西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2021）陕0104民初7847号原告：鲍和，男，汉族，1985年5月9日出生，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：沈晓芳，陕西秦岳律师事务所律师。被告：陕西悦信物业管理有限公司，住西安市莲湖区。法定代表人：王江波，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄可欣，上海邦信阳中建中汇（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晗，上海邦信阳中建中汇（西安）律师事务所实习律师。原告鲍和与陕西悦信物业管理有限公司（以下简称：悦信物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲍和及其委托诉讼代理人沈晓芳、被告悦信物业公司委托诉讼代理人黄可欣、陈晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲍和向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照3.5元/平方米/月标准向原告收取物业费；2.判令被告退还原告已支付的物业费6221.8元；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月21日，原告与陕西空港美术城发展有限公司签订《商品房买卖合同》（预售）合同约定：1.原告购买被告位于西咸新区XX城XX路以西，崇文路以东，兴教大街以北的11幢1单元1层10101室房屋；4.该商品房交付时应当符合下列条件：（1）该商品房已取得建设工程竣工验收本案证明文件；（2）该商品房已取得房屋测绘报告；6.陕西空港美术城发展有限公司依法选聘的前期物业服务企业为陕西悦信物业管理有限公司，物业服务期间物业收费计费方式为包干制，物业服务费为3.5元/平方米/月。2018年3月23日至2018年6月5日期间，原告共计支付房款1970824元，原告以商业贷款方式于2018年6月20日将剩余房款付清。2019年4月16日陕西省西咸新区规划与城乡建设局下发“各新城（园办）房屋管理部门立即暂停办理本辖区内有关别墅项目建设审批手续，对已建、在建、在批、待批的别墅项目进行全面细致梳理核查。”全面停止所有别墅项目包括竣工验收备案手续的办理。截至目前，该项目虽竣工但因政策原因导致竣工验收手续无法办理，无法满足双方合同约定交房条件。2019年11月20日，在未达到房屋交付条件的情况下，被告通知原告按照5元/平方米/月缴纳物业费，并收取原告2020年3月-6月的物业费6221.8元。其收费金额与双方前期约定的3.5元/平方米/月不符，且属于在房屋未达到交付条件的情况下强行收取，为维护原告合法权益，故起诉至法院，望判如所请。被告悦信物业公司辩称，1.原告请求变更物业服务标准违反其与答辩人的约定，违背诚实信用原则，应予以驳回。被告并非案涉《商品房买卖合同》（预售）的合同相对方，该合同对其并无约束力，2019年11月20日，原被告签订的《前期物业服务管理协议》约定物业费的收费标准是5元/平方米/月，车位管理费是150元/月/个，该合同是双方真实意思表示，是有效合同，原告应依照约定履行；2.原告请求退回已交纳的物业费没有事实和法律依据。根据《交付物品清单》、《业主房屋钥匙委托管理协议书》、《消防安全责任书》《验房意见书》的内容，原告已实际接收了案涉房屋，且接受了被告的物业服务，应该履行合同义务交纳物业费，其交纳6221.8元物业费是全面履行其义务的行为，现主张返还于法无据，请法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合举证质证及庭审查明情况，本院认定事实如下：原告鲍和系位于西咸新区XX城XX路以西，崇文路以东，兴教大街以北的XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋的业主，被告悦信物业公司系该小区的物业服务单位。2018年6月21日原告与陕西空港美术城发展有限公司签订《商品房买卖合同》（预售），其中第九章第二十一条关于前期物业管理约定：（一）出卖人依法选聘的前期物业服务企业为陕西悦信物业管理有限公司；（二）物业服务时间从2018年12月31日起（未约定截止时间）；（三）物业服务期间物业收费计费方式为包干制，物业服务费为3.5元/月/平方米（建筑面积）；（四）买受人同意由出卖人选聘的前期物业服务企业代为查验并承接物业共用部位、共用设施设备，出卖人应当将物业共用部位、共用设施设备承接查验的备案情况书面告知买受人；（五）买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业；该商品房前期物业服务合同、临时管理规约见附件九。附件九：关于前期物业管理的约定，1.前期物业服务合同详见《前期物业服务协议》。2019年11月20日原告鲍和在被告悦信物业公司的协助下从陕西空港美术城发展有限公司处接收了案涉房屋，并签署了《交付物品清单》、《业主房屋钥匙委托管理协议书》、《消防安全责任书》《验房意见书》。收房当日原、被告双方签订了《前期物业服务管理协议》，协议第三章关于前期物业管理服务期限约定，第四条“前期物业服务期限自物业交付之日（暂定2019年11月6日）起至对应交付区域第一届业主委员会成立并与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。如第一届业主委员会成立六个月内，仍未选聘物业服务企业或仍未签订物业服务合同，本合同在第一届业主委员会成立之日起六个月终止。”第七章关于前期物业管理服务费用约定，第二十三条“物业服务费用由业主按照其拥有的物业建筑面积缴纳，具体收费标准如下：别墅 5元/月/平方米；车位管理费：150元/月/个。”第二十八条“因乙方原因造成房屋空置，物业服务费按100%收取。”原告鲍和于协议签订当日向被告悦信物业公司交纳了2020年3月-6月的物业费6221.8元，并将房屋钥匙一把交予被告，委托其对空置房屋进行管理。另查，2018年6月3日被告悦信物业公司与陕西空港美术城发展有限公司签订了《西安国际美术城项目一期前期物业服务合同》约定，陕西空港美术城发展有限公司选聘被告对西安国际美术城项目一期（住宅：1-34#楼）进行物业管理服务，合同第三章关于服务费用约定，第六条“本物业管理区域物业收费选择包干制。基础物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1.低层住宅（别墅）：该项目定义为高端别墅住宅，实行市场调节价，由物业企业与房屋买受人另行签订；2.增值服务的费用，按照市场定价原则执行，以物业服务企业与业主签订的物业服务合同为准”。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告在平等自愿基础上签订的《前期物业服务管理协议》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依照约定全面履行自己的义务。该协议第二十三条对物业服务费的具体收费标准作了明确约定，即物业服务费由业主按照其拥有的物业建筑面积缴纳，别墅 5元/月/平方米。被告悦信物业公司作为合同相对方，有权按照该标准收取物业费。且原告与建设单位陕西空港美术城发展有限公司签订的《商品房买卖合同》也明确约定，该商品房前期物业管理详见《前期物业服务协议》，故原告要求变更物业服务费收费标准的主张，无法律依据，本院依法不予支持。关于已交纳的6221.8元物业费，原告主张因建设单位未办妥竣工验收手续，无法满足双方合同约定的交房条件，故物业服务费应由建设单位交纳，被告应退还其交纳的物业费。本院认为，原告签署的《交付物品清单》、《业主房屋钥匙委托管理协议书》、《消防安全责任书》《验房意见书》表明，其已于2019年11月20日在被告的协助下实际接收房屋，被告悦信物业公司也已开始对案涉小区进行物业服务，原告亦接受了被告对空置房屋进行管理的服务，应按照协议约定交纳物业服务费。故原告要求退还物业费的主张，于法无据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第九百三十七条、第九百四十条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告鲍和之诉讼请求。案件受理费50元，本院减半收取25元，由原告鲍和负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审    判    员      朱海燕 二〇二一年八月十九日 书    记    员     田文臻 1