黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑11民终738号上诉人（一审原告）：刘德山，男，1968年7月11日出生，汉族，公务员，住黑龙江省大兴安岭地区。被上诉人（一审被告）：刘凤丽，女，1965年3月24日出生，鄂温克族，退休干部，住黑龙江省嫩江市。委托诉讼代理人：赵学福（系刘凤丽丈夫），男，1963年5月22日出生，汉族，干部，住黑龙江省嫩江市。被上诉人（一审被告）：梁海锋，男，1974年5月24日出生，汉族，个体业主，住吉林省前敦尔罗斯蒙古族自治县。被上诉人（一审被告）：松原市千大房地产开发有限公司，住所地吉林省松原市经济技术开发区滨江路265号。法定代表人：李金库，该公司执行董事兼经理。上诉人刘德山因与被上诉人刘凤丽、梁海锋、松原市千大房地产开发有限公司（以下简称千大公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服嫩江市人民法院（2020）黑1121民初86号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。上诉人刘德山，被上诉人刘凤丽的委托诉讼代理人赵学福到庭参加询问。被上诉人梁海锋、千大公司经法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加询问。本案现已审理终结。刘德山上诉请求：1.撤销一审判决，改判对嫩江县世纪新城小区2-2号楼1单元503室和603室继续执行；2.一、二审案件受理费由刘凤丽承担。事实和理由：1.千大公司于2012年9月20日取得世纪新城小区商品房预售许可证，刘凤丽购买争议房屋没有到房产部门备案，故对刘凤丽提供购房协议书的真实性提出异议。2.刘凤丽仅提供了购房协议书复印件，手写购房款收据复印件，2014年、2015年、2016年8月26日交纳物业费、二次供水费、二次垃圾倒运费收据复印件，无日期交房收费明细表，不能证明其对争议房屋享有所有权。没有到房产部门登记备案的购房协议书，不得对抗法院的执行。3.刘凤丽主张交付了全部房款，所提供的购房款收据为手写，且无给付购房款的证据，如银行提款、转账票据等。4.刘凤丽购买争议房屋至今无人使用，不符合常理。5.在争议房屋被查封的情况下，梁海锋与刘凤丽伪造了购房协议书。刘凤丽辩称，刘凤丽于2010年检查出癌症，安排后事，购买房屋让其母亲和弟弟居住，经人介绍到争议房屋所在小区，该小区距离学校不远，也会比较好出售。2013年就购买了争议的房屋，当时交了一部分钱，后期让刘凤丽将房款交齐，刘凤丽爱人赵学福当时担任党委书记，自己种地卖完粮食又向亲属借了部分钱交房款。刘凤丽多年来不是没有管理房屋，而是常年奔波在外治病，赵学福也曾换过几次锁，后来因为刘凤丽母亲找了外地老伴未能前来居住，故也没有让刘凤丽弟弟居住，房屋闲置。刘凤丽作为癌症患者，需要用钱，不可能为一个欠工人工资的人担保。梁海锋书面辩称，1.世纪新城小区立项于2010年10月，挂靠千大公司资质。2013年4月23日刘凤丽与千大公司签订购房协议书，并于2013年8月26日交付房屋。该小区所有房屋及车库均已销售、回迁、抵账，有销售合同。千大公司出具的交款收据都是真实的，有备案资料可供查询。2.刘德山提出因未办理房屋产权登记所以合同无效错误，后期千大公司不配合，导致大部分购买者未能及时办理房屋产权登记，但争议房屋买卖行为已成事实。3.刘德山不能为了自己的权益而损害他人的利益。世纪新城项目尚未完成，刘德山的债权可以在后期项目中实现。4.争议房屋权属归刘凤丽，请求法院依法对争议房屋解除查封，以维护房屋所有权人刘凤丽的合法权益。如果支持刘德山的诉讼请求，会产生更多诉讼。刘德山向一审法院起诉请求：1.请求法院确认刘凤丽与千大公司签订的房屋买卖合同无效，并请求法院继续执行世纪新城2-2号楼1单元503室和603室。一审法院认定事实：梁海锋系挂靠千大公司承建世纪新城的承包商。刘德山承包了世纪新城部分工程。2013年4月23日，刘凤丽与千大公司签订了两份购房协议书，购买了世纪新城2-2号楼1单元503室和2-2号楼1单元603室，分别交购房款264,140元和303,564元，千大公司为刘凤丽出具收据两张，双方签订了房屋交接单。2013年8月26日，刘凤丽向嫩江市鸿海物业公司交纳了物业费、水表费、电表费及垃圾倒运费后，接收了房屋。2015年5月，刘德山向黑河市中级人民法院提起诉讼，要求千大公司和梁海锋给付工程款。2015年7月，黑河市中级人民法院作出（2015）黑中民初字第14-2号民事裁定书，查封了千大公司开发的世纪新城多间车库和多套住宅。2017年12月20日，黑龙江省高级人民法院作出（2017）黑民终499号民事判决，判决梁海锋给付刘德山建设工程款190余万元，并判决千大公司负连带责任。判决生效后，刘德山向黑河市中级人民法院申请执行，黑河市中级人民法院指令嫩江法院执行。2019年8月12日，嫩江法院根据刘德山的申请，作出（2018）黑1121执737号之二执行裁定书，对争议房屋进行了查封，拟对上述房屋进行拍卖。2019年9月10日，刘凤丽向嫩江法院执行机构提出执行异议，主张法院查封的房屋属于刘凤丽所有。嫩江法院执行机构审查后认为刘凤丽提出的异议成立，于2019年11月20日作出（2019）黑1121执异38号之一执行裁定书，中止对世纪新城2-2号楼1单元503室和603室的执行。刘德山不服，提起本案诉讼。另查明，在黑河市中级人民法院查封前，嫩江县产管理部门尚未对世纪新城房屋办理产权变更登记。一审法院认为，根据刘凤丽与千大公司签订的两份购房协议书、收据及交房清单和物业费收据，刘凤丽在嫩江法院查封前已经合法占有本案争议房屋，并已经付清全部房款，争议两套房屋虽然没有办理产权变更登记，但未办理产权变更登记并非刘凤丽所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，刘凤丽对争议两套房屋所享有的权利足以排除法院执行。刘德山提出要求法院确认刘凤丽与千大公司签订的买卖合同无效的理由，因其并没有提交有效证据予以证实，所以刘德山的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回刘德山要求对世纪新城小区2-2号楼1单元503室、2-2号楼1单元603室继续执行的诉讼请求。案件受理费2,300元，由刘德山负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实除“2013年4月23日，刘凤丽与千大公司签订了两份购房协议书，购买了世纪新城2-2号楼1单元503室和2-2号楼1单元603室，分别交购房款264,140元和303,564元，千大公司为刘凤丽出具收据两张，双方签订了房屋交接单。2013年8月26日，刘凤丽向嫩江市鸿海物业公司交纳了物业费、水表费、电表费及垃圾倒运费后，接收了房屋。”外，对其他查明的事实予以确认。另查明，刘凤丽与梁海锋称，2013年4月23日，刘凤丽与千大公司签订了三份购房协议书，其中两份购房协议书系购买世纪新城2-2号楼1单元503室和2-2号楼1单元603室，分别交购房款264,140元和303,564元，千大公司为刘凤丽出具收据两张，双方签订了房屋交接单。2013年8月26日，刘凤丽向嫩江县鸿海物业有限责任公司交纳了物业费、水表费、电表费及垃圾倒运费后，接收了房屋。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中人民法院应当审查刘凤丽对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”准确把握排除执行的上述四个要件，是判定能否阻却法院执行的关键。本案中，刘凤丽提供了其与千大公司于2013年4月23日签订的三份购房协议书，用以证明购买2-2号楼1单元503室、603室及2-1号楼14号车库。该三份购房协议书与刘德山认可的在嫩江县产管理局备案的商品房买卖合同格式文本等内容完全不同。刘凤丽虽提供了同日千大公司为其出具的两个住宅及一个车库的购房款收据，购房款金额共计731750元，但其并未提供证据证实购房款来源及支付方式予以佐证购房交款的真实性。刘凤丽虽提供了交纳物业费的票据，但其自认房屋闲置，且供热费为2019年补交，购热卡为2019年补办，时间均在人民法院查封争议房屋之后，上述证据均不能有效证明刘凤丽在人民法院查封之前已合法占有争议房屋。综上，刘凤丽对争议房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，刘德山要求继续执行嫩江县世纪新城小区2-2号楼1单元503室、603室房屋，本院予以支持。综上所述，刘德山的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一项规定，判决如下：一、撤销嫩江市人民法院（2020）黑1121民初86号民事判决；二、准许执行嫩江县人民法院（2018）黑1121执737号之二执行裁定书中关于查封嫩江县世纪新城小区2-2号楼1单元503室、603室的内容；三、驳回刘德山其他诉讼请求。一、二审案件受理费4,600元，由刘凤丽负担。本判决为终审判决。嫩江县人民法院作出的（2019）黑1121执异38号之一执行裁定书于本判决生效时自动失效。审判长 王 凤审判员 张可秋审判员 梁天元二〇二一年八月二十七日书记员 张淑莹