贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终4547号上诉人（原审被告）：贵州集成房地产开发有限公司，住所地：贵阳市云岩区中坝路**。法定代表人：刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人：王玉林，女，1989年8月25日出生，汉族，住重庆市奉节县，该公司员工。被上诉人（原审原告）：朱某1，男，2010年12月29日出生，汉族，住贵阳市观山湖区。法定代理人：朱某2，男，1978年6月30日出生，汉族，住贵州省贵定县，系父子关系。法定代理人：刘某，女，1984年1月11日出生，汉族，住贵阳市观山湖区，系母子关系。委托诉讼代理人：李凡，上海靖之霖（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雨芹，上海靖之霖（贵阳）律师事务所律师。上诉人贵州集成房地产开发有限公司因与被上诉人朱某1商品房销售合同纠纷一案，上诉人贵州集成房地产开发有限公司不服贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初10638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序简繁分流改革试点工作的决定》，由审判员田镇华独任审理。上诉人集成房开的委托诉讼代理人王玉林，被上诉人朱某1的委托诉讼代理人李凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人贵州集成房地产开发有限公司上诉请求：1．撤销原判第一项，查清事实后依法改判上诉人不予退还被上诉人定金20000元或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担；3.判令被上诉人配合上诉人协助撤销云岩区甲秀北路8号恒大帝景第XX栋X层X号房预售合同备案登记手续（预售合同登记号：Y19033493）。事实和理由：认购书第五条约定上诉人不予退还定金的条件是被上诉人未按约定支付首期房款并签订《商品房买卖合同》，上诉人于2019年9月17日向被上诉人发出《督促签约通知书》，足以证明被上诉人未按合同约定的签约时间与上诉人签订《商品房买卖合同》，一审判决未支持上诉人关于扣除定金的主张有违合同约定，于法不符。被上诉人朱某1答辩称，商品房认购书第五条约定乙方未在约定的付款时间内到甲方销售中心支付首付款及签署商品房买卖合同的情况下，才视为乙方放弃购买房屋不予退还定金，认购书中约定支付首付款的时间为2019年4月24日前，但被上诉人在2019年4月20日便支付了首付款并与上诉人签订商品房买卖合同，故不满足扣除定金的条件。被上诉人要求解除合同是基于无理由退房协议书第一条约定的权利，因签订商品房买卖合同后，上诉人未提交相应的合同给被上诉人导致一审驳回了被上诉人要求解除合同的诉请，现已经找到商品房买卖合同，恳请二审查实后解除相应的商品房买卖合同，上诉人截止目前并未完成商品房预售合同备案登记手续，若上诉人退还被上诉人房款，被上诉人愿意配合上诉人解除相关手续，同时上诉人应当配合被上诉人到相关部门办理退还维修基金。朱某1向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告已支付购房款227287元及维修基金8472元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告因购买被告开发建设的位于“云岩区甲秀北路8号恒大帝景”项目房屋，于2019年4月20日与被告签订一份《贵阳恒大帝景商品房认购书》，主要约定甲方集成房开，乙方朱某1，乙方自愿依下列条件向甲方认购34幢1213单元房屋，房屋总价款为649393元，乙方同意签署本认购书时，支付2万元作为定金，付款方式为分期付款乙方须于2019年4月24日前支付首期房款12470元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2019年7月20日前付清64939元，于2019年10月20日前付清64939元，于2020年1月20日前付清64939元，于2020年4月20日前付清64939元，于2020年7月20日前付清64939元，于2020年10月20日前交64939元，于2021年1月20日交97409元，于2021年4月20日交129880元。乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金即8472元。同日，原告向被告支付购房首期款32470元（含定金贰万元），并分别于2019年7月4日、7月14日、9月21日向被告支付购房款64939元、64939元、64939元，合计227287元。2019年9月17日，被告集成房开向原告发出一份《敦促签约通知书》。原告表示其确与被告签订一份《商品房买卖合同》，但被告要求原告在支付全部购房款后才能交付合同，因受疫情影响，导致我方收入降低，无力支付购房款，也未能获得合同。2019年9月21日，被告向原告出具一份《维修资金缴存通知书》，载明原告应缴维修资金为8472元。被告表示原告应向收款单位申请退还该款，我方予以协助；原告表示如果合同解除，对于维修基金，我方同意在被告的配合下办理退款手续。后因原告向被告申请退房无果，故诉至一审法院，提出如前诉请。庭审中，原告提交一份《无理由退房协议书》（未加盖被告公章），拟证明依据协议，原告有权主张退房。被告表示该协议未经其盖章确认，不是被告真实意思表示，即使真实，原告从2020年4月20日开始逾期支付，不符合合同约定退房条件。被告提交一份由其制作的《无理由退房宣传单》，拟证明原告购房的是公寓，不适用无理由退房协议。原告对真实性表示认可，可以证明原告购买的小区确实存在无理由退房的销售方案，其优惠时间截止2019年7月31日，原告购买的公寓属于住宅，应予退房。一审法院认为，原告与被告集成房开签订的《贵阳恒大帝景商品房认购书》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。本案原被告双方的争议焦点在于被告集成房开是否应当扣除已收取的定金。经查，根据该认购书第五条的约定，被告集成房开款项不予退还的条件是原告未按约定支付首期房款并签署《商品房买卖合同》，原告已按约定支付定金及首期房款，被告集成房开主张扣除定金的意见，不符合合同约定。另，被告集成房开制作发布的广告宣传页是针对不特定消费者发出的邀约邀请，该邀请中“无理由退房”的表述，涉及到当事人对合同解除权及违约责任等重大合同权利义务内容，对于合同的订立有重大影响，足以构成其对不特定购房者的要约内容，并在以后的签订合同过程中对其具有约束力。原告作为一般公众对“无理由退房”的理解，应当是购房者可以单方解除合同而无需承担违约责任。被告集成房开认为无理由退房是附条件的，双方对于“无理由退房”的理解存在分歧。被告集成房开虽然提交证据证明被告集成房开对涉案楼盘进行销售宣传时对无理由退房的附加的条件进行了公证，但被告集成房开未提交证据证明已向原告对“无理由退房”尽到明确告知、解释的义务，被告集成房开应对此承担不利的后果。综上，被告应将收取的购房款227287元退还给原告。对原告主张的解除《商品房买卖合同》的诉请，庭审中，原告并未举证证明双方已签订《商品房买卖合同》，原告主张解除该合同，于事实法律无据，一审法院不予支持。对原告主张被告退还维修基金8472元的诉请，庭审中，原告未举证证明其已支付该费，且双方已当庭协商由被告配合原告向住建部门办理退款手续，原告也已当庭变更其该诉请，故一审法院不再处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、被告贵州集成房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内退还原告朱某1购房款227287元；二、驳回原告朱某1的其余诉讼请求。案件受理费5189元（已减半收取），由原告负担3396元（已预交），由被告贵州集成房地产开发有限公司负担1793元（此款原告已预交）。二审期间，集成房开提供了一份新证据，为案涉房屋的《贵阳市商品房预售合同备案登记表》，编号为Ｙ19033493，证明目的：证明集成房开已为案涉房屋提交相应资料到主管部门办理预售合同备案登记，但因购房人系未成年人，买受人未向主管部门提交其要求的完整资料导致案涉房屋超期未备案，现合同解除需要买受人配合办理撤销上述备案手续，并当庭提交办理该备案时双方签订的《商品房买卖合同》复印件。朱某1质证称，认可该登记表的真实性，同意协助办理撤销备案登记手续，认可其提交的《商品房买卖合同》复印件与原件一致，就是双方于2019年9月21日签订的，但不认可证明目的，认为案涉房屋目前属于超期未备案状态，造成超期未备案是集成房开的责任而非买受人责任。本院审查确认双方已于2019年9月21日签订《商品房买卖合同》。另查明双方签订的《无理由退房协议书》与“认购书”上代表集成房开签字确认的经办人均同一人，本院对双方签订《无理由退房协议书》的事实予以确认。一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本案事实，有《商品房买卖合同》、无理由退房协议书、《贵阳恒大帝景商品房认购书》、收据、维修基金交存通知书、督促签约通知书等证据在卷佐证。本院认为，根据当事人的上诉请求和答辩意见，本案二审的争议焦点为：如何认定买受人交纳的两万元定金的性质以及该两万元是否应当退还买受人。根据本案审理查明的事实和相关法律规定，分析评判如下：上诉人集成房开与被上诉人朱某1签订的“认购书”《无理由退房协议书》《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。二审中查明，双方确已于2019年9月21日签订《商品房买卖合同》，根据双方“认购书”中“定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款”之约定，争议的两万元定金应当认定为购房款，集成房开上诉称买受人拒绝签订《商品房买卖合同》违约不予退还定金，与查明的事实不符。第二，根据双方《无理由退房协议书》中“如乙方（即朱某1）按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，……乙方享有无理由退房的权利”约定，现朱某1据此通过诉讼的方式提出退房、解除《商品房买卖合同》，符合双方无理由退房条款的约定，且在本案一审庭审中双方均不同意继续履行案涉合同、同意解除合同，根据双方约定本院确认双方《商品房买卖合同》已于朱某1行使约定解除权并通知到达集成房开之日即2020年9月15日解除，集成房开应当根据双方无理由退房的约定退还朱某1已支付的购房款227287元，其中包括二审中争议的两万元，一审法院虽未查明双方签订《商品房买卖合同》的事实，但其处理结果并无不当，本院予以维持。集成房开以朱某1违约拒签《商品房买卖合同》要求其以两万元定金承担违约责任的上诉请求和事实理由与双方约定和查明的案件事实不符，本院不予认可。另，二审中集成房开诉请由朱某1协助办理解除案涉房屋的合同备案手续，本院审查认为双方《商品房买卖合同》已经解除，朱某1有义务协助其办理注销备案手续，且朱某1在二审庭审中同意协助办理，本院对集成房开的该项上诉请求予以支持。综上所述，贵州集成房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初10638号民事判决第一项、第二项；二、解除朱某1与贵州集成房地产开发有限公司之间的《商品房买卖合同》；三、朱某1协助贵州集成房地产开发有限公司办理撤销编号为Ｙ19033493的商品房预售合同备案登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5189元（已由朱某1预缴），由朱某1负担3396元，由贵州集成房地产开发有限公司负担1793元；二审案件受理费500元，由贵州集成房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  田镇华二〇二一年八月二十三日书记员  王开航