陕 西 省 城 固 县 人 民 法 院 民 事 判 决 书    （2021）陕0722民初1661号 原告：刘小霞，女，生于1977年5月28日，汉族，住城固县，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。被告：陕西汉中某某房地产开发有限公司。住所地：陕西省城固县。统一社会信用代码：91610700562222369U。法定代表人：李杰,系该公司董事长。被告：李杰，男，生于1958年8月25日，汉族，住城固县，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。原告刘小霞与被告陕西汉中某某房地产开发有限公司（以下简称“某某公司”）、李杰民间借贷纠纷一案，本院受理后，于2021年7月6日依法适用简易程序进行了公开开庭审理。原告刘小霞到庭参加了诉讼，被告某某公司、李杰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘小霞向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即偿还原告借款本金人民币500万元，并承担借款利息（按月息2.8%自2021年2月18日计算至实际偿还之日），截止2021年5月18日为42万元；2、判决原告就拍卖被告所有的亿腾时代广场1号楼2层房地产（1216.67平方米）和4号楼1层房产（153.28平方米）价款范围内优先受偿；3、判决被XX路XX楼住宅三套出售还款（折合140万元整）承担连带赔偿责任；4、诉讼费、保全费用由被告全部承担。事实与理由: 2018年年底，被告以城固县“亿腾时代广场及超市”经营资金短缺为由向原告借款人民币500万元整，借款期限6个月，自2018年12月20日至2019年6月29日止；约定月息2．8％，按月清息；被告并以其开发的亿腾广场1号楼2层房产 (1216．67平方米)和4号楼1层房产(153．28平方米)作为借款抵押,双方签订了商品房买卖合同，并报城固县房管局备案。借款到期后，被告以资金紧张为由，双方又协商借款延期至2019年10月2日,并对延期利息进行了约定。但延期日届满，被告仍无法还款，利息也只支付至2020年元月1日。后原告多次催要，被告多次承诺但至今未偿还,故原告诉至法院。原告为支持其主张，除本人陈述外，还提交了下列证据：第一组证据：1、原告刘小霞身份证复印件一份，2、被告李杰身份证复印件一份，证明原、被告身份情况。第二组证据：1、2018年12月30日借款协议一份，2、2019年9月19日借款延期协议一份，3、亿腾房地产开发有限责任公司股东会决议一份，4、银行转款凭证3份，5、被告亿腾房地产开发有限责任公司收据一份，证明被告某某公司向原告借款500万元的事实。第三组证据：1、商品房买卖合同一份，证明某某公司以房产预售登记方式抵押于原告，作为借款担保，2、2020年9月10日还款承诺书一份，3、某某公司法定代表人李杰于2020年11月3日向原告出具的承诺书一份，4、XX小区XX楼订购协议三份（601房、706房、606房），XX路XX楼XX单元XX房、XX单元606房、706房抵售于原告。第四组证据：1、授权书一份，2、付息承诺一份，3、还款承诺书一份，4、房屋租赁合同两份，5、租金收取委托书三份，证明被告某某公司的还款计划。第五组证据：借款担保协议书一份，证明原告资金紧张还欠别人款项的事实。第六组证据：诉讼保全费缴费票据及保险单一份，诉讼费票据一张，证明原告为主张权利，产生的费用应该由二被告承担。被告某某公司、李杰经本院合法传唤未到庭，未提交书面答辩状，2021年8月11日本院与其谈话询问，被告对借款本金500万元、约定利息的基本事实认可，表示已偿还利息217万元，目前公司资金周转困难，希望与原告协商约期还款。被告向本院提交向原告借款500万元已经偿还利息217万元自书清单一份。对原告提交的证据，经与被告谈话询问，被告无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月30日，被告以企业经营资金周转为由向原告刘小霞借款人民币500万元，双方签订书面借款协议(合同)一份,约定借款期限6个月，自2018年12月30日至2019年6月29日止；月息2.8％，按月结息；被告并以亿腾时代广场1号楼2层房产 (1216．67平方米)和4号楼1层房产(153.28平方米)作为借款抵押。双方同时签订了商品房买卖合同，并报城固县房管局备案。2019年1月2日原告通过银行转账的方式向被告某某公司借款500万元，被告向原告出具500万元收据一张，收据上有被告李杰签名并加盖有某某公司财务专用章。上述借款到期后，被告以资金周转不便为由，2019年9月19日双方签订借款延期协议(补充条款)一份,借款合同延期至2019年10月2日,并对延期利息、还款方式等进行了约定, 2019年10月2日到期后,所剩余未还借款的本息合计金额利息以月息三分五厘计息。但延期日届满，被告清偿部分利息，原告多次催要，被告未按约定偿还。2020年9月10日，被告李杰出具承诺书，承诺如2020年10月底未付所欠利息，XX路XX楼XX市场价销售给刘小霞，办理合同签订，房管局网签备案。并于2020年10月27日签订XX小区XX楼订购协议三份。2020年11月3日，被告李杰又出具承诺，将上述叁套住宅抵偿给刘小霞，作为支付所欠原告(2020年3月2日到2020年12月31日期间)利息。2021年2月10日、3月7日被告又出具付息承诺和还款承诺书各一份，授权委托由原告收取城固县奇美电器有限责任公司、城固县益民培训学校、中银富登银行租金偿还借款。2021年5月原告诉至本院，提出前述请求。本案在审理中，经向原告解释明，原告变更诉讼请求要求被告偿还本金500万元及按法律规定计算实际未支付的利息。被告对向原告起诉要求偿还借款本金500万元、约定利息的基本事实认可，表示已偿还利息217万元，目前公司资金周转困难，希望与原告协商约期还款，利息按法律规定计算。经做双方当事人调解工作，双方在还款期限上未能达成一致意见。本院认为，合法的借贷受法律保护。原告主张的借款，被告予以认可,且原告提交双方借款协议、转款凭证及承诺书等证据能够相互印证，能够形成完整证据链，充分证明该笔借款存在的客观性、真实性，被告依法应当承担还款责任。关于原告主张的利息问题，经释明后做了变更,双方均请求按照法律规定判决。经查，双方借款协议约定月息2.8分,补充协议约定逾期利息月息3.5分，被告已实际支付217万元,原告对已支付利息亦予以认可。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”和2020年第二次修正第三十一条规定“本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。2020年8月20日之后新受理的一审民间借贷案件借贷合同成立于2020年8月20日之前，当事人请求适用当时的司法解释计算自合同成立到2020年8月19日的利息部分的，人民法院应予支持；对于自2020年8月20日到借款返还之日的利息部分，适用起诉时本规定的利率保护标准计算。”本案结合查明事实和法律相关规定分段按相应利率计算实际支付利息的时间节点。被告已支付利息按约定利率月息2.8分未超过36%，但补充协议约定利息为月息3.5分超过法律相关规定，超过部分无效。实际支付利息217万分段计算：以借款本金500万元为基数,利息从2019年2月1日起至2020年10月2日按约定月息2.8分计算,利息应为（500×2.8%）×9个月﹦126万。从2020年10月3日起应以实际本金500万元，按年息36%计算，对剩余已支付利息91万元（217万-126万）时间为91÷（500×3%）=6个月零2天，即截止2020年4月5日。未实际支付利息应分段计算，即：从2020年4月6日至2020年8月19日按年息24%计算，2020年8月20日起利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算至本息清偿之日止。关于原告诉讼请求抵押优先受偿和用约定的房屋折抵利息问题，经查，双方之间系民间借贷法律关系明确，签订的房屋买卖及抵押合同，名为买卖实为借贷关系，双方亦未办理相应抵押和过户登记手续。经法庭释明，原告对其诉请进行了变更，双方对利息问题均表示按法律规定计算。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十八条、第二十九条及2020年第二次修正第二十八条、第三十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二条之规定，判决如下：由被告陕西汉中某某房地产开发有限公司、李杰于本判决生效之日起十五日内偿还原告刘小霞借款本金500万元及相应利息（利息以500万元为基数，2020年4月6日至2020年8月19日按年息24%计算，自2020年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算至本息清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费49740元，减半收取24870元，诉讼保全费5000元，保险费9000元，由被告共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。                            审  判  员   崔桂荣                          二0二一年八月十二日                             书  记  员   张  聪 1