吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2021）吉2401民初5406号原告：冯伟，男，汉族，现服刑于延吉市监狱。委托诉讼代理人：陈晓红，女，汉族，现住:吉林省延吉市进学街道领域东城。被告：秦法伟，男，汉族，现住：吉林省延吉市进学街道领域东城。被告：柏春梅，女，汉族，现住：吉林省延吉市雅园小区。原告冯伟与被告秦法伟、柏春梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案后，依法适用普通程序，于2021年7月19日公开开庭进行了审理。原告冯伟的委托诉讼代理人陈晓红，被告秦法伟、柏春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯伟向本院提出诉讼请求：1、秦法伟、柏春梅向冯伟支付取暖费18193.84元及违约金5458元，二年房屋租金2万元，共计43651.84元；2、诉讼费由秦法伟、柏春梅承担。事实和理由：秦法伟、柏春梅系夫妻关系。2017年12月29日冯伟购买秦法伟、柏春梅位于延吉市领域东城12号楼1单元602号房屋，随后2018年7月1日又将涉案房屋出租给秦法伟、柏春梅二年，拖欠二年的租金2万元。购买房屋时有拖欠的取暖费，秦法伟、柏春梅也承认，但至今不结清欠款。取暖公司多次催要，冯伟只能去取暖公司交取暖费18193.84元及违约金5458元，一次性结清欠款。冯伟多次要求秦法伟、柏春梅支付取暖费及违约金、租金，秦法伟、柏春梅一直说没有钱，故诉至法院要求秦法伟、柏春梅支付取暖费18193.84元，违约金5458元（18193.84元×30%），租金2万元（2019年7月1日到2021年7月1日的租金）秦法伟辩称：2010年冬天的时候秦法伟从延边东城房地产开发公司购买延吉市领域东城12号楼1单元602号房屋，当时并没有与柏春梅结婚。秦法伟后期认识车延坤，车延坤说可以拿房屋抵押借款，借款数额为20万元。直接扣除利息6万元，冯伟分2次给秦法伟转账14万元。当时约定借款期限为半年，半年的利息是6万元。秦法伟借款时，已经到开发商处对将房屋买卖合同更名到冯伟名下，之后秦法伟及开发商人员到房产局撤销了合同备案。2017年12月30日，秦法伟与车彦坤签订借款23万元合同，约定借款期限至2018年6月30日。车彦坤给秦法伟转账2万元、现金1万元。半年过后，秦法伟没有偿还本金，之后秦法伟说卖房子还冯伟的借款，冯伟问秦法伟卖多少钱，秦法伟说要卖30万元。冯伟以30万元的价格收买秦法伟的房子，但秦法伟扣除20万元及冯伟支付的3万元（其中1万元是租金抵扣，2万元是现金），实际收到的购房款未达到30万元，不知道怎么结算的购房款不清楚。冯伟主张二年的租金不合理，因为秦法伟没有收到实际的房屋价款，是被欺骗，因此不应支付。取暖费确实是拖欠，当时秦法伟租赁房屋的时候说过一人承担一半，该一半的费用也没有支付。秦法伟不同意支付30%的违约金。柏春梅辩称：与秦法伟的答辩意见一致。本院经审理认定事实如下：秦法伟与柏春梅原为夫妻关系，双方于2016年登记结婚，2021年办理离婚。2010年秦法伟婚前从延边东城房地产开发有限公司（以下简称为东城公司）购买位于延吉市领域东城12号楼1单元602号，建筑面积97.28平方米的房屋。2017年12月处秦法伟向冯伟借款20万元，双方口头约定：借款期限为半年，半年利息为6万元。2017年12月25日冯伟向秦法伟转账支付2万元。2017年12月29日，作为借款担保双方一同到东城公司变更涉案房屋购买人，由冯伟与东城公司重新签订涉案房屋购房合同，东城公司向冯伟出具175104元的购房收据。同日，秦法伟到延吉市房屋产权管理中心注销对涉案房屋的备案登记。第二天，秦法伟与车房坤签订房屋抵押借款合同，约定：秦法伟因经营和生活需要，向车房坤借款，以涉案房屋作为借款抵押；借款金额为23万元，借款期限为6个月，从2017年12月30日至2018年6月30日止。2018年1月2日冯伟向秦法伟转账12万元，2018年1月13日车房坤向秦法伟转账1万元，2018年1月28日车房坤向秦法伟转账1万元，之后车房坤又给秦法伟现金支付1万元。借款期限到期后，秦法伟要出售房屋支付冯伟和车房坤的借款，经冯伟与秦法伟协商，结算相应费用，冯伟的妻子陈晓红微信方式给秦法伟转账支付2万元。另查，2018年7月1日冯伟（甲方）与秦法伟、柏春梅（乙方）签订租房协议，约定：甲方将位于延吉市领域东城12号楼1单元602号房屋出租给乙方，租赁期限为一年，2018年7月1日至2019年7月1日，年租金为10000元，押金2000元；甲方和乙方各承担一半取暖费。秦法伟、柏春梅应支付的2018年7月1日至2019年6月30日期间的租金1万元，作为冯伟购房款进行抵扣。现秦法伟、柏春梅拖欠2019年7月1日至2021年6月30日期间的租金2万元。2020年10月27日冯伟的妻子陈晓红交纳涉案房屋的2014年度至2015年度取暖费2781.94元、2015年度至2016年度取暖费2781.94元、2016年度至2017年度取暖费2660.79元、2017年度至2018年度取暖费2781.94元、2018年度至2019年度取暖费2781.94元、取暖费违约金3014.32元，以上共计16802.87元。2020年11月3日交纳2019年度至2020年度取暖费834.58元、2020年度至2021年度取暖费556.39元，以上共计1390.97元。认定上述事实的证据有：购房合同及收据，租房协议书，取暖费增值税发票，房屋抵押借款合同、工商银行转账记录、期房备案注销申请表及双方当事人的陈述，以上证据经庭审举证、质证，查证属实，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，秦法伟与冯伟在债务履行期限届满后达成涉案房屋的以物抵债协议，根据该协议冯伟妻子又向秦法伟支付2万元和抵扣租金1万元的方式支付剩余购房款，双方对此均无异议。秦法伟主张未收到全部购房款而拒付租金，但又无法说明具体怎么抵扣购房款后签订租房协议。如秦法伟未收到全部购房款，应及时要求冯伟支付购房款或签订租房协议时作为租金全部抵扣，故该主张本院不予支持。2018年7月1日冯伟与秦法伟、柏春梅签订租房协议，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。签订租房协议时，秦法伟、柏春梅已使用涉案房屋，租赁期限到期后也继续使用涉案房屋，原租房协议继续有效，秦法伟、柏春梅应按照协议约定向冯伟支付2019年7月1日至2021年6月30日的租金2万元并承担租赁期间的一半取暖费2086.5元〔（2781.94＋556.39元＋834.58元）÷2〕。柏春梅主张离婚后未居住在涉案房屋，但秦法伟与柏春梅的婚姻关系结束与否，对外没有效力，应向冯伟支付租金。根据交易习惯，出售房屋时拖欠的取暖费应由出卖人承担，故冯伟与秦法伟达成物抵债协议前产生的2014年度至2018年度取暖费及滞纳金14020.93元（2781.94元＋2781.94元＋2660.79元＋2781.94元＋3014.32）应由秦法伟承担。冯伟按照30%主张取暖费违约金，未提供相应依据，故本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告秦法伟于本判决发生法律效力之日立即向原告冯伟支付租金及取暖费36107.43元。二、被告柏春梅对判决第一项中22086.5元范围内与被告秦法伟共同承担责任。三、驳回原告冯伟的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费891元（原告已预交），由原告冯伟负担188元，被告秦法伟、柏春梅负担703元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  金菊华人民陪审员  洪金萍人民陪审员  贾伏艳二〇二一年八月十三日书 记 员  张 琳