广西壮族自治区东兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）桂0681民初1658号原告：东兴市联益有限公司，住所地广西东兴市东兴镇湖南路25号。法定代表人：周兰，总经理。委托诉讼代理人：汪旭东，广东广信君达（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾平，该公司办公室主任。被告：陈荟鹦，女，1979年5月13日出生，汉族，户籍住址广西东兴市。委托诉讼代理人：何岳，广西北仑律师事务所律师。原告东兴市联益有限公司（以下简称“联益公司”）诉被告陈荟鹦租赁合同纠纷一案,本院于2020年10月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告的诉讼代理人汪旭东、被告陈荟鹦及诉讼代理人何岳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《嘉德·东盟国际家居建材城商铺租赁合同》以及《补充合同》，被告于合同解除之日起3日内清场返还物业于原告；2.被告按照涉案物业每天租金双倍标准（751.32元）支付自合同解除之日起至实际返还物业于原告之日止的占有使用费；3.被告支付涉案物业2018年10月1日至2019年9月30日间的租金67618.8元及滞纳金31167.6元（滞纳金以67618.8元为基数按年利率24%计付至全部租金清偿之日止，暂计至2020年9月1日）；4.被告支付涉案物业2020年7月1日至合同实际解除之日的租金，暂计至2020年9月1日为22539.6元；5.被告支付涉案物业水费148元、电费6476.4元、物业管理费11833.3元（水费、电费、物业管理费以实际发生为准计付至被告实际返还物业于原告之日止，水费、电费暂计至2020年4月30日，物业管理费暂计至2020年9月1日）；6.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月，被告向原告表明欲承租原告经营管理位于东兴市。2017年2月13日，双方签订两份《嘉德·东盟国际家居建材城商铺租赁合同》，分别约定被告承租108号铺（建筑面积193.98平方米）及109号铺（建筑面积181.68平方米），两份合同第6条约定租赁期间乙方使用出租物业所发生的各种与出租物业相关的费用由乙方自行承担。第7条第7.2款均约定租赁期满或合同解除后，乙方应在3天时间内清场并返还出租物业，每逾期一天按原每天租金标准双倍计收违约金至乙方清场并返还出租物业给甲方为止。第10.5款均约定每逾期一天应按交租金总额的2%计收滞纳金至乙方办理退铺为止，或若乙方逾期支付租金超过10天，甲方即时有权终止合同并收回出租物业。2017年2月13日，原被告签订《嘉德·东盟国际家居建材城商铺租赁合同补充合同》，该合同第1条约定起租日期按建材城1号楼13个商铺满租并装修完毕开业之日起计算租金，第5条约定双方同意商铺租赁期调整为五年，即2016年12月1日至2021年11月30日止，第6条约定租金前三年（2016年12月1日-2019年11月30日）支付方式为每年缴纳6个月租金，使用12个月商铺的优惠方式（每年11月20日前一次性缴纳商铺租金计30元/平方米），第7条约定第四年、第五年该商铺租金按全款收取，第11条约定物业管理费为租期内第一、第二年按0.7元/平方米收取，第三年起按嘉德·建材城在当地物价部门取得的收费标准收取。截止至原告起诉之日，被告尚拖欠案涉物业部分租金、水电费、物业管理费各项费用未支付，且经原告多次催缴被告仍拒不支付。原告已按约履行义务提供商铺，被告早已进场并装修使用经营商铺多年，被告拒不支付其欠付的各项费用行为构成严重违约，合同目的不能实现，原告有权解除合同并要求被告支付欠付费用及承担违约责任。被告答辩称：1.被告没有违约，原告要求解除租赁合同没有事实和法律依据，2.原被告之间签署了商铺租赁合同及补充合同，双方在合同中对起租日期及租金的起算时间、优惠政策存在争议，双方一直在协商但未能达成一致，不能因双方未协商一致而认定被告存在违约行为，3.现在正处于疫情期间，被告的经营确实存在困难，根据最高法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见2，对原告要求解除合同的诉请不应支持。经审理查明，2016年11月8日，原被告双方签订了《嘉德·东盟国际家居建材城品牌进驻意向协议》，同时被告向原告方交纳了1-108号、1-109号商铺的定金共1万元。2017年2月13日，原告为了推进正在建设的嘉德建材城招商，与被告陈荟鹦等人签订《嘉德·东盟国际家居建材城商铺租赁合同》，约定被告承租108号铺（建筑面积193.98平方米，年租金69828元）及109号铺（建筑面积181.68平方米，年租金65400元）；租赁期满或合同解除后，乙方应在3天时间内清场并返还出租物业，每逾期一天按原每天租金标准双倍计收违约金至乙方清场并返还出租物业给甲方为止等内容。2017年2月13日当天，双方还签订《嘉德·东盟国际家居建材城商铺租赁合同补充合同》，补充合同第1条约定“起租日期按建材城1号楼13个商铺，满租并装修完毕开业之日起计算租金”，第5条约定“双方同意商铺租赁期调整为五年，即2016年12月1日至2021年11月30日止（具体参照附件1第1点进行确认）”。双方还约定租金前三年支付方式为每年缴纳6个月租金，使用12个月商铺的优惠方式。第四年、第五年该商铺租金按全款收取，可按市场行情浮动正负10%计算；承诺给予承租人在合同有效期内享受一期最优惠租金待遇；给予承租方每间补助支持、物业费标准等内容。合同签订后，被告等几个建材经营者在建材城未整体完工的条件下，陆续投入较大资金进场装修店铺，并于2018年初开始建材销售经营试业。2018年10月1日，嘉德建材城正式开业，原告举办了“嘉德·东盟国际家居建材城开业庆典暨东兴首届嘉德家装建材文化节开幕仪式”；被告等经营者参与了开业庆典和文化节开幕仪式。2019年10月中下旬，原告公司的“主管”黄永春与被告陈荟鹦、徐华勇、曾庆宇等1号楼商铺租户，就“起租日”的理解出现分歧，黄永春认为起租日系从2018年10月1日起，被告陈荟鹦等认为应该从2019年10月1日起，为了妥善解决，提出双方可否先搁置争议，他们先把2019年10月1日至2020年9月30日的铺租按项目实施的最低价及交租方式先交给公司；争议的问题双方再进行协商解决。黄永春未回复。2020年1月8日，原告向被告发出书面的缴费通知，要求被告支付2018年10月1日至2019年9月30日的租金67616.4元。被告则就合同起租日确定及享受其他优惠条件等与原告的联系人继续协商。2020年7月8日，被告等人向原告发出《商洽函》，提出根据双方补充合同的约定，修改租期为从2019年1月1日起至2023年12月31日止；或者按原告2019年8月28日的缴费通知规定，从2018年10月1日起算。2020年7月17日，双方就合同修改问题基本达成一致，原告也给被告提供了商场统一的合同文本，合同条款其中明确“租赁期共五年，自2018年10月1日起至2023年9月30日止”；“乙方（被告）入场装修时间为2016年12月1日，乙方于2018年9月30日前开始营业”；乙方享受免租政策为“赠送三年为免租期”，赠送的免租期分在合同期内的五年完成。被告反馈“之前说好从2019年1月1日开始计租”的问题；原告办公室主任曾平回复被告“五年送三年，实交租金24个月，你的从19年1月1日起收，则实收21个月。此三个月，财务会在最后一期缴纳期里体现。你们手里现在拿着的也是商场统一合同版本。实的，是你们同意签订合同，会当面与你确认的。”被告当天继续用微信询问曾平为什么要在最后一个月体现，而不是从开始“直减”；曾平回复这是公司领导的安排。7月20日，曾平向被告等传达公司老板的决定，按之前的条件如果过了当天就签不成了。被告回复曾平对租金无意见，但对原告当天通知补交的物业费有不同理解，提出先把铺租合同当天落实下来；物业费再继续协商。2020年8月26日，原告公司员工庄夏雨发《租金明细表》给被告陈荟鹦，内容载明108商铺月租金7759.2元，履约保证金15000元，质量保证金5000元，水电周转金1000元，第一年租金7759.20元（2018.10.1-2019.9.30），第二年上半年租金23277.6元，下半年23277.6元，合计75702.36元；109商铺的上述费用合计72234.76元；两个铺租147937.12元；以及另案被告许华勇一个铺租及其他费用72235.76元、曾庆宇两个铺租及其他费用150946.42元。并告知被告等把租期起止、租金起止、物业费等合同争议等内容用文字表述出来。被告当晚以微信发给庄夏雨《关于对2020年8月26日商讨书面函》，明确主张租期五年，从2018年10月1日起至2023年9月30日止等内容。2020年8月27日下午16时50分，被告向原告法定代表人周兰的招商银行账户实时转款90158.4元，附言“19年10月1日至20年9月30日铺租”。2020年8月28日中午，庄夏雨发租金表格给被告，表格列明租赁期限系从2016年12月1日起至2021年11月31日止。并同时告知“按照这份为准”。后8月28日中午12时40分，被告微信告知庄夏雨“现在银行下班了，我下周一再补转铺租给你们公司”，庄夏雨回复“好的”。2020年11月24日，被告陈荟鹦又向原告公司法定代表人周兰的招商银行账户转账15026元，附言注明“18年10.1至19年9.30一年铺租”。另查明，原告同期将1号楼101号商铺出租给案外人邓某，租期五年，优惠赠送三年免租期（实际赠送日期：第一年2018年11月1日-2019年9月30日，第二年2020年1月1日-2020年3月31日、2020年7月1日-2020年9月30日，第三年2021年1月1日-2021年3月31日、2021年7月1日-2021年9月30日，第四年2022年1月1日-2022年3月31日、2022年7月1日-2022年9月30日，第五年2023年1月1日-2023年3月31日、2023年6月1日-2023年9月30日）；租金单价每平方米每月40元，每6个月支付一次；物业服务费每月每平方米2元。以上事实，有双方签订的商铺租赁合同及补充合同、商场统一合同版本、书面函、银行转账回单、收据、微信聊天记录、租金明细表、原法定代表人覃梓益的询问笔录等在卷证实。本院认为，原被告双方签订的商铺租赁合同与补充合同对起租日的约定不明确，双方也未按照合同记载的优惠期限及租金标准履行。根据补充合同第1条、第5条约定及双方实际履行的具体情况，依法认定双方实际履行的合同起租日为2018年10月1日，租赁期限5年，从2018年10月1日起至2023年9月30日止；双方实际履行的租赁合同合法有效。又根据补充合同第8条的规定，被告在合同期内可享受最优惠租金待遇。参照其他同类商户的租金优惠条件，租金单价每平方米每月40元，每6个月支付一次；被告可享受同等的三年免租的优惠条件（即实际赠送日期：第一年2018年11月1日-2019年9月30日，第二年2020年1月1日-2020年3月31日、2020年7月1日-2020年9月30日，第三年2021年1月1日-2021年3月31日、2021年7月1日-2021年9月30日，第四年2022年1月1日-2022年3月31日、2022年7月1日-2022年9月30日，第五年2023年1月1日-2023年3月31日、2023年6月1日-2023年9月30日）。原告主张合同租赁期限从2016年12月1日起至2021年11月30日止，并据此主张被告已享受了三年免租期的意见；与合同约定及双方实际履行的情况不符，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。被告在双方对合同起租日及优惠条件等条款的真实意思发生争议期间，提出搁置争议部分先履行其余部分，并按从2018年10月1日起享受“三年免租期”的优惠条件交付了租金；且被告对商铺投入了较多资金进行装修，双方发生合同争议主要在全国出现严峻新冠疫情期间；被告的行为不构成严重违约。原告以被告的协商行为属于严重违约，主张解除合同不符合法律规定，本院不予支持。根据优惠条款，至2020年9月30日，被告应付租金7个月，40元/㎡×（193.98+181.68）㎡×7=105184.8元；被告于2020年8月27日前已付100158.4元（定金1万元+90158.4元），至2020年11月24日实际已付115184.4元；其拖欠物业费等违约行为轻微，不足以导致解除合同。现被告依法可按优惠期间继续履行租赁合同，补足支付从2021年4月1日起至2021年6月30日止三个月的租金40元/㎡×（193.98+181.68）㎡×3（个月）-10000=35079.2元；并据实支付拖欠的物业服务费等。原告主张双倍租金、物业服务费和滞纳金的事实与理由不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款、第七百零三条、第七百零四条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陈荟鹦补足支付租金35079.2元及欠付的物业服务费、水电费；二、驳回原告东兴市联益有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3108元，减半收取1554元，由被告陈荟鹦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状六份，并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费3108元；户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13。审判员  曾宪林二〇二一年八月二十三日书记员  韦小燕