广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0307民初17800号原告：陈伟雄，男，汉族，1965年1月23日出生，身份证住址广东省丰顺县。委托诉讼代理人：陈朝辉，广东世纪华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈凡，广东世纪华人律师事务所实习律师。被告：张献文，男，汉族，1974年12月2日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：吴桂福，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。上列原告诉被告张献文农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用于简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈伟雄及其委托诉讼代理人陈朝辉、被告张献文委托诉讼代理人吴桂福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、原告与被告签订的合作建房合同无效；二、被告向原告支付合作建房款80000元；三、被告以款80000元为基数，自2013年1月14日按照15.4%的利率标准向原告支付资金占用费；三、被告承担律师费8000元；以上款项如逾期被告则按《中华人民共和国民事诉讼法》第253条承担迟延履行罚息。事实和理由：2013年1月13日，原、被告双方就龙华樟坑的合作建房事宜达成一致意见。双方约定按照每平方米3500元计算建房款，共建45平方米，合计156000元，由原告先向被告支付80000元，余款自到第八层倒板时付清。随后原告按照约定向被告支付80000元。后来合作建房始终未建起，被告一再推脱是政府原因导致房屋建设工程停工。原告经了解才得知被告并不具备开发房产的相关资质，其建房也并未经过政府审批等程序，所谓的合作建房其实是私人违建小产权房。2018年11月5日，原告及案外人邱旭宏（另一合作建房者）与被告协商退还两人此前已支付费用的事宜。被告向两人承诺将于2019年12月29日退还已收建房款160000元（包含原告及邱旭宏各自支付的款项80000元），如到期未退还，则被告将惠阳新圩（包含72平方米的房屋面积，房屋构造为两房一厅）转让给原告及邱旭宏。同时，原告及邱旭宏向被告补偿40000元。截至今日，被告既未向两人退还建房款，亦未将约定房产转让给两人。原告经多次催讨建房款，被告始终回避原告的请求。原告认为，原被告双方均不具备法定的开发建房的相关资质，且被告建房手续不齐全，未经过法定程序，双方约定的合作建房合同属于《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合作纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款规定的情形，应依法确认双方所签订的合作建房合同无效，恢复原状，被告向原告返还合作建房款80000元。此外，原告与被告洽谈建房时，并不知道被告无法为其建设房产的情况，原告主观上并不存在过错，被告应对原告的损失承担全部责任。原告基于对被告的信任，不仅按照约定支付了费用，自2013年1月13日付款至2018年11月5日将近6年的期间，原告仍对被告履约存有希望，直至被告一再推脱，才了解到被告所承诺的合作建房其实是私人违建小产权房，原告进而主张房款的退还，原告对此并不存在过错，被告应承担原告的损失即资金占用费、原告为此支出的律师费及本案诉讼费。故依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合作纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百五十三条诉至法院，并提出上述诉请。被告辩称，一、原告称不知道双方是合作建设小产权房不符合事实，实际上原告在2013年知道被告在龙华新区建设小产权房消息后，主动找到被告要求投资入股156000元，双方清楚建设小产权房比商品房成本低很多，但具有较大的风险，因此双方约定共同分享利润但风险共担，如果房产顺利建成，将按原告投资分得45平方米房产，如果在建设过程中由于政策管制查违等原因无法建设，投资款将不予退回。房屋从2012年开始至2014年1月，完成了清理、打桩、设计、基础施工等工作，全部钻桩到26米，然后再做好了一米高的满堂红基础，共计花费692900元。后来因为政府查违力度的加大，无法继续施工，房屋至今无法建设，造成的损失应该由全体股东共同承担，按原、被告双方风险共担的约定，入股的款项不应退回，也不应该计算利息。二、关于2018年ｌ1月5日被告承诺退款的问题。被告一直是坚持不予退款的，但当天原告叫了很多人来到被告位于惠州新圩的办公室，威逼被告退款，被告在当时的紧急情况，写下了以房换房的设想，但后来无法履行。原因之一是，该单方声明为当时受威胁的情况下为应付而书写，不是本人的真实意思表示，原因之二是合作建房不是被告一个股东，还有其他的大股东，他们不同意退款，该声明无效。三、本案争议属于小产权房建设问题，小产权房由于涉及违法建筑问题，人民法院不应进行处理，应由政府有关部门解决，根据深圳的司法实践，对小产权房问题是不予处理，驳回起诉。四、原告要求被告承担律师费没有事实和法律依据。经审理查明，原告于2013年1月13日向被告交纳80000元，被告向原告出具《收款收据》，确认收到原告所交的龙华合作房款80000元，3500元/平方米，总共156000元，余款到第八层倒板付清（45平方米）。2018年11月5日，被告向原告出具《收据》，内容为：因深圳市龙华合作建房因政府停工至今未建起，经双方协商到2019年12月29日退还160000元，如到期未退则在惠阳新圩（72平方米，二房一厅）给对方，对方补回4万元给被告，一年内不加价，共20万元。2020年8、9月，原告就涉案的合作建房退款事宜与被告微信沟通，双方沟通无果。被告主张其因涉案的合作建房已开支692900，为此提交其自制的《开支明细》证明。庭审时，原告称，一共有52人参与了合作建房，每个人都交了8万，被告一共是收了400多万，合作建房地块由被告协调。被告称，合作建房由被告和龙华原村民合作，原村民出地皮，被告股东之间出资金，建好后分成，地块为村集体土地，涉案房产已打好基础，因为2014年以后深圳对小产权房的查处力度加大，小产权房无法建设，涉案房产自2014年开始停工至今。原告因本案的诉讼，委托律师事务所代为诉讼，为此支付律师费8000元。本院认为，根据原告提交的证据及双方的庭审陈述，原告与被告虽称双方为合作建房，但双方未约定分险承担，利润分成，且根据原告提交被告于2013年1月13日出具的《收款收据》的内容，可知原告向被告交纳156000元将获得第三楼45平方米的房产，每平方米3500元，先支付80000元，余款于第八层倒板时支付完毕，结合被告庭审时陈述的由原村民出地皮，本院认为，原、被告名为合作建房实为所谓的小产权房买卖，即原告向被告购买其拟在龙华区平方米的房产。庭审时，被告称因深圳市政府对小产权房的查处力度加大，涉案的房产无法建设，自2014年停工至今。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须经依法申请使用国有土地。而涉案房产未办理任何土地审批手续及房产报建手续，且在房产未建成的情况下被告就向原告出售房产，被告的该行为违约法了法律及行政法规的强制性规定，依法应认定无效，即原被告间的房产买卖为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告在未取得土地审批手续及房产报建手续的却向原告出售所谓的小产权房，被告存在主要过错。被告应返还原告已支付的购房款80000元，于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告自2013年1月13日起按年利率15.4%支付资金占用费。本院认为，原告明知涉案的房产为未建成的所谓的小产权房仍购买，存在过错，故其主张资金占用费自2013年1月13日起计，本院不予支持。其主张按年利率15.4%支付资金占用费也没有事实及法律依据。因被告于2018年11月5日出具《收据》承诺向原告退回80000元，本院根据原、被告双方的过错责任，确定被告支付原告资金占用费，以80000元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2018年11月6日起计至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率计至款项付清之日止。关于原告主张被告支付律师费8000元。本院认为，原告的该主张没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告陈伟雄与被告张献文之间口头约定的《合作建房合同》无效；二、被告张献文于本判决生效之日起十日内返还原告陈伟雄购房款人民币80000元；三、被告张献文于本判决生效之日起十日内支付原告陈伟雄资金占用费，以80000元为基数自2018年11月6日按中国人民银行同期贷款利率计至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率计至款项付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1125元（原告已预交），由被告张献文承担。原告预缴的受理费1125元，本院予以退回。被告张献文应于本判决生效之日起七日内缴纳应当承担的受理费1125元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  黄梅兰二〇二一年八月二十三日书记员  伍 晖