安徽省宿州市埇桥区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1302民初10018号原告：孙海涛，男，1989年10月17日出生，汉族，住安徽省宿州市。委托诉讼代理人：李军，安徽黄淮律师事务所律师。被告：宿州市恒鼎置业有限公司，住所地安徽省宿州市拂晓大道与宿永路交叉口西南恒大名都商业综合楼。法定代表人：李心胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：范陈文，该公司员工。委托诉讼代理人：朱玉，安徽三联律师事务所律师。原告孙海涛与被告宿州市恒鼎置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李军、被告委托诉讼代理人范陈文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙海涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金60163.8元（自2018年10月1日起至2021年6月1日止为60163.8元；及自2021年6月2日起至实际办理产权登记之日止，以618333元为基数，按照日万分之一计算违约金）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月5日，原、被告签订了《商品房买卖合同(预售)》，约定被告将其开发的坐落于宿州市拂晓大道恒大名都10幢1单元804号房产出售给原告。合同另约定总房款为618333元；房屋交付日期2018年6月30日前；合同第二条第二款约定因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的…买受人不解除合同，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照约定支付了全部房款。被告在2018年6月30日交付涉案房屋，原告按要求向被告缴纳了契税、维修基金等产权登记费用。由于被告原因截止目前逾期九百余天未能办理产权登记，应为原告办理产权登记并承担违约责任。因此，请求依法支持原告诉求。被告宿州恒大置业有限公司辩称：1、被告与原告签署的《商品房买卖合同(预售)》补充协议，对关于房屋产权登记违约进行变更，原告诉求的违约金数额不符合双方合同约定，应按照补充协议的内容来认定。2、《商品房买卖合同(预售)》补充协议是双方对《商品房买卖合同(预售)》内容的更改，也是双方认可一致的，对双方具有约束力，应按此补充协议来履行双方的权利义务。3、原告诉求的违约金数额明显过高，也不符合补充协议的约定，原告起诉的违约金数额显失公平，请法院酌情调减。本院经审理认定事实如下：2017年4月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同(预售)》，合同主要约定：1.买受人（孙海涛）购买出卖人（宿州市恒鼎置业有限公司）开发建设的恒大名都小区10幢1单元804号房屋，建筑面积为102.56平方米，单价每平方米6028.99元，总价计618333元；2.合同第二十条房屋登记，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；3.合同第二十八条补充协议，……补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。原告与被告签订《补充协议二》，作为前述合同的附件十一，《补充协议二》第八条约定：双方同意本合同第八章第二十条变更如下：1.双方同意以2018年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记；2.买受人可委托出卖人代为缴纳办理该商品房房地产合同或权证须缴纳的相关税费、维修基金等，买受人也可自行向政府相关部门缴纳全部相关税费、维修基金等；3.出卖人未能在约定的时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能取得房地产权属证，买受人有权退房。合同签订后，原告履行付款义务。被告在2018年6月30日交付涉案房屋，当日，原告交给被告（由其代收）案涉商品房办证需要的契税、维修基金、产权登记费合计21722元。至法庭辩论终结时，被告仍未办理产权登记在原告名下。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行。被告代收原告办证需要的契税、维修基金等费用，但未为原告办理案涉商品房产权登记，属于违约行为，应当承担违约责任。本案中，《商品房买卖合同（预售）》第二十条中关于逾期办证违约金的约定“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，与该合同的《补充协议二》中关于逾期办证违约金的约定“出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”不一致，上述合同均系被告提供，属于格式条款。相比对，《补充协议二》关于违约金的约定限制了原告的权利、减轻了被告的责任，且被告既未作出足以引起原告注意的提示或说明，也未对减轻自身责任作出合理的解释，故本院对《补充协议二》第八条第三款认定无效。被告请求按照该条款计算违约金以及酌情调减理由，本院不予采纳。应按照该合同第二十八条第二款的规定，仍以原合同关于逾期办证违约金的约定为准。另，在《补充协议二》第八条第一款中约定：“双方同意以2018年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记”的条款，也明显限制了原告的权利、减轻了被告的责任，故该条款也应认定为无效。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。违约金自2018年10月1日至2021年6月1日、以购房款618333元为基数、按日万分之一计算为60163.8元（618333元×973天×0.01%），自2021年6月2日起违约金按购房款的日万分之一计算至办理产权登记之日止。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百九十六条、第四百九十七条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告宿州市恒鼎置业有限公司于判决生效后十日内支付原告孙海涛逾期办证违约金60163.8元，2021年6月2日起至涉案商品房实际办理产权登记之日止逾期办证违约金，以购房款618333元为基数、按照日万分之一利率计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费652元，由被告宿州市恒鼎置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本一式四份，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  夏丽清二〇二一年八月二十七日书记员  付文静附法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。第四百九十七条?有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。安徽省宿州市埇桥区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1302民初10018号原告：孙海涛，男，1989年10月17日出生，汉族，住安徽省宿州市。委托诉讼代理人：李军，安徽黄淮律师事务所律师。被告：宿州市恒鼎置业有限公司，住所地安徽省宿州市拂晓大道与宿永路交叉口西南恒大名都商业综合楼。法定代表人：李心胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：范陈文，该公司员工。委托诉讼代理人：朱玉，安徽三联律师事务所律师。原告孙海涛与被告宿州市恒鼎置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李军、被告委托诉讼代理人范陈文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙海涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金60163.8元（自2018年10月1日起至2021年6月1日止为60163.8元；及自2021年6月2日起至实际办理产权登记之日止，以618333元为基数，按照日万分之一计算违约金）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月5日，原、被告签订了《商品房买卖合同(预售)》，约定被告将其开发的坐落于宿州市拂晓大道恒大名都10幢1单元804号房产出售给原告。合同另约定总房款为618333元；房屋交付日期2018年6月30日前；合同第二条第二款约定因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的…买受人不解除合同，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照约定支付了全部房款。被告在2018年6月30日交付涉案房屋，原告按要求向被告缴纳了契税、维修基金等产权登记费用。由于被告原因截止目前逾期九百余天未能办理产权登记，应为原告办理产权登记并承担违约责任。因此，请求依法支持原告诉求。被告宿州恒大置业有限公司辩称：1、被告与原告签署的《商品房买卖合同(预售)》补充协议，对关于房屋产权登记违约进行变更，原告诉求的违约金数额不符合双方合同约定，应按照补充协议的内容来认定。2、《商品房买卖合同(预售)》补充协议是双方对《商品房买卖合同(预售)》内容的更改，也是双方认可一致的，对双方具有约束力，应按此补充协议来履行双方的权利义务。3、原告诉求的违约金数额明显过高，也不符合补充协议的约定，原告起诉的违约金数额显失公平，请法院酌情调减。本院经审理认定事实如下：2017年4月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同(预售)》，合同主要约定：1.买受人（孙海涛）购买出卖人（宿州市恒鼎置业有限公司）开发建设的恒大名都小区10幢1单元804号房屋，建筑面积为102.56平方米，单价每平方米6028.99元，总价计618333元；2.合同第二十条房屋登记，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；3.合同第二十八条补充协议，……补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。原告与被告签订《补充协议二》，作为前述合同的附件十一，《补充协议二》第八条约定：双方同意本合同第八章第二十条变更如下：1.双方同意以2018年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记；2.买受人可委托出卖人代为缴纳办理该商品房房地产合同或权证须缴纳的相关税费、维修基金等，买受人也可自行向政府相关部门缴纳全部相关税费、维修基金等；3.出卖人未能在约定的时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能取得房地产权属证，买受人有权退房。合同签订后，原告履行付款义务。被告在2018年6月30日交付涉案房屋，当日，原告交给被告（由其代收）案涉商品房办证需要的契税、维修基金、产权登记费合计21722元。至法庭辩论终结时，被告仍未办理产权登记在原告名下。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行。被告代收原告办证需要的契税、维修基金等费用，但未为原告办理案涉商品房产权登记，属于违约行为，应当承担违约责任。本案中，《商品房买卖合同（预售）》第二十条中关于逾期办证违约金的约定“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，与该合同的《补充协议二》中关于逾期办证违约金的约定“出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”不一致，上述合同均系被告提供，属于格式条款。相比对，《补充协议二》关于违约金的约定限制了原告的权利、减轻了被告的责任，且被告既未作出足以引起原告注意的提示或说明，也未对减轻自身责任作出合理的解释，故本院对《补充协议二》第八条第三款认定无效。被告请求按照该条款计算违约金以及酌情调减理由，本院不予采纳。应按照该合同第二十八条第二款的规定，仍以原合同关于逾期办证违约金的约定为准。另，在《补充协议二》第八条第一款中约定：“双方同意以2018年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记”的条款，也明显限制了原告的权利、减轻了被告的责任，故该条款也应认定为无效。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。违约金自2018年10月1日至2021年6月1日、以购房款618333元为基数、按日万分之一计算为60163.8元（618333元×973天×0.01%），自2021年6月2日起违约金按购房款的日万分之一计算至办理产权登记之日止。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百九十六条、第四百九十七条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告宿州市恒鼎置业有限公司于判决生效后十日内支付原告孙海涛逾期办证违约金60163.8元，2021年6月2日起至涉案商品房实际办理产权登记之日止逾期办证违约金，以购房款618333元为基数、按照日万分之一利率计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费652元，由被告宿州市恒鼎置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本一式四份，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  夏丽清二〇二一年八月二十七日书记员  付文静附法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。第四百九十七条?有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。