湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初10548号原告：深圳万物商企物业服务有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山中路489号万博汇名邸三期2003、2004号。负责人：俞锦龙。委托诉讼代理人：蒿顺，男，1997年6月15日出生，汉族，住山西省大同市南郊区，系该公司员工。委托诉讼代理人：叶意根，湖南环楚律师事务所律师。被告：湖南山崎餐饮管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山中路489号万博汇三期307号。法定代表人：刘保呈。委托诉讼代理人：谢富雄，男，1971年10月14日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：彭锦，湖南海天律师事务所律师。原告深圳万物商企物业服务有限公司长沙分公司（以下简称原告）与被告湖南山崎餐饮管理有限公司（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒿顺、叶意根，被告的委托诉讼代理人谢富雄、彭锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告交纳2020年6月1日起至2021年6月30日的物业服务费118257.36元；2.判令被告以欠缴物业服务费为基数、以每日应付物业服务费金额的万分之五为标准，支付自2020年6月1日起至实际支付之日止的违约金（违约金暂计至2021年6月30日为21936.74元）；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告经开发商长沙盛和房地产开发有限公司依法选聘为万博汇名邸三期提供物业服务，并签订了《前期物业服务合同》，2019年8月1日，被告的法定代表人郝彦琼与万博汇名邸三期307房产权人长沙盛和房地产开发有限公司签订《租赁合同》，约定上述房屋的建筑面积为758.06平方米，使用用途为餐饮，根据《前期物业合同》之约定，被告应按建筑面积人民币12元/㎡/月的标准向原告交纳物业服务费，如被告逾期付款，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向原告支付违约金。现原告已多次通过书面及电话方式要求被告履行交纳物业费的义务，但被告一直无正当理由拒交，其行为已然构成违约。根据《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条之规定，业主或物业使用人应当根据合同约定履行按时交纳物业服务费用的义务；根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百八十三条、第五百八十五条之规定，被告应当按合同约定向原告支付拖欠的物业费及违约金，望判如所请。被告辩称，1、被告租用涉案场地用于经营高档日料餐厅，但自场地使用开始，原告的物业管理服务严重不到位，根本达不到其所约定的标准，严重影响了被告的经营。具体如下：卫生间卫生打扫不干净、未放置防滑垫，导致被告员工及顾客多次摔倒，装修垃圾未及时处理等；公共吸烟区设计不合理，相应的标识标牌设置不合理、不到位，导致顾客经常找不到被告的餐厅；对被告采取限制缴纳水电费数量，每次楼面只能充100元，厨房只能充200元，被告租赁的场地1000平米，电费是完全不够用，实际是在变相催缴物业费；原告甚至采取拿着POS机到被告处要求客户刷卡付款到原告名下，这样过激的做法给被告的经营造成了严重的影响。被告拒绝缴纳物业服务费不违反法律规定。2、在原告对相应服务严重不到位的情况下，原告以被告未按时缴纳物业费主张滞纳金没有法律依据，且原告并未与被告签订物业服务合同，并没有违约金的约定。另外原告主张的违约金过高，应当适当减少。经审理查明，2017年6月24日，原告与案外人长沙盛和房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：原告为万博汇名邸三期提供物业管理服务;物业服务收费实行包干制，盈亏均由原告享有或承担，商业物业管理服务费按12元/月/平方米（不含中央空调能耗）收取；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任，物业服务费用按季预交，业主或物业使用人应在季度最后一个月25日前交纳下期物业服务费用，逾期缴纳的，每逾期一日，应按欠费总额的万分之五向原告支付违约金等。2019年8月1日，被告公司原法定代表人郝彦琼与案外人长沙盛和房地产开发有限公司签订《租赁合同》，合同约定：被告向案外人长沙盛和房地产开发有限公司租赁万博汇名邸三期307号商铺,该商铺建筑面积为758.06平方米；租赁期限共8年，2019年8月1日至2027年7月31日止。在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、物业管理费等经营费用均由被告自行承担。合同签订后,案外人长沙盛和房地产开发有限公司将案涉房屋交付给被告使用。2019年9月20日，被告时任法定代表人郝彦琼预交了2019年10月至2020年4月的物业服务费63677.04元，直至2020年12月31日，被告才补交了2020年5月的物业服务费9096.72元。2020年6月1日之后的物业服务费被告再未支付。截至2021年6月30日，被告拖欠物业服务费用共计为118257.36元【758.06㎡×12元/㎡/月×13个月（2020.6.1-2021.6.30）=118257.36元】，原告多次催要未果，遂诉至本院，请求裁决。另查明，湖南山崎餐饮管理有限公司于2019年8月28日登记成立，郝彦琼为公司法定代表人，2019年12月25日，公司法定代表人变更为李佳。本案在审理过程中，原告申请撤回对被告郝彦琼的起诉，本院依法予以准许。上述事实，有《前期物业服务合同》、《租赁合同》、房屋所有权证、企业信用信息公示报告、收款收据、增值税普通发票、工作联系函件、催收函件、微信聊天记录、当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，引起本案的法律事实发生民法典施行前持续至民法典施行后，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，本案应当适用民法典的规定。案外人长沙盛和房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》及其与被告签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。双方均应按照合同约定，履行民事义务，承担民事责任。一、关于物业服务费。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。本案中，根据建设单位即案外人长沙盛和房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》及其与被告签订的《租赁合同》的约定，被告作为案涉小区307号商铺的租赁使用人，应当按照约定的收费标准和时限向物业服务人即原告支付物业服务费。原告要求被告支付自2020年6月1日至2021年6月30日止的物业服务费118257.36元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告辩称，原告的物业管理服务严重不到位，根本达不到其所约定的标准，严重影响了被告的经营。因被告提交的证据并不足以证明原告未按约提供物业服务,其辩称缺乏事实和法律依据,本院不予采纳。二、关于违约金。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，原告与案外人长沙盛和房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，被告原法定代表人郝彦琼与案外人长沙盛和房地产开发有限公司签订的《租赁合同》约定：“在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、物业管理费等经营费用均由被告自行承担”。因此，原告和被告虽未签订物业服务合同，但被告应受原告和案外人长沙盛和房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》的约束，被告主张双方没有违约金的约定，缺乏事实和法律依据,本院不予采纳。根据《前期物业服务合同》约定，物业服务费用按季预交，业主或物业使用人应在季度最后一个月25日前交纳下期物业服务费用，每逾期一日，应按欠费总额的万分之五向原告支付违约金。被告主张双方约定的违约金标准过高，本院予以采纳；本院酌情将违约金标准调整为按照日万分之二的标准计算，故原告要求被告以欠缴物业服务费118257.36元为基数（其中：9096.72元自2020年3月26日起；27290.16元自2020年6月26日起；27290.16元自2020年9月26日起；27290.16元自2020年12月26日起；27290.16元自2021年3月26日起），按日万分之二的标准计算至付清之日止的违约金，符合法律规定，本院予以支持。对其主张的超出部分，本院不予支持。另需寄语原、被告:营造和谐、整洁、优美的小区环境,不仅依靠物业服务企业的努力,更需要广大小区业主的支持与包容。如果物业服务企业能够认真履职,并自觉接受广大业主的监督,虚心听取业主的合理化建议,不断提高自身的管理和服务水平,就能与业主构建起和谐稳定的服务与被服务关系;如果业主在发现物业服务企业存在服务质量不达标的情形时,能通过积极沟通、协商等方式,督促物业服务企业改善其服务质量,而不是采取拒交物业服务费等方式来维权,就会使整个小区的物业服务关系步入一个良性循环的轨道。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第一百七十六条、第一百七十九条、第五百零二条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告湖南山崎餐饮管理有限公司于本判决生效后5日内支付原告深圳万物商企物业服务有限公司长沙分公司2020年6月1日至2021年6月30日期间的物业服务费118257.36元；二、被告湖南山崎餐饮管理有限公司于本判决生效后5日内支付原告深圳万物商企物业服务有限公司长沙分公司逾期付款违约金【以欠缴物业服务费118257.36元为基数（其中：9096.72元自2020年3月26日起；27290.16元自2020年6月26日起；27290.16元自2020年9月26日起；27290.16元自2020年12月26日起；27290.16元自2021年3月26日起），按日万分之二的标准计算至付清之日止】；三、驳回原告深圳万物商企物业服务有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取1552元，由被告湖南山崎餐饮管理有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  孔干雄二〇二一年八月六日书记员  杨雨晴