湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0602民初8004号原告：某某银行股份有限公司岳阳市冷水铺支行，住所地：岳阳市岳阳楼区。负责人：潘某，行长。委托诉讼代理人：韩祖敏，湖南嘉麟律师事务所律师。被告：程某，男，汉族，住岳阳市君山区。被告：危某某，女，汉族，住岳阳市君山区。被告：岳阳市某某某房地产开发有限公司，住所地：岳阳市。法定代表人：冯某某，总经理。委托诉讼代理人：张某，女，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：张某某，男，汉族，住山东省淄博市张店区。原告某某银行股份有限公司岳阳市冷水铺支行（以下简称某某银行冷水铺支行）与被告程某、危某某、岳阳市某某某房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年7月13日立案后，依法适用简易程序，于2021年8月19日公开开庭进行了审理。原告某某银行冷水铺支行的委托诉讼代理人韩祖敏，被告岳阳市某某某房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张某、张某某到庭参加了诉讼。被告程某、危某某经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某某银行冷水铺支行的诉讼请求为：1、解除原告与被告程某签订的《个人一手住房贷款合同》；2、宣布被告未到期的贷款本息立即到期，判令被告立即偿还所欠原告截止2021年6月3日的借款本息共686792.06元，其中借款本金657643.51元，利息27608.98元，罚息1539.57元，此后的利息与罚息按《个人一手住房贷款合同》约定以借款本息686792.06元为基数按照年利率7.4925%（贷款执行利率年利率4.995%上浮50%）的标准计算至借款付清之日止；3、判令被告程某承担律师费34339.6元；4、判令原告对被告程某提供的抵押物（岳阳市岳阳楼区）拍卖、变卖的价款在上述贷款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权。5、被告危某某、岳阳市某某某房地产开发有限公司对被告程某的还款责任承担连带清偿责任；6、被告承担本案的受理费、公告费及其他费用等；事实与理由：2018年5月，原告与被告程某签订《个人一手住房贷款合同》，约定原告向被告程某发放贷款70万元，贷款期限20年，贷款用途为支付购房款。借款人应每月按时足额偿还贷款本息，逾期还款的，原告有权宣布本合同项下贷款本息提前到期，并自逾期之日起按日计收罚息，并要求借款人赔偿因实现债权发生的律师费等在内的损失；被告程某以其购买的某某某花语岸7栋501号房作为抵押，并办理抵押预告登记。被告危某某与被告程某系夫妻关系，上述债务发生在婚姻关系存续期间，被告危某某签署了贷款声明对该笔贷款承担不可推卸的还贷责任。被告岳阳市某某某房地产开发有限公司与原告签订《按揭业务担保合作协议》提供连带责任保证。合同签订后，原告依约发放了贷款70万元，现被告逾期还贷，原告多次催促还贷未果。被告危某某未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。被告程某未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。被告岳阳市某某某房地产开发有限公司辩称：答辩人的阶段性担保责任应以合同约定为准。涉案房屋于2019年11月4日已经办理建筑物所有权首次登记，及涉案房屋所在楼栋大确权已办理。涉案房屋也已经办理抵押权预告登记，预告登记也没有时效情形，故涉案房屋的抵押权应当认定已经设立，原告对涉案房屋具有优先受偿权。答辩人只承担补充性保证责任。及时要求答辩人承担连带保证责任，原告亦未履行告知义务，被告对第5期起的除本金之外的利息、逾期利息等不承担连带保证责任。查明的事实本院组织当事人对本案证据进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，并依据所采信的证据结合当事人陈述认定事实如下：原告某某银行股份有限公司岳阳分行起诉陈述的事实属实。另被告程某与原告某某银行股份有限公司岳阳分行签订的《某某银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》还约定：贷款执行浮动利率，贷款利率为某某人民银行公布的相应期限贷款基准利率上浮5%，第一个浮动周期贷款月利率4.2875‰；逾期罚息在贷款利率水平上加收50%。被告程某以其购买的某某某花语岸7栋501号房屋作为上述贷款的抵押物，于2018年10月24日办理抵押权预告登记，权证号为湘（2018）岳阳市不动产证明第某某号，记载的义务人为程某、危某某，债务起止时间为2018年2月24日止至2038年2月24日。2018年2月24日，原告依约支付贷款70万元至被告程某指定的贷款账户（岳阳市某某某房地产开发有限公司账户）。2014年10月28日，原告（甲方）与被告岳阳市某某某房地产开发有限公司（乙方）签订《按揭业务担保合作协议》，约定乙方同意为购买被告开发的涉案房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证。保证范围为购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼费、保全费、执行费、评估费、拍案免费、公告费、公证费且以实际支出为准）。购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知乙方，如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。2019年，涉案房屋办理了所有权首次登记，首次登记权证号为湘（2019）岳阳市不动产权第某某号。原告某某银行股份有限公司岳阳分行主张被告程某自2020年8月15日开始逾期，至2020年11月15日止，尚欠借款本金657643.51元，逾期利息1129.15元，罚息303.29元。截至2021年6月3日，被告程某尚欠借款本息共计686792.06元，其中借款本金657643.51元，逾期利息27608.98元，累计罚息1539.57元。被告程某逾期还款后，原告未通知被告岳阳市某某某房地产开发有限公司。2021年6月3日，原告为追索债权，与湖南嘉麟律师事务所签订委托代理合同，约定原告某某银行岳阳分行因与借款人程某之间的个人贷款纠纷，委托湖南嘉麟律师事务所作为代理人，某某银行岳阳分行按涉案标的5%支付代理费，并提交34339.6元的律师代理费发票佐证。判决的理由与结果本院认为，涉案贷款合同系各方当事人的真实意思表示,内容不违反法律和行政法规的禁止性规定,合法有效,各方均应严格履行。在合同履行过程中,原告依约向程某发放贷款,但程某未按约定归还借款,构成违约,原告有权要求解除合同并要求被告程某按法律规定及合同约定解除案涉《个人一手住房贷款合同》，主张未到期的贷款立即到期，清偿欠付的借款本金及相应利息、罚息。被告程某未举证证明还款情况，应当承担举证不能的法律后果，且双方约定的利息标准不违反法律规定，本院对原告主张的截至2021年6月3日被告程某尚欠借款本金657643.51元，逾期利息27608.98元，累计罚息1539.57元的事实予以确认，上述款项应由被告程某负责偿还；原告主张此后的利息和罚息应以借款本金657643.51元为基数、按年利率7.4925%的标准计算至贷款清偿之日止，符合双方的约定，予以支持。原告为实现债权委托律师事务所催收，程某应当依约承担合理的律师代理费，结合本案的难易程度、律师付出的劳动以及本地经济发展水平，本院将律师代理费酌情调整为20000元，对超出部分不予支持。被告危某某与程某系夫妻关系，涉案贷款发生于两被告婚姻关系存续期间，且危某某向原告出具《贷款声明》，承诺为上述债务承担不可推卸的还贷责任，现被告程某未按约偿还借款，被告危某某应就上述债务承担共同还款责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿……经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”的规定，案涉房屋已于2018年10月24日办理了抵押预告登记，约定期限至2038年2月24日，该预告登记依然有效，且经查涉案房产已办理了建筑物所有权首次登记，故原告主张对被告程某提供抵押担保的位于岳阳市岳阳楼区享有优先受偿权，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第三百九十二条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以请求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。本案中，被告程某以其与被告危某某共有的涉案房屋提供物的担保，被告岳阳市某某某房地产开发有限公司主张其只承担补充性担保责任，符合法律规定，予以支持。同时，被告程某连续未支付四期贷款本息的后，原告未通知被告岳阳市某某某房地产开发有限公司，被告岳阳市某某某房地产开发有限公司主张对第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证，符合双方的约定，予以支持，即被告岳阳市某某某房地产开发有限公司只对被告程某的借款本金657643.51元，逾期利息1129.15元，罚息303.29元承担补充性担保责任。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一、三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告某某银行股份有限公司岳阳分行与被告程某签订的《个人一手住房贷款合同》。二、由被告程某、危某某共同偿还原告某某银行股份有限公司岳阳分行截至2021年6月3日的借款本金657643.51元，逾期利息27608.98元，累计罚息1539.57元，并自2021年6月4日之后的利息及罚息以657643.51元为基数、按年利率7.4925%支付至实际清偿之日止。三、由被告程某、危某某共同承担原告某某银行股份有限公司岳阳分行实现债权产生的律师代理费20000元。上述第二、三项确定的义务，限当事人于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、原告某某银行股份有限公司岳阳分行对被告程某提供抵押担保的岳阳市岳阳楼区［预购商品房抵押证书编号为湘（2018）岳阳市不动产证明第某某号］在上述债权范围内享有优先受偿权。五、被告岳阳市某某某房地产开发有限公司对被告程某上述债务中的借款本金657643.51元，逾期利息1129.15元，罚息303.29元，在抵押房产不足以清偿时对差额部分担补充清偿责任；六、驳回原告某某银行股份有限公司岳阳分行的其他诉讼请求。本案案件受理费5506元，由被告程某、危某某共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于岳阳市中级人民法院。审判员  方静二〇二一年八月二十六日书记员  方向