安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0202民初6628号原告:芜湖正地物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区百蕊山庄62号136门面，统一社会信用代码91340200686873649Y（1-1）。法定代表人：陶春林，总经理。委托诉讼代理人：翟志强，男，该公司员工。委托诉讼代理人：余海波，男，该公司员工。被告：赵伟，男，1985年5月13日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。委托诉讼代理人：赵士富（系被告赵伟父亲），住安徽省芜湖市镜湖区。原告芜湖正地物业管理有限公司（以下简称正地物业公司）诉被告赵伟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正地物业公司的委托诉讼代理人翟志强、余海波，被告赵伟的委托诉讼代理人赵士富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正地物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付物业综合服务费1978元。事实与理由：2017年7月，原告与芜湖市镜湖区东方砻城湛露苑小区业主委员会签订《东方砻城湛露苑物业委托合同》一份。合同签订后，原告按照合同约定向东方砻城湛露苑小区提供了各项物业服务。被告作为该小区业主，自2017年9月26日至2021年5月31日期间，累计欠缴物业服务费1978元（0.56元/平方米/月）。为此，原告曾多次向其进行催要，但至今仍未缴纳。据此，原告为维护自身合法权益，依照有关法律规定，向法院提起诉讼，请求依法裁判。被告赵伟辩称：1、案涉房屋是赵伟的，但一直由赵伟父母居住，有义务、有责任进行维修和保养。作为业主，交物业费理所当然，因为物业公司没有做到该做的，所以才没有交物业费。2、从2018年开始，物业公司经常在被告门上贴催款单、律师函，被告去物业公司，要求和律师联系沟通，物业公司答复不知道，将被告与律师沟通的通道堵死。还有，物业为了收物业费，经常安排保安在晚上十点左右上门催要，影响被告的正常生活。3、被告在对案涉房屋装修时，没有做任何有损墙面的施工，但现在外墙却一直渗水，导致被告家中长白毛、黑霉。基于此现状，物业公司不予处理，造成被告代理人精神衰弱、终日无法入睡，严重影响生活，为此被告履行抗辩权，在外墙渗水问题未得到解决之前，只能以不交物业费来抗拒，以求物业公司予以重视，解决外墙渗水的问题。4、2018年元月24日，开发商、承包商、物业公司都派人到被告的房屋现场，并表示一定按造房子的新墙全面里外施工，让被告满意。而现实是仍在渗水，并没有完全维修好。5、原告诉状中提到的业委会，被告并不知道业委会的存在，也不知道业委会的人员情况，业委会与物业公司签订物业服务合同是内定的，没有公开投票选举属无效。本人现要求：第一、恢复小区到2014年的状况，物业费一分不少全部交清；第二、公示业主委员会的人员和职务以及当时的选票情况，不得作假；第三、对于渗水墙面作里外的处理；第四、对被告代理人的伤害要负相应的责任；第五、希望原告到现场看一看。本院经审理认定事实如下：被告赵伟系安徽省芜湖市镜湖区房屋业主，房屋建筑面积79.99平方米。2017年、2018年、2019年、2020年，湛露苑业主委员会（委托方、甲方）分别与原告正地物业公司（受委托方、乙方）签订东方龙城湛露苑物业委托管理合同四份，约定：甲方委托乙方对东方龙城湛露苑安置小区实行物业管理服务；物业公司按每月0.56元／平方米向业主收取物业管理费；物业服务期限分别为：自2017年7月1日起至2018年6月30日止、自2018年7月1日起至2019年6月30日止、自2019年7月1日起至2020年6月30日止、自2020年7月1日起至2021年6月30日止等内容。物业委托管理合同对原告正地物业公司的委托管理事项及服务标准等内容亦进行了约定。合同签订后，原告正地物业公司即在芜湖市镜湖区提供物业服务至今。被告赵伟以其外墙渗水未维修为由，未向原告正地物业公司交纳2017年9月26日至2021年5月31日期间的物业费，原告正地物业公司经催要未果后，遂成讼。以上事实，有原、被告提交的营业执照复印件、身份证复印件、交房通知单、收费标准及公示照片、东方龙城湛露苑物业委托管理合同、催缴通知及照片及双方当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原告正地物业公司与湛露苑业主委员会签订的四份《东方龙城湛露苑物业委托管理合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据法律规定，上述合同对被告赵伟具有法律约束力。根据物业委托管理合同约定，交纳物业费用是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。原告正地物业公司向案涉小区提供了物业管理服务，被告赵伟应依约交纳物业服务费。原告正地物业公司主张被告赵伟欠2017年9月26日至2021年5月31日期间的物业服务费，符合物业委托管理合同的约定，被告赵伟未提交证据证实上述期间费用已缴纳，本院予以确认。经计算2017年9月26日至2021年5月31日期间的物业服务费为1978元（79.99平方米×0.56元/月/平方米×44又1/6月），故本院对于原告正地物业公司要求被告赵伟支付物业服务费1978元的诉请予以支持。被告赵伟称其房屋墙面渗水，原告正地物业公司未予维修，本院认为房屋外墙渗水属房屋质量问题，被告赵伟应及时向有关主体主张权利，而非拒交物业费，其抗辩理由不能成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告赵伟于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖正地物业管理有限公司物业服务费1978元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告赵伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  秦山成二〇二一年八月三十一日书记员  王雨濛附：本案适用法律条款：《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十八条物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。