湖南省麻阳苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2021)湘1226民初826号原告：阙成银，男。被告：滕建笙，男。原告阙成银与被告滕建笙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告阙成银、被告滕建笙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行给原告办理房产产权过户手续义务；2、判令被告赔偿因违约产生的违约金15万元；3、判令被告承担该房屋办证所产生的相关费用；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年11月9日，原、被告之间签订《房屋转让（销售）合同》。根据合同约定，原告所购置的房屋坐落在高村镇兴隆社区二小区菜园路130号，土地使用权证号为麻国用（2013）第579号，具体为高村镇兴隆社区二小区，住房1-2层底层一套和101号房。合同签订后，原告按合同付款方式及时间约定给被告按B种付款方式付款共计人民币44万元，被告早已将竣工验收的房屋交付给原告。然被告却未能按合同第七条之规定为原告办理房屋过户手续。为此，七年多时间以来，原告多次要求被告履行该义务，被告却以种种理由搪塞。迫于原告多次催办，被告于2018年12月14日给原告出具一份承诺书，承诺到2019年春节前办理好房屋转让过户手续……，但被告到2019年春节前还是未能办理。2020年4月2日，被告又与原告签订《房屋转让销售合同附加协议》，双方定于2020年12月14日被告保证一定给原告办理好房屋产权证。时至今日，被告仍未能履行办证义务。被告之所以未能履行义务，究其原因是被告一直采取欺骗手段，早已把原告购置的房屋于2014年4月办在被告名下，并用该房产证到麻阳农村商业银行办理抵押贷款。原告认为，被告的行为实属违约，故诉至本院。被告辩称，对原告要求被告办理房屋过户及由被告承担过户费用的请求没有异议，但原告要求被告赔偿15万元违约金的请求，不符合双方约定。被告有特殊原因没有给原告完成过户，现在案涉房屋在银行设置抵押贷款，被告暂时无法完成过户，且双方已经达成协议，被告同意在延期过户期间给原告进行补偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。因被告对原告提交的证据没有异议，本院均予以采信。根据采信的证据及原、被告的陈述，本院确认以下案件事实：被告和案外人高小平各自均在麻阳苗族自治县高村镇菜园路购买有一宗私人房产。2013年被告与高小平拆除各自旧房，联合申报建房，并就新建除自用以外的房屋对外进行出售。2013年11月9日，原告向被告购买该联建房屋的201号和101号住房，并向被告交纳首付购房款20万元。2014年，被告向原告交付了所购买的房屋，同时原、被告以被告为甲方，原告为乙方，双方补签了《房屋转让（销售）合同》。合同约定，原告所购置的房屋坐落在高村镇兴隆社区二小区菜园路130号，房号为高村镇兴隆社区二小区1-2层底层一层和101号房；土地使用权证号为麻国用（2013）第579号，建设工程规划许可证号为麻规（建）字第20130419号；房屋总价款51万元，2013年11月9日前交付20万元，2014年1月15日前交付15万元，2014年8月15日前交付9万元；被告代办产权证时，原告付清房屋余款7万元，具体时间在该工程竣工后以被告通知为准；同时约定了相应违约责任，其中约定被告逾期交付的违约责任为：“除第四条所列的特殊原因外，甲方须按期将已竣工验收合格的房屋交付乙方，否则，乙方有权按已交房价款向甲方追索违约金，按本合同第四条规定的最后交付期限的第三天起自交付之日止，逾期在30日内的，违约金每月按已付付款的20%计算。逾期超过30日后，违约金每月按已付付款的30%计算，逾期超过60天后，乙方有权追究甲方违约责任，如乙方要求退房，甲方除退还乙方的已付房款外，还应向乙方按已付付款的50%支付违约金”。被告交付房屋后，原告向被告交纳了除7万元房屋尾款之外的购房款，原告合计向被告交纳购房款为44万元。2014年4月左右，被告以自己名义到房产部门办理了原告所购买房屋房的产权证，但一直未给原告办理房产过户登记手续，且被告于2017年11月左右以原告购买的房屋作抵押到湖南农村商业银行办理抵押贷款，抵押贷款期限为三年。因原告一直催促被告办理房屋产权登记，被告于2018年12月14日给原告出具书面承诺，承诺到2019年春节前给原告办理好房屋转让过户手续，原告所欠的7万元购房尾款，到时只交付6万元，如不按时办理，赔偿一切经济损失。被告承诺的期限届满后，还是未能给原告办理房产过户手续。2020年4月2日，被告又与原告及原告的妻子签订《房屋转让销售合同附加协议》，约定由被告负责免费给原告办理房屋产权证，办证所需缴纳的全部费用（庭审中双方明确包含全部税、费）均由被告承担，原告不承担任何费用；原告尚欠被告的7万元购房尾款，被告每延迟一年办证，原告每年可以从中扣除1万元作为补偿（庭审中双方确定从2019年起开始抵扣），直到被告给原告办理房屋产权证为止。同时约定2020年12月14日被告未能兑现承诺，原告将用法律武器维护自己合法权益及经济损失。2020年11月左右，被告就原告购买的房屋办理的抵押贷款到期，被告又进行展期，期限为三年。被告因此还是未能履行给原告办理房屋过户登记。原告因此诉至本院。本院认为：被告与他人联合修建房屋，并将属于被告的房屋除被告自用以外的部分对外进行出售，被告并与原告签订了房屋转让（销售）合同。该合同是双方真实意思的表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合同成立生效。原告按照合同约定支付了被告相应购房款后，被告将房屋实际已交付给原告，但一直未给原告办理房屋产权手续。经原告多次催促后被告与原告又签订房屋转让（销售）合同附加协议。该附加协议系双方对房屋转让（销售）合同的补充，同样成立生效。根据附加协议约定，被告承诺从2018年12月14日起到2019年春节前给原告完成房屋产权过户登记，原告从所欠被告的房屋尾款中抵扣1万元作为补偿，且每延迟一年过户，原告可以从中再抵扣1万元。如2020年12月14日被告未能完成房屋产权过户，原告有权用法律武器维护自己权益。附加协议同时约定，被告负责承担房屋产权过户登记的全部费用（庭审中双方明确为全部的税、费）。该附加协议虽然约定了被告每延迟一年过户，原告可以从所欠房屋尾款中抵扣1万元作为补偿，直到被告完成过户为止。但该约定只是赋予原告选择的权利，即原告可以选择延迟过户，被告每年给予1万元的补偿，也可以选择要求被告及时办理过户，不同意延迟办证和给予补偿。且附加协议中还约定2020年12月14日被告未能完成房屋产权过户，原告有权用法律武器维护自己权益。被告无权以附加协议约定为由任意拖延给原告办理房屋产权过户手续。2020年12月14日的期限届满后，被告未给原告完成房屋过户登记，原告已经起诉主张权利，被告的行为已构成违约。被告未经原告同意，因自身需要以原告所购买的房屋到银行办理抵押贷款，并进行贷款展期，其将案涉房屋设立抵押贷款的情形并非客观上不能办理过户登记，被告可以通过清偿贷款，消除该房屋上所负担的债务后完成房屋过户登记。被告提出的案涉房屋办理了抵押贷款，暂时无法完成过户的理由不能成立。被告应当承担及时给原告办理房屋产权过户并按双方约定承担房屋产权过户全部税费的义务。故原告要求被告办理房屋产权过户登记，并承担房屋过户全部税费的诉讼请求成立，本院予以支持。原告要求被告赔偿违约金15万元的诉讼请求，因被告早已将案涉房屋实际交付给原告使用，履行了主要合同义务，被告虽然没有及时履行给原告办理房屋产权过户的合同义务，但双方经协商就此签订了附加协议，约定了延迟过户的补偿方式，可以认定双方就办理房屋产权过户问题重新进行了约定，被告仍然不能履行房屋产权过户义务，应当按照附加协议约定承担相应补偿责任。故原告要求被告赔偿违约金15万元的诉讼请求，不能成立，本院不予支持。关于原告所欠被告的房屋尾款，被告延迟过户应当给原告的补偿，由双方根据签订的附加协议约定进行结算抵扣支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告滕建笙于本判决生效之日起30日内给原告阙成银办理好所购买的位于麻阳苗族自治县高村镇兴隆社区菜园路（合同约定地点为高村镇兴隆社区二小区菜园路130号）25号的201号和101号住房产权过户登记手续，办理该房屋产权过户登记手续所需的全部税、费，均由被告滕建笙承担。在办理房屋产权过户过程中需要原告阙成银协助完成的事项，原告阙成银必须给予协助；二、驳回原告阙成银的其它诉讼请求。案件受理费3380元减半收取计1690元，由被告滕建笙负担40元，原告阙成银负担1650元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。(此页无正文)审 判 员  肖 刚二〇二一年八月二日法官助理  黄亚晶书 记 员  舒 慧