广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终4483号上诉人（原审被告）：惠州市大亚湾华达实业有限公司，住所地：惠州大亚湾西区开城大道南路10号富康国际综合楼1103号房。法定代表人：李国华。委托诉讼代理人：邓圭，广东德邻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贾旭东，女，汉族，1987年5月7日出生，住址：辽宁省辽阳市弓长岭区。委托诉讼代理人：李振华，广东江畔律师事务所律师。上诉人惠州市大亚湾华达实业有限公司与被上诉人贾旭东商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2020）粤1391民初2633号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人惠州市大亚湾华达实业有限公司上诉请求：撤销（2020）粤1391民初2633号《民事判决书》，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：本案一审判决，认定华达公司应承担违约责任，并应从2017年10月31日开始起算逾期交房违约金。上诉人认为是错误的：华达公司不存在逾期交房，无需承担相应违约责任。具体理由如下：一、对于涉案房屋因政策调整等原因所导致的延期，华达公司无需承担逾期交房的违约责任，一审判决以逾期交房为由判令华达公司承担违约责任，是错误的。(一)如因政策变动、不可抗力及出卖人不能控制的原因导致不能按期交房，不视为违约，无需承担违约责任。具体合同依据见《补充协议》第12.2条：“如遇不可抗力、突发性公共事件或者法规、政策变动等的限制或非出卖方能够控制的政府行为，出卖人可据实予以延期办理，且不承担合同第十二条项下的违约责任”及第27条：“本协议是买卖双方签订的《广东省商品房买卖合同》的有效组成部分，且与该合同具有同等法律效力。若本补充协议与本合同不一致之处，以本协议为准，本协议经双方签字盖章后立即生效”的约定。(二)导致备案未能尽快完成是因为政策调整，完全属于不可抗力及出卖人无法控制的原因，华达公司无需承担逾期交房的责任。备案未能顺利完成的主要原因是环保验收，而环保验收问题是因为政策变动原因所导致的。1.涉案房屋毗邻厦深高铁，这在开工阶段就已经存在，环保部门于2007年12月经大亚湾环保局审批，于2011年开始施工建设，而在开工前环保部门只是要求华达公司在靠近高铁一侧安装双层玻璃，并提出了一系列技术要求，允许华达公司开工建设。2.在施工过程中，华达公司严格遵守要求施工建设，并在施工过程中按照要求编制了《建设项目环境影响报告表》，但谁知，环境保护部突然在2017年底下发《建设项目竣工环境保护验收暂行办法》【国环规环评[2017]4号】，对环保验收政策进行调整，之前华达公司为通过环保验收所作的工作全部作废，华达公司需要重新聘请专家自行组织环境保护验收。据此，我们认为：环保验收问题的出现，是政策调整的结果，不是华达公司能够控制的，完全属于不可抗力，华达公司依约无需承担相应违约责任。(三)大亚湾楼盘多，相关单位工作人员较少的客观现实，是房屋验收没有尽快完成的重要原因，而这是华达公司无法控制的因素。其中一个重要例证就是仅仅测量就花费了50多天。从《办理预受理收件回执单》及《建设工程规划防线、验线、验收测量记录册》可知，大亚湾经济技术开发区城市规划勘查测绘研究院于2017年10月19日已经对华达公司提交的资料收件，但由于整个大亚湾范围内的所有商品房都需要由该机构进行测量，因此，直到2017年12月7日才完成测量，用时达50多天。二、退一步说，即使不考虑前述规定，仅依据《补充协议》第7.1条第(2)款，一审判决判令从2017年10月31日开始起算逾期交房违约金，也是错误的。具体合同依据见《补充协议》第7.1条第(2)款：“出卖人、买受人双方同意：出卖人非因自身原因导致逾期交楼时（逾期交楼不超过90天），双方表示理解，不视为出卖人违约”及第27条：“本协议是买卖双方签订的《广东省商品房买卖合同》的有效组成部分，且与该合同具有同等法律效力。若本补充协议与本合同不一致之处，以本协议为准，本协议经双方签字盖章后立即生效”的约定。综上所述：被上诉人的诉请毫无依据，一审判决认定华达公司承担逾期交房的违约责任是错误的，请求法院依法驳回对方的全部诉请。被上诉人贾旭东未提交书面答辩意见。原审原告贾旭东向一审法院起诉请求：一、请求被告华达公司向原告支付逾期交楼违约金19094元（计至2018年6月13日，才达到房屋交付条件。开发商在2018年6月13日下午才拿到备案表）；二、请求判令被告承担本案诉讼费用。一审法院查明的事实：原告与被告于2016年6月22日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区，房屋总价款为852415元，交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房取得房屋测绘报告以及双方在补充协议中约定的其他交付条件。交房时间为2017年10月30日前。被告逾期交付，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。合同附件十一补充协议第五条第一款对商品房买卖合同第九条第一款中的“建设工程竣工验收备案证明文件”进行了补充约定，“建设工程竣工验收备案证明文件”是指商品房所在建设工程经建设、勘察、设计、施工、监理单位联合验收合格后出具的《工程验收合格书》为准。原告在合同约定的交房之日前向被告付清了购房款852415元。另查明，被告开发的“颐华庭1-14栋”项目于2017年2月20日完成建设工程消防验收备案；2017年7月5日前完成电梯监督检验；2018年3月27日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收并取得《建筑工程竣工验收报告》；2018年4月19日前取得房产测绘报告；2018年6月13日完成竣工验收备案登记。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。本案争议的焦点是被告是否存在逾期交房的违约责任及是否需要承担违约责任。关于被告是否存在逾期交房的违约行为的问题。按照合同约定，被告应当于2017年10月30日前向原告交房。按照双方在补充协议中约定的交房标准，涉案房屋交付以通过建设、勘察、设计、施工、监理单位验收合格，取得房屋测绘报告，通过消防、电梯验收为交付标准，该标准低于《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付标准应当经过竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案的规定，故涉案房屋的交付应当以竣工验收备案为交付条件。涉案的房屋于2018年6月13日取得竣工验收备案，具备了交房条件。按照合同约定的交房日期2017年10月30日计算，被告存在逾期交房的违约行为。关于被告是否应当承担违约责任的问题。如前所述，被告存在逾期交房的违约行为，按照合同约定，被告应当向原告承担违约责任，自合同约定的交房之日的次日起至涉案房屋取得竣工验收备案，即自2017年10月31日至2018年6月13日，被告逾期交房的天数为226天，原告主张按照逾期224天计算，本院予以认定。按照合同的约定，被告应当按照房屋总价款852415元每日万分之一的标准向原告支付逾期交房期间的违约金，被告应向原告支付的违约金数额为19094元（852415×224×0.0001=19094）。被告辩称涉案房屋于2018年4月已经达到交房条件，被告的该项辩解理由与事实不符，本院不予采信。被告辩称对于涉案房屋因政策调整等原因所导致的延期，被告无需承担逾期交房的违约责任。被告作为房地产开发企业，在确定交房期限是应当合理预留足够的期间，被告称延期是因政策调整所致，被告的该项辩解理由没有事实依据，本院不予采信。被告辩称其不能按期交房系因政策调整导致的，被告作为开发商在签订合同时理应预留足够的验收时间，故被告该辩解意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：被告惠州市大亚湾华达实业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告贾旭东支付逾期交房违约金19094元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138.68元，由被告负担。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案二审争议焦点为：上诉人应否承担逾期交房的违约责任。具体分析如下:双方当事人签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应该全面严格履行各自的权利和义务。被上诉人已经按照合同约定支付了全部房款，而上诉人未能按照合同约定在2017年10月30日前交付涉案商品房，构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。上诉人主张涉案房屋延期交付系因政策调整等原因导致，其无需承担违约责任。对此，本院认为，上诉人未提供证据证明其系因环保验收政策调整等原因导致房屋逾期交付，也未提供证据证明其在政策出现调整时及时履行告知义务即将相关政策调整可能导致房屋延期交付的事宜及时通知业主，应当承担举证不能的法律后果，对其该主张，本院不予采信。此外，上诉人作为专业的房地产开发企业，应当对办理房屋验收所需时间有合理的预判，并在与买受人签署合同时充分预留。上诉人称双方同意“出卖人非因自身原因导致逾期交楼时（逾期交楼不超过90天），双方表示理解，不视为出卖人违约”的约定，也充分说明上诉人在其预留的时间之外还额外要求买受人再给予其90天的缓冲期间。而本案中，作为出卖人的上诉人逾期交房的时间已经超过90天的缓冲期间，故上诉人不能根据本条款主张免责。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费138.68元，由上诉人惠州市大亚湾华达实业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  胡 江审 判 员  丁晓鹏二〇二一年八月二十三日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终4483号上诉人（原审被告）：惠州市大亚湾华达实业有限公司，住所地：惠州大亚湾西区开城大道南路10号富康国际综合楼1103号房。法定代表人：李国华。委托诉讼代理人：邓圭，广东德邻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贾旭东，女，汉族，1987年5月7日出生，住址：辽宁省辽阳市弓长岭区。委托诉讼代理人：李振华，广东江畔律师事务所律师。上诉人惠州市大亚湾华达实业有限公司与被上诉人贾旭东商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2020）粤1391民初2633号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人惠州市大亚湾华达实业有限公司上诉请求：撤销（2020）粤1391民初2633号《民事判决书》，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：本案一审判决，认定华达公司应承担违约责任，并应从2017年10月31日开始起算逾期交房违约金。上诉人认为是错误的：华达公司不存在逾期交房，无需承担相应违约责任。具体理由如下：一、对于涉案房屋因政策调整等原因所导致的延期，华达公司无需承担逾期交房的违约责任，一审判决以逾期交房为由判令华达公司承担违约责任，是错误的。(一)如因政策变动、不可抗力及出卖人不能控制的原因导致不能按期交房，不视为违约，无需承担违约责任。具体合同依据见《补充协议》第12.2条：“如遇不可抗力、突发性公共事件或者法规、政策变动等的限制或非出卖方能够控制的政府行为，出卖人可据实予以延期办理，且不承担合同第十二条项下的违约责任”及第27条：“本协议是买卖双方签订的《广东省商品房买卖合同》的有效组成部分，且与该合同具有同等法律效力。若本补充协议与本合同不一致之处，以本协议为准，本协议经双方签字盖章后立即生效”的约定。(二)导致备案未能尽快完成是因为政策调整，完全属于不可抗力及出卖人无法控制的原因，华达公司无需承担逾期交房的责任。备案未能顺利完成的主要原因是环保验收，而环保验收问题是因为政策变动原因所导致的。1.涉案房屋毗邻厦深高铁，这在开工阶段就已经存在，环保部门于2007年12月经大亚湾环保局审批，于2011年开始施工建设，而在开工前环保部门只是要求华达公司在靠近高铁一侧安装双层玻璃，并提出了一系列技术要求，允许华达公司开工建设。2.在施工过程中，华达公司严格遵守要求施工建设，并在施工过程中按照要求编制了《建设项目环境影响报告表》，但谁知，环境保护部突然在2017年底下发《建设项目竣工环境保护验收暂行办法》【国环规环评[2017]4号】，对环保验收政策进行调整，之前华达公司为通过环保验收所作的工作全部作废，华达公司需要重新聘请专家自行组织环境保护验收。据此，我们认为：环保验收问题的出现，是政策调整的结果，不是华达公司能够控制的，完全属于不可抗力，华达公司依约无需承担相应违约责任。(三)大亚湾楼盘多，相关单位工作人员较少的客观现实，是房屋验收没有尽快完成的重要原因，而这是华达公司无法控制的因素。其中一个重要例证就是仅仅测量就花费了50多天。从《办理预受理收件回执单》及《建设工程规划防线、验线、验收测量记录册》可知，大亚湾经济技术开发区城市规划勘查测绘研究院于2017年10月19日已经对华达公司提交的资料收件，但由于整个大亚湾范围内的所有商品房都需要由该机构进行测量，因此，直到2017年12月7日才完成测量，用时达50多天。二、退一步说，即使不考虑前述规定，仅依据《补充协议》第7.1条第(2)款，一审判决判令从2017年10月31日开始起算逾期交房违约金，也是错误的。具体合同依据见《补充协议》第7.1条第(2)款：“出卖人、买受人双方同意：出卖人非因自身原因导致逾期交楼时（逾期交楼不超过90天），双方表示理解，不视为出卖人违约”及第27条：“本协议是买卖双方签订的《广东省商品房买卖合同》的有效组成部分，且与该合同具有同等法律效力。若本补充协议与本合同不一致之处，以本协议为准，本协议经双方签字盖章后立即生效”的约定。综上所述：被上诉人的诉请毫无依据，一审判决认定华达公司承担逾期交房的违约责任是错误的，请求法院依法驳回对方的全部诉请。被上诉人贾旭东未提交书面答辩意见。原审原告贾旭东向一审法院起诉请求：一、请求被告华达公司向原告支付逾期交楼违约金19094元（计至2018年6月13日，才达到房屋交付条件。开发商在2018年6月13日下午才拿到备案表）；二、请求判令被告承担本案诉讼费用。一审法院查明的事实：原告与被告于2016年6月22日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区，房屋总价款为852415元，交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房取得房屋测绘报告以及双方在补充协议中约定的其他交付条件。交房时间为2017年10月30日前。被告逾期交付，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。合同附件十一补充协议第五条第一款对商品房买卖合同第九条第一款中的“建设工程竣工验收备案证明文件”进行了补充约定，“建设工程竣工验收备案证明文件”是指商品房所在建设工程经建设、勘察、设计、施工、监理单位联合验收合格后出具的《工程验收合格书》为准。原告在合同约定的交房之日前向被告付清了购房款852415元。另查明，被告开发的“颐华庭1-14栋”项目于2017年2月20日完成建设工程消防验收备案；2017年7月5日前完成电梯监督检验；2018年3月27日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收并取得《建筑工程竣工验收报告》；2018年4月19日前取得房产测绘报告；2018年6月13日完成竣工验收备案登记。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。本案争议的焦点是被告是否存在逾期交房的违约责任及是否需要承担违约责任。关于被告是否存在逾期交房的违约行为的问题。按照合同约定，被告应当于2017年10月30日前向原告交房。按照双方在补充协议中约定的交房标准，涉案房屋交付以通过建设、勘察、设计、施工、监理单位验收合格，取得房屋测绘报告，通过消防、电梯验收为交付标准，该标准低于《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付标准应当经过竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案的规定，故涉案房屋的交付应当以竣工验收备案为交付条件。涉案的房屋于2018年6月13日取得竣工验收备案，具备了交房条件。按照合同约定的交房日期2017年10月30日计算，被告存在逾期交房的违约行为。关于被告是否应当承担违约责任的问题。如前所述，被告存在逾期交房的违约行为，按照合同约定，被告应当向原告承担违约责任，自合同约定的交房之日的次日起至涉案房屋取得竣工验收备案，即自2017年10月31日至2018年6月13日，被告逾期交房的天数为226天，原告主张按照逾期224天计算，本院予以认定。按照合同的约定，被告应当按照房屋总价款852415元每日万分之一的标准向原告支付逾期交房期间的违约金，被告应向原告支付的违约金数额为19094元（852415×224×0.0001=19094）。被告辩称涉案房屋于2018年4月已经达到交房条件，被告的该项辩解理由与事实不符，本院不予采信。被告辩称对于涉案房屋因政策调整等原因所导致的延期，被告无需承担逾期交房的违约责任。被告作为房地产开发企业，在确定交房期限是应当合理预留足够的期间，被告称延期是因政策调整所致，被告的该项辩解理由没有事实依据，本院不予采信。被告辩称其不能按期交房系因政策调整导致的，被告作为开发商在签订合同时理应预留足够的验收时间，故被告该辩解意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：被告惠州市大亚湾华达实业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告贾旭东支付逾期交房违约金19094元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138.68元，由被告负担。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案二审争议焦点为：上诉人应否承担逾期交房的违约责任。具体分析如下:双方当事人签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应该全面严格履行各自的权利和义务。被上诉人已经按照合同约定支付了全部房款，而上诉人未能按照合同约定在2017年10月30日前交付涉案商品房，构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。上诉人主张涉案房屋延期交付系因政策调整等原因导致，其无需承担违约责任。对此，本院认为，上诉人未提供证据证明其系因环保验收政策调整等原因导致房屋逾期交付，也未提供证据证明其在政策出现调整时及时履行告知义务即将相关政策调整可能导致房屋延期交付的事宜及时通知业主，应当承担举证不能的法律后果，对其该主张，本院不予采信。此外，上诉人作为专业的房地产开发企业，应当对办理房屋验收所需时间有合理的预判，并在与买受人签署合同时充分预留。上诉人称双方同意“出卖人非因自身原因导致逾期交楼时（逾期交楼不超过90天），双方表示理解，不视为出卖人违约”的约定，也充分说明上诉人在其预留的时间之外还额外要求买受人再给予其90天的缓冲期间。而本案中，作为出卖人的上诉人逾期交房的时间已经超过90天的缓冲期间，故上诉人不能根据本条款主张免责。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费138.68元，由上诉人惠州市大亚湾华达实业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  胡 江审 判 员  丁晓鹏二〇二一年八月二十三日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮