1江西省瑞昌市人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0481民初1501号原告：瑞昌市惠民物业服务有限公司，住所地：江西省瑞昌市杨林湖惠民家园，统一社会信用代码：91360481787285635N。法定代表人：徐新西，该公司总经理。被告：王义友，男，1959年02月05日，汉族，江西省瑞昌市人，住江西省瑞昌市。原告瑞昌市惠民物业服务有限公司（以下简称“惠民公司”）与被告王义友物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月12日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告惠民公司的法定代表人徐新西，被告王义友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。惠民公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告尽快交纳物业服务费3,372元；2．承担违约金327元，合计3,699元；3．本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告是中房小区业主，与原告物业公司二者存在合同关系。被告自2017年1月1日至2020年12月31日，一直未向原告支付物业服务费，其房屋面积200.65㎡，住宅收费标准为0.35元/㎡/月，原告多次催讨无果，遂诉至法院，提出上列诉求。王义友辩称，（一）自2017年开始确未交物业费（感觉2017年交过，但未找到2017年的交款收据）；（二）房产证的登记面积为200.65㎡，房屋为复式楼，上面楼层并未装修，故实际住宿面积为128.7㎡，之前物业费也是按一层的这个面积收取的，但现在却要按整个房屋面积收取；（三）是原告方违约，我家住在六楼但一直没有水，后来我们家自己多次购买安装增水泵，陆续花费几千元，该问题本应由原告解决；（四）我不知道物业合同签字一事，原告也2从来没和我协商过；我同意在原告解决问题后按照原来的128.7㎡标准支付物业费。当事人围绕诉讼请求及抗辩向本院提交了证据，本院依法组织当事人对证据进行了质证。对当事人提供的真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和举证质证的情况，本院认定事实如下：2018年2月7日，原告与瑞昌市中房佳园业主委员会签订了《物业服务委托合同》。根据双方的合同约定：原告提供物业服务期限为2018年1月1日至2018年12月31日；住宅房屋的物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米0.35元收取。2019年1月31日，原告与瑞昌市中房佳园业主委员会再次签订了《物业服务委托合同》，物业服务期限为2019年1月1日至2021年12月31日，住宅房屋的物业管理服务费用标准不变；合同对物业管理服务质量进行了约定。房屋面积登记为200.65㎡，被告系所有权人，设计用途为住宅。原告按128.71㎡的房屋面积支付了2015年1月1日至2015年12月31日物业费用540元。后因原告认为被告怠于履行物业服务义务以及按房产证登记面积收费，自2017年1月1日起截至2020年12月31日停止交纳物业服务费。本院认为，关于物业服务合同效力。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”和《物业管理条例》第六条第一款“房屋的所有权人为业主。”。本案中，原告与中房佳园业主委员会签订的《物业服务委托合同书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，依法成立，合法有效，对全体业主具有约束力，被告作为业主应受该合同约束，原告为中房佳园小区提供物业服务，被告应按合同约定交纳物业服务费，故对被告不知道物业合同签字的抗辩意见，本院不予支持。3关于物业管理费支付。根据《物业管理条例》第三十五条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”，物业服务瑕疵属于违约范畴，物业公司应就此前履行情况承担违约责任，被告认为原告在履行物业服务过程中未完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，有权要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此作为不交或少交物业管理费理由。且本案中，《物业服务委托合同书》第二十三条已约定“市政公用设施和附属建筑物、构筑物的养护费由乙方承担，小修、大中修、更新费用，由甲方按规定拨付维修基金。”被告亦未提供证据证明损害事实。故对被告拒绝支付物业管理费的抗辩理由，本院不予支持。关于物业管理费按照面积收取的标准。根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格［2014］2755号）第一条第六款和《江西省发展改革委关于印发全省经管服务性收费项目清理结果的通知》（赣发改收费［2015］995号）第二条第四十款“二、放开70项（其中除外内容仍实行政府定价管理）……（40）物业服务收费（除保障性住房外）”的相关规定，物业服务收费（除保障性住房外）为放开项目，实行市场调节价，故按照物业服务合同约定依据被告住宅面积200.65㎡收取物业费，并不违反规定，应依法予以准许。关于被告抗辩原告于2017年前后的收费标准不一致的意见。原告在之前按照第一层128.71㎡标准收取物业费，是原告对自己权利的合理处置，并不表示原告已认可被告以后将一直按此标准收取，双方未协商变更物业服务费的面积标准，物业服务费收费标准仍需按合同约定执行，故对该抗辩意见，本院不予支持。本案住宅房屋系被告所有，总面积为200.65㎡，合同约定的收费标准为0.35元/㎡/月，自2017年7月1日至2020年12月31日应交的物业管理费计算为3,370.92元（200.65㎡×0.35元/㎡/月×48个4月），故对原告要求被告支付3,371元物业服务费的主张，本院予以支持。关于滞纳金（违约金）。被告未按期交纳物业费系原告在合同约定范围内随意调整收取面积的标准未与被告协商，以及高楼层经常供水不足等原因所致，被告并非恶意违约。故对原告要求被告支付滞纳金（违约金）的诉请，本院不予支持。综上所述，本院对原告的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、《物业管理条例》第六条第一款、第三十五条之规定，判决如下：一、王义友于本判决生效之日起十五日内一次性支付瑞昌市惠民物业服务有限公司物业服务费3,371元；二、驳回瑞昌市惠民物业服务有限公司的其他诉请请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由王义友负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员 李 斌二〇二一年八月二十五日书记员 汤恒贞1江西省瑞昌市人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0481民初1501号原告：瑞昌市惠民物业服务有限公司，住所地：江西省瑞昌市杨林湖惠民家园，统一社会信用代码：91360481787285635N。法定代表人：徐新西，该公司总经理。被告：王义友，男，1959年02月05日，汉族，江西省瑞昌市人，住江西省瑞昌市。原告瑞昌市惠民物业服务有限公司（以下简称“惠民公司”）与被告王义友物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月12日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告惠民公司的法定代表人徐新西，被告王义友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。惠民公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告尽快交纳物业服务费3,372元；2．承担违约金327元，合计3,699元；3．本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告是中房小区业主，与原告物业公司二者存在合同关系。被告自2017年1月1日至2020年12月31日，一直未向原告支付物业服务费，其房屋面积200.65㎡，住宅收费标准为0.35元/㎡/月，原告多次催讨无果，遂诉至法院，提出上列诉求。王义友辩称，（一）自2017年开始确未交物业费（感觉2017年交过，但未找到2017年的交款收据）；（二）房产证的登记面积为200.65㎡，房屋为复式楼，上面楼层并未装修，故实际住宿面积为128.7㎡，之前物业费也是按一层的这个面积收取的，但现在却要按整个房屋面积收取；（三）是原告方违约，我家住在六楼但一直没有水，后来我们家自己多次购买安装增水泵，陆续花费几千元，该问题本应由原告解决；（四）我不知道物业合同签字一事，原告也2从来没和我协商过；我同意在原告解决问题后按照原来的128.7㎡标准支付物业费。当事人围绕诉讼请求及抗辩向本院提交了证据，本院依法组织当事人对证据进行了质证。对当事人提供的真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和举证质证的情况，本院认定事实如下：2018年2月7日，原告与瑞昌市中房佳园业主委员会签订了《物业服务委托合同》。根据双方的合同约定：原告提供物业服务期限为2018年1月1日至2018年12月31日；住宅房屋的物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米0.35元收取。2019年1月31日，原告与瑞昌市中房佳园业主委员会再次签订了《物业服务委托合同》，物业服务期限为2019年1月1日至2021年12月31日，住宅房屋的物业管理服务费用标准不变；合同对物业管理服务质量进行了约定。房屋面积登记为200.65㎡，被告系所有权人，设计用途为住宅。原告按128.71㎡的房屋面积支付了2015年1月1日至2015年12月31日物业费用540元。后因原告认为被告怠于履行物业服务义务以及按房产证登记面积收费，自2017年1月1日起截至2020年12月31日停止交纳物业服务费。本院认为，关于物业服务合同效力。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”和《物业管理条例》第六条第一款“房屋的所有权人为业主。”。本案中，原告与中房佳园业主委员会签订的《物业服务委托合同书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，依法成立，合法有效，对全体业主具有约束力，被告作为业主应受该合同约束，原告为中房佳园小区提供物业服务，被告应按合同约定交纳物业服务费，故对被告不知道物业合同签字的抗辩意见，本院不予支持。3关于物业管理费支付。根据《物业管理条例》第三十五条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”，物业服务瑕疵属于违约范畴，物业公司应就此前履行情况承担违约责任，被告认为原告在履行物业服务过程中未完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，有权要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此作为不交或少交物业管理费理由。且本案中，《物业服务委托合同书》第二十三条已约定“市政公用设施和附属建筑物、构筑物的养护费由乙方承担，小修、大中修、更新费用，由甲方按规定拨付维修基金。”被告亦未提供证据证明损害事实。故对被告拒绝支付物业管理费的抗辩理由，本院不予支持。关于物业管理费按照面积收取的标准。根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格［2014］2755号）第一条第六款和《江西省发展改革委关于印发全省经管服务性收费项目清理结果的通知》（赣发改收费［2015］995号）第二条第四十款“二、放开70项（其中除外内容仍实行政府定价管理）……（40）物业服务收费（除保障性住房外）”的相关规定，物业服务收费（除保障性住房外）为放开项目，实行市场调节价，故按照物业服务合同约定依据被告住宅面积200.65㎡收取物业费，并不违反规定，应依法予以准许。关于被告抗辩原告于2017年前后的收费标准不一致的意见。原告在之前按照第一层128.71㎡标准收取物业费，是原告对自己权利的合理处置，并不表示原告已认可被告以后将一直按此标准收取，双方未协商变更物业服务费的面积标准，物业服务费收费标准仍需按合同约定执行，故对该抗辩意见，本院不予支持。本案住宅房屋系被告所有，总面积为200.65㎡，合同约定的收费标准为0.35元/㎡/月，自2017年7月1日至2020年12月31日应交的物业管理费计算为3,370.92元（200.65㎡×0.35元/㎡/月×48个4月），故对原告要求被告支付3,371元物业服务费的主张，本院予以支持。关于滞纳金（违约金）。被告未按期交纳物业费系原告在合同约定范围内随意调整收取面积的标准未与被告协商，以及高楼层经常供水不足等原因所致，被告并非恶意违约。故对原告要求被告支付滞纳金（违约金）的诉请，本院不予支持。综上所述，本院对原告的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、《物业管理条例》第六条第一款、第三十五条之规定，判决如下：一、王义友于本判决生效之日起十五日内一次性支付瑞昌市惠民物业服务有限公司物业服务费3,371元；二、驳回瑞昌市惠民物业服务有限公司的其他诉请请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由王义友负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员 李 斌二〇二一年八月二十五日书记员 汤恒贞