上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初26756号原告(反诉被告)：上海浩城置业有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：鲍伟忠，董事长。委托诉讼代理人：刘昌美，上海中夏律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈海东，男，1956年3月1日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：李峰，上海百战律师事务所律师。原告上海浩城置业有限公司与被告陈海东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年4月12日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海浩城置业有限公司的委托诉讼代理人刘昌美、被告(反诉原告)陈海东及其委托诉讼代理人李峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海浩城置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的房屋租赁合同于2019年12月31日终止；2、被告于判决生效之日起五日内腾空上海市黄浦区光启南路XXX号夹层房屋，并将房屋返还原告；3、被告按租赁房屋面积每平方米每天5元的标准向原告支付自2020年1月1日至实际交还之日止的房屋占用费；4、被告支付原告律师费50,000元。事实和理由：原告是上海市黄浦区光启南路XXX-XXX号XXX-XXX层、夹层房屋(建筑面积761.67平方米)的产权人，被告承租上海市黄浦区光启南路XXX号夹层(建筑面积123.795平方米)。被告分别于2005年8月、2006年10月在该租赁房屋处登记设立了个人独资企业“上海广仁止鼾保健院”、“上海广仁口腔门诊部”。原被告间签署过多份“房屋租赁协议”，最后一份“房屋租赁协议”是2019年1月31日签署的，租赁期自2019年1月1日至2019年12月31日租期壹年的协议，在租赁协议期满前，原被告双方就房屋租金问题未能达成一致意见而未能续签租赁协议。2020年3月27日，原告就续租事宜函告被告，要求被告如果有意续租应在2020年4月3日前与原告完成签约，但被告未能如期与原告签约，也未根据函告要求时间将租赁房屋交还原告。原告多次要求被告返还租赁房屋，但被告拒不交还，为此原告委托律师于2020年7月17日向被告出具律师函，要求被告交还租赁房屋，将登记设立在租赁房屋的两家企业注册地从租赁房屋迁出或者注销等要求，但被告未履行律师函要求，仍占用租赁房屋至今。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，诉如所请。被告陈海东辩称，合同对终止的约定不明确，被告至今仍在使用涉案房屋，房租已交至2021年3月。原告所主张的房屋占用费没有事实依据，不符合市场行情。律师费过高。故不同意原告全部诉请。被告(反诉原告)陈海东向本院提出反诉请求：1、确认反诉被告解除反诉原被告之间的房屋租赁关系行为无效；2、反诉原被告按照2019年1月31日签订的房屋租赁协议约定内容继续履行；3、反诉被告退还反诉原告2020年4月的租金12,333.30元。事实和理由：自2004年起，反诉原告与反诉被告签订多份房屋租赁协议，租赁上海市黄浦区光启南路XXX号，用途为开办止鼾和牙科诊所，租赁至今时间已长达17年，是当时轨道4号事故的安置对象。2019年1月15日，经过上海大华资产评估有限公司对上述房屋进行评估，租金为3.16元/平/天。最后一份协议：2019年1月31日，双方根据上述评估报告签订了《房屋租赁协议》，自2019年1月1日至2019年12月31日止，租金为3.16元/平/天，由反诉原告继续承租上海市黄浦区光启南路XXX号。在2019年12月31日“房屋租赁协议”到期的前后，反诉原告多次要求续签，但对方均以年底忙、疫情严重、实际履行即可、已自动顺延了等回复。为此，反诉原告按原合同标准支付了2020年1月份的租金。2020年2月，反诉被告的业务员告知反诉原告，根据上海市政府规定主动免掉2月3月的租金。2020年3月27日，反诉被告发出《告知函》，要求反诉原告4月3日前签约，并涨租5元/平/天。因上海疫情严重，3月底4月初反诉原告方没人到诊所，反诉原告是在2020年4月6日到系争房屋看到了告知函，次日到反诉被告处要求续签，遭到反诉被告的业务经理拒绝。同时反诉原告认为函上所载的租金的标准没有任何事实依据，仍应按原合同标准履行。反诉被告是国有企业，依据上海市人民政府的规定，因疫情应当减免2020年2月至4月三个月的租金，实际上反诉被告只减免了反诉原告2020年2、3月两个月的租金，故要求反诉被告退还2020年4月的租金。原告(反诉被告)上海浩城置业有限公司对被告(反诉原告)陈海东的反诉辩称，反诉原被告因对2020年续租房屋的租金事宜未达成一致意见，故双方之间的房屋租赁关系是2019年12月31日协议期满后的自然终止。租赁关系终止后，反诉原告继续占用系争房屋没有约定或法定依据，应当将系争房屋返还反诉被告。反诉被告要求反诉原告腾空房屋并返还的权利不是基于行使单方解除租赁关系产生的权利，而是基于租赁关系期满终止后产生的权利，故反诉原告要求确认反诉被告解除租赁关系行为无效及继续履行《房屋租赁协议》是没有事实和法律依据的。反诉原被告间建立的租赁关系完全是平等民事主体之间的市场行为，不论反诉原告是基于什么因素承租系争房屋，双方之间签署的《房屋租赁协议》以及合同法、民法总则等法律规定是双方履行权利和义务的依据，反诉原告要求继续履行原租赁合同、下调租金、更改租期的请求，没有事实和法律依据。2020年原被告之间不存在合法有效的租赁合同关系，对于不存在合法有效租赁合同关系的原被告而言，政府要求减免中小微企业房屋租金的指导意见并不适用。综上，不同意反诉原告的所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告是上海市黄浦区光启南路XXX-XXX号XXX-XXX层、夹层房屋的权利人。2006年12月30日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)签订《房屋租赁协议》，约定：按照《合同法》、《上海市房屋租赁条例》等规定，就乙方租用甲方房屋的有关事宜，经甲、乙双方平等自愿、协商一致，订立本协议。乙方向甲方租用座落于本市黄浦区光启南路XXX号夹层房屋作经营使用，该门面房建筑面积为123.795平方米；房屋租赁期自2007年1月1日起至2007年12月31日止，租期壹年；租赁期满，协议自行终止；若乙方需继续使用该房屋且甲方可以继续出租的，应另行签订租赁协议；甲乙双方约定，该房月租金为9,978元，租赁期间的物业管理费用319.40元由乙方承担，并与租金一同支付给甲方，由甲方代收代付；乙方支付租金的方式为支票，先付后用，每月的25日前支付下月租金；逾期支付的，每逾期一日，则按日租金的3%支付滞纳金；甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为贰个月租金计18,956元，签约后5日内，乙方支付给甲方。合同到期后，就上述房屋原、被告签订过多份租赁协议。2019年1月31日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)再次签订《房屋租赁协议》，协议约定，乙方向甲方租用座落于本市黄浦区光启南路XXX号夹层房屋作经营使用，该门面房建筑面积为123.795平方米；房屋租赁期自2019年1月1日起至2019年12月31日止，租期壹年；租赁期满，协议自行终止；若乙方需继续使用该房屋且甲方可以继续出租的，应另行签订租赁协议；甲乙双方约定，该房月租金为12,331.30元，月租金包含租赁物业管理费用，由甲方代收代付；乙方支付租金的方式为现金或托付，先付后用，每月的25日前支付下月租金，逾期支付的，每逾期一日，则按日租金的3%支付滞纳金；甲乙双方约定，原乙方向甲方支付房屋租赁保证金18,956元延续，租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充协议中由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的一切费用(如水、电、燃气、电话等)由乙方承担并按时直接支付给收费单位，若因拖欠上述费用造成甲方损失的，由乙方承担相应的赔偿责任；乙方返还该房屋时，应恢复原使用状态或保留现状，经甲方验收认可并相互结清各自应当承担的费用；乙方应在本协议租赁期满时返还该房屋，逾期不返还的，每逾期一日，乙方按5元/平方米向甲方支付该房屋占用费；在合同履行过程中发生纠纷的，由甲乙双方协商解决，若协商不成的，双方同意通过法律途径解决，法律诉讼的所有费用(含律师费)由违约方或败诉方承担。2020年3月27日，原告向被告发送《告知函》，主要内容为：双方签订的上海市黄浦区光启南路XXX号夹层房屋租赁协议已于2019年12月31日到期；在双方无法就续租达成合意的情况下贵方已实际使用房屋至今，为保障双方权益，现将续租商务条件及有关事项告知如下，一、如有意续租的，新一期房屋租赁协议租金单价为5元每平方米每天，租期1年，请贵方于2020年4月3日前至我司完成签约；二、若贵方逾期未能完成签约则将视为放弃续签，将于2020年4月7日收回房屋并向贵方收取2020年1月1日至房屋实际返还之日期间的房屋占用费(按5元每平方米每天计)；三、贵方返还房屋时应结清房屋租金、物业管理费、水电燃气费及其它因使用房屋所发生的一切费用，并注销房屋地址上贵方证照。2020年7月17日，原告委托上海中夏律师事务所向被告发送《律师函》，主要内容为：被告承租的上海市黄浦区光启南路XXX号夹层房屋的租赁期限已于2019年12月31日届满，且与原告就续租该房屋未能达成一致意见，未能签署新的租赁协议；被告继续占用拒不交还租赁房屋没有法律依据，应当立即搬离上述租赁房屋并将房屋交还原告；告知被告于收到律师函之日起10日内搬离上述租赁房屋，将该租赁房屋交还给原告，并按每平方米每天5元乘以建筑面积123.795平方米计算所得的数额向原告支付自2020年1月1日起至实际搬离之日止的房屋占用费。另查明，原告为本案诉讼，与上海中夏律师事务所签订聘请律师合同，约定该所指派律师作为本案一审代理人，并支付律师费50,000元。被告使用涉案房屋至今，审理中原告认可自2020年1月1日起被告在占用房屋期间自行按照原房屋租赁协议的月租金标准向原告银行帐户打款13次，共计160,332.90元。被告表示2020年其按2019年1月31日签订的房屋租赁协议约定的月租金即12,333.30元向原告支付了十个月共计123,333元，2021年按每月12,333.30元向原告支付了三个月共计36,999.90元。审理中原告表示被告支付过保证金18,956元，该款项可在第三项诉讼请求中予以抵扣。上述事实，由原告(反诉被告)提供的房产证、《房屋租赁协议》、《告知函》、《律师函》、聘请律师合同、律师费发票、上海银行业务回单，被告(反诉原告)提供的《房屋租赁协议》、工商银行借记卡历史明细清单、工商银行汇款凭证、上海银行手机交易凭证及原、被告的庭审陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的落款日期为2019年1月31日的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，依法成立生效，双方均应遵守。合同约定的租赁期间届满后，原、被告未续签租赁合同，合同自然终止。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，现原告(反诉被告)要求被告返还系争房屋的请求，于法有据，本院予以支持。被告(反诉原告)至今仍占有使用系争房屋，理应支付自2020年1月1日起至其实际搬离系争房屋之日的房屋占有使用费，原告(反诉被告)主张按《房屋租赁协议》约定的标准计算，并无不当，可予支持，被告(反诉原告)已支付部分费用可予以抵扣。综上，被告(反诉原告)的主张于法无据，本院难以支持。关于18,956元保证金，在本案审理过程中原告(反诉被告)表示同意在第三项诉讼请求中予以抵扣，为免累讼，故在本案中一并处理。关于律师费，合同约定，在合同履行过程中发生纠纷的，法律诉讼的所有费用含律师费由违约方或败诉方承担，故原告(反诉被告)请求被告(反诉原告)赔偿其律师费损失，亦合法有据，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告上海浩城置业有限公司与被告陈海东签订的《房屋租赁协议》于2019年12月31日终止；二、被告陈海东于本判决生效之日起十五日内携带其所有物品搬离腾空上海市黄浦区光启南路XXX号夹层房屋，并将该房屋返还原告上海浩城置业有限公司；三、被告陈海东于本判决生效之日起七日内支付原告上海浩城置业有限公司自2020年1月1日至实际搬离之日止的房屋占有使用费(按照建筑面积123.795平方米，以每平方米每天5元的标准计算，还应扣除被告陈海东已支付的保证金18,956元及房屋使用费160,332.90元)；四、被告陈海东于本判决生效之日起七日内支付原告上海浩城置业有限公司律师费50,000元；五、反诉原告陈海东的全部诉讼请求，本院不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,652.90元(原告已预缴)，由被告陈海东负担；反诉案件受理费108.33元，由反诉原告陈海东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 顾晓燕法官助理 俞叔涛书 记 员 沈胜蓝附：相关法律条文1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。