湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0182民初6731号原告：深圳市公元物业管理有限公司宁乡分公司，营业场所宁乡市玉潭镇宁乡大道（商业广场五幢1单元）。负责人：李文平，系公司董事长。委托诉讼代理人:钟波，女，1986年3月13日出生，汉族，住。系公司法务（特别授权）。被告：陶国用,男,1979年9月2日出生,汉族,住。被告：郭银花，女，1982年10月30日出生，汉族，住。原告深圳市公元物业管理有限公司宁分公司（以下简称公元物业宁乡分公司）与被告陶国用、郭银花物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月12日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼程序）公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟波、被告陶国用到庭参加了诉讼，被告郭银花经本院传票传唤，无正当理由未到参加诉讼。本案现已审理终结。原告公元物业宁乡分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理费3700元、生活垃圾费150元、违约金500元，共计4350元；2.由被告承担本案诉讼费、公告费。事实与理由：2011年5月16日原告与长沙市海博房地产开发有限公司（以下简称海博房地产公司）签订《宁乡海博星河绿洲前期物业服务合同》，约定由原告向海博房地产公司的小区提供物业服务，委托管理期限至业主委员会成立并受业主大会委托与其他特定服务企业签订物业服务合同生效时止，同时约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，业主与物业使用人，如业主无正当理由经催告拒不缴纳物业服务费，乙方可依相关法律依据收取滞纳金。被告系上述物业9-2-2804号的业主，物业面积117.47㎡，收费标准1.5元／月／平方米，按约定应当向原告缴纳从2019年4月1日至2020年12月31日的物业服务费3700元，生活垃圾费150元，违约金500元，但被告一直拒缴费。被告陶国用口头辩称：物业费我愿意交，但是我的问题未处理好。2015年购房装修时，发现房屋存在多处空鼓，房屋墙面多处不平整、客房飘窗处走模变形、客厅到阳台墙壁图纸上显示是平整的但是实际阳台比客厅墙壁薄了6公分、地面不平整、预计埋藏的电线管路只通了一米多等问题。这些问题都是我自己处理好的，当时有处理售后的维修人员，但是维修人员处理的进度很慢，所以我就和物业的胡经理反映此问题，物业的胡经理去和开发商的林经理（听口音像林经理，我不确定该经理姓什么）协商，协商结果是由我自己处理房屋的问题，开发商那边补钱给我，我同意了这个协商方案。我处理好后问物业的胡经理要钱，胡经理说忘记申报了，给我补报，补报后一直没有结果。2016年的时候我摔伤了，也没有精力去处理这个事情，后面也就不了了之了。到了2017年，就物业费问题双方来到宁乡市人民法院调解室调解，调解时物业公司就说开发商补了1000元的材料费，给我抵免了物业费，当时调解员责成物业公司处理好这个问题，调解回来我当时将物业费交到了2018年3月底，我就和物业公司的胡经理说要他带我去处理这件事情，胡经理说开发商那边的谢总不在，过后再约，然后一直没有下文。到了2018年续交2019年的物业费时，期间我都多次催过胡经理。到2019年2月份，物业胡经理催我交物业费时，我都说了这个事情，但因为一直未处理好此事，我才不交的物业费。2017年，发大水，地下车库进水前，我要求物业公司把一楼大门打开，让我把摩托车推到一楼，物业公司不肯，导致摩托车被水淹，后物业一直未处理，到2018年，摩托车在地下车库丢失，物业公司也一直未处理。被告郭银花未予答辩。本院认为，基于庭审查明的事实，被告陶国用、郭银花系宁乡玉潭镇南苑路88号（海博星河绿洲）9栋2-2804室房屋所有权人，房屋面积为117.47平方米。建设单位长沙市海博房地产开发有限公司与深圳市公元物业管理有限公司签订的前期物业服务合同系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对业主均有约束力。原告作为深圳市公元物业管理有限公司的分公司，接受总公司的委托，已依约为被告小区提供了主要的物业服务，且对被告欠交的物业服务费进行书面催收，被告应依约交纳物业服务管理费。依据合同约定住宅收费标准为1.5元/月/平方米，被告尚欠原告2019年4月1日至2020年12月31日物业服务费3700元(1.5元/月/m2×117.47m2×21个月)。被告对2019年、2020年城市生活垃圾处理费150元（75元×2年）无异议，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。因原告物业服务难免存在不尽人意的地方，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告未交证据证明实际发生了公告费，故对原告要求被告支付公告费的诉讼请求本院不予支持。关于被告在答辩中反映的房屋质量问题，2017年10月17日调解协议中注明：“对业主所提房屋质量问题由物业公司和业主一同去开发商公司协商，如协商不成另由业主自行维权，公元物业公司自愿减免六个月物业服务费1057元”，表明此问题双方已于2017年10月17日协商处理了。被告反映摩托车被淹的事情，从答辩意见来看，2017年经本院调解室调解后，被告将物业费缴至2018年3月，说明2017年摩托车被淹的事情亦已调解好了。被告的摩托车2018年被盗，而2018年的物业费被告已交，此事发生在涉案物业费收费时间段之前，本院认为双方已就此事已协商处理好，否则被告也不会缴纳2018年的物业服务费。如被告认为因原告服务不到位而导致其损失，可另行主张权利。被告郭银花经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担对其不利的法律后果，综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陶国用、郭银花自本判决生效之日起五日内向原告深圳市公元物业管理有限公司宁分公司支付2019年4月1日至2020年12月31日物业服务费3700元、2019年1月1日至2020年12月31日城市生活垃圾处理费150元，共计3850元；二、驳回原告深圳市公元物业管理有限公司宁分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告深圳市公元物业管理有限公司宁分公司负担3元，被告陶国用、郭银花共同负担22元。本判决为终审判决。审判员 肖 艳二〇二一年八月二十五日书记员 钟博文附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定、和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。