江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0924民初3855号原告：江苏恒易达针织印染有限公司，住所地江苏省盐城市纺织染整产业园。法定代表人：杨正军，该公司总经理。委托诉讼代理人：倪亮，江苏理高律师事务所律师。被告：宁波市昌和针纺织品有限公司，住所地宁波东钱湖旅游度假区莫枝南路（莫枝淡水渔业社内）。法定代表人：陈太俊，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈永奎，江苏崇本律师事务所律师。原告江苏恒易达针织印染有限公司（以下简称恒易达公司）与被告宁波市昌和针纺织品有限公司（以下简称昌和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月1日受理后，依法适用简易程序，于2021年8月3日公开开庭进行了审理。原告恒易达公司的委托诉讼代理人倪亮、被告昌和公司的法定代表人陈太俊及其委托诉讼代理人陈永奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒易达公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告于2019年1月24日签订的房屋租赁合同；2.依法判令被告腾空并返还案涉土地及厂房；3.依法判令被告拆除装饰装修物，恢复房屋原状；4.依法判令被告赔偿合同中约定的违约金20万元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：昌和公司与江苏悦达众翔针织服饰有限公司（以下简称悦达公司）于2019年1月24日签订一份租赁协议，协议中商定悦达公司将位于射阳县西开发区南侧的两幢厂房及一栋行政办公楼整体出租给昌和公司。该块出租的土地使用权证编号为033-064-0004，用途为工业用地，使用权类型为出让，房屋产权证为20××19、20××20、20××21号。后悦达公司将公司名称变更为恒易达公司。近期经调查了解，昌和公司在未征得恒易达公司同意的情况下，将土地及房屋擅自转租给江苏榕阳纺织科技有限公司（以下简称榕阳公司），系非法转租，故诉至法院，请求判如所请。昌和公司辩称，1.原告诉称我公司将土地及房屋转租给榕阳公司不是事实，租赁的土地和房屋一直是我公司在使用。我公司的股东有二人，2019年我公司的股东回射阳创办企业，与原告签订租赁协议后，将机器设备搬至案涉厂房，并关停了浙江宁波的厂区，为方便经营，我公司股东新成立了榕阳公司在案涉厂区挂牌经营，榕阳公司的股东就是我公司的股东。2.原告对新开办的榕阳公司使用租赁的厂房是知悉的。2019年2月14日，榕阳公司成立后就在案涉厂区大门挂上榕阳公司的牌匾，并在厂房面向公路的墙上写上醒目的“榕阳公司”；原告亦派遣工作人员在榕阳公司上班，由榕阳公司支付工资；榕阳公司向原告已付租金50万元。上述事实足以证明原告在2019年2月至2020年2月期间知道或应当知道案涉厂区由榕阳公司使用，根据《民法典》第718条，应视为原告同意榕阳公司使用案涉租赁厂区。3.榕阳公司使用案涉厂区时原告配合榕阳公司征得人民法院的同意。榕阳公司开办时，该厂区的相关资产已被人民法院查封并进入司法拍卖程序，法院为不影响拍卖，要求榕阳公司作出承诺：一旦人民法院拍卖需要榕阳公司迁让出厂区，榕阳公司应及时迁让，不得影响司法拍卖，同时也要求原告和榕阳公司，相关租金要缴纳至法院账户，得到原告认可后，榕阳公司股东向法院缴纳了12万元的租金和3万元的保证金。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月24日，昌和公司（甲方）与悦达公司（乙方）签订一份《租赁协议》，约定乙方自愿将位于射阳县西开发区南侧土地使用证上土地编号为033-064-0004，用途为：工业用地，使用权类型：出让；房屋产权证为20××19、20××20、20××21号的两幢厂房及一幢行政办公楼即悦达公司围墙范围内整体出租给甲方；租赁期限为10年，即2019年1月30日至2029年1月29日止；双方约定租赁期限内前2年的租金为每年12万元，后8年的租金从第三年起，每年的租金在第一年的基础上上浮15%为后8年每年的租金；租金给付方式为每年一付；租金的给付对象：因乙方将上述房屋已经抵押给银行，并且法院也已经查封，因此该租金经银行和法院及乙方共同协商确定由甲方将租金交付法院支配，乙方对此认可；本协议经双方签字后即行生效，如有一方违约，则违约金为20万元等内容。丁正祥在乙方处签名并盖有悦达公司印章，陈太俊在甲方处签名并盖有昌和公司印章。另查明，2018年6月8日，悦达公司在射阳县市场监督管理局变更登记名称为恒易达公司，法定代表人由丁正祥变更为余某。昌和公司于2013年1月22日成立，股东为陈太俊、陈某，法定代表人为陈太俊。2019年2月14日，榕阳公司在射阳县市场监督管理局注册登记，股东为陈太俊、陈某，法定代表人亦为陈太俊。又查明，租赁协议签订后，2019年2月1日，恒易达公司向陈太俊出具收据一张，载明收到房租费8万元，陈太俊实际给付6万元。同年2月2日，昌和公司向本院案款专户缴纳15万元（含3万元保证金）。同年4月25日，恒易达公司向陈太俊出具收据一张，载明收到房租费6万元。同年6月30日，恒易达公司向陈太俊出具收据一张，载明收到房租费6万元。2020年1月6日，恒易达公司向陈太俊出具收据一张，载明收到门卫工资（9-12月）6000元。同年2月26日，悦达公司向榕阳公司出具收据一张，载明收到租金2万元。同年3月2日，恒易达公司向陈太俊出具收据一张，载明收到20年的房租15万元。同年3月3日，恒易达公司向陈太俊出具收据一张，载明收到厂房租金3万元。还查明，2018年11月，本院对恒易达公司位于射阳县西开发区南侧的房地产及附属设施开展评估拍卖登记。2019年1月14日，昌和公司向本院承诺自愿租赁悦达公司位于射阳县西开发区南侧的办公楼和厂房，如法院拍卖成功或租赁期满，及时搬出场地等内容。本院认为,本案的争议焦点为：一、案涉房屋租赁合同履行的实际主体是谁？二、昌和公司是否构成违约？一、关于案涉房屋租赁合同履行的实际主体问题。悦达公司与昌和公司签订的房屋租赁协议系当事人真实意思表示，未违法法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。1.关于实际出租主体，在双方签订房屋租赁协议之前，悦达公司已将公司名称变更为恒易达公司，但双方签订租赁协议时，恒易达公司仍使用悦达公司名义对外签订合同、使用悦达公司公章，依照法律规定，公司变更名称后，应承担变更名称前公司所享有权利及所负义务，且原告亦自认出租主体现为恒易达公司，故本案中悦达公司民事权利义务均由恒易达公司承受。2.关于实际承租主体，2019年1月24日昌和公司与悦达公司签订租赁协议，同年2月14日昌和公司法定代表人陈太俊在射阳重新注册成立榕阳公司，虽然租赁协议合同订立的主体是昌和公司，但从原告于2020年2月26日出具的收据中载明租金交款单位是榕阳公司，及原告收取门卫工资的事实，可以证明恒易达公司早已知晓履行合同的实际主体为榕阳公司，也未提出异议，表明双方已就承租主体变更达成一致意见。因此案涉房屋租赁合同履行的实际主体已经变更为恒易达公司和榕阳公司。二、关于昌和公司是否违约的问题。1.恒易达公司以昌和公司未经其允许，擅自转租，构成违约为由要求解除房屋租赁合同，经查某公司与昌和公司的股东、法定代表人均一致，系昌和公司的股东在射阳新注册成立的公司，案涉房屋租赁合同的实际承租方已变更为榕阳公司，并不属于法律意义上的转租，榕阳公司已按照租赁合同约定履行义务，定期给付租金，不存在违约情形。2.关于恒易达公司诉称昌和公司未按照协议约定将租金交纳至法院账户构成违约的问题，经查某公司截至2020年3月已向恒易达公司或悦达公司交纳租金50万元（未含保证金），超出合同约定应交纳的租金数额，且上述租金除12万元交至法院案款专户外，其余38万元均由恒易达公司实际收取，对恒易达公司来讲并未违约。故恒易达公司要求解除房屋租赁合同的依据不足，本案不予支持。综上，恒易达公司的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告江苏恒易达针织印染有限公司的诉讼请求。案件受理费15240元，减半收取7620元，由原告江苏恒易达针织印染有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 侯建伟二〇二一年八月十三日法官助理 孙 菁书 记 员 田 甜附录法律条文1.《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。2.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。