四川省宜宾市叙州区人民法院民 事 判 决 书（2021）川1521民初1228号原告：内江市奇亨建筑安装工程有限公司，统一社会信用代码915110027523135878，住所地四川省内江市市中区交通路209号夹层。法定代表人：黄峒墚，总经理。委托诉讼代理人：肖伟，四川明炬（宜宾）律师事务所律师，执业证号××。被告：宜宾市中润房地产开发有限公司，统一社会信用代码91511523582165680Y，住所地四川省江安县长江路南侧。法定代表人：刘团，总经理。委托诉讼代理人：郑绍勇，四川诚谐律师事务所律师，执业证号××。被告：宜宾市中润房地产开发有限公司宜宾县分公司，统一社会信用代码915115210788802715，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪街道建设路1-1号。法定代表人：刘团，总经理。被告：吴秀英，女，1969年3月15日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。被告：陈仁秀，女，1969年2月12日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。委托诉讼代理人：刘和建，四川长源律师事务所律师，执业证号××。原告内江市奇亨建筑安装工程有限公司与被告宜宾市中润房地产开发有限公司、宜宾市中润房地产开发有限公司宜宾县分公司、吴秀英、陈仁秀申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告内江市奇亨建筑安装工程有限公司诉讼代理人肖伟，被告宜宾市中润房地产开发有限公司法定代表人刘团及其诉讼代理人郑绍勇，被告宜宾市中润房地产开发有限公司宜宾县分公司法定代表人刘团，被告陈仁秀及被告吴秀英、陈仁秀的诉讼代理人刘和建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告内江市奇亨建筑安装工程有限公司向本院提出诉讼请求：准予诉讼保全执行中，查封登记于执行被执行人名下的位于宜宾市叙州区房产。事实和理由：叙州区人民法院因原告与被告宜宾市中润房地产开发有限公司（被执行人）、被告宜宾市中润房地产开发有限公司宜宾县分公司（被执行人）建设施工合同纠纷诉讼中申请了财产保全，作出保全裁定，执行查封了被执行人开发并记于名下的大德广场1栋2-3、2-4、2-5、2-6、2-7、2-8号商业用房，该部份房屋价值400余万元。其后两被告（案外人）提出执行异议。叙州区人民法院依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，以川（2020）川1521民初2893号之九《民事裁定书》裁定解除对上述房屋的查封。本案中两被执行人是房地产开发商，双方争议的房屋是其开发的商品房并登记于两被执行人名下，所有权为两被执行人。人民法院对本案异议的审查应当依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。而异议和裁定没有认定所争议房屋为案外人名下的必要的自住房；并且，合同签订时间、交付款项的性质认定证据不足；作为重大执行异议未告知和听证。原告认为，执行异议人提出的解除上述房屋的执行异议，不符合法律规定的情形，人民法院在审查异议时也明显违反程序规定的原则。为此，原告起诉要求准予诉讼保全执行中对上述房屋采取查封措施。被告吴秀英、陈仁秀辩称，2017年12月18日，被告吴秀英、陈仁秀与宜宾市中润房地产开发有限公司宜宾县分公司签订六份《商品房买卖合同》，以418万元的价格购买大德广场1栋2-3、2-4、2-5、2-6、2-7、2-8号商铺，并于2017年11月25日至2018年5月30日期间刷卡支付288万元、现金支付130万元，支付了全额购房款418万元，案涉房屋属于被告吴秀英、陈仁秀依法购买的房屋证据确实充分。2019年2月1日，宜宾市中润房地产开发有限公司宜宾县分公司将商铺交与了被告吴秀英、陈仁秀，并且，以上行为均发生于法院对案涉房屋采取保全措施之前，且该不动产未办理过户登记非因被告吴秀英、陈仁秀自身原因所致，宜宾市中润房地产开发有限公司宜宾县分公司还收取了被告吴秀英、陈仁秀商品房转移登记的不动产登记证办证费。宜宾市叙州区柏溪街道城北新区大德广场是宜宾市中润房地产开发有限公司开发的商品房项目，按规定新建的商品房初始登记必然登记在开发商名下，当商品房预售后，就应办理商品房备案登记，当商品房竣工验收合格后才进行商品房的转移登记，在转移登记未完成前商品房仍然处于初始登记状态，这是常识性问题。被告吴秀英、陈仁秀购买案涉房屋只要进行了备案登记就证明双方的买卖合同合法有效，办理不动产登记仅仅是完善手续而已。案涉房屋属于商业用房，不是住宅房，原告以案涉房屋须认定为案外人名下必要的自住房为由要求查封案涉房产是错误的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告的诉讼请求不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告宜宾市中润房地产开发有限公司辩称，房屋的买卖、交付、付款行为都产生在法院查封前。购房人履行了交付维修基金、完税等义务，没有办证的原因不是购房人，亦不是中润公司造成的，是因原告方查封的行为造成房屋未能在合同约定时间内办理转移登记。原告的查封行为是错误的，扩大了原告公司他案的诉求，属超标的查封。原告的工程价款的优先权应在竣工验收后6个月内提起，案涉房屋及车位是在2018年竣工的，已经过了提起诉讼期间，且中润公司并未对原告欠款，原告虚报、提高工程造价，应当受到谴责，保留对其提起诉讼的权利。被告宜宾市中润房地产开发有限公司宜宾县分公司辩称，与被告宜宾市中润房地产开发有限公司意见一致。原告内江市奇亨建筑安装工程有限公司围绕其诉讼请求依法提交了不动产登记查询证明；被告吴秀英、陈仁秀提交了身份证复印件、（2020）川1521民初2893号之九民事裁定书、四川省商品房买卖合同（预售）六份（合同编号：2017014629、2017014633、2017014635、2017014637、2017014639、2017014640）、商品房预售备案通知书（六份）、被告吴秀英和陈仁秀书写的付款说明、被告宜宾市中润房地产开发有限公司宜宾县分公司出具的收取购房款收据（18张）、农信签购单（9张）、业主首次缴存维修资金通知单及中国工商银行凭证（各6份）、完税证明（7份）、被告宜宾市中润房地产开发有限公司宜宾县分公司出具的办证费收据；被告宜宾市中润房地产开发有限公司提交了竣工验收备案书。对前述证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月18日，吴秀英、陈仁秀与宜宾市中润房地产开发有限公司宜宾县分公司签订六份《四川省商品房买卖合同（预售）》，以418万元的价格购买宜宾市中润房地产开发有限公司开发的四川省宜宾市宜宾县六间商业用房，双方约定交付该商品房的时间为2018年9月30日、房屋所有权转移登记的时间为约定交付使用之日起730日内，并对其他相关事项作出了约定。2017年11月25日至2018年5月30日期间，吴秀英、陈仁秀采取银行转款288万元、现金支付130万元的方式，向宜宾市中润房地产开发有限公司宜宾县分公司支付了购房款418万元，宜宾市中润房地产开发有限公司宜宾县分公司出具的收取购房款收据18张。2019年1月31日，宜宾市中润房地产开发有限公司开发的四川省宜宾市宜宾县柏溪镇大德广场项目工程完成竣工验收。2019年2月1日，宜宾市中润房地产开发有限公司宜宾县分公司向吴秀英、陈仁秀交付了所购房屋。2019年3月5日，吴秀英、陈仁秀交清了所购房屋的维修基金。2019年3月29日，吴秀英、陈仁秀所购房屋办理了商品房预售备案。2019年4月29日，吴秀英、陈仁秀完清了所购房屋的税收。2019年12月18日，宜宾市中润房地产开发有限公司办理了四川省宜宾市宜宾县柏溪镇大德广场项目房屋初始登记。2020年7月17日，吴秀英、陈仁秀向宜宾市中润房地产开发有限公司宜宾县分公司支付了所购房屋的房屋所有权转移登记办证费。2020年9月10日，内江市奇亨建筑安装工程有限公司向本院提起诉讼，请求依法判令宜宾市中润房地产开发有限公司、宜宾市中润房地产开发有限公司宜宾县分公司向其支付工程款15341540.60元及利息，并向本院申请财产保全。本院于当日作出（2020）川1521民初2893号民事裁定书，查封了宜宾市中润房地产开发有限公司名下位于宜宾市叙州区柏溪街道城北新区大德广场的包含吴秀英、陈仁秀所购1栋2-3、2-4、2-5、2-6、2-7、2-8号商业用房等房产。此后，吴秀英、陈仁秀向本院提出书面异议，申请解除对大德广场第1幢2-3、2-4、2-5、2-6、2-7、2-8号商业用房的保全措施。本院审查后，作出了（2020）川1521民初2893号之九民事裁定书，裁定解除对宜宾市叙州区不动产的查封。内江市奇亨建筑安装工程有限公司对该裁定不服，在法定期限内向本院提起本案诉讼。本院认为，本案执行异议是因本院应原告内江市奇亨建筑安装工程有限公司在建设施工合同纠纷案中的申请采取财产保全措施引发，原告内江市奇亨建筑安装工程有限公司在财产保全措施中享有的权利不应超出其在建设施工合同纠纷案中的权利范围。原告内江市奇亨建筑安装工程有限公司是财产保全的申请人，在财产保全措施实施过程中处于申请执行人地位。原告内江市奇亨建筑安装工程有限公司在建设施工合同纠纷案中提出的诉讼请求，是要求被告宜宾市中润房地产开发有限公司、宜宾市中润房地产开发有限公司宜宾县分公司向其支付工程款及利息，未请求拍卖依建设施工合同修建的工程从中享有优先受偿权，即不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定对抗被告吴秀英、陈仁秀提出的排除执行异议，本案应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定审查被告吴秀英、陈仁秀提出的执行异议是否成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。被告宜宾市中润房地产开发有限公司宜宾县分公司系被告宜宾市中润房地产开发有限公司的分支机构，与被告吴秀英、陈仁秀签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，被告宜宾市中润房地产开发有限公司未作否认，并经政府主管部门备案登记，该合同合法有效。被告吴秀英、陈仁秀已经付清《四川省商品房买卖合同（预售）》中约定的购房款，被告宜宾市中润房地产开发有限公司宜宾县分公司已于2019年2月1日向被告吴秀英、陈仁秀交付了所购房屋，是客观存在的事实。被告宜宾市中润房地产开发有限公司宜宾县分公司与被告吴秀英、陈仁秀在《四川省商品房买卖合同（预售）》中约定房屋所有权转移登记的时间为约定交付使用之日起730日内，即为2020年9月30日之前应办理完成房屋所有权转移登记。被告吴秀英、陈仁秀在2020年7月17日前已交清了所购房屋的税收、房屋维修基金、房屋所有权转移登记办证费，履行完了房屋所有权转移登记前应履行的义务。何时能办理房屋所有权转移登记取决于被告宜宾市中润房地产开发有限公司相关事项的办理情况。被告宜宾市中润房地产开发有限公司于2019年12月18日办理了四川省宜宾市宜宾县柏溪镇大德广场项目房屋初始登记，但2020年9月10日本院应原告内江市奇亨建筑安装工程有限公司的财产保全申请查封了本案所涉房屋，被告宜宾市中润房地产开发有限公司在本案庭审中明确表示是因原告申请保全查封房屋的行为造成房屋未能办理转移登记，因此，被告吴秀英、陈仁秀所购房屋未办理过户登记系非因买受人即被告吴秀英、陈仁秀自身原因所致。综上所述，被告吴秀英、陈仁秀所购房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其权利能够排除执行，应当解除对被告吴秀英、陈仁秀所购房屋的查封，原告内江市奇亨建筑安装工程有限公司请求继续查封该房屋的理由不能成立，本院对其请求依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下：驳回原告内江市奇亨建筑安装工程有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告内江市奇亨建筑安装工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长 吕 双 江审 判 员 周  娟审 判 员 严 善 刚二〇二一年八月二日法官助理 陈 永 佳书 记 员 欧阳陈澍