吉林省长春市朝阳区人民法院民事判决书（2021）吉0104民初5344号原告：长春市红日物业服务有限公司，住所地长春市朝南关区人民大街198号H3栋2604室。        法定代表人：李长河，总经理。        委托诉讼代理人：张朋，吉林创一律师事务所律师。        被告：李加强，男，1976年9月24日，汉族，住所地长春市南关区。        原告长春市红日物业服务有限公司（以下简称红日物业）与被告李加强物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告红日物业委托诉讼代理人张朋到庭参加了诉讼，被告李加强经本院依法通知，未到庭参加诉讼（其委派公司员工因未提交有效委托代理手续，到庭参加旁听）。本案现已缺席审理终结。        原告长春市红日物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2011年5月1日至2020年12月31日的物业服务费、电梯费合计人民币129，452.64元。2、请求被告支付截止到实际支付日的违约金（暂计算至2020年12月31日为人民币31，591.53元）。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告系具有物业服务企业资质的物业管理机构。原告根据与吉发大厦业主委员会签订的《吉发大厦物业服务合同》的约定，为吉发大厦提供物业服务。被告系吉发大厦C座1层门市业主，持有面积为472.8平方米（C204室）。被告根据物业管理服务合同的约定及有关法律规定，应及时履行交纳物业服务费义务。但自2011年5月1日至2020年12月31日，被告累计拖欠物业服务费、电梯费合计人民币129，452.64元（明细详见附表）。原告曾用多种方式催收，要求被告交费，但被告至今未完全支付费用。同时，根据物业合同的约定，被告延期支付物业费用的，应支付违约金，故请求被告支付违约金人民币31，591.53元（按照同期人民银行贷款利率上浮30％计算，暂计至2020年12月31日，明细详见附表）。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决。        被告李加强未到庭参加庭审，未提交书面答辩状。        本院经审理认定事实如下：被告李加强系吉发广场C座204室房屋业主，该房屋商用，房屋建筑面积为472.8㎡。2011年4月21日，原告与长春市吉发大厦业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同约定“第二条、本合同委托管理期限为3年，自2011年5月1日起至2014年4月30日止。第六条、本物业采取包干制的方式收取物业管理服务费用。实行包干制收取物业管理服务费用，盈余或者亏损均由乙方承担。乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：1、住宅、办公楼、商业：2011年5月至2011年6月按现行标准收取物业服务费；2011年7月1日至2014年4月30日物业服务费标准按市场价格，公示征求50％以上业主同意的标准收取（原告主张该期间物业服务费标准为每月1.75元／平方米）；第七条、物业管理服务费，业主或物业使用人应于每季前10日内到乙方指定地点交纳。第十六条：本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的书面意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。第二十一条：业主逾期交纳物业管理服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用3‰加收滞纳金。第三十二条约定，双方发生争议协商不成的，向长春仲裁委员会申请仲裁，并且只有一种纠纷解决方式”。2016年2月19日，原告与长春市吉发广场业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定“第二条、本合同委托管理期限为4年，自2016年3月1日起至2019年12月31日止（吉发广场C座自2015年1月1日起）。第六条、本物业采取包干制的方式收取物业管理服务费用。实行包干制收取物业管理服务费用，盈余或者亏损均由乙方承担。乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：1、物业服务费：2.20元（住宅1.60元）；2、电梯运行费（包括小修、日常维护、年检等日常费用），住宅0.36元、办公0.60元，由乙方向业主或物业使用人收取。一层业主或物业使用人不承担电梯运行费，但应按房屋建筑面积承担电梯的中修、大修及更新改造费用；第七条、物业管理服务费，业主或物业使用人按月交纳。第二十一条、业主应于每月15日前向乙方交纳相关费用，业主逾期交纳物业管理服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用3‰加收滞纳金；乙方不得减免业主的物业费，影响物业服务质量。第二十一条：业主逾期交纳物业管理服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用3‰加收滞纳金。第三十二条约定，双方发生争议协商不成的，1、向长春仲裁委员会申请仲；2、向人民法院提起诉讼，合同没有明确具体纠纷解决方式”。2020年1月1日，原告与长春市吉发广场业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定“第二条、本合同委托管理期限为5年，自2020年1月1日起至2024年12月31日止。第六条、本物业采取包干制的方式收取物业管理服务费用。实行包干制收取物业管理服务费用，盈余或者亏损均由乙方承担。乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：1、物业服务费：底商2.50元、办公2.2元、住宅1.60元；2、电梯运行费（包括小修、日常维护、年检等日常费用），住宅0.36元、办公0.60元，由乙方向业主或物业使用人收取。一层业主或物业使用人不承担电梯运行费，但应按房屋建筑面积承担电梯的中修、大修及更新改造费用；第七条、物业管理服务费，业主或物业使用人按月交纳。第二十一条、业主应按法规要求向乙方交纳相关费用，业主逾期交纳物业管理服务费的，乙方可以向司法部门进行诉讼、仲裁所产生的律师代理费、公证费、保全费用等维权费用由败诉方承担，乙方可以向败诉方追缴欠费所产生的利息。第三十一条约定，双方发生争议协商不成的，1、向长春仲裁委员会申请仲；2、向人民法院提起诉讼，合同没有明确具体纠纷解决方式”。        李加强的公司员工陈闯向法院提供两份银行转账凭证，其中一份是2019年9月20日转账1万元；2020年11月12日转账1万元，两次合计转账2万元，接收单位均是原告物业公司。原告质证称“李加强成立一个公司名为吉林省盛祥珠宝科技有限公司，法定代表人李加强，该公司系吉发广场C302室、C104室业主。上述两万元费用系该公司为C302、C104室支付的物业费。上述事实有（2021）吉0104民初5346号民事判决书佐证。该两份转账已经抵顶李加强作为吉林省盛祥珠宝科技有限公司法人的物业费支出。庭后向法院提供转账凭证对应的物业费收费凭证复印件加盖公章”。原告自认“我们所要的违约金的时间为2011年至2019年12月31日的物业费和电梯费的违约金，并不包括2020年欠缴物业费的违约金”。认定上述事实证据有：《住房信息查询结果证明》、《物业服务合同》、《欠缴物业费明细》、《维修工作记录表》、《电梯维保合同》、物业服务照片等证据及庭审笔录在卷佐证。        本院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主或业主委员会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议，《最高人民法院关于〈审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”业主接受了物业公司提供的服务，应及时交纳物业服务费用，以确保物业服务工作的有效运行。物业服务管理因受众群体广、管理事项多，具有广泛性、持续性等特点，不能以个别时点的瑕疵状态而完全否定物业公司履行管理维护义务的事实；亦不能以个别事项服务瑕疵或单一业主个体感受全盘否定物业的整体服务，更不能以此作为拒绝履行交纳物业费的正当理由。        2011年4月21日原告与长春市吉发大厦业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同约定“第二条、本合同委托管理期限为3年，自2011年5月1日起至2014年4月30日止。第三十二条约定，双方发生争议协商不成的，向长春仲裁委员会申请仲裁，并且只有一种纠纷解决方式”；根据该《物业管理服务合同》第三十二条约定，双方发生纠纷时应当到长春仲裁委员会申请仲裁，基于当事人意思自治原则，法院没有管辖权，因此对于该合同约定期间的物业费纠纷，当事人应当到长春仲裁委员会申请仲裁。根据2016年2月19日原告与长春市吉发广场业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定“第二条、本合同委托管理期限为4年，自2016年3月1日起至2019年12月31日止（吉发广场C座自2015年1月1日起），该合同对于吉发广场C座自2015年1月1日发生合同效力，在此期间之前的纠纷应当按照原合同约定“第十六条、本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的书面意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续”处理；因此原告向法院主张管辖的最早时间应为2015年1月1日，本院对于2015年1月1日至2020年12月31日的物业服务费、电梯费予以审理并裁判。按照原告主张，李加强所有的C204室为商用，2015年1月1日至2020年12月31日每年物业费按2.2元／平方米／月计算，每年为12，481.92元；电梯费自2016年3月1日起收取，按0.6元／平方米／月计算，2016年为2，836.80元、2017年至2020年12月31日每年为3，404.16元。        2016年2月19日、2020年1月1日，原告与长春市吉发广场业主委员会签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该合同对小区全体业主具有约束力。李加强作为该小区业主，也应按合同约定支付物业费用。对红日物业主张李加强应按合同约定支付物业费用诉求，本院予以支持。对于红日物业主张违约金的诉求，本案《物业服务合同》中对交纳物业费、电梯费时间和逾期支付违约金计算标准均作出相关约定，上述约定合法有效，原告在诉讼中主动降低违约金计算标准按照同期人民银行贷款利率上30％进行计算。虽本案被告未按约交纳物业费、电梯费已构成违约，本院对被告应承担逾期付款违约金计算标准调整为按照同期全国贷款市场报价利率一年期LPR即年利率3.85％计算，自原告向本院提起诉讼之日起即2021年5月14日起至全部付清止；超出部分，本院不予支持。        综上所述，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百四十四条，《最高人民法院关于〈审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：        一、被告李加强于本判决生效后立即给付原告长春市红日物业服务有限公司2015年1月1日至2020年12月31日期间拖欠物业费74，891.52元（六年）、电梯费16，453.44元（五年）共计91，344.96元；自2021年5月14日起至全部付清止期间的违约金（以拖欠总额91，344.96元为基数、按照同期全国贷款市场报价利率一年期LPR即年利率3.85％计算）。        二、驳回原告长春市红日物业服务有限公司其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费3，520.00元，减半收取1，760.00元；由原告长春红日物业有限责任公司负担710.00元、被告李加强负担1，050.00元。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。        审判员    曹春江二〇二一年八月六日书记员    高梓熙