广东省江门市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）粤07执复93号复议申请人（申请执行人）：邓炎强，男，汉族，1968年8月22日出生。住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：张志杰，广东圭峰律师事务所律师。利害关系人（异议人）：张贵焕，男，汉族，1965年9月30日出生。住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：陈锦轩，广东建诺律师事务所律师。利害关系人（异议人）：江门市新会双水拆船钢铁有限公司。住所地：江门市新会区双水镇工业开发区。法定代表人：叶家齐。委托诉讼代理人：林胜强，广东焯群律师事务所律师。委托诉讼代理人：林杰斌，广东焯群律师事务所律师。被执行人：张坚柱，男，汉族，1964年7月11日出生，住广东省江门市新会区。被执行人：张日彤，女，汉族，1963年7月24日出生，住广东省江门市新会区。复议申请人邓炎强不服广东省江门市新会区人民法院（以下简称新会法院）（2021）粤0705执异77号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，并于2021年7月22日举行了听证，复议申请人邓炎强的委托诉讼代理人张志杰律师、利害关系人张贵焕的委托诉讼代理人陈锦轩律师及利害关系人江门市新会双水拆船钢铁有限公司（以下简称双水拆船公司）的委托诉讼代理人林胜强律师、林杰斌律师到庭参加了听证。本案现已审查终结。新会法院在执行申请执行人邓炎强与被执行人张坚柱、张日彤民间借贷纠纷一案［案号：（2021）粤0705执249号］过程中，异议人张贵焕、双水拆船公司向新会法院提出执行异议，请求撤销（2021）粤0705执249、470、1221、1247、1248、1287、1294号拍卖通知书，并对位于广东省江门市新会区区宝X山（土名）国有建设用地（以下简称涉案土地使用权）在除去邓炎强的租赁权后以《土地估价报告（广东信利地评字【2XX1】第0XXX3号）》的评估价3212475元作为第一次拍卖保留价进行拍卖。新会法院查明，张坚柱、张日彤于2020年8月7日向邓炎强借款150万元未还，本院根据邓炎强的诉请于2020年9月18日作出（2020）粤0705民初6058号民事判决“一、被告张日彤、张坚柱应于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告邓炎强偿付借款本金150万元及逾期利息（逾期利息以尚欠借款本金为基数，从2020年8月27日起按年利率15.4%计算至偿清之日止）；二、驳回原告邓炎强的其他诉讼请求”。张日彤、张坚柱逾期未履行上述判决确定的还款义务，新会法院根据邓炎强的申请于2021年1月11日立（2021）粤0705执249号案执行。截至2019年1月8日，江门市新会区双水镇岭南轧钢厂（系个人独资企业，投资人为张坚柱)尚欠双水拆船公司货款548881元未支付。新会法院根据双水拆船公司的诉请，于2020年11月10日作出（2020）粤0705民初6116号民事判决“一、被告江门市新会区双水镇岭南轧钢厂应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市新会双水拆船钢铁有限公司支付货款548881元及利息（利息按年利率8%计算，从2018年10月1日起至2018年10月28日止的利息以568881元为基数，从2018年10月29日起至2018年11月30日止的利息以558881元为基数，从2018年12月1日起至清偿之日止的利息以548881元为基数）；二、被告张坚柱对被告江门市新会区双水镇岭南轧钢厂的上述第一项判决确定的债务承担无限清偿责任；三、驳回原告江门市新会双水拆船钢铁有限公司的其他诉讼请求”。江门市新会区双水镇岭南轧钢厂、张坚柱逾期未履行上述判决确定的付款义务，新会法院根据双水拆船公司的申请于2021年3月11日立（2021）粤0705执1221号案执行。张日彤、张坚柱于2017年8月4日向张贵焕借款300万元未还，新会法院根据张贵焕的诉请于2020年9月30日作出（2020）粤0705民初5653号民事判决“一、被告张日彤、张坚柱应于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告张贵焕偿还借款本金300万元及相应利息（利息应以尚欠借款本金300万元为基数，按年利率15.4%从2017年8月4日起计至清偿之日止）。二、驳回原告张贵焕的其他诉讼请求”。张日彤、张坚柱逾期未履行上述判决确定的还款义务，新会法院根据张贵焕的申请于2021年3月16日立（2021）粤0705执1248号案执行。在张贵焕与张日彤、张坚柱民间借贷纠纷一案诉讼过程中，新会法院根据张贵焕的财产保全申请，于2020年8月19日查封了张坚柱名下坐落于双水镇沙区宝X山（土名）【证号：新府国用（出1XX7）字第2XXXXX0号】的土地使用权。在执行过程中，新会法院委托广东信利土地房地产资产评估咨询有限公司对该土地使用权进行评估。该公司于2021年3月4日出具广东信利地评字［2XX1］第0XXX3号土地估价报告“土地面积：6119平方米；单位面积地价：ＲＭＢ525元／平方米；总地价：ＲＭＢ3212475元”。新会法院于2021年3月22日作出（2021）粤0705执249号之一执行裁定书，裁定：拍卖、变卖被执行人张坚柱名下的位于广东省江门市新会区区宝X山（土名）国有建设用地使用权。2021年3月24日，新会法院作出（2021）粤0705执249、470、1221、1247、1248、1287、1294号拍卖通知书，通知各当事人将于2021年4月24日10时至2021年4月25日10时在淘宝网带租（承租人为邓炎强）拍卖上述土地使用权，起拍价为2248732.5元，如一拍流拍，将下调起拍价20%进行第二次拍卖。另查明，邓炎强于2021年2月26日向法院提出：其租赁上述土地使用权，租期20年，已支付全部200万元租金给张坚柱；该土地上只有一些残旧铁皮厂房，无法使用，其已依法向有关部门报建，重新装修。邓炎强提供落款日期为2020年7月25日的厂房租赁合同约定：甲方（张坚柱）出租给乙方（邓炎强）的土地及简易厂房坐落在新会区宝X山（土名），土地面积6119平方米，地上简易厂房面积约1300平方米；租期20年，租金总额200万元人民币一次性付清。邓炎强提供其江门农村商业银行股份有限公司双水支行账户明细表显示，2020年7月23日汇款50万元给张坚柱，2020年7月24日汇款50万元给张坚柱，2020年7月25日汇款50万元给张坚柱，2020年7月26日汇款50万元给张坚柱。邓炎强提供江门市盈臻建材有限公司的营业执照显示，该公司成立于2021年1月19日，法定代表人为邓炎强，住所地为江门市新会区宝X山（土名）。听证时，张贵焕提供证据江门市房屋租赁服务中心江房租[2021]1号《关于公布2020年江门市区房屋租金参考价的通知》，会城街道工业用房的租金标准为每月10-14元。邓炎强认为目前工业厂房的租金是12元每月，空地大概是4到6元每月。新会法院认为，本案的争议焦点是应否带租拍卖涉案土地使用权及拍卖保留价的确定问题。一、关于应否带租拍卖涉案土地使用权的问题。厂房租赁合同落款日期虽然是在新会法院采取查封措施之前，但是其20年租赁期间的租金为200万元，按空地6119平方米计算，每月每平方米的租金才1.36元，远低于市场租金水平。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”的规定，邓炎强以明显不合理的低价承租涉案土地使用权，故异议人请求不带租拍卖涉案土地使用权，新会法院予以支持。二、关于拍卖保留价的确定问题。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”规定，新会法院按照评估价3212475元的70%，确定2248732.5元起拍价，符合规定。故对异议人请求按评估价3212475元作为第一次拍卖保留价的请求不予支持。2021年6月15日，新会法院作出（2021）粤0705执异77号执行裁定，裁定：撤销新会法院于2021年3月24日作出的（2021）粤0705执249、470、1221、1247、1248、1287、1294号拍卖通知书；驳回异议人张贵焕的其他异议请求。复议申请人邓炎强向本院申请复议称，请求本院裁定撤销新会法院（2021）粤0705执异77号执行裁定书，驳回被申请人的全部申请。主要事实和理由如下：一、租赁合同签订时，案涉土地使用权并未抵押查封。邓炎强支付租金的时间是2020年7月23日、24日、25日、26日，分期支付是因为手机银行转账有限额。二、新会法院认为租赁价格远低于市场水平，没有事实依据。【2021】1号文件公布的江门市区房屋租金参考价的通知中，并没有涉案土地使用权所在区域的土地租赁价格，只有会城街道工业用房的租金标准价格。三、新会法院认定涉案租赁合同的租赁价格的计算方式错误。新会法院采取简单的数学平均计算方式（即200万元除以240个月除以6119平方米）是不科学不合理的。首先，该计算方式没有计算一次性付清200万元租金的利息成本。参照申请人与被申请人张贵焕和张坚柱之间的民间借贷年利率15.4%计算，20年等额还本付息，摊下来的每月还款本息金额为26928.79元，折合每月每平方米的租金为4.40元，符合当地的租金水平。其次，根据涉案土地使用权的市场评估价值为3212475元，对应的余下有效使用年限为27年合324个月，分期付款每个月折算的使用收益为9915.05元；而申请人一次性支付的200万元对应的使用年限为20年合240个月，每月数学平均金额8333.33元。如此折算，两者相差只有15%的幅度。四、新会法院认为本案租赁合同是串通签订，阻碍执行是错误的。新会法院听证过程中，邓炎强已要求新会法院责令张贵焕、张坚柱出示相关微信聊天记录，该记录可以证实涉案土地使用权出租时，张坚柱有与张贵焕协商沟通，张贵焕还建议张坚柱可以出卖土地使用权，但涉案土地使用权只能选择先租用套取资金偿还债务的事实。利害关系人双水拆船公司辩称，邓炎强主张缺乏事实和法律依据，理由归纳如下：一、邓炎强以明显不合理的低价向被执行人张坚柱、张日彤承租涉案土地使用权，存在恶意串通的可能。首先，该租赁合同签订情况不符合交易惯例。租赁合同签订时间为2020年7月25日，而2020年7月23日和7月24日邓炎强已经向被执行人转账，在未签合同的情况下已经支付过半合同总额，不符合逻辑。在邓炎强和被执行签订租赁合同后，又以民间借贷的案由起诉被执行人，不符合常理。其次，关于邓炎强提出的利息问题，租赁合同的租金约定是双方协商一致的结果，该租金予以计算利息后再计租赁土地均价没有法律依据。退一步说，即使计算利息，也应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算（按年利率4.35%计算），按20年租赁期、200万元租金、涉案土地使用权按6119平方米来计算，涉案土地使用权每月每平方的租金仅为2.55元，明显低于正常的市场租赁价格。最后，邓炎强提供的账户交易明细，均没有备注是租金，且邓炎强与被执行人有借款纠纷，该转账记录不能证明邓炎强与被执行人之间存在真实的租赁关系。二、在人民法院查封前邓炎强并没有实际占有、使用涉案土地使用权，且其一次性将土地租赁20年并向被执行人支付200万元，符合债务人规避执行的情况。根据法律规定，承租人要求对抗人民法院执行的前提是“在人民法院查封之前巳签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产”，本案中查封时间是2020年8月19日，直至异议听证，承租人都没有占有使用涉案土地使用权，因此该租赁合同不能对抗法院执行。三、案外人卓瑞章已在2020午5月29日起诉被执行人【案号：(2020)粤0705民初3013号】，即在邓炎强所陈述的签订租赁之日前被执行人对外已经有债务。且当时被执行人已经拖欠双水拆船公司大量货款（经粤公正查询，有其他债权人对被执行人提起诉讼），即被执行人在2020年7月25日已经存在大量债务未能清偿，其与邓炎强存在恶意阻止移交占有涉案土地使用权的可能。综上，双水拆船公司认为邓炎强所提供的证据有非常多处无法解释的巧合、与事实不符的问题，人民法院应当不带租拍卖涉案土地使用权，维持（2021）粤0705执异77号执行裁定书。本院对新会法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为审查程序的问题。从异议人张贵焕所提请求上看，其是基于邓炎强是否对涉案土地使用权享有租赁权，提出不应当带租拍卖的请求。从复议申请人邓炎强所提请求来看，其主张存在租赁的事实，且签订租赁合同的时间早于涉案土地使用权查封的时间，提出应带租拍卖的请求。因此，张贵焕所提异议请求，邓炎强所提复议请求，均是基于邓炎强是否享有对涉案土地使用权的租赁权而产生的。对于基于租赁权提出的请求，法院应根据不同情形适用不同的程序进行审查。如果在查封之后，被执行人将不动产出租的，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020年修正）第二十四条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”的规定，不能阻碍交付。因此，上述情况之下，执行法院可依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定进行审查。本案复议申请人主张法院查封之前即已签订租赁合同并已占用、使用。该租赁关系是否真实存在直接意味着将视租赁关系存在与否而决定采取带租、或不带租拍卖的执行措施。因此，执行法院应按法律规定对租赁关系的真实性、合法性进行审查。本案当事人不服异议裁定，依法所享有的应是向人民法院提起执行异议之诉的权利，而非本案异议裁定所赋予的向上一级人民法院申请执行复议的权利。综上所述，新会法院虽然认定事实基本清楚，但适用法律错误，应予撤销。本案应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定审查处理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项之规定，裁定如下：一、撤销广东省江门市新会区人民法院（2021）粤0705执异77号执行裁定。二、本案由广东省江门市新会区人民法院重新审查。本裁定为终审裁定。审 判 长 温友华审 判 员 李雁羽审 判 员 陈侃伦二〇二一年八月十二日法官助理 蒋敏娟书 记 员 区翠娟广东省江门市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）粤07执复93号复议申请人（申请执行人）：邓炎强，男，汉族，1968年8月22日出生。住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：张志杰，广东圭峰律师事务所律师。利害关系人（异议人）：张贵焕，男，汉族，1965年9月30日出生。住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：陈锦轩，广东建诺律师事务所律师。利害关系人（异议人）：江门市新会双水拆船钢铁有限公司。住所地：江门市新会区双水镇工业开发区。法定代表人：叶家齐。委托诉讼代理人：林胜强，广东焯群律师事务所律师。委托诉讼代理人：林杰斌，广东焯群律师事务所律师。被执行人：张坚柱，男，汉族，1964年7月11日出生，住广东省江门市新会区。被执行人：张日彤，女，汉族，1963年7月24日出生，住广东省江门市新会区。复议申请人邓炎强不服广东省江门市新会区人民法院（以下简称新会法院）（2021）粤0705执异77号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，并于2021年7月22日举行了听证，复议申请人邓炎强的委托诉讼代理人张志杰律师、利害关系人张贵焕的委托诉讼代理人陈锦轩律师及利害关系人江门市新会双水拆船钢铁有限公司（以下简称双水拆船公司）的委托诉讼代理人林胜强律师、林杰斌律师到庭参加了听证。本案现已审查终结。新会法院在执行申请执行人邓炎强与被执行人张坚柱、张日彤民间借贷纠纷一案［案号：（2021）粤0705执249号］过程中，异议人张贵焕、双水拆船公司向新会法院提出执行异议，请求撤销（2021）粤0705执249、470、1221、1247、1248、1287、1294号拍卖通知书，并对位于广东省江门市新会区区宝X山（土名）国有建设用地（以下简称涉案土地使用权）在除去邓炎强的租赁权后以《土地估价报告（广东信利地评字【2XX1】第0XXX3号）》的评估价3212475元作为第一次拍卖保留价进行拍卖。新会法院查明，张坚柱、张日彤于2020年8月7日向邓炎强借款150万元未还，本院根据邓炎强的诉请于2020年9月18日作出（2020）粤0705民初6058号民事判决“一、被告张日彤、张坚柱应于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告邓炎强偿付借款本金150万元及逾期利息（逾期利息以尚欠借款本金为基数，从2020年8月27日起按年利率15.4%计算至偿清之日止）；二、驳回原告邓炎强的其他诉讼请求”。张日彤、张坚柱逾期未履行上述判决确定的还款义务，新会法院根据邓炎强的申请于2021年1月11日立（2021）粤0705执249号案执行。截至2019年1月8日，江门市新会区双水镇岭南轧钢厂（系个人独资企业，投资人为张坚柱)尚欠双水拆船公司货款548881元未支付。新会法院根据双水拆船公司的诉请，于2020年11月10日作出（2020）粤0705民初6116号民事判决“一、被告江门市新会区双水镇岭南轧钢厂应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市新会双水拆船钢铁有限公司支付货款548881元及利息（利息按年利率8%计算，从2018年10月1日起至2018年10月28日止的利息以568881元为基数，从2018年10月29日起至2018年11月30日止的利息以558881元为基数，从2018年12月1日起至清偿之日止的利息以548881元为基数）；二、被告张坚柱对被告江门市新会区双水镇岭南轧钢厂的上述第一项判决确定的债务承担无限清偿责任；三、驳回原告江门市新会双水拆船钢铁有限公司的其他诉讼请求”。江门市新会区双水镇岭南轧钢厂、张坚柱逾期未履行上述判决确定的付款义务，新会法院根据双水拆船公司的申请于2021年3月11日立（2021）粤0705执1221号案执行。张日彤、张坚柱于2017年8月4日向张贵焕借款300万元未还，新会法院根据张贵焕的诉请于2020年9月30日作出（2020）粤0705民初5653号民事判决“一、被告张日彤、张坚柱应于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告张贵焕偿还借款本金300万元及相应利息（利息应以尚欠借款本金300万元为基数，按年利率15.4%从2017年8月4日起计至清偿之日止）。二、驳回原告张贵焕的其他诉讼请求”。张日彤、张坚柱逾期未履行上述判决确定的还款义务，新会法院根据张贵焕的申请于2021年3月16日立（2021）粤0705执1248号案执行。在张贵焕与张日彤、张坚柱民间借贷纠纷一案诉讼过程中，新会法院根据张贵焕的财产保全申请，于2020年8月19日查封了张坚柱名下坐落于双水镇沙区宝X山（土名）【证号：新府国用（出1XX7）字第2XXXXX0号】的土地使用权。在执行过程中，新会法院委托广东信利土地房地产资产评估咨询有限公司对该土地使用权进行评估。该公司于2021年3月4日出具广东信利地评字［2XX1］第0XXX3号土地估价报告“土地面积：6119平方米；单位面积地价：ＲＭＢ525元／平方米；总地价：ＲＭＢ3212475元”。新会法院于2021年3月22日作出（2021）粤0705执249号之一执行裁定书，裁定：拍卖、变卖被执行人张坚柱名下的位于广东省江门市新会区区宝X山（土名）国有建设用地使用权。2021年3月24日，新会法院作出（2021）粤0705执249、470、1221、1247、1248、1287、1294号拍卖通知书，通知各当事人将于2021年4月24日10时至2021年4月25日10时在淘宝网带租（承租人为邓炎强）拍卖上述土地使用权，起拍价为2248732.5元，如一拍流拍，将下调起拍价20%进行第二次拍卖。另查明，邓炎强于2021年2月26日向法院提出：其租赁上述土地使用权，租期20年，已支付全部200万元租金给张坚柱；该土地上只有一些残旧铁皮厂房，无法使用，其已依法向有关部门报建，重新装修。邓炎强提供落款日期为2020年7月25日的厂房租赁合同约定：甲方（张坚柱）出租给乙方（邓炎强）的土地及简易厂房坐落在新会区宝X山（土名），土地面积6119平方米，地上简易厂房面积约1300平方米；租期20年，租金总额200万元人民币一次性付清。邓炎强提供其江门农村商业银行股份有限公司双水支行账户明细表显示，2020年7月23日汇款50万元给张坚柱，2020年7月24日汇款50万元给张坚柱，2020年7月25日汇款50万元给张坚柱，2020年7月26日汇款50万元给张坚柱。邓炎强提供江门市盈臻建材有限公司的营业执照显示，该公司成立于2021年1月19日，法定代表人为邓炎强，住所地为江门市新会区宝X山（土名）。听证时，张贵焕提供证据江门市房屋租赁服务中心江房租[2021]1号《关于公布2020年江门市区房屋租金参考价的通知》，会城街道工业用房的租金标准为每月10-14元。邓炎强认为目前工业厂房的租金是12元每月，空地大概是4到6元每月。新会法院认为，本案的争议焦点是应否带租拍卖涉案土地使用权及拍卖保留价的确定问题。一、关于应否带租拍卖涉案土地使用权的问题。厂房租赁合同落款日期虽然是在新会法院采取查封措施之前，但是其20年租赁期间的租金为200万元，按空地6119平方米计算，每月每平方米的租金才1.36元，远低于市场租金水平。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”的规定，邓炎强以明显不合理的低价承租涉案土地使用权，故异议人请求不带租拍卖涉案土地使用权，新会法院予以支持。二、关于拍卖保留价的确定问题。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”规定，新会法院按照评估价3212475元的70%，确定2248732.5元起拍价，符合规定。故对异议人请求按评估价3212475元作为第一次拍卖保留价的请求不予支持。2021年6月15日，新会法院作出（2021）粤0705执异77号执行裁定，裁定：撤销新会法院于2021年3月24日作出的（2021）粤0705执249、470、1221、1247、1248、1287、1294号拍卖通知书；驳回异议人张贵焕的其他异议请求。复议申请人邓炎强向本院申请复议称，请求本院裁定撤销新会法院（2021）粤0705执异77号执行裁定书，驳回被申请人的全部申请。主要事实和理由如下：一、租赁合同签订时，案涉土地使用权并未抵押查封。邓炎强支付租金的时间是2020年7月23日、24日、25日、26日，分期支付是因为手机银行转账有限额。二、新会法院认为租赁价格远低于市场水平，没有事实依据。【2021】1号文件公布的江门市区房屋租金参考价的通知中，并没有涉案土地使用权所在区域的土地租赁价格，只有会城街道工业用房的租金标准价格。三、新会法院认定涉案租赁合同的租赁价格的计算方式错误。新会法院采取简单的数学平均计算方式（即200万元除以240个月除以6119平方米）是不科学不合理的。首先，该计算方式没有计算一次性付清200万元租金的利息成本。参照申请人与被申请人张贵焕和张坚柱之间的民间借贷年利率15.4%计算，20年等额还本付息，摊下来的每月还款本息金额为26928.79元，折合每月每平方米的租金为4.40元，符合当地的租金水平。其次，根据涉案土地使用权的市场评估价值为3212475元，对应的余下有效使用年限为27年合324个月，分期付款每个月折算的使用收益为9915.05元；而申请人一次性支付的200万元对应的使用年限为20年合240个月，每月数学平均金额8333.33元。如此折算，两者相差只有15%的幅度。四、新会法院认为本案租赁合同是串通签订，阻碍执行是错误的。新会法院听证过程中，邓炎强已要求新会法院责令张贵焕、张坚柱出示相关微信聊天记录，该记录可以证实涉案土地使用权出租时，张坚柱有与张贵焕协商沟通，张贵焕还建议张坚柱可以出卖土地使用权，但涉案土地使用权只能选择先租用套取资金偿还债务的事实。利害关系人双水拆船公司辩称，邓炎强主张缺乏事实和法律依据，理由归纳如下：一、邓炎强以明显不合理的低价向被执行人张坚柱、张日彤承租涉案土地使用权，存在恶意串通的可能。首先，该租赁合同签订情况不符合交易惯例。租赁合同签订时间为2020年7月25日，而2020年7月23日和7月24日邓炎强已经向被执行人转账，在未签合同的情况下已经支付过半合同总额，不符合逻辑。在邓炎强和被执行签订租赁合同后，又以民间借贷的案由起诉被执行人，不符合常理。其次，关于邓炎强提出的利息问题，租赁合同的租金约定是双方协商一致的结果，该租金予以计算利息后再计租赁土地均价没有法律依据。退一步说，即使计算利息，也应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算（按年利率4.35%计算），按20年租赁期、200万元租金、涉案土地使用权按6119平方米来计算，涉案土地使用权每月每平方的租金仅为2.55元，明显低于正常的市场租赁价格。最后，邓炎强提供的账户交易明细，均没有备注是租金，且邓炎强与被执行人有借款纠纷，该转账记录不能证明邓炎强与被执行人之间存在真实的租赁关系。二、在人民法院查封前邓炎强并没有实际占有、使用涉案土地使用权，且其一次性将土地租赁20年并向被执行人支付200万元，符合债务人规避执行的情况。根据法律规定，承租人要求对抗人民法院执行的前提是“在人民法院查封之前巳签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产”，本案中查封时间是2020年8月19日，直至异议听证，承租人都没有占有使用涉案土地使用权，因此该租赁合同不能对抗法院执行。三、案外人卓瑞章已在2020午5月29日起诉被执行人【案号：(2020)粤0705民初3013号】，即在邓炎强所陈述的签订租赁之日前被执行人对外已经有债务。且当时被执行人已经拖欠双水拆船公司大量货款（经粤公正查询，有其他债权人对被执行人提起诉讼），即被执行人在2020年7月25日已经存在大量债务未能清偿，其与邓炎强存在恶意阻止移交占有涉案土地使用权的可能。综上，双水拆船公司认为邓炎强所提供的证据有非常多处无法解释的巧合、与事实不符的问题，人民法院应当不带租拍卖涉案土地使用权，维持（2021）粤0705执异77号执行裁定书。本院对新会法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为审查程序的问题。从异议人张贵焕所提请求上看，其是基于邓炎强是否对涉案土地使用权享有租赁权，提出不应当带租拍卖的请求。从复议申请人邓炎强所提请求来看，其主张存在租赁的事实，且签订租赁合同的时间早于涉案土地使用权查封的时间，提出应带租拍卖的请求。因此，张贵焕所提异议请求，邓炎强所提复议请求，均是基于邓炎强是否享有对涉案土地使用权的租赁权而产生的。对于基于租赁权提出的请求，法院应根据不同情形适用不同的程序进行审查。如果在查封之后，被执行人将不动产出租的，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020年修正）第二十四条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”的规定，不能阻碍交付。因此，上述情况之下，执行法院可依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定进行审查。本案复议申请人主张法院查封之前即已签订租赁合同并已占用、使用。该租赁关系是否真实存在直接意味着将视租赁关系存在与否而决定采取带租、或不带租拍卖的执行措施。因此，执行法院应按法律规定对租赁关系的真实性、合法性进行审查。本案当事人不服异议裁定，依法所享有的应是向人民法院提起执行异议之诉的权利，而非本案异议裁定所赋予的向上一级人民法院申请执行复议的权利。综上所述，新会法院虽然认定事实基本清楚，但适用法律错误，应予撤销。本案应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定审查处理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项之规定，裁定如下：一、撤销广东省江门市新会区人民法院（2021）粤0705执异77号执行裁定。二、本案由广东省江门市新会区人民法院重新审查。本裁定为终审裁定。审 判 长 温友华审 判 员 李雁羽审 判 员 陈侃伦二〇二一年八月十二日法官助理 蒋敏娟书 记 员 区翠娟