重庆市第一中级人民法院民事判决书 （2021）渝01民终5818号 上诉人（原审原告）：重庆居然之家商业管理有限公司，住所地重庆市江**北滨一路**，统一社会信用代码91500105784245742M。法定代表人：张宗荣，总经理。委托诉讼代理人：李伟，重庆广君律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦松，重庆广君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆朗舜互动网络科技有限公司，住，住所地重庆市九龙坡区杨家坪正街****一社会信用代码91500107096517273A。法定代表人：陈泉，执行董事。委托诉讼代理人：李光启，重庆依斯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘士，重庆依斯特律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈泉，男，汉族，1976年11月18日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：李光启，重庆依斯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘士，重庆依斯特律师事务所律师。上诉人重庆居然之家商业管理有限公司（以下简称居然之家）因与被上诉人重庆朗舜互动网络科技有限公司（以下简称朗舜公司）、陈泉合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院(2020)渝0105民初20136号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人居然之家的委托诉讼代理人秦松，被上诉人朗舜公司、陈泉的委托诉讼代理人李光启、刘士到庭参加诉讼。本案现已审理终结。居然之家上诉请求：1.请求依法撤销一审判决书第四项，改判被上诉人向上诉人支付2020年2月、3月的物业管理费、市场管理费共计10452元，并判决被上诉人承担违约责任，向上诉人支付违约金23548元；2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人存在明显的违约情形，并不能因疫情原因而免除其违约责任，也不能减免其应付的费用。上诉人与被上诉人朗舜公司签订的《居然之家招商合同》的合同期为2019年12月17日至2020年7月31日，被上诉人朗舜公司因自身原因向上诉人提出撤场，双方于2020年4月30日终止招商合同。同时，因疫情原因，上诉人已给予被上诉人30天的租金优惠10452元，上诉人已尽到了自身的社会责任，被上诉人应当承担相应的商业风险，不能因疫情原因而推卸其相应的经营责任，一审判决以疫情原因单方面免除被上诉人的义务和违约责任，给上诉人造成了巨大的经济损失，同时也违反了公平原则。朗舜公司、陈泉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。理由如下：1.因受2020年疫情影响，被上诉人于2020年4月21日向居然之家提交了《撤场申请》。提交申请后随即撤场，居然之家也没有向被上诉人提出承担违约责任等请求。一审庭审中居然之家与被上诉人均认可合同解除时间为2020年4月24日。2.一审判决已经载明了除2020年3月租金免交之外，被上诉人还承担了2020年4-5月的租金及物业管理费。3.因受疫情影响，被上诉人提出解除合同，之后经过协商居然之家同意解除，且在解除后居然之家并未提出过承担违约责任或解除后应承担违约金。如居然之家认为双方解除合同是因为被上诉人违约所致，并由被上诉人承担违约责任，则应当由其举证证明。4.2020年4月24日，由被上诉人按照上诉人的要求签署了《商户撤场承诺函》，该承诺函中明确载明了双方解除租赁合同后，被上诉人应当支付的租金、物管费等费用。该费用明细中将违约金及享受的补贴返还予以删除，充分说明是双方协商一致解除，且不需要承担违约责任。居然之家向一审法院起诉请求：1.朗舜公司、陈泉支付租金11774元、物业管理费7839元、市场管理费10452元、电费145.42元，共计30210.42元，并支付滞纳金至付清之日止；2.朗舜公司、陈泉返还费用优惠17000元；3.朗舜公司、陈泉支付违约金23548元。一审法院认定事实：2019年12月17日，居然之家（甲方）与朗舜公司（乙方）、陈泉（丙方）签订《居然之家招商合同》（合同号：1070000009320500），约定：甲方将位于重庆市重庆××号楼××层，摊位号为ＤＳ6-ＣＫ-1011的场地租给乙方用于商业经营，该摊位套内使用面积为113.13平方米，公摊系数0.54，计租面积为174.2，乙方按照计租面积向甲方支付场地租金及相关管理费用，接受甲方的统一管理；乙方的产品经营类别为智能家居及电器，主经营品牌为倍科，租赁期限自2019年12月17日至2020年7月31日，共计228天，每平方米日租金4.4元，合同期内的计租期共计228天，共计174757.44元，每3个月一付，租金的付款时间均为每个付款周期的上月25日之前。甲方为乙方提供空调、保洁、保安等公用物业配套服务，乙方应向甲方支付物业管理费，自2019年12月17日至2020年7月31日，每平方米物业管理费0.5元，共计19858.8元，物管费的支付方式及付款时间与租金的支付方式和付款时间保持一致。乙方应于每月25日之前向甲方按上月的销售额的1%缴纳市场管理费，市场管理费用于为市场商户提供销售合同、交易票据、代收货款、办理营业执照、代开发票、系统维护、销售人员培训等管理服务，乙方租赁摊位的保底销售额为每月每平方米1500元，合计共261300元，乙方每月销售低于保底销售额的，市场管理费按保底销售额收取。乙方每月25日前向甲方支付上月电费、电话费及其它费用。乙方未按上述规定向甲方支付租金等费用（含税款）的，乙方应每日按未付金额的1‰向甲方支付滞纳金。除甲乙双方另有约定外，因甲方违约导致合同提前终止的，甲方除退还乙方已预付但未发生的租金及费用、赔偿乙方装修费外，还应支付相当于60天租金的违约金，但违约金上限不超过乙方已支付的本合同项下的租金费用；除甲乙双方另有约定外，因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销合同中甲方给予乙方的补贴（包括但不限于按销售额承担的扣点、赠品费用）外，乙方还须赔付甲方相当于60天租金的违约金。丙方作为乙方的担保人，为乙方提供连带责任担保。2020年4月21日，朗舜公司向居然之家提交《撤场申请》，载明：朗舜公司在居然之家重庆金源店租赁DS6-CK-1011摊位用于经营倍科品牌智能家居及电器产品，已签订居然之家招商合同，合同期2019年12月17日-2020年7月31日，现因自身经营原因提前撤场，不再租赁摊位，申请于2020年4月30日终止招商合同。2020年4月24日，朗舜公司向居然之家提交《商户撤场承诺函》，载明：我方承诺结清租金、物业费、市场管理费等费用，退还在合同期内收到贵司租金、物业管理费、广告费和促销活动中享受的补贴共计／元，另支付相当于两个月租金的违约金共计／元。居然之家与朗舜公司、陈泉均认可《居然之家招商合同》于2020年4月24日解除，朗舜公司、陈泉对租金计算至2020年4月30日无异议。截止到2020年4月30日，朗舜公司未支付居然之家的费用包括2020年4月份的租金11774元，2020年2月、3月、4月的物业管理费2525.9元、2700.1元、2613元，2020年1月至4月每月的市场管理费2613元。一审法院认为，居然之家与朗舜公司、陈泉签订的《居然之家招商合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对各方当事人均有拘束力，各方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。合同履行过程中，朗舜公司的门店因经营原因于2020年4月21日向居然之家申请撤场，现各方均确认合同于2020年4月24日解除，合同解除后，朗舜公司应结清租赁期间产生的租金、物业管理费、市场管理费等费用。但因为2020年1月全国爆发了新冠肺炎疫情的不可抗力事由，必然会导致租赁房屋因政策原因暂停营业而无法正常经营，朗舜公司的门店由此陷入经营困难而提前终止合同的行为具有客观的原因，综合本案实际情况、疫情防控政策及商场受疫情影响等因素，一审法院根据公平原则，确认2020年2月至2020年3月期间应付未付的物业管理费、市场管理费予以免交，并免除相应的违约责任。故朗舜公司应支付居然之家租金11774元、物业管理费2613元、市场管理费5226元。居然之家未举示电费的相应证据，一审法院对于电费145.42元不予主张。根据合同约定，朗舜公司应于2020年1月25日前支付2020年4月的租金和物业管理费，于每月25日前支付上一个月的市场管理费，若朗舜公司未按上述规定支付租金等费用的，应每日按未付金额的1‰向居然之家支付滞纳金，但居然之家未举证其实际损失，该滞纳金的计算标准明显过高，一审法院按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率主张滞纳金，居然之家超出前述标准的滞纳金请求，一审法院不予支持。陈泉作为担保人自愿为朗舜公司的债务提供连带保证担保，故陈泉应对朗舜公司的本案债务承担连带责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、重庆朗舜互动网络科技有限公司自本判决生效之日起十日内支付重庆居然之家商业管理有限公司租金11774元、物业管理费2613元、市场管理费5226元；二、重庆朗舜互动网络科技有限公司自本判决生效之日起十日内支付重庆居然之家商业管理有限公司滞纳金（以未付的租金及物业管理费14387元为基数，自2020年1月26日起至付清之日止；以未付的市场管理费2613元为基数，自2020年2月26日起至付清之日止；以未付的市场管理费2613元为基数，自2020年5月26日起至付清之日止；均按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算）；三、陈泉对重庆朗舜互动网络科技有限公司的上述债务承担连带责任；四、驳回重庆居然之家商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按照一审法院指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2236.7元，减半收取计1118.35元，由重庆朗舜互动网络科技有限公司、陈泉负担。本院二审期间，居然之家举示案涉摊位的招商合同，拟证明居然之家就案涉摊位于2021年2月18日与他人重新签订招商合同。朗舜公司、陈泉对该招商合同的真实性、合法性没有异议。本院对该证据予以采信，并据此确认居然之家就案涉摊位于2021年2月18日重新招商并签订合同。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，关于本案的案由。民事案件案由应当依据当事人诉争的民事法律关系的性质来确定。本案当事人据以主张权利的案涉合同是双方签订的《居然之家招商合同》。从合同的内容可以看出，案涉合同不仅约定了场地租金，还约定了物业管理费、市场管理费等，并就关于统一收银和货款结算、先行赔付和售后服务等事项进行了明确。《居然之家招商合同》并非单纯的房屋租赁合同，本案当事人诉争的民事法律关系包括但并不限于房屋租赁合同法律关系。根据民事案件案由确定的规则，本案案由应选择适用第二级案由“合同纠纷”。一审法院将本案案由确定为房屋租赁合同纠纷不当，本院予以纠正。关于本案的法律适用问题。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系民法典实施前的法律事实引起的合同纠纷，应当适用《中华人民共和国合同法》及相关法律、司法解释的规定。本案二审的争议焦点为：一、朗舜公司是否应当向居然之家支付2020年2、3月份的物业管理费、市场管理费共计10452元；二、朗舜公司是否应当承担违约责任并支付违约金。针对上述焦点，本院评判如下：一、关于居然之家主张2020年2、3月份物业管理费、市场管理费的问题。本院认为，2020年1月新冠肺炎疫情暴发，此次疫情对经济社会产生重大影响。朗舜公司承租案涉摊位用于经营，疫情或者疫情防控措施导致无法经营或者经营困难，在疫情期间没有营业收入或者营业收入明显减少。一审法院结合疫情的影响程度及双方的实际损失等因素，酌情免除2020年2月、3月的租金、物业管理费、市场管理费，并无不当。对居然之家要求朗舜公司应支付2020年2月、3月的租金、物业管理费、市场管理费的上诉请求，本院不予支持。二、关于朗舜公司应否承担违约责任的问题。居然之家上诉认为朗舜公司提前撤场属于违约行为，应承担违约责任。朗舜公司认为其基于疫情提出解除合同,居然之家亦同意解除合同，系协商一致解除合同，并非违约导致合同解除，故不应承担违约责任。本院认为，案涉《居然之家招商合同》系因朗舜公司提前撤场的违约行为导致解除，并非协商一致解除合同，朗舜公司构成违约，应当承担违约责任。理由如下：第一，朗舜公司于2020年4月21日向居然之家申请撤场，居然之家同意合同于2020年4月24日解除，仅仅是对合同解除时间点的确认，双方并未就合同解除后果即支付违约金、欠付租金等事项达成一致意见，居然之家更未明确表示免除朗舜公司的违约责任，故案涉合同并非协商一致解除。第二，新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，符合不可抗力关于不能预见、不能避免且不能克服的特点，可以将其视为不可抗力，但当事人以此为由主张解除合同的，人民法院应当根据公平、诚实信用原则，综合考量疫情对合同履行的具体影响等因素进行认定。重庆市人民政府于2020年3月24日将突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级，也就是说从2020年3月24日起，疫情的影响已经降低，疫情对合同履行影响较小。就本案而言，案涉合同仍可以继续履行。朗舜公司于2020年4月21日向居然之家提出撤场，并非系因疫情或疫情防控措施直接导致合同不能履行。即使因疫情影响出现经营困难，朗舜公司可以与居然之家重新协商，可以基于疫情影响请求减免租金、延长租期或者延期支付租金，但不能以疫情构成不可抗力为由主张解除合同，其并不享有法定解除权。另，朗舜公司向居然之家提交的《商户撤场承诺函》并不能证明居然之家同意免除朗舜公司的违约责任。综上，朗舜公司在合同履行期限届满前，提前撤场表示不继续履行合同并致合同解除，构成违约，应承担相应的违约责任。朗舜公司提前撤场致合同解除后，案涉摊位于2021年2月18日方重新招商并签订合同，客观上给居然之家造成一定的经济损失。居然之家主张按照案涉合同第五十五条第二款之约定，朗舜公司应支付相当于60天租金的违约金共计23548元，于法有据，本院予以支持。陈泉对此应承担连带责任。一审判决基于公平原则而免除朗舜公司的违约责任，适用法律不当，本院予以纠正。综上所述，居然之家的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市江北区人民法院(2020)渝0105民初20136号民事判决第一项、第二项；二、撤销重庆市江北区人民法院(2020)渝0105民初20136号民事判决第三项、第四项；三、重庆朗舜互动网络科技有限公司自本判决生效之日起十日内支付重庆居然之家商业管理有限公司违约金23548元；四、陈泉对重庆朗舜互动网络科技有限公司的上述债务承担连带责任；五、驳回重庆居然之家商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审案件受理费2236.7元，减半收取计1118.35元，由重庆朗舜互动网络科技有限公司、陈泉负担。二审案件受理费650元，由重庆居然之家商业管理有限公司负担215元，重庆朗舜互动网络科技有限公司、陈泉负担435元。本判决为终审判决。  审 判 长  陶旭东审 判 员  郑  泽审 判 员  刘  希   二○二一年八月十二日 法官助理  郝晶晶书 记 员  谢  静- 1 -