贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0281民初7505号原告：程叔军，男，1976年8月18日出生，汉族，户籍所在地湖南省醴陵市，现住贵州省盘州市。原告：胡廷菊，女，1978年6月1日出生，汉族，住贵州省盘州市。委托诉讼代理人：陈开云陈开云，贵州黔威律师事务所律师，执业证号15202201110697499。被告：盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司，住所地，贵州省六盘水市盘州市亦资街道胜境大道与团结西路交叉口经信大厦第六、七楼，统一社会信用代码91520222057089069A。法定代表人：钱廷昌，盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司执行董事。委托诉讼代理人：杨菊先，盘州市红果街道法律服务所法律服务工作者，执业证号32409172100098。原告程叔军、胡廷菊与被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月21日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯永跃的委托诉讼代理人陈开陈开云、被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨菊先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程叔军、胡廷菊向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付原告逾期办理商品房转移登记的违约金人民币32547.87元（从2017年12月31日起至2021年4月22日止，共计1208天，以269436元为基数按日万分之一计算）二、本案诉讼有关费用全部由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年1月14日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20142886）。合同约定：1、原告购买被告开发的盘州市金秋路“南方·云鼎尚城”1幢22层5号商品房，房房屋总价款为269436元；2、出卖人（即被告）承诺于2017年12月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关办理房屋权属转移登记”等内容。合同签订后，原告依约向被告付清了总房款269436元，但被告违约逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，也未履行代理原告向房屋登记机关办理房屋权属转移登记，致使原告的合法权益受到损害。2020年5月15日，被告向全体业主发出《盘州市云鼎尚城项目产权办理工作进展通知》，承诺严格按照双方签订的《商品房买卖合同》之约定，照常按照总房款每日万分之一的标准计算对应违约金，并于具备产权分割条件并公示后予以兑现；2020年12月7日被告与原告签署《和解协议》，被告同意向原告支付2020年1月1日前逾期交付商品房转移登记违约金19696元（分三期支付，分别于2021年5月28日支付10000元，2021年7月28日支付6000元，2021年9月28日支付3696元），2020年1月2日起至被告完成房屋初始登记并公示之日止的违约金（按已付房款总额的成分之一/天计算），由被告在完成房屋初始登记后一个月支付给原告。和解协议签订后，被告仍然违约未按期履行支付义务。2021年4月23日，被告在盘州市融媒体中心“盘州发布”发布公告称，自2021年4月22日起，各位业主可前往盘州市不动产登记中心办理产权手续。被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司辩称，原告的诉请已经超过诉讼时效，且其诉请没有计算基础，无法计算违约金。本院经审理认定事实如下：2014年1月14日，原告程叔军、胡廷菊与被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告以269436元的总价款向被告购买位于盘州市红果开发区，房屋建筑面积为81.12平方米。该合同第二十二条第三项约定：“（一）出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列（1）（2）项处理：……（2）买受人有权退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，原告向被告支付了购房款，被告也向原告交付了房屋。2020年5月15日，被告向云鼎尚城全体业主发布《盘州市云鼎尚城项目产权办理工作进展通知》，承诺公司将严格按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，按照总房款每日万分之一的标准计算对应违约金，并于具备产权分割条件并公示后予以兑现。2021年4月22日，被告在盘州市不动产登记中心完成不动产登记手续。2021年4月23日，被告向全体业主发布《公告》，通知业主可自行前往盘州市不动产登记中心办理产权手续。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、盘县商品房预售合同备案信息登记表、住房公积金借款合同及明细、盘州市云鼎尚城项目产权办理工作进展通知、和解协议，被告提交的盘州市南方云鼎尚城项目产权办理告全体业主书、贵州不动产登记受理告知单、贵阳都市报的公告，原被告均提交的盘州发布上的公告及原被告的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点是：1.原告的起诉是否已超过诉讼时效期间；2.被告是否存在违约行为，是否应当向原告支付相应的违约金。关于原告的起诉是否已超过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”的规定，尽管本案合同成立于民法典施行前，但双方因合同履行产生争议发生于民法典施行后，本案应当适用民法典的相关规定。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”及第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：……（二）义务人同意履行义务。”的规定，因被告于2020年5月15日向包括被告在内的全体业主发出通知，承诺按照《商品房买卖合同》约定支付违约金，且于2020年12月7日原被告达成《和解协议》，本案诉讼时效因被告同意履行义务而发生中断，应重新计算，原告于2021年7月21日向本院提起诉讼未超过诉讼时效期间，被告辩称本案已超过诉讼时效期间的理由不能成立，本院不予支持。关于被告是否应当向原告支付违约金的问题，按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年12月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告直至2021年4月22日才完成不动产登记，被告的行为已构成违约，且与原告达成和解协议后亦未按协议履行，应当按照合同约定的标准日万分之一向原告支付违约金，根据合同约定，应当自2017年12月31日开始计算违约金至2021年4月22日，被告应支付违约金为32520.93元（269436元×1÷10000×1207天≈32520.93元），故原告主张被告支付违约金的理由成立，予以支持，但其主张的时间起算点及请求数额不符合法律规定，本院仅支持32520.93元，超出上述数额的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款、第一百九十五条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告程叔军、胡廷菊逾期办理商品房转移登记的违约金32520.93元。二、驳回原告程叔军、胡廷菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费307元，由原告程叔军、胡廷菊负担1元，被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司负担306元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  丁娅二〇二一年八月十三日书记员  李煜