湖南省安化县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0923民初2054号原告：安化县纯信物业管理有限公司，住所地湖南省安化县东坪镇沿江路。法定代表人：杨焱安，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘娜，湖南江之浩律师事务所律师。被告：王朋祥，男，1976年10月15日出生，汉族，湖南省安化县人，户籍所在地安化县，现住安化县。原告安化县纯信物业管理有限公司与被告王朋祥物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月12日立案后，依法由审判员陶灿华适用简易程序，于2021年8月4日、8月31日公开开庭进行了审理。原告安化县纯信物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘娜，被告王朋祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安化县纯信物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告王朋祥支付原告物业管理费10776元（2014年9月5日至2021年6月5日期间），当庭变更为7982.64元（2014年6月14日至2021年6月13日期间共计11174.64元扣除被告已缴纳的3192元）；2.本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告于2012年9月4日与纯信房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买了安化县的某处房产，面积为110.87平方米，合同约定了由原告对房屋进行物业服务管理，物业管理费1.2元／平方米／月。原告系纯信小区物业服务公司，与安化县纯信房地产公司签订了前期物业服务合同，约定了住宅物业管理收费标准（1.2元／平方米／月）。原告为被告提供了物业服务，被告应承担缴纳物业费的义务，被告拖欠物业费10776元，原告多次催讨未果，原告为维护其合法权益，特起诉至法院，请求法院依法判决。被告王朋祥辩称，1.原告并未催缴物业费，原告物业费计算的时间与面积错误，应当从被告收房之日开始按照购房合同上标明的面积计算；2.开发商承诺用迟延交房的违约金17588.6元抵付物业费，在本案中应进行折抵；3.原告的物业服务不到位，且在被告的房屋出现严重漏水的情况下，原告未及时妥善处理，是上述这些原因导致被告未按时缴纳物业费。4.本案已过诉讼时效，法院应该驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的其于2021年6月12日向王朋祥发出的缴款通知书，拟证明原告向被告催讨物业费及欠付物业费的情况。被告王朋祥质证未收到该交款通知书，且对上面载明的物业费计算方式有异议。经审查，原告未实际向被告王朋祥送达该份交款通知书，本院对该份证据不予采信。2.被告王朋祥提交的纯信物业上诉状，无法证明其真实性及与本案的关联性，本院不予采信。3.被告王朋祥提交的有关原告物业服务不到位的照片，无法充分有效地证实其证明目的，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2012年9月4日，安化县纯信房地产开发有限公司（出卖人）与被告王朋祥（买受人）签订了合同编号为2012001911704的《安化县商品房买卖合同》，约定：1.被告王朋祥购买位于安化县的某处房产（设计用途为住宅），建筑面积共109.72平方米；2.付款方式为首付款（含定金）82011元于2012年9月2日支付，剩余房款采用银行按揭方式支付；3.出卖人应当在2013年8月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；4.出卖人以邀请招标方式选聘安化县纯信物业管理有限公司对该房屋进行前期物业管理，前期物业服务合同约定的期限自2011年9月1日至2013年8月30日，收费标准为1.2元／月＊平方米，收费的起始时间为2011年9月1日，其他事项、服务标准、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用等内容，详见《前期物业服务合同》。2013年6月1日，安化县纯信房地产开发有限公司（委托方、甲方）与原告安化县纯信物业管理有限公司（受托方、乙方）签订了《物业委托合同》，约定：1.甲方将安化县东坪镇沿江路纯信豪苑范围内简称纯信豪苑（物业名称）委托于乙方实行物业管理；2.乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；3.委托管理期限至业主委员会成立并转交业主委员会签订委托服务协议之前，自2013年6月1日起生效；4.本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取。2014年6月14日，被告王朋祥（乙方）与原告安化县纯信物业管理有限公司（甲方）签订了《前期物业服务协议》，约定：1.甲方依据本协议向乙方收取物业管理费用及其他费用；2.物业服务费计收方式为，已办理房产面积实测的，以房地局测绘成果记载的面积为准；未办理房产面积实测的，按购房合同标明的面积收取，不予退补。3.物业管理服务费收费标准按每月每平方米1.2元计算。4.甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方改正；乙方违法协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方改正。另查明，案涉小区业主委员会虽已成立，但该小区仍由原告在进行物业服务管理。案涉房屋于2014年6月14日交付给被告王朋祥。被告王朋祥已共计交纳了物业费3192元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力；第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付，合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。本案中，被告王朋祥购买了由安化县纯信房地产开发有限公司开发建设的纯信豪苑住宅小区的商品房作住宅使用，被告与安化县纯信房地产开发有限公司签订的案涉《安化县商品房买卖合同》中约定由原告安化县纯信物业管理有限公司对该房屋进行前期物业管理，后安化县纯信房地产开发有限公司又与原告安化县纯信物业管理有限公司继续签订了《物业委托合同》，被告王朋祥与原告安化县纯信物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》，约定至业主委员会成立并转交业主委员会签订委托服务协议之前委托原告实行物业服务业管理。实际在业主委员会成立之后案涉小区仍由原告在进行物业服务管理。前述约定对被告王朋祥具有约束力。故被告王朋祥认为原告主体不适格的主张缺乏事实依据。同时原告安化县纯信物业管理有限公司一直在向被告王朋祥催收物业费，被告王朋祥以纯信房地产开发公司违约交房，要求以违约金折抵物业费用，而只交纳2020年至2021年间也多次缴纳物业费用。可视为诉讼时效中断。故原告安化县纯信物业管理有限公司要求被告王朋祥按合同交纳物业费的主张，本院依法应予支持。被告王朋祥要求纯信房地产开发公司支付违约金属于另一法律关系，不属于本案处理范畴。被告王朋祥可另行主张权利。被告王朋祥于2014年6月14日接收了案涉房屋，从接收房屋之日起，即应向原告安化县纯信物业管理有限公司交纳物业费，原告安化县纯信物业管理有限公司主张要求被告从2014年6月15日起交纳物业费至2021年6月15日，于法有据，本院予以支持。原告主张要求按照房地局测绘面积计算物业费，但未提交相应的证据予以佐证，故依照《前期物业服务协议》的约定应按照购房合同标明的面积即109.72平方米予以计算。由此，被告王朋祥应向原告安化县纯信物业管理有限公司支付2014年6月15日起至2021年6月15日止的物业费共计11059.78元（109.72平方米×1.2元每平方米每月×84个月=11059.78元），扣除被告王朋祥已支付的3192元，被告王朋祥还应向原告安化县纯信物业管理有限公司支付7867.78元（11059.78元-3192元=7867.78元）。被告王朋祥辩称迟延交付房屋的违约金折抵物业费、因物业服务不到位与房屋质量问题而暂时拒交物业费，其未提交充分有效的证据予以佐证，且与本案非同一法律关系，可另行主张权利，故对其辩称意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王朋祥向原告安化县纯信物业管理有限公司支付物业服务费7867.78元；此款限于本判决生效后30日内一次性付清；二、驳回原告安化县纯信物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告安化县纯信物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 员 陶灿华二〇二一年八月三十一日法官助理 龚 倩书 记 员 谌 喜