西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书    （2021）陕0113民初1170号原告：贾春华，女，汉族，1972年2月5日出生，住四川省南部县XX镇草市，身份证号：511XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：王永春，四川彰善律师事务所律师。委托诉讼代理人：王慧，西安市莲湖区148法律服务所法律工作者。被告：刘花花，女，汉族，1970年9月23日出生，住西安市碑林区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告：孟庆楠，女，汉族，1983年7月4日出生，住西安市碑林区，身份证号：220XXXXXXXXXXXXXXX。原告贾春华与被告刘花花、孟庆楠房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贾春华之委托诉讼代理人王永春、王慧，被告孟庆楠到庭参加了诉讼，被告刘花花经本院合法传唤，无正当理由未到庭，现本案已依法缺席审理终结。    原告贾春华诉称，原告贾春华和被告刘花花2012年4月18日达成《房地产买卖契约》，将位于西安市雁塔区XX小区XX幢XX单元XX室进行买卖，约定该房屋成交价为800000元，后因刘花花不履行该合同义务发生纠纷经西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初2666号判决后，原告对此不服，上诉至西安市中级人民法院，在此审理过程中，被告刘花花与被告孟庆楠却又将该房屋于2019年1月7日签订《房屋买卖合同》，出售价为1230000元，并于2019年1月30日将该房屋转移登记在被告孟庆楠名下。当时该房屋市场评估价约为200万元。刘花花明知房屋成交后其必然获利123万-80万元=43万元，孟庆楠明知房屋成交后其必然获利约200万元-123万元=77万元。原告认为二被告明知该房屋处在讼争中。原告已向被告刘花花结清了该房全款并向刘花花请求办理该房屋撤押、过户等相关手续，依法理当享有对该房屋的所有利益，二被告却以房屋买卖的形式来侵吞原告对该房屋应享有的合法利益，显属以合法的形式掩盖非法的目的。依据《合同法》第五十二条(三)以合法形式掩盖非法目的，合同无效。所以该《房屋买卖合同》自始至终均无法律效力，该房屋转移登记违法，该房屋权属登记应予宣告作废。被告刘花花应当为原告办理该房屋撤押、过户等相关手续。现请求：1、判令原告与被告刘花花签订的《房屋买卖居间合同》及《房屋买卖契约》均合法有效；2、判令被告刘花花向原告返还超付房款25000元，并按全国银行间拆借中心公布的拆借利率标准向原告支付2019年1月7日至款项付清之日的资金占用利息；3、判令位于西安市雁塔区XX小区XX幢XX单元XX室房屋归原告所有；4、判令二被告配合原告办理案涉房屋的撤押手续并将房屋过户至原告名下；5、判令被告孟庆楠退出并腾交房屋，二被告向原告支付因违反正常使用案涉房屋而产生的租金损失29300元，并判令二被告按照每月2400元标准向原告支付2021年3月27日至孟庆楠实际付清之日止的损失。6、判令二被告承担本案保全费用5000元及全部诉讼费用。    被告刘花花未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。被告孟庆楠辩称，2018年12月，被告孟庆楠在58同城上看到被告刘花花发布出售涉案房屋的信息，此前二被告并不认识，刘花花对孟庆楠只称涉案房屋在出租，并未提及出售事宜。被告孟庆楠信以为真，并约定看房。被告孟庆楠核实后与刘花花达成一致的买卖意见，并于2019年1月7日陪同刘花花偿还银行贷款，解押，办理相关手续。后得知涉案房屋的纠纷后，也积极配合法院查明事实.据此，本案中被告孟庆楠属于善意第三人，并非与刘花花恶意串通，被告孟庆楠已经通过各种方式对房屋产权进行了调查核实，且为该房屋支付了合理价款，进行了房屋产权登记，为合法取得房屋产权的善意第三人。    经审理查明：2011年9月 27日，被告刘花花就其位于西安市雁塔区XX小区XX幢XX单元XX室房屋（建筑面积为185.3㎡，房产证编号为第1100102007-5-1-20906-2号）委托案外人尉某某代办买卖合同的签订、银行按揭、撤押、过户、交费、代收房款、领房产证及与该房产相关的一切手续。委托期限为自委托之日起至上述委托事项办理完毕为止，受托人并有权转委托。该委托书经陕西省西安市汉唐公证处公证。2012 年4月13日，被告的委托代理人尉某某（甲方）与原告贾春华（乙方）与中介方陕西融达不动产有限公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定：将所有权人为刘花花的位于雁塔区朱雀大街明德门小区1幢2 单元20906室房屋出售给乙方，房屋成交价格为80万元，包含房屋的银行抵押贷款。甲方承诺配合乙方办理该房屋的全权委托公证、买卖公证、以及承担日后过户所产生的营业税、个人所得税、契税等相关费用，甲乙双方在签订合同时，乙押甲方房款伍万元整，待过户完结后多退少补。同时约定乙方在签订此合同的同时向甲方交纳该房屋定金5万元整。三方签字捺印确认。同日，案外人尉某某向原告出具收条一份，载明：今收到贾春华购买明德门新天地B座906号房款20万元整。2012年4月18日，被告的委托代理人尉某某（卖方、甲方）与原告贾春华（买方，乙方）签订《房地产买卖契约》，约定：甲方将坐落在雁塔区朱雀大街明德门小区1幢2单元20906 室出售给乙方，成交价格为80万元，乙方应于2012年4月19日前一次性付清，付款方式为现金。双方协商甲方于 2012年4月19日将上述房产正式交付给乙方，其建筑物范围内的土地使用权一并转移。违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金，甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起三日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金，乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上书房地产价款千分之一的滞纳金。该《房地产买卖契约》经由陕西省汉唐公证处公证。同日，被告的委托代理人尉某某与原告签订《转委托书》，就涉案房产转委托原告代办房屋买卖合同的签订、代为还款、撤押、过户、交费、代收房款、领房产证及与该房产相关的一切手续。该《转委托书》亦经陕西省西安市汉唐公证处公证。后原告称尉某某交付其一张刘花花名下银行卡，其每月偿还刘花花在银行贷款。   2019年1月7日，被告刘花花与被告孟庆楠签订《房屋买卖合同》，约定刘花花将涉案房屋出售给孟庆楠，价格为1230000 元，付款方式为孟庆楠以房租的形式向被告支付人民币20万元，供被告解除抵押。如因刘花花房屋产权纠纷、法律纠纷等瑕疵造成本房屋购买过户不能进行，租赁合同优先执行，仍然拥有优先购买权。刘花花银行解抵押后 10 个-20 个工作日，与孟庆楠办理房屋过户手续，孟庆楠通过网签、交易资金监管形式向刘花花付款80万元。孟庆楠向刘花花支付装修补偿金人民币23万元，2019年12月31日前向刘花花付清。双方签字确认。2019年1月30日，被告刘花花将涉案房屋过户至被告孟庆楠名下。被告孟庆楠已通过银行支付被告刘花花43万元购房款，且被告刘花花以房租名义收款28万元（仅有收条），以装修款名义收款20万元（仅有收条）。    另查，2019年3月18日，中国工商银行股份有限公司西安土门支行出具个人贷款结清证明，载明：借款人刘花花在我行申请个人房屋抵押贷款，贷款发放日期为 2010年8月2日，贷款金额为人民币 650000.00 元（大写：陆拾伍万元整），贷款金额为120 个月，该笔贷款本息已于 2019年1月7日全部结清。自 2011 年起，原告作为租户居住在诉争房屋内。自双方签订房屋买卖合同后，原告未向被告缴纳租金。2020年3月，因本案纠纷（被告孟庆楠欲进入案涉房屋，原告报警），原告与被告在案涉房屋共同加封条。原告办公设施仍在房内。 庭审中，原告称已付被告刘花花购房款25万元（含5万元定金），代偿银行按揭贷款57.5万元，已经付清了房款。 审理中，经本院释明，原告坚持要求确认两被告之间房屋买卖合同无效，被告继续履行原、被告签订的房屋买卖合同，不同意评估案涉房屋价值，赔偿损失的选项。    上述事实，有（2017）陕0113民初2666号民事判决书、尉某某公证书、贾春华结婚证、陕西华川实业有限公司企业公示信息、尉某某租金收条、房屋买卖居间合同、房地产买卖契约、房款收条、付江权与刘花花的银行流水、2018年5月29日与2019年4月10日笔录、贷款结清证明、房屋市场价截图、房屋买卖合同及西安市存量房买卖合同、（2018）陕01民终5328号民事裁定书及送达回证、微信聊天记录、银行转账证明及收条、不动产登记申请书及询问记录等相关证据及庭审笔录在卷佐证， 并经双方当事人质证。    本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，被告刘花花委托代理人尉某某与原告签订的《房地产买卖契约》，与原告及中介方签订《房屋买卖居间合同》，约定将被告刘花花坐落在雁塔区XX大街XX小区XX幢XX单元XX室的房屋出售给原告，双方均签字确认，该两份合同均系双方的真实意思表示，且未违反其他法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应依约履行。原告要求依法确认上述两份合同有效，依法予以支持。在合同的具体履行中，被告刘花花已交付原告房屋（原告自2011年11月就已租赁该房屋并使用），原告仅支付被告刘花花25万元（含5万元定金），后期分次至2019年1月代偿银行按揭贷款57.5万元，未能完全按照经公证的《房地产买卖契约》之约定于2012年4月19日前一次性现金付清购房款，对造成现状有一定的责任。原告称后期付款系被告刘花花委托人尉某某给其一张刘花花银行卡，让其每月还贷款。对此，双方并无书面约定，尉某某交给原告一张刘花花银行卡亦存在多种解读，而且被告刘花花委托人尉某某亦公证转委托原告办理房屋买卖合同的签订、代为还款、撤押、过户、交费、代收房款、领房产证及与该房产相关的一切手续。原告的解读系较有利于其自己（可以延长付款时间），故本院不予认定。原告2016年起诉，要求确认房屋买卖合同有效，要求被告刘花花过户，被告刘花花明知双方就案涉房屋存在争议且尚未解决，而与被告孟庆楠签订房屋买卖合同，显属故意。但该故意行为亦表明了被告刘花花不愿继续出售房屋，存在解除与原告房屋买卖合同的意思表示。故原告对造成合同履行现状，应承担30%的责任，被告刘花花应承担70%的责任（未能对原告不当履行行为提出明确异议，并恶意另行买卖、过户案涉房屋）。现原告请求判令位于西安市雁塔区XX小区XX幢XX单元XX室房屋归原告所有，被告为其办理案涉房屋撤押、过户等相关手续。对此，1、本案中，被告刘花花主观恶意显而易见，但被告孟庆楠购房款与市场行情虽有差异，但并无确凿证据证明其知晓原告与被告刘花花就涉案房屋存有争议，尚不能完全确认存在主观恶意;2、如前所述，按照双方《房地产买卖契约》约定，原告未能完全按照合同约定履行义务（未能在2012年4月19日前一次性现金付清购房款）;3、被告已将房屋过户至被告孟庆楠名下，原、被告之间的房屋买卖合同实际履行存在重大障碍。故原告此两项请求，本院依法不予支持。原告与被告签订之《房地产买卖契约》，因被告违约及履行障碍，依法应予以解除。经本院释明，原告坚持要求继续履行原、被告签订的房屋买卖契约，不同意评估案涉房屋价值，赔偿损失的选项。故原告可在本案生效判决书最终确认是否继续双方履行房屋买卖契约后，决定是否主张赔偿损失的权利。故原告请求之被告退还多付合同价款，腾交房屋，赔偿资金占用利息及租金损失等请求均应在是否继续履行房屋买卖契约前提确定后一并主张，本案不予涉及。综上，兹依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：  一、原告贾春华与被告刘花花签订的《房屋买卖居间合同》及《房屋买卖契约》合法有效。二、解除原告贾春华与被告刘花花签订的《房屋买卖居间合同》及《房屋买卖契约》。三、驳回原告贾春华其余诉讼请求。本案案件受理费11800元，保全费5000元，合计16800元，由原告承担5040元，被告刘花花承担11760元。因原告已预交，被告刘花花于本判决书生效后直接给付原告11760元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。       审  判  长    毕  智  强审  判  员    梁  梦  艺审  判  员    张  元  平 二〇二一  年 八 月 四 日 书  记  员    高  彩  娥     打印：相丽华      校对：王景涵       2021年  月  日送达  1