广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终3239号上诉人（原审被告）：湛江市佳烨置业有限公司，住所地湛江开发区人民大道中71号3幢。法定代表人：李日荣，总经理。委托诉讼代理人：黎春沛，广东鸿峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈文颖，男，汉族，1986年6月13日出生，住广东省湛江市市辖区。委托诉讼代理人：陈晓明，广东纵信律师事务所律师。上诉人湛江市佳烨置业有限公司（以下简称“佳烨公司”）因与被上诉人陈文颖商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2021）粤0891民初773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人佳烨公司的委托诉讼代理人黎春沛、被上诉人陈文颖的委托诉讼代理人陈晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人佳烨公司上诉请求：1.撤销（2021）粤0891民初773号民事判决，驳回陈文颖的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由陈文颖承担。事实和理由：一、根据一审时陈文颖提供的《商品房买卖合同（预售）》中第四章第十一条第二款“但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，并不做赔偿：国家政策重大变化影响工程进度……等原因及其他非出卖人责任造成的延误”及佳烨公司一审时已提交的龙潮村村民干扰施工的证据，足以证明龙潮村村民干扰施工的行为是佳烨公司延期交房的根本原因，故一审认定佳烨公司承担逾期交房责任缺乏事实依据，依照《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第一百八十条“第二审人民法院依照民事诉讼法第一百五十一条的规定，对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查时，如果发现在上诉请求以外原判确有错误的，也应予以纠正”的规定，故请求撤销一审判决。二、即使佳烨公司应承担逾期交房违约责任，一审计算违约金的方法也缺乏法律依据，应予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，我国对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。衡量违约金是否过高以及是否应当调整，应以实际损失作为判断基础。本案中，陈文颖并没有提交证据证明其因佳烨公司的逾期交房致使其遭受了损失。反而由于最近几年湛江房价的飙升，诉争房屋一直处于增值状态。因此，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，请二审法院对违约金计算方法予以调整。综上，一审判决认定事实不当，适用法律错误，请求二审法院依法改判支持佳烨公司的上诉请求。被上诉人陈文颖答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈文颖起诉请求：1.佳烨公司向陈文颖支付逾期交房的违约金29040.21元（从2018年4月1日起计至2018年6月1日止，以购房款金额936781元为基数，按每日万分之五计算）；2.诉讼费用由佳烨公司承担。一审法院查明事实：2017年1月24日，陈文颖作为买受人与佳烨公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同(预售)》（合同编号：Y2017001396），合同第一、二、三、六、七条约定由陈文颖购买佳烨公司出售的坐落于湛江经济技术开发区人民大道中71号城市高地花园8幢1601房，建筑面积共115.9平方米，总价款936781元。该商品房已由湛江经济技术开发区房产管理局批准预售，预售许可证号为湛房预许第0220160036号。买受人应当于2017年1月24日前支付首期房价款686781元，余款250000元向贷款机构申请贷款支付。第八条逾期付款责任约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照全部房价款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，最高不超过全部房价款的10%。第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件约定：供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，于交付时间接通；燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，提供燃气接驳口；电话通信、有线电视、宽带网络：交付时线路敷设到户。第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，并不作赔偿：1.遭遇不可抗力；2.国家政策重大变化影响工程进度，或有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案换证等原因及其他非出卖人责任造成的延误；3.因买受人原因：如买受人未付清房款或其他约定费用、未按出卖人书面通知提交证件资料以及因买受人其他原因造成的一切延误等。均由买受人全部承担因自身原因而导致延期交付的一切法律责任；4.如因买受人原因未能在通知书约定的时间和地点办理商品房交接手续，或买受人无合法理由拒绝交接商品房符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照买卖合同约定交付了商品房，且视为买受人验房合格。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五的违约金。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付房款（含已付贷款部分），同时，出卖人按照买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五违约金，最高不超过买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%。该合同附件十一《补充协议》第二条第4点第（6）项约定：其他非因出卖人原因导致逾期交付的情形，合同约定买受人对商品房交付期限可以顺延，买受人不得以此解除合同。上述合同签订后，陈文颖向佳烨公司支付了全部购房款936781元，佳烨公司于2017年1月26日向陈文颖开具了首期房价款686781元的发票，于2017年8月19日向陈文颖开具了余款250000元的发票，于2019年3月4日向陈文颖开具了全部购房款936781元的发票。佳烨公司为从事房地产开发经营、物业管理、商铺出租、室内外装修装饰工程等项目的有限责任公司。2018年7月5日，佳烨公司开发的位于湛江开发区通过竣工验收，于2018年7月31日办理了竣工验收备案手续。陈文颖于2018年6月2日在《城市高地花园物业及资料移交书》上签名，办理了涉案房屋的收楼手续。另查明，由于湛江城市高地花园北面3米历史争议小路问题，湛江经济技术开发区泉庄街道办龙潮村民以拉横幅、静坐的方式干扰佳烨公司施工。佳烨公司分别于2017年3月1日至2017年3月27日、2017年4月1日至2017年4月23日、2017年5月10日至2017年5月26日、2017年6月5日至2017年6月23日、2017年8月7日至2017年8月19日、2017年10月10日至2017年11月9日、2017年12月2日至2017年12月26日、2018年1月8日至2018年1月20日发出工程暂停令，通知承包单位在施工现场东南方向（北门）暂停施工。2017年12月14日，佳烨公司员工陆晓聪就开发区人民大道沿线“三旧”改造项目即佳烨公司开发建设的城市高地花园商住小区的施工受阻问题，向湛江经济技术开发区国土资源局信访，认为佳烨公司的施工范围未超越用地红线，但龙潮村村民不予认可，每天有大量村民堵塞佳烨公司的施工通道，破坏佳烨公司正常生产秩序，请求政府相关部门做好群众工作。2018年1月15号，湛江经济技术开发区国土资源局答复陆晓聪认为城市高地花园用地合理合法。根据湛江市住房和城乡建设局公布的《湛江市市区2018年房屋租赁市场指导性租金》的通知文件规定，房屋租赁市场指导性租金，是政府宏观调控和管理房屋租赁市场、维护租赁双方合法利益、处理房屋租赁价格纠纷、指导租赁双方合理约定价格的参考依据，人民大道中房屋地段分等级为一等三级，住宅框架结构租金为18-20元/平方米。一审法院认为:本案属于商品房预售合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。陈文颖与佳烨公司签订的《商品房买卖合同(预售)》、《补充协议书》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。根据陈文颖的诉求及事实理由和佳烨公司的抗辩意见，本案当事人存在以下争议焦点问题：一、关于佳烨公司应否承担逾期交房违约责任的问题。佳烨公司抗辩龙潮村村民干扰施工的情况是否属于涉案《商品房买卖合同(预售)》第十一条及该合同附件十一《补充协议》第二条第4点第（6）项所约定的非因出卖人原因导致逾期交付的，对商品房交付期限可以顺延的免责情形？佳烨公司是否应承担逾期交房违约责任？陈文颖、佳烨公司双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第十一条约定的非出卖人责任造成的延误仅包括“国家政策重大变化影响工程进度，或有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案换证等原因及其他非出卖人责任造成的延误”，在上述情形下，佳烨公司可以免责，并未明确约定因第三人侵权造成的延误，佳烨公司亦可以免责。而且，该合同附件十一《补充协议》第二条第4点第（6）项适用的对象是买受人，并不适用于佳烨公司，佳烨公司不能以此免除逾期交房的违约责任。合同违约责任是严格责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，在佳烨公司未按约定的期限向陈文颖交付涉案房屋的情况下，即便佳烨公司存在因第三人的原因（龙潮村村民干扰施工）造成其违约的情况，亦不当然免除佳烨公司逾期交房违约责任。故佳烨公司关于其不应承担逾期交房违约责任的抗辩理由，没有事实与法律依据，不予支持。二、关于佳烨公司逾期交房违约天数应如何计算的问题。本案中，合同签订后，陈文颖已按合同约定向佳烨公司履行了支付购房款的义务，佳烨公司应按合同约定于2018年3月31日前将具备合同约定条件的商品房交付给陈文颖使用，但佳烨公司于2018年6月2日才将涉案房屋交付给陈文颖，其行为已构成了违约，依法应承担相应的违约责任。佳烨公司辩称由于涉案房地产8幢的业主总人数有超过三分之二以上业主都有签订《补充协议书》，经该幢专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，该补充协议书应视为三分之二以上业主的决议，未签订《补充协议书》的业主包括陈文颖应该受该协议的约束。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”的规定，本案中，涉案小区房屋的部分买受人与佳烨公司签订《补充协议书》是对房屋的交楼时间进行重新约定，可见该部分买受人在签订《补充协议书》时尚未与佳烨公司办理收楼手续，既未占有涉案房屋亦未办理房屋所有权登记，故该部分买受人此时并不属于业主，而陈文颖的情况亦与该部分买受人一样，此时并不属于业主。因陈文颖并未与佳烨公司签订《补充协议书》，根据合同的相对性原则，陈文颖不受佳烨公司与其他房屋买受人签订的《补充协议书》的约束，故交楼时间仍应以陈文颖与佳烨公司签订的《商品房买卖合同(预售)》第十一条约定为准，即佳烨公司应当在2018年3月31日前向陈文颖交付涉案房屋。对于佳烨公司该辩解意见，依法不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，陈文颖已于2018年6月2日实际接收涉案房屋，其请求逾期交房违约金计至2018年6月1日止，系其对自身权利的自由处分，予以支持。陈文颖主张从交房期限届满之次日即2018年4月1日起计算逾期交房违约金，予以采纳。据此，佳烨公司逾期交房的违约天数应自2018年4月1日起计算至2018年6月1日止，共计62天。三、关于逾期交房违约金是否过高及应否调整的问题。逾期交房违约金的计算，应充分尊重当事人的意思自治，合同对于违约金有明确约定的，原则上应按约定处理。违约金具有惩罚和补偿双重性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，只有在违约金过分高于造成的损失的情况下方能适当减少违约金，如果仅是一般高于造成的损失的情形，并无调整的必要。判断按合同约定计算的违约金是否过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则和诚实信用原则予以衡量，并非仅以房地产市场发展状况及房屋租赁市场指导性租金作为参照。本案中，虽然根据本案的证据未能确定陈文颖具体的损失数额，但根据涉案房屋的已付房款936781元、违约天数62天、双向义务是否对等（陈文颖逾期付款违约金亦按每日万分之五计算）等事实，涉案逾期交房违约金每日按已付房款万分之五计算为29040.21元（936781元×5?×62天），并未明显过高，同时亦未超过已付房款的10%。综上，佳烨公司关于应调低逾期交房违约金的抗辩理由缺乏充足依据，不予支持。陈文颖诉求佳烨公司支付逾期交房违约金29040.21元，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第一百二十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限湛江市佳烨置业有限公司在判决发生法律效力之日起10日内向陈文颖支付逾期交房违约金29040.21元；二、驳回陈文颖的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费526.01元，由湛江市佳烨置业有限公司负担。二审期间，佳烨公司与陈文颖均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人佳烨公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人佳烨公司的上诉请求和理由，及被上诉人陈文颖的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：一、关于佳烨公司应否承担逾期交房违约责任的问题。佳烨公司上诉主张龙潮村村民干扰施工导致其工期延误，属于涉案《商品房买卖合同》第十一条所约定的免责事由，其不应承担逾期交房违约责任。但是，涉案《商品房买卖合同》第十一条只是约定存在“国家政策重大变化影响工程进度，或有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案换证等原因及其他非出卖人责任造成的延误”的情形时，佳烨公司可以免责，并未明确约定因第三人侵权造成逾期交房时，佳烨公司亦可以免责。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依法法律规定或者按照约定解决”的规定，佳烨公司应承担逾期交房的违约责任。佳烨公司关于其不应承担逾期交房违约责任的上诉主张没有事实与法律依据，本院不予支持。二、关于佳烨公司与陈文颖约定的违约金是否过高，应否调整的问题。违约金的计算，应充分尊重当事人的意思自治，合同对于违约金有明确约定的，原则上应按约定处理，只有约定的违约金过分高于或低于造成的损失时，才予以调整。而判断按合同约定计算的违约金是否过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则和诚实信用原则予以衡量。一审法院认为佳烨公司与陈文颖约定的违约金并未明显过高，不予调整，已就此进行了充分论述，并无不当，本院不再赘述。佳烨公司上诉主张调低逾期交房违约金缺乏充足依据，本院不予支持。综上所述，佳烨公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费526.01元，由上诉人湛江市佳烨置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 林 竹审 判 员 王默朗二〇二一年八月四日法官助理 杨 旸书 记 员 林菲菲附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。