广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0310民初1309号原告：深圳市鑫昌晟轴承有限公司，住所地深圳市坪山区龙田街道龙田社区龙湖南区11号，统一社会信用代码91440300MA5DMK4R9A。法定代表人：韩美丽，执行董事。委托诉讼代理人：曾柏承，广东华商（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁奎，广东华商（龙岗）律师事务所律师。被告：深圳市金泓正科技有限公司，住所地深圳市坪山区龙田街道龙湖南区11号一楼，统一社会信用代码91440300078013151R。法定代表人：甘元正。原告深圳市鑫昌晟轴承有限公司与被告深圳市金泓正科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁奎、被告法定代表人甘元正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市鑫昌晟轴承有限公司向本院提出诉讼请求：一、确认原告和被告签订的《厂房（宿舍）租赁合同书》无效；二、判令被告支付原告2019年6月至2021年2月厂房、宿舍占用费184800元和看厂费4200元（人民币，下同）；三、判令被告支付原告2019年6月至2020年7月水电费122513.41元、春节值班费用等其他费用2140元；四、本案诉讼用费用由被告承担。事实和理由：2018年3月1日，原告与被告签订了《厂房（宿舍）租赁合同书》，约定原告将深圳市坪山区龙田街道湖南区11号1楼850平方米的厂房及五楼四间宿舍租给被告使用，租金为8500元/月，租期为2018年3月1日至2021年2月28日；被告于每月10日前缴纳当月租金。后双方又口头约定了看厂费为200元/月。在2018年12月开始，被告又多承租一间宿舍，租金增加300元/月。租赁期间厂房、宿舍生产生活产生的水电费用由被告承担。至今，被告欠付2019年6月至2021年2月租金、看厂费、水电费、春节值班费用等其他费用共计313753.41元。原告多次追索未果后诉至贵院，望判如所请。被告深圳市金泓正科技有限公司辩称：一、被告公章、财务章、U盾密码等都在韩美丽手上，被告法定代表人甘元正于2020年7月2日被关押时，公司有80多万元待收货款。被告账户进多少钱、被韩美丽转走多少钱无法核实。二、被告是2018年7月3日搬到涉案厂房内进行生产的。原告实际股东何国林在和被告协商签订《厂房（宿舍）租赁合同书》时，针对电费价格和看厂费问题，双方未能协商一致。被告已交的电费、房租，原告至今没有给被告开具13%的增值税发票，被告还没有支付的房租、水电款项需扣除已交款项中13%的税点后，才是被告欠原告的房租、水电费。三、原告提交的《2019年5月31日至2020年7月31日应付鑫昌晟公司房租、水电费、安保费明细表》系伪造，该表打印时间是2020年12月22日，而此时被告已经倒闭，该表中的财务章不是被告法定代表人甘元正或甘元正妻子盖章，也没人签字。四、被告因拖欠员工工资被深圳市坪山区人民法院于2020年8月1日查封，没有正常运转。8月份以后的房租，因被告倒闭，不应再计算房租。五、被告公章、财务章、法定代表人私章、U盾密码是被迫交给原告的。六、关于东莞市中科冠腾科技有限公司代为被告偿还款项问题的第二大项中其第三点内容不真实。被告公章、财务章、U盾密码等被告原告强行拿走后，原告未经被告同意或授权，可以拿任何资料来盖章，向被告客户收取货款，并且没有经过被告的公私账户，收款人和被告没有任何关联，像这样法律允许吗？七、2019年6月份，被告法定代表人和原告实际控制人何国林达成口头协议，被告将其客户东莞市中科冠腾科技有限公司订单转给原告，被告不再支付借款20万元每月的利息6000元。经审理查明：2018年3月1日，原告与被告签订了《厂房（宿舍）租赁合同书》，约定原告将深圳市坪山区龙田街道龙湖南区11号一楼850平方米的厂房及五楼四间宿舍租给被告使用，租金为8500元/月，租期为2018年3月1日至2021年2月28日；被告于每月10日前缴纳当月租金；合同签字当天，被告需向原告缴纳押金25500元。后双方又口头约定了看厂费为200元/月。2018年12月开始，被告又增加承租五楼宿舍一间，租金增加300元/月。原告和被告另存在买卖合同关系，原告向被告供货，被告支付货款。韩美容（原告陈述韩美容是其股东）和被告法定代表人甘元正另存在民间借贷法律关系。2018年7月26日，韩美容借给甘元正200000元，双方约定借款月利率为3%，即月息6000元。2019年6月3日，甘元正给韩美容转账250000元。2019年6月4日，原被告对上述租赁法律关系和民间借贷法律关系产生的债权债务关系进行结算，主要内容为“2019年6月3日收到款项冲销2018年11月21日无息借款50000元、应收回签订租赁合同押金25500元、2018年8月至2019年5月房租86800元、2018年8月至2019年5月水电费136247.95元、2018年7月至2019年5月看厂费用4650元、200000元借款2018年8月至2019年5月期间利息60000元（合计需冲销款项为113197.95元），被告尚欠原告款项113197.95元。”被告法定代表人甘元正在该结算单上签名，确认“①借200000元；②截至5月31日欠113198元，6月20号前付清。”2020年4月15日，甘元正向韩美容转账支付120000元，原被告双方确认该款项系支付被告拖欠原告2019年5月至7月、2019年8月部分货款。2020年7月2日前（甘元正被关押前），被告客户林楚乾转款45824元给韩美容，韩美容收款后又微信转账给被告财务何群（甘元正配偶）4804元，余款41020元作为被告支付原告的货款，用于冲抵2019年8月尾款15291.92元、9月货款15727.86元、10月部分货款10000元。后被告客户林楚乾又转款37756元给原告股东韩美容，用于冲抵甘元正欠韩美容2019年5月至2019年11月利息37756元。另查明：被告公章、财务章、法定代表人私章、U盾及支付密码均在原告处。原告对此解释为“截至2020年4月1日,被告拖欠原告房租、水电等费用合计321308.75元、货款合计445145.13元、被告法定代表人甘元正拖欠原告股东韩美容借款本金200000元及利息60000元(借款日期为2018年7月26日,利息自2019年5月起至2020年3月共计60000元),上述三项欠款共计1026453.88元。原告前执行董事何国林和股东韩美容(二人系夫妻〕曾多次向被告及其法定代表人甘元正催款。但被告及甘元正均以未收到其客户款项无钱支付为由长期拖欠。甘元正编造银行转账短信表示支出了200000元用于购买材料,原告要求被告拿出U盾现场查询200000元支出记录。经查,发现甘元正虚构支出200000元购买材料的事实,同时还发现被告客户每月都有支付货款,但上述货款均由被告及甘元正立即转走,被告及甘元正由此恶意拖欠房租、水电费、看厂费、货款、借款及利息。鉴于被告及甘元正恶意欺骗,原告及韩美容再次要求被告及甘元正还款,被告及甘元正见事情败露,主动于2020年4月至7月分别将其公章、财务章、甘元正个人私章、U盾及支付密码自愿交付给原告并保证按时支付上述欠款,并同时向原告表示如被告有进账均由原告收取款项以抵扣债务。被告及甘元正通过交付上述印章等材料以获取原告对于其能按时足额支付欠款的信任,以达到能够继续承租原告厂房及拖欠货款及相关欠款的目的。基于此,被告陈述系原告强行取得上述印章等材料没有证据佐证，如印章等材料强行被抢,按照常人思维均会第一时间报警以维护自身权益,但自2020年4月至今,被告均未提出任何异议(报案或起诉),且其在交付相应印章后被告均能正常生产经营,在交付给原告后被告用章都会找原告盖印资料,均能证明印章等材料的交付行为系其主动、自愿的,甘元正具有完全民事行为能力,其明白将印章、U盾及支付密码交付给原告的法律后果。因此,被告主张原告强行拿走印章不能成立,也不符合事实。基于上述原因,被告及甘元正基于欠款作出还款保证主动交付印章、U盾及支付密码行为应视为给予原告及股东无限授权,授权原告及股东向其债务人代为主张相应的债权以清偿拖欠原告及韩美容的债务。”被告主张原告强行夺取了上述公章、财务章、甘元正个人私章、U盾等。又查明：原告确认收到被告客户东莞市中科冠腾科技股份有限公司三张支票，原告陈述该三张支票金额及相应的冲抵情况为“一、第一张支票271697.7元,其中65000元转回给何群(被告财务、甘元正配偶)，何群称甘元正涉嫌犯罪用于给甘元正聘请辩护律师。原告实际收款206697.7元，冲抵甘元正向韩美容个人借款2019年11月至2020年6月期间借款利息40244元，冲抵借款本金166543.70元，剩余借款本金33546.30元未还。二、第二张支票332326.77元,冲抵甘元正2018年7月26日借款剩余未归还本金33546.3元〔原借款20万本金还清),和冲抵被告2019年10月货款尾款7756元、2019年11月货款63398.32元、2019年12月货款122207.66元、2020年1月货款55980.49元、2020年3月货款34782.24元、2020年4月部分货款14655.76元,剩余货款20396.24元未付。三、第三张支票211127元,冲抵2020年4月货款尾款及2020年7月10日需支付原告开票税金共55717.36元,和冲抵2019年5月31日至2019房租、水电费、看厂费155409.64元。在冲抵这部分房租、水电费、看厂费后,被告尚欠占用费、看厂费、水电费等其他费用合计313753.41元。”再查明：一、被告认可拖欠原告2019年5月31日前水电费为113197.95元、2019年6月至2020年7月租金为123200元、2019年6月至2020年7月看厂费2800元及春节值班费用580元、2019年6月至2020年7月水电费166385.10元，合计406163.05元。二、涉案房屋无产权证、未取得建设工程规划许可证。三、被告在租赁场所内的财产被法院查封，2020年12月底拍卖成交后由买受人取走。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉房屋无产权证、未取得建设工程规划许可证，故原告第一项诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故原告主张厂房、宿舍等占用费，本院予以支持。被告经营期间的水电费、看厂费，属于被告经营成本支出，被告应向原告支付。关于占用费、水电费、看厂费等金额，本院认定如下：首先，原被告双方对2020年7月31日前尚未支付的房租、水电费、看厂费金额总计为406163.05元（2019年5月31日之前房租、水电费、看厂费合计为113197.95元；2019年6月至2020年7月租金为123200元、看厂费2800元及春节值班费用580元、水电费166385.10元）均无异议，本院予以认定。其次，2020年8月至12月，被告应经营不善财产被查封，被查封财产占用原告厂房，被告需向原告支付该期间占用费；原告主张被告支付2021年1月至2月占用费，缺乏事实依据，本院不予支持。原告主张被告支付2020年8月至2021年2月期间宿舍占用费问题，宿舍一般由员工居住，被告停止经营后，正常情况下员工已离去，为避免损失扩大，原告可自行接收宿舍予以使用，故原告主张宿舍占用费缺乏证据证实且不符合常理，本院不予支持；原告主张被告支付2020年8月至2021年2月期间看厂费，没有事实依据，本院不予支持。关于2020年8月至12月期间厂房占用费的认定问题，依据原被告双方增加租赁一间宿舍的月租金为300元的标准，本院认定原告出租给被告四间宿舍的月租金为1200元，故据此认定厂房月租金标准为7300元/月（8500元/月－1200元/月），被告需向原告支付2020年8月至12月期间厂房占用费为36500元。再次，原告主张被告客户东莞市中科冠腾科技股份有限公司代被告向其支付的金额为211127元支票中的155409.64元用于冲抵被告拖欠的部分厂房租金、看厂费、水电费，因涉案买卖合同关系及租赁合同关系的债权人、债务人一致，原告主张抵扣，本院予以准许。该155409.64元冲抵2019年5月31日之前房租、水电费、看厂费113197.95元之后的剩余金额为42211.69元，该42211.69元优先冲抵2019年6月至2020年7月水电费166385.10元后，被告尚需向原告支付该期间水电费为124173.41元。原告诉讼请求虽主张该期间水电费为122513.41元，但属于原告冲抵计算方式与本院认定的计算标准不同所导致，并不是原告对其实体权利的放弃，故本院认定被告需向原告支付的水电费为124173.41元。此外，原被告租赁合同无效，原告收取被告的押金25500元应当予以退回，为减少当事人诉累，本院直接将该25500元从水电费中冲抵，故被告再需向原告支付水电费98673.41元。最后，依据上述认定，被告还需向原告支付2019年6月至2020年12月期间租金（占有使用费）159700元（123200元＋36500元）、2019年6月至2020年7月期间看厂费2800元、春节值班费用580元。关于原被告之间基于买卖合同关系产生的债权债务关系、甘元正和韩美容之间基于民间借贷产生的债权债务关系在本案中的抵扣认定问题。首先，林楚乾转款给韩美容的45824元的用途，双方均无异议，据此可知被告已经向原告支付完2019年9月份以前货款及10月份货款10000元。其次，关于林楚乾转款给韩美容的另一笔37756元，该笔款项系被告客户支付给被告的货款，原告主张用于冲抵被告法定代表人甘元正拖欠韩美容的个人借款，缺乏法律依据，本院不予支持。同理，原告主张收取被告客户东莞市中科冠腾科技股份有限公司三张支票所涉款项中用于冲抵被告法定代表人甘元正拖欠韩美容的个人借款部分，本院不予支持。依原告出具的《情况说明及补充意见》核算，原告收取被告客户四笔款项(林楚乾一笔37756元、东莞市中科冠腾科技股份有限公司三笔)共计852907.47元，原告将该款项退回被告财务何群65000元、用于抵扣甘元正拖欠韩美容的个人借款本息278000元、用于抵扣被告拖欠原告2019年10月至2020年4月货款298780.47元（2019年10月货款尾款7756元、2019年11月货款63398.32元、2019年12月货款122207.66元、2020年1月货款55980.49元、2020年3月货款34782.24元、2020年4月货款35052元）、用于抵扣开票税金55717.36元、用于抵扣房租、水电、看厂费等155409.64元。其中抵扣房租、水电、看厂费等155409.64元，本院已在本案中处理。退回何群的65000元，视为原告向被告的退款。综上，本院认定原告收取被告2019年10月（尾款7756元）至2020年4月货款合计298780.47元及抵扣开票税金55717.36元、原告收取被告货款278000元用于抵扣甘元正拖欠韩美容借款本息(本金200000元及自2020年6月份开始的利息)。原被告双方如对上述抵扣货款、甘元正拖欠韩美容借款本息是否应从被告货款中收取存在争议，双方可另循法律途径解决。相应韩美容与甘元正之间的民间借贷法律关系由该两人另循法律途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》【法释（2020）17号】第二条、第四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市鑫昌晟轴承有限公司与被告深圳市金泓正科技有限公司签订的《厂房（宿舍）租赁合同书》无效；二、被告深圳市金泓正科技有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市鑫昌晟轴承有限公司支付2019年6月至2020年12月占有使用费为159700元；三、被告深圳市金泓正科技有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市鑫昌晟轴承有限公司支付2019年6月至2020年7月看厂费2800元及春节值班费用580元；四、被告深圳市金泓正科技有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市鑫昌晟轴承有限公司支付拖欠的水电费98673.41元；五、驳回原告深圳市鑫昌晟轴承有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6006元，由被告深圳市金泓正科技有限公司负担5000元，原告深圳市鑫昌晟轴承有限公司负担1006元。原告已预交的案件受理费6006元，由本院予以退回5000元。被告深圳市金泓正科技有限公司应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费5000元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  贾延涛二〇二一年八月二十日书记员  吴琛琛