重庆市武隆区人民法院重庆市武隆区人民法院民事判决书 (2020)渝0156民初3308号 原告：代元洪，男，1973年11月16日出生，住重庆市武隆区。委托诉讼代理人：代元刚(代元洪之兄)，男，1965年10月28日出生，住重庆市武隆区。    被告：重庆尚廷房地产开发有限公司，住所地重庆市武隆区，统一社会信用代码915002325789547672。法定代表人：罗应斌，该公司总经理。诉讼代表人：张华，重庆天亿（涪陵）律师事务所负责人。委托诉讼代理人：付圆圆，重庆天亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐斯诗，重庆天亿律师事务所律师。原告代元洪与被告重庆尚廷房地产开发有限公司（以下简称尚廷公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，于同年11月11日由审判员陈华依法适用简易程序公开开庭审理，原告代元洪的委托诉讼代理人代元刚，被告尚廷公司的委托诉讼代理人付圆圆、唐斯诗到庭参加了诉讼。本案审理过程中，因发现案情复杂，依法裁定转为普通程序进行审理。2021年3月26日，本案依法由审判员陈华担任审判长，与人民陪审员黄明霞、李波燕组成合议庭，适用普通程序公开开庭审理，原告代元洪的委托诉讼代理人代元刚，被告尚廷公司的委托诉讼代理人付圆圆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告代元洪向本院提出诉讼请求：依法判决确认位于重庆市武隆区XXX街道XX大道XX号XXX居XX幢X楼X号房屋归原告所有。庭审中，原告将其诉讼请求变更为：请求确认被告尚廷公司对原告购买的位于武隆区XXX街道XX大道XX号XXX居XX幢X楼X号房负有办理产权登记的义务。事实和理由：尚廷公司实际控制人谭荣开设了三家公司：重庆市武隆县港峰农业发展有限公司、武隆县盛荣食品有限公司、重庆尚廷房地产开发有限公司。2011年，谭荣将武隆县港峰农业发展有限公司在XXX镇XX大道面积约50亩的土地用于开发“XXX居”房地产项目。2015年6月7日，原告与尚廷公司签订商品房买卖合同，购买“XXX居”XX幢X楼X号房产，成交额为271672元。原告订立合同时以谭荣所欠借款抵购房款，一次性付清了房款。原告认为，按照合同约定原告应获得该房屋的所有权，被告按照合同约定应当履行为原告办理产权登记的义务。被告尚廷公司辩称：代元洪与债务人签订的案涉房屋买卖合同属于双方恶意串通，损害第三人利益的无效合同，原告的妻子梅家容系重庆港峰农业发展有限公司原职工，2007年以来谭荣为该公司的发展向原告及其家属梅家容、代元禄借款，因借款不能偿还，谭荣便将被告的房产抵押给原告，但未办理抵押登记。原告用以抵款的款项未用于被告生产经营，与被告没有债权债务关系。案涉房屋于2014年10月11日已由重庆市武隆区兴农融资担保公司设立在建工程抵押权，原告签订的案涉合同时间为2015年6月7日，原告的行为不仅损害了可能的抵押权人的利益，且损害了尚廷公司全体债权人的利益。根据《中华人民共和国企业破产法》第三十三条的规定，谭荣用尚廷公司的财产抵重庆港峰农业发展有限公司的行为，属于承认不真实债务的行为，涉嫌为逃避债务而转移财产，应对其行为的效力予以否定。原告实际尚未向被告履行支付房款的义务，被告也尚未履行办理房产证的义务，案涉合同是双方均未履行完毕的合同，对于双方均未履行完毕的合同，破产管理人有权解除。综上，应驳回原告的诉讼请求。为证明其主张，原告代元洪向本院提交了《商品房买卖合同》《接房证明》等证据，被告尚廷公司提交了不动产登记中心登记情况、借条、银行转账凭证、审计报告等证据。以上证据，经庭审举证、质证，本院经审查认为具有真实性、合法性、关联性，予以确认。本院根据当事人的陈述及确认的以上证据，确认以下法律事实：案外人谭荣系被告尚廷公司实际控制人。2007年至2008年期间，谭荣因经营所需向原告代元洪之兄代元禄、之嫂梅家容数次借款，其中2008年4月15日向代元禄借款30万元。因不能偿还到期借款，各方约定谭荣以尚廷公司开发的房屋抵偿给原告用以偿还部分借款。2015年6月7日，被告尚廷公司（甲方）与原告代元洪（乙方）签订商品房买卖合同，约定被告将其开发的“XXX居（二期）XX-X-X”房出售给原告，成交价为271 672元，建筑面积单价5800元/平方米，套内面价单价为7043.61元/平方米。给合同约定乙方一次性付清房款，即在2015年6月7日签合同时付清房款271 672元。该房屋位于重庆市武隆区XXX街道XX大道XX号，房屋建筑面积为46.84平方米，其中套内面积38.57平方米，户型为单间配套。该合同第十三条“关于办理产权登记的约定”载明：现售商品房在合同签订之日起30日内，预售商品房在商品房交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。2016年3月15日，谭荣为原告代元洪出具《证明》，内容为：代元洪于2015年6月7日在尚廷公司开发的XXX居购买住房一套，位于XXX居XX幢X楼X号，该房建筑面积46.84平方米，该房屋的购房全款271 672元全部付清，同意接房。之后，原告占有使用该房屋至今。2019年9月20日，本院作出（2019）渝0156破申X号民事裁定书，裁定受理重庆市南浦建筑工程有限公司申请尚廷公司破产清算。2020年5月9日，本院指定重庆天亿（涪陵）律师事务所为尚廷公司的管理人。之后，原告代元洪向被告尚廷公司管理人申报债权，但未获确认。2020年10月13日，原告起诉至本院，诉讼请求如前。另查明，案涉房屋尚未通过建设工程竣工验收备案登记，亦未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。本院认为，被告尚廷公司基于其实际控制人谭荣与他人债务，自愿以案涉房屋为谭荣抵偿相应债务，并不违反法律、法规强制性规定。因此，原告代元洪与被告之间签订的商品房买卖合同合法有效，对双方具有约束力。根据原告提供的谭荣出具的证明及被告提供的转账回单、借条等证据，应可确认案涉房屋所抵债务的真实性。被告抗辩尚廷公司存在虚构债务或承认不真实的债务的情况，但所举证据不充分，本院不予采信。根据原、被告双方在案涉合同中有关办理产权登记的约定，办理房屋产权登记甲、乙双方应当相互配合，对于办理房屋产权登记双方都负有义务，乙方可委托甲方办理，但应当在签订合同3日内将办理产权登记所需的资料提供给甲方。本案，根据合同约定，被告对于办理房屋产权登记负有与原告配合的义务，该约定亦符合法律规定，故原告请求确认被告对案涉房屋负有办理产权登记的义务成立，依法应予确认。另一方面，原告未主张系委托被告办理产权登记，也未提供相关证据证明已将办理产权登记的资料提供给了被告，故不能确定办理案涉房屋的产权登记为被告的单方义务。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”被告尚廷公司现已进入破产清算程序，据此规定，原告代元洪虽依合同约定享有以上权利，但不得据此主张个别清偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认被告重庆尚廷房地产开发有限公司对原告代元洪购买的位于重庆市武隆区XXX街道XX大道XX号XXX居XX幢X楼X号房负有与原告代元洪共同办理产权登记的义务（原告代元洪不得据此主张个别受偿）；二、驳回原告代元洪的其余诉讼请求。本案案件受理费5375.08元（原告已预交4375.08元），由被告重庆尚廷房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。  审  判  长    陈  华      人民陪审员    黄明霞      人民陪审员    李波燕                                        二〇二一年八月三日        法 官 助 理     陈  蕾                                 书  记  员    李诗韵      1