四川省盐边县人民法院民 事 判 决 书(2021)川0422民初1050号原告：有哈惹，男，1979年8月1日出生，彝族，住四川省盐边县。委托诉讼代理人：陈亮，攀枝花市桐子林镇法律服务所法律服务工作者。被告：林朝恩，女，1960年6月12日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。原告有哈惹与被告林朝恩、确认合同无效纠纷一案，本院于2021年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告有哈惹及其委托诉讼代理人陈亮、被告林朝恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告有哈惹向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2020年9月30日签订的《房屋买卖协议》无效；2.请求判令被告退还原告缴纳的房屋款110000元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告属于盐边县温泉彝族乡道角村村民，2020年9月30日原告良与被告签订一份《房屋买卖协议》，该合同的主要内容为：被告将自己所有的位于盐边县永兴镇清河村垭口组的房屋4间、猪圈1间共计5间，地基以堂屋中线为界各自一半转卖给原告，双方约定房屋价款为120000元，同时被告将自己的承包土地23块合计7.8亩流转给原告使用，一次性租金为60000元，合计180000元。合同签订后原告向被告支付了房屋转让款110000元。由于该合同未经原告的其他亲属及当地农村集体组织同意，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，原、被告于2020年9月30日签订的《房屋买卖协议》应属于无效合同。原、被告经多次协商未果，原告遂提出前述诉讼请求。原告为了支持自己的主张，向本院提交了如下证据：证据一、身份证、及户口本复印件，证明原告的诉讼主体，原告系盐边县温泉彝族乡道角村村民，不属于盐边县永兴镇清河村哑口组集体组织村民；证据二、房屋买卖协议，一页，证明于2020年9月30日与被告签订《房屋买卖协议》将被告所有位于盐边县永兴镇清河村哑口组的房屋及被告所有的承包土地23块流转转让与原告使用，合计180000元；且该协议违法法律规定，是属于无效合同。证据三、收条，证明原告于2020年9月30日向被告支付了房屋转让款110000元，其中现金50000元，银行转账60000元。被告林朝恩辩称，1、原、被告于2020年9月30日签订的《房屋买卖协议》已经生效，双方已经实际履行，其主张无效没有法律依据，依法应该不予支持。其理由如下：2020年9月30日原、被告签订《房屋买卖协议》将被告所有的位于盐边县永兴镇箐河村垭口组房屋4间、猪圈1间共计5间房屋的使用权、地基以堂屋中线为界各自一半转让给原告，双方约定转让费120000元，并且将被告所有的承包地23块共计7.8亩流转给原告使用，双方约定一次性租金为60000元，该约定符合法律规定；该合同签订是双方当事人的真实意思表示，且双方签订协议后，各方都依协议确定的内容各自履行了相关义务，并且原告已经使用并改造过房屋，到现在已经将近一年了，原告反悔是一种违反诚信的行为。2、根据《中华人民共和国农村土地承包法》第九条规定：承包方承包土地后，享有土地承包经营权，可以自己经营，也可以保留土地承包权，流转其承包的土地经营权，由他人经营。第十条规定：国家保护承包方依法、自愿、有偿流转土地经营权，保护土地经营权人的合法权益，任何组织和个人不得侵犯，因此，该合同不存在无效情形，依法不应该支持原告的全部诉讼请求。3、根据原、被告签订的《房屋买卖协议》第四条第五项约定，双方不得违约，如原告执意要对合同反悔，则构成违约，应该承担违约金54000元，还应支付被告10个月的房租20000元、一年的土地租赁费12480元、房屋恢复费用6000元共计92480元。综上，原告的起诉没有法律依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。被告林朝恩为了反驳原告的主张，向本院提交了如下证据：证据一、身份证原件一份，证实被告身份信息；证据二、房屋买卖协议原件一份，证明将被告所有的位于盐边县箐河垭口组房屋4间、猪圈1间作价120000元转让给原告，同时将23块承包土地共7.8亩流转给原告使用，双方约定一次性租金为60000元，共计费用180000元，原告已支付被告110000元，尚欠尾款70000元。证据三、2021年3月11日原被告之间短信截屏，证明原告方要毁约，要求退回房屋土地，同时证明被告明确告知原告若要毁约则要按照合同约定赔偿我方的违约金54000元及其他损失。本院经审理认定事实如下：由于被告一家跟随女儿到云南省昆明市买房居住，2020年9月30日原告与被告签订一份《房屋买卖协议》，该协议的主要内容为：原告购买被告合法所有的坐落于攀枝花市盐边县永兴镇清河村垭口组、宗地号YB105-4-2-32号、地籍图号2992.75-34438.75号、建筑面积220.27平方米的房产一套：房屋4间、猪圈1间共5间，地基以堂屋中线为界各自一半；付款方式：双方议定上述房产出售价格为壹拾贰万元整（120000元）一次付清。此房价款为被告净价，被告不支付交易的任何费用（含集体土地使用证）；土地流转：被告将承包土地总面积7.81亩共计23块地块一次性共缴租金陆万元整（60000元），长期承包给原告耕种；房屋过户：由于房屋是农村房屋不具备房产证，只有集体土地使用证，如果在能办理过户手续时，原、被告应积极配合办理过户手续，因原、被告任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。…双方还对违约责任进行了约定：原告在缴纳购房款总金额一半以上后，被告应在2020年9月30日将该房产（上述共计壹拾捌万元已于今日支付壹拾壹万元）先行交付原告使用。待剩余柒万元约定于2021年2月10日前全部付清后产权才能归原告所有。如果在2021年2月10日晚零点后都未付清剩余款项，原告将另行支付被告方（总金额的30%）违约金。室内现有家具随房屋交接赠送给原告。该房屋及土地已经流转给原告，今后如果涉及土地征占的一切费用均属于原告所有。双方应共同遵守上述协议，如其中一方违约，将支付另一方总金额的30%的违约金。本协议自签字之日起生效，如有违约情况发生双方均可在当地人民法院提起诉讼。房屋转让款、土地流转费用合计180000元，合同签订后原告向被告支付了房屋转让款110000元。2021年3月11日原告方向被告方发出短信，要求解除合同，要求向被告退回房屋、土地，被告于2021年3月12日回复原告不同意解除合同，并表示如原告要毁约需要支付违约金54000元。原、被告对该纠纷协商未果，原告遂向本院提出前述诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第三百六十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。”、《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定“农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留山，属于农民集体所有。”、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”、第四款“农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；…”的规定，农村宅基地使用权只能由本集体经济组织成员享有，因此在房地一体的原则下，农村宅基地上房屋属法律限制非本集体成员之间交易标的物。根据《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》（法【2016】399号）第十九条第二款“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。”，本案涉及的宅基地不在国家确定的宅基地制度改革试点地区范围内（四川省宅基地制度改革试点地区为四川省眉山市彭山区），被告转让给原告的房屋包含了被告的宅基地，而被告转让给原告的宅基地及7.81亩承包土地均属于被告所在的盐边县永兴镇清河村垭口组所有，被告将自己位于盐边县永兴镇清河村垭口组的5间房屋以120000元的价格转让给原告，即将被告自己的宅基地转让给了原告，但原告属于盐边县温泉彝族乡道角村4组的村民，不属于盐边县永兴镇清河村垭口组的村民，因此，被告将自己的宅基地转让给非本组村民使用，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的强制性规定，应属无效。对被告流转给原告的7.81亩承包土地，该协议未经土地发包方盐边县永兴镇清河村垭口组同意，从原、被告签订的协议内容“一次性共缴租金陆万元整（60000元），长期承包给原告耕种”可以确定，该协议表面上记载的“长期承包”，但未约定具体的承包期限，从其实质内容结合当地的农村居民转让房屋附带土地一并转让的交易习惯，原、被告的承包地流转行为属于“转让”的流转方式，根据《最高人民法院关于》第十三条“承包方未经发包方同意，转让土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。”的规定，被告未经承包土地的发包方同意私自转让承包土地，属于无效协议。因此，原、被告2020年9月30日签订的《房屋买卖协议》涉及的房屋、土地转让协议内容均违反了国家法律、法规的强制性规定，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事行为无效的除外。”规定，原、被告2020年9月30日签订的《房屋买卖协议》无效。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效，被撤销或者确定不发生法律效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”规定，对原告的诉讼请求依法予以支持，但对原告在被告宅基地上修建的一间房屋，应由原告负责拆除，费用由原告自己负责；对被告在庭审中抗辩要求原告支付54000元违约金的反驳主张，因该《房屋买卖协议》无效，违约金条款依法不予支持；对被告要求原告支付20000元的房屋租金、12480元土地租金、6000元的房屋恢复费用，由于没有被告没有在庭审中向本院提供前述三项损失的相关证据，本院依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条、第三百六十三条，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第四款，《最高人民法院》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告有哈惹与被告林朝恩2020年9月30日签订的《房屋买卖协议》无效；二、被告林朝恩于本判决生效后十日内给付原告有哈惹房屋转让款110000元；三、原告有哈惹本判决生效后十日内返还被告林朝恩交付的住屋4间、猪圈1间、承包土地7.81亩。三、对原告有哈惹自行在被告林朝恩的宅基地上修建的一间房屋，由原告有哈惹负责拆除,费用由原告有哈惹自行负担。案件受理费2500元，减半收取1250元，由原告有哈惹负担625元、被告林朝恩负担625元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依《中华人民共和民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员  严天洪二〇二一年八月六日书记员  李建兰