广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初19712号原告：陈品才，男，1981年1月10日出生，汉族，身份证住址广东省茂名市茂**，委托诉讼代理人：文毅，广东育资律师事务所律师。被告：广州东湛房地产开发有限公司，住所地广州市花都区颐和盛世五街****，统一社会信用代码91440101618755886F。法定代表人：何建信。委托诉讼代理人：黄春雪，女，1991年9月12日出生，汉族，系公司员工。第三人：广州珠江实业开发股份有限公司，住所地广，住所地广州市越秀区东风中路**颐德中心**信用代码9144010119048157XD。法定代表人：张研。委托诉讼代理人：周健明，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：张黎黎，广东四端律师事务所实习律师。原告陈品才与被告广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）、第三人广州珠江实业开发股份有限公司（珠江实业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈品才的委托诉讼代理人文毅，被告东湛公司委托诉讼代理人黄春雪，第三人珠江实业公司委托诉讼代理人周健明、张黎黎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈品才向本院提出诉讼请求：1、判令被告解除广州市花都区颐和盛世花园15号E区12幢902房设立的抵押权，判令第三人协助被告解除上述抵押权；2、判令被告及时协助原告办理广州市花都区颐和盛世花园15号E区12幢902房的房屋过户手续；3、判令被告广州东湛房地产开发有限公司和第三人广州珠江实业开发股份有限公司向陈品才支付延迟办理过户登记的损失5万元。4、判令被告承担本案全部的诉讼费。事实和理由：原告与被告于2013年12月28日签订了《颐和盛世认购书》，约定原告认购被告开发的颐和盛世E区12幢902房，建筑面积158.01平方米，房屋总价款为929351元。原告已向被告支付了全部购房款。同日，原被告就案涉房屋签订了《协议书》，约定的房屋位置、面积及总价款与前述《颐和盛世认购书》相同。原告收楼后还缴纳了专项维修基金16599.45元，并向小区所在的物业公司支付了物业服务费用。被告在未告知原告的情况下，将案涉房屋抵押给第三人，并于2018年12月29日办理抵押登记。第三人为被告股东，对案涉房屋抵押前已出售的事实知情，但仍在案涉房屋上设置了抵押权。原告已满足广州市非本市户籍购房资格。但是被告与第三人恶意的抵押行为，使得原告购买的案涉房屋无法办理网签及过户。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告东湛公司辩称：针对原告提出的第一项和第二项诉讼请求，被告认为第三人作为抵押权人，案涉房屋抵押权的涂销需要第三人的同意，待第三人同意解除抵押权后，才可办理案涉房屋的过户登记手续。关于原告的增加项诉讼请求即判令被告向原告支付延期办理过户损失5万元，被告认为合同并未约定被告逾期办证应向原告赔偿损失，且原告也并未提交证据证明其在起诉前已具备购房资格，并未提交证据证明其已向被告要求办理房屋过户手续，因此该项诉讼请求不应得到支持。另外，关于原告在起诉状提到的被告还应向原告支付因维护自身权益所支出的必要费用律师费13000元，因原告没有在诉讼请求中要求被告承担该部分费用，仅在事实和理由部分提出要求被告支付该部分律师费，但也并没有提供代理合同、付款流水、发票等任何证据证明，故不应得到支持。第三人珠江实业公司述称：不同意原告的诉讼请求，不同意涂销案涉房产的抵押。第一，原告在签订协议书时不符合广州市住房限购政策关于购房资格的相关规定，不具有物权期待权。原、被告双方之间签订的协议书不能对抗排除第三人的抵押权。理由如下：1.原告提供的协议书显示，原、被告双方于2013年12月28日签订了协议书。协议书约定原告向被告购买案涉房产，第七条约定：鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身的原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房产网签条件。因为协议书签订的时间是2013年，所以适用当时广州市房地产的住房限购政策，也就是《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》，文号是穗府办（2013）44号，第三条规定自本意见发布之日起，暂定对能够提供购房之日前五年内在本市连续缴纳三年以上个人所得税缴税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民限购**家庭住房。而本案中，原告未能提供2013年12月28日前五年内在广州市连续缴纳三年以上个人所得税以及社保缴费证明。因此，原告在签订协议书的时候并不具备购房资格。2.原告不享有对案涉房产的物权期待权。根据最高人民法院在司法判例中对物权期待权的解释可知，物权期待权是指购房者对案涉房产虽不享有民法典意义上的物权，但因具备了物权的实质性要素，依法可以合理预期通过办理不动产登记，将该物权期待权转化成民法典意义上的物权，也就是对不动产所有权登记至名下的期待。其要求购买当时要满足办理物权转让的条件。原告明知不具备购房资格将无法办理网签，依然在自身不具备购房资格时与被告签署《认购书》与《协议书》。因此，原告不具有物权期待权，原告所享有的合同权利不得对抗、排除第三人作为抵押权人合法享有的抵押权。第二，原告关于撤销第三人抵押权的请求无法律依据。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》法释【2002】16号于2021年1月1日起失效。因此，原告在起诉状载明要求第三人将案涉房屋抵押登记涂销的主要法律依据已被废止。第三、本案应适用《中华人民共和国民法典》的规定，同时参考最高人民法院关于物权期待权的司法判例。第四、第三人与被告已依法办理抵押登记并取得他项权证，第三人作为抵押权人的合法权益应受到法律保护，原告无权要求涂销抵押登记。经审理查明，涉案房产即位于广州市花都区颐和盛世五街15号12栋902房已办理初始登记至东湛公司名下。2013年12月28日，东湛公司（发展商、甲方）与陈品才（认购方、乙方）签订《颐和盛世认购书》，约定：一、认购单元情况：颐和盛世E区12幢902房。二、单元价格。该房地产价格为929351元人民币，乙方选择银行按揭（精装）付款方式。同日，东湛公司（卖方、甲方）与陈品才（买方、乙方）签订《颐和盛世协议书》，约定乙方向甲方购买位于花都区炭步镇文二村颐和盛世花园E区12幢902房。协议书载明：一、乙方购买的商品房作为在建商品房，该房产位于地址：花都区炭步镇文二村颐和盛世花园五街15号，房号为12栋902，结构为钢筋混凝土。二、乙方购买的商品房建筑面积为158.09平方米，该商品房按套出售，双方不因房产的面积差异进行多退少补。三、该商品房的总价款为人民币929351元。四、甲方同意乙方按下列第2种方式支付房款：2、分期付款：（1）在2013年12月28日前向甲方支付总房价的30%即人民币279351元整（含订金）；（2）在2014年12月27日前向甲方支付6.4%的房款，即人民币60000元整；（3）在2015年12月27日前向甲方支付6.4%的房款，即人民币60000元整；（4）在2016年12月27日前向甲方支付7.2%的房款，即人民币70000元整；（5）在签订网签合同时，乙方向甲方一次支付余下房款或通过银行按揭贷款的方式向甲方支付50%房款，即人民币460000元整。七、鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身的原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证。1、乙方承诺自本协议签订之日起三年内达到网签条件。2、如乙方在本协议签订之日起三年后仍不符合网签条件的，甲方有权解除本协议，且有权将乙方购买的房屋另行对外销售。同时，乙方应按房屋总价的20%向甲方支付违约金。3、如在乙方符合网签条件前取消限购政策的，乙方应在十天内同甲方签订广州市房管局规定的网签合同版本。否则，乙方每逾期一天，按总房价的万分之五向甲方支付违约金。八、本协议生效后，甲乙双方不得要求解除本协议。合同另对其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，陈品才在2013年12月28日向东湛公司支付279351元，2014年12月27日至2018年11月8日期间陆续向东湛公司支付购房款650000元，共计已付购房款929351元。庭审中，东湛公司称2021年3月28日将涉案房产交付给陈品才，陈品才称其入住时间为2018年11月8日，并确认其在2013年12月28日与东湛公司签订涉案的《颐和盛世协议书》时尚不具备广州市住房限购区域内住房购房资格。广州市白云区不动产登记中心于2021年7月21日出具《购房资格证明》，载明截止2021年7月21日止，陈品才具备本市住房限购区域内住房购房资格。诉讼中，陈品才提供《结婚证》、《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》，显示陈品才夫妻二人在广州市查无不动产登记结果记录。提交广东省社会保险个人缴费证明，证实2013年11月至今在广州市参加社会保险。另查，2018年6月21日，东湛公司（甲方、借款人）与珠江实业公司（贷款人、乙方）签订《借款合同》，约定乙方向甲方提供借款本金3.35亿元。同日，珠江实业公司（抵押权人、甲方）与东湛公司（抵押人、乙方）签订《抵押合同》，约定乙方所担保的主债权为甲方依据其与东湛公司于2018年6月21日签订的主合同（名称：《借款合同》）而享有的对债务人的债权，抵押物详见《抵押物清单》，《抵押物清单》中载明了包含涉案房产在内的279套房产。2018年12月29日，涉案房产办理了抵押登记，抵押权人为珠江实业公司。以上事实，有《颐和盛世认购书书》《颐和盛世协议书》、收据、《购房资格证明》、结婚证、不动产产权查册表、广州社保查询证明、物业费发票、及当事人陈述等证据证实。本院认为，陈品才与东湛公司签订的《颐和盛世认购书》、《协议书》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方应依约履行各自的义务。结合双方诉辩意见，本案的争议焦点在于珠江实业公司对涉案房屋享有的抵押权能否对抗陈品才依其与东湛公司所签购房合同主张涂销抵押登记、办理产权过户手续的权利，本院对此分析如下：依陈品才在本案提交的购房资格证明、广东省社会保险个人缴费证明及广州市个人名下不动产登记结果查询证明，陈品才长期在广州工作生活，在广州市无房产记录，其主张购买涉案房屋用于居住符合常理，本院认定其属于消费者购房人。陈品才与东湛公司签订购房合同并已经支付完毕购房款，上述行为发生时间在东湛公司将涉案房屋抵押登记给珠江实业公司之前，且根据原告提价的物业费发票、住房维修金、能源周转金的收据以及被告的陈述，本院认定东湛公司已于2021年3月28日前将涉案房屋实际交付给陈品才，参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释（2002）16号中关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”及“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，本院认定本案珠江实业公司作为抵押权人对涉案房屋的优先受偿权不能对抗陈品才对涉案房屋的物权期待权，陈品才现主张登记产权人东湛公司和抵押权人珠江实业公司办理涉案房屋的抵押登记涂销手续有理，本院对此予以支持。陈品才与东湛公司签订购房合同时虽未取得购房资格，但其为此受到的影响在于办理产权过户手续的限制。因陈品才现已取得购房资格证明，购房合同履行的限制因素已消除。珠江实业公司以陈品才签订购房合同时未取得购房资格，主张陈品才对涉案房屋不享有物权期待权的抗辩意见本院不予支持。在涉案房屋涂销抵押后，东湛公司应当依合同约定协助陈品才办理涉案房屋的产权登记手续。关于陈品才诉请要求东湛公司及珠江实业公司支付迟延办理过户登记损失5万元的诉请，鉴于陈品才与东湛公司签订的《协议书》中并未明确约定迟延办理过户登记需承担违约责任，结合东湛公司逾期办证的时间、陈品才取得购房资格的时间及陈品才向东湛公司支付的购房款数额等情况，本院酌情认定东湛公司向陈品才支付迟延办证违约金10000元。对于珠江实业公司是否承担责任的问题，本案为房屋买卖合同纠纷，涉案房屋买卖合同的相对方为陈品才与东湛公司，现陈品才要求珠江实业公司承担责任的诉请缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三十日内，被告广州东湛房地产开发有限公司与第三人广州珠江实业开发股份有限公司为原告陈品才办理广州市花都区颐和盛世五街15号12栋902房的涂销抵押手续；二、被告广州东湛房地产开发有限公司在本判决第一项确定的涂销抵押义务完成后三十日内协助原告陈品才办理广州市花都区颐和盛世五街15号12栋902房的产权登记手续；三、自本判决生效之日起五日内，被告广州东湛房地产开发有限公司向原告陈品才支付迟延办理过户登记的损失10000元；四、驳回原告陈品才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7071.7元，由原告陈品才负担420元，由被告广州东湛房地产开发有限公司负担6651.7元并须在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  周子珺二〇二一年八月二十日书记员  陈春燕