广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0109民初1875号原告：刘志婕，女，1982年2月18日出生，汉族，户籍所在地南宁市，现住南宁市青秀区。委托诉讼代理人：王强（丈夫），男，1973年11月7日出生，汉族，户籍所在地南宁市青秀区，现住南宁市青秀区。被告：广西彬彬投资有限公司，注册登记地南宁市青秀区教育路19号5层2号，经营地南宁市江**白沙大道**川泸国际****，统一社会信用代码914501003403256881。法定代表人：李凯宁，总经理。委托诉讼代理人：李玲，女，公司员工。原告刘志婕与被告广西彬彬投资有限公司（以下简称：彬彬公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月8日受理后，依法适用简易程序于2021年7月27日公开开庭审理。原告刘志婕及其委托诉讼代理人王强，被告彬彬公司的委托诉讼代理人李玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘志婕向本院提出诉讼请求：1.确认原告刘志婕与被告彬彬公司签订的《[龙岗星级生活广场]合作建房合同》无效（铺／摊号：S141），（合同总价：104265元）；2.被告彬彬公司返还原告刘志婕购房款93839元以及购房款利息8161.39元（以原告向被告分期向被告支付的款项数额按银行同期贷款年利率4.35％分段计算，从2018年12月22日起计算至付清之日止的利息，现暂计至2021年6月5日，为8161.39元）；3.本案诉讼费用（含受理费、保全费）由被告彬彬公司承担。事实和理由：2018年12月，原告订购了被告在南宁市开发建设的楼盘[龙岗星级生活广场]房产，并于2018年12月23日与被告签订了《[龙岗星级生活广场]合作建房合同》，合同所订购房号为铺/摊号：S141。签订合同后，原告按照合同约定分多次支付了购房款93839元，被告出具有收款收据。但被告并未按合同约定时间2020年10月30日交付房屋给原告。另外，原告经上网查询，被告在该地块所开发的房地产项目为“领航公馆”，已被南宁市邕宁区人民法院作出的（2020）桂0109民初891号生效民事判决书认定未取得《商品房预售许可证》，涉嫌存在违法销售。南宁市邕宁区人民政府于2019年12月9日发布《邕宁区农业产业用地项目办理手续情况公告（第二批）》，其中载明：截止2019年11月5日，位于龙翔路与那造路交汇处西南侧采取国有划拨供地方式供地的和合村那乜坡第2村民小组领航公馆项目，涉嫌存在违法销售。双方签订的合作建房合同仅约定了原告一方提供相应固定的资金即得以分配和使用房屋，原告不承担任何房屋建设、经营的义务和风险，其实质并不属于合作建房的性质。从双方签订的涉案合同合作的内容来看，原告交纳出资款并取得相应房屋的使用权，双方转让房屋所有权的意思表示明确，本案实质为房屋买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。现被告未取得上述房屋的预售许可证，其对外签订的房屋买卖合同应认定无效，被告据此应承担相应的法律责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，恳请人民法院判如所请。原告刘志婕提供的证据有：1.《[龙岗星级生活广场]合作建房合同》（铺/摊号：S141）；2.（收款）收据、银行转账单底（银行POS单）；3.领航公馆置业计划表；4.（2020）桂0109民初892号民事判决书。被告彬彬公司辩称：1.《[龙岗星级生活广场]合作建房合同》是双方的真实意思表示，是有效的。南宁合作开发三产用地是普遍存在，如果判决该合同无效，影响社会公共利益；2.原告请求要解除《[龙岗星级生活广场]合作建房合同》，被告可以返还购房款，但要扣除3500元/㎡招商费用，且不支付利息和承担诉讼费。综上，请求人民法院作出公正判决。被告彬彬公司未提交证据。本案的争议焦点：涉案合作建房合同的性质是什么？效力如何？原告要求被告返还购房款及支付利息有何依据？如何计算？经庭审举证、质证，原告提交的证据1-3真实合法，且与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的依据。原告提交的证据4，没有证据证明已经发生法律效力，且与本案没有关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《[龙岗星级生活广场]合作建房合同》，主要内容是：第一条，项目建设依据：（1）南宁市邕宁区蒲庙镇和合村那乜坡第2队（以下简称那乜坡第2队），负责提供国家按农村集体建设用地批准拨用方式取得的其他商服用地，由甲方负责该商铺/摊位的建设及组织实施，乙方自愿出资合作建房，同意按本合同约定支付相应合作款，并按本合同约定享有约定商铺/摊位在约定年限内的使用权；2.寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发、建设成本、费用后的结余（代建费）归甲方所有，甲方是合法拥有本合同项下合同建设物业投资开发的权利人；3.乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与那乜坡第2队的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同项下合作建房物业的合作建房关系、模式、以及合作建房的土地性质、用途等与本合同项下合作建设的物业有关的全部的信息和质量，有充分的了解，并进行了完整，充分的评估，同意按本合同的约定支付合作建房款，并按本合同约定享有商铺/摊位在约定年限内的使用权；第二条，土地基本情况与合作事项：甲方以筹集、出资与那乜坡第2队合作、联合开发建房的方式取得坐落于南宁市邕宁区面的三产地综合楼建设用地的建设经营资格。该地块土地面积为9600.17平方米，土地宗地号45××54，不动产权证号桂（2016）南宁市不动产权地0033423号，土地用途为其他商服用地，经批准，在上述地块上建设商铺／摊位，次首层商业［现定名］领航公馆［龙岗星级生活广场］，项目地址为南宁市邕宁区面。第三条，合作范围及方式：根据乙方出资比例可分得龙岗星级生活广场S141号商铺/摊位，建筑面积6.58平方米，该物业的经营业态为干蔬。第四条，合作物业的使用年限：乙方对其出资合作建设的相应铺/摊位，自交付之日起享有使用权，使用年限从2020年10月30日起至2070年10月29日止。第五条，合作物业计价方式与价款：该铺/摊位合作建房单价为15845.74元/平方米，合计该铺/摊位作建房总价为104265元。第六条，付款方式及期限：乙方按分期付款方式向甲方付款。首付款：乙方于本合同签订之时，交纳总价款的40%，即41706元；第二期：乙方于2019年3月15日前，交纳总价款的20%，即20853元；第三期：乙方于该铺/摊位主体封顶之日起十五天内，交纳总价款的30%，即31280元；第四期：乙方于该铺/摊位达到交付条件，交房前10天交纳总价款的10%，即10426元。以上甲方分期向乙方付款均约定甲方为乙方出具等额收据。第九条，在乙方按期支付合作建房款的情况下，甲方在2020年10月30日前完成合作建设物业并达到交付条件。2018年12月22日，原告向被告交付定金20000元（计入首付款）。2018年12月23日，原告向被告交付首付款21706元。2019年3月10日，原告向被告交付第二期款20853元。2020年3月12日，原告向被告交付第三期款31280元。综上，原告共向被告交付款项合计93839元（20000元+21706元+20853元+31280元）。被告已分别向原告出具收据。另查明，至本案庭审日止，涉案的领航公馆项目未取得《商品房预售许可证》，该房屋所属建设项目的建设用地为南宁市邕宁区蒲庙镇和合村那乜坡第2队的集体建设用地。被告未向原告交付使用合同约定的商铺/摊位。本院认为：一、关于涉案合同的性质问题。本案双方签订的《[龙岗星级生活广场]合作建房合同》仅约定了原告一方提供相应固定的资金即得以分配和使用相应面积的房屋，原告不承担任何房屋建设、经营的义务和风险，其实质并不属于合作建房的性质。从双方签订的涉案合同的内容来看，虽然约定了原告仅取得房屋的使用权，但是从合同的体例用词、使用权期限、交付房屋及支付房款等内容来看，其商品房买卖合同的特征更为突出，且被告出具的收据也注明款项性质（摊首付款、第二、三期款）。虽然合同条款约定为合作建房，也不足以改变被告向原告预售房屋的本质属性，本案合同实质为商品房预售合同。二、关于涉案合同的效力问题。本案建设用地性质为划拨集体产业用地即农民三产用地。由于双方签订的涉案合同实质为商品房预售合同，而被告作为出卖人，未提供证据证明至今其已取得本案合同所涉房屋的商品房预售许可证明，因此本案《[龙岗星级生活广场]合作建房合同》应属无效。原告主张并请求确认涉案合作建房合同无效，于法无据，本院予以支持。三、关于原告请求被告返还购房款并支付利息的问题。根据我国法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因涉案《[龙岗星级生活广场]合作建房合同》无效，因此原告主张被告返还已付购房款93839元，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称原告已交付的款项应扣除相应的招商费用，没有事实和法律依据，本院不予采纳。利息属于法定孳息。合同自始无效，被告无故占用原告的资金，应从资金占用之日起，按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率或中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率分段计算，但应均以原告主张的年利率4.35%为上限，即（1）按中国人民银行同期同类流动资金贷款基准利率计算，①以20000元为基数，从2018年12月22日起；②以21706元为基数，从2018年12月23日起；③以20853元为基数，从2019年3月10日起；经核算，计至2019年8月19日以上三段利息合计为1598元；（2）以44559元（20000元+21706元+20853元）为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率，从2019年8月20日计至2020年3月12日（原告向被告交纳第三期款时间）。经核算，该期间利息合计1063元；上述第（1）、（2）项利息合计2661元（1598元+1063元）；（3）之后的利息应以93839元为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率，从2020年3月13日起计至被告还清之日止。被告辩称双方均有过错，不同意支付利息，于法无据，本院不应予以采纳。综上，原告主张确认涉案合同无效并返还购房款及支付利息，于法有据，本院予以支持，但原告主张的利息损失应按照上述方式计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二条之规定，判决如下：一、确认原告刘志婕与被告广西彬彬投资有限公司于2018年12月23日签订的《[龙岗星级生活广场]合作建房合同》（铺/摊号：S141）无效；二、被告广西彬彬投资有限公司返还原告刘志婕购房款93839元；三、被告广西彬彬投资有限公司支付原告刘志婕利息2661元；四、被告广西彬彬投资有限公司支付原告刘志婕利息（计算方式：以93839元为基数，从2020年3月13日起计至偿清购房款之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算，以年利率4.35%为上限）；五、驳回原告刘志婕其他诉讼请求。案件受理费1193元（原告刘志婕已预交），由原告刘志婕负担30元，由被告广西彬彬投资有限公司负担1163元。保全申请费1070元（原告刘志婕已预交），由被告广西彬彬投资有限公司负担。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 员 郑吓保二〇二一年八月三十日法官助理 农秋兰书 记 员 潘丽婷