河北省迁西县人民法院民 事 判 决 书（2021）冀0227民初1306号原告：刘明岳，男，1993年11月11日出生，汉族，住迁西县。被告：秦子钧，男，1988年3月2日出生，汉族，住迁西县。原告刘明岳与被告秦子钧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘明岳、被告秦子钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘明岳向本院提出诉讼请求：1、要求被告赔偿原告违约金30000元。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由:原告在2017年从王建林处承租了迁西县西环路东侧院落一处，租期十年。在2019年3月17日时，原告将该院落转租给了被告，双方达成《房屋租赁协议》租期5年，自2019年4月1日至2024年3月31日止。租金每年14000元，按年支付，合同签订时被告一次性支付第一年租金14000元，以后每年租金被告应提前一个月支付下一房租。在合同履行期内，2021年3月底时，原告在不知情的情况下，被告清走了院内所有物品，并告诉原告不再租用该院落。被告单方违约行为，导致原告承租的院落闲置不能及时对外再转租。双方签订的租赁协议中第三条第2款规定，在承租期满时，被告续租的话，必须在租赁期满3个月之前通知原告。被告在承租期内，该交租金时，中途违约不履行承租行为，还给原告措手不及，原告不能及时对外招租，打乱原告计划，给原告造成损失，因原告将院落租给被告五年，暂时也没有计划自用，被告违约，造成院落闲置，房主也一直向原告催要租金，原告也没能力承租继续交租金，直接导致原告对房主违约，原告经与房主协商后，借钱赔偿了原房主的损失。被告态度十分强硬，原告多次与被告协商违约赔偿事宜，但被告却不按协议约定支付违约金。被告不守诚信，故原告为维护合法权利，提起诉讼。被告秦子钧辩称，一、被答辩人所诉与事实不符。被答辩人所出租的房屋不能按约定正常使用。在答辩人租赁期间该房屋的水电均不能使用，并且院墙已经严重倾斜，马上倒塌。答辩人因以上问题多次找被答辩人协商，但是一直未能得到处理，因此答辩人的无法正常使用和被答辩人不明确答复修复的情况下通知其解除房屋租赁合同，不再续租。并非答辩人无故违约在先，而是被答辩人先行违约，导致租赁物无法达到租赁目的才导致合同不能正常履行。二、答辩人不应支付被答辩人违约金，恰恰相反被答辩人应当给付答辩人违约金。根据合同第五条第一款规定，答辩人只负责租赁期间水、电等的使用费及日常维修保养。因此也可肯定被答辩人必须保证在合同订立时水、电必须能正常使用。但是一直到2021年3月份仍不能正常使用，因此被答辩人已经严重违约，应当承担违约责任。三、被答辩人要求的违约金明显过高，不应得到支持。根据《民法典》第585条之规定，被答辩人的损失远远低于违约金约定的数额，因此答辩人请求法院调整违约金数额，按其实际损失数额进行计算。并且被答辩人自身还存在过错，应当承担相应的责任，在应收违约金数额（即调整后的数额）的基础上扣除其中一部分。因被答辩人的违约行为给答辩人造成了巨大的损失，对此答辩人请求按照合同约定给付答辩人违约金。综上所述，被答辩人因自己违约导致合同不能正常履行，自己不但不承担违约责任，还恶人先告状，起诉答辩人给付违约金，其诉请不能得到支持，答辩人对此提出反诉，请求法院查清事实，依法公正判决。原告围绕诉讼请求提交如下证据：1、2017年4月10日原告刘明岳与王建林签订的房屋租赁合同。证明涉案房屋是从王建林处租赁。2、2019年3月17日原告刘明岳与被告秦子钧签订的房屋租赁协议。第七条协议的解除与违约的第二点规定了违约情形。3、2021年4月8日刘明岳与王建林签订的协议。因我与王建林合同约定租期尚有六年，我与王建林协商给付了其违约金1万元。4、手机银行转账回单。证明我将违约金转给王建林。2021年3月底我才知道被告把东西拿走了，不租了。被告对原告证据质证意见是：对证据1、2的租赁合同没异议，对证据3、4有异议，我认为与本案无关。我是在2021年3月23日和原告说的，水电不能使用，要求解除合同。被告提交证据如下：1、微信聊天截图。证明2021年3月23日因水电问题与原告协商解除合同。2、自来水公司水费使用情况。2019年3月至2020年5月一直没有水，6月份一直跑水，导致无法正常用水。3、电费明细表。证明在租赁期间只用了几个月，之后一直无法正常用电。原告对被告提交的证据质证意见是：微信截图确有此事，但只是其单方面说不租了，其应当在3月1日就交房租，其没交就构成违约了。据我所知被告租赁期间一直用水，其提交的证据2无法证明无法用水。且我们之间的租赁合同约定了水电等使用费及日常维修保养均由本案被告承担，该证据证明不了其所称的证明目的。关于电的问题被告一直没跟我说过，因为电一直都正常使用，当时已经签订租赁合同约定了水电等使用费及日常维修保养均由本案被告承担，其证据不能证明其目的。经庭审质证，本院对证据作如下认定：对原告提交的证据1、证据2、租房合同被告没有异议，本院予以确认；对原告提交的证据3、证据4、被告虽提出异议，但在开庭时认可知道原告已经赔偿房东违约金10000元，该证据与本案具有真实性、合法性、关联性本院予以确认。对被告提交的两份证据显示，水电均有消费，不能证明不能够正常使用，而且原告提出异议，本院不予确认。通过当事人的陈述，举证、质证及本院的审查及对证据的认定，查明如下事实：2017年4月10日原告刘明岳、李明月与王健林签订房屋租赁合同，租赁期限为10年。2019年3月17日原、被告签订房屋租赁协议，原告刘明岳将从王健林处租赁的房屋租赁给了被告秦子钧，双方约定租赁期限为5年，自2019年4月1日起至2024年3月31日止。每年租金为14000元。协议第七条第2项规定，在合同时间范围内双方不得违约，如有一方违约，由违约方支付给对方违约金叁万元。协议第四条第2项规定，乙方（被告）提前一个月交付下一年度房租，因被告不缴纳下一年度房租，而且自行搬出案涉房屋，2021年4月8日原告刘明岳与房东王健林签订协议因转租方被告秦子钧不在承租，经协商一致，原告刘明岳支付10000元作为违约金。2021年4月8日刘明岳通过建设银行的手机银行转账给房东王建林10000元。庭审中原告变更诉讼请求为要求被告赔偿实际的违约损失10000元。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的房屋租赁协议为有效合同，应按照协议全面履行。在双方租赁合同履行期内，被告拒不缴纳下一年度房租单方解除不再租赁，按照约定应承担违约责任。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的属于法定合同解除的条件，因此，原、被告双方的合同据此解除。庭审中，原告变更诉讼请求要求被告赔偿其实际10000元，不违反法律规定，本院予以支持。被告主张的水电不能正常使用，其提交的证据不能证明其主张，本院不予支持。被告主张的违约金过高要求予以调整，因原告主张被告赔偿10000元违约金未超过原告的实际损失，被告的主张不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，为了维护双方当事人的合法权益不受侵犯，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条第（四）项、第五百七十七条、第五百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款（一）项，《最高人民法院的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、被告秦子钧赔偿原告刘明岳违约金人民币10000元；二、驳回原告刘明岳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取计275元，由被告秦子钧承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员  李志国二〇二一年八月十日书记员  王君宇