广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终1860号上诉人（原审原告）：吴礼荣，男，1943年11月22日出生，香港特别行政区居民，住中国香港九龙。委托诉讼代理人：许法人，广东广能律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁献丹，广东广能律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：恩平市鳌峰养老服务有限公司，住所地广东省恩平市恩城新园路25号。统一社会信用代码：91440785MA54AQGH6D。法定代表人：胡秀美。被上诉人（原审被告）：胡秀美，女，汉族，1980年3月10日出生，住广东省廉江市，现住广东省恩平市恩城新园路25号。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：梁显军，广东广信君达律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：杨蕾，广东广信君达律师事务所实习律师。上诉人吴礼荣因与被上诉人恩平市鳌峰养老服务有限公司（以下简称鳌峰养老公司）、胡秀美租赁合同纠纷一案，不服广东省恩平市人民法院（2020）粤0785民初2363号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴礼荣上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或对一审判决直接予以改判；2.改判吴礼荣与鳌峰养老公司签订的《房屋租赁合同》已于2020年8月31日解除；3.本案一、二审诉讼费用均由鳌峰养老公司、胡秀美承担。事实和理由：一、《房屋租赁合同》已于2020年8月31日解除，吴礼荣并无违约行为，一审法院认定吴礼荣不具有合同解除权毫无依据。本案的“交楼日”是2020年1月17日，理由在一审庭审及一审代理词已经详述；退一万步来说，即便按鳌峰养老公司、胡秀美所认为的将2020年6月1日作为“交楼日”，吴礼荣也并未违约，因为《房屋租赁合同》第二条A点已明确约定：“甲方应于2020年3月1日前完成搬迁工作并交付乙方使用（按实际交楼日子计算）”，也就是说，吴礼荣能或未能在2020年3月1日前交付，租期的起算已经考虑到了签约时未能确定的时间因素即从实际交楼日起算，即便吴礼荣于2020年6月1日交付，按双方约定也不构成违约。一审法院不仅无视鳌峰养老公司、胡秀美已于2020年1月17日使用涉案房屋注册公司经营的事实，直接认定吴礼荣未在2020年3月1日交付房屋构成违约；更无视鳌峰养老公司、胡秀美逾期长达数月未履行支付押金和第一年租金义务且未经吴礼荣同意肆意拆除房屋墙体、构成严重违约的事实，作出鳌峰养老公司、胡秀美是在行使不安抗辩权的认定。由此可见，一审法院未全面审查事实真相而作出的一审判决是错误的。即便吴礼荣于2020年6月1日才交付房屋，一审期间吴礼荣和鳌峰养老公司、胡秀美都提供了证据证明吴礼荣在2020年6—8月特别是6月多次催促鳌峰养老公司、胡秀美应缴纳租金，而鳌峰养老公司、胡秀美仍拖延至2020年8月31日收到吴礼荣解除合同通知的《告知函》后，才于2020年9月1日转账支付租金和押金，这完全不是在行使不安抗辩权，是恶意违约。鳌峰养老公司、胡秀美在收到合同解除通知后才支付租金和押金的行为毫无意义，改变不了其已经严重违约且合同已经解除的事实。吴礼荣并无违约行为，有合同解除权。一审法院在鳌峰养老公司、胡秀美已毫无诚信可言，缺乏后续合同继续履行的信任基础的情况下，作出驳回吴礼荣全部诉讼请求的判决是不合理不合法的，更是错误的。二、一审法院认定鳌峰养老公司、胡秀美因办理危房鉴定而暂不预付租金和押金是合法合理的，并无事实和法律依据。吴礼荣在签订《房屋租赁合同》时已向鳌峰养老公司、胡秀美出示了涉案房屋的不动产权证和国土证，并向鳌峰养老公司、胡秀美提供了复印件作为合同附件，即吴礼荣已按一般出租合同及鳌峰养老公司、胡秀美要求提供了有关证件。鳌峰养老公司、胡秀美也于合同签订之时清楚了解涉案房屋的楼龄，更清楚签约目的是开办养老机构，而鳌峰养老公司、胡秀美对于开办养老机构需要何种证件也并未在签订合同时提出任何异议，现鳌峰养老公司、胡秀美也没有提供任何证据证明其在缔约过程中要求吴礼荣提供有关所谓的消防材料，一审法院将鳌峰养老公司、胡秀美在签约时考虑不周的经营责任全部转嫁到了吴礼荣身上。在吴礼荣催收租金时，鳌峰养老公司、胡秀美却以涉案房屋可能系危楼这一荒谬理由作为拒绝支付租金的借口。一审法院作出的判决书第17页第六行“两被告订立涉案《房屋租赁合同》的目的是开办医养养老机构，两被告在办理消防相关手续过程中，发现涉案房屋因楼龄过长可能存在危房的可能性及原告吴礼荣无法提供建设工程规划许可证而无法办理相关消防手续，从而导致其合同目的无法实现，两被告行使不安抗辩权而暂不预付租金和押金是合法合情合理的”毫无事实和法律依据。第一，鳌峰养老公司、胡秀美计划开办养老机构，应该完全清楚养老机构建设的场地、消防等各方面的要求，并且《房屋租赁合同》所涉及的租赁期限长达20年、相关投资金额巨大，内容详尽，鳌峰养老公司、胡秀美按道理是完全已经经过现场考查、周密考虑后才与鳌峰养老公司、胡秀美签订合同的。第二，鳌峰养老公司、胡秀美也在《房屋租赁合同》第二点确认“该房屋完全符合鳌峰养老公司、胡秀美使用条件”，这当然包括了涉案房屋符合消防项目的要求和标准的确认。从常理来讲，一个准备开办养老机构长达20年的承租人不可能在未对养老机构开办场地要求做过全方面了解的情况下随意签订租赁合同，鳌峰养老公司、胡秀美签订合同时已明知吴礼荣能提供的证件仅有不动产权证及国土证，但却在吴礼荣催收第一年租金和押金时行使所谓的不安抗辩权，以此要挟吴礼荣延长租期，顺延免租期，这完全是恶意逾期履行合同义务，属于极其恶劣的违约行为。第三，事实证明涉案房屋也并非危楼，完全不阻碍鳌峰养老公司、胡秀美实现合同目的。第四，退一万步来说，鳌峰养老公司、胡秀美在发现涉案房屋需要做危楼鉴定可能无法实现自身合同目的的时候，可直接和吴礼荣解除合同，另行租赁其他房屋，而不是一边要求合同继续履行，一边拒绝履行支付租金义务，从而使吴礼荣无法实现合同目的。三、一审法院将鳌峰养老公司、胡秀美应尽义务认定为履行合同的诚意，属于认定事实不清。一审法院作出的判决书第16页倒数第二行称“被告胡秀美已经依约向原告吴礼荣支付了定金50000元及搬迁费100000元，以示其履行合同之诚意”，鳌峰养老公司、胡秀美将鳌峰养老公司、胡秀美支付定金和搬迁费是合同明文约定的承租人义务，鳌峰养老公司、胡秀美按时支付租金和押金也是合同明文约定的承租人义务。四、《房屋租赁合同》并未约定鳌峰养老公司、胡秀美可未经吴礼荣同意擅自破坏墙体进行装修，且鳌峰养老公司、胡秀美在2020年8月31日收到吴礼荣解除合同的通知后，仍继续在租赁房屋内破坏墙体，属于严重违约，更属于恶意破坏吴礼荣财物，一审法院认定鳌峰养老公司、胡秀美可以擅自装修房屋毫无依据。根据《房屋租赁合同》第五条第8点约定:“鳌峰养老公司、胡秀美租赁期间要保护房屋及其附属物品、设备设施，如有损害或被盗等情况由乙方负责”，鳌峰养老公司、胡秀美在拒绝履行合同主要义务且吴礼荣已明确解除合同的情况下，未经吴礼荣同意，鳌峰养老公司、胡秀美于2020年8月29日起擅自对租赁房屋进行装修，破坏房屋原有结构及设施，经吴礼荣制止仍未停止对租赁房屋的破坏行为，给吴礼荣造成了严重的经济损失。一审法院作出的判决书第18页第五行“原告吴礼荣将涉案租赁物交付给两被告使用，两被告有权根据其实际对涉案租赁物进行装修、使用”毫无法律依据。吴礼荣租赁房屋给鳌峰养老公司、胡秀美使用，并未在合同约定鳌峰养老公司、胡秀美可根据其实际对涉案租赁物进行装修，也并未有法律规定承租人承租房屋后理所当然可以对租赁物的墙体进行肆意破坏并装修，退一万步来说，鳌峰养老公司、胡秀美租赁房屋后想拆除墙体进行装修完全可以先请求吴礼荣的同意或与吴礼荣签订装修条款的补充协议，而不是无视合同约定，明知不能擅自损害房屋仍肆意妄为破坏墙体。一审法院无视合同约定，直接认定鳌峰养老公司、胡秀美可肆意装修房屋。五、一审法院认定吴礼荣主张2020年的租金毫无依据是认定事实错误，免租期成立的前提是作为承租人的鳌峰养老公司、胡秀美如期完全履行合同义务，鳌峰养老公司、胡秀美拒不履行构成严重违约，则鳌峰养老公司、胡秀美的免租期权利自始消灭。从签订《房屋租赁合同》的目的来看，吴礼荣的目的是为了按时获取租金，合同解除之前，鳌峰养老公司、胡秀美作为承租人应按照合同约定按时支付押金和租金。免租期系双方约定在鳌峰养老公司、胡秀美按时完全履行合同义务（包括但不限于按时支付租金、押金和保护涉案房屋不被损坏）的前提下，吴礼荣才免收部分期限租金，其设立的初衷是为了促进鳌峰养老公司、胡秀美能如期完全履行合同义务，而不代表鳌峰养老公司、胡秀美可以逾期甚至拒绝履行合同义务。本案又系鳌峰养老公司、胡秀美违约造成合同解除，即已不能实现约定免租期的意图，因此造成出租人免租期内的租金损失，理应由违约方也就是鳌峰养老公司、胡秀美承担。一审法院作出的判决书第18页倒数第五行“但原告吴礼荣至2020年6月1日尚未交付涉案房屋给两被告使用，且原告吴礼荣请求的上述期间仍在免租期内，故原告吴礼荣请求两被告支付上述期间的租赁费，理据不足，本院不予支持”的陈述毫无事实依据，一审法院无视免租期生效的前提系鳌峰养老公司、胡秀美先在交楼日支付第一年租金和押金，错误认定免租期系指鳌峰养老公司、胡秀美在不支付第一年租金和押金的情况下仍可免费使用涉案房屋，这不仅不符合《房屋租赁合同》的约定，更不符合常理。一审法院凭主观臆断作出该认定，依此作出的判决更是错误的。合同解除后，吴礼荣自认倒霉不再主张2020年全年的租金，仅要求鳌峰养老公司、胡秀美尽快将房屋归还。六、鳌峰养老公司、胡秀美擅自拆除墙体进行装修构成违约，吴礼荣理所应当具有阻止鳌峰养老公司、胡秀美破坏涉案房屋的权利。一审法院认定鳌峰养老公司、胡秀美有权根据其实际对涉案房屋进行装修使用毫无依据。从合同签订的前提来看，吴礼荣之所以能同意将涉案房屋出租给鳌峰养老公司、胡秀美，系因为鳌峰养老公司、胡秀美在签订合同时就已确认房屋完全符合其要求且鳌峰养老公司、胡秀美同意不对涉案房屋进行破坏墙体的装修行为，这也体现在《房屋租赁合同》的条款里。吴礼荣系本着鳌峰养老公司、胡秀美保证涉案房屋原有的完整性才同意出租的，退一万步来说，即便鳌峰养老公司、胡秀美要求装修，也可以和吴礼荣协商，征得吴礼荣同意之后自然可以进行装修，但鳌峰养老公司、胡秀美却采取了吴礼荣最不认可的做法，在违约的情况下且吴礼荣亳不知情的情况下肆意破坏涉案房屋的墙体及结构，这完全与吴礼荣同意出租的前提背道而驰。再者，《房屋租赁合同》约定乙方不能退租，但能转租，如果作为出租方的吴礼荣不能根据其与鳌峰养老公司、胡秀美签订的《房屋租赁合同》阻止鳌峰养老公司、胡秀美的装修，那么鳌峰养老公司、胡秀美在日后将涉案房屋转租出去，是不是也意味着鳌峰养老公司、胡秀美和转租方都可以随意将涉案房屋的墙体损坏拆除，甚至自由加盖楼层。吴礼荣只是将涉案房屋出租给鳌峰养老公司、胡秀美，并不是赠予给鳌峰养老公司、胡秀美，吴礼荣作为涉案房屋的所有权人，有阻止房子墙体被拆除的权利。七、鳌峰养老公司、胡秀美经多次催告仍拒绝支付第一年租金和押金就是根本违约行为，《房屋租赁合同》已于2020年8月31日解除，吴礼荣要求鳌峰养老公司、胡秀美支付免租期内的租金合法合理。吴礼荣将涉案房屋出租多年，从未遇到租客要求出具建设工程规划许可证的情形，鳌峰养老公司、胡秀美承租时也并未提及这点。退一万步来说，吴礼荣深知自己只有不动产权证和国土证，如果鳌峰养老公司、胡秀美在商议签订合同时告知吴礼荣需要出具该证件的话，吴礼荣根本就不会同意出租给鳌峰养老公司、胡秀美。本次《房屋租赁合同》约定的房屋租赁期限为20年，故约定了长达8个月的免租期，现鳌峰养老公司、胡秀美违约导致合同解除，当然丧失了免租期权利，吴礼荣主张鳌峰养老公司、胡秀美支付免祖期的租金完全合理合法。免租期生效的前提系鳌峰养老公司、胡秀美先在交楼日支付第一年租金和押金且鳌峰养老公司、胡秀美租赁满20年，这不代表鳌峰养老公司、胡秀美在不满足上述两个条件的情况下仍可免费使用涉案房屋。一审法院完全割裂了免租期生效的前提和鳌峰养老公司、胡秀美享有免租期的联系，孤立地错误理解了免租期的含义。鳌峰养老公司、胡秀美在没有按时交付第一年租金和押金时就已经丧失了免租期权利。鳌峰养老公司、胡秀美支付定金是吴礼荣同意签订《房屋租赁合同》的前提，搬迁费也是鳌峰养老公司、胡秀美支付给涉案房屋的原有租户的费用，吴礼荣只是代为转交。支付定金并不等于支付了租金和押金。八、《房屋租赁合同》的签订显失公平，属于可撤销合同。吴礼荣签订合同时已76岁高龄，且长期生活在中国香港地区，并不清楚恩平市房屋租赁的市场价格。根据《中华人民共和国民法典》第151条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撒销”和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”，吴礼荣已有76岁高龄，明显缺乏基于理智考虑而实施法律行为的能力，且签订合同时并没有任何人员陪同，鳌峰养老公司、胡秀美正是利用吴礼荣孤身一人且不清楚恩平市房屋租赁市场价格这一点，以低于正常市场的价格，诱导76岁高龄的吴礼荣签署房屋租赁合同，并约定长达20年的租期，这是完全不合理且显失公平的。我国国家健康卫生委员会2020年发布的《2019年我国卫生健康事业发展统计公拫》统计，居民人均预期寿命为77.3岁，而合同到期之日，吴礼荣已经高达96岁接近100岁。从常理来讲，一个76岁的高龄老人是不会也不可能签订一份长达20年的合同的。再者，房屋租赁面积为3780平方米，合同约定长达20年的租期，但租金的金额却只是每五年才递增两千多元，与合同签订时的市场交易习惯明显不相符，完全显失公平，满足可撤销的条件。但吴礼荣本着友好诚信的原则，仍同意履行本合同。殊不知，吴礼荣已让步至此，鳌峰养老公司、胡秀美却得寸进尺逾期长达数月仍拒绝交租，其严重违约的恶劣行为不仅侵害了吴礼荣的合法权益，更辜负了吴礼荣基于租赁关系对其形成的合理信赖。无奈之下，吴礼荣只好于2020年8月31日向鳌峰养老公司、胡秀美发出解除合同的通知，以维护自己的合法权利。二审法庭调查中，吴礼荣补充事实理由如下：一、房屋租赁合同已明确约定交楼按实际日期计算，也就是说双方一致的意见是无论何时交楼，免租期都提前或者相应顺延，即便按一审判决所言，认为2020年6月1日交楼，吴礼荣此时交房都是符合合同约定的，不存在违约情形。二、该合同由鳌峰养老公司、胡秀美草拟，吴礼荣已76岁高龄，且患有白内障，故签订合同时吴礼荣是孤身一人且是由鳌峰养老公司、胡秀美向口述合同条款，吴礼荣签订合同时知道自己违约需要一次性赔偿15万元，对于还应赔偿三倍装修费且鳌峰养老公司、胡秀美可自行转租等条款毫不知情，该合同条款由鳌峰养老公司、胡秀美草拟，完全倾向于保护鳌峰养老公司、胡秀美的权益，对吴礼荣明显显失公平。三、鳌峰养老公司、胡秀美签订合同时已确认该房屋完全符合使用条件，且明确知道该楼的楼龄，完全对涉案房屋是否属于或者可能属于危房有清晰的认知，鳌峰养老公司、胡秀美明知楼龄仍与吴礼荣签订长达20年的租赁合同就意味着完全认可涉案房屋的楼龄不影响其实现合同目的，如果鳌峰养老公司、胡秀美真的对楼龄如此介意，完全去租赁新建的房屋，而不是来向吴礼荣租赁涉案房屋，再者从鳌峰养老公司、胡秀美有意签订合同时，吴礼荣就一直予以配合，鳌峰养老公司、胡秀美完全可以签订合同之前就与吴礼荣沟通测试涉案房屋能否符合开设养老机构的各项条件，而不是在合同进入履行阶段后以各种理由阻挠吴礼荣实现合同目的。四、一审判决书已确认涉案房屋是合法建筑物，且为吴礼荣合法所有，吴礼荣就此签订房屋租赁合同所有程序合法合规，经鳌峰养老公司、胡秀美自行鉴定后也确认涉案房屋并不是危楼，鳌峰养老公司、胡秀美主张合同目的无法实现自始至终无事实依据。五、一审法院判决鳌峰养老公司可以随意装修，合同约定鳌峰养老公司、胡秀美可以转租，这意味着鳌峰养老公司、胡秀美无需吴礼荣同意转租给第三人后，第三人也可对涉案房屋随意装修，随意加建，因此产生的安全风险由谁承担。鳌峰养老公司、胡秀美共同辩称，一、一审法院查明事实清楚，适用法律正确，一审判决公平合理，请求二审法院维持一审判决。二、吴礼荣的诉讼请求不具有请求权基础，其主张解除合同但并无法定或约定的解除权，吴礼荣按照合同约定应当在2020年3月1日前完成搬迁并交付租赁物使用，在合同第二条约定里面，2020年3月1日交付为基础再通过括号的形式约定在3月1日前具体哪天交付则以实际交楼为准，无论是按照文本解释还是商业习惯的考量该括号的解释都只是在3月1日前交付的实际日期，所以吴礼荣显然未能在该日期前交付，显然违约。根据吴礼荣与原承租人的搬迁协议书及吴礼荣与鳌峰养老公司、胡秀美之间的微信聊天记录可知，直到2020年5月31日吴礼荣才腾空了房屋才具备交付的初步条件，迟延3个月完全房屋搬迁已严重违约，大大减少了免租期，并损害了鳌峰养老公司、胡秀美的租赁权益，吴礼荣在6月1日称可以交付，但是涉案的房屋是20多年的房屋，需要进行消防验收，根据合同第六条约定，吴礼荣有责任提供协助办理各项证件相关资料包括但不限于第一款的消防、工商、环保，吴礼荣却在聊天记录中称我只负责租房子给你，其他办理证照不再我的负责范围之内，而直到2020年8月10日，鉴定公司才对涉案房屋作了危房报告，显示涉案房屋符合交付标准可以办理消防手续，显然正是由于吴礼荣违反诚实信用原则，拒不交付，导致鳌峰养老公司、胡秀美自掏腰包作危房鉴定，显然在鉴定报告出来之前不应当纳入租赁期限。二、涉案合同由吴礼荣和胡秀美共同自由协商签订，意思表示真实，合法有效，吴礼荣单方以其年龄大担心胡秀美转租而足以阻碍合同履行，有意拖延相关手续的配合，属于违约行为。三、涉案房屋已经由吴礼荣违法收回，至今未按照合同约定交付给鳌峰养老公司、胡秀美正常使用，已经构成严重违约。吴礼荣向一审法院起诉请求：1.判令吴礼荣与鳌峰养老公司签订的《房屋租赁合同》已于2020年8月31日解除；2.判令鳌峰养老公司按照每月租金32000元的标准向吴礼荣支付自2020年1月17日起至2020年8月31日的租金为243200元，并按照每月租金32000元的标准支付2020年9月1日起至租赁房屋恢复原状并交付吴礼荣之日的逾期腾房占有使用费；3.判令鳌峰养老公司对广东省江门市恩平市的物业恢复原状；4.判令胡秀美对上述三项诉讼请求承担连带责任；5.判令本案的诉讼费用由鳌峰养老公司、胡秀美承担。一审法院认定事实：吴礼荣为恩平市恩城新园路24-25号房屋的所有权人。2020年1月1日，吴礼荣（出租人、甲方）与恩平市鳌峰医养中心（承租人、乙方，联系人：胡秀美）签订编号为ＥＰ20191230Ａ的《房屋租赁合同》一份，约定：甲方租金收款账户：吴礼荣，中国银行，621785＊＊＊＊＊＊＊＊＊4453，甲方特别声明：吴礼荣妻子张银花，身份证：Ｒ409622（2），继承作为租金第二收款人；第一条：本房屋场所用途为开办医养养老机构；第二条：租赁期限与交接约定房屋租赁期自2020年3月1日至2040年2月28日（共20年），经乙方确认该房屋完全符合乙方使用条件，房屋经甲乙双方签字盖章并缴交定金50000元给甲方视为生效。注明：Ａ.甲方应于2020年3月1日前完成搬迁工作并交付乙方使用（按实际交楼日子计算），Ｂ.免租期为2020年3月1日至2020年11月30日，共8个月；第三条：租赁标的物（房产证：私00××55）占地面积715.20平方米，建筑面积3780.00平方米，空地为出入通道；第四条：租赁分阶段租金、押金明细：1、租金时间段：Ａ.2020年3月1日至2025年2月28日为每个月实付租金32000元……2、押金：2个月租金共64000元；第五条：支付约定事项：1、第一年租金：交楼日一次性支付全年租金和两个月押金，减去定金50000元，即398000元。2、第二年起……3、合同签定日起，乙方支付甲方定金50000元，甲方如有违约，甲方赔偿乙方150000元。4、合同签订日起，乙方支付甲方搬迁费100000元。5、乙方应守法经营，如有租赁期间……8、乙方租赁期间要保护房屋及其附属物品、设备设施，如有损坏或被盗等情况由乙方负责。……第七条：违约处理方式1、甲方在乙方租赁期间不能无故终止乙方租赁，否则双倍返还乙方所交押金和赔偿乙方投入资金两倍的损失（遇到不可抗力的自然灾害除外，不需赔偿）；第八条：合同终止……4、当事人有其他违约行为或违法行为致使合同目的不能实现的。……吴礼荣作为甲方、胡秀美作为乙方分别在该合同签名并摁捺指模。合同签订的当天，胡秀美以恩平市鳌峰医养中心的名义向吴礼荣支付定金50000元、搬迁费100000元。2020年1月17日，鳌峰养老公司登记成立，法定代表人为胡秀美，登记住所为恩平市恩城新园路25号。为提供老年人看护服务、医疗卫生服务等的有限责任公司。另，昵称为ｆａ、微信号为×××的微信为吴礼荣的妻子张银花所使用，吴礼荣亦通过该微信与胡秀美沟通。根据胡秀美提交的其与上述微信账号的聊天记录显示：1、吴礼荣通过微信发送《搬迁协议书》照片一张给胡秀美，该协议书于2020年4月8日签订，载明：位于恩平市业主吴礼荣先生收回四楼承租权（因租约未到期），业主与承租方经双方协商补偿选择如下：……经双方协商同意Ｃ项补偿场地于2020年5月31日前搬清；2、2020年6月14-15日，吴礼荣：“恩平市鳌峰医养中心胡秀美小姐，我已经按你要求2020年6月1号交楼给你。为什么到现在你仍未收楼？请答复。吴礼荣先生上。”，胡秀美：“现在你没有工程规划许可证，过不了消防，要过消防，必须要鉴定才行。你没有工程规划许可证，你可以叫人家来鉴定就可以办消防。”，吴礼荣：“胡秀美小姐，我只负责租赁房子给你，其他办理证件之手续及相关事宜并不在我的负责范围之内，请你尽快付房租。”，胡秀美：“吴太早上好，荣伯你是无条件有义务协助我们办有相关手续的”，吴礼荣：“租都不交怎么协助？”，胡秀美：“吴太，我搞好了消防再来租你的，我都不知道你的（房屋）过不过得了消防这关……如果你找人来鉴定，很快就通过了。消防过不了，我租你的（房屋）都没有用，我不知道你那些没有的，现又要鉴定，早早就跟你说一定要找人做鉴定，如果不做鉴定，消防不批”，吴礼荣：“我们原来装了消防，有资料有文件在我这，帮不帮得了你，我就不敢担保了，情况就这样。”，胡秀美：“你原来的资料不行。工程许可证你肯定没有了，必须鉴定。”，吴礼荣：“消防已经装了两次……消防需要装什么，我帮不了你，你自己想办法。”，胡秀美：“荣伯，现在已经不同了……你的楼房有20年了，属于危楼，我也想拿你钥匙交租金，但是消防过不了，就卡在这了”。吴礼荣：“鉴定，你自己找人处理，干嘛讲给我听？”，胡秀美：“是叫你去。”；2020年6月17日，胡秀美：“吴太，你有没你家的平面图？”，吴礼荣：“没有平面图。”；3、2020年6月19日，吴礼荣：“恩平市鳌峰医养中心胡秀美小姐，我也按照你要求2020年6月1日交楼给你但到现在是因你个人问题迟迟未收楼以及付一年租金给我，你要负起一切法律责任。”；4、2020年8月10日，胡秀美：“吴太，你好，我们租赁合同要尽量更改签约，你们什么时候回来签？”，张银花：“唔好意思，现在香港疫情好严重未有办法返。为什么改签约？”，胡秀美：“因为我们签约的时候是2020年3月1日交楼，你交不了给我们，所以就要改合同签约。”，张银花：“你加我女微信，她跟你交接”并推荐“昵称为澄澄，微信号为×××”的微信给胡秀美；5、2020年8月30日-2020年9月1日，胡秀美：“吴太太你好，请您帮我转告荣伯，签名盖章正本告知书会交给您大舅转交给您，希知悉，谢谢！”，张银花：“……而且重点是你们长期拖欠缴费押金和租金，根据合同法，租金和押金是履行租约重要的一环，在没有根据合同付押金和租金前提下和我的同意，强行进入我的物业作装修和清拆，这样已经违约……”，胡秀美：“你违约：一、3月1日未能交楼，二、未能按合同约定提供相关的证件给我们办理正常营业的牌照，三、你主动叫你大舅把钥匙交给我们随时进去装修，何来强行入屋？”……胡秀美：“昨天的告知书告知您9月1日按合同汇款，但今早收到你信息说要单方面取消合同，那请您告知我，我们该怎么做，汇还是不汇”，张银花：“我们之前已经通知你地，因你们一直拖欠押金和租金，你们没有履行合同约，我们要单方面解除合约，我们会找律师和你们处理解约”，胡秀美：“那您的意思就是我们不要汇款，对吧？是这样吗？”，张银花：“我们之前已经通知你地，因你们一直拖欠押金和租金，你们没有履行合约，另外，你们强行进入我的建筑……”并向胡秀美发出《告知函》；6、胡秀美于2020年9月1日分别三次向吴礼荣合同约定的收取租金账户汇款398000元，均被退回；胡秀美向张银花发出《律师函》要求吴礼荣继续履行合同和收取租金；7、2020年9月2日，吴礼荣称其银行卡已经挂失；胡秀美向吴礼荣发出《再次敦促指定账户收取租赁合同款项的通知》。根据胡秀美提交的其与吴礼荣女儿的微信账号“×××”的聊天记录显示：1、2020年8月26日，吴：“没问题就后天，我安排人和你们签”；2、2020年8月29日下午，吴：“因为真系俾佐好多时间你地。”“我地呢边都有损失”“所以呢个合同最合理”；3、2020年8月30晚上，吴：“你现在入钱交租金都没有用，你们已经拖欠租金太耐了，（爸爸）业主之前也不清楚租约的条款内容，你们拖欠租金后爸爸才拿给我们看条款，他对条款不清楚……”此外，2020年6月22日，鳌峰养老公司、胡秀美与广东保顺检测鉴定有限公司江门分公司签订鉴定合同委托该鉴定公司对案涉房屋进行养老院建筑可靠性检测鉴定，共花费鉴定费83160元。2020年8月10日，该鉴定公司将《房屋检测报告》寄给鳌峰养老公司、胡秀美。一审法院判决：驳回吴礼荣的全部诉讼请求。一审案件受理费4948元，由吴礼荣负担。二审中，各方当事人均没有提交新证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，2020年1月1日，吴礼荣（出租人、甲方）与恩平市鳌峰医养中心（承租人、乙方，联系人：胡秀美）签订编号为EP20191230A的《房屋租赁合同》第五条约定：……11、如乙方不再续约，除可搬走的东西外，其他装修的固定设施不得拆除搬走。第六条约定：1.租赁期间，乙方负责该房屋及经营所产生的一切费用：包括税收、卫生、治安、消防、房屋出租税、环保、工商、社保等等。2.甲方（吴礼荣）有责任协助乙方提供办理各项证件相关资料。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对吴礼荣的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。结合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.涉案《房屋租赁合同》的效力问题；2.涉案《房屋租赁合同》是否达到解除条件，是否于2020年8月31日解除。关于争议焦点一。吴礼荣上诉主张涉案《房屋租赁合同》显示公平，属于可撤销合同。经查，吴礼荣在一审中主张涉案《房屋租赁合同》合法有效，并没有提出撤销涉案《房屋租赁合同》的诉讼请求。对此本院认为，吴礼荣已提供了案涉房屋的国有土地使用权证及房地产产权证以证明涉案房屋是合法建筑物，吴礼荣有权出租案涉房屋。吴礼荣作为一名成年人，具有完全民事行为能力。吴礼荣参与签订的涉案《房屋租赁合同》是合同双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属于合法有效的合同。一审判决认定涉案《房屋租赁合同》合法有效，本院予以确认。关于争议焦点二。对于涉案《房屋租赁合同》是否已达到解除条件的问题。如前所述，涉案《房屋租赁合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力,双方应按照合同约定履行合同的权利与义务。一、吴礼荣是否存在违约行为的问题。吴礼荣主张胡秀美于2020年1月17日注册成立鳌峰养老公司，注册地为涉案房屋，故认为鳌峰养老公司、胡秀美已于2020年1月17日使用涉案房屋，其不存在违约行为。鳌峰养老公司、胡秀美抗辩吴礼荣未按合同约定的时间在2020年3月1日前交付涉案房屋给其使用，吴礼荣存在违约行为。经查，双方在《房屋租赁合同》约定“甲方应于2020年3月1日前完成搬迁工作并交付乙方使用（按实际交楼日子计算）”，即吴礼荣应于2020年3月1日前交付涉案房屋给鳌峰养老公司、胡秀美使用，胡秀美虽然于2020年1月17日注册成立鳌峰养老公司且注册地位为涉案房屋地址，但并不能以此判定吴礼荣已于该日前实际交付涉案房屋给鳌峰养老公司、胡秀美使用。吴礼荣应对其实际交付涉案房屋承担举证责任。根据双方的微信聊天记录显示的吴礼荣与原租户签订的《搬迁协议书》以及2020年6月14吴礼荣发送给胡秀美的内容“恩平市鳌峰医养中心胡秀美小姐，我已经按你要求2020年6月1号交楼给你。为什么你到现在仍未收楼？请答复。吴礼荣先生上”，即吴礼荣至2020年6月1日尚未将涉案房屋交付给鳌峰养老公司、胡秀美使用，吴礼荣存在违约行为。一审判决认定吴礼荣存在逾期交付涉案房屋存在违约行为，本院予以确认。二、吴礼荣是否享有合同解除权问题。吴礼荣上诉主张鳌峰养老公司、胡秀美逾期缴交租金和押金并损坏房屋，鳌峰养老公司、胡秀美存在违约行为，其有权解除合同，并主张涉案《房屋租赁合同》于2020年8月31日解除。鳌峰养老公司、胡秀美则认为吴礼荣迟延交付房屋且未协助鳌峰养老公司、胡秀美办理相关手续，其行使不安抗辩权，后又与吴礼荣协商变更合同事宜，亦积极交付租金和押金，其不存在根本违约，吴礼荣不享有合同解除权。对此本院认为，（一）对于吴礼荣主张鳌峰养老公司、胡秀美拒不支付租金和押金而享有合同解除权的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，吴礼荣是否享有涉案《房屋租赁合同》的解除权，即需审查本案是否存在约定或上述法律规定的法定解除条件：首先，《房屋租赁合同》签订后，胡秀美已依约向吴礼荣支付了定金50000元及搬迁费100000元，以示其履行合同之诚意，反而吴礼荣未依约在合同约定的期限内将涉案房屋交付给鳌峰养老公司、胡秀美使用。其次，双方在《房屋租赁合同》约定“交楼日一次性支付全年租金和两个月押金”及“免租期为2020年3月1日至2020年11月30日，共8个月”，即鳌峰养老公司、胡秀美在收楼之日应一次性支付的租金和押金为预付的款项。吴礼荣作为出租人，其应对实际交付涉案房屋的具体日期承担举证责任，但吴礼荣提供的证据无法确认涉案房屋的实际交付日期。再者，涉案《房屋租赁合同》第六条约定：“1.租赁期间，乙方负责该房屋及经营所产生的一切费用：包括税收、卫生、治安、消防、房屋出租税、环保、工商、社保等等。2.甲方（吴礼荣）有责任协助乙方提供办理各项证件相关资料。”本案中，鳌峰养老公司、胡秀美订立涉案租赁合同的目的是开办医养养老机构，鳌峰养老公司、胡秀美在办理消防相关手续过程中，发现涉案房屋因楼龄过长可能存在危房的可能性及吴礼荣无法提供建设工程规划许可证而无法办理相关消防手续，从而可能导致其合同目的无法实现，且胡秀美在2020年6月14日已将该情况告知吴礼荣，根据涉案《房屋租赁合同》的约定，吴礼荣有责任协助鳌峰养老公司、胡秀美提供办理各项证件相关资料，鳌峰养老公司、胡秀美为此行使不安抗辩权而暂不预付租金和押金合法合理。诚然，鳌峰养老公司、胡秀美在广东保顺检测鉴定有限公司江门分公司于2020年8月中旬出具鉴定报告，证实涉案房屋并非危房，其合同目的可以实现的情况下，应依约向吴礼荣支付租金和押金。事实上，鳌峰养老公司、胡秀美于2020年9月1日三次向吴礼荣在合同中约定的收取租金的账户支付租金和押金，但均被退回，后又积极敦促吴礼荣收取租金和押金，但吴礼荣将合同约定收取的租金账户挂失又未告知鳌峰养老公司、胡秀美且经鳌峰养老公司、胡秀美敦促仍拒收租金和押金。故可认定鳌峰养老公司、胡秀美在吴礼荣催收后，在合理期限内以其实际行动履行合同义务，反而吴礼荣存在阻却合同目的实现的行为，鳌峰养老公司、胡秀美的行为不构成根本违约。吴礼荣以鳌峰养老公司、胡秀美拒不支付租金和押金而导致其合同目的不能实现认为其享有合同解除权的主张，理据不足。一审法院对吴礼荣该主张不予采纳，处理正确。（二）对于吴礼荣主张鳌峰养老公司、胡秀美损害涉案房屋而享有合同解除权的问题，双方在《房屋租赁合同》约定“8、乙方租赁期间要保护房屋及其附属物品、设备设施，如有损坏或被盗等情况由乙方负责。11、如乙方不再续约，除可搬走的东西外，其他装修的固定设施不得拆除搬走。”在涉案房屋的租赁期内，鳌峰养老公司、胡秀美有权依照合同约定、根据合同目的合理使用涉案房屋，吴礼荣提供的证据照片并不能证明鳌峰养老公司、胡秀美在使用涉案房屋期间存在损害房屋的行为。故吴礼荣以鳌峰养老公司、胡秀美存在损害涉案房屋的行为而享有解除权的主张，理据不足。承上所述，鳌峰养老公司、胡秀美不存在根本违约行为，吴礼荣不享有约定及法定的解除权，故吴礼荣不具备单方解除或终止合同的条件，其上诉主张涉案《房屋租赁合同》于2020年8月31日解除，理据不足，本院不予支持。一审法院认定涉案《房屋租赁合同》并未达到解除条件，处理正确，并无不当。综上所述，吴礼荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4948元（已由吴礼荣预交），由吴礼荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二一年八月二十三日法官助理 李永强书 记 员 陈月佩