北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10338号上诉人（原审被告、反诉原告）：中宝泰（北京）物业管理有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：陈健康，执行董事。委托诉讼代理人：王显平，男，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市丰台区巨人文化艺术培训学校，住所地北京市丰台区西罗园二区25号楼二层。法定代表人：尹雄，校长。委托诉讼代理人：张辰剑，北京市环球律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑林涛，北京市环球律师事务所律师。上诉人中宝泰（北京）物业管理有限公司（以下简称中宝泰公司）因与被上诉人北京市丰台区巨人文化艺术培训学校（以下简称巨人学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初19049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中宝泰公司上诉请求：撤销一审判决第五、六项，发回重审或改判其无需给付装修损失、空调改造费用和学费损失。事实与理由：中宝泰公司主张巨人学校未根据双方约定向其报送装修方案，中宝泰公司不认可装修事实，巨人学校不能举证证明其对案涉场地实际装修的事实，案涉场地贴封条时状态未可知，装修造价无法确认，证据关联性无法确认；巨人学校自认在装修期间接到产权方发布的停工通知，因装修尚未完成不具备营业条件和招生资格，不存在学费损失，巨人学校用以主张该损失的证明材料均为其单方出具，不具有客观真实性，且未提供实际退款凭证。巨人学校同意一审判决。巨人学校向一审法院起诉请求判决：1.双方就位于北京市丰台区文体路58号楼综合楼一层西侧房屋签订的《写字楼租赁合同》自2019年4月11日解除；2.中宝泰公司退还2019年4月11日至2019年9月5日期间的房屋租金667902.13元；3.中宝泰公司双倍退还履约保证金831470元；4.中宝泰公司支付资金占用损失（以第2、3项诉讼请求金额为基数，自2019年4月11日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；5.中宝泰公司赔偿装修损失210000元、空调改造费用30000元；6.中宝泰公司赔偿学费损失223922元；7.中宝泰公司支付律师费50000元；8.诉讼费用由中宝泰公司负担。中宝泰公司向一审法院提出反诉请求判决：1.巨人学校支付租金2494410元；2.巨人学校支付因其逾期支付上述各期租金产生的损失，以应付租金总数为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自各期租金应付之日起计算至实际付清之日止；3.巨人学校承担反诉费用。一审法院认定事实：2019年1月23日，中宝泰公司作为出租方（甲方）与巨人学校作为承租方（乙方）签订《写字楼租赁合同》，约定：甲方将坐落于北京市丰台区文体路58号楼综合楼一层西侧部分房屋约670平方米租予乙方。租赁期限5年零260天，即2019年1月15日至2024年9月30日（免租装修期50天）。租金按建筑面积约670㎡计算，第1-3年，年租金1662940元，第4-6年，年租金1762716元，乙方以半年为付款周期，即每次支付6个月租金。合同签约后乙方应在10个工作日内，预付6个月的租金。其他各期租金乙方应在每个租期起始日提前10个工作日（法定节假日顺延），向甲方全额缴付该6个月的租金。在协议签订后10个工作日内，乙方向甲方支付相当于3个月的租金，作为支付租赁房屋租金的履约保证金，即415735元。如乙方在合同租赁期限内按照合同约定时间已交纳应付租金及其他应付费用且无任何争议，则甲方应于租赁终止或解除之日起10日内（法定节假日顺延）将履约保证金全额、无息退还给乙方。若乙方提前解除合同（或甲方因乙方违约而依据约定解除本合同时），所付保证金不退（不可抗力或甲方同意解除的除外）；若甲方提前解除合同（或乙方因甲方违约而依据约定解除本合同时），甲方应于租赁终止或解除之日起10日内（法定节假日顺延）向乙方双倍返还保证金。乙方在合同签订后，甲方同意乙方对承租单元进行装修，乙方可持本合同前往物业管理中心办理房屋装修手续，甲方应协助乙方在装修过程中办理相关甲方应尽义务的手续。乙方确认装修方案后，应将装修方案提交甲方，并经甲方盖章许可方可进行装修。乙方对承租房屋进行装修时所产生的一切费用由乙方自行承担，该房屋交还时，乙方不得要求甲方给付装修补偿。在租赁期届满或提前解除合同时，乙方应于届满或解除之日起5日内完成交房。甲方保证在本合同有效期内对本合同所述租赁标的拥有完整安全的、合法的出租权。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，乙方不承担违约责任，并有权要求甲方双倍退还乙方已支付的保证金：（1）未按约定交付该房屋达10日的。（2）违反双方约定，影响乙方经营的。双方按约定解除、终止合同的，乙方须按合同约定的租金标准，按实际承租日期交付租金，差额多退少补。与本合同有关的通知或要求均须采用书面形式发出，并由挂号或专人送至对方最后书面通知的营业地点；挂号寄出第7日或送达日（以较早日为准）视为文件已被送达。合同签订后，巨人学校于2019年1月25日向中宝泰公司支付租金及保证金共计1247205元。涉诉房屋登记所有权人为北京市丰台区工会。北京市丰台区工会于2004年更名为北京市丰台区总工会。北京市丰台区总工会于2014年将涉诉房屋委托给北京济生源国际商务中心有限公司以该公司的名义对外出租及管理，委托期限自2014年10月1日至2024年9月30日。2015年2月3日，北京济生源国际商务中心有限公司更名为北京万华世茂商务中心有限公司。2017年10月13日，北京万华世茂商务中心有限公司更名为北京水韵京都文化发展有限公司。北京水韵京都文化发展有限公司于2019年1月1日出具授权委托书，将北京市丰台区文体路58号北京水韵京都文化发展有限公司商业用房约670平方米委托给中宝泰公司以该公司的名义对外出租和管理。委托期限自2019年1月1日至2024年9月30日。一审中，巨人学校提交《关于北京水韵京都文化发展有限公司和北京市丰台区巨人文化艺术培训学校（原超市部分）暂停施工的通知》，拟证明2019年4月11日，租赁房屋产权方北京市丰台工人俱乐部向该校发出通知，要求该校暂停对租赁房屋的装修施工，并采取了停水、停电的措施，该校施工停止，无法正常使用涉诉房屋。中宝泰公司称其无法向涉诉房屋的产权单位核实该份通知的真实性，该公司将依据事实向产权方提起诉讼。另查，中宝泰公司以房屋租赁合同纠纷为由将北京市丰台区总工会列为被告、北京水韵京都文化发展有限公司列为第三人诉至法院，要求判决北京市丰台区总工会继续履行《经营租赁合同》及补充协议，向中宝泰公司支付实际经济损失、赔偿金，并要求北京水韵京都文化发展有限公司承担连带赔偿责任。在该案起诉书中，中宝泰公司自述2019年4月11日，北京市丰台工人俱乐部无故采取断水、断电、张贴封条、私自上锁等措施，导致该公司无法占有、使用租赁房屋。巨人学校提交2019年4月24日，北京东兴联物业管理有限公司三路居分公司向北京水韵京都文化发展有限公司发出的《关于北京市工人俱乐部综合楼的腾退通知》，内容为：“我司于2014年10月与贵司签订了《租赁合同》，将北京市丰台区工人俱乐部综合楼西侧地上一层、二层租与贵司。2019年4月16日，我司接到工人俱乐部产权方，北京市丰台工人俱乐部送达的《关于对北京东兴联物业管理有限公司三路居分公司承租单位清理腾退的通知》。根据全总及市总相关文件的规定，目前贵司的承租单位不符合上述文件的要求及规定，要求我司对承租单位进行清理腾退工作。鉴于以上原因，请贵司积极配合我司及产权单位，于2019年5月31日前，完成工人俱乐部承租单位的清理腾退工作。”中宝泰公司不认可上述通知，称无法向产权方核实。巨人学校提交2019年6月26日中宝泰公司向该校发出的《关于商洽函的复函》，内容为：“贵司于2019年6月26日给我司的商洽函已收到……，贵司与2019年3月已与产权方、物业公司就国家基础能源如水、电等进行了直接交接，贵司停工的原因是产权方、物业公司的通知及停电行为，不是我司（也违背我司）的愿望，不是我司所为。贵司目前到的问题，我司已经也继续积极配合并全力协调，但全部问题的关键在产权方、物业公司，请理解。望贵司对目前的状况有一个客观判断并作出选择，关于贵司提出的损失赔偿问题，我司认为损失评估不客观、不准确、不符合相关要求。贵司应向停电方、产权方、物业方等提出索赔。关于租金、押金我司愿依客观状况与贵司协商。”拟证明中宝泰公司认可房屋租赁合同解除，但对违约责任、损失赔偿存在争议。中宝泰公司认可该份证据的真实性，但不认可证明目的，认为巨人学校从未向该公司发出解除合同的通知，该公司也从未作出任何解除合同的意思表示，装修停工系因产权方行为所致，相关损失应由产权方协调解决。巨人学校提交《工程装修协议》《工程装修终止协议》、付款凭证及发票，拟证明该校与案外人北京腾飞云天装饰设计有限公司签订合同，工程总价款为750000元，根据装修实际情况，经与该公司协商，一致同意装修工程款按照210000元结算。中宝泰公司认可付款凭证及发票的真实性，不认可其余证据的真实性，认为该公司不存在违约行为，巨人学校无权提出解除合同，无论巨人学校是否存在损失，都不是中宝泰公司造成的，中宝泰公司不应承担赔偿责任。巨人学校提交《空调、新风改造工程合同》《工程报价表》《工程装修终止协议》、付款凭证及发票，拟证明该校与案外人北京兴涛伟业商贸有限公司签订合同，合同价款为199000元，根据实际施工情况，一致同意工程款按照30000元结算。中宝泰公司认可付款凭证及发票的真实性，不认可其余证据的真实性。认为该公司不存在违约行为，巨人学校无权提出解除合同，无论巨人学校是否存在损失，都不是中宝泰公司造成的，中宝泰公司不应承担赔偿责任，且空调属于可以拆除的设备，不应全部计算为损失。巨人学校提交《委托代理合同》及律师费发票，拟证明其进行本案诉讼支付律师费50000元。中宝泰公司不认可该组证据，认为该项主张没有法律依据。巨人学校提交该校北大地校区退费明细单、学费退费财务统计表、付款凭证、银行转账凭证，拟证明该校向学员退费共计223922元，该项费用属于预期可得利益，相应损失应由中宝泰公司负担。中宝泰公司不认可该组证据，认为巨人学校单方解除合同并非中宝泰公司所致，与中宝泰公司无关，巨人学校自述在装修期间被迫停工，未营业不具有招生资质，不应向学员收费。中宝泰公司提交《国务院办公厅关于规范校外培训机构发展的意见》《北京市民办非学历教育培训机构设置管理规定》，拟证明巨人学校应按照规定确保证照齐全、符合审批、登记手续后方可经营，且不得超时间跨度收费，巨人学校主张的学费不应得到支持。巨人学校认为该组证据与本案不具有关联性，且收取学费并未超过3个月。一审法院认为，本案中，中宝泰公司与巨人学校签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，中宝泰公司未能按照约定全面履行自己的义务，导致巨人学校装修中断，无法经营，构成违约。现双方合同已经无法继续履行，故对巨人学校解除双方合同的请求，法院予以支持。中宝泰公司在本案诉讼中称对巨人学校装修中断、无法经营一事不知道原因，要求继续履行合同，要求巨人学校按期支付租金并承担逾期利息，在他案诉讼中自述2019年4月11日，案外人北京市丰台工人俱乐部无故采取断水、断电、张贴封条、私自上锁等措施，导致该公司无法占有、使用涉诉租赁房屋，自相矛盾，中宝泰公司的全部反诉请求，于法无据，法院不予支持。法院根据中宝泰公司的自述，认定双方合同于2019年4月11日解除。合同解除后，中宝泰公司应退还巨人学校剩余租金，故对巨人学校该项诉讼请求，法院予以支持。关于保证金，双方在合同中对此有明确约定，巨人学校的该项诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于巨人学校主张的资金占用损失，不违反法律规定，依照现有证据，巨人学校于2019年6月26日向中宝泰公司主张退还租金及押金，中宝泰公司于当日收悉，法院以此作为资金占用损失的起算时间。关于装修损失费用、空调改造费用，双方对于合同签订后须装修一事在合同中已经达成一致意见，巨人学校未经中宝泰公司盖章许可即开始装修，确系违反双方约定，法院根据现有证据及双方的过错程度，酌情确定中宝泰公司应承担的损失金额。关于学费，巨人学校主张该项费用性质为预期可得利益，考虑到该校收取学员上述费用的同时应相应支付包含房租租金、人员工资，其他支出等费用，法院在合理范围内扣除上述费用后酌情确定。关于巨人学校主张的律师费，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。据此，一审法院于2021年4月判决：一、北京市丰台区巨人文化艺术培训学校与中宝泰（北京）物业管理有限公司签订的《写字楼租赁合同》于二〇一九年四月十一日解除；二、中宝泰（北京）物业管理有限公司于判决生效之日起七日内退还北京市丰台区巨人文化艺术培训学校二〇一九年四月十一日至二〇一九年九月五日的房屋租金667902.13元；三、中宝泰（北京）物业管理有限公司于判决生效之日起七日内退还北京市丰台区巨人文化艺术培训学校履约保证金831470元；四、中宝泰（北京）物业管理有限公司于判决生效之日起七日内退还北京市丰台区巨人文化艺术培训学校租金占用损失（以1499372.13元为基数，自2019年6月26日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；五、中宝泰（北京）物业管理有限公司于判决生效之日起七日内给付北京市丰台区巨人文化艺术培训学校装修损失168000元、空调改造费用24000元；六、中宝泰（北京）物业管理有限公司于判决生效之日起七日内退还北京市丰台区巨人文化艺术培训学校学费损失55000元；七、驳回北京市丰台区巨人文化艺术培训学校的其他诉讼请求；八、驳回中宝泰（北京）物业管理有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，中宝泰公司与巨人学校签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。双方在合同中约定，中宝泰公司保证在本合同有效期内对本合同所述租赁标的拥有完整安全的、合法的出租权，中宝泰公司违反双方约定，影响乙方经营的，巨人学校有权单方解除合同且不承担违约责任，并有权要求中宝泰公司双倍退还已支付的保证金。合同签订后，因中宝泰公司与产权方的房屋权属争议，影响了巨人学校的经营，中宝泰公司构成违约，一审法院根据合同约定支持巨人学校解除合同的请求，认定涉案合同于2019年4月11日解除，并判决中宝泰公司应退还巨人学校剩余租金、支付双倍履约保证金及资金占用损失，正确合理。关于装修损失费用和空调改造费用，因巨人学校未经中宝泰公司许可即开始装修亦有违反合同约定，一审法院结合巨人学校提交的《空调、新风改造工程合同》《工程报价表》《工程装修终止协议》、付款凭证及发票，根据实际施工情况对装修损失和空调改造费用酌情予以部分支持，并无不当。关于学费损失，一审法院根据巨人学校提交的该校北大地校区退费明细单、学费退费财务统计表、付款凭证、银行转账凭证，考虑到巨人学校收取学费同时支付房租、工资及其他相应支出的情况，酌情认定部分学费损失，亦属合理。综上，中宝泰公司的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5005元，由中宝泰（北京）物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洁审 判 员  耿燕军审 判 员  张玉贤二〇二一年八月二十日法官助理  方浩然书 记 员  王远征书 记 员  果满树