贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔27民终3575号上诉人（一审被告）：郭红波，女，汉族，1979年1月21日出生，户籍地。委托诉讼代理人：徐海兵，男，汉族，1981年8月23日出生，户籍地，系郭红波之丈夫。被上诉人（一审原告）：许岩青，男，汉族，1962年9月20日出生，现住贵州省荔波县。委托诉讼代理人：许光街，男，汉族，1966年5月26日生，户籍地，系许岩青之弟弟。上诉人郭红波因与被上诉人许岩青房屋租赁合同纠纷一案，不服荔波县人民法院于2021年5月25日作出（2021）黔2722民初633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郭红波向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决第一项及第三项，改判上诉人无需支付房屋租金24,732元及将案涉门面隔墙恢复原状；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：第一，一审法院对租赁关系的法律事实认定不清，双方租赁合同实际已于2020年1月13日解除，上诉人应只承担提前解除合同的违约金，而无需支付解除合同后的租金（2020年1月13日至2020年5月14日）。首先，上诉人租赁的涉案门面系被上诉人在租赁前已抵押给了银行，且银行已经申请法院进行了司法拍卖，相关的提示已经贴在案涉门面的每扇卷帘门上。上诉人得知此事后担心日后经营受到影响，便打电话与被上诉人沟通希望提前解除租赁合同事宜，被上诉人在通话中表示按照合同办，无论被上诉人的表示是否同意解除合同，但至少说明上诉人的解除通知已经送达被上诉人。其次，在上诉人的解除租赁合同通知送达被上诉人后，上诉人便着手搬迁事宜，于2020年1月13日已经搬迁完毕，并把所有案涉门面的钥匙交付给了被上诉人，几日后被上诉人在所有案涉门面卷帘门上贴上房屋出租，并附上自己联系电话的招租广告。被上诉人的以上行为已符合法律规定的默示表示，即以行为的方式表示接受租赁合同解除。故结合以上两点事实，即上诉人解除通知的送达及被上诉人默示表示接受，说明双方已经于2020年1月13日解除了租赁合同关系。一审未查明以上关键事实，判决上诉人承担解除合同后的租金明显错误。第二，一审对被上诉人尚欠上诉人材料款7,777元用作冲抵房租的事实未查证属实，仅凭被上诉人的单方陈述，即认定该款项已冲抵房租，实际情况却是该材料款项未做任何冲抵。上诉人在一审庭审时，已明确提出被上诉人尚欠上诉人7,777元的材料款，该款项可以冲抵上诉人应承担的金钱债务，但一审对上诉人的该主张未实际查证，仅根据被上诉人的单方面陈述，即认定材料款不予认可又已冲抵的矛盾结论。上诉人在二审举证期提交的双方通话录音中，被上诉人明确表示存在7,777元材料欠款的事实，但是一审判决已冲抵（实际判决未做任何冲抵），故一审对该材料款的事实认定错误，请二审予以纠正。第三，按照双方约定，一审既已判决上诉人承担5000元违约金，则案涉门面隔墙恢复原状的责任不应由上诉人承担，一审判决违反双方约定，显失公平。案涉阳光1号56号与57号门面隔墙恢复原状的费用经上诉人了解，不超过3,000元，按照双方租赁合同第六条违约责任的约定，违约金5,000元，损失超过违约金时，须另行追加赔偿。恢复隔墙的费用不超过双方约定的5,000元违约金，上诉人既已承担了5,000元的违约金，就不应再承担恢复隔墙的费用，一审判决违反双方约定，显失公平。被上诉人许岩青二审未作答辩。一审原告许岩青向一审法院起诉请求：1.判决被告支付原告房屋租金24,732元；2.判决被告支付违约金5,000元；3.判决被告恢复租赁门市原状；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：2018年原告（甲方）与被告（乙方）签订《个人租房协议书》，约定原告将其位于荔波县”共三间门面出租给被告，租期2年，自2018年5月15日至2020年5月14日。约定租金第一年为4580元每月，第二年按第一年租金的8％涨租金，租金每6个月支付1次，先付后住。协议第六条约定“甲乙双方中任何一方有违约情况发生的，违约方应向守约方支付违约金，违约金为5000元，损失超过违约金时，须另行追加赔偿”。协议第五条第7项约定乙方如需要改造拆墙必须经甲方同意，以后租期在三年内不租的必须恢复好原样。租房协议签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告已向原告支付租金至2019年12月14日，余下2019年12月15日至2020年5月14日共5个月的租金24732元（4580元×1.08%×5个月）未支付。被告所交纳的押金5000元未退还被告。被告在使用案涉租赁房屋过程中将56号与57号门面之间的隔墙拆除，现未恢复。一审法院认为：原、被告签订的《个人租房协议书》是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，系有效合同，双方当事人形成租赁合同关系。原告将租赁物案涉门面交付被告，被告有按合同约定支付租金及履行合同约定的其他义务。现被告欠付2019年12月15日至2020年5月14日共5个月的租金24,732元未支付已构成违约，应当承担继续支付尚欠门面租金24,732元和合同约定5,000元违约金的违约责任，被告交纳的押金5,000元作抵违约金，不再另行支付。被告辩称欠房屋租金24,732元已通过现金支付10,000元租金和扣减材料款项7,777元的辩解意见，原告不予认可并表示材料款已进行冲抵房租，庭审中亦要求被告在庭后提供已交纳房租的凭证，但被告至今未提交。因此，对被告的上述辩解意见不予采纳。另，被告主张该房屋是已经进行抵押的，该房屋系原告向房开商购买，该房屋抵押并不影响原、被告之间租赁合同的履行，被告的辩解意见不予采纳。综上所述，本案法律事实发生在民法典施行前，适用当时的法律、司法解释。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：一、被告郭红波于本判决生效之日起十五日内支付原告许岩青房屋租金24,732元；二、被告郭红波应当支付原告许岩青的违约金5,000元用被告郭红波已交纳的押金5,000元作抵，不再另行支付；三、被告郭红波于本判决生效之日起十五日内将原告许岩青阳光1号56号与57号门面隔墙恢复原状。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费544元，减半收取272元，由郭红波负担。二审中，上诉人提供证据为：1.通话录音，拟证实被上诉人差欠上诉人材料款7,777元；2.图片，拟证实上诉人于2020年1月13日搬离门面后，被上诉人张贴房屋出租的广告；3.证明，拟证实2020年1月19日被上诉人到俞海波处拿走钥匙。被上诉人提供证据为房屋内图片，拟证实隔墙没有恢复。经组织双方质证，被上诉人对差欠上诉人材料款7,777元认可，对2、3组证据不予认可；上诉人认可隔墙尚未恢复。经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：1.如何认定双方当事人之间租赁合同的解除时间；2.上诉人尚欠被上诉人的租金是多少；3.上诉人是否应当履行恢复隔墙的义务。本院认为：一审认定双方的租赁合同系双方的真实意思表示，未违反法律规定，合同合法有效符合法律规定，应予确认。针对二审焦点：第一，对于双方当事人之间租赁合同的解除时间问题。上诉人主张其于2020年1月11日另行租赁仓库后，经被上诉人同意，上诉人于2020年1月13日搬离涉案房屋，双方的租赁合同于2020年1月13日解除，而被上诉人主张上诉人确实于2020年1月向其提出过解除租赁合同，但是被上诉人答复表示按照合同执行，未同意上诉人解除合同的要求，双方的租赁合同应于期限届满时才解除。因被上诉人对上诉人的主张不予认可，而上诉人所提供的证据又不足以证明被上诉人同意于2020年1月13日解除合同，应由上诉人承担举证不能的后果，故一审认定双方的租赁合同于期限届满即2020年5月14日解除并无不当，应予确认。第二，对于上诉人尚欠被上诉人的租金问题。根据上述第一点，因双方的租赁合同于期限届满即2020年5月14日解除，故上诉人支付被上诉人的租金应计算至2020年5月14日。又根据一、二审上诉人的陈述，上诉人认可至上诉人搬离时即2020年1月13日，扣除上诉人已交纳的租金1万元和材料款7,777元后，尚欠被上诉人租金为12,200元，现被上诉人主张的租金是计算到合同期限届满时即2020年5月14日止，即从2020年1月13日至2020年5月14日共4个月的租金19,785.6元（4,580元×1.08%×4个月），加上尚欠2020年1月13日前的租金12,200元为31,985.6元，已超过被上诉人主张的24,732元，尊重其意愿，故一审认定上诉人尚欠被上诉人租金24,732元并无不当，应予确认。第三，对于上诉人是否应当履行恢复隔墙原状的问题。因双方租赁合同中约定，合同期限届满后，上诉人负有将涉案门面恢复原状的义务，上诉人在租用涉案门面过程中，将原有的隔墙拆除，现上诉人应承担恢复隔墙的责任，故一审认定由上诉人承担恢复责任并无不当，应予确认。综上所述，上诉人郭红波的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费544元，由上诉人郭红波负担。本判决为终审判决。审判长  白桂刚审判员  陈福江审判员  朱代昀二〇二一年八月十八日书记员  刘 皓