长春市二道区人民法院民事判决书（2021）吉0105民初1950号原告（反诉被告）：王立伟，男，1966年11月18日生，汉族，户籍地长春市二道区，经常居住地长春市二道区。        委托诉讼代理人：彭旭，吉林策业律师事务所律师。        被告（反诉原告）：长春市二道区晨光物资经销处，住所地：长春市二道区荣光路1号。        投资人：孙国忠。        委托诉讼代理人：邵米丁，吉林朗业律师事务所律师。        原告（反诉被告）王立伟与被告（反诉原告）长春市二道区晨光物资经销处房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王立伟及其委托诉讼代理人彭旭、长春市二道区晨光物资经销处委托诉讼代理人邵米丁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        王立伟向本院提出诉讼请求：1．判决长春市二道区晨光物资经销处支付王立伟涉诉房屋拆迁装修补偿款251524元，营业损失921873元，临时安置补偿15171元；2．判决根据情势变更原则，因疫情及拆迁原因导致王立伟承租房屋无法营业期间，停付房屋半年租金17.5万元；3．诉讼费由长春市二道区晨光物资经销处承担。事实与理由：2016年4月1日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定原告承租被告位于长春市二道区荣光路1号的房屋，租赁期限为2016年4月1日-2022年3月31日。现该房屋已经列到拆迁范围，并依据被告要求停止营业至今，但对于原告投入房屋装修款、原告租赁期间盖的辅房及营业损失迟迟没有谈妥。现被告已经瞒着原告与长春市二道区人民政府签订完拆迁补偿协议，原告认为被告行为侵犯原告的利益。虽然在合同中约定房屋装修、自建扩建部分及经营损失由被告享有，但在拆迁过程原告与被告沟通中，被告同意将装修补偿、营业损失、辅房补偿等由原告自行向长春市二道区人民政府主张，故原告认为此行为应属合同双方对于合同条款的变更。并且，在原告租赁期间，因疫情及拆迁导致严重影响原告的正常经营，根据情势变更原则，请求在此期间停付租金。原、被告多次协商拆迁补偿及减免房租事宜，被告均种种理由推脱，无奈诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。        长春市二道区晨光物资经销处辩称，第一，因本诉原告拒绝返还租赁房屋，现导致本诉被告尚未取得争议房屋的任何拆迁补偿款，暂且不论双方各自主张是否成立，被告现尚未取得任何补偿，并无责任或义务给原告任何费用；第二，本诉原告在承租本案争议房屋时双方签有房屋租赁合同且为了保障原告的合法权益以及对合同内容知情，被告代理人于签订该份协议书时详细向原告宣读了合同内容，解释了合同条款，并保存有宣读合同时的录音，依据该合同第9条的明确规定，在房屋被征收时征收部门对于租赁房屋的装修，本诉原告自扩建部分以及经营损失的赔偿均由甲方（本诉被告）所有，因此本诉原告主张不成立。        长春市二道区晨光物资经销处向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院依法判令被反诉人向反诉人支付已拖欠17.5个月的租金，截止至2021年6月1日，共计53.7万元（拖欠租金数额以合同约定标准计算至租金结清之日为准）；2．请求人民法院依法判令被反诉人向反诉支付逾期履行违约金，截止至2021年6月2日暂计45.8万元（具体违约金按照合同约定标准计算至租金结清之日止）；3．请求人民法院依法判令被反诉人向反诉支付因被反诉人逾期腾迁，从而导致反诉人未能按期获得拆迁补偿款的损失，截至2021年6月2日暂计为697，218元（具体损失按照LPR的四倍计算，自补偿协议约定的支付之日即2020年11月24日起计算至实际支付之日止；4．反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2016年4月1日签订《房屋租赁协议》（以下简称“协议”），协议约定，由被反诉人承租反诉人位于长春市二道区荣光路1号房屋；房屋面积约800平方米；租期为2016年4月1日-2022年3月31日；租金为每年35万元，于每年3月1日前一次性支付下一年度租金。被反诉人2019年4月-2020年4月年度租金未足额支付，共计欠款10万元，2020年4月至今，全额租金未支付，是以被反诉人总计拖欠租10万元（2019年4月1日-2020年3月31日）＋35万元（2020年4月1日-2021年3月31日）＋8.7万元（2021年4月1日-6月1日）=53.7万元。协议约定，被反诉人应于每年3月1日前一次性支付下一年度租金，如逾期支付租金，每逾期一日应承担逾期履行违约金1000元。自2020年3月1日起至2021年6月2日，共计逾期458日，总计逾期履行违约金45.8万元。协议约定，履行过程中如因政府拆迁或房地产开发导致租赁房屋被征征用的，反诉人有权解除本合同，被反诉人应当无条件配合积极返还房屋。2020年9月24日，反诉人与长春市二道区房屋征收工作管理办公室签订《住宅房屋征收补偿协议书》《非住宅房屋征收补偿协议书》（以下简称“补偿协议”），共计补偿款8，578，208元，由于被反诉人迟迟未返还房屋，反诉人无法按补偿协议约定完成房屋及土地的交付，致使反诉人遭受未能按期获得补偿款的损失。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，自补偿协议约定的支付之日（2020年11月24日）起，按LPR的四倍计算至2021年6月2日，共计损失697，218元。截至反诉之日，反诉人多次催告被反诉人履行给付义务，但被反诉人一直未履行，故向贵院提起反诉，望判如所请。        王立伟辩称，我方对反诉的诉讼请求第一项不认可，我方承认拖欠反诉原告房租10万元，该房屋租赁期间因为2020年2月初疫情原因收政府管辖，间歇性停业导致无法正常营业，且在2020年9月15日反诉原告与拆迁部门签订了补偿协议书，并与2021年4月张贴相关告示阻碍反诉被告正常经营，所以反诉原告诉请第一项的主张没有事实和法律依据是因其无法排除妨碍导致反诉被告无法正常经营，租金不应缴纳；反诉请求第二项反诉被告不认可，因反诉原告违约在先，其对于该房屋处于拆迁阶段始终并没有明确告知而是一直用语言拖延，到2021年5月份其仍声称未签订拆迁补偿协议，所以反诉原告在合同履行过程中存在欺诈行为，且反诉被告并没有违约行为，其主张不应保护，反诉请求第三项不认可，因为在反诉原告私自与拆迁方签订后原告对于拆迁内容及拆迁进度评估过程、补偿项目均不知情，且该拆迁补偿协议书的效力属于效力待定，根据协议书第九条本项目征收范围内被征收人的签约期限内签订征收补偿协议书比例达到被征收总户数90％后本协议才生效，所以该协议仍处于效力待定状态，反诉原告主张利息没有事实和依据，且反诉原告应举证其所称未按得到补偿款的起始日期，所以主张没有事实和法律依据，应予驳回。        本院经审理认定事实如下：2016年4月1日，长春市二道区晨光物资经销处（甲方）与王立伟（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：“乙方向甲方承租位于长春市二道区荣光路1号的房屋，房屋面积约为800平方米（其中产权面积约600平方米）。租金每年35万元，租赁期为6年，自2016年4月1日起至2022年3月31日止。如租赁满6年，则甲方赠送乙方2个月租期，租期至2022年5月31日止。房屋采取上打租方式按年支付，第一期房租应当于2016年4月1日前一次性付款。以后每年的3月1日前，乙方应当一次性向甲方支付下一年度房租。房屋装修以及乙方自建扩部分‘采取来装去留’原则，租赁合同终止或解除时，乙方应当将该房屋的装修以及装修图纸交付于甲方，不得擅自拆除或破坏，不得向甲方主张任何赔偿。在本合同履行过程中，如因政府拆迁或房地产开发导致租赁房屋被征收征用的，则甲方有权解除本合同，并退还乙方尚未使用完毕的租赁费用。乙方应当无条件配合积极返还房屋，并且不得向甲方或房屋征收方主张任何赔偿或补偿费用。房屋征收方对租赁房屋装修、乙方自建扩部分以及经营损失的赔偿均由甲方享有。乙方逾期缴纳租金的，则每逾期一日应当向甲方支付1000元逾期履行违约金，逾期超过30个自然日的甲方有权直接解除本合同，并有权继续要求乙方支付拖欠的租金以及迟延履行违约金。”王立伟承租案涉房屋用于经营二道区悦水湾休闲浴馆。        2019年12月13日，王立伟支付孙国忠妻子5万元租金，双方微信确认截止到2020年4月1日王立伟尚欠10万元租金。        2020年9月24日，长春市二道区晨光物资经销处与长春市二道区房屋征收工作管理办公室签订《住宅房屋征收补偿协议书》，约定案涉房屋价值补偿4609364元，补助金额921873元、临时安置补偿15171元、搬迁补偿300元、室内装饰装修补偿251524元、住宅用于经营补助921873元、提前搬迁奖励30000元、奖励1213858元。截至本判决作出，该款尚未实际支付。        2021年4月1日，长春市二道区晨光物资经销处向王立伟承租房屋张贴《通知》，告知其截至当日拖欠15.5个月房租共计45万元，并拖欠违约金45.5万元，共计90.5万元，并告知由于长春市二道区房屋征收工作管理办公室已经依法征收了涉案房屋，通知王立伟：1．我处正式与王立伟解除于2016年4月1日签署《房屋租赁协议》；2．我处于2021年4月5日前将承租房屋内的全部物品清空，逾期未清空的物品视为你放弃物品所有权，我处有权随意处置；3.2021年4月5日前将拖欠我处的房屋租金及违约金共计90.5万元一次性清偿完毕。        2021年4月27日，长春市二道区房屋征收经办中心向长春市二道区晨光物资经销处发出通知，告知其做好房屋已移交准备，便于发放征收补偿款。        本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王立伟和长春市二道区晨光物资经销处于2016年4月1日签订的《房屋租赁协议》系双方在自愿、平等基础上签订的，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。根据合同的约定“在本合同履行过程中，如因政府拆迁或房地产开发导致租赁房屋被征收征用的，则甲方有权解除本合同，并退还乙方尚未使用完毕的租赁费用。乙方应当无条件配合积极返还房屋，并且不得向甲方或房屋征收方主张任何赔偿或补偿费用。房屋征收方对租赁房屋装修、乙方自建扩部分以及经营损失的赔偿均由甲方享有。”《中华人民共和国民法典》第五百四十三条规定“当事人协商一致，可以变更合同。”第五百四十四条规定“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”本案中，虽然王立伟与孙国忠在后续电话中沟通了经营损失和装修补偿的问题，但孙国忠并未就上述款项明确表示归王立伟所有，双方更未提及变更合同，且补偿款至今未实际支付，故王立伟无权向长春市二道区晨光物资经销处主张经营损失、装修补偿款和临时安置补偿。关于王立伟主张附房的金额，因其未明确金额，故本院不作处理。        关于王立伟第二项诉讼请求以及长春市二道区晨光物资经销处第一项诉讼请求，均是关于租金的给付问题。王立伟主张因疫情和拆迁原因影响导致案涉房屋无法营业，停付半年租金，长春市二道区晨光物资经销处主张要求王立伟支付拖欠的截至2020年4月1日前拖欠的10万元租金和2020年4月1日至租金结清之日止的租金。由于双方对2020年4月10日前拖欠的10万元租金无异议，本院予以认定。关于2020年4月1日后的租金，本案综合考虑长春市采取疫情防控措施的客观情况以及案涉房屋拆迁影响合同履行的客观情况，同时兼顾利益平衡原则，酌情判令由王立伟支付长春市二道区晨光物资经销处租金2020年4月1日至租赁合同解除之日（2021年4月1日）期间的一半租金即35万元×50％=17.5万元。其余期间的租金，因案涉房屋已经面临拆迁并且停业，本院不予支持。关于长春市二道区晨光物资经销处第二项诉讼请求。虽然王立伟确实存在迟延支付租金的行为，但双方在合同中对迟延支付租金违约金约定明显过高，同时考虑到疫情对其经营的实际不利影响，本院对长春市二道区晨光物资经销处主张的逾期履行违约金的诉讼请求不予支持。关于长春市二道区晨光物资经销处的第三项诉讼请求。虽然经本院核实案涉房屋拆迁补偿款尚未实际支付给长春市二道区晨光物资经销处，但长春市二道区晨光物资经销处并未举证证明系由于王立伟原因导致，其主张并无事实依据以及法律依据，故本院不予支持。        综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第四百六十五条、第五百四十三条、第五百四十四条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：        一、王立伟于本判决生效后七日内支付长春市二道区晨光物资经销处租金27.5万元；        二、驳回王立伟的其他诉讼请求；        三、驳回长春市二道区晨光物资经销处的其他反诉请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        本诉案件受理费17072元，减半收取计8536元，由王立伟负担6636元，由长春市二道区晨光物资经销处负担1900元。        反诉案件受理费20030元，减半收取计10015元，由王立伟负担2712元，由长春市二道区晨光物资经销处负担7303元。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。        审判员    赵爽二〇二一年八月二十日书记员    李方旭