西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初18735号原告：阮亚俊，女，1956年4月20日出生，汉族，住西安市莲湖区西梆子市。委托诉讼代理人：郑惜今，男，1956年7月12日出生，汉族，现住址同上，系原告之夫。委托诉讼代理人：王静，陕西圣拓律师事务所律师。被告：陕西佰乐物业有限公司。住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：李晨，该公司总经理。委托诉讼代理人：闻君平，该公司员工。委托诉讼代理人：马燕燕，该公司员工。原告阮亚俊与被告陕西佰乐物业有限公司（以下简称“佰乐物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院作出（2019）陕0113民初18451号民事判决书后，原告阮亚俊不服判决结果提起上诉，陕西省西安市中级人民法院将案件发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告阮亚俊的委托诉讼代理人郑惜今、王静和被告佰乐物业公司的委托诉讼代理人闻君平、马燕燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮亚俊向本院提出诉讼请求：1.被告立即给涉案房屋恢复水电供给，并承担水电恢复供给所需的费用及能正常使用的水卡、电卡、气卡等物；2.被告一次性向原告以购房款464400元，自2006年9月2日起直至2019年7月3日止按人民银行同期贷款年利率6.15%赔偿损失；3.被告向原告支付涉案房屋《房屋租赁合同》租金损失12万元(自2019年7月3日至2022年8月3日)，若期间水电开通则按开通之日起顺延冲减至2022年8月3日止。2022年8月3日届满后，若仍不能恢复水电供给，则以购房款464400元从2022年8月3日起按人民银行同期贷款年利率6.15%赔偿损失，直至水电恢复供给原告入住为止；4.被告向原告支付涉案房屋2014年12年30日律师函中所确定的装修损失3万元；5.被告退还先前收取的涉案房屋装修押金及其他费用总计6248.68元，并按人民银行同期贷款利率6.15%承担收款之日至退款之日止的经济损失；6.被告不得收取2006年9月2日起的物业费、电梯费、垃圾费等费用，直至交付水卡、电卡、及气卡等物，使原告入住为止；7.被告承担诉讼费7279元、公证费3500元、律师费10000元，共计20779元。事实和理由：2005年1月16日，原告与陕西宏基置业有限公司签订了《住宅房屋买卖合同》（合同编号：雅兰花园第037号），约定由原告购买该公司开发的位于西安市XX大街XX路XX花园XX座XX室的房屋一套，房屋建筑面积185.76平方米，总价款464400元整。原告按合同约定向陕西宏基置业有限公司付清了房款；2006年7月2日，原告向陕西宏基置业有限公司缴纳了房屋维修基金及契税。2006年9月2日，原告与被告签订了《雅兰花园前期物业管理房屋协议》，约定由被告向雅兰花园小区业主提供物业管理服务。2007年9月，原告向被告交纳了物业管理费、电梯运行费、装修押金等费用，本想当时装修后使用该房屋的，但被告一直未向原告开通水电，也未将水、电、气卡交付给原告，导致原告的房屋未能完成装修及使用。这期间曾多次有人欲承租原告的房屋，但因被告拒不开通水电，致原告亦无法将房屋出租享有收益权，原告为此一致要求物业开通水电，并索要水电气卡，但均未果。2014年6月，应承租户要求，原告再次准备将该房屋装修后出租，并与被告签订了《装修管理协议》，按被告的要求交纳了装修押金、电梯磨损费 、垃圾清洁费、装修监管费、许可证押金及工人出入证费，但收取完上述费用后，被告仍不开通水电，拒不提供水电卡，导致原告与北京珠穆朗玛峰装饰有限公司签订的装修合同最终无法履行，未能实施装修。同年12月13日，原告无奈之下委托律师向被告送达律师函，函告被告尽快排除妨碍，交付水电气卡、恢复供水供电，以让原告完成装修，行使对该房屋的使用和收益权，并要求被告承担直接经济损失3万元，但被告置之未理。被告曾两度向原告收取装修押金，却拒绝向原告交付水电卡，并拒不供水供电，致原告的房屋不能装修而常年空置，让原告无法自住，也无法出租，损失巨大。2019年6月21日，原告再次委托律师事务所给被告发送律师函，函告物业交付水电卡恢复供水供电。后经协商，被告于2019年7月3日才将水电卡交付原告。但因年代久远，交付的水电卡需原告投入千余元换装新表方能使用，并且被告至今依然拒绝开通水电，导致原告及承租户均无法完成装修，房屋被迫闲置至今，损失持续增长。原告于14年前购房，作为房屋所有权人，因被告拒绝供水供电让原告花巨额代价购置的房屋无法装修而空置至今，给原告造成巨大的经济损失，且被告在此期间也未向原告提供任何物业服务，故原告为维护自身合法权益诉至法院。被告佰乐物业公司辩称，原告阮亚俊的诉请与事实不符且于法无据，案涉房屋的水电能够正常使用，原告因自身原因未进行房屋装修，装修损失亦不存在，请求驳回全部诉讼请求。经审理查明，2005年1月16日，原告阮亚俊（买受人）与陕西宏基置业有限公司（出卖人）签订《住宅房屋买卖合同》（合同编号：雅兰花园第037号），原告购买位于西安市XX大街XX路XX花园XX单元XX层XX号（11806）房屋一套。2006年9月2日，原告阮亚俊（购房人、乙方）与被告佰乐物业公司（物业管理单位、甲方）签订《雅兰花园前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务等相关事宜。2007年9月1日，原告阮亚俊向被告佰乐物业公司缴纳2017年1-9月电梯运行费333元、2017年4-9月物业管理费1110元、2017年1-9月生活垃圾清运费63元、装修垃圾清运费400元、装修保证金1000元。2014年6月14日，案外人郑惜今在《装修管理协议》业主签章处签名，装修单位负责人签章处为空白，被告佰乐物业公司工作人员马燕同时在其上签名。同日，原告阮亚俊缴纳装修押金2000元、许可证押金50元、装修监管费555元、电梯磨损费300元、垃圾清运费500元和工人出入证费30元，以上合计3435元。2014年12月31日，原告阮亚俊委托陕西维恩律师事务所向被告发送《律师函》，其中部分内容为：“贵公司以我委托人拖欠物业费为由拒绝我委托人装修的行为，严重侵犯了我委托人的装修权，应立即解除对我委托人装修权的妨碍，并赔偿我委托人经济损失3万元”。2019年6月2日，原告阮亚俊与案外人赵某某签订《西安市房屋租赁合同》，约定原告阮亚俊将案涉房屋租赁于赵某某使用，租赁期自2019年6月10日至2022年6月10日。同日，赵某某向郑惜今名下银行账户支付租金40000元和房屋押金3500元。后经双方协商一致，解除上述房屋租赁合同。2019年6月21日，原告阮亚俊委托陕西圣拓律师事务所向被告发送《律师函》，其中部分内容为：“贵公司的行为已构成侵权，应当立即向阮亚俊交付水、电卡，并立即恢复供水供电。因贵公司的侵权行为，给阮亚俊带来生活上的不便以及经济上的损失，贵公司应当承担赔偿责任”。2020年1月13日，西安市莲湖区公证处出具（2020）西莲证民字第56号《公证书》一份，其中部分内容为：“申请人阮亚俊于二0二0年一月六日向我处提出申请，称为维护其合法权益，特申请对其位于西安市XX大街XX路XX花园XX座XX室房产的水电现状进行证据保全公证。根据《中华人民共和国公证法》的规定，本公证员同公证员助理刘瀚璋、摄像人员刘某某随申请人阮亚俊于二0二0年一月十日一同来到西安市XX大街XX路XX花园XX座XX室，摄像人员刘某某首先对房屋整体现状进行了摄像，随后申请人阮亚俊打开室内电源控制盒内所有开关，并依次按动室内所有照明开关，各室内照明灯均未亮起；室内地面有数条塑料管道，通往客厅北面室内的一条塑料管道被螺丝封口；后摄像人员刘某某对室外楼层控电室6号电表进行了摄像。公证员人员现场制作了一份《现场工作记录》壹份壹页，申请人阮亚俊在《现场工作记录》上签字”。原告阮亚俊缴纳公证费3000元。另查明，原告阮亚俊因本案与陕西圣拓律师事务所签订《委托代理合同》，并先后支付一、二审代理费各5000元。原告阮亚俊与案外人郑惜今系夫妻关系，两人于1983年8月17日登记结婚。上述事实，有《住宅房屋买卖合同》《雅兰花园前期物业管理服务协议》《装修管理协议》《西安市房屋租赁合同》《律师函》《委托代理合同》、收款收据、公证书等证据和当事人陈述、庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案相关法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，故仍应适用当时的法律、司法解释的相关规定进行审理。从已经查明的事实和西安市莲湖区公证处（2020）西莲证民字第56号《公证书》所载明的内容来看，案涉房屋的水电无法正常使用，被告佰乐物业公司在庭审中亦确认出于安全着想，其依据行业惯例关闭了案涉房屋的水电，根据原、被告双方签订的《物业管理服务协议》和《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告佰乐物业公司作为物业管理部门，负有保障原告阮亚俊正常使用房屋的附随义务，应当协助原告阮亚俊恢复案涉房屋的水电供给，故对于原告阮亚俊的第一项诉讼请求，本院依法予以部分支持。另外，关于原告阮亚俊主张被告佰乐物业公司承担水电恢复供给所需的费用及能正常使用的水卡、电卡、气卡等物的诉讼请求，因其诉讼请求不明确，故本院依法不予支持。关于原告阮亚俊第二项、第四项、第六项诉讼请求，没有相关法律依据，且原告阮亚俊自房屋交付后十余年不能正常使用而未向司法机关主张权利救济显与常理不符；同时，原告阮亚俊亦未提供证据加以证明装修损失，对此应承担不利的法律后果，故本院依法不予支持。关于原告阮亚俊第三项诉讼请求，案外人赵某某实际已向原告阮亚俊支付案涉房屋2019年6月10日至2020年6月10日期间的租金40000元，但因房屋不能使用导致合同解除并退还以上租金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，被告佰乐物业公司应向原告阮亚俊赔偿可预见的经济损失40000元，而原告阮亚俊主张2020年6月11日之后的租金损失并未实际发生，故对于原告阮亚俊的第三项诉讼请求，本院依法予以部分支持。关于原告阮亚俊第五项诉讼请求，因原告阮亚俊未对案涉房屋进行装修，被告佰乐物业公司应当退还已收取的2007年装修垃圾清运费400元、装修保证金1000元和2019年房屋装修押金2000元、许可证押金50元、装修监管费555元、电梯磨损费300元、垃圾清运费500元、工人出入证费30元，以上合计4835元；被告佰乐物业公司经原告阮亚俊合理催要后仍未退还，还应支付逾期付款利息，对原告阮亚俊主张的逾期付款年利率，本院酌情认定以全国银行间同业拆借中心每月公布的一年期贷款市场报价利率，自原告阮亚俊提起诉讼的日期，即2019年8月1日作为利息起算时间；故对于原告阮亚俊的第五项诉讼请求，本院依法予以部分支持。关于原告阮亚俊第七项诉讼请求，因被告佰乐物业公司对案涉房屋水电正常使用具有附随义务，原告阮亚俊为证明客观事实支付公证费3000元，系维护自身合法权益产生的合理支出，故本院依法予以支持。此外，原、被告双方对案件代理费并未约定，且案件代理费10000元亦非原告阮亚俊提起诉讼的必要支出，故本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告陕西佰乐物业有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告阮亚俊恢复西安市XX大街XX路XX花园XX座XX号房屋的水电供给；二、被告陕西佰乐物业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告阮亚俊支付租金损失40000元； 三、被告陕西佰乐物业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告阮亚俊退还4835元并支付逾期付款利息（以4835元为基数，自2019年8月1日起至实际给付之日止，按照2019年8月20日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率即4.25%计算）；四、被告陕西佰乐物业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告阮亚俊支付公证费3000元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告阮亚俊的其他诉讼请求。本案案件受理费13941元，由原告阮亚俊负担10941元，由被告陕西佰乐物业有限公司负担3000元。因原告阮亚俊已预交，被告陕西佰乐物业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告阮亚俊支付3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长    梁    丰人民陪审员    赵    鹏人民陪审员    刘    蓓 二〇二一年八月二日 法官助理    潘 英 儒书  记  员    魏    静20200113187351956042092461010XXXX604203501209161000076634947691231