北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终10398号上诉人（原审被告）:北京闽龙时代家居广场有限公司,住所地北京市朝阳区来广营新北路9号。法定代表人:李元森，总经理。委托诉讼代理人:田燕刚,北京市律理律师事务所律师。委托诉讼代理人:冯糈盈,北京市律理律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:叶少英,女,1986年3月11日出生。委托诉讼代理人:吴宝明,北京浩云律师事务所律师。上诉人北京闽龙时代家居广场有限公司（以下简称闽龙公司）因与被上诉人叶少英租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2021）京0105民初5788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员薛妍独任审理，于2021年7月12日公开开庭审理了本案。上诉人闽龙公司的委托诉讼代理人田燕刚、冯糈盈，被上诉人叶少英的委托诉讼代理人吴宝明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闽龙公司上诉请求：撤销一审判决，驳回叶少英的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决对延期租赁期间的相关事实认定错误，特别是对违约方的认定。对租金收据所载明的事实认定错误，租金标准应当根据原租赁合同来确定。合同期满后双方未签订新的合同，此时双方为不定期租赁合同关系，租金标准应根据原租赁合同确定。其他事实也均印证延期租赁期间的租金标准不是1万元。违约方为叶少英，而非闽龙公司。二、一审判决对叶少英所谓的损失金额认定错误。一审判决“酌定”损失的依据完全错误。一审完全有条件对货损进行评估，但在未经评估的情况下就自行“酌定”，不符合法律规定。三、一审判决对造成茶叶损失的责任未在当事人之间进行划分。叶少英辩称，闽龙公司的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。叶少英向一审法院起诉请求：1、请求判令闽龙公司向叶少英返还租金2751元；2、请求判令闽龙公司向叶少英返还质量保证金3000元；3、请求判令闽龙公司向叶少英赔偿物品损失495048元。一审法院认定事实：2017年9月22日，闽龙公司作为甲方、叶少英作为乙方签订《场地租赁合同》，约定：甲方将北京闽龙时代家居广场有限公司所属北京闽龙时代家居生活广场××号场地出租给乙方，用于乙方经营所用，用于经营茶叶茶具类商品；租赁期限自2017年10月28日至2018年10月27日止，年租金为29443元，支付方式为年付；双方因自身原因需提前解除合同的，应提前35天通知对方，经协商一致后办理解除租赁合同手续，如甲方提前解除合同，应当退还乙方预交的未到期部分的租金、保证金；如乙方提前解除合同，乙方若未交齐租金应补齐租金，若交齐租金的未到期部分的租金、保证金不予退还；本合同终止前，乙方如有意续约，应在本合同期满前两个月重新签订书面租赁合同，同等条件下，乙方享有优先承租权；租赁期满或因合同解除提前终止的，乙方应在合同终止前3日内将租赁标的物及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。合同签订后，叶少英支付租金及3000元质量保证金。合同期满后，双方未续签合同，但叶少英继续经营。叶少英称之所以未续签合同，是因为闽龙公司将其经营茶叶的商铺旁边的商铺全部清走，要改经营化工材料，该行为给其茶叶经营造成了影响，经双方协商，叶少英先支付租金至2019年6月14日，因为当时对面有一个商铺到期时间是2019年6月14日，所以想两家同时到期一起搬走。经查，闽龙公司于2018年11月14日收到叶少英给付的2018年10月28日至2019年6月14日租金1万元。庭审中，闽龙公司称叶少英尚需补交2018年10月28日至2019年4月11日的租金10335元。叶少英对此不认可。叶少英称闽龙公司管理人员在2019年4月份发生变动，说叶少英交的租金不够，要求补交，协商未果后闽龙公司于2019年4月11日将其商铺清空，将商铺内存放的货品清走。叶少英提交照片若干、进货付款凭证、进货单若干，证明其发生货品损失。叶少英并列明其存放在商铺内的货品清单一份，主要为茶叶7大类57种茶叶，列明价值共计495048元。叶少英称其损失的货品中有一部分为帮别人代销的茶叶，并提交谢某于2020年12月15日出具的委托书，内容为：谢某有一批茶叶在叶少英店铺代销，由于其不在北京，特委托叶少英对全部茶叶为各项权利和主张。闽龙公司对照片、货品清单真实性不认可，对转账记录、送货单等关联性有异议。叶少英提交2019年4月26日以“闽龙时代家居生活广场”名义出具但未加盖公章的《处理意见》，主要内容为：叶少英于2018年10月28日至2019年4月11日期间合计166天按无优惠计租共计20335元，已交1万元，需补交10335元租金，去总部清点货品并自行提走，商家不得追究货品存放期间出现的问题（如货品包装是否破损、数量、质量等），如叶少英不再继续经营可办理撤场手续，一年后无投诉无售后可凭撤场单据和质保金原始票据领取质保金，如还需继续经营可与市场部沟通下一步相关事宜。欲证明其之所以未取回货品，是因为闽龙公司要求其不再追究货品损坏的责任，其对此未接受。案件审理中，双方于2021年1月4日到闽龙公司存放货品处查看叶少英现存货品情况，叶少英称现存货品与其被清走的货品严重不符，货品存放于楼梯下的暗格中，阴暗潮湿，存放时间长达一年半，其产品质量已经不再具备销售的可能性，特别是绿茶更是无法出售，经查看货品中的铁观音茶，颜色全部变黑了，故不同意取回。一审法院认为，叶少英、闽龙公司之间的《场地租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，双方均应依约履行。合同到期后，叶少英继续向闽龙公司支付租金，闽龙公司予以接受，根据租金收据，该租金支付的期限至2019年6月14日，故双方租赁合同履行期限应不早于上述日期。闽龙公司称叶少英尚欠2019年6月14日之前的租金，但租金收据上已载明对应期间，且并未注明该期间内尚欠租金，因闽龙公司对其主张未能提交证据证明，法院不予采信。现闽龙公司在租赁期限届满前强行将叶少英清退，应认定为违约，闽龙公司应退还尚未履行期间的已付租金2751元并返还质量保证金3000元。闽龙公司擅自将叶少英货品清走，且未能妥当证明其取走货品数量及质量情况，由于茶叶内商品对于销售期限和保存条件具有一定要求，闽龙公司在长达一年半的时间内未及时让叶少英取回相关商品或做减损处理，负有不可推卸的责任，法院在综合考虑叶少英经营及进货情况的基础上，酌定闽龙公司应赔偿就此给叶少英造成的损失40万元。判决如下：一、北京闽龙时代家居广场有限公司于判决生效之日起七日内返还叶少英租金2751元；二、北京闽龙时代家居广场有限公司于判决生效之日起七日内返还叶少英质量保证金3000元；三、北京闽龙时代家居广场有限公司于判决生效之日起七日内赔偿叶少英货品损失40万元；四、驳回叶少英的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4404元，由叶少英负担708元（已交纳），由北京闽龙时代家居广场有限公司负担3696元（于判决生效之日起30日内交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。闽龙公司提交：1．租赁合同、停业通知照片、2019年3月28日的一段视频，拟证明叶少英拖欠租金；2．2019年3月28日的一段视频、2019年4月11日的一段视频、清退前后照片、处理意见、货物清点清单、双方清点货物照片、北京市高级人民法院（2018）京民申889号民事裁定书、叶少英向闽龙公司发出的律师函，拟证明一审判决认定叶少英损失错误。叶少英质证称不认可上述证据的证明目的。本院经审理查明：2018年11月14日，闽龙公司向叶少英出具收据一张，载明收款事由“租金（2018．10．28-2019．6．14）”本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、叶少英与闽龙公司在原租赁合同到期后形成的租赁合同关系期限是否固定，进而认定闽龙公司强行清退行为是否构成违约；二、违约责任应如何承担。关于争议焦点一。闽龙公司上诉主张合同到期后双方系不定期租赁关系，租金标准应以原租赁合同来确定，叶少英未按照约定支付租金，系违约方；而叶少英主张由于闽龙公司业态调整，不再适合进行茶叶销售，双方在原租赁合同到期后，重新约定了租期以及租赁数额，其不存在拖欠租金行为。对此，本院认为，据已查明的事实，租赁合同到期后，叶少英继续在涉案场地经营并向闽龙公司支付租金，根据闽龙公司2018年11月14日向叶少英出具的收据，载明租金支付期限自2018年10月28日至2019年6月14日，该收据对租期和租金的表述方式明显不符合不定期租赁合同的特征，结合闽龙公司后续经营业态，在闽龙公司未提交其他证据佐证其主张的情况下，本院认为叶少英相应主张具有高度可信性，本院对闽龙公司主张双方为不定期租赁合同关系的意见不予采纳。关于争议焦点二。如前所述，双方租赁合同履行期限应于2019年6月14日届满。闽龙公司于2019年4月即将叶少英清退，其行为构成违约，一审法院认定闽龙公司应退还尚未履行期间的已付租金2751元并返还质量保证金3000元，处理正确，本院予以确认。关于闽龙公司上诉主张损失金额认定错误一节，本院认为，闽龙公司擅自将叶少英货品清走，且未能妥当证明其取走货品数量及质量情况，加之茶叶在内的商品对于销售期限和保存条件具有一定要求，闽龙公司在长达一年半的时间内未及时让叶少英取回相关商品或做减损处理，负有不可推卸的责任，一审法院在不具备通过鉴定方式确定损失的情况下，综合考虑叶少英经营情况酌定闽龙公司赔偿叶少英损失40万元，并无不当，本院亦予维持。综上所述，北京闽龙时代家居广场有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7386元，由北京闽龙时代家居广场有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  薛 妍二〇二一年八月三十日法官助理  孙亚男法官助理  李 越书 记 员  任 宇