广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13898号上诉人（原审原告、反诉被告）：罗嗣豪，男，1994年8月11日出生，汉族，住广东省深圳市光明区。委托诉讼代理人：黄丽芬，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：何锐根，男，1957年9月15日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：郭立文，广东三环汇华律师事务所律师。上诉人罗嗣豪因与被上诉人何锐根房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2021）粤0103民初3026号民事判决，向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，现已审理终结。罗嗣豪上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令何锐根退回罗嗣豪剩余押金3079.92元；3.判令何锐根赔偿罗嗣豪51240元(其中包含罗嗣豪购置物品残值21240元)；4.判令何锐根承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、何锐根于2018年7月27日向罗嗣豪出具了押金收据，而一审法院认定“罗嗣豪未支付押金”属认定事实错误，适用法律不当。第一，根据租赁合同约定，以及何锐根于2018年7月27日向罗嗣豪出具了押金收据均可得知，何锐根早己收取罗嗣豪15000元押金。退一步讲，租赁合同己履行长达两年多，若罗嗣豪仍未向何锐根支付押金，而何锐根一直未提出履行请求显然不合常理。何锐根在一审法庭上公然作虚假陈述的行为严重违反了诚实信用原则及《民事诉讼法》有关规定，妨碍了审判活动，何锐根应承担其不利后果。第二，罗嗣豪愿意承担2021年1、2月份租金及相应房屋使用费，但何锐根应退回罗嗣豪押金。双方已口头协议用押金与2021年1、2月份租金及相应房屋使用费相抵，何锐根也据此出具了收据。何锐根应将抵销后还剩余的3079.92元向罗嗣豪返还。二、何锐根明确知情罗嗣豪于2021年2月25日已搬离涉案房屋，而一审法院认定“罗嗣豪尚未将涉案房屋交还何锐根”属认定事实错误，适用法律不当，2021年2月28日后的租金及房屋使用费不应由罗嗣豪承担。第一，罗嗣豪于2021年2月25号已将与涉案房屋相关的所有钥匙归还何锐根并通过货拉拉搬离退场，何锐根明确知情。期间何锐根的哥哥何锐江在场，并通过案外人何锐江致电通知了何锐根的撤场情况。撤场后罗嗣豪已经终止经营收取案外次承租人的租金。何锐根作为涉案房屋所有权人可随时注销大门门禁卡，令房屋处于断水断电状态，罗嗣豪没有继续管理和经营涉案房屋的可能性。在涉案房屋完全处于何锐根直接管理、控制的情况下，何锐根根本不存在收回涉案房屋的障碍。另外，根据租赁市场通俗习惯，租赁物所有权人与承租经营人合同解除后，次承租人需要留给租赁物所有权人与其重新达成新租赁合合同，以便租赁物所有权人继续出租获利。何锐根在一审诉讼请求中也提到“不要求实际使用人搬迁”，由此可推断何锐根己对涉案房屋进行了处置，何锐根亦无法举证证明罗嗣豪在退场后继续使用涉案房屋获利。第二，涉案房屋自2021年2月25号后处于何锐根的控制下，何锐根未自行管理所造成的损失应由何锐根自行承担。在罗嗣豪退场后何锐根应及时收回场地再出租或根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定向案外实际占用人请求支付租金，以免损失进一步扩大，罗嗣豪不应就扩大的损失承担责任。综上所述，请求撤销一审判决，支持罗嗣豪的诉讼请求。何锐根辩称：何锐根是广州市荔湾区中**坊**号房屋所有人，何锐根将涉案房屋出租给罗嗣豪，双方签有租赁合同，租赁期限于2021年2月28日到期。罗嗣豪在合同期满后拒不腾空交还房屋及结清拖欠费用，且何锐根发现涉案房屋仍有次承租人在居住使用，经了解，罗嗣豪与部分次承租人的合同尚未到期，或罗嗣豪未退还部分次承租人房屋押金，次承租人拒不交还房屋，罗嗣豪对此事实在一审庭审中亦已确认，有庭审笔录为证。为此，何锐根根本无法收回房屋，故何锐根在本案一审期间，亦提出反诉，并已经过一审法院审理、判决。请求二审法院查明事实，驳回罗嗣豪的全部诉讼请求，维持一审判决。罗嗣豪向一审法院提出诉讼请求：1.何锐根支付罗嗣豪剩余押金1634元。2.何锐根支付装修家具家电赔偿7200元给罗嗣豪。3.何锐根退还1400元不当收费给罗嗣豪；4.何锐根承担一审诉讼费。何锐根向一审法院提出反诉请求：1.罗嗣豪支付何锐根2021年1月及2月租金13420元、2020年12月至2021年2月水电费1951.98元、2021年1月至3月水电变损费150元；2.罗嗣豪立即将广州市荔湾区中南街海南水口坊12、18号房屋管理权交还何锐根（不要求实际使用人搬迁），并按月租金7381元的标准计付从2021年3月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费；3.一审反诉费由罗嗣豪负担。一审法院认定事实：2018年7月27日，罗嗣豪（承租人、乙方）与何锐根（出租人、甲方）签订《租赁合同》约定，甲方将座落在广州市荔湾区中*街*坊*号出租给乙方，租赁期间乙方可以合法转租房间或楼层；租期届满或解除合同时，乙方需立即归还房屋给甲方；租期从2015年3月1日起，到日期为2021年2月28日；房租自房屋租赁之日起计算，月租金为5000元/月，乙方必须于每月5日一次性付清，2018年3月1日起为5500元/月；房屋租赁合同生效后，乙方应向甲方交付15000元押金，合同期满或者解除时，乙方应结算租赁时所产生的水电费和经营时所发生的一切费用，结清才将押金无息退回；合同期内，水费、电费按照政府售价收取；乙方如需进行装修、装饰，在施工前应取得甲方同意，如未取得甲方同意私自动工，甲方有权要求乙方恢复原状或者赔偿损失；租赁结束或解除合同后，乙方应把房屋打扫干净，清除杂物，甲方按照附件清单验收后，确认门、窗、水、电、网络等设施及家具没有损坏，则退回全部押金；如若乙方不愿把房屋整理干净，则从押金中扣除1000元作为清洁费用；租赁结束或解除合同后，属于乙方置办的装修、家电等，乙方可自行拆除带走；不支付或者不按照约定支付租金达五日的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，并有权拒绝退还已缴房屋租金和押金；备注原与黄汉林的合同作废；等。罗嗣豪向何锐根支付租金至2020年12月、支付水电费至2020年11月、支付变损费每月50元至2020年12月。一审庭审中，罗嗣豪主张：其于2018年7月27日从案外人黄*林处接收获得涉案房屋经营权，并向黄*林缴纳了押金15000元；罗嗣豪从何锐根处承租房屋，再将涉案房屋分租给租户；罗嗣豪于2021年2月28日已经离开，双方未就房屋交接办理手续，因何锐根要求罗嗣豪把东西拆走、把人搬走、搞好卫生才同意收回房屋；何锐根要求罗嗣豪拆除装修物品，但又阻止罗嗣豪拆除，罗嗣豪要求赔偿的装修及物品损失为自行估算。何锐根主张：罗嗣豪未向何锐根实际支付押金，不确认罗嗣豪承接黄汉林的押金权利义务；罗嗣豪未将涉案房屋交还何锐根。关于水费，何锐根主张罗嗣豪欠缴的2020年12月至2021年2月水费金额分别为66.5元、73.5元、28元，罗嗣豪对此无异议。关于电费，何锐根主张罗嗣豪欠缴的2020年11月至2021年1月电费金额分别为453.54元、360.2＋4.12元、387.76元，罗嗣豪主张其应支付的电费为2020年12月至2021年2月产生的。何锐根为证明其主张的电费，提供电费通知单作为证据。其中三张电费通知单记载的用电地址为荔湾区海南村水口坊18号，计费时段分别为2020年11月1日至2020年11月30日、2020年12月1日至2020年12月31日、2021年1月1日至2021年1月31日,金额分别为453.54元、360.2元及387.76元。另一张电费通知单记载的用电地址为海南村十一队水口坊18号，计费时段为2020年12月1日至2020年12月31日，金额为4.12元。一审法院认为：罗嗣豪与何锐根签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。罗嗣豪作为承租人，负有向出租人何锐根支付房屋租金的义务。罗嗣豪自2021年1月1日起未依约履行上述义务，违反了合同的约定。何锐根要求罗嗣豪交还房屋管理权及支付交还房屋管理权前的租金及使用金、水电费，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。罗嗣豪主张其已交还房屋但确认双方并未办理交接手续，且其没有提供证据对此予以证明，一审法院对其主张不予采信。房屋管理权交还前的使用金标准，参照合同约定计算为宜。水费的金额双方无异议，可按双方一致意见处理。双方确认罗嗣豪从2020年12月起欠缴电费，根据电费通知单记载，2020年12月电费金额为364.32元、2021年1月电费金额为387.76元，对该部分电费，一审法院予以支持。2021年2月的电费金额，何锐根未提供证据予以证明，应承担举证不能的法律责任。何锐根主张电费的超出部分，缺乏事实依据，一审法院予以驳回。关于押金。罗嗣豪主张其承接了何锐根与黄汉林租赁关系中黄汉林的押金合同义务，何锐根对此不予认可，罗嗣豪提供的证据不能证明其主张。另罗嗣豪也没有提供证据证明其支付了押金。故罗嗣豪要求何锐根退回押金，缺乏事实与合同依据。一审法院不予支持。关于损失赔偿。罗嗣豪尚未将涉案房屋交还何锐根，其要求何锐根赔偿的装修及物品损失为其自行估算且缺乏证据支持，一审法院对其主张依法予以驳回。关于变损费。双方确认罗嗣豪按每月50元的标准向何锐根支付了2018年8月至2020年12月变损费。虽对变损费双方没有书面约定，但从实际已履行情况可知，该费用是罗嗣豪自愿缴纳的、为双方协商一致的结果。罗嗣豪现要求何锐根退还，不符合双方的约定，一审法院不予支持。至于何锐根要求罗嗣豪继续支付，因缺乏合同依据，一审法院予以驳回。本案租赁关系所涉房屋为海南水口坊18号，何锐根反诉要求处理的另一房屋海南水口坊12号，与本案租赁关系无关，一审法院不作处理。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款的规定，于2021年4月29日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，罗嗣豪向何锐根交还广州市荔湾区中南街海南水口坊18号房屋的管业权。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，罗嗣豪向何锐根支付2021年1月1日至交还房屋管业权之日止的租金及房屋使用费（按每月5500元计算）。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，罗嗣豪向何锐根支付2020年12月至2021年2月的水费168元及2020年12月至2021年1月的电费752.08元。四、驳回罗嗣豪全部诉讼请求。五、驳回何锐根其它反诉请求。一审本诉受理费45元、反诉受理费186元，均由罗嗣豪负担。二审期间，罗嗣豪提交证据如下：证据1.收据，拟证明2018年7月27日何锐根收取了罗嗣豪关于涉案物业水口坊18号的押金15000元；证据2.货拉拉记录截图，拟证明罗嗣豪于2021年2月25日已完全搬离涉案房屋；证据3.何锐根提供的收据，拟证明由于双方已口头约定用押金与2021年1、2月份租金及水电费相抵，何锐根分别于2021年1月1日、2021年2月1日、2021年3月1日向罗嗣豪出具已收到2021年1、2月份租金及水电费的收据；证据4.《租赁合同》，拟证明因何锐根拒绝退还押金的行为构成违约，何锐根应依据双方签订的《租赁合同》第九条惩罚性约定支付两倍押金并承担罗嗣豪购置物品的赔偿责任；证据5.物品清单，拟证明罗嗣豪租赁三、四、五层，每层格局均为两间一房一厅和两间两房一厅。两房一厅统一购置配有2张床、2台空调、2张桌子、1个双门衣柜、1张三人座沙发和玻璃茶几、1台热水器；一房一厅统一购置配有1张床、1台空调、1张桌子、1个双门衣柜、1张三人座沙发和玻璃茶几、1台热水器。根据同类物品在二手市场的价格范围作为估算参考，何锐根应赔偿购置物品费用为21240元。何锐根质证认为：对收据的真实性、合法性、关联性均不予确认，该收据没有何锐根的签名，罗嗣豪亦不能提供已支付凭证，且也没有记载涉案房屋地址房号，该证据不能证明何锐根收取涉案房屋的押金；对货拉拉记录截图的真实性、合法性、关联性均不予确认，不能证明罗嗣豪已交还房屋。经二审审查，一审本院确认一审法院查明的基本事实。二审期间，何锐根确认其收取了罗嗣豪15000元的押金，其述称罗嗣豪在租赁合同期满后拒不腾空交还房屋，经了解，罗嗣豪与部分次承租人的租赁合同尚未到期，也拒不退还押金，导致部分次承租人不愿搬离涉案房屋，何锐根要求罗嗣豪清理拆除房屋遗留的物品，如要其帮忙清理，罗嗣豪则要向其支付1000元的清理费，何锐根在2021年5月1日才正式收回房屋，从5月开始收取次承租人的租金，在此之前的两个月部分次承租人由于罗嗣豪未返还押金而不愿向何锐根交租，要以房屋租金抵扣押金。罗嗣豪述称，双方已经口头协商用押金冲抵2021年1、2月份的租金，何锐根出具了相应的收据，而且罗嗣豪只承租了3、4、5楼，并分租给次承租人。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辩意见，本案二审争议的焦点问题是罗嗣豪要求返还押金、赔偿损失以及只交2021年2月28日之前的租金和房屋使用费的主张能否成立。本院对此评析如下：何锐根与罗嗣豪签订租赁合同，将涉案房屋出租给罗嗣豪使用，租期届满后，罗嗣豪负有将涉案房屋交还给何锐根的义务。罗嗣豪在承租期间，实际上是将涉案房屋分租给多个租户租住使用，故其在和何锐根的租赁合同期满后，本应将涉案房屋全部收回交还给何锐根，或是促成何锐根与实际承租人另行签订租赁合同，才能最终清结双方租赁关系。但根据业已查明的事实，罗嗣豪并未将涉案房屋交还给何锐根，也未能妥善处理涉案房屋实际承租人与何锐根之间相互对接，导致实际承租人以罗嗣豪未退押金为由要求以押金抵扣租金继续无偿租住房屋，给何锐根造成相应租金损失。关于租金及房屋使用费，罗嗣豪本人虽于2021年2月25号搬离涉案房屋，但与罗嗣豪签订租赁合同的部分次承租人仍在涉案房屋居住，所以罗嗣豪实际上尚未将涉案房屋交还给何锐根，故一审法院判决罗嗣豪向何锐根支付2021年1月1日至交还房屋管业权之日止的租金及房屋使用费，并无不当，本院予以维持。二审中何锐根确认其已经从2021年5月开始收取实际承租人的租金，故可确认从2021年5月开始罗嗣豪已经交还涉案房屋管业权，无需再支付房屋使用费。鉴于罗嗣豪在租赁合同届满后，未完成涉案房屋的交还义务，导致何锐根产生租金损失，并且双方已口头协商了以押金冲抵2021年1、2月份的租金，故罗嗣豪要求何锐根返还押金的主张，本院不予支持。至于罗嗣豪主张的物品损失，一方面罗嗣豪并不能提供证据证明何锐根阻挠其搬走其添置的房屋物品，且何锐根在二审中也称其一直要求罗嗣豪清理拆除屋内物品，故本院对罗嗣豪要求何锐根赔偿其物品损失的主张，不予支持。另外，关于罗嗣豪主张何锐根承担违约赔偿责任的问题。罗嗣豪在租赁期满不履行交还房屋的义务，也没有结清相关费用，违约在先，对其要求何锐根承担违约赔偿责任的主张，本院不予支持。另外，关于罗嗣豪主张何锐根承担违约赔偿责任的问题。罗嗣豪在租赁期满不履行交还房屋的义务，也没有结清相关费用，违约在先，对其要求何锐根承担违约赔偿责任的主张，本院不予支持。综上所述，罗嗣豪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费462元，由罗嗣豪负担。本判决为终审判决。审判员 李 民二〇二一年八月十二日书记员 苏劲丹