河北省迁安市人民法院民 事 判 决 书（2021）冀0283民初2552号原告（反诉被告）：李颖顺，男，1972年4月24日出生，汉族，农民，住唐山市丰润区。委托诉讼代理人：付友艳，河北唐润律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘娜，河北唐润律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：迁安碧桂园房地产开发有限公司，住所地迁安市燕山大路南段西侧惠兴大街商业3号楼。统一社会信用代码：911302830787925627。法定代表人：李晓明，职务：总经理。委托诉讼代理人：黄程程，该公司法务，代理权限为特别授权。原告李颖顺与被告迁安碧桂园房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李颖顺及其委托诉讼代理人付友艳、刘娜，被告迁安碧桂园房地产开发有限公司委托诉讼代理人黄程程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李颖顺向本院提出诉讼请求：1.原被告签订的《商铺租赁合同》、《补充协议书》、《补充协议2》有效，被告继续履行三份合同及协议内容；2.被告赔偿原告损失一年商铺取暖费用36123.1元；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告与王海超于2016年12月6日签订编号为BGY-P1750026的《商铺租赁合同》一份，租期为2016年12月1日至2024年11月30日。后王海超将合同的权利义务全部转给原告。原被告及王海超三方协商一致后于2017年10月16日签订《补充协议》一份，2018年12月31日原被告双方又签订了《补充协议2》一份。2020年11月原告要转租商铺，需要被告签字配合，正好被告要转让商铺，需要原告签字，于是被告起草了一个转让商铺的三方协议，因三方未协商一致，被告便拒绝配合原告转租，使原告转租事宜泡汤，致使原告多交了一年的取暖费用。同时被告便找各种理由通知原告解除合同，经原告多次与被告协商未果。综上所述，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望依法判令双方继续履行合同及协议内容。被告迁安碧桂园房地产开发有限公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求，1、双方之间的租赁合同已经解除，答辩人于2016年12月6日与王海超签订编号为BGY-P1750026商铺租赁合同，后因实际需求，答辩人、被答辩人与王海超达成单方协议，于2017年10月1日签订补充协议，该协议约定：合同中王海超的权利义务转让给被答辩人，其不再受合同权利与义务的约束，后答辩人、被答辩人于2018年12月23日签订《补充协议2》，根据合同约定7.1.3条款：“拖欠本合同约定的租金等任何费用达30天以上的，则视为违约，对方有权单方面解除合同”。现被答辩人拖欠水、电、暖气费用已经超过30天，故答辩人于2021年1月26日通过邮政方式寄发单方解除合同通知书，答辩人已经签收，根据《中华人民共和国民法典》第560条规定，解除通知到达对方时，双方合同解除，故租赁关系解除。2、租赁期内被答辩人从未缴纳暖气费，结合上文，双方之间的合同解除于2021年1月26日，在合同解除之前2020年的暖气已经实际产生，且双方签订合同至今，被答辩人从未缴纳过暖气费，因此针对被答辩人要求一年暖气费的索赔并无实际与法律依据。反诉原告（被告）反诉称，1.被反诉人依法向反诉人支付2018年至2020年拖欠的暖气费共计152571.6元；2.被反诉人依法向反诉人支付2019年7月1日至2021年1月7日拖欠的水费共计18104元；3.被反诉人依法向反诉人支付2018年10月1日至2021年1月7日拖欠的电费暂计40848元；4.被反诉人支付反诉人物业租金暂计100万元；5.被反诉人依法支付违约金共计353400元（计算方式为（57000+59850+59850）×10×0.2=353400元）；6.被反诉人立即搬走健身器材排除妨碍；7.本案诉讼费由被反诉人承担。事实及理由：反诉人于2016年12月6日与王海超签订编号为BGY-P1750026的《商铺租赁合同》。后因实际需求，反诉人、被反诉人与王海超达成三方协议，于2017年10月1日签订补充协议，该协议约定：合同中王海超的权利义务转让给被反诉人，其不再受合同权利与义务的约束。后甲乙双方又于2018年12月23日签订《补充协议2》，并约定违约金的数额，被反诉人单方违约，造成反诉人解除合同的，应承担后三年租金的20%。在后续合作过程中，被反诉人未能按合同约定履行义务，开始拖欠暖气费、水费、电费等费用，使得反诉人分别代偿费用为144493元、18104元及40848元。在反诉人多次催缴无果后，根据合同约定7.1.3条款：“拖欠本合同约定的租金等任何费用达30天以上的，则视为违约，对方有权单方面解除合同”。因此反诉人于2021年1月21日通过快递方式单方面向被反诉人寄发了《单方解除合同通知书》，并告知其可在收到该通知书的15日内办理结算，又于2021年2月5日合同解除后向其寄发《通知书》，要求其搬走健身器材，排除妨碍。但截止起诉之日，被反诉人在收到通知书后，尚未前来结算，也未搬走健身器材，该行为属于不合法占用反诉人的房屋，严重侵害了反诉人的合法权益，因此请求被反诉人返还水电及暖气费用，并对反诉人造成的损失进行赔偿。该费用根据合同约定优先从保证金中扣除，不足部分由被反诉人补充。鉴于被反诉人严重的违约行为，根据双方之间签订的合同及《民法典》相关要求，为维护反诉人的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。反诉被告（原告）辩称，1、我方对采暖费的缴纳问题认为尚不具备缴纳条件，按照补充协议2第五条第6项的约定，双方应对采暖费的面积和公共区域进行核算后，公共区域为双方均摊的面积，因本案被告没有原告公摊面积的数据，所以原告无法缴纳取暖费，在本案被告第一次2021年1月21日向原告发出通知书之前从来没有向原告主张过要取暖费，也没有告知采暖费的计算依据及数额是多少，所以我方无法缴纳采暖费，不应视为我方违约。2、关于水费因本案的被告没有向原告提供水表的数据，致使原告无法缴纳，而且被告在2021年1月1日发出的通知书中所记载的水费数额明显高于原告平时的水费数额，参照2018年12月原告在正常营业的情况下，缴纳13个月水费6099元，平均每月为469元，而被告计算的2019年7月1日-2021年1月7日为18个月，其中疫情影响原告停业3个月，同时有一个月不能游泳不能洗澡，合计4个月没有用水情况。原告实际用水为14个月，按照被告提供的数据每个月折合为1295元，比原告正常用水高出2倍，所以我方在接到被告发出的缴款通知之后及时将这个情况反映给被告，但是被告不予理会不接电话，所以因为水费的问题，不是我方不想缴纳、我方违约，水费不能缴纳是由被告造成的。3、电费同样是没有电表的数据，造成我方不能缴纳，而且被告对电费的计算是错误的，后经我方核算我方已经不欠被告的电费，我方在2018年12月已经缴纳了2017年10月-2018年11月的电费14498.07元，有被告开具的票据为证，其中包括被告所计算2018年10月、11月的，这两个月为重复计算，在2017年7月15日被告开始换插卡电表之前，我方已经补齐了之前的电费10000元，在2017年7月15日之后，原告是预交电费进行用电，所以更不存在被告所说的拖欠电费问题，4、被告主张的支付租金100万元所称的事实依据不存在，我方一直按照与被告所签订的协议就合同内容履行给付被告健身卡的义务，从未有恶意增加消费门槛的行为，而且关于被告提到的这一情况，我方只是在今天庭审时刚刚听到，在此之前，被告并未向我方提出过，相关业主也未找过我方，且在被告发出的几次解除合同通知书中也未提到过，所以我方认为我方没有违约行为，被告主张的租金100万元不应支付，且主张的依据是补充协议第3条，该条中没有该约定。5、因我方没有被告所称的各种违约行为，被告主张的违约金我方不应该支付。6、我方健身房中的健身器材，因被告已将租赁的房屋转让给他人，健身器材已经由新的业主强行搬出，给原告造成巨大经济损失，再次我方保留相应的诉权。但被告的第6项诉请已经没有依据，要求驳回反诉原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告与王海超于2016年12月6日签订编号为ＢＧＹ-Ｐ1750026的《商铺租赁合同》一份，王海超承租被告位于迁安市，租期为2016年12月1日至2024年11月30日，双方对租赁物的状况、租赁物的使用用途、租金、保证金及其他费用的计付、装修、双方的权利义务及违约处理、合同的解除及其他特别约定事项进行了详细的约定。2017年10月16日，原被告及王海超三方签订《补充协议书》一份，约定：自2017年10月16日起，王海超将其在租赁合同中的所有权利和义务转让给原告，王海超不再享受租赁合同中的权利和承担义务，由原告按租赁合同的约定独立履行合同。上述转让之日前的所有租金、物业服务费、水电费及其他费用王海超应在转让之日后3日内与被告结清，转让之日起则由原告承担。2018年12月23日，原被告双方签订《补充协议2》一份，双方就部分商铺退租、水电费物业费缴纳、转租、违约责任等进行了详细约定。合同签订后，原告向被告缴纳了150000元保证金及2017年10月至2018年11月30日的电费。原告通过微信转账方式于2020年5月24日、25日向被告工作人员刘国缴纳电费共计10000元，并于2020年7月15日预交电费3000元。2021年1月13日，迁安碧桂园项目管理部（杨闯签字）向原告出具工作联系函，要求原告缴纳2019年7月1日-2021年1月7日水费18104元，2018年10月1日-2021年1月7日电费40848元，2018年、2019年、2020年度采暖费144493元，合计203473元。后原告于2021年1月18日以短信方式与被告工作人员杨闯就被告提出的缴纳水电费及采暖费具体事宜及数据均提出异议。2021年1月21日，被告通过快递方式以原告拖欠暖气费、水费、电费向原告邮寄《单方解除合同通知书》，并告知原告在收到该通知书的15日内办理结算，2021年2月5日，被告向原告邮寄《通知书》，要求其搬走健身器材等事宜。2021年2月9日，原告向本院提交诉状，不同意被告解除合同。被告反诉原告要求反诉被告支付2018年至2020年拖欠的暖气费共计152571.6元；支付2019年7月1日至2021年1月7日拖欠的水费共计18104元；支付2018年10月1日至2021年1月7日拖欠的电费暂计40848元；物业租金暂计100万元；支付违约金共计353400元（计算方式为（57000+59850+59850）×10×0.2=353400元）；并立即搬走健身器材排除妨碍等反诉请求未向本院提交相应的证据证明。上述事实，有双方当事人当庭陈述、商铺租赁合同、补充协议书、补充协议2、单方解除合同通知书、通知书、转款凭证、收据、微信聊天记录等证据予以证实。本院认为，王海超与被告签订的商铺租赁合同及原告与被告签订的补充协议、补充协议2不违反相关法律规定且系各方当事人的真实意思表示，应视为合法有效的合同和协议，原被告均应按双方约定履行双方的权利义务。被告向原告催缴暖气费、水费、电费，应在双方对这些费用数据进行确认无异议的情况下进行催缴。在未进行双方确认且原告对这此数据有异议的情况下就以原告未缴纳暖气费、水费、电费已构成违约为由单方解除上述合同不符合相关法律规定及双方约定，且原告及时向法院提起诉讼不同意被告单方解除合同，故原告要求被告继续履行商铺租赁合同、补充协议书、补充协议2的请求本院予以支持。原告要求被告赔偿其一年店铺取暖费用48164.3元，未提交相应证据证明本院不予支持。被告反诉原告要求支付2018年至2020年的暖气费152571.6元、2019年7月1日至2021年1月7日的水费18104元、2018年10月1日至2021年1月7日的电费暂计40848元，未提交证据证明上述费用的计算依据，故本院对被告的上述请求不予支持；被告反诉原告要求支付物业租金暂计100万元及要求原告支付违约金及立即搬走健身器材排除妨碍，被告未提交相应的证据证明原告违约，对该请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条的规定，判决如下：一、原告李颖顺与被告迁安碧桂园房地产开发有限公司签订的《商铺租赁合同》、《补充协议书》、《补充协议2》有效，被告迁安碧桂园房地产开发有限公司应继续履行。二、驳回原告李颖顺其他诉讼请求。三、驳回反诉原告迁安碧桂园房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费1004元，减半收取计502元，由被告迁安碧桂园房地产开发有限公司负担；反诉费9443元，由反诉原告迁安碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 员 张秀艳二〇二一年八月十九日法官助理 刘洪君书 记 员 李杭泽