江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0281民初2284号原告：王玉，女，1996年1月4日出生，汉族，户籍地安徽省利辛县，现住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：刘鹏程，江苏滨江律师事务所律师。被告：江阴市安业置业有限公司，住所地江苏省江阴市城东街道龙山大街176号。法定代表人：王凤林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汤成明，江阴市要塞法律服务所法律工作者。被告：上海开策市场营销策划有限公司，住所地上海市奉贤区望园南路1288弄6号312室。法定代表人：陈良安，该公司执行董事。委托诉讼代理人：双求铭，上海翰鸿律师事务所律师。原告王玉诉被告江阴市安业置业有限公司（以下简称安业公司）、上海开策市场营销策划有限公司（以下简称开策公司）不当得利纠纷一案，本院于2021年2月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王玉及其委托诉讼代理人刘鹏程、被告安业公司的委托诉讼代理人汤成明、被告开策公司的委托诉讼代理人双求铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玉向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还117820元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告在2017年7月26日购买江阴市××期××单元××层××号房，总房款882180元，总付款4笔，分别为定金30000元、首付款332180元、被告所谓的避税款117820元、银行按揭贷款520000元，实际付款为1000000元，但实际购房合同的总房款为882180元，被告多收取原告117820元，当时被告也没有说明具体付出的117820元是什么款。当时购买房子是由中介朋友张某带着去买的，当时原告咨询他问为什么多出这笔费用，他去询问开发商和中介公司，回复原告说是开发商要求避税，原告就莫名其妙的按照要求去付款，直到现在原告才发现购房合同是882180元，被多收了117820元。为维护原告的合法权益，现诉至法院望判如所请。安业公司辩称：一、王玉诉称与事实不符，安业公司未多收取王玉支付的117820元，也不存在王玉诉称的要求其额外支付避税款117820元。王玉共计向安业公司支付了购房款882180元，安业公司也按合同约定将房屋交付给了王玉，并根据实际结算价882249元向王玉开具了商品房销售发票，并将发票交付给王玉，王玉也办理了该房屋的产权证。双方已按照2017年7月26日签订的商品房买卖合同各自履行完毕相应义务，安业公司并没有收到王玉所称其支付的额外款项117820元。二、王玉向开策公司支付的117820元，与安业公司无关。根据王玉举证的银行流水及收据，其于2017年7月26日消费117820元，由开策公司出具了收据，王玉在其与安业公司间的付款、收到购房发票及办理产证的整个过程中，对该付款均未向安业公司提出异议，至王玉现提起诉讼已超过2年之久。根据安业公司与王玉签署的商品房买卖认购书，第七条第3款明确约定“买受方知晓涉及房价之外的营销服务商的代理服务等费用，由买受方与营销服务商协商确定，与出售方无关”。本次诉讼前王玉向开策公司是否支付费用及支付了多少费用，安业公司并不知情。王玉向开策公司支付的款项，与安业公司无关。综上所述，安业公司认为其并没有收到王玉诉称的款项117820元，王玉的诉请无事实及法律依据，请求依法驳回王玉对安业公司的诉讼请求。开策公司辩称：一、开策公司收取涉案款项有合同依据，根据《购房优惠服务协议》约定，王玉委托开策公司提供购房服务，包括看房、选房、洽谈优惠价格等。协议签署后，开策公司积极完成了服务义务。因此，开策公司有权依照协议约定收取服务费用，不构成不当得利。二、王玉没有损失，无权主张债权。其一，王玉已收房、办证，至今未退房。其二，王玉支出的所有款项，包括房款与服务费，均是其同意后支出，意思表示真实自由无瑕疵。三、本案所涉项目的服务费问题，法院已作出多份类案的生效判决，都认为购房者应当诚实信用，无权要求退回服务费。四、王玉提出的诉讼请求已超过诉讼时效。结合王玉在起诉状事实与理由部分的自认，以及王玉提交的《商品房买卖认购书》，可以认定王玉主张权利的诉讼时效自2017年7月26日起算，至2020年7月25日终止。因此王玉在起诉时已过诉讼时效。综上所述，王玉的诉讼请求缺乏法律依据与事实依据，其在享受服务后要求退回服务费用违反诚实信用原则，应当驳回。本院经审理认定事实如下：2017年1月16日，安业公司与开策公司签订《江阴市安业置业龙庭项目渠道整合销售代理服务合同》一份，约定：安业公司委托开策公司销售龙庭花苑6号楼和7号楼的房屋，委托期限为2017年2月1日至2017年12月31日等。2017年6月10日，王玉向开策公司出具《购房优惠服务协议》，载明：本人同意委托“龙庭花苑”服务商进行购房系统服务，由服务商申请“龙庭花苑”指定优惠房源7幢2单元1401号房，该服务费120000元应于签订《商品房买卖合同》前向服务商全额付清，本人充分了解服务商的渠道成本及为本人争取房款优惠所付出的各项成本。2017年6月10日，王玉与安业公司签订《商品房买卖认购书》一份，约定：王玉向安业公司认购龙庭花苑7幢2单元1401室，单价为每平米7212元，总价为918938元，优惠后单价为每平米6923.95元，优惠后总价为882180元；王玉签订本认购书时支付定金30000元；买受方知晓涉及房价之外的营销服务商的代理服务等费用，由买受方与营销服务协商确定，与出售方无关等。同日，王玉向安业公司支付30000元定金。2017年7月26日，王玉与安业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：王玉向安业公司购买龙庭花苑2单元14层1401号房，面积127.41平米，单价为每平米6923.95元，总金额882180元；王玉于签约当日付清首付款362180元，商业贷款520000元，贷款不足部分由王玉现金补足等内容。同日，安业公司向王玉出具收据确认收到刷卡的332180元。同日，开策公司向王玉出具收据确认收到刷卡的117820元。2017年10月9日，王玉支付安业公司剩余房款520000元。2018年3月1日，安业公司向王玉开具金额为882249元的不动产增值税发票。2021年2月8日，王玉具状诉讼来院。审理中，经本院多次释明，王玉坚持以不当得利为请求权基础主张本案诉讼权利。审理中，王玉为证明其诉讼请求，申请证人张某出庭作证。张某陈述：“中介是我一个朋友，所以就是我带王玉去的，当时房屋的备案价及优惠我都不清楚。当时都是销售说多少就是多少，销售说房价给我们优惠了。我是卖水果的，忠鼎房产公司是我朋友。因为当时是我带王玉去的，所以我就在贴佣单分销负责人处签名了。”开策公司提供贴佣单载明贴佣金额2180元，张某在分销负责人处签字。开策公司陈述服务费120000元扣除贴佣金额2180元后系117820元。上述事实，有销售代理服务合同、购房优惠服务协议、商品房买卖认购书、商品房买卖合同、收据、发票、证人证言及当事人的陈述等在卷予以佐证。本院认为，本案的争议焦点一：收取117820元的是安业公司还是开策公司。对此本院认为，根据王玉提供的收据，盖章为开策公司而不是安业公司，且根据开策公司提供的购房优惠服务协议，可以确认王玉对开策公司收取117820元是知晓的。在王玉与安业公司签订的商品房买卖认购书中也明确约定“买受方知晓涉及房价之外的营销服务商的代理服务等费用，由买受方与营销服务协商确定，与出售方无关”等内容，从该内容也可以看出王玉是知晓服务费与安业公司无关的。故案涉的117820元为开策公司收取。本案王玉主张的案由为不当得利，经本院多次释明后仍以不当得利为由主张权利。不当得利的构成要件有三个：一是取得不当利益，二是造成损失，三是一方取得利益没有合法根据。故本案的争议焦点二：开策公司收取117820元有无合法根据。本院认为，开策公司提供的王玉签字的购房优惠服务协议，明确约定王玉委托开策公司进行购房系统服务，由开策公司申请指定优惠房源，并约定了服务费120000元。而王玉提供的证人也陈述销售说房价已经给王玉优惠了。在王玉与安业公司签订的商品房买卖认购书中亦明确载明了优惠前的房价和优惠后的房价。综上，可以认定开策公司对王玉购房享受优惠提供了服务，故开策公司根据协议收取服务费有合法根据。本案的争议焦点三，本案诉讼时效是否已过。本院认为，王玉支付开策公司117820元的时间为2017年7月26日，同日王玉与安业公司签订的商品房买卖合同即载明房屋总价为882180元，2017年10月9日王玉支付安业公司最后一笔剩余房款520000元。从上述时间点可以看出王玉于2017年7月26日与安业公司签订商品房买卖合同时就知道合同的房屋总价与其支付的金额不一致，也即王玉于2017年7月26日就知道开策公司收取117820元的事实，即使按照最后一笔房款支付时间也表明王玉在2017年10月9日就知道比合同总价多支出117820元的事实。而至本案王玉起诉时已经超过三年的诉讼时效。综上，王玉起诉安业公司、开策公司构成不当得利，无事实和法律依据，且本案王玉的主张也已经超过诉讼时效，故本院对王玉的诉讼请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回王玉的诉讼请求。案件受理费已减半收取1329元（王玉已预交），由王玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，同时按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  任金花二〇二一年八月三日书记员  周佳煜附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国民法通则》第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。2.《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。3.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。