贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔27民终3478号上诉人（原审被告）：黔南州富国置业有限公司，住所地贵州省都匀市。法定代表人：肖坤富，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈利涛，贵州崇实律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广泽朋，男，1990年6月17日出生，布依族,住都匀市。被上诉人（原审原告）：段安群，女，布依族，1988年1月4日出生，住麻江县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘建军，贵州行者律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈朝柱，贵州行者律师事务所律师。上诉人黔南州富国置业有限公司（以下简称富国置业公司）与被上诉人广泽朋、段安群商品房销售合同纠纷一案，都匀市人民法院于2021年4月13日作出（2021）黔2701民初1773号民事判决后，富国置业公司不服，向本院提起上诉。本院于2021年7月14日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。现已审理终结。富国置业公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判或将本案发回重审；2、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院认定涉案商品房在2019年12月4日达到交付条件的时间存在错误，本案涉案商品房早在2019年6月10日就已经达到交付条件，理由如下：1、一审法院以（2019）黔27民终1600号民事判决书认定事实为本案的定案依据，根据该判决书认定的事实“建筑工程竣工合格证明文件为竣工验收合格后，以建设单位、施工单位、项目监理、设计单位、勘察单位五方责任主体签署的《工程验收会议结论》作为必要依据。”即涉案《商品房买卖合同》第十一条第二款第一项约定的建筑工程竣工合格证明文件应当为《工程验收会议结论，而非办理备案登记。本案中上诉人在一审中已经提交了《工程验收会议结论》，且该文件已经经过建设单位、施工单位、项目监理、设计单位、勘察单位等五方签字并盖章。同时一审法院认定“案涉项目施工完成后，于2019年4月3日在都匀市建设工程质量安全监督站监督下（参加人员王树生、龙飞、何嫣），经建设单位（富国置业公司）、施工单位（湖南省宇泰建筑工程有限公司）、设计单位（湘潭市建筑设计院）、勘察单位（湖南省常德工程勘察院）、监理单位（湖南建科工程项目管理有限公司）共同签署《工程验收会议结论》，以上单位均同意验收。”因此涉案《商品房买卖合同》第十一条第二款第一项的交付条件于2019年4月3日已经达成。2、根据一审法院认定的事实“案涉项目受电工程于2019年5月20日进行验收，给水工程于2019年5月24日进行验收，燃气工程于2019年6月6日进行验收，广播电视信息网络工程于2019年4月28日进行验收，电话通信工程于2019年6月2日进行验收，2019年6月10日黔南州水利水电勘测设计研究院针对案涉项目出具了《都匀市房屋建筑面积测绘报告》。”由此可看出此涉案《商品房买卖合同》第十一条第二款第二、三项交付条件在2019年6月10日已经达成。综上1、2点，一审法院认定2019年6月10日涉案商品房已经符合《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件的事实，但却认为判决达到交付条件需涉案房屋经行政主管部门验收合格进行备案后才算达到，因此一审法院认定的事实与判决结果之间存在矛盾。上诉人逾期交付涉案商品房的期间为2019年1月1日至2019年6月8日，而非2019年1月1日至2019年12月5日。二、一审法院认定上诉人逾期办理房产证的逾期时间将新冠疫情期间计算在违约时间内违背了《民法典》的公平原则。2020年2月，因在全国范围内发生了新冠肺炎疫情，导致全国相关行政部门的工作停止。该疫情虽不是直接导致商品房所有权转移登记逾期办理的直接原因，但该场疫情却导致办理商品房所有权初始登记的行政部门以及上诉人员工的工作处于停止状态，进而导致了办理商品房所有权初始登记办理时间的延长。首先，根据《中华人民共和国民法典》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”的立法原则以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》“一、关于合同案件的审理：4.疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”的规定，上诉人认为将新冠疫情期间计算为逾期办理产权的违约期间有违公平原则，其次，根据《民法典》第五百九十条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外”之规定，受疫情（不可抗力）的影响导致办理商品房所有权初始登记的行政部门以及上诉人员工的工作处于停止状态（不能履行合同），因此疫情期间合同处于不能履行状态是一个事实，故而应当将疫情时间在逾期办理房产证中予以扣除。三、一审法院认定上诉人支付被上诉人逾期完成燃气工程违约金系法律适用错误，上诉人认为二审法院应当予以调整。根据一审法院认定“燃气工程于2019年6月6日验收”的事实来看，上诉人认为此处不应当支付违约金，理由如下两点：1、燃气工程属于涉案商品房的附属设施，属于商品房的一部分，不应当将二者分割开来计算违约金，且一审法院认定逾期交付燃气工程的时间在2019年6月6日，在该时间点上诉人并未交付房屋给被上诉人，因此在计算逾期交付房屋的违约金的同时又计算逾期交付燃气工程的违约金，上诉人认为属于重复计算违约金。2、从《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的规定来看，违约金的基础在于是否给守约方造成损失，而电视燃气工程的验收时间均在2019年6月8日前，此时被上诉人并未收房，更何谈给被上诉人造成损失，同时被上诉人在一审中也未提交其遭受损失的相关证据，应当承担举证不能的法律后果。被上诉人广泽朋、段安群二审向本院作出书面答辩：一、关于涉案商品房的交付时间和条件；上诉人提出在2019年6月10日涉案商品房就已达到交付条件，无事实依据，依法应予以驳回。在一审过程中，上诉人在交付房屋时，应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》。但上诉人未提供上述证明材料或提供材料不完整，因此，答辩人认为，上诉人违约的事实是客观存在的。关于电话通信、有线电视、宽带网络等设施，其违约的时间应当与逾期交房的时间同步计算，即应当按照上诉人实际交付的时间计算违约金的支付金额。二、关于逾期办理房产证是所谓遭受疫情的问题；由于上诉人逾期交付房屋，必然导致办理房产证时间的迟延。上诉人的交房时间是2018年12月31日，如按照《合同》的约定交房的时间正常履行，即不会导致办证时间的迟延。因此，答辩人认为，上诉人将自己违约事实迟延到所谓疫情期间，主张公平原则，于法无据，依法不能成立。原审原告广泽朋、段安群向一审法院提出诉讼请求：1、判令富国置业公司支付逾期交房违约金45330.39元；2、判令富国置业公司从2020年1月1日起至2021年3月31日止的逾期交付房产转移登记文书违约金23385.41元；3、判令富国置业公司支付逾期交付电话通信、有线电视、宽带网络设施违约金2646元；4、诉讼费由富国置业公司承担。一审法院认定事实：2018年2月25日，广泽朋、段安群与富国置业公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：广泽朋、段安群购买富国置业公司开发的位于贵州省都匀市房屋一套，建筑面积124.73㎡，合同价款为513965元。该《商品房买卖合同》第十一条约定：“（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。”；第十二条约定：“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施1.上水、下水：交付时达到使用条件；2.供电：交付时达到使用条件；……4.燃气：2018年12月28日达到使用条件；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第5、6、7项需买受人自行办理开通使用手续。……”；第十三条约定：“……（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同）……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”；第十四条约定：“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。……查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.自出卖人通知（含登报通知）交付之日起，逾期超过30日，买受人应当承担物业管理费用；2.出卖人已书面通知或公告后，买受人在15日内不来办理房屋交接手续，视为自动交接完毕”；第二十二条约定：“…出卖人承诺于2019年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金。”合同签订后，广泽朋、段安群通过首付及按揭贷款方式支付了全部购房款。案涉项目施工完成后，于2019年4月3日在都匀市建设工程质量安全监督站监督下（参加人员王树生、龙飞、何嫣），经建设单位（富国置业公司）、施工单位（湖南省宇泰建筑工程有限公司）、设计单位（湘潭市建筑设计院）、勘察单位（湖南省常德工程勘察院）、监理单位（湖南建科工程项目管理有限公司）共同签署《工程验收会议结论》，以上单位均同意验收。之后，案涉项目受电工程于2019年5月20日进行验收，给水工程于2019年5月24日进行验收，燃气工程于2019年6月6日进行验收，广播电视信息网络工程于2019年4月28日进行验收，电话通信工程于2019年6月2日进行验收，2019年6月10日黔南州水利水电勘测设计研究院针对案涉项目出具了《都匀市房屋建筑面积测绘报告》。2019年12月4日，案涉工程Ａ2、Ｂ1地块建设工程经都匀市住房和城乡建设局同意进行竣工验收备案。以上交房条件具备后，富国置业公司于2019年12月5日在黔南日报上刊登交房通知，通知购房业主收房，于2020年10月31日登报通知业主办证。另都匀市住房和城乡建设局曾向富国置业公司下发匀住建通【2019】75号《都匀市住房和城乡建设局整改通知书》，指出富国置业公司开发的案涉项目存在违规交房情况，故根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，责令富国置业公司停止违规交房行为，尽快完善相关配套设施，办理竣工备案手续，并于2019年6月21日前将整改情况反馈。富国置业公司于2019年6月8日张贴《交房通知书》向业主分批交房。一审法院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”。本案属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。广泽朋、段安群与富国置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具约束力，广泽朋、段安群向富国置业公司支付了购房款项后，富国置业公司应按照合同约定的时间，将符合合同约定的条件交付商品房及办理商品房转移登记有关文书。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”我国对房屋的竣工验收实行备案登记制度，建设工程交付前还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。故本案争议房屋须经建设行政主管部门验收合格并进行备案后，才算达到交房条件。富国置业公司提交的2019年4月3日《工程验收会议结论》等材料，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件，而非案涉房屋达到了交付使用的全部条件，富国置业公司是2019年12月4日才将工程竣工验收备案所需的全部文件交付给都匀市住房和城乡建设局审查备案，此时案涉房屋才达到法定的交付条件，故富国置业公司主张案涉房屋交付时间为2019年6月8日张贴通知中载明的2019年6月15日，与上述法律法规规定和事实不符，应不予支持。案涉房屋备案后，富国置业公司于2019年12月5日通过登报的形式通知业主收房，未按期向原告交付房屋，其行为已构成违约，理应承担违约责任，该登报行为具有对外公示效力，据此应认定此时为交房时间，逾期交房违约金应从2019年1月1日起计至2019年12月5日止。关于逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金，合同约定2019年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，现案涉楼盘已具备办证条件，富国置业公司于2020年10月31日登报通知业主办证，未按期向广泽朋、段安群交付办证文书，其行为已构成违约，理应承担违约责任，该登报行为具有对外公示效力，据此应认定此时为交付办证文书时间，逾期办证违约金应从2020年1月1日起计至2020年10月31日止。广泽朋、段安群认为其未收到交房和办证的书面通知，法院认为，合同第十四条第（三）项约定的通知方式含登报通知，且登报行为具有对外公示效力，故广泽朋、段安群此理由无事实依据和法律依据，不予采信。关于逾期交付电话通信、有线电视、宽带网络设施违约金，《商品房买卖合同》第十二条约定：“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施1.上水、下水：交付时达到使用条件；2.供电：交付时达到使用条件；……4.燃气：2018年12月28日达到使用条件；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第5、6、7项需买受人自行办理开通使用手续。……”，案涉工程项目受电工程于2019年5月20日进行验收，给水工程于2019年5月24日进行验收，燃气工程于2019年6月6日进行验收，广播电视信息网络工程于2019年4月28日进行验收，电话通信工程于2019年6月2日进行验收，故除燃气工程未按合同约定的期限达到使用条件，应当承担违约责任外，其余工程交付时达到使用条件或敷设到户，不存在违约情形。但双方在合同中未约定燃气工程违约的责任承担方式，比照其他工程项目的违约责任承担方式，富国置业公司应按日向广泽朋、段安群支付2元的违约金。关于富国置业公司主张的新冠疫情影响及政府职能部门不办理等原因是否属于不可抗力而应予减轻逾期办证违约金的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。法院认为合同约定办证时间是2019年12月31日前，此日期前并不存在新冠疫情影响的问题，即便2020年在一定程度上受疫情影响，这也是富国置业公司未按期办理所导致，理应承担逾期办证责任。关于违约金计算标准的问题。依照合同约定，逾期交房应按照已交付房价款的日万分之二计付违约金，逾期办证应按照已交付房价款的日万分之一计付违约金，但该违约金的标准应当以实际损失为基础，且富国置业公司亦表示如需支持违约金，应予调整，故法院兼顾公平原则和诚实信用原则予以综合考量，酌定将逾期交房违约金的计算标准调整为日万分之一，将逾期办证违约金的计算标准调整为日万分之零点五，故富国置业公司应向广泽朋、段安群支付的逾期交房违约金计算为338天（自2019年1月1日至2019年12月5日），即338天×513965元×0.01%=17372元，逾期办证违约金计算为304天（自2020年1月1日起至2020年10月31日），即304天×513965元×万分之零点五=7812元，逾期完成燃气工程违约金计算为160天（自2018年12月29日起至2019年6月6日），即160天×2元=320元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、黔南州富国置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付广泽朋、段安群逾期交房违约金17372元；二、黔南州富国置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付广泽朋、段安群逾期办证违约金7812元；三、黔南州富国置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付广泽朋、段安群逾期完成燃气工程违约金320元；四、驳回广泽朋、段安群的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费792元，广泽朋、段安群负担260元，黔南州富国置业有限公司负担532元。二审中，上诉人富国置业公司提交了被上诉人广泽朋、段安群于2019年6月16日签领涉案房屋钥匙的证据，拟证明2019年6月16日被上诉人已收取涉案房屋；经组织双方质证，被上诉人对收房事实予以认可，故本院认定涉案房屋的收房时间为2019年6月16日。经审理，二审查明的其他事实与一审查明事实一致。综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审争议焦点为：1、涉案房屋交房的时间如何认定；2、本案是否应扣除新冠肺炎疫情期间的逾期办证的违约责任；3、一审认定的迟延安装燃气工程的违约金是否属于重复计算。本院认为：双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应严格按照合同的约定履行各自的权利义务。合同签订后，被上诉人已经按照约定支付完毕购房款，上诉人就应按照约定及时交房与办证，否则就要承担违约责任。对于争议焦点一，双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。……查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.自出卖人通知（含登报通知）交付之日起，逾期超过30日，买受人应当承担物业管理费用；2.出卖人已书面通知或公告后，买受人在15日内不来办理房屋交接手续，视为自动交接完毕”。虽然涉案的房屋上诉人认为符合交房条件并在2019年6月8日张贴公告要求业主进行收房，但都匀市住建局对上诉人的此次交房行为强行叫停，并要求其尽快完善配套设施，办理竣工备案手续，并将整改情况于2019年6月21日前予以反馈。由于涉案的房屋在2019年12月4日才进行竣工验收备案，此时才具备合同约定的交房条件，其随即于2019年12月5日登报要求业主接收案涉房屋的公告，此时的房屋才符合双方合同约定的交房条件，此时上诉人的交房义务的完成才符合约定，故本案迟延交房时间依约可计算至2019年12月5日，但本案中，由于被上诉人在2019年6月16日已经实际签领涉案房屋的钥匙，导致上诉人对涉案房屋已失去占用、使用等控制权，因此逾期交房的截止时间应认定为其实际签领钥匙之日止，一审认定迟延交房的截止时间为至2019年12月5日不当，本院予以纠正为2019年6月16日，故对于迟延交房的违约金应为8531.82元（166天×513965元×0.01%=8531.82元）。对于争议焦点二，上诉人提出2020年发生的疫情属于不可抗力对逾期办证产生了影响，要求疫情期间违约责任的主张，虽然2020年的疫情尽管属于不可抗力事件，但该事件是发生在上诉人违约后，依法已不能再作为免责或减轻责任的法定事由。故其要求扣除疫情期间的逾期办证的违约责任的主张于法无据，本院依法不予支持。对于争议焦点三，由于燃气工程属于涉案商品房交付的约定条件之一，并且该工程是在涉案房屋交付前就已经完成，故迟延交房的违约金中已经包含了迟延完成燃气工程安装的违约金，一审再单独计算，属于重复计算不当，本院依法予以纠正。综上，上诉人富国置业公司的上诉理由部分成立，予以部分支持。一审认定事实有误，本院依法予以纠正，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省都匀市人民法院作出的（2021）黔2701民初1773号民事判决第二项；二、撤销贵州省都匀市人民法院作出的（2021）黔2701民初1773号民事判决第一、三、四项；三、由上诉人黔南州富国置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人广泽朋、段安群逾期交付商品房违约金8531.82元四、驳回上诉人黔南州富国置业有限公司的其余上诉请求；五、驳回被上诉人广泽朋、段安群的其余诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费792元，由上诉人黔南州富国置业有限公司承担522元，由被上诉人广泽朋、段安群承担270元；二审案件受理费438元，由上诉人黔南州富国置业有限公司承担428元，由被上诉人广泽朋、段安群承担10元。本判决为终审判决。审 判 长 白桂刚审 判 员 陈福江审 判 员 朱代昀二〇二一年八月三日法官助理 王 菲书 记 员 刘 皓