贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0281民初1845号本诉原告（反诉被告）：贵州红果天日领翔置业投资有限公司，住所贵州省六盘水市盘州市两河新区旧铺村，统一社会信用代码915202000677343245。法定代表人：赖加种，系贵州红果天日领翔置业投资有限公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王攀，盘州市坪地乡法律服务所法律服务工作者，执业证号32409131100123。委托诉讼代理人：何艳，盘州市坪地乡法律服务所法律服务工作者，执业证号32409172100120。本诉被告（反诉原告）：周小强，男，1984年2月14日生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：谭代关，贵州磐桓律师事务所专职律师，执业证号15202201610322358。原告（反诉被告，以下统称原告）贵州红果天日领翔置业投资有限公司与被告（反诉原告，以下统称被告）周小强租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案受理，在审理过程中，被告周小强向本院提起反诉，本院于2021年4月16日受理反诉，依法适用简易程序于2021年7月19日公开开庭进行了审理。原告贵州红果天日领翔置业投资有限公司的委托诉讼代理人王攀，被告周小强及其委托诉讼代理人谭代关到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告贵州红果天日领翔置业投资有限公司向本院提出诉讼请求：一、解除原被告2019年3月12日达成的租赁合同；二、判令被告立即腾退红果领翔国际五金矿山建材城4-1-20及4-1-21号商铺返还原告；三、判令被告立即支付原告租金51375元（2019年10月18日至2021年1月18日共计15个月），并自2021年1月19日起按每月3425元支付原告租金至商铺实际返还之日止的租金；四、案件受理费由被告承担。事实和理由：被告于2019年3月12日到原告开发的红果领翔国际五金矿山建材城认租铺面，双方口头约定：1、交付10000元定金后便可先予使用；2、被告认租建材城4-1-20号及4-1-21号商铺，面积共计为137㎡，每月每平方米25元租金，交2年免1年，交3年免2年；3、如果认租人在接到签订正式租赁合同通知后15个工作日内还未来办理相关租赁手续又未委托他人前来办理，视为放弃认租，交纳的定金不予退还。达成一致后被告于2019年3月12日交付了10000元定金，认租了建材城4-1-20号及4-1-21号商铺。2019年7月11日原告举行《招商推介会暨已定商家签约启动仪式》，请被告及所有的认租人到公司签订商铺租赁合同，后又于2019年8月17日举行《主力商家入驻签约仪式暨牛汤锅美食宴》，启动签约仪式后200多位认租人与原告签订了租赁合同，均约定租户自2019年10月18日起正式开始缴付租金，但被告等10多位认租人参加完上述活动后，却拒不与原告签订书面租赁合同缴纳租金，也不愿腾退商铺交还原告，并一直非法占用至今。根据《民法典》第二百三十五条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物之规定，被告应当立即返还案涉商铺。并且依据《民法典》第二百三十八条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任之规定，被告应当按每月3425元的标准赔偿原告商铺占有使用费至实际返还商铺之日止，截至2021年1月18日商铺占有使用费为51375元【137㎡×25元/月×15月（2019年10月18日至2021年1月18日共计15个月）】。综上所述，被告既不愿意签订租赁合同缴纳租金，也不愿腾退商铺交还原告的行为严重侵害了原告的合法权益，因此，原告特依据我国民事诉讼法以及民法典等相关法律法规，诉至贵院，望判如所请。本诉被告周小强辩称：我进入领翔国际没有与天日公司任何人进行过接触，当时是贵州省盘州市恒跃物业公司招商，把我招进去的。当时物业公司口头承诺我租赁的商铺位置不少于六家卖洁具的商铺。我与天日公司没有任何的口头约定，只与贵州省盘州市恒跃物业公司有口头约定，当时领翔国际正式通知我签合同的时间是2020年12月29日，并且2020年12月30日上午将合同拿到我的店铺，当时商铺因为无法营业是关门的。本案的租赁费用系因原告方违约没有经过消防验收合格，将该商铺租赁给被告，被告在装修使用过程中多次被消防检查，消防员告知该商场未经过消防验收，因此被告未支付租金，系原告的责任。反诉原告周小强向本院提出诉讼请求：一、请求解除反诉人与被反诉人的口头“租赁合同”；二、判令被告支付反诉人装修损失160000元整；三、返还反诉人保证金20000元及装修保证金1000元；四、本案的诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2019年3月12日反诉人与被反诉人约定，由反诉人租赁被反诉人开发的领翔国际五金矿山建材城认租4-1-20号及4-1-21号商铺，面积共计为137㎡，每月每平方米20元的租金，交2年免1年，交3年免2年。达成一致后反诉人于2019年3月12日交付了定金10000元，认租了建材城4-1-20号及4-1-21号商铺。被反诉人承诺等市场基础设施包含道路、路灯、绿化、监控、消防等完善，以及整个市场招商完毕后，再通知反诉人来统一签合同，起算租金。反诉人交了装修保证金之后对建材城4-1-20号及4-1-21号商铺进行了装修，合计装修款为160000元。在反诉人装修好以后被反诉人未按当初的承诺等市场基础设施完善后在交付租金的约定，就要求反诉人支付租金，且反诉人发现整个建材城未取得消防验收，因此反诉人拒绝签订合同支付租金。反诉人认为，被反诉人投资建设并经营管理的领翔国际五金矿山建材城作为一个有多种经营主体的专业性公众贸易市场，通过消防安全检查是法定义务，其在明知未经消防安全检查不得投入使用营业的的情况下，故意隐瞒这一重大事实与反诉人签订商铺租赁合同，致使反诉人履行合同过程中被迫停业，其过错和责任完全在于被反诉人。反诉人为了承租商铺进行经营，在经得被告的同意后花费了巨额资金对承租的商铺进行装修。现由于被告的违法行为导致合同无法继续履行，故而反诉人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，诉请人民法院依法实现反诉人之诉求。反诉被告贵州红果天日领翔置业投资有限公司辩称：本案合同的解除系反诉人不愿意交纳租金履行合同，与我方无关，所以合同的解除产生的损失也与我方没有关系。装修的损失已经通过实际鉴定，与反诉人的请求不符。而我方没有收到保证金，我方仅收到10000元的定金，因反诉人不愿意与我方签订书面合同，故根据定金规则，我方可以拒绝返还，装修保证金在反诉人缴纳租金后我方可以予以返还。另外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条规定了合同无效的情形为没有取得建设规划许可证。而第九条规定要在出租人违约导致合同解除，承租人的装修损失才可以要求出租人赔偿，而且是在租赁期内。那么本案中，原被告并未签订租赁合同，依照法律规定双方应当是成立了无固定期限的租赁合同，我方在反诉人拒不缴纳租金的情况下可以随时要求解除该合同，同时可以认为我方解除合同后反诉人要求的赔偿损失就不属于尚未到期的那部分租期内的装修损失。同时根据解释的第十条，规定租期届满，请求出租人补偿装修损失的，人民法院不予支持。本院经审理认定事实如下：2019年3月12日，原告与被告达成口头协议，约定被告认租原告开发的位于盘州市两河新区，并约定之后签订正式的租赁合同。同日被告向贵州省盘州市恒跃物业管理有限公司支付了10000元租赁定金。2019年3月21日被告向贵州省盘州市恒跃物业管理有限公司支付了装修押金1000元，对所租赁的4-1-20号、4-1-21号商铺进行装修后使用。原告对被告支付的上述款项均予以认可。2019年7月11日原告举行招商推介会暨已定商家签约启动仪式，通知相应的认租人签订商铺租赁合同。被告周小强自2019年3月开始占有、使用面积为137平方米的涉案4-1-20号、4-1-21号商铺至今。双方没有签订涉案商铺书面租赁合同。2018年11月13日领翔国际五金矿山建材城一期1号至4号楼、6号至10号楼、12号楼完成建设工程竣工验收备案。原告后将领翔国际五金矿山建材城交由贵州省盘州市恒跃物业管理有限公司代为进行经营管理。2020年7月22日，因贵州省六盘水市恒跃物业管理有限公司管理的红果领翔国际五金矿山建材城未经消防安全检查擅自投入使用、营业，盘州市消防救援大队对贵州省六盘水市恒跃物业管理有限公司作出行政处罚决定书，决定给予贵州省六盘水市恒跃物业管理有限公司责令其将红果领翔国际五金矿山建材城停止使用、营业，并处罚款人民币壹拾伍万元的处罚。2020年12月11日，因贵州省六盘水市恒跃物业管理有限公司未执行上述行政处罚决定书，盘州市消防救援大队对其进行催告。2021年4月16日，被告周小强申请对其租赁的位于领翔国际五金矿山建材城4-1-20号、4-1-21号商铺的装修残值进行鉴定，本院予以准许，经鉴定，截至评估基准日（2021年5月7日），盘州市两河新区红果领翔国际五金矿山建材城4-1-20及4-1-21号商铺装修残值评估总值为11.08万元。在本案双方当事人未签订书面合同、未对租金标准有明确约定的情况下，参考原告提供的五份房屋租赁合同，该五份房屋租赁合同所涉商铺号为9-1-10、6-1-21、6-1-22、4-1-10、4-1-11、8-1-10、8-1-11、10-1-9、10-1-10，以上商铺在涉案市场中所处楼层、选铺时间与被告周小强租赁的商铺存在近似状况，租赁合同约定的租赁单价均为25元/平方米/月，租金支付方式为交二年租金免一年租金，即第三年为免租期。上述事实，有原被告的陈述、营业执照、法定代表人身份证明、居民身份证复印件、收款收据、签到表、签约启动仪式现场照片、房屋租赁合同、竣工验收备案表、建设工程消费验收意见书、行政处罚决定书、催告书、皓天评估集团有限责任公司评估报告、贵州增值税普通发票在卷佐证。本院认为，本案原被告双方并未签订书面的租赁合同，也未对租赁期限进行约定，被告周小强与原告贵州红果天日领翔置业投资有限公司对案涉商铺于2019年3月交付使用无争议。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定:“租赁期限6个月以上的,应当采取书面形式。当事人未采取书面形式的,视为不定期租赁。”本案双方成立事实上的没有约定租赁期限的不定期租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中,原被告双方分歧较大，无法达成补充协议，原、被告也未签订书面的租赁合同，且双方租赁期间超过六个月以上，故双方之间为不定期租赁合同，且均在提起诉讼时主张解除合同，根据上述法律规定，本案事实上的租赁合同关系应予以解除。原告贵州红果天日领翔置业投资有限公司于2021年4月14日变更诉讼请求为解除原被告2019年3月12日达成的口头租赁合同，本院于2021年4月16日将原告的变更诉讼请求申请书送达被告周小强。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”本案事实上的租赁合同关系应于2021年4月16日解除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条（2020年修正）规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案被告周小强于2019年3月21日向贵州省盘州市恒跃物业管理有限公司支付了1000元的装修押金，原告予以认可，之后被告将租赁的商铺装修后使用，应视为原告同意被告的装修行为。对于被告周小强主张的装修损失，应根据本案租赁合同关系双方当事人对解除合同是否具有过错及其过错程度确定装修残值损失的承担。本案中原告主张解除合同是因被告未支付租金，根据已查明的事实，原被告双方达成口头认租协议后，原告即将被告认租的商铺交由被告使用，之后原告也依约通知被告签署正式的租赁合同，但被告拒不签订租赁合同，也未支付租金。被告主张解除合同是因认为原告承诺的案涉市场的基础设施未完善，未通过消防安全检查即投入使用、营业，并且因消防安全检查未通过受到了盘州市消防救援大队的行政处罚导致其商铺不能正常营业。但被告所举证并不能证实其与原告就签订正式租赁合同前原告承诺应当达到的条件具体为何，本案盘州市消防救援大队作出的行政处罚的对象为贵州省盘州市恒跃物业管理有限公司，行政处罚决定书不能证实该市场因受到行政处罚被责令停止使用、营业系原告的过错直接造成。被告租赁原告开发的商铺是为了占有、使用该房屋并进行卫浴建材的经营，被告的举证也未证实因该行政处罚行为导致其已不能营业。本案原告在与被告达成口头认租协议后，已依约履行了自己作为出租人的义务，被告的举证不能证实原告作为出租人在本案中具有过错且导致其无法继续使用所租赁的房屋。被告周小强在原告交付房屋使用后并未支付租金，拒绝与原告签订正式的租赁合同后也未将租赁的商铺返还原告，其对本案租赁合同关系的解除具有过错，故对被告周小强要求原告支付装修损失的诉请，不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案的租赁合同关系于2021年4月16日解除，原告要求被告腾退并返回领翔国际五金矿山建材城4-1-20、4-1-21号商铺的诉请予以支持。本案被告确实占有、使用了领翔国际五金矿山建材城4-1-20、4-1-21号商铺，应当支付原告相应的租金。因本案原被告双方未签订书面的租赁合同，综合原告2019年3月已将商铺交付被告使用的事实，原告主张按照与市场其他类似商铺的承租人签订房屋租赁合同的租赁期限起算日期即2019年10月18日开始计算租金，予以支持。参照原告提交的五份房屋租赁合同，所租赁商铺所在楼层、选铺时间、起租日期与本案被告周小强所租赁的商铺均相类似，虽合同中约定前两年租金确为25元/平方米/月，但租金的支付方式为交二年租金免一年租金，即第三年为免租期，实为支付二年租金，但可租赁使用房屋三年，则综合计算租金实为16.7元/平方米/月，结合本案实际，被告周小强确已使用商铺超过二年，故酌定本案被告周小强所租赁商铺的租赁市场单价为16.7元/平方米/月。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于租赁合同的定义,周小强作为事实承租人应当自租赁物交付之日起支付租金，本案原告要求被告自2019年10月18日起开始计算支付租金直至商铺实际返还之日止的诉请，予以支持，但租金计算标准应为16.7元/平方米/月。根据原被告的诉辩意见可知本案涉案商铺的房屋总面积为137㎡，故截至2021年1月18日的租金应为34318.5元。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”被告周小强支付了原告10000元的租赁定金，因原告已按照口头约定将被告认租的商铺交付被告使用，该10000元租赁定金不应双倍返还给被告，应当抵作本案租金。对于被告周小强支付的1000元装修押金，被告周小强早已装修完毕，原告也并未提出异议，应视为对其装修行为的认可。故上述租金34318.5元，应对被告周小强已支付的11000元予以扣减，为23318.5元，原告诉请超过部分不予支持，并以16.7元/平方米/月的租金单价计算至商铺实际返还之日止的租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第(二)项、第九十七条、第一百一十五条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条,《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条（2020年修正），《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告贵州红果天日领翔置业投资有限公司与被告周小强之间的房屋租赁合同关系。二、被告周小强于本判决生效后三十日内返还原告贵州红果天日领翔置业投资有限公司领翔国际五金矿山建材城4-1-20、4-1-21号商铺，被告周小强在涉案房屋内的附属物由被告周小强自行清理完毕。三、被告周小强于本判决生效后十五日内支付原告贵州红果天日领翔置业投资有限公司2019年10月18日至2021年1月18日的租金23318.5元，2021年1月19日起至商铺实际返还之日止的租金以16.7元/平方米/月的租金单价计算。四、驳回本诉原告贵州红果天日领翔置业投资有限公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告周小强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费542元，由本诉原告贵州红果天日领翔置业投资有限公司负担296元，由本诉被告周小强负担246元；反诉案件受理费1960元，由反诉原告周小强负担1841元，由反诉被告贵州红果天日领翔置业投资有限公司负担119元，鉴定费8000元，由反诉原告周小强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审 判 员 邓亚萍二〇二一年八月九日法官助理 罗 勰书 记 员 王开学