广西壮族自治区南丹县人民法院民 事 判 决 书（2021）桂1221民初660号原告广西奉诚置业集团有限公司，住所地：河池市金城江区西环路413号，统一社会信用代码：914512000790703699。法定代表人韦斯，该公司董事长。委托诉讼代理人韦秋叶，女，1985年6月16日出生，壮族，广西奉诚置业集团有限公司小区经理，住河池市金城江区。被告廖某，女，1980年04月17日出生，住南丹县。案由物业服务合同纠纷适用程序简易程序立案日期2021年5月12日开庭日期2021年6月25日原告诉讼请求广西奉诚置业集团有限公司（以下简称：奉诚公司）向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付拖欠的物业服务费4681.51元、公共维修基金720.23元、电梯维护费1335元，合计6736.74元；2.判令被告支付拖欠的物业服务费的违约金1616.82元；3.本案诉讼费用由被告全部承担。事实与理由：原告于2016年11月30日与河池市星华房地产有限责任公司（以下简称：星华公司）签订了《前期物业服务合同》，并从2016年12月1日起至2020年8月18日服务于南丹县中兴小区（以下简称：中兴小区）全体业主。被告系中兴小区业主。《前期物业服务合同》约定，被告须履行按时缴纳物业服务费及其他相关费用的义务，本物业全体业主和物业使用人均为物业服务的实际受益人，并且物业服务客观存在。故被告应按住宅面积每平方米每月0.65元向缴纳物业服务费，按每平方米每月0.1元缴纳公共维修基金，按每月每户30元缴纳电梯维护费，按每户每年300元交纳公共水电费。被告从2016年12月1日至2020年8月18日起拖延缴纳物业服务费及相关费用至今，已构成违约。被告拖欠物业服务费导致原告正常运营困难，严重损害原告及其他业主利益，原告以电话等多种途径催缴，被告至今不予理睬，故向法院提起诉讼。被告答辩意见被告没有到庭参加诉讼，向本院递交了书面的答辩意见：称被告至今未装修入住中兴小区房屋，物业服务费应当不收或减半收取；合同没有约定违约金，违约金的收取没有依据；因没有入住房屋，没有使用电梯，不应支付电梯维护费。查明事实原告奉诚公司于2016年11月30日开始与星华公司逐年签订了《物业服务合同》，约定由原告从2016年12月1日起对中兴小区进行前期物业管理。约定的管理服务收费标准为：物业服务费0.65元/月·㎡；代收项目：电梯维护费30元/月·户，公共维修基金0.1元/月·㎡，预存水电费300元/月·户，公共水电明细实际费用以公共水电表收取。其中，奉诚公司与星华公司于2019年12月3日前后签订的《物业服务合同》约定的内容基本一致。合同期限为2020年1月1日至2020年12月31日的物业服务合同与之前的合同仅在第七条违约责任的约定有不同：即业主或物业使用人违反本合同第六条约定，未能按时足额缴纳物业服务费用及公共维修资金的，向乙方支付应缴纳费用每月千分之三的滞纳金或者违反《广西壮族自治区物业管理条例》约定加收滞纳金。如乙方（原告）不按合同约定公示信息的，业主有权暂缓交物业费，无需缴纳滞纳金。2020年8月3日，原告在中兴小区公告栏张贴通告，称其决定提前退出小区的物业管理，2020年8月18日原告正式从中兴小区撤离。另查明，2015年2月10日，被告与星华公司签订《商品房买卖合同》，买受星华公司开发的中兴小区住房一套。约定了出卖人在收到全额房款后30日内向买受人交付该商品房。在该买卖合同第九章前期物业管理约定中，固定格式的物业服务企业、服务时间、物业收费等处为空白，在“该小区的物业管理由业主委员会或小区主管部门选聘的物业服务企业进行管理”一行前面打“√”。被告未交纳2016年12月1日至2020年8月18日共计44个月零17天的物业服务费、公共维修基金和电梯养护费。又查明，中兴小区业主委员会于2020年10月25日成立。经业委会申请，电力部门于2020年11月22日为各业主安装新电表，并抄表到户，由业主按电表产生费用自行向电力部门缴电费。在2020年11月22日之前，该小区设有总电表，但是没有抄表到户，依据总电表的电费由开发商向水电公司缴纳。中兴小区公用部分的水表与开发商所有的门面的水没有分开，共用水表。本院意见本案系物业服务合同纠纷。虽然本案物业服务合同的设立、履行等法律事实是在民法典施行前引起的民事纠纷案件，依法律规定可以适用当时的法律及其司法解释。但本院认为，本案适用《中华人民共和国民法典》的规定更有利于保护民事主体的合法权益，更有利于维护社会秩序，故本案适用《中华人民共和国民法典》。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定：“基层法院和他派出的法庭审理简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。”《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条规定：“下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：(八)物业、电信等服务合同纠纷。”《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十六条规定：“人民法院受理小额诉讼案件，应当向当事人告知该类案件的审判组织、一审终审、审理期限、诉讼费用缴纳标准等相关事项。”因本案被告没有到庭参加诉讼，本院无法告知其本案适用一审终审的小额诉讼程序相关事项，故本案不宜适用小额诉讼程序进行审理，依法转为简易程序审理。物业服务合同是指物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理和维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务合同内容一般主要为服务质量、服务事项、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务期限、服务交接等条款。本案的需要解决的争议为：一、原告主张的物业管理费、公共维修基金、电梯维护费、公共水电费、违约金有无事实和法律依据；二、原告服务质量下降或不达标准能否减少物业服务费的收取。根据本案争点，结合原告递交的证据，本院综合评判如下：关于物业服务合同约束力及物业服务费用问题。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”第二十三条规定：“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”结合本案，原告奉诚公司与建设单位星华公司签订的数份《物业服务合同》，均是在中兴小区业主委员会成立之前设立的合同，属前期物业服务合同。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”依照该条款规定，原告与建设单位星华公司签订的《物业服务合同》，对买受人（业主）具有约束力。被告与房屋销售人签订了商品房买卖合同，为该套房屋的业主。原告依前期物业服务合同约定为该物业提供了物业管理服务，被告已实际享受了原告的物业管理服务，应当按照前期物业服务合同约定支付物业服务费用。前期物业服务合同关于物业管理费为每月0.65元/㎡的约定，对被告发生法律约束力。被告拖欠物业费时间为2016年12月1日至2020年8月18日，共计44个月零17天，则拖欠的物业管理费为161.85㎡×0.65元/㎡/月×44月＋（161.85㎡×0.65元/㎡/月÷30天×17天）＝4688.52元。原告诉讼请求的物业服务费是4681.51元，不违反前期物业服务合同约定，不损害第三人的利益，故由被告支付物业服务费4681.51元的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定：“物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”依该该条款规定，被告以尚未入住为由请求少交或者不交物业管理费的答辩理由，本院不予支持。关于公共维修基金问题。《住宅专项维修资金管理办法》第九条规定：“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。”第十条规定：“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。”原告在业主大会召开、业委会成立前已经撤离了中兴小区，已经不是该小区的物业服务人。现中兴小区业主委员会已经成立，业主缴纳、拖缴的公共维修基金，属于全体业主所有。原告不是物业服务人且无业主委员会或者物业建设单位的代收委托，亦无证据证明其在物业服务期间确已垫付了相关公共设备设施的维护费用，其主张业主支付公共维修基金，证据不足，无法律和合同依据，故原告关于由被告支付公共维修基金的诉讼请求，本院不予支持。关于电梯维护费问题。《物业服务合同》第六条约定：“乙方代收项目：电梯维护费：每月30元/户（物业公司收取，负责支付电梯维护相关费用）、预存水电费300元/户”。前期物业服务合同对业主具有法律约束力。物业服务合同约定了物业服务人代收并负责电梯维护相关费用，依约定被告应支付物业服务人服务期间的电梯维护费。被告拖欠的电梯维护费共计44.5个月，故原告关于由被告支付电梯维护费1335元（44.5月×30元/月）的诉讼请求，有合同依据，本院予以支持。被告虽未入住，但电梯是公共设施设备的一部分，其维护、养护的费用应由全体业主共同分担，故被告关于其没有入住、没有使用电梯不应支付电梯维护费的抗辩理由，本院不予支持。关于违约金问题。原告与建设单位签订的前期物业服务合同是一年一签。其中，2016年12月1日至2019年12月31日的《物业服务合同》均没有就业主支付物业服务费的具体日期、逾期交纳物业服务费的违约金或滞纳等事项进行约定。故原告奉诚公司请求被告支付2016年12月1日至2019年12月31日违约金（滞纳金），缺乏合同依据，本院不予支持。2020年1月1日至2020年8月18日的《物业服务合同》第七条第1点约定：“业主未能按时足额缴纳物业服务费用及公共维修资金的，向乙方（原告）缴纳费用每月千分之三的滞纳金或加收滞纳金。”第七条第2点约定：“如乙方不按合同约定公示信息的，业主有权暂缓交物业费，无需支付滞纳金，缓交期限直至乙方公示信息时止”。该时间段的物业服务合同约定了附条件收取缴纳滞纳金的违约责任，被告辩称原告并没有公示相关信息，原告无证据证明其已经履行了相关信息公示的义务，其要求业主依据物业服务合同支付滞纳金的条件尚不成立。故原告关于由被告支付违约金（滞纳金）的诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。判决主文一、由被告廖某自本判决发生法律效力之日起十日内支付6016.51元（2016年12月1日至2020年8月18日止的物业管理费4681.51元、电梯维护费1335元）给原告广西奉诚置业集团有限公司；二、驳回原告广西奉诚置业集团有限公司的其他诉讼请求。上述给付义务，债务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请强制执行。判决依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条、第二百七十六条，《物业管理条例》第六条、第七条第一款、第二十一条、第二十二条、第二十三条，《住宅专项维修资金管理办法》第九条、第十一条、第十五条、第十八条。诉讼费本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告廖某负担。上诉权利如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于广西壮族自治区河池市中级人民法院。审 判 员 陈龙祯二〇二一年八月九日法官助理 谭道航法官助理 叶香伶书 记 员 岑先觉本案适用法律及其条文：《中华人民共和国民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。《住宅专项维修资金管理办法》第十四条实施物业管理但未成立业主大会，以及未实施物业管理但有房屋管理单位的住房，由物业管理企业或者房屋管理单位提出住房专项维修资金使用计划，经对该共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主2/3以上通过后实施。第十五条发生危及房屋安全的紧急情况，需要立即对住房共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，可由物业管理企业或者房屋管理单位预先垫付有关费用，经本办法第十四条规定程序审核确定后从住房专项维修资金中列支。