山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1091民初63号原告（反诉被告）：威海热电集团有限公司，统一社会信用代码913710001666809074，住所地威海市古寨西路158号。法定代表人：汤海文，董事长。委托诉讼代理人：罗桂梅，山东康桥（威海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙华，山东康桥（威海）律师事务所律师。被告（反诉原告）:王常君，男，汉族，1966年6月27日出生，户籍地山东省威海火炬高技术产业开发区，现住户籍地。委托诉讼代理人：林建坤，山东环周律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐文腾，山东环周律师事务所实习律师。原告（反诉被告）威海热电集团有限公司（以下简称热电集团）与被告（反诉原告）王常君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。期间，双方申请和解，但未能达成协议。原告（反诉被告）热电集团之委托诉讼代理人罗桂梅，被告（反诉原告）王常君及其委托诉讼代理人林建坤、徐腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）热电集团向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2014年11月21日签订的《租赁合同》已解除；2、被告腾空租赁房屋并恢复原状后返还房屋。事实与理由：2014年11月21日，原告将位于文化中路10号楼北锅炉房租赁给被告使用。2020年10月15日，威海火炬高技术产业开发区建设局（以下简称高区建设局）因该锅炉房影响钦村路24号楼的采光及视线，通知原告自行拆除该锅炉房。原告于同日通知被告于2020年10月30日前搬离，被告拒绝。原告在随后与被告协商过程中发现被告将该锅炉房转租给他人使用，原告根据双方合同约定通知被告终止双方合同，但至今被告仍拒绝搬离。故原告诉至法院，请求处理。被告（反诉原告）王常君辩称，第一，原、被告于2014年11月21日签订《租赁合同》，约定王常君租赁文化中路10号楼北锅炉房，租期10年，自2014年12月1日至2024年11月30日，年租金4900元，共计49000元。被告签订合同后一次性支付了全部租金。因该锅炉房此前发生过火灾，内部设施已损毁，被告于2014年12月份花费10余万元对该锅炉房进行了修缮后正常使用。2020年7月8日，原告处工作人员微信通知被告疫情期间可减免租金2654.17元。2020年12月10日，高区建设局发布公告，通知该锅炉房系违法建设，需拆除，要求被告于2020年12月13日24时前搬离，被告2020年12月24日在高区建设局城管执法人员见证下从该房屋内搬离，被告已实际交还了房屋。原告明知房屋系违法建筑仍出租，故双方签订的《租赁合同》系无效合同，且原告对此有过错，应当承担缔约过失责任；第二，原告出租违法建筑，导致被告支出10余万元进行装修，无法得到补偿，预付了10年房租也无法继续使用房屋，原告应赔偿被告的经济损失。故被告提起反诉，请求判令：1、原告热电集团退还被告王常君提前支付的2020年12月25日至2024年11月30日期间租金19278元及2020年疫情期间应减免的租金2654.17元，合计21932.17元；2、原告支付被告房屋装修残值52458.55元；3、原告支付被告延期付款利息（利息以74390.72元为本金，自2021年1月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。本院经审理认定事实如下：2014年11月21日，热电集团作为甲方与王常君作为乙方签订了一份《租赁合同》，约定：甲方将文化中路10号楼北锅炉房（以下简称案涉锅炉房）租给乙方，租期10年，自2014年12月1日开始到2024年11月30日终止；租期最少一年，不足一年按一年计算；总租金4.9万元，房屋大修费用由乙方承担；自签订合同之日起乙方一次性缴纳10年租金4.9万元；乙方应维护房屋内所有设施，不得改动房屋结构，房屋原有装饰和乙方经甲方同意进行的装饰承租期满后归甲方所有，乙方不得自行拆除；合同期内乙方不得转租；因不可抗力及城市规划因素造成本合同无法履行时，双方均不负任何法律责任；合同并对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，王常君一次性缴纳了10年租金4.9万元。2020年10月15日，高区建设局书面通知热电集团，因市民反映位于钦村路24号住宅楼前建筑物影响房屋采光，建设局经调查发现市民反映位于钦村路24号楼南侧建筑面积约300平方米的二层建筑物系环翠区农机局为解决职工宿舍楼（钦村路21-24号楼）采暖于1993年前后建设的锅炉房，于2000年移交给热电集团。2004年停运至今。经规划部门现场勘查，该锅炉房与市民房屋间距仅有3.3米，确实影响钦村路24号楼的采光及视线。故通知热电集团于近期将该锅炉房自行拆除。同日，热电集团书面通知王常君，根据高区建设局通知，农机局锅炉房位于钦村路24号楼用地红线内属于全体业主共有，该锅炉房距离24号楼仅有3.3米，影响居民采光和视线，高区建设局、规划局、执法局决定限期拆除，故决定与王常君解除双方签订的租赁合同，请承租户15日内即2020年10月30日前搬离，并同意退还2020年10月15日至2024年11月30日期间共计1505天的租金20204.11元，另根据相关文件减免2020年一季度租金，二、三、四季度租金减半收取，疫情期间共计减免租金2654.17元，以上合计22858.28元。2020年12月10日，高区建设局给王常君下达书面通知，告知拟定于2020年12月15日前拆除锅炉房，通知王常君于2020年12月13日24时前将该房屋内全部物品搬离，并撤出该违法建筑，否则自行承担一切损失。执法部门将于2020年12月14日起启动违法建筑拆除工作。2020年12月17日，王常君自行委托山东汇德资产评估有限公司对文化中路10号楼北锅炉房装修工程价值进行评估，评估原价值为109344.64元，折旧后评估净值52458.55元。热电集团对该评估报告有异议，认为系王常君单方委托鉴定，且未提供证据证实上述装修系其所为，不足以作为定案依据。2020年12月24日，经执法部门动员，王常君自动从该房屋内搬离后，相关部门将该房屋拆除。王常君自认以600元的价格将案涉锅炉房拆除后的门窗卖给收废品，其余残值都烧柴火了。庭审中，双方均认可文化中路10号楼北锅炉房在王常君承租前为一层建筑物，王常君租赁期间进行了改造后成为二层建筑物。王常君为证实案涉锅炉房系其进行装修，提供了证人苗成林、王亮到庭作证。苗成林作证称其系该小区业主，见到过王常君对案涉锅炉房装修，装修做了防水、中间夹层用了厚木板，持续时间大约有三到五个月，但具体时间记不住了。王亮作证称，案涉锅炉房原系着过火的废弃建筑，王常君是做根雕的，将它弄成两层，当个工作室性质的休闲场所。热电集团对证人证言均有异议，认为证人均不是当时的装修人员，也未证实装修发生时间，故无法证实案涉锅炉房系王常君装修。关于双方签订合同的效力，双方有分歧。热电集团认为其将案涉锅炉房出租给王常君使用时并未被相关部门认定为违法建筑，且案涉锅炉房始建于1993年，当时并无相关法律法规确定需要办理房屋所有权等相关手续后才能出租，热电集团出租该锅炉房时并不知道该锅炉房在多年后会被认定为非法建筑，双方亦实际履行了合同内容长达6年，故双方合同系有效合同。即使双方合同被认定无效，王常君未经热电集团许可私自搭建二层，其行为未经消防等相关部门验收，也足以证实王常君对房屋现状是知晓的，对其主张的双方合同无效也存在过错。即使真的发生过王常君主张的火灾，也是发生在王常君使用期间，应由其自行承担责任。如果火灾发生在承租前，更证明王常君对标的物的租赁现状是认可的，承租后在认可的前提下进行修缮并实际使用6年，其修缮费用应由其自行承担。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可和未按照建设工程规划许可证建设的房屋，或者就未经批准、未按照批准内容建设的临时建筑物与承租人签订的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的除外。本案原、被告于2014年11月21日就案涉锅炉房签订租赁合同直至2020年12月24日经相关执法部门拆除案涉锅炉房时，热电集团仍未取得相关建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故双方就案涉锅炉房签订的租赁合同无效，热电集团要求确认双方2014年11月21日签订的《租赁合同》已解除的诉讼请求，与法相悖，本院不予支持。热电集团要求王常君腾空房屋、恢复原状并返还房屋的诉讼请求，因案涉锅炉房已于2020年12月24日经相关部门执法拆除，其诉讼请求已无实际履行之可能，本院不予支持。合同被认定无效后，依据合同取得的财产应当予以返还，但王常君实际使用期间的占用费可参照双方合同约定租金扣减后将余额返还，热电集团亦同意返还，本院予以确认。王常君实际使用案涉锅炉房6年零34天，应支付租金4900元×6年+49000元/年÷365天×34天=29856.44元，扣减疫情期间减免2654.17元，王常君应承担占用费共计27202.27元，其已一次性支付49000元，热电集团应退还21797.73元。关于王常君主张的装修残值的诉讼请求，本院认为，根据王常君自行提供到庭作证的证人陈述，案涉锅炉房在双方签订租赁的合同前就已经废弃，且王常君明知该锅炉房发生过火灾，其应当知道案涉锅炉房系废弃的临时建筑，但仍承租，对双方合同无效应承担一定责任。热电集团作为出租方，明知道案涉锅炉房系无相关审批手续的临时建筑物且废弃后仍将该建筑物出租获利，对双方合同无效应承担主要责任。考虑王常君承租后，未经热电集团明确许可即对案涉锅炉房进行较大改造，将原一层建筑物改造成二层建筑物，且王常君提供的案涉锅炉房残值评估报告中也显示装修费用大部分系因改造成二层而产生的费用，王常君实际使用案涉锅炉房6年多时间；热电集团出租案涉锅炉房的获利等具体情况，热电集团对王常君的改造行为未予以制止，应视为默许。本院依照公平原则酌定热电集团补偿王常君案涉锅炉房装修费残值2万元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）威海热电集团有限公司要求确认双方于2014年11月21日签订的《租赁合同》已经解除的诉讼请求；二、驳回原告（反诉被告）威海热电集团有限公司要求被告（反诉原告）王常君腾空房屋、恢复原状并返还房屋的诉讼请求；三、原告（反诉被告）威海热电集团有限公司于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）王常君房屋租金21797.73元；四、原告（反诉被告）威海热电集团有限公司于本判决生效后十日内补偿被告（反诉原告）王常君装修损失2万元；五、驳回被告（反诉原告）王常君其他诉讼请求。本诉案件受理费50元，由热电集团负担；反诉案件受理费830元，热电集团负担330元；王常君负担500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  谢颖虹二〇二一年八月十一日书记员  董 雪