安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0202民初5198号原告：深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市银湖北路华强旅游城B座三楼，统一社会信用代码91340207664229422M。负责人：叶小春，总经理。委托诉讼代理人：刘婷，女，该公司员工。被告：王金辉，男，1978年6月14日出生，汉族，住山东省乐陵市城区。委托诉讼代理人：胡南洋，住安徽省芜湖市镜湖区。原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司（以下简称华强物业公司）诉被告王金辉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华强物业公司的委托诉讼代理人刘婷，被告王金辉的委托诉讼代理人胡南洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华强物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的物业服务费11865.6元及逾期付款的违约金2859.59元，合计14725.19元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:原告系物业管理服务企业，被告系芜湖市镜湖区醇美华城美加印象小区房屋所有权人。被告于2015年9月25日购买了美加印象A17号楼1单元902室房屋（购买时为现房），因被告个人原因未及时前往物业服务中心办理登记手续。2016年1月4日，被告前往物业服务中心补办相关手续，并将物业费从2015年9月25日缴至2016年2月28日。双方就前述房屋签订一份《前期物业管理服务协议》，其中原告系协议甲方，被告系协议乙方，双方在协议中明确约定：（一）乙方于每半年第一个月的上旬向甲方支付物业费，缴费周期为每六个月预收一次；（二）高层住宅物业费按照建筑面积每月每平方0.9元计算；（三）若乙方不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按日支付应缴纳费用3‰的违约金。协议签订后，甲方按约为乙方提供物业管理服务至今。但是被告仅支付物业费至2016年2月28日，此后一直未再支付任何费用。原告以书面形式多次向被告催缴物业费用，但被告仍然拒绝支付。被告房屋面积为206平方米，欠费周期（2016.3.1-2021.6.30，合计64个月），根据协议规定高层物业费单价为0.9元/平方米，总计物业费欠费206*0.9*64=11865.6元。另被告逾期付款的违约金为2859.59元（以欠款数额11865.6元为基数，按照日利率0.03%计），两项费用合计14725.19元。原告认为，原、被告之间的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方均应全面履行。只有业主积极履行物业服务费的正常缴付义务，才能促进物业服务企业的良性运作，避免因经营困局影响对小区全体业主提供正常的物业服务。同时，业主履行正常的缴费义务也是对小区其他已缴费业主的一种尊重。原告为维护自身合法权益特诉至法院，望依法判如所请。被告王金辉辩称：答辩请求：驳回原告的诉讼请求,判令被告停止美加印象小区物业管理经营活动中的非法收费。事实和理由：1、被告已于2017年9月6日将该房屋出售转让他人，计费埋单不得超过该时段。2、原告未提供该小区的物业管理服务委托合同，被告质疑原告的经营合法性。根据《安徽省物业管理条例》第十七条规定，即使有现在已逾期失效。3、根据原告提供的备案通知及《安徽省物业管理条例》第十七条的规定，本区的前期物业管理应自2012年4月起，最迟三年即2015年4月服务期满，原告与被告签订的《前期物业管理合同》是逾期失效的合同。4、原告管理期间的物业服务质量恶劣且有几次恶性事故：一是小区水系漏电死人；二是烈狗咬死婴儿；三是保洁、保安、绿化养护、水系的服务质量严重不达标；四是多次全体业主聚集抗议。5、根据《安徽省物业管理条例》，该小区的物业管理缺失监督机构，管理不达标，收费标准不能按核定标准执行。本院经审理认定事实如下：被告王金辉原系安徽省芜湖市镜湖区美加印象小区房屋所有权人（房屋建筑面积205.6平方米）。2017年9月6日，该房屋登记为案外人胡灵秀所有。2016年1月4日，原告华强物业公司（甲方）与被告王金辉（乙方）签订前期物业管理服务协议，约定：由甲方向乙方位于芜湖市镜湖区美加印象房屋提供物业服务，收费标准为高层物业管理费0.90元/平方米/月，物业费用每6个月预收一次，缴纳费用时间为每半年第一个月的上旬，物业费不包括装修垃圾清运费、楼道照明、电梯运行、维保、年检费用、水泵加压所产生的运行能耗费用，其中楼道照明费以实际产生费用按户均摊；电梯运行、维保、年检费用按起始层免收、二楼收取20%、三楼收取50%、四楼及四楼以上全额收取，起始层及其上免收部分向四楼及四楼以上业主平均分摊；二次供水水泵加压所产生的能耗费以实际用电、用水量按户分摊；乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日支付应缴纳费用3‰的违约金等内容。上述协议签订后，原告华强物业公司即在芜湖市镜湖区美加印象A区提供物业管理服务至今。被告王金辉接收房屋后，缴纳物业费至2016年2月28日，此后未再缴纳物业费，原告华强物业公司催要无果后，遂成讼。以上事实，有原、被告提交的营业执照复印件、身份证复印件、业主入伙流转表、房屋交接单、业主家庭情况登记表、前期物业管理服务协议、物业管理催费通知单、照片、房屋所有权证复印件及双方当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原告华强物业公司与被告王金辉签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律及行政法规强制性规定，为有效合同，该合同对原被告均具有法律约束力。根据合同约定，交纳物业费用是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。华强物业公司向案涉小区提供了物业管理服务，被告王金辉应依约交纳物业费。被告王金辉缴纳物业费至2016年2月28日，此后未再缴纳物业费，因案涉房屋已于2017年9月6日登记为案外人胡灵秀所有，被告王金辉应向原告华强物业公司缴纳2016年3月1日至2017年9月5日期间的物业服务费，2017年9月6日之后的物业服务费，原告华强物业公司应另行向案外人胡灵秀或该房屋使用人主张。经计算2016年3月1日至2017年9月5日期间的物业服务费为3361.56元（205.6平方米×0.9元/平方米/月×18又1/6月），被告王金辉未能提供证据证明上述费用已交纳，其拒缴物业费的抗辩理由亦不能成立，故本院确认被告王金辉应向原告华强物业公司缴纳物业服务费3361.56元。被告王金辉辩称原告华强物业公司无权收费，缺乏法律依据，本院不予采信。关于原告华强物业公司主张被告王金辉支付违约金的诉请，原、被告之间所签订的前期物业管理服务协议系原告华强物业公司提供的格式合同，协议中违约金的条款系加重被告王金辉的责任，但原告华强物业公司未能证明其已采取合理方式提醒被告王金辉予以注意，该条款无效，故本院对原告华强物业公司主张被告王金辉支付违约金的诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告华强物业公司作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王金辉于本判决生效之日起十日内支付原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司物业服务费3361.56元；二、驳回原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取84元，由原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司负担65元，被告王金辉负担19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  秦山成二〇二一年八月二十四日书记员  王雨濛附：本案适用条款如下：《中华人民共和国民法典》第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第九条民法典施行前订立的合同,提供格式条款一方未履行提示或者说明义务,涉及格式条款效力认定的,适用民法典第四百九十六条的规定。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。