北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终10162号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京通产经贸有限公司，住所地北京市东城区葱店西街75号。法定代表人：张厚，总经理。委托诉讼代理人：刘丽茹，北京红色尖兵律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张厚，男，1951年1月22日出生。委托诉讼代理人：刘丽茹，北京红色尖兵律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京华厦兄弟体育设施有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路12号1号楼7层703室。法定代表人：陈寒慧，董事长。委托诉讼代理人：漆小晖，北京市铭盾律师事务所律师。委托诉讼代理人:王辉，北京市铭盾律师事务所实习律师。上诉人北京通产经贸有限公司（以下简称通产经贸公司）、张厚因与被上诉人北京华厦兄弟体育设施有限公司（以下简称华厦兄弟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初63667号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。通产经贸公司、张厚上诉请求：撤销原审判决，判令华厦兄弟公司承担违约责任支付违约金100000元，违约担保押金20000元不予退还：判令华厦兄弟公司承担违反约定不及时腾退房屋的违约责任，无权要求退还租金；原审、二审全部诉讼费用由华厦兄弟公司承担。事实和理由：原审法院裁判理由、认定事实错误，属适用法律不当。一、双方4月14日签订的《解除房屋租赁合同协议》属于没有实际真实履行的合同，当属无效。我方依据出租场地（地上房屋为我方投资建筑）所有人2019年12月17日的腾退公告，先后于2019年12月26日通知华厦兄弟公司应当于2020年1月20日前腾退，如时间冲突可于2020年1月4日前告知本公司双方另行定时间，华厦兄弟公司期间没有任何与之相关的行为表示，拒不腾退，无奈我方于2020年3月11日再次通知华厦兄弟公司于2020年5月30日前腾退，为了防止华厦兄弟公司腾退没有诚意双方才签的《解除房屋租赁合同协议书》，协议主要内容就是华厦兄弟公司须在2020年5月30日完成腾退，我方才履行其他义务，但是本案是华厦兄弟公司仍然没有依约完成腾退的主要义务。华厦兄弟公司签订此协议属虚假的意思表示，双方根本没有实际履行，最后事实是××村实施强制帮拆，华厦兄弟公司被清退，没有和我方完成腾退。二、关于腾退。实际腾退应该是依据双方约定时间，填写交接租赁物的清单，租赁房屋归还确认书，交接双方签字认可，并不是一审法院错误的牵强附会的把帮拆列为交接，本案华厦兄弟公司一审诉讼中并没有提供交接应该有的清单和确认书，因此，华厦兄弟公司与我方于2015年11月1日签订的房屋租赁合同依法有效，双方应当遵守，接受其约束，针对华厦兄弟公司的违反合同私自转租行为，依据合同约定实属违约，应当承担违约责任，赔偿我方违约金，无权要求返还抵押金。原审法院要求我方承担返还华厦兄弟公司租金，无理免除其承担违约责任的观点和裁判理由显然是站不住脚的，侵害了我方的合法权益，也违反了合同的相对性原则。我方对于原审诉讼费分配不能接受。华厦兄弟公司辩称，不同意上诉请求，同意一审判决。华厦兄弟公司向一审法院起诉请求：1．通产经贸公司、张厚连带退还已付租金104109元；2．通产经贸公司、张厚连带退还房屋押金20000元；3．通产经贸公司、张厚连带支付利息（以124167元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年6月7日支付至实际返还全部款项之日止）。通产经贸公司向一审法院反诉请求：华厦兄弟公司支付违约金100000元。一审法院认定事实：2015年11月1日，出租方（甲方）通产经贸公司与承租方（乙方）华厦兄弟公司签订《房屋租赁合同书》，约定华厦兄弟公司承租位于××乡××村159号（以下简称涉诉房屋），租赁期限自2015年11月1日至2021年11月15日止，年租金税前250000元，年初一次性支付即每年10月25日前以现金形式支付甲方。押金20000元，合同期满后乙方无违约行为无遗留问题双方办理交接手续后退还乙方。关于乙方义务，约定租赁房屋不得转租、转让、抵押、合作联营，做到遵纪守法，否则按合同违约处理。关于违约责任，约定本合同生效后任何一方提前或单方解除合同，违反合同条款，发生拖欠租金及各种应交费用都视为该方违约，如甲方违约付乙方违约金100000元，如乙方违约付甲方违约金100000元，甲方同时收回租赁物及设施物品。合同期内如遇国家政策变更、政府行为、土地征用、房地产开发、拆临拆违及不可抗力原因致使合同无法完整履行，双方互不承担赔偿违约及其他一切损失责任，合同自行终止，乙方按甲方及有关部门规定时间无条件腾出，善后及有关补偿事宜与乙方无关。该合同后附房屋图。合同签订后，通产经贸公司向华厦兄弟公司交付了涉案房屋，华厦兄弟公司亦向通产经贸公司支付了押金20000元及2020年10月31日前的全部租金。2019年12月17日，北京市朝阳区××乡××村民委员会发布公告，内容为：为落实《北京市城市总体规划》，保证××村范围内土储项目的顺利进行，全面加快城市化进程，改善本地区人民的生活水平和居住条件。根据上级授权结合本村实际情况，通过村民代表大会决议，决定对我××村域范围内土储项目剩余“非宅”实施腾退，现就腾退相关事项告知如下：一、自本公告公布之日起，我村全面启动土储项目剩余“非宅”腾退工作；二、××村村域范围内，持有合法有效的租赁合同，依合同约定履行合同义务且建设用于生产经营房屋的使用人；三、被腾退人须在本公告公布之日起，到××村腾退办洽商腾退补偿相关事宜，签订《租赁解除协议书》及《腾退补偿协议》等相关文件并搬离腾退；四、凡在限定期限内签订《腾退补偿协议》并按照协议约定期限搬离腾退者，可享受相关腾退奖励补助，逾期未签订不享受任何奖励；五、对拒不配合的腾退者，按村民代表大会决议，村委会实施帮拆，由此造成的损失及后果由被腾退人自行承担……。上述公告发布后，通产经贸公司于2019年12月26日向华厦兄弟公司发出通知，内容为：根据《北京市城市总体规划》依据北京市朝阳区××乡××村公告，将对××村域范围内土储项目“非宅”实施腾退。为完成做好腾退工作，现就有关腾退事宜通知如下：一、请贵公司按照合同约定和公告要求，于2020年1月20日前将租赁物腾空交还出租方。二、请贵公司提前安排时间，于2020年1月6日11时前去贵处双方就腾退工作及合同解除事宜面洽。如时间冲突请于2020年1月4日前告知本公司双方另定时间。2020年3月11日，通产经贸公司再次向华厦兄弟公司发出通知，内容为：2019年12月17日××村发公告，为落实北京市城市总体计划，为加快城市化进程，保证××村土储项目顺利进行，根据上级授权，通过村民代表大会决议，决定对××村土储项目剩余（非宅）实施腾退。依据公告此前通知贵公司2020年1月20日完成腾退工作。因恰逢春节及客观实际情况未能完成。现经与××乡腾退指挥部反复沟通协商，就腾退工作通知如下，请贵公司认真提早安排，高度重视，确保腾退工作按时完成。一、请贵公司按双方合同约定及通知要求，于2020年5月30日前完成腾退将租赁物返还本公司，逾期未退防止造成不必要麻烦和损失，由此造成的一切损失及后果责任自负。二、2020年3月30日上午9时本公司前去贵方签订房屋租赁解除合同，逾期未签，对后续可能发生的问题麻烦与损失与公司无关，责任自负。此项工作是公司无法改变和决定的，恳请贵公司给予理解。2020年4月14日，华厦兄弟公司作为乙方与通产经贸公司作为甲方签订《解除房屋租赁合同协议》，内容为：甲乙双方于2015年11月1日签订房屋租赁合同书，期限自2015年11月1日起至2021年11月15日止。由乙方租赁使用甲方位于朝阳区××乡××村的院落房屋及设施。2019年12月17日朝阳区××乡腾退指挥部发出腾退土地的公告，由于履行合同过程中发生了双方合同约定终止的情形，依据合同第八条之约定，经双方协商达成解除房屋租赁合同协议内容如下：一、甲乙双方房屋租赁合同于2020年5月30日解除，乙方应于2020年5月30日前完成腾退，将租赁物设施返还甲方，乙方腾退前三日通知甲方，甲方安排与乙方进行交接。逾期未腾退返还，房屋租赁合同自行解除。由此造成的一切损失责任自行负责。二、乙方按约定时间或提前腾退租赁物及设施，与甲方交接完成后7日内，甲方退还乙方实际返还租赁物之日后的剩余租金。逾期未腾退返还租赁物设施，按甲乙双方房屋租赁合同第八条之约定履行，并承担由此给甲方腾退工作造成的一切损失责任。三、乙方对租赁使用期内及租赁物返还前发生的债权债务，民商事行为负责，并承担民事法律经济责任及善后解决处理，与甲方无关……。上述协议签订后，通产经贸公司称因华厦兄弟公司将涉诉房屋转租，华厦兄弟公司与租户发生纠纷，故未能在双方约定时间将房屋腾空，并提交110接处警记录予以佐证。审理中，双方确认实际腾空日期为2020年6月7日。查，涉诉房屋系通产经贸公司自北京市朝阳区××乡人民政府××村民委员会处租赁，租期为2007年3月1日至2022年2月28日。另，通产经贸公司的经营类型为有限责任公司（自然人独资）。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，基于双方租赁关系，华厦兄弟公司已在约定时间将房屋租金及押金支付给通产经贸公司，但因涉案房屋腾退原因导致双方租赁合同未能履行完毕，后双方就合同解除达成一致意见，并于2020年4月14日签订了《解除房屋租赁合同协议》，确认2020年5月30日解除双方之间的租赁关系，该协议系双方当事人真实意思表示，表明双方就解除租赁合同达成合意。合同解除后，已经收取的租金及押金应由通产经贸公司予以退还，现华厦兄弟公司主张通产经贸公司退还租金及押金的诉讼请求，法院予以支持，但华厦兄弟公司实际于2020年6月7日腾空完毕，故通产经贸公司应向华厦兄弟公司退还2020年6月8日至2020年10月31日期间的租金，经核算为100000元。对于华厦兄弟公司要求通产经贸公司支付利息的诉讼请求，考虑到双方在《解除房屋租赁合同协议》中并未对利息进行约定且华厦兄弟公司未按照约定时间按时腾退，故对华厦兄弟公司的此项诉讼请求，法院不予支持。对于华厦兄弟公司主张由通产经贸公司股东张厚承担连带责任的诉讼请求，法院认为，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。因张厚未提供证据证明公司财产独立于自己的财产，故张厚对公司的债务应承担连带责任。故对华厦兄弟公司的该项主张，法院予以支持。对于通产经贸公司称华厦兄弟公司未经其同意将房屋转租及因转租纠纷导致未在约定日期腾退，应承担违约责任的主张，法院认为，双方均认可华厦兄弟公司于2020年6月7日将涉诉房屋腾退，虽然实际腾退时间晚于双方约定时间，但并无证据证明通产经贸公司因此受到了相应损失，且造成腾退时间延长系因转租行为发生纠纷而引起，并非华厦兄弟公司的恶意行为，另外在双方签订的《解除房屋租赁合同协议》中亦约定双方不得再依据房屋租赁合同主张任何权利，故对于通产经贸公司主张华厦兄弟公司承担违约责任的反诉请求，法院不予支持。判决如下：一、北京通产经贸有限公司于判决生效后十日内返还北京华厦兄弟体育设施有限公司房屋租金100000元；二、北京通产经贸有限公司于判决生效后十日内返还北京华厦兄弟体育设施有限公司房屋押金20000元；三、张厚对上述第一、二项内容承担连带责任；四、驳回北京华厦兄弟体育设施有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京通产经贸有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2783元，由北京华厦兄弟体育设施有限公司负担83元（已交纳）；由北京通产经贸有限公司负担2700元（于判决生效后七日内交纳）。反诉费1150元，由北京通产经贸有限公司负担（已交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。2015年11月1日，通产经贸公司与华厦兄弟公司签订的《房屋租赁合同书》第八条约定：合同期内如遇国家政策变更、政府行为、土地征用、房地产开发、拆临拆违及不可抗力原因致使合同无法完整履行，双方互不承担赔偿违约及其他一切损失责任，合同自行终止，乙方按甲方及有关部门规定时间无条件腾出，善后及有关补偿事宜与乙方无关。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：通产经贸公司、张厚以华厦兄弟公司逾期腾退及违法转租行为为由不向华厦兄弟公司退还押金及租金，并要求华厦兄弟公司支付违约金是否应予支持。华厦兄弟公司与通产经贸公司曾存在租赁关系，租赁合同履行过程中，涉案房屋遇拆迁腾退导致双方租赁合同未能履行完毕，后双方于2020年4月14日签订了《解除房屋租赁合同协议》，确认2020年5月30日解除双方之间的租赁关系。该协议系双方当事人真实意思表示，表明双方就解除租赁合同达成合意。合同解除后，剩余租金应由通产经贸公司予以退还，现华厦兄弟公司主张通产经贸公司退还租金的诉讼请求，应当予以支持。通产经贸公司及张厚不同意退还剩余租金，缺乏合同及法律依据。对于通产经贸公司、张厚称华厦兄弟公司未经其同意将房屋转租及因转租纠纷导致未在约定日期腾退，应扣除押金，并由华厦兄弟公司承担违约金的主张。因双方签订的《解除房屋租赁合同协议》约定双方不得再依据房屋租赁合同主张任何权利，且未约定华厦兄弟公司逾期腾退需支付违约金，而通产经贸公司在诉讼中也未提供证据证明其因此受到了相应损失，故原审法院对于通产经贸公司相应主张未予采纳，并无不当。综上所述，北京通产经贸有限公司、张厚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由北京通产经贸有限公司、张厚负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 薛 妍审 判 员 赵 霞二〇二一年八月三十日法官助理 孙亚男法官助理 李 越书 记 员 王 艳书 记 员 卢园园