安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0403民初5550号原告（反诉被告）：张伟新，男，汉族，1963年4月7日出生，住安徽省淮南市田家庵区。委托诉讼代理人：郭同明，上海卓冉律师事务所律师。被告（反诉原告）：孔超，男，汉族，1979年10月28日出生，户籍地安徽省淮南市田家庵区，现住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：朱士伟，安徽源则律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵成茹，安徽源则律师事务所实习律师。原告（反诉被告）张伟新与被告（反诉原告）孔超租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月8日立案后，依法适用普通程序，于2021年8月16日公开开庭进行了审理。原被告双方及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张伟新向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告双方2020年3月29日所签订的《汽车养护店租赁合同》解除；2、返还原告所有的租赁物厂房和移交厂房钥匙；3、请求判令被告在交出厂房钥匙前所造成的经济损失（租金从2021年6月6日起每天233元，具体金额等计算至被告厂房、设施设备恢复并移交厂房钥匙、解除合同时止），厂区厨房卫生间被乙方搬移时恶意破坏的水电管线灶具等已知的损坏计人民币约3万元（具体损失件所附明细表、待评估、鉴定予以确定）；4、判令本案诉讼费、评估、鉴定费用等由被告承担。庭审中，张伟新明确诉请三的经济损失从2021年6月6日起按照每天租金233元计算至厂房钥匙交接之日止。事实和理由：被告于2020年3月29日租赁原告位于淮南市田家庵区，并与原告签订《汽车养护店租赁合同》，约定租期五年，从2020年6月1日至2025年6月1日，租金每月7000元，一年一交，第三年起每月上调至7500元。该合同履行期间，被告第一年即未能在约定期付清租金而违约，经原告多次催收后被告向原告支付了违约金2万元后搬走，但厂房和钥匙没有清点交接等于继续占用房屋。因为没有交接，被告又把门封锁，原告不知道厂房设施是否缺失，不能对自己的厂房设备进行合法的处置、处分造成较大经济损失。现根据相关法律规定，提起诉讼，请求依法判决。被告孔超辩称：一、答辩人和被答辩人之间房屋租赁合同无效，被答辩人应返还答辩人之前支付的2万元违约金。被答辩人并未向法庭出具涉案房屋合法的产权凭证或者不动产登记中心出具的房屋档案凭证，其向答辩人出租的涉案房屋系违法建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。答辩人之前支付的租金其性质属于房屋的占有使用费。被答辩人将违法建筑承租于答辩人向答辩人收取2万元违约金无法律依据，该笔资金应退还给答辩人。二、被答辩人诉请答辩人返还厂房和移交钥匙与事实不符，其诉请无事实依据。答辩人已经不再使用涉案房屋无继续占有该房屋的动机和事实。答辩人将涉案房屋交付与被答辩人，被答辩人以各种理由想从答辩人处取得钱款拒绝接收涉案房屋。该房屋钥匙在被答辩人朋友郭振处，2021年6月5日，被答辩人拒不接收钥匙并以此为索要房租的依据。被答辨人对目前钥匙无法交接负有过错。三、被答辩人诉请2021年6月6日以后的租金和厨房、卫生间财产损失无事实和法律依据。答辩人并未占有使用涉案房屋，其没有义务支付房屋的占有使用费。另外被答辩人诉请的厨房、卫生间损失数额并主张系答辩人恶意破坏这种说法缺乏事实依据。反诉原告孔超向本院提出反诉请求：1、张伟新返还孔超2万元违约金；2、张伟新承担案件反诉费用。事实与理由：2020年3月29日双方签订房屋租赁合同，该涉案房屋在不动产登记部门没有产权登记凭证，涉案房屋系违法建筑，双方之间不存在违约行为，之前孔超支付的所谓2万元违约金无法律依据。请张伟新予以退还并承担反诉费用。反诉被告张伟新辩称：1、反诉的请求无事实基础，也无法律依据，因为本诉的合同真实合法有效，是双方的真实意思表示，本诉原告有合法的房屋产权证明，在履行原租赁合同过程中，是由于本诉被告的违约导致的，依照原租赁合同，被告承担违约责任，支付违约金，有事实基础及合同依据，支付违约金符合双方的意思表示，所以反诉原告的诉请无事实基础及法律依据、合同依据，2、反诉的理由不真实，没有基础事实支撑，不应得到法庭的支持。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方均无异议的原被告身份证复印件，本院经核实予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院分析认证如下：一、张伟新提交的证据1、租赁合同及委托书，证明本诉原被告之间的租赁关系。孔超质证：真实性无异议，但出租的房屋无合法产权证明，是非法建筑，合同无效。本院认证意见：该组证据能够达到其证明观点，本院予以确认。2、房屋产权证，证明租赁物是合法登记注册的。孔超质证：该早期产权凭证，是失效的物权凭证，其在淮南市不动产登记中心无不动产权属存根和备案，签发机关是淮南市房屋产权产籍管理处，该公章不是合法有效的不动产凭证应加盖的公章。本院认证意见：本院经核实予以确认。3、解除合同通知书及邮寄回执、办理小票，证明由于被告擅自违约导致原告合同目的不能实现，依据双方合同内容给原告造成了较大的经济损失，要求法庭确认双方合同解除，被告应承担违约责任及相应的损失。孔超质证：真实性无异议，证明观点有异议，该通知书明确双方在2021.6被告收到该通知书之日起合同已经解除的事实。本院认证意见：双方对真实性无异议，本院对真实性予以确认，该组证据能够证明张伟新向孔超邮寄解除合同通知书的事实。4、2021.6.28现场图片、视频(现场照片不能体现的部分)、录音(原被告之间的电话)，第三方机构的维修报价单，证明被告违约撤场损毁租赁物的事实，及被告不仅违约且对现场租赁物的损毁导致的原告的损失，经第三方测算具体数额见报价单，是44475元，不包括修理厂恢复原状的设施设备损失。通话录音法庭视需要看是否采纳。孔超质证：该组证据三性不认可，无法证明双方签订合同时交接的财产明细，和解除合同时交接明细中的具体财产损失。本院认证意见：录音能够反映出双方协商合同解除后事宜的事实，本院对真实性予以确认；现场图片、视频能够反映出涉案修车铺的现状，本院对真实性予以确认；维修报价单系张伟新单方提供，孔超不认可，本院不予以确认。5、庭后补交的营业执照、两三年前拍摄的厂房照片、备案时企业简介及照片，孔超质证：营业执照属实，我接手的时候厂房里面什么都没有，很破，不是照片上这样的；备案时企业简介和照片都没有，不认可。本院认证意见：双方对营业执照没有争议，本院对营业执照予以确认；两三年前拍摄的厂房照片、备案时企业简介及照片均是租赁前拍摄的照片，张伟新表示出租前厂房闲置了一两年，因此不能证明租赁时的状况，孔超亦不认可，故本院不予以确认。二、孔超提交的证据1、收条原件，证明被告向原告支付2万元违约金的事实。张伟新质证：真实性无异议，1150元是5天的搬迁时间，一天233元，共计1150元，被告在5天内搬出，至今房屋和房屋钥匙在反诉原告的手里。本院认证意见：该收条能够证明其观点，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月29日，胡彩红受张伟新委托与孔超签订一份《汽车养护店租赁合同》，约定：孔超租赁张伟新位于泉山路××路××医院南侧60米房屋，租赁期限5年即从2020年6月1日至2025年6月1日，自签订之日起给予两个月装修免租期。租金前两年每月7000元，第三年开始上调为每月7500元。合同第六条违约责任：甲乙双方应全面履行合同，违约方应承担违约责任：1、任何一方违反本合同任何一项约定，均构成违约，守约方有权依法追究其违约责任。2、本合同下，违约金数额为人民币贰万元整（20000.00）。双方约定发生纠纷协商不成时，由合同签订地人民法院管辖。甲方受托人胡彩红签字按手印，乙方孔超签字按手印，合同签订地点：泉山路68号。合同签订后，张伟新依约将房屋交付孔超使用，但对房屋内设施设备等未进行清点确认。孔超收到房屋后进行了装修用于经营汽车服务业务。孔超支付了第一年租金84000元。第二年双方因协商降低租金未果，孔超不愿意继续租赁，经协商一致，孔超支付张伟新20000元违约金及5天房租1150元，张伟新给予孔超5天的时间搬家，张伟新于2021年6月2日出具收条予以确认，认可已收到上述款项。孔超于2021年6月4日搬离并拆除了电线及自己装修购买的其他物品，2021年6月5日张伟新打电话给孔超要求当面交接验收房屋及屋内物品设施，双方协商未果，张伟新据此拒绝接收钥匙。2021年6月9日、6月28日张伟新两次进入涉案房屋对现状进行拍摄。张伟新庭审中自认在房屋租给孔超前空置过一两年。2021年6月17日，张伟新向孔超邮寄了《解除合同通知书》，孔超认可于2021年6月23日收到该邮件。庭审中，孔超认可装修时拆除旧电线未告知张伟新，拆走了一台升降机的电机及自行增设的楼梯。另查明：张伟新提交了涉案房屋的房屋所有权证，证号为【私】房字第1-J-902号。本院认为，关于涉案租赁合同效力，孔超辩称涉案房屋没有合法的产权凭证，系违法建筑，双方签订的租赁合同无效。庭审中，张伟新提交了涉案房屋的房屋所有权证，能够证明房屋的权属。上述答辩意见没有证据佐证，本院不予以采纳。本案中，张伟新与孔超签订的《汽车养护店租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，亦不违背公序良俗，系合法有效的。关于合同解除时间，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”本案中，根据孔超提交的收条显示：孔超于2021年6月2日支付张伟新20000元违约金及5天搬家时间的房租，张伟新给予孔超5天的搬家时间，由此能够判断双方已于2021年6月2日达成提前解除合同的一致意见，涉案租赁合同已于2021年6月2日解除。张伟新主张确认原被告于2020年3月29日签订的《汽车养护店租赁合同》解除于法有据，本院予以支持。关于返还厂房及钥匙，经庭审查明，张伟新两次进入涉案租赁房屋进行拍摄，表明其已经取得该房屋的控制权，故张伟新主张返还房屋没有事实依据，本院不予以支持。关于钥匙，张伟新确未接收，孔超应当予以返还。关于张伟新主张的孔超交还厂房钥匙前所造成的经济损失，庭审中张伟新明确该项损失从2021年6月6日起按照每天租金233元计算至厂房钥匙交接之日止。经审查，双方已于2021年6月2日达成提前解除合同的一致意见，孔超于2021年6月4日搬离，涉案房屋钥匙未能交还的原因系张伟新拒绝接收，且张伟新已实际取得涉案房屋的控制权，故其主张的上述经济损失没有事实和法律依据，本院不予以支持。关于厂房厨房卫生间被孔超搬移时造成的水电管线灶具等损失约30000元（具体损失见所附明细表，待评估、鉴定予以确定）。诉讼过程中，张伟新向本院递交鉴定申请书，申请对涉案房屋受损情况进行鉴定，本院依法审查后发现张伟新提交的照片、视频等均是孔超搬离之后拍摄的，系涉案房屋现状，从图片、视频中能看出有拆除遗留的痕迹，但张伟新将房屋交付给孔超时对涉案房屋内的物品设备未进行清点确认，无法知晓哪些物品设备存在损失，缺乏鉴定评估对比依据，故本院告知张伟新不符合鉴定条件，不予以鉴定。庭审中，双方对物品设备种类、数量及是否能正常使用均有争议，张伟新提交了淮南市龙辉建设（集团）有限公司盖章的维修报价单，该单据系张伟新单方出具，孔超对此不予以认可，且缺乏双方认可的评估依据，不能证明张伟新的损失数额，故本院对该维修报价单不予以确认。依据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条、第五百八十五条规定，违约金主要作用是弥补守约方的损失，本案中，孔超提前解除合同系违约，已经按照合同约定支付张伟新20000元违约金，张伟新另行主张损失应当证明已支付的违约金不能完全弥补其损失，但其不能证明损失的具体数额，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，张伟新应当承担举证不能的不利后果，其主张损失缺乏依据，本院不予以支持。关于孔超主张的反诉请求违约金是否应当返还，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”合同约定租赁期限为五年，孔超租赁一年后租赁期未届满即提前解除涉案合同，系违约，应当按照合同约定支付20000元违约金，其反诉请求返还违约金没有事实和法律依据，本院不予以支持。综上所述，张伟新的本诉请求有事实和法律依据的部分，本院予以支持，缺乏事实和法律依据的部分，本院予以驳回；孔超的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百八十四条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告张伟新与被告孔超于2020年3月29日签订的《汽车养护店租赁合同》于2021年6月2日解除；二、被告孔超于本判决生效之日起十五日内交还原告张伟新位于泉山路××路××医院南侧60米房屋钥匙；三、驳回原告张伟新的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告孔超的诉讼请求。本诉案件受理费550元，由原告张伟新负担500元，被告孔超负担50元；反诉案件受理费150元，由反诉原告孔超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  杨 勇人民陪审员  钱文玲人民陪审员  王 妍二〇二一年八月二十五日法官 助理  吴远华书 记 员  历梦璇附1：本案证据目录一、原告（反诉被告）张伟新提交的证据名称和证明目的如下：证据一、原告身份证复印件，证明原告本诉诉讼主体适格。证据二、租赁合同及委托书，证明本诉原被告之间的租赁关系。证据三、房屋产权证，证明租赁物是合法登记注册的。证据四、解除合同通知书及邮寄回执、办理小票，证明由于被告擅自违约导致原告合同目的不能实现，依据双方合同内容给原告造成了较大的经济损失，要求法庭确认双方合同解除，被告应承担违约责任及相应的损失证据五、2021.6.28现场图片、视频(现场照片不能体现的部分)、录音(原被告之间的电话)，第三方机构的维修报价单，证明被告违约撤场损毁租赁物的事实，及被告不仅违约且对现场租赁物的损毁导致的原告的损失，经第三方测算具体数额见报价单，是44475元，不包括修理厂恢复原状的设施设备损失。通话录音法庭视需要看是否采纳。证据六、庭后补交的营业执照、两三年前拍摄的厂房照片、备案时企业简介及照片。二、被告（反诉原告）孔超提交的证据名称及证明观点如下：1、被告(反诉原告)身份证复印件，证明被告(反诉原告)主体身份适格。2、收条原件，证明被告向原告支付2万元违约金的事实。附2：本案适用的法律条文最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附3：重点提示（1）本判决生效后，本院将根据原告张伟新在立案时预留的《诉讼费退费账号确认书》直接将原告不应负担的诉讼费50元退回至其确认的退费账号。若未预留《诉讼费退费账号确认书》，原告张伟新应于本判决生效之日起十五日内至本院退回案件受理费50元（若当事人提起上诉，以二审法院的生效裁判为准）。（2）被告孔超应于本判决生效之日起十五日内将案件受理费50元交纳至本院（若当事人提起上诉，以二审法院的生效裁判为准），否则将被依法强制执行，并承担相应的执行费用。（3）本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院的生效裁判为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院主动报告财产状况，并不得有隐匿、转移财产、高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，违反本条款，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。