湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0702民初3413号原告：刘云，女，1988年8月1日出生，汉族，住南京市高淳区。原告：雷光建，男，1987年7月6日出生，汉族，住湖南省石门县。二原告共同委托诉讼代理人：田伟，湖南和讯律师事务所律师，特别授权代理。被告：常德金泽置业有限公司，住所湖南省常德市武陵区芷兰街道荷花社区柳叶大道1688号恒大影城一楼。法定代表人：陈**凯。委托诉讼代理人：文榭东，该公司员工，一般代理。原告刘云、雷光建与被告常德金泽置业有限公司（以下简称金泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘云、雷光建的委托诉讼代理人田伟，被告金泽公司的委托诉讼代理人文榭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘云、雷光建向本院提出诉讼请求：1、判令解除两原告刘云、雷光建与被告常德金泽置业有限公司订立的常德恒大御龙天峰20栋xxx号住宅编号为00xxx9的《常德恒大御龙天峰商品房认购书》；2、判令被告常德金泽置业有限公司立即返还两原告刘云、雷光建定金20000元，购房款90000元，以上共计110000元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。金泽公司答辩称：1、答辩人与被答辩人双方基于真实的意思签订的认购合同合法有效，依据认购书的约定，被答辩人在协议中对于商品房买卖合同补充条款认可和同意的，此外补充协议的内容不存在不平等的情形，被答辩人在签订认购书时已经对买卖合同最基本的内容达成了一致意见，此后对补充条款等条件提出异议未能协商一致为由拒绝签订买卖合同，是明显的违约行为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，此外合同的解除也不影响违约责任的承担，因此对于被答辩人所付定金应当不予退还。2、双方订立认购协议，买方具有订立买卖合同的义务，卖方在具有相同义务的同时还负有为买方预留房屋义务，若买方违约不继续订立买卖合同，将导致卖方再次期间丧失与其他人订立合同的机会，损失将难以计算，因此，认购协议中约定买方放弃购买该房屋所付放款不予退还不仅是买方订立买卖合同义务的履行，还是对卖方丧失订立机会的损害救济，该格式条款合法有效。被答辩人签署认购协议，代表对认购协议的认可，因此被答辩方提出格式条款无效主张不成立，综上，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，答辩方请求法院驳回原告诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下案件事实：2020年12月13日，金泽公司（甲方）与刘云、雷光建（乙方）签订了《常德恒大御龙天峰商品房认购书》（编号000xxx9），约定：乙方认购甲方常德恒大御龙天峰楼盘20栋xxx单元房屋，建筑面积为135.96平方米，套内面积为112.46平方米，单价为9554元每平方米，房价为1298895元，乙方在签订认购书时支付甲方2万元作为定金。双方还约定乙方应在2020年12月15日前支付认购商品房的首付购房款378895元，同时签订《商品房买卖合同》，余款于2020年12月15日前办理完银行按揭贷款申请手续。其中第五条、第九条约定:五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到常德恒大御龙天峰销售中心支付首付款及与甲方签订《商品房买卖合同》否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。九、乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。刘云、雷光建在签订认购书的当日向金泽公司支付了定金20000元，之后陆续支付购房预付款90000元。因刘云、雷光建与金泽公司对商品房买卖合同及补充协议内容未协商一致，刘云、雷光建与金泽公司就解除合同、退还款项事宜协商未果，遂诉至法院提出前列诉讼请求。以上事实有《常德恒大御龙天峰商品房认购书》、转账记录、微信聊天记录以及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，刘云、雷光建与金泽公司签订的《常德恒大御龙天峰商品房认购书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效，双方应按照认购书约定的内容履行相应义务。现刘云、雷光建与金泽公司没有按照认购书的约定签订《商品房买卖合同》，原因在于刘云、雷光建与金泽公司对《补充协议》中部分条款未能协商一致。金泽公司辩称认购书中已经约定刘云、雷光建对于商品房买卖合同补充条款认可和同意的，此后对补充条款等条件提出异议未能协商一致为由拒绝签订买卖合同，是明显的违约行为。但本案双方签订的认购书系金泽公司提供的格式条款合同。《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”、第四百九十七条规定“有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”，刘云、雷光建要求修改的条款并非双方已达成一致意向的房号、价款及支付方式等主要条款，而是房屋交付、办理不动产证等其他条款。金泽公司作为提供格式条款的一方，其认购书第五条、第九条免除了对方磋商主要条款之外的其他条款的权利，且未提交证据证明对该条款已经作出提示或说明，故该格式条款应当认定无效。基于双方在签订本约过程中未能就合同部分条款磋商一致，导致双方签订本约未成，故责任不可归责双方任何一方。由此，刘云、雷光建要求解除认购书并请求金泽公司退还定金20000元、预付购房款90000元的诉讼请求，本院予以支持，金泽公司的辩解没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五条、第四百九十六条、第四百九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除刘云、雷光建与常德金泽置业有限公司于2020年12月13日签订的《常德恒大御龙天峰商品房认购书》（编号000xxx9）；二、常德金泽置业有限公司于本判决生效之日起五日内向刘云、雷光建返还定金20000元、预付购房款90000元，共计110000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元，由刘云、雷光建承担625元，常德金泽置业有限公司承担625元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，上诉于湖南省常德市中级人民法院，并按对方当事人的人数提出副本。审 判 员 丁孟礼二〇二一年八月二十日法官助理 贺 鸣书 记 员 曾江燕附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。第四百九十七条下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。