广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0107民初5187号原告：南宁宝翔物业服务有限公司，住所南宁市青秀区金洲路25号太平洋世纪广场A座6层607号房，统一社会信用代码91450103067416027G。法定代表人：龙承江，执行董事。委托诉讼代理人：范鑫，男，1987年9月14日出生，锡伯族，该公司员工。委托诉讼代理人：侯雪梅，广西桂科律师事务所律师。被告：广西锦良投资有限公司，住所南宁市青秀区长湖路69号维也纳森林住宅小区32号楼2单元506号，统一社会信用代码91450103MA5N0NFB5D。法定代表人：莫琳，执行董事。委托诉讼代理人：蒋建军，男，1975年1月19日出生，汉族，系该公司员工。原告南宁宝翔物业服务有限公司（以下简称“宝翔物业”）与被告广西锦良投资有限公司（以下简称“锦良公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案后，依法适用简易程序，于同年7月6日公开开庭进行了审理。原告宝翔物业委托诉讼代理人侯雪梅与被告锦良公司的委托诉讼代理人蒋建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝翔物业向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方于2018年12月15日签订的童乐嘉园5号楼一层107号商铺《商铺租赁合同》解除；2、判令被告向原告支付拖欠的租金14594.54元，商铺公摊水电费、垃圾处理费、物业服务费共计391.90元；3、判令原告无需退回履约保证金给被告；4、判令被告向原告支付违约金4864.86元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月15日，被告向原告承租位于南宁市（以下简称“涉案商铺”）作经营美食广场业务，双方于当日签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限为2019年2月1日至2021年12月4日，租金按年递增计算，第一年22522.50元，第二年24324.30元，第三年21336.46元；合同还就其他内容作了详细约定。合同签订后，原告于2018年12月15日按合同约定将涉案商铺交付给被告经营使用，起初被告还能按时履行合同支付各种费用，但从2020年7月1日起，被告开始交付费用不正常，拖欠原告租金。2020年12月29日，原告向被告寄送《催交租金通知函》，被告签收后未予交纳。同日，原告到涉案商铺张贴《停水停电通知》，提前告知被告将暂时停止对商铺供水供电。2020年12月31日，原告对该商铺停水停电，但现场小商户自行撬开配电房木门打开电闸，原告为避免冲突，未进一步停水停电，但被告始终未到现场处理问题。被告迟延缴纳租金已构成违约，履约保证金不予退回，被告亦应按约定计付原告违约金。原、被告签订的《商铺租赁合同》合法有效，均应严格履行，但由于被告严重违约致使原告无法实现合同目的，根据合同约定商铺内的装修（包括地面天花板装修）、硬件等处置权归原告所有，被告的油烟管道可自行拆走，但需要恢复装修前的原状，座椅板凳亦可搬走，不同意将上述物件用于抵扣租金、物业费用。原告为维护合法权益诉至法院，请求判如所请。被告锦良公司辩称：被告承租原告的涉案商铺经营大学城美食广场，改造后出租给商户做餐饮店，因疫情校园封闭，学生出不来，导致严重亏损，被告与原告协商退铺，于2020年11月30日签署解除合同的通知函。根据合同约定，涉案商铺每年2、8月免租，因疫情原因，原告统一给江川圣境商户2020年3月免租，4月至9月租金交两个月免一个月，涉案商铺从2020年2月出现疫情后直到原告发出解除通知函时承租商户都没有回来经营，只认可应付租金至2020年11月30日，而7月和9月只收取70%租金，被告已交租金至2020年6月30日，2020年7月1日至同年11月30日应交租金为6809.90元，用履约保证金2252.25元抵扣，不足部分4557.60元用被告投资的油烟管道、桌椅、招牌等资产（价值30余万元）抵扣，该部分基础设施原告仍可继续使用，故应作适当抵扣。被告一直未与原告签订物业服务合同，2019年6月，江川圣境商户统一改装付费电表后，自2019年7月1日起的电费、物业费、水电公摊费由原告统一向商户收取，施行的是预交制度，商户不交清不交足物业等费用不给充电，商铺水电无法正常使用，故不应该存在拖欠的情况，商铺是否拖欠电费、物业费、水电公摊费与被告无关。因疫情不可抗力导致提前解除合同，且被告就退还商铺事宜与原告协商处理，是协商解除合同的，不应收取违约金，而根据双方租赁合同的约定，被告拖欠商铺租金累计超过10日的，原告有权单方解除合同，但原告延期6个月才发解除合同的通知函，从而导致大量拖欠租金，原告存在严重过错。经审理查明：2018年12月15日，原告与被告签订一份《商铺租赁合同》，并作如下约定：由原告将位于南宁市出租给被告承租使用，承租期限为3年，自2019年2月1日至2021年12月4日止，原告给予被告6个月的免租期，即承租期间每年的2月、8月为固定免租期，以先付后用原则由被告按季度缴纳租金，签订合同生效之日向原告交纳首个季度租金，下季度租金应在上个季度租金到期前提前15日付清下季度的租金，免租期后第一个季度的租金应在免租期结束7日前支付，租金第一年为22522.50元，从第二年开始，商铺租金在上一年度租金总额的基础上每年递增8%，以此类推，第二年为24324.30元，第三年为21336.46元；被告应按时缴纳物业管理费及水费、电费、水电公摊费、垃圾处理费等相关费用；合同生效且被告按时足额缴纳履约保证金后，原告应于2019年2月1日前将商铺按现状交付给被告；租赁期满或合同解除时，被告将涉案商铺按当时的状况交还给原告，对于被告按原告同意改造商铺原有的装修，被告不负责恢复原状，被告自有物品及自行安装的空调等设施设备被告有权拆除带走，但不得破坏商铺内的装修（包括但不限于固定于该商铺的水电线路、天花板、地板、隔墙、玻璃门窗、各种装饰及附属物等），并缴清全部应缴款项（包括租金、物业服务费、水电公摊费、违约金等），如被告没有履行完毕上述约定的全部义务的，原告有权暂扣应付给被告的相关款项（包括但不限于履约保证金）；如被告未按合同约定按期足额支付租金、物业管理费、水电费或其他费用的，每逾期1天，应按应付金额的5‰向原告支付违约金，直至被告实际付清款项时止；租赁期间，被告如有拖欠租金、物业管理费、水电费或其他应付款项，且拖欠日期累计达30天或以上（无论原告是否催促被告支付）的，属重大违约，原告有权随时单方解除合同（不视为违约），收回商铺另行出租，不退还被告已付租金及履约保证金，并由被告按当期2个月的租金向原告支付解约违约金。被告于2018年11月12日向原告缴纳履约保证金2252.30元，原告于2018年12月15日将涉案商铺交付给被告使用，被告签署《商铺交接验收确认书》。此后，被告按约交纳租金至2020年6月30日。原告于2020年12月29日向被告发出《催交租金通知函》，称被告依合同约定应于2020年6月21日前交纳下一季度的租金，现已欠缴2个季度（2020年7月1日至2021年1月31日租金14594.58元），要求被告在收到通知函之日起3个工作日与原告联系并交纳欠缴租金，逾期将有权单方解除双方租赁合同，并附欠缴租金清单，被告通过邮件收到该通知函，但此后未向原告缴纳拖欠的租金，至今仍拖欠原告2020年7月起至2021年2月止租金14594.54元，拖欠原告2019年9月至同年12月的商铺公摊水电费、垃圾处理费、物业服务费391.90元。同时查明：2020年11月30日，原告向被告发出《关于解除合同的通知函》，主要内容为原告于2020年11月30日书面催告被告限期交纳欠缴的租金，称现给定的期限已到期，被告未与原告联系协商且未交纳欠缴的租金，现正式书面通知被告，与被告解除双方签订的《商铺租赁合同》，要求被告在接到该通知函之日起七个工作日内搬离涉案商铺，并清空商铺内属于被告的物品，逾期未搬离清空的，将视为放弃对商铺内物品的所有权，原告有权组织人员对房屋进行清空，由此产生的责任由被告个人承担。同日，原告向被告发出《关于限期搬离的通知函》，要求被告于2020年12月7日前搬离涉案商铺，并清空该场地内的所有物品，恢复原状。被告签收了前述两份通知函。2020年12月28日，原告向被告发出《停水停电通知》，称被告截止其时尚欠原告2020年7月至12月租金未缴清，原告将向被告发出解除合同通知函及限期搬离通知函，并决定于2020年12月31日中午12时起停止对涉案商铺供水供电，由此造成的一切后果由被告自行承担。案件审理中，原、被告均认可双方间的《商铺租赁合同》于2020年11月30日已经解除原告为此撤回了本案第1项诉讼请求。被告于2021年2月后撤离涉案商铺。另查明，被告提交其员工及委托诉讼代理人蒋建军与原告工作人员小卢的部分微信聊天记录内容摘录：2020年11月18日小卢说“公司要求20日前支付9月前的租金，过期不能享受30%的优惠”，2020年11月20日小卢说“蒋总，我建议您尽量想办法今天结清9月之前的租金，优惠30%的申请好不容易批下来，这次过期真的就无效了，集团财务多次强调，优惠政策过时不再享受”。庭审中，原告认可疫情期间被告的租金为三个月一交，被告在不拖欠租金及预交租金的前提下享有减租30%的优惠，但表示由于被告未能按原告限定期限交租，故不再享受租金优惠政策。本院认为：原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，对双方均具有法律约束力，均应按照合同约定全面履行义务。关于铺面租金。原告主张被告拖欠其2020年7月起至2021年2月止的租金14594.54元，被告抗辩称应计算至2020年11月30日，但却未能提供证据证明其于该时间后已撤离涉案商铺交还给原告，故本院采信原告主张计算铺面使用费至2021年2月止，而从被告提交的微信聊天记录及原告陈述来看，原、被告确曾就疫情期间的减租事宜达成过协议，但被告未在原告限定的时间内交清租金，现原告不同意再行减租，被告不再享有减租优惠，故其要求减免租金没有依据，以及要求以其投资的油烟管道、桌椅、招牌等资产作抵扣亦没有与原告协商一致又无合同依据，本院均不予采纳，鉴于双方租赁合同于2020年11月30日已经解除，被告应给付2020年7月起至同年11月30日期间铺面租金及2020年12月及2021年1、2月的铺面使用费共计14594.54元。关于违约金。根据双方合同约定，被告拖欠前述租金超过30日以上已构成重大违约，原告为此单方发出《关于解除合同的通知函》，符合合同约定，但综合考虑原告的损失情况，原告请求被告按合同约定支付当期2个月租金4864.86元的解约违约金过高，本院酌情调整为按1个月租金计付2432.43元。关于商铺公摊水电费、垃圾处理费、物业服务费。根据欠费清单，被告拖欠2020年9月至同年12月的水电费共计391.90元，被告抗辩称该费用已先行预交，仅提交了其他商铺商户签名的《情况说明》及缴费凭单，该部分商户所涉商铺与本案无关，不能直接证明涉案商铺的预缴费情况，依据不足，本院不予采信，原告现诉请其给付前述水电费，符合合同约定，本院予以支持。关于履约保证金。被告称系与原告协商解除双方租赁合同的，没有证据证实，原告不予认可，本院不予采信，原告因被告迟延交付租金的违约行为单方向被告发出《关于解除合同的通知函》，现其要求按合同约定不予退还被告已交纳的履约保证金，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条第二款、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第五百八十六条、第五百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广西锦良投资有限公司支付原告南宁宝翔物业服务有限公司租金及铺面使用费共计14594.54元；二、被告广西锦良投资有限公司支付原告南宁宝翔物业服务有限公司违约金2432.43元；三、被告广西锦良投资有限公司向原告南宁宝翔物业服务有限公司支付商铺公摊水电费、垃圾处理费、物业服务费391.90元。四、原告南宁宝翔物业服务有限公司不退还被告广西锦良投资有限公司履约保证金2252.25元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。案件受理费减半收取752元（原告南宁宝翔物业服务有限公司已预交），由原告南宁宝翔物业服务有限公司负担83元，被告广西锦良投资有限公司负担669元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员  卢文胜二〇二一年八月二十二日书记员  卢 原