贵州省织金县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0524民初5293号原告：李发春，男，1981年11月15日出生，穿青人，住贵州省织金县。被告：贵州半岛温泉房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市织金县绮陌街道三架山村半岛国际温泉第2区3栋1单元6层3号，统一社会信用代码91520524067748929。法定代表人：陈德加，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：周光彦，织金县牛场法律服务所法律工作者。原告李发春与被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年7月22日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭审理了本案，原告李发春，被告半岛温泉房开公司的委托诉讼代理人周光彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李发春向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2019年1月1日至2019年3月1日期间（60日）逾期交付半岛温泉一区三栋305号商品房登记有关文书的违约金2937.96元；（违约金以购房款489660.00元为基数按日支付万分之一计算）；2、判决被告向原告支付2019年3月2日至2021月5月26日期间（818日）逾期交付半岛温泉一区三栋305号商品房登记有关文书的违约金4005.40元。（违约金以购房款489660.00元为基数按日支付十万分之一计算）；3、请求人民法院判决被告退还购房合同房屋面积（156.83平方米）比房产证面积（156.48平方米）多出的0.35平方米共计1092.7元给原告。（总房价489660.00元除以总面积156.83平方米等于每平方米的3122元）。4、案件的诉讼费由被告负担。事实和理由：原被告于2017年1月19日与被告签订《商品房买卖合同》，购买了位于被告开发的位于××××号的房屋，该套房屋的产权面积为156.83平方米，总房价款为489660元；该合同的第八章房屋登记第二十二条第三款第一项约定，被告承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。第二项约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）．．．．．（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金。3、该合同第五章面积差异处理方式第十五条第3款双方自行约定根据本合同第七条按照建筑面积的约定，按实测建筑面积计算房价款，多退少补。在2018年12月31日前，被告没有按照约定交付办理该套商品房的有关登记文书给付原告，时至今日，被告已经逾期2年6个月，按照合同约定，被告应当向我支付逾期60日内交付半岛温泉一区三栋305号商品房登记的有关文书（即从2019年1月1日至2019年3月1日）60日的违约金2937.96元（按已付购房款489660.00元为基数，按日以万分之一计算）。从2019年3月2日至2021年5月26日止（共818日），被告应向原告支付该期间逾期交付半岛温泉一区三栋305号商品房登记的有关文书的违约金4005.4元（按已付购房款489660.00元为基数，按日以十万分之一计算）。购房合同房屋面积为156.83平方米，不动产产证面积为156.48平方米，合同面积比实际面积比多0.35平方米。按照合同约定，被告应当退回多出的0.35平方米的购房款1092.7元给原告。（3122元／平方米×0.35平方米＝1092.7元。总房价489660.00元＋总面积156.83平方米＝3122元／平方米）。以上三项共计803606元。（8036.06元）原告认为，原被告签订的合同受国家法律保护。被告没有正当理由，逾期没有及时办理房屋登记文书给付原告，已经严重违约，但对于违约后应当由被告承担的责任，被告却不及时履行其义务，无奈之下，只好诉讼到贵院，敬请贵院依法立案并实现原告之如前诉请。被告半岛温泉房开发公司辩称：1、对于针对违约金的起诉已过诉讼时效的，鉴于该部分原告的诉请为一个整体的债权诉请，请求人民法院判决驳回其违约金诉讼请求；即使法院经审理后认为应当支付违约金，违约金也只能自立案之日回溯三年起算，其中A区算到初始登记的2019年12月13日，B区算到初始登记的2020年8月12日。2、针对未过诉讼时效，且分段要求支付违约金，且于第一阶段60日内按日万分之一计算的请求，被告认为此情形下的请求不妥，不能按日万分之一，只能按日十万分之一进行整体计算。3、关于主张本案立案之后的违约金的请求，被告认为应予驳回，理由是：因A区和B区的初始登记早就办理，经多次通知，有此请求的原告故意拖延不到被告处交清办证资料和办理委托手续，才致使被告无法为其办理不动产权证，该责任不能归责于被告。4、关于限期交付办理不动产权证资料的请求，被告认为，经通知，有此请求的原告未到被告处领取，不应支持；即使领取，根据办证单位的要求，其单独也无法办理不动产权证；同时，双方已在合同中约定，由原告委托被告办理相关证照，原告经通知后未到被告处交清办证所需资料和办理委托手续，并非被告的过错，不能归于被告，不应支持此请求。5、对于多收取原告的购房款，多退少补，据实计算。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反相关法律规定，双方当事人即应按合同约定履行其各自的义务。原告已按照合同约定支付全部购房款，被告应按合同约定及时办理房屋初始登记，双方约定交付的登记文书期限届满后，被告仍未履行，已经构成违约，应当承担违约责任。关于原告的主张是否超过诉讼时效的问题。本案双方签订《商品房买卖合同》中约定办理转移登记的时间为2019年1月1日前，未超过法律规定的诉讼时效。案涉小区房屋不动产权证书已于2019年12月13日办理，原被告《商品房屋买卖合同》中对于办证已明确约定原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，且被告于当日委托物业部门通过张贴通知的方式告知办理转移登记事宜，故对于案涉房屋房产的转移登记应自不动产权证书办理时间应以2019年12月13日截止计算。本案中，涉及对于办理转移登记，还需原告配合并提交相关材料，故不应认定被告此后继续承担违约责任。诉讼前，原告所购商品房已办理并领取不动产权证及相关发票，原告自愿放弃该项诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，应按约定日期按日向买受人支付已付房价款十万分之一来计算。被告应支付的违约金为：489660元×346日×0.00001=1694.22元。对于案涉房屋产权登记与商品房买卖合同平方数不符，据实计算，被告应退还原告购房款1092.7元，对原告的该项诉讼请求本院予以支持。综上所述，据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于的规定》第四条（法释【2020】17号】），《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二之规定，判决如下：限被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司于本判决生效后五日内一次性支付原告李发春自2019年1月1日至2019年12月13日止的违约金、1694.22元。限被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司于本判决生效后五日内退还原告李发春购房款1092.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  刘江二〇二一年八月七日书记员  杨金