贵州省关岭布依族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0424民初1015号原告：贵州汇源物业管理有限公司安顺分公司。住所地：贵州省安顺市西秀区南华路67号A栋1楼。负责人：杨方，职务：总经理。统一社会信用代码：91520402314230589Q。委托代理人：兰秦，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号：15201201711446019。代理权限为特别授权代理。委托代理人：张兴贵，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号：15201202110297294。代理权限为特别授权代理。被告：黄松，男，1964年2月13日生，汉族，住贵州省关岭布依族苗族自治县。委托代理人：邹华鹏，男，1987年9月24日生，汉族，户籍所在地贵州省盘县，现住贵州省关岭布依族苗族自治县。系被告黄松的女婿，代理权限为特别授权代理。原告贵州汇源物业管理有限公司安顺分公司（以下简称：汇源安顺分公司）诉被告黄松物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月16日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告汇源安顺分公司委托代理人兰秦、被告委托代理人邹华鹏到庭参加诉讼，原告负责人杨方及委托代理人张兴贵，被告黄松经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇源安顺分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告按每年1831元的标准向原告支付自2018年5月1日起至2021年4月30日止拖欠的物业管理费3662元；2、判令被告向原告支付逾期付款利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，暂计算到2021年4月19日，利息为210元）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月17日，原告与关岭泰和盛房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由关岭泰和盛房地产开发有限公司选聘原告为关岭壹号小区提供前期物业管理服务。被告系原告物业服务的关岭壹号小区2-2-17-4号业主，该房屋建筑面积为99.68平方米。根据《前期物业服务合同》约定，原告对高层住宅按房屋建筑面积每平方米每月1.2元收取物业服务费，二次供水加压费每月每户10元的标准收取费用，公共能耗费每月每户18元的标准收取费用，垃圾处置费每月每户5元的标准收取费用；被告应按年向原告缴纳物业服务费。上述物业合同签订后，原告依约为小区提供了优质的物业服务，但被告自2019年5月1日开始未缴纳物业服务费，至2021年4月30日共拖欠物业服务费3662元。原告多次催收未果，故原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，提出以上诉请。被告黄松辩称：一、答辩人黄松并不存在拖欠原告的物业费问题。原告诉称不属实，被告作为业主，实际上并未拖欠原告的物业费，相反，是原告严重违法收费，且拒绝向被告退还装修保证金等费而引起的纷争，原告的诉讼请求纯属恶意诉讼。二、原告在约定物业费之外重复计算收费不受法律保护。根据《民法典》的相关规定及《前期物业服务协议》的约定，原告所诉物业费存在违规重复计算收费情形，实际上，从2019年5月1日起至2021年4月30日止，答辩人的物业费，按合同约定1.2元/㎡计算，应为2868.48元，与原告因退还被告之费用3196元相抵销，则被告不但没有拖欠原告的物业费，相反，原告还要退还被告应退还费用327.52元。三、针对原告诉求，请求法院判决原告向被告退还应退之费用3196元。根据《民法典》的规定，被告认为，被告于2018年2月7日向黄松收取的装修保证金2000元和施工出入证押金及工本费100元，两项合计2100元应当退还给业主的费用，原告拒绝退还纯属无理，此外，原告向被告收取的电梯维修费400元、二次修缮费300元，二次加压费120元、公共能耗费216元，生活垃圾费60元，四项合计3196元，依法属于应向被告退还之费用，但是原告拒绝退还，也拒绝用于与业主的物业费抵销，纯属无理。本院经审理认定事实如下：2016年10月17日，原告与泰和盛公司签订《关岭壹号物业服务合同》，合同约定服务内容包涵装饰装修管理服务、物业前期介入的相关工作及其他物业服务等。服务费用：高层住宅按1.2元/月/平方米、小区二次供水10元/月/每户、公共能耗费18元/月/每户、垃圾处置费5元/月/每户（此物业服务费用为暂定价格，实际物业费用单价根据市场运作及双方协商定价为准，上下浮动不超过暂定价格的30%）；业主应于泰和盛公司向业主公示的房屋统一交付之日起交纳物业服务费用；物业服务费用按年交纳，业主或物业适用人应在每年期满前一个月履行缴纳义务；业主在收楼入住时一次性交纳一年的物业管理费，业主办理入住手续时按8元/平方米交纳装修垃圾定点清理费，按2000元/户交纳装修保证金，装修完毕入住半年后经物业公司验收合格后无息返还；楼道二次装修费300元/户一次性缴纳，装修货物电梯维护费400元/户，一次性收取等。2018年2月7日，原告与被告签订《关岭壹号前期物业服务协议》，协议约定提供物业管理服务内容、物业管理费用收费的标准、双方的权利义务、违约责任等。同时查明：关岭壹号项目至今未经验收，被告居住期间，单元楼两部电梯只开通一部。2018年2月7日，被告黄松向原告交纳施工出入证工本费50元、押金费50元，其中装修保证金2000元收款方为海南中航鑫建设工程有限公司贵州一分公司关岭一号项目部。2018年5月1日至2021年4月30日期间，被告欠物业服务费99.68平方米×1.2元/月/平方米×24个月=2870元、二次加压费10元/月×24月=240元、公共能耗费18元/月×24月=432元、垃圾处置费5元/月×24月=120元，共计3662元。上述事实，有原、被告陈述，原告提供的营业执照、负责人身份证明、《关岭壹号物业服务合同》、《关岭壹号前期物业服务协议》、情况说明、收款收据，被告提供的收款收据、施工证等在卷予以佐证。以上证据客观真实，并经庭审质证，与本案具有关联性，本院予以采信。对于被告提供的《国务院办公厅关于转发国家发改委等部门关于清理规范城镇供水供电供气供暖行业收费促进行业高质量发展意见的通知》为规范性文件，该文件下发时间为2020年12月30日，原、被告签定关岭壹号前期物业服务协议时间为2018年2月7日，该文件不能改变原被告已签订合同的效力，原、被告签订的前期物业服务协议约定了电梯维修费、二次修缮费、二次加压费、公共能耗费的收取数额及收取方式且被告依约交纳了以上费用，故对被告要求原告返还已收取的电梯维修费400元、二次修缮费300元，二次加压费120元、公共能耗费216元，生活垃圾费60元的抗辩，本院依法不予采纳。本院认为：根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”的规定，原告与泰和盛公司签订《关岭壹号物业服务合同》的约束力及于关岭壹号所有业主。涉案项目未经验收，业主属提前使用，对未经验收而提前使用产生的后果应自行承担。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”的规定，原告要求被告支付物业服务费的请求依法予以支持。关于装修保证金，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及《关岭壹号物业服务合同》的约定，原告应承担物业管理前期相关工作及装饰装修过程中管理服务，包括装修保证金收取、装修验收等管理职责，对于业主直接向原告交纳的装修保证金或交付原告后原告转付他人的保证金，原告应承担返还责任。关于施工证工本费及押金，根据原、被告双方签订的《关岭壹号前期物业服务协议》第五条中“施工人员出入证/户/5个，工本费10元/个、押金10元/个，装修完毕后，经查无违规装修并入住一年后退还”。本案中，原告未提供证据证明被告存在违规装修的情形。故原告应退还被告所交纳的工本费50元、押金50元，合计100元，原告在主张权利的同时，负有返还装修保证金、押金义务，故此，对原告主张的逾期付款利息本院依法不予支持。综上所述，被告应给付原告物业管理费为3662元－2100元=1562元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条、第五百零九条第一款、第五百零二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、限被告黄松在本判决发生法律效力后十五日内支付原告贵州汇源物业管理有限公司安顺分公司2018年5月1日至2021年4月30日物业管理服务费1562元。二、驳回原告贵州汇源物业管理有限公司安顺分公司的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果义务人未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费25元（已按简易程序减半收取），由被告黄松负担。本判决为终审判决。审判员  陈荣二〇二一年八月十一日书记员  吴湘