广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13896号上诉人（原审被告）：周校，男，1955年3月17日出生，汉族，身份证住址广东省汕尾市红海湾区。委托诉讼代理人：梁锡兼，广东三民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区房屋管理和住房保障中心（原广州市荔湾区土地房屋管理所），住所地广东省广州市荔湾区宝源路91-93号。法定代表人：杨丹，该中心主任。委托诉讼代理人：龙桂玲，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗俊，广东一粤律师事务所律师。上诉人周校因与被上诉人广州市荔湾区房屋管理和住房保障中心（以下简称荔湾住房保障中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初10007号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李娜独任审理，现已审理终结。上诉人周校上诉请求：1.撤销一审判决第一至第五项，改判驳回荔湾住房保障中心的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由荔湾住房保障中心承担。事实与理由：一审判决认定事实不清、错误，作出的判项事实依据不足。一、一审判决认为周校自2019年10月2日起未再支付租金构成违约，该认定与事实不符，周校不构成违约，荔湾住房保障中心要求解除合同依据不足。1.根据双方签订的《广州市荔湾区直管房（非住宅）租赁合同》第二条约定，荔湾住房保障中心应从2019年6月1日起向周校交付租赁物，但荔湾住房保障中心违反约定，推迟至2019年7月2日才向周校交付租赁物，且交付的租赁物存在漏水问题，经周校多次催促，荔湾住房保障中心到2019年9月底才派人将漏水修好。为此，周校实际可对租赁物进行商业使用的时间是从2019年10月起，根据租赁合同的约定，自荔湾住房保障中心交付房屋之日起两个月为免租期，因此免租期应为2019年10月、11月，又因荔湾住房保障中心延迟一个月交付租赁物，应再免一个月的租金以补偿周校的经济损失，且周校已交了一个月的租金，故周校欠租时间应从2020年2月起。但根据广州市发布的《关于应对疫情影响进一步支持中小微企业健康发展的若干措施》之规定，周校须计缴租金的时间应从2020年4月起，且当月只须缴纳半个月租金。2.周校之所以未向荔湾住房保障中心支付租金是由于荔湾住房保障中心交付的租赁物在2019年10月前存在漏水问题，导致租赁物在2019年10月前无法进行商业使用，其又不肯承担违约责任，以致双方对租金交缴问题至今仍存在较大争议。租赁物存在漏水，是荔湾住房保障中心派人进行维修的，其在一审庭审时予以承认，只是辩称该证据时间可以修改，但其又提不出证据证实拍摄视频的时间存在修改。3.一审判决认为无法判断案涉房屋该漏水问题导致整体无法使用，该认定错误，案涉租赁物只有71.26平方米，租赁物屋顶漏水，必然影响整体物业的商业使用。二、一审判决确认双方签订的租赁合同于2020年6月23日起解除依据不足。1.如前所述，周校的欠租行为不构成违约。2.退一步而言，假如周校欠租行为构成违约，双方的租赁合同也并非在2020年6月23日起解除。根据租赁合同第十五条第二款约定，只有当周校或周校指定的代收人拒绝签收，文书被退回之日即为送达，但本案中荔湾住房保障中心提交的证据不存在该条的情形（周校没有指定代收人代收信件），故一审判决该认定事实依据不足。三、假如本案中周校存在违约，一审判决将违约金调整为两个月租金共计132000元，该调整金额也明显过高。综上，请求二审法院依法支持周校的上诉请求。被上诉人荔湾住房保障中心二审答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回周校的全部上诉请求。一、一审判决已查明案涉房屋于2019年7月2日由周校接收，该接收的日期也经周校确认，其抗辩直至2019年9月才将漏水问题修复好并认为接收日期应从2019年9月起算没有事实依据及法律依据。房屋是否存在漏水问题属于合同履行的其他情形，并不能否认其已接收房屋。二、正如一审法院审理认为，合同履行的其他问题并不是其拒绝支付租金的理由。如周校认为案涉房屋存在漏水，导致无法使用案涉房屋的，周校应另循其他途径予以救济。三、合同对于解除有明确约定。根据合同第十五条约定，荔湾住房保障中心送达给周校的方式包括当面送达、邮寄送达，并且周校在合同中承诺如存在拒收的情形也视为已送达。故一审判决认定荔湾住房保障中心邮寄给周校的解除合同通知已送达具有事实和法律依据。荔湾住房保障中心于2020年8月25日向一审法院起诉，请求：1.确认双方就广州市荔湾区xx号首层前部房屋的租赁关系于2020年6月23日解除。2.判令周校及共同使用人腾空上址房屋交还荔湾住房保障中心。3.判令周校按照每月66000元的标准，向荔湾住房保障中心支付自2019年10月1日至2020年6月23日所欠的租金共594000元。4.判令周校按照每月66000元的标准，向荔湾住房保障中心支付自2020年6月24日起至周校及共同使用人实际腾空上址房屋之日止的房屋占用费（从2020年6月24日起暂计算至起诉之日为132000元）。5.判令周校按照每月19800元的标准，向荔湾住房保障中心支付自2019年10月起至周校及共同使用人实际腾空上址房屋之日止的违约金（从2019年10月1日起暂计算至起诉之日为217800元）。6.本案诉讼费用由周校承担。一审法院经审理查明：根据广州市不动产登记查册表，广州市荔湾区xx号，产别属于经租。2019年5月6日，广州市荔湾区土地房屋管理所（出租人，甲方，下称荔湾房管所）与周校（承租人，乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定乙方承租广州市荔湾区光复南路86号首层前部位房屋作商业用途，建筑面积71.26平方米。租赁期限自2019年6月1日至2024年5月31日，每月租金66000元。（第四条）乙方应于租赁合同签订之日起10个工作日内一次性通过现金方式向甲方交纳198000元保证金。甲方应在乙方清缴相关费用之日起2个月内将保证金不计利息退回。乙方拖欠的费用甲方可在保证金中扣除。因乙方违约而终止或解除合同的，保证金予以没收。（第五条）双方签订《房屋交接及设备清单》或移交房门钥匙后视为交付完成。（第六条）逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金的百分之一向甲方支付违约金；如逾期2个月，或拖欠其他应缴纳费用总额达到3个月的租金额，本合同终止，甲方收回房屋并有权追讨乙方拖欠租金、其他应缴纳费用和违约责任。（第十五条）乙方确认其送达地址为本承租房屋地址。（第二十条）任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房屋管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担。租赁期届满或合同因乙方违约而终止或解除的，乙方应在相应情形确定之日起三十日内腾空交还房屋并清缴拖欠租金和其他费用。乙方拒不交出房屋或拖延交房的，甲方有权要求乙方限期迁出及追讨占用期间的房屋占用费。房屋占用费按房管部门新发布的同期同地段同类房屋租金参考价或本房屋最新一期租金标准两者价高者2倍收取，并有权按占用期内房屋占用费、拖欠的租金和其他应缴纳费用总额的30%向乙方收取违约金。其他事项：取消二十二条约定，本合同自甲方交付房屋之日起效。自甲方交付房屋之日起两个月为免租期。乙方应从免租期满的次月起按照本合同第二条规定向甲方支付租金。上述合同经房屋租赁登记备案。合同签订后，周校向荔湾房管所缴纳押金198000元及一个月租金66000元。荔湾房管所于2019年7月2日交付房屋周校使用。2020年6月19日，荔湾房管所向周校邮寄《解除租赁关系的通知》要求解除案涉房屋租赁关系，并要求周校支付租金及返还房屋等。该函件寄送至“光复南路86号地下前”。收件人为周校，于2020年6月23日由他人签收。另查：2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的新冠疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。广东省新冠疫情防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。2020年7月1日，广州市政府发布《关于应对疫情影响进一步支持中小微企业健康发展的若干措施》明确对承租市及区属全资、控股和实际控制的国有企业和行政事业单位权属物业，用于线下实体经营的中小微企业和个体工商户，对承租市、区两级公租房、直管房、人才住房的单位和个人，在免收有效合同期内2020年2、3月份租金的基础上，减半收取2020年4、5月份租金。一审庭审中，周校认为其所缴纳的一个月租金是2020年1月租金，并抗辩荔湾房管所交付房屋漏水导致其在2019年10月才开始使用房屋，又曾向荔湾房管所要求减免一个月租金，结合疫情租金的免除，因此其实际拖欠租金时间是从2020年4月起。对于周校为证实案涉房屋2020年8、9月份存在漏水问题提供了视频证据。荔湾房管所对视频证据不予确认，认为视频证据时间可以修改。对于疫情期间租金问题，荔湾房管所认为可以根据规定在违约金中扣减。一审法院认为：荔湾房管所与周校签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。对于合同是否可解除问题。周校抗辩其接收房屋未达交付条件。按合同约定荔湾房管所除依约交付房屋外，须承担交付使用房屋主体结构安全，承担房屋主体结构自然损坏的维修和费用。周校自2019年7月2日接收房屋，其时未有证据显示房屋主体结构存在安全问题。周校提供的视频显示，案涉房屋无疑是通水通电的，漏水问题亦显示为局部水迹，无法就此判断该漏水问题不属于接收房屋后的自然损坏，也无法就此判断案涉房屋因漏水问题导致整体无法使用。因此，一审法院对周校该抗辩不予接纳。根据合同约定，周校应自2019年9月2日起计算租金。现无证据显示荔湾房管所与周校曾就疫情前租金减免事宜进行磋商，一审法院对周校疫情前的免租主张不予采纳，周校应如约支付案涉房屋租金。现周校自2019年10月2日起未再支付租金，其行为已构成违约，荔湾房管所解除合同，依法依约有据，一审法院予以支持。由于荔湾房管所的解约通知于2020年6月23日送达至周校合同中所示的收件地址，一审法院视为其解约的意思表示于该日到达周校，合同应于该日解除。周校应及时将广州市荔湾区光复南路86号首层前部房屋腾空交还荔湾房管所，并支付占有使用上述房屋期间的房屋使用费。荔湾房管所主张腾空房屋，并以66000元的月标准支付房屋使用费的请求依法有据，一审法院予以支持。对于租金问题。周校应向荔湾房管所支付自2019年10月2日至2020年6月23日租金合共574200元。对于疫情期间租金，荔湾房管所确认可根据规定减免2020年2月、3月份租金，减半收取2020年4月、5月份租金，因此一审法院对周校的同性质欠款进行抵扣，周校实际欠付租金为376200元。对于违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”鉴于荔湾房管所在收回房屋后可以止损，因此一审法院酌情将违约金调整为两个月租金即132000元。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，于2021年4月20日作出如下判决：一、确认原告广州市荔湾区土地房屋管理所与被告周校关于广州市荔湾区光复南路86号首层前部房屋所签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》于2020年6月23日起解除。二、在判决发生法律效力之日起三十天内，被告周校腾空搬出广州市荔湾区光复南路86号首层前部房屋，并交还上述房屋给原告广州市荔湾区土地房屋管理所。三、在判决发生法律效力之日起三十天内，被告周校向原告广州市荔湾区土地房屋管理所支付从2019年10月2日起至2020年6月23日的房屋租金376200元。四、在判决发生法律效力之日起三十天内，被告周校按66000元/月标准向原告广州市荔湾区土地房屋管理所支付自2020年6月24日起至实际搬迁之日止的房屋使用费。五、自本判决发生法律效力之日起三十天内，被告周校向原告广州市荔湾区土地房屋管理所支付违约金132000元。六、驳回原告广州市荔湾区土地房屋管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6619元，由被告周校负担5621元，由原告广州市荔湾区土地房屋管理所负担998元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。二审另查明，根据广州市荔湾区委机构编制委员会荔编字〔2020〕17号文件批准，原广州市荔湾区土地房屋管理所与其他三个事业单位合并为广州市荔湾区房屋管理和住房保障中心，原广州市荔湾区土地房屋管理所原职能及相关的权利义务，由广州市荔湾区房屋管理和住房保障中心承担。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。根据编制部门的文件内容，原广州市荔湾区土地房屋管理所原职能及相关的权利义务由荔湾住房保障中心承担，故与本案相关的权利义务亦应由荔湾住房保障中心承接。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：一、案涉租赁合同应否解除；二、租金、占用费及违约金计付问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于争议焦点一，案涉租赁合同应否解除的问题。荔湾住房保障中心、周校签订的案涉《广州市直管房（非住宅）租赁合同》合法有效，对双方均具有约束力。案涉租赁合同明确约定，逾期交付租金的，如逾期2个月或拖欠其他应缴纳费用总额达到3个月的租金额，本合同终止，荔湾住房保障中心有权收回房屋并有权追讨周校拖欠租金、其他应缴纳费用和违约责任。周校一审提交的证据无法显示房屋主体结构存在安全问题，无法证实其接收房屋后案涉房屋显示的局部水迹导致案涉房屋整体无法使用，且案涉房屋漏水问题已进行修复，周校亦并未就此提出解除合同，由此说明该漏水问题系合同履行过程中的问题，该问题不能成为周校据此拒付租金的正当合理的抗辩，根据合同约定，周校应自2019年9月2日起计付租金。现周校自2019年10月2日起未再支付租金，构成违约，荔湾住房保障中心以周校拖欠应缴纳费用总额达三个月的租金额为由向周校发出《解除租赁关系的通知》，并于2020年6月23日将该通知送达至周校合同中所示的收件地址。一审法院认定该《解除租赁关系的通知》即日发生合同解除的法律效力，符合合同约定和法律规定，应予维持。周校称其未支付租金的行为不构成违约与一审查明事实不符，二审中其亦未提交证据推翻一审法院的认定，其上诉主张其欠租行为不构成违约荔湾住房保障中心要求解除合同依据不足，无事实依据和法律依据予以证实，其上诉主张本院不予支持。关于争议焦点二，租金、占用费及违约金计付的问题。荔湾住房保障中心、周校签订的案涉《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定“租赁期届满或合同因乙方（周校）违约而终止或解除的，乙方应在相应情形确定之日起三十日内腾空交还房屋并缴清拖欠的租金和其他应缴纳的费用。乙方拒不交出房屋或拖延交出房屋的，甲方（荔湾住房保障中心）除有权要求乙方限期迁出及追讨占用期间的房屋占用费，房屋占用费按房管部门最新发布的同期同地段同类房屋租金参考价或本房屋最新一期租金标准两者价高者的2倍收取，并有权按占用期内房屋占用费、拖欠的租金和其他应缴费用总额的30%向乙方收取违约金”。一审法院认定周校应将案涉房屋交还给荔湾住房保障中心并按66000元/月的标准向荔湾住房保障中心支付自2019年10月2日起至2020年6月23日的房屋租金及支付自2020年6月24日起至实际搬迁之日止的房屋使用费及违约金，符合合同约定。且一审已经根据出租方同意减免疫情期间租金的意思表示在周校存在违约的情况下作出减免周校2020年2月、3月份租金，减半收取2020年4月、5月份租金的认定并对周校同性质欠款进行抵扣，同时还考虑本案查明事实、荔湾住房保障中心在收回房屋后可以止损、本案案情等多个因素，酌情将合同约定的违约金调低为两个月租金即132000元，已对双方的合法权益进行衡平，公平保障了双方当事人的合法权益，应予维持。周校上诉主张一审判令违约金132000元金额过高，无依据，本院不予支持。综上所述，周校的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11242元，由周校负担。本判决为终审判决。审判员  李娜二〇二一年八月二十七日书记员  冯韵彭诗敏