湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初8923号原告：张某，女，1980年5月6日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：冯杨，湖南中楚律师事务所律师。被告：长沙某开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区，统一社会信用代码：。法定代表人：陈某，副总经理。委托诉讼代理人：韩某，女，1990年7月26日出生，汉族，住湖南省湘潭县，系公司员工。原告张某与被告长沙某开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告张某的委托诉讼代理人冯杨，被告长沙某开发有限公司的委托诉讼代理人韩某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付补偿金130437.07元;2、判令被告支付补偿金利息3822.17元（以130437.07元为本金，按3.85%的年利率，自2020年6月30日起，暂计算至2021年3月30日，并计算至实际支付之日）。事实与理由：2018年8月份，原告前往被告营销中心看房，销售人员向原告推荐了建筑面积124㎡的案涉户型，明确表示该户型带一个全面积赠送的露台，并向原告出示了户型图。原告在确认该户型确实带有一个15.6㎡的露台后，于2018年9月8日与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号XX180065304）。房屋交付后，原告发现原本赠送的露台面积不足，实际面积比户型图小了7.24㎡（户型图露台面积为4×3.9=15.6㎡，实际面积为3.8×2.2=8.36㎡）。按照被告售前的宣传，露台为全面积赠送，而实际交付为半面积赠送。户型图中关于露台的描述对商品房买卖合同的订立和房屋价格显然存在重大影响，应当视为要约。被告本应向原告赠送15.6㎡的露台，但实际交付的赠送面积仅为4.18㎡，被告应当向原告补足11.42㎡（15.6-4.18=11.42）的赠送面积。鉴于被告已经无法补偿房屋面积，则应当按照房屋单价向原告支付补偿金161430.95元（11.42㎡×11421.81元=130437.07元）。综上，原告依法向法院起诉，望支持我方诉讼请求。被告长沙某开发有限公司辩称，一、被告就涉案商品房所制作的宣传资料不构成要约，原告无权以其为依据要求被告承担相关责任。首先，本案中被告制作的户型图册明确标注了：“相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、面积等可能不同，本资料仅供参考，一切以双方签署的《商品房买卖合同》为准根据”。其次，被告与原告在之后就涉案房屋的买卖过程中，双方已通过协商一致的方式签订了《长沙市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）及其附件，明确了双方权利义务、所涉房屋的交付标准及原宣传资料与广告的效力等具体内容。其中附件七《补充协议》第十一条第1款第4项明确约定：“出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。”在上述《合同》及其附件属双方真实意思表示且不存在法定无效情形的情况下，双方所签合同及其附件合法有效，理应对双方具有法律约束力。再次，被告未作出赠送露台的意思表示。户型图上并未记载赠送露台，仅因被告笔误将“阳台”标记为“露台”；原告未提供其他任何证据证明被告曾允诺赠送露台。最后，根据原告购买房屋所在楼栋的一房一价表以及成交记录，同一楼栋在户型图上明确显示不带露台的房屋价格与原告所购房屋成交价格仅存在细微正常差异，并未体现因为露台带来的溢价或者增值，户型图中的笔误部分对房屋价格的确定不存在影响，原告也不存在因为错误标记的户型图尺寸支付任何对价。户型图中的阳台宽度标记为4米属于明显笔误，原告对此无信赖利益，不构成合同内容。从户型图中可知，与原告同一平面的户型即西边户型的阳台宽度为2.7米，同时原告所在户型中与阳台相临近的卧室宽度为3.9米，其标识长度明显比误标为4米的阳台宽度长，由此可以推断阳台4米宽度系笔误，原告对此亦无信赖利益，不构成合同内容。综上，虽然涉案房屋户型图因被告印刷错误，导致户型图上将《合同》约定的“阳台”错误标记为“露台”，且阳台宽度“2.7米”错误标记为“4米”，但是按照相关法律规定，双方对于宣传资料中的内容是否构成合同内容已有明确约定，双方应当依从该约定，鉴于《合同》约定和户型图标注中已明确排除了宣传资料作为合同内容的可能，因此原告无权要求被告按照宣传户型图履行相关义务和承担责任。二、被告已按照双方《合同》约定交付房屋，原告主张被告支付补偿金无事实与法律依据。首先，根据双方签订的《合同》附件l房屋分层分户图可知，原告主张被告应依据宣传户型图赠送露台的部位对应在分层分户平面图中的部位为长3.8m、宽2.2m的阳台。案涉房屋已于2020年9月达到交付条件，被告完全按照经审批的施工图和双方合同约定进行交付，交付了分层分户平面图中对应的阳台，另也赠送了长3.8m、宽0.4m的露台。其次，被告与原告签订的《合同》系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照《合同》及其附件约定行使权利和履行义务。即使宣传资料被认定为合同内容，而在宣传资料与《合同》约定不一致的情形下，依据合同解释的相关规则，应当以实际且最后签订的《合同》附件分层分户平面图约定内容为准，被告按《合同》附件分层分户平面图约定内容交付即不存在违约交付的情形。另外，原告作为具有完全民事行为能力的成年人，应对作为合同重要内容的分层分户图也是充分知悉的。综上，依据原告提交的起诉状，被告实际交付给原告房屋面积符合《合同》及其房屋分层分户图标示，不存在实际交付面积与《合同》约定面积存在差异的情形，原告无权要求被告支付补偿金。三、退一万步讲，即使被告销售过程中存在失误，也不应按实际成交单价计算补偿金。首先，露台作为建筑物的室外平台，非必备及正常房屋使用范围，不影响房屋主要功能的实现，且因户型图标记阳台宽度错误占总建筑面积的4.09%，比例较小。其次，被告并未收取原告主张的露台部分房屋价款。因此，根据公平原则，原告并未就其所主张的交付不足面积部分支付任何对价，即使被告销售过程中存在失误，也不应按实际成交单价计算补偿金。四、再退一万步讲，即使被告制作的户型图对本案双方有约束力，原告主张的交付不足面积部分系被告对原告房屋面积的赠与。根据我国《民法典》第662条规定，“赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任”。本案中，原告主张的交付不足面积部分并不属于计容面积，系被告对原告房屋面积的赠与。但是，根据《合同》约定以及相关报建施工图，上述“赠与”部分的面积并不存在，而非因被告原因不予以赠送，被告不存在过错，无法赠送的原因系赠与的财产有瑕疵，根据上述法律的规定，被告无需承担责任。综上所述，依据双方《合同》约定及相关法律规定，被告售楼过程中的户型宣传图不构成合同内容，原告无权要求支付补偿金，恳请查清事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2018年8月，原告前往被告营销中心看房，被告公司销售人员向原告推荐了建筑面积124㎡的案涉户型，明确表示该户型全面赠送的一个露台，并向原告出示了宣传单《S2花园洋房户型图》，说明露台的具体面积是按照户型图上4.0m×3.9m得出露台面积为15.6㎡，宣传单《S2花园洋房户型图》载明“主卧连接露台，阳光四溢星月低垂”。原告便因此决定选购案涉房屋。2018年9月8日，原告（买受人）张某与被告（出卖人）长沙某开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定买受人购买的房屋建筑面积124.32㎡，其中套内建筑面积102.12㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积22.2㎡（面积最终以产权登记的面积为准。该商品房共用部位及设备具体约定见附件二）。第七条计价方式与价款约定，按建筑面积计算，该商品房单价为14135.81元/平方米，其中毛坯单价为11421.81/平方米，精装修单价为2714/平方米，总价款为1757364元。《长沙市商品房买卖合同》附件一为房屋平面图，标识的主卧窗外延伸部分的大小为2.2米×3.8米。附件七《补充协议》第十一条第1款第4项约定，出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。原被告双方均在《长沙市商品房买卖合同》签名及盖章。房屋交付后，原告发现被告允诺赠送的露台面积不足，实际面积比户型图小7.24㎡。被告称其所提供的宣传单户型图将实际是阳台的区域因笔误标注为“露台”，并且户型图的右侧房屋的阳台宽标为4.0m系标注笔误，实际与左侧房屋的阳台宽同为2.7m。因此，被告按照涉案房屋阳台面积的一半向原告收取了房款。原告认为被告未按约定交付房屋构成违约，双方协商无果，故诉至本院。另查明，原告称选购房屋时选择三楼是因被告宣传的卖点在于三楼的露台，三楼以上的楼层并未上盖，原告所购房屋同一楼栋同一户型404号房屋主卧外并无阳台或露台，实际交付原告的阳台为8.36㎡（长3.8m×宽2.2m）上述事实有原、被告当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》（编号：XX180065304）、《S2花园洋房户型图》、《湖南省房产面积测算规则》，被告提交并经庭审质证的《户型图》（完整双面）、《商品房买卖合同及其附件》予以证实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，本案中，《S2花园洋房户型图》宣传资料明确载明了赠送露台；并且，宣传资料中标注的户型图具体明确，且同一栋中原告购买的三楼户型卖点在赠送的露台，足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同并对房屋价格的确定有重大影响，故原告的房屋销售宣传资料应属于要约，该要约即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，对双方当事人均具有约束力。现被告交付的房屋并无约定的露台，仅有未封闭的阳台，且被告收取了阳台一半即4.18㎡的房款59087元（4.18㎡×14135.81元/平方米），交付的阳台亦存在7.24㎡（15.6㎡-8.36㎡）的面积差异，构成违约，应承担相应违约责任。但原告作为完全民事行为能力人在购买大额消费品时理应尽到审慎注意义务，在签订房屋买卖合同时应对合同内容进行全面了解，双方签订的《商品房买卖合同及其附件》并未体现赠送露台的相关条款，合同所附户型图上也标注了阳台的具体面积，原告自身亦未尽到审慎注意义务，故本院综合双方的过失以及原告的损失，酌情支持被告向原告支付补偿金44315元，即退回收取的阳台款的75%（长3.8m×宽2.2m÷50%×14135.81元/平方米×75%），对原告主张的超出部分，本院不予以支持。关于原告主张的补偿金利息，没有事实依据及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下:一、限被告长沙某开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张某支付赔偿金44315元；二、驳回原告张某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1493元，由被告长沙某开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审 判 员  徐 琼二〇二一年八月三十日法官助理  林青曼书 记 员  史 莉附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。