西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书    (2021)陕0113民初22757号原告（反诉被告）：西安景恒房地产开发有限公司。住所地：陕西省西安市曲江新区。法定代表人：林艺超，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘伟博，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑艳艳，陕西德伦律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：蔡小敏，男，汉族，1989年6月18日出生，籍住陕西省安康市汉滨区，住西安市雁塔区。原告（反诉被告）西安景恒房地产开发有限公司（以下简称：景恒地产公司）与被告（反诉原告）蔡小敏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）景恒地产公司之委托诉讼代理人刘伟博、被告（反诉原告）蔡小敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）景恒地产公司诉称，2020年1月7日，原、被告签订《租赁合同》一份，双方约定：被告承租原告所有的位于西安市雁塔区曲江新区XX路XX号XX楼XX层XX号商铺，该商铺套内面积为68.11㎡.租赁期限为2020年1月1日至2022年12月31日。租金计算方式为固定租金，第一年月固定租金为3064.95元。后双方于2020年6月12日签订《变更协议》，租赁期间改为2020年4月1日至2023年3月31日。上述合同签订后，原告依约履行全部义务，因被告长期无故拖欠费用，经原告多次催缴未果后，原告致函被告双方签订的《租赁合同》及《变更协议》于2020年10月15日解除。后原告于2020年11月3日致函要求被告按照租赁合同约定将商铺拆除后返还给被告，被告予以拒绝。无奈之下，原告只有自行找第三方公司将原告承租的商铺予以拆除恢复至毛坯状态，并为此支付了拆铺费用及垃圾清运费用。依据双方签订的《租赁合同》的约定，被告应当在合同解除后将承租商铺拆除后返还原告，被告拒不按照合同约定履行其义务，已经构成违约，应当承担违约责任。故原告为维护自身合法权益，现依法提起诉讼，请求依法判令：1、被告立即支付欠付租金1581.91元、拆铺费用11063.5元、垃圾清运费4167.96元及违约金12259.8元，共计29073.17元;2、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）蔡小敏针对原告（反诉被告）景恒地产公司本诉辩称，租金拖欠属实，违约金过高。原告将案涉房屋交付给被告的时候并非是毛坯房，而是进行了装修，是上家走了之后留下来的装修，拆铺费被告可以承担3200元，垃圾清运费过高。被告向原告缴纳的履约保证金12259.8元，该费用原告并没有退还。被告（反诉原告）蔡小敏反诉称，2020年1月7日，反诉人与被反诉人签订《租赁合同》后，反诉人就购买了价值20077元的货柜、货架入驻涉案商铺，后在经营不景气的情况下，被反诉人解除合同。合同解除后，被反诉人把涉案商铺上锁，过了两三个星期后，又通知反诉人把商铺内货物拉走。但是商铺内反诉人安装的货柜、货架，被反诉人一直没有通知反诉人拉走，直至后来其自行拆除丢弃。反诉人认为，涉案商铺内货柜、货架都为可重复利用有价值的东西，被反诉人不通知反诉人的情况下，将反诉人的物品拆除丢弃，应对反诉人予以赔偿。为维护反诉人的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、被反诉人赔偿反诉人柜子、货架总价值20077元。2、反诉费由被反诉人承担。原告（反诉被告）景恒地产公司针对被告（反诉原告）蔡小敏反诉辩称，1、本案合同签订情况: 2020年1月7日，原、被告签订《租赁合同》一份，双方约定:被告承租原告所有的位于西安市雁塔区曲江新区XX路XX号XX楼XX层XX号商铺，该商铺套内面积为68.11m2.租赁期限为2020年1月1日至2022年12月31日。租金计算方式为固定租金，第一年月固定租金为3064.95元。后双方于2020年6月12日签订《变更协议》，租赁期间改为2020年4月1日至2023年3月31日。2、本案合同履行情况:双方租赁合同签订以后，被答辩人长期拖延支付租金及物业费等费用，无奈之下答辩人分别于2020年7月2日、2020年7月10日、2020年7月21日向被答辩人发送《催款函》，催款未果后，又于2020年7月29日发送《律师函》第四次要求被答辩人支付欠付费用，仍然未果;无奈之下，答辩人又于2020年8月5日第五次向被答辩人发送《违约通知函》，仍然未果;最后答辩人于2020年10月15日向被答辩人发送《租赁合同终止通知函》。由此可见，本案被答辩人长期拒付租金、物业费是导致本案租赁合同解除的根本原因，被答辩人属根本违约，答辩人依法享有合同解除权。3、拆铺及垃圾清运情况:上述租赁合同解除后，答辩人又通知要求被答辩人搬离商铺内的相关设施设备，并将商铺恢复至毛坯状态，以便答辩人将该商铺重新进行招商，以避免造成该商铺长期空置无法出租而给答辩人造成更大的经济损失，后经答辩人多次要求后被答辩人才搬离了商铺内的相关设施设备，但是拒绝将涉案商铺按照合同约定予以拆除。无奈之下，答辩人只能委托第三方将涉案商铺恢复至毛坯状态后对外进行招商。故按照租赁合同的约定，被答辩人应当承担相关的拆铺费用及垃圾清运费用。4、本案合同约定情况:双方签订的《租赁合同》对于商铺交还有明确约定，答辩人无须承担任何的赔偿责任。《租赁合同》第21.3条约定:无论何种原因导致本合同被解除或被终止后，乙方于迁出商铺的过程中，不得拆除或损坏甲方提供的任何设施设备管线，不得拆除或损坏任何以各种形式固定、附着于商铺天花板、吊顶、墙壁、立柱、地面上的一切装饰装修物和设施设备管线等物品(以下合称“不可移动物”)，该等不可移动物无偿归甲方所有，乙方不得要求甲方给予任何赔偿或补偿。21.5 条约定乙方按约定向甲方交还商铺时，甲乙双方应签署《商铺交还确认书》。如双方签署了《商铺交还确认书》，或虽未签署《商铺交还确认书》，但乙方已经实际撤离该商铺(与该商铺同一区域两个以上商家确认乙方连续三日未进入该商铺视为乙方实际撤离)，届时乙方在该商铺内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃所有权及一切权利，甲方有权自行处置(包括作为垃圾丢弃等)。如有损失，乙方自行承担，甲方无须赔偿。综上所述，本案租赁合同因被答辩人严重违反合同约定拒不履行支付租金、物业费的义务而导致，本案涉案商铺的租赁合同依法解除后，答辩人的商铺肯定需要重新招商，新的承租人必然会对商铺按照其经营业态选择、装修风格设计进行重新装饰装修，被答辩人应当依据租赁合同约定将涉案商铺恢复至毛坯状态后交还给答辩人。作为答辩人或正常的市场经济主体，必然选择将重新招商的期限缩短、将商铺空置期缩短、将商铺尽快重新出租出去以实现租金收入，而此时被答辩人则拒不拆除商铺，拒不缴纳租金、物业费，任由答辩人利益继续受损，答辩人依据租赁合同约定进行拆除商铺无任何过错，故不应当承担任何赔偿。请求贵院依法驳回被答辩人的全部反诉请求，维护答辩人的合法权益，维护司法权威，倡导诚实信用的市场法则和法律原则。经审理查明，2020年1月7日，景恒地产公司与蔡小敏签订《租赁合同》一份，约定：景恒地产公司将位于陕西省西安市曲江新区XX路XX号XX楼XX层XX号商铺出租给蔡小敏用于经营贝莱优品，该商铺的套内建筑面积68.11平方米；租赁期限为2020年1月1日至2022年12月31日；按固定租金方式计算租金，第一年度（2020年1月1日至2020年12月31日）月租金为3064.95元，第二年度（2021年1月1日至2021年12月31日）月租金为6129.9元，第三年度（2022年1月1日至2022年12月31日）月租金为6470.45元；双方确认租金的结算周期为1个租赁季（自计租日起向后推算，每满三个月为一个租赁季），蔡小敏于开业日前5个工作日前向景恒地产公司支付首期固定租金，首期租金期间为2020年1月1日（即交付日）至2020年3月31日，应交租金为9194.85元，其后，每个结算周期末月20日前预付下一个结算周期的固定租金；在本合同签署时，蔡小敏应当向景恒地产公司支付12259.8元作为履约保证金，因蔡小敏违约原因导致景恒地产公司解除本合同的，景恒地产公司有权于解除合同时，没收该履约保证金；本合同项下的商铺交付日期为2020年1月1日，景恒地产公司按交付日现状向蔡小敏交付该商铺；蔡小敏未能在约定期限内足额支付租金，逾期超过7天的，景恒地产公司有权解除合同，并没收履约保证金，同时向景恒地产公司支付合同解除所在月度4个月固定租金作为违约金；无论何种原因导致本合同被解除后，蔡小敏应在合同解除起三日内迁出商铺，蔡小敏于迁出商铺过程中，不得拆除或损坏景恒地产公司提供的任何设施设备管线、不得拆除或损坏任何以各种形式固定、附着于商铺天花板、吊顶、墙壁、立柱、地面上的一切装饰装修物和设施设备管线等物品（以下合称“不可移动物”），该等不可移动物无偿归景恒地产公司所有；如蔡小敏已经实际撤离该商铺，届时蔡小敏在该商铺内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为蔡小敏放弃所有权及一切权利，景恒地产公司有权自行处置。上述合同签订后，景恒地产公司于2020年1月15日向蔡小敏交付了案涉商铺。蔡小敏按照合同约定向景恒地产公司支付了2020年1月1日至3月31日的租金，并支付了履约保证金12259.8元。蔡小敏拖欠景恒地产公司2021年4月1日之后的租金。景恒地产公司于2020年7月2日向蔡小敏发出催款函，蔡小敏于2020年7月6日向景恒地产公司支付了2020年4月1日至9月30日的租金。蔡小敏再次拖欠景恒地产公司2020年10月1日之后的租金，景恒地产公司于2020年10月15日向蔡小敏发出《关于租赁合同正式终止事宜通知函》，要求于当日解除合同，蔡小敏于当日收到该通知函。2020年10月25日，景恒地产公司工作人员微信通知蔡小敏，要求蔡小敏拉走商铺里的东西，蔡小敏称可由刘某某代其处理。同日，刘某某出具《贝莱优品打包货品情况说明》，载明：贝莱优品签约人蔡小敏授权其合伙人刘某某，于2020年10月25日至正荣彩虹谷F2楼将贝莱优品店内货品全部清理打包拉走，至此正荣彩虹谷无该商户任何货品。2020年11月3日，景恒地产公司向蔡小敏发出《关于要求限期拆铺的通知函》，要求蔡小敏在收到本函后三日内对承租商铺予以拆除，恢复至毛坯状态，逾期不拆除，蔡小敏承担一切第三方予以拆除的费用。2020年11月6日，景恒地产公司工作人员将上述通知函微信发送给蔡小敏。2020年10月28日，景恒地产公司与西安基力建筑劳务有限公司（以下简称：基力公司）签订《景恒广场工程施工合同》，由基力公司拆除贝莱优品商铺至毛坯状态，其中包括吊顶拆除、地面拆除、铲墙皮、货柜拆除搬运、柱子外包拆除，工程款合计10251.5元，景恒地产公司于2021年2月4日将上述工程款支付给了基力公司。景恒地产公司委托陕西琼阳物业服务有限公司（以下简称：琼阳公司）清除贝莱优品建筑垃圾，并于2021年2月4日支付垃圾清运费3971.36元。景恒地产公司将案涉商铺交付给蔡小敏时系装修状态，即上一租户遗留下来的装修，并非毛坯状态，景恒地产公司以抵扣电费的方式向蔡小敏补偿3200元，用于蔡小敏自行拆除上一租户遗留下来的货柜。关于蔡小敏向景恒地产公司支付的履约保证金12259.8元，蔡小敏称应当予以退还或抵扣，景恒地产公司称根据合同约定其有权不予退还。以上事实，有《租赁合同》、《催款函》三份、《违约通知书》、邮寄快寄单、《关于租赁合同正式终止事宜通知函》、签收凭证、录像资料、微信聊天记录、照片、付款凭证及庭审笔录等证据在案佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，景恒地产公司与蔡小敏签订《租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应如约履行。景恒地产公司将商铺交付给蔡小敏使用，但蔡小敏逾期支付房租，构成违约，达到了合同约定的解除条件，景恒地产公司行使解除权，通知蔡小敏合同解除，且该通知已经于2020年10月15日有效到达蔡小敏，蔡小敏亦未提出异议，双方签订的《租赁合同》已经于当日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”蔡小敏拖欠景恒地产公司2020年10月1日至15日的租金1532.48元，其应当予以支付。蔡小敏逾期支付房租，构成违约，应当承担违约责任。合同约定因蔡小敏违约导致合同解除的，景恒地产公司有权没收履约保证金，同时还要支付4个月租金作为违约金。违约金的功能在于弥补守约方的损失，没收履约保证金以及支付违约金均属于违约条款，景恒地产公司已经选择没收履约保证金，且履约保证金的数额亦是4个月租金，不予退还履约保证金已经足以弥补景恒地产公司的损失，其主张蔡小敏再行支付4个月租金作为违约金，本院不予支持。合同约定蔡小敏在迁出商铺过程中，不得拆除或损坏景恒地产公司提供的任何设施设备管线、不得拆除或损坏任何以各种形式固定、附着于商铺天花板、吊顶、墙壁、立柱、地面上的一切装饰装修物和设施设备管线等物品，且景恒地产公司将案涉商铺交付给蔡小敏的时候亦是装修状态并非毛坯状态，现景恒地产公司主张蔡小敏支付拆铺费用及垃圾清运费，本院不予支持。但蔡小敏自愿承担3200元的拆铺费，属于对其权利的处分，本院予以准许。景恒地产公司已经通知蔡小敏，要求其拉走商铺的东西，且蔡小敏已经委托刘某某处理此事，现无证据证明景恒地产公司拒绝蔡小敏拉走货柜，故蔡小敏反诉主张景恒地产公司向其赔付货柜20077元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告蔡小敏于本判决生效之日起十日内支付原告西安景恒房地产开发有限公司租金1532.48元及拆铺费用3200元，合计4732.48元。二、驳回原告西安景恒房地产开发有限公司其余诉讼请求。三、驳回被告蔡小敏全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费527元，减半计收263.5元由原告西安景恒房地产开发有限公司自行承担200元，由被告蔡小敏承担63.5元，因原告已预交，故被告蔡小敏在履行本判决确定的义务时一并支付原告。本案反诉费151元，减半计收75.5元由被告蔡小敏自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员    孟  元  元 二〇二一 年  八 月 九 日   书  记  员    邢  彤  丹  打印：相丽华           校对：曹娅楠      2021年 月 日送达 1