广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂1103民初1415号原告：李孝宝，男，1962年8月21日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：卢文德，广西佰纳律师事务所律师。被告：毛应其，男，1962年11月10日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市。委托诉讼代理人：李文峰，贺州市八步区桂诚法律服务所法律工作者。原告李孝宝与被告毛应其排除妨害纠纷一案，本院于2021年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李孝宝的委托诉讼代理人卢文德、被告毛应其的委托诉讼代理人李文峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李孝宝向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即迁出贺州市八步区房屋；2.判决被告赔偿原告2016年6月至2021年5月租金损失60000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2009年8月9日与贺州市金旗市场开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向贺州市金旗市场开发有限公司购买贺州市。原告付清了全部购房款146940元。2012年7月23日，贺州市金旗市场开发有限公司向原告送达了《交房通知书》。原告领取了金旗市场12栋3单元401号商品房钥匙后，按时向贺州市金旗物业管理有限公司交纳物业管理费。2021年2月8日，贺州市不动产登记局为原告核发了桂（2021）贺州市不动产权第××号不动产权证书。被告毛应其未经原告同意，在原告所有的位于贺州市八步区房屋居住。原告于2016年6月向贺州市城北派出所报案，城北派出所当时以原告没有产权证为由不予受理。原告认为，原告是贺州市八步区金旗市场12栋3单元401号房屋的所有权人，被告一直占有原告房屋，侵犯了原告的房屋所有权和使用权，给原告造成了租金损失，按每月租金1000元计算，自2016年6月至2021年5月的租金损失为60000元。原告为维护其合法权益向法院提起诉讼。原告对其陈述主张向本院提交的证据：1.商品房买卖合同；2.契税完税证复印件；3.不动产权证书；4.交房通知书复印件；5.金旗市场前期物业管理服务协议复印件、金旗市场物业收款单复印件；6.贺州市金旗物业管理有限公司出具的证明。被告毛应其辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，理由如下：原告尚未履行《商品房买卖合同》约定的支付购房款的主要义务，尚未获得诉争房屋的所有权。原告提供的诉争房屋的不动产权证书不能证明其已按合同约定支付了购房款，原告未付清购房款就主张诉争房屋的所有权没有事实和法律依据，违反权利义务对等原则、等价有偿等法律原则。贺州市不动产登记局向原告颁发诉争房屋的不动产权证书前，诉争房屋的权属由贺州市金旗市场开发有限公司变更为被告。原告与贺州市金旗市场开发有限公司签订的《商品房买卖合同》应当解除，原告应与被告重新签订《商品房买卖合同》。原、被告与贺州市金旗市场开发有限公司的法定代表人陆金生是同乡，原告当时是知晓诉争房屋权属变更并同意诉争房屋由被告出售，以贺州市金旗市场开发有限公司的名义与原告签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》经生效文书确认是合法有效的。原告应将购房款支付给被告，而不是贺州市金旗市场开发有限公司，因被告才是诉争房屋的权利人和出售者。原告领取了交房通知书，不能作为其享有诉争房屋的凭证。原告主张交纳了物业管理费，但其提供的物业费收款单并没有物业公司的盖章。诉争房屋的物业管理费是被告交纳，被告未强占诉争房屋，原告也没有租赁房屋的事实。原告自与贺州市金旗市场开发有限公司签订《商品房买卖合同》后，未支付购房款，也未对房屋进行装修、使用、管理或使用，从未主张过权利，这不符合常理。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告认为诉争房屋是贺州市金旗市场开发有限公司股东陆金生、毛应其和周发权共同开发建设，后因公司分立，将诉争房屋划出归被告所有和处置，有他们之间就开发房地产进行处理时签订的文件予以证实。在诉争房屋权益争议的情况下，贺州市金旗市场开发有限公司擅自为原告申请办理了该房屋的不动产权证书，损害了被告的合法权益，申请贺州市金旗市场开发有限公司作为被告参加本案诉讼，并反诉要求李孝宝按照金旗市场同类房价每平方米4300元的价格向其支付诉争房屋价款526535元，在原告向被告付清全部购房款后，被告就从诉争房屋中迁离。被告毛应其为其辩解向本院提交的证据：1.（2020）桂11民终4号民事判决书、（2020）桂1103民初501号民事判决书、（2020）桂11民终899号民事判决书（上述证据均为复印件）；2.契税完税证、2017年8月-2019年6月物业收款单；3.电脑咨询单复印件；4.不动产登记申请表；5.贺州市金旗市场开发有限公司股东会决议复印件；6.供用水合同复印件；7.物业收款单、正润房地产物业服务中心收款凭据。经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据2虽不是原件，房屋的契税是被告以原告的名义交纳的。对原告提交的证据3的真实性予以认定。原告提交的证据5中有两张物业收款单没有物业公司盖章且为复印件，对该两张物业收款单本院不予认定，另一张物业收款单加盖的不是前期物业服务协议中的物业公司的公章，对该收款单本院不予认定。原告提交的证据6，虽然物业管理公司并不能客观了解其管理的小区房屋的居住情况，但被告在涉案房屋居住是事实。对被告毛应其提交的证据1-4的真实性予以认定，对其证明的内容应综合全案予以确认。被告提交的证据5、6与本案无关，本院不作认定。被告提交的证据7只能证明2017年7月-11月、2020年5月-2021年5月的物业费由被告交纳。本院经审理认定事实如下：原告李孝宝与贺州市金旗市场开发有限公司于2009年8月9日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向贺州市金旗市场开发有限公司购买金旗市场12栋3单元401号房，建筑面积122.45平方米，每平方米单价为1200元，总价款146940元。贺州市金旗市场开发有限公司于2004年7月23日成立，当时股东为陆金生和毛应其，贺州市金旗市场12栋由贺州市金旗市场开发有限公司开发。2009年9月10日，被告毛应其以原告名义交纳契税2204.1元。被告交纳金旗市场12栋3单元401号房2017年7月至11月，2020年5月-2021年5月的物业管理费。贺州市金旗市场开发有限公司于2012年7月23日将案涉房屋交付原告。2017年8月，被告入住涉案房屋至今。2021年2月8日，原告取得位于贺州市八步区房屋的不动产权证书，不动产权证号为桂（2021）贺州市不动产权第××号。本院认为，原告取得了位于贺州市八步区房屋的不动产权证书，不动产权证号为桂（2021）贺州市不动产权第××号，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”的规定，原告取得案涉房屋的所有权，对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。被告在涉案房屋居住的行为侵犯了原告的所有权，原告请求被告迁离涉案房屋，理据充分，本院予以支持。被告主张贺州市金旗市场开发有限公司未经其同意，与原告串通，为原告办理涉案房屋的不动产权证，损害其作为涉案房屋所有人的利益，但未提供证据予以证实，且亦未提供证据推翻原告提供的不动产权证书的效力，因此，对被告的辩驳主张，本院不予采信。原告主张要求被告赔偿租金损失60000元，但未提供证据予以证明，对原告的该项诉请，本院不予支持。对于是否应将贺州市金旗市场开发有限公司作为本案被告问题，原告与贺州市金旗市场开发有限公司签订《商品房买卖合同》，贺州市金旗市场开发有限公司将涉案房屋交付原告，且为原告办理了涉案房屋的不动产权证书，其作为房地产开发商已按合同约定履行完自己的义务，本案是物权之诉，主体是原告和被告，贺州市金旗市场开发有限公司不应参与本案诉讼。被告提出反诉要求原告以每平方米4300元的价格向其支付购房款526535元，在原告付清房款后，被告才从涉案房屋搬离。本诉即本案是物权之诉，被告提出的反诉是合同之诉，本诉与反诉不基于相同的法律关系，与本诉无关联，不能抵销吞并本诉，不符合提起反诉的条件，本院在庭审中已口头裁定对被告的反诉不予受理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告毛应其于本判决生效之日起十五日内从原告李孝宝所有的位于贺州市八步区2号金旗市场12栋3单元401号房屋［不动产权证号：桂（2021）贺州市不动产权第××号］撤离；二、驳回原告李孝宝的其他诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取650元（原告已预交），由原告李孝宝负担550元，被告毛应其负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区贺州市中级人民法院。审判员 黄 薇二〇二一年八月十九日书记员 唐千惠