北京市高级人民法院执 行 裁 定 书（2021）京执复132号复议申请人（案外人）：张玉芳，1953年10月21日出生，汉族，户籍地吉林省吉林市丰满区。复议申请人（案外人）：李晶，女，1977年3月2日出生，汉族，户籍地及现住址同张玉芳。申请执行人：张媛媛，女，1986年7月15日出生，汉族，户籍地辽宁省凌海市。被执行人：李影，女，1978年12月18日出生，汉族，户籍地吉林省吉林市丰满区。被执行人：庞英浩，男，1978年11月10日出生，汉族，户籍地吉林省吉林市丰满区。复议申请人张玉芳、李晶不服北京市第三中级人民法院（以下简称北京三中院）（2021）京03执异140号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。北京三中院在执行张媛媛与李影、庞英浩仲裁裁决一案过程中，张玉芳、李晶向该院提出书面异议，请求对北京市朝阳区xxxx房屋（以下简称涉案房屋）停止腾迁，以保障租赁人对涉案房屋的租赁权。主要理由为：涉案房屋是张玉芳和其夫李新田唯一租住住房。因张玉芳年老多病，与女儿李晶共同生活。为便于在北京就医，张玉芳与李影于2017年3月16日签订涉案房屋租赁合同，租期自2017年3月16日至2027年3月15日。李中华曾于2020年9月14日向北京三中院提出有租住情况。2021年1月2日上午，现房主在明知有租住人在家的情况下，强行破坏门锁等设施，下午又冒充法官欲强行进入，租住人报警后派出所出警并受理。同年1月5日又强行拆除电表，致停水停电。现依据《合同法》第229条、《民事诉讼法》第227条，请求法院停止对北京市朝阳区xxxx的腾迁，以保障租赁人对该房屋的租赁权。申请执行人张媛媛辩称：一、案外人提出异议的期间已经超过法定期限。本案中，受让人已经通过司法拍卖程序取得了执行标的的所有权，不应允许案外人再提出异议；二、案外人提供的证据不足以证明租赁合同的真实性，被执行人有极大可能与案外人恶意串通，虚构租赁关系而达到阻止交付房产目的；三、法院拍卖公告中明确载明涉案房屋不存在租赁合同；四、张媛媛于2020年7月21日去涉案房屋现场，该房当时无人居住，门上贴着打印日期为2020年6月8日的自来水缴费通知单显示，欠费日期从2019年6月开始。这表明至少在2019年6月至2020年6月期间，该房屋处于欠缴水费，无人居住状态；五、案外人极有可能为被执行人李影父母。综上，请求驳回案外人异议申请。被执行人李影辩称，同意案外人的异议请求。北京三中院查明，张玉芳与李影系母女关系，李晶与李影系姐妹关系。张媛媛申请执行李影、庞英浩仲裁裁决一案，该院于2019年8月2日立案执行。在执行过程中，双方当事人达成执行和解，该院作出（2019）京03执962号之一裁定，终结（2019）京03执962号案件的执行。因李影、庞英浩未履行和解协议，张媛媛向该院申请恢复执行，该院于2020年7月3日立案恢复执行（执行案号：（2020）京03执恢130号）。执行过程中，该院轮候查封被执行人李影名下位于北京市朝阳区xxxx的房产，并商请首封法院吉林市丰满区人民法院将该房产移送该院执行。2020年9月9日，该院执行人员前往涉案房屋对房屋的使用情况进行核实，该房内无人。经向小区物业人员调查，物业人员表示该房屋暂无人居住。执行人员依执行程序在房门上张贴了执行公告和封条。2020年9月10日，该院委托中瑞国际房地产土地资产评估有限公司对上述不动产进行评估。2020年10月21日，执行人员与李影进行电话联系，李影答复涉案房屋由亲戚朋友借住，未出租。屋内物品为李影及其姐李中华的，由其自行搬出。2020年11月2日，该院向李影发出通知书，告知其于开拍当日及时关注网络司法拍卖情况，限其于2020年12月7日前将上述房产内的动产腾退完毕，否则将依法启动强制腾退程序。2020年12月6日，涉案房屋在司法网络拍卖平台上公开拍卖。拍卖公告中载明：优先购买权人无；租赁情况无。2020年12月7日，韦晓琪以9248320元的最高价竞得涉案房产。2020年12月21日，该院作出(2020)京03执恢130号之一执行裁定书，裁定：一、解除对被执行人李影名下位于北京市朝阳区xxxx不动产的查封及抵押；二、被执行人李影名下位于北京市朝阳区xxxx不动产的所有权及相应的其他权利归买受人韦晓琪所有。所有权及相应的其他权利自本裁定送达买受人韦晓琪起转移；三、买受人韦晓琪可持本裁定书办理相关过户登记手续。同日，执行人员与李影之姐李中华联系，李中华表示其代李影处理这笔债务。执行人员告知其当日下午对涉案房屋进行交接。李中华表示屋内有其家具，需要拿走，如价格合适，也可卖给买受人。当日下午，执行人员前往涉案房屋，屋内人称是租户，拒绝开门。执行人员告知房屋已被拍卖，如不配合腾退，法院将强制腾退。现买受人韦晓琪已取得涉案房屋的产权。北京三中院认为，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出。该案中，因作为异议指向的涉案房屋已被依法拍卖，产权人变更登记手续已完成，故在对该执行标的的执行已经终结的情况下，张玉芳、李晶依据民事诉讼法第二百二十七条规定提出的异议意见，已无法律依据。另外，案外人依据民事诉讼法第二百二十七条的规定提出异议的，应当提供证据证明其对执行标的享有直接的、法律上的实体权利。根据该案查明的事实，张玉芳、李晶虽称其承租了涉案房屋，但依据该院执行实施部门对涉案房产的现场勘查和调查、对被执行人李影及其姐李中华的询问内容，张玉芳、李晶所提交的证据不足以认定其对执行标的享有直接的、法律上的实体权利。综上，张玉芳、李晶所提异议不能成立，应予驳回。2021年4月9日，该院作出（2021）京03执异140号执行裁定，驳回案外人张玉芳、李晶的异议申请。张玉芳、李晶向本院申请复议称，请求依法撤销北京三中院（2021）京03执异140号执行裁定；请求裁定对北京市朝阳区xxxx房屋停止腾迁。主要理由为：一、法院的执行损害了复议申请人张玉芳、李晶的在先承租权，执行标的虽然已被拍卖，但尚未腾退交付，案件执行程序并未终结，复议申请人提出异议程序合法。原审法院认定产权人变更登记已经完成，但未见任何证据支撑，且执行程序终结的标志应当为执行终结裁定。二、复议申请人的承租权客观、真实，证据充分，承租权应当得到保护。北京三中院对复议申请人提供的证据未予评判。北京三中院未依法进行现场勘查和调查，李影没有如实反映房屋的现实情况，但李中华已经将房屋存在承租人的事实反映给执行人员。北京三中院以所谓的现场勘查和调查及对李影、李中华二人的询问，而否定复议申请人承租权，不合法。三、北京三中院查明事实中所述执行过程，未见有相关证据支撑，也未当庭向复议申请人出示，复议申请人对其真实性、合法性有异议，异议程序存在不当之处。复议过程中，除异议阶段已经提交的证据外，案外人还以邮寄方式，向本院补充提交了手机截屏图片、电话录音文件、电费发票单等材料。用以证明其与执行法院相关工作人员的沟通情况以及其对涉案房屋享有租赁权。涉案房屋的买受人韦晓琪则向本院提交情况说明：主张案外人系超出异议期限提出异议；案外人提出异议、复议系滥用司法资源，达到阻止房屋交付的目的；说明其为竞买房屋负担债务，因无法使用房屋遭受损失；请求本院尽快审结复议案件。本院另查明，2020年9月15日，北京三中院执行人员曾到涉案房屋，在物业工作人员的见证下，撬锁入户进行评估，当时屋内无人居住。10月20日，执行人员接到电话，来电方自称被执行人姐姐李中华，表示涉案房屋内有租户，但并未提交任何证据材料。11月5日，李影向北京三中院提交《申请书》，申请北京三中院在司法拍卖网络平台隐去李影的姓名，在《申请书》中未提及涉案房屋存在租赁。本院认为，本案争议焦点为案外人提出异议时，是否已经超出法律规定的截止时点。第一，关于承租人提出案外人异议的截止时点。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。本案中，通过司法拍卖竞得涉案房屋的并非申请执行人。因此，案外人张玉芳、李晶应当在执行法院对涉案房屋执行终结前提出异议。关于执行标的执行终结时点的确定，一方面需要考虑执行法院是否已经完成处分该执行标的所需履行的法定程序、案外人享有的实体权利是否已因强制执行而消灭；另一方面还应权衡以该时点作为案外人提出异议的截止时点，对司法拍卖公信力以及竞买人权益产生的影响。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款之规定，承租人的租赁权不因司法拍卖而消灭。但本案中，如果允许案外人在拍卖成交裁定送达买受人后提出排除对涉案房屋腾迁的异议，则不仅将影响司法拍卖的公信力，对于买受人亦显失公平。首先，司法拍卖前，执行法院已经对涉案房屋的使用情况进行了必要的调查。2020年9月9日，北京三中院到涉案房屋实地调查，在敲门无人应答后张贴了执行公告及封条，并向物业人员询问了涉案房屋使用情况。物业人员表示涉案房屋暂无人居住。9月15日，北京三中院再次到涉案房屋，在物业人员见证下，入户对涉案房屋进行评估，此时屋内无人。10月20日接到自称被执行人姐姐李中华的来电后，执行人员于10月21日向被执行人李影询问了涉案房屋使用情况，被执行人答复为“有亲戚朋友借住，未出租”。上述事实表明，北京三中院对涉案房屋的使用情况已依法进行调查，虽有案外人来电称有租赁，但其并未提供任何证据，亦与现场勘查、物业人员证言及被执行人陈述不符。北京三中院综合以上情形，在网络司法拍卖公告中对标的物“租赁情况”表述为“无”，并无不当。其次，案外人在拍卖成交裁定送达买受人前，有时间和机会提出案外人异议。本案中，北京三中院于2020年9月9日已在涉案房屋上张贴了执行公告及封条。9月30日，已向双方当事人送达了评估报告。即便案外人张玉芳、李晶当时未在涉案房屋内居住，但其分别与被执行人李影为母女、姐妹关系，可以推定其至迟在李影收到评估报告时即知晓涉案房屋将被司法拍卖的事实。实际上，同样非本案当事人的李中华，即在10月20日前已知悉涉案房屋将被司法拍卖。从9月30日送达评估报告到12月21日送达拍卖成交裁定，中间有近三个月的时间，案外人提出异议的时间相对充裕。最后，竞买人通过司法拍卖竞得房屋，其对拍卖公告内容的信赖应当依法予以保护。“买卖不破租赁”的制度目的在于保护承租人的合法权益，但也应当兼顾租赁物受让人的利益。《中华人民共和国民法典》第七百二十五条在《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的基础上，增加了承租人“按照租赁合同占有”的要求，正是为了强调租赁应以“占有”方式对外公示，以便使租赁物的受让人知悉买卖标的物是否已经出租，进而平衡保护承租人和受让人。本案中，竞买人系通过司法拍卖竞得房屋，在拍卖公告明确记载涉案房屋“无租赁”的情况下，其对该项内容的信赖应当予以保护。否则，司法拍卖的公信力将被动摇，潜在竞买人可能因无法确定拍卖标的的真实情况而不敢参与竞买，影响强制执行的实际效果。本案中，竞买人已交付九百余万元的拍卖款，却因案外人于拍卖成交裁定送达后才提出异议数月无法入住使用，难谓公平。综上，拍卖成交裁定送达买受人时，涉案房屋的所有权由买受人取得，对涉案房屋的执行程序已经终结。承租人主张“买卖不破租赁”的，应当在此之前提出异议。第二，关于张玉芳、李晶何时提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第一条规定，异议人提出执行异议或者复议申请人申请复议，应当向人民法院提交申请书。申请书应当载明具体的异议或者复议请求、事实、理由等内容，并附下列材料：（一）异议人或者复议申请人的身份证明；（二）相关证据材料；（三）送达地址和联系方式。本案中，在涉案房屋执行终结前，案外人张玉芳、李晶既未向北京三中院立案部门提出案外人异议申请，亦未向执行实施人员提交符合司法解释要求的案外人异议申请以及相关证据材料。虽然李中华曾于10月20日向执行法院提及涉案房屋存在租赁，但其同样未提交相关证据。直至2021年1月4日，北京三中院才收到以李晶名义寄来的执行异议申请书及相关证据，故应当以此时作为案外人提出异议的时点。综上，张玉芳、李晶提出案外人异议时，异议指向的执行标的已经执行终结，北京三中院（2021）京03执异140号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回复议申请人张玉芳、李晶的复议申请，维持北京市第三中级人民法院（2021）京03执异140号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  王 峰审 判 员  齐立新审 判 员  禹明逸二〇二一年八月三十日法官助理  王 赫书 记 员  李 艳