湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘12民终1186号上诉人（原审被告）：钟广国，男，1976年10月21日出生，汉族，住湖南省辰溪县。被上诉人（原审原告）：怀化铁路经济技术开发有限公司，住所地怀化市鹤城区铁北北路93号，统一社会信用代码914312007074603773.法定代表人：张有智，该公司经理。委托诉讼代理人：张芳（特别授权），女，1977年3月25日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区，系该公司安全技术部部长。委托诉讼代理人：何秀红（一般代理），湖南淮新律师事务所律师。原审被告：邓国福，男，1978年9月23日出生，汉族，住湖南省通道侗族自治县。上诉人钟广国因与被上诉人怀化铁路经济技术开发有限公以及原审被告邓国福租赁合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟广国上诉请求：请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院审判程序违法。上诉人在2021年4月6日突然收到到怀化市鹤城区人民法院的邮寄来的（2021)湘1202民初785号民事判决书，而此前没有收到鹤城区人民法院的任何开庭文书或应诉手续，更不知道这判决书怎么来的。如果说一审人民法院不知道上诉人的联系方式或详细地址，那么一审人民法院在邮寄判决书时怎么就有了上诉人的联系方式了呢，显然一审法院没有尽到法律文书送达义务，以至于上诉人错过应诉和答辫的权利。也许一审法院在《人民法院报》上有所谓的公告送达，上诉人一介平民百姓那里去找《人民法院报》看，一审法院明明有上诉人的详细联系方式却疏于送达，由于一审法院程序违法直接导致上诉人败诉的不利法律后果。二、一审认定事实错误。一审被上诉人诉称：上诉人与被上诉人怀化铁路经济技术开发有限公司签订的《房屋租赁合同》约定的租期为3年5个月（自2016年8月1日至2019年12月31日止），年租金5644元，合计19284元，租金按季度支付。合同签订后，双方按约履行了合同义务。这是上诉人认可的事实，也是一审判决认定的事实，也证明了上诉人没有违约，全面履行了合同，双方债权债务清楚。在双方合同开始时曾经口头约定，租赁期届满后，上诉人有优先租赁的权利，但必须通过公开招祖的方式，否则视为自动放弃继续租赁。被上诉人怀化铁路经济技术开发有限公司房屋租赁一直都是以公开招租形式对外实行租赁，上诉人在合同期限内全部履行了合同所规定的义务，在合同期满后又没有继续续租，又没有任何方式向被上诉人表示续租，更没有和被上诉人签订续租合同，既然双方债权债务清楚了何来欠被上诉人房屋租金一说呢，显然一审法院认定事实明显错误。三、一审判决诉讼主体错误。上诉人与被上诉人怀化铁路经济技术开发有限公司签订的《房屋租赁合同》约定的租期为3年5个月（自2016年8月1日至2019年12月31日止），那么合同到期后，被上诉人应该及时行使对自己拥有所有权的房屋行使管理权，以便尽到管理自己房产的义务。在一审判决认定事实中：“2020年8月24日，原告通知被告邓国福于5日内缴清123天房租2600元并退回门面钥匙”，这是一审判决认定的事实。邓国福是何许人也，上诉人根本就不认识，但这个事实却证明被上诉人把房屋另外出租给了邓国福这一事实。既然被上诉人都把房屋另外出租给了他人，那么上诉人就不应该是本案的诉讼主体，而事实上上诉人在与被上诉人的合同到期后也没有继续替被上诉人管理房产的义务，被上诉人要求上诉人支付合同期限外的租金也没有法律依据。至于邓国福交不交房租，上诉人没有义务和权利去追偿，同时也说明被上诉人对房产的管理不善和疏于管理才导致他人拖欠租金，上诉人不应该承担被上诉人管理不善带来的法律后果，所以说一审判决主体错误。怀化铁路经济技术开发有限公司辩称，原审判决认定事实清楚,适用法律得当,恳请二审法院依法驳回上诉,维持原判。原审被告邓国福未予陈述。怀化铁路经济技术开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判令两被告共同支付逾期腾房房屋占用费3275元（其中2020年4-6月为1411元，7月1日至10月15日为1864元）及水费10106.34元，合计13381.34元。2、判令被告赔偿原告其他损失8000元。一审法院认定事实：原告怀化铁路经济技术开发有限公司原企业名称为怀化铁路多元经营有限公司，经工商登记部门核准变更为现名称。2016年7月25日，原告与被告钟广国签订了《房屋租赁合同》。根据合同约定：被告钟广国承租了原告位于原怀铁供水公司二级水泵房大门口右侧门卫处第D1号门面。租期3年5个月，自2016年8月1日至2019年12月31日止。年租金5174元，合计19284元，租金按季度支付；被告钟广国在合同签订之日，应向原告交纳房屋租赁及水电保证金400元及治安内保、消防、安全保证金600元；钟广国自行承担水电费、卫生费……等与使用该房屋有关的一切费用。合同还约定，租赁期届满后，如被告继续交纳租金，使用房屋，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期为不定期。如原告要求解除合同收回房屋的，租赁合同自被告收到原告书面通知之日起第5日解除；如被告未按约定腾空房屋，需承担因逾期腾房给原告造成的其他损失（包括但不限于预期收益、诉讼费、律师费、差旅费等）。合同签订后，双方按约履行了合同义务。但2019年12月31日合同到期后，被告钟广国没有按约定将房屋退还给原告。并于2020年4月，将该房屋交给被告邓国福使用。2020年6月17日，原告对该房屋进行了公开招租。该房屋租赁权由案外人李伍生以首年租金6390元获得。被告邓国福亦于2020年5月9日报名参加竞租活动，但没有竞得租赁权。此后，原告于2020年8月3日向钟广国短信送达《租金催缴通知书》，其内容为“根据双方于2015年1月1日签定的，合同期限从2015年1月1日起至2019年12月31日止。期间一:欠2019年租金余款1494元；二:合同到期未到我公司办理退租手续，一直占用，存在事实租赁关系，期限为2020年1月1日起至2020年7月31日止，计3494元，所欠租金一共合计4988元，我方已多次电话联系催缴租金及门面钥匙交回，仍欠缴和钥匙未交。按照承包合同之规定，你方已构成违约，限你方于8月10日前全额缴纳所欠租金及门面钥匙交回。逾期，我方将向法院起诉，采取法律手段维护我方合法权益。”。2020年8月24日，原告通知被告邓国福于5日内缴清123天房租2600元并退回门面钥匙。2020年10月16日，原告委托湖南淮新律师事务所向被告钟广国发送了《律师函》及信息，要求其尽快缴纳拖欠门面租金。同日，原告委托湖南淮新律师事务所向被告邓国福发送了《律师函》，要求其10月16日前腾空房屋，支付房屋占用费3382元和结清房屋水电费用。被告邓国福亦于同日腾空搬离，但未支付2020年4月至2020年10月15日期间房屋占用费和水费。为此，双方形成纠纷，原告诉至该院。另查明，案涉门面在2020年6-10月期间产生水费及污水处理费共计10106.34元，该款由原告代为支付。原告与湖南淮新律师事务所签订《专项服务合同》，委托该所指派律师代为本案诉讼，并支付律师代理费8000元。原告在庭审中陈述称，2019年11月被告钟广国将房屋转租给案外人陈蓉，2020年1月至3月的房屋租金系该人交纳。并明确其诉讼请求的房屋占用费，2020年4月至6月按原合同约定标准计算，2020年7月1日至2020年10月15日按公开招租后中租人的新签的租金标准计算的。一审法院认为：本案属租赁合同纠纷。原告怀化铁路经济技术开发有限公司与被告钟广国签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合同内容未违反法律、法规强制性规定，该合同合法效，应受法律保护，双方应按合同约定履行相关义务。现本案争议的焦点在于：1、2019年12月31日之后，原告与被告钟广国是否存在租赁合同关系；2、房屋租金如何计算；3、房屋租金、水费及污水处理费应由谁承担；4、律师代理费是否能得到支持。一、2019年12月31日之后，原告与被告钟广国是否存在租赁合同关系原告与被告钟广国在租赁合同中已约定，租赁期届满后，如被告继续交纳租金，使用房屋，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期为不定期。而根据原告在庭审中的陈述，被告在租赁期届满后，仍支付租金至2020年3月31日，因此，原告与被告钟广国之间的租赁合同应为不定期的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，原告有权随时解除合同，但应当在合理期限之前通知被告钟广国。本案中，原告于2020年8月3日向钟广国送达的《租金催缴通知书》中写明，因被告欠缴租金及未办理退租手续构成违约，限其于8月10日前全额缴纳所欠租金及门面钥匙交回，但并未向其发送解除合同通知，且原告亦未提供其他证据证明其之前向被告钟广国主张解除合同。2020年10月16日，原告向被告钟广国发送的《律师函》及信息亦未涉及通知解除合同。因此时至2020年10月16日，原告与被告钟广国之间均存在租赁合同关系。二、房屋租金如何计算根据约定，在不定期租赁合同存续期间，原告与被告钟广国签订的原租赁合同继续有效，因此租金费用应按合同约定的金额计算。而租赁合同约定：“租期3年5个月，自2016年8月1日至2019年12月31日止。年租金5174元，合计19284元，租金按季度支付。”按年租金5174元，计算3年5个月租金合计应为17677元，并非约定的19284元。合同对租金的约定出现两种不同标准，而原告并未提供相关证据证明被告钟广国按何种标准交纳租金，故从有利于被告角度出发，法院认定2020年4月至2020年10月15日的房屋租金按年租金5174元计算，合计为2371元。三、房屋租金、水费及污水处理费应由谁承担原告在庭审中陈述称，2019年11月被告钟广国将房屋转租给案外人陈蓉，并收取了陈蓉的租金；2020年4月，又将房屋转租给邓国福。但原告在向被告钟广国送达《租金催缴通知书》、《律师函》及信息时，并未对被告钟广国的转租行为提出异议，因此邓国福系基于与钟广国之间租赁合同关系有权占有该房屋。根据合同的相对性，原告与被告钟广国签订了租赁合同，约定了租金及水费等使用该房屋产生的费用由被告钟广国承担，因此，房屋租金2371元、水费及污水处理费10106.34元均应由被告钟广国承担。四、律师代理费是否能得到支持按合同约定，如被告未按约定腾空房屋，需承担因逾期腾房给原告造成的其他损失（包括但不限于预期收益、诉讼费、律师费、差旅费等），但根据前文所述，时至2020年10月16日，原告与被告钟广国之间均存在租赁合同关系。而当日，房屋使用人已腾空房屋，因此被告钟广国并没有未按约定腾空房屋，因此其亦不应向原告支付律师费。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告钟广国于判决生效后10日内向原告怀化铁路经济技术开发有限公司支付房屋租金2371元、水费及污水处理费10106.34元，共计12477.34元；二、驳回原告怀化铁路经济技术开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取167.5元，由原告怀化铁路经济技术开发有限公司负担67.5元，被告钟广国负担100元。二审期间，上诉人钟广国与被上诉人怀化铁路经济技术开发有限公司以及原审被告邓国福均未提交证据。本院二审对一审判决所认定的案件事实予以确认，并补充认定如下：二审询问期间当庭查看钟广国手机（手机号码151××××3588），显示2021年1月29日16时43分怀化市鹤城区人民法院发送了案号为2021湘1202民初785号案件的传票、民事诉状等法律文书的短信，并提示收到短信视为送达，该短信已显示送达。二审期间，钟广国陈述案涉房屋系与其合伙人钟广元一起合租，2018年3、4月份，钟广国就不再实际占有房屋，由其合伙人钟广元转租出去，钟广国不再管理案涉房屋。本院认为：本案一审法院已经通过电子送达的方式将本案相关的应诉法律文书成功送达给了钟广国，一审判决程序合法；根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定以及双方租赁合同的约定，钟广国在租赁期届满后，仍支付租金（或者他人以钟广国的名义支付）至2020年3月31日，因此，怀化铁路经济技术开发有限公司与钟广国之间的租赁合同应视为已经转为不定期的租赁合同，直至该租赁合同被解除以前，在不定期租赁合同存续期间，原租赁合同继续有效，因此租金费用以及水费、污水处理费均应按原合同约定的金额计算；钟广国转租房屋并未经过出租方怀化铁路经济技术开发有限公司同意，根据合同相对性原则，无论钟广国或者其合伙人是否存在将案涉房屋转租的情形，在该租赁合同被解除以前，怀化铁路经济技术开发有限公司均可以向承租方钟广国主张该房屋所欠房屋租金、水费以及污水处理费，钟广国承担以后，可以另行向实际承租方追偿，故一审判决所列的诉讼主体并无不当。综上，上诉人钟广国的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案案件受理费335元，由上诉人钟广国负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈利建审 判 员 夏英姿审 判 员 曹 阳二〇二一年八月十日法官助理 陈若愚书 记 员 张妍瑞