广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0784民初3410号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司，住所地：广东省鹤山市沙坪镇鹤山大道623号，统一社会信用代码：91440700765717353R。负责人：肖智华，该分公司项目经理。委托诉讼代理人：陈洪峰，男，该分公司员工。委托诉讼代理人：梁晓欣，女，该分公司员工。被告：邓婷婷，女，1992年8月18日出生，汉族，住广东省开平市。委托诉讼代理人：吕建明（系被告邓婷婷的配偶），男，1981年6月21日出生，汉族，住广东省鹤山市。被告：吕建明，男，1981年6月21日出生，汉族，住广东省鹤山市。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司（以下简称碧桂园公司）与被告邓婷婷、吕建明物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人陈洪峰、梁晓欣以及被告吕建明（亦为被告邓婷婷的委托诉讼代理人）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2020年3月至2021年6月的物业服务费3145.52元，被告以实欠物业服务费为基数按每日千分之五从应付款期限之次日起至清偿之日止支付逾期付款违约金（截至2021年6月11日止的违约金为3267.61元，原告只请求被告支付1633.80元）给原告；2.判令被告承担本案诉讼费用。碧桂园公司于庭审中明确其请求的物业服务费3145.52元为2020年3月至2020年11月、2021年1月至2021年6月期间的费用。事实和理由：被告是鹤山市沙坪碧桂园天汇四号楼××××××商品房的业主，该商品房建筑面积为119.19平方米。被告于2016年12月24日签订《碧桂园?天汇前期物业服务协议》，约定原告提供物业管理服务，被告支付物业服务费。依约被告每月应向原告支付物业服务费214.54元。但被告拖欠2020年3月至2021年6月的物业服务费3145.52元及逾期付款违约金，原告多次催收无果，遂诉至法院。邓婷婷、吕建明辩称，不同意原告的诉讼请求。1、被告在2018年6月20日收楼后，一直有交纳物业费，直至2020年1月碧桂园天汇西北门5号楼旁污水井的污水喷涌。被告在2018年11月入住至2021年6月多次向原告、住建局反映，但该问题一直没有解决。原告原来的收费标准超过政府指导价，未经业主同意私自按1.80元/月?平方米收取物业费，违反《江门市发展和改革委市住房和城乡建设局关于物业服务收费管理实施细则》。2、《碧桂园?天汇前期物业服务协议》约定的物业服务费超出《关于鹤山市物业服务收费政府指导价及管理办法的通知》（鹤价[2007]4号）的最高基准价1.5元/月?平方米，存在违规收费行为。3、原告侵害被告合法权益，多次沟通仍未改善，包括：小区未能实现人车分流，区内道路乱停乱放及消防通道长期堵塞；5号楼楼顶消防门长期打开、消防楼梯顶楼墙壁未修补；7号楼前人行道每逢下雨水浸未整改；电梯出现问题无事故记录；污水井旁绿化未恢复、场地未平整；任由老人乱翻垃圾，小区保洁不到位；未经业主同意擅自改变门岗用途，存在安全隐患等。4、被告多次表明并非拒交物业服务费，只是在原告改善上述问题前缓交物业服务费。综上，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：邓婷婷、吕建明是鹤山市沙坪街道碧桂园天汇5号1001房（即碧桂园天汇四号楼××××××房，以下简称涉案房产）的业主，该房屋建筑面积为119.19平方米。2016年12月24日，碧桂园公司与邓婷婷、吕建明签订《碧桂园?天汇前期物业服务协议》，约定：“……就甲方（即邓婷婷、吕建明）已购买的由鹤山市碧桂园房地产开发有限公司负责开发建设的碧桂园?天汇商品住宅区中的天汇四号楼××××××房单位交付后由乙方（即碧桂园公司）提供物业管理服务事宜达成一致，特订立本协议。第一条：甲方同意房产公司按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务。……第四条：乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米2元计收。……上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门最终测绘面积为准。……第五条：甲方同意乙方可按当地消费者物价指数的变动幅度对物业服务费（包括但不限于住宅物业服务费）的计收标准进行调整，物业服务费的计收标准由乙方报政府相关主管部门备案或批准后执行。第六条：甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日、实际收楼之日（二者以时间在前者为准）起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费、本协议约定的各项分摊费用。物业服务费、本协议约定的各项分摊费用按月计收，甲方应于公历每月10日（节假日或系统原因顺延）前向乙方交纳当月物业服务费及上一个月本协议约定的各项分摊费用，甲方同意采用银行代收方式交纳上述费用，并保证在扣费时间前交费账户存有足够金额以备扣费。……第十六条：甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费、本协议约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金。……”2018年6月20日，邓婷婷、吕建明办理了涉案房产的收楼和入住手续。碧桂园公司明确其于本案主张的物业服务费是按照每月1.80元/平方米的标准计收。截至法庭辩论终结时，邓婷婷、吕建明仍拖欠碧桂园公司2020年3月至2020年11月、2021年1月至2021年6月期间的物业服务费，其中2020年3月欠余款141.96元。邓婷婷、吕建明提供了涉案房产及小区公共共用部分的现场照片和光盘，用于证明被告提供的物业服务未完全达到《碧桂园?天汇前期物业服务协议》约定的物业管理服务内容及服务质量，经庭审质证，碧桂园公司确认上述问题曾经存在，并称已进行跟进处理。另查明，一、2007年3月20日，鹤山市物价局、原鹤山市房地产管理局共同印发《关于鹤山市物业服务收费政府指导价及管理办法的通知》（鹤价[2007]4号），明确未经价格主管部门核定的，物业服务收费标准不得超出政府指导价，即有电梯住宅物业管理服务收费政府指导价最高不得超出每月每平方米1.50元、浮动幅度20%（1.50元+1.50元×20%=1.80元）；二、碧桂园公司与邓婷婷、吕建明签订《碧桂园?天汇前期物业服务协议》时的名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司鹤山分公司，依法经数次变更登记，于2020年6月12日更为现名。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。《碧桂园?天汇前期物业服务协议》是双方当事人签订合同时的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。本案中，碧桂园公司请求按每月1.80元/平方米的标准计收物业服务费，未超出双方协议约定的收费标准和政府指导价格幅度，本院予以认可。碧桂园公司作为物业服务的提供者，应当按照质价相符的原则提供与收费标准相适应的服务，与业主共同营造和谐美好的居住环境。被告邓婷婷、吕建明辩称原告碧桂园公司提供的物业服务在车辆管理、污水井及周边环境修复、园区卫生维护、电梯和楼梯管理等方面存在服务质量与双方协议约定有差距而拒付物业服务费，经查，该意见并非依法经业主大会表决之意见，因此，未符合法定程序之规定，且该法律关系不属于本案调整范围，本院不予采纳。综上，被告邓婷婷、吕建明应向原告碧桂园公司支付2020年3月至2020年11月、2021年1月至2021年6月期间的物业服务费3145.52元（141.96元+119.19平方米×1.80元/平方米×14个月），并承担逾期交纳的违约责任。原告请求被告从应付款期限之次日起按每日千分之五计收逾期付款违约金至清偿之日止，被告认为违约金的标准过分高于造成的损失，本院根据公平原则依法予以调整，并按双方《碧桂园?天汇前期物业服务协议》约定从应交费之日的次月1日起计收。即酌情将违约金标准调整为以实欠物业服务费为基数，分别从应交费的次月1日起按起诉时全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计至清偿之日止。原告请求的逾期付款违约金超过本院核定部分，予以驳回。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第九百四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决如下：一、被告邓婷婷、吕建明于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司支付2020年3月至2020年11月、2021年1月至2021年6月期间的物业服务费3145.52元及逾期付款违约金（以实欠物业服务费为基数，分别从应交费的次月1日起按起诉时全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计至清偿之日止）；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告邓婷婷、吕建明共同负担。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司同意其已预交的案件受理费25元，由被告邓婷婷、吕建明在履行判决义务时迳付给原告，本院不再收退。本判决为终审判决。审 判 员 余荣炎二〇二一年八月三十日法官助理 邱懿楠书 记 员 李颖琳