安徽省寿县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0422民初3271号原告:李健,男,汉族,1990年8月24日出生,住安徽省金寨县。原告:王勉,女,汉族,1989年2月9日出生,住安徽省濉溪县。委托诉讼代理人：俞宏洋，上海欧瑞腾（合肥）律师事务所律师。被告:安徽保来地产开发有限公司,统一社会信用代码913404220723947231,住所地寿县新桥国际产业园培训中心一楼。法定代表人:裴世聪,该公司董事长。委托诉讼代理人：吴墨可，安徽大湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈典升，安徽大湖律师事务所律师。第三人:中国农业银行股份有限公司寿县支行,统一社会信用代码91341521153061488H,住所地安徽省淮南市寿县寿春镇棋盘街1号。法定代表人:于姝斌,该行负责人。委托诉讼代理人：盛辉，该支行法务。原告李健、王勉诉被告安徽保来地产开发有限公司（以下至判决主文前简称保来地产公司）、第三人中国农业银行股份有限公司寿县支行（以下至判决主文前简称农行寿县支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月18日立案后，依法适用简易程序于2021年7月12日公开开庭进行审理。原告李健、王勉的委托诉讼代理人俞宏洋，被告保来地产公司的委托诉讼代理人沈典升，第三人农行寿县支行的委托诉讼代理人盛辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李健、王勉向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》(合同备案编号:201708170016);2、被告立即返还原告交纳的购房款159949元及截至到2021年6月20日所偿还的银行贷款128928.61元,合计288877.61元(自2021年6月20日之后原告偿还的银行贷款也应退给原告)（当庭变更）;3、判令被告给付原告已付购房款利息暂计23147.46元(以159949元为基数,自2017年8月17日起计算至起诉之日2021年5月20日,按1年期lpr利率3.85%计算),并判令被告支付原告违约金159789.8元(总房款的20%计算),合计182937.26元;4、原告与第三人解除《借款合同》,原告不再偿还之后的借款,并由被告将剩余贷款返还给第三人;5、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由:2017年8月17日,原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同备案编号:201708170016）,合同约定原告购买被告开发的位于寿县房屋,该房屋合同约定的建筑面积127.21平方米,其中,套内面积为104.32平方米,房屋总价款为798949元。原告采取按揭方式付款,交纳了首付款159949元,剩余639000元以银行贷款方式付款。原告于2017年8月15日与第三人签订《借款合同》,借款金额为639000元,还款日为每月20号。原告自2018年11月起向第三人偿还贷款,每月还款金额约为3975.70元,截至2021年6月20日,共计还款128928.61元。合同约定,2019年7月31日前交付房屋,但被告至今仍未交付,依据《商品房买卖合同》第十二条第二款规定:逾期超过60日,买受人有权解除合同,出卖人应退还已付房款并承担违约责任。本案中,被告现已延期交付房屋超过60日,原告依据合同约定要求解除房屋买卖合同,并于2021年3月29日向被告发出书面的退房申请,但被告至今不予回复。原告认为被告逾期交房的行为已构成严重违约,原告解除合同符合相应的法律规定,因购房合同是借款合同的主合同,购房合同解除后已无履行借款合同的必要,为此也依法解除与第三人签订的借款合同。为维护原告合法权益,特提起诉讼,望判如诉请。被告保来地产公司当庭辩称，第一，本案合同的履行期在疫情发生期间，工程建设遭受不可抗力导致延期交付，且被告现实的房屋已进入尾声，很快即可交付房屋，合同没有达到不能实现合同目的的标准；第二，原告合同解除权消灭，不能实行解除合同，依法应当继续履行商品房买卖合同，原告于2017.8.17与被告签订商品房买卖合同，合同第十一条约定，房屋交付时间为2019.7.31，且逾期交房超过60日，原告以书面方式向被告提出解除合同的时间为2021.3.29。依据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释第十五条，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。依据该规定，至2020.7.31止原告的解除权消灭，原告向被告解除合同的时间是2021.3.29，原告合同解除权已经超过法定除斥时间，应当继续履行合同；第三，原告主张的违约金计算方式过高，依据合同约定，被告支付违约金的数额应当以房款的0.03%，而不是按照一年期的LPR计算；第四，商品房买卖合同是双方真实意思表示，合同成立后对双方均有拘束力，解除合同不利于市场经济的发展，也有违于诚信原则，综上被告认为应当继续履行合同。第三人农行寿县支行当庭述称，没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月17日，李健、王勉与保来地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同主要内容为：李健、王勉购买保来地产公司开发的位于寿县，该房屋预测建筑面积为127.21平方米，单价为6280.55元／平方米，总价款为798949元，付款方式为商业贷款。商品房交付条件为该商品房验收合格。保来地产公司应当在2019年7月31日前向买受人交付该商品房。逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理（不作累加）：1、逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同时，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照在银行同期贷款基准利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金。合同签订后,原告于2017年8月17日向被告支付首期房价款159949元，2018年8月15日,第三人农行寿县支行为贷款人、李健为借款人、保来地产公司为保证人三方签订《个人购房担保借款合同》,约定原告向第三人借款639000元用于购置涉案住房,借款期限为25年,贷款利率以中国人民银行公布的同期同档贷款利率为基准利率上浮15%后确定,等额本息还款，还款周期为一个月。原告自愿以案涉房产作抵押,被告自愿提供阶段性连带责任保证。合同签订后，第三人依约向原告发放了贷款639000元用于购买案涉房屋。因保来地产公司未能按约交房,原告于2021年3月29日通过邮政快递向被告发出解除《商品房买卖合同》的通知（退房申请）,2021年3月30日邮件妥投签收,被告对解除通知无回应。双方就逾期办理退房和解除合同问题发生争议,原告遂向本院提起诉讼。以上事实,有当事人身份证复印件、被告及第三人工商登记信息、《商品房买卖合同（预售）》、付款凭证及收据、《个人购房担保借款合同》、还款流水、退房申请复印件及邮政签收底单、当事人陈述等证据予以佐证。结合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：案涉商品房买卖合同应否解除？本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十五条第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定,经当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方没有催告的,解除权应当在解除权一年内行使,逾期不行使的,解除权消灭”,原告与保来地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律及行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按合同约定履行各自义务。双方合同约定，出卖人应当在2019年7月31日前向买受人交付该商品房，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。双方约定了解除权的形成时间，该约定是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。保来地产公司一直未能交付涉案房屋，故按照双方约定，2019年10月1日开始计算解除权除斥期间。双方未约定解除权行使期限，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，李健、王勉于2021年6月18日提起本案诉讼要求解除合同，已超过除斥期间，解除权已经消灭。根据合同法定解除规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。故原告以逾期交房为由，主张解除涉案的商品房买卖合同及个人购房借款合同不能成立，不予支持。至于逾期交房问题，原告可另案向保来地产公司主张违约责任。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十五条第二款，最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之定,判决如下:驳回原告李健、王勉的诉讼请求。案件受理费8318（原告已预交），减半收取4519，由原告李健、王勉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员  吴欣二〇二一年八月二十五日书记员  陶红附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。