湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0181民初9945号原告：浏阳利通居民服务有限公司，住所地：浏阳市荷花街道办事处唐家洲。法定代表人：朱志光。委托诉讼代理人：余继红，广东君言（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵维珍，男，1976年1月12日出生，汉族，住湖南省浏阳市。系原告公司员工。被告：刘飞文，男，1984年3月27日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告浏阳利通居民服务有限公司（以下简称利通服务公司）与被告刘飞文物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告利通服务公司的委托诉讼代理人余继红、赵维珍，被告刘飞文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利通服务公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付原告2016年8月13日至2021年7月19日的物业费11996元、2017年9月13日至2019年12月31日的生活垃圾处理费216元、二次加压费269元，共计12481元；2、请求判决被告支付逾期付款违约金1000元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告刘飞文辩称，被告没有交纳物业费属实，但原告服务态度差、质量低，主要存在以下几个方面：1、门禁系统形同虚设；2、楼下餐厅油烟味重，被告向原告反映，但原告一直没有解决；3、楼道打扫马虎，清洁不到位；4、地下车库通往电梯口的消防通道被摩托车乱停堵塞；5、业主车位经常被占用，保安不负责，发生过几起车内物品被盗事件；6、非5栋的人员使用5栋的电梯，将会对5栋电梯造成损坏；7、房地产公司在小区地坪违规乱搭乱建，造成安全隐患；8、原告没有经过业务同意将小区内游泳池租给第三方，没有公示账目；9、小区长期摆摊设点，物业不闻不问；10、原告曾经承诺减免被告2016年8月至2019年8月期间的部分物业费，但却向法院起诉；11、水岸山城1、2期的物业费为1.2元/月，3期却要1.6元/月，收费过高。因此，请求核减物业费。经审理查明，被告刘飞文系浏阳市XXX号房业主，其房屋建筑面积为126.58㎡。原告利通服务公司是一家经营家庭服务、水电安装、建筑物清洁服务、物业管理等的企业，该公司原名称为浏阳市利通物业管理有限公司（以下简称利通物业公司），2020年2月11日变更名称为浏阳利通居民服务有限公司。2015年8月13日，利通物业公司作为甲方与被告刘飞文作为乙方签订了《前期物业服务协议》，由利通物业公司承担浏阳市水岸山城三期小区的物业服务，该合同对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修基金的管理与使用、违约责任等进行了约定。合同还约定：乙方缴费时间：交付时预交一年的物业服务费用，次年的物业服务费按每年度收取一次，业主应于每年度的头一个月的10号之前交纳物业服务费用。物业费收费标准为住宅、高层1.6元/月/㎡，商业物业2.2元/月/㎡；二次供水加压电费按0.6元/吨收取。乙方违反协议，不按照约定交纳物业服务费的，物业公司可以依照相关法律及协议约定收取违约金，每日收取的违约金标准是乙方应交纳额的千分之三。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，利通物业公司按约为被告刘飞文所居住的小区提供物业服务。现因被告刘飞文拖欠原告2016年8月13日至2021年7月19日的物业服务费、2017年9月13日至2019年12月31日止的垃圾清运费和二次加压费，经原告书面催缴，被告仍未交纳，为此，原告诉至本院。庭审中，被告向法庭提交照片及微信聊天记录，用以证明小区内违规搭建广告架、门禁系统未启用、消防通道堵塞，物业公司没有履行职责，小区业主对物业评价低。原告对此不予认可，认为被告提交的照片不能证明原告没有履职，原告对乱停的摩托车进行了劝阻，门禁系统可以正常使用。以上事实，有原、被告的陈述、前期物业服务协议、业主临时管理规约、不动产登记信息表、入伙交接单、房屋买卖合同、水表信息、催费通知单、企业信息公示单、环卫局委托书、一般缴款书等证据证明，经庭审质证核实，足以认定。本院认为，原告利通服务公司作为经工商行政管理部门依法注册登记的企业与被告刘飞文签订的《前期物业服务协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该合同对物业公司及被告刘飞文均具有约束力。原告利通服务公司为浏阳市水岸山城三期小区提供了物业服务，被告刘飞文作为该小区业主，理应按约定向原告利通服务公司交纳相应的物业服务费用，故原告利通服务公司要求被告刘飞文缴纳物业费的诉讼请求，本院予以支持。原告利通服务公司主张被告刘飞文支付环卫费，因原告利通服务公司已向本院提交证据证明其代收该费用之合法性，故本院对该主张予以支持。原告主张被告支付二次供水加压电费，《前期物业服务协议》中对该费用有明确约定，故本院对该主张亦予以支持。关于被告提出的物业公司服务不到位的问题，本院认为，被告刘飞文提交的证据不足以认定原告利通服务公司未履行物业服务的义务或存在重大瑕疵。即使原告利通服务公司对水岸山城三期小区的管理在某些方面可能存在一些瑕疵,但原告利通服务公司作为该小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务,包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生的维护等,即其提供的服务具有公共性和整体性,是服务于整个小区的物业,故业主不按时交纳物业服务费会对小区的整体服务产生不利的影响,对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。另一方面,被告作为涉案房屋的产权人亦已实际享受原告利通服务公司提供的物业管理服务,不能以原告利通服务公司服务存在一些瑕疵为由不交纳物业服务费，故被告刘飞文的抗辩不构成可拒交物业管理费的正当理由，本院不予采纳。关于被告刘飞文提出的物业费收取的标准过高的意见，其可以向相关部门或机构提出，由相关部门与机构向原告进行交涉、处理，督促其整改，但不能以此为由拒交物业费。关于违约金，被告刘飞文未按照约定交纳物业服务费已构成违约，但原告利通服务公司亦存在物业服务未完全到位，需要整改的部分，故对原告利通服务公司要求被告刘飞文承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、刘飞文于本判决生效之日起三十日内支付浏阳利通居民服务有限公司2016年8月13日起至2021年7月19日止的物业管理服务费11990元、2017年9月13日起至2019年12月31日止的垃圾清运费216元、二次加压费269元。二、驳回浏阳利通居民服务有限公司的其他诉讼请求。如果刘飞文未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费138元，减半收取69元，由刘飞文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 何   涛二〇二一年八月十六日法官助理 王   亮书 记 员 王亮(兼)附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百四十四条业主应该按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。