湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终1533号上诉人（原审原告）：谢平安，男，1986年4月6日出生，汉族，住湖南省洪江市。委托诉讼代理人：涂铁强，洪江市芙蓉法律服务所法律工作者，执业证号31813011100153。被上诉人（原审被告）：郑再枚，女，1977年1月1日出生，汉族，住湖南省洪江市。原审第三人：潘文君，女，1988年6月3日出生，汉族，住湖南省洪江市。上诉人谢平安因与被上诉人郑再枚、第三人潘文君房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省洪江市人民法院（2021）湘1281民初302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人谢平安及其委托诉讼代理人涂铁强到庭参加调查询问，被上诉人郑再枚、原审第三人潘文君经本院电子送达传票传唤未参加调查询问。本案现已审理终结。谢平安上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。上诉人和被上诉人于2020年8月17日签订《房屋买卖合同》并交付定金，合同明确约定各自责任和义务，2020年9月30日第三人潘文君回到黔城镇，后被上诉人及安排第三人居住到涉案房屋居住，且上诉人多次联系被上诉人，被上诉人电话不接、信息不回，被上诉人明显有不履行协议的真实意思。被上诉人和上诉人签订合同时，因该房屋是在2012年10月20日由第三人和怀化市信和房地产开发有限公司新华居签订，被上诉人和上诉人签订合同后隐瞒了该房屋没有缴纳税费的事实，造成税费的增加，不是本案判决焦点，一审法院却作为判决依据是适用法律错误。一审法院以不适用定金罚则是错误的，一审法院在调解时以调解程序作为判决依据。上诉人一审明确表示不愿意接受调解，要求按上诉人的诉讼请求判决，同时一审法院已经认定合同有效，是被上诉人违约造成合同无法履行，被上诉人应该返还双倍定金，且定金已按合同约定实际交付。被上诉人违约不办理不动产证，是本案纠纷关键，一审法院审理案件避重就轻，将上诉人的诉请进行错误导向，忽视上诉人的诉讼目的，在庭审中没有将上诉人的诉请作为主要审理方向，违背上诉人真实意思。一审法院在调解中有意误导上诉人作出对本案错误理解，也是造成本案错误的判决结果，本案符合定金罚则适用条件，应双倍返还上诉人定金。请求人民法院依法支持上诉人诉请。郑再枚未答辩。潘文君未提交书面陈述意见。谢平安向一审法院起诉请求：1.判令解除谢平安与郑再枚签订的《房屋转让合同书》；2.判令郑再枚双倍退还其定金100000元及月供房贷1800元；3.本案案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：原审第三人潘文君于2012年10月20日与怀化市信和房地产开发有限责任公司新华居签订《商品房买卖合同》，购买洪江市新华居第1幢2单元704号房，建筑面积125.96平方米。单价为1540元／平方米，总价为193978元，以按揭贷款方式支付房款，首付30%计58978元，余下70%计135000元向银行按揭贷款。当年12月12日，潘文君及怀化市信和房地产开发有限责任公司与工商银行洪江市支行签订个人购房借款／担保合同，向该行贷款（按揭20年）支付剩余房款，月按揭还款额根据利率不同而略有浮动，约900元／月。2017年10月1日，潘文君与郑再枚签订《私人房屋转让协议》，约定前述潘文君所购房屋转让给郑再枚。该协议签订后，房屋交付给郑再枚居住使用，由郑再枚负责偿还按揭贷款。2020年8月17日，郑再枚将该房屋转让给谢平安，双方签订了《房屋转让合同书》，合同约定的主要内容为：“一、房屋总价格为贰拾伍万元（250000元）；二、甲方即郑再枚于2020年10月30日前配合乙方即谢平安办理产权交易过户手续，不得以任何理由拒绝，办理不动产登记过户的相关费用由谢平安承担；三、甲方保证房屋产权清晰，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷，一概由甲方负责处理，给乙方造成经济损失，甲方赔偿。四、甲乙双方自觉履行合同义务，互不反悔，如甲方违约，双倍赔偿乙方缴纳的购房款。备注：2020年8月17日已付定金50000元整，此后房贷先由乙方支付，在10月30日之前必须协调办理银行过户交接手续，手续办好付余款，一次付清。如果到期潘文君不能回来再商量。”经谢平安与郑再枚双方确认，合同书中的第三项中的“产权清晰”，意指虽然潘文君已经将房屋卖给郑再枚，但仍登记在第三人名下。特别备注约定是因房屋负有银行按揭债务，且潘文君在外返洪时间不能完全确定。该合同书签订当天，谢平安支付给郑再枚定金50000元，后又按郑再枚指示向案外人郑再群支付了1800元（2020年9月12日900元、9月30日900元）用于偿还涉案房屋2个月的按揭款。房屋并未交付给谢平安使用。2020年10月期间，郑再枚要求谢平安提前支付30000元房款，双方没有达成一致意见，未在当年10月30日办理房屋交接和过户手续，后因双方未能就合同内容变更事项达成一致意见，酿成纠纷诉至法院。在第一次庭审中，谢平安与郑再枚愿意继续履行合同，待庭后谢平安和第三人潘文君向相关部门了解办理过户登记的程序和费用后，谢平安认为房屋交易的税费超出预期，于是在第二次庭审中再次主张民事诉状中的请求。为有效化解双方矛盾，法院多次组织双方调解，郑再枚愿意退还谢平安51800元并赔偿1000元损失，该主张在郑再枚最后陈述时亦再次表达。而谢平安则要求退还金额和赔偿金额共计60000元，虽差额不大，然双方固执己见，致调解未成。另查明：潘文君于当年9月30日回到黔城镇，征得郑再枚同意后居住在涉案房屋内，至本院第一次开庭后，为便于争议双方纠纷解决，潘文君搬离该房屋。庭审中潘文君表示对郑再枚向谢平安出售该房屋无异议，并愿意配合办理相关手续。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。谢平安与郑再枚之间关于房屋转让的合同自成立时就生效，虽然没能办理房屋过户登记手续，但不影响合同效力。该二人酿成纠纷后，谢平安要求解除合同，郑再枚也愿意退还谢平安支付的款项并适当赔偿谢平安损失，故争议双方之间的《房屋买卖合同书》解除。合同解除后，谢平安支付的50000元及按揭款1800元，郑再枚应予以返还。郑再枚在与谢平安签订合同时已经向谢平安披露房屋登记在第三人名下，尚负有银行按揭债务以及第三人配合办理交接和过户手续时间待定的情况，谢平安知悉并自愿支付50000元定金，偿还了按揭贷款1800元，可认为谢平安对房屋权利瑕疵的认可以及对办理产权过户登记存在的风险预知。在合同约定的交接和过户时间内，因郑再枚再次要求付款，导致双方对如何履行该买卖合同书有了多次新的协商，在本案第一次庭审中，双方又再次有继续履行合同书的意愿，且该房屋目前并非不能买卖，而是因为税费超出谢平安预期，谢平安再次要求解除合同，因此，本案不应适用定金罚则。但郑再枚实际占有使用谢平安支付的房款定金以及享有谢平安代为支付按揭款1800元的利益，考虑到谢平安受损郑再枚受益的实际情况，由郑再枚自相应日期起至实际退还之日止支付谢平安前述款项的利息。利率参照中国人民银行授权全国银行间同业拆借一年期LPR即年利率3.83％计算。第三人潘文君非涉案《房屋转让合同书》的合同相对方，其在本案中遵守诚信原则，秉持诚实、恪守承诺，自愿配合谢平安与郑再枚纠纷处理的行为，符合社会主义核心价值观，法院予以肯定。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第一条、第七条、第二百一十五条、第五百六十二第一款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第六百零一条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决：一、由郑再枚于判决生效后10日内返还谢平安的购房款50000元及按揭贷款1800元并按照年利率3.85％支付资金占用期间利息，其中50000元自2020年8月17日起计息，900元自2020年9月12日起计息，900元自2020年9月30日计息；二、驳回谢平安其他诉讼请求；三、本案案件受理费2336元，减半收取1168元，由谢平安负担555元；郑再枚负担613元，该款谢平安已经垫付，由郑再枚在判决生效后10日内支付给谢平安。二审中，当事人未提交新证据。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点在于案涉房屋转让合同不能履行后能否适用定金罚则。案涉争议法律事实发生于民法典实施之前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应当适用争议法律事实发生当时的法律及司法解释规定。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方定金作为债权的担保。债务人发行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。因此，定金罚则的适用应当具备以下条件，一是须有定金担保的存在，二是须主合同有效，三是须有当事人一方不履行债务的事实。首先，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。本案争议之《私人房屋转让协议》在措词上虽然使用了“定金”表述，但并未约定收受定金一方违约时具有双倍返还义务，即该合同约定“定金”是否具有担保性质约定不明。其次，结合本案查明的事实，本案房屋转让合同不能继续履行的原因不能归责于郑再枚一方。因此，综合以上两点，谢平安要求郑再枚承担双倍返还定金的主张缺乏事实依据及法律依据，原审判决未予支持并无不当。综上所述，谢平安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由谢平安负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈利建审 判 员 夏英姿审 判 员 曹 阳二〇二一年八月十七日法官助理 谌 奕书 记 员 向 丹