广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6801号上诉人（原审原告）：罗银中，男，1966年2月15日出生，汉族，住湖北省襄阳市攀城区。委托诉讼代理人：梁靖宇，广东知荣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江奕根，男，1965年11月13日出生，汉族，住广东省广州市花都区。上诉人罗银中因与被上诉人江奕根房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初7154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人罗银中上诉请求判令：1.撤销原审判决第三项，改判江奕根向罗银中支付违约金116万元；2.本案全部诉讼费用由江奕根承担。事实与理由如下：一、原审判决适用法律错误。其一，涉案租赁物中的车间、办公及宿舍合计16300平方米的建筑物未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，江奕根未能履行《租赁合同》第一条约定的保证义务，使罗银中无法按期正常开展经营活动而遭受重大财产损失，江奕根应支付违约金116万元。其二，罗银中作为承租人，不可能对出租人提供的租赁物的物权是否完全合法合规、手续是否齐全规范、是否存在权利限制的所有信息完全了解清楚，且罗银中在签订合同时已要求江奕根提交《中华人民共和国国有土地使用证》、《中华人民共和国建设用地规划许可证》及《建设工程竣工验收消防备案表》等证明材料，已履行自身的审慎注意义务。其三，罗银中系善意的合同相对人。罗银中对涉案租赁物中的车间、办公及宿舍合计16300平方米的建筑物未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的事实事先并不知情，江奕根作为涉案租赁物的出租人未将涉案租赁物的信息全面如实告知罗银中，侵犯了罗银中作为承租人的知情权和选择权，江奕根应依约承担导致合同履行不能的违约责任；二、原审判决认为罗银中未提交证据证明其遭受损失的具体情况，只酌定江奕根向罗银中支付违约金20万元，大大减轻了江奕根的违约责任，未能依法依约保护罗银中的合法权益。其一，江奕根的违约行为对罗银中的经营活动造成损失是客观存在的，且双方事先多次谈判后才签字确定违约金为196万元(即116万元的赔偿和80万元的押金)。此约定是双方对彼此的违约行为可能造成损失大小的考量，亦是江奕根自认对罗银中未尽应尽义务造成罗银中财产损失的认可。且江奕根在招租时有意向罗银中承诺提高违约金标准，以吸引罗银中承租。原审法院不应滥用自由裁量权，自作主张减少江奕根的履约责任。其二，双方不论约定租金还是违约金，均符合当地市场交易价格、交易习惯，也符合法律规定，原审法院应当尊重当事人之间的缔约自由。其三，江奕根未将租赁物交付罗银中，造成罗银中无法通过开展经营活动创造收益，也无法收回成本，还造成罗银中需承担另寻租赁场地的上涨成本。原审法院应考虑到罗银中的损失存在难以具体计算的客观因素。被上诉人江奕根经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。罗银中于2020年4月28日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除罗银中与江奕根签订的《厂房租赁合同》；2.江奕根返还押金80万元给罗银中；3.江奕根支付违约金116万元给罗银中；4.诉讼费由江奕根承担。原审诉讼中，罗银中罗银中表示，如涉案租赁合同无效，其变更诉讼请求为：江奕根退还押金80万元给罗银中，并按同期银行贷款利率的4倍支付利息。原审法院经审理查明，2018年1月4日，罗银中作为乙方、承租方，江奕根江奕根作为甲方、出租方，双方签订《租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的租赁物位于广州市花都区花东镇凤凰工业园内，总用地面积约25300平方米，其中车间约11600平方米、办公及宿舍约4700平方米、空地约9000平方米；租期从2020年1月25日起至2032年1月24日止，共12年；乙方承诺租赁该房屋仅作为办公、仓储、生产、员工住宿使用。四、租金为税后价30万元/月；押金为100万元，2018年1月4日前支付押金80万元，2019年10月30日前支付押金20万元；以上各项直接应付甲方的费用由乙方付至甲方指定的账户：用户名为江奕根，账号尾号为1834。六、甲方应在2020年1月25日前向乙方交付租赁物。九、违约责任：甲方若不把租赁物租给乙方，须向乙方支付196万元（即116万元的赔偿和80万元的押金）；甲方不能提供或所提供的房屋不符合约定条件或甲方未尽房屋修缮义务，严重影响生产和使用的，乙方有权解除合同。合同并对其他内容进行了约定。合同签订当日，罗银中、郭银平分别向江奕根指定账户转账60万元、20万元；江奕根出具《收据》，载明“今收到罗银中交来花东镇工业园租赁厂房押金80万元整”，经手人处显示为“江炼”。罗银中表示《收据》的经手人为江志炼。罗银中陈述：涉案租赁物现在的门牌号为××；合同签订后，江奕根并未将涉案租赁物交付给其使用，后江奕根因其他行为被判刑，在江奕根服刑期间，其找到江奕根的儿子江志炼要求交付厂房，但遭到拒绝；目前涉案租赁物由其他租户使用。罗银中提交《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》、消防备案信息等证据拟证明涉案租赁物有相关报建手续，但未提交相应的《建设工程规划许可证》。为查明涉案租赁物的规划报建情况，原审法院依法向广州市规划和自然资源局花都区分局发函调查，该局复函：经核查，来函所附《国有土地使用证》地块范围内，于2003年由广州市花都区凤凰经济发展公司办理《建设工程规划许可证》〔编号：东（2003）年建许字第08号〕，建设项目名称：厂房，建设规模：1幢，地上3层，建筑面积3310平方米。除上述建筑外，未查询到该地块范围内其他建筑物办理《建设工程规划许可证》的记录。原审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案租赁物中关于车间、办公及宿舍合计16300平方米的建筑物未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，涉案《租赁合同》中关于上述建筑物租赁部分的约定，依法应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”涉案《租赁合同》中关于空地约9000平方米租赁部分的约定，系罗银中与江奕根的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，该部分内容合法有效。江奕根未依约交付涉案租赁物给罗银中，罗银中要求江奕根向其返还已支付的押金80万元及要求解除涉案合同中关于空地租赁部分约定的诉讼请求，合理有据，予以支持。《租赁合同》关于空地约9000平方米部分的约定于公告期满之日即2020年10月4日解除。合同约定，江奕根若不把租赁物租给罗银中，须向罗银中支付116万元的赔偿，现罗银中未提交证据证明其遭受损失的具体情况，在涉案《租赁合同》部分有效、部分无效的情形下，基于公平原则，酌定江奕根向罗银中支付违约金20万元，对超出部分，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2020年12月1日判决如下：一、确认罗银中与江奕根于2018年1月4日签订的《租赁合同》中关于空地约9000平方米部分的协议于2020年10月4日解除；二、江奕根于本判决发生法律效力之日起十日内向罗银中返还押金800000元；三、江奕根于本判决发生法律效力之日起十日内向罗银中支付违约金200000元；四、驳回罗银中的其他诉讼请求。案件受理费39200元，由罗银中负担6262元，由江奕根负担32938元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规和司法解释的规定。本案二审的争议焦点是江奕根向罗银中支付的违约金金额应如何确定。双方在《租赁合同》中约定江奕根未依约将租赁物交付罗银中时需支付116万元的违约赔偿款，该违约赔偿款应对应于《租赁合同》项下的全部租赁物即车间、办公室及宿舍和空地。而现有证据未能显示车间、办公室及宿舍的建设有取得规划许可，故《租赁合同》中有关车间、办公室及宿舍的租赁权利义务约定包括违约责任部分应无效。鉴于双方并未就车间、办公室及宿舍和空地的租金标准分别作出约定，且罗银中承租涉案租赁物的用途系办公、仓储、生产及员工住宿等，即罗银中的承租目的应主要在于使用地上建筑物获取经营收益，故原审酌情将江奕根应付违约金金额调整为按20万元计算，并无不当，可予维持。罗银中上诉请求改判江奕根按合同约定全额支付116万元违约金，理据不足，不予采纳。综上所述，上诉人罗银中的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费13400元，由上诉人罗银中负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭红玉审 判 员 邓 颖审 判 员 李光华二〇二一年八月十九日法官助理 王文杰书 记 员 唐颖琪