广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终3326号上诉人（原审被告）：湛江地标投资有限公司，住所地湛江市坡头区海湾南路二号，统一社会信用代码914408040621869046。法定代表人：谢志杰，董事长。委托诉讼代理人：花淼彬，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：庞仕新，男，1985年11月21日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区。被上诉人（原审原告）：陈秀明，女，1986年8月15日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：胡余旺，广东朝胜律师事务所律师。上诉人湛江地标投资有限公司（以下简称“地标公司”）因与被上诉人庞仕新、陈秀明商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市坡头区人民法院（2021）粤0804民初906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人地标公司的委托诉讼代理人花淼彬，被上诉人庞仕新、陈秀明共同的委托诉讼代理人胡余旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人地标公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回庞仕新、陈秀明对地标公司全部诉讼请求;2.一、二审案件受理费由庞仕新、陈秀明承担。事实与理由：一审法院认定地标公司不具有逾期办证免责事由错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。本案中因湛江市自然资源局无法解决海湾南路用地问题导致整个开发项目无法按期竣工，在该局没有同意延期竣工情况下导致地标公司无法办理涉案楼盘初始登记和涉案房屋首次转移登记。本案中地标公司逾期办证并非地标公司原因造成，故地标公司不应在本案中承担逾期办证的违约责任。请求二审法院查清本案事实，纠正一审错误判决，驳回庞仕新、陈秀明对地标公司的全部诉讼请求。被上诉人庞仕新、陈秀明答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。庞仕新、陈秀明起诉请求：1.判令地标公司向庞仕新、陈秀明支付逾期交房违约金5338元；2.判令地标公司支付庞仕新、陈秀明逾期办证违约金39416元；3.判令地标公司承担本案诉讼费。一审法院审理查明：2017年5月20日，庞仕新、陈秀明与地标公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：Ｙ2017013025），约定庞仕新、陈秀明（买受人）购买地标公司（出卖人）位于湛江市坡头区，房屋价款为889743元。合同第十一条约定，地标公司应当在2018年7月1日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的商品房交付庞仕新、陈秀明使用；合同第二十条第（二）项约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意协商解决。《商品房买卖合同》签订后，庞仕新、陈秀明向地标公司支付了购房款889743元。2017年5月20日，地标公司收到庞仕新、陈秀明办证费600元。2018年8月31日，涉案商品房所在的1号楼竣工验收。地标公司于2018年8月29日将涉案商品房交付庞仕新、陈秀明。2020年4月24日，地标公司向湛江市不动产档案信息管理中心申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，随后办理涉案商品房国有建设用地使用权及房地产（一手商品房）转移登记，湛江市自然资源局于2020年7月24日准予登记颁发粤（2020）湛江市不动产权第0045758号、第0045759号不动产权证书。随后，庞仕新、陈秀明以地标公司逾期交房及逾期办理房屋产权证书构成违约为由提起本案诉讼。另查明，2013年4月2日，地标公司与湛江市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定地标公司所投资的海东广场项目在2016年6月14日前竣工，逾期竣工，按每逾期一日，由市政府无偿收回30平方米住宅面积用于公共租赁住房。合同补充条款约定地标公司要在合同约定开工、竣工时间前15日内向湛江市国土资源局书面报告开工、竣工时间或延迟开工、竣工的原因。2015年9月24日，地标公司又与湛江市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，约定地标公司所投资的海东广场项目竣工期限延长至2017年9月23日。该竣工期限届满后，地标公司于2018年7月4日向湛江市国土资源局坡头分局提交《关于海东广场申请延期竣工的请示》（地标投资[2018]18号）申请延期竣工，该请示中，地标公司称“由于我司首次以回馈家乡形式回湛江投资建设，对本土的手续办理流程不熟悉，竣工时间到期后亦未收到相关部门的通知文件；负责办理报建的人员变动，相关事宜交接不到位等原因导致未能及时申请延期”。2020年4月17日，湛江市自然资源局与地标公司签订《国有建设用地使用权延期竣工协议》，明确因原须配建的海湾南路西段因涉及用海问题不具备开工条件等原因，竣工期限延长至2021年4月16日。地标公司随后持该延期竣工协议及相关材料申请办理用地及房屋权属登记。再查明，自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）分别为：2019年8月30日至9月19日（共21天）为4.25%、2019年9月20日至11月19日（共61天）为4.2%、2019年11月20日至2020年2月19日（共92天）为4.15%、2020年2月20日至4月19日（共60天）为4.05%、2020年4月20日至7月24日（共96天）为3.85%。一审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案应适用当时（即合同签订时）的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，庞仕新、陈秀明与地标公司就涉案商品房于2017年5月20日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，予以确认。双方应按合同约定履行自己的义务。根据庞仕新、陈秀明的陈述及地标公司的答辩意见，本案双方当事人争议的焦点问题是：1.地标公司是否构成违约，应否承担违约责任；2.庞仕新、陈秀明请求的逾期交房违约金及逾期办证违约金能否支持及如何计算。一、关于地标公司是否构成违约，应否承担违约责任的问题。庞仕新、陈秀明与地标公司签订《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在2018年7月1日前向买受人交付该商品房”、“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意协商解决”，地标公司实际上于2018年8月29日将涉案商品房交付庞仕新、陈秀明，与合同约定不符，因此地标公司构成交房违约。庞仕新、陈秀明应在该交房之日起365日内也即2019年8月30日前取得涉案商品房所有权证书，但由于地标公司逾期办证，致庞仕新、陈秀明涉案商品房的不动产权证书于2020年7月24日才登记颁发。地标公司以湛江市自然资源局无法解决涉案工程项目的捆绑用地问题导致涉案工程项目无法按期竣工和2015年彩虹特大台风导致涉案工程项目巨大破坏，延期竣工事项相关审批权限未明确无法正常办理延期竣工手续，导致整个楼盘无法办理首次登记和涉案房屋无法按期办理转移登记手续为由，主张其逾期办证是政府原因导致，其不应承担逾期办证责任。但根据本案的证据和事实，首先，涉案工程项目原配建道路因涉及用海问题不具备开工条件的情况，地标公司于2015年9月已知道，“彩虹”特大台风亦是在2015年发生，其与庞仕新、陈秀明方于2017年5月20日签订《商品房买卖合同》前，应充分考虑该情况对涉案合同履行的影响并采取应对措施；其次，涉案楼盘在申请办证时，受阻原因是因为实际竣工时间超过《国有建设用地使用权出让合同》补充条款约定的竣工时间，即延迟竣工。延迟竣工并不必然导致办证受阻，如及时预见并提前申请延长竣工期限，将可以有效避免办证受阻。地标公司因其自身疏忽未按《国有建设用地使用权出让合同》补充条款的约定提前十五日报告延迟竣工原因和及时在原竣工期限届满前申请延期竣工，而是超过约定竣工时间（2017年9月23日）九个月后，在2018年7月4日才首次向湛江市国土资源局申请延期竣工，导致办证受阻。地标公司如果及时或提前申请延长竣工期限则可避免办证障碍，故该障碍并非不能预见、不可避免；再次，地标公司提供证据主张因项目延期竣工事项相关审批权限未明确导致有关部门无法正常办理地标公司延期竣工事项，但未能提供证据证实其交件被拒收或因审批权限不明导致办证受阻，故地标公司主张因政府捆绑用地问题未解决导致项目无法按期竣工，影响涉案楼盘的登记，地标公司不应承担逾期责任的抗辩意见依据不足，不予采纳。地标公司提供证据主张因新冠疫情导致办证缓慢应予免责，但新冠疫情发生在地标公司迟延履行之后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，不能免除责任，故地标公司主张因新冠疫情免责的抗辩意见同样依据不足，不予支持。因此，地标公司逾期交房及逾期办证的行为构成违约，应承担逾期交房及逾期办证的违约责任。二、关于庞仕新、陈秀明请求的逾期交房违约金及逾期办证违约金能否支持及如何计算的问题。关于地标公司交房违约，庞仕新、陈秀明在2018年9月12日向地标公司出具一份《收条》，载明收到湛江地标投资有限公司关于海东广场1号楼1402房的逾期交楼违约金1468.08元。双方之间关于逾期交楼产生的纷争已全部解决，其不再另行追讨。庞仕新、陈秀明在“客户签字确认”处签名予以确认。因两庞仕新、陈秀明已收取地标公司逾期交房违约金并确认已解决逾期交房纠纷，不再另行追讨，该确认的内容系当事人的真实意思表示，具有法律拘束力，因此，两庞仕新、陈秀明现再主张逾期交房违约金，有违诚实信用原则，于法不符，不予支持。关于逾期办证，涉案《商品房买卖合同》未对逾期办证违约金的计算方式进行约定，故庞仕新、陈秀明请求地标公司承担违约责任，应根据地标公司违约行为造成庞仕新、陈秀明实际损失的情况予以认定，综合涉案合同的履行情况、涉案商品房的总房价、地标公司违约时长、合同目的及可得利益、当地的经济水平以及房地产交易的市场发展状况等因素考虑，庞仕新、陈秀明请求以购房款889743元为基数计算违约金，合法合理，予以支持，但应从商品房交付之日后的365日起即从2019年8月30日计至不动产权证颁发之日即2020年7月24日计算违约天数，违约天数为330天。自2019年8月20日起应按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）分段进行计算，违约金应为：32660.88元[889743元×（21天×4.25%＋61天×4.2%＋92天×4.15%＋60天×4.05%＋96天×3.85%）÷365天]。庞仕新、陈秀明请求违约金39416元，超出部分一审法院不予支持。地标公司主张按年利率3.85%计算，缺乏依据，不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限湛江地标投资有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向庞仕新、陈秀明支付逾期办证违约金32660.88元；二、驳回庞仕新、陈秀明的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取459.43元，由湛江地标投资有限公司负担308.26元，庞仕新、陈秀明负担151.17元。庞仕新、陈秀明已预付459.43元，由一审法院予以退还308.26元。二审中，地标公司与庞仕新、陈秀明均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对地标公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据地标公司上诉请求和理由，庞仕新、陈秀明的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题是：关于本案是否具有逾期办证免责事由的问题。关于地标公司是否具有逾期办证免责事由的问题。地标公司上诉主张因政府无法解决配建道路用地问题导致其无法按期竣工，进而导致逾期办证，但从本案查明的事实来看，涉案项目原配建道路因涉及用海问题不具备开工条件的情况早已存在，而该配建道路如果逾期竣工则必定影响到涉案商品房办理产权登记的情况地标公司亦早已知悉，因此地标公司作为涉案《商品房买卖合同》办证义务方，理应及时向政府申请办理竣工延期以避免造成违约。因地标公司在原竣工期限届满后近一年才申请延期，故地标公司自身的迟延原因是导致办证障碍的客观原因，如果其能及时按期申请延长涉案项目竣工期限则可避免办证障碍。一审法院认为地标公司基于政府原因的免责事由不能成立，已就此进行了充分论述，并无不当，本院不再赘述，予以确认。因地标公司并不具有逾期办证的免责事由，故地标公司应承担逾期办证的违约责任，一审判决判令地标公司应向庞仕新、陈秀明支付逾期办证违约金32660.88元并无不当，本院予以维持。综上所述，地标公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费459.43元，由湛江地标投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 林 竹审 判 员 陈小媚二〇二一年八月十日法官助理 杨 旸书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。