大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初8593号原告：大连宏华物业管理有限公司，统一社会信用代码912102117260294275，住所地辽宁省大连市甘井子区芳泽园11号。法定代表人：陈华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王楠，系辽宁金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷洪芳，男，系该公司员工，住址辽宁省瓦房店市。被告：张国晶，女，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：张有江（与被告张国晶系夫妻关系），汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告大连宏华物业管理有限公司与被告张国晶物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谷洪芳，被告的委托诉讼代理人张有江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告支付2015年4月18日至2018年12月31日欠缴的物业费4,175元，滞纳金1,252元。事实与理由：2014年2月，原告与大连市公共租赁住房投资管理有限公司签订《阳光驿城前期物业管理委托合同》，约定原告进驻阳光驿城小区提供物业服务。被告于2014年4月18日入住阳光驿城小区房屋，是该房屋业主，房屋面积为52.14平方米。根据《阳光驿城前期物业管理委托合同》第八条的约定，案涉房屋的物业费标准为1.8元/月/平方米。原告已经按照合同约定履行物业服务义务，但被告一直拒绝向原告交纳物业费，共计4,175元（明细如下：2015年4月18日至2018年12月31日，共1353天；住宅1.8元/月/平方米X住宅面积52.14平方米X12个月+365天X1353天=4,175元）。根据被告与大连市公共租赁住房投资管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》第七条第四款的约定，被告不按照协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起按日3%。交纳滞纳金。原告多次催要未果。被告拒不交纳物业费的行为，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告张国晶辩称，对房屋面积、欠费时间及合同约定的物业费标准均无异议，但不同意原告的诉讼请求。我和原告的合同是我没有住进案涉房屋签的，签合同时没有住进案涉房屋，签合同才给我钥匙。我在2015年4月18日之前发现房屋主卧室内特别大的一个窗台的理石面中间裂开，物业说有问题找他们给维修，找了不下二十次，虽然原告派人到我家看了，承诺一个月左右、最长三个月给换了，但到现在也没有给我维修。我还发现我家厨房灶台下陷，使用不到两个月，上面的理石板又断了，包下水管棉裂开了。此外，原告的服务质量差，物业费远高于其服务水平。经审理查明，原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区阳光驿城项目经济适用住房提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区阳光驿城的业主，房屋面积52.14平方米。2014年2月，原告（乙方）与大连市公共租赁住房投资管理有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》，合同第五条约定原告需为全体住户创造一个整洁、文明、安全、舒适、便利的宜居环境，原告需在合同生效后一个月内，使各项服务达到《大连市住宅小区物业管理服务收费等级考核标准》（一级）规定的服务标准。原告需及时妥善处理住户有关物业管理的投诉。合同第六条约定了原告在客户服务、治安保卫服务、公共环境维护服务、绿化养护服务、物业建筑物所属公共设施、设备运行维护保养、物业建筑物本体公共部位管理及维修、物业档案管理、节能管理、维护公共关系、停车场管理、公建经营行为管理等方面的服务内容和服务标准。合同第七条约定了物业服务期限至产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日止。合同第八条约定了物业费标准，住宅为1.8元/平方米/月。被告于2014年4月18日接收案涉房屋，并在与大连市公共租赁住房投资管理有限公司的《前期物业管理服务协议》中约定大连市公共租赁住房投资管理有限公司有权委托物业管理企业实施前期物业管理。被告未向原告交纳自2015年4月18日起至2018年12月31日止的物业服务费用。案涉小区现未成立业主委员会。原告于2018年12月31日撤出案涉小区，不再为案涉小区提供物业管理服务。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与大连市公共租赁住房投资管理有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，对原告在物业管理工作中的责任以及物业管理服务费标准等均进行了约定。根据被告与大连市公共租赁住房投资管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，被告同意由大连市公共租赁住房投资管理有限公司委托物业管理企业实施前期物业管理，因此，原、被告应受该《前期物业管理委托合同》的约束。原告在案涉期间为被告所在小区提供了物业服务，被告理应按照约定支付物业费。现原告主张被告交纳自2015年4月18日至2018年12月31日所欠物业费，于法有据，本院予以支持，但原告的计算略有偏差，本院予以纠正，被告应向原告交纳的物业费为4,173.29元（52.14平方米×1.8元/平方米/月×44个月+52.14平方米×1.8元/平方米/月÷30天×14天）。关于被告主张原告未尽到维修义务的辩论意见，本院认为，被告提出其在入住后不久就发现的窗台大理石裂开及灶台下陷的问题，均属于房屋质量问题，被告应向开发单位主张维保义务，被告认为原告做出了维保承诺，但被告并未提供证据证明该主张，原告对此也予以否认，故对被告的此节意见本院不予采信，被告据此不向原告交纳物业费于法无据，本院不予支持。至于被告辩称原告的服务差，物业费标准远高于其物业服务的意见，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。故被告以拒付物业费对抗其所主张的物业服务瑕疵，无合法依据。尽管本院认定被告应该依约向原告交纳物业费，但经查，在原告提供的物业服务期间，确实存在瑕疵，如存在公共设施维护保养不到位、安全隐患排查不到位、公共环境维护、绿化养护不到位，房屋公用部位及公用设施、设备维修不及时等情况。同时考虑到原告现已不再为案涉小区提供物业服务，无法通过后续的物业服务对存在的问题进行整改，故对于原告提出的滞纳金主张，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告张国晶给付原告大连宏华物业管理有限公司2015年4月18日至2018年12月31日期间的物业费4,173.29元。二、驳回原告大连宏华物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费25元（原告已预付，已减半），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审判员  孙云芳二〇二一年八月二十日书记员  刘 姗本案引用的法律条文《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。