山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0103民初6890号原告：戴某某，女，1963年出生，汉族，住济南市槐荫区。委托诉讼代理人：马鸣，山东金钥匙律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑞富，男，1979年出生，山东金钥匙律师事务所实习律师。被告：王某某，男，1963年出生，汉族，住济南市市中区。委托诉讼代理人：刘盼盼，山东鼎舜律师事务所律师。被告：闫某，男，1962年出生，汉族，住济南市槐荫区。委托诉讼代理人孟宪芝，山东丰浩律师事务所律师。委托诉讼代理人陈华君，山东丰浩律师事务所律师。原告戴某某与被告王某某、被告闫某确认合同无效纠纷一案，本院于2021年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴某某及其委托诉讼代理人马鸣、李瑞富、被告王某某的委托诉讼代理人刘盼盼、被告闫某的委托诉讼代理人孟宪芝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告戴某某向本院提出诉讼请求：1.依法确认两被告之间涉及济南市市中区玉函南区16号楼2-103号房屋的所有房屋买卖合同关系无效;2.本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实与理由：2005年3月22日，原告与被告王某某结婚，婚后两人共同购买了位于济南市市中区，后由于两人夫妻感情不和，于2020年11月3日经贵院调解协议离婚，但双方对于上述夫妻共同财产尚未进行处理。在双方离婚后，原告才得知被告王某某在原告提起离婚诉讼期间，将夫妻两人共有的上述房产，在未经过原告同意的情况下，以低价卖给了被告闫某。后经原告去房管局调查相关房产信息后，发现两被告在2020年8月6日签订了《济南市存量房屋买卖合同》，但双方约定的房屋价款仅为50万元，而涉案房屋的市场价值约150万元左右。而且经原告调查得知，在被告王某某出卖房屋后，却一直居住在涉案房屋内。上述事实足以说明，在原告提起离婚诉讼期间，被告王某某伙同被告闫某通过签订虚假房屋买卖合同的方式，达到恶意转移夫妻共同财产的目的。两被告的行为属于恶意串通，严重损害了原告的合法利益，原告为维护自己的合法权益，诉至贵院，望判如所请。被告王某某辩称，一、涉案房产，原告不具有合法权利，因此原告主体不适格，应当驳回原告起诉。王某某和原告戴某某在2020年11月3日，经我院调解离婚，案号为(2020)鲁0103民初12894号，根据本案原告戴某某提供的证据一(2020)鲁0103民初12894号民事调解书，该调解书载明：“原告戴某某与被告王某某离婚纠纷一案，本案原告提出的诉讼请求第1项为判令戴某某与王某某离婚；第2项为依法分割夫妻共同财产(数额暂计20万元)。经本院主持调解，当事人双方达成的调解协议为：一、原告戴某某和被告王某某离婚；二、原告戴某某自愿放弃其他诉讼请求。”原告在已经放弃所有夫妻共同财产的情况下，又再次起诉要求确认合同无效，是不诚信的。该调解书目前已生效，原告对涉案房产已经没有了任何权利，因此，原告主体不适格，应当驳回原告起诉。二、原告隐瞒事实真相，存在虚假陈述的行为，并没有诚信诉讼。原告在诉状中，自称“离婚后”才发现王某某未经其同意私自将两人共有房产低价出卖，这是虚假陈述，原告提交的证据涉案房产的权属信息，查询时间为2020年10月13日，而王某某和原告戴某某是在2020年11月3日经我院调解离婚，也就是说在离婚之前，原告就已经知情涉案房屋已出卖，且在离婚调解中作出了放弃财产的意思表示，现在又以婚后发现为由要求确认合同无效，并没有诚信诉讼。三、王某某和闫某不存在恶意串通，原告应当举证证明王某某和闫某存在故意或重大过失。四、原告要求确认合同无效，无法律和事实依据。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。确认合同无效的本质目的在于追回该房屋，本案被告闫某已经支付了房款，且已经办理了过户登记，依照法律规定，应当不予支持原告确认合同无效之诉求。综上，请法院依法判决。被告闫某辩称，原告所诉与事实不符，被告闫某与被告王某某之间不存在任何恶意串通的行为，两被告签订的房屋买卖合同真实有效，系双方真实意思的表示，且被告闫某已按照合同约定履行了付款义务，涉案房屋也已作了产权登记，合同已完全有效的履行完毕，同时，涉案房屋的价值为85万元，而并非原告所说的50万元，该购房价款符合市场价格，因此两被告的买卖行为合法有效，应得到法律保护。对双方无争议的事实，本院经审理认定事实如下：原告与被告王某某原系夫妻关系，原告曾于2020年11月3日诉至本院，要求与被告王某某离婚，本院于2020年11月3日作出（2020）鲁0103民初12894号民事调解书，原告与被告王某某经本院调解离婚。该案中，原告自愿放弃财产部分的诉讼请求。2020年8月6日，两被告签订《济南市存量房屋买卖合同》一份，被告王某某将位于市中区玉函南区16号楼2-103（房产证号：济南2××1）房屋出售给被告闫某，合同价款为50万元。两被告均主张，双方于2020年7月19日签订《房屋买卖合同》一份，被告王某某将涉案房产出售给被告闫某，合同价款为85万元，两被告陈述双方房屋买卖合同实际以该份合同履行。原告对该合同真实性无异议。该合同关于付款约定为，合同签订当日，被告闫某向原告支付定金5万元。关于交付期限约定，被告王某某于房屋产权证、土地使用权证等相关过户手续办理完毕且被告闫某全额支付房款2年后正式交付该房屋，被告王某某可居住至2022年8月31日。合同签订后，被告闫某于2020年8月15日、2020年8月21日，以转账形式向被告王某某支付房款80万元。涉案房产于2020年8月11日通过二手房买卖方式过户到被告闫某名下。本案审理过程中，原告与被告王某某均认可涉案房产原为二人夫妻共同财产。对双方有争议事实，本院认定如下：原告陈述涉案房产买卖合同约定的房屋价款明显低于市场价值，且涉案房产过户后原告仍实际居住在涉案房产内，因此该买卖合同关系系被告王某某恶意转移夫妻共同财产，因此应当认定无效。两被告对原告陈述均不予认可。两被告均认为双方签订买卖合同价款符合市场价值，且两被告在合同中约定了由被告王某某继续使用一段时间。被告闫某也实际向原告支付了全部房款，因此涉案买卖关系应当有效。本案审理过程中，本院工作人员向鉴定机构进行询价，经询价，涉案房屋买卖关系形成时间涉案房产单价在1.35万元每平方米至1.5万元每平方米之间，涉案房产登记面积为82.1平方米，因此涉案房产总价约在1108350元至1231500元之间。关于合同中约定的5万元定金是否支付问题，被告闫某主张其系以其为法定代表人的公司账户取现5万元的方式向被告王某某支付定金，并提交该公司工商登记情况及银行记录予以证实。本院认为，本案争议焦点问题为两被告签订的涉案房屋买卖合同效力问题。首先，关于被告王某某认为原告在双方离婚诉讼中放弃财产分割部分主张，无权另行主张权利问题。根据本院审理的（2020）鲁0103民初12894号民事案件记载，原告在该案中放弃了财产分割部分主张，并非放弃了夫妻共同财产实体权利，因此原告有权在本案中提出与夫妻共同财产分割相关主张。另外，根据法律规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。本案涉案房产已办理产权变更手续，因此本案两被告签订的合同是否有效应主要从被告闫某签订涉案合同时是否具有恶意及是否支付合理价款两部分分析。关于被告闫某是否属于善意购买问题，原告未举证证明两被告签订房屋买卖合同存在恶意，被告闫某也主张其与被告王某某系正常订立房屋买卖合同，因此被告闫某在涉案房屋买卖合同中应当不存在恶意订立合同关系的行为。关于涉案房屋买卖合同价款是否合理问题。两被告举证证明涉案房产实际以85万元价款进行交易，原告对两被告签订的实际履行的房屋买卖合同真实性无异议。根据本案查明情况，涉案房屋买卖合同单价约为1.04万元每平方米。经本院询价，涉案房屋买卖合同关系成立时涉案房产价值约在1.35万元每平方米至1.5万元每平方米之间，单价差额约为3100元至4500元之间，考虑到被告闫某全额支付房款及被告王某某继续使用涉案房产的事实，两被告签订的房屋买卖合同价款并不存在明显低于双方房屋买卖合同关系成立时市场价值。综合以上分析，原告主张两被告签订的房屋买卖合同无效，本院不予支持。综上所述，依照最高人民法院关于使用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条第一款规定，判决如下：驳回原告戴某某的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告戴某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  王岩二〇二一年八月十六日书记员  闫蕾