广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6614号上诉人（原审原告）：广州纽伯利投资有限公司，住所地广东省广州市天河区金穗路1号36层自编17单元（仅限办公用途）。法定代表人：罗琳，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭佩妍，广东天杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宇厦，广东天杰律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：艾尔肯·阿不都艾尼，男，1972年2月24日出生，维吾尔族，身份证住址新疆泽普县。上诉人广州纽伯利投资有限公司（以下简称纽伯利公司）因与被上诉人艾尔肯·阿不都艾尼商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初6118号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李娜独任审理，现已审理终结。纽伯利公司于2020年6月4日向一审法院起诉请求：一、确认纽伯利公司与艾尔肯•阿不都艾尼签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201407201346）及其附件已于2019年8月22日解除；二、艾尔肯•阿不都艾尼向纽伯利公司返还广州市荔湾区龙溪中路98号（自编号2#）1012房房屋，以及配合纽伯利公司办理注销《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201407201346）备案、预告登记及预抵押登记的手续；三、艾尔肯•阿不都艾尼向纽伯利公司支付：①解除合同的违约金166520.8元（计算标准：832604元×20%）；②逾期注销合同备案、预告登记及预抵押登记的违约金111152.63元；③逾期交还房屋的违约金111152.63元（前述②③项违约金计算至艾尔肯•阿不都艾尼完成相应事项之日止，自2019年8月28日起每逾期一日按总房价款832604元的0.05%计收）；四、艾尔肯•阿不都艾尼向纽伯利公司支付纽伯利公司代其偿还的借款本息、诉讼费及保全费共计347863.54元；五、上述第3、4项的款项由纽伯利公司在应退还艾尔肯•阿不都艾尼的房价款中优先予以扣减；六、本案诉讼费受理费、财产保全费由艾尔肯•阿不都艾尼承担；七、确认广州市荔湾区龙溪中路98号（自编号2#）1012房房屋归纽伯利公司所有。一审法院于2020年10月27日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告艾尔肯·阿不都艾尼向原告广州纽伯利投资有限公司返还代为偿还的借款本息、诉讼费及保全费共计347863.54元。二、驳回原告广州纽伯利投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5583元，由原告广州纽伯利投资有限公司负担2947元，被告艾尔肯·阿不都艾尼负担2636元。保全费4683元，由原告广州纽伯利投资有限公司负担2472元，被告艾尔肯·阿不都艾尼负担2211元。判后，上诉人纽伯利公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认纽伯利公司与艾尔肯·阿不都艾尼签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201407201346）及其附件于2019年8月22日已解除；3.改判确认广州市荔湾区龙溪中路98号（自编号2#）1012房归纽伯利公司所有；4.改判艾尔肯·阿不都艾尼向纽伯利公司返还广州市荔湾区龙溪中路98号（自编号2#）1012房房屋；5.改判艾尔肯·阿不都艾尼配合纽伯利公司办理注销《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201407201346）备案、预告登记及预抵押登记的手续；6.改判艾尔肯·阿不都艾尼向纽伯利公司支付解除《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201407201346）的违约金166520.80元，该款项在纽伯利公司应退还给艾尔肯·阿不都艾尼的房价款中予以扣减（计算标准：832604元×20%）；7.改判艾尔肯·阿不都艾尼向纽伯利公司支付逾期注销《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201407201346）备案、预告登记及预抵押登记手续的违约金111152.63元，该款项在纽伯利公司应退还给艾尔肯·阿不都艾尼的房价款中予以扣减（支付至办妥注销预告登记手续之日止，自2019年8月28日起每逾期一日按总房价款832604元的0.05%计收违约金，暂计算至2020年5月20日）；8.改判艾尔肯·阿不都艾尼向纽伯利公司支付逾期交还房屋的违约金111152.63元，该款项在纽伯利公司应退还给艾尔肯·阿不都艾尼的房价款中予以扣减（支付至艾尔肯·阿不都艾尼实际交还房屋之日止，自2019年8月28日起每逾期一日按总房价款832604元的0.05%计收违约金，暂计算至2020年5月20日）；9.改判一、二审案件受理费、保全费全部由艾尔肯·阿不都艾尼承担。事实与理由：一、一审法院认定纽伯利公司对涉案房屋享有物权，却不予判决确认物权权属，认定事实与判决相互矛盾。一审法院认定涉案房屋自始登记在纽伯利公司名下，且以目前不存在权属有争议为由不予处理房屋权属确认，但一审法院忽略了因艾尔肯·阿不都艾尼的原因导致涉案房屋被其他法院查封，且这些查封已实际影响到纽伯利公司的合法权益，因此该情形并非一审法院认为的不存在权属有争议的情形，故纽伯利公司作为所有权人，基于物权具有典型的对世效力，理应有权明确及确认涉案房屋的所有权归属纽伯利公司所有，一审法院剥夺了纽伯利公司的物权确认的权利，严重损害了纽伯利公司的合法利益。二、一审法院认定事实不清，法律适用错误，变相剥夺纽伯利公司的合法合同解除权。本案中一审法院认为买卖合同就是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。在此基础上，纽伯利公司依据双方约定主张解除权理应受到法律保护。一审法院将纽伯利公司对涉案房屋的合法解除权与第三人对艾尔肯·阿不都艾尼的债权挂钩，认为解除买卖合同将房屋返还给纽伯利公司会损害艾尔肯·阿不都艾尼其他债权人的利益，明显缺乏法律依据。且将直接导致纽伯利公司的物权行使因其他债权人对艾尔肯·阿不都艾尼享有的一般债权而受到限制。同时，一审法院忽略了纽伯利公司已代艾尔肯·阿不都艾尼偿还借款本息的事实，只是简单机械地以会损害其他债权人的利益为由剥夺纽伯利公司的合法合同解除权，严重损害纽伯利公司的合法权益。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法改判。被上诉人艾尔肯·阿不都艾尼经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合纽伯利公司的上诉意见，本院归纳二审争议焦点为：纽伯利公司上诉主张解除《广州市商品房买卖合同（预售）》应否支持的问题。纽伯利公司、艾尔肯·阿不都艾尼之间存在商品房预售合同关系以及两者与第三人之间的银行贷款担保保证合同关系。在商品房预售合同中，纽伯利公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下；而艾尔肯·阿不都艾尼作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中，艾尔肯·阿不都艾尼已经依约支付了全部购房款，纽伯利公司作为卖方的商品房预售合同的目的已经实现。涉案房屋已办理交付手续，虽未办理产权过户手续，但此属于艾尔肯·阿不都艾尼享有的合同权利并非合同义务。故在商品房预售合同关系中艾尔肯·阿不都艾尼不存在违约行为。至于艾尔肯·阿不都艾尼未按期偿还银行贷款致使纽伯利公司承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于纽伯利公司原本应该预知的合同风险，其依此享有作为保证人承责后依法向债务人进行追偿的权利。纽伯利公司以艾尔肯·阿不都艾尼违反商品房预售合同为由，诉请解除双方之间的商品房预售合同，缺乏事实和法律依据，不能成立。纽伯利公司基于合同解除而提起的其他诉讼请求均丧失合法基础，本院均不予支持。且纽伯利公司另行要求确认涉案房屋归其所有的主张，与《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定不符，依照该规定，涉案房屋所有权自登记于不动产登记簿时发生效力，无需另行确权。至于纽伯利公司要求艾尔肯·阿不都艾尼支付其代为偿还的借款本息、诉讼费及保全费共计347863.54元，一审为免双方当事人的诉累及节省司法资源已在本案中一并处理，并无不当，可予维持。综上所述，纽伯利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5894元，由广州纽伯利投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李娜二〇二一年八月四日书记员  冯韵彭诗敏