贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初12556号原告：贵州滕王阁物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区德溪街道翰林路1号万晟阳光城25#26#楼，统一社会信用代码：91520502308805630M。法定代表人：严圣涛，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：温蔺虹，男，1971年10月17日出生，汉族，系该公司员工，住贵州省赤水市。委托诉讼代理人（特别授权）：李梅，女，1988年11月8日出生，汉族，系该公司员工，住贵州省毕节市七星关区。被告：顾成，男，汉族，1990年12月19日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告贵州滕王阁物业管理有限公司与被告顾成物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告贵州滕王阁物业管理有限公司的委托诉讼代理人温蔺虹、李梅，被告顾成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州滕王阁物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告顾成立即支付原告2018年10月1日至2021年6月30日期间的物业管理费7,209.51元及违约金暂计300.00元（该违约金以实际拖欠物业管理费为基数，按每日千分之三计算至实际支付之日为止）；2、请求判决本案诉讼费全部由被告顾成承担。事实和理由：原告是毕节万晟置业有限公司开发“万晟阳光城”选聘的前期物业服务公司，并与该公司签订了《前期物业服务委托合同》和与业主签定了《前期物业管理服务协议》，合同约定了物业服务费为电梯洋房住宅每月每平方米1.80元；高层住宅、单身公寓房每月每平方米1.50元等条款。被告购买“万晟阳光城”6栋2单元104号房屋（房屋建筑面积121.37平方米，为洋房住宅）交房后，物业管理费仅交至2018年10月1日，从2018年10月1日至2021年6月30日尚欠原告物业管理费用共计7,209.51元。原告认为，原告均依照法律法规的规定及物业服务合同的约定，对“万晟阳光城”小区进行了物业管理提供服务，被告应按照合同的约定支付物业服务管理费。然而，被告至今未交清物业服务费，严重损害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，特向人民法院起诉，恳请依法判如所诉。被告顾成辩称，一、房屋存在渗水现象，我入住后，房屋次卧室墙上有渗水现象，屋顶一角上方至墙角有明显渗透现痕迹。因渗水原因导致屋内不仅影响美观，而且不适宜居住。了现问题至今与物管工作人员多次交涉，除了推脱为房开责任，并无给出一点解决协商了办法．根据与该公司签订的《前期物业管理服务协议》合同中，第二条物业管理服务内容：第一点房屋主体承重结构部位（包括内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面及运行点维护和管理。因此渗水原因造成损失，物业管理公司相应负责。二、车库长期存在乱停乱放现象。本人购买该楼栋车位，但因长期有外来车辆停在车位门前，造成严重出行不便。期间出现因车位前方有乱停车辆，为赶时间本有车辆与柱体发生剐蹭。该乱停乱放现象也与物业公司现场多次交涉，我方提出启用车库门口花杆门禁，识别车牌，但物管给予技术不支持理由，致使楼栋车库花杆形同虚设。三、物业收费标准，电梯洋房住宅1.80元/月·平方米（含电梯维护运行0.4元/月·平方米）。我房屋位于一楼，地下车库至一楼只有拐角步梯。当时签署购房合同及置业顾问没有告知和说明电梯洋楼车位未配套电梯。但1#楼却配备了车库电梯，请对方给出1.80元/月·平方米收费合理性。上述二、三条都是通过协商解决，但关于房屋存在渗漏现象，请对方物业公司给出具体解决办法。请求法院公正协调判决，使本人财产利益得到合法保障。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是毕节市七星关区万晟阳光城小区的物业管理公司，被告是该小区业主。2014年12月4日，原告（乙方）与万晟置业有限公司（甲方）签订《贵州省毕节市万晟阳光城一期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对万晟阳光城一期进行物业服务管理，物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积全额交纳，具体标准：无电梯洋房住宅：1.60元/月/平方米；电梯洋房住宅：1.80元/月/平方米（含电梯费0.20元/月/平方米）；高层住宅：1.80元/月/平方米（含电梯费0.20元/月/平方米）；商业物业：3.50元/月/平方米。合同还约定其他事项。2017年10月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，就物业管理服务内容、双方权利义务、物业管理服务质量、物业服务费用等事项进行了约定。其中，乙方交纳物业服务费用的时间为：甲方自乙方与发展商在商品房买卖合同约定的商品房交付时间（以实际交房时间为准）之次日起计收物业管理费，乙方应按年交纳物业管理费，具体是每年1月31日前交纳本年度全年的物业服务费用。甲方按照包干制收取物业服务费用，物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：无电梯洋房住宅：1.50元/月/平方米；电梯洋房住宅：1.80元/月/平方米（含电梯维护运行费0.40元/月/平方米）；高层住宅：1.50元/月/平方米（含电梯维护运行费0.40元/月/平方米）；住宅单身公寓房：1.50元/月/平方米；商业物业：3.50元/月/平方米。另查明：被告房屋的建筑面积为121.37平方米，属于电梯洋房住宅，其收房时间为2017年10月2日，其已缴纳物业服务费至2018年9月30日，从2018年10月1日起至2021年6月30日止的物业管理服务费未缴纳。又查明：原告在物业管理服务过程中，履行了主要的管理职责，但管理不完全充分，诸如原告房屋存在渗水未及时处理以及车库停车不规范等问题。对前述存在问题，原告未举证证明其已经充分履行了管理义务。上述事实有原、被告的陈述，原告所举证据：营业执照、法定代表人身份证明书及身份证、《前期物业服务委托合同》和《前期物业管理服务协议》、收房资料、物业专用收据、物业服务的相关照片等；被告所举证据：《前期物业管理服务协议》、照片等证据，上述证据已经庭审举证质证，本院予以确认在卷为凭。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。原告已依约提供了主要的服务，被告应当按照约定交纳物业服务费，被告应按合同约定的交费标准计算交纳物业服务费，其只交纳至2018年9月30日的物业服务费，从2018年10月1日至2021年6月30日的物业服务费未交纳，已构成违约，应承担相应的民事法律责任，被告欠原告从2018年10月1日至2021年6月30日期间（共33个月）的物业费为7,209.39元（1.80元×121.37×33=7,209.39元）。鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理存在瑕疵，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑，本院酌情认定原告公司承担10%的责任，被告承担90%的物业管理费，即6,488.45元（7,209.39元×90%=6,488.45元），原告诉讼请求超过部分，本院不予以支持；对原告要求支付违约金的诉请，因本案双方均存在不同程度的违约行为，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条：“当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任……”的规定，原告的该诉讼请求，本院不予支持。对被告要求原告给出1.80元/月·平方米收费合理性的抗辩意见，因该收费标准系双方合同的约定，故对被告的该抗辩意见，本院不予以采纳。综上，原告要求被告支付物业费7,209.51元的诉讼请求，本院支持6,488.45元，超过部分，本院不予以支持；对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百四十五条、第五百四十七条、第五百四十八条、第五百九十二条、第五百七十七条，第九百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告顾成于本判决发生法律效力之日起十日内向原告贵州滕王阁物业管理有限公司交纳2018年10月1日至2021年6月30日期间（共33个月）的物业管理服务费6,488.45元；二、驳回原告贵州滕王阁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由原告贵州滕王阁物业管理有限公司负担4.00元，被告顾成负担21.00元。本判决为终审判决。审判员  詹伟二〇二一年八月二十七日书记员  罗蒙