山东省冠县人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁1525执异83号案外人：周艺（曾用名周义），女，1976年10月18日出生，汉族，住聊城市东昌府区。申请执行人：冠县华丰建筑安装工程有限公司，住所地冠县和平路北首。统一社会信用代码：9137152506159400P。法定代表人：丰明涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：许珊珊，该公司职工。委托诉讼代理人：南方，该公司法律顾问。被执行人：聊城嘉润置业有限公司，住所地冠县冠宜春西路24号。统一社会信用代码：91371525682588998W。法定代表人：张蕾，该公司董事长。被执行人：张蕾，女，1972年10月7日出生，汉族，住冠县。在本院执行（2021）鲁1525执2332号冠县华丰建筑安装工程有限公司（简称华丰建筑）与聊城嘉润置业有限公司（简称嘉润置业）、张蕾建设工程施工合同纠纷一案中，案外人周艺对本院执行张蕾名下位于聊城新东方龙湾18号楼2单元292室房产一处不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查,并对张蕾进行了电话质证、短信质证，与华丰公司代理人南方进行了当庭质证。现已审查终结。案外人周艺称：2017年5月9日，异议人周艺与被执行人张蕾签订协议书，双方约定：张蕾将自己的位于聊城新东方龙湾15号楼2单元292室房产卖给异议人，异议人支付给了张蕾交易价款150万元。聊城新东方龙湾开发商由于种种原因没有取得该小区的商品房证书，不能将出售的小区商品房办理所有权证书。张蕾购买该处房产时，在聊城市不动产中心对于购买房产事宜进行了备案，直到异议人于2018年11月15日入住时，仍然不能办理小区的商品房所有权证书，更不能为业主办理房地产所有权证书。异议人周艺与张蕾签订协议书后，张蕾将自己购房的买卖合同、收款收据等手续尽数交给了异议人，房产进行了交接，收取了钥匙、验收证明等手续，随即对毛坯房进行了装修，缴纳了相应的物业费用，入住至今。请求停止对该房产的执行。案外人周艺向本院提交的证据均为复印件有：1、周艺2021年7月8日提交的《说明》一份：本人周艺（身份证号：372501197610××××），2017年5月9日与张蕾签订协议书，张蕾将自己名下的新东方龙湾18号楼2单元292室转让给我，并将购房合同、收据等手续全部交付给我。由于当时疏忽，协议书误将18号楼的“18”写成“15”，直到最近才发现笔误。为此，我到龙湾物业公司查询，张蕾名下只有18号楼2单元292室房产一处，15号楼2单元292室户主为朱宏锐。龙湾物业工作人员杨彦东2021年7月8日《证明》：15-292业主朱宏锐，不是张蕾。18-292，业主张蕾，办理人电话186××××2606。物业费交至21年12月底，备注：二手房。经办人杨彦东。2、冠县人民法院2020年12月16日（2020）鲁1525执保1694号协助执行通知书一份，查封张蕾名下的位于聊城市龙湾小区18幢2单元292号房产一处。3、《商品房预售合同》一份：合同编号：YS0000010874,出卖人聊城市水城房地产开发有限公司，买受人张蕾。地址：古楼办事处湖滨路新东方.龙湾第18幢2单元9层292号。签订时间2016年1月28日。4、2017年5月9日，聊城嘉润置业有限公司（甲方）与异议人周艺（乙方）、张蕾（丙方）签订的《协议书》一份：甲方因经营困难，向乙方借款，2013年10月11日690，330元，2014年4月17日1，168，174元，2014年4月23日476，873元，合计本金2，335，377元。至2017年5月9日止，尚欠借款本金2，335，377元及利息。因甲方无力偿还借款，经协商确定由丙方用自己的房产代甲方抵顶债务，协议如下：一、丙方将其位于聊城新东方龙湾15号楼2单元292室房屋作价150万元转让给乙方，冲抵借款本金150万元及相应利息。协议签订后先行将房屋及房产手续交付乙方，等具备办理过户登记条件时双方应及时办理过户登记手续。二、剩余借款835，377元本金及相应利息由甲方继续承担偿还义务。三、因丙方原因导致不能及时办理房屋登记手续的，由甲方向乙方承担赔偿责任。5、《借款协议书》三份、各附聊城嘉润置业有限公司收据一份：甲方聊城嘉润置业有限公司向乙方周义借款三笔：（1）2013年10月11日至2014年4月1日，借款690，330元，月利率2%；（2）2014年4月17日至2014年7月16日，借款1168，174元，月利率2%；（3）2014年4月23日至2014年7月22日，借款476，873元，月利率2%。三份《借款协议书》均有聊城嘉润置业有限公司盖章和周义签字。6、周艺提交的2021年7月10日《房屋使用情况说明》一份：我叫周艺，2017年5月9日，张蕾将聊城新东方龙湾18号楼2单元292室转让给我后，我委托我四姨张冬玲代为管理，以下大部分事情由张冬玲经手。一、房屋装修：按门、购油烟机炉具、地板、晾衣架、卫浴、灯具、灶台、窗帘、热水器、空调以及购买上述物品的张冬玲工商银行6217××××9141卡历史明细情况。二、《历月电费明细》一张，显示：用电地址：聊城市东昌府区，用电量：2017年6月至2018年12月，合计用电3度。2019年1月至2021年6月，合计用电5269度。三、居住情况：张蕾自2017年5月9日将房屋转让给我后，我2018年装修，2019年1月1日开始对外出租。2019年1月1日至2019年12月31日张冬玲代我将房屋租给李淑英，现金支付租金。2020年1月1日至2020年6月30日又续租半年，李淑英通过微信转给张冬玲10000元。2020年10月15日我将房屋租给明红迎，并签订合同，租期一年，2020年10月15日至2021年10月14日，租金19500元，实收19300元，由明红迎使用山东农信银行卡6223××××1457转给我二姨张爱玲工商银行卡6222××××4851。18号楼2单元9楼同楼层两户邻居李学晶、董纪平有书面证明房屋居住使用情况。7、张冬玲与李淑英签订的房屋租赁合同一份：张冬玲将龙湾18号楼2单元292室出租给李淑英，租期2019年1月1日至2019年12月31日，年租金20000元，押金2000元，中介费900元李淑英负担。甲方张冬玲电话186××××2606，乙方李淑英电话189××××9129。2019年12月31付2020年1月1日至2020年6月30日半年房租10000元。8、微信截图一份，显示：“转账-来自聊龙李淑英，10，000元，转账说明：冬玲姐，房租，转账时间2019-12-23”。9、地板收款收据两张，上面均记载了电话号码186××××2606。此号和张冬玲与李淑英签订的房屋租赁合同上所留号码一致。10、工商银行《借记卡账户历史明细清单》一张，显示：户名张冬玲，卡号：6217××××9141，账号：1611××××9951。11、甲方（出租方）周艺与乙方（承租方）明红迎于2020年10月15日签订的《房屋租赁合同》一份，显示：甲方将新东方龙湾18号楼2单元292室出租给乙方，租期12个月，自2020年10月15日至2021年10月14日，租金每年18，000元，保证金1，500元（附2020年10月12日明红迎转账19，300元给工商银行张爱玲6222****4851账户转账清单一张）。12、18号楼2单元293室邻居董纪平及18号楼2单元291室邻居李学晶均《证明》：自2018年底以来，18号楼2单元292室一直长期有人居住，2018年底到2020年上半年李淑英居住，2020年10月份至今明红迎居住。申请执行人华丰建筑答辩称：1、周艺与张蕾之间不存在房屋买卖合同关系；2、周艺在执行异议过程中并未提交已支付购房款的证据；3、周艺并未占有涉案不动产；4、房屋未办理过户手续，证明涉案房产还是归张蕾所有。综上，周艺所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求驳回异议。被执行人张蕾答辩称：周艺在异议申请书中提出的2017年5月9日支付给了张蕾交易价款150万元，张蕾本人并没有收到这笔款项，张蕾记不清是否向周艺借款，对用涉案房屋抵账一事也没有印象。本院于2021年7月27日调查水城房地产开发有限公司工作人员刘彩朋，刘彩朋称：18号楼2单元292室业主已把能办理房产证的手续领走，该业主能办理房产证的时间是2020年5月14日。本院经审查查明：华丰建筑诉嘉润置业、张蕾建设工程施工合同纠纷一案，本院作出（2021）鲁1525民初466号民事判决书，判决嘉润置业、张蕾偿还华丰建筑1，580，088元及利息、费用。判决生效后，华丰建筑向本院申请执行，本院于2021年6月4日立（2021）鲁1525执2332号执行案件。在诉讼前，本院于2020年12月16日出具（2020）鲁1525执保1694号《协助执行通知书》，查封了张蕾名下位于聊城市龙湾小区18幢2单元292室房产一处。案外人周艺不服，以该房张蕾已代聊城嘉润置业有限公司抵债给周艺为由，于2021年6月22日向本院提出书面异议，要求解除查封。本案审查过程中，经本院调查，至2020年5月4日，涉案房屋便可以办理产权的过户手续，但周艺称因无法联系张蕾无法办理过户手续。本案审查过程中，周艺虽然提交了《借款协议书》三份、聊城嘉润置业有限公司收据三份，但未提交款项的过付手续。本院认为，异议人周艺所提异议能否排除执行应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条来判断。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照会同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非买受人自身原因未办理过户登记。”异议人在异议申请书中称与张蕾达成房屋买卖协议，但所提交的证明材料均证明用房屋抵偿借款，且张蕾未明确认可将涉案房屋出售给异议人也未明确认可收到异议人支付的房款，异议人在本案主张的张蕾将涉案房屋卖给异议人的事实本院不予认定；本院在对张蕾进行调查时，虽然张蕾认可《协议书》中名字是本人所签，但张蕾未明确认可向周艺借款，也未明确认可涉案房屋抵账的事实，故异议人所提交的《协议书》在执行异议程序中本院不应采信。异议人主张的借款金额过大，仅提交三份借据，并未提交支付款项的证据的情况下，本院无法认定异议人与被执行人存在借款行为。综上，异议人既未提交有效的合同，也未提供有效证据证实交付了款项，其主张的事实本院无法认定，其异议请求本院不应支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人周艺的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  李海勋审判员  黄振波审判员  王永艳二〇二一年八月三十一日书记员  曹玉娟