陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终12149号上诉人（原审被告）：曹正斌，男，1963年2月16日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：赵红刚，上海邦信阳中建中汇（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：惠悦，上海邦信阳中建中汇（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陕西创典物业有限公司，住所地西安市雁塔区长安南路南段西三爻村长丰园第10幢A单元2层03号房。法定代表人：刘峰，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：冯文静，上海兰迪（西安）律师事务所律师。上诉人曹正斌因与被上诉人陕西创典物业有限公司（以下简称创典物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2021）陕0113民初4357号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员师婷独任审理。本案现已审理终结。曹正斌上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判为采暖费按照空置房标准收取661.2元，驳回创典物业公司其他诉讼请求或将本案发回重审；2．一、二审诉讼费由创典物业公司负担。事实和理由：根据其与创典物业公司签订的《物业管理服务协议》约定，其交纳物业费时间为自村两委会公告之日起收取。但时至今日，村两委会并未进行公告，故创典物业公司收取物业费等费用的条件未成就。虽然创典物业公司与西安市雁塔区电子城街办曹家堡村委会所签《曹家堡社区物业服务委托协议》载明村委会代村民交纳物业费的截止时间为2017年7月31日，但并非在该时间之后其当然需要交纳物业费，其是否应当交纳仍应以《物业管理服务协议》约定为准。一审认为在此时间之后其应按照合同约定向创典物业公司支付费用，违背当事人的意思自治原则，于法无据。协议签订后，自创典物业公司进驻涉案小区直至撤出本小区时，始终未能给其提供合格的物业服务，根据其提供的证据可以证明，小区长期存在多种物业管理不达标的情况，一审判决其支付物业费等费用无事实及法律依据。创典物业公司主张的公摊电费，已由陕西金地家宜置业有限公司代为交纳，创典物业公司无权向其主张该费用。创典物业公司未履行电梯年检和维保义务，无权向其主张电梯费。其未使用暖气，不应当全额交纳暖气费，一审判决其全额交纳错误。创典物业公司辩称，其自2017年5月已进场提供物业服务，并与曹正斌签订《物业管理服务协议》。曹正斌应自收房之日起交纳物业费等费用。基于村民回迁的性质，曹家堡村委会代村民支付了部分物业费等费用，但代为交纳的截止时间为2017年7月31日，此后发生的物业费等费用应由曹正斌进行交纳。《物业管理服务协议》未约定其收取物业费的前提条件是必须经村两委会进行公告，曹正斌所述前提条件无事实依据。虽然曹正斌无有效证据证明其物业服务确实存在问题，但一审已综合考虑本案情况将物业费收费标准降低至原收费标准的80%。因此，在《物业管理服务协议》已明确约定收费标准且需按月交纳的情况下，曹正斌无权拒交交纳物业费。公摊电费、水费属于其代收代缴范围，曹正斌所称陕西金地家宜置业有限公司代为交纳，无事实依据，曹正斌应向其交纳。其已按照合同约定对电梯定期进行维保，曹正斌应按照约定交纳电梯费。请求驳回曹正斌的上诉请求，维持一审判决。创典物业公司向一审法院起诉请求：1．判令曹正斌支付2017年8月1日起陆续欠的生活垃圾费204元、物业费3876元、电梯费1132.2元、公摊电费680元、水费718.2元、采暖费2204元及违约金3506.44元，总计12320.84元；2．诉讼费由曹正斌负担。一审法院认定事实：创典物业公司（乙方、受委托方）曾与西安市雁塔区电子城街办曹家堡村委会（甲方、委托方）签订《曹家堡社区物业服务委托协议》，约定：甲方委托乙方施行物业管理服务，物业名称：西沣·馨苑曹家堡社区；经甲乙双方协商，自2017年3月1日至2017年4月30日，由金地公司每月向乙方支付物业服务费10万元。自2017年5月1日至2017年7月31日由村委会代村民每月向乙方支付物业服务费27万元。在此期间，物业公司不得向业主收取物业服务费。由甲方公告交房之日起，物业公司只收取业主装修押金、垃圾清运费、装修工人出入证工本费，电梯费等开发公司正式用电启用时收取电梯费；空置房屋物业费可按55%交纳；业主应于交房之日起向乙方交纳物业服务费用；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任；住宅物业服务费1.2元/月/平方米；水费3.8元/吨；垃圾费6元/户·月；采暖费5.8元/月·㎡；公共区域及设备的公摊电费：20元/户·月。另查明，曹正斌系西安市雁塔区电子城街办曹家堡村委会村民，系西沣馨苑小区5-1-2702号房屋业主。2017年6月10日，创典物业公司（甲方）与曹正斌（乙方）就西沣馨苑小区5-1-2702号房屋签订了《物业管理服务协议》，约定：甲方为乙方所有的房屋提供物业管理服务，房屋面积95平方米；乙方交纳费用时间：自村两委会公告之日起收；住宅物业费1.2元/平方米/月；生活垃圾费6元/月/户；电梯费0.35元/平方米/月；公摊电费20元/户/月；水费3.8元/立方米；因乙方原因空置的房屋，乙方应提前书面给甲方出具空置房申请，经物业服务企业登记确认次月起，其物业服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳；每次交纳费用时间：每月25日至30日交纳下个月综合物业管理费和电梯费；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。再查明，案涉房屋实际交房给曹正斌的时间为2017年5月，此后创典物业公司一直为该小区提供物业服务。2020年，创典物业公司从案涉小区撤出。根据曹正斌及该小区其他业主的陈述及提供的图片来看，创典物业公司在提供服务的过程中，存在小区内垃圾未清理、公共区域内车辆随意停放、安保隐患、电梯失修等问题。一审法院认为，创典物业公司与西安市雁塔区电子城街办曹家堡村委会签订的《曹家堡社区物业服务委托协议》、与曹正斌签订的《物业管理服务协议》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，当事人均应按照合同约定履行各自义务。经查，曹正斌系西沣馨苑小区5-1-2702号房屋的业主，该房屋已于2017年5月实际交付给曹正斌，此后创典物业公司一直为该小区提供物业服务，故创典物业公司、曹正斌之间已形成物业服务合同关系。虽村委会未发布公告，但《曹家堡社区物业服务委托协议》已载明，村委会代村民交纳物业费的日期截至2017年7月31日。在此之后，创典物业公司依约为曹正斌小区提供了物业服务，曹正斌应按照合同约定向创典物业公司支付费用。但通过曹正斌及其他业主提交的小区内现场照片可知，创典物业公司的物业管理服务确实存在不足，小区内车辆停放混乱、卫生环境差、治安案件多发，未能达到合同约定的服务标准。现创典物业公司公司已于2020年11月停止对该小区进行物业管理服务，其对于之前的物业服务，已无整改的可能，故对于曹正斌应向创典物业公司支付的物业费用，酌情支持合同约定标准的80%。创典物业公司主张的水费，未向法庭提交该水表的抄表记录，举证不能的不利后果应由创典物业公司自行承担。关于曹正斌辩称其未使用暖气，不应交纳暖气费的意见，创典物业公司对此不予认可，曹正斌亦未提交证据证明已按约定在创典物业公司处办理了空置申请，故对其主张未使用暖气的意见不予采纳。采暖费、生活垃圾费、公摊电费、电梯费，曹正斌应按照合同约定向创典物业公司支付。曹正斌欠物业费3100.8元（2017年8月-2020年5月）、生活垃圾费204元（2017年8月-2020年5月）、电梯费1130.5元（2017年8月-2020年5月）、公摊电费680元（2017年8月-2020年5月）、采暖费2204元（2019年11月-2020年3月），共计7319.3元。关于创典物业公司主张的违约金，因创典物业公司在提供物业服务的过程中存在一些疏漏和瑕疵，使曹正斌没有享受到等值物业服务，创典物业公司自身存在违约行为。曹正斌未及时交纳物业费是对创典物业公司履行合同存在瑕疵行使同时履行抗辩权，不应视为违约行为，故对创典物业公司要求曹正斌支付违约金的诉讼请求，不予支持。关于曹正斌辩称2018年1月1日之前的诉讼时效问题，因物业服务处于持续状态且2020年7月创典物业公司向曹正斌邮寄催费函，故对于曹正斌关于诉讼时效已过的辩称，不予采信。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条规定，判决：被告曹正斌应于本判决生效之日起十日内支付原告陕西创典物业有限公司物业费3100.8元、生活垃圾费204元、电梯费1130.5元、公摊电费680元、采暖费2204元，共计7319.3元；驳回原告陕西创典物业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费108元，减半收取54元，由曹正斌负担。因陕西创典物业有限公司已预交，故曹正斌应在履行上述给付金钱义务时将由其负担的案件收费一并支付给陕西创典物业有限公司。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，创典物业公司与西安市雁塔区电子城街办曹家堡村委会签订的《曹家堡社区物业服务委托协议》以及创典物业公司与曹正斌签订的《物业管理服务协议》均为有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。曹正斌系西沣馨苑小区5-1-2702号房屋业主，该房屋自2017年5月交付曹正斌后，创典物业公司一直为该小区提供物业服务，因此曹正斌应当按照合同约定向创典物业公司支付物业费等费用。根据《曹家堡社区物业服务委托协议》所载，村委会代村民交纳物业费的截止日期为2017年7月31日。经查，曹正斌拖欠创典物业公司2017年8月至2020年5月的物业费3100.8元、电梯费1130.5元、公摊电费680元、生活垃圾费204元及2019年11月至2020年3月采暖费2204元。本案中，创典物业公司主张曹正斌支付上述物业费等费用及违约金共计12320.84元。对此，一审考虑到创典物业公司提供的物业服务存在瑕疵，酌情确定物业费按照合同约定标准的80%支付，电梯费、公摊电费、生活垃圾费、采暖费按照合同约定标准支付，共计7319.3元，由曹正斌限期向创典物业公司支付，并无不当。创典物业公司主张的违约金，基于前述创典物业公司存在物业服务不达标之情况，不予支持。曹正斌关于创典物业公司收取物业费等费用的条件未成就等上诉意见，于法无据，理由不能成立。因曹正斌未提交证据证明其已按约定在创典物业公司处办理了空置申请，故对曹正斌要求采暖费按照空置房标准收取661.2元的上诉请求，依法不予支持。综上所述，曹正斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由曹正斌负担。本判决为终审判决。审判员  师婷二〇二一年八月三十日书记员  崔旋