湖南省沅陵县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1222民初1576号原告：肖礼兴，男，1969年10月8日出生，汉族，湖南省沅陵县人。原告：石竹花，女，1969年7月2日出生，汉族，湖南省沅陵县人。两原告共同委托诉讼代理人：张靖林（特别授权），沅陵县光明法律服务所法律工作者，执业证号：31813041100072。被告：沅陵天赐房地产开发有限公司，住所地：沅陵县沅陵镇城南高速连接线与龙兴路交叉东北处，统一社会信用代码91431222550705507Q。法定代表人：李带秀，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：姚杰耀（特别授权），湖南兴沅律师事务所律师，执业证号：14312202010230598。原告肖礼兴、石竹花与被告沅陵天赐房地产开发有限公司（以下简称天赐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月28日立案后，依法适用简易程序，于2021年8月26日公开开庭进行了审理，两原告的委托诉讼代理人张靖林，被告的委托诉讼代理人姚杰耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖礼兴、石竹花向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告逾期办理房屋权属证违约金32328.71元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年6月17日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，被告将XX城X栋XXXX号房作价383496元出售给原告，原告支付首付款123496元，剩余房款采用银行按揭方式支付。合同签订后，原告依约交付了房款及办证费用，双方在合同中约定在商品房交付使用后365日内完成商品房的初始登记，初始登记后180日内办理房屋所有权证，办理好房屋所有权证后180日内办理好土地使用权证。如逾期本合同规定的期限的第二天至实际办理好之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。2015年9月29日被告将房屋移交验收表交给原告及物业签收，同时原告与物业也签订了合同。2016年1月1日被告将房屋的住宅使用说明书交给原告，2020年1月16日被告才实际为原告办妥房屋不动产权证书，被告已经构成违约，按照合同约定应该承担违约责任。综上，原告为了维护自己的合法权益，特诉至法院，请求法院依法公正判决。被告天赐公司辩称：一、依据原、被告双方在合同中的约定，本案涉案房屋办理交接时间为2016年10月30日；二、依照新规被告无法为原告提供合同中约定的房屋所有权证和土地使用权证，只能提供不动产权证，同时由于新规过渡期长和办证机构成立滞后，原告不考虑前述客观原因一味要求被告承担责任过于苛刻。当事人围绕诉讼请求依法出示了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据（原告身份证、沅陵天赐房地产开发有限公司注册信息、合同、不动产权证书），经审查，上述在卷证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明待证事实，本院均予以采信。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的缴费发票，拟证明原告按照合同约定缴房款、契税、维修基金。被告称其中个人贷款保险与本案没有关联性，契税缴纳时间是2019年12月26日即2019年12月29日契税入库时间。经审查，该组证据内容客观真实、来源合，法与案件具有关联性，故对被告的质证意见不予采纳，对该组证据本院予以采信。2.原告提交住宅使用说明书，拟证明房屋交付使用日期为2016年1月1日。被告对该组证据有异议，该住宅使用说明书上的时间是整栋房屋交付时间，不是该房屋业主的交付时间。经审查，被告的质证意见符合法律规定，该证据无法体现具体交房时间，对该证据不予采信。3.原告提交的房屋移交验收表，拟证明被告2015年9月29日交付给原告使用，物业同时签收。被告对该组证据三性有异议，该证据系原告与物业公司私下办理的，原告并没有告知给被告，该证据与原告待证事实不符，交付双方并非本案的原、被告，同时不能以原告与物业私下办理交接的时间来作为原、被告来办理时间的认定。经审查，该房屋移交验收表系原告与物业公司签订的，与本案没有关联性，故对被告的质证意见予以采纳，对该组证据本院不予采信。4.原告提交的物业服务合同，拟证明原告2015年9月29日同时和物业签订合同。被告对该组证据三性有异议，该证据系原告与物业公司私下办理的，并没有告知给被告，该组证据与原告待证事实不符，交付双方并非本案的原、被告，同时不能以原告与物业私下办理交接的时间来作为原、被告来办理时间的认定。经审查，该物业服务合同系原告与物业公司签订的，与本案没有关联性，故对被告的质证意见予以采纳，对该组证据本院不予采信。5.原告提交的沅陵县人民法院及怀化市中级人民法院判决书各一份，拟证明同意的案由同一被告起诉的一起的案件均以被告合同违约进行认定判决。被告称该组证据与本案没有关联性，不能证明原告的待证事实。经审查，该组证据系法院生效的法律文书，但该文书中认定的案件事实与本案没有关联性，故对被告的质证意见予以采纳，对该组证据本院不予采信。根据采信的证据及当事人的陈述，本院可以确认下列案件事实：被告天赐公司于2010年1月27日成立，类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发、销售，建筑材料销售等。2015年6月17日，原告肖礼兴、石竹花（买受人）与被告天赐公司（出卖人）签订了一份《沅陵县商品房买卖合同》（合同编号：2XXXXXXXXX4），合同约定：买受人购买出卖人开发的沅陵县沅陵镇XX城小区X幢XX层XXX号商品房，建筑面积128.69平方米；总价款为383496元。关于产权登记双方在合同第十七条中约定，自本合同生效之日起60日内，双方应向沅陵县房产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在交付使用后365日内完成该房屋的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。如因买受人的原因，致使出卖人未能在约定期限内办理上述登记或手续，出卖人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，买受人按日向出卖人支付总房款的万分之一的违约金。关于交付期限及条件，双方在合同中第十条约定，出卖人应当在2016年10月30日前交付验收合格且符合合同约定的商品房，双方还在合同补充协议第三条约定，签订《商品房买卖合同》时，买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，如买受人拖延支付税费、维修基金等导致按揭手续、房屋权证不能及时办理，出卖人不承担责任。同时，双方还就交付期限及条件、房屋交接及违约责任、保修责任、物业服务、争议的解决等进行了约定。2015年6月17日原、被告双方合同签订合同后，原告肖礼兴、石竹花向被告交纳了首付款（含定金）123496元，剩余房款采用银行按揭方式支付。2015年7月27日被告代收了原告缴纳的房屋维修基金费用7669元，2019年12月26日被告代缴原告缴纳的房屋买卖契税5752.44元。2020年1月16日，被告为原告办理了《不动产权证书》[证号：湘（2020）沅陵县不动产权第0XXXXX2号]。本院认为，本案系一起因房屋买卖合同逾期办证引发的纠纷。依据原、被告的诉辩意见，争议焦点是被告是否构成逾期办证违约、如构成违约其违约金如何计算的问题。具体评判如下：从本院已采信的证据及查明的事实来看，本案原、被告签订的《沅陵县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法成立并生效，双方均应全面履行合同义务。本案原告已经按合同约定交纳购房款及房产交易契税、维修基金、产权登记费等，说明原告已经履行了合同义务。依据合同约定，被告应当在2016年10月30日前交付验收合格且符合合同约定的商品房，根据双方关于逾期办证的约定是“若买受人不解除合同，自本合同规定的期限第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金”，而被告则未在合同约定的期限内即2018年10月26日前履行办证义务，被告一直到2020年1月16日才为原告办好《不动产权证书》，已构成违约，应当承担违约责任。被告应当支付原告逾期办证的违约金为17142元（383496元×447天×1‱）。原告主张应自2015年9月29日起被告已将房屋交付，但被告在庭审中明确表示：《房屋移交验收表》和《物业服务合同》是原告与物业公司自行签订，没有告知被告，被告也没有签名盖章，被告不清楚也不认可该情况。对于该事实本院无法核实，即使被告提前交房，也不宜成为其提前承担逾期办证违约责任的事实和理由，故对原告的该项主张不予支持。被告辩称本案原告无法提供合同中约定的房屋所有权证和土地使用权证，只能提供不动产产权证，同时由于新规过渡期长和办证机构成立滞后，原告不考虑前述客观原因一味要求被告承担责任过于苛刻，并且原告主张的违约金过高。经审查，两证合一后依据合同约定被告为原告办理房屋所有权证和土地使用证的义务转化为办理不动产权证的义务；被告辩称的新规过渡期长和办证机构成立滞后影响其办证，但被告对该辩称意见未提供证据予以证实，对被告天赐公司的以上答辩意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告沅陵天赐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告肖礼兴、石竹花支付逾期办理房屋权属证书的违约金17142元。二、驳回原告肖礼兴、石竹花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费608元，减半收取计304元，由原告肖礼兴、石竹花负担142元、由被告沅陵天赐房地产开发有限公司负担162元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  田 文二〇二一年八月二十六日法官助理  王玲玲书 记 员  舒 怡附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。