浙江省桐庐县人民法院    执行裁定书    （2021）浙0122执异61号     异议申请人（案外人）：王榆涛，男，1997年9月26日出生，汉族，户籍地浙江省桐庐县。       被申请人（申请执行人）：郑勇，男，1984年2月5日出生，汉族，户籍地安徽省利辛县。       被申请人（申请执行人）：王梅，女，1987年5月19日出生，汉族，户籍地安徽省利辛县。       被申请人（被执行人）：申屠卫聪，男，1991年8月7日出生，汉族，住浙江省桐庐县。       被申请人（被执行人）：申屠根水，男，1964年6月24日出生，汉族，住浙江省桐庐县。       被申请人（被执行人）：陈潮贞，女，1966年1月21日出生，汉族，住浙江省桐庐县。       本院在执行（2021）浙0122执1432号［执行依据为（2021）浙0122民初1796号民事调解书］郑勇、王梅与申屠卫聪、申屠根水、陈潮贞房屋买卖合同纠纷一案中，异议申请人王榆涛对执行标的提出书面异议。本院于2021年8月17日受理后依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。       异议申请人王榆涛异议称：贵院已查封并拟拍卖位于桐庐县朝霞路滨江大庄苑xxx室（以下简称案涉房屋）。2020年11月17日，异议人与申屠卫聪、申屠根水、陈潮贞签订《房屋买卖协议》一份，合同约定：申屠卫聪、申屠根水、陈潮贞将上述房屋（面积为98.53平方米）出卖给异议人，房屋价格为105万元，于该协议签订之日起三日内首付50万元，剩余房款55万元于异议人取得房产证之后支付。该合同签订后，异议人于当日支付了购房首付款50万元。2020年12月18日及2021年6月4日，异议人母亲王阿云又分别向申屠卫聪支付了购房款30万元和1万元。2021年4月20日，申屠根水将案涉房屋钥匙交付异议人，并让异议人可以开始装修使用。后于2021年6月初，申屠卫聪邀请异议人一同前往办理房屋过户登记，但被告知该房屋已被保全，故无法办理过户登记。       异议人认为其与申屠卫聪、申屠根水、陈潮贞所签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，合法有效。异议人已按约支付了购房款并已实际占有使用该房屋，故该房屋实际为异议人所有。特提出异议，请求终止对该房屋的执行。       异议申请人王榆涛为证明其异议主张已向本院提供：《房屋买卖协议书》、申屠根水户《选房确认书》、申屠卫聪出具给王榆涛《收条》、申屠卫聪出具给王阿云《借条》、《微信聊天记录截图（含转账10000元记录）》、《微信转账账单详情》、户主闻正良《居民户口簿》、《母子关系证明》、《公证书（内含协议书）》、被执行人出具的《交房说明》各一份等证据。       被申请人（申请执行人）郑勇、王梅辩称：一、人民法院审查是否受理异议人提出的排除执行异议，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条规定，首先需要明确异议人是否系权利人？根据上述《规定》第25条第1款规定，答辩人认为异议人非适格权利人，理由如下：1、异议人到目前为止均未取得房屋所有权证，《民法典》第209号规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但是法律另有规定的除外”，故异议人并未物权登记，不发生登记对抗效力，同时不得对抗善意第三人即答辩人等多个申请执行人。2、异议人的诉讼确权案件现处于中止期间，仍未发生法律确权效力；且异议人的确权案件亦发生在答辩人等申请执行人起诉之后，现如今答辩人等案件均已结案并处于执行阶段，异议人仍处于未确权阶段。故异议人并非适格的权利人。       二、异议人提交的购房款交付凭据仅仅是收条和借条，且收条和借条金额分别为50万元和30万元，无银行流水相互印证，答辩对上述二笔款项是否实际交付真实性存疑，本案不排除异议人与被执行人恶意串通，损害申请执行人利益的情形。       三、涉案标的系不动产，转让价格相对比较高，又因涉案标的转让时产权证尚未办理，为保障交易安全，一般都会选择通过房屋中介进行交易。本案突破市场交易惯例，因此答辩人对房屋买卖合同的真实性存疑。       四、本案执行标的一直处于毛坯状态，异议人除自述在2021年4月20日申屠根水交付房屋钥匙并告知异议人可以装修外，并未提交实质性证据（如物业、水电费开通和缴费凭据、燃气开通以及电视网络开通和缴费等凭据）证明其在涉案标的被查封前对涉案房屋实际占有。       五、当初，答辩人等申请执行人为何适用“双倍定金”罚则提起诉讼？并非答辩人不需要房，为了小孩上学、工作、生活均需要房，但是起诉时已然知悉因被执行人存在“一房多卖”情形，要房不现实，所以选择主张债权，起码被执行人有房产，到时能少受点损失。异议人与答辩人等情况一致，并未占有案涉房屋，目前案涉房屋仍属于毛坯房，包括异议人均知道被执行人存在“一房多卖”，但不能否认房屋仍属于被执行人持有、使用状态下，异议人并未占有房屋。       综上，答辩人认为异议人的异议并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条在查封前签订买卖合同、支付房屋价款同时占有房屋的规定，不足以排除本案执行，请求贵院驳回其异议申请并恢复执行。       经审查查明：郑勇、王梅诉申屠卫聪、申屠根水、陈潮贞、第三人段敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月26日作出（2021）浙0122民初1796号民事调解书，已经发生法律效力。因义务人申屠卫聪、申屠根水、陈潮贞未自觉按调解书确定履行义务，权利人郑勇、王梅于2021年6月11日向本院申请强制执行，本院于当日立案执行［案号为（2021）浙0122执1432号］，执行标的为返还购房款50万元和赔偿损失29万元，并承担诉讼费用。在该案执行过程中，本院于2021年4月30日将被执行人申屠卫聪、申屠根水、陈潮贞所有的（房屋目前暂时登记在开发商桐庐县美丽城南开发有限公司名下，实际为被执行人所有的拆迁安置房屋）坐落于杭州市桐庐县城南街道朝霞路28号滨江大庄苑xxx室［即案涉房屋，不动产权证号为浙（2021）桐庐县不动产权第0XXXX号］等房地产予以查封。并于2021年7月12日作出拍卖（变卖）裁定。       另查明：2014年11月15日，桐庐县人民政府城南街道办事处签发给户主申屠根水《选房确认书》一份，载明：选房号090，合同号075，购房指标360平方米，其中优惠价360平方米，房号xxx室，规划设计面积136.67平方米；房号xxx室，规划设计面积65.52平方米；房号xxx室，规划设计面积65.52平方米；房号xxx室，规划设计面积98.53平方米。并备注面积以实测为准，儿子申屠卫聪。       2020年11月17日，申屠根水、陈潮贞、申屠卫聪（出卖人，甲方）与王榆涛（买受人，乙方）签订《房屋买卖协议书》一份，约定乙方以105万元的价款向甲方购买案涉房屋（安置住宅房，建筑面积为98.53平方米）；双方同意以现金付款方式分三次付款，在本合同签订之日起三日内首付款50万元，第二笔房款55万元于乙方取得该房屋的房产证之后付清；甲方应在2021年4月30日之前将拆迁安置房屋相关的所有手续、余款、拆迁补偿款等一切和该出售房有关的文件及票据交付乙方，甲方于房屋交付使用时将交易的房产钥匙全部交付给乙方。       2020年11月17日，申屠卫聪、申屠根水出具《收条》一份，载明“今收到王榆涛购房款50万元（朝霞路滨江大庄苑15幢2单元2003室）”。       2020年12月18日，申屠卫聪出具给王榆涛母亲王阿云《借条》一份，载明“今向王阿云借到人民币30万元，以后补房价”。       2021年6月4日，微信转账交易款一笔10000元，但无证据证明是谁转账给谁和款项用途。       2021年6月17日，申屠根水、陈潮贞、申屠卫聪、李娜、申屠某签订《协议书》一份，载明：立协议人是桐庐县城南街道大庄里改造区块的拆迁户，拆迁时的安置人口为五人，虚拟一人。在浙江省桐庐县滨江大庄苑分有住房四套。现因办理房屋产权证书的需要，立协议人经协商约定如下：一、位于桐庐县城滨江大庄苑xxx室（实测面积138.26平方米）的房屋产权证登记所有权人为申屠根水、陈潮贞。二、位于桐庐县城滨江大庄苑xxx室（实测面积65.55平方米）的房屋产权证登记所有权人为申屠某。三、位于桐庐县城滨江大庄苑xxx室（实测面积65.55平方米）的房屋产权证登记所有权人为李娜。四、位于桐庐县城滨江大庄苑xxx室（案涉房屋，实测面积99.76平方米）的房屋产权证登记所有权人为申屠卫聪。五、未成年人申屠某由其法定代理人申屠卫聪、李娜代为签署本协议。以上协议经充分协商所得，经立协议人本人或代理人签字、捺指印后生效。该《协议书》经浙江省桐庐县公证处公证［（2021）浙xxx］。       2021年7月26日，异议人王榆涛向本院出具承诺书一份，承诺若贵院认定本人系案涉房屋合法权利人，本人自愿补齐案涉房屋的购房款。       2021年8月5日，申屠卫聪、申屠根水、陈潮贞出具给王榆涛“说明”一份，载明“本人于2021年3月19日拿到案涉房屋钥匙后，本人于2021年4月1日将该房屋钥匙交付于王榆涛，并由其占有使用该房屋”。       另查明：现在本院以申屠卫聪为被执行人的执行案件10件，申请标的410余万元；以申屠根水、陈潮贞为被执行人的执行案件6件，申请标的380余万元。       本院认为：一、案涉房屋现虽然登记在开发商桐庐县美丽城南开发有限公司名下，但根据《选房确认书》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项及（2021）浙xxx（含申屠根水、陈潮贞、申屠卫聪、李娜、申屠某于2021年6月17日签订的《协议书》），可以认定案涉房屋属于申屠根水、陈潮贞、申屠卫聪、李娜、申屠某等人拆迁安置房，且申屠根水、陈潮贞、申屠卫聪、李娜、申屠某等人就拆迁安置房进行了分割，案涉房屋所有权人为申屠卫聪，本院在对被执行人申屠卫聪财产采取强制措施时将涉案房屋予以查封，并无不当。       二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。即以上四项必须是确定的，并且必须同时符合，缺一不可。本案中，异议人虽然已提交申屠卫聪、申屠根水、陈潮贞于2021年8月5日出具给其的“说明”一份，拟证明其于2021年4月1日已拿到案涉房屋钥匙并由其占有使用案涉房屋，但是申屠卫聪、申屠根水、陈潮贞系案件被执行人，属于直接利害关系的当事人，而非证人，且异议人又未提供其他证据加以证明，故不能证明异议人在人民法院查封之前已合法占有该不动产。       综上，异议申请人的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：       驳回异议申请人王榆涛的异议。       如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。       审判长陆如有     人民陪审员姚丽华     人民陪审员沈宇黎     二○二一年八月三十日     代理书记员庐茜     附：法律法规、司法解释条文     一、《中华人民共和国民事诉讼法》     第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。     二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》     第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：     （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；     （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。     驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。     三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》     第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。     第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：     （一）案外人是否系权利人；     （二）该权利的合法性与真实性；     （三）该权利能否排除执行。     第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：     （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；     ……     案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。     第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：     （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；     （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；     （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；     （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。     -2-     -1-