广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0105民初5236号原告:天祥（穗港）织造有限公司，住所地广州市海珠区荔福路新围**（仅限办公用途）。法定代表人：潘健，职务董事长。委托代理人：李萍、方江涛，分别为广东金桥百信律师事务所律师、实习律师。被告：广州市海珠区宝星棋艺室，，住所地广州市海珠区荔福路新围****投资人：卢婷。被告：卢婷，女，1967年1月9日出生，壮族，住广西壮族自治区隆安县。原告天祥（穗港）织造有限公司诉被告广州市海珠区宝星棋艺室（以下称宝星棋艺）、卢婷房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李萍、方江涛，被告宝星棋艺的投资人卢婷（亦为本案被告）到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2016年12月21日，原告与被告宝星棋艺分别签署了两份《广州市房屋租赁合同》及对应的《房屋租赁补充合同》，原告将位于广州市海珠区荔福路新围30号2楼的房屋出租给被告宝星棋艺使用，分别出租房产面积350平方米和200平方米，合计出租房产面积550平方米。两份《广州市房屋租赁合同》第三条均约定：租赁期限2017年1月16日至2020年12月31日。租金按月结算，由乙方（即被告宝星棋艺）在每月的第15日前按现金或支票、转账付款方式交付租金给甲方（即原告）。第七条均约定：乙方的权利和义务：1、依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金。3．租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方。两份《房屋租赁补充合同》第三条均约定：甲方每月25日前按乙方独立水、电表计收乙方上月水、电费，并按电费的20%计收设施维护费。若乙方拒绝确认或逾期交付水、电费超过15天，甲方有权解除合同，收回房屋，没收保证金。每逾期一天，乙方须按水电费总额的2%向甲方支付违约金。关于租金及管理费：房产面积为200平方米的《广州市房屋租赁合同》第三条约定：2020年1月1日至2020年12月31日期间，月租金为4862元。第八.一条约定：甲乙双方约定的管理费为(人民币)2800元/月；第二年2940元/月;第三年3088元/月；第四年3242元/月。房产面积为350平方米的《广州市房屋租赁合同》第三条约定：2020年1月1日至2020年12月31日期间，月租金为8508元。第八.一条约定：甲乙双方约定的管理费为（人民币）4900元/月；第二年5145元/月；第三年5402元/月；第四年5673元/月。《房屋租赁补充合同》第四条约定：每年电梯年审、维修保养按出租户分摊收取；每月的电梯电费按使用单位分摊收取。每月的垃圾费200元。该费用在缴交租金时一起交。即：2020年l月1日至2020年12月31日期间，租赁房屋合计租金13370元/月、管理费8915元/月。租赁期限届满前，原告即通知被告宝星棋艺，因租赁房屋需留作他用，租期届满后将不再续租，并通知其按照房屋现状在租期届满日将房屋交还于原告。至2020年12月31日租期届满，被告宝星棋艺拒不腾退租赁房屋。经原告多次催促，时至今日被告宝星棋艺仍占用租赁房屋，拒不履行向原告腾退房屋之义务。且被告宝星棋艺逾期缴纳2020年12月份租金、2020年11月份及12月份管理费以及自2020年10月起水电费、日常综合费、垃圾费，应支付违约金。被告宝星棋艺是个人独资企业，被告卢婷作为被告宝星棋艺的投资人，按照《中华人民共和国个人独资企业法》第二条的相关规定应对其债务承担无限连带责任。现起诉要求判令：一、被告宝星棋艺将位于广州市海珠区荔福路新围30号2楼的房屋（合计面积550平方米）腾退给原告；二、被告宝星棋艺立即将工商注册地址迁出租赁房产，并办理工商变更登记手续；三、被告宝星棋艺支付拖欠的2020年12月份租金13370元以及2020年11月至12月管理费17830元、2020年10月至2020年12月电费3429.24元、日常综合费685.85元、垃圾费400元；四、被告宝星棋艺支付自2021年1月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费，暂计算至2021年2月22日为23875元（计算方法为：以每月13370元作为房屋占用费标准，暂计算至2021年2月22日为23875元）；五、被告宝星棋艺支付自2021年1月1日起至实际腾退房屋之日止的管理费，暂计算至2021年2月22日为15919.64元（计算方法为：以每月8915元作为管理费标准，暂计算至2021年2月22日为15919.64元）；六、被告宝星棋艺支付自2021年1月1日起至实际腾退房屋之日止的水电费、综合费、垃圾费，暂计算至2021年2月24日为1431.42元（其中：水电费据实结算、综合费为水电费的20%、垃圾费200元/月）；七、被告宝星棋艺向原告支付逾期支付租金违约金，暂计算至2021年2月22日为18183.2元（计算方法为：以每月租金13370元为基数，按照每日2%，自2020年12月16日起计算至实际清偿之日，暂计算至2021年2月22日为18183.2元）；八、被告宝星棋艺向原告支付逾期支付管理费违约金，暂计算至2021年2月22日为158.27元(计算方法为：以每月管理费8915元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，以每月15日作为当月管理费付款日，自2020年11月起分月计算至实际清偿之日止，暂计算至2021年2月22日为199.26元)；九、被告宝星棋艺向原告支付逾期支付水电费违约金，暂计算至2021年2月22日为4483.69元（计算方法为：以每月欠付水电费为基数，按照每日2%，以每月25日作为上月电费付款日，自2020年11月起分月计算至实际清偿之日止，暂计算至2021年2月22日为4483.69元）；十、被告卢婷对被告宝星棋艺就以上第三至九项诉讼请求的应清偿金钱债务承担无限连带责任；十一、案件受理费由两被告承担。两被告共同辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、被告不同意搬走，双方在合同中没有明确约定优先租赁权，被告要求续约。二、欠租是原告造成的，楼下负责交租的经理说两个月的租金不用交了，用押金抵扣。三、双方对续租没有达成一致意见。四、后期被告没有交租了，原告就给了一份交租明细，但与疫情期间的交租、免租条款不一致。经审理查明：位于广州市海珠区荔福路新围**房屋（以下称涉案房屋）的权属人是原告。2016年12月21日，原告（出租人、甲方）与被告宝星棋艺（承租人、乙方）分别签订了两份《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市海珠区荔福路新围30号2楼的房地产出租给乙方，建筑面积分别为350平方米、200平方米；租期从2017年1月16日至2020年12月31日止；其中2020年1月1日至2020年12月31日的月租金分别为8508元、4862元；乙方在每月15日前按现金或支票、转账付款方式缴付租金给甲方；依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金;租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方;甲乙双方约定的管理费的第四年分别为5673元/月、3242元/月；甲方每月25日前按乙方独立水、电表计收乙方上月水、电费，并按电费的20%计收设施维护费，若乙方拒绝确认或逾期交付水、电费超过15天，甲方有权解除合同，收回房屋，没收保证金，每逾期一天，乙方须按水电费总额的2%向甲方支付违约金；每月的垃圾费200元；等。诉讼中，原告为证明其主张，提交了缴费通知单、电费发票、电表读数照片等。两被告表示对原告提交的证据均没有异议。另，原告表示在本案中不处理保证金，两被告表示不处理涉案房屋的装修费。另查，根据企业信用信息载明，被告宝星棋艺是个人独资企业，投资人是被告卢婷。本院认为：原告与被告宝星棋艺签订的《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按合同约定全面履行义务。两被告表示对原告提交的证据均没有异议，故本院予以认定。关于交还涉案房屋及迁出。因租赁期限已届满，原告主张被告宝星棋艺交还涉案房屋并将工商注册地址迁出租赁房产，办理工商变更登记手续，合理合法，本院予以支持。但被告宝星棋艺在交还涉案房屋时不得拆除镶嵌物，不得破坏房屋的主体结构。关于租金、管理费等。原告主张被告宝星棋艺支付2020年12月租金13370元（8508+4862）及2020年11月至12月管理费17830元[（5673+3242）×2]、2020年10月至2020年12月电费3429.24元、日常综合费685.85元、垃圾费400元，合计35715.09元，符合合同约定，本院予以支持。由于被告宝星棋艺一直占有使用涉案房屋，故原告要求被告宝星棋艺从2021年1月1日起至实际交还涉案房屋之日止参照合同约定的标准支付租金、管理费、水电费、综合费、垃圾费的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金。被告宝星棋艺逾期支付租金，已构成违约，应承担违约责任。原告主张的违约金过高，根据原告的实际损失兼顾公平原则，本院酌情调整为每日万分之五。每月的违约金以当月租金为限。原告主张被告宝星棋艺支付管理费、水电费的违约金，依据不足，本院不予支持。关于连带责任。被告宝星棋艺是个人独资企业，被告卢婷作为被告宝星棋艺的投资人，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条的规定，应对被告宝星棋艺的债务承担无限责任，故原告主张被告卢婷对被告宝星棋艺的债务承担无限连带责任，有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市海珠区宝星棋艺室在本判决生效之日起十日内腾空搬离广州市海珠区荔福路新围30号2楼，并将该房屋交还给原告天祥（穗港）织造有限公司，搬离时不得拆除镶嵌物，不得破坏房屋主体结构。二、被告广州市海珠区宝星棋艺室在本判决生效之日起十日内办理工商注册地址即广州市海珠区荔福路新围30号2楼迁出变更登记手续。三、被告广州市海珠区宝星棋艺室在本判决生效之日起十日内向原告支付2020年12月租金13370元及2020年11月至12月管理费17830元、2020年10月至2020年12月电费3429.24元、日常综合费685.85元、垃圾费400元，合计35715.09元。四、被告广州市海珠区宝星棋艺室在本判决生效之日起十日内向原告支付从2021年1月1日起至实际交还上述涉案房屋之日止参照合同约定的标准支付租金、管理费、水电费、综合费、垃圾费。五、被告广州市海珠区宝星棋艺室在本判决生效之日起十日内向原告支付违约金（以租金13370元为基数，自2021年1月1日起至实际清偿之日止，按每日万分之五计付,违约金以每月租金为限）。六、被告卢婷对上述第三至五项确定的义务承担无限连带清偿责任。七、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1148元，由原告负担54元，两被告共同负担1094元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的,应在递交上诉状次日起七天内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的,按自动撤回上诉处理。审判员  李智勇二〇二一年八月六日书记员  潘宝欣陈雅兰