陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终11780号上诉人（原审被告）：西安宝徕房地产经纪有限公司，住所地西安市浐灞生态区浐河西路1号龙湖香醍漫步第25幢1单元1层1F108号房。法定代表人：陈华，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王海楠，男，1984年10月19日出生，汉族，系公司员工，住陕西省平利县洛河镇牌楼街村二组，现住。上诉人（原审第三人）：冯谭宗，男，1970年8月8日出生，汉族，住西安市雁塔区。被上诉人（原审原告）：胡颖，女，1966年3月3日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：杜玮，陕西恒达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈曙恒，陕西恒达律师事务所律师。上诉人西安宝徕房地产经纪有限公司（以下简称宝徕公司）、上诉人冯谭宗因与被上诉人胡颖居间合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院(2020)陕0111民初4582号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。宝徕公司上诉请求：撤销一审判决，改判为驳回胡颖的诉讼请求；一、二审诉讼费由胡颖负担。事实和理由：一审适用法律错误。本案争议系《民法典》实施前的法律事实引起的纠纷，一审适用《民法典》规定错误。涉案《房屋买卖意向金协议》第五条第1项约定，本协议自卖方签字确认后，如买方不履行本协议之约定，所付意向金不再退还。现因胡颖原因导致未签订《房屋买卖合同》，胡颖构成违约，意向金不应退还。胡颖辩称，本案房屋买卖一事未能达成、《房屋买卖合同》未能签订系因冯谭宗单方上调交易价格导致。《房屋买卖意向金协议》虽签订，但因冯谭宗原因未能履行。宝徕公司应当将其交付的5万元意向金退还给其。宝徕公司主张意向金已转为定金，与事实不符。宝徕公司未将意向金交付给冯谭宗，其与冯谭宗之间的定金合同并未生效。另外，冯谭宗与宝徕公司之间并未建立委托合同关系，更无委托代收一说。请求驳回上诉，维持原判。冯谭宗述称，同意宝徕公司的上诉请求及事实理由。冯谭宗上诉请求：撤销一审判决，改判为驳回胡颖的诉讼请求；一、二审诉讼费由胡颖负担。事实和理由：2019年8月，胡颖经宝徕公司居间欲购买其位于雁塔区。其要求胡颖现交付诚意金5万元，由宝徕公司代为保管，待双方就房屋买卖达成合意后，诚意金转化为定金，最终计入应支付的购房款。2019年9月5日，三方签订《房屋买卖意向金协议》，此时意向金已转化为定金。但在其同意胡颖的全部购房条件且意向金转化为定金后，胡颖却反悔放弃购房。其委托宝徕公司保管定金，其催促宝徕公司将定金支付给其，但宝徕公司一直未将定金支付给其。一审认定宝徕公司将定金返还胡颖错误。胡颖辩称，冯谭宗在一审中的诉讼地位系无独立请求权第三人，冯谭宗无权提起上诉。其他答辩意见同其对宝徕公司的答辩意见。宝徕公司述称，同意冯谭宗的上诉请求及事实理由。胡颖向一审法院起诉请求：1.判令宝徕公司返还其支付购房意向金5万元；2.案件受理费由宝徕公司负担。一审法院认定事实：2018年9月1日，胡颖欲购买宝徕公司居间代理销售的冯谭宗名下雁塔曲江**府小区商品房一套。胡颖向宝徕公司转账5万元购房意向金，并于2019年9月5日与宝徕公司签订《房屋买卖意向金协议》，协议第一条约定：买方委托居间方买卖坐落于陕西省西安市雁塔区房屋一套，买方对该房已做了现场勘探了解无任何异议，现买方认购条件与卖方出售条件尚有差距，买方愿意支付意向金5万元整予居间人代为协商，意向金在签订本《意向金协议》的同时支付。第二条1.认购价款：委托人对该房产认购金额为人民币捌佰叁拾万元整。2.买方认购方式为全款。第四条1.本协议在协议期限内经卖方签字同意买方认购条件时协商即告成功，本意向金即转为定金。若在本协议期限内卖方不同意买方认购条件，协议期满，居间人当全额无息退还买方所付意向金。第五条1.本协议自卖方签字确认后，如买方不履行本协议之约定，所付意向金将不再退还。2.经居间方协商卖方同意认购条件后，居间方应在24小时内通知买方。如因买方的原因在卖方签订本协议30日内无法告知买方或通知后拒不出面签署《房屋买卖合同》的，则买方所交纳的意向金不再退还。本意向金协议自卖方签订认可后第31日起自动终止。胡颖与宝徕公司签订协议后，宝徕公司与冯谭宗进行沟通，冯谭宗开始想将出售价格上浮5万元，后经宝徕公司劝说，同意了胡颖的购房金额，放弃了上浮5万元的想法在协议上将该意见划去并签字确认了胡颖的认购价格。宝徕公司未将意向金支付冯谭宗。后因胡颖的原因与冯谭宗未能签订《商品房买卖合同》。现涉案房屋已由冯谭宗另行出售。因案涉购房意向金的退还问题，双方发生争议，引发诉讼。一审法院认为，根据胡颖、宝徕公司及冯谭宗签订之《房屋买卖意向金协议》系三方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该协议具有买卖双方为达成正式买卖合同而签订的预约性质。协议中，冯谭宗曾就出售价款要求上浮5万元，后在宝徕公司劝说下同意了胡颖的购房金额，放弃了上浮5万元的想法在协议上将该意见划去并签字确认了胡颖的认购价格。结合宝徕公司及冯谭宗陈述，能够形成证据优势，可以认定因胡颖原因导致与宝徕公司未能签订《商品房买卖合同》之事实。后冯谭宗将案涉房屋另行出售。根据《房屋买卖意向金协议》5.2之约定，该协议已于冯谭宗签订认可后的第31日起自动终止，故对胡颖要求解除《房屋买卖意向金协议》之诉讼请求不予支持。因定金合同为实践性合同，定金合同自实际交付定金时成立。宝徕公司在冯谭宗签字确认胡颖认购价格后应将意向金向冯谭宗支付从而转化为定金。然宝徕公司一直未将意向金支付冯谭宗，故胡颖与冯谭宗之间的定金合同并未成立。根据《中华人民共和国民法典》第九百六十四条：中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。作为中介人的宝徕公司并未促成胡颖与冯谭宗签订《商品房买卖合同》，其收取胡颖意向金并占为己有，缺乏法律依据，故对胡颖要求宝徕公司返还购房意向金5万元之诉讼请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百六十四条规定，判决：一、被告西安宝徕房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告胡颖购房意向金5万元；二、驳回原告胡颖要求解除《房屋买卖意向金协议》之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，胡颖已预交，由西安宝徕房地产经纪有限公司负担（与上述应付之款一并支付胡颖）。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护。本案中，涉案《房屋买卖意向金协议》系三方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。胡颖、冯谭宗均主张未能签订《商品房买卖合同》系因对方原因导致，一审结合当事人举证及庭审陈述，认定未能签订《商品房买卖合同》系因胡颖原因导致，与法不悖，并无不妥。另外，冯谭宗将案涉房屋另行出售。因该涉案《房屋买卖意向金协议》约定，本意向金协议自卖方签订认可后第31日起自动终止。故一审对胡颖要求解除《房屋买卖意向金协议》不予支持正确。定金合同为实践性合同，定金合同自实际交付定金时成立。宝徕公司在冯谭宗签字确认胡颖认购价格后应将意向金向冯谭宗支付从而转化为定金。但宝徕公司一直未将意向金支付冯谭宗，故胡颖与冯谭宗之间的定金合同并未成立。冯谭宗主张涉案《房屋买卖意向金协议》签订后意向金已转为定金的理由不成立。据此，宝徕公司收取胡颖意向金并占为己有，于法无据，宝徕公司应将涉案5万元意向金返还胡颖。综上所述，宝徕公司、冯谭宗的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2100元，由西安宝徕房地产经纪有限公司负担1050元，由冯谭宗负担1050元。本判决为终审判决。审 判 长 姜亦君审 判 员 赵羽嘉审 判 员 林 瀚二〇二一年八月二十四日法官助理 高喜平书 记 员 范利彪