贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0304民初5729号原告：遵义大宇房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市播州区南白镇万象国际城6-2-3号。统一社会信用代码：91520321565008915U。法定代表人：孙仁锡，该公司董事长。委托诉讼代理人：廖乾锋，贵州新长征律师事务所律师。被告：宋辛社，男，1974年10月12日出生，汉族，住河北省安国市。第三人：中国建设银行股份有限公司遵义播州支行，住所地：贵州省遵义市播州区万寿街北段72-74号。统一社会信用代码：915203212148134533。负责人：周杰，该行行长。委托诉讼代理人：黄毅，该行员工。原告遵义大宇房地产开发有限公司与被告宋辛社、第三人中国建设银行股份有限公司遵义播州支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告遵义大宇房地产开发有限公司（以下简称大宇房开公司）的委托诉讼代理人廖乾锋、第三人中国建设银行股份有限公司遵义播州支行（以下简称建行播州支行）的委托诉讼代理人黄毅到庭参加诉讼，被告宋辛社经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告大宇房开公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年1月10日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.判令被告立即支付原告被第三人扣划的本金、利息及罚息共计28963.97元（最终以实际扣划的保证金数额为准），并以28963.97元为基数从2020年9月30日起按日万分之2的标准向原告支付资金占用费至付清为止；3.判令被告立即返还原告万象广场片区棚户区改造工程第6幢2单元10层2-10-6号房屋；4.判令被告立即协助原告撤销万象广场片区棚户区改造工程第6幢2单元10层2-10-6号房屋在遵义市住房和城乡建设局的预告、备案登记，并由被告承担撤销费用530.00元（以房管部门实际收取为准）；5.判令被告立即向原告支付律师费6000.00元；6.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年1月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告购买原告开发的位于南白镇××广场××单元××房屋××套，总价款为人民币277536.00元。被告支付了首付款69536.00元，余款208000.00元约定以银行按揭的方式支付。原告为被告的贷款提供担保，并与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》的三方合同。因被告未能足额归还银行借款，导致银行扣划原告保证金28963.97元。根据《商品房买卖合同》第十条“逾期付款责任（1）逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金；（2）逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。附件十二补充协议第一条关于按揭付款：1、因甲方为乙方承担阶段性连带还款担保责任，如因乙方未按期足额向贷款银行履行还款义务，导致甲方被贷款银行扣划相应款项的，视为乙方未按合同约定支付房款。乙方应当按照本合同第十条规定承担逾期付款的违约责任，由此给甲方造成的一切损失（包括但不限于政府规费、税费、律师费等）和产生的相关责任由乙方承担”的约定，被告不及时向第三人偿还借款已给原告造成重大损失，其依法应向原告承担违约责任。为此，特向人民法院起诉，请求依法支持诉请。被告宋辛社未到庭，无答辩。第三人建行播州支行述称，被告于2018年向我行申请办理房屋贷款，从2018年10月至2021年2月以来，一直未按月归还房贷，我行依据和原告签订的最高保证金扣款协议，扣划了原告28,963.97元。被告于2021年3月6日偿还借款11,231.69元，现被告尚欠我行的剩余房贷为138,918.77元。本院经审理认定事实如下：2017年1月10日，原告大宇房开公司作为出卖人与被告宋辛社作为买受人签订《商品房买卖合同》，约定原告将其开发建设的位于贵州省遵义市播州区房屋（建筑面积86.73平方米，套内面积71.55平方米）以277536.00元的价格出售给被告，付款方式为贷款方式付款，合同签订之日交付首付款69536.00元，余款208000.00元以银行按揭的方式支付。合同第十条载明：“逾期付款责任1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，并于实际支付应付款之15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起15日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金”、合同附件十二（补充协议）第一条载明：“1.因甲方为乙方承担阶段性连带还款担保责任，如因乙方未按期足额向贷款银行履行还款义务，导致甲方被贷款银行扣划相应款项（包括但不限于贷款本息、罚息及违约金等）的，视为乙方未按合同约定支付房款。乙方应自甲方通知之日起10日内向甲方全额偿还甲方已被扣划的款项，如乙方未按甲方通知偿还款项，则视为乙方逾期付款，乙方应当按照本合同第十条规定承担逾期付款的违约责任，由此给甲方造成的一切损失（包括但不限于政府规费、税费、律师费等）和产生的相关责任由乙方承担”。《商品房买卖合同》签订后，被告按照约定支付了首付款69536.00元，被告宋辛社作为借款人、第三人建行播州支行作为贷款人、原告大宇房开公司作为担保人及被告宋辛社作为抵押人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定宋辛社以向大宇房开公司购买的万象广场第6幢2单元10层2-10-6号房屋作为抵押，向建行播州支行借款208000.00元（借款期限120个月）用于支付购房余款，大宇房开公司作为该借款担保人。该合同约定的担保方式为抵押加阶段性保证，阶段性保证人为本案原告，保证期间约定为“保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”。《个人住房（商业用房）借款合同》签订后，第三人建行播州支行按照约定向宋辛社支付了借款用于支付购房尾款，2020年11月3日，被告与第三人为南白镇西大街万象广场片区棚户区改造工程6栋2-10-6号房屋在遵义市播州区不动产登记事务中心办理了抵押登记，第三人建设银行播州支行为抵押权人。后宋辛社未按期履行还款义务，截止2020年9月30日，第三人扣划了原告的保证金28963.97元用于偿还被告向第三人的贷款本息。2021年4月2日，原告与贵州新长征律师事务所签订《委托代理合同》，约定由贵州新长征律师事务所指派律师担任原告与被告商品房买卖合同纠纷一案的一审诉讼代理人，合同第六条载明：“根据《遵义市律师协会律师收费指导标准》之规定，签订合同时，向乙方一次性支付律师代理费陆仟元（￥6000.00元）”，2021年5月12日，贵州新长征律师事务所出具收到原告律师代理费6,000.00元的发票一张。上述事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、扣保证金明细、《委托代理合同》、发票等证据在卷佐证，经庭审举证质证，足以认定。本院认为，由于本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，被告应当按照约定履行与原告及第三人之间签订的合同，现因被告未按原被告双方及第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定按期偿还借款，原告依照合同约定的担保责任被第三人扣划了保证金账户上的款项28,963.97元，根据《中华人民共和国担保法》第六条“本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为”、第十八条第一款“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证”、第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”之规定，原告诉请要求被告支付为其代偿的款项，于法有据，本院依法予以支持，应当由被告支付原告代偿款28,963.97元。原告诉请要求被告代偿款项的资金占用费，由于被告逾期还款系履行和第三人之间还款协议时发生的违约行为，因此不应当支付逾期还款违约金，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告诉请要求解除和被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，原被告双方签订《商品房买卖合同》的目的系买卖商品房，被告已经按照合同约定支付了首付款及办理了银行按揭贷款用于支付购房尾款，购房款已经全部支付完毕，双方买卖商品房的合同目的已经实现，被告已经履行完毕《商品房买卖合同》约定的合同义务，其未按期偿还第三人的贷款，系对第三人造成违约，故对原告解除与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求本院依法不予支持，故对原告基于解除以上合同提出的其余诉讼请求，本院依法不予支持。原告诉请要求被告支付律师费6,000.00元，原告因本案与贵州新长征律师事务所签订《委托代理合同》，贵州新长征律师事务所已指派律师担任原告的诉讼代理人并到庭参加诉讼，原告支付律师代理费6,000.00元，因此对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。被告宋辛社经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案依法缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条第一款、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告宋辛社在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告遵义大宇房地产开发有限公司被第三人中国建设银行股份有限公司遵义播州支行扣划的代偿款28,963.97元。二、由被告宋辛社在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告遵义大宇房地产开发有限公司律师费6,000.00元。三、驳回原告遵义大宇房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2,789.00元，由被告宋辛社负担337.00元，原告遵义大宇房地产开发有限公司负担2,452.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员 杨 灏二〇二一年八月十二日书记员 徐静雅