广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15757号上诉人（原审被告）：张纪，男，1976年2月2日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：杨维华，女，1958年11月7日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：林云峰，广东骏道律师事务所律师。上诉人张纪因与被上诉人杨维华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初37931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张纪上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨维华请求支付2020年7月1日至2020年12月31日的房屋租金、利息和违约金的50%。事实和理由如下：一、杨维华在2020年6月3日前向张纪发出信息：“张先生，时间过去几天了，考虑好了吗？给个消息好吗？”“如果你不想继续租用该房，我们可以按合同办理”足以证明双方已协商解除合同，且杨维华要求张纪支付其垫付2020年2月1月至6月30日期间的管理费以及2020年1月1日至6月30日期间的水电费用和水电费分摊共计5370.30元，而并未要求支付2020年7月1日至2020年12月31日的费用，足以证明双方在口头上已解除了双方的租赁合同。二、2020年国内爆发的新冠疫情属于不可抗力导致的合同解除，无论从合同约定、法律规定和司法解释上，还是从公平原则上，应该免除2020年2月至4月的全部租金，而不是按50%免除。同时，2020年7月1日合同解除后的房屋租金利息，违约金也不应该判决由张纪承担。综上，请求二审支持张纪的上诉请求。杨维华辩称：一审认定事实清楚，程序正当合法，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。一、张纪主张涉案房屋租赁合同已于2020年6月协商解除是没有事实依据证明的。张纪主张其于2020年6月已搬走，仅是一面之词，其并没有通知杨维华，也没有与杨维华明确其不再承租涉案房屋。杨维华在一审中提交的补充证据微信聊天记录显示，所谓的协商也仅是杨维华的单方面意见，张纪对杨维华不理不睬，杨维华发的微信信息张纪也不回，双方电话沟通期间就是否继续承租，是否将拖欠的租金补交问题。张纪要求杨维华免除其拖欠的租金，甚至提出将每月租金将至4000元的无理要求，杨维华从未同意，双方并未达成所谓的解除合意。因此张纪称涉案房屋租赁合同已解除是无稽之谈。张纪拖欠租金的行为已造成根本违约。二、关于2020年2月至4月期间的租金，一审判决认定有理有据，杨维华恳请二审法院予以维持。杨维华向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.张纪向杨维华支付拖欠的租金60000元（从2020年1月1日起计至2020年12月31日）以及资金占用费（分别以各月欠付的租金5000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准，从各月11日起计至实际付清之日止）；2.张纪向杨维华支付迟延支付上述租金的违约金（分别以各月欠付的租金5000元为本金，按日万分之五的标准计算，从各月11日起计至实际付清之日止，以本金为限）；3.张纪向杨维华支付杨维华所垫付2020年2月1日至6月30日期间的管理费以及2020年1月1日至6月30日期间的水电费和水电费分摊共计5370.3元；4.一审诉讼费用由张纪承担。一审法院认定事实：杨维华系天河区*路*号*房的登记权属人。2017年8月29日，杨维华（出租方，甲方）与张纪（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁时间从2017年8月29日起至2019年8月28日止；租金金额为每月5000元[该条款旁手写“已收乙方押金人民币壹万元整（10000.00）”字样]；签订合同后，乙方即付贰个月的租金给甲方作为承租的押金，另外即付壹个月的租金，以后每个月的第三天前须交付当月租金等。2019年7月6日，杨维华（出租人，甲方）与张纪（承租人，乙方）就再行签订《广州市房屋租赁合同（住宅）》（以下简称《合同》），约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作住宅用途使用；租赁期限自2019年8月29日至2021年8月28日，月租金额为5000元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按转账付款方式缴付租金给甲方；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金等。上述合同签订后，张纪向杨维华支付了租赁押金10000元。2020年11月20日，杨维华向一审法院提起本案诉讼，一审法院将本案诉讼材料以EMS全球邮政特快专递的方式邮寄至涉案房屋，显示由张纪签收。杨维华为证明其垫付涉案房屋的物业管理费、水电费的情况，向一审法院提交显示由广州市合家物业管理有限公司于2021年1月14日开具的《广东增值税普通发票》，载明：购买方为杨维华，货物或应税劳务、服务名称为企业管理服务费*物业管理费、*水冰雪*水费、*供电*电费、*供电*水电分摊，价税合计5370.30元，备注：2-6月管理费、1-6月水电费分摊。张纪对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。另杨维华向一审法院提交双方间微信聊天记录拟证明双方之间就涉案纠纷的沟通情况，该聊天记录显示如下内容：1.2020年4月23日，杨维华发出“小张：上周我去查了你今年己欠我数月租金未给，麻烦你按合同约定尽快给我转入指定银行卡”；2.2020年5月30日，杨维华发出“张先生，你好！前两天和你沟通了关于威尼国际1424房租金的问题，不知考虑得怎么样了？”、“在这里我文字整理一下以免忘了”、“今年一月份5000元无论什么情况你都应该尽快付清了”、“二、三、四、五月的租金共20000元，因疫情我们愿意帮你承担两个月。这里说明一下，这不是我们必须承担的”、“在付清上述租金的前提下，如果你们继续租用该房的话，我们愿意在接下来的六、七月各减免租金1000元，即每月租金各40000元”、“八月份开始恢复合同的每月5000元租金直至合同期满”、“如你不想继续租用该房，刚我们可按合同办理”、“望你尽快做出决定，时间的拖延对你是不利的，我们等待你的决定”；3.2020年6月3日，杨维华发出“张先生：时间过去几天了，考虑好了吗？给个消息好吗？”。张纪对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。一审审理过程中，双方还就相关问题发表如下意见：1.关于双方间租金减免的协商情况，杨维华表示张纪于4月、5月提出租金减免，杨维华当时认为张纪还没有支付2020年1月开始的全部租金，其应先支付欠付的租金，才协商租金减免的问题，但张纪直接提出要求免除1-6月的租金，且从2020年7月开始将租金标准降至4000元，杨维华不同意，双方多次协商未果；张纪表示，因疫情原因，张纪在涉案房屋经营的短租公寓于2020年4月才恢复经营，其于2020年4月、5月与杨维华协商租金减免，当时要求杨维华免除2个月的租金，并将此后的租金标准降至4000元，在杨维华免除2个月租金的情况下，张纪欠付的此前的其他租金会慢慢补齐，当时杨维华是同意的，但杨维华家人未能协商达成一致意见，所以最终杨维华没有同意张纪上述要求；2.对于张纪所主张的搬离涉案房屋的情况及要求杨维华前来办理交接手续的情况，张纪于指定期限内未能提交相关证据予以证明；3.关于《合同》的现状，张纪表示其已没有再使用涉案房屋，故《合同》已实际解除；杨维华表示愿意继续履行，但需要双方协商。一审法院认为：杨维华与张纪签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。关于杨维华主张张纪拖欠涉案房屋租金的计算期间问题。杨维华主张张纪拖欠租金的期间为2020年1月1日至2020年12月31日，张纪则称其于2020年6月中旬已搬离涉案房屋，但并未提交相关证据予以证明，张纪应对此承担不利的法律后果，一审法院对于张纪的上述抗辩不予采纳。在《合同》履行过程中，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年2月24日启动重大突发公共卫生事件二级响应，于2020年5月9日启动重大突发公共卫生事件三级响应，张纪承租涉案房屋系用于经营公寓，不可避免受到新冠××疫情的影响，在此情况下，从公平原则出发，因新冠××疫情暴发所带来的风险应由租赁双方共同分担为宜。根据《合同》约定，张纪需于2020年1月10日前支付2020年1月期间租金、2020年2月10日前付2020年2月期间的租金，而2月份租金的约定支付期间恰逢中国传统农历新年假日期间，双方均确认曾就涉案房屋租金的减免事宜进行沟通，但双方就此并未达成一致。结合上述情况，一审法院作出如下认定：第一，关于2020年1月期间的租金，张纪应向杨维华支付租金的日期早于广东省启动一级响应的时间，故张纪应按照合同约定按5000元/月的标准支付当月租金；第二，关于2020年2月之后的租金问题，双方曾就租金减免事宜进行协商，相关政府部门决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应的时间亦在2020年2月租金支付期限之前，故对于杨维华要求张纪按照5000元/月的标准支付2020年2月1日至2020年12月31日期间租金的诉请，一审法院从公平原则出发作出如下认定：1.对于2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金，因新冠××疫情暴发所带来的风险应由租赁双方共同分担为宜，张纪亦表示其于涉案房屋所经营公寓业务已于2020年4月恢复，故一审法院酌情判令张纪按照2500元/月（5000元/月×50%）的标准向杨维华支付该期间的租金共计7500元（2500元×3个月）；2.对于2020年5月1日至2020年12月31日期间的租金，张纪未提交证据证明因涉案房屋所在辖区范围内采取相关疫情防控措施导致其无法占有使用涉案房屋，而为了应对新冠××疫情这一突发公共卫生事件，避免疫情扩大，相关部门采取了积极有效的疫情防控及应急处置措施来限制人口流动，积极效果已经显现，疫情正处于有效控制的局面，新冠××疫情对于张纪使用涉案房屋的影响程度存在一定的时效性，即张纪所受影响的程度可能会得到好转，故对于2020年5月1日至2020年12月31日期间的租金应按照《合同》约定以5000元/月的标准予以计付，该期间张纪应支付的租金数额总计为40000元（5000元/月×8个月）。综上，张纪应向杨维华支付2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金合计52500元（5000元＋7500元+40000元），对于杨维华超出上述部分的诉讼请求不予支持。关于杨维华主张张纪支付迟延支付租金的违约金的问题。杨维华主张按照每日万分之五的标准计算违约金，张纪则抗辩杨维华主张的违约金标准过高，在杨维华未举证证明其实际损失的情况下，一审法院酌情调整违约金计付标准为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计付，且与上同理，从公平原则出发，一审法院就张纪应支付的违约金作出如下调整：1.张纪应向杨维华支付迟延支付2020年1月1日至2020年1月31日租金的违约金（以5000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付，自2020年1月11日起计至实际付清之日，违约金总额以本金为限）；2.张纪迟延支付2020年2月1日至2020年4月30日期间租金并不具有违约故意，故对于杨维华诉请要求张纪支付该期间的迟延支付租金的违约金的诉请不予支持；3.张纪应向杨维华支付迟延支付2020年5月1日至2020年12月31日期间租金的违约金（各月违约金均以5000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付，从各月11日起计至实际付清之日止，违约金总额以本金为限）。在一审法院以支持杨维华关于迟延支付租金的违约金的诉讼请求的情况下，对于杨维华主张张纪支付相应资金占用费的诉请一审法院不予支持。对于杨维华要求张纪支付其所垫付2020年2月1日至6月30日期间的管理费以及2020年1月1日至6月30日期间的水电费和水电费分摊共计5370.3元的问题。结合张纪实际使用涉案场地的情况及双方的确认情况，对于杨维华的该项诉讼请求一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条的规定，于2021年5月17日作出判决如下：一、张纪于一审判决发生法律效力之日起十日内，向杨维华支付2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金52500元;二、张纪于本判决发生法律效力之日起十日内，向杨维华支付迟延支付2020年1月1日至2020年1月31日租金的违约金（以5000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付，自2020年1月11日起计至实际付清之日，违约金总额以本金为限）及2020年5月1日至2020年12月31日期间租金的违约金（各月违约金均以5000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付，从各月11日起计至实际付清之日止，违约金总额以本金为限）；三、张纪于一审判决发生法律效力之日起十日内，向杨维华支付2020年2月1日至6月30日期间的管理费以及2020年1月1日至6月30日期间的水电费和水电费分摊共计5370.3元；四、驳回杨维华的其他诉讼请求。一审案件受理费2770元，由杨维华负担180元，张纪负担2590元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经二审审查，本院确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辨意见，本案二审争议的焦点问题如下：张纪请求不予支付2020年7月至12月期间的租金并承担相应违约责任，以及全免2020年2月至4月租金的主张能否得到支持。对此本院评析如下：张纪称其于2020年6月搬离涉案房屋，故其不应承担2020年7月1日至2020年12月31日期间的房屋租金及违约金，但其在二审庭询时表示没有证据证明其于2020年6月已经搬离涉案房屋。根据一审查明的事实，2020年11月20日，一审法院将诉讼材料以邮政特快专递邮寄至涉案房屋，显示为张纪签收，也从侧面印证张纪主张搬离涉案房屋的时间不属实。关于张纪主张因疫情对其经营产生影响并以此要求减免租金，本院认为：根据合同约定，张纪应当每月10日前支付当月租金给杨维华，即2020年1月的租金应当在2020年1月10日前支付，但张纪未按时支付租金。广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，因此张纪迟延支付租金的时间早于新冠××疫情暴发，即张纪在疫情前已经违约，其因疫情减免租金的主张不具有正当性。但一审考虑到疫情暴发这一特殊事件，判决双方共同承担2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金，且杨维华亦未对该部分判决提出上诉，体现了出租人和承租人共克时艰的精神，本院予以确认。张纪在一审期间确认涉案房屋经营的短租公寓于2020年4月恢复经营，故一审判决张纪向杨维华支付2020年5月1日至2020年12月31日期间的租金处理并无不当，本院予以维持。综上所述，张纪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2590元，由张纪负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 民审 判 员  李 静审 判 员  唐佩莹二〇二一年八月二十七日法官助理  韩 寒书 记 员  苏劲丹