广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13754号上诉人（原审被告）：王晓东，女，1962年10月30日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：陈少明，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李安江，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张少伟，男，1961年3月10日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈权义，广东法盛律师事务所律师。原审第三人：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区小北路三眼井上街4号101房。法定代表人：宋炽平。上诉人王晓东因与被上诉人张少伟、原审第三人广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初33710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员邓颖适用普通程序进行独任审理。本案现已审理终结。上诉人王晓东上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或驳回张少伟的全部诉讼请求；2.张少伟承担本案诉讼费用。事实和理由：一、张少伟刻意歪曲事实真相，误导一审法院作出错误判决。涉案房屋属于张少伟的夫妻共同财产，其个人私自出售属于无权处分，且张少伟不能依约履行交付房屋、交付钥匙及退出户口的规定，属于重大违约。涉案《房屋买卖合同》约定张少伟保证对涉案房屋享有完整的所有权，并应于2017年6月30日交付房屋和于2017年8月30日前将户口迁出等，否则应承担违约责任。王晓东依约支付了175万元的购房款，并于2017年6月30日前已经准备好房款办理交易手续，但张少伟提出暂时不能交楼给王晓东，称其另一房屋没有装修好，要求先不办理过户手续，办理过户也不能交楼，且张少伟没有向王晓东出具还款和涂销抵押的证明材料，王晓东不清楚涉案房屋当时是否具备过户条件。此外，《房屋买卖合同》约定张少伟在2017年8月30日前必须将户口迁出涉案房屋，而张少伟一直没有提供迁出的证明文件，存在违约。双方在中介方的促成下，大约在2017年9月5日相约见面，张少伟表示无法退出涉案房屋，因为其另一房屋没有装修好，且没钱支付装修款，请求王晓东再支付一部分款项，故王晓东体谅其困难又支付了125万元。大约在2017年9月23日，中介方又约双方见面，一个自称是张少伟妻子的妇女大发脾气，说涉案房屋是夫妻共同财产，未经其同意不能买卖，张少伟私自出售是无效的，并要求加价。王晓东考虑到前述情况，认为没有必要再购买涉案房屋，故要求中介方通知张少伟。可见，张少伟提出不再出售涉案房屋，就应该退还房款，且张少伟违约在先，也应当承担违约责任。张少伟对此置之不理，王晓东通过中介多次要求张少伟尽快处理退款，并于2020年6月24日委托律师向张少伟发出律师函，双方通过电话方式进行了多次沟通。二、张少伟刻意隐瞒王晓东的联系方式，没有提供正确和合适的联系方式，导致一审法院没有正常送达而缺席审理，损害了王晓东的答辩权和举证权。张少伟在寄送公证文件时填写的王晓东的电话是189××××7903，但起诉时提供给一审法院的电话却是156××××0028，明显属于刻意隐瞒。此外，本案双方的争议较大，违约后果也较大，且是公告案件，一审法院采用简易程序进行审理，违反了民诉法的相关规定。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人张少伟二审辩称：一、一审法院适用简易程序审理符合法律规定，不存在张少伟故意提供虚假联系方式的情形。张少伟在起诉状中填写的地址与王晓东上诉状中填写的地址是一致的，而张少伟提供给法院的联系电话是王晓东在网签存量房买卖合同中留下的联系电话，该电话具有法律效力。事实上，王晓东拒收诉讼材料，致使一审法院只能通过其他方式进行送达。二、王晓东关于张少伟将属于夫妻共同财产的涉案房屋私自出售的主张不成立。张少伟在与王晓东签订房屋买卖合同的事前、事中、事后均获得妻子的同意，交易过程中张少伟夫妻二人均共同参与，而且为了满足2017年6月30日交付过户的条件，张少伟夫妻二人在2017年6月27日提前结清了涉案房屋上招商银行的贷款。三、王晓东主张张少伟在房屋购买过程中以及事后否认收到房款的事实不成立。张少伟共计收到300万元款项，其中125万元是王晓东直接支付的，剩余175万元是通过案外人支付的，张少伟无法确认该部分款项的性质，需要王晓东提供就案外人划款的授权材料，但王晓东一直不出示，直至上诉期间才予以提交，且张少伟在解除房屋买卖合同的函件中已经清楚说明需要王晓东将案外人的确认书提供后才能认可该部分款项的性质为房款。四、王晓东认为2017年8月30日前张少伟不具备迁出条件不能成立。张少伟在2017年8月30日前已经搬离涉案房屋，只是因为王晓东未交清房款无法办理过户手续而无法交房。张少伟与王晓东以及张少伟与中介的微信聊天记录可以反映，张少伟督促王晓东依约支付房款，而王晓东以各种理由拖欠，甚至提出以非法方式支付房款，即王晓东将自己的款项划入张少伟的股票账户，经王晓东操作股票，用股票溢价产生的款项冲抵房款，这属于违法出借股票账户的行为，法律不允许该支付方式，故张少伟予以拒绝。五、在张少伟多次催促下，王晓东才支付了一部分房款，且是通过案外人支付的，为了配合王晓东筹款的时间，双方多次沟通延迟房屋交付时间，直至2020年王晓东才以无力支付房款为由要求张少伟退还全部已支付的房款。其后，双方代理律师进行协商，张少伟认为应当扣除王晓东违约金后返还剩余房款，但遭到王晓东拒绝，王晓东代理律师向张少伟发出律师函，但因该律师函内容虚假，与事实完全不符，张少伟才向王晓东发出解除房屋买卖合同的函，王晓东不接收该函件，张少伟只能提起本案诉讼。综上，请求二审法院驳回王晓东的上诉请求，维持原判。原审第三人德才公司二审述称：在德才公司的促成下，张少伟与王晓东于2017年3月28日签订《房屋买卖合同》。在此次交易中，德才公司已提供相关政策咨询、查册、协助交易等服务，房屋买卖双方产生纠纷后，德才公司积极协调，但双方无法达成一致意见，导致合同不能依约履行。因本案纠纷，张少伟于2020年7月27日诉至一审法院，请求判令：1.确认张少伟与王晓东、德才公司于2017年3月28日签署的《房屋买卖合同》以及张少伟与王晓东于2017年4月13日网签的《广州市存量房买卖合同》已解除；2.王晓东协助张少伟注销2017年4月13日网签的《广州市存量房买卖合同》；3.王晓东向张少伟赔偿交易价款10%即175万元的违约金；4.王晓东向张少伟承担所垫付的居间服务费179025元。一审法院经审理查明：广州市越秀区广州大道中明月一路15号2502房（建筑面积299.9398平方米）、广州市越秀区广州大道中明月一路11-23号（单号）B3119、B348车位的所有权人为张少伟。2017年3月28日，张少伟（甲方）、王晓东（乙方）与德才公司（中介方）签订《房屋买卖合同》，约定甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于越秀区广州大道中明月一路15号2502房达成一致协议；成交价1750万元，若甲方或乙方在签订本合同后未能依约卖出或买入该物业，则守约方于支付中介方中介服务费后可要求违约方赔偿其已支付的中介服务费；甲方签订本合同后不能按本合同约定将该物业出售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项；乙方签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价10%的违约金，甲方应退还乙方已付的所有款项；甲乙双方须按规定委托中介方通过广州市存量房网上交易系统签订《存量房买卖合同》，该合同与本合同同等效力，不一致时以本合同为准；乙方应于签订本合同时支付175万元作为定金；楼价款（含定金）1750万元于甲乙双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清；交易过户手续须于2017年6月30日前完成等。双方另约定：对于定金进行补充，签订合同当天支付3万元港币，七天……；成交价包含两个车位即B3119、B348，另加有使用权车位负二层34号车位给乙方使用，负二层这车位如后期发展商回收车位，则……等。2017年4月6日，张少伟（卖方）与王晓东（买方）签订《补充协议》，约定：1.买方要求将上述物业总成交价1750万元分割以下两部分，即该物业房屋价款为1300万元，该物业装修补偿价款和车位的价格共为450万元；2.买方要求在签署《广州市存量房买卖合同》及交易过户相关文件时，按第一条约定的房屋价款即1300万元填写，装修补偿价款与车位不列入交易过户填写的相关文件的房屋转让价款范围内等。2017年4月13日，张少伟、王晓东在广州市国土资源和房屋管理局网站上签订编号为穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》，约定王晓东向张少伟购买越秀区广州大道中明月一路15号2502房，总金额1300万元等。2017年6月29日，招商银行股份有限公司广州分行出具《个人贷款还清证明》，内容为：张少伟在该行抵押物地址为越秀区广州大道中明月一路15号2502房，贷款本金900万元的项下本息及相关费用已于2017年6月27日全部清偿等。张少伟确认收到王晓东转账支付的购房款125.01万元（含定金），另有由案外人转账支付的、无法确认款项性质的175万元。2017年9月19日，张少伟通过微信，向王晓东提出一周内办理房屋过户手续等。2020年7月16日，广州市海珠公证处作出（2020）粤广海珠第14730号《公证书》，证明张少伟通过EMS全球特快专递向王晓东邮寄《解除房屋买卖合同的函》，主要内容为：因王晓东未在合同约定的期限内以及甲方给予的合理期限内配合办理房产过户转移登记手续，王晓东的行为已构成根本违约，张少伟根据合同的相关约定，解除本次交易的房屋买卖合同，并依约要求王晓东向张少伟赔偿违约金175万元；另王晓东所称在签署房屋买卖合同过程中，王晓东曾向张少伟支付购房定金175万元及购房款125万元，但张少伟查询银行未收到由王晓东直接划转至张少伟账户的款项；若王晓东通过第三人向张少伟划付上述款项，请王晓东于收到该函之日起十日内向张少伟提供该第三人关于划付上述款项的确认书，确认书需阐明该第三人划付至张少伟账户的款项是受王晓东委托而划付，且该第三人不会因该划付行为与张少伟产生任何经济纠纷，否则，张少伟在未得到付款人关于其划付款项属于代王晓东所付房款的确认前，王晓东将无权依张少伟所收款项要求张少伟退还任何款项等。该邮件于2020年7月8日妥投。另查，因德才公司向一审法院起诉，一审法院于2019年3月5日作出（2019）粤0104民初9121号民事调解书，调解协议主要内容为：张少伟于2019年3月5日前一次性向德才公司支付中介服务费179025元；受理费1950元，由张少伟及德才公司各负担975元等。2019年3月11日，德才公司向张少伟开具发票两份，确认收到张少伟所交“经纪代理服务费”179025元。一审法院认为，张少伟、王晓东及德才公司自愿签订的《房屋买卖合同》合法有效，各方均应依约履行。根据现有证据显示，在合同约定的办理交易过户手续日前，张少伟已完成了涂销抵押登记手续，使涉讼房屋具备了交易过户的条件，而王晓东在收到张少伟的催告后，没有按约定协同张少伟办理交易过户手续并向张少伟支付购房款，已构成违约。张少伟提出的诉讼请求合法，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（三）项、第一百一十四条的规定，于2020年12月28日作出如下判决：一、确认张少伟、王晓东及德才公司于2017年3月28日签署的《房屋买卖合同》以及张少伟与王晓东于2017年4月13日网签的《广州市存量房买卖合同》于2020年7月8日解除；二、王晓东在本判决发生法律效力之日起七日内，协同张少伟到房地产行政管理部门办理注销2017年4月13日网签的《广州市存量房买卖合同》（编号为穗存量房合字××号）的手续；三、王晓东在本判决发生法律效力之日起七日内，向张少伟支付违约金1750000元；四、王晓东在本判决发生法律效力之日起七日内，向张少伟赔偿中介服务费179025元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取11081元，由王晓东负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，王晓东提交了证据1《确认书》，拟证明王晓东委托案外人支付房款情况；证据2落款时间为2020年6月24日的《律师函》及签收记录，拟证明王晓东向张少伟发出律师函，要求退款及处理问题，不要再一直拖延；证据3微信记录，拟证明双方委托律师进行沟通；证据4双方律师的通话录音记录，拟证明张少伟违约。张少伟对此质证称：对证据1的真实性、合法性、关联性予以确认，确认已经收到的300.01万元全部为房款；对证据2的真实性予以确认，但对合法性、关联性不予确认，因该律师函的内容与事实不符才导致张少伟向王晓东发出解除房屋买卖合同的函；对证据3的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，该证据恰好能说明王晓东要求退还全部房款，而张少伟则要求要扣除违约金后再返还剩余房款；对证据4的真实性予以确认，但对合法性、关联性不予确认，王晓东的律师在该通话的发问时存在诱导和设置陷阱的行为，张少伟的律师在协商过程中对歪曲的事实不予批驳不等于就是确认，且协商过程中的让步不代表认可王晓东主张的事实。另查，张少伟提供给一审法院的王晓东的联系电话为156××××0028，该电话为王晓东在《存量房买卖合同》中所留的联系电话。王晓东在《房屋买卖合同》和《存量房买卖合同》中填写的联系地址均为其身份证地址。2020年8月13日，一审法院通过法院专递方式向王晓东送达起诉状副本及相关应诉材料，邮件填写的送达地址为王晓东的身份证地址，电话为156××××0028，该邮件因“查无此人/单位，且无法联系收件人”而被退回，后一审法院在2020年9月23日通过公告方式向王晓东送达起诉状副本及相关应诉材料。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案二审争议的焦点是王晓东是否需要承担违约责任问题。双方签订的《房屋买卖合同》约定，王晓东应于双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清房款1750万元，而交易过户手续须在2017年6月30日前完成，涉讼房屋则于张少伟收齐楼款当天移交。从本案查明的事实来看，张少伟已于合同约定的过户时间前完成涉讼房屋的涂销抵押登记手续，使房屋具备交易过户的条件，后也通过微信的方式催促王晓东配合办理过户手续，张少伟在整个交易过程中并无明显不当之处。王晓东上诉主张张少伟以另案房屋未装修好为由要求延迟交易以及张少伟的配偶不同意出售涉讼房屋，但张少伟对此不予认可，而王晓东在二审期间提交的证据亦不足以证明其主张，本院对王晓东的该上诉理由不予采纳。现有证据未能显示王晓东在接到张少伟催促的微信后按照合同约定配合办理过户手续并支付购房款，且直至2020年6月24日才向张少伟发出律师函，此时距离合同约定的交易过户时间已接近三年，王晓东一方面主张是张少伟违约，一方面又未能提供在此期间曾向张少伟主张过权利或要求行使合同解除权对权利义务进行清洁，这明显违反一般常理。由此，一审法院认定王晓东已构成违约，并对张少伟要求确认合同解除、办理注销网签合同手续及由王晓东支付违约金、中介服务费予以支持，理据充分，本院予以维持。此外，一审法院已经通过法院专递的方式向王晓东的身份证地址寄送起诉状副本及相关应诉材料，该地址同时也是王晓东在《房屋买卖合同》和《存量房买卖合同》中所确认的联系地址，而法院专递中填写的电话156××××0028，亦是王晓东在《存量房买卖合同》中所确认的联系电话，该法院专递被退回后，一审法院又采取了公告的方式向王晓东送达，上述送达程序并无明显不当。王晓东上诉认为一审法院未能正常送达而缺席审理，致使其答辩权和举证权受损，应予发回重审，该主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人王晓东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11081元，由上诉人王晓东负担。本判决为终审判决。审判员 邓 颖二〇二一年八月十七日书记员 莫善友区敏儿