湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终1078号上诉人（原审原告）：株洲通达合金股份有限公司，住所地：湖南省株洲市荷塘区金精路嘉德工业园**。法定代表人：舒明，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭福平，湖南湘江律师事务所律师。代理权限：一般代理。上诉人（原审被告）：湖南信合嘉德产业园区发展有限公司，住，住所地：湖南省株洲市荷塘区大道金精路**/div>法定代表人：赵川林，该公司总经理。委托诉讼代理人：殷徽，湖南东盛律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：唐海翠，湖南东盛律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人株洲通达合金股份有限公司（以下简称通达公司）与上诉人湖南信合嘉德产业园区发展有限公司（以下简称嘉德公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服湖南省株洲市荷塘区人民法院（2021）湘0202民初478号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。通达公司上诉请求：1.依法撤销原判第三项，改判为嘉德公司向通达公司支付资金占用利息至实际清偿之日止，其中第八笔借款9430000元按年利率5.635%计算、其余八笔按年利率4.9%计算；2.依法撤销原判第四项，改判为嘉德公司向通达公司支付单、多层厂房地面材料费195740元、施工费70000元。事实与理由：1.通达公司与中国邮政储蓄银行签订的《小企业固定资产借款合同》中明确约定了第八笔购房款9430000元的年利率为5.635%，且通达公司与嘉德公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第五条第二款明确约定了解除合同除退还全部房款外，自付款之日起按年利率4.9%计算利息；2.应通达公司的要求，厂房的地面硬化是由通达公司完成的，双方虽没有对该费用由谁承担没有约定，但嘉德公司实际获益，应支付相关费用。嘉德公司辩称，通达公司所称的9340000元的利息是因为其没有按约定向银行还款导致合同被银行解除而承担的违约责任，是其自己原因导致，至于其他几笔贷款要求按4.9%计算年利息也没有依据，是因通达公司没有按约定去收房，过错在于通达公司，其所称花费265740元这是按通达公司要求，根据其生产工艺需要所作的调整，通达公司也在申请书中已明确该费用由其自行负担，利息在邮政银行起诉的案件中已判决，本案中不应再判决。嘉德公司上诉请求：依法撤销原判，改判驳回通达公司在一审中的全部诉讼请求。事实与理由：1.案涉房屋在2020年2月28日前已达到交付条件且已根据《商品房买卖合同（预售）》的约定以登报方式履行了通知通达公司收房的义务，通达公司以消极行为拒绝收房进而请求解除合同于法无据；2.合同约定解除权行使期间为逾期交房之日起60日内，通达公司未经催告直接于2020年9月28日才起诉请求行使解除权，已过了解除权行使期间；3.通达公司未履行收房手续前的法定前置缴费义务，房屋未办理交付的责任不在嘉德公司。通达公司辩称，1.根据合同约定以及《城市房地产管理法》的规定，房屋要取得建设工程验收报告并经相关部门联合验收合格并取得《房屋实测报告》，且要提供要《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，但涉案房屋没有达到合同约定和法律规定的条件；2.涉案房屋在2020年2月9日都尚未完工，嘉德公司虽在2019年12月16日在报纸上刊登交房通知，但该通知与本案所涉房屋无关，且其在2020年2月9日还向通达公司邮寄了《延期交房告知书》，且根据合同约定了交房通知等均应采用书面形式邮寄送达，嘉德公司未履行通知交房义务；3.解除合同未过行使期限，因为补充协议要求在逾期60日内行使解除权本身就是限制通达公司的不合理条款，且该格式条款也未提示和说明，对通达公司没有效力，且还要考虑到去年新冠疫情的影响；4.合同约定买受人需在出卖人通知的交房日期前缴纳房屋专项维修基金，因此通知交房是前提，而且这些费用是否缴纳不影响其通知交房义务、不影响建设工程应达到交付条件；5.“自行处理”不等于自行承担费用，对方获得了实际利益应支付地面硬化的费用。通达公司向一审法院起诉请求：1、请求判决解除原、被告之间2019年2月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、请求判决被告向原告返还购房款13502149.22元；3、判决被告赔偿原告利息损失至清偿之日止（自付款之日起计算至2020年12月20日止的利息为712408.5元）；4、请求判决被告向原告支付延期交房违约金至判决生效日止（13502149.22×290天×0.01%=391562.33元自2020年3月1日计算至2020年12月20日）；5、请求判决被告向原告支付单多层厂房地面材料费195740元、施工费70000元，共计265740元；6、本案诉讼费、财产保全费由被告承担。一审法院认定事实：2018年4月21日，嘉德公司（甲方）与通达公司（乙方）签订了《嘉德工业园二期8#号厂房预约购买协议》。2018年4月21日，嘉德公司（甲方）与通达公司（乙方）签订了《补充协议》。2019年2月28日,被告嘉德公司（出卖人）与原告通达公司（买受人）就被告开发建设的位于荷塘区金龙东路269号嘉德工业园二期8#厂房（多层建筑）101、201、301、401号分别签订《商品房买卖合同（预售）》，其中101、201、301预测建筑面积均为1083.38平方米、401预测建筑面积为411.43平方米，多层建筑总面积为3661.57平方米，毛坯单价均为每平方米3,687.53元。商品房交付条件与交付手续：1、该商品房交付时应当符合下列第①、②条件：①该商品房已经取得建设工程竣工验收报告，并经过相关部门联合验收合格；②该商品房已取得房屋实测报告。2、出卖人应当在2020年2月28日前向买受人交付该商品房。逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人，应当向买受人支付违约金，违约金按买受人已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过120天，买受人有权解除本合同。同时，附件十一《商品房买卖合同（预售)》补充条款约定：……三、房屋交付相关事宜，1、房屋交付的约定：（1）房屋交付的前提是买受人付清本合同约定的全部房款及其他款项。（2）出卖人在房屋达到本合同第九条所约定的交付条件后书面或在株洲市级报纸刊登通知买受人按时前来交接房屋。（3）房屋交付的标志如下：买受人签收《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；买受人逾期签收的，视同该房屋已交付。（4）《商品房买卖合同（预售）》及本补充协议条款中所指“交付”均指买受人签收《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》或视同实际交付。……13、依据买卖合同第十一条第一款第二项约定，出卖人向买受人交付房屋逾期超过90日后，买受人有权解除合同，或有权要求出卖人继续履行合同，无论买受人做出上述何种选择，皆应于超过交付期限60日内行使该项权利，做出是否退房的书面要求，否则视为买受人自愿放弃行使上述任何一种权利之权利。……17、《买卖合同》第九条中所称“相关部门联合验收合格”是指建设单位、施工单位、监理单位、勘查单位、设计单位五方联合验收合格。合同签订后，原告向被告支付了13,502,149.22元购房款。具体原告支付的第一笔款项100000元，支付时间为2018年4月27日；第二笔款项300000元，支付时间为2018年7月9日；第三笔款项402131元，支付时间为2019年2月1日；第四笔款项220000元，支付时间为2019年5月31日；第五笔款项1630000元，支付时间为2019年6月18日；第六笔款项1000000元，支付时间为2019年6月30日；第七笔款项420000元，支付时间为2019年7月4日；第八笔款项9430000元，支付时间为2019年7月29日。另外18.22元于2019年11月12日通过微信转账支付。2019年4月8日，原告向被告递交《关于8#栋厂房方案调整的申请》，内容为：“湖南信合嘉德产业园区发展有限公司：我公司于2019年2月份与贵司签订了关于嘉德产业园二期8#栋厂房的《商品房买卖合同（预售）》，因生产布局需要，特向贵司申请对厂房配置进行调整，具体如下：1、多层厂房的两台客载电梯由我司自行采购安装，贵司预留电梯井道即可；2、单层生产区店面仅需素土夯实，我司将按照贵司工程进度，自行硬化处理；3、单层厂房立柱设置牛腿（顶高7.5米位置）”。此后，单层厂房、多层厂房的地面由原告自行硬化。2019年12月16日，被告嘉德公司在株洲晚报A6版面刊登了《交房公告》，内容为：尊敬的嘉德工业园二期业主：承蒙您对本公司嘉德工业园二期项目的关心和支持，您购买的房屋已符合交房条件，现定于2019年12月31日上午9点正式交房，请您携带企业公章、企业营业执照复印件、法人身份证复印件前往嘉德工业园二期办理手续。2019年12月29日，建设、监理、施工、设计、勘察单位组成验收组，共同对嘉德工业园二期标准厂房工程进行了竣工验收并出具了《竣工验收报告》。2020年1月16日，株洲市规范设计院对原告购买的嘉德工业园二期8号厂房进行测绘并出具了《株洲市房产实测报告》。2020年2月9日，因新冠疫情的影响，被告向原告送达了《受疫情影响施工进度暨可能延期交房的告知书》，其内容为：被告必须按照政府要求配合施工单位暂停建设施工，有可能会影响原告所购买的厂房不能正常交付。截至目前，案涉厂房未完成交付。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。本案中，原告通达公司与被告嘉德公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。合同约定，出卖人应当在2020年2月28日前向买受人交付该商品房，合同约定，交房期限逾期超过120天，买受人有权解除本合同。被告至今一直未向原告交付所购买的房屋，原告依据合同约定请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，依法予以准许。被告辩称，其已于2019年12月16日在《株洲晚报》通知原告于12月31日上午交房，但根据被告提供的证据，2019年12月31日并未达到双方在商品房买卖合同中约定的交付条件，且在原告提供的被告于2020年2月9日向原告送达的《受疫情影响施工进度暨可能延期交房的告知书》来看，被告在2020年2月9日并未施工完成，而之后被告并未提交已通知原告交房的证据，故对被告的抗辩理由不予采信。按照法律规定，合同解除后，被告应当向原告返还购房款，故对原告要求被告返还购房款13502149.22元的诉讼请求依法予以支持。对原告要求被告支付延期交房违约金的诉讼请求，因案涉合同约定交房违约金计算至实际交付之日止，可知该违约金系被告逾期交房时适用，而原告行使合同解除权不再要求被告交房，故该违约金条款与合同解除权不可同时适用属于选择性权利，庭审中原告已选择解除合同，故该违约金主张，不予支持。关于资金占用利息，被告未履行交房义务而占用了原告的购房款，对该利息损失被告应予以赔偿，双方合同中未约定资金占用利息的计算标准，该院依法按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，以已付房款为基数自付款之次日起计算至实际清偿之日止。其中第一笔款项100000元，自2018年4月28日起计算利息；第二笔款项300000元，自2018年7月10日起计算利息；第三笔款项402131元，自2019年2月2日起计算利息；第四笔款项220000元，自2019年6月1日起计算利息；第五笔款项1630000元，自2019年6月19日起计算利息；第六笔款项1000000元，自2019年7月1日起计算利息；第七笔款项420000元，自2019年7月5日起计算利息；第八笔款项9430000元，自2019年7月30日起计算利息，第九笔18.22元，自2019年11月13日起计算利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告株洲通达合金股份有限公司与被告湖南信合嘉德产业园区发展有限公司于2019年2月28日签订的位于株洲市荷塘区××路××号××工业园××期××＃厂家（多层建筑）101、201、301、401《商品房买卖合同（预售）》；二、被告湖南信合嘉德产业园区发展有限公司于本判决生效十日内返还原告株洲通达合金股份有限公司购房款人民币13502149.22元；三、被告湖南信合嘉德产业园区发展有限公司向原告株洲通达合金股份有限公司支付资金占用利息，以已付购房款为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准自付款之次日起计算至实际清偿之日止（第一笔款项100000元，自2018年4月28日起计算利息；第二笔款项300000元，自2018年7月10日起计算利息；第三笔款项402131元，自2019年2月2日起计算利息；第四笔款项220000元，自2019年6月1日起计算利息；第五笔款项1630000元，自2019年6月19日起计算利息；第六笔款项1000000元，自2019年7月1日起计算利息；第七笔款项420000元，自2019年7月5日起计算利息；第八笔款项9430000元，自2019年7月30日起计算利息；第九笔18.22元，自2019年11月13日起计算利息）；四、驳回原告株洲通达合金股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费104029.34元，财产保全费5000元，合计109029.34元，由原告株洲通达合金股份有限公司承担6217.34元，被告湖南信合嘉德产业园区发展有限公司承担102818元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。对一审采信的证据和查明的案件事实，二审予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。二审的争议焦点为：1.本案合同是否应当解除；2.对通达公司要求调整资金占用费标准及要求对方支付地面硬化费用的上诉请求是否应予支持。现分述如下：1.关于合同应否解除的问题。根据合同约定，嘉德公司要将取得建设工程验收报告并经相关部门联合验收合格并取得《房屋实测报告》的房屋在2020年2月28日前交付通达公司，但本案所涉房屋并未实际交付。嘉德公司称其所建房屋在交付期限内已达到交付条件，并已按合同约定于2019年12月16日在《株洲晚报》上以公告的形式通知通达公司收房，是通达公司无故拒绝收房才导致未按期交付。经本院审查，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十五条约定了关于送达的方式即“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方”，即便嘉德公司上述公告包含本案所涉房屋，在购买方有确切联系方式的情况下，作为出售方的嘉德公司仅以刊登公告的方式通知买受人收房，仍难以认定其已履行通知交房的义务，且嘉德公司2020年2月9日还向通达公司送达了《受疫情影响施工进度暨可能延期交房的告知书》，故嘉德公司认为是通达公司无故拒绝收房或因为其没有缴纳前期费用导致无法交房的上诉理由，没有事实依据，本院不予采纳。虽然双方签订的补充协议约定逾期交房90日通达公司即有解除权且应在60日内行使，但2020年上半年受新冠疫情影响交房日期双方商定适当顺延，相应的解除权行使期间亦应顺延，通达公司于2020年9月提起过诉讼，应当认定其行使解除权没有超过约定期限，一审判决认定本案合同解除并无不当，二审予以确认。2.关于资金占用费及地面硬化费用的问题。双方虽未直接约定如逾期交房导致合同解除的资金占用费标准问题，但双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第五条约定了如因不能办理房屋所有权转移登记而解除合同情形下的占用费标准即“并自买受人付款之日起，按照年利率4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。”本院参照该约定的标准并结合通达公司与中国邮政储蓄银行贷款合同的签订情况综合考虑，确定本案合同解除后，嘉德公司应按年利率4.9%的标准自付款之日起向通达公司支付资金占用费，一审判决按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算资金占用费过低，二审予以调整。至于通达公司还提出要求嘉德公司支付地面硬化等费用265740元的问题，因缺乏事实依据和法律依据，且在对方逾期交房的情况下，通达公司亦未及时履行催告和解除合同的通知义务，存在一定过错，本院不予支持。综上所述，通达公司的上诉请求，部分成立；嘉德公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省株洲市荷塘区人民法院（2021）湘0202民初478号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更湖南省株洲市荷塘区人民法院（2021）湘0202民初478号民事判决第三项为：湖南信合嘉德产业园区发展有限公司向株洲通达合金股份有限公司支付资金占用利息，以已付购房款为基数，按照年利率4.9%的标准自付款之次日起计算至实际清偿之日止（第一笔款项100000元，自2018年4月28日起计算利息；第二笔款项300000元，自2018年7月10日起计算利息；第三笔款项402131元，自2019年2月2日起计算利息；第四笔款项220000元，自2019年6月1日起计算利息；第五笔款项1630000元，自2019年6月19日起计算利息；第六笔款项1000000元，自2019年7月1日起计算利息；第七笔款项420000元，自2019年7月5日起计算利息；第八笔款项9430000元，自2019年7月30日起计算利息；第九笔18.22元，自2019年11月13日起计算利息）。本案一审受理费104029.34元，财产保全费5000元，合计109029.34元，由株洲通达合金股份有限公司承担6217.34元，湖南信合嘉德产业园区发展有限公司承担102812元；二审案件受理费113451.34元，由株洲通达合金股份有限公司承担9422元，湖南信合嘉德产业园区发展有限公司承担104029.34元。本判决为终审判决。审 判 长 易文胜审 判 员 李少华审 判 员 张晓玲二〇二一年八月十三日法官助理 曾海燕书 记 员 罗茜琼