贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1807号上诉人（一审原告，反诉被告）：贵州振华置业投资有限公司。住所地：贵阳市乌当区新天大道150号。法定代表人：周峰，董事长。委托诉讼代理人：吴红，贵州远迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗新颖，贵州远迈律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告，反诉原告）：李政，男，1989年3月14日出生，汉族，住凯里市。委托诉讼代理人：兰银龙，贵州天纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵光航，贵州天纬律师事务所实习律师。上诉人贵州振华置业投资有限公司（以下简称:振华置业公司）因与被上诉人李政合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2021）黔2601民初1400号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，并经本院审委会讨论决定，现已审理终结。振华置业公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，并改判支持上诉人的一审全部诉请；二、一审及二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定涉案车位购买协议转让的是车位所有权属于事实认定错误。首先，对于协议性质及标的不能单从协议名称去认定，应以协议内容进行认定。虽协议名称中有“购买”字样，但从协议第7、9、10、11条内容看，足以认定转让的标的物为车位使用权，而非所有权。协议增加第3条是因为在签订协议时凯里市不动产登记部门已暂缓办理车位产权登记，对于办理登记时间尚不知晓，故双方才协议约定将车位使用权出卖给被上诉人，待恢复办理登记后再签订商品房买卖合同将车位所有权转让给被上诉人及办理产权登记，即在凯里市暂缓办理车位产权登记情形下，通过两阶段将车位使用权转让给被上诉人，第一阶段签订协议将车位使用权转让给被上诉人。第二阶段是在凯里市恢复办理车位产权登记后签订商品房买卖合同将车位所有权转让给被上诉人。且在车位不能办理产权登记情况下，房开公司将车位使用权转让给业主是普遍做法，属于交易习惯。其次，调查表提到的“原协议承诺可以办理产权证”指协议上第三条内容，即凯里市恢复办理车位产权登记后双方签订商品房买卖合同将车位所有权转让给被上诉人并办理产权登记该调查表不能证明协议标的是车位所有权。最后，一审法院以凯里市地下停车位市场价格来认定协议标的为车位所有权，缺乏事实依据。根据凯里市法院于2019年对凯里市金地花园16号地下停车位使用权的起拍价14.5万元，上诉人转让给业主的地下停车位价格最高也仅是12.58万元，且金地花园小区与涉案车位所在位置均属凯里市市区，故涉案车位购买协议转让的是车位使用权。二、一审法院认定被上诉人享有不安抗辩权属于事实认定及法律适用错误。首先，依据《中华人民共和国民法典》第527条规定、涉案购买协议内容及该协议履行过程，可认定上诉人的义务是协议签订后将车位交付给被上诉人占有管理使用，且在凯里市恢复办理车位产权登记后与被上诉人签订商品房买卖合同及办理车位产权登记。协议签订后上诉人已履行第一项义务即将车位交付给被上诉人使用，至于第二项义务，因该义务履行前提是凯里市恢复办理车位产权证登记，故上诉人履行该义务条件尚未成就及未到期。其次，根据不安抗辩权成立的条件，结合到本案上诉人有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，该情形需发生在合同成立之后。而涉案购买协议成立之时凯里市已暂缓办理车位产权登记，不是协议成立后才不能办理，故被上诉人不享有不安抗辩权。再次，凯里市暂停办理车位产权登记只是暂时的，恢复办理只是时间问题，故“不能办理车位产权登记”不属于《中华人人民共和国民法典》第527条第一款第四项规定情形。三、上诉人已全面履行协议义务，被上诉人未按照协议约定的期限支付车位款，已构成违约。因至今凯里市未恢复办理车位产权登记业务，上诉人履行签订商品房买卖合同的条件尚未成就，时间尚未到期。上诉人不存在违约或者可能违约情形。依据相关规定，被上诉人没有证据证明上诉人存在可能丧失履行债务情形下而中止履行相关义务，应承担违约责任。因此，上诉人主张被上诉人支付车位余款及逾期利息有法律依据，应予支持。被上诉人李政辩称，一、一审判决认定涉案车位购买协议转让的是车位所有权是认定事实清楚，证据充分，并无不当。（一）涉案购买协议签订时，上诉人向被上诉人承诺涉案车位是可以办理产权证，且从涉案调查表看，亦印证了上诉人出售涉案车位时是承诺可办理产权的事实，故涉案购买协议转让的是车位所有权而非使用权。（二）从涉案购买协议第3条约定内容，可知该协议约定出售的是车位所有权，而签订商品房买卖合同等相关协议仅是为办理产权登记程序需要，并不免除上诉人转移涉案车位所有权的义务。且同一标的物不能重复交易，故上诉人称涉案购买协议转让的是车位使用权与事实不符，不能成立。（三）从上诉人出具的收款收据上看，该款项名称标明的是购车位款，且协议没有车位使用期限的约定，故协议约定转让的是车位所有权。（四）从涉案购买协议标题及约定内容看，均含有购买等字样，在合同未注明字义及特别约定情况下，转让的是车位所有权。二、上诉人至今未履行办理涉案车位产权登记义务，被上诉人行使不安抗辩权于法有据，一审判决适用法律正确。振华置业公司向一审法院起诉请求：1、判决李政向振华置业公司支付购买车位使用权尚欠的款项57900元及逾期付款利息（利息以57900元为基数，按中国人民银行公布的金融机构一至三年贷款基准利率从2017年11月26日计至2019年8月19日为4749.54元，2019年8月20日至车位款付清之日止的利息以57900元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付；2、李政承担本案受理费。李政向一审法院反诉请求：1、确认李政与振华置业公司签订的《振华御景国际车位购买协议》合法有效，并将位于凯里市车位的产权证办理给李政。2、由振华置业公司按照购买车位总价款的10%向李政承担违约金12180元，并支付办证费10000元，共计22180元。3、本诉与反诉案件受理费均由振华置业公司承担。一审法院认定事实：2016年11月26日，以振华置业公司为甲方、李政为乙方就“振华御景国际”小区地下停车位买卖事宜签订《振华御景国际车位购买协议》。合同约定：1、乙方自愿购买甲方开发位于“振华御景国际”项目负-Ａ-41号车位，总价款为120800元（不含国家及凯里市规定由乙方应承担的相关税费）。2、付款方式为分期支付（第一期在本协议签订之日付28160元、第二期在2017年5月26日前付34740元、第三期在2017年11月26日前付57900元）。3、本车位购买协议签订后，乙方应在接到甲方通知3日内（含当日）携带本协议、收据及产权名义人身份证原件到振华御景国际销售中心（地址：凯里市）与甲方签订《商品房买卖合同》、附件及补充协议，且产权名义人必须是乙方本人或乙方配偶、父母及子女。逾期，甲方通过强制手段限制本车位的正常使用。4、甲方及其委托的物业公司对乙方车位所停放车辆（含乙方车辆）及物品（含车内物品）的损坏丢失均不承担任何责任（双方另有书面约定的除外），乙方在使用车位中损害停车场公共设施、设备、甲方或第三方人身财产权益的，由乙方承担赔偿责任。5、乙方违反分期付款的约定，甲方有权解除本协议，乙方所付款项不予退还，且乙方还应按总价款的10%向甲方支付违约金。协议签订后，李政当即支付第一期车位款28160元（含诚意金拆抵的10000元在内），振华置业公司也依约将“振华御景国际”项目负-A-41号车位交由李政管理使用。期间，因振华置业公司迟迟未通知李政就车位买卖事宜签订商品房买卖合同、附件及补充协议。李政遂停止全额履行第三期的付款义务。振华置业公司为解决车位的产权问题，曾采取入户发放《解决车位产权问题意见征求调查表》方式征求业主解决车位产权登记过户的意见。振华置业公司在与业主未能达成一致意见情况下于2021年1月26日提起诉讼。李政在答辩期限内提出反诉。另查明：2016年11月26日，李政向振华置业公司交纳第一期车位款28160元。2017年6月8日向振华置业公司交纳第二期车位款34740元。一审法院认为，本案振华置业公司与李政签订的《振华御景国际车位购买协议》系双方当事人真实意思表示，且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，予以确认。根据双方当事人的诉、辩主张，评析如下：第一、业主购买的是车位使用权或是所有权？从振华置业公司制作的解决车位产权问题意见征求调查表以及双方在车位购买协议中的表述，综合本地区商品房住宅区小区地下停车位的价格来看，振华置业公司出售的与业主购买的均是车位所有权，并非仅是使用权。第二、业主不交纳剩余的车位款理由是否正当？是否应当承担逾期付款利息？《中华人民共和国民法典》第五百二十七条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。……”振华置业公司在合理的期限内既没有通知车位业主签订商品房买卖合同、附件及补充协议以备产权登记之用，也未向车位业主说明理由，作为车位购买者拒绝履行交纳第二期、第三期车位款并无不当，且于法有据。故振华置业公司主张的逾期付款利息理由不能成立，不予支持。第三、办理涉案车位的产权证给业主是否属于人民法院审理民事案件的范畴？涉案车位的产权证无论是初始登记或者转移（过户）登记均属于行政机关的职责，登记管理机关也是人民政府的职能部门，人民法院行使的司法权不能插手或者代替行政权。故反诉原告主张办理涉案车位的产权证给业主不属于人民法院审理民事案件的范畴，一审法院予以驳回该项请求。第四、业主主张的违约金以及办证费有无合同依据？涉案车位购买协议确实约定振华置业公司负有通知业主携带本协议、收据及产权名义人身份证原件到振华御景国际销售中心与其签订《商品房买卖合同》、附件及补充协议，但没有约定振华置业公司未履行通知业主与其签订《商品房买卖合同》、附件及补充协议应承担支付违约金责任，更没有载明计算违约金的标准。反诉原告诉称违约金参照车位购买协议第十一条第3款、第4款的规定，办证费参照解决车位产权问题意见征求调查表的第一种方案，一审法院认为反诉原告纯属断章取义，理由均不能成立。综上所述，振华置业公司的本诉请求和反诉答辩都缺乏事实依据，理由不能成立，不予以支持。李政的反诉请求除了确认涉案车位购买协议合法有效外，其余诉请也是事实不清、证据不足，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法典》第三条、第七条、第一百七十六条、第五百零九条、第五百二十七条之规定判决：一、本诉原告（反诉被告）贵州振华置业投资有限公司与本诉被告（反诉原告）李政2016年11月26日签订的《振华御景国际车位购买协议》合法有效。二、驳回本诉原告贵州振华置业投资有限公司的诉讼请求。三、驳回反诉原告李政的其余诉讼请求。本诉案件受理费1366元，减半收取683元，由本诉原告贵州振华置业投资有限公司负担；反诉案件受理费1786元，由反诉原告李政负担。二审中，上诉人提交了凯里市人民法院地下车位使用权拍卖公告，拟证明一审法院以凯里市地下停车位市场价格来认定案涉车位购买协议的标的为车位所有权，缺乏事实依据。经质证，被上诉人对该证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议。本院认为该证据与本案不具关联性，不能实现上诉人的证明目的。被上诉人提交了致振华国际项目业主-关于地下车位销售的公开信、振华“御景国际”技术经济指标细则、关于丰球领地C地块2-10号楼地下车位产权归属问题的通告，拟证明振华御景国际地下停车场车位未计入容积率，目前无法办理不动产登记。经质证，上诉人对以上证据真实性无异议，但对证明目的有异议。经审查，本院对以上证据的真实性予以确认。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点：一、被上诉人购买的是车位使用权还是车位所有权；二、针对涉案尚欠款项，被上诉人是否享有不安抗辩权，以及是否构成违约。现围绕争议焦点及上诉人上诉理由做如下分述：一、关于被上诉人购买的是车位使用权还是车位所有权问题。按照社会生活经验法则及综合本案证据即涉案车位认购协议书、车位购买协议、以及解决车位产权问题意见征求调查表中载明的涉及车位购买等内容形成的证据锁链分析，本案双方当事人就涉案车位的交易系以转移该车位所有权为目的。加之，从车位座落方位、购买时间（2016年）及价格看，该价格与同时期本地区商品房住宅区小区地下停车场以通常方式（而非特殊的法院拍卖方式）出售车位所有权的价格相近，故可认定本案被上诉人购买的是涉案车位的所有权，而非使用权。关于上诉人以涉案车位购买协议内容中使用的个别词句及个人关于车位权属分两阶段转移的辩析等作为理由，认为被上诉人购买的是车位使用权问题。涉案购买协议中虽出现有关于车位使用费及使用权的个别表述，但从上诉人自身所陈述的车位权属分两阶段转移的辩析和结合整个购买协议上下条款及协议签订之目的来分析，该协议约定转移的是车位的所有权，上诉人该上诉理由不能成立。二、关于针对涉案尚欠款项，被上诉人是否享有不安抗辩权，以及是否构成违约问题。依据涉案车位购买协议的约定及《中华人民共和国民法典》第五百二十七条“关于当事人可行使不安抗辩权的法定情形：（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”之规定。本案被上诉人虽负有向上诉人先履行支付剩余车位款之债务。但因涉案购买协议并未约定将“本地区恢复办理车位产权登记”作为双方签订相关协议的前提条件，故在上诉人未按协议约定及时通知被上诉人签订车位《商品房买卖合同》等相关协议，以及上诉人辩称本地暂缓办证政策的施行下，使得被上诉人有足够依据认为上诉人具有丧失履行办理涉案车位产权登记债务能力的可能性。因此，被上诉人暂不支付涉案剩余车位款系是依据以上法律规定行使的不安抗辩权，并未构成对上诉人的违约，应而一审法院不予支持上诉人相应诉请并无不当。对于上诉人上诉称，不安抗辩权的成立条件是法定事由发生在合同成立之后，而与本案实际不同，被上诉人不享有涉案不安抗辩权。依据相关法律法规及司法解释，不安抗辩权法定事由的发生确需在相应合同成立之后，且合同相对方对该法定事由尚未发生亦是知晓的。本案中，在涉案车位购买协议签订及成立时，即使暂缓办证政策已存在，但上诉人并无证据证明被上诉人在签订该协议时就已知晓上诉人未能在短期内为其办理相关车位产权登记及签订车位商品房买卖合同的义务。因此，上诉人该上诉理由不能成立。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1366元，由上诉人贵州振华置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 冉定飞审 判 员 罗安松审 判 员 陈生燕二〇二一年八月四日法官助理 梁红云书 记 员 蒋诚霄