江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1323民初1308号原告（申请执行人）：南通恒兴建筑工程有限公司，住所地江苏省如东县曹埠镇孙窑街。法定代表人：张恒杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：高开卓，江苏中领律师事务所律师。被告（被执行人）：宿迁高盛房地产开发有限公司，住所地江苏省泗阳县经济开发区黄河南路86号。法定代表人：潘伟，该公司董事长。被告（案外人）：朱玉军，男，1971年12月7日出生，住江苏省泗阳县。委托代理人：李前龙，江苏致强律师事务所律师。原告南通恒兴建筑工程有限公司（以下简称恒兴公司）与被告宿迁高盛房地产开发有限公司（以下简称高盛公司）、朱玉军申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒兴公司的委托诉讼代理人高开卓，被告朱玉军及其委托诉讼代理人李前龙到庭参加诉讼，高盛公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒兴公司向本院提出诉讼请求：继续执行位于泗阳县玖珑城购物公园邻里中心门牌号为××、C1-71、C1-72、C1-73、C1-74、C1-75、C1-76、C1-77、C1-78、C1-79、C2-52、C2-53、C2-54、C2-55、C2-56、C2-57、C2-58的房屋。事实和理由：恒兴公司承建高盛公司工程，因其未能支付工程款，恒兴公司即于2016年5月6日向泗阳县人民法院起诉，该院于2016年6月14日查封了案涉房屋。后经泗阳县人民法院判决，恒兴公司对案涉房屋的拍卖、变卖款项享有优先受偿权。案涉房屋系商业用房，因此朱玉军请求排除强制执行，并不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执异复议规定》）第二十九条规定的情形，其上述请求也不能适用该规定的第二十八条。高盛公司未作答辩。朱玉军辩称，其与高盛公司于2016年1月19日签订房屋认购协议书，对房屋的位置、房号、面积、价款、价款的支付方式、交付条件、时间、面积差异处理方法、违约责任均作出相关约定，该协议包含商品房销售管理办法规定的内容。2017年6月9日、10月17日、3月3日，双方另签订五份房屋买卖合同，约定认购协议书中房屋总价款为1596000元。上述认购协议签订后，房屋即已实际交付给其本人。朱玉军认为，在法院查封案涉房屋之前其已与高盛公司签订房屋买卖合同，并合法占有使用案涉房屋，该房屋未能办理过户手续系因高盛公司原因所致，且其现已将剩余房款139466元交付法院执行。法院作出的（2021）苏1323执异10号执行裁定是准确的，请求法院驳回恒兴公司的诉讼请求。经审理查明，2017年1月11日，本院对恒兴公司与高盛公司、王长年建设工程施工纠纷一案作出（2016）苏1323民初2970号民事判决：一、高盛公司于判决生效后十日内支付恒兴公司工程款6328873.85元及逾期利息（以5716178.43元为本金，自2017年1月1日起至2017年1月31日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率2倍，自2017年2月1日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率3倍，计算至实际付款之日止）。二、对全部尚余工程款7247916.98元，恒兴公司有权就玖珑城购物公园邻里中心（一）C区：××——80号、84、96、97、98、99号；C2-01——69号；（二）E区：E1-14、16、18、22、24、28、30、32、33、35、36、38、39、45、46、47、50、54、56、57、66号房屋协议折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。三、恒兴公司和高盛公司各负担工程造价评估费用128705.75元。2016年6月14日，本院根据高盛公司的申请，作出（2016）苏1323民初2970号民事裁定：一、查封、扣押、冻结高盛公司价值10000000元财产；……并于2016年6月15日向泗阳县房地产管理处送达了上述民事裁定书及协助执行通知书。该通知书通知泗阳县房地产管理处协助执行如下事项：一、查封高盛公司开发建设的位于泗阳县经济开发区交汇处的玖珑城购物公园邻里中心面积约4000平方米房屋。房号如下：（一）C区：××号—99号、C2-01号—69号共99套；（二）E区：E1-01号—08号、E1-10号—66号共65套。……以上一、二项查封，查封期限均为叁年。根据恒兴公司的申请，本院于2017年7月27日立案强制执行，案号为（2017）苏1323执3117号。在本案执行过程中，本院于2019年10月30日作出（2017）苏1323执3117号之三执行裁定：查封高盛公司所有的位于泗阳县玖珑城购物公园邻里中心门牌号为××、A1-33、C1-66、C1-94、××、C1-71、C1-72、C1-73、C1-74、C1-75、C1-76、C1-77、C1-78、C1-79、C2-52、C2-53、C2-54、C2-55、C2-56、C2-57、C2-58号房产。同日，本院向泗阳县自然资源局送达了上述执行裁定书以及协助执行通知书。案外人朱玉军对本案执行标的提出异议后，本院于2021年1月27日作出（2021）苏1323执异10号执行裁定：中止对位于泗阳县玖珑城购物公园邻里中心门牌号为××、C1-71、C1-72、C1-73、C1-74、C1-75、C1-76、C1-77、C1-78、C1-79、C2-52、C2-53、C2-54、C2-55、C2-56、C2-57、C2-58号房产的执行。恒兴公司不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，2013年，高盛公司将其位于泗阳县玖珑城购物公园邻里中心土建及水电工程发包给恒兴公司承建。（2016）苏1323民初2970号民事判决第二项确认的优先受偿权，系恒兴公司对其所承建的房屋享有的建设工程价款优先受偿权。朱留洋系朱玉军、刘某长子。2016年1月19日，高盛公司（甲方）与朱留洋（乙方）签订《玖珑城购物公园房屋认购协议书》，双方约定：乙方自愿认购甲方开发的位于泗阳县经济开发区房屋，面积大约578.71平方米。签订本认购书时，乙方三日内应向甲方支付1489534元，余款599421元由甲方通知乙方办理银行按揭贷款。2016年10月17日至2017年6月9日，高盛公司与朱玉军、刘某就上述21套房屋的买卖签订了五份《商品房买卖合同》，该合同载明上述房屋均为商业用房。2017年4月18日，高盛公司（甲方）、恒兴公司（乙方）、朱玉军（丙方）签订《协议》，双方约定：今有乙方保全甲方17间商铺，现甲方与丙方达成购房协议。经三方协商，乙方同意解押17套商铺，由甲方出卖给丙方，丙方同意解押后去银行办理按揭贷款，甲方同意将丙方申请的银行按揭贷款600000元支付给乙方。如甲、丙方未按此协议支付乙方款项，乙方有权将剩余抵押的高盛公司玖珑城房屋拍卖。该协议未加盖恒兴公司印章，王长年在协议尾部“乙方：”处签名。本院认为，对申请执行人提起的执行异议之诉，案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的。一般而言，依据物权优先于债权的这一民法基本原则，在申请执行人对于执行标的享有担保物权等优先受偿权情形下，对于案外人提出的排除执行的异议请求应当不予支持。对此，《执异复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”恒兴公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，朱玉军与高盛公司之间协议以案涉房屋折抵相关款项，其能否排除执行关键在于法律、司法解释对其上述行为是否另有规定，否则对其提出的排除执行异议应当不予支持。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该条即属于上述第二十七条所规定的“法律、司法解释另有规定的除外”情形。但是，上述《批复》第二条的规定，系针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，这里的商品房消费者应当仅限于《执异复议规定》第二十九条规定的商品房消费者，而非一般的房屋买卖合同的买受人。《执异复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条规定了房屋消费者物权期待权。它是指在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。这一原则也是从《批复》第二条的规定中推论出来的。但具体到本案，因朱玉军购买的案涉房屋系商铺，并非用于居住，也即其并非商品房消费者，故并不能适用第二十九条予以审查其是否享有排除强制执行的权利。而《执异复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定针对的系一般的房屋买卖合同的买受人，该房屋的买受人并不能援引《批复》第二条的规定要求排除执行，也即该买受人提出的排除执行异议并不属于法律、司法解释另有规定的情形。因此，朱玉军以以物抵债方式购买案涉房屋，因恒兴公司对该房屋享有建设工程价款优先受偿权，朱玉军就该房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，故对该房屋应当继续执行。至于朱玉军另主张，依据2017年4月18日的《协议》，三方系一致同意高盛公司将案涉房屋网签备案给朱玉军。首先，无法认定王长年在上述协议上签名系履行职务行为。职务行为的构成要件之一是代理事项须是职权范围内的事项，现有证据无法认定恒兴公司授权张长年在协议上签名，张长年的签约行为并不构成职务行为。其次，王长年在上述协议上签名也不能认定构成表见代理。表见代理的构成要件之一是相对人有理由相信行为人有代理权，即相对人主观上是善意、无过失的。虽然恒兴公司认可王长年系公司工作人员，但其工作人员的身份并不能因此而认定其具有签约代理权的表象，高盛公司、朱玉军相信其具有代理权，主观上存在过失。因此，王长年的签约行为对恒兴公司不发生法律效力。同时，即使王长年系代表恒兴公司签订上述协议，恒兴公司也未明确表示放弃对案涉房屋享有的建设工程价款优先受偿权，朱玉军实际上也并未按照上述协议履行，即以案涉房屋办理按揭贷款，并由高盛公司将按揭贷款600000元支付给恒兴公司，故对该房屋依然不能排除强制执行。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百七十条第一款、第一百七十一条第一款，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条第一项规定，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条规定，判决如下：准许执行位于泗阳县玖珑城购物公园邻里中心门牌号为C1-70、C1-71、C1-72、C1-73、C1-74、C1-75、C1-76、C1-77、C1-78、C1-79、C2-52、C2-53、C2-54、C2-55、C2-56、C2-57、C2-58的房屋。案件受理费9800元，由宿迁高盛房地产开发有限公司、朱玉军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  李前康人民陪审员  刘长春人民陪审员  王 帅二〇二一年八月五日书 记 员  朱 艳