贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0112民初2628号原告：陈某某，男，住贵州省余庆县。委托诉讼代理人：王东，贵州黔筑律师事务所律师，代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：刘艳红，贵州黔筑律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。被告：贵州宏德置业有限公司，统一社会信用代码91520100697502560J，住所贵州省贵阳市乌当区东风镇后所村乌当区东风镇翠湖路7号-乐湾国际旅游综合体G（17）056号地块（商业2）2号楼。法定代表人：马海峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：付紫兰，贵州天筑律师事务所律师，代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：郭丽娇，贵州天筑律师事务所律师，代理权限：特别代理。第三人：中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行，统一社会信用代码：91520112214590739R，营业场所贵州省贵阳市乌当区新添寨新添路216号。负责人：杨阳，系该行行长。原告陈某某与被告贵州宏德置业有限公司（以下简称为宏德公司）、第三人中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行（以下简称工行乌当支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年8月2日公开开庭进行了审理。原告陈某某及其委托诉讼代理人王东，被告宏德公司委托诉讼代理人郭丽娇到庭参加诉讼，第三人工行乌当支行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈某某向本院提出的诉讼请求：一、判令解除原、被告宏德公司签订编号为201800679的《商品房买卖合同》；二、判令解除原告与被告工商银行签订的《个人购房借款／担保合同》并返还原告已支付的相应贷款本金及利息人民币123827.46元（暂计算至2021年4月15日，实际计算至被告付清时止）；判令被告宏德公司承担原告《个人购房借款／担保合同》项下剩余全部贷款及利息；三、判令被告宏德公司向原告返还购房首付款175038元及资金占用费15957.63元（资金占用费以175038元为基数，利率按年利率6%计算，从2019年12月31日起，暂计算至2021年6月30日（共计547日），最终计算至实际退还时止）：四、判令被告宏德公司返还原告住房维修基金17100元、团购费20000元；五、判令被告宏德公司向原告支付违约金8550.38元：六、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月26日，原告向被告宏德公司支付商品房买卖团购费20000元，同年3月31日原告和被告宏德公司在乐湾国际客服中心签订了《商品房买卖合同》，合同编号为201800679，该房屋位于贵阳市乌当区云栖谷，合同约定被告宏德公司以每平方米9057.61元出售给原告，该商品房建筑面积为121.05平方米，套内建筑面积为94.4平方米，总价款为855038元（大写：捌拾伍万伍仟零叁拾捌元），合同签订之日原告当即支付了购房首付款175038元（大写：壹拾柒万伍仟零叁拾捌元）给被告宏德公司，同时支付17100元维修基金，余款680000元（大写：陆拾陆万元）通过被告工商银行贷款支付给被告宏德公司。另，该合同第四章第十一条第一项交付时间和条件约定：（一）出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。第十三条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人已交房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际支付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。现原告已按照合同约定完全履行付款义务，被告宏德公司一直未交房，原告有权要求被告退房，因原告与被告宏德公司间的《商品房买卖合同》无法继续履行，因此依附于此的原告与被告工商银行签订《个人购房借款／担保合同》也无法继续履行。根据相关法律规定，原告为维护自身权益，据此特依法诉至法院，望判如所请。被告宏德公司辩称，原告未在合同约定的解除条件成就后，在法定的除斥期间内解除合同，原告的解除权消灭，请求继续履行合同，驳回原告的全部关于被告宏德公司的诉讼请求，其余意见详见举证质证及辩论意见。第三人工行乌当支行未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下，2018年3月31日，原告与被告宏德公司签订合同编号为201800679号的《商品房买卖合同》（以下简称合同）及补充协议，约定：被告宏德公司将乌当区东风镇御景路乐湾国际旅游综合体7-2号地块-云栖谷第28号楼1单元11层4号的商品房出售给原告。该房屋建筑面积121.05平方米，套内面积94.4平方米，合同约定的总价为855038元。合同约定的首付款为175038元，剩余房款680000元约定为按揭贷款支付，为办理银行按揭贷款，原告与第三人工行乌当支行签订《个人购房借款/担保合同》，借款金额为680000元。被告宏德公司2018年3月31日向原告出具收到首付款175038元的收据，被告还收到由第三人向被告支付的房屋按揭贷款680000元。另查明，合同第十一条约定被告宏德公司应在2019年12月31日前交付房屋，交付房屋应当符合该条第二款约定的相关条件。合同第十三条约定逾期交房责任：第1（2）约定“逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。”。该房至今未按合同约定的交付时间、交付条件向原告交付使用。另查明，原告为购买案涉房屋，向住建部门交存了房屋维修资金17100元。上述事实，有原告、被告及第三人的当庭陈述及原告提交的身份证、《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证、房款收据、维修资金交存通知书、工商银行借记账户历史明细等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十一条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》中约定，被告宏德公司向原告交付案涉房屋的时间为2019年12月30日前。根据商品房买卖合同中关于宏德公司未按照约定的期限和条件将该商品房交付原告超过90日，原告有权解除商品房买卖合同的约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，原告以宏德公司逾期交房超过90日为由要求解除合同的权利产生时间为2020年3月31日，但原告在该解除权产生之日起一年内未向宏德公司提出解除合同，原告于2021年5月18日向本院递交起诉状等立案材料，诉请要求解除《商品房买卖合同》，但该解除权的行使时间已超过法律规定的解除权行使的一年除斥期间，故应视为原告自愿放弃行使合同解除权，继续履行合同。虽然案涉房屋还未达到合同约定的交付条件，商品房买卖合同的主要合同目的是交付修建完毕的房屋并实现房屋的居住属性，原告未提交证据证实案涉商品房买卖合同已不具有继续履行的可能，原告在庭审中亦陈述案涉房屋已经封顶，合同主要目的在预期内可以实现，故不存在因不能实现合同目的而行使法定解除权的事由。虽宏德公司确有逾期交房的违约行为，但该违约行的产生系案涉建设项目在施工过程中的客观因素所致，且并非宏德公司主观追求的结果。综上，原告行使合同解除权已过除斥期间，被告宏德公司逾期交房的行为并未构成根本性违约，从鼓励交易、维护交易稳定的角度考虑，对原告要求解除《商品房买卖合同》的诉请，本院不予支持。由于原告与宏德公司之间的商品房买卖合同继续履行，原告要求被告贵州宏德置业有限公司向原告返还购房首付款、解除《个人购房担保借款合同》等其余诉讼请求的请求权基础不成立，故对原告的其余诉讼请求，本院亦不予支持。若宏德公司的违约行为客观上给原告造成了损失，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，原告亦可针对该违约行为向宏德公司主张违约责任。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告陈某某的诉讼请求。案件受理费6176元，已减半收取，由原告陈某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。审 判 员 陈治宏二〇二一年八月二十四日法官助理 杨 琴书 记 员 龙叙铭