陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终10991号上诉人（原审被告）：榆林绿福森园林绿化有限公司，住所地陕西省榆林市榆阳区肤施路市委家属楼**楼****。法定代表人：李会强，该公司总经理。委托诉讼代理人：张丁，陕西富能律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宁波联丰华康名家私有限公司陕西分公司，营业场所西安市经济技术开发区凤城十二路63号青都新界8号楼2单元3104。负责人：沈其忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：路钢，陕西合翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：余珊，陕西合翰律师事务所实习律师。上诉人榆林绿福森园林绿化有限公司（以下简称“绿福森公司”）因与被上诉人宁波联丰华康名家私有限公司陕西分公司（以下简称“联丰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2021)陕0112民初3441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员刘琪独任审理。上诉人绿福森公司的委托诉讼代理人张丁，被上诉人联丰公司的委托诉讼代理人路钢、余珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿福森公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判绿福森公司不承担2020年1月1日至2020年1月18日的房屋租金55908元；免除4个半月的房屋占用费437946元（以上合计493854元）；2.一、二审诉讼费由联丰公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审庭审中，绿福森公司提出，因联丰公司的原因，开业时间延迟至2020年1月18日才开始营业，故租金的起算日期应当从2020年1月18日起计算，当庭联丰公司的代理人也认可了该事实，但一审判决错误认定从2020年1月1日起算租金，导致多计算了55908元。二、因疫情原因，公司有对所有商铺均免除四个月租金的优惠政策，并有联丰公司公司经理的承诺（附微信聊天记录佐证），故应当免除从2020年6月5日至2020年10月23日的约4个半月的房屋占用费437946元。联丰公司辩称，一、绿福森公司上诉请求称应当免除4个半月的房屋占用费没有事实和法律依据。绿福森公司曾租赁联丰公司的经营场所，双方租赁合同关系解除后，联丰公司多次要求绿福森公司撤出经营场所，将租赁场地交还给联丰公司，但绿福森公司均置之不理，继续占用联丰公司的经营场所，导致联丰公司无法继续使用该经营场所，给联丰公司造成了巨大的损失，绿福森公司应当承担其占用联丰公司商铺期间的房屋占用费，一审法院判决于法有据。二、绿福森公司上诉状第二条称因疫情原因联丰公司对所有商铺均免除4个月租金，并承诺绿福森公司免除四个月租金不是事实。联丰公司从未向绿福森公司作出过减免4个月租金的承诺，绿福森公司与联丰公司双方的租赁合同关系解除后，绿福森公司曾与联丰公司协商减免部分租金事宜，联丰公司明确表示，若绿福森公司在规定期限内结清欠付的租金、履约保证金、施工配合费等一系列款项后，愿意继续履行原租赁合同，可以考虑免3个月租金，但后来因绿福森公司未能及时缴清欠付费用，联丰公司拒绝了绿福森公司减免部分租金的请求，故绿福森公司上诉请求减免4个半月的房屋占用费没有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当合法，绿福森公司请求撤销一审判决没有事实和法律依据，应当予以驳回。联丰公司向一审法院起诉请求：1.判决绿福森公司向联丰公司支付2019年12月1日至2020年6月4日的租金579269元，欠付保证金283422.5元，配套费16306.5元及违约金500000元；2.判决绿福森公司支付2020年6月5日至2020年10月23日的房屋占用费437946元，判令绿福森公司向联丰公司支付从2020年10月23日至实际腾房期间的房屋占用费合计1816944元；3.本案诉讼费由绿福森公司承担。一审法院认定事实：2019年11月27日，联丰公司与绿福森公司签订《西安北站商业经营场所租赁合同》，约定联丰公司将其位于西安北站2F层-18-2号的经营场所出租给绿福森公司，租赁期间从2019年12月1日至2022年11月30日，共计3年。绿福森公司应当在2020年1月1日前具备开业条件，从合同签订之日起至2019年12月31日共31天为经营场所的装修期，装修期免付租赁费用。租赁费用第一年度自2019年12月1日至2020年11月30日，租赁费用为1133690元。第二租赁年度自2020年12月1日至2021年11月30日，租赁费用为1247059元。首次支付费用包含但不限于6个月的租金、履约保证金、消防费用、装修押金、施工配合费、垃圾清运费等，上述费用应于本合同签订之日起3日内向联丰公司支付。租金实行先付后租，按六个月支付，绿福森公司在本六个月最后一个月的5天前支付下六个月的租金。经营场所装修施工配合费776.5元。绿福森公司在经营场所装修前向联丰公司支付装修押金23295元，装修竣工验收后七个工作日内装修押金无息归还或者转为租金。绿福森公司同意支付联丰公司消防施工费15530元。绿福森公司应于合同签订之日起3日内向联丰公司支付3个月的租金283422.5元作为履约保证金，租赁期满联丰公司扣除绿福森公司应付费用后将履约保证金退还绿福森公司。如因绿福森公司违约导致本合同提前解除或者终止，绿福森公司应当向联丰公司支付与履约保证金同等数额的违约金，该违约金联丰公司有权从履约保证金中直接抵扣。绿福森公司应按照合同约定按期支付租金及其他相应款项。后因绿福森公司未向联丰公司支付租金及其他费用，自2020年1月14日起，联丰公司先后多次向绿福森公司发函催要租金、履约保证金、消防费、装修押金、施工配合费等费用。2020年4月21日、24日，案外人贺某向联丰公司转款30万元，联丰公司、绿福森公司均承认该笔款项系绿福森公司向联丰公司支付的相关费用。2020年6月2日，联丰公司向绿福森公司发出《关于解除合同的函》，称因为绿福森公司严重违约，决定于2020年6月4日解除双方签订的合同，并要求绿福森公司收到该函后7日内撤出租赁区域，并结清所欠费用及违约金，逾期撤场需承担房屋占用费，绿福森公司于2020年6月3日收到该函。2020年6月11日、6月17日，联丰公司向绿福森公司两次发函要求绿福森公司撤离涉案商铺。因双方就此未能协商一致，形成诉讼。一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护，合同当事人应当按照合同约定全面履行自己的权利与义务，同时还应当遵循诚实信用原则。一审案件中，绿福森公司承租联丰公司商铺，应当依约向联丰公司支付相应的租金以及约定的其他费用。但是绿福森公司在合同签订后一直未向联丰公司支付租金及相关费用。在联丰公司多次催促下，才于2020年4月份通过案外人分两次向绿福森公司支付了30万元的费用。根据联丰公司、绿福森公司双方所签合同，租赁期限虽然自2019年12月1日起，但是绿福森公司拥有一个月的装修免租期，该期间不应计算租金。联丰公司因绿福森公司迟延支付相关费用，向绿福森公司发函通知双方合同于2020年6月4日解除。故绿福森公司需要向联丰公司支付租金的期间为2020年1月1日至2020年6月4日，需要支付的租金为478324元（1133690÷365×154）；根据双方合同约定，绿福森公司还需向联丰公司支付消防施工费及装修施工配合费16306.5元。两项费用共计494630.5元，减除绿福森公司已经支付的30万元，绿福森公司仍需向联丰公司支付194630元。对于联丰公司主张的履约保证金283422.5元，虽然双方在合同中约定应当由绿福森公司在合同签订之日起3日内支付，但该项费用实质上属于绿福森公司在其违约时应当向联丰公司承担的违约赔偿责任范畴，而非租赁合同中绿福森公司的一项主要义务，故对联丰公司要求绿福森公司支付履约保证金的诉请不予采信。同理，在联丰公司、绿福森公司约定多种违约责任的情况下，可将该履约保证金作为绿福森公司向联丰公司承担的违约金赔偿数额，故对联丰公司主张的500000元违约金不予采信。绿福森公司在联丰公司通知解除合同后未从涉案商铺搬离，故对联丰公司主张的2020年6月5日至实际腾房之日的房屋占用费的诉请依法予以支持，计算标准可参照每年1133690元的标准。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条第二款、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百二十二条、第七百三十三条之规定，判决：一、被告榆林绿福森园林绿化有限公司于本判决生效后十日内支付原告宁波联丰华康名家私有限公司陕西分公司2020年1月1日至2020年6月4日的房屋租金194630元、配套费16306.5元及违约金283422.5元。二、被告榆林绿福森园林绿化有限公司按照每年1133690元的标准向原告宁波联丰华康名家私有限公司陕西分公司支付2020年6月5日至实际腾房之日的房屋占有使用费（付款时间为实际搬离之日）。三、驳回原告宁波联丰华康名家私有限公司陕西分公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21152元（原告已预交）由原告宁波联丰华康名家私有限公司陕西分公司承担13537元，被告榆林绿福森园林绿化有限公司承担7615元。被告榆林绿福森园林绿化有限公司承担部分于本判决生效后十日内支付给向原告宁波联丰华康名家私有限公司陕西分公司。本院经审理查明，二审中，双方当事人均认可自2020年1月18日起计付租金，2020年1月1日至2020年1月17日期间按照租金标准计算金额为52802元。其余事实一审判决查明属实。本院认为，联丰公司与绿福森公司自愿签订《西安北站商业经营场所租赁合同》，约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方当事人均应依约履行。一审法院根据对案件事实的审查，认定绿福森公司经联丰公司数次催促，仍迟延支付租金等费用，构成违约，案涉合同于联丰公司向绿福森公司发函通知2020年6月4日合同解除之日解除，判令绿福森公司支付联丰公司欠付的租金及相关费用，并参照每年1133690元的标准支付2020年6月5日至实际腾房之日的房屋占用费，相应扣减了已付租金及合同约定的自2019年12月1日至2019年12月31日不应计算租金的装修免租期，判决并无不当；唯二审中，双方当事人均认可自2020年1月18日起计付租金，2020年1月1日至2020年1月17日期间按照租金标准计算金额为52802元，该款项应自欠付租金金额中扣除。绿福森公司其余上诉请求依据不足，本院依法不予支持。据此，一审判决第二项、第三项应予维持，第一项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院(2021)陕0112民初3441号民事判决第二项、第三项；二、变更西安市未央区人民法院(2021)陕0112民初3441号民事判决第一项为：榆林绿福森园林绿化有限公司于本判决生效后十日内支付宁波联丰华康名家私有限公司陕西分公司2020年1月18日至2020年6月4日的房屋租金141828元、配套费16306.5元及违约金283422.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21152元，宁波联丰华康名家私有限公司陕西分公司已预交，由宁波联丰华康名家私有限公司陕西分公司负担13537元，榆林绿福森园林绿化有限公司负担7615元；二审案件受理费2285元，榆林绿福森园林绿化有限公司已预交，由榆林绿福森园林绿化有限公司负担2041元，由宁波联丰华康名家私有限公司陕西分公司负担244元。上述款项相抵后，榆林绿福森园林绿化有限公司应负担的款项于本判决生效后十日内支付宁波联丰华康名家私有限公司陕西分公司。本判决为终审判决。审判员 刘 琪二〇二一年八月十日书记员 陈素娟