重庆市云阳县人民法院民事判决书                  （2021）渝0235民初3076号 原告（反诉被告）：谭明蓉，女，1969年11月28日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：方中华，重庆洲同律师事务所律师，特别授权。    被告（反诉原告）：重庆港贸房地产开发有限公司，住所地重庆市云阳县双江镇云江大道885号，统一社会信用代码915002356219257007。 法定代表人：邓自茗。委托诉讼代理人：张邦平，男，系该公司员工，特别授权。原告谭明蓉与被告重庆港贸房地产开发有限公司（以下简称港贸公司）合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案受理后，被告港贸公司提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭合并进行审理。原告谭明蓉及其委托诉讼代理人方中华，被告港贸公司的法定代表人邓自茗到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，并于2021年7月29日再次公开开庭进行了审理。原告谭明蓉及其委托诉讼代理人方中华，被告港贸公司的法定代表人邓自茗及委托诉讼代理人张邦平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭明蓉向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即办理房产证分户，交付给原告；2.判令被告立即赔偿原告未按时交付房产证造成无法估量的间接损失，按国家法律法规给予赔偿；3.判令被告一切按合同约定；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼中原告变更请求为：1.判决重庆市云阳县云江大道×××号房屋归原告所有，产权证办理给原告；2.判决被告向原告支付违约金2223.78元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告（乙方）与被告（甲方）于2001年6月6日签订《集资建设关坪路港贸综合市场协议书》，原告购买了被告开发的港贸市场综合楼云阳县双江镇云江大道×××号住房。在建房期中，甲方违反合同法，在未经双方协商单方私自篡改设计图纸和房屋户型、面积，造成各购房户合同定购的楼层、位置、面积与原来合同所定不同。按协议第五条甲方保证从签定合同之日起一年半以内交付给乙方使用。工程完工后由甲方给乙方办理产权证，费用由甲方承担，税费按照房产交易规定各自承担。被告应于2002年12月底交付房屋给原告使用，但被告是2004年8月30日才将房屋交付给原告，造成延期交房违约损失赔偿。2004年9月30日，原、被告对该房屋房款进行结算，房款共计39 025.85元，原告于2002年11月18日至2004年9月30日支付房款39 025元。由于被告违规违纪超层超面积建房，原来一直没通过整体验收，去年政府为解决原建房所有遗留问题，通过整改后云阳县房管部门于2021年1月18日给被告办理了房屋产权总证。所有购房户多次要求被告办理房屋分房产权证，但被告不按合同约定办理房屋产权分户证，并一直不与购房户见面。被告的行为严重侵害了原告合法权益。现根据民法典及相关法律法规，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告港贸公司辩称，一、关于原告请求判令被告办理房产证分户给原告的问题：原、被告于2001年6月6日签订的《集资建设关坪路港贸综合市场协议书》（以下简称《集资建房协议》）是集资建房合同而不是商品房买卖合同，协议序言明确表述“双方就协商共建事宜达成如下协议”集资建房是共同合作关系，办理房产证是双方共同的责任和义务。虽然《集资建房协议》第五条约定：由甲方给乙方办理产权证（费用由甲方承担，税费按照房地产交易规定各自承担），按照《协议》本条约定甲方给乙方办理产权证是附条件的办理产权证，乙方必须按照政策先交清楚税费后，才能办理分户产权证。原告同时还应该按照《集资建房协议》第三条和第四条约定的义务支付下差款，按照《集资建房协议》第四条约定交房时应该付下差款，原告已经接房近20年了一直没有支付下差款，已经构成严重违约，应该承担违约责任。二、关于原告请求判令被告赔偿未按时交房产证按照国家规定给予赔偿的问题：虽然《集资建房协议）》第五条约定：由甲方给乙方办理产权证，并没有约定办理产权证的期限。因此，原告请求判令被告赔偿未按时交房产证按照国家规定给予赔偿没有合同约定和法律依据。三、原告诉称被告擅自修改设计图纸的问题：根据原、被告于2001年6月6日签订的《集资建设关坪路港贸综合市场协议书》（以下简称协议）第一条约定：由甲方牵头出面向有关职能部门办理一切建设手续，图纸设计，并负责组织施工。被告按照协议约定的权限根据建设职能部门的要求对图纸进行修改没有超出协议书约定的权限，协议并没有约定修改图纸需要经双方协商。因此，不存在原告诉称被告擅自修改设计图纸的问题，至于楼层、位置、面积与原合同所定不同的问题，是原告接房时自愿协商一致后才接房的。即使楼层、位置、面积与原合同所定不同，原告接房时已经默认。四、原告诉称交房延期违约损失赔偿问题：原告已经接房近20年了，如果交房有延期也是《集资建房协议》第五条约定的人力不可抗拒的因素除外的情形，即使有延期责任原告接房时没有追究，现在已经交房近20年了已超过追诉期，诉讼已过时效。五、根据《民法典》第 525 条【同时履行抗辩权】当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。 《民法典》第 526 条【先履行抗辩权】当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。因此，原告不按照《集资建设关坪路港贸综合市场协议书》先履行支付下差款和相关税费及土地出让金等义务，被告有权拒绝其相应的履行请求。综上所述，请求判决驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告港贸公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令反诉原告与反诉被告于2001年6月6日签订的《集资建设关坪路港贸综合市场协议书》无效；2.请求判令确认位于港贸市场综合楼×××房屋87.59平方米属于反诉原告港贸公司与反诉被告谭明蓉共有产权房屋（其中：反诉被告谭明蓉按照支付的集资房款数量比例应分配房屋面积75.05平方米，占该套房屋85.7%的份额，剩余12.54平方米14.3%属于反诉原告港贸公司的份额）；3.请求判令反诉被告谭明蓉按照支付集资房款数量应分配房屋面积75.05平方米每平方米补缴350元，一共补缴地价款（土地出让金）26 267.50元，并从签订《集资建设关坪路港贸综合市场协议书》之日2001年6月6日至实际缴款之日计算银行同期贷款利息；4.请求判令反诉被告谭明蓉先履行《集资建房协议》的义务交清税费，后办理房屋产权证；5.本案诉讼费用由原告承担。事实及理由:一、根据建设部国家发展改革委国土资源部人民银行建住房[2004]77号关于印发《经济适用住房管理办法》的通知第二十九条 集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定，严格执行。集资、合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。本通知明确了2001年6月6日反诉原告与反诉被告签订的《集资建设关坪路港贸综合市场协议书》（以下简称集资建房协议）是属于经济适用住房的组成部分，本案适用《经济适用住房管理办法》等相关法规和政策。反诉原告当初牵头建设港贸综合市场适用的政策背景在2001年6月6日与反诉被告签订的《集资建设关坪路港贸综合市场协议书》（以下简称《集资建房协议》）明确表述：是为了支付三峡库区移民搬迁工作，加快新县城建设步伐。参与对象主要是针对三峡移民，主要为了解决三峡移民搬迁住房问题，根据三峡移民集资建房相关政策规定，三峡移民才可以用自己因三峡工程淹没土地指标在云阳新县城划拨土地参与集资建房。反诉被告即使是三峡移民身份也没有三峡工程淹没土地指标，不符合三峡移民集资建房参与对象。因此，反诉原告与反诉被告于2001年6月6日签订的《集资建设关坪路港贸综合市场协议书》违反了建设部、监察部、国土资源部建住房（2006）196号《关于制止违规集资合作建房的通知》的规定，该《集资建房协议》违反了国家强制性规定应当认定为无效合同。二、反诉被告谭明蓉实际支付集资房款39 025元，按照《集资建房协议》约定价格520元每平方米计算应该分配房屋面积75.05平方米，而实际谭明蓉占用港贸市场综合楼×××房屋87.59平方米，多占用了反诉原告12.54平方米。符合《民法典》不当得利的特征：1.双方当事人必须一方为受益人，他方为受害人。2.受益人取得利益与受害人遭受损害之间必须有因果关系。3.受益人取得利益没有合法根据。即：既没有法律上、也没有合同上的根据，或曾有合法根据，但后来丧失了这一合法根据。根据《民法典》第九百八十七条 得利人知道或者应当知道取得的利益没有法律根据的，受损失的人可以请求得利人返还其取得的利益并依法赔偿损失。第九百八十八条 得利人已经将取得的利益无偿转让给第三人的，受损失的人可以请求第三人在相应范围内承担返还义务。因此，本案港贸市场综合楼×××房屋87.59平方米属于反诉被告谭明蓉与反诉原告港贸公司共有产权房屋（其中：反诉被告谭明蓉75.05平方米占该套房屋85.7%的份额，反诉原告港贸公司12.54平方米占14.3%的份额）。2017年《住房城乡建设部关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》对反诉原告的主张提供了法律依据。三、根据建设部国家发展改革委国土资源部人民银行建住房[2004]77号关于印发《经济适用住房管理办法》的通知第九条 经济适用住房建设用地，要按照土地利用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，实行行政划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。因此，反诉原告为了港贸市场综合楼达到合法避免按照违法建筑被拆除造成无可挽回的损失，被迫同意接受补交地价款，于2021年1月4日云阳县规划自然资源局对本案涉及的港贸市场综合楼补缴地价款行政征收决定书，每平方米房屋面积补缴350元的地价款（土地出让金），同时计交应缴地价款从土地出让合同之日起2001年4月6日至实际缴款之日产生的银行同期贷款利息。反诉原告与反诉被告于2001年6月6日签订的《集资建房协议》是集资建房合同而不是商品房买卖合同，《集资建房协议》第三条明确约定价格：根据工程预算，以及相关税费等一切开支。没有包括土地出让金只包括了建筑工程中的相关税费。因此，反诉被告谭明蓉应该按照2021年1月4日云阳县规划自然资源局对本案涉及的港贸市场综合楼补缴地价款行政征收决定书的标准，每平方米房屋面积补缴350元的地价款（土地出让金），同时计交应缴地价款之日起至实际缴款之日产生的银行同期贷款利息。1.按照《集资建房协议》第五条约定：税费按照房产交易规定各自承担，土地出让金（地价款）是国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的土地权益，被反诉人是土地使用者，协议约定各自承担就应当承担土地出让金（地价款）。2.即使《集资建房协议》有约定不清晰的地方，根据相关法律法规也应该由反诉被告补缴地价款（土地出让金）。根据土地出让的相关法律规定：土地出让金是国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的土地权益，以划拨方式获取的土地使用权发生转让、抵押等市场行为必须补办出让手续，交纳出让金，方可办理土地登记。3.根据民法典第五百一十条 合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。全国各地包括云阳新县城只要是集资建房补交出让金都是土地使用者（购房者）交纳。四、根据《民法典》第 525 条【同时履行抗辩权】当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。 《民法典》第 526 条【先履行抗辩权】当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。因此，反诉被告谭明蓉不按照《集资建房协议》先办理结算并支付应付的款项和相关税费及土地出让金等义务，反诉原告港贸公司有拒绝其相应的履行。因此，反诉被告谭明蓉应该先履行《集资建房协议》的义务后办理房屋产权证。综上所述，请求法院依法保护反诉原告的合法权益，维护法律的威严！谭明蓉对港贸公司的反诉辩称，1.本案合同是一个有效的合同，虽然签的是集资建房合同实际上是房屋买卖合同，土地出让金应当由开发商承担即反诉原告承担。2.反诉原告诉称，要求反诉被告补交房款，要占房子份额，既不符合交易习惯也不符合法律规定，违反常识，不应当得到支持。原告围绕其诉讼请求依法提交如下证据材料：原告身份证复印件、被告工商信息、《集资建设关坪路港贸综合市场协议书》（N0:0061号）、《港贸市场综合楼购房户入场装修通知书》附《房款结算单》、收款收据2张、现金缴款单1张、收据1张、《入户通知书》、《延期交房的协议》（均为复印件），上述证据材料，均客观真实，能相互印证本案基本事实，本院予以采信并在卷佐证。被告依法提交了如下证据材料：《经济适用住房管理办法》（建住房[2004]77号）、《关于制止违规集资合作建房的通知》（建住房[2006]196号）、《经济适用住房价格管理办法》（计价格[2002]2503号）、《云阳县规划和自然资源局补缴地价款行政征收决定书》、《住房城乡建设部关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》、港贸住房业主群的微信聊天记录，上述证据材料，本院对《云阳县规划和自然资源局补缴地价款行政征收决定书》及港贸住房业主群的微信聊天记录予以采信外，其他属于部门规章及指导意见，且与本案不具有关联性，本院不予采纳。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年6月6日，云阳县港贸有限公司（甲方）与谭明蓉（乙方）签订《集资建设关坪路港贸综合市场协议书》（N0:0061号），载明：为了支持三峡库区移民搬迁工作，加快新城建设步伐。根据《重庆市商品交易市场管理条例》的规定和云阳县人民政府（云府发[1998]152号）文件精神，甲方经重庆市人民政府、云阳县人民政府（云府发[2000]123号）文和（云府发[2000]2号）文批准在新县城磨子岭商业小区投资建设关坪路综合集贸市场，双方就协商集资共建事宜达成如下协议：一、决定由甲方牵头出面，向有关职能部门办理一切建设手续，图纸设计，并负责组织施工。全权负责工程质量、安全、各方联系和资金的筹集，以及工程一切税、费等开支。二、房屋条件：整修市场四面为外墙砖，地面为水磨石地板，水通电通，各户水电表各一只，室内为木质门窗，外露窗为铝合金推拉窗，卫生间安蹲式大便器一个，墙壁为中级抹灰后再上仿瓷涂料。门市摊位为卷闸门，市场设有快速电梯两座（不含住房），设公共卫生间。三、价格：根据工程预算，以及相关税费等一切开支。乙方订购的×××号住房，建筑面积约80平方米，价格为520元/平方米，……总合计人民币41 600元。（房屋面积以交房时房产证面积办理结算，公摊面积按照有关房屋面积计算办法计算）。四、交款方式：甲、乙双方签订协议时付定金50%，20 000元，第二期交款40%，17 000元，交房时付下差款4600元。五、工程工期：甲方保证从签定合同之日起一年半以内交付乙方使用。如遇人力无可抗拒的因素除外，工程完工后，由甲方给乙方办理产权证（费用由甲方承担，税费按照房产交易规定各自承担）。六、违约责任：如有一方违约，按协议总额的5%支付对方违约金。七、其它事宜，双方协商解决。以上协议双方签字后生效。本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，交有关部门一份。八、其他约定；主体竣工后交款40%，此价格不包括装潢，水到卫生间，电到门口，其余不管。云阳县港贸有限公司在甲方处加盖公司印章，并由公司销售代表邱秀英签名，谭明蓉在乙方处签名。2001年6月11日，谭明蓉向云阳县港贸有限公司交纳集资款20 000元。2002年11月18日，谭明蓉向重庆港贸房地产开发有限公司房款17 000元。2004年7月4日，谭明蓉向重庆港贸房地产开发有限公司支付水电专户费1500元。2004年8月20日，被告向原告发出《港贸市场综合楼购房户入场装修通知书》，载明：“谭明蓉购房户：我公司开发建设的港贸市场综合楼由于与施工方发生纠纷，造成延期交房，在县委、县府和建委的协调下与施工方协商一致达成协议，施工方同意二00四年八月三十日将住房交给我司，购房户从九月一日起可以入场装修，入场装修前必须凭原购房合同及缴款凭证到港贸公司财务部办清结算，并凭此通知书和结算单入场装修。”原、被告于2004年9月30日办理结算，《房款结算单》载明：“购房户姓名 谭明蓉，原编房号 ×××，新编房号 西×××号，建筑面积85.53㎡（其中套内面积77.797㎡，公摊面积7.733㎡，单价520元/㎡,总金额44 475.60元。未做工程冲减房款：1.水磨石2247.9元； 2.涂料321.6元； 3.门500元； 4.水电表14元 ；5.延期损失3848.80元，合计6932.30元。代扣税费：1.契约税1334.26元； 2.房屋交易登记费128.29元 ；3.土地出让金/元； 4.工本费20元 ；5.水电专户费/元； 6.其它 / 元，合计1482.55元。冲减未做工程后实际应缴房款37 543.30元+代扣税费1482.55=39 025.85元-已预缴房款37 000元=结账时实际应缴款2025.85元。”同日，原告向被告支付购房款2025元。同年被告将案涉房屋（重庆市云阳县云江大道×××号）交付给谭明蓉。2021年1月4日，云阳县规划和自然资源局向被告港贸公司发出《补缴地价款行政征收决定书》，载明：“你公司港贸市场综合楼原出让合同约定建筑面积21 800平方米，现实测办证建筑面积24 290.3平方米，超出让合同建筑面积2490.3平方米，根据该项目《国有建设用地使用权出让合同》（变更条款）约定，我局作出如下征收决定：1.超出让合同建筑面积2490.3平方米按原出让合同签订时点（2001年4月6日）评估楼面地价350元/平方米补缴地价款871 605元，同时计收应缴地价款从2001年4月6日至实际缴款之日产生的银行同期贷款利息。2.限定你公司在2021年6月27日前缴清上述价款，逾期缴款的，按应缴地价款的1‰征收违约金。如不服本决定，可在接到本决定书之日起60日内向云阳县人民政府或重庆市规划和自然资源局申请复议，也可在6个月内向云阳县人民法院提起诉讼。逾期不申请复议，也不起诉，又不履行本决定的，我局将申请人民法院强制执行。”2021年1月8日，被告办理了坐落于云阳县青龙街道云江大道921号房屋的初始登记[不动产权证号为：渝（2021）云阳县不动产权第×××]，房屋建筑面积24 290.3平方米，共14层，其中1至7层为商服用房，8-14层为住宅。2021年1月18日、1月20日、1月25日被告港贸公司工作人员在“港贸住房业主群”发出通知，告知业主港贸市场的总证已办理下来，并通知业主及时到港贸市场办公室对账，办理确认书，办理各住房分证和参加会议等内容。本案争议焦点一：原、被告于2001年6月6日签订的《集资建设关坪路港贸综合市场协议书》是否有效？原告要求办证和支付违约金的请求应否支持？本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告于2001年6月6日签订的《集资建设关坪路港贸综合市场协议书》实际为房屋买卖合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故被告辩称该合同无效的理由不能成立，本院不予采纳。《集资建设关坪路港贸综合市场协议书》第五条约定“由甲方给乙方办理产权证(费用由甲方承担，税费按照房产交易规定各自承担)”。依照该约定，被告负有为原告办理房屋产权登记的约定义务。现原告已按合同约定缴纳了购房款，且被告已于2004年将案涉房屋交付原告使用，现原告所购房屋已经办理不动产权总证，符合了办理产权转移（分户）登记的条件，故原告主张确认案涉房屋归其所有，并要求被告办理涉案房屋转移登记符合双方约定和法律规定，本院依法予以支持。对于原告主张的延期交房违约金2223.78元，协议书中虽有约定“如有一方违约，按协议总额的5%支付对方违约金”，但原、被告在2004年9月30日办理房款结算时，已经就延期损失一并进行了结算，原告再次主张，无事实及法律依据，本院不予支持。本案争议焦点二：被告的反诉请求能否成立？被告辩称案涉房屋为原、被告共有，其理由为原告实际只支付了39 025元，而按照协议约定的房屋单价520元/平方米，因此原告仅应分得该房屋中75.05平方米，而该房屋实际面积为87.59平方米，故另外12.54平方米属于港贸公司所有。而据本案查明事实，案涉房屋在《集资建设关坪路港贸综合市场协议书》上载明面积为80平方米（但注明房屋面积以交房时房产证面积办理结算），而在房款结算单上载明的面积为85.53平方米，现被告并未举示证据证明案涉房屋的面积与合同、房款结算单不一致，且合同中明确约定房屋面积以交房时房产证面积办理结算，故双方可待房屋产权证办理后另行办理结算。对于被告辩称原告应当按350元/平方米支付土地出让金的问题，本院认为，土地出让金是指各级人民政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款，故缴纳土地出让金的义务人为土地使用权获得者。本案原、被告之间形成的是房屋买卖合同关系，合同生效后，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告在协议书第一条约定“甲方全权负责工程质量、安全、各方联系和资金的筹集，以及工程一切税、费等开支”。依照该约定，被告负有承担建房一切费用的义务。而且云阳县规划和自然资源局作出的《补缴地价款行政征收决定书》亦明确载明系被告超出原出让合同约定面积建设房屋，故被告主张原告应当补缴土地出让金没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以支持。对反诉原告的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、坐落于重庆市云阳县云江大道921号2幢2单元9-2号的房屋归原告谭明蓉所有，被告重庆港贸房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内将前述房屋的产权转移登记至原告谭明蓉名下。二、驳回原告谭明蓉的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告重庆港贸房地产开发有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费831元，由被告重庆港贸房地产开发有限公司负担776元，由原告谭明蓉负担55元；反诉案件受理费716元，由被告重庆港贸房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审    判    长      李中云人 民 陪 审 员      刘  燕人 民 陪 审 员      秦  芳                                 二○二一年八月三日                     法  官  助  理      苏再波                    书    记    员      向童瑶  1