淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初5090号原告：蒋惠芬，女，1957年9月24日出生，汉族，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：林萍，浙江明权律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓茂才，浙江明权律师事务所律师。被告：江苏省广田置业有限公司，住所地淮安市淮海南路180号16幢1号。法定代表人：唐勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈辉，江苏法德东恒（淮安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王淮，江苏法德东恒（淮安）律师事务所实习律师。原告蒋惠芬与被告江苏省广田置业有限公司（以下简称广田置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋惠芬的委托诉讼代理人林萍、卓茂才，被告广田置业的委托诉讼代理人沈辉、王淮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋惠芬向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将海润枫景佳苑小区8号楼701号房屋腾退并交付给原告占有使用；2、被告将办理产权证所需材料提交至不动产登记部门，并协助原告办理上述房屋的不动产权证；3、判令被告以已付房价款333300元为基数，按日万分之一标准从2014年1月1日起计算至实际交房之日止的逾期交房违约金（暂计算至起诉之日为89157.75元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年8月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于淮安市清江浦区海润枫景佳苑（运河福邸）8幢701号房屋，房屋套内建筑面积为102.19平方米，房屋总价款为333300元；被告应在2013年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用；被告逾期交房原告要求继续履行合同的，被告自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。协议签订当日，原告通过银行转账方式全额支付了房款，被告亦向原告出具了《收款收据》，证实被告已收到房款并将涉案房屋的《商品房买卖合同》在房管部门进行了备案登记。自2014年以来，原告多次找被告要求交付房屋，但被告总以房屋尚未达到交付标准为由，未履行合同义务。2020年下半年原告得知，被告已擅自对涉案房屋进行装修并授权他人入住。原告多次向被告主张权利无果，故提起诉讼。被告广田置业辩称，双方不存在真实的商品房买卖合同关系，故合同约定的权利义务对双方没有约束力；双方之间曾有借贷关系，但双方未就借款达成以房抵债的协议，故原告主张没有法律依据；原告的一、二项诉求法律关系混乱。基于双方无商品房买卖合同关系，原告的诉讼请求均无合同依据和法律依据，请求驳回原告诉讼请求。经本院审理查明，对当事人无异议的事实认定如下：2013年8月16日，原告蒋惠芬（买受人）与被告广田置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的淮安市淮海南路180号海润枫景佳苑（运河福邸）8幢701号房屋，房屋套内建筑面积102.49平方米，总金额333300元；出卖人应当在2013年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人；出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。当日，原告向被告转账汇款410800元、700000元，被告向原告出具两份收款收据，收款事项记载为“汇入”。涉案房屋于2013年8月16日进行了商品房销售合同网上备案，备案显示购房人为原告蒋惠芬。2013年9月16日、2013年11月18日、2013年12月18日，被告分别向原告的账户汇款22216元。本案的争议焦点为：1、原告蒋惠芬向被告广田置业支付上述款项的性质，即是购房款还是借款；2、原、被告之间所签订的涉案商品房买卖合同是否为双方当事人的真实意思表示，对双方是否具有约束力。围绕上述争议焦点，原告举证如下：1、原告身份证复印件一份，证明原告身份；2、被告企业信息复印件一份，证明被告身份；3、商品房买卖合同、收款收据、备案信息原件各一份，证明2013年8月16日原被告签订合同编号为1030320000390的商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发建设的位于淮安市清江浦区海润枫景佳苑（运河福邸）8幢701号房屋，房屋套内建筑面积为102.19平方米，房屋总价款为333300元；协议签订当日，原告通过银行转账方式全额交付了房款，被告亦向原告出具了收款收据证实被告已收到房款并将涉案房屋的商品房买卖合同在房管部门进行了备案登记；4、原告制作的支付1110800元购房款基本情况一份，证明所支付款项的购房分配金额及对应的房号。被告质证意见为：对证据1、2真实性无异议。对证据3真实性无异议，但对其合法性有异议，该合同非双方真实意思表示，客观情况为，在2013年8月，包括原告在内的共8人通过傅玉贞向我方出借款项，双方之间仅为民间借贷关系，虽然签订了买卖合同，但并无买卖的真实意思，原告也没有缴纳相应的契税，同样我方也没有出具发票，原告也没有实际占有该房屋。签订合同之后，原告一直在领取利息，因此该合同约定的权利义务，对双方无约束力。对收款收据，总金额为1110800元，房屋的价款为333300元，足以印证本案双方之间仅存在借款关系不存在商品房买卖合同关系，该收据并不能证明原告的款项是购房款，另外如果是购房款，在款项汇入当日应当可以开具发票，或在后期也可以开具发票，但是原告现有的证据均无法证明该笔款项是用于涉案房屋的购房款。对备案信息的合法性有异议，虽有备案信息，但双方并无买卖的真实意思。另说明，包括本案房屋在内的所有房屋均以在建工程抵押给福建启元贸易有限公司。对证据4的三性无异议，该表格不能证明双方存在商品房买卖合同关系，双方于2013年8月16日发生民间借贷关系，我方已经向法院提供证据予以证实，签订商品房买卖合同仅是以这种方式为借款提供担保，双方当事人并不存在商品房买卖关系。被告举证如下：1、转账凭证三份，证明被告分别于2013年9月16日、2013年11月18日、2013年12月18日分别向原告支付利息22216元（每月），另说明，因公司长期无人管理，目前只能查到该三笔的付款情况，但足以证明双方之间仅存在借贷关系并无真实买卖意思，双方就借款结算并未达成以房抵债的协议，当初签订商品房买卖合同仅是原告为了保证自己的借款能够实现，类似于抵押，但不发生抵押的效力；2、宋加飞借记卡账户历史明细清单九张，证明我司曾通过宋加飞账户支付给傅玉贞人民币1133000元，当时是包括原告在内的8人是通过傅玉贞向我公司出借款项的，所以后期也有部分利息均由傅玉贞收取，至于傅玉贞与原告之间如何分配我方不清楚，但能印证双方之间是借贷关系，而且双方也是按照借贷关系履行权利义务，本案的买卖不成立；3、浦发银行淮安分行借款凭证一组，证明2013年8月16日，彭启军、江君芬、江维文、陈建平、彭新军、罗建国、蒋惠芬、徐秀玲借款给广田置业合计12171200元，其中彭启军3737500元、江君芬700000元、江维文1300000元、陈建平1480000元、彭新军600000元、罗建国740000元，以上6人共借款8557500元，蒋惠芬借款给广田置业1110800元，徐秀玲借款给广田置业2502900元；4、银行流水一组，证明广田置业借款后按照月息2%的标准支付利息，其中向彭启军账户汇款171150元用于支付利息，该笔利息由彭启军的利息74750元、江君芬的利息14000元、江维文的利息2600元、陈建平的利息29600元、彭新军的利息12000元、罗建国的利息14800元组成，此六人的总借款为8557500元应支付利息为171150元，向蒋惠芬的账户汇款22216元用于支付利息，向徐秀玲的账户汇款50058元用于支付利息。原告发表质证意见为：对证据1真实性无异议，该三份转账凭证与本案买卖关系无必然联系，被告试图以该三份转账凭证证明相应的待证事项是无法实现的，借贷关系就是借贷关系，买卖关系就是买卖关系，两个并不能相提并论的证据混为一谈，如果被告向实现其待证事项，还要提供其他证据证明，比如说借款协议等。原告当时赴被告处购房，要的是现房，由于案涉房屋的交房期还要四个月，故原告欲放弃购买，当时被告称如果原告是一次性付清房款的话，被告同意原告期房享受现房的利益，即每月以租金形式支付租金22216元，因此该三笔费用系另一种形式的租金，并非像被告代理人所言的所谓的利息，原告被告之间不存在民间借贷关系，只有房屋买卖关系。对证据2，我方对其三性均有异议，首先，该证据记载的付款方和收款方均非本案原、被告，原告也压根不认识该宋加飞和傅玉贞，可以说与本案毫无相关。其次，如果像被告所言的，原、被告是借贷关系，那么按照常理在被告已通过银行转账方式向原告支付过所谓的利息的前提下，那便直接由被告自行转账支付即可，为何通过案外人宋加飞地给案外人傅玉贞的方式进行支付呢，这完全违背日常生活逻辑。我方强调，案外人傅玉贞何许人，原告无法考究，如果真是有被告支付案外人傅玉贞1133000元事实存在，也与原告无关，与本案的商品房买卖合同无关，该证据不能完全证实被告的待证事实。对于证据3，对所谓的2013年8月16日彭启军、江君芬、江维文、陈建平、彭新军、罗建国、徐秀玲与广田置业之间所谓的汇款信息证据三性均有异议。原告认为即使该证据是真实的，也与本案毫无关联。且被告是房产公司，当时向社会出售房屋，不排除这些案外人也是同原告一样的购房者支付的都是购房款。原告款项系购房款，并非被告所言的所谓借款。对于证据4，对所谓的被告向案外人彭启军、徐秀玲转账了相应款项的信息三性均有异议，原告认为即使该证据是真实的，也与本案毫无关联性。原告也不知他们之间该款项的性质。原告蒋惠芬收到的三笔费用的性质，已在补充质证意见中详细表述，并非被告所言的所谓利息。本院经审查认为，对原告所举证的证据1、2的三性予以采信；对证据3的真实性予以确认，但对证明目的不予采信，对于证据4，系原告单方制作，不能证明涉案款项的用途，对代垫款项的他人信息也未能提供证据证明，对其所支付的款项分配，可能采取了倒推的手段，无法达到其证明目的。对被告所举的证据1，三笔转账的时间均发生原告向被告付款之后，转账金额均为22216元，且时隔一个月，如为利息按照月息2分计算，对应的借款本金应为1110800元，原告主张所支付款项为开发商所给的期房享受现房的收益，但对于其一个人却收取四套房屋的租金，原告未作出合理解释，且与现行房屋的房地产市场交易规则不符，故被告广田置业的证明目的予以采信；对于证据2，因与本案的事实无直接的关联，仅能够证明这些案外人曾可能向广田置业出借过款项，但不能证明原告也向广田置业出借过款项，故不能达到被告的证明目的；对于证据3、4，仅能够证明这些案外人与广田置业存在经济往来，在款项交易，但是否包括原告在内的这些人均与广田置业存在借贷关系，虽不能完全证明，为待证事实提供了一种可能性，可以考察广田置业在此期间涉嫌向外界融资，故该组证据的证明目的不予采信。本院认为，关于争议焦点1，本案原告蒋惠芬主张其是购房人，被告广田置业是从事案涉小区开发建设的房屋出卖人，原告称其购买被告开发的小区即淮安市清江浦区海润枫景佳苑（运河福邸）8幢601、701室房屋，合同总价为658800元，实际向被告付款1110800元，远超出房屋的款项，原告解释多付的部分系帮他人垫付的房款，但没有提供证据予以证明，被告出具的收款收据记载的收款事由为“汇入”而非“购房款”，也未标明涉案房屋房号，不符合商品房买卖交易习惯。双方于2013年8月16日签订商品房买卖合同，原告支付款项后，被告连续数次每月向原告支付22216元，原告主张该款项为被告支付的房屋租金，对此被告予以否认，原告也未提供证据证明，被告抗辩是向原告支付的借款利息。另开发商出售期房为由向购房人进行现房的租金补贴，如原告所述被告支付的22216元是每月的租金，其购买房屋的总价658800元，其对计算基数和标准未能作出合理的解释，以及被告向原告出具收款收据多年未开具购房发票，也未按照国家政策规定缴纳契税，明显违背常理。故本院认定原告收取被告的款项为借款利息，相对应的原告支付给被告的款项1110800元也应为借款，而不是购房款。关于争议焦点2，原、被告之间虽然签订了《商品房买卖合同》，但根据原告向被告支付款项的金额和被告定期向原告支付的款项，结合被告所举上述证据相互印证，本院认定双方之间已实际发生了借款合同关系，且原告履行出借款项的义务，被告也按月息2分支付给原告部分利息。双方签订合同的真实目的是为了给借款提供担保，并非为了实现房屋买卖，取得房屋的所有权，故该合同对双方不具有法律约束力。根据我国法律的相关规定，当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。本院在庭审中明确向原告释明审理查明案涉法律关系为借款合同关系，询问其是否同意按照审查确定的基础法律关系审理，原告仍坚持要求按商品房预售合同关系审理。综上，原告因此提起的上述诉讼请求，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条之规定，判决如下：驳回原告蒋惠芬的全部诉讼请求。案件受理费2029元，减半收取1014元，由原告蒋惠芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 员 刘姚根二〇二一年八月二十六日法官助理 陈**元书 记 员 金芳婷《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。