安徽省宣城市宣州区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1802民初5352号原告：吴玉美，女，1972年7月30日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。委托诉讼代理人：何朝芳，安徽杰灵律师事务所律师。被告：宣城新港房地产开发有限公司，住所地安徽省宣城市经济技术开发区。法定代表人：童梢青，公司董事长。委托诉讼代理人：刁梦瑶，公司员工。原告吴玉美与被告宣城新港房地产开发有限公司（以下简称宣城新港公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年7月20日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴玉美的委托诉讼代理人何朝芳，被告宣城新港公司的委托诉讼代理人刁梦瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴玉美向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告因被告虚假承诺一楼有院子给原告造成的损失21476元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年6月13日签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发建设的位于宣城市经济技术开发区房屋，被告承诺一楼有院子，因为一楼有院子，一楼的房价比二楼贵500元左右一个平方，但到了约定的交房时间，原告没有拿到房，并且发现被告承诺的一楼院子没有了，原告多次找被告协商一楼院子的事情，并且整个小区几十位业主向市场监督管理局投诉，管理局经调查，认定被告涉嫌虚假宣传，并对被告作出了180万元的行政处罚。但原告一楼没有院子的事，被告至今没有给原告答复。综上，原告认为，被告虚假宣传承诺一楼有院子，但实际上没有院子，一楼因为有院子房价比二楼贵500多元每平方，被告应当赔偿给原告造成的差价损失。宣城新港公司辩称，原告主张被告作出一楼有院子的承诺没有事实依据，被告从未向原告作出任何一楼有院子的书面承诺，双方签订的商品房买卖合同第三条已明确了合同标的的基本情况，并未包含院子，市场监管部门对被告的处罚是基于13户购房户的投诉立案调查并作出相应的处罚，原告并非在13户之列，故而不能推定被告对原告作出了虚假宣传的行为。二、原告也无证据证明被告的销售人员对其作出口头做出过口头虚假宣传，原告并未提交其本人受到虚假宣传的证据，应承担不利的法律后果。其提交的一份录音真实性无从确认，刘海涛并非被告公司的员工，对是否为刘海涛的声音被告也无从辨认。三、一楼有院子的宣传，本身即为非法，即便被告作出过此种口头宣传，也不应视为合同成立的承诺。作为一般购房者的原告也应当明知或应知其非法性，其本人便具有重大过错。《最高院关于审理不正当竞争民事案件应用法律若干问题的解释》第八条第二款明确规定，人民法院应当根据日常生活经验，相关公众一般注意力发生误解的事实和被宣传对象的实际情况等因素，对引人误解的虚假宣传行为进行认定。根据一般社会认知，小区公共绿地应属全体业主所有，一楼业主利用其方便私自改造，显属违法，如改造成院子这必然也当违法，原告作为完全民事行为能力人，应当明知或应知上述营销措辞的不合法性，更何况双方所签的商品房买卖合同应作为双方正式的权利义务的约定，由其合同标的为大额价值的商品房，非小商店或超市的日用品，合同形式为口头合同。原告本身即具有非法预期，因此即便该宣传存在也是一种无效承诺，而原告应予明知或应知，也不应视为合同成立的承诺，客观上原告也没有损失。首先一楼房价略高于其他楼层，主要因为案涉住宅小区容积率低，一楼住宅采光充足，绿化优质，一楼层高高于其他楼层，外墙不仅美观高端大气、保温、防水性能也优于其他楼层，也无需缴纳电梯能耗费，且售房价格也报住建委审核，与有无院子或者是否可以自行围建院子都无任何关联，原告所购房屋现已增值，其本身也是受益者。综上，原告的起诉没有事实及法律依据，请求法庭驳回其全部诉请。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提举的《商品房买卖合同》、增值税发票，宣城新港公司对真实性均无异议，本院经审查对真实性、合法性、关联性予以认定。对原告提举的电话录音，宣城新港公司认为无法确认真实性、刘海涛并非公司员工、其作证也应到庭核实身份并接受质证。本院审查认为，宣城新港公司的质证意见成立，对该份证据的证明效力不予认定。宣城新港公司未举证。本院查明事实如下：2017年6月13日，吴玉美与宣城新港公司签订《商品房买卖合同》,约定吴玉美购买宣城新港公司开发建设的位于宣城市经济技术开发区房屋，建筑面积107.38平方米，单价5526元／平方米，总金额593381元。另注明“一层层高为3米，顶层为局部挑高，其他楼层层高均为2.9米。”。另查明，安徽三渡房地产营销策划有限公司（以下简称三渡公司）系宣城新港国际城项目独家营销代理、行销代理及策划顾问单位，代理销售新港银湖湾小区二期项目住宅。2019年9月29日，宣城市市场监督管理局宣市监综执处字（2018）26号行政处罚决定书载明：“…三渡公司销售人员在销售房产过程中，向前来营销中心咨询的消费者介绍称：二期一楼住宅（除4、5、14、15栋外）是有院子的，有院子的含义为购买二期楼栋一楼住宅的业方可以利用房子外的空地围建院子，院子内业主可以自己规划，没有人干涉。…目前银湖湾小区二期住宅已陆续交付消费者，一楼住宅外空地已经被绿化，或是房子紧靠小区道路，消费者不可能像三渡公司销售人员宣传的那样可以围建院子。宣城市城乡规划局经开区规划分局提供的《建筑方案设计》及该局抄告给宣城市经开区城管局的《市开发区预防和查处违法建设工作联系单》都明确了新港银湖湾小区一楼住宅院子未经规划许可、一期一楼住宅的院子属于违建的事实。…当事人房产销售备案价格表显示：该小区住宅销售为一房一价，二期多层住宅有电梯，介绍有院子的楼栋各楼层价格从高到低依次为一楼、六楼（顶层）、五楼、四楼、三楼、二楼，一楼价格在每平米5400多元至5600多元，在各楼层中销售价格最高；介绍没有院子的4、5、14、15楼栋各楼层价格从高到低依次为六楼、五楼、四楼、三楼、二楼、一楼，一楼价格在每平米5200多元至5300多元，在各楼层中价格最低。”宣城市人民政府行政复议决定书载明：“从销售人员亲自带着部分拟购房户到新港银湖湾小区一期部分已经围建院子的住宅现场参观的客观事实看，宣城新港公司对一期地面一楼部分业主违规围建院子的事实在一期销售完毕后、二期销售完毕前应当是明知的，且宣城新港公司在接受调查询问时也明示在此过程中没有实施监管。此外，案涉消费者所投诉的新港银湖湾小区二期地面一楼部分已售房屋均系电梯房，除地面一楼房屋的层高略高于同单元其他楼层外，…尚未发现地面一楼房屋售价应当高于同单元其他楼层的房屋售价的其他因素。销售人员的上述宣传行为，根据一般购房消费者的社会普遍认知分析，消费者虽明知或应知上述‘可以围建院子’的宣传并不合法，但在销售人员亦明知不合法却故意顺着消费者的非法需求及预期，违反商品房经营者应恪守的诚实信用原则和基本的商业道德，默许、顺从甚至以亲自带着购房者到一期已经围建院子的部分一楼住宅现场参观的形式的促使和强化下，三渡公司的销售人员的上述宣传行为，足以误导消费者在其对案涉房产价格偏高的主观认识下的购买选择。…”。本院认为，宣城新港公司的营销代理公司明知新港银湖湾小区一楼住宅院子未经规划许可、一期一楼住宅的院子属于违建的事实，仍然在销售房产时向消费者宣传“购买二期楼栋一楼住宅的业方可以利用房子外的空地围建院子，院子内业主可以自己规划，没有人干涉”甚至参观一期已经围建院子的部分一楼住宅，导致消费者在一楼房屋售价高于同单元其他楼层的房屋售价价格的情况下，选择购买了一楼房屋，营销代理公司的虚假商业宣传对消费者购买银湖湾小区二期一楼住宅的决策行为有重大实质性影响。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，消费者因经营者利用虚假广告提供商品或者服务，其合法权益受到损害的，可以向经营者要求赔偿。因消费者购买该小区住宅的时间跨度较长，且新港银湖湾小区住宅销售为一房一价，同一楼层、同一方位的房屋在签订商品房买卖合同时约定的单价并不一致，故对于房屋差价无法进行精确的确定，但结合案涉房屋系多层电梯房，该楼栋一楼售价比之同单元其他楼层售价及其他楼栋一楼售价的价差，本院酌情认定宣城新港公司承担吴玉美21400元的房屋差价损失。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第三十九条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告宣城新港房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴玉美房屋差价损失21400元；二、驳回原告吴玉美的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计169元，由被告宣城新港房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员 张 蓓二〇二一年八月二十七日书记员 胡雅慧附：法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国消费者权益保护法》第三十九条消费者因经营者利用虚假广告提供商品或者服务，其合法权益受到损害的，可以向经营者要求赔偿。广告的经营者发布虚假广告的，消费者可以请求行政主管部门予以惩处。广告的经营者不能提供经营者的真实名称、地址的，应当承担赔偿责任。《最高人民法院关于〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。