河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0311民初4818号原告：河南钰达物业管理有限公司，住所地：洛阳市洛龙区古城路376号河洛文化村综合楼。法定代表人：岳真珍，该公司经理。委托诉讼代理人：郭闪闪，河南中冶律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：李世琦，河南中冶律师事务所实习律师，一般代理。被告：苗少敏，男，汉族，1966年1月16日生，住河南省洛宁县。原告河南钰达物业管理有限公司（以下简称“钰达物业公司”）诉被告苗少敏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告钰达物业公司的委托诉讼代理人郭闪闪，被告苗少敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钰达物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付拖欠的物业费4536元（从2017年7月1日计算至2020年10月31日）；2、请求被告向原告支付违约金，以4536元为基数，按每日3‰，从2020年11月1日计算至实际清偿之日止，暂计算至2021年4月16日为2258.9元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年3月26日原被告双方签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告所在的河洛文化村小区提供物业管理服务，被告按约定缴纳物业费等费用。物业服务费用的收取标准为2013年7月之前为每月每平方1.2元，2013年8月1日到2014年6月30日调整为每月每平方1.08元，2014年7月1日至2020年10月31日期间调整为每月每平方0.94元。被告未按时缴纳物业费用等，截至2020年10月31日拖欠物业费，总计为4536元。根据《前期物业管理服务协议》第十一条“四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金”，被告拖欠物业费为4536元，从2020年11月1日起计算至实际清偿之日止，暂计算至2021年4月16日违约金为2258.9元。由于被告拒不支付物业费用，特诉至贵院，请求法院依法判决，以维护原告的合法权益。被告苗少敏辩称，1、请求法院依法驳回原告诉讼请求。2、本人对小额诉讼有异议，申请普通诉讼，给我上诉的权利，第一、2010年河洛文化村小区交房时不具备交付房屋和入住条件，更不具备提供物业服务的收费合法条件。经查：2010年7月28日物业公司与河洛文化置业有限公司签订《前期物业服务合同》，期限五年，到2015年7月27日止。合同期满后，在未依法与业主协商物业收费标椎的情况下，物业公司自定物业收费标椎，擅自延续了后五年前期物业服务合同，到2020年7月27日后期的五年物业服务合同也期满。2020年8月业主委员会成立，未与物业公司续签物业合同，但物业公司拒绝撤出、移交物业资料。原告违规经营，且提供的物业服务质价不符，曾多次被责令整改、下调物业费。（1）因“质价不符”，2011年6月23日洛龙区物业管理工作领导小组对物业公司下达（2011)23号整改通知：不具备交房条件，停止办理入住手续，退还已收取的物业费。我是2011年3月26日入住的，2013年3月27日物业公司取得（物业）38号收费许可证和三级物业资质证书，但是并没有按照三级资质进行收费而是擅自抬高收费标准按照1.2元的标准收取，多收部分应退还。2011年8月3日针对业主的投诉，洛阳市房管局对物业公司下达处理意见：内容同上。2013年7月30日洛龙区物业管理工作领导小组再次对物业公司下达（2013)13号整改通知：主要是物业服务质价不符，收回1.2元物业收费标准，下调为1.08元。因物业公司拒不整改，2013年8月2日洛龙区物业管理工作领导小组第三次对物业公司下达（2013)5号处罚文件：限期整改，逾期上报洛阳市物业办注销企业资质，收回1.08元的收费许可证。1.08元的期限仅仅只有3天，多收部分应退还。2014年3月17日洛龙区物业管理工作领导小组下达（2014)01号整改通知：存在私搭乱建，侵占公共部位。2014年6月10日洛龙区物业管理工作领导小组第四次下达（2014)1号将物业公司降为临时资质。2014年6月18日洛龙区物价管理办批复，因“质价不符”（2014)012号核定物业收费下降为0.94元。因物业公司仍不整改，2014年7月18日洛龙区物业管理工作领导小组下达（2014)5号文件，将物业公司降为临时资质。2014年9月25日，洛阳市房管局洛房政（2014)88号：物业公司降为临时资质，收回原资质证书。这部分费用应退还。2014年9月之后，物业公司强行按0.94元收取物业费。小区内脏、乱、差，物业环境堪比农村还差。（2)收费没有与业主协商、拒不执行国家政策：根据国家发改委发改价格（2014)2755号文件，决定于2015年1月1日起取消政府指导价，由物业公司与业主协商物业服务费价格，原告却不执行，以其私自定价收费，违反国家政策。钰达物业钻政府部门之间沟通不畅的空子，以私自定的0.94元／月·平米物业费标准获得洛龙区物价办（洛龙价收费[2014]12号）批准，有效期为2015年6月30日，原告自2015年7月1日至今，也没有与业主商定一个标准，其仍按0.94元／月·平米收取物业费是违规的！业委会成立后多次给其发文，要求重新协商收费标准及整改方案，但钰达物业仍置之不理。在2020年11月收到的催缴费通知单上钰达物业擅自捏造欠费金额属于欺诈行为。（3)拒不执行政府的处罚决定：洛阳市房管局于2011年8月3日对钰达物业下达指示后，原告拒不执行，洛龙区物业办为此专门召集钰达物业公司经理岳真珍和五位业主代表进行调解，形成《调解纪要》双方签字，区、市法院都对此有裁定，原告至今拒不执行退费义务。第二、根据《中华人民共和国民法典》第九百四十三条之规定“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告”。原告在《前期物业服务协议》第一条也明确表明其会公布物业费用收支账目，然而从始至终原告没有履行过这项义务。第三、2012年，原告承诺给小区每家每户安装非可视对讲系统，为此每户收取了300元。但八年以来，这个门禁系统从未启用，也从不退费。第四、小区供暖多年不达标，原告要负主要责任。原告没有履行双方签订的《前期物业服务协议》第二条第二款有关维护管理供热线路的规定，造成小区内线路设备老化、锈迹斑斑，从而导致小区冬季供暖多年不热。2019年洛龙区政府会议备忘中说明本小区物业公司存在供热中调节阀门、克扣流量，这是供暖不热的一个原因；2020年11月换新物业后，新物业公司对小区积病大排查，发现供热线路年久失修、管道堵塞，这是另一原因，而原告钰达物业从未解决，反而采取蒙混态度，能拖一年是一年。由于小区供暖不利，我冬天不得不一边交着暖气费一边开制热空调，而这其中的损失完全是由于原告克扣流量、怠于维修供热线路造成。除此之外，2018年有停暖时段，根据规定这是要退还相应供暖费，而原告拒不退还，并且拿交纳物业费相要挟，《前期物业服务协议》第六条明确指明代收代缴热费不属于物业服务费用，其拒不退还停暖费既不合理也不合法。第五、原告没有履行双方签订的《前期物业服务协议》第三条第五、第六、第七款之规定，造成文化村的绿化区域退绿还土、环境卫生脏、车辆乱停乱放、小区秩序差；安全隐患众多，外人均可随意出入小区，多家地库车上物品和家庭被盗、监控设备未运行，停在停车场内车辆内的物品被盗。为了霸占小区攫取暴利，甚至雇佣社会不明身份人员到小区威胁业主，物业公司霸占公共部位收取广告费、擅自抬高水电费、截留巨额取暖费、擅自占用公共场地收取高价停车费、出租公共位置收取纯净水机器租赁费、收取进小区收废品人员费用等等。第六、十年来，这个物业公司对小区的电梯、水暖管道、绿化、消防设施，监控设备未尽到维护责任，新物业公司入住后，对移交的部分设备无法正常使用，只得重新维修或更换，给小区带来很大经济损失，对此前物业公司应承担赔偿责任，原告独断专行十年来，广大业主确实早已不满，多年来一直致力于成立业主委员会，从而可以解聘原告、维护自己合法权益。但原告多年来不断阻挠业主委员会成立，甚至就在去年业主委员会克服艰难最终成立时，原告仍旧在阻挠事务正常进行。原告无视法律、无视合同约定，待被解聘后拒不撤出本小区，拒不配合交接相关资料，破坏公共设施，企图强拆消防器材，偷断水电，令小区居民一时间人心惶惶，给业主生活造成了极大的不方便。综上所述，钰达物业公司1、在未取得收费许可证之前应退还我物业费3474元。2、在取得三级资质和收费许可证后应按照三级资质标准收取物业费，按照1.2元不合理应退回多余部分共计651元。3、非可视对讲系统不能使用应与退还300元安装使用费，退还费用。4、2020年12月车位费1个月（40元）。5、2011年3月26日收取装修服务费361元，共计4526元。未交纳物业费是由于众多遗留问题尚未解决、损失得不到弥补、原告违约在先所致。原告未履行其应尽的义务时，其无权要求我先行给付。请人民法院查明事实，公正处理，依法驳回原告诉讼请求。经本院审理查明：2010年7月28日,洛阳钰达物业管理有限公司（乙方）与洛阳河洛文化置业有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，双方约定就洛阳河洛文化村住宅小区提供物业服务，并约定物业服务费为高层住宅1.2（暂定申报价）元/月.平方米；合同期限为2010年7月28日起至2015年7月27日。2015年7月25日,洛阳钰达物业管理有限公司（乙方）与洛阳河洛文化置业有限公司（甲方）签订一份《前期物业服务合同》，双方约定就洛阳河洛文化村住宅小区提供物业服务，并约定物业服务费为高层住宅0.94（暂定申报价）元/月.平方米；合同期限为2015年7月28日起至2020年7月27日止。2011年3月26日,洛阳钰达物业管理有限公司（甲方）与作为业主的苗少敏（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定的主要内容为：“河洛文化村小区10号楼2单元603室建筑面积为120.62平方米，甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序维护员、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；每12月向乙方公布物业服务费用收支账项目；乙方交纳费用时间为每半年的首月15日前；住宅按建筑面积每月每平方米1.2元；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金”。因该小区召开业主大会解聘了钰达物业公司，2020年10月31日钰达物业公司从河洛文化村小区撤场。苗少敏自2017年7月1日至2020年10月31日未向钰达物业公司交纳物业服务费，该公司诉至本院。另查明，2013年7月30日，洛龙区物价管理办公室作出《关于下调物业服务收费标准的通知》，因经其多次对该小区实地调研，发现你公司在综合管理、公共区域秩序维护、共用部位公共设施日常维护等方面存在服务不到位的现象，对原告钰达物业公司作出以下处理决定：1、现有物业服务收费标准下调10%，暂按每月每平方米1.08元执行；2、制定切实有效措施，努力提高服务质量；3、加强与业主沟通，积极做好解释工作。2014年3月17日洛龙区物业管理工作领导小组作出洛龙物办【2014】第1号《整改通知书》，发现：1、小区管理存在漏洞；2、小区物业服务需进一步提高，3、小区存在业主、商户私搭乱建，侵占小区公共部位，要求钰达物业公司于2014年3月17日将存在的问题制定整改措施，将整改结果上报洛龙区物业管理办公室。2014年6月18日，洛龙区物价管理办公室出具一份洛龙价收费【2014】013号《关于河洛文化村小区物业服务收费标准的批复》，主要内容为同意钰达物业公司的物业服务收费指导价标准为普通高层0.94元/平方米.月，执行时间为2014年7月1日至2015年6月30日。2014年7月18日洛阳市洛龙区物业管理工作领导小组作出洛龙物管【2014】5号文件《洛阳市洛龙区物业管理工作领导小组关于对钰达物业公司进行处理的决定》，主要内容为：对该企业进行通报批评；根据洛阳市洛龙区物业管理工作领导小组的工作建议，由洛阳市物业管理工作领导小组对钰达物业公司做出降级处理；按程序召开河洛文化村首届业主大会，选举业主委员会。2014年9月25日洛阳市住房保障和房产管理局作出洛房政【2014】88号文件，对钰达物业公司等两家企业作出降级处理。再查明，根据苗少敏提交的收据显示，钰达物业公司在2011年3月26日收取苗少敏2011年3月26日至2011年9月25日物业费868.5元，钰达物业公司在2013年1月15日收取苗少敏2012年9月26日至2013年9月25日物业费1737元。洛阳钰达物业管理有限公司于2019年3月8日将名称变更为河南钰达物业管理有限公司。本院认为，原告与洛阳河洛文化置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，在业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业重新签订新的物业服务合同前对全体业主均具有约束力。本案中，原被告双方签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效，因此原被告双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。业主接受了原告的物业服务其应交纳相应的物业服务费。关于被告以原告质价不符，服务项目缺失，要求减免物业费的抗辩意见，因物业费本身就是用于小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础。业主在发现物业公司存在服务瑕疵的时候，应该通过及时有效的沟通解决问题，物业公司也应当切实履行自己的职责，对业主的合理要求应当及时回应，并尽最大努力改正自身的不足，不断提高自己的服务质量。如果业主通过不交纳物业费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，势必会进一步导致物业服务质量的降低，损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。本案中，原被告签订的《前期物业服务协议》虽然约定的物业费收费标准为1.2元/平方米/月，但相关部门根据原告在综合管理、公共区域秩序维护、共用部位公共设施日常维护等方面提供的物业服务质量，已对其物业服务费收费标准两次下调并最终降级，物业收费标准由1.2元/月/平方米降至0.94元/月/平方米，故被告应按照0.94元/月/平方米标准向原告交纳物业服务费，经计算被告应交纳2017年7月1日至2020年10月31日期间的物业费为4535.31元（120.62平方米×0.94元/月/平方米×40个月）。因被告提交证据显示在2011年多交纳物业费617.61元[868.5元-120.62平方米×1.2元/月/平方米×（1个月+22天）]以及在2013年多交纳物业费26.61元[1737元-120.62平方米×1.2元/月/平方米×（10个月+5天）-120.62平方米×1.08元/月/平方米×（1个月+25天）]应予扣除。扣除后被告还需交纳物业费3891.09元（4535.31元-617.61元-26.61元）。关于原告主张的违约金，虽被告未按照合同约定的期限交纳物业费，但原告的物业服务管理确存在一定的问题，被告不交纳物业费事出有因，故该项主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苗少敏于本判决生效之日起十日内支付原告河南钰达物业管理有限公司物业费3891.09元；二、驳回原告河南钰达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由原告河南钰达物业管理有限公司负担11元，被告苗少敏负担14元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 党 育二〇二一年八月十三日书记员 魏诗园