安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终2453号上诉人（原审被告）：蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司，住所地安徽省蚌埠市朝阳北路1218号金地苑1号楼5层1号附1号，统一社会信用代码91340300784902183D。法定代表人：王继华，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈善，安徽南山松律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小龙，安徽南山松律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋瑰丽，女，1982年2月22日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市固镇县，经常居住地安徽省蚌埠市淮上区。委托诉讼代理人：许建国，男，1973年4月20日出生，汉族，户籍地山东省梁山县，经常居住地安徽省蚌埠市淮上区。系蒋瑰丽丈夫。原审被告：深圳市永红源物业服务有限公司蚌埠分公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区永安街270号上河时代花园综合楼3楼308室，统一社会信用代码913403003551725069。法定代表人：肖宪章，该公司总经理。委托诉讼代理人：李建虎，该公司员工。上诉人蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司（以下简称怡康公司）因与被上诉人蒋瑰丽、原审被告深圳市永红源物业服务有限公司蚌埠分公司（以下简称永红源公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2021）皖0311民初1543号民事判决向本院提出上诉。本院于2021年8月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。怡康公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回蒋瑰丽一审全部诉讼请求或将本案发回重审；二、蒋瑰丽承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定，只有在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，开发企业才有保修义务。本案中，蒋瑰丽未就案涉房屋渗水的原因进行举证，案涉房屋渗水原因不明，一审判决在无客观证据支持下即认定案涉房屋存在质量问题，判决怡康公司承担质量保修责任，明显属于认定事实错误、不清。一审判决延长五年质保期没有合同依据也没有法律依据。蒋瑰丽辩称，涉案房屋交付后，其多次反馈房屋渗水状况，但至今没有维修好。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。永红源公司辩称，永红源公司已经多次向怡康公司报修，怡康公司安排了专业人员上门确认，在保修期内对案涉房屋进行了修复，但是一直没有修复完善，永红源公司已经尽到了管理责任。蒋瑰丽向一审法院起诉请求：1．判决怡康公司和永红源公司为蒋瑰丽位于蚌埠市淮上区37栋1单元11层1102号房屋进行维修；2．本案诉讼费由怡康公司和永红源公司承担。一审法院认定事实：蚌埠市淮上区上河时代花园北区建设单位为怡康公司，其中的37号楼施工单位为安徽圣元建设工程有限公司。上河时代花园（北区）37号楼1单元11层1102室位于该栋楼房的顶楼，蒋瑰丽于2014年1月19日购买了该套房屋。怡康公司与安徽圣元建设工程有限公司在签订的《建设工程施工合同》的同时签订了《房屋建筑工程质量保修书》，约定屋面防水工程的保修期为五年，质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算。2013年7月12日，该37号楼经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同组织进行了验收，并于8月14日向蚌埠市住房和城乡建设委员会进行了竣工备案。永红源公司于2016年11月接收上河时代北区前期物业公司从事小区管理服务。后于2016年11月19日、2017年4月18日、2018年5月24日、9月11日、9月18日以及2020年7月6日就业主反映的包含涉案房屋在内的房屋质量问题，以工作联系函的方式向怡康公司反馈了情况，并要求及时督促施工方尽快维修处理，另，永红源公司接手前，蒋瑰丽亦有多次报修记录。现蒋瑰丽的房屋主要问题为厨房、餐厅、卧室屋顶漏水，阳台、飘窗渗水，楼顶地漏漏水等问题。一审法院认为:本案系房屋渗漏引发的维修纠纷。根据《中华人民共和国建筑法》第五十八条第一款规定：“建筑施工企业对工程的施工质量负责。”第六十二条规定：“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。”根据前述规定，商品房开发企业、房屋的建筑施工企业，是房屋质量的保修单位。但保修责任的承担顺序还应结合相关合同关系确定。即开发商对所售房屋承担保修责任，建筑施工单位对承建的房屋向开发企业（建设方）承担保修责任。根据本案中的证据显示，蒋瑰丽购买房屋后在房屋保修期内多次反映房屋渗漏情况，物业企业也向开发企业反馈了涉案房屋的渗漏情况，即房屋自验收起5年内便开始发生渗漏等问题，且经修缮在5年质保期满时仍未能解决问题。因此，开发企业及建筑施工企业对涉案房屋的屋顶渗漏应当承担保修责任。蒋瑰丽主张物业企业承担维修责任，无法律依据、也无合同依据，不予支持。蒋瑰丽取得房屋系怡康公司开发，开发商应首先对业主的房屋承担保修责任。怡康公司履行义务后可依与建筑施工企业的建设工程施工合同和其他证据另案解决双方的纠纷，故怡康公司辩称应由施工单位负责维修并承担赔偿责任的意见不予采纳，该院依法确定由开发企业怡康公司向蒋瑰丽承担涉案房屋渗漏的维修责任，并应自维修完成之日起，继续承担五年保修责任。对怡康公司辩称案涉房屋已超过了保修期的理由，与事实不符，不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第十条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司于判决生效后30日内完成对蒋瑰丽的蚌埠市淮上区37号楼1单元11层1102号房屋屋顶漏水，阳台、飘窗渗水，楼顶地漏漏水等问题进行维修，并对房屋屋面防水问题负责继续保修5年（自维修实际完成之日起计算）；二、驳回蒋瑰丽的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。各方当事人对一审判决认定事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据均无异议的事实，怡康公司交付给蒋瑰丽的房屋存在屋顶漏水，阳台、飘窗渗水，楼顶地漏漏水等问题。蒋瑰丽合同约定的5年质保期内多次报修，怡康公司虽进行维修，但未解决上述问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，怡康公司应对蒋瑰丽所有的房屋渗漏等问题继续承担保修责任。怡康公司辩称导致案涉房屋渗水问题原因不明，其不应承担保修责任，因案涉房屋渗漏问题发生在保修期内，房屋保修期的功能和作用在于可以在保修期内免除购房户证明房屋质量问题系开发公司的原因所致的举证责任，在怡康公司未提供证据证明案涉房屋存在的渗漏问题非因房屋质量问题造成的情况下，其应承担举证不能的不利后果。故怡康公司的抗辩理由无事实依据，本院不予支持。关于一审法院判决怡康公司对案涉房屋渗漏等问题进行维修后继续对房屋屋面防水保修五年的问题，因蒋瑰丽与怡康公司之间并未对此进行约定，且蒋瑰丽一审起诉时也未诉请怡康公司对其房屋进行维修后继续保修五年，一审法院此项判决超出了诉讼请求范围，本院予以纠正。综上所述，怡康公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，但适用法律部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2021）皖0311民初1543号判决第二项，即驳回蒋瑰丽的其他诉讼请求；二、变更安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2021）皖0311民初1543号判决第一项为：蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司于判决生效后30日内对蒋瑰丽所有的位于蚌埠市淮上区37号楼1单元11层1102号房屋屋顶漏水，阳台、飘窗渗水，楼顶地漏漏水等问题进行修复。一审案件受理费80元，减半收取40元，二审案件受理费80元，均由蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 何懿审 判 员 庞玲审 判 员 穆莉二〇二一年八月二十四日法官助理 代成书 记 员 徐翔附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式依法驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；......