陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终11240号上诉人（原审被告）：西安邻里家园房地产营销策划有限公司，住所地陕西省西安市碑林区南关正街以西中贸广场第15幢2单元15层21503号房。法定代表人：赵林朋，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨瑞林，男，1999年6月25日出生，汉族，该公司员工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：李贵勇，男，1998年3月17日出生，汉族，该公司员工，住西安市碑林区。被上诉人（原审原告）：何幸，女，1975年8月9日出生，汉族，陕西桀钰康莱健康咨询服务中心员工，住西安市未央区。被上诉人（原审原告）：张安宁，男，1973年11月26日出生，汉族，陕西送变电工程有限公司员工，住西安市未央区。上诉人西安邻里家园房地产营销策划有限公司（以下简称邻里公司）因与被上诉人何幸、张安宁房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2020）陕0103民初9185号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邻里公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回何幸、张安宁要求邻里公司支付房租3400元及物业费、电费、电梯费、卫生费、房屋受损维修费5500元，共计9966元的请求。事实与理由：由于疫情涉案合同无法正常履行，根据双方合同约定，因不可抗力导致合同无法履行，双方可以协商退房，概不负法律责任。2020年6月20日何幸、张安宁已收房。根据合同约定房屋漏水及维修马桶费用由何幸、张安宁负担。何幸、张安宁辩称，双方合同于2020年6月20日起租，当时疫情已经得到很好控制，所以不存在疫情问题。邻里公司称何幸、张安宁于2020年6月20日收房，与事实不符。2020年6月20日何幸、张安宁要求邻里公司交付本季度房租，邻里公司在电话中告知过几天回来付房租。之后在电话中邻里公司未给予明确答复。何幸、张安宁去找邻里公司时发现邻里公司已经大门紧闭，敲门无人应答。2020年7月20日，何幸、张安宁无奈自行交纳邻里公司下欠各项物业费用后才自行收房。根据合同补充条款第二条规定，除主体管道、预埋线路外，其他因使用不当，自然损坏由邻里公司负责维修。另何幸、张安宁认为邻里公司应赔偿何幸、张安宁违约金6800元。何幸、张安宁向一审法院起诉请求：1.判令邻里公司立即交房，结清前期水电，物业、暖气费等10000元，归还天然气卡，电卡；2.判令邻里公司赔偿房屋水电管件、门锁、马桶、灯、燃气灶、热水器、空调等修复费用及垃圾清运保洁费用10000元；3.判令邻里公司按合同支付未交房前的房租，并按合同交付交房后违约金6800元；4.判令邻里公司赔偿房屋漏水至楼下造成邻居损失1000元；5.请求判令由邻里公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：张安宁作为甲方委托代理人、案外人西安捷畅房地产营销策划有限公司（以下简称捷畅公司）作为乙方，于2018年6月18日签订编号为0000488号《房屋出租委托合同》，约定张安宁将其位于西安市碑林区房屋委托捷畅公司对外出租，期限为2018年6月20日至2020年6月19日。张安宁同意第一年预留出30日不计算租金，作为捷畅公司接洽承租的工作期，工作期满后从2018年7月20日开始计算租金，即自委托之日起第一年捷畅公司给张安宁11个月的租金，第一年每月租金3684元，按季度缴付，第一次2018年6月20日付7368元，第二次2018年9月5日付11052元，第三次2018年12月5日付11052元，第四次2019年3月5日付11052元。张安宁同意第二年预留出30日不计算租金，作为捷畅公司接洽承租的工作期，工作期满后从2019年7月20日开始计算租金，即自委托之日起第二年捷畅公司给张安宁11个月的租金，第一年每月租金3491元，按季度缴付，第一次2019年6月20日付6982元，第二次2019年9月5日付10473元，第三次2019年12月5日付10473元，第四次2020年3月5日付10473元。委托期内，房屋产生物业费、暖气费由捷畅公司负担。上述合同签订后，捷畅公司已支付上述合同约定的租金（截至2020年6月19日），其中2019年9月6日10473元、2019年12月6日10473元两笔均由邻里公司法定代表人赵林朋名下账户支付。2019年12月2日，张安宁作为甲方、邻里公司作为乙方，签订《房屋出租委托合同》，约定张安宁将上述涉案房屋委托邻里公司对外出租，期限自2020年6月20日至2023年7月1日，自2020年6月20日开始计算租金，每月租金3400元，按季度付款，自2020年6月20日付第一季度租金10200元。合同期内，邻里公司不得低于此价格付款，为便于出租，如邻里公司出资对房屋进行了改善维修或添置设备等情况，张安宁允许邻里公司适当浮动出租价格，多出部分归邻里公司所有。委托期内，邻里公司提前退租的，应赔偿张安宁2个月合同约定的月租金为违约金。张安宁同意邻里公司简单装修、分租(不损坏主体结构)，除主体管道、预埋线路外，其他由邻里公司确认，因使用不当，自然损坏由邻里公司负责维修，产生物业费、暖气费由邻里公司承担，邻里公司未按时支付房租，张安宁有权收回房屋。该合同承接上一份0000488号合同。上述第二份合同签订后，邻里公司未按约于2020年6月20日支付房租，亦未按约缴纳物业费等。庭审中，张安宁称涉案房屋系何幸、张安宁夫妻共同财产，现尚未办理房产证，购房时以何幸名义签订的房屋买卖合同，何幸、张安宁现已实际收房，但非因邻里公司主动退房，何幸、张安宁于2020年6月20日与邻里公司沟通支付房租问题，邻里公司认为房租过高想让其降低房费，一直未协商好，后邻里公司始终未按约交付房租、物业费、水电费等，经其多次沟通无果，6月20日过后两天何幸、张安宁前往邻里公司所在地发现公司关门找不见人，且公司大门门锁被人砸坏，2020年7月20日何幸、张安宁前往涉案房屋自行收了房，并自行结清了物业费等（何幸、张安宁已缴纳2020年7月电费105.6元，并于2020年7月20日缴纳了水费、电梯费、卫生费、物业费合计961元），整理了房内物件，8月初已将房屋另外租出。另，何幸、张安宁提交涉案房屋内照片（显示门锁、柜门、马桶、墙面等处损坏，垃圾未清理）、楼下邻居家渗水照片，及收款收据（西安小美公寓管理有限公司出具，更换马桶、换锁、修门、贴壁纸花费合计4200元）、情况说明（载明2206房主张卫东出具：因涉案房屋在今年6月给其房屋客厅阳台漏水，经协商已经收到张安宁房屋维修金1000元），主张邻里公司租赁使用涉案房屋期间造成房屋损坏、楼下渗水，要求邻里公司赔偿房屋水电管件、门锁、马桶、灯、燃气灶、热水器、空调等修复费用及垃圾清运保洁费用10000元，及向楼下邻居赔偿的款项1000元。现何幸、张安宁已收房故不再主张邻里公司立即交房及归还天然气卡、电卡，其主张的暖气费亦不存在欠付。一审法院认为，张安宁与邻里公司之间签订的房屋出租委托合同，系张安宁、邻里公司真实意思表示，不违反法律、法规规定，合法有效，双方均应按约履行义务。合同签订后，何幸、张安宁按约提供房屋，邻里公司亦应按约向张安宁支付房租等合同约定款项，但至今未按约履行。涉案合同系何幸、张安宁夫妻共同财产，何幸、张安宁作为共同原告起诉要求邻里公司支付相应款项，主体适格。邻里公司未按约支付租金且已未在其住所地正常营业，张安宁称其已于2020年7月20日自行收房，应予以确认。邻里公司应依约支付张安宁自2020年6月20日至2020年7月20日房租3400元，及张安宁已缴纳的邻里公司租赁期间产生的电费105.6元，水费、电梯费、卫生费、物业费961元；对于张安宁要求邻里公司赔偿房屋水电管件、门锁、马桶、灯、燃气灶、热水器、空调等修复费用及垃圾清运保洁费用10000元，以及房屋漏水至楼下造成邻居损失1000元一节，未提供相应实际支付的发票，但结合张安宁提交的房屋照片及4500元收款收据、情况说明，能够映证其主张房屋内部分物件受损需维修、垃圾堆积需清理、楼下邻居房屋墙面渗水受损的事实，酌情支持房屋受损维修费、垃圾清运保洁费4500元、漏水致楼下受损赔偿费1000元；对于张安宁要求邻里公司支付违约金6800元，无明确合同约定，依法不予支持。邻里公司经本院依法传唤未出庭，视为其放弃其抗辩权利，不影响本院依据查明的案件事实依法作出裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、本判决生效之日起十日内，被告西安邻里家园房地产营销策划有限公司一次性支付原告何幸、张安宁房租3400元；二、本判决生效之日起十日内，被告西安邻里家园房地产营销策划有限公司一次性支付原告何幸、张安宁电费、水费、电梯费、卫生费、物业费共计1066.6元；三、本判决生效之日起十日内，被告西安邻里家园房地产营销策划有限公司一次性支付原告何幸、张安宁房屋受损维修费、垃圾清运保洁费、楼下渗水赔偿费共计5500元；四、驳回原告何幸、张安宁其余诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费495元，由何幸、张安宁负担318元，西安邻里家园房地产营销策划有限公司负担177元（张安宁已预交，西安邻里家园房地产营销策划有限公司在支付上述款项时一并直付何幸、张安宁）。二审经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案张安宁于邻里公司于2018年6月18日就涉案西安市碑林区房屋签订《房屋出租委托合同》后，张安宁向邻里公司交付房屋，双方合同正常履行。后张安宁与邻里公司于2019年12月2日就涉案房屋再次签订《房屋出租委托合同》，约定租赁期限为自2020年6月20日至2023年7月1日，自2020年6月20日开始计算租金，每月租金3400元，自2020年6月20日付第一季度租金10200元。但邻里公司并未按照约定支付2020年6月20日之后租金。现何幸、张安宁认可其已于2020年7月20日自行收回房屋。故一审判令邻里公司向何幸、张安宁支付2020年6月20日至2020年7月20日租金3400元，并无不当。对于邻里公司租赁房屋期间产生的电费105.6元，水费、电梯费、卫生费、物业费961元，亦应由邻里公司承担。邻里公司称何幸、张安宁已于2020年6月20日收回房屋，对此邻里公司并未提交证据予以证明，故应不予采信。涉案租赁合同约定张安宁同意邻里公司简单装修、分租(不损坏主体结构)，除主体管道、预埋线路外，其他由邻里公司确认，因使用不当，自然损坏由邻里公司负责维修。根据何幸、张安宁一审提交的证据显示邻里公司租赁房屋造成部分物件受损需维修、垃圾堆积需清理、楼下邻居房屋墙面渗水受损的事实，故一审酌情认定邻里公司向何幸、张安宁支付房屋受损维修费、垃圾清运保洁费4500元、漏水致楼下受损赔偿费1000元，符合合同约定及本案实际情况，应予以维持。邻里公司上诉称合同约定房屋漏水及维修马桶费用由何幸、张安宁负担，缺乏依据，应不予支持。综上所述，邻里公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，西安邻里家园房地产营销策划有限公司已预交495元，由西安邻里家园房地产营销策划有限公司负担50元，其余445元本院退还西安邻里家园房地产营销策划有限公司。本判决为终审判决。审判长 刘 琪审判员 师 婷审判员 卫婉莹二〇二一年八月三日书记员 党婉莹