广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终949号上诉人（原审被告）：平远县远源房地产开发有限公司，统一社会信用代码91441426091790932J，住所地广东省平远县大柘镇黄沙。法定代表人：叶伟兴，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨文胜，男，汉族，1969年1月19日出生，住广东省梅州市梅江区，该公司员工。被上诉人（原审原告）：龙思新，男，汉族，1970年12月18日出生，住广东省平远县。被上诉人（原审原告）：冯建芳，女，汉族，1970年2月6日出生，住广东省平远县。委托诉讼代理人：龙思新，系冯建芳的丈夫，本案被上诉人之一。上诉人平远县远源房地产开发有限公司（以下简称远源公司）因与被上诉人龙思新、冯建芳商品房销售合同纠纷一案，不服广东省平远县人民法院(2021)粤1426民初24号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。远源公司上诉请求：1.撤销一审判决，予以改判；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人按合同约定为被上诉人办理了房屋所有权证书，上诉人不应承担违约责任。1.在上诉人2015年8月与被上诉人签订商品房买卖合同后，上诉人就到平远县房地产管理局为被上诉人办理了不动产权登记证明，该不动产登记证明实际上就是房屋所有权证书。从上诉人为被上诉人办理不动产登记证明书之日起，国家机关对外公示的房屋权属归被上诉人所有。2.根据该不动产权登记证明书，被上诉人向平远县房地产管理局办理了不动产权登记抵押登记证明（权利人中国农业银行股份有限公司平远县支行）。如果上诉人没有为被上诉人办理权属证明，则被上诉人根本不可能到银行办理抵押登记及贷款。3.不动产权登记证明，属于双方买卖合同中约定的由政府部门颁发的房屋所有权证书。二、合同约定的600天办证天数，应按办证职能部门的工作时间，默认为工作日。三、平远县住房和城乡建设局出具的情况说明、平远县自然资源局出具的《关于鸿禧中心城相关规划建设的情况说明》，可证明被上诉人至2019年3月25日才取得粤（2019）平远县不动产权第××号不动产权证书，系因政府机构改革，并非上诉人的原因。龙思新、冯建芳辩称，一、上诉人所述的是“证明”而非不动产权证书。该证明是预告登记，是做不动产权证书的前期准备，但不是政府颁发的房屋所有权转移登记的产权凭证。一审判决对此已经阐明。二、关于银行贷款的问题。银行贷款是开发商为了获取现款，而告知业主凭合同到银行申请借款，不动产权证书做好后要抵押给银行。如果预告登记证明可以算数的话，银行为何还需要不动产权证。三、合同没有明确约定600天为工作日，依法应默认为自然日。四、对于上诉人主张政府机构改革不受理产权登记业务的问题。根据《商品房买卖合同》约定，上诉人应在交房后600日即2018年3月30日前办妥不动产权证并向被上诉人交付，逾期则属违约。平远县政府机构改革发生于2019年，对上诉人按合同约定期限办理不动产权登记业务不构成影响。且在改革期间，政府部门也没有宣布停办业务。上诉人应承担违约责任。龙思新、冯建芳于2021年1月6日向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期取得商品房所有权证违约金79647元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年8月28日，原告龙思新、冯建芳作为买受人，被告远源公司作为出卖人，双方共同签订了《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：201531634），两原告自愿以373940元的价格购买被告开发的位于平远县。合同第十一条约定“交付时间和手续出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房”。合同第二十条约定“房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之6的违约金”。合同签订后，2016年1月29日，涉案房屋预告登记成立，证号为粤房地预登平远县字第××号。涉案房屋于2016年7月31日交付给原告使用，银行按揭贷款发放后，涉案房屋的房款已支付清楚。2019年3月25日，平远县国土资源局颁发了涉案房屋的不动产权证书，证号为粤（2019）平远县不动产权第××号。2021年1月15日，平远县住房和城乡建设局出具《情况说明》，内容“2016年7月始，因机构改革，造成办理不动产登记受理业务在此期间有所顺延”。2021年1月20日，平远县自然资源局出具《关于鸿禧中心城相关规划建设的情况说明》，内容“2016年7月至2017年5月，由于发证改革，不动产登记发证效率不高。2018年3月至2019年7月，鸿禧中心城作为省审计审查项目，在审计期间又因业主举报绿化隔离带未按规划建设，由广东省审计厅对该项目规划建设情况进行了审计，此后，市纪委又对存在问题进行核查，县自然资源局认真配合省审计、市纪委对原材料进行核对，直至2019年9月份才开始正常办理鸿禧中心城规划验收工作。同时，2019年2月至2019年5月，县级政府部门进行机构改革，因职能的转换及人员的转隶，多少影响到了规划部门及不产登记工作的进展”。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，该《商品房买卖合同》合法有效。依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原、被告双方均应按合同约定的内容履行相应义务，如违约则应按约定承担违约责任。本案主要争议焦点为：预告登记问题、办证期限是否顺延与被告有无逾期办证违约问题、违约金计算问题。关于预告登记问题。被告主张已于2016年1月29日为涉案房屋进行了预告登记即是办理了所有权证。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效”。可见，预告登记证并非等同于不动产权证，原、被告双方合同约定“商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书”是办理不动产权证书，故被告所提上述辩解意见，理由不足，不予支持。关于办证期限是否顺延与被告公司是否办证逾期问题。按照原、被告双方约定，原告按合同交纳各种费用，具体办证事宜由被告公司实施并应在该商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书。经查，涉案房屋交付时间为2016年7月31日，本应在交付之日起600日取得房屋的所有权证书，即原告应在2018年3月24日前取得房屋的所有权证书，但涉案房屋不动产权证书于2019年3月25日才颁发，存在逾期交付房屋所有权证书的事实。被告应承担逾期办证的违约责任，向原告支付违约金。不动产登记发证业务的办事机构存在调整的事实，客观上也可能在短时间内对办证业务有一定的影响，但因双方商品房买卖合同约定的办证期限“从商品房交付之日起600日内”，办证期限宽裕，被告未能举证证明其在为原告办理涉案商品房不动产权证过程中，受上述登记发证业务的机构调整影响的确切证据，故被告所提“因政府机构改革、不动产权证规范核发、鸿禧中心城绿化带隔离审核等问题，造成出证有所顺延”之辩解意见，理由不足，不予采纳。关于违约金计算问题。原、被告签订的合同第二十条约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书的……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之6的违约金”。该约定的违约金计算标准过高，依法予以调整。因原告未提供证据证明其所受损失的具体情况，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限……合同约定违约金或者损失数额难于确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条、第二十八条之规定，可调整为按起诉时一年期贷款市场报价利率年利率3.85%确定涉案房屋逾期办证的违约金标准。涉案房屋逾期办证超期365天，故涉案套房的逾期办证违约金为373940元×3.85%×365天÷365天＝14396.69元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2021年3月31日判决：一、被告平远县远源房地产开发有限公司应当于本判决生效之日起十五日内向原告龙思新、冯建芳支付逾期交付平远县房屋所有权证的违约金14396.69元。二、驳回原告龙思新、冯建芳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1791.18元，减半收取895.59元（原告已预交），由被告平远县远源房地产开发有限公司负担161.88元并于本判决生效之日起十五日内径行支付给原告龙思新、冯建芳，其余受理费用733.71元由原告龙思新、冯建芳负担。二审中，当事人未提交新证据。经查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据上诉人远源公司的主张，本案二审主要争议焦点是：一、上诉人能否以预告登记，主张履行完毕合同约定的办证义务；二、合同约定的600天办证天数是否按工作日计算；三、上诉人能否以政府机构改革为由，免除自身责任。关于争议焦点一。双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起600日内取得商品房的房屋所有权证书的，出卖人承担违约责任。该合同明确约定的是房屋所有权证书，并非上诉人主张的预告登记。在商品房销售中，预告登记的办理时间在前，作为房屋买卖交易的保护措施，仅产生保障买受人将来取得物权的作用，但没有确认买受人已取得了房屋所有权；而房屋所有权证的办理时间在预告登记之后，具有确认买受人已取得了房屋所有权的效力；故预告登记并不等同于房屋所有权证书。按双方合同约定，上诉人在办理预告登记后，还要协助被上诉人取得房屋所有权证书。因此，上诉人以预告登记，主张履行完毕合同约定的办证义务，不符合双方合同约定，不予支持。关于争议焦点二。对《商品房买卖合同》第二十条约定的办证天数600日，双方没有明确约定为工作日。上诉人主张该600日为工作日，缺乏依据，不予支持。关于争议焦点三。虽然不动产登记发证业务的办事机构存在调整的事实，客观上也可能在短时间内对办证业务有一定的影响；但因双方签订的《商品房买卖合同》约定的办证期限为“从商品房交付之日起600日内”，办证期限宽裕，且上诉人未能充分举证证明其在为被上诉人办理涉案商品房不动产权证过程中，受到登记发证业务的机构调整的持续性严重影响。因此，根据合同约定的办证期限和被上诉人实际取得涉案商品房及不动产权证的时间，一审认定上诉人已构成违约，应承担违约责任并无不当。上诉人提出其不存在逾期为被上诉人办理房屋所有权证及办证延期是受政府办证业务机构调整的影响，不应承担违约责任的上诉主张，依据不足，不予采信。综上所述，上诉人远源公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费159元，由上诉人平远县远源房地产开发有限公司负担。平远县远源房地产开发有限公司预交的二审诉讼费1791.18元，可向本院申请退还1632.18元。本判决为终审判决。审 判 长 陆宝华审 判 员 张孟棋审 判 员 陈国华二〇二一年八月五日法官助理 范宜洪书 记 员 巫锾宇