黑龙江省黑河市爱辉区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1102民初1758号原告：黑河市和田物业有限公司，统一社会信用代码9123110069521141XA，住所地黑河市爱辉区东兴路东侧华兰小区1#2#楼之间。法定代表人：李树臣，职务总经理。委托诉讼代理人:王淑清，黑龙江有伦律师事务所律师。被告：李洪全，男，1977年6月3日出生，汉族，农民，现住黑河市爱辉区。原告黑河市和田物业有限公司（以下简称“和田物业”）与被告李洪全物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告和田物业的委托诉讼代理人王淑清、被告李洪全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。和田物业向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给付2019年度物业费497元、利息38元（自2019年12月31日至2020年12月31日止，以497元为基数，按年利率3.85%计算），本息合计535元，路灯监控200元；2.判令被告给付违约金830元（物业费金额×557天×3‰）；3.请求被告自起诉之日起给付利息、违约金至实际清偿之日止；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告居住在原告管理下的星辉小区5号楼3单元701室，被告拖欠2019年度物业管理费、公用电费、路灯监控等欠款本金、违约金和利息合计2,062元。经原告书面和电话等方式多次催缴其仍拒不给付并继续拖欠，故原告诉至法院。李洪全辩称，首先对原告的诉讼请求不予认可，对原告提交的证据的真实性、关联性、合法性均不认可。原告作为物业公司向小区业主主张债权，前提并不是劳动和被劳动的关系，而是符合法律规定并且符合法定程序的物业服务合同的关系，根据民法典的相关规定，物业公司进入小区进行服务要接受小区业主大会的选聘并且在业主委员会的监督和业主公约的相关条文和业主真实意思表示下签订物业服务合同，物业服务合同当中应当包括服务项目、收费标准、服务年限和违约责任等合同条款。小区业主大会选聘的物业公司可以根据之间所签订的物业服务合同相关条款向小区业主收取物业服务费用，并对小区所有业主具有法律约束力。但星辉小区自开发至今，就没有召开过关于选聘物业公司为主题的业主大会，期间所召开的业主大会主题是解聘和田物业有限公司，2017年6月份小区召开业主大会，关于解聘和田物业有限公司，根据当时的《物业管理条例》和物权法相关规定，按照法定程序解聘了和田物业有限公司，并于2017年6月24日正式将小区业主大会的结果（解聘和田物业有限公司的通告）以书面形式告知了原告，因此原告无权向星辉小区业主收取2017年6月24日至今任何服务物业服务费用。其次，原告提交的与星辉小区开发公司签订的物业服务合同，在法律上属于前期物业合同，是针对小区在入住人数没有达到半数时，法律允许物业公司与开发公司签订前期物业合同，并对业主有约法律约束力，但法律约束力也有实效。相关法律规定小区入住业主人数超半时，当小区成立了业主委员会，物业公司应当同全体业主签订物业服务合同或根据法定程序召开业主大会，以现场或者书面的形式将召开业主大会，选聘物业公司的结果公示15天。在小区业主没有异议的前提下，根据业主大会讨论的结果与业主委员会签订物业服务合同并且在公示期后向住建局备案，原告并没有履行相关的法律，没有履行法定义务就将自行承担不利的法律后果。新民法典以及2017年的物权法和物业管理条例规定了签订物业服务合同的方式，同时也规定解除物业服务的方法，就是说也要参考物权法和《物业管理条例》，是因为解聘物业公司发生在2017年。2017年6月份，星辉小区全体业主根据物权法相关规定解除了原告与星辉小区开发单位签订的前期物业合同，因此，原告所提交的前期物业服务合同有效期至2017年6月24日，根据合同法相关规定，原告只能凭此合同主张2017年6月24日之前发生的债权。最后请求人民法院驳回原告的诉讼请求，原告的确投入了劳动成本，但并不是投入了劳动成本就一定能拿到工钱，拿到工钱的前提是有人雇佣你去劳动并且承认了你履行了劳动合同的相关条款。如果不签订任何劳动合同就劳动，收不到工钱就起诉，起诉就能拿到劳动报酬的话，那么我国也不会有这么多失业人口了，人人都可以劳动，人人有钱赚。今天的庭审内容是现实中比较常见的，因为常见，所以民法典已经做出了相关规定，没有有效的物业服务合同，无权向业主收取物业服务费，请求人民法院根据法律规定进行准确的判决，驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：李洪全系星辉小区5号楼3单元701室业主，该房屋建筑面积为86.46平方米。2011年11月10日星辉小区开发商黑河市贸发房地产开发有限公司与和田物业签订《前期物业服务合同》。双方约定：业主应及时交纳物业服务费用。2011年秋季回迁业主应向乙方交纳物业费多层住宅0.45元/平方米/月、清雪费40元/年、公用电费30元/年，车库0.45元/平方米/月，商服0.6元/平方米/月，高层物业费0.9元/平方米，二次供水50元/年,清雪费40元/年，公用电费30元/年，电梯费40元/月，3-6每层加1元、7-15每层加1.5元。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。2017年6月14日星辉小区经业主大会选举产生业主委员会，并在黑河市房产管理局物业管理站备案。2017年6月24日，该星辉小区业主委员会作出《关于终止和田物业服务公司在星辉小区物业服务工作的通知》，限和田物业3日内撤离星辉小区，但双方未就解除物业合同达成共识，和田物业依旧为星辉小区提供物业服务。2021年5月3日，星辉小区业主委员会再次作出《关于终止和田物业服务公司在星辉小区物业服务工作的通知》，根据通知内容显示，星辉小区业主委员会认为和田物业为星辉小区提供物业服务极差，具体内容14项，包括小区内及楼梯间多日不清扫，卫生脏、乱、差，尤其物业门前杂物太多；小区清雪极差等，并限和田物业7日内撤离星辉小区。李洪全自认2020年向和田物业缴纳物业费447元，该数额系物业公司自愿减免10%物业费。截至本案开庭审理时，李洪全拖欠2019年度住宅物业服务费497元。本院认为，物业服务企业以其实际行为向业主提供了物业服务，业主又予以接受的，即使双方未在物业服务合同上签字或没有订立合同，也应当视为合同实际成立。本案中，原告与被告虽未签订书面的物业合同，但直至本案诉讼时，大部分业主均按原收费标准向原告交纳了物业费，且被告亦认可2020年度向原告缴纳了物业费，但结合该小区实际情况及2021年5月3日星辉小区业主委员会作出的《关于终止和田物业服务公司在星辉小区物业服务工作的通知》内容，可以认定原告在提供物业服务时服务不合格，但被告不能因此拒付全部物业费，综合原告为星辉小区提供物业服务实际情况，本院酌情对被告未交纳的物业服务费数额减免30%，故原告要求被告交纳物业费的合理部分347.9元（497元×70%）本院予以支持。因原告在履行物业服务时存在一定问题，被告据此不交纳物业费，系属对原告的服务存在异议，并非恶意欠交，故对原告要求被告给付逾期交纳物业费的利息以及违约金的诉讼请求，本院不予支持。因路灯监控费用不属于物业服务人应当收取的费用范围，故对原告要求被告支付路灯监控费200元的诉讼请求，本院不予支持。因原告与开发商签订《前期物业服务合同》后，向星辉小区业主提供了物业服务，虽然星辉小区在成立业主委员会后，分别于2017年6月24日、2021年5月2日向原告发出了《关于终止和田物业服务公司在星辉小区物业服务工作的通知》，但星辉小区的业主没有选聘新的物业服务让或者决定自行管理的业主对物业进行接管，原告继续为该小区提供物业服务，故被告关于原告已经不是星辉小区的物业公司而拒绝交纳2019年度物业费辩解理由，本院不予支持。综上，物业服务质量与业主依约交费具有相互促进的关系。一方面，物业服务公司收取物业管理费后，要认真履行物业管理的职责，力求赢得广大业主的认可和支持；另一方面，小区居民按时交纳物业费用，是维持、提高物业公司对小区进行服务水平的物质基础保障，如果物业公司对小区进行服务过程中出现了瑕疵，小区业主均拒绝交纳物业费，必然导致物业服务水平、质量下降，如此循环对小区业主及物业公司均无益处，因此业主发现物业服务存在瑕疵时，应当通过正常渠道提出建议，物业公司业应在日后的物业服务中，与业主加强沟通，加强人员培训合管理，提高物业服务质量。综上所述，原告诉讼请求合理部分，本院予以支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第三条，《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、九百五十条之规定，判决如下：一、被告李洪全给付原告黑河市和田物业有限公司物业服务费347.9元（2019年度），于本判决生效之日起5日内履行完毕；二、驳回原告黑河市和田物业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由原告黑河市和田物业有限公司负担20.79元，由被告李洪全负担4.21元。本判决为终审判决。本案当事人申请执行的期限为二年，即权利人应在本案生效法律文书所确定的履行期限届满之日起二年内向法院书面申请执行。审判员 高 莹二〇二一年八月十三日书记员 马吉莹