广西壮族自治区龙州县人民法院民 事 判 决 书（2021）桂1423民初1041号原告：黄家超，男，1979年5月24日出生，壮族，广西龙州县人，农民，住所地广西龙州县。委托诉讼代理人：农立民，广西睦南律师事务所专职律师。被告：广西龙州县金桂农贸市场投资开发有限公司，住所地广西龙州县龙州镇龙水路1号，统一社会信用代码914514230706165729。法定代表人：甘安华，该公司总经理。委托诉讼代理人：农艳菊，该公司职员。原告黄家超诉被告广西龙州县金桂农贸市场投资开发有限公司（以下简称金桂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月2日立案受理后，依法适用简易程序于2021年8月3日公开开庭进行审理。黄家超委托诉讼代理人农立民到庭参加诉讼，金桂公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告黄家超向本院起诉请求：一、判决被告支付逾期办理房不动产权证违约金24426元（购房款632809元×逾期386天×0.01%）；二、判决由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年3月4日，原告与被告订立《商品房买卖合同》（预售），约定原告购买被告开发的位于龙州镇龙水路××楼××建筑××层为××商品房，总价款为632809元，原告应于2016年2月29日前支付首期房价款162809元，余款470000元银行贷款支付。被告应于2016年10月1日前向原告交付商品房。合同第二十条第二项约定因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书，不解除合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金等。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房首付款和房产证代办费并交付了相关资料，并贷款付清了购房余款。然而，被告直至2017年6月5日才交房，交房后没有在720日内（即2019年5月26日前）完成约定给付房权证，直至2020年6月15日才把房权证交给原告，逾期办证386日。被告违反了合同约定，应当承担违约责任。原告依法起诉，请人民法院支持原告诉求，维护原告的合法权益。金桂公司辩称，一、金桂公司逾期办证存在不可抗力因素，不能归责于金桂公司，应据实予以顺延办证日期。1.逾期交房存在不可抗力因素，约定交房时间应当顺延，相应地，办证时间也应当顺延。不可抗力因素包括政府性行为、停水停电、降雨及台风等自然灾害，以上不可抗力因素致使项目不能施工，以至于金桂公司不能按时交付涉诉房产，最终交房时间也相应延后。故，应允许金桂公司相应顺延办证时间。此外，政府未按时完成拆迁及建设市政道路从而影响施工。由于金桂公司无法从政府部门获得市政建设工期，暂无法计入本案可延期天数里，恳请法院调取相关数据。2.因新冠状病毒引发的原因，金桂公司延迟复工复产，以及相关办证单位亦延迟复工，影响办证手续。金桂公司响应政府要求，于2020年1月24日至2月24日停工停产，且银行、不动产登记中心等单位也停工，不动产登记中心于2020年3月9日复工，政府批复复工的时间及机关单位复工时间是金桂公司无法控制的时间，从而没有办法提交办证的材料，对逾期办证有重大影响，从2020年1月24日至2020年3月8日期间共计45天，希望法院扣减以上天数。二、原告没有充足的证据证明其所主张的逾期办证天数。逾期天数的截止时间应当是收到龙州县不动产登记局书面通知前往申领不动产权证书之日，而不是原告实际领证的时间。如原告收到不动产登记局通知后，因其个人原因未及时去领证，该部分责任应由其承担。三、原告主张的违约金过高，合同约定的违约金远远超出违约造成的实际损失。金桂公司恳请法院在兼顾双方合同的履行情况的基础上酌情减少部分违约金数额，以减轻金桂公司的负担。黄家超围绕诉讼请求向本院提交了证据，金桂公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交任何证据，依法视其放弃举证、质证的权利。黄家超提交的证据真实、合法、与本案有关联，本院予以采纳并在卷佐证。根据当事人的陈述和本院审查认定的证据，本院认定事实如下：2016年3月4日，黄家超与金桂公司签订《商品房买卖合同》（预售）一份，购买金桂公司开发的位于龙州镇龙水路××楼××建筑××层为××商品房，总价款为632809元，原告应于2016年2月29日前支付首期房价款162809元，余款470000元银行贷款支付。合同约定金桂公司应于2016年10月1日前将商品房交付给黄家超使用。同时，合同第二十条第（二）款约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照第2种方式处理即出卖人向买受人支付违约金的，买受人不得解除合同。该条第（二）款第1项约定，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金。合同签订前，黄家超按双方约定向金桂公司支付了购房首付款182809元和房产证代办费，金桂公司于2017年6月5日交付房屋，2020年6月15日办理不动产权证。当事人主张的其他事实，或与本案无关，或无有效证据加以佐证，本院不予以采信。本院认为，本案的案由是商品房预售合同纠纷，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）自2021年1月1日起施行，本案争议的法律事实发生于民法典施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。本案的争议焦点是：1.金桂公司逾期办理房屋产权证是否构成违约，如构成违约，违约的天数是多少；2.如金桂公司违约，约定的违约金是否过高，如过高，应如何调整。对于本案的争议焦点，本院评判如下：1.关于金桂公司逾期办理房屋产权证是否构成违约，如构成违约，违约的天数是多少的问题，本院认为，金桂公司逾期办理房屋产权证构成违约，违约的天数为384天。黄家超与金桂公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，是合法有效的合同，对双方当事人均有法律约束力，本院予以确认。合同约定于2016年10月1日前交房，金桂公司实际于2017年6月5日交房，其应于交房之日即2017年6月5日起720日内即2019年5月28日前为黄家超办理房屋产权证书，金桂公司于2020年6月15日才为黄家超办证，其逾期办理产权证已构成违约，本院予以确认。违约天数应从2019年5月28日起计至2020年6月15日止，共384天，本院予以确认。金桂公司无有效证据证明其逾期办证是因政府行为、自然灾害、疫情发生等原因造成，且属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。其认为应扣除相应逾期违约天数的抗辩意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。2.关于双方约定的违约金是否过高，如过高，应如何调整的问题，本院认为，双方当事人约定的违约金不过高，不予调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案双方当事人在合同中约定，因出卖人原因，买受人未能在房屋交付之日起720日内取得房屋所有权证，出卖人向买受人支付违约金，买受人不得退房解除合同。买受人不解除合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的逾期交房违约金，该约定系双方当事人在平等自愿情形下的意思自治的体现，对双方当事人有约束力。本案中，逾期办理产权证违约金之计算标准是金桂公司作为开发商拟定的格式条款，该条款广泛适用于众多购房者而未与对方协商，应当推定该条款是其在权衡利弊后以审慎之态度而拟定，并且该条款与合同中约定的购房者因逾期付款时应当承担的违约金计算标准一致，表明合同对双方在违约方面的权利义务之约定是公平合理的。现在金桂公司在其违约时，又以该条款约定的违约金标准过高为由主张减少，显然与公平原则不符，且金桂公司未能提供相关证据证明约定的违约金过高，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，金桂公司应承担举证不能的后果，其主张减少违约金无事实依据，本院不予采纳。现黄家超请求金桂公司按合同约定计算支付违约金，本院予以支持。黄家超应得的违约金数额为24299.86元即632809元×0.01%×384天＝24299.86元，本院予以确认，黄家超请求超出的部分本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：广西龙州县金桂农贸市场投资开发有限公司向黄家超支付逾期办理房屋产权证违约金24299.86元。上述给付金钱的义务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限届满的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。本案受理费410元，减半收取205元，由广西龙州县金桂农贸市场投资开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。审判员  玉军峰二〇二一年八月三十一日书记员  陆周记附法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。