青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2021）青0105民初3727号原告：青海裕泰畜产品有限公司。住所地：西宁市城南新区同安路113号。        法定代表人：马文忠，董事长。        委托诉讼代理人：王永平、马嬛娇，该公司职工。        被告：青海新干线文化传媒有限公司。住所地：西宁市城西区胜利路59号申报大厦1078室。        法定代表人：刘晶晶，总经理。        被告：青海新干线文化传媒有限公司城北环球影城分公司。营业地：西宁市城北区小桥大街6号（小桥商业城四楼）        负责人：刘晶晶，总经理。        上列被告委托诉讼代理人：王小刚、安红婷，青海鑫辰律师事务所律师。        原告青海裕泰畜产品有限公司（以下简称裕泰公司）与被告青海新干线文化传媒有限公司（以下简称新干线传媒公司）、青海新干线文化传媒有限公司城北环球影城分公司（以下简称新干线城北影城分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理本案后，依法适用简易程序于2021年8月4日公开开庭进行了审理。原告裕泰公司的委托诉讼代理人王永平、马嬛娇，被告新干线传媒公司及其城北影城分公司的委托诉讼代理人王小刚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。        原告裕泰公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除原告与二被告之间的事实租赁关系，并返还小桥大街国太旺座小桥商业城4楼B区房屋（建筑面积：1600平方米）；2．依法判令二被告向原告支付自2021年1月1日起至2021年3月31日止，按45元／平方米计算产生的房屋租金216000元；自2021年4月1日起至实际返还之日止，按70元／平方米计算产生的租金，每月112000元；3．依法判令二被告向原告支付自2021年1月1日起至实际支付之日止，利息以实际欠付租金为基数按同期银行贷款市场报价利率3.85％计算产生的逾期付款违约金；4．依法判令二被告将位于小桥大街国太旺座小桥商业城4楼B区房屋（建筑面积：1600平方米）恢复原状，因恢复原状及拆除装饰物所产生的一切费用均由二被告承担；5．本案的诉讼费由二被告承担。事实与理由：青海国太房地产开发有限公司（以下简称国太公司）与青海置信传媒有限公司（以下简称置信公司）、青海新干线文化传媒有限公司、青海新干线文化传媒有限公司城北环球影城分公司、青海苏喂苏喂娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案，西宁市城北区人民法院做出（2019）青0105民初4949号《民事判决书》，判令解除青海国太房地产开发有限公司与青海置信传媒有限公司于2014年1月1日签订的《商业用房租赁协议书》中第四层的租赁关系，并判令青海置信传媒有限公司按照70元／平方米／月标准给付青海国太房地产开发有限公司一至四层租金至青海置信传媒有限公司返还房屋时止。2020年12月17日，债权人何茂玲与债务人李晓、保证人青海省富康医药集团有限责任公司、青海省富康医药连锁有限公司、青海富康矿业资产管理有限公司、青海国太房地产开发有限公司签订了《以物抵债协议》，经各方协商确认，青海国太房地产开发有限公司以其位于西宁市城北区小桥大街6号国太旺座小桥商贸城第四层商铺（建筑总面积：3400.56平方米）替债务人李晓抵偿全部借款本息45，220，000.00元。同时，《以物抵债协议》明确了该抵债物由被告承租的事实，债权人何茂玲自2021年1月1日起享有该不动产收益的权利。再者，以物抵债协议明确了债权人何茂玲指定将上述抵债财产全部登记过户至原告名下，并确认对于抵债资产自取得之日，原告享有上述财产的一切物权（包括但不限于所有权、使用权、出租收益等）。2020年12月9日，原告取得了案涉房屋的不动产登记证书。需要说明的是，自原告取得案涉房屋时，原告知悉该案涉房屋系由被告青海新干线文化传媒有限公司城北环球影城分公司（以下简称环球影城分公司）占有、使用。2021年4月2日，原告向被告环球影城分公司发送催告函，要求被告环球影城分公司支付2021年1月1日起至2021年3月31日止按照原有签订的合同内容支付租金，自2021年4月1日起的租金标准应与原告签订《房屋租赁合同》确定。经原告多次发函、催告，被告环球影城分公司均置之不理。据此，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向贵院提起诉讼，望允准。        被告新干线传媒公司及其城北影城分公司辩称：一、因涉案房屋以物抵债时间晚于租赁时间，根据《民法典》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，答辩人要求继续履行涉案房屋租赁合同，符合法律规定。2016年6月，答辩人与青海和记商业管理有限公司之间签订的《房屋租赁合同书》第二条约定：租赁期限为2016年6月3日至2026年12月30日，虽然2020年12月17日青海国太房地产开发有限公司将涉案房屋以以物抵债的形式登记过户于被答辩人名下，但是根据《民法典》第七百二十五条之规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，明确规定了买卖不破租赁的法律适用原则，在租赁合同履行过程中，出租人可以通过出卖、赠与、抵债等方式转让租赁物的所有权，但是该转让行为并不影响原租赁合同的效力，原租赁合同依然合法有效。其次涉案房屋行使抵押权的时间晚于房屋租赁时间，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”因为涉案房屋在出租后才行使了抵押权，答辩人有权要求继续履行原租赁合同。二、因租赁合同继续履行，按照约定，租金应当按照以前的35元／平方米进行支付。答辩人与青海和记商业管理有限公司之间签订的《房屋租赁合同书》第三条第2款约定：“2017年1月1日至2019年12月30日租金为45元／平方米／月，从第四年起至第10年，每年租金按前一年租金基数上浮3％类推。”并约定免除物业费。但是合同签订后，因出租方原因，导致物业费不能免除，后双方进行口头约定，租金为35元平方米／月，剩余的10元由答辩人自行向物业处缴纳相应的物业费，故答辩人要求按照原约定，即租金为35元平方米／月继续履行合同。另，我方已向原告支付了2021年1月至2021年3月份的租金168000元，该租金是原告认可的。原告要求按照每月70元／平方米收取租金无事实和法律依据，该租金原告高于市场价格，我们愿意以合理的租金价格进行合作，以同楼层位置苏喂娱乐公司的每月35元／平方米向原告支付租金，请求法院驳回原告要求支付逾期付款违约金和恢复原状的诉讼请求。        原告裕泰公司为主张其诉讼请求，提交如下证据：        证据一、以物抵债协议，拟证明债权人何茂玲，债务人李晓，保证人青海省富康医药集团有限责任公司、青海省富康医药连锁有限公司、青海富康矿业资产管理有限公司，丁方青海国太房地产开发有限公司于2020年12月17日签订以物抵债协议，约定丁方将其所有的位于西宁市城北区小桥大街6号国太旺座小桥商贸城第四层商铺不动产，通过以物抵债方式替乙方向甲方抵偿全部借款本息45220000元；甲方指定将上述抵债财产全部登记过户至青海裕泰畜产品有限公司名下，对于抵债资产取得之日，青海裕泰畜产品有限公司享有上述财产的一切物权。        证据二、不动产登记证，拟证明2020年12月9日各方对房产进行转移过户登记，原告取得案涉房屋的所有权。        证据三、西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初4949号民事判决书，拟证明法院已判决解除国太公司与置信公司于2014年4月1日签订的《商业用房租赁协议书》第四层租赁关系并确定租金的付费标准。        证据四、通知、支付租金及签订租赁合同的催告函，拟证明原告两次以书面形式张贴、邮寄的方式向被告发出催缴租金以及另行签订租赁合同，被告均未予答复的事实。        经质证，被告新干线传媒公司及其城北影城分公司的质证意见为，对原告提交的证据一和证据二的真实性没有异议，但我们仍要求与原告继续履行该房屋的租赁合同。对证据三的真实性无异议，但对于证明方向不予认可，我们是和青海和记商业管理有限公司签订的租赁合同，合同尚未到期，故要求继续履行合同并按市场价格支付租金。且该判决解除的是国太公司与置信公司之间的租赁合同，与本案无关。对证据四的真实性无异议，但认为我公司是与青海和记商业管理有限公司签订的租赁合同，也向原告支付了2021年1月至3月的租金，当时原告是同意按35元／平方米的标准收取租金，在缴纳第二季度租金时，原告提高了收费标准，因此再未向原告缴纳。        被告新干线传媒公司及其城北影城分公司为支持其抗辩意见提交如下证据：        证据一、建设银行网上银行电子回执，拟证明2021年5月19日，被告城北影城分公司向原告支付2021年1-3月的房屋租金168000元，是按双方口头约定35元／平方米的标准支付，且原告已经收取，该租金与苏喂苏喂娱乐公司的租金一致。        证据二、小桥商业城房屋租赁合同书，拟证明2016年6月3日，被告新干线传媒公司与青海和记商业管理有限公司签订房屋租赁合同，租赁期限为2016年6月3日至2026年12月30日，租赁期限尚未届满，同时约定房屋租金为45元／平方米，商场免除被告的全部物业费。        证据三、判决书三份，拟证明各省法院判决房屋所有权发生变动后，对于承租人的租赁合同应当继续履行的事实。        原告裕泰公司的质证意见为：对证据一的真实性无异议，对证明方向不予认可，已经生效的法院判决书中已经确定2017年1月至2019年12月的租金为45元／平方米／月，前三年租金不变，自2019年9月16日起按照70元／平方米／月标准给付。被告支付的租金与实际租金不相符，被告也未与我公司的任何人员达成35元／平方米／月支付租金的口头协议。对证据二的真实性无异议，但认为该合同与原告无关，且已被解除。对证据三的真实性无异议，但认为判决书与本案无关。        本院对双方无异议的证据，予以确认并在案佐证。双方对证据提出的质证意见也是本案争议的焦点，本院将结合当事人的陈述及其他证据在判决理由中作综合分析认定。        经审理查明：2014年3月1日，国太公司与置信公司签订了《委托代理合同》，合同约定，被告国太公司将其开发的位于西宁市城北区小桥大街6号“国太·旺座”委托被告置信公司进行销售。2014年4月1日，国太公司又与置信公司签订了《商业用房租赁协议书》，合同约定，国太公司将其开发的西宁市城北区小桥大街商业用房出租给置信公司使用，其中，商业用房共4层（建筑面积18738.19平方米），除被告国太公司用于回迁安置和实际使用的外，实际出租面积为11833.38平方米。租赁期限为13年，第1至3年租金为每月45元／平方米；第4至13年租金为每月70元／平方米。2014年4月15日，置信公司又与和记公司签订了《商业委托管理合同》，合同约定，置信公司将上述商业用房（现命名为小桥商贸城）委托和记公司进行经营管理。后置信公司和记公司对小桥商贸城进行了整体规划，修缮了商场的基础设施并进行装修，通过招商引资，由置信公司与和记公司同商户签订了《商铺租赁合同书》，整体经营商场，于2015年1月18日开业经营。        2016年6月3日，和记公司（甲方）与被告新干线传媒公司（乙方）签订《小桥商业城房屋租赁合同》，约定甲方将小桥商业城四楼B区出租给乙方使用，合同租赁面积为1600平方米，租赁期限为10.7年，从2016年6月3日起到2026年12月30日止，租金约定1.2017年1月1日至2019年12月30日为45元／平方米／月，即月租金为72000元。2．前3年租金不变。从第4年起至第10年，每年租金按前一年的租金基数上浮3％，以此类推。        2019年期间，国太公司以置信公司为被告，青海新干线文化传媒有限公司、青海新干线文化传媒有限公司城北环球影城分公司和青海苏喂苏喂娱乐有限公司为第三人就房屋租赁合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院经审理于2020年9月16日作出西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初4949号《民事判决书》，判令以一、解除青海国太房地产开发有限公司与青海置信传媒有限公司于2014年1月1日签订的《商业用房租赁协议书》中第四层的租赁关系，被告青海置信传媒有限公司于本判决生效后三十日内返还第四层的商业用房给原告青海国太房地产开发有限公司；二、被告青海置信传媒有限公司与本判决生效后三十日内给付原告青海国太房地产开发有限公司2018年7月2日至2019年9月15日一层至四层租金4997750.19元，被告青海置信传媒有限公司应当自2019年9月16日起，按照70／平方米／月标准给付原告青海国太房地产开发有限公司一至四层租金至青海置信传媒有限公司返还房屋时止。宣判后，原被告均未提起上诉，该判决已发生法律效力。        2020年12月17日，甲方（债权人）何茂玲，乙方（债务人）李晓，丙方（保证人）青海省富康医药集团有限责任公司、青海省富康医药连锁有限公司、青海富康矿业资产管理有限公司，丁方国太公司于2020年12月17日签订以物抵债协议，约定丁方将其所有的位于西宁市城北区小桥大街6号国太旺座小桥商贸城第四层商铺（建筑总面积3400.56平方米）不动产通过以物抵债方式替乙方向甲方抵偿债务人李晓全部借款本息45220000元；《以物抵债协议》明确了该抵债物由被告承租的事实，甲方在办理不动产变更登记并取得不动产权证书之日后，自2021年1月1月1日起享有该不动产收益的权利。同时备注：甲方指定将上述抵债财产全部登记过户至青海裕泰畜产品有限公司名下，对于抵债资产取得之日，青海裕泰畜产品有限公司享有上述财产的一切物权。2020年12月9日，原告办理了不动产变更登记，取得了青（2020）西宁市不动产权第XXXXX号不动产登记证书。        2021年4月2日，原告向被告新干线城北影城分公司发送催告函，要求被告新干线城北影城分公司支付2021年1月1日起至2021年3月31日止，按照原有签订的合同内容支付租金，自2021年4月1日起的租金标准应与原告沟通、确认并重新签订租赁合同。2021年5月19日，被告城北影城分公司通过银行转账的方式以35元／平方米／月的标准向原告支付了2021年1月至3月的房屋租金168000元，用途注明为1-3月房租。后因双方对应付租金金额未达成一致意见，故形成本诉。        以上事实，有《以物抵债协议》、西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初4949号《民事判决书》以及《商业用房租赁协议书》、《小桥商业城房屋租赁合同书》、建设银行网上银行电子回执、催告函等证据材料为凭，本院予以确认。        本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第十三条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，本案中，出租人国太公司与承租人置信公司所签订的《商业用房租赁协议书》被已生效的西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初4949号《民事判决书》判决解除。因和记公司基于与置信公司之间存在的委托经营关系，与新干线传媒公司签订《小桥商业城房屋租赁合同》将案涉房屋转租给新干线传媒公司，和记公司转租的权利是因置信公司与国太公司的《商业用房租赁协议书》而产生，该房屋租赁协议书被依法解除，和记公司丧失了出租权的法律基础，导致和记公司与新干线传媒公司的租赁合同处于不能履行的状态。本案争议的焦点为：一、原告裕泰公司是否有权要求被告返还房屋、恢复原状？原告裕泰公司根据债权人何茂玲，债务人李晓，保证人青海省富康医药集团有限责任公司、青海省富康医药连锁有限公司、青海富康矿业资产管理有限公司，国太公司签订以物抵债协议，并办理了不动产权属证书，取得了案涉不动产的所有权，并自2021年1月1日起享有该不动产出租收益的权利。在转租的法律关系中，国太公司作为出租人与次承租人新干线传媒公司并不存在租赁合同关系，由于租赁合同的解除，和记公司不再对租赁房屋享有任何权利，而次承租人新干线传媒公司根据转租合同取得的使用租赁房屋的权利依附于租赁合同中的租赁权，此时次承租人享有的合法使用权基础已不复存在，其对案涉房屋的合法占有已转为无权占有，出租人作为房屋的所有权人可依据物权请求权有权要求次承租人返还房屋，故对原告要求被告返还房屋并恢复原状的诉讼请求，依法予以支持。二、被告实际占有房屋期间的房屋租金如何确定？最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第四条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”2014年4月1日，国太公司与置信公司签订了《商业用房租赁协议书》，合同约定，国太公司将其开发的西宁市城北区小桥大街商业用房出租给置信公司使用，其中，商业用房共4层（建筑面积18738.19平方米），除被告国太公司用于回迁安置和实际使用的外，实际出租面积为11833.38平方米。租赁期限为13年，第1至3年租金为每月45元／平方米；第4至13年租金为每月70元／平方米。被告在实际占有使用案涉房屋过程中应当按照原房屋租赁合同的约定向房屋所有权人支付租金，2021年4月2日，原告向被告新干线城北影城分公司发送催告函，要求被告新干线城北影城分公司支付2021年1月1日起至2021年3月31日止按照原有签订的合同内容支付租金，是对租金的自由处分，不违反相关的法律规定，本院予以确认。故2021年1月至3月的租金应为216000元，扣减被告已向原告支付的168000元，被告还应向原告支付48000元，被告未能举证证明双方口头约定租金按35元／平方米／月的标准计算的证据，对被告基于此的抗辩意见不予采纳。原告向被告发出催告函中要求自2021年4月1日起的租金标准应与原告沟通、确认并重新签订租赁合同，但双方未能重新签订房屋租赁合同。因此，原告以原《商业用房租赁协议书》的约定并参照已生效的（2019）青0105民初4949号《民事判决书》判决第二项确定的“被告青海置信传媒有限公司与本判决生效后三十日内给付原告青海国太房地产开发有限公司2018年7月2日至2019年9月15日一层至四层租金4997750.19元，被告青海置信传媒有限公司应当自2019年9月16日起，按照70／平方米／月标准给付原告青海国太房地产开发有限公司一至四层租金至青海置信传媒有限公司返还房屋时止。”的判决内容，按照70／平方米／月标准主张2021年4月1日起至实际返还房屋之日止的租金，于法有据，本院予以支持。三、关于原告主张的租金利息损失问题。原告主张被告支付自2021年1月1日起至实际支付之日止，以实际欠付租金为基数按同期银行贷款市场报价利率3.85％计算产生的逾期付款损失，被告已于2021年5月19日向原告支付了1月-3月的租金168000元，尚欠租金48000元，故被告应当承担自2021年4月1日起至实际支付止，以48000元为基数按同期银行贷款市场报价利率3.85％计算产生的逾期付款利息损失。4月1日起至返还房屋期间的租金利息按欠付租金（按照70／平方米／月标准计算）的实际金额为基数按同期银行贷款市场报价利率3.85％计算由被告承担。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第四条第一款、第十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（四）、（五）项，《中华人民共和国物权法》第三十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款的规定，判决如下：        一、被告青海新干线文化传媒有限公司、青海新干线文化传媒有限公司城北环球影城分公司于本判决生效之日起三十日内将其所占有使用的位于西宁市小桥大街国太旺座小桥商业城4楼B区（建筑面积1600平方米）的房屋恢复原状后返还原告青海裕泰畜产品有限公司；        二、被告青海新干线文化传媒有限公司、青海新干线文化传媒有限公司城北环球影城分公司于本判决生效后十五日内支付原告青海裕泰畜产品有限公司2021年1月至3月剩余房屋占有使用费48000元，并支付自2021年4月1日起以48000元为基数按同期银行贷款市场报价利率3.85％计算至实际付款期间的利息损失；        三、2021年4月1日起至被告腾空房屋、恢复原状后返还给原告期间的房屋占有使用费，按照70／平方米／月标准计算由被告青海新干线文化传媒有限公司、青海新干线文化传媒有限公司城北环球影城分公司承担，并承担以欠付房屋占有使用费实际金额为基数按同期银行贷款市场报价利率3.85％计算至实际付款期间的利息损失。        四、驳回原告青海裕泰畜产品有限公司的其他诉讼请求。        被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。        本案诉讼费4540元，减半收取2270元，由被告青海新干线文化传媒有限公司、青海新干线文化传媒有限公司城北环球影城分公司负担。        如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。        审判员    张育宁二○二一年八月二十三日法官助理    马馥梅书记员    马丽露