广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10558号上诉人（原审被告）：广州超耀企业管理有限公司，住所地广州市番禺区大龙街市莲路傍江东村段31号。法定代表人：梁艺超，该公司总经理。委托诉讼代理人：何飞鸿，广东达熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟炳雄，该公司员工。上诉人（原审被告）：广州超耀物业管理有限公司，住所地广州市番禺区沙湾镇西环路沙湾茶博城一街25号。法定代表人：梁艺超，该公司总经理。委托诉讼代理人：何飞鸿，广东达熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟炳雄，广州超耀企业管理有限公司员工。被上诉人（原审原告）：林纬安，男，1996年5月18日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：袁建军，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢嘉昊，广东华誉品智律师事务所律师。原审被告：广州市力昶贸易有限公司，住所地广州市番禺区沙湾镇西环路新城市广场5街5号。法定代表人：曾锡祥。上诉人广州超耀企业管理有限公司（以下简称超耀企业公司）、广州超耀物业管理有限公司（以下简称超耀物业公司）因与被上诉人林纬安、原审被告广州市力昶贸易有限公司（以下简称力昶公司）物权保护纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初2015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人超耀企业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项或发回重审；2.一审、二审案件受理费由林纬安承担。事实和理由：一、林纬安要求超耀企业公司腾退涉讼房屋没有事实依据。第一，超耀企业公司在抵押权登记之前已经签订合法有效的书面租赁合同。超耀企业公司与力昶公司于2015年4月1日签订《商铺租赁合同》，早于抵押权设立的时间。第二，超耀企业公司在抵押权登记之前已经按照租赁合同的约定支付押金和租金。2015年4月9日，超耀企业公司委托股东曾少枝通过银行转账向力昶公司的法定代表人曾锡祥支付了押金100万元、6个月租金1664122.32元，当日力昶公司向超耀企业公司开具了相应的收据，上述款项的支付均早于设立抵押权的时间。第三，超耀企业公司在抵押权登记之前已经占有使用租赁物。虽然合同约定力昶公司2015年6月1日交付租赁物，但实际上合同签订当日力昶公司已将涉讼房屋交付给超耀企业公司占有使用，超耀企业公司才支付押金和6个月的租金。一审法院认为涉讼房屋在设立抵押权前没有实际交付给超耀企业公司，该认定与交易习惯、行规、常理不符。《商铺租赁合同》4.3租金减免条款及6.5条款的期限均是从合同签订后开始计算，超耀企业公司提交的装修、消防、水电等整改合同和支付凭证也可以印证超耀企业公司在抵押权登记之前已经占有使用租赁物。第四，租赁合同的期限是20年，超耀企业公司在签订合同后已经花费巨资装修、整改，目的就是为了占有使用租赁物，以更好地获得利润回报。综合考虑上述因素，超耀企业公司在租赁物设立抵押权之前已经签订合法有效的租赁合同，且已按约支付租金并实际占有使用租赁物，应认定为“先租赁后抵押”。二、林纬安要求超耀企业公司腾退涉讼房屋没有法律依据。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第119条第二款及《中华人民共和国合同法》第229条的规定，在房屋所有权发生变动的情况下，原租赁合同继续约束承租人和新业主，新业主自动承继旧业主的一切权利义务，仍应按原合同的条件允许承租人使用房屋。此外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条及《物权法》第一百九十条的规定，所有权变动不影响原租赁合同的履行，且超耀企业公司自始在实际占有使用租赁物，并对租赁物实际占有控制的前提下已经花费巨资进行整改、装修。三、一审法院判决超耀企业公司按照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价的标准向林纬安支付占有使用费没有依据。第一，根据评估机构现场勘查情况可知，2018年4月8日至今涉讼房屋为空置状态，此前涉讼房屋退租后一直无人租赁使用，超耀企业公司没有占用涉讼房屋，林纬安也没有证据证明超耀企业公司有实际占用，故无需向林纬安支付占有使用费。第二，假设超耀企业公司有占用涉讼房屋，林纬安主张的占用费与《租赁合同》约定的租金标准都是针对同一租赁物，且超耀企业公司一直不知涉讼房屋设有抵押权，没有蓄意拒绝腾退的主观意图和行为，鉴于2019年底至今疫情的严重影响，占有使用费应当从林纬安拿到产权证并有效通知超耀企业公司之日起按照超耀企业公司与力昶公司签订的《租赁合同》的租金标准计算，且疫情期间的使用费应予以减免。此外，林纬安在竞拍前看过现场，明知涉讼房屋不交吉，成交价之所以远低于市场价，就是已经预估腾退期间没有占有使用费或者收不到。四、考虑到与力昶公司签订的租赁合同期限为20年，超耀企业公司才会花费巨资整改、装修租赁物并自行出资修建水电、路面等公用硬件设施，一审判决不仅不能维护林纬安的权利，反而会激化矛盾，产生社会群体事件，建议法院主持调解促成双方重新协商租金标准签订租赁合同，以根本解决问题。综上，请求二审法院支持超耀企业公司的上诉请求。上诉人超耀物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.一审、二审案件受理费由林纬安承担。事实和理由：与超耀企业公司上诉的事实和理由第一点、第二点和第四点相同。另外，一审法院判决超耀企业公司、超耀物业公司共同腾退涉讼房屋是错误的。根据合同相对性和占有的唯一性，不可能两个主体同时占有同一租赁物，只有占有使用的主体才能协助腾退。《商铺租赁合同》的签订双方为超耀企业公司和力昶公司，超耀物业公司与力昶公司没有合同关系，且超耀企业公司、超耀物业公司在2018年4月8日后没有实际占有使用涉讼房屋，不应承担腾退义务。综上，请求二审法院支持超耀企业公司的上诉请求。被上诉人林纬安二审辩称：一、超耀企业公司所谓的2015年4月1日所签订的、租约长达20年的《商铺租赁合同》存在种种疑点且不合常理，存在虚构的可能，林纬安不予认可。涉讼房屋为一审法院（2017）粤0113执3200号案中的执行标的之一，一审法院在阿里拍卖平台公布的《拍卖标的调查情况表》载明涉讼房屋“无租赁情况”。超耀企业公司提交的《商铺租赁合同》以及其他证据存在种种疑点，无论是租赁范围、租期、租金的交付及租金的变更等，均存在不合常理之处。该商铺租赁关系为虚构，目的是为对抗法院的拍卖以及拍卖受让人对涉讼房屋行使所有权，涉讼房屋上不存在真实的租赁关系。二、一审判决已查明涉讼房屋的基本事实，认定超耀企业公司所主张的所谓租赁关系不能对抗抵押权有充分事实和法律依据。虽然超耀企业公司主张《商铺租赁合同》的签订日期为2015年4月1日，而涉讼房屋的抵押权设定日期为2015年4月27日，但双方提交的证据均显示超耀企业公司在抵押权设立前无实际使用涉讼房屋，且一审法院结合《商铺租赁合同》《商铺租赁合同补充合同2》《商铺租赁补充合同3》的相关约定亦作出同样的认定。此外，法院委托的评估机构出具的粤金估房字[2017]775号《房地产评估报告》载明，涉讼房屋在现场勘查之日（2017年9月20日）的室内装修情况为毛坯，即涉讼房屋至少在评估日期时仍未用于使用和经营。为此，一审法院认为超耀企业公司在抵押登记前未实际占有使用涉讼房屋，不适用“买卖不破租赁”原则，不能对抗抵押权，查明事实清楚，法律适用正确。三、超耀企业公司、超耀物业公司在上诉期间主动联系林纬安，并于2021年2月1日履行了一审判决第一项，即交付了涉讼房屋，超耀企业公司、超耀物业公司的上诉行为与其交还行为自相矛盾，有违诚实信用原则，应驳回其该诉请。四、林纬安经拍卖取得涉讼房屋的所有权后，有权对涉讼房屋进行占有、使用、收益、处分，但超耀企业公司一直拒绝向林纬安交付涉讼房屋，造成了林纬安的损失。在超耀企业公司占据涉讼房屋的情况下，无论其是否已实际使用，均应向林纬安支付占有使用费。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回超耀企业公司的上诉请求，维持原判。原审被告力昶公司二审未到庭，亦未提交书面答辩意见。因本案纠纷，林纬安于2020年1月19日诉至一审法院，请求判令：1.力昶公司、超耀企业公司、超耀物业公司将广州市番禺区沙湾镇西环路新城市广场一街12号商铺交付给林纬安管业；2.力昶公司、超耀企业公司、超耀物业公司向林纬安支付上述商铺占有使用费，占有使用费应按照市场同类物业月租金标准（以评估为准，暂定为每月3000元，自2018年3月13日起，支付至力昶公司、超耀企业公司、超耀物业公司将上述商铺实际交付给林纬安之日止，暂计至2019年11月13日为60000元）；3.林纬安为本案支付的律师费6000元由力昶公司、超耀企业公司、超耀物业公司承担；4.诉讼费由力昶公司、超耀企业公司、超耀物业公司承担。一审诉讼中，林纬安明确第2项诉讼请求的标准应参照生效判决书（2019）粤0113民初2617号中超耀企业公司应向周泉光支付的每平方米的租金标准，即每月每平方米60元，每年递增5%，建筑面积按57.96平方米计算。一审法院经审理查明：涉讼房屋位于广州市番禺区沙湾镇西环路新城市广场一街12号，建筑面积为57.76平方米，原产权人为力昶公司。根据产权登记信息显示，该房屋曾于2015年4月27日办理抵押登记，权利人为张志华，该抵押于2018年7月11日涂销。张志华诉曾锡祥、力昶公司民间借贷纠纷一案，一审法院作出（2016）粤0113民初4795号民事判决（以下简称4795号民事判决），判令：一、力昶公司、曾锡祥应于本判决发生法律效力之日起十日内向张志华归还借款本金100万元及利息（利息以100万元为本金，按月利率2%的标准计算，自2015年7月24日起至实际清偿之日止）；二、力昶公司、曾锡祥如不能到期清偿债务，对其不能清偿部分，张志华有权以（①广州市番禺区沙湾镇西环路新城市广场一街12号，他项权证号：0210170183；②广州市番禺区沙湾镇西环路新城市广场一街11号，他项权证号：0210170184；③广州市番禺区沙湾镇西环路新城市广场四街12号，他项权证号：0210170182）的财产折价或者拍卖变卖的价款在抵押物价值范围内优先受偿。三、本案律师费用72000元由力昶公司、曾锡祥承担。该判决生效后，张志华申请强制执行，一审法院遂以（2017）粤0113执3200号（以下简称3200号执行案）立案执行。3200号案执行过程中，一审法院于阿里拍卖平台就涉讼房屋公布《竞买公告》《竞买须知》及《标的物介绍》等文件，拍卖页面显示标的物为二次拍卖，起拍价为475496元。其中，《标的物介绍》所附《拍卖标的调查情况表》载明，拍品为涉讼房屋，无钥匙、无租赁情况，欠费由买受人自行至相关部门核实并承担，此次拍卖为按现状拍卖，法院不负责清场等；附件粤金估房字[2017]775号《房地产估价报告》载明涉讼房屋于现场勘察之日（2017年9月20日）的室内装修情况为毛坯。在其后的网络竞价中，林纬安以475496元的最高价竞得涉讼房屋。一审法院遂于2018年3月13日作出（2017）粤0113执3200号之一民事裁定，解除对涉讼房屋的查封，涉讼房屋的所有权及相应的其他权利归买受人林纬安所有，该财产权于裁定送达林纬安时起转移等。该裁定于2018年4月8日送达林纬安。2018年7月11日，林纬安取得涉讼房屋的不动产权证书。林纬安曾于2019年10月11日委托广东华誉品智律师事务所以EMS特快专递的方式向力昶公司、超耀企业公司、超耀物业公司发出《律师函》，主要内容为因力昶公司、超耀企业公司、超耀物业公司一直阻挠林纬安收回商铺，现再次通知要求力昶公司、超耀企业公司、超耀物业公司于2019年10月20日前将包括涉讼房屋在内的物业交还林纬安管业，并自2018年3月13日起按市场同类物业租金价格标准向林纬安支付占有使用费至交还管业之日止。上述邮件均因“收件人迁移新址，原址无此人”被退回寄件人。2020年1月19日，林纬安提起本案诉讼。因以《中华人民共和国民事诉讼法》规定的其它送达方式无法向力昶公司送达传票等诉讼材料，一审法院遂发出公告，公告期满后未见力昶公司与一审法院联系。一审庭审过程中，超耀企业公司主张其与力昶公司之间存在真实有效的租赁合同关系，因其司在涉案沙湾茶博城投入大量基础设施，且其对力昶公司享有到期债权，与租金抵销后，其司并没有拖欠力昶公司租金，该租赁合同对林纬安具有约束力。超耀企业公司为其主张向一审法院提交了以下证据：1.力昶公司（甲方、出租方）与超耀企业公司（乙方、承租方）签订的落款日期为2015年4月1日的《商铺租赁合同》，该合同约定甲方将广州市番禺区沙湾镇西环路新城市广场共135间商铺整体租赁给乙方使用；租赁期为20年；免租期为六个月，给乙方进行招商、装修之用；首期租金为每月每平方米28元，即租赁物第一年免租期后至第五年的月租金共计277353.72元，从第六年开始，每五年租金在上期的租金基础上递增百分之十；乙方对租赁物改造而增加的房产面积不计算租金，由乙方无偿使用，使用期与本合同期一致，合同到期后无偿归甲方所有；乙方应在每月的10日前向甲方足额缴纳本月租金；乙方应于本合同签订之日起5个工作日内向甲方缴交100万元作为押金；为解决甲方目前资金问题，乙方同意于本合同签订之日起5个工作日内向甲方一次性缴交本合同约定首半年的租金1664122.32元；甲方于2015年6月1日将租赁物按现状交付乙方使用，交付时，双方应派代表到现场检查租赁物的移交情况，并签署交付确认书，以确认租赁物状况及交付时间；由于租赁物部分原租户尚未搬迁，因此甲乙双方同意，到2015年6月1日的交付日期，甲方应交付总商铺面积超过95%以上，如甲方交付面积未达95%的，则乙方只缴交已交付面积五折租金，租期、免租期起算日顺延至整体交付为止；合同有效期内，如甲方出售、抵押租赁物等，必须确保合同顺利执行，如乙方因此受到影响，造成损失，则视为甲方违约，甲方应按合同违约责任约定，赔偿乙方一切损失；等等。2.力昶公司（甲方）与超耀企业公司（乙方）于2015年6月25日签订的《商铺租赁补充合同1》，主要内容包括：①删除《商铺租赁合同》关于租金标准的约定，并重新约定商铺租金按基本月租金和浮动月租金两部分计收，基本月租金单价为每平方米12元，浮动月租金在乙方通过经营所得弥补了投入的装修、配套工程的全部投资后开始计收，乙方按每月经营所得扣除成本后的纯利润30%为标准支付给甲方浮动月租金；乙方的投资额需要向甲方提供详细的投资报表与相关单证进行证明，同时要按月向甲方提供财务报表以正确核算经营状况；②甲乙双方共同与约3000平方米的商铺产权人（散户）进行谈判，约定同意承租这些商铺事宜，由甲方与各散户签订商铺租赁合同，甲方与商铺产权人之间租赁合同约定的租金由甲方支付，乙方代支付合同押金，该押金由乙方直接支付给各散户，合同到期后，由各散户直接支付回乙方；甲乙双方共同完成本项目的水、电配备申请、租赁备案、审批、施工等工作；③甲方应在2015年7月30日前向乙方退还商铺押金100万元，甲方若未在2015年7月30日前退还款项，每逾期一日，甲方应按款项总额的千分之一向乙方支付违约金；乙方预交的半年租金1664122.32元用以抵扣基本月租金；甲方收取的基本月租金实际用于支付各散户的租金，乙方同意甲方按其与各散户租赁合同约定的实际月租金支付给各散户，抵扣完乙方已预付租金164122.32元，由乙方直接支付甲方与各散户的租赁合同约定的实际月租金给各散户，此支付给各散户的实际月租金总额即为基本租金，即如支付给各散户的实际月租金总额低于基本月租金单价为每平方米12元的总额，乙方无需再另行支付租金月给甲方，如支付给各散户的实际租金总额高于基本月租金单价为每平方米12元的总额，甲方无需补偿多支付租金给乙方；④甲方同意权利协助乙方针对本合同项目向银行申请装修工程、经营等贷款，以减轻本项目运作过程中的资金压力；⑤甲乙双方同意：为使本项目有更大的发展空间，在乙方完成所有商铺升级改造后，乙方的投入资金全部回收后，条件许可的情况下，双方可联合成立项目管理公司，针对本项目共同长期经营，新成立项目管理公司股份比例为甲方占30%，乙方占70%，其他合作细则另议；等等。3.力昶公司（甲方）与超耀企业公司（乙方）于2015年7月1日签订的《商铺租赁补充合同2》，约定由于新城市广场商铺外的地面低洼积水，没有平整硬化，排水、排污系统废弃，无法有效达到排水、排污功能，二楼无楼梯上落，不符合消防、经营等方面的要求，新城市广场的商铺不具备交付出租条件，故由甲、乙方各自负责相应的工程项目，双方可各自选择工程公司签约施工，工程期限为两个月，从2015年7月起计算。4.力昶公司（甲方）与超耀企业公司（乙方）于2015年12月12日签订的《商铺租赁补充合同3》，载明因甲方未按约定支付新城市广场（一期）其他业主的租金，新城市广场（二期）不属于甲方支配，且未办理确权手续，双方补充约定：①变更补充合同第一条为新城市广场（一期）商铺租金按每平方米12元计算，新城市广场（一期）商铺包括甲方自有的商铺和甲方已与其他业主签订了租赁合同的商铺；原约定：新城市广场（二期）商铺交付给乙方后给予一年的装修免租期，第二年租金按每平方米10元计算，第三年起的租金按每平方米25元计算；由于甲方已将城市广场后半部（二期）转给了广州市诺典贸易有限公司，乙方将与该公司签订的新的租赁合同，本协议约定的城市广场（二期）商铺的装修免租期短于双方原约定的装修免租期，第二年租金高于双方原约定的租金，甲方同意支付合同签十七个月的租金给诺典公司以弥补乙方损失，第十八个月开始的租金，由乙方直接支付给诺典公司；②变更补充合同第三条：甲方确认退还乙方款项共330万元，此款包括乙方已向甲方交纳的商铺押金100万元，预交的半年租金1664122.32元，代付其他业主补偿金等，由于仍未完成收铺，代付其他业主补偿金仍未最终决定，最后金额以双方完成收铺后确认为准；③甲方保证将新城市广场（二期）一街自编13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、25、26号共十二间商铺为其所有，并以上述十二间商铺为本合同第二条约定的债务作担保，若甲方在本合同签订后两个月内未还清本合同第二条约定的款项，则甲方保证在本合同签订后五个月内将上述十二间商铺过户到乙方名下；④甲方履行了本合同第三条约定的义务后，乙方确认本合同第三条约定的物业可抵销本合同第二条约定的债务，若甲方未在本合同第三条约定的期间内履行义务，则甲方应在履行期间届满后三日内退还本合同第二条约定的款项，并从本合同签订次日起按所欠的款项年利率24%计算利息；⑤甲方应尽快与新城市广场（二期）有融资关系的第三人达成协议，尽快确权，不论新城市广场（二期）物业确权的产权人是谁，甲方应确保乙方具有承租权；⑥变更补充合同第四条：甲方与新城市广场（一期）业主签订租赁合同的租金由乙方代甲方支付履行，押金由乙方代为支付，若原甲方拥有的新城市广场（一期）物业转让过户给其他业主，并签订租赁合同的租金标准高于本合同第一条约定的租金标准，甲方补足乙方多付的租金；租赁合同期满，乙方代甲方支付的押金应退还给乙方；新城市广场商铺的交付时间以实际交付的时间为准，乙方按合同约定的免租装修期后支付租金；⑦甲方履行了本合同第三、四条约定的义务后，即视为甲方已按乙方总投资额的30%的货币资金约330万元或商铺抵价形式向乙方出资，方可取得新城市广场商铺经营利润30%的分红权，甲方核算实际出资后，双方另行签订补充协议；等等。5.超耀企业公司与广东安德建设工程有限公司于2015年5月14日签订的《广州市安装工程合同》（工程内容为新城市广场所有约一万平方米两层商铺增加一套室内消防栓系统及消防水泵设备安装与调试，预计开工日期为2015年5月18日）；超耀企业公司与广州市旭亮装饰工程有限公司于2015年8月15日签订的《招牌广告、门窗工程承包合同》（承包项目为临街大门大型墙身、商铺门口、门窗招牌等）及旭亮公司出具的报价书；超耀物业公司与冯缴湛于2016年1月19日签订的《沙湾茶博城电缆缆沟、电房工程施工合同》（合同价款为78000元）；超耀物业公司与广州市番禺沙湾自来水有限公司于2016年3月2日签订的《工程施工合同》（工程内容为给水系统工程，合同价款为351181.64元）；超耀企业公司与广州市同耀装饰工程有限公司于2016年3月10日签订的《建设工程施工合同》（工程内容为沙湾茶博城广告牌、招牌、钢结构、外墙油漆等工程）以及双方签订的《工程支付款协议》（结算工程款为5503762.53元）；超耀物业公司与广州市力能机电设备安装工程有限公司于2016年3月14日签订的《工程承包专用合同》（工程内容为消防系统整改工程的施工及消防验收合格，合同总价48万元）；超耀物业公司与广州市番禺区沙湾珠江电源设备厂于2016年3月15日签订的《电气工程设计施工安装总承包合同》（工程内容为高压电气工程，合同价款为66万元）；超耀物业公司与广州诚专惠交通科技有限公司于2016年4月27日签订的《沙湾茶博城项目道路交通标识划线工程合同》（总造价为19282元）；超耀物业公司与唐资平于2016年5月15日签订的《棚顶钢构工程承包合同》；上述由超耀物业公司签订的合同均由该公司及超耀企业公司共同出具《情况说明》明确为超耀企业公司委托所签。6.力昶公司与周泉光于2015年8月24日签订的《商铺租赁合同》及代付押金、租金统计表。7.曾少枝名下银行账户交易明细查询清单，其中2015年4月9日向曾锡祥转账“沙湾项目押金”100万元、“沙湾项目”1664122.32元。并有前述第5项工程所涉款项转账记录，以及向周泉光等多名租户转账押金、租金的记录。8.力昶公司于2015年4月9日出具确认收到超耀企业公司支付押金100万元的《收据》，以及前述第5项工程所涉公司出具的收据、发票等。林纬安质证后对上述证据均不予确认，并提出签订长达20年的合同却不办理租赁备案登记、租金标准远低于市场价格、租金支付方式等均存在有违常理的情形。另外，对于涉讼房屋的使用费标准，林纬安以商铺位置相近为由，主张参照力昶公司与其另一租户周泉光经生效判决确认的租金标准，并提交了（2019）粤0113民初2617号民事判决书为证。超耀企业公司则主张应按照其与力昶公司约定的租金标准支付占用费。而对于主张超耀物业公司腾退房屋的原因，林纬安解释为其欲接收物业时是超耀物业公司阻止其开门，该公司工作人员并称超耀企业公司对涉讼房屋享有权利。两被告对此回应称与力昶公司的租赁合同为超耀企业公司所签订，涉讼房屋由其方公司负责经营，但因位置比较偏僻，故一直没有出租出去。一审法院认为，林纬安通过竞拍法院拍卖房产而取得涉讼房屋的所有权，其对涉讼房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案的争议焦点为林纬安按现状竞买的涉讼房屋是否受超耀企业公司与力昶公司之间租赁合同的约束。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”根据本案所查明的事实可知，涉讼房屋系因实现抵押权而被拍卖。从超耀企业公司与力昶公司所签订的《商铺租赁合同》及系列补充合同来看，双方之间的租赁关系并非合同法意义上的一般租赁合同关系，而是糅合了投资改造、债务抵偿、预期合作分红等综合模式的租赁合同关系。虽现有证据显示，超耀企业公司与力昶公司首次签订《商铺租赁合同》（2015年4月1日）及转账支付押金、半年租金的时间（2015年4月9日）均早于涉讼房屋以张志华为抵押权人设立抵押的时间（2015年4月27日），但从《商铺租赁合同》约定交付日期为2015年6月1日，以及双方于2015年7月1日签订的《商铺租赁补充合同2》载明“新城市广场的商铺不具备交付出租条件”、于2015年12月12日签订的《商铺租赁补充合同3》约定“新城市广场商铺的交付时间以实际交付的时间为准，乙方按合同约定的免租装修期后支付租金”来看，涉讼房屋在设立抵押权前并未实际交付超耀企业公司占有使用。前述法律规定买卖不破租赁的目的在于避免出租人处分租赁物导致承租人搬离租赁物，从而危及承租人的基本生存权、居住权或经营权，但在承租人并未实际占有租赁物时，承租人对于租赁物的依赖尚未建立，不会影响承租人的上述权利，故前述法律规定所规定的“房屋在出租前”是指出租人将租赁房屋交付承租人前。因此，在本案中，力昶公司是在涉讼房屋设立抵押权后才交付超耀企业公司占有使用，而该抵押权具登记公示效力，故超耀企业公司与力昶公司之间租赁合同不能约束因实现抵押权而拍卖房屋的买受人林纬安。超耀企业公司为涉讼房屋的实际占有人，而超耀物业公司阻挠林纬安收回房屋对其物权造成妨害，因此，林纬安诉请超耀企业公司、超耀物业公司交付涉讼房屋，合理有据，一审法院予以支持。力昶公司虽为涉讼房屋的原产权人，但根据评估机构现场勘查的情况可知，涉讼房屋为毛坯状态，现并无证据证实力昶公司存在使用涉讼房屋或其他妨害物权的行为，故林纬安诉请力昶公司承担搬迁义务依据不足，一审法院不予支持。超耀企业公司占用涉讼房屋，应向林纬安支付占有使用费。涉讼房屋的所有权自（2017）粤0113执3200号之一民事裁定送达林纬安之日（2018年4月8日）起转移，故占有使用费应自当日起算。由于超耀企业公司及林纬安所主张的占有使用费标准均依据不足，根据公平原则及交易习惯，一审法院酌定占有使用费的标准应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价确定。林纬安所主张的律师费6000元并非处理本案纠纷所必然产生的费用，故一审法院对其该诉请不予支持。力昶公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃抗辩、举证等相关诉讼权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2020年12月8日作出如下判决：一、超耀企业公司、超耀物业公司应于本判决发生法律效力之日起七日内腾退广州市番禺区沙湾镇西环路新城市广场一街12号房屋，将该房屋交还林纬安管业；二、超耀企业公司应按房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价的标准，向林纬安支付自2018年4月8日起至实际交还房屋之日止的占有使用费（本判决发生法律效力之日前已产生的占有使用费，应自本判决发生法律效力之日起七日内支付；本判决发生法律效力之日后产生的占有使用费，应分别于每月30日前支付完毕）；三、驳回林纬安的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间支付上述款项应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1550元，由超耀企业公司负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，林纬安提交了证据1《房屋交付证明》、证据2《商铺交接现状说明》，拟共同说明超耀企业公司、超耀物业公司已于2021年2月1日将涉讼房屋腾退交付给林纬安，确认及履行了一审判决第一项；证据3超耀企业公司、超耀物业公司的国家企业信用公示信息，拟证明两公司的法定代表人均为梁艺超，其于2021年2月1日代表两公司与林纬安办理涉讼房屋的交接手续。超耀企业公司、超耀物业公司对此共同质证称：对证据1至证据3的真实性予以确认，涉讼房屋已交还林纬安，一审判决第一项已经履行完毕。双方在二审期间确认超耀企业公司、超耀物业公司已于2021年2月1日将涉讼房屋交还给林纬安，一审判决第一项的腾退和交还义务已履行完毕。超耀企业公司撤回了要求撤销一审判决第一项的上诉请求，超耀物业公司撤回了对本案提起的上诉。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，与双方纠纷相关的法律事实均发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前有效的相关法律法规及司法解释的规定。超耀企业公司、超耀物业公司已于2021年2月1日将涉讼房屋交还林纬安，一审判决第一项已经实际履行完毕。超耀企业公司要求撤回对该判项提起的上诉，是其对自身诉讼权利的合法处分，本院依法予以准许，该判项亦无需再履行。同理，超耀物业公司申请撤回上诉亦符合法律规定，本院予以准许，不再另行出具民事裁定书。本案二审争议的焦点是超耀企业公司是否需要向林纬安支付房屋占有使用费问题。首先，超耀企业公司在一审期间抗辩其与涉讼房屋的原所有权人力昶公司存在租赁合同关系，涉讼房屋属于租赁合同的范围内，仅是以没有收益而主张无需支付占有使用费，结合超耀企业公司在2021年2月1日才将涉讼房屋交还给林纬安，可以认定涉讼房屋在此之前一直在超耀企业公司的控制和管理之下。超耀企业公司上诉认为其没有占用涉讼房屋缺乏事实依据，本院不予采纳，至于超耀企业公司是否实际使用了涉讼房屋进行经营获利，不影响其向林纬安支付房屋占有使用费。其次，从超耀企业公司提交的《商铺租赁合同》及后续补充合同的内容来看，关于每月租金的计算标准从最初《商铺租赁合同》约定的28元/平方米，变更为按基本月租金12元/平方米和浮动月租金两部分计收，再变更为月租金12元/平方米加附条件地取得商铺经营利润30%的分红权。超耀企业公司除了提交押金100万元和预交六个月租金1664122.32元的转账记录外，未提交任何证据证明其向力昶公司支付租金的情况，无法确定双方实际履行租赁合同的具体租金标准和金额，故超耀企业公司上诉要求按照《商铺租赁合同》约定的每月租金标准28元/平方米来计算房屋占有使用费，缺乏事实依据，本院不予采纳。再次，涉讼房屋的所有权自2018年4月8日起转移至林纬安名下，超耀企业公司未提交证据证明其已及时向林纬安支付租金或房屋占有使用费，现超耀企业公司上诉要求减免疫情期间的房屋占有使用费，而林纬安亦明确表示不同意，故超耀企业公司的情形不符合减免的条件，本院对该上诉理由不予采纳。综上，一审法院参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价确定超耀企业公司应支付的房屋占有使用费标准处置得当，本院予以认可。房屋占有使用费从2018年4月8日支付至双方确认的涉讼房屋的交还日期即2021年2月1日，一审判决第二项对此处理正确，双方据实计算即可。综上所述，上诉人超耀企业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人广州超耀企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 谭红玉审判员 李光华二〇二一年八月三十一日书记员 莫善友区敏儿