天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)津02民终4654号上诉人（原审被告）：李志梅，女，1967年9月20日出生，汉族，住天津市武清区。被上诉人（原审原告）：门雅琼，女，1982年7月21日出生，汉族，住天津市河北区。上诉人李志梅因与被上诉人门雅琼房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2021）津0113民初812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李志梅上诉请求：1、撤销一审民事判决,依法发回重审或者改判李志梅少承担1万元的违约金；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、李志梅并无违约，李志梅的房屋无任何权利瑕疵,可以交易，只是案外人通过提交虚假证据被查封,致使暂时不能交易而已。同案也在天津市北辰区人民法院审理,北辰法院故意拖延判决致使房屋迟迟不能解封,该过错不在李志梅,而在北辰区人民法院。不能因为法院的过错让李志梅承担责任。二、原审法院遗漏重要的事实，李志梅于2020年10月30日就已经将涉案房屋交予了门雅琼,现原审法院判决解除合同,期间门雅琼使用并居住该房屋,原审法院应当扣减房屋使用费,李志梅认为自2020年10月30日至2021年1月26日,门雅琼应支付1万元房屋使用费。而原审法院没有考虑,故违约金应该下调1万元。基于以上事实及理由,请求二审法院撤销原判决,发回重审或者依法改判。门雅琼辩称，不同意上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。门雅琼向一审法院起诉请求：1．判令解除双方签订的《房屋交易合同》及《补充协议》；2．判令李志梅返还履行《房屋交易合》及《补充协议》支付的定金15万元，首付款184.8万元；3．判令被告承担违约责任，支付违约金30.8万元；4．本案诉讼费、保全费、担保费、律师费由李志梅承担。一审法院认定事实：坐落于天津市北辰区房屋权利人为李志梅。2020年9月18日，李志梅作为出售方（甲方），与买受方（乙方）门雅琼及居间方（丙方）天津安民房产信息服务有限公司签订合同编号为100007045477的《房屋交易合同》，主要约定：甲乙双方通过丙方的居间介绍，自愿出售及购买位于天津市北辰区的房屋（以下简称案涉房屋）；建筑面积183.53平方米，用途系住宅；该房屋有抵押，抵押权人平安银行股份有限公司天津分行，抵押金额200万元，抵押登记日期为2019年2月15日，甲方应于2020年9月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2020年12月31日前办理完毕抵押登记注销手续；房屋成交价为308万元，乙方于2020年9月18日内支付定金15万元；如乙方未能履行合同条款致合同终止、无法履行或解除，则已付定金归甲方所有，甲方有权再将房屋转让于任何人；如甲方未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则甲方须双倍返还定金给乙方。上述定金将在甲乙双方办理该房屋相关交易手续同时自动转为部分房款，并于乙方按约定交付购房款／首付款之时，甲方将该笔定金返还乙方以便乙方存入天津市房屋管理部门指定的资金监管机构，履行资金监管程序；该房屋成交价中不包含家具、家电装饰装修及配套设施设备；其余款项全款支付，甲乙双方须于2021年1月31日前签订《天津市存量房屋买卖协议》，同时乙方将购房款存入资金监管机构办理代收代付手续、甲方须将已收取的定金返还乙方；甲乙双方确认在合同签署时，丙方已完成居间服务，在签署合同时，乙方向丙方支付7.7万元居间服务费。对于违约责任，双方约定，甲乙任何一方均应按本合同约定相互配合，到场签订《天津市存量房屋买卖协议》、办理过户、贷款、房屋交付及代收代付、清偿抵押贷款等相关手续。如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并有权要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。如合同约定违约金不足以弥补守约方损失的，守约方有权向违约方主张因违约方的违约行为导致的全部损失；因违约方导致守约方为实现债权或物权而实际产生的有关费用（包括但不限于：诉讼费、保全费、担保函、律师费、通知费用、催告费用、利息或罚息等）应由违约方承担。2020年9月20日，李志梅（甲方）与门雅琼（乙方）签订《补充协议》，主要约定：案涉房屋总房款308万元，乙方于2020年11月1日前需支付甲方总房款的60%（184.8万元）房款作为购房首付，甲方于收到购房首付款4日内（即11月5日前）配合乙方办理房屋过户手续，成功过户后，乙方支付甲方剩余40%的房款（含定金15万元）；甲方承诺收到首付款184.8万元当日将房屋钥匙交给乙方，甲乙双方自行办理交接手续，乙方入住；因房内存在户口，甲方暂时无迁出地，甲方承诺买到房子后立即将户口迁出，乙方同意；如甲方不履行以上条约，则甲方违约，需退还乙方双倍定金30万元和首付款184.8万元，乙方有权向房屋所在地法院提起诉讼；该《补充协议》作为《房产交易合同》一部分，自双方签字或盖章后生效，具有同等法律效力。按照《房屋交易合同》及《补充协议》约定，门雅琼于2020年9月18日给付李志梅定金15万元，于2020年10月30日给付李志梅购房款184.8万元。2020年10月30日，李志梅将案涉房屋交予门雅琼。2020年10月26日案外人庞仲波起诉天津市盛鑫荣商贸有限公司、李志梅合同纠纷，2020年11月3日，案涉房屋因该案被查封。门雅琼就《房屋交易合同》履行问题与李志梅协商未果，遂提起本案诉讼，李志梅于2021年1月26日收到本案起诉状副本。门雅琼于庭审中明确表示其主张解除合同，同意将案涉房屋返还给李志梅。门雅琼主张李志梅按合同约定支付房屋成交价10%的违约金30.8万元，李志梅认为门雅琼主张的违约金过高，请求依法调整。门雅琼自述因李志梅违约给其造成的损失包括：定金15万元及购房款184.8万元自付款日至实际给付之日按照ＬＰＲ的四倍计算的利息损失；因本案纠纷与天津一勤律师事务所签订委托合同，委托一勤律师事务所作为案件一审诉讼代理人，双方约定代理费共9.24万元；诉讼保全责任保险费3750元；案涉房屋居间服务费6万元；以及本案诉讼费、保全费。一审法院认为本案的争议焦点为：双方签订的《房屋交易合同》及《补充协议》是否应予解除；如解除，李志梅应返还门雅琼定金、首付款及支付违约金的数额。门雅琼与李志梅签订的《房屋交易合同》（编号100007045477）及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。门雅琼按照《补充协议》约定向李志梅支付184.8万元房款后，李志梅未能按照约定时间配合门雅琼办理房屋过户手续系违约，且案涉房屋因李志梅与案外人的纠纷被查封，至今无法办理过户手续，根据《房屋交易合同》约定，门雅琼有权主张解除合同，门雅琼以提起诉讼方式依法主张解除合同，应予支持。李志梅于2021年1月26日收到本案起诉状副本，双方签订的《房屋交易合同》（编号100007045477）及《补充协议》于2021年1月26日解除。合同解除后，李志梅应返还门雅琼已支付的购房定金15万元及购房款184.8万元。因李志梅已于2020年10月30日将案涉房屋交予门雅琼，庭审中门雅琼表示同意将案涉房屋返还给李志梅，依法准许。李志梅违约，应承担相应的违约责任。门雅琼要求李志梅按合同约定支付房屋成交价10%的违约金30.8万元，李志梅抗辩违约金约定过高，一审法院结合门雅琼的损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，酌定李志梅支付门雅琼违约金22万元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第五百八十五条规定，判决如下：“一、原告门雅琼与被告李志梅于2020年9月18日签订的编号为100007045477的《房屋交易合同》及2020年9月20日签订的《补充协议》于2021年1月26日解除；二、被告李志梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告门雅琼返还购房定金15万元及购房款184.8万元；原告门雅琼于本判决发生法律效力之日起十日内将坐落于天津市北辰区房屋腾空并返还给被告李志梅；三、被告李志梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告门雅琼支付违约金22万元；四、驳回原告门雅琼其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,624元，由原告门雅琼负担482元，被告李志梅负担12,142元；保全费5,000元，由被告李志梅负担。”二审中，李志梅，门雅琼均未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉房屋因李志梅与案外人的纠纷被查封，至今无法办理过户手续，李志梅未能按照约定时间配合门雅琼办理房屋过户手续，一审法院认定李志梅构成违约，有事实和法律依据，本院予以确认。因李志梅违约，门雅琼有权主张解除合同并要求返还定金及购房款。关于门雅琼主张的违约损失，按合同约定，李志梅应承担房屋成交价10%的违约金30.8万元，一审法院结合门雅琼的损失、合同的履行情况等因素，酌定李志梅支付门雅琼违约金22万元，并无不当，本院予以维持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李志梅负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  岳文君审判员  吴晓勇二〇二一年八月二十日书记员  单 珊