吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2021）吉0102民初3566号原告：吉林省鼎晟房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市双阳区长清公路16公里处（幸福村马家村）。       法定代表人：杨喆，总经理。       委托诉讼代理人：刘强，该公司职员。       被告：于某，女，1969年8月2日生，汉族，住吉林省长春市南关区。       委托诉讼代理人：徐鹏博（系于某儿子），男，1994年2月27日生，汉族，住吉林省长春市南关区。       原告吉林省鼎晟房地产开发有限公司（以下简称“鼎晟房地产公司”）与被告于某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鼎晟房地产公司的委托诉讼代理人刘强、被告于某的委托诉讼代理人徐鹏博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。       鼎晟房地产公司向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告于2016年12月15日签订的编号为0000000001039518号《商品房买卖合同》，被告配合原告到产权部门办理案涉房屋《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续；被告向原告返还房屋，并将房屋恢复原状；原告无息退还被告房款人民币636771.00元；被告向原告支付违约金人民币191031.30元。2．判令被告立即承担原告承担保证责任而支付给银行的全部各项费用及损失人民币410，041.24元。3．判令被告应按照2500元／月标准向原告支付房屋占用使用费，自2017年1月起计算至实际给付之日止（截止起诉当月约为122，500.00元）。4．判令以上请求中被告应向原告支付的违约金191031.30元、原告承担保证责任支付给银行的全部各项费用及损失410，041.24元及房屋占用使用费暂定122，500.00元，这三项费用原告从被告已付款（原告无息退还被告的房款636771.00元）中优先扣除，不足部分由被告向原告另行支付。5．诉讼费、保全费及实现债权的所有费用由被告承担。事实和理由：2016年12月15日被告与原告签订合同编号为0000000001039518号《商品房买卖合同》，以银行按揭贷款方式购买原告开发的国信·中央新城·峯境（一期）13幢1单元2416室商品房，该房屋总房款为人民币636，771.00元，被告已向原告支付首付款人民币196，771.00元，向交通银行股份有限公司吉林省分行（以下称“交通银行”）贷款440，000.00人民币。被告不能正常偿还银行按揭贷款的行为导致原告在阶段性担保范围内对被告应向交通银行承担的债务承担连带偿还责任，被告的行为已给原告造成严重的经济损失。现原告依据上述《商品房买卖合同》约定，解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，并要求被告承担违约责任。鉴此，原告向贵院提起诉讼，为了保护原告的合法权益，请求贵院支持原告的诉讼请求。       于某辩称，原告诉状内容属实，不同意解除合同，违约金可以支付，代偿银行的贷款部分同意给付，房屋占有使用费不同意给付，以上费用不同意优先扣除。诉讼费、保全费、实现债权的费用同意承担。希望原告给予谅解，请求分期偿还剩余贷款。        本院经审理认定事实如下：鼎晟房地产公司（出卖人）与于某（买受人）于2016年12月15日签订《商品房买卖台同》（合同编号为0000000001039518）一份，约定于某以银行按揭贷款方式购买鼎晟房地产公司开发建设的位于长春市南关区东至甲三路、南至丙五十一路国信·中央新城·峯境（一期）13幢1单元2416号房，建筑面积72.23平方米，该商品房总价款636771元。此外，该合同还对面积确认及面积差异处理、交付期限、关于产权登记的约定等条款进行了约定。        同日，鼎晟房地产公司与于某签订了《商品房买卖合同》补充协议一份，约定：……三、双方同意对上述合同第六条付款方式及期限中其他方式约定如下：“……买受人未按期偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任的，买受人应赔偿出卖人全部损失（包括但不限于因此而产生的各项费用），并应按总房款的30％向出卖人支付违约金，同时出卖人享有下列权利：①出卖人有权单方解除本合同及附件，收回该商品房或将房屋另行出售，同时买受人应向出卖人支付自商品房交付使用之日起的房屋使用费，每月的房屋使用费按总房款的1％标准计算，解除合同后，买受人有义务将房屋恢复原状，不能恢复原状而导致出卖人遭受损失的，买受人应承担赔偿责任，买受人自行装修部分不能拆除或拆除导致房屋受损的，其所有权转归出卖人所有，出卖人不予补偿。②出卖人有权向买受人追偿全部损失，包括但不限于对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。③出卖人有权不交付房屋或终止或不予办理该商品房一切证件，并无须承担任何责任。④出卖人有权优先从买受人已付款中直接扣除违约金及全部损失。”……十五、其他约定：1．本合同解除的，买受人应无条件协助出卖人办理撤销、解除合同备案登记等取消交易的手续，如有退还给买受人的款项，在办理完毕全部手续后30日出卖人向买受人退还，如应计算违约金或利息一并计算，如买受人不配合，一切后果由买受人承担，因此导致出卖人、第三方经济损失的，买受人应当承担赔偿责任。此外，补充协议还约定了其他条款。        2016年12月22日，于某（借款人、抵押人）与交通银行股份有限公司吉林省分行（贷款人、抵押权人）、鼎晟房地产公司（担保人、保证人）签订《个人房产抵押贷款合同》一份，约定于某为购买位于长春市南关区东至甲三路、南至丙五十一路国信·中央新城·峯境（一期）13幢1单元2416号，建筑面积72.23平方米的房屋，向交通银行股份有限公司吉林省分行贷款440000元，贷款期限264个月。        2016年11月24日，鼎晟房地产公司为于某出具《收据》一枚，载明：兹收到于某交来峯-13#2416房款人民币196771元。        上述房屋买卖合同及补充协议签订后，于某以向交通银行股份有限公司吉林省分行贷款人民币440000元的方式支付了剩余房款。2016年12月24日，于某办理了房屋入住。        后于某的上述房屋银行还贷发生逾期。2020年12月8日，交通银行股份有限公司吉林省分行向鼎晟房地产公司致《交通银行逾期贷款代偿通知书》一份，告知于某的上述贷款已于2020年5月1日开始逾期至今有8期未偿还，特此宣布全部到期，于某尚欠贷款本金397429.54元及相应利息、罚息，要求鼎晟房地产公司承担连带保证责任，在2020年12月20日前清偿于某所欠款项。        2020年12月11日、14日，鼎晟房地产公司分别通过中国建设网上银行账户向交通银行股份有限公司长春明珠支行转账409412.96元、628.28元，用途为“峯境一期13#2416于某代偿款”。以上款项合计410041.24元。      2020年12月24日，交通银行股份有限公司吉林省分行出具《贷款结清及合同留存证明》一份，载明：于某购买案涉房屋向交通银行股份有限公司吉林省分行申请贷款440000元，现该笔贷款已于2020年12月14日结清。现有该商品房买卖合同一本原件银行留存。        本案审理过程中，鼎晟房地产公司补充提交长春市房产档案馆于2021年7月26日出具的《房屋权属信息查询结果证明》一份，用于证实案涉房屋此前的查封措施均已解除，本案保全查封为唯一查封。鼎晟房地产公司支付本次保全担保费1910元。       本院认为，原、被告于2016年12月15日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。该合同对双方当事人均具有约束力。合同补充协议中约定“买受人未按期偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任，买受人应赔偿出卖人全部损失，并应按总房款的30％向出卖人支付违约金，同时出卖人有权单方解除合同及附件、收回该商品房。”现买受人即被告已构成逾期还贷，致使出卖人即原告承担代为还款责任，故原告主张解除合同并撤销备案、返还房屋、赔偿损失（即代偿银行贷款本息、担保费）并支付违约金，符合双方约定及法律规定，依法应予支持。       关于原告主张的违约金，双方合同约定为总房款的30％，被告于某抗辩违约金过高，结合本案的实际情况，秉承公平原则和诚实信用原则，考虑本案合同的履行情况、违约方的过错程度以及违约金兼具赔偿性和惩罚性的性质，酌情调整为总房款的10％，即违约金为636771元×10％=63677.10元。      关于原告要求被告按照2500元／月标准支付房屋占有使用费，因双方合同约定“买受人应向出卖人支付自商品房交付使用之日起的房屋使用费，每月的房屋使用费按总房款的1％标准计算”原告主动调整至2500元／月，被告认为使用费过高，并表示市场价值2100元左右，经庭审释明，原告未对房屋使用费标准申请鉴定，故本院酌情将房屋占有使用费调整为2100元／月，自2017年1月1日起，计算至实际返还房屋之日止。       案涉合同解除后，为减少当事人的诉累，原告收取被告的房款应予返还。原告主张上述违约金、损失及占有使用费，按照双方合同约定应在已付房款中优先扣除，不足部分由被告向原告另行支付，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。       综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第三条、第七条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：       一、解除吉林省鼎晟房地产开发有限公司、于某于2016年12月15日签订的编号为0000000001039518号《商品房买卖合同》；      二、于某于本判决生效后立即配合吉林省鼎晟房地产开发有限公司办理上述《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续；        三、于某于本判决生效后立即将位于长春市南关区东至甲三路、南至丙五十一路国信·中央新城·峯境（一期）13幢1单元2416号房屋返还吉林省鼎晟房地产开发有限公司，并将房屋恢复原状至房屋交付时状态；        四、吉林省鼎晟房地产开发有限公司与本判决生效后立即返还于某购房款人民币636771.00元；        五、于某于本判决生效后立即给付吉林省鼎晟房地产开发有限公司全部费用及损失即代偿银行贷款本息410041.24元；       六、于某于本判决生效后立即给付吉林省鼎晟房地产开发有限公司违约金63677.10元；      七、于某于本判决生效后立即给付吉林省鼎晟房地产开发有限公司房屋占有使用费（占有使用费自2017年1月1日起至实际返还房屋之日止，按每月租金2100元标准计算）；；；       八、以上五、六、七项从第四项返还房款中优先扣除，不足部分由于某向吉林省鼎晟房地产开发有限公司另行支付。      九、驳回吉林省鼎晟房地产开发有限公司的其他诉讼请求。       如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费8522.00元、保全费3703.86元、担保费1910元，由于某负担（吉林省鼎晟房地产开发有限公司已垫付）。       如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。       审判员    李德保二〇二一年八月二十日书记员    窦智