贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0113民初3186号原告：王军，男，1987年12月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。被告：广州昌跃物业管理有限公司贵阳分公司，住所地：贵州省贵阳市白云区中环路米兰春天会所楼，统一社会信用代码：91520113680165705Ｅ。联系电话：151××××8377。法定代表人：刘斌，系公司负责人。委托诉讼代理人：罗腾，贵州磷源律师事务所律师，执业证号：15201202011282156。代理权限：特别代理。原告王军诉被告广州昌跃物业管理有限公司贵阳分公司（以下简称昌跃物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王军、被告昌跃公司委托诉讼代理人罗腾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王军向本院提出诉讼请求：1.根据《物业管理条例》的相关规定，判令被告向原告出示其相关物业服务资质及物业选聘招投标资料或物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准的文件及相关物业管理人员的职业资格证书；与房开公司的交接手续，证明其具备合法物业管理资质；2.判令被告向原告出示物价部门关于物业服务费的相关物价审批文件及物业服务收费标准，证明其收费标准符合相关法律法规；3.判令被告公示米兰春天三期业主共有部分经营收益，并计算分配属于原告的部分给原告；4.判令被告在判决后生效15个工作日内，严格按照《前期物业管理服务协议》第二条、第三条之约定，给出整改方案和整改完成时限；5.判令被告按原告每月所缴物业服务费70%的标准，支付给原告履约不符合合同约定的赔偿金，共计人民币4012.33元（从2017年9月29日计算至2021年4月30日止，共计43个月，133.30元/月×70%×43月=4012.33元）；6.判令被告在根据《前期物业管理服务协议》第二条、第三条之约定完成整改前，每月按照应缴物业服务费的30%收取物业服务费（约40元/月）。（即从2021年5月1日起至实际完成整改验收合格之日止）；7.判令被告向原告公开赔礼道歉；8.判令被告向原告支付精神抚慰金人民币4000.00元；9、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月29日，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，双方约定：被告按《前期物业管理服务协议》第二条、第三条之约定向原告所属白云区米兰春天三期62栋2楼3号服务提供物业服务；原告按人民币1.5元/㎡/月×88.87㎡合计133.30元/月支付被告物业服务费。至今，原告履行了缴费义务，被告一直没有完全按照双方签订的《前期物业管理服务协议》第二条、第三条之约定提供物业服务，只履行了《前期物业管理协议》中约定内容的极少部分，具体说明如下：被告没有按照《前期物业管理协议》第二条第一款、第三条第一、二、三、九款房屋共用设施设备及其运行的维护和管理之约定履约，造成米兰春天三期小区内公共设施及设备，包括健身器材、儿童游乐设施、垃圾收集箱、小区内长椅、垃圾收集箱等已经不同程度损坏很长一段时间，已经严重影响小区业主的休息休闲并且构成严重的安全隐患，至今物业公司也没有进行及时维修、更新。小区电梯也经常出现故障，物业公司也没有及时维修，有的电梯甚至是因为故障，已长时间停止运行。62栋两部电梯天花板已破损很长时间，已经严重影响到电梯乘坐人的人身安全，物业公司一直没有维修。62栋出现外墙墙体脱落，楼内天花板磁粉脱落，物业公司也一直没有维修；小区大门门禁系统长时间损坏停用、楼栋可视门禁系统长时间损坏停用，小区安全监视系统长时间损坏停用，也一直没有维修。证据：照片一。被告没有按照《前期物业管理协议》第二条第二款，第三条第四、五款环境卫生之约定履约。物业公司虽有保洁每日打扫卫生，但是清洁程度不高，明面上的卫生是打扫了，但是楼内卫生却几天不打扫一次，没有做到合同约定的生活垃圾日产日清，清洁工具乱摆乱放，生活垃圾都堆成堆了也不及时清理。小区内共用绿地杂草丛生、黄土裸露、小区绿化无人管理状态。证据：照片二。被告没有按照《前期物业管理协议》第二条第三款，第三条第六、七款安全防范之约定履约。米兰春天三期大门门禁一直处于损坏停用状态、任何人可以通过大门、地库出入口随意进入小区，值班保安视而不见、对是否是小区业主不甄别，对访客不登记、对闲杂人员不盘查，小区内多处贴满野广告。小区门岗长期只设置一名保安值班，一旦值班保安临时离开，小区大门就处于无人值守状态。小区监控系统至今尚未修复使用，小区内24小时未见保安巡逻；小区内配电箱、各栋楼下的大型鼓风机无明显醒目警示标志、无隔离防护措施、62栋楼下有业主长期私自从楼上接电到一楼对电瓶车充电、未见物业工作人员制止并拆除、小区有地下车库、所有车辆都应该从地库进出，但是小区保安对从大门进出的电瓶车从未制止，使其随意进出。小区内健身设施、儿童游乐设施损坏严重，已经严重威胁到老人、儿童的人身安全。物业公司如此不负责任的服务行为对小区居民的人身安全、财产安全造成了严重威胁。证据：照片三。米兰春天三期小区内每栋楼有楼内广告、电梯里有电梯广告、公共部分有场地出租的第三方。原告没有把相关收益均分给业主、也没有按照相关法律法规之规定向业主公开。证据：照片四。综上所述，原告于2017年9月27日与被告签订了《前期物业管理服务协议》，期间原告履行了缴费义务，但是被告却没有按照合同约定的内容提供物业服务，原告没有享受到合同约定的全部物业服务项目，被告严重违约。原告所居住的米兰春天三期小区由于物业公司没有完全履行合同义务，使小区环境十分混乱，小区内要安全没有安全、要清洁没有清洁、要绿化没有绿化，要清净没有清净、要舒适没有舒适，一眼看去杂草丛生、满目疮痍、乌烟瘴气、混乱不堪、一片狼藉，业主在小区内活动都是提心吊胆，电梯不进行正常的维修使电梯带病运行、时常出故障；对配电箱、鼓风机、配电柜等高危区域没有醒目警示标志、没有防护设施；大门门禁系统长时间损坏停用；楼栋门禁监视系统停用；小区安全监控系统停用、小区内没有保安按时按规定路线24小时巡逻、小区公共设施不及时修理、维护、对公共部分收益不公示不分配等。如此种种，严重威胁着业主的人身安全和财产安全，侵犯了业主的合法权益，辜负了业主的信任与托付，伤害了业主的感情，破坏了原本应该安全、舒适、温馨、美好的小区环境、降低了业主的幸福感......。原告多次向物业公司和有关部门反映，一直没有得到解决，现诉至人民法院，望法院予以公正判决，维护原告的合法权益。庭审中，原告放弃本案第3项诉讼请求。被告昌跃公司辩称：1、答辩人营业执照内载明了经营范围、通过招投标方式取得涉案小区物业管理服务资格，公司内员工具备相应资质，故答辩人具备提供物业服务的资质；2、被答辩人请求公布物价审批文件的诉请于法无据，且答辩人与被答辩人约定的物业收费标准并未超过政府指导价；3、被答辩人主张分割米兰春天三期业主共有部分经营收益没有法律及事实基础，应当驳回；4、答辩人提供的物业服务符合合同约定，被答辩人无权主张违约赔偿金，在答辩人未侵犯其合法权益、也未对其造成精神损害的情况下，被答辩人也无权要求答辩人公开赔礼道歉，更无权主张精神抚慰金。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告王军为支持其主张向本院提交如下证据：《利海·米兰春天前期物业管理协议》，证明原被告双方的权利和义务；被告对该证据无异议；收楼确认书、收据两份，证明原告向被告交纳物业费的情况；被告认可原告该组证据，认为该证据恰好证明双方之间存在真实、合法、有效的物业服务合同关系，且双方明确约定了物业服务费的收取标准为1.5元/平方米；照片四组，证明被告没有按照《前期物业管理协议》第二条第一款、第二款、第三款等约定的义务履行房屋共用设施设备及其运行的维护和管理义务、没有达到环境卫生及安全防范要求等，米兰春天三期小区门禁系统、健身器材、垃圾收集箱、小区内长椅等不同程度损坏但没有及时维修、更新；楼道卫生没有达到日产日清；小区门岗长期只设置一名保安，对是否是小区业主不进行甄别、对访客不登记，保安未按照规定路线规定时间巡逻，小区二批电箱等吴明显醒目警示标志、无隔离防护措施等。被告对该组证据的三性不予认可，达不到原告的证明目的，原告提供的大部分照片是在共有设施或场地存在需整改问题时拍摄，但事实上上述问题被告公司日常员工巡查后已经进行了整改。被告为支持其辩解，向本院提交如下证据：1、被告营业执照复印件及负责人身份证明，证明被告进行工商登记的经营范围包含物业管理；被告对该证据无异议。2、贵州省住房和城乡建设厅关于推行《贵州省住宅物业管理服务导则》的通知（黔建房通[2018]323号），证明贵州省内已取消物业管理服务资质的核定，故被告是否能从事物业管理服务应当以其工商登记的经营范围为准；被告对该证据无异议。3、中标通知书，证明被告是通过招投标方式取得涉案小区物业管理服务资格；被告对该证据无异议。4、特种作业操作证、保安证、消防设施操作员资格证，证明被告向涉案小区提供物业服务的职工具备相应的资质；被告对该证据无异议。5、《商品房买卖合同》、原告收楼通知书、《利海·米兰春天前期物业管理协议》、《利海·米兰春天临时管理规约》，证明原被告之间真实、合法、有效的物业合同关系，被告的物业收取标准在上述合同中作出了明确约定是1.5元/平方米；被告对该证据无异议。6、贵阳市政府定价的经营服务型收费目录清单、贵阳市白云区政府定价的经营服务性收费目录清单，证明贵阳市政府对住宅物业管理费的定价为“电梯房1.0元-1.65元/平方米”，而贵阳市白云区政府对住宅物业管理费的定价标准为“准许成本+合理收益”，并未硬性规定物业管理费的收取标准，本案的物业收取标准未超过贵阳市政府规定的收费标准；被告对该证据无异议。7、被告的微信公众号、周报等截图、消防控制室值班记录档案、来访人员登记表、监控设备检查测试记录表、运行记录表、日常消防巡查表、值班记录表、礼宾员巡逻签到表等，证明被告对案涉小区提供了包括日常巡查、来访人员接待管理、消防及监控设备管理运行在内的物业服务，且被告通过设立微信公众号、制作周报等形式对其提供的物业服务进行汇报、整理，被告提供了符合合同约定标准的物业服务；原告质证称对被告提供微信公众号其不知道，也没有看到被告微信中的材料和通知文件，对真实性不认可。8、现场照片，证明原告诉称的未进行整改的地方已经进行了整改，且系在原告起诉前已经整改完毕，尚未进行整改的施工现场是因深圳中泓建设有限公司在现场施工，故暂时无法对现场进行处理；原告质证称图片的真实性不认可，达不到被告的证明目的。9、《场地租赁合同》、《社区媒体广告合作合同》、《电梯广告位使用协议》、《“1.0镜框”安装维护合作协议》、共有部分收益支出表，证明被告方严格按照合同的约定将涉案小区的共有部分收益进行统一管理，该部分收益属于业主共有，应当现按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定或物业服务合同约定使用，没有决定或者约定的，应纳入维修资金，故原告无权单独主张该部分收益；原告质证称该组证据只有合同没有税票或收据，真实性不认可。根据原被告的在庭陈述及其提供的证据，本院经审理查明事实如下：2014年6月6日,被告昌跃物业公司(原名称广州利海酒店物业管理有限公司贵阳分公司)通过招投标从案外人贵阳合纵置业有限公司处获得“米兰春天（三、四、五期）”项目物业管理服务。原告王军通过购买案外人贵阳合纵置业有限公司开发的涉案小区成为小区业主。2017年9月29日，原告王军作为甲方（业主）与被告昌跃物业公司作为乙方签订《利海·米兰春天前期物业管理协议》（以下简称协议），协议第二条物业管理服务内容包括了房屋共用部位的维护和管理、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放等；协议第三条物业管理服务质量包括：房屋外观、设备运行、共用部位、共用设施设备的维护和管理、环境卫生、绿化、交通秩序与车辆停放、安全管理、消防、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修等。协议第四条物业管理服务费用约定高层住宅物业费1.5元/月.平方米。上述协议签订后，原告王军于2017年9月29日缴纳了2017年9月29日至2018年9月9月28日期间的物业管理费1599.6元，于2021年4月6日缴纳了2018年11月29日至2021年4月30日期间的物业费3766.3元。现原告以被告没有按照《前期物业管理协议》第二条第一款、第二款、第三款等约定的义务履行房屋共用设施设备及其运行的维护和管理义务、没有达到环境卫生及安全防范要求等，米兰春天三期小区门禁系统、健身器材、垃圾收集箱、小区内长椅等不同程度损坏但没有及时维修、更新；楼道卫生没有达到日产日清；小区门岗长期只设置一名保安，对是否是小区业主不进行甄别、对访客不登记，保安未按照规定路线规定时间巡逻，小区二批电箱等无明显醒目警示标志、无隔离防护措施等、并要求被告出示其物业资质、收费标准为由向法院起诉，诉请如前。庭审中，原告自愿放弃本案第3项诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百八十五条“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。”及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料”。具体到本案中，被告昌跃物业公司在庭审中已经提供中标通知书、营业执照复印件、贵阳市政府定价的经营服务型收费目录清单、特种人员操作证等证明其是通过招投标的方式获得涉案小区物业服务资格，其提供的物业服务在公司登记营业范围内，其物业收费标准1.5元/平方米并未超过贵阳市政府对住宅物业管理费的定价标准等，原告对该证据无异议，庭审中已对证据进行了查阅，应视为被告已经向原告出示其诉讼请求第1、2项要求的相关资料，故本院对原告的第1、2项诉讼前请求不再重复评价；因原告庭审中自愿放弃第3项诉讼请求，本院从其自愿。关于原告第4、5、6项诉讼请求：要求被告严格按照《前期物业管理服务协议》第二条、第三条之约定给出整改方案和整改完成时限以及因认为被告物业服务不达标等需要退换原告已缴纳的物业费等。本院认为，该三项诉讼请求的核心争议点为：被告昌跃物业公司提供的物业服务是否存在严重违约情形以致可以减免物业费以及需要给原告个人整改方案等据此,原告王军虽提交米兰春天三期四组照片证明小区存在设施设备维护、环境卫生、安全防范、公共设施等存在不同程度损坏但没有及时维修、更新为证,本院认为:其一,物业服务是一种不间断、全天性、全方位、多层次、动态性的过程性服务,基于上述特性,物业服务存在瑕疵在所难免。故在对物业服务质量进行评价时不宜仅依据短时间内个别的、局部的问题加以判定,而应对小区整体的服务情况和持续状态进行多方位全面考量。其二,虽每个业主均有权依据自己的评判标准对物业服务进行评价,但物业服务具有公共属性,该公共属性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主,而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人独自交纳。因此在相关费用的缴纳及减免部分费用时,不能仅仅依据某个或某些业主的个人评价,更多的应当考虑全体业主的整体利益,以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。鉴此,本案中,原告王军所提交证据尚不能充分证明昌跃物业公司在履行合同过程中存在严重违约行为以及其公司提供的物业服务对小区全部或大部分业主的正常生活和基本居住利益造成实质性影响,且本案中被告昌跃物业公司亦提供了照片证实对原告提出的问题已经进行了整改，故原告以物业服务质量为由要求被告按比例退还已缴纳的物业费和今后按比例缴纳物业费的诉请本院不予支持。关于原告第7、8项诉讼请求，本院认为，被告昌跃物业公司提供的物业服务并未造成原告的人身权、荣誉权等损害，故对其要求被告赔礼道歉金额精神抚慰金的诉请本院不予支持。最后，本院强调，物业服务有其特殊性,物业服务既涉及业主个人切身利益,又关乎小区整体公共利益。业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系,又是相互依存的关系,只有在业主足额交纳物业费的情况下,物业服务公司才可以提供更好的优质服务。同时被告昌跃物业公司也应本着诚实信用原则,努力提高物业服务质量,以此赢得业主对物业服务工作的理解与支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第二百八十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王军的全部诉讼请求。案件受理费减半收取25元（原告已预交），由原告王军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 员 王冰青二〇二一年八月二十七日法官助理 祝清碧书 记 员 曾令群