上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初8985号原告：张勤补，男，1945年5月11日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。委托诉讼代理人：李庆春，上海卿云上海律师事务所律师。委托诉讼代理人：张迎川，上海卿云上海律师事务所律师。被告：王叶法，男，1990年3月23日出生，汉族，户籍地山东省滕州市。原告张勤补诉被告王叶法房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本案于2021年5月24日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张迎川，被告王叶法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张勤补向本院提出诉讼请求如下：一、判令原、被告双方签订的租赁合同于2021年1月22日解除；二、判令被告支付原告2020年租金人民币7,000元、2021年租金2,410元；三、判令被告支付原告逾期支付租金的利息(以未付租金7,000元的0.50%即每日35元为基数，自2019年12月19日起计付至实际支付之日止；以未付租金2,410元的0.50%即每日12.05元为基数，自2020年12月19日起计付至实际支付之日止)；四、判令被告支付原告违约金5万元；五、判令被告支付原告保证金5,000元，以及确认原告没收该保证金；六、判令被告支付原告房屋使用费8,547.90元(按照年租金4万元为标准，自2021年1月23日计算至2021年4月12日止)。事实与理由：2019年1月18日，原告与被告签署了《租赁合同》，约定被告承租原告位于上海市青浦区城中东路XXX号二楼的房屋。租赁价格为：第一年为32,000元，第二年租金为35,000元，第三、四、五年租金为4万元。被告需在每年12月18日之前将下一年房租汇款至原告账户，如有拖欠，按每天租金0.50%加收滞纳金。另，被告需支付原告5,000元的保证金。至今被告仍拖欠保证金5,000元；2020年(第二年)房租7,000元；2021年(第三年)房租40,000元。2021年1月12日原告向被告发出律师函，要求支付上述拖欠费用并解除合同，根据快递邮寄凭证显示并非被告本人签收，被告实际于2021年1月22日签收。被告迟延支付租金构成违约，根据合同第4.3条约定，租金按年支付，2020年租金为3.50万元，2019年12月18日之前被告应支付2020年年租金，但是被告迟延支付了28,000元，故拖欠7,000元。之前的租金均已付清。被告拖欠租金、保证金共计人民币52,000元，已构成严重违约。根据合同第8.4条约定，拖欠租金超过10天，原告有权终止合同。故原告主张解除合同时间为2021年1月22日。根据第4.2条约定保证金5,000元，被告应支付原告5,000元的保证金。但是实际上被告未支付。合同未约定被告支付保证金的具体期限，没收保证金无合同依据。被告实际于2021年4月12日搬离系争房屋。合同解除之后，被告无依据继续占有使用系争房屋，应支付占有使用费。故使用费计算至2021年4月12日，故不要求被告腾退房屋，原告在2021年4月12日已经接收了系争房屋。为维护原告合法权益，原告诉至法院。被告王叶法辩称：针对诉请一，被告同意解除租赁合同，被告实际在2021年1月22日收到原告寄送的律师函，故也认可合同解除日期为2021年1月22日。针对诉请二，2019年年度租金已经支付完毕。按照合同约定，确认2019年12月18日之前被告应支付2020年年租金，但是被告迟延支付了28,000元，故拖欠7,000元，理由是原、被告双方达成口头约定，但对此无法提供书面证据。之后2021年的租金也未支付。对于上述拖欠的2020年以及2021年租金，由于原告在2020年12月初提出要自用房屋要求被告搬走，考虑到房屋内有被告的一些装修及物品，故被告未支付2021年租金。针对2020年拖欠的租金7,000元，被告同意支付。针对诉请三，对于利息，不同意支付。针对诉请四，不同意支付违约金。被告拖欠7,000元系经原、被告双方口头协商，对此无书面证据，若法院认定被告存在违约行为，被告认为违约金标准过高，请求法院酌情调整。针对诉请五，不同意支付保证金，也认可被告从未支付保证金。针对诉请六，不同意支付，理由是被告在2021年3月初搬离系争房屋，无书面交接凭证，仅是被告跟原告打了一个电话。经开庭审理查明：2019年1月18日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订了《租赁合同》，约定被告承租原告位于上海市青浦区城中东路XXX号二楼的房屋应于经营。租赁期限为5年，从2019年1月18日至2024年1月18日止。先付后用，租金第一年为32,000元，第二年租金为35,000元，第三、四、五年租金为4万元。被告需支付原告5,000元的保证金。被告需在每年12月18日之前将下一年房租汇款至原告账户，如有拖欠，按每天租金0.50%加收滞纳金。违约责任约定，租赁期间，双方信守合同，任何一方提前终止合同均视为违约，须承担违约责任。违约金为5万元。被告拖欠租金超过10天的，原告有权终止此租赁合同。租赁期满或因被告违约解除合同后，被告应在5天内搬迁完毕，逾期则该房屋内所有物件(包括内部装修等一切添加物)都将视为废弃物，归原告所有，可任由原告处置。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告将上述房屋交付被告使用。合同履行期间，被告针对2019年年度租金已经支付完毕，确认2019年12月18日之前被告应支付2020年年租金，被告支付了28,000元，拖欠7,000元未付，之后2021年的租金也未支付。2021年1月12日，原告委托律师向被告发出的律师函，要求被告支付拖欠费用并解除合同，被告确认于2021年1月22日收到。原告在2021年4月12日已经接收了系争房屋。另查明，系争厂房已办理了产证，权利人登记在原告及案外人名下。以上查明的事实，由原、被告的陈述，租赁合同、律师函、快递凭证、房屋状况及产权人信息等证据予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告就所主张的被告支付原告逾期支付租金的利息、偿付违约金5万元以及要求没收该保证金5,000元诉讼请求，原告确认上述钱款性质均是基于被告逾期未支付租金主张的违约金。经本院释明后，原告明确，若择一主张，原告仅主张被告支付违约金5万元。对于被告违约所造成原告损失情况，原告对此无相关证据提供。根据庭审查明的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，租赁合同系原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。合同约定“被告拖欠租金超过10天的，原告有权终止此租赁合同”，合同履行期间，被告拖欠2020年租金7,000元未付，之后2021年租金也未支付。原告主张解除合同，有相应的合同依据，并以被告实际于2021年1月22日收到原告寄送的律师函作为解除之日。被告同意解除租赁合同，被告实际在2021年1月22日收到原告寄送的律师函，也认可合同解除日期为2021年1月22日。双方对此均无异议，本院予以确认。对于合同解除之前被告拖欠的租金即拖欠的2020年租金7,000元以及2021年租金2,410元，被告理应支付。合同解除后，被告认为其于2021年3月初搬离系争房屋，但无书面交接凭证及其他搬离的证据，本院对此不予采信。原告在2021年4月12日已经接收了系争房屋，故自2021年1月23日计算至2021年4月12日止的房屋使用费8,547.90元，被告也应支付原告。因被告拖欠租金，已构成违约，原告主张违约金，有相应的依据，但原告主张的违约金过高，被告也不同意支付，且原告未就被告违约所造成的损失提供相应的证据，综合本案合同履行、当事人过错程度等情况，本院确认被告应向原告偿付违约金6,000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告张勤补与被告王叶法签订的《租赁合同》于2021年1月22日予以解除；二、被告王叶法应于本判决生效之日起十日内支付原告张勤补拖欠的租金人民币9,410元；三、被告王叶法应于本判决生效之日起十日内偿付原告张勤补违约金人民币6,000元；四、被告王叶法应于本判决生效之日起十日内支付原告张勤补房屋占有使用费人民币8,547.90元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,578.95元，减半收取计人民币789.47元，由被告负担人民币239.47元,由原告负担人民币550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  林 青法官助理  周磊杰书 记 员  周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。