四平市铁西区人民法院民事判决书（2021）吉0302民初978号原告：四平市X物业管理有限公司。  法定代表人：高X，总经理   委托诉讼代理人：刘泊宁，吉林公捷律师事务所律师。        委托诉讼代理人：孙X，四平市X物业管理有限公司副经理。  被告：李X，男，1960年1月7日生，汉族，现住四平市铁西区。   被告：王X，女，1962年10月8日生，汉族，现住四平市铁西区。 委托诉讼代理人：李世华、邓文海，四平市铁西区正信法律服务所法律工作者。        原告四平市X物业管理有限公司（以下简称X物业公司）与被告李X、王X物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告X物业公司的委托诉讼代理人刘泊宁、孙X、被告王X、李X的委托诉讼代理人李世华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。  原告X物业公司诉称，原告系四平X大厦建设单位四平市X房地产开发公司聘用的物业管理公司，为四平X大厦全体业主提供物业管理服务，物业费收费标准为每平方米（建筑面积）每月18元；四平X大厦的物业共用部位、公用设施设备自1998年连续使用22年，形成极大的安全隐患，已不能继续使用，相关执法部门也多次提出整改要求。2020年4月，原告经征求广大业主意见，更换了四平X大厦的电梯（自动扶梯、载货电梯、无机房乘客电梯）、门、天井屋顶钢化玻璃，维修了消防设施和安防设备，改造了屋顶防水工程，共支付资金2297593元，大厦内的业主按商铺建筑面积每平米分摊费用为49.3元（不含税）。被告李X于1997年12月30日从交通银行四平分行处购得四平X大厦二楼商铺一个，建筑面积为294.168平方米，现由二被告经营。按照被告商铺建设面积计算，被告应交纳2020年的物业费63540.29元，应分摊维修和更新、改造费用16667.34元。但被告以其商铺自行测量面积为273.702平方米为由，拒绝按建筑面积为294.168平方米计算物业费及维修和更新、改造费用分摊费用。原告认为，被告是依据《房屋产权转让协议X》取得商铺的，应按该协议确定的商铺建筑面积（294.168平方米）作为计算其承担相关费用的依据。现执行的物业费不包含共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，该费用应由业主按照各自拥有的商铺建筑面积分摊。因协商均未果，故向法院提起诉讼，请求法院判令二被告立即支付物业服务费4420.7元（2020年1月1日至2020年12月31日）；依法判令二被告立即支付共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用14502.48元，共计18923.18元；诉讼费用由被告承担。    被告李X、王X辩称，一、被答辩人不是适格的原告，不具有诉讼主体资格；二、被答辩人请求答辩人立即支付2020年1月1日至2020年12月31日物业费4420.7元没有事实和法律依据；三、被答辩人请求答辩人承担共用部位、共用设施设备的维修更新、改造费不但违反《物业管理条例》的规定，更没有事实依据。 经审理查明，1996年4月30日，四平市X房地产开发公司与交通银行四平支行签订商品房销售合同，将坐落于X大厦一至二层立体X至U轴1-6室，建筑面积542.208平方米（一层248.04平方米，二层294.168平方米）出售给交通银行四平支行。卖房交付使用日期为1996年6月30日。合同中备注“如果二层楼梯公用通道消防验收必须得留，应从乙方扣除30.42平方米，乙方不承担该面积款，另外通道以实际结算。”1997年12月30日，交通银行四平支行与李XX（李X的父亲）签订房屋产权转让协议，将上述房屋的二层294.168平方米转让给李XX。2015年6月11日，李XX向四平市X房地产开发公司提出更名申请，将该二层294.168平方米营业面积重新开具名为李X的商品房销售合同。2015年6月12日，交通银行股份有限公司四平支行出具情况说明，证明1997年12月30日交通银行四平支行将X大厦二层面积为294.168平方米房屋产权转让给李X。上述事实有商品房销售合同、房屋产权转让协议X、申请保证、情况说明予以证明。  另查明，X物业公司自2020年1月从四平市X经贸有限公司手中接管物业服务以来，开始陆续与部分业主签订了物业管理委托合同，物业管理费按市场调节价执行，2019年至2021年均为每平方米每月18元。2020年，X大厦占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主已经签订了物业管理委托合同或实际交纳了物业费。2020年X大厦根据消防、特种设备安监等部门的整改通知和指令，为了保证X大厦安全生产经营，优化经营服务环境，在征得占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意后，更换了电梯、消防监控、门、天井平顶部分钢化玻璃共计花费1998093元，X大厦业主总面积经物业公司与大部分业主确认为40551.07平方米，分摊后为每平方米49.3元。X大厦从未缴纳过物业专项维修资金。以上事实有物业管理委托合同、物业费增值税票据、、物业费收费标准的规定、X大厦面积会签单、限期整改通知X、监察指令X、X大厦设施更换改造征求意见稿、公告、电梯设备购销合同、安装合同、修理修缮合同、付款凭证、四平市物业管理中心出具的情况说明及双方当事人的陈述予以佐证。  又查明，被告李X与被告王X系夫妻关系。2020年，被告李X已经按每平方米18元的标准缴纳了273.702平方米的物业费59119.64元。以上事实有物业费发票及当事人陈述予以证明。 本院认为，        一、关于被告李X、王X享有的X大厦物业面积的问题。由于X大厦的营业厅没有办理不动产登记，被告对转让协议中约定的面积有异议，在法院多次释明后，未申请对营业厅面积进行司法鉴定，故本院根据转让协议的约定来确定面积。根据合同内容来看，在1996年4月30日X房地产公司与交通银行四平支行签订商品房销售合同之时，标的物尚未实际交付，双方对第二层房屋面积进行了附条件的约定，即“如果二层楼梯公用通道消防验收必须得留，应从乙方扣除30.42平方米，乙方不承担该面积款，另外通道以实际结算。”在1997年12月30日四平市交通银行与李X签订房屋产权转让协议X之时，就将上述附条件的约定删除，明确约定二层面积为294.168平方米。2015年6月11日，被告李X向四平市X房地产开发公司申请更名时，房屋已经交付使用多年，二层楼梯公用通道是否保留在房屋内已经能够确认，李X仍然承认房屋面积为294.168平方米，并出具申请保证。虽然2019年以前被告均是按照273.702平方米缴纳的物业费，这属于物业服务单位对自我权利的处分，本院不予干涉，但并不能以此否认李X与开发商之间关于面积的约定。故本院认定二被告享有的X大厦物业面积为294.168平方米，二被告应按照该面积缴纳物业费。  二、被告李X、王X系X大厦的业主，虽未与X物业公司签订物业管理委托合同，但原告实际上向X大厦提供了物业服务，被告亦享受了被告提供的各项服务，双方之间存在事实物业服务关系。依据诚实信用原则、公平原则，被告应当支付物业费。二被告已交纳2020年273.702平方米的物业费59119.64元，尚欠20.466平方米的物业费，按每平方米每月18元计算，二被告还需交纳物业费4420.66元。  三、原告X物业公司根据相关行政部门的要求，为了公共安全和大厦经营需要，对大厦更换电梯、消防监控、门、天井平顶部分钢化玻璃共计花费1998093元，因X大厦从未缴纳过物业专项维修资金，故该笔维修资金由全体业主按面积分摊，每平方米分摊49.3元。二被告应当按照面积294.168平方米给付共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，共计14502.48元。  综上所述，依照依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《物业管理条例》第七条、第十一条、第十二条之规定，判决如下：        一、被告李X、王X于本判决生效之日起七日内给付原告四平市X物业管理有限公司物业服务费4420.66元（2020年1月1日至2020年12月31日）。    二、被告李X、王X于本判决生效之日起七日内给付原告四平市X物业管理有限公司共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用14502.48元。如逾期未履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费137元，由被告李X、王X负担。  如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。 ; ;    审判员    王富佳二〇二一年八月十日书记员    曹玲珏