贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终5432号上诉人（原审被告）：赵玉珍，女，汉族，1980年9月8日生，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审原告）：遵义市树华物业服务有限责任公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区外环路沙坝建材综合市场**4-6-1。统一社会信用代码：91520302692742231X。法定代表人：曹泽荣，公司经理。上诉人赵玉珍因与被上诉人遵义市树华物业服务有限责任公司（以下简称树华物业）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2021）黔0302民初470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。赵玉珍上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实及理由：1.被上诉人服务期间存在瑕疵，不作为，管理混乱，导致上诉人经济损失惨重；2.上诉人与被上诉人之间从未签订《物业服务合同》，不存在物业服务合同关系，案涉幼儿园属于小区独立产权，楼道维护、保洁卫生、安保工作都是幼儿园自己承担，被上诉人从未履行过物业服务；3.一审认定物业费14543.55元金额违背事实依据，被上诉人未履行服务致使幼儿园无法正常开办，上诉人不应缴纳物业费。树华物业答辩称，1.树华物业与遵义东润房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务委托合同》，案涉幼儿园区域属于树华物业服务区域范围；2.虽然案涉幼儿园是封闭管理，但树华物业仍在周围提供了卫生清运、通道秩序维护、巡查管理、消毒等服务；3.赵玉珍与房开公司签订《房屋租赁合同》时约定了需承担相应的物管费。树华物业向一审法院起诉请求：1.判令赵玉珍立即支付物业服务费27702元（2017年12月至2020年3月）；2.本案诉讼费用由赵玉珍承担。一审法院认定事实：2012年6月19日，树华物业与遵义东润房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务委托合同》，合同约定由树华物业为其建设的的遵义市红花岗区新店子经济适用住房泰安小区进行物业服务，委托时间为交房之日起两年，如需继续服务，合同同样生效。2012年7月19日，树华物业与遵义东润房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定物业服务内容为：物业公共部分的维修、养护和管理；物业共同设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共同部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理、车辆停放秩序管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。物业服务费为多层0.7元/月/平方米，高层1.2元/月/平方米，商业物业2元/月/平方米，按月交纳，业主或承租人应在每月5号（每次缴费的具体时间）前交纳。2017年11月18日，赵玉珍承办的遵义市红花岗区新店子幼儿园（乙方）与遵义东润房地产开发有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将遵义红花岗区新店子马兰坝泰安小区幼儿园出租给乙方使用，建筑面积855平方米，共三层，租赁期限自2018年3月1日起至2028年3月1日止（装修时间为三个月，即2017年12月1日至2018年3月1日）。乙方必须服从政府有关部门、居委会、物管公司等相关部门的依法管理，并承担相关的费用。赵玉珍未缴纳2017年12月起至2020年3月期间的物业服务费，故酿成诉争。树华物业为涉案小区提供物业服务期间，履行了巡查、管理、公共区域卫生清洁、消毒、公共设施设备的维护等物业服务义务，并支付了垃圾清运费用、电梯维修费、公用部分的电费等相关费用。赵玉珍认为与树华物业没有签订物业服务合同，管理混乱，没有进行服务，从2017年12月日起未交纳物业费。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”的规定，东润房地产开发有限公司系涉案小区的开发商，其与树华物业签订《前期物业管理服务委托合同》、《前期物业服务合同》合法有效，对业主具有法律约束力，业主应当按照合同约定履行相应的义务。虽然赵玉珍、树华物业之间未签订单独的《物业服务合同》，但赵玉珍经营的幼儿园位于小区内，其供水、供电、排水和排污系统均与小区成统一的整体，树华物业对上述设施进行维护管理，与赵玉珍形成了实际的物业管理关系。树华物业对小区提供了保安服务、公共场所卫生服务，赵玉珍也同时得益。因此，树华物业有权向赵玉珍主张物业管理费。关于物业服务费收取标准，赵玉珍设立的幼儿园虽不属教育部门开办，但也系小区的配套设施，其不同于一般的商业机构，而且相对独立，自行管理程度高，故树华物业主张按对商业的收费标准向赵玉珍收费无理。树华物业物业服务合同中约定的收费标准并无教育等机构等项目的标准，结合涉案幼儿园所在房屋系三层步梯建筑的客观情况，酌定参照多层住宅的收费标准即0.7月/平方米计算赵玉珍租赁建筑物部分应付的物业管理费。树华物业依据合同约定应当对该物业共用部位承担维修、养护、管理和维护的义务，对物业共用部分和相关场地承担清洁卫生，垃圾收集、清运、污水管道疏通、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范等义务。同样，赵玉珍应按照合同约定承担给付物业服务管理费的义务。本案在审理过程中，经现场勘验，涉案小区属于商住一体的开放式小区，该小区整体干净整洁，但也确实存在车辆停放管理、公共秩序维护公用部位设施修复不及时等方面的缺失。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条“人民法院应当以证据依法作出裁判”以及第六十六条“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断”的规定，认定树华物业在履行合同过程中存在瑕疵。依据树华物业提供的服务水平和质量确定业主承担与之相对应的物管费用，酌情确定赵玉珍支付应付物业管理费的90%。根据《中华人民共和国民法典》九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以的起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费”、《物业管理条例》第七条第（五）项规定“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”的规定以及双方合同的约定，赵玉珍应支付的物业服务费该期间的物业服务费为14543.55元(855㎡×0.7元/月×27月)×90%。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、九百四十四条、《物业管理条例》、第七条第（五）项之规定，判决：由赵玉珍在本判决生效后五日内向遵义市树华物业服务有限责任公司支付物业服务费14543.55元；驳回遵义市树华物业服务有限责任公司的其余诉讼请求。案件受理费245元（已减半收取），由遵义市树华物业服务有限责任公司负担120元，赵玉珍负担125元。双方当事人二审未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］8号）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，物业服务企业提供物业服务所依据的物业服务合同，合同相对人应为建设单位或业主委员会或采取业主大会选聘的方式，东润房地产开发有限公司作为开发商，其与树华物业签订的《前期物业管理服务委托合同》《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，该两份合同对包括上诉人在内的全体业主具有约束力。上诉人称幼儿园属于独立产权，且保洁、安保等工作全部由幼儿园自行承担，不应再缴纳物业费。本院认为，案涉小区作为一个商住一体的开放式小区，树华物业提供的服务除了日常的保洁外，还包括供电、供水、排污系统的维护和保养，共用设施、设备及场地的维修养护等，案涉幼儿园作为整体小区的一部分也因此得益，应当依照合同交纳物业费。但是树华物业在履行合同的过程中，确实存在车辆停放管理、公共秩序维护、公用部位设施修复不及时等方面的问题，没有尽到完全的管理和维护义务，给上诉人生活带来不便，对合同的履行确实存在瑕疵。故一审综合考量，判决上诉人按照多层住宅收费标准的90%支付物业管理费并无不当。综上所述，赵玉珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费490元，由赵玉珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩高审 判 员 贺灿灿审 判 员 谭应勇二〇二一年八月四日法官助理 杨 豪书 记 员 王群惠