浙江省义乌市人民法院    民事判决书    （2021）浙0782民初9332号     原告：代大海，男，1984年10月30日出生，汉族，住山东省平度市，现住浙江省义乌市。       委托诉讼代理人：张浩然，浙江元谷律师事务所律师。       被告：方烨，女，1982年5月2日出生，汉族，住浙江省义乌市，现住浙江省义乌市。       委托诉讼代理人：朱**威，浙江米德律师事务所律师。       委托诉讼代理人：王梦婷，浙江米德律师事务所实习律师。       第三人：浙江坐标房地产营销策划有限公司，住所地：浙江省义乌市。       法定代表人：夏斌，执行董事。       委托诉讼代理人：王子伟，男，1995年6月23日出生，汉族，住浙江省义乌市，系公司员工。       委托诉讼代理人：赵芳勤，女，1991年2月9日出生，汉族，住河南省太康县，系公司员工。       原告代大海诉被告方烨、第三人浙江坐标房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月31日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月30日进行了公开开庭审理。原告代大海及其委托诉讼代理人张浩然，被告方烨的委托诉讼代理人朱**威，第三人浙江坐标房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人王子伟、赵芳勤，证人方世友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。       原告代大海向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告代大海与被告方烨于2021年3月17日签订的《房屋买卖合同（居间）》合法有效；2、判令被告方烨继续履行与原告代大海签订的房屋买卖合同，包括向原告交付岭头新村8栋302室的房产并办理房产过户手续；3、判令被告方烨配合办理义乌市岭头新村8栋302室的房屋买卖合同公证。事实与理由：被告方烨因义乌市下车门弄5弄7号的房屋被征收，于2019年8月16日作为被征收人，与征收人义乌市国有土地房屋征收管理办公室、房屋征收实施单位义乌市人民政府稠城街道办事处签订了一份《义乌市国有土地上房屋征收产权调换补充协议》，约定，方烨自愿选择产权调换房屋3套，经抽签定位以后，三套房屋分别为岭头新村8栋302室、岭头新村2栋1702室、岭头新村7栋1801室。2021年3月17日，原告代大海作为乙方，与作为甲方的被告方烨、作为丙方的第三人浙江坐标房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖合同（居间）》一份，约定甲方同意将坐落于义乌市岭头新村8栋302室的房屋出售给乙方，房屋建筑面积86.14平方米（最终以政府部门实际测量为准），房屋成交价为人民币3273320元。合同第四条关于过户事项约定：1、甲乙双方约定：待办理公证手续后，相关部门通知可以办理一手不动产登记后乙方自行办理，如需甲方配合，甲方无条件配合。2、甲乙双方同意于2021年4月17日之内到相关部门办理房屋所有权公证手续。合同第五条约定：购房定金及付款方式1、乙方在签订本合同后，在2021年3月17日向甲方支付人民币贰拾万元整作为购房定金。甲方向乙方出具定金收条。甲方将该款项交由丙方代为保管，丙方向甲方出具定金代管凭条。此定金在甲、乙双方办理房屋所有权公证手续当日直接冲抵购房款……3、甲、乙双方办理房屋所有权公证手续当日，乙方向甲方支付购房款人民币叁佰零柒万叁仟叁佰贰拾元整，甲方应向乙方出具收款凭条，丙方对上述款项承担见证责任。合同第九条中，三方约定发生争议的由义乌市人民法院管辖。合同签订后，原告代大海于当日向被告支付了购房定金20万元，被告方烨出具了定金收条一份。嗣后，因被告方烨未及时交清涉案房屋的造价费，导致第三人无法向公证处预约到2021年4月17日以前的日期办理涉案房屋买卖公证。此后，虽经多次约谈，被告方烨均拒绝配合办理涉案房屋的买卖公证。原告认为，涉案房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依照合同约定诚信履约。原告已经按照合同约定支付了购房定金，且预备了购房款，但是被告多次无正当理由拒绝履行合同约定的义务，显属违约。请求法院判如所请。       被告方烨辩称：1、房屋买卖合同没有约定被告交清购房款的期限，被告已于2021年4月13日上午向义乌市市场发展集团有限公司交清购房剩余款项547075.2元并通知了原告代大海和第三人，被告在4月13日交清购房款并未违约。到2021年4月17日，第三人有五天时间向公证处预约办理房屋买卖公证。没有证据证明第三人在五天内预约不到公证处办理房屋买卖公证手续。根据《中华人民公共和国民法典》第593条之规定，原告因公证处的原因造成不能按约定期限于2021年4月17日前办理公证并向被告支付购房款3073320元而违约的，原告应当依法向被告承担违约责任。2、被告曾委托其父亲于2017年4月17日通过第三人催促原告办理支付购房款3073320元和公证手续，但原告代大海在2021年4月17日前不配合办理公证也未向被告付清购房款，原告代大海构成违约，被告有权根据《房屋买卖合同（居间）》第4款约定，没收定金，合同自动解除终止执行。据此约定，房屋买卖合同已于2021年4月18日自动解除，被告在合同解除之后从2021年4月18日起就没有配合原告办理房屋买卖合同公证的义务。综上，被告请求驳回原告对被告的全部诉讼请求，鉴于原告未能在2021年4月17日向被告支付购房款也未能办理公证手续，根据《房屋买卖合同（居间）》第十二条第4款约定，房屋买卖合同已于2021年4月18日自动解除。因为涉案房产未建成，不具备房产初始登记和过户登记的办理条件，因为房屋买卖合同已解除，被告没有义务办理房产交付和过户的义务。房屋买卖合同第十二条第四款房屋买卖合同是自动解除终止执行，被告请求解除合同并没收定金。       第三人浙江坐标房地产营销策划有限公司述称，合同是代大海和方烨签订的合同，第三人是作为居间方签订房屋买卖合同，签订合同的时间是2021年3月17日。签订之后第三人的过户专员于海龙及工作人员王子伟均于2021年4月8日通知方烨的母亲，让她把房屋造价剩余30％尾款交清。方烨母亲回复会让方烨去交掉。但被告方烨母亲于4月13日才将余款交掉。交完当天第三人就开始预约公证，但最快时间是4月23日、4月26日。15日左右，代大海给第三人打电话说他这边正好打电话到公证处的时候有人取消了预约，可以在4月20日下午办理公证，后面第三人的客户专员于海龙又约到4月20日下午三点公证，并打电话通知方烨母亲。后被告未来办理公证。4月17日，方烨父亲到第三人国际村店让丁强经理联系第三人工作人员赵芳勤说为什么不公证，因为于海龙提前和方烨母亲说过公证时间，再加上之前方烨母亲说过全权委托她，她会和她老公以及女儿说，后面赵芳勤就和方烨父亲说让他回家问一下阿姨，已经沟通过这个事情。20日晚上代大海和方烨母亲、方烨父亲一起坐在第三人国际村店协商沟通事宜，方烨母亲和方烨父亲给出两个解决方案，第一让客户代大海加20万元去公证，第二原路返还定金20万元，并赔偿五万元。方烨母亲当时曾说这房已经涨价五六十万元，加了20万元还是赚的，还说让中介方不要再联系她，联系她也不接，让客户自己和她沟通。后第三人多次预约公证并通知被告方，但被告均未去办理公证。       原告代大海就其诉讼主张提供下列证据：       证据一、《房屋买卖合同（居间）》原件一份，证明原告代大海与被告方烨就涉案房屋签订买卖合同的事实；       证据二、义乌市国有土地上房屋征收产权调换补充协议复印件一份，证明涉案房屋系被告方烨因房屋征收通过产权调换取得的事实；       证据三、（2019）浙义证民内其字第6271号公证书复印件一份，证明涉案房屋已由被告方烨抽签定位的事实；       证据四、定金收条原件一份，证明原告代大海依约支付购房定金20万元的事实；       证据五、中国农业银行本票原件一份，证明原告代大海为履约准备了购房款的事实；       证据六、微信群聊天记录一份；证据七、录音光盘及文字整理稿一份；证据八、照片一份，证明被告方烨多次拒绝配合办理涉案房屋买卖公证的事实。       被告的质证意见：       证据一、真实性没有异议，签订买卖合同是属实没有异议，合同第十二条第十款的约定4月17日代大海未支付购房款不办理公证，合同自动解除；       证据二、真实性没有异议，证明目的没有异议；       证据三、真实性没有异议，证明目的没有异议；       证据四、真实性没有异议，证明目的没有异议；       证据五、真实性没有异议，关联性有异议，原告虽然准备了购房款，但是这张本票是被告现在才看到的，原告未在2021年4月17日办理公证，也未在该日向被告交付本票支付购房款。准备和实际履行是有差别的；       证据六、七、八、真实性没有异议，关联性都有异议，这些证据只能证明在4月17日之后方烨拒绝了办理公证，但是不能证明第三人在被告交款后五天内4月17日之前预约不到公证处的公证，合同已经于2021年4月18日自动解除，终止执行。4月17日之后被告本来就有权拒绝履行合同，不再办理公证。       第三人对原告提供的证据均无异议。       被告就其所辩提供下列证据：       证据一、义乌市国有土地上房屋征收产权调换补充协议复印件一份，证明协议约定岭头新村8栋302室房屋总价1823584元，被告方烨支付该套房屋30％余款547075.2元在房屋通知交付后三十日内；       证据二、收款收据三份，证明被告方烨于2021年4月13日交清岭头新村8栋302室房屋总价1823584元；       证据三、录音光盘一份，证明2021年4月17日，方烨委托父亲方世友到第三人国际村坐标店叫丁强经理联系催促代大海办理支付房款和公证手续。       证据四、证人方世友的证言，证明签合同时最早我们提出十五天就可以成交，乙方说筹款来不及，最后商量是一个月，3月17日到4月17日。4月17日，我到国际村找到经理丁强，告诉他今天是合同最后一天期限请他转告中介，后来丁强问了工作人员，知道是赵芳勤和王子伟办理的，丁强经理打电话给赵芳勤。我和她说今天是最后一天要交钱了，如果不交钱就合同终止还要没收20万元定金。4月14日三个中介到我家来说合同要补充签订协议，他们没有任何证据证明要补充协议，说时间来不及，但是没有证据。我们认为可能是时间太急，钱筹不到，所以我们拒绝了。4月17日之后是有来联系过，但我们认为4月17日是最后一天，4月18日合同就终止了，所以我们就没有过多的理会他们。后来中介出面协商过一次，但是没有协商成功，所以一直拖到今天。       原告的质证意见：       证据一、真实性没有异议；       证据二、没有异议。证据中的4月13日的收据，4月13日交清30％的余款，距离约定公证时间4月17日中间只有三天时间，而且涉案房屋的公证函是4月15日才拿到，拿到公证函才能预约公证，所以完全没有足够的时间预约到4月17日及以前的公证时间；       证据三、录音光盘真实性不作确认，因为不是与原告方的通话，关联性有异议；       证据四、证人是被告的直系亲属，与本案处理结果有利害关系。在具体的待证事实上，原告认为：其不是涉案合同的经手人，对于合同签订的事实陈述不属实，涉案转让合同是在本案第三人国际村店先由原告代大海与被告的委托代理人丁桂玉签署，后由第三人的工作人员持签署的协议到被告的家中由被告当面在合同甲方签章处签字捺印，关于合同约定的履行期限，证人认为其原来约定是十五天成交，或者说期待十五天成交。如果将成交理解为全款支付并办理公证，则与被告4月12日才收到交付剩余30％购房余款的通知不符，从3月17日到4月12日已经有将近一个月时间，根本不可能在十五天内成交。关于4月13日第三人的工作人员到被告家中沟通协商的事实，仅是证人自己理解，推测，认为原告无法按期筹足购房余款。       第三人的质证意见：       证据一、二、没有异议；       证据三、有异议，当天确实是方烨父亲联系丁强，丁强联系我的，由于之前于海龙过户专员已经提前和方烨母亲约定好了下次公证的时间，方烨母亲也同意了，因为之前她说过全权代理，她会和她老公还有女儿说这件事情，所以我后期让方烨父亲回去问一下他老婆，我和客户也说过这个事情，客户的钱已经准备好了，他的意思是既然已经约定好了公证时间，就在公证那天一起把钱支付了。方烨父亲当天过来这样一说，我就感觉他老婆应该没有和他说我们过户专员已经约定好公证时间。       证据四、有异议，第一次通知方烨母亲不是4月12日，是在4月8日。17日的时候有和我们说过，但是之前我们已经和方烨母亲联系过了，方烨母亲说联系到她就可以了。       根据双方当事人的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：       对原告提供的证据：       对证据一、二、三、四的真实性、合法性、关联性均予确认，并确认其证明力。       对证据五的真实性予以确认，可以证明原告为履约准备了购房款的事实。       对证据六、七、八的真实性予以确认，可以认定被告在2021年4月17日之后拒绝配合原告办理涉案房屋买卖公证的事实。       对被告提供的证据：       对证据一、二的真实性、合法性、关联性均予确认，并确认其证明力。       对证据三的真实性予以确认，可以认定2021年4月17日被告的父亲方世友到第三国际村坐标店让丁强联系原告办理支付房款和公证手续。       对证据四的形式的真实性予以确认，但不能达到被告的证明目的。       根据上述有效证据及当事人的庭审陈述，本院认定案件事实如下：       2019年8月份，被告因其所有的坐落于义乌市下车门5弄7号房屋被征收，与相关部门签订义乌市国有土地上房屋征收产权调换补充协议，约定通过产权调换，被告自愿选择产权调换房屋3套，经抽签定位后，三套房屋分别为岭头新村8栋302室、岭头新村2栋1702室、岭头新村7栋1801室。       2021年3月17日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）及浙江坐标房地产营销策划有限公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同（居间）》一份，约定：甲方同意将坐落于义乌市岭头新村8栋302室的房屋出售给乙方，所有权人为方烨，成交价为3273320元；甲乙双方同意于2021年4月17日之前到相关部门办理房屋所有权公证手续。乙方于2021年3月17日向甲方支付200000元作为购房定金，甲方向乙方出具定金收条，甲方将该款项交由丙方保管，丙方向甲方出具定金代管凭条；甲、乙双方办理房屋所有权公证手续当日，乙方向甲方支付购房款人民币叁佰零柒万叁仟叁佰贰拾元整，甲方应向乙方出具收款凭条，丙方对上述款项承担见证责任。第十二条约定：若2021年4月17日之前乙方不配合到相关部门办理公证手续则属于乙方违约，定金甲方直接没收，该合同自动解除终止执行。若甲方不配合到相关部门办理公证手续则属于甲方违约，甲方返还乙方所支付的定金贰拾万并赔偿乙方贰拾万违约金。       2021年4月8日，第三人的过户专员及工作人员王子伟通知方烨的母亲把房屋造价剩余30％尾款交清。当天，原告交付被告购房定金20万元。       2021年4月9日，原告代大海以申请人严慧的名义向银行申请开具了收款人严慧、金额3073320元的可以转让本票，为合同准备了购房款。       2021年4月13日，被告方烨交清义乌市岭头新村8栋302室的房屋余款。因第三人未预约到2021年4月17日公证，后第三人通知原、被告双方于2021年4月20日下午三点办理房屋所有权公证手续，但被告未到场办理公证。此后也未配合原告办理公证。       本院认为，本案所涉《房屋买卖合同（居间）》系各方当事人的真实意思表示，也未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。合法有效的合同对当事人具有法律约束力，各方当事人均应按约全面履行自己的义务。因此，对于原告的第一项诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，交付使用的前提是房地产开发项目竣工，本案所涉房屋未建成，不具备交付使用的前提。办理过户登记的前提是涉案房屋已办理初始登记，现涉案房屋并未办理初始登记，据此，对于原告的第二项诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国公证法》第二条：“公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动”，公证的前提是当事人的申请，应以当事人真实意思为据，法院不得强制公证。因此，对于原告的第三项诉请，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百三十六条、第一百六十二条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百二十五条的规定，判决如下：       一、原告代大海与被告方烨于2021年3月17日签订的《房屋买卖合同（居间）》合法有效；       二、驳回原告代大海的其他诉讼请求。       本诉案件受理费16493元，由原告负担6493元，被告负担10000元。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。       审判员丁国芳     二〇二一年八月十日     书记员郑佳卉