青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2021）青0103民初3174号原告：青海西北物业管理有限公司，统一社会信用代码：9163290069850439XM，住所地：西宁经济技术开发区民和路33号。        法定代表人：马光元，系该公司总经理。        委托诉讼代理人：王喜城，公民身份号码：XXX，男，汉族，1983年12月15日出生，住西宁市城北区，系该公司总经理助理。        委托诉讼代理人：马静，公民身份号码：XXX，女，汉族，1984年9月16日出生，住西宁市城东区，系该公司楼管。        被告：李江明，公民身份号码：XXX，男，回族，1979年10月7日出生，住西宁市城东区。        委托诉讼代理人：彭建华，青海松海律师事务所律师。        被告：马彦，公民身份号码：XXX，女，回族，1982年5月6日出生，住西宁市城东区。        委托诉讼代理人：彭建华，青海松海律师事务所律师。        原告青海西北物业管理有限公司与被告李江明、马彦物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告青海西北物业管理有限公司的委托诉讼代理人王喜城、马静、被告李江明及其委托诉讼代理人彭建华、被告马彦的委托诉讼代理人彭建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        原告青海西北物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．依法判决被告立即向原告缴纳物业费5412元和取暖费8866元；2．依法判决被告给付原告逾期缴费产生的滞纳金20820.36元；合计35098.36元。3．诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系被告居住港欧东方花园小区的物业管理公司，双方签订了《物业管理服务协议》，协议约定由原告负责小区的日常物业管理及供暖服务，住宅按建筑面积每月1.3元／平米的标准缴纳物业管理费，按套内面积每月5.97元／平米的标准缴纳取暖费，业主逾期缴纳的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金。被告系港欧东方花园小区9号楼2单元2321室，建筑面积为115.62平米，套内面积为88.68平方米。2018年度至今均由原告按约向被告提供物业和供暖服务，但经原告多次催缴费用，被告仍拒不缴纳，已经构成违约。        被告李江明、马彦辩称，一、原告主张的物业费和取暖费没有事实和法律依据的，原告的物业服务不完善，2020年6月1日物业公司已由业主委员会解除，应向新的物业公司交纳，原告收取被解雇后的物业费是没有事实和法律依据。二、原告的物业服务不达标，原告所管理的小区的卫生清理不及时，小区供暖有停气的事实，管道没有维修，有重复收费，在治安方面也存在问题，小区多次存在盗窃的问题。三、因被告的房屋供暖温度不达标，原告没有采取相关措施，被告为了供暖，用电进行取暖，超出了正常额度，应当在物业费中予以扣除。        原告青海西北物业管理有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：        证据一、前期物业管理服务协议。证明原告系被告的物业公司，协议约定了双方的权利义务，原告提供了供暖和物业服务，被告应按时交纳物业费、取暖费，逾期按照千分之三承担违约金的事实。        证据二、发改委文件（2019）701号关于供暖价格。证明高层集中供暖的现行价格为5.51＋0.2元的事实。        证据三、催缴通知书。证明原告多次催缴被告缴纳取暖费、物业费，被告至今未给付的事实。        证据四、照片。证明被告门口的垃圾原告及时清扫，以及被告自行在消防通道堆放杂物的事实。        被告李江明、马彦质证认为，证据一、真实性认可，但是证明方向有异议，小区物业管理委员会已经和新的物业管理公司签订了物业合同。另，滞纳金原告没有明确的提醒且约定过高。证据二、三，真实性认可，无异议。证据四，照片中存在异议，被告已经清理，原告没有拍摄电梯间。        被告李江明、马彦提交的证据如下：        证据一、公告。证明原告公司于2016年5月27日向港欧东方花园全体业主发布该公告并作出决定，待小区正式水、电运行后次月减免一年物业费的事实。        证据二、照片。证明2018年1月10日、2019年10月12日在港欧东方花园内堆放的垃圾，原告没有及时清理的事实。        证据三、视频资料。证明2019年5月被告家门口的垃圾以及2019年10月被告地下室被水浸泡，原告未能及时清理的事实。        证据四、解除前期物业服务协议的通知。证明港欧东方花园小区业主委员会向原告下发通知，全体业主与原告于2020年6月1日解除《前期物业服务协议》的事实。        证据五、通知。证明2016年11月起至2019年10月冬季供暖期，原告多次向被告下发通知，以供暖管道接线、渗水、供暖管网压力大等理由，需要抢修、维修，造成业主无法正常采暖的事实。        证据六、电费账单。证明自2018年1月至2021年4月，由于一个供暖期不达标，被告用电取暖，造成被告支出超额电费的事实。        证据七，通知。证明西宁市住房保障和房产管理局于2021年1月11日向原告下发通知，要求原告保障小区供暖温度达标，严禁企业停止以各种理由停止供暖的事实。        证据八，物业服务行业违法违规通报、情况反映。证明原告于2018年在港欧东方花园服务过程中存在限制业主用水充值额度方式催缴物业费等，被西宁市房产局行政处罚的事实。        证据九，物业服务合同。证明港欧东方花园业主委员会与新梁物业公司于2020年6月1日签订新的物业服务合同。        证据十，收费资料。证明物业费重复收取的事实。        证据十一，照片。证明小区内存在盗窃问题。        原告青海西北物业管理有限公司质证认为，证据一，真实性认可，已减免一年的物业费。证据二，照片没有时间，不能证实原告没有及时清扫。证据三，部分视频是真实的，部分视频是虚假的，不认可。证据四，是业主委员会自行制作的，不认可。证据五，通知属实，如果停止采暖，辉减免暖气费。证据六，不认可，被告的层高是4.8米，被告自行安装了隔层，被告是否有改暖气的行为不确定，另，被告家有一个特别大的鱼缸，电费与采暖无关。证据七，房产局的通知认可，其余是业主委员会自行制作的，不认可。证据八真实性认可，但下发通知后就再没有限制业主冲水；西海都市报的报道是错误的。证据九，真实性不认可，被告还在进行物业服务中。证据十，真实性不认可，没有收取。证据十一，存在偷盗事件，但是已经少了。        本院依据原、被告的举证、质证，认证如下：对于原、被告提交的证据，双方真实性没有异议的，本院予以认可，即原告提交的证据一、二、三及被告提交的证据一、五、七、八予以认定。原告提交的证据四、以及被告提交的证据二、三、十一，均系原、被告自行制作，本院不予认定。被告提交的证据四、九，原告与港欧东方花园业主委员会已有明确判决，故本院不予认定。对于被告提交的证据六、十，原告不予认可，且被告没有别的证据予以佐证，故本院不予认定。        根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：        被告李江明、马彦购买西宁市城东区港欧东方花园9号楼2单元2321室房屋，房屋建筑面积115.62平方米，套内面积88.68平方米。2016年4月13日原告青海西北物业管理有限公司与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业服务，被告按照建筑面积每月每平方米1.3元交纳物业费，按照套内面积每平方米5.97元每月交纳暖气费，于采暖期前30天交纳。乙方（被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方补交并从逾期之日按每天千分之三缴纳违约金。因不满物业服务，该小区业主与原告产生矛盾，原告在历年供暖中出现过多次因各种原因停止供暖的情况，并且停止供暖时间较长。因上述原因，被告没有交纳2018年8月31日至2021年8月30日物业费5412元和2018年10月15日至2019年4月15日、2019年10月15日至2020年4月15日、2020年10月15日至2021年4月15日的取暖费8866元。        本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，不违反法律法规的规定，是双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应按合同约定履行。原告给被告提供了物业服务，被告应该交纳物业费，现被告没有提供证据证明原告物业服务存在法定应减免物业费的情形，故被告应该按照约定交纳2018年8月31日至2021年8月30日物业费5412元。被告提供证据证明原告供暖存在经常停止供暖的情形，原告在供暖方面存在违约，但被告享受了原告提供的供暖服务，应该交纳相应的暖气费，按照双方陈述及提交的证据，原告主张的2018年10月15日至2019年4月15日、2019年10月15日至2020年4月15日、2020年10月15日至2021年4月15日的取暖费8866元，本院酌情按照70％支持，为8866元×70％计6206.20元。在物业服务中，原告存在违约情形，被告存在不按时交纳费用的情况，双方均存在过错，故原告要求被告给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。        综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条，第五百零九条、第五百九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：        一、被告李江明、马彦于本判决生效之日起十五日内给付原告青海西北物业管理有限公司2018年8月31日至2021年8月30日物业费5412元；2018年10月15日至2019年4月15日、2019年10月15日至2020年4月15日、2020年10月15日至2021年4月15日取暖费8866元的70％计6206.20元，合计11618.20元。        二、驳回原告其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费减半收取339元，由被告李江明、马彦负担112元（该款原告已预交，被告李江明、马彦随上列款项一并支付原告），原告青海西北物业管理有限公司负担227元（该款原告已预交）。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。        审判员    施军二〇二一年八月二十三日书记员    米佳怡《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。