陕西省榆林市榆阳区人民法院民事判决书（2021）陕0802民初4259号原告：榆林市天泽房地产开发有限责任公司，住所地榆林市榆阳区西，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX3180。法定代表人：薛涛，系该公司董事长。委托诉讼代理人：乔伟，陕西富能律师事务所律师。被告：高开利，女，1971年12月13日出生，汉族，榆林市横山区人，现住榆阳区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告榆林市天泽房地产开发有限责任公司（以下简称“天泽公司”）与被告高开利商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人乔伟及被告高开利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天泽公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即付清剩余房款417793元，并从起诉之日起按照中国人民银行公布的同期存款利率支付利息，直至实际付清之日止；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告高开利于2012年10月16日自愿购买原告开发的位于榆阳区XX镇XX小区（北区）”2号楼3单元201室，并同时签订商品房认购合同，房屋建筑面积为129.43平方米，单价每平方米5450元，合计房款705393元，首付款287600元，剩余房款417793元。为维护原告合法权益，依照民事诉讼法相关规定，提起诉讼，望人民法院判如所请。被告高开利辩称，被告向原告购买涉案房产属实，但因房子证件不齐，现在还未验收，在原告提交相应证据后，被告愿意交付下剩的购房款。原告围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《榆林市商品房预售许可证》，证据形式合法，能够证实案涉房屋已经取得商品房五证，予以确认。对本院（2020）陕0802民初3324号民事判决书，系人民法院作出的生效民事判决，本院予以确认。对被告提交的收据，被告自认2014年12月31日收据中的7万元未实际支付，原告认可被告支付首付款287600元，故本院对被告支付首付款287600元的事实予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月24日，原告（出卖人）与被告（买受人）订立《商品房预售合同》一份，其中的第一条和第三条约定：买受人购买由出卖人建设的位于榆林市榆阳区XX乡XX村XX小区（北区）2幢3单元201室商品房，建筑面积为129.43平方米。第四条约定：该商品房单价5450元/平方米，总价705393元。第六条第3款约定：首付款为总房价的40%以上，余款办理以万为单位的整额按揭贷款，因政策原因导致贷款不能实施或买受人不具备住房贷款条件以及按揭比例调整，买受人应当在接到出卖人通知五日内一次性支付剩余房款。第七条约定：（1）买受人如未按照合同规定的时间付款，逾期在30日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；买受人办理按揭贷款的，如果提交的贷款资料不完整、不齐全，买受人应在出卖人或按揭银行告知之日起五日内完善。否则，视为买受人逾期付款，则买受人应当按照第七条约定方式承担违约责任。第八条约定：出卖人应当在2015年10月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。第九条约定：逾期交房不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示相关的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人还须向买受人提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款向买受人支付万分之一违约金。被告现已实际入住案涉房产，并交纳首付购房款287600元。2019年，相关国家机关、组织成立的XX组XX小区,并在2019年12月18日与原告联合发出了《通知》，告知案涉小区的业主，该小区现已具备签订《商品房买卖合同》及办理银行按揭贷款的条件，同时公布了优惠方案：一、于2019年12月20日起至2019年12月30日止，一次性付款的业主，原销售价的总价优惠8%；银行按揭的业主，原销售价的总价优惠6%；二、于2020年1月10日起至2020年1月20日止，一次性付款的业主，原销售价的总价优惠6%；银行按揭的业主，原销售价的总价优惠4%；三、自发通知之日起，需要办理银行按揭的业主，请在七日内提供相关房屋按揭资料，逾期公司不予受理；四、银行按揭因业主自身因素导致银行不予受理，公司通知业主即日起7日之内一次性付清剩余房款，在原销售价总价仍享有优惠8%，超出7日的业主，执行原销售价格，不予任何优惠……。因被告未予理会，原告便向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。另查明,2014年4月4日，原告曾与邮储银行榆林一分支机构订立《开发商合作及担保协议》，约定由该金融机构向符合规定条件的购买案涉小区的自然人发放贷款，合作期限为3年。在此期间，该小区有20多位房屋买受人成功办理了按揭贷款手续。2017年4月11日，榆林农商行相关部门批准其桥头支行办理案涉小区的住宅按揭贷款，合作期限为3年。在此期间，该小区仅有1位房屋买受人成功办理了按揭贷款手续。2020年，原告曾将案涉小区的六位业主诉至本院，经审理，本院就六案分别作出了民事判决，判决各位业主按照原告的书面通知与相关金融机构办理按揭贷款手续，若因业主自身的原因不能获得按揭贷款，则其须立即一次性向原告付清购房余款；另由原告向各位业主支付违约金若干。数位业主依法提出上诉，后榆林市中级人民法院作出终审判决，判决驳回其上诉，维持原判。本院认为:原被告所订立的合同名为预售合同，但具备商品房买卖合同的主要内容，且原告已按照约定收受了购房款，被告已接收了房屋，故案涉合同应为商品房买卖合同，而非预售合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，属于有效合同。原告认为被告违约，但不主张解除合同，故被告应承担继续履行合同的责任。当事人在财产关系中获得利益需要支付对价，否则有违公平。被告仅支付了首付款287600元，即入住其所购买的房屋，原告请求其支付余款，合理合法。合同约定首先以办理按揭贷款的方式支付余款，否则须一次性付款。被告至今再未通过任何方式向原告支付下余的购房款，其已构成违约。原告和工作组通过前述《通知》督促被告等房屋买受人办理按揭贷款之时，原告与金融机构的合作期限尚未届满，被告不能举证证明按揭贷款未办理系因原告之过，故被告应通过此种方式履行支付购房款的合同义务。故被告应按照金融机构的要求，提供办理按揭贷款所需材料。参考之前的方案，本院确定被告应在判决生效后的七日内对此予以完成。若因被告自身原因不能获得按揭贷款，则其须立即一次性付清余款417793元。因双方在合同中未作约定，若因原告的原因导致被告不能获得按揭贷款，则双方应自行协商，或者另案诉讼。关于利息的诉讼请求。本院审理的一起刑事案件的证据中反映，该小区在物业管理工作中相关人员曾出现过激烈的冲突。数个国家机关和组织成立的XX组XX小区，协助解决各方矛盾的现象非常罕见，这进一步说明案涉小区所存在的问题之严重和紧迫。对此，原告显然难辞其咎。两相比较，原告的过错更为明显，其应承担更重的违约责任。为了平衡双方的利益，妥善化解矛盾，在各自应承担的违约责任互相抵顶之后，本院酌情确定原告另按照购房款总价的4%向被告支付违约金，即在购房款705393元的基础上减免被告28215.7元。案涉房屋的所有权登记能否办理，现无法确定。待办理条件具备后，若因原告的原因导致不能在合同约定的期限内予以办理时，双方应自行协商，或者另案诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后七日内，由被告高开利按照原告榆林市天泽房地产开发有限责任公司的书面通知与相关金融机构办理按揭贷款手续。若因被告高开利自身的原因不能获得按揭贷款，则其需立即一次性向原告榆林市天泽房地产开发有限责任公司付清购房余款417793元。二、本判决生效后七日内，由原告榆林市天泽房地产开发有限责任公司向被告高开利支付违约金28215.7元（该款在办理按揭贷款手续或支付购房款时予以抵顶）。三、驳回原告榆林市天泽房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3780元，由被告高开利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。                审  判  员    王 富 强   二〇二一年八月十七日   书 记 员    贺    诚 1