湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘12民终1320号上诉人（原审原告）：杨军，男，1979年12月19日出生，汉族，住湖南省洪江市。委托诉讼代理人：陈正兴（一般代理），湖南宏峰律师事务所律师。（未到）委托诉讼代理人：江佳文（一般代理），湖南宏峰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：怀化经纬房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区锦溪北路208号（启生楼201号），统一社会信用代码91431200565900014A。法定代表人：夏建阳，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡育进（特别授权），湖南江山律师事务所律师。上诉人杨军因与上诉人怀化经纬房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，均不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初2682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨军上诉请求：请求撤销原判第六项，依法判令被上诉人退还代收的房产证代收费8001元、住房维修基金6155元、土地使用证代收费2480元。事实和理由：2012年11月24日，原告与被告经纬公司签订《商品房买卖合同》后，上诉人向被上诉人交纳了全部购房款、房产证代收费（8001元）、住房维修基金（6155元）、土地使用证代收费（2480元）等费用。但是，被上诉人不仅未按照合同约定在交房后十八个月内办妥不动产权证，也未将收取的代办证相关税费及物业专项维修基金缴纳至相关部门。为尽快取得不动产权证，上诉人又向相关部门缴纳了契税和物业专项维修基金。原审法院在未查明契税和物业专项维修基金实际缴纳的情况下，认定上诉人要求被上诉人退还已经收取并且挪用的契税和维修基金没有法律依据，属于事实认定不清。上诉人已经向相关部门缴纳了契税和物业专项维修基金，符合满足办理不动产权属登记的条件，被上诉人代收契税和维修基金并挪用多年，上诉人要求返还具有合理性和合法性。怀化经纬房地产开发有限公司辩称，杨军陈述的事实如存在，我司可以退还该费用。怀化经纬房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判第二项、第五项判决。事实和理由：一、一审判决认定“被告没有在相关业务部门给原告所购商品房单独开立户供水、供电，也没有在相关业务部门为原告代办有线电视安装开户。”没有事实基础，显然是错误的。基于上述事实和理由，上诉人认为一审判决存在明显错误，故提起上诉，请求二审法院依法改判并支持上诉人的上诉请求。杨军辩称，1、购房人购买商品房应当是购买的水电齐全能够正常使用的房屋，也应当开发商交房必要条件之一，经纬公司要求的业务部门代买的相关业务，此为购房者购买商品房的内在要求之一也是合同的约定之一，一审判决事实认定清楚；2、本案涉及的相关费用应当属于建筑成本，不应当由购房者支付。杨军向一审法院起诉请求：1、判令被告为原告办理丽江房屋的产权证；2、判令被告继续履行《商品房买卖合同》，向相关业务部门立户开通供水、供电以及通讯网络有线电视的管线安装到户；3、判令被告向原告支付逾期办证违约金，暂计34234.7元（以已付房款307738元为基数，按每日万分之一计算，从2018年3月18日暂计至2021年3月17日计1095天为34234.7元，全部违约金应计算至产权证办妥之日止）；4、判决被告退还代收原告的房产证代收费8001元、住房维修基金6155元、土地使用证代收费2480元、有线安装460元、楼宇对讲1000元。一审法院认定事实：原、被告签订《商品房买卖合同书》约定：原告购买被告开发的位于怀化市，购房款总金额优惠后为307738元；原告委托被告代办理不动产权证并交纳相关办证税费，如遇国家税率调整，则按调整后的标准执行，多退少补；原告付清全部款项（含房产证、土地使用证代办费及维修基金等费用），该房屋交付给原告后，被告于交房后18个月内为原告代办好不动产权证；第五条（代收税和费）约定，被告代收取原告办理不动产权证的相关税费及有线电视安装费用460元、楼宇对讲每户1000元等费用。《商品房买卖合同书》附件二约定：水源主水管明装到户，每户一表，户外集中管理；电源每户一表，户外集中管理；有线、电话线宽带网预埋到户，预留接口；单元安装黑白可视楼宇对讲门。合同签订后，原告依约向被告交清了全部购房款307738元，向被告交纳了代办证服务费及相关办证税费及物业专项维修资金，向被告交纳了有线电视安装费用460元、楼宇对讲系统安装费1000元。被告于2014年10月25日交房给原告，但至今未为原告代办理好所购商品房的不动产权证。本案所涉商品房至今未经工程竣工验收，有线电视、电话线宽带网管线已预埋到户，但楼宇对讲系统尚未完成安装，被告没有在相关业务部门给原告所购商品房单独开立户供水、供电，也没有在相关业务部门为原告代办有线电视安装开户。另查明，原告所购房屋在房产行政管理部门登记房号为“怀化市环城东路与太平溪交汇处东南侧（2栋）3层304”。另查明，2021年4月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（1年期LPR）为年利率3.85%。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同书》系当事人真实意思表示，合法有效，双方应予全面适当履行，原告依约向被告交付了全部购房款及相关办证税费和代办证服务费用，被告应交付原告符合合同约定及合同目的的商品房，及时代为原告办理好所购商品房的不动产权证，并给原告所购商品房在相关业务部门单独开立户供水、供电。被告于2014年10月25日交房给原告，依约应于2016年4月25日前为原告办理好不动产权证（2014年10月25日18个月后是2016年4月25日），被告至今未给原告所购商品房办理好不动产权证，已构成逾期办证违约，虽然，原、被告签订的《商品房买卖合同书》没有约定逾期办证违约金金额或违约金计算方式，但原告主张的“按已付房款的日万分之一计算违约金”比现行的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率尚且为低，且根据该院及上诉二审法院同类案件判例，原告主张的“按已付房款的日万分之一计算违约金”，该院予以支持，因此，根据原告的诉讼请求，被告应支付原告逾期办证违约金共计33697.3元（307738元×0.0001×1095天=33697.3元，原告主张的2018年3月18日至2021年3月17日相差1095天），2021年3月18日之后，被告仍应按每天30.77元（307738元×0.0001=30.77元）的标准支付原告逾期办证违约金至实际办妥不动产权证之日止。被告没有在相关业务部门为原告代办有线电视安装开户，也没有提供超出《商品房买卖合同书》附件二约定“有线、电话线宽带网预埋到户，预留接口；单元安装黑白可视楼宇对讲门”范围之额外工作内容，其另外代收取原告楼宇对讲1000元、有线电视安装460元没有事实和法律依据，应予退还原告。但被告交付原告所购的商品房有线电视、电话线宽带网管线已预埋到户，原告再要求被告履行该项合同内容的诉讼请求没有事实依据，该院不予支持。原告交纳契税、物业专项维修资金及代办证服务费是其委托被告代办理不动产权证的应交款项，其委托被告办证，现又要求退还该款项的诉讼请求没有法律依据，该院不予支持，可待办妥不动产权证后双方据实结算。被告以案外第三人的原因对本案原告诉讼请求予以抗辩没有法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百九十三条、第九百二十一条，《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告怀化经纬房地产开发有限公司为原告杨军办理好所购位于怀化市（行政管理部门登记房号为“怀化市环城东路与太平溪交汇处东南侧＜2栋＞3层304”）的不动产权证，于本判决生效后90日内办好；二、被告怀化经纬房地产开发有限公司为原告杨军所购商品房在相关业务部门单独开立户供水、供电，于本判决生效后90日内办好；三、被告怀化经纬房地产开发有限公司支付原告杨军逾期办证违约金33697.3元，于本判决生效之日起7日内付清；四、被告怀化经纬房地产开发有限公司支付原告杨军逾期办证违约金（按每天30.77元的标准，从2021年3月18日计算至实际办妥不动产权证之日止）；五、被告怀化经纬房地产开发有限公司退还原告杨军楼宇对讲安装费1000元及有线电视安装费460元，于本判决生效后7日内付清；六、驳回原告杨军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取554元，由被告怀化经纬房地产开发有限公司承担。二审期间，上诉人杨军为支持其上诉请求，提交了如下证据：证据一2021年3月31日物业专项维修基金6154元；证据二2021年3月31日国税局鹤城税务局的税收完税证明实缴契税金额为4630.68元，拟证明其已经另外自行缴费，缴费金额并未有经纬公司代收的金额那么多。二审期间，上诉人怀化经纬房地产开发有限公司未提交证据。对于上诉人杨军提交的证据，怀化经纬房地产开发有限公司无异议。本院认证认为，杨军提交的证据具备真实性、合法性、关联性，本院予以采纳。本院二审对一审判决所认定的案件事实予以确认，并补充认定如下：2014年10月25日，杨军向怀化经纬房地产开发有限公司缴纳了土地证代办费2480元，房产证代办费8001元，房屋维修基金6155元。因怀化经纬房地产开发有限公司一直未为杨军代缴以上费用，2021年3月31日，杨军自行缴纳了案涉房屋维修基金6154元，契税4630.68元。本院认为：本案争议的焦点在于怀化经纬房地产开发有限公司为杨军所购商品房单独开立户供水、供电以及收取有线电视安装费及楼宇对讲安装费用有无合同依据。首先，双方当事人签订的《商品房买卖合同书》附件二第7项：水源，主水管明装到户，每户一表，户外集中管理；第8项：电源，电线为铜芯暗线，每户一表，户外集中管理。案涉合同并未约定怀化经纬房地产开发有限公司为购房户在相关部门单独开立户供水、供电，一审判决由怀化经纬房地产开发有限公司承担该义务，没有合同依据，且超出杨军一审提出的诉讼请求，应予纠正。其次，双方当事人签订的《商品房买卖合同书》附件二第10项：有线、电话线宽带网，预埋到户，预留接口；第12项：单元安装黑白可视楼宇对讲门。案涉合同并未约定对于该两项部分需要购房户支付相关费用，故怀化经纬房地产开发有限公司收取相关费用缺乏合同依据，一审判决怀化经纬房地产开发有限公司将收取的费用予以返还并无不当。另，根据杨军二审举证，因杨军已经自行缴纳案涉房屋维修基金以及契税（现办理房屋房产证和土地证所需缴纳的费用已经合并为契税），故怀化经纬房地产开发有限公司应将此前杨军缴纳的房屋维修基金、房产证、土地证的代办费用共计16636元予以退还。综上所述，杨军的上诉请求成立，怀化经纬房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百九十三条、第九百二十一条，《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初2682号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；二、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初2682号民事判决第二项、第六项；三、由怀化经纬房地产开发有限公司于本判决生效后10日内退还杨军所购商品房房屋维修基金、房产证、土地证的代办费用共计16636元四、驳回杨军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1108元，减半收取554元，由怀化经纬房地产开发有限公司负担500元，杨军负担54元；二审案件受理费1108元，由怀化经纬房地产开发有限公司负担1000元，杨军负担108元。本判决为终审判决。审 判 长 陈利建审 判 员 夏英姿审 判 员 曹 阳二〇二一年八月十日法官助理 陈若愚书 记 员 张妍瑞