广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11807号上诉人（原审原告）：广州市中启能源科技有限公司，住所地：广州市越秀区广园东路金贵东街1号308房。法定代表人：刘东海，职务：董事长。委托诉讼代理人：周志军，北京市东元（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘潮坚，男，1985年6月15日出生，汉族，住广州市越秀区环市东路488号2501房。委托诉讼代理人：卢瑞瑜，广东实德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李勇健，广东实德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市金佳信通信产品发展有限公司，住所地：广州市黄埔区大沙地东6号第七层706房。法定代表人：单雪平。诉讼代表人：广州市金佳信通信产品发展有限公司管理人。负责人：黄璇。委托诉讼代理人：张紫旗，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人广州市中启能源科技有限公司（下简称中启公司）与刘潮坚、广州市金佳信通信产品发展有限公司（下简称金佳信公司）合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初5619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中启公司上诉请求判令：1.撤销原审判决，改判确认中启公司对位于广州市黄埔区大沙地东6号101房的房产享有无偿使用权；2.本案诉讼费用由刘潮坚、金佳信公司承担。事实与理由如下：其一，现状理应包括权属现状，即中启公司对涉案场地享有无偿使用权。在评估涉案物业时，该物业一直由中启公司使用。同时，拍卖公告及拍卖须知中均未出现法院负责清场的内容。因此，中启公司享有无偿使用权为生效法律文书确认的权属现状，刘潮坚作为竞买人理应遵守。其二，中启公司取得使用权已为已生效的(2018)粤01民终12225号民事判决及(2017)粤0112民初1238号民事判决确认，本案不应当做出与上述判决相冲突的判决。被上诉人刘潮坚答辩称：一、拍卖公告已明确为不带租约拍卖。拍卖公告提及的现状一般指的是建筑物的物理结构、面积、装饰等情况，而本次拍卖公告已明确载明“本次拍卖为不带租约拍卖，房产拍卖成交并办理过户登记后，法院根据新所有权人的申请除去租赁权”；二、在(2019)粤0112执异205号执行异议和(2019)粤01执复765号执行复议案件中，中启公司请求撤销对涉案房屋的司法拍卖(不带租约)，并要求带租约拍卖，法院已驳回其异议请求和复议请求，并认为中启公司主张的对涉案房屋的无偿使用权不得对抗在先的抵押权，不得阻却执行；三、在(2020)粤0112执异45号执行异议和(2020)粤01执复389号执行复议案件中，中启公司请求撤销(2018)粤0112执4882号《搬迁通知书》，法院再次查明并认定中启公司对涉案房屋不享有无偿使用权，并驳回其拒不搬迁的异议和复议请求；四、原审判决认定与生效判决并不相违背。原审判决认定中启公司对涉案房屋享有的使用权是基于其内部的《关于广州市中启能源有限公司之增资协议》，中启公司所获得的权利是合同权利，根据合同相对性原则，中启公司的合同权利不能约束或对抗合同以外的人。因此，中启公司对涉案房产的使用权不得对抗抵押权，也不能对抗刘潮坚已取得的所有权。原审判决上述认定与(2017)粤0112民初1238号民事判决及(2018)粤01民终12225号民事判决的认定并不矛盾。被上诉人金佳信公司答辩称：同意刘潮坚的答辩意见。中启公司于2020年5月11日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认中启公司对位于广州市黄埔区大沙地东6号101房的房产享有无偿使用权；2.本案的诉讼费用由刘潮坚与金佳信公司共同承担。原审法院经审理查明：金佳信公司（出租方、甲方）与中启公司（承租方、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（下简称租赁合同）。合同第一条约定，租赁物位于广州市黄埔区大沙地东6号101（裕港大厦首层），租用面积为335平方米；甲方同意乙方将租赁物用于商铺用途，乙方在使用期内依法经营不受甲方干预，租赁期内如乙方改变经营用途，应事先征得甲方书面同意，否则甲方有权制止或提前终止合同，并追究乙方违约责任。第二条约定，租赁期限六年，自2016年5月1日起至2022年4月30日止；2016年5月1日至2019年4月30日的租金为268000元/月，2019年5月1日至2022年4月30日的租金为281400元/月，租金须于每月15日前支付当月租金；乙方在本合同签订后当天内向甲方缴交履约保证金804000元。该租赁合同未载明合同签订日期。金佳信公司、中启公司对原审法院（2020）粤0112执异45号《执行裁定书》查明的如下事实无异议：北京迪信通商贸股份有限公司（下简称迪信通公司、甲方一)、陈建斌(甲方二)与谢福恩(乙方一)、陆爱冬(乙方二)、吴剑辉(乙方三)、周绮玲(乙方四)、中启公司(丙方或目标公司)于2016年9月签订了一份《关于广州市中启能源有限公司之增资协议》（下简称《增资协议》）。《增资协议》确认，谢福恩为目标公司的实际控制人，实质享有公司100%股权。陆爱冬为公司的名义股东，在工商登记资料享有目标公司40%股权，吴剑辉为公司的名义股东，在工商登记资料享有目标公司30%股权，周绮玲为公司的名义股东，在工商登记资料享有目标公司30%股权。《增资协议》约定，甲方按约定对目标公司进行股权投资，以取得增资后目标公司56%的股权。甲方一向目标公司缴付现金投资款2048.74万元，甲方二向目标公司缴付现金投资款445.38万元。第四章特别约定第1条约定，金佳信公司拥有物业的租赁裕港大厦的一层用于目标公司经营通讯零售业务。如果引进厂家、运营商等合作伙伴，场地费用直接由金佳信公司收取。自营部分由目标公司免费使用。如需收取租金，另行签订租赁协议。上述《增资协议》没有签署日期，中启公司的代理人在2019年9月5日的笔录中陈述《增资协议》的签订时间是2016年9月26日。2017年3月14日，金佳信公司以中启公司租赁涉案房屋即裕港大厦首层面积335平方米的物业未支付租金为由要求解除合同并支付租金，向原审法院起诉中启公司。原审法院予以受理，案号为（2017）粤0112民初1236号。原审法院在该案中查明：《增资协议》于2016年9月签署，签署于租赁合同之后。金佳信公司主张租赁合同签订于2016年5月1日。中启公司主张该租赁合同不具有真实性，因为在2016年9月26日之前中启公司的公章为金佳信公司实质掌控；中启公司主张其从未支付过租金，其免费使用涉案房屋的依据是《增资协议》第3章第1条、第4章第1条的约定及投资方实际投了2200万元现金的事实。原审法院在该案中向金佳信公司释明：金佳信公司在该案中主张按照租赁合同关系来确认双方的关系，并提出诉求，但金佳信公司与中启公司之间关于涉案场地的关系有《增资协议》作出特别的约定，存在法院认定的法律关系与金佳信公司主张的法律关系不一致的风险。金佳信公司表示其清楚相关的风险，并坚持依据租赁合同关系来主张权利。原审法院审理后认为，双方签订的《增资协议》对增资后物业的使用、是否收取租金等有特别约定，金佳信公司以中启公司未按房屋租赁合同的约定支付租金为由主张解除合同、返还房屋及支付租金等请求缺乏依据，并于2018年2月5日判决驳回金佳信公司的全部诉讼请求。金佳信公司不服该判决，向广州市中级人民法院（下简称广州中院）提起上诉，该院以（2018）粤01民终12225号予以受理。广州中院认为，金佳信公司应举证证明依据租赁合同履行了交付租赁物的义务，涉案场地交付使用的依据来源于《增资协议》，从租赁合同和《增资协议》的签订时间和履行情况可以认定金佳信公司主张的租赁合同并无实际履行，金佳信公司主张以租赁合同法律关系审查其与中启公司之间的纠纷缺乏事实基础，广州中院于2018年9月4日作出“驳回上诉、维持原判”的判决。2017年3月14日，金佳信公司还以中启公司侵害物权、无权占用涉案房屋即裕港大厦首层面积为441.27平方米的物业而要求中启公司返还场地并支付占用费为由，向原审法院起诉中启公司。原审法院予以受理，案号为（2017）粤0112民初1238号。原审法院审理后认为，中启公司依据双方签订的《增资协议》占有涉案房屋是有权使用，于2018年2月5日判决驳回全部诉讼请求。金佳信公司不服该判决提起上诉，广州中院以（2018）粤01民终12211号予以受理，在该院审理期间，金佳信公司于2018年8月13日申请撤回上诉和撤回起诉，中启公司不同意金佳信公司撤回起诉。2018年8月20日，广州中院裁定不准许金佳信公司撤回起诉、准许金佳信公司撤回上诉。2017年3月22日，广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行（下简称农商行黄埔支）因与金佳信公司、单雪平、谢福恩、广东骏侨投资有限公司（下简称骏侨公司）、广州市新三一通讯设备有限公司（下简称新三一公司）的金融借款合同纠纷向原审法院提起诉讼，原审法院以（2017）粤0112民初1372号予以受理，并于2017年12月27日作出判决：一、金佳信公司于该判决生效之日起十日内向农商行黄埔支行偿还贷款本金50000000元，并支付利息、罚息、复利（截止至2017年11月6日，利息是1625450元、罚息（包括复利）是319124.43元，自2017年11月7日起，以50000000元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮20%再加收50%计付罚息；以25450元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮20%再加收50%计付复利，罚息不计算复利）；二、对上述判项所确定的债权，农商行黄埔支行对金佳信公司位于广州市黄埔区大沙地东6号101、201、301、401、501、601、701、801、901、1××1号房产［房产证号分别为：粤（2016）广州市不动产权第06203962、06203994、06203985、06204004、06204005、06203964、06203963、06203995、06203988、06204002号］及位于广州市黄埔区港湾路516号1101号［房产证号为：粤（2016）广州市不动产权第06204000号］折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；三、谢福恩、单雪平、新三一公司、骏侨公司对金佳信公司上述第一判项所确定的债务承担连带清偿责任；谢福恩、单雪平、新三一公司、骏侨公司承担保证责任后，有权向金佳信公司进行追偿。后金佳信公司不服该判决提出上诉，广州中院予以受理，案号为（2018）粤01民终726号。审理期间，广州运通农业有限公司（下简称运通公司）于2018年5月28日向广州中院提出变更当事人的申请。该院查明，农商行黄埔支行已将上述债权转让给运通公司，遂裁定运通公司替代农商行黄埔支行作为（2018）粤01民终7262号案件被上诉人参加诉讼，农商行黄埔支行退出诉讼。鉴于该案已变更当事人，广州中院于2018年6月2日作出终审判决，判令：一、金佳信公司于该判决生效之日起十日内向运通公司偿还贷款本金50000000元，并支付利息、罚息、复利（截止至2017年11月6日，利息是1625450元、罚息（包括复利）是319124.43元，自2017年11月7日起，以50000000元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮20%再加收50%计付罚息；1625450元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮20%再加收50%计付复利，罚息不计算复利）；二、对上述判项所确定的债权，运通公司对金佳信公司位于广州市黄埔区大沙地东6号101、201、301、401、501、601、701、801、901、1××1号房产［房产证号分别为：粤（2016）广州市不动产权第06203962、06203994、06203985、06204004、06204005、06203964、06203963、06203995、06203988、06204002号］及位于广州市黄埔区港湾路516号1101号［房产证号为：粤（2016）广州市不动产权第6204000号］折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；三、谢福恩、单雪平、新三一公司、骏侨公司对金佳信公司上述第一判项所确定的债务承担连带清偿责任；谢福恩、单雪平、新三一公司、骏侨公司承担保证责任后，有权向金佳信公司进行追偿。该案于2018年6月28日生效。2018年7月25日，朱跃清、张春玲分别因与金佳信公司的民间借贷纠纷向原审法院提起诉讼，原审法院以（2018）粤0112民初4101号、（2018）粤0112民初4104号予以受理，并于2018年12月29日分别作出判决，判令金佳信公司分别向朱跃清、张春玲偿还借款本金并支付逾期利息。2018年9月19日，张春玲、朱跃清分别以上述《增资协议》损害其利益为由，向原审法院提起债权人撤销权之诉，诉请撤销《增资协议》中第四章第1条。原审法院分别以（2018）粤0112民初5920号、（2018）粤0112民初5922号予以受理，并于2019年4月12日作出判决：撤销中启公司、迪信通公司、陈建斌、谢福恩、陆爱冬、吴剑辉、周绮玲于2016年签订的《增资协议》中的第四章“特别约定”第1条。中启公司、迪信通公司、陈建斌不服上述判决，向广州中院提起上诉，该院分别以（2019）粤01民终14282号、（2019）粤01民终14283号予以受理，并于2019年10月22日判决：撤销原审法院（2018）粤0112民初592号民事判决、驳回张春玲的全部诉讼请求；撤销原审法院（2018）粤0112民初5922号民事判决、驳回朱跃清的全部诉讼请求。2018年8月15日，运通公司向原审法院申请执行，原审法院以（2018）粤0112执4882号立案执行。在执行期间，原审法院以（2018）粤0112执4882号之一执行裁定书裁定评估、拍卖、变卖被执行人金佳信公司名下位于广州市黄埔区大沙地东6号101、201、301、401、501、601、701、801、901、1××1号房产［房产证号分别为：粤（2016）广州市不动产权第06203962、06203994、06203985、06204004、06204005、06203964、06203963、06203995、06203988、06204002号］及位于广州市黄埔区港湾路516号1101号[房产证号为：粤（2016）广州市不动产权第06204000号]的房产。2019年8月13日，原审法院在淘宝网网络司法拍卖平台发布拍卖公告（第一次），定于2019年9月15日上午10时起至2019年9月16日上午10时止（延时的除外），在淘宝司法拍卖平台对涉案房屋进行拍卖，起拍价为24419901元。拍卖公告上注明涉案房屋已设置抵押权，抵押权登记时间为2016年7月27日，原审法院于2016年10月9日查封该房屋。拍卖公告第四条第一款载明，标的物按评估时现状交付，交付时实物与评估报告不一致的风险及评估基准日至交付之时产生的风险如隐藏瑕疵、缺陷、损毁等均由买受人承担。标的物介绍中载明“本次拍卖为不带租约拍卖，房产拍卖成交并办理过户登记后，法院根据新所有权人的申请除去租赁权”。2019年8月8日，中启公司向原审法院提出异议，请求撤销对涉案房屋的网络司法拍卖，明确中启公司对该物业享有无偿使用权，原审法院以（2019）粤0112执异205号予以受理。中启公司在该案中称其基于上述《增资协议》对涉案房屋享有无偿使用权。原审法院于2019年9月24日作出驳回中启公司异议请求的裁定。中启公司不服该裁定提起复议，广州中院以（2019）粤01执复765号予以受理。该院于2019年11月30日作出裁定：驳回中启公司的复议申请，维持原审法院（2019）粤0112执异205号执行裁定。2019年9月16日，买受人刘潮坚以37319901元竞得涉案房屋，并于2019年9月17日缴纳了竞拍款。2019年9月27日，原审法院向刘潮坚送达了关于涉案房屋产权转移及过户的执行裁定书。2020年3月2日，原审法院向中启公司及相关占有使用人发布了《搬迁通知书》，要求该公司及相关占有人自原审法院迁出公告发布之日起十日内，自动迁出涉案房屋。2020年3月6日，中启能源向原审法院提出异议，请求裁定撤销（2018）粤0112执4882号搬迁通知书，按照拍卖公告中明确的状执行，即按照已经生效的广州中院作出的（2018）粤01民终1221号民事裁定书及（2018）粤01民终12225号民事判决书执行。原审法院以（2020）粤0112执异45号予以受理，并于2020年4月16日作出执行裁定：驳回中启公司的异议请求。中启公司不服该执行裁定提起复议，广州中院以（2020）粤01执复389号予以受理。并于2020年8月28日作出执行裁定：驳回中启公司的复议申请，维持原审法院（2020）粤0112执异45号执行裁定。原审庭审中，中启公司与刘潮坚确认中启公司已于2020年9月18日将涉案房屋交还给刘潮坚。原审法院认为，本案的争议焦点为中启公司对涉案房屋是否享有合法的使用权。首先，拍卖公告的标的物介绍中已载明“本次拍卖为不带租约拍卖”，拍卖公告中所载明的“按现状交付”并非代表带租约拍卖。且根据生效判决的认定，金佳信公司将涉案房屋交付给中启公司使用是基于《增资协议》，而非租赁合同。其次，涉案房屋于2016年7月2日办理了抵押登记，抵押权人是广州农商行黄埔支行。而根据生效判决查明的事实，《增资协议》于2016年9月26日才签署，晚于抵押权的登记时间。在未经抵押权人同意的情况下，在抵押物上设立权利负担，不能对抗成立在先的抵押权，因此，中启公司的因《增资协议》而取得的无偿使用权不能对抗成立在先的抵押权。最后，刘潮坚竞买得涉案房屋，并已支付了相关款项，涉案房屋的所有权自刘潮坚收到原审法院作出的《执行裁定书》时即2019年9月27日起转移，刘潮坚作为涉案房屋的所有权人对该房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利。中启公司基于《增资协议》取得的权利是合同权利，不能对抗刘潮坚已取得的所有权。综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，于2021年1月7日判决如下：驳回广州市中启能源科技有限公司的全部诉讼请求。案件受理费100元，由广州市中启能源科技有限公司负担.经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规和司法解释的规定。本案的争议焦点是中启公司对涉案房屋是否享有无偿使用权。中启公司基于其与金佳信公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《增资协议》主张公司取得涉案房屋的无偿使用权。对此，本院认为：其一，中启公司在（2017）粤0112民初1236号及（2018）粤01民终12225号案中确认其与金佳信公司签订的《广州市房屋租赁合同》未实际履行，故中启公司据此主张其对涉案房屋享有无偿使用权缺乏事实根据。其二，《增资协议》签订于涉案房屋被抵押之后，无证据反映各方签订该协议约定转让涉案房屋使用权的行为已征得抵押权人同意，故中启公司基于《增资协议》对涉案房屋享有的使用权不能对抗原抵押权人，原审法院据此根据抵押权人的申请将涉案房屋“不带租约拍卖”，并在拍卖公告中注明将“根据新所有权人的申请除去租赁权”，中启公司虽以实际使用人的名义就此提出异议，但其异议已经原审法院及本院裁定驳回。在刘潮坚通过拍卖成为新的所有权人后，中启公司再次就原审法院发出的搬迁通知提出异议，但亦经原审法院及本院裁定驳回，中启公司随后向买受人刘潮坚实际交还涉案房屋。故此，中启公司依据《增资协议》主张其对涉案房屋享有无偿使用权，缺乏法律依据。综上，原审判决驳回中启公司的诉请并无不当，应予维持。综上所述，上诉人中启公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人广州市中启能源科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭红玉审 判 员 邓 颖审 判 员 李光华二〇二一年八月四日法官助理 王文杰书 记 员 唐颖琪