广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8663号上诉人（原审被告）：广州市双冠创意园投资有限公司，住所地广州市番禺区*村街钟一钟四工业区油站后面。法定代表人：刘建华，职务：董事长。委托诉讼代理人：黄新浩，男，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈嫣，女，1988年5月15日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：许龑晖，广东四方三和律师事务所律师。上诉人广州市双冠创意园投资有限公司（以下简称双冠公司）因与被上诉人陈嫣租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初14914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人广州市双冠创意园投资有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.变更一审判决第二项为：双冠公司在本判决发生法律效力之日起5日内向陈嫣退还159729.4元；3.本案一审、二审的全部诉讼费用由陈嫣承担。事实与理由：一、一审法院认为广州市红*装饰设计工程有限公司（以下简称红*公司）收取陈嫣81080元改造费的权利来源于双冠公司，以此要求双冠公司向陈嫣返还该费用，属于事实认定错误。红*公司与双冠公司之间既不存在企业管理上的关联关系，也不存在合同上的权利关系，改造费由红*公司收取，应当由红*公司负责返还，与双冠公司无关。1.根据双冠公司与陈嫣之间的《创意谷认租书》、《租赁合同》，涉案物业的租金总额为178920元。双冠公司向陈嫣实际收取的租赁款也是该笔款项，并没有包括改造费81080元。根据双冠公司与广州品*房地产代理有限公司（以下简称品*公司）签订的《长华创意谷1号楼改造物业招租代理服务合同》，品*公司为涉案物业项目招商代理单位，品*公司的代理权权限仅限于提供招商推广服务、为双冠公司招揽租客。双冠公司并没有授权品*公司签署租赁合同或代为收取任何款项。因此，品*公司从双冠公司处获得的是招揽租客的权利，而非与租客签署《租赁合同》、收取租金的权利，更不存在收取“改造费用”的权利。2.虽然品*公司在（2020）粤0113民初134号案的庭审过程中承认其是用红*公司的账户收款，但品*公司与红*公司之间并不存在企业管理关系，也不存在合同关系。双冠公司与品*公司、红*公司之间不存在任何权利的流转关系，无法得出一审法院所称的“收取该笔81080元款项的权利来源于双冠公司”的结论。3.更为重要的是，在本案诉讼之前，双冠公司根本不知道红*公司的存在，对红*公司收取该款项一事更不知情，涉案物业的改造费81080元由红*公司收取，双冠公司没有获得该笔款项，根据合同相对性的原则，应由红*公司负责返还该款项，双冠公司与红*公司之间不存在任何法律意义上的“连带关系”，一审法院判决双冠公司负责返还该笔款项，属于事实认定错误。最后，红*公司并非本案的被告，按照一审法院的逻辑，如判决双冠公司在没有获得该笔款项的前提下负责返还该款，将使红*公司在《房屋工程改造委托协议》无效的前提下，仍然能够实际占有该款并取得利益，同时又无需承担还款义务。而由于双冠公司与红*公司之间既不存在企业管理关系，也不存在合同上的权利关系，双冠公司将无法向红*公司追讨该笔款项，严重损害双冠公司的合法权益。4.红*公司原来是被陈嫣列为共同被告的，后陈嫣撤回了对红*公司的起诉，在一审中双冠公司也申请追加品*公司为第三人，但一审法院也没有同意。红*公司和品*公司作为《工程改造委托协议》名义和事实上的合同相对人，一审法院在审理中不将红*公司和品*公司作为本案当事人，却判令双冠公司承担上述协议所收的费用，在诉讼程序上和法律适用上都存在错误。5.即使房屋改造委托协议是源于双冠公司与陈嫣租赁关系的成立所签订，并且陈嫣因此支付了改造费，但这实际是品*公司的咨询服务费。工程改造委托协议的签订，陈嫣及红*公司或者说品*公司都存在过错。如果双冠公司需要承担法律责任的话，也应该是在双冠公司过错责任范围内承担相应的连带责任。二、涉案租赁合同的租赁期仅为240个月（20年），租赁期满后的另外77个月，是陈嫣以装修涉案物业为代价取得的，故本案计算陈嫣的占用费，应用总租金178920元除以240个月。一审法院用317个月来计算涉案物业的月租金额单价，属于计算错误。三、截至目前，陈嫣仍未向双冠公司交还房屋，但一审法院判令涉案物业的占有使用费只是计算至一审庭审之日，显失公平。关于涉案物业占有使用费的截止时间，一审法院仅以陈嫣在庭审中明确表示可随时将涉案物业交还给双冠公司，便认定物业占有使用费应计算至2020年5月26日（一审庭审之日），该认定缺乏事实及法律依据，对双冠公司显失公平。鉴于陈嫣至今仍实际占有涉案物业，故涉案物业的占有使用费应计算至陈嫣实际腾退房屋并向双冠公司移交涉案物业之日，并非一审法院认定的庭审之日。四、陈嫣对于涉案租赁合同无效的后果存在严重过错，故双冠公司仅需承担返还租金的责任，无需支付租金利息，更不应向陈嫣赔偿装修款18000元。根据涉案《租赁合同》第二条第3点，双冠公司已向陈嫣明确告知了涉案物业的产权属性，并且在招租现场也已向全部承租人公示了涉案物业相关的《建筑工程规划许可证》、《建筑工程规划验收合格证》等证照，一审法院也认可陈嫣作为承租人，在签订涉案合同时未对涉案物业及所在楼宇的权属及报建情况尽到审慎注意义务，对涉案合同无效的后果存在过错的事实。加之，陈嫣在接收房屋后，对房屋进行了使用，因此，租赁合同被确认无效后，法院应对双方当事人的责任进行对等处理，但一审法院却判决双冠公司退还租金外，还需额外支付租金利息，明显加重了双冠公司的责任，显失公平。另外，且不考虑涉案物业是否具备“报建手续”，根据《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限超过20年的部分无效。陈嫣明知涉案20年租期以外的77个月存在权利瑕疵，但依然为了能多获得77个月的免费租期而出资装修涉案物业，此处的过错责任在陈嫣，其应自行承担合同无效后该77个月对应的装修价值无法实现的风险。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第九条规定，合同无效后，已形成附合的装饰装修，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。因此该77个月租期无效的责任在于陈嫣，77个月对应的装修价值损失，应由陈嫣自行承担。一审法院要求双冠公司承担40%的装修价值损失，属于事实认定不清。被上诉人陈嫣辩称：一审法院认定的事实清晰明了，引用证据公正合法，所作出的裁判也是在充分考虑了客观情况，即法律允许的范围之内，对陈嫣和双冠公司各方责任的明确划分，判决准确，二审法院理应维持。一、从法律角度看，合同有效是合同相对性的前提、依据，或事实成立的客观条件。就本案而言，存在两份合同，租赁合同及工程改造协议。对于租赁合同，由于双冠公司缺乏建设工程规划许可证，违反了强制性规定，属于无效协议，因此双冠公司收取的178920元的租金应当返还给陈嫣，双方在一、二审对此均无异议。双方主要异议在于工程改造协议，由于陈嫣与第三方红*公司缺乏真实的意思表示，实际也不存在双方进行工程改造的委托或者改造项目的实施，或者直接的付款行为。这笔81080元的款项是在付款当天按照双冠公司的要求分两笔支付，即对于陈嫣来说，从支付定金到签订租赁合同的全过程，始终认为租金的全额是26万元。与本案情况类似的其他十几户，双冠公司都是以“分成两笔是为了避税”为理由告诉这些小租户租金是26万元。在一审过程中，根据双冠公司向一审法院提交的其与品*公司签订的委托代理协议，以及品*公司向一审法院出具的补充说明，陈嫣方才得知：争议的8万多元除了避税，还有一个目的就是为了给代理公司支付代理费用。对于善意的陈嫣来说，没有理由也没有这个能力去了解双冠公司与红*公司之间的利益分配问题。所有的包括红*公司的8万多元的收益，都是来自于双冠公司拥有物业权属产生的收益，如果没有双冠公司的房产出租权利，就不会存在品*公司和红*公司。因此，从法律上来说，《工程改造委托协议》是陈嫣与第三方红*公司非真实的意思表示。对陈嫣来说所有租金的总额就是26万元，其中的8万多元也是源自于双冠公司的出租权，其无论是何种收益或者将收益转让给任何第三方或者与第三方如何分配，是双冠公司与第三方的内部问题。二、从事实角度来看，陈嫣在短短的几分钟之内，便同时支付了给红*公司和双冠公司的租赁费用。可见并不存在陈嫣与红*公司另外再协商约定进行改造，支付相应的改造费用的过程。陈嫣于2019年11月22日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、确认陈嫣与双冠公司签订的《创意谷认租书》《租赁合同》无效；二、双冠公司向陈嫣返还已收取的租金178920元，利息7783元（按银行同期贷款利率4.35%，自2018年12月4日计至2019年12月4日）；三、双冠公司与红*公司赔偿陈嫣装修损失45000元；四、双冠公司与红*公司赔偿陈嫣家电损失3709元；五、确认陈嫣与红*公司签订的《房屋工程改造委托协议》无效，双冠公司与红*公司共同退回已收取陈嫣的款项81080元，利息3527元（按银行同期贷款利率4.35%，自2018年12月4日计至2019年12月4日）；六、双冠公司与红*公司承担本案诉讼费用。审理过程中，陈嫣撤回对红*公司的起诉，并变更其诉讼请求为：一、确认陈嫣与双冠公司签订的《创意谷认租书》《租赁合同》无效；二、双冠公司向陈嫣连带赔偿返还损失共计320019元（包括租金260000元、利息11310元、装修损失45000元及家电损失3709元）；三、双冠公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明事实如下：1.位于广州市番禺区*村街*路*号（自编厂房1-1）厂房的登记权属人为广州市番禺区*村街*村一村股份合作经济社（以下简称*村一村经济社），用途为工业用地，房屋总层数为3层。2.2018年4月23日，双冠公司作为委托方（甲方）与品*公司作为受托方（乙方）签订《长华创意谷1号楼改造物业招租代理服务合同》，约定甲方委托乙方为位于广州市番禺区*村街*一村*路*号长*创意谷（双冠水暖创业园）1号楼3楼及4楼小单元物业项目提供渠道推广及签约服务，招租面积共计6000平方米，单价7000元/平方米；乙方作为本项目招商代理单位，委托期内应自行组件招商团队为本项目提供招商推广服务，并以7000元/平米单价进行对外招租，乙方按照约定提供招商推广服务所产生全部代理成本、支出等均由乙方自行承担，甲乙双方确认，甲方无须向乙方、乙方员工、乙方另行委托的联动推介合作方及/或其他第三方支付任何其他费用（包括服务报酬、劳务成本、广告费、推广费、佣金及/或奖金等任何形式的费用），但乙方或乙方委托的第三方公司基于协商一致原则可向客户提供招租物业的装修服务或信息服务，并根据其与客户签订的装修协议或服务协议的约定向客户提供装修服务、信息服务，及收取装修费用或服务费用；委托期限自2018年4月20日起至2018年12月31日止；等等。3.2018年12月4日，双冠公司作为出租方（甲方）与陈嫣作为承租方（乙方）签订《创意谷认租书》，约定乙方向甲方承租位于广州市番禺区*村街钟一村白山路11号长华创意谷（双冠水暖创业园），自编号：1栋4楼110号的房屋（以下简称涉案物业），建筑面积为29.33平方米；租赁期限为20年，自2019年3月30日至2039年3月30日；租金总额为178920元；乙方应在签署本认租书时向甲方支付定金50000元，该定金于乙方签署该物业《租赁合同》时自动转为租金；乙方须于签订本认租书之日起7天内，即2018年12月4日之前携带认租书、定金收据及有效身份证明文件到甲方招商中心签订《租赁合同》，并于2018年12月4日前支付78920元，于2019年1月1日支付100000元；等等。同日，双冠公司作为出租方（甲方）与陈嫣作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案物业租赁给乙方；乙方知悉并确认该物业的属性及权属人为广州市番禺区*村街*村一村股份合作经济社；租赁期限为20年，即自2019年3月30日至2039年3月30日，因乙方出资装修该物业，双方同意租赁期满后，乙方无需办理任何续租手续及支付租金，租赁期自动延长至2045年8月31日止；租金总额为178920元，该租金不包含税费、管理费、水电费、因乙方利用该物业进行经营活动而产生的政府税费、办理该物业租赁备案事宜而产生的税费等费用，上述费用均由乙方另行承担；乙方于2018年12月4日前支付78920元，于2019年1月1日支付100000元；本物业按毛坯标准交付，交付时间为2019年3月30日前（甲方可提前交付）；租赁期限，乙方对该物业装修前，应按物业管理有关规定向甲方报备通过后方可施工；合同约定期限届满或合同终止的，乙方可搬走物业之内属于乙方所有的可移动办公用品、家具、家电等，但乙方添加、添附于物业之上的装修、装饰、设施归甲方所有，且甲方对乙方用于该物业装修的投资不予任何补偿，乙方不得以任何理由要求甲方收购或补偿装修及设备设施；合同签订后，若乙方擅自解除本合同的，甲方无需返还乙方已付租金，若甲方擅自解除本合同的，甲方除返还乙方已付租金外，还需按已付租金总额50%向乙方支付违约金；等等。另，陈嫣签署《长华创意谷物业管理服务协议》，双冠公司分别于2018年12月4日及2019年1月9日开具《长华创意谷租赁专用收据》，确认收到陈嫣租赁涉案物业的租赁款78920元及100000元。4.陈嫣作为甲方与红*公司作为乙方签订《房屋工程改造委托协议》，约定甲方租赁涉案物业，建筑面积约为29.3平方米；租金总价为260000元，其中与双冠公司合同金额为178920元，另81080元作为改造费，不计入与双冠公司签署的租赁合同，改造内容为间隔毛坯分户、洗手间间隔及上下水管、入户门安装、公共装修、公共消防、公共电梯、水电到户等相关工程费用，改造后户内交付标准为毛坯；本协议签署时，甲方向乙方支付改造费81080元；该改造委托是甲方承租该物业的前置条件，甲方认租该物业后中途违约或未按时付清改造费，乙方有权没收甲方交到双冠公司的全部定金，乙方有权追诉该改造费并有权按每日千分之三标准追诉甲方违约金；等等。红*公司开具《收据》，确认收到陈嫣交来涉案物业改造费81080元。5.2018年11月8日，广州市番禺区*村街*村一村股份合作经济社出具《证明》，载明位于广州市番禺区*村街*路*号长华创意谷（双冠水暖创业园）的项目，是该村出租给双冠公司自行投资建设的项目，该项目可做办公及商业用途，在合同期内，双冠公司享有出租、分租、使用等经营管理权。6.2019年11月22日，陈嫣提起本案诉讼。7.一审审理过程中，一审法院根据陈嫣的申请，于2019年11月25日作出民事裁定书，后依法查封了双冠公司名下价值260000元的财产，陈嫣为此缴纳了保全费1820元。一审庭审过程中，陈嫣及双冠公司均确认陈嫣于2019年3月21日接收了毛坯状态的涉案物业。陈嫣称2018年12月4日其确认承租涉案物业，并签订了《创意谷认租书》、涉案合同及《房屋工程改造委托协议》，其与双冠公司约定涉案物业的总租金为260000元，签合同时才发现要签两份合同，双冠公司解释称是为了避税，鉴于总租金没有变化，故其签订了两份合同。其于当天共支付了160000元，并应双冠公司工作人员的要求将租金分两笔支付，其中向双冠公司支付78920元，剩余款项81080元向红*公司支付，后2019年1月9日向双冠公司支付了剩余款项100000元。涉案物业所在楼宇1至3层有产权证，但涉案物业所在的第4层并无相关的报建手续或产权证，签合同时其有要求双冠公司出示相应的报建手续及产权证，但双冠公司一直以各种理由推脱，且其时涉案物业所在楼宇1至3层亦有部分商铺对外出租，其对此并无过多怀疑。因涉案物业未办理报建手续，故其与双冠公司签订的《创意谷认租书》、涉案合同均为无效合同，其已支付的260000元应予返还。其接收涉案物业后对涉案物业进行了装修及购置家电，为此产生的装修损失及家电损失亦应由双冠公司承担。为此，陈嫣向一审法院提交了《长华创意谷-公寓室内精装修合同》《家装工程报价单》《广东增值税普通发票》、涉案物业已装修照片、付款凭证及家电购买凭证等予以证明。对此，双冠公司不确认陈嫣的上述陈述，并称双方签订涉案合同后若不需要办理相关营业执照则无需纳税，故陈嫣称其司为了避税与事实不符。涉案物业所在大楼已取得建设工程规划许可，已办理合法的报建手续，且其司已明确告知陈嫣涉案物业的产权属性，故其司与陈嫣签订的涉案合同为合法有效的合同，双方应继续履行合同而不应解除。双冠公司称其司将涉案物业所在的物业项目整体委托给品*公司对外出租，其司并未参与招租活动，根据其司与品*公司签订的《招租代理服务协议》，品*公司或品*公司委托的第三方可通过向承租方提供给信息服务或装修服务收取费用。其司仅与陈嫣签订《创意谷认租书》及涉案合同，并收取涉案合同项下的租金178920元，未收取其他任何费用。其司从未安排红*公司与陈嫣签订《房屋工程改造委托协议》，对该协议的签订及内容完全不知情，该协议约定的改造工程内容已由其司完成，故该协议内容是虚假的，可见红*公司收取的款项并非改造费，可能是受品*公司安排以改造费名义收取的中介费，且该款项并非由其司收取，其司对该费用的返还不承担任何责任。为此，双冠公司向一审法院提交了《建设工程规划许可证》（编号为穗规建证[2016]884号）及其附件、《建设工程规划验收合格证》（编号为穗规验证[2016]477号）及其附件、《不动产权证》、相关证照现场公示照片予以证明。另为查明案件事实，一审法院依职权调取（2020）粤0113民初134号案（以下简称134号案）的开庭笔录、品*公司出具的《补充说明》及双冠公司向品*公司出具的《合同权利义务终止告知函》。品*公司于该案庭审中称《房屋工程改造委托协议》是每个租户都需签订的，收取的费用分两部分，一部分是租金，一部分是改造费，其司以改造费的名义收取服务费，若租户不同意分两笔支付费用则成交不了。《补充说明》中，品*公司述称双冠公司以底价委托其司进行对外招租，房租溢价部分作为其司收益，该收费包括员工劳务成本、佣金、推广费、广告费、奖金等，该溢价部分为双冠公司所认同。其司对客户的服务收款均以租金形式收取，为使客户更好接受，其司解释称为减少税费将租金分为租金和改造费，其司收取的招租服务费直接从收到的租金款项中所得。其司委托红*公司代收款，核实后实际款项为其司收取。另经一审询问，陈嫣表示涉案物业已装修完毕，城管部门上门处罚后未再投入使用，其可随时向双冠公司返还，但双冠公司明确表示不同意陈嫣返还涉案物业的要求。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”涉案物业所在楼宇的《建设工程规划许可证》及《不动产权证》均显示层数为3，而涉案物业位于该楼宇第4层，双冠公司未举证证明涉案物业已取得合法报建手续，故双冠公司与陈嫣就涉案物业签订的《创意谷认租书》及涉案合同均为无效合同，陈嫣要求确认《创意谷认租书》、涉案合同无效的诉请，合理有据，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因涉案合同无效，陈嫣有权要求双冠公司返还合同价款以及支付利息损失。另外，虽然涉案合同约定的租金为178920元，并不包括陈嫣向红*公司支付的81080元，但结合双冠公司与品*公司签订的《长华创意谷1号楼改造物业招租代理服务合同》以及品*公司的陈述来看，《房屋工程改造协议》非协议双方的真实意思表示，为无效的协议，收取该81080元的权利来源于双冠公司，该81080元实为陈嫣取得涉案物业使用权对价的一部分，故陈嫣亦有权要求双冠公司予以返还并支付占用期间的利息损失。鉴于陈嫣已实际占用涉案物业，故陈嫣应向双冠公司支付其占用涉案物业期间的占有使用费。现涉案合同约定，“租赁期限为20年，即自2019年3月30日至2039年3月30日，因乙方出资装修该物业，双方同意租赁期满后，乙方无需办理任何续租手续及支付租金，租赁期自动延长至2045年8月31日止”，故陈嫣签订涉案合同是基于其认为可拥有涉案物业长达26年零5个月（317个月）的使用年限，因此，应以该期限计算租金的标准，故涉案物业每月租金标准应为820.19元（260000元÷317个月）。现陈嫣与双冠公司均确认陈嫣于2019年3月21日接收涉案物业，且陈嫣已于本案庭审中明确表示可随时将涉案物业交还予双冠公司，故双冠公司应及时收回涉案物业，未及时收回而导致的扩大损失应由双冠公司自行承担，故陈嫣应向双冠公司支付涉案物业自2019年3月21日至庭审当日即2020年5月26日的占有使用费11641.41元（820.19元/月×14个月+820.19元/月÷31天×6天）。扣除该占有使用费后，双冠公司应向陈嫣返还248358.59元（260000元-11641.41元）及支付占用该款项的利息。现陈嫣主张按银行同期贷款利率计算自2018年12月4日起至2019年12月4日的利息，为陈嫣对其民事权利的自由处分，不违反法律规定，一审法院予以照准。但据《改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制》（中国人民银行公告2019年第15号），自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，双冠公司向陈嫣支付的利息应以248358.59元为基数，自2018年12月4日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至2019年12月4日止。就陈嫣诉请中的超出部分，一审法院不予支持。就陈嫣要求赔偿装修损失45000元及家电损失3709元的诉请。陈嫣向一审法院提交了《长华创意谷-公寓室内精装修合同》《家装工程报价单》《广东增值税普通发票》拟证明其对涉案物业的装修投入，双冠公司虽对此不予确认，但双冠公司于庭审中确认涉案物业交付时的状态为毛坯，而根据陈嫣提交的涉案物业现场照片可见涉案物业已经装修，故一审法院对陈嫣的主张予以合理采信。但陈嫣作为承租人，在签订涉案合同时未对涉案物业及所在楼宇的权属及报建情况尽到审慎注意义务，对涉案合同无效的后果存在过错，且陈嫣亦已实际占有使用了涉案物业，故一审法院酌情认定就该费用应由陈嫣承担60%，由双冠公司承担40%，即双冠公司应向陈嫣赔偿18000元。至于家电损失，因陈嫣提供的证据未能充分证明其购置的家电用于涉案物业内，且陈嫣可自行收回，故就该诉请，一审法院不予支持。综上所述，一审法院对陈嫣的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年11月5日作出如下判决：一、确认陈嫣与广州市双冠创意园投资有限公司签订的《创意谷认租书》《租赁合同》无效；二、广州市双冠创意园投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向陈嫣退还248358.59元及支付利息（以248358.59元为基数，自2018年12月4日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至2019年12月4日止）；三、广州市双冠创意园投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向陈嫣赔偿装修损失18000元；四、驳回陈嫣的其余诉讼请求。一审案件受理费6100元、财产保全费1820元，由陈嫣负担受理费643元，由广州市双冠创意园投资有限公司负担受理费5457元、财产保全费1820元。本案二审期间，各方均无提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辨意见，本案二审争议的焦点问题如下：一、双冠公司应否对红*公司收取的款项承担返还责任；二、一审判令双冠公司应返还的款项金额以及承担的装修损失是否合理。本院对此分析如下：关于第一个争议焦点。陈嫣和红*公司签订《房屋工程改造委托协议》，并支付了81080元的改造费。首先，双冠公司和陈嫣都认为该笔款项不是房屋工程的改造费。陈嫣称签订合同时，双冠公司告诉其该笔改造费是租金的一部分，是为了避税才签订两份合同，分两笔支付。双冠公司则在一审答辩时表示其根本不知道红*公司收取该笔款项一事，上述协议约定的改造工程内容已经由双冠公司完成，故该协议内容是虚假的，该笔款项极有可能是品*公司收取的中介费。显然，双冠公司和陈嫣都认为上述协议约定的内容是虚假不存在的，并非当事人的真实意思表示。其次，该笔款项是依附于涉案租赁合同产生的。不论是陈嫣的自我认识，还是品*公司在另案中述称该笔名为改造费，实为服务费的款项，是必须和租金一并支付才能签订租赁合同的说明，都可以判断该笔款项属于承租涉案房屋的必要费用。一审法院认定该笔款项属于使用涉案物业对价的一部分，要求双冠公司承担相应返还责任，并无不当，本院予以维持。至于双冠公司能否要求红*公司返还相应款项，双冠公司可另循途径救济。关于第二个争议焦点。虽然陈嫣与双冠公司签订的租赁合同约定的租期只有20年，但合同同时约定，20年租期届满后自动延至2045年8月31日，即陈嫣实际可占有使用涉案物业的时间是317个月，一审以该期限计算每月租金金额，符合当事人签订租赁合同时的真实意思表示。一审庭审时陈嫣已经表示愿意交还涉案物业，但双冠公司明确表示不同意陈嫣交还，故此后涉案物业未及时收回而造成损失扩大应由双冠公司自行承担，一审以庭审当日作为计算陈嫣支付涉案物业使用费的截止日，公平合理。综上，一审据此计算出双冠公司应返还给陈嫣的款项金额并无不当，本院予以维持。由于涉案租赁合同无效，双冠公司缺乏收取租金的合理依据，故一审判令双冠公司在返还款项时一并支付利息，亦无不当。一审综合考虑了各方当事人在合同无效中的过错责任，并据此判令双冠公司应承担的装修损失，双冠公司认为一审判令其承担的损失不当，理据不足，本院不予支持。综上所述，双冠公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2433元，由广州市双冠创意园投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 李 静审判员 唐佩莹二〇二一年八月五日书记员 苏劲丹