湖南省沅陵县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1222民初1966号原告：杨自位，男，1966年9月21日出生，汉族，湖南省沅陵县人，户籍所在地：湖南省沅陵县，经常居住地：沅陵县。原告：张全花，女，1967年10月6日出生，汉族，湖南省沅陵县人，户籍所在地：湖南省沅陵县，经常居住地：沅陵县。两原告共同委托诉讼代理人：冉祥婷（特别授权，系两原告的儿媳），女，1989年8月15日出生，土家族，湖南省沅陵县人，农民，住湖南省沅陵县。被告：沅陵天赐房地产开发有限公司，住所地：沅陵县沅陵镇城南高速连接线与龙兴路交叉东北处，统一社会信用代码91431222550705507Q。法定代表人：李带秀，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：姚杰耀（特别授权），湖南兴沅律师事务所律师，执业证号：14312202010230598。原告杨自位、张全花与被告沅陵天赐房地产开发有限公司（以下简称天赐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2021年8月20日公开开庭进行了审理，两原告的委托诉讼代理人冉祥婷，被告的委托诉讼代理人姚杰耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨自位、张全花向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告延期办证违约金19835.84元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年8月12日，原、被告双方签订了《沅陵县商品房买卖合同》，被告将御鑫城5栋311号房作价309935元出售给原告，原告以按揭贷款的方式缴纳的购房款。双方合同约定交房时间为2016年10月30日前，原告收房后，被告未在合同约定的时间内办理产权登记，直到2020年6月26日才办理完毕不动产权证，延期办证640天。综上，原告为了维护自己的合法权益，特诉至法院，请求法院依法公正判决。被告天赐公司辩称：一、本案办理房屋交接时间为2017年4月3日，且办理了房屋交接手续，同时原告在《入伙通知书》书上签字确认办理房屋交接的时间为2017年4月3日；二、本案被告无法提供合同中约定的房屋所有权证和土地使用权证，只能提供不动产产权证，同时由于新规过渡期长和办证机构成立滞后，原告不考虑前述客观原因一味要求被告承担责任过于苛刻。当事人围绕诉讼请求依法出示了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据（原告身份证、沅陵县商品房买卖合同、不动产权证、收条），经审查，上述在卷证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明待证事实，本院均予以采信。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的住宅质量保证书、住宅使用说明书，拟证明被告实际交付时间。被告对该证据的真实性、合法性无异议，对待证事实有异议，认为不能证明实际房屋交付时间。经审查，住宅使用说明书为相关部门出具的有效文件，住宅质量保证书为被告公司出具的质量保证资料，该组证据内容客观真实、来源合法与案件具有关联性，故对被告的质证意见不予采纳，对该组证据本院予以采信。2.原告提交的物业费收款收据，拟证明原告已经实际入住该套房屋。被告对该组证据真实性、合法性没异议，对待证事实有异议，认为只能证明缴纳了物业费，缴费时间为2019年6月29日，系原告事后补交的物业费，不能证明待证的事实。经审查，该组证据与本案没有关联性，本院不予采信。3.被告提交的入伙通知书，拟证明原告购买房屋御鑫城5栋311号房，其签字确认的《入伙通知书》时间为2017年4月3日，原告办理房屋交接手续的时间是2017年4月3日。原告称只能证明入伙时间，免除被告迟延交房的责任，不能免迟办证的责任，根据双方合同约定，约定该入伙通知发出起超过15天视为交房，应该从该时间计算延迟办证时间，被告应当于2016年10月30日交付房屋。经审查，该《入伙通知》因原告签名时未注明时间，对其真实性无法核实，故对该组证据本院不予采信。根据采信的证据及当事人的陈述，本院可以确认下列案件事实：被告天赐公司于2010年1月27日成立，类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发、销售，建筑材料销售等。2015年8月12日，原告杨自位、张全花（买受人）与被告天赐公司（出卖人）签订了一份《沅陵县商品房买卖合同》（合同编号：20150006311），合同约定：买受人购买出卖人开发的沅陵县，建筑面积111.89平方米；总价款为309935.00元。2015年9月12日原告杨自位、张全花首付款（含定金）99935.00元，剩余房款210000元采用县公积金贷款方式支付。关于产权登记双方在合同第十七条中约定，自本合同生效之日起60日内，双方应向沅陵县房产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在交付使用后365日内完成该房屋的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。如因买受人的原因，致使出卖人未能在约定期限内办理上述登记或手续，出卖人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，买受人按日向出卖人支付总房款的万分之一的违约金。关于交付期限及条件，双方在合同中第十条约定，出卖人应当在2016年10月30日前交付验收合格且符合同约定的商品房，双方还在合同补充协议第三条约定，签订《商品房买卖合同》时，买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、契税、维修基金等，如买受人拖延支付税费、维修基金等导致按揭手续、房屋权证不能及时办理，出卖人不承担责任。同时，双方还就交付期限及条件、房屋交接及违约责任、保修责任、物业服务、争议的解决等进行了约定。2015年10月9日被告代收了原告缴纳的房屋维修基金费用7832元，2020年9月10日被告代缴原告缴纳的房屋买卖契税4649.02元。2016年9月30日，被告将该房屋交付原告，原告接受被告的交付，但是依据双方在合同中的约定被告应于2016年10月30日前交付使用。2020年6月26日，被告为原告办好了《不动产权证书》[证号：湘（2020）沅陵县不动产权第0003454号]。本院认为，本案系一起因房屋买卖合同逾期办证引发的纠纷。依据原、被告的诉辩意见，争议焦点是原告主张逾期办证违约金的诉讼请求是否成立。具体评判如下：一、从本院已采信的证据及查明的事实来看，本案原、被告签订的《沅陵县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法成立并生效，双方均应全面履行合同义务。二、根据双方合同补充协议第三条约定签订合同时买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，如买受人拖延支付税费、维修基金等导致按揭手续、房屋权证不能及时办理，出卖人不承担责任。上述约定符合商品房买卖合同的性质、目的和交易习惯，也就是说在合同签订时或者合同约定的办证期限内出卖人有通知买受人提交相关办证资料的义务。本案中原告已经按合同约定交纳购房款及房产交易契税、维修基金、产权登记费等，说明原告已经履行了合同义务。依据原、被告在合同中的约定被告应于2016年10月30日前交房，故而被告应给原告办证的时间起算点为2016年10月31日，按照约定被告应在2018年10月26日前履行办证义务，被告一直到2020年6月26日才为原告办好《不动产权证书》，已构成违约，应当承担违约责任，被告逾期办证时间应从2018年10月27日起计算至2020年6月26日被告实际办好产权证书时止，共计逾期608日，被告应当支付原告逾期办证的违约金为18844元（309935元×608天×1?）。现原告杨自位、张全花诉请被告天赐公司承担逾期办证违约金19835.84元，是原告主张被告应于实际交付之日即2016年9月30日交房后应办理产权证书，逾期办证时间应从2016年10月1日起算。根据双方合同约定，被告应于2016年10月30日前交房，被告提前交房不能成为其提前承担逾期办证的违约责任的事实理由，对于原告诉请被告支付其延期办证违约金19835.84元，本院予以支持18844元。被告辩称1.本案办理房屋交接时间为2017年4月3日，而不是办理了房屋交接手续，同时原告在《入伙通知书》书上签字确认办理房屋交接的时间为2017年4月3日；2.本案被告无法提供合同中约定的房屋所有权证和土地使用权证，只能提供不动产产权证，同时由于新规过渡期长和办证机构成立滞后，原告不考虑前述客观原因一味要求被告承担责任过于苛刻。本院认为，被告天赐公司提交的《入伙通知》与本案查明的事实不一致，且该通知该无法证明迟延交房办证是原告的原因造成的；两证合一后依据合同约定被告为原告办理房屋所有权证和土地使用证的义务转化为办理不动产权证的义务；被告辩称的新规过渡期长和办证机构成立滞后影响其办证，被告对该辩称未提供证据予以证实；对被告天赐公司的答辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：被告沅陵天赐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告杨自位、张全花支付逾期办理房屋权属证书的违约金18844元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费296元，减半收取计148元，原告杨自位负担10元，被告沅陵天赐房地产开发有限公司负担138元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  田 文二〇二一年八月二十日法官助理  王玲玲书 记 员  舒 怡附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：第十九（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；第二十（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；第二十一（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。第二十二合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。