江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0311民初6510号原告：天成润华集团有限公司，住所地徐州市云龙区彭城路2-09（1-209）古玩城2层。法定代表人：孙**铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：贾晴，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：周军胜，国浩律师（南京）事务所律师。被告：李玉成，1956年9月18日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：宋清民，1946年2月23日生，汉族，住徐州市泉山区。原告天成润华集团有限公司（以下简称天成公司）与被告李玉成商品房销售合同纠纷一案本院于2020年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天成润华集团有限公司委托诉讼代理人贾晴、被告李玉成及委托诉讼代理人宋清民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天成公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法变更原被告签订合同的房屋单价为7300元/m²，并判令被告补交房价款411629元。2、保全费、诉讼费由被告承担。庭审中，原告请求判令撤销原、被告之间的《商品房买卖合同》，其余诉讼请求不变。事实和理由：2007年4月6日，原告与李玉成签订《认购单》一份，双方约定：被告认购原告开发建设的文华园x号楼-x-xxx室，暂定套内面积72.7m²，总价款307564元。协议签订后，被告支付307564元认购金。2012年9月18日，涉案房屋调至2-x#楼x单元xxx室，建筑面积122.8m²，单价为3858.86元/m²，总价款为473868元。2005年11月，原告开发项目文华园已具备正常开工条件，由于原告合法开发的房屋周边村民强行阻挠施工，导致原告无法进行施工，泉山区政府、市政府多年、多次协调未果。直到2017年4月，政府才解决周边村民上上访、阻工事宜，工程得以顺利施工，此时，建筑、建安成本已涨至2800元/m²。2017年11月22日，原告在徐州市物价局就涉案楼栋商品房销售价格进行备案，均价为7300元。2019年9月5日，因原告开发的文华园项目在泉山区人民政府泰山街道办事处监管下，网签合同的加密狗由其掌握，其以维护社会稳定为由要求原告与被告签订网备合同。无奈，原告依据原认购价与被告签订了《商品房买卖合同(预售)》，房号为2#-x幢x单元xxx室，合同单价为3858.86元/m²，房屋面积为119.62m²。原告认为：案涉房屋经主管部门结合市场行情，考虑各项成本后，对原告的销售价格进行备案，并确定销售均价为7300元，现以3858.86元/m²与被告签订商品房买卖合同，低于备案价47.14%，且单价差达3441.14元/m，明显显失公平，也违反了商品房相关销售政策规定及相关税法的规定，故依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十条、第一百五十一条之规定，诉至法院请求支持原告的诉讼请求。被告李玉成辩称，1、原告将文华园久拖不建归赖于周边村民阻挠施工，与事实不符，文华园久拖不建是因为天成公司资金链断裂，无钱盖房所致。2、原告认为与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是在泉山区人民政府泰山街道办事处胁迫下签订的，无任何事实依据。事实是泰山街道办事处根据天成公司提供的材料，向所有购房户收取尾款，并配合天成公司进行房屋买卖合同的网签。泰山街道办事处成立监管小组，建立监管账户，只负责资金监管，保障专款专用。3、原告以市场行情为由企图变更房屋合同单价无法律依据，与事实不符。2012年9月18日，原告与被告签订《文华园调房补充协议》约定按照调房准则规定，新调整的房屋状况为文华园2-2#楼x单元xxx室建筑面积为122.8m²。新调整的房屋建筑面积的单价为3858.86元/m²，总款为473868元。2017年11年22日天成公司为销售剩余79套房源，在市物价局实行备案，与本案业主认购房屋无任何关联。2020年6月16日，天成公司向业主发出上房《通知》，此时天成公司并未提出抬高房价追加房款。因此，原告不具备《中华人民共和国合同法》第54条变更合同的法律要件，原告没有任何事实根据能够证明被告“以欺诈、胁迫的手段或趁人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下订立合同”。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告天成公司原名称为徐州市天成房地产开发有限公司，于2010年7月22日更名。2007年7月2日，原告与李玉成签订《认购单》一份，双方约定：被告认购原告开发建设的文华园7号楼4-101室，暂定面积72.2m²，总价款307564元,认购金307564元。认购方缴纳认购金后，签订《商品房买卖合同》前，本公司有义务为认购方保留所认购房屋。如因工程规划及设计需要对该房屋图纸进行变更，待变更图纸出图后，出售方将提前十五天通知认购方，认购方可选择调房或退房，退房的认购金无息退回。如出售方通知(以报纸、电话或挂号信方式)认购方签署《商品房买卖合同》之日7日内认购方未能向出售方缴清首期款和签署《商品房买卖合同》，即视为认购方违约及放弃本认购书中规定的所有权益。出售方有权将该房屋另行出售，无需通知认购方，认购方应承担违约责任，违约金为认购价金的20%。出售方可以直接从认购金中扣划，余款无息退回。李玉成、天成公司在该认购书上签字确认。认购单签订后，李玉成向天成公司缴纳了认购金。2006年8月22日，在对文华园项目征收过程中，徐州市泉山区人民政府向徐州市人民政府报送了一份《关于实施泰山村拆迁安置项目的请示》的文件，文号为徐泉政请（2006）39号，其中有“随着文华园小区新楼房的建设加快，矛盾更加尖锐，100多户村民联名要求就近拆迁重建安置，自2004年下半年以来，多次到市、区上访，并围堵工地，致使该小区三栋楼及博物馆拆迁安置房无法实施”的内容。2008年10月30日，因文华园项目未完成全部的征收拆迁工作，无法按期开工，徐州市天成房地产开发有限公司就上房问题向文华园认购方发出了一份《关于文华园有关问题的处理意见》，内容为：“1、原认购书中明确约定上房时间的，按约定时间每逾期1日按累计已付款的0.015%进行补偿，并可签承诺书；2、未在认购书中约定上房日期的，可承诺上房日期为09年12月31日，若届时仍未能上房，则每逾期1日按累计已付款的0.015%补偿，并签订承诺书；3、对06年4月份之前购房的，无论原认购书是否约定上房时间，均重新承诺上房日期为08年12月31日，若届时仍未能上房，则每逾期1日按累计已付款的0.015%补偿，并签订承诺书。”该意见发出后，有部分业主签订了承诺书。后因原告天成公司未能按照其承诺的日期建成并交付房屋，为了解决购房户信访问题，2017年徐州市泉山区人民政府在泰山街道办事处设立了文华园1-2#号楼、2-2#号楼资金监管账户，被告向该监管账户交纳了剩余房款。2017年11月22日，文华园2-2#号楼在徐州市物价局备案的销售价格为7300元/m²，2018年1月16日，原告天成公司取得了该栋楼的商品房预售许可证。2018年8月28日，文华园1-2#号楼在徐州市物价局备案的销售价格为6950元/m²，2018年9月25日，原告天成公司取得了该栋楼的商品房预售许可证。2019年8月14日，泰山街道办事处发出了一份《敬告》，内容为：“广大看房户：文华园一期1-2#、2-2#楼，系天成公司开发的商品房。该商品房于10多年前规划，由于历史遗留问题，这两栋楼始终未能建设。直到2017年，为解决两栋楼购房户信访问题，由泉山区人民政府垫资建设，并在泉山区资金监管账户。为防止剩余房源销售资金流失，经市政府批准，已将1-2#、2-2#楼所有房源网备到泰山街道办事处名下。如购买1-2#和2-2#楼剩余房源，请购房者到天成公司商定认购事宜，约定好价格，然后，凭天成公司出具的房屋认购合同，到泰山街道办事处登记，并将约定的购房款交至文华园一期1-2#和2-2#楼资金监管账户，由泰山街道办事处和天成公司共同办理网签网备事宜。”2019年9月4日，天成公司（出卖人）与李玉成（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定买受人购买出卖人开发的文华园2-2幢x单元xxx室房屋，面积为119.62㎡单价为每平方米3858.86元，总价款4461597元，出卖人在2019年10月31日前向买受人交付该商品房。另查，2020年8月13日，泉山区人民政府泰山街道办事处出具《证明》一份，内容为：根据徐州市、区人民政府要求，为了保障文华园小区1#-2、2#-2号楼顺利建设，解决100余户购房业主十余年要求上房信访问题，落实2018年4月、2017年6月中央联席办、国务院督查组分别实地督查督办要求。市区两级人民政府安排我街道对上述两栋楼实施资金监管，并与天成润华集团签订了文华园在建商品楼资金监管协议。按照协议约定在泰山街道办事处设立文华园在建商品楼资金监管账户。在我街道先期垫资启动两栋商品楼的同时，依据天成润华集团提供的购房户信息及购房款缴纳的数额，要求业主将购房尾款交付泰山办事处资金监管账户，实行专款专用，用于商品楼建设。在商品房预售许可证取得后，开发商天成公司根据公司与业主签订的认购单及业主交的收据款，计算出应交泰山办事处的尾款，办事处是根据天成公司提供每户业主的单据，收取尾款并配合天成公司做好网签合同备案工作。天成公司依据公司与业主认购协议办理网签合同。在此期间，网签的单价及购房总款均由天成公司自主决定，不存在泰山街道办事处对天成公司实施价格干预的行为。再查明，2019年11月11日，天成润华集团有限公司将牛增华诉至本院，请求本院将双方商品房买卖合同的单价变更为11500元并判令牛增华补交房款。该案事实与本案基本一致。本院审理该案后作出（2019）苏0311民初6820号民事判决：驳回天成润华集团有限公司的诉讼请求。天成润华集团有限公司不服提起上诉，江苏省徐州市中级人民法院审理后作出（2020）苏03民终1588号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，原、被告签订的《认购单》、《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律法规强制性的规定，是合法有效的，双方均应按照合同约定全面履行。原告主张按照《中华人民共和国民法总则》第一百五十条、第一百五十一条的规定，请求撤销双方签订的商品房买卖合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，理由如下：首先，合同是否构成显失公平，是以“订立合同时”为判断时点，而不能以后来发生的事实来认定是否显失公平。原、被告自签订《认购单》之日起即建立了商品房预售合同关系，此后双方签订的《商品房买卖合同》应视为对商品房买卖合同具体事项的补充约定。因此，原、被告订立房屋买卖合同是否显失公平应当以《认购单》签订的日期为判断时点。原告作为房地产开发企业，对房屋的销售单价制定并不缺乏认知和判断，原告与被告签订商品房买卖合同，系按照当时的市场价格确定的房屋单价，并未超过预约合同确定的合理预期，其获得的利益属于法律规定的合理范围。且原告签订合同时并未处于危困或弱势状态，显然更不存在被告利用对方弱势、危困状态下获取不正当利益的故意，从而导致双方的权利义务明显失衡的事实。因此，本案不存在显失公平的情形；其次，原告主张合同履行中，有周围村民阻扰施工无法按期交房，以及建筑成本增加等情况，致使合同房屋单价与房屋实际备案价格差距甚大，如继续按合同约定价格履行将违反公平原则。本院认为，周围村民阻扰施工导致无法按期交房，该事由系原告与周围村民的纠纷，并非对抗被告的合理事由，原告仍应当承担合同责任。根据本院已审理涉及文华园业主关于逾期交房违约责任纠纷系列案件中查明和认定的事实，原告逾期交房的行为系其逾期履行合同义务所致，并不存在免责事由，其应自行承担后果；且双方签订商品房买卖合同是在2019年，而原告所称村民阻挠施工早于该时点，原告仍然同意按以前约定的房屋单价销售商品房，说明该事由不影响原告确定房价，故原告的主张不能成立，本院不予支持。最后，原告主张涉案《商品房买卖合同》系在徐州市泉山区人民政府泰山街道办事处干预，在违背真实意思表示情况下签订的。根据徐州市泉山区人民政府泰山街道办事处出具的《证明》以及原告向看房户发出的《敬告》，原告没有证据证实存在一方或第三方以胁迫手段，导致签订合同时的意思表示不真实，故本院对原告诉请主张不予支持。本案双方民事法律行为发生在民法典实施之前，根据法律规定应当适用当时的法律司法解释的规定。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十条、第一百五十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告天成润华集团有限公司的诉讼请求。案件受理费7474元，由原告天成润华集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  汤文平人民陪审员  祖桂杰人民陪审员  许庆顺二〇二一年八月二十三日书 记 员  蓝 珊