宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初10928号原告：银川中房物业集团股份有限公司（曾用名：银川中房物业管理股份有限公司），住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区民族北街777号。        法定代表人：王钦玉，该公司董事长。        委托诉讼代理人：李继，女，该公司法务。        委托诉讼代理人：欧庆，女，该公司法务。        被告：马广军，男，1986年1月14日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。        委托诉讼代理人：海耀霞（马广军妻子），女，1983年3月18日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。        原告银川中房物业集团股份有限公司（以下简称：中房物业公司）与被告马广军物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月28日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告中房物业公司的委托诉讼代理人李继、欧庆及被告马广军的委托诉讼代理人海耀霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        中房物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费6804元、电梯费1080元，合计7884元；2．判令被告向原告支付因拖欠上述两项费用所造成2018年7月1日至2019年8月19日期间的利息损失115元，2019年8月20日至2021年6月21日期间的利息损失526.8元；3．判令被告向原告支付2021年6月22日至判决确定的支付款项之日止的利息；4．案件受理费由被告承担。事实与理由：被告系东城人家小区某室房屋业主，房屋面积145.37平米。2017年6月25日，原告与宁夏中房实业集团股份有限公司签订《前期物业服务合同》，合同期限自2017年7月1日至2019年6月30日止，2019年6月3日，原告与宁夏中房实业集团股份有限公司续签《前期物业服务合同》，合同期限为两年。上述两份合同均约定高层住宅物业费按照1.3元／月·平方米收取，电梯费按照2层每月30元收取，物业服务费按月于每月中旬交纳，未能按时足额交纳的应按逾期后欠费总额每日加收3‰的违约金。原告已按照合同履行了向业主提供各项物业服务的义务，但被告拖延交纳2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费及电梯费。经原告多次催要，被告一直拒绝支付物业服务费，故原告诉至法院。        马广军辩称，原告提供的物业服务等级为三级标准，但原告在车辆管理、小区门禁安全管理、绿化管理、费用管理、公共设施维护管理方面存在不达标情况，具体为：一、对住宅配套设施维护维修不到位，被告家中使用的太阳能热水器属于公用设施，自2017年无法正常使用，原告经数次维修后仍不能正常使用；二、小区业主占用、损坏绿化进行养鸡、种菜等活动，物业不作为，且物业公司将部分绿化铲除硬化后改成洗车行进行经营；三、原告对小区进出的车辆、外来人员登记落实不到位，给小区业主安全带来隐患；四、小区内存在车辆乱停乱放，占用公共道路、消防通道等情况，原告管理不到位；五、小区垃圾清理不及时，垃圾桶处经常堆放垃圾，严重影响小区业主生活；六、按照物业合同约定，小区地上泊位收费为每月120元，现在每天收取5元，即每月150元，属于违法涨价；七、小区内广告位租金收入和车位租金去向不明，未向业主公开。原告将这些问题都解决后，被告愿意按照一定比例交物业费。        本院认为，在未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的情况下，原告与宁夏中房实业集团股份有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对原、被告均具有约束力，原告提供物业服务后，被告应按时交纳物业服务费用、电梯运行服务费用。被告辩称原告未就其家中使用的太阳能热水器履行维修、维护，造成太阳能热水器不能正常使用属于原告履职不合格的辩解意见，案涉小区在部分楼宇的单元配备集中集热分户储热太阳能热水系统，该设施由整个单元的业主共同使用，依照《前期物业服务合同》约定，该设施在质保期内应由开发商承担维修、维护责任，质保期满后如需要维修的，可以向物业公司进行报修，维修费用应由实际使用人分摊，原告并不负有直接维修的义务，且依据被告提供的证据显示，原告已经按照业主的需求聘请专业团队进行维修、维护并对维护费用的分摊情况向业主征询了意见，合理履行了原告的服务职责，故被告该辩解意见本院不予采信；被告辩称原告私自占用绿地经营洗车行，并未提供该区域在原规划中系绿地的证据，被告称原告私自违反合同对停车泊位费进行涨价，亦未提供相应证据，该两项辩解意见本院不予采信；针对业主私自占用绿化区域或私搭乱建、不在规定区域内停车等行为，原告在合理期限履行了劝导、制止义务或向执法部门履行报告义务后即视为原告合法履行了其服务、管理义务；对于被告称公共收益未公示的辩解意见，属于业主知情权范畴，其可通过合法主体另行主张权利。被告提供的照片及反映的情况仅能反映原告服务过程中某一时刻的问题，物业服务是一个长期、动态的过程，不可能时刻尽善尽美，物业公司的服务是否达标应在较长期的情况下去判断，不能以某一时刻的静止状态或某一业主的主观感受去评价，可能物业公司在某些环节、个别区域做的不够好，但不构成对物业服务合同的根本违约，更不能作为业主拒缴物业费的正当理由。被告未按期缴纳物业费已构成违约，故对于原告要求被告支付2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费6803元（145.37㎡×1.3元／月／㎡×36月）、电梯费1080元的诉讼请求本院予以支持，原告辩称其应当按一定比例缴纳费用的辩解意见无法律依据，本院不予采信；因中房物业公司并未证明其实际损失及已经全面履行合同义务，结合物业服务收费标准、服务质量及因被告违约对双方当事人的影响程度综合考量，对于原告主张的利息损失本院不予支持。望中房物业作为物业服务企业，深入了解业主特殊情况，体谅业主难处，注重关怀理解，马广军作为业主充分理解物业公司，主动缴纳物业费，参与小区自治，共同维护美好家园。        综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条之规定，判决如下：        一、被告马广军于本判决生效之日起三日内支付原告银川中房物业集团股份有限公司自2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费6803元、电梯费1080元；        二、驳回原告银川中房物业集团股份有限公司的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费减半收取计25元，由被告马广军负担。        本判决为终审判决。        审判员    张明星二〇二一年八月十一日书记员    丁琳《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。-8--7-