北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11138号上诉人（原审被告）：北京军凯房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区马坊镇金塔西园15号。法定代表人：赵小梅，经理。委托诉讼代理人：窦小燕，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张旭，北京市元甲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙杰，女，1975年2月19日出生，汉族，住北京市丰台区。上诉人北京军凯房地产开发有限公司（以下简称军凯公司）因与被上诉人孙杰合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初31294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。军凯公司上诉请求判决：撤销一审判决，改判驳回孙杰的全部诉讼请求，诉讼费由孙杰承担。事实和理由：军凯公司主张孙杰拒绝履行合同约定义务导致逾期办理产权证，不应由军凯公司承担违约责任；军凯公司提交的证据足以证明孙杰未完全履行合同义务、未按规定提交材料，孙杰应当自行承担后果。孙杰同意一审判决。孙杰向一审法院起诉请求判决：1.军凯公司支付逾期办理产权证违约金80812.06元；2.诉讼费用由军凯公司负担。一审法院经审理查明：2007年7月2日，孙杰（买受人）与军凯公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定：孙杰向军凯公司购买位于丰台区定安西里危改项目配套商业1层A1036号房屋（即丰台区南三环中路67号6号楼1层A1036号房屋，以下简称诉争房屋），建筑面积13.3平方米，总价款381604元。第二十条产权登记，（一）初始登记，出卖人应当在2008年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起90日内向买受人支付。（二）转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元，多退少补。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内向买受人支付。2014年，孙杰诉军凯公司商品房预售合同纠纷一案，要求解除双方于2007年7月2日签订的《北京市商品房预售合同》，被告返还购房款311709元、支付逾期交房违约金17670元、支付逾期办理该商品房所在楼栋权属证明违约金及支付逾期办理房屋所有权证违约金，经法院审理后于2014年10月10日作出（2014）丰民初字第00929号民事判决书，认为其超出了解除权的行使期间，判决驳回孙杰的诉讼请求。孙杰未上诉。在该案中，法院查明：2007年7月9日，孙杰向军凯公司支付购房款191604元，2007年10月18日，孙杰向军凯公司交付购房款100000元，2009年4月6日，孙杰向军凯公司补交购房款8358元，并向军凯公司支付公共维修基金6200元、契税4651元。同日，孙杰向北京鼎信通成房地产咨询服务有限责任公司支付了产权证代办费、印花税共计705元。2008年9月9日，涉案所在楼栋取得房屋所有权证书。另查，2018年1月3日，孙杰取得所购诉争房屋的所有权证书。一审中，孙杰为证明其主张提交以下证据：1.2009年4月7日孙杰填写的《收房（铺）确认单》，载明：兹有孙杰女士购买的定安西里危改项目配套商业（推广名：北京国际玩具城），第A1036号铺位，经本人确认无误并办理完收房手续。2.日期空白的《结算单》，孙杰主张系2009年4月7日军凯公司出具的，军凯公司认为实际时间应该是2017年12月1日。3.契税完税证明（填发日期为2017年12月22日）、专项维修资金专用收据（填发日期为2010年6月13日）、商铺铺位款发票三张（开票日期为2007年7月9日、2007年10月18日、2010年5月5日，商铺铺位款共计310103.2元），4.在北京市规划和自然资源委员会备案的《结算单》，该《结算单》日期为2017年12月22日。军凯公司对上述证据真实性认可，证明目的不认可，认为其不存在违约事实，双方确定了房屋总价后，已经及时为孙杰办理缴纳契税和办理产权的相关手续。军凯公司为证明其主张提交以下证据：1.北京市规划和国土资源管理委员会出具的国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（新建房屋买卖）一次性告知单及个人购买新建商品房告知单，用以证明办理房屋产权登记及缴纳契税需要出具买卖双方签署的房价结算书及授权委托书，载明签订预售合同的，买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书原件，申请人委托代理人申请不动产登记的，代理人应当向登记部门提交申请人身份证明、授权委托书及代理人的身份证明。孙杰对证据真实性认可，2009年4月7日身份证复印件和印章都已经给军凯公司。2.结算单、契税发票、预约通知单及授权委托书，结算单上军凯公司盖章处的日期为2017年12月1日，契税发票的填发日期为2017年12月22日，金额为9303.1元，预约通知单上预约办理时间为2017年12月26日上午，授权委托书是2017年12月26日孙杰授权窦小燕办理转移登记。孙杰认为结算单上的日期是军凯公司后写的，契税发票真实性认可，但其已于2009年4月6日将契税4600元给了军凯公司，预约通知单其不知情，系其自己去办的，授权委托书系其本人签署。3.移交书及移交发票，证明孙杰要求自行办理产权登记，从军凯公司处取走所有办理产权登记的材料原件。孙杰对该证据的真实性认可，证明目的不认可。一审法院认为，孙杰与军凯公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定履行各自义务。按照合同约定，买受人应在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书，现孙杰于2009年4月7日入住诉争房屋，故军凯公司应在2010年9月19日前协助孙杰办理房屋所有权证书。军凯公司辩称因房款未交清，直到2017年双方才达成一致，孙杰主张双方曾签订补充协议，虽未提交证据，但军凯公司自孙杰入住涉案房屋后亦从未向其主张过购房款不足部分，且为孙杰开具相应发票并收取公共维修基金、契税等费用，故法院有理由相信孙杰已支付全部购房款。军凯公司认为办理房屋权属转移登记需要提交身份证和委托书，系孙杰不予配合，才导致无法办理产权转移登记，证据不足，法院不予采信。违约金系弥补损失，考虑孙杰亦曾起诉军凯公司商品房预售合同纠纷，存在解除合同的意思表示，故法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定违约金。综上，一审法院于2021年5月判决：一、北京军凯房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内给付孙杰违约金20000元；二、驳回孙杰其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审查认定的事实与一审法院查明事实无异。本院认为，依法订立的合同受法律保护，各方均以按照合同约定履行各自义务。本案中，孙杰与军凯公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。双方合同约定买受人应在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书，现孙杰于2009年4月7日入住诉争房屋，军凯公司未在2010年9月19日前协助孙杰办理房屋所有权证书，一审法院综合考虑此前双方存在商品房预售合同纠纷的客观事实，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定由军凯公司向孙杰支付违约金20000元，并无不当。本院对军凯公司的上诉请求不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由北京军凯房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洁审 判 员  张玉贤审 判 员  耿燕军二〇二一年八月二十六日法官助理  方浩然书 记 员  王远征书 记 员  果满树