吉林省吉林市船营区人民法院民事判决书（2021）吉0204民初4038号原告：武春辉，女，1968年3月11日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。        委托诉讼代理人：张**，吉林市企业法律顾问协会昌邑区服务中心理事。        被告：吉林亚琦房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市船营区。        法定代表人：蓝踊康，总经理。        委托诉讼代理人：张立柱，男，该公司工作人员。        委托诉讼代理人：曲红智，吉林常春（吉林）律师事务所律师。        原告武春辉与被告吉林亚琦房地产开发有限公司（以下简称亚琦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武春辉的委托诉讼代理人张**，被告亚琦公司的委托诉讼代理人张立柱、曲红智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        武春辉向本院提出诉讼请求：一、依法要求被告继续履行双方所签订的商品房买卖合同所约定的义务，被告立即给原告办理该房屋的产权证照，房屋坐落于吉林市船营区雾凇西路177号，吉林国际物流商贸城xxx号；二、被告向原告支付该房屋以本金464，335.00元为基数计算利息，自2017年6月30日起按照中国人民银行公布的同期贷款利率5.9％计算，暂计算利息80，000.00元至实际办理房屋产权证之日止；三、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年1月28日，原告与被告签订了商品房买卖合同一份，合同第三条约定，原告购买被告自行开发坐落于吉林市船营区雾凇西路177号吉林国际物流商贸城xxx号，合同第六条约定该房屋总房款为464，335.00元。原告于2016年1月28日前向被告支付了首期房款234，335.00元，被告在原告贷款前2016年3月17日将商品房的钥匙及房屋交付给原告，依据双方所签订的合同第七条第二款第3项“余款人民币230，000.00元向吉林银行吉林江南支行申请贷款支付”，2016年3月17日原告与吉林银行吉林江南支行签订了个人房屋按揭借款合同，被告作为借款合同保证人，原告贷款230，000.00元，吉林银行吉林江南支行于2016年3月30日将230，000.00元支付给被告，原告按照合同约定全部履行了交付房款的义务。现由于该房屋没有经过国家有关部门的竣工验收，消防检查严重不合格，该商铺不具备开业条件没有营业，被告违反了双方签订的商品房买卖合同第二十条约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起500日内取得该商品房所有权证书的”，被告交付商品房之日即2016年3月17日至2017年6月29日已届满500日。故此，被告应当承担违约责任，为维护原告的合法权益不受侵害，请求人民法院作出公正的判决。        亚琦公司辩称，一、原告的第一项要求办理房屋所有权证的诉讼请求依法不成立，在起诉状中原告明知该房屋无法办理产权登记手续，仍以其为诉讼请求提起告诉，明显自相矛盾。二、原告诉请违约金要求给付至实际办理房屋产权之日止，违反了民法基本原则，按照最高院的司法解释，违约金最高一般是不超过合同标的的20％，该诉讼请求为开口的诉讼请求，应当设定最高限额，否则违反了法律公平的基本原则，会导致被告所承担的土地成本、建筑成本、人工成本等一系列房屋的成本，均会被违约金所吞没，违反了法律公平的基本原则，所以必须设定违约金的最高上限，不能仅依据诉讼请求作出开口判决。        本院经审理认定事实如下：        2016年1月28日，武春辉（买受人）与亚琦公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为xxx）一份，合同约定：武春辉购买亚琦公司开发的位于吉林国际物流商贸城xxx号，建筑面积62.26平方米，每平方米单价为7，458.00元，合计总价为464，335.00元；合同中第二十条第（二）项约定：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起500日内取得该商品房的所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式即“出卖人继续协助办理”处理。合同还约定双方其他权利义务。武春辉于2016年1月28日前向亚琦公司支付了首期房款234，335.00元。2016年3月17日，武春辉与吉林银行股份有限公司吉林江南支行（以下简称吉林银行江南支行）签订了个人房屋按揭借款合同，借款人：武春辉，贷款人：吉林银行江南支行，保证人：亚琦公司，合同约定吉林银行江南支行向武春辉发放借款人民币230，000.00元。2016年3月17日，亚琦公司向武春辉交付了房屋。2016年3月18日，亚琦公司向武春辉开具销售不动产统一发票（发票代码xxx）一份，载明付款方：武春辉，收款方：亚琦公司，购房款金额：464，335.00元。但亚琦公司一直未能给武春辉办理房产证。截至庭审结束时，案涉房屋在吉林市房产部门尚不具备办理房屋权属登记条件。        认定上述事实的证据有：商品房买卖合同（预售）、个人房屋按揭借款合同、销售不动产统一发票、行政处罚决定书及当事人庭审陈述。        本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案的法律事实发生在民法典施行前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。武春辉与亚琦公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自义务。关于武春辉主张办理案涉房屋所有权登记问题，因案涉房屋目前在房产部门尚不具备办理房屋所有权登记条件，故武春辉要求亚琦公司办理房屋所有权登记的诉请，本院无法支持，武春辉可在案涉房屋具备办理房屋所有权登记条件时再行主张权利。关于逾期办理房屋产权证的违约责任问题，本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，依据双方签订的商品房买卖合同第二十条第（二）项约定的内容，可以认定双方约定出卖人即亚琦公司应在商品房交付之日起500日内为买受人即武春辉办理房屋所有权证。武春辉与亚琦公司于2016年1月28日签订商品房买卖合同，后武春辉向亚琦公司交齐了购房款，亚琦公司于2016年3月17日向武春辉交付了房屋，因此按约定亚琦公司应于2017年7月30日前办理房产证。武春辉至今未能取得案涉房屋权属证书，已超过合同中约定的办理房屋所有权登记的期限，亚琦公司构成违约。武春辉要求亚琦公司承担逾期办证的违约责任，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，本院予以支持。关于违约金计算标准问题，双方未就违约金数额及标准进行约定，武春辉要求亚琦公司按照年利率5.9％标准计算违约金，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，但因武春辉在诉讼请求中对违约日期计算错误，本院予以调整，起算时间应为2017年7月30日，本院对该项诉讼请求的合理部分予以支持。关于亚琦公司抗辩违约金最高一般不超过合同标的的20％的主张，无法律依据，本院不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：        一、被告吉林亚琦房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告武春辉逾期办理房产证的违约金，以464，335.00元为基数，自2017年7月30日起，按年利率5.9％标准计算至实际办理房屋产权证之日止；        二、驳回原告武春辉的其他诉讼请求。        被告吉林亚琦房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费4，622.00元（原告武春辉已垫付）由被告吉林亚琦房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。        审判员    范丁睿二〇二一年八月二十七日书记员    焦俊麟