成都市新津区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0118民初1925号等四案（案号详见附表一） 原告：四川省宝加利置业有限公司，住所地四川省成都市金牛区金府路593号8栋3单元20层11号。 法定代表人：张芮瑜，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵震宇，陕西金镂律师事务所律师。 被告：薛玉蓉等人（身份信息详见附表一）。 原告四川省宝加利置业有限公司（以下简称宝加利公司）与被告薛玉蓉等四人物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理。原告宝加利公司的委托诉讼代理人赵震宇，被告薛玉蓉、高艳、张德松到庭参加诉讼，被告杨明睿到庭参加第一次和第二次庭前会议，未到庭参加庭审。本案现已审理终结。 宝加利公司向本院提出诉讼请求（诉讼请求详见附表二） 事实与理由：宝加利公司于2014年5月20日与新津县津城绿地第二届业主委员会签订《津城绿地小区物业服务合同》，约定由宝加利公司向位于成都市新津县津城绿地小区提供物业服务。合同签订后，宝加利公司依约开始对津城绿地小区提供物业服务。薛玉蓉等四户是津城绿地小区的业主，因拖欠物业服务费，宝加利公司对薛玉蓉等四户业主催缴未果。特提起诉讼，请求人民法院依法查清事实，判如所请。 薛玉蓉等四人答辩意见详见附表三。 本院经审理认定事实如下：2014年5月20日，新津县津城绿地第二届业主委员会（甲方）与宝加利公司（乙方）签订《津城绿地小区物业服务合同》，约定由宝加利公司为位于新津县津城绿地小区提供物业服务。合同第十三条约定，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：别墅住宅0.8元/平方米/月，多层住宅0.6元/平方米/月，合同对宝加利公司的物业服务标准及双方权利义务进行约定。物业服务期限为五年，自2014年5月20日至2019年5月19日。合同期满后，双方未再签订合同，宝加利公司仍在津城绿地小区提供物业服务至今。 另查明，2014年1月25日，成都坤华物业服务有限公司（以下简称坤华公司）作为甲方与宝加利公司作为乙方签订一份《协议》，约定：“1、就甲方在津城绿地小区的物业相关的应收款项，双方同意按照共计6万元人民币进行打捆定价。……4、协议签订同时由甲方向乙方出具收取关于甲方在津城绿地小区物业服务期间业主住房和车库欠物管费统计明细上载明的欠费委托书，所有欠费由乙方自行收取、自行支配，此资金甲方无权干涉和所有。以上物业服务相关费用时间为2010年9月至2014年元月25日。5、甲方负责承担至退出津城绿地项目管理期间的所有债务（其中包括项目人员工资、水电等费用）。如甲方有预收物业相关费用应由甲方退还给业主或乙方；如有甲方在津城绿地小区内广告费等预收款应支付给乙方。7、本协议经双方公司签订生效之日起，双方公司在三天之内进行移交”。2014年1月27日，坤华公司向宝加利公司出具一份《委托书》，载明：坤华公司委托宝加利公司收取津城绿地小区所有业主及商铺截止2014年1月27日前的一切欠收费用，包括（物管费、车库管理费、车位服务费、生活垃圾清运费、自来水费）。 薛玉蓉等人是津城绿地小区业主，其未按期交纳物业费（房屋信息、欠费期间和金额详见附表四），宝加利公司经催收此款未果，遂提起本案诉讼。 庭审中，薛玉蓉等四人对宝加利公司主张的应收取物业费、垃圾费、路灯电费的收费项目及垃圾费6元/月、路灯电费5元/月的收费标准无异议；薛玉蓉、杨明睿对欠费期间及欠费金额均无异议；高艳对欠费金额和欠费期间均有异议，认为宝加利公司的计算有误，但未提交争议期间的交费收据于以证明；张德松对物业费的欠费金额无异议，对垃圾费、路灯电费有异议，未提交垃圾费交费凭证，张德松另提交路灯电费收据，坤华公司盖章确认。拟证明其已交纳2012年8月至2012年11月及2013年度路灯电费。 上述事实，有宝加利公司提交经庭审质证本院予以采信的身份信息、《津城绿地物业服务合同》《协议》《委托书》、维保记录及当事人当庭陈述等在案为证。 本院认为，杨明睿经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加庭审，相应不利的法律后果由其自行承担。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案的部分法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。宝加利公司与新津县津城绿地第二届业主委员会签订的《津城绿地物业服务合同》是双方真实意思表示，对津城绿地小区全体业主及宝加利公司均具有约束力。宝加利公司作为物业服务企业为津城绿地小区提供了物业服务，薛玉蓉等四人作为该小区业主，应当按照《津城绿地物业服务合同》的约定向宝加利公司支付物业服务费。坤华公司已委托宝加利公司收取2010年9月至2014年1月25日期间的物业费，故宝加利公司向津城绿地小区业主收取2014年5月20日以前的物业费于法有据，本院予以支持。虽然合同期限为五年，但合同期限届满后，津城绿地小区业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，宝加利公司继续提供物业服务至今，原物业服务合同继续有效，故本院对宝加利公司要求薛玉蓉等四人支付物业服务费的诉讼请求予以支持。薛玉蓉、杨明睿抗辩仅应交纳2014年5月20日至2019年5月19日的理由于法无据，本院不予采信。 薛玉蓉等四人抗辩宝加利公司提供的物业服务质量差，物业管理混乱、物业服务不到位，其提交的证据不足以证明宝加利公司未履行合同约定的物业服务；张德松抗辩装修时家中进水，宝加利公司未予处理，未提交证据证明，亦不能认定系宝加利公司提供的物业服务所导致。高艳抗辩其已交纳2021年前的物业费，但未提交证据证实。故本院对薛玉蓉等四人的上述抗辩理由不予采信。 张德松提交证据路灯电费收据，能够证实其已交纳2012年8月至2012年11月及2013年度路灯电费，故应当从宝加利公司主张的费用中予以扣除80元（16个月×5元/月）。张德松应交纳的物业费为11064元（135+705+10224）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条、第六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 薛玉蓉等人在本判决生效后十日内支付四川省宝加利置业有限公司物业服务费。（具体金额详见附表五） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费由薛玉蓉等人负担（具体金额详见附表六）。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  李 静 二〇二一年八月三十日 法官助理  朗召初 书 记 员  彭淑霞                            附表一                               序号                       案号             （2021）川0118民初                       被告身份信息                               1                       1925号                       薛玉蓉，女，1977年9月24日出生，汉族，住四川省新津县。                               2                       1932号                       高艳，女，1975年11月12日出生，汉族，住四川省新津县。                               3                       1933号                       张德松，男，1963年12月28日出生，汉族，住四川省新津县。                               4                       1935号                       杨明睿，男，1975年7月17日出生，汉族，住四川省新津县。                                           附表二                               序号                       案号             （2021）川0118民初                       宝加利公司诉讼请求                               1                       1925号                       判令薛玉蓉支付2014年12月1日至2021年7月31日期间拖欠的各项物业服务费7 254元。                               2                       1932号                       判令高艳支付2010年9月17日至2014年1月16日、2017年12月17日至2017年12月31日、2019年1月1日至2021年7月31日期间拖欠的各项物业服务费6 531元。                               3                       1933号                       判令张德松支付2010年9月16日至2015年1月15日、2014年1月16日至2017年12月31日、2016年2月16日至2017年12月31日、2018年1月1日至2021年7月31日期间拖欠的各项物业服务费11 145元。                               4                       1935号                       判令杨明睿支付2013年8月1日至2013年8月31日、2014年1月1日至2021年7月31日期间拖欠的各项物业服务费10 756元。                                           附表三                               序号                       案号             （2021）川0118民初                       薛玉蓉等人答辩意见                               1                       1925号                       1．宝加利公司提供的物业服务质量较差、管理不善，导致小区内环境较差，影响业主的居住环境和生活质量。2．物业服务用房属于小区全体业主共同享有，宝加利公司擅自出租，且将收益据为己有；3.宝加利公司提供的物业服务合同有效期为2014年5月20日至2019年5月19日，只认可该时间段内的物业费。                               2                       1932号                       高艳只有2021年的物业服务费没有交纳，之前每年都按时交纳了物业费，但是高艳的收据遗失，宝加利公司的主张与事实不符。                               3                       1933号                       1．张德松记不清缴费的时间，只能找到部分路灯电费的票据。2．装修的时候家里莫名其妙进水，宝加利公司没有处理这些问题。3．部分业主把消防通道占为己有，但是宝加利公司并没有制止，宝加利公司的物业服务不到位。                               4                       1935号                       宝加利公司提供的物业服务不到位，管理不善；杨明睿认为只应交纳宝加利公司入驻津城绿地小区以后的物业服务费。                                           附表四                               序号                       案号             （2021）川0118民初                       姓名                       房屋信息                       欠费期间                       欠费类别                       欠费金额（元）                       合计（元）                               1                       1925号                       薛玉蓉                       22-1-2（141.13㎡）                       2014年12月1日至2021年7月31日                       垃圾费                       480                       7 254                               物业费                       6774                               2                       1932号                       高艳                       8-2-8（137.3㎡）                       2010年9月17日至2014年1月16日             2017年12月17日至2017年12月31日             2019年1月1日至2021年7月31日                       垃圾费                       429                       6 531                               物业费                       5 887                               路灯电费                       215                               3                       1933号                       张德松                       10-1-5（130.59㎡）                       2010年9月16日至2012年7月31日             2012年12月1日至2012年12月31日             2014年1月1日至2014年4月15日                       路灯电费                       135                       11 064                               2010年9月16日至2014年1月15日             2014年1月16日至2017年12月31日             2016年2月16日至2021年7月31日                       垃圾费                       705                               物业费                       10 224                               4                       1935号                       杨明睿                       8-1-10（186.62㎡）                       2014年1月1日2014年3月31日                       路灯电费                       15                                    10 756                                                         2013年8月1日至2013年8月31日             2014年1月1日至2021年7月31日                       垃圾费                       552                               物业费                       10 189                                           附表五                               序号                       案号             （2021）川0118民初                       判决内容                               1                       1925号                       薛玉蓉在本判决生效后十日内支付四川省宝加利置业有限公司物业服务费7 254元。                               2                       1932号                       高艳在本判决生效后十日内支付四川省宝加利置业有限公司物业服务费6 531元。                               3                       1933号                       一、张德松在本判决生效后十日内支付四川省宝加利置业有限公司物业服务费11 064元；             二、驳回四川省宝加利置业有限公司的其他诉讼请求。                               4                       1935号                       杨明睿在本判决生效后十日内支付四川省宝加利置业有限公司物业服务费10 756元。                                           附表六                               序号                       案号             （2021）川0118民初                       诉讼费承担                               1                       1925号                       案件受理费减半收取25元，由薛玉蓉负担。                               2                       1932号                       案件受理费减半收取25元，由高艳负担。                               3                       1933号                       案件受理费减半收取42元，由张德松负担。                               4                       1935号                       案件受理费减半收取35元，由杨明睿负担。