江苏省宝应县人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏1023执异112号异议人（案外人）：卫建强，男，1953年10月6日生，汉族，住宜兴市丁蜀镇西庄村。申请执行人：扬州俊飞铜业科技有限公司，住所地宝应县经济开发区。法定代表人:杨俊，董事长。被执行人：宗再强，男，1965年2月12日出生，汉族，住宜兴市官林镇。在本院执行扬州俊飞铜业科技有限公司与宗再强买卖合同纠纷一案中，本院依法对江苏省宜兴市官林镇某某小区X幢X室不动产采取了查封措施。案外人卫建强对执行案涉房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人卫建强称，1、请求立即终止执行案外人位于江苏省宜兴市官林镇某某小区X栋X室的房产。2、请求解除对上述房产的查封。事实与理由：案外人卫建强与被执行人宗再强双方于2009年4月11日签订《购房协议》，约定被执行人将其位于宜兴市官林镇某某小区X栋X室的房屋出售给案外人，案外人向其支付房款305000元,2009年4月11日案外人已向被执行人付清全部房款。被执行人也早已将房屋钥匙交付给案外人，案外人已实际使用该房屋长达13年。查封执行上述房产将严重损害案外人的合法权益，故案外人希望贵院立即终止对相关财产的执行并予以解封。申请执行人扬州俊飞铜业科技有限公司递交书面答辩意见称，一、案外人卫建强并非执行标的江苏省宜兴市官林镇某某小区X幢X室房屋的所有权人。《民法典》208条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，209条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”;原《物权法》有同样的规定。案外人与被执行人之间是否存在真实的房屋买卖关系存疑，退一步讲即便存在房屋买卖关系，因未办理物权变更登记，故不发生物权转让的效力。二、案外人不具有排除执行申请的法定理由。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，我公司认为案外人也不符合这些条款规定的阻却条件。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同:(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行:(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。一、就上述司法解释规定的在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，首先，对于该购房协议的真实性望法庭予以核查;按案外人所言2009年4月11日案外人与被执行人签订了《购房协议》，而我公司在2015年起诉宗再强时申请法院依法查封了涉案房屋。案外人及被执行人均未提出任何异议，我公司有充分理由相信案外人与被执行人房屋买卖行为的真实性。其次，涉案房屋系被执行人宗再强拆迁安置房，在被执行人未取得所有权证且不符合拆迁安置房上市交易期限及未补足拆迁安置房差额房款情形下签订《购房协议》，明显违反了城市房地产管理法规及相关政策的规定，我公司认为即便存在真实的购房协议，案外人与被执行人也不符合法定的合法书面买卖合同的要件。二、就是否合法占有该不动产及是否已支付全部房款问题，请求法庭依法审查。三、就非因买受人自身原因未办理过户登记问题。即便案外人与被执行人存在买卖房屋行为，我公司认为作为买受人应当积极、及时履行自己的权利，完成物权变更的过程，将不动产产权登记变更到自己名下。假如期待权人怠于行使权利，此时法律如果仍然优先保护怠于行使权利的人对其他交易主体不公平。具体到本案，按照案外人所言在2009年4月已占有被执行人房产直至该房产在2015年被查封，近6年多的时间案外人均未办理产权证，显然是怠于行使自身权利，未能办理过户，作为案外人有不可推卸的责任。我公司认为无论从物权取得及排除执行的相关法律、司法解释的规定，案外人的理由均不能成立，故请求法庭依法驳回案外人的异议申请。被执行人宗再强递交书面答辩意见称，本人宗再强是在2009年4月11日将江苏省宜兴市官林镇某某小区X幢X室不动产以房款305000元出售给了卫建强并在2009年9月11日当日付清全部房款，卫建强实际使用居住在江苏省宜兴市官林镇某某小区X幢X室长达13年。上述情况实属无异议。本院查明，扬州俊飞铜业科技有限公司与宗再强买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月21日作出（2015）宝商初字第317号民事判决书，判决：宗再强向扬州俊飞铜业科技有限公司支付铜材款980185.16元。宗再强不服，向扬州市中级人民法院上诉。扬州市中级人民法院于2016年12月28日作出(2016)苏10民终1461号民事判决书，判决：一、撤销江苏省宝应县人民法院（2015）宝商初字第317号民事判决；二、宗再强给付扬州俊飞铜业科技有限公司货款714322.06元。2017年1月23日，扬州俊飞铜业科技有限公司向本院申请强制执行，本院予以立案执行，执行案号为（2017）苏1023执262号。本院于2017年7月11日作出（2017）苏1023执262号执行裁定书，裁定：一、终结扬州市中级人民法院作出的（2016）苏10民终1461号民事判决书的本次执行程序。二、待今后发现被执行人可供执行财产后，申请执行人可向本院申请恢复执行。2021年3月23日，扬州俊飞铜业科技有限公司向本院申请恢复执行，本院予以立案恢复执行，执行案号为（2021）苏1023执恢603号。2019年4月17日，本院作出执行裁定书查封了被执行人宗再强所有的位于宜兴市杨家村杨立基X号房产。后本院前往宜兴市官林镇建设局查询宜兴市杨家村杨立基X号房产的拆迁安置安置情况，宜兴市官林镇建设局出具情况说明，载明：原杨立基拆迁户宗再强（户主），根据拆迁协议安置在某某一期小区X幢X室等不动产尚欠官林镇政府房款13182元未结清。2021年6月22日，本院作出（2021）苏1023执恢603号之三执行裁定书，裁定：查封被执行人宗再强经拆迁安置所有的位于宜兴市某某小区X幢X室不动产。现案外人主张对案涉房屋存在物权期待权要求排除执行。本院认为，本案的争议焦点为卫建强是否系涉案房屋的权利人,该权利是否能排除执行。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行:(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一，卫建强、蒋爱心与宗再强在案涉不动产查封之前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同。卫建强于2009年4月11日与宗再强签订了案涉房产房屋转让协议书。该协议书系当事人真实意思表示，合法有效；第二，卫建强在案涉不动产查封之前已经实际占有该不动产。上述房屋转让协议书签订后，卫建强即装修入住，缴纳水电费至今，可以认定卫建强在查封之前已经合法占有该不动产；第三，卫建强己支付全部价款。卫建强与宗再强签订协议后，已按照约定将房款305000元交付对方，并提供了其通过银行转账形成的付款凭证、收条等证据，因此，可以认定卫建强已经支付了全部价款；第四，卫建强非因其自身原因未办理过户登记手续。如前所述，卫建强在与宗再强签订房屋购房协议后，已按协议约定履行了其付款义务。但案涉不动产属于拆迁安置房，因政府政策等原因未能及时办理过户手续。因此，本案并非卫建强自身原因导致买卖双方未能完成过户手续。在针对执行标的提出的异议中，以形式审查为原则。现案外人卫建强提供的证据足以证明其已满足上述四要件，故案外人卫建强的异议成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：解除对位于江苏省宜兴市官林镇某某小区16幢207房产的查封。案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向宝应县人民法院提起诉讼。审 判 长  相艳妮人民陪审员  邰红梅人民陪审员  徐 坚二〇二一年八月二十七日法官 助理  杨 晔书 记 员  彭 婧