湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初5769号原告：罗毅侃，男，1979年11月6日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。被告：湖南橙客公寓管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山北路460号（原86号）兴威名座2706号。法定代表人：白铁钧，经理。被告：湖南安家公寓管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山北路460号（原86号）兴威名座12层1213号。法定代表人：李雪姣，经理。第三人：杨丽华，女，1980年1月3日出生，汉族，住湖南省韶山市。第三人：杨锐，男，1995年4月18日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。第三人：江怡成,女，1997年12月7日出生，汉族，住湖南省浏阳市。第三人：湛丹，女，2001年3月15日出生，汉族，住湖南省汨罗市。原告罗毅侃与被告湖南橙客公寓管理有限公司（以下简称橙客公司）、被告湖南安家公寓管理有限公司（以下简称安家公司）、第三人杨丽华、第三人杨锐、第三人江怡成、第三人湛丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用普通程序组成由审判员江涛担任审判长，人民陪审员侯意辉、魏建莲参加的合议庭于2021年8月16日公开开庭进行了审理。原告罗毅侃到庭参加诉讼，被告橙客公司、被告安家公司经本院依法公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，第三人杨丽华、第三人杨锐、第三人江怡成、第三人湛丹经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗毅侃向本院提出诉讼请求：1.解除罗毅侃与橙客公司于2020年7月5日签订的《长沙市房屋出租委托代理合同》，终止橙客公司的代理权；2.判令橙客公司向罗毅侃支付从2020年10月1日起至房屋出租委托代理合同解除之日止按每月2800元计算的房屋租金；3.判令橙客公司向罗毅侃支付违约金5600元；4.判令本案诉讼费用由橙客公司承担。事实和理由：2020年7月5日，罗毅侃与橙客公司签订《长沙市房屋出租委托代理合同》，约定罗毅侃委托橙客公司对外出租长沙市芙蓉区韭菜园路55号新富城苑第4栋801号房屋（以下简称案涉房屋）；租赁期限自2020年8月1日至2023年8月1日，共计三年；租金标准为每月2800元，自2020年10月1日起计算租金；租金支付方式为按季度支付，提前15天支付下季度租金，各期租金支付日期为第一次2020年8月1日支付2800元，第二次2020年11月1日支付8400元，第三次2021年2月1日支付8400元，第四次2021年5月1日支付8400元，以后以此类推；租金由橙客公司付到合同约定的罗毅侃的银行账户；橙客公司不按照约定支付租金达7个工作日以上且无正当理由的，罗毅侃有权单方面解除合同。合同签订当日，罗毅侃将案涉房屋交付给橙客公司。但橙客公司无正当理由不按合同约定支付租金，且逾期已经届满7个工作日以上，罗毅侃无法与橙客公司工作人员取得联系，橙客公司经营场地已人去楼空。橙客公司将房屋出租后，从2020年10月起其租户的租金由安家公司收取，橙客公司的行为涉嫌转移财产，增加了罗毅侃的交易风险，损害了罗毅侃的合法权益。原告罗毅侃向本院提交的证据有：1.《长沙市房屋出租委托代理合同》《房屋委托代理书》；2.××号房屋所有权证；3.橙客公司与杨丽华签订的《长沙市房屋租赁合同》；4.橙客公司与杨锐签订的《长沙市房屋租赁合同》；5.橙客公司与江怡成签订的《长沙市房屋租赁合同》；6.橙客公司出具的收据（6张）；7.杨丽华、杨锐、江怡成向安家公司支付租金的微信转账记录；8.安家公司与湛丹签订的《长沙市房屋租赁合同》；9.湛丹向安家公司支付租金的微信转账记录。被告橙客公司、被告安家公司、第三人杨丽华、第三人杨锐、第三人江怡成、第三人湛丹未作答辩且未向本院提交证据。对原告罗毅侃围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换，被告橙客公司、被告安家公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，第三人杨丽华、第三人杨锐、第三人江怡成、第三人湛丹经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃质证权利，对原告罗毅侃提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合庭审调查情况和原告罗毅侃的陈述，本院查明事实如下：2020年7月5日，罗毅侃与橙客公司签订《长沙市房屋出租委托代理合同》，约定罗毅侃委托橙客公司对外出租案涉房屋，租赁用途为居住，租赁期限自2020年8月1日起至2023年8月1日止，共计三年；租金标准为每月2800元，自2020年10月1日起计算租金，租金由橙客公司付到合同约定的罗毅侃的银行账户；租金支付方式为按季度支付，提前15天支付下季度租金，各期租金支付日期为第一次2020年8月1日支付2800元，第二次2020年11月1日支付8400元，第三次2021年2月1日支付8400元，第四次2021年5月1日支付8400元，以后以此类推；橙客公司不按照约定支付租金达7个工作日以上又无正当理由的，罗毅侃有权单方面解除合同、收回房屋；橙客公司有违约情形的，应按月租金的200%向罗毅侃支付违约金。合同签订当日，罗毅侃将案涉房屋交付给橙客公司，并与橙客公司签订《房屋委托代理书》，罗毅侃将案涉房屋全权委托橙客公司对外出租并办理与承租方之间的洽谈、签署相关合同，代为收取租金的一切房屋租赁事宜；委托期为2020年8月1日至2023年8月1日，橙客公司在授权范围内签署的合同文件均得到罗毅侃的认可。房屋出租委托代理合同签订后，橙客公司与杨丽华、杨锐、江怡成签订《长沙市房屋租赁合同》将案涉房屋进行出租，橙客公司分别收取杨丽华租金3516元，收取杨锐租金4000元，收取江怡成租金3330元。另安家公司与湛丹签订《长沙市房屋租赁合同》，将案涉房屋分隔出部分房间出租给湛丹，收取湛丹房屋租金2550元。橙客公司收取租金后未按合同约定向罗毅侃支付租金，逾期已超过7个工作日。在本案审理过程中，原告罗毅侃于2021年8月5日向本院提出撤回对被告安家公司起诉的申请，本院认为原告罗毅侃的申请符合法律规定，口头裁定（记入庭审笔录）予以准许。本院认为，罗毅侃与橙客公司于2020年7月5日签订的《长沙市房屋出租委托代理合同》《房屋委托代理书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同签订后，罗毅侃向橙客公司交付了合同约定的案涉房屋，但橙客公司未按合同约定向罗毅侃支付租金，构成违约行为，应当承担违约责任。关于解除合同问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，房屋出租委托代理合同约定，橙客公司不按照约定支付租金达7个工作日以上又无正当理由，罗毅侃有权单方解除合同，收回房屋。橙客公司未依约履行按时支付租金的合同义务已远超7个工作日，构成违约，罗毅侃依约享有合同解除权，并以提起诉讼的方式行使合同解除权，案涉房屋出租委托代理合同应于2021年7月29日公告送达期限届满依法视为橙客公司收到本案民事起诉状副本之日解除。故罗毅侃诉请解除其与橙客公司于2020年7月5日签订的《长沙市房屋出租委托代理合同》，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于欠付租金问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，橙客公司未依约按时向罗毅侃支付租金，自2020年10月1日起至2021年7月29日合同解除之日止欠付租金27906.67元（9个月×2800元/月+2800元÷30日×29日），故罗毅侃诉请橙客公司支付自2020年10月1日起至房屋出租委托代理合同解除之日止欠付的租金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于违约金问题。案涉房屋出租委托代理合同约定，橙客公司不按照约定支付租金达7个工作日以上又无正当理由，应按月租金的200%向罗毅侃支付违约金。该违约金计算标准未明显过高，本院予以确认。故罗毅侃诉请橙客公司支付违约金5600元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，房屋出租委托代理合同签订于2020年7月5日，违约事实发生于2020年8月1日，而民法典自2021年1月1日起施行，本案争议的法律事实发生于民法典施行前，故本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、罗毅侃与湖南橙客公寓管理有限公司于2020年7月5日签订的《长沙市房屋出租委托代理合同》于2021年7月29日解除。湖南橙客公寓管理有限公司在本判决生效后五日内向罗毅侃返还长沙市芙蓉区韭菜园路55号新富城苑第4栋801号房屋；二、在本判决生效后五日内，湖南橙客公寓管理有限公司向罗毅侃支付房屋租金27906.67元和违约金5600元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，由湖南橙客公寓管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  江 涛人民陪审员  侯意辉人民陪审员  魏建莲二〇二一年八月十六日法官 助理  李家成书 记 员  卢 宇附本判决引用法律条文原文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。