吉林省长春市朝阳区人民法院民事判决书（2021）吉0104民初5636号原告：吉林市国贸物业服务有限公司长春分公司，住所地：吉林省长春市朝阳区。        负责人：王志富，经理。        委托诉讼代理人：李艳昭，该公司职员。        被告：刘洋，男，1986年7月29日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。        原告吉林市国贸物业服务有限公司长春分公司（以下称国贸物业长春分公司）与被告刘洋物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进了审理。原告国贸物业长春分公司的负责人王志富及其委托诉讼代理人李艳昭，被告刘洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        原告国贸物业长春分公司向本院提出诉讼请求：一、要求被告支付物业管理服务费3，891.00元及滞纳金（截止2020年7月31日止）；二、二次供水费31.00元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2012年9月12日与原告签订了《亿隆·富贵名苑小区前期物业服务合同》，但被告从2017年1月1日起无故拖延缴纳物业管理服务费。原告与被告在《亿隆·富贵名苑小区前期物业服务合同》中约定：物业管理服务费标准为按建筑面积每月1.20元／平方米。被告从2017年1月1日至2020年7月31日共拖欠物业管理费3，891.00元，经原告多次催要，被告拒不交纳，特提起诉讼。        被告刘洋辩称，1．原告不具有签订物业服务合同的主体资格。2012年被告与原告签订《亿隆·富贵名苑小区前期物业服务合同》时，对该公司既无法人资格又无物业资质证书并不知情，签订合同属于欺骗行为，原告不具有签订物业服务合同的主体资格。不符合《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国公司登记管理条例》第四十五条，《物业管理条例》第三十二条，《长春市物业管理条例》第四条规定。长春市住房保障和房屋管理局于2019年4月4日以长房信字［2019］12号《关于刘宝琦信访事项的处理意见书》书面予以答复，处理意见：经调查，原告不具有法人资格，物业资质证书只向其母公司审批发放，分公司无权申请物业资质证书。2．原告赔偿请求于法无据。根据《物业管理条例》第三十二条规定，从事物业管理的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，并且第三十三条规定，从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得执业资格证书。原告既不具有独立法人资格，又未取得物业资质证书，是通过欺骗业主的方式签订的合同，本身不合法，其后的“服务”更不具有合法性。长春市发展和改革委员会长春市房地产管理和住房保障局2008年12月15日长发改经营联［2008］170号《关于进一步明确我市物业服务收费管理有关问题的通知》：17、根据长府办发《关于加强经营性收费许可证管理的通知》（长府办发［2005］40号）精神，各物业服务企业在收费前，须按规定时限，持《住宅小区物业服务费收费标准审批（备案）表》或价格主管部门核定收费标准文件，办理物业服务《经营性收费许可证》，实行亮证收费。否则业主或物业使用人有权拒付物业服务费。原告没有《经营性收费许可证》故原告的诉讼请求没有法律及事实依据。3．原告对被告所在小区弃管，至今没有与小区业主委员会签订《物业服务合同》。原告于2016年10月28日向长春市朝阳区住房和城乡建设局递交《朝阳区物业管理小区退管填报表》，申请退管亿隆富贵名苑小区。2016年11月1日，原告向小区业主发出《关于亿隆富贵名苑小区物业退管的通知》，明确声明退管亿隆富贵名苑小区的物业服务工作。自此，吉林亿隆地产置业有限责任公司与吉林市国贸物业服务有限公司长春分公司签订的《前期物业服务合同》解除，原告无权继续提供服务。但2016年12月6日，原告又发出《关于继续物业服务的工作联系函》，单方声明自2016年12月7日正式恢复亿隆小区的物业服务。根据《物业管理条例》第三十四条的规定，《前期物业合同》解除后，只有与业主委员会签订《物业服务合同》的物业公司才是为亿隆小区合法提供物业服务的物业公司，原告并未与亿隆小区的业主委员会签订《物业服务合同》，因此被告拒绝缴纳弃管之后的物业服务管理费。4．原告违法系行政机关确认的事实。住户代表刘宝琦对吉林亿隆房地产置业有限责任公司未通过合法招投标的方式选聘不具有资质的前期物业服务企业即原告的错误做法，通过正常的信访渠道向行政管理部门进行了反映。2019年11月1日长春市住房保障和房屋管理局以长房信字［2019］67号《关于刘宝琦信访事项的处理意见书》书面予以答复：1．经调查，吉林亿隆房地产置业有限责任公司开发的亿隆·富贵名苑小区在申领商品房预售许可证时，没有向我局报送前期物业服务合同。2．经调查，吉林亿隆房地产置业有限责任公司开发的亿隆·富贵名苑小区没有进行前期物业服务招投标选聘前期物业服务企业。5．原告在故意浪费国家诉讼资源。2020年11月11日，原告已经起诉被告物业服务合同纠纷一案，案号为（2020）吉0104民初7142号，该案原告已经申请撤诉，为何又提起诉讼？这是故意浪费国家诉讼资源。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。        本院经审理认定事实如下：被告刘洋为亿隆·富贵名苑小区2栋3单元1809室的业主，该房屋建筑面积为75.39平方米。2012年9月12日，原告国贸物业长春分公司（甲方）与被告刘洋（乙方）签订《亿隆·富贵名苑小区前期物业服务合同》，合同约定：业主每季缴纳物业费，标准为1.20元／平方米／月；物业服务费用于住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐、地下部分、走廊、电梯、商场等公共设施和公共场所（地）的管理、维修、养护及服务人员的工资、福利待遇等；业主应于每《合同》年度最后一个月续签下一年度《合同》，如双方没有签订下一年《合同》，本《合同》自动延续，直到前期物业服务终止时止。业主应于每个合同年度第一个月十五日前缴纳各项费用等内容。被告刘洋于签订《亿隆·富贵名苑小区前期物业服务合同》当日交纳了一年期物业费1，088.21元，并办理了案涉房屋的入住手续。从2017年1月至2020年7月31日，被告刘洋一直未缴纳案涉房屋物业费。2019年9月30日至2020年5月31日用水45吨，但未缴纳二次供水费用。该小区成立业主委员会后至再次换届，均未与原告国贸物业长春分公司签订物业服务合同。        另查明，吉林市国贸物业服务有限公司成立于2004年，2010年9月经长春市住房保障和房地产管理局批准在长春市进行物业服务管理。亿隆·富贵名苑小区实际由原告国贸物业长春分公司提供物业服务。2011年11月，原告国贸物业长春分公司取得了收费许可证，收费标准为1.20元／平方米／月，审验合格至2012年11月。该收费许可证到期后，原告国贸物业长春分公司未再取得新的收费许可。2014年12月17日，国家发改委放开了非保障性住房的物业服务收费。2015年1月9日，国家发改委及财政部颁布发改价格［2015］36号文件，取消收费许可证及年审制度。自2015年1月1日起，在全国统一停止收费许可证年度审验工作，有条件的地方同步停止或取消本地区收费许可证核发工作。自2016年1月1日起，在全国统一取消收费许可证制度。        又查明，2016年11月1日，原告国贸物业长春分公司向案涉小区业主发布退管通知，后又向小区业主委员会发函，决定从2016年12月7日恢复对案涉小区物业管理工作，并从2017年上半年开始实施0.85元／平方米／月的物业收费标准。2020年7月31日，原告国贸物业长春分公司退出该小区物业管理。        上述事实，有《亿隆˙富贵名苑小区前期物业服务合同》、收费票据、二次供水表数明细表、营业执照及资质证明、当事人的陈述、庭审笔录等证据，已经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。        本院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主或业主委员会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议，业主接受了物业公司提供的服务，应及时交纳物业服务费用，以确保物业服务工作的有效运行。依法成立的合同，受法律保护。原告国贸物业公司与刘洋签订的《亿隆·富贵名苑小区前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方当事人均应按合同的约定履行相应的权利义务。原告国贸物业长春分公司已经依照相关规定提供了物业服务，被告刘洋应当按照合同支付物业管理费用，合同中明确约定了物业费的交纳时间和收取标准，并约定如双方没有续签下一年度合同，合同自动延续，直到前期物业服务终止时止。本案原告国贸物业长春分公司虽于2016年11月在小区张贴通知宣布退管，但小区业委会并未明确表示同意解除，被告刘洋也未要求解除其与原告签订的前期物业服务合同，且原告又继续为案涉小区提供了物业服务，案涉小区大部分业主仍在交纳物业费，应视为双方仍在继续履行前期物业服务合同。被告刘洋应需缴纳2017年1月1日至2020年7月31日期间的物业费。结合原告已经实际提供物业服务情况及该小区实际收缴物业费标准，被告刘洋应当缴纳物业费为2，755.50元（0.85元／平方米／每月×75.39平方米×43个月）。关于二次供水费用，因案涉小区的二次供水设施一直由原告国贸物业长春分公司提供，依据长春市发展和改革委员会长发改价格（2004）599号《关于长春市二次供水运行收费标准问题的通知》，标准为每产生一吨水0.7元的二次供水费，故2019年9月30日至2020年5月31日共产生二次供水费31.50元（0.70元／吨×45吨），原告国贸物业长春分公司主张31.00元，不超过实际金额，该项诉请予以支持。关于原告国贸物业长春分公司主张物业费滞纳金的诉讼请求，由于双方之间争议较大，被告刘洋并非无故拒缴物业费，该项诉请本院不予支持。        关于被告刘洋提出的原告国贸物业长春分公司不具有物业服务资质，不具有法人资格，且无《经营性收费许可证》，不是本案适格诉讼主体的抗辩主张。原告国贸物业长春分公司是依法登记设立并取得营业执照的法人的分支机构，具备民事诉讼法规定的诉讼主体资格，分公司是公司法人依法设立的分支机构，在登记核准的经营范围内其行为属于公司本身的行为，产生的权利、义务亦由公司承担，故非法律另有规定或者当事人另有约定外，其行为视为本身行为。具体到本案，原告国贸物业长春分公司提供的物业服务行为即代表吉林市国贸物业服务有限公司提供，其收取物业费、提起物业合同纠纷诉讼亦为吉林市国贸物业服务有限公司本身行为。关于收费许可一节，属于行政管理范畴，且国家发改委及财政部已联合发文，取消收费许可证及年审制度。本案系民事合同纠纷，原告国贸物业长春分公司向被告刘洋主张物业费系基于双方签订的《亿隆·富贵名苑小区前期物业服务合同》，原告国贸物业长春分公司已经提供了物业服务，被告刘洋应当按照合同约定交纳物业费，被告刘洋的该抗辩理由，本院不予支持。        关于被告提出住房保障和房屋管理部门对物业公司及建设单位的行政管理问题，本案系民事合同纠纷，国贸物业长春分公司向被告主张物业费是基于合同约定，被告该抗辩主张不属于人民法院民事案件审理范畴，本院不予审理，对被告的此项主张，本院不予支持。        综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于〈审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：        一、被告刘洋于本判决生效后立即向原告吉林市国贸物业服务有限公司长春分公司支付2017年1月1日至2020年7月31日期间的物业费2，755.50元及2019年9月30日至2020年5月31日二次供水费31.00元，合计2，786.50元；        二、驳回原告吉林市国贸物业服务有限公司长春分公司的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费50.00元，由被告刘洋负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。        审判员    赵晶华二〇二一年八月十二日书记员    张哲