陕西省子长市人民法院民事判决书 （2021）陕0623民初473号 原告（执行案外人）：宜国成，男，汉族，1975年1月15日生，子长市村民，现住子长市。被告（申请执行人）：薛芸芸，女，汉族，1987年10月15日生，住子长市。第三人（被执行人）：曹清华，男，汉族，1960年7月9日生，子长市村民，现住子长市。原告宜国成与被告薛芸芸、第三人曹清华案外人执行异议之诉一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宜国成，被告薛芸芸到庭参加了诉讼，第三人曹清华经传票传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。宜国成向本院提出诉讼请求：1.依法判决撤销子长市人民法院（2020）陕0623执654号执行裁定书，停止对原告所有的位于子长市瓦窑堡街道常禾峁则4024一套楼房的查封执行。2.依法判决被告薛芸芸承担本案诉讼费。事实与理由：子长市人民法院（2020）陕0623执654号执行裁定书查封的登记在第三人曹清华名下的位于子长市XX街道办XX室楼房一套实际产权人是原告，子长市人民法院的查封裁定应予撤销，停止执行，恢复原告的合法权力。2018年6月19日，第三人曹清华与原告经中介人折应忠中介达成房屋买卖协议，双方商定将第三人位于子长市瓦窑堡街道办常禾峁子并登记在第三人名下、已经在子长市不动产登记中心办理产权证（证号为：子房权证2011字第16096号）的402室住房一套以220000元人民币的价格出卖给原告，因第三人用交易房产在陕西子长农村商业银行股份有限公司办理了按揭贷款，便商定由原告直接向贷款方交付了205000元首付款，抽回了抵押的房产证、他项权证归原告保管作为之后变更登记之依据，合同约定剩余部分15000元作为第三人给原告办理房产过户的保证金。交易房屋位于立约之日交付原告占有使用，原告又进行了室内装修，在院子里加修了一间彩钢房，硬化了月台、道路，更换了防盗门，变更了用电户名，天然气户名，使用至今。2020年12月16日，子长市人民法院以被告薛芸芸与第三人曹清华一宗债务纠纷的判决，将第三人已经出卖给原告的房产查封，原告遂提出执行异议申请，该院于2021年2月24日作出（2021）陕0623执异1号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，为此，原告依法提起诉讼，请求判决撤销子长市人民法院的（2020）陕0623执654号执行裁定书。原告认为：原告与第三人的房屋交易属实，产权已经不再是名义登记人曹清华，人民法院查封应当撤销。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款，并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的依法可以查封、扣押、冻结，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案交易房屋未变更登记的原因就是子长市停办农村土地上房屋的过户登记，非原告之过错，所以人民法院不得查封。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权力能够排除执行的，人民法院应予支持。1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者按合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案涉及房产原告与第三人在查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，且已合法占有，剩余1.5万元未支付是双方约定的过户登记保证金，并非原告未履行合同，未办理变更登记的原因，非原告之过错。为此，原告向人民法院提出执行异议请求完全符合上述人民法院办理执行案件和执行异议案件的所有法院规定，完全能够排除执行。支持原告以上事实的证据有：1.原告与第三人曹清华的购房契约。2.原告向银行归还涉案房产按揭贷款的付款凭证。3.子长市农商银行城区支行关于原告已归还涉案房按揭贷款的证明。4.原告购房后变更电气户独立使用交费的所有票据。薛芸芸辩称：原告购买曹清华房子是事实，但是购房时该房屋抵押在银行，借款人为曹清华之子曹某某，原告将该房款偿还了曹某某在银行的借款。原告没有将房款交给第三人曹清华，房屋买卖合同不能成立，法院查封该房屋是合法的。第三人曹清华经传票传唤未到庭，未发表辩论意见。原告宜国成为支持其主张向法庭提交了下列证据：第一组：子长市人民法院（2021）陕0623执异1号民事裁定书一份，用于证明：原告在法定期限内提起执行异议之诉。第二组：查封公告一份，用于证明：子长市人民法院于2020年12月16日查封了案涉房屋。第三组：房屋买卖契约一份，用于证明原告于2018年6月19日以22万元的价格购买第三人曹清华位于子长市常禾峁则坐西向东一套居民房。第四组：子长市农商银行城区支行出具的证明一份及银行贷款凭证两张，用于证明原告购买第三人曹清华案涉房屋在2016年3月18日被案外人曹某某在子长农商银行城区支行办理房产抵押贷款，此笔贷款于2018年6月19日已结清。第五组：电费缴费单22支、水费缴费单1支、天然气费缴费单8支。用于证明2018年原告将天然气户、电户由曹清华变更为宜国成，水户上下楼住户共用一块水表，用户名为王海元。第六组：房产证一本，用于证明案涉房屋我已经购买，房产证是第三人交给我的，但是由于政策原因无法过户。被告薛芸芸对原告提供的证据经质证称：对第一、二组证据无异议。对第三组证据真实性无异议，对证明目的有异议，该契约中没有约定购房款给谁付。对第四组证据真实性无异议，对证明目的有异议，原告购买了曹清华的房子，购房款应该由曹清华收取，而原告却将房款给了其子曹某某，所以原告没有将购房款付清。对第五组证据无异议。对第六组证据有异议，该房产证上名字写的是曹清华的，所以该房屋还是属于曹清华的。本院对原告提供证据的认证：对原告提供的第一、二、五组证据，被告无异议，故依法认定为有效证据。对第三组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为双方签订的购房契约中没有约定购房款给谁付，因被告对该组支付房款凭证无异议，故对真实性依法予以采信。对第四组证据，被告对于真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告购买的是第三人曹清华的房屋，但将房款支付给了曹清华之子曹某某，无法直接证明其将房款已经付清。因被告薛芸芸对原告提供的银行转账凭证的真实性无异议，故对真实性依法予以采信。对原告提供的第六组证据有异议，认为案涉房屋房产证的名字为曹清华，原告购买后未过户，从法律上讲，该房屋仍属于曹清华所有。因案涉房屋属于小产权房，虽然办理了房屋产权证，但按照法律规定，无法办理产权过户登记。对证人贺某某的证人证言，因证人与原告系亲属关系，有没有其他证据印证其所述，故对其证人证言不予采信。根据原、被告相互陈述，本院查明以下案件事实：2018年6月19日，第三人曹清华与原告达成房屋买卖协议，并签订了《房屋买卖契约》，双方商定将第三人曹清华位于子长市瓦窑堡街道常禾峁子并登记在第三人名下、已经在子长市房产局办理产权证（证号为：子房权证2011字第16096号）的402室住房一套以220000元人民币的价格出卖给原告，因第三人之子用交易房产在陕西子长农村商业银行股份有限公司办理了按揭贷款，并用该房产抵押，便商定由原告直接向贷款方交付了205000元首付款，抽回了抵押的房产证、他项权证归原告保管作为之后变更登记之依据，合同约定剩余部分15000元作为第三人给原告办理房产过户的保证金。交易房屋于立约之日交付原告占有使用，后变更了用电户名，天然气户名，使用至今。子长市人民法院（2020）陕0623执654号执行裁定书，裁定查封位于子长市瓦窑堡街道常禾峁则4024一套楼房，原告遂提出执行异议申请，子长市人民法院于2021年2月24日作出（2021）陕0623执异1号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，原告不服，向子长市人民法院提起案外人执行异议之诉。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，宜国成在尚未办理涉案房屋产权变更登记的情况下，必须满足支付全部价款并实际占有使用且对未办理过户登记手续没有过错的条件，才能产生阻却执行措施的结果。但根据办案查明的事实，宜国成与第三人曹清华签订了《房屋买卖契约》，其在起诉时诉称已经向第三人支付了205000元，但有15000元房款至今未付，经本院于2021年8月6日与原告宜国成谈话，原告宜国成拒绝向执行法院交纳15000元房款。因此，原告的此种情况并不符合“已经支付了全部价款”的条件，在宜国成对诉争房产未支付全部价款的情况下，其主张对诉争房产享有的实体权利足以阻却执行措施，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告宜国成的诉讼请求。案件受理费4600元，由原告宜国成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。   审  判  长 常      鹏审  判  员  李  卫  鹏人民陪审员  刘  崇  岗  二〇二一年八月二十六日  法官助理    许 苏 红书 记 员  冯 凡 凡  1