安徽省金寨县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1524民初3014号原告:龚秀明,男,1996年8月17日生,汉族,户籍地安徽省长丰县,常住地安徽省金寨县。委托诉讼代理人：胡杨，安徽年代律师事务所律师。被告:明发集团安徽金寨城市开发有限公司,住所地六安市金寨县新城区将军大道与红军大道交汇处向南50米。统一社会信用代码91341524322810890W。法定代表人:冯建民，该公司总经理。委托诉讼代理人：许亚宝，安徽华人律师事务所。委托诉讼代理人：王君茹，安徽华人律师事务所。原告龚秀明与被告明发集团安徽金寨城市开发有限公司（以下简称明发金寨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龚秀明及其委托诉讼代理人胡杨、被告明发金寨公司的委托诉讼代理人王君茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告损失60732.5元（暂按总房价10%估算）;2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告开发的明发阅山悦府项目位于金寨县新城区,建设项目为住宅商品房。被告在售楼过程中虚假宣传,向客户承诺购买底层房屋会赠送庭院。原告起初因为觉得一楼房屋容易受潮、蚊虫较多且不安静并未考虑购买一楼房屋,但了解到被告承诺一楼赠送的庭院,定会增加自己的居住体验和整体评价,于是原告于2020年5月28号就该项目中的明发阅山悦府14号楼1层104号房屋与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同备案编号:202006030008）,合同约定房屋总价款607329元。合同附件十“补充协议”第五条载明庭院归与之有专有通道连接的特定一层房屋的业主使用,其他买受人对此放弃使用权。该部分的维修责任,视同专有部分。原告依约支付房款,被告交付房屋后原告发现所购房屋并没有通向庭院的通道,所谓的“庭院”也只是在一楼房前种植绿植隔离出来的绿化带。2020年10月-12月有业主按照开发商及房产销售顾问的指示在一楼阳台打通一米宽便于使用“庭院”,但被物业制止并要求恢复原状。对此,一楼业主与新闻记者于2021年3月9日与被告交涉,被告再次承诺庭院可以交付使用。同日,有业主向金寨县人民政府投诉,金寨县住建局答复称:“明发阅山悦府小区网签备案《商品房买卖合同》补充协议第五条（1）款约定“庭院归与之有专用通道连接的特定一层房屋的业主使用”,经现场查看,你户南阳台后面没有规划庭院,属于公共绿化部位且无专用通道!…可以向市场监督管理局维权”。另外,金寨县城乡建设规划服务中心对此也予以明确答复,该原告南阳台没有规划庭院,属于公共绿化。被告作为专业从事房地产开发的企业,在明知上述庭院区域实为归全体小区业主共有的公共绿地的情形下,为达到高价出售房屋目的故意隐瞒事实并以此为宣传手段,通过房屋买卖合同的约定将其无权处分区域的专属使用权向原告出售。但该专属使用权是原告购买系争房屋的重要诱因,所体现的价值已包含于房屋售价内,因此被告应对原告无法获取庭院的后果承担赔偿责任。现原告为维护自己的合法权益,特向贵院起诉。明发金寨公司辩称：1．双方签署的合同为经过金寨县房管局备案的格式合同，其中《补充协议》第五条为格式条款，并不是双方协商一致的结果，该条款是预先拟定的，针对的是不特定所有人，原告所称的“庭院专属使用权”难以构成合同的内容，另外《商品房买卖合同（预售）》附件第十一中的第九条第二点约定，该房屋的装修、户型结构，均以本合同及本补充协议、附图约定为准。房屋附图是购买房屋和签订合同过程中尤为关键的因素，从合同、补充协议、附图可知，该房屋是没有规划庭院的，也未在合同中做出任何关于庭院的具体、明确的允诺，如使用面积、使用期限等，原告是完全清楚知悉的，因此，原告称合同约定的“庭院”是不存在的；2．原告领房时，对房屋现状无异议，证明其知悉“庭院”的自始不存在。2020年11月14日，原告签署《阅山悦府业主领房验收交接表》时，对该房屋的全部细节部分均表示无异议，也未对所谓的“庭院”问题提出任何异议，若“庭院”真如原告所说是其购买诉争房屋的重要诱因，原告不可能不在验收中提出异议；3．双方签订的房屋买卖合同中均确认所有的口头和书面宣传对双方均不具有法律效力。《补充条款》第九条第一款约定：“双方的权利义务，仅以本合同及本补充协议约定为准，出卖人在签署本合同及本补充协议之前或之后，通过报纸、电视、海报、宣传品及网络等媒体或者以其他方式发布的广告及沙盘所述内容，均为要约邀请，其中涉及的资料、图片、数据等均以政府主管部门批准文件及交房的实际情况为准。”同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。”因此，被告的宣传内容或者是员工对宣传对象形态做的描述，是具有不确定性的，应以政府的规划批文和签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》为准。原告无权根据一些口头宣传或者不确定的描述，认定被告应当承担违约责任；4．被告并未将庭院包含在房屋售价内，原告购买104室房屋，并未针对庭院支付相应对价，相反104室的售卖单价是最低的，并不是原告所称“高价”出售。原告诉请损失无任何事实与法律依据；5．退一万步讲，即便认同原告所述“庭院”为赠送，被告也不应承担任何责任。赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。原告不应以受赠财产未交付或者有瑕疵为由向被告索赔，被告不应承担任何赔偿责任。综上，原告的主张没有任何事实和法律上的依据，且其所述事实也与实际不符，故其全部诉讼请求不应得到支持。经审理查明：明发金寨公司开发建设阅山悦府住宅小区并对外预售，龚秀明于2020年5月28号就阅山悦府14号楼1层104号房屋与明发金寨公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定房屋总价款607329元。合同附件十《补充协议》第五条载明“庭院归与之有专有通道连接的特定一层房屋的业主使用，其他买受人对此放弃使用权。该部分的维修责任，视同专有部分”。龚秀明依约支付房款，明发金寨公司在交付房屋时，龚秀明发现所购房屋并没有通向庭院的通道，所谓的“庭院”也只是在一楼房前种植绿植隔离出来的绿化带。龚秀明等部分一楼业主经与被告就“庭院”事宜交涉未果后，向金寨县人民政府网书记信箱投诉，金寨县住建局答复称：“明发阅山悦府小区网签备案《商品房买卖合同》补充协议第五条（1）款约定“庭院归与之有专用通道连接的特定一层房屋的业主使用”，经现场查看，你户南阳台后面没有规划庭院，属于公共绿化部位且无专用通道，如你认为开发商存在合同欺诈、虚假宣传等方面，可以向市场监督管理局依法维权”。上述事实，有双方当事人及当事人特别授权的委托诉讼代理人的当庭陈述，经庭审质证的原告身份证、被告营业执照、《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、金寨县住建局回复、业主领房验收交接表等证据在卷为证，可以认定。本院认为，本案的争议焦点为：一、明发金寨公司在售房时是否承诺对购买底层房屋的业主会赠送庭院；二、涉案《商品房买卖合同（预售）》中，《补充协议》第五条第1项能否证明被告应向原告提供庭院。关于焦点一，本案原告主张被告在出售房屋时存在虚假承诺，但根据其提供的微信聊天记录显示，均没有向原告赠送庭院的具体内容，因此，根据谁主张谁举证的原则，负有举证责任的原告应承担举证不能的不利后果。故，原告主张被告在售房时，承诺赠送庭院证据不足，不予认定。关于焦点二，《补充协议》第五条第1项具体内容为：“庭院归与之有专有通道连接的特定一层房屋的业主使用，其他买受人对此放弃使用权。该部分的维修责任，视同专有部分。”该条款为一般条款，是对庭院使用权归属的约定，应理解为与庭院有专有通道连接的特定一层房屋的业主使用，因此只有“与庭院有专有通道连接”的楼层业主才拥有对所谓庭院使用权，并不一定就是底层的业主。本案，根据金寨县住建局答复称：明发阅山悦府小区网签备案《商品房买卖合同》补充协议第五条（1）款约定“庭院归与之有专用通道连接的特定一层房屋的业主使用”，经现场查看，你户南阳台后面没有规划庭院，属于公共绿化部位且无专用通道。可见，原告所购房屋属于没有庭院规划且没有特定通道连接的楼层。因此，原告以上述补充协议第五条（1）款的约定来证明被告应向其提供庭院的事实主张，理由不充分，其证明目的不能实现。综上，原告龚秀明所提供的证据不足以证明自己所主张的事实，其诉请被告赔偿购房价款总额10%即60732.5元，无事实及法律依据，依法应予驳回。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告龚秀明的诉讼请求。案件受理费1318元，减半收取659元，由原告龚秀明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审 判 员 田世清二〇二一年八月十六日法官助理 陈 慧书 记 员 陈巧越附相关法律条文:《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民间纠纷案件，当时法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于社会主义核心价值观的除外。《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。