四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终12291号上诉人（原审被告）：项顺利，男，1970年3月3日出生，汉族，住安徽省祁门县。上诉人（原审被告）：赵燕琼，女，1977年9月10日生，汉族，住四川省通江县。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：周成飞，北京百瑞（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京和泓物业服务有限公司成都分公司，住所地：四川省成都市成华区二仙桥东路46号4栋28楼2816。法定代表人：高永星，总经理。委托诉讼代理人：杨仕华，四川东烜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王新霞，四川东烜律师事务所律师。上诉人项顺利、赵燕琼因与被上诉人北京和泓物业服务有限公司成都分公司（以下简称和泓物业成都分公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初3748号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。上诉人项顺利、赵燕琼上诉请求：1.撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108民初3748号民事判决，依法驳回和泓物业成都分公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由和泓物业成都分公司承担。事实和理由：1.本案和泓物业成都分公司主体不适格，其与和泓物业成都分公司之间尚未形成物业服务合同关系，证明案涉房屋已经交付的证据不足，一审判决其支付物业服务费没有事实和法律依据；2.即使认定其应当缴纳物业服务费，但是和泓物业成都分公司与成都仁和春天物业管理有限公司签署的债权转让协议对其没有约束力，案涉物业服务费未经书面催告，和泓物业成都分公司无权直接通过诉讼的方式主张，并且无权主张违约金。被上诉人和泓物业成都分公司二审中答辩称：1.其系通过合法的招投标后为案涉小区提供物业服务，合法受让仁和春天物业公司的“债权”并履行了通知义务，是本案适格的主体；2.案涉房屋已经具备交付条件，其也按合同约定履行了通知交房义务，项顺利、赵燕琼违反合同约定拒收房屋，其所声称的房屋质量问题及不符合收房条件、未收到任何通知的邮件，均不构成合同的约定及法律规定的免除物业费的理由，对于其主张的二人拖欠的物业管理费及违约金应当得到支持。和泓物业成都分公司向一审法院起诉请求：1.判决项顺利、赵燕琼立即支付其物业费75901.98元，承担从违约之日起到实际支付完毕之日止的违约金（2015年6月25日前以每日千分之一计算违约金，之后所欠物业费以每日千分之二为标准，暂计算至2020年1月1日）148182.35元，以上共计224084.33元；2.本案诉讼费用由项顺利、赵燕琼承担。一审庭审中，和泓物业成都分公司明确从2013年1月15日起至2020年1月1日止计算欠缴的物业管理费。一审法院认定事实：项顺利、赵燕琼系成都市天府新区××镇××路××号××单元××层××号房屋的购买人和实际权利人，成都天府新区不动产登记中心记载的房屋建筑面积为258.17平方米。2011年4月14日，项顺利、赵燕琼和成都和华伟业置业有限公司（以下简称和华公司）签订的《商品房买卖合同》约定案涉房屋的交付时间为2012年12月28日。同日，二人签订《××期前期物业服务协议》，约定购买的案涉房屋物业服务费收费标准为3.5元／月·平方米，购买案涉房屋每月应缴纳物业管理费金额为903.595元，四舍五入为903.60元／月，每半年应缴纳物业费金额为5421.6元。2012年12月22日，和华公司在华西都市报上刊登交房公告，确定的交房时间为2012年12月28日当天。项顺利、赵燕琼陈述案涉房屋至今未实际收房。2011年12月1日开始，成都仁和春天物业公司（以下简称：仁和公司）为和华公司开发建设的××项目提供物业服务，双方签订了《××前期物业服务协议》，内容如下：本物业管理区域物业服务费收费采用包干制，自专有部分交付之日的次月起至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费用（物业服务资金），按照前期物业服务合同的约定足额交纳；物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，未办理房屋所有权证之前按照《商品房买卖合同》约定的建筑面积为准，具体标准如下：联排办公物业：3.5元／月·平方米；商业物业：3.5元／月·平方米。同时第三条约定了物业收费项目及价格：一、物业服务费；四、缴费约定：4、物业服务费按半年缴纳，业主或物业使用人应当分别在每年的1月15日前交纳上半年的物业服务费、7月15日前交纳下半年的物业服务费。8、业主违反约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求业主补交从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。2012年10月26日，和华公司和仁和公司签订《××物业管理相关合同解除的协议》约定双方解除包括《××期物业服务合作协议书》以及《前期物业服务合同补充协议书》等相关协议。2015年3月1日，仁和公司向各位业主发布了《关于退出××小区物业管理的通告》，内容如下：仁和公司决定于2015年6月25日正式退出小区物业管理工作，并提前2个月张贴通告，在此期间我方将与××新进物业单位和泓物业成都分公司做好相关交接事宜，并对小区物业管理费进行债权转让。2015年3月25日，和泓物业成都分公司将××（二期）的物业管理服务合同在成都市天府新区成都片区管理委员会国土资源和房产管理局房产管理处备案。物业管理期限：2015年2月1日12时止2018年1月31日12时，物业收费标准为3.5元／月·平方米。2015年3月31日，仁和公司（委托方）向和泓物业成都分公司（被委托方）出具了《委托书》，内容如下：兹有“仁和公司”全权委托“和泓物业成都分公司”对“仁和公司”为××项目提供物业服务期间未缴物业费进行代收代缴。2015年6月25日，和华公司（甲方）与和泓物业成都分公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，双方约定如下：建筑区划名称为××（××期），建筑区划类型为别墅（商业），坐落于成都市天府新区，总建筑面积为83981平方米，其中商业建筑面积83574.80平方米，物业服务用房及配套用面积321.20平方米。别墅建筑区划内物业公共服务费用：住宅用房为3.5元／月·平方米；非住宅用房3.5元／月·平方米。业主自本合同生效之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用。物业服务合同的计费方式为包干制，由业主向乙方和泓物业成都分公司支付本合同第七条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。物业服务费用按半年交纳，业主应在每年的1月1日与7月1日履行缴纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：从逾期之日起按欠缴金额的2‰每天，交纳违约金。本合同期限为三年，自2015年2月1日12时起至2018年1月31日12时止。本合同期限届满前30日，甲乙双方应就是否签订物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后30日内继续履行本合同。本合同自签字之日起生效。2015年6月25日，出让人仁和公司（甲方）与受让人和泓物业成都分公司（乙方）签订了《债权转让协议》，双方约定仁和公司自愿以其拥有的××项目《前期物业服务合同》项下的应向业主收取的物业服务费形成的债权按《债权转让标的清单》中所列价格转让给乙方，与转让债权相关的合同权益等其他权益随同主债权一同转让。协议附件：债权转让标的物的清单显示：项顺利，建筑面积258.17，单价3.5，每月应收903.6，欠费时间2013.1.1，截止时间2015.6.30，月份30，金额27107.85，滞纳金为14410.53。2016年10月和2017年11月16日，和泓物业成都分公司委托泰和泰律师事务所向项顺利、赵燕琼邮寄律师函，催收物业服务费。一审法院认为，和泓物业成都分公司与案外人仁和公司签订的《债权转让协议》系双方真实意思表示，应合法有效。双方约定仁和公司自愿以其拥有的××项目《前期物业服务合同》项下的应向业主收取的物业服务费形成的债权按《债权转让标的清单》中所列价格转让给和泓物业成都分公司，与转让债权相关的合同权益等其他权益随同主债权一同转让。债权转让清单显示从2013年1月1日起至2015年6月30日，项顺利、赵燕琼欠付物业管理费金额27107.85元。一审庭审中，和泓物业成都分公司主张从2013年1月15日起计算物业管理费至2020年1月1日。前述欠费期间共计84月，按照每月应缴纳的物业管理费903.6元的标准，共计金额为75902.4元。和泓物业成都分公司主张项顺利、赵燕琼支付欠付的物业管理费75901.98元的诉讼请求并无不当，予以支持。案涉开发商已经按照约定向项顺利、赵燕琼发出交房通知，二人未收房并不构成拒缴物业物业管理费的理由。关于违约金问题。案涉房屋的开发商和华公司与仁和公司签订前期物业服务合同约定：4、物业服务费按半年缴纳，业主或物业使用人应当分别在每年的1月15日前交纳上半年的物业服务费、7月15日前交纳下半年的物业服务费。8、业主违反约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求业主补交从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。和华公司与和泓物业成都分公司签订的前期物业服务合同约定：物业服务费用按半年交纳，业主应在每年的1月1日与7月1日履行缴纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：从逾期之日起按欠缴金额的2‰每天，交纳违约金。鉴于违约金主要是补偿损失为主，惩罚为辅的性质，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。酌情认定违约金标准确定为每日万分之二。故违约金计算方法如下：从2013年1月15日开始的合同约定的逾期交纳起起至实际付清为止，按照每半年应缴纳的物业管理费5421.6元为基数，按照每日万分之二的标准计算。违约金计算方式如下：1.按照每半年应缴纳的物业管理费5421.6元为基数，以每日万分之二的标准，从2013年1月15日起计算至实际付清为止；2.按照每半年应缴纳的物业管理费5421.6元为基数，以每日万分之二的标准，从2013年7月15日起计算至实际付清为止；3.按照每半年应缴纳的物业管理费5421.6元为基数，以每日万分之二的标准，从2014年1月15日起计算至实际付清为止；4.按照每半年应缴纳的物业管理费5421.6元为基数，以每日万分之二的标准，从2014年7月15日起计算至实际付清为止；5.按照每半年应缴纳的物业管理费5421.6元为基数，以每日万分之二的标准，从2015年1月15日起计算至实际付清为止；6.按照每半年应缴纳的物业管理费5421.6元为基数，以每日万分之二的标准，从2015年7月1日起计算至实际付清为止；7.按照每半年应缴纳的物业管理费5421.6元为基数，以每日万分之二的标准，从2016年1月1日起计算至实际付清为止；8.按照每半年应缴纳的物业管理费5421.6元为基数，以每日万分之二的标准，从2016年7月1日起计算至实际付清为止；9.按照每半年应缴纳的物业管理费5421.6元为基数，以每日万分之二的标准，从2017年1月1日起计算至实际付清为止；10.按照每半年应缴纳的物业管理费5421.6元为基数，以每日万分之二的标准，从2017年7月1日起计算至实际付清为止；11.按照每半年应缴纳的物业管理费5421.6元为基数，以每日万分之二的标准，从2018年1月1日起计算至实际付清为止；12.按照每半年应缴纳的物业管理费5421.6元为基数，以每日万分之二的标准，从2018年7月1日起计算至实际付清为止；13.按照每半年应缴纳的物业管理费5421.6元为基数，以每日万分之二的标准，从2019年1月1日起计算至实际付清为止；14.按照每半年应缴纳的物业管理费5421.6元为基数，以每日万分之二的标准，从2019年7月1日起计算至实际付清为止）。一审法院遂依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、第四十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、项顺利、赵燕琼于判决生效之日起五日内向和泓物业成都分公司支付75901.98元；二、项顺利、赵燕琼于判决生效之日起五日内向和泓物业成都分公司支付违约金（违约金计算方式如下：1.按照每半年应缴纳的物业管理费5421.6元为基数，以每日万分之二的标准，从2013年1月15日起计算至实际付清为止；2.按照每半年应缴纳的物业管理费5421.6元为基数，以每日万分之二的标准，从2013年7月15日起计算至实际付清为止；3.按照每半年应缴纳的物业管理费5421.6元为基数，以每日万分之二的标准，从2014年1月15日起计算至实际付清为止；4.按照每半年应缴纳的物业管理费5421.6元为基数，以每日万分之二的标准，从2014年7月15日起计算至实际付清为止；5.按照每半年应缴纳的物业管理费5421.6元为基数，以每日万分之二的标准，从2015年1月15日起计算至实际付清为止；6.按照每半年应缴纳的物业管理费5421.6元为基数，以每日万分之二的标准，从2015年7月1日起计算至实际付清为止；7.按照每半年应缴纳的物业管理费5421.6元为基数，以每日万分之二的标准，从2016年1月1日起计算至实际付清为止；8.按照每半年应缴纳的物业管理费5421.6元为基数，以每日万分之二的标准，从2016年7月1日起计算至实际付清为止；9.按照每半年应缴纳的物业管理费5421.6元为基数，以每日万分之二的标准，从2017年1月1日起计算至实际付清为止；10.按照每半年应缴纳的物业管理费5421.6元为基数，以每日万分之二的标准，从2017年7月1日起计算至实际付清为止；11.按照每半年应缴纳的物业管理费5421.6元为基数，以每日万分之二的标准，从2018年1月1日起计算至实际付清为止；12.按照每半年应缴纳的物业管理费5421.6元为基数，以每日万分之二的标准，从2018年7月1日起计算至实际付清为止；13.按照每半年应缴纳的物业管理费5421.6元为基数，以每日万分之二的标准，从2019年1月1日起计算至实际付清为止；14.按照每半年应缴纳的物业管理费5421.6元为基数，以每日万分之二的标准，从2019年7月1日起计算至实际付清为止）；三、驳回和泓物业成都分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2330.5元，由项顺利、赵燕琼负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实除与一审法院一致外，另查明我院于2020年12月18日作出（2020）川01民终18426号民事判决，认为和泓物业成都分公司诉案涉小区类似案情业主刘某、彭某物业服务合同纠纷一案中和泓物业成都分公司提交的证据并不足以证明案涉房屋已实际交付给业主，故维持一审判决，驳回和泓物业成都分公司的全部诉讼请求，四川省高级人民法院于2021年7月10日作出（2021）川民申3873号民事裁定书，亦认为和泓物业成都分公司提交的证据并不能证明案涉房屋已实际交付给业主，再审中提交的《××期商品房质量保证书》《竣工验收备案表》《房屋面积测绘报告》等亦不足以证明案涉房屋已完成交付验收，驳回和泓物业成都分公司的再审申请。本院认为，根据我院生效法律文书及四川省高级人民法院再审裁定书载明的内容，和泓物业成都分公司提交的证据不足以证明案涉房屋已交付给项顺利、赵燕琼，故一审法院判决二人向和泓物业成都分公司支付欠交物业服务费及相应违约金不当，本院予以纠正。上诉人项顺利、赵燕琼的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108民初3748号民事判决；二、驳回北京和泓物业服务有限公司成都分公司的全部诉讼请求。一审案件受理费2330.5元、二审案件受理费4661元，均由北京和泓物业服务有限公司成都分公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  喻小岷二〇二一年八月十七日书记员  陈 悦