重庆市荣昌区人民法院民事判决书                       （2021）渝0153民初2393号 原告：重庆绿邦物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙正街8号附1-12-4号，统一社会信用代码915001066635698980。法定代表人：李克，该公司执行董事。委托诉讼代理人：魏光容，该公司员工。被告：唐建荣，男，1963年8月7日出生，汉族，住重庆市荣昌区。原告重庆绿邦物业管理有限公司（以下简称“绿邦物管公司”）与被告唐建荣物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告绿邦物管公司的委托诉讼代理人魏光容、被告唐建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿邦物管公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告唐建荣支付原告从2018年7月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费333元、公共能源费60元，2019年1月1日起至2021年4月30日期间的物业服务费1554元、违约金990.68元，以上费用共计2937.68元；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：被告在购买XXX一期X-X-X号住宅时，与原告签订了《前期物业服务合同》，合同约定：原告对被告的房屋提供物业管理服务，物业面积46.24平方米，物管费为1.2元/平方米，按月缴纳，逾期缴纳按照每日千分之三支付滞纳金。按《XXX小区物业服务合同》约定，原告对被告的房屋提供物业管理服务，物业服务费为1.2元/平方米，按月缴纳，欠费6个月以上，每超一月，按欠费总额的5%收取违约金，直至交清为止。合同签订后，原告已按合同约定全面履行了物业管理服务，但是被告却没有按照约定支付物管费。原告多次向被告电话和书面催收，被告均以各种理由拒绝支付。原告为维护自身的合法权益，现诉至法院。被告唐建荣辩称：原告在物业管理服务方面存在问题。被告住家楼下烧烤店营业至深夜，严重影响了被告的正常作息。原告的公共收益从未公开公示，业主未得到应得的利益。被告家中烟道漏烟多次向原告反映未得到解决。小区内各种车辆乱停乱放、路灯不亮、卫生环境差。本院经审理认定事实如下：原告绿邦物管公司系重庆市荣昌区XXX小区的物业服务企业，被告唐建荣系XXX一期X幢X-X（建筑面积为46.24平方米）的业主。2010年3月31日，原告（乙方）与被告唐建荣（甲方）签定了《前期物业服务合同》，合同中约定：“由原告对XXX一组团（东至XXX二组团、南至昌州大道、西至XX-1号、北至XXX三组团）提供前期物业管理服务，物业服务费用1.20元/平方米/月（含电梯费），水电公摊费即公共能源费暂按10元每月每户分摊。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”本合同期限为3年，自2011年9月1日起至2014年8月31日止。该合同期满后，原告继续在该小区提供物业管理服务至今。其间在2018年底，原告(乙方)与荣昌区XXX小区业主委员会(甲方)签定《XXX小区物业服务合同》，合同约定：“荣昌区XXX小区业主委员会委托原告实施XXX物业管理服务，物业服务费实行“一费制”即1.20元/平方米/月，业主或物业使用人在每月20日前履行当月物业服务费交纳义务。业主或物业使用人违反本合同约定，未按时足额交纳物业服务费和其他约定费用的，乙方有权依据本合同提起法律诉讼要求业主补交欠款，欠费6个月（含）以内的，从逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准向乙方支付违约金；欠费6个月的，按违约欠费总额的3%向乙方支付违约金，6个月以上，每超一月，按欠费总额的5%收取违约金，直至交清为止。合同期限自2019年1月1日起至2022年12月31日止。”现被告拖欠自2018年7月1日起至2021年4月30日止的相关物业服务费用，原告自2018年以来每年均对被告拖欠的物业服务费用进行了催收，但被告仍未缴纳。上述事实，有当事人陈述、《前期物业服务合同》、《XXX小区物业服务合同》、催收照片、维保合同，工作照片、欠费清单明细等证据证实，本院予以确认。本院认为：业主与物业服务企业签定的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签定的物业服务合同，均对业主具有约束力。本案中，原告绿邦物管公司与业主及业主委员会签定物业服务合同，原、被告双方应当按照合同内容全面履行各自义务。原告绿邦物管公司为被告唐建荣所在小区提供了物业管理服务，被告作为小区业主之一，应当按照合同约定交纳相关的物业服务费用。前期物业服务合同到期后原告绿邦物管公司一直在该小区提供服务至今。原告提供了物业管理服务，被告作为小区业主之一，在新的物业服务合同签定前应当按原合同约定交纳相关的物业服务费用。被告辩称，原告存在物业管理服务不到位，环境卫生差，车辆乱停放等服务问题。本院认为，被告举示的证据仅能证明原告提供的物业服务存在瑕疵需改进和完善，但并未构成根本违约，亦不能证明物业服务瑕疵的量积累达到了被告可以少交或不交物业服务费的程度，故被告应依法足额缴纳物业费用。但对物业服务中存在的瑕疵，原告应积极整改。被告辩称楼下烧烤店营业至深夜，严重影响其正常作息，对此被告可依法报警或向相关行政管理部门投诉。因此，对原告要求被告支付从2018年7月1日至2021年4月30日期间所欠的物业服务费、公共能源费，本院依法评判及确认如下：1、物业服务费，根据合同约定的标准计算，被告应支付原告2018年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费为332.93元（1.2元/平方米/月×46.24平方米×6月），原告主张金额为333元，超出部分本院不予支持。被告还应支付原告2019年1月1日至2021年4月30日期间的物业服务费为1553.66元（1.2元/平方米/月×46.24平方米×28月），原告主张金额为1554元，超出部分本院不予支持。2、公共能源费，根据合同约定的标准计算，被告应支付原告2018年7月1日至2018年12月31日期间的公共能源费为60元（10元/月/户×6月）。以上费用共计1946.59元，本院予以支持。原告绿邦物管公司要求被告唐建荣支付违约金，被告提供证据证明了原告的物业服务存在瑕疵，且非恶意拖欠物业服务费用，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2019]8号）第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告唐建荣于本判决生效后三日内支付原告重庆绿邦物业管理有限公司2018年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费332.93元、公共能源费60元及2019年1月1日至2021年4月30日期间的物业服务费1553.66元，共计1946.59元；二、驳回原告重庆绿邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告唐建荣负担。此款已由原告预交，被告应负担的受理费在支付上述款项时径付给原告，本院预收的受理费不作清退。本判决为终审判决。  审    判    员    晏  兵                        二○二一年七月二十九日                 法  官  助  理     冯高天                  书    记    员     朱玉霞