广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0112民初2265号原告（反诉被告）：广东中新合市场投资策划有限公司黄埔分公司，住所地广州市黄埔区大沙西路170号309。负责人：陈泽波，经理。委托诉讼代理人：侯玉露，广东戴鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖声哲，广东戴鹏律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州博粤教育信息咨询有限公司，住所地广州市黄埔区大沙地西170号三楼B区（仅限办公用途）。法定代表人：黄文端，总经理。委托诉讼代理人：冯海强，广东高义律师事务所律师。广东中新合市场投资策划有限公司黄埔分公司（以下简称“中新合黄埔公司”）与广州博粤教育信息咨询有限公司（以下简称“博粤公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任公开开庭进行了审理。中新合黄埔公司的委托诉讼代理人侯玉露以及博粤公司的法定代表人黄文端和委托诉讼代理人冯海强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中新黄埔公司向本院提出诉讼请求：一、判令博粤公司支付房屋租金54775元（2020年3月-7月）及违约金（54775元为本金，按每日1%的标准从2020年7月6日计至付清欠款之日止）；二、判令博粤公司支付使用承租房屋产生电费合计147元（2020年3月-5月）。第一、二项共54992元；三、判令博粤公司承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年8月1日，广东中新合市场投资策划有限公司（系中新合黄埔公司的总公司，以下简称“中新合公司”）与广州市黄埔区市政建设有限公司（以下简称“市政公司”）签订《房屋租赁合同》，约定市政公司将位于黄埔区大沙地西路170号二、三楼出租给中新合公司作商业用途，租赁期限为3年，自2020年1月1日至2022年12月31日止。同时市政公司同意中新合公司将上述租赁物对外分租。上述租赁物实际由中新合黄埔公司使用，由中新合黄埔公司每月向市政公司支付租金。同日中新合黄埔公司与博粤公司签订《房屋租赁合同》（下称“涉案合同”），约定中新合公司将上述租赁物中的301房（下称“涉案房屋”）出租给博粤公司作商业用途，租赁期为1年，自2019年8月1日至2020年7月31日止，每月租金为10955元，租金支付方式为月结，博粤公司应于每月5日前支付当月租金，同时博粤公司应向中新合黄埔公司交纳2个月租金（21910元）作为保证金。案涉合同第七条约定，博粤公司逾期支付租金的，每逾期一日，须按当月租金额的1%向中新合黄埔公司支付违约金。涉案合同第八条第二款约定履约保证金在合同期满时无息退还博粤公司，履约保证金不抵租金和其他费用；第八条第三款约定，若合同期未满，博粤公司中途退出经营或违约，履约保证金不予退还，室内所有装修不能拆除，博粤公司对此约定无异议。上述合同签订后，中新合黄埔公司按约将案涉房屋交付博粤公司使用，但博粤公司自2020年3月1日开始就不向中新合黄埔公司支付租金及电费，2020年3月至7月的租金合计54775元、2020年3月至5月电费合计147元拖欠至今未付，经中新合黄埔公司多次催缴未果。为了维护自身的合法权益，中新合黄埔公司诉至法院，要求判如所请。博粤公司辩称，2020年爆发疫情，博粤公司请求减免租金。合同约定违约金过高，请求法院予以调整。2020年6月8日起中新合黄埔公司将涉案场地锁门导致博粤公司无法经营，8日后的租金博粤公司无需支付。电费147元同意支付。博粤公司向本院提出反诉请求：一、请求确认博粤公司与中新合黄埔公司于2019年8月1日签订的《广州市房屋租赁合同》于2020年6月9日解除；二、中新合黄埔公司退还保证金21910元；三、中新合黄埔公司赔偿博粤公司的经济损失20000元。以上合计41910元。事实和理由：2019年8月1日，博粤公司与中新合黄埔公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定中新合黄埔公司将位于广州市黄埔区大沙地西170号301房出租给博粤公司，租赁期限为2019年8月1日至2020年7月31日，月租金为10955元。同日，博粤公司向中新合黄埔公司支付了保证金21910元。2020年6月8日，博粤公司向“广州12345”投诉中新合黄埔公司锁门及减免租金问题。2020年6月9日，博粤公司用手机拍摄了中新合黄埔公司将房屋锁门的相片。博粤公司认为中新合黄埔公司无故将涉案房屋锁住，导致博粤公司无法经营，实际造成了双方合同的解除，中新合黄埔公司应依法退还博粤公司交纳的保证金，并依法赔偿博粤公司的损失。中新合黄埔公司反诉辩称，双方履行合同是在2020年7月30日终止，在此前博粤公司虽拖欠租金，中新合黄埔公司并未表示解除双方签订的合同，博粤公司无约定或法定解除权，合同在2020年7月31日到期终止。博粤公司拖欠租金违约在先，按照合同第8条，中新合黄埔公司有权没收保证金。博粤公司无法证明锁门行为及给博粤公司造成的损失及数额是中新合黄埔公司所为。博粤公司反诉请求无事实法律依据，请法院驳回。本院经审理查明事实如下：2019年8月1日，广州市黄埔区市政建设有限公司（出租人甲方）与广东中新合市场投资策划有限公司（简称“中新合公司”）（承租人乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，甲方将坐落在黄埔区大沙西路170号二、三楼房号的房地产（房地产权证号码11××86）出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积1083.13平方米。同日，中新合黄埔公司（出租人甲方）与博粤公司（承租人乙方）签订一份《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在黄埔区大沙地西路170号301房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积112平方米，租赁期限自2019年8月1日至2020年7月31日，月租金为10955元。租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按转账付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳21910元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方（退回乙方，抵偿租金）。第七条乙方的权利和义务第1点乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。第八条其他约定乙方拖欠租金15天，甲方可解除合同，收回场地，并要求赔偿损失。履约保证金在合同期满时无息退还乙方。履约保证金不抵租金和其他费用。若合同期未满，乙方中途单方退出经营或违约，履约保证金不予退回，室内所有装修不能拆除，乙方对此约定无异议。该合同有进行登记备案。合同签订后，博粤公司向中新合黄埔公司交纳了21910元保证金。博粤公司最后交纳租金至2020年2月。中新合黄埔公司主张其在5月6日向博粤公司发送了《律师函》，但博粤公司未予回复，提交了《律师函》及快递单，《律师函》主要内容为博粤公司未交纳2020年2月至4月共3个月租金，违反了双方签订的合同第三条、第十条的相关规定，应为违约，望收到本函后，在5日内与中新合黄埔公司联系并协商处理房屋租赁合同的事宜。快递单显示收件人为“黄文端”，地址为“广州市海珠区磨碟沙大街14号204房”，该快递被退回，理由为“电联收件已搬迁”。博粤公司否认收到上述《律师函》，并认为该地址为法定代表人的身份证地址，非公司注册地址。中新合黄埔公司主张寄送给博粤公司经营地址的邮件已丢失。博粤公司主张双方的租赁合同于2020年6月9日解除，是因中新合黄埔公司锁门导致合同无法继续履行，提交微信截屏及聊天记录等证明其主张。中新合黄埔公司对该证据不予确认，主张截屏及照片无原件核对，且照片及聊天记录只能证明有锁门现象，无法证明该行为为中新合黄埔公司所做，且是即时时间，无法反映一直是锁门状态。中新合黄埔公司主张合同解除时间为2020年7月31日，合同到期解除。涉案房屋的登记权利人为广州市黄埔区市政建设有限公司，不动产权证号为粤（2017）广州市不动产权第06209723号。2019年7月29日，广州市黄埔区市政建设有限公司出具一份《经营场地出租证明》，同意自2019年1月1日起至2022年12月31日，将位于广州市黄埔区大沙西路170号二、三层商业物业委托中新合公司对外联合经营或分档出租。中新合黄埔公司为中新合公司的分公司。上述事实，有《广州市房屋租赁合同》、房地产权证、《经营场地出租证明》、发票、房屋租赁登记备案证明、收据、微信聊天记录、《律师函》、照片以及当事人陈述等予以证实。本院认为，本案是民法典施行前的法律事实引起的纠纷，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，本案适用当时的法律、司法解释的规定。中新合黄埔公司与博粤公司签订的《广州市房屋租赁合同》系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效，对各方具有约束力，各方应按照合同约定履行自己的义务。关于合同解除。博粤公司主张以2020年6月9日中新合黄埔公司锁门作为解除的时间和理由，但其提交的证据无法证明该锁门行为与中新合黄埔公司有关，也无法证明锁门行为一直持续，且博粤公司也确认自2020年3月起未交纳租金，违约在先，也不享有单方解除权。故本院对博粤公司的主张不予采信，双方的租赁合同自2020年7月31日到期自动解除。关于房屋租金及违约金。因博粤公司自2020年3月起未按合同约定交纳租金，因此应该按照合同约定向中新合黄埔公司支付2020年3月至7月的租金54775元（10955元/月×5个月）。合同约定按每日1%的标准支付违约金过高，本院予以调整按每日万分之五的标准支付违约金，实际上该违约金为迟延缴纳租金的滞纳金。中新合黄埔公司主张以54775元为本金，从2020年7月6日开始计算违约金，是对其权利的自由处分，本院予以支持，数额应不超过本金。关于履约保证金。租赁合同约定，博粤公司违约，履约保证不予退回，故该履约保证金具有违约金的功能，博粤公司未按合同约定交纳租金，属于违约，故保证金21910元应不予退回。关于经济损失20000元。博粤公司未提交证据证明其有产生损失且与中新合黄埔公司具有因果关系，故对博粤公司的该项请求不予支持。关于2020年3月至5月的电费147元，博粤公司同意支付，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认广东中新合市场投资策划有限公司黄埔分公司与广州博粤教育信息咨询有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》于2020年7月31日解除；二、广州博粤教育信息咨询有限公司应当于本判决发生法律效力之日起十日内向广东中新合市场投资策划有限公司黄埔分公司支付2020年3月至7月的租金54775元及违约金（以54775元为本金，从2020年7月6日开始按每日万分之五的标准计算违约金至实际付清之日止，数额不超过本金）；三、广州博粤教育信息咨询有限公司应当于本判决发生法律效力之日起十日内向广东中新合市场投资策划有限公司黄埔分公司支付2020年3月至5月的电费147元；四、广州博粤教育信息咨询有限公司交纳的履约保证金21910元不予退回；五、驳回广东中新合市场投资策划有限公司黄埔分公司的其他诉讼请求；六、驳回广州博粤教育信息咨询有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1173元和反诉费848元，由广州博粤教育信息咨询有限公司负担。广东中新合市场投资策划有限公司黄埔分公司预交费的本诉受理费，由广州博粤教育信息咨询有限公司在履行本判决时迳付广东中新合市场投资策划有限公司黄埔分公司，本院不作退还。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周荧辉二〇二一年八月二日书记员  陆镇培