贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0112民初2168号原告：贵阳银行股份有限公司乌当支行，营业场所：贵州省贵阳市乌当区新天办事处新添大道北段88号，统一社会信用代码：91520112214590317T。负责人：张明海，系该行行长。委托诉讼代理人：侯某，系该行员工，代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：杨晓芬，贵州黔信律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：魏某某，男，住贵州省绥阳县。被告：梁某某，住址同上。被告：贵州宏德置业有限公司，统一社会信用代码91520100697502560J，住所贵州省贵阳市乌当区东风镇后所村乌当区东风镇翠湖路7号-乐湾国际旅游综合体G（17）056号地块（商业2）2号楼。法定代表人：马海峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴瀚洋，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，代理权限：特别代理。原告贵阳银行股份有限公司乌当支行（以下简称为贵阳银行）与被告魏某某、梁某某、贵州宏德置业有限公司（以下简称为宏德公司）借款合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月28日公开开庭进行了审理。原告贵阳银行的委托诉讼代理人候某、杨晓芬，被告宏德公司委托诉讼代理人吴瀚洋到庭参加诉讼，被告魏某某、梁某某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告贵阳银行向本院提出的诉讼请求：一、依法判令解除原告与被告魏某某、贵州宏德置业有限公司于2016年11月2日签订的《商品房案件借款（抵押）合同》；二、依法判令被告魏某某立即偿还原告借款本金257704.52元，欠息6063.37元、复息157.16元（欠息、复息从2020年10月20日暂计算至2021年3月20日，剩余欠息、复息计算至本金清偿完毕为止）；三、依法判令被告梁某某、贵州宏德置业有限公司为上述债务承担连带保证责任；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月2日，被告魏某某因购买乌当区国际依山云墅116栋1单元32层3号房屋向原告申请贷款，双方及贵州宏德置业有限公司签订了《商品房按揭借款（抵押）合同》（合同编号：Ｊ10820161102001），合同约定魏某某向原告借款38万元用于支付购房款，借款期限为2016年11月2日至2026年11月1日，价款利率为年利率4.655%，还款方式为等额本息还款。被告魏某某用前述房屋提供了抵押担保，宏德公司为该笔借款承担连带责任保证，梁某某也为该笔借款承担连带保证责任并签订了《贵阳银行个人借款保证合同》。借款合同签订后，原告于2016年12月1日将该笔借款转入魏某某账户。但在合同履行过程中，魏某某多次与其还款违反了合同约定，宏德公司及梁某某也没有按照合同约定履行保证责任。综上，被告已构成违约，原告为维护自身合法权益，特诉至法院请求判决如诉所请。被告宏德公司辩称，一、担保债权同时存在物保与人保，债权人应该先就该物的担保实现债权。本案中，原告的债权同时存在物保与人保，且物保为债务人魏某某以自有房屋作抵押担保，《商品房按揭借款（抵押）合同》未约定实现担保物权的顺序，根据《民法典》第三百九十二条规定，原告作为债权人，应当先就该物的担保实现债权。依据《民法典》第四百零九条第二款规定，若原告放弃抵押权，则宏德公司有权在抵押权人丧失有限受偿权益的范围内免除担保责任。二、答辩人的担保范围不包括诉讼费。《商品房按揭借款（抵押）合同》第十条第3款约定的保证范围不包括诉讼费，且本案纠纷系因被答辩人魏某某未按时偿还贷款所引发，宏德公司对此无过错，因此不应当承担诉讼费。综上，被答辩人不是本案适格的被告，请法院查清事实，驳回原告要求宏德公司承担连带保证责任和诉讼费的诉讼请求。被告魏某某、梁某某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下，2016年7月21日，被告魏某某与被告宏德公司签订《商品房买卖合同》，约定魏某某购买宏德公司所开发的乐湾国际旅游综合体3-3号地块114-119栋（依山云墅）及地下室第116栋1单元32层3号房，其中首付款106771元，剩余380000元房款约定为银行按揭支付。2016年11月2日，被告魏某某为购买房屋办理银行按揭贷款，与原告贵阳银行签订《商品房按揭借款（抵押）合同》，被告宏德公司作为保证人在该借款合同上盖章确认。借款合同约定乙方（被告魏某某）所购商品房坐落于贵阳市乌当区，借款金额为380000元，借款期限自2016年11月2日至2026年11月1日，共120个月，还款方式为等额本息还款。借款利率按年利率4.655%执行，借款利息按月计付，结息日为每月20日，贷款逾期罚息利率为本借款合同载明的贷款利率水平上加收50%，即年利率6.9825%。借款合同第十条约定保证方式为连带责任担保，保证范围为本合同项下借款本金和利息，逾期利息、复利、罚息以及其他本合同规定由借款人缴付的一切费用，保证期间自本合同生效之日起至丙方（被告宏德公司）协助乙方办妥所购商品房预告抵押登记、房屋所有权证并移交甲方时。借款合同第十一条第一项约定：乙方在合同期内，未按本合同约定偿还借款本息，甲方按规定对其逾期本息计收逾期罚息和复利；该条第四项约定：借款人所购商品房自取得《房屋所有权证》的30日内必须办理转持证抵押并取得《房屋他项权利证》交贷款人保管，否则贷款人可按贷款余额20%收取违约金或提前收回借款本息。2017年5月4日，原告作为申请人，被告魏某某作为义务人，向乌当区不动产登记中心就依山云墅116栋32层3号房办理了黔（2017）乌当区不动产证明第0003139号预告登记。被告魏某某在2016年12月1日取得贷款后，从2020年10月20日至2021年3月20日，共计有六期贷款本息未偿还，逾期本金18016.54元，逾期利息6063.37元，复息157.16元，截止2021年4月12日，被告魏某某仍未按期履行还款义务，现欠付原告贷款本金共计257704.52元。另查明，2016年11月2日，被告梁某某与原告签订《个人借款保证合同》，约定被告梁某某对魏某某的借款承担连带保证责任。保证范围：被保证担保的债权总额，前述主合同项下全部债权本金及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、乙方垫付的有关费用以及乙方实现债权和抵押权的一切费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、查询费、律师代理费等。保证期间自本合同生效之日起至主合同项下的债务履行期限届满之日后两年止。还查明，被告宏德公司于2020年6月23日取得黔（2020）乌当区不动产权第××号不动产权证书，不动产坐落：乌当区翠湖路3号乐湾国际-依山云墅（116、117栋）。被告魏某某至今未办理依山云墅116栋1单元32层3号房的不动产登记。上述事实，有原告、被告的当庭陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、《商品房按揭借款（抵押）合同》、借款凭证、《个人借款保证合同》、《不动产登记证明》、通用凭证，以及被告宏德公司提交的《不动产权证书》等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》系双方的真实意思表示、合法有效，合同当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。被告魏某某从2020年10月开始至今已有多期未按借款合同约定向原告按期偿还按揭借款，已经致使借款合同的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”以及第五百六十五条第二款：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书送达对方时解除”之规定，本案起诉状副本已于2021年6月4日送达给被告，故对原告贵阳银行要求解除与被告魏某某、宏德公司签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》的诉请，本院确认《商品房按揭借款（抵押）合同》已于2021年6月4日解除。借款合同解除后，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，被告魏某某应当向原告贵阳银行偿还剩余贷款本金及借款合同约定的未付利息、复息等，截止2021年3月20日，被告魏某某应偿还原告本金257704.52元，应支付利息、复息分别为6063.37元、157.16元，具体金额以被告履行还款义务时原告的业务系统出具的金额为准。关于被告梁某某、宏德公司是否承担连带保证责任的问题。被告梁某某与原告签署了《个人借款保证合同》，该合同系双方的真实意思表示、合法有效，梁某某提供的是连带责任保证，应视为梁某某对被告魏某某所负按揭贷款承担连带偿还义务，故梁某某应承担连带保证责任。关于被告宏德公司提出已经取得案涉不动产初始登记，抵押权已经设立，原告应当就案涉房屋主张优先受偿的抗辩意见，经查，被告宏德公司于2020年6月23日取得乌当区翠湖路3号乐湾国际-依山云墅（116、117栋）的不动产权证书，虽然根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”的规定，被告宏德公司办理了建筑物所有权首次登记，现宏德公司认为依照该条司法解释，原告就案涉房屋的抵押权已经设立。但是，被告魏某某在被告宏德公司已经于2020年6月23日取得房屋所有权初始登记，具备办理不动产登记的条件下，但至今未办理依山云墅116栋1单元32层3号房的不动产登记，根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效”的规定，黔（2017）乌当区不动产证明第0003139号预告登记已经失效，不符合《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条规定的不存在预告登记失效等情形，故原告的抵押权并未设立，被告宏德公司所提原告应以案涉房屋优先受偿的意见，本院不予采纳。被告宏德公司应当按照借款合同的约定就被告魏某某所欠《商品房按揭借款（抵押）合同》项下的债务承担连带保证责任。由于原告与被告宏德公司关于保证范围的约定并无诉讼费用，故诉讼费用不应有被告宏德公司负担。被告魏某某、梁某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第六百八十八条、《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告贵阳银行股份有限公司乌当支行与被告魏某某、贵州宏德置业有限公司签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》于2021年6月4日解除；二、被告魏某某于本判决生效之日起十日内向原告贵阳银行股份有限公司乌当支行偿还截止2021年3月20日所欠的借款本金257704.52元、利息6063.37元、复息157.16元（具体偿还金额以被告魏某某履行还款义务时原告的业务系统出具的金额为准）；三、被告梁某某、贵州宏德置业有限公司对本判决所确定的第二项债务承担连带保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2630元，已减半收取，由被告魏某某、梁某某负担（上述款项原告已预交，被告魏某某、梁某某可在履行上述金钱给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期限届满之日起两年内申请执行。审 判 员 陈治宏二〇二一年八月二日法官助理 杨 琴书 记 员 龙叙铭