安徽省全椒县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1124民初2464号原告：滁州洁顺物业服务有限公司，住所地安徽省全椒县襄河镇儒林南路瑞祥商业步行街5期1a-068号，统一社会信用代码91341124MA2TTNBAX0。法定代表人：於有圣，该公司执行董事。被告：李桂林，女，1977年6月8日出生，汉族，住安徽省全椒县。原告滁州洁顺物业服务有限公司（以下简称洁顺物业公司）诉被告李桂林物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。洁顺物业公司的法定代表人於有圣、被告李桂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洁顺物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令李桂林立即支付拖欠洁顺物业公司的物业管理费、公摊能耗费计961元、垃圾处理费54元，违约金244元，合计1259元；2、本案诉讼费用由李桂林承担。事实与理由：洁顺物业公司接受一分厂小区业主大会的委托对全柴下湾小区进行物业服务和管理。根据物业服务合同约定及县政府相关部门批准，洁顺物业公司以建筑面积对住宅按每平方米每月物业费0.60元、公共耗能0.20元的标准收取物业管理费。李桂林系洁顺物业公司服务和管理的下湾小区5栋3单元101室业主，该住宅建筑面积66.73平方米，按照合同约定李桂林应在2020年9月30日前交纳合同约定期限的物业服务费、能耗费和代收垃圾处理费，李桂林共计拖欠物业服务费、能耗费、代收垃圾处理费和违约金1259元（具体见拖欠物业费明细）。洁顺物业公司多次催要，李桂林始终拒绝支付，故洁顺物业公司诉至法院，请求依法支持其诉请。李桂林辩称，1、我一直没有说不交物业费，我一直和他们说把我门前的地面积水搞好我就交物业费，但是洁顺物业公司一直没有帮我处理，所以我才没有交纳；2、洁顺物业公司要按照0.5元/平方米合理收费。本院经审理认定事实如下：李桂林系下湾小区5幢3单元101室业主，其房屋建筑面积66.73平方米。2020年6月6日，全椒县下湾小区业主委员会与洁顺物业公司签订《物业管理委托合同》，《合同》约定委托管理事项为“房屋建筑共用部位的维护和管理，公用设施、设备的维护、运行和管理，小区内市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维护和管理，物业共用部位和相关场地的环境卫生，垃圾的收集、清运及雨水、污水总管道的疏通，共有绿地、花木、建筑小品的养护、管理，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序等”；第十三条处约定，“物业公司有权向业主、物业使用人收取下列费用：1、物业综合服务费，2、公用设施设备能耗费（特种设备维保不包含在内，如电梯、消防等特种设备），3、装饰装修管理及垃圾清运费，4、车库、车位停车服务费，5、相关行政单位代收费用（如生活垃圾处理费等）......”；第十五条处约定,“委托管理期限自2020年7月1日至2025年6月30日止”；第十九条处约定，“1、本物业的管理服务费实行预收费制（建筑面积），首次收费至次年年底，即收费时间段为2020年7月1日至2021年12月31日，首次约定缴费截止日期为2020年9月30日止，以后预收费为每年2月28日前预收全年物业服务费等综合费用，超过预收费期限视为违约；2、住宅物业费按照建筑面积0.60元/月/平方米……，住宅和公寓楼公共能耗按照0.20元/月/平方米收取……”；第二十七条处约定，“业主逾期交纳物业费，从逾期之日起每月按应缴费用3%加收违约金”。《物业管理委托合同》签订后，洁顺物业公司提供了垃圾清扫、公共绿化养护、安保等服务，现李桂林未交纳2020年7月1日至2021年12月31日期间的物业费。另查明：2020年，相关单位对下湾小区进行施工改造，因李桂林门前地面未修平坦，致其门前遇下雨天即出现积水和青苔。洁顺物业公司虽在雨后会清扫路面但依然有积水和青苔，为方便出行，李桂林自行在门前铺设石板以防路滑摔跤。再查明：2020年11月25日，洁顺物业公司在小区张贴《收费通知》，《通知》载明“经公司多方面综合考虑研究决定，本小区物业费暂时按照建筑面积0.50元/月/平方米收取，生活垃圾处理费3元/月，缴费期为2020.7.1-2021.6.30止，本次收费日期截止2020年12月15日止，超过期限仍按照综合单价0.8元收取，敬请广大业主支持，谢谢”。上述事实有双方当事人的当庭陈述，洁顺物业公司提供的《物业管理委托合同》、房地权证复印件、张贴的《收费通知》照片等证据在卷佐证，本院经审查对上述证据的证明效力予以确认。本院认为，全椒县下湾小区业主委员会与洁顺物业公司签订的《物业管理委托合同》不违反相关法律法规规定，内容合法有效，具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。李桂林是全椒县下湾小区的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，本案中业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对李桂林具有法律约束力。洁顺物业提供了物业服务，李桂林作为该小区的业主，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费等费用。李桂林的房屋属于住宅，房屋建筑面积66.73平方米，根据合同约定本院认定李桂林应交纳的费用为：1、2020年7月1日至2021年12月31日的物业费721元（取整）（66.73平方米×0.6元/月/平方米×18个月）；2、公共能耗费为240元（取整）（66.73平方米×0.2元/月/平方米×18个月）。关于洁顺物业公司诉请李桂林支付其垫付的垃圾处理费54元，因洁顺物业公司未提供证据证明该费用其已实际支出，故对该诉请本院不予支持，洁顺物业公司垫付后可另行向李桂林主张权利。洁顺有限公司主张的要求李桂林承担诉讼材料费用，无事实和法律依据，本院对此亦不予以支持。关于李桂林辩称路面不平有积水和青苔故未交纳物业费的意见，本院认为李桂林未提供证据证明路面不平系洁顺物业公司造成，洁顺物业公司虽未采取有效的措施方便李桂林出行，其在提供物业服务中存有瑕疵，但不构成重大瑕疵，不能成为李桂林拒交物业费的理由，故对李桂林的该项辩称意见本院不予采纳。因洁顺物业公司在向李桂林提供物业服务中存有瑕疵，故对洁顺物业公司诉请的违约金，本院不予支持。李桂林另辩称，应按照0.50元/平方米/月收取物业费，对此洁顺有限公司在小区张贴的《收费通知》明确了按照0.50元/平方米/月收取物业费（含公共能耗费）的交费截止日期为2020年12月15日，超过该时段则仍然按照合同约定的0.80元/月/平方米（含公共能耗费）交纳物业费，李桂林未能在2020年12月15日前交纳物业费，其应按照《物业管理委托合同》约定的交费标准履行交纳物业费的义务，故本院对林桂林的该项辩称意见亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告李桂林于本判决生效之日起十日内支付原告滁州洁顺物业服务有限公司2020年7月1日至2021年12月31日的物业服务费721元、公共能耗费240元，共计961元；二、驳回原告滁州洁顺物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告李桂林承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  徐殿萍二〇二一年八月五日书记员  张 章附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条本法自2021年1月1日起施行。《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国继承法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国收养法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国侵权责任法》、《中华人民共和国民法总则》同时废止。2、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。3、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。4、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。5、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由，人民法院不予支持。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。7、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。