重庆市渝北区人民法院民事判决书 （2021）渝0112民初23755号     原告：杨欢，男，汉族，1981年6月30日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：杨琴，重庆中钦国彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩松，重庆中钦国彦律师事务所律师。被告：重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司，住所地重庆市两江新区金渝大道16号，统一社会信用代码9150000020288617XW。法定代表人：蒋荣超，董事长。委托诉讼代理人：黄宇，中豪（两江新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭菲，中豪（两江新区）律师事务所实习律师。原告杨欢与被告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月31日立案后，依法由审判员郭莉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨欢的委托诉讼代理人杨琴、韩松、被告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司的委托诉讼代理人黄宇、谭菲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨欢向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付延期交房违约金188 679元（1 305 738为基数，2020年7月1日至2021年4月15日，按每日万分之五计算）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告购买了被告开发的位于重庆市渝北区大竹林恒山西路8号××号房屋，签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定被告预售的商品房在2020年6月30日前交付，并约定了逾期交房的违约责任。合同签订后，原告按约支付了房款。但被告至2021年4月15日才组织原告接房，已构成逾期交房。遂来起诉，请求判如所请。被告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司辩称，涉案房屋存在逾期交付属实；逾期是因为疫情原因导致，材料不能及时进场、人员组织受阻、复工受阻，应该至少扣除91天；违约金标准过高于实际损失，应该按房屋租金1.3倍标准调低，逾期交房的损失就是房屋租金损失，万分之五的标准过高了，原告的房款都已经付清。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。当事人对商品房买卖合同及其补充协议、重庆市人民政府官网发布的重庆市启动重大突发公共卫生事件一级响应的报道、重庆市启动重大突发公共卫生事件二级响应的报道、重庆突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级的报道、关于我市企业复工复产有关工作的通知、关于可能顺延交房时间的通知、邮寄面单和物流信息、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、接房通知书、邮寄面单及物流信息的真实性无异议，对上述证据的真实性本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月3日，以被告为甲方、原告为乙方签订了一份《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：乙方购买甲方开发的重庆市渝北区大竹林恒山西路8号××号房屋，总成交金额为1 305 738元。合同第七条约定：属预售商品房的，甲方应当在2020年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。第八条交房手续的办理约定：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。…如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付。第九条甲方逾期交房的违约责任约定：逾期超过30日后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，原告按约定支付了全部房款1 305 738元。2020年1月24日，重庆市决定启动重大突发公共卫生事件一级响应；3月24日起，重庆市突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级。2020年6月22日，被告向原告寄送了《关于天骄公园项目顺延交房时间的通知》，主要内容是：受新冠肺炎疫情防控的需要，属于不可抗力情形；受疫情影响，案涉房屋将延期交付。2021年4月14日，大竹林组团O标准分区022-1、022-4、022-5号地块取得竣工验收备案登记证，载明工程竣工验收时间为2021年4月8日。2021年4月14日被告向原告寄送了《接房通知书》，通知原告于2021年4月15日办理房屋交付手续。后原告实际接收了房屋。庭审中，原被告还共同确认，依据合同计算被告逾期交房时间为288天。庭审中，被告还举示了二份《房地产租金咨询报告》，系被告委托重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司对涉案房屋进行了租金评估，载明价值时点2021年7月10日，位于天骄公园××号房屋，咨询假设装修，建筑面积110.80平米，假设装修房状态租金价值2500-3500元；价值时点2021年7月10日，位于天骄公园2幢-1-402号房屋，室内状况清水，建筑面积110.80平米，租金价值1000-1100元。本院认为：原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效。按照合同约定，被告应当在2020年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。但被告却通知在2021年4月15日交付房屋，故被告的行为确属逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。关于被告要求本案逾期交房系因遭遇疫情属于不可抗力至少应当扣除91天的问题。本院认为，本案双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》约定如遭遇不可抗力，被告应在发生之日起30日内书面告知原告，被告可据实延期交房。本案所涉及的房屋在约定的交付时间前，爆发了新型冠状病毒的突发公共卫生事件，属于不可抗力。从本案的情况来看，2020年1月24日,重庆市启动了重大突发公共卫生事件一级响应，该期间内因疫情防控需要确实无法施工，2020年3月24日,应急响应级别调整为三级，说明疫情的风险逐渐降低，但疫情的影响并未完全消除，相关疫情防控措施也并未停止，这些情况客观上对企业复工复产仍有一定影响，故本院认为2020年1月24日—3月24日期间应在逾期交房的期限内扣除，被告要求扣除91天以上的辩称本院不予采纳。案涉房屋约定2020年6月30日交付，实际交付时间是2021年4月15日，实际逾期天数288天，扣除不可抗力期间后共逾期交房288－60＝228天。关于被告主张依据涉案房屋同地段房屋租金作为标准对原告的违约金进行调整的请求，依据双方合同约定，被告逾期交房违约金的标准为每日万分之五，换算年利率为18.25%，则逾期一年的违约金为238 297.1元；而被告逾期交房对原告造成的损失为原告无法按约定对房屋进行占有使用处分，因此被告主张依据房屋的租金认定原告的损失的答辩意见，本院予以采信，依据被告举示的评估报告，评估报告中涉案房屋假设装修的情况下每月租金为2500-3500元，取最高标准计算，一年的租金为42 000元，相较于每日万分之五的标准下一年的违约金238 297.1元，该违约金标准已经超过了损失的1.3倍以上，因此依据每日万分之五的标准计算违约金显失公平，本院对违约金的标准调整为涉案房屋的装修状态下评估价值上限的1.3倍即3500元×1.3=4550元/月，被告共计逾期228天，故被告应该支付的逾期交房违约金为4550元×228天÷30=34 580元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司在本判决生效后五日内支付原告杨欢逾期交房违约金34 580元；二、驳回原告杨欢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2036.79元，由被告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。  审  判  员    郭  莉   二○二一年八月二十六日 书  记  员    莫  密- 1 -