湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初12554号原告：长沙市芙蓉城市建设投资集团有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区浏阳河大道588号红橡华园1栋1701房。法定代表人：易幸，总经理。委托诉讼代理人：黄梦婷，女，长沙市芙蓉城市建设投资集团有限公司工作人员，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：胡亚利，女，长沙市芙蓉城市建设投资集团有限公司工作人员，住湖南省长沙市芙蓉区。被告：刘静，男，1987年7月8日出生，汉族，住湖南省南县。原告长沙市芙蓉城市建设投资集团有限公司（以下简称芙蓉城建投公司）与被告刘静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月8日立案后，依法适用简易程序于2021年8月18日公开开庭进行了审理。原告芙蓉城建投公司的委托诉讼代理人胡亚利到庭参加诉讼，被告刘静经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告芙蓉城建投公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除芙蓉城建投公司与刘静于2020年10月15日签订的《房屋租赁合同》；2.判令刘静腾空返还房屋并支付房屋占用费（每逾期1日按合同解除时月租金标准的10%计算至实际腾空返还房屋之日止）；3.判令刘静向芙蓉城建投公司支付拖欠的租金37122.1元（暂计算至2021年4月23日止）；4.判令刘静向芙蓉城建投公司支付逾期付款违约金2997.83元（按年利率15.4%计算）；5.判令刘静向芙蓉城建投公司支付合同解除违约金24984.5元（按月租金的6倍计算）；6.判令本案诉讼费用由刘静承担。事实和理由：2020年10月15日，芙蓉城建投公司与刘静签订《房屋租赁合同》，约定刘静承租芙蓉城建投公司位于长沙市芙蓉区门面房屋（以下简称案涉房屋），房屋建筑面积40.05平方米；租赁期限为3年，自2020年9月30日起计算；租赁期限内租金支付方式为“先付后用”的原则，按半年度向芙蓉城建投公司支付房屋租金，刘静应于每半年度开始前10日内支付该半年租金；刘静逾期支付房屋租金或其他相关费用连续或累计超过30日的，芙蓉城建投公司有权解除合同，刘静未依约支付房屋租金或其他相关费用的，每逾期1日，应按逾期金额的5‰向芙蓉城建投公司支付逾期付款违约金；刘静违约致使芙蓉城建投公司解除合同的，刘静应按合同解除或终止时月租金的6倍向芙蓉城建投公司支付违约金；合同解除或终止后，刘静未按期返还该房屋的，每逾期1日应按本合同解除或终止时月租金标准的10%向芙蓉城建投公司支付房屋占用期间的占用费用。芙蓉城建投公司已于2020年9月30日将案涉房屋交付给刘静使用，但刘静自房屋交付起拖欠房屋租金，且经芙蓉城建投公司多次催告仍拒不支付，构成根本违约，给芙蓉城建投公司造成重大经济损失。原告芙蓉城建投公司向本院提交的证据有：1.《房屋租赁合同》；2.芙蓉公寓商业门面交房表。被告刘静未作答辩且未向本院提交证据。对原告芙蓉城建投公司围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换。被告刘静经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃质证权利。对芙蓉城建投公司提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合证据审查及当事人陈述，本院查明事实如下：2020年10月15日，芙蓉城建投公司与刘静签订《房屋租赁合同》，约定刘静向芙蓉城建投公司租赁长沙市芙蓉区门面，建筑面积为40.05平方米，用途为寄卖典当；租赁期限为3年，房屋交付日为2020年9月30日，双方确认该交付日作为房屋实际的租赁起始日，并以该日期作为计收租金的依据；房屋租金在租赁期限内第一年年租金为49899元，第二年年租金为52866元，第三年年租金为55509元；租金支付方式根据“先付后用”的原则，按半年度向芙蓉城建投公司支付房屋租金，刘静于合同签订之日或交房之日起7日内向芙蓉城建投公司支付首个半年度的房屋租金24984.5元，之后每半年度开始前10日内支付该半年租金；刘静逾期支付房屋租金或其他相关费用连续或累计超过30日的，芙蓉城建投公司可书面通知刘静解除合同，合同自书面通知到达时即解除；刘静未依约支付房屋租金或其他相关费用的，每逾期1日，应按逾期金额的5‰向芙蓉城建投公司支付逾期付款违约金，直至刘静付清租金及其他相关费用之日止；刘静违约致使芙蓉城建投公司解除合同的，刘静应按合同解除或终止时月租金的6倍向芙蓉城建投公司支付违约金；合同解除或终止后，刘静未按期返还房屋的，每逾期1日，应按合同解除或终止时月租金标准的10%向芙蓉城建投公司支付房屋占用期间的占用费用。合同签订前，芙蓉城建投公司已于2020年9月30日将案涉房屋交付给刘静使用，但刘静在房屋交付后未依约支付房屋租金，且经芙蓉城建投公司多次催告至今未履行支付租金的合同义务。本院认为，芙蓉城建投公司与刘静于2020年10月15日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同签订后，芙蓉城建投公司向刘静交付了合同约定的案涉房屋，但刘静未按合同约定支付租金，构成违约行为，应当承担违约责任。关于解除合同的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，案涉房屋租赁合同约定，刘静逾期支付房屋租金或其他费用连续或累计超过30日的，芙蓉城建投公司可书面通知刘静解除合同。刘静未依约履行按时支付租金的合同义务，构成违约，芙蓉城建投公司依约享有合同解除权，并以提起诉讼的方式行使合同解除权，案涉房屋租赁合同应于2021年7月21日本院按照案涉房屋租赁合同约定的刘静接受诉讼文书地址向刘静邮寄送达本案民事起诉状被退回之日依法视为刘静收到民事起诉状之日起解除。房屋租赁合同权利义务终止后，承租房屋的一方负有返还租赁房屋的义务，刘静应当在案涉房屋租赁合同解除后向芙蓉城建投公司腾空返还案涉房屋。故芙蓉城建投公司诉请解除其与刘静于2020年10月15日签订的《房屋租赁合同》，并要求刘静腾空返还案涉房屋，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于支付租金和房屋占有使用费的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，案涉房屋租赁合同约定，刘静应根据“先付后用”的原则，按半年度向芙蓉城建投公司支付房屋租金，刘静于合同签订之日或交房之日起7日内向芙蓉城建投公司支付首个半年度的房屋租金共计24984.5元，之后于每半年度开始前10日内支付该半年租金。案涉房屋租赁合同于2020年10月15日签订后刘静未依约按时于2020年10月22日前支付租金，至案涉房屋租赁合同于2021年7月21日解除共计欠付租金40750.85元（49899元÷365天×294天），故芙蓉城建投公司诉请刘静支付未交的租金，本院予以支持。刘静在案涉房屋租赁合同解除后仍然持续占有使用案涉房屋，应当参照案涉房屋租赁合同约定的房屋占用费标准（即合同解除后，刘静未按期返还房屋的，每逾期1日按合同解除时月租金标准的10%）向芙蓉城建投公司支付房屋占有使用费，案涉房屋租赁合同于2021年7月21日解除后，至2021年8月18日，刘静应支付房屋占有使用费为11642.4元（24949.5元÷6个月×10%×28日）。故对芙蓉城建投公司诉请刘静支付案涉房屋租赁合同解除之日起至实际腾空返还案涉房屋之日止的房屋占有使用费，本院予以支持。关于违约金的问题。案涉房屋租赁合同约定，刘静未依约支付房屋租金或其他相关费用的，每逾期1日，应按逾期金额的5‰支付逾期付款违约金；刘静违约致使芙蓉城建投公司解除合同的，应按合同解除或终止时月租金的6倍支付违约金。刘静未向本院主张对违约金予以调整，故本院对双方约定的违约金计算标准予以确认。但芙蓉城建投公司同时主张的逾期付款违约金和合同解除违约金（即解约违约金），系出租人芙蓉城建投公司和承租人刘静在不同情况下对违约责任的约定，出租人选择解除合同，进而要求承租人承担违约责任，则应当适用解约违约金的约定。且逾期付款违约金与解约违约金系同一违约行为所致，解约违约金已足以弥补芙蓉城建投公司的损失，在承担解约违约金的基础上再承担逾期付款违约金有重复之嫌，对芙蓉城建投公司主张逾期付款违约金不予支持，芙蓉城建投公司诉请刘静支付合同解除违约金24949.5元（49899元/年÷12个月×6），本院予以支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，案涉房屋租赁合同签订于2020年10月15日，违约事实发生于2020年10月22日，而《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，本案争议的法律事实发生于民法典施行前，故本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、长沙市芙蓉城市建设投资集团有限公司与刘静于2020年10月15日签订的《房屋租赁合同》于2021年7月21日解除；二、在本判决生效后五日内，刘静向长沙市芙蓉城市建设投资集团有限公司腾空返还长沙市芙蓉区门面房屋；三、在本判决生效后三日内，刘静向长沙市芙蓉城市建设投资集团有限公司支付拖欠的租金40750.85元和房屋占有使用费11642.4元（参照《房屋租赁合同》约定的房屋占用费标准每日415.8元，自2021年7月22日起暂计算至2021年8月18日，之后计算至实际返还房屋之日止）；四、在本判决生效后三日内，刘静向长沙市芙蓉城市建设投资集团有限公司支付违约金24949.5元；五、驳回长沙市芙蓉城市建设投资集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1428元，因适用简易程序减半收取714元，由刘静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  江 涛二〇二一年八月十八日法官助理  李家成书 记 员  卢 宇附本判决引用法律条文原文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。