山东省济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0104民初5172号原告：母树清，男，1955年4月9日出生，汉族，****，住济南市。原告：程广兰（母树清之妻），1956年4月27日出生，汉族，****，住济南市。两原告共同委托诉讼代理人：丁兴华，山东济西律师事务所律师。被告：山东龙腾房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴荣彬，董事长。委托诉讼代理人：杨新，山东信如律师事务所律师。原告母树清、程广兰与被告山东龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告母树清、程广兰及共同委托诉讼代理人丁兴华、被告龙腾公司的委托诉讼代理人杨新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。母树清、程广兰向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令龙腾公司支付逾期交房违约金83975.03元（2015年12月31日至2016年6月30日，按每日已付房款的万分之一计算；2016年7月1日至2017年5月4日，按每日已付房款的万分之二计算；并扣除龙腾公司已付违约金10674.79元）；2.请求法院判令龙腾公司支付逾期办证违约金70690.84元（2017年5月4日至2020年12月10日，按每日已付房款的万分之一计算）；3.本案的诉讼费用由龙腾公司承担。庭审中，母树清、程广兰明确第二项诉讼请求违约金计算的起止为：自2019年4月25日起至2020年8月28日止。事实和理由：2015年9月7日，母树清、程广兰与龙腾公司签订《济南市商品房买卖合同》，母树清、程广兰已按合同约定付清房款。根据合同约定，龙腾公司应于2015年12月31日前交付房屋，但直至2017年5月4日龙腾公司才将涉案房屋交付给母树清、程广兰。且因为龙腾公司的原因导致房产证逾期办理。龙腾公司的行为已构成违约，母树清、程广兰为维护自身合法权益，特诉至法院，敬请贵院依法裁判。龙腾公司辩称，一、母树清、程广兰要求龙腾公司承担逾期交房违约金的诉讼请求已过诉讼时效，法院应驳回该项诉讼请求。双方合同中约定龙腾公司应于2015年12月31日前向母树清、程广兰交付房屋，但龙腾公司并未按照约定履行交付义务。母树清、程广兰作为购房者，在合同约定交房之次日起就应知道龙腾公司已经存在违约行为、且其权利受到损害。依据《民法典》第一百八十八条之规定，诉讼时效期间指的是向人民法院请求保护民事权利的期间，且自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。因此，母树清、程广兰自2016年1月1日起即应当知道其权利受到侵害，诉讼时效开始计算。根据《民法典》的规定，本案诉讼时效为三年，即自2016年1月1日起至2018年12月31日止。虽然龙腾公司的违约状态一直处于持续状态，但并非主张违约责任诉请的诉讼时效需要等待违约状态结束之日才能开始起算。故本案中母树清、程广兰对于龙腾公司向其支付逾期交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，其已丧失胜诉权。退一步讲，母树清、程广兰于2017年5月4日办理收房手续，至此龙腾公司逾期交房的违约行为既已停止，即使从交房之次日起计算诉讼时效，也已经超过了法律规定的三年时效。二、母树清、程广兰计算逾期办证违约金的起止日期有误，应予以纠正。本案中龙腾公司于2020年5月28日向房管部门提交备案材料，按照合同约定母树清、程广兰向龙腾公司主张逾期办证违约金的起止日期应为2019年5月4日起至2020年5月27日止。三、母树清、程广兰要求龙腾公司承担逾期办证违约金数额过高，法院应当调低违约金金额。第一，双方签订的合同附件五补充合同中第六条第十款对于延期办证的违约金约定最高限额为已付房款的1%。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，在双方已对逾期办证违约金进行特别约定的情况下，应当按照双方合同的约定计算逾期办证违约金。母树清、程广兰在签订商品房买卖合同时，对上述条款明知且自愿接受，也从未提出异议，因此母树清、程广兰应按照合同约定主张违约金金额，而本案中母树清、程广兰所主张的违约金明显高于合同约定的最高限额为已付房款的1%，因此贵院不应支持该项诉讼请求。第二，我国合同法规定的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，合同中约定的违约金过高或过低时，当事人都可以参照实际损失进行调整。本案中，母树清、程广兰并未说明也未证明其因逾期办证产生的实际损失，故其主张按照日万分之一承担违约金的诉求无事实及法律依据，不应得到法院支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人没有争议的事实，本院认定如下：2015年9月7日，母树清、程广兰（买受人）与龙腾公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》【合同编号：销售（字）201519282251】，约定母树清、程广兰购买龙腾公司开发的龙腾国际花园****商品房一套，总价款1186088元。关于“交付期限”合同第八条约定，龙腾公司应当于2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付母树清、程广兰使用。合同第十五条关于产权登记的约定第3款约定，“出卖人应当在涉案商品房交付后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房地产主管部门备案，由买受人自行向房地产主管部门办理产权登记手续。如因出卖人的责任，买受人在该商品房交付后720日内未能取得房屋产权证书的，出卖人按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。”合同还对其他事项进行了约定。另有附件五合同补充协议第六条第十款约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人应按日承担已付款万分之一的违约金，违约金最高限额为已付房款的1%。”合同签订后，母树清、程广兰依约向龙腾公司支付了全部购房款1186088元。2016年4月11日，双方签订《补充协议》，约定继续履行《商品房买卖合同》，将《商品房买卖合同》第八条所约定的交付期限变更为2016年6月30日，龙腾公司向母树清、程广兰预付2016年6月30日前的违约金10674.79元，《商品房买卖合同》及本补充协议所约定的、违约方应向相对方承担的其他违约责任，双方同意甲方交房后一并结算。并将2016年7月1日后的逾期交房违约金比例调整为已付房价款的每日万分之二。上述协议签订后，龙腾公司于2016年4月11日向母树清、程广兰支付逾期交房违约金10674.79元。另查明，龙腾公司于2017年5月4日将涉案房产交付母树清、程广兰使用，并在2020年5月28日就涉案房屋向产权登记机关进行了备案。母树清、程广兰于2020年8月28日交纳维修基金，2020年12月10日取得涉案房屋的不动产登记证书，并于2021年4月25日通过山东法院电子诉讼服务平台提起本案诉讼。诉讼过程中，龙腾公司提交《情况说明》，载明在办理涉案开发项目《综合验收备案证明》时，施工单位违背施工合同约定，拒不配合在综合验收资料上盖章。2016年7月1日涉案项目商品房已达到交房入住标准并办理了自愿房屋交房。为解决业主不动产权证书取得难的问题，经市、区政府协调，根据相关政策，商品房已达到交房入住标准，因开发商和施工单位存在法律诉讼的可予以暂缓办理《综合验收备案证明》手续，先办理《不动产权证书》，让业主取得不动产权证书，故此龙腾公司于2020年5月8日取得了不动产权证书，在2016年7月1日交房是符合交房条件的，因与施工单位的诉讼未结束，至今未取得涉案《综合验收备案证明》。经审查，龙腾公司交付房屋应按照合同约定取得开发项目《分期综合验收备案证明》，实际房屋交付日期应以此日期为准，本案龙腾公司于2017年5月4日将涉案房产交付母树清、程广兰时并未取得涉案开发项目《分期综合验收备案证明》，但是双方均认可交房日期为2017年5月4日，并一致认可以此日期计算逾期交房及逾期办证违约金的起止日，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。因此，对于双方以2017年5月4日计算逾期交房及逾期办证违约金的起止日的主张，本院予以准许。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：关于母树清、程广兰要求龙腾公司支付逾期交房违约金的所述请求是否超过诉讼时效的问题，龙腾公司主张该项诉讼请求已过诉讼时效，母树清、程广兰不予认可，主张逾期交房违约金的诉讼时效应从缴纳维修基金时（即2020年8月28日）起算。对此，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，双方签订的商品房买卖合同对房屋交付时间有明确约定，约定的房屋交付时间届满后，龙腾公司未交房，母树清、程广兰应当知道其权利已受到侵害，故诉讼时效应自约定的房屋交付时间之次日起算。本案逾期交房违约金系以日给付的继续性债权，每个个别债权应分别单独适用诉讼时效，母树清、程广兰于2021年4月25日提起本案诉讼，根据上述法律规定，其主张的2015年12月31日至2017年5月4日的逾期交房违约金确已超过三年诉讼时效。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。母树清、程广兰与龙腾公司签订的《济南市商品房买卖合同》及附件、《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，均合法有效。母树清、程广兰与龙腾公司均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，母树清、程广兰的合同义务是按约定时间和数额向龙腾公司支付购房款，龙腾公司的合同义务则是按约定时间和标准向母树清、程广兰交付商品房及协助办理房屋权属登记。但龙腾公司未按合同约定的交房时间将涉案商品房交付，亦未按合同约定的时间将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于母树清、程广兰要求龙腾公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，因已超过法律规定的保护其民事权利的诉讼时效期间，本院不予支持。关于母树清、程广兰主张的逾期办证违约金的诉讼请求，根据双方签订的商品房买卖合同第十五条第3款约定，龙腾公司于2017年5月4日将涉案房屋交付母树清、程广兰，故2019年4月24日（商品房交付后第720日）为合同约定的龙腾公司协助母树清、程广兰办理房屋产权登记的最后日期，但龙腾公司直至2020年5月28日才将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，因龙腾公司违反合同约定导致母树清、程广兰未能在合同约定的涉案房屋交付后720日内取得房屋产权证书，理应承担相应的违约责任，另外，根据补充协议第六条第三款约定“…买受人需在出卖人发出办证通知15日内办理房屋所有权登记、抵押权登记及缴纳相关税费（维修资金、契税）…”，母树清、程广兰于2020年8月28日缴纳维修资金，现龙腾公司未提供证据证明其在2020年5月28日办理完毕备案手续后向母树清、程广兰发出办证通知的时间，因此逾期办证违约金应计算至2020年8月27日。因此，母树清、程广兰要求龙腾公司支付2019年4月25日起至2020年8月27日的逾期办证违约金的主张，于法有据，本院予以支持。此外，龙腾公司辩称按照补充协议的约定，出卖人承担逾期办证违约金的最高限额为已付房款的1%，母树清、程广兰主张应当按照日万分之一计算。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”经审查，龙腾房地产公司最迟应当于2019年4月24日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但直至2020年5月28日才履行完毕备案义务。合同约定的已付房款的1%限额即11860.88元，明显过低，故应对逾期交房违约金予以调整。母树清、程广兰要求龙腾公司按照日万分之一的标准支付逾期办证违约金的主张未超过法律规定，本院予以准许。综上所述，对于母树清、程广兰主张龙腾公司向其支付自2019年4月25日起至2020年8月27日止，以1186088元为基数，按照每日万分之一计算的逾期办证违约金，于法有据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、之规定，判决如下：一、被告山东龙腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告母树清、程广兰逾期办证违约金（以1186088元为基数，自2019年4月25日起，按照每日万分之一的标准，计算至2020年8月27日）；二、驳回原告母树清、程广兰要求山东龙腾房地产开发有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求；三、驳回原告母树清、程广兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3494元，减半收取计1747元，由原告母树清、程广兰负担949元，由被告山东龙腾房地产开发有限公司负担798元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  刘莹莹二〇二一年八月十七日书记员  史晓云