广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终17392号上诉人（原审被告）：吴家忠，男，1972年5月1日出生，汉族，住广西省南宁市青秀区。委托诉讼代理人：马敬山，广东红棉律师事务所律师。上诉人（原审原告）：黎嘉颖，男，1984年1月21日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：詹小彤，广东金领律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝芷玮，广东金领律师事务所律师。上诉人吴家忠因与被上诉人黎嘉颖房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初16657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月14日立案后，依法组成合议庭审理。现已审理终结。吴家忠上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四判项，依法改判吴家忠无需返还、赔偿任何费用给黎嘉颖；2.黎嘉颖承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、吴家忠与黎嘉颖签订的《合作协议》合法有效，双方应当履行协议全部内容。二、吴家忠从未解除《合作协议》，是黎嘉颖单方解除合同，吴家忠不应承担违约责任。案外人庞*志要求解除合同关系，是吴家忠与庞*志之间的纠纷，与黎嘉颖无关，黎嘉颖可正常使用案涉房屋，在吴家忠不同意庞*志强行收回房产的情况下，必须通过诉讼解决。但吴家忠还没与庞*志开始解决纠纷时，黎嘉颖就单方与吴家忠解除合同关系，这是违约行为。三、案涉物业装修必须得到吴家忠的同意，但黎嘉颖并未通知吴家忠就装修，实质上也未进行真正装修，黎嘉颖的装修行为是违反合同的行为。四、黎嘉颖将案涉物业移交给案外人包玉超，串通损害吴家忠合法权益的行为。黎嘉颖应当将物业移交给吴家忠。事实是黎嘉颖与庞*志合谋，由黎嘉颖找另一案外人包玉超与庞*志签订租赁合同，掩盖真实损害吴家忠合法权益。五、吴家忠在一审庭审中主张黎嘉颖证据造假，当庭要求一审法庭留置该证据，对证据的真实性进行司法鉴定，但一审法院对此没有回应，并没有留置该证据，也没有对该证据进行司法鉴定。一审法院明显偏袒黎嘉颖，造成对吴家忠不利的结果。六、吴家忠在一审期间要求证人出庭作证，但一审法庭明显偏袒黎嘉颖，未同意吴家忠的申请，故意造成错案。七、吴家忠在一审申请对案涉物业装修造价进行鉴定，但一审并没有组织鉴定，至一审判决之日，吴家忠都不知道无法进行鉴定。一审并没有将评估公司发出的《不受理说明函》送达给吴家忠，即使第一家评估公司无法进行评估，也可以另行更换造价鉴定公司。一审明显程序违法，偏袒黎嘉颖，造成结果错误。综上，一审判决适用法律和事实认定上存在错误，请求二审法院依法查明事实，支持吴家忠的全部诉讼请求。黎嘉颖辩称，第一，吴家忠的上诉理由没有任何证据和法律依据予以支持，吴家忠补充的黎嘉颖和原业主合伙将其踢出去也没有证据，而且在一审已提过，并不是新的上诉理由。第二，吴家忠主张黎嘉颖在2020年才搬迁没有任何证据证明，相反黎嘉颖有证据证明因为吴家忠的违约，导致黎嘉颖根据原业主的通知被迫交还场地。吴家忠称其有证人出庭作证，其代理人是律师，在一审时并没有按照法律规定申请证人出庭，二审才提出是不合常理的。吴家忠应尊重法庭和法律，应在一审时就按法律程序申请证人出庭，而不能违反法律程序在二审才申请。第三，吴家忠在庞*志通知解除租赁合同后，没有在三个月内提出异议，依据当时施行的《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定以及《最高人民法院关于适用若干问题的解除（二）》第二十四条的规定，吴家忠与庞*志的租赁合同已解除，吴家忠在黎嘉颖通知解除租赁合同后，也没有提出异议，故吴家忠与黎嘉颖的合同已解除。第四，吴家忠在没有获得业主同意的情况将案涉物业出租给黎嘉颖，最终导致黎嘉颖不能在案涉物业内经营，合同目的无法实现，吴家忠构成违约。另外，吴家忠交付的房屋面积比合同约定的面积少了272平方米，亦已构成违约，应承担违约责任，并返还黎嘉颖已支付的相应租金。第五，黎嘉颖已提供“装修设计图纸”“房屋装修申报表”“施工许可证”“个人账户支出交易明细”等证据证明对案涉物业进行了装修，吴家忠认为黎嘉颖没有提供证据是罔顾事实。希望法院尽快作出判决，维持原判。黎嘉颖于2020年4月7日向一审法院起诉请求：1.吴家忠双倍返还黎嘉颖保证金606800元；2.吴家忠返还黎嘉颖已支付的2019年11月1日至11月14日的租金56225.81元；3.吴家忠返还黎嘉颖已支付的租金中超出实际使用面积部分的租金54400元；4.吴家忠向黎嘉颖赔偿投入租赁物业的装修、设备设施费共1308900元；5.吴家忠向黎嘉颖返还空调购买费200000元。一审法院认定事实：2016年5月18日，吴家忠（乙方）与案外人庞*志（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将广州市*路*村*街*号*、*商铺提供给乙方使用，建筑面积1517平方米，用途为办公，会所一体项目；合同期从2016年8月30日至2022年8月20日止；2016年12月30日前为乙方入场装修期；租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得中途撤场，不得将所租商铺进行转租、分租或与第三者共同经营，不得损害甲方权益，否则以违约论处，甲方有权单方解除合同，并按合同违约条款处理等。2019年8月10日，黎嘉颖（乙方）与吴家忠（甲方）签订《合作协议》，约定：甲方同意将上述203、204商铺（建筑面积1517平方米）以合作形式提供给乙方销售经营使用，乙方每月支付合作费给甲方；乙方的经营范围为餐饮办公一体化；合作期为2019年8月15日至2024年8月14日，其中2019年8月15日至2019年9月14日为免费期；2019年9月15日至2020年8月14日期间，每月合作费为151700元，第二年起每年递增5%；签署协议当日，乙方交给甲方二个月合作费用共计303400元作为保证金，待期满或解除协议当日，如乙方在合同履行过程中没有违约、没有拖欠甲方的合作费用和其他任何费用，没有造成房屋结构的破坏，房屋的其他设备设施未遭到破坏，甲方将保证金全额无息退回乙方；乙方因使用需要对房屋进行扩建、加、改建（含改变间隔）、室内装修或增加设备，必须经甲方同意，甲方有权对工程进行监督，否则作违约处理；协议期内如甲方单方无故取消合同，则须将乙方支付的保证金双倍返还及扣除已实际使用发生的合作费的余额退还乙方，并且须赔偿乙方投入该物业的装修、设备设施费用等。2019年7月24日，吴家忠出具“收据”，内容为收到邱*交来金迪大厦商铺出租定金10万元。2019年8月11日，吴家忠出具“收据”，内容为收到邱*交来金迪大厦10月份房租费及两个月押金355100元。2019年8月16日，吴家忠出具“收据”，内容为收到邱*交来购买空调费用20万元。2019年10月14日，吴家忠出具“收据”，内容为收到邱*交来金迪大厦11月份房租费151700元。邱*签署声明，称上述费用是受黎嘉颖委托，代其向吴家忠支付租赁涉讼商铺的相关费用。2019年10月28日，广东志大投资控股有限公司（以下简称志大公司）向吴家忠发出《告知函》，内容为：该司是涉讼物业业主的合法授权人，依法为庞*志先生全权处理该物业的租赁及纠纷，现该司发现吴家忠存在转租、分租或与第三方共同经营的违约行为，该司决定立即解除与吴家忠的租赁合同，请吴家忠于2019年10月31日前将所使用的商铺清空，并与该司办理交结手续等。2019年10月31日，黎嘉颖向吴家忠寄发《终止租赁关系通知书》，内容为：其收到涉讼商铺所有权人通知，吴家忠未经商铺所有权人同意，擅自将该商铺转租，并将本属于业主的中央空调以20万的价格转卖给其，商铺所有权人已经合法终止与吴家忠的租赁关系，并要求立刻收回该商铺，其合法权益已经遭到严重损害。决定于本通知发出之日起解除与吴家忠的租赁关系，要求吴家忠退还已付的租赁保证金以及商铺租金及20万的中央空调费用并承担装修发生的全部费用等。该邮件未妥投被退回。2019年11月18日，志大公司向黎嘉颖发出《清场通知函》，内容为：由于原承租人吴家忠在未经该司同意的情况下，私自将涉讼商铺转租，其司已于2019年10月28日向吴家忠发出了《解除租赁协议通知书》及要求吴家忠在2019年10月31日前交齐所有费用并清场的《告知函》；由于黎嘉颖为实际商铺使用人，故该司最后一次函件同时通知吴家忠、黎嘉颖立即清场；请黎嘉颖于3日内，将商铺内所有货品、物品清场，并按合同约定保留设施、设备及基础装修，与该司办理移交手续，并付清所欠的物业管理费及水电费等。2019年11月21日，黎嘉颖向志大公司发出《关于的复函》，内容为：其同意交还涉讼商铺，但需要8天宽限期，对商铺进行证据保全公证及进行损失评估等。2019年11月22日，志大公司复函黎嘉颖，请黎嘉颖于2019年11月26日前清场并与该司办理交接手续等。2019年11月26日，黎嘉颖（移交方）与案外人包玉超（接收方）签署《物业交接确认书》，内容为：依照庞*志要求移交方直接将涉讼商铺移交给接收方的指示，现移交方于2019年11月26日将涉讼商铺按现状移交给接收方等。2019年11月20日，广东省广州市广州公证处作出（2019）粤广广州第226774号《公证书》，内容为：黎嘉颖为维护其合法权益，于2019年11月19日向该处申请对涉讼商铺的现状进行保全证据。公证处公证员等于2019年11月19日来到广州市越秀区杨箕村泰兴直街50号2楼对该址内部进行拍照及录像，共拍摄照片148张，录像1段等。2019年12月12日，广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司作出《黎嘉颖拟提起立案诉讼所涉及的其在金迪大厦203、204室租赁期间的装修工程项目价值评估报告》，其中载明本次评估范围为黎嘉颖在金迪大厦203、204室租赁期间的装修工程项目价值，主要包括改造装修、购买厨房设备及厨具、购买餐桌餐椅以及购买办公桌椅等；结论为：于评估基准日（2019年11月22日）的市场价值为1308900元。其中外购资产部分评估价值为380257.20元，装修部分评估价值为928600元。黎嘉颖另提供如下证据：1、《广州市金迪物业管理有限公司收费通知单》三份，均注明涉讼203、204商铺建筑面积为1245平方米。2、广州市润*棋牌有限公司的“企业信用信息公示报告”，记载该司住所为广州市越秀区*路**直街*号*商铺自编之一。3、黎嘉颖与案外人广东凯*力建筑工程有限公司于2019年8月20日签订的《建筑装饰工程施工合同》，约定由该司承包涉讼商铺的装修工程，合同价1091790元。4、邱*的银行账户交易明细，其中向广东凯*力建筑工程有限公司的法定代表人梁*斌支付装修款情况如下：2019年8月20日294000元、2019年9月6日235200元、2019年9月29日48000元、2019年11月19日349590元，合计926790元。吴家忠为证明其抗辩理由，提供如下证据：1、吴家忠与“杨箕楼下保安刘*省”的微信交往内容，其中刘*省于2020年3月20日说“2楼准备搬走了”。2、光盘一枚，拟证明黎嘉颖一直使用涉讼商铺。黎嘉颖对上述证据真实性、合法性、关联性均不予确认。在本案一审审理过程中，吴家忠向一审法院申请对涉讼商铺的装修工程价值进行评估。一审法院依法委托广东腾业资产评估及土地房地产估价有限公司进行评估。该司于2020年12月23日向一审法院发出《不受理说明函》，内容为：因缺少相关规划资料，该司无法按委托要求开展对标的物市场价值的评估工作，故决定不受理此次评估委托。一审法院认为，黎嘉颖、吴家忠签订的《合作协议》虽名为合作，但约定由吴家忠向黎嘉颖提供场地，黎嘉颖每月向吴家忠支付固定金额的费用，符合租赁合同的性质，故该《合作协议》实质为租赁合同。由于吴家忠未经原出租人同意，将涉讼商铺转租给黎嘉颖使用，原出租人向吴家忠提出了解除合同的主张，且同时向黎嘉颖提出了收回商铺的主张，即表明原出租人对吴家忠的转租行为提出了异议。依照当时施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，上述《合作协议》为无效合同。但依照2021年1月1日起施行的《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条：“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”。而民法典并未规定承租人未经出租人同意转租的合同无效。因此，上述《合作协议》为有效合同。该协议因出租人向吴家忠提出解除合同而无法继续履行，黎嘉颖为此亦向吴家忠提出了解除协议的主张，且已实际交还了涉讼商铺，故黎嘉颖要求吴家忠双倍返还租赁保证金606800元、赔偿装修损失926790元及返还中央空调购买费200000元的诉讼请求符合协议的约定，予以支持。至于黎嘉颖主张的设备设施损失，因未形成附合，不予支持。关于黎嘉颖要求吴家忠返还2019年11月1日至11月14日租金的诉讼请求。根据志大公司向吴家忠发出的《告知函》，该司明确向吴家忠提出立即解除与吴家忠的租赁合同，并要求吴家忠于2019年10月31日前将涉讼商铺清空，并与该司办理交结手续。因此吴家忠自2019年11月1日起无权再向黎嘉颖收取租金。故黎嘉颖该项诉讼请求，予以支持。关于黎嘉颖认为承租的实际面积少于约定面积而要求吴家忠退还部分租金的诉讼请求。首先，黎嘉颖、吴家忠约定的租赁面积为1517平方米，而吴家忠与原出租人约定的租赁面积亦为1517平方米，且未有证据证明吴家忠将承租所得部分面积转租给他人使用；其次，黎嘉颖提供的证据亦不足以证明承租商铺的实际面积。因此，黎嘉颖该项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条的规定，一审法院于2021年4月21日判决如下：一、吴家忠在本判决发生法律效力之日起15日内，向黎嘉颖双倍返还租赁保证金606800元。二、吴家忠在本判决发生法律效力之日起15日内，向黎嘉颖返还2019年11月1日至11月14日的租金56225.81元。三、吴家忠在本判决发生法律效力之日起15日内，向黎嘉颖赔偿装修损失926790元。四、吴家忠在本判决发生法律效力之日起15日内，向黎嘉颖返还中央空调购买费200000元。五、驳回黎嘉颖的其他诉讼请求。一审案件受理费24611元，由黎嘉颖负担3703元，吴家忠负担20908元。二审期间，各方当事人均无新证据提交。经二审审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。二审庭审中，吴家忠申请证人出庭作证，因吴家忠没有庭前书面申请，也未提供书面证人证言和证人身份资料，以及证人与案件事实之间的关联性，黎嘉颖表示不同意证人作证，本院依照我国民事诉讼法的有关规定，当庭驳回吴家忠的申请。吴家忠表示没有意见。二审另查明，案涉商铺于2010年2月25日产权登记于庞*志名下。黎嘉颖在庭审中表示，其在与吴家忠签订合同前有到现场查看过。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审仅针对上诉人的上诉请求进行审理。结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：导致案涉合同解除的违约方？吴家忠应当返还和赔偿的费用为多少？吴家忠与黎嘉颖签订合作协议是双方的真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，一审认定协议有效，并无不当，本院予以维持。按照协议内容，一审认定双方名为合作实为转租，并无不当，本院予以确认。但是，吴家忠在其与案涉物业业主的租赁合同中约定，不得转租、分组或与第三者共同经营，其违反该约定，将案涉物业转租给黎嘉颖，并且转租期限超过其承租期限，明显构成违约。在吴家忠构成违约的情况下，案涉物业业主方解除合同，导致其与黎嘉颖的转租合同失去基础，案涉物业业主要求黎嘉颖交回场地，不能使用案涉物业，合同目的无法实现，黎嘉颖要求解除其与吴家忠的合作协议，符合约定和法律规定，一审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。在吴家忠违约导致案涉物业被业主方收回的情况下，黎嘉颖要求双倍返还保证金，符合双方在合作协议中的约定，也是承担违约责任的一种方式，一审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。黎嘉颖在签订合作协议前有现场查看过案涉物业，对物业的情况有清楚的了解，现以案涉物业面积不足要求退还部分租金，依据不足，也没有提供充分的证据证实，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。吴家忠将业主方的空调转卖给黎嘉颖，现空调被业主方收回，黎嘉颖要求退还空调购买费20万元，依法有据，一审法院予以支持正确，本院予以维持。但是，黎嘉颖实际占用案涉物业至2019年11月26日办理交接为止，其应当支付案涉物业的使用费，一审法院判令吴家忠退还2019年11月1日至14日的租金，不当，本院予以纠正，本院驳回黎嘉颖的此项诉讼请求。黎嘉颖承租案涉物业的期限为2019年8月15日至2024年8月14日，其装修案涉物业的费用应当分摊在整个租赁期，扣除其免费装修其1个月，其已经实际使用案涉物业2个月11天，应当分摊装修费用37176.31元。吴家忠应当赔偿黎嘉颖的装修损失为889613.69元。一审法院对此处理不当，本院予以纠正。黎嘉颖所作的装修损失评估取证经公证，评估结论与黎嘉颖提供的装修合同、支付明细基本能够对应，说明评估价格合理，吴家忠没有证据证明评估存在违法与不实情形，一审法院在委托评估机构被拒绝受理后，采信黎嘉颖所作的评估，并无不当。吴家忠构成违约后，案涉物业业主方向吴家忠和黎嘉颖发函，黎嘉颖也向吴家忠发函，并且相互回函，前后时间长达近一个月，吴家忠主张黎嘉颖与业主方串通损害其利益，缺乏证据证实，也不存在合理可能性，一审法院不予采信，并无不当，本院予以维持。综上所述，吴家忠的上诉请求部分成立，本院予以支持，对其其他上诉请求，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律和处理部分不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十一条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初16657号民事判决第一、四项；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初16657号民事判决第二、五项；三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初16657号民事判决第三项为：吴家忠在本判决发生法律效力之日起十五日内，向黎嘉颖赔偿装修损失889613.69元。四、驳回黎嘉颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24611元，由黎嘉颖负担4543元，吴家忠负担20068元。二审案件受理费20908元，由黎嘉颖负担1091元，吴家忠负担19817元。本判决为终审判决。审 判 长 刘贤君审 判 员 李 民审 判 员 唐佩莹二〇二一年八月二十四日法官助理 邱思陵书 记 员 苏劲丹