西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2021）藏01民终606号上诉人（原审原告、反诉被告）：彭建，男，1990年1月9日出生，汉族，经商，住四川省宜宾市宜宾县。        委托诉讼代理人：朗杰旺姆，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。        委托诉讼代理人：孙文革，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。        被上诉人（原审被告、反诉原告）：晋美旺久，男，1980年3月11日出生，藏族，经商，住西藏自治区拉萨市城关区。        委托诉讼代理人：尼玛卓玛，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。        委托诉讼代理人：娜布珍玛，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。        上诉人彭建因与被上诉人晋美旺久房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初1061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人彭建的委托诉讼代理人朗杰旺姆，被上诉人晋美旺久的委托诉讼代理人娜布珍玛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。        彭建上诉请求：1．撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初1061号判决第二项，改判：（1）被上诉人按双方之间签订的《房屋租赁合同》向上诉人交付一楼六间门面房屋；（2）被上诉人向上诉人支付一楼六间门面房的占有费236000元；（3）由被上诉人承担本案律师费25000元；2．本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：原审法院认定事实错误，导致判决结果错误。一、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方均具有法律约束力。该《房屋租赁合同》明确载明租赁范围为1、2、3、4楼，其中1、2、3楼的面积为1250㎡。根据测量报告一楼六间门面的面积为327.13㎡，如除去六间门面房，本案租赁面积仅为817.87㎡，明显与合同约定不符。照此一来，如2、3楼18间房屋的年租金是400000元，与市场价完全不符。原审法院在判决中称在租赁合同中未约定一楼六间门面房，而本案所涉《测绘技术报告书》中测量的房屋面积（包含6间门面）为1145.2㎡，双方签订的《房屋租赁合同》中载明的租赁房屋面积为1250㎡，故一审法院认定双方在签订《房屋租赁合同》时未实际测量面积，属认定事实错误。本案被上诉人作为房屋的合法出租人、所有权人对其房屋的面积不可能不知情，该面积已经过双方确认，上述《测绘技术报告书》可以证实一楼6间门面房包含在双方之间的租赁合同范围内。二、原审法院称上诉人未在合理期限内提出异议，该部分认定缺乏事实根据和法律依据。上诉人一直在向被上诉人主张权利，让其按照合同约定履行相关义务，也在合理期限内以诉讼的方式主张权利，不存在一审法院所谓的“未在合理期限内提出异议”的情况。三、上诉人在一审中提交的《接处警登记表》等可以反映被上诉人实际占有上诉人7间租赁房屋，其一审第一次开庭时也认可实际占有7间房屋，只不过双方提前约定了其有权占有，但一审法院在判决书中对此未作认定，而是根据其后期认可的房间数量进行判决，明显偏袒对方当事人。四、上诉人认为针对律师费，是否开具发票与被上诉人依约承担的律师费用不具有对等关系，一审法院对此判决有误。对于律师费的承担方式，双方之间的合同明确进行了约定。上诉人也提交了相应的委托代理合同、收据等支付凭证，另外委托诉讼代理人出庭参加诉讼并且参与现场勘验等活动，能够证实上诉人与律师事务所之间形成了委托代理关系，二审中上诉人也已提交律师事务所发票，相关律师费理应得到支持。五、上诉人主张的一楼六间门面房的占有使用费，有事实和法律依据，应当得到支持。一审法院认为六间门面独立分开而判定六间门面不包含在租赁合同范围内属认定事实错误。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同中出租人将租赁物交付承租人使用和收益是出租人的一项主合同义务，也是合同得以顺利履行的基础。本案中被上诉人未按双方之间的合同约定履行交付房屋的义务，现一楼六间门面的租金均由被上诉人收取，导致上诉人的相应收益减少，上诉人主张被上诉人向上诉人支付由其收取的占有使用费有事实根据和法律依据。另，2、3楼和一楼六间门面的水电费亦未分开收取，亦可印证六间门面房包含在租赁房屋范围内。综上，一审判决认定事实有误，恳请依法改判支持上诉人的全部上诉请求。        晋美旺久辩称，一、上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同并不包括六间门面房，上诉人不具有交付六间门面房的义务，自然不存在需支付门面房占有使用费的情形。1．在本案中，被上诉人在与上诉人就案涉房屋租赁一事从前期的沟通到之后的签订合同，均未涉及到上诉人主张的六间门面房，即本案《房屋租赁合同》的租赁标的并不包括六间门面房，且合同中未提到任何有关六间门面房的租赁事宜；上诉人在签订房屋租赁合同之前曾在被上诉人案涉房屋宾馆住宿长达3个月，其对于门面房的租赁现状，即已出租状态不可能不知情，包括一审庭审过程中被上诉人的证人也就是案涉门面房的承租人出庭明确陈述上诉人从未向他们催缴租金，上诉人在质证环节亦明确陈述未向证人催收租金的原因是已知租金交给了房东晋美旺久，在此种情况下，若双方间的《房屋租赁合同》涉及六间门面房，上诉人在合同中必然是需要对已收取部分租金的处置等进行约定。2．上诉人未举出任何有效的证据证明其租赁的房屋包括一楼的六间门面，其一直主张《接处警登记》及视频证据能够证明被上诉人具有六间门面房的交付义务，但《接处警登记》只能体现被上诉人在案涉房屋居住的事实，且就该事实双方有口头约定，与其本次上诉主张的六间门面房无任何关联，故上诉人应当承担举证不能的不利后果。3．从房屋面积来说，尽管一审过程中进行了房屋面积测量的鉴定，但是测量的面积、合同面积、房产证面积均不一致，该情况可印证当时双方签订合同中并未实际测量房屋面积，且该情况也符合实际情况。4．从房屋租赁的目的来看，上诉人租赁的目的系经营酒店，双方签订合同时并未实际测量房屋面积，并无租赁商品房的合意。5．双方的房屋租金为400000元／年，而被上诉人每年可从六间门面房的承租人处可收取236000元，若双方租赁合同的标的包括六间门面房，对于剩余酒店面积的房屋，上诉人仅需支付164000元／年，如此低价在现有的市场价格环境下双方根本无法达成一致意思表示。鉴于案涉《房屋租赁合同》的租赁范围并不包括六间门面房，故上诉人主张的房该部分占有使用费缺乏事实根据和法律依据。二、上诉人要求被上诉人承担律师费的主张不能成立。本案中，尽管上诉人于二审开庭前提交了新证据律师事务所出具的发票，但因缺乏付款记录，不能证明该费用实际产生，且在被上诉人不具有交付六间门面义务的情况下，其该项主张不应得到支持。        彭建向一审法院起诉请求：1．判令被告按双方之间签订的《房屋租赁合同》向原告交付一楼的六间门面房屋；2．判令被告向原告支付一楼6间门面的占有使用费243000元；3．判令被告向原告支付被告占有的7间房（两大五小）的占有使用费106000元（大：4500×4×2=36000元，小：3500×4×5=70000元）；4．判令由被告承担本案的律师代理费25000元；5．判令由被告承担本案的诉讼费。        晋美旺久向一审法院提起反诉请求：1．判令撤销双方之间的房屋租赁合同；2．判令反诉被告限期返还租赁房屋；3．判令反诉被告承担本案诉讼费用。        一审法院认定事实：拉萨市城房权证城字第XXXX号登记热木其噶丹康萨二巷22号房屋总层数为三层，建筑面积995㎡。        2017年7月1日，甲方晋美旺久与乙方王某某签订《房屋租赁合同》，约定甲方将小昭寺北22号门面出租给乙方使用，月租金5000元，租赁期限截至2025年7月1日。2017年8月4日，甲方晋美旺久与乙方曲某签订《房屋租赁合同》，约定甲方将门面出租给乙方使用，用途为经营饭馆，月租金2000元，租赁期限截至2022年8月4日。2018年12月1日，甲方晋美旺久与乙方丹某某签订《房屋租赁合同》，约定甲方将热木其噶丹康萨二巷22号门面出租给乙方，租赁期限六年，月租金3200元。2019年1月30日，甲方晋美旺久与乙方索某某签订转让合同，约定门面转让年限为六年，转让费60000元，月租金2000元，电费、卫生费自负。2019年4月19日，甲方晋美旺久与乙方某某合加签订《房屋租赁合同》，约定门面出租给乙方使用，租期自2019年4月19日至2025年4月19日，月租金3500元，押金70000元，水、电、卫生费由乙方自行承担。2019年12月1日，甲方晋美旺久与乙方某某签订房屋转让合同，甲方将门面以150000元的价格转让给乙方，期限自2019年12月1日至2026年12月1日，月租金4000元。        2019年9月12日，出租方晋美旺久与承租方彭建签订《房屋租赁合同》，约定：一、房屋地址位于：拉萨市城关区噶丹康萨二巷2号1、2、3、4楼。其中1、2、3楼的租赁面积为1250㎡。附详细出租平面图，详见平面图（平面图具有同等法律效力）。租赁房屋4楼由乙方进行建设，乙方承诺于2020年4月30日之前建设完工。如乙方未在2020年4月30日之前完成4楼建设工程，甲方有权解除合同，但需向乙方退还全部押金。二、租赁期限、押金及房租约定。1．该房屋的租赁期为2019年9月1日起至2029年9月1日止。2．房屋押金：自本合同签订之日乙方以现金的方式给甲方支付押金500000元，甲方需向乙方出具收据。租赁期限届满后，如乙方在合同履行过程中未存在任何违约行为，且将租赁房屋交还给甲方后，甲方在7个工作日内将押金退还给乙方。3．房租：2019年9月1日至2022年9月1日年的租金为400000元／年，后每三年在前三年租金的基础上增加5％。4．租金的支付时间及方式：2019年9月1日至2020年9月1日的房屋租金，乙方已经向甲方支付2019年9月1日至2020年3月1日的租金。乙方于2020年9月1日之前向甲方支付剩余半年租金。自第二年开始每年的租金支付时间为每年开始前7日内，直至合同到期。5．租赁房屋交付期限：自双方签订合同之日起7日内，甲方向乙方交付该房屋。三、乙方权利义务1．房屋租赁期间，若遇到该宗土地（房屋）被国家征收等不可抗拒的因素，在不影响甲方利益的前提下，乙方须服从相关部门规定，配合有关拆迁、征收等工作，不得有任何异议。国家征收补偿的所有费用归甲方所有，但是甲方向乙方收取的押金及已经支付的剩余租期的租金甲方需全部退还给乙方。2．租赁期限内，水电费由乙方自行承担，乙方需承担门前四方责任，即：环境卫生、公共秩序、公共设施、绿化美化。如因乙方未按时缴纳相关费用导致的断水断电，全部由乙方自行承担，与甲方无关。3．乙方需在国家和自治区政策范围内从事合法经营，不得开设赌场，不得给第三方提供卖淫嫖娼的场所，乙方做好防火（并配备消防设施、设备）、防盗、安全经营等，若不慎发生火灾、盗窃等事件，造成人员及财产损失一切责任由乙方承担。4．乙方因使用需要，在不影响房屋整体结构的前提下，可以对房屋进行装饰装修。租赁期限届满后，房屋内乙方购买的可拆卸的装修乙方在合理期限内搬走，不可拆卸的房屋内的装修物无偿归甲方所有。租赁时属于甲方的可移动的物品乙方不得搬走。5．合同到期后，乙方需在10日内将房屋腾空交付给甲方，甲方需在乙方搬走后7日内将全部押金退还乙方。6．乙方在租赁期间产生的经济纠纷由乙方自行承担，与甲方无关。四、房屋转让与转租1．房屋租赁期内，乙方不得转租或转让该房屋，否则视为违约。五、违约责任1．如乙方未按合同约定支付租金，每逾期一日需向甲方支付逾期租金千分之三的违约金，逾期超过60日，则甲方有权解除本合同，要求乙方返还租赁物，并有权要求乙方承担未付租金30％的违约金。2．租赁期内，乙方若从事违反国家法律及地方法规的违法行为，一切责任由乙方承担。同时，甲方有权解除本合同，没收乙方押金。3．乙方将租赁房屋转让、转租的，甲方有权解除合同，乙方已经支付的租金不予退还，并可要求乙方承担合同总租金20％的违约金。4．如甲方在租赁期间无故提前解除合同，甲方应当全部退还乙方已经交付的房租未到期的租金及全部押金，并应赔偿给乙方造成的损失。5．合同到期，甲乙双方决定不再续租后，乙方逾期腾房的，需按照合同约定租金的三倍向甲方支付占用费，并承担逾期腾房给甲方造成的损失。六、争议的解决方式在履行本合同过程中产生的任何争议，双方应友好协商解决，协商不成的，任何一方可向租赁房屋所在地有管辖权的人民法院提起诉讼解决。违约方除承担违约责任外，还应承担守约方为主张权利支出的一切费用，包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、执行费、鉴定费等。七、其他1．未尽事宜，甲乙双方协商一致后签订书面补充协议。2．本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字后生效。        2019年9月1日，彭建向晋美旺久支付房租200000元。2019年9月12日彭建向晋美旺久支付押金500000元。        彭建与晋美旺久签订《房屋租赁合同》后晋美旺久继续占有使用五间房屋至2019年12月24日搬离。大间每月租金为4500元，小间每月租金为3500元。        拉萨盛世恒通测绘信息咨询有限公司于2020年12月13日出具的测绘技术报告书，载明一层（不含通道）、二层、二层阳台、三层、三层阳台、天井（不含阳台）、一层通道总面积为1145.2㎡。        一审法院认为，彭建与晋美旺久签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律，行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，彭建主张双方签订的房租租赁合同中包含了一楼的六间门面房，晋美旺久未按时交付六间门面房，属未完全履行完合同义务，要求其交付六间门面房屋，并支付其占有使用费243000元。对此提交了《房屋租赁合同》、房屋所有权证、报案记录、营业执照、测绘技术报告书用于证明六间门面包含在案涉租赁合同中。一审法院认为，原被告双方签订的《房屋租赁合同》中就晋美旺久已出租的六间门面房未作任何约定，测量技术报告书中测量的房屋面积（包含六间门面）为1145.2㎡，而彭建与晋美旺久签订的案涉租赁合同约定的面积为1250㎡，房产证上登记的面积为995㎡，从而能够确认双方在签订《房屋租赁合同》时未测量房屋实际面积，六间门面与宾馆大门分开属独立的门面，彭建在签订完《房屋租赁合同》后在合理期限内未提出异议，也未要求六间门面的租户向自己缴纳租金，且庭审中彭建明确表示自己租赁的目的为经营宾馆酒店，而六间门面与经营宾馆酒店无关。彭建提交的证据无法证明六间门面包含在案涉《房屋租赁合同》中。根据相关法律规定，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。故对其诉讼请求，依法不予支持。对于彭建要求晋美旺久支付占有的七间房（两大五小）的占有使用费106000元的诉讼请求，彭建提交了视频资料、公示的价格及收据，该证据能够证明房屋租金标准及晋美旺久搬离的时间。但彭建未提交相关证据证明晋美旺久实际占有使用的房屋数量，在庭审中晋美旺久自认自签订合同之日起至2019年12月24日占有使用彭建的五间房屋，其中两间大的三间小的，经核算为67600元（大：4500元÷30天×104天=15600元×2间＝31200元，小：3500元÷30天×104天=70000元×3间＝36400元）。对此晋美旺久辩解已向彭建交清五间房屋的占有使用费，但提交的证据无法证实其证明目的，故对该辩解意见不予采纳，因此该项诉讼请求，予以部分支持。对于彭建要求晋美旺久承担本案律师代理费25000元的诉讼请求，一审法院认为，彭建提交的证据无法证明该费用已实际产生，故对该诉讼请求不予支持。反诉原告晋美旺久认为案涉租赁合同存在重大误解要求判令撤销双方之间的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本案中晋美旺久与彭建签订的《房屋租赁合同》约定了租赁房屋及租金、交付时间等相关内容，该租赁合同不属于认识错误存在重大误解的情形，因此对该项诉讼请求法院不予支持。对于反诉原告晋美旺久要求反诉被告彭建限期返还租赁房屋的诉讼请求，一审法院认为，反诉原告晋美旺久的该项诉讼请求无事实和法律依据，对此不予支持。综上所述，对于彭建要求晋美旺久按双方签订的《房屋租赁合同》交付一楼六间门面房屋的诉讼请求，不予支持。对于彭建要求晋美旺久支付一楼六间门面的占有使用费243000元的诉讼请求，不予支持。对于彭建要求晋美旺久支付占有七间房（两大五小）的占有使用费106000元的诉讼请求，仅支持五间房的占有使用费67600元。对于彭建要求晋美旺久承担本案的律师代理费25000元的诉讼请求，不予支持。对于晋美旺久要求判令撤销双方之间的房屋租赁合同的诉讼请求，不予支持。对于晋美旺久要求彭建限期返还租赁房屋的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、晋美旺久于判决生效之日起十日内向彭建支付五间房屋的占有使用费67600元；二、驳回彭建的其他诉讼请求；三、驳回晋美旺久的全部诉讼请求。本诉案件受理费6910元，由彭建负担5661.03元，由晋美旺久负担1248.97元，反诉案件受理费50元，由反诉原告晋美旺久自行负担。        本院二审期间，上诉人提交律师事务所发票一组，欲证明其主张的律师费已实际产生。被上诉人质证认为，发票与律师费的产生并无直接关联，且本案中并不存在应由被上诉人承担律师费的情形，故对其关联性和证明目的不予确认。本院对该证据的认定将在本院认为部分进行评述。        本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。        本院认为，本案的争议焦点为双方之间的《房屋租赁合同》租赁的房屋范围是否包括一楼的六间门面，被上诉人应否向上诉人交付一楼的六间门并向被上诉人支付该部分房屋的占有使用费。对此本院评析如下：        根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人主张一楼的六间门面包含在其承租的房屋范围，双方之间的《房屋租赁合同》中明确载明其租赁房屋的范围为1、2、3、4楼，其中的1、2、3楼的租赁面积为1250㎡，且一审中房屋面积测量鉴定显示案涉房屋1.2.3楼的面积为1145.2㎡，若一楼的六间门面的面积327.13㎡不包括在租赁范围，则租赁房屋的面积与合同约定不符，相应的房屋租金明显高于市场价，与事实不符，且2019年10月11日的《接处警登记》亦可证实由于被上诉人拒不交付占有的房屋，上诉人就此提出异议并报警的事实。本院认为，在签订租赁合同过程中租赁的标的物系合同的关键要素，上诉人称其承租的房屋范围包括六间门面，并要求被上诉人直接交付房屋，而六间门面在合同签订时处于已出租状态，针对这一事实被上诉人在一审中提交了相应《房屋租赁合同》《租赁转让合同》，部分承租人的证人证言等，一审庭审中上诉人只是对上述证据的证明目的不予认可，但就此并未提供相反证据予以证明，且其在一审中亦并未提供任何证据证明案涉合同签订和履行过程中双方就已出租的六间门面纳入租赁范围进行过协商确认。事实上，案涉合同中对此亦无任何记载，再结合本案中的以下事实：首先，从六间门面房的结构来看，六间门面房与上诉人承租的其他房屋相互独立、互不相通；其次，涉案租赁标的物为双方均认可的特定房屋，双方约定的租金为固定总价租金，并不存在按约定面积划分具体租赁范围、计算租金数额的情形；再次，上诉人提交的《接处警登记》中记载的其在报案时的陈述只能反映当时被上诉人在案涉房屋居住的事实，而上诉人自己在本案中承认双方有约定被上诉人可暂时占有部分房屋居住，故该份证据并不能证明六间门面包含在双方租赁合同的范围内，据此，上诉人主张的事实缺乏证据支持，应承担举证不能的不利后果，故上诉人要求被上诉人交付一楼六间门面房，并支付相应占有使用费的上诉请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。        对于上诉人主张的律师费，鉴于本案中不存在被上诉人违反合同约定不交付房屋的违约情形，故对其主张的律师费不予支持。        由于本案法律事实发生在民法典施行前，按照“法不溯及既往”的原则，一审法院对本案实体裁判参照法律事实发生当时的法律予以适用并无不当。        对当事人未上诉部分，本院予以确认。        综上所述，彭建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费5215.00元，由上诉人彭建负担。        本判决为终审判决。        审判长    加央曲珍审判员    尼玛央宗审判员    四朗多杰二〇二一年八月十五日书记员    拉姆次仁