湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终1574号上诉人（原审被告）：怀化世雄置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰西路团结巷**世雄大酒店**，统一社会信用代码91431200698555971Y。法定代表人：李志勤。委托诉讼代理人：曾飞（特别授权），湖南玉峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒振荣（一般代理），湖南玉峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:潘太胜，男，1975年1月18日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区。被上诉人（原审原告）:舒香连，女，1975年3月27日出生，汉族，住湖南省溆浦县。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：肖慧，女，汉族，1981年2月18日，住湖南省溆浦县，系舒香连表妹。上诉人怀化世雄置业有限公司因与被上诉人潘太胜、舒香连商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初3631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。怀化世雄置业有限公司上诉请求为：1、请求依法撤销原判第二项，依法改判或者发回重审；2、一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、被上诉人系“按揭或者公积金贷款”，依照《商品房买卖合同书》、《怀化市商品房买卖合同》的约定，对逾期办证应当不计违约责任。一审法院判决上诉人对此承担违约责任，存在错误。2、本案逾期办证一直持续至《民法典》生效后，本案应当适用《民法典》的规定。根据《民法典》第497条的规定，该条款未约定办证期限与违约责任不存在无效情形。一审判决既认可两份合同真实、合法有效，又对两份格式合同文本约定“无效”与“有效”存在自相矛盾。3、案涉房屋直到2020年6月1日才取得商品房竣工验收备案表，导致逾期办证系政府原因造成。综上所述，一审判决事实不清，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。潘太胜、舒香连二审答辩称：本案应驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实：2013年12月15日，原、被告签订了《商品房买卖合同书》（以下简称涉案合同一），涉案合同一约定原告购买被告开发的绿海××小区××单元××号商品房，房屋总价款392510元，首付款292510元，余款100000元以银行按揭（公积金）贷款方式支付。被告应在2014年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告；该合同第十二条约定交房后545个工作日内为原告代办好房地产权属证书，如因政府政策及相关部门办事效率问题及原告原因逾期，则相应顺延。属于被告原因逾期的，每延期满一个月，被告给予原告延误补偿费100元。若原告未交清房款或其他费用，则被告不予代办房产证和土地使用证，被告不承担任何责任。被告办好两证后应通知原告前来领取，以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此条款的约定。该合同第五条约定契税和办证费、住房维修基金应由原告缴纳，被告代为收取。附件二第七点约定“水源：主水管明装到户，每户一表，户外集中管理”，第八点约定“电源：电线为铜芯暗线，每户一表，户外集中管理，单独开户费业主自理。”。上述涉案合同一签订后，原告依约支付了全部购房款，并于2013年6月27日向被告交纳维修基金7850元，2014年7月23日向被告交纳了办证费11010元（含契税10260元、土地使用证费750元）、水电开户费3000元，补交维修基金42元。2015年4月13日，原告从被告处接收房屋。2018年3月27日该小区业主向被告要求解决路面、围墙及房产证问题，被告承诺争取在2018年底办理好产权证书。但被告违反承诺至今未为原告办理好房屋产权证书。一审法院认为：原、被告签订的涉案合同一系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人在依合同享有权利的同时，也应全面履行相应的合同义务。原告交付了全部购房款及相关办证税费和代办证服务费用，而被告至今未给原告办理好不动产权证书，已构成违约，应继续承担为原告办理好所购商品房的不动产权证书的责任。涉案合同一第十二条第一款约定：“被告应于交房后545个工作日内为原告代办好房地产权属证书，如因政府政策及相关部门办事效率问题及原告原因逾期，则相应顺延。属于被告原因逾期的，每延期满一个月，被告给予原告延误补偿费100元。”。因被告未向本院提供逾期办证是政府原因导致的相关证据，其辩称延期办证系政府原因导致的理由，本院不予采信。被告主张该合同约定以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此违约条款的约定。本院认为，该涉案合同是被告为重复使用而预先拟定，属于格式条款。被告作为提供格式条款的一方，在该条款中不合理地免除自己的责任，限制原告的主要权利，故本院认定该条款无效。涉案房屋于2015年4月13日交付于原告，因此办证期限应从2015年4月14日起算545个工作日至2017年6月16日止。被告应向原告支付自2017年6月17日起至2021年4月16日止（共计46个月）的逾期办证违约金4600元，2021年4月17日起的逾期办证违约金按每满一个月支付100元的标准继续计算至办证之日止，本院予以支持。被告辩称原告主张退还3000元水电开户费的诉讼请求已过诉讼时效。本院认为，原告于2014年7月23日向被告交纳水电开户费，于2021年5月7日向本院就该项请求提起诉讼，且未提供证据证明其于起诉前就该3000元向被告主张过权利，故根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条之规定，原告请求被告返还收取的水电开户费3000元，本院不予支持。原告委托被告为其代办房屋产权证书，契税及物业专项维修资金系原告应当承担的费用，而被告只是代为收取。故原告请求被告退还契税及物业专项维修资金本院不予支持。关于被告提出的原告主张的违约金请求已经超过诉讼时效的辩论意见，本院认为，原告等业主曾于2018年3月就被告的逾期办证违约行为向其主张权利，被告予以了承诺，因此，原告主张逾期办证违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效期间规定，故被告的辩论意见，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百九十七条、第五百零九条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告怀化世雄置业有限公司于具备办证条件起90日内为原告潘太胜、舒香连办理好怀化市武陵南路绿海××小区××单元××号房屋的产权证书；二、被告怀化世雄置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告潘太胜、舒香连逾期办证违约金4600元，2021年4月17日起的逾期办证违约金按每月100元继续计算至办证之日止；三、驳回原告潘太胜、舒香连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取268元，由被告怀化世雄置业有限公司承担42元，原告潘太胜、舒香连承担226元。本院二审查明：原一审判决认定的事实属实。本院予以确认。本院认为：本案双方当事人签订的涉案合同系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人在依合同享有权利的同时，也应全面履行相应的合同义务。被上诉人交付了全部购房款及相关办证税费和代办证服务费用，但上诉人至今尚未为被上诉人办理好所购房屋的不动产权证，明显违约，应承担逾期办证的违约责任。原一审法院根据上诉人逾期办证的时间情况、合同约定的违约金标准等确定上诉人应该承担的违约金并无不当。上诉人怀化世雄置业有限公司上诉认为导致逾期办证的原因是政府原因造成，但上诉人怀化世雄置业有限公司对此并未向本院提交相关证据证实，故本院对此不予采信。综上所述，上诉人怀化世雄置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人怀化世雄置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  武春毅审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二一年八月十六日书记员  蔡厚羿