广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终16319号上诉人（原审被告、反诉原告）：李东，男，1983年11月1日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘春晓，女，1985年3月25日出生，汉族，住广东省广州市天河区，系上诉人李东的妻子。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州天伦物业管理有限公司。住所地：广东省广州市天河区林和中路150-160号六楼。法定代表人：张光微，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟雄球，男，该公司员工。委托诉讼代理人：叶素韫，女，该公司员工。上诉人李东因与被上诉人广州天伦物业管理有限公司（以下简称天伦公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2021）粤0104民初14542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员刘卉独任审理，于2021年7月27日公开开庭审理了本案。上诉人李东的委托诉讼代理人刘春晓、被上诉人天伦公司的委托诉讼代理人钟雄球、叶素韫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李东上诉请求：一、撤销一审判决中要求李东支付2019年3月1日至7月7日的物业管理费1778.51元以及2019年1月1日至7月7日的垃圾处理费31.17元的判决内容，改判李东仅支付2019年3月1日至2019年4月30日的物业管理费840.24元；二、本案全部诉讼费用由天伦公司负担。事实和理由：一、一审法院未查明收取垃圾处理费依据。二、一审法院以“上誉花园业委会未组织新物业公司与天伦公司协商确定合理的场地移交时间”为由，认定天伦公司于2019年7月7日退出小区具有合理性，不符合事实和法律依据。一方面，众所周知，合同到期没有续期的，天伦公司应自动退出和办理移交。另一方面，物业服务合同第二十三条明确约定签约双方应在合同终止后“互相配合，做好物业服务的交接和善后工作”。《广东省物业管理条例（2008修订）》第五十条亦规定“业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域”。按一审法院的逻辑，业委会应当组织交接，否则天伦公司可以继续服务，完全无视小区业委会已在2018年12月启动物业公司招标筹备工作并于2019年1月15日完成招标工作，确定万科物业为小区新的物业服务企业，并多次告知天伦公司，天伦公司拒绝退出移交的事实，这有违诚信原则，明显偏袒天伦公司。三、一审法院认定“经相关行政管理部门的介入和调解，最终确定天伦公司的合理退场期限”，与事实不符。根据2019年6月26日越秀区房管局作出的越房法【2019】1-3号《越秀区物业管理行政执法责令改正违法行为通知书》的认定，天伦公司从2019年1月1日起不退出上誉花园属于违法行为，故责令其于2019年7月7日前改正违法行为、退出涉案小区。因此，该期限并非合理退场期限，而是责令改正期限。四、天伦公司在物业服务合同到期后既不参与业委会组织的物业服务企业招标，又不退场，反而恶意诉讼。在2019年4月30日，业委会选聘的新物业服务公司准备进驻小区的当天，天伦公司调集数倍于小区常规人力配备标准的着装保安及大量不明身份的黑衣人围住小区，并将小区大门以铁链锁住，连业主都不准进出，上述做法侵害了李东享有的《消费者权益保护法》第九条规定的自主选择权，亦符合刑法规定的强迫交易罪的特征。一审判决不符合公平及等价有偿原则，亦不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定。五、一审法院未能查明或有意不采纳天伦公司拒绝退出及移交场地事实如下：2018年10月24日业委会发出《关于物业合同不自动续约的函》；2018年11月18日业主投票开票确认了不与天伦公司自动续签合同；2019年1月6日业委会向保利、中海、万科、天伦邀请投标；2019年1月10日，业委会公告天伦公司不参加投标，并发函阻止恐吓另三家物业公司；2019年1月15日中标公告；2019年4月17日业委会发布关于上誉花园小区交接的函，交接日期定为4月30日；2019年4月18日，天伦公司复函表示拒绝退场；2019年4月30日交接当天，如前所述，天伦公司擅自封锁小区大门和物业服务中心，干扰业主行动自由。为维护社会稳定，业委会与万科物业在交接过程中均未组织业主强行接管物业管理区域；2019年6月26日，越秀区房管局在约谈无效的情况下对天伦公司发出整改通知书；2019年7月2日，天伦公司仍拒不退出，对业主发出《告知函》；2019年7月7日，小区发生业主自发的清退天伦公司事件，街道进行了调解，派出所出警维护现场，天伦公司被迫退出小区。综上，从2018年10月24日至2019年7月7日，天伦公司没有任何行动表明参与投标或主动退出小区或进行交接准备，所作所为只有拒绝退出、移交。一审查明事实不清、证据不足，违反法律规定，请求二审法院查明事实后撤销一审判决，认定天伦公司于2019年5月1日至7月7日拒绝退出、移交小区，改判驳回天伦公司诉请，支持李东的上诉请求。被上诉人天伦公司答辩称：一、天伦公司根据公平、权利义务一致的原则，参照原物业服务合同的约定计收物业服务费，并无不妥，李东不同意支付2019年7月7日前的物业服务费及相关费用理由不成立。虽然天伦公司与涉案小区业主委员会签订的《上誉花园物业服务委托合同》于2018年12月31日届满，但因双方就续聘或解聘存在争议且未协商一致，天伦公司因此向法院提起诉讼解决。天伦公司直至2019年7月7日为止仍在为涉案小区提供合理的物业服务，李东也接受了天伦公司提供的物业服务。因此，在无证据证明天伦公司存在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】8号）第十条第二款规定情形的情况下，根据公平、权利义务一致的原则，李东应依原合同约定按时足额向天伦公司缴交相关物业服务费用；二、因涉案小区业委会违反相关法律法规的规定及其与天伦公司的约定，在未召开业主大会表决是否续聘天伦公司的情况下，擅自决定不予续约，严重侵害了包括天伦公司及认为天伦公司管理不错、应当续聘的业主的合法权益。涉案小区业委会没有根据我国《物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》及《广州市物业管理暂行办法》及《业主大会议事规则》、《业主大会章程》的规定，在合同期满三个月前组织召开业主大会选聘或续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；亦擅自决定不予续约并发函给天伦公司，程序严重违法。若涉案小区业委会召开业主大会表决是否续聘，很可能与天伦公司续聘的决议就会得到通过，根本就不存在后续的招投标选聘物业公司事宜。上誉花园业主大会决议通过《招投标选聘物业服务企业工作方案》实质是由业委会代为行使了本应由业主共同决定的事项，违反了我国《物权法》第七十六条以及《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定。因此，涉案小区业委会关于不与天伦公司自动续约的决定以及《招投标选聘物业服务企业工作方案》均违法。天伦公司据此将涉案小区业委会诉至法院，直至2019年7月7日止，法院仍未就天伦公司与业委会之间的物业服务合同纠纷案作出终审判决，即天伦公司尚在涉案小区提供合理的物业服务；三、《调解协议书》证实天伦公司于2019年7月7日晚才退出涉案小区的物业管理。《调解协议书》充分证明，2019年7月7日24时之前，天伦公司仍然是涉案小区的合法管理单位，天伦公司在物业服务合同届满后，实际为涉案小区提供物业服务，按照其与上誉花园业主委员会签订的《调解协议书》，至2019年7月7日晚才撤出小区管理。根据公平及等价有偿原则，李东作为小区业主在该期间享受了天伦公司提供的物业服务，应按照原合同约定标准向天伦公司支付物业管理费、垃圾处理费；四、李东未提供证据证明其所主张的天伦公司在2019年1月1日至2019年7月7日期间未为小区提供物业管理服务。相反，《调解协议书》可以充分证明天伦公司是在2019年7月7日才退出涉案小区的物业管理。天伦公司一审诉讼请求：1.判令李东向天伦公司支付2019年3月至6月的物业管理服务费1680.48元、2019年7月1日至7月7日的物业管理服务费98.03元，2019年1月至6月、2019年7月1日至7日的垃圾处理费31.17元，合计1809.68元；2.李东按照合同约定向天伦公司支付物业管理服务费的违约金(从逾期达三个月之日即2019年5月16日起，按欠费金额每日千分之一的标准计算到实际支付之日止)。李东一审反诉请求：1.天伦公司返还李东违法收取的2019年1-2月物业服务管理费840.24元；2.天伦公司返还李东于2019年3月11日违法收取的装修押金2000元；3.天伦公司支付李东以2000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2019年3月11日起至天伦公司履行完毕之日计算的资金利息。一审法院经审理查明：李东是广州市越秀区天河路45号之十五22xx房的权属人，该房屋建筑面积131.29平方米，规划用途为住宅，刘春晓为共同共有人。天伦公司明确表示不要求共有人刘春晓承担责任。2016年12月26日，上誉花园业主委员会（甲方）与天伦公司（乙方）签订《上誉花园物业服务委托合同》，约定甲方委托乙方对广州市越秀区天河路45号之9-25的上誉花园提供物业服务，期限自2017年1月1日至2018年12月31日；物业服务收费标准为住宅3.2元/月·平方米（建筑面积，不包括住宅公共水电分摊），地下车位每月120元/位；物业服务费除管理酬金外应全部用于本合同约定的支出，所有收支年度结算后收支结余部分，属于全体业主所有，应于下一年度2月底前转入甲方账户；业主逾期未交纳物业服务费的，除与应缴纳所欠费用本金外，应从逾期达三个月之日起按所欠费用金额每日千分之一的标准承担相应的违约金；业主应于每月15日前交纳当月的物业服务费具体数额以缴费通知单为准；业主装修过程中未造成共用部位、共用设施设备和承重结构损坏的，乙方应当在业主完工提出申请后7日内将装修押金全额退还等。2019年1月14日，上誉花园业主委员会向广州市广州公证处申请对涉案小区招投标选聘物业服务企业的开标活动进行公证，该公证处就此作出（2019）粤广广州第006059号公证书，证明《评分汇总表》、《评标报告》为招投标的评标现场评选所得，评选结果是真实的。2019年3月11日，天伦公司出具《收款收据》收取F栋2204房交装修保证金2000元。2019年4月18日，天伦公司对上誉花园业主委员会发出《关于的复函》，写明鉴于贵业委会违反相关法律法规的规定，未经业主大会进行表决就于2018年10月24日擅自向我司发出《关于物业服务合同不自动续约的函》，该函应属无效。同时，贵业委会在2018年9月29日至2018年11月18日组织召开的业主大会，对《招投标选聘物业服务企业工作方案》进行表决，将本应由业主大会决定之事项授权给业主委员会决定，违反了法律规定，侵害了我司合法权益……贵业委会要求我司在2019年4月30日移交上誉花园物业管理权，缺乏法律依据，我司不予接受等。2019年7月7日，天伦公司（甲方）与上誉花园业主委员会（乙方）、广州市越秀区黄花岗街道人民调解委员会签订《调解协议书》，写明：1、甲方同意于2019年7月7日将上誉花园物业管理的全部物品、资料及设备完整地交接给乙方管理，甲方所有工作人员于2019年7月7日晚撤出上誉花园；2、双方同意在物业服务合同纠纷【（2019）粤0104民初9307号】二审判决之前，万科物业不得正式进入上誉花园；3、甲方不得以任何形式破坏小区物业设备设施，并对因甲方原因交接不到位产生的物业管理问题承担法律责任，双方关于【（2019）粤0104民初9307号】案件涉讼物业服务合同的效力问题，按二审判决书执行等。此外，2019年2月20日，天伦公司向一审法院起诉上誉花园业主委员会物业服务合同纠纷一案，要求确认上誉花园业委会发出的《关于物业合同不自动续约的函》无效以及确认《上誉花园物业服务委托合同》服务期限自动延长一年。一审法院于2019年6月21日作出（2019）粤0104民初9307号民事判决，判决驳回天伦公司的诉讼请求。天伦公司不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院于2019年8月15日作出（2019）粤01民终14474号民事判决书，认定天伦公司要求确认物业服务委托合同服务期限自动延长一年依据不足，判决驳回上诉、维持原判。广东省高级人民法院于2020年8月3日作出（2020）粤民申1408号民事裁定，裁定驳回天伦公司的再审申请。以上事实，有天伦公司、李东提交的《上誉花园物业服务委托合同》、《不动产权证》、《调解协议书》、《关于的复函》、《民事判决书》、《民事裁定书》等证据及本案庭审笔录在案佐证。一审法院认为：物业服务是一项专业性事务，必须依赖具有一定专业知识、专业技能、专业经验的团队才能完成，而且不同的物业项目有其特殊性，故物业交接在期限、程序及事项上具有复杂性，需要新旧物业服务企业积极协商、互相配合，才能顺利完成交接。虽然上誉花园业委会在合同期满前即启动了重新选聘物业服务企业工作，但其在合同期满后才完成新的物业服务企业的选聘工作，且在此过程中明确作出需要天伦公司继续提供过渡期内的物业服务的意思表示。上誉花园业委会至少同意并要求天伦公司为涉案小区提供物业服务至2019年4月30日，因而天伦公司有权向李东收取截至2019年4月30日期间的物业管理费等费用。合同期满后，在上誉花园业委会未组织新物业公司与天伦公司协商确定合理的场地移交时间的情况下，经相关行政管理部门的介入及调解，最终确定天伦公司的合理退场期限。因而天伦公司持续为涉案小区提供物业服务至2019年7月7日的行为具有一定合理性，本案并不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定的物业公司故意拒不退场的情形。天伦公司实际提供了2019年4月1日至7月7日期间的物业服务，且在上誉花园业委会与天伦公司就退场时间存在较大争议，后经相关行政部门的介入及主持，双方才最终达成了退场时间为2019年7月7日的调解一致意见并已实际履行。根据公平及等价有偿原则，李东作为小区业主在该期间享受了天伦公司提供的物业服务，应当按照原合同约定标准向天伦公司支付物业管理费及垃圾处理费，故天伦公司诉请要求李东支付2019年3月1日至2019年7月7日的物业管理费1778.51元及2019年1月1日至2019年7月7日的垃圾处理费31.17元，一审法院予以支持。李东反诉要求天伦公司退还其已收取的2019年1-2月的物业管理费，缺乏依据，一审法院不予支持。至于天伦公司主张李东应付的逾期支付物业管理费的违约金问题。根据生效的民事判决认定，上述物业服务合同不能自动延长一年，天伦公司在2019年5月1日起为涉案小区提供物业服务欠缺合同依据，且李东是以天伦公司没有物业管理权为由拒绝支付物业管理费，并非恶意拖欠费用，故天伦公司要求李东支付逾期支付物业管理费用违约金，一审法院不予支持。至于李东反诉要求天伦公司退回装修保证金2000元的问题。根据前述协议的约定，如李东在装修过程中未造成共用部位、共用设施设备和承重结构损坏，天伦公司应当在李东完工提出申请后7日内将装修押金全额退还。虽然本案中暂无证据表明李东曾在装修完工后向天伦公司提出申请，但鉴于天伦公司现已退出小区物业管理，天伦公司亦同意退回该保证金，故对李东的该项反诉请求，一审法院予以支持。至于李东反诉要求天伦公司支付该装修保证金的利息问题，因前述合同并未约定天伦公司应予支付装修保证金的利息，且亦无证据显示天伦公司曾在李东要求退还相应费用后拒不退还该费用，故对李东的该项反诉请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五条、《物业管理条例》第七条的规定，于2021年5月10日作出如下判决：一、李东应在本判决发生法律效力之日起10日内，向广州天伦物业管理有限公司支付2019年3月1日至2019年7月7日的物业管理费1778.51元以及2019年1月1日至2019年7月7日的垃圾处理费31.17元；二、广州天伦物业管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内，向李东退还装修保证金2000元；三、驳回广州天伦物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回李东的其他反诉请求。一审案件本诉案件受理费25元由李东负担，反诉案件受理费25元由广州天伦物业管理有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均无提交新的证据。经审查，本院确认一审法院查明的基本事实。二审另查明如下事实：一、在上誉花园业主委员会（甲方）与天伦公司（乙方）于2016年12月26日签订的《上誉花园物业服务委托合同》中还约定了如下内容：（第三条第一项第8点）甲方有权自行或者委托进行年度业主满意度调查，并公布调查结果。甲方有权要求乙方配合协助进行满意度调查。乙方协助时，需要遵守甲方制定的满意度调查规定，应当保障业主满意度调查的真实性与公正性，不得诱导或者误导业户。满意度调查的同时或者甲方觉得必要的时候，进行全体业主针对是否继续履行合同的投票；（第十九条）根据第三条（一）第8点，全体业主赞同进行续约的投票达不到双过半的，合同终止；（第二十一条）服务期限届满两个月前，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，按照本合同，服务期限自动延续壹年；（第二十二条）本合同终止后，新的物业服务企业接管本物业前，应甲方的要求乙方应当暂时继续提供物业服务，但时间不超过壹个月；双方的权利义务继续参照本合同执行。二、一审法院于2020年12月28日作出（2019）粤0104民初39571号民事判决，其中判令天伦公司向上誉花园业主委员会支付2019年1月1日至2019年7月7日止的物业服务费结余款项及利息等。本院于2021年6月28日作出（2021）粤01民终10203号民事判决，判令驳回天伦公司的上诉、维持原判。上述10203号判决“本院认为”部分载明如下内容：“追收物业欠费是天伦公司的权利，审计机构以权责发生制为基础将物业欠费款项作为天伦公司的收入并无不当。天伦公司上诉要求在物业服务费结余款项中剔除物业欠费，缺乏事实依据，本院不予采纳。”三、经查询广州市越秀区人民政府官网发现，广州市越秀区房屋管理局于2019年12月24日发布了《关于广州天伦物业管理公司行政处罚情况的公告》，其中载明：“……经调查，广州天伦物业管理有限公司已于2019年7月7日撤出上誉花园物业管理区域，……已对其涉嫌违法的行为进行整改，故撤销对广州天伦物业管理有限公司的立案查处。”经本院主持调解，双方未能达成协商一致意见。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规的规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。对于一审法院判令天伦公司退还李东装修保证金2000元，并驳回天伦公司有关欠费违约金的诉讼请求、李东有关装修押金利息以及退还2019年1月-2月物业费的反诉请求的处理，双方当事人均无提出上诉，故本院对此予以确认，并不再赘述。针对李东的上诉，本案二审争议焦点是李东是否需向天伦公司支付2019年5月1日至7月7日的物业管理费、2019年1月1日至7月7日的垃圾处理费。对此，具体分析如下：一、关于物业服务费。依据已查明的事实，上誉花园业主委员会与天伦公司签订的《上誉花园物业服务委托合同》约定的服务期限虽于2018年12月31日届满，但天伦公司一直为涉案小区提供物业服务至2019年7月7日退场之日止，在此之前并无其他主体进驻涉案小区提供物业服务，李东作为涉案小区的业主实际接受了天伦公司提供的物业服务，且未提供充分证据证明天伦公司对涉案小区在2019年5月1日至2019年7月7日期间所提供的对物业共同部位及设施设备的养护管理、公共区域的环境卫生及秩序维护等物业服务存在重大瑕疵，故一审认定天伦公司对涉案小区提供正常物业服务至2019年7月7日退场之日止，并判令支持了天伦公司要求李东支付2019年5月1日至2019年7月7日期间欠付的物业管理费的诉讼请求，合理合法，本院予以维持。李东以天伦公司在约定服务期限届满之后，不参与业委会组织的物业服务企业招标且拒不退出、移交小区的行为违法为由，上诉认为其无需向天伦公司支付2019年5月1日至7月7日期间的物业管理费。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第十条规定，“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。本案中，依据已查明的事实，前述合同约定的服务期限虽已于2018年12月31日届满，上誉花园业主委员会亦于2019年4月17日向天伦公司发函要求其于2019年4月30日办理移交手续，但在此之前，天伦公司已就上誉花园业主委员会向其发函通知不予续约的程序产生争议，并于2019年2月20日向一审法院提起（2019）粤0104民初9307号民事诉讼寻求解决，该项争议与双方对《上誉花园物业服务委托合同》中约定的解聘及续聘条款的理解存在分歧有一定关联，双方就此最终于2019年7月7日达成《调解协议书》并办理退场移交手续，相关行政管理部门亦撤销了对天伦公司的立案查处。据此，天伦公司直至2019年7月7日方才退场不应属于前述司法解释规定的“拒绝退出、移交”的情形。李东上诉主张其无需向天伦公司支付2019年5月1日至7月7日的物业管理费，依据不足，本院不予采纳。此外，从天伦公司与上誉花园业主委员会之间有关物业服务合同纠纷的（2019）粤0104民初39571号、（2021）粤01民终10203号民事判决的处理情况来看，上誉花园业主委员会向天伦公司追讨2019年1月1日至7月7日的物业服务费结余款的诉请已经获得法院支持，其中包含了天伦公司应收未收的物业服务费，此即意味着天伦公司有权向小区业主追讨相应期间的物业欠费。李东作为涉案小区的业主，亦应受到前述《调解协议书》及上述生效判决处理结果的约束。二、关于垃圾处理费。虽然涉案物业服务合同中没有直接约定垃圾处理费的负担及标准，但目前并无证据证明涉案物业服务合同约定的物业管理服务费中包含了垃圾处理费，而天伦公司的5元/月/户的收费标准亦符合《广州市收取城市生活垃圾处理费实施细则》相关规定，且天伦公司也在一审中举证证明其已实际为小区业主垫付了该项费用，故一审判决李东向天伦公司支付2019年1月1日至7月7日的垃圾处理费31.17元，处理上并无不当，可予维持。综上所述，李东的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人李东负担。本判决为终审判决。审 判 员  刘 卉二〇二一年八月四日法官助理  张冰玲书 记 员  李逸丹