山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终9513号上诉人（原审被告）：隋维涛，男，1990年11月4日出生，汉族，住青岛市即墨区。被上诉人（原审原告）：青岛国信幸福生活服务有限公司，住所地青岛市崂山区苗岭路9号。法定代表人：张建阳，董事长。委托诉讼代理人：房华第，男，系公司职工。委托诉讼代理人：朱晟辰，国浩律师（青岛）事务所律师。上诉人隋维涛因与被上诉人青岛国信幸福生活服务有限公司（以下简称国信服务公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2021）鲁0215民初7000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人隋维涛上诉请求：撤销一审判决，改判驳回国信服务公司的诉讼请求。事实与理由：本案的事实认定和法律适用均存在错误。一审判决适用的法律法规不够全面、准确，损害了隋维涛的合法权益，排除了国信服务公司的违约责任。一、《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持。隋维涛对一审法院适用该规定有异议。该解释第二条规定，物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。隋维涛认为国信服务公司违反了该条的规定，其物业服务标准低于合同约定的《山东省物业服务规范》(DB37/T1997.1-2011)四星级服务标准，应属于物业服务人擅自提高收费标准。二、《物业管理条例》第七条(五)项规定，业主应按时交纳物业服务费用。但是，《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任；第四十条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。隋维涛认为国信服务公司未按照合同约定的四星级服务标准提供服务，物业服务收费与服务水平严重不符，详见隋维涛提供的证据一。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案中，隋维涛到庭并全程参加。四、《中华人民共和国合同法》第七章第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由于国信服务公司自2014年7月交房至今一直未按照合同约定的四星级服务标准为业主提供质价对等的服务，隋维涛也未享受到四星级标准的物业服务，恳请二审法院认真审查，依法作出合理的判决，减免物业费。国信服务公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，隋维涛的上诉请求与事实不符、与法相悖，请求依法驳回上诉，维持原判。隋维涛与国信服务公司签订的《前期物业服务协议》内容合法有效，隋维涛诉请减免或免除物业费，没有事实与法律依据。首先，隋维涛与国信服务公司签订的《前期物业服务协议》内容合法有效，不存在违反法律、行政法规的强制性规定的无效情形。协议签订后，国信服务公司依约向包括隋维涛在内的小区业主提供了物业管理服务，而隋维涛也在事实上享受了国信服务公司提供的物业服务，该合同对隋维涛所在小区业主具有约束力，因此当事人均应按照合同约定的事项履行相应的义务、依约缴纳物业费。其次，关于隋维涛提出物业服务标准未达四星标准的问题。第一，其提交的证据不足以证明该事实，也不应成为其拒交物业费的理由。第二，隋维涛判定星级服务标准所依据的《山东省物业服务规范》(DB37/T1997.1-2011)并非效力性强制规范，且已废止，无法否定双方签订的《前期物业服务协议》的合同效力。最后，物业服务企业对小区提供的物业服务是整体性的，受益人是全体小区业主，若部分业主因其对物业服务不满意就拒交物业费，长期以往将会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致整个小区的物业服务质量下降，这对其他已经缴纳物业费的业主来讲是不公平的，而且势必会形成恶性循环，最终损害的将是全体业主的权益。因此，业主对物业服务企业提供的服务不满意可以通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，而不应消极地采取长时间拒缴物业费的方式来对抗物业服务企业。国信服务公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令隋维涛向国信服务公司支付2014年10月至2021年3月期间物业费11,577.7元，违约金38,072.81元，共计49,650.51元；2.诉讼费、律师代理费由隋维涛承担。一审法院认定事实：2014年7月14日，青岛国信物业资产经营管理有限公司（2021年1月14日变更为青岛国信幸福生活服务有限公司）与隋维涛签订《前期物业服务协议》一份，前期物业服务协议约定，国信服务公司为涉案小区提供物业服务，物业费收费标准为每月每平方米1.6元（含0.4元电梯费）。隋维涛年物业费计算公式为92.77（房屋实际确权面积）×1.6×12，年物业费应交1781.18元。但隋维涛自2014年10月至2021年3月，计78个月未交纳物业费，共欠国信服务公司物业费为11,577.70元（92.77×1.6×78）元，国信服务公司主张11,577.70元，违约金38,072.81元，国信服务公司追要多次未果，诉来一审法院请求判如所请。一审法院认为，国信服务公司与隋维涛签订的《前期物业服务协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。隋维涛应按合同约定向国信服务公司交纳物业服务费用。隋维涛未支付物业服务费用，构成违约，故一审法院对国信服务公司主张隋维涛支付物业服务费11,577.70元予以支持。关于国信服务公司主张判令隋维涛支付违约金38,072.81元的问题，因隋维涛及涉案小区部分业主在本次诉讼中抗辩称国信服务公司的服务存在一定瑕疵及不到位的地方，表示对国信服务公司服务不尽满意，故一审法院酌定对国信服务公司该请求不予支持。隋维涛的其他抗辩，证据不足，理由不当，一审法院不予采信。综上，一审法院依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：隋维涛于判决生效之日起十日内偿付国信服务公司自2014年10月至2021年3月的物业服务费11,577.70元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1042元，减半收取521元，由国信服务公司负担400元，隋维涛负担121元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：隋维涛应向国信服务公司交纳的物业服务费如何认定。隋维涛与青岛国信物业资产经营管理有限公司签订了《前期物业服务协议》，青岛国信物业资产经营管理有限公司后变更名称为国信服务公司，该协议是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。国信服务公司为小区业主提供了物业服务，隋维涛应当交纳物业服务费。《前期物业服务协议》明确约定物业费收费标准为每月每平方米1.6元（含0.4元电梯费），隋维涛上诉主张国信服务公司提高了收费标准，与事实不符，本院不予采信。关于隋维涛主张的国信服务公司的服务瑕疵问题，因物业服务企业对小区进行物业服务具有整体性、全面性、服务过程持续性，以及服务标准无法按件计量等特点，因此隋维涛提供某段时间的照片，仅能证明国信服务公司在一定的时间、地点提供的物业服务做的不够完善，但不足以证明其在物业服务过程中存在重大瑕疵，亦不足以证明服务没有达到合同约定的标准。一审法院依据查明的事实，驳回了国信服务公司主张的违约金，该处理并无不当，本院不予变更。综上，隋维涛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费89元，由上诉人隋维涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈晓静审 判 员 李 蕾审 判 员 刘昭阳二〇二一年八月九日法官助理 张雅彬书 记 员 韩 平书 记 员 宋明旭