四川省绵阳市游仙区人民法院民 事 判 决 书（2021）川0704民初1864号原告（反诉被告）:黄麟，男，生于1979年10月26日，汉族，住四川省成都市锦江区。委托诉讼代理人:刘梦，北京盈科(绵阳)律师事务所律师。委托诉讼代理人:魏洪奇，北京盈科(绵阳)律师事务所律师。被告（反诉被告）:黄虚索，男，生于1983年11月14日，汉族，住四川省成都市成华区。委托诉讼代理人:潘宏谊，女，生于1957年9月22日，汉族，住浙江省台州市椒江区。系黄虚索之母。被告（反诉被告）:陈德武，女，生于1953年2月8日，汉族，住四川省成都市武侯区。被告（反诉原告）:罗伟，男，生于1992年6月24日，汉族，住四川省绵阳市游仙区。委托诉讼代理人:罗成，男，生于1972年11月19日，汉族，住四川绵阳市游仙区，系罗伟之父。第三人（反诉被告）:黄愿军，女，生于1950年11月26日，汉族，住四川省成都市成华区。委托诉讼代理人朱**高，女，生于1982年11月19日，汉族，住成都市锦江区。系黄愿军之女。原告（反诉被告）黄麟诉被告黄虚索、被告陈德武、(反诉原告)罗伟、第三人(反诉被告)黄愿军确认合同无效纠纷一案，本院于2021年5月27日立案受理后，依法由审判员赵倩适用简易程序公开开庭进行了审理。审理期间，被告（反诉原告）罗伟向本院提起反诉，经审查被告反诉符合受理条件，本院依法予以准许，本诉反诉合并审理。原告（反诉被告）黄麟及其委托诉讼代理人刘梦、魏洪奇，被告黄虚索及其委托诉讼代理人潘宏谊，被告(反诉被告)陈德武，被告(反诉原告)罗伟委托诉讼代理人罗成，第三人(反诉被告)黄愿军的委托诉讼代理人朱**高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认黄立追与被告罗伟于2020年4月21日签订的《房屋买卖协议》无效；2.被告罗伟依法返还案涉房屋；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：位于四川省绵阳市游仙区房屋（以下简称“案涉房屋”）黄春云（荣）所有，黄春云（荣）育有三个子女，即黄薇薇、黄立追、黄愿军，黄春云（荣）于1999年8月15日死亡，去世后未留遗嘱。黄薇薇于2002年1月2日死亡，未留遗嘱，育有独子黄麟，黄立追配偶陈德武。涉案房屋系黄春云（荣）先生去世后遗留下来的财产，根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十四条的规定，放弃继承必须明示，黄薇薇已去世其独子黄麟代位继承，可以认定案涉房屋系所有遗产继承人共同所有。黄春云（荣）先生生前反复叮嘱不能出售东宣的房屋，其保姆罗彩秀没有房子，黄春云去世后可以让罗彩秀住在这里，由子孙适当地给罗彩秀一点补贴，以免房屋损坏。黄立追谎称案涉房屋系单独所有于2020年4月21日私自与罗伟（罗彩秀之孙）签订《房屋买卖协议》，作价130000元将涉案房屋出售，该房屋为自建房屋，建设之初未进行产权登记，因此此次交易也未进行变更登记。黄立追在未通知原告等法定继承人的情况下将共同共有的案涉房屋出售给被告罗伟，同时违背了黄春云（荣）先生的遗愿。《中华人民共和国民法典》第一千一百五十一条规定，任何组织或者个人不得侵吞或者争抢遗产，因此黄立追私自出售的行为不仅侵害了案涉房屋的共同共有继承人的合法权益，还违反了《中华人民共和国民法典》第一千一百五十一条。被告罗伟与原告及第三人认识，罗伟的奶奶罗彩秀系黄春云（荣）的保姆，即说明罗伟明知黄春云（荣）膝下不止黄立追一个儿子仍恶意与黄立追签订了《房屋买卖协议》，那么前述情形下签订的协议符合《中华人民共和国民法典》第一百五十三条以及第一百五十四条规定，应认定为无效合同。被告黄虚索辩称：对整个事情黄虚索根本不知情，都是在2020年7月11日和罗彩秀在东宣乡才知道买卖的情况，当时罗伟发了一个买卖合同黄虚索才知晓。对原告诉请合同无效没有异议，房屋应该返还。被告陈德武辩称：出售房屋的事情其没有参与，房款当时也是黄立追收取，黄立追去世前将位于成都成华区的一套住房赠与黄虚索，黄立追的债务应当由黄虚索偿还。陈德武是在特定情况下应黄立追的要求与其登记结婚，请求法院依法判决。被告(反诉原告)罗伟辩称：1.本案不属于人民法院民事案件的受案范围。2.罗伟没有恶意串通签订《房屋买卖协议》。3.黄立追向非村集体以外的人转让宅基地，案涉协议并不必然无效。4.即使黄立追无权处分案涉房屋亦不影响案涉协议的效力。第三人(反诉被告)黄愿军辩称：1.涉案房屋是黄愿军、黄立追和黄薇薇共有，黄愿军从未表示放弃该房屋的继承，黄立追出卖房屋侵害了黄愿军的合法权益。2.黄立追与罗伟私自交易时，黄愿军不知情，也不同意。罗伟与涉案房屋不在一个集体经济组织，协议无效。3.罗伟要求赔偿损失无任何事实和法律依据。被告（反诉原告）罗伟向本院提出诉讼请求，若法院判定反诉原告与黄立追于2020年4月21日签订的《房屋买卖协议》无效，则请求依法判令：1.被告黄麟、被告陈德武、被告黄虚索、被告黄愿军向原告退还购房款人民币130000元;2.被告黄麟、被告陈德武、被告黄虚索、被告黄愿军向原告赔偿经济损失人民币153920元；3.本案诉讼费用由四被告承担。事实和理由：黄立追（已故）的妻子为被告陈德武，儿子为被告黄虚索。黄春云（已故）是被告黄愿军、黄立追的父亲。被告黄麟是黄春云的孙子，其母亲黄薇薇已逝。2020年4月21日，黄立追谎称位于四川省绵阳市游仙区（下称案涉房屋）为其父亲黄春云（荣）所有,由于其父亲去世,其是案涉房屋唯一继承人,并决定作价130000元将案涉房屋出售原告,双方签订了《房屋买卖协议》（下称案涉协议）。原告亦向黄立追支付购房款130000元,并对案涉房屋进行了装修,装修款共计153920元。现被告黄麟起诉,诉请为确认案涉协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条和《中华人民共和国继承法》第三十三条，若贵院认为案涉合同无效,则应由黄立追法定继承人即被告陈德武、被告黄虚索向原告退还购房款并赔偿损失。被告黄麟、被告黄愿军若对案涉房屋享有继承权,亦应承担清偿责任。原告(反诉被告)黄麟辩称：1.房屋的买卖协议是罗伟与黄立追签订的，根据合同的相对性，合同无效，罗伟应向合同相对人黄立追追偿，同时罗伟明知涉案房屋系黄愿军、黄立追、黄薇薇三人共有及本人不是涉案房屋集体的村民而签订协议，罗伟应当承担过错，并按照该过错承担相应的损失。2.罗伟及其家人自签订《房屋买卖协议》后在涉案房屋居住，居住产生的房屋占用费应该产生按市场价向涉案房屋共有人支付。3.该房屋是黄愿军、黄立追、黄薇薇三人继承黄春云的房屋，黄麟并没有继承黄立追的任何遗产，不存在反诉原告提到的遗产继承人应当承担被继承人承担的债务，因此黄麟不应赔偿反诉原告的损失。被告黄虚索辩称：黄虚索目前没有继承黄立追的遗产，承诺书、房屋买卖协议均由陈德武起草，让黄立追和黄虚索签名，黄虚索不应该赔偿反诉原告的相应费用。被告陈德武辩称：黄立追要卖房陈德武当时即不支持也不反对，陈德武全程都有没有参与，售房款陈德武没有收取。第三人（反诉被告）黄愿军辩称：房屋买卖黄愿军并不知情，也未收取购房款。130000元的房屋款和153920元的装修款不应当由黄愿军赔偿，这是罗伟自愿的行为。经审理查明，位于四川省绵阳市游仙区房屋系黄春云所有，黄春云生前育有三个子女，即黄薇薇、黄立追和黄愿军。从1993年开始，罗伟的奶奶罗彩秀便在东宣镇照顾黄春云生活，期间也偶尔随黄春云前往成都市红军院、黄愿军家中暂住。1999年8月15日，黄春云去世，去世后未留有遗嘱。2002年1月2日，黄薇薇去世，未留有遗嘱，黄薇薇育有独子黄麟。黄立追与前妻潘宏谊育有独子黄虚索。2020年4月9日，黄立追与陈德武登记结婚。2020年4月21日，黄立追（卖方）与罗伟（买方）签订《房屋买卖协议》内容载明：黄立追自愿将位于四川省绵阳市游仙区房屋卖给罗伟（注：东宣镇的房屋都未办理产权证），买方罗伟一次性付清全款，人民币130000元整。该房屋属黄立追独立拥有，其他任何人不得干涉出售该房屋。同日，罗伟通过转账及现金支付的方式向黄立追付清房款，黄立追出具收条一张，内容载明：收到罗伟购房款壹拾叁万元正。2020年5月10日，黄立追因患病死亡，死亡诊断：1、急性消化道大出血；2、××后肝硬化失代偿期，肝恶性肿瘤.......。2021年6月9日，绵阳市游仙区魏城镇星光村村民委员会出具《关于黄春荣房屋宅基地说明》一份，内容载明：兹有绵阳市游仙区魏城镇东宣场镇东岳街40#-41#房屋，系原东宣乡老红军黄春荣于1992年左右修建，当时东宣乡为了扩建场镇建设经人民政府与星光村协商解决老红军思乡回家乡养老建房意愿，同意将星光村泉水堰蒋家沟洪水沟与原东宣乡初级小学间隔地段集体土地划为黄春荣老红军建房。另查明，罗伟系罗彩秀之孙，其户籍所在地为四川省绵阳市游仙区。被告陈德武举证银行流水若干、税收完税凭证及承诺书拟证明：1.陈德武与黄立追之间经济往来情况，黄立追出售房屋的款项未交于陈德武。且黄立追赠予黄虚索房屋的租金陈德武通过银行转账给黄虚索。2.黄立追将房屋以买卖的形式赠予其儿子黄虚索，黄立追的债务应当由黄虚索偿还。原告（反诉被告）黄麟的质证意见为：对上述证据的真实性予以认可，但银行流水单能证明陈德武与黄立追同居及婚后黄立追的财产由陈德武打理，存在资产来往过密的情形，资产不能区分的情况。完税凭证及承诺书明确载明了是房屋买卖，不是赠予，该房屋是通过买卖的程序进行的，而并非黄立追去世后留下的遗产，该承诺书真实性不认可。被告黄虚索的质证意见为：银行流水真实性无异议，但不能达到陈德武证明目的。承诺书是在受胁迫情况下出具，成都市成华区那套房屋本身与黄立追就没有关系，该房屋在其母亲潘宏谊完全不知情的情况下变更至黄立追的名下，不能达到证明目的。被告（反诉原告）罗伟的质证意见为：对上述证据无异议。第三人（反诉被告）黄愿军的质证意见为：上述证据与本案无关，从肉眼辨别房屋买卖协议与承诺书上的“黄立追”字迹有些不同，但不申请进行笔迹鉴定。被告（反诉原告）罗伟举证：1.2020年10月10日出具的盖有汇生木业经营部发票专用章的汇森木业销售单微信打印件一张，其中内容主要有“摘要：游仙东宣场镇，罗彩秀；商品名称：线条（邱）、铝扣（吴兴旺）、扣条、拉手等；合计：22971元”。2.2020年11月29日的收据一张，其内容主要有“收到罗彩秀房屋装修人工费14280元整，安装4扇木门800元整，金额15080元，经手人：罗强”。3.绵阳市远景燃气有限公司出具的日期为2021年1月1日的一张入户费收款收据和三张燃气收费收据，分别载明的内容有“收到东宣场镇罗彩秀燃气工程安装费；金额：5640元”“交款个人姓名：东宣场镇罗彩秀；收款事项说明：锂电池；金额：160元”“交款个人姓名：东宣场镇罗彩秀；收款事项说明：燃气保险；金额：100元”“交款个人姓名：东宣场镇罗彩秀；收款事项说明：报警器；金额：398元”。4.纬盛家具送货单微信打印件一张，其内容有“订货单位：绵阳市游仙区东宣场镇罗成订购家具；名称及规格：真皮餐椅、三人真皮散发等；合计人民币：52080元”。5.日期为2020年10月12日、2020年10月14日的收款收据二张，户名均为罗彩双，内容分别为“名称：水泥、沙；合计金额：7650元”、“名称：红砖、碎石、钢筋；合计金额：3470元”。6.2020年12月6日、2020年12月22日的无户名收款收据二张，内容分别为“名称：做灶台、贴地板砖、外墙做灰等费用；合计金额：16015元”。“摘要：入户木门；铝窗等；合计人民币：8380元”。7.2020年10月20日出具的盖有“绵阳市凯源建材有限公司财务专用章”的绵阳市凯源建材有限公司销货清单微信打印件一张，内容为“客户送货信息：东宣镇；日期：；金额合计：9358元”和。8.日期为2020年12月21日的两张四川省增值税发票，其主要内容为购买的小米电视1台、格力空调1套，价税合计总共8597.99元。拟证明购买案涉房屋后对房屋进行装修花费的装修款。原告（反诉被告）黄麟的质证意见为：收款收据在庭上没有举证，是否有原件请法庭核实，部分收款人为罗彩秀，本案反诉原告是罗伟，与本案没有关联性，且仅有收款收据没有相应的收货单或银行转账，该收据也不符合会计做账规则，也不能证明所购买或出售的产品用于罗伟房屋建设装修。燃气公司的四份收据都均是收到罗彩秀款项并非罗伟，该收据并未载明入户房屋的地址，不能确定跟涉案房屋有关。被告黄虚索的质证意见为：黄虚索不清楚情况，不应当赔偿。被告陈德武的质证意见为：争讼房子确实进行了装修。第三人（反诉被告）黄愿军的质证意见为：5份收据均没有盖章，且户名均不是罗伟的名字，反诉原告也没有出示微信及其他转账记录，不应予以赔偿。燃气收据有三份是盖章的，这是燃气公司收取的费用，这笔款应当由房子的所有人负担。以上事实，由身份证复印件、常住人口信息表、居民死亡证明、结婚登记审查表、（2021）成民终第494号判决书复印件、房屋买卖协议复印件、魏城镇人民政府出具的函、星光村村民委员会出具的说明、陈德武和黄立追的银行流水、税收完税证明、9张收款收据、绵阳市凯源建材有限公司销售清单、汇森木业销售单、纬盛家具订货单等证据加以佐证，事实清楚、足以认定。本院认为，本案争讼的四川省绵阳市游仙区房屋系修建在农村宅基地上房屋，而农村宅基地使用权只能由本集体经济组织成员享有，因此，在房地一体的原则下，农村宅基地上房屋属法律限制非本集体成员之间交易的标的物。本案诉争房屋所在地不在国家确定的宅基地制度改革试点地区范围内，罗伟并非争讼房屋所在地集体经济组织成员，黄立追将宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，双方签订的《房屋买卖协议》违反法律、法规强制性规定，应确认为无效。被告（反诉原告）罗伟主张返还购房款130000元及赔偿损失153920元的诉请。因本案原告（反诉被告）黄麟、第三人（反诉被告）黄愿军并非《房屋买卖协议》的合同相对方且在本案中不存在过错，故黄麟、黄愿军不应承担返还房款及赔偿损失的责任。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定除外”及《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。罗伟当庭出示银行转账流水、黄愿军的收条足以证明其按照协议约定支付了购房款130000元，各反诉被告虽有异议，但均未举出证据予以反驳，本院对该组证据的真实性应予以确认。房屋原所有权人黄春云已去世，其女儿黄薇薇、儿子黄立追亦相继去世，因此罗伟应当将争讼房屋返还于黄愿军，黄立追的继承人陈德武、黄虚索，黄薇薇的继承人黄麟。被告（反诉原告）罗伟系黄春云保姆罗彩秀之孙，罗彩秀在照顾黄春云期间也曾前往成都黄愿军家中，故罗伟对于黄春云法定继承人非仅有黄立追一人的情况应当知情，在此情况下仍然与黄立追签订《房屋买卖协议》，其自身亦存在一定过错，故对合同无效后的损失应自行承担20%的责任。黄立追现已逝世，陈德武、黄虚索系其法定继承人，故陈德武、黄虚索应当在其继承遗产价值范围内承担偿还购房款130000元并按照过错承担80%的赔偿责任。罗伟购买争讼房屋后对房屋进行一系列修缮、装修系客观事实，具体赔偿项目分述如下：1.罗伟举证若干微信收款收据打印件及销售清单，其中2020年11月29日金额为15080元的收据上载明“罗彩秀付房屋装修（吊顶、墙面贴板）人工费14280元整，收安装四扇木门800元整”及2020年10月10日绵阳城区汇生木业经营部出具的金额为22971元的毅德店销售单载明“摘要：游仙东宣场镇，罗彩秀，商品名称：木质地板、线条、铝扣等”，因罗彩秀与罗伟系婆孙关系，收据署名罗彩秀亦符合常理，各被告虽对该收据提出异议但均未举证反驳，故对该两份证据真实性应予以确认。其它两张载明户名为罗彩双的收据以及送货单上既无户名，亦无具体地址的收据及送货单，在罗伟未举证其他证据予以佐证的情况下，无法确认相关票据与本案的关联性，不予采信。2.罗伟所举证绵阳市远景燃气有限公司出具的入户收款收据、报警器、锂电池、保险费共计6298元，系在争讼房屋安装燃气缴纳，应予以采信。3.罗伟所举证家具送货单，电视、空调购买发票，因上述物品不属于添附在房屋上不可剥离的物品，其在腾退房屋时可予以搬离，不应认定为损失范畴。综上，罗伟的损失确认为44349元。综上，判决如下：一、被告（反诉原告）罗伟与黄立追于2020年4月21日签订的《房屋买卖协议》无效；二、被告陈德武、黄虚索于本判决生效之日起六十日内将购房款人民币130000元返还给被告(反诉原告)罗伟；三、被告陈德武、黄虚索于本判决生效之日起六十日内赔偿被告（反诉原告）罗伟损失人民币35479.2元；四、被告（反诉原告）罗伟于本判决生效之日起六十日内将位于四川省绵阳市游仙区房屋腾退给原告（反诉被告）黄麟、被告陈德武、黄虚索、第三人（反诉被告）黄愿军;五、驳回被告（反诉原告）罗伟的其他反诉诉讼请求。被告陈德武、黄虚索应当在其继承遗产价值范围内承担本判决第二项、第三项确定的履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费1450元，由被告罗伟负担；反诉部分案件受理费2750元，由反诉原告罗伟负担1147元，被告陈德武、黄虚索负担1603元（上述费用原告黄麟与被告罗伟均已预交，各方在履行本判决确定的义务时向对方直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  赵倩二〇二一年八月十九日书记员  梁梅四川省绵阳市游仙区人民法院民 事 判 决 书（2021）川0704民初1864号原告（反诉被告）:黄麟，男，生于1979年10月26日，汉族，住四川省成都市锦江区。委托诉讼代理人:刘梦，北京盈科(绵阳)律师事务所律师。委托诉讼代理人:魏洪奇，北京盈科(绵阳)律师事务所律师。被告（反诉被告）:黄虚索，男，生于1983年11月14日，汉族，住四川省成都市成华区。委托诉讼代理人:潘宏谊，女，生于1957年9月22日，汉族，住浙江省台州市椒江区。系黄虚索之母。被告（反诉被告）:陈德武，女，生于1953年2月8日，汉族，住四川省成都市武侯区。被告（反诉原告）:罗伟，男，生于1992年6月24日，汉族，住四川省绵阳市游仙区。委托诉讼代理人:罗成，男，生于1972年11月19日，汉族，住四川绵阳市游仙区，系罗伟之父。第三人（反诉被告）:黄愿军，女，生于1950年11月26日，汉族，住四川省成都市成华区。委托诉讼代理人朱**高，女，生于1982年11月19日，汉族，住成都市锦江区。系黄愿军之女。原告（反诉被告）黄麟诉被告黄虚索、被告陈德武、(反诉原告)罗伟、第三人(反诉被告)黄愿军确认合同无效纠纷一案，本院于2021年5月27日立案受理后，依法由审判员赵倩适用简易程序公开开庭进行了审理。审理期间，被告（反诉原告）罗伟向本院提起反诉，经审查被告反诉符合受理条件，本院依法予以准许，本诉反诉合并审理。原告（反诉被告）黄麟及其委托诉讼代理人刘梦、魏洪奇，被告黄虚索及其委托诉讼代理人潘宏谊，被告(反诉被告)陈德武，被告(反诉原告)罗伟委托诉讼代理人罗成，第三人(反诉被告)黄愿军的委托诉讼代理人朱**高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认黄立追与被告罗伟于2020年4月21日签订的《房屋买卖协议》无效；2.被告罗伟依法返还案涉房屋；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：位于四川省绵阳市游仙区房屋（以下简称“案涉房屋”）黄春云（荣）所有，黄春云（荣）育有三个子女，即黄薇薇、黄立追、黄愿军，黄春云（荣）于1999年8月15日死亡，去世后未留遗嘱。黄薇薇于2002年1月2日死亡，未留遗嘱，育有独子黄麟，黄立追配偶陈德武。涉案房屋系黄春云（荣）先生去世后遗留下来的财产，根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十四条的规定，放弃继承必须明示，黄薇薇已去世其独子黄麟代位继承，可以认定案涉房屋系所有遗产继承人共同所有。黄春云（荣）先生生前反复叮嘱不能出售东宣的房屋，其保姆罗彩秀没有房子，黄春云去世后可以让罗彩秀住在这里，由子孙适当地给罗彩秀一点补贴，以免房屋损坏。黄立追谎称案涉房屋系单独所有于2020年4月21日私自与罗伟（罗彩秀之孙）签订《房屋买卖协议》，作价130000元将涉案房屋出售，该房屋为自建房屋，建设之初未进行产权登记，因此此次交易也未进行变更登记。黄立追在未通知原告等法定继承人的情况下将共同共有的案涉房屋出售给被告罗伟，同时违背了黄春云（荣）先生的遗愿。《中华人民共和国民法典》第一千一百五十一条规定，任何组织或者个人不得侵吞或者争抢遗产，因此黄立追私自出售的行为不仅侵害了案涉房屋的共同共有继承人的合法权益，还违反了《中华人民共和国民法典》第一千一百五十一条。被告罗伟与原告及第三人认识，罗伟的奶奶罗彩秀系黄春云（荣）的保姆，即说明罗伟明知黄春云（荣）膝下不止黄立追一个儿子仍恶意与黄立追签订了《房屋买卖协议》，那么前述情形下签订的协议符合《中华人民共和国民法典》第一百五十三条以及第一百五十四条规定，应认定为无效合同。被告黄虚索辩称：对整个事情黄虚索根本不知情，都是在2020年7月11日和罗彩秀在东宣乡才知道买卖的情况，当时罗伟发了一个买卖合同黄虚索才知晓。对原告诉请合同无效没有异议，房屋应该返还。被告陈德武辩称：出售房屋的事情其没有参与，房款当时也是黄立追收取，黄立追去世前将位于成都成华区的一套住房赠与黄虚索，黄立追的债务应当由黄虚索偿还。陈德武是在特定情况下应黄立追的要求与其登记结婚，请求法院依法判决。被告(反诉原告)罗伟辩称：1.本案不属于人民法院民事案件的受案范围。2.罗伟没有恶意串通签订《房屋买卖协议》。3.黄立追向非村集体以外的人转让宅基地，案涉协议并不必然无效。4.即使黄立追无权处分案涉房屋亦不影响案涉协议的效力。第三人(反诉被告)黄愿军辩称：1.涉案房屋是黄愿军、黄立追和黄薇薇共有，黄愿军从未表示放弃该房屋的继承，黄立追出卖房屋侵害了黄愿军的合法权益。2.黄立追与罗伟私自交易时，黄愿军不知情，也不同意。罗伟与涉案房屋不在一个集体经济组织，协议无效。3.罗伟要求赔偿损失无任何事实和法律依据。被告（反诉原告）罗伟向本院提出诉讼请求，若法院判定反诉原告与黄立追于2020年4月21日签订的《房屋买卖协议》无效，则请求依法判令：1.被告黄麟、被告陈德武、被告黄虚索、被告黄愿军向原告退还购房款人民币130000元;2.被告黄麟、被告陈德武、被告黄虚索、被告黄愿军向原告赔偿经济损失人民币153920元；3.本案诉讼费用由四被告承担。事实和理由：黄立追（已故）的妻子为被告陈德武，儿子为被告黄虚索。黄春云（已故）是被告黄愿军、黄立追的父亲。被告黄麟是黄春云的孙子，其母亲黄薇薇已逝。2020年4月21日，黄立追谎称位于四川省绵阳市游仙区（下称案涉房屋）为其父亲黄春云（荣）所有,由于其父亲去世,其是案涉房屋唯一继承人,并决定作价130000元将案涉房屋出售原告,双方签订了《房屋买卖协议》（下称案涉协议）。原告亦向黄立追支付购房款130000元,并对案涉房屋进行了装修,装修款共计153920元。现被告黄麟起诉,诉请为确认案涉协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条和《中华人民共和国继承法》第三十三条，若贵院认为案涉合同无效,则应由黄立追法定继承人即被告陈德武、被告黄虚索向原告退还购房款并赔偿损失。被告黄麟、被告黄愿军若对案涉房屋享有继承权,亦应承担清偿责任。原告(反诉被告)黄麟辩称：1.房屋的买卖协议是罗伟与黄立追签订的，根据合同的相对性，合同无效，罗伟应向合同相对人黄立追追偿，同时罗伟明知涉案房屋系黄愿军、黄立追、黄薇薇三人共有及本人不是涉案房屋集体的村民而签订协议，罗伟应当承担过错，并按照该过错承担相应的损失。2.罗伟及其家人自签订《房屋买卖协议》后在涉案房屋居住，居住产生的房屋占用费应该产生按市场价向涉案房屋共有人支付。3.该房屋是黄愿军、黄立追、黄薇薇三人继承黄春云的房屋，黄麟并没有继承黄立追的任何遗产，不存在反诉原告提到的遗产继承人应当承担被继承人承担的债务，因此黄麟不应赔偿反诉原告的损失。被告黄虚索辩称：黄虚索目前没有继承黄立追的遗产，承诺书、房屋买卖协议均由陈德武起草，让黄立追和黄虚索签名，黄虚索不应该赔偿反诉原告的相应费用。被告陈德武辩称：黄立追要卖房陈德武当时即不支持也不反对，陈德武全程都有没有参与，售房款陈德武没有收取。第三人（反诉被告）黄愿军辩称：房屋买卖黄愿军并不知情，也未收取购房款。130000元的房屋款和153920元的装修款不应当由黄愿军赔偿，这是罗伟自愿的行为。经审理查明，位于四川省绵阳市游仙区房屋系黄春云所有，黄春云生前育有三个子女，即黄薇薇、黄立追和黄愿军。从1993年开始，罗伟的奶奶罗彩秀便在东宣镇照顾黄春云生活，期间也偶尔随黄春云前往成都市红军院、黄愿军家中暂住。1999年8月15日，黄春云去世，去世后未留有遗嘱。2002年1月2日，黄薇薇去世，未留有遗嘱，黄薇薇育有独子黄麟。黄立追与前妻潘宏谊育有独子黄虚索。2020年4月9日，黄立追与陈德武登记结婚。2020年4月21日，黄立追（卖方）与罗伟（买方）签订《房屋买卖协议》内容载明：黄立追自愿将位于四川省绵阳市游仙区房屋卖给罗伟（注：东宣镇的房屋都未办理产权证），买方罗伟一次性付清全款，人民币130000元整。该房屋属黄立追独立拥有，其他任何人不得干涉出售该房屋。同日，罗伟通过转账及现金支付的方式向黄立追付清房款，黄立追出具收条一张，内容载明：收到罗伟购房款壹拾叁万元正。2020年5月10日，黄立追因患病死亡，死亡诊断：1、急性消化道大出血；2、××后肝硬化失代偿期，肝恶性肿瘤.......。2021年6月9日，绵阳市游仙区魏城镇星光村村民委员会出具《关于黄春荣房屋宅基地说明》一份，内容载明：兹有绵阳市游仙区魏城镇东宣场镇东岳街40#-41#房屋，系原东宣乡老红军黄春荣于1992年左右修建，当时东宣乡为了扩建场镇建设经人民政府与星光村协商解决老红军思乡回家乡养老建房意愿，同意将星光村泉水堰蒋家沟洪水沟与原东宣乡初级小学间隔地段集体土地划为黄春荣老红军建房。另查明，罗伟系罗彩秀之孙，其户籍所在地为四川省绵阳市游仙区。被告陈德武举证银行流水若干、税收完税凭证及承诺书拟证明：1.陈德武与黄立追之间经济往来情况，黄立追出售房屋的款项未交于陈德武。且黄立追赠予黄虚索房屋的租金陈德武通过银行转账给黄虚索。2.黄立追将房屋以买卖的形式赠予其儿子黄虚索，黄立追的债务应当由黄虚索偿还。原告（反诉被告）黄麟的质证意见为：对上述证据的真实性予以认可，但银行流水单能证明陈德武与黄立追同居及婚后黄立追的财产由陈德武打理，存在资产来往过密的情形，资产不能区分的情况。完税凭证及承诺书明确载明了是房屋买卖，不是赠予，该房屋是通过买卖的程序进行的，而并非黄立追去世后留下的遗产，该承诺书真实性不认可。被告黄虚索的质证意见为：银行流水真实性无异议，但不能达到陈德武证明目的。承诺书是在受胁迫情况下出具，成都市成华区那套房屋本身与黄立追就没有关系，该房屋在其母亲潘宏谊完全不知情的情况下变更至黄立追的名下，不能达到证明目的。被告（反诉原告）罗伟的质证意见为：对上述证据无异议。第三人（反诉被告）黄愿军的质证意见为：上述证据与本案无关，从肉眼辨别房屋买卖协议与承诺书上的“黄立追”字迹有些不同，但不申请进行笔迹鉴定。被告（反诉原告）罗伟举证：1.2020年10月10日出具的盖有汇生木业经营部发票专用章的汇森木业销售单微信打印件一张，其中内容主要有“摘要：游仙东宣场镇，罗彩秀；商品名称：线条（邱）、铝扣（吴兴旺）、扣条、拉手等；合计：22971元”。2.2020年11月29日的收据一张，其内容主要有“收到罗彩秀房屋装修人工费14280元整，安装4扇木门800元整，金额15080元，经手人：罗强”。3.绵阳市远景燃气有限公司出具的日期为2021年1月1日的一张入户费收款收据和三张燃气收费收据，分别载明的内容有“收到东宣场镇罗彩秀燃气工程安装费；金额：5640元”“交款个人姓名：东宣场镇罗彩秀；收款事项说明：锂电池；金额：160元”“交款个人姓名：东宣场镇罗彩秀；收款事项说明：燃气保险；金额：100元”“交款个人姓名：东宣场镇罗彩秀；收款事项说明：报警器；金额：398元”。4.纬盛家具送货单微信打印件一张，其内容有“订货单位：绵阳市游仙区东宣场镇罗成订购家具；名称及规格：真皮餐椅、三人真皮散发等；合计人民币：52080元”。5.日期为2020年10月12日、2020年10月14日的收款收据二张，户名均为罗彩双，内容分别为“名称：水泥、沙；合计金额：7650元”、“名称：红砖、碎石、钢筋；合计金额：3470元”。6.2020年12月6日、2020年12月22日的无户名收款收据二张，内容分别为“名称：做灶台、贴地板砖、外墙做灰等费用；合计金额：16015元”。“摘要：入户木门；铝窗等；合计人民币：8380元”。7.2020年10月20日出具的盖有“绵阳市凯源建材有限公司财务专用章”的绵阳市凯源建材有限公司销货清单微信打印件一张，内容为“客户送货信息：东宣镇；日期：；金额合计：9358元”和。8.日期为2020年12月21日的两张四川省增值税发票，其主要内容为购买的小米电视1台、格力空调1套，价税合计总共8597.99元。拟证明购买案涉房屋后对房屋进行装修花费的装修款。原告（反诉被告）黄麟的质证意见为：收款收据在庭上没有举证，是否有原件请法庭核实，部分收款人为罗彩秀，本案反诉原告是罗伟，与本案没有关联性，且仅有收款收据没有相应的收货单或银行转账，该收据也不符合会计做账规则，也不能证明所购买或出售的产品用于罗伟房屋建设装修。燃气公司的四份收据都均是收到罗彩秀款项并非罗伟，该收据并未载明入户房屋的地址，不能确定跟涉案房屋有关。被告黄虚索的质证意见为：黄虚索不清楚情况，不应当赔偿。被告陈德武的质证意见为：争讼房子确实进行了装修。第三人（反诉被告）黄愿军的质证意见为：5份收据均没有盖章，且户名均不是罗伟的名字，反诉原告也没有出示微信及其他转账记录，不应予以赔偿。燃气收据有三份是盖章的，这是燃气公司收取的费用，这笔款应当由房子的所有人负担。以上事实，由身份证复印件、常住人口信息表、居民死亡证明、结婚登记审查表、（2021）成民终第494号判决书复印件、房屋买卖协议复印件、魏城镇人民政府出具的函、星光村村民委员会出具的说明、陈德武和黄立追的银行流水、税收完税证明、9张收款收据、绵阳市凯源建材有限公司销售清单、汇森木业销售单、纬盛家具订货单等证据加以佐证，事实清楚、足以认定。本院认为，本案争讼的四川省绵阳市游仙区房屋系修建在农村宅基地上房屋，而农村宅基地使用权只能由本集体经济组织成员享有，因此，在房地一体的原则下，农村宅基地上房屋属法律限制非本集体成员之间交易的标的物。本案诉争房屋所在地不在国家确定的宅基地制度改革试点地区范围内，罗伟并非争讼房屋所在地集体经济组织成员，黄立追将宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，双方签订的《房屋买卖协议》违反法律、法规强制性规定，应确认为无效。被告（反诉原告）罗伟主张返还购房款130000元及赔偿损失153920元的诉请。因本案原告（反诉被告）黄麟、第三人（反诉被告）黄愿军并非《房屋买卖协议》的合同相对方且在本案中不存在过错，故黄麟、黄愿军不应承担返还房款及赔偿损失的责任。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定除外”及《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。罗伟当庭出示银行转账流水、黄愿军的收条足以证明其按照协议约定支付了购房款130000元，各反诉被告虽有异议，但均未举出证据予以反驳，本院对该组证据的真实性应予以确认。房屋原所有权人黄春云已去世，其女儿黄薇薇、儿子黄立追亦相继去世，因此罗伟应当将争讼房屋返还于黄愿军，黄立追的继承人陈德武、黄虚索，黄薇薇的继承人黄麟。被告（反诉原告）罗伟系黄春云保姆罗彩秀之孙，罗彩秀在照顾黄春云期间也曾前往成都黄愿军家中，故罗伟对于黄春云法定继承人非仅有黄立追一人的情况应当知情，在此情况下仍然与黄立追签订《房屋买卖协议》，其自身亦存在一定过错，故对合同无效后的损失应自行承担20%的责任。黄立追现已逝世，陈德武、黄虚索系其法定继承人，故陈德武、黄虚索应当在其继承遗产价值范围内承担偿还购房款130000元并按照过错承担80%的赔偿责任。罗伟购买争讼房屋后对房屋进行一系列修缮、装修系客观事实，具体赔偿项目分述如下：1.罗伟举证若干微信收款收据打印件及销售清单，其中2020年11月29日金额为15080元的收据上载明“罗彩秀付房屋装修（吊顶、墙面贴板）人工费14280元整，收安装四扇木门800元整”及2020年10月10日绵阳城区汇生木业经营部出具的金额为22971元的毅德店销售单载明“摘要：游仙东宣场镇，罗彩秀，商品名称：木质地板、线条、铝扣等”，因罗彩秀与罗伟系婆孙关系，收据署名罗彩秀亦符合常理，各被告虽对该收据提出异议但均未举证反驳，故对该两份证据真实性应予以确认。其它两张载明户名为罗彩双的收据以及送货单上既无户名，亦无具体地址的收据及送货单，在罗伟未举证其他证据予以佐证的情况下，无法确认相关票据与本案的关联性，不予采信。2.罗伟所举证绵阳市远景燃气有限公司出具的入户收款收据、报警器、锂电池、保险费共计6298元，系在争讼房屋安装燃气缴纳，应予以采信。3.罗伟所举证家具送货单，电视、空调购买发票，因上述物品不属于添附在房屋上不可剥离的物品，其在腾退房屋时可予以搬离，不应认定为损失范畴。综上，罗伟的损失确认为44349元。综上，判决如下：一、被告（反诉原告）罗伟与黄立追于2020年4月21日签订的《房屋买卖协议》无效；二、被告陈德武、黄虚索于本判决生效之日起六十日内将购房款人民币130000元返还给被告(反诉原告)罗伟；三、被告陈德武、黄虚索于本判决生效之日起六十日内赔偿被告（反诉原告）罗伟损失人民币35479.2元；四、被告（反诉原告）罗伟于本判决生效之日起六十日内将位于四川省绵阳市游仙区房屋腾退给原告（反诉被告）黄麟、被告陈德武、黄虚索、第三人（反诉被告）黄愿军;五、驳回被告（反诉原告）罗伟的其他反诉诉讼请求。被告陈德武、黄虚索应当在其继承遗产价值范围内承担本判决第二项、第三项确定的履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费1450元，由被告罗伟负担；反诉部分案件受理费2750元，由反诉原告罗伟负担1147元，被告陈德武、黄虚索负担1603元（上述费用原告黄麟与被告罗伟均已预交，各方在履行本判决确定的义务时向对方直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  赵倩二〇二一年八月十九日书记员  梁梅