福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽06民终2185号上诉人（原审原告）：林如发，男，1970年8月18日出生，汉族，住福建省东山县。委托诉讼代理人：张顺代，福建华忠盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林养平，男，1957年9月11日出生，汉族，住福建省东山县。委托诉讼代理人：马巍武，福建铁马律师事务所律师。委托诉讼代理人：方瑜，福建铁马律师事务所实习律师。上诉人林如发因与被上诉人林养平宅基地使用权纠纷一案不服福建省东山县人民法院（2020）闽0626民初1951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案受理后，依法组成合议庭，以调查、阅卷、询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。林如发上诉请求：撤销一审判决，改判支持林如发一审诉讼请求或者发回重审。事实及理由如下：一、一审判决认为农户申请的宅基地仅有使用权，禁止单独转让，认定转让无效，是错误的，适用法律也错误。案涉宅基地转让合同不违反法律强制性规定，属于合法有效合同。根据宪法和法律的规定，土地使用权可以依照法律的规定转让，并无禁止转让土地使用权，宅基地使用权也属于建设用地，可以转让。本案的《财产分析协议书》是家庭成员之间订立的，由东山县××镇××村人民调解委员会盖章确认，也就是他们同意转让宅基地的事实。林如发与林养平是兄弟关系，林如发随林养平做水产生意，并入股参与分红。林养平本应按股权分配利润，因未分配，至1996年经计算林养平应支付的分红款为6万元许，其无现金支付，且当时林如发也没有申请过宅基地，经双方的父亲协商达成口头协议，将原本由林养平和父亲林添桂向村里申请的案涉宅基地当时价值约2万元转让给林如发，另外现金补4万元。当时林养平夫妻同意后，就将宅基地的“土地收款收据”交给林如发。让林如发自己到土地局办理土地证等手续。此后林养平均以没有时间为由拒绝协助办理过户手续。双方经常为此发生争吵甚至动手，父亲才在2007年1月28日出面调解并订立《财产分析协议书》。一审认定无效，未适用具体的法律条文，该协议书是双方真实意思表示，经过人民调解委员会盖章确认，符合合同法等法律规定，是合法有效的。林养平答辩称：林如发与林养平之间宅基地有偿转让是法律所禁止的，宅基转让的行为是无效的。宅基地使用权是通过审批而不是转让，所以一审判决适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。林如发向一审法院起诉请求：1、确认《财产分析协议书》有效；2、判令林养平协助林如发办理位于福建省东山县××镇××村园顶的集体土地建设用地使用权的变更登记手续。一审法院查明，2007年1月28日，林添贵（桂）以立分人身份，林振平、林如发、林养平、林养坤以被分人身份签订《财产分析协议书》，该协议内容如下：本人林添贵生有四子，长子林振平、二子林养平、三子林养坤、四子林如发，均已长大成人，需独自生活，本人按均所得分给所有。另有一事需要更正：二子林养平现有厝地一处，座落于福场后（东：自墙隔巷邻林茂辉宗地，南：自墙邻旱地，西：自墙邻旱地，北：自墙邻村路）。因特殊原因须给四子林如发所有，恐口无凭，立字为据。东山县××镇××村人民调解委员会于2007年1月29日在该协议上盖章确认。原审诉讼过程中，林养平申请对《财产分析协议书》中“林养平”的签名是否为林养平本人所书写及“林养平”签名处的指纹是否为林养平所捺进行鉴定，该院依法委托福建正泰司法鉴定中心进行鉴定。经鉴定，评断《财产分析协议书》中被分人处的“林养平”签名字迹是林养平所写，被分人处“林养平”签名字迹上的指印是林养平右手拇指所留。另查明,址在东山县××镇××村园顶的土地（东：自墙隔巷邻林茂辉宗地，南：自墙邻旱地，西：自墙邻旱地，北：自墙邻村路）于1992年11月18日登记了土地使用者为林养平［杏集建（1992）字第2385号］，该地块集体土地建设用地使用证的原件由林如发收执。再查明，林如发于2019年9月4日就案涉纠纷向一审法院提起诉讼，2020年5月8日，一审法院作出（2019）闽0626民初2008号民事判决。判决后林养平不服提起上诉，2020年9月28日漳州市中级人民法院作出（2020）闽06民终1917号民事裁定，裁定撤销一审法院作出的（2019）闽0626民初2008号民事判决书，发回一审法院重审。2020年10月19日，一审法院依法组成合议庭重新审理本案。一审法院认为，引起本案纠纷的法律事实发生于民法典施行前。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定,民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。本案应适用当时(即民法典施行前)的法律、司法解释的规定。本案系因宅基地使用权而产生的纠纷,双方之间的法律关系应认定为宅基地使用权纠纷。案涉宅基地使用权已于1992年11月18日登记在林养平名下[杏集建（1992）字第2385号]，2007年1月28日，林养平以被分人身份在其父亲主持作出的《财产分析协议书》上签名捺印，自该份协议书作出后，林养平的配偶或者子女均未提出书面异议。原审审理中，一审法院对林养坤、林晋（振）平分别制作了询问笔录，经双方质证后，结合林如发、林养平的两次庭审陈述，可认定《财产分析协议书》系立分人、被分人各方真实意思表示所作出的协议，即视为林养平同意将案涉宅基地转让给林如发。但是，依照《中华人民共和国土地管理法》等法律法规的规定，农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，农户申请的宅基地仅有使用权，禁止单独转让。审判实践中，宅基地的转让必须同时符合以下的条件才发生法律效力：1.转让人拥有二处以上的农村住房和宅基地；2.同一集体经济组织的成员内发生转让；3.受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；4.转让行为征得集体组织同意；5.宅基地使用权不得单独转让，必须有合法的房屋等建筑物，根据“地随房走”的原则才能一并转让。本案双方均确认转让的是宅基地使用权而没有房屋等建筑物，且林如发未举证证明其符合宅基地使用权分配条件,亦未举证证明双方的转让行为征得集体组织的同意。《财产分析协议书》转让宅基地使用权的协议内容属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，应认定案涉宅基地转让行为无效。对林如发的诉请,不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决:驳回林如发的全部诉讼请求。一审案件受理费1300元，由林如发负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。案经本院二审审理，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本案当事人争议的焦点是：林如发与林养平之间的宅基地使用权转让是否有效，林如发要求办理变更手续能否成立。本院认为，林如发主张林养平将案涉宅基地以约2万元转让给自己，林养平亦认可本案宅基地的转让是有偿的，而非分家析产取得的，因此本案涉及的是农村集体所有的宅基地的使用权转让。《中华人民共和国物权法》第一百四十三条及一百四十四条规定的建设用地使用权是指对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，与本案涉及的农村集体所有的宅基地使用权是不同的法律关系。林如发上诉主张本案应当适用《中华人民共和国物权法》关于建设用地使用权的规定，与法不符。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。本案中转让的是宅基地使用权，地上并无房屋等建筑物，林如发未举证证明其符合上述法律规定的取得宅基地使用权分配条件,亦未举证证明双方的转让行为征得集体经济组织的同意。林如发主张《财产分析协议书》由东山县××镇××村人民调解委员会盖章确认应是合法有效的。因东山县××镇××村人民调解委员会并非是农村宅基地使用权的审批机构，其盖章确认并不产生审批的效力，故林如发的上述主张缺乏法律依据，不能成立。涉案宅基地登记为林养平家庭共有，林如发未能提供证据证明林养平在处分涉案宅基地时已经取得其他共有人的同意，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。故林如发要求林养平协助办理集体土地建设用地使用权变更登记手续，因未能证明已经取得其他共有人同意而无法履行。林养平将自己名下的仅有宅基地使用权而无房屋的土地转让给林如发的行为是无效的，林如发主张转让有效，要求林养平协助办理集体土地建设用地使用权的变更登记手续，不予支持。综上所述，林如发的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，可以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由林如发负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖书茵审 判 员 陈春生审 判 员 陈天明二〇二一年八月十一日法官助理 杨国栋书 记 员 邹晓倩