西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书       （2021）陕0113民初12522号原告：吴国瑞，男，汉族，1992年3月25日出生，籍住西安市雁塔区，现住西安市。委托诉讼代理人：县义平，北京中盈（西安）律师事务所律师。被告：叶改红，女，汉族，1982年9月21日出生，籍住陕西省延安市宝塔区，现住西安市曲江新区。被告：刘小军，男，汉族，1974年1月1日出生，籍住陕西省延安市宝塔区，现住西安市曲江新区。共同委托诉讼代理人：高峰，陕西罗泰律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：卞梦毅，陕西罗泰律师事务所律师。第三人：陕西新环境房地产经纪有限公司。住所地：陕西省西安市曲江新区。法定代表人：杨帅，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王博，男，汉族，1993年9月1日出生，住陕西省XX城县，系该公司员工。第三人：中国建设银行股份有限公司西安曲江支行。住所地：陕西省西安市曲江新区。负责人：王飞，该支行行长。委托诉讼代理人：戴琛，男，汉族，1987年7月25日出生，住西安市碑林区，系该公司员工。第三人：西安中冶建研置业有限公司。住所地：西安曲江新区。法定代表人：李美林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李盛鑫，男，汉族，1987年5月25日出生，住西安市莲湖区，系该公司员工。委托诉讼代理人：谢磊，男，汉族，1989年5月21日出生，住陕西省南郑县，系该公司员工。原告吴国瑞与被告叶改红、刘小军、第三人陕西新环境房地产经纪有限公司（以下简称：新环境公司）、第三人中国建设银行股份有限公司西安曲江支行（以下简称：建行曲江支行）、第三人西安中冶建研置业有限公司（以下简称：中冶公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴国瑞及其委托诉讼代理人县义平，被告刘小军及其与被告叶改红共同委托诉讼代理人高峰，第三人新环境公司委托诉讼代理人王博，第三人建行曲江支行委托诉讼代理人戴琛，第三人中冶公司委托诉讼代理人李盛鑫、谢磊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴国瑞诉称，两被告系夫妻关系。2017年4月23日，原告作为买受方、乙方，两被告作为出售方、甲方，陕西新环境房地产经纪有限公司作为丙方、居间方共同签署合同专用纸编号为《XHJS0264316《的《房屋买卖合同》依据《房屋买卖合同》约定，原告购买两被告共同共有的、位于西安市曲江新区XX幢XX单元XX层XX室房屋（商品房买卖合同编号：Y14125683）（下称出售房屋）、房屋总售价1520000元；两被告最迟于2017年12月31日前为出售房屋办理完毕解除抵押登记手续；两被告应于2017年4月24日将出售房屋交付原告使用；两被告在签署合同后200日内将办理该房屋过户、贷款所需的一切资料提交贷款服务机构。《房屋买卖合同》签署后，原告依照合同约定积极履行自身义务，按时向两被告缴纳购房定金、购房款，并于2017年4月24日接收出售房屋。但是，两被告人无视合同约定，至今未为出售房屋办理解除抵押登记手续，也未将办理出售房屋过户、贷款所需的资料提交相关部门，更为严重的是，两被告于2018年3月31日悍然纠结多人强行将原告从出售房屋中赶出，严重侵害了原告合法权益。原、被告经多次协商未果，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、确认原告与被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方继续履行合同；2、被告与第三人中国建设银行西安曲江支行在原告代被告清偿案涉房屋全部剩余按揭贷款、利息等债务后，协助原告办理西安市曲江新区XX幢XX单元XX层XX室房屋（商品房买卖合同备案号：Y14125683）涂销（注销）房屋预抵押手续；3、被告在原告代为清偿银行按揭贷款，并办理完成房屋预抵押涂销（注销）手续后，向原告交付西安市曲江新区XX幢XX单元XX层XX室房屋；4、在原告将全部剩余购房款提交至法院执行局后，由第三人西安中冶公司协助被告办理西安市曲江新区XX幢XX单元XX层XX室房屋不动产权证并转移登记（过户）至原告名下，房屋过户完成后，由执行法院将原告已提交的全部剩余购房款立即支付给被告；5、被告向原告支付因其违反合同约定而应承担的违约金304000元；6、被告向原告支付中介费10000元、律师费50000元、购买诉讼保全责任保险费8250元；7、本案的全部诉讼费、保全费用由被告承担。被告叶改红、刘小军共同辩称，1、本案所涉《房屋买卖合同》的内容仅包括，双方当事人的基本情况，房屋的基本情况，价款计算，订立正式购房合同的时限约定，该合同相对于正式的商品房买卖合同比较简单，仅为约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同，并非对商品房买卖结果进行直接确认，不属于正式的房屋买卖合同。原告要求遵照履行，也仅为之后原、被告双方签订正式的房屋买卖合同，故本案所涉房合同不具有可履行性。2、原告要求代被告清偿建设银行涉案房屋全部剩余按揭贷款、利息等债务后，协助办理房屋的抵押注销登记。但原告的该项诉请显系“替代清偿”行为，并非行使“抵押涤除权”的行为。抵押涤除权的代价是对不动产价格的估价，受让人只须依估价而支付一定的代价；而替代清偿行为系提出代价清偿之人与债权人在平等自愿协商的基础上达成清偿协议，而债权人无论是否接受均不负任何义务与责任。又依据合同相对性原则，原告向建设银行要求代替被告偿还房屋按揭贷款并注销抵押登记，建设银行对此不负任何义务与责任，偿还房屋按揭贷款及办理注销登记系被告与建设银行之间的合同义务与原告无关。3、被告依据与中冶建研公司所签订的房屋买卖合同，在房屋交付后对本案所涉房屋合法占有，而原、被告双方所签的房屋买卖合同并非是正式的买卖合同，原告基于非正式且无履行可能的房屋买卖合同，迳行要求被告交付房屋明显不符合法律规定。4、原告要求将房款交付给法院执行局，由执行局再将房款交付给原告，但人民法院系国家的审判机关、司法机关，法院的执行工作局是法院的部门之一，是法院的组成机构，代收代付房款并非法院的法定义务，原告诉请要求法院履行代收代付房款义务明显错误。而被告与中冶建研公司签订的购房合同已经在房管局备案，原告要求中冶建研公司协助原告办理房屋产权证登记在原告名下，显系要求中冶建研公司单方撤销被告与中冶建研公司签订的已经备案的房屋买卖合同，该诉请明显违反房屋交易政策，逃避国家税款，如撤销被告与中冶建研公司签订屋买卖合同须经开发商纪被告同意撤销备案和重新备案。按照我国现有的房屋过户政策，XX户XX道XX道的过，原告直接诉请将登记在第三人名下的房屋直接过户至其名下无任何法律依据。5、依据西安市XX房交易流程，网签合同的成立并生效，系签订资金监管协议及全额将购房款存入资金监管账户，房屋办理所有权移转过户登记的必要的前提条件。而原告在与被告签订签订买卖合同前明知房屋不符合上市交易条件，无法在房管局办理网签及资金监管手续，原告对此明显具有过错。原、被告双方在签订房屋买卖合同后，被告将房屋交付给原告，被告明显具有履行合同义务的意思表示，但原、被告所签订的房屋买卖合同，因违反法律及购房政策导致合同无法继续履行，在此期间房屋由原告居住，而房屋按揭贷款由被告偿还，明显对被告不公，且原告当时也无力向被告支付剩余房款，被告将原告从房屋内清除，系以行为明确作出解除合同的意思表示，故被告不存在违约行为，6、中介费、律师费及责任保险并非被告收取，且系原告自行委托律师，与被告无关，律师费收取是否符合司法局的规定，须经被告至司法局核实后向法庭作出最终意见，责任保险也未被告无关，原告申请查封被告房屋，可向法院提供等值的财产担保，并非必须购买原告诉请的责任保险。7、原告申请保全并非诉讼中必经程序，故诉讼费、保全费被告均不同意承担。第三人新环境公司述称，不同意原告的诉请，望贵院予以驳回。1.涉案合同签订时，涉案房屋尚未办理初始登记，不符合西安市XX房XX市场规定的可交易条件，原告明知上述情形仍与被告及第三人签订涉案合同，应当就其过错承担相应责任。2.根据涉案合同约定，解押与支付首付款是同时履行义务，原告并未支付相应首付款，也未联系被告及第三人开设第三方银行监管，并不足以说明其具备履约意图及履约行为。被告为原告交付了涉案房屋，也按月在归还涉案房屋抵押贷款，并无相应违约行为。4.根据西安市不动产登记相应政策与流程，房屋自开发商名下的初始登记办理至原始购买人处的首次转移登记时，一般以小区楼栋为单位成批提交资料至不动产登记局办理，且应将房屋上设立的预告登记应当转为他项权利登记，整个流程需要六个月左右时间。涉案房屋系2018年5月28日办理了初始登记，被告也已在第三人中冶公司处填写并提交了办理不动产转移登记的材料，积极配合履行合同，但在房屋尚未首次转移登记至被告名下时，原告已于2018年6月13日申请将涉案房屋查封，查封后的房屋无法办理首次转移登记，故是原告申请的保全导致涉案房屋无法办证，原告在履约过程中显然存在过错。5.因涉案房屋始终未办理不动产初始登记，涉案合同目的也无法实现，被告已于2018年5月18日与原告协商解除了涉案合同，解除时涉案合同仍未具备履行条件，原告也已在涉案房屋中无偿居住一年，并无任何损失。此外，原告也明确向被告表示除首付款外不具备支付剩余购房款的能力。6.原告诉请无事实及法律基础，首先，原告仅支付了购房定金，未支付剩余购房款，并未全面履行合同义务；其次，涉案房屋现仍登记在开发商名下，根据《物权法》第十四条及《民法典》第二百一十四条规定，不动产物权经登记生效，不动产权利人系第三人中冶公司而非二被告，且涉案房屋设有第三人建设银行的抵押登记，故被告并无为原告办理涉案房屋过户手续的权利，原告虽主张代被告偿还第三人建设银行的贷款本息，但提前结清贷款属第三人建设银行与二被告之间借款合同约定的违约行为，有损借款合同正常履行情况下第三人建设银行的可得利益，在二被告积极正常归还第三人借款的情况下，原告不应突破合同相对性主张代偿；再次，涉案房屋办理所有权证是被告与开发商之间的《商品房买卖合同》关系，原告并非合同当事人，无法突破合同相对性，且房屋现已被查封，无法办理首次转移登记至被告名下；最后，若将房屋直接自开发商处过户至原告名下，将导致税务部门漏收契税、个税、增值税，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，故原告主张将房屋由初始登记人中冶公司名下直接转移登记至原告名下的诉请严重有悖法律管理性规定，有悖存量房交易市场秩序，有碍房地产市场健康平稳发展的公序良俗，贵院不应支持。本案系继续履行项下合同纠纷，在本项下无法继续履行合同时，原告仍可通过解除合同及主张违约责任解决其纠纷。第三人建行曲江支行述称，其与借款人之间的借款合同合法有效，借款人若出售房屋，需涤除抵押权。第三人中冶公司述称，一、本案与第三人西安中冶建研置业有限公司无关。本案系上诉人与被上诉人双方的房屋买卖合同纠纷，《房屋买卖合同》的合同主体系上诉人与被上诉人，生效的合同只能约束合同双方主体，西安中冶建研置业有限公司并非该合同主体。因此，本案与西安中冶建研置业无关。二、关于19-11704房屋产权办理的情况案涉房屋：中冶一曲江山小区二期19号楼1704号房，系业主叶改红于2014年10月30日与西安中冶建研签定的房管局网签《商品房买卖合同》所购房屋，网签合同编号：Y14125683。目前，该房屋网签人叶改红处于正常还贷状态，我司根据《商品房买卖合同》（网签合同编号：Y14125683）的相关约定，有义务给叶改红办理产权登记。2018年5月28日中冶一曲江山小区二期完成初始登记，在当时政策条件下我司向房管局递交该房屋产权登记的相关资料（大修基金缴纳证明、契税缴纳证明、身份证复印件、个人私章，同时填写产权转移登记申请表）时，房管局告知该房屋已被查封，无法办理产权转移，退回业主产权资料。目前，该房屋尚未办理产权证。经审理查明，2014年10月25日，被告叶改红与第三人中冶公司签订《商品房买卖合同》，合同登记号：Y14125683，约定：由叶改红购买中冶公司开发的位于西安市曲江新区XX路XX路XX幢XX单元XX层XX号商品房。合同签订后，叶改红以首付加银行按揭贷款的方式支付了购房款，中冶公司向叶改红交付了案涉房屋。2017年4月23日，原告吴国瑞（买受方、乙方）与被告叶改红、刘小军（出售方、甲方）在第三人新环境公司（居间方、丙方）的居间下签订《房屋买卖合同》一份。第一条约定：甲方自愿将坐落于西安市曲江新区XX栋XX单元XX房出售给乙方，甲方承诺对该房屋有完全处置权；房屋已设抵押，甲方应于2017年12月31日前办理完毕解除抵押登记手续，提前还贷产生的利息和费用由甲方承担；房屋总售价包括现有装饰和配套设施，家电家具。第二条约定：房屋总售价为152万元，甲乙双方一致同意并委托第三方银行托管交易资金；乙方于2017年4月24日支付甲方购房定金20万元，乙方在产权过户进窗后缴税前手续办理之时支付甲方购房首付款26万元，选定的手续甲乙双方最迟应于2017年12月31日之前办理，乙方通过银行贷款向甲方支付购房款106万元。第三条约定：本合同签订当日乙方应支付丙方居间服务费4.1万元。第四条约定：甲方在签订本合同后200日内将办理房屋过户、贷款所需的一切资料提交贷款服务机构，乙方在签订本合同后200日内将办理该房屋过户、贷款所需的一切资料提交贷款服务机构。第五条约定：本次交易应缴纳的所有税费由乙方承担，甲乙双方交房的时间为2017年4月24日。第六条约定：合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日，违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间20个工作日的，守约方有权解除本合同，违约方按房屋总价款的20%向守约方支付违约金，如通过诉讼的，违约方还应承担守约方应支付的律师费、诉讼费、保全费、评估费、鉴定费等为实现债权的所有费用。2017年4月24日，原告向被告叶改红支付购房定金20万元，并向新环境公司支付中介费1万元。同日，二被告将案涉房屋交付给原告居住使用。之后，二被告提出要求原告在使用房屋期间内向贷款银行还偿还贷款本息，但原告仅同意承担房贷利息的一半。双方对此未能达成一致意见，故二被告于2018年3月31日强制收房。另查，2016年6月30日，二被告缴纳大修基金。2018年5月14日，二被告缴纳契税。2018年5月28日，案涉房屋办理初始登记，登记至开发商中冶公司名下。中冶公司称其已经向房管局递交了办理案涉房屋转移登记的相关资料，已具备办理转移登记的条件，但因在办理转移登记过程中，原告申请将案涉房屋查封，导致转移登记至今未能办理，案涉房屋至今尚登记在中冶公司名下。原告在签订合同时对案涉房屋尚未取得初始登记一事系属明知。原告表示愿意一次性支付剩余购房款，并向本院提交《存款证明》用于证明其具有支付能力。经本院释明，原告表示关于将案涉房屋的权属登记从开发商名下办理至叶改红名下以及从叶改红名下办理至原告名下产生的一切相关税费，由其本人自行承担。同时表示，亦同意直接将剩余房款支付给二被告。再查，原告为起诉本案共计支出律师代理费4.9万元，支出保全保险费8250元。经本院向建行曲江支行核实，该行称截至2021年8月3日，案涉房屋剩余贷款本息为542841元。以上事实，有《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同》、收款收据、《存款证明》、委托合同、支付凭证、发票、保险单、录音资料、不动产登记簿等证据和庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原告吴国瑞与被告叶改红、刘小军签订的《房屋买卖合同》，系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。案涉房屋已经办理了初始登记，即已经登记在了开发商中冶公司名下，二被告已经交纳了契税和大修基金，中冶公司表示案涉房屋已经具备办理转移登记的条件，即具备了将权属登记从开发商名下办理至叶改红名下的条件。原告当庭表示愿意一次性支付剩余房款，并提交了《存款证明》以证明其具有交付剩余房款的能力，且表示其愿意承担将案涉房屋的权属登记从开发商名下办理至叶改红名下以及从叶改红名下办理至原告名下产生的一切相关税费。建行曲江支行表示愿意接受原告代二被告偿还剩余房贷本息。在此情况下，办理案涉房屋产权过户手续的条件已具备，且无证据证明原告与二被告就解除合同达成过一致意见，故原告与二被告签订的《房屋买卖合同》继续履行不存在现实障碍，应当继续履行。在原、被告签订合同且原告支付完定金之后，二被告提出要求原告在使用房屋期间内向贷款银行还偿还贷款本息，在双方没有达成一致意见之后，擅自不履行合同中约定的撤押义务，二被告构成违约，但因原告在签订合同时明知案涉房屋没有办理初始登记，仍然购买，原告对此存在过错，且考虑到自签订合同至今西安市房价大幅度上涨的客观情况，在本院判决合同继续履行的情况下，原告主张二被告支付违约金、中介费、律师费、保全保险费，本院不予支持。至于原告主张二被告交付案涉房屋一节，本案系合同纠纷，经本院查实二被告已经在合同履行过程中按照合同约定向原告交付了案涉房屋，二被告之后强制收房属于对原告占有状态的破坏，与本案并非同一法律关系，原告可在取得案涉房屋所有权后另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、原告吴国瑞与被告叶改红、刘小军于2017年4月23日签订的《房屋买卖合同》有效，合同继续履行。二、原告吴国瑞应于本判决生效之日起十五日内代被告叶改红、刘小军向第三人中国建设银行股份有限公司西安曲江支行清偿剩余贷款本息（具体金额以付款当日该第三人核算金额为准，代偿贷款本息应自原告吴国瑞剩余未付购房款132万元中扣除）。贷款本息清偿完毕后，由原告吴国瑞办理并领取涉案房屋的抵押贷款结清手续。三、第三人中国建设银行股份有限公司西安曲江支行应自收到原告吴国瑞支付的代偿款之日起十五日内配合原告吴国瑞办理涉案房屋预抵押登记注销手续，由原告吴国瑞领取注销涉案房屋预抵押登记的相关材料。四、被告叶改红、刘小军、第三人西安中冶建研置业有限公司应在原告吴国瑞办理完毕涉案房屋预抵押登记注销手续后的十五日内将案涉房屋（位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX室）办理至被告叶改红名下。（权属转移登记过程中产生的费用由原告吴国瑞承担）。五、原告吴国瑞应于案涉房屋的权属登记办理至被告叶改红名下之日起十五日内向被告叶改红、刘小军支付剩余购房款（具体金额为132万元扣除原告吴国瑞代被告叶改红、刘小军向第三人中国建设银行股份有限公司西安曲江支行清偿剩余贷款本息后的金额）；被告叶改红、刘小军应于收到原告吴国瑞支付的剩余购房款当日将涉案房屋（位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX室）过户至原告吴国瑞名下。（权属转移登记过程中产生的税费由原告吴国瑞承担）。六、驳回原告吴国瑞其余诉讼请求。本案案件受理费20030元，由原告吴国瑞自行负担4500元，由被告叶改红、刘小军承担15530元。本案保全费5000元由被告叶改红、刘小军承担。因原告吴国瑞已预交，故二被告应将其应负担的款项于本判决生效之日一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长     孟  元  元人民陪审员     王  红  星人民陪审员     卜      珺 二〇二一  年  八 月 九 日 书  记  员      邢 彤  丹 打印：相丽华      校对：曹娅楠      2021年  月  日送达202101131252219920325606224241992032500361982092197016126011982092118201974010197016106021974010118379161000092055417916101336938451879161000008171506620210406120001