山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0687民初3623号原告：中国银行股份有限公司海阳支行，住所地山东省海阳市海政路160号。负责人：谭红红，行长。委托诉讼代理人：董明军，山东平和律师事务所律师。委托诉讼代理人：林颖，山东平和律师事务所律师。被告：孙玉明，男，1973年11月7日出生，汉族，住江苏省大丰市。被告：兰志娟，女，1977年10月11日出生，汉族，住江苏省建湖县。被告：烟台市住房置业担保中心，住所地山东省烟台市莱山区新城北街1号。法定代表人：庞军，主任。委托诉讼代理人：胡建斌，公司业务科长。原告中国银行股份有限公司海阳支行（以下简称：中行海阳支行）诉被告孙玉明、兰志娟、烟台市住房置业担保中心（以下简称：烟台住房担保中心）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年7月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中行海阳支行的委托诉讼代理人林颖，被告住房担保中心委托诉讼代理人胡建斌到庭参加诉讼，被告孙玉明、兰志娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中行海阳支行向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告孙玉明、兰志娟、住房担保中心签订的《中国银行个人购房借款（抵押）合同》；2.请求判令孙玉明、兰志娟偿还贷款本金88315.84元、利息324.56元、罚息0.73元，合计88641.13元，并按照《中国银行个人购房借款（抵押）合同》约定的利率支付自2021年4月26日起至实际给付之日止利息、罚息；3.请求判令住房担保中心对以上第二项款项承担连带清偿责任；4.依法确认原告对孙玉明、兰志娟办理抵押登记的位于海润阳光D座1212号楼房变卖、拍卖后的价款享有优先受偿权；5.由三被告承担诉讼保全费、案件受理费。诉讼中，原告申请撤回第一项诉讼请求。事实与理由：2007年8月22日，孙玉明、兰志娟因购买海阳华腾置业有限公司（以下简称：华腾置业公司）开发的海润阳光D座1212号楼房向原告申请房贷，2007年8月22日，原告与孙玉明、兰志娟、华腾置业公司、住房担保中心签订《中国银行个人购房借款（抵押）合同》，约定贷款金额200000元，贷款期限240个月，按月等额本息还款，同时约定将购买的房屋抵押作为履约担保，住房担保中心对孙玉明、兰志娟贷款承担连带责任保证。2007年8月22日，原告依约将贷款转至华腾置业公司账户，合同履行中，孙玉明、兰志娟未按合同约定偿还本息，烟台住房担保中心也未履行连带责任保证，已构成违约，根据合同约定，原告有权宣布合同项下贷款本息全部提前到期，根据合同条款的约定，原告有权解除合同，宣布合同项下贷款本息全部提前到期，对孙玉明、兰志娟办理抵押登记的位于海润阳光D座1212号楼房变卖、拍卖后的价款享有优先受偿权，要求住房担保中心承担连带清偿责任。被告孙玉明、兰志娟未作答辩。被告烟台住房担保中心辩称，我公司对借款担保事实无异议，对借款人的违约情况不清楚。根据民法典第392条规定，担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权，没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，不足部分，保证人在法律规定范围内承担责任。根据民法典第700条，保证人承担保证责任后，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人追偿权利。根据最高人民法院关于适用担保法若干问题的司法解释第四十二条，人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：孙玉明与兰志娟系夫妻关系，双方于1999年6月30日登记结婚。2007年7月2日，孙玉明与华腾置业公司签订《商品房预（销）售合同》（海房预（销）字200709第010号），购买华腾置业公司开发的海阳市海润阳光D座1212号房屋，约定付款方式为首付款和银行按揭贷款的方式。2007年8月22日，被告孙玉明作为借款人、兰志娟作为共同债务人向中行海阳支行出具《中国银行个人购房贷款申请书》，申请借款金额20万元，借款期限20年。2007年8月22日，孙玉明作为借款人，孙玉明、兰志娟作为抵押人，中行海阳支行作为贷款人（抵押权人），华腾置业公司、烟台住房担保中心作为保证人签订《个人购房借款（抵押）合同》（合同编号：ＨＹ-Ｃ-2007-ＡＡ-0313），该合同约定：1.贷款金额200000元，贷款期限240个月，贷款用途为购买坐落于海阳市海润阳光的住房；2.贷款利率按照贷款发放日中国人民银行有关政策规定执行，确定月利率5.535‰，利息从发放款之日起计算并按照月结息，如遇到中国人民银行调整贷款基准利率，贷款人根据新基准利率按原浮动比例进行贷款利率调整，自贷款发放日每满一年后下一年起实行新利率，贷款人不再另行通知借款人；3.借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期还款的罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平加收50%；4.借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至华腾置业公司账户（账号：3820××××5001）；5.贷款采用按月等额本息还款方式，借款人保证在每期还款日前一日存入当期足额还本付息的款项，同时授权贷款人于还款日从该指定还款账户中直接扣收应还贷款本息；6.担保方式为保证和抵押，华腾置业公司是保证人，提供阶段性连带责任保证，保证期间自本合同签订之日起至借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止；烟台住房担保中心提供全程连带保证责任，保证期间自本合同生效之日起至本合同约定的主债权还款期限届满之日起两年；海阳市海润阳光Ｄ座1212号房屋为抵押财产。保证担保范围包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、公证费、执行费、律师费等）、因借款人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用；7.借款人违反本合同第一条至第十二条中的任何条款，构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期或通过法院直接解除合同等；8.保证人未按本合同的约定履行保证责任构成违约，贷款人有权从其账户直接扣收相关款项，或向保证人行使追索权利。上述合同签订后，中行海阳支行依约发放借款。截止到2021年4月22日，涉案借款合同项下已偿还贷款本金111684.16元、利息79709.67元、罚息946.53元。截止到2021年4月25日，尚欠本金88315.84元、利息324.56元、罚息0.73元。本院另查明，涉案房屋于2010年7月29日办理房屋他项权登记，登记证号为海房他证东村字第10078号。他项权证载明，房屋所有权人为孙玉明，所有权证号为海房东村字第0××3号，他项权利种类为抵押权，房屋他项权权利人为中行海阳支行。经审查，本院对中行海阳支行提交的证据予以采信，在卷佐证。诉讼中，本院根据中行海阳支行的申请，查封了孙玉明名下的位于海润阳光D座1212号楼房，查封期限三年，自2021年7月22日至2024年7月21日。本院认为，中行海阳支行告孙玉明、兰志娟、华腾置业公司、烟台住房担保中心签订的《个人购房借款（抵押）合同》是各方当事人的真实意思表示，符合法律规定，本院确认合法有效，原、被告均应依约全面履行合同义务。中行海阳支行依约发放借款，孙玉明未能按照合同约定偿还借款本息，系违约行为。根据合同约定，借款人未按期归还贷款本息，构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，故农中行海阳支行要求孙玉明偿还借款本金88315.84元、利息324.56元、罚息0.73元，本息合计88641.13元（计算至2021年4月25日），按照《中国银行个人购房借款（抵押）合同》约定的利率支付自2021年4月26日起至实际给付之日止利息、罚息；符合合同约定，本院予以支持。涉案借款合同签订时，孙玉明、兰志娟系夫妻关系，孙玉明向中行海阳支行申请贷款时，兰志娟在共同债务人处签字捺印，应当认定该借款系夫妻共同债务，兰志娟应当承担共同还款责任。关于中行海阳支行担保权利的实现。涉案借款合同约定，借款人以其购买的房屋提供抵押担保，同时，烟台住房担保中心承担连带保证责任，本案既有物的担保又有人的担保。《中华人民共和国担保法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权，没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，不足部分，保证人在法律规定范围内承担责任。根据上述规定，本案中，中行海阳支行实现其担保权利时，应当先行就物的担保实现债权，即在其诉请范围内对涉案房屋折价或者变卖、拍卖的价款享有优先受偿权。不足部分，由烟台住房担保中心承担连带保证责任。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零一条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、一百七十六条、一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孙玉明、兰志娟于本判决生效后十日内向原告中国银行股份有限公司海阳支行偿还借款本金88315.84元、利息324.56元、罚息0.73元（截止2021年4月25日），自2021年4月26日起至实际给付之日止按《中国银行个人购房借款（抵押）合同》约定的利率承担利息、罚息；二、原告中国银行股份有限公司海阳支行在上述第一项范围内对被告孙玉明名下的位于海润阳光D座1212号楼房房屋折价或者变卖、拍卖的价款享有优先受偿权；三、被告烟台市住房置业担保中心对本案判决第二项不足部分承担连带清偿责任。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2016元，减半收取计1008元，保全费906元，由被告孙玉明、兰志娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并进行网上上诉立案，交纳上诉费，上诉于山东省烟台市中级人民法院，逾期不进行网上上诉立案，不交纳上诉费，视为放弃上诉权利。审 判 员 丁光勇二〇二一年八月九日法官助理 刘玉翠书 记 员 宋 丹