湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0112民初4395号原告：中国农业银行股份有限公司长沙望城区支行，营业场所长沙市望城区高塘岭街道雷锋东路19号。负责人：廖旺，行长。委托诉讼代理人:胡兰，女，系该行客户经理。委托诉讼代理人：张泽静，男，系该行客户经理。被告：杨皓宇（曾用名杨炯），男，1993年8月11日出生，汉族，户籍地湖南省常德市武陵区，现住址长沙市芙蓉区。被告：长沙互恒房地产开发有限公司，住所地长沙市望城区金山桥街道金山桥社区蛟龙冲重建地（龙罗生私房）。法定代表人：张志远，执行董事。委托诉讼代理人：王仟，女，系该公司法务。委托诉讼代理人：赵梦林，女，系该公司法务。原告中国农业银行股份有限公司长沙望城区支行（以下简称“农行望城支行”）与被告杨皓宇、长沙互恒房地产开发有限公司（以下简称“互恒房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年6月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年6月24日公开开庭进行了审理。原告农行望城支行的委托诉讼代理人胡兰、张泽静、被告互恒房地产公司的委托诉讼代理人王仟、赵梦林到庭参加诉讼，被告杨皓宇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告农行望城支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告杨皓宇、被告互恒房地产公司之间签订的合同编号为43020120810091168的《个人购房担保借款合同》；2、判令被告杨皓宇立即偿还原告借款本金535060.06元、逾期利息15007.04元（利息暂计至2021年4月20日，此后利息、复利、罚息按合同约定计算至全部清偿日止）；3、判令原告对被告所有的位于长沙市望城区的房屋在上述第2项借款本息范围内享有优先受偿权；4、判令被告长沙互恒房地产开发有限公司履行阶段性担保责任，回购该笔贷款；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年8月17日，被告杨皓宇因购房向原告申请个人住房按揭贷款55万元，双方于2018年9月12日签订了合同编号为43020120180091168的《个人购房担保借款合同》，合同约定被告杨皓宇以其购买的位于长沙市望城区为借款合同提供抵押担保。2018年10月8日，原告与被告杨皓宇签订了借款凭证，向其发放了借款55万元，并约定了借款期限为240个月，利率按5.635%执行，利率调整按年调整，采取等额本息的还款方式。贷款发放后，被告未按合同约定按月偿还借款本息，截止至2021年4月20日，尚欠原告借款本金535060.06元，逾期利息15007.04元。贷款出现逾期后，原告客户经理多次与借款人电话联系催促还款，但借款人至今未偿还所欠贷款本息。为维护合法权益，原告特提起诉讼，望判如所请。被告互恒房地产公司辩称，被告的阶段性担保责任应以《按揭业务担保合作协议》约定为准，被告与原告对高尔夫花园整个项目的购房者提供相关抵押贷款业务签订了《按揭业务担保合作协议》，双方均同意该协议约定内容的效力优先于《个人购房担保借款合同》；若被告需要承担责任，因被告杨皓宇的房屋已办理了预告抵押登记，被告也只承担补充责任，且原告未履行告知义务，被告对第5期起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任。案涉房屋的抵押权应当认定已经设立，原告对案涉房屋享有优先受偿权，被告无需再承担连带保证责任。被告杨皓宇未予答辩。经审理查明：2018年8月17日，被告杨皓宇因购房需要资金向原告农行望城支行申请贷款，并提交了个人信贷业务申请表。2018年9月12日，原告农行望城支行（贷款人）与被告杨皓宇（借款人）、被告互恒房地产公司（保证人）之间签订了编号为43020120180091168《个人购房担保借款合同》，合同约定杨皓宇向农行望城支行贷款550000元用于购买住房，期限为360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，还款方式为等额本息还款，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮15%后确定，如被告未按约定期限归还借款本金的，原告对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。被告杨皓宇以其所购买的位于长沙市望城区作为抵押物提供担保，担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。案涉合同还约定如发生借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或者采取其他资产保全措施。合同还约定，本合同项下借款由阶段性保证人互恒房地产公司提供保证担保，保证担保期间自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。合同签订后，原告于2018年10月8日向被告杨皓宇发放了贷款550000元，借款凭证约定借款到期日期为2048年10月7日，借款执行利率为5.635%，逾期利率为8.4525%。被告杨皓宇自2020年11月开始出现逾期，至2021年4月20日止，尚欠原告贷款本金（含未到期本金和逾期本金）535060.06元，逾期利息15007.04元（含罚息），共计550067.1元。被告杨皓宇出现逾期后，原告多次催收，被告仍未按期还本付息。另查明，2017年8月31日，原告农行望城支行作为甲方（按揭银行）与被告互恒房地产公司为乙方（发展商）签订《按揭业务担保合作协议》，该协议约定乙方根据相关规定取得位于长沙市望城区地块的土地使用权，并获准开发兴建碧桂园高尔夫花园项目，甲方对乙方的上述整个项目的住宅、住宅底商的购房者提供相关的抵押贷款业务。协议第五条乙方在其阶段性担保内承担保证责任的方式为：4、购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知乙方，如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。第六条第（八）项甲方承诺，在乙方阶段性担保时间内，若购房者未履行《个人购房借款／担保合同》约定并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使预抵押权，在处置已办理抵押预告登记的房产后仍不足以清偿的，就不足部分甲方要求乙方在七个工作日内履行连带清偿责任。如甲方已履行本协议项下义务但预抵押权仍无法行使的，或因乙方原因造成预抵押权无法行使的，则乙方立即履行连带保证责任。第十三条其他事项第（二）项第1点约定，在本协议生效之日后甲方、乙方与购房者签订的《个人购房担保借款合同》不视为对本协议内容的修改，甲乙双方均同意本协议约定的内容的效力优先于甲方、乙方与购房者签订的《个人购房担保借款合同》中涉及甲乙双方之间的权利义务的所有条款。该协议中约定的碧桂园高尔夫花园项目即被告杨皓宇案涉房屋所在的碧桂园果岭花园项目。再查明，2019年8月22日，原告与被告杨皓宇就其提供抵押的位于长沙市望城区办理了抵押权预告登记，义务人为杨皓宇，权利人为原告农行望城支行，权证号为湘（2019）望城区不动产证明第0062227号。在本案诉讼过程中，被告互恒房地产公司于2021年7月20日办妥了位于长沙市望城区的房屋所有权首次登记，权利人为长沙互恒房地产开发有限公司，权证号为湘（2021）望城区不动产权第0060492号，但尚未办理所有权转移登记。上述事实，有《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、贷款发放通知单、被告还款明细、不动产预告登记证明、《按揭业务担保合作协议》、不动产权属登记证书等证据以及当事人当庭陈述予以证实，足以认定。本院认为，原告农行望城支行与被告杨皓宇、互恒房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行相关义务。在原告依约履行发放贷款义务后，被告杨皓宇未按照合同约定履行按期足额还本付息的主要义务，且现已逾期多期，经原告催告后仍未全部履行，其行为构成根本违约，导致原告的合同目的无法实现。上述情形下，原告可以行使解除合同的权利。经查明，原告在向本院提起诉讼前并未通知被告杨皓宇解除合同，本院于2021年6月10日将起诉状副本送达被告杨皓宇，故案涉合同自2021年6月10日起已解除。根据合同约定，如发生借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，对逾期借款从逾期之日起按照罚息利率计收罚息。故对于原告主张被告返还截至2021年4月20日止的借款本金535060.06元、支付逾期利息（含罚息）15007.04元，以及支付从2021年4月21日起至本息全部结清之日止的利息和罚息（具体标准按照合同约定计算）的诉讼请求，本院予以支持。关于本案的抵押问题。案涉房屋已设定抵押权预告登记，预告登记权利人为原告农行望城支行，2021年7月20日完成了所有权首次登记，依据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条的规定“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”从本案的证据和查明的事实来看，案涉房屋的预告登记显示为有效的情形，应认定抵押权自预告登记之日起设立。因此，原告要求对被告杨皓宇提供抵押担保的财产行使优先受偿权的诉求，于法有据，本院予以支持。关于本案的担保问题。依据《个人购房担保借款合同》的约定，被告互恒房地产公司的阶段性保证截止至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，其合同目的在于促成抵押权的成立，让原告享有优先受偿权，从而使原告的债权得到保障，被告互恒房地产公司得以解脱保证义务，也就是说抵押担保和保证担保两者是非此即彼的关系。现因依据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款的规定，案涉房屋因办理了抵押权预告登记和所有权首次登记，抵押权推定自预告登记之日起设立，即不需办妥抵押登记手续，合同目的已实现。因此，这里应不局限于字面约定，而应对其做限缩解释，从合同的本意出发予以理解。因此，应认定被告互恒房地产公司不再承担连带保证责任，原告诉请被告互恒房地产公司承担阶段性保证责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第二百二十一条、第三百九十二条、第三百九十四条、第三百九十五条第一款第（一）项、第五百六十三条第一款第（三）项、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条之规定，判决如下：一、原告中国农业银行股份有限公司长沙望城区支行与被告杨皓宇、被告长沙互恒房地产开发有限公司之间签订的编号为43020120180091168《个人购房担保借款合同》已于2021年6月10日起解除；二、被告杨皓宇于本判决生效之日起十日内返还原告中国农业银行股份有限公司长沙望城区支行借款本金535060.06元、支付逾期利息（含罚息）15007.04元（上述利息、罚息已计算至2021年4月20日，此后的利息、罚息按照合同约定计算至全部本息清偿之日止）；三、原告中国农业银行股份有限公司长沙望城区支行对被告杨皓宇所有的位于长沙市望城区［权证号为湘（2021）望城区不动产权第0060492号］拍卖、变卖所得价款在上述第二项债权范围内享有优先受偿权；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司长沙望城区支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取4650元，由被告杨皓宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  王高瞻二〇二一年八月二十四日代理书记员  肖 娜《中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第三百九十二条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以请求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第三百九十五条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。