湖南省新化县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1322民初2293号原告（反诉被告）：周彦宏，女，1968年9月5日出生，汉族，居民，住湖南省株洲市。委托诉讼代理人：陈晓东，湖南迪坤律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：游小斌，湖南迪坤律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告（反诉原告）：曾伟新，男，1962年7月20日出生，汉族，居民，户籍地：湖南省新化县，现住湖南省冷水江市。委托诉讼代理人：罗懿，新化县天骄法律服务所法律工作者，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：吴有华，新化县天骄法律服务所法律工作者，代理权限：一般代理。第三人：曾令光，男，1962年9月23日出生，汉族，居民，住湖南省新化县。委托诉讼代理人：袁路程，新化县真诚法律服务所法律工作者，代理权限：一般代理。第三人：段新东，男，1974年9月24日出生，汉族，居民，住湖南省新化县。第三人：魏风华，男，1974年1月23日出生，汉族，居民，住湖南省新化县。原告周彦宏与被告曾伟新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序，2021年5月18日，被告曾伟新申请追加曾令光、段新东、魏风华为本案被告，原告周彦宏不同意追加曾令光、段新东、魏风华为本案被告，故本院依职权追加曾令光、段新东、魏风华为第三人参加诉讼。2021年6月16日，被告曾伟新提起反诉，本院受理后，依法合并公开开庭进行审理，原告（反诉被告）周彦宏的委托诉讼代理人陈晓东、游小斌，被告（反诉原告）曾伟新及其委托诉讼代理人吴有华，第三人曾令光及其委托诉讼代理人袁路程，第三人段新东、魏风华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告周彦宏的诉讼请求：1、判决解除原、被告2019年2月14日签订的《商铺租赁合同》。2、判决被告退还原告的保证金人民币300000元；3、判决被告赔偿原告损失人民币665826元；4、判决被告退还两个月的租金人民币193333元；5、本案诉讼费用、财产保全费用由被告承担。事实与理由：2019年2月14日，原、被告双方签订了《商铺租赁合同》。合同约定，被告将新化县上梅镇天华中路金城大厦一楼130平方米的门面租赁给原告，租赁期限自2019年2月15日起至2023年1月31日，每年租金为1160000元，原告需向被告支付300000元的场地租赁保证金。被告保证该租赁门面无权利瑕疵，真实有效，保证无任何第三方对门面主张权利，并保证原告对门面的正常使用权，否则被告应承担原告的相应经济损失。因不可抗力或其他不可归责于双方原因，使商铺不适于使用或租用时，被告应减少相应的租金。合同签订后，原告按照该《商铺租赁合同》支付了保证金和第一年、第二年的租金。2019年8月15日至2020年12月31日，新化县为了修建地下商城，经常封路堵路，环境非常差，原告的门面根本无法正常营业。特别是2020年1-3月份全国遭遇新冠肺炎疫情，原告停业2个多月，为此，原告多次与被告协商减租事宜，未果。2021年1月初，原告听到“被告租赁给原告的商铺系租赁曾令光的，曾令光要解除他们之间租赁合同”的风声。2021年2月8日，曾令光将解除曾伟新、魏风华、段新东的租赁合同通知书送给原告，并告知原告其与曾伟新签订的《金城大厦整体租赁合同》、《房屋租赁协议书》于2021年2月1日已经解除，不要将租金再交给被告。至此，原告才得知该租赁物并非被告所有，故原告多次向被告提出解除合同，并要将商铺退还被告，但被告对此一直予以回避。综上，被告隐瞒租赁物非其所有的事实，而且曾令光已经解除与被告签订的《金城大厦整体租赁合同》、《房屋租赁协议书》，曾令光对该租赁物主张权利，该租赁物存在明显的权利瑕疵。原、被告签订的《商铺租赁合同》事实上已不能履行，被告已经严重违约，依法应当承担赔偿原告损失的违约责任，并将收取的保证金予以退还。新冠肺炎疫情、地下商场所造成的停业，这属于原、被告租赁合同第十一条约定的不可抗力或其他不可归责于双方原因的情形，被告应减少相应的租金。原告为了维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告曾伟新答辩：1、被答辩人未按合同约定履行交纳租金义务，已经构成根本违约，其合同保证金30万元不应退回。答辩人与被答辩人于2019年2月14日签订《商铺租赁合同》，合同有效期至2023年1月31日止，年租金116万元，租金支付方式为：第一年度租金在商铺交付之日一次付清，下一年租金自上年度租赁期限届满一年前一个月之前一次付清。根据合同约定，被答辩人应当于2021年1月之前交清2021年度租金116万元，但经答辩人反复催讨，被答辩人直到2021年3月仍然未缴纳2021年度租金，已经构成根本违约。根据双方签订的商铺租赁合同约定被答辩人除了应当补交所欠租金之外，其交纳的30万元保证金可以不予退回。2、答辩人没有任何违约行为。涉案租赁房屋系曾令光等人所有，曾令光在其他房东授权下以个人名义与答辩人及段新东、魏风华签订了《金城大厦整体租赁合同》，随即曾令光又与答辩人、段新东、魏风华合伙对外租赁经营。2019年2月14日，以答辩人个人名义与被答辩人周彦宏（李志华代签）签订《商铺租赁合同》后，被答辩人交纳了第一年租金116万元，答辩人也立即将所租门面交付给了被答辩人使用，双方均互相履行了合同。此后直至2021年3月，答辩人和其他人从来没有去打扰过被答辩人的经营活动，即使是被答辩人已经拖欠租金数月，答辩人也只是私下与被答辩人店长电话联系催交租金，没有影响被答辩人的正常营业。因此，答辩人租赁给被答辩人的门面真实有效，无权利瑕疵，也保证了被答辩人对门面的正常使用权，没有任何违约行为。2021年3月11日，答辩人及魏风华、段新东三人与曾令光签订《金城大厦租赁问题处理协议》后退出合伙，答辩人于3月13日左右陪同曾令光去被答辩人店中找店长说明了情况，告诉其原来以答辩人个人名义签订的租赁合同的权利义务已移交给曾令光接管，租赁合同可以继续履行，所有未交租金全部交给曾令光，并告知如果有异议，可以直接与曾令光协商处理，如果拒不交纳租金，曾令光有权解除其与答辩人签订的租赁合同。而且，曾令光也多次要求被答辩人继续履行合同，甚至愿意为其大幅度减免租金，但被答辩人一再压价，根本没有丝毫继续租赁的诚意，纯属恶意悔约。因此答辩人及段新东、魏风华退出合伙不影响原有租赁合同效力。买卖尚且不破租赁，何况只是合伙人内部调整。只要被答辩人严格按照合同履行，继续交纳租金，对答辩人的经营活动不会产生影响。3、被答辩人所称损失系无中生有且与答辩人无关。新冠肺炎疫情发生在去年春节期间，按照传统习俗，春节期间各行各业都忙于走亲访友、关门过节，因此影响不大。而且答辩人同样也是疫情的受害者，更没有强制性规定必须减免租金，因此被答辩人的该项诉讼请求不应予以支持。而被答辩人所称上梅镇修建地下商城根本不影响被答辩人经营。修建地下商城，属于城市改造或市政工程，这种情况在城市中时常发生，而且施工时，只是隔离了道路上的部分施工位置，没有阻断行人通行，行人都从街道两侧，即紧靠被答辩人租赁门面前面走廊上通行，该流动的人员还在继续流动，对被答辩人的经营活动没有影响，更不是减免租金的法定事由。综上所述，被答辩人的起诉是违背客观事实的恶意诉讼，其起诉理由都不能成立，依法应当驳回其诉讼请求。被告（反诉原告）曾伟新的反诉请求：1、判决被反诉人支付自2021年2月19日起至2021年5月23日止共95天的门面租金301910元（1160000÷365×95=301910）；2、判决被反诉人支付逾期交纳租金的违约金72500元（125天）；3、本案诉讼费、财产保全费用全部由被反诉人承担。事实与理由：2019年2月14日，反诉人与被反诉人签订了《商铺租赁合同》，合同约定：合同有效期自2019年2月15日起至2023年1月31日止，年租金116万元，租金支付方式为：第一年度租金在商铺交付之日一次付清，下一年租金自上年度租赁期限届满一年前一个月之前一次付清。该合同第九条第七项约定：“乙方（被反诉人）在合同期限内有持续经营的义务，如乙方因市场原因不能持续经营下去，则需提前2个月书面告知甲方（反诉人），乙方应付清已经营期间所产生的租金，租赁保证金不予退还”。合同第十条第三项约定：“乙方在租赁期限内如不按约定支付租金的，每逾期一天，应按照应付金额的万分之五向甲方支付违约金，逾期超过30天视为严重违约，甲方有权单方解除租赁合同，收回租赁场地，所签本合同自动解除，乙方所交保证金不予退还”。根据上述合同条款约定，被反诉人应当于2021年1月18日之前交清2021年度租金116万元，但经反诉人及第三人反复催讨，被反诉人直至2021年5月仍然未缴纳2021年度租金，也未书面告知反诉人不再租赁，只是一再与反诉人及第三人商谈减免租金。因此，被反诉人的行为已经导致反诉人的合同目的无法实现，构成了根本违约。依据法律规定和双方签订的商铺租赁合同约定，被反诉人除了应当补交所交前述租金之外，其交纳的30万元保证金不予退还，还应当支付反诉人逾期违约金72500元。对被告（反诉原告）曾伟新的反诉，原告（反诉被告）周彦宏的答辩要点：被答辩人所租赁的门面存在明显的权利瑕疵，第一租户已解除合同，反诉被告无法实现合同目的，反诉原告构成根本违约，原告（反诉被告）周彦宏请求解除《租赁合同》的主张应予以支持，被告（反诉原告）曾伟新的反诉无事实依据，依法应驳回其反诉请求。第三人曾令光对原告周彦宏的起诉和反诉原告曾伟新的反诉，提出如下意见：1、曾伟新、魏风华、段新东将其从曾令光处租赁的门面转租原告的行为，曾令光知情且认可，并允许他们向外转租的，所以原告认为曾伟新没有出租权理由不能成立；2、被告与曾令光解除《金城大厦整体租赁合同》，并不影响原告继续履行《商铺租赁合同》，且被告与第三人解除合同时，正式到原告店内三方当面通知，将出租方权利转移给第三人，符合民法典合同编关于债权转移的规定，并不存在被告违约的情形。原告认为被告违约并要求解除合同的理由不能成立；3、关于原告主张因疫情和城市建设减免房租的问题，曾令光认为理由并不正当。曾令光的房屋共有股东也未减免房租，且法律也没有明确约定，这种情况应当减免房租，故原告这一请求也不应支持；4、根据租赁合同约定，原告的租赁合同至2021年2月18日到期，原告要求解除合同，要提前提出并搬离租房，但原告直至2021年5月21日才从租赁房屋搬离，超过租赁期三个月三天，故应计算四个月房租即至6月18日的租金，并应当直接支付给第三人。第三人魏风华、段新东对原告周彦宏的起诉和反诉原告曾伟新的反诉，陈述同意第三人曾令光的意见。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：1、金城大厦位于新化县上梅街道天华南路，房屋登记所有权人为刘云桃，共有人有王郁华、曾令光等八人。房权证号为新房字第S0500351号、新房字第S0500352号。金城大厦共有5层，建筑面积为3963.24平方米。2018年10月30日，金城大厦产权所有权人将金城大厦整体租赁给第三人曾令光，租赁期限从2019年2月1日至2023年1月31日止。租金为每年310万元。2、2018年11月8日，第三人曾令光与被告曾伟新、第三人魏风华、段新东签订《金城大厦整体租赁合同》，约定：第三人曾令光将位于梅城广场的金城大厦整体租赁给曾伟新、段新东、魏风华，租赁期限为四年，自2019年2月1日至2023年1月31日止，每年租金为378万元。第一年的租金于本合同签署之日缴交，第二年至第四年的租金则分别在上一年期满前一个月（即1月1日前）一次性转账到曾令光账号上。3、2019年2月14日，原告周彦宏作为承租方（乙方）与被告曾伟新作为出租房（甲方）签订《商铺租赁合同》。合同约定：第一条，租赁场地、面积、用途。租赁场地位置：湖南省娄底市新化县上梅镇天华中路金城大厦一楼。乙方承租建筑面积约130平方米，详见附件平面图。经营内容：乙方保证所租场地用于经营珠宝业务。第二条，租金起算日期。乙方装修免租期：自2019年2月15日起至2019年2月16日止。租金自2019年2月19日起开始计算至2023年1月31日止。租赁期满，在同等条件下，乙方享有优先承租（续租）权。第三条，租金、费用及支付方式。每年租金为壹佰壹拾陆万元整（￥1160000.00）。租金的支付方式为：第一年度租金在商铺交付之日一次付清。下一年度租金自上年度租赁期限届满一年提前一个月（30天）之前一次付清。依次类推，直至租赁期限届满。如有迟交乙方将按照应交房租的每日万分之五向甲方支付违约金，但在付款前甲方需要提前10天向乙方发出收租通知和应付甲方款项票据。第四条，履约保证金。签订本租赁合同时，乙方必须向甲方支付叁拾万元整（￥300000.00）的场地租赁保证金，乙方本次实付现金贰拾伍万元整，甲方开具叁拾万元收款凭条给乙方。该保证金不计利息。（备注：乙方上个合同期内缴纳给王郁华叁万元和魏风华贰万元共计伍万元押金冲抵本次保证金）。合同时间全部履行完毕，乙方交还租赁场地给甲方，乙方结清经营期内水电费用且乙方无任何违约情节的前提下，保证金应当在合同终止后3天内无息全额退还给乙方。第六条，交铺。……租赁期满后，乙方未续约或合同因乙方原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后3日内将租赁的商铺及甲方提供的配套设施以良好、适用的状态交还甲方。属于乙方添置的可移动设备由乙方带走，固定的装修不得拆除。乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。第八条，甲方权利义务。……甲方与乙方签订合同时，甲方必须保证该租赁门面无权利瑕疵，真实有效，保证无任何第三方对门面主张权利，并保证乙方对门面的正常使用权，否则甲方应承担乙方相应经济损失。甲方的债权、债务与本合同内容中所指门面有关纠纷概与乙方无关。第九条，乙方权利义务。……应按期支付租金并承担因经营产生的各项费用；逾期交纳租金的，甲方每天按逾付租金的万分之五加收滞纳金。超过30日的，甲方有权要求乙方解除合同。……乙方在合同期限内有持续经营的义务，如乙方因市场原因不能持续经营下去，则需提前2个月书面告知甲方，乙方应付清已经营期间所产生的租金，租赁保证金不予退还。第十条，违约责任。甲方应按时将租赁物交付乙方并确保乙方正常经营，否则每逾期一天按合同总金额的万分之五支付乙方违约金，逾期30天以上的乙方有权随时解除合同，甲方应按第一年租金赔偿乙方损失。租赁期满后，乙方不再续租或双方不能达成续租协议时，乙方应保证在合同终止之日起两日内腾出场地，将租赁场地交还给甲方，装修按“来装去丢”的原则处理（如货品、货架、空调、电脑等可移动设备乙方可带走）。逾期未搬迁的室内物品视为乙方弃物，乙方同意甲方自由处置并收回场地，一切损失由乙方承担。乙方在租赁期内如不按约定期限支付租金的，每逾期一天，应按照应付金额的万分之五向甲方支付违约金，逾期超过30日视为乙方严重违约，甲方有权单方解除租赁合同，收回租赁场地，所签本合同自动解除，乙方所交保证金不予退还。第十一条，免责条款。因不可抗力或其他不可归责于双方原因，使商铺不适于使用或租用时，甲方应减少相应的租金。如果商铺无法复原的，本合同自动解除，应退已付租金，双方互不承担违约责任。第十三条，其他约定事项。商铺在租赁期限内所有权发生变动的，不影响本合同的效力。经甲方同意，乙方可转租。……本次需提供的附件资料，甲方资料：身份证复印件、房产证复印件。乙方资料：身份证复印件。租金收款账号为曾伟朝……被告曾伟新在甲方落款处进行了签名及按指印。李志华代原告周彦宏在乙方落款处进行了签名及按指印。合同签订后，原告周彦宏于2019年2月15日通过李洪宝和刘艳芳账号共向曾伟朝汇款141万元，该款项包括116万元租金和25万元保证金。2020年1月14日，原告周彦宏通过邓建、易闪、刘金花账号共向曾伟朝汇款116万元，系2020年2月19日至2021年2月18日租金，此后，原告周彦宏未再向被告曾伟新支付租金。原告周彦宏将所租赁的房屋用于经营新化大金行一店，该房屋系金城大厦一楼第5、6、7号门面。4、2019年3月11日，曾伟新、魏风华、曾令光、段新东作为出租人（甲方）与段新东作为承租人（乙方）签订《房屋租赁协议书》。约定：一、甲方将新化县上梅镇金城大厦一楼靠近老电影院第二号门面、金城大厦第四楼、第五楼整层全部按现有状态转租给乙方使用。二、租赁期限：自2019年3月12日至2023年元月31日止。三、租金及支付方式：年租金为壹拾万元整（￥100000元），合同期内租金不变。签订本协议时一次性交清第一年租金，此后于每年合同对应日前十日内交清下年度租金……2019年3月12日，曾伟新、魏风华、曾令光、段新东作为出租人（甲方）与段新东作为承租人（乙方）签订《房屋租赁协议书》。约定：一、甲方将新化县上梅镇金城大厦一楼中间六个门面按现有状态转租给乙方使用，使用面积约260平方米。二、租赁期限：自2019年3月12日至2023年元月31日止。三、租金及支付方式：年租金为壹佰叁拾捌万元整（￥1380000元），合同期内租金不变。签订本协议时一次性交清第一年租金，此后于每年合同对应日前十日内交清下年度租金……5、2021年1月22日，第三人曾令光向各位金城大厦的租户发出通知：“我是金城大厦的房主（股东之一）：曾令光，我受其他股东委托，于2018年将整栋大厦租赁给段湘东、曾伟新、魏风华等三人，因三人未按期缴纳2021年金城大厦的整体房租，已构成违约，根据中华人民共和国合同法规定，本人及全体股东将于2021年2月1日采取相关措施或收回房屋整体租赁权，为保障各位租户的合法权益，请各位租户提前做好万全准备，如带来相关损失及责任均由违约人（段湘东、曾伟新、魏风华）承担，也请各位租户履行合约精神，按时缴纳房租。曾令光。2021年1月22日”2021年2月8日，曾令光向魏风华、段新东、曾伟新发出《解除租赁合同通知书》：“贵我双方于2018年11月8日签订了《金城大厦整体租赁合同》（简称《租赁合同》），又于2019年3月12日在《租赁合同》基础上，签订了《房屋租赁协议书》（以下简称《租赁协议》）但贵方在合同履行《租赁合同》过程中已逾期一个月以上未交纳2021年度房租；在履行《租赁协议》过程中已逾期六个月以上未交纳房租，贵方行为已构成违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条及贵我双方所签订的《租赁合同》第八条第二款的规定，我方有权上述租赁合同。基于贵方违约事实，我方于已于2021年1月21日通过微信信息、口头通知等形式通知贵方解除合同，但贵方无任何实质性回应；现再次书面通知贵方：我方自2021年2月1日起解除贵我双方签订的上述《租赁合同》和《租赁协议》。请贵方根据合同约定，在接到本通知书后五日内腾退房屋、付清费用，并按我国法律及双方签订的《租赁合同》和《租赁协议》约定承担违约责任。特此通知。通知人曾令光，二0二一年二月八日。”该通知书亦告知了原告周彦宏。2021年3月11日，曾令光作为甲方、魏风华作为乙方、曾伟新作为丙方、段新东作为丁方签订了《金城大厦租赁问题处理协议》，内容为：一、解除2018年11月18日甲方与乙方、丙方、丁方签定的《金城大厦整体租赁合同》。解除2019年3月10日甲、乙、丙、丁与丁方签定的《房屋租赁协议书》。解除2019年3月11日甲、乙、丙、丁与丁方签定的《房屋租赁协议书》；二、甲方将已收取乙方、丙方、丁方租赁押金20万元退还给乙、丙、丁三人，乙、丙、丁将收取的各承租户押金85.4万元（其中米粉店押金叁万元由乙、丁退给甲方）退给甲方，待承租户合同期满时，由甲方退还给承租户。三、由丁方转给乙方承租的萃华金店门面，2020年度应付租金138万元，已付50万元，乙方在签订本协议时再交40万元给甲、乙、丙、丁，余款48万元由甲方自愿补齐，在扣除应付甲方2万元防水费之后，甲方实付46万元。同时，乙方、丁方收取的房租10万元交给甲、乙、丙、丁。以上共计96万元由甲、乙、丙、丁四人平分，各分得24万元。四、乙方租赁的“萃华金店”在乙方支付40万元之后，2021年元月31日之前的租金已结清，该合同到2021年3月31日终止，乙方应当于合同终止时无条件搬离，如按时搬离，2021年2月1日至3月31日的租金按每年90万元计算支付，如未按时搬离，租金按每年138万元计算支付。五、甲、乙、丙、丁在签订本协议时，即时结清上述款项，于第二日办理所有移交手续。其他无异议。六、违约责任：任何一方违反本合同规定，除了承担违约金50万元外，还要承担守约方追究违约责任所支付的一切费用，包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、公告费、鉴定费、交通食宿费、误工费等。七、本协议一式四份，甲、乙、丙、丁各执一份，自签字之日起生效。曾令光、魏风华、曾伟新、段新东四人均进行了签字。2013年3月13日，被告曾伟新向第三人曾令光出具授权委托书，内容为：“委托人：曾伟新，受托人：曾令光，委托事项：因受托人等人与委托人原签订的《金城大厦整体租赁合同》、《房屋租赁协议书》已解除，委托人现委托受托人代为向各承租方收取委托人与承租方签订的《金城大厦房屋（商铺）租赁合同》（以下简称租赁合同）项下的租金。委托范围：受托人代为向承租方收取租金范围为租赁合同项下自2021年2月1日起至2023年1月31日止的租金。此后的租金由承租方自行向新的出租人交纳。委托权限：受托人有权代为向承租方收取因租赁合同产生的全部租金，如承租方拒不交纳租金，受托人有权解除委托人与承租方签订的租赁合同。委托时限：自委托之日起至承租方应交纳给委托人的租金收取完毕之日止。特此委托！委托人：曾伟新，受托人：曾令光，二0二一年三月十三日。”2021年3月13日，第三人曾令光、魏风华、段新东与被告曾伟新四人前往原告周彦宏经营的新化大金行一店，第三人曾令光告知该店店长：“我们已经打了移交手续，原先是他们三个写了协议，段总、曾总、魏总三个写的，现在由我来负责，所有东西全部都转给我，由我来签协议，你和你们老板讲，并且他们的委托书也写给我了的”。魏风华表示：“他们老板过两三天过来的时候再讲”，店长表示：“到时候要他们来和你们讲”。段新东表示：“拿委托书给他们拍个照”，第三人曾令光表示：“…你们老板拿份协议改一下就可以了”…第三人曾令光将三份授权委托书给店长，该店长进行了拍照。第三人曾令光等人离开店铺时，亦表示“和你们老板讲”。后第三人曾令光与原告周彦宏就相关租金和租赁事宜进行协商，曾令光表示可以按照原合同继续履行；也可以重新签订租金合同，租金可减少至90万元一年。原告周彦宏与第三人曾令光在租金方面未能达成一致意见，原告周彦宏于2021年3月16日关店，此后未再经营。6、2021年1月25日，原告周彦宏书写《工作联系函》，内容为：尊敬的曾伟新先生及各位股东：您们好！我方于2019年2月14日与贵方签订《商铺租赁合同》，承租了新化县上梅镇天华中路金城大厦一楼门面，用于经营珠宝饰品，租期4年。但我店自2019年2月开业后，受大环境影响一直处于亏损状态。2020年2-3月份全国遭遇新冠疫情，按照政府指令我们闭店了1.5个月，更是雪上加霜。2019年8月15日至2020年12月31日，新化县进行了一年多地下商业城开挖，到处封路堵路，脏乱差，致使我们租赁的门面根本无法正常经营，亏损惨重！……故我方特请求：一、疫情闭店情形属于不可抗力，该期间租金应合理免租15万元；二、地下商业街开挖一年多，此情形导致双方租赁事宜未能兑现合同之目的，不可抗力期间的租金应依法依政策进行相应减免29万元；以上2项免租金额因已在前期预交，故我方将从下年度租金中予以冲减。三、租金从2021年起改为为50万／年。四、付款周期由年付改为季度支付度。以上事项特此函告，未尽事宜，双方协商解决。致函人：周彦宏2021年1月25日。原告周彦宏于2021年1月26日将此函邮寄至新化县上梅镇天华中路金城大厦曾伟新收，因未投妥，后退回给原告。7、2021年3月23日，原告周彦宏书写《门面退租函》，内容为：曾伟新先生：你好！贵我双方于2019年2月14日签订《租赁合同》，将新化县上梅镇天华中路金城大厦一楼8号商铺出租给我方，租赁期四年。根据该《合同》第八条第5款，你方应保证租赁商铺无权利瑕疵及我方的正常经营，但据了解你所获出租权为你方原与曾令光签订的《金城大厦整体租赁合同》、《房屋租赁协议书》，但该两份协议书已于2021年2月1日被解除，且2021年2月8日曾令光已将《解除租赁合同通知书》送达我方，并向我方主张出租权利，故我方与你于2019年2月14日所签订《商铺租赁合同》自2021年2月1日起依法丧失法律效力，贵方行为已构成严重违约，并严重损害了我方合法权利。由此，我方曾于双方《租赁合同》失效伊始即多次联系你方就合同因无效而被解除后门面交还等相关事宜进行磋商，但你方一直无故回避。为此我方现再次通知你，请于2021年3月23日办理门面交接手续，并退回我方押金，及对造成的其他问题另行协商处理，否则，我方将采取必要措施追究你方法律责任以维护我方合法权益。特此函告致函人：周彦宏2021年3月23日。2021年3月23日，原告周彦宏向湖南省新化县公证处申请公证，湖南省新化县公证处于2021年4月1日作出（2021）湘娄新终字第1号《终止公证决定书》。内容为：周彦宏：你于2021年3月23日向我处提出申请，对你向新化县维山乡碧水村居民曾伟新直接送达门店钥匙及《门面退租函》的行为申办保全行为公证。在实施送达行为过程中，曾伟新未在家，曾伟新亲属与其微信视频通话时，曾伟新明确表示拒绝接收上述物件，并要求其亲属亦拒绝接收，导致送达未成功。现你无再次送达的意愿，自愿终止该公证。根据《公证程序规则》第五十条的规定，决定终止办理该公证事项。如对本决定有异议，可以收到决定后，根据《中华人民共和国公证法》第三十九条及《公证程序规则》第六十一条的规定，向本公证处提出书面复查。8、2021年4月27日，曾令光以魏风华、段新东、曾伟新、周彦宏为被告向本院提起诉讼，诉讼请求为：一、判决四被告腾退其所租赁的金城大厦一楼第5、6、7号门面租房并交付给曾令光；2、判决四被告连带支付2021年2月19日至4月30日的租金232795元，并自2021年5月1日起按116万元每年的标准支付至租房腾退之日止的租金；三、判由被告承担违约责任，赔偿原告经济损失50000元；四、判由被告承担本案诉讼费。本院受理后，于2021年5月18日组织调解，周彦宏表示愿意将原在曾伟新租赁的门面退还，魏风华、段新东、曾伟新、曾令光均表示同意退门面。并于5月21日将金城大厦一楼第5、6、7号门面退还给了曾令光，在腾退门面时，经现场查看，店内有21个金器柜台、1个收银台、1个维修柜、一个保险柜、一个监控一体机、两台中央空调，原告方明确表示店内所有物品都不要了，由接收方全权处理，并且就该上述物品的所有权不再主张任何权利。该新化大金行一店尚余电费1473.68元。后曾令光于2021年6月23日向本院申请撤诉，本院依法作出了（2021）湘1322民初2246号民事裁定书。9、2021年4月16日，原告周彦宏向本院提出诉前财产保全，请求冻结曾伟新的银行存款700000元或查封、扣押曾伟新相当于人民币700000元的其他财产，本院于2021年4月16日作出（2021）湘1322财保129号民事裁定书，冻结曾伟新的银行存款700000元或查封、冻结曾伟新同等价值的其他财产。原告周彦宏缴纳了财产保全费4020元。2021年5月6日，原告周彦宏向本院起诉被告曾伟新，本院于2021年5月10日向被告曾伟新送达了起诉状副本及相关材料。10、2021年5月20日，湖南迪坤律师事务所委托湖南楚才项目管理有限公司对金城大厦一楼新化大金行一店装修工程的工程造价鉴定，该公司于2021年6月8日出具湘楚价鉴ZJ〔2021〕第006号《湖南楚才项目管理有限公司关于金城大厦一楼新化大金行一店装修工程的工程造价鉴定意见书》，鉴定意见：金城大厦一楼新化大金行一店装修工程的工程造价鉴定金额为920949.72元（详见附表），具体构成如下：人工、材料及机械费为760891.18元，其中地面工程31480.77元、天棚工程29741.84元、墙柱工程159108.84元、门窗工程91494.48元、广告招牌114032.47元、家具类183594.70元、设计费40000元、脚手架费3483.56元、强电工程107954.52元；企业管理费为26854.53元；利润为22700.52元；冬雨季施工增加费为1296.7元；绿色施工安全防护措施项目费24806.18元；安全生产责任险8365.43元；税金76041.72元。以上费用为全费率造价，其中费用及利润、税金等是否要计算，如要计算及应如何计算请法院判定。其他说明：金城大厦一楼新化大金行一店装修工程鉴定金额920949.72元未考虑成新率。据原告方反映于2019年6月份开始装修7月份正式投入使用，到与被告产生纠纷期2021年3月已使用了一年八个月，具体折旧率由法院裁决。原告周彦宏花费鉴定费18000元。庭审中，经法院对被告曾伟新释明，被告曾伟新不申请重新鉴定。判决的理由与结果本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案中存在两层租赁合同关系：一是曾伟新、段新东、魏风华与曾令光之间的房屋租赁合同关系；二是被告曾伟新与原告周彦宏之间的转租合同关系，两个合同均系当事人的真实意思表示，未违反法律规定，均属合法有效。本案争议的合同签订于2019年2月14日，但合同的履行持续至民法典实施后，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案适用民法典的规定。关于原告周彦宏要求解除与被告曾伟新于2019年2月14日签订的《商铺租赁合同》的问题。本院认为，履行民事合同应当遵循合同的相对性原则，不得任意突破。合同的履行或主张解除是合同相对人的权利。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条之规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”本案中，原告周彦宏在起诉前于2021年3月23日委托新化县公证处向被告曾伟新送达《门面退租函》，原告周彦宏要求被告曾伟新于2021年3月23日办理门面交接手续，并退回押金。其门面退租函在新化县公证处工作人员前往被告曾伟新位于维山乡家中送达时，经曾伟新亲属微信联系曾伟新，曾伟新已明知该情况，并要求其亲属拒收《门面退租函》，故可以认定原告解除合同的通知已送达被告曾伟新，本院对于《商铺租赁合同》解除的时间认定为2021年3月23日。本案的争议焦点有：一、被告曾伟新出租给原告周彦宏的房屋是否存在权利瑕疵，原告周彦宏、被告曾伟新是否存在违约行为；二、被告曾伟新是否应赔偿原告周彦宏的经济损失665826元；三、被告曾伟新是否应退还原告周彦宏两个月租金193333元；四、被告曾伟新是否应退还原告周彦宏房屋保证金30万元；五、原告（反诉被告）周彦宏是否应向被告（反诉原告）曾伟新支付2021年2月19日至2021年5月21日房屋租金301910元及逾期交纳租金的违约金72500元。1、关于被告曾伟新出租给原告周彦宏的门面是否存在权利瑕疵，原告周彦宏、被告曾伟新是否存在违约行为的问题。原告周彦宏认为，被告曾伟新所出租门面存在明显权利瑕疵。签订合同时，被告曾伟新自称系房东，并保证门面没有任何权利瑕疵，事实上该门面并非其所有，多人主张权利，明显存在重大瑕疵。且2021年1月22日，曾令光向各租户发出《通知》，该通知明确表示，2018年将金城大厦整栋大厦租赁给曾伟新、魏风华、段新东三人，因三人未按期缴纳整体房租，构成违约。2021年2月8日曾令光向曾伟新、魏风华、段新东及原告周彦宏送达了《解除租赁合同通知书》，已解除了他们之间的相关租赁合同。被告曾伟新隐瞒该门面并非其所有的事实，曾伟新、魏风华、段新东未交清2020年度房租，才导致曾令光等人对该租赁门面主张权利，该租赁门面明显存在重大权利瑕疵。被告曾伟新认为，本案涉案租赁房屋系曾令光等人所有，曾令光在其他股东授权下以个人名义与被告曾伟新、第三人魏风华、段新东签订了《金城大厦整体租赁合同》，随即曾令光又与被告曾伟新、第三人魏风华、段新东合伙对外租赁经营。2019年2月14日，以被告曾伟新名义与原告周彦宏签订《商铺租赁合同》后，原告缴纳了第一年租金116万元，被告也将门面交付给了原告使用，双方均互相履行了合同。此后直至2021年3月，被告和其他人从没有去打扰过原告的经营活动，即使是原告拖欠租金数月，被告也只是私下与原告店长电话联系催缴租金，并没有影响原告的正常经营。后虽然2021年3月11日，曾伟新、魏风华、段新东三人与曾令光签订《金城大厦租赁问题处理协议》后退出合伙，被告于2021年3月13日左右陪同曾令光前往原告店中找店长说明情况，告诉其原来以被告名义签订的租赁合同的权利义务已移交给曾令光接管，租赁合同可以继续履行，所有未交租金全部交给曾令光，并告知如果有异议，可以直接与曾令光协商处理，如果拒不交付租金，曾令光有权解除其与被告签订的租赁合同。而且，曾令光也多次要求原告继续履行合同，甚至愿意为其大幅度减免租金，但原告一再压价，根本没有丝毫继续租赁的诚意。被告及段新东、魏风华退出合伙不影响原有租赁合同的效力。只要原告严格按照合同履行，继续交纳租金，对原告的经营活动不会产生任何影响。第三人曾令光认为，曾伟新、魏风华、段新东将其从第三人曾令光处租赁的门面转租给原告的行为，第三人曾令光知情且认可，第三人是允许他们向外转租的。所以原告认为被告曾伟新没有出租权理由不能成立。第三人曾令光与被告曾伟新、第三人魏风华、段新东解除《金城大厦整体租赁合同》，并不影响原、被告继续履行《商铺租赁合同》。本院认为,根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第一款之规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。”本案中，2018年10月30日，金城大厦产权所有权人（包含第三人曾令光）将金城大厦整体租赁给第三人曾令光，2018年11月8日，第三人曾令光将金城大厦整体租赁给被告曾伟新及第三人段新东、魏风华。2019年2月14日，曾伟新将金城大厦一楼第5、6、7号门面转租给原告周彦宏，第三人曾令光对此知情并予以认可。第三人曾令光实为出租人，被告曾伟新及第三人魏风华、段新东系承租人，原告周彦宏系次承租人。承租人将其租赁的房屋转租给次承租人，只是将承租房屋的占有、使用权转移给次承租人，并不构成对该房屋的处分。在2019年2月14日，原告周彦宏与被告曾伟新签订《商铺租赁合同》时，被告曾伟新享有对该租赁房屋的出租权。2021年1月22日，第三人曾令光向金城大厦包括原告在内的租户发出通知，称其将于2021年2月1日采取相关措施或收回房屋整体租赁权，如带来相关损失及责任均由段新东、曾伟新、魏风华承担。2021年2月8日，第三人曾令光张贴《解除租赁合同通知书》，要求解除与曾伟新、段新东、魏风华之间的《金城大厦整体租赁合同》，后于2021年3月11日，曾令光、魏风华、段新东、曾伟新签订《金城大厦租赁问题处理协议》，确认解除了《金城大厦整体租赁合同》。原整体租赁合同已经解除，转租合同继续履行将存在障碍，作为原告周彦宏与被告曾伟新所签订的《商铺租赁合同》已丧失基础，被告与第三人段新东、魏风华的上述行为违反了原、被告所签订的《商铺租赁合同》第八条中“保证无任何第三方对门面主张权利的约定”，故可认定被告曾伟新存在违约行为。原告的租金已交纳至2021年2月18日。原告周彦宏与被告曾伟新签订的《商铺租赁合同》第三条中约定：“下一年度租金自上年度租赁期限届满一年提前一个月（30天）之前一次付清”，故原告周彦宏应在2021年1月19日前向被告曾伟新交纳下一年度的租金，但原告周彦宏未予交纳，构成违约。综上，可以认定原告周彦宏及被告曾伟新均存在违约行为。2、关于原告周彦宏的具体经济损失有多少，被告曾伟新是否应承担相应的赔偿责任的问题。原告周彦宏认为，其经济损失存在665826元，主要包括门面的装修损失、鉴定费、电费、可得利润等，原告的装修工程鉴定金额为920949.71元，已使用一年捌个月，按八年的使用年限计算折旧。原告为支持其损失请求，向本院提交了湘楚价鉴ZJ〔2021〕第006号《湖南楚才项目管理有限公司关于金城大厦一楼新化大金行一店装修工程的工程造价鉴定意见书》及鉴定费发票。被告曾伟新认为，原告要求被告赔偿损失没有任何依据，原告自己单方委托的鉴定不合法，不能采信。同时原告的损失系无中生有，且与被告无关。第三人曾令光认为，关于门店内的东西，原告周彦宏自愿放弃了，而且进行了签字。本院认为，根据湘楚价鉴ZJ〔2021〕第006号《湖南楚才项目管理有限公司关于金城大厦一楼新化大金行一店装修工程的工程造价鉴定意见书》，里面有看货椅12把、珠宝展示台1600型号12个，珠宝展示台1100型号9个、角柜600型号7个，进行该鉴定时现场勘验时间为2021年5月20日，但在另一案中，新化县人民法院组织原、被告及第三人曾令光在2021年5月21日门面现场移交时，并未有椅子，且金器柜子是21个，与鉴定意见书上物品表述存在一定的差异，且在移交过程中，原告方明确表示关于门面内所有物品（21个金器柜台、1个收银台、1个维修柜、一个保险柜、一个监控一体机、两台中央空调）都不要了，且不就这些物品主张权利，本院认为，这些物品系原告自愿放弃，系其对自身权利的处分，这些物品不应计入原告周彦宏的损失。湘楚价鉴ZJ〔2021〕第006号《湖南楚才项目管理有限公司关于金城大厦一楼新化大金行一店装修工程的工程造价鉴定意见书》虽系原告自行委托所做，但被告及第三人未提交证据予以反驳以及未申请重新鉴定，对鉴定意见书内合理的部分，本院予以认定，对于原告周彦宏自愿放弃的部分，本院不予计算在内。根据鉴定意见书，新化县大金行一店装修工程造价鉴定金额为920949.72元，其中包括了管理费、利润等，对此，本院不予认定；对其人机材等合理费用作为认定损失的依据，原告周彦宏自愿放弃家具类物品以及空调器的费用应予核减。同时，根据原告与被告签订的商铺租赁合同，原、被告之间的租赁期限为2019年2月19日至2023年3月31日，故不应以8年的使用年限予以计算折旧率，应以合同期为使用年限予以计算。本院酌情认定原告周彦宏装修损失为（760891.18-183594.70-20627.32）×50%+18000（鉴定费）=296334.58元。关于被告曾伟新是否应对原告的损失承担违约责任的行为，本案中，被告曾伟新存在违约行为，原告周彦宏亦存在违约行为，被告曾伟新的违约行为虽并未直接影响原告周彦宏对租赁门面的正常使用权，在第三人曾令光与被告曾伟新解除《金城大厦整体租赁合同》后，第三人曾令光同意原告周彦宏按照原、被告签订的《商铺租赁合同》继续使用该租赁门面，亦同意原告与第三人曾令光重新签订门面租赁合同，并同意将租金降至90万元一年，但原告周彦宏不同意，自行闭店。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2021.1.1)第九条之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”《中华人民共和国民法典》第五百九十二条第一款规定：“当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”根据该规定，本案原告周彦宏与被告曾伟新均有违反合同的行为，故对于剩余租赁期内的装饰装修残值损失，本院根据根据双方违反合同的情况，酌情认定由被告曾伟新赔偿原告装修损失148167.29元，电费由被告向原告予以返还；可得利润，原告未提供证据予以证明，本院不予支持。3、关于被告是否应退还原告两个月的租金199333元问题。原告周彦宏认为，2019年8月15日至2020年12月31日，新化县为了修建地下商城，经常封路堵路，环境非常差，原告的门面根本无法正常营业。特别是2020年1-3月全国新冠疫情，原告停业两个对月，故被告应退还原告两个月的租金193333元。被告曾伟新认为，新冠疫情发生在春节期间，按照习俗，春节期间各行业都忙于走亲访友、关门过节，影响并不大，且被告亦是疫情的受害者，更没有强制性规定必须减免租金；而修建地下商城，属于城市改造市政工程，在施工时，只是隔离了道路上的部分施工位置，没有阻断行人通行，该流动的人员还在继续流动，对原告的经营活动没有影响，更不是减免租金的法定事由。原告的该项诉讼请求，不应得到支持。第三人段新东、魏风华同意被告曾伟新的意见。第三人曾令光认为，法律没有明文规定，出现疫情和城市建设这一情况应当减免租金，对原告的该项诉讼请求，不应予以支持。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告认为，新化县在修建地下商城时，造成原告的门面根本无法正营业，原告应提交相应的证据予以证实其门面受影响无法营业，其未提交证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款的规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”根据该意见，原告周彦宏应举证证明其在疫情或者疫情防控措施导致其没有营业收入或者营业收入明显减少。但根据新化的情况，2020年2-3月期间，众多店铺未营业系众所周知的事实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第二项规定，对众所周知的事实，当事人无须举证证明。结合本案的实际情况，对于原告周彦宏所租赁的门面，根据公平原则，适当减少一个月的租金，因原告周彦宏已交纳该年度租金，故对该一个月的租金，可折抵下一年度租金或由被告曾伟新予以退还。本院认定由被告曾伟新退还原告周彦宏一个月租金96666.67元。4、关于被告曾伟新是否应退还原告周彦宏房屋租赁保证金30万元的问题。原告认为，本案系被告违约，关于被告收取原告保证金30万元，应予以退还。被告曾伟新认为，本案系原告未按期缴纳租金，构成违约，根据合同的约定，该保证金不应予以退还。本院认为，本案中，关于30万元的租赁保证金，双方在合同第九条乙方权利义务及第十条违约责任中，对原告不能继续经营而解除合同，逾期一个月不交纳租金而违约，被告不予退还保证金，进行了约定，在这里，30万元保证金实质上是约定的违约金。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，双方的合同已经履行两年，在履行合同过程中，双方均有违约行为，故对原告周彦宏要求被告曾伟新退还保证金30万元的诉讼请求，本院酌情认定予以退还225000元。5、关于原告（反诉被告）周彦宏是否应向被告（反诉原告）曾伟新支付2021年2月19日至2021年5月21日房屋租金301910元及逾期交纳租金的违约金72500元的问题。被告曾伟新认为，原、被告之前签订了《商铺租赁合同》，且原告周彦宏未在约定的时间内交纳租金，也未书面告知被告不再租赁，只是一再的与被告及第三人曾令光商谈减免租金，原告的行为导致被告的合同目的无法实现，构成根本违约，原告直至2021年5月21日才腾房，原告应交纳2021年2月19日至2021年5月21日期间的租金301910元，以及因原告违约，其交纳的保证金30万元不予退还之外，还应支付被告逾期付款违约金72500元。原告周彦宏认为，本案是被告曾伟新违约，其所租赁给原告的门面存在权利瑕疵，原告周彦宏不存在违约行为。第三人曾令光认为，根据原、被告之间的租赁合同，原告的直至2021年5月21日才办理，原告应支付4个月的房租即支付到2021年6月18日的房租，并应当支付给第三人曾令光。本院认为，本案原、被告签订的《商铺租赁合同》已于2021年3月23日解除，根据该合同约定，原告周彦宏应向被告曾伟新交纳该期间的租金以及逾期交纳租金的违约金。但在本案中，因逾期付款违约金损失少于未退还的保证金75000元，故对于逾期付款违约金的请求，本院不予支持。原告周彦宏应向被告支付2021年2月19日至2021年3月23日之间的租金101698.63元。而对于2021年3月24日至2021年5月21日之间的房屋租金，被告曾伟新已与原告周彦宏解除合同，在合同解除后，原告周彦宏应自行腾房，而本案中，原告周彦宏所采取的措施仅仅为关闭门店，于2021年5月21日才完全腾房并进行交接。对于解除合同后逾期腾房的占有使用费，本案中，被告曾伟新非房屋所有权人，其与第三人曾令光的租赁关系也已解除，故其已不具有要求原告支付解除合同后逾期腾房占有使用费的主体资格。故对于被告曾伟新要求原告支付2021年3月24日至2021年5月21日止的租金及违约金的诉讼请求，不予支持。关于原告周彦宏提起本诉所支付的财产保全费用如何承担的问题，本案中，原告周彦宏向本院申请诉前财产保全，已实际缴纳了保全费4020元，此系原告的损失，根据本案的情况，本院认定由被告曾伟新向原告赔偿财产保全费2320元。关于第三人曾令光陈述2021年2月19日到2021年6月18日间的租金，应支付给第三人曾令光，此陈述主张，在本案中不做处理，其可以另循法律途径主张权利。基此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、第二十条，《中华人民共和国民法典》第六条、第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十二条、第七百零三条、第七百零七条、第七百零八条、第七百一十六条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2021.1.1)第九条、第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）周彦宏与被告（反诉原告）曾伟新于2019年2月14日签订的《商铺租赁合同》于2021年3月23日予以解除；二、由被告（反诉原告）曾伟新赔偿原告（反诉被告）周彦宏经济损失148167.29元；三、由被告（反诉原告）曾伟新返还原告（反诉被告）周彦宏保证金225000元；四、由被告（反诉原告）曾伟新退还原告（反诉被告）周彦宏房屋租金96666.67元；五、由被告（反诉原告）曾伟新退还原告（反诉被告）周彦宏电费1473.68元；六、由被告（反诉原告）曾伟新赔偿原告（反诉被告）周彦宏财产保全费2320元；七、由原告（反诉被告）周彦宏支付被告（反诉原告）曾伟新2021年2月19日至2021年3月23日止的租金101698.63元；八、驳回原告（反诉被告）周彦宏的其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）曾伟新的其他诉讼请求。上述第二、三、四、五、六项与第七项相抵后，被告（反诉原告）曾伟新还应支付原告（反诉被告）周彦宏371929.01元。上述款项限本判决书生效之日起10日内付清。款项汇至：新化县人民法院执行款专户，开户银行：长沙银行新化支行，账号800157434220017。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15232元，因适用简易程序减半收取7616元，反诉费3458元，合计11074元，由原告（反诉被告）周彦宏负担5537元，由被告（反诉原告）曾伟新负担5537元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 员 杨 宗 勇二〇二一年八月六日法官 助理 胡   庆代理书记员 胡庆（兼）附：本判决适用的法律条文对《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。对《中华人民共和国民法典》的适用第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第五百九十二条当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。第七百零八条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。对《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2021.1.1)的适用第九条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第十三条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。对《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的适用第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十三条第一款第（二）项下列事实，当事人无须举证证明：（二）众所周知的事实；