广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1402民初1727号原告：中国建设银行股份有限公司梅州市分行，地址梅州市江南路56号。统一社会信用代码91441400617923905G。负责人：杨应文，该行行长。委托诉讼代理人：余兆燊，广东客都律师事务所律师。被告：何永华，男，汉族，1991年12月10日出生，现住梅州市梅县区。被告：林梅英，女，汉族，1988年11月6日出生，现住梅州市梅县区。被告：梅州市敏鸿房地产开发有限公司，住所梅州市梅县区扶大高管会所里村（扶大加油站地下一楼1号）。统一社会信用代码91441403MA4X6RF49A。法定代表人：谭月华。原告中国建设银行股份有限公司梅州市分行诉被告何永华、林梅英、梅州市敏鸿房地产开发有限公司（以下简称“敏鸿房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年5月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人余兆燊、被告何永华、林梅英到庭参加了诉讼。被告敏鸿房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告何永华、林梅英、敏鸿房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.被告何永华、林梅英立即偿还借款本金536637.46元及利息10126.08元（以上本金及利息计算的截止时间为2020年12月20日，2020年12月21日后的利息按合同约定另计）合计536763.54元；3.判令抵押有效，原告对被告何永华、林梅英提供的抵押物享有优先受偿权；4.被告敏鸿房地产公司对被告何永华、林梅英的借款承担连带清偿责任；5.被告何永华、林梅英、敏鸿房地产公司承担本案诉讼费。被告何永华、林梅英共同辩称，1.对原告诉请解除合同、支付借款本息有异议，答辩人认为不应该解除合同。答辩人有较强的还款意愿，是原告没有回应。答辩人每月均有还款，仅是还款金额不足。2.对原告诉请的诉讼费有异议，应由原告自行承担。被告敏鸿房地产公司书面辩称，一、第l项、第2项诉讼请求，请法院根据查明的事实，依法判决。二、对第3项诉讼请求，答辩人无异议。《个人住房（商业用房）借款合同》约定，原告有权在被告何永华、林梅英未按约定足额清偿债务时对其抵押的房产享有优先受偿。同时，根据法释(2020)28号《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条规定，答辩人已办理建筑物所有权首次登记，房屋办理了预告抵押登记，且不存在预告登记失效等情形，因此抵押权己成立，原告对抵押房屋享有优先受偿权。三、对第4项、第5项诉讼请求有异议。答辩人认为保证责任已终止，无需再就被告何永华、林梅英的债务承担连带清偿责任。退一步讲，即便法院认为答辩人需承担担保责任，亦仅对抵押物不足清偿部分承担阶段性保证责任，且后续答辩人有权追偿并行使被答辩人对何永华、林梅英享有的担保物权。首先，《个人住房（商业用房）借款合同》签订的本意及按借款担保合同的交易习惯，答辩人在借款合同中承担的为“阶段性担保责任”，即在原告未取得房屋抵押权，未能对抵押房屋优先受偿的情况下，答辩人为借款人提供保证担保责任。如前文第二点所述，根据有关法律规定，原告对房产抵押权已设立，已享有优先受偿权，己足够保证原告的利益，合同目的已实现，无论从公平原则还是合同目的，应当视为答辩人的担保责任已解除。其次，退一步讲，如法院认为答辩人仍需承担担保责任，根据《中华人民共和国民法典》第392条的规定，原告应先行处理抵押物进行拍卖处置取得债权，如有不足的，才有权要求答辩人承担补充清偿责任。故被答辩人应先就己登记抵押的房产实现债权，不足清偿部分再由答辩人承担阶段性保证责任。再次，根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第十八条的规定，为节省司法资源，亦为了公平合理原则，若法院判决答辩人对被告何永华、林梅英的案涉欠款承担连带清偿责任，答辩人请求法院在判项中明确答辩人承担连带清偿责任后有权向被告何永华、林梅英追偿，并有权行使原告对何永华、林梅英名下的位于梅州市梅县区扶大高管会所里村敏捷·江域源著l#住宅801号房享有优先受偿权。本院经审理认定事实如下：被告何永华、林梅英是夫妻关系。2018年8月31日，被告何永华作为借款人、林梅英作为抵押人、原告作为贷款人，敏鸿房地产公司作为保证人，共同签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定借款人为购买家庭使用的坐落于梅州市梅县区的房产，向贷款人借款540000元。借款期限为360个月即2018年8月31日至2048年8月31日。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮30%，即年利率为6.37%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。还款方式为等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币3367.13元。合同项下的担保方式为抵押加阶段性保证。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。本合同项下的抵押财产为位于梅州市梅县区。借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。保证人的保证范围和抵押担保范围均包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权及抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等）。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约。借款人违约的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利等内容。2018年9月10日，位于梅州市梅县区办理了抵押权预告登记，证号为粤（2018）梅州市梅县区不动产证明第0018020号。2018年9月20日，原告将540000元贷款发放至被告何永华账户。被告何永华借款后一开始能按约还款，但自2020年8月20日开始未能足额还款。至2020年12月20日止，被告何永华、林梅英尚欠借款本金536637.46元、利息10126.08元、合计536763.54元。原告向被告何永华催收未果，遂诉至本院，提出上述诉讼请求。被告何永华、林梅英、敏鸿房地产公司则作出如上答辩。另查，位于梅州市梅县区在2020年8月4日办理了建筑物所有权首次登记，房屋所有权人为敏鸿房地产公司，不动产权证书号为粤（2020）梅州市梅县区不动产权第0021603号。目前房屋尚未完成权属转移登记。诉讼中，本院根据原告的财产保全申请于2021年6月11日作出（2021）粤1402民初1727号民事裁定书，裁定查封了坐落于梅州市梅县区，查封金额以536763.54元为限，查封期限为三年。以上事实，有原告的营业执照、被告何永华的身份证复印件、被告林梅英的身份证复印件、被告敏鸿房地产公司的营业执照、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人贷款支付凭证》、不动产登记证明、中国建设银行个人贷款对账单、房地产权登记信息（独幢、层、套、间房屋）、（2021）粤1402民初1727号民事裁定书、当事人陈述予以证实。本院认为，原告与被告何永华、林梅英、敏鸿房地产公司于2018年8月31日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性、强制性规定，合同合法有效，各方均应严格按照合同约定履行各自的义务。《个人住房（商业用房）借款合同》约定借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约；贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系。被告何永华自2020年8月20日开始未依约还款，构成违约，原告主张解除与被告何永华、林梅英、敏鸿房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》有据，本院予以准许。《个人住房（商业用房）借款合同》应自最后一位被告收到起诉状副本的日期即2021年7月5日解除。原告要求被告何永华偿还截止至2020年12月20日的尚欠借款本金536637.46元、利息10126.08元，及自2020年12月21日起至还清借款之日止，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定利率计算的利息，有中国建设银行个人贷款对账单及合同约定为凭，本院予以支持。被告何永华、林梅英是夫妻关系，借款用于购买家庭使用房产，且林梅英在合同抵押人处签名，视为其同意并知晓借款，原告要求被告林梅英共同偿还借款本息有据，本院亦予支持。被告何永华、林梅英以购买的坐落于梅州市梅县区的房产作为借款抵押物，该房屋办理了建筑物所有权首次登记，并办理了粤（2018）梅州市梅县区不动产证明第0018020号抵押权预告登记，已具备抵押登记条件，依法应认定抵押权自预告登记之日起设立，原告请求对该房产处置所得款项享有优先受偿权有据，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第三百九十二条规定：“被担保的债权既有物保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以请求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”。被告何永华、林梅英的上述债务应在处置梅州市梅县区后，仍不足清偿部分由被告敏鸿房地产公司承担连带清偿责任。如原告的预抵押权无法行使，则被告敏鸿房地产公司对被告何永华、林梅英的本案债务承担连带清偿责任。《个人住房（商业用房）借款合同》约定，被告敏鸿房地产公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。目前抵押房屋尚未完成产权过户登记手续，亦未完成正式抵押登记手续。因此，被告敏鸿房地产公司应对被告何永华、林梅英的上述债务承担连带保证责任。被告敏鸿房地产公司辩称不应由其承担连带保证责任，依据不足，本院不予采纳。被告鸿敏房地产公司在承担了保证责任之后，有权向被告何永华、林梅英追偿。被告敏鸿房地产公司经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃抗辩权利，本院依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第三百九十二条、第五百六十二条第二款、第五百六十五条、第五百六十六条、第六百七十五条、第六百七十六条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款之规定，判决如下：一、原告中国建设银行股份有限公司梅州市分行与被告何永华、林梅英、梅州市敏鸿房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》于2021年7月5日解除；二、被告何永华、林梅英应于本判决生效之日起十五日内偿还借款本金536637.46元、利息10126.08（计至2020年12月20日止）给原告中国建设银行股份有限公司梅州市分行；三、被告何永华、林梅英应从2020年12月21日起至还清借款之日止，以实欠借款本金为基数，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率支付利息给原告中国建设银行股份有限公司梅州市分行；四、若被告何永华、林梅英逾期还款，则原告中国建设银行股份有限公司梅州市分行对坐落于梅州市梅县区［粤（2020）梅州市梅县区不动产权第0021603号］以折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；五、如原告中国建设银行股份有限公司梅州市分行的预抵押权无法行使或处置上述房产后原告的上述债权未得到清偿部分，由被告梅州市敏鸿房地产开发有限公司对被告何永华、林梅英的上述债务承担连带清偿责任；被告梅州市敏鸿房地产开发有限公司对被告何永华、林梅英的上述债务承担连带清偿责任后，有权向被告何永华、林梅英追偿；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4583.82元、保全费3203.82元，共计7787.64元（原告已预交），由被告何永华、林梅英负担（在支付标的款时迳行支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  何仕珠二〇二一年八月十二日书记员  章梓鹏