湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1202民初4016号原告：周娟，女，汉族。委托诉讼代理人：杨绍书（特别授权），湖南泰阳律师事务所专职律师1。被告：怀化市飞达房地产开发有限责任公司。法定代表人：向东辉，系该司执行董事。委托诉讼代理人：甘昭健（特别授权），湖南宏峰律师事务所专职律师。原告周娟与被告怀化市飞达房地产开发有限责任公司（以下简称：飞达公司）合同纠纷一案，本院于2021年5月28日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月30日公开开庭进行了审理。原告周娟的委托诉讼代理人杨绍书、被告飞达公司的委托诉讼代理人甘昭健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周娟向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告飞达公司向原告周娟支付截止2021年2月28日所欠的经营性用房过渡费121.94098万元，后期过渡费按照《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》约定的过渡费标准，自2021年3月1日起支付至房屋竣工验收合格交付之日止。二、诉讼费用由被告飞达公司负担。庭审中，原告明确第一项诉讼请求中2021年3月之后的过渡费按月支付。事实与理由：2015年7月9日，怀化市鹤城区住房和城乡建设局（征收人即甲方）与原告（被征收人即乙方）周娟、被告（业主单位即丙方）飞达公司签订了《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，甲方、丙方需征收乙方所有的房屋，三方就房屋征收补偿安置达成了协议，该协议第五条约定：“甲方在本协议生效之日起七日内一次性支付乙方一楼6间门面及二楼经营性用房过渡费，支付期从2015年8月28日至2018年2月28日，共计人民币451.6万元。如因丙方原因未能如期交房，丙方自逾期之日起支付过渡费至竣工验收合格交付之日止，支付过渡费标准按2015年8月28日至2018年2月28日期间年过渡费标准计算，且每年过渡费递增5%，丙方无异议。”该协议签订后，怀化市鹤城区住房和城乡建设局付清了从2015年8月28日至2018年2月28日的经营性用房过渡费451.6万元。因被告未能如期交房，至今尚未交付。根据《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》约定，被告应当向原告支付自2018年3月1日起至房屋竣工验收合格交付之日止的过渡费，支付标准为2015年8月28日至2018年2月28日期间年过渡费标准180.64万元（451.6万元÷2.5年）且年递增5%，即2018年3月1日～2019年2月28日的年过渡费为189.672万元［180.64万元×（1＋5%）］、2019年3月1日～2020年2月28日的年过渡费为199.1556万元［189.672万元×（1＋5%）］、2020年3月1日～2021年2月28日的年过渡费为209.11338万元［199.1556万元×（1＋5%）］、依此类推。由上可知，被告应付原告2018年3月1日至2021年2月28日的过渡费597.9408万元（189.672万元＋199.1556万元＋209.11338万元）。截止2021年4月30日，被告已支付原告过渡费476万元，尚欠2018年3月1日至2021年2月28日的过渡费121.94098万元（189.672万元＋199.1556万元＋209.11338万元-476万元）。原告曾多次向被告催收未果，为维护原告的合法权益，特具诉状，请予支持。被告飞达公司辩称：一、不支持原告按每年递增5%计算欠款数额。二、欠付部分从无息借给原告的400万元从中支付。事实与理由：一、原告房屋安置补偿优惠情况。因城市规划需要，原告的商铺需要征收，安置补偿商谈异常艰难。由于本项目拆迁一拖延六七年，工日、建材价格日新月异，房地产市场形势越来越不好，我公司只好步步退让，全部满足原告的要求：原告一楼、二楼门面产权证上登记的套内面积分别只有389.26m2，507.28m2，原告自己请人测量，最后都按其测量面积510m2（一楼）、635m2（二楼）置换。按照规定，置换面积本已充分满足，安置补偿到此为止，但是，原告又提出以下额外要求：①另在写字楼无偿给她3间房，总面积不低于216m2；后来又增加了二间。②在地下停车库给原告三个相连的固定停车位；③原告还要求借给她400万元，不计利息。当时正缺资金，400万元不是小数目。但是，原告说了，如果不借，则“国有土地上房屋征收安置补偿合同书自行失效，甲方不得拆除房屋”（以上见《补充协议》）。为了不再无限期地拖下去，我公司只得就范。这400万元现已借去6年6个月，按民间借贷合法利率每月1.5%计算，原告利息收入已达475.2万元。过渡费也是高数额。过渡费是按租金计算的，每年180万元，这在当时是很高的，现在租金行情已经降低；二、付款情况。原告诉状后面附有《被告支付原告过渡费》，表中承认：2018年度（2018.3.1～2019.2.28）我公司付了180万元。2019年度（2019.3.1～2020.2.28）我公司也付了180万元。因此，这2个年度已经付清。2020年分6次付了56万元，今年2月1日付的20万元、4月30日付的40万元，都是付2020年度的钱，因此，2020年度（2020.3.1～2021.2.28）合计已付116万元，只欠62万元。我公司感谢原告给予了宽限，但原告说我公司2018年3月1日至2021年2月28日期间尚欠121.94098万元，这不符合事实，欠款数额多算了59.95098万元。这里要说明的是，我公司是讲诚信的，尽管工程在建，银行一律不贷款，资金特紧，但我公司还是想方设法付清了2018、2019两个2年度的钱。2020年度主要是因为疫情，资金更为困难，所以尚欠62万元。对这62万元，原本双方已经谈好今年5月底付清（见双方短讯对话），只因原告5月24日起诉，这才暂时未付。合同没有约定具体付款时间，只要该年度内陆续付足即可，所以2021年度尚未到支付时间，不能说今年度欠款。三、原告计算的错误。原告多算欠款59.95098万元，原因是从2018年起每年按5%递增。这不应当：第一、过渡费实为租金。2015年7月9日，三方签订了《国有土地上房屋征收安置补偿合同》，同一天，又按原告要求，另签订一份二方《补充协议》，第一条为：“国有土地上房屋征收补偿协议书的过渡费实为乙方被拆迁房屋租金”。既然实为房屋租金，则租金的提高或降低，须由双方约定。《补充协议》签订后，双方没有约定提高租金，原告这次单方面增计租金，没有合同依据。第二、原告已经同意每年度租金按180万元付，不减也不增。补充协议签订后，我公司法定代表人向东辉与原告友好商谈：现在城市的房屋租不出去，租金普遍降低，有的减免租金一二个月，还有减免三四个月的，鹤洲路的情况也是这样，提议降低租金。因我公司又在写字楼再给原告多给了二间房，所以，原告当时虽不同意降低租金，但也同意不增加，双方于是达成了年租金按180万元固定数额计付的口头协议。2018、2019二个年度都是按这个固定数额支付，原告没有任何异议，也没有起诉。还有一件事可以证明：原告与我公司法定代表人向东辉的微信对话中，仅对2020年度尚欠的62万元有所不满，没说2018、2019二个年度尚欠钱，也就是承认2018、1019两个年度已经付清。三年来的情况表明，这个口头协议已在履行。原告这次起诉，则不应按每年5%递增加计租金。四、欠付部分从借款中支付原告把无息借款400万元作为房屋拆除条件，这对我公司来说是不公平的。又加大了房屋建造难度，推迟了工程建设进度。2020年度尚欠原告部分租金，也有这方面的原因。在当前情形下，尚欠的租金从这400万元无息借款中扣付，对双方都有好处：缓解我公司资金压力，实现年内开业的目标。对原告来说，大楼一开业，经营效益就来了，开业越早，收入越多。反过来看，如果一手拿着巨额无息借款，一手逼着另再付钱，最终只会推迟大楼开业。再说这400万元终究是要还的。抵扣以后，能减少原告将来一次性还钱的压力。况且只有三四个月就要开业了，抵扣的数额不会很多。五、诉讼费不应由我公司承担我公司从来是讲诚信的，既然答应6月10日付清，原告要求5月底付清，我公司再困难也会想办法付清，诉讼费原本就不会发生，不应由我公司承担。六、原告要求2021年3月之后的过渡费按月支付没有合同依据。经审理查明：2015年7月9日，怀化市鹤城区住房和城乡建设局（甲方）、周娟（乙方）、飞达公司（丙方）签订了《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，约定：“乙方被征收房屋坐落在怀化市迎丰西路120号。乙方经营用房实行产权调换，丙方按规划设计图纸无偿补偿乙方三间大写字楼，并补偿安置给乙方三个相连的地下固定停车位等。甲方在本协议生效之日起七日内一次性支付乙方一楼6间门面及二楼经营性用房过渡费，支付期从2015年8月28日至2018年2月28日，共计人民币451.6万元。如因丙方原因未能如期交房，丙方自逾期之日起支付过渡费至竣工验收合格交付之日止，支付过渡费标准按2015年8月28日至2018年2月28日期间年过渡费标准计算，且每年过渡费递增5%，丙方无异议”。同日，飞达公司（甲方）与周娟（乙方）签订《补充协议》，该协议第一条约定：“国有土地上房屋征收补偿安置协议书的过渡费实为乙方被拆迁房屋租金。”第二条约定：“本补充协议甲方自本补充协议签之日起七日内借人民币400万元给乙方（如此款不到位，国有土地上房屋征收补偿安置协议书自行失效，甲方不得拆除乙方房屋），此款不计息，甲方项目竣工验收合格交付乙方并办理两证（土地使用证和房屋产权证）之日起七日内乙方将此借款全额返还给甲方。”上述协议中还约定了其他相关事项。协议签订后，怀化市鹤城区住房和城乡建设局已按协议向原告支付2015年8月28日至2018年2月28日的经营性用房过渡费451.6万元。被告飞达公司于2018年、2019年分别向原告支付过渡费180万元，于2020年5月至2021年4月共支付原告过渡费116万元。原告在向被告催要过渡费时，于2021年3月2日向被告的法定代表人向东辉发送信息表示“2020年租期已过，已经给被告宽限了一年时间，要求被告在3月中旬付一半，月底付完等”。但被告未支付完合同约定的过渡费，形成纠纷。另，协议中所涉补偿给原告的房屋尚未取得竣工验收备案表，亦未交付给原告。双方当事人围绕诉讼请求向本院提交原告身份证、被告企业登记信息、《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》、《补充协议》、被告支付原告过渡费用明细表、短信聊天记录（以上均为复印件）本院予以确认并在卷佐证。对被告提交的借条，与本案无关联性，本院不予采信。本院认为：原、被告及怀化市鹤城区住房和城乡建设局签订的《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》及《补充协议》是各方真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效，原、被告双方均应按照约定履行各自的义务。关于交房时间，合同第五条约定“如因丙方原因未能如期交房，丙方自逾期之日起支付过渡费至竣工验收合格交付之日止，支付过渡费标准按2015年8月28日至2018年2月28日期间年过渡费标准计算，且每年过渡费递增5%，丙方无异议”，虽然协议书中未明确约定被告交房日期，但根据合同条款内容及交易习惯，可以确定约定的交房日期为2018年3月1日。关于2018年3月1日以后的过渡费是否每年递增5%的问题，被告辩称已经口头与原告约定不再每年递增5%，从本案采信的证据来看，被告在2018年度和2019年度均向原告交付过渡费180万元，原告并未提出异议，且原告通过短信向被告一直主张的是2020年的过渡费，并于2021年3月称给被告的宽限时间已经一年了，则被告所称的“双方就2018年度（2018年3月1日至2019年2月28日）及2019年（2019年3月1日至2020年2月29日）的过渡费已协商一致按180万元每年支付”的陈述具有高度可能性，本院予以认定。但被告辩称之后的过渡费均不递增5%无事实依据，其提交的证据不足以证明，本院对该部分辩解意见不予采信。由于2015年8月28日至2018年2月28日的过渡费为451.6万元，即180.64万元/年（451.6万元÷2.5年），故2020年3月1日以后的租金需按照合同约定的每年递增5%计算，即2020年3月1日至2021年2月28日的过渡费为209.11338万元（180.64万元＊1.05³），现原告已经支付了116万元，还应支付93.1138万元（209.1138万元-116万元）。2021年3月1日以后的过渡费应按照合同约定的标准计算至房屋竣工验收合格并交付之日止，但原告主张按月支付双方无约定，又无法律依据，本院不予支持。关于被告辩称的应当用原告向被告的借款予以抵销本案的过渡费的理由，因案涉房屋尚未竣工验收合格且未办理两证，该借款的还款期限未届满，故抵销不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十条、第一百四十二条、第五百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百八十条第一款之规定，判决如下：一、被告怀化市飞达房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告周娟支付经营性用房过渡费931138元，2021年3月1日之后的过渡费按照《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》约定支付至房屋竣工验收合格并交房之日止；二、驳回原告周娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15775元，减半收取为7887.5元，由原告周娟负担1815.5元，由被告怀化市飞达房地产开发有限责任公司负担6072元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  甘密密二〇二一年八月二十六日代理书记员  龚小珍附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法典》第一百四十条行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。第一百四十二条有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。无相对人的意思表示的解释，不能完全拘泥于所使用的词句，而应当结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定行为人的真实意思。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。2、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。