天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终4455号上诉人（原审原告、反诉被告）：天津市保安器件厂，住所地天津市河北区南口路6号。法定代表人：宋涛，经理。委托诉讼代理人：孙剑锋，天津金蔚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴占岭，男，1966年6月13日出生，汉族，无职业，住天津市北辰区。原审第三人：天津市河北区公用房屋管理所，住所地天津市河北区王串场四号路4号。法定代表人：孙晴，所长。上诉人天津市保安器件厂（以下简称保安器件厂）因与被上诉人吴占岭、原审第三人天津市河北区公用房屋管理所（以下简称河北区公房管理所）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2019）津0105民初8487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。保安器件厂上诉请求：请求撤销一审判决第三项、第四项，驳回吴占岭一审全部反诉请求；一、二审诉讼费由吴占岭承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。同时关于扩建一节，吴占岭从未征求过保安器件厂意见，保安器件厂也未同意或默许，其对扩建费用不应承担任何责任，默认属于推定无证据依托，即便保安器件厂知情也不是承担责任的依据。吴占岭辩称，保安器件厂单方违约，给吴占岭造成了建房以及装修损失。吴占岭认为责任都应该是保安器件厂单方违约造成，对原审判决各担50%经济损失不认可，但对此吴占岭没有上诉。河北区公房管理所未出庭亦未提交书面陈述意见。保安器件厂向一审法院起诉请求：1.请求依法判令吴占岭立即从天津市河北区南口路6号场地内退出；2.请求依法判令吴占岭按每年50000元标准，给付保安器件厂自2017年10月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费；3.本案诉讼费由吴占岭承担。吴占岭向一审法院反诉请求：1.要求保安器件厂赔偿吴占岭经济损失1576828元；2.本案反诉费和评估费由保安器件厂承担。一审法院认定事实：坐落河北区南口路2号亦称南口路6号（契载河北区产权人及土地使用人原为天津市人民政府，建筑结构为砖木和砖混，建筑面积共计9731.45平方米，用地面积共计18196.10平方米。根据2016年6月30日市政府第71次常务会决定，志成路6号由天津市人民政府转至天津市河北区人民政府。天津市河北区人民政府委托第三人河北区公房管理所管理该不动产。河北区公房管理所将此不动产交与天津市河北区志成道中学使用，房屋用途为教学，管理形式为保管自修。房屋情况为砖混结构5-6层89自然间，建筑面积6034.70平方米，砖木结构平层113间，建筑面积3696.75平方米，总计9731.45平方米。2003年，该不动产因志成道快速路工程被拆除6955.53平方米。天津市河北区志成道中学于2004年并入天津市中山志成职业中等专业学校，南口路6号便由天津市中山志成职业中等专业学校管理使用。本案保安器件厂系天津市中山志成职业中等专业学校的校办企业，自2004年起，天津市中山志成职业中等专业学校授权天津市保安器件厂对涉诉房屋进行经营管理、对外出租、签订租赁合同、收取租金。2014年2月25日，保安器件厂作为甲方与吴占岭作为乙方签订了《房屋租赁合同》，该合同约定保安器件厂将天津市河北区南口路2号房屋出租给吴占岭，该房屋为老旧平房，建筑面积198平方米，由吴占岭进行投资，重新整修。租赁期限自2014年3月1日至2015年9月30日（合同签订之日起6个月作为吴占岭装修期）。本合同到期，双方虽未签订续租合同，但在本合同期满后的一周内，甲方对乙方继续使用租赁房屋未提出书面异议的，本合同自动延长陆个月，以此类推，租金仍执行本合同约定的租金。租金标准为每年人民币50000元，乙方在签订合同一周内一次性交给保安器件厂。甲方应在2013年3月1日前将房屋交付乙方使用。乙方的权利、义务条款中约定，乙方在接到甲方交付的房屋后，可按照自己的经营需要进行室内设计装修。但未经甲方同意不得擅自拆改、变更房屋结构、设施。除乙方所租赁198平方米房屋外，花园及院内面积甲乙双方共同使用，乙方不得在院内盖房屋。合同的变更和解除中约定，在合同期内，遇政府拆迁、征地等不可抗因素，双方自动解除合同，无纠纷赔偿问题。该合同还约定了双方权利义务、违约责任等其他相关事宜。经原、被告双方确认，涉诉房屋位置为房屋所有权证示意图阴影18、20、21及与18号右侧相邻的另一处阴影部分共四处房屋及用地。合同签订后，保安器件厂将涉诉房屋交由吴占岭使用，吴占岭也按期支付房屋租金。庭审中，保安器件厂、吴占岭认可由于出租的四处平房系老旧平房，吴占岭在原址基础上将原四处平房推倒重建为独栋两层楼房，保安器件厂并未出资，上述房屋的建造并未取得建设工程规划许可证及相关部门审核批准。2016年9月30日，双方再次签订《房屋租赁合同》，该合同约定保安器件厂将位于天津市河北区南口路6号房屋出租给吴占岭，该房屋为老旧平房，建筑面积198平方米，由吴占岭进行投资，重新整修。房屋租赁期限自2016年10月1日起至2017年9月30日止。该合同其他相关内容与2014年2月25日所签的《房屋租赁合同》内容一致。该合同签订后，吴占岭按照合同约定向保安器件厂支付租金至2017年9月30日。合同期限届满，保安器件厂与吴占岭未再续签合同，亦不再收取吴占岭房屋使用费。2017年9月30日，天津市中山志成职专与吴占岭签订了《房屋租赁合同》终止协议书，载明：“出租方（甲方）天津市中山志成职专，承租方（乙方）吴占岭。甲乙双方于16年10月签订了《房屋租赁合同》，约定由甲方将学校闲置其他用房约198平方米出租给乙方使用，乙方向甲方支付租金。双方的合同期限为一年，合同有效期为2016年10月至2017年9月。现根据区局相关文件的规定，甲、乙双方终止租赁相关事宜达成如下条款，双方共同恪守。一、甲、乙双方同意，终止双方于2016年10月签订的《房屋租赁合同》。二、乙方在签订该协议后，于2017年9月30日前，按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。乙方不得损坏甲方原有基础装修，如有破损、修复费用由乙方承担。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收、结清各自应当承担的费用。三、甲乙双方应共同遵守本协议，任何一方违反本协议的约定，依法承担相应赔偿责任。四、本协议自双方签字之日起生效，本协议一式二份，双方各执一份，具有同等法律效力。承租人（甲方）签字处加盖保安器件厂公章，承租人（乙方）签字处有吴占岭签名。2017年9月30日。”庭审中，保安器件厂、吴占岭均认可2014年2月25日签订《房屋租赁合同》涉及的南口路2号房屋与2016年9月30日签订《房屋租赁合同》涉及的南口路6号及房屋使用权证中注明的志成道6号房屋是同一处房屋。吴占岭表示同意搬离涉诉房屋，但保安器件厂必须给予其反诉主张的赔偿款。保安器件厂则表示虽然双方于2014年2月25日签订的《房屋租赁合同》中明确指出租赁房屋是老旧平房，有部分已不能使用，由吴占岭负责投资修缮，但仅仅是就原房屋进行修缮，并未允许吴占岭加盖二楼。鉴于上述情况，仅对吴占岭对一层房屋建造投入的费用同意按照评估报告意见给予一定补偿。保安器件厂就吴占岭建造涉诉房屋时，其单位曾提出过异议或书面下达过整改通知等情况未向法庭提供相关证据。该案审理过程中，经一审法院现场勘验，涉案房屋坐落于天津市河北区南口路6号大院内，从南口路入口进入大院后，左手边一栋两层楼房（即庭审中保安器件厂、吴占岭认可的房屋所有权证示意图阴影18、20、21及与18号右侧相邻的另一处阴影部分共四处房屋及用地）一审法院根据现场勘验情况绘制了吴占岭租赁房屋及院落示意图，保安器件厂、吴占岭对该示意图予以确认。上述房屋吴占岭用于存储物品和职工临时居住，吴占岭表示涉诉房屋中居住的职工不固定。另查，吴占岭为支持其反诉请求，向一审法院提出对涉诉房屋全部基础建造、装修进行评估。一审法院委托天津广正测通工程造价咨询有限公司对吴占岭申请事项进行鉴定，该工程造价咨询有限公司于2020年7月23日作出广正价鉴（2020）003号河北区南口路6号房屋租赁合同项目工程造价鉴定意见书。鉴定意见为：天津市河北区人民法院（2019）北民字第8487号案涉房屋（天津市河北区南口路6号，从南口路进入后50米，左手二层楼房）申请鉴定范围鉴定金额总计157.6828万元。其中首层建筑工程（包含屋面）57.4472万元，装饰装修工程23.5441万元，安装工程4.2235万元，合计85.2148万元；其中二层建筑工程30.6650万元，装饰装修工程33.1723万元，安装工程8.6307万元，合计72.4680万元。为此，吴占岭向鉴定部门支付鉴定费50000元。上述鉴定过程中，鉴定部门表示只能针对涉案房屋2014年建造的成本价格进行评估，对于截止至2019年12月26日评估基准日的折损价格不能进行评估，对此，一审法院与保安器件厂、吴占岭进行询问，双方均表示同意按照2014年建造涉诉房屋时的价格进行评估，不考虑折损情况。保安器件厂表示对可移动的设施、设备不同意评估，吴占岭亦表示对可移动的设施、设备不再要求评估。一审法院认为，坐落河北区南口路6号亦称南口路2号（契载河北区，后因该校并入天津市中山志成职业中等专业学校，天津市中山志成职业中等专业学校对上述房屋及房屋所占用的土地享有合法的使用权。保安器件厂根据天津市中山志成职业中等专业学校的授权，取得对上述房屋的经营管理、对外出租、签订租赁合同、收取租金权利。保安器件厂、吴占岭于2014年2月25日和2016年9月30日签订的《房屋租赁合同》均应系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院依法予以确认。双方均应按合同约定履行各自的义务。对于保安器件厂主张吴占岭从天津市河北区南口路6号（亦称南口路2号,契载河北区志成路6号）占用的场地内退出的诉讼请求，因双方所签合同期限已届满，保安器件厂亦不同意与吴占岭续签合同，故一审法院对保安器件厂该项诉讼请求依法予以支持。关于保安器件厂主张吴占岭按照每年50000元标准给付其单位自2017年10月1日起至实际腾房之日止房屋使用费一节，因双方于2016年9月30日再次签订《房屋租赁合同》时，原2014年2月25日所签《房屋租赁合同》中涉及的老旧平房已不复存在，该合同虽然名为房屋租赁合同，实则应是土地租赁合同，实际是保安器件厂将吴占岭所建二层楼房占用的土地出租给吴占岭，故吴占岭应自2017年10月1日起至实际迁出上述土地之日止按照每年50000元标准支付保安器件厂土地使用费。关于吴占岭反诉主张保安器件厂赔偿其建造涉诉房屋的经济损失1576828元及承担评估费一节。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，保安器件厂虽然表示不认可吴占岭建造涉诉二层楼房，但其就该抗辩意见未向法庭提供相关证据，证明吴占岭建房时其单位曾提出异议或向其提出整改意见，吴占岭自2014年建造涉诉二层楼房距今已多年，保安器件厂亦在涉诉房屋院内办公，对吴占岭建房情况应是知情的，且双方于2016年9月30日再次签订《房屋租赁合同》时，房屋现状已是吴占岭重建后的二层楼房，鉴于以上情况，应视为保安器件厂对被告吴占岭建造涉诉房屋是默认的。而吴占岭建造涉诉二层楼房是依据双方所签合同约定，将原承租的老旧平房推倒投资重建，吴占岭建造该房屋应是基于双方所签合同能长期履行基础上，现保安器件厂在合同仅履行三年即因故要求吴占岭退出租赁场地，不再与其续签房屋租赁合同，给吴占岭造成较大损失，依据相关法律规定和公平原则，一审法院对吴占岭的反诉请求依法予以支持，但吴占岭建造该二层楼房确实超出保安器件厂原交付给其使用的范围，将平房改建为二层楼，故吴占岭反诉主张的损失应由双方各承担50%。由于鉴定部门评估结果只是对涉诉房屋2014年建造时的成本价进行评估，无法就涉诉房屋折损后的现价值进行评估，故一审法院依据广正价鉴（2020）003号关于河北区南口路6号房屋租赁合同项目工程造价鉴定意见书中的鉴定意见为鉴定金额总计157.6828万元的基础，酌情考虑涉诉房屋折损情况，由保安器件厂赔偿被告吴占岭经济损失630731.20元，鉴定费50000元由双方各承担25000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日由最高人民法院审判委员会通过）第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：“一、本判决生效后三十日内，吴占岭从天津市河北区南口路6号（契载河北区志成路6号）场地内所占用的土地上（即房屋所有权证示意图阴影18、20、21及与18号右侧相邻的另一处阴影部分共四处用地）迁出；二、本判决生效后三十日内，吴占岭按照每年50000元标准给付天津市保安器件厂自2017年10月1日起至实际迁出上述土地之日止的土地使用费；三、本判决生效后三十日内，天津市保安器件厂赔偿吴占岭经济损失630731元；四、本判决生效后三十日内，天津市保安器件厂给付吴占岭鉴定费25000元；五、驳回吴占岭的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由吴占岭负担，反诉费9771元，由吴占岭负担5863元，天津市保安器件厂负担3908元。”本案二审期间，保安器件厂出具《情况说明》载明，吴占岭提出其已交纳2017年10月1日至2018年9月30日房屋租金50000元，经过该厂核查账目，确认吴占岭所述属实，确已收到其交纳的50000元租金。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为保安器件厂对吴占岭就案涉房屋改造及扩建所造成的损失是否应承担相应责任及如何确定责任比例。本案中，一审法院委托对涉诉房屋全部基础建造、装修工程进行工程造价鉴定，鉴定意见书确认首层建筑工程及装饰装修、安装工程合计85.2148万元，二层建设工程建筑工程及装饰装修、安装工程合计72.4680万元，合计157.6828万元。吴占岭建造涉诉两层房屋是依据双方所签合同约定，将原承租的老旧平房推倒后投资重建，吴占岭在双方所签合同能长期履行基础上建设案涉房屋，现保安器件厂在合同仅履行三年即要求吴占岭退出租赁场地，不再与其续签房屋租赁合同，确实给吴占岭造成较大损失，应承担相应赔偿责任。对于一层房屋建设投入费用,保安器件厂同意按照评估报告给予一定补偿；关于扩建的二层房屋，保安器件厂虽然表示不认可吴占岭扩建二楼，但二层房屋自2014年距今已建造多年，保安器件厂在涉诉房屋院内办公，且双方再次签订《房屋租赁合同》时，房屋现状已存在扩建二层情形，保安器件厂对扩建情况应为知情；而吴占岭扩建二层房屋也确实超出原交付使用范围，双方对于二层房屋建设投入费用均存在过错，扩建造价费用应由双方按照过错比例分担。综上，一审判决基于案涉双方合同履行情况、过错责任比例及公平原则，酌情考虑双方各自承担房屋改造及扩建工程造价成本的50%，并综合涉诉房屋折损情况，判决保安器件厂赔偿吴占岭经济损失630731.20元并无不当，本院予以维持。关于吴占岭应向保安器件厂支付的土地使用费一节，虽然吴占岭未提出上诉，但保安器件厂二审出具《情况说明》自认吴占岭使用费已经交纳至2018年9月30日，基于公平原则本院对一审判决第二项予以调整，吴占岭应按照每年50000元标准给付天津市保安器件厂自2018年10月1日起至实际迁出上述土地之日止的土地使用费。综上所述，保安器件厂的上诉请求不能成立。现保安器件厂自认吴占岭已经交纳土地使用费至2018年9月30日，故本院对一审判决第二项予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市河北区人民法院作出的（2019）津0105民初8487号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；二、撤销天津市河北区人民法院作出的（2019）津0105民初8487号民事判决第二项，改判自本判决生效后三十日内，吴占岭按照每年50000元标准给付天津市保安器件厂自2018年10月1日起至实际迁出上述土地之日止的土地使用费；三、驳回天津市保安器件厂的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3300元，由吴占岭负担；反诉费9771元，由吴占岭负担5863元，天津市保安器件厂负担3908元。二审案件受理费10357元，由天津市保安器件厂负担。本判决为终审判决。审判长 哈 欣审判员 王 晶审判员 兰 岚二〇二一年八月十日书记员 张宇尘