广西壮族自治区南丹县人民法院民 事 判 决 书（2021）桂1221民初663号原告广西奉诚置业集团有限公司。住所地：河池市金城江区西环路413号。统一社会信用代码：914512000790703699。法定代表人韦斯，该公司董事长。委托诉讼代理人韦秋叶，女，1985年6月16日出生，壮族，广西奉诚置业集团有限公司小区经理，住河池市金城江区。被告蓝某某，男，1973年11月05日出生，住南丹县城关镇中兴路。委托诉讼代理人陈永刚，南丹县新城法律服务所法律工作者。案由物业服务合同纠纷适用程序简易程序立案日期2021年5月12日开庭日期2021年6月25日原告诉讼请求原告广西奉诚置业集团有限公司（以下简称：奉诚公司）向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付拖欠的物业服务费4888.04元、公共维修基金752.01元、电梯维护费1335元，合计6975.04元给原告；2.请求被告支付拖欠的物业服务费的违约金1674.01元给原告；3.本案诉讼费用由被告全部承担。事实与理由：原告于2016年11月30日与河池市星华房地产有限责任公司（以下简称：星华公司）签订了《前期物业服务合同》，并从2016年12月1日起至2020年8月18日服务于南丹县中兴小区（以下简称:中兴小区）全体业主，被告系中兴小区业主。《前期物业服务合同》约定，被告须履行按时缴纳物业服务费及其他相关费用的义务，本物业全体业主和物业使用人均为物业服务的实际受益人，并且物业服务客观存在。被告应按住宅面积每平方米每月0.65元缴纳物业服务费，按每平方米每月0.1元缴纳公共维修基金，按每月每户30元缴纳电梯维护费，按每户每年300元交纳公共水电费。被告从2016年12月1日至2020年8月18日起无故拖延缴纳物业服务费及相关费用，已构成违约。被告拖欠物业服务费导致原告正常运营困难，严重损害原告及其他业主利益，原告以电话等多种途径催缴，被告至今不予理睬，故提起本次诉讼。被告答辩意见首先，原告没有提供商品房买卖合同，不能证明被告是小区业主，被告不受前期服务合同的约束。其次，依据《前期物业服务合同》第二条，约定了原告应当服务管理的事项，原告没有按合同约定履行合同义务。原告在提供服务期间，没有完成物业共用部位和相关场地的垃圾收集及清运、污水管道疏通，导致地下室雨天天气大面积积水，杂物、垃圾成堆，花圃管理不到位，害虫到处乱飞等；原告没有履行合同约定义务，要求支付违约金，违反物业管理条例的规定。原告最后一次与房地产公司签订的合同期限是2020年1月1日至2021年12月31日止，原告则在2020年8月3日晚上撤走，并没有张贴公告以及跟业主和相关的人员办理交接，大门敞开，没有做好物业管理区域内的安全管理。原告主张收取电梯维修费、公共维修基金费、公共水电费是没有事实依据的。原告没有在撤离之前与业主核对数额、价款，之前代收的部分用不完的应该退还给业主；前期的物业合同第5条第7项的规定应当公布费用收支账明细，但是原告自入驻小区以来没有公布过，只是催收费用，原告已违反物业管理条例、物业服务管理的约定。被告没有构成违约，原告与被告之间没有签订服务合同，没有约定业主应于何时交纳物业管理费用，因此原告因自己没有完全履行合同而同意业主拖欠服务费用，原告通过诉讼以图得到高于银行利息的违约金是变相放高利贷。公共维修基金属于业主共有的。原告没有公布公共水电费的使用情况，没有核对具体数额。综上，原告违背诚实守信原则，没有完全履行合同义务，违约在先，没有理由收取足额服务费以及公共水电费、公共维修基金及违约金，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。查明事实星华公司开发建设了南丹县城关镇中心兴路中兴小区。2016年11月30日，原告奉诚公司与星华公司签订《物业服务合同》，合同主要约定：合同期限从2016年12月1日起至2017年12月31日止；物业服务管理收费标准为：物业服务费每月0.65元/㎡，车位管理费30元/月·位，门面的物业服务费按每间50元/月；代收项目：电梯维护费30元/月·户；公共维修基金0.1元/月·㎡；预存水电费300元/月·户，垃圾费84元/年·户，公共水电明细实际费用以公共水电表收取，物业服务费依业主申请开具正式发票，代收费用由最终收取单位开具票据。该合同还约定了委托管理的事项、双方的权利义务及违约责任。原告奉诚公司又分别于2018年1月1日、2018年12月25日、2019年12月3日分别与星华公司续签了《物业服务合同》。最后的《物业服务合同》约定，合同期限为2020年1月1日至2020年12月31日。该物业服务合同与之前的合同基本一致，仅在第七条违约责任的约定不同：业主或物业使用人违反本合同第六条约定，未能按时足额缴纳物业服务费用及公共维修资金的，向乙方支付应缴纳费用每月千分之三的滞纳金或者违反《广西壮族自治区物业管理条例》约定加收滞纳金。如乙方（原告）不按合同约定公示信息的，业主有权暂缓交物业费，无需缴纳滞纳金。2020年8月3日，原告在中兴小区公告栏张贴通告，称其决定提前退出小区的物业管理，2020年8月18日，原告正式从中兴小区撤离。另查明，被告蓝某某交了房屋首付，与星华公司至今尚未签订《商品房买卖合同》。再查明，本院受理奉诚公司诉梁某等35名业主物业服务合同纠纷案，因本案案件事实清楚、权利义务关系明确，诉讼标的是同一种类，经征询各方当事人同意，上述案件合并审理。杨某某等23名被告共同推选了杨某某、覃某某、陈某某、蓝某某为诉讼代表人，诉讼代表人代表23位业主共同委托了诉讼代理人。本院意见本案系物业服务合同纠纷。物业服务合同是指物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理和维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务合同内容一般主要为服务质量、服务事项、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务期限、服务交接等条款。本案需要解决的主要问题为：被告蓝某某是否是中兴小区业主，原告的诉讼请求有无事实和法律依据。《物业管理条例》第六条第一款规定，“房屋的所有权人为业主。”结合本案，原告没有提交购房合同等证据证明被告蓝某某是物业区域内的业主，也没有递交证据证明被告蓝成生是中兴小区XX房的物业使用人。原告举证证明责任不力、证据不足，致使被告作为中兴小区的业主或该物业实际使用人的待证事实不明，应承担证据不足的法律后果。故建设单位星华公司与物业服务人所签订的《物业服务合同》对被告尚不具法律约束力。奉诚公司以前期物业服务合同为依据向被告主张物业服务费、公共维修基金、电梯维护费、公共水电费及违约金，证据不足，本院不予支持。判决主文驳回原告广西奉诚置业集团有限公司对被告蓝某某的诉讼请求。判决依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第六条第一款、第二十三条、第四十一条。诉讼费本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告广西奉诚置业集团有限公司自行负担。上诉权利如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于广西壮族自治区河池市中级人民法院。审 判 员  陈   龙   祯二〇二一年八月十日法官助理  谭   道   航法官助理  叶香伶书记员岑先觉本案适用法律及其条文：《中华人民共和国民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。