河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初7202号原告：白建召，男，汉族，1989年12月5日出生，住河南省方城县。委托诉讼代理人：钱欧阳，河南沃华律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯勋梅，河南沃华律师事务所实习律师。被告：郑州华南城有限公司，统一社会信用代码91410184596284760U，住新郑市华南城三路南侧，环西路东侧。法定代表人：梁丽仪，董事长。委托诉讼代理人：吴春慧，公司员工。原告白建召与被告郑州华南城有限公司(以下简称“华南城公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告白建召的委托诉讼代理人钱欧阳，被告华南城公司的委托诉讼代理人吴春慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白建召向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付逾期交房违约金14706.08元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的新郑市孟庄镇双湖大道南侧、政府储备地西侧、华南城中园三组团32幢2单元23层2303号房屋，合同约定被告应当在2019年12月30日前交房。原告已经按照合同约定支付了全部购房款，被告没有按合同约定时间交付房屋。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定及相关法律规定，被告应按日向原告支付已交付房价款日万分之一逾期交房违约金，但至今为止被告拒不赔付。为维护自身合法权益，故诉至法院。被告华南城公司辩称，一、商品房买卖合同是双方的真实意思表示，对双方具有约束力，根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》附件四，第四条4.2.1款约定“因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为导致工期延误的”、4.2.3款约定“政府通知停工、禁止车辆进出该房地产施工场所而影响工期的”可以据实延期交付。且答辩人无法预测到管控的次数、天数及等级等。事实上自2018年4月24日双方签订商品房买卖合同后，在2018年4月14日至2020年1月15日期间政府相关部门多次发布关于施工管控文件：因大气污染防控、拜祖大典等原因，要求停止施工作业，造成停工三百多天，对此孟庄镇政府也出具了《证明》加以佐证，孟庄镇政府出具证明明确载明“2018年10月1日至2020年5月31日之间，根据郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于重污染天气的管控要求，新郑市所有在建工程均按照要求在不同重污染天气管控级别下进行管控，总管控天数240天。”因此答辩人可以据实延期交房，故扣除管控天数，答辩人于2020年6月24日通知被答辩人接收房屋，并不违约且被答辩人的计算标准无事实和法律依据。二、虽然答辩人根据合同约定可以据实延期交付房屋，但出于诚信经营及维护广大业主权益的角度出发，答辩人委托了涉案房屋所属物业公司在被答辩人白建召接收房屋时给予减收半年物业费的补偿政策，物业公司在实际接收物业费时也已经履行了该政策且被答辩人按照该补偿标准缴纳了物业费，以实际行为接受并履行了因扬尘管控等原因导致的房屋交付问题。因此答辩人与被答辩人就房屋交付问题已经达成一致并履行完毕。被答辩人对此又提起诉讼，违反了诚实信用原则，且对答辩人不公平。综上，请求驳回被答辩人的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月28日，白建召（买受人）与华南城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：180××××1200）一份，主要约定如下内容：白建召购买华南城公司位于孟庄镇××城××北侧、政府储备土地西侧、××城××单元××号房屋，合同约定建筑面积88.51平方米，总金额803611元，约定金额243611元以现金方式于2018年4月24日付款，约定金额560000元以商业贷款方式于2018年6月24日付款；出卖人应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、详见附件四。第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.01的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担等内容。附件四合同补充协议主要内容为：第三条关于买受人逾期付款：买受人未按时足额支付房款的，须按以下约定向出卖人承担违约责任：3.1买受人迟延支付房款的，每天须按应付款的0.05%作为违约金支付给出卖人，自迟延付款之日起至实际付清之日止。第八条关于通知与联系。8.1除另有约定，否则双方的联系地址、电话、传真、电子邮箱均以本合同列明的为准。如果有变更，应提前七天以书面形式通知对方，否则由此引起的后果及责任由变更方承担……。8.2本补充协议约定的通知方式包括：公告、邮寄、乙方在甲方办公场所领取文件并签收、电子邮件等。所有联络的收讫确认为：自寄出方按照原合同首部列明的地址或书面通知所记载的更改地址，交邮政单位或速递公司发出邮件后5天，视为对方收讫（无论实际签收人是否是收件人本人）。若因地址不详、无人签收、对方拒收、电话不通等原因导致邮件被退回，仍视为已送达，邮件退回之日视为送达之日。公告、电话、现场签收时以发生之日为收讫。郑州华南城有限公司提交的工程竣工验收意见表显示,涉案华南城中园三组团32号楼工程通过了勘察、设计、施工、监理和建设单位的验收，竣工验收时间为2019年11月29日，工程竣工验收备案表的取得时间为2020年6月2日。2020年5月9日，华南城公司向白建召出具了名为*不动产*华南城中园三组团32号楼2单元23层2303、金额为803611元的发票。郑州华南城有限公司于2020年6月24日向白建召邮寄送达交房通知书，通知其于2020年6月28日至2020年6月30日办理交房手续，物流追踪信息显示该交房通知书于2020年6月25日送至白建召。被告提交的深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司出具的《证明》及其随附名单、深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司物业费收据显示：原告在接收房屋时已经享受了该公司给予的减免六个月物业费的利益，该利益是该公司受华南城公司的委托针对因政府扬尘管控、疫情等原因导致业主购房人权益受损而给予的补偿。名单中显示原告白建召应缴纳物业费1168.33元，减免物业费1168.33元。白建召于2020年6月30日收房，当日缴纳物业费1168.32元，减免物业费1168.32元。以上事实，有原、被告双方陈述，《商品房买卖合同》及附件，工程竣工验收备案表，交房通知书，物业费收据，证明及本案庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反国家相关法律法规，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。各方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务，即原告应当按照合同约定的期限支付购房款，被告应按照合同向原告交付符合合同约定的房屋。原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋交付日期为2019年12月30日前，但被告却于2020年6月24日才向原告邮寄交房通知书，白建召收到交房通知书的日期为2020年6月25日，实际逾期天数为176天。因双方签订的《商品房买卖合同》同时约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；……附件四4.2.3政府通知停工、禁止车辆进出该房地产施工场所而影响工期的”。综合郑州华南城有限公司提交的相关市政部门发布的针对重污染天气需要停工的应急文件和关于大气污染防治、环境治理临时性管控等行政部门通知文件，能够认定2018年以来因大气污染防治、不利气象条件下临时管控等原因政府相关部门多次通知相关建筑企业停工，以保证大气质量；同时因“十一”国庆阅兵及“少数民族运动会”等因素影响，华南城中园作为当时正在施工的建筑工地，停工在所难免，因此，综合考虑以上因素，本院对其逾期交房天数酌定扣除60天，故白建召实际逾期交房的天数为116天。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《商品房买卖合同》约定的出卖人逾期交房的违约责任为自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.01的违约金；但在补充协议中关于买受人逾期付款的违约责任约定：买受人迟延支付房款的，每天须按应付款的0.05%作为违约金支付给出卖人。因此，双方关于权利义务的约定不对等，出卖人逾期交房的违约金数额约定过低，故本院酌情调整为按照日万分之一计算。白建召以其购房款803611为基数，按照日万分之一的标准计算逾期交房116天的违约金为9321.89元。同时，深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司是受郑州华南城有限公司的委托针对因政府扬尘管控、疫情等原因给予减免白建召六个月物业费用1168.32元，上述补偿应从原告应获得的上述违约金中予以扣除，故郑州华南城有限公司应支付白建召违约金8153.57元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日起施行）第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告郑州华南城有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告白建召支付逾期交付违约金8153.57元；二、驳回原告白建召的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费168元，减半收取计84元，由原告白建召负担37元，被告郑州华南城有限公司负担47元。本判决为终审判决。审判员  张俊娟二〇二一年八月十二日书记员  李霖昱河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初7202号原告：白建召，男，汉族，1989年12月5日出生，住河南省方城县。委托诉讼代理人：钱欧阳，河南沃华律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯勋梅，河南沃华律师事务所实习律师。被告：郑州华南城有限公司，统一社会信用代码91410184596284760U，住新郑市华南城三路南侧，环西路东侧。法定代表人：梁丽仪，董事长。委托诉讼代理人：吴春慧，公司员工。原告白建召与被告郑州华南城有限公司(以下简称“华南城公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告白建召的委托诉讼代理人钱欧阳，被告华南城公司的委托诉讼代理人吴春慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白建召向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付逾期交房违约金14706.08元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的新郑市孟庄镇双湖大道南侧、政府储备地西侧、华南城中园三组团32幢2单元23层2303号房屋，合同约定被告应当在2019年12月30日前交房。原告已经按照合同约定支付了全部购房款，被告没有按合同约定时间交付房屋。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定及相关法律规定，被告应按日向原告支付已交付房价款日万分之一逾期交房违约金，但至今为止被告拒不赔付。为维护自身合法权益，故诉至法院。被告华南城公司辩称，一、商品房买卖合同是双方的真实意思表示，对双方具有约束力，根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》附件四，第四条4.2.1款约定“因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为导致工期延误的”、4.2.3款约定“政府通知停工、禁止车辆进出该房地产施工场所而影响工期的”可以据实延期交付。且答辩人无法预测到管控的次数、天数及等级等。事实上自2018年4月24日双方签订商品房买卖合同后，在2018年4月14日至2020年1月15日期间政府相关部门多次发布关于施工管控文件：因大气污染防控、拜祖大典等原因，要求停止施工作业，造成停工三百多天，对此孟庄镇政府也出具了《证明》加以佐证，孟庄镇政府出具证明明确载明“2018年10月1日至2020年5月31日之间，根据郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于重污染天气的管控要求，新郑市所有在建工程均按照要求在不同重污染天气管控级别下进行管控，总管控天数240天。”因此答辩人可以据实延期交房，故扣除管控天数，答辩人于2020年6月24日通知被答辩人接收房屋，并不违约且被答辩人的计算标准无事实和法律依据。二、虽然答辩人根据合同约定可以据实延期交付房屋，但出于诚信经营及维护广大业主权益的角度出发，答辩人委托了涉案房屋所属物业公司在被答辩人白建召接收房屋时给予减收半年物业费的补偿政策，物业公司在实际接收物业费时也已经履行了该政策且被答辩人按照该补偿标准缴纳了物业费，以实际行为接受并履行了因扬尘管控等原因导致的房屋交付问题。因此答辩人与被答辩人就房屋交付问题已经达成一致并履行完毕。被答辩人对此又提起诉讼，违反了诚实信用原则，且对答辩人不公平。综上，请求驳回被答辩人的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月28日，白建召（买受人）与华南城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：180××××1200）一份，主要约定如下内容：白建召购买华南城公司位于孟庄镇××城××北侧、政府储备土地西侧、××城××单元××号房屋，合同约定建筑面积88.51平方米，总金额803611元，约定金额243611元以现金方式于2018年4月24日付款，约定金额560000元以商业贷款方式于2018年6月24日付款；出卖人应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、详见附件四。第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.01的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担等内容。附件四合同补充协议主要内容为：第三条关于买受人逾期付款：买受人未按时足额支付房款的，须按以下约定向出卖人承担违约责任：3.1买受人迟延支付房款的，每天须按应付款的0.05%作为违约金支付给出卖人，自迟延付款之日起至实际付清之日止。第八条关于通知与联系。8.1除另有约定，否则双方的联系地址、电话、传真、电子邮箱均以本合同列明的为准。如果有变更，应提前七天以书面形式通知对方，否则由此引起的后果及责任由变更方承担……。8.2本补充协议约定的通知方式包括：公告、邮寄、乙方在甲方办公场所领取文件并签收、电子邮件等。所有联络的收讫确认为：自寄出方按照原合同首部列明的地址或书面通知所记载的更改地址，交邮政单位或速递公司发出邮件后5天，视为对方收讫（无论实际签收人是否是收件人本人）。若因地址不详、无人签收、对方拒收、电话不通等原因导致邮件被退回，仍视为已送达，邮件退回之日视为送达之日。公告、电话、现场签收时以发生之日为收讫。郑州华南城有限公司提交的工程竣工验收意见表显示,涉案华南城中园三组团32号楼工程通过了勘察、设计、施工、监理和建设单位的验收，竣工验收时间为2019年11月29日，工程竣工验收备案表的取得时间为2020年6月2日。2020年5月9日，华南城公司向白建召出具了名为*不动产*华南城中园三组团32号楼2单元23层2303、金额为803611元的发票。郑州华南城有限公司于2020年6月24日向白建召邮寄送达交房通知书，通知其于2020年6月28日至2020年6月30日办理交房手续，物流追踪信息显示该交房通知书于2020年6月25日送至白建召。被告提交的深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司出具的《证明》及其随附名单、深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司物业费收据显示：原告在接收房屋时已经享受了该公司给予的减免六个月物业费的利益，该利益是该公司受华南城公司的委托针对因政府扬尘管控、疫情等原因导致业主购房人权益受损而给予的补偿。名单中显示原告白建召应缴纳物业费1168.33元，减免物业费1168.33元。白建召于2020年6月30日收房，当日缴纳物业费1168.32元，减免物业费1168.32元。以上事实，有原、被告双方陈述，《商品房买卖合同》及附件，工程竣工验收备案表，交房通知书，物业费收据，证明及本案庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反国家相关法律法规，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。各方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务，即原告应当按照合同约定的期限支付购房款，被告应按照合同向原告交付符合合同约定的房屋。原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋交付日期为2019年12月30日前，但被告却于2020年6月24日才向原告邮寄交房通知书，白建召收到交房通知书的日期为2020年6月25日，实际逾期天数为176天。因双方签订的《商品房买卖合同》同时约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；……附件四4.2.3政府通知停工、禁止车辆进出该房地产施工场所而影响工期的”。综合郑州华南城有限公司提交的相关市政部门发布的针对重污染天气需要停工的应急文件和关于大气污染防治、环境治理临时性管控等行政部门通知文件，能够认定2018年以来因大气污染防治、不利气象条件下临时管控等原因政府相关部门多次通知相关建筑企业停工，以保证大气质量；同时因“十一”国庆阅兵及“少数民族运动会”等因素影响，华南城中园作为当时正在施工的建筑工地，停工在所难免，因此，综合考虑以上因素，本院对其逾期交房天数酌定扣除60天，故白建召实际逾期交房的天数为116天。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《商品房买卖合同》约定的出卖人逾期交房的违约责任为自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.01的违约金；但在补充协议中关于买受人逾期付款的违约责任约定：买受人迟延支付房款的，每天须按应付款的0.05%作为违约金支付给出卖人。因此，双方关于权利义务的约定不对等，出卖人逾期交房的违约金数额约定过低，故本院酌情调整为按照日万分之一计算。白建召以其购房款803611为基数，按照日万分之一的标准计算逾期交房116天的违约金为9321.89元。同时，深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司是受郑州华南城有限公司的委托针对因政府扬尘管控、疫情等原因给予减免白建召六个月物业费用1168.32元，上述补偿应从原告应获得的上述违约金中予以扣除，故郑州华南城有限公司应支付白建召违约金8153.57元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日起施行）第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告郑州华南城有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告白建召支付逾期交付违约金8153.57元；二、驳回原告白建召的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费168元，减半收取计84元，由原告白建召负担37元，被告郑州华南城有限公司负担47元。本判决为终审判决。审判员  张俊娟二〇二一年八月十二日书记员  李霖昱