浙江省嵊州市人民法院    执行裁定书    （2021）浙0683执异74号     案外人：徐晓雷，男，1976年3月23日出生，汉族，住乐清市。       案外人：徐晓宇，男，1982年10月18日出生，汉族，住乐清市。       申请执行人：余鹏君，男，1977年12月11日出生，汉族，住嵊州市。       被执行人：屠德龙，男，1960年4月25日出生，汉族，住乐清市。       本院在执行申请执行人余鹏君与被执行人屠德龙民间借贷纠纷一案【案号为（2019）浙0683执3048号】中，案外人徐晓雷、徐晓宇向本院提出书面异议，本院于2021年8月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。       案外人徐晓雷、徐晓宇向本院提出异议请求：中止对被执行人屠德龙与已故妻子徐雪乐共有的坐落在乐清市XXX不动产权号为（2016）乐清市不动产权第XXXX号的不动产的执行，并解除对该房产的查封。事实和理由：俩案外人系兄弟关系，两人的父亲徐顺余与徐雪乐系兄妹关系，位于乐清市的不动产权号为（2016）乐清市不动产权第XXXX号的房产原系徐顺余的房产。2017年，因徐顺余资不抵债，无法偿还所欠借款，乐清市人民法院将涉案房产（原产权证号乐房权证北白象镇字第XXXX号）进行司法拍卖以偿还债务。徐雪乐、屠德龙考虑到涉案房屋系其兄长唯一住所，为了保障兄长及其家人的住房问题，徐雪乐、屠德龙参与竞拍，并表示竞拍后的房子仍由徐顺余一家人居住，待徐顺余子女长大后再以同样的价格将房屋受让回去。因此，2008年11月17日，涉案房产经司法拍卖程序最终由徐雪乐、屠德龙拍得，后两人一直未办理房产变更登记手续，同时，该房屋一直由徐顺余家人占有居住。2009年开始，徐雪乐、屠德龙因资金周转需要向案外人借款，分别于2009年1月5日借款50000元（出借人胡志达，系案外人徐晓雷妻子胡爱真的兄弟），2010年5月10日借款100000元（出借人胡爱真，系徐晓雷妻子），上述两笔借款均约定月息1.2％，并表示借款在购房款内抵扣。因徐雪乐、屠德龙未办理房产变更登记手续，双方一直未正式签订书面购房合同。2016年8月24日，徐雪乐、屠德龙办理了涉案房屋的不动产权证，不动产权号为（2016）乐清市不动产权第XXXX号。故徐雪乐、屠德龙经与案外人协商，案外人向徐雪乐、屠德龙购买涉案房产，房屋总价款为20万元，扣除之前徐雪乐、屠德龙借款本金15万元，案外人仅需支付购房款5万元整。为此，2016年8月31日，案外人徐晓宇将剩余购房款5万元转入徐雪乐、屠德龙两人指定的陈意骏的银行账户。据此，案外人已支付全部款项。2016年9月7日，案外人与徐雪乐、屠德龙在房屋交易与产权管理机构的工作人员的见证下签订《温州市存量房买卖合同》（合同编号31612）。当日，乐清市住房和城乡规划建设局房屋交易与产权机构作出（2016）年北白象镇（街道）字第0181号房屋交易告知单（房屋转让），告知转让信息已记载楼盘表，可以按规定申请缴纳相关税费和办理不动产登记。同年9月8日，案外人向乐清市地方税务局白象税务分局递交办理房地产交易纳税申报材料，并支付房屋转让手续费496.88元。同年9月28日徐雪乐逝世，导致案外人无法办理房产变更登记手续。徐雪乐父母已经亡故，其第一顺位继承人屠凌男常年居住在美国，其于2019年3月19日办理了放弃对徐雪乐上述不动产继承权的公证，第一顺位继承人屠凌男因被强制隔离戒毒而无法办理相关手续，并非案外人主管原因不能过户登记。另外，案外人自始居住在涉案房屋内，在此期间，进行装修、添置家电家具等。虽然涉案房屋登记在被执行人名下，但是案外人系涉案房屋的实际所有权人这一事由可以阻却对涉案房屋的执行。乐清市人民法院经调查，于2019年10月2日作出（2019）浙0382执异115号执行裁定书，认为案外人提出要求中止对上述房屋的执行并解除查封理由充分，裁定中止对上述房屋的执行。后案外人向乐清市人民法院提起买卖合同纠纷之诉，乐清市人民法院于2020年9月3日作出（2020）浙0382民初1450号民事判决书，判决确认案外人与屠德龙、徐雪乐于2016年9月7日签订的合同编号为31612的《温州市存量房买卖合同》合法有效，屠德龙、屠凌驾于判决生效之日起一个月内协助案外人依法办理上述不动产转移登记至案外人名下的手续。2021年3月22日，乐清市人民法院作出（2020）浙0382民初1450号协助执行通知书。但案外人在办理转移登记时发现嵊州市人民法院以（2019）浙0683执3048号裁定查封了上述房屋。综上所述，嵊州市人民法院将案外人的财产予以执行，存在错误，特提出异议，请求立即中止对上述房屋的执行，并解除对上述房屋的查封。       为证明上述事实，案外人提供《温州市存量房买卖合同》（合同编号31612）、借条、银行转账记录、户口本、村居证明、公司证明、不动产权证书、房屋交易告知单（房屋转让）、房地产交易涉税业务受理单、浙江省政府非税收入通用票据、火化证、注销户口证明、村委会证明、用电客户基本信息、水费收据、电费发票、屠凌男声明及公证书、屠凌驾强制戒毒决定书及行政判决书、乐清市人民法院（2019）浙0382执异115号执行裁定书、（2020）浙0382民初1450号民事判决书、（2020）浙0382民初1450号协助执行通知书等证据。本院经审核后对案外人述称的事实依法予以确认。       另查明，余鹏君为与屠德龙民间借贷纠纷一案向本院起诉，本院于2019年4月18日作出（2019）浙0683民初39号民事判决：“屠德龙归还余鹏君借款本金及利息670000元，并支付以500000元本金为基数自2016年9月1日起至2019年1月2日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算的利息，自2019年1月3日起至全部返还之日止按年利率24％计算的违约金”。因屠德龙未自动履行，本院依余鹏君申请于2019年9月19日依据上述生效判决立案强制执行，执行案号为（2019）浙0683执3048号。执行中，本院于2019年10月8日作出（2019）浙0683执3048号之一执行裁定书，裁定查封被执行人屠德龙共有的坐落于乐清市的房产【权证号：浙（2016）乐清市不动产权第XXXX号】。       本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人徐晓雷、徐晓宇与被执行人屠德龙的房屋买卖合同签订于本院查封涉案房产之前，涉案房屋早于本院查封之前一直由案外人一家占有使用，案外人已支付全部房款，且涉案房屋未办理过户登记亦非案外人自身原因。据此，案外人虽未取得物权，但对其物权期待权也应该保护。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：       中止对乐清市的房产【权证号：浙（2016）乐清市不动产权第XXXX号】的执行。       案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。       审判长周叶萍     审判员杨月江     审判员相泽波     二〇二一年八月九日     书记员黄睿