吉林省吉林市船营区人民法院民事判决书（2021）吉0204民初4045号原告：武春辉，女，1968年3月11日出生，住吉林省长春市南关区。        委托诉讼代理人：张**，吉林市企业法律顾问协会昌邑区服务中心理事。        被告：吉林亚琦房地产开发有限公司，住所地：吉林省吉林市船营区吉长引线北侧。        法定代表人：蓝踊康，总经理。        委托诉讼代理人：张立柱，男，1978年2月6日出生，住吉林省吉林市龙潭区。      委托诉讼代理人：曲红智，吉林常春（吉林）律师事务所律师。        原告武春辉与被告吉林亚琦房地产开发有限公司（以下简称亚琦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武春辉的委托诉讼代理人张**、被告亚琦公司的委托诉讼代理人张立柱、曲红智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        武春辉向本院提出诉讼请求：1、依法要求被告继续履行双方所签订的商品房买卖合同所约定的义务，被告立即给原告办理该房屋的产权证照，房屋坐落于吉林市船营区XXX，吉林国际物流商贸城（一期A区）A29号楼0单元3-4层61号。2．被告向原告支付该房屋以本金497061元为基数计算利息，自2017年6月30日起按照中国人民银行公布的同期贷款利率为5.9％计算，暂计算利息80000.00元至实际办理房屋产权证之日止。3．被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年1月28日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，合同第三条约定，原告购买被告开发的座落于吉林市船营区XXX吉林国际物流商贸城（一期A区）A29号楼0单元3-4层060号；合同第六条约定该房总房款为469938.00元，原告于2016年1月28日前向被告支付了首期房款239938元。被告在原告贷款前2016年3月17日将商品房的钥匙及房屋交付给原告，依据双方所签订的合同第七条第二款3项“余款人民币230000元，向吉林银行吉林江南支行申请贷款支付”2016年3月17日原告与吉林银行吉林江南支行签订了个人房屋按揭借款合同，被告作为借款合同保证人，原告贷款230000元，吉林江南支行于2016年3月30日将230000元支付被告，原告按照合同约定全部履行了房款义务。现由于该房屋没有经过国家有关部门的竣工验收，消防检查严重不合格，该商铺不具备开业条件没有营业，被告违反了双方签订的商品房买卖合同第二十条约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品交付之日起500日内取得该商品房的房屋所有权证书的”，被告交付商品房之日即2016年3月17日至2017年6月29日已届满500日。故被告应承担违约责任，原告为维护自己的合法权益，诉至本院。        亚琦公司辩称，第一，原告的第一项要求办理房屋所有权的诉讼请求依法不成立，在起诉状中原告明知该房屋无法办理产权登记手续，仍以其为诉讼请求提起告诉，明显自相矛盾；第二，原告诉请违约金要求给付至实际办理房屋产权之日止，违反了民法基本原则，按照最高院的司法解释，违约金最高一般是不超过合同标的的20％，该诉讼请求为开口的诉讼请求，应当设定最高限额，否则违反了法律公平的基本原则，会导致被告所承担的土地成本、建筑成本、人工成本等一系列房屋的成本，均会被违约金所吞没，违反了法律公平的基本原则，所以必须设定违约金的最高上限，所以不能仅依据诉讼请求作出开口判决。        本院经审理认定事实如下：2016年1月28日，武春辉（买受人）与亚琦公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为XXX）一份（包含合同补充协议）。合同约定：武春辉购买亚琦公司开发的位于吉林国际物流商贸城（一期A区）A29号楼0单元3-4层061号，建筑面积62.26平方米，总价款为469938元；合同中第二十条第（二）项约定：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起500日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式即“出卖人继续协助办理”处理。合同还约定双方其他权利义务。武春辉于2016年1月28日前向亚琦公司支付了首期房款239938元。亚琦公司于2016年3月17日将商品房的钥匙及房屋交付给武春辉。2016年3月17日，武春辉与吉林银行吉林江南支行（以下简称吉林江南支行）签订了个人房屋按揭借款合同，贷款230000元。2016年3月18日，亚琦公司向武春辉开具销售不动产统一发票。2016年3月30日，吉林江南支行将230000元汇入亚琦公司账户。武春辉于2021年6月1日向本院提起诉讼。截至庭审结束时，案涉房屋在吉林市房产部门尚不具备办理房屋权属登记条件。        认定上述事实的证据有：《商品房买卖合同（预售）》（包含合同补充协议）、吉林银行个人房屋按揭借款合同、吉林银行个人账户明细对账单、销售不动产统一发票。        本院认为：武春辉与亚琦公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。一、关于武春辉要求办理案涉房屋产权证照的诉请，因案涉房屋目前不具备办理房屋所有权登记条件，故武春辉该项诉请，本院无法支持，武春辉可在案涉房屋具备办理房屋所有权登记条件时再行主张权利。二、关于逾期办理房屋产权证的违约责任问题，本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，依据双方签订的商品房买卖合同第二十条第（二）项约定的内容，可以认定双方约定出卖人即亚琦公司应在商品房交付之日起500日内为买受人即武春辉办理房屋所有权证。武春辉与亚琦公司签订了商品房买卖合同，向亚琦公司交付了首付款239938元，亚琦公司向武春辉交付房屋，后武春辉以按揭贷款的方式向亚琦公司交齐了购房款，因此按约定亚琦应于2017年6月29日前为武春辉办理房产证。武春辉至今未能取得案涉房屋权属证书，已超过合同中约定的办理房屋所有权登记的期限，亚琦公司构成违约。武春辉要求亚琦公司承担逾期办证的违约责任，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，本院予以支持。违约金计算标准问题，虽然武春辉依照《商品房买卖合同（预售）》第十二条要求亚琦公司按照年利率5.9％标准计算违约金，但第十二条约定的是房屋逾期交付的违约责任，并不是逾期办理房屋所有权登记的违约责任，并且双方未就逾期办理房屋所有权登记违约金数额及标准进行约定，故应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定计算。武春辉诉请违约金按照年利率5.9％计算，亚琦公司抗辩称应按全国银行同业拆借中心利率4.35％计算，本院认为武春辉诉请的违约金计算标准未超出合同订立时的法律规定，故对武春辉该项诉请予以支持，对亚琦公司的抗辩不予采纳，亚琦公司应给付武春辉逾期办证违约金，以469938元为基数，自2017年6月29日起，按年利率5.9％标准计算至实际办理房屋产权证之日止。综上，本院对武春辉合理的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：        一、被告吉林亚琦房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告武春辉逾期办理房产证的违约金，以469938元为基数，自2017年6月29日起，按照年利率5.9％标准计算至实际办理房屋产权证之日止；        二、驳回原告武春辉的其他诉讼请求。        被告吉林亚琦房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费4650元（原告武春辉已交纳）由被告吉林亚琦房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。        审 判 员     赵   越二〇二一年八月二十五日书记员焦俊麟