天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终5440号上诉人（原审被告）：李广义，男，1956年6月6日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：秦德金（系李广义女婿），住天津市津南区。被上诉人（原审原告）：天山物业服务有限公司天津分公司，住所地天津市津南区盛塘路与葛万路交叉口。主要负责人：郭彬，总经理。委托诉讼代理人：刘聪，河北天捷律师事务所律师。上诉人李广义因与被上诉人天山物业服务有限公司天津分公司（以下简称“天山物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2021）津0112民初2109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月9日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李广义上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人在一审的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.原审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人前期一直正常交纳物业费，但后期其房屋屋顶出现漏水，被上诉人久拖不修，物业服务不到位；2.上诉人和被上诉人之间没有物业合同，不应当向被上诉人交纳物业费；3.被上诉人主张的部分物业费已超过诉讼时效。业主交纳物业费系按月交纳，属于定期给付债权，每笔债务有其独立性，诉讼时效应当按每一期物业费履行期限进行计算；4.物业公司对涉诉小区的管理、养护等均存在物业服务不到位的情形。综上，一审判决认定上诉人向被上诉人支付90%的物业费不合理，请求法院支持上诉人的上诉请求。天山物业公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。主要理由如下：1.一审判决认定事实清楚。《天津市住宅前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被上诉人依约向涉诉小区提供了物业服务，上诉人应及时交纳物业费；2.被上诉人仅对涉诉小区的公共设施维护承担责任，上诉人所称的房屋质量问题与物业服务不属于同一法律关系，其可另行主张权利。综上，同意一审法院判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。天山物业公司向一审法院起诉请求：1.李广义支付物业费13045.12元、滞纳金10664.39元；2.诉讼费由李广义承担。一审法院认定事实：2010年5月25日，案外人天津市天山房地产开发有限公司与石家庄天山物业服务有限公司（2018年1月2日更名为天山物业公司）签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由天山物业公司对怡泽轩小区提供物业服务，该合同约定，物业费实行包干制，多层住宅按照建筑面积1.2元每月每平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米多层0.8元的标准由业主交纳。业主于每月的28日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之三比例交纳违约金。2009年12月26日，天山物业公司与李广义签订《天津天山水榭花都物业服务费收缴协议》，约定物业费收取标准为多层住宅0.8元每月每平方米。另查，李广义系天津市津南区小站镇怡泽轩10-1-201房屋产权人，该房屋建筑面积为149.6平方米，李广义与天山物业公司签署的物业服务费收缴协议及确认书的房屋坐落地址为怡泽轩10-1-202，该房屋坐落应系双方按照门牌号确定，但实际房屋坐落应以产权登记为准，李广义欠付2012年1月1日至2021年1月31日的物业费。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，物业公司与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。天山物业公司与李广义签订的物业服务费收缴协议系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行合同义务。具体到本案，1.物业服务费收缴协议明确约定多层住宅按照建筑面积0.8元每月每平方米收取物业费，李广义的房屋系多层住宅，故天山物业公司以每月每平方米0.8元标准向李广义主张欠费期间的物业费，符合约定；2.被告抗辩的物业服务不到位的问题，结合一审法院实地考察情况，该小区物业交费比例等因素，以及其他业主的反映，一审法院认为，天山物业公司的物业服务管理未能达到合同的全部约定，故对其支持全部物业费的主张，不予支持；3.李广义抗辩房屋损坏问题，系李广义与案外人天津市天山房地产开发有限公司之间的纠纷，与本案不具有关联性，可另行主张权利。结合一审法院实地考察情况，综合考虑后，对天山物业公司所主张欠费期间的物业费，一审法院酌情予以支持90%，计11740.6元。关于天山物业公司主张的滞纳金一节。《天津市住宅前期物业服务合同》明确约定“从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之三交纳违约金”，李广义长期拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内大多数按期支付物业费的业主亦不公平，本应予以支持，但鉴于李广义对物业费的交纳存在一定的误解、天山物业公司也有未完全履行物业管理服务义务，故本着督促双方履行各自义务、督促物业公司提高服务水平以及公平的原则出发，就滞纳金的诉讼请求，一审法院不再予以支持。同时一审法院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业服务企业之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百九十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：“一、被告李广义于本判决生效后十日内给付原告天山物业服务有限公司天津分公司2012年1月1日至2021年1月31日的物业管理费11740.6元；二、驳回原告天山物业服务有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计196.5元，由原告天山物业服务有限公司天津分公司承担99.5元，由被告李广义承担97元。”二审中，上诉人向本院提交照片18张，证明被上诉人物业服务不到位的情况。经质证，被上诉人对证据的真实性认可，对其证明目的和关联性不予认可。本院经审查后，对上诉人提供的照片的真实性予以确认。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人是否应当向被上诉人交纳物业费。首先，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述司法解释的规定，被上诉人与案外人天津市天山房地产开发有限公司之间签订的《天津市住宅前期物业服务合同》对上诉人与被上诉人均具有法律约束力。被上诉人为涉诉小区提供了物业管理服务，上诉人理应交纳相应的物业费。其次，一审法院通过查明案件事实的情况，结合上诉人举证以及实地考察的结果，认定被上诉人在物业服务过程中确实存在诸多服务不到位之处，并适当酌减物业费数额，并无不当，本院予以维持。再次，对于上诉人主张的诉讼时效问题，因上诉人在一审期间未明确提出诉讼时效抗辩，故二审法院不予置评。最后，关于上诉人提出的屋顶漏雨受损问题，与本案并非同一法律关系，其可另行解决，本案不予涉及。综上所述，李广义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费94元，由上诉人李广义负担。本判决为终审判决。审判长  翟均勇审判员  王伟杰审判员  苏美玉二〇二一年八月十六日书记员  王铎臻