湖南省郴州市苏仙区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1003民初1708号原告：李某某，男，汉族，1973年10月20日生，住湖南省郴州市苏仙区。被告：吴某某，男，汉族，1971年5月18日生，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：何伦武，湖南方缔园律师事务所律师。原告李某某与被告吴某某租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某某、被告吴某某及其委托诉讼代理人何伦武均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某某向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告的《土地租赁协议》；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月7日，吴某某签订了关于承租本人地块(东至郴永路，西至资兴市边界，北至资兴大王寨村，南至杨冲组边界的土地，以苏仙区原桥口镇小禾塘村清明塘组山林权属流转示意图为准)的土地租赁协议，协议签订后，被告缴纳了10年土地租赁金38万元给原告。现根据郴州市高椅岭旅游区总体规划、郴州市高椅岭旅游投资有限公司整体开发高椅岭景区需要及《土地租赁协议》第五条第4款“如果因国家政策调整、各级政府职能部门政策调整、其他集团公司等对该场地征收、征用、租用、开发等或其他不可抗力，导致本协议不能履行或协议目的不能实现的，双方均可解除本协议，并不承担违约责任。甲方已收取乙方的租金不予退还给乙方，乙方对此无异议。”此条款已符合终止当时签订的《土地租赁协议》条件，原告已于2021年3月1日书面通知被告终止双方签订的《土地租赁协议》，但被告严重违约，拒不执行。综上所述，为了保护原告的合法权益，无奈只有诉至贵院维护原告权益。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定，原告特提起诉讼，请求法院依法公判。被告吴某某辩称：一、答辩人不同意解除合同。答辩人与被答辩人于2017年7月7日签订的《土地租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，是在平等、自愿的基础上签订合法有效。答辩人已按协议的约定向被答辩人一次性支付十年租金38万元，被答辩人也向答辩人交付了租赁的土地。答辩人对租赁的土地已经营管理多年，投入了大量的人力物力，解除合同将给答辩人造成重大的经济损失。答辩人认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人非因约定事由或法定事由，不得随意解除合同，本案被答辩人诉求解除合同没有法律依据，不应支持。二、《土地租赁协议》第五条第四款应理解为因政府“征收、征用”及“法定不可抗力导致协议不能履行或协议目的不能实现的，双方可解除协议”。《土地租赁协议》第五条第四款将“其他集团公司对该场地征收、征用、租用、开发”推定为不可抗力，可解除协议，且被答辩人收取答辩人的租金不予退还。该条款不仅不符合“不可抗力不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，未能体现双方真实意思表示，而且赋予了被答辩人可以随意人为创造条件解除合同的权利，破坏了交易的稳定性。同时合同解除租金不退，对答辩人而言明显不公平，因“征收、征用”系政府行为，故该条款应作有利于答辩人的解释，认定只有出现政府“征收、征用”行政行为及“法定不可抗力导致协议不能履行或协议目的不能实现的，双方可解除协议”。三、本案解除合同约定条件未成就，被答辩人不享有合同解除权。1、答辩人与被答辩人签订《土地租赁协议》的根本目的是答辩人取得该场地的使用权，被答辩人取得相应的租金，本案中答辩人已按协议的约定向被答辩人一次性支付十年租金38万元，被答辩人也向答辩人交付了租赁的土地，答辩人对租赁的土地已经营管理多年，进行大量投入，合同是正常履行的。2、约定合同解除权，应是在约定条件成就时行使，约定条件成就应是已发生或必然将发生的法律事实，而非可能发生的法律事实。根据《土地租赁协议》第五条第四项约定“如果国家政策调整、各级职能部门政策调整，其他集团公司等对该场地征收、征用、租用、开发等或其他不可抗力，导致协议不能履行或者协议目的不能实现的双方均可能除本协议，并不承担违约责任…”的约定，该条款约定的终止合同的情形应为：因政府对该场地“征收、征用、租用、开发等或其他不可抗力行为，导致协议不能履行或者协议目的不能实现的”，纵观本案，并未出现征收、征用、租用、开发等政府行政行为，也未出现其他不可抗力致合同不能履行或合同目的不能实现。3、根据《土地租赁协议》第一条第2款“场地用途甲乙双方同意该场地由乙方租赁作为旅游、观光开发的附属地，只要不违反国家的法律、法规，场地的用途由乙方自主，甲方不作干涉。”第四条第2、3款“2、乙方在承租期间，拥有该场地的使用权，甲方不得干涉乙方经营策划和场地用途。3、乙方在承租期间内，可同他人联营，但不得转租该场地。”的约定，答辩人与郴州市高椅岭旅游投资有限公司签订《湖南郴州高椅岭旅游区停车场项目投资开发合作协议书》，双方确定采取“合作经营”的方式，联营经营案涉土地，未超出合同双方签约时的预期，符合涉案合同约定。4、答辩人一直按照合同约定履行合同义务，不存在任何违约行为，并未出现《土地租赁协议》第五条“违约责任”的情形。以上事实表明，被答辩人依据《土地租赁协议》第五条第四款主张解除合同的情形并未发生，被答辩人不享有合同解除权，其解除合同的诉讼请求于法无据，被答辩人擅自破坏合同效力的行为才是严重违约。综上所述，被答辩人的诉讼请求缺乏基本的事实与法律依据，请法院依法驳回其诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据和事实，本院经审查认证并确认事实如下：2017年7月7日，原告李某某（甲方）与被告吴某某（乙方）签订一份《土地租赁协议》，内容为：“为了规范甲乙双方的权利和义务，经甲乙双方协商，为租赁高椅岭村清明塘组（原小禾塘村清明塘组）场地一事，达成如下一致协议，以资共同信守。租赁范围和用途。1、租赁地址：××村××组××路，西至资兴市边界，北以资兴坪石村二组边界，南以杨冲组边界的场地。……。2、场地用途：甲乙双方同意该场地由乙方租赁作为旅游、观光开发的附属地，只要不违反国家的法律、法规，场地的用途由乙方自主，甲方不作干涉。二、租赁期限、租赁金额及支付办法。1、租赁期限为20年，从2017年7月7日至2037年7月6日。2、租用该地每年场地租金为人民币叁点捌万元（￥38000.00元）。第一个十年后租金每五年按上一个五年租金递增20%。3、付款方式：……；三、甲方权利义务。1、甲方有权按照本协议约定向乙方收取场地租赁租金。2、本协议签订后，……。3、……。4、乙方在承租期间内，不得转租该场地，否则甲方有权解除本协议，并不承担任何违约责任。四、乙方权利义务。1、乙方按照本协议向甲方如期交纳场地租赁租金。2、乙方承租期间，拥有该场地的使用权，甲方不得干涉乙方经营策划和场地用途。3、乙方在承租期间内，可同他人联营，但不得转租该场地。4、甲方向乙方收取约定租金以外的任何费用，乙方有权拒付。5、承租期满，在甲方租期内，同等条件下乙方享有租赁优先权。五、违约责任。1、乙方应按照协议约定向甲方交纳租金。……。2、甲方不得擅自解除协议或以任何理由影响该协议的执行，不能采取任何措施干涉乙方的经营管理；……。3、乙方在开发该土地过程中，要依法依规，要经过相关部门准许，否则由此造成的任何法律责任由乙方承担。……。4、如果因国家政策调整、各级政府职能部门政策调整、其他集团公司等对该场地征收、征用、租用、开发等或其他不可抗力，导致协议不能履行或协议目的不能实现的，双方均可解除本协议，并不承担违约责任。甲方已收取乙方的租金不予退还给乙方，乙方对此无异议。六、特别约定。1、在乙方租期内，如果因国家政策调整、各级政府职能部门政策调整、其他集团公司等对该场地征收、征用、租用、开发等场地土地补偿款、青苗费补偿款、场地交接前场地上建设物（两条简易马路、石头坪等）等补偿款归甲方所有；双方交接后的由乙方投资新建的地面附着物或装修装饰补偿款归乙方所有。2、如乙方在开发过程中，因国家政策调整、各级政府职能部门政策调整、其他集团公司等对该场地征收、征用、租用开发等，乙方投资建设的所有损失由乙方承担所有责任，甲方不承担任何责任。3、……。4、本协议解除后，乙方在该场地上投入的资产应在约定的时间内（160日）处理，规定时间内没处理的所有建筑物及附属物归甲方所有，不得影响甲方权利。七、其他条款。1、双方协商一致可另行签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。2、履行本协议所发生的争议，由双方当事人本着诚实信用的原则充分协商，如协商不能达成一致意见，双方均可向有管辖权的人民法院起诉。八、协议生效条款。本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力，以双方代表人或者委托人签字生效。”2017年7月8日，被告吴某某转账支付原告李某某十年租金共计38万元，原告向被告出具一份收条，内容为：“今收到吴某某租赁场费：叁拾捌万元整（小写：380000.00元）注：按协议第一个十年租金／收款人：李某某／2017年7月8日”。后被告吴某某在租赁土地进行旅游开发至2021年，2021年5月26日，被告吴某某（乙方）与案外人郴州市高椅岭旅游投资有限公司（甲方）签订一份《湖南郴州高椅岭旅游区停车场项目投资开发合作协议书》，约定：“依照中华人民共和国合同法，甲乙双方本着平等自愿，协商一致，合作共的原则，就湖南郴州高椅岭旅游区停车场项目的投资、建设及经营等相关事宜达成如下协议：一、项目内容。（一）项目名称：湖南郴州高椅岭旅游区停车场项目。（二）项目选址：郴州市苏仙区飞天山镇高椅岭村清明塘组苏仙区与资兴市交界地块。（三）项目规模及内容。……。（四）合作期限。双方约定项目合作期限16年，2021年至2037年，自项目正式营业之日起计算。（五）建设周期。项目建设2021年6月1日至2021年9月30日。2021年7月31日需满足基本使用功能。2021年10月1日全部竣工交付。二、合作模式。（一）本合作项目内容属于高椅岭旅游区的停车场项目内容，其建设、申报均以乙方名义进行，甲方进行配合。（二）甲方作为高椅岭旅游区的整体项目开发方，负责提供相关水电接口等条件，同时协助办理项目实施的前期手续。（三）乙方提供所租赁的土地与甲方进行合作经营，总面积约100亩（具体以实际测量为准），其中停车场占地约40亩，剩余土地乙方无偿让甲方进行园林绿化景观、临建设施及基础设施等非经营性设施建设，如建设盈利性质的建筑设施双方另签订补充协议。（四）乙方作为本合作项目的权属者，即设计、投资、建设和运营管理方负责本项目的土地纠纷处理、所需资金投入、施工建设并按期竣工投产。合作项目投入使用后，由乙方派出专业管理和维护团队，对项目进行专业运营管理。（五）项目建成投入使用后，合作项目收入统一纳入甲乙双方开设的共管账。（六）由双方依据项目决算签署投资额度确认书，在运营期间，合作双方在按照合作项目除去按比例共同承担的所有运营成本后的利润按比例进行分配（不计算折旧费用）。分配资金按季度结算，在合作期限内的每个季度初5日内，经甲乙双方审核上一季度的营业收入情况后，于3日内结清。具体分配方式如下甲方25%；乙方75%。三、甲方权利与义务。（一）……。（二）……。（三）合作期间，如乙方有意向出让该项目，在同等条件下，则甲方有优先权收购本项目。（四）合作期间，甲方派驻财务管理人员对项目收入进行监管。（五）甲方必须将该项目纳入整个高椅岭的项目规划范围内。四、乙方的权利与义务。（一）……。（二）……。（三）乙方负责运营的停车场的日常经营要服从甲方管理，包括但不限于安全、开闭园时间、卫生、水、电、服务规范等。（四）……。（五）乙方保证合法诚信经营、优质服务。在经营过程中因疏于安全管理造成的人身及财产损失，由乙方按照占股比例承担相应责任。（六）乙方安全检修应提前1个月告知甲方。五、违约责任。（一）……。（二）如在经营期内遇国家征收（不包括甲方），按照双方共认定的投资数额，要求政府作出相应的赔偿和补偿。（三）若乙方未能按照约定向甲方支付利益分配资金，则每延迟一日向甲方支付违约金1000元。六、其他。（一）本协议未尽事宜，由双方另行协商签订补充协议，如协商不成，双方均可向项目所在地人民法院提起诉讼。（二）本协议壹式陆份，甲、乙双方各执叁份。（三）本协议经甲、乙双方签字和盖章生效。”现原告以被告违约为由要求解除《土地租赁协议》未果，遂向本院提起诉讼，故酿成此次纠纷。本院认为，本案系租赁合同纠纷，原告李某某与被告吴某某签订的《土地租赁协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，属有效合同，对合同双方具有法律约束力。根据原、被告诉辩主张，本案争议的焦点系原告李某某在本案中是否享有依据《土地租赁协议》第五条第4款享有单方解除《土地租赁协议》的权利。本院认为，《土地租赁协议》第五条第4款“如果因国家政策调整、各级政府职能部门政策调整、其他集团公司等对该场地征收、征用、租用、开发等或其他不可抗力，导致本协议不能履行或协议目的不能实现的，双方均可解除本协议，并不承担违约责任。甲方已收取乙方的租金不予退还给乙方，乙方对此无异议。”约定的是几种“导致本协议不能履行或协议目的不能实现的”的情形，而被告吴某某与案外人郴州市高椅岭旅游投资有限公司（甲方）签订的《湖南郴州高椅岭旅游区停车场项目投资开发合作协议书》约定合作开发，按比例分配利润，内容实际上是被告吴某某同他人联营，符合《土地租赁协议》第四条“乙方权利义务”第3款：“乙方在承租期间内，可同他人联营，但不得转租该场地。”的约定，该联营行为属于被告吴某某依约正当行使租赁场地的行为，不属于双方约定的几种“导致本协议不能履行或协议目的不能实现的”的情形，故本院对原告的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告李某某的诉讼请求。本案案件受理费80元，减半收取计40元，由原告李某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 员 胡红锋二〇二一年八月十二日法官助理 曾 伟书 记 员 廖智慧