芜湖市湾沚区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0210民初3317号原告:芜湖市亮堂物业有限公司，住所地安徽省芜湖县六郎镇北陶村，统一社会信用代码91340221559242510T。法定代表人：宋晓莲，董事长。委托诉讼代理人：王次山，该公司项目经理。被告:骆银华，男，1964年2月22日出生，汉族，身份证住址芜湖市湾沚区，现住芜湖市湾沚区。被告:承翠芳，女，1964年9月19日出生，汉族，身份证住址芜湖市湾沚区，现住芜湖市湾沚区。原告芜湖市亮堂物业有限公司（以下简称“亮堂物业公司”）与被告骆银华、承翠芳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月4日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亮堂物业公司的委托诉讼代理人王次山到庭参加诉讼。被告骆银华、承翠芳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亮堂物业公司向本院提出诉讼请求：1,判令被告支付原告物业费2750元；2判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的芜湖县湾沚镇和嘉中央城小区3栋1单元601室的业主。2018年1月19日，芜湖县和嘉中央城小区业主委员会代表全体业主与原告签订关于芜湖县和嘉中央城小区物业管理的委托合同，为期一年，2018年1月19日至2019年1月19日止。合同约定原告在提供物业服务的同时，按照建筑面积收取物业管理费用；高层为0.65元／月平方米（电梯轮耗费：2层0.15元／月平方米；3层0.25元／月平方米；4层以上0.35元／月平方米），住宅为0.5元／月平方米，商铺为1.5元／月平方米。在原告全面履行物业管理委托合同，完成合同规定的各项物业管理工作的同时，被告却从2018年1月起一直未交纳过住宅房的物业管理费。虽经原告多次催促仍然没有结果，其长期拖欠物业费的行为已经严重影响到原告各项物业管理工作的正常开展。根据《中华人民共和国合同法》及《物业管理条例》等相关法律及双方约定，原告为维护自身合法权益，保证小区物业管理工作的正常开展，维护经营秩序，特向贵院提起诉讼，请求判如诉请。两被告辩称：1、被告居住的3栋楼东面墙体大面积脱落致被告主卧室墙体墙纸因渗水而发霉，多次找原告要求修复，但一直未予修复。2、被告于2014年年底将该房屋装修完毕，但一直未入住。仅在2016年11月入住了一个月。该房屋一直处于空置状态。按照合同给定，物业费应交纳所欠物业的50﹪。3、原告诉求的物业费期限为2018年1月至2020年1月20日，然而本案的立案时间是2021年8月4日，因此，2018年1月至2018年8月4日期间的物业费已过诉讼时效。当事人围绕其主张依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，并对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和当事人提交的证据，本院认定事实如下：被告系原告所管理的芜湖县湾沚镇和嘉中央城小区3栋1单元601室的业主。2018年1月19日，芜湖县和嘉中央城小区业主委员会代表全体业主与原告签订关于芜湖县和嘉中央城小区物业管理的委托合同，为期一年，2018年1月19日至2019年1月19日止。合同约定原告在提供物业服务的同时，按照建筑面积收取物业管理费用；高层为0.65元／月平方米（电梯轮耗费：2层0.15元／月平方米；3层0.25元／月平方米；4层以上0.35元／月平方米），住宅为0.5元／月平方米，商铺为1.5元／月平方米。空置房物业费，自业主签订购房合同后至入住，房屋空置在18个月以内的按全额物业费80﹪收取，超过18个月按全额50﹪收取费用。同时合同还约定乙方服务内容有：物业共同设施设备的运行、维护和管理；不负责公共设施的更换、更新；物业共同部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及时、污水管道的疏通等等。合同第二十七条规定，业主或物业使用人违反本合同，未按时足额交纳物业费的，应按3％每日标准向乙方（原告）支付违约金。2019年1月20日，原告与该小区业主委员会再次签订内容相同物业服务合同，期限也是一年。上述合同签订后，原告按照合同约定履行了合同义务，但被告以外墙渗水导致房间发霉没有解决以及其未入住等理由，拒绝交纳物业费。原告为催收物业费于2019年6月9日在被告的住处粘贴了书面的催缴物业通知。然，被告仍未交纳物业费。故原告诉至本院。本院认为，芜湖县和嘉中央城业主委员会与原告签订的“芜湖县和嘉中央城物业服务合同”系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，系有效合同，应受法律保护。该合同对芜湖县湾沚镇和嘉中央城小区全体业主具有约束力。原告服务对象是该小区，受益的是该小区的全体业主。原告依据合同约定，全面履行了合同义务，故向被告主张物业费的诉讼请求，本院予以支持。被告辨称因外墙渗水导致其房间墙体墙纸发霉。外墙渗水导致业主房间墙体发霉是房屋住宅使用过程中较为常见的一种房屋质量问题。业主依法享有向应承担责任的主体主张权利。那么，业主能否以此来拒交物业费？这首先要看物业合同中有无约定。本案中，双方的物业服务合同并未约定：“外墙渗水导致业主房间墙体发霉”应由物业公司来承担责任。其次要看是何原因所致？外墙渗水的原因是多方面的，有可能是建筑物在设计、施工、用料等环节出了问题所致。也有可能是建筑物在使用过程中的不当行为所致。本案被告未能举证证明“外墙渗水导致业主房间墙体发霉”是原告在履行物业服务合同中的不当行为所致。再说，外墙渗水导致业主房屋的墙体发霉理应承担相应的赔偿责任，但与本案物业服务合同纠纷是另一种法律关系。被告可选择相应的责任主张另行行使权利。故被告这一抗辩理由，本院不予采纳。关于被告主张的空置房问题？空置房一般分为两种：一种是房屋已交付使用，但开发商还没出售的房屋。这种情况物业费应由建设单位承担。另一种是已经具备交付使用的条件，但是由于业主个人原因，还没有办理入住或者已办理入住手续，但是没有使用的房屋。这种情况的物业费应根据合同约定的比例，由业主来承担。就本案而言，一要看两被告是否使用了房屋？二要依据原告与业主委员会签订的物业服务合同看：两被告是否将其所购的房屋连续空置达18个月或18个月以上？庭审查明的事实表明：两被告确实已入住使用了该房屋；且两被告在2018年1月至2020年1月，时而进入过该房屋，并非将该房屋连续空置达18个月或18个月以上。故被告不享有空置房减交物业费权利，两被告抗辩理由不能成立。关于本案的诉讼时效问题。本案系物业服务合同纠纷，适用的诉讼时效为三年，且原告与该小区业主委员会签订的物业服务合同一直在履行过程中，故原告就本案被告已拖欠的物业费向法院主张权利并未超过诉讼时效。关于两被告辩称的物业费备案问题。根据《物业管理》条例第四十条规定，物业服务费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质的特点。由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政部门制定的物业服务费收费办法，在物业服务合同中约定。物业费备案实际上是行政主管部门对物业服务人收费标准的一种行政监督。但是否备案并不影响合同法律的效力，业主也不能以此来拒交物业费。本案的物业服务合同已明确约定了物业费的收费标准，符合当地同行业物业费的收费标准。故两被告以此拒交物业费，不符合法律规定，本院不予采纳。综上所述,本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:被告骆银华、承翠芳于本判决生效后十日内给付原告芜湖市亮堂物业有限公司物业服务费2750元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 员 滕永龙二〇二一年八月三十日法官助理 张思敏书 记 员 崔慧琴附：原告举证：1、原告营业执照、法定代表人身份证明、两被告身份证（复印件），证明原告诉讼主体资格适格；2、原告与芜湖县和嘉中央城小区签订的物业服务合同（复印件），证明双方的合同关系成立。3、芜湖县湾沚镇和嘉中央城小区业委会证明（复印件），证明原告的物业服务受到好评。4、欠物业费详单（复印件），证明被告欠费情况，5、催缴物业费通知（复印件），证明原告向被告催缴物业费的情况。被告举证：1、湾沚区供电公司开发区中心供电所提供的情况说明（复印件），证明，被告所购房屋至2021年7月均处于空置状态。2、照片打印件二张，证明被告房屋因渗水导致主卧室墙体墙纸发霉。。二、本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事从一方未支付价款或者报酬的，对方可要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。