湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初9467号原告：唐柱，男，1962年4月21日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区，现住湖南省长沙市雨花区。被告：鄢磊，男，1985年9月21日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：伍伟，湖南科云律师事务所律师。原告唐柱（以下简称原告）诉被告鄢磊（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告和被告的委托诉讼代理人伍伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年7月13日签订的《房屋租赁合同》，并限期被告按照现状完好的腾空/返还房屋；2、判令被告向原告支付拖欠房屋的租金91232元（暂计算至2021年6月14日，实际计算至租金足额全部支付完毕并返还房屋时）；3、判令被告向原告支付滞纳金115363.3元（暂计算至2021年6月14日，具体计算至租金全部支付完毕止）；4、判令原告扣留没收被告支付的房屋租赁押金8436元；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月13日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于长沙市人民路地质家园2期2栋的2701/2709/2710等建筑面积为187.46平方米的3套房屋租赁给被告用作酒店及公寓使用；租赁期限从2018年7月11日起至2028年7月10日止共10年；租金不含税费为45元／㎡，合计8436元／月，租金每三年递增5%，税费由被告自行承担；从2018年7月11日至2018年10月31日期间为免租期；付款方式为每季度支付一次，房屋押金为1个月租金，以后每季度提前7个工作日支付下个季度租金;管理使用不善维修养护责任由被告承担；被告不得随意损坏房屋结构、设施，若需改变需征得原告同意，投资由被告自理；终止合同时被告方必须在3日内交房，房屋内留置的一切物品视为弃物，原告有权自行处理；乙方须按时足额交纳租金，超过合同约定期限，每天按拖欠金额的0.5%交纳滞纳金，超过15天终止合同。根据合同约定，原告已完全履行合同约定的义务，包括及时交付房屋、给予免租期和其他全部义务。而被告却以各种理由从2020年7月25日起拖欠租金至今。暂计算至2021年6月14日，拖欠租金共计91232元，同期滞纳金115363.30元。综上，根据相关法律、法规规定和合同的约定，被告应当对其未按时足额支付租金的行为承担终止合同、完好返还房屋、足额支付拖欠租金和滞纳金、赔偿原告其他损失的责任，且原告不返还房屋押金。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称：一、原告已于2021年6月25日收回了房屋，《房屋租赁合同》己于2021年6月25日实际解除，房屋租金仅能计算至2021年6月25日。二、原告在收回房屋的同时扣押了被告遗留在房屋内的物品，虽然被告欠付租金，但房屋内的物品归被告所有，原告应当予以归还。三、原告收回房屋后不久已将房屋再次出租，已经重新开始收取房屋租金。原告主张的违约金过分高于其实际遭受的损失，应当根据其损失情况予以调整。四、被告虽在2020年7月25日之前存在部分逾期支付租金的行为，但被告支付租金后，原告已同意被告继续承租房屋，应当认为双方已对逾期支付租金的行为进行了协商处理，原告放弃了2020年7月25日之前的逾期违约金。综上所述，原告主张的违约金过分高于其实际损失，违约金数额也计算错误。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月13日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告位于长沙市，建筑面积187.46平方米；房屋租赁期自2018年7月11日起至2028年7月10日止，共10年；该房屋每月租金为45元／㎡，即8436元／月，租金每3年递增5%，此租金不含相关税费；免租期从2018年7月11日至2018年10月31日止，免租期间除租金全免外，被告须承担此期间发生的物管费等所有费用；该房屋租金支付方式每季度一付，房屋押金为1个月租金。签订合同当天被告向原告支付3个月租金和1个月押金，合计33743元整，同时原告将房屋交付被告使用，以后每季提前7个工作日交付下个季度租金；在该房屋租赁合同到期之后，如被告不再续租，在房屋主体及房屋相关设施设备在原告验收合格，且无任何欠费的情况下个押金予以退还。原告在租赁合同期内解除本合同，提前收回该房屋，原告应退还被告押金、已交剩余租金并赔偿1倍押金及被告其他经济损失；被告方拖欠租金累计达15个工作日原告可终止合同并收回房屋，扣留押金，造成原告损失，由被告负责赔偿。被告须按时足额缴纳房屋租金，超过合同约定期限，每天按拖欠金额的0.5%交纳滞纳金，超过15天终止合同。合同还就其他事项做了约定。合同签订后，被告于2018年7月16日向原告交纳了一个月押金8436元以及三个月的租金25308元，原告依约向被告交付了涉案房屋。租赁合同履行前期，被告按约定支付租金至2020年7月30日。后原告多次向被告催要，被告均以各种理由推脱，原告遂向本院提出本案诉讼。另查明，被告于2020年12月21日向原告支付2701、2709、2710号房屋房租10000元，原告对此也予以确认。在庭审过程中，双方一致确认案涉租赁合同已于2021年6月24日解除且被告已向原告交付房屋。诉讼中，被告称其向原告交付房屋时，房屋内遗留有财产，原告应向其归还，但明确表示不在本案中提出反诉。本案纠纷经本院调解，双方当事人未能达成一致意见。本院认为，案涉《租赁合同》系合同当事人之间的真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，各方当事人应按合同约定履行各自义务。一、关于原告主张解除《房屋租赁合同》并返还房屋。庭审中，原、被告一致确认案涉房屋租赁合同已于2021年6月24日解除且被告已向原告交付房屋。故原告要求解除《房屋租赁合同》并返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。二、关于被告欠付的租金。根据《房屋租赁合同》的约定，房屋租金8436元/月，被告自2020年8月起欠付租金，双方签订的合同于2021年6月24日解除。故被告应向原告支付2020年8月1日至2021年6月24日的租金91952.4元（8436元/月÷30天×327天=91952.4元），另被告于2020年12月21日支付了租金10000元，应该予以核减，被告实际尚欠原告租金81952.4元。故原告要求被告支付拖欠租金81952.4元的诉讼请求，本院予以支持；对超出部分租金，不予支持。三、关于原告主张的滞纳金。根据租赁合同约定，被告须按时足额缴纳房屋租金，超过合同约定期限，每天按拖欠金额的0.5%交纳滞纳金，超过15天终止合同。被告拖欠2020年8月1日至2021年6月24日期间租金的行为，构成违约，依法应承担逾期付款的违约责任。租赁合同中约定逾期付款违约金按所欠金额的0.5%计算，原告依据合同约定标准主张的滞纳金，实际为逾期付款违约金，该违约金标准明显过高，本院参照同期民间借贷资金占用利息的计算标准，酌情将逾期付款违约金标准调整为年利率6%。经计算，被告所欠2020年8月1日至2021年6月24日期间的租金为81952.4元。故原告要求以欠付租金81952.4元为基数，自2020年8月1日起按年利率6%的标准计算至实际清偿之日止的逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持；对于超出部分违约金，不予支持。四、关于原告主张扣留没收押金。根据《租赁合同》第十三条因乙方责任终止合同的约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，扣留押金，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……，3、拖欠租金累计达15个工作日；……。”，被告于2018年7月16日向原告支付押金8436元，故原告主张扣留没收被告支付的房屋押金8436元，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、原告唐柱与被告鄢磊于2018年7月13日签订的《房屋租赁合同》已于2021年6月24日解除并返还房屋；二、被告鄢磊于本判决生效之日起十日内向原告唐柱支付拖欠的租金共计81952.4元，并支付逾期付款违约金（以欠付租金81952.4元为基数，按照年利率6%的标准自2020年8月1日起计算至实际清偿之日止）；三、原告唐柱没收被告鄢磊支付的房屋押金8436元；四、驳回原告唐柱其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取2263元，由原告唐柱负担763元，被告鄢磊负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  宋正阳二〇二一年八月十九日书记员  唐朝慧附：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。