宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初11075号原告：永泰房地产（集团）有限公司，住所地北京市海淀区西四环北路67号。        法定代表人：李礼，该公司总经理。        委托诉讼代理人：王楚然，宁夏国峦律师事务所律师。        委托诉讼代理人：彭展鸿，宁夏国峦律师事务所实习律师。        被告：潘长璐，男，1987年6月25日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。        原告永泰房地产（集团）有限公司与被告潘长璐债权转让合同纠纷一案，本院于2021年8月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告永泰房地产（集团）有限公司的委托诉讼代理人王楚然、彭展鸿，被告潘长璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        永泰房地产（集团）有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告拖欠的物业费3826.22元、电梯费3440元；2．判令被告按欠付金额的30％向原告支付违约金2179.86元；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：北京博安物业服务有限公司银川分公司（简称：博安物业公司银川分公司）自2016年2月1日至2020年8月31日为永泰城剑桥郡小区提供物业服务。被告系该小区业主，自2019年2月1日起未按约定向博安物业公司银川分公司交纳物业费及电梯费。截止2020年8月31日，被告累计欠付博安物业公司银川分公司物业费3826.22元、电梯费3440元。后博安物业公司银川分公司将其上述债权转让给原告，并以登报、张贴债权转让通知书等方式通知了被告，原告向被告催要上述费用无果，故诉至法院。        潘长璐辩称，2019年2月1日至2020年8月31日期间的物业费被告确实没有交纳，原因是博安物业公司银川分公司怠于履行合同义务，且经业主催告依然不积极履行，致使永泰城小区内公共设施设备损坏缺失，部分绿地、树木枯萎死亡，小区卫生环境脏乱差。2017年2月1日至2020年8月31日期间的电梯费被告也未交纳，原因是被告与开发商签订的购房合同中约定物业费为酬金制，标准为1.8元／月／平方米，费用包含物业公用区域及设备的运转维护保养，公用设备必然包括电梯，购房合同具有合法效力，其中的前期物业条款对博安物业公司银川分公司及被告都有约束力。因此电梯的维护保养费用已经包含在物业费中，博安物业公司银川分公司及原告再次收取电梯费属于二次收费，重复收费。被告未就是否收取电梯费及收费标准与博安物业公司银川分公司或者原告重新达成新的物业服务合同，也不清楚原告所谓的临时管理规约，临时管理规约中关于电梯费的约定也是格式条款，博安物业公司银川分公司在原告收房时也未对电梯费的约定进行特别的提示说明，因此临时管理规约对被告没有约束力。另外，2018年7月之前的电梯费已超过诉讼时效，不应得到支持。原告提及的债权转让通知被告没有见过，该通知未送达被告。        本院经审理认定事实如下：被告系银川市兴庆区某室房屋业主，该房屋建筑面积111.88平方米。2015年，永泰房地产集团（银川）有限公司与博安物业公司银川分公司签订《前期物业服务合同》，合同期限自2015年6月9日至2017年6月8日止；2017年，永泰房地产集团（银川）有限公司与博安物业公司银川分公司续签《前期物业服务合同》一份，合同期限自2017年6月9日至2022年6月8日止，以上两份合同均约定由博安物业公司银川分公司为永泰城1号地（永泰城·剑桥郡）提供物业服务，物业服务内容及标准为三级服务，物业服务内容为：房屋管理、设施设备维修养护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理、文化服务。物业费收费标准为多层住宅为1.8元／月／平方米，一层不收取电梯费，二层至五层50元／月／户，六层（含）以上80元／月／户；业主应于收房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按每季交纳，业主或物业使用人应在上一个支付期届满前30日前（每次缴费的具体时间）交清下一个交付期的物业服务费。如业主、物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）二次供水费用、电梯费等费用的，应按每项欠费总金额3‰／日的标准向原告支付违约金。上述《前期物业服务合同》均在银川市兴庆区物业管理办公室、银川市供热物业管理办公室登记备案。2020年10月31日，（甲方／转让方）博安物业公司银川分公司与（乙方／受让方）原告签订《债权转让协议》，协议约定：根据甲方和永泰房地产集团（银川）有限公司（简称“债务人”）签署的《剑桥郡前期物业服务合同》和《御龙湾前期物业服务合同》等基础资料，甲方形成对债务人的银川永泰城剑桥郡、御龙湾小区业主物业费、车位管理费等债权，具体以债权清单为准，且截至本协议签署日，债务人未偿付本协议项下债权中的任何款项，甲方将协议项下的全部债权转让给乙方，转让价款为4657813.84元。协议签订后，博安物业公司银川分公司于2021年3月5日登报公示《债权转让通知》，载明“银川永泰城剑桥郡、御龙湾小区全体业主，根据我公司与永泰房地产（集团）有限公司签订的《债权转让协议》，我公司所享有的剑桥郡和御龙湾小区各业主欠付的物业费和电梯费之债权，已转让给永泰房地产（集团）有限公司。请各位业主将所欠付的物业费和电梯费支付给永泰房地产（集团）有限公司。特此通知”。2021年5月8日，原告与博安物业公司银川分公司向永泰城剑桥郡小区以张贴公告的债权转让通知书的形式向业主通知债权转让事宜。截止2020年8月31日，被告欠付原告2019年2月1日至2020年8月31日期间的物业费3826.22元、2017年2月1日至2020年8月31日期间电梯费3440元（43个月×80元／月／户）。        另查明，博安物业公司银川分公司提供物业服务期间，部分业主不遵守其与博安物业公司银川分公司签订的《临时管理规约》，出现在楼道公共区域饲养家禽、自行车乱停乱放、个人物品占用公共区域等情形。2020年5月，银川市兴庆区综合执法局物业管理办公室、银川市兴庆区物业管理协会授予永泰城剑桥郡为四星级物业服务星级小区。        本院认为，博安物业公司银川分公司与永泰房地产集团（银川）有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对全体业主具有约束力，各方应当依照合同约定严格履行。博安物业公司银川分公司为被告提供了物业服务，被告应当支付相应对价的物业费。原告与博安物业公司银川分公司签订的《债权转让协议》经双方签字盖章认可，且通过登报公示，该债权转让形式合法有效，被告应当向原告支付拖欠的物业费及电梯费。由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的属性，是一个长期的、动态的过程，物业公司的服务是否达标，应在较长期的整体情况下去判断，如果允许个别业主以某一时间点的物业服务存在瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。综合考虑小区整体物业费收缴率、合同的履行情况、关联案件中确认的某一时刻的物业服务情况及博安物业公司银川分公司物业服务内容的多样性，本院酌情确定2019年12月31日前被告应交纳的物业费比例为90％，即1993.7元（111.88平方米×1.8元／月／平方米×11个月×90％），2020年1月1日后，小区整体服务水平有所提升，得到相关管理部门的认可，本院酌定2020年1月1日至2020年8月31日期间被告应交纳的物业费比例为95％，即1530.52元（111.88平方米×1.8元／月／平方米×8个月×95％），综上，被告应支付原告2019年2月1日至2020年8月31日期间的物业费3524.22元。原告主张被告应支付电梯费3440元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金，博安物业公司银川分公司提供的服务存在瑕疵，故本院对于原告主张的违约金不予支持。        依照《中华人民共和国民法典》第五百二十六条、第五百四十五条、第五百四十六条、第五百四十八条、第五百七十八条、第五百七十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：        一、被告潘长璐于本判决生效之日起三日内支付原告永泰房地产（集团）有限公司物业费3524.22元、电梯费3440元；        二、驳回原告永泰房地产（集团）有限公司的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费减半收取计25元，由原告永泰房地产（集团）有限公司负担7元，被告潘长璐负担18元。        本判决为终审判决。        审判员    谷胜龙二〇二一年八月十七日书记员    郭威《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。-2--1-