重庆市第一中级人民法院民事判决书 （2021）渝01民终5822号 上诉人（原审原告）：重庆居然之家商业管理有限公司，住所地重庆市江**北滨一路**，统一社会信用代码91500105784245742M。法定代表人：张宗荣，总经理。委托诉讼代理人：李伟，重庆广君律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦松，重庆广君律师事务所律师。上诉人（原审被告）：孙晓锋，男，汉族，1980年5月28日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：李光启，重庆依斯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘士，重庆依斯特律师事务所律师。上诉人重庆居然之家商业管理有限公司（以下简称居然之家）因与上诉人孙晓锋合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院(2020)渝0105民初20139号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人居然之家的委托诉讼代理人秦松，上诉人孙晓锋的委托诉讼代理人李光启、刘士到庭参加诉讼。本案现已审理终结。居然之家上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第四项，改判孙晓锋向居然之家支付2020年2月、3月的租金、物业管理费、市场管理费共计43348.97元，并判决孙晓锋承担违约责任，向居然之家返还费用优惠68023.86元及支付违约金71487元；2.本案上诉费用由孙晓锋承担。事实和理由：孙晓锋存在明显的违约情形，并不能因疫情原因而免除其违约责任，也不能减免其应付的费用。居然之家与孙晓锋签订的《居然之家招商合同》的合同期为2019年8月22日至2021年7月31日，孙晓锋因自身原因向居然之家提出撤场，双方于2020年6月底终止招商合同。同时，因疫情原因，居然之家已给予孙晓锋30天的租金、市场管理费、物业管理费的疫情优惠43349元，居然之家已尽到了自身的社会责任，孙晓锋应当承担相应的商业风险，不能因疫情原因而推卸其相应的经营责任，一审判决单方面免除孙晓锋的义务和违约责任，给居然之家造成了巨大的经济损失，同时也违反了公平原则。孙晓锋针对居然之家的上诉请求辩称，1.孙晓锋不应向居然之家支付疫情期间2、3月的租金，一审判决依据国家疫情期间的审判规则予以减免租金符合法律规定。2、3月的物业管理费及市场管理费因居然之家没有提供对应的服务，故该两个月的费用不应支付。2.居然之家要求承担违约责任，既要计算违约金还要求返回优惠费用，违约责任明显重合，并加重了孙晓锋的责任，故不应予以支持。孙晓锋上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回居然之家的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由居然之家承担。事实和理由：1.孙晓锋在2020年3月26日提出解除合同撤场的意思表示，根据合同约定和双方微信交流内容，可以确定居然之家已经认可孙晓锋提出解除合同后的一个月合同解除，也即双方合同解除时间为2020年4月26日，而不是一审法院认定的2020年6月底。2.解除合同时间应为2020年4月26日，该时间后的租金，也即2020年5月的租金35743.5元和6月的租金36934.95元，以及2020年4月份剩余天数4天对应的租金4765.8元（根据合同约定租金计算公式为每日4.7元/平米*253.5平米*4天），以上租金共计77444.25元，孙晓锋均不应支付，一审判令孙晓锋支付实属有误；同时，居然之家请求孙晓锋支付2020年4月、5月、6月对应的物业管理费共计8238.75元，以及市场管理费共计7731.75元，亦应予以驳回。3.一审判决孙晓锋承担房屋占用费28594.8元，没有合法依据。孙晓锋要求撤场后，居然之家以结清所欠租金和违约金等不合理要求，阻拦孙晓锋搬离店铺陈列的大型电器而导致继续占用房屋，故请求依法改判驳回居然之家房屋占用使用费的诉请。居然之家针对孙晓锋的上诉请求辩称，请求法院驳回孙晓锋的上诉请求。居然之家向一审法院起诉请求：1.孙晓锋支付租金、物业管理费、市场管理费共计226987.61元，并支付滞纳金至付清之日止；2.孙晓锋返还费用优惠68023.86元；3.孙晓锋支付违约金71487元。一审法院认定事实：2019年8月22日，居然之家（甲方）与孙晓锋（乙方）签订《居然之家招商合同》（合同号：1070000008910500），约定：甲方将位于重庆市重庆××号楼××层，摊位号为ＤＳ6-ＣＫ-1028的场地租给乙方用于商业经营，该摊位面积为253.5平方米，公摊系数0.54，乙方向甲方支付场地租金及相关管理费用，接受甲方的统一管理；乙方的产品经营类别为智能家居及电器，主经营品牌为ＡＥＧ，租赁期限自2019年8月22日至2021年7月31日，共计710天，每平方米日租金4.7元，合同期内的计租期共计710天，共计845929.5元，每3个月一付，租金的付款时间均为每个付款周期的上月25日之前。甲方为乙方提供空调、保洁、保安等公用物业配套服务，乙方应向甲方支付物业管理费，自2019年8月22日至2021年7月31日，每平方米物业管理费0.5元，共计89992.5元，物业管理费的支付方式及付款时间与租金的支付方式和付款时间相同。乙方应于每月15日之前向甲方按上月的销售额的1%缴纳市场管理费，市场管理费用于为市场商户提供销售合同、交易票据、代收货款、办理营业执照、代开发票、系统维护、销售人员培训等管理服务，乙方租赁摊位的保底销售额为每月每平方米1500元，合计共380250元，乙方每月销售低于保底销售额的，市场管理费按保底销售额收取。乙方每月15日前向甲方支付上月电费、电话费及其它费用。乙方未按上述规定向甲方支付租金等费用（含税款）的，乙方应每日按未付金额的1‰向甲方支付滞纳金。除甲乙双方另有约定外，因甲方违约导致合同提前终止的，甲方除退还乙方已预付但未发生的租金及费用、赔偿乙方装修费外，还应支付相当于60天租金的违约金，但违约金上限不超过乙方已支付的本合同项下的租金费用；除甲乙双方另有约定外，因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销合同中甲方给予乙方的补贴（包括但不限于按销售额承担的扣点、赠品费用）外，乙方还须赔付甲方相当于60天租金的违约金。乙方在本合同项下应向甲方交纳保证金60000元。若甲、乙双方不再续约，则甲方在乙方所售或服务“三包”期满（以甲方对外承诺的三年为准）6个月后，经核实乙方所售商品和服务不存在质量问题和纠纷，并且对甲方没有任何未付债务时，甲方将保证金余额（不计利息）返还乙方。其后，孙晓锋缴纳保证金6万元。2020年3月26日，孙晓锋方的工作人员在微信上向居然之家提出提前撤场的意思，居然之家的相关负责人回复撤场需要提前一个月提出来，并支付两个月违约金。2020年5月13日、2020年5月15日，居然之家向孙晓锋发出《关于AEG品牌费用催收告知函》。2020年5月15日的《告知函》内容为：孙晓锋以自身经营原因提出撤场，依照约定，贵方提出撤场需要缴纳截止2020年5月15日的已产生的租金、物业费、市场管理费137653元，退还租金减免68023.68元，提前撤场违约金71487元。经过多次沟通贵方口头提出撤场申请后，一直未办理撤场流程，且店面样品摆放完好，请贵方于2020年5月18日前到我司缴纳相关费用，并办理撤场流程。庭审中，居然之家陈述双方签订的《居然之家招商合同》于2020年6月底解除，孙晓锋于2020年7月24日办理完毕撤场手续，2020年7月底交付租赁场地。孙晓锋认为合同于2020年3月因疫情原因已经法定解除。同时孙晓锋陈述因其未结清费用，居然之家不让撤场，2020年7月24日才撤场。截止到2020年6月底，孙晓锋尚未支付居然之家的费用包括2020年2月、3月、4月、5月、6月租金分别为34552.02元、1191.45元、35743.5元、36934.95元、35743.5元，2020年2月、3月、4月、5月、6月的物业管理费分别为3675.75元、126.75元、3802.5元、3929.25元、3802.5元，2019年12月、2020年1月、3月、4月、5月、6月的市场管理费每月3803元。另查明，居然之家提交了一份诉讼请求明细，上面未对2020年6月的市场管理费计收滞纳金。一审法院认为，居然之家与孙晓锋签订的《居然之家招商合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方当事人均有拘束力，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。双方在履行合同过程中，孙晓锋的门店因经营原因于2020年3月开始向居然之家申请撤场，但一直未结清相关费用并履行相应的撤场手续，直到2020年7月才全部撤场。现居然之家认可双方之间的合同于2020年6月底解除，一审法院予以确认。孙晓锋认为合同于2020年3月底已经法定解除，没有法律依据，一审法院不予采纳。合同解除后，孙晓锋应结清租赁期间产生的租金、物业管理费、市场管理费等费用。但因为2020年1月全国爆发了新冠肺炎疫情的不可抗力事由，必然会导致租赁房屋因政策原因暂停营业而无法正常经营，孙晓锋经营的门店由此陷入经营困难而提前终止合同的行为具有客观的原因，综合本案实际情况、疫情防控政策及商场受疫情影响等因素，一审法院根据公平原则，确认2020年2、3月应付未付的租金、物业管理费、市场管理费予以免交，并免除相应的违约责任。故孙晓锋应支付居然之家租金108421.95元、物业管理费11534.25元、市场管理费19015元。根据合同约定，孙晓锋应于2020年1月25日前支付2020年4月的租金、物业管理费，于2020年4月25日前支付2020年5月、6月的租金、物业管理费，于当月15日前支付上一个月的市场管理费，若孙晓锋未按上述规定支付租金等费用，应每日按未付金额的1‰向居然之家支付滞纳金，但居然之家未举证其实际损失，该滞纳金的计算标准明显过高，一审法院按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率主张滞纳金。居然之家超出前述标准的滞纳金请求，一审法院不予支持。此外，居然之家提交给一审法院的诉讼请求明细上未对2020年6月的市场管理费计收滞纳金，一审法院对此予以尊重。合同解除后，孙晓锋应返还房屋。孙晓锋未返还租赁房屋给居然之家造成的损失，应予赔偿。损失一审法院参照合同约定的租金及居然之家的主张计算出自2020年7月1日起至2020年7月24日撤场止的房屋占有使用费为28594.8元。孙晓锋未举示证据证明其未于2020年7月24日前撤场系居然之家的原因，居然之家未举示证据证明孙晓锋的实际撤场时间为2020年7月底，一审法院对双方的前述陈述均不予采纳。孙晓锋要求用其缴纳的保证金抵扣本案欠付租金等费用，一审法院认为根据双方的合同约定，保证金需在其所售或服务“三包”期满6个月后，所售商品和服务不存在质量问题和纠纷且在居然之家没有任何未付债务时予以返还，现孙晓锋未举示证据证明返还保证金的条件已成就，居然之家亦不同意直接抵扣保证金，故一审法院不予采纳孙晓锋的意见。一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、孙晓锋自本判决生效之日起十日内支付重庆居然之家商业管理有限公司租金108421.95元、物业管理费11534.25元、市场管理费19015元；二、孙晓锋自本判决生效之日起十日内支付重庆居然之家商业管理有限公司滞纳金（以未付的租金、物业管理费39546元为基数，自2020年1月26日起至付清之日止；以未付的租金、物业管理费80410.2元为基数，自2020年4月26日起至付清之日止；以未付的市场管理费3803元为基数，自2020年1月16日起至付清之日止；以未付的市场管理费3803元为基数，自2020年2月16日起至付清之日止；以未付的市场管理费3803元为基数，自2020年5月16日起至付清之日止；以未付的市场管理费3803元为基数，自2020年6月16日起至付清之日止；均按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算）；三、孙晓锋自本判决生效之日起十日内支付重庆居然之家商业管理有限公司房屋占有使用费28594.8元；四、驳回重庆居然之家商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按照一审法院指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6824.52元，减半收取计3412.26元，由孙晓锋负担。本院二审期间，居然之家举示案涉摊位重新招商的合同，拟证明居然之家就案涉摊位于2020年7月1日与他人签订招商合同，约定的场地租金标准等与前招商合同一致。孙晓锋对该招商合同的真实性、合法性没有异议，并认为重新招商时间是2020年7月1日，而且从2020年7月1日开始计收租金，居然之家从7月以后没有损失。本院对该证据予以采信，并据此确认居然之家就案涉摊位已于2020年7月1日重新招商并签订合同。孙晓锋举示2020年7月9日孙晓锋及其委托诉讼代理人李光启与居然之家部门负责人陈佳凤的谈话录音，拟证明孙晓锋的确是在2020年3月份提出撤场，但居然之家一直要求结清费用，否则不让孙晓锋搬离货品。居然之家质证认为：1.双方确实就撤场问题进行过沟通，双方签订的合同于2020年6月底解除，孙晓锋于2020年7月24日才完成撤场手续。但双方就该问题沟通的前提系孙晓锋停止经营，合同解除的原因系孙晓锋违约，并不能因此认定免除孙晓锋的违约责任及支付相应的场地占用费的义务。2.该录音内容，只反映出居然之家的员工与孙晓锋就撤场事宜进行了沟通，并不存在居然之家阻扰孙晓锋撤场的事实，2020年7月24日孙晓锋撤场时依旧没有向居然之家结清费用，居然之家才向法院提起诉讼。本院对该证据的采信意见将于后评述。本院二审查明，居然之家在2019年8月、9月、11月、12月给予了孙晓锋租金返还优惠，优惠金额分别为：8月11914.5元、9月35743.5元、11月2037.45元、12月18328.41元，共计68023.86元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，关于本案的案由。民事案件案由应当依据当事人诉争的民事法律关系的性质来确定。本案当事人据以主张权利的案涉合同是双方签订的《居然之家招商合同》。从合同的内容可以看出，案涉合同不仅约定了场地租金，还约定了物业管理费、市场管理费等，并就关于统一收银和货款结算、先行赔付和售后服务等事项进行了明确。《居然之家招商合同》并非单纯的房屋租赁合同，本案当事人诉争的民事法律关系包括但并不限于房屋租赁合同法律关系。根据民事案件案由确定的规则，本案案由应选择适用第二级案由“合同纠纷”。一审法院将本案案由确定为房屋租赁合同纠纷不当，本院予以纠正。关于本案的法律适用问题。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系民法典实施前的法律事实引起的合同纠纷，应当适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定。本案二审的争议焦点为：一、案涉《居然之家招商合同》解除时间应当如何认定；二、孙晓锋应付租金、物业管理费、市场管理费如何确定；三、孙晓锋应否支付摊位占有使用费；四、孙晓锋是否应当承担违约责任。一、关于案涉合同解除时间的认定。本院认为，首先，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。孙晓锋承租案涉摊位用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难，但并非系因疫情或疫情防控措施直接导致合同不能履行。其可以与居然之家重新协商，可以基于疫情影响请求减免租金、延长租期或者延期支付租金，但不能以疫情构成不可抗力为由主张解除合同，其并不享有法定解除权。其次，孙晓锋虽然在2020年3月26日以微信方式提出撤场，居然之家的相关负责人也予以回复，但其并未履行相应的撤场手续，双方就提前解除合同、支付违约金等事项也未达成一致意见,故不能认定案涉合同在孙晓锋提出解除合同之日起一个月后，即2020年4月26日就当然解除。综上，孙晓锋的该项上诉理由，不能成立，本院不予支持。一审对于案涉合同解除时间的认定并无不当，本院予以确认。二、关于孙晓锋应付租金、物业管理费、市场管理费的确定。孙晓锋上诉认为2020年4月26日之后的租金、物业管理费、市场管理费不应再支付。本院认为，如前所述，不能认定案涉合同已于2020年4月26日当然解除，故孙晓锋仍应支付合同解除前即2020年5月、6月的租金、物业管理费、市场管理费，对孙晓锋的该项上诉请求，本院不予支持。居然之家上诉认为孙晓锋应支付2020年2月、3月的租金、物业管理费、市场管理费。对此，本院认为，孙晓峰承租案涉摊位用于经营，疫情或者疫情防控措施导致孙晓锋在疫情期间没有营业收入或者营业收入明显减少，一审法院结合疫情的影响程度及双方的实际损失等因素，酌情免除2020年2月、3月的租金、物业管理费、市场管理费，并无不当，对居然之家的该项上诉请求，本院不予支持。三、关于孙晓锋应否支付摊位占有使用费的问题，孙晓锋上诉认为系因居然之家阻挠搬离而导致未能及时撤场，故不应支付占有使用费。本院认为，孙晓锋在二审中提交的录音证据能反映双方就撤场事宜进行过沟通，但尚不能证明居然之家实施了阻挠其撤场的行为，达不到其证明目的，本院不予采信。故一审认定孙晓锋于2020年7月24日办理完毕撤场手续，孙晓锋应支付从2020年7月1日起至7月24日期间的占有使用费，并无不当，对孙晓锋的该项上诉请求，本院不予支持。四、关于孙晓锋应否承担违约责任的问题。本院认为，如前所述，孙晓锋并不享有法定解除权，其提前撤场表示不继续履行合同并导致合同解除，构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。案涉合同第五十五条第二款约定：“因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销合同中甲方给予乙方的补贴（包括但不限于按销售额承担的扣点、赠品费用）外，乙方还须赔付甲方相当于60天租金的违约金”。因此，孙晓锋应当退还居然之家在租金方面给予的减免优惠共计68023.86元。对居然之家的该项上诉请求，本院予以支持。而对于违约金，本院认为，约定的违约金系当事人意思自治的结果，应当尽量尊重，但违约金的性质是“以补偿为主、以惩罚为辅”。其主要功能在于使非违约方因违约金责任的承担而达到如同合同被完全履行时一样。本案中孙晓锋提前解约虽然构成违约，但客观上也确系受疫情影响经营困难所致，且居然之家已于2020年7月1日重新招商，新的商户已承租案涉摊位，孙晓锋还支付了2020年7月1日至7月24日期间的占有使用费，同时，前述已经认定孙晓锋应当退还居然之家在租金方面给予的减免优惠，足以弥补居然之家的损失，居然之家亦未举示证据证明其还存在其它损失，故本院对居然之家主张的违约金不予支持。综上所述，孙晓锋的上诉请求不能成立，不予支持。居然之家的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市江北区人民法院(2020)渝0105民初20139号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销重庆市江北区人民法院(2020)渝0105民初20139号民事判决第四项；三、孙晓锋自本判决生效之日起十日内返还重庆居然之家商业管理有限公司费用优惠款68023.86元；四、驳回重庆居然之家商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审案件受理费6824.52元，减半收取计3412.26元，由孙晓锋负担。二审案件受理费10832.9元，由重庆居然之家商业管理有限公司负担2000元，孙晓锋负担8832.9元。本判决为终审判决。    审 判 长  陶旭东审 判 员  郑  泽审 判 员  刘  希   二○二一年八月十二日 法官助理  郝晶晶书 记 员  谢  静   - 1 -