广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终2770号上诉人（原审原告）：鹤山市源佳房地产开发有限公司，住所地：广东省鹤山市。法定代表人：关灿正。委托诉讼代理人：夏彬，广东引力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭丽萍，女，汉族，1977年11月8日出生，住广东省怀集县。上诉人鹤山市源佳房地产开发有限公司（以下简称“源佳公司”）因与郭丽萍商品房预售合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初2908号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。源佳公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持源佳公司一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由郭丽萍负担。事实和理由：2018年9月20日，源佳公司与郭丽萍签订的《补充协议》第三条第七款约定：“买受人应在本合同及本补充协议签订当日办理按揭贷款手续，并在本合同及补充协议签订5日内按银行要求办妥全部按揭贷款手续，如由于买受人逾期未按本合同及本补充协议要求办妥按揭贷款手续的视为买受人逾期付款，从本合同签订第6日起计算买受人的预期付款责任。买受人未按照本合同第7条、本补充协议第3条的约定期限付清房款的，不论金额多少，买受人的行为均构成逾期付款违约行为，出卖人有权在买受人逾期付款或视为逾期付款行为发生后两年内随时解除合同。……，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，因解除合同产生的所有费用包括但不限于律师费由买受人承担，……。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金”。由于郭丽萍未按照上述约定办妥银行贷款手续，视为其逾期付款，源佳公司解除合同的时间条件已经超过了180天。因此，源佳公司依据该条款向法院提出解除合同的诉求，应受法律保护。一审判决中认定源佳公司解除合同的条件未能成就，是忽略了该条款中上述约定内容，显然属于错误的认定。在二审法庭调查过程中，源佳公司补充如下上诉理由：除了按照源佳公司与郭丽萍签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》约定的郭丽萍应办理银行按揭贷款手续及相应期限违约责任条款外，源佳公司于2020年4月4日又履行了再次通知郭丽萍，如约支付剩余购房款、如约按照协议办理房屋按揭贷款手续。郭丽萍明知与源佳公司签订上述合同购买上述房产只支付了首期款外，仍然拖欠尾款52万元未付，需要办理银行按揭贷款手续的责任和义务，其未办理。在源佳公司又再次善意通知其应该办理的情况下仍然拒绝办理，显然不利于双方履行合同的实现目的。源佳公司无法实现签订合同售卖房屋收回购房款，郭丽萍的行为显然违反了合同约定同时也与常人常识应该尽的履行合同义务相违背，不但损害了源佳公司的合法权益，也扰乱了商品房购买的正常秩序。因此，源佳公司根据一审提出的事实理由及上诉理由请求一审法院予以支持一审诉请并无不当，也无损害郭丽萍的利益及国家集体和第三方的合法权益，请求二审法院予以支持。郭丽萍无参加二审诉讼活动，无作答辩。源佳公司向一审法院起诉请求：一、判令解除2018年9月20日双方签订的编号：201801350145号《商品房买卖合同》；二、判令郭丽萍向源佳公司支付违约金11.6万元；三、判令郭丽萍支付源佳公司律师费0.8万元；四、本案诉讼费由郭丽萍承担。一审法院认定事实：2018年9月20日，源佳公司与郭丽萍签订合同编号为201801350145的《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定源佳公司将位于鹤山市出让给郭丽萍，总房价款为835000元，郭丽萍应于2018年9月21日前支付255000元，余款580000元向银行申请贷款支付。该合同附件十一《补充协议》第三条第3点约定郭丽萍采用银行按揭贷款方式支付房款，郭丽萍应在签订《商品房买卖合同》当日向源佳公司指定的银行提交申请按揭贷款资料并办理完毕按揭贷款手续。若郭丽萍的申请经按揭贷款银行审核要求补充完善资料，郭丽萍应在贷款银行发出通知5日内向银行补充提交完毕；若郭丽萍的按揭贷款申请未获得银行批准，郭丽萍应在贷款申请不被银行接受之日起30日内一次性付清剩余款项，郭丽萍逾期支付的，视作逾期付款。郭丽萍逾期交款超过180日后，源佳公司有权解除合同，源佳公司应当书面通知郭丽萍，因解除合同产生的所有费用包括但不限于律师费等由郭丽萍承担，源佳公司有权从郭丽萍已交纳的房款中直接扣除相应款项。郭丽萍应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向源佳公司支付违约金，同时，源佳公司退还郭丽萍已付全部房款等等。2020年7月29日，源佳公司发出《解除合同通知书》，通知郭丽萍因其在贷款银行和源佳公司多次催促下至今未提交材料配合银行获得贷款，也未按约定补齐58万元的房屋尾款给源佳公司，时间已经超过了180天，现源佳公司向郭丽萍提出解除合同编号为201801350145的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》。郭丽萍已支付购房款255000元给源佳公司。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。源佳公司与郭丽萍双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件是合同当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。关于源佳公司请求解除《商品房买卖合同（预售）》应否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”。郭丽萍已支付首期款255000元，《商品房买卖合同（预售）》第七条约定余款580000元申请贷款支付。但该合同未约定余款的支付时间。《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第三条第3点约定郭丽萍采用银行按揭贷款方式支付房款，郭丽萍应在签订《商品房买卖合同》当日向源佳公司指定的银行提交申请按揭贷款资料并办理完毕按揭贷款手续。若郭丽萍的申请经按揭贷款银行审核要求补充完善资料，郭丽萍应在贷款银行发出通知5日内向银行补充提交完善资料，郭丽萍的按揭贷款申请未获得批准，郭丽萍应在贷款申请不被银行接受之日起30日内付清剩余款项，郭丽萍逾期支付的，视作逾期付款。本案中，合同约定是郭丽萍应在签订《商品房买卖合同》当日向源佳公司指定的银行提交申请按揭贷款资料并办理完毕按揭贷款手续，故源佳公司应向一审法院提交郭丽萍申请贷款及银行贷款未获批准的证据，证实郭丽萍在银行贷款未获批准之日起30日内未付清剩余款项，现源佳公司未向一审法院提供郭丽萍办理按揭贷款及银行拒绝贷款的相关证据，即源佳公司未能举证证实郭丽萍未获银行批准贷款的具体日期，未能确定郭丽萍逾期付款的具体时间。合同约定郭丽萍逾期交款超过180日后，源佳公司有权解除合同。现源佳公司未能举证证实源佳公司逾期交款超过180日，合同解除的条件未能成就。源佳公司请求解除《商品房买卖合同（预售）》，但未能提供证据证实合同已达解除条件，故一审法院对源佳公司的该诉讼请求不予支持。因《商品房买卖合同（预售）》未解除，故源佳公司请求郭丽萍向源佳公司支付违约金11.6万元及郭丽萍支付源佳公司律师费0.8万元，理据不足，一审法院不予支持。源佳公司若后续有相关郭丽萍申请银行按揭贷款未获批准等证据，可再向郭丽萍提出解除合同请求。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，作出如下判决：驳回源佳公司的诉讼请求。案件受理费13390元（源佳公司已预交），由源佳公司负担。本院二审期间，源佳公司围绕其上诉请求提交了广东鹤山农村商业银行股份有限公司广场支行于2021年8月3日出具的《情况说明》一份。经审查，源佳公司二审提交的证据系对其上诉主张的证据补强，并无证据突袭故意，且与本案实体争议存在关联。本院将结合全案其他证据综合认证。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：二审中，源佳公司向本院邮寄了一份由广东鹤山农村商业银行股份有限公司广场支行于2021年8月3日出具的《情况说明》，载明“我行于2018年12月底接收由鹤山市源佳房地产开发有限公司转行过来的按揭贷款客户郭丽萍的资料，2019年1月10日经我行客户经理进行资料查阅后，因一直无法联系上客户郭丽萍预约面谈时间，随即反馈至楼盘处理沟通，但我行之后一直没有收到任何通知，2019年1月24日我行将该客户的资料退回至开发商售楼部”。再查明：《商品房买卖合同（预售）》附件十一《商品房买卖合同》补充协议第三条第3款第（7）项约定：“买受人应在本合同及补充协议签订当日办理按揭贷款手续，并在本合同及补充协议签订5日内按银行要求办妥全部按揭贷款手续。如由于买受人逾期按本合同及本补充协议要求办妥按揭贷款手续的视为买受人逾期付款，从本合同签订第6日起计算买受人的逾期付款责任。买受人未按照本合同第七条、本补充协议第三条约定的期限付清房款的，不论金额多少，买受人的行为均构成逾期付款违约责任，出卖人有权在买受人逾期付款或视为逾期付款行为发生后2年内随时解除合同。买受人逾期交款在180日之内，买受人按日万分之一计算向出卖人支付逾期应付款的违约金。逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，因解除合同产生的所有费用包括但不限于律师费等由买受人承担，出卖人有权从买受人已交纳的房款中直接扣除相应款项，且出卖人有权将该商品房另行出售给第三方。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已支付全部房款（含已付贷款部分，买受人没有支付违约金的，出卖人可在退还的房款中扣除）……”。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。源佳公司与郭丽萍签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，不违反现行法律行政法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。郭丽萍作为付款方，应当对其已支付家园公司房款承担举证责任，其未到庭，视为放弃举证、质证的权利。结合源佳公司向郭丽萍发送的《解除合同通知书》和广东鹤山农村商业银行股份有限公司广场支行二审出具的情况说明来看，不能取得按揭贷款的原因在于郭丽萍。按照《商品房买卖合同（预售）》附件十一《商品房买卖合同》补充协议第三条第3款第（7）项的约定，郭丽萍未能在合同签订5日内按银行要求办妥全部按揭贷款手续，应视为郭丽萍逾期付款，并应从合同签订日（2018年9月20日）第6日起（即2018年9月25日）计算买受人的逾期付款责任。郭丽萍逾期付款后，未能及时补充办妥银行按揭贷款手续，也未以一次性付款的方式补足房款，至源佳公司提起本案诉讼时止，已经超过合同双方约定的180日期限，源佳公司有权解除合同，故对源佳公司解除合同的诉讼请求，本院予以支持。郭丽萍作为违约方，应当按照补充协议的约定承担违约责任，违约金按照双方的约定是“累计应付款的20%”。据查明的事实，合同签订后，郭丽萍仅支付房款25.5万元，未付款金额为58万元，故本院对于源佳公司有关要求郭丽萍支付11.6万元（58万元×20%）的违约金诉求予以支持。对于源佳公司要求的律师费。根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一《商品房买卖合同》补充协议第三条第3款第（7）项“……因解除合同产生的所有费用包括但不限于律师费等由买受人承担……”的约定，源佳公司实际支出的律师费系因解除合同产生的费用，其有权向郭丽萍主张。诉讼中，源佳公司提交了5000元的律师费发票，对该笔费用，本院予以支持。但源佳公司主张的律师办案差旅费3000元，无发票予以证实，仅凭收据尚不足以证明实际发生，故本院不予支持。综上所述，源佳公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初2908号民事判决；二、解除鹤山市源佳房地产开发有限公司与顾丽萍于2018年9月20日签订的编号为201801350145号的《商品房买卖合同（预售）》；三、郭丽萍应在本判决发生法律效力之日起十日内向鹤山市源佳房地产开发有限公司支付违约金116000元、律师费5000元；四、驳回鹤山市源佳房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行各付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13390元（已由鹤山市源佳房地产开发有限公司预交），由鹤山市源佳房地产开发有限公司负担42元，郭丽萍负担13348元。鹤山市源佳房地产开发有限公司多预交的一审案件受理费13348元，由一审法院退还，郭丽萍应向一审法院补缴一审案件受理费13348；二审案件受理费13390元（已由鹤山市源佳房地产开发有限公司预交），由鹤山市源佳房地产开发有限公司负担42元，郭丽萍负担13348元。鹤山市源佳房地产开发有限公司多预交的二审案件受理费13348元，由本院退还，郭丽萍应向本院补缴二审案件受理费13348元。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 李 海审 判 员 刘邦中二〇二一年八月二十三日法官助理 谢惠英书 记 员 张晓明