山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁05民终1105号 上诉人（原审被告）：高梅梅。 委托诉讼代理人：蒋振凯,山东众成清泰（东营）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：东营市建筑工程质量检测站。 法定代表人：尹延民，站长。 委托诉讼代理人：赵秀明，北京市盈科(东营)律师事务所律师。 上诉人高梅梅因与被上诉人东营市建筑工程质量检测站房屋租赁合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2021）鲁0502民初1045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高梅梅上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回东营市建筑工程质量检测站的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由东营市建筑工程质量检测站承担。事实与理由：一、高梅梅已与东营市建筑工程质量检测站就装饰装修损失、搬迁费抵顶一年房租相关事宜达成一致。2018年12月17日至2019年3月18日，高梅梅多次与东营市建筑工程质量检测站负责人尹站长、张主任及代理律师就优先承租权放弃、装饰装修补偿、搬迁费以及最后一年房租等问题进行沟通协商，并于2019年3月21日达成口头协议，以2018-2019年度房租95000元抵顶高梅梅装饰装修损失、搬迁费用，高梅梅放弃优先承租权。之后，高梅梅才于2019年3月25日办理了退房手续，正式签订退房协议，与东营市建筑工程质量检测站交接了商铺，东营市建筑工程质量检测站也于2019年4月15日退还了高梅梅1万元租房押金。双方已就租金抵顶搬迁费、装饰装修损失达成一致，该口头协议系双方真实意思表示，合法有效，一审对此未予查清，导致事实认定错误。二、东营市建筑工程质量检测站将房屋出租给黑土地饭店、退还高梅梅押金、一直未向高梅梅主张权利等事实，也均能印证双方已就租金抵顶损失达成一致。1、若高梅梅未就租金抵顶损失一事与东营市建筑工程质量检测站达成一致，高梅梅不可能放弃优先承租权，东营市建筑工程质量检测站也不可能将房屋收回租赁给隔壁的黑土地饭店。高梅梅先后两次对商铺进行了高规格装修，投入资金达60多万元。在明知租赁合同将于2019年1月到期的情况下，高梅梅仍然投入大量资金进行装修，是因为租赁合同明确约定高梅梅享有优先承租权，高梅梅做好了续租合同长期经营的准备。而涉案房屋现被租赁给隔壁的黑土地饭店，仍经营餐饮。2、若双方未就租金抵顶损失一事达成一致，在高梅梅仍欠付租金的情况下，东营市建筑工程质量检测站不可能将1万元押金退还给高梅梅，更不可能在长达两年的时间里不向高梅梅主张权利。依据租赁合同约定，高梅梅在承租房屋时向东营市建筑工程质量检测站交纳了1万元押金。2019年4月15日双方达成一致后，东营市建筑工程质量检测站向高梅梅退还了1万元租房押金，高梅梅饭店账簿对此有明确记载。综上，一审未查清案件事实，判决于法无据，侵犯高梅梅合法权益，应予撤销。 东营市建筑工程质量检测站辩称，高梅梅所述无事实与法律依据，涉案租金为国有资产，东营市建筑工程质量检测站及相关人员无权擅自免除高梅梅的租金，且东营市建筑工程质量检测站也从未承诺免除高梅梅的租金，更不存在用所谓的装修抵顶租金的事实。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回高梅梅的上诉，维持原判。 东营市建筑工程质量检测站向一审法院起诉请求：1.判令高梅梅向其支付租金95000元并支付滞纳金（以95000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2017年12月4日起算，直至高梅梅实际支付之日止，暂算至2021年1月11日为14214.38元），以上共计109214.38元；2.案件受理费由高梅梅承担。 一审法院认定事实：东营市建筑工程质量检测站（甲方）与高梅梅（乙方）于2015年签订商铺租赁合同，约定乙方租赁的商铺位于东营市东营区物业位置，租赁期限为2015年1月4日至2019年1月3日。合同第四条约定，租金交纳方式：甲乙双方在签订此租赁合同时约定，前两年每年租金为95000元，乙方租金分为2期支付；第1期支付租金为玖万伍仟元（小写：￥95000），于2015年1月3日前支付；第2期支付租金为玖万伍仟元（小写：￥95000），于2016年1月3日前支付；每期交纳需提前壹个月交付下一期的租金，逾期未交租金按合同约定执行。其他：后两年（2017年1月4日至2019年1月3日）租金，根据市场价格双方协商确定。第八条约定，乙方应及时交纳相关费用，否则每天按当期应交费用总额的千分之五计算滞纳金。逾期十五日（含）以上，甲方有权随时通知解除合同，并且乙方应赔偿甲方一切损失，在此情况下乙方所交纳的履约保证金不予退还。 合同签订后，东营市建筑工程质量检测站交付了合同约定的商铺，高梅梅已经交纳了2015年1月4日至2018年1月3日的租金，尚欠2018年1月4日至2019年1月3日的租金95000元未支付。 一审法院认为，东营市建筑工程质量检测站与高梅梅签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依照合同约定全面履行各自的义务。高梅梅主张2018年1月4日至2019年1月3日期间的商铺租金95000元已支付，但未提交证据予以证实，不予采信。东营市建筑工程质量检测站要求高梅梅支付租金95000元的请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。关于东营市建筑工程质量检测站主张的滞纳金，以95000元为基数，自2018年1月4日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率计算为7433元；以95000元为基数，自2019年8月20日起至2021年1月11日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为5385元；以上共计12818元，超出部分，不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、高梅梅于判决生效之日起十日内支付东营市建筑工程质量检测站租金95000元、滞纳金12818元，并支付以95000元为基数，自2021年1月12日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的滞纳金；二、驳回东营市建筑工程质量检测站的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2484元，减半收取计1242元，由东营市建筑工程质量检测站负担16元，高梅梅负担1226元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了庭审质证。高梅梅提交如下证据： 证据一、高梅梅经营期间的现金日记账一份。证明：1、2019年4月15日，东营市建筑工程质量检测站将租赁房屋的履约保证金（押金）1万元退还给高梅梅；2、双方租赁合同约定，履约保证金1万元系由签订合同时的定金转化而来，用于保证高梅梅应交的各项费用，合同期限届满时东营市建筑工程质量检测站将在高梅梅结清所有欠款之后无息退还给高梅梅。从该约定看，若高梅梅未结清租金，该履约保证金必然会被东营市建筑工程质量检测站抵扣欠付租金及其他损失，不可能退还给高梅梅。上述事实综合证明双方在高梅梅搬离房屋时已就租金抵顶装饰装修损失达成一致，高梅梅不欠付任何房租。 证据二、涉案房屋在高梅梅使用期间的照片8张及现状照片1张。证明：1、高梅梅在经营期间对房屋进行了高规格装修，添置了大量无法拆卸物件，投入高达数十万元，因房屋结构、隔壁饭店装修等原因经营状况一直不理想。如租赁期限未满就要搬离，高梅梅不可能不就装饰装修损失与东营市建筑工程质量检测站协商，在无法达成一致的情况下，高梅梅不会自愿搬离该房屋；2、高梅梅搬离后，东营市建筑工程质量检测站将房屋租赁给了隔壁的黑土地饭店一并经营餐饮，与高梅梅经营范围基本一致。若双方未就租金抵顶损失一事达成一致，高梅梅不可能放弃合同约定的优先承租权，放弃房屋经营使用。该事实也能够印证双方早就合同解除、租金抵顶问题达成一致，高梅梅不欠付任何租金。 东营市建筑工程质量检测站质证称，对该两组证据的真实性及证明目的均不予认可。高梅梅一审称已经支付全部租金，现又辩称租金与装修抵顶，其陈述相互矛盾。高梅梅应当提交已经支付租金或租金与装修抵顶的证据。 本院认为，上述证据系高梅梅单方制作，东营市建筑工程质量检测站对其真实性有异议，本院对其真实性不予确认。庭审中东营市建筑工程质量检测站对已退还高梅梅1万元押金的事实予以认可，本院对该事实予以确认。该退还押金事实对高梅梅主张的装饰装修损失抵顶租金的证明目的无直接证明效力，本院对高梅梅主张的上述证明目的不予采信。 二审期间，东营市建筑工程质量检测站未提交新的证据。 二审争议焦点为：双方是否就装饰装修损失及搬迁费抵顶涉案租金达成合意，东营市建筑工程质量检测站本案支付租金请求能否成立。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，高梅梅虽主张双方已就其装饰装修损失及搬迁费抵顶涉案租金达成合意，但综合以下事实及证据，本院认为高梅梅所提交证据并不足以证实其上述事实主张，一审支持东营市建筑工程质量检测站租金诉求并无不当。其一，高梅梅一审明确陈述涉案租金其已现金方式交纳，租金收据丢失，其上诉又称涉案租金以装饰装修损失及搬迁费抵顶，明显相互矛盾。高梅梅二审虽对其上述矛盾陈述作出解释，其称涉案房屋由其与胡密合伙经营，其在经营一年后退出，对房屋后续解约及搬离情况不了解，误以为胡密已经交纳涉案租金。本院认为，东营市建筑工程质量检测站本案诉求即为高梅梅向其支付涉案租金95000元及相应滞纳金，一审法院在开庭审理前已依法向高梅梅送达了起诉状，起诉状对东营市建筑工程质量检测站诉讼请求有明确记载，高梅梅应当知悉东营市建筑工程质量检测站诉讼请求的具体内容。高梅梅二审陈述一审开庭时胡密未作为其代理人出庭而是在庭下旁听，该事实表明高梅梅已就东营市建筑工程质量检测站起诉本案及开庭事宜告知胡密。高梅梅知悉东营市建筑工程质量检测站的诉讼请求内容，即使其陈述涉案房屋由胡密经营属实，其向胡密了解涉案租金交纳情况后参加庭审更为符合日常生活经验,其对上述矛盾陈述的解释不能达到令人信服的程度。其二，高梅梅以押金已退还事实印证涉案租金已结清依据不足。涉案商铺租赁合同第四条约定了“租赁费用的计算及支付方式”，第五条系关于“其他费用标准及交纳方式”的约定，在第五条项下约定了三款内容，一是水电费，二是物业费，三是履约保证金，即涉案租房押金。上述第五条第三款第五项虽约定“本合同期限届满时甲方将在乙方结清所有欠款后的30个工作日内无息退还保证金”，但从上述合同体例及约定内容看，履约保证金与水电费、物业费在租赁费用条款外单独约定，结合涉案租房押金数额仅为1万元，并不足以保证租金的履行，东营市建筑工程质量检测站主张租房押金系在结清水电气暖等物业费用后退还，与租金没有关联，具有合同依据。其三，高梅梅主张双方已就装饰装修损失及搬迁费抵涉案租金达成合意，东营市建筑工程质量检测站不予认可，高梅梅未提交相关抵顶租金的直接证据证实其主张的抵顶事实。高梅梅二审陈述东营市建筑工程质量检测站系自负盈亏的经营性事业单位，东营市建筑工程质量检测站名下资产为国有资产，其资产经营收益情况受监察机关的调查审计。按照高梅梅上述陈述，东营市建筑工程质量检测站如与高梅梅达成抵顶租金合意，双方签订书面抵顶协议作为记账凭证纳入单位财务账簿以备调查审计之用更符合通常做法。高梅梅主张双方达成口头抵顶协议，其举证不足以达到民事诉讼所要求的高度可能性证明标准，本院不予采信。 综上所述，高梅梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2484元，由高梅梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  翟玉芬 审判员  王 芳 审判员  李 静 二〇二一年八月十日 书记员  岳秀娟