广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6734号上诉人（原审被告）：严永强，男，1968年3月7日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：潘小拥，广东永通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯健裕，女，1963年5月6日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：欧永健，广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人：马运勇，广东经国律师事务所实习人员。原审被告：广州亿豪房地产开发有限公司，住所地广州市天河区东莞庄路亿豪东街2号自编C栋首层。法定代表人：朱培坤。诉讼代表人：广州亿豪房地产开发有限公司管理人。破产清算管理人：广东格林律师事务所。负责人：罗国林。委托诉讼代理人：黄铭鸿，广东格林律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司广州越秀支行，住所地广州市越秀区东华南路166、168号首层、夹层、二至四层。负责人：石猛，该行行长。委托诉讼代理人：文玲、谭海晖，均系该行职员。上诉人严永强因与被上诉人冯健裕、原审被告广州亿豪房地产开发有限公司（以下简称亿豪公司）、原审第三人中国建设银行股份有限公司广州越秀支行（以下简称建行越秀支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初40478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人严永强上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回冯健裕的诉讼请求；2.一审法院程序严重违法，应撤销一审判决，发回重审。事实和理由：第一，已生效的（2011）穗越法民二初字第4726号民事判决认定，严永强与建行越秀支行2002年5月22日签订的《楼宇按揭合同》具有法律约束力即合同合法有效；严永强作为债务人将自有的房屋抵押给建行越秀支行作为偿还借款的担保并办理了抵押登记，该抵押权依法成立，严永强不履行还款义务时，建行越秀支行有权从依法处分抵押物所得价款中优先受偿；并判决：一、解除建行越秀支行与严永强签订的《楼宇按揭合同》；二、本判决发生法律效力之日起十日内，严永强向建行越秀支行偿还借款本金275512.64元及利息、罚息；三、严永强不履行上项判决时，建行越秀支行有权从拍卖或变卖广州市天河区东莞庄路电子工业部第五研究所西北角天一新村G幢11梯6、7层的房屋所得价款中优先受偿。前述民事判决确认严永强对案涉房屋享有所有权即物权。冯健裕与亿豪公司签订《天一新村认购协议》所形成的是债权。根据法律规定，物权优先于债权。严永强取得案涉房屋的物权是依据其与亿豪公司签订的《商品房买卖合同》，且双方已办理了预售备案手续。前述民事判决确认严永强对案涉房屋享有物权即确认了严永强与亿豪公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。一审判决对前述民事判决认定的事实进行审查，进而否定、撤销前述民事判决，属于程序严重违法。冯健裕如认为前述民事判决损害其权益，应通过审判监督程序解决。同时，广州市中级人民法院（2013）穗中法执异议字第105号执行裁定书认为，冯健裕认为生效判决认定的事实及判决内容有错误的，应通过审判监督程序寻求救济。第二，严永强与亿豪公司签订《商品房买卖合同》，并于2002年5月30日办理了备案手续；严永强与建行越秀支行签订《楼宇按揭合同》，并于2002年6月10日办理了抵押物即案涉房屋的抵押备案登记；而冯健裕与亿豪公司签订《天一新村认购协议》及支付款项均发生在2003年4月21日后。根据法律规定，合同预售备案及抵押备案登记均具有公示作用，具有对抗第三方的法律效力。案涉房屋已经办理了借款抵押登记，未经抵押权人同意，抵押房屋不得出售，现冯健裕没有证据证明其在向亿豪公司购买案涉房屋时已经取得建行越秀支行的同意，且建行越秀支行明确拒绝放弃债权优先权，故冯健裕与亿豪公司签订的《天一新村认购协议》依法无效。第三，冯健裕不是严永强与亿豪公司签订的《商品房买卖合同》的当事人，根据合同的相对性，该合同是否有效与冯健裕无关。冯健裕与亿豪公司签订的《天一新村认购协议》发生在严永强与亿豪公司签订《商品房买卖合同》之后，严永强的行为没有损害冯健裕的权利，冯健裕无权主张严永强与亿豪公司签订的《商品房买卖合同》无效。第四，一审法院判决严永强负担案件受理费没有事实及法律依据。冯健裕向亿豪公司购买已经办理了买卖合同备案登记手续及借款抵押物登记备案手续的房屋，违反法律、法规的规定，具有明显的过错，应承担不利后果，案件受理费应由亿豪公司或冯健裕负担。综上，请求二审法院判如诉请。被上诉人冯健裕二审辩称：一、严永强与亿豪公司没有买卖商品房的真实意思表示，双方签订的商品买卖合同应认定无效。根据（2011）穗越法民二初字第4726号民事判决书及严永强向一审法院出具的《确认书》可以证实，严永强作为亿豪公司的员工，于2002年5月8日与亿豪公司签订《商品买卖合同》购买案涉房屋，并与建行越秀支行签订《楼宇按揭合同》后，从未向银行还贷，银行按揭款一直由亿豪公司归还。而且，严永强也没有实际收楼使用。可见，严永强与亿豪公司签订房屋买卖合同并非双方真实意思表示，目的是套取银行贷款资金。根据《民法总则》第一百四十六条第一款及《合同法》第五十二条第二项之规定，严永强与亿豪公司签订的房屋买卖合同无效。一审判决审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。二、生效判决没有认定严永强为案涉房屋的产权人，只是认定严永强与建行越秀支行签订的《楼宇按揭合同》予以解除，严永强应履行还款义务。至于生效判决第三项认定严永强不履行还款业务，在对案涉房屋拍卖或变卖时，建行越秀支行享有优先受偿权，因该判项损害了冯健裕的合法利益，冯健裕在认定合同无效的生效判决作出后，将针对该判项提出第三人撤销之诉，以维护冯健裕的合法权益。综上，请求二审法院驳回严永强的上诉请求，维持一审判决。原审被告亿豪公司二审辩称：一审判决根据相关证据认定严永强并非案涉房屋的真实购房人并无不当。原审第三人建行越秀支行二审述称：一、建行越秀支行住房抵押贷款及抵押权在先，冯健裕的购房行为在后，冯健裕主张亿豪公司为套取贷款与严永强签订的房屋买卖合同虚假，没有依据。二、冯健裕与亿豪公司签订的是认购协议，未签订商品房买卖合同且未公示，不能对抗第三人。三、根据生效判决认定，建行越秀支行享有的债权真实有效且对案涉房屋有优先受偿权，该判决已经申请执行，执行法院对案涉房屋进行了查封。四、（2013）穗中法执异字第105号执行裁定驳回了冯健裕对案涉房屋提出的执行异议。五、冯健裕在本案中的诉请已超过法律规定的诉讼时效。因本案纠纷，冯健裕诉至一审法院，请求判令：1.确认亿豪公司与严永强签订的《商品房买卖合同》无效，亿豪公司、严永强立即到房屋管理部门办理《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续；2.严永强与建行越秀支行到房屋管理部门对位于广州市天河区东莞庄路亿豪西街4号608房办理涂销抵押登记手续；3.亿豪公司继续履行与冯健裕签订的《天一新村认购协议》，立即协同冯健裕到房地产管理部门办理广州市天河区东莞庄路112号天一新村G栋11梯608房（现址为广州市天河区东莞庄路亿豪西街4号608房）的产权过户和房地产登记手续；4.本案诉讼费由亿豪公司、严永强承担。一审法院经审理查明：亿豪公司是位于广州市天河区东莞庄路电子工业部第五研究所西北角地段“天一新村”商住楼的开发商，已取得上述商品房的预售许可证，获准销售。2002年5月8日，亿豪公司（出卖人）与严永强（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为穗房合字xxxx），约定：亿豪公司将天一新村xxxxx号房出售给买受人严永强，房屋面积为152.19平方米，总价款为704700元，付款方式为分期付款，其中按揭贷款49万元；等。该合同于2002年5月30日在房屋登记管理部门进行了预售登记。2003年4月21日，亿豪公司（甲方）与冯健裕（乙方）签订《天一新村认购协议》（编号NO.xxxxx），约定：冯健裕认购由亿豪公司开发的座落在广州市天河区东莞庄路112号天一新村名仕风景G栋11梯608房，房屋套内建筑面积128.83平方米，总房价款661929元，银行按揭付款；付首期房款时现楼交付；甲方与乙方签订本认购协议并收到定金后，不得将上述房屋转卖他人，同时保证与冯健裕签订《商品房买卖合同》及领到广州市国土房管局核发的《房地产证》等。2003年6月26日，亿豪公司向冯健裕、丰志生、丰裕欣开具购房款661929元的发票。后冯健裕接收并使用该房屋至今。2011年12月6日，广州市越秀区人民法院就建行越秀支行诉严永强、亿豪公司楼宇按揭合同纠纷一案，作出（2011）穗越法民二初字第4726号民事判决。该判决认定：“严永强作为债务人将自有房屋抵押给建行越秀支行作为偿还借款的担保，并办理了抵押登记，建行越秀支行的抵押权依法成立。严永强不履行还款义务时，建行越秀支行有权从依法处分抵押物所得价款中优先受偿。”并判令：“一、建行越秀支行与严永强于2002年5月22日签订的《楼宇按揭合同》自本判决发生法律效力之日起解除。二、本判决发生法律效力之日起十日内，严永强向建行越秀支行偿还借款本金275512.64元及利息、罚息……三、严永强不履行上项判决时，建行越秀支行有权从拍卖或变卖广州市天河区东莞庄路电子工业部第五研究所西北角天一新村xxxx房的房屋所得价款中优先受偿。四、亿豪公司对拍卖或变卖广州市天河区东莞庄路电子工业部第五研究所西北角天一新村G幢11梯6、7层08房的房产所得价款以外的本案债务，承担补充清偿责任。亿豪公司承担保证责任后，有权按照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，向严永强追偿……”判决后，各方均未上诉，该判决已发生法律效力。严永强在该案中辩称，其与建行越秀支行不存在实际的贷款关系，因当时是亿豪公司的员工，亿豪公司强迫其签订《楼宇按揭合同》以套取银行款项，但其未实际收楼及还贷，现房屋已经由亿豪公司出售他人。广州市不动产登记中心于2019年8月12日出具的（2019）查询00736号《依申请信息公开答复书》显示，位于广州市东莞庄路天一新村G栋11梯6、7层跃层08单元已于2002年5月30日作预售合同登记，预售合同号为02008720，预购人为严永强，以02备3587号办理合同抵押，抵押人严永强，抵押权人建行越秀支行；该房产目前有广州市越秀区人民法院查封，期限至2022年4月8日。冯健裕庭后于2020年3月30日向一审法院提交《变更诉讼请求申请书》，请求撤回当庭明确的第二、第三项诉讼请求，并增加一项诉讼请求：确认冯健裕与亿豪公司签订的《天一新村认购书》合法有效。经询问，冯健裕明确其不同意清偿案涉房屋上的按揭贷款以涂销现有的抵押权。严永强庭后向一审法院出示《确认书》，载明：严永强虽然与建行越秀支行签订《楼宇按揭合同》，严永强不是实际借款人，其从来没有向该银行还贷。另查明，2018年12月18日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01破申152号民事裁定，受理建行越秀支行对亿豪公司的破产清算申请。2019年1月25日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01破69-1指定管理人决定书，指定广东格林律师事务所为亿豪公司管理人，负责人为罗国林。一审法院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定，增加诉讼请求应当在辩论终结前，故一审法院对冯健裕于2020年3月30日增加的诉讼请求不予审处。冯健裕申请撤回第二、三项诉讼请求，属对自身诉讼权利的处分，且未违反法律规定，一审法院依法予以准许。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。本案中，亿豪公司虽然与严永强签订了《商品房买卖合同》，并在房屋登记管理部门进行了预售备案，但严永强并未向亿豪公司支付款项，而还贷资金均由亿豪公司支付给严永强，且案涉房屋从未交付给严永强占有使用，结合严永强为亿豪公司的员工的事实，足以推定上述房屋买卖合同并非双方真实意思表示，双方签订该合同的目的在于套取银行贷款资金。因此，根据上述法律规定，严永强和亿豪公司签订的《商品房买卖合同》应属无效，其在房屋登记管理部门所作的预售备案登记应予撤销。上述合同无效的根本原因在于严永强、亿豪公司的虚假、违法行为，其两者均对此存在过错，故诉讼费用应两者共同承担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定，于2020年11月27日作出如下判决：一、确认亿豪公司与严永强签订的《商品房买卖合同》（合同编号为穗房合字××号，于2002年5月30日备案）无效，撤销该合同在房地产管理部门办理的预售备案登记；二、驳回冯健裕的其他诉讼请求。一审案件受理费10850元，由严永强、亿豪公司负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查，在执行（2007）穗中法执字第2932号申请执行人工业和信息化部电子第五研究所与被执行人亿豪公司、广州市恒生集团有限公司、广州市恒生置业有限公司、朱培坤房地产开发经营合同纠纷一案过程中，冯健裕对执行标的提出书面异议。本院于2013年4月30日作出（2013）穗中法执异议字第105号《执行裁定书》，认为冯健裕以其已经购买案涉房产为由主张对案涉房产的所有权，该权利主张与（2011）穗越法民二初字第4726号生效判决确定的建行越秀支行享有抵押物优先受偿权的既判结果相冲突，冯健裕的该主张在执行程序中不能直接对抗生效判决确定的建行越秀支行的优先受偿权，故裁定驳回冯健裕的异议。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：首先，已生效的（2011）穗越法民二初字第4726号民事判决处理的是建行越秀支行与严永强、亿豪公司之间的楼宇按揭合同纠纷，该判决仅认可了三方签订的《楼宇按揭合同》具有法律约束力。严永强上诉主张前述生效判决已经确认严永强与亿豪公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，理据不足，本院不予采纳。其次，（2013）穗中法执异议字第105号《执行裁定书》处理的是冯健裕对案涉房屋所主张的权利能否足以对抗建行越秀支行基于（2011）穗越法民二初字第4726号民事判决所确定的对案涉房屋的优先受偿权，并不涉及严永强与亿豪公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题，现严永强上诉认为冯健裕应对该执行裁定提起执行异议之诉，并在该诉讼中提出确认该《商品房买卖合同》无效的诉请，缺乏法律依据，本院不予采纳。再次，虽然冯健裕不是签订《商品房买卖合同》的当事人，但是冯健裕就案涉房屋已与亿豪公司签订《天一新村认购协议》，向亿豪公司支付了全部购房款，并接收和一直使用案涉房屋至今，可见，严永强与亿豪公司签订《商品房买卖合同》对案涉房屋进行处分，对冯健裕具有实质上的利害关系。严永强上诉认为冯健裕并非提起本案诉讼的适格主体，理据不足，本院不予采纳。最后，严永强称是亿豪公司强迫其签订《楼宇按揭合同》以套取银行款项，但其未就该主张提供证据予以证明。严永强与亿豪公司签订《商品房买卖合同》，并据此套取银行贷款资金，一审法院认定《商品房买卖合同》无效并撤销该合同的预售备案登记，并无不当，本院予以认可。严永强与亿豪公司对《商品房买卖合同》的无效均有过错，一审法院要求其共同承担一审诉讼费用处置得当，严永强对一审诉讼费用承担所提出的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人严永强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10850元，由上诉人严永强负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  邓 颖审判员  谭红玉二〇二一年八月十一日书记员  莫善友区敏儿