湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初8037号原告：长沙恒诚业房地产开发有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区观沙岭街道茶子山东路288号。法定代表人：邓益安，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈玲，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志群，湖南金州律师事务所实习律师。被告：湖南宁凯小食客餐饮管理有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区观沙岭街道茶子山东路112号凯德壹中心L4层08-16号。法定代表人：刘盾。被告：湖南宁凯小食客餐饮管理有限公司常德分公司，营业场所：常德市武陵区府坪街道办事处百街口社区人民路185号（紫艺商城1楼）。负责人：丁敬芳。原告长沙恒诚业房地产开发有限公司（以下简称“恒诚业房地产公司”）诉被告湖南宁凯小食客餐饮管理有限公司（以下简称“宁凯公司”）、湖南宁凯小食客餐饮管理有限公司常德分公司（以下简称“宁凯常德公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月13日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2021年7月23日公开开庭进行了审理，书记员杨婷婷担任法庭记录。原告恒诚业房地产公司的委托诉讼代理人陈玲到庭参加诉讼，被告宁凯公司、宁凯常德公司经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告恒诚业房地产公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令《房屋租赁合同》于2021年4月23日解除；2.判令被告宁凯公司支付租金109444.83元、物业管理费146114.73元；3.判令被告宁凯公司支付电费3876.3元；4.判令被告宁凯公司支付滞纳金17274.89元；5.判令被告宁凯公司支付违约金426044.16元；6.判令被告宁凯公司将凯德·壹中心LG4层08/09/10/11/12/13/14/15/16号房屋腾空、恢复原状并返还给原告；7.判令被告宁凯常德公司对上述债务承担连带保证责任；8.判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告宁凯常德公司于2018年11月5日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告宁凯常德公司承租原告所有的位于凯德·壹中心LG4层08/09/10/11/12/13/14/15/16号房屋，经营“小食客-食阁”，租赁面积1188.66平方米，租赁期限为自房屋交付日起至装修期满后6年。后原告与被告宁凯常德公司签订《权利义务转移协议书》一份，约定被告宁凯常德公司将其在《房屋租赁合同》项下的权利义务转移给被告宁凯公司，且其对被告宁凯公司履行《房屋租赁合同》的义务和责任提供连带责任担保。合同签订后，原告将合格的房屋交付给被告宁凯公司，但被告宁凯公司一直拖欠租金和物业管理费，并于2021年1月3日擅自停止经营，于2021年1月9日撤场。经原告多次催促，被告宁凯公司仍未履行。原告于2021年1月27日发出解除合同通知函，通知被告宁凯公司解除房屋租赁合同。被告宁凯公司收到后并未支付欠付费用和违约金。综上，被告宁凯公司逾期支付租金、物业管理费和电费的行为违反了房屋租赁合同约定，构成违约。被告宁凯常德公司未履行保证人的义务，应对被告宁凯公司的债务承担连带保证责任。根据相关法律规定，原告特诉至法院，望判如所请。被告宁凯公司、宁凯常德公司未到庭参加诉讼，未向本院提交书面答辩意见及证据，视为其放弃相应的诉讼权利。经审理查明，2018年11月5日，原告恒诚业房地产公司（出租方，甲方）与被告宁凯常德公司（承租方，乙方）签订了《房屋租赁合同》（合同编号：ＬＥＡＳ-ＹＺＸ-Ａ-2018-ＩＣ0153），该合同专用条款部分约定：原告将位于长沙市岳麓区房屋出租给被告用于经营小食客-食阁，该房屋用于计算租金、物业管理费、市场推广费及其他费用的租用面积为1188.86平方米。该房屋租赁期自房屋交付日起至装修期满后6年。甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起43天的装修期，即2018年11月5日至2018年12月17日止；装修期满后，甲方同意另给予乙方自装修期满之日起2个月的经营支持期，即2018年12月18日至2019年2月17日止；如43天的装修期限届满，甲方商场如尚未整体开业的，则装修期限顺延至甲方商场整体开业日的前一日，经营支持期相应调整；乙方无须承担该装修期及经营支持期内的物业管理费、市场推广费，但在装修期和经营支持期内乙方应承担除物业管理费、市场推广费外本合同约定的租金及其他费用（包括但不限于装修管理费、装修押金、装修垃圾运输费以及能源费用等）；若乙方在承诺的开业日期前开业的，则装修期于乙方实际开业日届满。双方暂约定该房屋的交付日期为2018年11月5日，甲方可以提前或者延后交付该房屋。甲方通知的交付日为该房屋的交付日期。装修期和经营支持期的租金计入装修期和经营支持期届满后首个月的租金。自装修期和经营支持期满后的次日起，该房屋的含税租金按照租用面积收取。本合同签订时租金的适用增值税税率为10%。第一期租金，从交付日至装修期、经营支持期届满后的第一个月届满日即2018年11月5日至2019年3月17日期间交付的含税保底租金为人民币35665.8元，该保底租金支付时间为本合同3.3条约定应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）；第二期，装修期、经营支持期满后的第二个月至第十个月（即2019年3月18日至2019年12月17日）交付含税月保底租金额为每平方米人民币30元，含税月保底租金为35665.8元；第三期，装修期、经营支持期满后第2个租赁年度（即2019年12月18日至2020年12月17日）交付的含税月保底租金额为每平方米人民币30元，含税月保底租金为35665.8元;第四期，装修期、经营支持期满后第3个租赁年度（即2020年12月18日至2021年12月17日）交付的含税月保底租金额为每平方米人民币30元，含税月保底租金为35665.8元;第五期，装修期、经营支持期满后第4个租赁年度（即2021年12月18日至2022年12月17日）交付的含税月保底租金额为每平方米人民币30元，含税月保底租金为35665.8元;第六期，装修期、经营支持期满后第5个租赁年度（即2022年12月18日至2023年12月17日）交付的含税月保底租金额为每平方米人民币30元，含税月保底租金为35665.8元;第七期，装修期、经营支持期满后第6个租赁年度（即2023年12月18日至2024年12月17日）交付的含税月保底租金额为每平方米人民币30元，含税月保底租金为35665.8元；乙方应于本合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金人民币142663.2元；甲方目前对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月人民币30元核算，即该房屋的每月含税物业管理费为人民币35665.8元，由不含税物业管理费（33646.98元）加上增值税税额（2018.82元）构成，本合同签订时物业管理费的适用增值税税率为6%；本合同签订时市场推广费的适用增值税税率为6%。该合同通用条款部分第4.1.1条约定，如乙方违反本合同之约定，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项（但乙方无权用租赁保证金抵扣应付租金以及其他费用），和／或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和／或根据本合同规定不予返还，如租赁保证金发生金额不足时，乙方应在收到甲方通知后的第五个工作日内补交该等差额；通用条款第4.3条约定，租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通和／或使用的费用（本款各项费用合称“能源费用”）均应由乙方承担；通用条款第7.1.1条约定，甲方应将符合本合同所示要求、条件的房屋、附属设施、设备交付给乙方，由被告按照本合同项下约定的经营用途、条件进行使用；通用条款第10.2条约定，乙方逾期支付租金和／或本合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金，逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担；通用条款第12.2条约定，乙方逾期支付租金或其他应付款项超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已支付的所有租金、租赁保证金和其他费用均不予退还，同时乙方还须支付甲方相当于六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金；通用条款第13.1条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品（下称“不可移动的物品”）拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除；经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和／或赔偿。通用条款第13.2条约定，乙方未依本合同第13.1条约定交还该房屋满7日的，甲方有权开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回。同时，甲方还有权要求乙方按每日日租金和物业管理费（如有）合计金额的3倍支付逾期期间的房屋占用费；通用条款第15.1条约定，通知应当以书面方式进行，通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第三天被视作已收讫。上述合同签订后，原告依约将涉案房屋（毛坯状态）交付给被告，被告装修后用于经营美食阁。上述租赁合同履行过程中，原告恒诚业房地产公司（甲方）与被告宁凯常德公司（乙方）、宁凯公司（丙方）于2019年4月23日签订了《权利义务转移协议书》，约定：“鉴于甲乙双方已于2018年11月5日签订了关于L4层08/09/10/11/12/13/14/15/16号房屋经营小食客品牌，编号为LEAS-YZX-A-2018-IC0153的《凯德·壹中心房屋租赁合同》。经甲、乙、丙三方协商，现就乙方将其在《租赁合同》项下的权利义务转移至丙方的相关事宜达成以下协议，并愿共同遵守：一、三方一致同意，自本协议签订之日起，乙方将其在《租赁合同》项下的权利义务转移给丙方，即由丙方履行《租赁合同》中的乙方的全部义务，并享有《租赁合同》中乙方的权利，乙方不再就《租赁合同》享有任何权利或履行义务。二、乙方为权利义务转移后丙方在《租赁合同》项下的义务和责任提供连带责任保证担保。乙、丙双方对此无异议，并愿承担由此产生的一切法律责任……”。上述合同履行过程中，因被告宁凯公司未按时履行租金及相关费用的支付义务，长沙先导恒汇商业管理有限公司分别于2020年10月1日、2020年12月28日向被告宁凯公司送达《催款函》，要求其履行租金及物业管理费的支付义务，每逾期一日，应按逾期之款项的0.1%支付违约金，否则管理公司将按照合同约定停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止被告使用。2020年10月15日，被告宁凯公司向原告恒诚业房地产公司及长沙先导恒汇商业管理有限公司出具了《欠费分期缴清申请》，载明：“长沙先导恒汇商业管理有限公司、长沙恒诚业房地产开发有限公司：我司旗下小食客美食广场已按先前承诺于2020年10月1日恢复正常营业，并在两周内补交了2019年11月、12月2个月欠费，后续将继续按约定在2020年10月25日前补交2020年1月、2月、3月前期欠款合计71331.6元，2020年11月25日前补交2020年6月、7月、8月前期欠款合计106997.4元，2020年12月25日前补交9月、10月前期欠款合计71331.6元。我司将于2020年12月将全部欠款缴清。后续恢复正常履约。望批准我司请求”。后被告宁凯公司支付了2019年10月31日前的租金。后因疫情影响，原告恒诚业房地产公司（出租人，甲方）与被告宁凯公司（承租人，乙方）、案外人长沙先导恒汇商业管理有限公司（管理人，丙方）签订《租金变更补充协议》，约定：“鉴于甲、乙双方已于2018年11月5日签订了关于L4层08/09/10/11/12/13/14/15/16号房屋的《凯德壹中心房屋租赁合同》（编号为LEAS-YZX-A-2018-IC0153），甲、乙、丙三方已于2018年11月5日就该房屋签订《三方协议》。经甲、乙、丙三方友好协商，达成如下协议：1.现甲方、丙方同意给予乙方租金优惠，具体如下：1.12019年11月1日至2020年11月30日付的含税保底租金为人民币424098.72元；1.22019年11月1日至2020年11月30日乙方日历月营业额大于等于10万元人民币、小于20万元人民币，保底租金减半；乙方日历月营业额大于等于20万元人民币，仍按《租赁合同》约定的标准执行。2.该期间内，物业管理费均不作调整。3.自2020年12月1日起，该房屋的租金、物业管理费以及市场推广费仍按《租赁合同》约定的标准执行。4.若乙方在履行《租赁合同》时有任何违约行为，本补充协议第1条所述的费用调整不生效，甲方、丙方有权向乙方追索其已按本协议约定享有的租金、物业管理费、市场推广费优惠部分……”2020年1月，新冠病毒肺炎疫情爆发。庭审中，原告明确表示自愿放弃2019年11月1日至2020年9月30日期间的租金。2021年1月8日，被告宁凯公司向原告恒诚业房地产公司及长沙先导恒汇商业管理有限公司提交《申请函》，载明：“长沙先导恒汇商业管理有限公司、长沙恒诚业房地产开发有限公司：本公司现已与所有签订租赁合同的小商户解除租赁关系，现申请2021年1月9日整体退场，湖南宁凯小食客管理有限公司并承诺，整体撤场后，所有债权债务均与贵公司无关。”2021年1月9日，被告宁凯公司从涉案房屋内撤场，将可移动物品已全部搬离。后因被告宁凯公司一直未支付欠付的费用,2021年1月27日，原告向被告宁凯公司邮寄送达了《解除合同通知函》，载明：“湖南宁凯小食客餐饮管理有限公司：贵方与我司于2018年11月5日签订了编号为LEAS-YZX-A-2018-IC0153的《凯德壹中心房屋租赁合同》，租赁我司所有的“凯德·壹中心”之L4层08/09/10/11/12/13/14/15/16室房屋，作为经营小食客-食阁之用途。……贵公司截止至2021年1月3日仍有租金74103.27元、物业管理费146114.73元、广告位电费3876.3元、滞纳金14022.5元未支付，且贵公司于2021年1月3日擅自停止经营。……鉴于您的违约行为，我司通知您：双方于2018年11月5日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》，以及贵公司、我司和长沙先导恒汇商业管理有限公司签订的《凯德·壹中心三方协议》同时于贵公司收到本函之日解除，贵公司已支付的租金以及租赁保证金和其他费用不予退还，还须支付相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和金额作为违约金。请贵公司于2021年1月31日前补交欠付费用，按《房屋租赁合同》第十三条的约定搬离房屋内可移动物品、拆除不可移动物品，使房屋恢复原状、交付给我司。如贵公司逾期不予恢复原状，我司将自行处分房屋内可移动物品、拆除不可移动物品并要求您承担拆除费用，我司并保留追究贵公司其他违约责任的权利。”被告宁凯公司于2021年4月23日收到上述邮件。另查明，被告自2020年9月1日起未再履行物业管理费支付义务，自2019年11月1日起未再履行租金支付义务。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经本院依法审查认定的《房屋租赁合同》、《权利义务转移协议书》、《租金变更补充协议》、租赁商铺营业额明细、催款函、申请函、《解除合同通知函》及快递存根、跟单记录、涉案房屋的照片等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告恒诚业房地产公司与被告宁凯常德公司签订的涉案《房屋租赁合同》、原告与两被告签订的《权利义务转移协议书》及原告与被告宁凯公司、案外人湖南先导恒汇商业管理有限公司签订的《租金变更补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，各方当事人均应依约履行各自的义务。本案中，原告已依约将涉案房屋交付被告经营使用。然合同履行过程中，被告宁凯公司未按约定履行租金、物业管理费支付义务，其行为显然构成违约，理应承担相应的违约责任。关于原告的各项诉请，具体分析如下：对原告要求解除涉案《房屋租赁合同》的问题，庭审中，原告自认被告已于2021年1月9日从涉案房屋撤场，且原告亦向被告送达了《解除合同通知函》，可知，双方已通过各自的行为解除了上述租赁合同，关于合同解除的具体时间，本院以被告撤场之日即2021年1月9日为双方租赁合同解除之日。关于原告要求被告支付欠付租金、物业管理费的问题。本案中，被告自2020年9月1日起未再履行物业管理费支付义务，自2019年11月1日起未再履行租金支付义务。庭审中，原告自愿放弃2019年11月至2020年9月期间的租金，此系原告对自身权利的处分，本案照准。因财政部、国家税务总局、海关总署于2019年3月20日联合发布的（2019年第39号）《关于深化增值税改革有关政策的公告》，已将增值税一般纳税人的税率调整为9%，根据原、被告在涉案租赁合同及租金变更补充协议中约定的相应标准，被告宁凯公司自2019年4月1日起应支付给原告的含税月保底租金标准为35341.56元（不含税租金额32423.45元，增值税税额2918.11元）。故被告自2020年10月1日至2021年1月3日应支付给原告的租金为35341.56元/月×3个月+35341.56元/月÷30天×3天=109558.84元，因原告诉请的租金金额为109444.8元，故以原告诉请的金额为准。被告自2020年9月1日至2021年1月3日应支付的物业管理费为35665.8元/月×4个月+35665.8元/月÷30天×3天=146229.78元，因原告诉请的物业管理费金额为146114.73元，故以原告诉请的金额为准。关于原告要求被告支付电费3876.3元的诉请。虽然租赁合同通用条款第4.3条约定租赁期间该房屋的电费由被告承担，但原告并未提供证据证明其已替被告向供电部门缴纳了该笔电费，故对原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告要求被告腾空涉案房屋、将涉案房屋恢复至毛坯原状返还该房屋的诉请。根据涉案《房屋租赁合同》第13.1条约定：“乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品（下称“不可移动的物品”）拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除；经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿。”本案中，被告从涉案房屋退场后未将其所租赁的涉案房屋装修部分恢复原状，且现原告不同意保留房屋现场，根据前述合同约定，被告理应将涉案房屋恢复原状。因被告在租赁涉案房屋时，原告系以毛坯状态向被告交付的房屋，故现原告要求被告腾空涉案房屋、将涉案房屋恢复至毛坯原状予以返还的诉请，理由正当，本院予以支持。若被告未履行上述义务，则原告可自行恢复，由此产生的合理费用由被告承担。关于原告要求被告支付违约金的诉请。本案被告在合同履行过程中未依约向原告履行支付义务，其行为已经构成违约，理应承担相应的违约责任。关于违约金的具体认定问题，违约金规则系以补偿性为主、处罚性为辅的民事法律规则，其主要目的在于填补守约一方的损失。虽然涉案租赁合同通用条款第12.2条约定“被告逾期支付租金或其他应付款项超过一个月的，原告可书面通知被告解除本合同，被告已支付的所有租金、租赁保证金和其他费用均不予退还，同时被告还须支付原告相当于六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。”但该违约金标准明显过高，且原告并未提供相应的证据证明其因被告违约遭受的具体损失情况，故对违约金的认定，本院根据被告的实际违约情形及欠付租金的具体金额从公平原则的角度出发，酌定由被告按其欠付租金的30%一次性支付原告违约金109444.8元×30%=32833.44元。关于原告要求被告支付滞纳金的诉请。本案中，滞纳金与违约金本质上均系对违约方违约行为的处罚，本院已支持原告的部分违约金诉请，故原告诉请的滞纳金，本院不予支持。关于原告要求被告宁凯常德公司对被告宁凯公司的上述债务承担连带责任的诉请。根据原告与两被告签订的《权利义务转移协议书》第二项“乙方为权利义务转移后丙方在《租赁合同》项下的义务和责任提供连带责任保证担保。乙、丙双方对此无异议，并愿承担由此产生的一切法律责任。”现被告宁凯常德公司未依约履行合同义务，故原告要求被告宁凯常德公司对其上述债务承担连带责任保证义务，理由正当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告长沙恒诚业房地产开发有限公司与被告湖南宁凯小食客餐饮管理有限公司常德分公司签订的《房屋租赁合同》于2021年1月9日解除；二、限被告湖南宁凯小食客餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于长沙市岳麓区房屋腾空并恢复至毛坯状态后返还给原告长沙恒诚业房地产开发有限公司；三、限被告湖南宁凯小食客餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长沙恒诚业房地产开发有限公司支付租金109444.8元、物业管理费146114.73元；四、限被告湖南宁凯小食客餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长沙恒诚业房地产开发有限公司支付违约金32833.44元；五、被告湖南宁凯小食客餐饮管理有限公司常德分公司对被告湖南宁凯小食客餐饮管理有限公司的上述债务承担连带责任保证义务；六、驳回原告长沙恒诚业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取5414元，由原告长沙恒诚业房地产开发有限公司负担1414元，由被告湖南宁凯小食客餐饮管理有限公司、湖南宁凯小食客餐饮管理有限公司常德分公司负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  卿 斌二〇二一年八月六日法官助理  罗翠玲书 记 员  杨婷婷附相关法条：《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。