河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀04民终4298号上诉人（原审被告、申请执行人）：侯庆玉，男，1973年11月28日出生，汉族，现住邯郸市丛台区。委托诉讼代理人：查志刚，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：程玉峰，男，1960年8月1日出生，汉族，住邯郸市丛台区。委托诉讼代理人：王利伟，河北国尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：蒋永超，男，1987年8月4日出生，汉族，住邯郸市魏县。上诉人侯庆玉因与被上诉人程玉峰、蒋永超执行异议之诉一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2020）冀0402民初2126号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。侯庆玉上诉请求：1、请求人民法院继续支持邯郸市邯山区人民法院（2020）冀0402执异55号执行裁定书意见，继续对北海庄园B座2单元705号房产进行执行。2、请求人民法院撤销邯郸市邯山区人民法院（2020）冀0402民初2126号民事判决书，依法改判或发回重审，支持侯庆玉诉讼请求。3、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：邯山区人民法院（2020）冀0402执异55号执行裁定书，符合《中华人民共和国物权法》第九条规定和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款规定。涉案房屋并未办理所有权过户登记，即便是蒋永超已全额缴纳购房款，其也仅是享有依据《商品房买卖合同》要求开发公司履行相关合同义务的请求权，尚不享有该房屋所有权，故程玉峰与蒋永超所签订《房屋买卖合同》既违背了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款未依法登记领取证书的，不得转让之规定且还没有登记及相关公示。因此，邯山区人民法院（2020）冀0402执异55号执行裁定书应予维持；一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之第二十七条、第二十八条做出的判决属于适用法律错误。根据《民法典》的物权公示公信原则。不动产物权变动，除法律另有规定外，以登记为生效要件。程玉峰不是权利人，该涉案房屋的权利人是蒋永超，而非异议人程玉峰。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之第二十四条规定，相关证据不能证明程玉峰已经网签备案，也未进行不动产物权变动登记，程玉峰对该涉案房屋不享有所有权。因此，案外非权利人对该涉案房屋提出执行异议于法无据。程玉峰不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之第二十八条规定的异议权。二手房购房人的权利不应当优先于抵押权人，除非抵押权人同意出卖人转让涉案房屋。根据《民法典》第三百九十四条的规定，上诉人对该涉案房屋享有担保物权，程玉峰对该涉案房屋不具有相关权利能阻却上诉人的担保物权，也即本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之第二十八条规定。程玉峰低价购入蒋永超只有请求权的房产，对《我爱我家房产经纪有限公司》对涉案房产尽职调查及资金监管失职的行为至今未予追究，在无法过户的基础上，继续现金支付蒋永超购房款一万元等行为证明当事人的交易系恶意串通，已经严重损害了侯庆玉的合法权益。被上诉人作为房屋买受人，在签订房屋买卖合同时未能尽到合理的注意义务，从而导致其无法办理房屋所有权转移登记，此系程玉峰自身原因所致。购房人未办理过户登记的，其请求法院确认享有该房屋所有权不应得到支持，更不应得到法院支持其有排除对该涉案房屋的强制执行。上诉人侯庆玉担保物权登记时间为2017年8月7日，查封时间为2019年2月19日，蒋永超、程玉峰、《我爱我家房产经纪有限公司》签订《房屋买卖合同》，被上诉人只享有债权而非物权。依据《民事诉讼法解释》第一百一十五条之规定：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。”据此，一审认定的0000477号合同涉嫌伪造，不能作为证据使用。在被上诉人付款日前，上诉人已经在不动产登记中心进行了他项权登记，上诉人2017年8月3日去蒋永超房屋中查看并留存照片，系蒋永超自己居住，即进行他项权登记时被上诉人并未实际居住。蒋永超和程玉峰之间的合同效力有无，不能抗辩上诉人的具有物权性质的担保物权，更不能抗辩执行。一审判决依据被上诉人提交的只有邯郸市万鼎物业服务有限公司单位公章，无该单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章的“居住证明”证据，认定被上诉人“已合法占有该不动产”，于法无据，在上诉人对该涉案房屋具有登记的他项权之后，被上诉人对该涉案房屋的交付请求权不能阻却上诉人的担保物权。一审判决认定河北鼎佳琪房地产有限公司的证明，只有该公司的公章，而无该单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，庭审中，制作该证明材料的人员未出庭作证，该证明材料作为证据不符合法律规定的形式，法庭不应采信该证据。因此，该一审判决认定事实不清，认定证据效力错误，适用法律错误；从被上诉人提供2017年8月4日蒋永超出具的收条中显示叁拾伍万元是购房定金而不是购房款，且没有提供基于2017年8月4日收条的书面合同，不应采纳。一审中采纳被上诉人答辩时所说的口头约定，而不采纳2017年8月4日支付定金时无合同的客观事实，2017年7月11日的合同不应视为双方2017年8月4日实际交易的书面合同。一审中即采纳了口头约定又认定7月11日合同为8月4日的书面合同，属认定事实错误和程序违法。程玉峰答辩称，第一、本案上诉人是对（2020）冀0402民初2126号判决书不服提出的上诉，对于其要求维持（2020）冀0402执异执行裁定书的上诉请求，以及所展开的上诉理由，均与本案二审审查的内容无关。第二、一审基于程玉峰提出的执行异议，依据民诉法解释第三百一十一条的规定、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定审查本案的核心问题，并就此归纳争议焦点准确。一一查明案件事实清楚的情况下，依据民诉法解释第三百一十二条的规定判决不得执行涉案标的房产，适用法律准确。第三、上诉人对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条中的权利人理解错误。该条款中的权利人不仅仅是指办理网签或者取得所有权证书的才是权利人，本案程玉峰基于合法有效的房屋买卖合同，并支付全部房款，当然是房产的实际权利人。反之，如上诉人的理解，就不会存在案外人的法律概念，也不会存在案外人执行异议的案由，以及关于维护案外人合法权益的法律规定，所以上诉人的理解错误。第四、上诉人多次援引九民纪要的规定错误。九民纪要不是司法解释，不能作为裁判依据进行援引，是九民纪要的明确规定。第五、上诉人对《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的理解错误。该条规定的是房地产符合规定情况的不得转让，而非指房产。其次，该条款中的证书也非指所有权证书。反之，按照上诉人的理解，市场经济下房地产开发商尚未建成的房子，以及入住尚未取得房产证的房子，就均不能出售，进一步而言商品房预售合同、二手房买卖合同均无效，所以上诉人的理解显然错误，并且与国情和我国法律相互背道而驰。第六、上诉人在一审中，播放了其与蒋永超的通话录音，全程双方谈论的内容是，在得知程玉峰起诉后，强调实现上诉人的利益最大化。因此，不排除上诉人与蒋永超串通损害程玉峰合法权益的事实，对此程玉峰保留追究上诉人和蒋永超的法律责任的权利。蒋永超未提交书面意见。程玉峰向一审法院起诉请求：1.判令立即停止对邯郸市丛台区产的查封；2.依法确认邯郸市丛台区房产属于原告所有；3.诉讼费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年6月12日蒋永超订购邯郸市丛台区北环路178号北海庄园Ｂ-2-705按建筑面积82.25平方米向河北鼎嘉琪房地产开发有限公司支付购房款370125元。蒋永超与河北鼎嘉琪房地产开发有限公司签订了（合同编号：0020170107019）商品房买卖合同（预售）,合同约定买受人蒋永超购买商品房位于丛台区，预测建筑面积78.97平方米，其中套内建筑面积62.98平方米，分摊共有建筑面积15.99平方米。每平方米4500元，总价款355365元。2017年7月11日蒋永超（甲方）与程玉峰（乙方）在邯郸市丛台区我爱我家房产经纪有限公司（丙方）见证下签订《房屋买卖（置换）合同》合同约定，甲方自愿将坐落丛台区房屋以38万元出售给乙方，乙方于2017年7月11日交付定金2万元，乙方承诺于2017年7月26日之前将该房屋房款叁拾叁万元整支付于甲方，同时甲方将该房屋购房合同、发票、该房钥匙交于乙方，剩余尾款叁万元整为保证金于该房屋过户当日乙方支付甲方。该房屋的水、电、燃气、暖气、物业的费用腾房前由甲方承担，腾房后由乙方承担，该房屋在办证时产生的面积差不论多少均由甲方承担。甲方负责办出自己的房产证办证费用由甲方承担。该房屋过户的所有费用由乙方承担。甲方将该房屋购房合同原件保存于丙方，购房定金甲方拿走壹万元整，保存于丙方壹万元整。该房屋在过户交易是和需资金监管，均由丙方负责。2017年8月4日程玉峰转账332500元至蒋永超指定王娜账户，当日在邯郸市丛台区我爱我家房产经纪有限公司见证下，蒋永超向程玉峰出具收条，收条注明收款人为王娜1308419851218202Ｘ。王娜也向程玉峰出具收到热水器款2500元收条，后程玉峰在丛台区房屋居住，2018年7月10日蒋永超找到程玉峰索要剩余房款30000元，程玉峰将其中10000元交于蒋永超，由蒋永超向程玉峰出具收到购房款10000元收条。程玉峰自愿于2020年12月31日将剩余房款20000元交付至一审法院。另查明，2017年8月3日邯郸市不动产登记中心受理了侯庆玉与蒋永超因借款120000元，用蒋永超丛台区北海庄园Ｂ-2-Ｂ705号房产办理抵押登记手续。2017年8月7日邯郸市不动产登记中心出具冀（2017）邯郸市不动产证明第0014917号不动产登记证明。证明权利或事项：预告登记，权利人（申请人）：侯庆玉。义务人：蒋永超，坐落：丛台区北海庄园Ｂ-2-Ｂ705号，不动产单元号：130403005000ＧＢ00046Ｆ00180001，其他，预告登记的种类：预售商品房抵押权预告登记，产权证书号：冀（2017）邯郸市不动产证明第0014330号，抵押方式：一般抵押，担保债权数额：120000元，债权起止时间：2017年8月1日起2019年8月1日止。因侯庆玉与蒋永超民间借贷一案，一审法院于2018年1月8日立案，诉讼过程中，侯庆玉向一审法院提出保全申请，一审法院于2019年2月2日作出（2019）冀0402民初108号民事裁定，并于2019年2月19日查封了蒋永超名下位于邯郸市丛台区。一审法院于2019年3月29日作出（2019）冀0402民初108号民事判决，判决，蒋永超自本判决生效之日起十日内偿还侯庆玉借款本金200000元及自2018年9月20日起至借款实际清偿完毕之日止的利息，按本金200000元，年利率24%计算。蒋永超未按判决履行应当履行的义务，侯庆玉于2019年8月7日向一审法院申请执行，案号为（2019）冀0402执1447号，在执行过程中,案外人程玉峰向一审法院提出书面异议,一审法院于2020年6月18日作出（2020）冀0402执异55号执行裁定，裁定驳回案外人程玉峰的异议请求。程玉峰不服该裁定,于2020年7月21日提起执行异议之诉，诉请如前。再查明，邯郸市不动产登记中心不动产登记资料查询结果，权利人：蒋永超，身份证号码1304341***********，不动产权证书号：冀（2017）邯郸市主动产证明第0014330号，共有方式：单独产权。不动产坐落：丛台区北环路178号北海庄园Ｂ-2-Ｂ705号（期房），建筑面积：78.97平方米，登记日期：2017年8月1日，权利性质：出让，规划用途：住宅，权利类型：国有建设用地使用权房屋所用权，土地用途：城镇住宅用地，土地使用期限：2004年6月3日起2074年6月2日止。抵押信息：产权证书号：抵押权人，侯庆玉，不动产证明号，冀（2017）邯郸市不动产证明第0014917号，抵押方式：一般抵押，担保债权数额：120000元，债务履行期限：2017年8月1日起2019年8月1日止，登记日期：2017年8月7日。查封信息：查封机关，邯山区人民法院，查封文号，（2019）冀0402民初108号，查封起止日期，2019年2月19日起至2022年2月18日止，查封类型，预查封，登记时间2019年2月19日。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，程玉峰是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益是本案审查的核心问题。该案诉争房产2017年8月3日邯郸市不动产登记中心受理了侯庆玉与蒋永超因借款120000元，用蒋永超丛台区北海庄园Ｂ-2-Ｂ705号房产办理抵押登记手续。2017年8月7日邯郸市不动产登记中心出具冀（2017）邯郸市不动产证明第0014917号不动产登记证明。因蒋永超未偿还侯庆玉借款。侯庆玉于2018年1月8日向一审法院起诉，诉讼过程中一审法院于2019年2月2日作出（2019）冀0402民初108号民事裁定，并于2019年2月19日查封了蒋永超名下位于邯郸市丛台区。一审法院于2019年3月29日作出（2019）冀0402民初108号民事判决，判决，蒋永超自本判决生效之日起十日内偿还侯庆玉借款本金200000元及自2018年9月20日起至借款实际清偿完毕之日止的利息，按本金200000元，年利率24%计算。涉案房产丛台区北海庄园Ｂ-2-Ｂ705号房产被告（申请执行人）侯庆玉对涉案房产享有120000元担保物权优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，其中“但书”部分指的即是包括该司法解释第二十八条至第三十条规定的情形，根据该司法解释第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，本案的问题焦点有四：争议焦点一，程玉峰提交的2017年7月11日蒋永超与程玉峰在邯郸市丛台区我爱我家房产经纪有限公司见证下签订《房屋买卖（置换）合同》，该合同书面约定了标的物坐落地址、面积、价款、标的物的交付方式、价款的支付方式等，可以认定在本院查封涉案房产2019年2月19日前程玉峰与蒋永超签订有书面合法有效的买卖合同。争议焦点二，在程玉峰提交的邯郸市万鼎物业服务有限公司《证明》中显示，诉争房产自2017年8月至今的物业费、水费，居住人程玉峰交纳。因此，程玉峰在一审法院查封前已合法占有该不动产。争议焦点三，在程玉峰提交的《房屋买卖（置换）合同》、《收条》2020年12月31日转账凭证显示，房屋买卖合同价380000元与蒋永超与河北鼎嘉琪房地产开发有限公司支付购房款370125元及商品房买卖合同（预售）355365元价相比，大致相当，蒋永超收到程玉峰定金20000元，购房款转款330000元，现金10000元，可认定程玉峰支付了按照合同约定支付大部分价款，并将剩余房款20000元自愿支付一审法院。按照人民法院的要求交付执行。可以认定，程玉峰已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。争议焦点四，根据程玉峰提交的河北鼎嘉琪房地产开发有限公司证明，在2018年10月17日前涉案房屋不具备办理房产证及过户条件。程玉峰对未办理过户登记没有过错。因此程玉峰对诉争房产的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应认定程玉峰执行异议成立。程玉峰主张确认丛台区北海庄园Ｂ-2-Ｂ705号房产属于程玉峰所有，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”本案程玉峰与蒋永超虽有《房屋买卖（置换）合同》，但案涉房产尚未办理权属转移登记。程玉峰主张确认其享有涉案房产所有权，缺乏法律依据，因此，对程玉峰确权的主张不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、不得执行丛台区北海庄园Ｂ-2-Ｂ705号房产；二、驳回原告程玉峰的其他诉讼请求。案件受理费7000元，由原告程玉峰承担3500元，由被告侯庆玉承担3500元。本院经审理查明，根据一审卷宗材料和双方当事人陈述，二审查明，蒋永超与王娜于2017年6月12日在魏县民政局登记离婚，并附有离婚协议书，其中3（1）内容为：待男方一次性支付给女方15万元后，双方签署离婚协议，并办理离婚证，男方购买的位于邯郸市丛台区房屋归男方所有。其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点系程玉峰对执行标的（案涉房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，明确买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，须同时满足上述四个条件，缺一不可，才能排除人民法院强制执行。本案中，蒋永超（作为甲方）、程玉峰（作为乙方）、邯郸市丛台区我爱我家房产经纪有限公司（作为丙方）于2017年7月11日签订的《房屋买卖（置换）合同》，确系在一审法院2019年2月19日查封涉案房产前所签订。《房屋买卖（置换）合同》虽系三方签订，但是否属买卖双方真实意思表示，应综合整个案情予以认定；因物业费、水、电费收据客户名均系蒋永超，在执行异议之诉中，程玉峰称系其交纳，应进行较严格审查，其因提供其他相应证据予以佐证，才能予以认定系其交纳，但在其未能提供相应证据予以证实的情况下，不宜认定系其交纳。程玉峰提交的邯郸市万鼎物业服务有限公司的《证明》不能单独作为证据用以证明其在案涉房产查封前已居住的事实，还应提交具体交纳所称各项费用方面的证据相佐证。故从程玉峰提交的证据不能足以证实其在案涉房屋查封前已合法占有；蒋永超（作为甲方）、程玉峰（作为乙方）、邯郸市丛台区我爱我家房产经纪有限公司（作为丙方）于2017年7月11日签订《房屋买卖（置换）合同》时，程玉峰与王娜才于2017年6月12日在魏县民政局登记离婚。从程玉峰提交的证据分析认定，三方签订《房屋买卖（置换）合同》时，程玉峰应按照约定交付蒋永超20000元定金，由蒋永超出具收据，但其未提供交纳20000元定金的收据或银行流水或微信转账记录，不符合交易习惯。程玉峰提交的2017年8月4日的购房定金人民币叁伍万元《收条》，收款人是王娜并非蒋永超，其提交的同日热水器款2500元《收条》，收款人亦是王娜，又不是蒋永超，且两份《收条》与程玉峰银行转款数额332500元不符，故从程玉峰提供的上述证据不足以认定其给付蒋永超大部分房屋价款的事实；根据程玉峰提交的河北鼎嘉琪房地产开发有限公司证明，2018年10月17日前涉案房屋不具备办理房产证及过户条件，但自此日之后，涉案房屋已具备了办理不动产登记和过户的条件。期间，程玉峰直到案涉房产被人民法院于2019年2月19日查封之前，其并未请求蒋永超一同到不动产登记部门协助办理过户登记，其本身存在过错。因此程玉峰对诉争房产的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，程玉峰对案涉房屋不具有排除人民法院强制执行的民事权益，其诉讼请求不能成立，应驳回其诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销河北省邯郸市邯山区人民法院（2020）冀0402民初2126号民事判决；二、驳回程玉峰的诉讼请求。一审案件受理费7000元，二审案件受理费7000元，均由被上诉人程玉峰负担。本判决为终审判决。审判长  王双振审判员  王一民审判员  米秉华二〇二一年八月三十日书记员  张倩文