湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1002民初3078号原告：深圳市永红源物业服务有限公司,住所地深圳市龙华区民治街道民强社区梅龙路和民旺路相交处民治商贸广场1507。法定代表人:肖宪章。委托诉讼代理人：黄国伟，男，1989年5月1日生，汉族，住湖南省沅江市，系该公司项目经理。被告：肖建明，男,1972年11月7日生，汉族，住湖南省郴州市。委托诉讼代理人:肖斌,湖南奋斗者律师事务所律师。原告深圳市永红源物业服务有限公司（以下简称永红源公司）与被告肖建明物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告永红源公司的委托诉讼代理人黄国伟，被告肖建明及其委托诉讼代理人肖斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永红源公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付北湖一号小区9栋1002房号2013年4月1日至2021年6月30日物业管理费27325.2元，2013年4月1日至2021年6月30日违约金21195.92元，合计48521.12元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：北湖一号小区9栋1002室业主肖建明于2012年12月30日购买了郴州市顺源房地产开发有限公司开发的小区房屋一套，房屋面积154.55平方米。根据物业服务之规定，原告一直积极履行物业服务，为被告居住的小区实施规范的物业管理，但被告自2013年4月1日起便无故拖欠物业管理费等各项费用。原告多次催告被告缴纳但被告并未理睬，无奈提起诉讼，请求判如所请。被告肖建明辩称：1.郴州市顺源房地产开发有限公司未将北湖水晶城9栋1002房交付给被告,被告不应当支付物业管理费,原告应向该公司主张物业管理费。2011年5月8日,被告与郴州市顺源房地产开发有限公司签订《郴州市商品房买卖合同》，购买了涉案房产。因该房产存在严重质量问题，不符合交付条件，被告至今没有收房。所以，原、被告不存在物业服务合同关系。2.原告起诉被告支付物业管理费已经超过诉讼时效，应当依法驳回原告的诉讼请求。原告主张被告自2013年4月1日开始就没有支付物业管理费，但是直至2021年7月2日才提起诉讼，原告所主张的2018年7月2日前的物业管理费已经超过了诉讼时效，应予驳回。3.原告要求被告支付物业管理费及违约金没有法律依据。2019年12月25日、2021年3月16日签订的《物业服务合同》及《补充协议》中没有约定违约金的内容，原告的该项主张没有合同依据。2016年1月1日签订的《物业服务合同》约定的违约金过高，应当依法调整。4.原告提供的物业服务与合同约定不符，即使认定原告为被告提供了物业管理服务，被告也有权拒绝支付物业管理费。被告的房屋存在楼面开裂、严重漏水等质量问题，多次向开发商和原告反映，原告未按照合同约定对房屋质量问题进行维修，该问题至今未解决。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。查明的事实根据当事人的陈述和确认的证据，本院查明事实如下：2012年12月18日，郴州市顺源房地产开发有限公司与深圳市诚信行物业服务有限公司签订《顺源·北湖一号（水晶城）前期物业管理委托合同》，由深圳市诚信行物业服务有限公司对顺源·北湖一号（水晶城）商住项目提供物业管理服务，物业管理委托合同期限为5年，自2012年12月18日至2017年12月17日，具体时间以郴州市顺源房地产开发有限公司发出入伙通知书约定的时间为准。如本合同期限未满，业主委员会成立并与物业管理企业签订了有效的服务合同，本前期物业管理委托合同自动终止。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为：住宅物业1.9元/月/平方米；商业物业2.6元/月/平方米。2016年1月1日,郴州市北湖一号小区业主委员会与深圳市诚信行物业服务有限公司签订《郴州市北湖一号小区物业服务合同》，由深圳市诚信行物业服务有限公司对郴州市北湖一号小区（北湖水晶城）实行物业管理服务，物业服务费实行包干制，由业主按其拥有物业的建筑和公摊面积交纳，标准为：高层住宅：1.8元/月/平方米；商业（商铺）物业：2.5元/月/平方米。约定业主或物业使用人应在每月10日前交纳物业服务费。业主逾期不交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收违约金。委托物业管理期限自2016年1月1日起至2019年6月30日止。2016年10月28日，经深圳市市场监督管理局核准，深圳市诚信行物业服务有限公司变更为永红源公司。合同期满后，原告永红源公司继续为该小区提供物业管理服务。2019年12月25日，郴州市北湖一号小区业主委员会与永红源公司签订《物业服务合同》，由永红源公司对郴州市北湖一号小区实行物业管理服务，物业服务费按建筑面积收取，标准为：住宅1.58元/月/平方米；商业用房2.5元/月/平方米。物业管理费中包含了电梯运行费0.4元/月/平方米的电梯专项资金,全部用于电梯维护、维修、保养。永红源公司在接管本物业后，于每月10日前按标准向业主（住用户）收取上一个月的物业服务费。合同期限自2020年1月1日起至2022年12月31日止。另查明，2011年5月8日，被告肖建明与郴州市顺源房地产开发有限公司签订了《郴州市商品房买卖合同》，由肖建明购买北湖水晶城项目中的第9栋1002号房，建筑面积154.55平方米，双方约定于2012年12月30日前交付该房产。因该房产存在楼面开裂、严重漏水等质量问题，被告肖建明拒绝收房，至今未入住该房，并因此未向原告交纳物业服务费。原告永红源公司向被告肖建明催交物业服务费未果，遂向本院提起诉讼。判决的理由与结果本院认为，本案的争议焦点为：被告肖建明是否应当向原告支付物业管理费及违约金的问题。根据2012年12月18日郴州市顺源房地产开发有限公司与深圳市诚信行物业服务有限公司签订《顺源·北湖一号（水晶城）前期物业管理委托合同》的约定，物业服务费起始时间的计算以郴州市顺源房地产开发有限公司发出入伙通知书约定的时间为准。原告主张郴州市顺源房地产开发有限公司已经向被告发出了入伙通知书，但未向本院提交证据。且即使郴州市顺源房地产开发有限公司已经向被告发出了入伙通知书，依据双方《郴州市商品房买卖合同》的约定及相关法律规定，在房屋存在严重质量问题等交付标的物与合同约定不符的情况下，房屋买受人有权拒绝接收该房产。在上述情况下，开发商送达的入伙通知书并不必然产生房屋买受人接受房产的效力。现原告未提交证据证明被告已经接收该房产，应承担举证不利的后果。根据本案涉及的相关《物业服务合同》，原告永红源公司只有向被告肖建明提供了物业管理服务，才能收取相应的物业管理费。被告肖建明因涉案房产存在严重质量问题拒绝收房，且未实际占有、使用该房产，没有接受原告提供的物业管理服务，不应向原告支付物业管理费及违约金。因此，本院对原告永红源公司的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告深圳市永红源物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费1014元，减半收取507元，由原告深圳市永红源物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 员 李岳春二〇二一年八月二十四日法官助理 曹 晶书 记 员 巫 霞附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法典》第五百零九条【合同履行的原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。4、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。