湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初8165号原告：长沙吾悦商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路1058号吾悦广场7楼。法定代表人：胥建新，总经理。委托诉讼代理人：胡茂清，男，1993年3月11日出生，汉族，住湖南省桃江县，系公司员工。被告：李双，男，1988年4月23日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：杨杉，女，1989年4月4日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区，系李双妻子。原告长沙吾悦商业管理有限公司（以下简称原告）与被告李双（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡茂清，被告的委托诉讼代理人杨杉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付欠缴的管理费8986.52元，并按千分之一每日支付逾期付款违约金；2、判令除保证金不退外，被告支付合同解除违约金3902.4元；3、判令被告按照管理费的两倍支付从合同解除之日至实际搬离之日的占用费；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年，被告与长沙凯拓房地产开发有限公司签订《租赁合同》约定，被告在雨花区洋大师傅。同时，原告与被告签订了《商业管理服务协议》约定，被告应按60元／平方米／月（1951.2／月）的标准向原告支付商业管理费。但被告未足额支付商业管理费，共计欠缴商业管理费8986.52元。由于被告逾期支付商业管理费，应按照商业管理服务协议第5.2条约定支付逾期付款违约金。由于被告的欠费及未经允许停止营业的行为已经构成根本违约，原告已经向被告发送合同解除通知。被告于2020年8月18日收到原告发送的解除通知，故双方之间的合同关系已于2020年8月18日解除。根据《商业管理服务协议》第5条第4款的约定，由于被告原因导致合同解除的，除保证金不退外，被告应支付两个月管理费作为违约金，共计3902.4元。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告辩称：合同约定的违约金过高。被告在2020年3月时提出将保证金转为租金、管理费，抵扣完后不再履行合同，但是原告没有回应，故默认原告同意。原告在无任何协商提醒的情况下，私自断水断电，到7月31日已经抵扣完了保证金，因此不同意没收保证金。当事人围绕诉讼请求依法提交相应证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月2日，被告妻子杨杉代被告与长沙凯拓房地产开发有限公司（以下简称凯拓公司）签订《长沙新城吾悦广场租赁合同》约定：被告向凯拓公司租赁位于长沙市雨花区，用作经营餐饮品牌“南洋大师傅”，租赁建筑计租面积为32.52平方米，租赁期限自开业日起计算至2021年10月13日；合同第四条第三款约定：商业管理服务的内容及相关权利义务关系由被告与管理公司签署《商业管理服务协议》加以约定。管理公司有权援引本合同项下有关商业管理服务约定直接向被告主张权利。首个租约年的商业管理费标准为60元／月／平方米，后续租约年的商业管理费标准见《商业管理服务协议》，租赁店铺开业日为2019年12月27日。商业管理费支付方式见《商业管理服务协议》的约定。如被告逾期支付租金、商业管理费及其他费用，每逾期一日，被告应向凯拓公司或管理公司支付应付未付款项的1‰作为违约金；合同第十条约定：合同签署后，被告有下列情形之一的，视为被告根本违约，凯拓公司有权解除合同：被告未能按期足额支付租赁保证金、管理保证金或质量保证金，逾期超过5日；被告未能按期足额支付租金、商业管理费、水电等公用事业费或其他应支付费用（包括逾期付款违约金），逾期超过7日或累计超过3次…；合同第十一条约定：本合同解除或终止之后，被告不得再在该商铺从事任何商业活动，并应在合同解除或终止次日起5日内将凯拓公司交给被告保存的该商铺的物业服务资料和工程资料交还凯拓公司，并自行承担费用拆除、搬离被告所有的设施设备，并将商铺恢复到符合被告最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态，以及保持商铺干净、整洁交还原告；合同第十二条第二款约定：在本合同履行期间，被告如有违反本合同约定的行为，构成根本违约的，凯拓公司有权解除本合同、收回该商铺，被告已支付的租赁保证金作为违约金，凯拓公司有权不予退还，被告还须赔偿凯拓公司的全部损失，包括但不限于因本合同提前解除形成的该商铺空置期（相当于3个月）的租金及商业管理费损失、凯拓公司基于被告完全履行本合同考虑而给予被告装修期或经营优惠期的租金损失等；合同第十四条约定：双方当事人应按签署页列明的通讯地址向对方发送通知。该通讯地址是有效通讯地址和送达地址。通知以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第3日为收悉日。合同签署页载明被告的通讯地址为长沙市雨花区东山街道太和园4栋504；合同还约定了其他事项。同日，原、被告签订了《长沙新城吾悦广场商业管理服务协议》约定：原告根据广场出租方的委托，对包括被告承租商铺在内的广场进行运营管理，被告同意接受原告的商业管理服务，并应按时向原告缴纳商业管理费；合同第三条第一部分“商业管理费”约定：案涉商铺的月商业管理费为1951.2元，自开业日起计收。双方当事人同意商业管理费先付后用，首期商业管理费为开业日起至第4个月最后一日期间的商业管理费，被告应在进场日前提前10日支付。除首期商业管理费外，以后商业管理费均按每3个月为一个交费期支付，被告应当在每个交费期最后一个月的10日前向原告一次性足额支付下个交费期商业管理费；第三条第三部分“管理保证金”约定：被告应在签订本协议之日向原告支付3902.4元作为管理保证金，在协议期内，管理保证金不予抵充商业管理费或其他应付款项。在被告无任何违约或欠费或其他损害原告财产权益以及无任何消费者储值卡券类纠纷的情况下，原告在本协议终止后且被告按该商铺租赁合同约定完成所有商铺交还要求后6个月内将管理保证金无息退还给被告；合同第五条约定：如被告逾期支付商业管理费或其他应付费用的，被告除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的1‰向原告支付违约金。如因被告违反该商铺租赁合同等原因导致该商铺租赁合同被出租方依法解除的，视为被告根本违约，原告有权立即停止相关服务，并有权立即解除本协议，被告已经支付的各项保证金作为违约金，原告有权不予退还，被告还应向原告支付与管理保证金等额或解约当年月度商业管理费标准两倍（以两者中较高金额为准）的违约金；合同第十条约定：双方同意按协议签署页列明的通讯地址即双方指定送达地址。通知以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第3日为收悉日。合同签署页载明被告的通讯地址为长沙市雨花区东山街道太和园4栋504；合同还约定了其他事项。上述合同签订后，被告向原告支付了商业管理费6178.8元（2019年12月27日至2020年3月30日）、管理保证金3902.4元等费用。2020年1月27日，案涉商铺受疫情影响停止经营。2020年3月15日，案涉商铺恢复经营。2020年8月4日，原告与凯拓公司联合出具《整改通知函》和《费用催缴通知》，主要载明被告截至2020年8月4日已擅自不营业或提前结束营业满4天、已欠缴租金51078.08元及商业管理费8064.96元，要求被告遵守营业时间的规定、及时支付所欠费用，并告知支付违约金、停水停电、解除合同等法律后果。2020年8月7日，原告两次将上述《整改通知函》和《费用催缴通知》通过中国邮政EMS邮寄给被告，送达记录均显示于2020年8月8日送达成功。2020年8月10日，原告与凯拓公司联合出具《解除合同通知》，载明被告应于2020年3月20日前向被告支付2020年4月1日至2020年6月30日的租金37072.8元、商业管理费5853.6元，应于2020年6月20日前向原告支付2020年7月1日至2020年8月10日期间的租金16476.8元，商业管理费2601.6元，但被告经多次催缴仍未支付，且自2020年8月1日停业至今，上述行为构成根本违约，故解除与被告签订的《租赁合同》、《商业管理服务协议》，要求被告立即付清欠交款项，并交还案涉商铺。2020年8月17日，原告与凯拓公司共同将《解除合同通知》通过中国邮政EMS邮送给被告，送达地址为长沙市雨花区东山街道侯照村一字墙组，送达记录显示于2020年8月20日被退回。2020年8月19日，原告与凯拓公司联合出具《清铺通知》，称与被告的租赁关系已经终止，故要求被告立即按照合同约定方式将案涉商铺退回，支付占用费等费用。2020年8月24日，原告与凯拓公司共同将《清铺通知》通过中国邮政ＥＭＳ邮寄至长沙市雨花区，收件人均为被告。送达记录显示上述邮寄《清铺通知》均于2020年8月26日被退回。2020年9月9日，被告搬离案涉商铺。原告认为被告未支付欠交的商业管理费、违约金及房屋占用费，遂于2021年5月13日向本院提起诉讼。本案经本院主持调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，被告与杨杉系夫妻关系，杨杉代被告与原告签订的《长沙新城吾悦广场商业管理服务协议》及与凯拓公司签订的《长沙新城吾悦广场租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法发生法律效力。各方当事人应当依照合同约定履行自己的义务。1、关于《长沙新城吾悦广场商业管理服务协议》解除时间的问题。根据协议第五条的约定，原告享有约定解除权的前提为凯拓公司依法解除《长沙新城吾悦广场租赁合同》。本案中，被告自2020年4月开始欠付租金，经凯拓公司书面催缴后仍未支付，属于案涉商铺租赁合同规定的根本违约情形，凯拓公司据此享有解除案涉租赁合同的权利。凯拓公司于2020年8月17日向被告邮寄《解除合同通知》，但邮件被退回，且邮送地址与合同规定的被告通讯地址不一致，故凯拓公司邮寄通知书的方式不产生通知到达对方的法律效力，不能认定案涉租赁合同于2020年8月18日解除。据此，原告主张《长沙新城吾悦广场商业管理服务协议》于2020年8月18日解除，因其前提条件未成就，本院不予支持。被告于2020年9月9日搬离租赁商铺，属于以行为表示不再接受原告提供的商业管理服务的情形，具有解除合同的意思表示，原告作为商场的管理方，对于被告搬离的行为应当知情且并未阻止，故本院认为《长沙新城吾悦广场租赁合同》和《长沙新城吾悦广场商业管理服务协议》的解除时间为2020年9月9日。2、关于欠付商业管理费、逾期付款违约金及占用费的问题。被告自2020年4月起欠付商业管理费，应当承担违约责任。考虑到疫情对被告经营造成的停业等不利影响，本院酌情免除被告应支付的2020年4月及5月商业管理费。故被告实际应向原告支付2020年6月1日至2020年9月9日的商业管理费6569.04元（1951.2元/月÷30天×101天=6569.04元）。根据《长沙新城吾悦广场商业管理服务协议》关于商业管理费支付时间的规定，被告应在2020年3月10日前支付2020年6月1日至2020年6月30日的商业管理费1951.2元（1951.2元/月÷30天×30天=1951.2元），在2020年6月10日前支付2020年7月1日至2020年9月9日的租金4617.84元（1951.2元/月÷30天×71天=4617.84元）。现被告未在上述期限内支付对应的商业管理费，原告主张被告以未付商业管理费为基数，自欠付之日起承担逾期付款违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持，其中1951.2元的逾期付款违约金自2020年3月11日起算，4617.84元的逾期付款违约金自2020年6月11日起算。原告主张逾期付款违约金的计算标准日千分之一过高，本院结合原告所受损失，调整为按原告起诉之日（2021年5月13日）一年期LPR利率3.85%计算。至于原告主张的房屋占用费，因本院认定的合同解除日与被告实际搬离日为同一天，故本院不予支持。3、关于保证金和合同解除违约金。根据《长沙新城吾悦广场商业管理服务协议》的约定，被告向原告支付3902.4元作为管理保证金，如商铺租赁合同被出租方依法解除的，视为根本违约，管理保证金有权不予退还。现因《长沙新城吾悦广场租赁合同》已经解除，原告主张不予退还3902.4元管理保证金，符合上述合同约定，本院予以支持。《长沙新城吾悦广场商业管理服务协议》因被告违约而解除，原告要求被告支付两个月的商业管理费损失3902.4元作为违约金。本院经审查后认为，被告交纳的3902.4元管理保证金同样具有违约金填补损失的法律功能，二者不宜重复计算，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款，第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告李双于本判决生效之日起五日内向原告长沙吾悦商业管理有限公司支付商业管理费6569.04元并支付逾期付款违约金（第一笔逾期付款违约金以1951.2元为基数，按年利率3.85%，自2020年3月11日起计算至实际清偿之日；第二笔逾期付款违约金以4617.84元为基数，按年利率3.85%，自2020年6月11日起计算至实际清偿之日）；二、原告长沙吾悦商业管理有限公司无需向被告李双退还管理保证金3902.4元；三、驳回原告长沙吾悦商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费122元，因适用简易程序减半收取61元，由被告李双负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  胡 涵二〇二一年八月十三日法官助理  章梓良书 记 员  段 娟附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。