江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终1854号上诉人（原审原告、反诉被告）：左其保，男，1970年11月22日生，汉族，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：刘艳，江苏名友律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘国峰，男，1985年4月8日生，汉族，住河南省洛阳市偃师市。委托诉讼代理人：郭建超，江苏慎韬律师事务所律师。原审第三人：常州科教城投资发展有限公司，住所地江苏省常州市武进区常武中路18号常州科教城。法定代表人：夏文宽，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：上官阳城，江苏华东律师事务所律师。委托诉讼代理人：张峥，江苏华东律师事务所律师。上诉人左其保因与被上诉人刘国峰、原审第三人常州科教城投资发展有限公司（以下简称常州科教城）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院(2020)苏0412民初4484号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。左其保上诉请求:1.请求撤销一审判决并依法改判；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审庭审中上诉人、被上诉人对于存在租金6万和转让费4万没有异议，但对于转让费4万元包括的内容双方存在争议。转让费是租金以外，上诉人、被上诉人对租赁店铺有形资产、无形资产价值的体现，实际被上诉人认可了租赁店铺的价值才产生后续的租赁。这从被上诉人付款时间2019年7月20日至8月21日支付4万元，2019年8月20日签订租赁店铺合同，就能一目了然，被上诉人先购买了店铺的设备排除了上诉人在同一场所另开奶茶店的权利后，租赁店铺才有意义。且在2020年9月27日上诉人与被上诉人解除租赁合同当天，被上诉人己将转让的所有物品搬走。故一审认定50000元为租金是错误的认定，该50000元应为先支付的转让费。2.一审法院以合同尚未解除擅自将店铺上锁，客观上使被上诉人无法使用店铺，认定上诉人应退还2019年12月后的租金，为认定事实错误。被上诉人于2019年10月12日写下的欠条，明确于10月30日支付完毕房租和转让费，如拖欠自动关门、停止营业，视为违约，并愿意承担一切违约费用。但被上诉人并未按该欠条约定履行付款义务，至2019年12月仍未支付任何款项，上诉人无奈将店铺上锁，被上诉人对该事实是明知的，但发生后被上诉人继续不支付剩余租金也不要求店铺开锁，所购买的设备及其本人的部分物品也都在商铺内不做任何处理。上诉人的锁门行为不是被上诉人拒绝支付租金的理由，且被上诉人以自有的物品继续占有使用着上诉人的店铺，被上诉人应当支付至2020年9月27日店铺的租金。3.一审法院以合同尚未解除擅自将店铺上锁，客观上使被上诉人无法使用店铺，不予支持上诉人要求被上诉人承担违约责任，为认定事实错误。上诉人的锁门行为不是必然导致被上诉人无法使用店铺的原因，被上诉人明知未支付租金拒接上诉人电话，到后续更换手机号码导致上诉人无法与其联系，被上诉人违约、自身懈怠处理事情的行为导致双方无法使用店铺，故按照双方租赁合同的约定，被上诉人应当承担违约责任。4.一审法院判决被上诉人仅需支付至2019年12月的租金，要求上诉人退还35000元，对转让费却无任何处理。让本是违约方的被上诉人，只需支付15000元即可使用上诉人店铺至2020年9月27日，还可获得转让设备，获利巨大；让本是守约方的上诉人无法使用店铺、也无法另开奶茶店损失巨大。5.上诉人与被上诉人签订租赁合同，被上诉人租赁上诉人正在经营的奶茶店，并口头约定转让费为40000元，该费用包括出售给被上诉人的设备和给上诉人的经营补偿。该事实从2019年8月20日双方签订的店铺租赁合同、2019年10月12日被上诉人出具的欠条可以明确，被上诉人支付给上诉人的费用包括店铺租金和转让费。书面合同和口头约定同样具有法律效力，双方都应依约履行义务。被上诉人刘国峰二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。原审第三人常州科教城二审陈述：本案与原审第三人无关，第三人没有其他意见。左其保向一审法院起诉请求：1.判令刘国峰立即支付租金46000元；2.判令刘国峰以46000元为基数从2019年10月30日起按每天230元支付违约金，暂主张支付违约金至2020年1月17日为18000元；3.本案诉讼费用由刘国峰承担。刘国峰向一审法院反诉请求：1.确认刘国峰与左其保之间的房屋租赁合同关系已于2019年10月20日解除；2.判令左其保向刘国峰返还已付租金60000元；3.判令左其保赔偿营业损失暂计10000元；4.本案诉讼费用由左其保承担。一审法院经审理查明，2018年10月22日，左其保与常州市大学科技园投资公司签订“生活服务便利中心”承包经营合同,将科教城文渊楼公寓一楼建筑面积400平方米租赁给左其保,约定租期为3年（2018年10月1日至2021年9月30日）,三年期满经考核满意再续签2年,租金每年140000元。2018年12月，左其保领取了营业执照和食品经营许可证，经营项目：预包装食品（含冷藏冷冻食品）销售、热食类食品销售、自制饮品制售（不含使用压力容器制作饰品、不含自酿白酒）。2019年8月20日，左其保将文渊楼7、8号店面转租给刘国峰。当事人双方签订店铺租赁合同,约定租期4年（2019年9月5日至2023年9月5日）,租金每年60000元,每年8月1日前一次性付清,押金5000元,卫生管理费每间600元每年,如拖欠租金按每日0.5%计算违约金，经营项目为：奶茶、油炸鸡排、鸡腿等。后双方又口头约定40000元转让费。合同签订后，刘国峰先后付款共计50000元。2019年10月12日，刘国峰写下欠条,确认欠左其保房租和转让费共计46000元,承诺于10月30日还清,如拖欠自动关门、停止营业,视为违约,并愿意承担一切违约费用。2019年11月22日，当事人双方因房屋租赁问题发生纠纷，左其保报警。2020年9月18日，左其保向刘国峰发函要求解除合同，双方当庭确认刘国峰于9月27日已腾空房屋、结清水电费，合同于当日解除。常州市大学科技园投资有限公司于2019年9月10日变更名称为常州科教城投资发展有限公司。本案一审的争议焦点为50000元的性质是属于租金还是转让费+租金？双方损失如何计算？针对争议焦点，左其保陈述：50000元属于转让费40000元+租金，转让费虽然没有签订合同，却是租房前就谈好的。因刘国峰未支付房租，其于2019年12月将刘国峰店铺门锁上，要求刘国峰承担合同约定的违约金。刘国峰陈述：50000元的性质是属于租金，加上其介绍他人租房的差价10000元，租金60000元其已支付。因左其保未能协助办理营业执照导致其不能开业经营。左其保违约，应返还租金60000元，承担损失10000元。一审法院认为，左其保、刘国峰所订房屋租赁合同是双方真实意思表示，常州科教城未提出反对意见，不违反法律规定，各方均应依约履行合同义务。关于50000元的定性问题，首先，双方的承包经营合同中明确约定为租金，没有关于转让费的约定；其次，刘国峰于2019年10月12日书写的欠条中亦明确欠“转让费和租金”；最后，左其保没有提交相关证据证明50000元属于转让费，双方没有办理转让物品的清单和手续，故刘国峰支付的50000元属于租金。刘国峰陈述的差价10000元没有证据证明，该院不予认可。关于合同解除问题，双方于2020年9月27日协商一致提前解除合同的行为，不违反法律规定，该院予以确认。合同解除前左其保于2019年12月已擅自锁门，客观上刘国峰无法使用店铺，该院认定刘国峰应付租金至2019年12月左其保锁门前。刘国峰已经支付租金50000元，扣除实际使用至2019年12月左其保锁门前的15000元，剩余部分左其保应退回。关于违约责任问题，一方面，刘国峰要求返还租金的主要理由是无法申领营业执照，首先，双方签订的店铺租赁合同中并无相关约定，即双方未将是否可以申领营业执照约定为返还租金的条件；其次，双方签订合同的目的并非为了申领营业执照，且是否可以领取营业执照属于行政机关管理范围，与左其保的履约行为无关，更不能据此认为左其保已构成根本违约，故刘国峰要求返还全部租金的反诉请求该院不予支持。另一方面，左其保在2019年12月双方尚没有解除合同的情形下，擅自将刘国峰店铺的门上锁，导致刘国峰无法经营，其行为违反双方合同的约定，故左其保要求刘国峰承担合同的违约责任，该院不予支持。关于刘国峰要求左其保承担损失10000元的反诉请求，因其未提交证据证明，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条规定，该院遂判决：一、左其保与刘国峰于2019年8月20日签订的《店铺租赁合同》于2020年9月27日解除。二、左其保于判决生效之日起十日内退回刘国峰租金35000元。三、驳回左其保、刘国峰其余诉讼请求。一审本诉案件受理费996元，由左其保负担。反诉案件受理费1300元，由刘国峰负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人应按合同约定全面履行各自义务。左其保与刘国峰签订的租赁协议系双方真实意思表示，合法有效，双方之间存在房屋租赁法律关系。与此同时，因当事人双方在一审庭审中均认可存在4万元的转让费，即双方存在口头的转让协议，转让内容为奶茶经营权、店里设备等。在此情形下，当事人双方对刘国峰已支付5万元的性质存在争议。根据租赁协议、口头转让协议内容以及当事人双方履行合同的情形，刘国峰支付的5万元应为其支付的房屋租金。一方面，刘国峰向左其保支付5万元并未注明款项的性质、用途，左其保亦未向刘国峰出具收条等收款凭证载明款项的性质用途。债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务。据此，因刘国峰与左其保签订的租赁协议中约定了租金的支付期限即每年8月1日前一次性付清当年租金，而双方口头转让合同中未约定转让费的支付期限，故刘国峰已支付的5万元应认定为其向左其保支付的房屋租金。另一方面，刘国峰于2019年10月12日向左其保出具的欠条载明，其尚欠“左其保房租+转让费共计46000元”，可见在刘国峰支付5万元后其仍结欠左其保转让费未予支付，故其之前支付的款项应为房屋租金。现因左其保于2019年12月擅自锁门导致刘国峰无法使用店铺，根据刘国峰实际使用店铺的期间，其应支付租金15000元，而左其保已实际收取租金5万元，故应向刘国峰返还35000元。左其保在本案中仅主张房屋租金费用，故对双方之间的转让合同纠纷，本案不予理涉。综上，左其保的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2296元，由上诉人左其保负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  万海峰二〇二一年八月三十日法官助理  骆云辉书 记 员  杨 青