广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14499号上诉人（原审原告）：广州市御都影视体育文化发展有限公司。住所地：广州市天河区岑村松岗大街****。法定代表人：刘书强，职务：执行董事。委托诉讼代理人：陈浩，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文龙，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州体育学院。住所。住所地：广州市广州大道中**div>法定代表人：刘永东。委托诉讼代理人：管长林，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔志伟，广东卓信律师事务所律师。原审第三人：广州市御都文化影视有限公司。住所地：广。住所地：广州市天河区天河北路**首层**商铺之一>法定代表人：刘书强。上诉人广州市御都影视体育文化发展有限公司（下简称御都体育公司）因与被上诉人广州体育学院（下简称体育学院）、原审第三人广州市御都文化影视有限公司（下简称御都文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初8642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月31日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。御都体育公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认我方与体育学院就广州市天河北路163号物业的租赁期至2025年1月1日，并判令体育学院根据《广东省省直行政事业单位国有资产对外出租出借管理暂行办法》办理将案涉物业继续出租给我方的手续，租金与市场水平保持一致（租金标准以法院评估结果为准）；2.由体育学院承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。（一）时任体育学院副院长的蔡任民（现已退休，联系电话139××******）已经就我方与体育学院之间的租赁合同，代表体育学院承诺在租赁期限届满后与我方续签五年，该事实蔡任民可出庭作证。（二）《房屋租赁合同补充协议（二）》（下简称补充协议二）约定我方将本来应抵扣案外人广州市天河仓市场发展有限公司（下简称天河仓公司）所欠借款的相应金额租金直接支付给体育学院，同时，为了弥补我方损失，该协议第八条专门约定，体育学院承诺在租赁期限届满前6个月根据相关法律文件将物业对外出租，该条即我方与体育学院就续租达成一致意见的明确约定。综合上述两点，我方与体育学院就续租已经达成一致意见，一审判决对此认定有误。二、我方起诉意见有法律依据。（一）根据最高院合同法司法解释二第二条规定，体育学院原负责人的口头承诺和上述补充协议二第八条足以推定双方已就续租达成一致意见，我方诉请于法有据。（二）2016年底，天河仓公司实际上已经丧失支付巨额租金的能力，为避免体育学院巨额租金损失，我方作为次承租人与体育学院及天河仓公司共同签订补充协议，约定将本来应抵扣天河仓公司所欠借款的相应金额租金直接给体育学院，正是因为有体育学院继续将物业出租给我方的承诺作为对价，我方才会同意直接向体育学院支付租金，否则我方可以将该租金抵扣天河仓公司欠我方的借款，因此，体育学院应将涉案物业继续出租给我方。特提出上诉。体育学院辩称，一、御都体育公司在租期届满后不仅不交还物业，反而起诉主张强制续租五年，明显违反自愿原则和意思自治原则，不应予以支持。在约定租期届满的情况下，从来没有任何一个法律条文赋予承租人要求出租人强制续租的权利，更没有任何法律条文规定可以司法判决的形式为当事人强制订立续租合同。是否续约，续约多久，以何种条件续约，均属于民事主体自愿并自行协商的范围，司法判决不宜越过民事主体自行协商而以判决方式为民事主体确定契约或强制订约。二、御都体育公司在上诉状中陈述的续签五年的理由，不仅毫无证据支持，而且严重自相矛盾。其一，御都体育公司所声称的续租五年的理由根本不成立。其提到的口头承诺，经核实，我方在一审时明确答复，根本不存在，其也未提供证据证明该口头承诺的存在。对补充协议二第八条的规定，该条内容根本没有同意或承诺续租五年的任何表述，不能作为对方要求强制续租的依据。其二，根据双方举证，关于涉案物业的租赁问题及租赁期满后是否续租，我方一直表态明确，需按法律及相关文件规定办理，虽然对方表达了继续合作的意愿，但合作前提是依法依规，公开透明，且需遵守财厅文件的规定，若因上级政策或其他不可控因素需终止合作，对方需全力配合，对方明知且同意。其三，由我方举证可知，对方在其2019年12月3日及2020年1月2日的回函中明确自认，涉案物业确因政策原因不得续租，根本不存在办理续租手续的可能性，对方提起本案诉讼有违诚信。其四，由上述两份回函可知，对方在接到我方收回场地的告知函后，首先申请给与六个月撤场安置过渡期，后又在1月2日回函中表示其已另行选址且已基本确定新场地，并提出让我方给与一年的搬迁过渡期，可见其对涉案物业到期后不得续租的客观事实已经认可。三、涉案合同已于2019年12月31日到期，但对方至今仍在继续霸占使用物业，其提起的所谓强制续租五年的诉讼完全是恶意拖延腾退时间的不法手段，请求法院驳回其诉讼请求。四、我方坚持一审过程中的所有答辩意见，对方提出的强制续租的诉讼请求明显不具可执行性，应予驳回。五、对方提起的要求我方在其续租不能的情况下赔偿损失的另案诉讼进一步证实，所谓强制续租五年是其恶意拖延达到霸占使用涉案物业目的的手段，其诉讼请求完全于法无据，对其行为应予以训诫。综上，请求二审法院驳回御都体育公司的上诉，维持原审判决。第三人御都文化公司未到庭，亦未通过其他方式发表意见。御都体育公司于2020年3月17日向一审法院起诉请求：1.确认我方与体育学院就广州市天河北路163号物业的租赁期至2025年1月1日，体育学院根据《广东省省直行政事业单位国有资产对外出租出借管理暂行办法》办理将上述物业继续出租给我方5年的手续，租金与市场水平保持一致（租金标准以法院评估结果为准）；2.体育学院承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：位于广州市天河区天河北路**权属登记人为体育学院，建基面积8794.5平方米，建筑面积19304.61平方米，房屋使用用途为室内体育训练馆，登记日期2004年8月10日。2005年8月1日，体育学院（甲方）、天河仓公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市天河北路163号的房屋（共三层）出租给乙方使用，租赁期为装修期另加8年，自甲方将整体租赁物实际交付乙方之日起计，租赁期满时，由甲方收回租赁房屋及场地，如甲方同意继续出租，在同等条件下，乙方拥有优先承租权等。2017年1月11日，体育学院（甲方）、天河仓公司（乙方一）、广州市天河仓博览有限公司（乙方二）、御都体育公司（丙方）签订《房屋租赁合同补充协议（二）》，约定：鉴于2005年8月1日甲方与乙方一签署了广州市天河北路163号《房屋租赁合同》，2007年7月11日，甲方与乙方共同签订了《房屋租赁合同补充协议》，2010年4月22日乙方二与丙方签订了《房屋租赁合同》，现甲、乙、丙三方协商一致，就位于广州市天河北路163号物业包括前广场及该房屋三楼加建部分房屋的租赁事宜达成补充协议：一、目前甲方和乙方就上述租赁物之间的纠纷正在广州市天河区法院审理【发回重审：（2016）粤0106民初20254号】，尚未作出生效的终审判决，为避免甲方的损失继续扩大，现经友好协商并一致同意，原甲乙双方签订的天河北路163号《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》于2017年1月1日起原甲乙方的责权和义务改由甲丙方履行，丙方了解知悉原甲乙双方签订的天河北路163号《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》的具体条款和内容，甲方和乙方向丙方承诺：甲方和乙方的租赁纠纷以及由此所产生的各种法律判决或文书，不影响本协议的法律效力及本协议各项条款的正常履行。本协议生效且甲方收到丙方支付的本协议第四条约定的全部款项后，甲方保证在发回重审的程序中，撤回关于解除天河北路163号《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》的诉讼请求，甲方对乙方所欠租金保留追讨权利；二、从2017年1月1日起，天河北路163号《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》中乙方的各项责权和义务由丙方全部承接，并按照合同约定由丙方全面履行上述合同的各项条款等。三、2017年1月1日后（含当日）本协议租赁物所发生的任何债权债务及任何法律纠纷由丙方负责；四、本协议签订后五个工作日内，丙方必须一次性向甲方支付：乙丙方签订的广州市天河北路163号房屋三楼《房屋租赁合同》从2015年3月1日至2016年12月31日的租金13219200元，甲方直接向丙方开具租赁发票，该租金用于冲抵乙方拖欠甲方的部分历史租金、保证金300万元（合同期满后丙方退回场地且无违约行为，甲方如数不计利息退回）。上述款项如不按本协议约定履行，本协议自动废止。本协议生效后，乙方丙方同意从2017年1月1日起就广州市天河北路163号房屋三楼签订的《房屋租赁合同》自动解除…八、甲方考虑本协议只有三年时间，同时考虑到在乙方欠丙方大量资金可能无法收回的情况下，丙方将本应抵扣的乙方租金直接转付给甲方，甲方承诺天河北路163号《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》及本协议至2019年12月31日期满前六个月，就该物业的对外租赁事宜按法律及相关文件规定办理等。附件一甲方与乙方一签订的《房屋租赁合同》、附件二甲方与乙方签订的《房屋租赁合同补充协议》，附件三乙方二与丙方签订的《房屋租赁合同》。2017年1月17日，体育学院出具发票确认收取御都体育公司合计13219200元。2018年7月3日，御都体育公司（乙方）、体育学院（甲方）、御都文化公司（丙方）签订《房屋租赁合同三方协议》，约定：鉴于2017年元月甲方与原租赁方天河仓公司、广州市天河仓博览有限公司及乙方共同签订《房屋租赁合同补充协议二》，现三方协商一致，就位于广州市天河北路163号物业达成一致协议，自2018年7月1日，丙方按照甲、乙双方签订的《房屋租赁合同补充协议（二）》约定直接向甲方支付租金，丙方了解知悉原甲乙双方签订的《房屋租赁合同补充协议（二）》的具体条款和内容，如丙方逾期支付租金或者违反约定，甲方有权追究乙、丙的违约责任，天河北路163号物业项目租赁过程中所发生的任何债权债务及其他任何法律纠纷均由乙、丙方负责等。2019年6月27日，御都体育公司、体育学院达成《会谈纪要》，体育学院提出依约启动合同商谈，租赁合同将于2019年12月31日到期，到期前六个月双方应启动会谈协商工作，形成会谈纪要，合作的前提是依法依规、公开透明，根据省财政厅《广东省省直行政事业单位国有资产对外出租出借管理暂行办法》规定，学校必须遵照上述文件规定执行，如果上级政策或其他不可控因素需要终止合同，请御都公司及总公司全力配合。御都体育公司回应表示愿意按照相关法律法规的规定执行办理，希望学院充分考虑继续合作的意愿。2019年9月25日，体育学院向御都体育公司发出《房屋租赁到期收回告知函》，称租赁期于2019年12月31日届满到期，按上级有关部门指示要求，该房屋不再对外出租，学院决定租赁到期后收回，现提前告知，做好如期交接房屋的准备工作，要求在租期届满时搬出房屋等。2019年12月3日，御都体育公司向体育学院发出《关于＜房屋租赁到期收回告知函＞的复函》，称时间仓促，短期内无法解决撤场的所有问题，至11月底，我司完全确认该物业已不可续租，此时，留给时间已不多了，要在剩余的一个月解决公司撤场和安置的所有问题几乎不可能，公司部分股东对“到期收回不再续租”的决定无法理解并持有不同意见等，善后问题的处理面临诸多困难，为保证顺利移交，妥善处理内部问题和员工安置问题，实现平稳移交，并在不影响不违反上级要求的情况下，申请给予六个月撤场安置过渡期，过渡期内依时交纳相关租金等。2019年12月26日，体育学院向御都体育公司发出《广州体育学院关于房屋租赁到期收回事宜告知函》，告知房屋租期将于2019年12月31日届满到期，自2020年1月1日起收回房屋，要求于2020年1月1日起关闭门店，停止对外经营活动，要尽快清点物品，并于2020年2月28日前完全搬离撤场等。2020年1月2日，御都体育公司向体育学院发出《关于天河北路163号物业善后问题的处理意见回复函》，内容为：经多次协商贵院仍坚持终止租赁收回房屋，短期内无法解决员工安置问题，几百名员工突然失去工作，又恰新春佳节，必须妥善处理和安置好员工等，在接到通知后，已在另行寻址，新址已基本确定，拟尽快进入整体撤离。我司合作多年，诚信经营并向贵院支付了1300万元资金，以时间换空间，如果不是政策调整，相信合作充满光明等。综上，请求给予一年整体搬离过渡期，以便有充分时间妥善处理善后问题，使企业活下去。2020年1月9日，体育学院向御都体育公司发出《关于天河北路163号房屋租赁到期收回的复函》，称收到《关于天河北路163号物业善后问题的处理意见回复函》，称按指示要求，房屋到期后学院立即收回用于教育教学和人才培养，不得再用于对外出租出借，合同已于2019年12月31日租赁到期，贵司须从2020年1月1日起关闭门店，停止经营，考虑贵司搬离需要一定时间，可宽限至2020年2月28日前完全整体撤场搬离，贵司提出一年整体搬离过渡期与指示要求相违背等，要求如期在2020年2月28日前整体撤场搬离。一审庭审期间，御都体育公司出示其与广州市天河仓博览有限公司的《房屋租赁合同》、《合同书》、《借款合同书》等，请求追加广州市天河仓博览有限公司为本案第三人，另申请体育学院原负责人到庭参加诉讼及申请对2020年1月1日至2025年1月1日期间的租金标准进行评估。另查：体育学院另案【（2020）粤0106民初17166号】在一审法院起诉御都体育公司、御都文化公司，请求返还涉案物业及支付占用费等，案件正在审理中。一审法院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。体育学院为涉案物业的权属登记人，依法享有出租的权利，其于2017年1月10日与御都体育公司、天河仓公司、广州市天河仓博览有限公司签订《房屋租赁合同补充协议（二）》，确定自2017年1月1日起，涉案物业的租赁承租方为御都体育公司，另本案三方当事人于2018年7月3日达成《房屋租赁合同三方协议》就承租主体再次约定，即涉案物业的承租人为御都体育公司、御都文化公司。依据当事人约定，涉案物业租期至2019年12月31日，并约定合同届满前六个月前就物业租赁事宜进行磋商，当事人曾于2019年6月27日进行磋商，但最终未能达成一致意见并签订书面协议约定续租并约定具体租金标准，体育学院在合同届满后提出收回物业，并无不当。当事人举证的往来函件亦印证御都体育公司知悉体育学院在合同届满不再续租的意思表示，御都体育公司单方请求延期交还物业亦未经体育学院承诺同意。现有证据无法确定当事人在租赁合同届满后就续租达成一致意见，御都体育公司请求确认双方达成续租五年事项缺乏事实依据，不予采纳。御都体育公司申请体育学院原负责人到庭参加诉讼及申请追加广州市天河仓博览有限公司等为本案第三人缺乏法律依据，不予采纳。鉴于当事人未就续租达成一致意见，御都体育公司请求对租金标准进行评估无诉讼必要，不予采纳。故此，御都体育公司的诉讼请求均缺乏合同及法律依据，依法驳回。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2021年3月16日判决如下：驳回广州市御都影视体育文化发展有限公司的诉讼请求。本案受理费100元，由广州市御都影视体育文化发展有限公司负担。本院对一审法院查明事实予以确认。本院二审期间,当事人没有提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案双方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：御都体育公司主张续租案涉物业能否成立，对此，本院认定如下：本案中，御都体育公司主张与体育学院续签租赁合同的依据一是其所称的体育学院原副院长的口头承诺，二是补充协议二第八条的约定，但该所谓的口头承诺是否存在、即使存在作出承诺的人员能否代表体育学院，均存疑义，而补充协议二第八条约定本身并无明确的将与御都体育公司续签五年合同的意思表示。退一步而言，即使双方在履行原租赁合同的过程中表达过将来续租的可能，对于续租的具体条件，如租金价格、缴纳方式、租赁期限等并无进一步约定，《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。因此，御都体育公司起诉主张法院判令体育学院将案涉物业继续出租给御都体育公司5年，无法律依据，一审法院不予支持并无不当。御都体育公司对此提出的上诉不能成立，本院不予支持，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人广州市御都影视体育文化发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张明艳审 判 员 邓 颖审 判 员 谭红玉二〇二一年八月二十六日法官助理 眭 翘书 记 员 唐颖琪