广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初4933号原告：谢世豪，男，汉族，1980年10月13日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：刘金，上海旭灿（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：菅峰，上海旭灿律师事务所律师。被告：徐广育，男，汉族，1965年8月11日出生，户籍地址：广东省丰顺县。被告：张红玉，女，汉族，1974年6月2日出生，户籍地址：广东省深圳市龙岗区。第三人：千悦实业发展（深圳）有限公司（以下简称“千悦公司”），住所地：广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦B座4004室，注册号：304351。法定代表人：陈志滔。原告谢世豪与被告徐广育、张红玉，第三人千悦实业发展（深圳）有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢世豪的委托诉讼代理人刘金、菅峰，被告徐广育到庭参加诉讼。被告张红玉、第三人千悦实业发展（深圳）有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认罗湖区房产为原告所有（房屋价值人民币100万元）；2、请求停止对罗湖区房产的执行，并解除查封。事实与理由：2001年10月23日，原告与第三人签订《深圳置富公寓住宅认购协议书》，认购房产，协议约定了户型、建筑面积、单价、总价、房款支付时间及金额（比例）、银行按揭金额及比例等，由此构成了双方的房产买卖协议。依据该协议，买受人为原告，1Ａ501房总价为人民币375894元。原告依约交付定金和首付合计115894元后，第三人出具了编号为000799的《首期款收据》。2004年12月21日，原告亲属拥有的深圳市富永强投资有限公司（以下简称“富永强公司”）和第三人结算置富公寓工程款时，双方认定第三人应付富永强公司工程款1174260.35元，第三人已付富永强公司808486.98元【包括银行支票付款580000元，现金94000元，2001年10月23日以工程款抵房产首期款70786.98元，2004年12月3日以工程款抵扣房产商铺款63700元】，第三人尚欠富永强公司工程款365773.37元。双方以此为由签署了编号为20041221的《置富工程结算及处理方案意见书》，并在第二部分“处理方案”相关条款中，约定富永强公司向第三人购买房产三套房，总价845126元。同时约定，房登记在原告嫂子曹春名下，房登记在谢彩芳名下，房登记在谭炽忠名下，并以此三人办理银行按揭贷款手续。依据该《处理方案意见书》第二部分“处理方案”相关约定，购房首付款与工程款互抵后，富永强公司尚欠第三人88565.65元，富永强公司需在三套房子的按揭手续办完后两个月之内，分两期以现金方式将上述欠款付清。也就是说，在2004年12月份双方结算置富公寓工程款时房才从原告更改至曹春名下。无论是原告还是曹春，都是一家人，尽管制订《置富工程结算及处理方案意见书》时，他们并未知会原告，但原告本着只要《置富工程结算及处理方案意见书》不损害原告利益也就给予尊重之原则，随便他们约定吧。尽管在随后办理银行按揭贷款时，原告发现购买的涉案房屋已经在银行办理了抵押，导致原告无法正常办理贷款手续，当然也就无法办理房产证。但无论如何，都不能否认原告从第三人处购房并支付购房款之事实，更无法消灭原告和第三人之间存在的房产买卖关系。另外，2001年10月，原告与第三人签订《深圳置富公寓住宅认购协议书》后，第三人在当年的10月底就将此房交付给原告，原告占用、使用直至今日。原告有申请安装天然气的缴费单以及这么多年逐月缴纳水、电、物业管理费为证。这些均说明，在人民法院查封之前房产就已经为原告合法占有。按照实质重于形式的原则，原告与开发商签署的《深圳置富公寓住宅认购协议书》，尽管从形式上没有标注为房屋买卖合同，但从内容考查，它已经具备合同法要求的房屋买卖合同所有要件，应为合法有效的房屋买卖书面协议。（2020）粤0303执异440号执行裁定书作出“虽案外人与被执行人签订房屋认购书，但该认购书不属于合法有效的房屋买卖合同，且案外人未能举证证明其已支付全部价款”的判定，明显违背了合同法关于认定合同合法有效的判定原则，这种判定显然是错误的。最后，原告在上述购买房产过程中，自身不存在任何过错。2016年5月3日，案外人梁志强在法院提起商品房预售合同纠纷一案，状告开发商千悦实业发展（深圳）有限公司和深圳市英隆实业股份有限公司，要求确认案涉的房归梁志强所有，并请求法院判决开发商继续履行合同，将房交付给梁志强并为其办理房产证，该案案号为（2016）粤0303民初9258号。2016年9月2日罗湖法院判决驳回了案外人梁志强的全部诉讼请求，同时，在该案判决书认定了原告以330541元购买了案涉房。至此，原告成为房唯一的买受人，拥有合同法上作为买房人的一切权利。贵院于2014年8月6日做出的（2011）深罗法执一字第284号、287-293号之四执行裁定书，对原告合法拥有的进行了查封。贵院于2019年5月5日做出的（2018）粤0303执恢609号《搬迁通知书》要求原告从上述房屋中搬出，原告作为执行异议申请人依法提出执行异议，并在执行异议申请书中明确表示：愿意将购买房的剩余价款按照人民法院的要求交付执行。但贵院却在2020年12月24日制作的（2020）粤0303执异440号执行裁定书中，裁定驳回了原告的异议请求。原告现提出执行异议诉讼。原告认为，原告的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，贵院将原告的财产进行查封、拍卖，明显缺乏事实与法律基础，应当立即停止对上述房产的执行并解除查封，以维护异议人的合法权益。被告徐广育答辩称：一、原告没有与被执行房产的所有人签订合法有效的书面买卖合同：据(2020)粤0303执异440号执行裁定书查明和被告提交的证据，涉案房产是第三人与案外人英隆公司共同拥有。依《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、第四十五条规定，涉案房产须第三人与案外人英隆公司共同出售。根据证据《深圳置富公寓住宅认购协议书》协定3、乙方须在协议书约定的时间内付款和签订《房地产买卖合同》，逾期则视为乙方放弃该楼宇购买，甲方有权单方解除本协议书，将定金没收，甲方有权将乙方认购的物业另行出售。原告没有与第三人和案外人英隆公司签订《房地产买卖合同》。据原告起诉状和(2019)粤0303民初25129号民事判决书查明，第三人已于2004年12月23日将涉案房产转卖给案外人曹春。二、原告没有合法占有涉案房产。第三人在2002年2月10日通知置富公寓已经验收，可入住使用。接到本通知后前来办理入住手续。在2002年2月10日前不可能入住，第三人不可能在2001年10月底就将涉案房产交付给原告。第三人与购房业主办交房手续时双方签有交接的《楼宇交楼书》，原告也没有《楼宇交楼书》证明已经办理入住手续，即原告没有合法占有涉案房产。三、原告没有按《认购协议书》支付全部价款。据(2020)粤0303执异440号执行裁定书查明，原告未能证明其已支付全部价款。原告没有按《认购协议书》和《通知》办理银行按揭，没有证据证明原告与深圳市富永强投资有限公司有关系。据《置富工程结算及处理方案协议书》第2页第九行，甲方向乙方出具首期款收据，并办理银行按揭手续，置富工程款及相关款项全部结清。也没有证据证明已全部结清。据深圳中院（2020）粤03民终13070号民事判决书认为，《置富工程结算及处理方案协议书》是第三人与深圳市富永强投资有限公司之间关于工程款的处理方案，不能证明购房款已实际抵扣。四、原告没有签《房地产买卖合同》和登记备案，涉案房未办过户登记。据原告提交的证据显示，原告没有签订《房地产买卖合同》，也就没有《房地产买卖合同》登记备案和涉案房过户登记，这是原告的原因。被告张红玉及第三人千悦公司未答辩。原告谢世豪为支持其起诉意见，向本院提交：证据1、《深圳置富公寓住宅认购协议书》【认购人：谢礼国；房号：1A501】；证据2、编号为073号的《回执》；证据3、开发商的《通知》；证据4、编号为20041221的《置富工程结算及处理方案协议书》；证据5、经过公证的《亲属关系证明书》和编号00261316的《户口迁移证》、户口本；证据6、公共设施维修费100元（编号0004025），房装修管理费600元（编号0004024），房防盗网及信箱费3460元（编号0004096），房抵押登记费及印花税130元（编号0009892），维修基金23元（编号1000647），管理费69元（编号0532115），共6份收据；证据7、（2016）粤0303民初9258号民事判决书；证据8、（2020）粤0303执异440号民事裁定书。被告徐广育为支持其答辩意见，向本院提交：证据1、房地产登记公告；证据2、不动产查询结果表；证据3、房地产预售许可证；证据4、罗湖法院民事判决书；证据5、入住通知书；证据6、楼宇交楼书；证据7、中院民事判决书。被告张红玉未举证，亦未质证。第三人千悦公司未举证、亦未质证。本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的事实，本院认定如下：原告徐广育、张红玉与被告千悦公司、深圳市英隆实业股份有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院作出（2003）深罗法民三初字第277号民事判决书，判决：一、原告与被告千悦实业发展（深圳）有限公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》无效；二、被告千悦实业发展（深圳）有限公司于本判决生效后十日内退还原告购房款人民币249406元，并按中国人民银行同期一年期银行贷款利率标准支付自款项交付之日起至执行给付之日止的利息；三、被告千悦实业发展（深圳）有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告防盗网、信箱费人民币3462元，电视开通费人民币456元，装修费人民币48700元；四、被告千悦实业发展（深圳）有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告人民币249406元；五、原告应于本判决生效后十日内将涉案房产退还被告千悦实业发展（深圳）有限公司，并按置富公寓所处地段的指导租金标准支付从2002年3月18日起至执行返还之日至的使用费给被告千悦实业发展（深圳）有限公司；六、驳回原告要求被告深圳市英隆实业股份有限公司承担本案民事责任的诉讼请求。由于被执行人未按期履行上述生效法律文书确定的义务，申请执行人徐广育向本院申请恢复强制执行，本院已于2018年11月15日立案受理，恢复执行的案号为（2018）粤0303执恢609号。在执行过程中，本院于2018年4月22日作出（2018）粤0303执恢609号之三执行裁定书，裁定查封被执行人千悦公司名下位于深圳市罗湖区产（以下简称“案涉房产”），并于2019年5月5日作出搬迁通知书，告知千悦公司及涉案房产的用户：因拟对涉案房产进行拍卖，应限期搬离涉案房产。原告谢世豪提出执行异议，请求中止（2018）粤0303执恢609号执行裁定书的执行拍卖“罗湖区产”。2020年12月24日，本院作出（2020）粤0303执异440号执行裁定，裁定：驳回案外人谢世豪的异议请求。2019年7月22日，原告曹春与被告徐广育、张红玉及第三人千悦实业发展（深圳）有限公司案外人执行异议纠纷一案，由本院受理，案号为（2019）粤0303民初25129号，曹春提出诉讼请求：1、请求确认深圳市罗湖区产为原告所有；2、请求停止对深圳市罗湖区产的执行，并解除查封。本院于2020年1月3日作出（2019）粤0303民初25129号民事判决，判决驳回原告曹春的全部诉讼请求。曹春不服判决提起上诉，深圳市中级人民法院于2020年8月10日作出（2020）粤03民终13070号终审判决，判决驳回上诉，维持原判。上述终审判决认定的其他事实如下：一、2001年10月23日，谢礼国与千悦公司签订涉案房产的认购协议书，约定谢礼国向千悦公司购买涉案房产，购房款为人民币375894元。谢礼国须于2001年10月23日前付齐折后价的30%（含定金）人民币115894元，并在千悦公司指定的时间内签订《房地产买卖合同》。按揭金额为人民260000元，交齐首期款后，应按千悦公司指定的时间办理银行按揭手续。谢礼国须在协议书约定的时间内付款和签订《房地产买卖合同》，逾期视为其放弃该楼宇购买，千悦公司有权单方解除协议书，将定金没收，并将房产另行出售。2002年4月15日，千悦公司向谢礼国出具《回执》，称为了出具发票办理房产证，收回其认购涉案房产的首期款收据1张，金额为人民币115894元。二、2004年12月21日，案外人富永强公司（乙方）与千悦公司（甲方）签订《置富工程结算及处理方案协议书》，确认甲方尚欠乙方工程款项人民币365773.37元。处理方案为乙方向甲方购买置富公寓三套房产，总价人民币845126元。甲方实收乙方购房款人民币436560.35元，2001年10月23日预付1A501（案涉房产）首期款人民币70786.98元（以工程款抵扣），甲方尚欠乙方工程结算款人民币365773.37元。乙方购买甲方三套房产，以曹春为业主办理银行按揭手续。甲方向乙方出具首期款收据并办理银行按揭手续，置富工程款及相关款项全部结清。乙方欠甲方余款人民币88565.65元须于办完按揭手续后两个月内分两期以现金方式付清。曹春主张其亲属为富永强公司的实际控制人，因此约定该房产以曹春为业主办理相关手续。三、2004年12月23日，曹春与千悦公司签订涉案房产的认购协议书，确认曹春向千悦公司购买涉案房产，购房价为人民币330541元。曹春须于2005年1月23日前付齐折后价的66.72%（含定金）人民币220541元，并在千悦公司指定的时间内签订《房地产买卖合同》。按揭金额为人民币110000元，交齐首期款后，应按千悦公司指定的时间办理银行按揭手续。曹春须在协议书约定的时间内付款和签订《房地产买卖合同》，逾期视为曹春放弃该楼宇购买，千悦公司有权单方解除协议，将定金没收，并将认购房产另行出售。四、涉案房产所属的置富公寓房产初始登记情况为：千悦公司占有90%份额，案外人英隆公司占有10%份额。涉案房产分户登记情况为：登记在案外人梁志强名下。五、谢礼国与曹春的丈夫是兄弟关系。以上事实，系已发生法律效力的终审判决所认定，且与原告所主张的事实一致。上述已生效的（2020）粤03民终13070号终审判决就案涉房产所涉及的合同关系，裁判意见部分评述如下：关于曹春在法院查封前是否已签订合法有效的书面买卖合同。关于涉案房产曹春提供了三份协议，第一份协议是谢礼国与原审第三人（千悦公司）签订的认购协议书，约定谢礼国向第三人购买涉案房产，购房款人民币375894元。第二份协议是2004年深圳市富永强投资有限公司与原审第三人签订的《置富工程结算及处理方案协议书》，内容为深圳市富永强投资有限公司向原审第三人购买包括涉案房产在内的三套房产，2001年10月23日预付涉案房产首期款人民币70786.98元（以工程款抵扣）。以曹春为业主办理银行按揭手续。2004年12月23日，曹春与原审第三人签订认购协议书，约定曹春向原审第三人购买涉案房产，购房价人民币330541元，曹春须于2005年1月23日前付齐折后价的66.72%（含定金）人民币220541元，并在原审第三人指定的时间内签订《房地产买卖合同》，按揭金额为11万元。曹春须在协议书约定的时间内付款和签订《房地产买卖合同》，逾期视为曹春放弃该楼宇购买。三份协议均涉及涉案房产的认购，按曹春所述前两份协议是其亲属或亲属控制的公司签订。曹春与原审第三人签订的最终认购协议是双方的真实意思表示，未违反法律禁止性规定合法有效。另查明：“谢礼国”系本案原告的曾用名。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，本案原告与案外人曹春基于同一执行标的分别提起了案外人执行异议之诉，两人所主张的事实也相同，本案原告在起诉意见和庭审意见中也认可了曹春诉本案被告、千悦公司案外人执行异议之诉一案中已查明的事实，该案（2020）粤03民终13070号判决为终审判决，已发生法律效力，其认定的事实以及对案涉房产的相关法律关系的认定，本案中亦应确认。同一不动产，依法不得同时存在多个合法有效的房屋买卖合同关系。上述深圳市中级人民法院（2020）粤03民终13070号终审判决已明确认定：案涉房产有三份协议，第一份即本案原告与千悦公司签订的认购协议书；第二份系工程结算及处理方案协议；第三份为案外人曹春与千悦公司签订的认购协议书。该判决认定：曹春与千悦公司签订的最终认购协议是双方的真实意思表示，未违反法律禁止性规定合法有效。根据上述判决，曹春与千悦公司签订的最终认购协议合法有效，既然生效判决确定案外人曹春与千悦公司就案涉房产签订的认购协议书合法有效且原告在本案的起诉意见中也认可曹春与千悦公司签订的认购协议的效力，原告与千悦公司因认购协议书产生的权利义务关系经协商，已归于消灭，原告即不存在对案涉房产主张权利的请求权基础，因此，原告的诉讼请求已不存在法律基础，无任何事实和法律依据，本院不予认可。被告张红玉及第三人经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交任何答辩意见和证据材料反驳原告的主张，视为其放弃相关的诉讼权利，应自行承担不利的法律后果。综上所述，原告的诉讼请求并无事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告谢世豪的全部诉讼请求。本案受理费人民币13800元，由原告谢世豪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  耿 艺人民陪审员  邓利文人民陪审员  李 婷二〇二一年八月三十一日韦佳俐（兼）书 记 员     林雯欣