湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终1313号上诉人（原审原告）：胡晓凤，女，1982年6月5日出生，汉族，户籍所在地湖南省株洲市芦淞区。委托诉讼代理人：凌辉，湖南湘东律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）：株洲德瑞置业有限公司，住所地湖南省株洲市荷塘区红港路161号翠堤湾6栋205房。法定代表人：谢小强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈思雨，该公司员工。代理权限：一般代理。上诉人胡晓凤因与被上诉人株洲德瑞置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市荷塘区人民法院（2021）湘0202民初896号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人胡晓凤及其委托诉讼代理人凌辉、被上诉人株洲德瑞置业有限公司的委托诉讼代理人陈思雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人胡晓凤的上诉请求：1、撤销第二项判决，改判被上诉人支付上诉人以首付款164166元为基数自2018年5月9日至退还之日止的资金占用利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；2、增加判决第三项，判决被上诉人赔偿上诉人支付房贷利息损失112297.05元（自贷款之日起至开庭之日止已向贷款银行交纳）。事实与理由：2018年4月24日，胡晓凤与株洲德瑞公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买株洲德瑞开发的房产，并签订《无理由退房协议书》。4月23日，胡晓凤支付首付款164166元。2018年5月9日，胡晓凤贷款630000元付至被告账户。至2021年5月开庭，胡晓凤共支付房贷利息112297.05元。一审判决第二项判决株洲德瑞置业有限公司退还胡晓凤购房款的资金占用利息，从一审起诉在送达次日2021年3月10日开始计算至实际退还之日止，该判决错误。适用法律错误：1、根据2020年12月29日发布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。根据该法规，法院应判决德瑞公司将实际收取购房款至退还之日止期间的利息返还给胡晓凤。2、不符合株洲德瑞公司无理由退房承诺书的承诺。如果退房不退利息，不仅没有保证到购房者的权益，没有体现保障民生，而且德瑞公司还获得了占用资金期间的利息收益，属于不当得利。3、对普通家庭而已，房贷利息支出11万余元，系较大的财产性支出，如果解除合同不退赔利息损失，不符合社会主义核心价值观和当前保障民生的司法理念。另外，基于涉案房屋上设有抵押，一旦解除商品房买卖合同可能影响抵押权人的权益，故人民法院应通知将贷款银行追加为第三人参加诉讼。被上诉人株洲德瑞置业有限公司答辩称：根据上诉人主张以首付款164166元为基数自2018年5月9日至退还之日至的资金占用利息没有法律依据，合同解除前，开发商占有相关资金有合同依据，依法依约，上诉人第二项上诉请求系上诉人与银行贷款合同关系，被上诉人并非合同相对人，因此上诉人主张没有法律依据支持。原告胡晓凤向一审法院提出的诉讼请求：1、判令解除原告胡晓凤与被告德瑞公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令被告向原告退还购房款794166元、产权登记费90元；3、判令被告支付占用首付款164166元自2018年4月25日至起至退还之日止期间的利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）、支付中信银行股份有限公司株洲分行收取贷款630000元自2018年5月9日起至退还之日止期间的利息；4、本案诉讼费由被告承担一审法院认定事实：2017年10月26日，被告德瑞公司开发建设的恒大林溪郡项目正式开盘，被告在其恒大林溪郡营销中心墙面上悬挂了《无理由退房协议书》，并在其恒大林溪郡营销中心门口公示了广告牌，该广告牌的内容为：“恒大林溪郡重大利好，恭喜恒大林溪郡业主子女可直接就读荷塘小学。”同时，被告对外宣传的广告牌还载明了以下内容：“筑梦成长的力量，株洲恒大林溪郡教育配套再添重大利好，成功签约荷塘小学，为业主子女成功搭建成才阶梯，开启家门口一站式教育服务。”2017年11月20日，株洲市荷塘区教育局发布了《株洲恒大林溪郡业主子女入学情况说明》，主要内容为：“凡株洲恒大林溪郡项目（1-18﹟高层及洋房住宅楼）业主子女到入学年龄且户口迁入荷塘区的，即可凭株洲恒大林溪郡购房合同或房屋不动产证就读荷塘小学美的分校。”2018年3月21日，株洲市工商行政管理局芦淞分局接到举报，称被告在株洲千金巨幕影城有限公司发布的“恒大林溪郡签约荷塘小学，业主子女可直接入学”广告为虚假广告，其行为涉嫌违反了《中华人民共和国广告法》第四条的规定。2018年7月16日，株洲市工商行政管理局芦淞分局作出了《关于株洲德瑞置业有限公司发布违法广告的处罚决定》，认为：被告发布的“签约荷塘小学，业主子女可直接入读”广告，该项目业主子女实际入学范围为荷塘小学美的分校（即荷塘美的小学），广告内容与株洲市荷塘区教育局批准的入学范围不符，其行为违反了《中华人民共和国广告法》第四条第一款“广告不得含有虚假或者引入误解的内容，不得欺骗、误导消费者。”的规定，属于《中华人民共和国广告法》第二十八条第二款第（二）项所指的发布虚假广告行为。”，决定：1、责令被告停止发布广告，在相应范围内消除影响；2、对被告发布虚假广告行为，处罚款人民币120,000元上缴国库。2018年4月24日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于荷塘区房屋，总房款为794166元，原告于2018年4月23日前支付首期房款164166元，余款630000元须在2018年4月23日前办理完毕银行按揭贷款申请的手续等。同日，原、被告还签订了《无理由退房协议书》，合同约定：“如乙方（胡晓凤）按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕……”合同签订后，当日原告向被告缴纳首期房款164166元、产权登记费90元。2018年4月24日，原告与中信银行股份有限公司株洲分行签订《个人购房借款合同》，约定贷款金额630000元付至被告账户。2018年5月9日，中信银行股份有限公司株洲分行将630000元贷款付至被告账户。原告因未解决小孩读书问题，且可以无理由退房便没有收房，至今没有办理入住手续。原告要求办理退房手续，双方协商未果，酿成本案纠纷。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告胡晓凤与被告德瑞公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。关于合同解除问题。诚实信用原则是民法的基本原则。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十六条规定，当事人一方依照第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。在购房过程中，被告德瑞公司与原告签订了《无理由退房协议书》，故被告就应当恪守承诺，严格执行。原告已按约向被告支付了购房款，并向银行办理了按揭贷款手续，被告辩称合同约定办理银行按揭手续是2018年4月23日前，而原告是2018年4月24日办理的，系违约，经查，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》日期是2018年4月24日，原告不可能在签约之前就办理房屋按揭手续，该条款系格式条款，被告该答辩理由本院不予采纳，原告并不存在违约行为。在原告按约履行义务且无违约行为的情况下，原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，符合法律规定和合同约定，本院依法予以支持。关于退还购房款以及资金占用利息、违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告胡晓凤与被告德瑞公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同（预售）》解除后，被告应当按照合同约定退还购房款，并承担相应利息损失。现原告已按照约定向被告支付了购房款794166元及产权登记费90元。故对原告请求被告退还购房款794166元及产权登记费90元的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院依法予以支持。合同解除后，原告应将办理退房所需要的资料交与被告，在收到被告退还的购房款后，应优先偿还原告的涉案房屋抵押贷款；银行抵押贷款还清后，原告应当协助被告去相关部门办理解除合同备案、注销房屋抵押等手续。关于原告请求被告支付占用首付款及支付中信银行股份有限公司株洲分行收取贷款630000元的利息，因合同解除前被告基于合同合法占用原告资金，且原告在起诉前并未书面通知被告解除合同，故对原告起诉前所发生的以上资金利息诉讼请求，本院不予支持。自起诉状副本送达被告次日至清偿完毕止的资金占用利息本院予以支持。因被告不同意调解，本院无法组织调解。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百七十一条、第四百七十三条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告胡晓凤与被告株洲德瑞置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告株洲德瑞置业有限公司在本判决生效后十日内退还原告胡晓凤购房款人民币794166元、产权登记费90元及资金占用利息（利息以购房款794166元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2021年3月10日起至购房款项全部退还之日止）；三、驳回原告胡晓凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11742元，减半收取5871元，由被告株洲德瑞置业有限公司承担。二审审理中，上诉人胡晓凤提交中信银行个人贷款还贷计划表，拟证明上诉人签订贷款合同后每月偿还利息的具体情况，共计偿还112297.05元。被上诉人质证称：对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该个人贷款还款计划只能说明上诉人与中信银行贷款合同约定，被上诉人非合同相对人，与本案无关。本院认证：对上诉人提供的证据能够反映上诉人为购房贷款而支付的利息损失，本院对其真实性、予以认定。本院对一审认定的事实和采信的证据予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。二审争议的焦点是：上诉人请求按首付款为基数自2018年5月9日至退还之日止的利息是否有法律依据；2、上诉人的房贷利息损失是否应当赔偿。分析如下：本案上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》及《无理由退费协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行合同义务。根据《无理由退费协议书》，上诉人享有无理由退房的权利。一审判决双方解除合同，双方均未提出异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权赔偿损失。故上诉人依法有权要求被上诉人赔偿损失。上诉人已按约向被上诉人支付了购房款794166元，其中首付款164166元，按揭贷款630000元，因合同解除，故被上诉人应当全额退还购房款并赔偿因实际占用了上诉人的资金而客观上造成了上诉人的利息损失。上诉人请求按首付款为基数计算自2018年5月9日至退还之日止的资金占用利息，房贷利息损失应当予以赔偿的上诉理由，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方......当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书送达对方时解除。因上诉人没有提供证据证实其通知了被上诉人主张解除合同，故资金占用利息应从上诉人的起诉状副本送达被上诉人时解除。一审对此认定正确，本院应予确认。向银行按揭贷款以支付购房款是双方商品房买卖合同约定的可以选择的方式，上诉人因自身资金原因选择除首付款外以按揭贷款的方式支付剩余购房款，且双方解除合同系因无理由退房，并非被上诉人违约，故上诉人请求被上诉人赔偿按揭贷款的利息，没有事实和法律依据，应不予支持。故此，一审认定从起诉状副本送达被上诉人时的2021年3月10日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息并未不当，本院予以确认。至于上诉人主张人民法院应通知将贷款银行追加为第三人参加诉讼的理由，根据《最高人民法院》第二十五条的规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。因一审中上诉人没有诉请贷款银行参加诉讼，也没有申请法院追加贷款银行为本案第三人，贷款银行未提出参加诉讼，故一审没有追加贷款银行为本案第三人并未不当。综上，上诉人胡晓凤的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2546元，由胡晓凤负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘焦平审 判 员 邓画文审 判 员 王 虹二〇二一年八月二十日法官助理 黄慧娟书 记 员 王菁钰