青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2021）青0103民初3571号原告：马登琴，汉族，1968年3月3日出生，公民身份号码：XXX，住址：青海省西宁市城东区。        被告：青海西北房地产开发建设有限公司，统一社会信用代码：916329007105272374，住所：西宁市民和路33号。        法定代表人：杨世荣，该公司董事长。        委托诉讼代理人：郭超，青海佳一律师事务所律师。        原告马登琴诉被告青海西北房地产开发建设有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告马登琴、被告青海西北房地产开发建设有限公司的委托诉讼代理人郭超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        原告马登琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告在30日内为原告办理房屋所有权证；2、判令被告向原告支付自2014年4月19日起至起诉之日（2021年5月10日）逾期办理房屋权属证书的违约金9999元，如果被告一个月内办了房产证则不要求违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年1月19日，原、被告签订《西宁市商品房预售合同》，该合同约定，原告从被告处购买位于西宁市城东区湟中路189号18号楼1单元1251室119.82m的房屋，总价573698元；合同第一条约定房屋竣工日期为2016年4月1日，合同第八条约定房屋交付日期为2015年10月30日；合同第十五条约定原告委托被告办理《房屋所有权证》，被告在房屋竣工并验收后90个工作日内为原告办理《房屋所有权证》，原告未能在规定的期限内取得《房屋所有权证》的，被告按已付房款的0.1％向原告支付违约金。合同签订后，原告缴纳了相应房款。然而，被告却延迟房屋竣工和交房，直至2016年3月31日才完成竣工，2016年3月31日向原告交付了房屋，延迟达150天之久。原告接房时向被告缴纳了含契税、维修基金在内的所有办证费用共计14075元，而被告至今未向原告办理《房屋所有权证》，被告此举严重损害了原告的合法权益。被告违约逾期办理《房屋所有权证》，原告多次要求被告办理，并多次向相关部门反映，但被告至今仍未履行合同，原告的合法权益持续受到侵害。原告认为，被告应立即为原告办理房屋所有权证，同时合同约定的被告不按期办理《房屋所有权证》的违约金（已付房款的0.1％）数额极少，属霸王条款，违反《民法典》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规，违背买卖双方平等的原则，同时也与同一小区其他业主的购房合同违约责任不一致。按照原、被告签订的商品房预售合同第七条原告逾期付款的违约责任条款，若原告未能按期付款，原告按日向被告支付逾期款万分之一的违约金，因此根据平等原则，被告未能在约定的时间内为原告办理《房屋所有权证》的，应当自违约之日起，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，即被告应当自2016年4月1日（商品房预售合同约定的房屋竣工验收后90个工作日）起至起诉之日（2021年5月10日）按每日57.37元向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金，共计100971.2元，但考虑到被告是本地开发商，实力有限，所以原告愿意减少赔偿，被告向原告支付违约金9999元即可。        被告青海西北房地产开发建设有限公司辩称：一、合同约定前提是因为被告原因导致逾期，本案中逾期办证的责任不在被告，被告不承担违约责任。二、被告正在逐步为小区业主办理房屋产权证。三、原告所购房屋逾期办理房产证并非因为被告不作为造成的，而是因为“现行办证工作改革为不动产权证，政策对未办理房屋所有权证者现在要求办理不动产权证，导致数量大，耗时长”这种客观原因造成的，属于合同中约定被告的免责条款，原告在《商品房预售合同》中签字，也代表对此予以认可。四、合同约定0.1％的违约金是双方真实意思表示，并非格式条款。综上，原告主张被告承担违约责任的诉求不能成立，依法应予以驳回。        原告马登琴为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：        证据一：收据2张，证明原告向被告交款的事实。        证据二：结算单1份，证明原告交纳了相关费用。        证据三：工程竣工永久性标牌，证明工程已经竣工。        证据四：商品房预售合同，证明原被告之间的约定。        被告青海西北房地产开发建设有限公司对原告提供证据的质证意见为：对证据一、二、三、四的真实性无异议，对证据四的证明方向不认可，对原告提交的证据被告对真实性无异议，本院予以认定。        被告青海西北房地产开发建设有限公司向本院提交的相关反驳证据如下：        证据一：民事判决书，证明逾期办证并非被告的原因导致。        原告质证认为对真实性有异议，但该判决书是法院做出的已生效判决，本院对真实性予以认定。        根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月19日，原告马登琴（买受人）与被告青海西北房地产开发建设有限公司（出卖人）签订《西宁市商品房预售合同》（合同编号：YS0179403，房屋代码：444683），原告购买被告位于西宁市城东区湟中路189号18号楼1单元1251室建筑面积119.82㎡的商品房一套，合同约定房屋总价573698元，首期付款344698元，剩余229000元办理按揭贷款的方式付款；出卖人应当在2015年10月30日向买受人交房；合同第十五条对房屋登记的约定为：出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后90个工作日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，按下列第三项办理《房屋所有权证》，3、买受人委托出卖人办理，并将办理《房屋所有权证》需由买受人提供的资料提供给出卖人；如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，双方同意按照下列第1、2、3种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1％赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金。3、如因买受人原因，导致出卖人未能按期办理《房屋所有权证》的，出卖人不承担违约责任。合同签订后，原告按约交付了房款，2016年3月31日，被告向原告交付了房屋，同时原告也向被告及物业公司交付了其他相关费用。        另查，被告于2010年3月11日取得湟中路189号地名使用门牌证；2012年3月26日取得西宁市城东区湟中路189号建设项目为“港欧·东方花园”的宁国用（2012）第102号土地使用权证；2012年9月18日取得港欧·东方花园住宅小区18号楼建字第宁规建字2012-106-18号的建设工程规划许可证；2015年12月4日港欧·东方花园住宅小区11-23号楼竣工验收。被告于2016年6月11日向西宁市测绘院提交了港欧·东方花园住宅小区1-23号楼房产实测申请，2017年2月10日申请竣工测绘，2017年7月取得《竣工测量技术报告》，2018年5月4日申请不动产房地首次登记宗地图，2019年3月13日取得11-23号楼《不动产测量成果报告》，2019年6月6日相关部门完成初步审核，现被告尚未取得11-23号楼的不动产登记。        本院认为，原告马登琴与被告青海西北房地产开发建设有限公司签订的《西宁市商品房预售合同》，不违反法律法规的规定，是双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应按合同约定享受权利履行义务。原告马登琴起诉要求被告在30日内为其办理房屋所有权证，但被告不是房屋所有权证登记办理机关，故原告的诉讼请求没有法律依据，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。本案关于房屋登记的办理在合同第十五条中进行了明确约定：出卖人应当自房屋建成并竣工验收后90个工作日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，按下列第三项办理《房屋所有权证》，三、买受人委托出卖人办理，并将办理《房屋所有权证》需由买受人提供的资料提供给出卖人。因出卖方的原因，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，双方按照下列第1、2、3种方式处理，1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的0.1％赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1％向买受人支付违约金。3、如因买受人原因，导致出卖人未能按期办理《房屋产权证》的，出卖人不承担违约责任。根据双方约定和本案查明的事实，被告（出卖人）在原告取得本案商品房之后（2016年6月11日）就已经向西宁市测绘院提交了办理产权登记的有关资料和申请，并于2019年3月13日取得11-23号楼《不动产测量成果报告》，而西宁市测绘院出具的有关报告是办理不动产权的必要条件，西宁市测绘院属于原、被告所订立《西宁市商品房预售合同》第十五条中所指的相关部门，被告尽到了办理所有权证书的合同义务，现被告未在合同规定的期限内取得原告商品房的房屋所有权证书，并非被告的原因所致，故被告不构成违约，原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证书违约金的诉求不能成立，本院予以驳回。        综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：        驳回原告马登琴的诉讼请求。        案件受理费减半收取100元，由原告马登琴负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。        审判员    何亚峰二〇二一年八月二十三日法官助理    孔爱爱书记员    陈涛《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。