四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终15112号上诉人（原审原告）：成都三泰物业管理有限公司，住所地四川省成都市武侯区桐梓林中路1号。法定代表人：廖怡，总经理。委托诉讼代理人：任河，四川智力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）滕礼珍，女，1942年5月31日出生，汉族，住四川省成都市成华区。委托诉讼代理人：陈韦为，四川法邦律师事务所律师。上诉人成都三泰物业管理有限公司（以下简称三泰公司）因与被上诉人滕礼珍物业服务合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2021）川0107民初4659号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。三泰公司上诉请求：撤销成都市武侯区人民法院（2021）川0107民初4659号民事判决，依法改判为支持上诉人一审全部诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院采纳《关于购买××—××裙楼的协议备忘录》《关于购买××期××幢（××）裙楼的前期协议》《投资购买××期××栋（××）协议》，并据此认定案件事实错误；2.上诉人三泰公司作为案涉物业的物业管理主体，为业主实际提供了物业管理服务，依法应当收取物业管理费，一审法院却认定上诉人提供了物业管理服务，但双方无物业服务合同关系，从而驳回上诉人的诉讼请求错误。一审法院错误采纳证据，从而导致判决错误。滕礼珍辩称，1.三泰公司提供的《××·××前期物业服务合同》是一份伪造的、虚假的证据，应当依法不予采信并予以惩处；2.三泰公司既没有与被上诉人等××幢××-××层的业主签订关于物业服务费的合同，也没有为××幢××-××层的业主提供相应的物业管理服务，彼此之间不存在物业服务合同关系。三泰公司要求被上诉人支付物业服务费的诉讼请求无事实和法律依据，应当依法予以驳回。三泰公司向一审法院起诉请求：判令滕礼珍支付2017年7月1日至2020年6月30日期间的物业服务费9456.48元及资金占用利息（从2020年7月1日起按同期市场贷款报价利率计算至本金付清之日止）。一审法院认定事实：2001年11月30日，白某1代表其他购房人与成都三泰屋业有限公司（以下简称屋业公司）签订《关于购买××-××裙楼的协议备忘录》，商定对该楼房一至三楼裙楼按揭购房，其中第5条约定，“所购房屋由购方自主物业管理，原则上开发商不再收取物管费，但双方须签订物管合同；如购方有服务要求，可与开发商另行协商有偿服务方式。”2001年12月15日，白某1等购方代表与屋业公司订立《关于购买××期××幢（××·××）裙楼的前期协议》，第二条第5项约定：“所购房屋由购买方自主物业管理，如购买方有服务需求，可与开发商另行协商有偿物业管理服务方式。”2002年5月12日，白某1、白某2、白某3、白某4、刘某、陈某6人共同签订《投资购买××期××幢（××·××）协议》，约定6人组成业主委员会，共同购置××期××幢（××·××），进行统一经营管理整体开发项目等。滕礼珍购买上述楼房裙楼三层物业总面积218.92平方米。另查明，三泰公司提交了其与屋业公司于2003年8月18日签订的《（××·××）前期物业服务合同》，证明其对案涉物业有物业服务的合同权利义务。该合同书载明三泰公司法定代表人为廖怡，但三泰公司当庭陈述廖怡是2019年后才担任三泰公司法定代表人。还查明，三泰公司对前述××期××幢（××·××）裙楼下化粪池多次进行过疏通，并代缴水费、垃圾清运费等。一审法院认为，滕礼珍是××期××幢（××·××）裙楼业主，三泰公司是××期××幢（××·××）的物业服务企业。但由滕礼珍在购买物业时与开发商屋业公司达成协议，即购买裙楼的业主自主管理物业，开发商原则上不收取物业服务费，如购买方有服务需求，可与开发商另行协商有偿物业管理服务方式。因此，根据上述合同约定，滕礼珍等业主可以自主进行物业管理。在没有和三泰公司就裙楼物业管理订立相关物业服务合同情况下，滕礼珍没有支付物业服务费的义务。庭审中，三泰公司提交了清理化粪池、代缴水费等的证据，上述证据能够证明三泰公司在对（××·××）进行物业管理服务时，也相应为滕礼珍提供了一定的有偿服务，但不能据以证明双方成立了物业服务合同关系。故三泰公司的诉讼请求，因证据不足而缺乏事实根据，一审法院不予支持。三泰公司就其提供实际有偿服务而产生的债权，可依据其法律关系另案诉争。综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决驳回三泰公司的诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由三泰公司负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。本院认为，根据案涉《关于购买××-××裙楼的协议备忘录》《关于购买××期××幢（××·××）裙楼的前期协议》的约定，即购买裙楼的业主自主管理物业，开发商原则上不收取物业服务费，如购买方有服务需求，可与开发商另行协商有偿物业管理服务方式。滕礼珍2001年购买案涉物业至今长达近20年，期间上诉人三泰公司一直未曾向滕礼珍主张物业服务费，其以事实行为认可了滕礼珍与开发商屋业公司签订的协议，现三泰公司提起诉讼要求滕礼珍支付2017年7月1日至2020年6月30日期间的物业服务费，没有事实和法律依据。一审法院综合全案证据及查明的事实，判决驳回三泰公司的诉讼请求，并无不当。综上所述，三泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人成都三泰物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 陈 楠二〇二一年八月三十日书记员 邓婷婷四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终15112号上诉人（原审原告）：成都三泰物业管理有限公司，住所地四川省成都市武侯区桐梓林中路1号。法定代表人：廖怡，总经理。委托诉讼代理人：任河，四川智力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）滕礼珍，女，1942年5月31日出生，汉族，住四川省成都市成华区。委托诉讼代理人：陈韦为，四川法邦律师事务所律师。上诉人成都三泰物业管理有限公司（以下简称三泰公司）因与被上诉人滕礼珍物业服务合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2021）川0107民初4659号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。三泰公司上诉请求：撤销成都市武侯区人民法院（2021）川0107民初4659号民事判决，依法改判为支持上诉人一审全部诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院采纳《关于购买××—××裙楼的协议备忘录》《关于购买××期××幢（××）裙楼的前期协议》《投资购买××期××栋（××）协议》，并据此认定案件事实错误；2.上诉人三泰公司作为案涉物业的物业管理主体，为业主实际提供了物业管理服务，依法应当收取物业管理费，一审法院却认定上诉人提供了物业管理服务，但双方无物业服务合同关系，从而驳回上诉人的诉讼请求错误。一审法院错误采纳证据，从而导致判决错误。滕礼珍辩称，1.三泰公司提供的《××·××前期物业服务合同》是一份伪造的、虚假的证据，应当依法不予采信并予以惩处；2.三泰公司既没有与被上诉人等××幢××-××层的业主签订关于物业服务费的合同，也没有为××幢××-××层的业主提供相应的物业管理服务，彼此之间不存在物业服务合同关系。三泰公司要求被上诉人支付物业服务费的诉讼请求无事实和法律依据，应当依法予以驳回。三泰公司向一审法院起诉请求：判令滕礼珍支付2017年7月1日至2020年6月30日期间的物业服务费9456.48元及资金占用利息（从2020年7月1日起按同期市场贷款报价利率计算至本金付清之日止）。一审法院认定事实：2001年11月30日，白某1代表其他购房人与成都三泰屋业有限公司（以下简称屋业公司）签订《关于购买××-××裙楼的协议备忘录》，商定对该楼房一至三楼裙楼按揭购房，其中第5条约定，“所购房屋由购方自主物业管理，原则上开发商不再收取物管费，但双方须签订物管合同；如购方有服务要求，可与开发商另行协商有偿服务方式。”2001年12月15日，白某1等购方代表与屋业公司订立《关于购买××期××幢（××·××）裙楼的前期协议》，第二条第5项约定：“所购房屋由购买方自主物业管理，如购买方有服务需求，可与开发商另行协商有偿物业管理服务方式。”2002年5月12日，白某1、白某2、白某3、白某4、刘某、陈某6人共同签订《投资购买××期××幢（××·××）协议》，约定6人组成业主委员会，共同购置××期××幢（××·××），进行统一经营管理整体开发项目等。滕礼珍购买上述楼房裙楼三层物业总面积218.92平方米。另查明，三泰公司提交了其与屋业公司于2003年8月18日签订的《（××·××）前期物业服务合同》，证明其对案涉物业有物业服务的合同权利义务。该合同书载明三泰公司法定代表人为廖怡，但三泰公司当庭陈述廖怡是2019年后才担任三泰公司法定代表人。还查明，三泰公司对前述××期××幢（××·××）裙楼下化粪池多次进行过疏通，并代缴水费、垃圾清运费等。一审法院认为，滕礼珍是××期××幢（××·××）裙楼业主，三泰公司是××期××幢（××·××）的物业服务企业。但由滕礼珍在购买物业时与开发商屋业公司达成协议，即购买裙楼的业主自主管理物业，开发商原则上不收取物业服务费，如购买方有服务需求，可与开发商另行协商有偿物业管理服务方式。因此，根据上述合同约定，滕礼珍等业主可以自主进行物业管理。在没有和三泰公司就裙楼物业管理订立相关物业服务合同情况下，滕礼珍没有支付物业服务费的义务。庭审中，三泰公司提交了清理化粪池、代缴水费等的证据，上述证据能够证明三泰公司在对（××·××）进行物业管理服务时，也相应为滕礼珍提供了一定的有偿服务，但不能据以证明双方成立了物业服务合同关系。故三泰公司的诉讼请求，因证据不足而缺乏事实根据，一审法院不予支持。三泰公司就其提供实际有偿服务而产生的债权，可依据其法律关系另案诉争。综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决驳回三泰公司的诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由三泰公司负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。本院认为，根据案涉《关于购买××-××裙楼的协议备忘录》《关于购买××期××幢（××·××）裙楼的前期协议》的约定，即购买裙楼的业主自主管理物业，开发商原则上不收取物业服务费，如购买方有服务需求，可与开发商另行协商有偿物业管理服务方式。滕礼珍2001年购买案涉物业至今长达近20年，期间上诉人三泰公司一直未曾向滕礼珍主张物业服务费，其以事实行为认可了滕礼珍与开发商屋业公司签订的协议，现三泰公司提起诉讼要求滕礼珍支付2017年7月1日至2020年6月30日期间的物业服务费，没有事实和法律依据。一审法院综合全案证据及查明的事实，判决驳回三泰公司的诉讼请求，并无不当。综上所述，三泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人成都三泰物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 陈 楠二〇二一年八月三十日书记员 邓婷婷