四川省华蓥市人民法院民 事 判 决 书(2021)川1681民初1144号原告：夏朝友，男，汉族，生于1954年9月17日，住四川省华蓥市。被告：唐于稀，女，汉族，生于1993年3月13日，住四川省华蓥市。委托诉讼代理人：杨盛乾，四川活福律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪成，四川活福律师事务所实习律师。第三人：高林，女，汉族，生于1983年4月24日，住四川省华蓥市。原告夏朝友与被告唐于稀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月2日立案受理后，根据唐于稀的申请依法追加了高林作为本案第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告夏朝友，被告唐于稀及其委托诉讼代理人杨盛乾、洪成，第三人高林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏朝友向本院提出的诉讼请求：1．判令解除原告夏朝友与被告唐于稀签订的租房协议；2．判决唐于稀将租赁门市退还给原告夏朝友，并支付从2021年6月20日起至搬出租赁门市止，按实际使用门市天数支付门市租金，租金按照租房协议计算；3．判决被告唐于稀赔偿原告夏朝友违约金5000元，原告夏朝友不退还唐于稀押金2000元；4．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年12月20日，原告夏朝友与被告唐于稀签订《租房协议》，约定原告将承租四川新蓥有限公司的位于华蓥市滨河西路原华蓥市的x号门市一间租赁给唐于稀，约定租期从2020年12月20日至门市拆迁为止，租金每半年23000元；第一次租金在签订租房协议时一次性付清，并付押金2000元；押金在门市租赁期满后，唐于稀结清门市所有费用后，夏朝友退还给唐于稀；提前一个月收下半年租金；在租赁期内，门市的水、电、物管费用由唐于稀负担。协议签订后，唐于稀支付了半年的租金和押金，夏朝友将门市交给了唐于稀使用。2021年5月19日，唐于稀应交下半年的门市租金，在时间过了几天后，仍然没有交租金，其行为已经违约。现在半年的租期已到期，唐于稀已经违约，故起诉至法院。被告唐于稀辩称，请求法院依法驳回夏朝友的全部诉讼请求，租房协议合法有效，唐于稀无违约行为。虽然夏朝友非涉案门市的所有权人，但其向唐于稀出示四川新蓥有限公司出具的说明，唐于稀确认夏朝友具有转租权。唐于稀在夏朝友的见证下，向上一任次承租人李春梅交纳15,000元转让费后，与夏朝友于2020年12月20日签订租房协议，约定租期从2020年12月20日至拆迁为止，半年一付房租，提前一个月交纳。协议是双方的真实意思表示，合法有效。2021年4月15日，夏朝友至案涉门市处与唐于稀及其母亲商议涨房租等事宜，双方就此事一直商议至2021年5月25日。唐于稀基于合同的契约精神，委托其母亲匡仕春三次向夏朝友支付下半年房租23,000元（有微信转账记录予以佐证），夏朝友拒收，故唐于稀并未违约支付2021年6月20日至2021年12月20日的房租。第三人高林辩称，租赁的门市位于华蓥市滨河西路，门市租金每半年23,000元，提前一个月支付租金。2020年5月19日，唐于稀未按时交纳租金，构成违约。高林现在请求不将房屋租赁给唐于稀，并要求新的房租按照51,000元/年收取。本案当事人围绕原告的诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据，本院认定如下：1．原告提交的四川新蓥有限公司与高林签订的《房屋租赁合同》及四川新蓥有限公司出具的两份《说明》，唐于稀均不予认可，但上述证据均有原件核对，本院对上述证据予以采信；2．被告提交的2018年3月12日四川新蓥有限公司出具的《说明》，夏朝友不予认可，因该份证据无原件，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：四川新蓥有限公司有位于华蓥市的门市，并委托四川建设集团有限公司统一管理与经营。2020年12月8日，四川建设集团有限公司（甲方）与夏朝友（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租用甲方坐落在双河镇滨河西路原华蓥市共14间（现7个门市）及靠供销社巷道两边2间门市（共9个门市），建筑面积约340平方米，租赁期限六个月，自2020年12月10日开始计算，至2021年6月9日止；租赁期内房屋月租金为20000元，在双月的10日前支付近期的两个月房租。2020年12月8日，四川新蓥有限公司出具《说明》，表示同意四川建设集团有限公司将门市租赁给夏朝友，并同意夏朝友在租赁期限间将门市转租给他人。2020年12月20日，夏朝友（甲方）与唐于稀（乙方）签订《租房协议》，约定：甲方以其租赁的上述门市中的x号门市租赁给乙方使用，租赁期从2020年12月20日至拆迁为止，不涨价；门市租金每半年23,000元，签订租房协议时一次付清，并付押金2,000元，押金在门市租赁期满后，乙方结清门市所有费用，甲方退还给乙方；租赁期限到期前，如果该门市不拆迁，甲方向第三方租赁到该门市后，经双方协商，乙方在同等条件下，可以优先续租，房租费双方协商；因乙方提前解除合同，双方没有协商一致，或一方违约，应赔偿对方违约金5,000元，押金在外不退还。合同签订后，唐于稀向夏朝友交纳了半年的租金23,000元、押金2,000元，共计25,000元。2021年4月20日，四川新蓥有限公司（甲方）与高林（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租用甲方坐落在双河镇滨河西路原华蓥市临街门市及对应二层商业用房，建筑面积以实际能使用的面积为准；租赁期限1年，自2021年6月1日至2022年5月31日为止；甲方将所租房屋于2021年5月1日交给乙方使用，2021年5月1日至2021年5月31日为甲方给乙方的装修时间，不计收租金；租赁期内房屋租金总额为550000元。2021年7月28日，四川新蓥有限公司出具《情况说明》，该公司同意承租人高林转租。2021年四五月份，夏朝友提出涨房租而与唐于稀及其母亲匡仕春商量，但未达成一致意见。2021年5月24日，夏朝友的儿子夏瑜与匡仕春商量续租问题，匡仕春承诺今年合同满了涨1,500元/年。匡仕春分别于2021年5月25日、2021年6月5日、2021年6月19日向夏朝友转半年租金23,000元，但夏朝友没有收取。2021年6月11日，夏朝友向唐于稀邮寄了一份《通知》，内容为：“我与你签订的租房协议约定，你应该于2021年5月19日前交纳下一期的房租费，但是你没有按约定的时间交纳，已经违约。现在我通知你，因你已经违约，要求与你解除租房协议并赔偿违约金，你做好准备，本期租房时间到期后，你按时搬出租赁的门市，将门市归还给我，并按约定保证门市内的设备设施完好。”唐于稀于2021年6月12日签收该《通知》，截至本案开庭时，唐于稀仍然在使用案涉门市。另查明，夏瑜与高林系夫妻关系，高林系夏朝友儿媳妇。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”原、被告虽于民法典施行前签订了《租房协议》，但协议约定的租赁时间持续至民法典施行后，故本案应适用《中华人民共和国民法典》的相关规定。关于合同效力及解除问题，《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效……”该法第七百一十七条规定：“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。”本案中，原告经出租人四川新蓥有限公司的同意，将案涉门市出租给被告，并签订了《租房协议》，该协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，该协议合法有效，但夏朝友取得的租赁期限从2020年12月10日至2021年6月9日，而其转租给唐于稀的期限为拆迁为止，对于超过的租赁期限对四川新蓥有限公司不具有法律约束力。四川新蓥有限公司后将门市出租于高林，原告与四川新蓥有限公司签订的《房屋租赁合同》已于2021年6月9日终止，那么原、被告的合同也应于2021年6月9日终止。嗣后，原告夏朝友虽向被告唐于稀邮寄了解除合同的《通知》，但并不影响合同已经终止的事实。关于租金、违约金及押金问题，因原、被告的《房屋租赁合同》已于2021年6月9日终止，故租金也应计算至终止之日，被告唐于稀已经支付了从2020年12月20日至2021年6月20日的租金23,000元。原告夏朝友并未在四川新蓥有限公司续租案涉门市，而现在门市由高林租赁，四川新蓥有限公司同意高林转租，故从2021年6月10日起的门市租金应由唐于稀向高林支付，唐于稀没有义务向夏朝友支付租金，故唐于稀不存在违约行为，夏朝友要求唐于稀违约金5,000元、扣押金2,000元无依据，故对原告夏朝友的全部诉讼请求，本院不予支持。案涉门市至今仍由唐于稀使用，其应支付门市租金，由于高林在本案中没有单独提出诉讼请求，故高林与唐于稀的租金问题，本院在本案中不予处理，双方可自行协商或另案处理。据此，依照《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第一款、第七百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：驳回原告夏朝友的全部诉讼请求。案件受理费25元，由原告夏朝友负担。如果不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审 判 员  罗 丹二〇二一年八月十六日法官助理  朱珈仪书 记 员  苏明珠