贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔27民终3726号上诉人（一审原告）：贵州古镇物业管理有限公司，住所地贵州省荔波县。法定代表人：李德燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：欧体，该公司职工。被上诉人（一审被告）：荔波金荔百香果产业投资发展有限公司，住所地贵州省荔波县。法定代表人：林克其，该公司总经理。一审原告：贵州城康置业有限公司，住所地贵州省荔波县玉屏镇。法定代表人：杨海仙，该公司总经理。上诉人贵州古镇物业管理有限公司（以下简称古镇物业公司）因与被上诉人荔波金荔百香果产业投资发展有限公司（以下简称金荔百香果公司）、一审原告贵州城康置业有限公司（以下简称城康置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服荔波县人民法院于2021年6月4日作出（2021）黔2722民初562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人古镇物业公司向本院提出上诉请求：1.依法撤销荔波县人民法院（2021）黔2722民初562号民事判决第四项，即增加判令被上诉人于判决生效之日搬出涉案房屋并向上诉人支付自2020年12月25日至搬出之日的房屋占用费（按照每月7327.75元计算，截止至2021年6月18日，合计42257元）、维持一审判决第一、二、三项；2.本案一、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：第一，一审法院在判决中遗漏了重要判项。一审判决认定上诉人要求确认双方签订的《荔波古镇房屋租赁合同》于2020年12月25日解除，并判令被上诉人搬出涉案房屋的诉讼请求，依法应予支持，但在判决主文部分仅确认了双方签订的《荔波古镇房屋租赁合同》于2020年12月25日解除，并未判令被上诉人搬出涉案房屋，导致至今被上诉人未搬出，给上诉人造成了极大的损失。第二，一审法院在案件审理过程中，未对涉案房屋被被上诉人占用的事实进行审查，驳回上诉人要求被上诉人支付自合同解除之日至搬出之日的房屋占用费的诉请错误。被上诉人在不再进行经营后，其室内物品一直存放于涉案房屋中并一直将大门锁着，导致上诉人无法对涉案房屋进行利用，必然导致上诉人损失，也不利于社会资源的利用。被上诉人金荔百香果公司、一审原告城康置业公司二审未作答辩。一审原告城康置业公司、古镇物业公司向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告签订的房屋租赁合同于2020年12月25日已解除，并判令被告搬出涉案房屋；2.判令被告向原告支付违约金53，000元，并按照每天30元向原告支付滞纳金至被告支付违约金之日止；3.判令被告向原告支付2019年6月1日至2020年12月25日的租金139，223.45元，及自2020年12月25日至搬出之日的房屋占用费（按照每月7327.75元计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：2019年6月5日，原告城康置业公司（委托方又称甲方）、古镇物业公司（出租方又称丙方）与被告金荔百香果公司（承租方又称乙方）签订《荔波古镇房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于荔波古镇9号地块8栋1号房屋，用途为经营生鲜、食品、百香果系列衍生品；租赁期限为4年（自2019年6月1日至2023年5月31日），2019年6月1日至2022年5月31日的每月租金为4396.65元、管理费为2931.10元，2022年6月1日至2023年5月31日的每月租金为6448.42元、管理费为2931.10元。并约定“乙方所承租的区域为丙方统一商业规划区域，丙方考虑到乙方的经营特色，给予乙方在合同期内免36个月租金及管理服务费（2019年6月1日至2022年5月31日）的经营扶持...”，双方在合同第十一条约定违约责任为“乙方有下列情形之一的视为乙方违约，丙方有权单方解除合同并收回房屋：未经丙方同意在经营期间1年内擅自歇业、关门累积60天或擅自撤场的；因乙方违约导致合同解除的，则按照实际使用时间计算租金及管理服务费，并且丙方有权要求乙方支付违约金53，000元及赔偿由此产生的一切经济损失。乙方应在合同解除后10日内向丙方支付该违约金，如乙方未能按时支付该违约金，丙方有权向乙方收取日租金双倍的滞纳金”。房屋租赁合同签订后，原告将荔波古镇9号地块8栋1号房屋交付给被告使用，被告按合同约定的用途及要求在该房屋经营百香果等产品.2020年6月16日至2020年9月期间，被告处于断断续续经营状态，未能每天正常开门营业。2020年12月21日，原告向被告送达了收房通知书。庭审中，被告亦承认案涉房屋从2020年10月起关门至今，同意解除《荔波古镇房屋租赁合同》。另查明，荔波古镇9号地块8栋1号房屋系原告城康置业公司房产，城康置业公司委托古镇物业公司对该房产进行出租管理。一审法院认为：原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《荔波古镇房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，双方当事人形成租赁合同关系。庭审中，被告已明确表示同意解除双方签订的合同，故对原告要求确认双方签订的《荔波古镇房屋租赁合同》于2020年12月25日解除，并判令被告搬出涉案房屋的诉讼请求，应依法予以支持。原告将租赁物即案涉房屋交付被告，被告应在免租期内按合同约定履行义务，但被告在2020年6月16日至2020年9月期间处于断断续续经营状态，案涉房屋未能每天正常开门营业，从2020年10月起关门至今，已超过60日，根据《荔波古镇房屋租赁合同》第十一条约定，被告的行为构成违约，应承担违约责任。被告辩解店面关门歇业是因2020年爆发的新冠疫情和2020年8月21日荔波遭受特大洪灾不可抗力的影响，过错不在被告，不应当承担违约责任。虽然此次新冠疫情的发生符合不可抗力的构成要件，属于法律规定的不可抗力，具体到本案中，本次新冠疫情虽为不可抗力，但并非不能控制与克服，通过医务人员的努力与全体人民的配合，新冠疫情已经得到有效的控制，而案涉租赁合同的履行期有四年时间，新冠疫情期间对合同剩余履行期间而言影响很小，且荔波县辖区内在2020年3月份已全面复工复产、恢复正常生产生活秩序，而本案是2020年6月16日后被告的行为导致的违约，且被告未向法庭提交遭受洪灾影响的证据，故被告的抗辩理由不能成立。对于被告因违约导致免租条件丧失而应当支付的房租费，亦根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二》的通知[法发（2020）17号]第6条的规定，酌情减免被告部分房租费（2020年1月1日至5月31日共5个月），故对原告主张2019年6月1日至2020年12月25日期间的租金和管理服务费139，223.45元，支持102，588.50元[（4396.65元+2931.10元）×（19个月-5个月）=102，588.50元]。原、被告双方签订的合同已于2020年12月25日解除，故对原告主张2020年12月25日后每月按7327.75元计算房屋占用费用，不予支持。关于违约金。按照双方合同约定，被告应当向原告支付违约金，但被告认为约定过高，故根据本案违约情况酌定调整违约金为20，000元。至于逾期支付违约金的滞纳金，于法无据，不予支持。综上所述，本案法律事实发生在民法典施行前，适用当时的法律、司法解释。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：一、确认原告贵州城康置业有限公司、贵州古镇物业管理有限公司与被告荔波金荔百香果产业投资发展有限公司签订的《荔波古镇房屋租赁合同》于2020年12月25日解除；二、被告荔波金荔百香果产业投资发展有限公司于本判决生效后十日内向原告贵州古镇物业管理有限公司支付2019年6月1日至2020年12月25日期间的租金、管理服务费共计102，588.50元；三、被告荔波金荔百香果产业投资发展有限公司于本判决生效后十日内向原告贵州古镇物业管理有限公司支付违约金20，000元；四、驳回原告贵州城康置业有限公司、贵州古镇物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4144元，减半收取计2072元，由原告贵州城康置业有限公司、贵州古镇物业管理有限公司承担757元，被告荔波金荔百香果产业投资发展有限公司承担1315元。二审中，当事人未提供新证据。经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：1、被上诉人是否应搬出涉案房屋；2、上诉人主张被上诉人搬出涉案房屋前的占用费是否应支持。本院认为：一审认定双方签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效符合法律规定，应予确认。同时，双方对一审认定双方的房屋租赁合同于2020年12月25日解除，双方当事人亦无异议，本院亦予以确认。针对二审焦点：第一，对于被上诉人是否应搬出涉案房屋的问题。因双方当事人的房屋租赁合同于2020年12月25日已经解除，被上诉人占有上诉人的涉案房屋已无依据，应当承担搬出涉案房屋并将涉案房屋交还给上诉人管理使用。虽然一审对上诉人的该项请求予以支持，但是一审在判决主文中未进行明确，导致上诉人无执行依据，故应予纠正，即判决由被上诉人于本判决生效之日起十日内搬出涉案房屋并将涉案房屋交还给上诉人。第二，对于上诉人主张被上诉人搬出涉案房屋前的占用费问题。因双方认可租赁合同于2020年12月25日解除，被上诉人占用涉案房屋已无依据，而被上诉人在租赁合同解除后，未将涉案房屋交还给上诉人，仍然占用涉案房屋，必然导致上诉人损失，故被上诉人应承担相应的占用费，一审未予支持不当，应予纠正。对于占用费的标准，因双方租赁合同解除后，虽然被上诉人未将涉案房屋交还给上诉人，但是被上诉人并未再进行经营，未再享受上诉人提供的管理服务，仅造成上诉人不能继续出租而产生有租金损失，故占用费应按双方约定的租金标准即每月4396.55元从2020年12月26日起支付到被上诉人搬出涉案房屋交还给上诉人之日止。对于上诉人要求还按管理费每月2931.10元从2020年12月26日起支付到被上诉人搬出涉案房屋交还给上诉人之日止不予支持。综上所述，上诉人古镇物业公司的上诉理由部分成立，应予部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持荔波县人民法院（2021）黔2722民初562号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销荔波县人民法院（2021）黔2722民初562号民事判决第四项；三、由被上诉人荔波金荔百香果产业投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内搬出涉案房屋并交还给上诉人贵州古镇物业管理有限公司，并按双方约定的租金标准即每月4396.55元从2020年12月26日起支付到被上诉人荔波金荔百香果产业投资发展有限公司搬出涉案房屋交还给上诉人贵州古镇物业管理有限公司之日止的占用费；四、驳回上诉人贵州古镇物业管理有限公司和一审原告贵州城康置业有限公司的其他诉讼请求。若义务人未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定，另行支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4144元，减半收取2072元，由上诉人贵州古镇物业管理有限公司承担518元，被上诉人荔波金荔百香果产业投资发展有限公司承担1554元；二审案件受理费856元，由上诉人贵州古镇物业管理有限公司承担214元，被上诉人荔波金荔百香果产业投资发展有限公司承担642元。本判决为终审判决。审判长  白桂刚审判员  陈福江审判员  朱代昀二〇二一年八月二十五日书记员  刘 皓