贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔27民终3228号上诉人（一审原告）：何传金，男，汉族，1972年6月12日生，四川省泸县人，住所地四川省泸县。委托诉讼代理人：范一丁，贵州黔匀律师事务所律师。委托诉讼代理人：文忠春，贵州黔匀律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：贵州坤邦房地产开发有限责任公司，住所地贵州省瓮安县。法定代表人：王军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴丹风，贵州商同律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：张玲芸，贵州商同律师事务所专职律师。上诉人何传金因与被上诉人贵州坤邦房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服瓮安县人民法院于2021年4月19日作出（2021）黔2725民初985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人何传金向本院提出上诉请求：1.撤销瓮安县人民法院（2021）黔2725民初985号民事判决；2.依法判决确认上诉人与被上诉人于2020年5月8日签订的《房屋买卖合同》有效，以及由被上诉人立即交付位于瓮安县平方米给上诉人，并办理不动产权证在上诉人名下；3.本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。上诉理由：第一，上诉人与被上诉人于2020年5月8日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律规定，根据《民法典》第一百四十三条规定签订的房屋买卖合同应该合法有效。第二，一审判决以双方交易明显偏离市场价格，且以双方约定在回购期内的回购金额比房屋交易价格超出28.8万元，不符合正常房屋交易习惯为由，判决双方签订的房屋买卖合同无效，没有事实依据，应依法撤销。同时，一审判决认定双方交易的房屋市场价格为12000元/㎡以上，其所依据的唯一证据是被上诉人提供1号楼的备案价格，该证据是被上诉人提供的复印件，可以随时改动，此证据证明的是1号楼三层的均价，不是第三层的价格，且此证据证明的是1号楼，与本案合同注明的19号楼完全没有关联性和可比性，即使价格有偏离，也没有那条法律说价格偏离的买卖是违法的。第三，一审认定回购时多出了买房时的28.8万元不符合正常房屋买卖交易习惯，难以认定双方合同的真实意思表示也是错误的，回购条款是经双方协商签订，回购价格多出的28.8万元也是双方协商约定。被上诉人贵州坤邦房地产开发有限责任公司二审未作答辩。一审原告何传金向一审法院起诉请求：1.依法确认原告与被告于2020年5月8日签订的《房屋买卖合同》有效；2.判令被告立即交付位于瓮安县平方米给原告，并办理不动产权证在原告名下；3.本案诉讼费全部由被告承担。一审法院认定事实如下：2020年5月8日，贵州坤邦房地产开发有限责任公司（甲方、出卖人）与何传金（乙方、购买人）签订《房屋买卖合同》，约定“第一条房屋基本情况，房屋位置：坤邦·中央大街19号楼第3层临前街商铺面积：800㎡（从中心广场左至右800㎡），房屋用途：商用，房屋所有权人：贵州坤邦房地产开发有限责任公司”；“第二条房屋价款，房屋总价160万元（大写：壹佰陆拾万元整）”；“第三条付款方式，本合同签订之日，乙方将购房款45万元支付给甲方（有115万现金、45万转账），甲方指定账户：……乙方指定账户……”；“第八条合同解除，1、双方一致同意，乙方向本合同第三条指定账户足额支付次日起6个月内，甲方有权回购本合同第一条载明商铺，回购金额188.8万元（大写：壹佰捌拾捌万捌仟元整）。如在6个月之内甲方未回购此房，此房全权由乙方处理，甲方无权再谈回购事项，甲方并无条件帮乙方办理所有权。……3、甲方按本条第1款载明，限期足额将回购款支付到本合同第三条乙方指定账户之时，本合同自动解除，无需乙方通知甲方”。该《房屋买卖合同》还约定了其他事项，下方有贵州坤邦房地产开发有限责任公司加盖印章及何传金签字捺印。被告贵州坤邦房地产开发有限责任公司提供的瓮安县房地产服务中心2021年4月7日出具并注明“以上备案价格属实”的1号楼商业销售价格清单显示，同等位置的商业楼1号楼3层销售单价均为12000元以上。现原告认为双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，被告应按照合同约定履行义务，遂诉至法院。另查明，庭审中，原告称在其足额支付购房款次日起6个月内，被告回购房屋的金额为188.8万元，该金额比房屋交易价款超出的28.8万元是资金占用费。被告称其该《房屋买卖合同》的交易价格160万元实际是原告向被告提供的借款，双方以房屋买卖合同关系作为借贷关系的担保。一审法院认为：本案争议焦点为原告的诉讼请求是否成立。因原、被告引发民事纠纷的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，故本案除法律、司法解释另有规定外应当适用当时的法律、司法解释的规定。在本案中，双方签订的《房屋买卖合同》约定房屋面积为800㎡，交易价格为160万元，由此得出该房屋单价为2000元/㎡，与被告提供同等位置商业楼的市场价格为12000元/㎡以上相比，该房屋交易价格明显偏离市场价格，同时双方在《房屋买卖合同》中约定被告在原告足额支付款项次日起6个月内享有回购权利，且回购金额比房屋交易价格超出28.8万元，不符合正常房屋买卖交易习惯，由此难以认定双方存在房屋买卖合同的真实意思表示，但可认定被告向原告收款160万元，还款期限为原告支付款项次日起6个月内，利息为28.8万元，故认定双方存在以房屋买卖合同隐藏了其他关系的事实，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”之规定，双方签订《房屋买卖合同》是虚假意思表示，应为无效，原告请求确认本案《房屋买卖合同》合法有效，不予支持。本案《房屋买卖合同》被依法认定无效后，对原告请求被告交付房屋并办理相关手续的请求也不予支持，应依法驳回原告的诉讼请求。同时基于不告不理原则，在原告未提起《房屋买卖合同》被认定无效后的诉讼请求的情况下，不宜处理双方在《房屋买卖合同》被认定无效后的法律责任。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，判决：驳回原告何传金的诉讼请求。案件受理费减半收取9600元，由原告何传金负担。二审中，上诉人提供证据为：抵押物清单、抵押权登记信息和图片，拟证实被上诉人用于抵押的1、2、3、17、18号楼平均价格为3022.76元/㎡。经组织质证，被上诉人对证据的真实性无异议，对证明目的不予认可。经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：上诉人与被上诉人于2020年5月8日签订的《房屋买卖合同》是否合法有效。本院认为：对于上诉人与被上诉人于2020年5月8日签订的《房屋买卖合同》的效力问题。首先，从双方约定购买房屋的位置来看，双方仅约定上诉人购买被上诉人开发的坤邦中央大街19号楼第3层临前街商铺面积800㎡（从中心广场左至右800㎡），即仅是一个大概的位置，并没有明确约定购买房屋的具体编号，不符合交易习惯。其次，从双方合同约定购买房屋的回购期限来看，因被上诉人作为房地产开发企业，其开发房地产修建房屋的目的在于销售获取购房款，收回投资款项，而被上诉人与上诉人约定，将被上诉人出售给上诉人的房屋又约定了回购期限，且回购期限内，如被上诉人进行回购，是采取支付购房款160万元加多支付28.8万元的价格进行回购，而不是按回购时的市场价格来进行回购，也不符合交易习惯。再次，从双方合同约定房屋的价款来看，合同约定每平方单价为2000元，虽然上诉人提供证据证实被上诉人用于抵押的平均价格为3022.76元/㎡，但是抵押价格不能等同于销售价格，同时，从被上诉人提供1号楼备案单价相比，也明显偏低，也不符合交易实际情况。综上，一审认定双方当事人之间房屋买卖合同不是双方真实意思表示，双方当事人之间以房屋买卖合同关系掩盖其他法律关系，故一审认定合同无效并无不当，应予确认。上诉人可以双方当事人之间的真实法律关系另案主张权利。综上所述，上诉人何传金的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19200元，由上诉人何传金负担。本判决为终审判决。审判长  白桂刚审判员  陈福江审判员  朱代昀二〇二一年八月十八日书记员  刘 皓