福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0503民初5960号原告：泉州荣耀商业物业管理有限公司，住所地福建省泉州市经济技术开发区清濛园区德泰路77号，统一社会信用代码91350500MA31UCXF2G。法定代表人：姚霖颖，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨堃，北京市京师（泉州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尤木春，北京市京师（泉州）律师事务所实习律师。被告：陈永招，男，1972年12月25日出生，汉族，住福建省南安市。原告泉州荣耀商业物业管理有限公司（以下简称荣耀公司）与被告陈永招房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。荣耀公司的委托诉讼代理人杨堃、尤木春，陈永招到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣耀公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除双方于2020年12月22日签订的《房屋租赁合同》；二、判令陈永招立即支付原告欠付的房屋租金50560元并以月租金25280元为基数自2021年3月8日起至实际付清之日止按日千分之五支付逾期付款违约金，暂计至2021年6月1日为10870元；三、判令陈永招立即支付原告垫交的水电费3883元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：荣耀公司与陈永招于2020年12月22日签订《房屋租赁合同》，由陈永招承租荣耀公司所有的、位于泉州经济技术开发区××路××号××楼××楼××单元。合同约定：租赁用途为办公；租期自2021年1月18日起至2024年1月17日止（2020年12月18日起至2021年1月17日止为免租金装修期间水电费等陈永招照常缴纳）；租金为25280元／月，自租赁期起算之日起二个月为一个付款节点，应在付款节点前10日支付租金；履约保证金为1个月租金25280元，如因承租人原因提前终止合同的，履约保证金出租人不予退还，且承租人需结清因承租该房屋产生的一切费用（包括但不限于房屋租金、水电及公摊费、物业费、损害赔偿金及相关税费等）；由承租人自行承担缴纳水电公摊等费用；承租人逾期超过七日交付租金的除应立即清偿欠付租金外，每逾一日应当按当年月租金的千分之五向甲方支付违约金等。《房屋租赁合同》签订后，荣耀公司依约交付房屋，然陈永招未按约支付租金及水电费，截止2021年5月17日，陈永招尚欠荣耀公司租金50560元及公摊水电费3883元未付。经荣耀公司多次催讨，陈永招至今仍未支付。荣耀公司认为现陈永招拒不支付租金及有关费用，已经构成违约，荣耀公司有权解除合同，且陈永招除应依约承担偿还原告尚欠的租金及有关费用外，还应承担相应的违约责任。陈永招辩称，一、同意解除合同；二、不存在欠租金50560元的事实，陈永招按照《房屋租赁合同》“押一付二”的约定，已经交付押金25280元，并已支付从2021年1月18日至2021年3月17日的租金。但荣耀公司于2021年3月8日在交付租金期限未到的情况下，就来催讨租金，并在2021年3月10日就锁门，不让陈永招使用租赁场地，造成其无法进入及使用；荣耀公司的行为应认定为已实际解除租赁合同，从锁门之日起的租金应自行承担；陈永招自2021年3月10日之后未实际使用租赁场地，无需再支付租金，因此荣耀公司的诉讼请求应予驳回；三、荣耀公司主张的违约金计算标准过高；四、关于之前产生的水电费，因2021年3月10日之前产生的少量水电费，陈永招还有押金25280元在荣耀公司，扣除后尚有结余，荣耀公司应当退还；至于2021年3月10日之后产生的水电费与陈永招无关，因荣耀公司已经自行进入租赁场所重新装修，产生的水电费应由荣耀公司自行负担；五、陈永招在租赁场所购买家具、办公用品价值约20万元，该办公设备、家具目前还在荣耀公司处被扣押，陈永招将另案诉讼主张返还财物。根据当事人庭审陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：荣耀公司系位于福建省泉州市经济技术开发区××路××号××楼××楼××幢的房屋所有权人。2020年12月22日，荣耀公司（出租人、甲方）与陈永招（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：1、本合同项下的房屋是位于泉州经济技术开发区××路××号××楼××楼××层××单元，共1层，租赁面积共计1264㎡；2、租赁期限3年，自2021年1月18日起至2024年1月17日止，其中免租金装修期为自2020年12月18日起至2021年1月17日止（免租金装修期间水电费等乙方照常缴纳），租金起止时间为自2021年1月18日起至2024年1月17日止；3、租赁期为3年，首年月净租金为人民币20元／㎡，租金合计25280元／月；4、房屋租金支付方式为押一付二，乙方按二个月（自租赁期起算之日起二个月为一个付款节点）向甲方支付租金，第一次租金签订合同当日乙方先支付一次租金，除第一次租金，后续房屋租金乙方应在下个付款节点前10日支付租金，甲方在收到款项后，应向乙方开具收款收据；5、合同签订时，乙方缴交1个月租金作为履约保证金，在本合同期满后，且在乙方交还房屋，结清租金、水、电、物业费、空调费等一切因乙方租赁、使用房屋而产生的费用和应当由乙方支付的违约金、损害赔偿金及相关水费后，如有剩余部分的履约保证金应在10日内无息退还乙方。任何情况下乙方均不得以任何理由主张履约保证金抵扣租金。如在本合同期内，因乙方原因提前终止合同的，履约保证金甲方不退，且乙方需结清因承租该房屋产生的一切费用（包括但不限于房屋租金、水电及公摊费、物业费、损害赔偿金及相关水费等），同时乙方不能以任何理由要求甲方给予装修补偿；6、甲方于2020年12月18日前将租赁的房屋以现状交付乙方，乙方了解所租赁楼层单元内的一切情况并对房屋现状无异议及已知悉所承租房屋产权归属；7、乙方按本合同约定用途使用租赁的房屋，并依约定期限支付租赁费用；逾期超过七日交付租金的除应立即清偿欠付租金外，每逾期一日应按当年月租金的千分之五向甲方支付违约金；8、乙方须依据本合同约定时限和方式及时支付租金、水电费和各项应缴纳费用。若乙方违约，甲方有权在向乙方发出最后书面通告7天后乙方仍未及时付清租金、水电费和各项应缴纳费用的情况下，截断承租场所之电力、水及其它设施的服务或供应等，由此引起的所有费用及开支均由乙方承担；9、乙方租赁的该房屋所发生一切税收和费用均由乙方承担。乙方在租赁期间因经营该租赁的房屋发生的费用包括但不限于以下几项：（1）水电、电视、通信（讯）等因乙方租赁、使用房屋而产生的费用（2）其它与经营租赁的房屋有关的政府部门征收的税费；10、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同：（1）……（4）延迟交付租赁费用超过7天的……等。合同签订后，荣耀公司依约将案涉房屋交付陈永招使用，陈永招按“押一付二”的方式依约支付了75840元，其中25280元为押金，50560元为2021年1月18日起至2021年3月17日止的租金，自2021年3月18日起陈永招未依约支付租金及水电费。庭审中，荣耀公司述称，其于2021年6月收回案涉房屋，后出租给第三方使用；陈永招述称，荣耀公司于2021年3月收回案涉房屋，同意用押金抵扣水电费。本案当事人争议的主要焦点为：一、荣耀公司收回案涉房屋的时间如何确定？二、荣耀公司主张按日千分之五计算逾期付款违约金的标准是否过高？当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织双方进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对其他有争议的证据和事实，本院将结合争议焦点进行综合认定。关于争议焦点，当事人的主张同其诉、辩一致。荣耀公司为支持其主张，主要提交如下证据：1.不动产权证书，拟证明荣耀公司是案涉房屋的所有权人；2.身份证复印件，拟证明陈永招的主体资格；3.《房屋租赁合同》，拟证明双方于2020年12月22日签订《房屋租赁合同》，合同约定：租期2021年1月18日至2024年1月17日；租金25280元/月，押一付二；承租人自行缴纳水电公摊费用等；如因承租人原因提前终止合同的，履约保证金出租人不予退还，且承租人需结清因承租该房屋产生的一切费用；承租人逾期超过七日交付租金的除应立即清偿欠付租金外，每逾一日应当按当年月租金的千分之五向甲方支付违约金等；承租人延迟交付租赁费用超过7天的，出租人有权单方解除本合同等约定；4.催缴通知函、5.EMS邮寄封面、6.EMS邮件投递查询，拟共同证明2021年4月13日，荣耀公司向陈永招催讨陈永招欠付租金50560元及水电费用；7.水、电费专用收据、8.福建增值税专用发票，拟共同证明陈永招租赁房屋期间尚欠原告垫交水电费3883元的事实。陈永招为支持其主张，提交如下证据：微信聊天记录，拟证明涉案房屋被荣耀公司强制封锁大门。结合查明的事实及当事人提供的证据，本院对争议焦点分析认证如下：关于争议焦点一荣耀公司收回案涉房屋的时间如何确定问题，本院认为，根据荣耀公司提供的《催缴通知函》、水电费专用收据，案涉房屋自2021年3月18日至2021年5月17日产生水电费3883元，可证明案涉房屋在该时段仍在使用。陈永招提供的微信聊天记录仅体现“2021年2月27日五楼、六楼大门紧锁”，未能体现涉案房屋已被荣耀公司收回，陈永招未能提供房屋于2021年3月被荣耀公司收回的有力证据，对此应承担举证不能的法律后果，结合荣耀公司提供的《催缴通知函》、水电费专用收据，且陈永招述称同意用押金抵扣水电费，表明其同意支付2021年3月18日至2021年5月17日期间产生的水电费用，可以推定案涉房屋截至2021年5月仍由陈永招使用；而案涉房屋于2021年6月被承租给第三方，故可以推定荣耀公司于2021年6月收回案涉房屋。关于争议焦点二荣耀公司主张按日千分之五计算逾期付款违约金的标准是否过高问题。《房屋租赁合同》约定逾期超过七日交付租金的除应立即清偿欠付租金外，每逾期一日应按当年月租金的千分之五计算违约金，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定,因陈永招造成荣耀公司的经济损失为2021年3月18日起至2021年5月17日止的两个月租金50560元，荣耀公司亦于2021年6月将案涉房屋出租给第三方使用，故荣耀公司的实际租金损失并不大，而双方合同约定逾期付款违约金按日千分之五计算，折算成年利率为182.5%，显然畸高，且陈永招亦辩称违约金的计算标准过高，故本院依法调整为按同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款违约金。本院认为，荣耀公司与陈永招签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按合同约定履行义务。陈永招作为承租人应按照合同约定履行支付租金的义务，但陈永招未能按照合同约定支付自2021年3月18日起的租金，构成违约；荣耀公司于2021年6月因陈永招违约收回涉案房屋并出租给第三方实际使用，案涉合同已实际解除，荣耀公司主张诉求解除案涉合同，无处理必要，本院不作处理。案涉房屋于2021年6月收回，陈永招仅支付租金至2021年3月17日，其应向荣耀公司支付自2021年3月18日起至2021年5月17日共2个月租金合计50560元。荣耀公司另诉求陈永招以月租金25280元为基数支付逾期付款违约金，因陈永招逾期履行，应按同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计付自起诉之日起的逾期付款违约金，对荣耀公司主张的违约金超过部分不予支持。合同约定租赁房屋的水电费用由陈永招负担，荣耀公司代陈永招垫付2021年3月18日起至2021年5月17日的水电费3883元，该费用陈永招应支付给荣耀公司。陈永招辩称主张用押金抵扣水电费，没有事实和法律依据，对该辩解本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下：一、陈永招应于本判决生效之日起十日内向泉州荣耀商业物业管理有限公司支付自2021年3月18日起至2021年5月17日止拖欠的租金50560元，并以月租金25280元为基数支付自2021年6月2日起至实际付款之日止按同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款违约金；二、陈永招应于本判决生效之日起十日内向泉州荣耀商业物业管理有限公司支付水电费3883元；三、驳回泉州荣耀商业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1433元，减半收取计716.5元，由泉州荣耀商业物业管理有限公司负担119.2元，陈永招负担597.3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 员  杨 伟二〇二一年八月六日法官助理  蔡洋洋书 记 员  杨威凡附本案引用的主要法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。