广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13887号上诉人（原审原告）：广州新福瑞投资有限公司，住所地：广东省广州市花都区雅源南路66号3017商铺。法定代表人：欧志雄，职务：总经理。诉讼代表人：中天运会计师事务所（特殊普通合伙）广东分所，广州新福瑞投资有限公司的管理人。负责人：谢超，职务：所长。委托诉讼代理人：凌浩峰，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张哲，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东明人会信息科技有限公司，住所地：广东省广州市花都区新雅街雅源南路66号1151商铺。法定代表人：陈荣水，职务：总经理。委托诉讼代理人：黄祥华，广东静美律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈荣水，男，1969年5月1日出生，汉族，住福建省上杭县。上诉人广州新福瑞投资有限公司（下简称新福瑞公司）因与被上诉人广东明人会信息科技有限公司（下简称明人会公司）、陈荣水房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初4560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人新福瑞公司上诉请求判令：1.撤销原审判决第二项，改判陈荣水、明人会公司向新福瑞公司支付2016年11月12日至2018年5月8日期间的租金1790000元、2018年5月9日至2020年7月31日期间的占有使用费2720000元，总计4510000元；2.撤销原审判决第三项，改判陈荣水、明人会公司向新福瑞公司支付逾期支付租金和占有使用费的利息(2016年11月的租金以63333.3元为基数，2016年12月至2019年10月期间每月租金或者占有使用费以100000元为基数，2019年11月占有使用费以103166元为基数，2019年12月至2020年7月期间占有使用费以105000元为基数)；3.本案一、二审诉讼费由陈荣水、明人会公司承担。事实与理由如下：一、原审法院认定新福瑞公司违反合同约定，未采取防止损失扩大措施，严重减损租赁商铺的使用价值，租赁商铺无法正常用于商业用途，存在事实认定错误。其一，租赁商铺可正常使用，不存在新福瑞公司违约导致严重减损租赁商铺使用价值的事实。在2021年1月28日原审法院现场勘查过程中可见，租赁商铺首层由广溢隆好又多连锁超市营业，三层由联动赋能(广东)共享服务有限公司基本装修完毕，处于试运营状态。从该现场勘查情况来看，租赁商铺实际上可以正常装修并用于经营使用。新福瑞公司通过公开渠道查询，联运赋能(广东)共享服务有限公司商标均由明人会公司持有。结合上述勘查情况可证实，陈荣水、明人会公司明知租赁商铺可以正常使用且至今正在使用，此前租赁商铺空置以及所谓导致明人会公司“无法开业”的情况，完全是由于明人会公司、陈荣水不按照约定支付租金、物业管理费以及水电费所致。其二，本案损失扩大及导致租赁商铺长期空置的过错在于明人会公司、陈荣水。在原一审及重一审过程中，法官就是否交接的问题多次向明人会公司、陈荣水行使释明权，陈荣水、明人会公司确认占有商铺，但明确表示不同意交接，导致损失持续扩大。结合上述原审法院勘查情况可知，陈荣水、明人会公司明知租赁商铺可以正常使用而不同意法院主持交接，一是为拖延支付租金时间，二是继续经营获利，对扩大损失存在主观恶意。此外，新福瑞公司多次在庭审中督促明人会公司、陈荣水交接租赁商铺，应当视为已采取措施防止损失扩大；二、原审法院裁量新福瑞公司和明人会公司各负担租赁商铺租金损失的50％，属于法律适用错误。其一，涉案租赁商铺渗漏水的责任不应由新福瑞公司承担。原审法院已查明，陈荣水、明人会公司委托装修公司施工期限为2016年7月30日至2016年12月31日，项目均包括一至三层的拆墙工程。此外，广东智弘检测鉴定有限公司作出的[2018]0287号《无法评估函》也载明，“涉及渗漏水位置的伸缩缝处已有维修处理痕迹，不能排除渗漏水与施工质量……存在关系”。换言之，租赁商铺渗漏水有可能因明人会公司、陈荣水装修工程原因导致，根据当时尚未失效的《中华人民共和国合同法》第二百一十九条的规定，不应因此简单地认定新福瑞公司未履行维修伸缩缝及墙壁渗漏水的合同义务。其二，涉案租赁商铺可用于正常商业用途，新福瑞公司已采取措施防止损失扩大，导致租赁商铺长期空置的过错在于明人会公司、陈荣水，故其应按合同约定支付租金及占有使用费。若明人会公司、陈荣水认为新福瑞公司存在违约行为，应另行主张损失赔偿。此外，若应当在本案中一并解决双方纠纷，则应结合双方履行合同情况及明人会公司、陈荣水违约的主观恶意，根据公平原则确定，而不应简单裁量双方各负担租赁商铺50％的租金损失。被上诉人明人会公司答辩称：一、新福瑞公司有关涉案租赁物的现场描述不属实。首层出租给广溢隆好又多连锁超市经营经过承租方重新装修，联运赋能（广东）共享服务有限公司对三层只是进行了初步装修尚未正常营业。关于涉案房屋漏水问题，在原二审及重一审过程中，法官都有到现场进行勘查，现场明显可见租赁物因漏水、渗水对装修造成重大影响；二、本案损失扩大的原因不在于明人会公司、陈荣水。其一，从明人会公司、陈荣水在原一审提交的发送给新福瑞公司股东雷文雍的邮件可见，明人会公司、陈荣水多次向新福瑞公司要求修复房屋漏水及提供商业用水用电，但新福瑞公司一直未予理会，至今也未提供商业用水用电，漏水问题至今也未修复，原二审及重一审中的法院现场勘查也可以证实。因新福瑞公司未处理前述问题，导致明人会公司、陈荣水无法正常使用租赁物业，故损失扩大的主要过错在于新福瑞公司。其二，关于漏水的归责问题。根据租赁合同第六条第二点约定，新福瑞公司应承担房屋结构性问题的修缮责任，而房屋伸缩缝漏水及外墙渗水明显属于结构性问题。在原一审庭审中，明人会公司、陈荣水申请进行房屋质量鉴定，鉴定机构要求法院调取涉案租赁物的相关施工图纸证明，明人会公司、陈荣水请求法院责令新福瑞公司提供，但新福瑞公司一直拒绝提供，导致鉴定无法进行，过错不在于明人会公司、陈荣水；三、租赁合同是由明人会公司与新福瑞公司签订，后续的履行行为也是以明人会公司的名义进行，与陈荣水无关。被上诉人陈荣水答辩称：同意明人会公司的意见。另，新福瑞公司收取陈荣水押金后欺骗陈荣水进行装修，完成装修后又无法使用，导致陈荣水遭受巨大损失。被上诉人明人会公司曾就本案原审判决提起上诉，在原审法院通知其预交上诉费后，其以经济困难为由向本院申请缓交，本院经审查后决定不予批准，并通知其在指定期限内预交，但明人会公司逾期仍未预交。新福瑞公司于2020年3月10日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除《新福瑞创客广场入驻单位房屋租赁合同》；2.陈荣水向新福瑞公司支付拖欠的租金至腾退物业之日止，暂计至2018年3月20日为1630000元；3.陈荣水向新福瑞公司支付迟延支付租金的违约金暂计369766.67元（自2016年11月12日起，计至足额支付租金之日止，暂计至2018年3月20日）；4.陈荣水向新福瑞公司支付自2016年11月12日起的物业管理费暂计203750元；5.陈荣水向新福瑞公司支付2016年5月12日至2018年3月20日期间的水、电费5590.5元；6.陈荣水、明人会公司在解除合同之日起3日内腾退物业；7.明人会公司对第2项至第5项诉讼请求承担连带责任；8.诉讼费用由陈荣水、明人会公司负担。原审法院经审理查明，一、当事人概况广东省广州市中级人民法院于2019年9月17日作出（2019）粤01破169-1号民事裁定和指定管理人决定书，受理对新福瑞公司的破产清算申请，指定中天运会计师事务所（特殊普通合伙）广东分所担任新福瑞公司管理人，负责人为谢超。明人会公司于2016年7月25日成立，系自然人独资的有限责任公司，法定代表人及股东是陈荣水，登记注册资本30000000元。二、《房屋租赁合同》的签订和履行（一）《房屋租赁合同》的签订新福瑞公司与陈荣水于2016年5月12日签订《房屋租赁合同》，第一条关于合同当事人，约定：出租人（甲方）系新福瑞公司，承租人（乙方）系明人会公司。第二条约定：甲方将广州市花都区雅瑶镇雅源南路××号1-2-3楼单元出租给乙方，作为玛娃奥莱Club用途使用，面积5000平方米，以实际测量面积为准。第三条约定：免租期限为签约有效日起6个月装修期，租赁期限自2016年5月12日起至2025年9月30日，合同有效期为签约生效起10年。月租金单价每平方米20元，月总租金100000元，如获得政府补贴每平方米每年500元申请到账，乙方应补贴甲方每月每平方米15元，如补贴每月每平方米不足15元，甲方按实际补贴收取租金。租金按月结算，乙方每月15日前转账缴纳当月租金，由起租日起每三年按5%递增，不含税，如因申报房屋租赁登记引起租赁税费，租金相应等额上调。物业管理费每平方米2.5元，水费每立方米5元，电费每度1.5元（含空调及其他公摊费用），乙方使用甲方提供的中央空调费用，以届时实际计量空调耗电方式计算或者双方另行约定。第四条约定：乙方向甲方交纳200000元为保证金，在租赁期满或解除合同之日，乙方结清一切因使用产生的费用后，甲方将保证金退回乙方。第五条关于双方的主要职责，约定：双方应当协助、配合有关部门做好房屋租赁、房屋安全、消防安全……的查处工作。第六条关于甲方的权利和义务，约定：1.依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用。如遇特殊情况甲方未能提供乙方，双方协商解决；2.甲方应负的修缮责任：房屋结构性问题；3.租赁期间转让该房屋时，须提前一个月书面通知乙方；4.发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，如乙方对房屋及物件造成损坏的，甲方有权要求乙方按价赔偿全部损失，可以解除合同，不予退还保证金。第七条关于乙方的权利和义务，约定：1.逾期交付租金的，每逾期一日，乙方按当月租金额1‰向甲方支付违约金；2.乙方应付的修缮责任：房屋非结构性问题。租赁期间，乙方不得随意更改破坏房内物件和构造以及得维修房内所有物品的正常清洁和保养；4.乙方物业管理、水费、电费、天然气费等其他费用，按月另行缴付，不得拖欠。甲方办理自动扣款的款项或者已提前预交的款项，由乙方与租金和物业管理费一并支付甲方。因相关单据结算时间造成延误，在合同期时多退少补。若乙方提前解除租赁合同，乙方需赔偿甲方两个月租金；5.乙方在物业租赁合约期内，乙方有自主分租转租的权利。第八条关于其他约定，约定：1.乙方享受所租赁场地及经营项目作为创业创新行为相应所取得的政府相应的优惠补贴；2.乙方以股份置换作为租赁条件，甲方同意：⑴以首一年租金1200000元折算1000000元入股，由甲方指定持股人持有乙方玛娃奥莱生活馆股份的10%，乙方所取得政府补贴，超出每月每平方米15元的部分，仍由乙方享有。第九条约定：甲乙双方未能履行合同条款或者违反法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成损失由责任方承担。第十三条约定：本合同自双方签字之日起生效。合同另约定其他事项。新福瑞公司在甲方（签章）处加盖印章，雷文雍在法定代表人处签名捺印。陈荣水在《房屋租赁合同》第一条关于合同当事人的承租人（乙方）明人会公司后的空白处签名捺印，在乙方（签章）处签名捺印。（二）《房屋租赁合同》的履行《房屋租赁合同》的租赁物，经核查，并非位于雅源南路××号，实际系位于雅源南路66号的首至三层商铺，约定用作明人会玛娃奥莱Club。首至三层商铺在签订《房屋租赁合同》时是毛坯，没有铺设水、电管线及空调管道。陈荣水在签订《房屋租赁合同》前踩勘现场，在签订《房屋租赁合同》后委托装饰装修公司现场查看后进行设计和施工，利用临时用水、用电，2016年8月组织进场装修。新福瑞公司没有提供中央空调。陈荣水的账户向新福瑞公司的账户转账缴纳保证金200000元。陈荣水及明人会公司在签订《房屋租赁合同》后没有获得政府优惠补贴，与新福瑞公司没有履行首年租金折算入股的约定。陈荣水及明人会公司自约定装修免租期限届满次日起（2016年11月12日），没有向新福瑞公司缴付物业管理费，没有支付租金，期间空置，从未开业，也未向新福瑞公司交还商铺。新福瑞公司于2018年1月26日通过快递方式向明人会公司发出《关于催缴租金的函》，陈荣水次日签收。关于停水、停电问题。新福瑞公司主张：其曾提供商业用水、用电，因陈荣水、明人会公司没有支付租金，自2017年4、5月开始停水、停电，没有恢复过供水、供电。陈荣水、明人会公司主张：新福瑞公司从未提供商业用水、用电。新福瑞公司2017年7月撤掉临时用电，2018年3月撤掉临时用水，提供《关于催告物业通电公函》，显示：明人会公司于2018年5月6日发出《关于催告物业通电公函》，催促新福瑞公司提供商业用电，雷文雍签收。新福瑞公司不确认该证据三性，认为：明人会公司单方制作函件，没有送达流程。关于水、电费问题。陈荣水、明人会公司主张：其已支付2017年6月前的水、电费，自2017年6月后系自行外接照明用电，提供收据，证明：案外人广州市观誉物业管理有限公司花都分公司于2017年8月1日出具收据，收取明人会公司4月至6月水费625元、电费1987.5元。新福瑞公司确认陈荣水及明人会公司曾缴付部分水、电费。新福瑞公司提供自行制作的水、电费明细，主张其没有证据证明主张的水、电费。陈荣水、明人会公司不确认该证据三性。关于物业管理费问题。新福瑞公司主张：物业管理费系由其代收代缴，由业主聘请的第三方物业公司提供公共区域的水、电、清洁及车场管理；提供自行制作的物业费明细和欠缴费用汇总。陈荣水、明人会公司确认约定由新福瑞公司收取物业管理费，不确认该证据三性。三、租赁物（一）权属和规划报建不动产权证登记，广州市花都区雅瑶镇雅源南路66号系12层钢筋混凝土结构，竣工日期1996年12月22日。案外人邱少雄系66号201、204-208、301、303-306、1092、1093、1098、1099、1103、1106、1107、1110、1116、1123、1128、1132-1136、1138、1142、1147-1149、1151-1153商铺的权属人，案外人广州采晶贸易有限公司系66号202、203商铺的权属人。广州市规划和自然资源局花都区分局于2020年12月29日作出穗规划资源花函[2020]2545号复函，“‘花都区雅瑶镇雅源南路66号-110号雅图花园’于1994年6月22日由原广州市城市规划局白云区规划分局核发《建设工程规划许可证》[（1993）穗城规（云）建字第239号]，于2004年3月8日办理了首次登记，其确权登记档案所附建筑四至图、各层平面图详见附件”。该四至图，见系划分三座主体框架的连体建筑物。（二）消防问题广州市消防支队花都区消防大队于2018年12月10日复函，“根据《中华人民共和国消防法》及《建设工程消防监督管理规定》（公安部119号令）的相关规定，扩建、改建工程消防设计需提供所在建筑的《建设工程消防设计审核意见书》和《建设工程消防验收意见书》，对于1998年9月1日前投入使用的建设工程（场所），可提供房屋产权证明等建筑物合法证明材料。”陈荣水、明人会公司主张：消防系统属于物业管理，没有消防验收报告，其只向物业管理公司申请二次消防验收，没有向消防部门申请二次消防验收，提供《广东省建设工程施工图设计文件审查合格书》、《特殊建设工程消防设计审查意见书》，显示：广东勘设建筑技术服务中心于2020年7月29日审查同意位于雅源南路××号的雅瑶广场原裙楼改建、装修的消防二次装修工程的消防设计。广州市花都区住房和城乡建设局经程序性审查，2020年10月30日对雅源南路66号的雅瑶广场裙楼首至三层的公共区域的室内装修工程出具消防设计审查意见书。新福瑞公司不确认上述证据的关联性，认为：根据消防大队的复函，凭不动产权证可以办理二次消防，无法通过二次消防验收的原因在于陈荣水及明人会公司。（三）渗漏水问题和现状陈荣水、明人会公司于2020年6月11日法庭调查时称：2017年7月发现三层伸缩缝漏水，二、三层西向墙面渗水，一层排水管雨水倒灌二层；2021年1月28日法庭调查时称：2017年4、5月发现首至三层渗漏水，三层主要是伸缩缝，二层主要是墙壁，一层被地下排水口堵塞。陈荣水、明人会公司提供照片，显示：已铺设电线、扇灰、油漆、中央空调管道，装饰装修天花、隔断、地板，放置茶桌椅及办公桌椅，没有提供电源电箱及消防机房设备、中央空调，室内裂缝，漏水，地板泡水。新福瑞公司不确认该证据三性，认为：不能证明照片形成时间，不能证明系陈荣水、明人会公司装修导致漏水还是新福瑞公司交付房屋存在质量问题。陈荣水、明人会公司提供《装饰工程合同书》、《门面改装报价表》、送货单、收据等，显示：明人会公司与案外人广州市艾丹设计有限公司于2016年7月27日签订《装饰工程合同书》，约定：明人会公司位于广州市花都区雅源南路××号B区1、2、3楼的室内装修项目，施工期限自2016年7月30日至2016年12月31日，包括地面天花、基础、拆除、走线建墙、墙面外立框架墙面、基础、贴饰面玻璃灯具等。门面改装包括地梁、梁柱、挖电梯井坑、挖立柱坑、观光鱼池等项目。一楼工程项目包括柱子铲批荡、打地面、水泥沙浆批荡、拆墙，二楼包括柱子铲批荡、打地面、水泥沙浆批荡、拆墙，三楼包括拆墙，墙面开洞口。新福瑞公司不确认上述证据三性。明人会公司申请鉴定房屋天花漏水、墙体渗漏、雨水倒灌的原因，原审法院摇珠选定鉴定机构。广东智弘检测鉴定有限公司于2018年11月6日查勘现场，2018年11月12日作出智弘函[2018]0287号《无法评估函》，“1.1-2-3楼单元所在房屋主体为一栋十一层高层建筑物，1-2-3楼单元位于建筑物的首层至三层，涉案渗漏水部位于该房屋的结构上伸缩缝处；经现场查勘，涉及渗漏水位置的伸缩缝处已有维修处理痕迹，不能排除渗漏水与施工质量、使用环境、使用状况以及后期施工等因素或综合因素存在关系，且现场无法进行逐层向上检查，也无法进行必要的开凿检查；2.1-2-3楼单元第三层天花板渗水处位于楼上（四楼）三户住宅的排污管处，涉及非本案件所牵涉的住户较多，存在无法进行开凿及闭水试验检查；3.一楼排水管倒灌等问题，现场查勘发现墙脚处有渗水痕迹，但现场查勘时未发现有雨水倒灌或水管堵塞等现象，无法分析排水管是否存在倒灌以及倒灌原因。鉴于上述情况，且新福瑞公司与明人会公司、陈荣水双方无法（提供）涉案建筑物的建筑、结构、给排水设计施工图及竣工图；明人会公司、陈荣水（无法提供）建筑、结构、给排水、装饰装修设计施工图及竣工图等资料。经我司研究分析，由于现有条件不具备基本的鉴定工作条件，按《司法鉴定程序通则》（中华人民共和国司法部令第132号）第十五条第⑸点‘鉴定要求超出本机构技术条件或鉴定能力的’，我司无法受理本案此事项的委托。”原审法院于2021年1月28日勘查，见位于广州市花都区雅源南路东北侧，是外观上有九栋建筑物连体，楼高11层的商住两用建筑物，首至三层是商铺，四层以上是住宅。该连体建筑物的首层及四层外墙，张贴蓝色制式门牌。首层由东往西，东侧是雅源南路66号，居中是68号，西侧是70号。四层由西往东，依次是72号、74号、76号等递增。陈荣水、明人会公司向新福瑞公司租赁的首至三层商铺，位于连体建筑物的东侧。该租赁物首层见广溢隆好又多连锁超市营业，二层空置，三层见联运赋能（广东）共享服务有限公司基本装修完毕。该二层已装修装饰天花吊板，安装孔灯，上端铺设中央空调管道，未见中央空调。水泥天花板的伸缩缝处有渗漏水痕迹，多处墙壁有渗漏水痕迹。东南侧系平台，上端加装塑钢材质顶棚，外端安装玻璃，形成的该封闭式阳台见渗漏水痕迹。该三层的水泥天花板的伸缩缝处有渗漏水痕迹，多处墙壁有渗漏水痕迹。办公室内见营业执照，显示联运赋能（广东）共享服务有限公司于2021年1月19日成立，是自然人投资或控股的有限责任公司，法定代表人何伟松，住所地是雅源南路××1134商铺。四、《房屋租赁合同》的关联合同案外人邱少雄、广州采晶贸易有限公司书面确认委托案外人李浩斌向新福瑞公司出租66号、68号物业，同意新福瑞公司在承租范围内转租物业。李浩斌（出租人，甲方）与新福瑞公司（承租人，乙方）于2015年9月11日签订《租赁合同》，约定：自2015年10月1日起至2025年9月30日止，租赁位于广州市花都区雅源南路××号的物业，建筑面积12031.533平方米，首年每平方米每月租金15元，每年递增5%，租赁保证金721892元，免租装修期自2015年10月1日至2016年5月31日。双方同意由物业管理公司广州市宏得物业管理有限公司负责物业管理，乙方向物业管理公司支付物业管理费及相关费用，物业管理费按每月每平方米0.5元计算，用水、用电、用气由物业管理公司代收代缴。租赁物业清单包括66号及68号商铺。李浩斌（出租人，甲方）与新福瑞公司（承租人，乙方）于2017年9月21日签订《解除协议》，约定：双方解除于2015年9月11日签订的位于广州市花都区雅源南路××号的《租赁合同》，互不追究违约责任。乙方确认截至签订本协议止共拖欠甲方租金2752213.13元，同意将已缴保证金721892元抵扣租金，应向甲方偿付租金2030321.13元。本协议签署后，乙方对租赁场地无任何物权权益。本协议自乙方贷款银行出具同意新公司承租该银行的位于雅源南路××、××、××层的抵押物业的书面文件之日起生效。本合同自甲方与《合作协议》约定的承租方签订新的合作协议后生效。李浩斌（出租人，甲方）与案外人何伟松（承租人，乙方）于2020年8月3日签订《租赁合同》，约定：自2020年8月1日起至2030年7月31日止，租赁位于广州市花都区新雅街雅源南路66号1-2-3楼部分单元，建筑面积共计5000平方米，作为商业用途。乙方确认其自2016年5月12日起其关联方明人会公司已实际占用标的物业，甲方在签订本合同时已完成按现状向乙方交付物业。甲乙双方同意由现物业管理公司广州市宏得物业管理有限公司负责物业管理工作，乙方向物业管理公司支付物业管理费及相关费用。何伟松（出租方，甲方）与案外人陈有芬（承租方，乙方）于2020年9月12日签订《场地租赁合同》，约定：自2020年9月12日起至2026年9月11日止，租赁位于广州市花都区新雅街雅源南路66号1楼，作为经营百货超市。广州市广溢隆商贸有限公司于2020年9月28日成立，住所地是雅源南路××1150商铺。原审法院于2021年1月28日向李浩斌调查询问，李浩斌称：其受委托于2015年9月11日与新福瑞公司签订《租赁合同》，新福瑞公司租赁雅源南路××号首至十一层和66号首至三层。陈荣水向新福瑞公司租赁雅源南路66号。其与新福瑞公司的《租赁合同》于2017年9月21日解除后，由其所在公司管理租赁物，但明人会公司期间派人现场管理空置的场地。其未向明人会公司收取费用。其与何伟松签订租赁合同，何伟松向其租赁雅源南路66号首至三层，首层转租给广州市广溢隆商贸有限公司作为超市，三层自用经营联运赋能（广东）共享服务有限公司，二层空置。其因消防未安装完毕，至今未收取何伟松租金，只收取水、电费。新福瑞公司对李浩斌的证言，认为：《租赁合同》系附条件解除，李浩斌没有提供证据佐证已解除《租赁合同》，系擅自出租第三人。李浩斌证明明人会公司在商铺，明人会公司拒不交还商铺，结合明人会公司的“联动赋能”商标由联动赋能（广东）共享服务有限公司使用和陈荣水今日穿着具有“联动赋能”徽章的服装情况，可证明陈荣水及明人会公司至今仍占有、使用商铺。新福瑞公司主张：其与李浩斌签订的租赁合同尚未解除，对房屋具有承租权，没有相反证据提供。陈荣水及明人会公司认可李浩斌的证言，认为：新福瑞公司已与业主解除租赁协议，自2017年9月21日起已没有转租权。陈荣水确认：明人会公司注册的“联动赋能”商标现由联动赋能（广东）共享服务有限公司使用，其在该公司管理雅源南路66号三层。陈荣水抗辩：其在该公司没有股份。五、其他争议证据和综合诉讼主张及抗辩陈荣水、明人会公司提供电子邮件，显示：收件人“广州新福瑞投资有限公司（ｘｆｒ×××＠126.ｃｏｍ）”，2017年9月13日19时许发送商榷函，催促解决漏水、办公用电、中央空调、消防问题。新福瑞公司不确认该证据三性，认为：没有发件人及收件人，不能证明系新福瑞公司收件，没有相应证据保全措施。新福瑞公司主张：因陈荣水、明人会公司逾期支付租金，自原审起诉之日2018年4月26日解除合同。陈荣水、明人会公司抗辩：其投入巨额资金装修，不同意解除合同。明人会公司在装修免租期时已发现房屋有大量问题。因新福瑞公司没有履行修缮义务，漏水导致无法两次通过消防验收和无法正常开业，其才不缴纳租金。不需要支付违约金，即使需要，约定违约金计算方式过高，请求调整。陈荣水、明人会公司于原审2018年5月28日法庭调查时确认占有商铺，明确不同意向新福瑞公司交还商铺，于原审2018年11月30日法庭调查时明确不同意向新福瑞公司交还商铺，于2020年6月11日法庭调查时确认持有钥匙，没有向新福瑞公司交还商铺，明确不同意向新福瑞公司交还商铺。为保证准确审理查明装饰装修问题，避免双方当事人继续扩大损失，于2020年6月11日法庭审理时，向陈荣水、明人会公司释明，如存在装饰装修损失争议的，可另行主张。陈荣水、明人会公司于2021年2月7日明确，不同意已缴的保证金抵扣租金等费用。六、诉讼文书送达和诉讼保全原审法院于2018年5月9日向陈荣水、明人会公司送达民事起诉状等诉讼材料。新福瑞公司向原审法院申请对陈荣水、明人会公司的财产采取保全措施，提供广东合润融资担保有限公司出具的诉讼保全担保函作为担保，预缴财产保全费5000元。于2018年10月17日作出（2018）粤0114民初4835号之一民事裁定，裁定冻结陈荣水、明人会公司的银行存款2209107.17元或者查封等值的其他财产，2018年10月25日依法查封陈荣水名下位于广州市花都区银松一街7号601房的房产。原审法院认为，新福瑞公司与明人会公司签订《房屋租赁合同》，依法成立，具有法律拘束力。针对各方当事人在本案中的争议焦点，原审法院作如下归纳和评判：一、《房屋租赁合同》主体的认定问题1.《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第三条第一款规定，“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”明人会公司与新福瑞公司于2016年5月12日签订《房屋租赁合同》，2016年7月25日成立。陈荣水系明人会公司的法定代表人和股东，在发起设立公司过程中，以设立中的明人会公司名义对外签订合同，应当由成立后的公司承担合同责任。2.《房屋租赁合同》约定，合同当事人名称分别系新福瑞公司与明人会公司，面积5000平方米，用于明人会公司作玛娃奥莱Club用途，申请创业创新行业优惠补贴以及新福瑞公司折算首年租金入股明人会公司的玛娃奥莱生活馆股份。该合同约定的当事人系明人会公司，权利、义务内容由明人会公司享有和负担，合同主体系新福瑞公司与明人会公司。3.在合同履行过程中，新福瑞公司向明人会公司催缴租金，明人会公司装饰装修租赁标的物，向案外人缴纳租赁标的物水、电费，亦是合同的履行主体。新福瑞公司以陈荣水在明人会公司设立过程中，在公司名称后空白处及乙方签章处签名捺印，主张陈荣水系合同主体，与法律规定不符，理据不足，不予支持。二、违约行为的认定问题（一）明人会公司没有向新福瑞公司缴纳租金及物业管理费，已违反合同约定。具体理由如下：1.新福瑞公司与明人会公司于2016年5月12日签订《房屋租赁合同》，约定装修免租期自2016年5月12日至2016年11月11日。《装饰工程合同书》、《门面改装报价表》、照片等证据显示，明人会公司装饰装修工程项目，包括柱子铲批荡、打地面、水泥沙浆批荡、拆墙、墙面开洞口、地梁、梁柱、挖电梯井坑、挖立柱坑、观光鱼池、地面天花、走线建墙、墙面外立框架墙面、基础等，与案外人广州市艾丹设计有限公司于2016年7月27日签订《装饰工程合同书》，约定施工期限自2016年7月30日至2016年12月31日。陈荣水作为明人会公司的发起人，租赁面积5000平方米的商铺作为商业用途，在签订《房屋租赁合同》前已踩勘现场，在签订《房屋租赁合同》后委托装饰装修公司现场查看后进行设计和施工，与明人会公司于2020年6月11日法庭调查时确认系2017年7月出现漏水、雨水倒灌等问题。依照常情常理，明人会公司签订《房屋租赁合同》前、交收占有商铺时和进行装饰装修设计和施工时，均应当检查和持续注意到租赁的商铺是否适租。伸缩缝、墙面渗漏水和雨水倒灌等问题，在发生时即可显而易见。明人会公司对租赁商铺进行长时间的房屋基础项目改造，在租赁商铺交收占有一年多后，才主张房屋存在渗漏水、雨水倒灌等问题，不能提供证据证明新福瑞公司交付商铺时即不适租。鉴定机构经查勘现场，已说明渗漏水部位于房屋结构上伸缩缝处，已有维修处理痕迹，不能排除渗漏水与施工质量、使用环境、使用状况以及后期施工等因素或综合因素存在关系，无法分析排水管是否存在倒灌以及倒灌原因。明人会公司不能证明新福瑞公司交付商铺时不适租，应当承担举证不能的后果，抗辩商铺存在质量问题的意见，不能成立，不予采纳。《房屋租赁合同》约定，明人会公司擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，如对房屋及物件造成损坏的，新福瑞公司有权要求按价赔偿损失。合同法第二百二十一条规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”明人会公司以新福瑞公司具有修缮义务抗辩不缴纳租金等费用的意见，不能成立，不予采纳。2.租赁商铺于1996年12月22日竣工，已取得不动产权证。消防部门复函证明，1998年9月1日前投入使用的建设工程（场所），可提供房屋产权证明等建筑物合法证明材料。新福瑞公司是否提供消防验收意见书，无碍于明人会公司申请办理二次消防验收。另，根据常情常理，二次消防验收通常系由承租方根据经营的实际需要进行办理，《房屋租赁合同》没有约定新福瑞公司具有为明人会公司办理二次消防验收的义务，陈荣水及明人会公司也确认其没有向消防部门申请二次消防验收。陈荣水及明人会公司以新福瑞公司没有提供消防验收意见书为由抗辩不缴纳租金等费用的意见，没有理据，不予采纳。（二）新福瑞公司没有按照约定提供商业用水、用电和中央空调，没有维修伸缩缝及墙壁渗漏水问题，违反合同约定。具体事实与理由如下：1.《房屋租赁合同》约定，明人会公司使用新福瑞公司提供的中央空调并计算费用。新福瑞公司没有提供中央空调，违反合同约定。2.《房屋租赁合同》约定，新福瑞公司收取水、电费。双方当事人确认明人会公司使用临时用水、用电进行装饰装修商铺。陈荣水、明人会公司主张新福瑞公司从未提供商业用水、用电。新福瑞公司抗辩曾提供商业用水、用电，自2017年4、5月开始停水、停电，没有提供商业用水、用电报装证明、代缴票据凭证等予以证明，应当承担举证不能的后果。新福瑞公司没有提供商业用水、用电，违反合同约定。3.合同法第二百二十条规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”《房屋租赁合同》约定，新福瑞公司应负房屋结构性问题的修缮责任，明人会公司应负房屋非结构性问题的修缮责任。伸缩缝及墙壁渗漏水，是房屋水泥钢筋结构的楼板问题引发，系房屋结构性问题，依照约定，应由新福瑞公司履行维修义务。新福瑞公司没有履行维修义务，违反合同约定。合同法第二百一十六条约定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。没有渗漏水，是房屋符合约定用途的必然要求，商业用水、用电、中央空调，是商铺用于商业用途的基本配套条件。新福瑞公司没有提供商业用水、用电、中央空调以及维修伸缩缝及墙壁渗漏水问题，已致使租赁标的物无法正常用于商业用途，趋同于仓储，严重减损租赁商铺的使用价值，其行为虽部分系为迫使明人会公司及时缴纳租金而采取，但已明显不当，违反合同约定。三、占用租赁物的认定问题合同法第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”。李浩斌、新福瑞公司、明人会公司，分别系出租人、承租人、次承租人。李浩斌与新福瑞公司签订的《租赁合同》及《解除协议》，拘束李浩斌与新福瑞公司。新福瑞公司与明人会公司签订的《房屋租赁合同》，拘束新福瑞公司与明人会公司。李浩斌与新福瑞公司签订的《解除协议》是否已经生效，二者存在争议，是否已经解除双方的租赁法律关系，不影响新福瑞公司与明人会公司是否继续存在二者间订立的另外的租赁法律关系。陈荣水及明人会公司抗辩新福瑞公司对标的物不具有出租权的意见，与法律规定不符，不予采纳。合同法第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”明人会公司基于与新福瑞公司签订的《房屋租赁合同》，占有、使用雅源南路66号首至三层商铺，在自2018年5月28日至2020年6月11日的法庭调查时，多次确认占有、使用并明确不同意向新福瑞公司交还商铺，应当向新福瑞公司支付其占有、使用期间的租金或者参照租金支付占有使用费。新福瑞公司主张李浩斌系擅自向第三人出租雅源南路66号首至三层商铺。案外人李浩斌与何伟松签订《租赁合同》，约定：何伟松自2020年8月1日起租赁雅源南路66号首至三层商铺，已完成按现状交付商铺。根据上述《租赁合同》，出租人李浩斌自该约定的租赁期限起始时间起已重新控制商铺另行出租，并已由案外人何伟松自该日起实际占有、使用。认定明人会公司基于《房屋租赁合同》占有、使用租赁物，截止至2020年7月31日，向新福瑞公司支付租金和占有使用费的时间，亦截止至2020年7月31日。四、解除合同及其法律后果的认定问题（一）解除合同的认定问题合同法第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，或者当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。第九十六条第一款规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。自2021年1月1日施行的《中华人民共和国民法典》，第五百六十五条第二款规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。明人会公司自装修免租期限届满次日起即没有缴纳物业管理费，没有缴纳租金，已先行违反租赁合同的主要义务，经新福瑞公司于2018年1月26日书面催告后仍至今未履行，新福瑞公司可以解除合同。新福瑞公司提起诉讼，主张解除合同，原审法院于2018年5月9日向明人会公司送达民事起诉状等诉讼材料，该解除合同的意思表示该日到达明人会公司。新福瑞公司主张解除合同，符合法律规定，予以支持，确认《房屋租赁合同》于2018年5月9日解除。（二）解除合同后法律后果的认定问题合同法第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”1.交还商铺的问题。出租人李浩斌另行出租首至三层商铺并已由案外人何伟松占有、使用。新福瑞公司主张陈荣水及明人会公司在解除合同后腾退物业，不予支持。2.租金和占有使用费的问题。⑴《房屋租赁合同》约定，自2016年11月12日起计租，月租金100000元，由起租日起每三年按5%递增，即自2016年11月12日至2019年11月11日每月租金100000元，自2019年11月12日至2020年7月31日每月租金105000元。⑵明人会公司自装修免租期限届满次日起即没有缴纳物业管理费，没有缴纳租金，先行违反租赁合同的主要义务。新福瑞公司没有提供商业用水、用电及中央空调以及维修伸缩缝及墙壁渗漏水问题，后续并撤走临时用水、用电，致使租赁商铺无法正常用于商业用途，趋同于仓储，严重减损租赁商铺的使用价值，亦违反合同约定。二者先后违反约定，交叉违约，均未采取防止损失扩大措施，陷入恶性循环，致使商铺在明人会公司占有、使用期间从未开业和长期空置。综合明人会公司、新福瑞公司违约先后顺序和程度，租赁商铺使用价值减损程度，没有采取防止损失扩大措施的主观过错等因素，根据公平原则，裁量新福瑞公司和明人会公司各负担租赁商铺租金损失的50%。⑶新福瑞公司主张解除合同和陈荣水及明人会公司支付租金至腾退物业之日止，实质上是主张解除合同前支付租金和解除合同后参照租金标准支付占有使用费。经核计，明人会公司于2016年11月12日至2018年5月8日，即解除合同前，应向新福瑞公司支付租金895000元（50000元/月×17个月＋50000元/月÷30天/月×27天），2018年5月9日至2020年7月31日，即解除合同后，参照租金标准，应向新福瑞公司支付占有使用费1360000元（50000元/月×18个月＋50000元/月÷30天/月×3天＋52500元/月×8个月+52500元/月÷30天/月×20天），总计2255000元。新福瑞公司主张租金，超出2255000元的部分，不予支持。3.违约金的问题。⑴《房屋租赁合同》约定，每月15日前缴纳当月租金，每逾期一日，按当月租金额1‰支付违约金。明人会公司和新福瑞公司先后违反约定，交叉违约，陷入恶性循环。新福瑞公司主张每日按照月租金1‰的标准计算违约金，不予支持。⑵明人会公司没有按照约定向新福瑞公司支付租金和占有使用费，实质上是自每月应付期限届满的次日起无偿占用新福瑞公司应收资金的法定孳息，为此，调整违约金为，明人会公司自每月16日起，以每月应付租金或者占有使用费为基数，向新福瑞公司计付逾期利息，2019年8月19日前（含本日）以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2019年8月20日起以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，计至付清之日止。经核计，2016年11月租金基数31666.7元（50000元/月÷30天/月×19天），2016年12月至2019年10月每月租金或者占有使用费基数50000元，2019年11月占有使用费基数51583.3元（50000元/月÷30天/月×11天＋52500元/月÷30天/月×19天），2019年12月至2020年7月每月占有使用费基数52500元。4.物业管理费问题。《房屋租赁合同》约定，商铺面积5000平方米，新福瑞公司收取明人会公司物业管理费每月每平方米2.5元。明人会公司和新福瑞公司先后交叉违约，根据公平原则，参照裁量的租金负担比例，裁量双方各负担物业管理费的50%，即明人会公司每月应支付新福瑞公司物业管理费6250元。明人会公司自2016年11月12日起至2020年7月31日止没有缴纳物业管理费，经核计，应向新福瑞公司支付物业管理费279166.7元（6250元/月×44个月+6250元/月÷30天/月×20天）。新福瑞公司主张物业管理费，超出279166.7元的部分，不予支持。5.水、电费问题。新福瑞公司提供自行制作的水、电费明细，陈荣水、明人会公司不确认该证据三性。新福瑞公司没有提供代缴水、电费的发票、凭证等证据佐证，不能证明已造成水、电费的实际损失，应当承担举证不能的后果。新福瑞公司主张水、电费，不予支持。五、陈荣水与明人会公司的责任分担问题《中华人民共和国公司法》第五十九条规定，“一人有限责任公司应当在公司登记中注明自然人独资或者法人独资，并在公司营业执照中载明”。第六十三条规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。明人会公司系自然人独资的一人有限责任公司，注册资本30000000元，陈荣水作为股东，没有提供证据证明公司财产独立于自己的财产，应当对明人会公司的债务承担连带责任。《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款、第二款规定，“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”明人会公司和新福瑞公司先后交叉违约，根据公平原则，结合案件具体情况，决定双方当事人各自负担案件受理费的50%。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条、第四十四条第一款、第六十四条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2021年2月10日判决如下：一、确认广州新福瑞投资有限公司与广东明人会信息科技有限公司于2016年5月12日签订的《新福瑞创客广场入驻单位房屋租赁合同》于2018年5月9日解除；二、陈荣水、广东明人会信息科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州新福瑞投资有限公司支付2016年11月12日至2018年5月8日的租金895000元，2018年5月9日至2020年7月31日的占有使用费1360000元，合计2255000元；三、陈荣水、广东明人会信息科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州新福瑞投资有限公司支付逾期支付租金和占有使用费的利息（2016年11月租金以31666.7元为基数，2016年12月至2019年10月每月租金或者占有使用费以50000元为基数，2019年11月占有使用费以51583.3元为基数，2019年12月至2020年7月每月占有使用费以52500元为基数，均自当月16日起计至付清款项之日止，利息标准为：2016年11月16日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2019年8月20日起以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准）；四、陈荣水、广东明人会信息科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州新福瑞投资有限公司支付2016年11月12日至2020年7月31日的物业管理费279166.7元；五、驳回广州新福瑞投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费98773元，由广州新福瑞投资有限公司负担49386.5元，陈荣水、广东明人会信息科技有限公司负担49386.5元；财产保全费5000元，由陈荣水、广东明人会信息科技有限公司负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规和司法解释的规定。本案二审的争议焦点是明人会公司应付新福瑞公司租金应按何种标准计算。于1999年10月1日施行并于2021年1月1日失效的《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”，第二百二十一条规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案中，明人会公司以福瑞公司未维修涉案租赁物的渗漏、未依约提供商业用水、用电及中央空调等配套设施为由，主张新福瑞公司未善尽出租人的适租义务，导致其无法正常使用涉案租赁物用于经营。对此，本院认为：其一，关于渗漏问题。明人会公司提交的电子邮件及照片等证据结合原审法院及广东智弘检测鉴定有限公司的现场勘查情况可以证实涉案租赁物存在天花板伸缩缝渗漏、多处墙壁渗漏水等问题。其二，关于商业用水、用电问题。新福瑞公司虽主张其曾提供商业用水、用电，但未就此充分举证证明，且新福瑞公司确认涉案租赁物自2017年4、5月开始停水、停电且之后未恢复，故可认定新福瑞公司在明人会公司占有期间未完全履行提供商业用水用电的义务。其三，关于中央空调。原审法院现场勘查情况可证实租赁物现场并未安装中央空调，新福瑞公司对此也未予以否认。双方在《房屋租赁合同》中明确约定租赁用途为“玛娃奥莱Club”，而租赁物不存在渗漏问题及具备正常商业用水用电属于可作正常经营的必备条件，新福瑞公司作为出租人，依法依约负有促成该正常经营条件成就的义务。虽然《房屋租赁合同》约定非结构性问题应由明人会公司负责修缮，但伸缩缝的渗漏属于结构性缺陷，也无充分证据证明造成伸缩缝出现渗漏系可单独归责于明人会公司的原因所致，故新福瑞公司就此应承担相应的修缮义务。新福瑞公司未善尽前述适租义务，必然会影响明人会公司对涉案租赁物的正常经营使用，即新福瑞公司对造成涉案租赁物的长期空置也具有过错。在此情况下，原审法院酌情确定明人会公司按约定租金标准的50%向新福瑞公司支付合同解除前的欠租，并参照支付合同解除后的占用费，合理合法，可予维持。新福瑞公司以涉案租赁物可用于正常经营，其已采取措施防止损失扩大，造成涉案租赁物空置的过错在于明人会公司为由，上诉认为明人会公司应按合同约定租金标准支付欠租及占用费，并以此为基数计算利息，理据不足，本院不予采纳。另，明人会公司虽有就原审判决提起上诉，但未在本院指定期限内预交上诉费，故应裁定按其自动撤回上诉处理，本院已就此作出口头裁定，并记录在案。综上所述，上诉人新福瑞公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费24840元，由上诉人广州新福瑞投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭红玉审 判 员 邓 颖审 判 员 李光华二〇二一年八月二十七日法官助理 王文杰书 记 员 唐颖琪