贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔2631民初494号原告（反诉被告）：张**香，女，1988年3月7日出生，侗族，住贵州省黎平县。委托代理人：吴学通，贵州省黎平县龙额镇法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：汪维文，男，1972年8月11日出生，侗族，住贵州省黎平县。被告（反诉原告）：姚双花，女，1984年10月11日出生，侗族，住贵州省黎平县。委托代理人：龙泽，男，贵州阳泽律师事务所律师。委托代理人：杨绍霞，女，贵州阳泽律师事务所律师。原告（反诉被告）张**香诉被告（反诉原告）汪维文、姚双花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案受理后，依法由审判员杨再兵独任审判，在诉讼过程中被告汪维文、姚双花提起反诉，本院经审查受理后，于2021年6月29日公开开庭进行了审理。原告张**香及委托代理人吴学通，被告汪维文、姚双花及委托代理人龙泽、杨绍霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张**香向本院提出的诉讼请求：1、判决被告立即退还黎平生望国际6栋2单元6-1号房多付的购房款22066.00元给原告；2、案件受理费判决被告承担。事实与理由：2019年5月7日，原告与被告签订黎平县德凤镇五开南路生望国际6栋2单元6-1号房的《二手房买卖同》，约定原告购买被告黎平县德凤镇五开南路生望国际6栋2单元6-1号房、建筑面积为109.99平方米，购买总金额为人民币500000.00元。合同签订后原告于2020年7月6日支付人民币500000.00元给被告作为购房款，并于2020年7月9日办好房屋所有权辖移登记。于2020年9月份黎平县生望房地产开发有限责任公司工作人员重新对原告购买的房屋进行实际面积测量，实际测量面积为103.56平方米，购房合同以及不动产权证登记为109.99平方米，实际面积少了6.43平方米，黎平县生望房地产发有限责任公司对面积差进行了退款，退房款为22066.00元，黎平县生望房地产开发有限责任公司将该款项退给被告，原告已经对涉案房屋的房款支付完毕，面积差的费用应该退给原告，之后，原告多次找被告协商未果，特依法向人民法院提起诉讼主张以上权利，请依法立案审理，并判决支持原告合法诉讼请求。被告（反诉原告）汪维文、姚双花辩称：答辩人就被答辩人所诉合同纠纷一案，提出如下答辩意见：答辩请求：1、请求法院判决驳回被答辩人全部请求；2、本案诉讼费由被答辩人全部承担。事实与理由：一、答辩人与被答辩人签订的《二手房买卖合同》合法有效，也已经履行完毕。双方交易的就是二手房，本来就是按套出售，而非按每平方米单价出售，因此合同未对房屋的单价作出约定，更未对面积误差问题进行约定，且被答辩人购买之前也已经通过现场勘查对房屋实际情况面积大小进行了充分的了解，也实际接收使用该房屋两年多时间，房屋也早已经过户，现被答辩人主张退房屋差价没有事实与法律依据。首先，根据双方于2019年5月7日签订的《二手房买卖合同》的内容来看，本案属于二手房买卖合同纠纷，按照二手房买卖的的交易习惯，交易之前双方都是亲自到实地看房，双方对房屋的实际情况包括面积都非常清楚，交易的房屋就是以房屋实际状况为准。且二手房交易都没有按平方米计价，一般都是按套出售，答辩人与被答辩人也是按套出售。所以双方签订的合同只是约定房屋总价款，但并未约定房屋单价，也没有约定按面积计价，更没有约定关于面积误差需要退补房屋差价的问题。既然合同也并未对房屋的单价作出约定，应认定为是按套出售，而非按面积出售房屋。至于房屋大小、面积多少均都是以房屋实际状况为准。所以被答辩人主张退款没有合同约定没有事实依据。其次，双方虽然是二手房屋交易，但实际被答辩人购买的是答辩人刚精装修完毕还未实际入住的新房、现房，答辩人出售的房屋此前与房开商购买的房屋价款都是373966元，加上其他费用以及装修15万余元，已经远远超出了50万元，在双方谈价过程中答辩人也同意让步，所以才约定整套房屋按套出售的总价为50万元，双方明确不以面积计算房价。若仍然以面积单价出售也与常理不符，更是无法对房屋单价进行定价。购房之前被答辩人也多次反复到现场实地查看房屋状况，已经对房屋的位置、格局、大小等进行了全面充分的了解，答辩人也提供与房开商签订的合同给被答辩人看，其也明知合同上的面积是109.99平方米，房开商的合同中也有面积误差的约定，但被答辩人已经看过房屋，确认了房屋状况，所以双方也明确不管是否有面积误差都以房屋实际大小现状为准，被答辩人自愿购买，也是按套购买。所以答辩人已经向被答辩人释明该房屋可能存在面积误差问题，但被答辩人认可的就是该套房屋实物实际状况，面积是否存在误差并不影响其购买，也不损害其利益，决定购买也是被答辩人自愿与明知的行为。因此，双方也未就面积误差进行约定，更不存在返还面积差价款的问题。再次，该房屋早已经交付给被答辩人使用并办理了过户手续，被答辩人已经实际使用该房屋两年多时间，期间其也从没有对房屋面积提出异议，更印证了当初其签订合同时就已经对房屋现状的认可和接受的事实。被答辩人认可的就是该套房屋面积的实际状况，双方也明确涉及与房开商之间任何关于购房产生的事宜均由汪维文、姚双花负责处理，权利义务均由汪维文、姚双花享有和承担。2020年4月左右，被答辩人听小区说会有面积误差还要补钱给房开商后也曾叫答辩人夫妻二人来处理，当时房开商说面积无误差，被答辩人也再三说明其只是与答辩人购买房屋，认可的就是房屋实际现状，不论面积，至于与房开商之间的事都与其无关。现被答辩人看到利益反而又以实际面积减少而主张要占有房开商退给答辩人的差价款，显然没有事实与法律依据。二、案涉款项22066元本来就是答辩人支付给房开商的款项，房开商也是基于双方合同约定以及根据合同的相对性原则将多收的购房款退还给答辩人合法有据，被答辩人无权主张该款项。本案中被答辩人要求退还多付的购房款22066元没有任何依据，被答辩人没有多付款给答辩人，从答辩人与黎平县生望房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》来看，该合同明确约定了房屋面积单价以及关于面积差异处理方式，按照合同相对性原则，只有直接的合同当事人之间可以主张权利和承担义务，因此，黎平县生望房地产开发有限责任公司因存在测绘错误将多收的购房款22066元退还给答辩人合法有据，该款也是答辩人交付给房开商的款项，与被答辩人没有任何关系，房屋是否转卖都不影响答辩人作为合同权利人领取该款。而答辩人与被答辩人双方签订的《二手房买卖合同》并不存在面积误差的约定，因为答辩人已经就房屋实际情况查看确认，所以是按套出售，不是按每平方单价出售，不存在退补面积差价款的问题，交易已经确认也履行完毕。既然双方是按套出售，不管答辩人与房开商之间是否存在面积误差与其无关，多退少补由答辩人与黎平县生望房地产开发有限责任公司自行处理，测绘上的误差也不影响被答辩人购买房屋之前已经确认并接受的房屋实际大小，被答辩人主张要求该款没有依据。相反，被答辩人购买的只是房屋，并未包括答辩人购买的电器、家具等物品，两年多来其占用该物品拒不退还给答辩人，应当按原购买价支付费用给答辩人。综上所述，答辩人与被答辩人签订的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同合法有效，也已经履行完毕。该套房屋是按套出售，不是以面积单价算价款，故并未明确具体单价，仅约定总价款，并未涉及按房屋单价交易的问题，也不存在面积误差多退少补的问题。现被答辩人以面积存在差异，主张房房开商退还的购房款属于其所有没有事实与法律依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条的规定特提出以上答辩意见的规定，恳请人民法院驳回被答辩人的全部请求。被告（反诉原告）汪维文、姚双花提出的反诉请求：1、请求判决反诉被告立即支付反诉原告家具以及电器款项52335元；2、本案本诉及反诉案件受理费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告通过百盛房产交易中心于2019年5月7日签订《二手房买卖合同》，反诉原告将自己所有的坐落于黎平县德凤镇五开南路声望国际6栋2单元601号房出售给反诉被告，房屋总价为50万元。该合同的价款仅仅是房屋售价。当时反诉原告的房屋是精装修的新房屋，另外还购置了很多新的家具以及家用电器。在签订合同之前，反诉被告也已经反复到房屋查看确认，对于房屋的位置、格局、大小、装修情况等非常清楚，反诉被告也很中意该房屋，故双方协商确认房屋价格为50万元。双方也明确汪维文、姚双花与房开商（黎平县生望房地产开发有限责任公司）之间任何关于购房产生的事宜均由汪维文、姚双花负责处理，权利义务均由汪维文、姚双花享有和承担。合同签订后汪维文、姚双花将该房屋交付给张**香，后张**香没有按照合同约定按时支付第二笔款项20万元，而是拖延了2个月时间才支付，当时汪维文、姚双花也考虑到其困难也没有按合同约定直接要解除合同和要求张**香承担违约责任。综上所述，张**香起诉汪维文、姚双花要求支付房开商退还的面积误差购房款，张**香的行为违反了诚实信用原则。反诉原告现基于2019年5月7日双方签订的《二手房买卖合同》的同一法律事实、同一合同关系引起的纠纷提起反诉，要求反诉被告支付反诉原告的家具及电器款项合计52335元，请法院依法审理，并支持反诉原告全部诉讼请求。原告（反诉被告）张**香辩称：1、双方签订的合同合法有效，是按合同总价50万元，合同签订后原告于2020年6月15日支付房款完毕，涉案房屋交付前一天，被告将自己的被子、十字绣拿走，其余涉案的家具、电器没有搬走，当时没有搬走是因被告的默许涉案房屋出售是包括家具、家电的；2、被告的请求没有法律依据，拿当时的清单作为依据不够充分，该涉案家具、电器应该鉴定后才是现有的赔偿标准。综上，原告认为被告的请求没有事实和法律依据，且如果没有原告本案诉请的话，被告也不会要求退还，所以应该驳回被告的全部反诉请求。原告（反诉被告）张**香在举证期限内向本院提交8份证据：1、身份证复印件，证明原告诉讼主体适格；2、商品房买卖合同、二手房买卖合同、存量房买卖合同复印件，证明原告以500000.00元购买涉案房屋；3、收据、转账记录复印件，证明被告收到原告500000.00元的房屋购房款；4、税收发票复印件，证明原告将涉案房屋的购房款、契税及维修基金都已经支付完毕；5、不懂动产权正复印件，证明原告办得了涉案房屋的不动产权证；6、被告身份证复印件，证明被告的身份证明；7、面积差异协议复印件，证明涉案房屋实际面积为103.5平方米，实际购房款为351900元，多付的房款应该退还原告；8、收条、汇款凭证复印件，证明被告收到开发商多付的房款22066元。被告（反诉原告）在举证期限内向本院提交3份证据：1、单据复印件，证明反诉原告购买的新家具及电器有：慕思品牌的沙发、床以及床垫共计花费35996元，美的品牌空调4999元，冰箱和洗衣机6880元，海尔电视机花费4460元，共计花费52335元的事实，反诉被告应按购置价款支付费用给反诉原告；2、《二手房买卖合同》复印件，证明反诉原告于反诉被告签订的合同约定购买的是二手房，反诉被告在购买之前已经反复到现场查勘确认，对房屋的实际状况大小已经非常了解。该房屋时按套出售，房屋总价款为50万元整，合同并未约定合同单价，也未对房屋是否存在面积差异作出相关约定，应认定为按套出售的事实，且只是出售房屋，房款并未包括家用电器物品的事实；3、中国建设银行个人活期账户交易明细复印件，证明反诉原告装修案涉房屋时购买家具、家用电器实际付款的事实。本院经审理认定事实如下：2019年5月7日，被告汪维文（甲方）与原告张**香（乙方）、百盛房产交易中心（丙方）签订《二手房买卖合同》，合同约定：第一条、商品房情况，该商品房坐落于黎平××××路生望国际6栋2单元601号房，建筑面积109.99平方。第二条、商品房价款，该房屋总价为人民币500000元。第三条、付款方式及付款时间，乙方分二期付款：1、本合同签订之日，乙方先向甲方支付人民币300000元，甲方在10日内交房给乙方使用。2、第二笔在过户到乙方名下后乙方再向甲方支付剩余尾款200000元。如甲方解押款不够乙方可先付部分尾款先解押。第四条、税费分担：1、本合同项下房屋过户所产生的费用由乙方承担。2、由甲方负责缴纳该房屋目前还未交的维修基金和契税等办证所交的款项。……本合同未尽事宜双方另行协商解决。被告汪维文在卖方处签字按手印，被告姚双花在共有人处签字按手印，原告张**香在买方处签字按手印，百盛房产交易中心负责人吴学礼在中介方处签字按手印。2019年5月8日，原告张**香向凯里市百盛房地产经纪有限责任公司黎平分公司支付购房款300000元，2020年6月15日向被告汪维文支付购房款200000元，购房款已经付清。被告汪维文在合同签订后10日向原告张**香交付房屋，原告接手房屋后入住至今。2020年7月9日，黎平县自然资源局为原告张**香颁发编号为（2020）黎平县不动产权第××号不动产权证书，证书的主要内容为：权利人：张**香，共有情况：单独所有，坐落：黎平县德凤街道曙光大道“生望﹒．国际”6栋2单元6层1号，不动产单元号：522631100035ＧＢ00745Ｆ00030009。权利类型：国有建设用地使用权／房屋所有权。权利性质：出让／市场化商品房。用途：城镇住宅用地／成套住宅。面积：共有宗地面积：23128.78平方米／房屋建筑面积：109.99平方米。2021年4月17日，黎平县生望房地产开发有限责任公司（甲方）与被告汪维文、姚双花（乙方）签订《面积差异协议》约定：乙方于2017年12月14日在“生望国际”项目购买住房一套，房号6-2-6-1，双方签订的商品房买卖合同约定：该房建筑面积：109.99㎡，房屋总价为：373966元。根据贵州旭东房地产评估有限公司出具的黔旭东（2020）房测字第0901号测绘报告，该房实测面积为103.5㎡。现双方按照商品房买卖合同约定计算，乙方实际购房款为351900元。为此，黎平县生望房地产开发有限责任公司向被告汪维文、姚双花退回购房款22066元。原告以其对涉案房屋的房款支付完毕，面积差的费用应退给原告为由，向本院提起诉讼。被告则以原告起诉被告要求支付房开商退还的面积误差购房款，原告的行为违反了诚实信用原则，要求原告支付被告的家具及电器款52335元，并提起反诉。庭审中，原告亦认可与中介方及二被告通过三次到涉案房屋现场实地勘察。本院认为：原告张**香与被告汪维文、姚双花、凯里市百盛房地产经纪有限责任公司黎平分公司签订的《二手房买卖合同》系各方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按照合同的约定履行。原告张**香按照合同的约定付清了购房款，被告汪维文、姚双花亦将房屋交付原告张**香，并配合办理了过户手续，合同已履行完毕。关于原告要求被告立即退还黎平生望国际6栋2单元6-1号房多付的购房款22066.00元的问题。本院认为，首先，本案系二手房买卖合同纠纷，双方签订的合同虽然约定了面积和总价款，但并没有约定房屋单价，更没有约定重测面积与合同载明面积或者原证载明面积差异结算房款的内容，且根据双方约定的面积和总价款，计算出来的单价为4545.87元，这与房屋单价一般为整数的常理不符，故本院认定，双方是按套出售，并不是按面积出售房屋。其次，双方在签订合同的时候，对于房屋的实际情况，原告也通过现场实地勘察，做了充分的了解，庭审中，原告对此亦予以认可。再次，案涉款项22066元的性质本来就是被告支付给房开商的款项，房开商也是根据合同相对性原则以及双方合同约定将多收被告的购房款退还给被告，合法有据。故对原告要求被告立即退还案涉房屋多付的购房款22066.00元的请求，依据不足，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告立即支付反诉原告家具以及电器款项52335元的问题。反诉被告按照合同的约定付清了购房款，反诉原告应根据合同约定及交易习惯将涉案房屋内所有的物品腾空后交付给反诉被告。现反诉原告在将涉案房屋交付反诉被告入住两年多的时间后，要求反诉被告支付家具以及电器款项52335元，这不符合房屋交易习惯，反诉原告的请求，依据不足，本院不予支持。故对反诉被告辩称涉案房屋出售是包括家具、家电的辩解意见，本院予以采信。为此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）张**香的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）汪维文、姚双花的反诉请求。本诉案件受理费352元，减半收取176元，由原告（反诉被告）张**香负担；反诉案件受理费1108元，减半收取554元，由被告（反诉原告）汪维文、姚双花负担。如不服本判决，可在判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  杨再兵二〇二一年八月四日书记员  谭 蕾