贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终3464号上诉人（一审原告）：陈兰芬，女，1971年2月25日出生，汉族，住贵州省大方县。上诉人（一审原告）：罗顺平，男，1976年6月3日出生，汉族，住贵州省大方县。委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界，毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：余英民，贵州创驰律师事务所律师。上诉人罗顺平、陈兰芬因与被上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初4238号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人罗顺平、陈兰芬上诉请求：维持一审判决第一项；撤销一审判决第二项，并改判被上诉人支付上诉人逾期办理不动产权证违约金28949.20元，逾期交房违约金8584.42元。事实及理由：根据合同约定，被上诉人于2019年8月14日才为上诉人代为办理不动产权证构成违约。被上诉人应于2016年10月30日向上诉人交付案涉商品房，于2018年2月7日才交付，亦构成违约，应当向上诉人支付违约金。上诉人于2020年12月向被上诉人主张支付违约金及退还各项开户费时，被告知被上诉人账户已冻结，可以到人民法院提起诉讼，但需先到社区进行登记，基于此，上诉人向社区登记发生诉讼时效中断，所提诉讼请求并未超过三年诉讼时效。被上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司答辩：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，应予维持。原审原告陈兰芬、罗顺平一审诉讼请求：1.判决被告退回不应该由原告承担的各项开户费及交易费合计3,690元；2.判决被告支付因逾期交付涉案房屋产生的违约金8,491.06元（违约金以371,620元为基数，按日万分之0.5的标准，从2016年6月30日起计算到2018年2月7日止）；3.判决被告支付因逾期办理涉案房屋不动产权证产生的违约金29,505.04元（违约金以371,620元为基数，按日万分之一的标准，从2017年6月30日起计算到2019年9月14日止）；4.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年7月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定将被告开发的位于毕节市，建筑面积为106.79平方米，房屋总价款为371620元的住宅出卖给原告；被告向原告交付涉案商品房的时间为2016年10月30日前；办理入住手续前原告应向被告交纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费；逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向原告支付违约金。被告承诺在原告交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续；逾期未能向原告提供的，按原告已付购房款的日万分之一向原告支付违约金；原告应在被告出现违约情形之日起30日内通知被告对此情况的处理意见；原告不退房的，被告按逾期时间每日向原告支付万分之一的违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款。2014年7月2日，被告向原告收取各项开户费及交易费3690元,其中交易费系按每平方米3元根据房屋建筑面积收取。2018年2月7日，被告将涉案房屋交付原告使用。2019年7月22日，原告交纳契税、印花税。2018年8月13日，涉案栋楼取得商品房屋备案证明书。2018年11月18日，被告通过张贴公告的方式通知原告提交相关办证资料办证。涉案商品房的《不动产权证书》，于2019年8月14日颁发。一审法院认为，原、被告争议的焦点为：1.原告的诉请是否超过诉讼时效；2.被告是否存在违约行为，若认定被告违约，违约金应如何计算；3.被告应否退还各项开户费。原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于逾期交房违约金的问题，逾期交房违约金属于一时性债权，一时性债权从清偿期限届满的次日便开始整体性的计算诉讼时效。合同约定被告应于2016年10月30日前向原告交付涉案商品房，被告逾期交付，则应根据合同约定从2016年11月1日起开始向原告计付逾期交房的违约金。本案中，被告向原告实际交房的时间为2018年2月7日，被告逾期交房已构成违约，根据合同约定应在实际交房之日起7日内即2018年2月14日前向原告支付逾期交房违约金，被告未在该期间内支付，原告就知道或应当知道其权利受到侵害，应当在《中华人民共和国民法总则》规定的3年诉讼时效期间即2018年2月14日至2021年2月13日期间内行使诉权。本案中，原告于2021年3月2日向一审法院提交诉讼材料的行为，视为原告向被告主张权利之日，已超过3年诉讼时效期间，故被告对该项主张的诉讼时效抗辩，予以采纳。关于逾期办证违约金的诉讼时效问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2018年2月7日实际收房，被告应当于原告实际收房的360日内即2019年2月2日前为原告办理商品房转移登记，2018年8月13日，涉案栋楼取得商品房屋备案证明书。本案中，被告于2018年11月18日通过张贴公告的方式通知原告提交相关办证资料办证，该时间在前述约定的360日内，被告并未逾期通知办证事宜，故对原告主张逾期办证违约金的诉请，不予支持。关于被告应否返还原告各项开户费的问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中,故被告另行收取原告各项开户费无事实及法律依据，应予退还。本案中，被告收取的交易费为320元（106.79平方米×3元/平方米），被告收取的各项开户费为3,370元（3,690元-320元）。原告关于该项费用的利息诉请，因无合同约定，不予支持。因上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告提出的诉讼时效抗辩，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告罗顺平、陈兰芬各项开户费3,370元；二、驳回原告罗顺平、陈兰芬的其他诉讼请求。案件受理费421元，由原告罗顺平、陈兰芬负担387元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担34元。本案二审期间，上诉人陈兰芬、罗顺平向本院提交社区登记台账一份，用以证明：上诉人于2020年12月到社区进行登记主张被上诉人向上诉人支付违约金，本案支付违约金的诉讼时效发生中断。被上诉人质证意见：该证据仅有社区盖章，无经办人签字，不具有真实性。即使真实，也不属于新证据，不应采信，不能认定本案诉讼时效中断。经审查，该证据能够证明上诉人于2020年12月向七星关区碧阳街道办事处同心社区反映，向被上诉人主张逾期办证及逾期交房违约金、退还三通费，本院予以采信。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，上诉人于2019年7月22日出具委托书，委托被上诉人代为申请办理不动产权证。2020年12月，上诉人向七星关区碧阳街道办事处同心社区反映，要求被上诉人承担逾期办证及逾期交房的违约责任，退还其三通费。本院认为：根据双方所签《补充协议》约定，被上诉人应当于上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为被上诉人办理商品房转移登记。上诉人于2018年2月7日收房，被上诉人于2018年8月13日取得案涉商品房所在楼栋初始登记，并于2018年11月18日张贴通知，通知上诉人在内的业主提交办证资料，上诉人于2019年7月22日才向被上诉人提交办证所需资料出具委托书委托被上诉人代为办理不动产权证，其间所致迟延系上诉人原因所致，不应由被上诉人承担责任。案涉商品房已于2019年8月14取得不动产权证，扣除因上诉人原因所致迟延期间，被上诉人并未违约，不应承担逾期办证的违约责任，对上诉人要求被上诉人承担逾期办证违约责任的上诉请求，本院不予支持。根据双方合同约定，被上诉人应于2016年10月30日前向上诉人交付案涉商品房，于2018年2月7日交付，构成违约，应当承担违约责任。对此，上诉人曾于2020年12月向所在社区反映，要求被上诉人承担逾期交房的违约责任，根据《毕节市涉房地产领域矛盾纠纷调处化解机制工作方案》，社区系房地产领域矛盾纠纷排查化解的一级组织，上诉人向社区提出诉请的行为，应当认定本案诉讼时效发生中断，根据《中华人民共和国民法总则》中关于三年诉讼时效的规定，上诉人的该项诉讼请求未超诉讼时效，应予支持。被上诉人违约时间465天，违约金计算为371620×0.005%×465=8640.17元，上诉人一审主张8491.06元，应以此为限予以支持。对被上诉人所提逾期交房违约金已超诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实不清，判决结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初4238号民事判决第一项，即“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告罗顺平、陈兰芬各项开户费3,370元”；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初4238号民事判决第二项，即“驳回原告罗顺平、陈兰芬的其他诉讼请求”；三、被上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人罗顺平、陈兰芬逾期交房违约金8491.06元；四、驳回上诉人罗顺平、陈兰芬的其他诉讼请求。一审案件受理费421元，由上诉人罗顺平、陈兰芬负担123元，被上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担298元；二审案件受理费842元，由上诉人罗顺平、陈兰芬负担246元，被上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担596元。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二一年八月四日书记员  秦 倩