贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终4229号上诉人（原审原告）：高伟，男，1991年6月5日出生，彝族，住贵州省黔西县。被上诉人（原审被告）：贵阳广晟鑫德房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区北京路京玖大厦22层3号。法定代表人：禄劲，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘盟，贵州富迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙海彬，贵州富迪律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：贵州万科房地产有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区金阳新区八匹马房交中心1楼4号房。法定代表人：柏超，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：郑继华，中豪律师集团（贵阳）事务所律师。委托诉讼代理人：杨佳，中豪律师集团（贵阳）事务所实习律师。上诉人高伟因与被上诉人贵州广晟鑫房地产开发有限责任公司（以下简称广晟鑫德房开）、贵阳万科房地产开发有限公司（万科公司）商品房预约合同纠纷一案，上诉人高伟不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初16335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序简繁分流改革试点工作的决定》，由审判员田镇华独任审理。上诉人高伟，被上诉人广晟鑫德房开的委托诉讼代理人潘盟、孙海彬，被上诉人万科公司的委托诉讼代理人郑继华、杨佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人高伟上诉请求：1．撤销原判；2．依法改判被上诉人退还上诉人交付的商品房、大修基金等共计299518元人民币（分别为首付款247394元，大修基金12124元人民币，退还双倍定金40000元）；3．依法改判被上诉人自2020年9月23日起至其退还上诉人299518元款项止，按应退上诉人总金额299518元按商品房商业贷款年利率5.39%加算资金占用费；4．诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．上诉人一审庭审后申请证人彭某和李某出庭作证，但一审未再开庭，剥夺上诉人的举证权，一审未听取证人证言便轻易下判，违反《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，侵犯上诉人的正当权利，证人证言足以证明原判认定事实错误。2．一审适用简易程序，审理期限超过3个月时间，且本案2021年2月20日定期宣判，但2021年3月12日才通知领取判决书，程序违法。3．上诉人不知万科营销实际产权人为广晟鑫德房开，万科公司商品房户型图主页上署名万科麓山，户型图背面广晟鑫德房开的字体特别小，顾客不易发现，上诉人签署《认购协议书》《认购须知》《温馨提示》时未发现销售方是广晟鑫德房开，且都是格式合同，万科公司使用了足以导致消费者的标识，其应对开发商做必要的提示和说明，一审对万科公司的故意隐瞒开发商和违反法律法规的行为置若罔闻，若上诉人知道开发商是广晟鑫德房开，不会在付齐首付款看到合同相对方时才拒签合同，二被上诉人应退还上诉人定金及大修基金，一审认定错误。4．上诉人交定金时确实知道收款方是广晟鑫德房开，但万科公司的销售人员称实际合同主体为万科公司，而且万科公司与广晟鑫德房开共同出具虚假《证明》称广晟鑫德房开是万科公司的子公司，但上诉人查询国家企业信用信息公示系统，并非如此，二被上诉人合谋欺骗顾客，让广晟鑫德房开冒用万科公司名义销售房屋，一审未认真审查材料，不通知关键证人作证，偏离事实和真相。被上诉人广晟鑫德房开答辩称，1．广晟鑫德房开在上诉人的整个购房过程中不存在任何欺诈行为，广晟鑫德房开在销售中心将项目的证照及信息进行公示，公示的信息显示项目名称万科麓山，开发建设主体为广晟鑫德房开，上诉人在签订《认购书》及相关文件前已对所购房屋基本情况有全面认识和了解，上诉人与广晟鑫德房开预签《商品房买卖合同》时，预签合同的出卖方是广晟鑫德房开，上诉人在预签合同上签名确认，我方认为，上诉人在购买房屋前就已知道广晟鑫德房开是万科麓山的开发主体和签约主体，其因自身原因不愿购买，意图达到退赔的目的没有事实和法律依据。2．《认购书》系上诉人与广晟鑫德房开就商品房买卖合同达成的预约合同，预签的《商品房买卖合同》经双方签字确认，合法有效，不违反法律规定，系有效合同，双方均应受合同约束，且上诉人已按约定履行首付款的义务，故在《认购书》和《商品房买卖合同》未被确认无效和解除之前，上诉人要求退赔定金及首付款无事实和法律依据。3．上诉人与广晟鑫德房开的交易对象是不动产，不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》。被上诉人万科公司答辩称，1．《认购书》的主体是上诉人与广晟鑫德房开，上诉人与万科公司不存在预约合同关系，万科公司不是广晟鑫德房开的股东，与其仅有一定的关联性，故万科公司并非本案适格被告，上诉人要求万科公司连带退还其已支付的首付款、维修基金和双倍退还定金不具有事实和法律依据。2．万科公司并未收取上诉人任何费用，上诉人诉请万科公司连带支付资金占用费不具有事实和法律依据。高伟向一审法院起诉请求：1、判令被告退还原告交付的商品房首付款、大修基金等共计299518元（分别为首付款247394元，大修基金12124元，退还双倍定金为40000元）；2、判令被告自2020年9月23日起至其退还原告299518元款项止，按应退原告总金额加算商品房商业贷款年利率5.39%的资金占用费。至起诉日共计1548.06元（299518＊5.39%÷365＊35）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，被告万科公司系贵阳创泰万科投资有限公司股东。贵阳创泰万科投资有限公司系贵阳万旭投资发展有限公司股东。贵阳万旭投资发展有限公司系被告贵阳广晟鑫德公司的股东。云岩区三马片区万科麓山项目系被告广晟鑫德公司开发建设，该项目对外销售时使用“ｖａｎｋｅ”标识对外进行宣传。2020年9月17日，原告（乙方、认购方）与被告广晟鑫德公司（甲方、出售方）就被告广晟鑫德公司开发建设的位于万科麓山项目Ｃ6栋1-1403号房签订《认购书》，该认购书主要约定“二、商品房价款乙方人认购商品房定金为20000元……三、付款方式乙方选择的付款方式为2。2、乙方选择银行按揭贷款方式乙方须于本认购书签订之日起7日内（含认购书签订当日）与甲方签署《商品房买卖合同》及补充协议并按合同约定支付合同价款……四、甲乙双方声明共同遵守如下规定1、甲方已向乙方出示并在现场公示《认购须知》《温馨提示》《商品房买卖合同》示范文本及补充协议及其他与乙方认购房屋相关的重要提示、业主临时公约、前期物业管理协议、红线内外不利因素、差异户型告知书、教育设施不确定告知书等文件。乙方已认真查阅并理解上述文本、须知和协议，对文件内容知悉且无异议，同意按本《认购书》约定签署或确认上述文本，不再就前述条款提出任何协商或更改要求……6、若发生以下事由之一（1）乙方逾期未与甲方签订《商品房买卖合同》及补充协议或乙方单方面解除本《认购书》……乙方已付甲方的购房定金不予退回……甲方广晟鑫德公司盖章乙方高伟签名捺印”。《认购书》签订当日，原告向被告广晟鑫德公司支付了2万元定金。同年9月23日，被告广晟鑫德公司向原告发出《维修基金交存通知书》，通知书中载明案涉房屋的房开企业名称为广晟鑫德公司，原告按照通知要求缴纳了房屋维修基金12124元。原告并向被告广晟鑫德公司缴纳了首期房款247394元。同日，原告在被告广晟鑫德公司提供的《贵阳市商品房预售合同备案申请表》（提供的样本上注明“该申请表仅提供校对使用！”字样，表中售房单位为广晟鑫德公司）及《商品房买卖合同》（提供的样本上注明“该合同仅供校对使用！”字样，合同中出卖人为广晟鑫德公司）签名。原告认为被告广晟鑫德公司使用万科名义对外销售房屋，存在商业欺诈，故未与被告广晟鑫德公司签订《商品房买卖合同》。庭审中，原告提交以下证据户型图，拟证明合同邀约主体为被告万科公司。被告广晟鑫德公司对此认为该户型图最后落款处明确载明开发商系我司。被告万科公司对此予以认可。收款回执单、维修基金缴存通知书，拟证明原告已按约向被告缴纳定金及首付款。原告具有购买能力和意愿。被告在抬头处使用万科名称和标识，企图误导原告该房屋的开发商为万科公司。被告广晟鑫德公司对款项的交付无异议，但认为定金收据于2020年9月17日出具，首付款收据是同年9月23日出具，抬头处均为我司，且盖有我司财务专用章，右下角有原告签字确认。向原告发出维修基金通知书的主体也是我司。被告万科公司认为对原告称在抬头处使用万科公司名称，但在票据上为广晟鑫德的名称及印章。我司并未收取原告任何费用。证明（内容为贵州广晟鑫德房地产开发有限公司系贵阳万科房地产有限公司子公司。特此证明！分别加盖万科公司及广晟鑫德公司印章），拟证明二被告在原告起诉时并非母子公司关系，二被告涉嫌商业欺诈。该证明是被告销售通过微信发送给原告。被告广晟鑫德公司对三性不予认可，该图片仅为照片，并非是告知买受人相关信息，我司已将所有工商信息公示在网上，原告可自行查询，且该图片无落款时间。被告万科公司认可被告广晟鑫德公司质证意见。原告与被告销售人员李某2020年9月23日的微信聊天记录（记录显示2002年9月20日下午1：37有人向原告发送第三组证明的图片同日下午6：07该人向原告发送以下内容“高伟，你这边可以在贵阳的筑房网查一下，各个房开的项目名称和拿地名称都是不一样的，而且你喜欢的这个户型和地段，而且这个广告都一直这样打的，如果不是万科的，肯定从一期就会扯皮了嘛”），拟证明被告销售明确提示原告争议房屋为万科所有。被告广晟鑫德公司认为该聊天记录系2020年9月23日下午产生，原告与我司签订认购书的时间为2020年9月17日，认购书的相对方为我司。因此，原告在2020年9月17日就应知道合同相对方，该证据无法达到原告的证明目的。被告万科公司认为该聊天记录中的内容并未明确聊天记录中的万科就是我司。从原告举证来看，无论是签订认购书，还是向被告广晟鑫德公司交款，都发生在聊天记录之前，原告完全清楚交易的相对方是被告广晟鑫德公司。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，原告主张被告在销售房屋过程中存在欺诈。原告应对其主张承担举证证明责任。一方面，被告使用“vanke”标识对外进行宣传，该宣传应视为要约邀请，售房主体以双方签订的《认购书》为准。另一方面，从原告提交的证据来看，涉案房屋的宣传手册中明确表明涉案房屋的开发商为被告广晟鑫德公司。2020年9月17日与原告签订《认购书》的房屋出售方为被告广晟鑫德公司。同日，原告向被告广晟鑫德公司支付房屋定金2万元。被告广晟鑫德公司向原告出具的《收款收据》及《维修资金交存通知书》中均表明涉案房屋的开发主体及售房主体均为被告广晟鑫德公司。原告作为一名完全民事行为能力人，其在认购书上签名确认并向被告广晟鑫德交纳了定金及首期房款，应认定其明知售房单位为被告广晟鑫德公司。被告广晟鑫德公司在销售过程中并无隐瞒行为，原告主张被告欺诈证据不足，一审法院不予认定。鉴于原告不愿与被告广晟鑫德公司签订《商品房买卖合同》，双方此前签订的《认购书》合同目的无法实现，原告庭审中表示要求解除认购书，一审法院予以支持。但《认购书》系原告自身原因导致被解除，其无权向被告广晟鑫德公司要求双倍返还定金及支付资金占用费。对于原告已缴纳的首付款，认购书被解除后，被告广晟鑫德公司应予返还。对于维修基金，因非被告收取，在认购书被解除后，原告可以另行解决。此外，万科公司非《认购书》合同一方当事人，原告要求被告万科公司予以返还，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告贵阳广晟鑫德房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告高伟首付款人民币247394元；驳回原告高伟的其余诉讼请求。案件受理费2908元（已减半收取），由原告高伟负担518元，由被告贵阳广晟鑫德房地产开发有限公司负担2390（原告已预交）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，上诉人高伟当庭提交了一份新证据，称该证据为其与广晟鑫德公司销售人员李某于2020年12月26日的微信聊天记录，以证明买房时负责接待的工作人员告知其房屋为万科的。广晟鑫德公司当庭发表质证意见称，对该证据真实性无异议，但该组证据有诱导性陈述的嫌疑，不能作为本案定案的依据，且李某未明确表示房屋属于万科的开发建设，因此对上诉人的证明目的不予认可。万科公司当庭发表质证意见称，该证据的形成日期为2020年12月26日，高伟签订认购书等的时间是2020年9月17日，签订的认购书等资料中都显示合同相对方是广晟鑫德公司，高伟系执业律师，即使以一般人的理解也不可能混淆，更何况是专业人士，故对证据的关联性和证明目的不予认可。二审中高伟申请证人彭某出庭作证，以证明李某在销售过程中介绍案涉房屋属于万科公司。证人彭某向法庭陈述了其前往案涉项目看房的过程，并称李某向其说明案涉房屋是万科公司开发的，其在看房过程中接到高伟电话告知高伟看房一事，高伟经彭某介绍一同前往案涉项目看房。本院审查认为，高伟出示的新证据和证人彭某的证言等相关事实，与本案争议焦点问题无关联性，本院将结合查明的事实和证据综合审查认定。一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本案事实，有《认购书》《购房须知》《签约流程单》《商品房买卖合同》预签版、维修基金交存通知书、微信聊天记录等证据在卷作证。本院认为，根据当事人的上诉请求和答辩意见，本案二审的争议焦点为：能否认定出卖人广晟鑫德公司通过欺诈、隐瞒事实等方式误导买受人高伟签订《认购书》。根据本案审理查明的事实和相关法律规定，分析评判如下：第一，上诉人高伟与被上诉人广晟鑫德公司签订的《认购书》，是双方为在未来签订正式买卖合同而达成的预约合同，该合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。第二，案涉《认购书》中载明甲方（出售方）为广晟鑫德公司，乙方（认购方）为高伟，且落款处加盖有广晟鑫德公司销售合同专用公章，高伟在落款处签字确认，该《认购书》明确载明甲方（出售方）为广晟鑫德公司，在形式上无故意隐瞒出卖人信息的事实，客观上未造成认购方在签订《认购书》时对出卖人信息产生其他误解的事实，高伟也未提供证据证实广晟鑫德公司在与其签订《认购书》时采取其他故意隐瞒出售方真实信息或造成其对出售方产生重大误解的行为。第三，高伟在签订《认购书》当日支付定金、后续支付首付款、维修基金，广晟鑫德公司对应开具的收款收据、维修基金交存通知书等均载明案涉房屋的开发主体售房主体和收款人为广晟鑫德公司，收款收据加盖广晟鑫德公司财务印章并由高伟签字确认，以上事实可以认定高伟事实上履行《认购书》的相对方为广晟鑫德公司。此外，高伟审核了广晟鑫德公司出具的买卖合同预签校核版本并签字确认，该校核合同首页、正文多处载明广晟鑫德公司系案涉房屋出卖人，本院认为，以上事实均由高伟本人参与，广晟鑫德公司在签约和履约过程中不存在隐瞒出卖人真实信息或虚构出卖人信息的事实。第四，万科公司与广晟鑫德公司合作开发项目、销售商品房，并允许在案涉项目冠以“vanke”标识等字样，是其对自身商业权益的自由处分和自主经营行为，并未违反禁止性规定，无事实证明万科公司与广晟鑫德公司合谋实施欺骗性行为或广晟鑫德公司冒用万科名义。第五，高伟作为认购方和买受人，表示对出卖人是否为万科公司极为在意，系因相信案涉房屋为万科公司出售才决定购买，亦即高伟作为买受人清楚开发商的重要性、重视开发商的真实身份，本院认为，在这种情况下，高伟更应该在签约时尽到审慎注意的义务，认真审查案涉房屋出卖人的信息，即便高伟在签约前受到宣传材料、销售人员等因素的一定误导，也应当并且足以在签约时发现《认购书》中载明的出售方与自己的购房真实需求不一致，进而拒绝签订书面协议以维护自己合法权益，现高伟称“完全不知万科营销实际产权人为广晟”，又称“在签署《认购协议书》、《认购须知》、《温馨提示》时确实没有发现销售方是被上诉人广晟公司”，不符合常理和交易习惯，更有悖于其主张的对出售人真实身份的信赖和重视程度。综合以上事实，本院认为现有事实和证据无法证明广晟鑫德公司和万科公司在《认购书》的签订、履行和解除上存在违约或侵权行为，高伟诉请支付双倍定金和资金占用费无事实依据，不符合双方约定，本院不予支持。对于维修基金12124元，因非广晟鑫德公司实际收款也不存在其收款后未向主管部门缴存的事实，该笔维修基金系高伟直接缴存至相关主管部门专用账户，高伟可按照相应主管部门要求正常办理退费即可，对其要求广晟鑫德公司退还维修基金的上诉请求本院不予支持。综上所述，上诉人高伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1103元，由高伟负担。本判决为终审判决。审判员  田镇华二〇二一年八月十三日书记员  王开航