湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初10895号原告：廖某，男，1983年7月15日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：潘新兴，北京市鑫诺（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张紫微，北京市鑫诺（长沙）律师事务所律师。被告：长沙农村商业银行股份有限公司城中支行，住所地湖南省长沙市芙蓉区人民西路353号。负责人：陈颖。委托诉讼代理人：陈伟尔，湖南鑫湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈巧丽，湖南鑫湾律师事务所律师。第三人：长沙市湘悦酒店管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区正塘坡189号（益城商务酒店）大堂左边三楼。法定代表人：王某一。第三人：王某一，男，1989年5月3日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。第三人：王某二，女，1968年10月2日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。第三人：王某三，男，1965年9月25日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。第三人：湖南新纪元投资开发有限公司，住所地长沙市天心区跃进路135号省石化行办第三办公楼。法定代表人：汤先忠。原告廖某与被告长沙农村商业银行股份有限公司城中支行（以下简称长沙农商行城中支行）、第三人长沙市湘悦酒店管理有限公司（以下简称湘悦酒店）、王某一、王某二、王某三、湖南新纪元投资开发有限公司（以下简称新纪元公司）执行异议之诉一案,本院于2021年6月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告廖某的委托诉讼代理人潘新兴、张紫微，被告长沙农商行城中支行委托诉讼代理人陈伟尔到庭参加诉讼。第三人湘悦酒店、王某一、王某二、王某三、新纪元公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告廖某向本院提出诉讼请求：1、停止对长沙市岳麓区房屋（权证号码：71××33）的执行，并解除对该房屋的查封；2、确认长沙市岳麓区房屋在原告支付剩余购房款80万元后，为原告所有；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：廖某于2019年3月14日与新纪元公司签订了《长沙市商品房买卖合同》，由廖某购买新纪元公司开发的位于长沙市岳麓区房屋（权证号码：71××33），房屋建筑面积共86.97平方米，房屋总价款180万元。廖某已按照合同约定向新纪元公司交付了购房首付款一百万元，新纪元公司于2019年5月17日向廖某交付了房屋。廖某于2019年5月17日与案外人伊佳人酒店管理有限公司签订了《房屋租赁合同》，将该房屋出租给案外人伊佳人酒店管理有限公司，租期为6.5年，租金每季度一付，自此案外人伊佳人酒店管理有限公司一直按合同约定向廖某支付租金，因此该房屋已一直由廖某实际占有。然而因新纪元公司一直未给廖某办理产权过户登记，该房屋一直登记在新纪元公司名下，导致廖某的银行按揭贷款未能办理成功，廖某才知晓新纪元公司早已将该房屋抵押给长沙农商行城中支行。长沙农商行城中支行诉第三人湘悦酒店、王某一、王某二、王某三、新纪元公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月7日作出（2020）湘0102民初7992号民事判决书，该判决书生效后，因第三人湘悦酒店、王某一、王某二、王某三、新纪元公司未按照生效判决履行偿还义务，长沙农商行城中支行向本院申请强制执行。执行过程中，我院作出（2021）湘0102执2771号执行裁定书，查封了新纪元公司名下位于长沙市岳麓区的房屋，后又发布（2021）湘0102执2771号公告，拟评估、拍卖该房屋。为此廖某向本院执行局提出执行标的异议，我院作出（2021）湘0102执异52号裁定书，驳回了廖某的异议请求。由于廖某与新纪元公司在我院查封该房屋之前已经签订合法有效的《房屋买卖合同》、已合法占有该房屋、并按照合同约定支付100万元购房款，剩余购房款80万元愿意按照本院要求交付执行，且非因原告自身原因未办理过户登记。因此依据《最高人民法院（关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定）》第二十八条的规定，廖某对该房屋享有的权利可以排强制执行。现廖某为维护自身合法权益，依法向本院提起诉讼，请求本院判如所请。被告长沙农商行城中支行答辩称：1、廖某与新纪元公司签订房屋买卖合同在长沙农商行城中支行办理抵押登记之后，且并未取得长沙农商行城中支行的书面同意，因此廖某就涉案商铺享有的民事权利不能对抗长沙农商行城中支行在先成立的合法有效的抵押权，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定驳回其诉讼请求；2、廖某在签订房屋买卖合同时未能尽到合理的注意义务，涉案商铺因存在抵押权而不能办理过户登记系其自身原因，其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款之规定情形；3、涉案商铺的房屋用途为商业，不是廖某唯一的、用于居住的住宅，根据廖某签订的租赁合同可知购买该房屋是为了取得收益，本案不涉及商品房消费者生存权的保障问题，不能排除长沙农商行城中支行行使优先受偿权的执行。第三人王某三向本庭提交书面答辩意见：1、涉案房产系新纪元公司开发的产品；2、新纪元公司系汤先忠与王某二合作的股份有限公司；3、涉案房屋作为公司产品，该房屋与王某三没有财产权属关系。第三人湘悦酒店、王某一、王某二、新纪元公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审调查以及举证、质证的情况，本院确认如下事实：2016年10月13日，新纪元公司与长沙农商行城中支行签订《最高额抵押合同》，新纪元公司以其名下位于长沙市岳麓区作为抵押物，为长沙农商行城中支行与湘悦酒店签订的《最高额借款合同》提供抵押担保，其中主债务最高额本金余额为350万元，担保范围包括全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、抵押权人依据借款合同该约定提前收贷产生的可得利息损失、损害赔偿金及实现债权的费用和其他应付费用。2016年10月17日，新纪元公司为上述房屋办理了抵押登记，抵押权人为长沙农商行城中支行。2019年3月14日，新纪元公司与廖某签订《长沙市房屋买卖合同》，约定新纪元公司将南枫时光苑第6幢1层116商铺（建筑面积86.97平方米，其中套内建筑面积83.82平方米）以人民币180万元的价格出售给廖某。合同签订后，廖某按约支付了首付款100万元，新纪元公司于2019年5月17日向廖某交付了房屋。廖某于2019年5月17日与伊佳人酒店管理有限公司签订了《房屋租赁合同》，将该房屋出租给伊佳人酒店管理有限公司，租期为6.5年，租金每季度一付，后伊佳人酒店管理公司一直按约支付租金。案涉房屋至今尚未办理过户手续。2020年7月，长沙农商行城中支行就该笔借款将湘悦酒店、王某一、王某二、王智、新纪元公司起诉到本院，本院于2020年9月7日作出（2020）湘0102民初7992号民事判决书，判决结果如下：一、湘悦酒店、王某一、王某二、王某三于本判决生效之日起五日内偿还长沙农商行城中支行借款本金1673637.5元、利息149029.91元（暂计算至2020年9月7日，之后的利息以所欠本金为基数，按合同约定标准计算至实际清偿之日止）；二、长沙农商行城中支行对新纪元公司提供抵押的位于长沙市岳麓区在上述借款本息范围内享有优先受偿权；三、新纪元公司对湘悦酒店、王某一、王某二、王某三的上述借款本息承担连带清偿责任，新纪元公司承担保证责任后，有权在承担责任的范围内向湘悦酒店、王某一、王某二、王某三追偿；四、驳回长沙农商行城中支行的其他诉讼请求。该判决书发生法律效力后，长沙农商行城中支行向本院申请执行。在执行过程中，本院作出（2021）湘0102执2771号执行裁定书，裁定：冻结、扣划、提取被执行人湘悦酒店、王某一、王某二、王某三、新纪元公司银行存款或收入人民币1853690.41元（利息暂计算至2020年9月7日止），或者查封、扣押其价值相当的财产。在执行过程中，廖某提出执行异议，本院于2021年5月20日作出（2021）湘0102执异52号执行裁定书，裁定驳因廖某的异议请求。廖某不服，向本院提起本案诉讼。本院认为，本案的争议焦点为廖某对案涉房产是否享有足以排除长沙农商行城中支行强制执行申请的实体权利。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定,“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中,长沙农商行城中支行经本院（2020）湘0102民初7992号生效民事判决书确定对案涉房产享有抵押权,可就案涉房产的拍卖、变卖价款优先受偿。廖某以其已购买案涉房产并按合同约定支付了首付款100万元，并已合法占有房屋,是新纪元公司的原因导致未能办理过户登记为由,主张其可对抗长沙农商行城中支行的抵押权。对此,本院作如下分析:其一,廖某以其已付清部分房款并愿意按合同约定支付剩余房款，全合法占有案涉房产为由,主张对抗长沙农商行城中支行的抵押权,缺乏事实依据与法律依据。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定,“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”;第二条规定,“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。本案中,案涉房产廖某并非为了满足其基本的居住需求，而是将其出租给伊佳人酒店管理有限公司,故廖某并不属于可优先于其他债权人、抵押权人及建设工程承包人获得保护的消费者,其以普通购房人的债权主张对抗长沙农商行城中支行的抵押权,于法无据。其二，在廖某与新纪元公司签订《长沙市房屋买卖合同》之前,案涉房产已经办理了抵押登记,抵押权人为长沙农商行城中支行，该抵押登记对外具有公示效力。廖某作为房屋买受人,在签订房屋买卖合同时未能尽到合理的注意义务，从而因案涉房屋上存在抵押权而导致其无法办理房屋所有权转移登记，系廖某自身原因所致。廖某诉请停止对案涉房产的强制执行,缺乏充分依据,应予驳回。另外，案涉房产仍登记在新纪元公司名下,且存在抵押登记未办理转移登记,廖某诉请确认案涉房产归其所有,于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条第一款第（二）项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定,判决如下:驳回廖某的诉讼请求。本案受理费11800元，由原告廖某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  陈 丹人民陪审员  黄辉慧人民陪审员  余蕊梅二〇二一年八月二十四日书 记 员  谢玖鼎附相关法条：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。