湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1103民初3872号原告（反诉被告）：郑品立，男，1973年11月12日出生，汉族，户籍地浙江省青田县。委托诉讼代理人：陆文婷，湖南人和人（永州）律师事务所律师，代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：杨佳威，湖南人和人（永州）律师事务所实习律师，代理权限为一般授权。被告（反诉原告）：马飞顺，男，1979年6月10日出生，汉族，户籍地浙江省乐清市。委托诉讼代理人：艾礼平，湖南正赢律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：庾麟，湖南正赢律师事务所实习律师，代理权限为一般授权。原告（反诉被告）郑品立诉被告（反诉原告）马飞顺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑品立的委托诉讼代理人陆文婷、被告（反诉原告）马飞顺及其委托诉讼代理人艾礼平、庾麟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郑品立向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告尚未缴清的房屋租金196667元，以及逾期缴纳租金的滞纳金5900元，共202567元；2．判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年6月28日，被告租赁原告位于冷水滩区门面，当天签订了书面租赁合同，双方约定租赁期限为四年，2018年9月20日至2020年9月19日租金为725000元／年，2020年9月20日至2022年9月19日租金为730000元／年，租金按半年交付，同时约定除法律规定的不可抗力因素外，被告不得以任何理由拒交或延期交付租金，未经原告同意，被告逾期（不按期）交付租金时间超过一个月，收取3%的滞纳金。2021年5月15日被告因私人原因意图提前退租，因此于同日与原告签订了合同终止协议，约定租赁合同自2021年5月15日终止。自2018年9月20日至2021年3月19日，被告已缴纳租金649999元，仍剩余租金75001元尚未缴纳。2021年3月19日至2021年5月15日被告未缴纳租金121666元，按照租赁合同的约定，被告还需缴纳滞纳金5900元，以上共计202567元，请求判如所请。被告（反诉原告）马飞顺辩称，一、因受2020年疫情影响，答辩人与被答辩人对于涉案门面的租金已经达成约定，变更为650000元，故被答辩人要求按照730000元的标准支付租金，没有事实和法律依据;二、2020年上半年租金，被答辩人应予以减免，2020年1月24日，湖南省人民政府的决定启动重大突发公共卫生事件一级应急响应，要求各商业影院、网吧、歌舞厅等公共娱乐场所全部停止对外营业。2020年3月10日，湖南省人民政府决定将新冠肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级。答辩人承租被答辩人的门面也因为疫情关门停业了两个月。根据湖南省高级人民法院《关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》第六条：“商业用房租赁中，如受疫情影响，房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持”以及最高人民印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）的通知》第六条第二款：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”故对于2020年上半年的租金，被答辩人应当予以减免;三、被答辩人要求答辩人支付2021年3月19日至2021年5月15日的租金与事实不符，被答辩人无权要求支付；第一、被答辩人承诺了答辩人免除一个月租金的优惠，其单方面已经放弃了该月的租金，故被答辩人无权要求答辩人支付2021年3月19日至4月20日的租金；第二、即便被答辩人没有免除租金的承诺，但是被答辩人已经于2021年4月10日将涉案门面重新出租，那么答辩人需要支付的也仅仅是2021年3月19日至2021年4月9日该20日的租金；第三、2021年4月10日，被答辩人已经将涉案门面又重新出租，在2021年4月10日到2021年5月15日期间，答辩人已经没有实际使用涉案门面，致使答辩人与被答辩人在2021年5月15日签署解除合同的协议，故被答辩人要求支付该期间的租金的诉请没有根据。综上，被答辩人应当减免2020年上半年的租金，且被答辩人的诉请没有事实和法律依据，被答辩人的诉请应予驳回。反诉原告（被告）马飞顺向本院提出反诉诉讼请求：1．判令反诉被告退还反诉原告租房押金150000元；2．判令反诉被告承担反诉诉讼费。事实及理由：2005年，反诉原告与反诉被告签订门面租赁合同，约定反诉被告将其位于零陵中路的门面出租赁给反诉原告，押金100000元。后反诉原告一直续租该涉案门面，押金也逐渐上涨至150000元。鉴于双方的租赁关系一直存续，反诉被告从未将租金退还反诉原告，而是将反诉原告已支付的押金累计转结为新的门面租赁合同押金。直至2015年11月7日，双方再次签订《门面租赁合同》。2015年6月8日，反诉被告按照2015年11月7日《门面租赁合同》约定，向反诉原告出具押金收据，载明“今收到马飞顺租赁门面押金壹拾伍万元”。2018年6月28日，在2015年签订的租赁合同到期前，双方继续签订门面租赁合同，合同约定反诉被告将其位于零陵中路的门面出租给反诉原告，租赁期限从2018年9月20日至2022年9月19日止，并达成口头约定，150000元押金继续作为2018年重新签订《门面租赁合同》的合同押金。2021年5月15日，双方达成终止2018年6月28日签订的《门面租赁合同》的协议。但在协议终止后，经双方多次协商，反诉被告未退还反诉原告押金。反诉原告认为，在反诉原告和反诉被告双方达成合意解除《门面租赁合同》后，反诉被告应当退还合同押金150000元，请求依法支持反诉原告的反诉请求。反诉被告（原告）郑品立辩称，一、答辩人认可在双方2015年11月7日签署《门面租赁合同》时，收取被答辩人租赁押金150000元。根据2015年11月7日双方签订的《门面租赁合同》中约定：“……押金为壹拾伍万元整，以收款收据为凭据。”而答辩人出具押金《收据》的时间为2015年6月8日，比合同的签订时间还早了5个月。因此，被答辩人诉称“按照合同约定出具押金收据”的说法与事实存在明显不符，实际情况是双方在的租赁关系存续自被答辩人父亲开始，自答辩人签署《门面租赁合同》，双方在合同约定;二、答辩人已于2018年6月8日将150000元押金以现金形式退还给被答辩人。2018年6月28日，答辩人与被答辩人在零陵中路义务小商铺超市办公室商讨2015年《门面租赁合同》的到期续租事宜。期间，被答辩人以资金周转为由，向答辩人提出退还押金的请求。答辩人基于多年良好合作关系，当场从办公室抽屉中拿出现金150000元交付给被答辩人。后答辩人要求被答辩人现场交还《收据》，但被答辩人陈述未随身携带，承诺回去后立即自行销毁。答辩人出于两代人十多年的互信合作关系，便允许其回去后再将收据自行撕毁。答辩人认为，双方对押金收取以现金形式进行已经达成了默契和习惯，且双方在合同签订、合同履约时，因答辩人在国外，均有双方共同的朋友李某（证人）在场，现被答辩人向法院提交其答应销毁而未销毁的收据，并向答辩人主张重新退还租房押金，没有事实依据，应当予以驳回;三、双方在2018年6月8日续签的《门面租赁合同》中未再约定押金收取条款，也可佐证押金已经退还的事实。2015年11月7日签订的《门面租赁合同》到期后，双方于2018年6月28日续签《门面租赁合同》。因被答辩人陈述双方多年合作关系，其资金周转困难，双方协商不再收取押金。故2018年6月28日续签的《门面租赁合同》时，根据双方协商并未收取押金，在合同中也没有再载明任何关于押金的内容。此后答辩人未再向被答辩人收取任何形式的押金。因此，被答辩人提出双方“达成口头约定的”主张，严重违反客观事实，缺乏事实证据。综上，答辩人将150000元押金退还现金，2015年11月7日签订的《门面租赁合同》中的全部权利义务以及履行完毕。现被答辩人诉请要求答辩人退还租房押金150000元，缺乏证据证实，且事后也未在合同中约定，因此，请求驳回被答辩人全部反诉请求。本院根据所采信的证据及当事人陈述，认定如下事实：马飞顺长期租赁郑品立的门面（冷水滩区门面）销售“罗丽丝内衣”，马飞顺向郑品立给付了押金150000元，郑品立于2015年6月8日向马飞顺出具收据：今收到马飞顺租赁门面押金壹拾伍万元。2015年11月7日，郑品立与马飞顺续签《门面租赁合同》，约定了期限从2016年9月20日至2018年9月19日止，其中2016年9月20日至2017年9月19日租赁为700000元，2017年9月20日至2018年9月19日租金为750000元，押金为150000元，以收款收据为凭据，租金交付时间为2016年8月20日、2017年8月20日，租金以现金方式或银行转账交付等内容。2018年6月28日，郑品立与马飞顺协商由马飞顺继续租赁，双方再次签订了《门面租赁合同》，约定：租赁期限为肆年，从2018年9月20日至2022年9月19日止，2018年9月20日至2020年9月19日租金为一年725000元，2020年9月20日至2022年9月19日租金为一年730000元，以收款收据为凭据，租金按半年交付，合同签订后2018年8月20日交付半年租金，此后提前一个月交付下一周期租金，除法律规定的不可抗拒因素外，承租方不得以任何理由拒交或延期交付租金，未经出租房同意，承租方逾期（不按期）交付租金时间超过一个月，收取3%的滞纳金，时间超过两个月，除收取3%的滞纳金外，出租方有权收回租赁物另行发包等内容。合同签订后，马飞顺通过银行转账的方式分别于2018年8月30日给付半年租金362500元（2018年9月20日至2019年3月19日止）、2019年2月18日给付半年租金362500元（2019年3月20日至2019年9月19日止）、2019年8月22日给付半年租金362500元（2019年9月20日至2020年3月19日止）。2020年1月24日，为防控新冠肺炎疫情，湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月马飞顺没有按约向郑品立给付半年租金，郑品立向马飞顺催促，双方在微信上予以了沟通，2020年3月13日，郑品立在微信中回复马飞顺“今天把房租转给我，32.5万元，我好回阿郑的话”。之后马飞顺通过建设银行转账分别于2020年3月14日给付租金200000元、2020年4月23日给付租金125000元、2020年9月19日给付租金108333元、2020年10月3日给付租金216666元，共计给付租金649999元。2021年5月15日，郑品立与马飞顺协商签订了《合同终止协议》，协商冷水滩区门面的租赁合同于2021年5月15日终止。马飞顺亦退出了“罗丽丝内衣”的经营。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。郑品立与马飞顺签订的《门面租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。在新冠疫情前，马飞顺按合同约定的期间给付了合同约定的租金。马飞顺没有按合同约定在2020年2月向郑品立给付2020年3月20日至2020年9月19日止的租金362500元，确系受新冠疫情影响经营导致缴纳租金困难，郑品立在微信上要求马飞顺给付租金325000元的回复，结合疫情的影响可酌定为郑品立同意对2020年3月20日至2020年9月19日止的半年租金减至为325000元。对2020年9月20日以后的租金，双方未达成新的协商意见，应按2018年6月28日签订《门面租赁合同》履行，即一年租金为730000元。自2020年3月20日起至2021年3月19日止马飞顺应付租金为690000元（325000元+365000元），马飞顺已付649999元，下欠40001元，马飞顺应当继续给付，并按合同约定承担违约责任，即支付3%的滞纳金为1200元（40001元×3%）。自2021年3月20日起至双方终止合同时止（即2021年5月15日），马飞顺应付租金为114000元（730000元÷365天×57天），马飞顺应全部给付，并按合同约定承担违约责任，即支付3%的滞纳金为3420元（114000元×3%）。综上，马飞顺应当向郑品立给付下欠的租金154001元（114000元+40001元）及滞纳金4620元（1200元+3420元），故对郑品立的诉请予以部分支持。对于押金150000元是否应当退还，郑品立辩称已于2018年6月28日在零陵中路义乌小商品超市办公室签订合同时以现金形式退还给马飞顺，马飞顺则称未收到退还的押金，对此，本院认为，1.郑品立在收到押金后向马飞顺出具了收据，此后双方在2018年6月28日的合同中没有载明将该笔押金转为后续租赁的押金，郑品立也未认可有将该笔押金转为后续租赁押金的口头约定，如郑品立所述的押金已退，郑品立应收回押金收据的原件或者要求马飞顺出具押金已退的收条，抑或者短信、微信、邮件、通话等其他形式与对方确认押金已退的事实，但郑品立未提供任何相关证据，而现在马飞顺又持有押金收条原件，郑品立不能证实押金已退的事实；2.从银行交易记录上显示，马飞顺多次通过转账方式向郑品立支付不同数额的租金，可以认定通过银行转账方式进行经济往来是郑品立与马飞顺之间的交易习惯，结合当地的经济发展情况，150000元亦不属于小额款项，郑品立所述的现金方式退还押金不合常理；3.为证明押金已退事实，郑品立申请证人李某出庭证实，但无证据证实李某当时确实出现在零陵中路义乌小商品超市办公室，又证人李某在庭审中陈述的“郑品立从其保险柜里拿了150000元用义乌超市白色的袋子装并交给马飞顺”与郑品立的反诉答辩意见“当场从办公室抽屉中拿出现金150000元交付”自相矛盾，且证人李某陈述的“150000元用义乌超市白色的袋子装”不符合现实生活中对现金风险的防控。综上，对郑品立的反诉辩称无证据证实，本院不予采信，双方已终止租赁合同，郑品立应当向马飞顺返还租房押金150000元，故对马飞顺的反诉请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决如下：一、被告马飞顺在本判决生效之日起五日内支付原告郑品立租金154001元及滞纳金4620元，共计158621元；二、反诉被告郑品立在本判决生效之日起五日内退还反诉原告马飞顺租房押金150000元；三、驳回原告郑品立的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4338元，减半收取计2169元，由原告（反诉被告）郑品立负担433元，被告（反诉原告）马飞顺负担1736元；反诉案件受理费3300元，减半收取计1650元，由反诉被告（原告）郑品立负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  周湘荣二〇二一年八月十二日法官 助理  龙金豆代理书记员  李 珍