广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8693号上诉人（原审原告）：赵伟莉，女，1987年10月26日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：谢昭明，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市富洲物业管理有限公司，住所地：广东省广州市番禺区南村镇兴南大道官堂村镇东路一号。法定代表人：罗计洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：王历，北京斐石（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：温婷，北京斐石（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州阳光大地房产频道有限公司，住所地：广东省广州市越秀区环市东路331号自编21号楼429房。法定代表人：黄国强，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘东栓，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵广群，广东广信君达律师事务所律师。上诉人赵伟莉、广州市富洲物业管理有限公司（以下简称富洲公司）因与被上诉人广州阳光大地房产频道有限公司（以下简称房产频道）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初6389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵伟莉上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持赵伟莉一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费及财产保全费由富洲公司、房产频道承担。以上不服一审判决的金额合计为931027.2元（即赵伟莉诉请退还的租金775856元＋违约金155171.2元）。事实和理由：一、一审错误认定涉案房屋在2019年3月31日前已达到涉案合同约定的交付标准。（一）赵伟莉在一审中提交了于2019年3月31日在涉案房屋所在房地产项目及所在建筑用手机拍摄的视频，有拍摄地点定位及拍摄日期，且视频中有带标志性的建筑物作为参照，经过核实即可确定视频中所拍摄画面是否为涉案房屋所在建筑的情况，无法造假。视频中清楚显示涉案房屋所在建筑当时仍处于毛坯状态，不符合富洲公司应当交付带精装修的涉案房屋的合同约定，富洲公司已构成根本违约，其所发出的《交付使用通知书》是欺骗赵伟莉。一审判决错误认为视频无法与涉案房屋所在建筑对应。（二）富洲公司的举证无法证明涉案房屋已达到合同约定的交付标准。1.根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定，富洲公司未取得备案证明，不能证明相应工程已完成所有验收。2.富洲公司所提交的《单位（子单位）竣工验收报告》最核心的工程验收结论及备注页相关单位盖章没有填写日期，而该报告也没有加盖任何骑缝章，无法确定其竣工验收时间。3.富洲公司提交的《建筑装饰装修分部工程质量验收记录》仅是公共部分装修的验收，其中关于室内部分的装修没有任何表述指向涉案房屋，无法证明涉案房屋及相关公共部分已完成合同约定的精装修的交付标准；且富洲公司未提交监理合同，无法确认在该份验收记录中监理单位盖章处的就是涉案房屋项目装修的监理单位，而施工单位是受富洲公司委托施工，与富洲公司存在利益关系，由其出具的证明应有证据佐证，否则不能证明相关事实。4.根据《单位（子单位）竣工验收报告》，涉案房屋所在的建筑主体在2019年1月25日进行验收，而验收记录显示涉案房屋所在建筑于2018年12月23日即完成验收，两者之间存在矛盾。（三）赵伟莉租赁涉案房屋并为此申请贷款承担高额利息的本意并不是向富洲公司追讨索偿，因富洲公司的一再欺瞒才无奈前往涉案房屋求证现状。但一审判决不采信赵伟莉提交的客观直接的视频证据，反而采信富洲公司提交的存在争议的报告等书面证据，对赵伟莉极为不公。二、一审法院错误认定富洲公司发出的《交付使用通知书》具备通知交付的效力。该通知上没有载明具体交付验收时间，富洲公司也未打电话或发短信通知赵伟莉去办理交付验收手续，故无法据此认定富洲公司通知交楼的时间。一审判决认为该通知一经送达赵伟莉，赵伟莉即可前往收楼，并据此错误推定赵伟莉2019年3月31日是接到《交付使用通知书》后应邀前往收楼的。1.赵伟莉是因富洲公司在该通知书中单方声称涉案房屋已符合约定交付条件而单方前往现场核实，并非办理查验收楼手续，故赵伟莉拍摄的视频中亦未出现富洲公司相关人员。2.一审判决以赵伟莉提交的视频认定赵伟莉在该日前往涉案房屋查验的事实，表明一审法院确认赵伟莉拍摄视频即为涉案房屋及所在建筑。但一审法院在认定涉案房屋是否达到约定交付标准时，又认定赵伟莉提交的视频画面无法对应涉案房屋及所在建筑，显然自相矛盾。3.在同楼盘的凌余安娜诉富洲公司租赁合同纠纷（2019）粤0191民初2603号、（2020）粤01民终16090号案中，一、二审法院均认定富洲公司未在约定日期前交付物业构成根本违约，且富洲公司未告知具体交楼时间的通知不具有通知交付的效力。该案房屋与本案房屋位于同一栋楼，合同约定基本一致，且富洲公司发出的通知及举证均雷同，但两案对此的认定却相反，故本案一审认定不客观不公正，应予纠正。三、一审判决根据房产频道与第三方之间的协议，错误认定赵伟莉支付的68000元为居间费。1.第三方始终没有出庭作证，且第三方与富洲公司、房产频道之间存在利益关系，无法核实其合同的真实性。2.赵伟莉在签订认租书后，即按富洲公司、房产频道的要求，向房产频道支付了68000元。而房产频道在收取赵伟莉68000元时并未向赵伟莉明确收费名目，但在收据上注明涉案房屋的地址，并声称该费用是“六万八抵十三万”，在其提交的VIP会员说明书中也对此作出了说明。由此可见，房产频道收取该68000元是用来抵扣房屋租金的，故该68000元就是租金，只是由房产频道代富洲公司收取而已。3.房产频道没有举证证明其为赵伟莉提供了哪些居间服务。综上，一审判决以富洲公司、房产频道的利益为出发点所作出的认定不客观，有违公平正义原则。本案纠纷表明“以租代售”销售模式的危害性：涉案合同未经备案，且存在诸多不合理、不明确的约定，并以到期续约的模式意图规避最长租期二十年的规定及房屋预售的监管，收费名目不清，开发商利用第三方收款规避其应承担的风险及责任，还为规避责任强行将不具备交付条件的房屋说成已达交付标准，对承租人的权益毫无保护。法院不应保护这种以创新为名，利用国家相关规定空白，实施侵害他人合法权益的行业，并应对此给予负面评价，以规范市场秩序，维护公平正义，请求二审法院判如所请。针对赵伟莉的上诉，富洲公司二审答辩称：一、一审法院认定2019年3月31日时涉案房屋已经符合收楼标准是正确的。（一）赵伟莉提交的视频无法与涉案房屋相对应，绝非涉案房屋。否则其余七十位承租人也不可能在2019年3月29日与富洲公司办理物业交接手续。（二）富洲公司提交的《单位(子单位)竣工验收报告》是一份整体文件，载明备案条形码，是从政府建设主管部门复制的备案文件，不存在赵伟莉所述的未备案情形。首页及报告中载明验收日期为2019年1月25日，即涉案房屋已于2019年1月25日竣工验收合格，没有任何规定要求必须在盖章页面再另行单独载明日期。从富洲公司提交的2019年1月25日的《单位(子单位)竣工验收报告》、2018年12月23日的《建筑装修装饰工程质量验收记录》、2019年1月30日的《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》可知，涉案房屋主体结构合格、装修装饰质量合格、消防合格。而2018年5月28日的《中国南方电网供电方案》、2018年12月3日的《市政基础设施工程竣工验收报告》、2018年11月8日和2018年12月19日的《电梯监督检验报告》足以证明涉案房屋已符合供电供水和电梯的法定要求。因此，涉案房屋的建筑装修装饰、给水排水取暖、通风空调、建筑电气节能、电梯等项目在2019年1月31日以前均已验收合格。（三）关于装修装饰工程。富洲公司提交的《装饰工程合同》、单项工程费用汇总表、红美嘉装饰设计、验收记录等证据可知，涉案房屋的装修装饰并不只是赵伟莉主张的公共部分，而是包括公寓内部在内的装修装饰工程。涉案房屋的装饰装修在2018年12月13日已经完成，符合双方于2018年10月9日签订的合同中有关60天工期的约定。（四）关于监理单位。竣工验收报告、建筑装修装饰工程质量验收记录均由监理单位广东粤能工程管理有限公司加盖了公章，不存在赵伟莉所述的无法得知监理单位的情况。（五）关于时间。装修装饰工程于2018年12月23日完成，富洲公司随后进行工程竣工验收工作，并于2019年1月25日验收合格通过。由此可见，涉案工程竣工时间比载明的时间更早。富洲公司在2019年3月31日前已与其他70余位承租人办理了物业交接手续，涉案房屋在2019年3月31日前已符合了交楼标准，不存在部分符合、部分不符合交付标准的情况。否则，赵伟莉会向相关工程、装修公司等第三方主张违约责任。二、一审法院认定富洲公司已于2019年3月29日向赵伟莉交付房屋是正确的。1.赵伟莉于2019年3月29日收到富洲公司发出的《交付使用通知书》，富洲公司已明确告知涉案房屋可以交付。2.从70余份在2019年3月29日签订的《物业移交确认书》来看，富洲公司的物业交接手续有效避免了现场秩序的混乱。赵伟莉完全不与富洲公司进行任何沟通和交流，反而采取非正常手段拍摄视频，以达到解除合同、要求富洲公司退还租金及支付违约金的目的。3.凌余安娜案判决书与本案无关，两案事实情况完全不同。交付给凌余安娜的物业存在待整改事项，物业人员签收了其问题清单及通知等文件，一审法院据此认定该案物业在2019年4月8日因存在整改事项而无法完成交接工作，这是整栋公寓中的特殊个例。赵伟莉在收到《交付使用通知书》后并未与富洲公司进行任何关于物业交接的沟通，前述个例情况不能当然推定适用于本案。三、富洲公司并未在另案中承认由房产频道收取的款项为租金。一审法院对68000元为居间费用的事实认定和法律适用均正确。赵伟莉签订会员说明书并已实际向房产频道缴纳68000元居间服务费用，表明赵伟莉与房产频道之间已成立居间合同关系。该居间合同关系不同于富洲公司、赵伟莉之间的房屋租赁合同关系，亦与富洲公司无关。富洲公司委托第三人广州国立铺王房地产代理有限公司（以下简称国立铺王公司）进行营销策划、代理租售及相关业务。国立铺王公司安排人员在租售现场进行工作，富洲公司不参与现场房屋租售，由国立铺王公司每月提供《认租书》等证实销售情况的文件，经富洲公司确认后向国立铺王公司支付费用。后国立铺王公司与房产频道签订《合作协议》，对于房产频道引荐的客户，富洲公司同意给予13万元的优惠。赵伟莉在签订租赁合同时，已清楚知悉租金金额减免了13万元，故房产频道已提供了相应居间服务。五、本案租赁合同约定的解除条件并未成就。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条规定及《中华人民共和国民法典合同编理解与适用【一】》第636页至637页的内容可知，即使合同约定的解除条件成就，也非当然可以解除。虽然本案租赁物业的交付有迟延，但并未超过合同有关90天的约定，而且涉案房屋在此期间已通水、通电、通电梯、带装修，具备了交付条件，并不影响合同目的的实现。赵伟莉此前未提出异议，表明该延期交付行为实质上对赵伟莉的影响轻微，赵伟莉对此是放任状态。促进交易是合同立法的核心价值，富洲公司违约程度轻微，且赵伟莉并未因此受到显著影响，仍可实现合同目的。综上，一审判决对于2019年3月31日时涉案房屋已经符合收楼标准、富洲公司已于2019年3月29日向赵伟莉交付房屋、赵伟莉延期支付租金款项及68000元为居间费用的事实认定及适用法律均正确无误，请求二审法院驳回赵伟莉的上诉请求。针对赵伟莉的上诉，房产频道二审答辩称：一、涉案房屋的出租方是富洲公司，富洲公司独家委托国立铺王公司对涉案房屋进行营销策划和代理租售。2017年lO月18日，房产频道与国立铺王公司签订《广东广播电视台房产频道【富洲中心】合作协议》，其中约定国立铺王公司代表富洲公司授权房产频道为其意向会员客户提供专项租金优惠，意向会员客户成功与国立铺王公司或富洲公司签订《租赁合同》等相关文件，即可享受房产频道提供的专项租金优惠，意向客户自愿注册成为房产频道会员，向房产频道缴纳居间服务费用。上述专项租金优惠是指：国立铺王公司或富洲公司在与房产频道的会员签订《租赁合同》时会减收租金。赵伟莉在观看了广东广播电视台房产频道中播出的富洲公司出租物业的相关广告后，对该物业产生兴趣并与房产频道联系且自愿向房产频道交纳了68000元成为会员，房产频道收款后及时向国立铺王公司报告了订立房屋租合同的机会，经国立铺王公司、房产频道的协调和努力，赵伟莉最终与富洲公司签订了房屋租赁合同，且富洲公司也实现了为赵伟莉减免13万元的租金优惠。二、房产频道并非涉案房屋的所有权人或处分权人，无权也从未向赵伟莉收取过任何房屋租金，双方之间没有房屋租赁合同关系。房产频道收取赵伟莉的68000元会员费是居间费，并非房屋租金。且承前述，房产频道已为赵伟莉争取到了13万元的租金优惠，完成居间义务，故房产频道不应向赵伟莉退还居间费。综上所述，赵伟莉的上诉请求没有任何事实和法律依据，请求二审法院依法驳回。富洲公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回赵伟莉要求返还租金的诉讼请求；如果法院认定要退还租金，则应按有效合同部分金额为基数计算延迟交房违约金；2.本案一、二审诉讼费用由赵伟莉负担。以上不服一审判决的金额合计为209361元。事实与理由：一审法院认定事实错误。涉案合同约定的租期为二十年，对应的租金为707856元，并不包含超出二十年部分的租金。虽然涉案合同约定双方在二十年租赁期限届满后另行自动续期，但上述有关续期的约定是预约合同的内容，没有违反法律的强制性规定，实质上是对双方在二十年租赁期限届满后如何处理的约定。一审法院有关上述租金为2018年12月31日至2047年5月26日期间的租金的认定错误。如果租金包含超过二十年部分，则租赁合同完全没有必要对续期进行约定，这不合常理。故富洲公司无需向赵伟莉退还209361元租金，请求二审法院依法改判。针对富洲公司的上诉，赵伟莉二审答辩称：不同意富洲公司的上诉请求。富洲公司是本案违约方，其逾期交房的违约行为已经超过了合同约定的90日，赵伟莉有权依约解除合同，且富洲公司应承担相应违约责任。富洲公司未在其发出的交付通知书中指明具体交楼日期，而且富洲公司的责任并不是仅通知赵伟莉收楼，而是应交付涉案房屋。虽然涉案合同第二条有约定双方签订物业移交确认书系视为交付，但赵伟莉从未见过交付确认书。针对富洲公司的上诉，房产频道二审答辩称：富洲公司的上诉不涉及房产频道，房产频道同意富洲公司的上诉。2019年5月17日，赵伟莉向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.富洲公司、房产频道立即归还赵伟莉租金775856元；2.富洲公司、房产频道立即向赵伟莉支付违约金155171.2元；3.富洲公司、房产频道承担本案诉讼、保全费用。一审法院经审理查明：涉案租赁物位于广州市番禺区南村镇兴南大道官堂富洲中心商业城（以下简称富洲商业城）A1栋10xx房，合同约定建筑面积51.5563平方米，套内面积36.14平方米。截至一审庭审辩论结束，双方未能提供涉案建筑物的不动产权属证明。2018年4月21日，赵伟莉（乙方、承租方）与富洲公司（甲方、出租方）签订《富洲中心认租书》，约定：1.赵伟莉自愿承租案涉物业。2.租赁期限自2018年12月31日至2038年12月31日，到期后自动续期至2047年5月27日，条款不变。3.案涉物业租金总额为人民币707856元，其中订金20000元在签订认购书时交付，在签订《租赁合同》时转为首期租金款；2018年4月27日前支付该物业租金的50%（357856元，含已付订金20000元）；剩余款项350000元需于2018年4月27日前办理银行按揭手续。4.签订认租书后，承租人需于2018年4月27日前带认租书及订金收据签订《租赁合同》,否则视为自动放弃。5.承租人知悉并愿意接受物业现状、权属情况、物业方位和周边环境后签订认租书。6.双方签订《租赁合同》后，以《租赁合同》的约定为准。2018年4月30日，赵伟莉（乙方、承租方）与富洲公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》（编号：FJ2017A101002），约定如下：1.赵伟莉向富洲公司承租涉案物业，总租金707856元，2018年4月29日前支付50.55%即357856元（含订金20000元），余下租金的49.45%即350000元，于2018年4月29日前办妥按揭手续，如因承租方自身原因导致银行不批准按揭贷款，则承租方应在接到出租方通知之日起30日内，将等同于贷款申请的租金一次性支付给出租方；2.承租方逾期付款的，按应付未付租金的万分之三承担违约金，逾期30日未付物业租金的则每日按应付未付租金的万分之五承担违约金,延迟交付超过90天且未书面通报原因的构成根本违约，富洲公司应无息返还租金并按已付租金的20%承担违约责任;3.涉案房屋租期从2018年12月31日至2038年12月30日，到期后自动续期至2047年5月26日止，合同条款不变；3.双方约定富洲公司于2018年12月31日前交付涉案物业，延迟交付30日内(含30日)，每日按已收租金的万分之三承担违约责任，延迟交付90日内（含90日），每日按已收租金的万分之五承担违约责任，延迟交付超过90天且未书面通报原因的构成根本违约，富洲公司应无息返还租金并按已付租金的20%承担违约责任;4.涉案物业为带装修交付,合同附件约定了《富洲中心交楼标准》。租赁合同还约定了其他内容。合同签订后，赵伟莉支付如下费用：租赁订金20000元、租金首期60000元、租金首期277856元、租金尾款350000元。富洲公司通过《收款收据》确认如下：2018年4月21日出具《收款收据》（NO.0078666）确认收取订金20000元；2018年5月7日出具《收款收据》（NO.0079884）确认收取首期租金60000元；2018年5月7日出具《收款收据》（NO.0079838）确认收取租金首期租金277856元；2018年7月26日出具《收款收据》（NO.0080173）确认收取租金尾款350000元。2018年4月21日，赵伟莉支付了68000元款项，房产频道出具《收款收据》，写明“今收到赵伟莉交来万博纷享小镇陆万捌仟元整”。赵伟莉主张该68000元也是案涉物业的租金。房产频道抗辩该款属于居间费用，并提交了《广东广播电视台房产频道“富洲中心”合作协议》、赵伟莉签名的《广东广播电视台房产频道VIP会员说明书》及富洲公司出具的《情况说明》为证。其中《广东广播电视台房产频道“富洲中心”合作协议》由案外公司广州国立铺王房地产代理有限公司（以下简称国立铺王公司）与房产频道签订，约定国立铺王公司代表富洲公司授权房产频道为意向客户提供专项租金优惠，意向会员客户成功与富洲公司签订《租赁合同》等文件即可享受房产频道提供的专项租金优惠，意向客户自愿注册为房产频道会员，向房产频道缴纳的服务费为居间服务费用，不可抵扣租金；协议还约定2017年12月9日至2018年12月31日向房产频道交纳6.8万元会员费并认租A1栋3-10层客户享受6.8万抵13万租金优惠。《广东广播电视台房产频道VIP会员说明书》由赵伟莉签名，其中载明赵伟莉的身份证号码、手机号码并备注“陆万捌仟元抵拾叁万元（A1-10xx）”。赵伟莉对上述证据三性均不认可，认为《广东广播电视台房产频道VIP会员说明书》是自己在租赁案涉物业时签订的空白格式，但未提出笔迹形成时间鉴定申请。富洲公司通过书面《情况说明》确认《广东广播电视台房产频道“富洲中心”合作协议》及《广东广播电视台房产频道VIP会员说明书》内容属实。2019年3月28日，富洲公司向赵伟莉邮寄《交付使用通知书》，其主要内容是：广州市番禺区南村镇兴南大道官堂富洲中心商业城A1栋10xx房物业按合同约定已交付阁下使用，我司分批邀请阁下携带相关资料前往现场办理收楼手续。邮件投递情况显示，该件于2019年3月29日签收。2019年3月31日，赵伟莉前往涉案物业查看，期间赵伟莉以涉案物业仍为毛坯状态、未达合同约定交楼标准为由拒绝收楼；对此赵伟莉提交了视频为证。富洲公司称2019年3月31日时案涉物业已经开通电梯并完成装修，赵伟莉的视频不能证明系案涉物业的情况，只能证明双方曾就逾期交房的补偿进行协商但未果。2019年4月7日，赵伟莉向富洲公司邮寄《解除合同通知书》，提出因富洲公司逾期交付案涉物业达96日，故要求解除合同并退还租金707856元、支付违约金139833.2元、广告推广费68000元、律师费2100元、利息差额损失17000元等。富洲公司于2019年4月9日签收上述函件。富洲公司提交了《装饰工程合同》、《建筑装饰装修分部工程质量验收记录》、《单位工程质量评估报告》、《单位（子单位）竣工验收报告》、《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》证明案涉物业符合合同约定收楼标准。上述证据显示，2018年10月9日，富洲公司与案外人佛山市红美嘉装饰设计工程有限公司（以下简称红美嘉公司）签订《装饰工程合同》，约定对涉案物业所在楼盘进行装修。2018年12月23日，富洲公司与案外人红美嘉公司、案外人广东粤能工程管理有限公司（监理单位，以下简称粤能公司）共同盖章就涉案物业出具《建筑装饰装修分部工程质量验收记录》，确认涉案物业所在楼盘装饰装修部分质量验收合格。2019年1月12日，涉案楼盘取得案外人粤能公司出具的《单位工程质量评估报告》。2019年1月25日，涉案楼盘取得《单位（子单位）竣工验收报告》，其中明确涉案楼盘主体结构、建筑装饰装修等各分部及工程整体验收结论均为同意竣工验收，验收意见均为合格。2019年1月30日，涉案楼盘取得《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，复查意见为合格。一审庭审中，经一审法院释明，赵伟莉明确：不论富洲公司是否构成根本违约，赵伟莉都坚持诉请退还全部租金。一审另查明，案涉物业所在的建筑于2015年6月3日取得广州市规划局核发的《建设工程规划许可证》；于2018年5月28日与广州供电局番禺供电分局通过《中国南方电网供电方案（高压）》协议通电；于2018年12月3日通过广州市番禺区南村自来水管道建设有限公司出具的《市政基础设施工程工程竣工验收报告》确认水管道安装工程竣工验收合格；于2018年11月9日、12月19日取得广州特种机电设备检测研究院出具的7台乘客电梯的《电梯监督检验报告》，检验结论均为合格。一审又查明，一审诉讼过程中，赵伟莉向一审法院提出财产保全的申请，要求查封、冻结富洲公司、房产频道价值931027.2元的财产，并提供了华安财产保险股份有限公司广东分公司广州市花都支公司的保单保函作担保。一审法院依申请作出（2019）粤0113民初6389号之二《民事裁定书》，并采取了相关保全措施。赵伟莉为此支出保全费5000元。以上事实，有《房屋租赁合同》、账户交易明细查询清单、《装饰工程合同》、《建筑装饰装修分部工程质量验收记录》、《单位工程质量评估报告》、《单位（子单位）竣工验收报告》、《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》微信聊天记录原始载体及庭审笔录等证据证实。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年；超过二十年的，超过部分无效；租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。本案中，赵伟莉、富洲公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，但其中超过租赁期限20年的约定违反了法律的强制性规定，该部分约定应属无效。合同其他约定不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对赵伟莉、富洲公司双方均有法律约束力。关于退还租金问题。赵伟莉与富洲公司在一审庭审中均确认，案涉租金包含的时间段自2018年12月31日到2047年5月26日。由于涉案超过20年部分的租赁合同被认定无效，双方应当相互返还，故富洲公司应向赵伟莉返还自2038年12月31日至2047年5月26日期间的已付租金。2018年12月31日到2047年5月26日共10373天，赵伟莉已付租金707856元，2038年12月31日至2047年5月26日共3068天，故富洲公司应返还租金209361元（707856元÷10373天×3068天）。一审庭审中，讼争各方就案涉租赁合同履行过程中富洲公司是否违约产生争议。对此一审法院分析如下：一、关于2019年3月31日时涉案房屋是否符合收楼标准。《租赁合同》确定了涉案房屋带装修交付，其中附件2约定了装修标准。赵伟莉以视频为证主张涉案物业于2019年3月31日为毛坯状态，但视频中涉及的建筑难以与案涉房产明确对应，均不足以证明案涉房产于2019年3月31日的实际情况。而富洲公司提交的《单位（子单位）建设工程竣工验收报告》确定涉案房屋主体结构合格、装饰装修质量合格，《装饰工程合同》及《建筑装饰装修分部工程质量验收记录》中所载明的装饰装修内容与涉案《租赁合同》附件二所列明的交楼装修标准基本对应，《电梯监督检验报告》亦显示案涉物业在2018年12月9日已开通乘客电梯。相比较而言，富洲公司提交的证据证明力较大，故一审法院对于赵伟莉提出的案涉房产不符合交房标准的主张不予采纳。二、富洲公司的违约责任。案涉合同约定交房时间是2018年12月31日，富洲公司自认在合同约定时间前未能交付房屋，又不能提交证据证明赵伟莉经协商同意延迟交房时间，故富洲公司抗辩讼争双方就交房时间达成新的合意，一审法院不予采纳。富洲公司于2019年3月28日向赵伟莉寄送《交付使用通知书》，投递信息显示该件于2019年3月29日投递成功，赵伟莉于2019年3月31日前往涉案房屋查验。如前所述，一审法院不采纳赵伟莉关于涉案物业不符合交付条件的主张，故涉案物业应于《交付使用通知书》到达之日（2019年3月29日）视为交付。现富洲公司延迟交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。案涉《租赁合同》约定延迟交房30日以内按租金的万分之三（即每年10.8%）承担违约责任，延迟交房90日以内按已收租金的万分之五（即每年18%）承担违约金。其中违约金标准系双方通过合同协商确定，并无过高，故富洲公司应按该标准进行违约赔付。富洲公司延迟交房88天（2019年1月1日至2019年3月29日），因此富洲公司应付违约金26899元（707856元×0.0003×30天+707856元×0.0005×58天）。关于赵伟莉主张退回其他剩余租金的诉请。如前所述，富洲公司延迟交房未达90日，不符合双方关于“延迟交付超过90日应解除合同”的约定。故赵伟莉于2019年4月7日通过《律师函》告知富洲公司解除案涉租赁合同的行为，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，不能产生合同解除的法律后果。因此赵伟莉基于案涉租赁合同解除诉请退回其余租金，没有合同依据和法律依据，一审法院不予支持。关于房产频道的责任。首先，案涉《租赁合同》相对方是赵伟莉与富洲公司，房产频道不是案涉物业的出租方，《租赁合同》约定的案涉物业总租金707856元，不包括赵伟莉支付给房产频道的68000元。其次，房产频道提交的《广东广播电视台房产频道VIP会员说明书》和《广东广播电视台房产频道“富洲中心”合作协议》可以证明赵伟莉支付的68000元属于居间费用，不属于案涉房屋租金；赵伟莉否认经协商签订《广东广播电视台房产频道VIP会员说明书》，但未提出笔迹形成时间鉴定，应承担不利后果。故赵伟莉要求房产频道退还68000元租金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年11月4日作出如下判决：一、广州市富洲物业管理有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向赵伟莉退还租金209361元；二、广州市富洲物业管理有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向赵伟莉支付违约金26899元；三、驳回赵伟莉的其余诉讼请求。一审案件受理费13110元，由赵伟莉负担9783元，由广州市富洲物业管理有限公司负担3327元；本案保全费5000元，由赵伟莉负担3731元，由广州市富洲物业管理有限公司负担1269元。经审查，一审查明事实基本无误，本院予以确认。二审中，各方举证及质证情况如下：一、赵伟莉提交如下证据材料：1.刻录有2020年11月24日拍摄的涉案房屋所在的富洲商业中心A1栋及其周边环境的视频光盘1张，拟证明赵伟莉在一审提交的查看涉案房屋情况的视频就是涉案房屋所在的富洲商业中心A1栋及涉案房屋的内部情况，涉案房屋在2019年3月31日时完全是毛坯状态，与约定交付标准差距巨大，不具备交付条件；2.在裁判文书网查询并打印的富洲公司上诉凌余安娜房屋租赁合同纠纷（2020）粤01民终16090号民事判决书（以下简称16090号案），拟证明一、二审法院已在同楼盘同类型案件中明确认定富洲公司无法证明该案所涉815号物业及其所在的富洲商业中心A1栋已达到交付标准，并认定富洲公司的通知不具有交付的效力，富洲公司的逾期交付行为已构成根本违约，承租人有权解除合同；3.在裁判文书网查询并打印的李灼光上诉富洲公司房屋租赁合同纠纷（2020）粤01民终20612号民事判决书（以下简称20612号案），拟证明二审法院已经审理查明，同楼盘其他租户李灼光同样向房产频道支付了68000元，富洲公司在该案中已确认该68000元实为租金，据此可确认本案中赵伟莉向房产频道支付的68000元实际也是租金；4.刻录有2019年3月30日另案租户邹婧与广州享朵物业管理有限公司工作人员崔小姐的聊天录音资料的光盘1张及录音文字整理稿，拟证明该租户已于2019年3月30日到富洲中心售楼部与负责涉案房屋交付事宜的相关物业公司人员沟通确认交房具体时间，该工作人员表示涉案房屋需到2019年4月17日至20日才能办理交付相关事宜；5.2018年4月30日广东百健律师事务所向赵伟莉开具的收取按揭、签约费1500元收据复印件一张，拟证明赵伟莉已于签订租赁合同当天按富洲公司的要求委托驻场律师事务所办理有关按揭及签约手续，并交纳相应费用，履行了办理按揭手续的义务；6.赵伟莉于2018年4月21日19时34分向富洲公司转账支付定金2万元，于同日19时37分至20时零9分期间向房产频道分三次转账合计支付68000元的余额宝及银行转账记录手机截图打印件三张，拟证明赵伟莉是在签订了认租书并向富洲公司支付2万元定金后，才向房产频道支付68000元，且因认租书与租赁合同中约定的租金总价款一致，故赵伟莉与富洲公司达成租赁合意并非房产频道促成，亦不存在68000元抵扣130000元租金的事实。经本院组织质证，（一）富洲公司发表质证意见如下：1.不确认证据1视频的真实性、合法性和关联性，该视频拍摄的是A1栋、A2栋的外围，没有拍摄里面的情况，无法与赵伟莉一审中提交的视频相对应。2.确认证据2、3的真实性、合法性，不确认关联性；虽然富洲公司对证据2凌余安娜案的判决没有提出异议，该判决书已生效，但富洲公司已对证据3李灼光案判决书提出再审申请，目前尚处于立案审查阶段。该两案与本案情况不同，虽然证据2凌余安娜案中确实存在待整改事项，但该些整改事项是在凌余安娜自己于2019年4月8日手写的问题清单列明，富洲公司只确认其中的前三条问题属实，当时家电可能放在现场还没来得及安装，对其余问题均不认可。凌余安娜案与本案所涉房屋在2019年4月8日的情况一致，均符合交楼条件；3.确认证据4录音资料的时间为2019年3月30日及其真实性、合法性，但不确认关联性。录音中的工作人员为物业公司刚入职三天的新员工崔小姐，其对涉案房屋的情况并不清楚，考虑到租户需要办理验楼手续及人员不足等问题，故富洲公司分批开展收楼。邹婧被安排在2019年4月17日至20日期间收楼，并不代表2019年3月31日处于无法收楼的状态。如果邹婧有需要，富洲公司亦可将其调整至2019年3月底收楼。另，邹婧在录音中提及由于农商行比工行的贷款利率高，富洲公司为协助邹婧贷款而自行补足利率差，由此可见富洲公司非常希望继续履行租赁合同。但邹婧在富洲公司付出巨大时间和金钱成本配合其办理贷款后仍要解除租赁合同，这明显有违公平诚信原则。且邹婧案提交的录音证据无法证明赵伟莉的房屋处分同样的状况，与本案无关；4.确认证据5收据的真实性、合法性，不确认关联性。广东百健律师事务所是由银行引入的，主要负责协助租户签约及向银行办理贷款，赵伟莉向该律所支付的按揭、签约手续费均是律师服务费，这进一步说明赵伟莉是直接与银行发生借贷关系，由律所给予协助，并不是由富洲公司主导的，亦不存在因富洲公司原因导致贷款不能或迟延；5.确认证据6转账记录的真实性、合法性，但不确认关联性。从转账时间看，赵伟莉向富洲公司、房产频道付款是同时的。事实上，在签约现场，富洲公司根据国立铺王公司提供的信息确定给予优惠后就确定了最终交易价格，至于签订认租书、支付定金及向房产频道付款的先后顺序，视现场工作人员的办理手续实际情况而定。（二）房产频道发表质证意见如下：1.不确认证据1的真实性、合法性及关联性，房产频道不是租赁合同的主体，也未巡视租赁物业周边，故房产频道对赵伟莉陈述的情况不知情；2.确认证据2、3两份判决书的真实性，但房产频道不是该两案的当事人，不清楚案件情况，但确认房产频道也收取了另案当事人的居间费；3.由于证据4录音中的当事人不涉及房产频道，房产频道不清楚其内容，故房产频道无法确认该录音的真实性。房产频道的居间服务仅是促成签约，不涉及交楼，故该录音与房产频道的居间服务无关；4.确认证据5收据显示广东百健律师事务所向赵伟莉收取了签约及按揭手续费，但房产频道并不清楚上述费用的支付情况，故不确认该证据的真实性、合法性和关联性；5.确认证据6显示富洲公司收取了2万元、房产频道收取了6.8万元，但这只能证实赵伟莉支付了相应款项，房产频道对赵伟莉是否支付给富洲公司2万元的情况并不清楚，但房产频道收取赵伟莉的6.8万元是居间费。正因为房产频道收取了该居间费，才为赵伟莉实现了减少13万元租金的优惠。二、赵伟莉为证明富洲公司曾在另案中确认房产频道收取的68000元为租金的事实，向本院提交了《调查取证申请书》，申请本院调取（2020）粤01民终20612号案的当事人李灼光提交的其向富洲公司支付68000元的支付凭证（或转账记录）及收款赁证等相关证据材料。本院据此调取并打印了如下电子档案资料：1.李灼光在该案中提交的证据2，即中国银行交易流水明细清单复印件一页（其中显示李灼光于2017年12月9日通过POS机刷卡向房产频道支付了68000元，于2017年12月13日通过POS机刷卡向富洲公司先后支付了1万元、28万元），以及银行转账手机截图打印件一页（其中载明交易日期为2018年2月27日，记账金额为34万元）；2.该案一审法院于2019年8月23日、2019年11月8日、2020年4月27日的开庭笔录，其中载明李灼光起诉富洲公司，要求解除租赁合同关系、富洲公司返还租金697996元并支付20%的违约金139599.2元、房贷利息等；李灼光并未起诉房产频道，亦未要求返还房产频道收取的68000元；富洲公司、李灼光在该案庭审中均确认李灼光已付清租金697996元。3.该案二审法院于2020年10月14日的庭询笔录，其中载明该案双方当事人均未在二审中提交新的证据材料。对此，经本院组织质证，各方当事人均表示对上述案件档案资料的真实性和合法性没有异议，并分别发表如下意见：（一）赵伟莉认为：上述资料可以证明富洲公司、房产频道之间的关系非常复杂，甚至出现混同的情况。赵伟莉支付给房产频道的68000元与该案情况相同，富洲公司已认可李灼光向房产频道支付的68000元为租金，相当于确认了房产频道有权代其收取租金，故赵伟莉在本案中支付的68000元实际就是租金，应由富洲公司、房产频道共同退还。（二）富洲公司认为：虽然李灼光在该案所提交的银行流水中确实有一笔68000元的款项，但该款项是其另外支付给房产频道的，并非租金，与富洲公司无关；虽然从该银行流水看，李灼光向富洲公司支付的款项不足697996元，但经富洲公司财务人员核实，李灼光还有现场POS机刷卡等未在该银行流水中显示的其他付款情况；富洲公司在该案中确认收取了李灼光租金697966元，其中2017年12月收了357996元、2018年2月收到34万元。（三）房产频道称：富洲公司、房产频道是两家独立的公司，除了本案及其他同楼盘案件外，双方没有任何交集，根本不存在混同或其他复杂情况；房产频道确实收取了其他案件当事人李灼光、凌余安娜各支付的68000元，但与本案情况相同，均是基于房产频道提供了促成签约及减免13万元租金优惠的居间服务而收取的居间费，而非租金。房产频道收到上述各租户的68000元后均是归自己所有，没有支付给富洲公司；另案李灼光、凌余安娜也签订了VIP说明书，房产频道亦向其出具了收款收据；房产频道已促成赵伟莉与富洲公司签约，富洲公司也确认减少了13万元租金，故房产频道已提供了居间服务，无需向赵伟莉退还该68000元居间费。三、富洲公司为证明其收取另案李灼光首期租金的情况，以及李灼光向房产频道支付的68000元并非租金的事实，向本院提交了其于2017年12月9日开具的收到李灼光定金2万元的收款收据及同一天、同金额的POS机刷卡单复印件各一张，及其于2017年12月13日开具的收到李灼光首期租金337996元的收款收据复印件一张，并附有同一天、合计金额为337996元的POS机刷卡单复印件三张（金额分别为1万元、28万元、47996元）。对此，经本院组织质证，（一）房产频道确认上述证据材料的真实性、合法性和关联性；（二）赵伟莉表示其无法确认上述材料的真实性、合法性和关联性，但其对此不申请鉴定，由法院认定；其与李灼光之间没有任何关系，收款收据是富洲公司单方开具，没有李灼光的签字确认；李灼光案件的判决书已生效，请二审法院依照该案作出查明及判决。四、房产频道为证明其收取赵伟莉的68000元为居间费，且其已为赵伟莉提供了减免13万元租金的居间服务，向本院提交了如下证据材料复印件：1.万博·纷享小镇的广告宣传单一张，其中记载A1-1008单元的朝向为南向、面积约51.25㎡、单价为18693元/㎡、总价为958063元；落款处标注有“价格如有变动，恕不另行通知，开发商保留最终解释权，2017年11月”。房产频道认为该单元与赵伟莉承租的A1栋1002房类似，位于同一栋楼的同一层且朝向相同，从该广告宣传中的价格看，涉案房屋的租金至少优惠了13万元。2.（2020）粤0113民初10749号、10746号民事判决书各一份，其中载明一审法院均认定房产频道收取的68000元为居间费。房产频道确认该两案尚未发生法律效力，其已收到该两案原告的上诉状，目前二审尚未立案。对此，经本院组织质证，（一）富洲公司确认上述证据材料的真实性、合法性和关联性，并确认其已收到证据2两案原告的上诉状，暂未收到二审立案材料或信息，但其无法确认证据1广告宣传单是其制作的，因为富洲公司当时将整个楼盘的销售工作委托给了案外人国立铺王公司，故该广告宣传单可能是国立铺王公司制作的；虽然该宣传单中没有载明赵伟莉承租的单元，其无法确定其中哪一套与本案物业更接近，但无论哪一套的单价均高于赵伟莉的购买单价，富洲公司确实给予了赵伟莉“68000元抵13万元”的租金优惠，并在总价扣减13万元后还给予了其他额外的折扣优惠；（二）赵伟莉表示：1.其未见过证据1广告宣传单，不确认其真实性、合法性和关联性；该宣传单上也没有赵伟莉承租的涉案房屋房号；如按房产频道陈述的类似单元的单价计算赵伟莉承租物业的总价，再扣减13万元优惠后，所得租金总价与赵伟莉的租金总额相差较大，无法证明房产频道有关租金抵扣优惠的事实。2.其不清楚证据2两份判决书及是否上诉的情况。房产频道还在二审庭审中称，在其他楼盘（2017）粤01民终8715号案中，其收取的类似款项已被法院认定为居间费。经本院查询系统关联案件，当庭查询并打印了该案判决书电子版，并向各方当事人出示。对此，各方当事人均确认该判决书打印件的真实性、合法性，另：1.赵伟莉认为该案与本案不同，因为该案中原告傅裕与房产频道签订了确认函，约定一旦办理了买房手续，则房产频道提供的服务完毕，即明确了中介条款和目的，而本案中并没有有效的中介协议或约定；2.房产频道、富洲公司均表示该案的确认函与本案赵伟莉所签订的VIP会员说明书的实质是一样的，大部分内容及交易模式也相同，均是以房产频道收取的款项来抵扣优惠，但该案的确认函上确实多了赵伟莉上述陈述的约定内容。对上述二审举证及质证，经本院释明及询问，各方当事人均向本院明确表示无需另行安排开庭审理。二审另查明如下事实：一、在（2020）粤01民终16090号富洲公司上诉凌余安娜房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书中载明如下内容：（一）凌余安娜提交的2019年4月8日《正式通知》载明：鉴于《租赁合同》（编号：FJ2017A100815）签字方为“广州市富洲物业管理有限公司”（甲方）及凌余安娜（乙方）。乙方承租该项目A1栋815号物业全面交付使用之日期为2018年12月31日。甲方违约，并将该物业交付使用之日期推迟至2019年4月8日。凌余安娜专程从美国纽约赶回广州番禺收楼。于2019年4月8日于该楼管理处获杜焯伦（先生）总经理接见，被告之当日若要验房，会存在安全隐患，该物业当天亦不能交付乙方使用；确实的交付日期而未能明确；甲方已构成根本违约；等。广州享朵物业管理有限公司总经理杜焯伦在“收件方”处签名，富洲公司没有在“甲方”处签名。凌余安娜、杜焯伦还共同在该《正式通知》首页的右上角签名。（二）凌余安娜提交的2019年4月8日手写问题清单载明：①橱柜未完成（抽油烟机未装）②厕所未验交（有问题）③空调未安装④装修余泥未清⑤市政工程未完成⑥红线以内未清⑦需时间清洁⑧服务中心未能设立⑨大堂未完成⑩正面完成需时间（十日左右）⑪目前只有5楼12户左右交楼⑫卫生工作未完成⑬前厅需要十日左右⑭公共地方仍未完成有很大的安全隐患，不主张上去检屋⑮防火门仍未装完⑯私人单元未做完成，公共部门也不能同时完成。杜焯伦作为富洲公司“收件及证明人”签名。富洲公司否认收到上述《正式通知》和问题清单，但确认委托广州享朵物业管理有限公司办理现场交付物业手续、杜焯伦是广州享朵物业管理有限公司的负责人；并表示因杜焯伦已离职，其无法向杜焯伦核实有关情况。（三）凌余安娜还提交了其与杜焯伦及杜焯伦助手的微信记录拟证明自2019年4月7日之后的沟通情况及杜焯伦回复已向开发商转交信函并转告凌余安娜的诉求。（四）二审“本院认为”部分载有如下内容：“富洲公司没有提交证据证实其在2019年2月电话通知凌余安娜时已告知具体的交付时间，而凌余安娜于2019年3月29日签收的由富洲公司邮寄的书面交付使用通知亦未能明确交付时间，且富洲公司也未提交证据证实其已按照书面交付通知的约定提前一天以电话或短信通知凌余安娜办理收楼手续。因此，无论富洲公司是否已在2019年2月电话通知凌余安娜还是在2019年3月29日书面通知凌余安娜均未明确具体的交付物业时间，上述通知交付行为存在瑕疵，不足以证实富洲公司已通知凌余安娜在2019年3月31日之前收楼。第三，凌余安娜提交的《正式通知》载明涉案房屋于2019年4月8日当天不能交付使用且富洲公司构成根本违约等内容，并经杜焯伦签名收取。而富洲公司确认其已委托广州享朵物业管理有限公司在现场办理物业交付手续且杜焯伦是广州享朵物业管理有限公司负责人，杜焯伦收件的后果当然及于委托人富洲公司。目前无证据证实富洲公司对上述函件提出过异议。因此，富洲公司虽提交了《建筑装饰装修分部工程质量验收记录》《工程质量评估意见》《单位（子单位）建设工程竣工验收报审表》《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》等证据可以证实涉案房屋所在的富洲中心商业城基本具备整体交付标准，但并不足以推翻代表富洲公司的办理现场交付工作的人员签收和见证《正式通知》及问题清单的事实。至于同一商业城的其他承租人接收房屋的行为，因为个案情况不同，其他承租人的收楼行为不能当然等同于涉案815室物业实际并不存在经杜焯伦证实的16项问题，这与问题清单第11项已载明“目前只有5楼12户左右交楼”的事实也是相吻合的。同一商业城整体已具备交付条件及其他承租人已收楼等事实，不能等同于凌余安娜、富洲公司在2019年3月31日前已按照《租赁合同》的约定完成物业交付或是因凌余安娜的原因导致在2019年3月31日未能完成物业交付。最后，现有证据不足以证实富洲公司、凌余安娜已就重新确定交付房屋的时间达成一致意见。综上，截止2019年4月8日，凌余安娜也未能完成收楼，距离约定物业交付时间2018年12月31日已超过90天。该迟延交付的责任在富洲公司，富洲公司已构成根本违约，凌余安娜有权解除《租赁合同》。一审法院对此的处理正确，本院予以维持。”二、关于富洲公司、赵伟莉之间签订的租赁合同的性质与效力问题。经本院询问，各方当事人均确认为房屋租赁合同关系，并均确认租赁合同中约定的租金仅针对20年租期，合同中约定的自动续期部分不另行计租。富洲公司、房产频道认为租赁合同全部有效；赵伟莉则认为合同约定20年租期部分有效，超出部分即自动续期部分应属无效。三、对于涉案租赁物的交付问题。经本院询问，（一）各方当事人均确认如下事实：1.本案与李灼光、凌余安娜案均为同楼盘案，所涉物业均位于A1栋；2.2019年3月31日距本案租赁合同约定的交楼时间正好90天。（二）富洲公司、赵伟莉均表示应按合同附件约定的交楼标准交楼；（三）富洲公司、房产频道均表示按富洲公司一审提交的70多户的收楼通知书、竣工验收报告、装饰工程合同和相关验收记录、供水电及电梯的完成报告等证据显示，涉案房屋在2019年3月31日时已符合收楼标准；赵伟莉则表示因涉案房屋在2019年3月31日仍为毛坯状态，没有装修和家电，故不符合交楼标准。（四）富洲公司称：涉案房屋所在楼盘的承租人有几百户，合同约定的交楼标准相同，装修标准相同，且带有部分家电；其均是采用同样版本的交付通知书，其中均未明确具体的交楼时间，仅载明富洲公司会提前一天电话或短信通知；富洲公司在发出交付通知书后，曾电话通知赵伟莉于2019年3月31日前来收楼，但因管理问题，富洲公司对此没有书面证据证明；当时现场有常驻接待人员，富洲公司准备了交接确认书，并张贴了楼宇验收合格的资料；富洲公司不清楚赵伟莉何时去到现场，但富洲公司确认赵伟莉称其到过现场的一审陈述意见，因赵伟莉当时没有来找富洲公司的收楼人员，故富洲公司不清楚赵伟莉采用何种方式查验房屋。（五）赵伟莉表示其收到富洲公司的交付使用通知书后，直至其发出解约通知之前，均未收到富洲公司通知收楼的电话或短信通知；其认为受到欺骗，故于2019年3月31日去到现场发现涉案房屋完全是毛坯状态，赵伟莉对此拍摄了视频。四、关于富洲公司、房产频道之间的关系及房产频道收取68000元的性质问题。经本院询问：（一）各方当事人均确认：1.涉案楼盘租赁过程中，没有出现不向房产频道支付款项即与富洲公司签订租约的情况；2.富洲公司、房产频道的收款地点均在认租的售楼现场。（二）富洲公司认为：其与房产频道从未建立直接关系，房产频道也未在租赁合同中签章；其是委托国立铺王公司独家销售，由国立铺王公司收取富洲公司的代理费；富洲公司不清楚国立铺王公司如何与房产频道建立关系，当时其也无法区分是国立铺王公司还是房产频道在收取租户的钱，只是知道他们会这么做，富洲公司直至本案才知道是房产频道在收租户的钱；富洲公司确认房产频道收取的68000元不是租金，而是居间费；富洲公司仅收取了租赁合同约定的租金，且已对房产频道引荐的包括赵伟莉在内的租户给予了13万元的租金优惠。（三）房产频道称其是根据与国立铺王公司签订的合同而对富洲公司的物业进行推广，并在认租现场提供居间服务，促成赵伟莉与富洲公司签订认租合同，且当场收取了赵伟莉68000元的居间费，并未收取租金；其在促成赵伟莉与富洲公司签订租赁合同时已为赵伟莉实现了减免13万元租金的优惠，故其与赵伟莉之间的居间关系合法成立且已完成，其不可能退还居间费68000元。（四）赵伟莉表示：其是基于承租涉案房屋而在售楼现场按富洲公司的要求向房产频道支付68000元，其没有与房产频道签订其他的任何有效合同，且房产频道开具的收取赵伟莉68000元的收据中也仅载明涉案房屋的地址，没有载明任何收款名目，故其认为富洲公司、房产频道是共同出租、管理涉案房屋的共同出租方，该68000元为租金。五、关于涉案房屋所在楼盘整体情况。经本院询问，（一）各方当事人均确认该楼盘有合法报建手续；（二）富洲公司表示：1.涉案房屋所在楼盘共有A1、A2两栋楼，已取得大确权，但登记在当地官堂集体名下，用地性质是商业金融，可以出租，但不能分割买卖及办理小产权证，2019年1月即具备交付条件；2.涉案房屋所在的A1栋共有288个单元，目前有包括本案赵伟莉在内的41个单元未收楼；大约有10件诉讼案，其中约5件案尚未处理完毕；已交付的单元已实际对外开始收租，用做公寓或宿舍；3.另一栋楼是整体出具给一个案外人，应该不存在诉讼情况。对此，房产频道表示同意富洲公司的意见。赵伟莉则表示：确认用地在官堂集体名下，但其不清楚大确权的情况；虽然富洲公司在一审中提交了相关验收文件，但工程竣工验收合格不代表涉案房屋即具备交付条件，且赵伟莉在本案前并未见过相关验收文件；因涉案房屋至少在2019年4月尚不具备交付条件，故其依约要求解除租赁合同；其不清楚后续涉案房屋及所在楼盘何时符合交付条件，但确认目前已有部分人收楼后转租做公寓、宿舍使用，其不了解其他情况。二审再查明如下事实，一、在赵伟莉、富洲公司于2018年4月21日签订的《富洲中心认租书》中，还载明如下内容：（第六条）双方一致商定委托广东百健律师事务所代为办理《租赁合同》签约过程中的一切相关手续。二、在涉案《租赁合同》中，还载明如下内容：1.第八条“违约责任”第4点约定：甲方迟延交付该物业超90日且未向乙方书面通报原因及双方同意重新确定合理交付时间的，构成根本违约，甲方须无息返还乙方已支付的物业租金并按已付物业租金的20%承担违约金；2.附件二《富洲中心交楼标准》，包括室外、公共空间、单元室内三部分，其中单元室内除地面、墙面、门窗及有线电视、电话、网终接口、开关面板外，还有厨房整体橱柜及星盆、厨厕龙头、面盆与花洒等家装设施设备，以及名牌抽油烟机、排气扇、热水器、空调等家电。三、在富洲公司于2019年3月28日向赵伟莉邮寄的《交付使用通知书》中，除一审查明内容外，该通知主文最后还载明“届时我司将提前壹天电话及短信通知阁下”等内容，但并未载明具体的交楼日期。经本院主持调解，各方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案适用当时的法律规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。针对赵伟莉、富洲公司的上诉，具体分析如下：一、关于涉案租赁合同应否解除问题。首先，本案为租赁合同纠纷。赵伟莉与富洲公司签订的《租赁合同》约定租赁期限超过了二十年，超过部分期限违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，应属无效。其余合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，双方当事人均应根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，依约全面履行自己的义务。其次，由于双方当事人在签订《租赁合同》时，租赁物业尚未建成，故本案不同于一般的租赁合同，出租方的合同义务也将有所区别，即本案出租方富洲公司应当交付经竣工验收合格且符合交楼标准的租赁物业。《租赁合同》约定，租赁物业应于2018年12月31日前交付，且应符合合同附件二约定的交楼标准，即带装修及部分家电交付，但从富洲公司提交的《单位（子单位）竣工验收报告》来看，涉案工程于2019年1月25日才竣工验收，故富洲公司显然不可能在合同约定的期限内完成交付租赁物业的义务，其行为已经构成违约，应承担相应违约责任。再次，根据《租赁合同》约定，若富洲公司迟延交付该物业超90日且未书面通报原因，而双方亦未同意重新确定合理交付时间的，则构成根本违约，富洲公司应无息返还租金并按已付租金的20%承担违约责任。富洲公司虽于2019年3月28日邮寄《交付通知书》，通知赵伟莉办理收楼手续，赵伟莉亦确认其在收到该通知后自行前往涉案物业查验，但赵伟莉认为不符合交楼条件，并未办理收楼手续。对此，本院认为，一方面，富洲公司在延迟交楼行为已构成违约的情况下，理应在后续履约过程中承担更多的注意义务，即应尽到通知赵伟莉收楼的义务。但富洲公司向赵伟莉发出的上述通知书中并未载明具体的收楼时间，而是载明“届时我司将提前壹天电话及短信通知阁下”。此后直至富洲公司于2019年4月9日签收赵伟莉2019年4月7日向富洲公司邮寄的《解除合同通知书》之日止，富洲公司并无证据证明其曾以电话或短信方式通知赵伟莉办理收楼手续。若如富洲公司所述，其已经于2019年1月具备交付条件，更不应该是在2019年3月底才发出《交付通知书》，且依旧不通知具体收楼时间。因此，富洲公司并未尽到合理通知义务。另一方面，即使赵伟莉确认其曾于2019年3月31日前往查看涉案房屋，但在赵伟莉未实际办理收楼手续且对是否符合交楼标准存在争议的情况下，并不能因此而免除或改变富洲公司的通知义务及依约交付义务。从赵伟莉前往租赁物业现场的行为和结果来看，亦无法推断双方重新协商确定了具体的交付时间。再者，从同楼盘同类型（2020）粤01民终16090号案件所查明的事实看，该案租户凌余安娜在2019年4月8日手写的问题清单中列明了当天其发现承租物业及所在楼盘存在十余项问题，上述问题清单已经富洲公司委托的办理现场交付手续的工作人员签收，反映涉案房屋所在楼宇的公共部位及该案所涉租赁物业内部设施设备、家电安装等仍存在尚未完成需整改的情况。本院据此在该案中认定富洲公司迟延交付超过合同约定交付日期90天，凌余安娜在此情况下有权解除合同，且解除合同的责任在于富洲公司。二审中，经本院询问，富洲公司确认涉案房屋所在楼盘的租赁合同中约定的交楼标准、装修标准均相同。在上述16090号民事判决书已经发生法律效力，且富洲公司不能举证推翻该案查明的上述事实的情况下，生效判决中有关交楼标准的事实认定亦适用于本案。因此，富洲公司在本案中抗辩称涉案房屋已在延迟交付90天内满足了交楼标准，理据不足，本院不予采纳。故此，在富洲公司迟延交付行为已构成违约，而富洲公司此后的通知收楼行为存在瑕疵，且富洲公司既不能举证证明其已安排赵伟莉在延迟交付90天内收楼并已在延迟交付90天内符合交楼条件，又不能举证证明其在延迟交付90天内已完成物业交付或是因赵伟莉原因导致其不能在延迟交付90天内完成房屋交付义务的情况下，赵伟莉于2019年4月7日向富洲公司邮寄《解除合同通知书》的行为符合合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，在此情况下，富洲公司理应依约承担相应责任。一审法院不采纳赵伟莉关于涉案房屋不符合交付条件的主张，并以赵伟莉在2019年3月29日收到富洲公司的《交付使用通知书》后的2019年3月31日前往涉案房屋查验为由，认定涉案房屋应视为2019年3月29日交付，缺乏充分依据，本院予以纠正。必须指出的是，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，在租赁合同关系中，交付租赁物是出租方富洲公司的主合同义务。本案事实表明，富洲公司在2018年4月30日签订涉案租赁合同后，直至2019年3月31日（即合同约定的交付时间届满90天）的近一年时间内，仍未能完成其交付租赁物的主合同义务，在此情况下，富洲公司以其违约程度轻微、不影响合同目的实现为由，不同意解除合同的二审答辩意见，显然不符合事实及合同约定，亦有违诚信原则，本院不予采纳。二、关于涉案租赁合同解除后果清理及责任承担问题。承前述，富洲公司应依约承担合同解除的违约责任，即富洲公司应无息退还租金并按已付租金的20%支付违约金。房产频道并非涉案租赁物业的有权出租方，亦未在《认租书》《租赁合同》中签章，也未收取上述合同中约定的租金，故房产频道并非本案租赁合同关系的相对方。赵伟莉要求房产频道与富洲公司共同承担退还租赁合同约定的租金并支付违约金的责任的诉请，不符合合同相对性，本院不予支持。关于赵伟莉向富洲公司支付的租金的退还问题。虽然富洲公司、赵伟莉对于涉案租赁合同中超出20年租期部分的约定是否有效存在争议，但双方当事人均确认涉案租赁合同中约定的租金仅针对20年租期，续租部分不另行计租。故此，在涉案租赁合同20年有效租期部分因富洲公司的迟延交付违约行为而导致解除的情况下，富洲公司应退还赵伟莉全部已付租金707856元，并以此为基数计付违约金141571.2元（707856元×20%）。富洲公司认为其无需退还合同无效部分的租金209361元的上诉请求不能成立，本院不予支持。关于赵伟莉向房产频道支付的68000元的性质及应否退还问题。赵伟莉认为该款项为租金，应予退还；而富洲公司、房产频道均认为该款项为居间费，且房产频道已完成居间服务，不应退还该费用。对此，本院认为：其一，虽然房产频道主张其向赵伟莉提供了居间服务，富洲公司亦予以认可，但《认租书》及《租赁合同》中均未记载有居间方参与合同签订，而赵伟莉与房产频道亦未订立中介服务合同，无证据证实房产频道促成了赵伟莉、富洲公司签订租赁合同；其二，房产频道在一审中提交的《广东广播电视台房产频道“富洲中心”合作协议》系其与案外人国立铺王公司签订，约定国立铺王公司代表富洲公司授权房产频道为意向客户提供专项租金优惠，意向客户成功与富洲公司签订《租赁合同》等文件即可享受房产频道提供的专项租金优惠，意向客户自愿注册为房产频道会员，向房产频道缴纳的服务费为居间服务费用，不可抵扣租金；并约定2017年12月9日至2018年12月31日向房产频道交纳6.8万元会员费并认租A1栋3-10层客户享受6.8万抵13万租金优惠等。上述事实与中介机构提供中介服务向交易双方收取中介服务费的情形存在明显不同；其三，赵伟莉虽在《广东广播电视台房产频道VIP会员说明书》中签名，但该说明书中备注“陆万捌仟元抵拾叁万元(A1-1002)”。房产频道在收取赵伟莉68000元的收据中仅载明“今收到赵伟莉交来万博纷享小镇陆万捌仟元整”，并未注明该笔款项系居间费。而经本院询问，房产频道亦确认其提供的居间服务仅包括促成签约及给予租户租金优惠，并无证据显示房产频道为赵伟莉提供了其他何种居间服务。基于上述分析，综合考虑到该68000元款项系于赵伟莉签订《认租书》同一天在现场交付的事实，本院认为，房产频道收取赵伟莉的68000元款项并非居间费用，而是赵伟莉为获得涉案房屋使用权的交易对价的一部分。在租赁合同20年有效租期部分因出租方富洲公司违约行为导致解除，无法继续履行的情况下，该68000元理应由实际收款方房产频道与出租方富洲公司共同承担退还责任。赵伟莉要求将该68000元计入租金总额并纳入计付违约金的基数，不符合事实及合同约定，本院不予支持。综上所述，赵伟莉的部分上诉请求成立，应予支持；其余理据不足，应予驳回。一审判决认定事实及处理有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十五条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初6389号民事判决第三项；二、变更广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初6389号民事判决第一项为：广州市富洲物业管理有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向赵伟莉退还租金707856元；三、变更广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初6389号民事判决第二项为：广州市富洲物业管理有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向赵伟莉支付违约金141571.2元；四、广州阳光大地房产频道有限公司、广州市富洲物业管理有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向赵伟莉退还68000元；五、驳回赵伟莉其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13110元，由赵伟莉承担140元，广州市富洲物业管理有限公司负担11470元，广州阳光大地房产频道有限公司负担1500元；保全费5000元，由广州市富洲物业管理有限公司负担。二审案件受理费17551元，由赵伟莉承担140元，广州市富洲物业管理有限公司负担15911元，广州阳光大地房产频道有限公司负担1500元。本判决为终审判决。审 判 长  刘 卉审 判 员  赵云川审 判 员  戴俊英二〇二一年八月十日法官助理  张冰玲书 记 员  李逸丹