山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0687民初3731号原告：中国银行股份有限公司海阳支行，住所地山东省海阳市海政路160号。负责人：谭红红，行长。委托诉讼代理人：董明军，山东平和律师事务所律师。委托诉讼代理人：林颖，山东平和律师事务所律师。被告：冷兆军，男，1965年6月25日出生，汉族，住山东省高密市。被告：杨忠凤，女，1966年4月2日出生，汉族，住山东省高密市。被告：海阳市盛华堂置业有限公司，住所地山东省海阳市东村街道邢家村。法定代表人：杨雪梅，总经理。被告：烟台市住房置业担保中心，住所地山东省烟台市莱山区新城北街1号。法定代表人：庞军，主任。委托诉讼代理人：胡建斌，公司业务科长。原告中国银行股份有限公司海阳支行（以下简称：中行海阳支行）诉被告冷兆军、杨忠凤、海阳市盛华堂置业有限公司（以下简称：盛华堂置业公司）、烟台市住房置业担保中心（以下简称：烟台住房担保中心）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年7月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中行海阳支行的委托诉讼代理人林颖、被告烟台住房担保中心的委托诉讼代理人胡建斌到庭参加诉讼，被告冷兆军、杨忠凤、盛华堂置业公司本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中行海阳支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告冷兆军、杨忠凤、盛华堂置业公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；2.判令被告冷兆军、杨忠凤偿还贷款本金144238.12元、利息1746.63元、罚息77.06元，合计146061.81元（计算至2021年4月20日），并按照合同约定的利率支付自2021年4月21日起至实际给付之日止利息、罚息；3.盛华堂置业公司、烟台住房担保中心对上述第二项款项承担连带清偿责任；4.依法确认原告对冷兆军、杨忠凤办理抵押预告登记的位于海阳市盛华丽景1#楼202号房屋折价或变卖、拍卖后的价款享有优先受偿权；5.由四被告承担诉讼保全费、案件受理费。诉讼中，原告申请撤回第一项诉讼请求。事实与理由：2012年3月23日，冷兆军、杨忠凤为购买盛华堂置业公司开发的位于海阳市盛华丽景1号楼202号的房屋向原告申请房贷。2012年5月14日，原告与冷兆军、杨忠凤、盛华堂置业公司签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定贷款金额275000元，贷款期限180个月，按月等额本息还款，同时约定将购买的房屋抵押作为履约担保，盛华堂置业公司为被告冷兆军、杨忠凤履行还款义务提供连带责任保证。同日，原告与烟台住房担保中心签订《中国银行股份有限公司个人贷款保证合同》，烟台住房担保中心对被告冷兆军、杨忠凤的上述借款承担全程连带责任保证。上述合同签订后，原告依约发放借款，被告冷兆军、杨忠凤未按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定偿还本息，根据合同约定，原告有权宣布合同项下借款本息全部提前到期，对涉案房屋折价或者变卖、拍卖的价款享有优先受偿权，要求盛华堂置业公司、烟台住房担保中心承担连带清偿责任。被告冷兆军、杨忠凤、盛华堂置业公司未作答辩。被告烟台住房担保中心辩称，我公司对借款担保事实无异议，对借款人的违约情况不清楚。根据民法典第392条规定，担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权，没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，不足部分，保证人在法律规定范围内承担责任。根据民法典第700条，保证人承担保证责任后，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人追偿权利。根据最高人民法院关于适用担保法若干问题的司法解释第四十二条，人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：冷兆军与杨忠凤系夫妻关系，双方于1992年登记结婚。2012年3月23日，冷兆军与盛华堂置业公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201203230052），购买盛华堂置业公司开发的海阳市盛华丽景1号楼202号房产，约定付款方式为首付款和银行按揭贷款的方式。2012年3月23日，冷兆军作为借款人、杨忠凤作为共同债务人向中行海阳支行出具《中国银行个人购房贷款申请书》，申请借款金额275000元，借款期限180个月。同日，冷兆军作为借款人向中行海阳支行出具《授权书》，授权书载明，为确保借款合同的履行，借款人在中国银行开立个人结算账户，并于每月还款日前在该账户内存有足够余额，借款人授权中行海阳支行每月还款日从该账户自动扣收每月需偿还的借款本息。2012年5月14日，中行海阳支行作为贷款人与冷兆军、杨忠凤作为借款人及盛华堂置业公司作为担保人签订了《个人一手住房贷款合同》（合同编号：ＨＹ-Ｃ-2013-ＡＡ-0113），中行海阳支行与烟台住房担保中心作为保证人签订了《个人贷款保证合同》（合同编号：ＨＹ-Ｃ-2013-ＡＡ-0113），上述合同约定，1.贷款金额275000元，贷款期限180个月，贷款用途为购买房屋；2.贷款利率为浮动利率，为浮动利率，浮动周期为12个月，实际利率适用中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率，第一个浮动周期内贷款月利率为5.875‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民公布施行的相应档次贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；3.借款人未按约定期限还款，就逾期部分从逾期之日起按照逾期还款的罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平加收50%，计息公式为：利息＝（本金＋应付未付利息）×实际天数×日罚息利率；4.借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至盛华堂置业公司账户（账号：2117××××3601）；5.贷款采用按月等额本息还款，借款人保证在每期还款日前一日存入当期足额还本付息的款项，同时授权贷款人于还款日从该指定还款账户中直接扣收应还贷款本息；6.担保方式为保证和抵押，盛华堂置业公司作为保证人提供阶段性连带责任保证，烟台住房担保中心作为保证人提供全程连带责任保证，海阳市盛华丽景1＃楼202号房产为抵押财产，本担保范围包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、公证费、执行费、律师费等）、因借款人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用；7.贷款合同约定借款人未按期归还贷款本息，构成违约，贷款人有权分别或同时采取下列措施：宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；终止或解除本合同；要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等；要求保证人承担保证责任；8.保证人未按本合同的规定及时履行保证责任构成违约。贷款人有权要求保证人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关损失等。上述合同签订后，中行海阳支行依约发放借款。借款合同项下已偿还部分借款，截止到2021年4月20日，涉案借款合同项下尚欠本金144238.12元、利息1746.63元、罚息77.06元。本院另查明，涉案房屋于2012年4月27日在海阳市住房保障和交易中心办理了预抵押权预告登记，登记证号为海房预方圆字第2××9号，预告登记权利人为中行海阳支行，预告登记义务人为冷兆军、杨忠凤。涉案房屋至今没有办理建筑物所有权首次登记，没有办理房产证和正式抵押手续。经审查，本院对中行海阳支行提交的证据予以采信，在卷佐证。诉讼中，本院根据中行海阳支行申请，查封了冷兆军、杨忠凤名下的位于海阳市盛华丽景1#楼202号的房屋，查封期限三年，自2021年7月22日至2024年7月21日。本院认为，中行海阳支行与冷兆军、杨忠凤、盛华堂置业公司签订的《个人一手住房贷款合同》、与烟台住房担保中心签订了《个人贷款保证合同》，是各方当事人的真实意思表示，符合法律规定，本院确认合法有效，各方当事人均应依约全面履行合同义务。中行海阳支行依约发放借款，冷兆军、杨忠凤未能按照合同约定偿还借款本息，系违约行为。根据合同约定，借款人未按期归还贷款本息，构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，故中行海阳支行要求冷兆军、杨忠凤偿还借款本金144238.12元、利息1746.63元、罚息77.06元，合计（计算至2021年4月20日），按照合同约定的利率支付自2021年4月21日起至实际给付之日止利息、罚息符合合同约定，本院予以支持。关于中行海阳支行请求对涉案预抵押房产经折价、拍卖、变卖后的价款是否享有优先受偿权。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，因为涉案房屋未办理正式抵押权登记，中行海阳支行不享有优先受偿权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条规定，“当事人办理抵押权预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”根据该规定，对于办理抵押权预告登记的财产享有优先受偿权需满足两个条件，即建筑物已经办理了所有权首次登记，并且不存在预告登记失效等情形。具体到本案，涉案房屋至今没有办理建筑物所有权首次登记，故不满足上述条件。对于中行海阳支行要求优先受偿权的诉请，本院不予支持。关于盛华堂置业公司的保证责任。本院认为，借款合同约定，盛华堂置业公司作为保证人为涉案借款提供阶段性连带责任保证，保证期间至借款人办妥本合同项下借款所购房屋抵押登记手续并且借款人收到他项权证之日。根据上述分析，涉案房屋抵押权并未设立，故盛华堂置业公司尚在保证期间内，中行海阳支行要求盛华堂置业公司承担连带保证责任符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于烟台住房担保中心的保证责任。《个人一手住房贷款合同》和《个人借款保证合同》约定，烟台住房担保中心承担全程连带责任保证，现借款人未依约偿还借款，涉案借款合同尚未清偿，烟台住房担保中心亦未履行保证责任，根据合同约定，烟台住房担保中心需承担连带责任保证，故中行海阳支行主张烟台住房担保中心对冷兆军、杨忠凤的欠款本息承担连带清偿责任，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零一条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告冷兆军、杨忠凤于本判决生效后十日内向原告中国银行股份有限公司海阳支行偿还借款本金144238.12元、利息1746.63元、罚息77.06元，合计146061.81元（截止2021年4月20日），自2021年4月21日起至实际给付之日止按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的利率承担利息、罚息；二、被告海阳市盛华堂置业有限公司、烟台市住房置业担保中心对本案判决第一项确定的付款义务承担连带清偿责任，海阳市盛华堂置业有限公司、烟台市住房置业担保中心承担责任后，有权向冷兆军、杨忠凤追偿；三、驳回原告中国银行股份有限公司海阳支行的其它诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3221元，减半收取计1611元，保全费1250元，由被告冷兆军、杨忠凤、海阳市盛华堂置业有限公司、烟台市住房置业担保中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并进行网上上诉立案，交纳上诉费，上诉于山东省烟台市中级人民法院，逾期不进行网上上诉立案，不交纳上诉费，视为放弃上诉权利。审 判 员 丁光勇二〇二一年八月九日法官助理 刘玉翠书 记 员 宋 丹