四川省广安市广安区人民法院民 事 判 决 书（2021）川1602民初4397号原告：广安为民物业管理有限公司，住所地：四川省广安市广安区。法定代表人：周佳，系公司经理执行董事。委托诉讼代理人：周贤琼，女，生于1963年4月2日，汉族，住四川省大竹县，系公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：刘欣，四川泰宇律师事务所律师，系一般授权。被告：吴明静，女，生于1978年1月13日，汉族，住四川省成都市锦江区。委托诉讼代理人：吴建川，男，生于1978年9月6日，汉族，住四川省广安市广安区，系广安市广安区**推荐人员，特别授权。原告广安为民物业管理有限公司（以下简称“为民物业公司”）与被告吴明静物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月9日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告为民物业公司的委托诉讼代理人周贤琼、刘欣、被告吴明静委托诉讼代理人吴建川均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告为民物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付2019年1月1日至2019年12月31日所欠物业管理服务费1482元（含住房物业费1144元、照明费120元、车库物业管理费218元）。诉讼中，原告撤回了车库物业服务费218元的这部分诉讼请求；2.判决被告支付违约金，违约金计算为：以1482元为基数，从2019年5月21日起按每天千分之五的标准计算至款项付清之日止。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年1月1日，原告与被告所在小区“****”小区业委会签订了《物业管理合同》，合同主要约定原告向广安市“****”提供物业管理服务，被告应在每年一月一日至五月二十日内一次性向原告交清当年物业管理服务费。若被告违约不按时缴纳须全额补交并从逾期之日起按每天千分之五缴纳违约金。合同签订后，原告按合同约定履行了物业管理义务，小区环境、卫生、居住条件得到较大提升，但被告从2019年1月至今未缴纳物业管理服务费，经原告多次催收，被告仍未缴纳。故起诉至法院提出前述诉讼请求。被告吴明静辩称，一、请求法院判定原告退还2016-2018年度答辩人缴纳的公共能耗费360元（10元/月*12月*3年）；根据第一届业主委员会签订《物业管理合同》第四页第七条第一条第1小条，****小区住宅的物业管理费仅能按照0.6元/m2每月收取，不能收取公共设施用水用电用气10元/月，对被告违规收取的公共设施用水用电用气10元/月应予以退还答辩人，并请被答辩人按照并按照银行同期贷款利率支付利息给答辩人。二、请求法院判定原告按照《物业管理合同》约定的物业管理费仅能按照0.6元/m2每月的50%收取，****住宅小区7栋2单元401号住房面积158.82m2，答辩人2019年1月-11月2日应该的物业管理费为158.82m2*0.6元/m2*10.07月*50%=479.80元。根据****第二届业主委员提供的《广安为民物业管理有限公司管理“****”住宅小区期间物业管理存在问题的证明》、《整改通知》、影像资料等等可以证明，由于原告未按照第一届业主委员会签订《物业管理合同》提供服务，广安为民物业仅仅完成生活垃圾的清运，并自行封闭小区车辆出入口，保安、保洁、维修等服务人员数量严重不足；未对小区的消防系统、监控系统、门禁系统、车库收费管理系统进行定期的维修保养、未对小区水景、净化池、排污管线进行定期的清理，维护；未对小区的绿化进行正常的维护、养护、修枝等，未对小区的公共座椅等进行维护维修；造成小区的消防系统完全瘫痪，监控系统、门禁系统、车库收费管理系统无法正常工作。三、2019年10月29日下午16时，被告主动去缴纳当年的物业管理费，原告物业管理人员要求收取2019年全年的物业管理费和公共能耗费方可收取，被告认为不合理，只愿意缴纳2019年1月1日至11月2日物业管理费，原告和被告未达成一致意见未缴纳当期物业管理费，故被告不应支付所欠物业管理费违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告吴明静系*********室房屋业主，房屋建筑面积为158.82平方米。2016年1月1日，原告（乙方）与广安市****小区业主委员会（甲方）签订了《物业管理合同》，主要约定：1.甲方委托乙方对“****”小区（坐落于广安市广安区实行专业化、一体化的物业管理，委托管理事项：房屋共享部位的维修和管理，房屋共享设施设备及其运行的维护和管理，公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，保安工作；2.合同期限五年，从2016年1月1日至2020年12月31日；3.甲方应在每年1月1日至5月20日内，向乙方一次性交清当年的物业管理服务费；乙方于每年12月30日起向甲方收取次年的物业管理服务费；3.跃层房屋、车库按每月每平方米建筑面积0.6元收取；公用设施设备用水用电，按每月每户10元，向业主收取，等等。合同签订后，原告向被告所在的****小区提供了物业服务，被告从2019年1月1日起未交纳物管费。2020年5月13日，原告委托四川智典律师事务所向被告发出《律师催告函》，对被告欠付的物业费进行催收，后被告仍未交纳所欠物业费，原告遂向本院提起诉讼。同时查明，为民物业公司实际于2019年11月2日离场，未再继续为****小区提供物业服务。本院前期受理的为民物业公司诉广安市****小区其他业主的案件中，查明为民物业公司在其服务期间存在部分服务瑕疵问题。上述事实的认定有：《物业管理合同》、（2017）川1602民初5***号民事判决书、（2021）川1602民初***号民事判决书、律师函及邮寄回单、房产登记信息查询情况说明等证据证实。本院认为，本案合同的成立及约定的合同义务履行期间均在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应适用民法典施行前的法律规定。业主委员会代表业主与原告签订的物业服务合同，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，对小区的全体业主均具有约束力，原告为被告所在小区提供了物业服务，被告吴明静作为小区业主，应当按照物业服务合同的约定向原告交纳物业服务费，合同中对物业费的收费标准予以了明确，故对原告要求被告吴明静向其支付自2019年1月1日起至2019年11月1日期间的住房物业管理费956元、照明费（公用设施用电费）100元的诉讼请求，本院予以支持。2019年11月2日后，原告已经退场，其主张相应物业费无事实依据，本院不予支持。考虑到原告履行物业服务合同过程中确实存在不足之处，小区业主对原告的服务质量存在异议而拒绝缴纳物业服务费，并非无理恶意违约，故对原告主张的违约金，本院不予支持。对于被告提出请求法院判定原告退还2016-2018年度答辩人缴纳的公共能耗费360元（10元/月*12月*3年）的问题，此不属于本案审理范围，被告可以通过合法方式另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款,《物业管理条例》第六条、第七条、第十二条、第十五条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告吴明静于本判决生效后十日内向原告广安为民物业管理有限公司支付2019年1月1日至2019年11月1日期间的住房物业服务费、照明费共计1056元；二、驳回原告广安为民物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费50元，减半收取25元(原告已向本院预交)，由原告广安为民物业管理有限公司负担5元，被告吴明静负担20元，并分别向广安市广安区人民法院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  杨忠明二〇二一年八月二日书记员  唐昆伦附:本案判决书引用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用。第十二条……业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责:……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。