吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2021）吉0102民初4969号原告（反诉被告）：丁某，男，1984年3月3日出生，汉族，住长春市南关区。；；        委托诉讼代理人：王众杰，吉林良智律师事务所律师。        被告（反诉原告）：陈某，男，1973年3月13日出生，汉族，长春市南关区幸福乡华润置地公馆G5113。；；        委托诉讼代理人：敖日格乐，吉林济川律师事务所律师。        原告（反诉被告）丁某与被告（反诉原告）陈某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告（反诉被告）丁某的委托诉讼代理人王众杰、被告（反诉原告）陈某的委托诉讼代理人敖日格乐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。；；        丁某向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告签订的商铺租赁协议、2、请求判令被告立即退还收取的租金2.5万元；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2021年3月中旬，原被告商议签订商铺租赁协议，被告将位于吉林省长春市南关区华润置地公馆房屋出租给原告用于经营便利店。双方约定，租期为三年，月租金为5000元，租金每年支付一次。2021年4月10日，被告以急需用钱为由要求原告先向其支付房屋租金10000元，基于对被告的信任，原告按被告要求向其转账。2021年4月12日，原被告双方按以上约定正式签订《商铺租赁协议》，协议签订后，原告立即向被告支付租金1.5万元，同时约定，剩余3.5万元原告于5月初支付给被告。签约后，经原告多次催告，被告仍拒绝将合同原件和房屋钥匙交付给原告，并声称，原告向其支付的2.5万元并非房屋租金，而是定金，只有原告再向被告支付租金3.5万元，原告才能拿到房屋钥匙和合同原件。原告认为，被告已经以自己的行为明确表示违约，且因被告迟延履行租赁合同主要义务，导致原告无法按计划进行装修和开店营业，损失严重。且被告态度恶劣，蛮横无理，原告无法再信任被告与其继续合作，原告要求与被告解除合同，退还已支付的房屋租金2.5万元，但被告拒绝与原告沟通，原告无奈，诉至贵院，请贵院依法判决；；        陈某辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。2021年4月13日，原告与被告签订商铺租赁合同。合同约定被告将坐落于吉林省长春市南关区华润置地公馆，建筑面积为61.2平方米的商铺出租给原告，双方约定租期为三年，自2021年4月13日至2024年4月12日，原告以现金形式向被告支付租金，租金为每月5000元，每年租金为人民币6万元，租金为每年支付一次，必须提前一个月时间交纳。第一年租金应当在2021年3月13日之前交付给被告，否则按年租金的10％赔偿，原告2021年4月10日支付部分租金1万元，2021年4月12日支付部分租金1.5万元，剩余应当支付的3.5万元租金，原告迟迟不予支付，严重违反了双方签订的商铺租赁合同第三条第四款、第五款的约定，根据民法典第526条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求，先履行一方债务，履行部分不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求，原告无法按照进行装修、开业、营业，完全在于自身不支付年租金造成的，其违约行为导致被告商铺自2021年4月13日至今闲置，给被告造成严重损失，其错在于原告自身，被告并无过错。综上请求法院驳回原告的全部诉讼请求。；；        陈某向本院提出反诉请求：1、请求法院判令反诉被告继续履行与反诉原告于2021年4月13日签订的《商铺租赁合同》；2、请求法院判令反诉被告向反诉原告支付2021年4月13日至2022年4月12日期间的剩余租金3.5万元；3、请求法院判令反诉被告向反诉原告支付违约金6000元；4、请求法院判令本案诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：2021年4月13日，原告于被告签订《商铺租赁合同》，合同约定，被告将坐落于吉林省长春市南关区华润置地公馆，建筑面积61.2平方米的商铺出租给原告，双方约定租期为3年，自2021年4月13日至2024年4月12日，原告以现金形式向被告支付租金，租金为每月5000元，每年租金人民币6万元，租金为每年支付一次（即6万元），必须提前一个月交纳，否则按年租金的10％赔偿。原告2021年4月10日支付部分租金10000元，2021年4月12日支付部分租金1.5万元，剩余应当支付的3.5万元租金，原告迟迟不予支付，严重违反双方签订的《商铺租赁合同》第三条第四款、第五款的约定，而今又起诉解除《商铺租赁合同》，其行为极不诚信。反诉被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《民法典》第577条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综上，为了维护原告的合法权益，特具状至贵院请求支持其诉讼请求。；；        丁某针对反诉请求辩称，1、针对被答辩人提出的第一条、第二条反诉请求，答辩人认为，被答辩人未按合同约定履行交付房屋义务，以及擅自扣留商铺租赁合同原件，其行为已经构成违约，答辩人有权利催告其履行合同义务。经答辩人催告被答辩人仍不履行，已经构成根本违约，答辩人享有合同解除权，因本案是诉讼解除，故自被答辩人接收民事起诉状副本之日，即2021年6月1日商铺租赁合同解除，被答辩人无权请求答辩人继续履行合同义务，支付尚未发生的租金。2、针对被答辩人提出的第三条反诉请求，商铺租赁合同是双务合同，承租人在履行交付租金的义务的同时，出租方应当履行交付房屋的义务，合同双方当事人应当遵循诚信原则，秉持诚实恪守履行答辩人交付五个月房屋租金后，被答辩人扣留合同原件，拒不交付房屋，答辩人有权拒绝继续支付尚未发生的房屋租金，并催告其履行合同义务，经催告仍不履行，已经构成根本违约，答辩人有权解除合同。3、针对被答辩人的第四条反诉请求，被答辩人的行为构成根本违约，违约方应承担守约方为维护权益产生的诉讼费用，本案诉讼费应由反诉原告来承担。综上将租赁物交付承租人是出租人的基本义务，出租人如果不能按时将房屋交付给承租人使用，承租人完全可以催告出租人现实交付，如果出租人经催告仍未交付出租房屋的，出租人的行为构成根本违约，承租人有权要求解除房屋租赁合同。；；        本院经审理认定事实如下：2021年4月13日，陈某（甲方）与丁某（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将坐落于吉林省长春市南关区华润置地公馆，建筑面积61.2平方米的商铺出租给乙方，约定租期为3年，自2021年4月13日至2024年4月12日止。每月租金5000元，每年租金60000元，租金暂定每年支付一次，须提前一个月交纳，在2021年3月13日前交至出租方，承租方须按照约定时间交纳租金，否则按年租金的10％赔偿。合同还约定了其他条款。庭审中，丁某提交微信聊天记录两张，证明2021年4月10日，丁某向陈某支付10000元，2021年4月12日，丁某向陈某支付15000元，陈某对此无异议。丁某称案涉房屋未交付其占有使用，陈某对此无异议。；；        本院认为，陈某与丁某签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当属合法有效。该合同对双方均具有法律约束力，双方应据此履行各自合同义务。依据《中华人民共和国民法典》第七百零八条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”丁某在签订合同后交纳25000元租金，陈某一直未交付房屋，合同未实际履行，现丁某请求解除该商铺租赁合同，应予支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”双方签订的合同解除后，因房屋未交付，合同未实际履行，故应终止履行，丁某请求陈某返还已交付租金25000元，本院予以支持。陈某反诉请求继续履行合同，并请求丁某交付租金及违约金，但其作为房屋出租人，在已收取部分租金的情况下，未按照合同约定向承租人提供合法的、符合合同约定条件的房屋，其以上诉请不能成立，应予驳回。；；        综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第七百零八条之规定，判决如下：        一、解除丁某与陈某于2021年4月13日签订的《商铺租赁合同》；；；        二、陈某于本判决生效后立即返还丁某租金25000元；；；        三、驳回陈某的反诉请求。；；        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费213元、反诉费413元，由陈某负担（案件受理费丁某已垫付）。；；        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。        审判员    丁文怡二〇二一年八月十七日书记员    王放