陕西省延川县人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0622民初1009号原告：曹巧萍，女，1985年5月12日出生，汉族，本科文化。委托诉讼代理人：高鹏程，男，1978年12月20日出生，汉族，本科文化。被告：陕西中润实业有限公司延川分公司。负责人：周成钰。被告：陕西中朗物业管理有限公司。法定代表人：朱守忠。共同委托诉讼代理人：呼凯亮，男，1954年3月23日出生，汉族。原告曹巧萍诉被告陕西中润实业有限公司延川分公司（简称分公司）、陕西中朗物业管理有限公司（简称物业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月4日受理后，依法适用简易程序，于2021年7月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高鹏程，被告分公司、物业公司委托诉讼代理人呼凯亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、依法判令二被告支付契税资金占用利息（以交纳契税10565元为基数，自2017年3月21日起至今，按照LPR的4倍计算）。2、依法判令被告分公司承担因未能办理房产证的违约责任（按照已付购房款的20%，计100000元）；3、依法判令被告分公司按照约定继续办理房产证；4、依法判令二被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年3月18日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告分公司1幢1单元21层1-2101号楼房屋1套，建筑面积153.4㎡（实际为151.99㎡），房款711884元。原告于2016年3月18日向被告分公司支付房款220884元，剩余购房款通过按揭贷款向被告分公司支付完毕。2017年3月20日，被告分公司向原告交付房屋，原告向物业公司交纳了契税10565元。至今因被告分公司消防未通过验收，无法办理房产证。原告按约交付房款，被告分公司亦因按约办理房产证，但被告分公司未能履行，应承担违约责任。现原告特向法院起诉，望公断。被告分公司辩称：一、逾期办理房产证的原因非被告分公司所能控制的，被告分公司不应承担逾期办证的违约责任。二、即使被告分公司应承担逾期办证的违约责任，那也是房屋总价款的1%，现原告超出合同约定范围主张违约金没有依据。三、原告主张契税资金占用利息没有法律依据，依法不能成立。被告物业公司，原告起诉的是基于商品房买卖合同关系而引发的逾期办理房产证的违约责任纠纷，由于被告物业公司与原告之间没有商品房买卖合同关系，不存在逾期办理房产证的违约责任问题，故被告物业公司并非本案适格的当事人，请法庭依法驳回原告诉讼请求。原告为支持其诉讼主张，向法庭提供以下证据：证据一：《商品房买卖合同》复印件一份，证明原告与被告分公司签订了商品房买卖合同，合同约定房价为710884元，房号为1号楼1单元2101室，建筑面积为153.4平方米。证据二：中国农业银行一般委托贷款合同复印件一份，证明原告首付款为220884元，加上银行按揭款49万元，原告将房款已经付清。证据三：延川县万和城小区契税代缴存收据复印件一份，证明原告给被告物业公司缴纳契税10663元。被告分公司为支持其诉讼主张，向法院提供以下证据：证据一：《商品房买卖合同》复印件一份，证明根据合同第十五条及附件4第十二条（谅解期3个月）约定，出卖人应当在商品房交付使用后720工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。因此原告要求20%的违约金没有事实依据。现他公司已经将所需材料提供给相关单位，未办理房产证的原因是消防政策的调整，他公司不应当承担违约责任。证据二：延安市公安消防支队建设工程消防验收意见书复印件一份，证明2018年2月12日他公司万和城全部住宅楼消防验收合格，原告在诉状中说他公司消防未通过，无法办理房产证的事实不成立，故不应当承担违约金。证据三：延川县建设项目竣工验收鉴定表一份，证明2016年12月15日经相关部分验收涉案房屋验收合格，他公司项目系合法、合规的。根据合同第十五页有延川县房地产管理局的公章备案，如果说他公司手续不合法，将无法备案登记。被告物业公司未向法庭提供证据。经当事人举证，质证，现法庭认证如下：原告提供的证据。被告分公司和物业公司对证据一真实性无异议，诉状中的面积、房屋价格与事实不符，合同面积为153.4平方米，实际面积测绘报告中面积为151.99平方米，说以多退少补的政策，给原告退了部分房款，真实房价为704350元，合同中的房价为710884元。违约责任按照实际房价计算（原告认可）。对证据二无异议。对证据三真实性异议，缴纳数额有异议，由于面积差异，应该为10565元，因其已经向原告退还98元（原告认可）。被告物业公司无异议。本院认为，三组证据要证明原告所购房屋、房款清偿及契税交纳的情况予以采信，但房款及契税额以双方认可的数额为准。被告分公司的证据。原告对证据一真实性无异议，对证明目的有异议，他对1%、720个工作日及3个月谅解期有异议，认为不符合规定，认为按照20%合适。对证据二、三无法判断真假。被告物业公司均无异议。本院认为，证据一、二的真实性、关联性、合法性予以采信，但对证明的目的不予采信；证据三，予以采信。经法庭认证及当事人陈述，本案的基本事实可以确认为：2016年3月18日，原告与被告分公司《商品房买卖合同》，合同主要约定房价为710884元，房号为1号楼1单元2101室，建筑面积为153.4平方米；关于房产登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告分公司支付首付房款为220884元，剩余房款49万元，原告通过中国农业银行按揭49万元房款向被告分公司进行了清偿。案涉房屋的实际面积经测绘为151.99平方米，以多退少补的政策，被告分公司给退还原告购房款6534元，案涉房屋的实际房款为704350元。2016年12月15日经相关部分验收涉案房屋验收合格。2017年3月20日，被告物业公司代被告分公司向原告收取契税10663元，后由于面积差异又向原告退款98元，实际收取契税10565元。2018年2月12日，被告分公司万和城全部住宅楼消防验收合格。本院认为，原告曹巧萍与被告陕西中润实业有限公司延川分公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律行政法规的禁止性规定，属合法有效，应受法律保护。该合同第十五条约定：房产登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。本案中，原告与被告分公司于2016年3月18日签订案涉合同至今已有五年之久，现仍未向原告提交房产证，且被告公公司无足够的证据证明不是自己的责任所致，据此，原告要求被告分公司承担未按期办理房产证违约责任的请求，予以支持，但应以双方约定的已付房款704350元的1%承担违约金为宜；同时，要求被告分公司按照约定继续办理房产证的请求，予以支持。关于原告要求被告承担支付契税资金占用利息的请求，因无事实根据和法律依据，不予支持。关于原告要求被告物业公司承担责任的请求，亦不予支持，因为根据查明的事实，被告物业公司代被告分公司收取了契税，其代理行为应由被告分公司承担。故依据《中华人民和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第三款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、被告陕西中润实业有限公司延川分公司在本判决生生效后十日向原告曹巧萍支付未按时办理案涉房屋产权证的违约金7043.5元；二、被告陕西中润实业有限公司延川分公司应当按本案合同约定继续履行办理案涉房屋产权证。三、驳回原告曹巧萍的其他诉讼请求。案件受理费2000元，减半收取1000元，由被告陕西中润实业有限公司延川分公司承担50元，原告曹巧萍承担950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。审判员  刘虎森二〇二一年八月二十七日书记员  张宝琴