湖南省隆回县人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0524民初2082号原告：邵阳华美影城有限公司，住所地：隆回县桃洪镇沿江大道风华水岸3001号。法定代表人：马烁曦，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖坤华，湖南志涛律师事务所律师。被告：湖南向华房地产开发有限公司，住所地:隆回县桃洪镇沿江西路19号。法定代表人：曾向华，该公司董事长。委托诉讼代理人：范清平，隆回县周旺法律服务所法律工作者。原告邵阳华美影城有限公司（以下简称华美影城公司）诉被告湖南向华房地产开发有限公司(以下简称向华房地产公司)租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华美影城公司及其委托诉讼代理人肖坤华，被告向华地产公司的委托诉讼代理人范清平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华美影城公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告将原、被告于2015年9月30日签订的租赁合同第三条第3项内容变更为：2020年12月11日至2031年1月10日房屋租金价格为15元／㎡／月，共计降低租金2178000元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告公司在筹建中，筹备组负责人马烁曦于2015年9月30日与被告签订租赁合同，承租被告位于隆回县用于电影放映，租赁面积1800㎡，总租期15年，前三年免收租金，2018年7月11日至2021年7月10日租金按25元㎡／月计收，2021年7月11日至2024年7月10日按27元㎡／月计收，2024年7月11日至2027年7月10日按29元㎡／月计收，2027年7月11日至2030年7月10日按31元㎡／月计收，2030年7月11日至2033年7月10日按33元㎡／月计收。在合同签订之前，被告为了原告尽快进驻商城，信誓旦旦宣称整栋商城门店将于2016年1月1日整体开张营业，但实际商城门店没出租几个，基本无人光顾，直到2018年8月，被告才以10元㎡／月的价格将3002、3003号商铺进行出租，明显说明同地段同楼层由于没有商业价值而由25元㎡／月降低为10元㎡／月。特别是2019年12月全世界爆发新冠肺炎疫情以来，原告影城被迫从2020年1月23日至2020年7月26日院关门停业，损失严重，被告却不顾实际情况，高昂租金催收不停，原告不得已举债支付了原告2020年12月10日之前的全部租金。原告认为，风华水岸小区门店租金每月每平方没有超过15元的，原、被告之间的租赁合同租金约定明显过高，有失公平，请求依法支持原告的诉讼请求。被告向华房地产公司辩称，原、被告之间的合同合法有效，双方应当按合同约定履行权利义务，原告要求使用情势变更调节不成立，请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2015年9月30日，原告华美影城公司的筹备组负责人马烁曦与被告向华房地产公司签订租赁合同，原告承租被告位于隆回县用于电影放映，租赁面积1800㎡，总租期15年，自2015年10月1日至2030年9月30日，每3年每平方米每月按2元递增租金。前33个月免收租金。自2018年7月11日至2021年7月10日租金按25元／㎡／月计收，每年应交租金540000元；2021年7月11日至2024年7月10日按27元／㎡／月计收，每年应交租金583200元；2024年7月11日至2027年7月10日按29元／㎡／月计收，每年应交租金626400元；2027年7月11日至2030年7月10日按31元／㎡／月计收，每年应交租金669600元；2030年7月11日至2031年1月10日按33元／㎡／月计收，每年应交租金712800元。2021年7月每平方米每月租金比2018年7月递增8%;2024年7月每平方米每月租金比2021年7月递增7.4%；2027年7月每平方米每月租金比2024年7月递增6.9%；2030年7月每平方米每月租金比2027年7月递增6.45%。向华·泊富购物商城整体统一开业时间暂定为2016年1月1日。但被告的商铺大部分至今没有招租成功。2020年1月以来，全球××爆发，原告被迫于2020年1月23日至2020年7月26日关门停业，被告免除了原告停业期间的租金。另查明，2018年8月18日，出租方向华房地产公司与承租方贺宏签订《商铺租赁合同》。向华房地产公司将[风华水岸]之向华·泊富购物商城3002、3003号商铺出租给贺宏，房屋用途为商用。租赁期限共10年，自2018年9月1日起至2028年8月30日止。租赁合同租期的第5年起（即2022年9月1日起），每两年租金按5%的增幅递增。2018年9月1至2022年8月30日，每年应交租金275061.00元，即月租金10元/㎡/月；2022年9月1日至2024年8月30日，每年应交租金288815.00元，即月租金21元/㎡/月；2024年9月1日至2026年8月30日，每年应交租金303256.00元，即月租金22.05/㎡/月；2026年9月1日至2028年8月30日，每年应交租金318418.00元，即月租金23.15元/㎡/月。原告认为风华水岸小区门店租金每月每平方没有超过15元的，原、被告之间的租赁合同租金约定明显过高，有失公平；受疫情影响，应适用情势变更原则处理。原告多次找被告协商要求降低租金未果，遂诉诸本院。以上事实，有当事人的陈述、租赁合同、视频资料等证据在卷予以佐证，足以认定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。被告出租给原告的房屋是经营用房。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。原告承租被告风华水岸＊泊富购物商城3001号商铺用于电影放映，自2018年7月11日至2021年7月10日租金按25元／㎡／月计收，每3年按2元／㎡／月递增租金。2021年7月比2018年7月每平方米每月递增租金8%;2024年7月比2021年7月每平方米每月递增租金7.4%；2027年7月比2024年7月每平方米每月递增租金6.9%；2030年7月比2027年7月每平方米每月递增租金6.45%。而被告将泊富购物商城3002、3003号的商铺出租给贺宏。每两年租金按5%的增幅递增。2018年9月1日至2022年8月30月租金10元／㎡／月；2022年9月1日至2024年8月30日，租金21元／㎡／月；2024年9月1日至2026年8月30日，租金22.05元／㎡／月；2026年9月1日至2028年8月30日，租金23.15元／㎡／月。被告租赁给原告的3001号商铺与租赁给贺宏的3002、3003号商铺在同一地段、同一楼层，2018年9月1日至2020年8月30日，原告的租金25元／㎡／月，比贺宏的租金10元／㎡／月多15元／㎡／月；2022年9月1日至2024年8月30日，贺宏的租金为21元／㎡／月，原告的租金为27元／㎡／月，比贺宏的租金21元／㎡／月多6元／㎡／月；原告2026年1月11日至2027年4月10日，租金29元／㎡／月,比贺宏的租金23.15元／㎡／月多5.85元／㎡／月;原告2027年7月11日至2030年7月10日,租金31元／㎡／月计算，比贺宏的租金23.15元／㎡／月多7.85元／㎡／月。因此，被告将房屋租赁给原告经营时，没有公正、持平、合理确定原告应支付的租金。原告承租被告风华水岸＊泊富购物商城3001号商铺用于电影放映，2020年1月以来，全球××爆发，原告被迫于2020年1月23日至2020年7月26日关门停业，原告承租被告房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致原告没有营业收入或者营业收入明显减少，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行原租赁合同对原告明显不公平，原告请求减免租金、变更合同，符合情势变更制度的规定，本院予支持。综合考虑原告承租房屋的地段、电影放映收入，被告免收了原告前33个月租金等因素，合同租金从2020年12月11日起，酌情变更为在原合同基础上每平方米每月减少5元，即2020年12月11日至2021年7月10日，房屋租金为20元／㎡／月；2021年7月11日至2024年7月10日，房屋租金为22元／㎡／月；2024年7月11日至2027年7月10日，房屋租金为24元／㎡／月；2027年7月11日至2030年7月10日，房屋租金为26元／㎡／月；2030年7月11日至2031年1月10日，房屋租金为28元／㎡／月。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百三十三条、第七百零三条，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二项，判决如下：一、变更原告邵阳华美影城有限公司与被告湖南向华房地产开发有限公司2015年9月30日签订的租赁合同第三条第三款内容为：2020年12月11日至2021年7月10日，房屋租金为20元/㎡/月；2021年7月11日至2024年7月10日，房屋租金为22元/㎡/月；2024年7月11日至2027年7月10日，房屋租金为24元/㎡/月；2027年7月11日至2030年7月10日，房屋租金为26元/㎡/月；2030年7月11日至2031年1月10日，房屋租金为28元/㎡/月；二、驳回原告邵阳华美影城有限公司的其他诉讼请求。案件受理费24224元，减半收取计12112元，由原告邵阳华美影城有限公司负担6112，由被告湖南向华房地产开发有限公司负担6000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员 刘剑超二〇二一年八月二日法官助理 龙良碑书 记 员 朱 君附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第五百三十三条合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。（三）当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的，人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素。