广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终3333号上诉人（原审被告）：湛江地标投资有限公司，住所地湛江市坡头区海湾南路二号，统一社会信用代码914408040621869046。法定代表人：谢志杰，董事长。委托诉讼代理人：花淼彬，该公司员工。被上诉人（原审原告）：肖小文，男，1972年9月10日出生，汉族，住广东省雷州市。被上诉人（原审原告）：吴月英，女，1972年6月27日出生，汉族，住广东省雷州市。共同委托诉讼代理人：何嘉慧，广东正德律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：林浩斌，广东正德律师事务所律师。上诉人湛江地标投资有限公司（以下简称“地标公司”）因与被上诉人肖小文、吴月英商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市坡头区人民法院（2021）粤0804民初1054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人地标公司的委托诉讼代理人花淼彬，被上诉人肖小文、吴月英共同的委托诉讼代理人何嘉慧、林浩斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人地标公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回肖小文、吴月英对地标公司全部诉讼请求;2.一、二审案件受理费由肖小文、吴月英承担。事实与理由：一审法院认定地标公司不具有逾期办证免责事由错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。本案中因湛江市自然资源局无法解决海湾南路用地问题导致整个开发项目无法按期竣工，在该局没有同意延期竣工情况下导致地标公司无法办理涉案楼盘初始登记和涉案房屋首次转移登记。本案中地标公司逾期办证并非地标公司原因造成，故地标公司不应在本案中承担逾期办证的违约责任。请求二审法院查清本案事实，纠正一审错误判决，驳回肖小文、吴月英对地标公司的全部诉讼请求。被上诉人肖小文、吴月英答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。肖小文、吴月英起诉请求：1.请求判决地标公司向肖小文、吴月英支付逾期交房违约金15913.99元（以购房总价款624078元为基数，自2017年10月1日起按照每日万分之一计算违约金至2018年6月13日止）；2.请求判决地标公司向肖小文、吴月英支付逾期办理房屋产权证违约金29863.20元（以购房总价款624078元为基数，自2019年6月14日起按照中国人民银行同期贷款利息计算违约金至2020年8月13日）；3.本案诉讼费用由地标公司承担。一审法院审理查明：地标公司系2013年3月15日在工商行政管理部门登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股）。经营范围为：房地产投资与开发，酒店管理，自由物业管理与租赁。2017年5月10日，肖小文、吴月英与地标公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：Ｙ2017011686），约定肖小文、吴月英（买受人）购买地标公司（出卖人）位于湛江市坡头区（建筑面积109.39平方米，套内建筑面积88.79平方米），房屋价款为624078元。该合同第七条付款方式及期限约定：（二）买受人采取下列第3种方式付款：按揭贷款。买受人应当于2017年5月10日前支付首期房价款164078元，占全部房价款的26%。余款460000元申请贷款支付。第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2017年10月1日前向买受人交付该商品房。（二）……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第二十条第二款约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.双方协商解决。第二十八条补充协议第一款：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。附件十一补充协议第二条第一项关于逾期交房的约定，经双方同意按以下方式处理：（一）……在办理交付手续前，买受人应付清本合同约定及相关协议规定的应付款项，否则视为买受人未付清房款，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担任何违约责任，由此产生的延期交房和逾期付款责任由买受人承担。本案中，肖小文、吴月英于合同签订前已向地标公司支付房屋首付款164078元。2017年10月1日，地标公司未能依约将具备合同第九条约定交付条件的涉案房屋交付给肖小文、吴月英。2018年2月8日，肖小文、吴月英向地标公司付清余款460000元，2018年6月13日，双方办理交楼手续，地标公司将房屋交付肖小文、吴月英。2020年8月13日，湛江市自然资源局为涉案房屋办理了不动产权利登记，《不动产权证书》编号为粤（2020）湛江市不动产权第0056408号、0056409号，权利人为肖小文、吴月英。另查明，2013年4月2日，地标公司与湛江市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》约定地标公司所投资的海东广场项目在2016年6月14日前竣工，逾期竣工，按每逾期一日，由市政府无偿收回30平方米住宅面积用于公共租赁住房。合同补充条款约定地标公司要在合同约定开工、竣工时间前15日内向湛江市国土资源局书面报告开工、竣工时间或延迟开工、竣工的原因。2015年9月24日，地标公司又与湛江市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，约定地标公司所投资的海东广场项目竣工期限延长至2017年9月23日。该竣工期限届满后，地标公司于2018年7月4日向湛江市国土资源局坡头分局提交《关于海东广场申请延期竣工的请示》（地标投资[2018]18号）申请延期竣工，该请示中，地标公司称“由于我司首次以回馈家乡形式回湛江投资建设，对本土的手续办理流程不熟悉，竣工时间到期后亦未收到相关部门的通知文件；负责办理报建的人员变动，相关事宜交接不到位等原因导致未能及时申请延期”。2020年4月17日，湛江市自然资源局与地标公司签订《国有建设用地使用权延期竣工协议》，明确因原须配建的海湾南路西段因涉及用海问题不具备开工条件等原因，竣工期限延长至2021年4月16日。地标公司随后持该延期竣工协议及其他材料申请办理用地及房屋权属登记。再查明，2019年6月13日至2019年8月19日，一年期贷款年利率为4.35%。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准如下：2019年8月13日4.25%、2019年9月20日4.20%、2019年10月21日4.20%、2019年11月20日4.15%、2019年12月20日4.15%、2020年1月20日4.15%、2020年2月20日4.05%、2020年3月20日4.05%、2020年4月20日3.85%、2020年5月20日3.85%、2020年6月22日3.85%、2020年7月20日3.85%。一审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用当时的法律、司法解释。根据《中华人民共和国合同法》第八条第二款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，肖小文、吴月英、地标公司就涉案商品房签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人应按合同的约定全面履行各自义务。本案的争议焦点为：一、肖小文、吴月英请求地标公司支付逾期交房违约金依法应否支持？二、肖小文、吴月英诉求地标公司支付逾期办证违约金应否支持？关于肖小文、吴月英请求地标公司支付逾期交房违约金依法应否支持的问题。地标公司抗辩其延期交房是受到台风影响，不应承担逾期交房责任。地标公司就涉案房屋签订买卖合同时理应考虑天气因素确定房屋交付时间，地标公司的辩解与《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定不相符，地标公司没有提供证据证实因上述因素的影响而造成延期交房及已将相关情况及时通知肖小文、吴月英，地标公司上述主张没有事实和法律依据，故对于地标公司的该主张，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，结合肖小文、吴月英、地标公司签订的《商品房买卖合同》第十二条的约定，肖小文、吴月英在2018年2月8日向地标公司付清余款460000元，同年6月13日，地标公司将房屋交付肖小文、吴月英，应视为双方对交房作出新的约定及认可。故地标公司承担的逾期交房违约责任应从2018年2月9日起以购房款624078元为基数，按每日万分之一计算至2018年6月12日，逾期交房违约金为7738.57元（624078元×0.0001×124天）。肖小文、吴月英请求逾期交房违约金超出的部分，不予支持。关于肖小文、吴月英诉求地标公司支付逾期办证违约金25438.64元应否支持的问题。肖小文、吴月英、地标公司签订的《商品房买卖合同》约定“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意协商解决”，按该约定，地标公司在2018年6月13日将涉案商品房交付肖小文、吴月英，肖小文、吴月英应在该日起365日内也即2019年6月12日前取得涉案商品房所有权证书。由于地标公司逾期办证，致肖小文、吴月英涉案商品房不动产权证书于2020年8月13日才登记颁发。故地标公司逾期办证的行为已违约，应承担逾期办证违约责任。地标公司主张其因政府原因导致逾期，但根据本案的证据和事实，首先，涉案项目原配建道路因涉及用海问题不具备开工条件的情况，地标公司早已知道，地标公司应充分考虑该情况对涉案《商品房买卖合同》履行的影响并采取应对措施；其次，地标公司因其自身疏忽未按《国有建设用地使用权出让合同》补充条款的约定提前十五日报告延迟竣工原因和及时在原竣工期限届满前申请延期竣工导致办证障碍，地标公司如果及时或提前申请延长竣工期限则可避免办证障碍，该障碍并非不能预见、不可避免；故地标公司主张因政府原因应免责的抗辩意见依据不足，不予采纳。地标公司提供证据主张因新冠疫情应予以免责，但新冠疫情发生在地标公司迟延履行之后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，故地标公司主张因新冠疫情免责的抗辩意见同样依据不足，不予支持。涉案《商品房买卖合同》未对逾期办证违约金的计算方式进行约定，故肖小文、吴月英请求地标公司承担违约责任，应根据地标公司违约行为造成肖小文、吴月英实际损失的情况予以认定。考虑涉案合同的履行情况、涉案商品房的总房价、当地的经济水平以及房地产交易的市场发展状况等因素，酌情认定地标公司逾期办证违约金以购房款624078元为基数，自2019年6月13日计至取得不动产权证书之日，在2019年8月19日前，按一年期贷款年利率计算，自2019年8月20日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算。涉案商品房不动产权证书于2020年8月13日登记颁发，该日应视为肖小文、吴月英已取得涉案商品房权属证书。故地标公司应承担的逾期办证违约金具体金额为：5057.60元（624078元×4.35%÷365日×68日）＋2252.67元（624078元×4.25%÷365日×31日）＋4380.51元（624078元×4.20%÷365日×61日）+6528.03元（624078元×4.15%÷365日×92日）+4154.82元（624078元×4.05%÷365日×60日）+7635.98元（624078元×3.85%÷365日×116日）=30009.61元。肖小文、吴月英请求地标公司支付逾期办证违约金29863.20元，是对其权利的处分，予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、限湛江地标投资有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向肖小文、吴月英支付逾期交房违约金7738.57元；二、限湛江地标投资有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向肖小文、吴月英支付逾期办证违约金29863.20元；三、驳回肖小文、吴月英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计416.91元，由湛江地标投资有限公司负担，限湛江地标投资有限公司在判决生效之日起十日内向缴纳，逾期由立案执行；肖小文、吴月英预交的受理费416.91元，予以退还。二审中，地标公司、肖小文、吴月英均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对地标公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据地标公司上诉请求和理由，肖小文、吴月英的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题是：关于地标公司是否具有逾期办证免责事由的问题。地标公司上诉主张因政府无法解决配建道路用地问题导致其无法按期竣工，进而导致逾期办证，但从本案查明的事实来看，涉案项目原配建道路因涉及用海问题不具备开工条件的情况早已存在，而该配建道路如果逾期竣工则必定影响到涉案商品房办理产权登记的情况地标公司亦早已知悉，因此地标公司作为涉案《商品房买卖合同》办证义务方，理应及时向政府申请办理竣工延期以避免造成违约。因地标公司在原竣工期限届满后近一年才申请延期，故地标公司自身的迟延原因是导致办证障碍的客观原因，如果其能及时按期申请延长涉案项目竣工期限则可避免办证障碍。一审法院认为地标公司基于政府原因的免责事由不能成立，已就此进行了充分论述，并无不当，本院不再赘述，予以确认。因地标公司并不具有逾期办证的免责事由，故地标公司应承担逾期办证的违约责任，一审判决判令地标公司应向肖小文、吴月英支付逾期办证违约金29863.20元并无不当，本院予以维持。综上所述，地标公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费833.82元，由湛江地标投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 林 竹审 判 员 陈小媚二〇二一年八月十日法官助理 杨 旸书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。