湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0302民初3041号原告：湖南银通物业管理有限公司，住所地湘潭市高新区晓塘路9号创新大厦708室。法定代表人：冯龙，总经理。委托诉讼代理人：文波，湖南湘晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾敏，湖南湘晋律师事务所律师。被告：刘济铭，男，汉族，1988年1月28日出生，住湖南省湘潭县。被告：赵建萍，女，汉族，1963年11月11日出生，住湖南省湘潭县。委托诉讼代理人：刘阳，湖南潭州律师事务所律师。原告湖南银通物业管理有限公司（以下简称银通物业）与被告刘济铭、赵建萍物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月28日公开开庭进行了审理。原告银通物业的委托诉讼代理人文波、曾敏，被告刘济铭及被告刘济铭、赵建萍的委托诉讼代理人周学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银通物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付0102004号房屋物业服务费18078元；2.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年10月8日，被告与湖南汇景房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号201310083ＤＥ7ＣＥ127508，房屋位于雨湖区，建筑面积378.63㎡）。2013年3月8日，原告与湖南汇景房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务委托合同》，协议约定由原告为XX小区提供前期物业管理服务。2014年4月15日，湖南汇景房地产开发有限公司将上述商铺实际交付给被告。此后，原告一直依约提供物业管理服务，但被告自2015年4月15日起开始拖欠物业服务费，且湖南汇景房地产开发有限公司并未向原告移交案涉资料造成原告物业费收取困难，至2017年6月30日止共26.5个月，拖欠费用共计18078元（379㎡×1.8元／月／㎡×26.5月＝18078元）。原告向湘潭仲裁委员会申请仲裁，被告提出管辖权异议，认为前期物业合同的仲裁条款不能约束被告，应以《商品房买卖合同》约定的争议解决纠纷方式向人民法院提起诉讼，湘潭市仲裁委员会作出（2020）潭仲决字第173号决定书，认为被告提出的管辖异议成立，驳回了原告的仲裁申请。综上，为维护原告的合法权益，现根据《民法典》等的相关规定提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告刘济铭、赵建萍辩称：双方未建立前期物业服务合同，原告向法院提交的证据也未提供前期物业合同，双方不存在物业服务合同关系，原告所诉缺少合同依据，理应驳回诉讼请求；即使原告提交了前期物业服务合同，原告也从未向被告书面催缴过物业管理费，原告的起诉不符合法律规定，应当予以驳回；本案还存在承租人问题，遗漏主体。本院经审理认定事实如下：被告刘济铭、赵建萍为湘潭市雨湖区2单元0102004号房业主，房屋建筑面积共计378.63平方米。原告与开发商湖南汇景房地产开发有限公司于2013年3月8日签订了《前期物业管理服务委托合同》，约定银通物业为XX小区提供物业管理服务；物业管理服务期限为5年（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后两年），自2013年3月8日起至该物业首届业主委员会成立，首届业主大会决定后，由业主委员会与所选聘的物业公司签订物业服务合同生效时，本合同终止；为该小区提供物业服务的合同约定小区业主前期物业管理服务缴费标准为商业门面物管费按2.96元/平方米（按建筑面积计算）。原、被告双方未签订《前期物业管理服务合同》。原告为该小区的服务时间段为2013年3月8日起至2017年6月30日止，物业管理费收费标准为1.8元/平方米/月。自2015年4月15日起，被告开始欠交物业管理费，直至2017年6月30日共计欠交26.5个月物业管理费共计18,060.65元（378.63㎡×1.8元/月/㎡×26.5月=18,060.65元）。另查明，原告于2018年1月18日就本案起诉至本院，并于2018年3月13日以发现涉案《前期物业管理合同》中约定纠纷解决应当向湘潭仲裁委员会申请仲裁为由申请撤回起诉，本院于同日作出（2018）湘0302民初180号民事裁定书裁定准许原告银通物业撤回起诉。湘潭仲裁委员会于2020年10月30日受理了银通物业的仲裁申请。2020年11月30日，刘济铭、赵建萍向湘潭仲裁委员会递交了《仲裁管辖异议书》认为双方之间没有仲裁协议，湘潭仲裁委员会没有管辖权，湘潭仲裁委员会于2021年1月20日作出（2020）潭仲决字第173号决定书决定刘济铭、赵建萍提出的管辖权异议成立，驳回银通物业的仲裁申请。上述事实，有原、被告的陈述、原、被告的身份信息、前期物业管理服务委托合同、商品房买卖合同、档案产权出证查询、欠费情况表等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，《物业管理条例》第四十一条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。同时，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。根据上述规定，在物业出租的情形中，物业公司既可以请求业主支付物业管理费，也可以向物业使用人直接收取。业主与物业使用人之间可以就物业使用费的负担作出约定，但与此同时，这一约定不得对抗物业管理企业，即物业公司有权请求业主承担连带责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中,原告作为物业服务企业,其与XX小区开发商湖南汇景房地产开发有限公司于2013年3月8日签订的《前期物业管理服务委托合同》不违反法律、法规规定,合法、有效,对包括被告在内的全体小区业主都具有法律约束力。合同签订后,原告为XX区提供了物业管理服务，已经履行了合同义务，被告拖欠物业管理费已构成违约，被告应当按照合同约定向原告支付物业服务费。根据《前期物业管理服务委托合同》约定,XX小区商业门面物管费标准按2.96元/平方米/月，原告主张按1.8元/月/平方米标准收取,未超出合同约定,本院予以确认，物业费自2015年4月15日起至2017年6月30日止按照1.8元/月/平方米的标准计算为18,060.65元（378.63㎡×1.8元/月/㎡×26.5月）。原告虽未对被告欠缴物业费进行书面的催交，但原告2018年1月起诉至法院、2020年10月向湘潭仲裁委员会提请仲裁后，被告应诉后仍未缴纳物业费。因此，本院对原告银通物业要求被告刘济铭、赵建萍支付18,060.65元物业管理费的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。综上，对原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告刘济铭、赵建萍在本判决生效之日起十日内一次性支付原告湖南银通物业管理有限公司物业管理服务费18,060.65元；二、驳回原告湖南银通物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取计125元，由被告刘济铭、赵建萍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员 赵映红二〇二一年八月十二日法官助理 肖 婷书 记 员 周奕昀附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。