广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14658号上诉人（原审第三人）：广州鸿廷物业管理有限公司，住所地广东省广州市南沙区成汇街3号1303房（仅限办公用途）。法定代表人：李东云，总经理。委托诉讼代理人：刘泽辉，广东圣和胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州南沙经济技术开发区工业公司，住所地广东省广州市南沙区富汇街3号403房（仅限办公用途）。法定代表人：唐衍斌，总经理。委托诉讼代理人：胡丹丹，国信信扬（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲜绍翔，国信信扬（南沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州南沙高新技术开发有限公司，住所地广东省广州市南沙区环市大道南20号A区1栋305室（临时经营场所）。法定代表人：郑晖，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：李琴，广东凤图律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雪燕，广东凤图律师事务所律师。原审第三人：广州市番禺区保安服务公司，住所地广东省广州市番禺区沙湾镇福龙路100号。法定代表人：凌锋。委托诉讼代理人：郭坚生，广东新正律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁劭文，广东新正律师事务所律师。原审第三人：广州凡途国际旅行社有限公司，住所地广东省广州市黄埔区长洲街深井安新街5号101房（仅限办公用途）。法定代表人：张振岳。上诉人广州鸿廷物业管理有限公司（以下简称鸿廷公司）因与被上诉人广州南沙经济技术开发区工业公司（以下简称南沙工业公司）、广州南沙高新技术开发有限公司（以下简称南沙高新公司）、原审第三人广州市番禺区保安服务公司（以下简称番禺保安公司）、广州凡途国际旅行社有限公司（以下简称凡途公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初8667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9立案后，由审判员李光华依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用独任制普通程序公开开庭进行了审理。上诉人鸿廷公司的委托诉讼代理人刘泽辉，被上诉人南沙工业公司的委托诉讼代理人胡丹丹，被上诉人南沙高新公司的委托诉讼代理人李琴，原审第三人番禺保安公司的委托诉讼代理人郭坚生，凡途公司法定代表人张振岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿廷公司上诉请求：撤销一审判决，驳回南沙工业公司全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.从南沙高新公司一审提供的证据2020年7月31日签订的《终止协议》可知，南沙高新公司与南沙工业公司之间有关协议以2011年6月30日签订的《厂房租赁合同》为准。关于2011年6月30日签订的《厂房租赁合同》约定的涉案租赁物仅包含南沙金岭路旁塘坑工业村的贰号标准工业厂房及其配套设置，配套设施包括简易厂房、办公楼、门卫室、饭堂、吉地以及涉案宿舍楼中的A栋宿舍，并不包括涉案的另外的B、C栋宿舍楼。2.依上述第1点可知，南沙高新公司与南沙工业公司签订的涉案协议以最早的2011年6月30日签订的《厂房租赁合同》为准，2014年6月18日南沙高新公司与南沙工业公司签订的《宿舍使用协议》并未实际执行。《关于以B.O.T方式开发经营培训公寓（宿舍）的协议书》系鸿廷公司与南沙高新公司双方于2013年7月9日签订，由此可知当南沙高新公司与南沙工业公司签订《宿舍使用协议》之时，鸿廷公司已经实际使用涉案的B、C栋宿舍楼。按照常理可知，涉案的B、C栋宿舍并不属于南沙工业公司与南沙高新公司的租赁关系之中，同时也清楚可知B、C栋宿舍不属于南沙工业公司。3.在2016年11月17日前，南沙高新公司是南沙工业公司的全资子公司，广州南沙职业技能培训服务有限公司（以下简称南沙技培公司）是南沙高新公司的全资子公司。自2016年11月17日后，南沙工业公司对南沙高新公司股权进行转让，转让给广州南沙产业投资有限公司。现南沙高新公司与南沙技培公司均属于南沙集团公司名下的子公司。本案中南沙高新公司就是为了收回涉案物业将所有责任都推到已经破产清算的南沙技培公司身上，而南沙技培公司已无法履行相应责任。二、本案程序有误。首先，依一审判决查证可知，南沙金岭路旁塘坑工业村的贰号标准工业厂房及其配套设置，配套设施包括简易厂房、办公楼、门卫室、饭堂、吉地以及涉案宿舍楼中的A栋宿舍和B、C栋宿舍均属于南沙高新公司的土地证范围内。但在2011年6月30日签订的《厂房租赁合同》之时，B、C栋宿舍楼并未兴建或不属于南沙高新公司，南沙高新公司无权或无法将B、C栋宿舍进行出租。因此，本案中作为《关于以B.O.T方式开发经营培训公寓（宿舍的协议书）》的另一方主体即南沙技培公司才是B、C栋宿舍的真正物权人。其次，鸿廷公司在一审庭审前依法向一审法院提请追加案外人南沙技培公司作为本案的第三人或被告，一审法院以本案为返还原物纠纷为由不予追加导致本案事实无法查清。三、一审判决适用法律错误。1.本案中，南沙工业公司要求南沙高新公司及鸿廷公司返还涉案物业，应当首先举证证明其系合法的物权人。现根据土地使用证可以证明南沙工业公司系涉案土地的合法使用权人，但对于地上房屋的权属问题，现无证据可以证明南沙工业公司系该房屋的合法物权人，该房屋的权属不清，南沙工业公司无法作为权利人主张返还原物请求权。南沙工业公司现既无证据证明其系享有返还原物请求权的权利人，南沙工业公司应先确认其系地上所有房屋所有权人，再行请求侵权人返还原物。因此，南沙工业公司的诉请并没有事实和法律依据。2.如前所述，一审法院认为本案为租赁合同纠纷，但根据事实，涉案宿舍B、C栋并不包含在南沙工业公司与南沙高新公司之间的租赁合同关系之中。根据我国有关法律和不告不理的原则，且南沙工业公司并未变更其诉讼请求，一审法院应当驳回南沙工业公司的诉讼请求。3.土地使用权与房屋所有权是相互独立的物权，虽然基于土地使用权与房屋所有权的依附关系，一般情况下采取“房随地走”和“地随房走”的双向原则，但实践中也会产生土地使用权和房屋所有权不是由同一主体拥有的情况，本案即是如此。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条的规定，本案南沙工业公司主张返还的物业未经过规划报建审批，迄今尚未经行政主管部门处理。而《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规均确立了“房随地走、地随房走、房地一体”的原则，地上建筑物由于未经合法报建审批亦应先由相关行政部门处理，因此本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，请求驳回南沙工业公司诉请。被上诉人南沙工业公司辩称：1.2011年6月30日签订的《厂房租赁合同》与涉案的《宿舍使用协议》，是针对不同建筑物，是两个不同的合同法律关系。厂房租赁合同当然不包含涉案的B、C栋宿舍楼。鸿廷公司不能因为《厂房租赁合同》不包含B、C栋宿舍，就认为南沙工业公司与南沙高新公司之间不存在B、C栋宿舍的租赁合同关系。2.本案并非因侵权要求返还物业，而是基于南沙工业公司与南沙高新公司的合同到期要求返还物业。鸿廷公司称南沙高新公司原是南沙工业公司的全资子公司不属实，南沙工业公司与南沙高新公司只是平级的国企，原来属于同一集团下属公司。故宿舍的使用，刚开始时并未签订书面协议，直到2014年才签订了涉案的《宿舍使用协议》，而且是无偿使用。该情况并非宿舍权属争议问题造成。3.我国一直是房地一体的物权体系，涉案土地属于南沙工业公司所有，地上建筑物是属于南沙工业公司的国有资产，是2002年由南沙工业公司建成，宿舍的权利归属非常清晰。南沙工业公司、南沙高新公司和南沙技培公司都属于南沙的区属国企，南沙工业公司将宿舍无偿移交南沙高新公司使用，南沙高新公司是南沙技培公司的股东，南沙高新公司又将涉案宿舍移交给南沙技培公司，南沙技培公司再与鸿廷物业公司签订BOT协议，南沙高新公司和南沙技培公司对于涉案宿舍归属南沙工业公司都没有异议。鸿廷公司作为涉案建筑物的经营使用方（相当于次承租人），仅仅是实际使用宿舍，其并不是建筑物的所有权人或投资主体，不论该建筑物是否由行政部门进行违法建设处理，鸿廷公司均应当退出交还场地，其不能以涉案房屋未进行行政处理而拒不交还建筑物。4.涉案的宿舍未办理报建手续，故一审法院认定了南沙工业公司与南沙高新公司之间的宿舍使用协议是无效的，据此，南沙技培公司与鸿廷公司之间的BOT协议亦是无效的，其损失可以通过其他途径另行弥补。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律法规正确，应当予以维持。被上诉人南沙高新公司辩称：一审判决认定事实无误，适用法律正确。涉案宿舍是南沙工业公司交付给南沙高新公司使用，后南沙高新公司将涉案宿舍楼交给南沙高新公司的全资子公司南沙技培公司使用，南沙技培公司再交给鸿廷公司使用。且据鸿廷公司陈述，其在拥有涉案宿舍的使用权后，将宿舍出租给番禺保安公司及凡途公司。因此，虽然涉案宿舍是南沙高新公司承租于南沙工业公司的，但实际使用人是番禺保安公司及凡途公司。另据南沙工业公司所述，涉案土地的所有权人为南沙工业公司，且一审庭审过程中，南沙工业公司自称涉案宿舍为南沙工业公司所建设。综上，因涉案宿舍是南沙工业公司交付给南沙高新公司使用，南沙高新公司同意返还涉案宿舍。另，涉案宿舍实际使用人是凡途公司及番禺保安公司，因此，凡途公司及番禺保安公司负有协助返还的义务。原审第三人番禺保安公司述称：根据实际情况，要求番禺保安公司搬迁存在困难，番禺保安公司负责安保服务，现在社区的居住人员较多，番禺保安公司设施较多，希望权利人让番禺保安公司继续使用至2022年，番禺保安公司也同意按原租金标准支付租金，番禺保安公司要求的是维稳。原审第三人凡途公司述称：对鸿廷公司的上诉没有意见，要求继续履行合同。南沙工业公司于2020年9月22日向一审法院起诉请求：1.南沙高新公司于十日内向南沙工业公司返还位于塘坑工业村二号工业厂房的B栋和C栋四层楼配套宿舍，鸿廷公司、番禺保安公司、凡途公司协助返还上述物业；2.南沙高新公司按每日3000元的标准向南沙工业公司支付2020年7月1日起至实际交还之日止的逾期交回物业违约金；3.本案受理费由南沙高新公司负担。一审法院经审理认定事实如下：2011年6月30日，南沙工业公司与南沙高新公司签订《厂房租赁合同》，约定由南沙工业公司向南沙高新公司出租南沙金岭路旁塘坑工业村的贰号标准工业厂房及其配套设置，配套设施包括简易厂房、办公楼、门卫室、饭堂、吉地以及涉案宿舍楼中的A栋宿舍。合同另约定租赁期限从2011年7月1日起至2021年6月30日止，每月租金8000元，每五年递增3%等内容。此后，双方还签订了多份租赁合同，但均确认实际履行的是前述《厂房租赁合同》。2014年6月18日，南沙工业公司与南沙高新公司另行签订《宿舍使用协议》，约定南沙工业公司将位于南沙南沙街环市大道塘坑工业村二号工业厂房租赁给南沙高新公司作为高技能培训基地使用。双方就厂房的配套宿舍使用问题达成如下协议：一、南沙工业公司将涉案宿舍楼（其中A栋宿舍3168平方米、B栋宿舍3168平方米、C栋宿舍2074平方米）无偿提供给南沙高新公司使用，使用期限从2014年7月1日至2020年6月30日止。二、涉案宿舍楼以现状交付，南沙高新公司需投入资金进行装修、改造。三、南沙高新公司负责物业的安全责任以及有关费用。四、使用期到期后，南沙高新公司应将涉案宿舍楼交回南沙工业公司，装修、改造所投入的设施全部归南沙工业公司所有。逾期交回，则按每日3000元的标准计收违约金。南沙工业公司陈述涉案宿舍楼由其投资兴建，位于番国用（98）字第13-001710、13-000020号《国有土地使用权》记载的用地范围内。根据《国有土地使用权》的记载，该地块位于南沙塘坑工业区，土地用途为工业用地，用地面积为17768.48平方米。南沙工业公司确认涉案宿舍楼未办理合法建设手续。签订上述协议后，南沙高新公司将涉案宿舍楼交由其全资子公司南沙技培公司使用。2013年7月9日，南沙技培公司与案外人广州市宝敦贸易有限公司签订《关于以B.O.T方式开发和经营培训公寓（宿舍）的协议书》，双方约定以B.O.T方式合作开发涉案宿舍楼及附属场地，合作期从2013年9月1日起至2033年8月31日止，南沙技培公司以现状交出涉案宿舍楼。2013年9月11日，南沙技培公司、广州市宝敦贸易有限公司与案外人广州汉儒营销策划有限公司签署《关于以B.O.T方式开发和经营培训公寓（宿舍）的协议书的补偿协议》，将《关于以B.O.T方式开发和经营培训公寓（宿舍）的协议书》中广州市宝敦贸易有限公司的权利义务概括转让给广州汉儒营销策划有限公司。2014年5月23日，广州汉儒营销策划有限公司与鸿廷公司共同向南沙技培公司提交《变更申请书》，申请将参与涉案宿舍楼B.O.T合作项目的主体由广州汉儒营销策划有限公司变更为鸿廷公司。随后，南沙技培公司、广州汉儒营销策划有限公司以及鸿廷公司签订《关于B.O.T方式开发和经营培训公寓合作协议》，约定广州汉儒营销策划有限公司将其在涉案宿舍楼B.O.T合作项目中的权利义务转让给鸿廷公司。鸿廷公司陈述其对涉案宿舍楼进行了装修、改造。2019年5月16日，鸿廷公司与番禺保安公司签订《宿舍租赁合同》，约定鸿廷公司将涉案宿舍楼中的79间房屋出租给番禺保安公司，租赁期限从2019年6月1日起至2022年6月30日止。双方还对其他租赁内容进行了约定。番禺保安公司陈述为涉案宿舍楼安装了基础电路，增设了饭堂设备等，并自2019年6月1日使用涉案宿舍楼至今。2020年4月30日，鸿廷公司与凡途公司签订《宿舍租赁合同》，约定鸿廷公司将涉案宿舍楼中的106间房屋出租给凡途公司，租赁期限从2020年4月1日起至2025年3月31日止。双方还对其他租赁内容进行了约定。凡途公司陈述其简单粉刷过涉案宿舍楼的墙面，并实际自2018年7月1日使用涉案宿舍楼至今。2020年8月6日，南沙工业公司与南沙高新公司签署《终止协议》，双方同意于2020年7月31日终止《厂房租赁合同》。南沙高新公司根据《终止协议》的约定，已将涉案宿舍楼中的A栋宿舍交还南沙工业公司。2020年9月8日，南沙技培公司向本院申请破产清算。本院于2020年10月12日作出《民事裁定书》，受理了上述申请。2020年11月16日，南沙技培公司向鸿廷公司发出《南沙技培公司破产案关于解除合同及申报债权的通知》，要求解除双方签订的B.O.T合作协议，并告知其可向管理人申报债权。2020年11月23日，鸿廷公司提交了《债权申报书》，对南沙技培公司申请破产清算提出异议，同时将对涉案宿舍楼投入的成本，以及因违约需向番禺保安公司、凡途公司赔偿的款项作为债权进行了申报。一审法院认为：虽然《宿舍使用协议》约定南沙工业公司将涉案宿舍楼无偿提供给南沙高新公司使用，双方并未约定相关租赁事宜，但根据《厂房租赁合同》《宿舍使用协议》《终止协议》的内容可知，南沙工业公司将涉案宿舍楼无偿交付给南沙高新公司使用，系基于南沙高新公司承租了南沙塘坑工业区2号厂房，涉案宿舍楼实际是作为上述厂房的配套设施一并提供给南沙高新公司使用。因此，《宿舍使用协议》应理解为《厂房租赁合同》的补充，系双方对租赁2号厂房及其相应配套设施的补充约定，本案纠纷系租赁合同纠纷，而非返还原物纠纷。因涉案宿舍楼未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，《宿舍使用协议》为无效合同。合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还，故南沙高新公司应当向南沙工业公司返还涉案宿舍楼，现A栋宿舍楼已经交还南沙工业公司，南沙高新公司还应向其交还B栋宿舍和C栋宿舍。因番禺保安公司和凡途公司系B栋宿舍和C栋宿舍的实际人，故其二者负有协助交还义务。即使没有证据证明涉案宿舍楼系由南沙工业公司兴建，但南沙高新公司系依据《宿舍使用协议》向南沙工业公司承租涉案宿舍楼，现根据合同的相对性原则，由南沙高新公司将涉案宿舍楼交还南沙工业公司，并无不当。鸿廷公司以南沙工业公司并非涉案宿舍楼的权利人为由，不同意其收回涉案宿舍楼的意见，缺乏理据，一审法院不予采信。至于鸿廷公司因涉案宿舍楼收回后产生的损失，系其与南沙技培公司之间因B.O.T合作项目产生的纠纷，与本案属不同法律关系，鸿廷公司可另行向南沙技培公司提出主张，但不能以此为由阻却南沙工业公司收回涉案宿舍楼。番禺保安公司和凡途公司亦可分别依据其所签订的《宿舍租赁合同》，向合同相对方主张权利。如前所述，《宿舍使用协议》无效，因此南沙工业公司要求南沙高新公司按每日3000元的标准支付违约金的诉讼请求，没有依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，于2021年3月26日作出判决如下：一、广州南沙高新技术开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起三十日内向广州南沙经济技术开发区工业公司交还塘坑工业村二号工业厂房的B栋四层楼配套宿舍（3168平方米）和C栋四层楼配套宿舍（2074平方米），广州市番禺区保安服务公司、广州凡途国际旅行社有限公司负有协助交还义务；二、驳回广州南沙经济技术开发区工业公司的其他诉讼请求。本案受理费2050元，由广州南沙经济技术开发区工业公司负担1950元，由广州南沙高新技术开发有限公司负担100元。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。另查明，南沙高新公司一审提交南沙技培公司破产案中南沙技培公司向其发出的暂未收回实验室场地、培训公寓及附属场地的报告，该报告中提及南沙高新公司免费提供场地给南沙技培公司履行场地交付义务，南沙技培公司已经将场地交付给清盛公司及鸿廷公司，管理人已经发函要求鸿廷公司交还场地，但鸿廷公司不同意返还，南沙高新公司可自行收回场地等内容。南沙工业公司二审提交涉案宿舍的设计图纸，拟证明涉案宿舍是其司建造，物权归属其司。南沙高新公司二审提交：1.（2020）粤01破286-3号民事裁定书，拟证实南沙技培公司的破产财产分配方案情况，鸿廷公司可分得部分款项；2.民事起诉状，拟证明鸿廷公司已就其与南沙技培公司的纠纷另行提起诉讼。再查，凡途公司于2021年4月13日向一审法院提交上诉状，并于2021年5月15日签收《上诉费缴纳通知单》，但并未在规定的时间内缴纳该案的上诉费。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款的规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律法规及相关司法解释的规定。本案二审争议的焦点为涉案宿舍楼是否应当向南沙工业公司返还。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条的规定，涉案宿舍楼未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，故一审判决认定《宿舍使用协议》为无效合同，并判决南沙高新公司返还涉案宿舍楼，番禺保安公司、凡途公司协助交还，并无不当，本院予以维持。鸿廷公司上诉认为《宿舍使用协议》约定的涉案宿舍楼不包含在南沙工业公司和南沙高新公司的租赁关系中，且南沙工业公司并非涉案宿舍楼的合法物权人，因此南沙工业公司无权要求返还。对此，本院认为，其一，一审判决认定《宿舍使用协议》属于《厂房租赁合同》的补充，本案为租赁合同纠纷，一审判决对此已有充分且合理的论述，本院不再赘述，并认可一审判决的认定，即认定涉案宿舍楼包含在南沙工业公司和南沙高新公司租赁关系的标的范围内。其二，南沙工业公司提交的《国有土地使用权》、设计图纸等证据可以初步证据证实涉案宿舍楼在其出租给南沙高新公司时已经存在，且南沙高新公司依据《宿舍使用协议》向南沙工业公司承租涉案宿舍楼，涉案协议被认定无效后，南沙高新公司应当向合同相对方即南沙工业公司予以返还。鸿廷公司以南沙工业公司并非合法物权人为由，认为南沙工业公司无权收回场地，没有法律依据，本院不予采纳。关于鸿廷公司提出一审程序有误的问题。本案为租赁合同纠纷，合同相对方为南沙高新公司和南沙工业公司，南沙技培公司并非本案的必要共同诉讼参加人，一审未追加南沙技培公司参加诉讼，并无明显不当，鸿廷公司的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。关于凡途公司的上诉，因凡途公司未在法定期限内预交二审案件受理费，根据《最高人民法院关于适用的通知》第二条的规定，应裁定按凡途公司撤回上诉处理。对此，本院不再另行制作裁定书。综上所述，鸿廷公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由广州鸿廷物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李光华二〇二一年八月三十日书记员  林臻灏区敏儿