广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0784民初1766号原告：冯方辉，男，1990年10月20日出生，汉族，住广东省鹤山市。委托诉讼代理人：邓瑞芬，广东森德律师事务所律师。被告：江门市绿骁房地产开发有限公司，住所地：广东省鹤山市。法定代表人：孟伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：高阳鑫，女，该公司法务经理。委托诉讼代理人：邓祺格，女，该公司法务专员。原告冯方辉与被告江门市绿骁房地产开发有限公司（以下简称绿骁公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，后被告绿骁公司向本院提起管辖权异议，本院经审查后裁定驳回其对本案管辖权提出的异议，被告绿骁公司不服该裁定，向江门市中级人民法院提起上诉。江门市中级人民法院于2021年7月6日作出民事裁定书，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本案于2021年8月9日公开开庭进行了审理。原告冯方辉及其委托诉讼代理人邓瑞芬，被告绿骁公司的委托诉讼代理人高阳鑫、邓祺格到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯方辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付案涉房屋供电纳入城市供电网络并正式供电及案涉房屋与城市公共供水、排水管网连接并正式供水之日止的违约金【违约金以总房价款996364元为基数，暂从2020年4月26日起按每日0.01%的标准计至2021年3月20日（共329天），为32780元】；2.案涉房屋达到交付条件前产生的物业管理费由被告承担，被告应支付给原告【按每月物业管理费为190.90元（1.8元/平方米计算，共106.03平方米），从2020年4月26日起计至案涉房屋供电纳入城市供电网络并正式供电及案涉房屋与城市公共供水、排水管网连接并正式供水之日止，现暂计至2021年3月（共11个月）为2099.90元】；以上暂合计34879.90元；3.本案的诉讼费用全部由被告承担。被告绿骁公司辩称，首先，被告已将符合约定的房屋交付给原告，不存在延期交楼的情况，被告已按照商品房买卖合同的约定取得涉案房屋工程竣工验收报告，符合商品房买卖合同第九条的交付条件，且原告已签署收楼文件，即应当认定原告同意收楼并办理了交接手续。其次，原告主张的临电交付事宜，被告已于2020年11月13日完成永久电供电，即便未完成永久电通电，被告交付的房屋采取临时供电保障原告正常的用电工程，在此期间并未给原告的正常生活造成影响，故恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年5月12日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于鹤山市的房屋，合同主要内容有：第六条“计价方式与价款”约定，按照套内建筑面积计算，该商品房总价款为996364元。第九条“商品房交付条件”约定，该商品房交付时，应当取得《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备案表》和房屋测绘报告。第十条“商品房相关设施设备交付条件”约定，交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；交付时纳入城市供电网络并正式供电；上述设施在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第十一条“交付时间和手续”约定，出卖人应当在2020年3月31日前向买受人交付该商品房。第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金；逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。第二十八条“补充协议”约定，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。同日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订附件十一《补充协议》，《补充协议》第四条第（二）款“甲方逾期交房违约责任的补充约定”第2项约定：如因甲方自身原因导致未按照《商品房买卖合同》以及本补充协议约定将该商品房交付乙方的，甲方每日按乙方实际支付房价款0.01%标准向乙方支付违约金，合同继续履行且乙方不得退房，延期交房违约金总金额最高不超过乙方实际支付房价款的3%。《补充协议》第十一条第21项约定：本补充协议是对《商品房买卖合同》的补充和修改，视为《商品房买卖合同》的不可分割的组成部分，本补充协议约定的事宜与《商品房买卖合同》约定有区别或不一致的，按照本补充协议执行。等等。上述合同签订后，原告按合同约定向被告支付了涉案商品房价款。2020年9月13日，原告办理了收楼手续。双方均确认，涉案商品房所在楼栋项目已取得房屋测绘报告，并于2019年9月25日经验收合格，鹤山市住房和城乡建设局于2019年9月30日在《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》中出具意见：“经核查，位于鹤山市高层住宅、岗亭工程的竣工验收备案文件已于2019年9月29日收讫，文件齐全，……符合备案条件，予以备案”。原告向上海绿地物业服务有限公司鹤山分公司缴纳案涉房屋的物业管理费,每月190.90元。广东电网有限责任公司江门鹤山供电局沙坪供电所于2021年4月27日向本院复函确认，已在2020年11月13日为涉案商品房在内的房屋进行了永久用电的电表安装工作。广东鹤山北控水务有限公司城区营业所于2021年8月12日出具的《供水注册入户情况表》载明，鹤山市（用户名称冯方辉）立户日期为2021年7月29日。诉讼中，原告明确表示本案违约金从2020年4月26日起计算至案涉房屋的供水、排水设施与城市公共供水、排水管网连接之日止。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，除《补充协议》有个别含有不合理的减轻或免除《商品房买卖合同（预售）》中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的条款无效外，其余均合法有效，受法律保护，当事人应按约定全面履行各自的权利和义务。涉案商品房已取得《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备案表》和房屋测绘报告，符合《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交付条件，原告亦已于2020年9月13日办理了收楼手续，但即便如此，因涉案商品房于2020年11月13日才接入永久供电，于2021年7月29日才办理供水注册入户，涉案商品房交付时显然未符合《商品房买卖合同》第十条约定的“商品房相关设施设备交付条件”，故本院认为，被告构成违约，其仍应按合同约定承担逾期交付责任。由于原告于本案中未对被告通知的交楼时间提出异议，而涉案商品房已于2020年11月13日接入永久供电，根据《商品房买卖合同（预售）》附件《补充协议》第四条第（二）款“甲方逾期交房违约责任的补充约定”第2项约定：“如因甲方自身原因导致未按照《商品房买卖合同》以及本补充协议约定将该商品房交付乙方的，甲方每日按乙方实际支付房价款0.01%标准向乙方支付违约金……”，现原告主张从被告通知其收楼的次日即2020年4月26日起至案涉房屋的供水、排水设施与城市公共供水、排水管网连接之日止，以房价款996364元为基数，每日按0.01%的标准计算，本院依法予以支持，但总违约金以29890.92元（房价款的3%）为限。因涉案商品房的供水、排水设施已于2021年7月29日与城市公共供水、排水管网连接，故违约金应计算至2021年7月29日止，计得违约金为45733.11元（996364元×0.01%×459天），该数额已超过房价款的3%，故违约金应为29890.92元。原告认为《补充协议》约定的延期交房违约金总金额最高不超过实际支付房价款的3%是不合理的减轻了被告的责任，排除了原告的权利，应为无效。本院认为，《补充协议》第四条第（二）款第2项虽然约定了延期交房违约金总金额最高不超过实际支付房价款的3%，但违约金条款的性质是对合同主体违反合同义务时的救济，故《补充协议》对违约金上限的约定不属于不合理减轻被告责任、排除原告权利的情况，应为有效。且本案中，原告未能举证证明其因被告违约造成的实际损失高于其已支付房价款的3%，其应负举证不能的不利后果，故《补充协议》第四条第（二）款第2项对双方有法律约束力。因被告承担的违约金足以弥补原告主张的物业管理费损失，故原告要求由被告承担案涉房屋的物业管理费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告江门市绿骁房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯方辉支付违约金29890.92元；二、驳回原告冯方辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费336元（已减半收取），由原告冯方辉负担48.06元，被告江门市绿骁房地产开发有限公司负担287.94元（受理费原告已预交，原告同意被告负担的受理费由被告迳付原告，故本院不再收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 袁金淑二〇二一年八月二十七日法官助理 李锶涛书 记 员 刘慧坚