河北省衡水市冀州区人民法院民 事 判 决 书（2021）冀1181民初1684号原告：衡水市捷凯物业服务有限公司。住所地：衡水市冀州区春风南大街396号。（河北云彩服饰有限公司院内）法定代表人：董智爽，经理。委托诉讼代理人：郭春雪、苏海燕，该公司员工。被告：李连香，男，1974年9月21日出生，汉族，现住。原告衡水市捷凯物业服务有限公司与被告李连香物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告衡水市捷凯物业服务有限公司的委托诉讼代理人郭春雪、苏海燕、被告李连香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。衡水市捷凯物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠原告的物业服务费包括电梯费、公共电费等合计1053元（自2018年10月1日至2019年3月20日）及违约金（自2018年10月1日至付清之日止）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告原系冀州区万都城小区的物业管理单位，被告系万都城小区5号楼2单元702室业主，被告自2018年10月1日至2019年3月20日期间，应当交纳物业服务费包括电梯费、公共电费等合计1053元，被告至今未交，原告催要未果，诉至法院。为证实自己的主张，原告提交如下证据：证据一、被告与石家庄万佳美物业服务公司冀州分公司签订的《前期物业服务合同》和《补充协议》各一份。证明被告已就所购万都城小区的住房与石家庄万佳美物业服务有限公司冀州分公司签约，就小区的管理以及物业服务费达成一致意见，其中《前期物业服务合同》约定住宅房屋按建筑面积1．3元/月/每平米（不包括公共电费、电梯费）、储藏室按建筑面积0．5元/月/每平米（不包括公共电费、电梯费）、物业按建筑面积2元/月/每平米（不包括公共电费）；《补充协议》第三条约定将原物业费标准由住宅房屋按建筑面积1.3元/月/每平米变更为住宅房屋按建筑面积0.98元/月/每平米（暂定价，最终收费标准以物价部门的审批为准）。被告应依约定履行支付各项费用。证据二、2016年8月22日《物业服务委托合同》一份，2016年9月1日《前期物业服务合同》一份，物业服务企业资质证书一份。证明2018年8月22日衡水万都房地产开发有限公司与原告衡水市捷凯物业服务有限公司以及石家庄万佳美物业服务公司冀州分公司三方签订《物业服务委托合同》，将万都城小区物业管理交由原告负责经营，原告依约将2015年10月1日至2016年9月30日期间业主欠缴的物业费80万元支付石家庄万佳美物业服务公司冀州分公司，所以原告对该期限内未交物业服务费的业主享有催收的权利；证据三、2016年9月1日衡水万都房地产开发有限公司与原告衡水市捷凯物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，原告被开发商选聘为万都城小区的物业服务单位，负责该小区的物业服务管理，且原告具有符合法律规定的物业服务资质，具备作为本案原告的诉讼主体资格。证据四、衡水市普通住宅区物业服务收费备案申请表一份。证明原告公司已于2018年10月8日经主管部门审批确定，万都城小区桉照一级收费标准下浮10％收取物业等各项费用，原告自此按照新标准计收物业等各项费用具有相应资质依据。证据五、被告交纳物业等费用的收款收据记账联一份。证明被告交纳2017一2018年度物业等费用的各项金额，尚未按照原有执行标准及新收费标准交纳本案所诉期限内的费用。证据六、被告住宅及储间建筑面积平面图。证明被告自有的位于万都城小区的住宅的建筑面积，用来计算所拖欠物业费用。被告对原告提交证据的质证意见为：对证据一无异议，对证据二不认可，对证据三有异议，原告随便涨钱。证据四是真实的，但是不知道是向原告交纳的，原告没有就更换物业服务单位的事项进行告知。对证据五无异议，被告只与万佳美公司签订合同，原告与万佳美之间的合同被告不清楚，原告没有与被告签订合同。李连香辩称，业主没有跟原告签订协议，业主与万佳美公司签订合同，万佳美公司和原告之间的合同业主不清楚。原告服务不到位，打扫卫生不干净，给业主强制停水，业主不让原告干了，物业赖着不走，原告将小区设施拆走。电梯广告费没有给业主返还，地上的公用绿地，原告改为车位出售。为证实自己的主张，被告提交如下证据：小区内现状录像，证明被告私自将公用绿地改为车位出售，强制给业主停水。原告对被告提交证据的质证意见为：没有强制停水，也没有私自改车位，原告入驻小区时车位就是这个现状。本院对当事人提交证据的认证意见为：原告提交的合同类证据上有合同相对人的盖章，予以确认。原告提交的证据三收费备案申请表有住建部门和物价部门盖章，予以确认。被告提供的录像不能证明与本案的关联性，不予确认。本院经审理认定事实如下：被告购买冀，建筑面积132.26㎡。被告曾与石家庄万佳美物业服务有限公司冀州分公司签订《前期物业服务合同》和《补充协议》各一份，约定由石家庄万佳美物业服务有限公司冀州分公司为包括被告在内的万都城小区提供前期物业服务，住宅房屋按建筑面积1.3元／月／㎡（不包含公共电费、电梯费），储藏室按建筑面积0.5元／月／㎡（不包含公共电费、电梯费），公共电费30元／月／户；电梯费30元／月／户，如业主不按合同约定支付物业费等相关费用，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天欠费总额的1%缴纳违约金。2016年8月22日衡水万都房地产开发有限公司与原告及石家庄万佳美物业服务有限公司冀州分公司签订的《物业服务委托合同》一份，约定衡水万都房地产开发有限公司将万都城住宅及商业门面房的物业委托全部委托于原告，住宅区物业服务费为0.98元／月／㎡，储间物业服务费标准为0.5元／月／㎡，业主逾期未交纳物业服务费及本合同规定的相关费用的，应当按相关规定承担相应的滞纳金。2016年9月1日衡水万都房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》一份,约定由原告为万都城小区的住宅及商业部分提供物业服务。2018年10月8日经衡水市冀州区发展改革创新局及衡水市冀州区住房和城乡规划建设局批准，该小区住宅物业服务费调整为1.2元／月／㎡.原告为该小区提供物业服务期间，被告未交纳自2018年10月1日至2019年3月20日的物业服务费及公共电费，原告催要未果，诉至法院，请求判令被告给付物业服务费包括电梯费、公共电费共计1053元。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”结合本案，衡水万都房地产开发有限公司作为万都城小区建设单位与原告签订的《前期物业服务合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告向包括被告在内的万都城小区业主提供物业管理服务系不争的事实，故原告与包括被告在内的所有万都城小区业主形成了事实上的物业服务合同关系。根据《物业服务委托合同》及有衡水市冀州区发展改革创新局及衡水市冀州区住房和城乡规划建设局盖章确认的《衡水市普通住宅区物业服务收费备案申请表》，2018年10月1日至2018年10月8日的住宅物业服务费收费标准为0.98元/月/㎡，2018年10月9日至2019年3月20日的住宅物业服务费收费标准为1.2元/月/㎡，公共电费30元/月/户。根据被告房屋所在楼的房屋分层分户平面图可以查明，万都城小区5号楼2单元702室面积为132.26㎡。据此，自2018年10月1日至2018年10月8日期间的物业服务费及公共电费为（132.26㎡×0.98元/月/㎡+30元/月/户）×12月÷365天×8天=42元，2018年10月9日至2019年3月20日期间的物业服务费为（132.26㎡×1.2元/月/㎡+30元/月/户）×12月÷365天×163天=1011元，被告共应向原告交纳物业服务费及公共电费1053元。被告拖欠物业费和公共电费构成违约，原告要求按照被告于石家庄万佳美物业服务公司冀州分公司签订的《前期物业服务合同》中载明的日1‰作为逾期交费违约金的计算标准，但该标准系被告与其他物业公司签订，在原、被告之间不发生法律效力，故原告要求的日1‰违约金计算标准不予支持，依法调整为自2018年10月1日始至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日始至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告辩称原告未返还小区电梯广告费，与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，且被告未就该主张提起反诉，故本案对被告的该主张不予涉理，被告可另行主张。被告辩称的原告服务不到位、强制停水、私自改车位等问题，因未提供充分证据证明，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条,最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：限被告李连香于本判决生效之日起三日内，给付原告衡水市捷凯物业服务有限公司物业服务费和公共电费共计1053元及违约金。违约金自2018年10月1日始至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日始至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审 判 员 王凤计二〇二一年八月二十六日法官助理 谷晓伟书 记 员 李玉珊