广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终2476号上诉人（原审被告）：清远联投置业有限公司，住所地：广东省清远市清城区龙塘镇广清大道759号米娅新城阿尔勒中心十幢1-2号商业号二层自编201室。法定代表人：范小冲，该公司董事长。上诉人（原审被告）：联泰（清远）房地产有限公司，住所地：广东省清远市清城区龙塘镇广清大道米娅新城阿尔勒中心十幢1-2号商业号二层自编206室。法定代表人：范小冲，该公司董事长。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：潘海银，清远联投置业有限公司员工。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：傅志坚，广东大观律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州农村商业银行股份有限公司清远分行，住所地：广东省清远市清城区小市凤翔大道5号东方巴黎一号楼商铺（1-3楼部分）。负责人：黄文洲，该分行行长。委托诉讼代理人：江智腾，该分行员工。委托诉讼代理人：邓润海，该分行员工。原审被告：杨乐，女，1988年1月3日出生，汉族，住山西省阳泉市郊区。上诉人清远联投置业有限公司（以下简称联投公司）、联泰（清远）房地产有限公司（以下简称联泰公司）因与被上诉人广州农村商业银行股份有限公司清远分行（以下简称广州农商行清远分行）及原审被告杨乐金融借款合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初8129号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人联投公司、联泰公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第三项，判决驳回被上诉人对上诉人提出的诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。主要事实和理由：（一）案涉房屋已实际办理抵押预告登记及房屋首次登记，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞有关担保制度的解释》第五十二条第一款：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”的规定，被上诉人主张对案涉房屋享有优先受偿权，依法应予支持。（二）根据上诉人与被上诉人签订的《楼宇按揭合作协议》第6.2条的约定，上诉人仅对杨乐的债务承担阶段性连带保证，现被上诉人依法已取得主张案涉房屋优先受偿的权利，被上诉人在诉讼中亦实际提出对案涉房屋享有优先受偿的诉请，因此，上诉人对杨乐的阶段性连带保证责任免除条件已成就，无需对杨乐的债务承担连带保证责任。被上诉人广州农商行清远分行答辩称：不同意上诉人的诉讼请求，根据被上诉人与上诉人签订的按揭合作协议，上诉人应当承担连带清偿责任。原审被告杨乐经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，亦没有提交书面的答辩意见。广州农商行清远分行向一审法院起诉请求：1、判令提前解除广州农商行清远分行与杨乐签订的《楼宇按揭合同》（编号5807004201600142）；2、判令杨乐立即偿还拖欠的贷款本金201785.04元，欠息11270.06元（暂计至2020年3月13日），合计213055.10元，以后逾期利息、复息按合同约定利率上浮50%计算至贷款本息清偿完毕之日止；3、判令广州农商行清远分行对杨乐所有的位于广东省清远市清城区的变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权；4、判令联投公司、联泰公司对杨乐的债务承担连带保证责任；5、判令联投公司、联泰公司、杨乐承担全部诉讼等实现债权的费用。诉讼过程中，广州农商行清远分行变更第2项诉请为：判令杨乐立即偿还拖欠的贷款本金201785.04元，欠息18475.38元（暂计至2020年10月16日），以后逾期利息、复息按合同约定利率上浮50%计算至贷款本息清偿完毕之日止。一审法院认定事实：联投公司、联泰公司抗辩主张杨乐逾期还款是因为疫情导致，且杨乐逾期还款行为尚未导致广州农商行清远分行合同目的不能实现。广州农商行清远分行则陈述杨乐从2019年4月开始即没有还款，至法庭辩论终结时（2020年10月16日）已连续逾期6期。对于该争议事实，广州农商行清远分行提供了杨乐的还款记录表，可以证明杨乐从2019年4月后未再还款，已连续逾期多期。其逾期行为并非发生在新冠肺炎疫情期间，其逾期行为与新冠肺炎疫情并无关联。因此，对于联投公司、联泰公司抗辩主张的事实一审法院不予确认。一审法院认为：广州农商行清远分行与联投公司、联泰公司所签订的《楼宇按揭合作协议》、《补充协议》以及广州农商行清远分行与杨乐于2016年8月2日所签订的《楼宇按揭合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面严格履行各自义务。广州农商行清远分行已按照约定向杨乐发放借款，杨乐也应该每月按期足额还本付息，但杨乐自2019年4月起即未再偿还借款。杨乐的行为已构成违约，合同约定的合同解除及广州农商行清远分行提前收回借款的条件已成就，广州农商行清远分行有权依照约定请求解除与杨乐所签订的《楼宇按揭合同》并要求杨乐立即偿还全部借款本金201785.04元及欠息（计至2020年10月16日的利息为18475.38元，此后的利息、逾期利息、复息按照合同约定计付）。广州农商行清远分行提出的第1、2项诉讼请求，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。对于第3项诉讼请求，虽然杨乐就该借款以其所购房屋向广州农商行清远分行提供了抵押担保并办理了抵押权的预告登记，但是抵押权预告登记并非现实的抵押权。因此，广州农商行清远分行主张其对仅办理了抵押权预告登记的抵押房屋享有优先受偿权，依据不足，一审法院不予支持。对于广州农商行清远分行提出的第4项诉讼请求，联投公司、联泰公司在《楼宇按揭合作协议》中同意为杨乐在该《楼宇按揭合同》项下借款债务承担连带保证。由于三方对于物的担保以及人的担保谁先谁后的问题并没有作出明确约定，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”的规定，在房屋抵押权尚未设立，广州农商行清远分行的债权不能依靠该抵押担保实现的情况下，广州农商行清远分行可以请求联投公司、联泰公司对杨乐的前述借款债务承担连带保证责任。据此，一审法院于2020年12月15日作出如下判决：（一）解除广州农村商业银行股份有限公司清远分行与杨乐于2016年8月2日所签订的《楼宇按揭合同》；（二）杨乐于判决生效之日起10日内向广州农村商业银行股份有限公司清远分行偿还借款本金201785.04元及欠息（截至2020年10月16日的欠息为18475.38元，此后的利息、逾期利息、复息按照合同约定计付）；（三）清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司对判决第二项应由杨乐负担的债务承担连带清偿责任；（四）驳回广州农村商业银行股份有限公司清远分行的其他诉讼请求。案件受理费2248元，由杨乐、清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司负担。二审中，上诉人向本院提交了不动产登记证明[粤（2017）清远市不动产证明第0037650号]以及清远市房屋所有权首次登记告知书[粤（2018）不动产登清字第0122号]的证据，拟证明案涉房屋已办理了抵押权预告登记且已经办理房屋所有权首次登记。被上诉人质证称，案涉房屋并未办理抵押权登记及不动产权证，根据上诉人与被上诉人签订的楼宇按揭合作协议的约定，上诉人应承担担保责任。本院经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，联投公司、联泰公司与广州农商行清远分行签订的《楼宇按揭合作协议》第6条约定，联投公司、联泰公司同意为杨乐偿还广州农商行清远分行购房贷款承担无条件、不可撤销的连带保证责任，且不再逐笔办理保证担保手续。联投公司、联泰公司对每笔借款的保证期间为自广州农商行清远分行向每个购房人发放的贷款到期日（包括分期到期日及广州农商行清远分行宣布贷款提前到期日）起两年，但在联投公司、联泰公司为该购房人办妥房屋所有权证及广州农商行清远分行作为抵押权人的他项权证之日起，联投公司、联泰公司就该购房人对广州农商行清远分行负有的保证义务即解除。另外，双方签订的《补充协议》约定，《楼宇按揭合作协议》第6条联投公司、联泰公司之保证责任6.2对于该项目的商业用房按揭贷款，若联投公司、联泰公司在贷款发放之日起五年内（含五年）为该购房人办妥房屋所有权证及广州农商行清远分行作为抵押权人的他项权证，则联投公司、联泰公司就该购房人对广州农商行清远分行负有的保证义务为该笔贷款发放之日起五年，若联投公司、联泰公司在贷款发放之日起五年内未能为该购房人办妥房屋所有权证及广州农商行清远分行作为抵押权人的他项权证，则联投公司、联泰公司的保证责任仍适用《楼宇按揭合作协议》第6条联投公司、联泰公司之保证责任6.2。本院认为，本案是金融借款合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案主要围绕上诉人联投公司、联泰公司上诉请求的范围进行审理。综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：上诉人是否应当对案涉债务承担连带清偿责任。经审查，案涉《楼宇按揭合作协议》、《补充协议》是上诉人与被上诉人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案现有证据不能证实上诉人已在案涉贷款发放之日起五年内为杨乐办妥房屋所有权证及房屋的他项权证，故上诉人的保证责任应按照《楼宇按揭合作协议》第6条予以确定。根据《楼宇按揭合作协议》第6条的约定，上诉人为杨乐的案涉购房贷款承担无条件、不可撤销的连带保证责任，每笔贷款的保证期间为贷款到期日起两年，同时明确上诉人保证责任免除的条件是上诉人为杨乐办妥房屋所有权证及房屋的他项权证，现上诉人并无提供证据证实案涉房屋已办妥房屋所有权证及房屋他项权证，且《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定的是预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿应否支持的问题，但即使被上诉人对案涉房屋享有优先受偿权，双方在合同中约定的保证责任免除条件亦未成就，上诉人主张免除保证责任的理据不足。一审判决上诉人对案涉债务承担连带清偿责任并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人联投公司、联泰公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4604元，由上诉人清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄春明审 判 员 王 凯审 判 员 林士嵛二〇二一年八月十九日法官助理 刘艳兰书 记 员 李慧玲