广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1973民初571号原告（反诉被告，以下统称原告）：冯战营，男，1981年3月8日出生，汉族，住河南省上蔡县。委托诉讼代理人：曾莉，广东瀛尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：程月明，广东瀛尊律师事务所实习律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：周日华，男，1978年10月18日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。被告（反诉原告，以下统称被告）：王素平，女，1977年3月18日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。二被告共同委托诉讼代理人：赵蔚，广东普罗米修律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：栗磊，广东普罗米修律师事务所实习律师。第三人：中原地产代理（东莞）有限公司，住所地广东省东莞市南城街道东莞大道南城段428号5栋1801室。法定代表人：王英君。第三人：中国工商银行股份有限公司东莞塘厦支行，经营场所广东省东莞市塘厦镇塘厦大道金塘大厦一、二层。负责人：高思杰。第三人：东莞市金地房地产投资有限公司，住所地广东省东莞市南城区胜和路胜和广场C座6楼。法定代表人：齐勋，董事长。原告冯战营与被告周日华、王素平，第三人中原地产代理（东莞）有限公司（以下简称中原公司）、中国工商银行股份有限公司东莞塘厦支行（以下简称工行塘厦支行）、东莞市金地房地产投资有限公司（以下简称金地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员杨潮源适用简易程序进行审理。在诉讼过程中，被告周日华、王素平以原告冯战营违约为由提出反诉，本院对反诉予以受理并与本诉合并审理。由于不宜适用简易程序继续审理，本院裁定本案转为普通程序进行审理。本院于2021年3月11日、5月28日对本案公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾莉、程月明，被告王素平以及被告周日华、王素平的共同委托诉讼代理人赵蔚、栗磊到庭参加诉讼；第三人中原公司、工行塘厦支行、金地公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯战营向本院提出本诉诉讼请求：一、判决原告冯战营与被告周日华、王素平继续履行2020年6月30日签订的合同编号为0005114的《房屋买卖合同》（该合同价值为302万元），具体包括：（1）被告周日华、王素平于判决生效之日起五日内到房产所在地的房管部门办理其名下的位于广东省东莞市（以下简称案涉房屋）的《不动产权证书》；（2）被告周日华、王素平于办理出《不动产权证书》十日内向第三人工行塘厦支行清偿涉案房屋因按揭抵押贷款所产生的一切债务，且于涉案房屋所涉贷款本息清偿完毕之日起五日内办理注销抵押登记手续，如被告周日华、王素平不履行前述义务，原告冯战营可代替被告周日华、王素平向第三人工行塘厦支行清偿涉案房屋因按揭抵押贷款所产生的一切债务，第三人工行塘厦支行在收到前述款项后协助原告冯战营办理上述房屋的抵押权涤除手续；（3）原告冯战营于判决书生效后三十日内向被告周日华、王素平支付购房款272万元（如原告冯战营代替被告周日华、王素平向第三人工行塘厦支行清偿涉案房屋因按揭抵押贷款所产生的一切债务并注销抵押登记，则其代偿款项视为已支付购房款，可以从前述的272万元房款中予以扣除）；（4）被告周日华、王素平需在涉案房屋解除抵押后五个工作日内配合原告冯战营办理涉案房屋的过户手续；（5）被告周日华、王素平需在收到涉案房屋的全部楼款之日起五日内将涉案房屋交付于原告冯战营；二、判决被告周日华、王素平向原告冯战营支付迟延履行违约金（按案涉房屋转让成交价302万元的日万分之五从2020年7月11日起计至实际交房之日止，暂计至2020年10月11日的违约金为138920元）；三、判决由被告周日华、王素平承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：1.2020年6月30日，经第三人中原公司居间介绍，原告冯战营、被告周日华、王素平与第三人中原公司签订了合同编号为0005114号的《房屋买卖合同》。与本案有关的主要合同条款如下：（1）交易的房屋位于广东省东莞市。涉案房屋的商品房买卖合同编号为20151225564557935330，房屋性质用途为住宅。（2）涉案房屋转让成交价为302万元，以上转让成交价格不含税费。（3）买方同意在该合同签订之日起一日内向卖方支付定金30万元；该条所约定的定金可交由居间方转交，买方将定金支付给居间方后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具相应的定金收据；卖方须在该合同签订之日起一日内查档，在卖方查档且产权无查封的情况下（卖方需向居间方提供相应查档证明文件），居间方将买方支付的定金转交于卖方。（4）买方按揭贷款支付本条约定楼款：具体履行方式如下：Ａ.卖方须将除定金之外的首期款61万元于过户前存入买方按揭贷款银行账户冻结（适用于担保公司担保融资赎楼）；Ｂ.买方于2020年7月10日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请所需的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方须配合买方办理相关手续；Ｃ.买方拟贷款金额为211万元，具体贷款金额以银行出具贷款承诺为准，若银行批贷金额少于买方拟贷款金额的，则买方应于银行出具贷款承诺函后三个工作日内自筹资金补足，如批贷金额多于买方拟贷款金额的，则买方可要求卖方将多出部分退回或者直接从应付款中进行扣减。（5）案涉房屋处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签订该合同之日起十日内（含当日）与担保公司签署服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续；买方须协助卖方办理，配合签署一切相关文件，担保赎楼收费项目及标准以担保公司的服务合同为准；卖方撤销公证委托或者虽已办理本款赎楼手续，但未获得赎楼贷款的，卖方应当在知道或者应当知道担保公司无法赎楼之日起十五日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，否则视为根本违约，发生此情形则卖方应按该合同第11条承担违约责任。（6）房地产的交付：卖方应当于收到全部楼款之日起五日内将该房屋交付予买方，并履行下列手续：买卖双方共同对该房屋及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续、交办理交接手续，移交该房屋钥匙，买卖双方应在交楼清单上对上述情况准确记载并签名确认；为防范交易风险，督促卖方按约定如期交付该房屋和结清所有费用，双方协商同意在定金或首期款中预留3000元作为交楼押金；此款在卖方实际交付该房屋时进行结算。（7）如卖方未按照该合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按照日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还卖方已支付的定金。（8）经买卖双方友好协商，买方清楚并知道该房屋不动产权证正在办理中，卖方须积极配合办理一手不动产权证。2.2020年6月30日，原告冯战营按照合同约定向被告周日华名下的银行账户转账支付了30万元的定金，被告周日华、王素平于当日向原告冯战营出具了收款收据，表示其已收到30万元的定金。3.2020年7月2日，被告周日华曾向第三人中原公司的工作人员程鸿通过微信表示，不想继续履行案涉合同，要求中介在一周内搞定解除合同，不行就走法律程序。4.2020年7月9日，原告冯战营与被告周日华、王素平签订了《补充协议》。在《补充协议》中，买方确认在签订2020年6月30日《房屋买卖合同》之前已清楚知悉，卖方房产目前还未取得房产证原件；买方同意如担保公司无法赎楼或银行无法足额放款，买方应自知道或应当知道之日自筹资还清银行贷款并办妥注销抵押登记手续，补足银行未足额放款部分差额给卖方；买方应于过户前将首付款61万元付至卖方即被告周日华名下的中国银行账户（账号为：62×××40）。5.2020年7月9日，原告冯战营向中国银行提交了案涉房屋按揭贷款申请所需的相关资料，但是被告周日华、王素平不配合提供贷款所需的户口本、结婚证及不动产权证材料。6.截止至2020年10月11日，被告周日华、王素平仍未办出案涉房屋的不动产权证，第三人中原公司的工作人员曾向东莞市塘厦镇不动产登记中心致电（0769-87725012）询问案涉房屋所在楼盘的办证情况，不动产登记中心的工作人员答复说案涉房屋所在楼盘的不动产权证大部分已经办理完毕，案涉房屋所在的楼盘不存在任何其他阻碍办理不动产权证的因素，只要被告周日华、王素平准备好办证所需的材料递交给不动产登记中心，案涉房屋的房产证就可以办理。但是截止至今，涉案房屋的不动产权证仍未办出，被告周日华、王素平存在迟延办证的情形。7.被告周日华、王素平未在案涉合同签订后的十日内与担保公司签署服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续。鉴于被告周日华、王素平存在前述的违约行为，原告冯战营于2020年9月9日委托广东莞信律师事务所给被告周日华、王素平发送律师函，要求被告周日华、王素平接到律师函后七个工作日内向东莞市塘厦证不动产登记中心提交办证资料并取得一手不动产权证；向按揭贷款银行补齐所有需被告周日华、王素平应补交的材料，包括但不限于户口本、结婚证、不动产权证等；立即委托担保公司进行担保融资赎楼。8.2020年9月16日，广东普罗米修（前海）律师事务所接受被告周日华、王素平的委托给原告冯战营发送了律师函，被告周日华、王素平认为其不构成违约，并要求原告冯战营自收到律师函之日起十个工作日按照《补充协议》约定自筹资金还清银行贷款并办理注销抵押登记手续，补足银行未足额放款部分价款给被告周日华、王素平，以避免不必要的违约风险。但是根据《补充协议》的约定，原告冯战营自筹资金帮助被告周日华、王素平赎楼的前提条件是如担保公司无法赎楼，但是在本案中被告周日华、王素平自始至终从未与担保公司签署服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，所以不存在担保公司无法赎楼的情形。综上，鉴于被告周日华、王素平在2020年7月2日表示不想继续履行案涉合同；被告周日华、王素平未按照案涉合同的约定时间与担保公司签署服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续；被告周日华、王素平在签订合同后为了阻止案涉合同的继续履行，一直不配合办理案涉房屋的不动产权证；以及被告周日华、王素平不配合原告冯战营提供案涉房屋的按揭贷款所需的被告周日华、王素平的户口本、结婚证、不动产权证等材料，被告周日华、王素平的行为已经构成违约，现原告冯战营为了维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条以及相关的其它法律、法规和案涉合同第十一条的约定向法院提起诉讼。被告周日华、王素平针对本诉辩称：原告冯战营和被告周日华、王素平于2020年6月30日签订《房屋买卖合同》。该合同约定由被告周日华、王素平寻找担保公司还款赎楼，注销抵押登记。2020年7月9日，原告冯战营和被告周日华、王素平在中介的组织下，共同前往中国银行东莞塘厦支行大厅内，与中介介绍的担保公司人员签署担保协议，但由于该担保公司当场提供的三份格式文本均为空白合同，且相关条款显失公平，严重损害被告周日华、王素平利益，导致被告周日华、王素平与担保公司人员、中介人员在签约现场发生争执，最终未能达成一致协议。在此情况下，原告冯战营和被告周日华、王素平为推动和推进合同的正常履行，当场签订了《补充协议》。该《补充协议》约定，如卖方与担保公司双方就担保合同无法提供赎楼服务，则原告冯战营负责自筹资金赎楼，且将原合同约定的首付款61万元变更由原告冯战营直接支付给被告周日华、王素平指定账户。由此，双方对委托担保公司的赎楼方式进行了变更。2020年7月9日之后，被告周日华、王素平继续在中介的协助下，与担保公司进行该三份空白合同内容的协商，但最终仍没有达成一致。因此，被告周日华、王素平于2020年9月16日委托律师向原告冯战营发函，通知其担保公司无法赎楼，敦促原告冯战营按《补充协议》的约定由其负责赎楼。但原告冯战营拒不履行合同义务。因此，被告周日华、王素平有权解除合同，并没收原告冯战营已支付的定金30万元。请求法院驳回原告冯战营的全部诉讼请求。被告周日华、王素平向本院提出反诉诉讼请求：1.判令解除原告冯战营与被告周日华、王素平签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令被告周日华、王素平没收原告冯战营已交付的定金30万元；3.判令原告冯战营承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.被告周日华、王素平与原告冯战营于2020年6月30日签订《房屋买卖合同》，于2020年7月9日签订《补充协议》。《补充协议》第二条、第三条、第四条对还款赎楼及注销抵押登记的主体、方式、支付首付款等内容作了重大变更，原告冯战营至今拒不承担清偿案涉房产按揭抵押贷款并办结注销登记手续的义务，已构成根本违约，被告周日华、王素平有权解除双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，并有权没收原告冯战营已经支付的定金。依据双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，原告冯战营应于2020年9月19日收到被告周日华、王素平律师函之日自筹资金还清双方交易房产的银行贷款并办妥注销抵押登记手续，并承担在房产过户前支付首付款的义务。原告冯战营无故拒不履行前述义务已经构成根本违约。根据《房屋买卖合同》第十条的约定，被告周日华、王素平有权解除合同并没收定金30万元。2.被告周日华、王素平在办理案涉房屋产权证的过程中，已尽到积极处理、敦促义务，原告冯战营称被告周日华、王素平不配合办理案涉房屋产权证违背客观事实。2020年6月30日即签订合同当日，被告周日华、王素平就将办理产权证费用1,500元转账交付给案涉房产开发商指定的办证律师黄律师，并持续敦促其尽快办理房屋产权登记办证手续。2020年8月12日，被告周日华、王素平应居间方要求将黄律师的联系方式告知居间方负责办理本次交易的办事员程鸿女士，程鸿也在微信聊天中表示一直在联系、敦促黄律师办理产权证事宜。2020年10月30日，黄律师通知被告周日华、王素平，称接到东莞不动产登记中心电话，案涉房产因本案被法院查封，暂停办理产权证。被告周日华、王素平在办理房产证过程中，已尽到积极敦促、处理义务，至于办证期限并非被告周日华、王素平所能控制，原告冯战营称被告周日华、王素平不配合办理案涉房屋产权证违背客观事实。原告冯战营针对反诉辩称：1.被告周日华、王素平以原告冯战营未按照《补充协议》第二条的约定自筹资金赎楼构成根本违约，从而要求解除三方签订的关于案涉房屋的《房屋买卖合同》及《补充协议》，原告冯战营认为被告周日华、王素平的反诉请求没有相关的事实和法律依据，请求法院依法驳回。被告周日华、王素平未与担保公司签署服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，以及担保公司答复被告周日华、王素平要求原告冯战营无法帮助其赎楼的相关证据，故本案根本就不存在担保公司无法赎楼的前提条件，在这种情形下，被告周日华、王素平要求原告冯战营按照《补充协议》的约定自接到律师函之日起十日内自筹资金还清银行贷款并办妥注销抵押登记手续没有相关的事实和法律依据，故原告冯战营在本案中没有任何的违约行为。2.被告周日华、王素平要求没收原告冯战营已交付的定金30万元，无事实和法律依据。第三人中原公司述称：1.按合同约定，第三人中原公司促成原告冯战营与被告周日华、王素平房屋买卖交易，有权依据合同约定收取居间服务费。被告周日华、王素平于2020年6月30日签订了《房屋买卖合同》。签订合同后，原告冯战营按约定支付定金给被告周日华、王素平，被告周日华、王素平于2020年7月2日曾以微信形式向第三人中原公司表示不想继续履行合同。第三人中原公司虽已促成原告冯战营与被告周日华、王素平双方的交易，但仍积极配合沟通协调，被告周日华、王素平以各种理由拖延办理出证手续，后又以担保公司赎楼手续中需要签订的合同条款不公平为由拒绝办理担保赎楼手续，导致案涉房屋无法正常办理过户等事宜。2.原告冯战营与被告周日华、王素平签订的《补充协议》中第二点约定：“如担保公司无法赎楼或银行无法足额放款……”其条件为被告周日华、王素平办理完担保赎楼手续后未获得赎楼贷款或未足额放款，原告冯战营为其还清银行贷款或补足银行未足额放款部分，但现今情形为被告周日华、王素平不配合办理担保赎楼手续，故被告周日华、王素平以此为由无事实和法律依据。第三人工行塘厦支行述称：1.案涉房产已于2016年1月15日办理了抵押登记手续，第三人工行塘厦支行是案涉房屋的抵押权人，对案涉房屋享有优先受偿权，不论法院最终支持原告冯战营还是被告周日华、王素平的诉讼请求，均不应损害第三人工行塘厦支行的合法权益。2.根据第三人工行塘厦支行与被告周日华签订的《个人购房借款/担保合同》的约定，在被告周日华按合同约定偿还并结清第三人工行塘厦支行全部贷款本金及利息、罚息、复利、违约金的前提下，第三人工行塘厦支行同意协助办理案涉房屋的解除抵押登记手续。第三人金地公司述称：1.第三人金地公司与被告周日华于2015年12月25日签署案涉房屋的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20151225564557935330），也已完成该合同的登记备案。此外，第三人金地公司依照合同约定，已于2016年12月30日前将案涉房屋交付给被告周日华使用。2.第三人金地公司不代办案涉房屋的不动产权证书，但已提供办理案涉房屋不动产权证书需要开发商提交的全部资料，被告周日华可自行办理案涉房屋不动产权证书。3.对于原告冯战营与被告周日华、王素平之间的房屋买卖一事，第三人金地公司未参与，对此不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年6月30日，被告周日华、王素平作为卖方，原告冯战营作为买方，第三人中原公司作为居间方，三方签订了一份合同编号为0005114的《房屋买卖合同》。该合同约定：交易的房屋位于东莞市，建筑面积约为121.88平方米，商品房买卖合同编号为20151225564557935330，房屋性质用途为住宅；转让成交价为302万元，以上转让成交价格不含税费；买方同意在该合同签订之日起一日内向卖方支付定金30万元；卖方须将除定金之外的首期款61万元于过户前（含当日）存入买方按揭贷款银行账户冻结（适用于担保公司担保融资赎楼）；买方于2020年7月10日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请所需的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方须配合买方办理相关手续；买方拟贷款金额为211万元，具体贷款金额以银行出具的贷款承诺为准，若银行批贷金额少于买方拟贷款金额的，则买方应于银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）自筹资金补足，如批贷金额多于买方拟贷款金额的，则买方可要求卖方将多出部分退回或者直接从应付款中进行扣减；涉案房屋处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签订该合同之日起十日内（含当日）与担保公司签署服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续；买方须协助卖方办理，配合签署一切相关文件，担保赎楼收费项目及标准以担保公司的服务合同为准；卖方撤销公证委托或者虽已办理本款赎楼手续，但未获得赎楼贷款的，卖方应当在知道或者应当知道担保公司无法赎楼之日起十五日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，否则视为根本违约，发生此情形则卖方应按该合同第11条承担违约责任；卖方应当于收到全部楼款之日起五日内将该房屋交付予买方，并履行下列手续：买卖双方共同对该房屋及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续，移交该房屋钥匙，买卖双方应在交楼清单上对上述情况准确记载并签名确认；为防范交易风险，督促卖方按约定如期交付该房屋和结清所有费用，双方协商同意在定金或首期款中预留3000元作为交楼押金；此款在卖方实际交付该房屋时进行结算。该合同第10条约定：如买方未按照该合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。该合同第11条约定：如卖方未按照该合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还卖方已支付的定金。该合同备注约定：经买卖双方友好协商，买方清楚并知道该房屋不动产权证正在办理中，卖方须积极配合办理一手不动产权证。合同签订当日，原告冯战营向被告周日华支付了定金30万元，被告周日华出具了收款收据予以确认。当天，被告周日华、王素平找到“金地黄律师”并支付了1500元，委托“黄铠明”办证。2020年7月2日，被告周日华、王素平一方向第三人中原公司提出“一周内搞定解除合同，不行就走法律程序了”。2020年7月3日，被告周日华、王素平对第三人中原公司表示同意继续履行合同。2020年7月9日，原告冯战营与被告周日华、王素平以及第三人中原公司与担保公司进行洽谈，被告周日华、王素平与担保公司因合同条款等原因未签署相关合同。当日，原告冯战营与被告周日华、王素平签订了一份《补充协议》。该协议约定：“一、买方在签订2020年6月30日《房屋买卖合同》之前已清楚知悉卖方房产目前还未取得房产证原件。二、如担保公司无法赎楼或银行无法足额放款，卖方应自知道或应当知道之日自筹资还清银行贷款并办妥注销抵押登记手续，补足银行未足额放款部分差额给卖方。三、卖方指定如下收款银行帐户，户名：周日华开户行：中国银行帐号：62×××40。四、买方应于过户前将首付款61万元付至卖方以上帐户内。五、补充协议内容与主合同不一致的，以补充协议为准。”2020年9月9日，原告冯战营委托广东莞信律师事务所向被告周日华、王素平发出律师函，要求：1.被告周日华、王素平立即向东莞市塘厦镇不动产登记中心提交办证资料并取得一手不动产权证；2.被告周日华、王素平立即向按揭贷款银行补齐被告周日华、王素平应补交的材料，包括但不限于户口本、结婚证、不动产权证等；3.被告周日华、王素平立即委托担保公司进行担保融资赎楼。2020年9月16日，被告周日华、王素平委托广东普罗米修律师事务所向原告冯战营发出律师函，声称被告周日华、王素平在《房屋买卖合同》履行过程中不存在任何违约行为，敦促原告冯战营自收到该函之日起十个工作日内按照双方合同约定自筹资金还清银行贷款并办理注销抵押登记手续，补足银行未足额放款部分价款给被告周日华、王素平，结合2020年7月25日东莞市有关房产政策新规认真核查是否具备购房的相关资质和条件。2020年7月至10月期间，被告周日华、王素平一方多次催促“黄铠明”办理不动产权证。被告周日华、王素平于2020年8月多次与第三人中原公司沟通赎楼事宜，被告周日华、王素平称其有联系深圳的担保公司，但因房产在东莞而且还没有房产证，深圳的担保公司不处理该业务，也就没有委托别的担保公司。另查，案涉房屋系被告周日华向第三人金地公司购买，东莞市自然资源局登记的权利人为被告周日华，登记日期为2016年4月22日，被告周日华尚未取得不动产权证。被告周日华、王素平确认其二人是夫妻关系，案涉房屋属于夫妻共同财产。原告冯战营确认其具备购房资格，如法院判决继续履行，因原告购房资格原因导致不能过户的，原告冯战营愿意承担相应的法律后果。原告冯战营提供了不动产登记情况查询结果列表显示，原告冯战营及其妻子涂春丽经东莞市自然资源局查询名下没有不动产。原告冯战营提供的东莞市社会保险参保证明显示，原告冯战营从2007年6月至2021年3月在东莞市参加社会保险。原告冯战营表示如法院判决继续履行合同，原告冯战营可以一次性付款，也愿意将相应的款项代被告周日华还给第三人工行塘厦支行。原告冯战营提供的银行流水明细清单显示，截至2021年5月28日，原告冯战营在中国银行的账户余额为2,723,166.25元。以上事实，有原告冯战营提交的《房屋买卖合同》、不动产登记信息查询结果、粤（2018）东莞不动产权第××号不动产权证、定金收据、转账凭证、微信聊天记录、《补充协议》、2020年9月9日的律师函、2020年9月16日的律师函、不动产登记情况查询结果列表、结婚证、东莞市社会保险参保证明、东建［2020］7号文件、东建［2021］6号文件、银行流水明细清单，被告周日华、王素平提供的《房屋买卖合同》、《补充协议》、收件收据、家私家电清单、向中介缴纳水电费押金收据、办证转账记录、业主微信群聊天记录、与办证律师的微信聊天记录、与中介微信群聊天记录、与中介业务员程鸿微信聊天记录、2020年9月16日律师函及快递回单、妥投单，以及当事人在庭审笔录中的陈述等附卷为证。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：一、案涉房产买卖合同履行中原告冯战营或者被告周日华、王素平是否存在违约；二、案涉《房屋买卖合同》应当解除，还是应当继续履行；三、被告周日华、王素平应否支付迟延履行违约金，被告周日华、王素平应否有权没收定金。关于第一个争议焦点。原告冯战营与被告周日华、王素平于2020年6月30日签订的《房屋买卖合同》以及于2020年9月7日签订的《补充协议》关于房屋买卖部分的内容是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定或者禁止性规定，是合法有效的合同，对原告冯战营与被告周日华、王素平均有法律约束力。原告冯战营主张被告周日华、王素平存在不办理不动产权证、不提供按揭贷款所需要的资料以及不委托担保公司进行融资赎楼等违约行为，本院认为并不能成立，理由如下：1.案涉《房屋买卖合同》和《补充协议》并没有约定办理不动产权证的具体时限，而且被告周日华、王素平一方于2020年7月至10月期间，多次催促其委托的“黄铠明”办理不动产权证，直至因房屋被查封，说明被告周日华、王素平有在履行其办证义务。2.原告冯战营并没有提供其申请抵押贷款的资料，也没有证据证明银行有要求被告周日华、王素平提供户口本、结婚证等资料，原告冯战营该主张缺乏证据证实。3.虽然案涉《房屋买卖合同》约定了被告周日华、王素平的赎楼义务，被告周日华、王素平于2020年8月多次与第三人中原公司沟通赎楼事宜，而且《补充协议》对赎楼事宜进行了变更，在担保公司无法赎楼的情况下，原告冯战营是同意自筹资金还清银行贷款，被告周日华、王素平也通过律师函的形式告知原告冯战营担保公司不能赎楼的情况，故也不足以证明被告周日华、王素平违反了赎楼义务。至于被告周日华、王素平主张原告冯战营存在违约行为，本院认为也不能成立，理由如下：1.《补充协议》虽然约定在担保公司无法赎楼的情况下，原告冯战营是同意自筹资金还清银行贷款，但是并没有约定具体的自筹资金还清银行贷款的时间。2.《补充协议》所约定的由原告冯战营自筹资金还清银行贷款的前提是被告周日华、王素平有找担保公司赎楼而未能成功赎楼，但被告周日华、王素平也没有证据证明其有找担保公司进行赎楼。据此，原告冯战营与被告周日华、王素平关于对方违约的主张均不能成立。关于第二个争议焦点。如上所述，原告冯战营与被告周日华、王素平关于对方违约的主张均不能成立，本院认为，案涉《房屋买卖合同》应当继续履行，且具备继续履行的条件，理由如下：首先，案涉房产虽然设定了抵押，但是原告冯战营愿意代被告周日华还款给第三人工行塘厦支行，第三人工行塘厦支行也表示被告周日华按合同约定偿还并结清第三人工行塘厦支行全部贷款本金及利息、罚息、复利、违约金的前提下，第三人工行塘厦支行同意协助办理案涉房屋的解除抵押登记手续，故由原告冯战营代为支付被告周日华尚欠第三人工行塘厦支行的借款及相关利息、费用，并不侵害抵押权人的权利，不存在继续履行《房屋买卖合同》的障碍。其次，原告冯战营具备购房资格，而且原告冯战营承诺可以一次性付款，原告冯战营提供的银行流水明细清单显示，截至2021年5月28日原告冯战营在中国银行的账户余额为2,723,166.25元，有一次性付款的能力。因此，原告冯战营主张继续履行合同，合法有据，本院予以支持。关于第三个争议焦点。如上所述，由于现有证据不足以证明被告周日华、王素平存在违约，故原告冯战营要求被告周日华、王素平支付迟延履行违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。如上所述，由于本院不支持原告冯战营关于继续履行合同的诉讼请求，故被告周日华、王素平关于解除合同及没收定金的诉讼请求，缺乏相应的依据，本院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、原告冯战营与被告周日华、王素平继续履行于2020年6月30日签订的合同编号为000××的《房屋买卖合同》和于2020年7月9日签订的《补充协议》，具体操作步骤如下：1.被告周日华、王素平在本判决发生法律效力之日起十日内到房产所在地的房管部门办理案涉房屋（位于广东省东莞市，商品房买卖合同编号为××，下同）的不动产权证书；2.原告冯战营在本判决发生法律效力之日起三十日内代被告周日华、王素平向中国工商银行股份有限公司东莞塘厦支行偿还案涉房屋的贷款债务；3.中国工商银行股份有限公司东莞塘厦支行应在原告冯战营代被告周日华、王素平清偿案涉房屋贷款债务后十日内到房管部门协助被告周日华、王素平办理注销抵押登记手续；4.被告周日华、王素平应在案涉房屋注销抵押登记之日并具备过户条件之日起五日内协助原告冯战营办理房屋过户登记手续（过户至原告冯战营的名下）；5.原告冯战营在案涉房屋办理过户后当天内向被告周日华、王素平支付购房余款（计算方式：302万元-30万元-第1项所涉代为向中国工商银行股份有限公司东莞塘厦支行偿还的贷款债务金额）；6.被告周日华、王素平在案涉房屋过户当天将房屋交付给原告冯战营。二、驳回原告冯战营的其他本诉诉讼请求；三、驳回被告周日华、王素平的全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费28,060元，财产保全费5,000元，合计33,060元，由原告冯战营负担；反诉案件受理费2,900元，由被告周日华、王素平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  杨潮源人民陪审员  林志文人民陪审员  姜园园二〇二一年八月五日法官 助理  周文娟书 记 员  罗丽津附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1973民初571号原告（反诉被告，以下统称原告）：冯战营，男，1981年3月8日出生，汉族，住河南省上蔡县。委托诉讼代理人：曾莉，广东瀛尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：程月明，广东瀛尊律师事务所实习律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：周日华，男，1978年10月18日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。被告（反诉原告，以下统称被告）：王素平，女，1977年3月18日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。二被告共同委托诉讼代理人：赵蔚，广东普罗米修律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：栗磊，广东普罗米修律师事务所实习律师。第三人：中原地产代理（东莞）有限公司，住所地广东省东莞市南城街道东莞大道南城段428号5栋1801室。法定代表人：王英君。第三人：中国工商银行股份有限公司东莞塘厦支行，经营场所广东省东莞市塘厦镇塘厦大道金塘大厦一、二层。负责人：高思杰。第三人：东莞市金地房地产投资有限公司，住所地广东省东莞市南城区胜和路胜和广场C座6楼。法定代表人：齐勋，董事长。原告冯战营与被告周日华、王素平，第三人中原地产代理（东莞）有限公司（以下简称中原公司）、中国工商银行股份有限公司东莞塘厦支行（以下简称工行塘厦支行）、东莞市金地房地产投资有限公司（以下简称金地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员杨潮源适用简易程序进行审理。在诉讼过程中，被告周日华、王素平以原告冯战营违约为由提出反诉，本院对反诉予以受理并与本诉合并审理。由于不宜适用简易程序继续审理，本院裁定本案转为普通程序进行审理。本院于2021年3月11日、5月28日对本案公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾莉、程月明，被告王素平以及被告周日华、王素平的共同委托诉讼代理人赵蔚、栗磊到庭参加诉讼；第三人中原公司、工行塘厦支行、金地公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯战营向本院提出本诉诉讼请求：一、判决原告冯战营与被告周日华、王素平继续履行2020年6月30日签订的合同编号为0005114的《房屋买卖合同》（该合同价值为302万元），具体包括：（1）被告周日华、王素平于判决生效之日起五日内到房产所在地的房管部门办理其名下的位于广东省东莞市（以下简称案涉房屋）的《不动产权证书》；（2）被告周日华、王素平于办理出《不动产权证书》十日内向第三人工行塘厦支行清偿涉案房屋因按揭抵押贷款所产生的一切债务，且于涉案房屋所涉贷款本息清偿完毕之日起五日内办理注销抵押登记手续，如被告周日华、王素平不履行前述义务，原告冯战营可代替被告周日华、王素平向第三人工行塘厦支行清偿涉案房屋因按揭抵押贷款所产生的一切债务，第三人工行塘厦支行在收到前述款项后协助原告冯战营办理上述房屋的抵押权涤除手续；（3）原告冯战营于判决书生效后三十日内向被告周日华、王素平支付购房款272万元（如原告冯战营代替被告周日华、王素平向第三人工行塘厦支行清偿涉案房屋因按揭抵押贷款所产生的一切债务并注销抵押登记，则其代偿款项视为已支付购房款，可以从前述的272万元房款中予以扣除）；（4）被告周日华、王素平需在涉案房屋解除抵押后五个工作日内配合原告冯战营办理涉案房屋的过户手续；（5）被告周日华、王素平需在收到涉案房屋的全部楼款之日起五日内将涉案房屋交付于原告冯战营；二、判决被告周日华、王素平向原告冯战营支付迟延履行违约金（按案涉房屋转让成交价302万元的日万分之五从2020年7月11日起计至实际交房之日止，暂计至2020年10月11日的违约金为138920元）；三、判决由被告周日华、王素平承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：1.2020年6月30日，经第三人中原公司居间介绍，原告冯战营、被告周日华、王素平与第三人中原公司签订了合同编号为0005114号的《房屋买卖合同》。与本案有关的主要合同条款如下：（1）交易的房屋位于广东省东莞市。涉案房屋的商品房买卖合同编号为20151225564557935330，房屋性质用途为住宅。（2）涉案房屋转让成交价为302万元，以上转让成交价格不含税费。（3）买方同意在该合同签订之日起一日内向卖方支付定金30万元；该条所约定的定金可交由居间方转交，买方将定金支付给居间方后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具相应的定金收据；卖方须在该合同签订之日起一日内查档，在卖方查档且产权无查封的情况下（卖方需向居间方提供相应查档证明文件），居间方将买方支付的定金转交于卖方。（4）买方按揭贷款支付本条约定楼款：具体履行方式如下：Ａ.卖方须将除定金之外的首期款61万元于过户前存入买方按揭贷款银行账户冻结（适用于担保公司担保融资赎楼）；Ｂ.买方于2020年7月10日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请所需的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方须配合买方办理相关手续；Ｃ.买方拟贷款金额为211万元，具体贷款金额以银行出具贷款承诺为准，若银行批贷金额少于买方拟贷款金额的，则买方应于银行出具贷款承诺函后三个工作日内自筹资金补足，如批贷金额多于买方拟贷款金额的，则买方可要求卖方将多出部分退回或者直接从应付款中进行扣减。（5）案涉房屋处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签订该合同之日起十日内（含当日）与担保公司签署服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续；买方须协助卖方办理，配合签署一切相关文件，担保赎楼收费项目及标准以担保公司的服务合同为准；卖方撤销公证委托或者虽已办理本款赎楼手续，但未获得赎楼贷款的，卖方应当在知道或者应当知道担保公司无法赎楼之日起十五日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，否则视为根本违约，发生此情形则卖方应按该合同第11条承担违约责任。（6）房地产的交付：卖方应当于收到全部楼款之日起五日内将该房屋交付予买方，并履行下列手续：买卖双方共同对该房屋及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续、交办理交接手续，移交该房屋钥匙，买卖双方应在交楼清单上对上述情况准确记载并签名确认；为防范交易风险，督促卖方按约定如期交付该房屋和结清所有费用，双方协商同意在定金或首期款中预留3000元作为交楼押金；此款在卖方实际交付该房屋时进行结算。（7）如卖方未按照该合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按照日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还卖方已支付的定金。（8）经买卖双方友好协商，买方清楚并知道该房屋不动产权证正在办理中，卖方须积极配合办理一手不动产权证。2.2020年6月30日，原告冯战营按照合同约定向被告周日华名下的银行账户转账支付了30万元的定金，被告周日华、王素平于当日向原告冯战营出具了收款收据，表示其已收到30万元的定金。3.2020年7月2日，被告周日华曾向第三人中原公司的工作人员程鸿通过微信表示，不想继续履行案涉合同，要求中介在一周内搞定解除合同，不行就走法律程序。4.2020年7月9日，原告冯战营与被告周日华、王素平签订了《补充协议》。在《补充协议》中，买方确认在签订2020年6月30日《房屋买卖合同》之前已清楚知悉，卖方房产目前还未取得房产证原件；买方同意如担保公司无法赎楼或银行无法足额放款，买方应自知道或应当知道之日自筹资还清银行贷款并办妥注销抵押登记手续，补足银行未足额放款部分差额给卖方；买方应于过户前将首付款61万元付至卖方即被告周日华名下的中国银行账户（账号为：62×××40）。5.2020年7月9日，原告冯战营向中国银行提交了案涉房屋按揭贷款申请所需的相关资料，但是被告周日华、王素平不配合提供贷款所需的户口本、结婚证及不动产权证材料。6.截止至2020年10月11日，被告周日华、王素平仍未办出案涉房屋的不动产权证，第三人中原公司的工作人员曾向东莞市塘厦镇不动产登记中心致电（0769-87725012）询问案涉房屋所在楼盘的办证情况，不动产登记中心的工作人员答复说案涉房屋所在楼盘的不动产权证大部分已经办理完毕，案涉房屋所在的楼盘不存在任何其他阻碍办理不动产权证的因素，只要被告周日华、王素平准备好办证所需的材料递交给不动产登记中心，案涉房屋的房产证就可以办理。但是截止至今，涉案房屋的不动产权证仍未办出，被告周日华、王素平存在迟延办证的情形。7.被告周日华、王素平未在案涉合同签订后的十日内与担保公司签署服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续。鉴于被告周日华、王素平存在前述的违约行为，原告冯战营于2020年9月9日委托广东莞信律师事务所给被告周日华、王素平发送律师函，要求被告周日华、王素平接到律师函后七个工作日内向东莞市塘厦证不动产登记中心提交办证资料并取得一手不动产权证；向按揭贷款银行补齐所有需被告周日华、王素平应补交的材料，包括但不限于户口本、结婚证、不动产权证等；立即委托担保公司进行担保融资赎楼。8.2020年9月16日，广东普罗米修（前海）律师事务所接受被告周日华、王素平的委托给原告冯战营发送了律师函，被告周日华、王素平认为其不构成违约，并要求原告冯战营自收到律师函之日起十个工作日按照《补充协议》约定自筹资金还清银行贷款并办理注销抵押登记手续，补足银行未足额放款部分价款给被告周日华、王素平，以避免不必要的违约风险。但是根据《补充协议》的约定，原告冯战营自筹资金帮助被告周日华、王素平赎楼的前提条件是如担保公司无法赎楼，但是在本案中被告周日华、王素平自始至终从未与担保公司签署服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，所以不存在担保公司无法赎楼的情形。综上，鉴于被告周日华、王素平在2020年7月2日表示不想继续履行案涉合同；被告周日华、王素平未按照案涉合同的约定时间与担保公司签署服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续；被告周日华、王素平在签订合同后为了阻止案涉合同的继续履行，一直不配合办理案涉房屋的不动产权证；以及被告周日华、王素平不配合原告冯战营提供案涉房屋的按揭贷款所需的被告周日华、王素平的户口本、结婚证、不动产权证等材料，被告周日华、王素平的行为已经构成违约，现原告冯战营为了维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条以及相关的其它法律、法规和案涉合同第十一条的约定向法院提起诉讼。被告周日华、王素平针对本诉辩称：原告冯战营和被告周日华、王素平于2020年6月30日签订《房屋买卖合同》。该合同约定由被告周日华、王素平寻找担保公司还款赎楼，注销抵押登记。2020年7月9日，原告冯战营和被告周日华、王素平在中介的组织下，共同前往中国银行东莞塘厦支行大厅内，与中介介绍的担保公司人员签署担保协议，但由于该担保公司当场提供的三份格式文本均为空白合同，且相关条款显失公平，严重损害被告周日华、王素平利益，导致被告周日华、王素平与担保公司人员、中介人员在签约现场发生争执，最终未能达成一致协议。在此情况下，原告冯战营和被告周日华、王素平为推动和推进合同的正常履行，当场签订了《补充协议》。该《补充协议》约定，如卖方与担保公司双方就担保合同无法提供赎楼服务，则原告冯战营负责自筹资金赎楼，且将原合同约定的首付款61万元变更由原告冯战营直接支付给被告周日华、王素平指定账户。由此，双方对委托担保公司的赎楼方式进行了变更。2020年7月9日之后，被告周日华、王素平继续在中介的协助下，与担保公司进行该三份空白合同内容的协商，但最终仍没有达成一致。因此，被告周日华、王素平于2020年9月16日委托律师向原告冯战营发函，通知其担保公司无法赎楼，敦促原告冯战营按《补充协议》的约定由其负责赎楼。但原告冯战营拒不履行合同义务。因此，被告周日华、王素平有权解除合同，并没收原告冯战营已支付的定金30万元。请求法院驳回原告冯战营的全部诉讼请求。被告周日华、王素平向本院提出反诉诉讼请求：1.判令解除原告冯战营与被告周日华、王素平签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令被告周日华、王素平没收原告冯战营已交付的定金30万元；3.判令原告冯战营承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.被告周日华、王素平与原告冯战营于2020年6月30日签订《房屋买卖合同》，于2020年7月9日签订《补充协议》。《补充协议》第二条、第三条、第四条对还款赎楼及注销抵押登记的主体、方式、支付首付款等内容作了重大变更，原告冯战营至今拒不承担清偿案涉房产按揭抵押贷款并办结注销登记手续的义务，已构成根本违约，被告周日华、王素平有权解除双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，并有权没收原告冯战营已经支付的定金。依据双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，原告冯战营应于2020年9月19日收到被告周日华、王素平律师函之日自筹资金还清双方交易房产的银行贷款并办妥注销抵押登记手续，并承担在房产过户前支付首付款的义务。原告冯战营无故拒不履行前述义务已经构成根本违约。根据《房屋买卖合同》第十条的约定，被告周日华、王素平有权解除合同并没收定金30万元。2.被告周日华、王素平在办理案涉房屋产权证的过程中，已尽到积极处理、敦促义务，原告冯战营称被告周日华、王素平不配合办理案涉房屋产权证违背客观事实。2020年6月30日即签订合同当日，被告周日华、王素平就将办理产权证费用1,500元转账交付给案涉房产开发商指定的办证律师黄律师，并持续敦促其尽快办理房屋产权登记办证手续。2020年8月12日，被告周日华、王素平应居间方要求将黄律师的联系方式告知居间方负责办理本次交易的办事员程鸿女士，程鸿也在微信聊天中表示一直在联系、敦促黄律师办理产权证事宜。2020年10月30日，黄律师通知被告周日华、王素平，称接到东莞不动产登记中心电话，案涉房产因本案被法院查封，暂停办理产权证。被告周日华、王素平在办理房产证过程中，已尽到积极敦促、处理义务，至于办证期限并非被告周日华、王素平所能控制，原告冯战营称被告周日华、王素平不配合办理案涉房屋产权证违背客观事实。原告冯战营针对反诉辩称：1.被告周日华、王素平以原告冯战营未按照《补充协议》第二条的约定自筹资金赎楼构成根本违约，从而要求解除三方签订的关于案涉房屋的《房屋买卖合同》及《补充协议》，原告冯战营认为被告周日华、王素平的反诉请求没有相关的事实和法律依据，请求法院依法驳回。被告周日华、王素平未与担保公司签署服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，以及担保公司答复被告周日华、王素平要求原告冯战营无法帮助其赎楼的相关证据，故本案根本就不存在担保公司无法赎楼的前提条件，在这种情形下，被告周日华、王素平要求原告冯战营按照《补充协议》的约定自接到律师函之日起十日内自筹资金还清银行贷款并办妥注销抵押登记手续没有相关的事实和法律依据，故原告冯战营在本案中没有任何的违约行为。2.被告周日华、王素平要求没收原告冯战营已交付的定金30万元，无事实和法律依据。第三人中原公司述称：1.按合同约定，第三人中原公司促成原告冯战营与被告周日华、王素平房屋买卖交易，有权依据合同约定收取居间服务费。被告周日华、王素平于2020年6月30日签订了《房屋买卖合同》。签订合同后，原告冯战营按约定支付定金给被告周日华、王素平，被告周日华、王素平于2020年7月2日曾以微信形式向第三人中原公司表示不想继续履行合同。第三人中原公司虽已促成原告冯战营与被告周日华、王素平双方的交易，但仍积极配合沟通协调，被告周日华、王素平以各种理由拖延办理出证手续，后又以担保公司赎楼手续中需要签订的合同条款不公平为由拒绝办理担保赎楼手续，导致案涉房屋无法正常办理过户等事宜。2.原告冯战营与被告周日华、王素平签订的《补充协议》中第二点约定：“如担保公司无法赎楼或银行无法足额放款……”其条件为被告周日华、王素平办理完担保赎楼手续后未获得赎楼贷款或未足额放款，原告冯战营为其还清银行贷款或补足银行未足额放款部分，但现今情形为被告周日华、王素平不配合办理担保赎楼手续，故被告周日华、王素平以此为由无事实和法律依据。第三人工行塘厦支行述称：1.案涉房产已于2016年1月15日办理了抵押登记手续，第三人工行塘厦支行是案涉房屋的抵押权人，对案涉房屋享有优先受偿权，不论法院最终支持原告冯战营还是被告周日华、王素平的诉讼请求，均不应损害第三人工行塘厦支行的合法权益。2.根据第三人工行塘厦支行与被告周日华签订的《个人购房借款/担保合同》的约定，在被告周日华按合同约定偿还并结清第三人工行塘厦支行全部贷款本金及利息、罚息、复利、违约金的前提下，第三人工行塘厦支行同意协助办理案涉房屋的解除抵押登记手续。第三人金地公司述称：1.第三人金地公司与被告周日华于2015年12月25日签署案涉房屋的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20151225564557935330），也已完成该合同的登记备案。此外，第三人金地公司依照合同约定，已于2016年12月30日前将案涉房屋交付给被告周日华使用。2.第三人金地公司不代办案涉房屋的不动产权证书，但已提供办理案涉房屋不动产权证书需要开发商提交的全部资料，被告周日华可自行办理案涉房屋不动产权证书。3.对于原告冯战营与被告周日华、王素平之间的房屋买卖一事，第三人金地公司未参与，对此不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年6月30日，被告周日华、王素平作为卖方，原告冯战营作为买方，第三人中原公司作为居间方，三方签订了一份合同编号为0005114的《房屋买卖合同》。该合同约定：交易的房屋位于东莞市，建筑面积约为121.88平方米，商品房买卖合同编号为20151225564557935330，房屋性质用途为住宅；转让成交价为302万元，以上转让成交价格不含税费；买方同意在该合同签订之日起一日内向卖方支付定金30万元；卖方须将除定金之外的首期款61万元于过户前（含当日）存入买方按揭贷款银行账户冻结（适用于担保公司担保融资赎楼）；买方于2020年7月10日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请所需的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方须配合买方办理相关手续；买方拟贷款金额为211万元，具体贷款金额以银行出具的贷款承诺为准，若银行批贷金额少于买方拟贷款金额的，则买方应于银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）自筹资金补足，如批贷金额多于买方拟贷款金额的，则买方可要求卖方将多出部分退回或者直接从应付款中进行扣减；涉案房屋处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签订该合同之日起十日内（含当日）与担保公司签署服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续；买方须协助卖方办理，配合签署一切相关文件，担保赎楼收费项目及标准以担保公司的服务合同为准；卖方撤销公证委托或者虽已办理本款赎楼手续，但未获得赎楼贷款的，卖方应当在知道或者应当知道担保公司无法赎楼之日起十五日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，否则视为根本违约，发生此情形则卖方应按该合同第11条承担违约责任；卖方应当于收到全部楼款之日起五日内将该房屋交付予买方，并履行下列手续：买卖双方共同对该房屋及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续，移交该房屋钥匙，买卖双方应在交楼清单上对上述情况准确记载并签名确认；为防范交易风险，督促卖方按约定如期交付该房屋和结清所有费用，双方协商同意在定金或首期款中预留3000元作为交楼押金；此款在卖方实际交付该房屋时进行结算。该合同第10条约定：如买方未按照该合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。该合同第11条约定：如卖方未按照该合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还卖方已支付的定金。该合同备注约定：经买卖双方友好协商，买方清楚并知道该房屋不动产权证正在办理中，卖方须积极配合办理一手不动产权证。合同签订当日，原告冯战营向被告周日华支付了定金30万元，被告周日华出具了收款收据予以确认。当天，被告周日华、王素平找到“金地黄律师”并支付了1500元，委托“黄铠明”办证。2020年7月2日，被告周日华、王素平一方向第三人中原公司提出“一周内搞定解除合同，不行就走法律程序了”。2020年7月3日，被告周日华、王素平对第三人中原公司表示同意继续履行合同。2020年7月9日，原告冯战营与被告周日华、王素平以及第三人中原公司与担保公司进行洽谈，被告周日华、王素平与担保公司因合同条款等原因未签署相关合同。当日，原告冯战营与被告周日华、王素平签订了一份《补充协议》。该协议约定：“一、买方在签订2020年6月30日《房屋买卖合同》之前已清楚知悉卖方房产目前还未取得房产证原件。二、如担保公司无法赎楼或银行无法足额放款，卖方应自知道或应当知道之日自筹资还清银行贷款并办妥注销抵押登记手续，补足银行未足额放款部分差额给卖方。三、卖方指定如下收款银行帐户，户名：周日华开户行：中国银行帐号：62×××40。四、买方应于过户前将首付款61万元付至卖方以上帐户内。五、补充协议内容与主合同不一致的，以补充协议为准。”2020年9月9日，原告冯战营委托广东莞信律师事务所向被告周日华、王素平发出律师函，要求：1.被告周日华、王素平立即向东莞市塘厦镇不动产登记中心提交办证资料并取得一手不动产权证；2.被告周日华、王素平立即向按揭贷款银行补齐被告周日华、王素平应补交的材料，包括但不限于户口本、结婚证、不动产权证等；3.被告周日华、王素平立即委托担保公司进行担保融资赎楼。2020年9月16日，被告周日华、王素平委托广东普罗米修律师事务所向原告冯战营发出律师函，声称被告周日华、王素平在《房屋买卖合同》履行过程中不存在任何违约行为，敦促原告冯战营自收到该函之日起十个工作日内按照双方合同约定自筹资金还清银行贷款并办理注销抵押登记手续，补足银行未足额放款部分价款给被告周日华、王素平，结合2020年7月25日东莞市有关房产政策新规认真核查是否具备购房的相关资质和条件。2020年7月至10月期间，被告周日华、王素平一方多次催促“黄铠明”办理不动产权证。被告周日华、王素平于2020年8月多次与第三人中原公司沟通赎楼事宜，被告周日华、王素平称其有联系深圳的担保公司，但因房产在东莞而且还没有房产证，深圳的担保公司不处理该业务，也就没有委托别的担保公司。另查，案涉房屋系被告周日华向第三人金地公司购买，东莞市自然资源局登记的权利人为被告周日华，登记日期为2016年4月22日，被告周日华尚未取得不动产权证。被告周日华、王素平确认其二人是夫妻关系，案涉房屋属于夫妻共同财产。原告冯战营确认其具备购房资格，如法院判决继续履行，因原告购房资格原因导致不能过户的，原告冯战营愿意承担相应的法律后果。原告冯战营提供了不动产登记情况查询结果列表显示，原告冯战营及其妻子涂春丽经东莞市自然资源局查询名下没有不动产。原告冯战营提供的东莞市社会保险参保证明显示，原告冯战营从2007年6月至2021年3月在东莞市参加社会保险。原告冯战营表示如法院判决继续履行合同，原告冯战营可以一次性付款，也愿意将相应的款项代被告周日华还给第三人工行塘厦支行。原告冯战营提供的银行流水明细清单显示，截至2021年5月28日，原告冯战营在中国银行的账户余额为2,723,166.25元。以上事实，有原告冯战营提交的《房屋买卖合同》、不动产登记信息查询结果、粤（2018）东莞不动产权第××号不动产权证、定金收据、转账凭证、微信聊天记录、《补充协议》、2020年9月9日的律师函、2020年9月16日的律师函、不动产登记情况查询结果列表、结婚证、东莞市社会保险参保证明、东建［2020］7号文件、东建［2021］6号文件、银行流水明细清单，被告周日华、王素平提供的《房屋买卖合同》、《补充协议》、收件收据、家私家电清单、向中介缴纳水电费押金收据、办证转账记录、业主微信群聊天记录、与办证律师的微信聊天记录、与中介微信群聊天记录、与中介业务员程鸿微信聊天记录、2020年9月16日律师函及快递回单、妥投单，以及当事人在庭审笔录中的陈述等附卷为证。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：一、案涉房产买卖合同履行中原告冯战营或者被告周日华、王素平是否存在违约；二、案涉《房屋买卖合同》应当解除，还是应当继续履行；三、被告周日华、王素平应否支付迟延履行违约金，被告周日华、王素平应否有权没收定金。关于第一个争议焦点。原告冯战营与被告周日华、王素平于2020年6月30日签订的《房屋买卖合同》以及于2020年9月7日签订的《补充协议》关于房屋买卖部分的内容是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定或者禁止性规定，是合法有效的合同，对原告冯战营与被告周日华、王素平均有法律约束力。原告冯战营主张被告周日华、王素平存在不办理不动产权证、不提供按揭贷款所需要的资料以及不委托担保公司进行融资赎楼等违约行为，本院认为并不能成立，理由如下：1.案涉《房屋买卖合同》和《补充协议》并没有约定办理不动产权证的具体时限，而且被告周日华、王素平一方于2020年7月至10月期间，多次催促其委托的“黄铠明”办理不动产权证，直至因房屋被查封，说明被告周日华、王素平有在履行其办证义务。2.原告冯战营并没有提供其申请抵押贷款的资料，也没有证据证明银行有要求被告周日华、王素平提供户口本、结婚证等资料，原告冯战营该主张缺乏证据证实。3.虽然案涉《房屋买卖合同》约定了被告周日华、王素平的赎楼义务，被告周日华、王素平于2020年8月多次与第三人中原公司沟通赎楼事宜，而且《补充协议》对赎楼事宜进行了变更，在担保公司无法赎楼的情况下，原告冯战营是同意自筹资金还清银行贷款，被告周日华、王素平也通过律师函的形式告知原告冯战营担保公司不能赎楼的情况，故也不足以证明被告周日华、王素平违反了赎楼义务。至于被告周日华、王素平主张原告冯战营存在违约行为，本院认为也不能成立，理由如下：1.《补充协议》虽然约定在担保公司无法赎楼的情况下，原告冯战营是同意自筹资金还清银行贷款，但是并没有约定具体的自筹资金还清银行贷款的时间。2.《补充协议》所约定的由原告冯战营自筹资金还清银行贷款的前提是被告周日华、王素平有找担保公司赎楼而未能成功赎楼，但被告周日华、王素平也没有证据证明其有找担保公司进行赎楼。据此，原告冯战营与被告周日华、王素平关于对方违约的主张均不能成立。关于第二个争议焦点。如上所述，原告冯战营与被告周日华、王素平关于对方违约的主张均不能成立，本院认为，案涉《房屋买卖合同》应当继续履行，且具备继续履行的条件，理由如下：首先，案涉房产虽然设定了抵押，但是原告冯战营愿意代被告周日华还款给第三人工行塘厦支行，第三人工行塘厦支行也表示被告周日华按合同约定偿还并结清第三人工行塘厦支行全部贷款本金及利息、罚息、复利、违约金的前提下，第三人工行塘厦支行同意协助办理案涉房屋的解除抵押登记手续，故由原告冯战营代为支付被告周日华尚欠第三人工行塘厦支行的借款及相关利息、费用，并不侵害抵押权人的权利，不存在继续履行《房屋买卖合同》的障碍。其次，原告冯战营具备购房资格，而且原告冯战营承诺可以一次性付款，原告冯战营提供的银行流水明细清单显示，截至2021年5月28日原告冯战营在中国银行的账户余额为2,723,166.25元，有一次性付款的能力。因此，原告冯战营主张继续履行合同，合法有据，本院予以支持。关于第三个争议焦点。如上所述，由于现有证据不足以证明被告周日华、王素平存在违约，故原告冯战营要求被告周日华、王素平支付迟延履行违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。如上所述，由于本院不支持原告冯战营关于继续履行合同的诉讼请求，故被告周日华、王素平关于解除合同及没收定金的诉讼请求，缺乏相应的依据，本院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、原告冯战营与被告周日华、王素平继续履行于2020年6月30日签订的合同编号为000××的《房屋买卖合同》和于2020年7月9日签订的《补充协议》，具体操作步骤如下：1.被告周日华、王素平在本判决发生法律效力之日起十日内到房产所在地的房管部门办理案涉房屋（位于广东省东莞市，商品房买卖合同编号为××，下同）的不动产权证书；2.原告冯战营在本判决发生法律效力之日起三十日内代被告周日华、王素平向中国工商银行股份有限公司东莞塘厦支行偿还案涉房屋的贷款债务；3.中国工商银行股份有限公司东莞塘厦支行应在原告冯战营代被告周日华、王素平清偿案涉房屋贷款债务后十日内到房管部门协助被告周日华、王素平办理注销抵押登记手续；4.被告周日华、王素平应在案涉房屋注销抵押登记之日并具备过户条件之日起五日内协助原告冯战营办理房屋过户登记手续（过户至原告冯战营的名下）；5.原告冯战营在案涉房屋办理过户后当天内向被告周日华、王素平支付购房余款（计算方式：302万元-30万元-第1项所涉代为向中国工商银行股份有限公司东莞塘厦支行偿还的贷款债务金额）；6.被告周日华、王素平在案涉房屋过户当天将房屋交付给原告冯战营。二、驳回原告冯战营的其他本诉诉讼请求；三、驳回被告周日华、王素平的全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费28,060元，财产保全费5,000元，合计33,060元，由原告冯战营负担；反诉案件受理费2,900元，由被告周日华、王素平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  杨潮源人民陪审员  林志文人民陪审员  姜园园二〇二一年八月五日法官 助理  周文娟书 记 员  罗丽津附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。