吉林省长春经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）吉0191民初00947号原告：王晓慧，女，1979年4月24日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：刘艳，吉林常春律师事务所律师。被告：宋昌衡，男，1988年11月2日出生，满族，住吉林省长春市绿园区。委托诉讼代理人：郭淑芬，吉林秉责律师事务所律师。委托诉讼代理人：商家碧，吉林秉责律师事务所实习律师。第三人：孟凡燕，女，1976年6月15日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。第三人：周玉丰，男，1978年8月27日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。第三人：孟凡杰，男，1950年3月28日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。第三人：周玉平，男，1978年8月27日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。第三人：吉林省儒易华宴餐饮文化管理服务有限公司，住所地长春市经济开发区。法定代表人：孟凡燕，系该公司董事长。第三人：经济开发区儒易华宴酒店，住所地吉林省长春经济技术开发区。法定代表人：孟凡燕，系该公司董事长。第三人：高新园区巴肴鲁馔中餐厅，住所地吉林省长春高新区。法定代表人：孟凡燕。原告王晓慧与被告宋昌衡、第三人孟凡杰、周玉丰、孟凡燕、周玉平、吉林省儒易华宴餐饮文化管理服务有限公司、经济技术开发区儒易华宴酒店、高新园区巴肴鲁馔中餐馆案外人执行异议之诉一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王晓慧委托诉讼代理人刘艳、被告宋昌衡委托诉讼代理人郭淑芬、商家碧到庭参加诉讼，第三人孟凡燕、周玉丰、孟凡杰、周玉平、吉林省儒易华宴餐饮文化管理服务有限公司、经济开发区儒易华宴酒店、高新园区巴肴鲁馔中餐厅经本庭传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王晓慧向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告对案涉房屋即长春市朝阳区权利证号为×××房屋享有租赁权，并请求停止查封该房屋（租期20年，租金40万元）；2.请求判令法院拍卖、变卖涉案房屋时应受原告在2019年12月15日签订的《房屋租赁合同书》的拘束；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年2月2日，原告对被告与第三人借款合同纠纷一案的执行标的坐落于长春市朝阳区、权利证号为×××的房屋提出执行异议。长春经济技术开发区人民法院于2021年3月18日作出（2021）吉0191执异12号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为法院驳回原告的异议请求的裁定认定事实不清、适用法律错误，特依法提起诉讼。具体事实和理由如下：一、原告与第三人孟凡燕、周玉丰签订的《房屋租赁合同书》合法有效，原告对涉案房屋享有合法的租赁权。2019年12月15日，原告与第三人孟凡燕、周玉丰签订《房屋租赁合同书》，约定将长春市朝阳区、建筑面积为58.15平方米的房产租赁给原告使用，年租金2万元，租赁期间产生的取暖费、物业费等费用由原告承担。从租赁合同签订的时间上看，租赁合同在被告申请法院查封涉案房屋前签订并生效；从租赁合同内容上看，原告作为承租方、第三人孟凡燕、周玉丰就租赁房屋期限、租金标准、使用房屋产生其他费用承担主体以及租赁期间出租人、承租人的权利义务、租赁期满或合同解除、违约责任等均做出了明确约定，且租金符合市场价格、双方租赁行为符合房屋租赁合同的交易方式及真实意思表示，结合原告提供的使用房屋缴费凭证、周青情况说明等证据，可以证实原告承租房屋用于员工宿舍目的，原告与第三人孟凡燕、周玉丰签订《房屋租赁合同书》本质上是建立租赁关系，而非债权债务合同关系。原告对涉案房屋的租赁权合法有效，应当予以保护。二、法院拍卖涉案房屋时应受原告与第三人签订的《房屋租赁合同书》的约束。首先，原告在法院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面租赁合同；其次，第三人孟凡燕在签署租赁合同当日已交付涉案房屋钥匙，原告在2019年12月15日即取得对涉案房屋的实际控制，且原告提供的证据可以证明已实际占有使用涉案房屋；再次，原告与第三人基于承租房屋供员工宿舍使用而签署的租赁合同，不应因租金支付方式为以部分债权抵偿而认定属于非租赁合同。三、原告的诉讼请求符合法律规定，应当予以支持。根据《民法典》第七百二十五条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”,和《商品房屋租赁管理办法》第十二条第一款规定“房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效”，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。原告的主张完全符合相关法律规定，原告与第三人签订的租赁合同时间以及交钥匙的时间均早于法院查封之前，且该房屋租赁价格符合市场价格，符合《民法典》第七百零三条租赁合同规定。请求人民法院依法查清事实，支持原告的全部诉讼请求。宋昌衡辩称，被告与孟凡燕等借贷纠纷经法院调解后已经生效，孟凡燕为依法执行被告依法申请强制执行对该房屋进行依法拍卖，原告签订的房屋租赁合同但未实际占有该房屋且该租赁合同名义是租赁合同，而实际是以租抵债，实际是债权合同而非租赁关系，不能对抗申请强制执行，请法庭依法驳回原告诉讼请求。孟凡杰、周玉丰、孟凡燕、周玉平、吉林省儒易华宴餐饮文化管理服务有限公司、经济技术开发区儒易华宴酒店、高新园区巴肴鲁馔中餐馆未到庭，亦未向本庭提交书面答辩意见。经审理查明，宋昌衡与孟凡燕、周玉丰、孟凡杰、周玉平、吉林省儒易华宴餐饮文化管理服务有限公司、经济技术开发区儒易华宴酒店、高新园区巴肴鲁馔中餐馆借款合同纠纷一案，2020年7月3日，长春经济技术开发区人民法院作出（2020）吉0191民初542号民事调解书，调解事项如下：一、被告孟凡燕、周玉丰尚欠原告宋昌衡本金80万元，分两次给付：2020年8月18日前还款40万元、2020年9月18日前还款剩余的本金40万元及利息，利息按照80万元为本金，月利息为2％的标准，自2019年9月15日起计算至实际给付之日止；二、若任意一期逾期支付，则原告有权利对剩余全部款项立即申请全部执行；三、被告孟凡杰、周玉平、吉林省儒易华宴餐饮文化管理服务有限公司、经济技术开发区儒易华宴酒店、高新园区巴肴鲁馔中餐馆对上述债务及利息承担连带保证责任；四、双方关于本案权利义务终止，再无其他纠纷。该调解书于2020年7月11日发生法律效力。因孟凡燕、周玉丰、孟凡杰、周玉平、吉林省儒易华宴餐饮文化管理服务有限公司、经济技术开发区儒易华宴酒店、高新园区巴肴鲁馔中餐馆未如期履行还款义务，2021年1月6日，宋昌衡向本院申请强制执行。在（2020）吉0191民初542号案件审理中，本院查封了孟凡燕名下坐落于朝阳区，权利证号×××，丘地号×××，建筑面积58.15平方米的房屋，查封期限三年（2020年4月1日至2023年3月31日）。本院在执行中，依法张贴查封公告后，异议人王晓慧对执行标的物提出书面异议，要求本院中止执行（2020）吉0191民初542号民事调解书，并告知申请执行人案涉房屋尚处于租赁状态。2021年3月18日，本院以（2021）吉0191执异12号裁定书驳回了王晓慧的执行异议申请。2021年4月2日，王晓慧不服异议结果，向本院提起了执行异议之诉。另查明，王晓慧与李鸿雨于2006年3月15日登记结婚。再查明：2019年6月21日，王晓慧在长春高新产业技术开发区人民法院起诉孟凡燕房屋租赁合同纠纷，请求：1．判令被告立即向原告支付租房款866,666.00元及利息（利息以866,666.00元为基数按月利3%标准，自2019年4月1日起支付至全部付清之日止，暂计算至2019年6月3日为55,466.62元）；2．本案诉讼费用由被告承担。2019年8月16日，长春高新产业技术开发区人民法院判决：一、被告孟凡燕于本判决生效后立即向原告王晓慧支付房屋租金866,666元及利息（利息以866,666元为基数按照月利2%自2019年4月2日起计算至被告实际给付之日止）：二、驳回原告王晓慧的其他诉讼请求。后王晓慧申请强制执行，孟凡燕（被执行人）与王晓慧（申请执行人）于2019年11月29日签订的《执行和解协议》，和解协议内容如下：1.申请执行人、被执行人共同认可债务总金额为人民币700,000元，申请执行人放弃（2019）吉0193民初1271号民事判决书确定的未实现的债权；2.被执行人孟凡燕于2019年12月15日前履行人民币400,000元，2020年1月至6月每月还款5万元，还款日为每月15日，执行费9400元由被执行人承担；3.若被执行人未按照本执行和解协议履行，申请执行人有权向新区人民法院申请恢复原判决的执行。4.此协议一式三份，申请执行人、被执行人、新区人民法院执行局各执一份。王晓慧向本院提供了甲方（出租方）：孟凡燕、周玉峰与乙方（承租方）：王晓慧签订的《房屋租赁合同书》。约定：甲乙双方在平等、自愿、公平的基础上，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，为明确甲乙双方权利义务，认真协商，签订本合同，以便共同遵守：第一条：租赁地点、面积、房屋状况：l、租赁地、范围：租赁房屋位于长春市朝阳区，建筑面积58.15平方米房产（实际面积以图纸或产权证书标示为准，如甲方根据合同规定向乙方出租的房屋的实际面积高于或者低于合同规定面积，租金仍应维持不变，不作调整），在租赁期间乙方拥有完全使用权。第二条：租赁期限、租金约定：2.租赁期限：租赁期限为20年，自2019年12月15日起至2039年12月15日止。3.租金支付方式：(1)该房屋年租金为人民币贰万元元整（￥20,000.00元）。租金支付方式：由于甲方没有按照甲方与乙方2019年11月29日签订和解协议履行，乙方应支付甲方总租金400,000.00元，从甲方应支付乙方的款项中扣除作为租金，剩余款项甲方依和解协议另行支付乙方。4.租赁期间的相关费用：租赁期间乙方负责承担该房屋所产生的取暖费，物业费，电费，水费等。第三条：甲方的权利及义务：1.甲方保证将允许乙方在本合同整个期限内不受干扰地享用租赁房屋。2.在合同有效期内，甲方不得将此房屋再租给他人。3.甲方保证乙方在租赁期间内正常使用该房屋。如甲方准备出售此房，甲方需提前60天通知乙方，乙方享有优先购买权……合同尾部签字日期为：2019年12月15日。王晓慧提供了案涉房屋缴纳电费的生活费缴纳凭证九张，时间分别为：2020年8月1日、2020年8月13日、2020年11月19日、2021年1月18日、2021年2月21日、2021年3月20日、2021年4月8日、2021年5月7日、2021年10月13日；水费的生活费缴纳凭证二张，时间为2021年3月25日、2021年5月7日；暖气费的生活费缴纳凭证一张，时间为2020年10月10日。上述事实有（2020）吉0191民初542号民事调解书、（2021）吉0191执异12号裁定书、结婚证、（2019）吉0193民初1271号民事判决书、执行和解协议、房屋租赁合同书、生活费缴纳凭证及当事人庭审自述予以确认。本院认为，王晓慧的权利主张不足以阻却对案涉房屋的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。首先，王晓慧向本院提供了缴纳案涉房屋的电费、水费、暖气费的生活费缴纳凭证，但凭证所显示的缴纳时间均在本院对案涉房屋采取查封措施时间（2020年4月1日）之后；其次，1、证人付某（王晓慧公司员工）证人证言：“孟凡燕的房子在同志街，2019年10月我去案涉房子看看，然后到了那里我拍了些照片给原告（王晓慧）传了过去，当时孟凡燕和他爱人周玉丰俩人给了我电话让我去打字复印社取的钥匙，看完房子就把钥匙拿回去了”，且付某称2019年10月开始案涉房屋钥匙一直在他手里，而当时孟凡燕与王晓慧还未签署《执行和解协议》，双方的债权债务如何实现还未确定，孟凡燕没有交付案涉房屋钥匙给王晓慧的必要和可能；2.参照长春市朝阳区人民法院在司法拍卖网上公布的拍卖信息，地址同是朝阳区，丘地号：×××（案涉房屋为丘地号×××，面积为92.38平方米的房屋价格为65.59万元，双方在《执行和解协议》中确定的价格为70万元，王晓慧绝无放弃取得房屋所有权而签署《房屋租赁合同书》获得20年房屋租赁权的可能；3.证人付某称2020年初将钥匙交给周青，而周青称付某2020年4月20日将钥匙交给她二人的证人证言不符。庭审中周青称入住案涉房屋的时间为五月份，对于入住的房屋来源不清楚，但王晓慧向本院提交的周青签名的《情况说明》：“该房间为王晓慧女士向孟凡燕、周玉峰进行租赁为吉林省鸿泽建设工程公司的员工宿舍”，结合二名证人均为王晓慧的员工，且证言多处自相矛盾、不合常理，对证人证言本院不予采信。综上，王晓慧不能证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用案涉房屋，对其请求本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回王晓慧的诉讼请求。案件受理费7300元，由王晓慧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审 判 长  王占峰人民陪审员  陈 录人民陪审员  金 玲二〇二一年八月二十七日书 记 员  王圣楠