河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1628民再5号原审原告：梁思亮，男，1963年11月8日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：崔效林，河南纳贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：马葆智，河南豫安律师事务所律师。原审被告：马德伟，男，1963年3月8日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：褚凡俊，河南扬善律师事务所律师。原审原告梁思亮与原审被告马德伟房屋买卖合同纠纷一案，本院（2018）豫1628民初2360号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年12月30日作出（2020）豫1628民监203号民事裁定，再审本案。本院于2021年1月13日立案后，依法另行组成合议庭，两次开庭审理了本案。原审原告梁思亮的委托诉讼代理人崔效林、马葆智，原审被告马德伟的委托诉讼代理人褚凡俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马德伟称，原审判决认定事实错误。1、原审被告在胁迫下与原审原告签订房屋买卖合同，该合同可撤销；2、房屋买卖合同的价格明显不合理，显失公平；3、案涉房屋不属于原审被告，实际产权人是案外人王某。原审判决程序严重违法。原审送达程序违法，剥夺了原审被告的抗辩权和上诉权，致使该案实体审理错误。梁思亮辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律不存在错误，检察建议没有法律依据、理由不成立，原告被告的申诉不符合应当立案的情形，应当驳回原审原告的申诉。梁思亮向本院起诉请求：1、请求依法判令被告继续履行房屋买卖协议，并为原告办理房屋过户登记手续；2、本案诉讼费由被告承担。本院原审认定案件事实下：被告马德伟在鹿邑县，一层门面房四间，房产证号为鹿房字第××号。2016年1月16日，原、被告签订房屋买卖合同，合同约定，被告将上述楼房中的两间门面房及门面房以上两层房屋出售给原告；被告保证出售房屋没有担保抵押，没有纠纷及不受他人合法追索；房屋总价款为200000元，原告先行支付100000元，下余100000元待房屋产权过户后一次性付清；原告申请办理房屋产权过户时，被告予以协助。合同签订后，原告给付被告房款100000元，被告将房屋交付原告占有使用，但被告拒不按照合同约定协助原告办理房屋过户手续。另查明，2016年3月29日，被告马德伟将所建楼房的房产证由鹿房字第××号变更为鹿房字第××号。本院原审认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应按照合同约定全部履行自己的义务，原告按照合同约定向被告交付部分房款后，被告不按合同约定协助原告办理房屋产权过户手续应负违约责任，原告梁思亮要求被告马德伟履行合同协助办理房屋过户手续于法有据，本院予以支持。本案原审判决：被告马德伟协助原告梁思亮办理所购买的房屋产权过户手续，本判决生效之日起十五日内履行完毕。原审原告提交证据如下：1、原被告之间签订的二手房买卖合同，证明原被告之间存在房屋买卖关系。合同约定了房屋的价款、具体房屋位置、房产证号、违约责任、该协议有陈建军见证签字。原审被告质证意见：该合同不真实，原被告不存在房屋买卖关系，是民间借贷关系，该合同是中间人陈建军拿着合同的第二页让马德伟签字，马德伟认为是有关借款收据，就在上面签了字，从合同第一页可以看出，甲方、乙方没签字也没按指印，这整个合同除了身份证号之外没有一个签字，并且合同第四条第一项是空白的。法庭认为，原审被告否认与原审原告之间存在存在房屋买卖关系，并没有充分的证据予以反驳，其虽主张与原审被告之间属民间借贷关系，但其出具的收到条明确注明是收到原审原告房款100000元，因此原审被告否认与原审原告之间存在房屋买卖关系应属民间借贷关系的抗辩，理由不足。原审原告虽主张双方存在房屋买卖合同关系的目的，因其提交的二手房买卖合同第一页开头甲乙双方名称空白、第四条交房时间空白，可见签订该合同相当粗糙。公民个人购房本不是小事，签订如此草率的合同本就不符合常理，再加上原审原告再向本县检察院提交该合同时私自添加第四条交房时间为“2016年元月16日”及合同落款“2016.元.16日”，足见原审原告对双方之间的卖屋买卖合同关系真实存在的不自信，因此本案当事人之间是否真实房屋买卖关系存疑。不论双方是否真实存在房屋买卖合同关系，原审被告承认在原审原告提交的二手房买卖合同上签了字，又收到部分房款，本院应当认定双方签订房屋买卖合同的事实。2、收到条两份，证明被告收到原告房款100000元，并在收到条中承诺“一周内同意装修”，该收条有担保人陈建军签字确认。原审被告质证意见：收到条是马德伟签字，是陈建军拿着让马德伟签，陈建军说还不上款用房子抵押，“一周内同意装修”这几个字不是马德伟所写。法庭认为，收到条系原审被告出具、又注明收到房款100000元，原审被告否认房屋买卖关系、抗辩是民间借贷关系，证据不足，异议不成立，本院认定原审被告收到房款100000元的事实。3、涉案房屋原房产证复印件及现房产证原件，证明被告出售的房屋已经合法取得房产证手续且被告有权出售。原审被告质证意见：对房产证复印件不认可，对房产证原件有异议，该房产证经查询不存在，是虚假的。法庭认为，原审原告提交现房产证（房权证鹿房字第××号）与证人提交的在不动产登记局复印的证件重复，属一房两证，结合证人办理过户登记的事实，本院无法认定原审原告提交的该证件的真实性。4、鹿邑县人民法院（2019）豫1628民初3569号民事判决书一份，证明案外人王某与涉案两间房屋没有事实和法律上的关系。原审被告质证意见：对判决书真实性无异议，对证明目的有异议，该判决书仅判决了除梁思亮和马德伟纠纷的两间外的所有房产，并没有否认该房屋的所有权归案外人王某所有。法庭认为，该判决作出时，本案原审判决已经生效，故该判决仅判决了除梁思亮和马德伟纠纷的两间外的所有房产，既然已经认定马德伟与证人王某的建房协议，就认定了证人王某是争议房屋的实际所有权人。因此原审原告的证明目的，本院予以认可。原审被告提交证据如下：1、原审被告方证人王某出庭作证：以前不认识马德伟，由中间人王长力介绍认识，然后给马德伟签了建房协议，签了建房协议后，2013年开始建房，560000元房款是分期给马德伟的，房子建成之后，马德伟出具有收到条。建房期间贾湾村民不让建房，经协商，证人补偿了贾湾村民160000元现金，贾湾村民代表和贾湾村委会出具有证明。建房结束后，因当时钱没有给马德伟完毕，新产权证办在马德伟名下；560000元付完款准备过户时，因为梁思亮与马德伟之间有纠纷，又过不了户。但其它六间已经过户到证人名下。该争议房地产经法院执行，赫建民取得本案争议的土地及房屋，马德伟买赫建民的房屋，马德伟后来办的建设许可证、有马德伟的建房协议、收条、司法建议、税收证明、有地皮补偿款收条、司法建议、生效判决等证据证明。原审原告对证人提供的建房协议等证据的质证意见：对建房协议真实性无法确定，建房协议说的不是房，应该是土地买卖，收款条不能证明王平本人，收条是地皮补偿款，不能证明是王某本人支付的。建设许可证是复印件、规划许可证明是允许马德伟建房，而不是王某建房，不能证明是王某所建。对司法建议真实性无异议，说明集体土地上的房屋可以过户。税收证明也说明可以过户。法庭认为，证人与原审被告的建房协议双方订约人没有异议，应当能够确认其真实性；证人已经支付房地补偿款并建房，应当享有所建房屋的所有权；司法建议、建设许可证、规划许可证明虽是复印件，与本院已经生效的（2015）鹿民初字第1044号、（2019）豫1628民初3569号民事判决相互印证，能够证明本案争议的房屋及土地的来历，能够证明证人王某是争议房屋的实际所有权人。原审原告对证人证言几证据虽有异议，没有充分的证据及理由反驳，原审被告对证人的证据没有异议，在法庭上又认可证人是争议房屋的实际所有人。本院没有理由不认定该证据。2、法庭出示证人王某在第一次庭审后向法庭提交的在不动产登记局复印的涉案房屋的房产证（房权证鹿房字第××号）原件。原审原告质证意见：证据的取得不合法，因为是法律规定是谁主张谁举证，证人不是合同的当事双方，申请人并没有向法庭申请证人出庭作证，该证据证人无权向不动产登记局取得该证据复印件。该复印件不能够证明申请人交给被申请人的证件是虚假的，该证件的真假不影响本案的合同效力，不属于民刑交叉案件，不影响本案的继续审理。虽然在本案中出现了两份房产证，但该两份房产证本身并不能反映出证件的真伪，因为房屋所有权人可以申领补办房产证件，因此出现两份房产证并不能否认房屋买卖合同双方真实意思表示。原审被告质证意见：对该证件真实性无异议。法庭认为，该证件确系从不动产登记局复印而来，并将此证件缴存后办理了新的豫（2019）鹿邑县不动产权第××号房产证，应当能够确认证件的真实性。本院再审认定案件事实如下：本案争议的房屋所在地位于鹿邑县角，原来是贾学新、王玉莲夫妻经营的穆店集面粉厂用地。2006年2月15日经鹿邑县公证处公证确认，贾学新夫妻将面粉厂以物抵债转让给赫建民。2007年7月25日，赫建民向本院申请执行，本院于2010年1月5日向鹿邑县房管所发出司法建议，对以物抵债的房产办理登记手续。2012年6月3日，赫建民夫妻签订房屋协议书，将该面粉厂作价420000元整体卖给马德伟，双方协商建房。2012年7月5日马德伟以自己名义办理了房屋所有权证（鹿房字第××号）。2015年6月17日赫建民的妻子牛广霞又与马德伟签订房屋买卖协议。2013年6月18日，马德伟与王某签订建房协议。协议约定，马德伟提供穆店乡政府南200米路东原面粉厂破房拆除后的地皮一块交由王某建房；房屋建成后，房屋所有权归王某所有，暂时以马德伟的名字办理房产证，待马德伟收到王某土地款560000元之后，马德伟再无条件将房产证名字变更为王某名字；如该土地被政府征收、征用，补偿款由王某享有。协议签订后，王某于2013年12月3日支付给贾湾村民补偿款160000元；于2014年3月开始建房，2015年5月房屋竣工；于2015年12月12日支付给马德伟房屋土地款560000元；2016年1月20日在鹿邑县穆店乡国土资源所以马德伟名义补办建设工程规划许可证明；2016年3月29日以马德伟名义办理了新的房屋所有权证书（鹿房字第××号）。2016年1月16日，原审原告梁思亮与原审被告马德伟签订二手房买卖合同。合同约定，马德伟将坐落于穆店乡政府南200米路东丁字路口东北角自建楼房北头（门朝西）一套两间门面共三层，房产证号鹿房字第××号出售给梁思亮；马德伟保证出售房屋没有担保抵押，没有纠纷及不受他人合法追索；房屋总价款为200000元，梁思亮先行支付100000元，下余100000元待房屋产权过户后一次性付清；梁思亮申请办理房屋产权过户时，马德伟予以协助。合同签订后，梁思亮给付给马德伟房款100000元。2019年7月9日，王某要求马德伟协助办理房屋过户登记并诉至本院。因本案争议的两间门面房及上面二、三层已经作出生效判决（即本案原审判决），故本院于2019年8月16日作出（2019）豫1628民初3569号民事判决，将本案争议的自北向南第1、2间门面房及其上的二、三层房屋除外，判决马德伟协助王某办理鹿房字第××号房屋所有权证的自北向南第3至8间门面房及对应的二、三层房屋过户手续，将以上房屋登记在王某名下。该判决已经得到履行，王某已将已将鹿房字第××号房屋所有权证的自北向南第3至8间门面房及对应的二、三层房屋登记在自己名下并办理了新的不动产所有权证书【豫（2019）鹿邑县不动产权第××号】。本案争议的鹿房字第××号房屋所有权证的自北向南第1、2间门面房及对应的二、三层房屋，本案原审原告梁思亮同样主张原审被告马德伟继续履行房屋买卖协议，为原审原告办理房屋过户登记手续，并于2018年6月1日诉讼至本院。另查明，原审原告梁思亮与原审被告马德伟2016年1月16日签订的二手房买卖协议约定，马德伟将将坐落于穆店乡政府南200米路东丁字路口东北角自建楼房北头（门朝西）一套两间门面共三层出售给梁思亮，而该提交的房产证鹿房字第××号上的房屋是两层房屋。本案争议的标的物三层楼房的房屋所有权证书（鹿房字第××号）于2016年3月29日才以马德伟名义办理完毕。本院再审认为，当事人订立合同后，应当按照约定全面履行自己的义务；不按约定履行义务，应当承担违约责任。合同一方要求对方履行合同得有证据证明所订立的合同是有效或已经生效或者能够履行的合同。合同成立后，原审原告要求原审被告继续履行该房屋买卖协议，需要证明该协议是有效合同或已经生效。依照法律规定，有效合同应当如下要件：合同主体具有相应的行为能力；意思表示真实；合同不违反法律、行政法规的强制性规定，不得违背公序良俗。本案争议的房屋源于在集体土地上所建面粉厂几经转让后又改建而成。该争议的房屋所占土地因双方均没能提交国有土地使用权证，因此该土地至今仍属于集体所有的土地。集体所有的土地使用权依法虽不能转让，但在其上所建房屋应当可以转让。本案争议的房屋在建设之初没有建筑许可等证明实属违章，但后经补缴税款、补办规划许可手续并办理了产权证登记，应当可以认可属于合法财产。本案原审原、被告订立二手房买卖协议时，作为合同标的物的房屋因无规划许可也属违章建筑，后经补办手续并办理房产证成为合法财产，应当能够确认本案二手房买卖协议并不当然无效。但原审原、被告订立二手房买卖协议时，约定的合同标的物为两间门面及以上共三层房屋，而同在该协议中注明的房产证却是两层楼房，标的物与产权证不一致；原审原告提交的二手房买卖协议第一页开头甲乙双方名称空白、第四条交房时间空白，可见签订该合同相当粗糙、不合常理；原审原告在向本县检察院提交该合同时又私自添加第四条交房时间为“2016年元月16日”及合同落款“2016.元.16日”属伪造证据也不合常理，足见原审原告对双方之间的卖屋买卖合同关系真实存在的不自信。因此虽然原审原告支付了部分房款，但并没有足额支付；同时因签订协议时存在前述瑕疵，说明协议双方均存在过错，在存在该协议效力待定的情况下原审原告并不构成善意取得。即使该协议具有约束力，从原审原告出具的收条上有担保人签字，在收条上担保（一般都是在借据上担保、而本案却在收据上担保），担保的什么？为谁担保？均不明确，该担保不符合常理，原审原告也未能作出合理的解释。由于原审原告对上述问题不能做出符合法律和常理的解释，所以本案争议的二手房买卖协议的效力，本院无法认定。即使本案二手房买卖协议具有效力，原审原告虽已支付给原审被告部分房款，但由于双方在协议中并没有约定具体的交房日期，无法确定原审被告何时交房；也由于该协议的交房日期约定不明，办理房屋过户登记手续的条件并不成就，因此原审原告要求协助办理房屋过户手续的诉讼请求，本院无法支持。原审原告若要依照协议办理房屋过户登记，应当先与原审被告就交房日期达成补充协议，确认交房后才可要求协助办理房屋过户登记手续。原审被告虽抗辩与原审原告之间不是房屋买卖法律关系而应是民间借贷关系、订立房屋买卖协议只具有抵押意思，既没有证据证明是民间借贷、又与协议及收条收到100000元房款的事实相冲突，因此原审被告签订房屋买卖协议意思表示不真实、不是买卖合同关系的抗辩本院不予支持。本案争议的二手房买卖合同的标的物房屋虽登记在原审被告名下，但因该房屋是王某所建，实际所有权人应是案外人王某，该事实原审被告也认可、本院其他判决已认定。既然作为房屋出售方的原审被告对案涉房屋没有处分权、导致其与原审原告签订的二手房买卖协议，构成效力待定，因该合同不经实际所有权人追认不发生效力。正是因为房屋的实际权利人不追认，本案房屋买卖协议不发生拘束力，原审原告主张继续履行合同、要求原审被告协助办理房屋过户登记手续的请求，就缺乏事实和法律依据，依法不应当得到支持。当然由于本案当事人之间的二手房买卖协议未发生法律效力，致使原审原告遭受支付价款等损失后仍无法实现合同目的，原审原告可另行追究因原审被告的过错而使合同履行不能的责任，但本案中原审原告的诉讼请求，本院无法支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十一条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十五条规定，判决如下：一、撤销本院（2018）豫1628民初2360号民事判决书；二、驳回原审原告梁思亮的诉讼请求。案件受理费4300元，由原审原告梁思亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长  赵德峰审判员  吕玉红审判员  朱 光二〇二一年八月十七日书记员  李沛霖