安徽省枞阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0722民初2191号 原告：安庆市港源物业服务有限公司，住所地安徽省安庆市集贤南路64号大观区民营写字楼三楼。 法定代表人：陆林。 委托诉讼代理人：朱自培，安徽益上律师事务所律师。 原告：枞阳县五星电器销售有限公司，住所地安徽省枞阳县枞阳镇渡江路43号金桂景观园一层1－14号。 法定代表人：柏友兵。 委托诉讼代理人：朱祥，安徽枞杨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴伟，安徽枞杨律师事务所律师。 原告安庆市港源物业服务有限公司（以下简称港源物业公司）与被告枞阳县五星电器销售有限公司（以下简称五星电器公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告港源物业公司的委托诉讼代理人朱自培、被告五星电器公司的法定代表人柏友兵及其委托诉讼代理人朱祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 港源物业公司向本院提出诉讼请求：判令五星电器公司给付2017年3月至2020年5月31日期间的物业费65176.94元及违约金510元，合计65686.94元，并负担案件受理费。事实和理由：2011年1月20日，港源物业公司就枞阳镇××景观园小区物业服务，与其开发商安徽宜龙集团房地产开发有限公司签订《物业管理前期委托合同》，约定了物业服务内容、收费标准以及双方权利与义务等。2016年8月，五星电器公司开始使用该小区一门面房，拖欠2017年3月至2020年5月31日期间的物业费65176.94元至今。 五星电器公司辩称：2016年8月，五星电器公司租赁安庆市金丰工贸有限公司位于枞阳镇××景观园的房屋，港源物业公司未与该房屋业主签订物业服务合同，亦未与五星电器公司签订相应合同，双方无物业服务合同关系，港源物业公司从2016年8月至2021年1月也从未为五星电器公司提供任何物业服务，无收取物业费的事实依据和合同依据。综上，应驳回港源物业公司的诉讼请求。 港源物业公司为证明其主张，向本院提交以下证据： 一、港源物业公司营业执照及法定代表人陆林公民身份证复印件，五星电器公司营业执照打印件各1份，证明原、被告主体身份情况； 二、《物业管理前期委托合同》《中标通知书》复印件各1份，证明港源物业公司于2011年1月20日与案涉房屋所在小区开发商签订前期物业服务合同，明确约定了物业服务内容与收费标准等； 三、五星电器公司照片1张，证明五星电器公司经营地址为案涉枞阳镇××景观园小区的事实； 四、EMS快递单1份，证明2020年8月7日，港源物业公司曾以律师函形式向五星电器公司主张物业费的事实。 五星电器公司为证明其辩称主张，向本院提交以下证据： 一、五星电器公司营业执照复印件与法定代表人身份证明书及公民身份证复印件各1份，证明五星电器公司主体身份情况； 二、《房屋租赁合同书》复印件1份，证明2016年8月11日，五星电器公司就案涉房屋与原业主安庆市金丰工贸有限公司签订租赁合同，并无物业服务收费内容，港源物业公司与五星电器公司亦无物业服务合同关系的事实； 三、枞阳县某局立案告知书复印件1份、五星电器公司营业厅大门被破坏照片2张、高空坠落物砸在五星电器公司营业厅门前照片1张及门前垃圾照片1张、屋顶漏水照片2张、停放在营业厅门前车辆被砸照片2张，证明港源物业公司只收费而不提供服务的事实。 经庭审举证，五星电器公司对港源物业公司提交的证据一无异议。证据二，真实性存疑，该合同主体非业主或五星电器公司。该合同约定的收费文件依据并非针对非住宅房屋，亦无每月每平方米1元的收费标准。中标通知书亦无门面房屋物业服务收费标准。证据三无异议。证据四，真实性无异议，但无关联性，也达不到其证明目的。五星电器公司是否签收过律师函不清，如催要物业费，港源物业公司也仅在2020年8月7日才催讨过。 港源物业公司对五星电器公司提交的证据一无异议。证据二，真实性无异议，其中第八条有五星电器公司缴纳物业费的约定，恰证明五星电器公司有缴纳物业费的义务。证据三中立案告知书与大门被破坏照片真实性无异议，但仅说明五星电器公司曾遭遇过盗窃，但并不能免除其缴纳物业费的义务，不能达到其证明目的。高空坠物及门前垃圾与屋顶漏水照片，真实性无异议，港源物业公司并非侵权人，且港源物业公司后对垃圾及时进行清扫，不能达到其证明目的。屋顶漏水一事，亦应由业主申请修复处理，港源物业公司并非责任人，且港源物业公司当庭知晓后，愿处理该事宜。车辆被砸照片真实性存疑，该照片也仅能证明车辆被损害事实，但并不能证明发生地点系港源物业公司服务管控区域，港源物业公司也非侵权人，不能达到其证明目的。 经庭审质证，本院对当事人双方提交的证据作如下认定意见： 港源物业公司提交的证据一，系其身份信息材料，予以认定。证据二，《物业管理前期委托合同》，系港源物业公司与案涉小区开发商安徽宜龙集团房地产开发有限公司就案涉小区前期物业服务签订的相关合同，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以认定。中标通知书，系开发企业就其小区前期物业服务向中标人发出的通知，五星电器公司认为该通知书并未明确门面经营用房物业费收费标准而与本案无关联性，但该通知书中有“其他另行收取”约定，该通知书为前述合同的前提与依据，予以认定。证据三，系客观事实，予以认定。证据四，系港源物业公司于2020年8月7日发出的律师函件，予以认定。 五星电器公司提交的证据一、系其身份信息材料，予以认定。证据二，系案涉房屋业主安庆市金丰工贸有限公司与五星电器公司签订的房屋租赁合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，予以认定。五星电器公司应按该合同第八条“在租赁期内，乙方所使用的水、电、物业管理等费用由乙方自行承担”的约定承担相应物业费。证据三，枞阳县某局立案告知书与五星电器公司营业厅大门被破坏照片以及车辆被砸照片，虽具有客观真实性，但并不能达到其证明目的，不予认定。如五星电器认为港源物业公司需对此承担赔偿责任，可另案提起诉讼或通过其他正当途径处理。高空坠物照片以及垃圾照片，与前述告知书及照片同理，虽能说明物业服务存在瑕疵，但亦不能达到其证明目的。屋顶漏水问题，如在房屋保质期内，五星电器公司可向开发商等主张权利，如逾期，可通过房屋维修专项基金进行处理，该事项不能成为其免交物业费的理由，且港源物业公司亦同意处理该事项，双方可协商处理。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年1月20日，安徽宜龙集团房地产开发有限公司就其开发建设的位于枞阳县××景观园小区前期物业管理工作与港源物业公司签订《物业管理前期委托合同》，约定了物业管理事项以及双方的权利义务等。第五章第二十二条对多住宅房屋、小高层住宅房屋以及非住宅房屋的物业管理服务费标准作出约定，其中非住宅房屋按建筑面积每月每平方米不高于1元向业主或物业使用人收取等约定，港源物业公司后与部分入住业主签订物业服务合同并对案涉××景观园小区提供相应物业服务。2016年8月11日，柏友兵代表五星电器公司租赁安庆市金丰工贸有限公司所有的位于该小区××总建筑面积为1416.89平方米门面作为营业场所，双方并签订《房屋租赁合同》，其中约定房屋租赁期限自2016年8月11日至2024年8月11日，在租赁期内，乙方所使用的水、电、物业管理等费用由乙方自行承担等。8月12日，柏友兵按每平米1元标准向港源物业公司交纳2016年9月1日至2017年3月1日期间物业费8501元，其后物业费，五星电器公司至今未交纳。 本院认为，2011年1月20日，案涉××景观园小区开发建设单位安徽宜龙集团房地产开发有限公司与港源物业公司签订的《物业管理前期委托合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对全体业主以及物业使用人具有约束力。物业服务企业提供的物业服务是一种持续性的服务，难以对物业服务企业提供服务的瑕疵部分进行具体量化，该物业服务区域内卫生等事项虽存在未及时快速处理与服务，物业服务存在不足，但五星电器公司以与港源物业公司无物业服务合同关系等理由拒付物业费，不符合法律规定，不予采纳。从2017年3月1日至2020年5月31日，五星电器公司应付物业费53841.82元，港源物业公司主张65176.94元，多出部分无事实依据，不予支持。港源物业公司提供物业服务存在部分瑕疵，其违约金主张，依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第四条的规定，判决如下： 一、被告枞阳县五星电器销售有限公司于判决生效后十日内给付原告安庆市港源物业服务有限公司2017年3月1日至2020年5月31日期间的物业费53841.82元； 二、驳回原告安庆市港源物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1442元，减半收取721元，由枞阳县五星电器销售有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  陈中先 二〇二一年八月十六日 书记员  查力嘉 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国民法典》 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持。 第四条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院可以参照关于业主的规定处理。