湖南省江**瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1129民初1336号原告（反诉被告）：谢昌忠，男，1979年11月24日生，汉族，湖南省江**瑶族自治县人，住湖南省江**瑶族自治县。委托诉讼代理人：盘枫，江**瑶族自治县华峰法律服务所法律工作者，特别代理。被告（反诉原告）：钟贵，男，1980年6月6日生，汉族，湖南省江**瑶族自治县人，住湖南省江**瑶族自治县。原告（反诉被告）谢昌忠与被告（反诉原告）钟贵租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月23日立案受理，依法适用简易程序，本院于2021年7月15日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）谢昌忠及其委托诉讼代理人盘枫、被告（反诉原告）钟贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）谢昌忠向本院提起以下诉讼请求：1、请求法院确认解除原、被告在2020年10月27日签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令被告向原告退还房屋租金50000元和押金10000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年10月27日，原告谢昌忠与被告钟贵签订了《房屋租赁合同》。被告当天向原告出具收据，实收到原告交付的房屋租金50000元及押金10000元。后经调查了解，被告是在2020年11月29日与原房屋所有人刘志华签订《房屋买卖协议》，与11月30日才向不动产登记中心申请变更房屋所有权。因此，被告在2020年10月27日系无权出租89号房屋给原告，该《房屋租赁合同》系无效合同，故被告应将房屋租赁租金及押金退还给原告。2021年4月15日原告正式向被告通知不再租赁89号房屋，同年4月27日腾空了房屋向被告交付了钥匙，被告不予理睬。同年5月2日，将钥匙送至被告办公室，被告接受并没有反对。同年5月19日，被告在房屋落地窗上张贴“分层或整栋出租”广告。综上，被告收到合同解除通知和收取房屋钥匙，原告进行了房屋腾空，被告进行了重新招租，应当视为原、被告签订的《房屋租赁合同》已经解除。为保障原告的合法权益，请求人民法院依法判决。被告（反诉原告）钟贵本诉辩称，1、谢昌忠诉称“双方2020年10月27日签订房屋租赁合同”不是事实。2020年10月20日，原房屋所有权人刘志华与谢昌忠签订了房屋租赁合同，刘志华赠送谢昌忠7天的房屋装修期，钟贵夫妻与刘志华夫妻是在完成不动产权登记过户手续后，钟贵遵守买卖不破租赁原则前提之下与2020年12月12日与谢昌忠补签的。原合同没有将赠送的7天之下期写入合同，补签时也没有写入。2、谢昌忠诉称“钟贵当天出具收据实收到原告交付的房屋租金50000元及押金10000元”不是事实。收取谢昌忠房屋租赁租金及押金的是刘志华，补签合同时，钟贵认可刘志华申请的租金50000元及押金10000元，书写了一张收条给谢昌忠，钟贵实收2020年12月12日至2021年4月19日的房屋租金36000元及押金10000元。3、谢昌忠提出不予租赁钟贵房屋是认为房租太贵，要求搬到自己的房屋继续经营，钟贵请求双方继续履行合同。根据以上事实，请求法院驳回原告的本诉诉讼请求。被告（反诉原告）钟贵提出反诉请求：1、请求法院判决谢昌忠给付钟贵2021年4月27日至2021年4月21日的房屋租金21245.9元，并按半年期银行贷款利率支付从2021年4月21日起至该租金付清之日止的利息；2、请求法院判决谢昌忠裁定10000元违约金；3、请求法院判决谢昌忠裁定反诉费。原告（反诉被告）谢昌忠反诉辩称，谢昌忠与钟贵2020年10月27日签订的租赁合同已实际解除，谢昌忠请求法院不予裁定反诉请求的2021年4月27日至2021年7月16日的3个月租金及利息；2、谢昌忠没有违约行为，不承担违约责任。本院经审理认定法律事实如下：2020年10月13日，谢昌忠与刘志华签订《房屋租赁合同》，将位于江**瑶族自治县沱江镇××路×号整栋房屋的1-4层出租给谢昌忠作为经营诊所相关业务之用。约定租赁期限自2020年10月20日-2025年10月19日。租赁房屋的租金为98000元/年，第一次交纳租金为2020年10月20日，第二次交纳租金为2021年4月20日，以后分别为你们度的9月20日和次年的3月20日。刘志华保持享有合法房屋产权和转租权。刘志华收取谢昌忠租赁租金50000元及押金10000元。租赁期限：自2020年10月20日至2025年10月19日止，共计5年（其中不含免送7天装修日）。2020年11月17日，刘志华收到钟贵夫妻购房定金款，2020年11月29日，钟贵与刘志华签订《房屋及土地买卖合同》。2020年12月12日，刘志华夫妻与钟贵夫妻房屋买卖合同履行完毕，刘志华夫妻将其收取谢昌忠的房屋租金从2020年12月12日至2021年4月19日的租金36000元及押金10000元给付钟贵夫妻。2020年10月27日（钟贵辩称是2020年11月29日），谢昌忠与钟贵签订《房屋租赁合同》，将位于江**瑶族自治县沱江镇寿越路89号整栋房屋的1-4层出租。并出具收到原告交付的房屋租金50000元及押金10000元的收据。约定租赁期限自2020年10月27日-2025年10月27日。租赁房屋的租金为98000元/年，第一次交纳租金为2020年10月20日，第二次交纳租金为2021年4月20日，以后分别为每年度的10月20日和次年的4月20日。谢昌忠按照案涉租赁合同约定，第二次应当在2021年4月20日向钟贵交纳48000元的租赁租金，谢昌忠至今未交纳。2021年5月2日，谢昌忠将租赁房屋钥匙给付钟贵。2021年5月19日，钟贵就房屋租赁合同纠纷诉至本院后撤回诉讼。同日，钟贵允许并张贴“分层或整栋出租”广告在案涉房屋落地窗上。2021年6月23日，谢昌忠诉至本院，1、请求确认解除原、被告2020年10月27日签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令被告向原告退还房屋租金50000元何押金10000元。钟贵提出反诉请求：1、请求法院判决谢昌忠给付钟贵2021年4月27日至2021年7月16日的房屋租金21245.9元，并按半年期银行贷款利率支付从2021年4月21日起至该租金付清之日止的利息；2、请求法院判决谢昌忠承担10000元违约金。2021年7月15日，被告（反诉原告）钟贵在庭审时，同意双方解除合同。以上事实有原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的陈述及原告（反诉被告）谢昌忠提交的刘志华与谢昌忠签订的《房屋租赁合同》、钟贵与谢昌忠签订的《房屋租赁合同》、收据各一份、微信截图、光碟、录音文字整理一份、照片一份，被告（反诉原告）提供的《房屋及土地买卖合同》复印件一份、房屋所有权证、国有土地使用权证一份、收条、银行转款记录、确认书各复印件一份、房屋租赁合同复印件一份、证明复印件一份、钟贵与谢昌忠的微信聊天记录复印件一份、最高额借款合同、银行放款凭证复印件一份等证据予以证实，足以认定。本院认为：本案为租赁合同纠纷。钟贵与谢昌忠签订的《房屋租赁合同》是否有效？1.案涉的钟贵与谢昌忠签订的《房屋租赁合同》及相关租赁合同刘志华与谢昌忠签订的《房屋租赁合同》，刘志华将案涉租赁房屋卖给钟贵，刘志华应当已告知谢昌忠；2.谢昌忠将案涉房屋的租赁租金是交付给刘志华，没有再一次对案涉房屋交纳租赁租金，刘志华将交付案涉房屋卖给钟贵后将部分租赁租金交付钟贵，钟贵认可刘志华与谢昌忠原来签订《房屋租赁合同》，及约定的赠送装修7天及租赁租金及押金；《中华人民共和国民法典》第七百二十五条的规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，钟贵与谢昌忠签订的《房屋租赁合同》案涉的租赁的房屋与刘志华与谢昌忠签订的《房屋租赁合同》的租赁的房屋是同一房屋。钟贵与谢昌忠签订的《房屋租赁合同》是补签的，只是变更签订合同的时间，租赁合同主体由刘志华变更为钟贵。综上，刘志华与谢昌忠签订的《房屋租赁合同》是有效合同，因刘志华将案涉租赁房屋卖给钟贵，钟贵与谢昌忠重新确认刘志华与谢昌忠签订的《房屋租赁合同》而签订的《房屋租赁合同》之后，钟贵与谢昌忠签订的《房屋租赁合同》就成为有效合同。谢昌忠诉请钟贵返还50000元的租金的诉讼请求，本院不予支持。本案押金在租赁合同没有明确押金的性质或规则，则押金作为租赁预付款处理。谢昌忠未按照案涉租赁合同的约定交纳租金，属违约。钟贵已同意终止《房屋租赁合同》，谢昌忠诉请钟贵返还押金10000元的诉讼请求，本院予以支持。谢昌忠诉请解除与钟贵签订的《房屋租赁合同》，钟贵同意从庭审之日即2021年7月15日解除《房屋租赁合同》，本案可以认定钟贵在2021年7月15日同意解除案涉租赁合同。谢昌忠在经营困难的情况下，明知合同期限未届满，在未与钟贵协商一致的情况下，腾空了租赁房屋，交付房屋钥匙至钟贵办公桌上，钟贵无奈接受。钟贵反诉请求谢昌忠给付2021年4月27日至2021年7月16日房屋租金21245.9元及利息，按照《房屋租赁合同》三.（二）及五.1的约定，可以从2021年4月20日起计算租金，但钟贵主张从2021年4月27日起，应当准许。双方实际解除时间为2021年7月15日，应计算至2021年7月15日。2021年4月27日至2021年7月15日共计80天。计算租金损失为48000元÷183天×80天=20983.61元。租赁租金损失属持续可分性债务，对钟贵提出的利息请求，本院不予支持。钟贵反诉请求谢昌忠给付承担违约金10000元，案涉租赁合同没有约定违约金，对钟贵反诉请求谢昌忠给付承担违约金10000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十九条、第七百二十二条、第七百二十五条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）谢昌忠与被告（反诉原告）钟贵2020年10月27日签订的《房屋租赁合同》；二、限被告（反诉原告）钟贵在本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）谢昌忠房屋租赁押金10000元；三、限原告（反诉被告）谢昌忠在本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）钟贵房屋租赁租金20983.61元；四、驳回原告（反诉被告）谢昌忠的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）钟贵的其他诉讼请求。以上确认的金钱给付义务，被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1300元，减半收取650元，由原告（反诉被告）谢昌忠负担550元，被告（反诉原告）钟贵负担100元；反诉案件受理费582元，减半收取291元，由原告（反诉被告）谢昌忠负担151元，被告（反诉原告）钟贵负担140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。审 判 员 吴木东二〇二一年八月十日法官助理 贾 鑫书 记 员 蒋团杰附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第七百二十五条租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。