广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14502号上诉人（原审被告）：广东国禅智慧大健康医疗管理有限公司。住所地：广州市花都区迎宾大道179号2栋512房02室。法定代表人：穆岩，职务：董事长。委托诉讼代理人：张联军，海南天皓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘孝良，男，1967年8月13日出生，汉族，住浙江省绍兴县。委托诉讼代理人：罗毅，广东天一星际律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彦蓉，广东天一星际律师事务所律师。上诉人广东国禅智慧大健康医疗管理有限公司（下简称国禅公司）因与被上诉人潘孝良房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初9114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月31日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。国禅公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判双方的房屋租赁合同继续履行；2.改判一审判决第六项为我方已经支付给对方的履约保证金458705.25元抵扣三个月租金。事实与理由：一、一审判决认定我方支付对方的租金时间和金额有误，应予更正。我方在2018年9月20日向对方支付了611607元，包含了等额于三个月租金的履约保证金和2019年3月1日至3月31日一个月的租金，在2019年5月24日支付458705.25元，包含了2019年4月1日至6月30日三个月的租金，一审法院认定我方支付租金至2019年5月31日，少计算我方支付的一个月租金，应予纠正。二、我方租赁对方物业，用于打造科技医疗美容示范旗舰店，从租赁之日起一直处于施工装修状态，因科技含量高，投资巨大，装修工期长，尚未完工，未开业经营，今年新冠疫情爆发，我方毫无准备，损失惨重。我方违约既有我方工期长无法开业的原因，也有疫情不可抗力事件的影响，并非我方故意导致。请求二审法院充分考虑社会稳定、员工就业，稳定租赁关系，减少社会财富损失，化解矛盾，判令双方继续履行合同。三、我方违约属于混合责任，对方强行解除合同对我方是巨大打击，请求对方参照省发改委、省住建厅有关通知，免除上半年三个月房屋租金或将我方支付的履约保证金抵扣三个月租金，减少我方遭受的重大损失，恳请二审法院重视疫情特殊原因，依法改判。潘孝良答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回国禅公司的上诉请求。潘孝良于2020年6月5日向一审法院起诉请求：1.确认潘孝良与国禅公司于2018年8月26日签订的《京仕广场写字楼租赁合同》已于2020年2月16日解除；2.国禅公司向潘孝良支付2019年6月1日至2020年2月15日期间的租金1302301.11元及滞纳金286164元（滞纳金以拖欠租金为基数，按照每日千分之一计算到付清为止，现暂计算至2020年4月30日为286164元）；3.国禅公司向潘孝良支付占有使用费394908.32元(从2020年2月16日起至交还租赁物日期间的占有使用费，按照《京仕广场写字楼租赁合同》约定租金标准计算，现暂计算至2020年4月30日为394908.32元)；4.国禅公司承担将案涉租赁物恢复原状的恢复费用335200元；5.国禅公司立即将位于广州市花都区迎宾大道179号3栋401房、402房、403房、404房、405房、406房、407房、408房、409房、410房、411房、412房、413房腾空并交还给潘孝良；6.国禅公司承担本案诉讼费用。一审法院查明，2018年8月26日,潘孝良作为甲方与国禅公司（原名为广州铭骏投资有限公司，现变更为广东国禅智慧大健康医疗管理有限公司）作为乙方签署《京仕广场写字楼租赁合同》，约定潘孝良将位于广州市花都区迎宾大道179号3栋401房、402房、403房、404房、405房、406房、407房、408房、409房、410房、411房、412房、413房共13套房产，合计面积共2038.69平方米的物业出租给国禅公司使用；租赁期限为10年，从2019年3月1日起至2029年2月28日止；租金是净租金（指不含物业管理费及租赁税金在内的租金），净租金计算方式按每平方米75元按月计算；租金及管理费按月支付，国禅公司应于每月1日前（如遇法定节假日则相应顺延）支付当月租金及管理费；国禅公司应在本合同签订后的10个工作日内，向潘孝良交付三个月履约保证金458705.25元整；国禅公司逾期支付租金费用的，潘孝良有权收取滞纳金，每日按实欠租金费用总数的1‰收取，如拖欠租金时间超过20个工作日的，则视为国禅公司严重违约，潘孝良有权依法单方终止本合同，除了国禅公司已缴付的保证金不退，并无偿收回租赁物业。该《京仕广场写字楼租赁合同》约定的履约保证金为458705.25元，合同期届满或终止，且国禅公司无违约情形的，潘孝良应在国禅公司结清应付的水、电、物业费之日起3天内无息退还保证金；租金为递增租金，于第二年开始递增，每年环比递增5%，2019年3月1日至2020年2月29日期间为每月152901.75元，2020年3月1日至2021年2月28日期间为每月160546.84元，2021年3月1日至2022年2月28日期间为每月168574.18元,2022年3月1日至2023年2月28日期间为每月177002.89元,2023年3月1日至2024年2月29日期间为每月185853.03元,2024年3月1日至2025年2月28日期间为每月195145.68元,2025年3月1日至2026年2月28日期间为每月204902.96元,2026年3月1日至2027年2月28日期间为每月215148.1元,2027年3月1日至2028年2月29日期间为每月225905.51元,2028年3月1日至2029年2月28日期间为每月237200.79元。合同对双方的其他的权利义务进行了约定。合同签订后，国禅公司支付了履约保证金458705.25元及支付至2019年5月31日止的租金。诉讼中，潘孝良主张没收履约保证金458705.25元。国禅公司同意在本案中一并处理履约保证金，认为其无法按时支付租金系受疫情影响，主张以履约保证金抵扣所欠租金。另查明，一审法院于2020年6月19日向国禅公司送达本案起诉状及证据副本等诉讼材料。国禅公司在2020年7月10日、10月14日两次庭审中均承诺于庭审当月付清拖欠的租金，并表示由于其投入巨大，希望继续履行合同。截至2020年11月30日，国禅公司尚未清偿所欠租金、未交还案涉场地。一审法院认为，潘孝良与国禅公司签订的《京仕广场写字楼租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。关于案涉《京仕广场写字楼租赁合同》的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方约定国禅公司应于每月1日支付当月租金，逾期20个工作日的，潘孝良有权解除合同。现国禅公司经潘孝良催收及法院送达起诉状后至今未支付2019年6月1日之后的租金，已属违约，解除合同的条件已成就，潘孝良作为守约方依约享有解除权。潘孝良提起本案诉讼时，国禅公司已拖欠一年的租金，且在诉讼过程中亦未主动履行，潘孝良的合同目的已无法实现，其主张解除案涉《京仕广场写字楼租赁合同》，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，案涉合同自通知到达国禅公司时解除。潘孝良主张其于2020年2月15日向国禅公司邮寄送达了《解除租约函告》，合同于当日解除。对此一审法院认为，因潘孝良邮寄的地址并非双方约定的送达地址，且邮政速递物流显示实际签收人为“丰巢”，不应视为其向国禅公司送达了解除合同的通知，一审法院对其主张不予支持。又因一审法院于2020年6月19日向国禅公司送达了潘孝良诉请主张解除合同的起诉状，解除合同的通知于2020年6月19日到达国禅公司，案涉合同于该日解除。案涉合同已解除，潘孝良要求国禅公司交还场地并支付恢复原状费用335200元，因国禅公司对该费用予以确认，且符合双方合同的约定及《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，一审法院对该主张予以支持。关于租金及占有使用费的问题。潘孝良主张国禅公司按照合同约定的租金标准支付租金及占有使用费，符合合同约定及潘孝良的预期利益，一审法院予以支持，国禅公司应向潘孝良支付合同解除前即2019年6月1日至2020年6月19日期间的租金及合同解除后即2020年6月20日起的占有使用费。经计算，国禅公司应支付的租金为1959435.94元【152901.75元/月×9个月+160546.84元/月×（3个月+19天/30天）】，应支付的占有使用费为自2020年6月20日起按《京仕广场写字楼租赁合同》约定的租金标准（2020年3月1日至2021年2月28日期间为每月160546.84元，2021年3月1日至2022年2月28日期间为每月168574.18元,2022年3月1日至2023年2月28日期间为每月177002.89元,2023年3月1日至2024年2月29日期间为每月185853.03元,2024年3月1日至2025年2月28日期间为每月195145.68元,2025年3月1日至2026年2月28日期间为每月204902.96元,2026年3月1日至2027年2月28日期间为每月215148.1元,2027年3月1日至2028年2月29日期间为每月225905.51元,2028年3月1日至2029年2月28日期间为每月237200.79元）支付至交还案涉十三间商铺之日止。关于履约保证金。案涉合同第六条约定，国禅公司拖欠租金达20个工作日的行为属严重违约，潘孝良有权没收履约保证金458705.25元。现国禅公司一直占用房屋并拖欠2019年6月1日至诉讼中约18个月的费用，违约情节严重，应承担相应的违约责任，潘孝良主张没收履约保证金458705.25元，合理合法，一审予以支持。国禅公司抗辩称受新冠疫情的影响需以履约保证金抵扣拖欠的租金，但国禅公司的违约行为发生于疫情防控措施之前，该主张理据不足，一审法院不予采信。关于逾期支付租金的滞纳金。支付滞纳金属于案涉合同对逾期支付租金所约定的违约方式，因潘孝良已就国禅公司拖欠租金的行为主张没收履约保证金，一审法院已认定潘孝良没收国禅公司支付的履约保证金458705.25元不予退还，潘孝良再主张国禅公司按每日千分之一的标准计算滞纳金至付清租金日止，属于对同一违约行为同时主张两种违约方式，因潘孝良未举证证明没收履约保证金458705.25元不足以弥补其损失，该主张理据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条及第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2020年12月2日判决如下：一、确认潘孝良和广东国禅智慧大健康医疗管理有限公司于2018年8月26日签订的《京仕广场写字楼租赁合同》于2020年6月19日解除；二、广东国禅智慧大健康医疗管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向潘孝良腾空交还位于广州市花都区迎宾大道179号3栋401房、402房、403房、404房、405房、406房、407房、408房、409房、410房、411房、412房、413房合计十三间商铺；三、广东国禅智慧大健康医疗管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向潘孝良支付恢复费用335200元；四、广东国禅智慧大健康医疗管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向潘孝良支付2019年6月1日至2020年6月19日期间的租金1959435.94元；五、广东国禅智慧大健康医疗管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内按照《京仕广场写字楼租赁合同》约定的租金标准（2020年3月1日至2021年2月28日期间为每月160546.84元，2021年3月1日至2022年2月28日期间为每月168574.18元,2022年3月1日至2023年2月28日期间为每月177002.89元,2023年3月1日至2024年2月29日期间为每月185853.03元,2024年3月1日至2025年2月28日期间为每月195145.68元,2025年3月1日至2026年2月28日期间为每月204902.96元,2026年3月1日至2027年2月28日期间为每月215148.1元,2027年3月1日至2028年2月29日期间为每月225905.51元,2028年3月1日至2029年2月28日期间为每月237200.79元）向潘孝良支付2020年6月20日起至交还第二项所列商铺之日止的占有使用费；六、潘孝良没收广东国禅智慧大健康医疗管理有限公司支付的履约保证金458705.25元不予退还；七、驳回潘孝良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34389元，由广东国禅智慧大健康医疗管理有限公司负担。本院对一审法院查明事实予以确认。本院二审期间,国禅公司提供了2018年9月20日支付611607元和2019年5月24日支付458705.25元的银行回单、省发改委等部门印发的《关于积极应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》，以及其签收判决书的邮单作为证据。经本院组织质证，潘孝良确认两份银行回单和邮单的真实性，对文件的关联性不予确认。根据上述银行回单，潘孝良在二审过程中确认收到国禅公司支付的上述款项，亦确认国禅公司已经支付2019年6月租金，从2019年7月开始欠租。另查明，双方签订的《京仕广场写字楼租赁合同》约定2018年9月1日至2019年2月28日为免租期，租金从2019年3月1日起算。2020年7月10日一审第一次庭审过程中，国禅公司在发表答辩意见时明确表示确认尚欠2019年6月1日至庭审当时的租金，计算至2020年7月31日为2178849.95元，对潘孝良起诉的事实和理由无异议。一审2020年10月14日第二次庭审中，潘孝良陈述合同履行情况为国禅公司自2019年6月1日之后没有支付租金，国禅公司表示确认潘孝良陈述的履行合同情况。二审过程中，国禅公司表示其法定代表人正在积极筹措资金希望继续履行合同，但直到本案判决作出之日，国禅公司仍无证据证明其已经继续支付租金。潘孝良则表示国禅公司多次承诺支付却没有兑现承诺，其不同意继续履行合同。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案双方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：案涉合同应否解除及相应的法律后果。对此，本院认定如下：双方当事人均确认，自2018年8月26日签订案涉租赁合同之后，国禅公司仅在2018年9月20日在支付保证金的同时预付了首月租金即2019年3月租金，另在2019年5月24日支付了已经拖欠的2019年4月和5月的租金，并预付了2019年6月的租金，之后再无支付租金。国禅公司的行为已经构成违约，潘孝良依据双方之间合同约定主张解除案涉租赁合同，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持并无不当。国禅公司上诉主张其未能支付租金系受疫情影响、要求减免租金并继续履行合同，但其从2019年4月开始即迟延支付租金，从2019年7月至今再无支付租金，该违约行为发生在新冠疫情爆发前数月，其以疫情为由主张对疫情前数月的违约行为不承担责任或减轻责任，并无法律依据，此外，国禅公司从一审至二审一直主张继续履行合同，但本案诉讼期间，国禅公司并无继续支付租金的行为，一审法院不予采纳其上述主张并无不当，本院予以维持。国禅公司另主张用保证金抵扣租金，该主张不符合合同约定，亦无法律依据，本院不予支持。最后，因双方当事人在一审期间均确认国禅公司未支付2019年6月租金，一审法院基于双方当事人一致确认的事实作出一审判决，判令国禅公司支付从2019年6月1日起算的租金，该判决并无不当，但双方当事人在二审期间均确认国禅公司已经支付了2019年6月的租金，并提供了相应的银行转账凭证为证，故一审判决第四项中2019年6月的租金部分不再执行。综上所述，除2019年6月租金之外，国禅公司其他的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。如前所述，2019年6月租金国禅公司确已支付，故一审判决第四项关于该部分租金不再执行，本院不再作改判处理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8181元，由上诉人广东国禅智慧大健康医疗管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张明艳审 判 员 邓 颖审 判 员 谭红玉二〇二一年八月二十六日法官助理 眭 翘书 记 员 唐颖琪