贵州省安龙县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔2328民初2171号原告：沙昌菊，女，1979年05月29日生，苗族，初中文化，云南省镇雄县人，农民，住贵州省安龙县。委托诉讼代理人：何红波，安龙县招堤街道法律服务所法律工作者，执业证号32404171100129，代理权限为特别授权代理。被告：彭远升，男，1985年12月14日生，回族，初中文化，贵州省安龙县人，个体工商户，住安龙县。委托诉讼代理人：徐金丽，贵州天翊律师事务所专职律师，执业证号15223201811044662，代理权限为特别授权代理。第三人：陆炫燃，男，1998年10月02日生，汉族，初中文化，贵州省安龙县人，农民，住安龙县。第三人：萧荣艳，女，1995年09月19日生，汉族，初中文化，贵州省安龙县人，农民，住安龙县。第三人：杨绍艳，女，1994年02月13日生，汉族，贵州省安龙县人，农民，住安龙县，未到庭）。原告沙昌菊与被告彭远升、第三人陆炫燃、萧荣艳、杨绍艳确认合同无效纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沙昌菊及其委托诉讼代理人何红波、被告彭远升及其委托诉讼代理人徐金丽、第三人陆炫燃、萧荣艳到庭参加诉讼，第三人杨绍艳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。沙昌菊向本院提出诉讼请求：1、依法判决原告与被告签订的房屋抵押合同及房屋出租合同无效。2、依法判决被告归还原告安龙县住宅。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告系一般朋友关系，2016年12月25日原告因需要资金周转，向被告借了50000元，借款时原告与被告签订了房屋抵押合同，合同说明：原告向被告借款50000元，约定月利息6％，原告将位于安龙县住宅抵押给被告。同时原被告又签订了一份房屋出租合同，合同说明：原告将位于安龙县住宅出租给被告居住使用，一次性缴租50000元，租房时间为2016年12月25日至2066年12月25日，并约定被告只享有该房屋转租权。签订合同后因被告索要的利息过高，原告支付几个月后实在无力偿还，被告在原告不知情的情况下私自将该住宅售卖，其行为严重损害了原告的合法权益。综上所述，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国民法典》的相关规定诉至法院，望法院依法支持原告的诉请，以维护原告合法权益。原告对其诉请提交的证据有：1、原告身份证复印件1份，证明原告身份信息及诉讼主体适格；2、廉租住房出售合同复印件1份5页，陆军购廉租房款票据复印件1张，物业管理协议复印件1份1页，户主陆军书写的协议复印件1份，证明安龙县利民小区10栋601房管理使用权归原告享有使用的事实；原、被告签订的《房屋抵押合同》复印件1份2页，《房屋出租合同》1份1页，拟证明原告2016年12月25日向被告借款时，原被告签署的房屋抵押合同、房屋出租合同系流押条款的事实。彭远升辩称，请求人民法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求；诉讼费由原告自行承担。事实及理由：原告所诉理由不实，诉请于法无据，且早已超过法律规定的诉讼时效，答辩人彭远升也并非本案返还原物的适格主体，原告的诉请依法不应得到人民法院的支持。1、2016年12月25日，原告因需资金周转，通过答辩人的朋友，向答辩人借款人民币50000元，双方签订《房屋抵押租赁合同》，约定月利率6%，借款期限自2016年12月25日起至2017年6月25日止，原告沙昌菊及其子陆炫燃以所有权属于自己的位于安龙县的房屋对上述债务进行抵押担保，如原告沙昌菊及其子陆炫燃不按期归还本息，被告彭远升有权任意处置该抵押物。合同签订后，答辩人按约向原告沙昌菊及第三人陆炫燃交付借款50000元，但原告不仅未向答辩人支付利息，甚至在还款期限届满后，也拒不归还借款本金，答辩人多次催要，但原告沙昌菊及第三人陆炫燃到最后甚至连答辩人的电话都不接了，答辩人无奈之下，只有于2018年2月左右到原告沙昌菊及第三人陆炫燃家中找到二人协商，要求二人归还借款本息或按照双方签订的合同约定，将其位于安龙县的房屋交由答辩人处理，后经栖凤派出所调解后，原告沙昌菊及第三人陆炫燃同意将房屋折抵借款本息，二人搬离该房屋后，将房屋钥匙、购房合同、购房发票等交给答辩人彭远升，因该房无法办理过户登记手续，双方未进行过户登记。答辩人彭远升实现债权后，又将该房屋于2018年3月25日出售给第三人萧荣艳，并将房屋钥匙、购房合同、购房发票等转交给第三人萧荣艳，房屋出售价格为78000元，交易价格符合市场价格，且仅能清偿债权。2、案涉合同并不存在法律规定的无效的情形，该房屋也不属于不可抵押的财产，且案涉合同并非单纯的抵押合同，合同内容包含了如果原告及第三人陆炫燃不按期履行债务，答辩人有权处置该房屋以实现债权的约定，在经三方协商一致，原告沙昌菊及第三人陆炫燃搬离该房屋，并将房屋钥匙、购房合同、购房发票等交给答辩人彭远升后，三方已实际履行合同以物抵债的条款，房屋所有权已经转移，同时债权债务关系消灭。3、原告沙昌菊请求返还房屋已超过法律规定的诉讼时效，依法不应得到人民法院的支持，原告沙昌菊及第三人陆炫燃于2018年2月即将案涉房屋交付给答辩人，答辩人也于2018年3月25日，即将房屋转卖给第三人萧荣艳，原告沙昌菊于2021年5月18日起诉时，早已超过法律规定三年的诉讼时效。4、答辩人彭远升并非适格的返还房屋主体，如前所述，该房屋已于2018年3月25日，由答辩人彭远升转卖给第三人萧荣艳，现并未由答辩人彭远升实际占有并使用，原告起诉要求返还房屋，仅能针对现实的占有人主张，而并非答辩人彭远升。综上所述，答辩人认为：原告所诉理由不实，诉请于法无据且早已超过法律规定的诉讼时效，答辩人彭远升也并非本案返还房屋的适格主体，请求人民法院秉公执法，依法驳回原告对答辩人的不合理诉讼请求。被告对其辩解提交的证据有：1、被告身份证复印件1份，证明被告身份信息及诉讼主体适格。2、《房屋抵押合同》复印件1份，证实案涉《房屋抵押租赁合同》系原告沙昌菊及其子陆炫燃与被告彭远升签订；证实原告沙昌菊及其子陆炫燃于2016年6月25日向被告彭远升借款5万元，双方签订《房屋抵押租赁合同》，约定月利率6%，借款期限自2016年12月25日起至2017年6月25日止，原告沙昌菊及其子陆炫燃以所有权属于自己的位于安龙县的房屋对上述债务进行抵押担保，如原告沙昌菊及其子陆炫燃不按期归还本息，被告彭远升有权任意处置该抵押物。3、《协议》复印件1份，证实原、被告及第三人陆炫燃三人协商以上述房屋抵债后，原告沙昌菊及第三人陆炫燃搬离该房屋，并将房屋钥匙、购房合同、购房发票等交给被告彭远升；证实被告彭远升实现债权后，又将该房屋于2018年3月25日出售给第三人萧荣艳，并将房屋钥匙、购房合同、购房发票等转交给第三人萧荣艳。第三人陆炫燃述称：《房屋抵押合同》是我母亲沙昌菊与彭远升签订，我仅是在合同上签字后就离开了，具体是我母亲处理，我不清楚情况。陆炫燃提交的证据有：陆炫燃身份证复印件1份，证明其身份信息及诉讼主体适格。第三人萧荣艳述称：我因需要购买房屋居住，当时被告彭远升便告知我说自己有一套利民小区的房屋，并向我出示了原告沙昌菊与被告签订的《房屋抵押合同》。违约责任里面约定，如乙方不按期付息还本，甲方有权任意处置抵押物或向有管辖权的人民法院申请拍卖抵押物。答辩人看后，认为该抵押合同系原被告双方的真实意思表示。便于2018年3月25日与被告彭远升签订了《协议》，《协议》中明确约定了房屋的位置，转让的价格，同时协议中约定、甲方必须保证其资料的合法性，如有弄虚作假，乙方造成的损失由甲方彭远升全部承担。协议第三条约定：甲方必须保证在将房屋转让给乙方之前，未将该房屋进行出租、出售、抵押等，乙方入住后，如有其他债务人或房屋原拥有人来打扰，并影响乙方正常生活的，甲方必须无条件出面解决，解决不了的，甲方须在一周内归还乙方房款，并承担因此产生的所有损失。签订协议后，答辩人对该房屋进行了装修，装修价款约50,000元左右，装修好后答辩人又于2019年10月26日将该房屋以120,000元价款出售给第三人杨绍艳并签订《协议》一份，并于当日将房屋及前述购房合同、购房发票等全部交给第三人杨绍艳，现该房屋由杨绍艳管理使用。综上所述，答辩人认为，我与被告彭远升签订的《协议》有效，并履行了相关的协议内容，并有权对该房屋有处置的权利，请求人民法院依法判决。萧荣艳提交的证据有：萧荣艳及杨绍艳身份证复印件各1份，证明二人身份信息及诉讼主体适格。第三人杨绍艳在法定期限内未提交答辩状和证据，亦未到庭参加诉讼。经本院审查，被告质证对原告提交的第1组、第2组证据无异议；对第3组证据的证明目的不认可；第三人陆炫燃、萧荣艳质证对原告提交的第1组、第2组、第3组证据均无异议；对原告提交的第1组、第2组证据予以采信，结合原、被告签订合同的情况及第三人质证情况对第3组证据的证明目的不予采信。对被告提交的证据，原告质证对第1组证据无异议，对第2组、第3组证据的证明目的不予认可；第三人陆炫燃质证对第1组、第3组证据无异议，对第2组证据表示不质证，萧荣艳质证对原告提交的第1组、第2组、第3组证据均无异议，结合第三人的质证意见，对被告提交的3组证据均予以采信。对第三人萧荣艳提交的3组证据，原告质证对第1组证据无异议；对第2组、第3组证据的证明目的不认可，被告及第三人陆炫燃质证均无异议，经审查，均予以采信。对第三人杨绍艳的身份证复印件予以采信。经审理查明：原告沙昌菊因需资金用于生意周转，经袁成林介绍向被告彭远升借款50000元，原告用以其前夫陆军名义向安龙县安居工程建设发展中心购买的属于原告沙昌菊所有的位于安龙县栖凤街道办利民小区10栋601号住宅一套作抵押，被告彭远升作为债权人（亦称甲方），原告沙昌菊及其子即本案第三人陆炫燃作为债务人（亦称乙方），双方于2016年12月25日签订《房屋抵押合同》一份，合同载明：乙方以其房产“安龙县西枫街利民小区10栋601室”作为借款抵押物抵押给甲方，由甲方提供双方商定的借款金额给乙方，借款总金额50000元，借款用途生意周转，借款期限自2016年11月25日起至2017年6月25日止，月息为6%，合同第四条第二款约定，乙方如不按期付息还本，甲方有权任意处置该抵押物或向有管辖权的人民法院申请拍卖抵押物用于偿还借款本息。同日原告沙昌菊及其子陆炫燃作为甲方（出租方），被告彭远升作为乙方（承租方）又签订《房屋出租合同》一份，约定：因甲方向乙方借款人民币伍万元，为保证借款安全，经双方协商甲方将位于安龙县房屋出租给乙方居住使用，从2016年12月25日起至2066年12月25日止，租金为一次性缴纳人民币伍万元等。约定还款期限届满后，原告及第三人陆炫燃未按约定期限偿还被告借款，被告在向原告催款过程中，双方产生纠纷，于2018年2月17日或18日（农历正月初二或初三日），安龙县栖凤街道栖凤派出所通知被告彭远升及第三人陆炫燃到该所进行调解，原告因外出到浙江打工未能参与调解，被告彭远升及第三人陆炫燃达成协议并双方签字，协议内容为：限调解之日起七日内陆炫燃及家人搬出案涉房屋。陆炫燃及家人于2018年2月搬离案涉房屋后，陆炫燃即打电话告知原告沙昌菊及被告彭远升。因房屋门锁已坏，所以陆炫燃未将钥匙交给彭远升，彭远升接手房屋后，于2018年3月25日与第三人萧荣艳签订《协议》一份，将案涉房屋以价款78000元出卖给萧荣艳，之后萧荣艳又于2019年10月26日将案涉房屋以价款120000元转卖给另一第三人杨绍艳。原告以被告出卖房屋其不知情为由诉至本院。以上事实有原、被告及第三人提交的上述证据及各方当事人陈述在案佐证。原、被告、第三人各方当事人争议的焦点为：一、原告及第三人陆炫燃与被告签订的《房屋抵押合同》、《房屋出租合同》是否有效，被告是否应返还原告用于借款时抵押给被告的房屋；二、原告起诉是否超过诉讼时效。本院认为，《中华人民共和国民法典》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利人受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”的规定。本案原告之子即第三人陆炫燃与被告彭远升在安龙县栖凤派出所达成协议的时间为2018年2月17日或18日，第三人陆炫燃搬出案涉房屋的时间系达成协议后的第二日或第三日即2018年2月19日或20日，而第三人陆炫燃已将这一事实告知原告沙昌菊，故原告知道被告占有房屋的最近时间应为2018年2月20日，即原告应当知道权利受到损害之日为这个时间。原告自2018年2月20日起，三年内可以向人民法院起诉，即2021年2月20日前提起诉讼。现原告于2021年5月18日向本院起诉，已经超过诉讼时效，且无中止、中断、延长事由。故被告彭远升辩解本案诉讼时效已经超过，本院予以支持。第三人杨绍艳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃举证、质证的权利，不影响本案的审理和裁判。据此，本院根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条之规定，判决如下：驳回原告沙昌菊的诉讼请求。案件受理费1,050元，减半收取525元，由原告沙昌菊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。审判员  张方敏二〇二一年八月三日书记员  张桂荣