广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0107民初7450号原告：向桂萍，女，1986年6月26日出生，汉族，住广西凤山县。委托诉讼代理人：韦宇春，广西国海律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦连亚，广西国海律师事务所实习律师。被告：广西泽之宇房地产开发有限公司，住所：南宁市高新区高新大道62号中诺工业楼14层1446室。统一社会信用代码：91450100MA5N23AXXQ。法定代表人：梁志辉。委托诉讼代理人：吴树君，广西君桂律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁炜，广西君桂律师事务所实习律师。原告向桂萍与被告广西泽之宇房地产开发有限公司（以下简称“泽之宇公司”）合同纠纷一案，本院于2021年5月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年7月19日公开开庭进行了审理。原告向桂萍的委托诉讼代理人韦宇春、韦连亚，被告泽之宇公司的委托诉讼代理人吴树君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向桂萍向本院提出诉讼请求：一、判令原告向桂萍与被告广西泽之宇房地产开发有限公司双方于2020年6月6日签订的《和泽学府合作建房合同》无效；二、判令被告返还合作建房款68298元，并支付资金占用费2452.32元（其中以63298元为基数，从2020年6月6日起至2021年5月12日按照LPR利率计算为2307.57元；以5000元为基数，从2020年8月15日起至2021年5月12日按照LPR利率计算为144.75元；之后的利息按照LPR利率计算至款项付清之日止），合计70750.32元；三、被告承担本案诉讼费、保全费、保全保险费。被告泽之宇公司辩称，一、原告与被告签订的《和泽学府合作建房合同》合法有效，在无法定或约定的解除情形下，双方应当继续履行。二、假若，原告与被告签订的《和泽学府合作建房合同》按照此前法院生效判决，该合同认定为属违反法律规定的无效合同，因此，被告应当向原告恢复到合同履行前的状态，即退还涉案房屋合作建房款68298元。三、由于《和泽学府合作建房合同》无效，原告主张违约金过高，且双方应各自承担一半的责任。四、保全保险费不属于合同约定的范围，不应得到法院的支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系具备房地产开发资质的有限责任公司，原告非南宁市西乡塘区心圩街道和德村村民。2020年6月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《【和泽学府】合作建房合同》（合同编号：ＨＺＸＦ1栋13Ａ层06号房），合同第一条第1款约定：“南宁市西乡塘区高华路东面心圩街道和德村三队（下称“和德村三队”），负责提供国家划拨属和德村三队的商服用地由甲方筹集合作建房，和德村三队不承担合作建房费用。第2款约定，甲方负责合作建房的审批书序、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发建设成本费用后的结余（合作建房款）归甲方所有。第3款约定，乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与和德村的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定享有房屋在约定年限内的使用权。第二条约定，甲方以筹集、出资合租建房的方式取得坐落于南宁市产地综合楼用地的建设资格。该地块土地面积为5560.00平方米，规划用途为：商服用地，经批准，在上述地块上建设房屋，现定名和泽学府，项目地址为：南宁市。第三条约定，本合同合作建房的房屋为本合同第二条规定的项目第1栋13Ａ层06号房。该房屋属框剪结构，建筑层为地上33层，地下1层，该房屋（合作约定）建筑面积39.68平方米，其中套内建筑面积31.88平方米，公摊面积7.8平方米。第四条第（二）款第1点约定，乙方对其出资合作建房之房屋自交付之日起享有使用权，使用年限为2018年5月12日起至2071年5月11日止。第2点约定，如该项目所占集体三产建设用地可以出让方式变更为国有建设用地的，在乙方承担土地出让金及其他相关费用的情况下，甲方应为乙方办理相关手续。具体费用及过户事宜以届时有关部门的规定为准。第五条约定，该房屋合作建房单价为3988元／平方米，合作建房总价款158244元。第七条约定，乙方按分期付款方式按期向甲方付款，乙方于本合同签订之时交纳总价款的40%的房屋合作建房款63298元，2020年8月1日前缴纳30%的房屋合作建房款47473元，2020年12月31日前缴纳20%的房屋合作建房款31649元，2021年7月1日前缴纳10%的房屋合作建房款15824元。第九条第1款约定，该房屋将于2021年7月1日达到交付使用条件后7日内，甲方应当以电话、短信、电子邮件或者书面通知乙方办理交付手续。第十二条第10款约定，依据中华人民共和国相关法律法规政策范围内，甲方协助乙方在交付后五年内办理相关分户手续，需缴纳的相关手续费、税费等费用事宜，以届时政府相关法令政策为准，所需缴纳的相关费用由乙方全部承担。在交房五年后（含五年）甲方未为乙方办得分户手续，乙方可提前一个月提出回购申请，甲方在收到回购申请后，三个月内无条件按原价回购该物业，并将款项退回业主指定账户。超过此时间乙方没有提出申请的，视同客户放弃本条权利，原合同继续执行。合同还对面积确认及面积差异处理、交付条件、违约责任等事项进行相关约定。2020年6月6日、2020年8月15日，原告向被告支付和泽学府1-13A06号房首付款63298元、二期款5000元，合计68298元；被告向原告开具了相应的收据。另查明，和泽学府项目所占用土地为南宁市西乡塘区心圩街道和德村三队经批准拨用的集体建设用地使用权，不动产权证号为桂（2019）南宁市不动产权第××号。2019年5月14日，南宁市规划管理局审批和德村三队产业综合楼工程规划许可，拟对综合楼项目核发工程规划许可证。2019年6月14日，位于南宁市高新区商务酒店项目取得建设工程规划许可证。截止法庭辩论结束，被告未能提供和泽学府项目土地经依法征收转为国有土地及项目的商品房预售许可证等方面的许可手续。为实现本案债权，原告向中华联合财产保险股份有限公司南宁中心支公司购买了诉讼财产保全责任保险，并向本院提出诉讼财产保全申请，为此支出保全费728元，保险费800元。本院认为，关于法律关系及合同效力的问题。原、被告签订的《【和泽学府】合作建房合同》具有以下特点：1、房屋公开向不特定人出售；2、合作建房款采用建筑面积×单价方式计算，分期付款方式支付；3、合同签订时房屋未竣工，双方对房屋交付的时间和条件进行约定；4、房屋“使用权”转让期限为53年，与《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定的土地使用权出让最高年限居住用地70年的期限相同，高于商业、旅游、娱乐用地40年的期限；5、对面积确认和面积差异处理进行约定；6、对原告支付合作建房款和被告交房的违约责任进行约定；7、对办证、分户等事宜进行约定；等。该合同虽未明文约定转让所有权，但所约定的权利义务实质上与转移所有权的权利义务基本一致，符合商品房预售合同特征，故该合同名为合作建房屋合同，实为商品房预售合同。在案涉房屋使用土地未经征收转为国有土地、未取得商品房预售许可证等有关许可手续的情况下，该合同未明文约定转让所有权的行为，属逃避我国房地产建设和转让有关法律法规规制的行为。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条规定：“具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”被告未依法办理相关土地利用、规划和销售等手续，即在集体土地上建设房屋并向社会销售。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原、被告签订的《【和泽学府】合作建房合同》因违反法律、行政法规的强制性规定并损害社会公共利益而无效。关于返还购房款及利息的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，原告要求被告返还购房款共计68298元，合法有据，本院予以支持。原告主张的资金占用费应可认定为法定孳息，作为收取款项的一方，被告应当向原告支付利息，故，被告应自收到款项之日起、按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算利息至被告全额退还购房款之日止。关于保全费、保全保险费的问题。保全费属于诉讼费用，依据诉讼费用由败诉方负担的规定，原告请求被告赔偿保全费728元，合法有据，本院予以支持。但保全保险费并非法定诉讼费用范畴，且无合同依据，故，原告要求被告承担诉讼财产保全保险费，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告向桂萍与被告广西泽之宇房地产开发有限公司于2020年6月6日签订的《【和泽学府】合作建房合同》（合同编号：HZXF1栋13A层06号房）无效二、被告广西泽之宇房地产开发有限公司向原告向桂萍退还房款68298元；三、被告广西泽之宇房地产开发有限公司向原告向桂萍支付利息（计算方法：先以63298元为基数、自2020年6月6日起至2020年8月14日；再以68298元为基数、自2020年8月15日起、按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算、至被告广西泽之宇房地产开发有限公司全额返还68298元之日止）；四、驳回原告向桂萍的其他诉讼请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。案件受理费1732元、保全费728元，合计2460元（原告已预交，已减半收取），由被告广西泽之宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员  卢晓曦二〇二一年八月四日书记员  黄路瑶