河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初7089号原告：河南浩创物业服务有限公司，住所地新郑市龙湖镇郑新快速路与纬三街交叉口浩创梧桐郡A-1号楼，统一社会信用代码914101846794560973。法定代表人：刘智敏，总经理。委托诉讼代理人：张广伟，系公司员工。被告：张俊培，男，1990年4月5日出生，汉族，住河南省新郑市。被告：余自琴，女，1968年7月15日出生，汉族，户籍所在地河南省光山县，现住新郑市。被告：闵新波，男，1989年7月21日出生，汉族，住河南省新郑市。被告：高玲君，女，1987年5月24日出生，汉族，住河南省新郑市。原告河南浩创物业服务有限公司（以下简称“浩创物业公司”）诉被告张聪玲、张俊培、余自琴、闵新波、高玲君物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。庭审中原告申请撤回对被告张聪玲的起诉，本院经审查后予以准许。原告浩创物业公司的委托诉讼代理人张广伟，被告张俊培、余自琴到庭参加诉讼，被告闵新波、高玲君经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告浩创物业公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告张俊培支付原告自2018年12月4日至2021年12月31日的物业费4778.6元、违约金955.72元，合计5734.32元；2、被告余自琴支付原告自2019年1月1日至2021年12月31日的物业费4114.1元、违约金822.82元，合计4936.92元；3、被告闵新波支付原告自2019年12月1日至2021年12月31日物业费3824.5元、违约金764.9元，共计4589.4元；4、被告高玲君支付原告自2019年12月1日至2021年12月31日物业费3822.5元、违约金764.5元，共计4587元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告签订《前期物业服务协议》，协议约定由原告向被告的房屋提供物业服务，物业服务标准为1.35/月·平方米，被告应于《交房通知书》约定交房之日起交纳物业服务相关费用。逾期缴纳物业服务相关费用的，原告可从逾期之日起，每日加收应缴费用的千分之三的滞纳金，以后每次收缴物业服务费的时间为1月1日。协议生效后，原告按约定提供相关物业服务。被告仍拖欠原告请求的欠费期间与数额的物业费，违约金酌减为所欠物业费的20%。经原告催要被告至今仍未缴纳。浩创物业公司遂提起本案诉讼，请求判如所诉。被告张俊培辩称，欠物业费数额属实，但是房屋存在裂缝，物业公司没有解决。另外物业服务不到位，前段时间房屋漏水时，物业不管不问。被告余自琴辩称，欠物业费数额属实，但是2019年1月22日，物业公司负责保洁的人员殴打被告，公安出警，最后不了了之。物业公司服务不到位，对业主提出的诉求不解决。被告闵新波、高玲君未到庭，也未提交书面答辩状及相关证据。本院认定事实如下：2017年4月12日，郑州兴邦伟业物业管理有限公司（以下简称“兴邦物业公司”）的名称变更为河南浩创物业服务有限公司。张俊培系浩创盛世龙城小区18栋1单元301室业主，该房屋建筑面积为95.92平方米。2016年12月3日，兴邦物业公司（甲方）与张俊培（乙方）签订《前期物业服务合同》，该合同主要约定：第一章、总则协议双方当事人：（甲方）兴邦物业公司、（乙方）张俊培本物业基本情况及乙方所购房屋基本情况：乙方所购房屋座落位置18-1-301号，建筑面积95.92平方米。甲乙双方就前期物业服务达成本协议。第二章、双方的权利和义务第一条、甲方的权利义务：1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。6、依据本协议向乙方收取物业服务费用。11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备的维修养护等有偿服务。第四章、物业服务费用第八条、物业服务费标准：1、住宅按其业主拥有的物业建筑面积1.35元/平方米·月收取。第九条、业主应于《交房通知书》约定交房之日起交纳物业服务相关费用。逾期缴纳物业服务相关费用的，乙方可从逾期之日起，每日加收应缴费用的千分之三的滞纳金，以后每次收物业费的时间为12.3。业主或物业使用人变换或者物业公司终止物业服务时，如业主或物业使用人不欠管理公司物业服务费及其他费用的，物业公司应在一个月内将预收的物业服务费退回给原业主或非业主使用人。第十条、违约责任：业主、业主使用人无正当理由连续三个月不交物业费的，除承担违约金外，物业公司还可采取停水、停电等措施。物业使用人不履行交费义务时，由业主承担连带交费责任。第五章、管理期限第十七条、管理期限从本物业交付使用之日起至本物业业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同生效之日止。原告依约为盛世龙城小区提供了前期物业管理服务，但被告自2018年12月4日起欠缴物业服务费至2021年12月31日。余自琴系浩创盛世龙城小区18栋1单元402室业主，该房屋建筑面积为84.65平方米。2017年4月13日，浩创物业公司（甲方）与余自琴（乙方）签订《前期物业服务合同》，该合同主要约定：第一章、总则协议双方当事人：（甲方）浩创物业公司、（乙方）余自琴本物业基本情况及乙方所购房屋基本情况：乙方所购房屋座落位置18-1-402号，建筑面积84.65平方米。甲乙双方就前期物业服务达成本协议。第二章、双方的权利和义务第一条、甲方的权利义务：1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。6、依据本协议向乙方收取物业服务费用。11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备的维修养护等有偿服务。第四章、物业服务费用第八条、物业服务费标准：1、住宅按其业主拥有的物业建筑面积1.35元/平方米·月收取。第九条、业主应于《交房通知书》约定交房之日起交纳物业服务相关费用。逾期缴纳物业服务相关费用的，乙方可从逾期之日起，每日加收应缴费用的千分之三的滞纳金，以后每次收物业费的时间为1.1。业主或物业使用人变换或者物业公司终止物业服务时，如业主或物业使用人不欠管理公司物业服务费及其他费用的，物业公司应在一个月内将预收的物业服务费退回给原业主或非业主使用人。第十条、违约责任：业主、业主使用人无正当理由连续三个月不交物业费的，除承担违约金外，物业公司还可采取停水、停电等措施。物业使用人不履行交费义务时，由业主承担连带交费责任。第五章、管理期限第十七条、管理期限从本物业交付使用之日起至本物业业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同生效之日止。协议签订后，原告依约为盛世龙城小区提供了前期物业管理服务，但被告自2019年1月1日起欠缴物业服务费至2021年12月31日。闵新波系浩创盛世龙城小区21A栋2单元1201室业主，该房屋建筑面积为113.32平方米。2018年9月26日，浩创物业公司（甲方）与闵新波（乙方）签订《前期物业服务合同》，该合同主要约定：一、前期物业服务企业和委托期限。梧桐郡小区的前期物业服务企业为河南浩创物业服务有限公司，合同期限自2018年9月30日起，至本物业业主委员会代表全体业主与前期物业服务企业或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。四、物业服务费用：1.本物业管理区域物业服务收费实行包干制。2.物业服务费：由业主按其拥有物业的建筑面积交纳：高层1.35元/平方米.月；商业2.3月/平方米.月；储藏间0.4元/平方米.月。依法将住宅变更为其他用途的，应根据变更后的物业性质的收费标准交纳物业服务费。物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付1年的物业服务费，此后物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前向甲方交纳下期的物业服务费，在所交季度首月15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向甲方支付违约金。协议签订后，原告依约为盛世龙城小区提供了前期物业管理服务，但被告自2019年12月1日起欠缴物业服务费至2021年12月31日。高玲君系浩创盛世龙城小区21栋1单元702室业主，该房屋建筑面积为113.26平方米。2018年9月28日，浩创物业公司（甲方）与高玲君（乙方）签订《前期物业服务合同》，该合同主要约定：一、前期物业服务企业和委托期限。梧桐郡小区的前期物业服务企业为河南浩创物业服务有限公司，合同期限自2018年9月30日起，至本物业业主委员会代表全体业主与前期物业服务企业或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。四、物业服务费用：1.本物业管理区域物业服务收费实行包干制。2.物业服务费：由业主按其拥有物业的建筑面积交纳：高层1.35元/平方米.月；商业2.3月/平方米.月；储藏间0.4元/平方米.月。依法将住宅变更为其他用途的，应根据变更后的物业性质的收费标准交纳物业服务费。物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付1年的物业服务费，此后物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前向甲方交纳下期的物业服务费，在所交季度首月15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向甲方支付违约金。协议签订后，原告依约为盛世龙城小区提供了前期物业管理服务，但被告自2019年12月1日起欠缴物业服务费至2021年12月31日。浩创物业公司向张俊培、余自琴、闵新波、高玲君书面催交物业服务费。上述事实，有当事人的陈述，《前期物业服务协议》，《物业费催交单》、照片及本案庭审笔录等证据证明。本院认为，被告闵新波、高玲君经传票传唤无正当理由拒不到庭，怠于行使法律赋予的权利，应视为对其答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利的放弃。浩创物业公司（兴邦物业公司）与张俊培、余自琴、闵新波、高玲君签订《前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，其不违反国家相关法律法规的内容，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。《前期物业服务协议》约定物业服务费按房屋建筑面积1.35元/平方米·月的标准计算，张俊培的房屋建筑面积为95.92平方米，即2018年12月4日至2021年12月31日期间的物业服务费为4778.6元。闵新波的房屋建筑面积为113.32平方米，即2019年12月1日至2021年12月31日期间的物业服务费为3824.5元。高玲君的房屋建筑面积为113.26平方米，即2019年12月1日至2021年12月31日的物业费3822.5元。余自琴的房屋建筑面积为84.65平方米，即2019年1月1日至2021年12月31日物业费4114.1元。在经书面催交后，张俊培、余自琴、闵新波、高玲君仍不向浩创物业公司交纳物业服务费，已构成违约。因此，浩创物业公司请求张俊培、余自琴、闵新波、高玲君交纳上述期间的物业服务费，有事实和法律依据，本院予以支持。被告张俊培辩称房屋存在裂缝，物业公司没有解决。另外物业服务不到位，前段时间房屋漏水时，物业不管不问。本院认为物业公司提供物业服务、业主交纳物业费，原、被告是平等的合同关系，如果原告提供的物业服务存在瑕疵，双方应尽量协调沟通解决，以促进双方关系的良好和谐发展。本案是物业服务合同纠纷，房屋质量问题与本案不属于同一法律关系，故被告关于房屋质量问题的抗辩意见本院不予支持。被告余自琴辩称，但是2019年1月22日，物业公司负责保洁的人员殴打被告，公安出警，最后不了了之，与本案不属于同一法律关系，故余自琴关于打人的抗辩意见本院不予支持。《前期物业服务协议》约定不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，浩创物业公司有权要求张俊培、余自琴、闵新波、高玲君支付违约金（即违约金，自逾期之日起每日加收应交费用的1‰），原告酌减被告按照欠费数额的20%支付违约金，本院考虑到原告的服务质量、被告的欠费期限、数额及物业公司与业主之间的和谐相处等综合因素，本院酌情认定各被告支付的违约金每人100元为宜。综上所述，依照《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告张俊培应于本判决生效之日起十日内向原告河南浩创物业服务有限公司交纳2018年12月4日至2021年12月31日期间的物业服务费为4778.6元，违约金100元，共计4878.6元；二、被告余自琴应于本判决生效之日起十日内向原告河南浩创物业服务有限公司交纳2019年1月1日至2021年12月31日物业费4114.1元，违约金100元，共计4214.1元；三、被告闵新波应于本判决生效之日起十日内向原告河南浩创物业服务有限公司交纳2019年12月1日至2021年12月31日期间的物业服务费为3824.5元，违约金100元，共计3924.5元；四、被告高玲君应于本判决生效之日起十日内向原告河南浩创物业服务有限公司交纳2019年12月1日至2021年12月31日的物业费3822.5元，违约金100元，共计3922.5元；五、驳回原告河南浩创物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计250元，由原告河南浩创物业服务有限公司负担75元，由被告张俊培负担50元、由被告余自琴负担45元、由被告闵新波负担40元、由被告高玲君负担40元。本判决为终审判决。审 判 员  刘红欣二〇二一年八月六日代理书记员  张勇超