陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终10186号上诉人（原审原告）：刘娟莉，女，汉族，1983年10月25日出生，住西安市周至县。委托诉讼代理人：宋森，陕西学进律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安和泰物业管理集团有限公司，住所地：西安市经济开发区文景路128号圣郎国际12楼1201室。法定代表人：戴建民，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：周俊利，女，1995年12月2日出生，汉族，住陕西省宁强县。系该公司职工。上诉人刘娟莉因与被上诉人西安和泰物业管理集团有限公司物业服务合同纠纷一案，不服陕西省周至县人民法院（2021）陕0124民初354号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员李刚独任审理，本案现已审理终结。刘娟莉上诉请求：1、请求依法改判原审判决第一项为和泰物业公司不得阻拦刘娟莉车辆进入小区停放或发回重审。事实与理由：1、和泰物业公司收取刘丽娟停车费系重复收取，业主缴纳的物业费包括车辆停放管理，因此物业在业主缴纳了该协议约定的包干制物业费后，物权再收取其他费用。业主车辆进入小区西业主本该享有的权利。2、建设单位同前期物业管理企业签订的前期物业服务合同超越法律授权的部分对全体业主无约束力，原审法院认定涉案小区未成立业委会，建设单位有权选择前期物业服务企业，据此认为该小区建设单位与和泰物业公司签订的《物业服务委托合同》的全部约定对全体业主具有约束力系认知错误。3、原审判决认为的物业服务合同附件一中西安市的“其他有偿服务费用为：物业管理专项服务、特约服务等其他有偿服务费用参考市场定价定见收费标准”的字样就认为物业有权收取停车费系认知错误。4、原审判决认为和泰物业公司按照二类漏填停车场每月收取60元停车费不违反法律规定应予支持，系概念混淆。和泰物业公司向业主撒后区停车费违反行政法规，和泰物业公司在没有取得业主及业主委员会授权的情况下，无权改变小区的车辆管理现状。5、物业服务企业制定交通工具停放服务收费标准，应当向全体业主公布交通工具停放服务费收支情况及成本变换情况，还需与业主协商，并经过半数的业主同意后才可按签署约定执行，本案中和泰物业公司没有做上述工作就强行增加停车收费项目明显违法。综上，请求二审法院在查清事实的基础上将该案发回重审或依法改判。和泰物业公司辩称，1、刘娟莉提供的相关依据仅能说明和泰物业公司交通管理的具体内容和服务质量要求，与重复收费并无关联。物业服务协议附件二第28条是对业主的管理规约，妖气业主必须准售小区车辆停放及行驶规则，刘娟莉解读明显错误，且小区停车收费管理制度本身也属于停放规则，刘娟莉应当依约遵守。2、小区门口安装车辆进入道闸识别系统，刘娟莉不愿到物业办理相关登记手续，道闸系统不能识别就不能放行，这不能规则于物业公司，刘娟莉不遵守车辆管理制度，想要随意进出小区，这无疑是给物业公司的管理工作带来困难，也给其他业主的停车带来影响。3、涉案小区未成立业委会，涉案小区建设单位与和泰物业公司签订的委托合同对全体业主具有约束力，建设单位与和泰物业公司协商约定的物业管理服务收费标准所含内容对业主有约束力。4、和泰物业公司并非无故改变小区车辆管理现状，而从实际现状考虑，该小区此前车辆管理困难，因为没有完善的车辆禁入系统，导致外来车辆随意禁入小区停放，小区内业主车辆较多，但停车位有限，造成管理混乱，为杜绝此情况，和泰物业公司自行垫付车辆禁入系统安装费用，也从未向业主收取该笔费用。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘娟莉向一审法院起诉请求：一、判令和泰物业公司不得阻挡刘娟莉的车辆进入小区停放;二、判令和泰物业公司以政府定价向刘娟莉出售生活用水并不得限制购水数量;三、本案诉讼费由和泰物业公司承担。一审法院认定事实：刘娟莉系嘉恒新天地2单元15层3号房屋业主。2015年5月刘娟莉入住该小区，在《房屋交接签收书》中业主签收栏签名，并同意于5月1日起每季度按时交付物业服务费及物业相关费用。2019年6月10日，刘娟莉在被告处填写《业主登记表》，双方签订物业管理服务协议。2014年和泰物业公司与西安嘉喜恒源置业有限责任公司签订《物业服务委托合同》，约定将嘉恒新天地小区委托和泰物业公司进行物业管理服务。因合同到期，双方于2020年1月1日续签《物业服务委托合同》，委托管理期限为2020年1月1日至2024年12月31日。合同约定和泰物业公司对小区车辆停放秩序管理和物业服务费用及其他费用的收费标准，其中停车服务费按月计收，收费标准为60元/月/辆，并对外公示了收费标准及办理包月通知。涉案小区现有车位50个，和泰物业公司自2020年6月1日起开始执行停车包月管理制度，实行先到先停原则，车位停满后，小区内将禁止任何车辆进入。刘娟莉在居住期间车辆进入小区停放时，和泰物业公司因刘娟莉未交停车服务费而不予放行。另查明，合同中冷水费按月征收交纳，收费标准为以供应单位的价格为基准价格，另加公摊、损耗。刘娟莉在和泰物业公司处购买生活用水时，和泰物业公司在没有正当理由的前提下给刘娟莉设置每月限购30方自来水的条件，收费价格为3元／m3。刘娟莉提交视频证据及业主手册、水费交费单据证明和泰物业公司阻挡刘娟莉车辆进入小区和限制业主买水数量。和泰物业公司提供委托合同、停车服务费缴费通知及公示牌、微信记录，证明收取停车服务费合法、对车辆停放实行管理；西安市城区自来水销售价格表，证明其向刘娟莉收取的水费价格符合规定。一审法院认为，物业服务合同是一种典型的双务、有偿合同，物业公司、业主均应认识到在行使合法权利的同时要履行自己的义务。因涉案小区目前未成立业主大会、业主委员会，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权选聘物业服务企业，因此小区建设单位与和泰物业公司签订的《物业服务委托合同》对全体业主具有约束力。和泰物业公司系建设单位选聘，为刘娟莉所在小区提供物业服务至今，刘娟莉接受了和泰物业公司的物业服务，双方已形成物业服务合同关系。本案中，涉案占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属建筑物专有部分以外的共有部分，属于业主共有，车位使用管理的事项应由全体业主共同决定，作为业主在享有公共利益的同时也应当履行按时交纳相关费用的义务，积极配合物业公司对车辆的管理。涉案小区规划中并无专门地面停车位，随着小区入住率的提高，车位供需矛盾日益突出，停车管理服务工作量增加，为保障小区停车管理秩序，维护业主合法权益,2020年6月1日起，和泰物业公司结束免费停车管理，执行停车包月收费管理制度，同时根据实际情况占用部分公共场地划定了50个停车位，考虑到车位停放空置率，按照60辆的停放数量向全体业主办理停车包月服务，并将缴费通知进行张贴公示。另外，和泰物业公司与刘娟莉签订的物业服务合同附件一《物业管理服务费用及其他费用的收费标准》其它有偿服务费用中约定了“物业管理专项服务、特约服务等其它有偿服务费用参考市场定价，另见收费标准”的内容，和泰物业公司对刘娟莉停车有权进行收费。根据市物价局市物发〔2018〕185号文件，物业服务区域内停放服务收费已取消价格审批和发放经营性服务收费证，收费标准按照省政府指导价格范围执行，和泰物业公司按照二类露天停车场每月60元收取小型汽车停放服务费并不违反法律规定。刘娟莉以和泰物业公司收费无依据、不合理、没有收费证、收费应归全体业主所有而拒交停车费仍要进入小区不得阻挡的理由不能成立，不予支持。西安市居民生活用水价格由自来水基本价格、户表（含庭院管网）改造资金、水资源费用、污水处理费、二次供水运行费构成，其中二次供水运行费及户表（含庭院管网）改造资金费分别为0.5元／m3、0.26元／m3，在我县物价局对县自来水公司批复（周物发〔2011〕38号）文件中，居民生活用水用户最终负担价格为2.55元／m3，该价格构成中并不包含二次供水运行费、户表（含庭院管网）改造资金费用，和泰物业公司在管理中以3元／m3价格向业主售水并无不当，因此刘娟莉要求和泰物业公司以政府定价出售生活用水的请求，不予支持。关于刘娟莉提出和泰物业公司不得限制购水数量的请求，和泰物业公司不得无故限制购水数量，对刘娟莉该请求予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十七条、第九百三十九条规定，判决：一、驳回原告刘娟莉车辆进入嘉恒新天地小区停放被告西安和泰物业管理集团有限公司不得阻挡的诉讼请求；二、被告西安和泰物业管理集团有限公司不得限制原告刘娟莉购水数量；三、驳回原告刘娟莉其他诉讼请求。案件受理费200元（刘娟莉已预交），减半收取100元，由刘娟莉负担50元，西安和泰物业管理集团有限公司负担50元。二审期间，当事人没有提交新证据，对双方当事人争议的事实，本院认定如下：一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查，案涉小区规划中并无专门的地面停车位，业主入住初期，小区内仅在公共区域划分50个地面停车位供小区业主免费停放。2020年6月1日和泰物业公司在未征询小区业主意见的情况下，单方启动停车收费管理。本院认为，《中华人民共和国民法典》第二百七十五条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”本案中，案涉小区规划中并无专门的地面停车位，业主入住初期，小区内仅在公共区域划分50个地面停车位供小区业主免费停放，2020年6月1日和泰物业公司在未征询小区业主意见的情况下，单方启动停车收费管理，侵害了业主对公共区域享有的合法权益，现刘娟莉上诉要求和泰物业公司不得阻挡其车辆进入小区停放，理由正当，其请求中合理部分予以支持。刘娟莉享有在公共区域内设立的停车位上停放车辆的权利。和泰物业公司认为小区车位供需矛盾突出，其启用停车收费属保障小区停车秩序，因涉案车位属建筑物专有部分以外的共有部分，属于业主共有，车位使用管理事项应由全体业主共同决定，其在未征得业主同意的情况下，单方启用停车收费，显属不当，其所述本院不予采纳。综上所述，刘娟莉的上诉请部分成立。依据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持陕西省周至县人民法院（2021）陕0124民初354号民事判决第二、三项；二、撤销陕西省周至县人民法院（2021）陕0124民初354号民事判决第一项；三、西安和泰物业管理集团有限公司不得阻挡刘娟莉车辆进入嘉恒新天地小区停放于公共区域内设立的停车位上。一审案件受理费200元，减半收取100元，由刘娟莉负担；二审案件受理费200元（刘娟莉已预交），由西安和泰物业管理集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李刚二〇二一年八月二十六日书记员  李伟