吉林省公主岭市人民法院民事判决书（2021）吉0184民初3135号原告：张丽红，女，1984年10月28日出生，汉族，舒兰市人，现住长春市汽开区。        原告：王世言，男，1981年2月5日出生，汉族，舒兰市人，现住长春市汽开区。        委托诉讼代理人：牟华熙，系北京盈科（长春）律师事务所律师。        委托诉讼代理人：庄琎泽，系北京盈科（长春）律师事务所律师。        被告：公主岭弘盛房地产开发有限公司，地址：公主岭市大岭镇姜李村三屯。        法人代表：沈崇峻，系该公司执行董事。        委托诉讼代理人：邹建凤，系该公司法务。        第三人：盛京银行股份有限公司长春分行。        负责人：赵廷贺，系该银行行长。        原告张丽红、王世言与被告公主岭弘盛房地产开发有限公司（以下简称弘盛公司）、第三人盛京银行股份有限公司长春分行（以下简称盛京银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理，原告张丽红、王世言及二原告的委托诉讼代理人牟华熙、庄琎泽、被告公主岭弘盛房地产开发有限公司委托诉讼代理人邹建凤到庭参加诉讼，盛京银行未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        张丽红、王世言向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告签订的《公主岭恒大花溪谷商品房认购书》（编号G0000631）和《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为201910030102），判令被告办理案涉房屋撤销备案登记；2．判令解除二原告与第三人签订的《个人住房按揭借款及担保合同》（合同编号为1202192319000462）；3．判令被告返还原告购房款186180.8元；4．判令被告支付原告已向第三人偿还的贷款本息（该金额以借款合同解除前实际发生的借款本息为准），暂计算至2021年6月25日前为51280.92元；5．判令被告立即向第三人返还《个人住房按揭借款及担保合同》收受的购房贷款（以银行实际结算明细为准）；6．诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2019年10月3日，原告张丽红与被告签订《公主岭恒大花溪谷商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》、《无理由退房协议书》，约定原告购买被告开发的公主岭市恒大花溪谷项目007-19幢1单元301号房，房屋总价582232元，首付款182232元（含20000元定金），余款支付方式为按揭付款；原告在办理入住手续前的任何时间，享有无理由退房的权利等。合同签订后，原告向被告支付首付款182232元（含20000元定金），维修基金3288.8元，产权证代办费和不动产登记费660元，合计186180.8元。二原告与第三人于2019年10月30日签订《个人住房按揭借款及担保合同》，贷款金额40万元。至起诉前原告已经还贷本息共计51280.92元。2021年3月，原告向被告提出无理由退房，返还上述支付的款项，但被告至今未予办理无理由退房，故诉至贵院。        公主岭弘盛房地产开发有限公司辩称，因原告符合无理由退房条件。同意解除双方签订的商品房买卖合同，返还房款首先用于偿还银行贷款，其余部分返还原告，因无理由退房协议未约定利息，对于利息部分不予承担。退款需履行一定的审批程序，请求法院给予六个月的退款期限。要求原告配合办理房屋撤销备案手续。佣金17467元要求在返还房款中予以扣除。        盛京银行提交书面答辩状辩称，原告与我行签订的个人房屋按揭借款及担保合同事实存在，双方约定分期还款为239期，目前原告已还款20期，仍有219期未偿还。原告在未全部偿还本息前我行不同意解除借款及担保合同。如果本案因房屋买卖主合同解除，从合同一并解除的情况下，我行请求法院依法判令，如应承担偿还剩余本息的义务人提前偿还贷款，利息应按照借款合同约定进行计算，且计算至全部本息还清之日止。我行对诉争房产所设定的抵押权，是经房地产登记机构公示的、合法的抵押权，请求法院依法保护抵押权人的合法利益。对于该案涉及的房产，在贷款未结清的情况下，我行不同意任何包括注销该房屋上设立的抵押权等损害抵押权人利益的变动。在贷款已经向银行提前结清的情况下，我行同意正常办理抵押注销手续。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。经审理查明：原、被告双方于2019年10月3日签订了《公主岭·恒大花溪谷商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》、《无理由退房协议书》，购买了涉诉房屋。张丽红、王世言、弘盛公司与盛京银行签订了《个人房屋按揭借款及担保合同》。        本院认为，原、被告签订的《公主岭·恒大花溪谷商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》和原、被告同第三人签订的《个人房屋按揭借款及担保合同》，均系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现原告起诉要求解除同被告签订的《公主岭·恒大花溪谷商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》及原、被告同第三人签订的《个人房屋按揭借款及担保合同》，被告同意解除，《个人房屋按揭借款及担保合同》也应随之解除，本院予以解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条的规定，第三人盛京银行不存在违约行为，其权益应依贷款合同的约定予以保障。被告弘盛公司应当将其收受的购房贷款的本金和购房款分别返还第三人盛京银行和原告，并办理商品房的抵押登记的涤除手续。即被告弘盛公司应在商品房买卖合同解除后将原告剩余的贷款本金（贷款本金40万元减除原告已还部分，具体金额以第三人系统显示数据为准）返还给第三人盛京银行。原告应同时向第三人盛京银行清偿被告弘盛公司还款日前的应付未付的利息（具体金额以还款当日第三人系统显示数据为准）。庭审中弘盛公司要求扣除佣金奖励17467元并已提供证据证实该佣金已实际支付给第三方，原告对佣金的真实性、关联性均有异议，认为其购房无第三方介绍，佣金是被告与第三方的约定，对原告没有约束力，但依据《无理由退房协议》的约定，原告在退房时应当予以返还佣金，原告签字前应当尽审慎义务，且相对于被告无理由退房的承诺，原告承担被告因出售给原告房屋已支付给第三方的佣金的约定未显失公平，故对于该佣金应当予以返还。被告弘盛公司还应在商品房买卖合同解除后向原告返还扣除佣金之外的购房首付款、物业维修基金、代办费等共计168713.8元及原告已向第三人盛京银行归还的银行贷款本金（具体金额以第三人系统显示数据为准）。有关《商品房买卖合同（预售）》及《个人房屋按揭借款及担保合同》解除后其他相关手续的处理问题，各方应根据诚信原则，相互配合，妥善解决。因《无理由退房协议书》未约定退房利息，原告关于利息的诉请本院不予支持。        综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：        一、解除原告张丽红与被告公主岭弘盛房地产开发有限公司签订的《公主岭·恒大花溪谷商品房认购书》（编号为G0000631）、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为201910030102）；        二、解除原告张丽红、王世言与被告公主岭弘盛房地产开发有限公司、第三人盛京银行股份有限公司长春分行签订的《个人房屋按揭借款及担保合同》（合同编号为1202192319000462）；        三、被告公主岭弘盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张丽红返还购房款等168713.8元及原告已向第三人盛京银行股份有限公司长春分行归还的贷款本金（具体金额以第三人系统显示数据为准）；        四、被告公主岭弘盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向第三人盛京银行股份有限公司长春分行返还原告至本判决发生法律效力之日止剩余的贷款本金（贷款本金40万元减除原告已还部分，具体金额以第三人系统显示数据为准）。未按上述确定的还款日还款，还款日以后所产生的利息由被告公主岭弘盛房地产开发有限公司清偿至贷款本金付清为止；        五、原告张丽红、王世言应于本判决发生法律效力之日起十日内，向第三人盛京银行股份有限公司长春分行清偿被告公主岭弘盛房地产开发有限公司还款日（本判决第四项确定的日期）以前的应付未付的利息（具体金额以还款当日第三人系统显示数据为准）；        六、第三人盛京银行股份有限公司长春分行在收到前述贷款本金、剩余应付未付的贷款利息后将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给原告。原告配合被告公主岭弘盛房地产开发有限公司办理前述《商品房买卖合同（预售）》的合同注销备案手续，并将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给被告公主岭弘盛房地产开发有限公司；        七、驳回张丽红、王世言其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费9622元，减半收取计4811元，由被告公主岭弘盛房地产开发有限公司负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。        审判员    顾璟玥二〇二一年八月二十五日书记员    李俊瑶