安徽省泗县人民法院民 事 判 决 书(2021)皖1324民初5232号原告：张恒，男，汉族，1991年3月20日出生，住安徽省泗县。委托诉讼代理人：苏伟，安徽睿涵律师事务所律师。被告：泗县大润发玛特商贸有限公司，住所地安徽省宿州市泗县东二环同辉广场，统一社会信用代码913413243254874949。法定代表人：马方玲，公司总经理。被告:上海先衡商业管理有限责任公司,住所地安徽省泗县东二环同辉广场，统一社会信用代码91310120MA1J029P3A。法定代表人:董净净,公司总经理。被告：上海先衡商业管理有限责任公司泗县先锋分公司，住所地安徽省宿州市泗县泗城镇同辉广场502室，统一社会信用代码91341324MA2WRU1G62。法定代表人：徐中晖。被告：泗县汇全商贸有限公司，住所地安徽省宿州市泗县泗城镇同辉广场三楼，统一社会信用代码91341324MA2UUGAH8R。法定代表人：王圣康。原告张恒与被告泗县大润发玛特商贸有限公司（以下简称大润发公司）、上海先衡商业管理有限责任公司（以下简称先衡公司）、上海先衡商业管理有限责任公司泗县先锋分公司（以下简称先锋分公司）、泗县汇全商贸有限公司（以下简称汇全公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张恒及其委托诉讼代理人苏伟到庭参加诉讼，大润发公司、先衡公司、先锋分公司、汇全公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张恒向本院提出诉讼请求：1、依法判决原告与被告一于2017年10月28日签订的租赁合同解除；2、依法判决被告一支付拖欠原告租金19157元及违约金暂定843元（违约金计算方式：以9578.5元为基数自2021年1月11日起按每日2%计算至2021年6月1日，以19157为基数自2021年6月1日起按每日2%计算至清偿完毕时止）；3、依法判决被告二、被告三、被告四承担连带支付责任；4、本案诉讼费用、律师费由四被告承担。事实与理由：2017年,原告从宿州同辉房地产开发有限公司全款购买同辉广场36#293号商铺,并于2020年9月办理该商铺的不动产权证书登记,登记所有人为张恒。2017年10月,原告在购买该商铺后,与被告大润发公司签订房屋(商铺)租赁合同,合同约定:原告将其所有位于同辉广场36#293号商铺以年租金19157元出租给被告一;租赁期限为10年自2018年1月1日起至2027年12月31日止;2018年、2019年、2020年三年租金在原告购房款中扣除;自2021年1月1日起,租金每半年一付,如乙方延期支付10天,自第11天起按每日2%支付违约金等。现在被告已拖欠2021年上半年租金,且下半年租金也已逾期多日。经原告多次催促未果。另查,被告一未经原告同意擅自将涉案商铺已经转包给被告二、被告三。被告二、被告三又将涉案商铺转租给被告四,并且被告四一直使用涉案商铺用于经营超市至今。根据《合同法》94条、224条、227条,《民法典》563条、716条、722条规定。特向贵院提起诉讼,请依法判决、判如所请。被告大润发公司、先衡公司、先锋分公司、汇全公司没有答辩。经审理查明：原告张恒作为出租人（甲方）与被告大润发公司作为承租人（乙方）于2017年10月28日签订《房屋（商铺）租赁合同》，合同约定内容如下：甲方自愿将从宿州同辉房地产开发有限公司购置的产权属于自己的商铺出租给乙方。……。第一条商铺基本情况甲方房产为泗县同辉广场36#楼二层293铺，总建筑面积33.46平方米，商铺购买价格为273695元，房屋用途为商业经营性用房。……。第二条租期租期共10年，即从2018年1月1日零时起至2027年12月31日24时止。第三条租金和租金交纳期及条件1、租金：共19157元/年，……。2、支付时间、方式：第一年至第三年，租金在甲方向同辉房地产开发有限公司支付首付款时予以扣除（该笔租金由乙方与宿州同辉房地产开发公司负责结算）；第4-10年度租金半年一付，支付时间为每年的1月1日和每年7月1日（甲方同意乙方转账支付的，支付时间为租金到期日后三日内）。3、乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金,甲方给予乙方10天的宽限期,从第11天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金2%加收滞纳金。……第七条乙方的权利、义务1、乙方正常经营活动，不受甲方干预。2、乙方对于租用的商铺拥有使用权、经营权、出租权、收益权和管理权等除转让权外的符合国家法律法规的其他权利，因经营需要有权进行转租或与其他房屋（商铺）合并使用，甲方无权干涉。……第十条违约金和违约责任……2、若乙方拖欠租金30天以上,视为乙方违约,甲方有权终止本合同,乙方从拖欠租金的第二天起到合同期满之间租金的30%作为违约金支付给甲方。乙方自愿放弃要求司法机关对该项违约金进行调整的权利。……租赁合同由甲方张恒签名，乙方大润发公司加盖公司公章和马莹印章。现大润发公司尚欠张恒2021年1月1日至2021年12月31日的租金19157元。另查明，大润发公司在与张恒签订合同后即将案涉商铺与泗县同辉广场其他数百户商铺转租给他人经营，统一管理，现正在经营中。认定上述事实有当事人陈述及原告举证的不动产权证、《房屋（商铺）租赁合同》等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告大润发公司签订的租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。现被告大润发公司拖欠原告租金已构成违约，应及时给付。故对于原告要求被告大润发公司支付租金19157元的诉讼请求，本院予以支持。一、关于案涉《房屋（商铺）租赁合同》应否予以解除问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；……”。被告大润发公司为了实现案涉商铺的利益最大化，便于整体经营管理商场超市餐饮综合体，和原告及泗县同辉广场其他数百户的商铺分别签订租赁合同，然后根据合同约定又将商铺分别出租给后承租人，如果解除案涉《房屋（商铺）租赁合同》，不仅必须解除后一个租赁合同，还要后承租人停止经营，返还商铺，这样不适于强制履行和履行成本较高，不利于社会资源的有效配置，失去了经济上的合理性。且案涉商铺系产权式商铺,也不便于单独租赁。即便合同解除后，还将涉及到商业综合体的整体装修、设备维护、物业统一管理等一系列的问题，合同解除不仅将会严重损害了原告的利益，还会涉及到其他业主的合法权益保护问题,既不符合经济效益原则,也无益于问题的妥善处理。案涉租赁合同约定的租期到2027年12月31日，履行期限尚未届满，在被告大润发公司支付相应的租金后该合同可继续履行。综上所述，对于原告要求解除与被告大润发公司之间《房屋（商铺）租赁合同》的诉讼请求,本院不予支持。二、关于原告要求被告支付拖欠房租的违约金问题。原被告双方在《房屋（商铺）租赁合同》第三条第3项中约定拖欠租金每天按实欠租金2%加收滞纳金，该约定明显过高，违约金即给原告造成的损失实为应付租金的占用期间利息，本院酌定违约金按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算为宜，应自每期租金应付之次日起计算至履行完毕止。三、关于原告要求先衡公司、先锋分公司、汇全公司承担连带支付责任问题。根据合同相对性原则，合同只对签订的双方当事人具有约束力，案涉租赁合同是原告与被告大润发公司所签订，而被告先衡公司、先锋分公司、汇全公司与原告之间并不存在合同关系，故原告要求该三被告承担连带支付责任于法无据，本院不予支持。四、关于原告要求律师费由四被告承担问题。因案涉租赁合同中对于律师费承担问题并没有约定，且原告对律师费用支付数额也没有提供相关证据予以证明，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告泗县大润发玛特商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张恒租金19157元，并按照年利率3.85%支付违约金（其中9578.5元从2021年1月2日起计算至履行完毕止；9578.5元从2021年7月2日起计算至履行完毕止）；二、驳回原告张恒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费190元，由被告泗县大润发玛特商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  李晓云二〇二一年八月十日书记员  戚玉环附：本案适用法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。