湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0903民初1729号原告：湖南量奥商业管理有限公司，住所益阳市高新区朝阳办事处梓山湖社区购物大道D栋206室。法定代表人：宋进荣，该公司副总经理。委托诉讼代理人：符勇，湖南光韵律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：申青柳，湖南光韵律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：周小翔，男，1988年5月2日出生，汉族，住长沙市天心区。被告：姜星名，男，1992年11月18日出生，汉族，住益阳市赫山区。被告：匡杨，女，1993年9月15日出生，汉族，住益阳市资阳区。被告姜星名、匡杨共同委托诉讼代理人：刘岳峰，湖南求剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告湖南量奥商业管理有限公司（以下简称原告）与被告周小翔、匡杨、姜星名（以下简称三被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人申青柳，被告周小翔和被告姜星名、匡杨的委托诉讼代理人刘岳峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出了如下诉讼请求：判决湖南海洋城物业管理有限公司益阳分公司与被告方签订的YYWY-2017-HT-196号《益阳海洋城物业管理服务协议（餐饮）》于2019年10月12日解除；判决三被告向原告支付物业服务费449475元及利息暂计36475.2元（利息以449475为基数，自2019年10月12日起计算至2021年2月19日为1年4月7天，按年利率6%计36475.2元，之后的利息按年利率6%计算至欠款付清之日止）；由三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：三被告为经营餐饮项目承租了原告享有出租权的商铺，并与湖南海洋城物业管理有限公司益阳分公司（以下简称海洋城物业公司）签订了物业管理服务合同。三被告仅缴纳物业费至2017年12月31日。2019年1月15日，海洋城物业公司将案涉物业合同的全部权利转让给原告，并告知了三被告。三被告辩称：案涉物业合同载明的一方当事人周小翔，已经鉴定确认案涉合同上的“周小翔”笔迹不是周小翔本人所签。原告与海洋城物业公司之间的债权转让无效，原、被告之间不成立合同关系。物业服务合同的主体应为业主和物业公司，而非承租人，原告主体资格不适格。被告合伙开办的餐饮项目已于2018年10月关门歇业，被告未再享受物业服务，且已经支付前期物业费63009元、物业保证金42006元和装修保证金20000元，保证金可以冲抵欠缴的物业费。海洋城部分商铺物业费收费标准为每月每平米5元，被告应缴的物业费也应当按照上述标准缴纳。本院经审理认定事实如下：原告合法取得了位于益阳大道北侧、文武路东侧、团洲路西侧、街坊路南侧的益阳的出租权，上述商铺建筑面积933.47平方米，套内面积700.1平方米。2017年7月13日，原告（出租方，甲方）与被告周小翔（承租方，乙方）签订《益阳海洋城商铺租赁合同》，约定将上述商铺出租给承租方用于经营餐饮项目，租期自2017年10月1日起至2022年7月5日止。租赁合同约定，乙方应当是在承租房屋所在地设立具备法人资格的经营主体或者在合同签署后30日内在承租房屋所在地设立具备法人资格的经营主体或分支机构，该具备法人资格的经营主体设立完成即替代乙方成为本合同承租人，乙方、该经营主体应共同与原告签订主体变更协议。并约定，乙方应与物业服务公司签署物业管理服务协议。同日，原告作为甲方与乙方“有淳1776”签订补充协议，约定将乙方纳入甲方创业扶持计划，给予对应租金优惠，周小翔代表乙方签字。2017年9月1日，三被告注册成立了湖南壹柒柒陆燊乐餐饮管理有限公司（以下简称1776燊乐公司），被告匡杨担任法定代表人，住所地为益阳市赫山区海洋城Ｃ-1栋。2017年9月6日，被告姜星名提出更名申请，载明“现品牌有淳1776由于工商注册问题申请更名为1776燊乐餐厅”。2019年1月17日，1776燊乐公司因股东决议解散而被注销。2017年7月13日，海洋城物业公司（甲方）与被告周小翔（乙方、承租方）签订了《益阳海洋城物业管理服务协议（餐饮）》，协议约定海洋城物业公司为乙方提供物业服务，乙方按照租赁合同确定的面积700.1平方米缴纳物业管理费，标准为30元/平方米/月，乙方应在签订协议之日起5个工作日内一次性交纳首期（三个月）的物业服务费，之后的物业服务费每三个月支付一次，支付时间为每一个付费周期最后一个月的10日前。乙方应于协议签订之日一次性向海洋城物业公司交纳相当于两个月物业服务费的履约保证金。如乙方未能按照约定向海洋城物业公司支付物业服务费等，海洋城物业公司有权以全部或部分履约保证金冲抵乙方应交费用。合同还约定，如乙方逾期支付或补足物业服务费、保证金或其他应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向海洋城物业公司支付违约金。逾期超过15日的，海洋城物业公司有权中止或停止相关服务。由此造成的损失乙方自行承担。乙方承租商铺租赁合同终止时，本协议自动终止，但如相关费用尚未结清，则有关费用结算、违约责任及争议解决条款继续有效。合同签订后，三被告向海洋城物业公司交纳了物业保证金42006元及物业装修保证金20000元，缴纳了首期物业费63009元。海洋城物业公司依约提供了物业服务，原告主张三被告已交纳物业费至2017年12月31日，后续物业费未继续交纳。2019年1月15日，海洋城物业公司将被告周小翔承租商铺的物业费债权（截止2018年12月31日拖欠252036元，包括计算至合同解除之日止的物业费和违约金）转让给了原告。2019年1月25日，原告依据受让的上述债权，曾向法院提起了追讨物业欠费的诉讼，已经采取诉讼方式通知了被告并主张了权利。2019年9月19日，原告在益阳城市报发布公告，告知益阳海洋城C-1栋101、201号商铺已经停业近一年，又不搬离清空商铺内物件，要求在公告之日起三日内与原告洽谈有关事宜并搬离物品，逾期原告将作为无主财产处理。另查明，案涉租赁合同及协议上，“周小翔”笔迹不是被告周小翔本人所签，案涉物业合同上“周小翔”笔迹无法确定具体签名人。在本案审理过程中，被告匡杨、姜星名申请法院调取海洋城物业公司涉及的物业招标合同和物业费备案登记情况。原告陈述意见称，招标合同不属于本案原告必须提供的证据资料，且是否存在招标合同不清楚；物业费备案登记属于行政管理事务，与本案无关，备案情况不影响原告合法向被告主张物业费。上述事实有租赁合同及补充协议、1776燊乐公司工商登记资料、更名申请、益阳海洋城物业管理服务协议、债权转让协议、有关裁判文书、报纸公告、缴费收据及当事人当庭陈述等证据予以证实。本院认为：案涉《益阳海洋城物业管理服务协议》虽无法确定乙方签字人的具体情况，但三被告设立的法人企业1776燊乐公司在益阳海洋城C-1栋101、201号商铺开展餐饮营业活动属实。租赁合同约定自合同签订后承租方应当设立法人单位从事经营活动，新设立的经营实体承担承租人的义务，租赁合同原约定的经营商号为“有淳1776”，经营实体经过工商登记后，被告姜星名又向原告申请改名变更了商号名称为“1776燊乐”，且在案涉租赁合同和物业合同履行过程中，三被告或者1776燊乐公司也按照约定交纳了相关费用。因此，应认定案涉租赁合同和物业合同均系1776燊乐公司的发起人为设立公司以发起人名义对外签订的合同，1776燊乐公司已实际享有了案涉合同的权利。根据《最高人民法院关于适用》若干问题的规定（三）》第二条的规定，“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，公司成立后已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对方请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”，案涉合同的权利人有权选择请求1776燊乐公司承担相应的合同责任。1776燊乐公司被注销后，三被告作为股东，应当对于1776燊乐公司的债务承担清偿责任。原告依法受让了海洋城物业公司对于三被告的债权，但原告并未一并受让案涉物业合同的全部权利和义务，原告并未取代海洋城物业公司成为案涉物业合同的合同相对方，原告无权要求确认案涉物业合同已经解除，对于原告的上述诉讼请求，本院不予支持。原告要求三被告支付欠缴物业费及违约金的诉讼请求，本院予以支持。自2018年1月1日至2019年10月12日应缴的物业费为449475元，抵扣物业保证金42006元及物业装修保证金20000元后，三被告还应付物业费387469元。原告主张按照年利率6%计算逾期付款违约金，未超过合同约定的标准，本院予以支持。业主和物业使用人均可以成为物业服务的对象并承担缴纳物业费的责任，三被告主张的物业服务合同的主体应为业主和物业公司而非承租人的意见，本院不予采纳。被告在审理过程中申请人民法院调取的证据，不属于法院调查取证的范围，被告的申请实际属于要求原告提交有关书证，因原、被告之间的物业收费具有相应的合同依据，物业招标和收费备案情况不影响本案被告的责任承担，被告的上述“书证提出命令”申请涉及的待证事实对于本案裁判结果无实质性影响。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告周小翔、匡杨、姜星名自本判决生效之日起十日内支付原告湖南量奥商业管理有限公司物业费387469元及违约金（违约金以387469元为基数，自2019年10月12日起按年利率6%计算至欠款付清之日止）；二、驳回原告湖南量奥商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8590元，减半收取计4295元，由原告湖南量奥商业管理有限公司承担495元，被告周小翔、匡杨、姜星名承担3800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。审判员  汤洪兵二〇二一年八月四日书记员  张 敏