四川省绵阳市游仙区人民法院民 事 判 决 书（2021）川0704民初2492号原告：四川省天青物业服务有限公司，住所地：绵阳市涪城区剑门路东段53号3楼，统一社会信用代码：9151070379181005XC。法定代表人：张维熊。委托诉讼代理人：蒋晓军，公司工作人员。委托诉讼代理人：郭红，小区客户主管。被告：王冬贤，女，汉族，生于1982年10月14日，住重庆市荣昌区。原告四川省天青物业服务有限公司与被告王冬贤物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川省天青物业服务有限公司之委托诉讼代理人蒋晓军、郭红，被告王冬贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四川省天青物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告缴纳物业服务费4375.24元（含每月6元垃圾清运费）（计算自2018年1月14日-2021年6月30日）；2、请求判令被告承担该款自欠费之日起至付清之日止依据双方所签物业管理协议约定按3‰收取滞纳金13.13元每月；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年11月19日,四川省天青物业服务有限公司与四川万辉房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》约定,由原告负责该项目的物业管理工作，被告业主负有缴纳物业服务费的义务。被告为浪琴湾小区1-2-5-3的业主，也于2017年1月15日与原告四川省天青物业服务有限公司签订了《浪琴湾小区物业服务合同》，但从2018年1月14日-2021年6月30日，被告未向原告缴纳物业管理费，该户的面积为83.48㎡，根据物业服务合同的约定，被告应当按照1.2元／㎡／月的标准向原告交纳物业服务费，若逾期，被告应向原告支付违约金。原告为被告小区代收代缴垃圾清运费，收费标准为每月6元，被告在物业费欠费期间也一直未缴纳。原告认为,合法的权益应当予以保护,被告不予缴纳物业服务费行为,违反了相关合同约定属违约行为,同时,也侵害了原告的合法权益。因此,为保障原告合法权益,特向贵院提起诉讼,望贵院依法判决。被告王冬贤辩称：我是浪琴湾小区XXX的业主，签了物业服务合同，但是我手上没有合同，我是从2018年1月14日起到今年6月份没有缴纳物业费，房屋面积是对的，当时约定了物业费标准是1.2元/月/平方米，我没看到合同不知道违约责任，欠费期间我没交垃圾清运费，他们物业服务没有达到合同约定的服务标准，消防控制室没有人，楼道垃圾很多没有清理，房屋有落石，一楼住户私拉乱接电线，楼顶有违章建筑，车辆乱停乱放占用消防通道，物业还乱收装修费、建设垃圾清运费、装修服务费、水费，晚上十一点多都还有人发传单，物业管理不规范，小区大门被安置房业主锁了，有业主生病120来了进不来，交了物业费他们只开收据没有正式发票。本院经审理认定事实如下：2014年11月19日，四川万辉房地产开发有限公司（甲方）与四川省天青物业服务有限公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，聘请乙方为坐落于绵阳市游仙区提供物业管理服务并约定“委托管理期限：至业主大会召开选聘的物业管理公司与业主委员会签订的物业服务合同生效时止。物业管理服务费，住宅为1.20元／平方米／月，非住宅为1.50元／平方米／月。3、房屋交付时，业主预存一年物业管理费，之后半年预缴一次……第二十八条违约责任：本合同从签订之日起双方如有违约，由违约方向守约方按三年所收取物业管理费总额的百分之十承担违约责任。”。2014年11月2日，被告王冬贤购买了位于横山村统建房（浪琴湾）小区XXX房屋，建筑面积为81.37㎡。2017年1月15日，被告王冬贤入住上述购买房屋，同日原、被告签订了《物业服务协议》，就物业服务权利义务进行确认。原告举出如下证据：1、《前期物业服务合同》、《物业管理协议》、巡逻记录表、报修记录表、交班登记表等证明原告对涉案小区提供了合法有效的物业服务。被告质证意见表示真实性无异议，但是原告并未按照合同约定标准提供相应的物业服务；2、业主临时管理规约和承诺书一份，证明被告与原告已达成服务管理协议；3、催费通知单一份证明被告未按时交物业费。被告辩称对缴费通知单不知道，但收到过电话催收；4、水务集团水费收费标准，证明四川省天青物业服务有限公司按照政府规定收取水费，被告辩称并不认可。庭审中，被告王冬贤举出如下证据：1、小区照片21张，拟证明原告没有做好物业服务，楼道垃圾很多，房屋有落石，一楼住户私拉电线等。原告质证意见消防控制室开发商还未移交，我公司只是保障每个消防栓有水、灭火器不过期。2、水费收据与浪琴湾小区水费征收通知，拟证明原告乱收水费。原告质证说明水费分居民用水与非居民用水，安置房与商品房的区别，如A栋是安置房水费有补贴。3、物业费收据图片一张，拟证明缴纳物业费后原告只开收据，不开发票。原告质证说明我公司收物业费都是手写票据，如果要求开发票，那我公司也会出具。4、光盘，证明晚上十点过在小区发传单，小区死人，原告不主动协助开门，也就是他们不作为。原告质证称老百姓房子拆了，安置新房未分到手，所以是他们把大门堵住，这个事情物业无法处理，我们也及时报警处理。另查明，案涉小区并未成立业主委员会。原告主张被告所购买房屋系电梯高层，按合同约定1.2元／平方米/月支付物业管理费，被告拖欠物业管理费时间系2018年1月14日至2021年6月30日，按41个月16天，计算为83.48㎡×41个月×1.2／平方米/月+83.48㎡×1.2／平方米/月÷30天×16天=4160.64元，垃圾清运费42个月×6元／月／户=252元，共计4412.64元，原告只主张4375.24元。主张滞纳金标准按照合同约定的3‰收取13.13元每月。上述事实有当事人身份信息、《前期物业服务合同》、《横山村浪琴湾统建房购买协议书》、巡逻记录表、电梯保养单、报修记录表等证据在案佐证，足以认定。本院认为：四川万辉房地产开发有限公司（甲方）与四川省天青物业服务有限公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，该合同对浪琴湾全体业主均具有约束力。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告作为该小区的物业管理企业，已对小区提供了相应的物业服务。关于被告提出的小区管理混乱、电线乱牵乱拉、走廊垃圾未清理、垃圾清运人员偷懒、消防通道被占用等抗辩理由，认为原告提供的物业服务存在瑕疵。本院认为，物业服务是个动态的服务过程，小区物业服务也是不断对新出现的问题予以及时处理解决的过程，不能仅凭个别突发事件等认定物业服务存在根本违约，业主若以通过不交纳物业服务费用的方式应对物业服务企业服务瑕疵，势必进一步导致物业服务质量降低，不仅损害自身利益而且影响全体业主的利益，因此对于被告该抗辩理由，本院不予支持。故被告应按合同约定向原告支付从2018年1月14日起至2021年6月30日止共41月16天的物业服务费：83.48㎡×41个月×1.2／平方米/月+83.48㎡×1.2／平方米/月÷30天×16天=4160.64元，垃圾清运费42个月×6元／月／户=252元，共计4412.64元，原告诉请主张4375.24元，系原告权利的自我处置，以原告所诉4375.24元为准。对原告主张的滞纳金不予支持。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告王冬贤于本判决生效后十日内向原告四川省天青物业服务有限公司支付物业服务费、垃圾清运费共计4375.24元；二、驳回原告四川省天青物业服务有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半征收案件受理费25元，由被告王冬贤承担（该费用原告已预交，被告在履行判决义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  蒲金梅二〇二一年八月四日书记员  舒越琴