浙江省天台县人民法院民事判决书（2021）浙1023民初2118号        原告：台州巨盛仁物业管理有限公司，统一社会信用代码913310045957995437，住所地台州市路桥区路北马铺居嘉绿苑19号楼503室。                法定代表人：汤敬桂。                委托诉讼代理人：王微，浙江天城律师事务所律师。                被告：忻中庆，男，1974年11月1日出生，公民身份号码：XXX，汉族，住天台县天台县天台县。                被告：叶丽芬，女，1976年1月10日出生，公民身份号码：XXX，汉族，住天台县天台县天台县。                被告：芦诗音，女，1999年1月28日出生，公民身份号码：XXX，汉族，住天台县天台县天台县。                以上二被告共同委托诉讼代理人：忻中庆，男，1974年11月1日出生，公民身份号码：XXX，汉族，住天台县天台县天台县。                原告台州巨盛仁物业管理有限公司（以下简称“巨盛仁公司”）与被告忻中庆、叶丽芬、芦诗音物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月26日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月7日公开开庭进行了审理。原告巨盛仁公司的法定代表人汤敬桂及委托诉讼代理人王微、被告忻中庆（又系被告叶丽芬、芦诗音的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告巨盛仁公司向本院提出诉讼请求：判决被告忻中庆、叶丽芬、芦诗音支付原告巨盛仁公司2019月12月15日至2020年12月14日所拖欠的物业费2153.38元。事实与理由：原告巨盛仁公司自2017年12月15日起入驻幸福花苑小区对其中37、39幢高层进行物业管理，并服务至今，物业费按照每平方1.2元／月计算。被告忻中庆、叶丽芬、芦诗音系天台县幸福花苑小区37幢2单元1702室业主，房屋建筑面积（包含储藏室）为149.54平方米。原告巨盛仁公司依据物业服务合同的规定，根据被告房屋的使用面积计算，自2019月12月15日至2020年12月14日，被告忻中庆、叶丽芬、芦诗音应交纳物业服务费2153.38元。但经原告巨盛仁公司多次催讨，被告忻中庆、叶丽芬、芦诗音至今未付该年度物业费。                被告忻中庆、叶丽芬、芦诗音共同辩称，请求驳回原告巨盛仁的诉请，理由如下：1．原告巨盛仁公司在与案外人天台县高山移民城关新区建设有限公司签订的幸福花苑前期物业服务合同到期后，至今都没有按照规定与幸福花苑小区的业主委员会签订过物业管理服务合同，原告巨盛仁提供物业服务没有依据，被告忻中庆不需要、不接受、也不认可原告巨盛仁公司提供的物业服务；2．原告巨盛仁提供的物业服务质量差，比如小区路灯等共同设备损坏没有及时维修，微消防站、消防室没有专门的消防人员在岗，兼职的保安却没有消防证等。                为证明其诉称的事实，原告巨盛仁公司向本院提交了如下证据：                1．前期物业服务合同、高山移民新区建设指挥部证明各一份，拟证明原告巨盛仁公司与案外人天台县高山移民城关新区建设有限公司于2017年11月28日签订幸福花苑前期物业服务合同，并于2017年12月15日入驻幸福花苑小区提供物业服务的事实；                2．高山移民五期安置房交房单、不动产登记查询各一份，拟证明天台县幸福花苑小区37号2单元1702室的产权人为被告忻中庆、叶丽芬、芦诗音及案外人忻锦鹏，交付时间为2018年3月8日的事实；                3．物业管理委托合同、合同、委托书、同意续签名单、续签合同意见、承诺书、评分标准各一份，拟证明原告巨盛仁在前期服务合同到期后通过了所服务的幸福花苑37幢、39幢专有部分占建筑物总面积一半以上的业主且占总人数一半以上的业主同意后继续为幸福花苑小区提供物业服务，且对物业服务标准、费用等进行了约定的事实。                为证明其辩称的事实，被告忻中庆向本院提交如下证据：                1．业主委员会备案意见书一份，拟证明幸福花苑小区业主委员会于2019年3月15日经天台县综合行政执法局备案的事实；                2．幸福花苑居委会和业主委员会共同出具的证明一份，拟证明幸福花苑业委会先后于2019年3月20日、2019年3月25日、2019年4月1日三次与原告巨盛仁公司协商2020年度的物业管理协议，但均未达成一致的事实；                3．幸福花苑居委会出具的证明一份，拟证明幸福花苑小区37幢的业主代表为王能兴、忻中庆、38幢的业主代表为裘继键、杨友林的事实；                4．照片一份，拟证明原告巨盛仁公司提供物业服务质量差的事实。                上述证据，经双方当事人当庭质证后，本院认证如下：                对原告巨盛仁公司提交的证据，被告忻中庆、叶丽芬、芦诗音对证据1、证据2没有异议，本院依法对上述证据的证明力予以认定。被告忻中庆、叶丽芬、芦诗音对证据3的真实性没有异议，但对其中的物业管理委托合同的合法性、关联性均有异议，对本组的其他证据的关联性有异议。本院对证据3的真实性予以认定。                对被告忻中庆、叶丽芬、芦诗音提交的证据，原告巨盛仁公司对证据1的真实性没有异议，但对其关联性有异议，认为该备案业委会系整个幸福花苑小区的业委会，但物业公司所服务的仅为37幢、39幢业主，而业委会中仅有37幢、39幢业主3名。本院认为，证据1能够证明天台县福溪街道幸福花苑业主委员会已依法办理相关备案手续的事实，故对该证据的证明力予以认定。对证据2，原告巨盛仁公司认为该份证明没有经手人或者负责人的签字，故对该组证据的真实性、合法性和关联性均有异议。本院认为，该证明与本案争议事实缺乏关联性，故对该组证据的证明效力不予认可。对证据3，原告巨盛仁公司对该组证据内容的真实性没有异议，本院对其真实性予以认定。对证据4，原告巨盛仁公司认为未提交原件予以核对，故对该组证据的真实性、合法性和关联性均有异议。本院认为仅凭该组照片不能证明原告巨盛仁公司存在服务质量差的事实，故对该组证据的证明力不予认定。                根据上述认定的证据，结合当事人的当庭陈述，本院经审理查明的事实如下：被告忻中庆、叶丽芬、芦诗音系幸福花苑小区37幢2单元1702室的业主，该房屋住宅建筑面积为137.91平方米，储藏室面积为11.63平方米。该小区系由天台县高山移民城关新区建设有限公司承建，该公司在完成小区承建后就该小区37幢、39幢房屋的物业服务于2017年11月28日与原告巨盛仁公司签订了幸福花苑前期物业服务合同，合同对该小区37幢、39幢房屋物业服务的费用收取及服务内容作了约定，住宅楼部分服务费按建筑面积每平方1.2元收取。原告巨盛仁公司于2017年12月15日入驻该小区提供物业服务至今。被告方于2018年3月5日取得该房屋后，按约定标准交纳物业服务费至2019年12月14日。天台县福溪街道幸福花苑业主委员会于2019年3月15日经天台县综合行政执法局备案后成立。该小区前期服务合同到期后，原告巨盛仁公司并未与该小区业委会重新签订物业服务合同，而于2019年10月份取得了所服务的幸福花苑小区37幢、39幢专有部分占建筑物总面积一半以上的业主且占总人数一半以上业主的同意续签，并于2019年11月5日与该二幢的部分业主代表签订了物业管理委托合同。基于此，原告巨盛仁公司继续为该小区37幢、39幢业主提供物业服务，并对物业服务的收费标准、质量标准等出具了承诺书及评分细则等。被告方未在该物业管理委托合同的同意续签名单上签字。                本院认为，根据《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。天台县福溪街道幸福花苑业主委员会于2019年3月15日经政府机关备案后正式成立，则幸福花苑小区内的物业服务合同应当由该业主委员会代表被服务的业主与依照规定条件选聘的合格物业服务企业签订物业服务合同。本案中，原告巨盛仁公司根据其与天台县高山移民城关新区建设有限公司签订的前期物业服务合同进驻幸福花苑小区提供物业服务。前期物业服务期限届满后，该小区37幢、39幢专有部分占建筑物总面积一半以上的业主且占总人数一半以上的业主续签同意由原告巨盛仁公司继续提供物业服务，则该物业服务合同应当由幸福花苑业主委员会代表被服务的业主与选聘的原告巨盛仁公司签订相关物业服务合同为宜。不过，本案中原告巨盛仁公司按照物业管理委托合同为该小区37幢、39幢高楼业主提供物业服务是事实，被告方作为被服务对象，与原告巨盛仁公司之间存在事实上的物业服务关系，则被告方应当支付相应的对价，即物业服务费。至于物业服务费的标准可参照前期物业服务合同的约定执行较为合理，即按照每平方1.2元／月计算。故对原告巨盛仁公司要求被告忻中庆、叶丽芬、芦诗音支付2019月12月15日至2020年12月14日所拖欠的物业费2153.38元的诉讼请求，本院依法予以支持。至于被告方辩称原告巨盛仁公司提供物业服务质量差的抗辩事由，因其未提供充分的证据予以证明，本院对此主张无法采信。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的相关规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：                限被告忻中庆、叶丽芬、芦诗音在本判决生效之日起十日内支付原告台州巨盛仁物业管理有限公司2019月12月15日至2020年12月14日期间的物业费2153.38元。                如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                本案受理费50元，减半收取25元，由被告忻中庆、叶丽芬、芦诗音负担。                如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院。                本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过本院交付权利人，若通过银行向本院汇款的，可向本案承办法官领取《当事人缴款通知书》，并按《当事人缴款通知书》指示内容进行汇款。逾期未履行的，应向本院报告财产情况，并不得有高消费及非生活必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条款规定的，执行立案后，本院可直接对负有履行义务的当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的依法追究刑事责任。                    审判员陈启暖    二〇二一年八月十九日            代书记员许盼盼