广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终17908号上诉人（原审原告）：黄**韬。委托诉讼代理人：黄阳辉，北京市东元（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：简永安，北京市东元（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：薛宁。委托诉讼代理人：陈浩，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文龙，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人：何铭洪。被上诉人：广州国萃花卉生态有限公司。住所地：广州市荔湾区龙溪大道广州花卉博览园科技示范区映翠街15号。法定代表人：张旭明。委托诉讼代理人：伍云宽，系该公司员工。上诉人黄**韬、薛宁因与被上诉人何铭洪、广州国萃花卉生态有限公司（以下简称国萃公司）物权保护纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初20644号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。黄**韬上诉请求：改判一审判决第三、四项判决为薛宁在本判决发生法律效力之日起10日内向黄**韬支付从2020年8月17日起至实际返还广州市天河区××路×号×房之日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费每月按照人民币42000元计算）。事实和理由：一、一审不支持薛宁从2020年8月17日开始向黄**韬支付房屋占有使用费的请求属于裁判错误。（一）依据（2020）粤01执1592号之二执行裁定书，自2020年8月17日起黄**韬成为案涉房屋新的所有权人。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第三十九条的规定，黄**韬对案涉房屋依法享有占有、适用、收益和处分的权利。故黄**韬对实际占有使用案涉房屋的使用人依法享有主张占有使用费的权利；另外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同司法解释》）第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，权利人请求负有腾房义务的次承租人支付占有使用费的，人民法院应予支持。一审法院计算房屋占用费的时间有误，应从黄**韬取得案涉房屋所有权时按照鉴定结果开始计算。（二）首先，根据广州市中级人民法院（以下简称广州中院）于2019年8月21日、2020年6月24日发布的《竞买公告》可以看出，两份公告披露的案涉房屋租赁情况中，均仅仅是何铭洪与国萃公司存在租赁关系，没有薛宁与国萃公司存在租赁关系的信息；其次，在参与竞买过程中，依照《竞买公告》，黄**韬自始至终没有获得薛宁的租赁信息，黄**韬作为一般普通市民认知，内心确信案涉房屋除何铭洪之外没有存在其他租赁关系；再次，竞买过程中，何铭洪与薛宁建立的转租协议是否有效，均为不确定因素；黄**韬在竞买成功后，广州中院作出（2020）粤01执1592号之二执行裁定书裁定其为房屋所有权人之时，以及提起一审诉讼之前，均多次向薛宁主张房屋交付，但薛宁置之不理。薛宁在2020年8月17日后清楚黄**韬为案涉房屋的所有人，却依然强行占用案涉房屋而不是将房屋交付给黄**韬，属于恶意占有。薛宁在实际上占有使用了房屋，即实际上享受了房屋的使用权利，根据权利义务对等性的原则，薛宁应当负有缴纳房屋使用费的义务，故其应当从2020年8月17日起向黄**韬支付房屋占有使用费。一审法院认定黄**韬清楚房屋的租赁情况就必然承担全部的租赁风险，于法无据，显失公平，也违背基本生活逻辑。（三）一审判决不支持从2020年8月17日起支付占有使用费，既无法体现公平正义的社会主义核心价值观，也毋庸置疑是纵容薛宁继续强行占有使用房屋。薛宁辩称，薛宁取得案涉房屋的租赁权是善意取得，根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第三百一十一条、第六百零六条的规定，本案通过租赁取得对房屋的使用权是需要登记的物权。薛宁取得物权是通过转租取得，在签订转租协议时，薛宁相信承租人何铭洪和国萃公司签订的租赁合同合法有效，是2014年签署。薛宁对该合同的信任是基于签订租赁合同前，法院已经在拍卖、变卖中公示了该租赁合同，且在其承租物业后抵押权人澳门华人银行股份有限公司（以下简称澳门华人银行）也认可该租赁合同并签订协议认可承租人的身份，因此薛宁签订转租协议是善意的。在一开始按月缴纳的租金也是符合市场价格的租金，之后澳门华人银行因着急拍卖物业变现，要薛宁尽量把案涉房屋买下，此时转租人何铭洪也因为债务缠身劝薛宁多预付租金，所以支付的对价也是合理的。由于薛宁已经缴纳了直到2023年6月的租金，无论基于公平还是善意取得，都不应解除租赁合同，不应让薛宁把使用权交还给黄**韬，且直到2023年的租金也不应重复向黄**韬缴纳。薛宁上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认何铭洪与国萃公司签订的《房产租赁合同》合法有效；3.改判薛宁在2029年12月6日前无需搬离广州市天河区××路×号×房；4.判令薛宁按照《房产租赁合同》标准从2023年6月15日后向黄**韬支付租金直至2029年12月6日；5.判令由黄**韬承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定何铭洪与国萃公司之间的《房产租赁合同》在2019年7月后签订，据此认定该合同无效是错误的。1.一审判决仅仅根据2020年10月28日何铭洪单方到一审法院领取诉讼材料时向法院的自认即认定案涉《房产租赁合同》为2019年签署，依据不足。并且，何铭洪的询问笔录完全不通顺，何铭洪称租赁合同的日期不是其本人填写，但合同上的日期是打印的，薛宁认为何铭洪的陈述不可信。另外，一审时法官没有将笔录复制给薛宁查看而只是向薛宁出示，薛宁没有注意到笔录的法官助理也是经办法官，这不合理。2.薛宁提交的与何铭洪及国萃公司签署的多份转租合同以及交纳租金、保证金的转账凭证等多份书面证据证明效力大于口头陈述，足以推翻何铭洪的自认。3.何铭洪自认合同是虚假的是对其有利的陈述。何铭洪当时由于资金紧缺而打折一次性收取了薛宁截至2023年6月5日的租金，并约定从2020年12月后的租金按照每月1万元人民币计算，而黄**韬起诉是要求何铭洪按照每月5万元支付占有使用费，即使按照公告的租赁合同约定，何铭洪也要按照每月1.5万元支付给黄**韬，即需承担每月5000元的损失，到了2024年后甚至要承担每月8000元亏损，因此其作出租赁合同是虚假的陈述，导致租赁合同无效，这样何铭洪最多只需退回部分租金，而不用承担亏损。4.薛宁提供了《协议》，该协议是案涉房屋的抵押权人以及拍卖物业的申请执行人澳门华人银行和薛宁及国萃公司等债务人、担保人签署的。在该协议中明确薛宁是案涉房屋的承租人，说明抵押权人以及拍卖物业的申请执行人澳门华人银行认可薛宁的承租关系，如果没有经过调查原租赁合同及薛宁的租赁合同，澳门华人银行作为管理严格的国资银行不会随便认可抵押物上承租人的身份，否则该租赁合同将会导致银行的债权得不到偿还。5.作为远在外地的被告，何铭洪不要求一审法院寄送诉讼材料却亲自领取并主动做出自认笔录不合常理。很有可能黄**韬在拍卖物业前及提起诉讼前已经与何铭洪、国萃公司串通了，且领取诉讼材料时何铭洪和黄**韬是同时到场的，极不正常。最后领取材料时何铭洪积极到法院，开庭时反而不出现，也不提供任何理由和证据，极有可能是因为其不敢与薛宁对质。6.一审法院认定案涉房屋并非何铭洪实际承租的其中一个理由是2016年至2019年底之前物业登记的住户是俞姓的一家人，并非何铭洪本人，后来在2019年底才改为薛宁。这个理由也是站不住脚的，该事实恰恰说明了何铭洪承租国萃公司物业是在2016年前，登记在俞姓的一家人名下应该是何铭洪转租给了俞姓一家人，该情况和2019年案涉房屋转租给薛宁后居住人登记为薛宁的情况一样。7.一审法院认定案涉房屋并非何铭洪实际承租的其中一个理由是国萃公司要和何铭洪签订长达15年的租赁合同以及租金过低。关于租赁期限15年的问题，国萃公司作为一家经营范围广、规模大的公司签署一份租赁期限在20年内的租赁合同没有违反法律，也可能有其他商业考量。薛宁基于这份没有违背法律规定、有效的租赁合同签署的转租合同也是合法有效的，有权根据合同约定继续居住案涉房屋。至于租金低于市场价的问题，现在看来当然低，但2014并非如此，这也说明了正是2014年签署的租赁合同。一审法院提出在2019年6月6日的《竞买公告》中没有记载租赁情况，到2019年8月21日《竞买公告》才有租赁合同，因此认定租赁合同是在2019年7月份签署的显然逻辑不通。2019年6月6日拍卖时不排除当时薛宁不知道拍卖情况，或者当时没想要提交租赁合同，后在8月份才提交了租赁合同。未提交租赁合同不等于当时尚未签署租赁合同。二、一审法院在认定薛宁的租赁合同效力时，提到薛宁在明知案涉房屋存在查封以及要被拍卖的情况下依然签订租赁合同，因此不能够以“买卖不破租赁”对抗黄**韬的所有权是颠倒黑白。薛宁之所以签署租赁合同是因为认为经法院公示以及得到抵押权人和债权人澳门华人银行认可的何铭洪和国萃公司的租赁合同是合法有效的，只要何铭洪的租赁合同合法有效，薛宁与何铭洪的转租合同当然有效，这与转租合同签署时案涉房屋是否查封和拍卖无关。黄**韬明知法院公示了租赁合同，并且《竞买公告》说明有承租关系却仍参与拍卖，更应承认转租合同的效力，在此情况下当然应适用“买卖不破租赁”原则。且当时案涉房屋金额巨大，两万多人围观却只有黄**韬竞拍，不能排除黄**韬竞拍前已与何铭洪串通，知道何铭洪会自认租赁合同是虚假的。三、一审判决已经认定《竞买公告》中明确案涉房屋存在租赁情况，且是按照现状进行拍卖和交接，并且黄**韬衡量了房屋的租赁负担和案涉房屋的价值，却又判决《房产租赁合同》无效，令薛宁搬出案涉房屋，显然不公平，应当判令黄**韬继续履行《房产租赁合同》。案涉房屋是广州中海花城湾的豪宅，在拍卖时市场价格已经价值15万元/平方米，案涉房屋市值达到4700万左右，而黄**韬是因为案涉房屋经法院披露存在租赁合同以及有人居住的事实才能仅仅用2370万元买到，此时黄**韬却要求薛宁搬出豪宅，有失公平。黄**韬辩称，一、何铭洪的陈述是客观真实的，其是对签订租赁合同时的原话真实记录。二、一审法院对客观存在的事实进行认定符合民事诉讼法的规定，程序合法。三、根据广州中院2019年6月6日、8月21日发布的两份《竞买公告》，6月6日的公告没有披露何铭洪的租赁信息，说明6月6日前何铭洪实际上没有与国萃公司签订租赁合同。2019年8月21日、2020年6月24日发布的公告才有何铭洪的详细信息，与2019年何铭洪才与国萃公司签订合同的陈述相互印证，进一步证明何铭洪自认的真实性。四、何铭洪的笔录在一审经过双方质证，根据民事诉讼法的规定，可以作为定案依据。五、根据一审法院外来人口查询信息显示，何铭洪2019年6月之前的居住地点在广州市海珠区千禧三街27号，并非案涉房屋，进一步佐证了何铭洪与国萃公司之间根本不存在真实的租赁关系，以上证据形成完整证据链，相互印证得出唯一结论，足以证明何铭洪与国萃公司不存在真实的租赁合同关系，一审法院对此认定并无不当。就薛宁上诉提出的其他相关事实和理由，回应如下：第一，案涉房屋所在的区域属于广州最高端的小区之一，物业部门对于入住人员信息进行登记管理，但黄**韬并未在小区部门查询到何铭洪的入住信息，充分说明何铭洪不可能在2014年就与国萃公司签订了租赁合同，该物业信息在一审时也已提交。再结合何铭洪2019年在海珠区的地址，说明何铭洪根本不可能住在案涉房屋。第二，薛宁所提交的租金、保证金、合同等均没有证据证明租赁合同是在2014年签订的，可见薛宁的上述理由是为了混淆视听，让法院作出错误判断。针对合同的签订时间，薛宁在一审中可以提出对其进行鉴定，但未行使该权利，却在二审时以猜想为理由进行上诉，站不住脚。薛宁十分清楚何铭洪与国萃公司的合同不是在2014年所签，相反黄**韬主动申请对合同进行鉴定。第三，针对薛宁所称的《协议》，其提交的《协议》没有日期，根据合理推测，该协议可能是在2020年后签署。澳门华人银行与薛宁所签订的协议，并不能证明何铭洪与国萃公司存在租赁关系，这属于两个合同两个法律关系，没有必然联系。第四，关于租赁合同效力问题，薛宁认为2019年8月法院发布的《竞买公告》中披露了何铭洪的租赁信息就等同承认租赁合同效力，《竞买公告》是在拍卖过程中对案涉房屋现状的风险说明，黄**韬参与竞拍并取得房屋所有权，仅仅是表明黄**韬接受房屋的现状而已，并不等同于对案涉房屋存在的租赁情况的认可和承受。在执行过程中，也无法对租赁情况进行实际审查及核实，所以《竞买公告》本身仅仅具备披露租赁情况的功能，并不当然具备赋予合同效力功能。在三份《竞买公告》中，2019年6月6日的公告没有披露何铭洪信息，更加佐证2019年6月前何铭洪根本没有租到案涉房屋，否则公告肯定会有披露，而事实却是在2019年8月之后才披露。根据《房屋租赁合同司法解释》第二十条的规定，本案属于买卖中的例外情形，根据《最高人民法院关于〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定，抵押权设立后租赁的房屋，租赁合同对受让人不具有约束力，薛宁不能以租赁合同对抗新的受让人即黄**韬。从薛宁提交的《协议》中也可以看到薛宁对房屋的现状是完全知情的，其明知房屋处于拍卖过程中，还要租赁房屋，说明其已经预判到或接受租赁房屋在拍卖成功后会被竞拍方收回的风险事实，却仍恶意租赁且占有房屋，从常理判断，薛宁以租赁合同对抗买受人的心态经不起推敲。第五，关于房屋竞买价格的问题，黄**韬通过合法有效的途径拍得案涉房屋，不存在任何争议，该竞拍行为不属于本案的审理范围，与本案无关联性。纵观本案事实和证据以及黄**韬的分析，薛宁的上诉理由没有事实和法律依据，全靠凭空捏造，请求驳回上诉，维持原判。二审中，何铭洪与国萃公司经合法传唤均未到庭，且针对黄**韬和薛宁的上诉，亦均未提交书面答辩意见。黄**韬向一审法院起诉请求：1.判令确认何铭洪、国萃公司签订的《房产租赁合同》无效；2.判令何铭洪、国萃公司、薛宁返还广州市天河区××路×号×房给黄**韬；3.判令何铭洪、国萃公司、薛宁支付自2020年8月17日起至实际返还房屋之日止的占有使用费（按照5万元/月的标准计算）；4.判令由何铭洪、国萃公司、薛宁承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：案涉房屋原权属人为国萃公司。澳门华人银行与广州国萃花卉交易有限公司、国萃公司、广州市花卉科技园有限公司、俞军、王小玲、陈方汉、俞晓梅金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月18日作出（2018）粤01民初1387号民事判决书。在该案中，法院查明了以下事实：2017年12月21日，澳门华人银行与国萃公司签订合同编号为(2017)澳第015-G号的《最高额抵押担保合同》，国萃公司将案涉房屋作为抵押物，并办理了抵押登记；截至2018年10月18日，案涉房屋于2018年2月8日被广州市海珠区人民法院查封，于2018年6月22日被本院轮候查封，于2018年8月31日被广州市荔湾区人民法院轮候查封，于2018年9月29日被上海市第一中级人民法院轮候查封。后澳门华人银行向本院申请强制执行，在执行过程中，案涉房屋于2020年8月5日10时起至次日10时止在淘宝网络司法拍卖平台进行公开拍卖，黄**韬以23718753.6元竞买成功。2020年8月17日，本院作出（2020）粤01执1592号之二执行裁定书，裁定：“……三、将广州市天河区××路×号×房的所有权及相应的其他权利归买受人黄**韬【身份证号……】所有，上述房产财产权自裁定送达买受人黄**韬时转移。……”案涉房屋已经办理产权登记至黄**韬名下，房屋建筑面积为315.09平方米。黄**韬第一项诉讼请求的合同为国萃公司与何铭洪签订的《房产租赁合同》，该合同约定：国萃公司将案涉房屋出租给何铭洪作住宅使用，租期为十五年，2014年12月7日至2019年12月6日的租金为10000元/月、2019年12月7日至2024年12月6日的租金为15000元/月、2024年12月7日至2029年12月6日的租金为18000元/月。合同中的日期为2014年12月7日（为打印）。依据案涉房屋的拍卖公告显示：就（2018）粤01执3743号案件，本院分别于2019年6月6日、8月21日发布《竞买公告》。其中，在2019年6月6日发布的《竞买公告》中载明“暂未发现有优先购买权人”等内容，竞拍时间为2019年7月12日10时起至次日10时止；在2019年8月21日发布的《竞买公告》中，显示案涉房屋存在房屋租约合同的情况。上述两次均流拍。就（2020）粤01执1592号案件，本院于2020年6月24日发布了《竞买公告》，其中载明：“三、本标的物优先购买人、抵押权人情况的说明及拍卖前通知情况：1.优先购买权人：（1）租赁人：何铭洪；（2）无共有。2.抵押权人：澳门华人银行。……七、特别提醒：一、据拍卖标的所有权人提交资料记载：合同租赁期限自2014年12月7日至2029年12月6日……本次拍卖按标的物现状拍卖……买受人应理解评估价值对应的构成范围。……竞买人务必在拍卖前仔细审查拍卖标的物，调查标的物是否存在瑕疵，认真研究其现实状况，并亲临展示现场。请竞买人慎重决定竞买行为，竞买人一旦做出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。……九、拍卖标的物存在租赁关系，拍卖成功后，本院不作清场，买受人自行接收标的物。……”上述的租赁关系即为何铭洪与国萃公司签署的租赁合同。物业管理处出具了案涉房屋的登记信息，记载何铭洪以及案外人俞军及其家人在案涉房屋居住过并于2016年2月26日办理登记；而薛宁及家人自2019年11月16日开始入住至今。在诉讼过程中，为证明其诉请，薛宁向一审法院另提交了以下证据：1.其（作为乙方）与何铭洪（作为甲方）、国萃公司（作为丙方）签署的《房产转租合同》一份以及《房产转租合同补充协议》两份，上述合同的落款时间均为打印。其中，2019年11月14日的《房产转租合同》约定：甲方与丙方于2014年12月7日签订了《房产租赁合同》，经丙方同意将案涉房屋转租给乙方作住宅使用，租期为十年，2019年11月14日至2024年11月15日的租金为40000元/月，2024年11月15日至2029年12月6日的租金为44000元/月；在签订合同当天，乙方支付当月租金以及水电押金（押金金额为4万元）。2019年12月21日的《房产转租合同补充协议》约定：确认乙方已经缴纳了2019年11月15日至2020年1月15日的租金8万元；甲方因资金周转需要请乙方一次性提前支付2020年1月15日-2020年12月15日共24万的租金，且自2020年12月15日开始按照每月2万元交租。2020年7月7日的《房产转租合同补充协议》约定：确认乙方已经向甲方缴纳和预交了28万的租金、押金8万元；甲方因资金周转需要请乙方一次性提前再预交支付30万的租金；甲乙双方同意从2020年12月15日后的租金按照每月1万元计算，预交的30万元可以按照每月1万元进行抵扣。2.银行电子回单，显示薛宁向指定汇款人于2019年11月15日汇款8万元、于2019年12月27日汇款24万元、于2020年7月14日汇款30万元。3.其（作为丁方）与澳门华人银行（作为甲方）、广州国萃花卉交易有限公司（作为乙方）、国萃公司（作为丙方）签署的《协议》，其中约定：“鉴于各方以及广州市花卉科技园有限公司、俞军、陈方汉、王小玲、俞晓梅于2019年12月17日签订《和解协议》，其中约定丁方有意参与抵押物的司法拍卖并按照法院规定竞价，且丁方作为抵押物的承租人。……一、丁方同意在起拍价不高于人民币2375万元的情况下，参与（2018）粤01民初1387号案抵押物的司法拍卖竞价……”《协议》上没有签署日期。在2021年2月2日第一次开庭后，黄**韬在一审法院指定的时间内提交了《评估申请书》，要求对案涉房屋在2020年8月17日的市场月租金进行评估。经摇珠，一审法院于2021年3月3日向广东高迪评估咨询公司出具委托鉴定函。2021年3月24日，广东高迪评估咨询公司出具了《价格评估结论书（初稿）》，经当事人质证后，于2021年4月14日出具了《价格评估结论书》，其结论为：案涉房屋在2020年8月17日的市场平均月租金为42000元。黄**韬支付评估费3450元。一审法院认为，黄**韬是通过竞拍法院拍卖房产而取得案涉房屋所有权，其在本案中据此提出要求交还房屋等诉求，故本案案由应为物权保护纠纷。《物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”故黄**韬有权主张对案涉房屋的物权保护。根据当事人的诉辩意见，结合事实和法律，一审法院作分析如下：一、关于何铭洪与国萃公司签订的《房产租赁合同》是否合法有效的问题。其一，本院于2019年8月21日、2020年6月24日发布的《竞买公告》中披露了案涉房屋存在上述租赁情况，但《竞买公告》并未对该租赁情况是否合法作出认定。故《竞买公告》本身不能作为认定租赁关系是否合法的依据。其二，经一审法院询问，何铭洪明确表示《房产租赁合同》是其应国萃公司的要求而在2019年签订的，案涉房屋是由国萃公司管理，其没有支付过费用也没有使用过。其三，《房产租赁合同》关于租期的约定有违常理，而租金的约定又明显偏低等。而物业登记处的信息记载在2016年主要的居住人员是案外人一家人而非何铭洪。加之，案涉房屋在2019年6月6日发布的《竞拍公告》中没有记载存在租赁情况，而国萃公司在2019年8月21日发布的《竞买公告》才提交租赁情况。综合上述情况，一审法院对何铭洪的自认予以采纳，认定《房产租赁合同》是在2019年7月后才签订的，其与国萃公司之间不存在真实的租赁合同关系。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”之规定，一审法院认定何铭洪与国萃公司签订的《房产租赁合同》无效。二、关于薛宁与何铭洪、国萃公司之间的租赁关系对黄**韬是否具有约束力的问题。其一，如前所述，因何铭洪与国萃公司之间不存在真实的租赁关系，而薛宁与何铭洪之间的转租合同以及补充协议等均有国萃公司的盖章，故薛宁事实上是与国萃公司之间建立了租赁合同关系。其二，薛宁在签订租赁合同后一直在案涉房屋居住至今，其在本案中是基于其作为案涉房屋的承租人所享有的权利来对抗黄**韬主张的所有权，故一审法院需要审查的是本案是否存在“买卖不破租赁”的例外情形。其三，关于买卖不破租赁的例外情形，《房屋租赁合同司法解释》第二十条作出了规定。该条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”根据（2018）粤01民初1387号判决书的记载，案涉房屋早已先于薛宁承租而办理了抵押登记，抵押权人澳门华人银行亦是因行使抵押权而导致法院对案涉房屋进行拍卖，以实现其抵押权。同时，薛宁在签订租赁合同时，案涉房屋早就已经被法院查封和轮候查封并进入了执行程序。而从《协议》也可以清晰看出，薛宁对案涉房屋的现状是完全知情的。故结合上述规定，薛宁基于租赁合同享有的权利显然不能对抗作为买受人的黄**韬。其四，案涉房屋的拍卖情况说明中注明按现状拍卖，只是在执行拍卖过程中对案涉房屋现状的风险性说明，黄**韬参加竞拍并取得案涉房屋，表明其接受该案涉房屋现状，自行承担拍卖案涉房屋后发生的风险，而不等同于其对案涉房屋存在的租赁情况的认可与承受。而何铭洪、国萃公司对案涉房屋进行出租发生在黄**韬竞买之前，现案涉房屋也由薛宁占有使用，故黄**韬只能向薛宁主张返还案涉房屋，要求何铭洪、国萃公司返还案涉房屋，没有事实依据，一审法院不予支持。其五，本案中，在拍卖案涉房屋之前，执行法院没有在执行过程中“去除租赁负担”属于执行过程中的问题，鉴于黄**韬已经通过网络方式拍得案涉房屋，为免各方当事人讼累，在现行法律法规没有明确对在执行阶段未“去除租赁负担”可否循民事诉讼途径处理的情况下，根据上述规定，一审法院认为，薛宁在明知案涉房屋存在查封并进入拍卖的情况下，依然就案涉房屋签订租赁合同，其再以“买卖不破租赁”来对抗黄**韬的所有权，显然于法无据，其就案涉房屋签订的租赁合同对于作为受让人的黄**韬不具有约束力。黄**韬在取得案涉房屋产权后，对案涉房屋享有占有、使用、处分、收益等权利，其要求薛宁立即搬离案涉房屋的诉讼请求合理有据，一审法院予以支持。三、关于占有使用费的问题。如前所述，在《竞买公告》中已经明确了案涉房屋存在租赁情况，且是按照现状进行拍卖和交接，黄**韬应清楚案涉房屋的租赁负担，对此风险应有一定的认识，其进行竞拍时也应当已经衡量了案涉房屋的价值。故从公平角度出发，一审法院只支持如薛宁不按判决履行搬离义务时才支付从本判决发生法律效力之日起至实际搬离案涉房屋之日止的占有使用费。占有使用费可参照广州市房地产租赁管理所公布的同时期同地段同类房屋租金参考价确定。因一审法院对黄**韬主张的占有使用费起始时间不予支持，故因此而支出的评估费用应当由其自行承担。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《物权法》第三十九条，《房屋租赁合同司法解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、确认何铭洪与国萃公司签订的《房产租赁合同》无效；二、薛宁应自判决发生法律效力之日起30日内搬离广州市天河区××路×号×房，将该房屋交还给黄**韬；三、如薛宁未按上述第二项判决履行，则应自判决发生法律效力之日起的第40日内向黄**韬支付自判决发生法律效力之日起至实际返还广州市天河区××路×号×房之日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费每月按照广州市房地产租赁管理所公布的同期同地段同类房屋租金参考价计算）；四、驳回黄**韬的其他诉讼请求。如薛宁未按判决指定的期间支付上述款项应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400元，由黄**韬负担2300元，薛宁负担100元，评估费3450元，由黄**韬负担。二审期间，为证明自身主张，薛宁提交了其与何铭洪通话录音及文字版，拟证明何铭洪在通话中表示由于时间间隔了几年，已经记不清是什么时候签订的《房产租赁合同》。针对该证据，黄**韬不同意质证，认为这不是本案的新证据，与本案没有关联性。关于通话录音中涉及的“俞总”，薛宁称是先前居住在案涉房屋的俞军一家人，薛宁与何铭洪签订合同后是俞军父亲代为办理管理处交接，且因为疫情，预付租金等全部是由俞军帮何铭洪代办，一直通过俞军沟通。黄**韬发表意见认为从薛宁与何铭洪的通话可以看出薛宁在诱导甚至误导何铭洪，何铭洪从头到尾未提到合同及签订时间，薛宁却一而再再而三强调合同是2014年签的，通过这些可以推测薛宁是为了混淆才提供了该录音。各方当事人对一审查明的事实均无异议，故本院予以确认。本院经审理查明，关于薛宁承租案涉房屋的相关情况，《房产转租合同》（日期：2019年11月14日）第十一条约定：为保证合同的履行，签订本协议当天，乙方向甲方支付当月租金以及水电押金（押金金额为人民币肆万元），如果乙方没有任何违约行为，该押金双方租赁期限届满后退回。2019年11月15日转账凭证显示转账金额为8万元，转账附言为“11.14~12.15租金及水电押金”。《房产转租合同补充协议》（日期：2019年12月21日）第一条约定：目前乙方已经向甲方缴纳了两个月即2019年11月15日至2020年1月15日租金8万元。2019年12月27日转账凭证显示转账金额为24万元，转账附言为“结清2020.12.15前租金”。《房产转租合同补充协议》（日期：2020年7月7日）第一条约定：目前，乙方已经向甲方缴纳和预交了28万的租金，押金8万元，缴纳和预交的月份为2019年11月5日至2020年12月15日的租金。关于薛宁提交的《协议》（澳门华人银行为甲方，广州国粹花卉交易有限公司为乙方，国萃公司为丙方，薛宁为丁方），其一审庭审时称2019年12月17日签订《和解协议》，之后过了几天签订了《协议》，具体时间不记得。《协议》第一条第1款约定：若丁方在拍卖价格人民币2375万元以内，没有参与抵押物的竞拍，或没有成为抵押物的买受人，前述20万元人民币（或等值港币）自动全额划转给甲方，作为丁方代乙方偿还甲方贷款的款项；第一条第3款约定：如果因拍卖价高于人民币2375万而导致丁方不参与竞拍，则各方同意在乙丙丁三方配合将拍卖房屋无条件腾空交付给竞买人后三日内将该20万人民币（或等值港币）无息原路原币种退回丁方；第二条约定：各方确认，若丁方依本协议第一条1款约定为乙方向甲方代偿款项后，丁方与乙方之间的债权债务自行解决，不影响本协议效力，且与甲方无关。关于案涉房屋拍卖评估价，2019年6月6日《竞买公告》显示评估价为24305687.23元，2019年8月21日《竞买公告》显示评估价为24305687.23元，2020年6月24日《竞买公告》显示评估价为29648442元。另查明，二审庭询时，对案涉房屋租金的评估价格42000元/月，黄**韬称无异议，薛宁称对2020年的租金42000元/月没有异议。关于为何知道案涉房屋是法拍房后仍要签订《房产转租合同补充协议》并支付租金，薛宁称是因为房租便宜。关于为何未按照《协议》约定参与竞拍，薛宁称是因为当时黄**韬已经报名，他要拍的话就会超过《协议》约定的底价，故没有竞拍。再查明，（2020）粤01执1592号之二执行裁定书的送达回证显示，该裁定书送达黄**韬的时间为2020年8月31日。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审审查范围应围绕当事人的上诉请求进行，故对当事人未提起上诉的一审判决部分，本院予以维持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实发生在《民法典》施行前，故依法应适用当时的法律、司法解释。结合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.何铭洪与国萃公司的《房产租赁合同》是否合法有效；2.薛宁与何铭洪、国萃公司之间的租赁关系能否约束黄**韬；3.如否，案涉房屋占有使用费的起算时间及计算标准问题。对此，本院分析如下：关于争议焦点一，首先，薛宁上诉主张何铭洪关于《房产租赁合同》是2019年签署的自认不可信，并提交了其与何铭洪的电话录音为证，但该录音中何铭洪并无推翻此前的陈述，故该证据不能支持薛宁的主张。其次，关于《竞买公告》披露案涉房屋租赁情况的问题，第一，相关情况的披露来源于权属人及相关权利人主动提交的材料，而非执行法院审查认定。第二，本案中，国萃公司既是案涉房屋原权属人，亦是《房产租赁合同》《房产转租合同》及相关补充协议的相对方，但其既未在首次拍卖中提交《房产租赁合同》，亦未在第三次拍卖中提交《房产转租合同》及相关补充协议。第三，根据《协议》等证据可知，薛宁清楚知悉案涉房屋的抵押、拍卖情况，但其亦并无向执行法院提交相关材料，主张优先购买权等相关权利。故薛宁认为一审法院结合《竞买公告》的披露情况认定《房产租赁合同》的签署时间不当的主张不能成立，本院不予支持。最后，关于薛宁上诉提出的黄**韬与何铭洪、国萃公司串通以及何铭洪向俞军转租案涉房屋等主张，其均无提交证据予以证实，本院不予采信。一审法院对《房产租赁合同》的效力已作详细论述，理据充分，认定正确，本院予以维持。关于争议焦点二，首先，如前所述，何铭洪与国萃公司之间的《房产租赁合同》无效。其次，薛宁签订《房产转租合同》及相关补充协议时明知案涉房屋的抵押、拍卖情况，应自行承担相应法律后果。再次，《竞买公告》披露租赁情况并非对权利状态的审查认定，不交吉的执行方式并不排除买受人依法主张相应权利。最后，抵押权人对抵押物租赁状态的认可并不及于买受人。因此，薛宁主张应适用“买卖不破租赁”原则缺乏法律依据，本院不予支持，一审法院对此认定并无不当，本院予以确认。此外，薛宁提交的《房产转租合同》及相关补充协议与转账凭证在款项性质和金额方面多处不相符。并且，《协议》第一条第3款明确约定因拍卖价高于人民币2375万而导致薛宁不参与竞拍的情况下，薛宁应和国萃公司、广州国萃花卉交易有限公司配合将拍卖房屋无条件腾空交付给竞买人，薛宁亦确认是由于竞拍价高于底价才没有参与竞拍。现薛宁又主张依据《房产转租合同》等不搬离案涉房屋，明显与前述约定不符。关于争议焦点三，一方面，《竞买公告》显示，案涉房屋三次拍卖的评估价分别为24305687.23元、24305687.23元、29648442元，其中第一次拍卖时并无披露存在租赁情况，可见租赁情况对案涉房屋的价值并无实质负面影响，且根据《协议》约定，薛宁参与竞拍的底价亦为2375万，低于前述价格。另一方面，《竞买公告》披露的仅是何铭洪与国萃公司签订的《房产租赁合同》，而非薛宁作为主体的《房产转租合同》及相关补充协议，且如前所述，《竞买公告》披露租赁情况并不影响买受人依法主张相关权利。现黄**韬诉请确认《房产租赁合同》无效，并据此要求行使作为案涉房屋所有权人的权利，符合《物权法》第三十九条等法律规定。故在认定《房产租赁合同》无效的情况下，案涉房屋占有使用费的起算时间应为黄**韬取得案涉房屋所有权之日，一审对此认定不当，本院予以纠正。（2020）粤01执1592号之二执行裁定书裁定黄**韬自裁定送达之日起享有案涉房屋所有权，经查，送达时间为2020年8月31日，故应从该日起算。关于计算标准，鉴于双方对2020年的评估价格均无异议，且起算时间亦为2020年，故应按照评估价格42000元/月计算。综上所述，黄**韬的上诉请求部分成立，本院依法予以支持；薛宁的上诉理由均不能成立，本院依法对其上诉请求不予支持；依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、维持广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初20644号民事判决第一、二项；二、变更广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初20644号民事判决第三项为：薛宁自判决发生法律效力之日起40日内向黄**韬支付自2020年8月31日起至实际返还广州市天河区××路×号×房之日止的房屋占有使用费(房屋占有使用费按照42000元/月计算)。三、驳回黄**韬的其他诉讼请求。如薛宁未按判决指定的期间支付上述款项应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2400元，由黄**韬负担100元，薛宁负担2300元，评估费3450元，由黄**韬负担。二审案件受理费4800元，由黄**韬负担100元，薛宁负担4700元。本判决为终审判决。审判长 徐 琳审判员 罗 毅审判员 孙远风二〇二一年八月二十六日书记员 王 涵王嘉宝