贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔27民终3565号上诉人（一审被告）：独山县新五星房地产开发有限公司，住所地贵州省独山县。法定代表人：李太东，该公司总经理。委托诉讼代理人：董晓娜，贵州信仲恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫邦达，贵州信仲恒律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：陆永荣，女，1965年12月21日生，汉族，贵州省独山县人，住。上诉人独山县新五星房地产开发有限公司因与被上诉人陆永荣商品房销售合同纠纷一案，不服独山县人民法院于2021年6月4日作出（2021）黔2726民初428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人独山县新五星房地产开发有限公司向本院提出上诉请求：1.撤销独山县人民法院（2021）黔2726民初428号民事判决第一项内容，依法驳回被上诉人的第二项诉请；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：第一，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方应遵守契约精神，依据合同约定享有相应的权利，承担相应的义务，而双方在《商品房买卖合同》第二十二条虽未约定办理产权登记的时间及违约责任，但被上诉人系成年人在签订合同的时候对此内容清楚，也未提出任何的异议或提出对该内容进行修改或补充的要求，那么应视为被上诉人认可该条款之约定，且在被上诉人接受房屋并实际使用后，也未向上诉人提交任何书面办理产权登记的通知，尽管如此上诉人也在交房后一个合理的期限内向被上诉人发出了办理产权证的通知，并已经实际办理了产权证交付给被上诉人，故依据契约自治的原则，上诉人并未违反合同约定，且已履行了产权证办理的义务，不存在违约情形。第二，综观目前房地产市场的产权办理情况看，上诉人在办理产权证的过程中所涉部门较多，所需资料、手续等繁琐，加之被上诉人系拆迁安置户，相关应支付的款项未能及时到位以及新冠肺炎疫情的影响等原因导致产权证办理存在困难，因此如果仅给予上诉人90日的办证时间显然与客观情况不相符，严重影响企业的生存环境及空间，导致企业运营困难，并且被上诉人在短期内虽未能取得产权证，但并不影响被上诉人的房屋所有权，被上诉人仍能够正常占有、使用、处分该房屋，未损害被上诉人的合法权益。综上，《商品房买卖合同》系上诉人与被上诉人的真实意思表示，合同内容未违反法律的强制性规定，在履行合同过程中应遵守契约自治原则，在无证据证明有损失的情形下，不应改变双方约定的条款。故，一审法院在审理过程中应综合考虑目前房地产市场的现状、企业困难、给业主造成的实际损失等多方面原因，从合法、合理、合情的角度做出公平公正的判决，请求二审法院依法撤销一审判决的第一项内容，驳回被上诉人的第二项诉请。被上诉人陆永荣二审未作答辩。一审原告陆永荣向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告交房违约金24850.56元；2、判令被告支付原告办理房屋所有权的违约金39866.57元；3、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定案件事实如下：2016年8月23日，原告与独山县新五星房地产开发有限公司购买位于独山县，双方当日签订《商品房买卖合同》，合同主要内容“……第三条基本情况：买受人购买的商品房为本合同约定项目中的：住宅1.2幢1-17单元21层4号房，房号为1-1-21-4。……该商品房建筑面积127.83平方米，套内建筑面积105.13平方米。……第七条计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款（货币单位为人民币）：1、按照套内面积计算，该商品房单价每平方米3450.79元，总价款362782元。……第八条付款方式及期限：买受人采取下列第1种方式付款：1、一次性付款。买受人应当在2016年8月23日前支付全部房价款。预付款362782元。……第十条逾期付款责任：买受人未按约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金.……第十一条交付时间和条件：（一）出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时间应当符合下列第1、2、3、4、5、6项所列条件：6、买受人逾期付款或逾期办理按揭手续的，出卖人交房时间可以顺延。……第十三条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1仲方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（2）逾期超过60日后，……买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。第十四条交接手续：……第二十二条：房屋登记：……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。在商品房交付使用之日90日内申请该商品房所有权初始登记……”。合同签订后，原告于2016年10月17日向被告支付购房款完毕。2017年11月15日，被告将该商品房交付原告，被告为原告代交纳了物业综合管理服务费869.67元，原告出具《承诺书》，承诺不追究被告延期交房的违约责任。2019年10月21日，被告在小区物业公告栏张贴《碧贵城关于办理房产证所需资料收集的通告》，向碧贵城项目一期（1、2、3）栋全体业主发出了碧贵城一期已达到办理产权证条件，要求业主及时向被告提供相关资料以办理房产证的通告。后因包括原告在内的部分业主未能及时提交相关资料办理产权证，2020年4月1日，被告再次在小区张贴《碧贵城办理房产证（催交资料）的公告》。之后，原告将购房发票等资料交给被告，并于2020年5月18日领到房屋的不动产权证书。后原告因被告未按约定逾期办证产生纠纷交涉未果，引发诉讼。一审法院认为：根据当事人的诉辩主张，归纳本案争议焦点为：1、案涉合同的效力；2、原告主张逾期交房违约金应否支持；3、原告主张逾期办证违约金应否支持。第一，案涉合同的效力。依法成立的合同受法律保护，双方当事人应依约履行义务。本案中，原告向被告购买商品房所签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。第二，原告主张逾期交房违约金应否支持。根据法律规定，意思表示真实的民事法律行为有效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案原、被告在商品房买卖合同中约定应在2017年6月30日前交付房屋。如被告逾期交付，应按日向原告支付全部已付款万分之0.5的违约金，违约金应在实际交房之日起7日内支付。2017年11月15日，被告将案涉商品房交付给原告时，已代原告交纳了半年物业综合管理服务费869.67元作为延期交房的补偿，原告出具承诺书，承诺不追究被告延期交房的违约责任。现原告虽提出承诺书是被迫签署，不是自愿的，但未能提供证据证明出具承诺书时收到胁迫的事实，应认定承诺书系原告的真实意思表示。并且依照合同约定，被告逾期交房后，原告请求支付逾期交房违约金的诉讼时效期间至2020年7月8日止。原告于本案提出逾期交付房屋违约金的主张，经审查已超过诉讼时效期间，依法不予保护。故原告要求支付逾期付款违约金19227元的诉讼请求，不予支持。第三，原告主张逾期办证违约金应否支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定。被告于2017年11月15日向原告交付涉案房屋，应当在此后的90日内为原告申请该商品房所有权登记，而被告到2019年10月21日才向包括原告在内的一期（1、2、3栋）业主发出《关于办理房产证所需资料收集的通告》，形成了事实上的逾期，已构成违约，依法应当承担违约责任，原告主张逾期办证违约金的诉请应予支持。但被告未能及时办理该房屋甚至该小区所有房屋的不动产权证书，并非被告故意造成，亦与相关职能部门、区域环境、市场原因、“新冠”肺炎疫情等诸多因素有关，结合本案及该小区的实际，逾期办理房屋不动产权证书的违约金比例按年利率2%计算为宜，并以已收购房款总额为基数，逾期天数为该商品房交付的90日（3个月）后即2018年2月16日起计算至2019年10月21日止。被告逾期办证日期至2019年10月21日止，逾期天数共计612天，违约金为12165.60元（362782元×612天÷365天×2%）。故对原告要求逾期办理房屋所有权证书违约金39866.57元的诉讼请求，部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决：一、被告独山县新五星房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内向原告陆永荣支付违约金人民币12165.60元；二、驳回原告陆永荣的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1194元，由原告陆永荣和被告独山县新五星房地产开发有限公司各负担597元。二审中，当事人未提供新证据。经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：被上诉人主张逾期办证违约金能否得到支持。本院认为：双方当事人在《商品房买卖合同》第二十二条中，虽未约定出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的期限和违约责任的承担方式，但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，本案中，双方在签订《商品房买卖合同》后，案涉房屋已于2017年11月15日实际交付，故一审认定案涉商品房交付时间为2017年11月15日，依照上述司法解释的规定，上诉人应当在此后的90日内即最迟于2018年2月16日前为被上诉人办理商品房所有权登记，上诉人未在该期限内为被上诉人办理房屋权属证书，应当承担违约责任，即被上诉人向上诉人主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金有事实和法律依据正确，应予确认。对于上诉人关于未办证原因不在自身、逾期办证未给被上诉人造成任何损失，以及未能办证存在不可归责于自身原因，应当免除上诉人的违约责任的理由均不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人独山县新五星房地产开发有限公司的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1418元，由上诉人独山县新五星房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  白桂刚审判员  陈福江审判员  朱代昀二〇二一年八月十二日书记员  刘 皓