河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0311民初4904号原告：河南钰达物业管理有限公司，住所地：洛阳市洛龙区古城路376号河洛文化村综合楼。法定代表人：岳真珍，该公司经理。委托诉讼代理人：郭闪闪，河南中冶律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：李世琦，河南中冶律师事务所实习律师，一般代理。被告：韩飞，男，汉族，1991年1月18日生，住河南省洛阳市西工区。原告河南钰达物业管理有限公司（以下简称“钰达物业公司”）诉被告韩飞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告钰达物业公司的委托诉讼代理人郭闪闪，被告韩飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钰达物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付拖欠的物业费4244.8元（从2018年7月1日计算至2020年10月31日）,热源费1668.98元（从2014-2017年度）；2、请求被告向原告支付违约金，以4244.8元为基数，按每日3‰，从2020年11月1日计算至实际清偿之日止，暂计算至2021年4月16日为2113.9元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年7月2日原被告双方签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告所在的河洛文化村小区提供物业管理服务，被告按约定缴纳物业费等费用。物业服务费用的收取标准为，2013年7月之前为每月每平方1.2元，2013年8月1日到2014年6月30日调整为每月每平方1.08元，2014年7月1日至2020年10月31日期间调整为每月每平方0.94元。被告未按时缴纳物业费用等，截至2020年10月31日拖欠物业费，总计为4244.8元。根据《前期物业管理服务协议》第十一条“四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金”，被告拖欠物业费为4244.8元，从2020年11月1日起计算至实际清偿之日止，暂计算至2021年4月16日违约金为2113.9元。由于被告拒不支付物业费用，特诉至贵院，请求法院依法判决，以维护原告的合法权益。被告韩飞辩称，原告管理不到位，服务达不到要求，原告没有相应的资质，从生活方面可以看出原告服务不达标，与预期相差太远。经本院审理查明：2010年7月28日,洛阳钰达物业管理有限公司（乙方）与洛阳河洛文化置业有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，双方约定就洛阳河洛文化村住宅小区提供物业服务，并约定物业服务费为高层住宅1.2（暂定申报价）元/月.平方米；合同期限为2010年7月28日起至2015年7月27日。2015年7月25日,洛阳钰达物业管理有限公司（乙方）与洛阳河洛文化置业有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，双方约定就洛阳河洛文化村住宅小区提供物业服务，并约定物业服务费为高层住宅0.94（暂定申报价）元/月.平方米；合同期限为2015年7月28日起至2020年7月27日止。2013年7月2日,洛阳钰达物业管理有限公司（甲方）与作为业主的韩飞（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定的主要内容为：“洛文化村小区9号楼2单元2802室建筑面积161.26平方米、甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序维护员、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；每12月向乙方公布物业服务费用收支账项目；乙方交纳费用时间为每半年的首月15日前；住宅按建筑面积每月每平方米1.2元；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金”。因该小区召开业主大会解聘了钰达物业公司，2020年10月31日钰达物业公司从河洛文化村小区撤场。韩飞自2018年7月1日至2020年10月31日未向钰达物业公司交纳物业服务费，该公司诉至本院。另查明，2013年7月30日，洛龙区物价管理办公室作出《关于下调物业服务收费标准的通知》，因经其多次对该小区实地调研，发现你公司在综合管理、公共区域秩序维护、共用部位公共设施日常维护等方面存在服务不到位的现象，对原告钰达物业公司作出以下处理决定：1、现有物业服务收费标准下调10%，暂按每月每平方米1.08元执行；2、制定切实有效措施，努力提高服务质量；3、加强与业主沟通，积极做好解释工作。2014年3月17日洛龙区物业管理工作领导小组作出洛龙物办【2014】第1号《整改通知书》，发现：1、小区管理存在漏洞；2、小区物业服务需进一步提高，3、小区存在业主、商户私搭乱建，侵占小区公共部位，要求钰达物业公司于2014年3月17日将存在的问题制定整改措施，将整改结果上报洛龙区物业管理办公室。2014年6月18日，洛龙区物价管理办公室出具一份洛龙价收费【2014】013号《关于河洛文化村小区物业服务收费标准的批复》，主要内容为同意钰达物业公司的物业服务收费指导价标准为普通高层0.94元/平方米.月，执行时间为2014年7月1日至2015年6月30日。2014年7月18日洛阳市洛龙区物业管理工作领导小组作出洛龙物管【2014】5号文件《洛阳市洛龙区物业管理工作领导小组关于对钰达物业公司进行处理的决定》，主要内容为：对该企业进行通报批评；根据洛阳市洛龙区物业管理工作领导小组的工作建议，由洛阳市物业管理工作领导小组对钰达物业公司做出降级处理；按程序召开河洛文化村首届业主大会，选举业主委员会。2014年9月25日洛阳市住房保障和房产管理局作出洛房政【2014】88号文件，对钰达物业公司等两家企业作出降级处理。再查明，洛阳钰达物业管理有限公司于2019年3月8日将名称变更为河南钰达物业管理有限公司。本院认为，原告与洛阳河洛文化置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，在业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业重新签订新的物业服务合同前对全体业主均具有约束力。本案中，原被告双方签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效，因此原被告双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。业主接受了原告的物业服务其应交纳相应的物业服务费。关于被告以原告质价不符，服务项目缺失，要求减免物业费的抗辩意见，因物业费本身就是用于小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础。业主在发现物业公司存在服务瑕疵的时候，应该通过及时有效的沟通解决问题，物业公司也应当切实履行自己的职责，对业主的合理要求应当及时回应，并尽最大努力改正自身的不足，不断提高自己的服务质量。如果业主通过不交纳物业费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，势必会进一步导致物业服务质量的降低，损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。本案中，原被告签订的《前期物业服务协议》虽然约定的物业费收费标准为1.2元/平方米/月，但相关部门根据原告在综合管理、公共区域秩序维护、共用部位公共设施日常维护等方面提供的物业服务质量，已对其物业服务费收费标准两次下调并最终降级，物业收费标准由1.2元/月/平方米降至0.94元/月/平方米，故被告应按照0.94元/月/平方米标准向原告交纳物业服务费，经计算2018年7月1日至2020年10月31日的物业服务费为4244.36元（161.26平方米×0.94元/月/平方米×28个月）。关于原告主张的热源费，原告本案未提交证据证明该费用主张依据，故本院不予支持。关于原告主张的违约金，虽被告未按照合同约定的期限交纳物业费，但原告的物业服务管理确存在一定的问题，被告不交纳物业费事出有因，故该项主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告韩飞于本判决生效之日起十日内支付原告河南钰达物业管理有限公司物业费4244.36元；二、驳回原告河南钰达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由原告河南钰达物业管理有限公司负担12元，被告韩飞负担13元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 党 育二〇二一年八月十三日书记员 魏诗园