安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0111民初5116号原告：合肥汉悦企业管理有限公司，住所地安徽省合肥市徽州大道838号漫乐城购物中心7楼706室，统一社会信用代码91340100348740800P（1-1）。法定代表人:王伟,执行董事。委托诉讼代理人：许梦君，安徽星阑律师事务所律师。被告：合肥市包河区君来尝火锅店,住所地安徽省合肥市包河区,统一社会信用代码92340111ＭＡ2ＲＡ7Ｊ263。经营人:金成,男,汉族,1988年1月4日出生,住安徽省合肥市包河区纬二路90号集体户2011。委托诉讼代理人：李启龙，北京大成（合肥）律师事务所律师。被告:赵磊,男,汉族,1986年5月6日出生,住安徽省寿县。委托诉讼代理人：李启龙，北京大成（合肥）律师事务所律师。被告:安徽满香园餐饮管理有限公司,住所地安徽省合肥市经济技术开发区青翠路南、金寨南路东温州商城工程温州商城办2-1307室,统一社会信用代码91340100336839467A（1-1）。法定代表人:吴冷茜，总经理。委托诉讼代理人：司宏斌，北京中银（合肥）律师事务所律师。原告合肥汉悦企业管理有限公司（以下简称汉悦管理公司）与被告合肥市包河区君来尝火锅店（君来尝火锅店）、赵磊、安徽满香园餐饮管理有限公司（以下简称满香园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月9日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告汉悦管理公司委托诉讼代理人许梦君，被告君来尝火锅店经营者金成及其委托诉讼代理人李启龙，被告赵磊委托诉讼代理人李启龙，被告满香园公司委托诉讼代理人司宏斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汉悦管理公司向本院提出的诉讼请求：一、判令确认原告与被告君来尝火锅店之间的《合肥漫乐城租赁合同》于2021年4月16日解除;二、判令被告君来尝火锅店支付原告2018年1月20日至2021年4月16日期间的租金1261783.08元;三、判令被告君来尝火锅店支付原告2018年1月20日至2021年4月16日期间的推广费266216.55元;四、判令被告君来尝火锅店支付原告2018年1月20日至2019年12月11日之间的POS使用费6900元；五、判令被告君来尝火锅店支付原告延迟履行违约金344486.34元(按照应付未付租金和POS使用费的年利率LPR四倍15.4%即日利率万分之四点二计算至款清之日止,现为诉讼暂计算至2021年5月31日);六、判令被告赵磊、被告满香园公司对上述欠款中2018年1月20日至2018年5月31日期间的租金、推广费、POS使用费及其延迟履行违约金共计237909.16元承担连带清偿责任；七、判令被告支付原告为实现债权而支付的律师费6000元;八、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告合肥汉悦企业管理有限公司原名合肥汉博商业运营管理有限公司,于2020年11月18日变更名称。2015年2月8日,安徽宝利丰投资发展有限公司将其位于合肥市包河区京汉博商业管理股份有限公司,设立“漫乐城购物中心”,租赁期为二十年。2016年1月28日,原告、北京汉博商业管理股份有限公司、安徽宝利丰投资发展有限公司签订《三方协议》,协议约定将“漫乐城购物中心”权利义务转让给原告。原告（甲方）与被告满香园公司（乙方）于2017年8月30日签订《合肥漫乐城租赁合同》主要约定:1、甲方将漫乐城6Ｆ-614号商铺出租给乙方,租赁面积684平方米。租赁期限自2018年1月20日起,租期5年。2、第1-2个租赁年度固定租金为每月31208元,第3-4个租赁年度固定租金为每月34328元,第5个租赁年度固定租金为每月37865元;3、自起租日起,乙方应交纳推广费,推广费标准为10元／月／平方米,共6840元／月。4、乙方应当按照本合同约定按时缴纳租金等各项费用,延迟缴纳的,每延迟一日,乙方应当向甲方支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金。5、乙方在合同提前终止或期满终止后10日内将租赁场地及甲方提供的配套设施恢复原有状态交还甲方,乙方如逾期交还,应按日租金标准的三倍,向甲方支付逾期占用费。6、甲方因向乙方催讨租金和物业管理费或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费）均由乙方承担。合同签订后,原告按约交付案涉商铺。2017年10月,原告与被告赵磊、被告满香园公司签订三方协议,约定由被告赵磊承继被告满香园公司在租赁合同中的全部权利义务,被告满香园公司承担连带责任。2018年4月25日,原告与被告君来尝火锅店、被告赵磊签订三方协议,约定由被告君来尝火锅店承继被告赵磊在租赁合同中的全部权利义务,三方协议生效前被告赵磊应履行而未履行的部分以及产生的责任由被告君来尝火锅店承担,被告赵磊承担连带责任。被告君来尝火锅店已于2021年4月16日恢复毛坯施工并交还案涉商铺，至今未向原告支付自2018年1月20日起的租金等费用,经原告多次催要被告均不予理会。故具状至人民法院,请求判如所请。被告君来尝火锅店、赵磊辩称：原被告租赁合同已于2021年4月16日解除，且被告君来尝火锅店已将案涉商铺恢复原状交还原告，被告君来尝火锅店应计付的租金期限是认可的，但被告君来尝火锅店认为应当减免2020年1月-3月疫情期间的租金，推广费我方不认可，原告并未对被告君来尝商铺进行任何推广，且对整个商场的推广工作及效果也均不认可，POS使用费6900元有异议，是商场强行绑定使用，实际被告并未使用，违约金不认可，双方租金支付是与原告达成的合同外的意见，所以至起租日至今没有支付租金，故不应当承担违约金，对被告赵磊承担的连带责任有意见，被告赵磊将商铺转给被告君来尝火锅店前未实际开展经营，律师费、诉讼费不应由我方承担。被告满香园公司辩称：原告以其与君来尝火锅店、赵磊在2018年4月25日签订的《三方协议》，要求满香园公司为被告君来尝火锅店的违约行为承担连带清偿责任的诉讼请求，突破了合同相对性原则，也违反了保证合同有关的法律规定：一是原告与被告君来尝火锅店、赵磊在2018年4月25日签订的《三方协议》，满香园公司不是该合同主体，原告与君来尝公司、赵磊无权通过合同约定转让被告满香园公司承担的义务；二是2017年10月的《三方协议》第一条约定将租赁变更给了租赁赵磊。第二条约定乙方保证丙方履行原租赁合同和本协议规定的履行承租人的权利和义务，如丙方未履行，乙方同意对甲方承担连带责任。该协议是对原合同进行了变更，被告满香园公司与原告的关系，已经由租赁关系，变成了被告赵磊履行原合同的保证人。三是2018年4月25日的《三方协议》，原告又将租赁物租给了被告君来尝火锅店，该行为未经满香园公司的认可，根据《民法典》第697条的规定：债权人未经保证人书面同意，允许债务人转移全部或者部分债务，保证人对未经其同意转移的债务不再承担保证责任……。2018年4月25日三方协议实际上是一份新的租赁合同，已经和被告满香园公司没有任何关联了。故请求依法驳回原告对被告满香园公司的诉请请求。经审理查明：原告汉悦管理公司原名合肥汉博商业运营管理有限公司,于2020年11月18日变更名称。2015年2月8日,安徽宝利丰投资发展有限公司将其位于合肥市包河区京汉博商业管理股份有限公司,设立“漫乐城购物中心”,租赁期为二十年。2016年1月28日,原告汉悦管理公司、北京汉博商业管理股份有限公司、安徽宝利丰投资发展有限公司签订《三方协议》,协议约定将“漫乐城购物中心”权利义务转让给原告汉悦管理公司。原告合肥汉博商业运营管理有限公司（现名汉悦管理公司）（甲方、出租方）与安徽香天下名扬投资管理有限公司（现名为满香园公司）（乙方、承租方）于2017年8月30日签订一份《合肥漫乐城租赁合同》，在该合同第一部分《通用条款》第三条约定：乙方需按本合同约定向甲方足额支付租金、物业费、推广费及因乙方经营活动而产生的其他费用。乙方应于每个缴租期最后一个月结束前5日向甲方一次性足额支付下一个交租期租金。首期固定租金应于本合同签订后5日内缴纳。该《通用条款》第3.5条约定：租赁保证金不是乙方预付租金、物业费、推广费或其他费用，仅是乙方履行本合同约定义务的保证。甲方有权但无义务以租赁保证金抵扣乙方应付款项或作为甲方应乙方而遭受损失之赔偿或根据本合同不予返还。租赁期间，如乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳租金、物业费、推广费、能源费、违约金及其他乙方应当支付的费用，……甲方有权直接抵扣乙方向其缴纳的租赁保证金，甲方抵扣行为发生后书面通告乙方，乙方应在书面抵扣通知后10日内把被甲方扣除部分的租赁保证金重新补足并存放于甲方。如在租赁期内，因乙方的原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致合同甲方解除合同的，则甲方有权不予退还租赁保证金，同时乙方还应当按合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任。第3.5.5条约定：除非本合同另有约定，本合同因任何原因终止后，及时把该商铺交还甲方，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利义务清理完毕后10个工作日内，甲方向乙方退还剩余的租赁保证金（不计利息）。第14.6.6条约定：乙方迟延交付租赁保证金、质量保证金、租金或本合同约定的费用超过15日的，甲方有权书面通知乙方立即解除合同。第十五条约定：乙方在合同提前终止或期满后10日内将租赁场地及甲方提供的配套设施恢复原有状态交还甲方，如损坏需按价赔偿。如乙方未按约定交还，甲方有权采取必要措施予以收回。由此造成的损失将由乙方承担。乙方留存在房屋内财物将被视为放弃所有权，甲方可任意处置无需承担法律责任，且相关还原/拆除费用由乙方承担。乙方如逾期交还，应按日租金标准三倍向甲方支付逾期占用费。第16.2条约定：乙方应当按照本合同约定按时缴纳租金等各项费用，延迟缴纳的，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额3‰的延迟履约违约金。第16.3条约定：甲方依照约定解除合同，乙方应按下述约定履行相关责任。（1）租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿；（2）乙方应在接到甲方书面通知之日起在本合同第十五条约定期限内将租赁场地交还甲方，并与物业公司结清所有款项。第16.8条约定：在租赁期内，乙方逾期支付或补缴按本合同及相关协议、规定、手册应缴纳的租金和物业费/POS机使用费和/或租赁保证金……，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额的3‰支付滞纳金。第十六条约定：在租赁期内，乙方有拖欠支付租金和物业费及其他费用连续超过15日或累计超过30日的，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，没收全部租赁保证金，并有权要求乙方按照16.3条约定承担所有责任。第16.14.5条约定:甲方因向乙方催讨租金、物业费等而引起的所有费用和开支（包括律师费），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该费用、开支。该合同还对其他事项进行了约定。《合肥漫乐城租赁合同》第二部分《专用条款》约定，甲方将漫乐城6F-614号商铺出租给乙方，租赁面积684平方米，乙方经营餐饮，品牌为香天下；甲方拟于2017年8月31日将符合本合同约定的租赁场地交付乙方装修使用，具体交付的时间由甲方提前10日书面通知乙方，乙方应按照甲方通知的交付日验收并接受租赁场地，进场装修；开业日即起租日，甲方拟于2017年12月22日开业，甲方另行书面通知乙方开业的，以甲方通知为准。《专用条款》第四条约定：租赁期限5年，自起租日当日计算；租赁期限内，租赁场地租金乙方按照固定租金和抽成租金如同时适用，租金按固定租金于抽成租金两者中较高者执行方式。固定租金：第1-2个租赁年度租金1.50元/日/平方米，即31208元/月；第3-4个租赁年度租金1.65元/日/平方米，即34328元/月；第5个年度租金1.82元/日/平方米，即37865元/月，固定租金的支付方式以月为一个缴租期；装修免租期为自交付日起共计90日装修免租期。《专用条款》第六条约定：自起租日起，乙方应交纳推广费，推广费按照商铺租赁面积计算，推广费标准为10元/月/平方米，共6840元/月，作为漫乐城项目整体宣传推广费，推广费支付方法与租金支付方法一致，首期推广费应于本合同签订后5日内与首期租金一并缴纳；租赁保证金为216743元，装修管理费12312元，垃圾清运费6840元，装修押金50000元。原被告双方还签订《合肥漫乐城租赁合同》的第三部分《补充条款》，该补充条款约定：乙方以第3种方式计算和交付租金，其中抽成租金：第1-5个租赁年，无保底税前营业额，税前营业额扣点6%，包含物业管理费及推广费，支付方式以月为一个缴租期。2017年10月,合肥汉博商业运营管理有限公司（现名汉悦管理公司、甲方）与被告赵磊（丙方）、安徽香天下名扬投资管理有限公司（现名为满香园公司、乙方）签订《三方协议》,该三方协议约定：甲乙双方已于2017年9月15日签署了《合肥漫乐城租赁合同》（原租赁合同）。乙方租赁甲方位于宝利丰广场漫乐城购物中心614号商铺。由于乙方经营需要，将租赁物交由丙方赵磊经营，并由丙方具体负责经营管理以上租赁物业，根据原租赁合同的约定，甲乙丙三方同意，确认如下：第一条甲乙丙三方同意，自此协议签约之日，丙方即承继乙方在原租赁合同中的全部权利义务。第二条乙方保证丙方将依据原租赁合同和本协议的规定履行承租人的权利和义务。如丙方未能如约履行，乙方同意对甲方承担连带责任。2018年4月25日,合肥汉博商业运营管理有限公司（出租方、甲方）与被告赵磊（乙方、承租方）、君来尝火锅店（丙方）签订《三方协议》,该三方协议约定：甲方与安徽香天下名扬投资管理有限公司已于2017年8月30日签署了《合肥漫乐城租赁合同》（合同一）。安徽香天下名扬投资管理有限公司租赁甲方位于宝利丰广场漫乐城购物中心位于六层614号商铺。2017年10月，甲方、安徽香天下名扬投资管理有限公司和乙方签订《三方协议》（合同二），将安徽香天下名扬投资管理有限公司在合同一中的权利义务交由乙方承继。以上合同一和合同二统称为主合同。现由于乙方经营需要，将租赁物业交由合肥市包河区君来尝火锅店（丙方）经营，并由丙方具体负责经营管理以上租赁物业，根据主合同约定，甲乙丙三方为明确各方的权利、义务和责任，确认如下：第一条本协议生效之日起，丙方承继乙方在主合同中的全部权利义务。对甲方享有权利、承担义务。本协议生效后，甲方依据主合同对丙方主张权利、承担义务。第二条此协议生效前，乙方应当履行而没有履行的部分以及乙方产生的责任，由丙方承担，乙方承担连带责任。合同签订后，被告满香园公司向原告缴纳履约保证金217343元，原告汉悦管理公司即将案涉租赁的房屋（毛坯房）交付被告满香园公司租赁使用。现原告汉悦管理公司、被告赵磊、被告君来尝火锅店均认可案涉租赁房屋，已经恢复毛坯房状态返还原告汉悦管理公司。原告汉悦管理公司、被告君来尝火锅店、被告赵磊均认可自2018年1月20日起至2021年4月16日房屋租金未付。另查，安徽香天下名扬投资管理有限公司系被告满香园公司的曾用名。原告汉悦管理公司为本次诉讼用去律师代理费6000元。原告汉悦管理公司曾对内外进行推广宣传事项。上述事实，由原告提供的企业登记信息、《合肥漫乐城租赁合同》、《三方协议》、（2019）皖01民终2579号民事判决书，漫乐城推广费台账及合同（光盘）、委托代理合同、律师费发票及支付凭证及原被告的陈述予以证实。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告汉悦管理公司与各被告分别签订了《合肥漫乐城租赁合同》、《三方协议》，是双方真实的意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应当合法有效，双方当事人均应当按照协议的约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告将房屋交付被告租赁使用，被告应当按照《合肥漫乐城租赁合同》及《三方协议》的约定按时缴纳房租，逾期缴纳应当承担违约责任。现汉悦管理公司、君来尝火锅店、赵磊均认可自2018年1月20日至2021年4月16日未支付租金及POS机使用费，故被告君来尝火锅店应当按照约定支付租金及POS机使用费，被告赵磊应当按照约定承担连带清偿责任，逾期支付应当承担违约责任，被告君来尝火锅店2018年1月20日至2021年4月16日租金为1259335元（31208元/月×24个月+34328元/月×15个月-34328元/月÷30天×4天），POS机使用费为6900元。原告要求被告支付租金1259335元及POS机使用费6900元，本院予以支持。当事人协商一致，可以解除合同。现原告及被告君来尝火锅店、赵磊均认可双方之间已经解除合同并已经返还案涉租赁房屋，原告现要求确认双方之间签订的《合肥漫乐城租赁合同》于2021年4月16日解除，本院予以采纳。被告君来尝火锅店、赵磊辩称因疫情影响要求减免3个月房租，本院认为，因新型冠状病毒肺炎疫情影响，被告不能正常开门营业，是公认的事实，根据有关部门规定，本院给予被告减免2个月租金68656元和POS机使用费600元较妥，现被告君来尝火锅店仍应支付原告租金1190679元、POS机使用费6300元。按照双方约定延迟缴纳租金应按照每日3‰支付违约金过高，且原告未提供证据证明实际损失，现原告要求被告按照同期全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率四倍支付违约金，本院酌情予以采纳，原告要求按照合同约定支付律师代理费，本院予以采纳。关于履约保证金问题，虽不具备定金的性质，但双方在合同中约定：甲方依照约定解除合同，租赁保证金赔偿给甲方，故被告缴纳的履约保证金不予退还。原被告双方在《专用条款》第六条约定：自起租日起，乙方应交纳推广费，推广费按照商铺租赁面积计算，推广费标准为10元/月/平方米，计6840元/月，作为漫乐城项目整体宣传推广费，是双方真实的意思表示，不违反法律规定，原告要求被告支付推广费，本院予以支持，被告自2018年1月20日起至2021年4月16日止应付推广费为266216.55元。债权人未经保证人书面同意，允许债务人转移全部或者部分债务，保证人对未经其同意转移的债务不再承担保证责任，2018年4月25日，被告赵磊、君来尝火锅店及原告签订《三方协议》，未经被告满香园公司的同意，故满香园公司对该合同产生的义务不承担责任，原告要求满香园公司承担连带清偿责任，本院不予采纳。原告要求被告赵磊对上述欠款中2018年1月20日至2018年5月31日期间的租金、推广费、POS使用费及其延迟履行违约金共计237909.16元承担连带清偿责任，本院予以支持。原告要求被告支付律师代理费6000元，符合合同约定，应予支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告合肥汉悦企业管理有限公司与被告合肥市包河区君来尝火锅店之间的《合肥漫乐城租赁合同》于2021年4月16日解除;二、被告合肥市包河区君来尝火锅店于本判决生效后十日内给付原告合肥汉悦企业管理有限公司房屋租金1190679元、POS机使用费6300元；三、被告合肥市包河区君来尝火锅店于本判决生效后十日内给付原告合肥汉悦企业管理有限公司推广费266216.55元；四、被告合肥市包河区君来尝火锅店于本判决生效后十日内给付原告合肥汉悦企业管理有限公司违约金340000元、律师代理费6000元；五、被告赵磊对上述款项中的237909.16元承担连带清偿责任；六、驳回原告合肥汉悦企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理34366元，减半收取17183元，原告合肥汉悦企业管理有限公司负担9526元，被告合肥市包河区君来尝火锅店、赵磊负担7657元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  李孝荣二〇二一年八月二日书记员  贾倩倩附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。