湖南省中方县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1221民初549号原告(反诉被告)：丁钰权，男，1966年2月18日出生，汉族，住湖南省中方县。原告(反诉被告)：丁亚萍，女，1991年8月10日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。二原告委托诉讼代理人：丁樵，湖南五溪律师事务所律师。被告(反诉原告)：梁厚进，男，1965年6月1日出生，汉族，住湖南省中方县。委托诉讼代理人（特别授权）：唐林波，中方县城中法律服务所法律工作者。原告(反诉被告)丁钰权、丁亚萍与被告(反诉被告)梁厚进租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用简易程序，由审判员李元洪独任审判，由书记员王容慧担任庭审记录。被告（反诉原告）梁厚进向本院提起反诉。于2021年8月25日进行了公开开庭合并审理，原告（反诉被告）丁钰权及地二原告诉讼代理人丁樵、被告（反诉原告）委托代理人唐林波到庭参加诉讼。原告（反诉被告）丁亚萍、被告（反诉原告）梁厚进无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁钰权、丁亚萍向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除被告与原告签订的《租赁合同书》；2、请求判令被告退还原告的租金23800元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2020年1月20日签订了《租赁合同书》，合同约定被告将自有宅基地及木房的经营权、管理权、收益权、使用权，租赁给原告整体改造经营，租赁期间30年，从2020年6月1日至2050年6月1日，年租金22000元，将左边横屋处租赁20-30平方米土地，租金1800元。合同签订后，原告按合同约定向被告缴纳租金23800元，但被告拒绝将房屋交给原告经营管理，以自己的行为拒绝履行合同。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条规定，请求法院判令解除原、被告的租赁关系，判令被告退还原告租金。在诉讼过程中，原告丁钰权、丁亚萍变更诉讼请求为请求法院退还租金22000元。被告梁厚进答辩并提出反诉请求：1、请求法院判决反诉原告与反诉被告继续履行2020年1月20日签订的租赁合同；2、判令反诉被告支付反诉原告租金22000元；3、由反诉被告承担本诉和反诉的诉讼费用。事实与理由：2020年1月20日，反诉原告与反诉被告签订了《租赁合同书》，租赁期间30年，从2020年6月1日至2050年6月1日，每年租金22000元，租金每年付一次，并在每年的6月1日前五天一次性付给反诉原告，反诉被告支付2020年6月1日至2021年6月1日租金22000元，按合同约定，反诉被告应在2021年6月1日前五天支付下一年租金22000元。反诉原告多次催收，反诉被告拒不支付租金22000元，特提起反诉。反诉被告丁钰权、丁亚萍辩称：原告（反诉被告）、被告（反诉原告）于2021年1月20日签订《租赁合同书》，反诉被告依据合同的约定交付租金22000元，因反诉被告对所租赁的土地需要整体经营，对所租赁的土地进行了设计方案，也修建的其它房屋（旅游接待处、民宿样板房），新开挖了水井，反诉被告对所租赁的土地进行开工建设，反诉原告收取反诉被告的租金后，拒绝交付房屋，拒绝搬离房屋，经与反诉被告多次协商，反诉原告以不动工为由，拒绝交付租赁屋，反诉原告明确拒绝履行交付租赁物，以自己的行为明确表示不履行合同约定的交房义务，构成违约，继续履行租赁合同没有实际意义，因此，依法驳回反诉请求，解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月20日，原告（反诉被告）丁钰权、丁亚萍与被告（反诉原告）梁厚进签订了《租赁合同书》，约定被告（反诉原告）将自有宒基地及木房租赁给原告（反诉被告）整体改造经营，租赁期为30年，从2020年6月1日至2050年6月1日，年租金22000元，将左边横屋处租赁20-30平方米土地，租金1800元。合同签订后，原告（反诉被告）按合同约定分别于2020年1月20日向被告（反诉原告）交付定金5000元和租赁木屋的租金1800元，2020年5月31日向被告（反诉原告）交付租金17000元，共计缴纳租金23800元（其中房屋租金22000元，横屋木房土地1800元）。因被告（反诉原告）梁厚进未搬出出租房屋，将租赁物交付原告（反诉被告）丁钰权、丁亚萍，经丁钰权2021年3月24日和2021年5月31日两次与梁厚进协商，被告（反诉原告）梁厚进仍以原告（反诉被告）丁钰权、丁亚萍未施工，拒绝交付已出租并收取租金的房屋，该房屋仍由被告（反诉原告）梁厚进占有、使用。现原告（反诉被告）丁钰权、丁亚萍以被告（反诉原告）梁厚进违约，要求解除合同，并退还所交纳的租金22000元，被告（反诉原告）梁厚进则以原告（反诉被告）丁钰权、丁亚萍未在2021年6月1日前五天支付下一年租金为由提出反诉，要求继续履行合同，并交付2021年6月1日至2022年6月1日的租金22000元。双方形成纠纷。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告（反诉被告）丁钰权、丁亚萍与被告（反诉原告）梁厚进签订的《租赁合同书》，系双方真实意思的表示，除约定的租赁期限30年违反法律规定，超出20年部分无效外，其余内容不违反法律、法规的禁止性规定，合同有效，双方均应遵守执行。原告（反诉被告）丁钰权、丁亚萍向被告（反诉原告）梁厚进按约交付了房屋租金，被告（反诉原告）梁厚进应当将租赁物交付原告（反诉被告）丁钰权、丁亚萍使用。本案中，本诉原告丁钰权、丁亚萍按照合同约定支付了租金，被告梁厚进未将租赁物交付原告丁钰权、丁亚萍使用，构成违约，经原告（反诉被告）丁钰权、丁亚萍多次催促腾出房屋未果，被告梁厚进（反诉原告）仍以原告丁钰权、丁亚萍未实际动工为由拒绝交付租赁物，属于以自己的行为明确表示不履行合同，致使本诉原告丁钰权、丁亚萍未能实现合同目的，原告（反诉被告）丁钰权、丁亚萍未书面通知，直接起诉要求解除合同，符合《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（二）项之规定，原告（反诉被告）要求解除租赁合同的请求符合法律规定，应当予以支持；原告（反诉被告）支付了租金，被告（反诉原告）未实际交付租赁物给原告（反诉被告）使用，原告（反诉被告）未能实现租赁物的占有、使用和收益等权益，被告（反诉原告）梁厚进完全未履行合同，其所得租金应当予以退还，故原告（反诉被告）丁钰权、丁亚萍要求被告（反诉原告）梁厚进退还租金的理由成立，亦应予以支持。对于反诉部分，反诉原告梁厚进要求反诉被告丁钰权、丁亚萍继续履行合同，并交付下一年度的租金，因反诉原告梁厚进违约在先，在反诉被告丁钰权、丁亚萍主张解除合同时，反诉原告梁厚进要求继续履行合同，并要求续交下一年度的房屋租金的行为，违反诚信原则，反诉原告梁厚进的反诉理由无事实和法律依据，其反诉理由不能成立，因合同被解除，对反诉原告梁厚进的反诉请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第七百零三条、第七百零五条、第七百零八条、第五百六十三条、第五百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）丁钰权、丁亚萍与被告（反诉原告）梁厚进签订的《租赁合同书》；二、被告（反诉原告）梁厚进于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）丁钰权、丁亚萍租金22000元；三、驳回反诉原告梁厚进的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费395元，减半收取197.5元，由被告（反诉原告）梁厚进负担；反诉部分案件受理费175元，由反诉原告梁厚进负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审判员  李元洪二〇二一年八月三十一日书记员  王容慧附相关法律条文《中华人民共和国民法典》第七条民事主体人事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第七百零八条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。