贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0222民初7790号原告：杨俭芬，女，1978年12月11日生，汉族，住贵州省盘州市。原告：唐友瑞，男，1977年9月5日生，彝族，住贵州省盘州市。委托诉讼代理人：杨俭芬，女，1978年12月11日生，汉族，住贵州省盘州市。被告:盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司，住所地，贵州省六盘水市盘州市亦资街道胜境大道与团结西路交叉口经信大厦第六、七楼，统一社会信用代码：91520222057089069A。法定代表人：钱廷昌,盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司执行董事。委托诉讼代理人：杨菊先，盘州市红果街道法律服务所法律服务工作者，执业证号：32409172100098。原告杨俭芬、唐友瑞与被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月28日受理后，依法适用简易程序，于2021年8月19日公开开庭进行了审理。原告杨俭芬及原告唐友瑞的委托诉讼代理人杨俭芬，被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨菊先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨俭芬、唐友瑞向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决被告支付二原告逾期办理商品房所有权初始登记违约金35049.27元。2021年4月27日至2021年7月27日的资金占用期间利息损失1379.38元。并以未支付逾期办证违约金金额为基数，按照年利率15.4%支付自2021年7月28日起至逾期办证违约金支付完毕之日止的资金占用期间利息损失。二、案件受理费由被告承担。事实及理由：2013年12月7日，原告杨俭芬、唐友瑞作为买受人，被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司作为出卖人，签订《商品房买卖合同》一份（含附件），约定二原告共同购买被告开发的位于贵州省盘州市房屋一套，总价款288947元。《商品房买卖合同》第八条约定原告于合同签订之日支付购房首付款91877元及相关费用（此款已于签订合同当天支付），余款190000元以公积金贷款方式给付（此款已在本案起诉时给付完毕）。第二十二条对房屋转移登记进行了明确的约定：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”并对出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的情形作出列举，违约金应当按照：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原被告双方于2013年12月7日签订的《商品房买卖合同》（含相关合同附件）系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对双方都有约束力，双方都应按合同约定履行义务。二原告按约定向被告交付房款，并交纳维修基金已经依约履行了合同义务，被告也应当根据合同约定向二原告支付违约金。庭审中，原告将诉讼请求变更为：请求依法判决被告支付二原告逾期办理商品房所有权初始登记违约金35049.27元。被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司辩称，1.从双方的商品房买卖合同中可以看出，被告应于2017年12月30日前将该商品房所有权初始登记有关文书转交给原告，从原告起诉之日已有三年之多，在这期间原告并未向被告主张任何权利，视为对自己权利的放弃，本案诉讼时效已过；2.暂且不论诉讼时效已过的问题，原告请求的违约金无法看出计算期间，所以违约金不应得到支持。本院经审理认定事实如下：原告杨俭芬、唐友瑞与被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司于2013年12月7日签订《商品房买卖合同》，约定原告以281877元的总价款向被告购买位于盘州市，房屋建筑面积为86.3平方米。其中《商品房买卖合同》第二十二条第三项约定：“（一）出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列（1）（2）项处理：……（2）买受人有权退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告也按约定交付购买款281877元，后又于2021年5月14日补差价7070元。2020年5月15日，被告向云鼎尚城全体业主发布《盘州市云鼎尚城项目产权办理工作进展通知》，承诺公司将严格按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，按照总房款每日万分之一的标准计算对应违约金，并于具备产权分割条件并公示后予以兑现。2021年4月22日，被告在盘州市不动产登记中心完成不动产登记手续。2021年4月23日，被告向全体业主发布《公告》，通知业主可自行前往盘州市不动产登记中心办理产权手续。上述事实有双方当事人的陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、发票、和解协议，被告提交的盘州市南方·云鼎尚城项目产权办理告全体业主书、贵州不动产登记受理通知单、盘州发布上的公告、贵阳都市报的公告等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点是：1.原告的起诉是否已超过诉讼时效？2.被告是否存在违约行为，是否应当向原告支付相应的违约金？3、被告是否应当支付原告资金占用期间的利息损失？关于原告的起诉是否已超过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”的规定，尽管本案合同成立于民法典施行前，但双方因合同履行产生争议发生于民法典施行后，本案应当适用民法典的相关规定。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”及第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：……（二）义务人同意履行义务。”的规定，因被告于2020年7月30日与原告签订《和解协议》，被告同意向原告履行逾期办理产权证违约金，本案诉讼时效因被告同意履行义务而发生中断，应重新计算，原告于2021年7月28日向本院提起诉讼未超过诉讼时效期间，被告辩称本案已超过诉讼时效期间的理由不能成立，本院不予支持。关于被告是否存在违约行为，是否应当向原告支付相应的违约金的问题，按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年12月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告直至2021年4月22日才完成不动产登记，被告的行为已构成违约，应当按照约定的标准日万分之一向原告支付违约金，对于计算的基数，根据合同约定，按已付房款进行计算，被告违约期间时原告实际交付房款为281877元，自2017年12月31日开始计算违约金至2021年4月21日，被告应支付违约金为34022.5534875.90元（281877元×1÷10000×1207天≈34022.55元），对原告主张超出的部分，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款、第一百九十五条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告杨俭芬、唐友瑞逾期办理商品房所有权初始登记违约金34022.55元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费355元，由原告杨俭芬、唐友瑞负担30元，被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司负担325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  徐国艳二〇二一年八月十九日书记员  胡荣敏