辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终2346号上诉人（原审被告）：：朝阳盘龙房产开发（集团）有限责任公司，住所地辽宁省朝阳市朝阳县柳城街道郭家村新柳城C1区C33-3/C33-4/C33-5幢1单元1-2层01013。法定代表人：荀小林，董事长。委托诉讼代理人：田喜铭，辽宁鲲鹏律师事务所律师。被上被上诉人（原审原告）：杨立芹，女，1973年2月12日出生，汉族，农民，住辽宁省朝阳县波罗赤镇波罗赤村三组6943号。委托诉讼代理人：盖向党，朝阳市双塔区运盛法律服务所法律工作者。上诉人朝阳盘龙房产开发（集团）有限责任公司因与被上诉人杨立芹房屋买卖合同纠纷一案，不服朝阳县人民法院（2021）辽1321民初733号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朝阳盘龙房产开发（集团）有限责任公司上诉请求：撤销朝阳县人民法院（2021）辽1321民初733号民事判决，依法改判或发回重审。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由是：一、同一楼房，先后签订了两份主体相同但内容不同的合同，法律和司法实践有明确规定，应该以后一个合同为准。是对前一个合同的变更，不能同时采信两份合同的两个同类条款。二、被上诉人购买的住宅是“温泉房”，集中处理完毕。早已告知了被上诉人，不存在逾期问题，不能把办理物业手续时间认定为知悉时间，法院不能支持恶意诉讼。请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。杨立芹在二审中答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。应维持原判。杨立芹向一审法院起诉请求：1．被告按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条第—款及《商品房认购协议书》第四条第一款，向原告支付逾期交房违约金33,946元。被告按照双方签订的《商品房认购协议书》第四条第5款向原告支付温泉补偿款45,225元，合计人民币79,171元；2．诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年11月9日，原告杨立芹（乙方）与被告朝阳盘龙公司（甲方）签订《商品房认购协议书》（一次性）一份，协议约定：认购的商品房为温泉入户住宅，位置为新柳城F区6号楼3单元10层03101号，图纸及设计面积为90.45平方米，单价3,712元/m²，房价款总额为人民币335,750元；乙方已交定金20,000元；甲方如不能按期交工，逾期不超过720日的，每逾期交付一日，甲方将乙方已交房价款额日万分之0.5向乙方支付违约金，逾期超过720日的，乙方有权解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方按逾期每日向乙方支付已付房价款的1%向乙方支付违约金；甲方承诺温泉供应年限不低于30年。若温泉供应达不到承诺年限，甲方给予乙方500元/m作为补偿【计算方法：补偿金额=500元/m²÷30年×（30年-温泉实际供应年限）×该套住宅建筑面积】；乙方所认购的商品房于2015年6月30日前交付使用；此协议自双方签字之日起生效。在该协议上，朝阳盘龙公司（甲方）的法定代表人荀小林签名并加盖公司印章，杨立芹签名并捺印。原告杨立芹于2014年11月9日、2014年11月29日分别向被告交付案涉房屋定金人民币20,000元、房款人民币315,750元，同时被告为原告出具了收款收据各1张。2015年1月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：买受人购买的商品房第F区6幢3单元10层03101号房屋，该商品房的用途为住宅；建筑面积共90.45平方米；商品房单价人民币3,712元每平方米；交付期限是2015年6月30日前；出卖人如未按本合同固定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过720日，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行（2）逾期超过720日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率不小于（1）项中的比率）的违约金。2021年2月20日，被告为原告出具房款收款表一张，原告凭此收款表于2021年2月21日与朝阳腾启物业管理有限公司就案涉房屋签订了《物业管理合同》，同日原告向物业公司交纳了电梯费、楼房物业费、电梯运料费、装修服务费、两年物业费等费用并领取了案涉房屋的钥匙。双方因逾期交付房屋及温泉补偿款问题进行协商未果，故原告诉至法院。一审法院认为：原告与被告签订的《商品房认购协议书》以及《商品房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，故均合法有效，当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，被告未按合同约定在2015年6月30日前交付案涉房屋，根据被告公司出具的收款表以及原告交纳各项费用收据载明的时间，可以证明被告于2021年2月21日将案涉房屋交付给原告，被告的行为已构成违约，应对原告承担违约责任，按照合同约定支付违约金。虽然被告主张早已交房没有违约，但其未向本院提供证据证明其主张的事实，对其抗辩理由本院不予采信。原告要求被告按照房款总额的万分之零点五支付违约金33,946元（自2015年7月1日起计算至2021年2月21日止，逾期交付时间为2025天）的诉讼请求，并未超出合同约定的范围，故本院予以支持。关于被告朝阳盘龙公司是否应该向原告杨立芹支付温泉补偿款问题，在原、被告签订的《商品房认购协议书》中，被告对案涉房屋为温泉入户住宅已做出说明并对温泉供应及补偿问题做出承诺。本院认为，被告对案涉房屋所做出的说明和承诺是明确的、具体的，这些因素对原告的购房行为起到了重要的甚至决定性的作用，对房屋的交易价格也产生重大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。依据上述规定，虽然在原、被告签订的《商品房买卖合同》中没有载明上述说明及承诺，也应当视为《商品房买卖合同》的内容，现被告未能依约提供温泉服务，其行为已构成违约，应当按照约定承担违约责任，应给付原告温泉补偿款45,225元。综上，原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决：一、被告朝阳盘龙房产开发（集团）有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告杨立芹逾期交房违约金人民币33,946元；二、被告朝阳盘龙房产开发（集团）有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告杨立芹温泉补偿款人民币45,225元。案件受理费1,779元减半收取计889.5元，由朝阳盘龙房产开发（集团）有限责任公司负担。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按着《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人双方二审期间均未提交新证据，本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人先后签订的《商品房认购协议书》以及《商品房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，均合法有效，当事人应按合同约定全面履行各自的义务。《商品房认购协议书》以及《商品房买卖合同》真实反映了上诉人与被上诉人之间房屋买卖合同发生的整个过程，两个合同在内容上不存在矛盾之处，双方都应遵守。原审法院根据上诉人公司出具的收款表以及被上诉人交纳各项费用收据载明的时间来认定的交房日期，虽然上诉人主张早已交房没有违约，但其未向本院提供证据证明其主张的事实。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,779元，由上诉人朝阳盘龙房产开发（集团）有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘玉华审 判 员  姜永涛审 判 员  王海娇二〇二一年八月二十六日书 记 员  杨丽南法官助理  （代）