陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终3743号上诉人（原审原告）：贺涛，男，1969年5月25日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区。委托诉讼代理人：赵研，陕西信邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小娟，陕西信邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安市乾运亨企业管理集团有限公司，住所地陕西省西安市经济技术开发区凤城七路北侧文景路西侧海悦广场（西北国金中心）23幢2单元14层21408号。法定代表人：王汉保，该公司执行董事兼总经理。上诉人贺涛因与被上诉人西安市乾运亨企业管理集团有限公司（以下简称乾运亨公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初2131号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人贺涛委托诉讼代理人李小娟到庭参加诉讼，乾运亨公司经公告未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺涛上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持贺涛诉讼请求；2．本案一、二审案件受理费均由乾运亨公司负担。事实与理由：一审判决认定事实错误，贺涛提交证据足以证明已向乾运亨公司交付租赁房屋。2018年4月17日，贺涛与乾运亨公司签订《房屋租赁合同》，后贺涛即向乾运亨公司股东鹿百慧交付房屋钥匙，之后涉案房屋一直由乾运亨公司使用。贺涛一审提交了《物业费催收通知函》，乾运亨公司未按约向物业公司缴纳物业管理费用，致涉案房屋物业公司西安海侠物业服务有限公司向乾运亨公司发出催款通知，通知对象为乾运亨公司，记载内容为“你司已经迟延支付自2018年7月1日至2019年3月31日三期物业费用达200日以上……，落款时间为2019年1月16日”，该证据证明乾运亨公司于2018年7月1日前已实际使用涉案房屋。乾运亨公司通过其员工“汪乃琴”向贺涛支付了部分房屋租金，亦可证明乾运亨公司占有使用涉案房屋。乾运亨公司共向贺涛支付租金77000元，其中35000元系通过汪乃琴账户转账支付，2019年2月3日转账5000元备注为卢总安排转账汇款，剩余租金均系通过现金等方式支付，证实贺涛已向乾运亨公司交付涉案房屋，履行了出租人义务。乾运亨公司注册地址变更至涉案房屋地址，该事实证明乾运亨公司占有使用涉案房屋，一审中贺涛提交了乾运亨公司企业信息报告，该报告变更信息中显示，2018年4月20日乾运亨公司住所由西安市经济技术开发区凤城一路泰德大厦变更为西安市经济技术开发区凤城七路西北国金中心。贺涛已履行交付房屋义务，乾运亨公司经合法传唤未到庭参加诉讼，应自行承担举证不能的法律后果，一审认定贺涛未提供交付房屋相关证据，驳回贺涛全部诉请，对贺涛显失公平。乾运亨公司经公告送达传票，未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。贺涛向一审法院起诉请求：1．确认其与乾运亨公司于2019年4月17日签订的《房屋租赁合同》已经解除；2．乾运亨公司支付拖欠房屋租金125500元（计算至2019年7月18日）及违约金3503元（暂计算至2019年12月3日，应付至实际给付之日）；3．诉讼费由乾运亨公司负担。一审法院认定事实：2018年4月17日贺涛、乾运亨公司签订《房屋租赁合同》，约定由乾运亨公司租赁贺涛购买的位于西安市经济技术开发区国金中心23-21408号房屋，建筑面积200.73平方米，租赁期限从2018年5月2日至2020年5月1日，租金每月1.4万元，租金的支付期限与方式为：第一期（2018.5.2-2018.8.1），第二期（2018.8.2-2019.2.1），第三期（2019.2.2-2019.8.1），第四期（2019.8.2-2020.2.1），第五期（2020.2.2-2020.5.1）。合同对其他相关权利义务进行了约定。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案系房屋租赁合同纠纷，本案贺涛未提交合法有效证据证明其履行了自己的合同义务即已将案涉房屋交付乾运亨公司，且考虑到乾运亨公司亦未到庭应诉，故对于贺涛要求确认房屋租赁合同已经解除与要求乾运亨公司支付其拖欠房租及违约金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告贺涛的诉讼请求。一审案件受理费2880元，公告费600元（原告贺涛已预交），均由原告贺涛负担。经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。另查明，贺涛与乾运亨公司签订《房屋租赁合同》中签名处显示乾运亨公司委托代理人为鹿百慧。再查明，二审审理中，贺涛向法院提交以下证据：1.2019年7月10日三秦都市报，显示贺涛于2019年7月10日在三秦都市报发布公告解除其与乾运亨公司就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》。2．鹿百慧向西安海峡物业服务有限公司支付7172.75元费用的支付业务收款回单复印件。经法院与涉案房屋所在物业管理单位陕西海悦生活服务有限公司核实。西安海峡物业服务有限公司称其于2019年11月将企业名称由西安海峡物业服务有限公司变更为陕西海悦生活服务有限公司。对贺涛二审中提交鹿百慧向西安海峡物业服务有限公司支付7172.75元费用的支付业务收款回单真实性予以认可，称系交纳涉案房屋相应费用。本院认为，虽贺涛作为出租人未提交其与乾运亨公司之间就涉案房屋办理交接手续的相应凭证，但涉案房屋租赁合同载明的乾运亨公司委托代理人鹿百慧于2018年4月18日向涉案房屋物业服务公司支付费用7172.75元，经涉案房屋物业服务公司确认，该费用系交纳涉案房屋相关费用，根据前述事实，可以认定乾运亨公司实际使用涉案房屋，即贺涛、乾运亨公司于2018年4月17日签订的《房屋租赁合同》已实际履行。该合同履行过程中，乾运亨公司未依约支付租金，构成违约，且贺涛联络乾运亨公司无果，该租赁合同已无履行基础，据此贺涛于2019年7月10日登报公告解除其与乾运亨公司租赁合同，合法有据，本院予以确认。关于贺涛要求乾运亨公司向其支付租金125500元，经审查双方租赁合同约定租金每月14000元，在乾运亨公司未提交证据证明其于2019年7月10日前已向贺涛返还房屋的情况下，乾运亨公司应按照租赁合同约定支付2018年5月2日至2019年7月10日的租金200219元，贺涛自认乾运亨公司已付77000元，据此计算乾运亨公司仍应向贺涛支付租金123219元。因乾运亨公司未按照合同约定支付租金，构成违约，故根据乾运亨公司的违约行为给贺涛造成的损失，本院酌情认定乾运亨公司向贺涛支付以123219元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的自2019年7月11日至乾运亨公司实际支付123219元之日的违约金。综上所述，贺涛的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初2131号民事判决；二、西安市乾运亨企业管理集团有限公司与贺涛2018年4月17日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月10日解除；三、西安市乾运亨企业管理集团有限公司于本判决生效后十日内支付贺涛租金123219元及违约金（以123219元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算自2019年7月11日至西安市乾运亨企业管理集团有限公司实际支付该123219元之日）；四、驳回贺涛其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2880元、公告费600元（贺涛已预交），由贺涛负担52元，由西安市乾运亨企业管理集团有限公司负担3428元。二审案件受理费2880元、公告费200元（贺涛已预交），由贺涛负担52元，由西安市乾运亨企业管理集团有限公司负担3028元。本判决为终审判决。审判长 师 婷审判员 陈 帅审判员 卫婉莹二〇二一年八月三十日书记员 崔 旋