湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0304民初2688号原告：何彦武，男，1981年12月25日出生，汉族，湘潭市人。原告：郭杏，女，1987年1月9日出生，汉族，湘潭市人，系原告何彦武之妻。委托诉讼代理人：何彦武，男，1981年12月25日出生，汉族，湘潭市人，系郭杏丈夫。被告：湖南三鑫车业有限公司，住所地：湘潭市岳塘区河东大道168号。法定代表人：谭凤强，总经理。委托诉讼代理人：谭智慧，女，1983年12月10日出生，汉族，湖南省株洲市人，系湖南三鑫车业有限公司员工。原告何彦武、郭杏与被告湖南三鑫车业有限公司（以下简称三鑫车业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年7月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何彦武同时作为原告郭杏的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告三鑫车业公司的委托诉讼代理人谭智慧亦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。何彦武、郭杏向本院提出诉讼请求：1、判令三鑫车业公司继续履行合同约定的交房义务；2、判令三鑫车业公司因逾期交房而向何彦武、郭杏支付合同约定的总房款万分之一每日的违约金共计33629.97元（计算至2020年10月14日）；3、判令本案诉讼费由三鑫车业公司承担。事实与理由：何彦武、郭杏于2018年4月9日与三鑫车业公司签订合同，购买三鑫车业公司所开发的位于*********，购房金额为717057元，何彦武、郭杏已经按照合同约定履行了付款义务。按照合同约定，三鑫车业公司应于2019年6月30日前将符合合同约定的商品房交付何彦武、郭杏使用；同时合同约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。截至起诉之日，三鑫车业公司仍不能提供政府认可的房屋竣工验收合格备案表，仍达不到交房验收资质，且湘潭市住建委多次明确告知业主此楼盘没达到交房验收合格的条件，不要收房。何彦武、郭杏及很多业主多次向三鑫车业公司讨要交房时间均未果，三鑫车业公司迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显。何彦武、郭杏为维护其合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。三鑫车业公司辩称：1、三鑫车业公司与何彦武、郭杏签订商品房买卖合同约定于2019年6月30日前将竣工验收合格的房屋交付给何彦武、郭杏，三鑫车业公司已严格按合同履行。2019年6月30日前，三鑫车业公司已经完成楼盘的消防验收、规划验收、五方责任主体验收，证明该房屋已竣工验收合格。2019年6月30日前，三鑫车业公司通知何彦武、郭杏进行收房，何彦武、郭杏以房屋未取得竣工验收备案证为由，拒绝收房，直至2021年6月才收房，由此引起的延期收房责任应由何彦武、郭杏承担；2、三鑫车业公司未取得竣工验收备案证是政府不作为导致，于三鑫车业公司而言属于不可抗力，且三鑫车业公司已于2020年9月14日取得竣工备案证；3、本案竣工验收合格证未及时取得，除因政府不作为的原因外，还因新冠疫情原因导致延期，所以应当依法扣减违约金的计算。何彦武、郭杏及三鑫车业公司围绕诉讼请求及答辩主张依法提交了证据。本院认为，何彦武、郭杏提交的结婚证、湘潭市建设工程质量安全监督站信访事项处理意见书、贷款发放通知单、借款凭证、个人购房担保借款合同、商品房买卖合同，客观、真实，三鑫车业公司对该组证据均无异议，本院对该组证据予以认定并佐证在卷；三鑫车业公司提交的岳塘区建设领域历史遗留问题和矛盾纠纷问题专项工作领导小组《关于湖南三鑫国际汽车文化广场火炬学府项目纳入遗留问题进行处置的请示》、工程竣工验收备案表，何彦武、郭杏对其真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以认定，但该组证据不能证明涉案房屋未能竣工验收系相关政府部门不作为所致，故本院对该组证据的证明目的不予认可。根据以上认定的证据及双方当事人在法庭上的陈述，本院确认以下案件事实：2018年4月9日，何彦武、郭杏与三鑫车业公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：何彦武、郭杏购买三鑫车业公司开发的位于******，建筑面积为*****平方米，每平方米5450元，购房款总额为717057元；何彦武、郭杏于2018年4月10日之前将首付款180057元存入指定监管账户，余款537000元于2018年5月10日前办理银行按揭，将按揭款存入指定监管账户；三鑫车业公司应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付何彦武、郭杏使用，如三鑫车业公司逾期交房超过90日，何彦武、郭杏有权解除合同，何彦武、郭杏要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，三鑫车业公司按日向何彦武、郭杏支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，何彦武、郭杏按照合同约定履行了交付房款的义务。之后，三鑫车业公司就涉案工程项目办理了竣工预验收、消防验收、规划验收等。因土地使用权性质需由原商业性质调整为商住性质，三鑫车业公司需补缴相应土地调整的土地价款，但三鑫车业公司一直未予补缴，土地性质无法进行变更，三鑫车业公司无法取得《建设工程验收备案表》等商品住宅交付使用批准文件，因此，三鑫车业公司通知何彦武、郭杏于2019年6月30日收房后，何彦武、郭杏以房屋未达到交付条件为由拒绝收房,但何彦武、郭杏仍主张继续履行合同。直至2020年9月14日，三鑫车业公司才取得工程竣工验收备案表，房屋才符合交付条件。2021年6月，何彦武、郭杏在得知三鑫车业公司取得竣工验收合格证后，办理了相关收房手续。因何彦武、郭杏与三鑫车业公司就逾期交房违约金计算问题多次协商未果，何彦武、郭杏遂诉至法院，提出诉称之请求。本院认为，何彦武、郭杏与三鑫车业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方具有约束力，双方应按约定履行各自义务。何彦武、郭杏已依约向三鑫车业公司支付了全部购房款，根据《商品房买卖合同》的约定，三鑫车业公司应当在2019年6月30日前，将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付何彦武、郭杏使用。三鑫车业公司辩称合同约定的交房日期前，房屋已符合交房条件，系何彦武、郭杏拒绝收房，损失应由何彦武、郭杏自己承担，但三鑫车业公司向何彦武、郭杏交付房屋的条件应当是房屋取得竣工验收备案表，而三鑫车业公司直至2020年9月14日才取得该房屋竣工验收备案表，故对三鑫车业公司上述辩解意见，本院不予采信，涉案房屋直至2020年9月14日才达到交付条件。三鑫车业公司还辩称竣工验收备案滞后是政府的行政不作为导致，属于不可抗力，本院认为，所谓不可抗力是指不能预见、不能避免以及不能克服的客观情况。本案中，三鑫车业公司作为房地产开发企业，在工程施工前及施工过程中，应当考虑到工程竣工验收所需要具备的条件，完善相关手续，因三鑫车业公司的原因，开工建设后未能及时办理变更土地使用权性质的相关手续，致使项目不能完成竣工验收，不属于不可抗力，故对三鑫车业公司上述辩解意见，本院亦不予采信；三鑫车业公司未能按约履行交房义务，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》的约定，逾期超过90日，何彦武、郭杏要求继续履行合同的，合同继续履行，本案中，何彦武、郭杏已于2021年6月完成了相关收房手续，故何彦武、郭杏主张判令三鑫车业公司继续履行合同约定的交房义务的诉请，已无裁判处理的实际需要，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》的约定，三鑫车业公司逾期交房超过90日，何彦武、郭杏要求继续履行合同，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，三鑫车业公司按日向何彦武、郭杏支付已交付房款万分之一的违约金。因三鑫车业公司已于2020年9月14日获得了工程竣工验收备案证，此时房屋已符合《商品房买卖合同》约定的交房条件。故，三鑫车业公司应向何彦武、郭杏按已交付房款万分之一每日的标准支付延期交房违约金，该违约金计算期限为自逾期交房之次日（即2019年7月1日）起至2020年9月14日止，共计441天；对于何彦武、郭杏超出上述计算期限的违约金部分，本院不予支持。同时，因新冠疫情对三鑫车业公司正常进行工程施工、办理项目验收的相关手续造成了一定影响，而疫情属于不可抗力，由于疫情影响而导致工程延期施工及迟延办理项目验收手续的责任由三鑫车业公司承担，明显有失公平，故根据公平原则，本院酌情确定核减3个月的违约金；综上，三鑫车业公司应支付何彦武、郭杏截至2020年9月14日的逾期交房违约金共计25168.7元[717057元×0.0001×（441天-90天）]；故，关于何彦武、郭杏的诉讼请求，本院予以部分支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第六条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《建设工程质量管理条例》第十六条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南三鑫车业有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告何彦武、郭杏逾期交房违约金25168.7元；二、驳回原告何彦武、郭杏的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费640元，减半收取计320元，由被告湖南三鑫车业有限公司负担220元，原告何彦武、郭杏100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  李湘蓉二〇二一年八月二十四日书记员  夏 璇