安徽省全椒县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1124民初2465号原告：滁州洁顺物业服务有限公司，住所地安徽省全椒县。法定代表人：於有圣，该公司执行董事。被告：肖兆奎，男，1962年4月1日出生，汉族，住安徽省全椒县。原告滁州洁顺物业服务有限公司（以下简称洁顺物业公司）诉被告肖兆奎物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。洁顺物业公司的法定代表人於有圣、被告肖兆奎到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。洁顺物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令肖兆奎立即支付拖欠洁顺物业公司的物业管理费公摊能耗费合计981元、垃圾处理费54元，违约金248元，合计1283元；2、依法判令肖兆奎承担诉讼材料费50元;3、本案诉讼费用由肖兆奎承担。事实与理由：洁顺物业公司接受电厂小区业主大会的委托对全柴电厂小区进行物业服务和管理。根据物业服务合同约定及县政府相关部门批准，洁顺物业公司以建筑面积对住宅按每平方米每月物业费0.60元、公共耗能0.20元的标准收取物业管理费。肖兆奎系洁顺物业公司服务和管理的电厂小区6幢509室业主，该住宅建筑面积68.16平方米（业主房改房产证为59.××8平方米，该面积不含公摊，建筑面积参照同一栋楼同单元同房型的不动产证面积计），按照合同约定肖兆奎应在2020年9月30日前交纳合同约定期限的物业服务费、能耗费和代收垃圾处理费，肖兆奎共计拖欠物业服务费、能耗费、代收垃圾处理费和违约金1283元（具体见拖欠物业费明细）。洁顺物业公司多次催要未果,故诉至法院，请求依法支持其诉请。肖兆奎辩称：1、洁顺物业公司的物业服务合同，系采用非正当渠道、贿赂业委会成员而签订，合同不具备合法性。根据《安徽省物业管理条例》，重大事项决定需召开业主大会，授权业委会执行。业委会是执行机构，并非决定机构，无权与该公司签订合同，所签合同不具备合法性。能耗费应按实际消耗向业主收取，而不是剩余部分补充物业费。洁顺物业公司收费违反《安徽省物业管理条例》及相关规定，应视为无效合同。2、洁顺物业公司非按实际消耗收取能耗费，并私自增加收费面积，属于乱收费。3、洁顺物业公司至今未在小区内公示收费标准与服务内容。4、洁顺物业公司应向业主提供对等服务，洁顺物业公司入驻以来，小区车辆乱停乱放现象严重，大门敞开，车辆、人员随意出入，给业主造成人身、财产隐患，小区内脏乱差现象无人管理，楼梯口无人打扫，有业主饲养家禽无人处理，小区路面积水、下水道不通亦无人处理。5、洁顺物业公司管理不规范，无防疫、消防巡查、交接班、巡查、外来车辆和人员登记记录，没有突发事件应急预案。6、物业费收费最长时间为一年，洁顺物业起诉要求支付一年半的物业费，不符合行业规则。7、其没有拖欠物业费，洁顺物业公司只提供了保洁服务，去年其到洁顺物业公司门卫室交费，要求根据实际服务交费，即每平方米0.2元，垃圾处理费每月3元，能耗费按实际消耗交纳，但是洁顺物业公司没有收。本院经审理认定事实如下：肖兆奎系全椒县电厂小区6幢509室业主。2020年6月6日，全椒县电厂小区业主委员会(甲方)与洁顺物业公司(乙方)签订《物业管理委托合同》，约定委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维护和管理，公用设施、设备的维护、运行和管理，小区内市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维护和管理，物业共用部位和相关场地的环境卫生，垃圾的收集、清运及雨水、污水总管道的疏通，共有绿地、花木、建筑小品的养护、管理，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序等；第十三条约定，“物业公司有权向业主、物业使用人收取下列费用：1、物业综合服务费，2、公用设施设备能耗费（特种设备维保不包含在内，如电梯、消防等特种设备），3、装饰装修管理及垃圾清运费，4、车库、车位停车服务费，5、相关行政单位代收费用（如生活垃圾处理费等）......”；第十五条约定,“委托管理期限自2020年7月1日至2025年6月30日止”；第十九条约定，“1、本物业的管理服务费实行预收费制（建筑面积），首次收费至次年年底，即收费时间段为2020年7月1日至2021年12月31日，首次约定缴费截止日期为2020年9月30日止，以后预收费为每年2月28日前预收全年物业服务费等综合费用，超过预收费期限视为违约；2、住宅物业费按照建筑面积0.60元/月/平方米……，住宅和公寓楼公共能耗按照0.20元/月/平方米收取……”；第二十七条约定，“业主逾期交纳物业费，从逾期之日起每月按应缴费用3%加收违约金”。《物业管理委托合同》签订后，洁顺物业公司提供了公共区域设备维修、绿化养护、安保等服务，但存在垃圾清扫不及时、车辆停放不规范等瑕疵。2020年7月1日至今，肖兆奎未交纳物业费及公共能耗费。另查明：肖兆奎所住房屋房产证记载，原产权单位：全柴集团有限公司，原产权证号：1447-××6，建筑面积59.××8平方米。肖兆奎所住单元同房型的402室业主的不动产权证上载明该户房屋建筑面积为68.16平方米。全椒县土地房产勘测工程有限责任公司出具的《说明》载明:“原房产证大证号1447-××6的房产面积分摊系数为0.1459。”上述事实有双方当事人的当庭陈述，以及洁顺物业公司提供的《物业管理委托合同》、不动产权证复印件、全椒县土地房产勘测工程有限责任公司《说明》等证据在卷佐证，本院经审查对上述证据的证明效力予以确认。本院认为，《物业管理条例》第三十四条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。故全椒县电厂小区业主委员会有权与洁顺物业公司签订《物业管理委托合同》，该合同不违反相关法律法规规定，内容合法有效，具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。肖兆奎是全椒县电厂小区的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对肖兆奎具有法律约束力。洁顺物业提供了物业服务，肖兆奎作为该小区的业主，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费等费用。全椒县电厂小区业主委员会与洁顺物业公司签订的《物业管理委托合同》约定该小区物业费根据建筑面积实行预收费制，首次收费至次年年底，即收费时间段为2020年7月1日至2021年12月31日。关于肖兆奎应交纳物业费的建筑面积，其房屋（原产权证号：1447-××6）产权证虽记载建筑面积为59.××8平方米，但肖兆奎所住单元同房型的402室业主不动产权证上载明房屋建筑面积为68.16平方米，洁顺物业公司举证的全椒县土地房产勘测工程有限责任公司出具的《说明》亦载明房产证大证号1447-××6的房产面积分摊系数为0.1459，故房产权证号1447-××6载明的建筑面积59.××8平方米系套内建筑面积，未含公摊面积。洁顺物业公司提供的物业服务包括小区内房屋建筑共用部位的维护和管理、公用设施环境等的维护和管理，洁顺物业公司诉请肖兆奎按包含公摊面积的房屋建筑面积支付物业费，并非私自增加收费面积，本院予以支持，肖兆奎交纳物业费的建筑面积应参照6幢5单元402室为68.16平方米。肖兆奎的房屋属于住宅，根据合同约定本院认定肖兆奎应交纳的费用为：2020年7月1日至2021年12月31日的物业费68.16平方米×0.6元／月／平方米×18个月＝736元（取整），公共能耗费为68.16平方米×0.2元／月／平方米×18个月＝245元（取整），合计981元。洁顺物业公司在垃圾清扫、车辆停放等方面存在服务瑕疵，但不构成重大瑕疵，肖兆奎不能据此拒绝交纳物业费，但对洁顺物业公司诉请的违约金，本院不予支持。洁顺物业公司诉请的垃圾处理费54元，因该费用洁顺物业公司并未实际支付，故对该诉请本院不予支持，洁顺物业公司垫付后可另行向肖兆奎主张权利。洁顺物业公司诉请的诉讼材料费用，因其并未提供相应证据予以证明其实际支付费用且于法无据，故对其诉请的诉讼材料费用，本院亦不予以支持。肖兆奎辩称《物业管理委托合同》系采用非正当渠道签订，不具合法性等，因肖兆奎提供的证据不足以证明《物业管理委托合同》存在无效情形，故对该抗辩意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第三十四条、第四十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告肖兆奎于本判决生效之日起十日内支付原告滁州洁顺物业服务有限公司2020年7月1日至2021年12月31日的物业服务费、公共能耗费合计981元；二、驳回原告滁州洁顺物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告肖兆奎承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员 孙庆芳二〇二一年八月二十四日法官助理 王霖瑞书 记 员 张领岭附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。