湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终1705号上诉人（原审被告）：怀化世雄置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰西路团结巷18号世雄大酒店2楼，统一社会信用代码91431200698555971Y。法定代表人：李志勤。委托诉讼代理人：曾飞，湖南玉锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒振荣，湖南玉锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尹菁，女，汉族，1991年2月9日出生，户籍湖南省靖州苗族自治县，现住怀化市鹤城区。被上诉人（原审原告）：戴德铭，男，侗族，1989年4月25日出生，户籍湖南省怀化市鹤城区，现住怀化市鹤城区。上诉人怀化世雄置业有限公司因与被上诉人尹菁、戴德铭商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初2312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月20日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。怀化世雄置业有限公司上诉请求：1、请求依法撤销原判第二项、第三项，依法改判或者发回重审；2、一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、被上诉人系“按揭或者公积金贷款”，依照《商品房买卖合同书》、《怀化市商品房买卖合同》的约定，对逾期办证应当不计违约责任。一审法院判决上诉人对此承担违约责任，存在错误。2、一审法院支持水电开户费3000元错误，应当予以纠正。3000元在《商品房买卖合同书》附件二明确约定：水电是每户一表，户外集中管理，单独开户费用业主自理。3000元是签订合同时就约定清楚了的，同时被上诉人也把3000元交清了。现在主张返还，诉讼时效已经超过了。3、本案逾期办证一直持续至《民法典》生效后，本案应当适用《民法典》的规定。根据《民法典》第497条的规定，该条款未约定办证期限与违约责任不存在无效情形。一审判决既认可两份合同真实、合法有效，又对两份格式合同文本约定“无效”与“有效”存在自相矛盾。4、案涉房屋直到2020年6月1日才取得商品房竣工验收备案表，导致逾期办证系政府原因造成。综上所述，一审判决事实不清，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人尹菁、戴德铭答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。尹菁、戴德铭向一审法院起诉请求：一、判定被告立即办理并给付原告位于怀化市鹤城区房屋的《不动产权证》；二、请求法院判定被告赔偿因延迟办证违约金人民币7600元整，（截止起诉），起诉次日至实际办证交付日的违约金按合同约定计算；三、请求法院判定被告退还不合理的水电开户费3000元、维修基金8215元和契税11404元，共计：27219元（含违约金7600元）；四、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年4月5日，原告尹菁、戴德铭（乙方）与被告世雄置业（甲方）签订《商品房买卖合同书》，约定：原告购买被告开发的怀化市武陵南路绿海新城小区柒栋第贰单元住房第贰层203号，该商品房建筑面积133.5平方米，单价为3108元/m2，房款总计为414918元，原告已付定金50000元，在签订合同时付房款73768元整，向银行按揭（公积金）贷款28.7万元整，合同约定交房时间为2014年3月31日；税费和办证费按房屋交易额的2.6%征收，计10680元，住房维修基金为房款的2%，即8,215元，原告在签订合同时一次性付清，土地使用证代收费，住房按每户750元，商铺按每户1500元，原告在交房时一次性付清，上述税费和办证费，如遇国家税率调整，则按调整后的标准执行；原告付清全部款项（含房产证、土地使用证代办费及维修基金等所有费用），该房屋交付给原告后，被告需在365个工作日内代办好房产证，土地使用证在房产证办好之日起180个工作日内代办好（时间均以房产、土地使用证上的时间为准）。因被告的原因，原告在规定的时间内未申办到房产证、土地使用证的，每延期满壹个月，被告给予原告延误补偿费壹佰元人民币（因政策变动或政府部门的原因所延误的除外）。若原告未交清房款或其他费用，则被告不予代办房产证和土地使用证，不承担任何责任。被告办好房产证、土地使用证后，应通知原告前来领取。如原告在接到通知2个月内未来领取的，则视为违约。以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此条款的约定。该合同还约定了逾期付款的违约责任、交付期限及条件等权利和义务。附件二第七点约定：“水源：主水管明装到户，每户一表，户外集中管理。”第八点约定：“电源：电线为铜芯暗线，每户一表，户外集中管理，单独开户费业主自理。”合同签订后，原告支付了首付款123768元、契税11404元、按揭费用5830元、维修基金8,215元、水电开户费3000元，原告并通过中国建设银行股份有限公司怀化宝家山支行办理按揭贷款，中国银行股份有限公司向原告发放了贷款28.7万元，被告向原告出具了收据。原告于2014年10月20日收房。现因被告未按约定办理不动产权证，而形成纠纷。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同书》系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人在依合同享有权利的同时，也应全面履行相应的合同义务。原告交付了全部购房款及相关办证税费和代办证服务费用，而被告至今未给原告办理好不动产权证书，已构成违约，应继续承担为原告办理好所购商品房的不动产权证书的责任。关于违约金的计算。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定：“有下列情形之一的，该格式条款无效：……（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”即格式条款系当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，《商品房买卖合同书》第十二条第一款约定：“被告应于交房后545个工作日内为原告代办好房地产权属证书，如因政府政策及相关部门办事效率问题及原告原因逾期，则相应顺延。属于被告原因逾期的，每延期满一个月，被告给予原告延误补偿费100元。”因被告未向一审法院提供逾期办证是政府原因导致的相关证据，其辩称延期办证系政府原因导致的理由，一审法院不予采信。被告主张该合同约定以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此违约条款的约定。一审法院认为，该涉案合同是被告为重复使用而预先拟定，属于格式条款。被告作为提供格式条款的一方，在该条款中不合理地免除自己的责任，限制原告的主要权利，故一审法院认定该条款无效。根据《商品房买卖合同书》中第二十条第一款约定，因被告的原因，原告在规定的时间内未申办到房产证、土地使用证的，每延期满壹个月，被告给予原告延误补偿费100元人民币。合同中已约定了违约金的计算方式，故应当按100元/月计算违约金，原告主张被告参照中国人民银行规定金融机构计收贷款利息的标准计算违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。涉案房屋于2014年10月20日交付于原告，因此办证期限应从2014年10月20日起算545个工作日至2016年4月17日止。被告应向原告支付自2016年4月18日起至2021年3月18日止的逾期办证违约金5,900元，2021年3月18日起的逾期办证违约金按每满一个月支付100元的标准继续计算至办证之日止，一审法院予以支持。关于原告主张被告退还水电开户费、代缴契税费、维修基金费的问题。涉案合同的附件二约定的“水源：主水管明装到户，每户一表，户外集中管理；电源：电线为铜芯暗线，每户一表，户外集中管理，单独开户费业主自理。”并未约定由谁负担主水管到户的具体费用，而被告也未向一审法院提供水源开户、电源开户的具体费用，故一审法院认定原、被告对水、电开户费约定不明。根据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条明确商品房销售价格构成，与商品房配套建设的各项生活必需基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统等建设费用全部计入商品房的建设成本之中，不得在房价外另行收取。故原告请求被告返还收取的水电户费3000元，一审法院予以支持。原告委托被告为其代办房屋产权证书，契税及物业专项维修资金系原告应当承担的费用，而被告只是代为收取。故原告请求被告退还契税及物业专项维修资金一审法院不予支持。关于被告提出的原告主张的违约金请求已经超过诉讼时效的辩论意见，一审法院认为，原告等业主曾于2018年3月就被告的逾期办证违约行为向其主张权利，被告予以了承诺，因此，原告主张逾期办证违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效期间规定，故被告的辩论意见，一审法院不予采纳。对原、被告在审理中未有相应证据证明的其他诉辩意见，一审法院均不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十七条、第五百零九条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、被告怀化世雄置业有限公司于具备办证条件起90日内为原告尹菁、戴德铭办理好怀化市武陵南路绿海新城小区7栋2单元203号的房屋产权证书；二、被告怀化世雄置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告尹菁、戴德铭逾期办证违约金5,900元，2021年3月18日起的逾期办证违约金按每月100元继续计算至办证之日止；三、被告怀化世雄置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告尹菁、戴德铭水、电开户费3000元；四、驳回原告尹菁、戴德铭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费480元，减半收取240元，由被告怀化世雄置业有限公司负担100元，原告尹菁、戴德铭负担140元。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院依法予以确认。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”故本院二审应当围绕上诉人的上诉请求进行。本案中，上诉人与被上诉人签订的《绿海新城售楼合同书》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应遵照执行，全面履行各自的义务。被上诉人依约向上诉人交付了全部购房款及相关办证税费和代办证服务费用，上诉人应当及时代为被上诉人办妥相应不动产权证。然而，上诉人未依约及时办理，构成违约，应当承担相应违约责任。上诉人上诉称，依据合同第12条“以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此条款约定”之约定，上诉人不应承担支付逾期办证违约金的责任。经查，《绿海新城售楼合同书》系上诉人提供的格式合同文本，该合同文本第十二条就免除上诉人逾期办证违约金的约定内容未向被上诉人予以提示或说明，而且该条款内容系不合理地免除上诉人办证的违约责任，应认定为无效。因此，对于上诉人的该上诉请求及理由，本院不予支持。关于双方当事人争议的3000元水电开户费是否应当退还的问题，本院认为，水电开户费3000元已经包含在商品房销售价款内，上诉人对该笔费用系重复收取，没有事实与法律依据，应当予以退还。因此，上诉人关于不退还被上诉人水电开户费3000元的上诉主张不成立，本院不予支持。上诉人关于逾期办证系政府原因所致的上诉主张，未能向本院提交充分证据予以证实，本院对此上诉主张不予支持。综上所述，上诉人怀化世雄置业有限公司的上诉请求和理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人怀化世雄置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 武春毅审 判 员 刘士平审 判 员 黄丽霞二〇二一年八月十九日法官助理 颜利华书 记 员 张宝珍