宁夏回族自治区青铜峡市人民法院民事判决书（2021）宁0381民初2093号原告：青铜峡市恒源物业服务有限公司，住所地青铜峡市利民西街龙海花园，统一社会信用代码91640381799936394G。        法定代表人：舒军，系公司总经理。        委托诉讼代理人：朱明，男，该公司员工，特别授权代理。        被告：潘振华，男，1978年2月15日出生，汉族，高中文化，个体经营者，住青铜峡市。        原告青铜峡市恒源物业服务有限公司与被告潘振华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告青铜峡市恒源物业服务有限公司委托诉讼代理人朱明、被告潘振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        青铜峡市恒源物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付拖欠的物业费6159元；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系青铜峡市龙海花园小区住户，住房面积106.85平方米，原告系为该小区服务的物业公司。按照物业费收费规定，2013年至2014年原告按0.48元／月·㎡标准收费、2015年至2020年原告按0.65元／月·㎡标准收费，被告自2013年2月至2020年拖欠原告物业费共计6159元：其中2013年2月至12月拖欠546元，2014年拖欠615元，2015年至2020年每一年拖欠833元。被告所欠物业费经原告多次催要未付。        潘振华辩称，物业公司服务不到位，楼道、小区卫生打扫不及时，单元门不能正常使用，商贸房离住房近、噪音大，烟囱油烟大，屋里面暖气漏水造成橱柜损坏，墙面裂缝，多种原因所以我不愿支付物业服务费。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交营业执照、物业服务合同、青铜峡市物价局文件《关于普通住宅物业服务费等有关事项的通知》《关于进一步规范青铜峡市普通住宅服务收费标准有关事项的通知》《关于调整青铜峡市普通住宅物业服务收费有关事项的通知》、催费通知单及照片，拟证实原告为被告居住的小区提供物业服务以及被告拖欠物业费的金额。被告针对原告提交的证据认为原告没有按照物业服务合同约定向业主公开收支情况，自己没有接到过催缴费通知书，其余不表异议。被告提交照片5张，拟证实原告提供物业服务不到位以及被告房屋存在质量问题。原告对被告提交的证据无异议。经审查，原告提交的证据能够证明原告系为被告居住的小区提供物业服务的主体，并就案涉物业费向被告进行了催收，与待证事实有关联。被告的质证意见无证据支持，不予采纳。本院对原告方证据效力予以确认并在卷佐证。被告提交的照片显示被告居住的房屋存在质量问题、旁边商贸房烟囱有油烟排放，该组照片内容不属于物业服务范围内事项，对其证据效力不予确认。        根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系青铜峡市龙海花园小区47号楼4单元402室住户，被告房屋面积为106.85平米。原告系为该小区服务的物业公司。        2011年8月1日，青铜峡市恒源房地产开发有限责任公司与原告签订前期物业服务合同，选聘原告为青铜峡市龙海花园小区提供物业服务，合同约定在物业管理区域内，原告提供的前期物业管理服务包括以下内容：1．物业共用部位的维修、养护和管理。2．物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。3．物业共用部位和相关场所的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。4．公共绿化的养护和管理。5．车辆停放管理。6．公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7．装饰装修管理服务。8．物业档案资料管理；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅收费标准为0.48元／月·平方米；本合同期限自2011年8月1日起至2014年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。        2014年12月20日，青铜峡市龙海花园小区业主委员会与原告签订物业服务合同，选聘原告为青铜峡市龙海花园小区提供物业服务，合同约定在物业区域内，原告提供物业服务内容及标准为《青铜峡市-普通住宅小区物业服务等级标准》一级中规定的服务内容及标准；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅收费标准为0.65元／月·平方米；本合同期限自2014年12月1日起至2016年12月31日止。        2017年1月2日，青铜峡市龙海花园小区业主委员会与原告签订物业服务合同，选聘原告为青铜峡市龙海花园小区提供物业服务，合同约定在物业区域内，原告提供物业服务内容及标准为《青铜峡市-普通住宅小区物业服务等级标准》一级中规定的服务内容及标准；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅收费标准为0.65元／月·平方米；本合同期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止。        2018年1月1日，青铜峡市龙海花园小区业主委员会与原告签订物业服务合同，选聘原告为青铜峡市龙海花园小区提供物业服务，合同约定在物业区域内，原告提供物业服务内容及标准为《青铜峡市-普通住宅小区物业服务等级标准》一级中规定的服务内容及标准；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅收费标准为0.65元／月·平方米；本合同期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止。        2019年1月1日，青铜峡市龙海花园小区业主委员会与原告签订物业服务合同，选聘原告为青铜峡市龙海花园小区提供物业服务，合同约定在物业区域内，原告提供物业服务内容及标准为《青铜峡市-普通住宅小区物业服务等级标准》一级中规定的服务内容及标准；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅收费标准为0.65元／月·平方米；本合同期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止。        2020年1月1日，青铜峡市龙海花园小区业主委员会与原告签订物业服务合同，选聘原告为青铜峡市龙海花园小区提供物业服务，合同约定在物业区域内，原告提供物业服务内容及标准为《青铜峡市-普通住宅小区物业服务等级标准》一级中规定的服务内容及标准；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅收费标准为0.65元／月·平方米；本合同期限自2020年1月1日起至2020年12月31日止。        另，青铜峡市物价局于2006年3月31日印发青价发［2006］26号《青铜峡市物价局关于普通住宅物业服务费等有关事项的通知》，就普通住宅物业服务费等事项通知如下：物业管理企业为普通住宅业主提供的公共性的服务收费实行政府指导价。基准价与《青铜峡市普通住宅小区服务等级标准》中确定的服务等级相对应，分为四个等级：一级0.44元／月·㎡建筑面积；二级0.35元／月·㎡建筑面积；三级0.28元／月·㎡建筑面积；四级0.22元／月·㎡建筑面积，浮动幅度±20％……。        2014年4月15日，青铜峡市物价局印发［2014］38号《关于调整青铜峡市普通住宅物业服务收费等有关事项的通知》，就普通住宅小区物业服务收费标准通知如下：物业管理企业为普通住宅业主提供的公共性服务收费实行政府指导价。基准价与《青铜峡市普通住宅小区服务等级标准》中确立的服务等级相对应，分为四个等级标准：一级小区由0.44元／月·㎡调整为0.70元／月·㎡（±20％）；二级小区由0.35元／月·㎡调整为0.55元／月·㎡（±20％）；三级小区由0.28元／月·㎡调整为0.45元／月·㎡（±20％）；四级小区由0.22元／月·㎡调整为0.35元／月·㎡（±20％）。        2018年6月5日，青铜峡市物价局印发［2018］50号《关于进一步规范青铜峡市普通住宅物业服务收费标准有关事项的通知》，就普通住宅小区物业服务收费标准通知如下：物业管理企业为普通住宅业主提供的公共性服务收费实行政府指导价。基准价与《青铜峡市普通住宅小区服务等级标准》中确立的服务等级相对应，分为四个等级标准：一级小区为0.70元／月·㎡（±20％）；二级小区为0.55元／月·㎡（±20％）；三级小区为0.45元／㎡．月（±20％）；四级小区为0.35元／月·㎡（±20％）。        综上，2013年2月至2020年12月，原告为该小区提供了物业服务。被告居住该小区47号楼4单元402室，房屋面积106.85平方米，该住宅楼系多层住宅楼，原告依合同约定对该住宅楼4层业主在2013年2月至2014年12月期间按0.48元／月·㎡收取物业费、在2015年1月至2020年12月期间按0.65元／月·㎡收取物业费。据此，2013年2月至12月期间被告拖欠物业费546元（106.85平方米×0.48元／月·㎡×12个月=615元-被告已交纳69元）未付，2014年1月至2014年12月期间被告拖欠物业费615元（106.85平方米×0.48元／月·㎡×12个月）未付，2015年1月至2020年12月期间被告拖欠物业费5001元（106.85平方米×0.65元／月·㎡×72个月）。故被告自2013年2月至2020年12月期间共拖欠物业费6162元未付。        本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告作为小区业主，虽未直接与原告签订物业服务合同，但青铜峡市恒源房地产开发有限责任公司与原告签订了前期物业服务合同、青铜峡市龙海花园小区业主委员会与原告签订了物业服务合同，上述合同对全体业主均具有约束力。本案原告为被告居住的小区提供了物业服务，作为业主的被告也享受了物业公司的管理服务，原、被告间形成了物业管理服务权利义务关系。根据合同约定和法律的规定，原告有权向被告收取物业管理服务费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。被告作为业主，在接受和享用了原告提供的物业服务后，负有按照合同约定及时履行交纳物业管理服务费用的义务。被告在庭审中认可欠交物业费的期间。被告抗辩商贸房离住房近、噪音大、烟囱油烟大、屋里面暖气漏水造成橱柜损坏、墙面裂缝的情况不属于物业服务范围，被告应与适格主体另行解决。被告同时抗辩楼道、小区卫生打扫不及时、单元门不能正常使用的问题属于物业服务范围，但物业服务的部分内容存在偶发性或不确定性，物业服务工作在合同期内本身又具有周期性或循环性等特点，对于原告从事物业服务工作的质量并不能以某一个时间点去评判。被告作为业主，如认为原告在履行小区物业管理过程中存在违反合同、未达到管理服务质量约定的情形，可以通过与原告积极沟通、协商、按双方约定的限期要求改正或另以诉讼等法定方式要求其进行改正、改善，而不能全面拒交物业服务费用，从而造成了包括对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，进一步影响了整个小区物业服务关系的良性循环。故被告的辩解意见不成立，被告更不应以此拒交物业费。同时，提供物业服务的原告不能因个别业主未交费从而拒绝提供单元楼门锁修理等服务。物业服务人提供的服务具有公共性，不应因个别业主的欠费行为而不履行对大多数业主的义务。现原告要求被告支付2013年2月至2020年12月期间所欠物业服务费6159元的诉求符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：        被告潘振华支付原告青铜峡市恒源物业服务有限公司2013年2月至2020年12月期间物业服务费6159元，于本判决生效之日起十日付清。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费50元，减半收取计25元，由被告潘振华负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。        审判员    丁芳二〇二一年八月二十四日书记员    马静