陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终7385号上诉人（原审被告、申请执行人）：刘清洁，男，1957年10月14日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：高建普，陕西瀚沃威律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：王清泉，男，1987年4月5日出生，汉族，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：高静，陕西唐都律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛朦，陕西唐都律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：姜华，女，1988年5月18日出生，汉族，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：高静，陕西唐都律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛朦，陕西唐都律师事务所律师。原审被告（被执行人）：西安世纪熙源房地产开发有限公司，住所地西安市浐灞生态区米秦北路蒋家湾村委会院内2楼5号。法定代表人：黄建强，该公司经理。委托诉讼代理人：李刚，男，1977年5月22日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。上诉人刘清洁因与被上诉人王清泉、姜华，原审被告西安世纪熙源房地产开发有限公司（以下简称世纪熙源公司）案外人执行异议之诉一案，不服西安市灞桥区人民法院（2020）陕0111民初3891号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。刘清洁上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回王清泉、姜华诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费由王清泉、姜华负担。事实与理由：1．一审认定事实不清，本案存在查封后房屋更名情形，一审未审查更名前买受人实际出资情况及权利来源，也未审查支付凭证，在涉案房屋所属楼栋大量存在工程款抵款的情形下，仅以收款收据认定房屋款项支付完毕于理不符。一审对王清泉、姜华提供证据未严格审查即认定案件事实依据不足，即使依据王清泉、姜华现有证据，其于2016年5月4日法院首次查封前仅支付房款211979元，并未交纳总房款的50%，一审认定已支付50%总房款与事实不符，且其系查封之后收房即2017年5月15日，一审认定收房日期2017年3月5日，存在明显错误。2．一审适用法律错误。一审适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，但未对王清泉、姜华及未成年人子女名下房屋进行调查，即认定王清泉、姜华名下无其他用于居住的房屋，无法律依据。根据前述规定，王清泉、姜华应于查封之前签订合法有效的书面买卖合同，但本案中，刘清洁查封在先，涉案房屋取得预售许可证在后，故不符合前述规定可以排除执行的情形。王清泉、姜华辩称，本案应驳回刘清洁全部上诉请求。1．一审判决认定事实正确，应予维持。刘清洁上诉理由与事实不符，不能成立。西安市灞桥区人民法院2016年6月14日现场查封及2017年3月23日协助执行通知书查封房产系观澜天下“未销售、未出售”房产，但2014年3月25日任星官与世纪熙源公司已签订《商品房买卖合同》，属已销售房产，故上述查封措施不涉及涉案房产，因此刘清洁上诉所称“查封后房屋更名”与事实不符。王清泉、姜华购买房屋不存在工程款抵款情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同……在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”王清泉、姜华与世纪熙源公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。2014年3月25日任星官与世纪熙源公司签订《商品房买卖合同》合法有效，2017年3月5日任星官将房屋更名给王清泉、姜华合法有效，且《房屋更名协议书》经世纪熙源公司盖章确认，王清泉、姜华支付房款世纪熙源公司己开具收款收据，故王清泉、姜华系涉案房屋合法买受人，权利应受法律保护。刘清洁上诉所称2016年5月4日查封前王清泉、姜华仅支付211979元不足总房款50%没有法律依据。涉案房屋总价511979元，王清泉、姜华已支付303449元房款，达到总房款59.3%。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定并未规定支付价款时间，故刘清洁主张的“查封前”没有法律依据。王清泉、姜华于2017年3月5日收房，办理收房手续时，王清泉、姜华一审提交2017年3月5日缴纳大修基金和天然气材料费收款收据，2017年3月5日当天世纪熙源公司将涉案房屋交付给王清泉、姜华，2017年3月23日该房屋被查封，王清泉、姜华已于查封前合法占有房屋。2．一审判决适用法律正确，应予维持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定买受人名下无其他用于居住的房屋，并未要求买受人配偶及未成年子女等家庭其他成员无房产，故不能做扩大解释。刘清洁的上诉理由没有法律依据，不能成立。世纪熙源公司述称其认可刘清洁上诉请求及事实理由。其与刘清洁意见一致。王清泉、姜华向一审法院起诉请求：1．不得执行西安市浐灞生态区通源路北观澜天下小区4-12601号房屋，并解除对上述房屋的查封；2．本案诉讼费由刘清洁、世纪熙源公司负担。一审法院认定事实如下：2014年3月25日，任星官与世纪熙源公司签订商品房买卖合同，约定任星官购买观澜天下小区3-12601号（实际购买房号为4-12601）房屋一套，价款511979元。2016年7月21日，该房屋取得预售许可证。2017年3月5日，王清泉、姜华与任星官签订了房屋更名协议书，将涉案房屋更名至王清泉、姜华名下。后王清泉、姜华已支付超过房屋总价50%的购房款，并已装修入住。现王清泉、姜华名下无其他房屋。一审另查明，因世纪熙源公司拖欠刘清洁借款，刘清洁向西安市灞桥区人民法院申请强制执行其对世纪熙源公司的债权，该院于2016年5月4日作出（2016）陕0111执286、288、290、292、294、296、516号查封公告，查封了世纪熙源公司开发的“观澜天下”项目未出售的房产，其中，包含王清泉、姜华购买的房屋。2017年3月23日，西安市灞桥区人民法院到西安市房屋产权产籍管理中心对包含观澜天下4-12601号的房产进行查封登记。后王清泉、姜华作为案外人向西安市灞桥区人民法院提出书面执行异议，该院于2020年6月22日作出（2020）陕0111执异38号裁定书，裁定驳回王清泉、姜华的执行异议请求。一审法院认为，因刘清洁对世纪熙源公司的执行申请，西安市灞桥区人民法院于2016年5月4日对世纪熙源公司开发的“观澜天下”未销售部分房屋进行了查封公告。王清泉、姜华与世纪熙源公司已在查封公告前签订书面商品房买卖合同，2016年7月21日，世纪熙源公司取得“观澜天下”小区第2幢、第4幢商品房预售许可，故该商品房买卖合同合法有效。王清泉、姜华购买该房屋系用于居住使用，名下亦无其他用于居住房屋，且王清泉、姜华已支付超过总价款50%的购房款，其权利能够排除执行，故对王清泉、姜华要求不得执行观澜天下小区4-12601房屋并解除查封的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：不得执行西安市浐灞生态区通源路北熙源·观澜天下小区4-12601号房屋，并解除对涉案房屋的查封。案件受理费8920元，王清泉、姜华已预交4460元，因王清泉、姜华变更诉讼请求，诉请标的减少，应收诉讼费100元，退付王清泉、姜华4360元，由西安世纪熙源房地产开发有限公司负担100元，因王清泉、姜华已预交，西安世纪熙源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付王清泉、姜华。经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。另，二审中王清泉、姜华提交户口本证明其家庭成员情况为王清泉、姜华及其子王梓煜，王清泉、姜华提交西安市房屋情况查询结果证明，证明其二人及子王梓煜名下在西安市区无住房。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，本案审理焦点为王清泉、姜华就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。经审查，西安市灞桥区人民法院于2016年5月4日作出（2016）陕0111执286、288、290、294、296、516号查封公告，后对包含涉案房屋在内的世纪熙源公司开发的“观澜天下”项目相关房产进行现场查封。本案姜华、王清泉系经开发商确认更名自任星官处继受取得权利，而原《商品房买卖合同》落款处载明时间为2014年3月25日，一审认定王清泉、姜华符合前述司法解释规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”情形，并无不妥。根据本案查明事实，王清泉、姜华已支付超过50%的房屋价款，且其二人及家庭成员王梓煜名下于西安市区内均无住房。据此，一审法院认定本案王清泉、姜华符合前述司法解释规定的能够排除执行情形，对其停止执行涉案房屋的诉讼请求予以支持，判决正确。综上所述，刘清洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（刘清洁已预交），由刘清洁负担。本判决为终审判决。审判长 师 婷审判员 陈 帅审判员 秦燕燕二〇二一年八月六日书记员 崔 旋