宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2021）宁0105民初3877号原告：银川开源物业服务有限公司。        法定代表人：杨某1。        委托诉讼代理人：杨某2。        被告：狄某，住甘肃省定西市岷县。        原告银川开源物业服务有限公司与被告狄某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告银川开源物业服务有限公司委托诉讼代理人杨某2、被告狄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        银川开源物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令狄某支付物业管理服务费3421.18元；2．判令狄某支付物业管理费滞纳金1077.67元；3．案件受理费由狄某承担。事实和理由：银川开源物业服务有限公司于2015年11月15日受浙江商城业主委员会委托，并根据双方合同约定，为银川市西夏区同心北路浙江商城提供物业服务。狄某系银川市西夏区同心北路浙江商城B3083室业主，该房屋面积为59.19平方米，银川开源物业服务有限公司依据《物业服务合同》为狄某提供了物业服务，狄某未向银川开源物业服务有限公司缴纳自2015年12月1日至2018年9月30日共计34个月的物业服务费3421.18元，滞纳金1077.67元，银川开源物业服务有限公司多次催费未果，诉至法院。        狄某辩称，一、银川开源物业服务有限公司起诉我支付物业费的行为没有合法依据，其诉讼请求已经超过了三年的诉讼时效；二、我的商铺已廉价租赁给了承租户，经我向承租户了解，其已经向银川开源物业服务有限公司交纳了物业费，物业费收据因时间久远而遗失，银川开源物业服务有限公司财务管理混乱，无法查清账目，导致已交过费的重复起诉重交；三、浙江商城业主委员会和银川开源物业有限公司的行为严重影响了广大业主的利益，商城管理脏乱差，导致所处的黄金位置的浙江商城空置至今。业主委员会未按《物业管理条例》规定召开业主大会进行招投标的方式选聘物业公司，选聘后也没有公示和通知程序，而是暗箱操作签定了合同，剥夺了业主的知情权，故该物业服务合同无效；四、2018年12月6日银川市金凤区政府行业黑名单公示，银川开源物业服务有限公司鉴定是C级服务，资质太低，与我购买的浙江商城房屋时签定的购房合同的物业服务等级二级不一致，降低了服务等级，欺骗了我，侵害了我的切身利益；五、原告枉顾事实和诚信原则，长期敷衍、不作为，有侵害广大业主和我个人利益的违法嫌疑，对此银川开源物业服务有限公司应承担全部责任：1．浙江商城停车场使用问题：浙江商城地上和地下停车场在其进入之后均没有满足业主的停车需求，并且租赁给个人进行违法经营，2012年3月16日新消息报报道过浙江商城“擅自改变停车场功能”相关情况，有关部门也已下发了整改通知书。2．浙江商城电梯被停用问题：2016年6月15日宁夏日报报道银川市市场监督管理局西夏区分局对浙江商城涉及投诉的电梯进行现场检查，责令“问题电梯”停止使用。该局约谈了浙江商城物业管理方法人代表，向其指出了该公司在电梯使用管理方面存在的问题及危害性，责令其严格公司内部管理，尽快消除安全隐患。3．浙江商城外墙使用问题：银川开源物业服务有限公司进入浙江商城后，依然无法对外墙使用进行约束和规范，任由其他单位进行外墙使用，严重侵害了广大业主的利益，没有很好地行使物业公司应该具有的管理行为，导致广大业主合法权益被侵害，物业服务不到位；4．物业断电逼迫业主收费的问题：银川开源物业服务有限公司在接手物业管理后，对于商铺从未进行过催费，在没有通知我的情况下擅自关停我的电源，其在没有提供正常物业服务的情况下还要收取我的服务费，是违法行为。5．一楼扶手电梯外有长期不法商贩占道经营：自银川开源物业服务有限公司接手商城管理事务，一直至文明创城的前期，一直有不法商贩长期占用一楼扶手电梯到停车场位置在违法经营，该通道既是消防通道也是业主公共区域，是任何人不得以任何方式占用的，而物业公司对其行为视而不见，无法有效的管理该区域，根本没有尽到物业公司的职责，侵害了广大业主的合法权益；六、物业费从形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物业基础，鉴于银川开源物业服务有限公司未履行服务义务，未提供符合行业标准的服务，因此，大多数业主拒绝交纳物业费，而银川开源物业服务有限公司对于不按时交物业费的业主也未进行入户或电话调查是什么原因不交物业费以及如何解决业主问题让业主主动交费，银川开源物业服务有限公司不是从自身出发找问题、找不足，进而加以整改和提高，对自己赖以生存的商城从卫生容貌的治理改观、投资环境的改善、积极引进有投资意愿的商业企业进驻等方面想办法盘活商城，而是消极等待，任由商城烂尾，破烂不堪，空置十几年，皮之不存毛将焉附？连法定最低标准的保洁，对共用设施、设备的检修维护都不做，以致商城卫生容貌一年不如一年，致使原告与业主的矛盾日益激化，出现不交纳物业费情况后，只是让律师警告威慑，最后法院诉讼。七、原告以“一案多诉”的方式借助司法权力对商城业主进行各个击破，迫使业主就范，原告长期反复提起大量诉讼，滋扰行政机关，滥用诉权，恶意诉讼消耗行政资源，挤占司法资源，人民法院既已立案，就要查明案件事实，不能简单地支持物业公司的无理要求，让物业公司获取非法利益，伤害作为弱势群体的业主的公共利益，影响社区的和谐稳定。因此，请求法院依法驳回银川开源物业服务有限公司不合理的诉讼请求。        本院认为，银川开源物业服务有限公司根据与银川市西夏区浙江商城业主委员会签订的《物业服务合同》，自2015年12月1日起为银川市西夏区同心北路浙江商城提供物业服务。2018年9月30日，银川开源物业服务有限公司经与西夏区浙江商城业主委员会协商同意解除物业服务合同，且向相关部门报备后撤出浙江商城，并在浙江商城进行公示，同时在狄某的房屋张贴催费通知单。狄某系银川市西夏区同心北路浙江商城B3083室业主，房屋面积为59.19平方米。该《物业服务合同》对狄某具有约束力。狄某接受了银川开源物业服务有限公司提供的物业服务，理应按照合同约定交纳物业费。因银川开源物业服务有限公司在其提供的物业服务中存在瑕疵，本院综合本案实际情况，酌情调整狄某自2015年12月1日至2018年9月30日期间的物业费按70％交纳为宜，即狄某应向银川开源物业服务有限公司交纳物业费2395元【（59.19平方米×1.7元×34个月）×70％】。银川开源物业服务有限公司要求狄某支付滞纳金1077.67元的诉讼请求，因其提供的物业服务存在瑕疵，本院不予支持。狄某的其他抗辩理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。        综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条、《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、第五百九十二条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：        一、狄某于本判决生效之日起五日内支付银川开源物业服务有限公司自2015年12月1日至2018年9月30日期间的物业服务费2395元；        二、驳回银川开源物业服务有限公司的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费50元，减半收取25元，由银川开源物业服务有限公司负担5元，由狄某负担20元。        本判决为终审判决。        审判员    李民二〇二一年八月六日法官助理    胡丽平书记员    徐芙蓉《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。《中华人民共和国民法典》第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百九十二条当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。附件1：履行告知书本告知书效力等同于执行通知书。依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1．扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2．将被执行人纳入失信人员名单，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，予以信用惩戒；3．对被执行人限制高消费、限制出入境，在征信系统记录、通过媒体公布等措施予以惩戒；4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人自觉履行生效法律文书确定的义务。附件2：后附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。