安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0202民初6051号原告：安徽联军物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区北京东路8号，统一社会信用代码91340200562175304E。法定代表人：恽天明，总经理。委托诉讼代理人：蒋莉，该公司员工。被告：赵立冰，男，1977年2月27日出生，汉族，住安徽省芜湖市经济开发区。委托诉讼代理人：燕婕（系被告赵立冰之妻），住址。原告安徽联军物业管理有限公司与被告赵立冰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月25日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告安徽联军物业管理有限公司（以下简称“联军物业”）的委托诉讼代理人蒋莉，被告赵立冰的委托诉讼代理人燕婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联军物业向本院提出诉讼请求：1、判决被告依法缴纳物业费合计人民币3623元、违约金372元，合计3995元；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2012年8月8日，经济开发区金科银湖华庭业主委员会选聘原告提供物业服务，并5次续签物业服务合同，合同有效期到2022年8月7日。自2012年8月8日以来，原告按物业服务合同约定，在物业服务范围内向业主履行了物业服务义务，但被告以房屋渗漏为由拒交物业费（房屋于2007年购买，购买时没有交纳公共维修基金），2015年、2018年被原告起诉至法院，现还是以房屋渗漏、车轮胎损坏未调到监控为理由拒交物业费、车位费。经原告电话沟通、书面催费、面谈，被告仍拒缴，使原告的正常物业服务工作受到一定影响，从2018年5月8日起至2021年7月7日,被告拒缴物业服务费明细为:〔116.38平方米+（85.07÷2）平方米=158.91平方米〕×0.6元/平方米×38个月=3623元（跃层减半征收）。按合同第十一条合同有效期满一年后每日按应交费用的千分之二支付违约金，原告自愿调整为月利率15%计算，为158.91平方米×0.6元/平方米×26个月×15%=372元。上述事实有营业执照、物业服务合同、催费通知等证据证实。原告认为其与银湖华庭小区业主委员会签订的物业服务合同对当事人具有法律约束力。被告应按物业服务合同约定交纳物业服务费,逾期不缴纳,已构成违约,应承担相应的法律责任。为维护物管企业的合法权益和物业服务工作的正常运行，原告故起诉至人民法院。被告赵立冰辩称：被告不交纳物业费系因物业服务不达标。1、原告答应给被告维修房屋，但实际并未维修；2、原告催缴物业费只是在门口贴条子，被告在家也没有人上门告知要交物业费；3、被告家中有事都是保安联系被告处理，没见过物业经理来联系被告；4、被告车辆被划去物业调取监控，但物业没有让被告看大的监控，对车辆被划的事情物业没有人过问。本院经审理认定事实如下：被告赵立冰系芜湖市经济开发区银湖华庭小区xx业主。2016年8月7日、2018年8月3日、2020年8月6日，原告联军物业分别与银湖华庭小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定：由联军物业为银湖华庭小区业主委员会提供物业服务，服务期限分别为：2016年8月8日至2018年8月7日、2018年8月8日至2020年8月7日、2020年8月8日至2022年8月7日，其中多层住宅按建筑面积为0.6元/月/平方米收费，高层住宅按建筑面积为1.2元/月/平方米收费。物业服务费可以预收，物业管理服务费分半年或一年两种方式收取，业主自行选择。本院认为，原告联军物业与银湖华庭小区业主委员会签订的三份《物业管理服务合同》均系当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律及行政法规禁止性规定，为有效合同，对赵立冰具有法律约束力。根据合同约定，交纳物业费用是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。联军物业向小区提供了物业管理服务，赵立冰应依约交纳物业费。被告提出的房屋渗漏问题、车辆被划伤问题，可另行向责任人主张。原告主张被告欠缴2018年5月8日至2021年7月7日期间的物业服务费3623元，被告未能提供证据证明上述费用已交纳，故对原告主张本院予以支持。关于原告主张被告支付违约金的诉请，原、被告之间所签订的《物业管理服务合同》系原告方提供的格式合同，协议中违约金的条款系限制加重被告的责任，且原告未能证明其已采取合理方式提请被告予以注意，该条款无效，故对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赵立冰于本判决生效之日起十日内支付原告安徽联军物业管理有限公司物业费3623元；二、驳回原告安徽联军物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告赵立冰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员 肖 玮二〇二一年八月三日书记员 胡晓颖附相关法律法规：《中华人民共和国民法典》第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十八条物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第九条民法典施行前订立的合同,提供格式条款一方未履行提示或者说明义务,涉及格式条款效力认定的,适用民法典第四百九十六条的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。