广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0783民初2595号原告：开平市宜居物业管理有限公司，住所地：广东省开平市三埠区沿江东路93号8幢首层106号铺位。统一社会信用代码：914XXX095。法定代表人：梁志明，该公司总经理。委托诉讼代理人：张少芬，是广东风采新纪元律师事务所律师。被告：李秾益，男，1976年8月2日出生，汉族，住广东省江门市新会区，现住开平市。被告：司徒丽欢，女，1984年8月23日出生，汉族，住广东省开平市，现住开平市。原告开平市宜居物业管理有限公司与被告李秾益、司徒丽欢物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，依法适用简易程序于2021年6月25日公开开庭进行了审理。原告开平市宜居物业管理有限公司（以下简称“宜居物管公司”）的委托诉讼代理人张少芬，被告李秾益、司徒丽欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宜居物管公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年10月至2020年12月物业管理费5945.9元及逾期付款滞纳金（按欠费总额每日3‰的标准，从2018年10月计算至实际清偿之日止，暂计至2020年12月为8545.9元）；2、判令被告向原告支付截止至2020年12月拖欠的水费及公共分摊电费2429.4元；3、判令被告向原告支付为实现本案债权而产生的通讯费、人员加班费、交通费及律师费共10000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是开平市的业主。2016年7月29日，原告与被告签订《宏都水岸前期物业管理服务合同》，合同约定由原告向被告提供物业管理服务。约定洋房住宅物业按每户1.5元／㎡／月；商铺按2.0元／㎡／月；地下车位维护费每个30元／月；电梯房物业按每户30元／月电梯使用费（未包含电梯年审、维修、保养费用）的标准缴交管理费。物业使用人逾期缴纳物业管理有关费用的，从逾期之日起按每日0.3%计收交纳滞纳金及因此而产生的通讯、手续费、人员加班费、律师费、交通费等费用。一直以来，原告依约提供服务，但被告由2018年10月开始逾期支付相关的物业管理费用。截至起诉之日，被告尚未支付物业管理费共8375.3元，拖欠原告已为其垫付的水费以及公共分摊电费2429.4元，原告曾多次向被告追讨，但没有效果。诉讼过程中，宜居物管公司变更第一项诉讼请求中的物业管理费为5945.7元，并明确第三项诉讼请求包含律师费5000元，其他为通讯费、人员加班费、交通费合计为5000元。被告李秾益、司徒丽欢答辩：一、原告作为物业服务企业，针对被告结欠的物业费，应主动上门与被告进行沟通，不应直接向法院起诉、二、被告李秾益是羽毛球爱好者，但被告房屋附近的羽毛球场的网一直未修复，被告多次向原告反映，且多次表明若不修复羽毛球场，将拒绝缴交物业费，而原告的工作人员的服务态度敷衍，消极。三、被告购买的车位已一次性支付款项，但至今原告未协助被告办理产权登记证。四、被告司徒丽欢及其他业主曾被困小区电梯，期间按紧急按钮，但没有人回应。五、被告小区的游泳池对外开放，经常有外来人员随意进入小区，小区的保安值班时睡觉，造成安全隐患。六、靠近中富花园小区的车库墙面变形，存在安全隐患，业主多次向原告反映，但原告未予重视。七、小区楼幢的公共区域的照明灯经常损坏，未及时维修。八、小区靠近中富花园的区域卫生保洁工作不到位。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有异议的证据，本院将根据证据的真实性、合法性、关联性进行认定。经审理查明，本院认定事实如下：李秾益、司徒丽欢是坐落于开平市的登记业主，面积为161.13平方米。李秾益、司徒丽欢于2016年9月23日办理了收楼手续。李秾益、司徒丽欢（乙方）与宜居物管公司（甲方）于2016年7月29日签订一份《宏都水岸前期物业管理服务合同》，其中合同第一条约定甲方的权利义务：2、依据管理成本按综合管理费单价项目负责或由全体住宅分摊费用委托物业管理方对住宅小区房屋的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目组织实施与管理……7、定期向业主公布公共维修、分摊开支情况。第二条乙方的权利义务约定：4、按收楼通知书确定之日起交纳管理费、分摊费和其他费用。第三条关于物业管理服务费用的约定：1、物业服务费采用酬金制方式，由宜居物管公司依据管理开支成本编制预算或按物价部门备案的收费标准向业主或物业使用人收取，李秾益、司徒丽欢按其拥有的物业的建筑面积交纳，住宅物业按每户1.5元／㎡／月；商铺按2.0元／㎡／月；地下车位维护费每个30元／月；电梯房物业按每户30元／月电梯使用费（未包含电梯年审，维修，保养费用）的标准缴交管理费。5、政府部门征收的卫生费、垃圾费、治安费等行政费用及房屋共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造费用和园林水景、梯间等公共照明、维护、值班室防盗监控电费、通讯费，化粪池清疏、杀虫灭鼠、物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用等公共费用按实分摊。7、物业使用人逾期交纳物业管理有关费用的，从逾期之日起按每日0.3%计收交纳滞纳金及因此而产生的通讯、手续费、人员加班费、律师费、交通费等费用。10、业主／用户需在每月（季）一日前通过银行代缴服务预先缴交管理费。另查明，宜居物管公司在庭审中确认自2020年1月起住宅物业管理费调整为每户1.2元/㎡/月以及李秾益、司徒丽欢已缴清2018年10月前的相关费用。李秾益、司徒丽欢确认宜居物管公司曾上门张贴缴费通知书向其进行催收物业费。再查明，2021年1月26日，宜居物管公司与广东风采新纪元律师事务所签订一份《民事案件委托委托代理合同》，合同约定宜居物管公司委托该律师事务所处理本案诉讼并支付了律师费5000元。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。宜居物管公司与李秾益、司徒丽欢签订的《宏都水岸前期物业管理服务合同》，无证据显示该合同存在违反法律法规强制性规定的情形，合法有效，应受法律保护。双方按照合同约定享有权利及承担义务。（一）关于物业管理费问题。《宏都水岸前期物业管理服务合同》第三条第一款约定洋房住宅物业按1.5元/㎡/月的标准计收物业管理费，另自2020年1月起物业管理费的标准调整为1.2元/㎡/月，李秾益、司徒丽欢所有的涉案房屋面积为161.13平方米，因此，2018年10月至2020年12月期间的物业管理费应为5945.7元（161.13×1.5×15+161.13×1.2×12）。李秾益、司徒丽欢抗辩宜居物管公司在保洁、安保等方面存在服务瑕疵，但按照《宏都水岸前期物业管理服务合同》第一条第二款的约定，宜居物管公司就小区房屋的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目提供整体配套物业服务，若因物业服务存在不足或瑕疵致使业主遭受人身或财产损失，业主可依法提起诉讼，请求物业公司承担相应的民事责任。业主也可依照相关法律、行政法规的规定，成立业主委员会及召开业主大会选聘或解聘物业服务企业。若业主均采取拒交物业费的形式，将导致物业服务公司无法正常运营，服务质量将更难以得到保障，而且容易损害其他依约缴费业主的合法权益。因此，李秾益、司徒丽欢的抗辩意见，理据不足，本院依法不予采纳。宜居物管公司请求李秾益、司徒丽欢缴交物业管理费5945.7元，于法有据，本院依法予以支持。（二）关于水费、公共分摊电费的问题。《宏都水岸前期物业管理服务合同》第三条第五款约定“政府部门征收的卫生费、垃圾费、治安费等行政费用及房屋共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造费用和园林水景、梯间等公共照明、维护、值班室防盗监控电费、通讯费，化粪池清疏、杀虫灭鼠、物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用等公共费用按实分摊；”综合宜居物管公司提交的水、污水处理费，代收清洁费发票等证据显示，结合开平供水集团的单价计算，李秾益、司徒丽欢涉案房屋产生的自用水费为2076.9元。至于公共分摊电费，从2018年6月至2020年12月小区总的公共分摊电费为687426.93元，小区共有1189户，因此平均每户均摊的电费为578.15元（687426.93÷1189），结合宜居物管公司实际已代业主垫付的水费、公共分摊电费，另庭审中宜居物管公司承认李秾益、司徒丽欢已缴部分公共分摊电费，因此，宜居物管公司请求李秾益、司徒丽欢支付2018年6月至2020年12月水费及公共分摊电费2429.4元，理据充分，本院依法予以支持。（三）关于逾期付款违约金的问题。依照欠费事实发生时施行的《中华人民共和国合同法》（主席令第15号）第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。《宏都水岸前期物业管理服务合同》第三条第七款约定“物业使用人逾期交纳物业管理有关费用的，从逾期之日起按每日0.3%计收交纳滞纳金”。滞纳金实为逾期付款违约金，折算成年利率为109.5%（每日0.3%×365日）。本案中，宜居物管公司仅主张物业管理费的逾期付款违约金，属其权利的自由处分，本院依法予以确认。但宜居物管公司未能举证存在具体损失的情况下，李秾益、司徒丽欢迟延交纳物业管理费等有关费用，给其造成的损失是资金占用期间的利息损失。因此，本院结合李秾益、司徒丽欢结欠费用的期间、欠款原因等因素，酌定涉案的违约金以起诉时一年期贷款市场报价利率上浮50%，即年利率5.775%（3.85%×150%按月分段计算至2020年12月31日。经核算，违约金应为428.76元（详见附表）。后续的逾期付款违约金，以结欠的物业管理费5945.7元为基数，自2021年1月1日起至款项清偿之日止，按年率5.775%计算。（四）至于为实现债权而产生的通讯费、人员加班费、交通费及律师费的问题。虽然《宏都水岸前期物业管理服务合同》第三条第七款约定“物业使用人逾期交纳物业管理有关费用的，从逾期之日起按每日0.3%计收交纳滞纳金及因此而产生的通讯、手续费、人员加班费、律师费、交通费等费用”，宜居物管公司亦提供证据证明因委托律师追讨涉案的物业管理费等费用支付了律师费5000元，但本院认为，一方面，前期物业管理服务合同是宜居物管公司提供的格式合同，业主签署合同处于相对被动、弱势的地位，缺乏充分磋商的权利。另一方面，双方的法律关系为物业服务合同关系，区别于买卖合同、租赁合同等市场经济交易关系。业主是否主动、足额缴纳物业管理费更多是取决于物业公司是否提供了符合合同约定的、业主满意的物业服务。而物业公司向业主追讨物业管理费，亦应充分考虑相关案情和案件标的额，从而采取适当的救济途径和救济措施，否则只会加剧业主和物业公司之间的矛盾，不利于物业公司在小区的长久发展。就本案而言，李秾益、司徒丽欢结欠的物业管理费等相关费用约八千元，但宜居物管公司却主张律师费5000元和通讯费等5000元，明显加重了业主违约成本，有违公平原则和诚实信用原则，也与和谐、诚信、友善的社会主义核心价值观相悖。因此结合李秾益、司徒丽欢结欠费用的金额、期间、欠费原因，宜居物管公司已支付的律师费等因素，本院酌定支持律师费1000元。至于通讯费、人员加班费、交通费，因宜居物管公司提供的发票不能证明与本案的关联性，本院依法不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》（主席令第15号）第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告李秾益、司徒丽欢应自本判决生效之日起十日内支付物业管理费5945.7元、水费及公共分摊电费2429.4元、违约金428.76元及后续逾期付款违约金（以5945.7元为基数，自2021年1月1日起至实际清偿之日止，按年利率5.775%计算）给原告开平市宜居物业管理有限公司；二、被告李秾益、司徒丽欢应自本判决生效之日起十日内支付律师费1000元给原告开平市宜居物业管理有限公司；三、驳回原告开平市宜居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取236.52元（此款原告已预交），由原告开平市宜居物业管理有限公司负担150.52元，由被告李秾益、司徒丽欢负担86元。原告开平市宜居物业管理有限公司多预交的受理费86元，由本院予以退回；被告李秾益、司徒丽欢应向本院补缴受理费86元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 梁素娟二〇二一年八月十六日法官助理 张丽燕书 记 员 甄慧琳物业管理费金额（元）逾期天数年利率违约金（元）2018.1241.75.775%31.912018.11241.75.775%30.712018.12241.75.775%29.542019.1241.75.775%28.342019.2241.75.775%27.142019.3241.75.775%26.062019.4241.75.775%24.852019.5241.75.775%23.692019.6241.75.775%22.492019.7241.75.775%21.322019.8241.75.775%20.122019.9241.75.775%18.922019.1241.75.775%17.762019.11241.75.775%16.562019.12241.75.775%15.392020.1193.365.775%11.352020.2193.365.775%10.392020.3193.365.775%9.492020.4193.365.775%8.532020.5193.365.775%7.602020.6193.365.775%6.642020.7193.365.775%5.712020.8193.365.775%4.752020.9193.365.775%3.782020.1193.365.775%2.852020.11193.365.775%1.892020.12193.365.775%0.96合计428.76违约金计算表广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0783民初2595号原告：开平市宜居物业管理有限公司，住所地：广东省开平市三埠区沿江东路93号8幢首层106号铺位。统一社会信用代码：914XXX095。法定代表人：梁志明，该公司总经理。委托诉讼代理人：张少芬，是广东风采新纪元律师事务所律师。被告：李秾益，男，1976年8月2日出生，汉族，住广东省江门市新会区，现住开平市。被告：司徒丽欢，女，1984年8月23日出生，汉族，住广东省开平市，现住开平市。原告开平市宜居物业管理有限公司与被告李秾益、司徒丽欢物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，依法适用简易程序于2021年6月25日公开开庭进行了审理。原告开平市宜居物业管理有限公司（以下简称“宜居物管公司”）的委托诉讼代理人张少芬，被告李秾益、司徒丽欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宜居物管公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年10月至2020年12月物业管理费5945.9元及逾期付款滞纳金（按欠费总额每日3‰的标准，从2018年10月计算至实际清偿之日止，暂计至2020年12月为8545.9元）；2、判令被告向原告支付截止至2020年12月拖欠的水费及公共分摊电费2429.4元；3、判令被告向原告支付为实现本案债权而产生的通讯费、人员加班费、交通费及律师费共10000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是开平市的业主。2016年7月29日，原告与被告签订《宏都水岸前期物业管理服务合同》，合同约定由原告向被告提供物业管理服务。约定洋房住宅物业按每户1.5元／㎡／月；商铺按2.0元／㎡／月；地下车位维护费每个30元／月；电梯房物业按每户30元／月电梯使用费（未包含电梯年审、维修、保养费用）的标准缴交管理费。物业使用人逾期缴纳物业管理有关费用的，从逾期之日起按每日0.3%计收交纳滞纳金及因此而产生的通讯、手续费、人员加班费、律师费、交通费等费用。一直以来，原告依约提供服务，但被告由2018年10月开始逾期支付相关的物业管理费用。截至起诉之日，被告尚未支付物业管理费共8375.3元，拖欠原告已为其垫付的水费以及公共分摊电费2429.4元，原告曾多次向被告追讨，但没有效果。诉讼过程中，宜居物管公司变更第一项诉讼请求中的物业管理费为5945.7元，并明确第三项诉讼请求包含律师费5000元，其他为通讯费、人员加班费、交通费合计为5000元。被告李秾益、司徒丽欢答辩：一、原告作为物业服务企业，针对被告结欠的物业费，应主动上门与被告进行沟通，不应直接向法院起诉、二、被告李秾益是羽毛球爱好者，但被告房屋附近的羽毛球场的网一直未修复，被告多次向原告反映，且多次表明若不修复羽毛球场，将拒绝缴交物业费，而原告的工作人员的服务态度敷衍，消极。三、被告购买的车位已一次性支付款项，但至今原告未协助被告办理产权登记证。四、被告司徒丽欢及其他业主曾被困小区电梯，期间按紧急按钮，但没有人回应。五、被告小区的游泳池对外开放，经常有外来人员随意进入小区，小区的保安值班时睡觉，造成安全隐患。六、靠近中富花园小区的车库墙面变形，存在安全隐患，业主多次向原告反映，但原告未予重视。七、小区楼幢的公共区域的照明灯经常损坏，未及时维修。八、小区靠近中富花园的区域卫生保洁工作不到位。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有异议的证据，本院将根据证据的真实性、合法性、关联性进行认定。经审理查明，本院认定事实如下：李秾益、司徒丽欢是坐落于开平市的登记业主，面积为161.13平方米。李秾益、司徒丽欢于2016年9月23日办理了收楼手续。李秾益、司徒丽欢（乙方）与宜居物管公司（甲方）于2016年7月29日签订一份《宏都水岸前期物业管理服务合同》，其中合同第一条约定甲方的权利义务：2、依据管理成本按综合管理费单价项目负责或由全体住宅分摊费用委托物业管理方对住宅小区房屋的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目组织实施与管理……7、定期向业主公布公共维修、分摊开支情况。第二条乙方的权利义务约定：4、按收楼通知书确定之日起交纳管理费、分摊费和其他费用。第三条关于物业管理服务费用的约定：1、物业服务费采用酬金制方式，由宜居物管公司依据管理开支成本编制预算或按物价部门备案的收费标准向业主或物业使用人收取，李秾益、司徒丽欢按其拥有的物业的建筑面积交纳，住宅物业按每户1.5元／㎡／月；商铺按2.0元／㎡／月；地下车位维护费每个30元／月；电梯房物业按每户30元／月电梯使用费（未包含电梯年审，维修，保养费用）的标准缴交管理费。5、政府部门征收的卫生费、垃圾费、治安费等行政费用及房屋共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造费用和园林水景、梯间等公共照明、维护、值班室防盗监控电费、通讯费，化粪池清疏、杀虫灭鼠、物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用等公共费用按实分摊。7、物业使用人逾期交纳物业管理有关费用的，从逾期之日起按每日0.3%计收交纳滞纳金及因此而产生的通讯、手续费、人员加班费、律师费、交通费等费用。10、业主／用户需在每月（季）一日前通过银行代缴服务预先缴交管理费。另查明，宜居物管公司在庭审中确认自2020年1月起住宅物业管理费调整为每户1.2元/㎡/月以及李秾益、司徒丽欢已缴清2018年10月前的相关费用。李秾益、司徒丽欢确认宜居物管公司曾上门张贴缴费通知书向其进行催收物业费。再查明，2021年1月26日，宜居物管公司与广东风采新纪元律师事务所签订一份《民事案件委托委托代理合同》，合同约定宜居物管公司委托该律师事务所处理本案诉讼并支付了律师费5000元。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。宜居物管公司与李秾益、司徒丽欢签订的《宏都水岸前期物业管理服务合同》，无证据显示该合同存在违反法律法规强制性规定的情形，合法有效，应受法律保护。双方按照合同约定享有权利及承担义务。（一）关于物业管理费问题。《宏都水岸前期物业管理服务合同》第三条第一款约定洋房住宅物业按1.5元/㎡/月的标准计收物业管理费，另自2020年1月起物业管理费的标准调整为1.2元/㎡/月，李秾益、司徒丽欢所有的涉案房屋面积为161.13平方米，因此，2018年10月至2020年12月期间的物业管理费应为5945.7元（161.13×1.5×15+161.13×1.2×12）。李秾益、司徒丽欢抗辩宜居物管公司在保洁、安保等方面存在服务瑕疵，但按照《宏都水岸前期物业管理服务合同》第一条第二款的约定，宜居物管公司就小区房屋的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目提供整体配套物业服务，若因物业服务存在不足或瑕疵致使业主遭受人身或财产损失，业主可依法提起诉讼，请求物业公司承担相应的民事责任。业主也可依照相关法律、行政法规的规定，成立业主委员会及召开业主大会选聘或解聘物业服务企业。若业主均采取拒交物业费的形式，将导致物业服务公司无法正常运营，服务质量将更难以得到保障，而且容易损害其他依约缴费业主的合法权益。因此，李秾益、司徒丽欢的抗辩意见，理据不足，本院依法不予采纳。宜居物管公司请求李秾益、司徒丽欢缴交物业管理费5945.7元，于法有据，本院依法予以支持。（二）关于水费、公共分摊电费的问题。《宏都水岸前期物业管理服务合同》第三条第五款约定“政府部门征收的卫生费、垃圾费、治安费等行政费用及房屋共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造费用和园林水景、梯间等公共照明、维护、值班室防盗监控电费、通讯费，化粪池清疏、杀虫灭鼠、物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用等公共费用按实分摊；”综合宜居物管公司提交的水、污水处理费，代收清洁费发票等证据显示，结合开平供水集团的单价计算，李秾益、司徒丽欢涉案房屋产生的自用水费为2076.9元。至于公共分摊电费，从2018年6月至2020年12月小区总的公共分摊电费为687426.93元，小区共有1189户，因此平均每户均摊的电费为578.15元（687426.93÷1189），结合宜居物管公司实际已代业主垫付的水费、公共分摊电费，另庭审中宜居物管公司承认李秾益、司徒丽欢已缴部分公共分摊电费，因此，宜居物管公司请求李秾益、司徒丽欢支付2018年6月至2020年12月水费及公共分摊电费2429.4元，理据充分，本院依法予以支持。（三）关于逾期付款违约金的问题。依照欠费事实发生时施行的《中华人民共和国合同法》（主席令第15号）第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。《宏都水岸前期物业管理服务合同》第三条第七款约定“物业使用人逾期交纳物业管理有关费用的，从逾期之日起按每日0.3%计收交纳滞纳金”。滞纳金实为逾期付款违约金，折算成年利率为109.5%（每日0.3%×365日）。本案中，宜居物管公司仅主张物业管理费的逾期付款违约金，属其权利的自由处分，本院依法予以确认。但宜居物管公司未能举证存在具体损失的情况下，李秾益、司徒丽欢迟延交纳物业管理费等有关费用，给其造成的损失是资金占用期间的利息损失。因此，本院结合李秾益、司徒丽欢结欠费用的期间、欠款原因等因素，酌定涉案的违约金以起诉时一年期贷款市场报价利率上浮50%，即年利率5.775%（3.85%×150%按月分段计算至2020年12月31日。经核算，违约金应为428.76元（详见附表）。后续的逾期付款违约金，以结欠的物业管理费5945.7元为基数，自2021年1月1日起至款项清偿之日止，按年率5.775%计算。（四）至于为实现债权而产生的通讯费、人员加班费、交通费及律师费的问题。虽然《宏都水岸前期物业管理服务合同》第三条第七款约定“物业使用人逾期交纳物业管理有关费用的，从逾期之日起按每日0.3%计收交纳滞纳金及因此而产生的通讯、手续费、人员加班费、律师费、交通费等费用”，宜居物管公司亦提供证据证明因委托律师追讨涉案的物业管理费等费用支付了律师费5000元，但本院认为，一方面，前期物业管理服务合同是宜居物管公司提供的格式合同，业主签署合同处于相对被动、弱势的地位，缺乏充分磋商的权利。另一方面，双方的法律关系为物业服务合同关系，区别于买卖合同、租赁合同等市场经济交易关系。业主是否主动、足额缴纳物业管理费更多是取决于物业公司是否提供了符合合同约定的、业主满意的物业服务。而物业公司向业主追讨物业管理费，亦应充分考虑相关案情和案件标的额，从而采取适当的救济途径和救济措施，否则只会加剧业主和物业公司之间的矛盾，不利于物业公司在小区的长久发展。就本案而言，李秾益、司徒丽欢结欠的物业管理费等相关费用约八千元，但宜居物管公司却主张律师费5000元和通讯费等5000元，明显加重了业主违约成本，有违公平原则和诚实信用原则，也与和谐、诚信、友善的社会主义核心价值观相悖。因此结合李秾益、司徒丽欢结欠费用的金额、期间、欠费原因，宜居物管公司已支付的律师费等因素，本院酌定支持律师费1000元。至于通讯费、人员加班费、交通费，因宜居物管公司提供的发票不能证明与本案的关联性，本院依法不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》（主席令第15号）第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告李秾益、司徒丽欢应自本判决生效之日起十日内支付物业管理费5945.7元、水费及公共分摊电费2429.4元、违约金428.76元及后续逾期付款违约金（以5945.7元为基数，自2021年1月1日起至实际清偿之日止，按年利率5.775%计算）给原告开平市宜居物业管理有限公司；二、被告李秾益、司徒丽欢应自本判决生效之日起十日内支付律师费1000元给原告开平市宜居物业管理有限公司；三、驳回原告开平市宜居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取236.52元（此款原告已预交），由原告开平市宜居物业管理有限公司负担150.52元，由被告李秾益、司徒丽欢负担86元。原告开平市宜居物业管理有限公司多预交的受理费86元，由本院予以退回；被告李秾益、司徒丽欢应向本院补缴受理费86元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 梁素娟二〇二一年八月十六日法官助理 张丽燕书 记 员 甄慧琳物业管理费金额（元）逾期天数年利率违约金（元）2018.1241.75.775%31.912018.11241.75.775%30.712018.12241.75.775%29.542019.1241.75.775%28.342019.2241.75.775%27.142019.3241.75.775%26.062019.4241.75.775%24.852019.5241.75.775%23.692019.6241.75.775%22.492019.7241.75.775%21.322019.8241.75.775%20.122019.9241.75.775%18.922019.1241.75.775%17.762019.11241.75.775%16.562019.12241.75.775%15.392020.1193.365.775%11.352020.2193.365.775%10.392020.3193.365.775%9.492020.4193.365.775%8.532020.5193.365.775%7.602020.6193.365.775%6.642020.7193.365.775%5.712020.8193.365.775%4.752020.9193.365.775%3.782020.1193.365.775%2.852020.11193.365.775%1.892020.12193.365.775%0.96合计428.76违约金计算表