山东省德州市中级人民法院山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁14民终2221号上诉人（原审被告）：德州大壮实业有限公司，住所地山东省德州经济开发区104国道南。法定代表人：文爱武，该公司董事长。委托诉讼代理人:徐国栋，山东高行律师事务所律师。委托诉讼代理人:许淑蒙，山东高行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈岩，男，1987年10月11日出生，汉族，住山东省齐河县，现住德州经济技术开发区。委托诉讼代理人：徐林，北京市大嘉（德州）律师事务所律师。上诉人德州大壮实业有限公司（以下简称大壮公司）因与被上诉人陈岩商品房销售合同纠纷一案，不服山东省德州经济技术开发区人民法院（2021）鲁1491民初813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大壮公司上诉请求：1.撤销山东省德州经济技术开发区人民法院（2021）鲁1491民初813号民事判决第一项，依法改判驳回陈岩的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由陈岩承担。事实和理由：一、一审法院已认定2016年7月17日系陈岩实际入住案涉房屋之日，依据《商品房买卖司法解释》第十一条第一款之规定，大壮公司已经完成了交房义务，因此逾期交房违约金应当计算至实际交付之日，结合大壮公司已经支付陈岩违约金的事实，不应再向陈岩支付任何违约金。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，陈岩早在2016年7月之前就已实际占有使用案涉房产，依据法律规定和合同约定，大壮公司逾期交房违约金应计算至案涉房屋实际交付之日，即陈岩实际占有使用之日。根据案涉合同第八条的约定，案涉房屋交付时需经四方验收，但房屋交付时未经四方验收不能视为房屋未交付，而是陈岩因此享有拒绝交付的权利，在其拒绝交付的情况下，逾期交房违约金应当继续计算，直至符合交付条件之日。在案涉房屋未经验收但已经实际交付的情况下，房屋未经四方验收不能否定交付房屋这一客观事实。因此，计算逾期交房违约金仍以案涉合同第九条的约定为准，即计算至实际交付之日。本案逾期交房违约金的计算时间段应为2014年11月1日至2016年7月17日，由此计算违约金总额应为21581.66元(公式：345860×0.01%×624=21581.66元)，大壮公司已实际向陈岩支付违约金22134.68元，因此不应再向陈岩支付任何违约金。一审法院认定违约金时间段为2014年11月1日至2017年12月6日，并以此计算违约金总额为39082元，进一步认定大壮公司应支付的违约金为16947.32元系适用法律错误。二、本案中，即使认定逾期交房计算至四方验收合格之日，因陈岩实际入住案涉房屋在先，案涉房屋竣工验收在后，必然对案涉房屋的竣工验收造成一定影响，客观上加重了大壮公司的履约成本，且陈岩自2016年7月17日至今持续占有使用案涉房产，其亦因实际占有使用房屋获益，依据损益相抵原则以及《民法典》第五百八十五条的规定，在陈岩因实际占有使用房屋获益并且加重了大壮公司履约成本的情况下，应适当减轻大壮公司的违约责任。德州市中级人民法院(2018)鲁14民终1393号、(2020)鲁14民终1006号两份民事判决书也持有相同观点。三、以日为单位累计计算的逾期交房违约金不是整体之债而是单个之债，属于继续性债权，本案逾期交房违约金应当以每日为单位分别适用诉讼时效。一审法院支持陈岩关于大壮公司向其支付违约金的诉讼请求系对诉讼时效制度的错误理解，同时也缺乏法律支持，属于适用法律错误。最高人民法院认为“如果当事人在合同中约定以每日或每月为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，则该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。”德州市中级人民法院(2017)鲁14民终784号民事判决书亦持有同样观点：“对于按日计算的违约金，属于继续性债权，应当按日以每个个别债权分别适用诉讼时效，对于当事人主张权利之日前两年的违约金，应当予以保护。”本案中，退一步讲，即使逾期交房违约行为持续至2017年12月6日，则该日为陈岩请求支付违约金诉讼时效的起算点，因此，其关于大壮公司支付逾期交房违约金的诉讼时效期间为2017年12月7日至2020年12月7日，陈岩于2021年2月6日向一审法院提起诉讼，应认定已超过诉讼时效期间，一审法院支持陈岩请求支付违约金的诉讼请求系对诉讼时效制度的错误理解，同时也缺乏法律依据，属于适用法律错误。陈岩辩称，一、商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需要出示相应的证明文件，并签署房屋交接单等；本案大壮公司至今也未向陈岩签署房屋交接单，也未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，尚未完全履行其交房义务。首先，转移占有是一种事实上的交付，并不能因此认定大壮公司完全履行了交付房屋的义务。商品房是一种特殊的商品，关乎当事人重大切身利益甚至公共安全，商品房的竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程只有经竣工验收合格后，始具备法定交付使用的条件，亦即建设工程经验收合格是商品房交房条件的最低要求。具体而言，大壮公司作为房屋的出卖人，交付质量合格的房屋是其主要义务，此义务作为法定义务在相关法律法规中有明确规定，此项义务并不因当事人的约定而免除或者改变。根据《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“商品房交付的条件既要符合合同约定的标准，同时也必须符合法律、行政法规的强制性规定。”；《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”此规定质量合格的房屋是交付使用的法定条件，此为法律所规定的最低交付标准，系为保障购房者基本居住权利之必需，大壮公司应当交付经竣工验收合格的房屋。故，陈岩在房屋未经竣工验收之前接收房屋的，不构成商品房的有效交付，而应以该房屋通过竣工验收的日期为有效交付日期，即2017年12月6日。另，大壮公司不但逾期交房而且至今也未完成合同第十四条：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺---达到使用条件1、水电自交付之日起正常使用；2、----”约定的义务；水、电、气都是陈岩自己出资购买材料、雇佣人员接入才达到居住条件。一审认定的陈岩于2016年7月7日实际入住属于认定事实错误，陈岩只是于2016年7月7日代替大壮公司开始完成合同约定的第十四条的合同义务，并未实际入住，案涉房屋的水、电、燃气的接入安装都是由陈岩自己出资完成，此费用应当由大壮公司承担。二、关于大壮公司所讲“被上诉人在明知案涉房屋未经四方验收的情况下占有使用，被上诉人以其实际行动接受了案涉房屋未经验收的事实，即被上诉人同意并认可案涉房屋未经验收即可交付，应当认定房屋买卖合同双方对交房条件完成了变更”的说法不但有违事实及相关法律、法规的明确规定，而且纯属混淆是非、颠倒黑白。首先，陈岩在接收案涉房屋时并不知道房屋未竣工验收，而且在其接收案涉房屋时大壮公司也未明确告知房屋的验收情况。故，大壮公司具有隐瞒案涉房屋未竣工验收的事实，有违诚实信用。其次，陈岩接收房屋完全是为了生活解决最基本的居住需要，否则不得不继续在外租房居住，由此也必然会产生一大笔租赁费用，增加经济负担（因为陈岩不得不一边交房贷支付银行利息，还得租房支付租金）。再次，交付验收合格的房屋是大壮公司的主要义务，此义务作为法定义务在相关法律法规中有明确规定，此项义务并不因当事人的约定而免除或者改变，况且本案当事人双方从未约定变更交房条件，更不能以陈岩在大壮公司严重违约的前提下被动接收案涉房屋就视为案涉房屋买卖合同双方对交房条件完成了变更。三、大壮公司至今尚未给陈岩办理产权登记，构成严重违约。而且，案涉商品房买卖合同第十五条第三款的约定属于大壮公司制定的格式条款，严重违反公平原则，依法应当认定无效，应当参照逾期交房的规定向陈岩承担违约责任。四、双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。本案中大壮公司在支付了部分违约金后截至今日并未明确表示不再支付剩余违约金，故本案未超过诉讼时效。陈岩向一审法院起诉请求：1.判令大壮公司于判决生效后十日内向陈岩支付逾期交房违约金39082元（自2014年11月1日至2017年12月6日，共计1130日，每日按照已付房款345860元的万分之一计算）；2.判令大壮公司于判决生效后十日内为陈岩办理产权登记；3.判令大壮公司于判决生效后十日内向陈岩提供涉案房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；4.本案律师费、案件受理费及其他诉讼费用由大壮公司承担。一审法院认定事实：2014年11月17日，陈岩与其妻子陈丽娟作为买受人与大壮公司作为出卖人签订《德州市商品房买卖合同》，合同编号为：大壮201300194。合同约定：三、买受人所购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第53栋一单元5层501号房，其用途为住宅，建设面积共78.96平米；四、该商品房单价为（人民币）每平方米4104.00元，总金额为（人民币）324052元，附属用房单位售价为（人民币）每平方米1600元，总金额为（人民币）21808元，合计金额为345860元；六、买受人于签订商品房买卖合同当日向出卖人一次性支付总购房款计人民币345860元整；八、出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.该商品房依照《中华人民共和国建筑法》第61条和国务院《建设工程质量管理条例》第16条的规定，经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的四方验收合格；九、出卖人逾期交房的违约责任：（2）逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；十一、所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；十二、因出卖人原因,造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；十五、出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金……合同落款处有大壮公司加盖商品房合同备案专用章。同日，陈岩、陈丽娟支付大壮公司345860元购房款，大壮公司为其开具山东省房地产企业预收款收据一份。2014年12月2日，陈岩出具收到条一张，载明：今收到2014年11月份外海江南水郡小区53号楼1单元501室延期交房违约金1038元。2015年1月22日，陈岩出具收到条一张，载明：今收到2014年12月份外海江南水郡小区53号楼1单元501室延期交房违约金1072元。2015年2月5日，陈岩出具收到条一张，载明：今收到2015年1月份外海江南水郡小区53号楼1单元501室延期交房违约金1626元。2015年4月10日，陈岩出具收到条一张，载明：今收到2015年2-3月份外海江南水郡小区53号楼1单元501室延期交房违约金7125元。以上四张收到条落款处均有陈岩签名并捺印，金额共计10861元。2017年8月30日，大壮公司工作人员杨荣文向德州金龙物业管理有限公司提供了外海江南水郡四期业主（维权人员）延期交房部分违约金和补偿款的收款账户。2017年8月31日至2017年9月1日，德州金龙物业管理有限公司分三次将违约金300万元汇入杨荣文的上述指定账户。以上事实有杨荣文手写收款账户条一份、杨荣文（网上银行）客户交易回单三份、记账凭证一张予以证实。2017年9月18日，大壮公司与外海江南水郡四组团业主达成违约金分配方案，四组团业主推荐成立分配小组。2017年9月23日，江南水郡四期临时业委会发布公告：2017年9月26日，外海江南水郡四组团维权临时业委会代表李某按登记人数给予每户打款壹万元整，剩余违约金于2017年10月26日平均分配于所有登记业主……2017年9月29日，大壮公司按照违约金分配方案，通过其工作人员谭莹账户向陈岩转账10000元。2017年10月31日，江南水郡四期临时业委会发布公告：去除支出2200元，加上利息收入1000元，共计剩余338800元。按照分配方案平均分配给266户业主，每户计1273.68元。至此全部分配完毕。2017年11月1日，大壮公司按照违约金分配方案，通过其工作人员谭莹账户向陈岩转账1273.68元。以上事实有违约金分配方案一份、分配清单一份、公告两份、谭莹名下账号为6222××××8235的银行账户流水一份予以证实。陈岩至此已获得大壮公司支付的逾期交房违约金共计22134.68元。2017年12月6日，涉案房屋由建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位及施工单位共同组成的验收组验收合格，并出具竣工工程质量验收报告。另查明，2016年7月17日至今，涉案房屋持续发生用水，有加盖德州市天润自来水有限公司城市供水合同专用章的用水清单一份予以证实。一审法院认为，本案焦点问题为：一、大壮公司未按合同约定交付房屋是否构成违约，违约金如何计算；二、大壮公司是否应当为陈岩办理产权登记并向其提供涉案房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。针对第一个焦点问题，陈岩与大壮公司签订的《德州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。大壮公司未在合同约定期限交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。虽然大壮公司提交的用水清单可以证实涉案房屋于2016年7月17日已被实际入住并产生用水，但涉案房屋在2016年7月17日不符合《德州市商品房买卖合同》第八条中约定的房屋交付条件：“该商品房经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的四方验收合格”。此时陈岩即使实际入住了该房屋，也不能认定为交房时间。故该房屋的实际交付之日应为涉案房屋经四方验收合格之日，即2017年12月6日。大壮公司应按照《德州市商品房买卖合同》第九条“逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定，自延期交房的第二天即2014年11月1日起至2017年12月6日止（共计1131天），以陈岩已付房款总额345860元为基数，按照日万分之一的利率承担违约金。陈岩起诉主张大壮公司支付其自2014年11月1日至2017年12月6日共计1130日的逾期交房违约金39082元，是其对自身权利的处分，一审法院予以采纳，故大壮公司应给付陈岩违约金39082元。大壮公司已给付陈岩违约金22134.68元，有陈岩出具的收到条和转账凭证予以证实，且陈岩在庭审中认可曾收到大壮公司给付的违约金共计22134.68元，对于该事实，一审法院予以认定，故违约金应去除大壮公司已给付的违约金共计22134.68元，大壮公司还应给付陈岩16947.32元。针对第二个焦点问题，根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”及第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，陈岩与大壮公司签订的《德州市商品房买卖合同》中第十一条约定：“所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”；第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，大壮公司应当遵照上述约定协助陈岩办理产权登记并向陈岩提供涉案房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。一审法院对陈岩的第二项、第三项诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定，判决：一、大壮公司于本判决生效后十日内支付陈岩逾期交房违约金16947.32元；二、大壮公司于本判决生效后十日内协助陈岩办理产权登记；三、大壮公司于本判决生效后十日内向陈岩提供涉案房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；四、驳回陈岩的其他诉讼请求。案件受理费减半收取376元，由陈岩负担212.5元，由大壮公司负担163.5元。本院二审期间，当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：大壮公司的上诉请求及理由能否得到支持。首先，双方当事人在商品房买卖合同中约定商品房交付买受人使用的条件为“经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的四方验收合格”,2016年7月17日大壮公司并没有完成合同约定的验收，此时交付也不符合规定，故2016年7月17日并不存在合法有效且符合合同约定的实际交付，大壮公司主张交房违约金计算至该日显然依据不足，不应支持。一审法院认定违约金时间段为2014年11月1日至2017年12月6日，并以此计算违约金总额为39082元正确。其次，对于大壮公司主张的适当减轻其违约责任的问题，通过本案查明的事实可知，未能按合同完成约定的验收并交付符合合同约定的房屋，责任在于大壮公司一方，该方面的违约责任并不在陈岩，大壮公司虽然主张陈岩存在减轻大壮公司违约责任的事由，但缺乏充分有效证据证明，该主张依据不足，显然不能成立，本院不予支持。最后，对于大壮公司针对诉讼时效提出的上诉主张，双方当事人签订的商品房买卖合同对违约金计算的约定为：“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止”，对于权利人来说，逾期交房违约金是双方在合同中所确立的一个整体的合同权利，大壮公司的违约行为是持续存在的，合同未明确约定违约金的支付期限，则债权人可以随时主张。本案中，大壮公司在支付了部分违约金后截至陈岩起诉时并未明确表示不再支付剩余违约金，故其针对逾期交房违约金在诉讼时效方面提出的主张缺乏依据，一审法院未予支持并无不当。综上所述，大壮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费224元，由上诉人德州大壮实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑卫华审 判 员 杨贵孚审 判 员 王善文二〇二一年八月十一日法官助理 刘 冬书 记 员 王婷婷