天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终4217号上诉人（原审被告）：林胜利，男，1954年3月28日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：于婧婧，天津瑞垚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李梅英，女，1962年12月4日出生，汉族，北京铁路局天津工电大修段退休工人，住天津市河北区。被上诉人（原审被告）：魏万**，男，1963年2月18日出生，汉族，北京铁路局天津工电大修段退休工人，户籍地天津市河北区，现住址河北省廊坊市安次区。原审第三人：林亚，男，1979年9月25日出生，汉族，户籍地天津市滨海新区。上诉人林胜利因与被上诉人李梅英、魏万**、原审第三人林亚确认合同无效纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2020）津0105民初6373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。林胜利上诉请求：1、撤销一审判决,依法改判驳回李梅英的一审诉讼请求或发回重审;2、本案的一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院认定事实错误。1、真实买房人认定的问题，一审法院断章取义,曲解证人刘某的证人证言,刘某在笔录中道:“当时林亚的父亲好像没带齐东西,想改林亚,查出来说林亚限购,就回去又拿东西了,最后还是签在林亚的父亲名下。”而不是一审法院认定的诉争房屋的真实购买人为林亚。林亚在领取材料时所述不能作为定案依据,且未提供相应证据支持。综上,一审法院认定林亚为真实买房人认定错误,依据合同相对性,买房人应为林胜利。2、2020年7月20日的《房屋买卖居间合同》系魏万**伪造,林胜利未签订且未委托林亚签订该份合同。魏万**仅以一张照片欲证实双方存在房屋回购意思表示,证据明显不足,且一审法院以“从生活经验分析,魏万**伪造该合同的可能性极低”而认定了该份证据的真实性,从而认定了林胜利与魏万**非房屋买卖合同关系,系认定事实错误。且在本案中,魏万**自述在签定《房屋买卖合同》时曾出示过伪造的户口簿,并伪造房产证,足以说明魏万**多次伪造国家机关证件,属不诚信之人,一审法院如何以一句“魏万**伪造该合同的可能性极低”而认定了一个照片证据的真实性？3、2020年10月4日,林胜利并未与魏万**签订《房屋买卖合同》,亦未委托林亚签订。一审法院认定:“林亚以林胜利名义与魏万**签订《房屋买卖合同》。”属事实认定错误。4、魏万**在其他证据里已经认可与林胜利系房屋买卖合同关系。具体如下:（1）2020年9月10日,魏万**与李梅英《离婚协议书》中约定:“因男方私自卖房......”;（2）2020年9月10日,魏万**与李梅英《离婚协议补充协议》中约定:“女方不接受男方卖房后......”；（3）林亚提交的录音证据中,证实在2020年9月22日，林亚与魏万**电话录音中多次提到买房子而不是借款。从而证明魏万**与林胜利签订买卖合同时的真实意思表示即为房屋买卖而不是借款担保。5、李梅英提交的魏万**与李梅英签订的《离婚协议补充协议》，林胜利对其落款时间不认可。在林亚提交的录音证据中可以明显看出在2020年9月22日，魏万**陈述:“我这离婚协议书不受法律保护是吗？要房我给她房,要钱我给她钱,我不给她钱,她再诉我。”,可以证实魏万**与李梅英之间在9月22日时并不存在《离婚协议补充协议》。依据《离婚协议》的约定,双方已将诉争房屋分割完毕,李梅英不再享有对房屋的任何权利。若李梅英在明知房屋已由他人购买后,又与魏万**恶意串通签订《补充协议》及其他不法途径要回房屋,林胜利有理由怀疑,李梅英与魏万**合谋诈骗林胜利购房款,应承担相应刑事责任。6、一审法院认定购房款160万元明显低于市场价值系认定错误,一审法院以李梅英提供的链家地产房源信息标价来认定市场交易价格系认定错误,且林胜利在一审中亦有证人证言:“按照市场价,当时这套房子应该值180-190万元”可以证明双方约定的房屋价款并不明显低于市场价值。7、一审法院认定买卖双方之间不存在房屋买卖合同关系系认定错误。一审判决认定:“双方的真实意思显然不是以160万元的价格终局性地转移房屋所有权,而是以涉案房屋作为魏万**融资的担保,以回购的形式偿还融资,溢价款实际是魏万**适用林亚资金的利息”属一审法院的猜测,双方并未就回购签订任何协议,亦不存在借款合同及意思表示,一审法院依据魏万**毫无证据支持的自述而认定魏万**主张的全部事实系认定事实错误。8、一审法院判定林胜利不享有诉争房屋所有权,亦对购房款不享有返还权,是对林胜利自身权利的亵渎。二、一审法院适用法律不当：1、本案中,林胜利为合同一方主体,一审法院适用《合同法》第四百零二条认定林胜利无缔结合同的意思表示,林胜利受林亚委托,从而合同直接约束林亚与林胜利属适用法律错误。2、本案中,魏万**未提交证据原件证实其主张,应适用《民事诉讼法》第70条第一款的规定:“书证应当提交原件。”,且应适用《民事诉讼法司法解释》第90条:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”一审法院仅适用《民事诉讼法司法解释》第108条第一款规定并不适当。3、本案中,一审法院并未认定林胜利或者林亚具有将房屋回购或借款的意思表示,而以《民法典》第146条认定双方为通谋虚假行为缺乏事实依据。李梅英答辩称，不同意林胜利的上诉请求，请求法院驳回上诉，维持原判。魏万**未答辩。林亚述称，同意林胜利的上诉请求。李梅英向一审法院起诉请求：1.依法确认魏万**，林胜利签订的关于坐落于天津市河北区房屋的房屋买卖协议无效，不发生房屋所有权变动转移的效力；2.诉讼费由林胜利、魏万**承担。一审法院认定事实：李梅英与魏万**原系夫妻关系，涉案房屋坐落于天津市河北区，系李梅英与魏万**婚姻关系存续期间于2010年1月30日以魏万**名义购买的商品房。2014年2月19日，李梅英与魏万**在民政局协议离婚，离婚协议书约定“坐落河北区胜景花园13-3-201的房屋及河北区格调艺术花园1-1-402的房屋（均为私产）离婚后均归女方所有，男方自行解决住房”。但之后二人未办理涉案房屋产权登记变更手续，房屋仍登记于魏万**名下。2016年11月1日，二人在民政局办理复婚登记。魏万**于2019年7月16日与案外人赵云朋到房管部门以涉案房屋为抵押物办理了抵押手续，抵押人为魏万**，抵押权人为赵云朋，被担保债权数额为96万元，债务履行期限自2019年7月15日至2020年1月15日。李梅英曾于2019年9月5日向一审法院提起诉讼，要求确认涉案房屋归李梅英个人所有，一审法院于2019年11月19日作出（2019）津0105民初6794号民事判决，以涉案房屋仍登记于魏万**名下，仅凭离婚协议书无法发生物权变动效力为由，驳回了李梅英的诉讼请求。2020年7月7日，魏万**与林胜利签订房屋买卖合同，约定魏万**以160万元的价格将涉案房屋卖给林胜利，林胜利之子林亚于当日向魏万**支付110万元房款。2020年7月9日，魏万**与林胜利在房管部门签订《天津市存量房买卖协议》，约定魏万**以80万元将涉案房屋卖给林胜利，当日，林亚又向魏万**支付50万元房款。魏万**表示在与林胜利签订2020年7月7日的合同之前，曾与林亚就诉争房签订过买卖合同，因林亚名下房屋超标，无法过户，所以过在林胜利名下。林亚在代林胜利来本院领取起诉状副本时，曾向本院表示一开始买卖合同写的是林亚的名字，因林亚名下还有其他三套房子，天津市限购，其没有购买权，没有办法才写的其父亲林胜利的名字。林胜利的证人刘某在出庭作证时亦表示“过户时有个小插曲，林亚名下有房限购，过不了，转天双方又来了，过在林亚父亲名下了。”魏万**表示其在与林胜利签订2020年7月7日的合同时，曾向林亚出示过伪造的户口簿，该户口簿显示魏万**婚姻状况为离婚，并称已告知林亚户口簿为伪造。林亚则称魏万**只是出示了显示其离婚的户口簿，但未告知户口簿为伪造。2020年7月20日，魏万**与林亚在本市滨海新区“易居房友”天津市四季地产经纪有限公司门店内见面。魏万**称当日二人在该店内签订了魏万**买回涉案房屋的《房屋买卖居间合同》。魏万**向法庭提交了该合同的照片，照片显示的合同内容为，林胜利以1826000元的价格将涉案房屋卖给魏万**，付款时间为2020年10月13日之前。魏万**称该合同系林亚以林胜利名义与魏万**签订，签约地点“易居房友”门店也是林亚找的，后在2020年10月4日，林亚到廊坊找到魏万**又以林胜利的名义与魏万**签订一份买卖合同，将2020年7月20日《房屋买卖居间合同》原件换走了。林胜利、林亚对魏万**所称2020年7月20日《房屋买卖居间合同》的真实性不予认可，林亚称当日与魏万**在“易居房友”门店见面是商谈魏万**将屋内物品拉走，未签订回购合同。本院曾于2020年10月12日到“易居房友”天津市四季地产经纪有限公司实地调查，该公司工作人员称认识林亚，林亚曾在近期来店里借房间和别人谈事，该公司没有介入。经向该公司出示魏万**提交的合同照片，该公司工作人员表示该合同是该公司曾经使用过的老式合同，有时存在向同行出借空白合同的情况，但对这份合同没有印象。2020年9月10日，李梅英与魏万**到河北区民政局办理协议离婚，《离婚协议书》第五项“其他事项”约定“因男方私自卖房，协商后，同意补偿300万元给女方，于2020年12月30日前付清。”当日，李梅英又与魏万**签订《离婚协议书补充协议》，其中约定“第五款其他事项原内容全部撤销，女方不接受男方卖房后给女方的房屋补偿款300万元，自2020年9月10日生效，从此男方与女方和儿子无任何关系和往来，男方生老病死与女方和儿子无关”。2020年10月4日，林亚以林胜利的名义与魏万**签订《房屋买卖合同》一份，约定林胜利以183万元的价格将诉争房屋卖给魏万**。另，李梅英主张涉案房原系其与魏万**之子的婚房，因其子离婚，搬至李梅英处居住，涉案房屋闲置，但屋内仍有生活家居物品。现林亚已将房屋换锁并实际控制，李梅英于2020年9月发现房屋被换锁，被物业公司告知房屋已被出售。一审法院认为，本案争议焦点是：1.李梅英与魏万**、林胜利之间的房屋买卖合同有无利害关系，是否为适格诉讼主体；2.魏万**、林胜利之间的买卖合同是否具备法定的无效情形。对此，评判如下：一、关于李梅英诉讼主体资格问题。涉案房屋系李梅英与魏万**婚姻关系存续期间购买，原应属夫妻共同财产。根据李梅英与魏万**2014年2月19日离婚协议，涉案房屋归李梅英所有，虽因离婚后未办理房屋转移登记而未发生物权变动的效力，但李梅英就涉案房屋享有共有物权以及要求魏万**协助过户的权利。二人复婚后，李梅英权利不受影响。虽然在2020年9月10日李梅英与魏万**再次离婚的离婚协议中约定“因男方私自卖房，协商后，同意补偿300万元给女方，于2020年12月30日前付清”，但该约定并未实际兑现，且二人当日稍晚又签订《离婚协议书补充协议》，约定“第五款其他事项原内容全部撤销，女方不接受男方卖房后给女方的房屋补偿款300万元”。可见，李梅英与魏万**关于涉案房屋的权利义务关系又恢复到2014年第一次离婚时约定的状态，即约定涉案房屋归李梅英所有，李梅英就涉案房屋享有要求魏万**过户的权利。魏万**未经李梅英同意与林胜利签订房屋买卖合同，已然侵害了李梅英权利，涉案房屋买卖合同的效力评价与李梅英存在利害关系，李梅英主体适格。二、关于涉案房屋买卖合同效力问题。1.该合同的实际主体是魏万**和林亚。虽然合同上记载买方为林胜利，但林胜利本人并无缔结合同的真实意思。林胜利本人经本院传唤，不到庭接受询问。根据魏万**当庭陈述、林亚领取诉状时的陈述、林胜利证人刘某当庭所做的证言，可以证实整个合同的磋商、签订、履行以及发生争议后的交涉过程林胜利一方的意思表示均由林亚主导完成，合同约定的160万元也是由林亚实际支付，只是因为林亚名下房屋超标，才将房屋过户到林胜利名下，故可以认定林胜利是受林亚委托以自己名义代签合同并代持房屋。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”故涉案合同的双方当事人应为魏万**和林亚。2.林亚与魏万**的真实意思是让与担保而非房屋买卖。涉案房屋建筑面积90.47平方米，房龄10年左右，市场价值明显超过160万元。按照李梅英提供的链家地产房源信息，该小区与涉案房屋面积、楼层、朝向完全相同的房屋，标价254万元（李梅英称该房源信息为林亚所挂，但林亚不予认可）。虽然林亚对魏万**所称2020年7月20日的回购合同不予认可，但林亚对2020年7月20日与魏万**在滨海新区“易居房友”门店见面原因（魏万**将屋内物品拉走）的解释不符合常理，二人并未就魏万**拉走物品签订书面协议，单纯拉走物品去房屋现场交接即可，无需到滨海新区房屋中介商谈。相反魏万**提交了当日所签房屋回购合同的照片，合同文本与“易居房友”公司的合同样式吻合，且双方见面地点“易居房友”门店系林亚提出，从生活经验分析，魏万**伪造该合同的可能性极低。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”尽管魏万**仅提交了合同照片未能提交合同原件，但综合全案证据，魏万**主张其与林亚曾在2020年7月20日签订回购合同的事实，具有高度可能性，因此对该事实予以认定。所谓让与担保，是指债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权。但在让与担保中，如果约定债务人到期未清偿债务，财产归债权人所有的，该部分约定无效。根据本案认定事实，魏万**与林亚以明显低于市场报价的价格（160万元）签订房屋买卖合同，又在过户后约定三个月后溢价22.6万元（182.6万元）回购，双方的真实意思显然不是以160万元的价格终局性地转移房屋所有权，而是以涉案房屋作为魏万**融资的担保，以回购的形式偿还融资，溢价款实际是魏万**使用林亚资金的利息，符合让与担保的特征。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”涉案合同虽然表面上是房屋买卖合同，但买卖并非双方真实意思表示，该合同实际是以虚假的买卖意思表示隐藏的让与担保行为，魏万**和林亚成立让与担保关系。作为虚伪表示的买卖合同无效，不发生房屋所有权转移的效力，作为隐藏行为的让与担保应根据让与担保的规则评价其效力。3.魏万**对涉案房屋构成无权处分，但林亚在让与担保关系中构成善意取得，对涉案房屋享有优先受偿权。如前述，李梅英就涉案房屋享有共有权以及要求魏万**协助过户的权利，魏万**未经李梅英同意，以涉案房屋为林亚设定让与担保，构成无权处分。因魏万**和林亚关于房屋买卖的意思表示为虚伪表示，买卖的意思表示无效，所以不存在林亚是否能善意取得房屋所有权的问题（合同约定的价格160万元远低于市场价格，也不可能符合善意取得房屋所有权的条件）。所需要评价的是林亚在让与担保关系中是否构成善意取得。涉案合同签订时，房屋登记于魏万**名下，魏万**又向林亚出示了其婚姻状况为离婚的户口簿，林亚有理由相信魏万**对涉案房屋有处分权，林亚在让与担保关系中属于善意，可在法律保护的债权范围内（160万元及其利息）参照担保物权的规定对涉案房屋折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿。魏万**称曾告知林亚户口簿为伪造，但林亚不予认可，魏万**亦不能举证证明，故对魏万**该主张不予采信。综上，涉案房屋买卖合同是以虚假意思表示（买卖的意思表示）实施的法律行为，买卖合同本身无效，不发生所有权转移的效力，但隐藏的让与担保关系有效，林亚享有让与担保关系中的权利，可在法律保护的债权范围内（160万元及其利息）参照担保物权的规定对涉案房屋折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：“被告魏万**与被告林胜利签订的关于坐落于天津市河北区房屋的房屋买卖合同无效，不发生房屋所有权转移的效力。案件受理费80元，财产保全费30元，由被告魏万**负担。”二审中，李梅英、魏万**、林胜利均未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，争议焦点为涉案房屋买卖合同的效力问题。魏万**与林胜利先签订了房屋买卖合同，约定以160万元的价格将涉案房屋卖给林胜利，后又签订了房屋买卖合同，约定林胜利以加价后的价格将诉争房屋卖给魏万**，与购房人通常所主张违约赔偿损失的常理不符。从上述合同的签订履行情况来看，合同缔约双方的真实意思表示并非以让渡房屋所有权为目的，而是以取得房屋所有权担保债务的履行，最终债务人回购房屋，虽然先后签订的是两个买卖合同，但从两个合同的连续性看本案更符合让与担保的法律特征。一审法院从整个合同的磋商、签订、履行以及发生争议后的交涉过程林胜利一方的意思表示均由林亚主导完成，认定林胜利是受林亚委托以自己名义代签合同并代持房屋，亦符合案件事实。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”，涉案合同以虚假的买卖意思表示，隐藏的是通谋的让与担保行为，作为虚伪表示的买卖合同无效。故李梅英的确认房屋买卖协议无效的诉请，有事实和法律依据，一审予以支持，并无不当，本院予以维持。同时，隐藏的让与担保本身，并不存在无效情形，应认定为有效，案涉房屋虽然登记在林胜利名下，但其享有的并非房屋所有权，而是担保物权，其可参照担保物权的规定对涉案房屋折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款享有优先受偿。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人林胜利负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  兰 岚审判员  吴晓勇二〇二一年八月十日书记员  单 珊