浙江省宁波市中级人民法院民事判决书（2021）浙02民终2686号        上诉人（原审被告）：国通信托有限责任公司。住所地：湖北省武汉市江汉区新华街296号汉江国际1栋1单元32-38层。                法定代表人：陈建新，该公司董事长。                委托诉讼代理人：郭锦，男，该公司员工。                委托诉讼代理人：王晶，国通信托有限责任公司公司律师。                被上诉人（原审原告）：浙江盛元城市物业管理有限公司宁波鄞州联盛分公司。住所地：浙江省宁波市鄞州区钟公庙街道四明西路151号2517室。                代表人：黄东辉，该分公司总经理。                委托诉讼代理人：葛亮，浙江亮明法律师事务所律师。                委托诉讼代理人：葛超，浙江亮明法律师事务所律师。                上诉人国通信托有限责任公司（以下简称国通公司）因与被上诉人浙江盛元城市物业管理有限公司宁波鄞州联盛分公司（以下简称盛元公司联盛分公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院（2020）浙0212民初11276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷和询问当事人，事实已核对清楚，决定径行判决。本案现已审理终结。                国通公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清。上诉人取得案涉物业所有权前后，上诉人均未与被上诉人形成物业服务合同的意思表示，更未签订物业服务合同。一审法院认定被上诉人收取物业管理费无事实依据。被上诉人在案涉项目物业费的收取模式为承租户直接向其交纳。上诉人在获取案涉项目所有权前后，均非物业费缴费主体。被上诉人已向商户收取了物业费，甚至还直接收取租金。因此，被上诉人不应重复向上诉人再次收取物业费。另外，被上诉人与宁波百优物业有限公司（以下简称百优公司）负责人“许国耀”存在恶意串通，违规收取租金及其他物业收入的情况。一审法院对此均未予查清。被上诉人并未提供证据证明其就案涉项目提供了实质的物业服务。相反，因被上诉人未进行任何管理，导致物业存在破坏，多处设施无法正常运营，应当承担赔偿责任。二、一审判决适用法律不当。一审法院仅以被上诉人“对该地块提供了物业管理服务”为由，就认定上诉人“作为业主，理应支付物业费”，并按照80％的比例判令上诉人支付物业费。无视被上诉人主张的其为上诉人提供了所谓的“物业服务”，导致物业损失，未签订任何相关协议，而且直接向承租户收取物业费等，明显有失公允。                盛元公司联盛分公司辩称，一审法院认定事实清楚。本案案涉物业服务合同实际是前期物业服务合同的延续。一审时上诉人已经承认案涉物业是由被上诉人提供物业管理服务的。一审法院适用法律正确。上诉人所说的空置房收费标准是指住宅，本案涉及的是商业广场，即便部分房屋空置，但商业广场涉及到很多部分，包括地下车库、通道、电梯等仍需要运行，会产生实际的物业管理服务。一审法院按照八折计算物业费被上诉人予以认可。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。                盛元公司联盛分公司向一审法院起诉请求：国通公司立即支付盛元公司联盛分公司拖欠的2018年8月1日至2020年7月底的物业费合计2922527元，并支付自起诉日起至实际履行日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失。                一审法院审理认定：宁波市鄞州区钟公庙街道钟公庙社区宁波联盛商业广场C地块系宁波联盛置业发展有限公司（以下简称联盛置业公司）开发，后联盛置业公司委托宁波联盛商业商场管理有限公司（以下简称联盛商管公司）对整个广场开展经营管理。2012年，联盛置业公司与宁波耐森物业管理有限公司（以下简称耐森公司）签订《联盛国际C地块前期物业管理服务合同》，约定联盛置业公司选聘耐森公司对联盛商业广场C地块实施前期物业管理服务事宜，合同期限自2012年9月6日起至第一届业主大会成立，业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同之日时止。合同签订后，耐森公司开始对联盛商业广场C地块进行物业管理服务。2014年7月16日，耐森公司、百优公司与联盛置业公司签订《宁波联盛商业广场物业管理退出协议》，约定耐森公司退出宁波联盛商业广场A、B、C区的物业管理，由百优公司接管，物业管理交接时间点为2014年6月30日。后联盛置业公司向钟公庙街道就上述物业变更事宜进行了备案，并明确自2014年7月1日起上述地块物业公司变更为百优公司。2018年7月25日，联盛商管公司与盛元公司联盛分公司的总公司浙江盛元城市物业管理有限公司（以下简称盛元公司）签订《宁波联盛广场C区物业管理委托合同》，约定联盛商管公司委托盛元公司对联盛广场C区项目进行物业经营管理，物业类型包含餐饮业、休闲业、服装、娱乐业商铺，建筑面积约112000平方米、地上面积84200平方米、地下面积约27800平方米，车位687个，服务受益人为联盛商管公司及商场各商户；委托管理期限1年，自2018年8月1日至2019年7月31日，合同期满前30日内，若双方未提出异议，本合同在期满后将按照1年为一周期继续履行；物业管理公共服务费：商场沿街店铺物业费5元／月／平方米（43680平方米），商场内自装空调的店铺物业费10元／月／平方米（27290平方米），商场内其他店铺（使用中央空调）物业费15元／月／平方米（18230平方米），合计一年物业费为9177000元；物业管理公司不得向联盛商管公司商户收取超过本合同有效期以外的物业管理费；等等。同日，盛元公司联盛分公司与百优公司签订《物业交接协议》，约定：百优公司于2018年7月31日结束联盛商业广场C地块物业管理服务，按现状移交物业管理权给盛元公司联盛分公司。盛元公司联盛分公司自2018年8月1日起对宁波联盛商业广场C地块提供物业管理服务，直至一审庭审，该物业一直由盛元公司联盛分公司提供物业管理服务。盛元公司联盛分公司接管联盛广场C地块物业服务后，于同月与百优公司联合向各商户发布公告，告知各业主及经营户，百优公司退出物业管理，由盛元公司联盛分公司接管，并保证物业收费标准和代付代缴水电费用不变。盛元公司联盛分公司称其提供物业管理服务后，一直按照原物业收费标准收取相关费用，盛元公司联盛分公司实际的收取的物业费为：公寓4.7元／月／平方米、酒店4.7元／月／平方米、商业15元／月／平方米。                2019年9月6日，浙江省高级人民法院发布拍卖公告，将于2019年10月14日10时至2019年10月15日10时拍卖宁波联盛商业广场C1地块房地产及对应地下车位，C1地块为综合娱乐楼，建筑面积22658.15平方米，部分房屋已出租，拍卖成交后租金可由买受人收取等；并特别提示：该商场存在物业、水电欠费，从2018年8月1日起所欠费用由买受人承担，具体欠费详情与黄经理、姚经理联系进行核实。拍卖过程中，因无人应价导致拍卖标的流拍。2019年11月26日，国通公司作为申请执行人向浙江省高级人民法院请求对被执行人联盛置业公司所有的宁波市鄞州区钟公庙街道联盛商业广场C1、C2地块对应的房地产及地下车位分别以拍（变）卖的流拍价格28483万元、4977万元进行以物抵债（进行了两次公开拍卖、一次公开变卖均无人应价）。2019年12月16日，浙江省高级人民法院作出（2019）浙执恢6号之一【原（2015）浙执民字第5号】执行裁定书，将被执行人联盛置业公司所有的位于宁波市鄞州区钟公庙街道联盛商业广场C1地块对应的地上建筑物22658.15平方米、地下车位362个（含规划外车位81个）以流拍价人民币28483万元及C2地块对应的地上建筑3518.58平方米、地下车位241个（含规划外车位66个）以流拍价人民币4977万元的价格抵偿给国通公司。国通公司自此取得联盛广场C1、C2地块房地产的所有权。国通公司取得所有权后，向各承租户发送通知书，要求各承租户与国通公司联系承租事宜。2020年8月4日，盛元公司联盛分公司函告国通公司，截至2020年7月31日，国通公司共欠2018年8月1日至2020年7月31日物业费2922527元，并要求国通公司于2020年8月15日前与盛元公司联盛分公司协商。双方未达成一致意见。                盛元公司联盛分公司提供物业服务期间，因部分商铺对外出租，盛元公司联盛分公司已要求各承租户向其支付物业费，现盛元公司联盛分公司要求国通公司支付的物业费系C1、C2地块2018年8月1日至2020年7月31日期间商铺空置期间所应支付的物业费，其中商场沿街店铺物业费按照4.7元／月／平方米计算，商场内自装空调的店铺物业费按照10.1元／月／平方米计算，商场内使用中央空调的其他店铺物业费按照15.3元／月／平方米计算。盛元公司联盛分公司主张国通公司取得所有权的C1、C2地块所涉商铺2018年8月1日至2020年7月30日期间，商铺空置期间的物业费合计为2922527元，2019年12月16日至2020年7月31日期间，商铺空置期间的物业费合计为1114138元。                一审法院审理认为：根据一审法院查询的联盛商管公司在一审法院诉讼的众多案件，联盛商管公司系受联盛置业公司委托实际经营管理联盛广场的管理公司，包含本案所涉物业，故联盛商管公司与盛元公司联盛分公司总公司盛元公司签订的《宁波联盛广场C区物业管理委托合同》合法有效，对业主具有法律约束力。国通公司自2019年12月16日通过以物抵债的方式取得案涉物业的所有权，成为业主，盛元公司联盛分公司对该地块提供了物业管理服务，国通公司作为业主，理应向盛元公司联盛分公司支付物业费。盛元公司联盛分公司主张的物业费包括两部分，一部分为拍卖公告中约定的由买受人承担的2018年8月1日至2019年12月15日物业所有权转移之前的物业费，一部分为国通公司取得案涉物业所有权后即2019年12月16日至2020年7月31日期间的物业费。一审法院认为，国通公司并非通过拍卖取得案涉物业的所有权，而是流拍后通过以物抵债的方式取得该物业的所有权，盛元公司联盛分公司要求国通公司按照拍卖公告的约定承担其取得所有权之前的物业费没有依据，现盛元公司联盛分公司亦未提交证据证明国通公司存在其他需要承担该部分物业费的情形，故对该部分物业费一审法院不予支持。对于国通公司取得所有权之后的物业费，盛元公司联盛分公司区别沿街商铺、自装空调商铺、使用中央空调商铺分别按4.7元／平方米／月、10.1元／平方米／月、15.3元／平方米／月收取，与合同约定不符，盛元公司联盛分公司未提供证据证明合同履行过程中变更了物业收费标准，对于盛元公司联盛分公司自动调减的部分予以支持，对超过合同约定的部分，一审法院不予支持。经核算，2019年12月16日至2020年7月31日期间盛元公司联盛分公司主张的空置商铺的物业费合计为1096950元。国通公司主张盛元公司联盛分公司提供的物业服务存在严重缺失，物业费应当予以调整，一审法院根据实地了解情况及一审法院审理所涉案件情况，认为盛元公司联盛分公司的物业服务质量确实存在瑕疵，酌情确定国通公司按照80％的比例支付，即877560元。盛元公司联盛分公司主张自起诉日起的利息损失，符合法律规定，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，作出判决：一、国通信托有限责任公司支付浙江盛元城市物业管理有限公司宁波鄞州联盛分公司物业费877560元，并支付自2020年9月4日起至实际履行日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失，限于判决生效后十日内履行完毕；二、驳回浙江盛元城市物业管理有限公司宁波鄞州联盛分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费30180元，由浙江盛元城市物业管理有限公司宁波鄞州联盛分公司负担21118元，由国通信托有限责任公司负担9062元。                本院二审期间，国通公司提供以下证据：证据一、增值税普通发票四份，证据二、《房屋租赁合同》一份，用于证明宁波市琴潮娱乐有限公司和中影影院投资有限公司承租的房屋并非空置房，被上诉人仍收取了物业费，被上诉人存在重复收取物业费的事实。证据三、案涉物业现场照片，用于证明案涉物业中有五个商户占用房屋，有一个广告位被他人使用，被上诉人存在重复收取物业费的事实。盛元公司联盛分公司对上述证据的真实性均无异议，并称盛元公司联盛分公司在本案所主张的物业管理费仅指国通公司拥有所有权的空置部分物业，已出租的物业由盛元公司联盛分公司直接向承租人收取物业服务费。并不存在重复收取物业费的情况。证据三中所涉及的广告位租金为月租金7500元，电费每月2500元。本院认为，上述证据本身无法直接证明被上诉人存在重复收取物业费的事实，二审期间双方当事人已自行对账，事后国通公司也未进一步就此提出异议或证据，故本院对国通公司主张的重复收取物业费不予采信。由于广告位出租费用不属于本案诉讼请求范围，即证据三与本案主要争议事实无关，故本院对证据三亦不予采纳。                本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与一审判决载明的认定事实一致，予以确认。                本院认为，二审期间双方当事人争议的焦点是：1．国通公司是否应受联盛商管公司与盛元公司签订的《宁波联盛广场C区物业管理委托合同》的约束，应否承担支付物业服务费义务；2．国通公司主张盛元公司联盛分公司存在重复收取物业费以及其未提供实质的物业服务是否成立，据此国通公司应否支付物业服务费。针对上述争议问题，本院分析认定如下：                关于缴费主体。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。在物业服务关系中，业主非物业服务合同的当事人而需受物业服务合同约束的情形具有法律依据。联盛商管公司作为原业主联盛置业公司的委托管理方与盛元公司签订的《宁波联盛广场C区物业管理委托合同》系双方真实意思表示，其内容也不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。在上述合同期限未届满或者现在的业主国通公司未另行选聘物业服务企业的情况下，对国通公司具有约束力，应当按照合同约定缴纳物业费。国通公司以其非物业服务合同当事人为由，主张其非物业费缴费主体，缺乏法律依据，理由不能成立。                关于应否支付物业费。根据当地社区居民委员会出具的证明材料和盛元公司联盛分公司实际收取了承租户的物业费等事实以及一审法院的实地查看，可以认定盛元公司联盛分公司对诉争物业提供了物业服务。国通公司并未对此提供相反证据，其主张盛元公司联盛分公司未提供物业服务，缺乏事实依据，本院不予支持。就物业服务存在的瑕疵，一审法院已经按照约定物业费标准的80％予以支付，该比例符合实际情况，本院予以维持。就重复收取物业费，双方当事人在二审期间已经进行了对账，国通公司也未就此提供相应证据，故国通公司主张盛元公司联盛分公司重复收取物业费，本院不予采信。就盛元公司联盛分公司导致国通公司的物业损失，国通公司并未就此提供证据，也未提出反诉，故本院对此不予审查，国通公司可以另行主张权利。                综上，上诉人的上诉请求及理由，缺乏事实和法律依据，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：                驳回上诉，维持原判。                二审案件受理费30180元，由上诉人国通信托有限责任公司负担。                本判决为终审判决。                    审判长赵晖            审判员周娜            审判员樊瑞娟    二○二一年八月三十一日            代书记员姜黎娜