江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终3337号上诉人（原审被告）：常州安信物流有限公司，住所地江苏省常州市新北区乐山路18号。法定代表人：丁峻，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋娇，上海川汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常州市新北区新桥街道新桥股份经济合作社，住所地常州市新北区新桥街道新龙湖社区商业广场116号。法定代表人：任立伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑婷，江苏同恒律师事务所律师。上诉人常州安信物流有限公司（以下简称安信公司）因与被上诉人常州市新北区新桥街道新桥股份经济合作社（以下简称新桥合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院(2021)苏0411民初723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。安信公司上诉请求:1.发回重审或依法改判驳回新桥合作社的诉讼请求；2.本案受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.新桥合作社没有提供与案外人签订系争房屋的租赁合同，该房屋已经出租的事实没有证据证明，其要求安信公司腾让涉案房屋的诉讼请求不应支持。要求“不再续租并腾让租赁房屋”的请求没有合同约定，也违反法律规定，不应支持。2.根据合同约定，安信公司有续租的权利。2012年12月20日签订的《房屋租赁合同》，合同约定2020年I2月30日到期。当初签订合同时，被上诉人负责人金书记口头答应合同到期可以续租。同时，合同第12条“房屋租赁合同到期，承租人返还房屋的时间是“提前三个月向出租人说明情况”，这说明承租人有权决定返还房屋的时间，即有续租权利和不租的权利。因此被上诉人没有合同依据要求上诉人立即腾让租赁房屋。3.上诉人多次致函，积极要求继续签订并履行房屋租赁合同。4.被上诉人故意拒绝续签租赁合同，理由是上诉人2018年存在延期支付租金，通过相关诉讼，查明了被上诉人收取租金拒绝开具发票，存在偷逃国家税收的不法行为，虽然原审法院认为开具发票不是支付租金的前提条件，但上诉人延期支付租金是存在合理抗辩理由的，不是恶意拖欠。5.由于上诉人设施设备较多，需要起重设备搬运，还有很多货架，需要足够搬迁时间。按照原判决，在规定15天内腾让房屋并交付是不可能完成的。6.由于被上诉人不正当的拒绝续约，造成上诉人经营不正常，导致公司客户流失，损失巨大，因搬迁需要额外支付巨额搬迁费用，这个损失被上诉人应该承担。7.原审法院判决要求上诉人承担支付每月8750元的违约金既没有合同约定，也无法律依据。一审法院是以交易平台的575000元作为违约计算的一个标准。但这是以2800平方米为标准进行了一个招投标，而上诉人实际是承租的平方米是2750平米，所以不能以交易平台的价格作为计算损失的标准。被上诉人新桥合作社二审答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人所述没有任何事实依据。根据新北区农村产权交易中心平台上的公示内容，项目描述为位于乐山路18号3号楼部分、4号楼全部厂房出租，这个范围是与我们的租赁范围是完全一致的。所以一审法院以575000元为依据来计算违约金也是符合实际以及法律的。新桥合作社向一审法院起诉请求：1.判令安信公司立即腾让租赁的房屋；2.判令安信公司支付占有使用费（从2020年12月31日起至实际腾空房屋止按每月39166.7元计算）及违约金（从2020年12月25日至实际腾空房屋按每月8750元计算）；3.本案的诉讼费由安信公司承担。一审法院经审理查明，2012年12月30日，原新桥镇新桥村民委员会（以下简称新桥村委）与安信公司签订《房屋租赁合同》一份，新桥村委为出租人，安信公司为承租人。合同约定，租赁房屋坐落于新北区乐山路18号，建筑面积3500平方米，房屋结构为标准厂房，租赁期限自2012年12月30日起至2020年12月30日止，年租金为540000元，合同第十二条约定：“房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是提前三个月给出租人说明”，合同第十三条约定“违约责任：1.如房租金滞交，按百分之十滞纳金结算，2.出租人未按时或未按要求维修出租房屋造成承租人人身受伤害或财物毁损，负赔偿责任，3.承租人违反合同，擅自将出租房屋转租第三人使用的，因此造成出租房屋毁损的，应负赔偿责任”。合同签订后，安信公司使用涉案租赁房屋。2017年11月25日，新桥合作社、安信公司签署“谈判记录”一份，约定安信公司退出部分租赁房屋，实际租赁面积以2750平方米为准，年租金变更为470000元。2019年1月8日，新桥合作社因安信公司拖欠租金事宜向该院提出诉讼，该院于2019年6月作出判决，判决安信公司支付租金470000元并承担47000元违约金，安信公司不服提出上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。后安信公司继续使用涉案租赁房屋。新桥合作社于2020年9月29日、2020年11月18日、2021年1月6日向安信公司发送三份告知书，告知《房屋租赁合同》于2020年12月31日到期，到期后不再续租，要求安信公司交付房屋。2020年9月30日，安信公司回复函表明租期至2020年12月31日到期，决定不再续租侵犯了安信公司的优先租赁权，如果决定2021年将房屋出租给第三人，请提前一个月告知本公司，本公司决定是否行使优先承租权。2020年11月26日，安信公司又回复新桥合作社，表明出租房屋将在产权交易平台进行，说明新桥合作社继续出租该房屋，根据优先租赁权的规定，本公司有权继续签订并履行房屋租赁合同。2021年1月7日，安信公司又复函新桥合作社，告知新桥合作社驳夺了其相关权利，安信公司享有优先承租权，要求继续签订并履行房屋租赁合同。《房屋租赁合同》到期后，安信公司未腾让房屋，新桥合作社诉至法院。另查明，中共常州市新北区新桥镇委员会于2012年同意组建新桥集体经济股份合作社，案涉合同中原新桥村委所有权利义务均由新桥集体经济股份合作社享有和承担。2017年2月14日，常州市新北区人民政府颁发常新政（2017）17号文，关于《常州市新北区农村产权交易管理办法（试行）》的通知，根据该管理办法，农村产权交易采用公开交易的形式，各镇（街道）农村产权交易中心为农村产权交易机构，负责本辖区区域内农村产权交易信息的收集、管理等发布工作，依法实施转包、租赁、转让或其他方式交易。2020年7月25日，常州国家高新技术产业开发区（新北区）农业农村局为新桥集体经济股份合作社颁发农村集体经济组织登记证，登记名称为“常州市新北区新桥街道新桥股份经济合作社”。2020年12月25日，新桥合作社在常州市新北区农村产权交易中心平台发布涉案房屋租赁信息。2021年1月6日，涉案房屋出租的成交价为575000元。以上事实由房屋租赁合同、谈判记录、民事判决书、告知书、常新政（2017）17号公文、回复函、组织登记证及当事人双方在庭审中的陈述等证据予以佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自已的义务。当事人双方签订的《房屋租赁合同》《谈判记录》系双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于安信公司主张的“优先承租权”。所谓优先承租权，是指在租赁关系中，原承租人在原房屋租赁合同期限届满要求续租时，在同等条件下有优先于其他第三人承租的权利。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十一条规定：民法典施行前租赁期限届满，当事人主张适用民法典第七百三十四条第二款规定的，人民法院不予支持；租赁期限在民法典施行后届满，当事人主张适用民法典第七百三十四条第二款规定的，人民法院依法予以支持。本案的《房屋租赁合同》于2020年12月30日期满，且双方在租赁合同中也未约定安信公司享有优先承租权。新桥合作社在租赁期限届满前，曾书面告知安信公司不再续租，要求其搬迁，并告知安信公司根据有关规定涉案房屋出租应在政府平台上进行交易。故对安信公司提出其享有优先承租权的抗辩意见，该院不予采纳。现房屋租赁期限已届满，安信公司理应及时将房屋交付新桥合作社，迟迟不予交付，引起纠纷，应负纠纷的全部责任，故新桥合作社要求安信公司腾让涉案房屋的诉讼请求，该院予以支持。关于新桥合作社主张的占有使用费。现房屋租赁期满，安信公司迟迟不予交付，继续占有使用涉案租赁房屋，造成了一定的经济损失，新桥合作社要求安信公司按《房屋租赁合同》约定的租金支付逾期腾房的占有使用费，符定，该院予以支持。关于新桥合作社主张的违约金。虽然双方对逾期腾让房屋的违约金未予明确约定，但安信公司在租赁期限届满未及时交付涉案租屋给新桥合作社，构成违约，应承担违约责任，因安信公司违约给新桥合作社造成了一定的损失。现涉案租赁房屋通过常州市新北区农村产权交易中心平台已交易，年租金为575000元，故新桥合作社要求按租金差额8750元支付违约损失，符合有关法律规定，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同》第十条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条规定，该院遂判决：一、常州安信物流有限公司于判决生效之日起十五日内将坐落于常州市新北区乐山路18号的标准厂房（建筑面积为2750平方米）腾让并交付给常州市新北区新桥街道新桥股份经济合作社。二、常州安信物流有限公司于判决生效之日起十五日内支付常州市新北区新桥街道新桥股份经济合作社房屋占有使用费156666.67元（从2020年12月31日计算至2021年4月30日）及从2021年5月1日起按每年470000元计算至实际搬清之日止的房屋占有使用费。三、常州安信物流有限公司于判决生效之日起十五日内支付常州市新北区新桥街道新桥股份经济合作社违约金35000元（从2020年12月31日计算至2021年4月30日），并承担从2021年5月1日起按每月8750元计算至实际搬清之日止的违约金。一审案件受理费4234元，减半收取2117元，由安信公司负担，该款已由新桥合作社预交，安信公司于判决生效之日起十五日内将其负担部分直接交付给新桥合作社。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，上诉人安信公司向本院提供厂里员工拍摄的仓库现场照片一组，证明实际情况在15日内是无法搬离的。被上诉人新桥合作社经质证认为，租赁期限至2020年12月30日到期，但上诉人却没有做任何准备。此外，被上诉人在2020年9月份就已经发函通知不再续租。所以对方所说的时间不够是完全没有事实以及法律依据的。本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。安信公司与新桥村委签订的《房屋租赁合同》中约定租赁期间为2012年12月30日起至2020年12月30日止。因当事人双方在租赁期限届满后未达成新的租赁协议，则安信公司应在案涉租赁合同约定的期限届满后向新桥合作社返还租赁物。现在安信公司未能履行相应的返还义务，自应支付占有房屋期间的占有使用费并承担相应的违约责任。关于安信公司主张双方约定租赁期限届满后安信公司可以续租案涉房屋，但双方租赁合同中对于房屋续租并无约定，故其上述主张缺乏事实依据，不能成立。关于安信公司主张其享有优先承租权，因承租人的优先承租权系《中华人民共和国民法典》的新增规定，而当事人双方约定租赁期间届满之日为2020年12月30日，并不适用《中华人民共和国民法典》关于优先承租权的相关规定，故安信公司的上述主张缺乏法律依据。关于安信公司主张一审判决认定其承担违约责任的标准过高，因当事人一方履行合同义务不符合合同约定的，应当承担赔偿损失等违约责任，安信公司在租赁期限届满后未能及时搬离，导致新桥合作社通过常州市新北区农村产权交易中心平台成交的年租金为575000元的租赁合同无法履行，自应向新桥合作社赔偿相应损失，故一审法院以两份租赁合同的差价为标准确定安信公司的损失赔偿义务并无不当。综上，安信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4234元，由上诉人安信公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  王 莹二〇二一年八月三十日法官助理  骆云辉书 记 员  杨 青