广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0902民初4949号原告：梁伟娥，女，1969年12月25日出生，汉族，住广西容县。委托诉讼代理人：廖家安，广西国锐律师事务所律师。被告：玉林润嘉房地产开发有限公司，住所地：广西玉林市玉州区二环北路713号二楼，统一社会信用代码：9145090005953551X3。法定代表人：顾松林，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈海珍，女，1989年10月25日出生，汉族，系被告公司员工，住广西桂平市。原告梁伟娥与被告玉林润嘉房地产开发有限公司（以下简称润嘉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月7日公开开庭进行了审理。原告梁伟娥的委托代理人廖家安、被告玉林润嘉房地产开发有限公司的委托代理人陈海珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令令解除原、被告之间所签《商品房买卖合同（预售）》;2、判令被告向原告返还首期房价款人民币375369元；3、判令被告以本金375369元为基数，自2015年7月25日起，按6.25%的年利率向原告计付利息，直至付清全部本息（截止到2021年4月21日，利息共计134657.2元）；4、判令被告向原告支付违约金人民币14707.38元（全部房价款735369元的2%）;5、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：一、2015年7月25日,原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＲＪ2015080003号，以下简称“《合同》”），并向被告支付首期房价款人民币375369元，约定原告购买被告开发的位于玉林市。该商铺预测建筑面积49.47平方米，总价款为人民币735369元。（当天共计付款750738元，含代黎潇阳付商铺首付款375369元）。二、被告销售商铺过程中严重欺诈且已严重违约，原告有权单方解除《合同》。被告至今未向原告交付房屋，已严重违约《合同》第十一条第（一）项约定，截止到原告提起本案诉讼前，已经逾期超过62个月，原告有权依《合同》约定解除《合同》。同时，被告在销售过程中存在严重欺诈，原告购买前述商铺至今已经过去近6年时间，被告在销售广告中所承诺的“专业汽配商城”至今不见踪影，在销售广告中关于“高享5年返租，年回报率8%稳定收益”的承诺，到目前为止，也只是向原告“返还”过一次租金（2017年7月1日至9月30日）7507.38元。原告于2021年4月6日向被告发出《关于要求解除与润嘉公司所签〈商品房买卖合同〉等有关事项的通知》（被告已于当日签收），截止到原告提起本案诉讼时，被告既未按《合同》约定向原告退还购房款及相关利息和违约金，也拒不按其销售广告中的承诺向原告原价回购商铺。虽然双方所签《合同》未记载被告在销售广告中所承诺的“专业汽配商城”、“高享5年返租”及“保障五年后不满意原价回购”等内容，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告于销售广告中所作前述承诺依法应视为合同内容，被告之行为已构成严重违约。三、《合同》解除后，被告应按约定向原告退还全部已付购房款，并向原告支付利息及违约金（详见《合同》第十二条第1点第（2）小点约定）。综上所述，被告的违约导致原告购买其所开发商铺的合同目的根本无法实现。为维护原告合法权益，请求法院依法判决，判如原告所主张。原告对其诉称的事实在起诉时（即2021年5月19日）向本院提交的证据有：1、《企业登记信息》复印件一份，欲证明被告的企业登记情况；2、《商品房买卖合同（预售）》复印件一份，欲证明原告与被告签订有商品房买卖合同的事实；3、《企事业单位资金往来专用收据》复印件一份，欲证明原告向被告足额支付了首期房价款；4、《销售广告》复印件一份，欲证明被告在销售广告中的承诺；5、《返租收据》复印件一份，欲证明被告向原告支付过一期返租租金7507.38元；6、《置业计划表》复印件一份，欲证明被告所派发销售广告中承诺的内容实为要约，而非为要约邀请；7、《关于解除与润嘉公司所签〈商品房买卖合同〉等有关事项的通知》复印件一份，欲证明原告向被告发出书面通知，要求解除合同等内容；8、《邮政特快专递回执》复印件一份，9、《邮件跟踪查询单》复印件一份，以上证据8至9欲证明原告向被告发出的书面解除合同通知已于2021年4月6日送达给被告。被告玉林润嘉房地产开发有限公司辩称：第一，被告认为原告请求解除双方签订的商品房买卖合同无事实及法律依据，被告方不同意解除合同。原告无权请求被告返还首期房款375369元，也无权要求被告按照6.25%年利率支付利息以及要求被告按照总房款的2%支付违约金，因为原告签订的商品房买卖合同，原先的法定代表人为洪玉树，至2016年6月份时，顾松林才进入被告公司，成为被告公司的法定代表人，之后，被告按照合同的约定依约向原告催告，要求原告配合办理换签、银行按揭贷款等一切网签手续，但原告拒不配合，导致如今商品房买卖合同无法履行，原告在其先行违约的情况下，无权解除商品房买卖合同，以及要求被告承担违约金及利息。第二，关于原告在诉讼中事实理由部分的第二点被告存在欺诈行为是不属实的，也与被告无关，因为案涉项目是委托销售代理公司进行销售，销售代理公司一方的宣传广告单仅代表销售代理公司的行为，并不代表被告的行为。其次，派发销售广告单的性质应属于要约邀请，而非邀约行为。第三，关于原告在诉状中主张要求被告五年后不满意原价回购商铺的承诺尚未生效，原告无权要求被告按照五年后不满意原价回购来履行，因此原告要求解除商品房买卖合同的事实及依据不成立。即使退一万步来说，原告要求解除商品房买卖合同，应由其自行承担，是其先行违约，而导致不能履行的部分。被告玉林润嘉房地产开发有限公司在庭前向本院提交证据有：1、《玉林市商品房预售许可证》复印件一份；2、《建设工程质量竣工验收意见书》复印件一份，以上证据1至2欲证明案涉商铺已取得预售许可证，并且已经五方验收合格；3、《商品房买卖合同（预售）》复印件一份，欲证明在原告付清全部购房款前，被告无交房义务，且有权按照合同第七条及附件四要求原告承担违约责任；4、《企事业单位资金往来专用收据》复印件一份，欲证明原告仅向润嘉公司支付了首期房价款375369元；5、《催告函》（2019.8.29）复印件一份；6、《催告函》（2020.12.26）复印件一份；7、《邮政签收单》复印件一份，以上证据5至7欲证明被告已书面催告原告应依约办理银行按揭贷款，否则应按照约定承担违约责任；8、《委托经营管理协议》复印件一份，欲证明原告与闽嘉公司签订了协议，将案涉商铺委托闽嘉公司经营管理；9、《返租收据》复印件一份，欲证明原告已就案涉商铺实际收取租金。综合原、被告的诉辩意见，以及全案证据进行分析，本院确认以下法律事实：原告润嘉公司于2012年12月26日经玉林市工商行政管理局核准登记成立，类型为其他有限责任公司，经营范围：许可项目：房地产的开发与经营；餐饮服务，旅馆业；一般项目：房屋租赁、场地租赁等等。2015年，原告据房产销售代理商华德置业的广告宣传意向购置被告开发建设的商铺。2015年7月25日，原告与被告玉林润嘉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＲＪ2015080003），约定原告购买被告开发建设的位于玉林市。该商铺预测建筑面积49.47平方米，总价款为人民币735369元，首付款人民币375369元，余款360000元由原告向银行申请按揭贷款；交付房屋的时间在2015年12月30日前；其中第十一条第（三）款第3项约定：“出卖人在该期限内具备本合同约定的交房条件时，如果买受人尚未付清房款及违约金……则在买受人付清房款前出卖人无交房义务，出卖人可通知买受人履行付款义务后交房。出卖人在买受人付清房款后10日内交房”。合同签订当日，原告向被告交付首付款人民币375369元。事后，原告没有向银行申请按揭贷款支付房屋余款。2016年1月，原告与玉林市闽嘉商贸有限责任公司签订《委托经营管理协议》，约定原告委托玉林市闽嘉商贸有限责任公司代为运营管理涉案商铺，期限为五年，即2016年1月1日起至2020年12月31日止等内容。原告于2017年9月30日收取了玉林市闽嘉商贸有限责任公司的租金7507.38元（2017年7月1日至2017年9月30日）。2019年至2020年，被告向原告发《催告函》，催促原告限期内办理房屋余款的银行贷款按揭手续。2021年4月6日，原告向被告发《关于解除与润嘉公司所签〈商品房买卖合同〉等有关事项的通知》，要求解除合同，并向本院提起诉讼。本院认为，原告与被告玉林润嘉房地产开发有限公司于2015年7月25日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：RJ2015080003），是双方的真实意思表示，证据充分，是成立有效的合同，本院予以确认；原、被告依法应当按照约定全面履行自己的义务。原告签订合同后没有按约及时办理商铺余款的银行贷款按揭手续，至今没有向被告支付商铺的余款360000元，因此，被告有理由可按照合同第十一条第（三）款第3项的约定迟延向原告交房；而且原告于2016年1月与案外人玉林市闽嘉商贸有限责任公司签订《委托经营管理协议》，将涉案商铺委托该公司代为运营管理，并收取相应的租金7507.38元。综上，被告没有违约的行为，原告主张解除合同的条件不成立，证据不充分，本院不予支持。原告诉称被告销售商铺过程中有严重欺诈行为，根据原告提供的广告宣传单上载明内容显示，为涉案商铺做宣传广告的是案外人华德置业公司，原告在本案中没有提供证据证明华德置业公司与被告之间属于一般代理，或是独家代理、包销关系，即无法证明广告宣传单上的要约邀请应否可视为被告的要约邀请意思表示；被告亦表示不予确认。综上，原告该主张，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条的规定，判决如下：驳回原告梁伟娥的诉讼请求。本案受理费9047元，减半收取4524元，由原告梁伟娥负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。审判员  包智慧二〇二一年八月十七日书记员  吕玉凤