贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终4048号上诉人（原审原告）：贵州丰泽房地产开发有限公司。住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路18号（银海大厦7楼C座）。法定代表人：帅斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊平，贵州创丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡泽业，贵州创丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石冰，男，1970年3月12日出生，汉族，住贵州省开阳县。委托诉讼代理人：宋**，贵州成城律师事务所律师。上诉人贵州丰泽房地产开发有限公司（以下简称丰泽房开公司）因与被上诉人石冰房屋买卖合同纠纷一案，上诉人丰泽房开公司不服贵州省开阳县人民法院（2020）黔0121民初4354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人丰泽房开公司的委托诉讼代理人熊平，被上诉人石冰的委托诉讼代理人宋**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人丰泽房开公司上诉请求：1．撤销原判，将本案发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求；2．一、二审案件受理费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：1．被上诉人在支付房屋定金后，未按合同第七条的约定向上诉人支付第二期房款，构成根本违约，经上诉人催收，被上诉人于2020年7月2日支付40万元购房款，并出具《承诺书》，载明：“剩余尾款646365元，于2020年8月30日前全额付清，如本人未按承诺条款支付相关费用，丰泽房开公司可按照我所签订的商品房买卖合同中违约条款执行，所有一切法律责任由本人自行承担。”期限届满后，被上诉人仍不按承诺付款。2．《承诺书》是双方在建立《房屋买卖合同》后达成的补充协议，对双方具有约束力，被上诉人应按照《承诺书》以及《房屋买卖合同》的约定向上诉人承担违约责任。被上诉人石冰答辩称，《承诺书》明确载明双方对案涉房款支付时间进行变更，最后付款时间是2020年8月30日，故违约金的起算时间应从2020年8月31日计算。一审计算违约金的时间和标准合理且准确。丰泽房开公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付购房款645，365元；2、判令被告向原告支付逾期违约金（按年利率4.9%计算：第一部分以50万元为基数，从2015年1月19日至2020年7月1日为265，416元；第二部分以10万元为基数，从2020年7月3日至起诉之日为3267元；第三部分以545，364元为基数，从2015年5月30日至起诉之日为289，498元。）至实际付清为止；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月，原告丰泽房开公司取得了开阳县城关镇东风水库旁滨水娱乐中心综合旅游地产项目土地开发权，并开发建设了开阳县优胜·美地小区。2014年9月22日，被告石冰与原告签订了《房屋买卖合同》一份，约定被告石冰购买该小区第XX幢XX层XX号房，其中1号房屋200.01平方米，2号房屋174.24平方米，合计374.25平方米，房屋总价1,564,365元；合同第二条约定买受人购买的房屋为（现房）房屋，该房屋无产权，不能办理合同登记备案、房屋登记及房产证，买受人属于自愿购买其使用权；付款方式及期限分期付款，2014年9月22日支付定金519,000元，二期房款1,045,365元分两次付清，第一次于2015年1月18日前支付50万元，第二次于2015年5月30日前付清尾款545,365元；逾期付款责任逾期在7日之内，自约定付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按“月”计算向出卖人支付逾期应付款同期银行利率双倍的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。本条所称逾期应付款是指依照第七条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。逾期交房责任（1）、逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价万分之三的违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，被告石冰于2014年9月23日前向原告支付了定金519,000元，2020年7月2日，被告石冰向原告出具承诺书一份，承诺房屋尾款1,045,365元，于2020年7月1日前支付40万元，余款645,365元于2020年8月30日前付清，如未按承诺支付相关费用，则原告可按商品房买卖合同中违约条款执行，同日，被告石冰又向原告支付了购房款人民币40万元，余款一直未支付。同时查明，开阳优胜·美地小区竣工实测规划图建筑23号楼为3F（-1f＋2f））现该房屋不能办理商品房网上签约行为和不能办理产权登记。一审法院认为，首先，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当全面履行合同义务。被告石冰应按合同约定履行继续支付购房余款的义务，即向原告支付购房尾款645,365元。被告提出涉案房屋系不能办理产权登记和网上登记的房屋，原告在销售房屋时隐瞒了该事实，且涉案房屋买卖合同属于格式合同，原告没有明确告知被告该房屋并不能办理产权登记，该合同是无效合同的主张，根据开阳县自然资源局“关于优胜美地项目23号楼相关事宜的回复”，该小区23号楼建筑总图和竣工实测图记载均为-1F＋2f,该部分已全部计入容积率，说明该房屋总面积在规划范围内，且该房屋修建时具有相关部门颁发的许可证，合法修建；至于签订合同时该房屋未能完善手续,至今不能办理产权登记的原因，被告未能提供充分证据予以证明，应承担举证不能的责任,被告提出的主张不能成立。被告提出要求退房退款的主张，根据被告石冰2020年7月2日提交的承诺书，石冰自愿继续支付房屋余款，表明被告对涉案房屋目前情况已明知，放弃了退房的权利，且原告也再次给予了被告付款的合理时间,被告应履行其付款的承诺;被告虽提交了一份2020年11月12日退房退款通知书,但系被告单方制作,不能证明被告已在合理期限内向原告主张过该权利,故对被告提出的退房退款主张不予支持。对于被告提出原告一直未履行交房义务的主张，庭审中因原告未能提供充分证据证明已履行交房义务，被告提出的该主张成立。对于原告要求给付违约金的请求，原、被告双方虽在合同中有约定，但约定不明确，且在被告石冰出具的承诺书中，可视为原、被告双方对被告付款时间的变更，该承诺约定“如未付清，自愿承担合同约定的违约责任”,如被告如未付清房款，自愿按原合同约定违约金计算标准履行（按“月”计算向出卖人支付逾期应付款同期银行利率双倍的违约金），因“承诺书”中约定最后付款时间2020年8月30日，故违约金起算时间应以2020年8月31日为宜；双方合同约定的违约金计算标准，未违反法律，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，以全国银行间同业拆借中心受权公布的贷款市场报价利率2倍标准计算为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、《最高人民法院关于适用的解释》司法解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决：被告石冰在本判决生效之日起十五日内向原告贵州丰泽房地产开发有限公司支付购房款645,365元，并承担自2020年8月31日起的违约金（以645,365元为基数，按全国银行间同业拆借中心受权公布的市场贷款报价利率的2倍计算)至付清为止。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7815元（已减半），保全费5000元，合计12,815元，由被告石冰负担。二审期间，被上诉人石冰提交了一份新证据，经质证后本院对石冰于2021年1月11日向丰泽房开公司支付剩余房款645365元的事实予以确认。一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本案事实，有当事人提交的相关证据及一审法院庭审笔录在卷佐证。本院认为，根据当事人的上诉请求和答辩意见，本案二审的争议焦点为：买受人石冰逾期支付购房款的违约金应当如何计算和认定。根据本案审理查明的事实和相关法律规定，分析评判如下：经审理查明，买受人石冰与丰泽房开公司《房屋买卖合同》中第七条约定分期付款的方式支付，第八条逾期付款责任约定“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照预期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）（1）逾期在7日之内，自约定……支付违约金，合同继续履行”。后石冰从2015年1月18日逾期未支付剩余房款1045365元。丰泽房开公司一审中陈述其给与（石冰）几年的合理期限，经合理催收后双方达成协议即2020年7月2日签署的《承诺书》。综合以上事实可以认定，双方协商一致达成的《承诺书》，该《承诺书》对双方均发生效力，是对履行《房屋买卖合同》第七条约定分期付款的补充和变更约定，主要内容是变更了分期付款中第二期房款的两次付款时间和金额，一审法院认定符合双方《房屋买卖合同》和《承诺书》的约定，虽然《房屋买卖合同》第八条仅约定了情形（1）“逾期在7日之内”的违约金支付标准，从文意上看确实对买受人逾期超过7日未付款情形下，按照什么标准计算违约金、是否解除合同等内容未做具体明确的约定，一审法院参照“逾期在7日之内”的违约金条款，认定违约金的起算和标准，买受人也予以认可，符合双方合同约定，本院予以支持。丰泽房开公司仍以原合同第七条约定的分期支付时间和金额主张分阶段计算违约金，违反双方一致达成的《承诺书》，本院不予支持。综上所述，上诉人贵州丰泽房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15630元，由贵州丰泽房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 程 奕审判员 田镇华二〇二一年八月十一日书记员 王开航