河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终3786号上诉人（原审被告）：河南麦尚置业有限公司，住所地河南省商丘市示范区中州路与方域路交叉口西南角国奥玫瑰园二期9号楼2层206室，统一社会信用代码9141140059242261XG。法定代表人：杨俊玲，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘刚，河南永秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦言言，河南永秀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张文玉，男，1990年9月29日出生，汉族，住河南省虞城县。上诉人河南麦尚置业有限公司（以下简称麦尚置业公司）因与被上诉人张文玉商品房预售合同纠纷一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院（2021）豫1402民初6620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人麦尚置业公司的委托诉讼代理人焦言言，被上诉人张文玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。麦尚置业公司上诉请求：撤销河南省商丘市梁园区人民法院（2021）豫1402民初6620号民事判决第三项，即判决麦尚置业公司支付逾期交房补偿金8000元（不服一审判决的金额为8000元）。事实和理由：一审判决支持张文玉的诉讼请求，依据的是麦尚置业公司给业主出具的承诺书，即承诺在约定的违约金之外每月另行支付1000元补偿金，但该承诺书系附条件的承诺，即业主不得再给麦尚置业公司造成负面影响，以换取安宁的施工、经营环境，否则麦尚置业公司不承担违约责任。承诺书出具后，业主采取拉横幅、聚集、围堵售楼处、在微信上恶意诋毁麦尚置业公司等手段，给麦尚置业公司造成了不良影响，麦尚置业公司不再负有支付补偿金的义务。一审判决没有对承诺书进行全面评价和衡量，在出现阻却事由的情况下判决麦尚置业公司向业主支付补偿金，对麦尚置业公司不公平。张文玉辩称，因麦尚置业公司延期交房，麦尚置业公司自己出具了每月补偿1000元的承诺书，直至交房为止，应当按承诺书支付补偿金。张文玉向一审法院起诉请求：1.依法判令麦尚置业公司继续履行与张文玉签订的商品房买卖合同（预售）；2.依法判令麦尚置业公司向张文玉支付逾期交房违约金27259元（自2019年4月1日计算至2021年5月31日，共计791天）；3.依法判令麦尚置业公司向张文玉支付逾期交房补偿金8000元（自2020年10月1日至2021年5月31日）；4.本案因诉讼产生的费用由麦尚置业公司承担。一审法院认定事实：2017年8月11日，张文玉与麦尚置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，该合同主要约定内容为：“张文玉购买麦尚置业公司开发的位于商丘市睢阳区房屋，建筑面积126.6平方米，总价款689228元，首付款209228元，剩余房款480000元向银行申请贷款支付。麦尚置业公司应当在2018年12月30日前向张文玉交付该商品房。逾期交付责任项下约定为：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意逾期90日内，出卖人不承担违约责任；逾期超过90日，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金”。合同附件十一补充协议第二条交付期限项下约定：“合同第八条约定的特殊原因指以下情形：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内以书面或协议约定形式告知买受人的；2.有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟；3.商品房建设工程设计变更或者政府相关规划变更导致延期的；4.遇到连续阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5.突发性公共事件导致施工受阻或停工的；6.买受人逾期付款的，按买受人逾期时间相应顺延交房日期；7.买受人不按时缴纳契税、专项维修资金等各项税费的；8.涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的；9.其他出卖人不能预防和控制的因素”。该商品房买卖合同（预售）还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，张文玉按照约定履行了自己的义务，麦尚置业公司未能按照合同约定时间向张文玉交付房屋。2020年7月1日，麦尚置业公司向包括张文玉在内的购房户发出开发商承诺书，承诺交房时间最迟为2020年9月30日，如2020年9月30日之前交不了房，按每月每户1000元现金补偿，不得抵物业费。承诺交房期限届满后，麦尚置业公司仍未按约定向张文玉交付房屋，双方形成纠纷。另查明：商丘市气象科技服务中心证明商丘市自2014年12月1日至2020年10月30日共出现459天降水日数。商丘市城乡一体化示范区环境污染防治攻坚战领导小组办公室出具的关于政府信息公开申请的答复记载，2016年10月20日至2019年10月31日，我市因污染天气应急管控，累计管控天数391天，其中，轻中度管控27天、大风扬尘管控13天、重污染天气黄色预警106天、橙色预警149天、紧急管控20天、封土行动76天，管控措施为全面停止土石方作业。商丘市商务中心区管理委员会出具情况说明：侯恂路（归德路-中州路）第一合同段道路工程开工时间约为2017年3月1日，通车时间约为2018年10月1日。一审法院认为，张文玉、麦尚置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。对张文玉要求麦尚置业公司继续履行商品房买卖合同的诉讼请求，依法予以支持。张文玉已按合同约定向麦尚置业公司支付了购房款，麦尚置业公司未按照约定期限向张文玉交付房屋，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。张文玉未提交双方约定的违约金低于造成损失的有效证据，故违约金应按双方约定的日万分之零点五计算。按照张文玉、麦尚置业公司关于遭遇不可抗力，遇到连续阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气及突发性公共事件影响工期不计入逾期交房期限的约定，结合本案实际，麦尚置业公司在案涉房屋开发建设过程中，确实存在因大气污染防治、道路施工、××防控、连续阴雨恶劣天气等不能施工的情形，故应部分免除麦尚置业公司的违约责任。因上述天数存在重叠现象，一审法院酌定扣减违约期间300天。按照张文玉、麦尚置业公司除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意逾期90日内，出卖人不承担违约责任的约定，在麦尚置业公司逾期交房90日内，麦尚置业公司不承担违约责任，此期间应从违约期间内扣除。案涉合同约定交房期限为2018年12月30日，张文玉请求支付违约金的日期至2021年5月31日，共计881天，扣除合同约定的不承担违约责任的90日及因大气污染防治、道路施工、××防控、连续阴雨恶劣天气等原因扣减的300天，麦尚置业公司实际违约期间为491天。按上述计算，麦尚置业公司应向张文玉支付逾期交房违约金16920.5元（689228元×日万分之零点五×491天）。综上，对张文玉要求麦尚置业公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院予以部分支持。麦尚置业公司未按承诺期限向张文玉交付房屋，故麦尚置业公司应按照承诺书约定向张文玉支付逾期交付补偿金，对于张文玉要求麦尚置业公司支付逾期交房补偿金8000元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条规定，判决：一、麦尚置业公司继续履行2017年8月11日与张文玉签订的商品房买卖合同（预售）；二、麦尚置业公司支付张文玉逾期交房违约金16920.5元，于判决生效之日起十日内履行完毕；三、麦尚置业公司支付张文玉逾期交房补偿金8000元，于判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回张文玉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费340.74元，由张文玉负担129.23元，由麦尚置业公司负担211.51元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，本案争议焦点麦尚置业公司应否支付逾期交房补偿金。2020年7月1日，麦尚置业公司向包括张文玉在内的购房户发出开发商承诺书，承诺交房时间最迟为2020年9月30日，如2020年9月30日之前交不了房，按每月每户1000元现金补偿，不得抵物业费。该承诺书未附条件。麦尚置业公司主张业主采取拉横幅、聚集、围堵售楼处、在微信上恶意诋毁等手段，给麦尚置业公司造成了不良影响，但其未提供相应证据证明，故麦尚置业公司的上诉理由不能成立。现麦尚置业公司未按承诺书于2020年9月30日之前交付房屋，一审判决麦尚置业公司支付张文玉逾期交房补偿金并无不当。综上所述，麦尚置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由河南麦尚置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  许长峰审判员  李念武审判员  王颖萍二〇二一年八月二十五日书记员  周永昆