天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终4982号上诉人（原审原告）：永旺梦乐城典雅（天津）商业管理有限公司，住所地天津市津南区辛庄镇深特广场1号楼。法定代表人：小泉博典，总经理。委托诉讼代理人：金琦，女，该公司营业经理。委托诉讼代理人：果晓宇，男，该公司法务。上诉人（原审被告）：李江海，男，1972年2月1日出生，汉族，个体工商户，住天津市塘沽区。委托诉讼代理人：王慧坤（李江海之妻），住天津市塘沽区。上诉人永旺梦乐城典雅（天津）商业管理有限公司（以下简称永旺公司）与上诉人李江海房屋租赁合同纠纷一案，均不服天津市津南区人民法院（2021）津0112民初2002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月17日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。永旺公司上诉请求：1、撤销一审判决关于李江海支付违约金107,949.6元的判项部分，改判李江海支付中途解约金161,924.4元；2、本案的一、二审诉讼费用由李江海承担。事实和理由：1、原审认定事实错误。原审认定本案不适用中途解约条款错误。根据《店铺租赁合同》第18.1条约定，中途解约无需双方达成合意，仅需单方实施中途解约意思表示。因此李江海在向永旺公司发出退店的意思表示后，即满足了中途解约的条件，李江海应当承担中途解约的责任。永旺公司向李江海发出解除合同，根据合同约定，不是对中途解约的否定。李江海应当按照约定支付中途解约金。2、原审认定涉案租赁场地新店铺于2020年7月入场错误。新店铺租赁商户于2020年9月12日起租，距离2020年4月15日合同解除将近5月之久，即永旺公司遭受的空铺损失将近5个月。但永旺公司仅按照中途解约标准主张权益，并未同时主张未经营满6个月违约金，已兼顾了新冠疫情背景下双方的利益平衡。李江海辩称，李江海终止合同是因为永旺公司关闭商场造成的，一审判决没有查清商场违约导致李江海店铺倒闭的事实，没有考虑违约赔偿；一审判令酌情赔偿两个月违约租金不合理，李江海已经弥补了永旺公司的损失；李江海已经撤店，不应该交纳商业管理费；一审判决只考虑了永旺公司的损失，未考虑李江海的损失，有失公平原则。李江海上诉请求：1、撤销原审关于违约金的判决；2、一、二审案件受理费由永旺公司承担。事实和理由：原审判决对于李江海违约的事实认定错误，造成李江海不能继续履约的原因是永旺公司在没有上级主管部门明确要求的情况下，突然私自主动地关闭了商场一个月，违约在先。原审判决未对李江海缴纳的保证金的作用予以主张，属于漏判。永旺公司作出关闭商场的决定和行为，并未与李江海进行协商，李江海不同意永旺公司事后以少收一个月租金的方式折抵其违约行为，按照定金罚则之规定，永旺公司应双倍返还保证金。原审判决对于违约金按两个正常月租收缴的判决缺乏依据。判决上案涉合同解除的时间已比实际停业时间多出两个月，再额外判两个月的违约金，明显是重复处罚。李江海从2020年2月8日停业，而判决合同终止日为4月15日，在时间上已经弥补了永旺公司的损失。一审判决违约金补偿为两个月的租金及商业管理费不合理，李江海已撤店，不应缴纳商业管理费。永旺公司辩称，1、受疫情影响，永旺公司临时闭店不属于违约行为。2、根据合同约定，李江海提出中途解约，需要按照合同约定支付三个月的中途解约金，对于李江海支付保证金的性质，在合同中有明确的约定，一审法院将保证金用于抵扣李江海的欠款有合同及法律依据。3、合同已经约定了关于中途解约的相关责任，根据合同约定，李江海应该支付三个月的中途解约金。4、中途解约金不是违约责任，不是违约金，因此不应当适用自由裁量的处理方式。永旺公司向一审法院起诉请求：1．确认双方签订的《店铺租赁合同》于2020年4月15日解除；2．判决李江海立即支付永旺公司2019年12月1日至2020年4月15日期间欠缴租金人民币30,646.14元、商业管理费人民币10,690.51元，水电费人民币6,024.64元，消耗品人民币10元，提成促销位租金人民币6,750元，工卡押金费用人民币100元，工卡工本费用人民币100元，滞纳金人民币605.47元，餐饮管理服务费人民币9,060元，管理服务费人民币6,782.04元，原状恢复费人民币31,640.4元，共计人民币102,409.2元；3．判决李江海立即支付永旺公司中途解约金人民币161,924.4元；4．判决予以抵扣李江海已付保证金113,213元；5．判决李江海承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月，永旺公司作为甲方与李江海（乙方）签订《店铺租赁合同》，约定李江海租赁永旺公司享有使用权、出租权的天津市永旺梦乐城津南购物中心2层NO.269区域，租赁面积186.12平米，用于经营豪尚豪牛排馆（李江海因此注册天津市津南区佰利仕西餐厅），租赁期限自2017年6月至2022年9月30日。租金按年计算，固定租金，第一年租金计算期自按合同约定的起租日期起，至该日期次月1日起满一年止，最后一年租金计算期至合同期满之日止。租金计算时，不足一月的按实际天数计算，其中2019年10月1日至2020年9月30日的租金标准为每年40，015.8元。商业管理费为每月13，959元。提成促销类租金为每月1,500元。餐饮管理服务费每月1，812元。合同还约定，＊＊＊（解除条件）。甲方按前述约定提出解除合同时，乙方除按违约情形持续时间计算并支付违约金外，还应按照解除日之前六个自然月的（租金＋商业管理费）的总额支付违约金。违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应在合同解除日承担补充赔偿责任。甲方有权从保证金中扣除违约金、赔偿金和任何欠款。在乙方开业后的合同期内，乙方或甲方可以书面形式通知对方，对本合同进行解约。本合同将在乙方提出解约后六个月之日终止，唯乙方在该六个月之内必须继续完整的营业。乙方根据上条对本合同进行解约时，应在书面提出解约后立刻支付中途解约金给甲方。中途解约金的金额相当于提出节约日前3个自然月的（租金＋商业管理费）。合同签订后，永旺公司按约交付租赁物，李江海进行经营，并交纳保证金，至今未退还的保证金数额为113,213元。李江海交纳租金、商业管理费、提成促销类租金、餐饮服务管理费至2019年11月30日。双方均认可，由于新冠肺炎疫情原因，永旺公司于2020年2月8日对津南店进行闭店，并于2020年2月28日恢复营业，营业时间有所缩短。2020年3月13日恢复堂食。永旺公司对承租商户在2020年1月25日至1月31日的租金按照50%计收，2020年2月1日至2月7日的租金按照50%计收。免除2020年2月8日至2月29日租金，免除2020年3月1日至3月15日租金，3月16日至3月31日的租金按照50%计收。2020年3月26日，李江海以天津市津南区佰利仕西餐厅的名义向永旺公司发出撤销申请书，申请撤出商场。2020年4月13日，永旺公司回函，双方未能按照中途解约条款达成解约意向，承租店铺未按通知继续营业，故通知解除双方签订的《店铺租赁合同》，要求李江海支付中途解约金及违约金，对店铺恢复原状。李江海于2020年4月19日收到前述回函。李江海作出不能恢复原状，并申请永旺公司处理的回函。双方同意恢复原状费用按照每平方米150元计算，费用27,918元由李江海负担。李江海于2020年5月开始撤场，同年6月20日完成撤场。永旺公司将涉案店铺出租，新商铺于2020年7月进场。李江海同意以为退还的保证金抵顶所欠费用。本案的争议焦点为：1．涉案合同解除的时间；2．计算租金、管理费等费用的截止日期、减免方式；3．永旺公司主张的中途解约金是否应当支持。一审法院认为，永旺公司与李江海签订的《店铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，应为有效，双方均应按照合同约定履行义务。李江海同意给付永旺公司水电费6,024.64元、消耗品费用10元、工卡押金100元、工卡成本费100元、滞纳金605.47元、管理服务费6,782.04元、恢复原状费用27,918元，一审法院予以确认。李江海认可尚欠永旺公司2019年12月1日至2020年2月28日的商业管理费、提成促销位租金、餐饮管理服务费、租金，同意交纳12月费用并按照永旺公司减免方案交纳租金、管理服务费，一审法院予以确认（其中12月租金40,015.8元、商业管理费13,959元、提成促销位租金1,500元、餐饮管理服务费1,812元；1月租金35,497.89元、商业管理费12,382.98元；2月租金6,209.35元、商业管理费2,166.05元）。关于合同解除的时间。新冠肺炎疫情发生对商业经营造成一定影响，但并非导致合同目的不能实现，且，李江海向永旺公司发出撤店申请后，永旺公司回函称双方未就中途解约问题达成解约意向，因此，李江海发出的撤店申请不能发生解除双方签订的《店铺租赁合同》的效力。永旺公司向李江海发函，称《店铺租赁合同》于4月15日解除，李江海认可收到上述函件，故《店铺租赁合同》于2020年4月15日解除。各项费用均应计算至该日。关于双方有争议的费用。1．租金。因《店铺租赁合同》解除时间为2020年4月15日，故李江海还应按照合同约定及交纳2020年3月1日至2020年4月15日的租金，因永旺公司的减免政策，李江海应在享受2020年2月28日、29日的租金减免优惠后，交纳2020年3月15日至2020年4月15日的租金8,946.80元、20,007.9元。2．商业管理费。因《店铺租赁合同》解除时间为2020年4月15日，故李江海还应按照合同约定及交纳2020年3月1日至2020年4月15日的商业管理费，因永旺公司的减免政策，李江海应在享受2020年2月28日、29日的商业管理费减免优惠后，交纳2020年3月15日至2020年4月15日的商业管理费3,120.98元、6,979.50元。3．提成促销位租金。因《店铺租赁合同》解除时间为2020年4月15日，故李江海还应按照合同约定及交纳2020年1月1日至2020年4月15日的提成促销位租金。永旺公司对该时间段的该笔费用并未减免，但因该项费用性质为租金，且发生在受新冠肺炎疫情影响期间，故该费用应参照租金减免政策计算为宜，因此，李江海应交纳2020年1月、2月的提成促销位租金1,500元、1,330.65元，并在享受2020年2月28日、29日的减免优惠后，交纳2020年3月15日至2020年4月15日的提成促销位租金335.37元、750元。4．餐饮管理服务费。因《店铺租赁合同》解除时间为2020年4月15日，故李江海还应按照合同约定及交纳2020年1月1日至2020年4月15日的餐饮管理服务费。永旺公司履行义务，李江海要求免除该费用并无依据，故李江海应交纳餐饮管理服务费9，060元。关于中途解约金一节。因双方就中途解约问题并未达成合意，且永旺公司向李江海发出了解除通知，故涉案合同的解除不属于合同约定的中途解约情形，不适用中途解约条款。但，涉案合同的解除确因李江海单方作出不履行合同的表示，该行为属于违约，应当承担违约责任。考虑到新冠肺炎疫情影响，对于李江海的违约责任应酌定减轻，结合李江海于2020年6月清场，新店铺于7月进场经营，违约金按照两个月的租金、商业管理费计算为宜，违约金数额为107,949.6元。综上，李江海应向永旺公司支付租金等费用96，085.58元、违约金107,949.6元。李江海同意以为退还的保证金113,213元抵顶欠款，故永旺公司要求李江海支付90，822.18元的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。李江海的其他诉讼请求，并无法律依据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：“一、永旺梦乐城典雅（天津）商业管理有限公司与李江海签订的《店铺租赁合同》于2020年4月15日解除。二、被告李江海于本判决书生效之日起十日内支付原告永旺梦乐城典雅（天津）商业管理有限公司2019年12月1日至2020年4月15日期间欠缴租金人民币30,646.14元、商业管理费人民币10,690.51元，水电费人民币6,024.64元，消耗品人民币10元，提成促销位租金人民币4,148.78元，工卡押金费用人民币100元，工卡工本费用人民币100元，滞纳金人民币605.47元，餐饮管理服务费人民币9，060元，管理服务费人民币6,782.04元，原状恢复费人民币27,918元，违约金107,949.6元。抵扣保证金113,213元后，为90，822.18元。三、驳回原告永旺梦乐城典雅（天津）商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,322元，减半收取计1,661元，由原告永旺梦乐城典雅（天津）商业管理有限公司负担310元，由被告李江海负担1,351元。”二审中，各方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，永旺公司闭店系受新冠肺炎疫情影响，李江海主张永旺公司私自关闭商场构成违约、因永旺公司关闭商场导致李江海经营的店铺倒闭无事实及法律依据。李江海主张，其从2020年2月8日停业，一审法院判令合同解除时间为2020年4月15日，已经在时间上弥补了永旺公司的损失。本院认为，2020年3月26日，李江海向永旺公司发出撤店申请，2020年4月13日，永旺公司向李江海发函，称《店铺租赁合同》于2020年4月15日解除，一审法院认定案涉租赁合同解除时间为2020年4月15日并无不妥。一审法院已根据政策对合同履行期间李江海应缴纳的费用进行减免，李江海理应支付合同解除前未减免的费用。关于本案是否适用中途解约金的问题，根据合同约定，“在乙方开业后的合同期内，乙方或甲方可以书面形式通知对方，对本合同进行解约。本合同将在乙方提出解约后六个月之日终止，唯乙方在该六个月之内必须继续完整的营业。”考虑到疫情影响及公平原则，结合永旺公司书面同意《店铺租赁合同》解除的实际情况，本院对永旺公司主张李江海应支付三个月租金、商业管理费标准的中途解约金的上诉请求不予支持。李江海在合同履行期间单方作出不履行合同的意思表示，其行为构成违约，一审法院对李江海的违约责任酌定减轻，判令李江海按照两个月的租金、商业管理费支付违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，永旺公司、李江海的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,267元，由永旺梦乐城典雅（天津）商业管理有限公司负担3,196元，由李江海负担2,071元。本判决为终审判决。审判长  常静审判员  郭矗审判员  刘睿二〇二一年八月十七日书记员  王杰