江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0311民初6543号原告：天成润华集团有限公司，住所地徐州市云龙区彭城路2-09（1-209）古玩城2层。法定代表人：孙**铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：贾晴，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：周军胜，国浩律师（南京）事务所律师。被告：朱皓，男，1973年9月16日生，汉族，住徐州市。委托诉讼代理人：宋清民（徐州市泉山区和平街道天山社区居民委员会推荐），男，1946年2月23日生，汉族，住徐州市泉山区。原告天成润华集团有限公司（以下简称天成公司）与被告朱皓商品房销售合同纠纷一案本院于2020年11月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告天成公司委托诉讼代理人贾晴、被告朱皓及其委托诉讼代理人宋清民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天成公司向本院提出诉讼请求：1.判令依法变更原、被告签订合同的房屋单价为7300元/m²，并判令被告补交房价款501695元；2.保全费、诉讼费由被告承担。庭审中，原告请求判令撤销原、被告之间的《商品房买卖合同》，其余诉讼请求不变。事实和理由：2007年5月21日，原被告签订《认购单》一份，双方约定：被告认购原告开发建设的文华园2#-x-x-xxx室，暂定面积124.36m²，单价为3297元/m²，总价410000元，认购金为165000元整。协议签订后，被告支付165000元的认购金。2005年11月文华园项目已具备正常开工条件，但由于周边村民强行阻挠施工，导致原告无法进行施工，政府多年协调未果。直到2017年4月，政府才解决周边村民上访、阻工事宜，工程得以顺利施工，但此时建筑、建安成本已涨至2800元/m²。2017年11月22日，原告在徐州市物价局就涉案楼栋商品房销售价格进行备案，均价为7300元。2019年8月15日，原告开发的文华园项目被徐州市泉山区人民政府泰山街道办事处监管，办事处以维护社会稳定为由要求原告与被告签订商品房买卖网备合同，原告只能依据原认购价与被告签订了《商品房买卖合同(预售)》，合同中约定房屋单价为3297元/m²。原告认为，主管部门结合市场行情，考虑各项成本后，对涉案房屋的销售价格进行了备案，并确定均价为7300元，但原告现仍以3297元/m²的价格与被告签订商品房买卖合同，低于备案价54.84%，且单价差达4003元/m²，明显显失公平，也违反了商品房相关销售政策规定及相关税法的规定，故依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十条、第一百五十一条之规定，诉至法院请求支持原告的诉讼请求。被告朱皓辩称，一、原告将文华园项目久拖不建归赖于周边村民阻挠施工，与事实不符。事实上，文华园项目久拖不建是因为原告资金链断裂，无钱盖房所致。迄今为止，文华园项目全部建设资金，均由全体业主集资和政府财政垫付，原告未向工程投入分文；二、原告主张其与被告签订《商品房买卖合同（预售）》是在徐州市泉山区人民政府泰山街道办事处（以下简称泰山街道办事处）胁迫下签订的，无任何事实依据。事实上，原告获得房屋预售许可证后，泰山街道办事处根据原告提供的购房户信息及房款交纳明细，向所有购房户收取尾款，并配合原告办理房屋买卖合同的网签。后因原告的原因致使工作无法推进，泰山街道办事处在政府的要求下，成立了监管小组，建立监管账户，将原告涉案房源及密码狗收归于泰山街道办事处名下，故泰山街道办事处根本不存在对原告实施价格干预的行为；三、原告以市场行情为由要求变更房屋合同单价无法律依据，且与事实不符。2017年11年22日，原告为销售剩余79套房源，在市物价局进行备案，与被告认购房屋无任何关联，且备案在先预售在后，此时所有房源和密码狗仍掌握在原告手中。2020年6月16日，原告在不具备上房条件的情况下向业主发出上房通知，此时原告并未提出抬高房价追加房款的要求。原告要求变更房屋合同单价，但没有任何事实根据证明存在被告以欺诈、胁迫的手段或趁人之危，使原告在违背真实意思的情况下订立合同的情形。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告天成公司原名称为徐州市天成房地产开发有限公司，于2010年7月22日更名。2007年5月14日，被告朱皓作为认购方与出售方徐州市天成房地产开发有限公司签订了《认购单》一份，主要载明：被告认购位于文华园2-2号楼x单元xxx室，建筑面积124.36平方米，单价为3297元/m²，该房屋总价410000元，认购金165000元。认购方缴纳认购金后，签订《商品房买卖合同》前，本公司有义务为认购方保留所认购房屋。如因工程规划及设计需要对该房屋图纸进行变更，待变更图纸出图后，出售方将提前十五天通知认购方，认购方可选择调房或退房，退房的认购金无息退回。如出售方通知(以报纸、电话或挂号信方式)认购方签署《商品房买卖合同》之日7日内认购方未能向出售方缴清首期款和签署《商品房买卖合同)，即视为认购方违约及放弃本认购书中规定的所有权益。出售方有权将该房屋另行出售，无需通知认购方，违约金为认购价金的20%。出售方可以直接从认购金中扣划，余款无息退回。朱皓、天成公司在该认购书上签字确认。《认购单》签订后，朱皓于2007年5月14日向徐州市天成房地产开发有限公司支付认购金165000元。2006年8月22日，在对文华园项目征收过程中，徐州市泉山区人民政府向徐州市人民政府报送了一份《关于实施泰山村拆迁安置项目的请示》的文件，文号为徐泉政请（2006）39号，其中有“随着文华园小区新楼房的建设加快，矛盾更加尖锐，100多户村民联名要求就近拆迁重建安置，自2004年下半年以来，多次到市、区上访，并围堵工地，致使该小区三栋楼及博物馆拆迁安置房无法实施”的内容。2008年10月30日，因文华园项目未完成全部的征收拆迁工作，无法按期开工，徐州市天成房地产开发有限公司就上房问题向文华园认购方发出了一份《关于文华园有关问题的处理意见》，内容为：“1、原认购书中明确约定上房时间的，按约定时间每逾期1日按累计已付款的0.015%进行补偿，并可签承诺书；2、未在认购书中约定上房日期的，可承诺上房日期为09年12月31日，若届时仍未能上房，则每逾期1日按累计已付款的0.015%补偿，并签订承诺书；3、对06年4月份之前购房的，无论原认购书是否约定上房时间，均重新承诺上房日期为08年12月31日，若届时仍未能上房，则每逾期1日按累计已付款的0.015%补偿，并签订承诺书。”该意见发出后，有部分业主签订了承诺书。后因原告天成公司未能按照其承诺的日期建成并交付房屋，为了解决购房户信访问题，2017年徐州市泉山区人民政府在泰山街道办事处设立了文华园1-2#号楼、2-2#号楼资金监管账户。2017年11月22日，文华园2-2#号楼在徐州市物价局备案的销售价格为7300元/m²，2018年1月16日，原告天成公司取得了该栋楼的商品房预售许可证。2018年8月28日，文华园1-2#号楼在徐州市物价局备案的销售价格为6950元/m²，2018年9月25日，原告天成公司取得了该栋楼的商品房预售许可证。2019年8月14日，泰山街道办事处发出了一份《敬告》，内容为：“广大看房户：文华园一期1-2#、2-2#楼，系天成公司开发的商品房。该商品房于10多年前规划，由于历史遗留问题，这两栋楼始终未能建设。直到2017年，为解决两栋楼购房户信访问题，由泉山区人民政府垫资建设，并在泉山区资金监管账户。为防止剩余房源销售资金流失，经市政府批准，已将1-2#、2-2#楼所有房源网备到泰山街道办事处名下。如购买1-2#和2-2#楼剩余房源，请购房者到天成公司商定认购事宜，约定好价格，然后，凭天成公司出具的房屋认购合同，到泰山街道办事处登记，并将约定的购房款交至文华园一期1-2#和2-2#楼资金监管账户，由泰山街道办事处和天成公司共同办理网签网备事宜。”2019年8月9日，天成公司（出卖人）与朱皓（买受人）签订合同编号为0800308《商品房买卖合同（预售）》，并办理了网上备案。合同约定买受人购买出卖人开发的文华园2#-2幢x单元xxx号，房屋建筑面积共125.33平方米，单价为3297元/m²，总价款为413213元。签订本合同前，买受人已向出类人支付定金410000元，该定金用于合同签订时抵用商品房价款。买受人应当在2019年8月9日前支付该商品房全部价款。出卖人应当在2019年10月31日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告的商品房交付被告。合同签订后，原告天成公司未按上述日期为被告办理涉案房屋的交房手续。另查，2020年8月13日，泰山街道办事处针对文华园小区的资金监管问题向本院出具了一份《证明》，内容为：“根据徐州市市、区人民政府要求，为了保障文华园小区1#-2、2#-2号楼顺利建设，解决100余户购房业主十余年要求上房信访问题，落实2018年4月、2017年6月中央联席办、国务院督查组分别实地督查督办要求。市区两级人民政府安排我街道对上述两栋楼实施资金监管，并与天成润华集团签订了文华园在建商品楼资金监管协议。按照协议约定在泰山街道办事处设立文华园在建商品楼资金监管账户。在我街道先期垫资启动两栋商品楼的同时，依据天成润华集团提供的购房户信息及购房款缴纳的数额，要求业主将购房尾款交付泰山办事处资金监管账户，实行专款专用，用于商品楼建设。在商品房预售许可证取得后，开放商天成公司根据公司与业主签订的认购单及业主交的收据款，计算出应交泰山办事处的尾款，办事处是根据天成公司提供每户业主的单据，收取尾款并配合天成公司做好网签合同备案工作。天成公司依据公司与业主认购协议办理网签合同。在此期间，网签的单价及购房总款均由天成公司自主决定，不存在泰山街道办事处对天成公司实施价格干预的行为。特此证明。”再查明，2019年11月11日，天成润华集团有限公司将牛增华诉至本院，请求本院将双方商品房买卖合同的单价变更为11500元并判令牛增华补交房款。该案事实与本案基本一致。本院审理该案后作出（2019）苏0311民初6820号民事判决：驳回天成润华集团有限公司的诉讼请求。天成润华集团有限公司不服提起上诉，江苏省徐州市中级人民法院审理后作出（2020）苏03民终1588号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，原、被告签订的《认购单》、《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律法规强制性的规定，是合法有效的，双方均应按照合同约定全面履行。原告主张按照《中华人民共和国民法总则》第一百五十条、第一百五十一条的规定，请求撤销双方签订的商品房买卖合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，理由如下：首先，合同是否构成显失公平，是以“订立合同时”为判断时点，而不能以后来发生的事实来认定是否显失公平。原、被告自签订《认购单》之日起即建立了商品房预售合同关系，此后双方签订的《商品房买卖合同》应视为对商品房买卖合同具体事项的补充约定。因此，原、被告订立房屋买卖合同是否显失公平应当以《认购单》签订的日期为判断时点。原告作为房地产开发企业，对房屋的销售单价制定并不缺乏认知和判断，原告与被告签订商品房买卖合同，系按照当时的市场价格确定的房屋单价，并未超过预约合同确定的合理预期，其获得的利益属于法律规定的合理范围。且原告签订合同时并未处于危困或弱势状态，显然更不存在被告利用对方弱势、危困状态下获取不正当利益的故意，从而导致双方的权利义务明显失衡的事实。因此，本案不存在显失公平的情形；其次，原告主张合同履行中，有周围村民阻扰施工无法按期交房，以及建筑成本增加等情况，致使合同房屋单价与房屋实际备案价格差距甚大，如继续按合同约定价格履行将违反公平原则。本院认为，周围村民阻扰施工导致无法按期交房，该事由系原告与周围村民的纠纷，并非对抗被告的合理事由，原告仍应当承担合同责任。根据本院已审理涉及文华园业主关于逾期交房违约责任纠纷系列案件中查明和认定的事实，原告逾期交房的行为系其逾期履行合同义务所致，并不存在免责事由，其应自行承担后果；且双方签订商品房买卖合同是在2019年，而原告所称村民阻挠施工早于该时点，原告仍然同意按以前约定的房屋单价销售商品房，说明该事由不影响原告确定房价，故原告的主张不能成立，本院不予支持。最后，原告主张涉案《商品房买卖合同》系在徐州市泉山区人民政府泰山街道办事处干预，在违背真实意思表示情况下签订的。根据徐州市泉山区人民政府泰山街道办事处出具的《证明》以及原告向看房户发出的《敬告》，原告没有证据证实存在一方或第三方以胁迫手段，导致签订合同时的意思表示不真实，故本院对原告诉请主张不予支持。本案双方民事法律行为发生在民法典实施之前，根据法律规定应当适用当时的法律司法解释的规定。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十条、第一百五十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告天成润华集团有限公司的诉讼请求。案件受理费8817元，由原告天成润华集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  汤文平人民陪审员  祖桂杰人民陪审员  许庆顺二〇二一年八月二十三日书 记 员  蓝 珊