西安市高陵区人民法院民事判决书 (2021)陕0117民初1314号     原告:陈摇，女，汉族，1984年11月2日出生，户籍地：西安市灞桥区，现住西安市高陵区。委托诉讼代理人：李胜利，陕西秦原律师事务所律师。委托诉讼代理人：周怡，陕西秦原律师事务所律师。被告:彭郡君，女，1994年4月19日出生，汉族，住西安市高陵区，现住：重庆市。委托诉讼代理人：王文瑞，陕西宽明律师事务所律师。被告：彭运动，男，1966年1月20日出生，住西安市高陵区。原告陈摇诉被告彭郡君、彭运动房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈摇及其诉讼委托人李胜利、周怡、被告彭郡君的委托诉讼委托代理人王文瑞、彭运动均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。    原告陈摇向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告彭郡君向原告办理高陵区XX苑XX公馆XX号楼XX室房屋过户手续；2、判决二被告向原告交付房屋水、电、天然气卡；3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告陈摇与被告彭郡君曾于2017年9月5日签订《二手房购房协议》，约定卖方彭郡君将其所有的位于高陵区XX苑XX公馆XX号楼XX室，建筑面积96.5平方米的房屋出售给买方陈摇，合同约定买方分两次共支付购房款35万元，2017年9月5日签订协议当天支付30万元，剩余3万元在办理产权证过户完成之日交付。当天买方陈摇按照合同约定将30万元购房款转入卖方指定的中间人彭某某银行账户，后多次与卖方协商办理过户的时间。但因彭某某与被告彭运动之间存在经济纠纷，并未将上述款项如数交付卖方，双方产生纠纷，经高陵区人民法院作出一审民事判决书、西安市中院发回重审，2020年12月25日高陵区法院再作出撤诉裁定，彭郡君自愿撤回起诉。2021年1月4日原、被告达成《二手房买卖补充协议》，约定“基于双方对30万元购房款存在争议，现通过洽谈双方达成一致意见，乙方陈摇已将购房款30万元支付给彭某某，等同为已支付至彭郡君，30万元购房款甲方与乙方之间再无任何争议。”因购房一事久拖不决，双方协商一致由买方在签订补充协议后3日内再向卖方支付12.5万元补偿款，卖方在收到补偿款2日内将涉案房屋电卡交付给买方，并在2021年2月10日前将涉案房屋过户于买方陈摇。补充协议签订后次日，原告陈摇向被告指定账户（彭运动账户）汇入约定的12.5万元。但至今二被告未向原告履行合同约定的主义务及附随义务，导致原告至今无法在涉案房屋中正常生活居住，无法获得房屋所有权。原告多次督促被告履约，被告态度蛮横，原告无奈再次起诉，望判如所请。被告彭郡君辩称，其从未委托本案被告彭运动处理自己的房屋，彭运动与陈摇签订的《二手房买卖补充协议》不是彭郡君本人的真实意思表示，协议书上的签字也并非彭郡君本人签字。其次彭郡君至今从未收到过陈摇的购房款。故请求驳回原告诉讼请求。被告彭运动辩称，2021年1月4日的《二手房买卖补充协议》彭郡君没有授权我签订协议，我签订协议后给女儿彭郡君说了，彭郡君明确表示不同意，我也不能代表她的意见。请求驳回原告诉讼请求。原告为证明自己的诉讼请求，向本院提交证据如下：证据一：（1）2017年9月5日原告陈摇与被告彭郡君签订的《二手房购房协议》；（2）2017年9月5日陈摇向彭郡君指定收款人彭某某邮政储蓄银行支付25万元购房款的转账凭证；（3）2017年9月5日彭某某书写的收条：收到陈摇涉案房屋购房款30万元；（4）关于XX大道XX号公XX馆XX号楼XX室《二手房买卖补充协议》；（5）2021年1月5日邮政储蓄银行受理单。证明目的：证明被告彭郡君与原告陈摇关于涉案房屋于2017年9月5日达成购房协议，当天陈摇将购房款30万元其中25万元通过邮政银行转账，5万元给付现金，被告彭郡君指定的收款人彭某某向陈摇出具收到购房款30万元的收条；因双方发生纠纷，2021年1月4日签订补充协议，约定出卖方彭郡君已收到买受人陈摇交纳的30万元购房款，在合同签订后三日内原告陈摇再向被告彭郡君指定账户彭运动的卡内转账12.5万元，至此双方之间房屋买卖合同成立并生效，原告方已足额支付购房款，被告应当按照合同约定向原告支付水电气卡等配套物品，并向原告办理涉案房屋的过户手续。证据二：（1）房屋专项维修资金缴存收据；（2）房屋装修及入住照片。证明目的：在2017年9月5日原告即从彭郡君之父彭运动手中获得涉案房屋的钥匙，并在房屋交付后装修居住至今。证据三：三份判决书及电话录音，证明目的：证明双方因购买涉案房屋产生纠纷，后被告撤诉。被告彭运动在三次诉讼中均为其女儿彭郡君的委托代理人，结合彭运动在签订补充协议前的承诺，使得陈摇有理由相信彭运动在签订补充协议时具有代理权限，彭运动的代理行为有效，构成表见代理，有权处分该套房屋。证据四：西安中院询问第三人彭某某的笔录。证明目的：彭郡君与陈摇买卖涉案房屋时约定陈摇转款给彭郡君指定收款人彭某某账户。被告彭郡君对原告上述证据质证意见：对证据一：真实性认可，证明目的不予认可，彭郡君至今未收到30万元购房款，也未委托他人代收，彭郡君的房子与彭运动无关，转账凭证及收条真实性无法确定，关联性与本案无关。对证据二、三的真实性及证明目的均不认可，彭郡君至今未收到购房款，未委托彭某某代收购房款，未授权彭运动签订《二手房买卖补充协议》。对证据四：真实性不发表意见，证明目的不予认可，彭郡君从未委托彭某某代收购房款，彭某某与彭运动的事与本案无关联性。被告彭运动的质证意见同彭郡君意见。被告彭郡君提交证据：《二手房购房协议》，证明目的：双方签订协议后，原告陈摇应于2017年9月5日支付彭郡君购房款30万元，但至今彭郡君未收任何购房款，该协议也未约定委托他人代领。被告彭运动提交证据：电话录音。证明2021年1月5日11时23分28秒其与原告陈摇通话，电话中告知由于其女儿彭郡君不同意买卖涉案房屋，二手房买卖补充协议不能履行。原告对被告彭郡君及被告彭运动提交的证据真实性均认可，但对证明目的不予认可，陈摇已交付购房款30万元，双方达成《二手房买卖补充协议》，陈摇按约定支付补偿款12.5万元，陈摇未违约。被告彭运动认可彭郡君证据的真实性及证明目的。原告陈摇认可彭运动证据的真实性，不认可证明目的。经认定，双方当事人以上证据来源合法、内容真实，与本案有关联性，依法予以确认并在卷佐证。根据以上证据本院认定事实如下：原告陈摇与被告彭郡君经中间人彭某某介绍，双方约定原告陈摇以33万元总价购买被告彭郡君名下位于西安市高陵区XX大道东XX公馆小XX幢XX室房屋，2017年9月5日双方签订了《二手房购房协议》，甲方为出卖方彭郡君，乙方为购买方陈摇，协议第三条约定：房屋款分2次付给甲方（彭郡君），2017年9月5日，乙方（陈摇）向甲方（彭郡君）支付房款30万元；余款3万元，在办理产权过户完成之日交付。协议签订当日陈摇向中间人彭某某支付了30万元（银行转账25万元，现金5万元）。因被告彭郡君未收到陈摇购房款，于2019年将陈摇诉至法院，请求解除《二手房购房协议》，法院经审理判决解除彭郡君、陈摇签订的《二手房购房协议》，陈摇不服提出上诉，后中院以原审判决认定基本事实不清为由撤销原判，发回重审。重审过程中，原告彭郡君于2020年12月25日向本院提交撤诉申请书，申请撤销对陈摇的起诉，待证据收集齐全后另行提起诉讼，本院裁定准予彭郡君撤回起诉。2021年1月4日，原告陈摇与被告彭运动签订《二手房买卖补充协议》，协议约定：“第一条：基于双方对30万元购房款存在争议，现通过洽谈双方达成一致意见如下：乙方陈摇已将购房款30万元支付彭某某，等同为已支付至彭郡君，30万元购房款甲乙之间再无任何争议；”“第二条：甲乙双方经协商由乙方（陈摇）在签署本次补充协议后3日内支付彭郡君12.5万元补偿款，至此乙方（陈摇）已足额支付甲方XX大道XX号公XX馆XX号楼XX室二手房购房款项”。但《二手房买卖补充协议》中甲方彭郡君处签字为彭运动代签，被告彭郡君未向彭运动出具任何可以处分涉案房屋的书面委托书，原告在签订《二手房买卖补充协议》过程中从未见过被告彭郡君，也未看到彭郡君向彭运动出具的书面委托。2021年1月5日11:23分，被告彭运动电话联系原告陈摇,明确告知陈摇“那个协议不要履行了，你再不要给我打钱了”，“这个事情我跟娃（彭郡君）说的不好，叫人家娃（彭郡君）跟你说去”。当日下午14:47分，陈摇向彭运动账户转款12.5万元。2021年2月20日，原告陈摇以被告彭郡君、彭运动拒不履行《二手房买卖补充协议》主、随义务为由诉至本院，请求判如所请。另查明，彭郡君与彭运动系父女关系。本院认为，本案的争议焦点有三：第一、本案原告陈摇与被告彭运动签订的《二手房买卖补充协议》是否是被告彭郡君的真实意思表示；第二、《二手房买卖补充协议》中约定原告陈摇向彭某某支付的30万元等同为已支付给彭郡君及向被告彭运动支付的购房款12.5万元是否可认定为向被告彭郡君支付的购房款；第三、被告彭运动的行为是否构成表见代理。第一，原告陈摇与被告彭运动签订的《二手房买卖补充协议》是否是彭郡君的真实意思表示。本案中，《二手房买卖补充协议》中出卖方彭郡君的签字并非本人所签，其在补充协议磋商期间也未向任何人出具过处分涉案房屋意思表示的书面委托，其父彭运动未经涉案房屋所有权人彭郡君的授权，与原告签订《二手房买卖补充协议》，被告彭郡君在知晓补充协议事宜后明确表示反对，彭运动行为属于无权处分。故，原告陈摇与被告彭运动签订的《二手房买卖补充协议》并非彭郡君本人的真实意思表示，该协议对彭郡君不具备法律约束力。第二，《二手房买卖补充协议》中约定原告陈摇向彭某某支付的30万元等同为已支付给彭郡君及向被告彭运动支付的购房款12.5万元是否可认定为向被告彭郡君支付的购房款。首先，原告陈摇与彭运动签订《二手房买卖补充协议》时，明知彭运动并非涉案房屋所有权人，也明知彭运动在该协议磋商期间未经涉案房屋所有权人授权，其仍与之签订合同，原告本身并未尽到合理的注意义务；其次，被告彭运动在《二手房买卖补充协议》签订的次日上午明确电话告知原告终止合同，原告陈摇仍一意孤行主动将12.5万元转入被告彭运动账户，且原告陈摇与被告彭郡君此前就因涉案房屋买卖款项未按协议支付给彭郡君本人账户而引起诉讼，本次《二手房买卖补充协议》原告陈摇仍未汲取教训，仍将12.5万元款项支付给既非涉案房屋所有权人，又无代理权限的被告彭运动。原告陈摇不但未尽到合理的注意义务，且其付款行为也明显不符合常理。被告彭郡君未收到该笔购房款。原告陈摇已支出的30万元及12.5万元，不能认定为向被告彭郡君支付的购房款，属另一法律关系，本案不涉。第三、被告彭运动的行为是否构成表见代理。表见代理法律规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”根据该规定，表见代理应符合以下的构成要件：一是行为人无权代理；二是行为人以被代理人的名义与相对人订立了合同；三是行为人无权代理的行为在客观上形成有权代理的表象；四是合同相对人善意且无过失的相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，不仅应当承担代理行为存的举证责任，且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。首先，本案中，原告陈摇出示构成表见代理的证据为民事判决书及录音，民事判决书中彭运动的法律地位为彭郡君的委托诉讼代理人，即彭运动的代理权限仅在民事诉讼中；其次，陈摇作为该涉案房屋买受人，已因该涉诉房屋首次签订《二手房购房协议》履行协议中产生纠纷提起诉讼，应在二次签订及履行协议中更加充分尽到注意义务，但在陈摇提供的录音中，其明知彭运动无委托授权书仍签订《二手房买卖补充协议》，可见原告并未尽到谨慎、充分的注意义务；再次，陈摇在接到彭运动明确表示合同不再履行、不要付款的电话后，仍向非涉案房屋所有人、又无代理权的彭运动支付款项，不能认定其行为为善意。故，原告举证证明其信赖被告彭运动的理由不充分，不符合合同相对人善意无过失的相信行为人有代理权的构成要件。对原告陈摇主张被告彭运动的行为构成表见代理的主张不予采信。综上，原告陈摇主张与被告彭郡君签订《二手房购房协议》及《二手房买卖补充协议》且支付购房款，要求被告履行房屋过户手续及交付房屋水、电、天然气卡的诉讼请求，与查明事实不符，不予支持。依据《中国人民共和国民法典》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告陈摇的诉讼请求。        本案案件受理费300元，由原告陈摇承担。        如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长    罗  娟                              审  判  员    马小丽审  判  员    吕铁臂                                            二〇二一年七月二十六日 书 记 员   黄  变    1