湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初8164号原告：长沙凯拓房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区长沙大道580号东城港家园1栋1127室。法定代表人：杨可，总经理。委托诉讼代理人：胡茂清，男，1993年3月11日出生，汉族，住湖南省桃江县，系公司员工。被告：李双，男，1988年4月23日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：杨杉，女，1989年4月4日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区，系李双妻子。原告长沙凯拓房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告李双（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡茂清，被告的委托诉讼代理人杨杉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠缴租金56844.96元，并按日千分之一支付逾期付款违约金；2、判令被告按照租金标准的两倍向原告支付从合同解除日至实际搬离日的占用费18124.48元；3、判令原告没收保证金外，被告向原告支付合同解除违约金共计37072.8元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年9月，被告与原告签订《租赁合同》约定，由被告向原告租赁雨花吾悦广场5035-2号商铺。租金为12357.6元/月，被告逾期交纳租金及相关费用，且未经允许停止营业，经原告多次催告仍拒绝交费和恢复营业。原告于2020年8月17日两次向被告寄送合同解除通知，被告于2020年8月18日收到，后又被退回，退回件显示拒收。双方之间的租赁合同关系应于2020年8月18日解除。截至2020年8月18日，被告欠缴的租金共计56844.96元，被告应支付给原告。由于被告未按期支付租金，根据合同第4.8条约定，应按照日千分之一支付逾期付款违约金。根据合同11.1条约定，被告应在合同解除后立即将商铺交还原告，但原告寄送清铺通知后，被告于2020年9月9日才将店铺内设备设施搬离。由于被告的逾期搬离店铺，应当按照合同第11.2条约定的标准支付从2020年8月18日至2020年9月9日（占用时间22天）占用费共计18124.48元。根据合同第10.2.1条的约定，由于被告行为已经构成根本违约，根据第12.2条的约定，除保证金不退外，被告应按解除合同时该租赁年度三个月租金总额的标准向原告支付空铺期损失。上述空铺期损失共计37072.8元。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判如所请，被告辩称：1、新冠疫情导致被告无法正常营业，属于不可抗力，被告有权要求原告减免疫情期间2020年1月27日-3月14日的房租。2020年3月27日原告工作人员上门催缴4-6月租金，被告提出解除合同，或者将租赁保证金以及物业管理保证金转为租金和物业管理费继续使用，原告工作人员答复向公司申请，期间原告没有人联系被告催缴租金，被告认为原告已经同意将租赁保证金及管理保证金转为租金和物业管理费继续经营。原告于2020年7月31日擅自断水断电，导致被告门店食材损坏。被告自开业起总共向原告支付了93132元，双方之间的租赁合同关系应于2020年7月31日解除。2、导致本案合同解除的原因是原告不同意减免疫情期间停业的租金，属于不可抗力。原告已经扣押了被告的押金，被告不应再向原告支付违约金。合同是由杨杉代被告所签，原告主张违约金37072.8元以及不退保证金属于违约金过高的情形，请求法院予以降低。3、原告扣押被告设备，经派出所协调才允许被告拉走，故原告主张店铺的占用费不合理。当事人围绕诉讼请求依法提交相应证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月2日，被告妻子杨杉代被告与原告签订《长沙新城吾悦广场租赁合同》约定，被告向原告租赁位于长沙市雨花区，用作经营餐饮品牌“南洋大师傅”；租赁期限自开业日起计算至2021年10月13日，第1个租约年月租金为12357.6元，第2个租约年月租金为12975.48元，开业日为2019年12月27日，日租金的计算标准为月租金除以30日；租金支付方式为先付后用，首期租金为开业日起至第4个月最后一日期间的租金，被告应在进场日前提前10日支付；除首期租金外，以后租金均按每3个月为一个交租期支付，被告应当在每个交租期最后一个月的10日前向原告一次性足额支付下个交租期租金；如被告逾期支付租金及其他费用，每逾期一日，被告应向原告支付应付未付款项的1‰作为违约金；为保证双方严格履行本合同，被告应在签订本合同之日向原告支付24715.2元作为租赁保证金；在合同期内，租赁保证金不予抵充租金或其他应付款项；在被告无任何违约或欠费或其他损害原告财产权益以及无任何消费者储值卡券类纠纷的情况下，原告在租赁期届满后且被告按本合同约定完成所有店铺交还要求后6个月内将租赁保证金无息退还给被告；被告应按本合同约定按时交付租金及其他费用；如被告逾期3日仍未向原告付清应付租金或商业管理费，原告有权直接暂停对该商铺的水、电等供应或暂停提供其他服务且不承担任何赔偿或违约责任，直至被告付清所拖欠的款项、逾期付款违约金及其他费用；被告同意，如被告欠付租金及其他费用，在欠费期间，未经原告书面批准，该商铺内的被告商品、货物及设施设备不得转移出该商铺，否则原告有权采取必要措施制止且无须对被告承担任何责任；合同签署后，被告有下列情形之一的，视为被告根本违约，原告有权解除合同：被告未能按期足额支付租赁保证金、管理保证金或质量保证金，逾期超过5日；被告未能按期足额支付租金、商业管理费、水电等公用事业费或其他应支付费用（包括逾期付款违约金），逾期超过7日或累计超过3次；本合同解除或终止之后，被告不得再在该商铺从事任何商业活动，并应在合同解除或终止次日起5日内将原告交给被告保存的该商铺的物业服务资料和工程资料交换原告，并自行承担费用拆除、搬离被告所有的设施设备，并将商铺恢复到符合被告最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态，以及保持商铺干净、整洁交还原告；被告履行完毕上述事项并经原告验收认可后，双方应签署《商铺交换确认书》，签署之日视为被告迁出该商铺之日；交还期满后被告仍未能将该商铺交还原告的，则自交还期届满之次日起，被告应当按照合同终止时该商铺租金标准的2倍向原告支付占用费，直至被告按照本合同要求交还该商铺为止。在前述情况下，原告有权自交还期届满之次日起，对该商铺采取停止水、电等供应，控制人员进出，阻止被告继续经营等强制措施将被告清场；在本合同履行期间，被告如有违反本合同约定的行为，构成根本违约的，原告有权解除本合同、收回该商铺，被告已支付的租赁保证金作为违约金，原告有权不予退还，被告还须赔偿原告的全部损失，包括但不限于因本合同提前解除形成的该商铺空置期（相当于3个月）的租金及商业管理费损失、原告基于被告完全履行本合同考虑而给予被告装修期或经营优惠期的租金损失等；双方当事人应按签署页列明的通讯地址向对方发送通知；该通讯地址是有效通讯地址和送达地址；通知以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第3日为收悉日；合同签署页载明被告的通讯地址为长沙市雨花区东山街道太和园4栋504；合同还约定了其他事项。上述合同签订后，被告向原告支付了首期租金39132.4元（2019年12月27日至2020年3月30日）、租赁保证金24715.2元等费用。2020年1月27日，案涉商铺受疫情影响停止经营。2020年3月15日，案涉商铺恢复经营。2020年8月4日，原告与长沙吾悦商业管理有限公司（以下简称吾悦公司）联合出具《整改通知函》和《费用催缴通知》，主要载明被告截至2020年8月4日已欠缴租金51078.08元及商业管理费8064.96元，要求被告遵守营业时间的规定、及时支付所欠费用，并告知支付违约金、停水停电、解除合同等法律后果。2020年8月7日，原告与吾悦公司两次将上述《整改通知函》和《费用催缴通知》通过中国邮政EMS邮寄给被告，送达记录均显示于2020年8月8日送达成功。2020年8月10日，原告与吾悦公司联合出具《解除合同通知》，载明被告应于2020年3月20日前支付2020年4月1日至2020年6月30日的租金37072.8元、商业管理费5853.6元，应于2020年6月20日前支付2020年7月1日至2020年8月10日期间的租金16476.8元，商业管理费2601.6元，但被告经多次催缴仍未支付，且自2020年8月1日停业至今，上述行为构成根本违约，故解除与被告签订的《租赁合同》，要求被告立即付清欠交款项，并交还案涉商铺。2020年8月17日，原告与吾悦公司将《解除合同通知》通过中国邮政EMS邮送给被告，送达地址为长沙市雨花区东山街道侯照村一字墙组，送达记录显示邮件于2020年8月20日被退回。2020年8月19日，原告与吾悦公司联合出具《清铺通知》，称与被告的租赁关系已经终止，故要求被告立即按照合同约定方式将案涉商铺退回，支付占用费等费用。2020年8月24日，原告与吾悦公司共同将《清铺通知》通过中国邮政ＥＭＳ邮寄至长沙市雨花区，收件人均为被告。送达记录显示上述邮件均于2020年8月26日被退回。2020年9月9日，被告搬离案涉商铺。原告认为被告未支付欠交的租金、违约金及房屋占用费，遂于2021年5月13日向本院提起诉讼。在审理过程中，原告向本院陈述首期租金自2019年12月27日起算，并认可被告已经支付首期租金、履约保证金、管理服务费、管理保证金以及装修保证金。本案经本院主持调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，被告与杨杉系夫妻关系，杨杉代被告与原告签订的《长沙新城吾悦广场租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法发生法律效力，双方当事人应当依照合同约定履行自己的义务。1、关于《长沙新城吾悦广场租赁合同》的解除时间。本案中，被告自2020年4月开始欠付原告租金，经原告书面催缴后仍未及时支付，属于案涉合同规定的根本违约情形，原告据此享有解除合同的权利。原告于2020年8月17日向被告邮寄《解除合同通知》，但邮件被退回，且邮送地址与《长沙新城吾悦广场租赁合同》约定的被告通讯地址不一致，故原告邮寄通知书的方式不产生通知到达对方的法律效力，不能认定案涉合同于2020年8月18日解除。被告于2020年9月9日搬离租赁商铺，属于以行为表示不再行使承租人权利、履行承租人义务的情形，具有解除合同的意思表示，原告作为商场的出租方，对于被告搬离的行为应当知情，故本院认为案涉租赁合同的解除时间为2020年9月9日。2、关于欠付租金、逾期付款违约金及占用费的问题。被告自2020年4月起欠付租金，应当承担违约责任。考虑到新冠疫情对被告经营造成停业等不利影响，本院酌情免除被告应支付的2020年4月及5月租金。故被告实际应向原告支付2020年6月1日至2020年9月9日的租金41603.92元（12357.6元/月÷30天×101天=41603.92元）。根据《长沙新城吾悦广场租赁合同》关于租金支付时间的规定，被告应在2020年3月10日前支付2020年6月1日至2020年6月30日的租金12357.6元（12357.6元/月÷30天×30天=12357.6元），在2020年6月10日前支付2020年7月1日至2020年9月9日的租金29246.32元（12357.6元/月÷30天×71天=29246.32元）。现被告未在上述期限内支付对应的租金，故原告主张被告以未付租金为基数，自欠付之日起承担逾期付款违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持。其中12357.6元的逾期付款违约金自2020年3月11日起算，29246.32元的逾期付款违约金自2020年6月11日起算。原告主张逾期付款违约金的计算标准日千分之一过高，本院结合原告所受损失，调整为按原告起诉之日（2021年5月13日）一年期LPR利率3.85%计算。至于原告主张的房屋占用费，因本院认定的合同解除日与被告实际搬离日为同一天，故本院不予支持。3、关于保证金和合同解除违约金。根据《长沙新城吾悦广场租赁合同》的约定，被告向原告支付24715.2元作为租赁保证金，被告出现根本违约行为的，原告有权不予退还。现被告长期欠付原告租金，构成根本违约，原告主张不予退还24715.2元保证金，符合上述合同约定，本院予以支持。案涉租赁合同因被告违约而解除，原告要求被告支付三个月的租金损失37072.8元作为违约金。本院经审查后认为，被告交纳的24715.2元租赁保证金同样具有违约金填补损失的法律功能，二者不宜重复计算，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款，第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告李双于本判决生效之日起五日内向原告长沙凯拓房地产开发有限公司支付租金41603.92元并支付逾期付款违约金（第一笔逾期付款违约金以12357.6元为基数，按年利率3.85%，自2020年3月11日起计算至实际清偿之日；第二笔逾期付款违约金以29246.32元为基数，按年利率3.85%，自2020年6月11日起计算至实际清偿之日）；二、原告长沙凯拓房地产开发有限公司无需向被告李双退还租赁保证金24715.2元；三、驳回原告长沙凯拓房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2540元，因适用简易程序减半收取1270元，由原告长沙凯拓房地产开发有限公司负担540元，由被告李双负担730元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  胡 涵二〇二一年八月十三日法官助理  章梓良书 记 员  段 娟附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。