湖南省祁阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1121民初3428号原告：尹新军，男，1963年11月20日出生，汉族，居民，住祁阳县。原告：尹新平，女，1969年5月2日出生，汉族，居民，住祁阳县。原告：匡学锋，男，1962年8月9日出生，汉族，居民，住祁阳县。委托诉讼代理人（特别授权）：周雪峰，湖南博大律师事务所律师。被告：祁阳县自然资源局，住所地祁阳县浯溪镇陶铸路286号。法定代表人：甘小玲，该局局长。委托诉讼代理人：蒋建平，男，1978年4月3日出生，汉族，住祁阳县，系该局员工。委托诉讼代理人：李继升，男，1982年9月12日出生，汉族，住祁阳县，系该局员工。原告尹新军、尹新平、匡学锋与被告祁阳县自然资源局建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，12月4日，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尹新军、尹新平、匡学锋的委托诉讼代理人周雪峰，被告祁阳县自然资源局的委托诉讼代理人蒋建平、李继升到庭参加诉讼。诉讼过程中，本院根据原告的申请依法委托湖南联信房地产土地资产评估有限公司进行了司法鉴定，该公司于2021年3月12日作出了编号为湘联信土（估）字（2021）LX0010号《土地估价报告书》，于2021年6月2日作出《补充说明函》和《价值咨询说明函》，对涉案土地进行了评估。本案现已审理终结。尹新军、尹新平、匡学锋向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除双方签订的《国有土地使用权出让合同》中被告不能交付土地部分内容的约定。二、请求判令被告赔偿原告损失人民币4000000元（具体以鉴定结果为准）。三、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原告尹新军、尹新平父亲尹某某（已故）与匡学锋于2004年9月6日从被告处以出让方式取得了位于县××路××的一宗国有出让土地，土地使用证号为：祁国用（2004）第1××5号，土地使用证面积为1125㎡。2014年10月10日原告申请在上述土地建房时，县住建局在放线时发现实际用地不足而作出规划调整，减少了原告的建房用地面积。房屋建成后，经国土测绘原告实际建房的用地面积为886.35㎡，与其原办证的1125㎡面积比较，减少面积为238.65㎡。原告为维护自身合法权益多次向祁阳县人民政府书面或口头提出请示要求等值评估并置换土地，但并未得到任何处理。现为维护自身合法权益，原告遂提起如上诉请。祁阳县自然资源局辩称，1．被告诉请解除合同没有实际合法依据，涉案土地已经完整交付，不存在未交付土地而造成原告实际损失；2．原告取得涉案土地后，因双方未约定涉案土地范围内建筑物的容积率、建筑密度、绿地比例等经济指标，原告认为土地使用证上登记面积是多少就应当许可建筑占地面积多少进行建设是错误的，根据2007年的涉案土地规划图，原告规划许可面积为819㎡（其中A栋427.5㎡，B栋391.5㎡）。后期因为涉案地段铺面房违规建设，导致该地段住宅之间采光地带变窄，经周边利害关系人申请，请求调整规划，原规划局根据实际情况研究决定进行调规，对涉案土地适当减少住宅用地面积，保证房屋间距，对原住宅适当增加住宅层次。调规后，原规划局根据2014年的调整方案对原告2007年的规划进行了调整增加为许可面积842.23㎡（其中A栋460㎡，B栋382.23㎡）。原告的房屋于2015年建成后，原住建局组织了竣工验收，诉讼期间，被告进行了实地测量，原告的房屋在保障容积率和建筑密度的情况下，擅自违规建设，均已超过了2014年的许可建设用地面积和规划许可建设面积。因此被告已经充分保障了原告的土地使用权利，保障了建筑物的容积率和建筑密度，不存在占有部分土地未交付的事实，不会导致原告的损失，请求驳回原告的诉讼请求。原、被告为支持各自主张，均向法庭提交了祁国用（2004）第1××5号国有土地使用权证及其档案资料，上述证据证明原、被告双方签订了《国有土地使用权出让合同》，原告依约缴纳了相关税费，2004年9月6日，原告取得了国有土地使用权证。被告还向法庭提交了房屋建设规划许可的相关档案资料，拟证明被告虽然有部分土地未交付，但已通过调整建房规划许可，增加房屋层高的方式来弥补原告的损失。上述证据经庭审质证，双方对上述祁国用（2004）第1××5号国有土地使用权证及其档案资料没有异议。对没有异议的证据本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1．湖南联信房地产土地资产评估有限公司出具的湘联信土（估）字（2021）LX0010号《土地估价报告书》、《补充说明函》和《价值咨询说明函》。该报告书和函对未交付的宗地面积、单位面积价格和宗地面积总地价进行了鉴定估价。原告对《土地估价报告书》和《补充说明函》没有异议，但认为《价值咨询说明函》按四层建房规划进行土地估价与涉案房屋实际规划为七层不符，以此计算原告损失不具有关联性。被告认为鉴定没有容积率依据；评估的结果远高于基准地价；报告书没有电子备案，不具有法律效力；涉案土地调规涉及多项条件同时调整，应分别核算各项条件调整带来的地价增减额，故其不认可报告书中的单位面积价格，也不认可这个《土地估价报告书》和《补充说明函》。认为《价值咨询说明函》应按当初2014年规划建房时的价格进行评估，而不应以2020年12月原告起诉到法院后的时间进行评估，且参照评估的实地即位于祁阳城区新华街的宗地，虽与涉案土地同属同类型的三级住宅用地，但实际上新华街的宗地是分壕挂牌拍卖的铺面地，而涉案土地是真正的住宅地，两者价值相差太大。本院经审查认为，湖南联信房地产土地资产评估有限公司受本院委托后，根据原、被告双方已质证的证据进行了依法鉴定评估，鉴定过程中，充分征求了双方的意见，同时要求被告对涉案土地在批准建房时的容积率、建筑密度、建筑层高等规划指标信息予以补充，但被告一直未能补充提供，被告对此应承担举证不能的后果。湖南联信房地产土地资产评估有限公司和鉴定人员均具备相应的鉴定资质，鉴定人员依据现有七层的建筑层次作出的土地单价为11675元/平方米的鉴定意见及补充说明意见，虽与祁阳同时期同级别的大宗土地实际交易价格情况相差甚远，但与同时期同级别的同类小宗住宅用地交易价格相比不高，该鉴定结论对本案具有一定参考性。诉讼中，考虑原、被告双方原来出让涉案土地时，未调整规划前，原来土地上的建筑规划层次为四层的实际情况，湖南联信房地产土地资产评估有限公司鉴于建筑层次这一指标的差异对鉴定意见会产生较大影响，又作出了《价值咨询说明函》，咨询意见为即在建筑层次为四层的情况下，涉案土地单价约为6756元/平方米（4500000元/亩÷666平方米）。本院充分考虑祁阳当前基准地价及同类市场地价的客观情况，为兼顾公平，对该《土地评估报告》、《补充说明函》和《价值咨询说明函》予以综合采信。2．被告提供的实测验收报告表，因该报告单由祁阳县勘察测绘院于2020年11月24日实地勘测，该机构具备相应资质，符合法定程序，内容客观真实，对该数据本院予以确认。3．被告提供的祁规建批字2014第4期规划许可审批公告，虽然原告认为其来源不是出自档案馆，但该公告内的研究事项确实涉及到了对枇杷园地段及周边部分房屋的建筑层次规划的调整，符合客观事实，也能与其他证据印证，综合全案证据和事实，本院对涉案部分予以确认。4．被告提供的涉案土地规划图和定位图，原告对其真实性、合法性无异议，但认为该规划调整系整体调规，而不针对本案原告的单独调规，原告因部分土地未交付而产生的损失，被告并没有予以补偿，两者之间没有关联性。综合全案事实和证据，本院可确认，原告的涉案土地上的建筑层次确实是由原来的四层调整为了七层，但周边居民的房屋也由原来的四层调整为六层，从建成现状看，现均已建成了六层，有的甚至七层。故被告主张的系单独调整建筑层次与弥补原告因被告少交付土地而产生的损失之间无关联。本院对其真实性、合法性予以采信，对其关联性不予以采信。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本案认定事实如下：原告尹新军、尹新平父亲尹某某（已故）、匡学锋与被告祁阳县自然资源局（原祁阳县国土资源局）双方于2004年8月签订了《国有土地使用权出让合同》（ＧＦ-2000-2601），合同约定：被告将位于祁阳县××镇××路××㎡的居住用地的土地以每平方米176.6元，总额为198660元出让给尹某某、匡学锋。签订合同后，原告依约定缴纳了基础设施费、土地出让金和税收等费用。2004年9月6日，被告为尹某某、匡学锋办理了祁国用（2004）第1××5号《国有土地使用权证》。2014年6月26日，尹某某、匡学锋向原祁阳县城乡规划局申请在该土地上建房两栋。2014年7月4日，原祁阳县城乡规划局复核Ａ栋其用地红线范围为367.2㎡，新建七层，总建筑面积1707.08㎡（其中计容建筑面积1676.76㎡，不计容建筑面积30.32㎡）。Ｂ栋其用地红线范围为460㎡，新建七层，总建筑面积1353.6㎡（其中计容建筑面积1323.28㎡，不计容建筑面积30.32㎡），并于2014年8月15日核发了《建设工程规划许可证》。尹某某、匡学锋在涉案土地上建好Ａ、Ｂ两栋房屋后，向原祁阳县城乡规划局申请验收，2015年6月，该局认为尹某某、匡学锋未按规划审批要求建设，超建筑总面积173.32㎡，建议按程序处罚后补办相关手续，并向其作出《行政处罚决定书》（祁规建罚字［2015］第0131号）予以处罚。2016年10月至2017年7月期间，原告多次向县政府及有关部门提出书面报告，要求对其未能交付的不足用地进行等值置换未果，遂诉至法院。诉讼过程中，经祁阳县勘察测绘院实地勘测，尹某某、匡学锋Ａ栋实际用地面积484.70㎡，底层占地462.30㎡，建设层数7层，标准层每层484.70㎡，炮台29.70㎡，总建筑面积3400.20㎡。Ｂ栋实际用地面积404.69㎡，底层占地373.17㎡，建设层数7层，标准层每层404.69㎡，炮台35.59㎡，总建筑面积2832.90㎡。尹某某、匡学锋的实际用地面积少了235.61㎡。另查明，2017年5月15日，祁阳县人民政府下发了祁政发［2017］7号文件，公告了县城区及19个建制镇基准地价。该涉案的枇杷园小区属三级住宅用地，基准地价为1160元/㎡。同时期同类的碧桂园（祁阳大道与盘龙西路交汇东北角#2-01-07地块）国有出让住宅地于2020年10月23日竞拍成交，市场交易价格为3975元/㎡（191560000元÷48189.78㎡）。同时期同类的碧桂园（祁阳大道与盘龙西路交汇东北角#2-01-10A地块）国有出让住宅地于2020年10月26日竞拍成交，市场交易价格为3436元/㎡（171550000元÷49917.6㎡）。2020年10月29日，永州群星房地产土地评估有限公司对同级别同类型的城区甘泉北路小壕住宅用地按建筑层次7层进行土地评估价格为7633元/㎡。又查明，2019年3月，因机构改革，组建祁阳县自然资源局，作为祁阳县政府工作部门，不再保留祁阳县国土资源局。祁阳县住房和城乡规划建设局的城乡规划管理职能整合到该局。2021年5月，因撤县设市，祁阳县自然资源局更名为祁阳市自然资源局。还查明，尹某某于2019年3月14日去世，其生前生育了尹新军、尹新平两个子女。本院认为，涉案合同是双方当事人的真实意思表示，内容不损害国家、集体和第三人的合法权益，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百三十八条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条之规定，国有土地使用权出让合同为调整物权关系的民事合同。现围绕双方争执的焦点被告是否已全部交付土地给原告和原告的损失如何承担作以下评断：（一）被告是否已全部交付土地给原告涉案合同对土地交付方式没有约定。原告认为被告没有完整足面积将出让的土地全部交付给原告，存在部分不能交付的情况。被告辩称，土地交付应当以登记为准。被告已将出让的1125㎡土地登记在原告名下，原告在该出让的土地上建成了一栋住宅用的房屋，虽然实际用地面积为889.39㎡，与登记用地面积1125㎡相比，少了235.61㎡，但被告通过调整规划，将层高四层增至七层，同时根据开发建设容积率的要求，合理留出采光地和绿地后，实际已足额保障了原告的用地权利，故被告已完全交付了土地。本院认为，土地的全部交付，除依法登记外，还应以实际转移占有为标准。理由如下：1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第1款规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”据此规定可知，房屋作为不动产的交付是以转移占有为标准的，那么，作为同样是不动产的土地，亦应以此为标准。2.从保护受让人权益的角度出发，受让人只有实际足额占有了土地才能对土地进行开发建设。若仅部分交付显然对土地受让方不公平，也可能变相地将征用、征收土地过程中的矛盾、风险转嫁给了土地受让方。3.被告辩解其虽然没有按1125㎡足额交付原告建设用地，但该土地已通过规划部门调整规划，提高建房层数弥补了原告的用地损失，该辩解的观点不符合逻辑，依据不足。本院审理已查明，2013年8月，祁阳县城镇建设投资开发有限公司即向县政府书面报告请示要求调整包括涉案土地在内的房屋建筑层次，其主要目的是为了解除周边老百姓的拆迁安置矛盾。相关县政府领导要求规划局进行研究，2014年5月，规划部门经研究批复同意整体调整规划并进行了公告后，已将涉案土地上的房屋建筑层次调整为7层。在此期间，原告尚未建房，不确知其是否存在用地面积不足的问题，也未与政府相关部门进行过任何协商，事实上，2016年1月7日，祁阳县城镇建设投资开发有限公司再次向县政府提交了《关于唐平、丁和平建设用地不足的调查情况及处理意见》认为，由于该宗土地上的拆迁没有及时到位，工程建设无法推进，导致唐平、丁和平不能及时建房，属于历史遗留问题，建议县国土局对其不足用地实行等值评估置换。尔后，原告于2016年10月才开始就用地不足的问题向有关部门要求等值置换的。上述情况说明政府在2013年8月就开始为了考虑拆迁安置而进行整体调整规划，且当时未涉及原告土地存在不能足额交付的情况，故原告用地足额与否都不可能改变政府早已确定的调整规划。同时县政府相关部门及领导多次出具的书面意见也表明原告因建设用地不足造成的损失客观存在。而被告又没有提供通过县政府协调规划部门将原告所建房屋从四层调整为七层弥补原告损失的相关会议纪要、协议等书面证据，故本院对被告的辩解不予以采纳。但原告确实因规划调整有所受益，这可作为处理损失赔偿的酌定因素之一。4.庭审中，被告辩解双方未约定涉案土地范围内建筑物的容积率、建筑密度、绿地比例等经济指标，原告认为土地使用证上登记面积是多少就应当许可建筑占地面积多少进行建设是错误的。诚然，原告建房用地是需要按规划及容积率留出相应的采光地和绿化地，但原、被告双方在合同中没有进行任何约定，该指标的设计规定权限也不在原告，而是在相关的行政职能部门，现被告未向法庭提交证据证明涉案土地范围内建筑物的现有的容积率、建筑密度、绿地比例等经济指标可以扣减原告其中的部分用地面积，应承担举证不能的法律后果。综上，被告的辩称理由不能成立。（二）原告的损失应当如何承担被告祁阳县自然资源局只交付了部分土地，因故不能交付剩余部分土地，也不能进行等值置换，致使合同目的不能完全实现，属部分实际履行不能。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原告有权请求解除不能履行的合同部分。造成合同部分解除的原因在于争议地块未按用地面积足额交付，责任完全在于被告。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原告的损失无论依照湖南联信房地产土地资产评估有限公司2021年3月12日所作的《土地评估报告书》中对单位面积地价估价11675元/㎡，还是依据祁阳县人民政府公布的基准地价1160元/㎡作为依据均不符合当前客观实际，对双方明显不公平，故本院认为以同时期同级别同类型市场土地价格作为参考，并结合土地价评估报告的价值咨询意见等酌情认定涉案土地单价4722元/㎡[（3975元+3436元+6756元）÷3]较为公平，也符合祁阳当前的土地交易习惯。因原告用地不足面积为235.61㎡,故原告损失核定1112550.42元。此外原告无明显怠于行使权利和不当扩大损失的行为，本案不产生减损原则的适用问题。综上所述，原告的诉请依法成立。依照《中华人民共和国物权法》第一百三十八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告尹新军、尹新平、匡学锋与被告祁阳县自然资源局签订的《国有土地使用权出让合同》（GF-2000-2601）中不能履行的部分（被告不能履行部分的出让土地面积为235.61㎡）；二、被告祁阳县自然资源局在本判决发生法律效力后十日内赔偿原告尹新军、尹新平、匡学锋损失1112550.42元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38800元，评估费20000元，由原告尹新军、尹新平、匡学锋负担42300元，被告祁阳县自然资源局负担16500元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  黄红丽审 判 员  邓海文人民陪审员  张春生二〇二一年八月十日法官 助理  李 锴书 记 员  李佳昕附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百三十八条采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：（一）当事人的名称和住所；（二）土地界址、面积等；（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；（四）土地用途；（五）使用期限；（六）出让金等费用及其支付方式；（七）解决争议的方法。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。