广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0783民初3035号原告：甄艳娟，女，汉族，1968年5月13日出生，住广东省台山市。被告：黄汝强，男，汉族，1965年9月17日出生，住广东省鹤山市。原告甄艳娟与被告黄汝强租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月10日立案后，依法适用小额诉讼程序于2021年7月16日公开开庭进行了审理。原告甄艳娟到庭，被告黄汝强经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告甄艳娟向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付租金14500元，违约金4241元以及从2021年6月5日起以欠款金额为基数按全国银行间同业拆借LPR四倍计付违约金至付清日止；2、请求判决被告支付水电费1337.09元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2014年8月30日签订《租赁合同》，被告租赁原告位于开平市长沙区某铺位，租赁期为2年即2014年9月1日起至2020年8月31日止，于每月10日前支付当月租金，押金5500元，每逾期一日加收拖欠部分3%的违约金。2019年10月开始，被告以各种理由拖欠原告租金及水电费，并于2020年2月底，被告称不再承租涉案铺位，要求解除合同并交付涉案铺位给原告。至今，被告尚欠原告2019年10月1日至2020年2月29日期间共5个月的租金合计14500元和水电费1337.09元，合计15837.09元，尚未支付。被告拖欠租金已违约，根据合同约定每逾期一日加收拖欠部分3%的违约金，鉴于合同约定的违约金过高并予以调整，暂计至2021年6月4日，被告应向原告支付违约金4241元以及从2021年6月5日起以欠款金额为基数，按ＬＰＲ四倍计付违约金至付清之日止。被告黄汝强庭后提交书面答辩状称：一、是被告租赁涉案的铺位，但一直不是跟原告交接相关事宜，而是与一位李姓男子交接合同的相关情况；二、原告所述与事实不符，涉案铺位于2020年8月31日到期，签订合同时的铺位是从上一手业主租过来的，转租费33000元（含空调二台），后被告装修涉案铺位花费了十多万。被告交租交到2019年11月止，2019年12月，被告致电李姓男子告知其至2019年12月底就不再租赁涉案铺位，其回复可以。2020年12月底。被告致电李姓男子涉案铺位内的物品已搬清，其余物品可连装修一并转让给下一任租客，并明确告知其转让费为30000元，否则本人继续租用。2019年12月的租赁费未交，尚有9000元押金及转租费在原告处；三、2020年春节疫情爆发，被告直至2020年3月初发现原告已将涉案铺位转租他人。遂致电李姓男子，其回复转让费为1000元。合同尚未到期，被告未经原告同意即转租他人属于违约行为。原告甄艳娟围绕诉讼请求依法提交了证据。被告黄汝强没有提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于开平市长沙区某铺位（以下简称涉案房屋）权属人为甄艳娟。2014年8月30日，甄艳娟（出租方，甲方）与黄汝强（承租方，乙方）签订一份《租赁合同》，约定将涉案房屋租赁给黄汝强。第一条第一点约定租赁期限从2014年9月1日起至2020年8月31日止。第一条第二点约定出租方收承租方铺位押金5000元，水电押金500元。期满后结清欠款，余下押金出租方如数退回给承租方（不计利息）；第一条第三点约定2014年9月1日起至2017年8月31日止每月铺位租金2350元；2017年9月1日起至2018年8月31日止每月铺位租金2500元，2018年9月1日起至2019年8月31日止每月铺位租金2700元，2019年9月1日起至2020年8月31日止每月铺位2900元。（不包括一切费用及税金）；第一条第四点约定租金于每月10日前交当月租金到出租方，逾期不交的视为违约处理。第二条第一点约定承租方违约，出租方扣取承租方铺位押金，承租方的室内外固定装修和铺位固定设备无偿归出租方所有，并终止合同。承租方如不按时交租，则每天要按所欠租金的总额的3%支付违约金给出租方，如超过拾日不交租，则视为承租方自动放弃合同，出租方有权解除本合同，等同违约处理，收回铺位，并要缴清租金和违约金。遇到不可抗拒特殊情况或国家政策性处理的，不受此合同限制，出租方只退回所有押金给承租方。合同签订后，甄艳娟按约定交付涉案房屋给黄汝强使用，黄汝强从2019年10月起没有依合同约定向甄艳娟支付租金以及水电费。另查明，涉案铺位2019年9月份产生电费323.76元、清扫保洁费、垃圾清运费、垃圾处理费92.75元、水费3元、污水处理费1.4元；涉案铺位2019年10月份产生电费235.41元、水费6元、污水处理费2.8元、清扫保洁费、垃圾清运费、垃圾处理费92.75元；涉案铺位2019年11月份产生电费167.44元、水费3元、污水处理费1.4元、清洁清扫费、垃圾清运费、垃圾处理费92.75元；涉案铺位2019年12月份产生电费108.74元、水费3元、污水处理费1.4元、清洁清扫费、垃圾清运费、垃圾处理费18元；涉案铺位2020年1月份产生电费101.33元、水费3元、污水处理费1.4元、清扫保洁费18元；涉案铺位2020年2月份产生电费112.11元、水费3元、污水处理费1.4元、清扫保洁费18元。2019年9月份至2020年2月份共产生水费（含污水处理费）30.8元，电费1048.79元。本院认为，本案为租赁合同纠纷。甄艳娟与黄汝强在平等、自愿、协商一致的基础上签订了《租赁合同》，无证据显示上述合同违反法律法规的强制性规定，依法应受法律保护。双方应按合同约定享有权利和承担义务。本案的争议焦点：一、被告何时腾退房屋给原告？二、被告实际结欠原告的租金及水电费是多少？三、被告应否支付违约金给原告？首先，第一个焦点问题。虽然被告黄汝强辩称其于2019年12月底与一位李姓男子协商涉案铺位的解除及转租事宜，但被告黄汝强没有证据证明其解除合同的意思表示已通知原告甄艳娟，故被告黄汝强的抗辩，本院依法不予采纳。相反，根据原告甄艳娟提交的涉案铺位的水电费使用情况，符合被告黄汝强在使用涉案铺位时水电费的使用规律。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，结合原告甄艳娟提交的证据，本院依法采信原告甄艳娟的主张，认定被告黄汝强于2020年2月28日腾空涉案铺位并交付给原告甄艳娟。关于第二个焦点问题。原告甄艳娟主张被告黄汝强支付2019年10月至2020年2月份的租金14500元，但是被告并未提交收据或其他证据证实其已交纳了该期间的租金，应承担举证不能的责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条:“承租人应当按照约定的期限支付租金。”的规定，被告黄汝强应向原告甄艳娟支付2019年10月至2020年2月份的租金14500元。其次，虽然原告甄艳娟与被告黄汝强签订的《租赁合同》没有约定水电费的交纳义务方，但是从被告黄汝强签订合同时交纳的水电费押金以及从签订合同后被告黄汝强均向原告甄艳娟交纳涉案铺位水电费的事实来看，双方均认可由被告黄汝强作为义务方交纳涉案铺位的水电费，且由承租人交纳其使用期间实际使用的水电费亦符合常理，因此原告甄艳娟主张由被告黄汝强交纳2019年9月份至2020年2月份的水电费的主张，于法有据，本院予以支持。根据原告甄艳娟提交的水电费发票，涉案铺位在上述期间实际产生的水费为30.8元，电费为1048.79元，被告黄汝强已向原告甄艳娟交纳了水电费押金500元，应做相应的抵减，因此，本院依法确认被告黄汝强结欠原告甄艳娟水电费为579.59元。关于第三个焦点问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，被告黄汝强逾期交纳租金构成违约。原告甄艳娟与被告签订的《租赁合同》约定中明确约定逾期支付租金的违约金计算方法，但该违约金的约定明显过高，现原告甄艳娟主动调整为按年利率15.4%计算，本院依法予以支持。经核算，截止至2021年6月4日的违约金为3306.19元。另外，原被告双方签订的合同中约定被告向原告支付租金的押金5000元，并未对被告逾期支付租金的情况下押金的处理进行约定，原告已经主张了逾期付款违约金，对于被告黄汝强已交纳的押金，应当抵减相应的欠款。被告黄汝强经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和第一百六十二条，判决如下：一、被告黄汝强应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金14500元及违约金3306.19元及后续违约金（以14500元为基数，自2021年6月5日起至款项清偿之日止按年利率15.4%计算）给原告甄艳娟，被告黄汝强已缴交的合同押金5000元在上述欠款中作相应抵减；二、被告黄汝强应于本判决生效之日起十日内支付水电费579.59元给原告甄艳娟；三、驳回原告甄艳娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150.98元（此款原告已预交），由被告黄汝强负担138元，由原告甄艳娟负担12.98元。原告甄艳娟多预交的案件受理费138元，由本院予以退回；被告黄汝强应向本院补缴一审案件受理费138元。本判决为终审判决。审判员  张妙君二〇二一年八月二十三日书记员  黄浩存