大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初3906号原告：大连壹言物业管理有限公司，统一社会信用代码91210211MA0QEBTG2L，住所地辽宁省大连市甘井子区虹港路53号。法定代表人：颜强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：董佳敏，系辽宁瀛秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔兴华，系辽宁瀛秀律师事务所律师。被告：尚艳，女，1982年6月14日生，住址辽宁省大连市甘井子区。被告：黄一帆，男，1982年10月13日生，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：尚艳，系夫妻关系，女，1982年6月14日生，住址辽宁省大连市甘井子区。原告大连壹言物业管理有限公司（以下简称原告）与被告尚艳、被告黄一帆（以下简称二被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人董佳敏、崔兴华及被告尚艳、被告黄一帆的委托诉讼代理人尚艳（即被告尚艳）均出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告给付原告自2019年2月2日起至2020年8月31日止的物业费14,965.84元；2、本案所有的诉讼费用由二被告共同承担。事实与理由：二被告为甘井里房屋业主，该房屋建筑面积158.8平方米，原告负责该房屋所在小区的物业管理。根据二被告签字确认的《甘井里六号院前期物业服务合同》第六条、第七条的约定，二被告应于每季度首月10日内按房屋建筑面积每月每平米4.90元的标准向原告交纳当期物业服务费。并且根据该合同第二十四条的约定，二被告逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应缴纳金额千分之一的违约金。现二被告拖欠原告物业费，且经原告多次催要未果，故提起本案诉讼，请求依法支持原告的全部诉讼请求。二被告辩称，不同意原告的诉讼请求。二被告是案涉房屋业主，对房屋面积没有异议，对未交物业费期间有异议。一、开发商未达到交房标准进行交房，2018年4月3日被告拿到钥匙，但是那个时间未达到交房标准，现在也未达到交房标准。交房时二被告交了一年的物业费，是因为开发商让交一年物业费才允许验房，交物业费时间为2017年12月至2018年12月，这是验房前的条件，包括取暖费。在房屋符合交付条件及原告为小区提供物业服务的时候才应缴纳物业费，被告认为2020年3月至6月期间的物业费应由被告来承担。二、原告完全违背了前期物业服务标准，前期物业服务合同附件二共7大项，54小项，其中一项与别墅区无关，剩余项目高达48项，原告绝大多数未达到物业服务标准，严重违反了前期物业服务合同，二被告只同意交纳50%的物业服务费。2020年6月原告即已撤出，此后的物业费原告无权收取。三、对物业费标准有异议，需要原告提供物业资质、定价标准、物价局核发的收费许可证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对证据和事实，本院认定如下：大连万晟置业有限公司（委托方、甲方）与原告（受托方、乙方）签订《甘井里·六号院前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对甘井里·六号院小区提供前期物业服务事宜，合同期限自2017年10月15日起至甘井里·六号院小区业主大会成立后与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，别墅的物业服务费标准为4.90元/月/平方米。合同第七条约定“业主应于其所拥有的本物业交付之日起交纳物业服务费用。物业服务费用按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内向乙方交纳当期物业服务费。逾期未交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任。”合同第二十三条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条、第八条、第九条、第十条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，按欠费总额的万分之二向乙方支付违约赔偿金。”后被告签署《承诺书》，声明其确认已详细阅读《前期物业服务合同》和《临时管理规约》，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守《前期物业服务合同》和本《临时管理规约》。二被告系大连市甘井子区甘井里房屋的业主，房屋面积158.8平方米，于2018年4月3日接收上述房屋，并于当日向原告交纳了物业费9,337.44元，相应收款收据记载收款事由为“A19-3期间：2018.2.2-2019.2.1”。原告曾于2020年6月23日向全体业主发出《关于退出甘井里项目物业管理的通告》，该通告内容为“尊敬的各位业主：您们好！首先感谢您们一直以来对项目物业管理服务工作的支持和关心！因该项目物业服务费收费率较低，而人力、运营成本不断攀升，致使该项目物业服务中心连续两年亏损严重，难以为继。我公司决定退出甘井里项目物业管理工作，望各位业主尽快聘请新的物业服务企业，或联系所在社区并派代表与我公司办理交接。项目交接及物业费预缴、欠缴等事宜，我公司将按照相关法律法规处置。特此公告。”“抄送：甘井子区物业科、机场前街道、机场前派出所、南山社区”。原告于2020年8月31日将案涉小区设备设施、图纸、资料以及人防、停车场证件、客户类资料等与大连万科物业服务有限公司进行了交接。原告称2020年6月23日至2020年8月31日期间仍由原告为案涉小区提供物业服务。原告在审理过程中提供了公众号文章及日常工作照片等拟证明其在物业服务期间提供了保安、保洁、绿化、维修等全方位的物业服务工作。被告也提供了业主群的微信聊天记录以及大量照片，拟证明案涉小区存在生活垃圾清理不及时、停车场潮湿积水、多家被盗、小区内道路部分未铺设、消防设施缺损、植被破坏等情况，即原告在为案涉小区提供物业服务的过程中存在诸多问题，严重违约，被告等业主拒交物业服务费。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，大连万晟置业有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力。原告为被告所在的小区提供物业服务的期间，被告作为该小区业主应当及时向原告交纳相应的物业服务费。关于被告应当交纳物业费的起始时间。二被告辩称其应从2020年3月开始交纳物业费，且其是在2018年4月3日接收的案涉房屋，并且交纳了一年的物业费用，原告要求其从2019年2月2日开始交纳物业费于法无据。本院认为，原告提供证据证明案涉房屋于2018年4月3日实际交付给二被告，其应提供相关的证据证明其向原告收取交房之前物业费的合理性，但原告未提供相关的证据证明，且对于被告提供的房屋拒收函亦不予认可，故本院认为，原告向被告收取的2018年2月2日至2018年4月2日期间的物业费没有事实及法律依据，原告应退还多收取的物业费1,556.24元（158.8平方米×4.90元/平方米/月÷30天×60天），该款在本案中应当予以抵扣。原告认为被告在交纳物业费时对物业费期间2018年2月2日至2019年2月1日没有提出异议，不足以对抗尚未交房即无权收取物业费的事实，本院对原告该节意见不予采纳。而二被告对于其提出的其应从2020年3月开始交纳物业费的观点也无法律依据，本院不予采纳。关于被告应当交纳物业费的截止时间。本院认为，现已查明原告于2020年6月23日“决定退出”案涉小区的物业管理工作，并向全体业主发出通告，其既以作出“退出”的决定，那么从客观上，原告即无法为案涉小区提供正常的物业服务；其次，原告虽然提供了公众号文章以及照片等拟证明其提供了相关的物业服务，但原告并未提供证据证明2020年6月23日至2020年8月31日其提供物业服务的情况，加之包括本案被告在内的被原告同期诉至法院的其他业主均反映原告在发出通告后即未继续为案涉小区提供服务，综上本院认定，原告为案涉小区提供物业服务的终止时间为2020年6月23日，即被告应向原告交纳物业费的截止时间为2020年6月23日。关于被告应当交纳物业费的标准与金额。本案主要的争议焦点在于原告是否按照《甘井里·六号院前期物业服务合同》约定的服务内容和质量标准提供了物业服务。对此，本院认为，第一，根据庭审业主提供的案涉小区内的业主群微信聊天记录、照片、视频可知，案涉小区存在公共区域清扫不及时、垃圾清运不及时、公共设施维护保养不到位、公共环境较差、绿化养护不到位等情况，难以达到《甘井里·六号院前期物业服务合同》对于前期物业服务标准及基本条件的要求。第二，根据《甘井里·六号院前期物业服务合同》第五条的约定，原告系在合同约定的终止条件未出现的情况下即撤出案涉小区，而在原告作出的通告里其阐明的退出原因为“因该项目物业服务费收费率较低，而人力、运营成本不断攀升，致使该项目物业服务中心连续两年亏损严重，难以为继”，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，如果仅是包括被告在内的少部分业主对原告的服务不满意，法院不应因少部分业主的感受而随意认定物业服务企业的服务质量存在瑕疵，从而影响大部分业主的利益。但根据原告发出的通告可以看出，案涉小区未交纳物业服务费用的情况绝不是个别现象，而是足以导致原告退出案涉小区的群体现象，在此情况下，难以得出原告已经提供了让大部分物业服务对象满意的物业服务的结论。最后，原告业已撤出案涉小区，无法通过后续提高物业服务质量来增加业主的满意度，业主也无法依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施等违约责任，在此情况下，要求被告全额交纳物业服务费用，亦有失公平。综合庭审调查的事实，本院对本案进行全面考量，依据公平原则，认为以案涉合同约定的收费标准计算的未交物业费为基数，按照80%的比例确定被告应交纳的物业服务费较为合理。因此，被告应向原告交纳2019年2月2日至2020年6月23日期间的物业服务费10,416.43元【（4.90元/月/平方米×158.8平方米×16个月+4.90元/月/平方米×158.8平方米÷30天×22天）×80%】，抵扣原告多收取的物业费1,556.24元后，被告须给付原告物业服务费8,860.19元（10,416.43元-1,556.24元）。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告尚艳、黄一帆于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连壹言物业管理有限公司物业服务费8,860.19元。二、驳回原告大连壹言物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87元（原告已预交，已减半收取），由原告大连壹言物业管理有限公司负担36元，由被告尚艳、黄一帆负担51元，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为二年。审判员  赵丽艳二〇二一年八月十日书记员  修建华本案引用的法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。