黑龙江省安达市人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1281民初3372号原告：中国银行股份有限公司安达支行，住所地安达市牛街91号。代表人：王树群，职务行长。委托诉讼代理人：刘学威，黑龙江衡元律师事务所律师。被告：丛日学，男，1983年3月12日出生，汉族，住安达市。被告：张丽秋，女，1985年7月29日出生，汉族，住安达市。被告：黑龙江德智房地产开发有限责任公司，住所地安达市南环十一道街生态小镇D区3号楼12号商服。法定代表人：邸彦海，职务执行董事。委托诉讼代理人：王善果，黑龙江天河律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司安达支行与被告丛日学、张丽秋、黑龙江德智房地产开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年6月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司安达支行的委托诉讼代理人刘学威、被告黑龙江德智房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人王善果到庭参加诉讼，被告丛日学、张丽秋经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国银行股份有限公司安达支行向本院提出诉讼请求：1.要求丛日学、张丽秋偿还本金135781.92元及利息28915.67元、罚息9024.08元（暂计算至2021年4月11日），本息合计173721.61元。之后发生的贷款利息按合同约定的利息、罚息计算至全部本息清偿完毕为止；2.要求黑龙江德智房地产开发有限责任公司对丛日学、张丽秋全部贷款债务承担连带保证责任；3.确认中国银行股份有限公司安达支行对丛日学、张丽秋购买的位于安达市房屋享有抵押权并有权拍卖、变卖该抵押物，对所得价款享有优先受偿权；4.要求丛日学、张丽秋、黑龙江德智房地产开发有限责任公司承担本案全部费用（包括但不限于案件受理费、公告费、保全费、评估、拍卖费、执行费、律师代理费等实现债权的全部费用）。事实和理由：2011年3月28日，中国银行股份有限公司安达支行与丛日学、张丽秋签订《个人一手房购房借款合同》，合同编号为：2011年安零房字第00291号。合同约定：中国银行股份有限公司安达支行为丛日学、张丽秋提供贷款100000.00元，用于购买安达市房屋。贷款期限为10年。合同还约定了还款方式、还款时间、还款利率、逾期罚息、违约责任、违约处理等相关内容。同时合同还约定了丛日学、张丽秋用其所购买的安达市房屋作为借款抵押担保，并办理了在建工程抵押预登记备案登记书。黑龙江省德智房地产开发有限公司为保证丛日学、张丽秋借款合同的履行与中国银行股份有限公司安达支行签订了编号为：2009年第006号《个人房屋贷款合作协议》，约定对主合同债务承担连带保证责任，同时提供了质押担保。合同签订后，中国银行股份有限公司安达支行按合同约定为丛日学、张丽秋提供了购房贷款100000.00元，于2011年6月29日全额一次性发放给丛日学指定的账户。但截至到2021年4月11日，丛日学、张丽秋仅偿还本金41670.53元，拖欠利息7644.35元、罚息10938.08元。由于丛日学、张丽秋已连续累计超过57个月未按时偿还借款本息已严重构成违约，据此，中国银行股份有限公司安达支行根据双方签订的《个人住房贷款合同》第十三条规定，宣布该合同项下贷款本息全部提前到期。黑龙江德智房地产开发有限责任公司辩称，丛日学、张丽秋在中国银行股份有限公司安达支行贷款，在黑龙江德智房地产开发有限责任公司购房，黑龙江德智房地产开发有限责任公司为丛日学、张丽秋承担还款保证责任均属实。按原《物权法》相关法律规定债务人提供物担保的债权人应当先就物的担保实现债权，涉及中国银行股份有限公司安达支行应先就丛日学、张丽秋的抵押物实现担保物权，不足部分再向黑龙江德智房地产开发有限责任公司主张。中国银行股份有限公司安达支行在2018年3月5日起诉黑龙江德智房地产开发有限责任公司，本次再行起诉黑龙江德智房地产开发有限责任公司的时间为2021年6月9日，期间已经超过了法定的诉讼时效保护期间。所以请求法院驳回中国银行股份有限公司安达支行对黑龙江德智房地产开发有限责任公司的诉讼请求。丛日学未作答辩。张丽秋未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：丛日学与张丽秋系夫妻关系，2011年3月28日，借款人丛日学、张丽秋与贷款人中国银行股份有限公司安达支行签订了《中国银行股份有限公司个人购房借款合同》，合同约定：中国银行股份有限公司安达支行向丛日学、张丽秋发放个人住房贷款100,000.00元，贷款期限120个月。贷款用于丛日学购买黑龙江德智房地产开发有限责任公司开发的xxxx小区x号楼x单元xxx室的住房。贷款按照中国人民银行规定利率执行，本合同签订时，确定月利率为5.50‰,利息从放款之日起计算并按月结息。按月归还贷款本息。贷款还款方式为等额本息还款方式。借款人不可撤销地授权贷款人在本合同生效后，以借款人购房款的名义将贷款转入黑龙江德智房地产开发有限责任公司在银行开立的账户（开户行，中国银行司安达支行，账号：1664××××5346）。如借款人未按约定期限还款，对逾期贷款人有权在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%罚息计收利息。借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下的贷款本息全部或部分提前到期。丛日学、张丽秋将贷款购买的xxxx小区x号楼x单元xxx室住房用作贷款抵押，并在安达市房产管理局办理了在建工程抵押预登记备案登记书。合同签订后，中国银行股份有限公司安达支行于2011年6月29日将100000.00元的贷款转入合同约定的开发商黑龙江德智房地产开发有限责任公司账户，账号：1664××××5346。丛日学、张丽秋自2016年6月25日起未按合同约定支付借款本金及利息，截止2021年4月11日，拖欠借款本金58329.47元、利息7644.35元、罚息10938.22元。另查明，2009年12月10日，中国银行股份有限公司安达支行（甲方）与黑龙江德智房地产开发有限责任公司（乙方）签订了《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》，协议约定：甲、乙双方就个人房屋贷款事宜开展合作。双方合作房屋项目名称安达市学院生态小镇、天佑国际，地址位于安达市东侧原大庆石油学院南院；符合甲方贷款条件的购房借款人购买乙方销售的上述房产，可以向甲方申请个人房屋贷款，贷款手续按甲方规定办理。合作房屋项目是乙方拥有合法开发经营权或所有权的、依法可以向社会公众销售或者预售，其商品房预售（或销售）许可证号为安房预售证第09-10号。甲方为乙方的上述房产项目提供最高不超过3000万元的个人房屋贷款额度，单笔个人住房贷款期限不超过30年。乙方同意为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证，自甲方与购房借款人签订的《借款合同》生效之日起，至甲方取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止。乙方的保证范围为借款人与甲方签订的《借款合同》项下的贷款本金、利息（包括罚息和复利）、违约金、赔偿金及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费等）和因履行本合同、《借款合同》所发生的一切费用。在保证期限内，如借款人不能按约定履行债务或甲方在《借款合同》约定宣布全部贷款提前到期情况下，甲方有权直接要求乙方承担保证责任。本院认为，本案的第一个争议焦点是中国银行股份有限公司安达支行主张黑龙江德智房地产开发有限责任公司承担连带保证责任的诉讼请求是否超过诉讼时效。中国银行股份有限公司安达支行主张黑龙江德智房地产开发有限责任公司对丛日学、张丽秋的全部贷款债务承担连带保证责任。黑龙江德智房地产开发有限责任公司主张中国银行股份有限公司安达支行已于2018年3月6日提起过诉讼要求黑龙江德智房地产开发有限公司承担保证责任，后又撤诉，现再次提起诉讼，已超过保证责任的诉讼时效。本院认为，黑龙江德智房地产开发有限责任公司承担连带保证责任的主债权的履行期限至2021年6月29日届满，虽然中国银行股份有限公司安达支行已于2018年3月6日提起诉讼，要求黑龙江德智房地产开发有限公司承担保证责任，后又撤回起诉。但当时主债权的履行期限尚未届满，中国银行股份有限公司安达支行撤回起诉，表示同意继续履行合同。自主债权的履行期限届满时至中国银行股份有限公司安达支行提起诉讼时，并不超过保证期限。据此，中国银行股份有限公司安达支行的起诉并不超过要求黑龙江德智房地产开发有限责任公司承担保证责任的诉讼时效。本案第二个争议焦点是丛日学、张丽秋是否应偿还中国银行股份有限公司安达支行剩余的全部贷款本金、利息、罚息及黑龙江德智房地产开发有限责任公司是否应对丛日学、张丽秋的全部贷款承担连带保证责任。中国银行股份有限公司安达支行与丛日学、张丽秋签订的个人购房借款合同、中国银行股份有限公司安达支行与黑龙江德智房地产开发有限责任公司签订的个人房屋贷款合作协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方应严格按照合同约定履行义务。中国银行股份有限公司安达支行按借款合同的约定履行了向丛日学、张丽秋支付100，000.00元购房借款的义务，丛日学、张丽秋应当按借款合同的约定履行偿还借款本金及利息的义务，丛日学、张丽秋自2016年6月25日起未按合同约定的时间偿还借款本金及利息的行为，系违约行为，应承担违约责任。现借款期限已届满，丛日学、张丽秋应按借款合同的约定，给付中国银行股份有限公司安达支行剩余全部贷款本金、利息及罚息。关于黑龙江德智房地产开发有限责任公司是否应对丛日学、张丽秋全部贷款债务承担连带保证责任的问题。中国银行股份有限公司安达支行与黑龙江德智房地产开发有限责任公司签订的个人房屋贷款合作协议中明确约定了承担保证责任的方式为连带责任保证，且未过保证期限，虽然黑龙江德智房地产开发有限责任公司抗辩主张，丛日学、张丽秋提供物的担保，中国银行股份有限公司安达支行应先就丛日学、张丽秋的抵押物实现担保物权，不足部分再向黑龙江德智房地产开发有限责任公司主张。因丛日学、张丽秋提供的位于安达市抵押物未办理正式的抵押登记，抵押权未设立，故对黑龙江德智房地产开发有限责任公司的抗辩主张，不予采纳。据此，中国银行股份有限公司安达支行有权要求黑龙江德智房地产开发有限责任公司按合同约定的保证责任范围承担连带责任保证。本案第三个争议焦点是中国银行股份有限公司安达支行对位于安达市是否享有抵押权及优先受偿权。丛日学以其所购安达市的房屋为银行设定抵押权，银行对此项请求权在安达市房产管理局进行了在建工程抵押预登记，而抵押预登记所登记的并非现实的抵押权，而是为保障将来实现抵押权的请求权。虽中国银行股份有限公司安达支行对此项请求权进行了预登记，但由于丛日学对抵押房屋尚未取得产权证并未完成现实物权的本登记，而不动产抵押未登记不发生物权效力，故中国银行股份有限公司安达支行对安达市的房屋不享有抵押权，因此也不享有优先受偿权。据此，中国银行股份有限公司安达支行主张对位于安达市的房屋享有抵押权及享有优先受偿权的诉讼请求，不予支持。本案第四个争议焦点是丛日学、张丽秋、黑龙江德智房地产开发有限责任公司是否应承担财产保全费、公告费、评估费、拍卖费、执行费、律师代理费等实现债权的全部费用。因中国银行股份有限公司安达支行未能提交证据证实以上费用的具体数额及已经实际支付的证据，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百零二条、第四百六十五条、第五百零九条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、丛日学、张丽秋于本判决生效之日起10日内向中国银行股份有限公司安达支行支付贷款本金58,329.47元、利息7,644.35元、罚息10,938.22元（利息、罚息计算至2021年4月11日止），合计76,912.04元；二、丛日学、张丽秋于本判决生效之日起10日内按照借款合同约定的利率标准向中国银行股份有限公司安达支行支付自2021年4月12日起至借款偿还完毕之日止的利息；三、黑龙江德智房地产开发有限责任公司对上述款项承担连带保证责任。黑龙江德智房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向丛日学、张丽秋追偿；四、驳回中国银行股份有限公司安达支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,744.00元，中国银行股份有限公司安达支行负担2，100.00元，丛日学、张丽秋、黑龙江德智房地产开发有限责任公司负担1，644.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审 判 员  刘 巍人民陪审员  王之慧人民陪审员  毛运德二〇二一年八月二十六日书 记 员  王宇龙