广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14567号上诉人（原审被告，反诉原告）：广州市恒泰物业服务有限公司，住所地广东省广州市番禺区洛浦街洛溪南路1号洛溪第一工业村F栋首层106号。法定代表人：洪鹤开，职务：经理。委托诉讼代理人：张传刚，广东正诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁灵芝，广东正诺律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告，反诉被告）：广州市珈荟斯生物科技有限公司，住所地广东省广州市番禺区市桥街富华东路126、128号二楼。法定代表人：蔡典达，职务：总经理。被上诉人（原审原告）：蔡典达，男，1982年3月19日出生，汉族，住广东省汕头市濠江区。上诉人广州市恒泰物业服务有限公司（以下简称恒泰公司）因与被上诉人广州市珈荟斯生物科技有限公司（以下简称珈荟斯公司）、蔡典达房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初4479号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。上诉人恒泰公司的委托诉讼代理人张传刚，被上诉人蔡典达（亦为珈荟斯法定代表人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒泰公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、四项；2.依法改判珈荟斯公司、蔡典达支付未能在单方解除合同后15工作日（2020年3月7日到2020年3月27日）内将其占用的恒泰公司的营业地址注销完毕的违约金34204.275元（以2020年月租金18002.25为标准支付至珈荟斯公司注销完毕之日，从2020年3月27日起每逾期一日支付月租金的10%，现暂计至2020年4月15日。计算公式18001.25×10%×19天）；3.依法判决珈荟斯公司、蔡典达补足支付恒泰公司2020年1月1日至2020年3月5日拖欠的租金、物业管理费、垃圾处理费及水电费的逾期付款违约金14646.87元（以22708.33元为本金，按每日千分之五的标准，自2020年3月6日起计至款项清偿之日，现暂计2020年7月13日。计算公式22708.33×0.5%×129天）；4.依法改判珈荟斯公司、蔡典达承担本案诉讼费。事实与理由：一、一审法院判决的第二项、第三项、第四项，明显认定事实错误，适用法律错误。恒泰公司与珈荟斯公司、蔡典达是有合同约定的，意思表示真实，明确约定不予返还全部保证金的情形，以及各项违约金的适用情况和标准，珈荟斯公司、蔡典达是知情并认可的，而且时至今日，珈荟斯公司、蔡典达也没有对恒泰公司的主张提出任何异议。故恒泰公司认为，珈荟斯公司、蔡典达就恒泰公司主张的不予返还全部保证金以及各项违约金，通过珈荟斯公司、蔡典达的行为表现，完全可以推定其并没有感到不公平，相反，这正说明珈荟斯公司、蔡典达很重视契约精神。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，在没有珈荟斯公司、蔡典达主张违约金过高、同时也没有提供相应的证据证明约定的违约金高于恒泰公司实际损失的情况下，一审法院擅自认定不公平，适用公平原则，酌定调整恒泰公司的违约金标准，没有事实和法律依据。而且，珈荟斯公司、蔡典达没有证据证明约定的违约金高于恒泰公司的实际损失，本身就应当承担举证不能的不利后果。若按一审判决的第二项、第三项、第四项，放眼将来，这将降低其他当事人的违约成本，不利于交易的稳定。本案中，作为违约方的珈荟斯公司、蔡典达具有过错；而作为守约方的恒泰公司没有过错，而且还是受损方。过错方可以依据公平原则获益，没过错方却依据公平原则受损，这本身就是一种不公平的表现。二、珈荟斯公司、蔡典达应当对此债务负共同清偿责任。蔡典达以个人名义租赁了该涉诉场地，并告知恒泰公司是用于公司经营使用，且合同落款处为其个人签名，根据合同相对性原则，蔡典达与恒泰公司订立了《租赁合同》，此法律关系约束的主体为蔡典达与恒泰公司，蔡典达理应对此债务承担清偿责任，同时，珈荟斯公司作为实际使用人，也应对此法律关系承担责任。一审中，恒泰公司己提供《租赁合同》进行举证，而一审法院却以恒泰公司未举证予以证明为由不予采纳恒泰公司的主张，因此，希望二审法院对此予以纠正。三、一审判决曲解法律，在适用法律上存在错误。在一审判决中，无论是保证金还是违约金，一审法院都以公平二字过分下调了珈荟斯公司、蔡典达本该支付的款项，罔顾《租赁合同》的存在，亦违背《中华人民共和国民法典》第五百八十三条规定，导致判决不公。综上，请求二审法院予以改判。珈荟斯公司、蔡典达共同答辩称：同意一审判决，一审判决结果已经考虑到了恒泰公司的损失。一、对于保证金的问题，一审判决处理是恰当的，已经考虑到了疫情影响的因素。根据《最高法院关于审理涉新冠××疫情民商事案件的指导意见》第十一条第四项规定，恒泰公司应向珈荟斯公司退还押金。二、恒泰公司交付涉案房屋给珈荟斯公司时是毛坯房，我方已经提前与恒泰公司沟通该装修费用为25万元，装修费用也已经明确在合同中有约定，现因疫情影响而导致双方合同解除，则恒泰公司应向珈荟斯公司支付装修赔偿款。三、对于逾期违约金，合同约定的逾期违约金是针对珈荟斯公司负担的，而非是针对恒泰公司，合同此约定是不合理的。若恒泰公司坚持要求计算逾期违约金的，我方认为恒泰公司支付我方的押金亦应同等计算逾期违约金。四、关于珈荟斯公司营业执照住所地的迁出问题，珈荟斯公司的工商登记并不影响房屋的使用，且也没有造成恒泰公司的任何损失。五、对于疫情期间的租金减免。珈荟斯公司是每月10日交租，恒泰公司称需与村里沟通，故珈荟斯公司向恒泰公司申请缓交租金。由于双方最终协商未果，双方经协商一致认为是受到了疫情的不可抗力影响才解除合同的。珈荟斯公司要搬出时，恒泰公司不允许珈荟斯公司将物品搬走，直至进入诉讼后，经恒泰公司的代理人向恒泰公司释明，恒泰公司才允许珈荟斯公司将物品搬走，但坚持不允许珈荟斯公司将房屋内安装的铁架拆走。六、关于恒泰公司主张蔡典达承担连带责任的问题，珈荟斯公司对此是不予认可的，蔡典达只是代珈荟斯公司与恒泰公司签订租赁合同，故蔡典达所行使的是职务行为。2020年3月30日，珈荟斯公司向一审法院起诉请求判令：1.恒泰公司退回租赁保证金34290元，物业水电保证金5000元，园区停车牌押金1500元，合计40790元；2.恒泰公司承担因本诉产生的诉讼费用；3.恒泰公司退还珈荟斯公司装修设施折旧剩余价值10万元。一审诉讼中，珈荟斯公司增加诉讼请求：确认双方签订的租赁合同已于2020年3月6日解除。恒泰公司向一审法院提起反诉请求判令：1.珈荟斯公司支付恒泰公司2020年1月1日至2020年3月5日拖欠的租金、物业管理费、垃圾处理费、水电费共计22708.33元；2.珈荟斯公司支付恒泰公司违约金因拖欠租金、物业管理费、垃圾处理费、水电费自2020年2月11日起至实际给付日止产生的违约金17371.87元（以拖欠房租、物管、垃圾处理费及水电总额22708.33元为基数，从2020年2月11日起按照每日0.5%计算至付清之日，现暂计至2020年7月13日，即22708.33元×0.5%×153天）；3.珈荟斯公司支付恒泰公司占用营业地址至实际营业场地注销完毕时止的违约金54006.75元[珈荟斯公司应在单方解除合同后15个工作日内（2020年3月7日至2020年3月27日）将其租用营业地址注销，故违约金从2020年3月27日起每逾期一日按月租金的10%支付，暂计至2020年4月26日为18002.25元×10%×30天]；4.珈荟斯公司承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：1991年5月23日，原番禺县建设委员会核发《建设用地规划许可证》，用地单位为大石××××村第一工业区厂房，用地位置位于大石××××村，用地面积为8555平方米。同日，原番禺县建设委员会核发《建设工程规划许可证》，建设单位为洛溪第一工业区，建设项目为厂房，建设位置位于大石××××村水厂边，建设规模为框架二层共7200平方米。2013年1月30日，广州市番禺区洛浦街洛溪村股份合作经济社与陈土保签订《厂房租赁合同》，约定由陈土保承租广州市番禺区洛浦街洛溪第一工业邨（即旧水厂边工业厂房）第一至第六幢全部共7200平方米的厂房，租赁期限自2013年3月1日至2033年2月28日。2017年7月11日，陈土保与江小霞签订《厂房租赁合同》，约定陈土保将广州市番禺区洛浦街洛溪第一工业邨（即旧水厂边工业厂房）第一至第六幢全部共9000平方米（其中加建部分1800平方米无产权证）的建筑物租赁给江小霞使用，租赁期限为2018年3月1日至2033年2月28日。2019年1月6日，恒泰公司分别出具《收据》确认收到蔡典达交来涉讼场地的租赁保证金34290元，水电、物业保证金5000元。2019年1月15日，恒泰公司（甲方、出租方）与蔡典达（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉讼位于广州市番禺区洛浦街洛溪村洛溪第一工业村一号艺栈创意园F栋F101号场地出租给乙方使用，场地建筑面积为342.9平方米（含公摊面积，作为租金计算面积），供乙方用于“办公、仓储（不能存放易燃易爆等危险物品）”的用途；租赁期限为2019年2月1日至2024年1月31日；本合同首年每月租金17145元，免租期为2019年2月1日至2019年3月31日，租赁期限内，租金（不含税）自第贰个租赁年度开始递增，每年度递增5%截至合同期满，2019年4月1日至2020年1月31日每月租金17145元，2020年2月1日至2021年1月31日每月租金18002.25元……；从2019年8月1日开始每月支付物业管理费1645.92元；租金与管理费每月10日前支付；水电费按实际用水量收取，水费为6元/吨，电费为1.5元/度，甲方委托物业及管理公司每月月底抄水电表度（方）数，由乙方向甲方缴纳；乙方应当于本租赁合同生效之日当天，向甲方一次性支付租赁保证金34290元、物业管理费与水电费保证金5000元及2019年4月1日至2019年4月30日租金17145元；乙方不能将租赁保证金抵作租金及水电费、物业管理费用等，在租赁期限届满时，乙方结清按租赁合同约定应由乙方承担的租金、物业管理费费用和违约金后，甲方于20天内将租赁保证金无息和物业管理费与水电费保证金退回乙方；在场地使用期内，出现如下情形之一的，甲方有权没收场地使用保证金：（1）乙方拖欠甲方场地使用费以及管理费达30天以上（含30天），（2）非因甲方违约，乙方提前终止双方场地使用关系的；乙方以该场地作为营业场地注册公司或分支机构等单位，则在本合同终止或解除在15个工作日内，应将该注册地址在工商、卫生、消防等各相关部门注销完毕，否则乙方应按每逾期一日向甲方支付本合同终止或解除当年月租金标准的10%作为违约金；本合同租赁期限届满且双方未能达成续租合同的或本合同因解除而提前终止的，乙方于本合同终止后10天内返还该场地，乙方逾期返还该场地的，乙方同意自本合同终止第二日起，按本合同约定最后一个租赁年度的月租金标准按月缴交场地占用费及物业管理费，但此费用之支付并不意味双方租赁关系之继续；乙方返还该场地时，对于一切镶嵌在该场地建筑物结构之内（例如：房屋结构或者墙体内等）的附属设施和装修，归甲方所有，并且无须对乙方作出任何赔偿；本合同终止之日起10天内，乙方未清空属乙方的可移动设施设备或其他物品的，视为乙方同意放弃对该等设备及其它物品的各项权利，甲方有权自行处理，不需另行通知乙方；甲方在合同期内如因该地段租金上涨导致甲方解除合同，赔偿乙方装修费，标准装修费25万，按60个月折旧；乙方如逾期向甲方或物业公司支付租金、物业管理费等其他费用的，乙方须按应付金额的0.5%/日为标准向甲方支付违约金；乙方逾期支付租金或其他各项费用超过30天的，甲方有权单方面解除本合同而不承担任何责任，等等。2019年2月20日，梁海波分别出具《收据》确认收到涉讼场地装修押金5000元，施工出入证保证金80元、工本费40元，共120元。2019年5月31日，李瑞华出具《收据》确认收到涉讼场地停车证押金1500元，工本费60元。2019年3月14日，广州市番禺区洛浦街洛溪村股份合作经济社出具《证明》，同意江小霞租赁的涉讼场地转租给蔡典达开办广州市珈荟斯生物科技有限公司。珈荟斯公司因连续两个自然季度应征增值税销售同比下降均超15%，向行政机关申请作为受影响企业。2019年12月17日，广州市番禺区劳动就业服务管理中心受理上述申请。2020年2月7日，番禺区人民政府洛浦街道办事处发布通告，结合当前疫情防控的形势，倡议辖区内的所有生产经营单位，主动延迟复工复产，时间不早于2020年3月1日24时。2020年1月23日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月7日，广州市番禺区防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组发布《关于进一步加强疫情防控期间餐饮单位工作要求的通告》，载明：全区各餐饮单位（含饮品店、小吃店、早餐店等）暂停大厅、堂食服务，可提供到店自取、网络或电话等外卖订餐服务，可采取独立包房（每房限一桌，不得拼桌）为散客供餐；等等。其后数日内，相关部门陆续发布了《广州市番禺区防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组关于进一步加强疫情防控期间餐饮单位工作要求的通告》（第一号）、《广州市番禺区防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组关于进一步强化疫情防控十条措施的通告》（第二号）等文件。2020年3月4日，珈荟斯公司、蔡典达出具《解除租赁合同通知书》，告知恒泰公司及洪鹤开解除租赁合同，并要求恒泰公司及洪鹤开勿盗窃、转卖或损毁其司财物等。2020年3月6日，恒泰公司作出《关于﹤解除租赁合同通知书﹥的复函》，同意珈荟斯公司、蔡典达解除租赁合同，但不同意豁免蔡典达拖欠的租金费用，并要求蔡典达在收到函件后十天内办理返还场地手续，清理场所内移动物品，逾期不处理，将严格按照合同约定执行，所有损失由蔡典达承担。2020年3月9日，恒泰公司向珈荟斯公司出具《物品放行批复》，同意蔡典达放行白色椭圆皮质沙发等物品，不同意放行“圆形陶瓷洗手台（含龙头下水器）”1个、“白色陶瓷洗手盆+龙头”6个、“门”13扇、“隔层及扶梯拆除方铁1批”、“隔层板1批”。2020年3月17日，恒泰公司出具《限期搬离通知书》，要求蔡典达于2020年3月16日内将室内移动物品搬离并交还场地，逾期视为放弃物品所有权。2020年7月7日，恒泰公司出具《欠费通知书》，告知F101栋租户欠缴2020年2月1日至2020年2月29日租赁费18002.25元、物业管理费1645.92元、垃圾处理费171.45元和滞纳金14567.42元；2020年3月1日至2020年3月5日租赁费2903.69元、物业管理费53.09元、垃圾处理费5.53元和滞纳金1747.7元；2020年1月1日至2020年3月5日水费510元、电费436元。以上总计39023.45元。2020年7月30日，陈土保出具《同意转租说明》，同意江小霞将洛溪第一工业邨F栋101号转租给蔡典达。2020年8月11日，江小霞出具《情况说明》，说明其为恒泰公司股东，其于2017年7月11日代表公司与陈土保签订《厂房租赁合同》，厂房交由恒泰公司统一管理对外出租。2020年8月20日，广州市番禺区洛浦街洛溪村股份合作经济社出具《情况说明》，确认广州市番禺区洛浦街洛溪村南路1号洛溪第一工业区F栋首层101号属于6号楼，没有任何加建。另查明，2019年7月31日，珈荟斯公司的住所（经营场所）变更为广州市番禺区洛浦街洛溪村南路1号洛溪第一工业村F栋首层101号。2019年8月9日，珈荟斯公司办理《食品经营许可证》。一审诉讼中，各方确认珈荟斯公司、蔡典达经与恒泰公司协商后进行装修，但自2020年2月起欠缴租金，双方合同于2020年3月6日解除，珈荟斯公司、蔡典达于2020年3月15日撤场，至庭审之日，珈荟斯公司尚未办理营业执照迁出。蔡典达、珈荟斯公司确认装修押金5000元已退回。蔡典达、珈荟斯公司在庭审中提出如下事实主张：蔡典达为珈荟斯公司的股东及法定代表人，恒泰公司知悉蔡典达是代表公司签订合同，但因蔡典达当时未带营业执照，才以个人名义与恒泰公司签订合同，恒泰公司在反诉事实理由中的陈述应视为其对合同相对方为珈荟斯公司这一事实的确认；由于涉讼物业所在洛溪村在疫情期间封村，村委要求餐饮企业不能早于2020年3月1日复工，导致珈荟斯公司经营困难；珈荟斯公司曾向恒泰公司协商减免租金事宜，但遭到拒绝，遂提出解除合同；恒泰公司交付涉讼物业时为毛坯房，珈荟斯公司为经营投入50多万元用于装修，仅使用了几个月，遭受巨大的损失；另因涉讼物业的实际用途与规划许可证中所载用途不一致，故认为涉讼合同为无效合同。蔡典达、珈荟斯公司为其上述主张提交了微信聊天记录、装修照片、装修费收据、微信转账记录、交易明细等证据为证。恒泰公司在庭审中提出如下事实主张：蔡典达以个人名义租赁后，告知恒泰公司是用于公司经营使用，故恒泰公司配合其办理了场地变更备案手续，据此，珈荟斯公司与蔡典达应共同承担相应的法律责任；确认收到蔡典达交纳的租赁保证金34290元、水电物业保证金5000元及园区停车牌押金1500元；涉讼物业出租给蔡典达前已有装修，而涉讼合同亦约定租赁用途为办公、仓储，用途的变更是因蔡典达装修用于餐饮的自身行为所致，合同载明装修费用仅为25万元；珈荟斯公司、蔡典达的自身经营早就出现问题，其在疫情期间未提过缓减免申请的情况下便直接提出解除合同，可见其只是将自身经营问题推给疫情；涉讼物业是恒泰公司向案外人承租，在疫情期间也遭受巨大损失；另珈荟斯公司未依约将工商登记地址迁出，使恒泰公司无法将涉讼场地重新出租。经查，珈荟斯公司于庭后的2020年8月21日，经市场监管部门核准变更住所，现其住所已非涉讼物业地址。一审法院认为，蔡典达与恒泰公司就涉讼物业签订的《租赁合同》主体适格，为双方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的的强制性规定，为有效合同，双方均应遵照履行。蔡典达、珈荟斯公司提出《租赁合同》的实际用途不符合规划的抗辩事由，属于行政管理范畴，并不影响涉讼合同效力的认定。虽《租赁合同》为蔡典达与恒泰公司所签订，但蔡典达为珈荟斯公司的法定代表人及股东，珈荟斯公司对蔡典达代表其公司与恒泰公司签订《租赁合同》予以追认；而恒泰公司在得知涉讼物业由珈荟斯公司实际使用后并未提出异议，且其在反诉事实理由中称前述《租赁合同》为其与珈荟斯公司所签订，视为恒泰公司对蔡典达代表珈荟斯公司签订《租赁合同》予以确认。因此涉讼《租赁合同》的合同相对方应为珈荟斯公司与恒泰公司。《租赁合同》约定每月租金与管理费应于每月10日前支付，珈荟斯公司自2020年2月份起未按时支付租金，并逾期超过30天，已构成根本违约。现双方均确认《租赁合同》已于2020年3月6日解除，一审法院对此予以认定。虽珈荟斯公司违约在先，导致合同解除，但鉴于自2020年1月底新冠××疫情扩散以来，各级地方政府及行政部门均发布了一系列疫情防控措施，而珈荟斯公司经营的是餐饮行业，受疫情及相关防控措施的影响较大，如按《租赁合同》之约定承担全部违约责任，明显对珈荟斯公司不公平。考虑到珈荟斯公司承租涉讼物业后装修投入较大而实际经营使用的期间较短，且其前期履约情况良好，而疫情发生后亦曾与恒泰公司沟通减免问题以求继续履约，故此，根据利益衡平、公平诚信的原则，一审法院酌定恒泰公司应向珈荟斯公司退还90%的保证金（含租赁保证金、物业水电保证金、园区停车牌押金）即36711元[（34290元+5000元+1500元）×90%]。因珈荟斯公司实际占用涉讼物业，故珈荟斯公司所拖欠2020年2月1日至2020年3月5日期间应付租金20905.84元（18002.25元+18002.25元÷31天×5天）、物业管理费1699.01元（1645.92元+53元）、垃圾处理费176.98元（171.45元+5.53元）和水电费436.5元，共计23218.33元，仍应向恒泰公司支付。现恒泰公司仅主张22708.33元，一审法院予以支持。至于恒泰公司依合同主张的逾期付款违约金，基于前述因素，一审法院根据公平原则酌情调整该违约金标准为按日万分之五。故珈荟斯公司应以22708.33元为本金，自2020年3月6日起按每日万分之五的标准向恒泰公司计付逾期付款违约金至款项清偿之日止。关于珈荟斯公司所主张的装修设施折旧赔偿问题。《租赁合同》中明确约定，合同解除，珈荟斯公司返还涉讼租赁物时，对于镶嵌在该场地建筑物结构之内的附属设施和装修归恒泰公司所有，珈荟斯公司不得拆除装修，现《租赁合同》因珈荟斯公司违约而导致解除，珈荟斯公司要求赔偿装修费的诉请，缺乏理据，一审法院不予支持。关于珈荟斯公司未及时注销营业地址而产生违约金的问题。因《租赁合同》已于2020年3月6日解除，故根据《租赁合同》的约定，珈荟斯公司应在合同解除后的15个工作日内将营业地址注销。但珈荟斯公司的工商登记营业地址直至2020年8月21日才迁移，已构成违约。恒泰公司请求珈荟斯公司支付该项违约金符合合同约定，但该违约金标准过高，且恒泰公司对其因珈荟斯公司未及时迁移工商登记营业地址而遭受的实际损失未予举证，故一审法院依公平原则调整该项违约金标准为每日万分之五。因此，珈荟斯公司应以18002.25元为本金，按每日万分之五的标准，向恒泰公司计付自2020年3月28日至2020年8月20日止的逾期迁移工商登记地址违约金，共计1314.16元（18002.25元×146天×0.5‰）。如前所述，珈荟斯公司为恒泰公司就涉讼物业的租赁合同关系相对方，而珈荟斯公司为由多名股东持股的有限责任公司，蔡典达为珈荟斯公司的股东之一，现恒泰公司主张蔡典达与珈荟斯公司就因本案租赁纠纷所产生的债务负共同清偿责任，其对相应的事由应负举证责任，但其在本案中并未举证予以证明，故一审法院对恒泰公司该主张不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2020年12月30日判决如下：一、确认珈荟斯公司与恒泰公司之间就位于广州市番禺区洛浦街洛溪村洛溪第一工业村一号艺栈创意园F栋F101号物业所成立的租赁合同关系已于2020年3月6日解除；二、恒泰公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向珈荟斯公司返还租赁保证金、水电物业保证金、园区停车牌押金共36711元；三、珈荟斯公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向恒泰公司支付拖欠的租金、物业管理费、垃圾处理费及水电费共22708.33元及逾期付款违约金（以22708.33元为本金，按每日万分之五的标准，自2020年3月6日起计至款项清偿之日止）；四、珈荟斯公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向恒泰公司支付逾期办理工商登记营业地址迁移手续的违约金1314.16元；五、驳回珈荟斯公司其余本诉诉讼请求；六、驳回恒泰公司其余反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费3116元，由珈荟斯公司负担2398元，恒泰公司负担718元；反诉费1130元，由珈荟斯公司负担200元，恒泰公司负担930元。本院二审期间，恒泰公司提交：1.招商代理协议；2.支付业务回单；3.付款申请书；4.收据，上述证据拟证明恒泰公司为涉案场地能顺利出租而额外支付了招商代理费17145元，恒泰公司为达成协议，支付佣金损失；5.租赁合同；6.情况说明、营业执照。拟证明涉案商铺一直无法租赁出去，空置了15个月，直至2021年6月16日才被洪畅茂租用。珈荟斯公司、蔡典达发表意见：对于证据1-4的真实性无法核实，因为该证据是恒泰公司自行作出的，且与本案无关。我方营业执照没有迁出，也不影响恒泰公司将涉案物业另行出租。另外，我方承租的实际面积是200多平方米，但合同上却记载300多平方米，故该证据2上所载面积10000多平方米与我方无关。对于证据5、6，恒泰公司与我方解除合同后，其何时将涉案物业出租属于恒泰公司的经营行为，故该空置是由恒泰公司自行造成的。综上，恒泰公司的损失是其自身导致的，与我方无关，我方的装修却给恒泰公司带来回报。珈荟斯公司、蔡典达提交：微信聊天记录，是与尧琼五金店老板（经常在涉案园区作装修工作，但该人员名字不详）的聊天记录，拟证明：恒泰公司没有将涉案物业另行出租是其自身原因导致的，且恒泰公司另行出租时将涉案物业的隔层面积也一并计算在建筑面积之中，故我方对于涉案物业遗留的装修为恒泰公司创造了价值。恒泰公司称：对于该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。微信对方的真实身份不明，且从字面上看是该人员听保安说的，但具体是谁说的也无法核实。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：本案系珈荟斯公司起诉恒泰公司，恒泰公司提起反诉要求珈荟斯承担合同责任。在一审庭审中，一审法院认为合同是蔡典达签订的，而恒泰公司否认其知悉蔡典达代理珈荟斯公司签订合同，按照相关法律规定应当将蔡典达追加为共同原告。对此，双方没有提出异议，恒泰公司并当庭要求追加蔡典达共同承担相应的法律责任。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、双方租赁合同解除的责任归责，以及涉案租赁保证金、水电物业保证金、园区停车牌保证金应否退还；二、逾期付款及逾期搬离工商营业执照迁移违约金标准应否调整；三、蔡典达应否对珈荟斯公司的债务承担连带责任。关于焦点一，根据本案查明的事实，双方租赁合同约定期限为2019年2月1日至2024年1月31日，受疫情的影响，珈荟斯公司自2020年2月起未依约支付租金。因疫情属于不可抗力的客观因素，不可归责于双方，故珈荟斯公司未及时交租，事出有因。在此情况下，租赁双方应相互扶持，共担风险，共渡难关，任何一方均不具有单方解除合同的权利。本案中，珈荟斯公司于2020年3月4日出具解除合同通知书要求解除合同，之后搬离涉案租赁房屋，双方合同已实际解除。故合同解除责任在于珈荟斯公司，应由其承担违约责任，鉴于疫情的因素，可酌情减少违约责任的承担。故一审法院综合考量双方合同履行情况、双方的过错程度，以及疫情因素，酌定恒泰公司退还90%保证金给珈荟斯公司，并无明显不妥。关于焦点二，关于珈荟斯公司逾期支付租金及其他费用的违约金和珈荟斯公司未及时注销营业地址的违约金问题。恒泰公司要求分别按照合同约定的每日千分之五和每日按月租金10%计付上述两项违约金，但本案恒泰公司提交的证据并不足以证实因珈荟斯公司该违约行为导致恒泰公司的实际损失，故一审法院予以酌情调整为按每日万分之五的标准计付违约金，并无不当。关于焦点三，虽涉案租赁合同系由蔡典达签订，但根据恒泰公司的陈述，蔡典达以个人名义承租后，告知其系用于公司经营使用，对此恒泰公司并未提出任何异议，因此，一审法院认为应视为恒泰公司对蔡典达代表珈荟斯公司签订租赁合同予以确认，并不予支持恒泰公司要求蔡典达对珈荟斯的债务承担连带责任的主张，亦无不当。至于双方二审提交的证据，均不能其主张，本院均不予采信。综上所述，恒泰公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1971.91元，由广州市恒泰物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年八月三十日书记员  张 旭彭诗敏