湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1021民初2026号原告：唐秋雨，男，1986年7月16日出生，汉族，住湖南省桂阳县。被告：李海林，男，1988年8月22日出生，汉族，住湖南省桂阳县。原告唐秋雨与被告李海林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐秋雨、被告李海林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐秋雨向本院提出诉讼请求：1.请求判令依法解除原、被告之间的房屋买卖合同；2.请求判令被告返还原告已支付购房款164000元整及赔偿金164000元整；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告承诺该案合同中的房屋属于其个人合法所有并可以办理过户手续，双方便于2018年9月3日签订了房屋买卖合同。合同约定房屋全包价格328000元整，分两期支付。首付款164000元整于合同签订时支付（实际已支付），尾款164000元整于交房后支付。合同同时约定被告无条件为原告办理该房屋的产权过户登记手续。合同还约定被告最迟于2019年3月5日交付房屋。否则，每逾期一天按总房款的千分之一向原告支付违约金。如逾期三个月，原告可以单方解除合同并一次性退还全部已交房款，且被告还需赔偿交房款数额一倍的赔偿金。时至今日已超过两年多未交房，期间原告曾多次催告被告交房。直至2021年5月4日，原告才得知本案房屋属于农村住宅不能办理房产过户登记手续。原告本想在县城买一套实惠的合法房子，给孩子在县城里接受良好教育提供基础保障，可是万万没想到，省吃俭用半生的积蓄却买了一套无法办理房产证的房子，有违原告购房之初心。综上，被告以不正当手段欺骗原告，使原告违背真实意愿与其签订房屋买卖合同，并且在合同履行中不按约履行义务有违诚实信用原则，原告为维护自身的合法权益，特具状起诉，望判如所请。被告李海林辩称，原告所述与事实不符，1.是原告找到本人要求买房子，关于房产证，合同上也是说协助其办理，如果原告能办出来，能协助的部分本人一定协助，如果办不出来也没有办法；2.从签订合同至原告起诉之前，原告从未要求本人交房，也不存在本人不肯交房；3.房子的性质已经告诉原告，购房合同也是原告自己拟写的，原告交纳的164000元属于购房定金，如果原告自己不买就没得退。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告唐秋雨为支持其诉讼请求，依法提交了如下证据：1.原告身份证复印件；2.《房屋买卖合同》复印件、承诺书复印件；3.中国工商银行汇款电子回单复印件。经核实，本院对以上证据予以认定。根据双方当事人的陈述和本院审查认定的证据，本院认定事实如下：2018年，原告唐秋雨及其妻子陈青欲购买被告李海林所有的位于桂阳县正和镇朝阳村李家组拆迁安置小区的第33栋第三层房屋（共六层），经双方协商，于2018年9月3日签订了《房屋买卖合同》，合同约定房屋建筑面积为158平方米，总价款为328000元，首付款164000元在合同签订时支付，尾款164000元在交房后支付；交房日期为2019年2月5日，如遇特殊原因可以推迟到2019年3月5日，如不能按最后约定时期交付房屋，每逾期一天按总房款的千分之一向给原告方支付违约金。如超过三个月未交付房屋，可以解除本合同并一次性退还全部已交房款，同时需按已交房款一倍的金额赔偿。对房屋产权性质及产权登记办理方式约定为，该房屋出卖前为李海林个人所有的拆迁安置房，签订合同时双方不具备产权过户条件，待产权过户条件成熟时，李海林应当无条件协助办理该房屋的产权登记或过户，届时李海林应当无偿提供所需证明材料或票据。当日，原告唐秋雨通过其妻子陈青的银行账号向被告李海林转账164000元，并附言：“购房首付款”。此后，案涉房屋并未如期交付给原告，2021年5月，双方因该房屋发生纠纷，原告唐秋雨及其妻子陈青决定以原告唐秋雨的名义向本院起诉，请求解除《房屋买卖合同》，要求被告返还购房款164000元及支付赔偿金164000元。在庭审过程中，原告唐秋雨提出如案涉合同无效，则要求被告返还其已交购房款164000元及相应利息，至于利息的具体数额由法院裁定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；……”，农村宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与其特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，因案涉拆迁安置房项下的土地性质系农村集体土地使用权，而原告唐秋雨并不是案涉房屋所在村的集体经济组织成员，其无权取得该集体土地使用权，原告唐秋雨与被告李海林于2018年9月3日签订的《房屋买卖合同》，因违反了法律的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产,应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因原、被告双方签订的《房屋买卖合同》为无效合同，被告李海林基于合同而收取原告购房款164000元应予返还，故原告要求被告返还购房款164000元的诉请，于法有据，本院予以支持。关于被告提出该164000元属于购房定金，因原告自身原因不愿购买房屋不应退还的辩称，本院认为，案涉《房屋买卖合同》无效，且在《房屋买卖合同》及转账附言中均明确表明了该164000元为“购房首付款”，被告的该辩称与事实不符，于法无据，本院不予采纳。至于原告主张的利息损失，本院认为，原告在明知其并非该集体经济组织成员，无权购买案涉拆迁安置房的情况下，仍找到被告要求购买房屋，自身存在一定过错，对于其主张的利息损失，本院不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告李海林于本判决生效后十日内退还原告唐秋雨购房款164000元；二、驳回原告唐秋雨的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6220元，减半收取3110元，由原告唐秋雨负担1555元，被告李海林负担1555元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 员 宁建道二〇二一年八月五日法官助理 刘 琪书 记 员 肖 强附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第九条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十一条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。