吉林省公主岭市人民法院民事判决书（2021）吉0184民初3109号原告：李文波，男，1971年4月16日出生，汉族，伊通县人，现住伊通满族自治县。        原告：王晶华，女，1974年6月9日出生，汉族，伊通县人，现住伊通满族自治县。        委托诉讼代理人：马贵友，系吉林泉商律师事务所律师。        委托诉讼代理人：张海波，系吉林泉商律师事务所律师。        被告：公主岭桐波房地产开发有限公司，地址：公主岭市大岭镇岭城壹号**楼。        法定代表人：李正钢，系该公司总经理。        委托诉讼代理人：许静莹，系该公司销售内勤。        第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司长春市高新开发区支行。        负责人：邢娜，系该银行行长。        原告李文波、王晶华与被告公主岭桐波房地产开发有限公司（以下简称桐波公司）、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司长春市高新开发区支行（以下简称邮储银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理，原告李文波、王晶华的委托诉讼代理人马贵友、张海波、被告公主岭桐波房地产开发有限公司委托诉讼代理人许静莹、邮储银行的负责人邢娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        李文波、王晶华向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原告与被告签订的《长春恒大文化旅游城商品房认购书》（编号G1215423）和《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为202005170010）；2．请求判令解除原告与第三人签订的《个人购房／购车借款及担保合同》（合同编号为22012153120055140455），并判令被告办理商品房的抵押登记的涤除手续及合同注销备案手续；3．请求判令被告返还原告首付款594842元及利息（以594842元为基数，按照全国银行间同业拆借中心最新公布的贷款市场报价利率（LPR）为基准利率标准计算，自起诉之日起算至偿还之日止）及专项维修基金3813元、产权证代办费660元，合计599315.00元；4．请求判令被告返还原告已向第三人归还的贷款本息（具体金额以第三人系统显示数据为准），暂计算至起诉之日前为19673.71元；5．请求判令被告将原告剩余的银行贷款本金、贷款利息（具体金额以第三人系统显示数据为准）返还给第三人；6．诉讼费用、保全费、保全担保费由被告承担。事实和理由：2020年4月25日，原告与被告签订《长春恒大文化旅游城商品房认购书》（编号G1215423），认购长春恒大文化旅游城6栋1单元2602号房，购房款总金额为734842元，约定原告采用按揭付款方式购买，首付款574842元，余款13万元由银行按揭贷款支付。原告签订认购书时支付给被告定金2万元，在签订商品房买卖合同时转入房款。2020年4月26日，原告按照约定履行了付款义务，支付首期房款574842元，加定金2万元，并同时向被告支付了物业维修基金3813元和产权证代办费等费用660元，合计599315元。2020年5月17日，在原告款项交清后，原、被告双方签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为202005170010），同日，被告又与原告签订了《无理由退房协议书》，承诺原告在办理入住手续前的任何时间，享有无理由退房的权利等。2020年5月22日，在被告的安排下，原告与第三人签订《个人购房／购车借款及担保合同》（合同编号为22012153120055140455），贷款金额14万元，同时原告用上述房屋作为抵押担保并同时由银行贷款支付了购房余款。至起诉前原告已经还款本息共计19673.71元。2021年6月20日，原告向被告提出无理由退房，沟通办理手续。但是，被告编造各种理由予以推脱，不愿意按照《无理由退房协议书》履行自己的义务，最后告知原告通过司法程序解决退房问题，致使原告不得不继续偿还银行贷款利息，经原告多次协商未果。现起诉请求法院支持原告的诉讼请求。        公主岭桐波房地产开发有限公司辩称，同意解除与原告的商品房买卖合同，要求原告配合撤销商品房网签备案，依据无理由退房约定，不同意返还利息，仅同意返还房款本金。扣除佣金95964元。诉讼费、保全费不同意承担。        邮储银行辩称，原告在我行贷款已超一年，提前还款无违约金，原告与被告解除商品房买卖合同需足额偿还我行贷款余额，不妨碍我行行使债权。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。经审理查明：原、被告双方签订了《长春恒大文化旅游城商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》、《无理由退房协议书》，购买了涉诉房屋。李文波、王晶华、桐波公司与邮储银行签订了《个人购房／购车借款及担保合同》。        本院认为，原、被告签订的《长春恒大文化旅游城商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》和原、被告同第三人签订的《个人购房／购车借款及担保合同》，均系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现原告起诉要求解除同被告签订的《长春恒大文化旅游城商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》及原、被告同第三人签订的《个人购房／购车借款及担保合同》，被告同意解除，《个人购房／购车借款及担保合同》也应随之解除，本院予以解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条的规定，第三人邮储银行不存在违约行为，其权益应依贷款合同的约定予以保障。被告桐波公司应当将其收受的购房贷款的本金和购房款分别返还第三人邮储银行和原告，并办理商品房的抵押登记的涤除手续。即被告桐波公司应在商品房买卖合同解除后将原告剩余的贷款本金（贷款本金14万元减除原告已还部分，具体金额以第三人系统显示数据为准）返还给第三人邮储银行。原告应同时向第三人邮储银行清偿被告桐波公司还款日前的应付未付的利息（具体金额以还款当日第三人系统显示数据为准）。庭审中桐波公司要求从返还房款金额中扣减佣金95964元，虽桐波公司提供了银行汇款凭证和佣金结算汇总表，证实了该佣金已实际支付，《无理由退房协议书》中也明确约定了如果发生退房，则佣金由原告承担。但原告只接受了一个服务项目即买房，从佣金结算汇总表上可见，中介公司就该服务项目分两部分收取了中介费，该佣金分为基础佣金和溢价两个部分，基础佣金在佣金结算汇总表上可见基础佣金计价方式，但溢价部分收取标准不明确，且佣金金额和收取标准远高于市场平均价格，甚至高于因原告违约解除合同时原告应当支付的违约金金额，故对于溢价方面本院不予支持，只支持基础佣金部分，可以在房款中扣除佣金金额为33068元。被告桐波公司还应在商品房买卖合同解除后向原告返还扣除合理佣金之外的购房首付款、物业维修基金、代办费等共计566247元及原告已向第三人邮储银行归还的银行贷款本金（具体金额以第三人系统显示数据为准）。有关《商品房买卖合同（预售）》及《个人购房／购车借款及担保合同》解除后其他相关手续的处理问题，各方应根据诚信原则，相互配合，妥善解决。因《无理由退房协议书》未约定退房利息，原告关于利息的诉请本院不予支持。        综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条的规定，判决如下：        一、解除原告李文波与被告公主岭桐波房地产开发有限公司签订的《长春恒大文化旅游城商品房认购书》（编号为G1215423）、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为202005170010）；        二、解除原告李文波、王晶华与被告公主岭桐波房地产开发有限公司、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司长春市高新开发区支行签订的《个人购房／购车借款及担保合同》（合同编号为22012153120055140455）；        三、被告公主岭桐波房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告返还购房款等566247元及原告已向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司长春市高新开发区支行归还的贷款本金（具体金额以第三人系统显示数据为准）；        四、被告公主岭桐波房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司长春市高新开发区支行返还原告至本判决发生法律效力之日止剩余的贷款本金（贷款本金14万元减除原告已还部分，具体金额以第三人系统显示数据为准）。未按上述确定的还款日还款，还款日以后所产生的利息由被告公主岭桐波房地产开发有限公司清偿至贷款本金付清为止；        五、原告李文波、王晶华应于本判决发生法律效力之日起十日内，向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司长春市高新开发区支行清偿被告公主岭桐波房地产开发有限公司还款日（本判决第四项确定的日期）以前的应付未付的利息（具体金额以还款当日第三人系统显示数据为准）；        六、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司长春市高新开发区支行在收到前述贷款本金、剩余应付未付的贷款利息后将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给原告。原告配合被告公主岭桐波房地产开发有限公司办理前述《商品房买卖合同（预售）》的合同注销备案手续，并将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给被告公主岭桐波房地产开发有限公司；        七、驳回李文波、王晶华其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费11148元，减半收取计5574元，由被告公主岭桐波房地产开发有限公司负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。        审判员    顾璟玥二〇二一年八月二十五日书记员    李俊瑶