陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书  （2021)陕01民再57号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：陕西瀚博实业有限公司，住所地：陕西省西安市经开区。法定代表人：徐勇，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨俊芳，陕西许小平律师事务所律师。委托诉讼代理人：惠德哲，陕西许小平律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：陕西大千教育管理股份有限公司，住所地：陕西省西安市经开区。法定代表人：吴恒莉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：何君伟，陕西呼建武律师事务所律师。被申请人（一审第三人）：未央福田金域华府幼儿园，住所地：西安市未央区XX城XX路XX路XX段XX小区内。法定代表人：吴成玲，系该幼儿园园长。委托诉讼代理人：吴恒莉，女，1974年6月10日出生，汉族，住西安市未央区，系陕西大千教育管理股份有限公司法定代表人。再审申请人陕西瀚博实业有限公司(以下简称瀚博公司）因与被申请人陕西大千教育管理股份有限公司（以下简称大千教育公司）、未央福田金域华府幼儿园（以下简称福田幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2020）陕01民终12533号民事判决，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2021年3月13日作出（2021）陕民申424号民事裁定，指令我院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。再审申请人瀚博公司的委托诉讼代理人杨俊芳、惠德哲，被申请人大千教育公司的的委托诉讼代理人何君伟，被申请人福田幼儿园的委托诉讼代理人吴恒莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瀚博公司再审请求：1、请求依法撤销西安市中级人民法院（2020）陕01民终12533号民事判决；2、请求维持西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初6677号民事判决 ；3、本案一审、二审、再审诉讼费由被申请人承担。事实和理由：一、二审法院在被申请人未申请因新冠肺炎疫情减免租金的情况下自行判决根据国家相关政策减免2020年1月至3月的租金，其判决内容与被申请人诉请不符；二、二审法院在被申请人未提出降低违约金诉请的情况下擅自将双方合同约定的违约金标准降低，违反中立原则；三、二审法院判决认定被申请人应支付申请人2018年4月至2020年3月的租金，在判决逾期支付租金的违约金时，却判决被申请人从2020年4月1日起向申请人支付逾期支付租金的违约金，显然漏判了2018年4月至2020年3月逾期支付租金的违约金。大千教育公司辩称，1、大千教育公司在本案二审庭审中，对欠付租金总额明确表示异议，并请求二审法院考虑到疫情、原租金标准过高等因素，下调、减免租金金额。大千教育公司在上诉状中也明确表示租金标准过高，应当予以下调。二审法院根据公平原则，以减免2020年1月到3月之间租金的方式对欠付租金金额进行下调，并无任何不当。2、申请人未按照《租赁合同》第4.5条约定给第三人未央福田金域华府幼儿园开具发票，大千教育公司有权中止支付租金，大千教育公司不存在所谓恶意拖欠行为。大千教育公司在二审上诉状中对申请人主张的所谓违约金整体不认可，明确表示了异议，且申请人主张的违约金金额计算标准为18%/年，从2018年4月计算到2020年3月高达34.5%，明显过高，二审法院对该计算标准与起算时间进行调整，合法、合理，不存在遗漏和超出诉讼请求的情形。综上，请求维持二审判决，驳回申请人的再审请求。福田幼儿园辩称，疫情之前，大千教育公司多次申请降低租金，大千教育公司和瀚博公司一直在积极协商租金的问题，大千教育公司不是恶意欠付租金的。不同意申请人的再审申请。瀚博公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判决被告向原告支付拖欠的租金人民币1994901元，并承担逾期支付租金的违约金人民币570389.26元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：原告瀚博公司（甲方、出租方）与被告大千教育公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于西安市XX区XX路XX路XX号楼XX层的房屋及附属场地出租给乙方用于开办幼儿园，暂定建筑面积为2920平方米（具体数字以区房地产管理局测绘结果为准），交付时间为2015年3月1日（最终交付时间甲方以书面形式通知乙方），开园时间定为2015年9月1日，如果甲方迟延交付合格的幼儿园房屋的，则开园日期相应顺延；租赁期限为15年，标的物移交日次日甲方提供6个月的装修期，装修期结束次日为租赁起始日及计租日，届时双方签订补充协议明确具体的租赁起始、截止日期；装修期间内，乙方无需承担租金，但应当承担物业管理费、装修管理费、以及该房屋发生的水、电、燃气、热力能源等费用；乙方须于合同签订后30日内支付甲方保证金10万元；租金支付标准按照每三年向上递增3%，第1-3年为911040元，双方确认目前合同为暂时约定面积，最终面积以房地产管理局测绘结果为准，如最终实测面积误差比在暂定面积正负5%范围以内（含5%），租金支付标准不做调整，如测绘面积误差超出正5%的，则乙方应在年租金基础上按照测绘面积增幅同比例增加年租金，如测绘面积误差比超出负5%的，则乙方应在年租金基础上按照测绘面积减幅同比例调减年租金；租金以年为一个缴租期，甲方向乙方发缴租通知，乙方应当在每个缴租期最后一个月的25日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金；乙方支付租金后，甲方向乙方开具相应金额的收据，待乙方所举办的幼儿园正式成立后，甲方再开具以幼儿园为抬头的正式发票；关于违约责任，合同第11.2条约定，乙方逾期交纳租金达三十天以上，甲方有权选择终止本合同，乙方应按平均年租金20%的标准向甲方支付违约金，并且保证金不予退还，如甲方选择继续履行本合同，乙方每逾期一日按平均年租金的万分之五支付违约金；同时，合同第13.6条约定双方同意在场地内房屋建筑竣工并取得合法产权证明及幼儿园合法成立后，由甲方与幼儿园按照本合同的有关约定内容另行签订幼儿园园舍租赁合同，此后，幼儿园场地及建筑物的使用权、租金、幼儿园运营等乙方的权利义务及责任均由幼儿园承继，乙方无条件对幼儿园履行权利义务向甲方承担连带责任，在新的租赁合同正式生效之前应按本合同的约定继续履行义务。合同签订后，被告于2014年4月3日支付原告保证金10万元。2015年9月22日，原、被告双方形成约谈纪要，案涉房屋的免租期从2015年9月30日开始计算，原告自2016年4月1日起开始收取租金，被告确保2016年3月1日开园。2015年11月，西安市房产测量事务所出具了案涉房屋的房产测绘成果报告，实测建筑面积为3149.71平方米。2016年12月16日，2019年9月20日，2019年10月30日，被告分别支付原告房屋租金911040元、30万元、30万元。2020年1月10日，第三人福田幼儿园通过中国银行105065381599账号向原告支付租金454380元。截止庭审当日，被告及第三人共计支付原告租金1965420元。2016年10月13日，西安市未央区教育局办公室印发未教发【2016】187号《西安市未央区教育局关于同意设立西安市未央区XX园的批复》：明确该幼儿园属民办全日制幼儿园，由被告出资1031万元举办，举办人要求取得合理回报，同时，该幼儿园为万科金域华府小区配套幼儿园，目前小区配建幼儿园移交政府的具体细则和规定尚未出台，待出台后一切按规定执行，届时同时终止该园办园资质。2016年11月16日，第三人取得西安市未央区民政局制发的民办非企业单位登记证书载明名称为西安市未央区XX园；2019年12月2日，第三人取得的西安市未央区民政局制发的民办非企业单位登记证书载明名称为未央福田金域华府幼儿园，该名称沿用至今。一审法院认为，原告瀚博公司与被告大千教育公司签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应当按照合同履行各自的义务，原告已尽到了交付案涉租赁房屋的义务，被告亦达到了承租案涉房屋开办幼儿园的目的，并且第三人成立后，已进入正常的开园招生状态。被告辩称，合同履行过程中，出现了国家要求，第三人亦在教育局要求转变普惠制幼儿园之列，因此应当适用情势变更原则调减房屋租金，截止庭审当日，被告及第三人未向本院提交证据材料证明第三人已转变为普惠制幼儿园，故被告的该辩称意见本院不予采信；另，被告及第三人可自第三人转为普惠制幼儿园后，就案涉房屋租赁事宜与原告另行协商或另案处理。被告辩称，原告未按照合同约定在幼儿园开办后与第三人另行签订租赁合同，而仍要求其继续履行支付租金的义务，原告的行为系违约，其有权利拒绝支付租金，根据租赁合同第13.6条的约定内容，原告虽未与第三人签订租赁合同，但被告以此为由拒绝支付房屋租金的辩称意见不能成立，本院不予采信。原告主张被告自2016年4月1日至2020年3月31日共计欠付租金1994901元，有事实及法律依据，本院予以支持。原告主张被告欠付租金的行为系违约，按照合同第11.2条的约定，被告应支付逾期支付租金的违约金，其在本案中先行主张2018年4月1日至2020年3月31日的违约金共计570389.2元，该违约金计算标准系双方自行约定且未违反法律规定，有事实及法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告陕西大千教育管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告陕西瀚博实业有限公司房屋租金1994901元；二、被告陕西大千教育管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告陕西瀚博实业有限公司逾期支付房屋租金（自2018年4月1日至2020年3月31日）的违约金570389.26元。案件受理费27322元（原告已预交），由被告陕西大千教育管理有限公司负担，并于本判决确定付款之日一并支付原告陕西瀚博实业有限公司。宣判后，大千教育公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，酌情改判为将2018年4月1日起的租金按照10.4元/平方米计算，截至2020年3月31日应为720653.65元；2、一、二审诉讼费由瀚博公司负担。二审法院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。二审审理中，瀚博公司称，合同约定1～3年每年租金为982710元，4～6年每年租金为1012191元，其主张大千教育公司支付的租金1994901元系2018年4月1日至2020年3月31日两整年的租金，即第三年、第四年的租金。 二审法院认为，瀚博公司与大千教育公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，瀚博公司将房屋交付大千教育公司使用，履行了出租人的义务，而截至一审庭审时，大千教育公司及福田幼儿园共计支付瀚博公司租金1965420元。本案瀚博公司主张大千教育公司支付2018年4月1日至2020年3月31日的租金共计1994901元；对此，大千教育公司上诉称，福田幼儿园因政策变更被限定保教费价格，导致其无法按照原合同约定开办高档商业幼儿园，前期投入装修的大量资金无法回笼，一审在其经营情势变更后仍按照原标准支付租金，对其明显不公等。经查，涉案《租赁合同》中未就关于是否开办高档商业幼儿园事宜作出明文约定；一审庭审中，大千教育公司及福田幼儿园亦未提交福田幼儿园已转为普惠制幼儿园的证据材料，且大千教育公司在2018年4月1日之前均是按照合同约定的租金标准向瀚博公司支付租金，故对大千教育公司的以上意见，不予采纳。据此，对瀚博公司要求大千教育公司支付拖欠租金的诉讼请求，依法予以支持。考虑到2020年年初新冠肺炎疫情的影响，根据相关国家政策，可对瀚博公司主张大千教育公司支付的2020年1月至3月的租金予以减免，故本案中大千教育公司应支付瀚博公司租金的具体数额为1741853元[982710元+（1012191元÷12个月）×9个月]。大千教育公司拖欠租金的行为构成违约，应承担相应的违约责任。因瀚博公司主张大千教育公司支付的违约金共计570389.2元的计算标准过高，故本院酌情调整为大千教育公司支付瀚博公司以欠付租金1741853元为基数，自2020年4月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的利息的违约金。综上所述，大千教育公司的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、变更西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初6677号民事判决第一项为，本判决生效之日起三十日内，陕西大千教育管理有限公司支付陕西瀚博实业有限公司房屋租金1741853元；二、变更西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初6677号民事判决第二项为，本判决生效之日起三十日内，陕西大千教育管理有限公司司支付陕西瀚博实业有限公司以欠付租金1741853元为基数，自2020年4月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的利息的违约金；三、驳回陕西瀚博实业有限公司其他诉讼请求。一审诉讼费按一审判决执行；二审案件受理费5000元，由陕西大千教育管理有限公司司负担3000元，由陕西瀚博实业有限公司负担2000元。再审中，瀚博公司提交一组新证据：西安市XX户表，2016年6月13日，房屋已经取得大证，是在瀚博公司名下。大千教育公司、福田幼儿园均对该证据的真实性认可。福田幼儿园提交9组新证据：1、教育部等四部门关于实施第三学期学前教育行动计划的意见（2017年4月13日），从教育部官网下载下来的，证明目的：2017年国家实行普惠政策已经发生变化，但是还没有如何实施方案。2、西安市物价局、西安市教育局关于开展全市民办幼儿园成本调查工作的通知；3、西安市未央区物价局根据成本调查批给未央区XX园的价格表，《民办幼儿园收费标准抄送表》（2018年7月），来源于西安市物价局、西安市教育局，系复印件，证明目的：西安市因为国策，对西安市所有幼儿园进行成本调查，查幼儿园是不是盈利性质。4、陕西省教育考试与评价研究会学前教育分会给西安市中级人民法院一封信，证明目的：国家政策变化，民办幼儿园面临巨大压力。5、经开区关于2020年普惠性民办幼儿园认定结果的通知，证明目的：2020年福田幼儿园正式认定为普惠幼儿园。6、西安曲江旅游投资（集团）有限公司给西安市雁塔区XX园疫情期间房租减免协议《房屋租赁合同补充协议》，证明目的：别的国企开发商给我们公司下直营幼儿园减免疫情期间3个月房租。7、中央八部委关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见，证明目的：国家对疫情期间房屋租金有减免政策。8、最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二），证明目的：国家对涉及疫情期间减免租金有关民事案件的指导意见。9、2020年11月至2021年7月，大千教育公司及福田幼儿园向瀚博公司共计支付190万元租金，证明目的：福田幼儿园没有恶意欠租，希望万科能考虑幼儿园普惠政策以及疫情期间国家政策，能减免一部分租金。瀚博公司质证称，1、与本案无关联性，也不符合证据的形式要件；2、3与本案无关联性，本案诉争的房屋租赁合同关系，合同约定幼儿园是自负盈亏，幼儿园的收费标准与本案不具有关联性。第1、2、3组证据与本案无关。大千教育公司实行普惠制是在2020年8月，普惠政策文件与实际转为普惠制的时间相差甚远，大千教育公司从开园到2020年8月之前一直按着2300元收费，租赁合同与其幼儿园收费标准没有直接关系，即使发生幼儿园政策变化也是在2020年8月，也不是在本案处理期间。大千教育公司提交的全部教育政策改革的文件，不是我们诉请期间应审理的范畴。幼儿园从开园就按2300元收费，2300元在当时是比较高的收费，幼儿园称2018年成本调查成本为2300元不符合逻辑。4、行业协会的信客观性和真实性均不认可，行业协会不是个政府组织。这封信一、二审法院均未向我公司出示，信的时间是在一审判决之后，二审开庭时候大千教育公司未提交，也未提出疫情减免、降低租金和违约金的请求。信未提到降低违约金和二审判决漏判的问题。5、幼儿园是在2020年7月30日认定为普惠幼儿园，不是本案诉请期间。6、真实性无法认定，与本案无关联性。大千教育公司从办园之初一直拖欠租金，法律规定逾期支付租金之后发生不可抗力因素，承租方要求减免租金的诉请不予支持。7、8：不属于证据，我们不是国有企业，不适用这些政策。9、已收到对方的190万元，大千教育公司已经履行部分判决，与本案争议焦点无关。大千教育公司质证称，对幼儿园提供的9组证据的真实性和证明目的均认可。幼儿园在成立之初，受政策影响，收取的保教费仅能维持收支平衡。大千教育公司没有新证据提交。再审经审理查明，按照瀚博公司与大千教育公司签订的租赁合同约定，小区业主的小孩每月保教费为1800元。自2017年起，国务院、教育部、陕西省教育厅、西安市政府等先后作出实施普惠性民办幼儿园的相关政策性规定。2018年西安市物价局、教育局对福田幼儿园保教成本作出情况调查，认定该幼儿园保教费每人每月2300元，在成本核算中包括该幼儿园每年租金87万余元。2020年西安市经开区管委会发文认定福田幼儿园列入普惠性民办幼儿园名单。在租赁合同签订后，大千教育公司以幼儿园运营成本过大，对方收取租金过高等理由，曾多次向瀚博公司提出要求调整减少租金，瀚博公司亦承认对方要求协商调整租金的事实，称双方未达成一致的意见。自2020年11月至2021年7月期间，大千教育公司及幼儿园累计向瀚博公司支付款项190万元。原一、二审查明其余事实属实，再审予以确认。本院再审认为，本案再审争议焦点是，涉案房屋租金及逾期违约金是否应予适当减免的问题。瀚博公司再审要求大千教育公司支付拖欠的租金1994901元。大千教育公司对欠付租金总额表示异议，主张考虑到疫情、原租金标准过高等因素，应当下调、减免租金金额。并主张合同约定的违约金计算标准明显过高，对违约金的计算标准和起算时间应予调整。大千教育公司租赁瀚博公司房产开办福田幼儿园，作为瀚博公司管理的万科金域华府小区的配套幼儿园，该幼儿园系民办幼儿园性质。自2017年起，国务院、教育部、陕西省教育厅、西安市政府等先后作出实施普惠性民办幼儿园的相关政策性规定，主要涉及配套幼儿园由当地政府统筹安排办成公办幼儿园或委托办成普惠性民办幼儿园，不能办成盈利性幼儿园等规定。2020年经开区管委会发文认定涉案的福田幼儿园列入普惠性民办幼儿园名单。由于该幼儿园并非纯盈利性的商业经营机构，是为了解决小区业主和附近居民的孩子入托民生问题，其具有一定社区服务功能。其运营方式受到国家要求实施普惠性民办幼儿园政策的约束。2020年新冠疫情属不可抗力，对幼儿园正常运营明显造成影响，加大其经营成本。鉴于2020年新冠疫情的不利影响和国家有关实施建立普惠性民办幼儿园的政策对幼儿园的约束及幼儿园对小区业主孩子入托服务的功能，以及面对重大社会性疫情，万科旗下的瀚博公司所具有的社会责任等因素，再审认为二审判决对2018年4月1日至2020年3月31日期间减免3个月租金的认定并无不当。关于瀚博公司要求大千教育公司支付2018年4月1日至2020年3月31日期间的违约金共计570389.26元的诉请。依据瀚博公司与大千教育公司签订的租赁合同的约定，第1-3年每年租金为91万余元，第4-6年每年租金为93万余元。2018年市物价局、教育局对福田幼儿园保教成本作出情况调查，认定该幼儿园保教费每人每月2300元，在成本核算中包括该幼儿园每年租金87万余元。由此可见，政府核定幼儿园的租赁成本低于双方合同约定的租金。大千教育公司为开办幼儿园投资上千万元资金，政府对幼儿园保教成本的核定限制了大千教育公司投入资金的回报。另双方合同约定福田幼儿园对小区业主的孩子每人每月收取1800元保教费，故综合本案情况，福田幼儿园运营成本确实较大。在租赁合同签订后，大千教育公司以幼儿园运营成本过大，对方收取租金过高等理由曾多次向瀚博公司提出要求调整减少租金，瀚博公司亦承认对方有多次要求协商调整租金的事实。据此，可以认定大千教育公司并非恶意拖欠租金。鉴于前面所列幼儿园的运营成本过高和社区服务功能、国家实施普惠性民办幼儿园政策对幼儿园约束等因素，再审认定，对瀚博公司要求大千教育公司支付2018年4月1日至2020年3月31日期间的违约金酌情予以免除，即大千教育公司不承担此期间的逾期违约金。因双方合同约定的违约金计算标准过高，二审判决调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，判令大千教育公司以欠付租金1741853元为基数，承担自2020年4月1日起的违约金正确，再审应予维持。综上，瀚博公司的再审理由不能成立。原二审判决正确，再审依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持本院（2020）陕01民终12533号民事判决。本判决为终审判决。  审 判 长  齐      放审 判 员  晏 永 娟审 判 员  张   磊 二○二一年八月五日 书 记 员  岳   珊   1