湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终1857号上诉人（原审被告）：袁忠东，男，1989年7月3日出生，汉族，住湖南省资兴市。被上诉人（原审原告）：袁利雄，1971年2月3日出生，汉族，住湖南省长沙市。原审被告：袁七林，男，1967年5月3日出生，汉族，袁忠东之父，住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：欧育雄，资兴市乾安法律服务所法律工作者。上诉人袁忠东因与被上诉人袁利雄、原审被告袁七林房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省资兴市人民法院（2021）湘1081民初901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受调查询问后，不开庭对本案进行了审理。上诉人袁忠东、被上诉人袁利雄、原审被告袁七林的委托诉讼代理人欧育雄到庭接受调查询问。本案现已审理终结。袁忠东上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判袁忠东不是本案适格主体，袁忠东不承担给付袁利雄房屋租金及违约金等责任或将本案发回重审；2.依法解除袁利雄与袁忠东（实为袁七林）签订的《金康广场X栋公寓返租协议》；3.本案诉讼费由袁利雄负担。事实和理由：1.一审期间，袁利雄提供的证据可以证明其与袁七林进行租赁的事实，袁七林也一直在履行租赁协议。袁忠东不应该背负其父亲私刻私章所造成的结果。签订涉案合同在2013年10月31日，此时袁忠东24岁已经成年，属于完全民事行为能力人。袁七林并没有取得袁忠东的授权，签订租赁协议后也没告知袁忠东，所以袁忠东不应承担本案的连带责任。2.袁利雄与袁忠东的租赁协议实际上是袁利雄与袁七林的租赁房屋事实，租赁协议并不是袁忠东的真实意愿表示。所有的证据表明袁七林与金康豪廷酒店在使用袁利雄的物业。请求法院根据实际情况，依法解除袁利雄与袁忠东（实为袁七林）签订的《金康广场X栋公寓返租协议》。袁利雄辩称，袁七林与袁忠东是父子关系。签订涉案合同时，袁利雄认为袁忠东就是老板。一审判决正确，请求依法维持。袁七林述称，一审判决认定事实不清。袁忠东自始至终没有与任何人签订合同，袁忠东的印章是袁七林擅自雕刻的。即使袁忠东与26户业主签订了合同，也是由袁七林每年、每季度按合同约定支付房租费用给26户业主。袁忠东的上诉事实和理由成立，请求依法支持。袁利雄向一审法院起诉请求：1.判令袁忠东、袁七林给付袁利雄公寓租金43,822元；2.判令袁忠东、袁七林支付袁利雄违约金26,800元；3.判令袁忠东、袁七林限期办理房产产权证或者返还代收契税和维修基金2939元；4.本案诉讼费由袁忠东、袁七林负担。一审法院认定事实：袁七林与袁忠东系父子关系。2013年10月31日，袁利雄向资兴市金康房地产有限公司购买了位于资兴市东江街道XX金康商业广场X栋X号房，建筑面积46.57ｍ2。同日，袁利雄（甲方）与资兴市尚璟大酒店、袁忠东（乙方）签订《金康广场X栋公寓返租协议》，协议约定：甲方购买的坐落在资兴市东江镇XX金康商业广场X栋“XX酒店公寓”内的物业，即X栋X号房，该房屋交由乙方实行统一经营管理的方式进行经营和收益；经营管理期限为产权有效期，第一个租期从2013年11月1日至2026年6月30日；返租期内租金为18626元／年，按季度支付，在每年每季度第一个月的10号前乙方向甲方支付当季度的返租收益，乙方汇入甲方指定账户，逾期未按时支付，乙方应按日向甲方支付应付款万分之五的违约金；双方还对其他事项进行了约定。协议签订后，袁利雄将房屋交由袁忠东、袁七林管理使用，袁七林累计支付袁利雄房屋租金97425元。因袁七林拖欠租金，2019年5月25日，袁七林向业主们作出书面承诺，承诺于2019年7月20日前将房租结清，2019年12月份之前办好房产证，2019年6月份之前将业主账目交由财务清理并出具对账单。尔后，袁七林并未兑现承诺。截至2021年5月31日，袁忠东、袁七林累计欠付袁利雄租金43822元。因袁利雄多次催讨租金未果，遂成纠纷。另查明，资兴尚璟大酒店尚未登记，涉案房屋由袁七林出租给案外人用于经营资兴市金康豪廷酒店。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。2013年10月31日，袁利雄向资兴市金康房地产有限公司购买了位于资兴市东江街道XX金康商业广场X栋X号房，同日，袁利雄与袁忠东签订《金康广场X栋公寓返租协议》，该协议有袁利雄的签名与袁忠东的印章，双方对协议的内容已达成一致意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。袁忠东、袁七林辩称，签订返租协议时袁忠东并不知情，是袁七林未经过袁忠东同意，私刻袁忠东印章与业主们签订协议，并非袁忠东真实意思表示。经查，袁七林与袁忠东系父子关系，返租协议上签有袁忠东的印章，袁忠东、袁七林虽辩称返租协议并非袁忠东所签，但其未提供证据予以佐证，故对袁忠东、袁七林的抗辩意见，不予采信。返租协议签订后，袁七林向袁利雄支付房屋租金，以实际履行行为认可返租协议的内容，并参与承租房屋的经营，故袁七林与袁忠东应共同承担连带清偿责任。为此，袁利雄依约将涉案房屋交付给了袁忠东、袁七林经营使用，袁忠东、袁七林理应按照协议约定支付租金，现袁忠东、袁七林迟延支付租金，已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。关于欠付租金。经查，2013年11月1日至2021年5月31日期间，袁忠东、袁七林应付租金为141247元，实付租金97425元，尚欠租金43822元。关于违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，返租协议第四条第五款约定，逾期支付租金的，应按日向甲方支付应付款的万分之五违约金。该条款约定的违约金较高，在袁利雄没有证据证明因逾期付款而受到实际损失及损失具体数额的情况下，综合考虑各种因素，根据公平原则及诚实信用原则，酌情调整逾期支付租金的违约金为按日应付款的万分之四计算。因袁七林在履行给付租金义务时，给付时间与给付金额较为混乱，故酌情将实付租金97425元换算交足月份，再以未交足月份计算违约金，即违约金从2019年2月1日起按所欠每个季度租金分别计算至2021年5月31日，经计算，袁忠东、袁七林应付的违约金为7429元。袁利雄诉请袁忠东、袁七林限期办理房产产权证或者返还代收契税、维修基金。经查，袁忠东、袁七林并非商品房买卖合同相对人，且该项诉请与本案系不同法律关系，袁利雄需另行诉讼主张权利。袁七林辩称，返租协议已于2020年9月底解除，金康豪廷酒店于2020年10月起以10元／ｍ2／月的价格承租了袁利雄房子，袁七林无需再支付租金。经查，袁七林虽主张通过微信向袁利雄送达解除《金康广场X栋公寓返租协议》的通知，但未提交证据予以佐证，且以通知方式解除合同的当事人应当是守约方，处于违约状态的当事人不享有基于催告对方仍不履行而产生的合同解除权，故对返租协议已解除的抗辩意见，不予采信。金康豪廷酒店虽于2020年10月起每月通过银行转账给付袁利雄租金465.7元，但袁利雄与金康豪廷酒店之间并未签订租赁合同，该转账行为亦非双方合意，且租赁金额明显低于市场价格，故对袁七林提出不再承担给付租金义务的抗辩意见，不予采信。金康豪廷酒店转款给袁利雄属另外的法律关系，不宜本案处理。袁七林辩称，疫情期间应酌情减少租金。经查，2020年上半年的新冠肺炎疫情确实对酒店经营有一定影响，属于不可抗力，考虑到涉案房屋主要用于酒店经营，收益必然会减少，酌情减免两个月的租金，袁忠东、袁七林应支付租金为40718元［43822元-（18626元／年／12个月×2个月）］。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告袁忠东、袁七林于本判决生效之日起十日内支付原告袁利雄房屋租金40718元、违约金7429元，合计48147元；二、驳回原告袁利雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1639元，减半收取计819.5元，由原告袁利雄负担283元，由被告袁忠东、袁七林负担536.5元。”本院二审期间，袁七林提交其与何某某、谭某某、陈某某签订的《合伙协议书》及《房屋租赁合同》，拟证明涉案合同与袁忠东无关。袁忠东认可袁七林上述证据的证明目的。袁利雄质证认为，袁七林与袁忠东就是老板，营销人员就是这样说的，上述证据不能证明袁忠东与本案没有关系。本院结合质证情况，认证如下：袁七林提交的证据只能证明袁七林与何某某、谭某某、陈某某签订了合同，不能证明涉案协议与袁忠东无关，对袁七林的证明目的不予认可，对该证据不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。争议的焦点是：袁忠东是否为本案适格主体、是否应承担支付袁利雄租金及违约金的责任。涉案的《金康广场X栋公寓返租协议》显示：甲方为袁利雄、乙方为袁忠东，协议的落尾处加盖有袁忠东的印章，因此，袁忠东是本案的适格主体。袁七林、袁忠东称，签订涉案协议时袁忠东不知情，是袁七林未经袁忠东同意，私刻袁忠东印章与业主们签订的协议，并非袁忠东的真实意思表示。本院认为,因袁七林与袁忠东系父子关系，涉案协议上又加盖有袁忠东的印章，袁利雄有理由相信袁七林能代理袁忠东签订涉案协议、袁忠东是涉案协议的相对方。因涉案协议不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按协议履行。涉案协议签订后，袁七林向袁利雄支付房屋租金，以实际行为认可和履行涉案协议内容，并参与承租房屋的经营，因此，一审判决袁忠东、袁七林支付袁利雄租金及违约金并无不当。袁忠东如认为袁七林私刻其印章代签本案协议的行为侵害了其合法权益,可另行向袁七林主张。综上所述，袁忠东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1004元，由上诉人袁忠东负担。本判决为终审判决。审 判 长 李红兵审 判 员 陈新德审 判 员 孟晋忠二〇二一年八月二十三日法官助理 黄小峰书 记 员 高幸丽附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。