浙江省舟山市定海区人民法院    民事判决书    （2021）浙0902民初2392号     原告：邓颖梁，男，1974年6月10日出生，汉族，住舟山市定海区。       原告：周淑瑜，女，1978年8月14日出生，汉族，住舟山市定海区。       两原告共同的委托诉讼代理人：胡忠海，舟山市定海区海山法律服务所法律工作者。       被告：谢莺，女，1988年7月27日出生，汉族，住舟山市定海区。       委托诉讼代理人：秦晨曦，1990年1月23日出生，住舟山市定海区，系被告谢莺配偶。       第三人：王全芳，女，1987年4月10日出生，汉族，住舟山市定海区。       第三人：舟山新湖置业有限公司，住所地舟山市定海区千岛街道御景国际23号物业用房。       法定代表人：洪忠祥，董事长。       原告邓颖梁、周淑瑜与被告谢莺、第三人王全芳、舟山新湖置业有限公司（以下简称“新湖公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告邓颖梁、周淑瑜及两原告共同的委托诉讼代理人胡忠海、被告谢莺及其委托诉讼代理人秦晨曦、第三人王全芳到庭参加了诉讼。第三人新湖公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。       邓颖梁、周淑瑜向本院提出诉讼请求：1．判决解除被告谢莺与第三人新湖公司于2017年11月7日签订的《新湖御景国际商铺租赁合同》及原、被告及第三人新湖公司于2021年3月29日签订的《三方协议书》；2．判令第三人王全芳腾空临城街道红茅山路57号房屋；3．判令被告支付违约金15000元，并没收租赁保证金2000元；4．判令被告按5000元／月标准支付自2021年6月20日起至实际退还房屋日止的房屋逾期腾空租金。       事实和理由：2017年11月7日，被告与第三人新湖公司签订《新湖御景国际商铺租赁合同》，合同约定租期5年，自2017年2月20日至2022年2月19日，合同就双方的权利义务作出约定。2021年3月29日，新湖公司将案涉商铺卖给原告，原告遂与被告、第三人新湖公司就案涉房屋的租赁事宜签订《三方协议书》，该协议书第三条约定：产权登记至甲方名下后，乙方与丙方所签订的房屋租赁合同中出租房主体自动变更为甲方，由甲方享受权利承担合同义务。2021年4月13日，原告取得案涉房屋的不动产权证。此后，原告发现被告违反合同约定，擅自将案涉房屋高价转租给第三人王全芳，并改变了租赁房屋的用途。为此，原告于2021年5月19日书面通知被告解除合同并要求被告在一个月内腾空案涉房屋，被告表示拒绝，故诉至法院。       谢莺辩称，就案件事实情况陈述如下：被告于2017年11月7日与新湖公司签订租赁合同，约定租赁位于红茅山路57号商铺，租期5年。由于疫情影响及被告怀孕等实际情况，被告将原有店铺转型升级并招募合伙人王全芳共同经营水果店，并于2020年6月16日，取得新城一只苹果水果店营业执照，店铺经营者为谢莺，在此期间，新湖公司未曾提出异议。被告于2021年3月25日向新湖公司缴纳剩余租金16206元，即5年租期内租金已全额支付。       2021年3月29日，被告接通知签署三方协议，并被告知商铺已出售，该份协议侵害了被告作为承租人的优先购买权，但被告仍旧配合办理了相关后续事宜，原告对于商铺的经营现状也未提出异议。2021年4月10日，原告在未取得商铺产权的情况下擅自在案涉房屋内张贴出售信息，扰乱店铺正常经营，被第三人王全芳制止后仍未对店铺经营提出异议。2021年5月16日，被告缴清案涉房屋物业费后，原告提出提前解除租赁合同遭到被告拒绝，在原告的要求下，被告向原告支付押金2000元，原告视为原有租赁合同继续履行。2021年5月19日，原告以短信方式通知并迫使被告一个月内搬离店铺。       综上，被告并不存在高价转租店铺的情况，也未将店铺挪作他用。原告的要求不符合法律规定及合同约定，要求驳回原告的诉讼请求。       王全芳述称，被告与第三人王全芳系合作关系，不存在转租。       新湖公司未陈述意见。       经审理查明，2017年11月7日，被告与第三人新湖公司签订《新湖御景国际商铺租赁合同》，约定：第三人新湖公司为出租方、甲方，东港候岛甜品店为承租方、乙方；甲方同意将位于新湖御景国际临城街道红茅山路57号（商铺）的房屋出租给乙方；乙方经营的商品范围为社区烘焙店，商铺品牌名称为“Betweem”，经营商品为咖啡、甜点、简餐等；房屋承租期为5年，自2017年2月20日至2022年2月19日止；该商铺合同期内前三年租金为每年4900元，第四年租金为15435元，第五年租金为16206元；若乙方在2017年2月20日至2019年2月29日期间，有包括擅自改变运营状态等违反合同约定情况，甲方将不予退还10300元保证金及前三年租金，并有权解除合同；乙方在租赁期内未经甲方同意，不得擅自改变承租房屋的结构和用途，不得将该承租房屋转租、转借给第三方使用，未经甲方同意，乙方不得擅自改变承租房屋的经营性质及变更经营品牌；因乙方原因致使本合同无法全部或部分履行．．．在合同后三年期间（2019年2月20日至2022年2月19日），还须向甲方支付15000元作为违约金，合同解除；若未经甲方书面同意，乙方擅自改变承租房屋的结构和用途或将房屋转租、转借或擅自更改经营品牌，甲方有权要求乙方限期改正，乙方未按期改正的，甲方有权解除本合同，并要求乙方按合同14.2条承担违约责任。合同另就双方的权利义务作出约定。第三人新湖公司、被告谢莺分别在合同末尾甲方、乙方处盖章、签名。合同签订后，被告开始在案涉房屋开设咖啡店。       2020年6月16日，被告办理营业执照，登记信息显示：名称为舟山市新城一只苹果水果店，经营者谢莺，经营场所舟山市定海区临城街道红茅山路57号。此后，谢莺以“一只苹果”为名称在“美团优选”平台注册网络经营店铺，网络平台收益可提现至谢莺银行账户。       2021年3月29日，两原告与第三人新湖公司签订合同购买案涉商铺。同日，两原告、被告与第三人新湖公司签订《三方协议书》，确认被告谢莺已支付案涉房屋至2022年2月19日的租金，该租金归第三人新湖公司所有；产权登记至两原告名下后，第三人新湖公司与被告谢莺所签订的房屋租赁合同中出租方主体自动变更为两原告，由两原告享受合同权利承担合同义务。三方协议签订后，第三人新湖公司将租赁保证金10300元退还给被告谢莺，被告向两原告缴纳租赁押金2000元。       2021年4月13日，两原告取得案涉商铺产权证书。2021年5月19日，原告周淑瑜通过微信向被告发送通知，要求解除与被告之间的房屋租赁关系，并要求被告腾退房屋、承担违约责任。       另查明，经现场查看，案涉房屋的经营现状为开设名为“一只苹果”的水果店，店内大部分场地用于销售新鲜水果，另有销售预包装食品、饮料等。       本院认为，第三人新湖公司将案涉房屋租赁给被告经营并签订了租赁合同，两原告购买案涉房屋后与被告、第三人新湖公司签订了三方协议，上述协议均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方均应依约履行。       本案的争议焦点在于两原告是否有权解除上述租赁合同及三方协议。两原告主张解除的理由主要为被告存在转租、改变房屋用途及经营品牌等情形，对此，本院分析、评判如下：       一、关于两原告主张被告转租一节。       两原告主张被告将案涉房屋转租给第三人王全芳并提供原告周淑瑜与被告谢莺的微信聊天记录，认为被告在该聊天记录中承认存在转租事实。被告陈述其在与原告周淑瑜微信聊天时不清楚对方身份，陈述与事实不一致并提供了营业执照、网络平台经营截图等证据证明其与王全芳系合作经营店铺，第三人王全芳当庭陈述与被告一致，表示双方系合作关系，不存在转租事实。本院认为，自认需发生在案件诉讼过程中，当事人在诉讼外对相关事实的陈述，不符合自认的认定条件，仅具有一般的证据效力，其证明力可依据证据规则予以确定，另一方当事人仍应当就其主张的事实承担证明责任。结合本案，谢莺在微信中的陈述并不构成自认，且谢莺提供了证据证明其以案涉房屋为经营地在工商登记注册并开设网络店铺，谢莺与王全芳当庭陈述也否认了存在转租情形，故根据现有证据，不能认定两原告主张的转租事实。       二、关于两原告主张被告改变房屋用途、经营品牌一节。       首先，明确房屋租赁用途的条款是租赁合同的重要条款，对限制承租人按照承租房屋的性能、用途正确使用租赁房屋有重要的作用。在约定租赁房屋的用途时，应该使房屋的用途与房屋的性质一致。案涉房屋为商铺，被告租赁房屋后用于开店经营，并未用于住宅、仓储等，没有改变房屋用途。       其次，对于约定经营品牌。       第一，被告与第三人新湖公司签订房屋租赁合同时对于经营品牌、项目确有约定，其合同目的是为了小区周边业态形成、便于居民生活等。本案中，各方未举证证明新湖公司与其他店铺经营者订立排他性经营的条款以防止周边同类经营项目竞争。店铺经营属于市场行为，在较长的承租期内可能因各种因素发生经营项目的调整。被告经营的水果店，其从本质上来说与咖啡店均属于食品类经营项目，符合周边小区居民的生活需要，也并非产生油烟污染的餐饮等容易对房屋造成贬损的项目，且调整经营项目对于出租人的权益未有影响。综上，作为出租人，应对承租人适当调整经营有一定的容忍义务。       第二，被告在2020年变更店铺经营项目与名称，未有证据证明当时的出租人新湖公司对此提出异议，且从新湖公司在后期退还租赁保证金的行为来看，其未对被告的行为持否定态度。       第三，在两原告购买案涉房屋前后，案涉房屋内的经营状况等未有重大改变。两原告在购买时已明知案涉房屋用于开设水果店也未在购买及签订三方协议时对于店铺经营范围提出过异议。       综上，被告的经营品牌、项目虽有调整，但从本质上来说均系适于小区周边的食品类经营项目，并未有重大变化且对于出租人的权益未有侵害；不论是新湖公司在被告变更经营项目时还是两原告在取得出租人地位时，均未对被告的经营项目提出异议。现两原告以此为由要求解除合同，有失公平。       根据上述，两原告要求解除租赁合同及三方协议的理由均不能成立，对于两原告的该项诉请，本院不予支持。两原告的其余诉请均系建立在解除租赁合同及三方协议的基础上，故对于两原告的其余诉请，本院亦不予支持。第三人新湖公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：       驳回原告邓颖梁、周淑瑜的全部诉讼请求。       案件受理费减半收取112.5元，由原告邓颖梁、周淑瑜共同负担。       如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。       审判员叶茜     二○二一年八月二日     书记员朱麟如