辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0103民初13748号原告：辽宁保利物业管理有限公司，住所地辽宁省沈阳市沈河区东陵路**。法定代表人：李庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜慧娟，辽宁均秉晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丹丹，辽宁均秉晟律师事务所律师。被告：邢栋，男，1990年3月14日出生，汉族，住址沈阳市大**。委托诉讼代理人：安金英（邢栋母亲），1964年9月24日出生，汉族，住址辽宁省本溪市平山区。原告辽宁保利物业管理有限公司与被告邢栋物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁保利物业管理有限公司的委托诉讼代理人杜慧娟、刘丹丹，被告邢栋及其委托诉讼代理人安金英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁保利物业管理有限公司向本院提出诉讼请求1.请求被告支付拖欠的管理费5320.8元；2.请求被告支付违约金500元；以上合计5820.8元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：沈阳万怡房产置业有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，原告为保利•海上五月花项目小区提供物业服务，服务期限至小区业主委员会与其选聘的物业企业签订新的物业管理合同生效时止。保利•海上五月花三期高层住宅物业费按建筑面积3.1元/月•平方米（含电梯费）标准收取。被告系原告管理的304#242号房屋业主，该房屋建筑面积95.57㎡,自2020年1月1日起至2021年6月30日，物业费5320.8元，未按时缴纳。被告未按期缴纳物业费损害原告与其他业主利益，依据物业服务合同之规定，原告有权自逾期之日起按日1‰的标准向被告主张逾期缴纳物业费的违约金。为保护原告合法权益，督促被告履行支付物业服务费的义务，依据相关法律规定诉至贵院，望依法支持。被告邢栋辩称，一、原告未履行《前期物业管理服务合同》约定的义务，业主拒交物业费合理合法；物业服务合同属于双方合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依《合同法》的规定，完全可以拒绝交纳物业费，依法对物业服务企业进行抗辩。被告是保利海上五月花三期的业主，与开发商委托的物业服务公司即原告签订的《前期物业管理服务合同》，约定合同期限为（2015年7月1日至2018年7月1日）。约定由原告负责小区内所有绿化的维护和管理等也是事实，按理业主确实有缴纳物业费的义务。由于物业公司没有履行合同义务，使物业管理十分混乱、小区内私搭乱建、公共绿化被损毁、楼道被侵占、公共区域油烟、噪音排放、外墙面砖不完好、消防通道不畅通、公共区域卫生不好、安保服务不到位、下雪清扫不到位、、地下车位管理不到位①业主私占楼道乱堆杂物、自行车、电动车、电动车在楼道容易发生火灾。这些杂物障碍影响安全疏散。公共绿地被损毁、私搭乱建、种菜地。保安业主言语十分蛮横、睡觉、离岗、不核实身份随意给外来人开门、对园区安全造成大隐患。五月花三期的物业于2017年被沈阳晚报通报批评，并位列问题榜第一，卫生及服务不合格，到现在还这样业。②业主家一楼开快餐烤牛肉油烟味、业主窗户不敢开在房间就能听到隔壁幼儿园噪音排放都有80分贝不符合国家环保标准、窗外地上的还有大便、苍蝇满地飞、外墙面砖不完好、有污迹。外墙漏水使我家刚装修好墙长绿毛、斑点到现在没有管。③业主家修门的事件发生使业主家损失7200元钱，物业费不该包括电梯费（物业不让坐电梯，电梯卡不给升级，使业主三年半没有坐梯）所以物业费不包括42个月的电梯费人民币1197元，这两项费用总计人民币8397元。物业法明确规定物业费里不得单独收取电梯费。请问洋房多层2.8元/平，电梯小高层3.1元/平，差的0.3元/平，是什么钱？。由于物业没有及时做到报修服务差甚至没服务，工作失职导致业主家个人财产受到严重损害，要求物业索赔。到现在大部分业主报修很长时间也没有管，还和五年前一样物业一直拖，这是处处坑呀。物业起诉我家三次，第一次开庭后，等了15个月时间，物业撤诉。第二次起诉我家，这次是第三次。上述保利物业的种种不作为实在叫人心寒，这就是物业服务未履行合同义务的约定导致业主个人财产受到损害物业应当依据承担法律责任。业主多次向物业公司和有关部门反应，一直没有得到解决，因此大部分业主由于物业公司的严重合同违约，根据合同法的规定，大部分业主同时履行抗辩权，拒交物业费，完全是清理中的事，是逼于无奈，合理合法。被告因为原告已经构成了违约，使合同目的无法实现，依法行使先履行抗辩权。据上，不要认为业主缴纳物业费是天经地义，只要没有达到物业服务标准，业主就有权拒绝缴纳物业费。保利海上五月花三期总计有18楼盘、有2名管理员、有3岗亭、每个岗亭有一个名保安。除了一条大马路什么场地都没有、没有车棚、没有水系、没有大人活动场地，楼前是业主的小庭院，楼后只有一点点的绿地，就这点绿地还给消防通道带来阻碍，东门发生火灾消防车到不了楼跟前，就这样小区，物业还向业主收取每月每平方米3.1元物业费，不合理。原告与被告所签订的《前期物业管理服务合同》已经到期，原、被告双方不再受该合同约束，原告所要求的物业费期限已经超过合同期限。小区的物业管理，业主既可以自己管理，也可委托他人管理，《前期物业管理委托合同》约定的合同期满后，物业公司继续收取业主的物业费就失去了合同依据和法律依据，业主当然可以不受《前期物业管理委托合同》条款的约束。二、退一万步说，即使合同有效或者双方形成了事实上的物业管理关系，但由于物业公司没有提供服务或者提供的服务严重不符“合同”约定，业主基于最高院的司法解释也可不交物业费，依法行使先连贯性抗辩权；首先，业主提供了大量的证据已经证明：物业公司没有其管理义务，根据国务院《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》等规定，对共用部位及配套的设施、设备进行日常维修养护和管理是物业服务管理的一项重要职责，被告与原告签订的“合同”也有此规定，物业管理公司有义务履行其对共用部位及配套设施、设备进行日常维修养护和管理之职责，物业公司构成严重违约的行为。其次，物而已公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，现服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费，业主提交的大量的证据证明，本案中，原告事实上明显未提供符合行业标准的服务，因此原告不是一般违约，而是严重违约，业主在物业公司未履行约定义务或履行由严重瑕疵时，根据合同法第六十七条之规定，业主有权拒绝其履行交费的要求合同同时履行抗辩权。三、业主是否应承担的违约责任—滞纳金问题。由于合同由物业公司提供的格式合同，当中约定的滞纳金条款，由于原告方没有履行说明义务，根据合同法“第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除责任、重大对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”更为重要的是，出现业主拒交物业费完全是由于物业公司违约行为造成，业主是行使正当的抗辩权，因此业主不应承担违约责任，违约金是惩罚违约的行为，因此业主不应承担违约金损失的义务。综上所述，原告的诉讼请求无法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告邢栋系保利•海上五月花三期24幢242房屋的业主，房屋建筑面积95.37平方米。另查明，原告辽宁保利物业管理有限公司作为乙方与被告邢栋作为甲方，双方签订《前期物业服务协议》一份，约定由乙方为甲方房屋所在的保利上海五月花提供物业服务。该合同第五条第三项约定，甲方交纳费用时间为每季度第一个月的十日前，如在当季度最后一日止仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日乙方将按欠交金额的1‰收取滞纳金。第十三条约定，本协议自签字之日起生效，至本物业业主大会成立并与物业管理企业签订的《五月服务合同》生效时止。现原、被告均确认物业费标准为每月每平方米3.1元。因被告未交纳2020年1月1日至2021年6月30日期间的物业服务费，原告起诉来院。上述事实，有双方当事人陈述、前期物业服务合同等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原告辽宁保利物业管理有限公司系被告邢栋所居住小区的物业服务企业，原告为被告所在的小区提供了物业服务，被告也实际接受了服务，故双方存在着约定上和实际上的物业服务合同关系。现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，本院予以支持。原告主张被告按照每月每平方米3.1元的标准交纳物业服务费，存在依据，本院予以支持。现被告自认未向原告交纳2020年1月1日至2021年6月30日期间的物业服务费，因双方合同约定被告应于每季度第一个月的十日前交纳物业费，且至本案开庭时已为2020年6月下旬，故对于原告要求被告交纳上述期间物业服务费5320.8元（95.37平方米×3.1元/平方米/月×18个月）的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，因被告没有按时交纳物业服务费并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。对于被告提出物业服务协议已经到期的主张，因原、被告双方签订的《前期物业服务协议》明确约定，本协议自签字之日起生效，至本物业业主大会成立并与物业管理企业签订的《五月服务合同》生效时止。故其上述主张没有事实依据，本院不予支持。对于被告主张物业服务不到位，存在诸多问题，故不同意交纳物业服务费的抗辩事由。本院认为，被告提交的证据不足以证明原告履行合同义务存在重大瑕疵，且对物业服务水平的评判应当结合一段时间以来各项服务连续、动态的过程，故被告以此为由拒绝交纳物业服务费用缺乏依据，本院不予支持。关于被告抗辩房屋入户门质量的问题。原告已经联系维修，尽到物业服务义务。因原告并非房屋买卖关系的主体，对被告房屋并无质量担保及维修的义务，故被告的该项抗辩理由缺乏法律依据，本院不予支持。被告可以另行主张权利。需要指出的是，物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为不利于物业整体管理，业主维护自身权益应依法采取正确的方式另行解决或另行起诉。同时，原告作为物业服务者，应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通。各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、被告邢栋于本判决生效后十五日内给付原告辽宁保利物业管理有限公司2020年1月1日至2021年6月30日期间的物业服务费5320.8元；二、驳回原告辽宁保利物业管理有限公司的其他诉讼请求及被告邢栋的其他抗辩。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取25元，由被告邢栋承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审判员  邹红黎二〇二一年八月十五日书记员  刘佳佳本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。