广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终1241号上诉人（原审原告,反诉被告）：何宇文，男，汉族，1973年4月30日出生，住址：兴宁市。委托诉讼代理人：李钊，广东经纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁子俊，广东经纶律师事务所实习律师。上诉人（原审原告,反诉被告）：何锐，男，汉族，1994年6月7日出生，住址：兴宁市。上诉人（原审原告,反诉被告）：何柯震，男，汉族，2000年3月16日出生，住址：兴宁市。被上诉人（原审被告，反诉原告）：陈惠兰，女，汉族，1984年6月17日出生，住址：兴宁市。委托诉讼代理人：刘寻元，广东中流柱律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈聪，广东中流柱律师事务所律师。上诉人何宇文、何锐、何柯震因与被上诉人陈惠兰租赁合同纠纷一案，不服广东省兴宁市人民法院（2021）粤1481民初1147号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何宇文、何锐、何柯震上诉请求：1.撤销（2021）粤1481民初1147号民事判决，依法改判支持何宇文、何锐、何柯震一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审庭审中，陈惠兰没提出要求减少拖欠租金的滞纳金(违约金)，人民法院应严格执行合同，无权自作主张调整违约金。1、《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。上述规定清楚地表明调整违约金以违约金过高且当事人提出申请为启动要件，违约金并不过高或者当事人未提出申请的，法院无权主动调整。若主动调整，显然违反了司法的被动性、中立性、公正性原则，属于滥用职权。本案中，首先，双方约定的违约金并没有过分高于造成的损失；其次，一审中陈惠兰并没有请求人民法院予以减少违约金。一审法院主动调低违约金属适用法律错误。违约金是双方当事人在合同中合意约定的，是他们意思自治的结果，应当予以支持。2、正因为一审判决的滞纳金过低，一审判决后，被上诉人无动于衷，继续既不交租金，又持续经营。二、双方合同约定的合同解除违约金不仅具有补偿性还具有惩罚性，在违约金约定并不过高，且被上诉人反诉认同该金额，本诉并未提出调整的情况下，一审法院仅以3个月的租金作为违约金，既违反法律的规定，也违背合同的约定，也导致违约金远远少于因被上诉人违约给上诉人造成的损失。1、违约金作为签订合同时双方的明确约定，法院在审理该类案件时，应遵循当事人意思自治原则。在本案中，根据案涉《资产打包租赁合同》约定“合同双方确认，鉴于合同签订的时间跨度之长，一方违约导致合同解除时，合同解除后剩余租期内的租金总额亦为实际损失范畴，守约方有权要求违约方按实际损失的百分之三十支付违约金”，既对违约金的计算方式的约定非常明确，又对如此计算的理由和原因进行了充分、深入的探究和描述，既强调补偿性，又强调惩罚性，足以说明对于违约导致合同解除所应承担的违约金，是双方当事人充分合意的结果。在违约金约定并不过高，且当事人未提出调低违约金的情况下，一审法院错误适用《中华人民共和国民法典》第五百八十五条，主动调低违约金，突破了双方当事人的意思自治。2、本案一审中，被上诉人陈惠兰提出了反诉，其反诉请求的合同解除的违约金的计算方法，与上诉人本诉请求的合同解除的违约金的计算方法，完全一致，也就是说，被上诉人以自己的诉讼行为，进一步认可合同约定的违约金计算方式是合理的，是双方都应当遵守的，是应当作为裁判依据的。在此情况下，人民法院不得推翻。3、被上诉人陈惠兰截至目前拖欠上诉人五个月的租金共计140000元，且合同解除后陈惠兰腾退案涉房产以及注销工商登记需要一定时间、上诉人寻找租户也需要花费时间、大量的时间成本花费将导致租赁物闲置造成上诉人可得利益的损失。以此计算，上诉人的损失也远高于84000元，仅仅参照月租金28000元计算3个月的租金作为违约金，实属过低。4、依据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知中对两种违约金作出区分：“对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度”。最高人民法院在（2017）最高法民再333号案中，对惩罚性违约金的性质判定与对稳定交易秩序的功能采取了赞同的观点：(1)“惩罚性违约金对于稳定交易秩序有特殊意义。故违约金并非仅以守约方所受损失为赔偿上限，可以适度适用惩罚性违约责任。依据合同约定计算出的违约金数额具有以补偿实际损失为主，惩罚违约当事人为辅的双重属性。”(2)“适度的惩罚性违约金，有助于维系稳定的合同制度，保护当事人的合理预期，促进交易安全。在违约金的数额符合法律规定的前提条件下应当予以支持。”5、一审判决导致被上诉人的违约成本过低，对被上诉人也没有起到惩罚作用，一审判决后，被上诉人置若罔闻，继续拖欠租金。三、84000元的押金不应当抵扣租金，一审法院判决押金抵扣租金是错误的。1、押金是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。在双方法律关系不存在且无其他纠纷后，则押金应予以退还。在违约时将会被扣除。陈惠兰的违约行为损害了上诉人的利益，其84000元押金应不予退还。2、根据《资产打包租赁合同》第三条第二款“乙方应于合同签订时向甲方交付租赁押金84000元整，甲方保管租赁押金期间不予计息，合同期满后退回乙方”，合同第二条约定的租赁期限为12年，自2018年9月1日起自2030年8月31日止，而陈惠兰不缴纳租金的违约行为，导致合同履行期限尚未届满而解除合同，按照合同的约定该押金只有合同期满才退回乙方，合同未到期而解除应不予退还给陈惠兰，也不能抵扣租金，一审法院判决押金抵扣租金是错误的。3、法院审理民事纠纷的范围即诉讼内容与标的由当事人确定，法院无权变更、撤销当事人的诉讼请求。在一审庭审中，上诉人提出押金不予退还，而陈惠兰并未作出答辩，也未在反诉请求中提出要求押金抵扣租金。因此人民法院判决押金抵扣租金超出双方当事人诉讼请求的范围，违反了处分原则，应当予以撤销。综上，一审法院基本事实认定不清，适用法律错误。据此，上诉人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定提起上诉，请求撤销原判，依法改判支持上诉人全部诉讼请求。陈惠兰辩称，一、一审判决适用法律上明显偏袒上诉人，且该偏袒适用法律损害国家利益，希望二审法院适用《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第二款的规定，依法改判。诉讼双方对何宇文方收取了陈惠兰812000元租金，没有向陈惠兰交付正式发票这一事实没有争议。陈惠兰向何宇文要求交付正式发票的权利来源及何宇文应向陈惠兰交付正式发票的义务来源不是合同的直接约定，是法律的直接规定。《中华人民共和国民法典》第十条规定：处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。第一百一十八条规定：民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。第一百七十六条规定：民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定：销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。第二十条规定：所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。一审判决以无合同依据为由驳回陈惠兰的反诉请求，属于适用法律不当，且该不当直接导致国家租赁税收及相关的个人所得税的流失，损害国家利益。据此应当改判：1、判令何宇文立即向陈惠兰交付812000元租金发票。2、判令何宇文在租金限额范围内凭租金发票向陈惠兰主张相应租金。同时该适用法律不当也导致错误认定陈惠兰为违约方，以陈惠兰违约为前提的判决均属于适用法律不当，应依法撤销。据此应依法撤销一审判决第三、四、八项。二、何宇文、何锐、何柯震与陈惠兰双方在2021年5月20日一审开庭时确认解除合同，这一时间具体明确，双方确认的解除时间具有法律效力。一审判决第一项：“解除原告何宇文与被告陈惠兰于2018年8月29日签订的《资产打包租赁合同》”不严紧，从字面理解，合同的解除时间具有随判决生效时间的不确定性，第一项应该修正为：“确认原告何宇文与被告陈惠兰于2018年8月29日签订的《资产打包租赁合同》于2021年5月20日解除”。三、上诉人的上诉没有事实及法律依据，应依法驳回上诉人的上诉请求。1、被上诉人一审提出反诉称是因为上诉人违约，要求上诉人交付租赁发票并赔偿损失。2、合同约定损失计算方法计算出来的损失与实际发生的损失是两个不同的概念。对上诉人的一审赔偿损失的诉讼请求，被上诉人认为，上诉人根本没有实际损失，不存在赔偿损失的问题。上诉人没有收到租金的根本原因是不向被上诉人交付正式发票，这一责任在上诉人，不在被上诉人。从另一个角度出发，逾期收到租金的利益损失远小于没有因疫情调减租金的利益收益。3、陈惠兰于2021年6月20日前清空店铺，并于2021年6月20日通知何宇文接收店铺（锁匙），何宇文拒绝接收，店铺租金止于2021年6月20日。何宇文、何锐、何柯震向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间2018年8月29日签订的《资产打包租赁合同》。2、判令被告立即向原告交还位于兴宁市为Ａ1-1-2的门店及门店所有资产，腾空并清走门店内的所有物品。3、判令被告向原告缴纳拖欠的租金，按28000元每月计算，从2021年2月1日起，计算至实际交还租赁物之日止，暂计至2021年3月31日为56000元。4、判令被告向原告支付拖欠租金的滞纳金，滞纳金每日按租金28000元／月的1%计算，从2021年2月6日起，计算至租金实际支付之日止，暂计至2021年3月17日，2月份拖欠租金的滞纳金10640元（2月份租金的拖欠时间38天），3月份拖欠租金的滞纳金2800元（3月份拖欠租金的时间12天）。5、判令被告向原告赔偿损失1067674元（按照剩余租期的租金总额的30%计算，剩余租期按照9年计算，自2021年9月1日起计算至2030年8月31日止。其中2021年9月1日起至2022年8月31日的租金336000元；2022年9月1日至2025年8月31日的租金1108800元；2025年9月1日至2028年8月31日的租金1219680元；2028年9月1日至2030年8月31日的租金894432元，剩余租期内的租金总额3558912元）。以上总额合计1137674元。6、判令被告承担本案诉讼费及律师费。后何宇文、何锐、何柯震增加诉讼请求：判令被告立即将经营兴宁市成贤母婴用品有限公司的公司从兴宁市为Ａ1-1-2的门店迁走，并注销在兴宁市为Ａ1-1-2门店设立的公司注册地址。陈惠兰提起反诉请求：1、判令何宇文立即向陈惠兰交付812000元租金发票；2、判令何宇文在租金限额范围内凭租金发票向陈惠兰主张相应租金；3、按合同第三条第1点租金数额50%从疫情暴发的2020年2月1日开始至疫情全面结束调整租金数额至陈惠兰停用租赁物时；4、解除合同；5、何宇文向陈惠兰支付违约金1067674元；6、本案反诉诉讼费用由何宇文承担。一审法院认定事实：兴宁市为Ａ1-1-2的门店，不动产权证登记名称为兴宁市宁新街道曙光路联康凯旋城Ａ1栋1号门市〔证号：粤（2021）兴宁市不动产权第0004548号〕、兴宁市宁新街道曙光路联康凯旋城Ａ1栋2号门市〔证号：粤（2021）兴宁市不动产权第0004545号〕，权利人为原告何锐、何柯震。原告何锐、何柯震于2015年10月5日委托其父原告何宇文办理上述门店有关租赁手续。2018年8月29日，原告何宇文为出租方，被告为承租方，双方签订《资产打包租赁合同》，被告租赁原告位于兴宁市为Ａ1-1-2的门店。合同约定：出租方（以下简称甲方），承租方（以下简称乙方），甲方将位于兴宁市为Ａ1-1-2的门店及门店内所有资产（动产及不动产）租赁给乙方。租赁期12年，自2018午9月1日起至2030年8月31日止。合同第三条，租金及其它费用。ｌ、2018年9月1日至2022年8月31日，每月租金28000元整（大写贰万捌仟元整）；2022年9月ｌ日至2025年8月31日，每月租金30800元整（大写叁万零捌佰元整）；2025年9月1日至2028年8月31日，每月租金33880元整（大写：叁万叁仟捌佰元整）；2028年9月1日至2030年8月31日，每月租金37268元整（大写叁万柒仟贰佰陆拾捌元整）。2、乙方应于合同签订时向甲方交付租赁押金84000元整（捌万肆仟元整），甲方保管租赁押金期间不予计息，合同期满后退回乙方。3、乙方应于每月5号前缴纳当月租金。合同第六条，违约责任。ｌ、双方在租赁期间应及时足额交付相关款项，每逾期一天，违约方需向守约方支付1%的滞纳金，超过三十天视同违约，守约方有权解除本合同。2、任何一方单方面取消、中断合同，应提前一个月通知对方。3、合同双方确认，鉴于合同签订的时间跨度之长，一方违约导致合同解除时，合同解除后剩余租期内的租金总额亦为实际损失范畴，守约方有权要求违约方按实际损失的百分之三十支付违约金。4、因不可抗力、政府政策因素引起本合同不能正常履行时，不视为违约。甲方应将乙方押金退还给乙方。5、因一方原因造成对方损失的，守约方有权要求违约方赔偿损失；如若因损失造成合同解除的，守约方除有权要求违约方赔偿损失外，还有权要求支付违约金等。合同签订后，被告租赁上述租赁物，被告付给84000元押金给原告，按月向原告缴纳租金，原告向被告出具租金收据，双方均无异议。2020年12月份，被告提出因疫情影响请求减免租金，原告于1月初回复被告同意2021年2月租金减1000元，3月租金减3000元，4月租金减1000元，但被告不同意。2021年1月中旬，被告要求原告需交付租金发票为由，拒绝缴纳租金。租赁期间，被告租赁的门店地址上成立了一家名为兴宁市成贤母婴用品有限公司的公司，被告为股东之一，公司住所：兴宁市联康凯旋城Ａ1-1号门店。被告在合同约定的2月份的租金缴纳日期2月5日，未缴纳2021年2月份当月租金，后经原告催收未果。此后，被告未缴纳2021年2月份起的租金。原告提起本案诉讼。另查明，涉案租赁合同约定出租的门店及门店内所有资产（动产及不动产）没有清单。审理中，原告增加诉讼请求：判令被告立即将经营兴宁市成贤母婴用品有限公司的公司从兴宁市为Ａ1-1-2的门店迁走，并注销在兴宁市为Ａ1-1-2门店设立的公司注册地址。原告主张押金不退还，也不抵扣租金。一审法院认为，本案属于租赁合同纠纷案。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案处理意见如下：（一）关于租金及逾期支付租金违约金问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民法典》第七百二十一条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未缴纳2月份起的租金。合同未约定原告收取租金时需交付租金发票。被告要求原告需交付租金发票为由，拒绝缴纳租金，不符合合同约定。被告无正当理由未支付租金，违反合同约定，是违约方。原告请求判令被告向原告缴纳拖欠的租金，按每月28000元计算，及支付拖欠租金的滞纳金（实为违约金），滞纳金（实为违约金）每日按租金28000元/月的1%计算。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二款，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，拖欠租金的违约金即逾期交付租金的违约金应不超出所欠租金总额的30%。原告请求判令被告支付所欠租金及逾期交付租金的违约金，合理部分予以支持，但逾期交付租金的违约金应以所欠租金总额的30%为限。（二）关于解除租赁合同问题。原、被告双方约定，在租赁期间应及时足额交付相关款项，每逾期一天，违约方需向守约方支付1%的滞纳金，超过三十天视同违约，守约方有权解除本合同。经原告催收，被告未缴纳2021年2月份起的租金。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告请求判令解除原、被告于2018年8月29日签订的《资产打包租赁合同》，依法予以支持。因合同未约定被告违约则不予退还押金，原告主张押金不退还，也不抵扣租金，不予支持。因被告欠交租金，解除合同后，被告交付给原告的押金84000元可抵作租金，抵减被告应交的租金。（三）关于交还租赁物问题。《中华人民共和国民法典》第七百三十三条“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态”的规定，解除合同后，被告应当返还租赁物给原告，原告请求判令被告向原告交还位于兴宁市为Ａ1-1-2的门店，并注销在兴宁市为Ａ1-1门店设立的兴宁市成贤母婴用品有限公司注册地址，依法予以支持。（四）关于违约导致合同解除违约金问题。关于一方违约导致合同解除时违约金问题，原告请求判令被告向原告赔偿损失1067674元（按照剩余租期的租金总额的30%计算，剩余租期按照9年计算）。被告则认为解除合同后，剩余租期内的租金总额亦为实际损失范畴，是重大误解，是不实际的。一审法院认为，合同虽约定合同解除后剩余租期内的租金总额亦为实际损失范畴，守约方有权要求违约方按实际损失的百分之三十支付违约金。但约定的违约金过分高于造成的损失。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，被告无正当理由未支付租金，是违约方，解除合同后，原告寻找租户需要一定时间，参照合同被告交付押金84000元给原告，一审法院酌定被告按每月28000元给付原告三个月租金即84000元，作为解除合同违约金。（五）关于是否转租问题。被告在租赁门店与其他股东经营名为兴宁市成贤母婴用品有限公司的公司，被告为股东之一，不属将租赁物转租给他人。（六）关于被告反诉问题。被告陈惠兰（反诉原告）提起反诉，请求：1、判令何宇文立即向陈惠兰交付812000元租金发票;2、判令何宇文在租金限额范围内凭租金发票向陈惠兰主张相应租金;3、按合同第三条第1点租金数额50%从疫情暴发的2020年2月1日开始至疫情全面结束调整租金数额至陈惠兰停用租赁物时;4、解除合同;5、何宇文向陈惠兰支付违约金1067674元;6、本案反诉诉讼费用由何宇文承担。其请求4解除合同，是属对本诉中原告请求判令解除原、被告于2018年8月29日签订的《资产打包租赁合同》的回应，不属反诉。合同未约定原告收取租金时需交付租金发票。税务发票体现国家与纳税人的纳税关系，是一种行政管理行为，是属另一法律关系。因此，被告陈惠兰（反诉原告）请求判令何宇文立即向陈惠兰交付812000元租金发票、何宇文在租金限额范围内凭租金发票向陈惠兰主张相应租金，没有法律依据，不予支持。被告陈惠兰（反诉原告）主张调整租金数额，属双方协商范畴，因双方未能协商一致，被告陈惠兰（反诉原告）请求判令从疫情暴发的2020年2月1日开始调整租金数额至陈惠兰停用租赁物之日，不予支持。因被告陈惠兰（反诉原告）未有证据证实原告存在违约行为，因此，被告陈惠兰（反诉原告）请求判令何宇文向陈惠兰支付违约金1067674元，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十三条的规定，判决：一、解除原告何宇文与被告陈惠兰于2018年8月29日签订的《资产打包租赁合同》;二、被告陈惠兰于判决生效之日起十日内向原告何宇文、何锐、何柯震支付自2021年2月起至交还租赁门店之日止按每月28000元计算的租金（被告陈惠兰已付84000元押金给原告，抵作租金，抵减相应租金）;三、被告陈惠兰于判决生效之日起十日内向原告何宇文、何锐、何柯震支付自逾期交付租金之日即2021年2月6日起至付清租金之日止每日按所欠租金的1%计算的违约金，违约金以所欠租金总额的30%为限;四、被告陈惠兰于判决生效之日起十日内向原告何宇文、何锐、何柯震支付合同解除违约金84000元;五、被告陈惠兰于判决生效之日起十日内向原告交还兴宁市宁新街道曙光路联康凯旋城Ａ1栋1号门市〔证号：粤（2021）兴宁市不动产权第0004548号〕、兴宁市宁新街道曙光路联康凯旋城Ａ1栋2号门市〔证号：粤（2021）兴宁市不动产权第0004545号〕，腾空并清走在门店的被告的所有物品;六、被告陈惠兰于判决生效之日起十日内注销在兴宁市联康凯旋城Ａ1-1号门店设立的兴宁市成贤母婴用品有限公司注册地址;七、驳回原告何宇文、何锐、何柯震的其他诉讼请求;八、驳回被告（反诉原告）陈惠兰的反诉请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为7520元，财产保全费5000元，共12520元，由被告陈惠兰负担6018元，由原告负担6502元。反诉受理费7205元，由被告陈惠兰负担。二审中，何宇文、何锐、何柯震提交如下证据：1.陈惠兰与何宇文公司的工作人员的微信聊天记录（2021年6月8日），拟证明在一审判决后陈惠兰仍以“胜负未分”为由，拒不支付租金，导致上诉人损失持续扩大；证据2.陈惠兰与何宇文微信聊天记录（2021年6月23日、26日），拟证明上诉人何宇文已经告知陈惠兰，如果不迁走租赁门店地址上的公司，以及如果房屋处于诉讼状态，会导致房屋很难出租；证据3.兴宁市成贤母婴用品有限公司的变更记录，拟证明经“天眼查”查询，案涉门店地址上陈惠兰成立的兴宁市成贤母婴用品有限公司，于2021年6月30日变更注册地址。但因陈惠兰至今拒不支付租金，案件至今处于诉讼状态，导致案涉门店至今无法出租，上诉人的损失持续扩大。陈惠兰质证称，对三份证据内容的真实性、合法性无意见，对三上诉人的证明目的有异议，双方在2021年5月20日确认解除合同，2021年6月20日被上诉人通知三上诉人收回租赁物的钥匙，三上诉人判决外的损失与本案无关。同时，是三上诉人提起上诉，拖延诉讼是三上诉人的行为，由此造成的损失由三上诉人自己承担。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院另查，2021年6月20日被上诉人已将涉案店铺钥匙交回给了上诉人，2021年6月30日被上诉人将其开设的兴宁市成贤母婴用品有限公司从涉案店铺迁走。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据双方诉辩主张，二审争议焦点是：1、被上诉人应支付解除合同违约金数额认定；2、被上诉人所交押金84000元是否应予退回。关于焦点1，双方于2018年8月29日签订的《资产打包租赁合同》虽约定合同解除后剩余租期内的租金总额亦为实际损失范畴，守约方有权要求违约方按实际损失的百分之三十支付违约金。但约定合同解除后剩余租期内的租金总额作为实际损失，对承租人不公平，因为租赁合同解除后，出租人还可将店铺租赁出去收取租金，不存在损失一直延续下去问题，如果剩余租期更长更甚。诉讼中上诉人未能证明因被上诉人违约造成的其他损失。被上诉人一审时则主张上诉人的损失只是未来租金损失，对于正常情况下，三个月空店损失已经足够。可见，被上诉人一审时已要求降低违约金。经查，2021年6月20日被上诉人已将涉案店铺钥匙交回给了上诉人，2021年6月30日被上诉人将其开设的成贤母婴用品有限公司从涉案店铺迁走。根据本案实际及《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定，一审法院酌定被上诉人按每月28000元给付上诉人三个月租金即84000元作为解除合同的违约金，并无不当。上诉人主张判令被上诉人向其赔偿解除合同的损失1067674元，依据不足，不予支持。关于焦点2，一审已判令解除双方于2018年8月29日签订的《资产打包租赁合同》，因合同未约定被上诉人违约而不予退还押金84000元，且一审已判令被上诉人支付上诉人违约金84000元。因此，一审法院判令被上诉人交付的押金84000元抵扣其尚欠租金并无不当，予以维持。上诉人主张该押金84000元不应退还，缺乏事实和法律依据，不予支持。对于陈惠兰提出的判令何宇文立即向陈惠兰交付812000元租金发票问题，因其未提出上诉，本院对此依法不予审理。综上，上诉人何宇文、何锐、何柯震的上诉请求不能成立，予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15039.07元（已由上诉人何宇文、何锐、何柯震预交），由上诉人何宇文、何锐、何柯震负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶自辉审 判 员 黄伟玲审 判 员 罗锡芳二〇二一年八月二十六日法官助理 苏建东书 记 员 叶 绮广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终1241号上诉人（原审原告,反诉被告）：何宇文，男，汉族，1973年4月30日出生，住址：兴宁市。委托诉讼代理人：李钊，广东经纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁子俊，广东经纶律师事务所实习律师。上诉人（原审原告,反诉被告）：何锐，男，汉族，1994年6月7日出生，住址：兴宁市。上诉人（原审原告,反诉被告）：何柯震，男，汉族，2000年3月16日出生，住址：兴宁市。被上诉人（原审被告，反诉原告）：陈惠兰，女，汉族，1984年6月17日出生，住址：兴宁市。委托诉讼代理人：刘寻元，广东中流柱律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈聪，广东中流柱律师事务所律师。上诉人何宇文、何锐、何柯震因与被上诉人陈惠兰租赁合同纠纷一案，不服广东省兴宁市人民法院（2021）粤1481民初1147号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何宇文、何锐、何柯震上诉请求：1.撤销（2021）粤1481民初1147号民事判决，依法改判支持何宇文、何锐、何柯震一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审庭审中，陈惠兰没提出要求减少拖欠租金的滞纳金(违约金)，人民法院应严格执行合同，无权自作主张调整违约金。1、《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。上述规定清楚地表明调整违约金以违约金过高且当事人提出申请为启动要件，违约金并不过高或者当事人未提出申请的，法院无权主动调整。若主动调整，显然违反了司法的被动性、中立性、公正性原则，属于滥用职权。本案中，首先，双方约定的违约金并没有过分高于造成的损失；其次，一审中陈惠兰并没有请求人民法院予以减少违约金。一审法院主动调低违约金属适用法律错误。违约金是双方当事人在合同中合意约定的，是他们意思自治的结果，应当予以支持。2、正因为一审判决的滞纳金过低，一审判决后，被上诉人无动于衷，继续既不交租金，又持续经营。二、双方合同约定的合同解除违约金不仅具有补偿性还具有惩罚性，在违约金约定并不过高，且被上诉人反诉认同该金额，本诉并未提出调整的情况下，一审法院仅以3个月的租金作为违约金，既违反法律的规定，也违背合同的约定，也导致违约金远远少于因被上诉人违约给上诉人造成的损失。1、违约金作为签订合同时双方的明确约定，法院在审理该类案件时，应遵循当事人意思自治原则。在本案中，根据案涉《资产打包租赁合同》约定“合同双方确认，鉴于合同签订的时间跨度之长，一方违约导致合同解除时，合同解除后剩余租期内的租金总额亦为实际损失范畴，守约方有权要求违约方按实际损失的百分之三十支付违约金”，既对违约金的计算方式的约定非常明确，又对如此计算的理由和原因进行了充分、深入的探究和描述，既强调补偿性，又强调惩罚性，足以说明对于违约导致合同解除所应承担的违约金，是双方当事人充分合意的结果。在违约金约定并不过高，且当事人未提出调低违约金的情况下，一审法院错误适用《中华人民共和国民法典》第五百八十五条，主动调低违约金，突破了双方当事人的意思自治。2、本案一审中，被上诉人陈惠兰提出了反诉，其反诉请求的合同解除的违约金的计算方法，与上诉人本诉请求的合同解除的违约金的计算方法，完全一致，也就是说，被上诉人以自己的诉讼行为，进一步认可合同约定的违约金计算方式是合理的，是双方都应当遵守的，是应当作为裁判依据的。在此情况下，人民法院不得推翻。3、被上诉人陈惠兰截至目前拖欠上诉人五个月的租金共计140000元，且合同解除后陈惠兰腾退案涉房产以及注销工商登记需要一定时间、上诉人寻找租户也需要花费时间、大量的时间成本花费将导致租赁物闲置造成上诉人可得利益的损失。以此计算，上诉人的损失也远高于84000元，仅仅参照月租金28000元计算3个月的租金作为违约金，实属过低。4、依据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知中对两种违约金作出区分：“对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度”。最高人民法院在（2017）最高法民再333号案中，对惩罚性违约金的性质判定与对稳定交易秩序的功能采取了赞同的观点：(1)“惩罚性违约金对于稳定交易秩序有特殊意义。故违约金并非仅以守约方所受损失为赔偿上限，可以适度适用惩罚性违约责任。依据合同约定计算出的违约金数额具有以补偿实际损失为主，惩罚违约当事人为辅的双重属性。”(2)“适度的惩罚性违约金，有助于维系稳定的合同制度，保护当事人的合理预期，促进交易安全。在违约金的数额符合法律规定的前提条件下应当予以支持。”5、一审判决导致被上诉人的违约成本过低，对被上诉人也没有起到惩罚作用，一审判决后，被上诉人置若罔闻，继续拖欠租金。三、84000元的押金不应当抵扣租金，一审法院判决押金抵扣租金是错误的。1、押金是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。在双方法律关系不存在且无其他纠纷后，则押金应予以退还。在违约时将会被扣除。陈惠兰的违约行为损害了上诉人的利益，其84000元押金应不予退还。2、根据《资产打包租赁合同》第三条第二款“乙方应于合同签订时向甲方交付租赁押金84000元整，甲方保管租赁押金期间不予计息，合同期满后退回乙方”，合同第二条约定的租赁期限为12年，自2018年9月1日起自2030年8月31日止，而陈惠兰不缴纳租金的违约行为，导致合同履行期限尚未届满而解除合同，按照合同的约定该押金只有合同期满才退回乙方，合同未到期而解除应不予退还给陈惠兰，也不能抵扣租金，一审法院判决押金抵扣租金是错误的。3、法院审理民事纠纷的范围即诉讼内容与标的由当事人确定，法院无权变更、撤销当事人的诉讼请求。在一审庭审中，上诉人提出押金不予退还，而陈惠兰并未作出答辩，也未在反诉请求中提出要求押金抵扣租金。因此人民法院判决押金抵扣租金超出双方当事人诉讼请求的范围，违反了处分原则，应当予以撤销。综上，一审法院基本事实认定不清，适用法律错误。据此，上诉人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定提起上诉，请求撤销原判，依法改判支持上诉人全部诉讼请求。陈惠兰辩称，一、一审判决适用法律上明显偏袒上诉人，且该偏袒适用法律损害国家利益，希望二审法院适用《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第二款的规定，依法改判。诉讼双方对何宇文方收取了陈惠兰812000元租金，没有向陈惠兰交付正式发票这一事实没有争议。陈惠兰向何宇文要求交付正式发票的权利来源及何宇文应向陈惠兰交付正式发票的义务来源不是合同的直接约定，是法律的直接规定。《中华人民共和国民法典》第十条规定：处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。第一百一十八条规定：民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。第一百七十六条规定：民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定：销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。第二十条规定：所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。一审判决以无合同依据为由驳回陈惠兰的反诉请求，属于适用法律不当，且该不当直接导致国家租赁税收及相关的个人所得税的流失，损害国家利益。据此应当改判：1、判令何宇文立即向陈惠兰交付812000元租金发票。2、判令何宇文在租金限额范围内凭租金发票向陈惠兰主张相应租金。同时该适用法律不当也导致错误认定陈惠兰为违约方，以陈惠兰违约为前提的判决均属于适用法律不当，应依法撤销。据此应依法撤销一审判决第三、四、八项。二、何宇文、何锐、何柯震与陈惠兰双方在2021年5月20日一审开庭时确认解除合同，这一时间具体明确，双方确认的解除时间具有法律效力。一审判决第一项：“解除原告何宇文与被告陈惠兰于2018年8月29日签订的《资产打包租赁合同》”不严紧，从字面理解，合同的解除时间具有随判决生效时间的不确定性，第一项应该修正为：“确认原告何宇文与被告陈惠兰于2018年8月29日签订的《资产打包租赁合同》于2021年5月20日解除”。三、上诉人的上诉没有事实及法律依据，应依法驳回上诉人的上诉请求。1、被上诉人一审提出反诉称是因为上诉人违约，要求上诉人交付租赁发票并赔偿损失。2、合同约定损失计算方法计算出来的损失与实际发生的损失是两个不同的概念。对上诉人的一审赔偿损失的诉讼请求，被上诉人认为，上诉人根本没有实际损失，不存在赔偿损失的问题。上诉人没有收到租金的根本原因是不向被上诉人交付正式发票，这一责任在上诉人，不在被上诉人。从另一个角度出发，逾期收到租金的利益损失远小于没有因疫情调减租金的利益收益。3、陈惠兰于2021年6月20日前清空店铺，并于2021年6月20日通知何宇文接收店铺（锁匙），何宇文拒绝接收，店铺租金止于2021年6月20日。何宇文、何锐、何柯震向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间2018年8月29日签订的《资产打包租赁合同》。2、判令被告立即向原告交还位于兴宁市为Ａ1-1-2的门店及门店所有资产，腾空并清走门店内的所有物品。3、判令被告向原告缴纳拖欠的租金，按28000元每月计算，从2021年2月1日起，计算至实际交还租赁物之日止，暂计至2021年3月31日为56000元。4、判令被告向原告支付拖欠租金的滞纳金，滞纳金每日按租金28000元／月的1%计算，从2021年2月6日起，计算至租金实际支付之日止，暂计至2021年3月17日，2月份拖欠租金的滞纳金10640元（2月份租金的拖欠时间38天），3月份拖欠租金的滞纳金2800元（3月份拖欠租金的时间12天）。5、判令被告向原告赔偿损失1067674元（按照剩余租期的租金总额的30%计算，剩余租期按照9年计算，自2021年9月1日起计算至2030年8月31日止。其中2021年9月1日起至2022年8月31日的租金336000元；2022年9月1日至2025年8月31日的租金1108800元；2025年9月1日至2028年8月31日的租金1219680元；2028年9月1日至2030年8月31日的租金894432元，剩余租期内的租金总额3558912元）。以上总额合计1137674元。6、判令被告承担本案诉讼费及律师费。后何宇文、何锐、何柯震增加诉讼请求：判令被告立即将经营兴宁市成贤母婴用品有限公司的公司从兴宁市为Ａ1-1-2的门店迁走，并注销在兴宁市为Ａ1-1-2门店设立的公司注册地址。陈惠兰提起反诉请求：1、判令何宇文立即向陈惠兰交付812000元租金发票；2、判令何宇文在租金限额范围内凭租金发票向陈惠兰主张相应租金；3、按合同第三条第1点租金数额50%从疫情暴发的2020年2月1日开始至疫情全面结束调整租金数额至陈惠兰停用租赁物时；4、解除合同；5、何宇文向陈惠兰支付违约金1067674元；6、本案反诉诉讼费用由何宇文承担。一审法院认定事实：兴宁市为Ａ1-1-2的门店，不动产权证登记名称为兴宁市宁新街道曙光路联康凯旋城Ａ1栋1号门市〔证号：粤（2021）兴宁市不动产权第0004548号〕、兴宁市宁新街道曙光路联康凯旋城Ａ1栋2号门市〔证号：粤（2021）兴宁市不动产权第0004545号〕，权利人为原告何锐、何柯震。原告何锐、何柯震于2015年10月5日委托其父原告何宇文办理上述门店有关租赁手续。2018年8月29日，原告何宇文为出租方，被告为承租方，双方签订《资产打包租赁合同》，被告租赁原告位于兴宁市为Ａ1-1-2的门店。合同约定：出租方（以下简称甲方），承租方（以下简称乙方），甲方将位于兴宁市为Ａ1-1-2的门店及门店内所有资产（动产及不动产）租赁给乙方。租赁期12年，自2018午9月1日起至2030年8月31日止。合同第三条，租金及其它费用。ｌ、2018年9月1日至2022年8月31日，每月租金28000元整（大写贰万捌仟元整）；2022年9月ｌ日至2025年8月31日，每月租金30800元整（大写叁万零捌佰元整）；2025年9月1日至2028年8月31日，每月租金33880元整（大写：叁万叁仟捌佰元整）；2028年9月1日至2030年8月31日，每月租金37268元整（大写叁万柒仟贰佰陆拾捌元整）。2、乙方应于合同签订时向甲方交付租赁押金84000元整（捌万肆仟元整），甲方保管租赁押金期间不予计息，合同期满后退回乙方。3、乙方应于每月5号前缴纳当月租金。合同第六条，违约责任。ｌ、双方在租赁期间应及时足额交付相关款项，每逾期一天，违约方需向守约方支付1%的滞纳金，超过三十天视同违约，守约方有权解除本合同。2、任何一方单方面取消、中断合同，应提前一个月通知对方。3、合同双方确认，鉴于合同签订的时间跨度之长，一方违约导致合同解除时，合同解除后剩余租期内的租金总额亦为实际损失范畴，守约方有权要求违约方按实际损失的百分之三十支付违约金。4、因不可抗力、政府政策因素引起本合同不能正常履行时，不视为违约。甲方应将乙方押金退还给乙方。5、因一方原因造成对方损失的，守约方有权要求违约方赔偿损失；如若因损失造成合同解除的，守约方除有权要求违约方赔偿损失外，还有权要求支付违约金等。合同签订后，被告租赁上述租赁物，被告付给84000元押金给原告，按月向原告缴纳租金，原告向被告出具租金收据，双方均无异议。2020年12月份，被告提出因疫情影响请求减免租金，原告于1月初回复被告同意2021年2月租金减1000元，3月租金减3000元，4月租金减1000元，但被告不同意。2021年1月中旬，被告要求原告需交付租金发票为由，拒绝缴纳租金。租赁期间，被告租赁的门店地址上成立了一家名为兴宁市成贤母婴用品有限公司的公司，被告为股东之一，公司住所：兴宁市联康凯旋城Ａ1-1号门店。被告在合同约定的2月份的租金缴纳日期2月5日，未缴纳2021年2月份当月租金，后经原告催收未果。此后，被告未缴纳2021年2月份起的租金。原告提起本案诉讼。另查明，涉案租赁合同约定出租的门店及门店内所有资产（动产及不动产）没有清单。审理中，原告增加诉讼请求：判令被告立即将经营兴宁市成贤母婴用品有限公司的公司从兴宁市为Ａ1-1-2的门店迁走，并注销在兴宁市为Ａ1-1-2门店设立的公司注册地址。原告主张押金不退还，也不抵扣租金。一审法院认为，本案属于租赁合同纠纷案。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案处理意见如下：（一）关于租金及逾期支付租金违约金问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民法典》第七百二十一条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未缴纳2月份起的租金。合同未约定原告收取租金时需交付租金发票。被告要求原告需交付租金发票为由，拒绝缴纳租金，不符合合同约定。被告无正当理由未支付租金，违反合同约定，是违约方。原告请求判令被告向原告缴纳拖欠的租金，按每月28000元计算，及支付拖欠租金的滞纳金（实为违约金），滞纳金（实为违约金）每日按租金28000元/月的1%计算。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二款，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，拖欠租金的违约金即逾期交付租金的违约金应不超出所欠租金总额的30%。原告请求判令被告支付所欠租金及逾期交付租金的违约金，合理部分予以支持，但逾期交付租金的违约金应以所欠租金总额的30%为限。（二）关于解除租赁合同问题。原、被告双方约定，在租赁期间应及时足额交付相关款项，每逾期一天，违约方需向守约方支付1%的滞纳金，超过三十天视同违约，守约方有权解除本合同。经原告催收，被告未缴纳2021年2月份起的租金。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告请求判令解除原、被告于2018年8月29日签订的《资产打包租赁合同》，依法予以支持。因合同未约定被告违约则不予退还押金，原告主张押金不退还，也不抵扣租金，不予支持。因被告欠交租金，解除合同后，被告交付给原告的押金84000元可抵作租金，抵减被告应交的租金。（三）关于交还租赁物问题。《中华人民共和国民法典》第七百三十三条“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态”的规定，解除合同后，被告应当返还租赁物给原告，原告请求判令被告向原告交还位于兴宁市为Ａ1-1-2的门店，并注销在兴宁市为Ａ1-1门店设立的兴宁市成贤母婴用品有限公司注册地址，依法予以支持。（四）关于违约导致合同解除违约金问题。关于一方违约导致合同解除时违约金问题，原告请求判令被告向原告赔偿损失1067674元（按照剩余租期的租金总额的30%计算，剩余租期按照9年计算）。被告则认为解除合同后，剩余租期内的租金总额亦为实际损失范畴，是重大误解，是不实际的。一审法院认为，合同虽约定合同解除后剩余租期内的租金总额亦为实际损失范畴，守约方有权要求违约方按实际损失的百分之三十支付违约金。但约定的违约金过分高于造成的损失。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，被告无正当理由未支付租金，是违约方，解除合同后，原告寻找租户需要一定时间，参照合同被告交付押金84000元给原告，一审法院酌定被告按每月28000元给付原告三个月租金即84000元，作为解除合同违约金。（五）关于是否转租问题。被告在租赁门店与其他股东经营名为兴宁市成贤母婴用品有限公司的公司，被告为股东之一，不属将租赁物转租给他人。（六）关于被告反诉问题。被告陈惠兰（反诉原告）提起反诉，请求：1、判令何宇文立即向陈惠兰交付812000元租金发票;2、判令何宇文在租金限额范围内凭租金发票向陈惠兰主张相应租金;3、按合同第三条第1点租金数额50%从疫情暴发的2020年2月1日开始至疫情全面结束调整租金数额至陈惠兰停用租赁物时;4、解除合同;5、何宇文向陈惠兰支付违约金1067674元;6、本案反诉诉讼费用由何宇文承担。其请求4解除合同，是属对本诉中原告请求判令解除原、被告于2018年8月29日签订的《资产打包租赁合同》的回应，不属反诉。合同未约定原告收取租金时需交付租金发票。税务发票体现国家与纳税人的纳税关系，是一种行政管理行为，是属另一法律关系。因此，被告陈惠兰（反诉原告）请求判令何宇文立即向陈惠兰交付812000元租金发票、何宇文在租金限额范围内凭租金发票向陈惠兰主张相应租金，没有法律依据，不予支持。被告陈惠兰（反诉原告）主张调整租金数额，属双方协商范畴，因双方未能协商一致，被告陈惠兰（反诉原告）请求判令从疫情暴发的2020年2月1日开始调整租金数额至陈惠兰停用租赁物之日，不予支持。因被告陈惠兰（反诉原告）未有证据证实原告存在违约行为，因此，被告陈惠兰（反诉原告）请求判令何宇文向陈惠兰支付违约金1067674元，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十三条的规定，判决：一、解除原告何宇文与被告陈惠兰于2018年8月29日签订的《资产打包租赁合同》;二、被告陈惠兰于判决生效之日起十日内向原告何宇文、何锐、何柯震支付自2021年2月起至交还租赁门店之日止按每月28000元计算的租金（被告陈惠兰已付84000元押金给原告，抵作租金，抵减相应租金）;三、被告陈惠兰于判决生效之日起十日内向原告何宇文、何锐、何柯震支付自逾期交付租金之日即2021年2月6日起至付清租金之日止每日按所欠租金的1%计算的违约金，违约金以所欠租金总额的30%为限;四、被告陈惠兰于判决生效之日起十日内向原告何宇文、何锐、何柯震支付合同解除违约金84000元;五、被告陈惠兰于判决生效之日起十日内向原告交还兴宁市宁新街道曙光路联康凯旋城Ａ1栋1号门市〔证号：粤（2021）兴宁市不动产权第0004548号〕、兴宁市宁新街道曙光路联康凯旋城Ａ1栋2号门市〔证号：粤（2021）兴宁市不动产权第0004545号〕，腾空并清走在门店的被告的所有物品;六、被告陈惠兰于判决生效之日起十日内注销在兴宁市联康凯旋城Ａ1-1号门店设立的兴宁市成贤母婴用品有限公司注册地址;七、驳回原告何宇文、何锐、何柯震的其他诉讼请求;八、驳回被告（反诉原告）陈惠兰的反诉请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为7520元，财产保全费5000元，共12520元，由被告陈惠兰负担6018元，由原告负担6502元。反诉受理费7205元，由被告陈惠兰负担。二审中，何宇文、何锐、何柯震提交如下证据：1.陈惠兰与何宇文公司的工作人员的微信聊天记录（2021年6月8日），拟证明在一审判决后陈惠兰仍以“胜负未分”为由，拒不支付租金，导致上诉人损失持续扩大；证据2.陈惠兰与何宇文微信聊天记录（2021年6月23日、26日），拟证明上诉人何宇文已经告知陈惠兰，如果不迁走租赁门店地址上的公司，以及如果房屋处于诉讼状态，会导致房屋很难出租；证据3.兴宁市成贤母婴用品有限公司的变更记录，拟证明经“天眼查”查询，案涉门店地址上陈惠兰成立的兴宁市成贤母婴用品有限公司，于2021年6月30日变更注册地址。但因陈惠兰至今拒不支付租金，案件至今处于诉讼状态，导致案涉门店至今无法出租，上诉人的损失持续扩大。陈惠兰质证称，对三份证据内容的真实性、合法性无意见，对三上诉人的证明目的有异议，双方在2021年5月20日确认解除合同，2021年6月20日被上诉人通知三上诉人收回租赁物的钥匙，三上诉人判决外的损失与本案无关。同时，是三上诉人提起上诉，拖延诉讼是三上诉人的行为，由此造成的损失由三上诉人自己承担。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院另查，2021年6月20日被上诉人已将涉案店铺钥匙交回给了上诉人，2021年6月30日被上诉人将其开设的兴宁市成贤母婴用品有限公司从涉案店铺迁走。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据双方诉辩主张，二审争议焦点是：1、被上诉人应支付解除合同违约金数额认定；2、被上诉人所交押金84000元是否应予退回。关于焦点1，双方于2018年8月29日签订的《资产打包租赁合同》虽约定合同解除后剩余租期内的租金总额亦为实际损失范畴，守约方有权要求违约方按实际损失的百分之三十支付违约金。但约定合同解除后剩余租期内的租金总额作为实际损失，对承租人不公平，因为租赁合同解除后，出租人还可将店铺租赁出去收取租金，不存在损失一直延续下去问题，如果剩余租期更长更甚。诉讼中上诉人未能证明因被上诉人违约造成的其他损失。被上诉人一审时则主张上诉人的损失只是未来租金损失，对于正常情况下，三个月空店损失已经足够。可见，被上诉人一审时已要求降低违约金。经查，2021年6月20日被上诉人已将涉案店铺钥匙交回给了上诉人，2021年6月30日被上诉人将其开设的成贤母婴用品有限公司从涉案店铺迁走。根据本案实际及《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定，一审法院酌定被上诉人按每月28000元给付上诉人三个月租金即84000元作为解除合同的违约金，并无不当。上诉人主张判令被上诉人向其赔偿解除合同的损失1067674元，依据不足，不予支持。关于焦点2，一审已判令解除双方于2018年8月29日签订的《资产打包租赁合同》，因合同未约定被上诉人违约而不予退还押金84000元，且一审已判令被上诉人支付上诉人违约金84000元。因此，一审法院判令被上诉人交付的押金84000元抵扣其尚欠租金并无不当，予以维持。上诉人主张该押金84000元不应退还，缺乏事实和法律依据，不予支持。对于陈惠兰提出的判令何宇文立即向陈惠兰交付812000元租金发票问题，因其未提出上诉，本院对此依法不予审理。综上，上诉人何宇文、何锐、何柯震的上诉请求不能成立，予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15039.07元（已由上诉人何宇文、何锐、何柯震预交），由上诉人何宇文、何锐、何柯震负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶自辉审 判 员 黄伟玲审 判 员 罗锡芳二〇二一年八月二十六日法官助理 苏建东书 记 员 叶 绮