湖北省咸丰县人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂2826民初1027号原告：姚建军，男，1984年2月10日出生，苗族，住咸丰县。被告：咸丰县世纪兴房地产开发有限公司，住所地咸丰县高乐山镇红旗路14号，统一社会信用代码914228267932933168。法定代表人：杨智安，董事长。委托诉讼代理人：朱昌前，湖北闳辩律师事务所律师。原告姚建军与被告咸丰县世纪兴房地产开发有限公司（以下简称世纪兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚建军、被告世纪兴公司委托诉讼代理人朱昌前到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。姚建军向本院提出诉讼请求：判令被告返还多支付的602室房款52021.8元，603室房款52021.8元（超3%部分双倍返还），承担逾期交房产权证书违约金605.88元，合计104649.48元。事实和理由：2017年7月13日，姚建军与世纪兴公司签订《商品房买卖合同》，约定世纪兴公司将位于咸丰县房屋出售给姚建军，建筑面积均为93.48㎡，单价为3194.27元／㎡，房屋总价款为298600元。产权面积与合同约定面积发生差异，以产权面积为准，房屋价款多退少补原则办理（不计息）。双方约定在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由世纪兴公司提供的资料报产权登记机构备案，若不能在规定期限内取得房地产权属证书的，世纪兴公司按已付房款的0.1%支付违约金。合同签订后，姚建军按约支付602室、603室房屋购房款。2018年5月10日，房屋交付使用。因世纪兴公司称房屋实测面积为94.84㎡，姚建军补交增加的1.36㎡面积的购房款，实际各支付602室、603室房款302944元。2020年9月14日，应姚建军申请，咸丰县自然资源和规划局于2020年9月18日作出《政府信息公开答复书》，载明案涉房屋面积为85.26㎡。世纪兴公司在销售房屋时存在欺诈行为，房屋面积误差达9%以上，不符合常理。双方签订的《商品房买卖合同》由世纪兴公司提供，合同第五条第1款为格式条款，系由世纪兴公司以欺诈的方式签订且显失公平。合同中，对于违约责任的约定差异大，双方之间的权利义务不对等，世纪兴公司免除了其故意占用购房户资金的责任，加重了购房户资金流转且背负支付资金的利息，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第四十条的规定，合同约定的第五条应为无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，世纪兴公司应退还房款共计104043.6元。同时应按合同约定支付逾期交证书的违约金共计605.88元。世纪兴公司辩称，1、双方签订《商品房买卖合同》时，对面积差异的处理选择的是自行约定，该条是双方真实意思表示，合法有效。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是对于合同没有约定或者是约定不明的，才适用超过3%双倍返还的规定。由于本案中双方对面积差异的处理有约定且约定明确，因此不适用双倍返还的规定。3、姚建军所购买的两套商品房的合同面积与登记面积相差8.2㎡，并非姚建军所称的9.58㎡。姚建军补交的1.36㎡房屋面积是根据测绘机构的测绘结果进行补交，该补交面积并不是合同约定面积，补交的房款并不是合同约定的补交。4、对于逾期办证的问题，是由多方面的原因造成，世纪兴公司有一定责任，能否得到支持由法院进行认定。综上，世纪兴公司认为对于房屋面积差异的处理方式应当按照合同约定进行处理，姚建军主张双倍返还面积差超过3%部分的购房款缺乏依据，不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方当事人对对方提交的证据均无异议，本院予以采纳并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月27日、2017年7月6日，姚建军、白运华（买受人）与世纪兴公司（出卖人）签订两份《商品房买卖合同》，内容约定如下：1、《商品房买卖合同》（合同编号：EYS-XF-2017-000512），合同约定：第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第3幢3单元6层603号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为2.9米，建筑层数地上11层，地下1层。该商品房合同约定建筑面积共93.48平方米，其中，套内建筑面积74平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.48平方米。1、建筑面积按主管部门认可的测绘机构实际测绘的产权登记面积为准，甲乙双方互补差价。2、套内建筑面积、分摊面积以测绘机构实际测绘的产权登记面积为准。第四条、计价方式与价款。1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3194.27元，总金额（人民币）贰拾玖万捌仟陆佰元整。第五条、面积确认及面积差异处理。……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：（1）产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以产权登记面积为准，房屋价款按多退少补原则办理（不计息）。第十五条、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。2、《商品房买卖合同》（合同编号：EYS-XF-2017-000567），合同第四条、第八条的约定内容与《商品房买卖合同》（合同编号：EYS-XF-2017-000512）的约定一致，合同第三条约定，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第3幢3单元6层602号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为2.9米，建筑层数地上11层，地下1层。该商品房合同约定建筑面积共93.48平方米，其中，套内建筑面积106平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.48平方米。1、建筑面积按主管部门认可的测绘机构实际测绘的产权登记面积为准，甲乙双方互补差价。2、套内建筑面积、分摊面积以测绘机构实际测绘的产权登记面积为准。第十五条约定、出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，姚建军分别按照建筑面积93.48平方米向世纪兴公司支付购房款298600元，共计支付597200元。2018年5月10日，姚建军根据测绘机构测绘的产权面积，就602室房屋、603室房屋各补交面积差1.36㎡的房款4344元，共计8688元，实付房款金额共计605888元。另查明，2018年5月10日，世纪兴公司将案涉602号、603号房屋交付姚建军使用。2021年1月7日，案涉602号、603号房屋分别办理了鄂（2021）咸丰县不动产权第0001617号、鄂（2021）咸丰县不动产权第××号不动产权证，证书上所登记的房屋建筑面积均为85.26㎡。再查明，白运华、姚建军为夫妻关系，案涉602号、603号房屋为白运华、姚建军夫妻共有，白运华同意由姚建军以其个人名义主张权利。本院认为，姚建军、白运华与世纪兴公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，对其效力本院予以确认。根据双方的诉讼主张和抗辩理由，本案的争议焦点归纳为以下两点:一、《商品房买卖合同》第五条的效力；二、姚建军的诉讼主张能否得到支持。一、关于《商品房买卖合同》第五条的效力问题《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会共同利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，本案中的《商品房买卖合同》第五条并不存在合同无效的法定情形。姚建军认为《商品房买卖合同》由世纪兴公司提供，合同第五条为格式条款，系由世纪兴公司欺诈签订且显失公平。本院认为，在合同中双方特别约定了按照该条的第1种方式进行处理，并对第1种方式进行了特别的标注，订立合同时，对合同双方作出完全对等的责任约定，并不属于“一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，且在合同中的第三条也特别约定了“建筑面积按主管部分认可的测绘机构实际测绘的产权登记面积为准，甲乙双方互补差价”并标注，姚建军主张《商品房买卖合同》第五条无效，不符合法律规定，本院不予支持。二、关于姚建军的诉讼主张能否得到支持的问题。1、关于退还房款的主张。按照合同约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，双方同意以产权登记面积为准，房屋价款按多退少补原则办理（不计息）。姚建军已按94.84㎡支付602室、603室购房款共计605888元，而不动产权证所登记的两套房屋建筑面积均为85.26㎡，世纪兴公司每套房屋多收取的9.58㎡的房款应按合同约定予以退还。本院认定退还金额合计为61202.21元，即9.58㎡×3194.27元/㎡×2，姚建军主张的超出部分，不符合约定及法律规定，本院不予支持。2、关于逾期取得房地产权证书违约金的主张。案涉房屋已于2018年5月10日交付姚建军使用，按照合同约定，世纪兴公司应分别在交付使用后的365日、720日内履行自己的办证义务。根据查明的事实，世纪兴公司于2021年1月7日才办理不动产权证书，明显超过合同所约定的期限，世纪兴公司未提供证据证实逾期办证非出卖人责任，其应当按约承担逾期办证的违约责任。姚建军主张按照已付房价款（即605888元）的0.1%支付违约金605.88元，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下:一、咸丰县世纪兴房地产开发有限公司退还姚建军购房款61202.21元、支付逾期办理不动产权证违约金605.88元，合计61808.09元，限本判决生效后十日内履行；二、驳回姚建军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2394元，减半收取计1197元，姚建军负担524元，咸丰县世纪兴房地产开发有限公司负担673元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  田甜二〇二一年八月五日书记员  谢璐