贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0303民初5247号原告：遵义市金宁物业管理有限公司，住所：贵州省遵义市汇川区香港路港澳广场，统一社会信用代码：91520301761398252B。法定代表人：何涛。职务：总经理。委托诉讼代理人：黄金华，贵州上善律师事务所律师。被告：毛油天，男，汉族，住遵义市汇川区。原告遵义市金宁物业管理有限公司（以下简称金宁物业公司）与被告毛油天物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月29日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告金宁物业公司的委托诉讼代理人黄金华，被告毛油天均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金宁物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2011年9月1日至2020年12月31日的物业服务费14735.6元，并从逾期之日起，每日按应交服务费的30%向原告方支付违约金，违约金金额4420.68元，合计19156.28元，直至实际付清之日止。2、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告明确物业费的起算时间为2018年7月1日，并从逾期之日起，每日按应交服务费的30%向原告方支付违约金1291.24元，直至实际付清之日止。事实和理由：2011年9月1日，案外人遵义市德宝物业管理有限公司因将港湾丽都转委托原告进行物业管理服务，后在小区成立业委会，遵义市港湾丽都小区业主委员会以甲方身份与作为乙方的原告于2014年4月30日和2019年5月1日签订《港湾丽都小区物业管理委托合同》，由原告为该楼盘提供物业服务，根据最新签订物业服务合同第十六条约定，物业费每年1月1日起按年交纳当年物业服务费用。被告从2011年9月1日起拖欠物业服务费，至2020年12月31日前的物业服务费为14735.6元。原告为被告及整个小区提供了物业服务，但被告未按时交纳物业服务费用。故诉至法院，望判如所请。被告毛油天辩称：1、我多次去交物业费，但原告要求我缴纳从2008年到现在的物业费，我只认可从我接房之后开始缴纳，原告工作人员声称只能按照公司要求收取，我不存在不缴或逾期缴纳的情形，不存在原告所谓的违约金之说。2、我是2018年五月底六月初通过中介购买的案涉房屋，合同约定了款清交房，但双方私下约定，原房主将房屋的水电户口等变更后交付房屋，前期物业费由原房主自行承担，自我接房后的物业费由我自行承担。3、案涉房屋于2018年6月购买，7月办证，本人从10月1日开始还首期贷款，因原房主长居杭州，故未能迟迟将房屋的水电户口等进行变更，且因个人装修原因，也没有追原房主办理水电户口变更事宜，故一直未接房。4、因疫情影响，我于2020年5月开始接房装修，装修期间，我现在居住的房屋上张贴有原告发的律师函，收到该函后，我也向原告提出，该交的物业费不会少，现在还未入住，装修入住后缴纳物业费，当时物业表示认可。5、原告所称的2018年7月至2021年12月31日的物业费，对至2021年5月期间的物业费不予认可，原因有：（1）我没有接房；（2）房主没有交房；（3）我没有享受物业服务；（4）我主动交物业费原告不收。本院经审理认定事实如下：原告金宁物业公司系依法成立的物业服务公司，公司与遵义市汇川区港湾丽都小区业主委员会签订了不同期限的《物业服务合同》，其中2016年4月30日签订了服务期为3年（自2016年5月1日至2019年4月30日）的服务合同，约定物业服务费由原告按房屋产权面积0.70元／㎡／月，外加每户42元的电梯维护费和电费（电梯维护费24元、电费18元）的标准向业主（或物业使用人）收取。前述期限届满后，双方又于2019年4月30日续签了《物业服务合同》，合同期限为2年，自2019年5月1日至2021年4月30日止，物业服务费收费标准仍按房屋产权面积0.70元／㎡／月，外加每户42元的电梯维护费和电费（电梯维护费24元、电费18元）的标准向业主（或物业使用人）收取。合同还约定了其他事项。后原告对该小区提供物业服务至今。被告毛油天于2018年5月21日与案外人张津、居间方贵州卡萨维斯房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》，购买张津位于遵义市汇川区，约定房屋实际成交价为730000.00元，交房标准为款清交房。该房已于2018年7月18日办理了不动产权证，权利人为被告毛油天，该房建筑面积144.96平方米，为电梯楼。因被告未缴纳物业费，原告进行催收后，被告仍未交纳，原告遂提起诉讼。庭审中，原告变更诉讼请求为：要求被告支付2018年7月1日至2021年4月30日的物业服务费4877.98元，并认可被告曾主动到公司提出缴纳物业费，对2020年5月后的违约金予以放弃。另查明，被告陈述涉案房款大概是2018年9月中旬付清与张津，并从2018年10月1日开始归还按揭款，该房于2020年5月开始装修，6月向原告购买门禁卡，期间收到过原告发的收费通知，该通知要求其支付2018年6月至2021年12月的物业费大概6000多元，被告对原告主张的收费时间不认可。被告对付房款的具体时间没有提供证据证明。本院认为，原告系依法成立的物业服务公司，原告与汇川区港湾丽都小区业主委员会签订了不同服务时间段的《物业服务合同》，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”、第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”之规定，原告与业主委员会签订的服务合同系双方真实意思表示，未违反法律法规规定，为有效合同。从原告提交的两份物业合同及相应工作照片、保洁单等证据可知，原告从2016年5月开始，至今仍在该小区提供物业服务，系小区物业服务人。被告于2018年5月21日向案外人张津购买该小区D栋1-16-2号房，该房已于2018年7月18日办理了不动产权证，房屋权利人变更为被告毛油天，足以说明被告系该房业主。现原告主张2018年7月1日至2021年4月30日的物业服务费，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁…”及《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”之规定，原、被告均应遵循诚实信用原则，按合同约定履行各自的义务。原告提供了相应的物业服务，被告也应按照约定交纳物业服务费，经原告催收后，被告仍未缴纳，因被告所购房屋已于2018年7月18日办理了不动产权证，已成为该房业主，应从此时缴纳物业服务费。其抗辩还未入住，也未享受相应物业服务，不应交纳服务费，从被告的陈述、答辩及其提交的证据，可以确认被告对涉案房屋已于2020年5月左右进行装修，6月向原告购买门禁卡，且已收到催费通知，以上事实充分说明原告对被告的房屋已进行相应管理，被告的抗辩不成立，本院不予采纳。根据物业服务合同约定的收费标准，被告2018年7月18日至2021年4月30日期间应交纳的物业服务费为4796.68元，被告应当支付。关于原告主张的违约金，原告也认可被告曾提出交纳服务费，但双方因支付时间、金额等产生分歧，导致被告未缴纳，综合考虑本案情形，对原告主张的违约金，本院不予支持。据此，判决如下：一、被告毛油天于本判决生效后十日内支付原告遵义市金宁物业管理有限公司2018年7月18日至2021年4月30日期间的物业服务费4796.68元；二、驳回原告遵义市金宁物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140.00元（已依法减半收取），由原告遵义市金宁物业管理有限公司承担60.00元，被告毛油天承担80.00元。本判决书生效后，原告可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 员 张元书二〇二一年八月十七日法官助理 周 倩书 记 员 何 迪