湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0903民初3644号原告：丁俊，男，1970年7月1日出生，汉族，户籍地益阳市资阳区，现住益阳市高新区。原告：黎艳，女，1973年1月1日出生，汉族，户籍地益阳市资阳区，现住益阳市高新区。被告：益阳富兴置业发展有限公司，住所地益阳市高新区迎宾西路富兴嘉城4栋。法定代表人：田小兵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周荣辉，男，系湖南富兴集团益阳公司负责人。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：宋寅虎，湖南言顺律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告丁俊、黎艳（以下简称两原告）与被告益阳富兴置业发展有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年7月12日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告及被告委托诉讼代理人周荣辉、宋寅虎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：请求法院依法判决被告赔付两原告延期办证的违约金17543元。事实与理由：两原告于2016年3月1日购得被告位于迎宾××××毛坯房，签订商品房买卖合同，交付首付款91435元，并办理贷款，银行将贷款总额14万元支付给被告。根据购房合同第十九条关于产权登记的约定“出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后255日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付房款的万分之二的违约金。”两原告于2016年6月8日收房，由于被告的责任导致房产证、土地使用权证（后两证合并成不动产权证）迟迟没有办妥，一直拖延至2018年11月29日才办好，从房屋交付使用到不动产权证办妥共计904天，减去合同规定的525天，被告延迟办证379天，违约金计算为17543元。被告辩称：一、两原告的起诉严重超过起诉时效。二、即使认为没有超过诉讼时效，根据法律规定诉讼时效应该从两原告向法院递交诉状之日倒推三年，超过第三年的部分超过诉讼时效，未超过诉讼时效的应当从两原告递交诉状之日倒推三年之日至不动产权证登记的发证日期期间的诉讼请求，但依法扣除19天，19天指的是因益阳市人民政府关于益阳市中心城区实施不动产统一登记的通告政府方面原因导致不动产权证无法办理的时间。三、合同约定违约金标准日万分之二，两原告没有举证证明造成两原告其他的损失，违约金标准过高，被告认为可以参照江西省高院《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》调至日万分之零点五。综上，请求法院依法裁判。经审理查明：两原告系夫妻。2016年4月12日，两原告与被告签订《益阳市商品房买卖合同》，合同约定：两原告购买被告开发的位于益阳市高新区房屋，房屋总价款为231435元，首付款91435元于2016年4月12日支付，剩余房款140000元采用公积金贷款方式支付；被告在2016年3月31日前将符合本合同约定的商品房交付两原告使用，且应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记，初始登记后255日内为两原告办妥房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办妥土地使用权证；如因被告的责任未能在约定的期限内办理上述登记或手续，两原告不解除合同，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，被告按日向两原告支付已付房款的万分之二的违约金。合同签订后，两原告按约向被告支付了房屋首付款91435元，并通过公积金贷款方式支付了剩余房款140000元。被告于2016年6月8日向两原告交付房屋，于2018年10月12日为两原告办妥不动产权证，证号为湘（2018）益阳市不动产权第0020753号。后两原告以被告迟延办证于2021年7月12日向本院提起诉讼。另查明，《益阳市人民政府关于益阳中心城区实施不动产统一登记的通告》（益政通[2016]6号）规定，自2016年6月25日起，在益阳市中心城区实施不动产统一登记，2016年6月6日到2016年6月24日为停办期。以上事实，有益阳市商品房买卖合同、贷款信息材料、不动产权证书、收楼入住通知书、结婚证、益政通[2016]6号政府文件以及当事人陈述等在卷予以证明，足以认定。本院认为，两原告与被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，该合同合法有效。两原告已按约定履行了支付购房款的义务，按照合同约定和交易习惯，被告应在交房后544日（初始登记90日＋办妥房屋所有权证255日＋办妥土地使用权证180日＋停办期19日）内为两原告办妥不动产权证书，即被告应在2017年12月4日前办好此证，而实际办妥时间为2018年10月12日。被告逾期办证，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于被告提出的诉讼时效抗辩的问题。被告主张两原告提出诉讼请求主张民事权利，已经超过诉讼时效期间，不应支持其诉讼请求。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。双方所签订的商品房买卖合同约定的违约金是按日计算，两原告于2021年7月12日诉至本院，两原告主张的2017年12月4日至2018年7月12日期间的逾期办证违约金均已届满三年，且两原告无证据证明有诉讼时效中止、中断的情形，已过诉讼时效，法律不再保护，被告提出的诉讼时效抗辩，理由成立，故本院予以采纳。对两原告超过诉讼时效期间的部分诉讼请求，本院不予支持。经核算，自2018年7月13日至2018年10月12日的违约金数额为4258.4元（231435元×日万分之二×92日）。两原告依上述方式所得的违约金，从本案实际情况综合考量，未明显过高，故对被告提出下调违约金计算标准的辩称意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法典》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：一、限被告益阳富兴置业发展有限公司在本判决生效之日起十日内向原告丁俊、黎艳支付违约金4258.4元；二、驳回原告丁俊、黎艳的其他诉讼请求。如果被告益阳富兴置业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费240元，减半收取120元，由原告丁俊、黎艳负担90元，被告益阳富兴置业发展有限公司负担30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 员 王飞轮二〇二一年八月十六日法官助理 伍敏菁书 记 员 张智慧附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。