四川省广安市广安区人民法院民 事 判 决 书（2021）川1602民初4160号原告（反诉被告）：四川桂莲物业服务集团有限公司，住所地四川省广安市广安区长乐街188号，统一社会信用代码91511681MA62B3DHXC。法定代表人：韩华刚，总经理。被告（反诉原告）：四川省广安市广安区神龙郦都（A区）第二届业主委员会，住所地四川省广安市广安区神龙郦都小区。责任人：宁明军，业委会主任。委托诉讼代理人：王鹏，四川展正律师事务所律师。原告四川桂莲物业服务集团有限公司（以下简称“桂莲物业公司”）与被告四川省广安市广安区神龙郦都（A区）第二届业主委员会（以下简称“神龙郦都业委会”）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月31日立案受理。被告神龙郦都业委会于2021年6月29日提出反诉，本院审查后依法予以准许。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告桂莲物业公司、被告神龙郦都业委会的委托诉讼代理人王鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告桂莲物业公司向本院提出诉讼请求：判令确认被告向原告发出的《工作联系函》提出解除物业服务合同无效。事实和理由：原告与被告于2020年11月28日签订了《物业服务合同》。合同履行过程中，被告向原告发函整改，原告根据轻重缓急也作出了合理的整改。原告从进场服务不到半年，被告部分业委会成员貌似想谋取私利，唆使业主进行满意度调查，策划解除《物业服务合同》。原告认为解除合同不合法，本公司不予采信。根据《民法典》的规定，业主委员会应当模范履行业主义务，公正廉洁，但被告某些业主委员会成员不但不履行自己的义务反而倡导业主不履行，属于严重失职并违约。根据《物业服务合同》的相关约定，被告拒不履行自己义务并企图解除合同的行为，显属违约，应当承担相应的违约责任。原告为维护自身合法权益，遂提起诉讼，请求支持。被告神龙郦都业委会辩称，1.原告在履行物业服务合同过程中，监控损坏、检查不到位、发现问题处理不到位、无相关记录，很多时候小区无人值守，小区业主安全得不到保障，未达到服务内容和质量标准，构成严重违约；2.原告服务很差，大多数业主对其物业服务表示不满，已不愿接受原告的物业服务，经业主一致投票解除与原告的物业服务合同，被告作为业主大会的执行机构，有权按照业主要求向原告发出解除合同的函，解除具有合法性；原告所称业委会成员为谋取私利系对业委会成员的人身攻击及污蔑，解除物业服务合同系业主的一致意见而非个人；原告事实已经退出神龙郦都小区物业服务，合同实际上已经解除。被告神龙郦都业委会向本院提起反诉请求：1.请求确认原、被告于2020年11月28日签订的《物业服务合同》已经解除；2.判令原告向被告移交物业管理资料：保修维修记录、共用设施台帐、清扫保洁记录、执勤巡查记录、小区人员进出记录、收取停车费的资料、监控设备的硬盘；3.判令原告向被告支付未结清的水电费1374元；4.判令原告向被告支付停车费收益8333元；5.本案反诉费由原告承担。事实和理由：原、被告于2020年11月28日签订了《物业服务合同》，约定了服务的内容和质量，合同签订后，原告未按约履行物业服务，小区物业管理混乱，严重影响了业主的生活、安全。2021年5月9日，被告召开了业主大会，一致同意解聘原告。被告遂向原告发出《工作联系函》，明确告知原告赞成解除合同的户数和面积超过法定比例，要求原告在收到工作联系函后30日内与被告联系解除合同事宜并移交手续，结清预售的物业服务费和停车服务费等。按照合同约定，原告应该收取了一年的车位费40000元，计算下来每月应为3333元，原告只应该收取1-5月的车位费，则1-5月份收取车位费按照合同约定应分配一半给被告即8333元。原告收函后，经多次联系拒不移交手续，给小区物业造成损失，为维护广大业主的合法权益，被告特提起诉讼。原告就被告的反诉请求辩称：一事一案，本案被告提出的反诉与本诉不是同一法律关系，应该另案起诉；合同约定收费率低于85%完不成管理目标不算违约；原告未构成根本违约，业主不缴纳物业费才是根本违约，业主委员会还公开传言叫业主不急于缴纳物业服务费；水电费方面没有明确是公共用电，被告未提交移交公共用电的证明材料；服务未满一年，未到停车费结算期故不能结算这笔费用；因被告违约故诉讼费应由被告承担。原告桂莲物业公司就本诉提交了如下证据：物业服务合同复印件、原告自行制作的整改结算单打印件、履行物业服务的照片打印件、工作联系函复印件及回函等证据。被告神龙郦都业委会向本院提交了如下证据：广安市住宅小区业主委员会备案登记表、物业服务委托合同、业主会主任与原告的微信聊天记录截图及广安市广安区神龙郦都物业服务项目技术商务文件打印件、微信聊天记录截图打印件及工作函、满意度调查表、通告复印件、照片打印件、万盛社区的证明、业主表决票等证据。被告反诉出示的证据与本诉一致，同时提交了爱众公司水电费收费清单及工商银行POS机刷卡消费凭证。原告未就反诉提交证据。本院综合采信原告提供的证据，结合到庭诉讼参与人的当庭陈述，认定案件事实如下：2020年8月8日，广安区神龙郦都（Ａ区）召开了业主大会，大会选举了广安区神龙郦都（Ａ区）第二届业主委员会，主任为宁明军，并于2020年8月12日在广安市广安区居民委员会进行了备案。2020年11月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《物业服务委托合同》，主要约定：1.全体业主委托乙方实施对广安市广安城南神龙郦都小区进行物业服务；2.物业服务期限为六年，自2020年12月1日起至2026年11月28日；3.收费标准为多层0.5元/月/㎡；4.业主或物业使用人应从进场后，每年服务一月后的最末一天前向乙方缴纳全年物业服务费。逾期未缴纳的，乙方将从欠费次月开始计收违约金。违约金每日按应交纳欠费总额的千分之三计算；5.业主自有产权车位（架空层车位、地下车库停车位）依据本合同约定交纳车位物业服务费，用于产权车位配套设施设备的日常维护、清洁、公共秩序维护服务；业主共有地面停车位依本合同约定交纳车位场地使用费，用于共有车位的配套设施设备的日常维护、清洁和公共秩序维护服务。乙方不承担车辆及车内物品的保管责任。利用共有道路或者其他场地改造成车位的，产权为业主共用，占位费归全体业主。车库/车位使用费，乙方收取的车位服务费标准为300元/个/年（收益甲、乙双方各占50%）；6.甲方有督促业主和物业使用人缴纳物业服务费用，配合和协助乙方按有关规定处理物业与业主的纠纷等；乙方可合法催收物业服务费，未缴纳的，乙方可依法提起诉讼；7.业主应按照规定交纳水、电、信息、环卫等有关费用，属于业主自用的，由业主承担，属于乙方使用的，由乙方承担；8.甲方或业主违反本合同的约定，物业收费率达85%以下，致使乙方未完成本合同约定的服务标准乙方不承担违约责任，造成乙方重大损失的，甲方或相关业主可以给予乙方经济赔偿或甲方配合乙方进行合法催收，如双方不能达成一致，乙方有权解除合同。乙方违反本合同约定，未能达到约定的服务标准，并给甲方造成重大损失的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方经业主大会依法定程序审议通过，有权解除合同。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿等。合同签订后，原告入驻神龙郦都小区（A区）提供物业服务，直至2020年6月30日离场。2021年5月9日，案涉的神龙郦都小区（A区）召开了业主大会，并进行了投票，有效票数为270票，占总户数312户的82.82%。表决票有效面积约27000余平方米，占到总建筑面积34000㎡的79.4%。2021年3月21日，被告向原告发送了《关于神龙郦都小区物业服务整改事项的工作函》，称原告按物业服务合同约定的服务事项严重不到位，通知原告三月底前按照合同约定整改到位。2021年4月7日，原告针对被告发出的整改函作出回复称，对被告期待的整改项目已逐步在进行落实并施工，但需要合理的时间和成熟的条件。同时称他公司多次要求业主委员会办理进场移交手续，但业委会推诿搪塞。2021年5月9日，被告再次向原告发出《工作联系函》，称原告入住小区后，违反合同约定及前期进场承诺，小区召开业主大会并投票，赞成解约的户数超过法定比例，通知原告在收到工作联系函后30内与被告联系解除服务合同事宜等。被告同时将该工作联系函的内容以通告的方式张贴于小区。原告收到通知后，于2021年5月31日向本院提起了本案诉讼。同时查明，2021年3至6月，位于神龙丽都A-10底楼客户名称为关祖学账户产生电费共计1120元；2021年2至6月，位于神龙郦都侧门保安室客户名称为神龙郦都A区公厕账户产生水费共计254元。该电费及水费均已由被告向供水电部门交纳。本院认为，原告与被告于2020年11月28日签订的《物业服务委托合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告要求确认被告向原告发出的《工作联系函》提出解除物业服务合同无效，实为要求继续履行原、被告签订的《物业服务委托合同》，该合同性质属于委托合同，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十三条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同……”的规定，合同可随时解除。同时，《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决……”，原告举示的表决票有各业主的签名及是否同意解聘原告的表决意见，显示同意解除与原告的物业服务合同的专有部分面积业主及人数均超过三分之二，其表决程序和表决结果均符合前述选聘及解聘物业服务企业的规定。同时，考虑物业管理服务合同的特殊性，业主或业主委员会与物业服务企业需融洽相处才具有合同继续履行的可能性，而本案原告已与业主或业主委员会形成矛盾，很难再和谐共处，且原告已于2020年6月30日搬离案涉小区，故原告主张确认被告发出《工作联系函》提出解除物业服务协议无效、继续履行合同已无现实意义。对原告的诉讼请求，本院不予支持。对被告反诉要求确认原、被告于2020年11月28日签订的《物业服务委托合同》已解除的诉讼请求本院予以支持。关于合同解除时间，被告提交的证据无法证明解除合同的《工作联系函》送达给原告的具体时间，本院认定案涉的《物业服务委托合同》自原告提起诉讼之日即2021年5月31日解除。原告可就合同解除及解除后的损失赔偿与被告协商解决或依法提起诉讼。关于被告要求原告向其移交保修维修记录、共用设施台帐、清扫保洁记录、执勤巡查记录、小区人员进出记录、收取停车费的资料、监控设备的硬盘等物业管理资料的诉讼请求，因被告未提供证据证明其向原告移交了前述物业管理资料，且原告称监控系其购买安装，故对被告的该反诉请求，本院不予支持。关于被告反诉中主张的电费1120元、水费254元，因被告提供的关祖明账户电费收费清单不足以证明该费用属于原告使用，故对原告主张的电费1120元本院不予支持。被告提供的水费清单明确载明该水费系产生于神龙郦都侧门保安室，可知该水费系原告使用，按照合同约定应由原告承担，故对被告主张的水费254元，本院予以支持。关于被告主张的停车费收益8333元，因被告未提交充分证据证明该费用已实际产生及实际金额，故对被告的该反诉请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第四百六十五条、第五百六十五条、第九百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）四川桂莲物业服务集团有限公司的诉讼请求；二、原告（反诉被告）四川桂莲物业服务集团有限公司与被告（反诉原告）四川省广安市广安区神龙郦都（A区）第二届业主委员会于2020年11月28日签订的《物业服务委托合同》已于2021年5月31日解除；三、限原告（反诉被告）四川桂莲物业服务集团有限公司于本判决生效之日起三日内向被告（反诉原告）四川省广安市广安区神龙郦都（A区）第二届业主委员会支付水费254元；四、驳回被告（反诉原告）四川省广安市广安区神龙郦都（A区）第二届业主委员会的其他反诉请求。上述款项，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。本诉案件受理费200元，由原告四川桂莲物业服务集团有限公司负担；反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由原告四川桂莲物业服务集团有限公司负担5元，由被告四川省广安市广安区神龙郦都（A区）第二届业主委员会负担20元。以上案件受理费由义务人分别向四川省广安市广安区人民法院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信人名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  刘青华人民陪审员  张大凤人民陪审员  尹才琼二〇二一年八月十一日书 记 员  陈 莹