广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终2170号上诉人（原审被告）：惠州大亚湾天拓房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾西区龙海二路2号菩提园1、2、3栋2号商场。法定代表人：张欣。委托诉讼代理人：杨海，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏锐辉，男，汉族，出生，住址：广东省潮安县。委托诉讼代理人：郑男，广东指针律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴燕娜，广东指针律师事务所律师。原审被告：惠州大亚湾天拓物业管理有限公司，住所地：惠州大亚湾西区龙海二路2号菩提园1、2、3栋1号商场。法定代表人：刘秀英。上诉人惠州大亚湾天拓房地产开发有限公司与被上诉人苏锐辉、原审被告惠州大亚湾天拓物业管理有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初357号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠州大亚湾天拓房地产开发有限公司上诉请求：一、请求撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2020）粤1391民初357号民事判决，依法改判；二、请求依法判令本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院审理程序违法。一审法院向惠州大亚湾天拓房地产开发有限公司（以下简称“天拓房地产公司”）的法定代表人张欣送达传票等诉讼材料，邮寄查询单显示“本人签收，张欣”，但邮寄单上并未有张欣的签字，且签收日期2020年2月22日法定代表人张欣在海南省，故天拓房地产公司未收到有关开庭传票等诉讼材料，对一审诉讼根本不知情。一审法院在天拓房地产公司未到庭的情况下审理案件，不符合诉讼程序。一审法院认定事实不清。XX号房的房屋总价款为1070074元，被上诉人并未支付房屋首期款330074元，其只实际支付房屋按揭款740000元。上诉人每套房子售价都有收款记录和银行进账单及购房合同，购房人有实际支付购房款的银行转账记录和单据。被上诉人未提交支付房屋首期款的转账记录，不能证明其已实际支付了房屋首期款330074元。根据上诉人的开立银行账户显示，并无被上诉人转账到上诉人账户支付房屋首期款的记录。被上诉人若有支付房屋首期款330074元，提交银行付款单据或转账记录与上诉人核对即可查清。一审判决认定事实不清、程序违法，有失公平，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。被上诉人苏锐辉答辩称：一、一审法院审理程序合法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”首先本案一审的被告是天拓房地产公司而非张欣个人，其次企业的住所是其经营的主要场所，向该地址送达相关的诉讼材料是合法合理的，与其法定代表人张欣当天是否在场或是否是张欣本人签收并无冲突。上诉人以此为由认为一审程序违法是没有合法依据的。二、一审法院认定事实清楚、法律适用正确。在本案一审中，被上诉人提交了上诉人于2009年1月16日向被上诉人开具的首付款发票（发票号码：01432XX），发票记载内容有“付款方：苏锐辉；收款方：惠州大亚湾天拓房地产开发有限公司”“项目名称：菩提园，楼牌号XX，面积254.38m2，单价4207元，金额330074.00元，款项性质：预收购房款。备注：总房价：1070074.00元”。从发票记载可知上诉人已于2009年1月26日向被上诉人支付了购房首付款的事实。按照一般交易习惯，购房时付清首付款，地产公司开具收款票据，并向银行出具相应支付凭证方能顺利完成按揭贷款手续。如果被上诉人未支付首付款，上诉人不可能开具已收款凭证发票给被上诉人，也不可能协助被上诉人办理银行按揭手续。上诉人称被上诉人未支付首付款的抗辩实际上不符合交易原则、也不符合逻辑常理，法院应不予采信。综上所述，被上诉人认为一审法院审理程序正当、事实认定清楚、法律适用正确，请求中级人民法院维持原判维护被上诉人的合法权益。苏锐辉向一审法院起诉请求：1、请求判决被告一向原告支付迟延办证违约金532351.11元[1070074元*万分之2.1*2369天（2010年12月28日至2017年6月23日）]；2、请求判决被告一向原告支付逾期交房违约金暂计813470.25元(违约金以1070074元为基数，按日万分之2.1自2010年1月1日起计至实际交房之日止，暂计至2019年11月30日）；3、请求判决被告二配合原告办理入伙交楼手续；4、请求判决两被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2009年1月15日，原告苏锐辉与被告地产公司签订了《广东省商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告地产公司开发的位于惠州大亚湾西区，建筑面积298.32平方米，总价1070074元.关于交付期限，合同第八条约定被告地产公司应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，且符合本合同约定的商品房交付给原告使用，但如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起10日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定被告地产公司逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2.1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2.1的违约金。关于产权登记，合同第十五条约定被告地产公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料包产权登记机关备案；自规定期限期满次日起至实际办理完毕房地产权证书止，出卖人按办理产权证期间买受人已付房价款的每日万分之2.1承担违约金。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告依约付清了房款，2016年6月23日，涉案房屋登记至原告名下，但原告至今仍未收楼。原告认为被告未依约交付房屋及办理房产证，双方因此产生纠纷，原告遂于2019年12月27日诉至本院，提出如上诉讼请求。另查明，被告物业公司为涉案房屋所在的小区提供物业管理服务。一审法院认为,本案是商品房预售合同纠纷。原告苏锐辉与被告地产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。综合诉辩双方的意见，对本案的争议焦点评析如下：关于被告是否存在逾期交房的问题。合同中约定被告地产公司应于2009年12月31日前交付房屋，交付标准为依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但未提供证实其已履行了交付义务，已超过了合同约定的交付期间，被告地产公司应依约承担相应的违约责任。对原告主张的逾期交房违约金813470.25元，明显高于原告的实际损失，本院根据公平原则作出酌情调整为按总房款的30%予以计算违约金，即321022.2元；对原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张的逾期办证违约金，合同约定被告地产公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料包产权登记机关备案，由于本案原告未实际收楼，原告主张逾期办证的条件仍未成就，本院不予支持。关于原告要求被告物业公司配合原告办理入伙交楼手续的诉讼请求，被告物业公司为原告房屋所在的小区提供物业服务，应依被告地产公司的授权协助原告办理入伙手续。综上所述，被告地产公司和被告物业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告惠州大亚湾天拓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏锐辉支付逾期交房违约金321022.2元；二、被告惠州大亚湾天拓物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告苏锐辉办理入伙手续；三、驳回原告苏锐辉的全部诉讼请求。案件受理费8456.2元，由原告苏锐辉负担6439.2元，由惠州大亚湾天拓房地产开发有限公司负担2017元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、一审送达程序是否合法；二、被上诉人苏锐辉是否支付购房首期款。对此分析如下：第一，对于一审送达程序问题，一审法院将开庭传票等诉讼材料邮寄至上诉人住所地，根据邮单显示，诉讼材料已送达并有人签收，材料送达至上诉人处即应视为送达成功，故一审送达程序合法。第二，对于被上诉人是否支付首付款的问题，双方于2009年1月15日签订了《商品房买卖合同》，上诉人于2009年1月16日向被上诉人出具首付款金额330074元的发票，按揭贷款740000元亦于2009年3月26日支付至上诉人账户，2017年6月23日，涉案房产登记至被上诉人名下，无证据证明在本案二审诉讼以前，上诉人曾向被上诉人催要首付款，故应认定上诉人对于被上诉人履行付款义务是无异议的，现上诉人提出被上诉人未支付首付款，与其实际履行合同情况不相符，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人惠州大亚湾天拓房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用16912.4元，由上诉人惠州大亚湾天拓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年八月九日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终2170号上诉人（原审被告）：惠州大亚湾天拓房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾西区龙海二路2号菩提园1、2、3栋2号商场。法定代表人：张欣。委托诉讼代理人：杨海，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏锐辉，男，汉族，出生，住址：广东省潮安县。委托诉讼代理人：郑男，广东指针律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴燕娜，广东指针律师事务所律师。原审被告：惠州大亚湾天拓物业管理有限公司，住所地：惠州大亚湾西区龙海二路2号菩提园1、2、3栋1号商场。法定代表人：刘秀英。上诉人惠州大亚湾天拓房地产开发有限公司与被上诉人苏锐辉、原审被告惠州大亚湾天拓物业管理有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初357号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠州大亚湾天拓房地产开发有限公司上诉请求：一、请求撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2020）粤1391民初357号民事判决，依法改判；二、请求依法判令本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院审理程序违法。一审法院向惠州大亚湾天拓房地产开发有限公司（以下简称“天拓房地产公司”）的法定代表人张欣送达传票等诉讼材料，邮寄查询单显示“本人签收，张欣”，但邮寄单上并未有张欣的签字，且签收日期2020年2月22日法定代表人张欣在海南省，故天拓房地产公司未收到有关开庭传票等诉讼材料，对一审诉讼根本不知情。一审法院在天拓房地产公司未到庭的情况下审理案件，不符合诉讼程序。一审法院认定事实不清。XX号房的房屋总价款为1070074元，被上诉人并未支付房屋首期款330074元，其只实际支付房屋按揭款740000元。上诉人每套房子售价都有收款记录和银行进账单及购房合同，购房人有实际支付购房款的银行转账记录和单据。被上诉人未提交支付房屋首期款的转账记录，不能证明其已实际支付了房屋首期款330074元。根据上诉人的开立银行账户显示，并无被上诉人转账到上诉人账户支付房屋首期款的记录。被上诉人若有支付房屋首期款330074元，提交银行付款单据或转账记录与上诉人核对即可查清。一审判决认定事实不清、程序违法，有失公平，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。被上诉人苏锐辉答辩称：一、一审法院审理程序合法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”首先本案一审的被告是天拓房地产公司而非张欣个人，其次企业的住所是其经营的主要场所，向该地址送达相关的诉讼材料是合法合理的，与其法定代表人张欣当天是否在场或是否是张欣本人签收并无冲突。上诉人以此为由认为一审程序违法是没有合法依据的。二、一审法院认定事实清楚、法律适用正确。在本案一审中，被上诉人提交了上诉人于2009年1月16日向被上诉人开具的首付款发票（发票号码：01432XX），发票记载内容有“付款方：苏锐辉；收款方：惠州大亚湾天拓房地产开发有限公司”“项目名称：菩提园，楼牌号XX，面积254.38m2，单价4207元，金额330074.00元，款项性质：预收购房款。备注：总房价：1070074.00元”。从发票记载可知上诉人已于2009年1月26日向被上诉人支付了购房首付款的事实。按照一般交易习惯，购房时付清首付款，地产公司开具收款票据，并向银行出具相应支付凭证方能顺利完成按揭贷款手续。如果被上诉人未支付首付款，上诉人不可能开具已收款凭证发票给被上诉人，也不可能协助被上诉人办理银行按揭手续。上诉人称被上诉人未支付首付款的抗辩实际上不符合交易原则、也不符合逻辑常理，法院应不予采信。综上所述，被上诉人认为一审法院审理程序正当、事实认定清楚、法律适用正确，请求中级人民法院维持原判维护被上诉人的合法权益。苏锐辉向一审法院起诉请求：1、请求判决被告一向原告支付迟延办证违约金532351.11元[1070074元*万分之2.1*2369天（2010年12月28日至2017年6月23日）]；2、请求判决被告一向原告支付逾期交房违约金暂计813470.25元(违约金以1070074元为基数，按日万分之2.1自2010年1月1日起计至实际交房之日止，暂计至2019年11月30日）；3、请求判决被告二配合原告办理入伙交楼手续；4、请求判决两被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2009年1月15日，原告苏锐辉与被告地产公司签订了《广东省商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告地产公司开发的位于惠州大亚湾西区，建筑面积298.32平方米，总价1070074元.关于交付期限，合同第八条约定被告地产公司应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，且符合本合同约定的商品房交付给原告使用，但如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起10日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定被告地产公司逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2.1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2.1的违约金。关于产权登记，合同第十五条约定被告地产公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料包产权登记机关备案；自规定期限期满次日起至实际办理完毕房地产权证书止，出卖人按办理产权证期间买受人已付房价款的每日万分之2.1承担违约金。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告依约付清了房款，2016年6月23日，涉案房屋登记至原告名下，但原告至今仍未收楼。原告认为被告未依约交付房屋及办理房产证，双方因此产生纠纷，原告遂于2019年12月27日诉至本院，提出如上诉讼请求。另查明，被告物业公司为涉案房屋所在的小区提供物业管理服务。一审法院认为,本案是商品房预售合同纠纷。原告苏锐辉与被告地产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。综合诉辩双方的意见，对本案的争议焦点评析如下：关于被告是否存在逾期交房的问题。合同中约定被告地产公司应于2009年12月31日前交付房屋，交付标准为依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但未提供证实其已履行了交付义务，已超过了合同约定的交付期间，被告地产公司应依约承担相应的违约责任。对原告主张的逾期交房违约金813470.25元，明显高于原告的实际损失，本院根据公平原则作出酌情调整为按总房款的30%予以计算违约金，即321022.2元；对原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张的逾期办证违约金，合同约定被告地产公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料包产权登记机关备案，由于本案原告未实际收楼，原告主张逾期办证的条件仍未成就，本院不予支持。关于原告要求被告物业公司配合原告办理入伙交楼手续的诉讼请求，被告物业公司为原告房屋所在的小区提供物业服务，应依被告地产公司的授权协助原告办理入伙手续。综上所述，被告地产公司和被告物业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告惠州大亚湾天拓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏锐辉支付逾期交房违约金321022.2元；二、被告惠州大亚湾天拓物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告苏锐辉办理入伙手续；三、驳回原告苏锐辉的全部诉讼请求。案件受理费8456.2元，由原告苏锐辉负担6439.2元，由惠州大亚湾天拓房地产开发有限公司负担2017元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、一审送达程序是否合法；二、被上诉人苏锐辉是否支付购房首期款。对此分析如下：第一，对于一审送达程序问题，一审法院将开庭传票等诉讼材料邮寄至上诉人住所地，根据邮单显示，诉讼材料已送达并有人签收，材料送达至上诉人处即应视为送达成功，故一审送达程序合法。第二，对于被上诉人是否支付首付款的问题，双方于2009年1月15日签订了《商品房买卖合同》，上诉人于2009年1月16日向被上诉人出具首付款金额330074元的发票，按揭贷款740000元亦于2009年3月26日支付至上诉人账户，2017年6月23日，涉案房产登记至被上诉人名下，无证据证明在本案二审诉讼以前，上诉人曾向被上诉人催要首付款，故应认定上诉人对于被上诉人履行付款义务是无异议的，现上诉人提出被上诉人未支付首付款，与其实际履行合同情况不相符，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人惠州大亚湾天拓房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用16912.4元，由上诉人惠州大亚湾天拓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年八月九日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧