安徽省石台县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1722民初483号原告：石台碧盛房地产开发有限公司，住所地安徽省池州市石台县仁里镇金钱山北路金山阳光小区45幢101室。法定代表人：张天驰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴飞，安徽中特律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵磊，安徽中特律师事务所实习律师。被告：方雪平，女，1981年12月3日出生，汉族，住安徽省池州市石台县。被告：何云涛，男，1977年1月9日出生，汉族，住安徽省池州市石台县。二被告共同委托诉讼代理人：伍平生，安徽程千胜律师事务所律师。原告石台碧盛房地产开发有限公司（以下称石台碧盛公司）与被告方雪平、何云涛房屋买卖合同纠纷一案，本院2021年7月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年8月4日，公开开庭进行了审理。原告石台碧盛公司委托诉讼代理人吴飞、赵磊、被告何云涛以及二被告共同委托诉讼代理人伍平生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石台碧盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告方雪平、何云涛支付逾期付款违约金44982元（逾期付款违约金以本金630000元为基数，按照每日万分之三，自2018年10月31日起暂计算至2019年6月24日止）；诉讼过程中，石台碧盛公司变更该诉讼请求为：判令被告方雪平、何云涛支付逾期付款违约金5103元（逾期27天，自2019年5月30日起，按每日万分之三计算至2019年6月25日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月24日，被告方雪平、何云涛与原告签订《石台碧桂园认购书》，认购案涉商品房并支付定金；同日原、被告双方草签《商品房预售合同》、三份合同附件和四份附件附录（统称合同文件）；同年7月30日，双方签订了《银行按揭及公积金付款方式补充协议》；2018年10月3日双方签订了编号2016005532《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并于2019年5月5日在石台县房地产服务中心备案。合同约定被告购买原告开发的“石台碧桂园”项目30幢二单元202室商品房，用途为住宅，建筑面积为112.77平方米,套内建筑面积92.45平方米，商品房单价为9324.68元每平方米，总价1051544元。合同签订后，原告按约履行合同，案涉商品房于2020年4月1日建成并取得《池州市建设工程竣工验收备案证书》，具备交付条件。双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》第一条明确约定了案涉商品房的付款方式及期限，但被告未按照合同约定的期限付款，已构成违约，直至2019年6月25日才付清房款。原告认为，被告的违约行为，侵害原告的正当权益，故诉至法院。为支持其诉讼请求，原告向本院提交了以下证据：1.原告的营业执照复印件及法人身份信息；2.两被告身份证复印件；3.原、被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》复印件各一份；4.池州市建设工程竣工验收备案证书复印件一份；5.逾期付款违约金明细表一份；6.原、被告银行交易流水复印件一份；7.原、被告签订《石台碧桂园认购书》复印件一份；8.原、被告签订《商品房预售合同》和合同文件复印件各一份；9.原、被告签订《银行按揭及公积金付款方式补充协议》复印件一份；10.原告工作人员商珊微信聊天记录复印件三份。方雪平、何云涛辩称，与原告签订的《石台碧桂园认购书》、《商品房预售合同》和《商品房买卖合同》，是我夫妻一起签字确认，合同没有瑕疵。交款日期完全是按原告工作人员要求的日期去履行，该房屋2019年5月5日备案，备案后应给予我夫妻合理的时间办理银行按揭手续，2019年6月21日与石台农村商业银行签订《住房按揭借款合同》，6月25日按揭款就交付了，不存在违约。另交易房屋存在漏水质量问题，请求法院驳回原告诉讼请求。为支持其抗辩意见，被告方雪平、何云涛向本院提交了以下证据：1.被告与石台农村商业银行签订的《住房按揭借款合同》及借据复印件各一份；2.与原告工作人员商珊、谌义、沈旭和王玉韩微信聊天记录复印件四组。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证,被告对原告提供的证据无异议；原告对被告提供的证据真实性无异议，但认为其提供与原告工作人员商珊、谌义、沈旭和王玉韩间的微信聊天记录不完整、不全面，从上述原告工作人员的聊天记录看不出与被告达成新的延迟付款协议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和所提供的证据，本院经审理认定事实如下：2018年7月24日，石台碧盛公司与方雪平、何云涛签订《石台碧桂园认购书》，认购书约定：方雪平、何云涛认购石台碧盛公司出售的位于安徽省池州市石台县，认购总价为1051544元，交房日期为2021年10月26日；付款时间为：签署本认购书时付清定金200000元；第一期楼款421544元（含定金）于2018年7月30日前付清；如选择银行按揭付款方式，须同时办妥按揭申请手续；第二期楼款630000元（银行按揭款）于2018年10月30日前付清；付款方式非经石台碧盛公司同意，不得更改。同日方雪平、何云涛与石台碧盛公司签订了《商品房预售合同》等合同文件，其中，对逾期付款责任作出约定：逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。认购书和合同签订后，方雪平、何云涛支付了购房定金200000元。2018年7月29日，方雪平、何云涛支付第一期楼款剩余部分221544元。同年7月30日，双方签订了《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，协议约定：该商品房总房价款为1051544元，其中59.91%（即贷款金额为630000元）方雪平、何云涛以商业银行按揭贷款的方式支付给石台碧盛公司；如方雪平、何云涛的原因，导致商业银行按揭贷款不被审批，方雪平、何云涛须按双方的合同约定期限支付房款，逾期则承担日万分之三违约金。2018年10月3日石台碧盛公司与方雪平、何云涛签订编号2016005532《商品房买卖合同》以及需要合同备案的其他合同文件，其中对交房日期、付款方式和期限重新约定为：交房日期为2020年10月26日；签订《商品房买卖合同》时，买受人付总房款40.09%，即421544元，并向贷款银行办理按揭申请手续；买受人在2019年5月29日前，付总房款59.91%，即630000元（银行按揭款）给出卖人。该《商品房买卖合同》于2019年5月5日在石台县房地产服务中心登记备案。2019年6月21日，方雪平、何云涛与石台农村商业银行签订《住房按揭借款合同》，按揭贷款金额630000元，迟于双方约定的应付二期楼款日期2019年5月29日22天（2019年5月30日至同年6月21日）；至此，该房款已全部付清。另查明，石台碧盛公司在庭审中提供（石）房预售证第（2018005）号商品房预售许可证复印件一份，证明与方雪平、何云涛签订的《石台碧桂园认购书》、《商品房预售合同》及《商品房买卖合同》均为合法、有效合同。石台碧盛公司与方雪平、何云涛提供的石台碧盛公司工作人员与方雪平、何云福（何云涛哥哥）微信聊天记录，没有双方一致同意延迟付款的信息，只有银行按揭付款、合同备案登记手续、催收房款和房屋质量瑕疵等信息。本院认为，合法、有效的商品房买卖合同，依法受法律保护。原、被告双方签订的《石台碧桂园认购书》、《商品房预售合同》及《商品房买卖合同》等合同文件均是双方真实的意思表示，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条的规定，本院予以确认。被告辩称根据与原告工作人员的微信聊天，是按照对方的要求支付房款，且原告2019年5月5日到石台县房地产服务中心办理房屋登记备案手续，同年6月25日被告就办妥银行按揭，被告是在合理期间履行义务，不存在违约，并提供与原告工作人员微信聊天记录予以证明。本院对原、被告提供的微信聊天记录进行审查，微信记录未有发现双方一致同意延迟付款的信息，该微信聊天记录只反映银行按揭付款、合同备案登记手续、催收房款和房屋质量瑕疵等信息，且该微信聊天记录不够全面、完整，对此，本院不予采信；同时双方在2018年10月3日签订的《商品房买卖合同》中约定，买受人付总房款40.09%后，就要向贷款银行办理按揭申请手续，而被告却在合同约定2019年5月29日付款期限后，才向银行申请银行按揭贷款，显然违约。原告提出被告应支付二期楼款逾期违约金的时间从2019年5月30日起至2019年6月25日止，依据双方合同约定以及被告与石台农村商业银行签订的《住房按揭借款合同》日期为2019年6月21日，该时间应作为被告付款时间；至于银行什么时间转账，不是被告所能掌控，故逾期时间为2019年5月30日起至同年6月21日止，共22天，逾期违约金为4158元（22天×630000元×日万分之三）。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条规定，判决如下：一、被告方雪平、何云涛于本判决生效之日起三十日内给付原告石台碧盛房地产开发有限公司逾期付款违约金4158元；二、驳回原告石台碧盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元，减半收取462.5元，由原告石台碧盛房地产开发有限公司负担440元，被告方雪平、何云涛负担22.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。审判员  王林二〇二一年八月二十七日书记员  肖俊附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。安徽省石台县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1722民初483号原告：石台碧盛房地产开发有限公司，住所地安徽省池州市石台县仁里镇金钱山北路金山阳光小区45幢101室。法定代表人：张天驰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴飞，安徽中特律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵磊，安徽中特律师事务所实习律师。被告：方雪平，女，1981年12月3日出生，汉族，住安徽省池州市石台县。被告：何云涛，男，1977年1月9日出生，汉族，住安徽省池州市石台县。二被告共同委托诉讼代理人：伍平生，安徽程千胜律师事务所律师。原告石台碧盛房地产开发有限公司（以下称石台碧盛公司）与被告方雪平、何云涛房屋买卖合同纠纷一案，本院2021年7月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年8月4日，公开开庭进行了审理。原告石台碧盛公司委托诉讼代理人吴飞、赵磊、被告何云涛以及二被告共同委托诉讼代理人伍平生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石台碧盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告方雪平、何云涛支付逾期付款违约金44982元（逾期付款违约金以本金630000元为基数，按照每日万分之三，自2018年10月31日起暂计算至2019年6月24日止）；诉讼过程中，石台碧盛公司变更该诉讼请求为：判令被告方雪平、何云涛支付逾期付款违约金5103元（逾期27天，自2019年5月30日起，按每日万分之三计算至2019年6月25日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月24日，被告方雪平、何云涛与原告签订《石台碧桂园认购书》，认购案涉商品房并支付定金；同日原、被告双方草签《商品房预售合同》、三份合同附件和四份附件附录（统称合同文件）；同年7月30日，双方签订了《银行按揭及公积金付款方式补充协议》；2018年10月3日双方签订了编号2016005532《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并于2019年5月5日在石台县房地产服务中心备案。合同约定被告购买原告开发的“石台碧桂园”项目30幢二单元202室商品房，用途为住宅，建筑面积为112.77平方米,套内建筑面积92.45平方米，商品房单价为9324.68元每平方米，总价1051544元。合同签订后，原告按约履行合同，案涉商品房于2020年4月1日建成并取得《池州市建设工程竣工验收备案证书》，具备交付条件。双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》第一条明确约定了案涉商品房的付款方式及期限，但被告未按照合同约定的期限付款，已构成违约，直至2019年6月25日才付清房款。原告认为，被告的违约行为，侵害原告的正当权益，故诉至法院。为支持其诉讼请求，原告向本院提交了以下证据：1.原告的营业执照复印件及法人身份信息；2.两被告身份证复印件；3.原、被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》复印件各一份；4.池州市建设工程竣工验收备案证书复印件一份；5.逾期付款违约金明细表一份；6.原、被告银行交易流水复印件一份；7.原、被告签订《石台碧桂园认购书》复印件一份；8.原、被告签订《商品房预售合同》和合同文件复印件各一份；9.原、被告签订《银行按揭及公积金付款方式补充协议》复印件一份；10.原告工作人员商珊微信聊天记录复印件三份。方雪平、何云涛辩称，与原告签订的《石台碧桂园认购书》、《商品房预售合同》和《商品房买卖合同》，是我夫妻一起签字确认，合同没有瑕疵。交款日期完全是按原告工作人员要求的日期去履行，该房屋2019年5月5日备案，备案后应给予我夫妻合理的时间办理银行按揭手续，2019年6月21日与石台农村商业银行签订《住房按揭借款合同》，6月25日按揭款就交付了，不存在违约。另交易房屋存在漏水质量问题，请求法院驳回原告诉讼请求。为支持其抗辩意见，被告方雪平、何云涛向本院提交了以下证据：1.被告与石台农村商业银行签订的《住房按揭借款合同》及借据复印件各一份；2.与原告工作人员商珊、谌义、沈旭和王玉韩微信聊天记录复印件四组。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证,被告对原告提供的证据无异议；原告对被告提供的证据真实性无异议，但认为其提供与原告工作人员商珊、谌义、沈旭和王玉韩间的微信聊天记录不完整、不全面，从上述原告工作人员的聊天记录看不出与被告达成新的延迟付款协议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和所提供的证据，本院经审理认定事实如下：2018年7月24日，石台碧盛公司与方雪平、何云涛签订《石台碧桂园认购书》，认购书约定：方雪平、何云涛认购石台碧盛公司出售的位于安徽省池州市石台县，认购总价为1051544元，交房日期为2021年10月26日；付款时间为：签署本认购书时付清定金200000元；第一期楼款421544元（含定金）于2018年7月30日前付清；如选择银行按揭付款方式，须同时办妥按揭申请手续；第二期楼款630000元（银行按揭款）于2018年10月30日前付清；付款方式非经石台碧盛公司同意，不得更改。同日方雪平、何云涛与石台碧盛公司签订了《商品房预售合同》等合同文件，其中，对逾期付款责任作出约定：逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。认购书和合同签订后，方雪平、何云涛支付了购房定金200000元。2018年7月29日，方雪平、何云涛支付第一期楼款剩余部分221544元。同年7月30日，双方签订了《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，协议约定：该商品房总房价款为1051544元，其中59.91%（即贷款金额为630000元）方雪平、何云涛以商业银行按揭贷款的方式支付给石台碧盛公司；如方雪平、何云涛的原因，导致商业银行按揭贷款不被审批，方雪平、何云涛须按双方的合同约定期限支付房款，逾期则承担日万分之三违约金。2018年10月3日石台碧盛公司与方雪平、何云涛签订编号2016005532《商品房买卖合同》以及需要合同备案的其他合同文件，其中对交房日期、付款方式和期限重新约定为：交房日期为2020年10月26日；签订《商品房买卖合同》时，买受人付总房款40.09%，即421544元，并向贷款银行办理按揭申请手续；买受人在2019年5月29日前，付总房款59.91%，即630000元（银行按揭款）给出卖人。该《商品房买卖合同》于2019年5月5日在石台县房地产服务中心登记备案。2019年6月21日，方雪平、何云涛与石台农村商业银行签订《住房按揭借款合同》，按揭贷款金额630000元，迟于双方约定的应付二期楼款日期2019年5月29日22天（2019年5月30日至同年6月21日）；至此，该房款已全部付清。另查明，石台碧盛公司在庭审中提供（石）房预售证第（2018005）号商品房预售许可证复印件一份，证明与方雪平、何云涛签订的《石台碧桂园认购书》、《商品房预售合同》及《商品房买卖合同》均为合法、有效合同。石台碧盛公司与方雪平、何云涛提供的石台碧盛公司工作人员与方雪平、何云福（何云涛哥哥）微信聊天记录，没有双方一致同意延迟付款的信息，只有银行按揭付款、合同备案登记手续、催收房款和房屋质量瑕疵等信息。本院认为，合法、有效的商品房买卖合同，依法受法律保护。原、被告双方签订的《石台碧桂园认购书》、《商品房预售合同》及《商品房买卖合同》等合同文件均是双方真实的意思表示，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条的规定，本院予以确认。被告辩称根据与原告工作人员的微信聊天，是按照对方的要求支付房款，且原告2019年5月5日到石台县房地产服务中心办理房屋登记备案手续，同年6月25日被告就办妥银行按揭，被告是在合理期间履行义务，不存在违约，并提供与原告工作人员微信聊天记录予以证明。本院对原、被告提供的微信聊天记录进行审查，微信记录未有发现双方一致同意延迟付款的信息，该微信聊天记录只反映银行按揭付款、合同备案登记手续、催收房款和房屋质量瑕疵等信息，且该微信聊天记录不够全面、完整，对此，本院不予采信；同时双方在2018年10月3日签订的《商品房买卖合同》中约定，买受人付总房款40.09%后，就要向贷款银行办理按揭申请手续，而被告却在合同约定2019年5月29日付款期限后，才向银行申请银行按揭贷款，显然违约。原告提出被告应支付二期楼款逾期违约金的时间从2019年5月30日起至2019年6月25日止，依据双方合同约定以及被告与石台农村商业银行签订的《住房按揭借款合同》日期为2019年6月21日，该时间应作为被告付款时间；至于银行什么时间转账，不是被告所能掌控，故逾期时间为2019年5月30日起至同年6月21日止，共22天，逾期违约金为4158元（22天×630000元×日万分之三）。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条规定，判决如下：一、被告方雪平、何云涛于本判决生效之日起三十日内给付原告石台碧盛房地产开发有限公司逾期付款违约金4158元；二、驳回原告石台碧盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元，减半收取462.5元，由原告石台碧盛房地产开发有限公司负担440元，被告方雪平、何云涛负担22.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。审判员  王林二〇二一年八月二十七日书记员  肖俊附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。