济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0104民初7012号原告：卓新君，男，1983年1月1日出生，汉族，住山东省济宁市委托诉讼代理人：邓秀丽，山东金诚诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐宽磊，山东金诚诺律师事务所律师。被告：山东现代物流中心发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：杜瑜，执行董事。委托诉讼代理人：霍宏钧，该公司员工。原告卓新君与被告山东现代物流中心发展有限公司（以下简称现代物流公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告卓新君委托诉讼代理人邓秀丽、唐宽磊，被告现代物流公司委托诉讼代理人霍宏钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卓新君向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原、被告双方于2012年2月25日签订的《长期租赁合同》；2.判令被告返还原告租金及装修费、广告费共计251295元；3.判令被告向原告支付违约金(违约金以合同价款为基数，自逾期交房之日计算至合同解除之日止)；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年2月25日，原、被告双方签订《长期租赁合同》，由原告承租被告开发的济南市槐荫区经十西路与京福高速交叉口济南现代新城浙商大厦裙楼(济南现代国际名酒城)物业，租赁期限二十年，租赁期满后，原告继续无偿使用该物业；合同总价款为251295元，其中包含：租金、装修费及广告费；物业最迟交付时间为2012年10月31日；该合同签订后，原告依约支付全部合同价款，被告却未按合同约定的时间向原告交付物业。截止原告起诉之日该建筑也没有达到竣工、验收标准，被告也未向原告交付租赁物业，致使合同目的无法实现。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求法院依法裁决。现代物流公司辩称，一、不同意解除案件所涉及合同,合同应有附件为杭州恒瑞公司及担保公司，山东现代投资集团有限公司与原告在签订案件所涉及的合同当天签署的委托经营合同，委托经营合同中明确了原告将所涉商铺委托给杭州恒瑞公司经营，经营期限8年，经营期前3年的租金在原告交付租赁合同涉及租金时已抵扣。二、租赁合同中规定违约责任是在延期交付和原告利益受损失时才产生，延期交付和原告利益受损是需要同时是发生的。而在本案中，原告将所涉商铺已委托给杭州恒瑞公司经营，前3年的租金也已抵扣，因此违约所需条件不成立。三、合同中约定交付期限和时间，是以第三方进场装修为准，合同中并没有明确说明，原告是经营户，合同的意思只是经营户进场装修，就视为交付。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。认定事实如下：原、被告双方于2012年2月25日签订的《长期租赁合同》一份，现代物流公司收取原告缴纳费用251295元（包括租金、装修费及广告费），并出具收据一张。原告另行签订委托经营合同一份，将租赁商铺进行委托运营，收取固定收益回报。对当事人双方有争议的事实，本院认定如下：1、关于现代物流公司是否违约的问题；租赁合同第五条约定：经营户进场装修即视为交付；该物业最晚交付时间为2012年10月31日。现代物流公司至今亦未向原告交付涉案商铺，该商铺所在的建筑并未完全建设完毕、未办理验收手续。因此，被告现代物流公司的行为已严重违反合同约定，原告租赁商铺的合同目的至今无法实现。原告虽另与第三方杭州恒瑞企业营销策划有限公司签订过《委托经营合同》（保证人为山东现代投资集团有限公司），但从合同主体而言，该委托经营合同系原告与杭州恒瑞企业营销策划有限公司之间签订，被告现代物流公司并非该合同的一方当事人，原告也未委托被告现代物流公司将涉案商铺交付杭州恒瑞企业营销策划有限公司，不能因该《委托经营合同》的签订而否定被告现代物流公司存在的违约行为。租赁合同为双务合同，出租人及承租人互享权利又互负义务。原告作为承租人，主要义务是缴纳租赁费用，依本案查明事实，其就涉案商铺已向被告现代物流公司履行了合同约定的付款义务；被告现代物流公司作为出租人，其主要义务是按合同约定向承租人即原告交付租赁商铺，但其至今未交付。综上所述，被告现代物流公司的行为已构成违约。2、关于原告的权益是否受损的问题；租赁合同是关于用益物权的合同，因此，作为租赁方享有对租赁物的使用和收益的权利，但是时至今日被告现代物流公司也未将租赁商铺交付给原告使用。原告作为涉案商铺的租赁方，既无法使用涉案商铺，也无法因涉案商铺而收益，因此，原告的权益受损。3、关于装修费及广告费是否应当返还的问题。名酒城项目是被告为出租商铺而单方宣传的项目，涉案物业至今未完工，也未向原告交付，被告未有证据证实产生装修费及广告费，故原告要求返还装修费及广告费合法有据。另查明，山东现代投资集团有限公司向原告支付了3000元收益。本院认为，本案中，原、被告双方签订《长期租赁合同》，该合同约定了对商铺承租的相关内容，应认定双方之间建立了商铺租赁合同关系。被告现代物流公司缔约时先是取得涉案商铺所在土地的使用权，后又取得了建设工程规划，故原告与被告现代物流公司签订的《山东现代物流中心发展有限公司租赁合同》应为有效，双方在合同签订后均应严格履行合同义务，否则应依法承担违约责任。本案中，被告现代物流公司的行为已构成违约，致使不能实现合同目的，故原告要求解除原、被告双方签订的《长期租赁合同》合法有据，本院予以支持。因合同解除为形成权，解除权人解除合同的意思到达相对方时合同即告解除。2021年7月22日将起诉状副本送达被告现代物流公司，故双方签订的《山东现代物流中心发展有限公司租赁合同》于2021年7月22日解除，双方亦予以认可。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因被告现代物流公司未向原告交付涉案商铺，故不存在商铺返还；但被告现代物流公司收取了原告交纳的251295元（包括租金、装修费及广告费），且其至今一直未向原告交付涉案商铺，原告并未获得利益，故其应向原告返还以上款项，本院对原告要求返还租金及装修费、广告费共计251295元的诉讼请求予以支持。另因双方在签订的《山东现代物流中心发展有限公司长期租赁合同》第五条“物业交付”处约定“经营户进场装修即视为交付（合同5.1）”、第七条“违约责任”处明确约定“甲方（指被告现代物流公司）应按本合同约定交付物业。如甲方逾期交付且造成乙方（指原告）的转租收益受到损失的，甲方须按合同价款万分之壹/日的标准缴纳违约金，超过期限90天仍未交付的，按合同价款的万分之叁/日的标准缴纳违约金（合同7.1）”。基于以上合同约定及本案查明的事实，被告现代物流公司至今仍未向原告交付涉案商铺，从合同约定的最后交付时间2012年10月31日之后，被告现代物流公司即已构成逾期交付，应向原告支付违约金。被告现代物流公司至今仍未向原告交付涉案商铺，其行为已构成违约，致使不能实现合同目的，原告无法因涉案商铺而收益因而致使原告的权益受损，被告现代物流公司存在过错，综合银行贷款利率、参考原告与杭州恒瑞企业营销策划有限公司签订的《委托经营合同》第三条“委托收取租金及相关要求”3.2关于年租金的约定（即预期利益）等因素衡量，原告要求被告现代物流公司按照合同约定的方式（90日内按照万分之二计算，之后按照日万分之五计算）支付至2021年7月22日违约金的诉讼请求亦有事实依据及法律根据，本院予以支持。山东现代投资集团有限公司已支付3000元，作为整个项目履行中一部分，该款项从现代物流公司应支付的违约金中予以扣减为宜。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告卓新君与被告山东现代物流中心发展有限公司于2012年2月25日签订的《山东现代物流中心发展有限公司租赁合同》于2021年7月22日解除；二、被告山东现代物流中心发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告卓新君已交租金及装修费、广告费251295元；三、被告山东现代物流中心发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告卓新君违约金（以251295元为基数，自2012年11月1日起至2013年1月29日止，按每日万分之二计算；以251295元为基数，自2013年1月29日起至2021年7月22日止，按每日万分之五计算，扣减3000元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5059元（已减半收取），由被告山东现代物流中心发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  郭元龙二〇二一年八月十六日书记员  张佳懿