陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终12161号上诉人（原审被告）:焦军科,男,1981年6月20日出生,汉族,住西安市周至县。委托诉讼代理人：雒建飞，陕西标典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:王志浩,男,1948年12月22日出生,汉族,住西安市碑林区。委托诉讼代理人：赵建波，男，1987年6月23日出生，汉族，住西安市鄠邑区。委托诉讼代理人：赵建利，女，1971年8月23日出生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区。上诉人焦军科因与被上诉人王志浩房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2021）陕0113民初1976号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。焦军科上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费由王志浩负担。事实和理由：一、原审判决认定基本事实不清。焦军科与王志浩签订的《商业用房租赁合同》租赁期限为2017年1月23日至2020年1月22日，年租金247800元，除去免租期外，应当支付租金的月份为自2017年6月6日至2020年1月22日。2019年9月5日之前的租金已经全部支付；2019年9月6日至2019年12月5日期间的租金下欠5950元；2019年12月6日至2020年1月22日，共计一个月零16天，租金31512元未付。欠付租金共计37462元。二、一审判决认定焦军科缴纳部分租金的行为，视为建立无固定期限租赁合同关系的意思表示没有法律依据，系适用法律错误，且违反《商业用房租赁合同》约定。焦军科2020年3月20日向王志浩支付的5000元属于支付2019年9月5日至2019年12月5日租期内应付租金的行为，该事实王志浩在起诉状及证据中也认可。所以焦军科在《商业用房租赁合同》到期后缴纳部分租金的行为，没有续订无固定期限租赁合同关系的意思表示。根据《商业用房租赁合同》第3.1条的约定，双方续租应重新签订租赁合同，本案双方从未就续租问题进行过磋商，所以事实上双方均没有建立无固定期限租赁合同关系的意思表示。王志浩起诉时也是主张依据《商业用房租赁合同》第3.1条的约定收回房屋，这也表示王志浩认可《商业用房租赁合同》到期后双方并未续签的事实。一审判决仅以焦军科支付拖欠租金的行为，即认为焦军科存在建立无固定期限租赁合同关系的意思表示没有事实及法律依据，系适用法律错误。《商业用房租赁合同》已经履行完毕，焦军科欠付的租金为37462元，在优先使用保证金20000冲抵后仅剩17462元，应当驳回王志浩其他诉讼请求。三、王志浩早已行使合同解除权，一审判决认定《商业用房租赁合同》于2021年1月15日解除，系适用法律错误。即使认定《商业用房租赁合同》到期后双方续订了租赁合同，但是因焦军科拖欠租金，王志浩已经行使了合同解除权，2020年3月19日，王志浩，以断水断电的形式明确表示行使合同解除权解除双方的合同关系。2020年8月11日，王志浩《房租催缴通知》明确表示要收回商铺，即解除合同关系，故本案合同解除之日应为2020年3月19日。四、一审判决认定修车款抵扣租金9000元系法律适用错误。焦军科与王志浩约定的修车款抵扣租金的金额为15000元，该事实王志浩提交的证据目录第2、8组证据中均予以认可。王志浩在证据目录中已经认可15000元修车款抵扣租金的事实，焦军科无需就抵扣事实额外承担举证责任。五、为减少当事人诉讼负担，在计算应付款时，以焦军科缴纳的保证金20000元优先冲抵房屋租金。六、王志浩主张为焦军科垫付物业管理费62603.58元事实不清、证据不足，应当驳回该诉讼请求。焦军科全部经营资料均由王志浩予以暂扣，物业费交费单据、物业押金等票据的原始凭据均在王志浩处保存。故王志浩仅提交《物业费收据》不能证明该费用是王志浩垫付，对其该项诉请不应支持。七、2020年新冠疫情导致焦军科近半年时间没有收入来源，拖欠王志浩租金实属无奈。考虑王志浩2020年3月19日以断水断电的形式作出解除合同的意思表示，请求支持其上诉请求。王志浩辩称，其不同意焦军科的上诉请求。理由为：因双方合同到期之后，王志浩通知焦军科办理合同续签手续，但是因其躲避王志浩而未能办理，仅继续向王志浩缴纳部分租金，且拖延物业费和垃圾费，王志浩才将焦军科的物品搬离，双方的合同实际于2021年1月15日解除；因王志浩与焦军科在合同履行期间结束时，并未重新签订合同，但焦军科继续使用涉案房屋，并向王志浩承诺会尽快补齐拖欠的租金，故双方之间的租赁关系应当参照原租赁合同继续执行；因焦军科长期拖欠物业费、垃圾费以及房屋租金，在王志浩数次通知其缴纳相关费用并腾交房屋的情况下，其仍然继续占用房屋且未能补交租金，王志浩才将焦军科的物品搬离涉案房屋，故一审法院认定双方合同关系实际于2021年1月15日实际解除并终止正确；因焦军科长期拖欠租金不付，王志浩只能通过在焦军科处消费的方式折抵房屋租金，故一审法院认定修车款折抵租金9000元正确；因焦军科未能按照合同约定按期履行合同约定的义务，故双方约定的20000元保证金尚不能抵扣房屋租金；此外，因双方合同约定涉案房屋在出租期间产生的物业费及垃圾费均由焦军科负担，因焦军科长期拖欠，王志浩只能先行垫付，但该费用仍然应当由焦军科向王志浩负责偿还；同时，因焦军科的违约行为产生的违约责任，应当由其自行承担。综上，请求二审法院驳回焦军科的上诉请求。王志浩向一审法院起诉请求：1.解除王志浩、焦军科之间签订的《商业用房租赁合同》；2.按照合同约定该商铺内的物品（后附清单）归王志浩所有；3.焦军科支付王志浩房屋租金219332元（2019年9月5日起计至2021年1月15日止的全部租金）；4.焦军科承担延迟支付租金产生利息29132.1元（自2019年12月6日起至2021年1月15日止，按照月息1%计算）；5.焦军科承担延迟支付租金产生的违约金44305元（自2019年12月6日起至2021年1月15日止，按照日息万分之五计算）；6.焦军科向王志浩支付物业管理费62603.58元（自2018年1月1日至2021年1月15日）；7.本案诉讼费用由焦军科承担。一审法院认定事实，2017年1月18日，王志浩与焦军科签订《商业用房租赁合同》，王志浩将其位于西安市高新区㎡）出租给焦军科。合同约定租赁期为三年，从2017年1月23日至2020年2月22日，其中2017年1月23日至2017年6月5日为进场装修期免收租金。免租期内，焦军科不承担租金，但应依照合同约定承担物业费、水、电、气等费用。双方约定租金（不含税）为每年247800元，租金支付方式为每半年支付一次，每下个半年租金应在该半年到期前30日付清。合同第6.3条约定，焦军科应按期付清租赁费，如焦军科未能按期向王志浩付清房屋租赁费，拖欠30日历天内，承担违约责任并按月息1%向王志浩缴纳利息，拖欠60日历天内，除月息1%向王志浩缴纳利息外，同时按每日万分之三缴纳违约金。拖欠90日历天内，除月息1%向王志浩缴纳利息外，同时按每日万分之五缴纳违约金。拖欠90日历天以上，属于焦军科无力履行本合同，应终止其租赁权利，承担违约责任，赔偿给王志浩造成的一切经济损失后，10日内搬出租赁房屋。合同第8.5条约定，焦军科应将本人物品及时撤出该租赁房屋，逾期5日不搬，视为焦军科放弃物品所有权，王志浩有权自行处理。另查，依据王志浩提供的会计明细账可知，王志浩确认2016年累计收到焦军科房租31950元，2017年累计收到焦军科房租118900元。2018年累计收到焦军科房租267800元，2019年累计收到焦军科房租174900元，2020年累计收到焦军科房租5000元，上述金额合计为598550元。焦军科确认已付房租为598550元，焦军科称还应将王志浩的修车费15000元作为焦军科抵扣的租金，但焦军科未能向法庭提供抵扣证据。王志浩对修车款抵扣租金一事，仅认可抵扣租金9000元，剩余6000元并未实际产生修车事实，不应予以抵扣。综上，截止庭审之日止焦军科实际支付王志浩租金为607550元（即598550+9000）。再查，2020年3月17日，王志浩向焦军科本人发送了《催费停电通知》，告知焦军科于2020年3月19日前结清欠款，王志浩向焦军科释明“若因不及时缴纳相关费用，而导致停电停水等情况，带来的损失租户自行承担。”2020年8月12日，王志浩因焦军科拖欠租金及物业费一事，且联系不上焦军科，再次在焦军科商铺门口张贴了《房租催缴通知》，要求焦军科于2020年8月15日前结清欠费金额，否则将收回房屋。2020年12月26日，王志浩通过短信方式向焦军科发送了《通知》要求焦军科于2020年12月29日前将商铺室内所有物品搬离，逾期不搬，视为放弃物品所有权。2021年1月15日，王志浩自行将案涉房屋内的物品进行清点搬离，并附物品清单一份。再查，王志浩垫付案涉商铺2018年1月1日至2020年12月31日物业管理费、垃圾费61746元，垫付2021年1月1日至2021年3月31日案涉房屋物业管理费、垃圾费5145.5元。其中焦军科租赁期内产生的2018年1月1日至2020年12月31日物业管理费、垃圾费61746元，2021年1月1日至2021年1月15日案涉房屋物业管理费、垃圾费2572.75元。其中2018年1月1日至2021年1月15日案涉房屋物业管理费57427.5元。再查，庭审中，王志浩明确房屋租赁合同解除的日期为2021年1月15日腾房之日。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，王志浩与焦军科就租赁位于西安市高新区㎡）租赁事宜达成一致协议，并签订《商业用房租赁合同》。该《商业用房租赁合同》系王志浩、焦军科双方真实意思表示，双方均应按照合同履行。合同租赁期限于2017年1月23日开始，于2020年1月22日终止，租赁合同到期后，焦军科继续占用使用房屋并向王志浩缴纳部分租金，视为王志浩、焦军科同意继续履行租赁合同，并建立无固定期限租赁合同关系，故关于房屋租金及违约条款可以参考原《商业用房租赁合同》继续执行。关于《商业用房租赁合同》解除时间一节。因王志浩以焦军科欠付租金及物业费为由，已于2021年1月15日强制将焦军科物品搬离，王志浩、焦军科的合同关系已于2021年1月15日实际解除并终止。对于焦军科不同意解除租赁合同关系，因焦军科未能在法定期限内提出关于合同解除的异议之诉，故视为王志浩合同解除行为自2021年1月15日成立并生效。同时，可以确认王志浩、焦军科租赁合同期限为2017年1月23日至2021年1月15日（扣除免租期后，实际应当支付租金的租赁期限为2017年6月6日至2021年1月15日），焦军科应当按照合同约定，支付房屋租金的租赁期限为43个月零9天，应付租金为894060元（计算方式为：247800÷365×9+247800÷12×43）。依据庭审查明可知，焦军科实际支付租金为607550元，应付租金在扣除免租期后为286510元。关于王志浩主张焦军科支付2019年9月5日至2021年1月15日期间的房屋租赁费219332元的租金，应依法予以支持。关于焦军科辩称，因王志浩于2020年3月30日擅自将焦军科的营业用电关闭，致使其无法营业，故其不同意支付2020年3月20日后的租金一节。一审法院认为，焦军科实际占用并使用王志浩房屋应当依据合同约定支付租金符合合同约定及法律规定，关于王志浩的辩称可另案提出营业损失诉讼，但并非为拒绝缴纳房屋租金的合法抗辩理由。关于王志浩主张焦军科同时支付租金利息损失和违约金一节。一审法院认为，王志浩主张利息损失的计算标准为月息1%（即年利率12%），违约金的计算标准为日计万分之五（即年利率为18%），王志浩同时主张利息损失和违约金损失属于明显高于实际资金占用利息损失，法院酌情予以调整，利息损失以219332元为基数，自2019年12月6日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至2021年1月15日止，违约金以219332元为基数，自2019年12月6日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率三倍计算至2021年1月15日止。关于王志浩要求焦军科支付物业管理费62603.58元一节。一审法院认为，焦军科在租赁房屋期间应当依法缴纳物业管理费，因王志浩已垫付2018年1月1日至2020年12月31日物业管理费55130.4元，2021年1月1日至2021年1月15日案涉房屋物业管理费2297.1元，其中2018年1月1日至2021年1月15日案涉房屋物业管理费57427.5元。焦军科应当依法予以返还。关于焦军科主张以物业装修押金抵扣物业费一节，焦军科可另案向物业公司主张进行返还。关于王志浩主张按照合同约定主张商铺内的的物品（后附清单）应归王志浩所有一节。一审法院认为，合同中虽对焦军科逾期腾房的“商铺内的物品（后附清单）归王志浩所有”后果予以约定，但法院认为该约定明显有违公平原则，王志浩完全可以通过对物品搬离产生的搬家费、运费及仓储保管费等方式进行弥补王志浩损失。故对于王志浩主张对焦军科逾期腾房并要求商铺内的物品（后附清单）归王志浩所有的诉请不予支持，王志浩可另案主张对物品搬离产生的搬家费、运费及仓储保管费等实际损失。综上所述，兹根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条之规定，判决：一、依法确认王志浩、焦军科之间签订的《商业用房租赁合同》于2021年1月15日解除；二、焦军科于本判决生效之日起十五日内向王志浩支付2019年9月5日至2021年1月15日止期间的房屋租金219332元，利息损失（利息损失以219332元为基数，自2019年12月6日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至2021年1月15日止），以及违约金（违约金以219332元为基数，自2019年12月6日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率三倍计算至2021年1月15日止）；三、焦军科向王志浩支付王志浩已垫付自2018年1月1日至2021年1月15日的物业管理费57427.5元；四、驳回王志浩其他诉讼请求。如果焦军科未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6631元，由王志浩承担724元，焦军科承担5907元，因王志浩已预交，故焦军科在支付上述款项时一并支付。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法有效的合同对当事人具有法律约束力，各方均应按照约定履行各自的义务。本案中，王志浩与焦军科就涉案房屋的租赁事宜签订《商业用房租赁合同》，约定王志浩将其所有的房屋租赁给焦军科使用，焦军科则按期向王志浩支付租金。依据合同约定，租赁期限虽然从2017年1月23日至2020年2月22日止，但履行期限届满后，焦军科并未搬离涉案房屋，王志浩仍在收取焦军科支付的部分房租，故双方之间的租赁关系转为不定期租赁。此后，因焦军科长期拖欠房租及物业费用，王志浩在向焦军科数次催告房租未果的情况下，于2021年1月15日将焦军科物品搬离并收回房屋，至此双方之间的租赁关系终止，故一审法院确认王志浩、焦军科之间签订的《商业用房租赁合同》于2021年1月15日解除正确。关于焦军科拖欠租金数额的认定问题，现双方均认可王志浩在2020年3月30日对涉案房屋采取断电措施，因焦军科租赁涉案房屋的目的系经营修车行，房屋断电势必会对焦军科的经营活动造成影响，其租赁涉案房屋的目的将无法实现，王志浩在焦军科拖欠房屋租金及物业费的情况下理应通过正当合法的途径主张权利，而非通过断电的方式限制焦军科使用房屋，因此对于2019年9月5日至2020年3月30日的租金，王志浩无权要求焦军科全额支付。但考虑到王志浩对房屋采取断电措施系焦军科拖欠租金、物业费所致，且断电后焦军科仍实际占用涉案房屋，故本院酌情判令焦军科按照合同约定租金标准的70%向王志浩支付，即2019年9月5日至2020年3月30日期间的租金按照20650元每月计算，2020年4月1日至2021年1月15日期间的租金按照14455元每月计算，因王志浩主张该期间的租金总额仅为219332元，故原审法院予以支持并无不当。关于王志浩主张的租金利息损失和违约金一节，王志浩虽在主张利息损失的同时又向焦军科主张违约金，但一审法院认定利息损失和违约金总计的标准未超过一年期贷款市场报价利率的四倍，故本院不再予以调整。关于王志浩主张焦军科返还代付的物业费和垃圾费的问题，因双方在合同中约定由焦军科负担该部分费用，而焦军科未能按期向物业管理方支付，现王志浩已经代焦军科履行，故焦军科应当向王志浩偿还。至于焦军科要求以修车费抵扣租金15000元的意见，因其提交的证据无法证明王志浩产生的修车费确为15000元，故对其辩解意见，本院亦不予采信。唯考虑到王志浩在履行合同过程中存在擅自断电，导致焦军科无法正常营业的情形，故对于焦军科支付的保证金，王志浩应当予以退还。综上，焦军科的部分上诉请求成立，应当予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2021）陕0113民初1976号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销西安市雁塔区人民法院（2021）陕0113民初1976号民事判决第四项；三、王志浩于本判决生效之日起十五日内向焦军科返还保证金20000元；四、驳回王志浩的其余诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件收费受理费6631元，由焦军科负担6000元，由王志浩负担631元；二审案件受理费6631元，由焦军科负担6000元，由王志浩负担631元。本判决为终审判决。审 判 长 马莉莉审 判 员 秦燕燕审 判 员 卫婉莹二〇二一年八月九日法官助理 同江龙书 记 员 孙婉侠