文书内容江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0804民初2098号原告：淮安市淮阴区城市资产经营有限公司，住所地淮安市淮阴区北京东路颐和花园商业楼北楼22-23层。法定代表人：马平川，该公司副总经理。委托诉讼代理人：席树俊、杨超（实习），江苏淮海潮律师事务所律师。被告：沈正国，男，1982年9月23日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：江海青，江苏群汇知缘律师事务所律师。原告淮安市淮阴区城市资产经营有限公司（以下至判决主文前简称资产公司）与被告沈正国租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案受理，依法适用简易程序于2021年4月28日公开开庭进行了审理。原告资产公司委托诉讼代理人席树俊、杨超，被告沈正国及其委托诉讼代理人江海青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告资产公司向本院提出诉讼请求：1、判决沈正国立即支付原告2017年8月18日至2021年8月18日的租金3180000元；2、被告支付原告违约金996010元；3、被告承担诉讼费。事实与理由：2017年5月，被告参与淮安市淮阴区城市名人酒店KTV招租项目并成交，中标总价9960100元。原、被告签订了《政府采购合同》，约定了租赁期限、租金。合同签订后，原告依约履行了义务，但被告未按照合同约定按时支付租金，原告多次催缴，被告仅在2020年支付租金450000元，已构成违约，应按合同约定支付总金额10％的违约金996010元。被告沈正国辩称：1、双方签订的租赁合同并未约定租赁的起止时间及租金支付日期。合同约定房屋租金自取得产权证和消防验收合格证明之日起计算。原告于2019年9月26日取得房屋产权证，该协议又约定经备案方备案之日起生效，但对谁是备案方、到哪里备案约定不明。被告请求确认涉案房屋的租赁期限以娱乐经营许可证上载明的时间即2020年1月17日为准。2、根据国家有关规定，新冠疫情期间，请求免除被告三个月租金。3、首先，原告主张的违约金与欠付租金差不多，违约金约定过高；其次，双方对租赁期限约定不明，无法确定租金数额及日期，故违约责任无从谈起；最后，如果法院认定被告未完全履行合同，被告因不可抗力而免责。一方面是因为被告直到原告提供产权证与消防合格证后才取得娱乐经营许可证，另一方面是新冠疫情的爆发。请求法院减免被告的责任。本院经审理认定事实如下：原告提供《城市名人酒店KTV招租项目归档资料》，在服务响应表部分，招标服务要求第2项：1、租期10年；租金约定：前三年租金为90万元/年，第四、五年租金为93万元/年，第六年开始每年按上一年去年租金的5％递增；2、起租日：房屋使用权移交至日其为乙方房屋装修期开始，装修期为三个月，装修期甲方不收取租金。装修期三个月后的第一天即为起租日。3、租金支付方式：采取全年付方式。合同签字生效之日起3个工作日内，支付首次租金；以后每年租赁期满前1个月，支付下期租金……4、履约保证金为90万元，在签订合同后、装修前缴纳，履约保证金在装修完成后两个月退还70％，余款在合同期满后60天内不计息退还。原告于2017年5月9日出具的《确认函》，确定被告沈正国为中标候选人，成交价9960100元。原告于2017年5月10日发出《成交通知书》，被告沈正国领取日期是2017年5月18日。故原告主张租金支付日期从2017年8月18日起计算。原告提供淮安市淮阴区政府《区政府关于应对新型冠状病毒感染的××疫情支持中小微企业健康发展的十六条意见》，证明该意见要求受疫情影响较大的中小微企业，减免疫情期间第1个月房租，减半收取第2和第3个月房租。原告提供涉案房屋的不动产权证书，所有权人为原告，登记机构签章日期为2019年9月26日。原告提供被告沈正国租赁涉案房屋后，与王素平共同经营淮阴区星歌声音乐城，该星歌声音乐城营业执照注册日期为2017年10月10日。原告提供江苏省淮安市中级人民法院（2020）苏08民初350号民事判决书，该判决书中载明被告与中国音像著作权集团管理协会签订的2019年、2020年度《著作权许可协议》。被告沈正国提供原告作为甲方，被告作为乙方签订的《政府采购合同》，主要内容包括：第二条第一款：租赁期限为10年，自（）年（）月（）日至（）年（）月（）日止；第二条第二款：前三年租金为90万元/年，第四、五年租金为93万元/年，第六年开始每年按上一年去年租金的5％递增，自2017年（）月（）日起；乙方同意按全年交付租金，人民币金额为9960100元，自合同签订之日起距当期房租满30日前交清下期租赁费。第三条第一项：为保证合同的顺利执行，中标人必须在签订合同后、装修前向采购人提交90万元的履约保证金。履约保证金在装修完成后两个月内退还70％，余款作为押金在合同期满后60天内不计息退还；第二项：如中标人未能按招标文件的要求以及未履行相应文件中的承诺，采购人有权扣除其履约保证金。第十一条第一项：甲方违约，应向乙方支付违约金，违约金按合同总租金的10％给乙方支付；第二项：乙方不能按本合同规定如期如数支付租金以及有其他违约的，应按合同总租金的10％给甲方支付违约金，逾期一个月的，甲方有权终止合同，并按第六条第三款约定处理；第三项：乙方违反合同约定条款，甲方有权终止合同，收回房屋，并追究乙方的违约责任，造成甲方经济损失的，乙方应当给予赔偿。合同第十三条第一项约定：合同签订生效之日起3个工作日内，乙方需将房屋装修保证金15万元一次性存入甲方指定银行账户，免费装修期为三个月…；第二项约定：履约保证金为90万元，在签订合同后、装修前缴纳，履约保证金在装修完成后两个月退还70％，余款在合同期满后60天内不计息退还；第三项约定：本合同经甲、乙双方签订并经淮安市公共资源交易中心淮阴分中心备案之日生效等。该合同由原、被告签字盖章，但未有合同签订日期。被告沈正国提供原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）于2017年6月20日签订的《租赁合同补充协议》，主要内容包括：第一条：甲乙双方一致同意将甲方取得租赁标的物的产权证和和消防验收合格证明作为租赁合同的生效条件；第二条：甲乙双方一致同意租赁合同约定的租金从甲方取得租赁标的物的产权证和消防验收合格证明之日起计算，十年的租赁期限也从甲方取得租赁标的物的产权证和消防验收合格证明之日起计算，不含三个月免费装修期；第三条：如果本补充协议与租赁合同产生不一致的情况，以本补充协议为准;第四条，本补充协议自甲乙双方签订并经备案之日起生效，本补充协议一式七份，甲方执三份，乙方和备案方各执两份。该补充协议现在未经备案。被告沈正国提供娱乐经营许可证，名称为淮阴区星歌声音乐城，负责人为王素平，发证日期为2020年1月17日。被告提供原告单位于2019年12月6日签章的《关于城市名人酒店KTV的情况说明》：城市名人酒店三区二层为KTV，通过公开招标，由自然人沈正国承租，王素平和沈正国为合伙人，共同经营KTV，我单位同意王素平使用沈正国租赁的三区二层经营KTV。被告沈正国提供国家发改委等八个部门联合发文的《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，该意见要求对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房租租金。被告沈正国提供文化部发布的《娱乐场所管理办法》，第十一条规定：申请设立娱乐场所，应当提交以下文件：……（五）房产权属证书，租赁场地经营的，还应当提交租赁合同或者租赁意向书……。根据《建设工程消防验收意见书》，涉案房屋通过验收日期为2018年12月25日。庭审中，被告沈正国陈述其所承租的房屋于2019年7月份开始营业，因使用涉案房屋注册成立的淮阴区星歌声音乐城未取得经营许可证，淮安市淮阴区文化广电和旅游局于2019年8月14日出具的通知，该通知的主要内容为：淮阴区星歌声音乐城未取得经营许可证，通知立即停止经营活动。被告沈正国陈述在淮安市淮阴区文化广电和旅游局发出上述通知后，淮阴区星歌声音乐城继续经营。以上事实，有《成交通知书》、《确认函》、《政府采购合同》、营业执照、判决书、《租赁合同补充协议》、经营许可证、《建设工程消防验收意见书》、通知、政府文件及原、被告当庭陈述予以佐证，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告资产公司将其所有的商铺出租给被告沈正国使用，被告应当按照约定支付租赁费等费用。合同对租赁期限未做出明确约定，原告提供的招标服务要求对涉案房屋的租赁期限约定起租日：房屋使用权移交至日其为乙方房屋装修期开始，装修期为三个月，装修期甲方不收取租金。装修期三个月后的第一天即为起租日。庭审中，原告主张房屋使用权移交日为2017年5月18日，被告对原告该项主张在庭审时不认可，被告认可移交日为2017年6月20日，后与被告沈正国本人进行谈话，被告沈正国本人认可其从2017年5月18日接受涉案房屋。本院应按原告所主张涉案房屋使用权移交日为2017年5月18日。按招标合同约定，免收被告三个月装修期的租金，原告主张本案的起租日从2017年8月18日开始计算，不违反法律规定，本院予以支持；且被告租赁原告房屋后，于2017年10月10日用涉案房屋注册成立淮阴区星歌声音乐城。本案中，原被告双方于2017年6月20日签订的《租赁合同补充协议》载明：第一条：甲乙双方一致同意将甲方取得租赁标的物的产权证和和消防验收合格证明作为租赁合同的生效条件；第二条：甲乙双方一致同意租赁合同约定的租金从甲方取得租赁标的物的产权证和消防验收合格证明之日起计算，十年的租赁期限也从甲方取得租赁标的物的产权证和消防验收合格证明之日起计算，不含三个月免费装修期；第三条：如果本补充协议与租赁合同产生不一致的情况，以本补充协议为准;第四条，本补充协议自甲乙双方签订并经备案之日起生效。因该补充协议对涉案房屋确定的计算租金的起始日期与招标合同约定的日期不一致。本院认为，被告系经过招投标的程序与原告签订涉案房屋租赁合同。原被告双方签订中标合同后，原被告双方不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。本案中，原被告签订的补充约定中对起租日做出变更，应认定补充协议背离合同实质性内容的其他协议，且该补充协议未经备案，故该补充协议中对租金起租日的约定不能作为本案定案的依据。庭审中，被告主张取得娱乐经营许可证的时间为2020年1月17日开始计算租金，无法律依据，本院不予采纳。原告资产公司要求被告沈正国支付2017年8月18日至2021年8月18日的房屋租金，本院应予以支持。被告沈正国应按招标合同支付2017年8月18日至2021年8月18日之间的房屋租金3630000元，扣除被告已支付450000元，另外酌情扣除新冠疫情期间三个月房屋租金225000元，被告沈正国尚需支付原告资产公司2955000元。因被告沈正国未按约定的期间履行支付租金的义务，原告资产公司要求被告沈正国承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，原被告双方均未举证证明因被告未按约支付租金所造成的损失，本院结合被告的违约情节、合同约定，本院酌情认定被告从2017年5月23日起按中国人民银行同期贷款利率1.3倍、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍支付违约金，对原告主张超出部分，本院不予支持。本案调解未果。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国招标投标法》第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告沈正国于本判决生效后十日内支付原告淮安市淮阴区城市资产经营有限公司房屋租金2955000元及逾期违约金（以450000元为基数，从2017年5月23日起，按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算至2018年7月18日；以1350000元为基数，从2018年7月19日起，按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算至2019年7月18日；以2025000元为基数，从2019年7月19日起，按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算至2019年8月19日，以2025000元为基数，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率1.3倍计算至2020年7月18日；以2955000元为基数，从2020年7月19日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率1.3倍计算至实际给付之日止）；二、驳回原告淮安市淮阴区城市资产经营有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40208元，减半收取20104元，由原告淮安市淮阴区城市资产经营有限公司负担2104元，被告沈正国负担18000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》有关规定，向该院预交上诉案件受理费（账户名：江苏省淮安市中级人民法院；开户行：中国银行股份有限公司淮安清浦区支行；原告淮安市淮阴区城市资产经营有限公司的上诉账号为：62×××45；被告沈正国的上诉账号为：62×××37）。审判员  刘明辉二〇二一年八月四日法官助理高均书记员杨东