重庆市奉节县人民法院民事判决书 (2021)渝0236民初2886号原告：张金青，女，1988年7月5日出生，汉族，住重庆市奉节县。    委托诉讼代理人：曹启坤，重庆夔府律师事务所律师，有特别授权。    被告：刘庚元，男，1949年10月13日出生，汉族，住重庆市奉节县。原告张金青与被告刘庚元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张金青的委托诉讼代理人曹启坤到庭参加诉讼，被告刘庚元经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。  原告张金青向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原被告签订的房屋租赁合同于2019年4月18日解除；2.请求依法判令被告赔偿原告各项损失共计40266元。诉讼中原告放弃第2项诉讼请求。事实和理由：原告因从事餐饮服务与被告于2018年签订房屋租赁合同一份，合同约定租赁期限为六年，自2018年8月19日起至2021年8月18日止，约定年租金17000元。合同签订后原告向被告缴纳了房屋租金20000元及保证金2000元。被告将房屋交付给原告后，原告便对房屋进行了装饰、装修并采购餐饮器具等并开始经营餐饮。2019年1月13日，原告经与王必英协商，便将房屋转让给了王必英、赵洁进行餐饮经营。2019年3月12日，奉节县创文办联合规划局、城管、环保局、市场监管局、街道社区对永安中学宿舍进行了专项整治，要求停止涉案房屋的餐饮经营。因此，该房屋无法再从事餐饮经营。为此，王必英、赵洁向奉节县人民法院起诉了原告张金青及被告刘庚元，要求解除合同并退还租金等。该案通过奉节县人民法院一审及重庆市第二中级人民法院二审。确认了原告与被告王必英、赵洁签订的房屋租赁合同于2019年4月18日解除。此后，原告便将房屋进行了清空，并向被告腾退了房屋。但是，原告多次要求被告对剩余租金、保证金及其他损失等进行协商，被告拒不见面。特起诉维权。被告刘庚元向本院提交书面答辩意见，1.原告张金青只是交付了一年的房租。后被告刘庚元数次要求协商，张金青不予理睬，既不交付房租，也不交还房租钥匙、水费卡、电卡、天然气缴费卡等物品，也没有按照《房屋租赁合同》的约定填写“交接清单”。2.租赁房屋被相关政府部门以存在安全隐患为由强制关闭，从而导致了合同无法继续履行及后续的一系列纠纷，但是，认定房屋存在安全隐患没有事实和法律依据。3.张金青租房后存在拖欠天燃气费、水电费等共计1000余元的行为，该行为已违反《房屋租赁合同》的相关约定，被告刘庚元保留依法追究其违约责任的权利。4.被告刘庚元向奉节县人民法院申请：调查、收集相关证据（张金青已缴纳的房屋租金、水电费、天燃气费、社区卫生费），判令张金青给付拖欠的房屋租金、水费、电费、天燃气费、社区卫生费等各项费用，并返还水卡、电卡、天燃气卡等各项物品，并且按照租赁合同的约定填写“交接清单”。本院经审理认定事实如下：2018年8月19日，被告刘庚元（甲方）与原告张金青（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将位于奉节县永安镇诗仙东路95号X号，门市带住房一套出租给乙方。双方约定第一年和第二年，年租金20000元。第三年起，租金在上一年基础上，增加6.5%。第二年租金及以后，需提前一个月支付。租期陆年（2018年8月19日至2024年8月18日）。2.乙方承租该房屋后，与租房有关的费用（包括水费、电费、天燃气费、社区卫生费等）均由乙方自行承担……3.在合同期内，甲方不得收回租房，乙方可以转让，其收益由乙方取得。如乙方装潢、整修房屋，均为服务于乙方，其费用应由乙方承担……5.乙方交付房屋，水电，垃圾处置保证金共计贰仟元，如无违约行为，在期满之日由甲方如数退还给乙方，并由甲方当面填写“交接清单”（房屋保证金不能折抵房屋租金）……6.甲方交给乙方房门钥匙共伍把，……，水，电卡各壹张……。乙方应在租期截止之前将上述物品归还给甲方，且应将租房打扫干净，清除垃圾……。同日，原告向被告交付房屋第一年租金20000元及保证金2000元，合计22000元，由被告刘庚元向原告出具收条予以确认。2018年8月23日，刘庚元与张金青签订补充合同，约定在原合同年租金的基础上，每年下调叁千元。合同其他不变，第二年租金本应交付壹万柒仟元，但实际上只需交付壹万肆仟元即可。张金青承租后，添置餐桌、凳椅、快餐车、冰柜、餐具等餐饮相关物品。2019年1月13日，原告张金青与案外人王必英签订《住房门市转让合同》，由王必英承租案涉房屋，后王必英与赵洁在该承租房屋合伙经营餐饮生意。2019年3月12日，因涉案房屋改变原房屋结构，涉及学生安全问题。由奉节县创文办牵头联合规划局、城管、环保局、市场监管局、街道社区多部门对永安中学宿舍进行了专项整治，要求停止涉案房屋的餐饮经营行为。因王必英、赵洁未停止餐饮经营，故在该住房“门市”入口处砌了两面墙。另查明，涉案房屋在永安中学后门旁，系住宅用房，该房屋将临近永安中学的一间卧室的墙面拆除近一半的墙体，安装卷帘门以形成“门市”的入口。2019年4月2日，案外人赵洁、王必英作为原告以本案当事人张金青、刘庚元作为被告，向本院提起合同纠纷之诉，主张解除王必英与张金青签订的《住房门市转让合同》等诉讼请求。该案经过一审、二审、再审，最终由重庆市高级人民法院主持调解，并于2020年11月13日作出（2020）渝民再218号民事调解书，就张金青与王必英、赵洁之间就案涉房屋的转让费达成调解协议。以上事实，有原、被告的当庭陈述及原告举示的原、被告身份信息复印件、房屋租赁合同、合同备注、收条、原告装修票据、加盟授权协议书及加盟费收据复印件、一审、二审民事判决书及再审民事调解书、视听资料光盘等证据在卷佐证。以上证据与本案有关联，且来源合法、客观真实，本院予以采信。被告刘庚元未举示证据。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告租赁被告的案涉“门市”带住房一套，是为了进行餐饮生意，承租后转租给案外人王必英、赵洁也是经营餐饮。后奉节县创文办牵头联合规划局、城管、环保局、市场监管局、街道社区多部门对永安中学宿舍进行专项整治活动，在涉案住房外砌两面墙，以致：“门市”被封，王必英和赵洁无法开展经营行为，转租合同的目的无法实现，致使王必英和赵洁诉请解除了与原告之间的租赁合同关系。同理，该专项整治活动也使原告张金青无法开展经营行为，致使原告租赁被告房屋的合同目的无法实现。因此原告诉请解除合同，本院予以支持。原告主张合同于2019年4月18日即案外人王必英、赵洁诉请本案原告张金青解除转租合同一案中，张金青接收诉状副本之日为案涉租赁合同解除之日，本院不予支持。理由在于，原告未能举证证明当天已向被告主张解除租赁合同，而该案中王必英、赵洁只是诉请解除与张金青之间的转租合同，并未向本案被告刘庚元主张权利。原告举示的视频和照片，拟证明2019年9月22日张金青腾退并向刘庚元交还房屋，其中视频记录了刘庚元向案外人（新的意向承租人）介绍房屋情况的过程，结合原告拍摄的2019年9月21日和9月22日原告腾房前后的照片对比，本院认为原告陈述已于2019年9月22日向被告刘庚元交还房屋的事实，具有合理性和可信度，本院予以采信并确定当天为原、被告租赁合同解除之日。因原、被告书面协商每年房租降低3000元，则第一年的房租应为17000元，原告已支付的租金20000元足以覆盖从2018年8月19日至2019年9月22日产生的租金金额，因此被告刘庚元主张原告支付拖欠的租金费用，本院不予支持。被告主张原告支付欠缴的房屋租金、水电气费、社区卫生费以及交还钥匙、水电气卡，但未举示相应证据，本院不予支持。原告在本案中放弃退还租金、保证金、装修费、加盟费等损失的请求，系对自身权利的处分，本院予以准许。被告刘庚元经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证抗辩的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告张金青与被告刘庚元于2018年8月19日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月22日解除；二、驳回原告张金青的其他诉讼请求。案件受理费806元，减半收取403元（原告已预交），由原告张金青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审  判  员   马   妮                             二〇二一年八月二十六日                              法官助理   覃   雪                              书  记  员   石 鹏 兵   - 1 -