告去收502、503室的时候，发现门锁已经被换，原告找到了张某，经张某协调，二被告就是不让原告收拾案涉房屋。原告申请证人王某出庭作证，王某证明：2015、2016年期间，其给张某供沙子、石子、水泥，张某供货一直没有给其货款，房屋主体盖起来后，其跟张某商量，张某又跟二被告商量，用其的货款抵二被告的房子，后来二被告同意了。2016年其和二被告签订了合同，二被告已经把203号抵给其，其现在已经装修入住，原告和二被告签合同时其没有在场，原告和二被告合同签订后，原告给其打电话，说原告的合同已经签了。原被告对王某的证人证言均无异议。二被告自认案涉房屋系六层建筑，无政府规划审批手续，无施工报备验收手续，无房屋验收及消防验收手续，原告也没有举证证明案涉房屋有政府规划审批、施工报备验收、房屋验收、消防验收等手续。本院认为，庄子社区庄寨居民委员会为二被告划分宅基地的目的是为了满足二被告家庭成员生活需要，但是二被告建造的案涉楼房一层是门市，2层到6层共有15户住房（包括涉案房屋），已超出了家庭成员生活的需要。二被告通过以物代偿的方式，将多套住房转让给原告、证人张某、王某，其本质就是有偿转移房屋所有权。虽然原被告系同一集体经济组织成员，但原被告转让的案涉房屋已超出同一集体经济组织成员之间转让宅基地上的房屋的范畴。《中华人民共和国民法典》第二百二十九条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书和人民政府的征收决定等，导致物权的设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条规定“房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。”本案中，二被告在未办理审批、规划、未取得商品房销售许可的情况下有偿转移房屋所有权，违反法律强制性规定。原告与二被告签订的房屋买卖合同所基于的买卖标的系个人私自开发建造在集体所有的宅基地上的房屋，案涉房屋未办理审批、规划、未取得商品房销售许可等手续，且截至本案辩论终结没有因法律文书或人民政府的征收决定转变土地所有权性质，案涉房屋转让违反了法律禁止性规定，依法不能转让。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”。原告要求被告返还房屋，应证明自己拥有合法所有权。原告未在不动产登记机构办理涉案房屋的登记手续，未取得涉案房屋合法所有权，不具备对涉案房屋主张权利的前提条件。综上，原告要求二被告交付位于庄寨镇××××北菜市场西，东邻庄伟勤、西邻庄保印、北邻庄寨小学六层住宅楼502室、503室房屋，无法律依据，本院不予支持。依照上述法律和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：驳回原告潘庆芳的诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告潘庆芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 员 王飞二〇二一年八月九日法官助理 聂然书 记 员 徐馨