济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0104民初6489号原告：上海绿地物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市。法定代表人：解艳燕，总经理。。委托诉讼代理人：郑荣荣，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘玲俤，女，该公司工作人员。被告：黎文星，男，1994年11月19日出生，汉族，住济南市。上海绿地物业服务有限公司济南分公司（以下简称绿地物业公司）与黎文星物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人郑荣荣、刘玲俤，被告黎文星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿地物业公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付物业管理费3148.92元及违约金5101.25元（具体违约金数额按照合同约定计算方式计算至判决确定的付款之日）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与绿地地产（济南）有限公司签订《绿地中央广场D-1地块前期物业服务合同》，由原告对绿地中央广场D-1地块进行物业管理服务。被告作为绿地中央广场D-1地块X室的业主，于2015年和原告签订《绿地中央广场前期物业服务协议》，进一步确定了双方的权利义务。在物业管理服务期间，原告积极履行合同义务，依约对绿地中央广场D-1地块提供规范的物业管理，为被告提供完善的物业管理服务，但是被告共计拖欠2019年7月1日至2020年12月31日期间的物业管理费。经原告多次向被告催缴，但被告拒不支付，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。诉讼过程中，原告绿地物业公司将第一项诉讼请求中要求被告支付的违约金变更为1839.93元。黎文星辩称，原告在事实理由陈述中提及的“提供规范的管理及多次向被告催缴物业费但被告拒不支付”均有较大异议。被告认可按时缴纳物业管理费是业主应遵守的合约责任和义务，但在合约框架下，义务与权利应是对等存在的，故我方无法按约履行义务提出以下理由：一、我方和物业公司所签订的前期物业合同约定的物业收费标准及服务标准依据为《济南市住宅物业收费管理实施办法》，前期物业服务合同中约定四星级服务内容为小区物业公司应提供的服务内容。物业公司的服务不符合《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》中所规定的四星级服务标准的相关规定，包括综合管理服务，房屋管理与维修养护服务，共用设备设施运行、维修、保养服务，协助公共秩序维护服务，保洁服务，绿化服务等。物业公司仍然按照四星级标准收费。二、关于车位管理问题，被告认可按时缴纳车位管理费是我应遵守的合约责任与义务，但在合约框架下，权利与义务应是对等存在，物业未能按合约要求落实服务标准、履行责任，却仍以相关合约为依据收取车位管理费，以车库道闸管理主动权为持重点，侵犯业主应享有的合法权利，物业公司的服务不符合济南市普通住宅共用车库停车服务标准的相关规定，包括基本要求、设施设备维修养护、秩序维护、保洁服务等。停车服务费根据济价费字〔2012〕77号文件，普通住宅小区前期物业管理阶段共用车库停车服务费实行政府指导价，但根据相关规定，本小区已实质性符合成立业主大会、结束前期物业服务合同节点。三、根据济南市政务物业费减免政策，配套设施未完善，属于前期物业的物业公共服务费减免比例在约定收费标准的30%以内，减免部分由建设单位向物业单位给予补偿。我们小区配套正式水供应时间为2021年、配套幼儿园开放时间为2019年、配套公园至今仍未建设。物业仍按照合同约定标准收费。物业还涉及增加名目重复收费、超期收费的问题。四、物业信息公示严重缺失。物业公司对于《济南市物业管理条例（草案）》中规定的应当公示的事项未作任何公示。经审理查明，2015年12月12日，绿地物业公司与黎文星签订《绿地中央广场前期物业服务协议》，约定绿地物业公司为绿地中央广场D-1地块提供物业服务，高层住宅按法定房屋产权面积每月每平方米1.8元收取物业费，合同期限自签字盖章起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业合同生效时止。双方并约定了服务内容与质量等其它事项。上述合同签订后至今，原告即履行上述合同，向该物业管理区域提供了物业服务。黎文星系上述物业服务区域内的业主，物业服务计算面积为97.19平方米。黎文星拖欠自2019年7月1日至2020年12月31日的物业费3148.92元。本院认为，绿地物业公司与黎文星签订的前期物业服务协议，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。绿地物业公司基于前期物业服务合同，向绿地中央广场D-1地块提供物业服务，黎文星作为该小区业主，在接受绿地物业公司提供的物业服务的同时，应按合同约定向绿地物业公司交纳物业费。黎文星主张原告绿地物业公司存在超期收费的问题，根据双方签订的《绿地中央广场前期物业服务协议》中约定，合同期限自签字盖章起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业合同生效时止，被告黎文星对此协议予以认可，且该小区现尚未成立业主委员会，原告绿地物业公司按照合同约定为绿地中央广场提供物业服务，按合同约定的收费标准向业主收取物业费符合合同约定及法律规定，本院对黎文星该项主张不予支持。黎文星主张车位管理费存在重复收费，因《绿地中央广场前期物业服务协议》中双方已明确约定了物业费1.8元/月.平方米包括公共性物业服务费1.25元/月.平方米、电梯维护运行费0.35元/月.平方米，自动消防设施维护运行费0.2元/月.平方米，停车场车位由业主购置的，业主应按照38.5元/个.月的标准向物业公司交纳停车服务费，协议内容系双方真实意思表示，合法有效，黎文星的该项主张本院不予支持。黎文星在本案诉讼中就其未缴纳物业费的理由进行了陈述，对绿地物业公司提供的服务表达了不满，提出了诸多问题，也提供了反映存在问题的照片，但其提出的理由不足以减免其向绿地物业公司缴纳物业费的义务。物业服务不是单一对应每一位业主的服务，涉及多个方面，不能因某一人的意见，某一方面的服务存在瑕疵就否定整体的物业服务。人民法院审理物业服务合同纠纷案件，既要着眼于这一个案件本身，又要关注整个小区正常秩序的维护，要考虑到整个小区的正常运行与发展，如果业主动辄以物业管理企业提供的服务存在瑕疵为由拒交物业费，则物业管理企业将难以正常运营，对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，最终全体业主的利益都将会受到损害。黎文星主张小区配套设施未完善，物业仍按照合同约定标准收费违反相关规定，因被告黎文星未提交相关证据证明其主张，本院对此不予采信。黎文星于2019年7月1日至2020年12月31日期间一直未交纳物业费（此期间其仍然接受着物业服务）。绿地物业公司要求黎文星支付物业费3148.92元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于绿地物业公司主张的违约金，因绿地物业公司案件进行了集中审理，物业服务客观上确存有一定瑕疵，绿地物业公司作为物业服务企业，应该努力提高自身服务质量，加强与业主之间的沟通与交流，对自身存在的问题应当有清醒的认识并积极整改，使业主与物业之间和睦相处，营造良好的生活环境。鉴于此，本院对绿地物业公司要求黎文星支付违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下:一、黎文星于本判决生效之日起十日内向上海绿地物业服务有限公司济南分公司支付2019年7月1日至2020年12月31日的物业费3148.92元;二、驳回上海绿地物业服务有限公司济南分公司要求黎文星支付违约金的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告黎文星负担。本判决为终审判决。审判员  马婉莹二〇二一年八月二十四日书记员  刘金鑫