广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0784民初3412号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司，住所地：广东省鹤山市沙坪镇鹤山大道623号，统一社会信用代码：91440700765717353R。负责人：肖智华，该分公司项目经理。委托诉讼代理人：陈洪峰，男，该分公司员工。委托诉讼代理人：梁晓欣，女，该分公司员工。被告：谭艳霞，女，出生，汉族，住广东省鹤山市。委托诉讼代理人：许观月（系被告谭艳霞的配偶），男，出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司（以下简称碧桂园公司）与被告谭艳霞物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人陈洪峰、梁晓欣以及被告谭艳霞的委托诉讼代理人许观月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年3月至2021年6月的物业服务费5593.45元，被告以实欠物业服务费为基数按每日千分之五从应付款期限之次日起至清偿之日止支付逾期付款违约金（截至2021年6月7日止的违约金为10808.75元，原告只请求被告支付4323.50元）给原告；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告是鹤山市沙坪碧桂园天汇四号楼×××××商品房的业主，该商品房建筑面积为111.45平方米。被告于2017年1月8日签订《碧桂园?天汇前期物业服务协议》，约定原告提供物业管理服务，被告支付物业服务费。依约被告每月应向原告支付物业服务费200.61元。但被告拖欠2019年3月至2021年6月的物业服务费5593.45元及逾期付款违约金，原告多次催收无果，遂诉至法院。谭艳霞辩称，对原告请求的物业服务费无异议，但原告未解决被告提出的服务质量问题，故不同意原告的诉讼请求。1、被告在2018年7月1日收楼后，一直有交纳物业费，直至2020年1月碧桂园天汇西北门5号楼旁污水井的污水喷涌。被告在2018年11月入住至2021年6月多次向原告、住建局反映，但该问题一直没有解决。原告原来的收费标准超过政府指导价，未经业主同意私自按1.80元/月?平方米收取物业费，违反《江门市发展和改革委市住房和城乡建设局关于物业服务收费管理实施细则》。2、《碧桂园?天汇前期物业服务协议》约定的物业服务费超出《关于鹤山市物业服务收费政府指导价及管理办法的通知》（鹤价[2007]4号）的最高基准价1.5元/月?平方米，存在违规收费行为。3、原告侵害被告合法权益，多次沟通仍未改善，包括：小区未能实现人车分流，区内道路乱停乱放及消防通道长期堵塞；5号楼楼顶消防门长期打开、消防楼梯顶楼墙壁未修补；7号楼前人行道每逢下雨水浸未整改；电梯出现问题无事故记录；污水井旁绿化未恢复、场地未平整；任由老人乱翻垃圾，小区保洁不到位；未经业主同意擅自改变门岗用途，存在安全隐患等。4、被告多次表明并非拒交物业服务费，只是在原告改善上述问题前缓交物业服务费。综上，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：谭艳霞是鹤山市沙坪街道碧桂园天汇5号403房（即碧桂园天汇四号楼×××××房，以下简称涉案房产）的业主，该房屋建筑面积为111.45平方米。2017年1月8日，碧桂园公司与谭艳霞签订《碧桂园?天汇前期物业服务协议》，约定：“……就甲方（即谭艳霞）已购买的由鹤山市碧桂园房地产开发有限公司负责开发建设的碧桂园?天汇商品住宅区中的天汇四号楼×××××房单位交付后由乙方（即碧桂园公司）提供物业管理服务事宜达成一致，特订立本协议。第一条：甲方同意房产公司按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务。……第四条：乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米2元计收。……上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门最终测绘面积为准。……第五条：甲方同意乙方可按当地消费者物价指数的变动幅度对物业服务费（包括但不限于住宅物业服务费）的计收标准进行调整，物业服务费的计收标准由乙方报政府相关主管部门备案或批准后执行。第六条：甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日、实际收楼之日（二者以时间在前者为准）起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费、本协议约定的各项分摊费用。物业服务费、本协议约定的各项分摊费用按月计收，甲方应于公历每月10日（节假日或系统原因顺延）前向乙方交纳当月物业服务费及上一个月本协议约定的各项分摊费用，甲方同意采用银行代收方式交纳上述费用，并保证在扣费时间前交费账户存有足够金额以备扣费。……第十六条：甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费、本协议约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金。……”2018年7月18日，谭艳霞办理了涉案房产的收楼和入住手续。碧桂园公司明确其于本案主张的物业服务费是按照每月1.80元/平方米的标准计收，计得谭艳霞仍拖欠碧桂园公司2019年3月至2021年6月期间的物业服务费5593.45元（其中2019年3月欠余款176.98元）。谭艳霞于庭审中确认对上述物业服务费金额及政府指导定价无异议，但提供了涉案房产小区公共共用部分的现场照片，用于证明被告提供的物业服务未完全达到《碧桂园?天汇前期物业服务协议》约定的物业管理服务内容及服务质量，经庭审质证，碧桂园公司确认对谭艳霞主张的物业服务问题无异议，并称已进行跟进处理。另查明，碧桂园公司与谭艳霞签订《碧桂园?天汇前期物业服务协议》时的名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司鹤山分公司，依法经数次变更登记，于2020年6月12日更为现名。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。《碧桂园?天汇前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《碧桂园?天汇前期物业服务协议》约定按每月每平方米2元计收物业服务费，碧桂园公司现请求按每月1.80元/平方米的标准计收，计得谭艳霞尚欠碧桂园公司2019年3月至2021年6月期间的物业服务费5593.45元，谭艳霞表示无异议，本院对此予以确认。谭艳霞辩称碧桂园公司提供的物业服务在车辆管理、污水井及周边环境修复、园区卫生维护、电梯和楼梯管理等方面存在服务质量与双方协议约定有差距而拒付物业服务费，经查，该意见并非依法经业主大会表决之意见，未符合法定程序规定，且该法律关系不属于本案调整范围，故本院不予采纳。综上，被告谭艳霞应向原告碧桂园公司支付2019年3月至2021年6月期间的物业服务费5593.45元，并承担逾期交纳的违约责任。原告请求被告从应付款期限之次日起按每日千分之五计收逾期付款违约金至清偿之日止，违约金的标准过分高于造成的损失，本院根据公平原则依法予以调整，并按双方《碧桂园?天汇前期物业服务协议》约定从应交费之日的次月1日起计收。即酌情将违约金标准调整为以实欠物业服务费为基数，分别从应交费的次月1日起按起诉时全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计至清偿之日止。原告请求的逾期付款违约金超过本院核定部分，予以驳回。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第九百四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决如下：一、被告谭艳霞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司支付2019年3月至2021年6月期间的物业服务费5593.45元及逾期付款违约金（以实欠物业服务费为基数，分别从应交费的次月1日起按起诉时全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计至清偿之日止）；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告谭艳霞负担。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司同意被告应负担的案件受理费25元，由被告谭艳霞在履行判决义务时迳付给原告，本院不再收退。本判决为终审判决。审 判 员 余荣炎二〇二一年八月三十日法官助理 邱懿楠书 记 员 李颖琳