贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔27民终2943号上诉人（一审原告）：张文娟，女，布依族，1986年3月14日生，住贵州省都匀市。委托诉讼代理人：叶田智，贵州宏贯律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪旭，贵州宏贯律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：龙里碧桂园置业有限公司，住所地贵州省龙里县经济开发区谷脚工业园，统一社会信用代码915227300720188166。法定代表人：黄士冯，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘光琳，贵州贵达律师事务所律师。上诉人张文娟因与被上诉人龙里碧桂园置业有限公司（以下简称龙里碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省龙里县人民法院（2021）黔2730民初24号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张文娟上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判，支持上诉人的全部诉请。2、本案一审、二审诉讼费用、保全、保函费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉商铺于2016年就已符合交付使用条件、但一审法院罔顾被上诉人故意隐瞒延期交房原因且利用案涉商铺作为商业使用，违反《商品房买卖合同》及《补充协议附件十二》约定的基础事实，将排除或限制上诉人主要权利并具备格式条款性质的《延期交房补充协议》作为裁判依据，系事实认定严重错误。二、原审判决以被上诉人在《延期交房补充协议》上对交房时间进行加粗为由，据此认定《延期交房补充协议》已经充分履行提示说明义务，且变更交房时间的内容未达到格式条款无效情形的不合理标准，未依据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条之规定，却适用《合同法》之规定裁决，系适用法律错误。龙里碧桂园置业有限公司二审未书面答辩。张文娟向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告支付逾期交房违约金110684元（按总价款735932元为基数，万分之二每日的标准向原告支付违约金至实际交付房屋之日止，暂计至起诉之日为110684元）；二、诉讼费、保全费、保函费由被告承担。一审法院认定事实：2018年9月18日，原告张文娟与被告龙里碧桂园置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＺＴＳＴＣ-ＺＨＬ-1-1-1），合同约定原告购买被告位于龙里县，预售面积及套内面积分别为107.37平方米、63.77平方米，按照套内面积计算单价，商品房单价总价款735932元；交付时间和条件约定为：出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付该商品房，逾期交房责任为：逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行……；关于逾期付款的责任：逾期不超过90日，自合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15％向出卖人支付违约金，出卖人不解除合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，但该违约金最高不超过合同约定总房价款的15％，该合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按双方约定支付了购房款735932元及专项维修基金、预告登记费等费用。原告认为被告未按双方约定交付房屋，故诉至一审法院，在诉讼过程中原告自认被告已在2020年12月31日通知收房。涉案房屋已在2016年12月16日竣工备案，一直由被告使用至2020年12月31日。原、被告双方签订一份《延期交房补充协议》，约定交房时间变更为2020年10月30日。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件，《延期交房补充协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体或他人利益，属自愿合法，受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。双方另行约定交房时间变更为2020年10月30日，而原告于2020年12月31日才接到收房通知，被告逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。原告诉请的逾期交房违约金应从2020年10月31日计算至2020年12月31日共计61天，按总房价735932元的日万分之二计算为735932元×61天×万分之二=8978.37元。对原告认为《延期交房补充协议》中对于交房时间的约定属格式条款，排除了买受人的主要权利应属无效的主张，一审法院认为，原告作为完全民事行为能力人，在对交房时间变更这一重大事项上应持审慎的态度，原告在《延期交房补充协议》上签名捺印，该补充协议对交房时间进行了加粗，即便是对原告的权利了部分限制，但并未达到排除原告主要权利的程度；另外，《中华人民共和国民法典》第四百九十七条中规定的“提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利”无效情形，以上程度均需达到不合理的标准才能认定无效，本案亦未符合以上情形，故对原告该主张不予采信。对被告提出违约金过高的主张，该违约金系双方约定，即便换算成年利率仅为7.3％，故对被告该主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款，第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告龙里碧桂园置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告张文娟逾期交房违约金8978.37元；二、驳回原告张文娟的其余诉讼请求。本案依法减半收取案件受理费1257元，保全费1074元，由原告张文娟负担2196元，被告龙里碧桂园置业有限公司负担135元。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了如下证据：证据一，返租合同、账户明细、企业信用报告。拟证明：1、案涉商铺与《返租合同》中约定的租赁商铺同属“碧桂园天麓1号综合楼”，合同签订主体均为“龙里碧桂园置业有限公司”，即在合同签订主体、商铺所在位置均一致的情形下，被上诉人与其他买受人签订了《返租合同》，约定以支付租金的形式有偿使用其他买受人所有的房屋作为商业使用。2、被上诉人出售案涉商铺时承诺与上诉人签订《返租合同》并支付相应对价，但并未履行该承诺，其在未出现逾期交房的情形下与上诉人签订《延期交房补充协议》，系被上诉人以零对价免费使用上诉人所有的房屋作为商业使用，被上诉人逾期交房的行为已经构成违约。3、根据《返租合同》第三条可知：该商铺的租赁期限为2018年11月1日至2020年10月30日，与《延期交房补充协议》预设交房时间一致，该协议应属无效的格式条款。证据二，现场照片、视频。拟证明：1、2021年7月期间，上诉人至案涉商铺所在地进行现场查看并录制视频，发现案涉商铺所在的整个综合楼都作为售楼部使用。2、截止2021年7月31日，案涉商铺的下水管道才满足交付条件，故根据《商品房买卖合同》《补充协议》的约定，案涉商铺的实际交付时间应计算至2021年7月31日。被上诉人质证认为：证据一，首先返租合同的真实性认可，但与本案没有关联关系，每个人买房子是个人行为，依据是双方的合同关系，返租合同体现的是案外人刘真与龙里碧桂园公司之间的租赁合同关系，但该租赁合同并不当让的给予任何合同当事人之外的第三人。因此，上诉人以该返租合同来推论认为延期交付补充协议是一个无效的格式条款没有事实和法律依据。双方之间仅存在商品房买卖合同关系，应当依据自身的买卖合同关系履行义务，延期交房补充协议也是双方之间依法签订的补充合同，合法有效。关于账户明细，首先只能看到卡号，无法确定收款人、收款内容且收款账户也非龙里碧桂园公司，达不到证明目的，且租金与款项不能相印证，就算有支付租金给第三人刘真，也是被上诉人与刘真之间的租赁关系。不代表被上诉人当然的应当向其他买受人进行返租。企业信用报告的真实性没有异议，达不到证明目的。证据二、现场的照片，确实有对楼外的修缮行为，但仅仅是对于被上诉人交付符合合同约定的条件的房屋进行的维护，履行的保修责任，因此，不存在应当承担逾期交付的责任，在一审中，二上诉人也已经明确认可了其实际收房、收房时间也是查明的，假设在实际收房后，因房屋质量和瑕疵进行维护维修，上诉人认为损害了其权益，其应当另行主张赔偿责任，而不是逾期交房违约责任。本院组织质证过程中，上诉人明确被上诉人实际交付房屋之日为2021年7月30日，故要求逾期交房违约金计算至2021年7月30日。本院认为，综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：逾期交房违约金的起止时间如何认定。首先，关于涉案房屋的约定交房时间，上诉人主张应当按双方签订的《商品房买卖合同》中约定的日期为交房时间，《延期交房补充协议》违反公平原则，应认定为无效。根据上诉人二审中提交的返租合同、账户明细等证据，结合一、二审查明的情况，可以认定在签订补充协议时，上诉人对所购房屋用于售楼部使用是明知的，其主要是认为与被上诉人之间达成了涉案房屋的返租协议，故在《延期交房补充协议》上签字，因此《延期交房补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体或他人利益，应当认定合法有效，涉案房屋交房日期应为《延期交房补充协议》上约定的2020年10月30日。对于双方当事人之间是否就涉案房屋达成返租协议，被上诉人是否应按协议支付租金，属另一法律关系，本案不作审理。其次，关于涉案房屋的实际交房时间，上诉人起诉要求被上诉人支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止。经查，涉案房屋在作为售楼部使用期间，已经通过竣工验收，但作为售楼部使用完毕后，被上诉人将售楼部装修进行了拆除，并重新进行隔断，将涉案房屋恢复为毛坯状态。根据上诉人在二审中提交的现场照片、视频等证据可以证实，涉案房屋恢复为毛坯状态后，下水管道未能正常使用，上诉人二审中自认至2021年7月30日，涉案房屋的下水管道才满足交付条件。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，房屋交付时下水应达到使用条件，在上诉人举证证明被上诉人所交付的房屋未达交付条件的情况下，被上诉人应对涉案房屋已经达到交付条件进一步举证，但被上诉人所提交的证据，无法充分证实涉案房屋从售楼部恢复为毛坯房后，在其通知上诉人收房时，下水管道能正常使用，已经达到交付条件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，应由被上诉人承担举证不能的法律责任，因此本案的实际交房时间认定为2021年7月30日。因此，逾期交房违约金应从2020年10月31日计算至2021年7月30日共计272天，按总房价735932元的日万分之二计算为735932元×272天×万分之二=40035元。(小数点后四舍五入)综上所述，张文娟的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省龙里县人民法院(2021)黔2730民初24号民事判决第二项；二、变更贵州省龙里县人民法院(2021)黔2730民初24号民事判决第一项为：被上诉人龙里碧桂园置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人张文娟逾期交房违约金40035元；三、驳回上诉人张文娟的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1257元，保全费1074元，由上诉人张文娟负担1485元，被上诉人龙里碧桂园置业有限公司负担846元；二审案件受理费2514元，由上诉人张文娟负担561元，被上诉人龙里碧桂园置业有限公司负担1953元。本判决为终审判决。审 判 长 白桂刚审 判 员 陈福江审 判 员 朱代昀二〇二一年八月二十日法官助理 陆 梅书 记 员 雷春莲