宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初10087号原告：宁夏宁馨祥物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区清河北街景墨家园**楼****。法定代表人：刘建文，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐玉祥，宁夏综义律师事务所律师。被告：韩世芳，女，1952年9月3日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：韩冰（系被告女儿），住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告宁夏宁馨祥物业服务有限公司与被告韩世芳物业服务合同纠纷一案，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案经诉前调解后，本院于2021年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏宁馨祥物业服务有限公司的委托诉讼代理人唐玉祥、齐如花，被告韩世芳的委托诉讼代理人韩冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁夏宁馨祥物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2016年4月1日至2020年6月30日期间物业服务费2615元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告房屋坐落于书香雅苑某室，建筑面积93.24平方米。自2016年4月1日至2020年6月30日，原告接受委托为书香雅苑提供相关物业服务。双方约定住宅物业服务费按0.55元/月/㎡收取。现原告已拖欠物业服务费用2615元，经原告多次催要无果，故诉至法院。被告韩世芳辩称，对原告主张的诉请不认可。理由如下：第一，本案属于因房屋建筑质量引起的损害赔偿问题，并非单纯的因物业服务而引起的纠纷。2004年，被告与宁夏隆湖房地产开发公司签订《银川市经济适用住房购销合同》，约定被告从宁夏隆湖房地产开发公司处购买位于宁夏回族自治区银川市兴庆区某室房屋。按照合同约定，本小区的物业服务公司是宁夏隆湖物业管理有限公司。被告装修案涉房屋时发现卫生间下水管道竟然没有与整栋楼的下水管道网连接。后被告及时与案涉房屋的开发商海利达房地产开发公司联系，海利达房地产开发公司勘查、鉴定后确认系工程质量问题，并承诺维修、承担所有损失，但海利达房地产开发公司仅将案涉房屋卫生间墙面地面全部破开用以维修管道，并未没有恢复原样，亦未赔偿损失。2005年9月，被告多次与海利达房地产开发公司协商房屋维修及赔偿问题，但其解释说维修房屋问题已经移交海利达物业公司负责了。后被告与海利达物业公司协商此事，海利达物业公司只是登记，并未处理该事宜。由于二次连接的下水管道破坏了一楼的防水层，导致被告生活污水常年从楼梯向外渗漏，造成安全隐患。被告家中的下水管道没有连接整栋楼的下水管网，而是直接接在了化粪池上，致使各种飞虫会爬上卫生间的墙面，且阴雨天也会有难闻的气味。另，原告及海利达物业公司涉诉案件较多，由此可见原告的信用度较低。因此，原告理应履行因房屋质量引起的损害赔偿责任。若原告与房屋质量问题无关，其只能从更名之日即2018年7月18日起计收物业费。第二，原告提供的物业服务存在瑕疵。具体包括：被告居住的景墨书香雅苑未成立业主委员会，亦没有人与原告签订过物业服务合同，系原告自行入住；原告或海利达物业公司非法侵占租赁停车位、广告栏、物业用房、广场空地等收益，且没有清晰的账目可查，亦未向业主公示；原告为获取利益，经常将传销组织引入小区，并站岗放哨；小区冬季雪后多日无人清扫，保洁服务不到位；小区公共设施常年失修，其中自行车顶棚坏了七八年无人问津；原告私自改造、变造小区原有的绿化带，并将其改造部分用于停车收费；原告未对小区内公共绿化区域进行管理以及提供服务；原告单方面提高物业收费标准；原告雇佣的安保人员年龄较大，无法起到安保作用。本院经审理认定事实如下：原告曾用名宁夏海利达物业服务有限公司，于2018年7月18日登记变更名称。被告韩世芳系兴庆区某室房屋所有权人，该房屋建筑面积为93.24㎡。2014年4月9日，宁夏海利达房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）与签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为景墨家园东区提供前期物业管理服务，多层住宅：景墨家园B区按0.55元/月/㎡计收物业费；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度末（30日之前）履行交纳义务；甲乙双方在对所承接的物业共用部位、共用设施设备进行查验后签订确认书，确认书中包括查验部位、存在问题以及对存在问题的责任确定；合同期限自2014年4月9日至2016年4月8日止。2017年9月1日，宁夏海利达房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为景墨家园东区提供前期物业管理服务，多层住宅：景墨书香雅苑B区按0.55元/月/㎡计收物业费；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月（25日之前）履行交纳义务；甲乙双方在对所承接的物业共用部位、共用设施设备进行查验后签订确认书，确认书中包括查验部位、存在问题以及对存在问题的责任确定；合同期限自2017年9月1日至2019年8月30日止。上述《前期物业服务合同》向银川市物业管理办公室办理了合同备案登记。2019年9月1日，雅苑社区（甲方）与原告（乙方）与签订《物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为景墨家园东区提供前期物业管理服务，多层住宅：景墨书香雅苑B区按0.55元/月/㎡计收物业费；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月（25日之前）履行交纳义务；甲乙双方在对所承接的物业共用部位、共用设施设备进行查验后签订确认书，确认书中包括查验部位、存在问题以及对存在问题的责任确定；合同期限自2019年9月1日至2020年12月31日止。该合同在银川市物业管理办公室办理了备案登记。现原告以被告欠交2016年4月1日至2020年6月30日的物业费为由诉至本院，请求判如诉请。另经本院现场勘查，该小区公共区域绿化草坪部分枯萎、稀疏；与涉案房屋连接的一层楼道共用部分出现墙皮脱落、返潮现象；涉案房屋卫生间因防水不当造成卫生间瓷砖脱落、卫生间与客厅连接的墙面出现墙皮脱落现象。庭审中，被告提交企业信息调查报告打印件一份、民事判决书复印件一份、照片打印件一份、联名信复印件一份，欲证明原告对房屋质量承担赔偿责任，且生效判决中认定原告未能对涉案房屋的公共管道进行维修，提供的物业服务存在瑕疵。原告对企业信息调查报告的真实性、合法性和关联性无异议，但对证明目的不认可，认为原告系物业服务企业，对房屋质量问题不承担任何责任；原告对民事判决书的真实性、合法性和关联性无异议，但对证明目的不认可，认为案涉物业问题已进行了修缮；原告对照片、联名信的真实性、合法性和关联性及证明目的不认可，认为系2016年存在的问题，现已整改，被告应按时交纳物业费。本院认为，原告与宁夏海利达房地产开发有限公司及雅苑社区签订的物业服务合同合法有效，对业主具有约束力。原告提供物业服务后，被告应当支付对价物业费。原告作为物业服务企业，应当对被告所在房屋的共用部分以及共用设施设备进行维修与养护。根据被告的抗辩，其房屋下水管道未与主楼管网连接，又因房地产开发公司维修不当，造成卫生间下水管道常年渗漏，致使室内墙面及共用墙体渗水、脱皮。根据合同约定，原告对物业共用部位、共用设施设备负有承接验收的义务，且在查验后应当与房地产开发公司签订确认书，确认书中包括查验部位、存在问题以及对存在问题的责任确定。上述问题虽属房屋建设、维修不当遗留的质量问题，原告不对此承担违约责任，但原告在承接验收物业的过程中已经得知主楼管网中存在的缺陷，应当积极履行通知、协助的附随义务，以便确定主体责任，且对于共用墙体渗水、返潮的问题，原告应当积极施休，保证共用墙体的安全。但现场勘验可见，原告未能对涉案房屋一层楼道共用墙体的脱皮及返潮现象及时维修。针对上述问题，原告处理不当，就本案被告而言，应当承担减少价款的责任。另，原告并无证据证实合同期满后，其在2016年4月9日至2017年8月31日期间对涉案小区提供了物业服务，故在此期间的费用主张，本院不予支持。合同载明的收费标准为住宅物业费按每月每平方米0.55元收取。根据公平诚信和质价对等原则，本院酌定被告按照85%交纳物业费，计为1514元（93.24㎡×0.55元/㎡·月×1042日÷30日×85%）。被告以房屋质量存在重大瑕疵为由主张免除付款义务，因此类问题不属于物业服务范畴，故对该项抗辩主张，本院不予采纳。原告虽于2018年7月18日变更为现名，但不影响其主张服务期间的物业费用，被告的相关抗辩主张，缺乏法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告韩世芳于本判决生效之日起三日内支付原告宁夏宁馨祥物业服务有限公司物业费1514元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告韩世芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张丽二○二一年八月三日书记员 胡娜附：与本案相关的法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。