贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0112民初2608号原告：庞某某，女，住贵州省。被告：贵州宏德置业有限公司，统一社会信用代码91520100697502560J，住所贵州省贵阳市乌当区东风镇后所村乌当区东风镇翠湖路7号-乐湾国际旅游综合体G（17）056号地块（商业2）2号楼。法定代表人：马海峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：龚洋，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，代理权限：特别代理。第三人：中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行，统一社会信用代码：91520112214590739R，营业场所贵州省贵阳市乌当区新添寨新添路216号。负责人：杨阳，系该行行长。原告庞某某与被告贵州宏德置业有限公司（以下简称为宏德公司）、第三人中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行（以下简称工行乌当支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月21日立案后，依法适用简易程序，于2021年8月4日公开开庭进行了审理。原告庞某某、被告宏德公司委托诉讼代理人龚洋到庭参加诉讼，第三人工行乌当支行经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告庞某某向本院提出的诉讼请求：一、请求判令解除合同，被告返还购房款共计人民币1,664,858元。二、请求判令被告向原告支付违约金人民币16,648.58元。三、请求判令被告承担原告已支付房款的利息损失144,294.37元。四、请求判令被告返还收取的房屋维修基金14,543元。五、请求判令被告承担原告已经支付的办理按揭贷款手续费损失2,000元。六、请求判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年4月11日原告与被告签订了关于购买位于乌当区东风镇乐湾国际旅游综合体6号地块（龙津山）工程117号楼1单元二层1号房的《商品房买卖合同》。根据合同被告应于2020年6月30日前向原告交付该商品房，但被告到起诉之日起也没有交付符合合同约定的合格的商品房。由于被逾期未交房，根据购房合同第十三条1（2）逾期交房责任规定：逾期超过90日，原告有权退房，并按照全部已付款的1%向原告支付违约金。截止2019年3月30日，原告通过刷卡支付的方式向被告支付购房首付款334,858元以及房屋维修基金14,543元，2019年11月1日，原告通过中国工商银行乌当支行按揭贷款向被告支付了按揭房款人民币1,330,000元，被告应当分别自2019年4月1日起以人民币334,858元为基数，自2019年11月1日起以人民币1,330,000元为基数，以银行同期贷款利率（5.65%）分段计算至2021年4月30日原告利息损失，约人民币144,294.37元）。办理房屋按揭贷款期间，原告通过微信支付方式向被告售楼部工作人员支付手续费2,000元。原告认为被告的行为违背了合同的约定，已构成违约行为，损害了原告的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第107条之规定向贵院提起诉讼，请求保护原告的合法权益，望判如所请。被告宏德公司辩称，针对原告诉请一，是否解除该合同由法院裁判，我司意见是希望继续履行合同，若合同被解除，我司认为返还购房款应当是1642990.86元，我司在2021年5月27日、6月28日、7月25日为原告代偿银行的按揭款21867.14元。针对原告诉请二，违约金应当按照合同约定的方式计算；被告诉请的利息损失无事实及法律依据，从原告事实理由陈述道其主张的利息损失从其支付购房款款项之日起计算，但根据民法典相关规定，仅在买卖合同被解除后我司才负有返还购房款的义务，因此其主张从支付购房款款项之日起计算利息损失无事实及法律依据；维修基金是由我司代收代缴，并已缴纳至相关单位，应由相关单位退还；按揭贷款手续费并非由我司收取，诉请我司退还无事实依据。第三人工行乌当支行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下，2019年4月11日，原告与被告宏德公司签订合同编号为Y19028292号的《商品房买卖合同》（以下简称合同）及补充协议，约定：被告宏德公司将乌当区东风镇御景路乐湾国际旅游综合体6号地块（龙津山）工程第117号楼1单元2层1号的商品房出售给原告。该房屋建筑面积139.84平方米，套内面积106.78平方米，合同约定的总价为1664858元。合同约定的首付款为334858元，剩余房款1330000元约定为按揭贷款支付，为办理银行按揭贷款，原告与第三人工行乌当支行签订《个人购房借款/担保合同》，借款金额为1330000元。被告宏德公司2018年3月22日向原告出具收到首付款18003元的收据，2018年3月22日向原告出具收到首付款316855元的收据，原告向被告宏德公司支付首付款共计334858元。2019年11月4日被告向原告出具收到按揭贷款1330000元的收据。为了购买案涉房屋，原告向住建部门缴纳房屋维修资金14543元。另查明，合同第十一条约定被告宏德公司应在2020年6月30日前交付房屋，交付房屋应当符合该条第二款约定的相关条件。合同第十三条约定逾期交房责任：第1（2）约定“逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。”。该房至今未按合同约定的交付时间、交付条件向原告交付使用。《商品房买卖合同》附件十二《商品房买卖合同补充协议》第五条第二款约定：“除本补充协议第五条第1款约定的情形外，甲方未按照约定的期限和条件将该商品房交付乙方的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付总房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日向乙方支付违约金，商品房买卖合同继续履行；逾期超过90日的，乙方有权解除商品房买卖合同，甲方向乙方支付已付房款的1%作为违约金，甲方不向乙方支付资金占用利息。乙方解除商品房买卖合同的，应在上述90日期限届满后30日内书面解除商品房买卖合同，否则视为乙方放弃行使该解除权，继续履行商品房买卖合同，则自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付总房价款万分之0.5的违约金”。还查明，因原告未按时偿还贷款，被告宏德公司共计代原告向第三人偿还贷款21867.14元，原告对此金额予以认可无异议。上述事实，有原告、被告的当庭陈述及原告提交的身份证、《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房借款/担保合同》、房款收据、维修资金专用收据等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》中约定，被告宏德公司向原告交付案涉房屋的时间为2020年6月30日前。根据商品房买卖合同补充协议第五条第二款中关于宏德公司未按照约定的期限和条件将该商品房交付原告超过90日，原告有权解除商品房买卖合同，但应当在上述90日期限届满后30日内书面解除商品房买卖合同，否则视为乙方放弃行使该解除权的约定，被告宏德公司通过加下划线的方式对原告行使合同解除权的期限进行了提示和说明，原告应当清楚合同解除权应在约定的期限内行使。原告以宏德公司逾期交房超过90日为由要求解除合同的权利行使期间2020年9月30日至2020年10月30日，但原告在解除商品房买卖合同的权利行使期间内未向宏德公司提出解除合同，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”的规定，应视为原告放弃行使合同解除权，继续履行合同，原告的解除权消灭，故对原告要求解除与被告宏德公司签订的商品房买卖合同的诉请，本院不予支持。虽然案涉房屋还未达到合同约定的交付条件，商品房买卖合同的主要合同目的是交付修建完毕的房屋，案涉房屋已经封顶，原告亦未提交证据证明案涉房屋已无继续修建可能、原告的合同目的已不能达到，原告并无因不能实现合同目的而行使法定解除权的事由。虽宏德公司确有逾期交房的违约行为，但该违约行的产生系案涉建设项目在施工过程中的客观因素所致，且并非宏德公司主观追求的结果，原告也未提交证据证实案涉商品房买卖合同已不具有继续履行的可能，被告逾期交房的行为并未构成根本性违约。由于原告与宏德公司之间的商品房买卖合同继续履行，原告要求被告贵州宏德置业有限公司向原告返还购房首付款、解除《个人购房借款/担保合同》等其余诉讼请求的请求权基础不成立，故对原告的其余诉讼请求，本院亦不予支持。若宏德公司的违约行为客观上给原告造成了损失，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，原告亦可针对该违约行为向宏德公司主张违约责任。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告庞某某的诉讼请求。案件受理费9892元，已减半收取，由原告庞某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。审 判 员 陈治宏二〇二一年八月十八日法官助理 杨 琴书 记 员 龙叙铭