广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11770号上诉人（原审原告）：广州市桥城宾馆有限公司，住所地广州市荔湾区桥中北路2-4号3楼1号。法定代表人：曾坚，职务：执行董事。委托诉讼代理人：李永添，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘细梅，女，1963年12月11日出生，汉族，身份证住址广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：林浩亮，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚杜洋，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市荔湾区桥中街河沙第六股份合作经济社，住所地广州市荔湾区桥中街桥中北路13号。法定代表人：梁广宁，职务：社长。委托诉讼代理人：何俊明，广东穗南律师事务所律师。上诉人广州市桥城宾馆有限公司（以下简称桥城宾馆）因与被上诉人刘细梅、广州市荔湾区桥中街河沙第六股份合作经济社（以下简称河沙六社）确认合同无效纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7559号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。上诉人桥城宾馆的委托诉讼代理李永添，被上诉人刘细梅的委托诉讼代理人林浩亮，被上诉人河沙六社的委托诉讼代理人何俊明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桥城宾馆上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，依法改判支持桥城宾馆一审全部诉讼请求；2.刘细梅、河沙六社承担本案诉讼费用。事实与理由：一、河沙六社应对涉案《租赁合同》无效承担过错责任，并与刘细梅承担连带赔偿责任。根据生效的（2019）粤0103民初9813号及（2020）粤01民终18568号民事判决书的认定，涉案场地桥中北路2-4号为临时建筑己超过使用期限，刘细梅与河沙六社签订的《房屋租赁合同》超过临时建筑使用期限的部分无效，而涉案《租赁合同》租期属于超出临时建筑使用期限的部分，即刘细梅与河沙六社签订的《房屋租赁合同》超过临时建筑使用期限的部分与涉案《租赁合同》的租期部分重合，因此一审法院认定涉案的《租赁合同》无效。依据以上事实，导致涉案《租赁合同》无效的过错主要在于河沙六社。2006年10月1日，刘细梅与河沙六社签订的《房屋租赁合同》原租赁期限至2016年10月1日止，2010年12月1日，河沙六社与刘细梅签订《补充协议》，将原租赁期限延长至2023年10月1日。根据河沙六社与刘细梅签订的《房屋租赁合同》第十条“转租”约定：“1、乙方需事先征得甲方同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人。2、乙方转租该房屋，应按规定与接受转租方订立书面转租合同。”按照转租的约定，在《补充协议》的租赁期限内，刘细梅在2015年12月1日与曾坚签订涉案《租赁合同》，租赁期限从2015年12月1日起到2023年9月30日止，而在签订涉案《租赁合同》的同一天，河沙六社出具了同意刘细梅转租给曾坚使用的《证明》。应当认定河沙六社对刘细梅与曾坚签订的涉案《租赁合同》的具体情况包括租赁期限、租金标准等己充分了解，并经审核才同意出具《证明》。正是河沙六社出具了《证明》，才使得桥城宾馆错误认为与刘细梅所签订的涉案《租赁合同》是合法有效，该合同能确保一个较为长期稳定的租赁关系，才愿意投入巨额资金对涉案经营场地进行装修。即使河沙六社与刘细梅2016年6月15日再次签定《补充协议》，约定租赁期至2019年9月30日止，但曾坚在2015年12月1日与刘细梅签订《租赁合同》后，桥城宾馆已投入大量资金对场地进行装修改造。河沙六社为了谋取不法利益，罔顾涉案场地超过临建使用期限与刘细梅签订租赁合同，并且同意刘细梅将涉案场地转租给曾坚，是导致涉案《租赁合同》无效的主要原因，因此河沙六社应当对涉案《租赁合同》无效承担主要过错责任，并依法对桥城宾馆造成的损失，与刘细梅一起承担连带赔偿责任。二、关于赔偿的问题。根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，桥城宾馆在涉案场地所投入的装修费实际远远高于《价格评估结论书》所评估的价值，本案河沙六社是导致涉案《租赁合同》无效的主要过错方，而合同无效后，河沙六社亦是涉案场地装饰装修物的直接获益方，因此河沙六社对桥城宾馆造成的损失予以赔偿合法合理。合同被认定无效，合同效力自始无效，一审法院判决自桥城宾馆实际退出涉案场地开始才计算赔偿并没有依据。实际上自2019年12月开始，河沙六社的社长村霸梁广宁带着一批社员为达不法目的，不断在涉案场地扰乱商户的正常经营，桥城宾馆自此就无法开展正常经营活动。三、高迪公司作出的评估结论已明显低于桥城宾馆对涉案房屋的实际投入，而一审法院将评估结论数额平摊至租期94个月枉顾了桥城宾馆的现状及遭受的实际损失，而且，室内附属物品亦属于桥城宾馆因合同无效所遭受的实际损失，应将室内附属物品损失计入损失赔偿范围。因此，请求法院判令河沙六社、刘细梅自判决生效后马上对桥城宾馆作出全额赔偿。刘细梅答辩称：导致涉案合同无效的原因是由于河沙六社在出租涉案物业时隐瞒了涉案物业属于临时建筑只有两年使用期限的情况。刘细梅在合同签订以及履行过程中，并不知晓河沙六社所出租的物业属于违章建筑。同时，涉案合同也经过河沙六社同意后转租，因此刘细梅对涉案合同的无效没有过错，不应承担责任，相关责任应由河沙六社承担。河沙六社答辩称：不同意桥城宾馆在本案中提出的全部上诉请求，其要求河沙六社承担连带赔偿责任没有任何事实和法律依据。一、本案为合同纠纷案件，河沙六社与桥城宾馆之间不存在租赁关系，也从未与桥城宾馆履行过租赁合同，更没有收取过桥城宾馆任何管理费用或租金等。根据合同相对性原则，桥城宾馆向河沙六社主张赔偿损失没有任何事实和法律依据。二、本案桥城宾馆的股东构成为桥城宾馆的法定代表人曾坚和刘细梅，其二人之间存在明显的共同利益和利害关系，其二者企图通过提起恶意诉讼获得非法利益。三、河沙六社与刘细梅之间的租赁合同至2019年9月30日已届满，双方在2016年6月15日签订了补充协议，并明确约定至该期限租赁期届满。且该补充协议中明确约定了“若本协议内容与原合同约定上有冲突的，以本协议为准”，河沙六社保障了刘细梅在租赁合同期限内正常占有、使用、收益涉案物业。根据最高院关于审理城镇房屋租赁纠纷司法解释第十二条规定，租赁期限届满时，承租人请求出租人赔偿装饰装修费用的，人民法院不予支持。桥城宾馆就本案向河沙六社索赔相关损失的主张，是根本不能成立的。因此，由于河沙六社与桥城宾馆之间不存在租赁关系，而且桥城宾馆要求河沙六社承担连带责任并没有法律上明文规定，也没有与当事人之间的合同约定。请求二审法院驳回其诉请。2019年8月27日，桥城宾馆向一审法院起诉请求判令：1.确认2015年12月1日签订的《租赁合同》无效；2.刘细梅赔偿转让费2500000元及利息（按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，自起诉之日起计算至清偿之日止）；3.刘细梅赔偿装修损失（含人工、设备、材料）4497750元及利息（按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，自起诉之日起计算至清偿之日止）；4.刘细梅赔偿预期收益自2019年9月30日起算至2023年9月30日为14388700元及利息（按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，自起诉之日起计算至清偿之日止）；5.河沙六社对第2-4项诉讼请求费用承担连带责任；6.诉讼费、保全费由刘细梅、河沙六社承担。一审法院经审理查明：广州市荔湾区桥中北路2-4号集体土地使用权人为河沙六社。2005年12月，河沙六社取得桥中北路2-4号建设工程规划许可后，进行临时建设，并于2007年2月13日取得《建设工程规划验收合格证》（穗规验证〔2007〕271号）。前述穗规验证〔2007〕271号建设工程规划验收合格证显示，桥中北路2-4号为地上3层临建，建筑面积9822平方米，备注第三层扩建建筑面积3832平方米已经“穗规决（2006）1516号”处罚决定书作出处理，同意临时保留使用。2006年10月1日，河沙六社与刘细梅签订《房屋租赁合同》，约定河沙六社将桥中北路2-4号场地出租给刘细梅，租赁期限自2006年10月1日至2016年10月1日。此后租赁双方对合同期限进行了调整。2015年12月1日，经河沙六社同意转租，刘细梅与曾坚签订《租赁合同》，约定刘细梅将位于广州市荔湾区桥中北路2-4号3楼1号（以下简称涉案房屋）出租给曾坚使用，租期自2015年12月1日起到2023年9月30日止；租金为65000元/月，签订合同一年递增百分之十计算租金。《租赁合同》签订后，曾坚接收涉案房屋，并于2017年1月22日成立桥城宾馆进行经营使用。因桥中北路2-4号场地租赁合同纠纷，河沙六社向一审法院起诉刘细梅，百胜餐饮（广东）有限公司（以下简称百胜公司）及何建彪申请加入该案作第三人。河沙六社提出诉讼请求：1.判令刘细梅、百胜公司及何建彪交还桥中北路2-4号的房屋及广场配套；2.判令刘细梅向河沙六社支付从2019年8月至实际交还租赁场地之日止的使用费及违约金；3.判令刘细梅向河沙六社支付从2019年8月至实际交还租赁场地之日止的垃圾费。刘细梅提起反诉，请求判令河沙六社赔偿刘细梅因合同无效导致刘细梅需赔偿桥城宾馆的损失及利息。该案已经一审法院（2019）粤0103民初9813号案一审及广州市中级人民法院（2020）粤01民终18368号案二审审理终结，判决：1.刘细梅、百胜公司及何建彪向河沙六社交还桥中北路2-4号的房屋及广场配套；2.刘细梅向河沙六社支付房屋使用费；3.刘细梅向河沙六社支付垃圾费。同时，该案裁定驳回刘细梅的反诉。（2019）粤0103民初9813号及（2020）粤01民终18368号案认定，桥中北路2-4号属于临时建筑，并已超过使用期限；刘细梅与河沙六社签订的《房屋租赁合同》超出临时建筑使用期限的部分无效。一审审理中，桥城宾馆向一审法院申请以装修竣工时间2016年8月为评估基准日，对涉案房屋的装修投入进行评估。一审法院依申请委托广东高迪评估咨询有限公司进行评估。经过现场勘查、出具价格评估结论书初稿及当事人对初稿提出异议后，广东高迪评估咨询有限公司出具《价格评估结论书》（终稿），价格评估的意见为：涉案房屋装修工程总值为2085885元，室内附属物品总值343160元，装修工程及室内附属物品合计2429045元。本次评估费用66694元，已由桥城宾馆预交。一审诉讼中，桥城宾馆为证明其转让费损失250万元，向一审法院提交了2015年12月1日案外人刘玉海与曾坚签订的《个体工商户转让合同书》及刘玉海出具的250万元收款收据。桥城宾馆陈述其依《个体工商户转让合同书》转让的内容包括：1.接收原广州市荔湾区桥城宾馆（个体工商户）的主体及全部硬件；2.将该宾馆名称、资产、营业执照、文件材料证件等全部变更移交至曾坚名下。刘细梅认为前述证据与其无关。河沙六社表示不予认可前述证据。此外，桥城宾馆还提交了相关营业凭证及报表，拟证明其日常营业收入情况，以支持其预期收益赔偿主张。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第七十五条规定，设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受。案外人曾坚在桥城宾馆成立前与刘细梅所签订的《租赁合同》权利义务可由桥城宾馆承受，故桥城宾馆基于《租赁合同》提起本案诉讼，符合法律规定，主体适格。河沙六社关于桥城宾馆本案主体资格的异议，缺乏依据，一审法院不予采信。生效的（2019）粤0103民初9813号及（2020）粤01民终18368号民事判决已认定，桥中北路2-4号的临时建筑已超过使用期限，刘细梅与河沙六社签订的《房屋租赁合同》超出临时建筑使用期限的部分无效；涉案《租赁合同》租期属于超出临时建筑使用期限的部分，故该合同无效。桥城宾馆诉请确认合同无效，有法律依据，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《租赁合同》被确认无效后，桥城宾馆作为涉案房屋的承租方向出租方刘细梅主张相关损失赔偿，符合前述法律规定。关于受让原广州市荔湾区桥城宾馆转让费250万元的赔偿及利息问题。一方面，依桥城宾馆所提《个体工商户转让合同书》和刘玉海的收据，无法证实该转让费实际发生情况；另一方面，桥城宾馆在庭审中陈述其受让原广州市荔湾区桥城宾馆内容包括该宾馆主体、硬件、名称、营业执照、文件资料等，而本案并无证据证实《租赁合同》无效导致了前述相关损失。因此，桥城宾馆有关刘细梅赔偿其受让原广州市荔湾区桥城宾馆的转让费250万元及利息，依据并不充分，一审法院不予支持。关于装修损失赔偿及利息问题。桥城宾馆承租涉案房屋后，已进行了装修，现《租赁合同》被认定无效，必然导致其装修投入的损失，为此桥城宾馆主张装修损失赔偿，依据正当。与合同无效的其它损失承担原则一致，桥城宾馆所主张的涉案房屋装修损失由当事人按导致合同无效的过错比例确定。刘细梅作为桥中北路2-4号场地承租方，明知场地的临时建筑已经过期的情况下，仍然与桥城宾馆签订《租赁合同》，应承担合同无效的主要过错责任；桥城宾馆作为承租方，在其对涉案房屋应了解而未了解或者已了解而仍签署合同的情况下，须承担相应的次要责任。一审法院酌情确定刘细梅与桥城宾馆对《租赁合同》无效的过错责任比例为7：3。依广东高迪评估咨询有限公司出具的《价格评估结论书》的意见，桥城宾馆对涉案房屋进行装修的房屋装修工程总价为2085885元，室内附属物品总值343160元。由于刘细梅并未明确表示同意接收利用室内附属物品，故该部分物品由桥城宾馆自行处理，其价值不列入合同无效的装修损失范围；前述房屋装修工程总价平摊到租期内各月的金额为22190.27元（2085885元÷94）。由于本案诉讼过程中，桥城宾馆尚未退出涉案房屋，故一审法院确定桥城宾馆主张的刘细梅赔偿装修损失以15533.19元/月（22190.27元/月×0.7）为标准，自其退出涉案房屋之日起计算至2023年9月30日止。桥城宾馆超出前述范围的装修损失赔偿主张，一审法院不予支持。至于装修损失赔偿的利息，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于预期经营收益赔偿及利息问题。一般而言，预期收益是在合同正常履行情况下，当事方期待的履行利益；预期收益损失赔偿相对于合同违约情形，属于违约损失赔偿之一种形式。就本案而言，涉及《租赁合同》无效，在此情形下桥城宾馆所提自2019年9月30日起至2023年9月30日的预期经营收益及利息的诉讼请求缺乏法律规定的基础，一审法院不予支持。关于河沙六社责任问题。本案属于合同纠纷，河沙六社并非《租赁合同》的当事方，因此桥城宾馆关于河沙六社对刘细梅合同无效的相关责任承担连带责任的诉讼请求，缺乏依据，一审法院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2020年12月14日判决如下：一、确认桥城宾馆与刘细梅于2015年12月1日签订的《租赁合同》无效；二、自本判决发生法律效力之日起九十日内，刘细梅向桥城宾馆赔偿装修损失（装修损失以15533.19元/月为计算标准，自桥城宾馆实际退出广州市荔湾区桥中北路2-4号3楼1号之日起计至2023年9月30日止）；三、驳回桥城宾馆的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费148732元，由桥城宾馆负担145058元，刘细梅负担3674元；鉴定费66694元，由桥城宾馆负担26604元，刘细梅负担40090元（桥城宾馆已预付的鉴定费，由刘细梅在本判决生效之日起十日内向桥城宾馆支付）。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：一、桥城宾馆主张的装修损失问题；二、河沙六社应否与刘细梅共同承担对桥城宾馆的赔偿责任。关于焦点一。一审法院认定双方签订的《房屋租赁合同》因租赁物超出临时建筑使用期限无效正确。鉴于刘细梅、桥城宾馆、河沙六社对一审法院认定刘细梅、桥城宾馆对合同无效的过错责任比例为7:3，即刘细梅作为出租人承担70%责任，桥城宾馆作为承租人承担30%责任均无异议，本院对此不再审查，予以认可。关于涉案物业装修损失问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】11号）第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”根据上述法律规定，双方应对租赁物已形成附合的装饰装修损失现值根据双方对合同的过错予以分担。桥城宾馆上诉主张室内附属物品应计入赔偿范围，不符合法律规定，本院不予采纳。一审法院根据桥城宾馆的申请，委托评估机构对涉案物业竣工时间2016年8月的装修投入进行鉴定，评估机构由此作出鉴定结论：涉案房屋装修工程总值为2085885元，评估基准日2016年8月。经查，桥城宾馆于2019年8月27日提起本案诉讼，截至该日桥城宾馆已使用了该装饰装修达三年之久，存在折旧损耗，故上述鉴定结论不能直接作为认定双方分担涉案租赁物装饰装修现值损失的依据。为减少当事人诉累，本院结合涉案房屋装饰装修至本案诉讼期间存在一定程度的折旧，以及该装饰装修用于宾馆特殊行业经营的事实，参考同类型装饰装修的折旧惯例，根据日常生活经验法则，酌定涉案房屋装饰装修于本案诉讼时的现值为1251531元（2085885元×60%），刘细梅、桥城宾馆应按照各自过错比例分担该现值损失，故刘细梅应承担70%即876071.7元（1251531元×70%）的赔偿责任。至于桥城宾馆至本案诉讼时尚未退出涉案房屋继续使用房屋装饰装修的问题，因生效的一审法院（2019）粤0103民初9813号及本院（2020）粤01民终18368号民事判决已经判决刘细梅及次承租人向河沙六社交还包括涉案房屋在内的场地，该生效判决现已进入执行程序，故桥城宾馆该行为应由执行程序依法处理，不属于本案审理的范围。关于焦点二。本案审理的是桥城宾馆与刘细梅之间的合同纠纷，根据合同相对性原则，河沙六社不是该合同当事人，故桥城宾馆主张河沙六社应与刘细梅共同承担赔偿责任，缺乏法律依据，本院不予支持。至于河沙六社与刘细梅之间的租赁关系，不属于本案审理的范围，本院不予调处。关于桥城宾馆于上诉状中请求改判支持其一审全部诉讼请求，但桥城宾馆于二审诉讼中并未针对其一审诉请的转让费250万元及预期经营收益提出上诉理由，也未提供新的证据证明其主张，故本院认可一审法院对此的认定，不予支持侨城宾馆该上诉请求。综上所述，桥城宾馆的部分上诉请求成立，本院予以支持；其他不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，唯部分处理结果不当，本院予以改判。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】11号）第三条第二款、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7559号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7559号民事判决第三项；三、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7559号民事判决第二项为：刘细梅向广州市桥城宾馆有限公司赔偿装修损失876071.7元；四、驳回广州市桥城宾馆有限公司其他的诉讼请求。一审案件受理费148732元，由广州市桥城宾馆有限公司负担136258元，刘细梅负担12474元；鉴定费66694元，由广州市桥城宾馆有限公司负担20008.2元，刘细梅负担46685.8元。二审案件受理费145058元，由广州市桥城宾馆有限公司负担136258元，刘细梅负担8800元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年八月二十日书记员  张 旭彭诗敏