吉林省吉林市中级人民法院民事判决书（2021）吉02民终2021号上诉人（原审原告）：张乘瑞，男，1991年6月11日出生，汉族，交通银行股份有限公司吉林分行职员，住吉林省吉林市船营区。        委托诉讼代理人：程杰才，吉林恒正达律师事务所律师。        被上诉人（原审被告）：吉林省广泽地产有限公司，住所地吉林省吉林市船营区。        法定代表人：范宏臣，该公司总经理。        委托诉讼代理人：张杨，男，该公司职员。        委托诉讼代理人：陈天娇，吉林保民律师事务所律师。        上诉人张乘瑞因与被上诉人吉林省广泽地产有限公司（以下简称广泽地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2021）吉0204民初2269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月23日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人张乘瑞及其委托诉讼代理人程杰才，被上诉人广泽地产公司的委托诉讼代理人张杨、陈天娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        张乘瑞上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判支持张乘瑞的一审诉讼请求；3．一、二审诉讼费用由广泽地产公司承担。事实与理由：一、关于逾期交房违约责任的时效问题。根据双方签订的商品房买卖合同（预售）约定，广泽地产公司应在2015年12月31日交付房屋，并将房屋供电网络纳入城市供电网络正式供电，但张乘瑞直到2016年7月底未收到任何形式的书面交房通知，且至今未见过合同第十一条约定房屋出卖人需要提供的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。2016年8月1日，由于要装修该房屋，张乘瑞的父亲与物业人员而非广泽地产公司人员进入该房屋，双方仅简单查看现场，物业人员未告知该房屋未正式供电以及未完成水务验收的事实，当时是张乘瑞的父亲与物业人员签署了房屋接管验收表一份。一审庭审时，双方均向法庭提供了该记录表（一式两联），但双方记录表所记载的内容不一致。张乘瑞提供的记录表联上并未记载张乘瑞对案涉房屋的供电等设施设备的意见，而广泽地产公司记录表内容称张乘瑞对房屋供电等设施设备无异议。由此，广泽地产公司在交验房时故意隐瞒了房屋仍为临时用电的事实，其记录表所记载的内容是后加上的，绝非张乘瑞的意思表示。张乘瑞入住房屋后经自主调查，才于2019年确切知晓该房屋未正式供电且被水务集团拒绝验收，并随即于2019年9月向广泽地产公司发出解除合同通知书。一审判决认定张乘瑞“双方签订商品房买卖合同时既已知晓供电采用临时用电，2016年8月进户时亦清楚房屋供用水电状况，其应知道权利被侵害”，明显与事实不符，并以广泽地产公司提供的记录表认定张乘瑞对案涉房屋进行了接管验收无异议，属事实认定错误。事实上，广泽地产公司于2019年12月11日方将房屋供电网络纳入城市供电网络并正式供电，其之前提供临时工业用电不符合商品房买卖合同的约定，不能视为其达到了合同约定的正常使用条件，构成逾期交房，应按合同约定承担逾期交房及交付房屋基础设施设备（供电）未达到使用条件的违约责任。违约事实持续到2019年12月11日止，诉讼时效应从该日起算，张乘瑞于2021年4月15日向法院提起诉讼并立案，故第一项诉请未超过诉讼时效期间。二、关于逾期办证违约责任时效问题。根据有关房屋权属登记的规定，购买新建商品房的权利人到房地产主管部门办理产权登记的，必须以开发商就其所开发的房地产初始登记为前提。按照合同约定，广泽地产公司应在2018年7月22日前完成初始登记，但广泽地产公司直至2019年7月10日才完成初始登记。自2018年7月23日起到2019年7月10日止，张乘瑞由于广泽地产公司的原因未能取得房屋权属证书的，广泽地产公司应当按合同约定承担逾期办证的违约责任。违约事实从2018年7月23日起一直延续到2019年7月10日止，诉讼时效期间应从2019年7月10日起算，张乘瑞在2021年4月15日起诉广泽地产公司，要求其支付逾期办证违约金并未超过诉讼时效期间。综上，一审判决事实认定、适用法律错误，请求二审法院查清事实，改判支持张乘瑞的上诉请求。        广泽地产公司辩称，一、原审判决事实认定清楚、证据采信正确。1．广泽地产公司不存在逾期交房的情形。在原审庭审中广泽地产公司所提交的接管验收记录表中，同为广泽澜香小区的其他两名业主分别于2015年8月26日、2016年3月31日办理了入住手续，足以证明2015年12月31日已具备交付条件。广泽地产公司可随时为张乘瑞办理案涉房屋的入住手续，是张乘瑞直至2016年8月1日要开始装修房屋才办理入住手续，因此不存在逾期交房的情形。2．根据原审广泽地产公司所提交的张乘瑞的接管验收记录表中的记载，第一，张乘瑞在验房过程中对房屋存在问题或有异议的地方均填写在了记录表里，对包括强弱电两项在内的无异议的项目均划对号，若张乘瑞对强弱电系统存在异议，应当明确填写异议内容，因此张乘瑞所称“记录表所载的内容是被上诉人后加上的，绝非上诉人的意思表示”有违事实，不应采信。第二，此份验收记录表中已载明电表未安装，可证明在张乘瑞验收房屋时知晓案涉房屋未纳入供电网络的事实，其并未提出异议。而且依据补充协议的约定，广泽地产公司在未将供电纳入正式电网之前，为业主提供临时用电，保证了全体业主的正常生活所需，且未收取张乘瑞的电费，没有给其造成任何损失。3．原审中广泽地产公司提交的吉林市水务集团有限公司竣工验收证书，可证明案涉小区供水系统已于2014年7月1日经水务集团验收。二、原审判决认定张乘瑞第一项诉请已超过诉讼时效，事实认定清楚，适用法律正确。张乘瑞自2016年8月入住以来至2019年年末期间，知道并接受临时供电方式，接受变更合同约定的事实。本案不是侵权责任纠纷，不存在持续侵权的问题，应当适用民法典第188条之规定“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”本案中无论是张乘瑞于2016年1月21日签订合同时已知晓临时用电事实，还是于2016年8月1日办理入住时，均已知道供电未入网的事实，其诉讼时效已分别于2019年1月20日、2019年7月31日届满，其于2021年4月15日起诉，此项诉请已超过诉讼时效，原审判决正确。三、原审判决认定张乘瑞第二项诉请已超过诉讼时效，事实认定清楚，适用法律正确。按照张乘瑞原审此项诉请，其认为违约期限的起算时间为2017年12月21日，向前推算720日，即其一审主张2015年12月31日为“该商品房交付之日”。原审法院依此认定第二项诉请的诉讼期限应当自2017年12月21日起算，于2020年12月20日诉讼时效届满，张乘瑞此项诉请已过诉讼时效的判决结果是正确。张乘瑞在上诉状中称“被上诉人是在2016年8月1日向上诉人交付的房屋，自此日起720日也即2018年7月22日前应完成初始登记……违约事实从2018年7月23日起”的说法，实质上是推翻一审诉请所依据的基本事实，必然导致一审的诉讼请求发生变化。张乘瑞变更诉讼请求，至迟不应当超过一审辩论终结前提出，在二审程序中不得变更诉讼请求，其在上诉状中否定其在原审起诉状中已自认的交房时间及计算违约期限起点的事实，在二审程序中变更了诉讼请求及基础事实，不应得到支持。综上，请求二审法院驳回其上诉请求，维持原审判决。        张乘瑞向一审法院起诉请求：1．判令广泽地产公司向张乘瑞支付逾期交房及交付房屋基础设施设备未达到使用条件的违约金341，754.00元；2．判令广泽地产公司向张乘瑞支付逾期办理房屋所有权证书的违约金134，142.00元；3．本案诉讼费由广泽地产公司承担。        一审法院认定事实：2015年12月31日，张乘瑞与广泽地产公司签订广泽澜香内部认购协议书，约定由张乘瑞以237万元价格购买广泽澜香XX栋XX室房屋。2016年1月21日双方签订商品房买卖合同（预售），合同第十条“商品房相关设施交付条件”一项约定：“1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网链接，使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定饮用水卫生标准；2．供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，详见附件十一《补充协议》；……，以上第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任”。第十一条“交付时间和手续”中约定：“出卖人应当在2015年8月30日前向买受人交付该商品房”。第十二条“逾期交付责任”中约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的应当书面通知出卖人。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。第二十条“房屋登记”中约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。合同附件十一“补充协议”约定：“……，供电：交付时提供临时用电，2015年12月31日纳入城市供电网络并正式供电；……，第四章第十一条交付时间变更为2015年12月31日”。合同签订后，广泽地产公司于2016年1月25日向张乘瑞开具总金额合计为237万元的销售不动产统一发票。2016年8月1日签署房屋接管验收记录表，2019年7月10日，广泽地产公司完成案涉房屋项目所有权的初始登记，2019年9月27日，张乘瑞向广泽地产公司发出解除合同通知。        一审法院认为，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。关于逾期交付问题，本案双方签订商品房买卖合同时即已知晓供电采用临时用电，2016年8月进户时亦清楚房屋供用水电状况，其应当知道权利被侵害；关于逾期办证问题，根据双方约定，广泽地产公司应在商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书，广泽地产公司至迟于2016年8月1日交付房屋。综上，张乘瑞上述两项诉请应当于2019年8月前主张权利，现已经超过法定诉讼时效期间，其权利依法不受法律保护。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，作出判决。        一审判决主文：驳回张乘瑞的诉讼请求。        二审中，张乘瑞提交了如下证据：证据一、行政处罚决定书吉市规执罚［2017］船014号复印件，证明案涉房产项目处罚原因与张乘瑞无关。证据二、录音及录音文字说明，证明案涉争议发生后张乘瑞多次找广泽地产公司协商沟通的事实。证据三、政府信息公开申请答复书，吉市住建依复［2021］第22号复印件，张乘瑞申请政府信息公开网公开，政府信息公开网电子送达打印件，证明案涉项目供水工程未经过验收。        广泽地产公司质证称：对证据一，真实性、合法性无异议，对证明问题有异议。不能证明广泽地产公司所述恰恰从内容上看T35号-T38号是包含案涉别墅在内的，地上改扩建的面积1，183.54平方米是包含案涉房屋张乘瑞擅自改扩建面积。地下部分增设一层车库，从处罚书上看也增设了地下车库，也包括案涉别墅。足以证明是由于包括张乘瑞在内的业主擅自改扩建导致房屋规划无法办理产权延期。对证据二，第一，不是新证据，且从录音内容看无法明确对话双方的身份。第二，从内容上根据张乘瑞所节选的文字信息内容是张乘瑞足以认为可以证明他观点的内容。但此部分没有任何信息能够证明双方就案涉房屋解除或违约赔偿等进行交涉。无法证明与本案相关。第三，录音文件不能体现录制时间，形成时间可以通过修改手机时间进行篡改，不足以证明诉讼时效中断。对证据三，真实性没有异议，对证明问题有异议，该份文件只能证明吉林市住建局没有查找到张乘瑞申请的公开信息，不能够证明案涉小区供水工程未经过验收。        广泽地产公司提交如下证据：证据一，结案报告复印件一份（后续办理规划审批手续时将原件提交房产规划部门）、非税收入一般缴款收据一份（有原件，在广泽地产公司处保管）、案涉房屋擅自改扩建现状对比图一张（手机拍照打印照片），证明案涉房屋产权延期原因包括T38别墅在内的业主私搭乱建造成地上存在违建的原因造成的。地下增建面积由别墅业主免费无偿享有，广泽地产公司预回填整改业主不同意，几经商量无果后，地上部分业主不予拆除，广泽地产公司向市规划局缴纳了罚款方可办理后续房屋规划审批手续。足以说明产权延期是非因出卖人原因所导致的，并且从原因结果上看是包括张乘瑞在内的业主无偿收益。        张乘瑞质证称：对结案报告，为复印件，真实性无法确认，不能证明广泽地产公司要证明的问题。该份证据内容为广泽地产公司擅自改变规划许可证的内容，证明地下车库和地上建筑是由广泽地产公司建设，张乘瑞实际接收使用，不存在改扩建问题。对缴款收据，与本案无关。对于图片，不能证明张乘瑞扩建。与结案报告确定的处罚内容无关，不相符。        本院经审查认为，双方当事人提交的证据均不能证明其要证明的问题，本院不予采信。        本院审理查明的事实与原审认定的事实无异。        本院认为，张乘瑞在其提交的起诉状中关于两项诉讼请求（违约金）的计算明细表述为：“1．逾期交房及交付房屋的基础设施设备未达到交付条件的违约金：自2015年12月31日起至2019年12月11日止……”“2．逾期办理不动产所有权证书的违约金：自2017年12月21日起至2019年7月10日止……”。依上述内容，张乘瑞认可的交房时间应为2015年12月31日，按照合同约定，广泽地产公司为其办理不动产权证的截止期限应为2017年12月21日。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件十一《补充协议》的约定，张乘瑞应当知晓案涉房屋交付时的供电为临时用电。法律规定诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算，本案系合同纠纷，张乘瑞关于应从违约事实终止之日起算诉讼时效的观点不能成立，其于2021年4月15日向人民法院提起诉讼，其提出的两项诉讼请求均已超过法律规定的三年诉讼时效期间。        综上所述，张乘瑞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费8438元，由张乘瑞负担。        本判决为终审判决。        审判长    张笑飞审判员    李炜审判员    郝振翔二Ο二一年八月二十七日书记员    王丽宁