上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初10267号原告：上海昌恒物业管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：王帅，执行董事。委托诉讼代理人：张燕，女。委托诉讼代理人：邱鹏，上海徐伟奇律师事务所律师。被告：袁玉明，男，1969年12月5日出生，汉族，住上海市青浦区。原告上海昌恒物业管理有限公司与被告袁玉明物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海昌恒物业管理有限公司委托诉讼代理人张燕、邱鹏、被告袁玉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海昌恒物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告2015年1月至2020年6月的物业服务费人民币5,781.70元及违约金477.39元。审理中，原告变更诉请为：判令被告支付2015年1月至2021年6月的物业服务费6,464.60元及违约金566.90元。事实和理由：2015年11月30日，原告与青浦区白鹤镇西晶明园业主委员会签订《西晶明园物业管理合同》，约定由原告对西晶明园小区进行物业服务，期限二年，多层物业服务费为每月每平方米0.70元，按季交纳。合同期满后，原告与业委会续订了物业合同。被告系该小区房屋业主，自2015年1月起，被告拖欠物业服务费，经原告催讨，被告拒付，故原告起诉至法院。被告袁玉明辩称，不同意交纳物业费，理由：原告于2015年11月进入小区进行物业服务，但是原告进入小区未召开业主大会，也没有公示过物业服务合同。至2019年才公示公共收益，但是账目混乱，经12345投诉后，至2021年公示审计报告，其中公共收益内容中，公建配套架空层108个停车位，每个年租金2,000元，共计100万左右的停车费未入业主大会账户。其次，小区杂草多虫害多，垃圾到处都是，清洁不到位，路灯不亮，电瓶车遗失，车辆被划伤，车位规划不合理，乱停车现象，流浪狗不驱赶，公共设施破损很多、楼顶和窗顶积水不及时清理导致业主房屋漏水，物业周末无人值班、无法报修。被告未收到过电话，被告同意支付3年的物业服务费。经开庭审理查明，被告系上海市青浦区鹤如路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人，于2009年9月办理房地产权证，房屋建筑面积为118.40平方米。2015年11月30日，上海市青浦区白鹤镇西晶明园业主委员会作为甲方与原告作为乙方签订西晶明园物业管理合同，约定乙方为西晶明园的物业管理服务者，物业类型：住宅、多层住宅，座落位置：青浦区白鹤镇鹤如路185弄、鹤如路285弄。四至范围：东至白鹤村西厍队，西至顾家浜，南至鹤意路，北至鹤如路，乙方按照建筑面积向业主收取每月每平方米0.70元的物业费，物业服务费用按季交纳，业主应在每季度的物业服务开始前至服务完成后十日内履行交纳义务。逾期交纳的，违约金按日千分之三计算。本合同为期二年，自2015年12月1日起至2017年11月30日止。2017年11月30日，上海市青浦区白鹤镇西晶明园业主委员会作为甲方与原告作为乙方签订西晶明园物业管理合同，约定物业服务费用、交纳期限等与上述合同一致，期限自2017年12月1日至2019年11月30日止。2019年11月28日，上海市青浦区白鹤镇西晶明园业主委员会作为甲方与原告作为乙方签订西晶明园物业服务合同，乙方按照建筑面积向业主收取每月每平方米0.70元的物业费，物业服务费用按季交纳，业主应在每季第一个月履行交纳义务。业主延期支付物业服务费用等其他费用的，按照日千分之三计违约金。合同期限自2019年12月1日至2021年11月30日止。2015年9月，上海掌心物业管理有限公司出具委托书，委托原告收取2013年11月1日至2015年8月31日的物业管理费。2015年10月30日，原告作为乙方与甲方青浦区白鹤镇西晶明园业主委员会签订协议，约定原告协助甲方进行物业管理服务，期限自2015年11月1日至2015年11月30日。2018年5月31日，上海市青浦区白鹤镇西晶明园业主委员会出具证明，载明上海掌心物业管理有限公司于2015年8月31日撤离西晶明园小区。2015年9月1日至2015年10月31日期间，小区由业委会自管。2015年11月，业委会招聘原告作为西晶明园小区的物业管理服务企业，并签订协助管理协议，时间为2015年11月1日至2015年11月30日。以上事实，由原、被告的陈述，原告提供的物业管理合同、物业服务合同、不动产登记簿、上海掌心物业管理有限公司于2015年9月及2021年6月开具的证明、西晶明园业主委员于2018年5月开具的证明等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。本案的争议焦点之一是原告是否有权主张2015年12月之前的物业服务费？原告提供由上海掌心物业管理有限公司出具的证明及委托书、上海市青浦区白鹤镇西晶明园第二届业主委员会于2021年5月28日出具的证明，证明掌心物业将其服务期间对欠费业主享有的债权转让给了原告、业委会将其自管期间对欠费业主享有的债权转让给了原告，故可以向业主主张2015年12月之前的物业服务费。被告质证称原告提供的两份证明自相矛盾，且没有证据证明业委会自管，被告仅认可原告进场后的物业服务期间。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。上海掌心物业管理有限公司自2013年11月起，依据其与开发商签订的前期物业管理托管合同为西晶明园小区提供物业管理服务至2015年8月31日止，包括原告在内的西晶明园全体业主均有义务向该公司按时足额支付物业服务费用，并对拖欠的费用负有结欠义务。根据现有证据，其应收取物业服务费的债权已转让给了原告，故原告有权向欠费的业主主张相应欠付2015年1月1日至2015年8月31日的物业服务费。西晶明园业主委员会亦将2015年9月1日至2015年11月30日自管期间的对欠费业主享有的债权转让给了原告，故原告有权主张上述期间的物业服务费。本案的争议焦点之二是原告诉请有无过诉讼时效？原告为此提供2015年12月20日、2017年10月25日的收费通知单2份及落款为2020年5月的律师函及EMS邮寄凭证，证明原告向被告催交2015年1月至2015年12月、2015年1月至2017年12月的物业服务费、2015年1月至2019年12月的物业费，被告质证称从未收到过2015年及2017年的收费通知单，但收到过2020年的律师函，被告仅同意支付3年的物业服务费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条规定，当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签名、盖章、按指印或者虽未签名、盖章、按指印但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的。原告提供的2015年、2017年的收费通知单无其他证据显示已向被告方送达，且被告否认收到，故本院不予采信。2020年5月27日，原告向被告发送律师函催讨物业服务费。结合2017年11月30日的物业管理合同，业主应在每季度的物业服务开始前至服务完成后十日内履行交纳义务，故2017年3月之前的物业服务费已过诉讼时效，本院对原告主张的2017年4月1日开始的物业服务费予以支持。原告诉请的2017年3月31日之前的物业服务费已过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，本院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。原告与西晶明园业主委员会签订的物业管理合同、物业服务合同未违反法律、行政法规的效力强制性规定，应为合法有效。被告虽抗辩称原告提供的物业服务存在公共秩序维护、公共区域清洁卫生服务、共用部位及共用设施设备的维护、公共事务管理服务等方面的问题，但被告未能提供证据证明原告的服务存在严重瑕疵，被告以此作为拒付物业服务费的理由缺乏依据，本院难以采纳。被告反映原告存在停车费等其他账目应公开未公开的问题，可与业委会协商解决，原告亦于审理中提供了相关账目公示的材料。考虑到被告并非恶意拖欠物业服务费，被告未付物业服务费事出有因，故原告主张的违约金的诉请，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、2017年《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条规定，判决如下：一、被告袁玉明应于本判决生效之日起十日内支付原告上海昌恒物业管理有限公司2017年4月至2021年6月的物业服务费4,226.88元；二、驳回原告上海昌恒物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告袁玉明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 徐小红法官助理 杨凤逸书 记 员 胡冬美附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。……四、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条具有下列情形之一的，应当认定为民法典第一百九十五条规定的“权利人向义务人提出履行请求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签名、盖章、按指印或者虽未签名、盖章、按指印但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；……五、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。