四川省华蓥市人民法院民 事 判 决 书（2021）川1681民初1404号原告：华蓥市万和物业管理有限公司，住所地：四川省华蓥市新华大道商会大厦1栋1-19-2，统一社会信用代码：915116816627726243。法定代表人：赵国荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：王强，四川智群律师事务所律师。被告：四川铁路置业有限责任公司，住所地四川省成都市金牛区金仙桥路15号川铁大厦9楼901、903室，统一社会信用代码：91510000669563534E。法定代表人：卢平，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵寅皓，中豪律师集团（四川）事务所律师。原告华蓥市万和物业管理有限公司（以下简称“华蓥万和物业公司”）与被告四川铁路置业有限责任公司（以下简称“四川铁路置业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华蓥万和物业公司的委托诉讼代理人王强、被告四川铁路置业公司的委托诉讼代理人赵寅皓到庭参加了诉讼。原告华蓥万和物业公司的法定代表人赵国荣、被告四川铁路置业公司法定代表人卢平未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华蓥万和物业公司向本院提出的诉讼请求：判令被告向原告支付2018年3月20日至2021年6月30日期间的物业服务费94852.00元、滞纳金28586752.00元，共计380719.52元。事实及理由：案外人华蓥市融盛房地产开发有限公司开发修建了位于四川省华蓥市。原告通过投标，被聘为壹号公馆前期物业服务企业并于2016年4月8日与案外人华蓥市融盛房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同。被告从案外人华蓥市融盛房地产开发有限公司购买了壹号公馆的8套现房并于2018年3月20日签订《商品房买卖合同》。被告购买的系现房，且《商品房买卖合同》约定于2017年4月1日交付使用，故被告应从2018年3月20日起交纳物业服务费，但被告以各种借口拒付物业服务费，截至2021年6月30日，被告累计拖欠物业服务费及滞纳金共计380719.52元。被告拖欠物业服务费的行为违反了《物业管理条例》第七条和前期物业服务合同约定，故原告依法提起诉讼。被告四川铁路置业公司辩称，虽然合同约定所售房屋为现房，但仅表明其出售的房屋具有交付条件而不能证明房屋已完成交付。房屋交付要么是一种事实行为，要么是一种符合合同约定条件下视同交付，原告未提供任何证明存在上述交接事实的证据且时至今日，被告仍未收房。即便认定已完成交房，其交房时间最早也应认定为2020年1月3日，此后被告才具有缴费义务。况且原告并未对2019年12月31日后的物业费进行催缴，故被告不应承担违约责任。即便推定交房日期为2018年3月20日，原告也应只对2019年12月31日前的欠缴物业费进行催告，此时点后的欠缴物业费原告未进行催缴，故不应计算违约金。同时，原告主张违约金标准为每日0.3%过高，其主张的违约金明显高于原告的资金成本，且原告主张违约金的计算方式错误。根据合同约定，每个缴费周期起始日起30日内交纳物业服务费，则缴费时点日起30日内均为合同约定的缴费期，并不属于违约期间，故违约金的起算时点应是应缴日期往后推算30日。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告华蓥万和物业公司通过投标，其作为乙方（物业服务企业）于2016年4月8日与案外人华蓥市融盛房地产开发有限公司作为甲方（建设单位）签订了《前期物业服务合同》。该合同约定：委托物业项目为位于华蓥市新华大道杜家坪段东至华蓥市法院审判庭、南至华蓥市果蔬气调库、西至新华大道、北至华蓥市新华大桥、规划建筑面积122,882.37平方米的“壹号公馆”；物业交付前，乙方提供服务的受益人为甲方，甲方享有本合同约定的权利，履行本合同约定的义务；物业交付后，乙方提供服务的受益人为业主（包括物业实际使用人，下同），业主享有本合同约定的相关权利，履行本合同约定的相关义务；合同履行期限为自2016年4月5日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止；物业服务费计费方式为包干制，由甲方、业主向乙方交纳物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或承担；收费标准为高层住宅0.98元/平方米/月、商业1.20元/平方米/月；甲方未出售或尚未交付的物业，物业服务费由甲方足额承担；已交付的物业，物业服务费由业主承担；甲方的物业服务费从合同生效之日起按半年交纳；业主的物业服务费从业主交付次日起按半年交纳；甲方、业主于每个缴费周期起始日起30日内交纳物业服务费；甲方、业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付总金额0.3%/天的违约金。2016年4月30日，案外人华蓥市融盛房地产开发有限公司与原告华蓥万和物业公司对壹号公馆小区进行了交接。2018年3月20日，案外人华蓥市融盛房地产开发有限公司作为出卖人与被告四川铁路置业公司作为买受人签订《商品房买卖合同》及《壹号公馆商品房买卖合同补充协议（商业）》各8份并办理了备案登记，被告四川铁路置业公司向案外人华蓥市融盛房地产开发有限公司购买了壹号公馆×幢第×层×号（建筑面积为237.25平方米）、×号（建筑面积为242.94平方米）、×号（建筑面积为244.46平方米）、×号（建筑面积为274.29平方米）、第×层×号（建筑面积为237.25平方米）、×号（建筑面积为242.94平方米）、×号（建筑面积为244.46平方米）、×号（建筑面积为274.29平方米）商业。同时，被告四川铁路置业公司与案外人华蓥市融盛房地产开发有限公司在《商品房买卖合同》中约定：出卖人应在2017年4月1日前向买受人交付商品房，出卖人依法选聘的物业管理企业为招标选聘具有资质的物业管理企业，前期物业管理期间，物业服务收费价格为以物业管理招投标为准，买受人同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务。上述8套商业于2019年11月12日办理房屋产权证。2019年12月11日，案外人华蓥市融盛房地产开发有限公司向被告四川铁路置业公司发送《通知》，告知其在签订《商品房买卖合同》时，已在合同中告知该商品房已于2017年4月1日交付使用，该商业门市为现房，通知其尽快安排办理接房手续。被告四川铁路置业公司于2019年12月20日向案外人华蓥市融盛房地产开发有限公司回复《关于接房通知的回复》称：“鉴于我司于2019年12月11日首次收到你司送达的办理接房手续的通知，我方将于2019年12月11日确认达到交付条件，即日可签订接房手续及相关物业服务协议。随后将到场办理接房等相关事宜。”。2019年12月12日，原告华蓥万和物业公司向被告四川铁路置业公司发出《物业费缴纳通知》，告知被告四川铁路置业公司：“截至2019年12月31日止，下欠物业费51522元。现特书面通知你方，请在收到本通知15日内与我公司联系，并缴纳拖欠的物业费。”。另查明，原告华蓥万和物业公司履行了物业管理服务的义务，被告四川铁路置业公司至今未缴纳物业服务费。本院认为，本案的争议焦点为：1．本案的法律适用问题；2．被告四川铁路置业公司应当从何时起向原告华蓥万和物业公司缴纳物业服务费？3．原告华蓥万和物业公司主张的违约金是否过高？如果过高应以何种标准计算恰当？一、关于本案的法律适用问题。本院认为，虽然原告华蓥万和物业公司与案外人华蓥市融盛房地产开发有限公司于2016年4月8日签订的《前期物业服务合同》，其法律事实发生于民法典施行之前，但该物业服务合同有效期持续至民法典施行后，且原告主张被告四川铁路置业公司应从2018年3月20日起至2021年6月30日向其缴纳物业服务费，该法律事实亦持续至民法典施行后，因此，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案应当适用民法典的规定。二、关于被告四川铁路置业公司应当从何时起向原告华蓥万和物业公司缴纳物业服务费的问题。本院认为，原告万和物业公司通过参加招投标，与案外人华蓥市融盛房地产开发有限公司签订案外人华蓥市融盛房地产开发有限公司开发建设壹号公馆的《前期物业服务合同》，系原告万和物业公司与案外人华蓥市融盛房地产开发有限公司双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该《前期物业服务合同》合法有效。而案外人华蓥市融盛房地产开发有限公司开发建设的壹号公馆，至今尚无证据证明该壹号公馆已成立了业主委员会，因此，根据国务院《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”的规定，在壹号公馆已成立业主委员会之前，案外人华蓥市融盛房地产开发有限公司作为建设单位，与原告万和物业公司签订的《前期物业服务合同》，不仅对原告万和物业公司与案外人华蓥市融盛房地产开发有限公司具有法律约束力，还对壹号公馆小区的所有业主均具有法律约束力，不论是原告万和物业公司，还是案外人华蓥市融盛房地产开发有限公司及壹号公馆小区的所有业主均应按照《前期物业服务合同》的约定履行各自的权利与义务。而被告四川铁路置业公司与案外人华蓥市融盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》向案外人华蓥市融盛房地产开发有限公司购买了八套商业房屋，并于2019年11月12日取得了其购买位于壹号公馆小区八套商业房屋的所有权，已成为壹号公馆小区的业主，根据国务院《物业管理条例》第七条第五项“按时交纳物业服务费用；”之规定，被告四川铁路置业公司应当按时向原告华蓥万和物业公司交纳物业服务费。虽然被告四川铁路置业公司于2018年3月20日与案外人华蓥市融盛房地产开发有限公司在签订《商品房买卖合同》及《壹号公馆商品房买卖合同补充协议（商业）》时约定案外人华蓥市融盛房地产开发有限公司向被告四川铁路置业公司交房时间为2017年4月1日前，但该交房时间早于被告四川铁路置业公司向案外人华蓥市融盛房地产开发有限公司的购房时间。即使案外人华蓥市融盛房地产开发有限公司与被告四川铁路置业公司在《商品房买卖合同》中约定被告四川铁路置业公司向案外人华蓥市融盛房地产开发有限公司购买的是八套现房，且于2018年3月20日进行备案登记，但不能据此推定案外人华蓥市融盛房地产开发有限公司已于签订《商品房买卖合同》日即2018年3月20日向被告四川铁路置业公司交付了商品房，案外人华蓥市融盛房地产开发有限公司仍需与被告四川铁路置业公司办理商品房交付手续。而原告万和物业公司也未向本院提供证据证明案外人华蓥市融盛房地产开发有限公司已于2018年3月20日与被告四川铁路置业公司办理了商品房交付手续或者被告四川铁路置业公司已于2018年3月20日已实际占有或使用案涉八套商品房，因此，原告万和物业公司诉请要求被告四川铁路置业公司从2018年3月20日起向其缴纳物业服务费，证据不充分，本院不予支持。虽然原告万和物业公司无证据证明案外人华蓥市融盛房地产开发有限公司已于2018年3月20日向被告四川铁路置业公司交付了八套商业房，但被告四川铁路置业公司已于2019年11月12日取得了其购买位于壹号公馆小区八套商业房屋的所有权，已成为壹号公馆小区的业主，而原告万和物业公司又履行了《前期物业服务合同》所确定的义务，因此，被告四川铁路置业公司应当从2019年11月12日起向原告万和物业公司缴纳物业服务费。如原告万和物业公司有证据证明被告四川铁路置业公司已于2019年11月12日之前与案外人华蓥市融盛房地产开发有限公司办理了八套商业房的交付手续或者有证据证明被告四川铁路置业公司已于2019年11月12日之前实际占有或使用案涉八套商业房，对2019年11月12日之前的物业服务费，原告万和物业公司可另行提起诉讼主张。根据合同约定，壹号公馆小区业主于每个缴费周期起始日起30日内按高层住宅0.98元/平方米/月、商业1.20元/平方米/月交纳一次半年的物业服务费，而被告四川铁路置业公司于2019年11月12日取得商业房所有权，已过每个缴费周期起始日起30日内交纳一次半年物业服务费时间，因此，被告四川铁路置业公司应于2019年11月12日向原告万和物业公司缴纳从2019年11月12日起至2019年12月31日止的物业服务费。该物业服务费应为3,915.84元［237.25㎡＋242.94㎡＋244.46㎡＋274.29㎡＋237.25㎡＋242.94㎡＋244.46㎡＋274.29㎡）×1.20元/平方米?月÷30×49天］，于2020年1月30日前支付2020年1月1日至2020年6月30日的物业服务费14,384.74元［237.25㎡＋242.94㎡＋244.46㎡＋274.29㎡＋237.25㎡＋242.94㎡＋244.46㎡＋274.29㎡）×1.20元/平方米?月×6月］，于2020年7月30日前支付2020年7月1日至2020年12月31日的物业服务费14,384.74元（计算方式同上），于2021年1月30日前支付2021年1月1日至2021年6月30日的物业服务费14,384.74元（计算方式同上），共计47，070.06元。综上，对于原告华蓥万和物业公司诉请要求被告四川铁路置业公司支付2019年11月12日至2021年6月30日期间的物业服务费47,070.06元的主张，理由充分，本院予以支持。三、关于原告华蓥万和物业公司主张的违约金是否过高以及以何种标准计算恰当的问题。本院认为，由于原告万和物业公司与案外人华蓥市融盛房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对案外人华蓥市融盛房地产开发有限公司开发建设壹号公馆小区所有业主均具有法律约束力，因此，该小区的所有业主与原告万和物业公司以及案外人华蓥市融盛房地产开发有限公司均应按《前期物业服务合同》的约定履行各自的权利与义务。而原告华蓥万和物业公司已履行了物业管理服务，被告四川铁路置业公司作为该小区的业主亦应按照《前期物业服务合同》的约定履行按时交纳物业服务费的义务，而被告四川铁路置业公司未按约按时交纳物业服务费，已构成违约，应当承担违约责任。虽然《物业管理服务合同》第十八条第二项约定逾期不交纳物业管理服务费需按日按未付物业管理服务费总额0.3％交纳违约金，但该约定明显过高，且被告四川铁路置业公司亦请求本院予以调整，而原告华蓥万和物业公司又未向本院提供证据证明因被告四川铁路置业公司未按约向其支付物业管理服务费给其造成了损失，因此，根据《中华人民共和国民法典》第六百四十六条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照适用买卖合同的有关规定。”、第五百八十五条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，本院酌情认定被告四川铁路置业公司分别以3,915.84元、14,384.74元、14,384.74元、14,384.74元为基数，分别从2019年11月13日、2020年1月31日、2020年7月31日起、2021年1月31日起按照其违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）年利率4.20%、4.15%、3.85%、3.85%的130%即年利率5.46%、5.395%、5.005%、5.005%计算至物业服务费付清时止向原告万和物业公司支付违约金。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十九条、第五百八十五条第二款、第六百四十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及之规定，判决如下：被告四川铁路置业有限责任公司在本判决生效之日起十日内向原告华蓥市万和物业管理有限公司交纳2019年11月12日至2021年6月30日期间的物业服务费47,070.06元及违约金（违约金分别以3,915.84元、14,384.74元、14,384.74元、14,384.74元为基数，分别从2019年11月13日、2020年1月31日、2020年7月31日起、2021年1月31日起按照其违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）年利率4.20%、4.15%、3.85%、3.85%的130%即年利率5.46%、5.395%、5.005%、5.005%计算至物业服务费付清时止）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费3,505.00元，由原告华蓥市万和物业管理有限公司负担1,766.00元，被告四川铁路置业有限责任公司负担1,739.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 蔡中华二〇二一年八月二十日法官助理 徐子涵书 记 员 杨清清