广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终17573号上诉人（原审被告）：何展雄，男，1950年6月18日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：梁裕操，广东宏港律师事务所律师。委托诉讼代理人：岑永胜，广东宏港律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王小勇，男，1992年1月12日出生，汉族，住湖南省衡南县。原审第三人：广州市天之盛房地产代理有限公司，住所地广州市白云区黄石西路583号103铺。法定代表人：吕晓娜。委托诉讼代理人：万义军，男，1978年2月14日出生，住湖北省天门市，该公司员工。上诉人何展雄因与被上诉人王小勇、原审第三人广州市天之盛房地产代理有限公司（以下简称为天之盛房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初17902号民事判决，向本院提起上诉。本院依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员刘贤君独任审理。现已审理终结。王小勇在一审的诉讼请求：1、何展雄退还购房定金30000元，依照双方签订的不动产买卖业务签订文件合订本约定赔偿王小勇违约金人民币426000元；2、本案诉讼费由何展雄承担。一审法院判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，何展雄向王小勇返还定金30000元；二、自本判决生效之日起三日内，何展雄向王小勇支付违约金180000元；三、驳回原告王小勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4070元，由王小勇负担2196元，何展雄负担1874元。何展雄负担的上述受理费应在本判决生效之日起三日内迳付给王小勇。判后，何展雄不服一审判决，向本院提起上诉，请求判令：1.撤销一审判决，依法改判驳回王小勇的全部诉讼请求；2.全部诉讼费用由王小勇承担。上诉主要理由：一审依据我国《民法典》第563条第四项来判令解除案涉合同，但根据本案事实，虽何展雄在履行合同中有瑕疵，但是案涉合同具备继续履行的条件，王小勇完全可以实现合同目的，本案解除合同的条件尚未成就，一审依据上述法律规定判令解除合同无论在事实认定及法律适用上均存在重大错误。具体理由如下：一、一审遗漏查明案涉买卖合同并无明确关于房屋网签的应起始和应完成时间，故何展雄应配合的时间并无固定期限。王小勇2021年3月19日向何展雄发出《关于履行配合办理网上签约及房屋过户手续等合同义务的催告函》，要求何展雄于2021年3月24日前到天之盛房地产公司门店办理，否则视为违约并解除合同。催告履行的时间仅有五天。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，一般合同的合理催告时间为两个月，但王小勇在2021年3月19日发出催告，5月6日就诉至法院，并没有达到两个月的合理催告时间。本案即使需解除合同，只能适用法定解除情形，但本案事实不符合任何法定解除情形，加之何展雄在一审庭审中已明确可以继续履行合同，故本案不存在合同目的不能实现的情形，不符合法定解除界定的解除合同并追究违约责任的情形。此外，一审遗漏查明何展雄与王小勇沟通的证据，仅片面地引用了何展雄沟通短信的前半段，就作为何展雄拒不配合履约的证据直接适用，何展雄的短信表明的是不能在11日配合办理的原因，并非直接拒绝履约的意思表示。一审已查明双方及中介均确认案涉房屋开始买卖至今，房屋价格并没有发生重大波动，故何展雄根本没有违约动机，且何展雄客观上也从未提出提高房屋交易价格或将房屋出售给第三方的意图。二、一审遗漏查明前述事实导致适用法律错误，王小勇无合同解除选择权，双方应继续履行合同。合同目的自始至终没有出现不能实现的情形，王小勇自行拒绝继续履行合同并非法定的“合同目的不能实现情形”。三、一审已查明案涉房屋在双方交易期间至今并无出现大幅的价格波动，故何展雄根本不存在违约动机，王小勇客观上也没有直接损失，一审直接判定合同解除并让何展雄承担高额违约金，显失公平。四、一审裁决本案时没有考虑何展雄为70岁老人，何展雄行为虽有拖沓，但没有违约的主观恶性等相关情节，客观上也不构成违约，且合同目的也尚能实现等因素。故一审对何展雄课以超过十万的巨额违约金，不合法合理。综上，请求二审法院依法纠正，支持何展雄的上诉请求。王小勇辩称，一、一审认定何展雄拒绝履行合同的事实无误，何展雄多次向房屋交易经纪人及王小勇明确表示不想出售案涉房屋，多次协商未果；截至2021年5月8日本案一审立案时，何展雄仍未配合王小勇办理房屋买卖合同网签及办理贷款申请等相关手续。二、因何展雄拒绝履行房屋买卖合同，王小勇产生直接经济损失约为350000元。双方当时的交易价格是24270元/平方米，但根据贝壳以及链家的网络平台显示，案涉房屋所在小区的房屋的挂牌价现在是28000元/平方米左右。天之盛房地产公司述称，关于何展雄有无违约的问题，我方认为合同以及王小勇的陈述已清楚表明要在五个工作日之后配合办理相关交易事宜，但何展雄以各种不同的理由拒绝办理，所以就导致没有顺利的办理交易过程。二审期间，何展雄向本院提交了三份证据：证据一，2021年3月9日广州市交通运输局关于何展雄反映事项的答复；证据二，2021年3月17日广州市规划和自然资源局白云区分局关于丽康居周边道路相关情况的答复意见；证据一、二拟共同证明案涉房屋所在小区旁边因在建马路和高架桥，该物业非但没有升价，售价反而稍有下降，何展雄根本没有拒绝交易的动机；证据三，何展雄的户口簿，拟证明在签订合同后，何展雄及时迁移出了所在房屋的户口，以便交易。王小勇对此质证认为，证据一、二是广州市规划事项，跟小区房屋的价值没有直接关系，丽康居在广州地铁8号线延长线聚龙站旁边，距离500米左右，与棠溪火车站直线距离200米左右，所以案涉小区的房屋是升值的。对于证据三，因目前王小勇并没有去查案涉房屋的名下的户口信息，对于这个事实不予确认。天之盛房地产公司经质证，不确认因规划导致房价下降的事实，按照目前来讲的话，这是政府的整体规划，包括地铁的开通，对房价的上涨起到一定推动作用。王小勇当庭提交贝壳以及链家网上所查询的案涉小区的挂牌价，拟证明房屋的价格上涨了。何展雄对此三性不予确认，认为只是参考价，即使房价现在有相应变动，也不能归责于其。天之盛房地产公司确认王小勇提交的证据。本院经审查，何展雄与王小勇提交的证据均非二审新证据，且对本案处理无实质性影响，本院对此均不予以采纳。二审庭询时，何展雄陈述签订案涉房屋买卖合同时，其配偶潘*兰在现场，但潘*兰不知道他们正在进行房屋买卖交易，所以在外面玩手机没有参与签订合同的过程。天之盛房地产公司陈述签订案涉房屋买卖合同前其曾对房屋进行查册，没有显示房屋产权有共有人，而且潘*兰当时也在签约现场；天之盛房地产公司已明确告知何展雄接下来的流程包括按揭需要何展雄夫妻双方配合，在合同中也写明何展雄已征得所有共有人包括产权人的同意。王小勇表示基于对何展雄的不信任，不愿意继续进行案涉房屋交易。经查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。二审另查明，何展雄于2021年3月23日通过微信告知天之盛房地产公司万某，表示以后凡是中介借钥匙看房子都不给了，其配偶潘*兰再重申房子不卖了，这是儿子的准婚房。2021年4月10日，何展雄再次向万某发送微信，表示：与潘*兰沟通多次，潘*兰还是不肯卖房子……无法在11号做协议了；等一两天她气消一消，再想办法劝说，所以说我愿意卖的就不等于她一定支持我这样做……唯有想办法继续努力劝说，望能突破取得成功。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。”本案中，各方当事人争议事实均发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之后，一审法院适用《中华人民共和国民法典》规定进行审理，并无不当，本院予以维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辨意见，本案二审争议焦点如下：何展雄是否存在违约行为，王小勇主张解除案涉房屋买卖合同是否成立。对此，本院评析如下：何展雄与王小勇于2021年2月1日签订的《不动产买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同约定王小勇应于合同签署后5日内办理贷款手续，何展雄对此应予以配合。各方在一审庭审中确认办理案涉合同的网签手续是王小勇办理按揭贷款手续的前提条件。因此，何展雄应在签订《不动产买卖合同》之日起五日内与王小勇签订网签合同并配合王小勇办理按揭贷款手续。何展雄拒不配合办理网签及贷款手续，并发出不卖房的意思表示，构成违约。何展雄上诉主张合同并未约定网签合同的签订时间，没有事实根据，本院不予采纳。何展雄在《不动产买卖合同》中已明确承诺其配偶知晓并同意本次不动产交易，亦确认潘*兰在签约现场，其表示潘*兰不知道本次交易事项，与合同约定不符，且不合常理，本院不予采纳。王小勇于2021年3月19日向何展雄发出《关于履行配合办理网上签约及房屋过户手续等合同义务的催告函》明确表明若何展雄未能在2021年3月24日前办理网签手续的，将视为何展雄拒绝履行《不动产买卖合同》，王小勇将解除《不动产买卖合同》并追究其违约责任。何展雄于2021年3月20日签收上述函件后，于3月23日明确其配偶潘*兰不同意出售案涉房屋。何展雄的行为符合《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四项规定的“在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”情形，王小勇据此有权主张解除合同。因此，本院认定案涉《不动产买卖合同》自2021年3月23日起已不具备继续履行的条件，实际上已解除。一审法院认定何展雄的行为构成违约，王小勇主张合同解除，并要求何展雄返还定金及支付违约金的诉请合法合理，并无不当，本院予以维持。至于何展雄在2021年4月通过微信表示愿意劝说潘*兰同意出售案涉房屋以及在诉讼中所作的愿意继续履行合同的陈述，因其是在构成违约、王小勇解除合同后才作出的意思表示，王小勇对此已明确表示不同意，双方不能重新达成一致，何展雄的这些陈述不能产生继续履行《不动产买卖合同》的效果。关于违约金金额问题。一审综合何展雄的违约程度、王小勇的实际损失、案涉合同的履行情况等因素，将合同约定的违约金酌情调整至180000元，并无明显不妥，本院予以维持。何展雄的上诉理由依据不足，本院不予采纳。综上所述，何展雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8140元，由何展雄负担。本判决为终审判决。审 判 员 刘贤君二〇二一年八月二十日法官助理 邱思陵书 记 员 苏劲丹