江苏省江阴市人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0281执异56号案外人：张伯平，男，1963年4月1日生，汉族，住江阴市。案外人：张惠锋，男，1987年10月7日生，住江阴市。申请执行人：江阴市美杰针织有限公司，统一社会信用代码913202817462464XQ，住所地江阴市临港街道申新路**。法定代表人：李文标，该公司总经理。被执行人：常州达尔瑞丽商贸有限公司，统一社会信用代码91320411338882987E，住所地常州市新**新苑三路**。法定代表人：秦明秀，该公司总经理。被执行人：顾利庆，男，1980年10月15日出生，汉族，住常州市武进区。被执行人：程华兴，男，1970年8月25日出生，汉族，住江阴市。在本院执行申请执行人江阴市美杰针织有限公司（以下简称美杰公司）与被执行人常州达尔瑞丽商贸有限公司（以下简称达尔瑞丽公司）、顾利庆、程华兴买卖合同纠纷一案中，案外人张伯平、张惠锋对本院执行的房产提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。美杰公司与达尔瑞丽公司、顾利庆、程华兴买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月29日作出（2020）苏0281民初9019号民事调解书：达尔瑞丽公司、顾利庆结欠美杰公司款项以62万元结算，于2020年12月底前给付6万元，自2021年起至2024年止，于每年12月底前给付14万元；达尔瑞丽公司、顾利庆如未按上述约定履行给付义务，则承担违约金10万元，美杰公司有权就违约金及未给付部分向法院申请一并执行；程华兴对达尔瑞丽公司、顾利庆的上述给付义务承担连带清偿责任。调解书生效后，本院根据美杰公司申请，于2021年1月5日立案执行，执行案号（2021）苏0281执69号。执行中，本院依法查封了程华兴位于江阴市房地产（以下简称案涉房产），为处置案涉房产，本院于2021年5月12日张贴公告，责令被执行人限期从案涉房产中迁出。案外人张伯平、张惠锋提出异议称，法院在执行美杰公司与达尔瑞丽公司、顾利庆、程华兴买卖合同纠纷一案中，误将案外人的财产，即江阴市房屋及其附属设施，当作被执行人程华兴的财产予以执行，现依法提出执行异议。他们与被执行人程华兴于2021年1月7日签订《房屋买卖协议书》，约定程华兴将其位于江阴市房屋及其附属设施卖给他们，且已向其支付了全部款项，程华兴已将上述房屋交付给他们，并居住使用至今。根据《民法典》第二百一十五条，当事人直接订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上所述，在法院查封系争房产之前就已经签订了合法有效的书面买卖合同，付清全部房款并合法占有此房屋，法院在评估拍卖被执行人程华兴的财产时将他们的财产列入执行范围，明显错误，因此，特依有关法律规定，提出异议，请求中止对上述房产的执行，切实维护他们的合法权益。申请执行人美杰公司辩称，他公司对被执行人名下房产申请强制执行于法有据。被执行人拒不履行生效调解书，他公司于2021年1月5日向法院申请执行并提供被执行人财产线索，法院依法受理并决定立案执行。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）（2020修正）》第二十条，“被执行人未按执行通知书履行生效法律文书确定的义务的，应当及时采取执行措施。”如果是法院受理执行案件前发生的，且已办理完过户登记的，法院不得采取强制措施。现在该房屋并未办理完过户登记，案外人提出要求终止执行不符合法律规定。案外人在2021年1月7日与被执行人程华兴签订房屋买卖合同，以及居住使用均是在他公司申请执行之后的行为。另外，该套房产在房屋信息登记平台上并不能查询到，是程华兴农村拆迁置换的房产，只有在申港街道拆迁办才能了解，房屋不能办理登记过户案外人也是清楚的。程华兴在债务履行期限届满后，出售房屋的行为，所得房款也未及时偿还债务，已经严重损害他公司利益。案外人明知房屋不能登记过户的情况下，仍旧签订房屋买卖合同，也存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人不符合法律规定能够排除执行。请求法院驳回案外人的请求，切实维护他公司的合法权益。本院查明，2010年7月28日，江阴市人民政府申港街道办事处（甲方）与程华兴（乙方）就程华兴西横塘村方前桥79号房屋拆迁事宜签订拆迁安置协议书，约定安置给乙方的拆迁安置房地点为锦湖苑，乙方要求置换面积125㎡。2013年4月21日，甲乙双方又签订拆迁安置协议书，约定乙方安置地点为南庄佳苑住房一套，14幢808室125户型，建筑面积131㎡，自2014年4月21日起归属乙方。协议签订后，甲乙双方办理了安置房交付手续。案外人张伯平、张惠锋向本院提供了房屋买卖协议书复印件、收条及转账凭证复印件。房屋买卖协议书复印件载明，2021年1月7日，甲方程华兴，乙方张伯平、张惠锋（父子），就申港街道南庄佳苑14幢808室房产买卖达成协议。甲方所有的上述房屋一套，包括配套设施、现有装修、厨卫设施、家电等，商定价款788000元，乙方原已支付甲方房款20000元（定金转为房款），乙方于签订本协议之日支付甲方房款758000元，甲方即将此房屋、钥匙及有关结算清单复印件交付给乙方。余款10000元作为过户押金，于甲方配合乙方办理过户手续时由乙方支付给甲方。今后该房屋归乙方所有，所有因此房屋权属引起的一切权利义务都由乙方享有。甲方应在政府统一办理产权证时尽快办理该房屋不动产权证，办到甲方名下的手续及费用由甲方承担。甲方取得所有权证后立即无条件配合乙方办理过户手续，所有过户所产生的税费都由乙方承担。如今后政策允许可直接办到乙方名下，则甲方配合办理手续。落款处甲方为程华兴，乙方为张惠锋。收条及转账凭证复印件载明，收条，今收到张惠锋、张伯平购房款柒拾伍万捌仟元（758000元）整，此款由张惠锋的银行账户转至柳亚芳的银行账户，原已收房款人民币20000元，计收到房款人民币柒拾柒万捌仟元（778000元）整，以此条为准，原收条作废。收款人：柳亚芳，程华兴，2021.1.7.。转账凭证载明，2021年1月5日和1月7日，张惠锋分别向柳亚芳银行账户转款2万元和75.8万元。上述事实，有执行材料，拆迁安置协议书、房屋买卖协议书、收条、转账凭证复印件及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，本案系案外人张伯平、张惠锋因买卖而对本院执行的案涉房产主张所有权，并要求排除执行所提出的执行异议。案涉房产系被执行人程华兴取得的拆迁安置房，至今未办理物权登记，张伯平、张惠锋主张案涉房产归其所有，无法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，张伯平、张惠锋为证明其主张，虽提供了房屋买卖协议书、收条等证据，但其真实性无法确认；其提供的与柳亚芳的银行转账凭证，不能证明与支付案涉房产价款的关联性；其称已合法占有案涉房产，但未能举证证明；案涉房屋系拆迁安置房，程华兴尚未办理该房产产权登记，张伯平、张惠锋作为买受人明知案涉房产不符合过户条件，仍然购买，应当认定系其自身原因导致案涉房产未能过户，。综上，案外人张伯平、张惠锋与程华兴就案涉房产买卖不符合上述司法解释规定的对不动产买受人物权期待权的保护条件，其对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，所提异议理由不成立，其要求中止对案涉房产执行的异议请求依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回张伯平、张惠锋的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内本院提起诉讼。审 判 长 宋 祥人民陪审员 余 红人民陪审员 蒋红月二〇二一年八月二十四日书 记 员 陈苑卉