贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔2301民初8612号原告：陈德兴，男，1958年12月29日生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。原告：李兴菊，女，1982年10月20日生，彝族，贵州省兴仁市人，住贵州省兴仁市。二原告共同委托诉讼代理人：覃得宇，贵州天翊律师事务所律师，特别授权代理。被告：王贵金，男，1966年12月28日生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。被告：龙浩，男，1971年12月15日生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。二被告共同委托诉讼代理人：齐瑞延，贵州黔兴律师事务所律师，特别授权代理。原告陈德兴、李兴菊与被告王贵金、龙浩合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李兴菊及与陈德兴的共同委托诉讼代理人覃得宇，被告王贵金、龙浩的委托诉讼代理人齐瑞延到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈德兴、李兴菊向本院提出诉讼请求：1、判令王贵金、龙浩立即赔偿原告2014年12月28日至2020年9月7日期间土地及房屋的租金损失200万元（该损失数额为预估数额，最终损失数额以鉴定机构的鉴定数额为准）；2、诉讼费全部由王贵金、龙浩承担。事实及理由：2014年12月28日，陈德兴、李兴菊与王贵金、龙浩签订《协议书》，约定：由王贵金、龙浩作为代理人为陈德兴、李兴菊成立“贵州义龙天一资产管理有限责任公司”，陈德兴、李兴菊以土地面积为8130.5平方米、房子3236.7平方米作价1300万元作为公司成立的出资股份；公司成立后，陈德兴、李兴菊将上述资产过户到公司名下，由王贵金、龙浩全额购买公司股份，王贵金、龙浩于2015年1月15日前预付200万元给陈德兴、李兴菊作为公司转让款，后由王贵金、龙浩以公司资产作为担保或抵押，对外进行融资，融资成本由王贵金、龙浩承担，2015年1月31日前王贵金、龙浩再向陈德兴、李兴菊支付500万元；2015年3月31日前王贵金、龙浩完成融资，王贵金、龙浩向陈德兴、李兴菊支付尾款600万元后，双方办理公司股权转让手续，王贵金、龙浩利用公司资产融资后，若陈德兴、李兴菊不能收到所欠的1100万元，王贵金、龙浩须承担赔偿责任。2015年2月2日，陈德兴、李兴菊收到王贵金、龙浩预付的200万元款项后，到银行结清了案涉房屋及土地的贷款，逐将房产证及土地使用权证一并交给王贵金、龙浩保管，后王贵金、龙浩一直未按双方协议内容履行付款义务。2018年王贵金、龙浩以民间借贷纠纷为由向兴义市人民法院起诉要求陈德兴、李兴菊偿还借款201万元，兴义市人民法院以（2018）黔2301民初5354号民事判决书，判决驳回了王贵金、龙浩的诉请，判决后王贵金、龙浩仍然未向陈德兴、李兴菊履行付款义务，也一直未将房产证及土地使用权证归还给陈德兴、李兴菊。2020年王贵金、龙浩以股权转让纠纷为由再次向兴义市人民法院起诉要求解除双方签订的《协议书》及返还201万元及利息，兴义市人民法院以（2020）黔2301民初3900号民事判决书，判决由陈德兴、李兴菊返还王贵金、龙浩股权转让款201万元。同时判决认定因王贵金、龙浩逾期付款的违约行为导致最终合同不能继续履行，并明确由此给陈德兴、李兴菊造成的损失，陈德兴、李兴菊可另案主张权利。王贵金、龙浩从2015年2月2日接管陈德兴、李兴菊的房产证及土地使用权证后，直至2020年8月27日（2020）黔2301民初3900号案件开庭时，王贵金、龙浩才当庭归还给陈德兴、李兴菊。另在（2020）黔2301民初3900号判决书，认定因王贵金、龙浩违约导致合同最终目的不能实现，从而判决解除双方2014年12月28日签订的《协议书》之前，陈德兴、李兴菊与王贵金、龙浩签定的《协议书》在2014年12月28日至2020年9月7日期间一直处于未解除状态，期间王贵金、龙浩拒不履行付款义务，又拒不归还陈德兴、李兴菊的房产证及土地使用权证，导致陈德兴、李兴菊不能再与他人订立租赁或转让合同，为此给陈德兴、李兴菊造成了非常巨大的经济损失。综上所述，因王贵金、龙浩拒不履行付款义务的违约行为导致双方2014年12月28日签订的《协议书》最终不能继续履行，而于2020年9月7日被人民法院判决解除，同时王贵金、龙浩又一直未将陈德兴、李兴菊的房产证及土地使用权证归还给陈德兴、李兴菊，导致陈德兴、李兴菊的土地及房屋在长达5年多的时间内一直处于闲置状态，给陈德兴、李兴菊造成了非常巨大的经济损失，为此，特向人民法院起诉，望法庭支持陈德兴、李兴菊的诉请。王贵金、龙浩共同辩称，请求人民法院依法驳回陈德兴、李兴菊的诉讼请求及理由，理由如下：陈德兴、李兴菊与王贵金、龙浩原签订的合同没有履行完毕的原因在于陈德兴、李兴菊，履行合同有一个重大的前提，即陈德兴、李兴菊要将他们的房屋和土地过户到贵州义龙天一资产管理有限责任公司名下，并分割成两个债务，当陈德兴、李兴菊收到龙浩、王贵金支付的201万元以后，以各种理由拒不办理相关手续，在龙浩、王贵金催促的前提下，陈德兴、李兴菊将房产证、土地使用权证交由王贵金和龙浩去联系办理过户，但龙浩、王贵金与税务机关和房屋登记机关经过数次的沟通后，了解了相关的过户所需要的一切手续后，陈德兴、李兴菊以生病为由不配合过户，至最终合同不能往下履行。龙浩、王贵金也没有拒绝归还房产证、土地使用权证的情形，陈德兴、李兴菊并没有催要，并在不能办理过户以后，王贵金、龙浩多次找陈德兴、李兴菊协商继续履行合同或解除合同无果，对方以陈德兴生病为由不做任何回答，作为实际损失钱的一方，龙浩、王贵金提起过两次诉讼，尽管兴义市人民法院在第二次合同纠纷诉讼时，认为合同不能履行的原因有陈德兴、李兴菊、王贵金的部分，但是这个认定与客观事实不符。2、陈德兴、李兴菊的房屋损失没有损失、能不能转让跟龙浩、王贵金没有法律上的利害关系，因为在签订合同以后，该房屋的四项权能均还由陈德兴、李兴菊持有，并不会因为龙浩、王贵金保管了他们的房产证、土地使用权证而影响他们四项权能的行使，且陈德兴、李兴菊将房产证、土地使用权证交由龙浩、王贵金保管是自愿行为，且由龙浩、王贵金保管也是合理的，因为陈德兴、李兴菊收了龙浩、王贵金201万元，对于该合同是否继续履行双方还需协商解决，因陈德兴、李兴菊没有解决问题的诚意，导致问题在兴义市人民法院的合同纠纷中才得到解决。3、陈德兴、李兴菊方对房屋的占有使用、收益等进行了有效的行为，从签订合同一直至2020年期间，陈德兴、李兴菊先后将房屋和土地出租给他人经营停车场，给数家教育机构作为培训的房屋，这个停车场是有迹可查的，在交警部门都是有登记的。教育机构有创为培优、孔府教育、学舟教育等教育培训机构。同时陈德兴自己在该房屋内进行经营活动，应该叫德兴诊所。也就是说，该房屋是由陈德兴、李兴菊正常使用、正常租赁，不存在不能使用和租赁的情形，也没有听说过陈德兴、李兴菊对该地产有转让的意愿，如果有听到，龙浩、王贵金一定会配合。4、请求人民法院依法追究陈德兴、李兴菊销毁证据的责任，王贵金、龙浩在了解到情况后，上门了解陈德兴、李兴菊的出租情况，但是陈德兴、李兴菊请人把相关证据撕毁了，按照相关法律规定，这是违法的行为，应当进行民事制裁或移送侦查。因为陈德兴、李兴菊欠下巨额债务，兴义市人民法院对该房屋在执行过程中，已经启动过执行程序。5、请求人民法院对陈德兴、李兴菊捏造事实，进行虚假陈述的行为移送司法机关，依法追究刑事责任，因陈德兴、李兴菊在诉状上称，房屋闲置数年导致损失，这是一个严重的虚假事实，应当追究刑事责任。请求人民法院依法驳回陈德兴、李兴菊对龙浩、王贵金的诉请。本院经审理认定事实如下：2015年12月28日，陈德兴、李兴菊作为甲方与王贵金、龙浩作为乙方签订了《协议书》一份，约定：乙方作为代理人为甲方成立“贵州义龙天一资产管理有限责任公司”；甲方以土地面积为8130.5平方米、房子3236.7平方米作价13000000元作为公司成立的出资股份；公司成立后，甲方将上述资产（土地使用权证和房屋所有权证）过户到公司名下，并分割为2个证；乙方于2015年1月15日前预付人民币2000000元给甲方作为上述公司转让预付款；公司成立后乙方以上述公司资产作为担保或抵押物，为其公司进行融资，融资成本由乙方承担，2015年1月31日前乙方再付陈德兴人民币5000000元；2015年3月31日前乙方完成融资工作，甲方收到最后下欠的6,000,000元后，双方办理公司股权转让手续；乙方用上述公司资产为公司融资担保或提供抵押，如甲方不能收到所欠的人民币11000000元，乙方承担赔偿责任。2014年12月31日，原告代表陈德兴、李兴菊并以陈德兴、李兴菊的名义到义龙新区市场监督管理局顶效分局登记注册成立贵州义龙天一资产管理有限公司，注册资本为13000000元，公司法定代表人为陈德兴（兼执行董事），李兴菊为公司监事，经营范围：固定资产委托管理、非金融性项目投资管理咨询、商务信息咨询服务。2015年1月30日，王贵金、龙浩通过中国农业银行转账1950000元到陈德兴的个人账户。2015年2月2日，陈德兴、李兴菊将上述款项1950000元用于偿还其所欠的中国工商银行贷款1950000元，并取出贷款抵押物即双方协议约定转让的兴房权证监证字第××号房产证及顶开国用（2003）字第××号国有土地使用证各一本，陈德兴、李兴菊遂将上述房屋产权证及土地使用证交给王贵金保管。2015年2月18日，王贵金再次向陈德兴支付60000元。事后，在履行协议过程中双方发生纠纷，且未达成一致意见，王贵金、龙浩向本院提起诉讼要求被告偿还借款2010000元，本院以（2018）黔2301民初5354号民事判决书，判决驳回王贵金、龙浩的诉讼请求。2020年4月29日王贵金、龙浩再次向本院提起诉讼要求解除双方签订的《协议书》，并要求陈德兴、李兴菊返还2010000元及利息，本院立案受理后，于2020年9月7日作出（2020）黔2301民初3900号民事判决书，在该判决书中认定：案由为股权转让纠纷，王贵金、龙浩未按照约定履行付款义务，陈德兴、李兴菊亦未办理过户手续，双方对争议事项至今未达成一致意见，可见双方已经无继续合作的可能，《协议书》的合同目已不能实现，对王贵金、龙浩主张解除《协议书》的主张予以支持。另查明，2003年7月4日，贵州省国土资源厅顶效开发区国土资源分局向陈德兴颁发顶开国用（2003）字第××号国有土地使用证一本（土地使用者为陈德兴，土地使用权类型为有偿出让，土地面积为8130.5㎡）。2007年4月6日，兴义市房地产管理局向陈德兴颁发兴房权证监证字第××号房产证一本（房屋所有权人为陈德兴，房屋为1-7层，建筑面积为3236.7㎡）。以上事实，有双方当事人的陈述及陈德兴、李兴菊提交的兴房权证监证字第××号房产证复印件1份、顶开国用（2003）字第××号国有土地使用证复印件1份、《协议书》复印件1份、（2020）黔2301民初3900号民事判决书复印件1份，王贵金、龙浩提交的图片复印件10张、广告资料宣传单1张等证据在卷为据，故作认定。本案争议焦点：1．本案的法律适用问题；2．陈德兴、李兴菊主张的案涉土地及房屋是否存在租金损失。本院认为，一、关于本案法律适用的问题。《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，本案是民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释的规定。二、关于陈德兴、李兴菊主张的案涉土地及房屋是否存在租金损失的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，陈德兴、李兴菊认为双方签订的《协议书》在2014年12月28日至2020年9月7日期间一直处于未解除的状态，王贵金、龙浩拒不归还房产证及土地使用权证书导致其不能与他人签订租赁或转让合同，给原告造成了损失。陈德兴、李兴菊所主张的损失应是一种实际损失，是合同无过错方应得的利益，但从该《协议书》的履行情况来看，王贵金、龙浩未按照约定履行付款义务，陈德兴、李兴菊也未按约定办理过户手续，双方均存在一定过错，故在双方均存在过错的情况下，同时为了鼓励市场公平交易，王贵金、龙浩对此不应承担赔偿损失的责任。另外，案涉房产证及土地使用权证书虽然在协议解除前由王贵金、龙浩保管，但根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，案涉土地的所有权未发生转移，陈德兴、李兴菊仍是案涉土地的所有权人，陈德兴、李兴菊在王贵金、龙浩保管其土地所有权证书期间仍然有权处分其土地，王贵金、龙浩持有土地使用权证书的行为并不影响陈德兴、李兴菊对外租赁或与他人签订转让合同；最后，陈德兴、李兴菊也未举证证明案涉土地在这期间处于闲置的状态，也未举证证明王贵金、龙浩持有土地使用权证书的行为导致其不能对外租赁土地或与他人签订转让合同的事实。综上，对陈德兴、李兴菊要求王贵金、龙浩赔偿其土地的租金损失的诉请，于法无据，本院不予支持。鉴于王贵金、龙浩无需支付陈德兴、李兴菊土地租金损失，陈德兴、李兴菊申请对于案涉土地在2014年12月28日至2020年9月7日期间的租金损失进行鉴定已无必要。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回陈德兴、李兴菊的诉讼请求。案件受理费22800元，减半收取11400元，由陈德兴、李兴菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提出上诉，本判决则发生法律效力。审 判 员  罗 柠二〇二一年八月十七日法官助理  马思霞书 记 员  熊鑫杰