广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11850号上诉人（原审被告）：广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙），住所地广东省广州市花都区狮岭镇宝丰路。执行事务合伙人：管敏富。上诉人（原审被告）：管敏富，男，1967年12月5日出生，汉族，身份证住址浙江省台州市椒江区。上诉人（原审被告）：管桂香，女，1955年4月4日出生，汉族，身份证住址浙江省台州市椒江区。上诉人（原审被告）：张剑军，男，1976年10月18日出生，汉族，身份证住址浙江省台州市椒江区。上诉人（原审被告）：阮正芳，男，1951年2月16日出生，汉族，身份证住址浙江省台州市椒江区。上述五上诉人的共同委托诉讼代理人：李鸿鹄，广东连越律师事务所律师。上述五上诉人的共同委托诉讼代理人：李祈颖，广东连越律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行，住所地广东省广州市花都区新华街富银路1号。负责人：陈维京。委托诉讼代理人：夏繁，公司员工。委托诉讼代理人：黄儒卿，公司员工。被上诉人（原审原告）：张印爱，女，1972年3月8日出生，汉族，身份证住址广东省信宜市。委托诉讼代理人：闫亚凯，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）（以下简称牛津布厂）、管敏富、管桂香、张剑军、阮正芳、中国农业银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行（以下简称农行花都分行）因与被上诉人张印爱商品房销售合同纠纷一案，均不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初10211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。牛津布厂上诉请求：1.撤销一审判决，驳回张印爱全部诉讼请求；2.本案一、二审的全部诉讼费用由张印爱承担。事实和理由：一、本案案由应当确定为商品房销售合同纠纷，且不应适用《中华人民共和国民法典》。涉案商品房已于2019年4月30日竣工验收备案。牛津布厂与张印爱于2019年8月31日订立商品房买卖合同。故牛津布厂不是将正在建设中的涉案商品房预先出售给张印爱，而是将竣工验收合格的商品房出售给张印爱，故本案应当确定为商品房销售合同纠纷。二、牛津布厂交付的房屋符合合同约定，一审判决认定牛津布厂违约并致使合同目的无法实现，属于认定事实和适用法律错误，本案不应判决解除合同。第一，双方签订合同第二条规定，张印爱在购买涉案房屋时，已经知晓XX大厦取得了《建设用地规划许可证》和《商品房预售许可证》，两份文件记载土地的规划用途为批发零售用地和商务金融用地，而法律并不禁止商务金融用地可以建设办公与居住用途的商业公寓，而且合同第四条第三款约定该商品房的用途为商业。第二，XX大厦于2019年4月30日通过广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书，并在同年8月22日进行的大确权，证明牛津布厂销售的房产并没有改变原来的规划设计。第三，牛津布厂在《商品房买卖合同》附件四就该商品房所做具体的说明（含广告）已经告知张印爱“甲方提供的售楼书等资料、模型、图片、色调即所设置的示范单位、宣传广告仅供参考，不作为合同及要约，乙方所购商品房的交楼标准详见《商品房买卖合同》附件”。即使牛津布厂所交付的房屋精装修的标准不符合合同约定，一审判决也不能由此推断出“装修标准与XX大厦所在的土地的规划用途及宗地性质不符”，并进一步认定“可能涉及违法建设及改变建筑物报建用途”，并据此认定牛津厂无法将符合装修标准的房屋交付给张印爱，从而导致合同目的不能实现而判决解除合同。第四，即便广州市花都区城市管理和综合执法局对牛津布厂作出了责令限期改正通知书，也只是要求牛津布厂对XX大厦内部自行进行整改、恢复原状，说明XX大厦内部存在的问题可以通过恢复原状等途径进行解决，并不能由此而认为牛津布厂已擅自改变了涉案房屋的规划和设计。何况，张印爱并没有要求以恢复原状的形式收楼，而是以购买的房屋不是公寓为由主张解除合同，因此牛津布厂交付的房屋即使不符合装修标准也不会导致本案的合同目的不能实现。三、牛津布厂销售并转移房屋所有权于张印爱，张印爱对此支付了购房款、将涉案商品房登记在其名下，双方之间的合同目的已实现，故本案无《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权的情形。四、牛津布厂与张印爱签订的《精装修交楼承诺书》为赠与合同关系，且未改变原来合同约定的交楼标准；即使赠与合同履行有瑕疵，也不应以此认定本案商品房买卖合同的目的不能实现而判决解除合同。何况本案是现楼买卖，而张印爱拒绝收楼已构成违约，其不具有解除合同的权利。五、张印爱对是否接受装修赠与有自主权，而且其在签订合同时已知晓所购买的房屋为商业用途，应对装修改变房屋用途及能否通过消防验收的后果承担责任。六、即使牛津布厂应向张印爱返还购房款，牛津布厂也仅应返还811722元。根据证据显示张印爱仅支付了811722元。七、因牛津布厂对张印爱没有违约，不承担任何责任，故管敏富、管桂香、张剑军和阮正芳作为牛津布厂的合伙人也不应对张印爱的诉讼请求承担责任。八、即使牛津布厂应承担民事责任，四位牛津布厂合伙人也仅对牛津布厂不能清偿的到期债务承担连带责任。张印爱针对牛津布厂的上诉请求辩称：一、牛津布厂应该交付具有居住用途的精装修房屋。涉案商品房买卖合同及附件均显示涉案房屋有“厕所”、“卫生间”、“厨房”、“小区内有用水、用电、燃气等居住条件”、“小区内有天然气箱、天然气管道等”居住条件。《精装修交楼承诺书》、《XX大厦精装修交付标准》均约定涉案房屋有阳台、卫生间、厨房、卧室、客厅、用餐区及日常生活用具、用品。二、牛津布厂的房屋属于违法建筑，违法增加阁楼，违法变更房屋用途。相关部门亦要求牛津布厂整改。牛津布厂至今也没有进行整改。三、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，涉案房屋的居住功能即使未载入购房合同，也应当视为合同内容。四、张印爱诉请解除合同有合同依据和法律依据。合同约定解除的依据是《广州市商品房买卖合同》第十六条，法定解除的依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条和第十条、《广州市城乡规划条例》第四十条、《民法典》第五百六十三条第四款。五、《精装修交楼承诺书》和《附件：精装修交楼标准》不是牛津布厂所说的属于赠与合同，而是购房合同的组成部分。根据合同相对性，不管牛津布厂还是牛津布厂委托的精装修公司进行的装修，都应该由牛津布厂承担合同责任。同时，牛津布厂对装修负有监督协调责任，应与装修公司承担连带责任。六、合伙人管敏富、管桂香、阮正芳、张剑军对牛津布厂违约行为承担连带责任有法律依据和事实依据。依据《合伙企业法》第44条和第53条以及合伙人之间的入伙协议和合伙协议。农行花都分行针对牛津布厂的上诉请求辩称：无意见，由法院依法认定。农行花都分行上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判张印爱需提前清偿农行花都支行借款本金359139.58元及利息857.45元（暂计至2021年2月10日，此后各类利息按合同约定标准计至实际清偿之日止），上述借款本息由张印爱直接偿还或牛津布厂向农行花都分行返还；2.判令农行花都分行对依法处分张印爱提供的抵押物广州市花都区宝峰南路6号之十一1栋501房所得价款享有优先受偿权；3.判令管敏富、管桂香、张剑军、阮正芳就上述第一项上诉请求承担连带责任；四、张印爱、牛津布厂、管敏富、管桂香、张剑军、阮正芳承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院未对农行花都分行请求进行审理，损害农行花都分行的诉讼利益，系程序不正当。农行花都分行在一审诉讼过程中，明确表示张印爱与牛津布厂就涉案房产的纠纷不应影响担保借款合同权利义务的履行，明确提出了不论是否解除《广州市商品房买卖合同》，张印爱、牛津布厂都必须结清农行花都分行贷款本息，且在农行花都分行贷款未结清前，农行花都分行对涉案房屋享有抵押权、对处置房产所得价款享有优先受偿权。但是一审法院并未就农行花都分行请求作出裁判。二、一审法院作出的判决影响农行花都分行的合法权益，系判决有误。（一）一审判决影响农行花都分行合法债权的实现。1.一审法院判决牛津布厂返还购房款881172元至张印爱，购房款中有40万元属于农行花都分行发放的购房贷款本金债权。2.农行花都分行与张印爱、牛津布厂签订的《个人购房担保借款合同》合法成立并生效，合同相对方受合同约束。农行花都分行依据合同约定，有权要求张印爱提前清偿贷款本息。3.在借款人即张印爱同意农行花都分行对返还资金享有优先受偿的前提下，农行花都分行请求牛津布厂代为清偿、向农行花都分行返还购房贷款本息符合司法解释的精神，合法正当。因牛津布厂为普通合伙企业，管敏富、管桂香、张剑军、阮正芳作为合伙人应对牛津布厂清偿贷款的债务承担连带清偿责任。（二）一审法院未对抵押房产的权属问题作出判决，影响农行花都分行抵押权的实现。农行花都分行己办妥涉案房屋抵押登记，抵押权依法设立，农行花都分行作为抵押权人在贷款本息未获全额清偿前，对抵押房屋处置价款依法享有优先受偿权。一审法院判决解除商品房买卖合同，但未判决应结清农行花都分行贷款本息及农行花都分行享有优先受偿权，影响农行花都分行抵押权实现。如因商品房买卖合同被解除导致房屋权属变更需农行花都分行协助办理相关涂销抵押登记手续，则张印爱必须提前清偿尚欠农行花都分行的全部贷款本息。牛津布厂、管敏富、管桂香、张剑军、阮正芳针对农行花都分行的上诉请求共同辩称：一、一审法院并未判决作为第三人的农行花都分行承担民事责任，农行花都分行不是本案的适格上诉人，对本案不能提出上诉。二、农行花都分行在一审程序中未提出解除《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，其上诉请求不属于本案二审的审理范围。三、《个人购房担保借款合同》未被判决解除，农行花都分行未提供证据证明张印爱出现没有履行债务的情形，且本案亦未出现农行花都分行与牛津布厂及张印爱在《个人购房担保借款合同》约定的农行花都分行有权提前收回借款的情形，故农行花都分行无权请求牛津布厂承担连带保证责任。张印爱针对农行花都分行的上诉请求辩称：一、农行花都分行没有在一审中以有独立请求权第三人身份提出诉讼请求，在二审中不能再提出诉讼请求。二、农行花都分行在一审中作为第三人参加诉讼，一审法院没有判决农行花都分行承担责任，农行花都分行无权进行上诉。三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，一审法院在农行花都分行没有提出诉讼请求的情况下，仅处理商品房买卖合同纠纷的判决正确。同时，商品房担保贷款合同也未被解除，农行花都分行的合法利益未受影响，不存在返还本息和行使房屋抵押权的情形，请求法院依法驳回。张印爱于2020年7月1日向一审法院起诉请求：1.判令解除张印爱与牛津布厂签订的《广州市商品房买卖合同》（811772元）；2.判令牛津布厂退还张印爱购房款811772元，并赔偿利息损失（利息损失以811772元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年9月26日计至2020年6月22日的利息24487.32元，其余利息损失计至全部清偿日止）；3.判令牛津布厂协助张印爱向相关部门申请退回物业专项维修资金、契税、印花税；4.判令管敏富、管桂香、张剑军、阮正芳就上述第二项、第三项诉求承担连带责任；5.由牛津布厂、管敏富、管桂香、张剑军、阮正芳承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2019年8月16日，张印爱与牛津布厂签订了《精装修交楼承诺书》附件《XX大厦赠送精装修交付标准》，约定：一、装修约定：1.乙方同意在该商品房竣工验收通过后先行毛坯收楼，收楼时由第三方装修公司按照甲方精装修标准与乙方单独签订精装修合同，此部分的精装修费用由甲方直接支付给精装修公司，并由精装修公司负责装修部分的质量和售后工作，甲方负有监督协调的责任。2.甲乙双方同意该商品房按销售前公示的C种精装修标准交楼，户型为（A：一房两厅B：二房二厅、C：三房二厅（双钥匙），D：四房二厅（双钥匙），E：四房二厅）。4.双方同意《附件：精装修交楼标准》所列装修标准的材料和设备，甲方有权以不低于本协议约定材料或设备价值及品质的其他材料或设备代替。附件《XX大厦赠送精装修交付标准》约定：一、室内装饰、设备标准：……隔层楼板：钢筋混凝土现浇楼板；……厨房设施：配石英石台面连洗菜盘、组合式橱柜、水龙头、抽油烟机、灶具；卫浴设施：配置整体洗手台、洗手盆、水龙头、淋浴花洒、安装座便器；……。2019年8月31日，牛津布厂（甲方）与张印爱（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》及附件，约定：张印爱购买牛津布厂开发的位于广州市花都区狮岭镇宝峰路6之11号1栋501房的房产，建筑面积为57.0467平方米。二、甲方以出让方式取得位于广州市花都区狮岭镇宝丰路西编号为0407117的地块的土地使用权，面积12608平方米，规划用途为批发零售用地051、商务金融用地053，土地使用权年限自2012年9月3日起计算，住宅用地70年，商业用地40年，工业用地50年，其他用地50年。六、甲方与乙方约定按下述第2种方式计算该商品房价款：2.该商品房按总价交易，总金额811772元。七、甲方同意乙方按下述第3种方式按期付款：3.按揭贷款方式付款首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的50.7%，金额411772元。除首期款外，剩余房款金额400000元须于2019年8月31日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。十一、甲方应当在2020年5月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。该商品房交付时应取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。十二、甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.甲方如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十一条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，本合同继续履行。十六、该商品房出售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同。乙方要求解除买卖合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。十八、甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：3.按本以下标准负责更换或赔偿相应的装饰、设备差价。室内装修：地面：混凝土原地面内墙：内墙刮腻子天花：天花刮腻子户内门：夹板门工作阳台：混凝土地面，栏板或金属栏杆供电设施：各户独立电表，铜芯线入户，安装总开关箱一个，配一个总开关给排水：厕所、阳台安装PVC排水管煤气：无电视电话：预留管线安防系统：无因特网：光纤到户空调位：预留空调位外墙：外墙条砖、部分石材和玻璃铝合金门窗：粉末喷涂铝合金框料，浅灰色中空钢化玻璃首层花园：无入户花园：无公共（梯间）装修：电梯：杭州“奥的斯机电”电梯天花：天花刮腻子墙身：贴瓷片地面：高级地板砖。该合同附件七约定的装饰、设备标准与合同第十八条约定的标准一致。附件八《本合同补充协议》五、[关于商品房交付的补充约定]5.2在商品房达到交付使用条件后，甲方应以短信或快递的方式通知乙方办理交付手续。以快递通知的，同城以快递发出后的第二日为送达日，异地以快递发出后的第四日为送达日；以短信通知的，通知送达时间为甲方发送短信的时间。乙方未收到交付通知的，交付使用时间为合同约定的交付期限届满之日，交付地点未商品房所在地。（快递包括但不限于EMS快递等甲方使用的快递方式）。5.5关于交付标准的变更：双方一致同意该商品房取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收》及提供已加盖甲方公章的《房地产质量保证书》、《房地产使用说明书》，即符合交付条件，乙方同意办理收楼手续。乙方在办理商品房交接手续时，除乙方能出示法定鉴定机构出具的证明不能收楼的主体机构质量问题报告外，甲方应按收楼通知书指定日期完成向乙方交付该商品房的义务，乙方不接收时，甲方不承担买卖合同第十四条约定的逾期交楼责任。乙方在第一次收楼验收时发现的属于保修责任范围内的瑕疵，由乙方一次性书面提出异议，由甲方负责保修，但该异议不成为乙方拒绝收楼的抗辩理由。5.7甲方展示的装修（装饰）示范单位仅为空间布局向导、装修装饰效果和家具布置参考，非买卖双方的房屋交付标准，除买卖合同及附件有特别约定外，样板房内的装修、装饰、改造以家具和物品的陈列等任何形式均不作为买卖合同项下房屋的交付标准。双方一致同意，乙方不得以该房屋与样板房不一致为由主张任何权利，买卖合同没有约定的，以实际交付状况为准。5.8乙方应严格按照甲方交付该商品房的现状使用该商品房，如乙方收楼后予以改变，包括拆除间墙、开通道、开门户、封闭开放（半开放）式阳台、露台（平台）等拆改建、扩加建等行为，造成该商品房不能通过政府有关部门验收或产权初始登记的，以致该商品房及其他业主的商品房无法或迟延领取产权证的，或者造成房屋质量、房屋所在楼栋质量安全等侵害相邻权人合法权益的，由乙方承担全部责任，与甲方无关。若须恢复原状，所产生的责任和费用均由乙方自行承担。十三、[关于广告宣传的效力和方式]13.1甲方针对乙方所购商品房及其所在楼宇、项目所做的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、报纸、广播、电视广告、网络广告、宣传单等）仅供乙方购房时参考，均不视为要约之内容，甲方不因上述广告、宣传资料而承担任何义务，双方之间的权利义务以买卖合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容、双方不受其约束。十六、[关于合同的变更和解除]16.2买卖合同因法律规定或约定解除的，双方应在合同解除后十五日内互相配合办理买卖合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭贷款合同解除等手续，甲方在前述各项手续办理完毕、乙方将房屋交还给甲方后的30日内，退还乙方已付款项。十七、[关于联络方式和通知送达]17.1乙方的通讯地址已记载在买卖合同内，并确认通讯地址、联系电话、电子邮箱等信息是准确、详尽、真实有效的。17.3除本协议另有约定外，甲方或按揭银行根据乙方记载在买卖合同的通讯地址或书面通知变更后的通讯地址寄出的所有函件，均以邮寄回执上注明的交邮日期四天后（含第四天）视为已送达乙方。若出现无法送达或该地址的物业、门卫或他人代收的情形，以及乙方拒收甲方邮寄信函的情形，均视为相关信函已送达。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。张印爱于2019年8月10日向牛津布厂支付定价50000元，于2019年8月16日向牛津布厂支付购房款361722元。2019年9月6日，张印爱、牛津布厂与农行花都分行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定由张印爱为购买涉案房屋向农行花都分行借款40万元。农行花都分行于2019年9月26日向牛津布厂发放购房贷款40万元。张印爱已向牛津布厂全额支付了购房款。现涉案房屋已取得不动产证书，于2019年9月29日登记在张印爱名下，并办理了抵押权登记，抵押权人为农行花都分行，债权数额为40万元。涉案房屋所在大楼于2019年4月30日取得穗联验（花）字[2019]032号广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书及进行了竣工验收备案。广州黛尔装修有限公司于2020年3月16日通过EMS向张印爱发出《业主收楼通知书》，通知张印爱于2020年3月18日办理收楼手续。张印爱至今未办理收楼手续。关于交付标准，双方各执一词。牛津布厂主张，涉案房屋是毛坯交付，精装修是其赠送给业主的，装修方案的标准是由其起草提供的，但是方案是由业主自行选择。业主也可以选择不要赠送的装修。张印爱确认合同约定为毛坯状态交付，但认为牛津布厂应向其交付符合居住用途的复式公寓房屋。张印爱为此提交了联合广场宣传资料、样板房照片、视频、图纸、模型以及中介宣传资料拟证实牛津布厂宣传的联合广场房屋系可以用于居住用途的复式公寓。牛津布厂认为上述证据只是联合广场在销售过程中给予购房者进行参考的资料，并非双方的约定。张印爱主张，涉案房屋所在XX大厦存在诸多违法建设，为此提交了相关证据如下：广州市花都区城市管理和综合执法局于2020年5月12日作出的花城市管理报[2020]27号《广州市花都区城市管理和综合执法局关于狮岭镇XX大厦有关情况报告》，一、基本情况XX大厦所有阳台由非封闭式改成封闭式……所有房屋规划报建时没有厨房、卫生间、阁楼，现增加了上述三个方面的构筑物，……涉嫌改变使用用途。二、意见建议（一）责令当事人恢复原报建时现状，……办公场所改变成办公、居住一体存在诸多安全隐患。（二）相关部门不能为其办理有关许可，……对涉及违法建设的不得办理。（三）加大查处力度。广州市规划和自然资源局花都区分局于2020年5月11日作出的《广州市规划和自然资源局花都区分局关于狮岭镇联合广场XX大厦收楼问题有关诉求处理意见的报告》，该报告载明：一、关于占用公共资源问题业主反映“开发商将公共卫生间擅自改为房间”的问题。根据规划报建，规划验收和确权登记测量资料显示，狮岭镇联合广场XX大厦4-15层均设有公共卫生间，公共卫生间计入公摊面积，建设单位将公共卫生间擅自改为房间，属于违法建设，应按规划功能予以恢复。二、关于阳台改建问题业主反映“合同中约定为非封闭阳台，开发商涉嫌擅自改为封闭阳台并可能按照全面积计算阳台房产测量面积”的问题。根据规划报建，规划验收和确权登记测量资料显示，狮岭镇联合广场XX大厦4-13层均设有不封闭阳台，房产测量按规范计算一半面积。建设单位擅自封闭阳台，属于违法建设，应拆除违法建设并按规划验收和确权登记核准内容予以恢复。三、其他问题及处理意见经2020年5月11日下午现场踏勘，发现该商业楼还存在占用通道及将商业功能改变为住宅功能使用等情况，建议相关职能部门对狮岭镇联合广场XX大厦的违法建设情况进行立案调查。广州支队花都区消防救援大队于2020年4月23日出具《关于狮岭镇联合广场XX大厦收楼问题有关诉求的复函》，载明该项目已经广州市消防支队验收合格（消验字（2019）第0177号）。现因建设单位对该项目进行改建，改变原有消防设施布置，建设单位应依照《消防法》第二章第九条至第十四条相关规定，向住房和城乡建设主管部门依法办理相关审批手续。诉讼中，张印爱向一审法院提出财产保全申请，请求查封、冻结牛津布厂、管敏富、管桂香、张剑军、阮正芳836259.32元的财产，并由张印爱的担保人天安财产保险股份有限公司广东省分公司营业部出具的保单保函进行担保。一审法院依法作出（2020）粤0114民初10211号民事裁定书，查封了牛津布厂、管敏富、管桂香、张剑军、阮正芳名下所有的价值836259.32元的财产。张印爱为此支出诉讼保全费4701.3元。另查明，张印爱已向牛津布厂支付房屋维修基金5958.75元。张印爱于2019年9月9日缴纳涉案房屋契税23396.39元。再查明，牛津布厂为普通合伙企业，执行事务合伙人为管敏富，合伙人为管桂香与管敏富。牛津布厂于2019年10月15日将合伙人由阮正芳、张剑军变更为管桂香、阮正芳，于2019年11月14日将执行事务合伙人由阮正芳变更为管敏富，于2019年11月14日将合伙人由管桂香、阮正芳变更为管桂香、管敏富。张印爱未提交证据证实其在本案起诉前，向牛津布厂主张解除合同。牛津布厂于2020年7月23日签收本案诉讼材料。一审法院认为：牛津布厂与张印爱签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》及附件系双方的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，双方均应恪守合同约定。本案的争议焦点为张印爱与牛津布厂签订的《精装修交楼承诺书》及其附件《XX大厦赠送精装修交付标准》是否变更了涉案房屋的交付标准。一审法院认为，牛津布厂自认，精装修系其赠送给业主的，业主也没有为此精装修而额外支付费用。上述《精装修交楼承诺书》中也列明了装修方案，且该装修方案为牛津布厂提供，业主只能按照其购买的户型进行选择，而非由业主自行决定如何进行装修。附件《XX大厦赠送精装修交付标准》中对于精装修交付标准进行了明确、具体的约定，并列明了该装修包括厨房及卫生间的装修。即便涉案商品房预售合同附件中明确约定了甲方不因上述广告、宣传资料而承担任何义务，双方之间的权利义务以买卖合同及其附件为准，但《精装修交楼承诺书》及其附件《XX大厦赠送精装修交付标准》的签订主体与商品房预售合同的签订主体相同，且张印爱购买的系现房。双方签订《精装修交楼承诺书》及其附件《XX大厦赠送精装修交付标准》应视为双方就商品房预售合同关于房屋交付标准进行了变更，房屋交付标准以上述《XX大厦赠送精装修交付标准》的约定为准。牛津布厂应将符合上述约定条件的房屋交付给张印爱。《精装修交楼承诺书》及其附件《XX大厦赠送精装修交付标准》中明确约定了具体的隔层楼板、厨房设施及卫浴设施装修标准。而根据本案查明的事实，《精装修交楼承诺书》及其附件《XX大厦赠送精装修交付标准》中约定的装修标准与XX大厦所在土地的规划用途及宗地性质不符，若按照该装修标准对涉案房屋进行装修，则可能涉及违法建设及改变建筑物报建用途。故涉案房屋无法按照上述装修标准进行装修，牛津布厂无法将符合上述装修标准的房屋交付给张印爱。按照合同约定，牛津布厂负有将符合合同约定标准的房屋交付给张印爱，并将该房屋的不动产权证办至张印爱名下的合同义务。张印爱虽已取得涉案房屋的不动产权证书，但牛津布厂与张印爱均确认张印爱并未办理收楼手续。交付房屋亦属于合同的主要义务，在牛津布厂无法交付符合约定标准房屋的情形下，张印爱有权要求解除合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第（四）项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”基于以上理由，涉案商品房买卖合同已无法继续履行，张印爱购买涉案房屋的合同目的无法实现。张印爱要求解除其与牛津布厂签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》及附件，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；”，张印爱未提交证据证实其在本案起诉前曾向牛津布厂主张解除合同，故涉案合同在牛津布厂于2020年7月23日签收本案诉讼材料时解除。一审法院确认，涉案合同于2020年7月23日解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条的规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因张印爱支付购房款的方式为按揭付款，而农行花都分行作为担保权人并未在本案中提出诉讼请求，要求解除担保贷款合同，故本案仅处理商品房买卖合同纠纷。张印爱要求牛津布厂向其返还其支付的购房款881172元，一审法院予以支持。张印爱要求牛津布厂向其支付购房款利息，一审法院予以支持。利息支付标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自农行花都分行放款次日即2019年9月27日计至牛津布厂返还款项之日止。对于超出部分，一审法院不予支持。关于契税、印花税，因涉案房屋所有权已转移登记至张印爱名下，张印爱为此缴纳的契税、印花税已无法退还。关于物业维修基金，张印爱可自行办理退款手续。故张印爱要求牛津布厂配合其向相关部门申请退回物业专项维修资金、契税、印花税，一审法院不予支持。涉案合同签订于2019年8月31日，此时，牛津布厂的合伙人为阮正芳、张剑军。牛津布厂的现任合伙人为管桂香、管敏富。根据《中华人民共和国民法典》第九百七十三条的规定：“合伙人对合伙债务承担连带责任。清偿合伙债务超过自己应当承担份额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。”阮正芳、张剑军在涉案合同签订时，为牛津布厂的合伙人，管桂香、管敏富作为牛津布厂的现任合伙人，均需对牛津布厂的债务承担连带清偿责任。故张印爱要求阮正芳、张剑军、管桂香、管敏富就本案中牛津布厂需承担的民事责任承担连带责任，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百二十六条、第五百六十三条第（四）项、第五百六十五条、第九百七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，判决如下：一、确认张印爱与广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）于2019年8月31日签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》及附件于2020年7月23日解除；二、广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）于本判决发生法律效力之日起十日内向张印爱返还购房款881172元；三、广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）于本判决发生法律效力之日起十日内向张印爱支付利息以881172元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年9月27日计至广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）返还款项之日止）；四、管桂香、管敏富、阮正芳、张剑军对本判决主文第二至三项确定的义务承担连带清偿责任；五、驳回张印爱的其他诉讼请求。案件受理费12162元，由张印爱负担50元，由广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）、管桂香、管敏富、阮正芳、张剑军负担12112元；诉讼保全费4701.3元，由广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）、管桂香、管敏富、阮正芳、张剑军负担。2021年7月15日，一审法院作出（2020）粤0114民初10211号之二民事裁定书，将上述判决中的《XX大厦赠送精装修交付标准》”补正为“《XX大厦精装修交付标准》”；“881172元”补正为“811772元”。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。另查明：1.涉案商品房买卖合同第二十三条约定该商品房仅作商业用途使用；2.一审中张印爱提交的《广州市花都区城市管理和综合执法局关于狮岭镇XX大厦有关情况报告》、《广州市规划和自然资源局花都分局关于狮岭镇联合广场XX大厦收楼问题有关诉求处理意见的报告》、《关于狮岭镇联合广场XX大厦收楼问题有关诉求的复函》均由相关行政部门向区委政法委提交，其中《广州市花都区城市管理和综合执法局关于狮岭镇XX大厦有关情况报告》为免予公开，该文认为该XX大厦所有阳台由非封闭式改为封闭式，增加了相关建筑面积，涉嫌违法建设；3.与涉案房屋在同一楼盘的关联案件[一审案号为（2020）粤0114民初13266号，二审案号（2021）粤01民终11853号]中，牛津布厂一审提交广州市不动产首次登记告知通知书，显示涉案房屋在2019年8月22日已经完成不动产首次登记；该案中查明：第一，广州市花都区城市管理和综合执法局于2019年11月19日向牛津布厂发出穗综花责字（2019）08778号责令限期改正通知书，认为牛津布厂进行未按照建设工程许可证的建设进行房屋阳台封闭行为，要求牛津布厂于2019年11月23日前自行整改。第二，广州市花都区城市管理和综合执法局于2020年6月19日向XX大厦发出穗综花责字（2020）08040号责令限期改正通知书，认为XX大厦未经批准改变竣工并经各项验收合格投入使用建筑物功能，要求XX大厦于2020年7月22日前自行整改，恢复建筑物原有使用用途（将现物业用房改回公共卫生间）。农行花都分行二审提交如下证据：1.《个人购房担保借款合同》，拟证明借款关系合法有效，合同当事人应按照合同约定履行义务，承担相应的法律后果；2.贷款发放通知单，拟证明农行花都分行已向张印爱发放贷款，已履行合同义务；3.借款凭证，拟证明农行花都分行已将借款打入合同约定的账户；4.不动产登记证明，拟证明农行花都分行办理了抵押登记，为抵押权人，依法享有优先受偿权。张印爱二审提交如下证据：1.牛津布厂开发的联合广场项目第11层的房屋视频；2.联合广场项目第11层的照片，上述两证据拟证明：联合广场房屋在毛坯状态时就属于违法建设，未经住建规划部门批准，擅自建设了厨房、卫生间、复式阁楼，将单层的办公用房改变成双层的居住用房，属于违法建设和改变房屋用途；3.联合广场项目第12层的房屋视频，拟证明联合广场房屋在建设成酒店时仍然属于违法建设；4.联合广场项目第13-15层的房屋视频；5.联合广场项目第13-15层的照片，证据4、证据5拟证明联合广场第13-15层的房屋仍然属于毛坯状态，还没有装修；牛津布厂将房屋全部关闭，只在房屋之外的走廊进行了简单装修，欺骗业主酒店即将全部装修成功；6.联合广场项目第10层的照片，拟证明牛津布厂未将房屋恢复原状，就交付房屋给业主使用，由业主进行办公和居住，存在重大的安全隐患和消防隐患。牛津布厂二审提交如下证据：1.单号为1010587811535的EMS寄件单；2.再次催促收楼通知书；3.单号为1010587811535的EMS邮件已签收的网页，上述证据拟证明牛津布厂通过广州黛尔装修有限公司再次通知了张印爱办理涉案商品房的交付，且张印爱收到了通知；4.XX大厦中各房屋的所有权登记情况；5.花都区不动产登记中心受理回执若干份，拟证明牛津布厂销售XX大厦的房产均具备竣工验收备案的交付使用条件，并能网签和办理所有权登记。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款的规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律法规和相关司法解释的规定。关于本案案由，因张印爱与牛津布厂签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》时，涉案房屋已经办理首次登记，故本案案由应为商品房销售合同纠纷。本案二审争议的焦点为涉案商品房买卖合同是否应当解除。对此，本院具体分析如下：第一，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，牛津布厂与张印爱签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》及附件系双方的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，双方均应恪守合同约定。涉案房屋所在大楼已经进行竣工验收备案，且涉案房屋已取得不动产证书并登记在张印爱名下。同时，按照双方签订的《精装修交楼承诺书》、《XX大厦精装修交付标准》，装修公司亦在合同约定的收楼时间之前通知张印爱收楼。本案并无证据证实牛津布厂无法按照合同约定的交付标准向张印爱交付房屋，即本案现有证据不足以证实牛津布厂存在违反合同约定而无法交付房屋的行为。第二，张印爱抗辩牛津布厂应交付具有居住用途的精装修房屋，而涉案房屋属于违法建筑、违法变更房屋用途，故牛津布厂不能交付符合上述要求的房屋，属于合同履行不能。对此，本院认为，关于房屋的交付标准如何确定，一审判决已有充分的论述，本院不再赘述。本院认可一审判决认定的双方签订《精装修交楼承诺书》及其附件《XX大厦精装修交付标准》应视为双方就房屋交付标准进行变更，房屋交付标准以上述《XX大厦精装修交付标准》的约定为准。上述《精装修交楼承诺书》、《XX大厦精装修交付标准》约定涉案房屋装修需增加阁楼、厨房、卫浴等，张印爱主张涉案房屋应具备可居住功能具有合理性。但同时，双方所签订的合同明确约定涉案房屋仅作商业用途使用，结合房屋所在土地的规划用途，张印爱应当知晓涉案房屋所能具备的居住功能并非居住用地性质的住宅用地所对应的居住功能。根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）的规定，此种居住功能所对应的应为商业性质的服务性公寓。故，牛津布厂通过广州黛尔装修有限公司通知张印爱接收具有上述商业性质意义上居住功能的房屋符合双方真实意思表示，不违反合同约定。关于违法建筑等问题。根据一审查明的事实，相关行政部门的内部文件中有提及涉案房屋所在的大楼存在阳台由非封闭式改为封闭式、公共卫生间改为房间、房屋增加厨房、卫生间、阁楼等涉嫌违法建设和涉嫌改变用途的问题。其中，就阳台由非封闭式改为封闭式、公共卫生间改为房间的问题，行政部门已经发出责令限期改正通知书，要求牛津布厂内部整改、恢复原状，说明上述问题可以通过内部整改恢复原状等途径进行解决。而对于涉案房屋内部增加厨房、卫生间、阁楼的问题，现有证据未显示行政部门已责令要求整改，即本案现有证据未能显示张印爱目前接收及使用符合双方约定标准的房屋存在现实障碍。综上所述，张印爱以牛津布厂无法按照合同约定交付房屋为由要求解除合同，依据不足，本院不予支持。因本院对张印爱要求解除合同的请求不予支持，故张印爱据此要求退还购房款、支付利息等请求，均无事实和法律依据，本院均不予支持。一审判决以张印爱购买涉案房屋的合同目的无法实现为由认定涉案合同解除，并判决牛津布厂退还购房款、支付利息，管桂香、管敏富、阮正芳、张剑军承担连带清偿责任，处理欠妥，本院予以纠正。关于农行花都分行的其他上诉请求。因本案二审未认定涉案房屋买卖合同解除，且农行花都分行并未在一审时提出诉讼请求，本院对农行花都分行的上诉请求，在本案中不予调处。综上所述，牛津布厂、管敏富、管桂香、张剑军、阮正芳的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初10211号民事判决；二、驳回张印爱的诉讼请求。一审案件受理费12162元，由张印爱负担；诉讼保全费4701.3元，由张印爱负担。二审案件受理费24773.70元，由张印爱负担12611.70元，由中国农业银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行负担12162元。本判决为终审判决。审判长  李光华审判员  谭红玉审判员  邓 颖二〇二一年八月三十日书记员  林臻灏区敏儿