江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0303民初251号原告：刘明，女，1985年8月9日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：李超，广东国安律师事务所律师。被告：李洪芝，女，1979年10月5日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：阙大锋，江苏彭城律师事务所律师。第三人：徐州市捌捌不动产经纪有限公司，住所地徐州市民富大道东方美地小区三期沿街商铺1-108。法定代表人：卢伟光，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏加高，江苏它石律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴雪，江苏它石律师事务所律师。原告刘明与被告李洪芝、第三人徐州市捌捌不动产经纪有限公司（以下简称捌捌不动产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘明的委托诉讼代理人李超，被告李洪芝的委托诉讼代理人阙大峰到庭参加诉讼。第三人捌捌不动产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘明向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金20万元；2、判令被告赔偿原告侵害期间的损失，自2020年12月11日至侵害停止，每月暂按2500元计算，计算至2021年3月10日，总计7500元；3、判令被告给付原告律师费18000元；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：2020年7月25日，原告就出卖位于徐州市云龙区的自有房屋，通过第三人居间，与被告签订《徐州市存量房买卖协议》一份，协议中第五条明确约定了房屋的总价及被告购房款以部分现金、部分贷款的方式支付，第七条约定了原告交房日期为2021年3月10日前，协议亦对双方违约责任的承担等做了详细约定。协议签订后，因被告需以贷款方式支付部分购房款，为配合被告办理贷款，2020年8月10日在产权交易中心，原告又与被告签订《存量房买卖合同》。在双方办理完过户手续后，被告不顾两份协议中关于2021年3月10日前交房的约定，强硬要求居住在房内的原告母亲搬离房屋，并对正居住在房屋内的原告母亲不分白天黑夜进行无休止的骚扰、威胁、恐吓，并将房屋强行断水断电，给原告母亲的生活和心理带来了极大的恐惧感，原告母亲因害怕多次寻求警察的帮助，后原告母亲因不堪被告施予的威胁和压力，在受到被告连续性威胁后于2020年11月25日一早突然去世。在去世前一刻，原告母亲发送给中介和亲朋好友的大量微信内容全是在倾诉被告对其带来的困扰。在原告母亲去世后，被告继续骚扰原告，并于2020年12月11日将房屋强行更换门锁，以至于原告无法进入。被告的行径已严重违反了约定、侵害了原告的合法权益。被告不仅严重违反了双方签订协议中关于交房期限的约定，而且严重侵害了原告的居住权，影响了原告的正常生活，直接导致原告母亲去世的严重后果。为此，原告现诉至法院，请贵院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告李洪芝辩称：一、原告的第二项诉讼请求是侵权纠纷，而本案的案由是房屋买卖合同纠纷，二者不应混同，该诉讼请求应依法予以驳回。二、原告的第一项、第三项诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。具体理由为，原、被告及第三人签订的《徐州市存量房买卖协议》约定交付商品房的期限是2021年3月10日前，按照该条的理解应当是原告最迟不得晚于该日期交付房屋。被告要求原告在2021年3月10日前交付房产的原因有以下几点：1、原告在签订合同后、房屋交付前未尽到管理、维护义务。2020年11月24日，被告经小区物业人员告知，A9-2-702室内的暖气片水管爆裂，造成大面积透水，且已渗透到涉案房屋。双方签订的买卖协议中约定交付的房屋包含装修，后经检测，屋内天花板确实因此次漏水出现透水痕迹，涉案房屋中的固定装修部分已遭受损失。并且原告在房屋可能遭受损失的情况下，没有基于诚实信用原则及时作出止损行为。在此情形下，被告处于维护个人正当利益的初衷，要求查验房屋设施并无不当，不构成违约。2、原告造成房屋潜在价值贬损，并对涉案房屋进行蓄意破坏。原告在出售涉案房产后，原告患有心脏病的母亲独居在该房屋，后于2020年11月27日去世。2020年12月11日，在与原告多次沟通未果后，被告通过报警再换锁的方式进入该房屋。室内已没有近期居住过的痕迹，原告的个人物品已经搬走。天花板存在大量透水痕迹，次卧的整体家具被破坏，厨房和洗脸池的下水道也被堵塞。由此得出，原告已经不打算继续居住此房屋，且对房屋进行破坏，违约的应当是原告。在买卖协议中，双方约定原告须于2021年3月10日之前交房，是由于原告称其母亲没有住所，所以需要借住一段时间。在原告母亲去世后，约定迟延交房的事由已经消灭。原告已经将房屋腾空，却没有通知被告查收房屋，原告腾房可以视作是交房的意思表示，因此，被告并不存在过错。被告购买房屋是用于儿子的婚房，原告母亲在此去世，造成房屋贬值，房屋租、卖两难，无人问津，直接导致被告长期以来处于焦虑失眠状态，造成很大的精神压力。出卖人隐瞒事实，未向购买人披露案外人在该房产内死亡信息的行为用认定为违反诚实信用原则。被告购买房屋为儿子准备婚房的合同目的无法实现，被告要求解除合同，返还购房款，并赔偿损失。本院经审理查明事实如下：2020年7月25日，原、被告在徐州市捌捌不动产经纪有限公司的居间下，签订《徐州市存量房买卖协议》，约定出卖方（甲方）为原告，买受方（乙方）为被告，甲方向乙方出售本市云龙区香溪左岸小区A9-2-602室房屋，建筑面积91.31平方米，房屋成交价165万元。房价款中包括房屋内的以下设施：固定装修、家电送：空调挂机1个、柜机1个、电视柜1个、茶几1个、洗衣机1个、鞋柜。乙方采取贷款方式支付房款，甲、乙双方于2020年8月31日前备案，乙方支付首付47万元至资金监管账户，于2020年10月31日前，办理完相关银行贷款批准手续。甲、乙双方特定交房日期为2021年3月10日前，甲方向乙方交房。合同违约责任部分约定，若甲方不能按合同规定期限交付房产或乙方不能按合同规定期限支付房款，每逾期一日则由违约方按日向守约方支付定金款的千分之五作为滞纳金，逾期15日则视同违约，合同终止。违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿守约方违约金20万元，另外赔偿守约方的直接和间接损失，违约金方还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费及其他相关费用。双方还约定了其他内容。之后，双方在产权部分签订《存量房买卖合同》，约定的房屋交付日期也为2021年3月10日前。上述合同签订后，被告支付了购房款，双方办理了房屋产权过户手续。2020年11月，被告要求居住在涉案房屋内的原告母亲搬出，腾空房屋，其在当月21日与徐州市天力物业管理有限公司联系要求将涉案房屋的水电停掉。23日，被告向原告发送短信，要求原告于11月27日前搬离房屋，否则停水停电换锁。2020年12月11日，被告报警后带人将涉案房屋的门锁打开入住。原告得知后亦报警。原告母亲于2020年11月26日在涉案房屋内去世。死亡医学证明（推断）书中未载明死亡原因。原告提供的其与母亲的聊天记录中，其母在11月22日、23日与原告沟通被告要求其搬离、断水断电的情况，表示十分气愤。25日（星期三）凌晨3:53，原告母亲微信语音留言，称:“已经将那个女人加黑名单啦，不要理她了……我都气的也这几天，这几天确实气我，得慢慢的调理心情”。原告委托广东安国律师事务所代为进行本案诉讼，支付律师代理费18000元。另查明，2020年下半年徐州市主城区房屋租赁指导价格，涉案房屋所在的区域，住宅用房指导价为19.65元/建筑平方米·月租金。本院认为，原、被告签订的《徐州市存量房买卖协议》及《存量房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，真实有效。合同签订后，被告支付了购房款，双方办理了产权变更登记手续。关于被告在2020年12月11日强行进入涉案房屋是否构成违约，双方约定的房屋交付日期为2021年3月10日前，即在此日期之前原告有权对涉案房屋占有使用。被告在约定的履行期限届满前，未经原告同意进入房屋居住，构成违约，应当支付违约金。双方约定的违约金过高，根据法律规定，综合考虑被告的违约情形及原告的损失情况，本院酌定违约金数额为20000元。对于被告违约给原告造成的损失，参照2020年下半年徐州市主城区房屋租赁指导价格，本院支持5382元。原告主张的律师费18000元，双方合同约定，一方违约应承担守约方为实现债权发生的费用，本院对原告该诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告李洪芝于本判决生效之日起七日内，支付原告刘明违约金20000元、损失5382元、律师费18000元。二、驳回原告刘明其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4608元，由原告刘明负担2000元，被告李洪芝负担2608元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  董 莉人民陪审员  林长华人民陪审员  刘 敏二〇二一年八月十九日书 记 员  迟崇禹