广西壮族自治区贺州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）桂11民终727号上诉人（原审原告、反诉被告）:李云欢，男，1985年11月3日出生，汉族，住广西贺州市八步区。委托诉讼代理人:陈国武，广西宏民律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）:黄炳章，男，1954年9月25日出生，汉族，住贺州市平桂区。委托诉讼代理人:朱媛，广西顺运律师事务所律师。委托诉讼代理人:姚青芸，广西卓秀律师事务所律师。上诉人李云欢与上诉人黄炳章因房屋租赁合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初2728号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人李云欢上诉请求:一、请求撤销一审第一项判决，改判李云欢与黄炳章签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》于黄炳章收到起诉状副本之日（具体时间由法院核定）解除；二、请求维持一审第二项、第三项、第四项判决；三、请求判决黄炳章赔偿李云欢的经营利润损失336000元；四、本案上诉费由黄炳章承担。事实和理由:一、一审认定事实不够清楚，遗漏部分事实的认定。1、一审没有认定黄炳章因自身的原因导致租赁房屋的消防工程不能合格验收，导致上诉人不能正常使用租赁房屋经营家具而无法实现合同目的。2、一审没有认定黄炳章扣留上诉人所有的货物的事实。一审在一审判决书第8页第二段倒数第一行认定“李云欢现已不在涉案房屋经营，但货物并未搬走”的事实不够清楚，对货物未能搬离的原因已查明却没有认定。事实是上诉人起诉黄炳章解除合同，同时要搬离其经营的家具等属上诉人的货物，而黄炳章却把出租房屋大门锁住，扣留上诉人在出租房屋价值两百多万用于经营的各式家具、空调等货物，强行阻止上诉人搬离。上诉人认为黄炳章无权阻止其搬离货物并报警，警察到场简单了解情况就认为是民事纠纷应由法院裁决而不立案处理。以上事实黄炳章在一审庭审时也予以认可，但一审也没有认定。二、一审适用法律错误。1、一审没有认定因黄炳章的原因导致出租房屋的消防工程无法合格验收，从而造成出租房屋不能用于经营家具。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，以及根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项:“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持:（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”的规定，本案在李云欢起诉主张依法解除房屋租赁合同的情况下，加之一审庭审时黄炳章也同意解除合同，双方当事人关于解除房屋租赁合同的意思表示一致，应认定案涉房屋租赁合同自黄炳章收到李云欢起诉状副本之日解除。一审判决认定生效判决确定之日为合同解除之日，不符合法律规定也不是双方解除合同的意思表示，恳请二审法院予以依法改判。2、黄炳章明知自己的出租房屋的消防工程无法完成合格验收，造成出租房屋不得投入使用、营业，且其违约在出租房屋建造通往三楼的楼梯。在李云欢起诉依法解除合同并要搬离货物时，黄炳章却强行锁门，不让搬离。依照《中华人民共和国物权法》第二百三十一条:“债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。”、第二百三十二条:“法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。”的规定，黄炳章无权留置李云欢的动产，其行为依法构成侵权。三、黄炳章应依法赔偿李云欢的经营利润损失。1、黄炳章违约行为和侵权行为势必造成李云欢的经济损失。李云欢用于试业经营的价值两百多万的各式家具，被积压在出租房屋无法销售，势必造成两百多万的资金占用而产生利息损失，家具也因为折旧贬值、鼠咬毁损等而造成经济损失。2、李云欢承租黄炳章房屋目的是用于经营家具，李云欢为此设立公司并投入巨资对出租房屋进行装修、购置各式家具进行试业经营。现因黄炳章违约、出租房屋因消防不合格而无法营业，其应依法赔偿李云欢的经济损失。经济损失的具体数额基于客观因素难以准确计算，李云欢结合家具商场在2019年10月至12月共3个月试业的经营利润，以及出租房屋每月56000元租金的经营成本等实际情况，确定经营利润损失为每月56000元，按最少6个月计共为336000元，符合常情常理。再有，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第11条的规定，为避免诉累、浪费公共资源，请二审法院对因黄炳章违约造成李云欢的经济损失，能够结合本案实际，根据具体情况，以可得利益损失即经营利润损失的形式，对李云欢的经济损失基于双方当事人利益的均等性，酌定以租金为参考计算标准，公平公正予以裁量。黄炳章答辩称，黄炳章并未有任何的违约行为，我方修建楼梯是原来合同约定的范畴，修建楼梯的地方并不是属于出租给李云欢的范围。合同明确约定双方预留1.8米的通道，就是为了修建楼梯让二楼和三楼可以共同使用。而且后来经消防需要，在楼梯边修建防火墙以及防火门是符合法律要求的,并不能因此等同于违约，我方未存在违约行为，因此，李云欢要求我方退还押金，以及赔偿装修损失就没有法律依据。关于经营利润损失，李云欢所计算的是按照应当向我方支付的租金标准计算，也没有事实与法律依据。经营利润是经营收入扣除经营成本以及各项开支以后才所得的经营利润，我方并未违约。李云欢要求我方支付经营利润损失没有法律依据，也没有证据可以证明其经营利润损失。上诉人黄炳章上诉请求:一、请求人民法院判决撤销（2020)桂1102民初2728号民事判决的第三、第四项、第六项，依法改判或发回重审；二、本案一、二审所有诉讼费由李云欢承担。事实与理由:一、一审法院认定事实不清、证据不足，适用法律错误。2019年9月13日，黄炳章与李云欢签订书面的《房屋租赁合同》，约定:黄炳章将自有新宁街89号樟树花园小区二楼一层房屋(房屋面积为2800平方）出租给李云欢使用，租用房屋经营为除饮食以外，租赁期限为2019年9月13日起至2029年9月13日底止，租金为56000元每月。合同同时约定:一楼门面楼梯及二楼留下1.8米通道，二楼三楼共同使用；由甲方负责开二楼的楼梯口，费用由甲方负责；甲方二楼场地如有消防原因造成乙方不能使用，甲方退回乙方的押金。后双方协商一致，签订书面的《补充协议》，约定甲方负责建造出租房屋的消防工程，乙方承担49000元的工程费用，甲方建造出租房屋的消防工程期间，乙方免除向甲方交付房租的义务，消防工程验收后，甲方恢复向乙方收取房租；为照顾乙方经营，甲方的出租房屋消防工程应于2020年3月25日才开工建设。综上可知:李云欢是非常清楚租赁房屋将来是要增设楼梯的，否则何需留1.8米的通道？此处若不能增设楼梯，三楼又谈何能够共同使用？难道三楼的人直接飞、跳下二楼？这亦违反相邻原则。租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。也就是说，承租人承租房屋的目的是为了使用租赁物以及收益，黄炳章依照合同约定以及相邻权需要，增设楼梯以及楼梯边楼层与楼层之间的围墙的行为并未改变原合同的约定，也并未影响李云欢的租赁目的以及约定的使用面积，黄炳章不存在任何违约行为。一审法院仅凭李云欢的一面之词就判决认定黄炳章违约错误。二、本案合同的解除是双方同意的结果，并非是因为黄炳章违约的原因造成,黄炳章不应当承担违约后果,不应当退还李云欢押金，也不应当赔偿李云欢装饰残值。李云欢提起本案诉讼后，黄炳章虽然不存在任何违约行为，但黄炳章认为双方既然已经发生了矛盾，继续履行合同已然没有意义，遂于庭上同意解除合同，这也是双方在未判决之前协商一致的结果，并非是因黄炳章违约而导致的解除。一审法院判决既认定了是双方一致表示解除合同而判决解除，却又同时又认定是因黄炳章的行为导致合同的解除相互矛盾。黄炳章与李云欢协商一致建造消防工程，而增设楼梯除了是实现二楼、三楼的衔接使用外，当然也属于消防工程项目之一，至于围墙和门，围墙是建造在合同约定的预留的1.8米通道内，也属于原合同约定要增设以及必然要增设的，是属于在承租屋的面积以及范围之外，并未影响李云欢使用租赁物的目的，也没有改变二楼租赁物的经营环境。李云欢以此借口作为解除合同的理由，黄炳章因双方发生矛盾不愿意继续纠缠，故而同意解除，但这并不能代表黄炳章就因此而构成违约，一审法院直接认定是黄炳章构成违约判决黄炳章承担返还押金以及赔偿装修装饰损失的违约责任实属不公。三、李云欢使用、占有租赁物，却未依照合同约定交付租金己经构成违约，一审法院判决未支持黄炳章的反诉请求事实不清，证据不足，适用法律有误。正如上述，黄炳章建造楼梯以及消防工程是基于合同的约定以及相邻权、消防的需要，并不是违法建造。黄炳章与李云欢多次协商约定开工建设事宜，但李云欢却一直横加阻挠，影响了施工进度，更影响了验收时间，且也未依照合同约定支付租金，李云欢的行为己经构成违约，黄炳章的一审反诉请求具有事实与法律依据。综上，请求二审法院改判或发回重审。李云欢答辩称，第一、黄炳章建设楼梯是占用房屋租赁合同里面由李云欢承租的使用面积建造的，而且没有经过李云欢的同意。即黄炳章违反了本案的房屋租赁合同的约定，强行占用由李云欢承租使用的房屋面积建造楼梯。第二、黄炳章建造楼梯，并不是消防工程的需要，而是由黄炳章建造楼梯以后，再向相关部门申请设计消防工程，消防工程是在建造楼梯以后再进行设计的，并不是消防工程必须要设计和建造二楼通往三楼的楼梯。本案的房屋租赁合同，只是约定二楼留出约1.8米的通道通往三楼。从一楼通往二楼和三楼另外有电梯和步梯，合同约定的约1.8米通道只是由二楼出租房屋前面的门口有通往步梯和电梯的通道上楼上。以上事实足以证实黄炳章违反合同约定，私自建造二楼通往三楼的楼梯，已构成违约，导致李云欢在二楼出租房屋，不能正常试业经营家具，造成极大的经济损失。黄炳章合同违约后，李云欢依法向法院起诉解除合同，黄炳章收到诉状副本之后，强行留置李云欢出租房屋的价值两百多万元的家俱，也给李云欢造成了资金占用导致的利息损失。直至今日出租房屋里面的货品，李云欢都无法正常搬离。对货品的毁损情况一无所知。综上黄炳章在本案构成合同违约，李云欢要求解除合同和要求黄炳章赔偿相应的损失，包括装修装饰残值损失以及经营利润损失有事实依据和法律依据。李云欢一审诉讼请求:1.判决解除原告李云欢与被告黄炳章签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》；2.判决被告黄炳章返还原告李云欢房屋租赁押金300000元；3.判决被告黄炳章赔偿原告李云欢装饰装修残值损失487407元；4.判决被告黄炳章赔偿原告李云欢经济利润损失336000元；5.判决被告黄炳章拆除二楼出租房加装的围墙和门，保证二楼电梯正常使用，不得阻拦原告把装饰装修房屋范围外的属于原告所有的物品（包含但不限于原告经营的货品，使用的家电、家具等）从电梯和一楼门面楼梯搬离出租房屋；6.本案诉讼费、鉴定费、财产保全费由被告黄炳章承担。黄炳章一审反诉请求:1.判令反诉被告李云欢支付拖欠反诉原告2020年5月、6月房屋租金共计112000元；2.本案反诉诉讼费用由反诉被告承担。一审法院查明事实:2019年9月13日，黄炳章（甲方）与李云欢（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定:黄炳章将位于贺州市房屋出租给乙方。一、租赁场地状况:1.甲方出租给乙方的房屋位于贺州市，房屋面积为2800平方米，单价20元，月56000元，年672000元.......。三、租金:1.每月租金56000元；2.押金300000元，未满期不得退还押金；3.先付一个月租金，每个月租金五号前缴纳给甲方......。四、房屋的装修及维修:2.租赁期限届满，乙方有权利拆除添置的附属设计、设备及其他装修部分，其余固定的装修不能拆除归给甲方。五、甲方的权利与义务:3.一楼门面楼梯及二楼留下1.8米通道。二楼三楼共同使用。5.甲方二楼场地如有消防原因造成乙方不能使用，甲方退回乙方押金。七、租赁期限:1.房屋租赁期自2019年9月13日起到2029年9月13日止。九、合同的变更与解除:在合同的有效期内，如乙方延迟交付租金，经甲方催告后仍不交的，甲方单方面有权解除和终止合同。2019年10月21日，双方签订一份《补充协议》，约定:一、为乙方经营方便，甲方同意乙方在一楼1号门面设立招牌。甲乙双方同意一楼1号门面通道可以准许三楼人员通行，但不准三楼经营家具的老板带人在此通道上楼；二、甲方负责建造出租房屋的消防工程......；三、为照顾乙方经营，甲方的出租房屋消防工程应于2020年3月25日才开工建设；四、甲方建造出租房屋的消防工程期间，乙方免除向甲方交付房租义务。消防工程验收后，甲方恢复向乙方收取房租。上述合同签订后，李云欢出资将涉案房屋装修后购进各式家具试业经营。2020年4月18日，黄炳章向李云欢发出《通知》，告知涉案房屋于同年5月13日开始进行消防设施工程建设施工。但由于各种原因，并未能按时施工建设。5月中旬，黄炳章在二楼建造楼梯通往三楼。同年6月18日，黄炳章再次向李云欢发出《通知》，催促李云欢缴纳租金。7月10日，黄炳章书面通知李云欢涉案房屋的消防工程定于2020年7月13日进场施工建设，并催缴2020年5月、6月份的房租。李云欢认为，黄炳章的消防工程未经依法审批、未取得合法手续，违法施工，且未经其同意，其行为已经构成违约。为此，诉至该院。诉讼过程中，黄炳章提出反诉，要求李云欢支付2020年5月、6月的房屋租金共计112000元。另查明，李云欢从2020年5月14日起未再向黄炳章交纳涉案房屋的租金。黄炳章于2020年5月14日开始建造二楼围墙和门以及二楼到三楼的楼梯，于2020年7月13日开始建造其他消防设施，至今消防工程未验收。经李云欢申请，该院于2020年10月15日委托正意价格评估集团有限公司对涉案房屋的装饰装修残值损失价格进行司法鉴定，经鉴定，该房屋装饰装修残值在评估基准日的价格为487407元。李云欢现已不在涉案房屋经营，但货物并未搬走。该院认为，一、关于解除李云欢与黄炳章于2019年9月13日签订的《房屋租赁合同》、2019年10月21日签订的《补充协议》问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，李云欢与黄炳章于2019年9月13日签订的《房屋租赁合同》、2019年10月21日签订的《补充协议》，系双方的真实意思表示，未损害国家、集体、第三人利益及社会公共利益，为有效合同。现双方一致表示解除上述合同，该院予以确认。李云欢应于本判决生效之日起三十日内将装饰装修残值之外的属于其所有的物品从电梯和一楼门面楼梯搬离涉案出租房屋，黄炳章不得阻拦。由于双方均同意解除合同，李云欢无必要再要求黄炳章拆除在二楼建造的围墙和门，故该请求该院不予支持。二、关于黄炳章退还李云欢房屋租赁押金300000元及赔偿李云欢装饰装修残值损失487407元问题。虽然合同约定黄炳章负责建造出租房屋的消防工程，但并没有约定或者消防部门要求在二楼建造围墙和门以及二楼到三楼的楼梯，被告的行为改变了二楼的经营环境，已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”的规定，李云欢请求黄炳章退还房屋租赁押金300000元及赔偿装饰装修残值损失487407元，该院予以支持。三、关于李云欢要求黄炳章赔偿经济利润损失336000元问题。因李云欢未能提供充分证据证明其利润损失，该请求该院不予支持。四、关于黄炳章请求李云欢支付2020年5月14日至7月13日的房屋租金112000元问题。双方签订的《补充协议》，约定黄炳章建造出租房屋的消防工程期间，李云欢免除向黄炳章交付房租义务，消防工程验收后，黄炳章恢复向李云欢收取房租。黄炳章于2020年5月14日开始建造二楼围墙和门以及二楼到三楼的楼梯，2020年7月13日开始建造其他消防设施，至今消防工程未验收。因此，黄炳章请求李云欢支付2020年5月14日至7月13日的房屋租金112000元，不符合合同约定，该院不予支持。一审法院判决:一、解除原告李云欢与被告黄炳章于2019年9月13日签订的《房屋租赁合同》、2019年10月21日签订的《补充协议》；二、原告李云欢应于本判决生效之日起三十日内将装饰装修残值之外的属于其所有的物品从电梯和一楼门面楼梯搬离贺州市房屋，被告黄炳章不得阻拦；三、被告黄炳章退还原告李云欢房屋租赁押金300000元；四、被告黄炳章赔偿原告李云欢装饰装修残值损失487407元；五、驳回原告李云欢的其他诉讼请求；六、驳回被告黄炳章的反诉请求。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，本案应当适用《中华人民共和国合同法》进行审理。一、关于合同的解除时间。本案合同解除是双方合意解除，因此，李云欢上诉请求改判双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》于黄炳章收到起诉状副本之日解除，本院不予支持。二、关于李云欢主张的经营利润损失。根据本案的审理情况，李云欢经营的家具城处于试业阶段，尚未正式营业，且没有充分证据予以证实其实际损失，因此，李云欢主张经营利润损失，本院不予支持。三、关于黄炳章是否违约的问题。双方签订的《房屋租赁合同》第五条第3款约定:“一楼门面楼梯及二楼留下1.8米通道，二楼三楼共同使用。”黄炳章主张该款约定是双方约定保留1.8米的通道增设二楼至三楼的楼梯，李云欢主张1.8米的通道是指从一楼门面处上到二楼后通往另一处步梯以及电梯的通道留出1.8米供二楼三楼人员通行。双方对合同中的条款理解存在分歧，本院将综合全案证据进行认定。根据双方签订的《房屋租赁合同》第五条第4款约定“由甲方负责开二楼的楼梯口，费用由甲方负责”可知，黄炳章的房屋二楼、三楼是需要从另一处步梯或电梯通行，现街边门面处的楼梯口是李云欢与黄炳章签订合同后，约定由黄炳章开的楼梯口，即原来街边门面处并无通往二楼的楼梯，签订合同后专门为二楼建造了楼梯。若该处还要继续建造二楼通往三楼的楼梯，则双方可约定留出建造楼梯的空间更为明确。从《补充协议》第一条约定“为乙方经营方便，甲方同意乙方在一楼1号门面设立招牌。甲乙双方同意一楼1号门面通道可以准许三楼人员通行，但不准许三楼经营家具的老板带人在此通道上楼”可知，门面通道是为二楼所设，否则三楼人员在此通行并不需要李云欢的同意。因此，本院采信李云欢的主张，双方签订的《房屋租赁合同》第五条第3款约定的是在二楼租赁空间里留出1.8米的通道，通向另一处步梯以及电梯。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定:“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”双方签订的《房屋租赁合同》并未约定出租方可以变更租赁物的构造，因此，在租赁期间，黄炳章未经李云欢同意建造二楼至三楼的楼梯，改变经营现状，构成违约。四、关于租金应否支付的问题。根据双方《补充协议》约定，黄炳章建造出租房屋的消防工程期间，李云欢可免交租金。黄炳章于2020年4月18日通知李云欢2020年5月13日开始消防设施工程建设施工，审理查明其在5月中旬就开工建设了二楼通往三楼的楼梯，根据证人吴某的证言，二楼建围墙是按照消防标准，每层楼都要有分隔。如果没有二楼至三楼的楼梯，不需要砌围墙。因此，消防工程的建设施工因黄炳章建造二楼至三楼的楼梯需要做相应的改变，且黄炳章建设二楼至三楼的楼梯以及消防工程施工是连续的，这段期间即为出租房屋的消防工程期间，黄炳章请求李云欢支付2020年5月、6月的租金与约定不符，本院不予支持。五、关于押金及装修残值损失的问题。由于黄炳章违约及经营市场的变化，双方合意解除合同。为此，一审法院判决黄炳章退还李云欢押金300000元并赔偿装饰装修残值损失并无不当。综上所述，上诉人李云欢、上诉人黄炳章的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19134元（上诉人李云欢已预交6340元，上诉人黄炳章已预交12794元），由上诉人李云欢负担6340元，上诉人黄炳章负担12794元。本判决为终审判决。审 判 长 黄献年审 判 员 张依传审 判 员 周成才二〇二一年八月二十三日法官助理 侯美妃书 记 员 黄诗芬