辽宁省锦州市古塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0702民初1373号原告：锦州展承物业服务有限公司，主要经营场所所在地锦州市古塔区兴业里兴业人家19-51号，统一社会信用代码91210700318940772A。法定代表人：王志强，该公司经理。委托诉讼代理人：章岑，该公司员工。委托诉讼代理人：刘东旭，辽宁民聚律师事务所律师。被告：辽宁宜德居酒店管理有限公司，住所地锦州市古塔区士英南街滨河花园39-38号，统一社会信用代码91210700MA0U1DC79Y。法定代表人：马奔，该酒店经理。原告锦州展承物业服务有限公司诉被告辽宁宜德居酒店管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦州展承物业服务有限公司委托诉讼代理人章岑、刘东旭，被告辽宁宜德居酒店管理有限公司法定代表人马奔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦州展承物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告交纳拖欠的物业服务费32,592元及利息6,517.20元（2018年1月1日至2020年12月31日期间）；2．诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系锦州市古塔区逸河园小区39-38号业主，原告为逸河园小区提供物业服务。被告作为逸河园小区业主理应按时交纳物业服务费。被告从2018年1月至今从未交纳物业服务费。物业服务费用是用于整个小区维护保养、维持小区正常持续运行所必需的费用。被告拖欠物业服务费用的行为，已影响到整个小区其他业主的共同利益。原告多次催要，被告至今未交。故诉至法院，请求判令被告交纳拖欠的物业服务费及利息。被告辽宁宜德居酒店管理有限公司辩称，首先，我不是故意拖欠物业费，而是因为物业公司服务不到位，我才没有交纳物业费。我有视频为证，我酒店的地下室和公共区域有漏水现象，给我酒店造成很严重的经济损失。我公司去物业报修，但物业公司只是说知道了并承诺维修，但是现在依然还是保持原来的状态。其次，物业公司让我交纳物业费，但物业公司是否以书面及口头形式公布了对整个小区的服务内容，我作为业主应该享受什么样的服务？我认为物业公司在没有提供令业主满意服务的情况下还催缴物业费，没有依据。如果我交纳了物业费，请问我作为业主的权利和损失应该由谁来弥补？当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对于原告提供的物业管理服务合同、增值税发票、2020年12月31日催费函及照片。上述证据已经本院审查，本院予以确认并在案佐证。关于被告提交的录像视频U盘及照片，拟证明宾馆地下室及小区公共区域漏水，并给其公司造成了经济损失。小区内生活垃圾并没有及时清运，小区下水常年得不到维修，被告公司无奈自己花钱维修，弃用小区管道而与等事实城市管道连接。原告对上述证据的真实性无异议，但对上述证据与本案的关联性及证据收集的合法性均持有异议，并认为被告所录视频反映的情况虽然属实，但与被告欠交物业费无关。本院对被告提交上述证据的真实性予以确认，但上述事实是否能够作为被告拒交物业费的抗辩理由本院将在后文予以评析。综合本院确认的有效证据和双方当事人陈述，本院经审理认定事实如下：被告系锦州市古塔区逸河园小区39-38号门市房的业主，房屋建筑面积1131.62平方米。原告于2016年3月15日同锦州市古塔区逸河园业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定由原告为逸河园小区提供物业服务。《物业管理服务合同》第二章约定：物业管理服务包含房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放等。第四章物业管理服务费用约定：物业管理服务费用不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用，专项服务的费用和特约服务的费用。业主在支付了首次管理费用后，应从首次管理费到期后的第1个月开始每半年或一年按时间向物业服务企业交纳物业服务费，业主应在每半年或一年的第一个月开始后的15日内向物业服务企业交纳本年的物业服务费，逾期未交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任。门市的交费标准为0.8元/月▪平方米。2018年1月1日开始至今，被告以原告提供的物业服务不到位，其公司未享受到满意的物业服务以及物业公司不及时维修给其公司造成经济损失为由，未交纳物业服务费。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人员订立的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与锦州市古塔区逸河园业主委员会签订的物业管理服务合同对被告具有法律约束力，原告为被告所在小区提供了物业服务，被告应按照物业服务合同约定的物业费收费标准交纳物业服务费用，原告按照合同约定的门市房每月每平方米0.8元计算被告欠交的2018年1月1日至2020年12月31日期间物业服务费32,592元，符合合同的约定，本院予以支持。关于被告主张原告提供的物业服务不到位，未及时维修给其造成经济损失，其有权拒绝交纳物业服务费的意见，本院结合被告所提的具体事由评析如下：一、关于被告主张的宾馆地下室及宾馆208房间漏水给其造成经济损失的问题。本院认为根据《物业管理服务合同》的约定“物业管理服务费用不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用……”，地下室的走廊部分属于房屋共用部位，据被告反映小区内的地下室存在共性的漏水问题需要处理，本院认为小区整体地下室漏水维修工程属于合同中约定的大中修情形，因此不属于物业服务费的范畴。关于被告主张的宾馆208房间漏水问题，因被告认可208房间是被告从其他业主处租赁，不属于案涉房屋的部分，且208房间漏水问题需要查明具体原因并分清责任主体后，再行判断责任归属问题。如果被告因上述漏水问题产生经济损失，亦可另案告诉，向相关义务人主张权利，但不构成被告拒交物业服务费的理由。二、关于视频中的垃圾问题，原告辩称因小区物业对垃圾清运有固定时间安排，不排除视频拍摄时间为物业公司正常清运垃圾之前。本院认为，原告的该节抗辩意见符合现实情形，应予以采信。即使物业公司存在清运垃圾不及时的现象，被告可有权要求物业公司改进服务，但不构成被告拒交物业服务费的理由。三、关于被告主张小区下水道常年得不到物业公司的维修，被告自己花费十几万元做下水工程和城市管道连接的意见，对此原告辩称被告自行出资改造自己使用的下水管道与物业公司无关，物业公司不承担任何责任。本院认为，被告未提交证据证明其自行出资改造下水道系因为物业公司不予维修以及其自行改造下水道的必要性，故被告因为下水道改造的相关花销不应由物业公司买单，被告的该节抗辩亦不能成为拒交物业服务费的理由。关于原告主张的利息问题，实为向被告主张逾期交纳物业服务费用的违约金，因被告未及时交纳物业费系因为被告所有的房屋确实存在漏水等其他问题，物业公司在为业主提供服务时也存在一定的不足之处，故原告主张被告支付利息的请求本院不予支持。应当指出的是，原告作为物业服务公司，在履行合同过程中应当本着为业主充分提供等价服务、提升服务质量、满足业主合理要求为前提。若原告主动作为，主动整改，可以为双方减少诉累，也有利于化解双方之间的矛盾。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告辽宁宜德居酒店管理有限公司于本判决生效后10日内给付原告锦州展承物业服务有限公司物业管理服务费32,592元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告锦州展承物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费778元，减半收389元，由原告锦州展承物业服务有限公司负担66元，被告辽宁宜德居酒店管理有限公司负担323元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 员  王 筱二〇二一年八月二十四日法官助理  刘 涛书 记 员  赵婉君