河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀07民终1585号上诉人（原审原告、申请执行人）：中国工商银行股份有限公司张北支行，住所地河北省张北县张北镇永春南街78号。负责人：闫李仁，该支行行长。委托诉讼代理人：温成宝，北京威诺（张家口）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：薛林，男，1969年10月13日出生，汉族，住河北省张北县。委托诉讼代理人：李全才，河北环北律师事务所律师。第三人（被执行人）：朱永光，男，1970年8月14日出生，汉族，住河北省张北县。委托诉讼代理人：马纬国，河北滳熙律师事务所律师。上诉人中国工商银行股份有限公司张北支行（以下简称工行张北支行）因与被上诉人薛林、第三人朱永光申请执行人执行异议之诉一案，不服河北省张北县人民法院（以下简称一审法院）（2020）冀0722民初2383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人工行张北支行的委托诉讼代理人温成宝，被上诉人薛林及其委托诉讼代理人李全才，第三人朱永光的委托诉讼代理人马纬国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人工行张北支行向本院提出上诉请求：1、撤销河北省张北县人民法院作出的（2020）冀0722民初2383号民事判决书，依法改判对第三人朱永光名下位于张北县继续执行;2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人作为申请执行人，基于涉案房屋享有优先于被上诉人的权利。2014年1月25日，被上诉人与第三人签订的《办公楼装修承揽合同》，其中约定第三人将涉案房屋以40万元价格抵顶给被上诉人。被上诉人取得涉案房屋是基于第三人的以物抵债约定。就立法目的而言，无论是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，还是《执行异议复议规定》第28条，所要保护的权益均是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权。以物抵债协议以消灭协议当事人之间存在的金钱债务为目的，不动产的交付仅系以物抵债的履行方式，并不能改变被上诉人在本质上系第三人的普通金钱债权人的地位。既然法条本意是将保护范围限定在不动产买受人这一特定范围，那么适用本条至少要满足双方缔约真实目的为买卖不动产这一条件。而以物抵债与以购买不动产为目的签订的买卖合同在当事人之间形成买受人对出卖人的物之交付及权属变动这一非金钱债权迥然不同。对于以房抵债的第三人而言，其卖房是假，清偿其到期债务是真。而就被上诉人而言，其真实目的则是尽快实现债权。基于以物抵债而拟受让房屋的被上诉人，在完成不动产权属转移登记之前，仅凭以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益，而如果认为此种情况下的被上诉人可以排除第三人的其他金钱债权人对抵债物的强制执行，则无异于被上诉人通过以物抵债的方式即获得了优先于第三人的其他普通金钱债权的法律地位，使得本处于平等受偿地位的普通债权仅因为以物抵债协议的签订就产生了优先与劣后之别。这一方面将导致对普通金钱债权领域下债权平等基本原则的严重冲击;另一方面，也无疑会在某种程度上“暗示”普通债权人可通过这种方式获得优先受偿的地位，在一定程度上将会助长对抗强制执行的不诚信乃至违法行为。因此，在以物抵债场合，至少可以确定双方真实意思表示并非买卖不动产。鉴于执行异议程序的权威性，必须严格证据审查，判断买房人举证买房意思表示是否达到高度可能性。本案中，被上诉人取得第三人涉案房产无任何买房意思表示的依据，故上诉人作为申请执行人，基于涉案房屋依法享有优先于被上诉人的权利。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误。为维护上诉人合法权益，特提起上诉，请求贵院查明本案事实，公正裁判。被上诉人薛林辩称：1、上诉人执行标的的基础法律关系为上诉人与第三人之间发生在2014年10月30日的金融借贷债务关系，并不涉及本案所诉争房屋的所有权。而被上诉人与第三人之间的以物抵债协议发生在2014年1月25日，早于上诉人。所以，上诉人没有优先于被上诉人的权利。2、第三人及房开公司在执行过程中，明确表示可以用其它财产抵顶上诉人的债务，本案所涉房屋并非第三人的唯一可供执行财产，本着民法上的公平原则，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，故应维持原判。第三人朱永光述称：1、同意被上诉人的答辩意见。2、被上诉人与第三人朱永光之间通过签订了合法有效的《办公楼装修承揽合同》，确认了案涉房屋价款，而后达成了买卖合意，目的在于通过将所欠被上诉人的工程款转化为购房款，继而转移房屋的所有权，以被上诉人的劳务价值换取案涉房屋的价值，这种以物易物的方式我方认为亦是一种买卖。故应维持原判。工行张北支行向一审法院起诉请求：1、判令撤销张北县人民法院（2020）冀0722执异45号执行裁定书，准予对第三人朱永光名下位于张北县继续执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告依法对第三人位于张北县申请执行，被告向贵院提出执行异议要求中止执行，法院裁定中止执行。但案涉房屋并非被告财产，尚未办理产权变更登记，实际所有权人仍是第三人朱永光，原告有权申请执行。即便被告主张的抵顶行为确实存在，但被告多年怠于办理产权变更登记具有主观过错，且被告主张其实际占有案涉房屋多年并无有效证据予以证明。被告异议理由不符合法定不得查封、排除执行的情形，因此被告的执行异议不能成立。综上，中止执行裁定认定事实不清，适用法律错误。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求贵院查明本案事实，公正裁判。薛林辩称，我在2013年10月25日与第三人朱永光签订了《办公楼装修承揽合同》，于2014年1月25日双方签订新的《办公楼装修承揽合同》，约定朱永光将案涉房屋以40万元的价格抵顶给我，约定交付时间是2014年1月25日并于当日履行交付手续，我至今已经实际占有房屋7年，远在原告申请强制执行之前。因为该房屋没有全部归还完贷款，而且第三人一直在国外，所以没有办理过户。我认为法院作出的执行裁定书合法合理，我符合排除执行情形，希望法院驳回原告诉求。朱永光述称，我确实与被告于2014年签订抵顶合同，同时将案涉房屋交付给被告薛林实际占有，未办理变更登记，是因为第三人2014年出国至今未归。一审法院认定事实：原告与朱永光、安玉梅、张北金鼎房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院2018年6月12日作出（2018）冀0722民初979号民事判决，判决：一、中国工商银行股份有限公司张北支行与朱永光、安玉梅、张北金鼎房地产开发有限公司之间的《个人购房借款／担保合同》解除；二、朱永光、安玉梅于判决生效之日起十五日内，归还中国工商银行股份有限公司张北支行借款本金5729455.3元，并支付2014年10月30日始至实际给付之日止期间的借款利息、罚息（借款利息按照年利率7.205%进行计算，罚息按照年利率10.8075%进行计算）；三、张北金鼎房地产开发有限公司对本判决第二项确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回中国工商银行股份有限公司张北支行的其他诉讼请求。判决生效后，原告申请执行，本院查封了登记在朱永光名下位于张北县（不动产权证号：Ａ2××74），薛林提出执行异议，本院2020年10月30日作出（2020）冀0722执异45号执行裁定，中止对该房屋的执行，原告中国工商银行股份有限公司张北支行不服该裁定，提起申请执行人执行异议之诉。另查明，朱永光（甲方）与薛林（乙方）分别于2013年10月25日、2014年1月25日签订两份《办公楼装修承揽合同》及工程室内施工预算书（协议附件一），2014年1月25日签订的协议约定：甲方将坐落于张北县张北镇张库大道西侧金鼎花园A＃楼1层（一间）、4-11层的室内装修工程承揽给乙方；乙方为甲方所完工程总价款除甲方书面同意应不低于66万元；甲方于2014年1月23日将坐落于兴和佳苑小区1号楼1单元301室房屋折价400000元交付乙方，抵顶应付工程款，楼房及地下室钥匙于2014年1月25日交付。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”；本案中，被告与第三人签订《办公楼装修承揽合同》，第三人将兴和佳苑小区1号楼1单元301室房屋折价400000元抵顶工程款，并交付被告及被告提供供热改造收据、物业费交费凭证、供热收费收据、购水卡、购电卡，证实在本院查封之前，被告与第三人已签订合法有效的书面合同且被告已合法占有该不动产；现无证据证实双方未办理过户登记系被告自身原因。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，薛林对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决驳回工行张北支行的诉讼请求。案件受理费80元，由工行张北支行负担。本院二审期间，组织双方当事人进行了举证、质证，上诉人工行张北支行没有证据提交。被上诉人薛林提交以下证据：2014年1月11日的《办公楼装修承揽合同》、2014年6月5日的《以物抵债协议书》、2014年6月9日的《以物抵债协议书》、2013年10月25日的《办公楼装修承揽合同》及《工程室内施工预算书》、2014年3月18日的《办公楼装修承揽合同》、《4-11层装修预算决算表》、《金鼎花园A#楼梯4-11层装修面积表》各1份，拟证明被上诉人与上诉人之间不仅只约定以案涉房屋抵顶工程款，在双方其他的工程施工中均是约定以房屋偿还工程款，且双方已进行了结算，房屋也已交付。上诉人工行张北支行对上诉人提交证据的真实、合法性和关联性均不认可，认为合同、协议、预算书决算表等的签字人并非朱永光，也未加盖公司印章，不能证明这些工程与本案事实具有关联性。对上诉人工行张北支行有异议的证据，本院认证如下：被上诉人薛林提交的证据，因2013年10月25日签订的《办公楼装修承揽合同》及工程室内施工预算书在一审中已经提交，本院不再处理。其他两份《办公楼装修承揽合同》、《以物抵债协议书》均由朱永光（甲方）与薛林（乙方）签订，双方签字并摁手印确认，上诉人工行张北支行无证据证实合同（协议）上所签字迹非朱永光本人书写，且薛林承包的工程价款，双方均约定以房屋价值进行偿还，与本案以房抵债具有关联性，本院予以确认。其余证据仅是薛林单方制作，不能达到证明双方已对其承包工程的价款进行了结算的证明目的，本院不予采信。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，首先，在被上诉人与第三人于2014年1月25日签订的《办公楼装修承揽合同》中明确约定：第三人向被上诉人支付工程价款方式：以涉案房屋折价40万元交付被上诉人，抵顶工程款，待工程全部完工后20天内，第三人协助被上诉人办理房屋过户手续。该条款有明确的房屋位置、具体的楼层和房号及房屋价格，对双方订立案涉房屋买卖合同有重大影响，应视为案涉房屋买卖合同的内容。其次，该条款中，第三人以转移案涉房屋所有权于被上诉人，以抵顶应付被上诉人的工程款的约定，在庭审中，第三人对被上诉人提供的所抵债务客观存在及符合抵债要件的证据没有异议，且明确在合同签订当日即按该约定将案涉房屋交付于被上诉人，证明双方的抵债行为已完成，应视为被上诉人已向第三人支付了案涉房屋价款。第三，从被上诉人提供的供热改造收据、物业费交费凭证、供热收费收据、购水卡、购电卡，证实在一审法院查封案涉房屋之前，被上诉人已合法占有该不动产。第四，因第三人的原因，被上诉人未能办理案涉房屋的过户手续。故一审法院参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，认定被上诉人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益并无不当，本院予以确认。上诉人认为其对涉案房屋依法享有优先于被上诉人的权利的理由没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人工行张北支行的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人中国工商银行股份有限公司张北支行负担。本判决为终审判决。审 判 长 王艳龙审 判 员 牟 键审 判 员 赵 亮二〇二一年八月十二日法官助理 武佳欣书 记 员 常晓梅