广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11854号上诉人（原审被告）：吴玲，女，1973年2月16日出生，汉族，身份证住址广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：黄荣江，广东格厚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭廷交，男，1988年2月3日出生，汉族，身份证住址广东省徐闻县。上诉人吴玲因与被上诉人谭廷交房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初8599号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人吴玲上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回谭廷交的全部诉讼请求；2.本案一、二审的全部诉讼费用由谭廷交负担。事实与理由：本案的核心是一审法院在认定案涉《租赁合同》为无效合同的基础上，应当根据合同双方在缔约过程中存在的问题和各自的责任，即是否存在缔约过失，有违诚实信用原则的行为，判决缔约过失一方承担相应的法律后果。而在本案中，吴玲不存在任何缔约过失行为，不应承担退还已收取租金的法律责任。一、订立《租赁合同》时，吴玲没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，也没有其他违背诚实信用原则的行为。关于案涉商铺的产权情况，吴玲向谭廷交提供了包括《商铺买卖合同》在内真实、详细、准确的相关资料，谭廷交作为完全民事行为能力人应该清楚了解承租案涉商铺的相关法律后果和商业风险，其没有因为吴玲的隐瞒或误导行为而产生错误的信赖利益，因此《租赁合同》被认定为无效合同的法律后果不应归责于吴玲。二、为了促成《租赁合同》的订立，吴玲根据谭廷交的使用要求，拆除或改造了厨房设施及吊柜等，经济损失达数万元。谭廷交承诺租用三年时间并提前一次性交付第一年租金，对此吴玲产生了相关的信赖利益。如今谭廷交提前解除双方的租赁关系，理应承担缔约过失责任，赔偿吴玲因拆除、改造相关设施的经济损失。一审法院在认定《租赁合同》无效的基础上，不但没有判决谭廷交因缔约过失承担赔偿责任，反而判决吴玲退还已收取的租金16066元，不符合公平原则，属于事实认定不清，法律适用错误。三、案涉商铺交接之后，出现了数月的空档期，吴玲无端蒙受数万元的租金损失。该经济损失同样是因为谭廷交的缔约过失行为而产生的。综上所述，请求二审法院依法改判。被上诉人谭廷交经本院合法传唤未到庭参加诉讼，但提交书面答辩意见答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，一审判决应予维持。二审法院如有需要了解的事实，谭廷交可庭后以书面形式答复。谭廷交于2020年6月1日向一审法院起诉，请求：1.吴玲向谭廷交返还26419元租金（从2020年5月8日至2020年8月31日的租金）；2.吴玲承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：案涉商铺位于广州市花都xx号，建筑面积105平方米，谭廷交以该商铺为住所地设立了广州市xx教育文化信息咨询有限公司，登记记载为广州市花都区xx号之二。吴玲称，其对案涉商铺具有出租权，并对此提交了一份《商铺买卖合同》作为证据，该合同记载，广州xx纸业有限公司将面积为62.95平方米的xx号转让给吴玲，该商铺不办理国土房管部门颁发的房产证，以该合同作为商铺的合法权益凭证，双方签订该合同后吴玲获得该商铺的所有权、处分权和处理权。因双方当事人均无法说明案涉商铺办理规划报建手续的情况，一审法院于诉讼中向广州市规划和自然资源局花都区分局发函查询该商铺的规划报建情况，该局函复称未查询到商铺所在建筑办理《建设工程规划许可证》的记录。2019年7月26日，吴玲（出租人、甲方）与谭廷交（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定出租方向承租方承租案涉商铺，租期为3年，即2019年9月1日起至2022年9月1日止。合同第三条“租金和押金”约定，第一年无押金，租金一次性交全年，全年租金为84000元，第二年押金为14000元，提前两个月缴交，每月租金为7000元，第二年租金按季度缴交。合同第九条“违约金和违约责任”第2款约定，若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金7000元。合同第十二条“合同终止”第4条约定，在租赁期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同主要义务的；第7条约定，若租赁房屋因拆迁等不可抗力导致不能使用租赁房屋，出租人应退还租金给承租人（按实际剩余天数退还）。合同第十五条“通知”第1条约定，根据本合同需要发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用微信等方式……合同对双方之间的其他权利义务进行了约定。上述合同签订前后，谭廷交向吴玲支付了8.4万元作为2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金。具体包括：2019年7月24日微信支付0.2万元并备注“诚意金”，2019年7月26日银行转账支付2万元并备注“租金的订金”，2019年9月1日银行转账支付6.2万元并备注“一年房租余款”。吴玲依约将案涉商铺交付谭廷交使用，谭廷交于2019年8月15日在案涉商铺上注册设立广州市xx教育文化信息咨询有限公司，经营范围为商务服务业。谭廷交称，因受新冠疫情及疫情防控措施的影响，其多次与吴玲沟通减免租金，但吴玲均不予同意。2020年5月7日，谭廷交通过微信向吴玲发送信息称“因疫情的影响，广东省政府相关政策的管控，目前不能使用该出租屋做线下培训工作了，达不到实现我的承租目的，现在我正式书面形式要求终止合同，请按照实际的出租使用天数退还租金给我”。因吴玲不同意退还部分租金，谭廷交遂提起本案诉讼。一审诉讼中，谭廷交主张案涉合同于2020年5月7日解除，其于2020年5月9日已搬离案涉商铺，后于5月13日开始通过打电话的方式通知吴玲接收钥匙，但吴玲未予接收，谭廷交表示其于2020年6月23日一审庭审结束后即将钥匙交还吴玲。吴玲确认其于一审庭后当日收回了案涉商铺的钥匙，并确认谭廷交在此之前已取走案涉商铺内的个人物品。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，一审法院向有关部门查询案涉场地建筑物办理规划报建许可手续的情况，已查得案涉场地未取得规划报建许可，因此吴玲与谭廷交于2019年7月26日签订的《商铺租赁合同》无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，谭廷交已向吴玲支付84000元作为2019年9月1日至2020年8月31日期间占有使用案涉商铺的对价，现谭廷交于2020年6月23日向吴玲交还钥匙，双方于该日办妥交接手续，故谭廷交需向吴玲支付2019年9月1日至2020年6月23日期间的占有使用费，经核算，该期间共296天，谭廷交应支付的占有使用费约为67934元（84000元÷366天×296天），吴玲已收取84000元，其应向谭廷交退还16066元（84000元-67934元）。谭廷交要求吴玲退还自2020年5月8日始计算至2020年8月31日期间的费用，因其实际于2020年6月23日才交还钥匙，且未能提供证据证明其在此之前曾与吴玲办理交接手续，应对此承担举证不能的法律后果，故谭廷交要求吴玲退还的款项中超出的部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》（中华人民共和国主席令第十五号）第五条、第五十二条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2021年1月29日作出如下判决：一、被告吴玲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谭廷交退还16066元；二、驳回原告谭廷交的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费460元，由原告谭廷交负担180元，被告吴玲负担280元。经二审审理，一审法院查明事实无误，一审法院予以确认。二审中，双方当事人未提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：吴玲应否向谭廷交退还商铺占有使用费。针对前述争议焦点，本院认定如下：一审法院认定案涉《商铺租赁合同》因违反法律法规的强制性规定而无效，理据充分，双方均无异议，本院不作赘述，予以确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”据此，谭廷交应按照其实际占用商铺情况参照合同约定的租金标准向吴玲支付商铺占有使用费。一审根据谭廷交实际向吴玲交还案涉商铺钥匙的时间认定谭廷交应向吴玲支付2019年9月1日至2020年6月23日期间的占有使用费，并无不当。2020年6月23日之后，谭廷交未再实际占用案涉商铺，无需再支付占有使用费，因谭廷交已向吴玲支付商铺占有使用费至2020年8月31日，其多支付的费用吴玲应向其退还，一审经核算认定吴玲应向谭廷交退还占有使用费16066元理据充分，应予维持。本案为租赁合同纠纷，吴玲作为出租人有提供合乎出租使用条件标的物的义务，这是出租人在租赁合同中应履行的基本义务，即便承租人知晓案涉商铺的情况，也不能免除出租人上述基本合同义务，承租人由于未对合同标的物尽到审慎审查义务，双方均对合同无效存在过错。吴玲上诉主张《租赁合同》被认定为无效合同的法律后果不应归责于吴玲，谭廷交存在缔约过失其不应向谭廷交退还商铺占有使用费无理据，本院不予支持。综上所述，吴玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费202元，由吴玲负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二一年八月六日书记员 冯 韵彭诗敏