山东省东营市垦利区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0505民初454号原告：垦利海通地产有限责任公司，住所地：东营市垦利区北二路南侧郝家镇大务新村驻地、西园信用社东临。统一社会信用代码：9137052106995446XH。法定代表人：张洪涛，执行董事。委托诉讼代理人：李金凤，山东鲁成律师事务所律师。委托诉讼代理人：董在芳，山东鲁成律师事务所实习律师。被告：郑江涛，男，1990年8月7日出生，汉族，东营市垦利区居民，现住东营市东营区。第三人：中国农业银行股份有限公司东营垦利支行，住所地：东营市垦利区振兴路51号。统一社会信用代码：913705211648805260。负责人：李国庆，行长。委托诉讼代理人：周文亮，男，1965年9月20日出生，汉族，中国农业银行股份有限公司东营垦利支行职工，现住。原告垦利海通地产有限责任公司（以下简称垦利海通地产）与被告郑江涛、第三人中国农业银行股份有限公司东营垦利支行（以下简称农行垦利支行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告垦利海通地产委托诉讼代理人李金凤、董在芳，被告郑江涛、第三人农行垦利支行委托诉讼代理人周文亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。垦利海通地产向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年5月17日签订的合同编号为ＹＳ0040353号的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及附件，并由郑江涛协助垦利海通地产办理网签备案的注销手续；2、判令郑江涛向垦利海通地产返还位于垦利区和园小区第19幢2单元5层501号房屋一套及第19幢2单元-1层2-13号储藏室一个，并向垦利海通地产支付自2018年10月26日起至实际返还之日止的房屋使用费（暂估30元／天，截至2021年2月7日为25050元）；3、判令郑江涛向垦利海通地产返还截止2020年12月份已代偿的按揭贷款45459.15元，以及2021年1月1日之后另行产生的代偿款项（以农行垦利支行实际扣款的数额为准）；4、判令郑江涛向垦利海通地产支付代偿款项自垦利海通地产代偿之日起至2021年2月7日止的利息损失3262.25元，以及自2021年2月8日起至郑江涛实际偿还之日止的利息损失（以未偿还的代偿款项为基数，按年利率5.005%计算）；5、判令郑江涛支付垦利海通地产违约金15854.61元；6、判令郑江涛支付垦利海通地产律师代理费8000元；7、判令垦利海通地产从应返还郑江涛的购房款中扣除郑江涛剩余未还的贷款本息直接支付给农行垦利支行（扣除的具体数额以实际执行时被告所欠农行垦利支行的数额为准）；8、判令垦利海通地产从应返还郑江涛的购房款中扣除第二项、第三项、第四项、第五项、第六项请求的数额（截至2021年2月7日应扣97626.01元），不足部分由郑江涛另行支付给垦利海通地产；9、案件受理费及其他诉讼费用均由郑江涛负担。事实与理由：2018年5月17日，郑江涛因购买我公司开发的垦利区和园小区第19幢2单元5层501号房屋及第19幢2单元-1层2-13号储藏室，与原告公司签订了合同编号为ＹＳ0040353号的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份及附件一至附件十一。合同约定的房屋总价款为528487元，付款方式为按揭贷款。附件十一补充协议中约定，因郑江涛逾期偿还贷款本息而致使我公司履行了代为偿还贷款本息的保证责任，由此给我公司造成的损失，包括但不限于向银行承担的代偿责任、违约责任、律师费、诉讼费等损失，由郑江涛负责赔偿，我公司有权在郑江涛缴纳房款中做相应扣除，不足部分我公司有权进行追偿。并且，我公司有权单方面解除合同，收回该商品房，同时，郑江涛必须在我公司履行保证责任后30天内，协同我公司办理有关解除合同的手续。合同无论因任何原因被解除，在合同解除之前，如郑江涛已实际接收了该商品房的，则其应承担自实际接收之日起至其将该商品房交付出卖人之日止期间的房屋使用费，使用费标准按照同时期同地段同类房屋的租金标准确定；因郑江涛违约，我公司解除合同的，郑江涛应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%，我公司有权在郑江涛已支付的房屋价款中扣除郑江涛应支付的赔偿金额。另外，还约定了合同中载明的地址是准确的通邮地址；合同履行过程中发生的争议可提交垦利仲裁委员会仲裁等相关事项。合同签订后，双方于2018年6月20日办理了网签备案手续。郑江涛支付了首付款128487元，后于2018年7月9日在农行垦利支行处办理了按揭贷款40万元；借款期限20年，借款日期为2018年7月9日至2038年7月8日；由我公司提供阶段性保证担保。保证方式为连带责任保证，保证期间为借款到期日起二年。我公司已于2018年10月26日向郑江涛交付了房屋。后因郑江涛多次逾期不还贷款，导致我公司被农行垦利支行扣划保证金代偿，截至2020年12月底已代郑江涛偿还贷款本息累计45459.15元。我公司多次向郑江涛追偿无果，双方形成争议。综上，因合同约定争议解决方式中的仲裁机构“垦利仲裁委员会”并不存在，本案依法应由贵院管辖，故原告现依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定提起诉讼，请求依法判若所请，以维护原告的合法权益。郑江涛辩称，不同意解除合同，垦利海通地产垫付的按揭贷款我方同意分期偿还。农行垦利支行述称，剩余款项由垦利海通地产继续偿还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月17日，郑江涛作为买受人购买垦利海通地产作为出卖人开发的垦利区和园小区第19幢2单元5层501号房屋及第19幢2单元-1层2-13号储藏室，并与垦利海通地产签订了合同编号为ＹＳ0040353号的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及附件，合同约定的房屋总价款为528487元，付款方式为按揭贷款。其中附件十一中第三条第七项约定“如果出卖人为买受人向‘贷款机构’申请按揭贷款提供阶段性连带责任保证的，买受人在‘贷款机构’发放贷款后，逾期偿还贷款本息而致使出卖人履行了代为偿还贷款本息的保证责任，由此给出卖人造成的损失，包括但不限于向银行承担的代偿责任、违约责任、律师费、诉讼费、以及出卖人申请财产保全而请诉讼保全担保公司提供担保而产生的诉讼保全担保费或投保诉讼财产保全责任险所产生的保险费、利息（按一年期贷款基准利率上浮30%计息）等损失由买受人负责赔偿，出卖人有权在买受人缴纳房款中做相应扣除，不足部分有权进行追偿。出卖人享有下列权利：（1）有权单方面解除合同，收回商品房。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行的方式行使追偿权。”；第十三条关于合同解除的约定第二项约定“合同无论因任何原因被解除，出卖人均在办妥下列事宜后相应日期内将买受人已付房款扣除买受人应支付的违约金及其他应由买受人承担的费用后退还买受人。（1）主合同及本补充协议确定解除后，双方共同到房地产主管部门办妥合同注销登记手续。（3）在合同解除前，如买受人已实际接收了该商品房的，则其应承担实际接收之日起至其将该商品房交付出卖人之日止期间的房屋使用费，使用费标准按照同时期同地段同类房屋的租金标准确定。”，第四项约定“非因出卖人原因买受人要求单方解除本《商品房预售合同》或因买受人违约，出卖人解除合同的，买受人应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%，出卖人有权在买受人已支付的房价款中扣除买受人应支付的赔偿金额，剩余房款退还给买受人。如买受人已支付的房价款不足赔偿的，出卖人有权追偿；因买受人违约，出卖人解除合同的，买受人应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%，出卖人有权在买受人已支付的房屋价款中扣除买受人应支付的赔偿金额。”另外，还约定了合同中载明的地址是准确的通邮地址；合同履行过程中发生的争议可提交垦利仲裁委员会仲裁等相关事项。合同签订后，双方于2018年6月20日办理了网签备案手续。郑江涛支付了首付款128487元，后于2018年7月9日在农行垦利支行处签订《个人购房担保借款合同》办理了按揭贷款40万元，借款期限20年，借款日期为2018年7月9日至2038年7月8日，由垦利海通地产提供阶段性保证担保，保证方式为连带责任保证，保证期间为借款到期日起二年。垦利海通地产已于2018年10月26日向郑江涛交付了房屋，后因郑江涛多次逾期不还贷款，导致垦利海通地产被农行垦利支行扣划保证金代偿，截至2020年12月底已代郑江涛偿还贷款本息累计45459.15元。垦利海通地产多次向郑江涛追偿无果，双方形成争议。另外，因合同约定争议解决方式中的仲裁机构“垦利仲裁委员会”并不存在，垦利海通地产遂以商品房预售合同纠纷为由诉至东营市垦利区人民法院。庭审中，垦利海通地产主张按合同约定，郑江涛应当支付自2018年10月26日起至房屋实际返还之日止，按30元/天的房屋使用费、已代偿的按揭贷款45459.15元以及2021年1月1日之后另行产生的代偿款本息、自代偿之日起至2021年2月7日止的利息损失3262.25元以及剩余的利息损失(以未偿还的代偿款项为基数，自2021年2月8日起至实际偿还之日止，按年利率5.005%计算)、违约金15854.61元（计算方式：房款总价528487元×3%）、律师代理费8000元等损失。上述事实，有《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及附件1份、新建商品房网签备案管理子系统期房备案情况查询结果打印件1份、《个人购房担保借款合同》1份，《个人购房担保借款合同》1份，中国农业银行出具的业务凭证6份、《辅助明细账》1份，业主入伙资料1份、58同城网站打印的西苑丽景?和园小区房产出租信息截图1份，才牛律师利息计算明细1份、中国人民银行公布的2021年1月20日全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率（LPR）公告打印件1份，《委托代理合同》1份、山东增值税专用发票1份、中国银行国内支付业务收款回单打印件1份以及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本院认为，本案属于商品房买卖合同纠纷，房屋买受人郑江涛已经缴纳完毕房屋首付款并办理完毕房屋按揭贷款手续，房款已经全部缴纳。垦利海通地产已经将房屋交付给郑江涛，作为涉案商品房买卖合同的双方当事人已经履行完成了合同主要义务。郑江涛与垦利海通地产签订《山东省新建商品房买卖合同》（预售）及附件、与农行垦利支行签订《个人购房担保借款合同》后，郑江涛按约缴纳了首付款128487元，后于2018年7月9日在农行垦利支行处办理了按揭贷款40万元。郑江涛因未按时偿还农行垦利支行按揭贷款，垦利海通地产被农行垦利支行扣划保证金代偿，截至2020年12月底代郑江涛偿还贷款本息累计45459.15元。垦利海通地产代郑江涛偿还的贷款本息累计45459.15元，数额相比商品房买卖合同总额528487元而言相对占比较小，并不必然导致该商品房买卖合同主要目的不能实现。郑江涛前期已经偿还的按揭贷款大部分为银行贷款利息，垦利海通地产提交的现有证据亦不能证实郑江涛不具备继续偿还剩余按揭贷款的履行能力。因此，对于垦利海通地产关于解除涉案商品房买卖合同并返还商品房的诉讼请求依法不予支持。农行垦利支行依约履行了发放贷款的义务、垦利海通地产依约履行了交房的义务，郑江涛未依约履行偿还贷款，农行垦利支行依照《个人购房担保借款合同》扣划垦利海通地产作为担保人的保证金，使垦利海通地产遭受了损失。垦利海通地产作为保证人为郑江涛向农行垦利支行借款提供连带保证担保，因郑江涛逾期偿还借款致使垦利海通地产代其偿还借款，垦利海通地产有权向郑江涛追偿。垦利海通地产因本案支出律师代理费8000元，并提交了委托代理合同、发票予以佐证，郑江涛依约应当予以赔偿。垦利海通地产的上述主张符合双方的约定和法律的规定，本院对其主张予以支持。对于垦利海通地产主张的起诉后代偿的贷款本息及利息损失，待实际发生后可另行主张。垦利海通地产主张郑江涛赔偿自其代偿之日起至2021年2月7日止的利息损失3262.25元。本院认为，其提交的计算明细第五条起算时间2020年3月20日与前述四条结束时间时间重合。第五条计算应当按照下列方式计算：应以34239.12为基数，自2020年3月21日起至2021年2月7日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计算，利息为1549.72元。故，自其代偿之日起至2021年2月7日止的利息损失应为3257.24元，本院仅对上述计算利息3257.24元予以支持，超出部分不予支持。综上所述，垦利海通地产的诉讼请求有事实和法律依据的部分，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告郑江涛于本判决生效之日起十日内支付原告垦利海通地产有限责任公司代偿的按揭贷款本息45459.15元及利息损失（自代偿之日起至2021年2月7日止的利息损失为3257.24元；另支付以代偿款45459.15元为基数，自2021年2月8日起至实际给付之日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计算）、律师代理费8000元，共计56716.39元。二、驳回原告垦利海通地产有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11038元，减半收取计5519元，由郑江涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省东营市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 周乃信二〇二一年八月三日法官助理 王申镇书 记 员 张海涛