广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13730号上诉人（原审原告）：刘鑫承，男，2004年10月26日出生，汉族，住广州市番禺区。法定代理人：欧某，女，1975年9月22日出生，汉族，住广州市番禺区，与刘鑫承为母子关系。委托诉讼代理人：罗小珊,广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州汉谷公寓管理有限公司，住所地广州市番禺区洛浦街南浦东乡村碧桂大道自编18号12楼1215。法定代表人：练晓达。委托诉讼代理人：房士佳，广东尚宽律师事务所律师。上诉人刘鑫承因与被上诉人广州汉谷公寓管理有限公司（以下简称汉谷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初33352号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，上诉人刘鑫承的委托诉讼代理人罗小珊，被上诉人汉谷公司的委托诉讼代理人房士佳到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人刘鑫承上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持刘鑫承的全部诉讼请求；2.本案一审、二审受理费均由汉谷公司承担。事实与理由：一、一审判决缺乏事实依据。（一）汉谷公司应向刘鑫承支付的租金不属于新冠××疫情不可抗力所带来的风险，一审法院混淆了新冠××对汉谷公司占有使用案涉房屋的影响以及新冠××疫情对汉谷公司营业收益的影响，将汉谷公司占有使用案涉房屋的应付租金定性为新冠××疫情所带来的风险系事实认定错误；（二）一审法院认为案涉租赁合同未明确约定折价赔偿赠送清单物品，不存在需折价赔偿的情况，刘鑫承请求折价赔偿内容违反双方合同约定，系对合同条款的片面解读和错误理解，存在事实认定错误；（三）一审法院认为押金10000元是作为合同终止后用于结算的款项以及刘鑫承需向汉谷公司退还押金，与案涉租赁合同第五条第2点约定内容不符，系对合同条款的错误理解，存在事实认定错误；（四）汉谷公司未举证证明其经营受新冠××疫情影响的情况及相应损失，一审法院未查明该关键事实。二、一审判决缺乏法律依据。（一）一审法院以不可抗力风险共担为由调低租金标准系适用法律错误。汉谷公司承租刘鑫承的涉案房屋，依约足额支付租金是其本应承担的合同主要义务，不属于因不可抗力主张免责的责任范围，且不属于新冠××疫情不可抗力所带来的风险；（二）一审法院未查明汉谷公司经营受新冠××疫情影响的程度和情况，即直接大幅度调减汉谷公司的违约责任，与合同法第一百一十七条规定不符；（三）一审法院对押金的处理以及主动免除汉谷公司在租赁期未满情况下单方违约所需承担的清单物品赔付责任，违反不告不理原则；（四）一审判决违反《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》“继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持”的规定，既变更了涉案租赁合同约定的租金标准，又免除了汉谷公司迟延支付租金的绝大部分违约责任。三、一审判决显失公平。一审判决忽视了刘鑫承在新冠××疫情中所遭受的影响和损失，大幅度减免汉谷公司的责任，损害了刘鑫承的合法权益。另一审判决判定的案件受理费分担比例严重失衡，与当事人过错程度严重不符。四、汉谷公司的行为均与合同约定不符，有明显的违约故意，严重违背契约精神和诚实信用原则，不应被认可。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人汉谷公司答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回刘鑫承全部上诉请求，维持原判。刘鑫承于2020年8月21日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.汉谷公司立即向刘鑫承支付广州市天河区珠光御景2期御公馆6楼605室自2020年2月1日起至2020年5月11日期间应付未付租金合计25469.9元（大写：贰万伍仟肆佰陆拾玖元玖角）及利息[利息以应付未付租金金额为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自逾期支付之日起计算至实际支付之日止，暂计至2020年6月20日为249.6元（大写：贰佰肆拾玖元陆角）]。2.汉谷公司立即向刘鑫承支付违约金人民币15184元（大写：壹万伍仟壹佰捌拾肆元整）。3.汉谷公司立即向刘鑫承支付广州市天河区珠光御景2期御公馆6楼605室缺失物品的折价赔偿人民币18510元（大写：壹万捌仟伍佰壹拾元整）。4.汉谷公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：刘鑫承持有坐落于天河区花城大道770号605房的房地产权证，该房地产权证载明建筑面积为52.12平方米。2018年9月2日，刘鑫承的母亲欧某作为法定代理人与汉谷公司签订《房屋租赁合同》，约定：甲方刘鑫承将坐落于广州市天河区珠光御景2期御公馆6楼605室，建筑面积51平方米出租给乙方汉谷公司用做酒店式公寓管理/办公室出租经营。合同约定：第三条租赁房屋所达的交付标准甲方交付租赁的房屋须按照五星级酒店客房标准装修（若该项目为精装修房屋，即以开发商交楼标准为准）。第四条租金和租赁期限（一）房屋租赁期限自2018年9月2日至2023年9月1日，共计5年。甲方应于2018年9月2日前将房屋按照约定条件交付给乙方。甲方予以乙方2个月的软装免租期（即从2018年9月2日至2018年11月2日）。从2018年9月2日至2019年9月1日，月租金7300元；从2019年9月2日至2020年9月1日，月租金7592元；…第五条款项支付方式1.租金支付方式：按月支付租金。在合同起租且房屋符合约定条件，乙方于每月15日向甲方支付当月租金。每年乙方支付甲方租金11.5个月，每年三月份为公寓维修保养期，房间维护费用由乙方支付，同时乙方每年赠送业主3800元入住抵扣券…2.合同签订后乙方需在3个工作日内支付甲方该房屋押金共计：10000元，合同期满后结算清租赁期间乙方承担费用，甲方验收完后即时全额退换给乙方。…第九条违约责任（一）在租赁期未满情况下，如甲方单方面违约，需支付乙方两个月租金作为违约金，并按照赠送清单（附录一）赔付乙方全部购置费用。如乙方单方面违约，需支付甲方两个月租金作为违约金，并按照赠送清单（附录一）赔付甲方该物品。（二）如国家政策、法规原因或不可抗力造成不能经营，则不视为违约。（附录一）内容如下：珠光御景-家具家电赠送清单1液晶电视3280乙方赠送3品牌床架2680乙方赠送4品牌床垫2350乙方赠送5床头柜980乙方赠送1沙发/套2350乙方赠送2茶几1380乙方赠送3全屋装饰灯具1360乙方赠送4艺术墙面饰品（含设计）2560乙方赠送8格调窗帘/套1650乙方赠送9网络/电视有线（含初装费）1350乙方赠送10全屋五金配件680乙方赠送12房间软装配套用品2930乙方赠送合计23550附件清单后载明：1.以上赠送物品需合同执行满5年后，乙方全部赠送给甲方，甲方按此清单验收。2,以上商品如因实际规格或尺寸原因摆放不下，乙方有权更换其它产品代替，但必须保证品质及价值相当。《房屋租赁合同》签订后，汉谷公司于2018年9月7日向刘鑫承支付了押金10000元和首月租金7300元并提交了银行流水拟证明。刘鑫承对证据真实性予以认可，但主张合同并未约定在汉谷公司有违约的情况下，已付押金可优先抵扣欠付费用，主张押金不予退还。2020年1月23日，广东省人民政府办公厅发布通告，内容为：根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》，结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月27日、28日，刘鑫承法定代理人欧某与汉谷公司法定代表人练晓达通过微信聊天，欧某表示考虑疫情，可以免半个月租金。2020年2月9日，广州市疫情防控指挥部办公室发布13号通知《广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部办公室关于做好企业安全有序复工复产工作的通知》，其中“影院、剧院等娱乐场所，各类博物馆、美术馆、展览馆等，旅游景区、旅行社等文化旅游业以及经营单位，要审慎核实复工复产。”2020年4月13日，文化和旅游部和国家卫生健康委发布《关于做好旅游场馆疫情防控和安全有序开放的通知》（文旅发电[2020]71号）。其中要求“疫情防控期间，旅游景区至开放室外区域，室内场所暂不开放；旅游景区接待游客量不得超过核定最大承载量的30%。”2020年5月11日，汉谷公司将广州市天河区珠光御景2期御公馆6楼605室交还刘鑫承法定代理人欧某，双方在《收房表格》左下角落款处签字，汉谷公司在落款处盖章，并注明“该表接收人”后签字。欧某在上述《收房表格》右上角空白处手写注明“由于汉谷公司逾期支付租金已构成违约，按照合同约定，合同后的附清单的物品应赔付甲方，不得搬离清单物品，现收房时房屋清单物品已缺失液晶电视、床架、床垫、床头柜、沙发/套，茶几、饰品、软装配套用品。将按清单价格追偿。”欧某代刘鑫承在该手写内容旁签字，汉谷公司代表未在上述手写内容旁签字。欧某又于《收房表格》右上角空白处手写注明“乙方未移除家具：吊灯1挂画1窗帘1；现场缺失清单：液晶电视、床架、床垫、床头柜、沙发/套，茶几、饰品、软装配套用品。2020年5月11日起所有房屋物品不得搬离，包括吊灯、挂画、窗帘等。2020年5月11-5月13日上门更换密码锁，钥匙已给回业主。”欧某代刘鑫承在该手写内容旁签字，汉谷公司代表未在上述手写内容旁签字。刘鑫承主张其在《收房表格》上明确注明“将按清单价格追偿”后汉谷公司未提出异议，应视为双方对于合同违约责任重新进行了约定。汉谷公司辩称双方未就物品价格进行赔偿达成合意，故在下方签署部位写的是签收人。汉谷公司确认上述缺失物品由汉谷公司保管，如法院判决汉谷公司承担违约责任，可实际交付附录1中物品。刘鑫承经法院释明是否变更诉讼请求，要求汉谷公司返还附录1中物品，如不变更可能面临败诉法律风险。刘鑫承坚持原诉讼请求3要求汉谷公司折价赔偿。刘鑫承、汉谷公司双方未提交证据证明双方就解除《房屋租赁合同》做出明确意思表示。刘鑫承主张因汉谷公司以实际行动单方解除劳动合同，于房屋交付当日2020年5月11日解除。汉谷公司则主张合同因汉谷公司出现逾期交付租金的行为导致刘鑫承于2020年5月11日行使解除权。一审法院认为：刘鑫承与汉谷公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。关于《房屋租赁合同》的解除。刘鑫承、汉谷公司均未提交证据证明向对方表示以何种理由提出解除《房屋租赁合同》。因此，在双方无明确的意思表示情况下单独认定刘鑫承或汉谷公司单方提出解除《房屋租赁合同》均缺乏事实依据。根据双方签署《收房表格》并实际履行了退房和收房以及双方均确认于2020年5月11日解除了《房屋租赁合同》，一审法院认定刘鑫承、汉谷公司系因汉谷公司未能按时支付租金，双方协商一致解除《房屋租赁合同》。关于《房屋租赁合同》解除的法律后果。新冠××疫情的暴发并未导致《房屋租赁合同》完全无法履行。然而，从双方签订《房屋租赁合同》中所约定的租赁物用途可知，标的房屋系用于“酒店式公寓管理/办公室出租经营”。标的房屋的经营与旅游业的发展关系密切。而广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应。文化和旅游部和国家卫生健康委于2020年4月13日做出要求“疫情防控期间，旅游景区至开放室外区域，室内场所暂不开放；旅游景区接待游客量不得超过核定最大承载量的30%。”上述情况严重限制了汉谷公司经营酒店式公寓出租的业务。在此情况下，从公平原则出发，因新冠××疫情暴发所带来的风险应由租赁双方共同分担为宜。一审法院酌情对租金比例进行调低，判令汉谷公司因受疫情影响按照50%的租金比例予以支付。汉谷公司支付刘鑫承2020年2月1日起至2020年5月11日期间未付租金按原合同约定50%计算。经计算为[7592元/月×3个月+7592元/月÷31天×11天]×50%=12734.97元。关于未支付利息，因本次未及时足额支付租金系因疫情引起，非汉谷公司恶意违约，汉谷公司不存在主观过错。刘鑫承要求汉谷公司逾期利息一审法院不予支持。关于押金10000元是否可用于抵扣租金。合同约定“合同期限满后结算清租赁期间乙方承担费用，甲方验收完后即时全额退换给乙方。”押金10000元作为合同终止后用于结算的款项，并未约定没收或不予退还。汉谷公司主张押金10000元用于未结费用一审法院予以采纳，经扣减后汉谷公司需实际支付租金差额2734.97元（计算：12734.97元-10000元）。关于是否应支付违约金。《房屋租赁合同》第九条约定，如乙方单方面违约，需支付甲方两个月租金作为违约金。违约金既是对履约的约束，也包含对一方损失的补偿功能。因新冠××疫情暴发所带来的风险由租赁双方共同分担为宜，汉谷公司请求将违约金金额由两个月调减为一个月租金，一审法院予以采纳。判决汉谷公司支付刘鑫承一个月租金7592元作为违约金。关于刘鑫承要求汉谷公司支付租赁房屋内赠送清单（附录一）所缺失的物品折价款。包括液晶电视、床架、床垫、床头柜、沙发/套，茶几、饰品、软装配套用品。根据双方《租赁服务合同》约定：“如乙方单方面违约，需支付甲方两个月租金作为违约金，并按照赠送清单（附录一）赔付甲方该物品”。附件清单后载明：“1.以上赠送物品需合同执行满5年后，乙方全部赠送给甲方，甲方按此清单验收。”汉谷公司当庭表示上述物品目前由汉谷公司保管，如法院认定汉谷公司单方违约，可履行实际交付上述物品。鉴于双方并未明确约定折价赔偿赠送清单（附录一）中物品，且汉谷公司已明确表示如法院认定违约可实际交付赠送清单（附录一）物品，不存在需折价赔偿的情况。一审法院明确释明是否变更诉讼请求，刘鑫承经释明后仍坚持要求折价赔偿。刘鑫承请求折价赔偿内容违反双方合同中关于交付实物的约定，一审法院不予支持。而刘鑫承在本案中未提出要求汉谷公司交付赠送清单（附录一）中物品的请求，根据不告不理原则，一审法院对于汉谷公司是否因单方违约需要赔付物品不予处理。另，即使将违约责任中约定的“赔付”理解为刘鑫承对于物品的“赔偿或交付”享有选择权。相关政府部门决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应的时间亦在合同约定的2020年2月租金支付期限之前，汉谷公司迟延支付租金并不具有违约故意，并提出了协商。且汉谷公司已同意支付一个月租金作为违约金，已从双方共担风险出发对刘鑫承的损失进行了适当补偿。故从公平原则出发，不宜再判令汉谷公司承担交付或赔偿（附录一）中物品。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2021年2月20日作出如下判决：一、汉谷公司自本判决生效之日起7日内支付刘鑫承2020年2月1日起至2020年5月11日期间租金差额2734.97元；二、汉谷公司自本判决生效之日起7日内支付刘鑫承违约金7592元；三、驳回刘鑫承其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费1285元，由刘鑫承负担1227元，汉谷公司负担58元（自本判决生效之日起7日内向一审法院交齐）。本院二审期间，双方均未提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。针对双方当事人的上诉及答辩意见、陈述意见，二审争议焦点为：一、关于涉案《房屋租赁合同》解除的责任归责，以及2020年2月1日至5月11日期间的租金应否调整问题；二、刘鑫承要求汉谷公司赔偿合同附录一赠送清单的物品的主张应否得到支持。关于焦点一。根据本案查明的事实，双方签订《房屋租赁合同》约定汉谷公司承租涉案房屋做酒店式公寓出租经营，租赁期限自2018年9月2日至2023年9月1日。因疫情影响，汉谷公司自2020年2月1日起未付租金。因疫情属于不可抗力的客观条件，不可归责于双方，故汉谷公司未及时支付租金事出有因，不属于恶意违约。在此情况下，租赁双方应共担风险，共渡难关，任何一方均不具有单方解除合同的权利。本案中，双方确认于2020年5月11日办理退房和收房手续，据此，双方合同已实际解除。鉴于本案并无直接证据显示出租人抑或承租人提前要求解除合同，故综合本案的情况，一审法院认为系汉谷公司未能按时支付租金，导致双方合同解除，并结合疫情因素，由此减少汉谷公司违约责任的承担，判处一个月租金7592元作为违约金，并无不当。至于押金10000元问题，一审法院根据合同约定认为可作为合同终止后用于结算的款项，并于本案中用于抵扣汉谷公司应付的租金，亦无不当。关于疫情期间租金应否减免问题，根据《最高人民法院关于焦点二。经查，虽双方《房屋租赁合同》约定，如乙方单方面违约，需支付甲方两个月租金作为违约金，并按照赠送清单（附录一）赔付甲方该物品。但上述赠送清单后又载明，以上赠送物品需合同执行满5年后乙方全部赠送给甲方。该约定系双方对于赠送物品的特别约定。故本案双方约定的赠送条件未成就，刘鑫承请求汉谷公司对该物品折价赔偿，不符合合同约定，本院不予支持。另，一审法院对案件受理费的分担确有不当，本院予以纠正。综上所述，刘鑫承的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决事实认定清楚，其处理结果可予以维持。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1285元，由刘鑫承负担848元，广州汉谷公寓管理有限公司负担437元。二审案件受理费1227元,由刘鑫承负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年八月十六日书记员  张 旭彭诗敏