陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕01民终11716号上诉人（原审被告、申请执行人）：西安自由自在娱乐设备管理有限公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人：薛陶记，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：薛强，陕西科泽律师事务所律师。委托代理人：黄江利，陕西科泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：王奇，男，1974年4月15日出生，汉族，住西安市长安区。被上诉人（原审被告、被执行人）：董超，男，1973年11月20日出生，汉族，住陕西省咸阳市渭城区。上诉人西安自由自在娱乐设备管理有限公司（以下简称自由自在公司）因与被上诉人西安王奇及原审被告董超案外人执行异议之诉一案，不服西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初7179号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。自由自在公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回王奇诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由王奇、董超负担。事实和理由：一审认定王奇在人民法院查封前已合法占有涉案房屋的事实不清。在长安法院其与董超的谈话笔录中，董超表明愿意拿兴隆社区13号楼10203号房屋作担保，如不按上述办，愿意让法院卖房。2019年4月董超因转移财产，逃避执行被司法拘留。王奇在执行异议听证及一审中自认房屋仍由董超居住。陕西万通物业公司出具的证明显示涉案房屋登记的业主仍是董超。王奇一审时提交两份《房屋购买合同》，前后存在多处矛盾，王奇申请证人出庭证明签订房屋买卖合同及支付房款的事实，但证人对此陈述不一致，无法证明王奇已支付全部房屋价款。涉案房屋的性质虽然是拆迁安置房，但是可以在物业公司办理变更业主登记手续，王奇对房屋未办理变更登记显然存在过错。一审认定事实不清，证据不足，程序违法。王奇辩称，2017年11月8日其与董超签订购房合同一份，2018年2月20日双方签订房屋购买合同，该两份合同均有见证人，且自此之后其将房屋简装并居住至今，在法院查封前已合法占有房屋。其与董某某办理更名，因电脑故障未办理成功，物业费系其交纳。房屋未办理登记手续非其过错，是房屋性质导致。董超经传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。王奇向一审法院起诉请求：1.撤销一审法院对位于西安市高新区XX社区XX区XX楼XX号房屋的查封，终止对该房屋的执行；2.确认该房屋归王奇所有；3.由自由自在公司、董超负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一审法院在执行自由自在公司与董超租赁合同纠纷一案中，执行部门于2019年4月16日作出（2018）陕0116执288号之一执行裁定，查封了董超拥有的位于西安市高新区XX社区XX区XX楼XX号房屋一套，建筑面积105平方米。案外人王奇于2019年12月13日提出书面异议，请求中止执行位于西安市高新区XX社区XX区XX楼XX号房屋一套，建筑面积105平方米。一审法院于2020年6月3日作出（2019）陕0116执异210号执行裁定，驳回了王奇的异议。王奇随后提起执行异议之诉。另查明，王奇与董超于2017年11月8日签订了一份《房屋购买合同》，约定董超将兴隆社区5区（面积为105平方米）的房屋卖给王奇，房屋总价款为33万元。同日由董超给王奇书写了收条一份，载明“今收到王奇购房款330000元叁拾叁万元整”。2018年2月20日王奇与董超又签订了一份《房屋购买合同》，双方议定兴隆社区3区13号楼203室房屋总价款33万元，由董超将该房屋卖给王奇。两份房屋购买合同中均有西安市长安区兴隆街道枣林寨村民委员会盖章。  一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，王奇是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益是本案审查的核心问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据王奇提供的证据以及当事人陈述，能够印证王奇在该房屋查封之前购买涉案房屋并合法占有该房产的事实，自由自在公司虽主张证人与王奇有利害关系但合同上均有长安区XX街道XX村委会印章，通过对该村委会调查核实能够证明王奇主张的事实。且因涉案房屋为拆迁安置房，现不具备办理不动产权利登记证书的条件，因此王奇对未办理过户登记没有过错。故对于王奇请求解除对涉案房屋查封的诉请，依法予以支持。对于王奇要求确认涉案房屋归其所有的诉请，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外”之规定，王奇与董超虽有房屋买卖合同，但案涉房产未完成权属转移登记手续，故对王奇确权的主张不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国物权法》第九条规定，判决：一、不得执行对西安市高新区XX社区XX区XX楼XX号房屋的查封；二、驳回原告王奇的其他诉讼请求。案件受理费6250元，由西安自由自在娱乐设备管理有限公司负担3125元，由董超负担3125元，于本案生效后十日内给付王奇。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，王奇在二审中提交枣林寨社区居委会出具的情况说明、房屋买卖知情人证明及销货清单等，证明其于2018年2月后对房屋进行简装并居住，自由自在公司对王奇提交的证据的真实性及证明目的均不予认可。本院认为，本案为王奇提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为，王奇对人民法院查封的涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，王奇应当就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，王奇与董超于2017年11月8日、2018年2月20日签订了《房屋购买合同》，约定董超将涉案房屋出卖给王奇；结合王奇与董超的陈述、收条及证人证言等能够证明王奇支付了房屋价款；根据一审查明的事实及二审中王奇提交的证据，能够认定王奇于法院查封前已合法占有涉案房屋；房屋未办理过户登记并非王奇的原因。据此，王奇对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，对王奇要求不得执行涉案房屋的诉讼请求，依法应予支持。因涉案房屋未办理产权登记，王奇主张确权依法不予支持。 综上所述，自由自在公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6250元，由西安自由自在娱乐设备管理有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二一年八月二十四日 法官助理    高  喜  平书 记 员  朱  琳  婧    1