河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀06民终4272号上诉人（原审被告）：河北金硕房地产开发有限公司，住所地博野县兴华南街路西锦绣花园小区3号楼1单元101号。法定代表人：聂爱春，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨军超，河北言复律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：夏利晓，女，1979年12月11日出生，汉族，住山西省天镇县。委托诉讼代理人：黄安达，北京识广律师事务所律师。上诉人河北金硕房地产开发有限公司（以下简称金硕公司）因与被上诉人夏利晓房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省博野县人民法院（2021）冀0637民初367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金硕公司上诉请求：1．依法撤销博野县人民法院作出的（2021）冀0637民初367号民事判决第二项，驳回被上诉人的利息主张；2．一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：本案房屋买卖合同无效的责任应当由被上诉人全部承担，因此应当依法撤销博野县人民法院做出的（2021）冀0637民初367号民事判决第二项，即驳回被上诉人的利息主张。事实和理由：1．被上诉人购买该房产本意是在炒房，其工作地点和生活地点不在房产所在地，甚至也不在该房产周围县市。就本案来说，现在房产价格低迷，被上诉人要求合同无效、支付利息，但是如果房价一直上涨，其必然要求交付房屋以获取利益。如果人民法院支持其利息要求，就相当于在客观上保护了炒房者不受损失，也就是在法律层面默许支持了炒房行为，进一步助长炒房者的炒房行为，因为客观上炒房只会获利，而利益不会受损。在一审时，被上诉人拒绝了上诉人愿意为其调换同等面积、同一项目的同一户型房屋。如果被上诉人不是以炒房为目的，这完全可以满足被上诉人的居住目的，足以说明被上诉人是以炒房为目的。2．一审法院判决给付被上诉人利息损失有利于助长和支持被上诉人的炒房行为。被上诉人工作地点和生活地点不在房产所在地，其在房价上涨、没有预售许可证的情况下，于2017年6月购买房屋，房价低迷时主张合同无效、支付利息，明显系炒房行为。一审法院判决从被上诉人交付首付款的日期起赔偿被上诉人首付款的利息，不但违背双方的约定，也相当于助长和支持被上诉人的炒房行为。因此，望二审法院依法撤销博野县人民法院作出的（2021）冀0637民初367号民事判决第二项，驳回被上诉人的利息主张。夏利晓辩称，1．导致《房屋买卖合同》无效的根本原因在于上诉人没有取得房屋预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定：出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。上诉人在没有取得商品房预售许可证的情况下将房屋卖给答辩人，其已经构成根本违约，故答辩人的利息损失应当由上诉人赔偿。2．上诉人认为答辩人购买房屋的目的系炒房没有事实依据，纯粹是上诉人的主观猜测，不值一驳。夏利晓目前名下没有任何商品房，属于刚需人员，购买房屋的根本目的系解决居住问题。上诉人在对答辩人的背景没有调查清楚的情况下即主观地认为其购买房屋的行为是“炒房行为”，没有任何的事实依据。3．限购政策本质属于政府规章，根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，合同只有在违反法律、行政法规的情况下才属无效。《房屋买卖合同》无效的根本原因在于上诉人违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，而非当地政府的相关限购政策。答辩人既没有炒房的目的，也没有违反限购的规定，其利息损失应当由违约方上诉人承担。综上所述，答辩人认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。夏利晓向一审法院起诉请求：1、确认原被告签订的锦绣花园认购协议书无效。2、依法判决被告返还原告购房款20万元，并支付利息（自2017年6月18日起至2020年8月19日止以本金20万元为基数按照年利率6%计算利息；自2020年8月20日起至给付之日止以本金20万元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年6月18日，原告夏利晓与被告金硕公司签订锦绣花园认购协议书，约定：原告夏利晓购买被告金硕公司开发的锦绣花园小区××单元××号房屋一套，被告金硕公司于2019年12月31日前向原告交付该商品房，原告夏利晓为此向被告金硕公司交纳购房款20万元。交房日期届满后，被告金硕公司没有交付该房屋。庭审时，原告夏利晓诉称被告金硕公司所出售的该房屋仍没有取得房屋预售许可证，房屋至今也没有开工建设。对此，被告金硕公司没有提供相关的预售许可证等审批手续。为证实自己的主张，原告夏利晓提供了以下证据：1、2017年6月18日原被告签订的锦绣花园购房协议书一份，证实原告与被告存在房屋买卖法律关系。2、2017年6月13日河北金硕房地产开发有限公司出具的收据一张（金额2万元）、2017年6月18日河北金硕房地产开发有限公司首付款收据一张（金额18万元），以上共计200000元。对此，被告金硕公司对证据的真实性没有异议。关于原告夏利晓主张的利息损失，原告没有提供证据，原告的理由：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，合同被认定无效后，应当给予利息。关于利息的计算方式依据的是《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》。对此，被告金硕公司的质证意见：双方签订的是认购协议书，说明双方在签订协议时，对房屋尚未取得预售许可证是明知的，被告认为该协议书符合双方的真实意思表示，即在房屋证件不齐全的情况下，双方同意签订认购协议，因此合同是有效的。假设合同无效也是双方同样存在过错，按照民法典的基本原则双方都有过错的，都应当承担过错责任，所以被告认为被告不应当返还利息，只应当返还收到的房款。一审法院认为，原告夏利晓与被告金硕公司于2017年6月18日签订锦绣花园认购协议书，约定了合同当事人、价款、购买房屋面积、维修、前期物业管理以及争议解决方式等等内容，足以说明该认购协议书属于商品房买卖合同范畴。在本案的庭审中，被告金硕公司没有提供该商品房的预售许可证等审批手续，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条本院应当认定该购房协议书无效。原告夏利晓共计向原告金硕公司交纳购房款20万元，因合同无效故被告金硕公司应当全部返还。被告金硕公司在没有商品房预售许可证等审批手续的情况下签订锦绣花园认购协议书，具有主要过错。原告夏利晓没有审查被告金硕公司的预售资质就签订锦绣花园认购协议书，亦具有一定过错。根据合同法相关规定，原告夏利晓可以根据双方的过错程度要求被告金硕公司赔偿损失。鉴于原告夏利晓最直观的损失为银行存款利息损失，故酌定自2017年6月18日起由被告金硕公司按照同期中国人民银行公布的一年期存款基准利率赔偿原告夏利晓的损失直至全部还清之日止。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、原告夏利晓和被告河北金硕房地产开发有限公司于2017年6月18日签订的锦绣花园认购协议书无效；二、被告河北金硕房地产开发有限公司返还原告夏利晓购房款20万元，并支付利息损失（利息以20万元为基数自2017年6月18日起至全部给付清之日止按照同期中国人民银行公布的一年期存款基准利率计算）。以上给付限判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,473元，由被告河北金硕房地产开发有限公司负担。本院二审查明事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失。本案中，金硕公司在没有取得商品房预售许可证等审批手续的情况下，与夏利晓签订锦绣花园认购协议书，导致合同无效，金硕公司存在过错，应当赔偿夏利晓受到的损失。一审判决酌定自2017年6月18日起由金硕公司按照同期中国人民银行公布的一年期存款基准利率赔偿夏利晓的损失直至全部还清之日止，并无不当，应予维持。综上所述，金硕公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,300元，由上诉人河北金硕房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 康珍惠审 判 员 田 苗审 判 员 肖 雅二〇二一年八月十八日法官助理 刘秀卿书 记 员 李雪朔