湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初1476号原告：陈彩红，男，1968年12月17日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：刘吉春，湖南金州律师事务所律师。被告：郑立武，男，1968年7月17日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：洪日，湖南天恒健律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘勇军，湖南天恒健律师事务所律师。第三人：长沙市建筑工程有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路二段151号。法定代表人：孙秀莲，执行董事。委托诉讼代理人：李君（系公司员工），女，1993年7月2日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。第三人：刘建军，男，1963年5月2日出生，汉族，住湖南省长沙市。委托诉讼代理人：杨曙，湖南琼武律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玉苹，湖南琼武律师事务所实习律师。第三人：丁建平，女，1966年2月13日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：杨曙，湖南琼武律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玉苹，湖南琼武律师事务所实习律师。原告陈彩红（以下简称原告）诉被告郑立武（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日作出（2019）湘0111民初2663号民事判决，被告郑立武不服，向长沙市中级人民法院申请再审。长沙市中级人民法院于2020年11月24日作出（2020）湘01民再97号民事裁定书，撤销本院（2019）湘0111民初2663号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭对本案进行审理，并依据当事人申请追加长沙市建筑工程有限责任公司（以下简称长沙建筑公司）、刘建军、丁建平作为本案第三人参加诉讼。2021年7月16日，本院第一次对本案公开开庭审理。2021年7月30日，本院第二次对本案公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人刘吉春，被告及其委托诉讼代理人洪日、刘勇军，第三人长沙建筑公司的委托诉讼代理人李君，第三人刘建军、丁建平的共同委托诉讼代理人杨曙、杨玉苹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还租房押金50000元并支付逾期退还租房押金款所产生的利息（利息计算方式：以50000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准自2017年10月4日起计算至被告清偿之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年10月6日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定：原告租赁被告坐落于长沙市雨花区砂子塘新锐湘都南栋门面作为经营场地使用，租期从2011年3月1日至2017年10月4日，每年租金280000元，一次性交付押金50000元。2010年10月6日，被告收到原告缴纳的50000元押金，并出具收条。在租赁期间，原告按照约定使用房屋，并对房屋做好日常的维护工作。在租期届满后，原告结清所有应交费用，要求被告全额退还押金，但被告均以各种理由拒绝退还。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，原告在2019年向法院提起诉讼时，双方的房屋租赁合同并没有解除，还在履行中。被告未收到第三人长沙建筑公司的解除通知，长沙建筑公司明确该通知并未经过公司内部讨论，而且其也没有单方面解除合同的意思。被告提交的证据证明，期间租金缴纳方一直是被告，被告提交的退款申请书，也有长沙建筑公司确认，因此，截止到2019年3月，被告和长沙建筑公司签订的租赁合同也没有解除。鉴于长沙建筑公司与被告的合同没有解除，被告没有返回保证金的义务。原告与被告签订的第一份租赁合同时间是在2010年10月，但租金起算是2011年3月，期间有5个月免租期，双方口头约定50000元押金是冲抵期间租金的，装修免租期不可能达5个月。第三人长沙建筑公司述称，对于原告与被告之间签订的租赁合同，长沙建筑公司并不知情，不认可被告的转租行为。长沙建筑公司要求被告返还租赁场所才知道存在多重转租关系，之前的租金一直是被告支付。长沙建筑公司认为原告与被告之间系非法转租关系，与长沙建筑公司没有直接的法律关系。第三人丁建平述称，丁建平作为本案第三人没有法律依据，不是本案适格第三人。第三人刘建军述称，第三人刘建军的行为属于职务行为，是为长沙建筑公司代为管理租赁物的行为，本案租赁押金返还与第三人刘建军无关，第三人刘建军不是适格第三人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：长沙建筑公司系位于长沙市雨花区部分房屋的所有权人（长房权证雨花字第××号）。2010年10月6日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定依法租赁甲方位于砂子塘新锐湘都南栋一楼门面、二楼总面积的一半门面给乙方，租期自2011年3月1日起至2017年10月4日止，年租金为28万元，房租按季度支付，每次支付3个月租金7万元。签约时，依法需交合同保证金5万元及首次季度租金7万元。当日，被告向原告出具收条，载明：收到原告缴纳的押金5万元。2014年3月14日，长沙建筑公司（出租方）与被告（承租方）签订了一份《房屋门面租期合同》，约定：长沙建筑公司将位于砂子塘面积2000平方米房屋出租给被告，年租金21万元，租期从2014年4月1日至2019年3月31日止。同时还约定，未经长沙建筑公司书面同意，不得私自转租，否则长沙建筑公司有权解除合同。2015年12月22日，长沙建筑公司发布一《通告》，载明“由于承租位于砂子塘新锐湘都南栋一、二楼门面的承租人郑立武先生违背我公司与郑立武先生租赁协议中的第六条《乙方未经甲方书面同意，不得私自转租，转让，否则甲方有权解除合同，收回出租的房屋，》经公司集体讨论决定，与郑立武先生解除合同，收回该房屋的使用权，望各位与郑立武先生签订了转租协议的租赁户接到此通告后在2015年12月30日前来我公司物管中心办理退房手续……”。之后，案外人汤望军自2016年3月开始，每三个月向第三人刘建军转账7万元的租赁费，截止2017年9月29日。2017年8月28日，长沙建筑公司与第三人丁建平签订了一份《房屋门面租赁合同》，约定将砂子塘新锐湘都南栋1、2楼面积640平方米出租给第三人丁建平，租赁期自2017年9月1日至2022年8月30日止，租金18万元，该合同出租方盖章处为长沙建筑公司物管中心。2017年10月4日，第三人丁建平与汤望军签署《房屋门面租赁合同》，约定将雨花区砂子塘新锐湘都南栋一、二楼门面900平方米出租给汤望军，租金33万元，租赁期自2017年10月4日至2022年10月3日止。2020年1月13日，长沙建筑公司（甲方）与汤望军、第三人丁建平（乙方）签订《合同终止协议》，约定双方于2017年9月1日签订的租期自2017年9月1日至2022年8月30日、租金18万元／年的《房屋门面租赁合同》终止，甲方支付乙方55万元作为补偿金。上述终止协议签署后，原告已撤出该场地，未再进行租赁。另查明，原告称其与案外人汤望军系夫妻关系，第三人刘建军称其与第三人丁建平系夫妻关系，第三人刘建军系长沙建筑公司物管中心主任。长沙建筑公司向被告出具了2016年4月至2018年11月29日期间的租金收据，载明期间的租金缴纳者为被告。2019年9月2日，被告向长沙建筑公司出具《退款申请书》，载明因双方租赁合同于2019年3月24日到期，申请退回2001年4月28日缴纳的房屋押金20万元。原告及汤望军租赁案涉门面后，用于长沙彩红生鲜市场管理有限公司（以下简称彩红生鲜公司）经营，公司现已注销。2019年10月11日，被告向本院对原告及汤望军提起诉讼，并将彩红生鲜公司、长沙建筑公司列为第三人，本院受理该起房屋租赁合同纠纷后，案号为（2019）湘0111民初11227号。被告在该案中提起诉讼请求：1、解除原告、汤望军与被告之间的租赁关系，并请求原告、汤望军、彩红生鲜公司返还全部租赁场地；2、原告、汤望军连带支付所欠租金22万元。被告在该案事实与理由中称，被告与长沙建筑公司于2005年8月29日就案涉场地达成了房屋租赁协议，后分别又于2006年5月16日、2009年3月25日及2014年3月14日续签了三份房屋租赁合同，在2016年2月以前，原告一直将租金按时支付给被告，但自2016年2月起至2019年3月31日，原告未将租金支付给被告，而是委托第三人刘建军将租金支付给被告，未得到被告同意。在该案开庭审理后，被告于2019年11月11日向本院申请撤诉，本院对该案作出准予撤诉裁定。本院认为，本案争议焦点为被告应否向原告退还5万元租赁保证金并支付相应利息。一、关于原告与被告之间租赁合同效力问题。本案中，被告作为案涉场地的承租人，其与长沙建筑公司的租赁合同中明确约定未经长沙建筑公司书面同意，不得对外转租，长沙建筑公司在庭审中明确表明不认可被告与原告之间的租赁合同效力。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。可见，对于承租人未经出租人同意转租的，法律赋予出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效；而根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”规定，未经出租人同意的转租合同，出租人应在知道或者应当知道其转租之日六个月内请求解除租赁合同或确认转租无效。从本案查明事实看，原告自2010年10月6日与被告签订租赁合同后，展开了相应经营活动，长沙建筑公司又设有物管中心进行租赁管理，其应当知晓被告将房屋转租给原告事实，但并无证据证明其在六个月内对被告转租给原告的行为提出异议。因此，本案原告与被告签订租赁合同并不因被告未经同意而转租无效。二、关于被告是否应退还原告5万元押金及支付利息的问题。1、关于2015年12月22日的《通告》产生的相应法律后果。该《通告》发布的时间为2015年12月22日，已经超过其知道或应当知道被告转租之日起6个月，且长沙建筑公司称并未作出该《通告》所称的决议，且之后依旧向被告出具租金收据，而第三人刘建军称该《通告》未实际履行，故不能认定《通告》发生解除租赁合同的法律效力；但从《通告》的内容来看，明确表明了因被告未经同意转租，长沙建筑公司决议解除与被告的租赁合同，且从该《通告》的形式来看，该《通告》落款处加盖了长沙建筑公司物管中心的公章，足以使一般人信任该通知系长沙建筑公司作出，故不能苛责原告去审查该《通告》内容是否属实以及是否产生相应法律效果。原告在2016年3月开始便将租金交至长沙建筑公司物管中心主任即第三人刘建军处，未再支付给被告，行为上反应了其内心认为原告与被告之间租赁合同已经解除。综上，虽然原告与被告之间租赁合同依旧有效，但原告有理由相信双方之间合同已经解除，原告亦有理由认为租金应向长沙建筑公司交付而非被告。被告称，原告系委托第三人刘建军向其交租金，缺乏相应约定，本院不予认可。2、关于原告与被告是否自2017年10月5日起形成不定期房屋租赁合同关系。本院认为，合同系双方合意之产物，在2017年10月4日，原告的配偶汤望军与第三人丁建平就案涉场地的部分房屋签订了一份《房屋门面租赁合同》，原告有理由相信第三人丁建平有相应房屋出租的权利，其并未与被告继续履行租赁合同的意思，现有证据不能认定原告与被告在2017年10月5日后形成了不定期租赁合同关系。3、关于原告是否拖欠被告租金的问题。本案原告与被告就2016年2月以前的租金问题无争议，因原告自2016年3月其原告将租金交给第三人刘建军而产生争议。原告与被告的租赁合同约定，双方合同自2017年10月4日到期，而无论是原告主张的认为双方之间合同已经解除而向第三人刘建军交付租金，还是被告主张的原告委托第三人交付租金，根据原告举证的转账记录来看，其已经按合同约定的租金标准支付了2017年10月4日前的租金。而在此之后，被告并无证据证明原告与被告之间达成了续租协议，故被告以原告存在租金未支付故不退还押金，缺乏事实与理由。综上，原告主张被告自双方合同期满之日即2017年10月4日向原告返还押金50000元，符合约定，本院予以支持。原告主张被告应按中国人民银行同期贷款利率自2017年10月4日向其支付资金占用利息，系相应资金被占用之损失，本院予以支持。被告提交的证据不足以证明其在2017年10月4日后不退还50000元保证金，应承担举证不利之后果。另外，被告称因双方的免租期过长，所以该50000元系用于支付2011年3月1日之前的租金，缺乏依据，本院不予认可。本案长沙建筑公司作为出租人，在对转租行为、租金的收取等方面存在管理上的不当，以至于本案中出租人、承租人、次承租人及出租人的管理者之间关系混乱，至于本案长沙建筑公司是否违反与被告之间的租赁合同约定、第三人刘建军相应行为是否损害被告的权益，不在本案审理范围内。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告郑立武应于本判决生效后十日内向原告陈彩红返还保证金50000元及资金占用期间的利息（以50000元为基数，自2017年10月4日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1050元，由被告郑立武负担，公告费560元，由原告陈彩红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 李 慧人民陪审员 文 芳人民陪审员 熊慧玲二〇二一年八月二十五日法官 助理 陈家义书 记 员 许晶玉附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。