贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终2037号上诉人（原审原告）：台江县滨江一号小区业主委员会，住所地台江县滨江一号小区内。负责人：张胜和，系该小区业主委员会主任。委托诉讼代理人：张腾，男，苗族，1972年11月15日出生，住台江县，系该业委会副主任。被上诉人（原审被告）：贵州省台江县磊鑫房地产开发有限责任公司,住所地贵州省台江县苗疆西大道老法院办公楼。法定代表人：陆炫杰，系该公司执行董事兼总经理。现于毕节监狱服刑。被上诉人（原审被告）：陈振，男，苗族，1968年12月14日出生，住贵州省台江县。上诉人台江县滨江一号小区业主委员会（以下简称:台江滨江小区业委会）因与被上诉人贵州省台江县磊鑫房地产开发有限责任公司（以下简称:磊鑫房地产公司）、陈振确认合同效力纠纷一案，不服贵州省台江县人民法院（2021）黔2630民初184号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。台江滨江小区业委会上诉请求：1、撤销一审判决，改判二被上诉人恢复非机动车库给广大业主使用。事实与理由：1、竣工图显示非机动车位不计入公摊，但争议的是非机动车库，非机动车“位”和非机动车“库”是两不同概念；2、收条写：使用年限与该小区房屋使用年限相同，违反《合同法》第214条之规定。3、7栋与12栋之间的的地块规划图显示是“人行通道”，而竣工图显示一半是空地一半是非机动车库，而现状却成了一个整体的门面；16栋与台江县地税局之间的地块，规划图显示为“垃圾站”而竣工图显示为“非机动车库”，这两处都更改了规划图设计，被上诉人陆炫杰并没有出示获得台江县建设委员会或州级行政主管部门的更改批复文件或相关证据，所以这两处以规划图为准。4、被上诉人陆炫杰在一审笔录中法官问公司状况时答：公司从2013年后就停业。然而其2015年7月14日出售（出租）给陈振，且收条没有公司财务章，应属于个人行为。且争议地陆炫杰即没有个人不动产证明，也没有磊鑫公司的预售公告，故而被告陆炫杰和陈振的这个交易（出租）收条不能作为陈振依法拥有该两处建筑的法律依据。5、《磊鑫滨江1号住宅小区业主临时公约》第七条规定：“建设单位使用以上部位和设施设备的所有权，不得影响物业买受人正常使用物业。”事实上，被告陆炫杰和陈振的非法交易使原附属设施“人行通道、空地、非机动车库”等均改变了原貌，并造成陈振实际控制了该两处的事实，对该小区居民合理使用此两处附属设施造成影响。6、争议的两个非机动车库竣工验收时是露天状态，是竣工验收过后才修成封闭式门面（有部分业主证明）；7、争议的两处规划图和竣工图均显示为小区配套设施。根据民法典第二百七十四规定，此两处应为小区业主共有；8、争议的两处不具有专属性，开发商既没有取得预售许可证，也没取得产权证。却以个人名义对其出租(出售），违背法律常识；9、既然判决书载明规划设计是可以“有条件”变更的，但是在被告不能出示证明自己变更规划合法的证据（即条件）前，属于适用法律错误。10、规划范围的土地是广大业主交的土地转让金，而不是开发商。11、滨江一号业委会依法于2019年11月成立,一审上诉人以滨江一号业委会为原告方依法起诉被告侵害广大业主合法利益的行为，属于业委会正常行使职权，并无不当。陈振辩称：上诉人以一审判决认定事实错误，适用法律错误为由提起上诉，是其不据客观事实和曲解法律的滥诉，应依法予以驳回。1、台江县滨江一号小区于2010年9月开始建设，2011年12月12日竣工验收通过，并于2011年12月28日向行政主管部门备案。案涉的两个非机动车库分别位于现滨江一号小区7号楼与12号楼之间，及16号楼右侧（与台江县地税局宿舍楼相邻）。对比台江县的原始总平面规划图与竣工图，二者在规划设计上有部分调整，其中变化最大的就是取消了8号楼建设、地下停车库建设及小区道路规划调整。而就涉案争议的两个非机动车库所处位置而言，原始总平面规划图中分别规划设计为人行通道（7号楼与12号之间）和垃圾池（16号楼右侧），但竣工图中均变更规划设计为非机动车位，且竣工图上标注“室外机动车位”和“非机动车位”均“不计入公摊”。2、业主认可并签署的《磊鑫滨江1号住宅小区业主临时公约》，第七条明确“在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有：小车车位。”业主与磊鑫房开公司签订的《商品房买卖合同》，第十七条明确约定：未计入公摊面积的场所，归出卖人所有。1、竣工图与总平面规划图，有本质区别，不能混同、替代。《建设工程文件归档整理规范》（ＧＢ／Ｔ50328—2014）第二章“术语”第八条明确：竣工图是工程竣工验收后，真实反映建设工程项目施工结果的图样。（1）竣工图是建设工程项目施工结果的真实反映，具有“图物相符”的客观真实性。原始总平面规划图，仅是建设工程项目施工的方案或指引，不具实物性和客观真实性。一份总平面规划图，从设计单位完成到交付施工单位实施，在实施（施工）过程中，难免会遇到因施工现场环境（地质地貌、气候）、工程进度、建设者需求、使用功能、原材料、工期、施工技术等各种因素的制约而发生变更、修改。这些变更、修改，在保证安全、质量的前提下，属建设方的权利，国家现有建设规范并无禁止、限制。竣工图从实物及技术层面上反映了建设工程项目的质量、数量。因此，竣工图是验收、决算的依据。而原始总平面规划图，仅是建设工程项目施工的方案或指引，不具实物性，不具客观性，不能作为工程项目验收、决算的依据。3、本案的“原始总平面规划图”与“竣工图”，对本案争议的“非机动车库”，并无“小区配套设施”标注。同时，在本案商品房买卖的一系列文字材料中，并无“规划范围的土地是广大业主交的土地转让金”凭据。上诉人上诉理由的第7条，第10条、第8条纯属无中生有。4、本案《收条》，从“使用费”、“使用年限与该小区房屋使用年限相同”表述，是对本案非机动车库使用功能的绝卖，即一审判决书表述的变相出售。陆炫杰作为被上诉人磊鑫公司的法定代表人开具《收条》的行为，是法定代表人的职务行为。台江滨江小区业委会向一审法院起诉请求：1、判决确认二被告对台江县滨江一号小区内7栋与12栋之间和16栋与台江县地税务局宿舍地界之间的两个非机动车库的买卖关系无效；2、判令被告陈振把非法购买的两个非机动车库退回给原告管理使用。一审法院认定事实：台江县滨江一号小区系被告磊鑫公司发开的楼盘，于2010年9月开始建设，2011年12月12日竣工验收通过，并于同年同月28日向行政主管部门备案。涉案争议位置共有两处，分别位于现滨江一号小区7号楼与12号楼之间，和及16号楼右侧与台江县地税局宿舍楼相邻。对比滨江一号小区的初始总平面规划图与竣工图，二者在规划设计上有部分调整，其中变化最大是小区的道路规划发生了改变，且取消了8号楼建设。就涉案争议位置而言，初始总平面规划图中涉案争议位置分别为人行通道（7号楼与12号之间）和垃圾池（16号楼右侧），但在竣工图中，均变更为非机动车位。同时，竣工图上的“主要技术经济指标”标注的“室外机动车位”和“非机动车位”均“不计入公摊”。2015年7月14日，被告磊鑫公司的法定代表人陆炫杰收取被告陈振的15万元后，将涉案两个非机动车库交给被告陈振使用，并因此出具《收条》一份给被告陈振，其内容为：“今收到陈振车库使用费壹拾伍万元正，小写150000元。注：七号楼旁，和十六号楼旁。使用年限与该小区房屋使用年限相同。”事后，案涉的两个非机动车库则一直由被告陈振管理使用至今。庭审中，被告磊鑫公司和陈振均表示，二者是租赁关系，并非买卖关系。原告滨江一号业委会与被告陈振就案涉两个非机动库是否属于业主共有部分产生争议，原告因此而诉至一审法院。另查明，被告磊鑫公司与部分业主签订的《商品房买卖合同》第十七条第5、6项约定：“出卖人有权规划建设用于停放汽车的车位，车位归出卖人所有，出卖人有权将其单独出售”和“未计入公摊面积的场所归出卖人所有，买受人与其它权利人共同有偿使用”。且《磊鑫滨江1号住宅小区业主临时公约》第七条约定：“在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，以下部位和设施为建设单位所有：1、小区车位；2、娱乐设施。”在查明，原告滨江一号业委会本次起诉未召开业主大会通过。一审法院认为：本案的争议焦点是：一、涉案的两个非机动车库是否属于业主共有部分；二、被告磊鑫公司与被告陈振之间的买卖合同是否应认定无效。争议焦点一、关于涉案的两个非机动车库是否属于业主共有的问题。本案原告主张涉案两个非机动车库系业主共有部分，其主要依据是滨江一号的初始总平面规划图。但根据法律规定，建设规划是可以有条件变更的，并非明令禁止。在没有证据证明被告磊鑫公司开发的滨江一号小区规划变更行为违法之前，当前该小区的竣工图应是合法有效的，且已通过竣工验收合格及向相关部门进行了备案。而该竣工图已明确载明，非机动车位不计入公摊，故涉案的两个非机动车库并未作为共有面积由业主分摊，仍属于开发商所有。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案被告磊鑫公司于2015年7月以出租方式变相将涉案两个非机动车库出售给被告陈振，并已实际完成交付，该买卖合同在民法典实施前已履行完毕，依法应当适用当时的法律规定处理。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”故本案被告磊鑫公司将涉案非机动车库对外出租、出售并无不当。争议焦点二、关于被告磊鑫公司与被告陈振之间的买卖合同是否应认定无效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”本案原告要求确认被告磊鑫公司与被告陈振的买卖合同无效，但未充分举证证明该合同系二被告恶意串通且损害全体业主利益等事实，也不存在其他认定为合同无效的情形，理应由原告承担举证不能的后果。综上，原告的诉请，因证据不足，理由不充分，一审法院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告台江县滨江一号小区业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费60.00元，减半收取30.00元，由原告台江县滨江一号小区业主委员会负担。二审期间，当事人未提交新的证据材料。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审查。综合上诉人台江滨江小区业委会的上诉请求和理由，本案二审争议焦点为：1、涉案的两个非机动车库是否属于业主共有部分？2、磊鑫公司与陈振签订的合同是否应当认定为无效？关于涉案的两个非机动车库是否属于业主共有部分的问题，首先滨江小区竣工图经过竣工验收合格亦向相关部门进行了备案，在未有证据证明磊鑫公司开发的滨江小区规划变更行为违法之前，该小区竣工图合法有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”从上诉人提供的现有证据无法证明竣工图违法变更规划的事实，一审法院认定该竣工图合法有效并无不妥；其次竣工图上明确载明非机动车位不计入公摊。故上诉人主张涉案的两个非机动车位属于业主共有部分理由不能成立；关于该车位是否属于违规改造、乱搭乱建的情形不属于本案的审理范畴。关于磊鑫公司与陈振签订的合同是否应当认定为无效的问题，《中华人民共和国公司法》第一百八十八条规定：“公司清算结束后，清算组应当制作清算报告，报股东会、股东大会或者人民法院确认，并报送公司登记机关，申请注销公司登记，公告公司终止。”本案中磊鑫公司并未进行注销，停业只是公司内部行为并不影响公司继续开展业务。经查磊鑫公司股东为两人，陆炫杰占股为99.75%；公司法人可以代表公司对外开展业务，且磊鑫公司对该合同并未提出异议，可以认定系陆炫杰代表公司的合法职务行为。上诉人滨江小区业委会亦未能提供证据证实该合同存在法定无效的情形。上诉人主张该合同无效于法无据，本院不予支持。综上所述，台江县滨江一号小区业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人台江县滨江一号小区业主委员会承担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 琴审 判 员  欧阳樟审 判 员  罗 维二〇二一年八月二十九日法官助理  孙 瑜书 记 员  赵艳萍