广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终2590号上诉人（原审原告）：简华坚，女，1969年9月22日出生，汉族，住广东省吴川市。委托诉讼代理人：许伟燕，广东向宁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴川市东和房地产开发有限公司，住所地吴川市海滨街道人民东路(原大山江土产仓库)。统一社会信用代码：91440883555605337Y。法定代表人：谭亚伦。委托诉讼代理人：陈小红，广东佳业律师事务所律师。上诉人简华坚因与被上诉人吴川市东和房地产开发有限公司（以下简称东和公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2021）粤0883民初162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人简华坚的委托诉讼代理人许伟燕，被上诉人东和公司的委托诉讼代理人陈小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。简华坚上诉请求：1、撤销一审判决关于逾期办证违约金的判项内容，改判东和公司向简华坚支付D2209房的逾期办证违约金人民币25665.86元。(逾期办证违约金：以已付房价款390335元为基数，年利率6%计算，自2017年12月22日计至2019年1月26日，共400天)。2、本案一审、二审诉讼费用由东和公司承担。事实和理由：一审法院采纳东和公司以简华坚没有按时付清房款作为其逾期办证的抗辩事由不符合法律规定，且一审判决按购房款发票的时间认定简华坚付清房款的时间也属于事实认定错误。首先，东和公司无权以是否付清房款作为其逾期办证的抗辩事由。双务合同中的履行抗辩权，其发生基础在于双务合同双方互负的主给付义务(对待给付义务)中。一方负担的主给付义务与另一方负担的从给付义务，不属于对待给付义务，不成立履行抗辩权。若简华坚存在逾期付款，东和公司可以此抗辩逾期交房，但无权对此抗辩其逾期办证的行为。其次，发票记载的时间并不等于银行放款的时间，事实上，银行已经在2015年3月6日全额发放简华坚的购房贷款给东和公司。综上，请求二审法院依法予以改判。东和公司辩称：本案东和公司是否存在违约,主要是看逾期证违约金的起算点如何确定,关于逾期办证违约金的起算点如何确定的问题。根据《商品房买卖合同》第八条,如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期;2、买受人未按合同约定的条款向出卖人缴交各种款项。在商品房买卖合同中,买受人的主要合同义务是支付购房款,虽然涉案商品房于2014年1月30日已实际交付给简华坚占有使用,但此时简华坚尚未付清涉案房屋的购房款而涉案《广东省商品房买卖合同》第八条约定了东和公司未依约履行付款义务时,交付期限可以顺延。涉案《广东省商品房买卖合同》并未明确约定简华坚的付款期限,在合同一方当事人未履行对待给付义务时,应允许对方享有履行抗辩权方符合合同法的公平原则。本案中,涉案商品房实际交付使用时间是2014年1月30日,但涉案商品房的全额付款时间为2017年7月24日,从201年7月24日起计600天,即办证日应该是2019年3月16日,东和公司于2019年1月22日通知简华坚于2019年1月26日办证,即东和公司已于约履行了合同约定的办证义务,故东和公司不存在违约行为,更不存在计算违约金情形。综上所述,本案东和公司不存在违约行为,一审法院判决认定事实清楚,适用法律正确,恳请法院驳回简华坚的上诉请求,依法维持原判决。简华坚向一审法院起诉请求：1.判令东和公司向简华坚支付D2209房的逾期办证违约金25,665.86元（逾期办证违约金：以已付房价款390,335元为基数，按年利率6%计算，自2017年12月22日起计至2019年1月26日，共400天）；2.本案诉讼费用由东和公司承担。一审法院审理查明：2014年5月20日，简华坚与东和公司签订商品房买卖合同(合同编号为D2209号)、商品房买卖补充合同各一份，约定简华坚向东和公司购买由东和公司开发的坐落于吴川市海滨街道人民东路财富名门商住楼D2209房，建筑面积为103.25㎡，价款为390335元。简华坚于2017年7月24日付清涉案商品房的全部价款。商品房买卖合同第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。......”2017年5月5日，东和公司取得涉案商品房竣工验收登记备案。2014年1月30日，东和公司将涉案的商品房实际交付给简华坚使用。2019年1月22日，东和公司在涉案商品房楼盘张贴关于第二批办理不动产权证书通知。通知载明：经和吴川市房管局与不动产登记中心沟通协调，约定安排于2019年1月26日星期六，由房管局与不动产登记中心派员到本小区D栋首层的合同部接受申请办理不动产权证。......请未签过申请办证的业主本人于2019年1月26日星期六按分栋安排的时段.......按序受理。一审法院认为，简华坚、东和公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。本案中，涉案商品房实际交付使用时间是2014年1月30日，但涉案商品房的全额付款时间为2017年7月24日，东和公司行使履行抗辩权，主张交付房产是时间顺延至简华坚全额履行付款义务后合理合法，一审法院予以采纳。涉案房产应于2019年3月16日前办理相关备案手续。东和公司已于2019年1月22日通知简华坚于2019年1月26日办理。故东和公司已依约按期履行合同约定的办证义务。简华坚主张东和公司逾期办证，但未能提交充分的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。简华坚诉请东和公司支付违约金缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回简华坚的诉讼请求。本案受理费220.83元，由简华坚负担。本院二审期间，简华坚向本院提交《个人贷款支付凭证》，拟证明涉案商品房的全额付款时间为2015年3月6日。经质证，东和公司对简华坚提交的上述证据的真实性没有异议，但认为无法证明2015年3月6日银行已将款项交付给东和公司，东和公司以实际收到款项开具发票为准，故开具发票日为最后付款日，即2017年7月24日。对于简华坚提交的上述证据，本院认证如下：该证据与本案待证事实具有关联性，本院予以采纳。本院经审理查明：根据简华坚于二审提交的《个人贷款支付凭证》，中国建设银行于2015年3月6日向简华坚发放涉案房屋贷款至东和公司账户，广东国家税务总局于2017年7月24日向东和公司开具简华坚所付涉案商品房房款的《广东增值税普通发票》。一审法院认定简华坚于2017年7月24日付清涉案商品房的全部价款属认定事实错误，本院予以纠正。一审法院查明的其余事实清楚，本院予以确认。另查明，涉案《广东省商品房买卖合同》第六条约定，买受人须在签署合同后五个工作日内向银行申请个人银行按揭贷款或公积金贷款；第八条约定，交付期限，如遇下列特殊原因，出卖人可以据实予以延期：2、买受人未按合同的条款向出卖人缴交各种款项。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对简华坚上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人简华坚的上诉理由及被上诉人东和公司的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：关于东和公司应否承担逾期办证违约责任的问题。据简华坚于二审提交的《个人贷款支付凭证》显示，中国建设银行于2015年3月6日向简华坚发放涉案房屋贷款至东和公司账户，即简华坚于2015年3月6日已全额付清涉案购房款。一审判决按购房款发票的时间认定简华坚付清购房款的时间属于认定事实不清，本院对此予以纠正。根据涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，东和公司应当在商品房交付使用后600日内，将办理权属登记需由东和公司提供的资料报产权登记机关备案。故本案判断东和公司是否承担逾期办证违约责任的关键在于涉案房屋办证时间起算点的确定。在商品房买卖合同中，出卖人的主要合同义务是交付商品房，买受人的主要合同义务是支付购房款，虽然涉案商品房于2014年1月30日已实际交付给简华坚占有使用，但彼时简华坚尚未付清涉案房屋的购房款，根据涉案《广东省商品房买卖合同》第八条“交付期限，如遇下列特殊原因，出卖人可以据实予以延期：2、买受人未按合同的条款向出卖人缴交各种款项”的约定，简华坚未依约履行付款义务时交付期限应予以顺延。结合涉案合同的约定以及从公平原则的角度出发，本案应自简华坚付清购房款的2015年3月6日后起算办证期限，从2015年3月6日起算600日，故东和公司应在2016年10月26日前办理备案手续。东和公司于2019年1月26日才履行合同约定的办证义务，已超过合同约定的时间，构成逾期办证，故东和公司应承担逾期办证的违约责任。一审判决认定东和公司不构成逾期办证不当，本院予以纠正。关于逾期办证违约金如何确定的问题。如前所述，东和公司应在2016年10月26日前提供办理权属登记资料报产权登记机关备案，故逾期办证违约金的起算时间应为2016年10月27日。本案简华坚请求自2017年12月22日起算违约金，系其对自身权利的处分，本院予以准许。鉴于东和公司于2019年1月26日才履行办证义务，故逾期办证违约金应从2017年12月22日计至2019年1月25日。本案中,当事人没有在合同中约定违约金及其计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十七条第二款关于“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本院综合合同履行情况、违约方过错程度、违约造成的实际损失、当事人预期利益及目前金融机构贷款利率标准等因素,酌定按年利率3.85%计算东和公司逾期办证违约金。故东和公司应向简华坚支付逾期办证违约金16427.76元（390335元×3.85%÷365天×399天）。综上所述，简华坚的上诉请求部分有理，有理部分，本院予以支持。一审判决认定事实不清，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省吴川市人民法院（2021）粤0883民初162号民事判决；二、限吴川市东和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向简华坚支付逾期办证违约金16427.76元；三、驳回简华坚其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费220.83元，由吴川市东和房地产开发有限公司负担141.83元、简华坚负担79元；二审案件受理费220.83元，由吴川市东和房地产开发有限公司负担141.83元、简华坚负担79元。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 林 竹审 判 员 陈小媚二〇二一年八月五日法官助理 杨丹红书 记 员 钟 菲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。