山西省和顺县人民法院民 事 判 决 书（2021）晋0723民初484号原告：晋中市和顺县义兴镇南关村村民委员会，地址：山西省晋中市和顺县义兴镇南关村。法定代表人：耿文元，该村委会主任。委托诉讼代理人：左丽，山西哲宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志杰，山西哲宇律师事务所律师。被告：郝庆录，男，1962年1月10日生，汉族，山西省和顺县人，现住和顺县。委托诉讼代理人：郝晓伟，系原告儿子。委托诉讼代理人：张明德，山西唐宁律师事务所律师。原告晋中市和顺县义兴镇南关村村民委员会诉被告郝庆录确认合同无效纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告晋中市和顺县义兴镇南关村村民委员会委托诉讼代理人左丽，被告郝庆录及其委托诉讼代理人郝晓伟、张明德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晋中市和顺县义兴镇南关村村民委员会向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《租房合同》无效；2、被告向原告返还租赁房屋；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2009年4月9日，原、被告签订《租房合同》，约定被告租赁原告位于××街××商铺，租赁期限40年，自2009年1月1日起至2048年12月30日。租金为每年8000元，被告一次性支付给原告。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定：涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产。被告与原告签订的《租房合同》从未履行上述法定程序，租赁程序违法并且租赁费极低，严重损害了村集体成员的利益。《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。原告认为，依据相关法律规定，该《租房合同》应属无效。为此，向人民法院提起诉讼，请求人民法院确认该《租房合同》无效并判令被告返还租赁房屋，以维护原告及全体村民的合法权益。被告郝庆录辩称，一、和顺县义兴镇南关村村民委员会诉郝庆录确认合同无效一案，被告认为，诉争的《租赁合同》只是部分无效。《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效，”。诉争的《租赁合同》中约定的租赁期限为四十年，其“超过二十年的部分”当属无效。二、强制性规范是指必须依照法律适用、不能以个人意志予以变更和排除适用的规范。例如：法律规定“宅基地不得转让”。强制性规定在法律条文中多表现为：不得……，禁止……，等等。《中华人民共和国村民委员会组织法》二十四条的规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；”该规定并没有作出“不得”、“禁止”性的规范，只是“方可”办理。而且该项规定只是对村委会的行为进行规范和管理，对“村委会”之外的人是没有约束力。原告认为该条款是强制性规范，用以确认原被告签订的《租房合同》整体无效，是属于法律适用不当。三、原告在诉状中说的“租赁费极低”与客观事实不符。被告是在《租房合同》签订后，于2009年4月14日一次性支付了全部租金，也就是说，被告是用2009年的8000元支付以后每年的房租，2009年山西农村居民人均纯收入为4097元，8000元相当于一个农民23个月的收入。2020年山西农村居民人均可支配收入为13878元，一个农民一个月的收入为1156元，23月的收入应为26588元，这样一算一比，被告2009年的8000元相当于2020年的26588元，被告支付的租赁费能说极低吗？原告“严重损害了集体成员的利益”的说法是没有事实依据的。而且，诉争的《租房合同》是一份续签的合同，续签前的原合同的租金就是每年8000元。被告认为，原告请求确认《租房合同》无效的诉讼请求不能完全成立。由于原告的第一诉讼请求不能完全成立，以第一诉讼请求为基础的第二、第三诉讼请求也当然不能成立。被告认为，应当驳回原告的诉讼请求。本案的争议焦点为：1、原告与被告签订的《租房合同》是否无效？2、被告是否应该向原告返还租赁房屋？围绕本案的争议焦点，原告晋中市和顺县义兴镇南关村村民委员会提供证据如下：1、租房合同复印件一份，证明原告与被告签订租房合同期限为40年，从2009年1月1日至2048年12月30日，租金每年8000元，签订该租房合同的前提背景是原告急需资金归还贷款，本案涉及房屋原本就是由被告承租的。2、刘某证明材料一份，证明在签订该租房合同的时候没有经过村民代表、村民会议讨论决定，该合同无效。3、裁定书样本一份，证明未经过村民会议决定处分集体财产的合同属于无效合同。被告郝庆录对原告晋中市和顺县义兴镇南关村村民委员会提供证据的质证意见如下：1、对租房合同真实性无异议，但不能支持原告诉求。2、证明人是当事人的负责人刘某，需要出庭作证，不能出庭的，不能作为证据使用。3、原告提供的裁定书的本院认为与这个案子无关，相似性不是很大，无法支持原告诉求。本院对原告晋中市和顺县义兴镇南关村村民委员会提供的证据认定如下：对原告提供的证据1，被告对其真实性无异议，本院予以采信；对原告提供的证据2，证人刘某未出庭作证，本院不予采信；对原告提供的证据3，该文书下载于中国裁判文书网，本院对其真实性予以采信，对原告的证明目的不予采信。围绕本案的争议焦点，被告郝庆录提供证据如下：1、学校门楼承租合同，乙方是被告，甲方是原告，租赁标的一样，租赁期限10年，从2003年10月1日至2013年12月30日，租金8000元，证明经过村委研究，租金是8000元，这个合同和原告的合同有相关性，续延了原合同。2、收据，证明租金约定每年8000元，40年一次性交齐，被告履行了交费的义务。3、我们在网上下载的判例，作为本案参考。原告晋中市和顺县义兴镇南关村村民委员会对被告郝庆录提供的证据质证意见如下：1、租赁合同，真实性无异议，该证据恰好证明本案标的物已经出租给被告使用，年限18年，每年租金8000元明显低于市场价格，给南关村委造成损失，2、收据真实性无异议。3、判例，我们认为是山东省高级人民法院出具的，指引力不能高于最高人民法院出具的文书的指引力，不能作为证据使用。本院对被告郝庆录提供的证据认定如下：对被告提供的证据1、2，原告对其真实性无异议，本院予以采信。对被告提供的证据3，本院对其真实性予以采信，对被告的证明目的不予采信。根据本案当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告晋中市和顺县义兴镇南关村村民委员会与被告郝庆录签订《学校门楼承租合同》，约定原告将学校门楼租于被告经营，租期从2003年10月1日至2013年12月30日止，租期十年，租金为每年8000元。2009年4月9日，原告晋中市和顺县义兴镇南关村村民委员会与被告郝庆录签订《租房合同》，约定续延租房合同，租赁期限为四十年，从2009年1月1日至2048年12月30日，租金为每年8000元。2009年4月14日，被告郝庆录向原告支付租金320000元。现原告以《租房合同》未经过村民会议讨论违反法律、行政法规的强制性规定为由诉至本院，要求确认《租房合同》无效并要求被告返还租赁房屋。本院认为，关于原、被告之间签订的《租房合同》是否无效的问题。一、原告晋中市和顺县义兴镇南关村村民委员会主张2009年与被告郝庆录签订的《租房合同》未经过村民会议讨论，违反了现行《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定，但《租房合同》签订于2009年4月9日，现行《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第八项“以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”的规定，为2010年10月28日修订后增加的内容，该法条不能适用于本案原、被告于2009年4月9日的合同签订行为。二、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第八项“以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产的，需经村民会议讨论决定方可办理”的规定，是为了对村委会行为进行规范，是对村委法定代表人有关代表权限制的规定，该条规定不属于效力性强制性规定，原告依此主张《租房合同》无效，不符合《中华人民共和国民法典》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”的规定。三、本案原被告签订的《租房合同》约定的租期已超过20年，按照《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定，超过20年的部分无效，但未超过20年的部分仍然有效。综上，原告的诉讼请求于法无据，对原告请求确认《租房合同》无效及要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第七百零五条的规定，判决如下：驳回原告晋中市和顺县义兴镇南关村村民委员会的诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由原告晋中市和顺县义兴镇南关村村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。审判员  梁青聚二〇二一年八月五日书记员  高 莉