陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终9293号上诉人（原审原告、案外人）：禹晨，男，1989年6月19日出生，汉族，西安航天建设监理有限公司员工，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：李全洲，陕西德辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏英昊，陕西秦鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：王**，女，1984年2月9日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：胡尚宇，陕西君作律师事务所律师。委托诉讼代理人：王璐，陕西君作律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：王新刚，男，1986年6月5日出生，汉族，西安市自来水有限公司乐游原水厂员工，住西安市莲湖区。上诉人禹晨因与被上诉人王**、被上诉人王新刚案外人执行异议之诉一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初21044号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。禹晨上诉请求：1.撤销一审判决书第二项，依法判令支持禹晨一审全部诉讼请求或发回重审；2.本案受理费用由王**、王新刚负担。事实与理由：1.买卖涉案房产时没有房产证，涉案房产有银行预抵押登记均可以按照合同约定或者协商予以解决，是合同履行问题，而不是阻碍登记过户的理由。在一审时，涉案房屋已办理出房产证，且禹晨和王新刚也同意将银行按揭款清偿完毕，也就是说一审时，在排除禹晨和王新刚串通逃避债务的可能性之后，妨碍过户的法律事实仅剩下王**的查封，基于此，一审判决认定是由于禹晨自身原因导致无法办理过户登记显然没有事实依据。2.本案中，禹晨全面履行了买卖合同，开发商在房产证办理出来后，查封房产前没有通知王新刚，更没有告知经常询问办证进展的禹晨，并且从房产证办理出来至被查封，仅有三个月时间，这一系列事实充分说明没有办理过户手续非禹晨怠于行使其权利，更不存在自身过错。3.禹晨所购买的涉案房产是其娶妻的婚房，为其唯一房产，而王**的借款性质为赌博所借，无论是借款缘由还是在法院主持下调解书所确认的超出法律保护的高额利息，均不合法。若不纠正一审判决的错误，实际后果就是让王新刚因赌博欠下的债务得以偿还，禹晨娶妻的婚房被司法拍卖，最基本生存权利无法得到保障。王**辩称，1.禹晨在2018年2月26日就已经交付完毕契税和房屋专项维修资金，而在此后一年多时间内却一直未进行网签、变更登记，禹晨也未积极催促办理过户登记，其消极不行使要求过户的权利，明显存在过错，完全属于买受人原因未办理过户，一审法院的认定，符合事实。2.王新刚为2015年购买的涉案房屋，根据当时的政策，该房屋并不具备上市交易的条件，一审中禹晨也承认知道该政策，故禹晨在明知所购房屋不符合上市条件下继续购买，无法办理过户，明显属于因买受人自身原因未办理过户登记。3.禹晨转让价低于市场价，且转账标注与购房款不符。本案房屋转让价仅为7210元/平方米，在2018年该楼盘的市场均价早已过万，该转让价格明显低于市场价格，且2018年2月27日的50万转款用途为汇款，2018年4月7日的30万转款用途为周转。王新刚辩称，认可禹晨的上诉请求。禹晨向一审法院起诉请求：1.立即停止对禹晨购买的西安市灞桥区柴马村以西、灞瑞一路以南（纺渭路以西）高科•绿水东城三期第2幢1单元32层13204室房产（不动产权证号：陕【2019】西安市不动产权第**）的强制执行，并解除对其采取的查封措施；2.确认禹晨与王新刚签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认该合同项下高科•绿水东城三期第2幢1单元32层13204室房产的产权过户登记；3.王新刚立即协助和配合禹晨办理高科•绿水东城三期第2幢1单元32层13204室房产的产权过户登记；4.本案案件受理费由王新刚、王**承担。一审法院认定事实：2018年2月25日，禹晨与王新刚签订《房屋买卖合同》约定，禹晨购买位于西安市高科绿水东城（三期）小区2幢楼1单元32层13204号，建筑面积131.76㎡，双方商定标的房屋买卖款为950000元（价款包含此房屋契税、大修基金），合同第三条第4款约定：2020前在完成房屋过户登记后，禹晨第三次支付王新刚剩余房款；第五条第4款约定：王新刚在收到禹晨支付的前两笔购房款80万元人民币后，保证专款用于偿还银行的全部按揭贷款，并在收到房款之日起30日内注销涉案房屋抵押登记；第五条第5款约定：在房屋具备过户登记条件时，王新刚保证接到禹晨通知后10内办理涉案房屋产权过户登记手续。合同签订后，2018年2月26日，禹晨缴纳了涉案房屋的大修基金19105.20元和契税14417.12元，又通过其母亲刘雪琴的账户分别于2018年2月27日和2018年4月7日向王新刚支付房款50万元和30万元，以上共计向王新刚支付房款833522.32元。2018年6月4日，禹晨与西安盛世丽发室内装饰有限责任公司签订《装饰工程施工合同》，对涉案房屋进行了装修并入住。另查明，王**与王新刚借款合同纠纷一案，执行依据为西安市雁塔区人民法院作出的（2019）陕0113民初1030号民事调解书。调解的主要内容为：1、王新刚、张龙欠王**借款本金80万元，截止2019年3月9日利息及违约金9.6万元，合计89.6万元……。该调解书生效后，王**向西安市雁塔区人民法院申请强制执行，执行案件号为（2019）陕0113执2869号。在执行过程中，雁塔区法院于2019年4月8日查封了涉案房屋，查封期限为2019年4月8日至2022年4月7日。再查明，涉案房屋已于2019年1月15日办理了不动产登记，所有权人为王新刚。在查封时，尚有中国光大银行股份有限公司西安电子城支行设定的预售商品房抵押权，被担保主债权的数额为43万元。现禹晨以其为涉案房屋的合法购买者和实际占有使用人为由，诉至一审法院。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，禹晨于2018年2月25日与王新刚签订《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力，但禹晨在购买涉案房屋时，明知涉案房屋尚未取得房产证、设有银行（按揭）抵押权，且双方明确约定在2020年前完成房屋过户登记，故其应当预见到购买该房屋后王新刚向其办理房屋过户登记可能存在风险和障碍，禹晨于2018年4月7日前已支付购房款833522.32元，法院于2019年4月8日才查封了涉案房屋，对于涉案房屋在长达一年多时间内未能过户，系禹晨自身的原因所致。禹晨提交的证据不足以证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对禹晨的其他诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：一、禹晨与王新刚于2018年2月25日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、驳回禹晨的其他诉讼请求。本案案件受理费13300元，由禹晨自行承担。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，禹晨于2018年2月25日与王新刚签订《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力，但禹晨从王新刚处购买涉案房屋时，王新刚尚未取得房产证，且设有银行（按揭）抵押权，禹晨对此明知，双方亦明确约定在2020年前完成房屋过户登记，故其应当预见到购买该房屋后王新刚向其办理房屋过户登记可能存在风险和障碍。关于未办理过户登记的原因，人民法院查封前，案外人与出卖人已经共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请且经登记机构受理，或者案外人因办理所有权转移登记与出卖人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁，或者新建商品房上不符合首次登记条件等其他合理客观理由的，可以认定为“非因案外人自身原因”。本案中，禹晨提供的证据不足以证明其在案涉房屋长期未能办理过户的情况下采取了有效措施主张权利，故禹晨对于案涉房屋的权益不符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条规定：案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行诉讼请求，且该诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。第三百一十二条第二款规定：案外人同时提起确认其权利的诉讼请求的，人民法院可在判决中一并作出裁判。案外人执行异议之诉的直接目的在于解决执行问题，如果案外人提出确认其对执行标的具有权利的诉讼请求的，人民法院可以一并作出裁判。本案中，禹晨起诉请求确认案涉《房屋买卖合同》有效、办理过户登记，但确认合同效力、办理过户登记的诉讼请求并非直接针对执行标的的确权，不属于本案审理范围，本案应不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初21044号民事判决第二项；二、撤销西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初21044号民事判决第一项。一审案件受理费13300元由禹晨负担；二审案件受理费13300元由禹晨负担。本判决为终审判决。审判长 师 婷审判员 陈 帅审判员 秦燕燕二〇二一年八月十一日书记员 刘书方