广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2072民初10919号原告：中山市手拉手房地产代理有限公司，住所地广东省中山市东升镇东方花园嘉富街25号首层。法定代表人：李雪霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗春宝，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：温苑利，广东中亿律师事务所律师。被告：欧治国，男，1976年11月5日出生，汉族，住湖南省韶山市。委托诉讼代理人：钱曾亿，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯莉媛，广东中元（中山）律师事务所律师。原告中山市手拉手房地产代理有限公司（以下简称为手拉手房地产代理公司）与被告欧治国租赁合同纠纷一案，于2021年5月24日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月25日公开开庭进行了审理，原告手拉手房地产代理公司的委托诉讼代理人温苑利、被告欧治国及其委托诉讼代理人钱曾亿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告手拉手房地产代理公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年1月6日签订《土地租赁合同》；2.判令原告没收被告履约保证金50000元；3.判令被告拆除租赁土地上的建筑物后向原告退还租赁土地。事实与理由：2018年1月6日，原告手拉手房地产代理公司与被告欧治国签订《土地租赁合同（转租）》，该合同主要对租赁物情况;租赁期限、用途；土地的交付；租金及其它费用的支付；土地的使用及保养等内容进行了约定。合同签订后，原告依约向被告交付租赁土地。后原告发现，被告未按合同约定向建设规划部门办理相关手续，擅自在租赁土地上进行建设，未按约定用途（汽车维修厂）使用租赁土地，未经原告同意擅自向他人分租土地用以经营垃圾处理厂[该垃圾处理厂实际是中山市镓盛废旧物资收购有限公司（以下简称为镓盛废旧收购公司），据了解该公司曾因废弃物的放置问题遭物业管理公司投诉]，被告的前述行为已构成违约。为维护自身的合法权益，原告诉至本院。被告欧治国答辩称，原告的诉讼请求无任何的事实及法律依据，应全部驳回。具体理由如下：1.原告提起本案诉讼目的在于将被告赶走，后将案涉土地出租给第三方做停车场，以收取更高的租金；2.被告在合同中没有任何违反约定的地方，本案也不存在任何可以导致原告行使合同解除权的事由。原告在诉状中所称的废品收购站实际上在被告承租前已经存在，该废品收费站是由原告引入的，是由原告租给废品收购站的，被告承租案涉土地后仅是重新签了一份租赁合同，原告实际一直清楚该废品收购站的存在，且在2018年下半年一直在协议该废品收购站单独电表的手续，在2019年1月1日明确同意可以为废品收购站做单独电表，并于1月2日收取该废品站的电表押金。2019年1月7日将被告及该废品收购站的经营者约到原告办公室办理相关手续，当天废品站的经营者按原告要求将其与被告之间的租赁合同复印给原告。从原、被告双方签订租赁合同到被告收到本案的起诉之前，原告从来没有质疑过该废品收费站的存在；3.被告承租案涉土地之后就在废品收购站之外的土地上经营汽修厂，经营汽修厂的过程中搭建了临时建筑，临时建筑完成时间在2018年3月左右，原告对此也是非常清楚。原告在2018年6月下旬开始一直为汽修厂办理单独电表的用电手续，原告对于汽修厂的相关临时建筑都是非常清楚，在将近4年时间里，原告都没有提出任何质疑，由此可见，无论是废品收购站或临时建筑，原告都是明知并且以自己的行为表示同意的，现在原告以该两点理由要求解除合同是不诚信的；4.双方的租赁合同并没有对合同解除权作出约定，前述两项事由也不是合同解除条件；5.从原告提交证据看，原告仅是案涉租赁物的管理方，并不是业主，原告不能以自己名义提起本案诉讼，原告主体不适格。本院依法对当事人提交的证据进行了审查，并在卷佐证。根据当事人的陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：案外人中山市东方实业有限公司名下登记有位于中山市国用（2003）第0XXXX5号、用途为商业住宅，使用权面积为5486.38㎡］。2018年1月6日，中山市东方实业有限公司出具委托书一份，载明如下：兹委托中山市手拉手房地产代理有限公司全权代表我司出租位于中山市部土地，土地证号：中府国用（2003）第0XXXX5号中的部分土地，面积3147平方米，租期20年，并受托人有权以自己名义与承租方签署及履行土地租赁合同。2018年1月6日，手拉手房地产代理公司（作为甲方、出租方）与欧治国（作为乙方、承租方）签订合同编号为城20180106的土地租赁合同（转租），部分约定及载明如下：本着互惠互利、真诚合作的原则，经友好协商，(原承租方吴志强签订的《土地租赁合同》，合同编号为：城20160914号，现转租给乙方)；甲方受业主的委托，将位于东升镇东方花园西部土地，证号中府国用(2003)第0XXXX5号中的部分土地出租3147平方米给乙方；乙方己充分知悉甲方受业土委托出租上述土地使用权。甲方及业业己向乙方充分说明其承租的土地的面积、用途、性质及规划等情况，乙方已清楚了解该土地属绿化用地并确认该承租的土地完全符合乙方的承租要求并承担使用土地产生的一切风险；租赁期限为20年，即由2017年12月1日至2037年11月30日止，其中2017年12月1日至12月30日为免租期；用途：汽车维修厂(乙方已清晰知道所承租的土地为绿化用地并承担产生的一切风险)；甲、乙双方同意以现状标准交付土地，甲方无需对场地进行任何清理工作，场地的清理工作、清理费用均由乙方自行负责，签订此合同时，甲方己于2017年12月1日交付给原承租方及乙方，乙方确认已实际取符涉约土地的使用权；月租金第1、2年以每平方米7元计算，即22029元；第3、4年以每平方米8元计算，即25176元；(第五年起每三年递增10%)第5、6、7年月租金为人民币每平方米9元，即28323元；乙方于签订本合同之日向甲方交纳履约保证金50000元。合同履行后，若乙方在合同期限届满时交纳完毕承租期间产生的一切费用且不存在任何违约情况的，甲方将向乙方无息退还履约保证金；签订本合同之日乙方向甲方先交纳第一个月租金28323元。即在本合同签订时，乙方合共应交78323元(2016年9月14日己收的保证金直接转到此合同)；乙方应于每月25日前向甲方支付下月的租金。若乙方逾期支付的，则每日应按欠款金额的千分之五向甲方交纳滞纳金，逾期十天仍未交纳的，乙方同意甲方对其作出停水停电等措施，且甲方有权解除合同并收回土地，同时追究乙方的违约责任，乙方所交履约保证金、水电费保证金不予退还；租赁期内，乙方需建设的，所有手续由乙方向建设规划部门申请办理，所需一切费用，由乙方自行负责，乙方已清楚土地的性质是否能报建与甲方无关。乙方在动工前将图纸交给甲方，并经过甲方书面同意后才能施工，同时必须接受甲方及政府有关部门监督；乙方不得将所租赁的土地作擅自转租，但乙方可以分租，但所经营项目必须符合该土地用途。因乙方分租与次承租方产生的一切问题，由乙方自行处理，与甲方无关，分租合同对甲方不产生约束力且须把合同给甲方备案。租赁期间，乙方在不违约的情况下，甲方不能随意终止合同；甲、乙双方协商一致可解除本合同；若乙方违反上述任何一条规定，即视乙方违约，乙方所交的履约保证金甲方不予退还外，乙方必须承担相应的违约责任等。合同签订后，欧治国向手拉手房地产代理公司缴纳履约保证金50000元。欧治国承租案涉土地时，镓盛废旧收购公司已在案涉土地经营，欧治国承租案涉土地后将镓盛废旧收购公司原占有使用的土地分租给该公司，并利用剩余空地搭建构筑物并经营中山市东升镇源利汽修维修中心，手拉手房地产代理公司知悉欧治国在空地上搭建构筑物经营汽修厂以及将部分土地分租给镓盛废旧收购公司并无提出异议。手拉手房地产代理公司确认其出租案涉土地给欧治国前，系由其将案涉土地出租给镓盛废旧收购公司，其与镓盛废旧收购公司合同到期后，没有续签合同。欧治国确认其在案涉土地上搭建构筑物并未经过行政主管部门的批准，但认为案涉土地规划用途是绿化用地，而绿化用地不可能获得批准同意搭建任何建筑物，所以合同约定所谓的报建客观上不可能执行，手拉手房地产代理公司对此亦清楚并以此撇开其责任。手拉手房地产代理公司主张欧治国未按合同约定向建设规划部门办理报建手续，且擅自将案涉土地转租给镓盛废旧收购公司，而该公司经营过程中因废弃物放置问题遭物业管理公司向行政部门投诉等，认为欧治国构成违约，为维护自身的合法权益，遂于2021年5月24日诉至本院，主张前述请求。另查，欧治国为证明镓盛废旧收购公司在其承租前已存在且手拉手房地产代理公司对此认可并支持以及手拉手房地产代理公司以实际行动变更了案涉土地的租赁用途等事实，向本院提交的欧治国与手拉手房地产代理公司工作人员的微信聊天记录、两份补充合同、两份收据等证据予以佐证，手拉手房地产代理公司确认前述证据的真实性及合法性，但不确认其关联性并认为前述证据不能证明其证明目的。又查，本院依职权向中山市自然资源局发函了解案涉土地的有关情况，中山市自然资源局函复部分如下：一、中山市东方实业有限公司名下位于中山市国用（2003）第0XXXX5号用地，为国有出让商住用地，用地面积为5486.38平方米。该用地在《中山市东升镇土地利用总体规划（2010-2020年）》中为城镇建设用地，在《中山市东升镇总体规划（2011-2020年）修编》中为商业金融业用地、文化设施用地、区域交通设施用地和公园绿地，在《东升镇高沙社区西排地块控制性详细规划》中规划为商业金融业用地。该用地权属证明合法有效。二、证载用途为商业住宅与控规规划功能不符，暂不能办理规划报建业务。本院认为，本案为租赁合同纠纷。手拉手房地产代理公司与欧治国签订的案涉土地租赁合同（转租），系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。手拉手房地产代理公司认为欧治国未按合同约定向建设规划部门办理报建手续，且擅自将案涉土地转租给镓盛废旧收购公司等构成违约并主张案涉诉求，欧治国对此不予确认。本院对此分析如下：一、虽然欧治国承租案涉土地后在空地上搭建构筑物未经行政主管部门批准建设，但没有证据反映手拉手房地产代理公司在欧治国搭建构筑物后在合理期限内提出异议，故可视为手拉手房地产代理公司同意欧治国在空地上搭建构筑物；二、虽然合同约定欧治国需要建设的应向建设规划部门申请办理，但从本院向中山市自然资源局调查情况以及双方合同载明案涉土地为绿化用地来看，手拉手房地产代理公司在签订案涉合同时已知悉欧治国即使需在案涉土地上建设的，欧治国亦无法向建设规划部门办理相关报建手续；三、双方之间为租赁合同关系，手拉手房地产代理公司的主要目的系收取租赁标的物的租金，欧治国承租案涉土地后在案涉土地上建设构筑物是否办理报建手续并无影响其收取租金目的的实现，且双方签订的合同中并无约定欧治国未办理报建手续的属于手拉手房地产代理公司有权解除合同的情形；四、欧治国承租案涉土地时手拉手房地产代理公司已将案涉的部分土地出租给镓盛废旧收购公司，欧治国承租案涉土地后将部分土地分租给镓盛废旧收购公司，虽然镓盛废旧收购公司所经营的项目并非汽车维修厂，但是手拉手房地产代理公司知悉后在合理期限内并无提出异议且其协助办理用电的相关手续，可认定手拉手房地产代理公司是同意欧治国将案涉部分土地分租给镓盛废旧收购公司且同意该公司在案涉部分土地上经营非汽车维修厂项目。综上，手拉手房地产代理公司以欧治国未办理报建手续、擅自转租等为由主张欧治国构成违约，并以此为由主张解除合同、返还土地及没收履约保证金等，理据不足，本院予以驳回。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决如下：驳回原告中山市手拉手房地产代理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取计525元（该款已由原告中山市手拉手房地产代理有限公司预交），由原告中山市手拉手房地产代理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈觉天二〇二一年八月九日书记员  郑敏婷陈茵铭