湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1103民初4851号原告：永州农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区湘永路235号。法定代表人：田万顷，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯海军，男，1986年5月1日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，系原告职工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：艾礼平，湖南正赢律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告：雷杰,男，1993年1月22日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。被告：邹海凤，女，1988年9月9日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。原告永州农村商业银行股份有限公司（以下简称农村商业银行）与被告雷杰、邹海凤金融借款合同纠纷一案，本院于2021年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农村商业银行的委托诉讼代理人冯海军、艾礼平到庭参加了诉讼；被告雷杰、邹海凤经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农村商业银行向本院提出诉讼请求：1.判令提前解除合同编号为（38581）借字（2018）第00000117号《个人住房／商业用房借款担保合同》；2.判令二被告偿还原告借款355243.45元及利息（利息已结至2021年3月25日，至2021年6月25日止共欠息4396.64元，其中罚息0元），后续利息按借款合同约定的利率计算至借款本金还清为止；3.请求人民法院依法判令被告雷杰、邹海凤以位于永州市冷水滩区，不动产登记中心网签合同编号为永（冷）房商合20170132801的房屋，为上述借款本息承担抵押担保责任，原告享有优先受偿权；4.判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2018年3月23日，原告与被告雷杰、邹海凤签订个人住房借款合同与抵押合同，发放金额39万元的个人住房按揭贷款，同日二被告签订了担保承诺书。该笔贷款自2018年9月出现本息逾期后常有本息连续逾期现象，至今已近本息逾期三期。被告邹海凤与原告签订担保承诺书，同意对雷杰的借款承担连带偿还责任。特诉至法院，请求判如所请。被告雷杰、邹海凤未予答辩。经审理查明，被告雷杰、邹海凤系夫妻。2018年3月23日，以原告农村商业银行为贷款人，被告雷杰为借款人，被告雷杰、邹海凤为抵押人，双方签订《个人住房／商业用房借款担保合同》，合同编号：（38581）借字（2018）第00000117号，合同主要内容为：1.贷款人向借款人发放个人住房／商业用房贷款493038元，用于购买个人住房／商业用房,该住房／商业用房地址:永州市冷水滩区,建筑面积127.73平方米,购房总价493038.00元；2.贷款期限为240月（期），实际放款日与到期日以借款借据为准；3.贷款利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上可适当浮动,约定合同利率（月利率）为5.38995‰（其中：基准利率4.89996%,利率浮动比10%）。合同利率约定日期至贷款发放日（含贷款发放日）期间,如遇中国人民银行调整贷款利率,于次年1月1日开始生效,按相应利率档次执行新的利率,上浮比例不变…；4.借款按首次一个非整期后还款方式，按期于每月25日归还当期借款本息；5.如借款人未按合同约定时间（或期限）还款,贷款人有权就贷款逾期部分从逾期日起按逾期借款罚息利率计收利息（逾期借款罚息利率按合同利率加收40%计算），不按期偿付借款本息，其欠息部分按逾期借款罚息利率计收利息；6.借款人未按期偿还贷款本息，贷款人有权宣布合同项下的全部贷款提前到期。此外,该合同还约定了双方的其他权利义务。同日，被告雷杰、邹海凤向原告出具了《担保承诺书》，承诺对贷款承担还贷责任，并签订了编号为2-38581-201-00000096的《抵押合同》，将其购买的位于永州市冷水滩区作为上述贷款的抵押担保，担保的范围包括借款合同项下的债务本金、利息、逾期利息、罚息、利息滞纳金、手续费、损害赔偿金以及实现债权的一切费用，抵押项下担保责任的最高限额包括但不限于主合同项下的债务本金限额为493583元，主合同项下的借款、垫款、利息、费用或者抵押权人的任何其他债权的实际形成时间即使超出债权确定日期，仍然属于本抵押的担保范围。2018年3月27日，案涉抵押物永州市冷水滩区办理了湘（2018）冷水滩区不动产证明第0005658号不动产登记证明，预抵押登记至原告名下。2018年3月30日，原告依约向被告雷杰发放贷款390000元，被告雷杰出具借款借据，借据上载明的借款日期为2018年3月30日，到期日期为2038年3月25日执行利率5.39‰，还款方式为等额本息。贷款发放后，因被告雷杰多次逾期还款，2020年10月27日被告邹海凤向原告出具《承诺书》，载明2019年以来因雷杰自身原因导致偿还本息不及时，如今后再不按时偿还借款本息，原告可以根据借款合同等文本采取提前终止借款合同等措施，由此造成的一切后果由被告雷杰、邹海凤承担。2021年4月至6月被告雷杰再次连续三期未能如约偿还借款本息，原告遂向法院提起诉讼。另查明，现被告雷杰尚欠借款本金355243.45元，利息已给付至2021年3月25日。以上事实有二被告的结婚证复印件、《商品房买卖合同》、借据、《个人住房/商业用房借款担保合同》、《担保承诺书》、《抵押合同》、抵押财产清单、湘（2018）冷水滩区不动产证明第0005658号《不动产登记证明》、承诺书、利息清单（还息流水账）、未付息起始时间证明、催收贷款本息通知等证据在卷予以佐证，结合当事人的陈述意见，足以认定。本院认为，原告与被告雷杰、邹海凤签订的《个人住房/商业用房借款担保合同》、《抵押合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为依法成立之有效合同，双方均应依照上述合同的约定享有权利、承担义务。在原告依约向被告雷杰提供借款后，被告雷杰应按合同约定偿还借款本金及利息，现被告雷杰自2021年4月-6月逾期还款三期，已构成违约，根据《个人住房/商业用房借款担保合同》约定原告可提前解除合同，故对原告提出的要求解除合同，由被告雷杰偿还借款本息的诉讼请求，依法予以支持。被告邹海凤向原告出具《担保承诺书》及《承担共同还款责任承诺书》，自愿为案涉借款本息、罚息及原告为实现债务承担还贷责任，故被告邹海凤对案涉借款本息依法与被告雷杰承担共同清偿责任，对原告就此提出的诉讼请求，依法予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，第三人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。抵押权自登记时设立。建设部颁布的《城市房地产抵押管理办法》第34条同时规定，以预售商品房抵押的，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。因此，预抵押登记只是对抵押登记请求权的设立，属于可期待权利，并不等同于抵押权的登记，应认定抵押权并未设立，不能产生抵押担保的效力，故本案虽然就二被告购买的永州市冷水滩区办理了预告抵押登记，但原告无权就预告抵押登记的房产拍卖款优先受偿。对原告就此提出的诉讼请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告永州农村商业银行股份有限公司与被告雷杰、邹海凤于2018年3月23日签订的合同编号为（38581）借字（2018）第00000117号《个人住房/商业用房借款担保合同》；二、被告雷杰、邹海凤在本判决生效后十日内偿还原告永州农村商业银行股份有限公司借款355243.45元及自2021年3月26日起按借款合同约定的利率计付利息，至借款本金偿还完毕时止；三、驳回原告永州农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6696元，减半收取计3348元，由被告雷杰、邹海凤负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  王 枫二〇二一年八月二十日法官 助理  李恒平代理书记员  李 雯