安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖13民终2367号上诉人（原审被告）：孟严严，男，1989年10月27日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：张怀州，安徽拂晓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马永，男，1972年11月6日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：付延斌，安徽王良其律师事务所律师。原审被告：梁胜武，男，1983年3月28日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市埇桥区，现住安徽省宿州市埇桥区。上诉人孟严严因与被上诉人马永、原审被告梁胜武租赁合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初5967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孟严严上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回马永对孟严严的诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由马永承担。事实与理由：1.案涉房屋系宿州市银通资产经营投资有限责任公司（以下简称银通公司）所有，2017年9月20日租赁给马永，马永于2017年9月29日转租给梁胜武，梁胜武于2018年3月3日又部分转租给孟严严。孟严严使用房屋用于开办房产中介，在申办营业执照时找到梁胜武、马永，经其同意取得梁胜武、马永之间的租赁合同及马永、银通公司的租赁合同，还由马永引导介绍，由银通公司在孟严严申办营业执照的申请表中的场地使用证明一栏加盖公司公章，书面同意孟严严开办中介机构使用。孟严严在一审中举证了工商登记资料及加盖备案章的租赁合同等证据予以证明，一审判决没有提及并作出回应；2.一审认定孟严严与梁胜武之间的租赁合同无效缺乏法律依据。马永辩称，1.马永与梁胜武签订的房屋租赁合同明确约定未经出租人书面同意，承租人不得以任何形式转租、分租、出借所承租房屋及其附属物。梁胜武和孟严严明知该约定仍签订转租合同，属于典型的恶意串通并损害马永权益的行为；2.马永在知道孟严严承租房屋后，及时与其沟通要求不得转租，但孟严严不予配合，马永遂进行报警处理，后又提起诉讼，说明马永积极维护自身利益。梁胜武未经马永同意转租案涉房屋构成无权处分，马永对此不予追认，应当认定转租合同无效；3.马永与梁胜武之间租赁合同已经解除，无论孟严严与梁胜武之间转租合同是否有效，基础法律关系已不存在，孟严严应当返还房屋。孟严严如认为权益受到侵害，应向梁胜武主张权利。梁胜武述称，其经马永同意将房屋转租给孟严严，马永让其到银通公司找工作人员在土地使用权证上盖章后交给孟严严。一审法院认定事实：2017年9月20日，马永（乙方）与银通公司（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于宿州市绿洲嘉园二期Ｄ9＃101-109室，建筑面积约1424平方米租赁给马永；租赁期限5年自2017年9月30日至2023年3月31日；租金每年支付一次，先付租金后使用，乙方应在3月31日之前付清首期租金并在之后相应的月份提前30日付清下半年租金；同时还约定未经出租人书面同意，承租人不得以任何形式转租、分租所承租房屋及其附属物。2017年9月29日，马永（甲方）与梁胜武（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定：“1.租赁房屋坐落于绿洲嘉苑Ｄ9号楼，建筑面积427.2平方米，该租赁房屋用途为超市，乙方必须按照房屋设计用途使用租赁房屋，否则造成租赁合同不能履约的，责任由乙方承担”；租赁期限共5年，甲方自2017年9月30日起将出租方交付乙方使用，至2022年10月31日收回；租金第一年166000元、第二年166000元、第三年170980元、第四年176109元、第五年181392元；同时双方约定未经出租人书面同意，承租人不得以任何方式转租、分租、出借所承租房屋及其附属物；合同一式三份，甲方两份，乙方一份。但孟严严提供的该份《房屋租赁合同》中甲方为马永，乙方为梁胜武、梁敏，且在出租方马永签字处加盖了宿州市埇桥区正大耳鼻咽喉科诊所的印章；而该份合同系梁胜武提供给孟严严。梁胜武当庭自认梁敏是其大姐，有梁敏的签字他也不清楚，他也没有宿州市埇桥区正大耳鼻咽喉科诊所的印章，也不是其加盖的。马永系宿州市埇桥区正大耳鼻咽喉科诊所负责行政工作的院长。梁胜武对上述两个版本的《房屋租赁合同》都认可，且称在原一审第一次开庭时就没有找到2017年9月29日《房屋租赁合同》的原件。2018年3月3日，梁胜武与孟严严分别代表出租方宿州市埇桥区金腾生活超市、承租方安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司宿州分公司签订了一份《房屋租赁合同》并均加盖了印章，该合同约定梁胜武将其租赁马永的绿洲嘉苑Ｄ9号楼的其中40.8平方米租赁给孟严严，用途为房产中介，租赁期限5年，自2018年3月3日至2023年3月2日，租金前两年为31824元／年、第三年32778元、第四年33761元、第五年34774元。宿州市埇桥区金腾生活超市系梁胜武个体经营；孟严严自认系安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司宿州分公司经理，称该合同是代表个人签但是为公司使用。同时孟严严在签订该合同时并未向马永核实2017年9月29日的合同。梁胜武当庭自认其与马永2017年9月29日签订的《房屋租赁合同》在合同签订后一年即2018年9月份电话与马永协商解除了合同，从2018年10月份左右不再支付马永租金。2018年11月3日马永与孟严严因房屋转租问题发生纠纷，并报警。一审法院认为，本案中2017年9月29日签订的《房屋租赁合同》虽然有两个版本，但梁胜武作为合同相对方认可马永提供的马永与其之间的《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。另梁胜武提供给孟严严的是合同复印件且与马永持有合同原件落款不一致，梁胜武作为合同当事人之一称原一审庭审时就找不到了未提供原件，根据相关证据规则梁胜武应承担不利法律后果；且马永提供的原件是与梁胜武个人之间的《房屋租赁合同》，请求解除的也是其提供的该份合同，梁胜武也同意解除，故马永请求解除与梁胜武之间的《房屋租赁合同》的主张，予以支持。虽然是基于梁胜武提供了涉及案外人梁敏的《房屋租赁合同》，孟严严才与梁胜武在2018年3月3日签订了《房屋租赁合同》租赁了其中面积为40.8平方米的房屋，因该行为属于再转租，无论是否征得梁敏及马永同意该合同均属于无效合同。故对马永要求确认梁胜武、孟严严签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，予以支持。孟严严、梁胜武理应将该租赁房屋腾空返还马永。另梁胜武自认自2018年10月份开始未支付马永租金，马永也未提交证据梁胜武具体何时未支付租金，故马永请求至起诉之日的房屋租赁费的主张予以支持，自2018年10月份至起诉之日2019年6月17日的房屋使用费用，应以马永与梁胜武之间约定的房屋租赁费用按每平方米65元/月为准，马永主张按照35平方计算，合理合法予以支持，故梁胜武应支付原告房屋租赁费为65元×9个月×35平方米=20475元。孟严严辩称其自梁胜武处转租该房屋得到了马永的认可及产权人出租方的书面同意，但未提供证据予以证明，对其辩称不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款之规定，判决：一、解除马永与梁胜武2017年9月29日签订的《房屋租赁合同》；二、确认梁胜武与孟严严2018年3月3日签订的《房屋租赁合同》无效；三、限梁胜武、孟严严于判决生效后十日内搬出绿洲嘉苑D9号楼其租赁门面房（面积为40.8平方米）及其室内存放物品；四、梁胜武于判决生效后十日内支付马永房屋租赁费20475元。案件受理费2710元，由梁胜武、孟严严承担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。各方当事人对马永将案涉房屋租赁给梁胜武，梁胜武又将案涉房屋部分转租给孟严严的事实均无异议，本院二审予以确认。马永与梁胜武之间的房屋租赁合同约定“未经出租人书面同意，承租人不得以任何形式转租、分租、出借所承租房屋及其附属物”。孟严严作为次承租人，上诉提出梁胜武的转租行为经过马永同意，应提供相应证据予以证明。孟严严未提供马永书面同意梁胜武转租的证据材料，提供的银通公司与马永之间的租赁合同、银通公司国投土地使用权证与本案不具有关联性，不足以证明马永知道并同意梁胜武的转租行为。故孟严严该项主张不能成立，本院不予采纳。马永要求解除与梁胜武之间的租赁合同符合上述法律规定，且梁胜武亦同意解除租赁合同，故一审判决解除马永与梁胜武之间的租赁合同正确。马永与梁胜武之间的房屋租赁合同既已解除，案涉租赁房屋应当及时向马永返还，梁胜武与孟严严之间房屋租赁合同的合同目的由此无法实现，孟严严亦相应负有返还案涉租赁房屋的义务。故一审判决梁胜武、孟严严将案涉租赁房屋腾空返还马永并无不当。虽然梁胜武未经马永同意将案涉房屋转租给孟严严对马永不具有法律约束力，但该转租合同在梁胜武与孟严严之间应为有效，一审判决认定梁胜武与孟严严之间的租赁合同无效不当，本院二审依法予以纠正。综上所述，孟严严的上诉请求部分成立，依法予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但判决结果部分错误，依法予以部分纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初5967号民事判决第一项、第三项、第四项，即：“一、解除原告马永与被告梁胜武2017年9月29日签订的《房屋租赁合同》”；“三、限被告梁胜武、孟严严于本判决生效后十日内搬出绿洲嘉苑D9号楼其租赁门面房（面积为40.8平方米）及其室内存放物品”；“四、被告梁胜武于本判决生效后十日内支付原告马永房屋租赁费20475元”；二、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初5967号民事判决第二项，即“确认被告梁胜武与被告孟严严2018年3月3日签订的《房屋租赁合同》无效”；三、驳回被上诉人马永的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2710元，由梁胜武承担1510元，孟严严承担1200元；二审案件受理费300元，由孟严严承担200元，马永承担100元。本判决为终审判决。审 判 长 解亚洁审 判 员 朱珊珊审 判 员 路深淇二〇二一年八月二十日法官助理 姚柳晴书 记 员 武玉月附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。