安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0826民初2709号原告（反诉被告）：宿松县鑫鑫房地产开发有限公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇孚玉西路67号。法定代表人：汪国鑫，系公司董事长。被告（反诉原告）：陈文明，男，1976年3月3日出生，汉族，住安徽省宿松县。原告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司（以下简称鑫鑫房地产公司）与被告陈文明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月3立案后，依法适用简易程序。2021年7月1日，陈文明提出反诉，本院受理后，于2021年7月15日公开开庭进行了审理。原告鑫鑫房地产公司的法定代表人汪国鑫、被告陈文明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫鑫房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令陈文明立即支付尚欠的2幢111室购房款523234元；2、请求法院判令陈文明承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：因陈文明于2017年2月16日在鑫鑫房地产公司一次性购买了三套门面房（其房号为2幢111、112、113号）。为此事，鑫鑫房地产公司多次口头、电话及文字通知通知陈文明前来付清2幢111号商铺的购房款和速急办理房屋产权证，可陈文明认为所出售的房屋不能办证，要求鑫鑫房地产公司先为其办理112、113室的产权证后就一定付清其尚欠的购房款，当鑫鑫房地产公司为陈文明办妥112和113室的产权证后，陈文明又以各种理由拒付，故鑫鑫房地产公司涉诉来院，望判如所请。陈文明辩称，陈文明曾经在鑫鑫房地产公司买了三套房屋。2017年2月16日上午与鑫鑫房地产公司签订了正式的商品房买卖合同，下午预定了涉案的房屋，2017年2月21日又购买了一栋商品房，鑫鑫房地产公司的诉求没有事实依据。陈文明向本院提出反诉请求：1、判令解除陈文明与鑫鑫房地产公司2017年2月16日签订的《振兴商城购房意向书》；2、判令鑫鑫房地产公司返还陈文明购房保证金80000元，并赔偿陈文明80000元；3、诉讼费由鑫鑫房地产公司负担。事实和理由：2017年2月16日，陈文明与鑫鑫房地产公司签订《振兴商城购房意向书》，约定陈文明预购鑫鑫房地产公司开发的振兴商城2栋111室房屋（《意向书》中笔误书写为2栋11室），并于当日支付购房保证金80000元。因鑫鑫房地产公司故意隐瞒所售房屋抵押、查封等事实，导致双方一直没有签订正式购房合同。鑫鑫房地产公司在与陈文明签订《振兴商城购房意向书》故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，依据《最高院关于审理商品房买买合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，陈文明请求返还购房款和赔偿损失合法有据，故提出反诉。针对陈文明的反诉，鑫鑫房地产公司认为，1、鑫鑫房地产公司多次口头和邮寄通知陈文明前来签订正式的《商品房买卖合同》，可陈文明一直违约，如解除2017年2月16日双方签订的《振兴商城购房意向书》，陈文明应当赔偿鑫鑫房地产公司损失145785.54元；2、双方签订的《购房意向书》是一种为今后签订正式《商品房买卖合同》作为担保效力的承诺保证行为，根据我国现行法律《最高院关于审理商品房买买合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，陈文明已交纳的保证金应视为定金处理，故陈文明要求返还和赔偿8万元无任何事实和法律依据；3、鑫鑫房地产公司多次电话通知和文字邮寄通知均证明陈文明已严重不履行《购房意向书》的违约事实；4、意向书不能等同于《商品房买卖合同》，陈文明称购买的房屋已于2016年11月22日被抵押不是事实，涉案房屋是在建工程项目作抵押贷款，与陈文明没有关系，陈文明多次严重违约，其既不履行意向书中应履行的义务，又未鉴订正式的购房合同和一次性交纳购房款，不能将购房意向书等同于正式的购房合同来适用《最高院关于审理商品房买买合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条主张权利。综上，请驳回陈文明的反诉请求。本院经审理认定事实如下：鑫鑫房地产公司系房地产开发商。2014年12月25日，鑫鑫房地产公司与陈文明签订一份《振兴商城购房意向书》，约定陈文明预购由鑫鑫房地产公司开发的振兴商城2栋2-11#、2-12#、2-13#商铺，房屋总价款为154.78万元，已付50万元，并约定开盘时享受房屋价款10万元优惠，即交10万元抵12万元优惠。2017年2月16日，双方就意向书中约定的振兴商城2栋2-11室（即2幢111室商铺）重新签订一份《振兴商城购房意向书》，意向书第一条约定：预购方（即买方）对振兴商城商品房项目作了充分了解，已拟定（2）栋（11）单元，建筑面积约60.82平方米的房屋，并告知相关权利与义务，并自愿签订本意向书和交付购房保证金，为人民币523234元整。已交80000元，余款需在该意向书签订之日起/月内补齐；意向书第三条约定：买方应在卖方电话通知（但不限于电话通知）之日起10日内，携此意向书、购房意向保证金的收据，首付房款及卖方要求的其他相关资料（包括按揭资料、户口薄、身份证等）到卖方售楼中心与卖方签订正式的《商品房买卖合同》；第四条约定：本意向书相关内容《商品房买卖合同》的主要条款，如有相悖，以正式签订的《商品房买卖合同》为准；第六条约定：如买方不按上述约定条款所规定的时间签订《商品房买卖合同》并未交清首付房款，则视为买方自愿放弃，并按《合同法》规定其购房保证金不予退还，卖方有权转售，买方无权干涉；第九条约定：本意向书在双方签订《商品房买卖合同》后由卖方收回。当天，鑫鑫房地产公司收到陈文明给付的80000元，并向陈文明开具金额为80000元的购房款收据。2021年5月20日，鑫鑫房地产公司向陈文明发出通知，通知陈文明接通知书后五日内按照双方订立的《意向书》之规定，办理相关手续，并交纳下欠的购房款，若不履行义务，已交纳的涉案房产8万元保证金不予退还，并承担逾期付款的违约责任。陈文明收到通知后，认为鑫鑫房地产公司故意隐瞒涉案房产被抵押的事实，且房产已被查封，导致双方未能签订正式商品房买卖合同，故涉诉来院。另查明，涉案房产已于2016年11月17日办理在建工程抵押，2020年10月12日，涉案房产被法院查封。上述事实，有营业执照、企业法人身份证明、购房意向书2份、邮政快递凭证、通知书、涉案房产不动产登记证明、陈文明身份证复印件、收据一份、抵押权登记信息一份、查解封登记信息一份在卷佐证。鑫鑫房地产公司提交的2幢112室、113室不动产权证书及物价局销售价格表与本案无关，不作为定案证据。本院认为，鑫鑫房地产公司与陈文明签订的《振兴商城购房意向书》是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均对陈文明预定振兴商城2幢111室商铺无异议，意向书中房号应为笔误，对此予以确认。本案的争议焦点为：1、涉案意向书的法律性质问题；2、没有签订商品房买卖合同的原因，是否归责于一方当事人；3、陈文明所交购房保证金8万元的性质，陈文明的反诉请求有无事实和法律依据。关于涉案意向书的法律性质问题。商品房买卖意向书是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房销售合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。签订意向书时，真正的商品房买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的前合同阶段，即使双方当事人完全履行了意向书，仍需双方另行签订商品房预售合同或现房销售合同。意向书的合同性质为预约合同，是独立有效的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，将意向书认定为商品房买卖合同，应具备两个条件:一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容;二是出卖人已按约定收取购房款。《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定:“商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。”本案《振兴商城购房意向书》对房屋的坐落位置、面积、价款进行了约定，但对房屋交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、办理产权登记事宜等重要条款均未明确约定，尚不具备商品房买卖合同的基本特征，且该意向书还约定：主要条款与商品房买卖合同相悖时以正式签订的商品房买卖合同为准，《振兴商城购房意向书》在双方签订《商品房买卖合同》后由卖方收回。因此，《振兴商城购房意向书》不能认定为商品房买卖合同，而只能认定为为磋商购买商品房而签订的预约合同。鑫鑫房地产公司直接依据预约合同主张支付购房款无相应依据，对其要求陈文明支付购房款523234元的请求依法不予支持。关于没有签订商品房买卖合同原因及是否归责于一方当事人的问题。涉案意向书中没有约定订立正式商品房买卖合同的时间，仅约定陈文明自鑫鑫房地产公司电话通知（但不限于电话通知）之日起10日内携相应资料与鑫鑫房地产公司签订正式的《商品房买卖合同》。现鑫鑫房地产公司仅提交一份书面通知书，没有提交其他通知签订合同的证据，而涉案房产已于2020年10月12日起被法院查封，在陈文明收到鑫鑫房地产公司书面通知时，该房产依然处于查封状态，现因涉案房产被查封导致双方当事人不能签订正式商品房买卖合同，不能实现合同目的，故对陈文明要求解除2017年2月16日签订的《振兴商城购房意向书》的反诉请求予以支持。鑫鑫房地产公司在涉案房产被查封后向陈文明发出书面通知，通知陈文明办理相关手续，导致当事人双方未能签订商品房买卖合同，故鑫鑫房地产公司主张赔偿损失的意见没有事实和法律依据，对其要求陈文明赔偿损失145785.54元的请求不予支持。关于陈文明所交购房保证金8万元的性质及反诉请求有无事实和法律依据问题。双方当事人在涉案意向书中将涉案房产的总房款523234元表述为购房保证金，而鑫鑫房地产公司向陈文明收取的80000元，所开具的收据收款事由为购房款，根据已查明的案件事实，陈文明向鑫鑫房地产公司所交纳的80000元，应认定为陈文明为购买涉案房产所交纳的订金，而非定金，对当事人主张适用定金罚则的观点不予采信。现因涉案房产被查封，双方当事人所签订的意向书依法应予解除，故对陈文明要求返还80000元订金的请求予以支持。考虑双方并未订立商品房买卖合同，陈文明主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第九条规定要求鑫鑫房地产公司承担赔偿责任，没有事实依据，且其没有提交损失的证据，故对陈文明要求鑫鑫房地产公司赔偿损失80000元的请求依法不予支持。综上，为维护当事人的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年3月31日最高人民法院审判委员会通过）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、解除陈文明与宿松县鑫鑫房地产开发有限公司于2017年2月16日签订的《振兴商城购房意向书》；二、宿松县鑫鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还陈文明80000元；三、驳回宿松县鑫鑫房地产开发有限公司的诉讼请求；四、驳回陈文明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4516元，反诉案件受理费1750元，由原告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司负担5366元，被告陈文明负担900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  沈家国二〇二一年八月六日书记员  姚丽丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年3月31日最高人民法院审判委员会通过）第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。