河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀06民终2277号上诉人（原审原告）：闫红霞，女，1970年4月10日出生，汉族，住河北省涿州市双塔区。委托诉讼代理人：张朋，涿州市晨曦法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：涿州晟鑫房地产经纪有限公司，住所地河北省保定市涿州市高铁新城鸿坤理想湾S1号底商。法定代表人：李建南，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：周虎林，男，1974年12月26日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县。委托诉讼代理人：范文勇，北京京范律师事务所律师。上诉人闫红霞因与被上诉人涿州晟鑫房地产经纪有限公司（以下简称晟鑫公司）、周虎林商品房销售合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初3808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。闫红霞上诉请求：1、撤销涿州市人民法院(2020)冀0681民初3808号民事判决，判决涿州晟鑫房地产经纪有限公司返还原告定金款30000元；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定事实不清，证据不足。1、在庭审过程中，晟鑫公司没有出庭参加诉讼，也没有向法院提交书面答辩。在一审判决中却出现晟鑫公司的辩称，与开庭实际情况不符。虽然在庭审后一审法院主动给被告法定代表人李建南制作谈话笔录，但是该谈话笔录内容没有经过庭审双方质证，不符合法律程序。一审法院在判决书中直接将谈话笔录内容作为被上诉人的答辩内容进行陈述，不符合法律规定。一审庭审中，上诉人向法院出具了加盖晟鑫公司财务章的收据，明确记载收取“奥莱新城4-2-703定金三万整”，被上诉人在一审法院做的谈话笔录中明确表示认可收据上的章是该公司的，只是在陈述中主张没有收到3万元钱，收据丢失理由，没有向法院出具任何证据。一审法院仅凭被上诉人的陈述，就认定该收据存在涂改的情况，不具有证据效力，但是根据收据都可以看出，该收据没有任何涂改，能够证明被上诉人收取上诉人定金3万元的事实。根据一审法院查明的诉争房产及开发公司不具有预售许可，购买诉争房产的行为属于无效，被上诉人作为经营性公司收取上诉人3万，应予返还。2、一审判决认定上诉人无证据证明被上诉人周虎林是最初购买者或15万元房产差价的最终取得者，因此驳回上诉人对被上诉人周虎林的诉讼请求。此认定事实不清，判决错误。上诉人向法院出具了中国银行交易流水明细清单、银行取款记录、被上诉人周虎林的身份证复印件以及涿州市人民法院(2020）冀0681民初2034号庭审笔录，结合本次庭审记录，能够证明被上诉人周虎林收到上诉人支付的房产差价款15万元。被上诉人对此予以认可，被上诉人周虎林作为收到上诉人款项的人员，应承担返还上诉人15万元差价款的义务。被上诉人在庭审中主张将收到的房产差价款15万元转给了实际房主朱立朋，虽然向法院出具了转账记录一份，但是此款与收到上诉人的房产差价款时隔多日，而且朱立朋没有出庭作证，证明此款是收到的上诉人支付的房产差价款，该证据与被上诉人周虎林的主张欠缺关联性。周虎林对自己的主张没有向法院提交有效证据证明，其主张不应支持。上诉人从来没有见过所谓的朱立朋，一直都是周虎林在陈述推脱到朱立朋身上。周虎林既然认为其是代朱立朋收取的房产差价款，应将朱立朋追加被告参加开庭审理，进一步查清本案事实。一审法院没有查清基本事实，没有查清朱立朋与本案到底有无关系，草率判决，认定的基本事实不清。二、一审法院关于举证责任分配错误，导致一审判决错误。上诉人已经向法院出具了证据，证明了购买诉争房产的买卖行为无效。因该合同无效，必然导致被上诉人晟鑫公司收取定金3万元的行为无效，晟鑫公司应予返还。上诉人已经完成了整个证据链的举证责任，证据充分，一审法院应予支持。但是一审法院却错误的划分了举证责任，将被上诉人周虎林主张的其不是实际房主，不是15万元的实际取得人的举证责任错误的分配给了上诉人。根据民事诉讼证据规则的相关规定，被上诉人周虎林首先应向法院出具其不是实际房主的证据（即原始购房合同）。其次，其主张不是15万元的实际取得人，转账给了朱立朋，但是没有向法院出具证据证明朱立朋是实际房主或15万元的实际取得人，仅向法院出具转账记录和所谓录音，因朱立朋未到庭作证，无法核实录音的真实性和周虎林主张的转给朱立朋的15万元是房产差价款的事实，被上诉人周虎林的证据缺乏关联性和合法性。一审法院却将原本被上诉人周虎林应承担的举证责任划分给了上诉人，加重了上诉人的举证责任，适用法律错误。在庭审中，被上诉人周虎林向法院陈述的朱立朋的信息为虚假信息，被上诉人故意隐瞒相关信息，进一步证明被上诉人没有尽到举证义务。晟鑫公司辩称，1、我没有收取3万元，我没有见过；2、收据上的章确实是我们公司的，我们有一个扣好章的本丢了，这个收据没有收款时间，也没有所谓交款人和收款人，虽然是复印件，他的笔体不一致，上面的签字不是我写的；3、朱立朋我不认识；4、是上诉人联系我让我找房，我联系了售楼的人，他那有一个二手房，他们联系以后我就不再参与，我没有收取中介费，也没有签订合同，后期他们就把房定了。周虎林辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。周虎林不是本案适格被告，本案为房屋买卖合同纠纷，周虎林不是涉案房屋最初购买者，也不是本案房屋出卖人，出卖人是案外人朱立朋，虽然闫红霞将15万元款项交给了答辩人，但是答辩人将上述款项原封不动转交给了朱立朋。虽然转交时间与代收时间存在迟延，但是不能否认代收的真实性。被答辩人一审提交的微信聊天截图有一句“你卖我的叫朱立朋吧”，完全能够反映出答辩人对房屋出卖方是明知的，且被答辩人办理更名时，需要提交原认购协议和首付款收据，上面清晰标注了原购房人姓名，被答辩人必然会知道原购房人是谁。根据合同相对性，答辩人不是本案适格被告。被答辩人在提起诉讼时，明知卖方是朱立朋，却不列其为被告，却要求答辩人追加，这是将原告义务强加给被告。法院审理案件，应当在原告诉讼请求范围内，因为闫红霞没有起诉朱立朋，一审法院只需查明周虎林是否应返还15万元款项即可，无须调查朱立朋收款情况。闫红霞应举证答辩人是实际房主，是15万元房款的实际收款人，被答辩人在上诉状中对举证责任分配主张颠倒是非。闫红霞起诉也超过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。闫红霞向一审法院起诉请求：1、请法院确认原告与第一被告涿州晟鑫房地产经纪有限公司定金合同无效；2、请法院判决被告涿州晟鑫房地产经纪有限公司、被告周虎林连带返还原告定金30000元、房产差价款150000元，共计180000元及利息（利息按一年期LPR标准，自2016年10月7日起至付清之日止）；3、诉讼法由被告承担。一审法院认定事实：原告闫红霞于2017年5月12日与涿州市东鑫房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，约定原告购买奥莱新城4号楼2单元703室房屋，并按约定交付了购房首付款。原告所购买的该房屋为二手房，系经被告晟鑫房地产介绍购买。原告提交被告一加盖公章的收据一张，主张为购买此房屋向被告一交纳定金30000元，并于2016年10月7日向被告周虎林支付房屋差价款150000元。另查明，原告所购买房屋并未取得规划许可手续，亦未取得商品房预售许可。以上事实，有原告提交的房屋买卖合同一份、涿州东鑫房地产开发有限公司收据两张、涿州市松林店经济开发区新政执法大队责令整改通知书一份、涿州市行政审批局关于奥莱新城预售许可的情况说明一份、原告的中国银行交易流水明细清单一份、被告晟鑫房地产加盖公章的收据一份、银行取款记录一份、被告周虎林的身份证照片两张、被告存款的照片两张以及涿州市人民法院（2020）冀0681民初2034号庭审笔录一份；被告周虎林提交的银行转账记录一份、周虎林与朱立朋通话记录一份、原告与周虎林的微信聊天记录一份以及原、被告当庭陈述在卷予以证实。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告与第一被告未签订书面定金合同，第一被告对3万元定金收据不予认可，该收据中所显示的房号、李建南签名、周虎林的身份证号存在涂抹情况，且收据中未显示交款人和收款人姓名，原告亦未提交转账记录等证明其主张的事实。根据原告提交的证据、第二被告提交的与原告微信聊天记录、第二被告与朱立朋通话录音及原告、第二被告当庭陈述，无法认定被告周虎林为案涉房屋最初购买人或15万元房产差价款的最终取得者。现原告要求二被告连带返还定金30000元、房产差价款150000元，理据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告闫红霞的诉讼请求。案件受理费1950元，由原告负担。二审期间，当事人均未提交新证据；二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于上诉人主张的15万元房屋差价款是否应予返还的问题。被上诉人周虎林虽主张，其系代理案外人朱立朋“出卖”房屋并收取上述房款，其并非房屋的最初购买人，且已经将房款全部转给案外人朱立朋；但上诉人闫红霞系与被上诉人周虎林进行接洽、协商转让涉案购房指标等相关事宜，房屋差价款15万元亦是直接给付的被上诉人周虎林。被上诉人周虎林作为案外人朱立朋的代理人，其未提交证据证实在与闫红霞洽商并收取购房差价款前，曾向闫红霞告知或披露其系代理案外人朱立朋转让涉案房屋。故涉案房屋因未取得商品房预售许可而无法出售后，闫红霞有权选择房款的直接收取人周虎林请求返还15万元差价款及利息，上诉人闫红霞的该项诉讼请求应予支持。关于上诉人主张返还定金的问题。上诉人与晟鑫公司未签订书面定金合同，且《收据》中所显示的房号、李建南签名、周虎林的身份证号均存在涂抹情况，《收据》中亦未显示交款人和收款人姓名，上诉人也未提交转账记录等证明其主张的事实，故上诉人诉请返还定金证据不足，本院不予支持。关于程序问题。被上诉人晟鑫公司虽未参加一审庭审，但其在一审法院所作的谈话笔录中针对上诉人的起诉进行了答辩，一审程序并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初3808号民事判决；二、被上诉人周虎林于本判决生效之日起十五日内给付上诉人闫红霞房屋差价款150000元及利息（以150000元为基数，自2016年10月7日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回闫红霞其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1950元，由上诉人闫红霞负担300元，由被上诉人周虎林负担1650元；二审案件受理费3900元，由上诉人闫红霞负担600元，由被上诉人周虎林负担3300元。本判决为终审判决。审 判 长  田 苗审 判 员  万丙申审 判 员  肖 雅二〇二一年八月六日法官助理  赵云龙书 记 员  何 军