四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终13370号上诉人（原审被告）：四川宏昊农业开发有限公司，住所地：成都市简阳市石盘镇成简大道二段**。法定代表人：陶万能，总经理。委托诉讼代理人：严荣，四川汇韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：李启军，四川汇韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雷兰清，女，1976年2月12日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。委托诉讼代理人：谢游佳，四川达民律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋梓颐，四川达民律师事务所律师。上诉人四川宏昊农业开发有限公司（以下简称宏昊公司）因与被上诉人雷兰清确认合同有效纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2021）川0191民初4010号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏昊公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回雷兰清的全部诉讼请求。事实及理由：1.雷兰清不具备购买案涉房屋的资格；2.案涉房屋并未取得所有权证及房屋预售、销售许可证，也未办理初始登记及备案登记；3.案涉《简阳市蔬果冷储配送交易中心配套商业房屋内部购买合同》（以下简称《内部购买合同》）应属无效合同。雷兰清辩称，请求驳回宏昊公司的上诉请求。1.案涉《内部购买合同》合法有效；2.双方签订并实际履行《内部购买合同》，说明宏昊公司认可雷兰清的购房资格；3.宏昊公司非房地产开发企业，且案涉房屋为商业用房、现房；4.未办理物权登记不影响合同效力。雷兰清向一审法院起诉请求：确认雷兰清与宏昊公司签订的《内部购买合同》有效。一审法院认定事实：2018年8月15日，宏昊公司与雷兰清签订《内部购买合同》一份，约定“雷兰清自愿购买简阳市蔬果冷储配送交易中心配套商业房屋项目第xx栋第x层第xx号配套商业房屋一套，建筑面积38.28㎡（其中套内建筑面积25.08㎡)。房屋价款以建筑面积计算，单价3000元/㎡，最终以房屋建筑面积为准，若有价差双方多退少补，据实结算，房屋总价款114840元。装修标准清水，房屋规划用途为配套商业”。合同还对其他事项进行了约定。合同尾部，宏昊公司原法定代表人李顺林签名并加盖公司印章,雷兰清的签名由杨智敏代签。雷兰清称杨智敏系当时四川林峰商贸有限公司（以下简称林峰公司）聘请的帮忙卖房的中介。同日，宏昊公司向雷兰清出具《收据》一份，载明“收到雷兰清购房款114840元，附注现金，xx”。该《收据》上加盖宏昊公司的印章。2018年8月16日，林峰公司向雷兰清出具《收据》一份，载明“收到雷兰清84760元”，该《收据》上加盖林峰公司印章。一审另查明，双方均认可，林峰公司原系宏昊公司的股东之一，案涉房屋系宏昊公司修建后由宏昊公司出售给林峰公司，林峰公司再出售给雷兰清。案涉房屋在2018年签订合同后就交付给雷兰清，其一直占有使用至今。一审法院认为，本案的争议焦点为，双方签订的《内部购买合同》的效力问题。结合一审庭审查明的事实、所有在案证据以及双方当事人的诉辩陈述，首先，关于雷兰清购房资格的问题。宏昊公司辩称,此次房屋销售仅针对公司股东或者市场内的商户等内部人员，雷兰清不是内部人员，不具备购房资格。但宏昊公司与雷兰清签订《内部购买合同》、向雷兰清出具收到购房款《收据》以及交付房屋的行为，应视为宏昊公司认可雷兰清的购房资格，一审法院对宏昊公司的该项抗辩意见不予采纳。其次，关于案涉合同是否因违反效力性强制性规定而无效的问题。一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项“未依法登记领取权属证书的”的房地产不得转让，该规定属于管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，不能据此认定房屋买卖合同无效。又根据原《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”。即物权区分原则，依法登记领取权属证书只是物权变动的成立要件，并非买卖合同的生效要件。宏昊公司将未取得房屋产权的房屋出售，影响的只是双方合同目的能否实现的问题，即雷兰清能否取得讼争房屋物权的问题，并不影响房屋买卖合同的效力。综上，签订案涉房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规范的禁止性规定，依法成立并生效，对双方具有约束力。故一审法院认定，双方于2018年8月15日签订的《内部购买合同》有效。一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款,原《中华人民共和国物权法》第十五条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：确认雷兰清与宏昊公司于2018年8月15日签订的《内部购买合同》有效。一审案件受理费50元，由雷兰清负担。二审中，宏昊公司提交以下新证据：1.成都市简州新城规划建设局简规建函（2019）113号复函及附件一份；2.光盘一张，拟证明案涉地块已被政府部门重新规划为绿地，不具备办理房屋登记的条件。雷兰清未提交新证据，对宏昊公司提交的上述复函及光盘的关联性不予认可，并不涉及案涉房屋。经本院审查认为，宏昊公司提交的复函、附件及光盘，与本案待证事实无关，本院不予采信。经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为案涉《内部购买合同》的效力如何认定。宏昊公司与雷兰清签订《内部购买合同》、宏昊公司向雷兰清出具购房款收据并交付房屋的行为，视为宏昊公司认可雷兰清的购房资格。宏昊公司并非房地产开发企业，案涉房屋是否取得商品房预售许可、是否办理备案登记，均不影响《内部购买合同》的效力。综上，宏昊公司与雷兰清签订的《内部购买合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对宏昊公司的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，宏昊公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由四川宏昊农业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 锋审判员 陈 曦审判员 白福群二〇二一年八月二十日书记员 陈 悦四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终13370号上诉人（原审被告）：四川宏昊农业开发有限公司，，住所地：成都市简阳市石盘镇成简大道二段**法定代表人：陶万能，总经理。委托诉讼代理人：严荣，四川汇韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：李启军，四川汇韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雷兰清，女，1976年2月12日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。委托诉讼代理人：谢游佳，四川达民律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋梓颐，四川达民律师事务所律师。上诉人四川宏昊农业开发有限公司（以下简称宏昊公司）因与被上诉人雷兰清确认合同有效纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2021）川0191民初4010号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏昊公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回雷兰清的全部诉讼请求。事实及理由：1.雷兰清不具备购买案涉房屋的资格；2.案涉房屋并未取得所有权证及房屋预售、销售许可证，也未办理初始登记及备案登记；3.案涉《简阳市蔬果冷储配送交易中心配套商业房屋内部购买合同》（以下简称《内部购买合同》）应属无效合同。雷兰清辩称，请求驳回宏昊公司的上诉请求。1.案涉《内部购买合同》合法有效；2.双方签订并实际履行《内部购买合同》，说明宏昊公司认可雷兰清的购房资格；3.宏昊公司非房地产开发企业，且案涉房屋为商业用房、现房；4.未办理物权登记不影响合同效力。雷兰清向一审法院起诉请求：确认雷兰清与宏昊公司签订的《内部购买合同》有效。一审法院认定事实：2018年8月15日，宏昊公司与雷兰清签订《内部购买合同》一份，约定“雷兰清自愿购买简阳市蔬果冷储配送交易中心配套商业房屋项目第xx栋第x层第xx号配套商业房屋一套，建筑面积38.28㎡（其中套内建筑面积25.08㎡)。房屋价款以建筑面积计算，单价3000元/㎡，最终以房屋建筑面积为准，若有价差双方多退少补，据实结算，房屋总价款114840元。装修标准清水，房屋规划用途为配套商业”。合同还对其他事项进行了约定。合同尾部，宏昊公司原法定代表人李顺林签名并加盖公司印章,雷兰清的签名由杨智敏代签。雷兰清称杨智敏系当时四川林峰商贸有限公司（以下简称林峰公司）聘请的帮忙卖房的中介。同日，宏昊公司向雷兰清出具《收据》一份，载明“收到雷兰清购房款114840元，附注现金，xx”。该《收据》上加盖宏昊公司的印章。2018年8月16日，林峰公司向雷兰清出具《收据》一份，载明“收到雷兰清84760元”，该《收据》上加盖林峰公司印章。一审另查明，双方均认可，林峰公司原系宏昊公司的股东之一，案涉房屋系宏昊公司修建后由宏昊公司出售给林峰公司，林峰公司再出售给雷兰清。案涉房屋在2018年签订合同后就交付给雷兰清，其一直占有使用至今。一审法院认为，本案的争议焦点为，双方签订的《内部购买合同》的效力问题。结合一审庭审查明的事实、所有在案证据以及双方当事人的诉辩陈述，首先，关于雷兰清购房资格的问题。宏昊公司辩称,此次房屋销售仅针对公司股东或者市场内的商户等内部人员，雷兰清不是内部人员，不具备购房资格。但宏昊公司与雷兰清签订《内部购买合同》、向雷兰清出具收到购房款《收据》以及交付房屋的行为，应视为宏昊公司认可雷兰清的购房资格，一审法院对宏昊公司的该项抗辩意见不予采纳。其次，关于案涉合同是否因违反效力性强制性规定而无效的问题。一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项“未依法登记领取权属证书的”的房地产不得转让，该规定属于管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，不能据此认定房屋买卖合同无效。又根据原《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”。即物权区分原则，依法登记领取权属证书只是物权变动的成立要件，并非买卖合同的生效要件。宏昊公司将未取得房屋产权的房屋出售，影响的只是双方合同目的能否实现的问题，即雷兰清能否取得讼争房屋物权的问题，并不影响房屋买卖合同的效力。综上，签订案涉房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规范的禁止性规定，依法成立并生效，对双方具有约束力。故一审法院认定，双方于2018年8月15日签订的《内部购买合同》有效。一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款,原《中华人民共和国物权法》第十五条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：确认雷兰清与宏昊公司于2018年8月15日签订的《内部购买合同》有效。一审案件受理费50元，由雷兰清负担。二审中，宏昊公司提交以下新证据：1.成都市简州新城规划建设局简规建函（2019）113号复函及附件一份；2.光盘一张，拟证明案涉地块已被政府部门重新规划为绿地，不具备办理房屋登记的条件。雷兰清未提交新证据，对宏昊公司提交的上述复函及光盘的关联性不予认可，并不涉及案涉房屋。经本院审查认为，宏昊公司提交的复函、附件及光盘，与本案待证事实无关，本院不予采信。经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为案涉《内部购买合同》的效力如何认定。宏昊公司与雷兰清签订《内部购买合同》、宏昊公司向雷兰清出具购房款收据并交付房屋的行为，视为宏昊公司认可雷兰清的购房资格。宏昊公司并非房地产开发企业，案涉房屋是否取得商品房预售许可、是否办理备案登记，均不影响《内部购买合同》的效力。综上，宏昊公司与雷兰清签订的《内部购买合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对宏昊公司的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，宏昊公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由四川宏昊农业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 锋审判员 陈 曦审判员 白福群二〇二一年八月二十日书记员 陈 悦