青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终490号上诉人（原审原告）：王帅，公民身份号码XXX，女，汉族，1986年1月29日出生，住青海省西宁市城东区。        委托诉讼代理人：朱旭，青海言度律师事务所律师。        委托诉讼代理人：王锐，青海言度律师事务所实习人员。        被上诉人（原审被告）：青海金科房地产开发有限公司，统一社会信用代码9163010071050369XN，住所地青海省西宁市城东区昆仑中路3号（金科凯旋广场A区14号楼）。        法定代表人：陈晓岐，董事长。        委托诉讼代理人：刘晋蓉，该公司副经理。        委托诉讼代理人：陆继龙，青海同光律师事务所律师。        上诉人王帅因与被上诉人青海金科房地产开发有限公司（以下简称金科公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西宁市城东区人民法院（2020）青0102民初5047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日受理后，依法组成合议庭，于2021年4月19日公开开庭进行了审理，上诉人王帅的委托诉讼代理人朱旭、王锐及被上诉人金科公司的委托诉讼代理人刘晋蓉、陆继龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。        王帅上诉请求：改判支持其全部诉求。事实和理由：双方于2016年3月6日签订的预售合同有效，第十九条第二款明确约定，因金科公司的原因，王帅未能在交房之日起360日取得该商品房的所有权证书，有权要求金科公司自应当完成房屋所有权登记权限届满次日至实际完成房屋所有权登记之日至，支付房屋总价款612000元的每日万分之0.5的违约金。王帅于2016年5月26日取得该房屋，且并未在交房之日起360日内即2017年5月21日取得案涉房屋的所有权证书，实际取得不动产权证的时间是2019年7月24日，金科公司逾期办证时间是794天，应当支付24296.4元的违约金。一审以2018年4月6日金科公司向业主发出提交办证资料的通知，王帅提交资料由自己控制为由，将金科公司的违约期限酌定为2017年5月21日至2018年4月6日违反了双方的合同约定。王帅出具承诺书是是为了证明案涉房屋属于首套房，按照《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，若金科公司按约定在2017年5月21日前完成办理房屋所有权证，则王帅仅需按1.5％的税率交纳契税，但2017年12月27日，王帅结婚，因金科公司逾期办理房产证行为导致王帅按照2％的税率多缴纳了4224.58元契税，该损失理应由金科公司承担。一审以双方约定的违约金已经明显高于实际损失，王帅出具承诺书后该项损失系金科公司无法预见为由，驳回王帅的该项诉求错误。        金科公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。        王帅向一审法院起诉请求：1．依法判令金科公司支付违约金49818.58元；2．判令金科公司赔偿王帅损失4224.58元；3．本案诉讼费由金科公司承担。当庭变更第一项诉讼请求为：判令金科公司向王帅给付违约金24296.4元。        一审法院认定的事实：双方于2016年3月6日签订《西宁市商品房预售合同》，约定：金科公司将位于本市城东区昆仑中路3号A区8号楼3单元15层3151室房屋出售给王帅，房屋的建筑面积为112.88㎡，单价为5421.69元／㎡，合同价款为612000元。2014年12月9日，案涉A区8号楼竣工验收，2016年5月26日，王帅全额缴纳了房款及其他入住费用，于当日办理入住，并按总房款的1.5％向金科公司预交了契税，因未提供首套房证明向金科公司出具承诺书，载明：王帅系A8号楼3151室住户，本人现按国家标准首套房90㎡以上，缴纳契税按1.5％交给金科公司，在办理房证时，本人提供首套房证明，如不能提供首套房证明，产生的后果及不能办理房产证，全部由本人负责，与金科公司无关，以契税为主，多退少补，本人特此承诺。合同第十九条约定：（一）双方同意由出售方向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之0.5的违约金。2018年4月4日，金科公司取得了案涉房屋所在小区的不动产权证书，2018年4月6日，金科公司向业主发出通知，告知业主可以办理产权登记，并告知了办理产权登记需要提交的相关资料。2018年10月9日，王帅向金科公司提交办理分户不动产权证书所需的相关资料。2019年7月24日，王帅取得了案涉房屋的《不动产权证书》。        另查明，2017年12月27日王帅结婚，王帅按首套房税率1.5％向金科公司预交房屋契税，在办理房屋权属登记时资料审核未予通过，要求王帅按2％的税率进行补缴，王帅于2019年6月29日补缴4224.58元契税。        一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王帅与金科公司所签《商品房预售合同》系双方协商一致的真实意思表示，且不违背相关法律规定，应为有效合同，现金科公司未按合同约定在商品房交付之日起360内取得该商品房的房屋所有权证书，理应按合同约定承担逾期办理产权登记的违约责任，故对王帅的此项诉求予以支持。金科公司辩称其在2015年上旬已经开始向行政权属登记机关申请办理不动产权证书，系因政策原因未能及时办理案涉房屋所在小区的不动产权证书的辩解意见，因未提交证据证实，不予采信。金科公司在2018年4月6日向业主发出通知，通知业主提交办理产权登记的相关材料，王帅提交材料的时间由其自己控制，将该期间算作逾期日期要求金科公司承担违约责任显失公平，故一审酌定违约金计算期间自2017年5月21日至2018年4月6日止为宜。王帅主张因金科公司逾期办证导致多缴了契税，并以此要求金科公司承担损害赔偿责任，现双方约定的违约金已明显高于王帅的实际损失，且王帅出具承诺书后该项损失系金科公司无法预见的，故对该项诉求，不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、青海金科房地产开发有限公司于判决生效后十五日内向王帅支付违约金9792元；二、驳回王帅的其他诉讼请求。案件受理费减半收取523元，由王帅承担498元，青海金科房地产开发有限公司承担25元，随上述款项一并给付王帅。        本案二审期间，除王帅对一审认定的2018年10月9日，王帅向金科公司提交办理分户不动产权证书所需的相关材料不认可外，双方当事人对一审查明的其他事实无异议，本院对双方均无异议的事实予以确认。双方当事人的主要争议就是金科公司逾期办理案涉房屋产权证书的逾期时间及王帅主张的契税损失应否支持。        二审中，王帅认可金科公司一审提交的业主交付资料时间登记表（A区业主收取资料登记本）的真实性，对证明方向不认可，认为不能证明王帅是2018年10月9日交的办证所需的相关材料。本院认为，王帅与金科公司约定由金科公司办理案涉房屋的产权证书，那么金科公司必然是将案涉房屋同其他同期的房屋统一办理，而并非仅考虑王帅个人的办证资料是否齐全，同期房屋的各个业主也并非在签订商品房预售合同时资料齐全，而且并非同期房屋的全部业主都要求金科公司办理，也有可能出现家庭成员变化的情况，因此金科公司不能依据签订商品房预售合同时的资料办证。那么金科公司于2018年4月6日向同期房屋的业主发出提交办证资料的通知，根据该通知要求提交结婚证资料，而王帅已经结婚，其要求金科公司办证，那么必然会向金科公司提交办证所需的材料，王帅不认可2018年10月9日交纳办证资料，但又不能陈述王帅何时交纳办证资料的具体时间，结合金科公司提交的业主交付资料时间登记表并无明显改动的情况，对2018年10月9日王帅向金科公司提交办证资料的事实予以认定。        本院认为，双方约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金”，根据该约定，金科公司逾期办证时间为应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日即2017年5月21日至实际完成房屋所有权登记之日即2019年7月24日，共计794天。2018年4月6日金科公司向业主发出提交办证资料的通知，王帅于2018年10月9日交纳办证资料，王帅作为购房者应积极配合金科公司提交办证资料，综合王帅直至2019年6月29日补交契税的情况，2018年4月6日至2018年10月9日共计186天非因金科公司逾期违约导致的逾期期间，因此该时间段，即186天应在金科公司逾期办证时间段内扣除。综上，金科公司逾期办证违约时间为794天-186天=608天，金科公司逾期办证的违约金为608天×612000元×0.05‰／天=18604.8元。因王帅在主张金科公司逾期办证的违约时间时，已将双方约定的交房之日起360日的提交办证资料、向相关部门申请办证等程序的时间扣除，一审法院以金科公司向业主发出提交办证资料的时间为金科公司逾期违约的截止时间错误，应予纠正。金科公司逾期办证期间内，王帅结婚导致其缴纳税款时的家庭成员范围变化，导致王帅多缴纳契税，此税费损失应为王帅因案涉合同的损失，但在本院已经支持金科公司按照合同约定支付违约金的情况下，王帅又无证据证明该项损失超出了违约金的范围，因此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：        一、撤销西宁市城东区人民法院（2020）青0102民初5047号民事判决；        二、青海金科房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付违约金18604.8元；        三、驳回王帅的其他诉讼请求。        如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        一审案件受理费523元，由青海金科房地产开发有限公司负担171元，王帅负担352元；二审案件受理费1046元，由青海金科房地产开发有限公司负担342元，王帅负担704元。        本判决为终审判决。        审判长    张磊审判员    左志萍审判员    尹菲菲二○二一年八月六日法官助理    岳文伟书记员    乔红《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。