湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初7622号原告：刘礼军，男，1977年10月3日出生，汉族，住湖南省耒阳市。委托诉讼代理人：陈颖，湖南中禹航律师事务所律师。委托诉讼代理人：何肖羿，湖南中禹航律师事务所实习律师。被告：四川小屋智趣房地产经纪有限公司长沙分公司，营业场所：长沙市开福区通泰街街道中山路开福万达广场B区商业综合体（含写字楼）29010房。负责人：许新文。第三人:陕西大城小屋不动产管理有限公司长沙分公司，营业场所：长沙市开福区通泰街街道中山路589号开福万达广场B区商业综合体（含写字楼）29010号。负责人：刘锐。原告刘礼军诉被告四川小屋智趣房地产经纪有限公司长沙分公司（以下简称“小屋智趣公司长沙分公司”）、第三人陕西大城小屋不动产管理有限公司长沙分公司（以下简称“大城小屋长沙分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月8日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2021年7月16日公开开庭进行了审理，书记员杨婷婷担任法庭记录。原告刘礼军的委托诉讼代理人陈颖、何肖羿到庭参加诉讼。被告小屋智趣公司长沙分公司、第三人大城小屋长沙分公司经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告刘礼军向本院提出如下诉讼请求:1.判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》及交还房屋；2.判令被告向原告支付自2021年2月16日至实际交还房屋之日止的租金、电梯费等运营收益（按每月4899元的标准，2021年2月16日至2021年4月16日，暂计租金9798元）及违约金58788元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2020年11月9日，原告刘礼军与第三人大城小屋长沙分公司签订《合同书》，约定原告将其所有的位于长沙市岳麓区××路××广场××栋××房委托第三人管理，由第三人提出房屋装修风格、档次标准、管理运营理念的定位等建议，并协助原告与装修公司、运营公司分别签订装饰装修施工合同和房屋租赁合同，监督协调装修公司的装修设计施工方案执行。原告向第三人支付了服务费1000元。第三人协助原告将其所有的上述房屋出租给被告，约定租赁期限自2021年2月16日至2024年2月15日。被告未向原告支付租金，截至起诉之日，被告已超过60天未支付租金，根据双方签订的《房屋租赁合同》第十四条第五款的约定，被告应按照一年的运营收益标准支付违约金58788元。被告与第三人系关联公司，实际控股股东均为陕西恒城永昶实业集团有限公司。综上，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，望依法判决。被告小屋智趣公司长沙分公司未到庭参加诉讼，未向本院提交书面答辩意见及证据，视为其放弃相应的诉讼权利。第三人大城小屋长沙分公司未到庭参加诉讼，未向本院提交书面意见及证据，视为其放弃相应的诉讼权利。经审理查明，2020年11月9日，原告刘礼军（甲方）与被告小屋智趣公司长沙分公司（乙方）签订房屋租赁合同，合同页眉等处印制了“大城小屋”字样，合同约定如下内容：1.原告将坐落于长沙市岳麓区××路××广场小区××栋××室的房屋出租给乙方，该房屋为4室2厅2卫1厨，产权面积132.42平方米，甲乙双方确认在本合同履行过程中均以此作为租金和其他需要按照面积计算的费用、款项之计算依据。2.涉案房屋租赁用途为经营公寓及办公或配套项目，租赁期内未征得原告同意，不得擅自改变该房屋的租赁用途。租赁期限：共计36个月，自2021年2月16日至2024年2月15日止。3.租金标准：按产权面积计算37元／平方米／月，月租金为3000元；增值服务收益为1360.64元／月，配套设施折旧补贴为300元，物业管理费、电梯费为238.36元，以上各项统称为运营收益，合计为4899元／月。自管理运营期限起算之日起每月22日支付上个运营月运营收益。4.原告为了方便和节省时间，委托装修公司在装修期限届满后或者装修工程实际完工后将房屋交付给被告，实际交付以装修公司和被告共同签署的《房屋装修物品清单》为准。5.若被告不支付或不按照约定支付运营收益达60日的，或二次及以上拖欠各项费用达10000元的，原告有权单方解除合同，收回房屋。6.双方协商一致，同意本合同项下及法院或仲裁委应发出的任何通知或其它物品文件等，可以通过专人递送、电子邮箱或ＥＭＳ快递服务方式按本合同上述双方主体信息部分留存地址送达，送达时间按以下方式确定：如为专人递送，为实际送达时；如为通过ＥＭＳ快递服务发出，为该服务受理后3天；如为电子邮箱，为电子系统记载的电子邮件发出成功时间视为已被送达。因受送达人拒绝签收的，导致相关通知、物品文件或诉讼文书未能被受送达人接受的，物品文件或文书退回之日视为送达之日。为通知的目的，双方的通讯地址如有变更，变更的一方应自变更之日起三日内书面通知对方，否则一切责任由变更方承担。上述租赁合同签订当日，原告与案外人贵阳芈琼公司签订房屋装饰装修合同，约定原告将涉案房屋交给案外人贵阳芈琼公司进行装修，期限为2020年11月16日至2021年2月15日,装修费用为98716.8元。后原告向案外人贵阳芈琼公司预付了工程款项99716.8元，但案外人贵阳芈琼公司一直未对涉案房屋进行装修，涉案房屋一直处于空置状态，原告与案外人贵阳芈琼公司的装饰装修合同纠纷已另案起诉，现仍在审理过程中。涉案租赁合同履行过程中，因被告未履行租金支付义务。原告遂于2021年5月8日诉至本院，本院于2021年5月21日向被告邮寄送达诉讼副本材料，因被告一直未签收，该邮件于2021年5月25日退回。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经本院依法审核认定的原告与被告签订的房屋租赁合同、原告与案外人贵阳芈琼公司签订的装饰装修合同、收款收据、付款凭证截图等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告刘礼军与被告小屋智趣公司长沙分公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。关于原告要求解除与被告就涉案房屋签订的租赁合同的诉请。本案中，被告作为承租人，未依约向原告履行租金支付义务，其行为已构成违约，根据双方在涉案租赁合同中的约定：“若被告不支付或不按照约定支付租金达60日的，或二次及以上拖欠各项费用达10000元的，原告有权单方解除合同，收回房屋”。现被告未履行租金支付义务已远远超过60天，原告要求解除涉案租赁合同，理由正当，本院予以支持。至于合同解除的具体时间，因原、被告均未提交证据证明在本案起诉前曾向对方提出过解除租赁合同的要求，故本院以本院向被告送达的诉讼副本材料被退回之日即2021年5月25日为双方租赁合同解除之日。关于原告要求被告返还涉案房屋的问题。因涉案房屋并未装修，原告亦未提供相应的证据证明被告目前仍在占用涉案房屋。且原告在庭审中明确表示涉案房屋一直处于空置状态，原告在明知涉案租赁合同已无继续履行可能且房屋一直处于空置状态的情形下，其在涉案租赁合同解除后完全可自行直接收回涉案房屋。关于被告欠付租金、电梯费等运营收益的计算问题。因被告未向原告履行运营收益支付义务，故对涉案租赁合同解除之前欠付的租金，被告理应予以支付，对租赁合同解除之后的费用，因涉案房屋并未装修完成，且原告未提供相应的证据证明被告仍在占用涉案房屋，故对原告主张的租赁合同解除之后的运营收益，本院不予支持。根据原、被告在涉案租赁合同中约定的运营收益标准，被告自2021年2月16日至2021年5月24日期间共计应支付原告运营收益4899元/月×3个月+4899元/月÷30天×9天=16166.7元。关于原告要求被告支付违约金的诉请。本案中，涉案房屋并未装修完成，尚不具备出租条件，且本院已支付涉案租赁合同解除之前的租金，原告再行主张违约金显失公平，故本院不予支持。据此，《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告刘礼军与被告四川小屋智趣房地产经纪有限公司长沙分公司于2020年11月9日签订的房屋租赁合同于2021年5月25日解除；二、限被告四川小屋智趣房地产经纪有限公司长沙分公司于本判决生效之日起十日内向原告刘礼军支付运营收益16166.7元；三、驳回原告刘礼军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取757元、公告费300元，由原告刘礼军负担300元，由被告四川小屋智趣房地产经纪有限公司负担757元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  卿 斌二〇二一年八月六日法官助理  罗翠玲书 记 员  杨婷婷附相关法条：《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。