广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0112民初12138号原告：岑述彭，男，1958年6月17日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：岑莉敏，女，1982年8月27日出生，汉族，住广州市黄埔区，系原告岑述彭的女儿。被告：龙元娇，女，1982年10月18日出生，汉族，住贵州省松桃苗族自治县。原告岑述彭与被告龙元娇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月28日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案转为普通程序并由审判员刘波依法适用普通程序于2021年6月10日公开开庭进行了独任审理。原告岑述彭及其委托诉讼代理人岑莉敏，被告龙元娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岑述彭向本院提出诉讼请求：1.判令被告将坐落于广州市黄埔区××××房屋腾空并返还给原告；2.判令被告支付原告违约金250元(暂计算至2021年4月15日；之后的违约金以1200元/月的1%为标准，自2021年4月16日至实际腾空返还房屋之日止)；3.判令被告支付原告房屋占有使用费1500元(暂计算至2021年4月15日；之后的房屋占用费以2100元/月为标准，自2021年4月16日至实际腾空返还房屋之日止)；4.判令被告支付原告水电费450元(暂估算至2021年4月15日；之后的水电费以实际产生的费用为准，自4月16日至实际腾空返还房屋之日止)；5.判令被告赔偿因其违约、侵权行为给原告造成的经济损失和原告因维权产生的合理费用(包含但不限于本案诉讼费、证人出庭费用、律师费、鉴定费、执行费等)。事实和理由：原告和被告在2020年3月25日签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落于广州市黄埔区××××房屋出租给被告使用，租赁期限自2020年3月25日至2021年3月25日止。在《房屋租赁合同》到期的两个月前，原告已明确告知被告在《房屋租赁合同》租赁期限届满后不再续约，并收回该出租房屋。之后原告也多次通知提醒被告须在《房屋租赁合同》租赁期满后交还房屋，但到2021年3月25日，被告并未为原告腾退房屋。原告再次要求被告在五日内必须腾空、返还房屋，被告仍未按时返还，并提出要原告补偿搬迁费，甚至提出要退回其租赁期间全部租金的无理要求。后原告也多次催告被告返还房屋，但被告至今仍然强行占用、拒不返还承租房屋。原告认为，被告未按合同约定履行返还承租房屋等相关义务，属于违约；在合同期满后拒不返还承租房屋，属于无权占有；由于被告的违约、侵占房屋的行为造成原告不能正常行使对自己房屋的占有、使用、收益和处分的权利，属于侵权。据此，原告依据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条、第二百三十五条以及第一百八十六条等规定，请求法院判令支持原告诉请。被告龙元娇辩称，1.被告与原告只签订过一份《房屋租赁合同》，并未与原告在2020年3月25日签订过《房屋租赁合同》。2.要求原告赔偿被告拆迁补偿费，以每平米600元为标准，否则被告拒绝返还房屋。3.被告愿意继续支付租金，只是原告不收取。4.被告确认原告第4项诉请的水电费。5.双方约定的每月租金标准为1200元。本院经审理认定事实如下：2018年3月25日，岑述彭（出租人、甲方）与龙元娇（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定:甲方将位于广州市黄埔区××××房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方使用；租赁用途为自住；租赁期限自2018年3月25日至2020年3月25日止；每月租金为1200元；乙方应在上月房租到期之日预支付下月房租，否则可视为乙方终止本合同，甲方有权收回房屋，每延迟一天，乙方应按月租金额的1%向甲方支付违约金；租赁期满或合同解除后，乙方应在5日内将承租房屋及附属设施完好的交还甲方，如乙方迟延交还承租房屋，每延迟一天按月租金额的1%向甲方支付违约金；租赁期间，乙方应按甲方规定的标准，根据实际发生量承担水电费、煤气费、电视、宽带等费用及法律法规规定的应交税费和其他费用；租赁期满后，如甲方的租赁房屋继续出租，在同等条件下乙方享有优先承租权，如乙方要求继续租赁，则需提前两个月向甲方提出，甲方在合同期满前一个月向乙方答复，如同意继续租赁，则双方续签租赁合同，如果甲方不同意继续租赁，合同到期后自然终止。岑述彭另提交有2020年3月25日签订的租赁期限为2020年3月25日至2021年3月25日的涉案房屋的《房屋租赁合同》，合同约定的内容与前份合同一致。龙元娇否认其曾签订该合同。上述《房屋租赁合同》首部“承租人（乙方）”处载有龙元娇的签名和身份证号码，落款“承租人（签章）”处未载有龙元娇的签名，但载有联系电话和日期。庭审时经询问，龙元娇确认首部的签名、落款的联系电话均系其本人所写。岑述彭于2021年3月25日通过微信告知龙元娇，称合同已于当天到期，询问其是否搬离；对此龙元娇回复要求岑述彭支付搬迁费。2021年4月30日，岑述彭向龙元娇发出《腾退归还房屋通知书》，称其已于2021年1月明确告知龙元娇双方《房屋租赁合同》到期后不再续约，但经多次通知提醒龙元娇在2021年3月25日后并未按时腾退归还房屋，故要求龙元娇于2021年5月3日前搬离。庭审时，龙元娇确认其仍居住在涉案房屋，并同时经营小卖部；确认其未支付岑述彭2021年3月25日后的租金或占用费，但认为是岑述彭未收取；确认岑述彭诉请的水电费数额。另，为证明是涉案房屋的产权人，岑述彭提供了广州市国土资源和房屋管理局于2002年8月2日填发的穗集地证字第0064785号《广州市集体土地房产证》，载明：权属人：岑述彭；权属来源：1980年新建；房屋占有份额：全部；房屋所有权性质：私产；土地权属性质：集体所有；房地座落：黄埔区南岗镇庙头村深五巷19号之一；用地面积：56.5565m2；建筑结构及层数：混合1-1/2层。岑述彭称涉案房屋于2017年开始推倒重建，于2018年建成，共5层半，其方仅向村委报建。上述事实有《房屋租赁合同》、微信聊天记录、《腾退归还房屋通知书》、穗集地证字第0064785号《广州市集体土地房产证》及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。本院认为，关于合同效力的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。岑述彭未提交证据证明其重建涉案房屋已办理规划报建手续，故岑述彭与龙元娇之间的房屋租赁合同为无效合同。关于房屋返还。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因双方房屋租赁合同无效，故岑述彭述请龙元娇腾空并返还涉案房屋，本院依法予以支持。关于违约金。《中华人民共和国民法典》第一百五十五条规定，无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。岑述彭依据双方无效的房屋租赁合同的约定诉请龙元娇支付违约金，于法无据，本院不予支持。关于占用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。龙元娇在2021年3月25日后未再向岑述彭支付占用费，故岑述彭诉请龙元娇支付自2021年3月26日起至实际腾空返还房屋之日止的房屋占用费，本院予以支持，但标准应参照双方房屋租赁合同约定的租金标准1200元/月计算。关于水电费。龙元娇确认拖欠岑述彭截至2021年4月15日的水电费450元，故岑述彭诉请龙元娇支付该项费用，本院依法予以支持。至于岑述彭诉请的自2021年4月16日起至实际腾空返还房屋之日止的水电费，岑述彭未举证证明具体的数额，其可待实际发生并结算完毕后另行主张。关于本案维权的费用。岑述彭未举证证明相关费用的实际支出情况，且岑述彭诉请龙元娇承担上述相关费用并无法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十五条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告龙元娇于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于广州市黄埔区××××房屋腾空并返还给原告岑述彭；二、被告龙元娇于本判决发生法律效力之日起五日内向原告岑述彭支付房屋占用费（按1200元/月的标准计算，自2021年3月26日起计算至实际腾空返还房屋之日止）；三、被告龙元娇于本判决发生法律效力之日起五日内向原告岑述彭支付截至2021年4月15日的水电费450元；四、驳回原告岑述彭其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告龙元娇负担。原告岑述彭预缴的案件受理费本院不再退还，被告龙元娇应负担的案件受理费由其履行本判决时迳付原告岑述彭。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 波二〇二一年八月三十日书记员 黄宝茵