贵州省黔西市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0522民初2523号原告:贵州欣鼎房地产运营有限公司。法定代表人：曹冰清，系该公司执行董事。委托代理人：喻恒麟，系贵州达德律师事务所律师，委托权限为特别授权。被告：彭伟，男，汉族，1988年6月19日出生,江西省丰城市人。原告贵州欣鼎房地产运营有限公司（下称“欣鼎公司”）与被告彭伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案受理后，依法由审判员汪霄朋适用简易程序公开开庭进行审理，原告欣鼎公司的委托代理人喻恒麟到庭参加了诉讼，被告彭伟经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欣鼎公司诉称：2020年7月30日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于黔西县阳光杜鹃花城Ｂ区面积约5277平方米的房产租赁给被告。被告承租该房产后用于经营超市，超市店名为大润发（发到家）。《租赁合同》第六条明确约定了“租金的计算及支付”，被告应当于合同签订后3日内支付首期租金949860.00元。第十二条第4项约定“乙方（即被告）须保证在合同签订之日起三年内不得撤离或歇业”，第十四条约定“合同的解除”以及第十五条“违约责任”第1项约定“乙方逾期向甲方支付租金及相关经营费用，累计逾期15日以内，乙方自愿向甲方支付逾期付款期间的违约金，每日违约金损失按欠付金额的千分之一计算，直到违约行为消除。累计逾期达15日及以上的，按本合同第十五条约定执行”。《租赁合同》签订后，被告至今未依约支付租金，并因经营不善擅自撤货退场，且于2021年4月6日闭店歇业停业。2021年4月9日，原告通过电子邮件、中国邮政ＥＭＳ邮寄、张贴等三种方式，向被告送达了《告知函》，要求被告履行合同义务、支付租金、停止歇业等，但被告一直未与原告联系，亦未履行合同义务。被告的违约行为属根本违约，其怠于履行合同义务的行为损害了原告的合法权益。综上，原告诉至法院，请求：一、判决解除原告与被告于2020年7月30日签订的租赁合同；二、判决被告立即腾退案涉租赁房屋（即贵州省黔西县阳光杜鹃花城Ｂ区房产）并向原告返还该房屋；三、判决被告按每日2602.36元的标准立即向原告支付自2020年8月1日起至实际腾退房屋之日期间的租金（暂计算至2021年4月26日为701841.00元）；四、判决被告向原告支付逾期付款期间的违约金（以实际未付租金为基数，按每日千分之一标准计算从2020年8月3日起计算至实际付清之日止的违约金）；五、判决被告向原告支付因原告实现债权而支付的律师费3万元。原告为支持其诉讼主张，在举证期内向本院提交了下列证据：1、营业执照、法定代表人身份证明书、身份证、彭伟身份证，证明原告诉讼主体适格及被告的身份信息；2、《租赁合同》，证明原、被告于2020年7月30日签订合同，原告依约向被告交付租赁物，而被告未按合同约定支付租金并且擅自停业；3、告知函、解除合同通知书、电子邮件截图、EMS回单2份、中国邮政交寄明细，证明被告违约后，原告于2021年4月8日通过EMS和电子邮箱向被告发出告知函，要求其履行合同义务，2021年5月20日，原告再次通过EMS和电子邮箱向被告发出解除合同通知书，要求其腾退案涉租赁物；4、委托代理合同、发票、贵阳银行跨行转账电子凭证、筑律协（2017）6号文件，证明因被告违约，原告为主张债权花费律师费3万元，应由被告承担。被告彭伟未进行答辩，在举证期限内未向本院提供证据。经本院审查认定，原告提供的证据均客观真实，来源合法，与本案具有关联性，能够相互结合印证案件客观事实，可作为定案依据，依法予以采信。经审理查明：2020年7月30日，原告欣鼎公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的彭伟签订《租赁合同》，约定被告彭伟向原告欣鼎公司租赁黔西市行政中心对面阳光杜鹃花城B区5号楼二层及负一层仓库收货，商铺建筑面积约5277平方米；租赁用途为经营超市，超市品牌（或店名）为大润发（发到家）。租赁期限为12年，租期起算日为2020年8月1日，到期日为2032年7月31日，从乙方进场装修之日起开始计租。合同第四条“免租期”约定从2021年8月1日至2024年7月31日止为免租期，免租期计入乙方租赁期，但不计收租金。合同第五条“保证金”约定：1、乙方在本合同签订之日起2个工作日内向甲方支付合同履约保证金50000.00元后本合同生效，待甲乙双方解除本合同后15个工作日内将保证金退还乙方；2、合同期内乙方有违约行为或者未经甲方同意单方面解除本合同的，保证金不予退还；乙方无上述情形的，甲方于乙方交回租赁房产并结清应当交纳的所有费用后（包括水费、电费、商业管理服务费、卫生费等与租赁有关的费用后）15个工作日内将保证金退还乙方（不计息）。合同第六条约定租金支付方式为：（1）每12个月为一次付款周期，乙方应当于该付款周期首日前的30日内向甲方支付该周期的全部租金；（2）乙方首个付款周期为12个月，租金为949860.00元。合同第十二条“乙方的责任及义务”约定：4、乙方须保证在合同签订之日起三年内不得撤离或歇业，如有违约行为发生，乙方必须补足该租期内租金。合同第十三条约定，乙方应于合同终止或解除之日起10日内腾空、清理房屋，结清全部费用，将租赁房产交还甲方并与甲方办理房产交接手续。合同第十四条“合同的解除”约定，若乙方累积逾期15日仍未足额向甲方支付租金或者累积两次未按时、足额支付租金或乙方实施其他违约行为致使甲方无法实现本合同目的，则甲方有权解除合同。合同第十五条“违约责任”约定：乙方逾期向甲方支付租金及相关经营费用，累计逾期15日以内，乙方自愿向甲方支付逾期付款期间的违约金，每日违约金损失按欠付金额的千分之一计算，直到违约行为消除。累计逾期15日及以上的，按本合同第十五条约定执行。案涉合同签订后，原告依约将房屋交付被告彭伟使用，后被告使用该房屋经营大润发（发到家）超市。后因该超市停止营业，原告于2021年4月9日向被告邮寄送达《告知函》，要求被告在收到该函起10日内恢复超市正常运营并支付租金，若被告未在10日内履行该函明确的义务，则原告将行使单方解除合同的权利，双方于2020年7月30日签订的《租赁合同》予以解除。2021年5月6日，原告欣鼎公司向本院提起诉讼，被告彭伟于2021年5月25日签收本院向其送达的起诉状副本等相关材料。2021年5月20日，原告欣鼎公司向被告彭伟邮寄送达《解除合同通知书》，告知彭伟解除双方于2020年7月30日签订的《租赁合同》,限其于2021年6月8日前腾空、清理租赁房产，结清全部费用，将租赁房屋返还原告。现该超市未恢复经营，被告彭伟也未向原告欣鼎公司支付房屋租金，也未将租赁房屋返还原告。本院认为：本案中引起原、被告之间纠纷的事实系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》。原、被告签订的《租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应根据合同约定享受权利并承担义务。首先，根据双方约定，若被告彭伟累计逾期15日仍未足额向原告支付租金或被告实施其他违约行为致使原告无法实现合同目的，则原告有权解除合同。因现在被告彭伟未按约定向原告支付租金且案涉房屋经营的超市已停止营业，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条“......当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”之规定，原告要求解除原、被告双方于2020年7月30日签订的《租赁合同》的有事实及法律依据。原告欣鼎公司于2021年5月6日向本院提起诉讼后，被告彭伟于2021年5月25日签收本院向其送达的起诉状副本等相关材料，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条“当时人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除......当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”之规定，原、被告双方签订的《租赁合同》确定于2021年5月25日解除。合同解除后，被告彭伟应将租赁房屋返还原告欣鼎公司。其次，根据合同约定，案涉房屋租赁期限自2020年8月1日至2032年7月31日，其中租赁期限前三年即2021年8月1日至2024年7月31日为免租期。但被告彭伟应保证在合同签订之日起三年内不得撤离或歇业，否则被告应补足免租期内的租金。因被告经营的超市在现已停止营业，故被告彭伟应根据合同约定向原告欣鼎公司支付租赁使用案涉房屋期间的租金。因双方约定年租金按949860.00元予以计算，故被告彭伟应按2602.36元/天（949860.00元/365天）向原告欣鼎公司支付2020年8月1日起至将案涉房屋返还原告欣鼎公司完毕之日止的租金（计算至2021年8月1日的租金共计为952463.76元）。最后，对于原告欣鼎公司要求被告彭伟支付逾期付款违约金及原告因实现债权支付的律师费3万元的诉讼请求，因原、被告双方合同约定的违约金计算标准过高，严重违反法律规定，且在原、被告双方签订《租赁合同》时，被告彭伟即向原告欣鼎公司支付了5万元的保证金，且双方约定若被告彭伟违约则该保证金5万元不予退还，若由被告彭伟又按双方合同约定向原告支付逾期付款违约金或者向原告支付律师费3万元，显然有悖公平原则，故对于原告欣鼎公司要求被告彭伟支付违约金及律师费的诉讼请求，本院均不予支持。被告彭伟经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自动放弃其抗辩、举证、质证等诉讼权利，其应自行承担对其不利的法律后果。综上，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十四条、第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百零三条、第七百零四条、第七百零八条、第七百零九条、第七百二十一条、第七百二十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告贵州欣鼎房地产运营有限公司与被告彭伟于2020年7月30日签订的《租赁合同》于2021年5月25日解除；二、被告彭伟于本判决生效之日起十日内将位于贵州省黔西市阳光杜鹃花城Ｂ区房屋返还原告州欣鼎房地产运营有限公司；三、被告彭伟于本判决生效之日起十日内向原告贵州欣鼎房地产运营有限公司支付2020年8月1日至2021年8月1日的房屋租金共计952463.76元；并自2021年8月2日起按2602.36元/天向原告贵州欣鼎房地产运营有限公司支付房屋租金至案涉房屋实际返还之日止；四、驳回原告贵州欣鼎房地产运营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5559元（已减半收取），原告贵州欣鼎房地产运营有限公司已预缴纳，由被告彭伟负担。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（并附电子档），上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  汪霄朋二〇二一年八月二日书记员  颜修云