河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫16民终3224号上诉人（原审原告，反诉被告）:李新峰，男，1974年8月28日出生，汉族，住河南省鹤壁市山城区。委托诉讼代理人：连福宇，河南豫龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）:淮阳县迎宾馆酒店管理有限公司。住所地：周口市淮阳区城内大同街一号。统一社会信用代码：91411626337220113U。法定代表人：郑瑞恒，该公司董事长。委托诉讼代理人：许飞，河南阳夏律师事务所律师。上诉人李新峰因与被上诉人淮阳县迎宾馆酒店管理有限公司（以下简称淮阳迎宾馆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服周口市淮阳区人民法院（2021）豫1603民初605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李新峰的委托诉讼代理人连福宇，被上诉人淮阳迎宾馆公司的法定代表人郑瑞恒及其委托诉讼代理人许飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李新峰上诉请求：1.撤销一审法院（2021）豫1603民初605号民事判决书的第二、三、四、五项，改判淮阳迎宾馆公司返还李新峰10万元合同保证金，多收的租金86789元，并承担10万元的违约金，退还疫情期房租33333元，并驳回淮阳迎宾馆公司的全部反诉请求，不服金额为320122元；2.一审、二审诉讼费由淮阳迎宾馆公司承担。事实和理由：一审认定事实部分错误,显失公正。第一，李新峰没有违约,李新峰的诉讼请求应该得到支持，李新峰并未将房屋租赁给刘丽娜使用,刘丽娜所办的营业执照工商登记中的租赁合同也并非李新峰和刘丽娜所签,笔迹就不是李新峰的笔迹,系伪造。李新峰并未对外招租,涉案房屋店面上张贴的号码是淮阳迎宾馆公司,系淮阳迎宾馆公司自己贴上的,涉案房屋早已在元月份被淮阳迎宾馆公司实际占用,李新峰所提供的证据照片中有水印相机的日期,鉴于涉案房屋已在2021年1月初被淮阳迎宾馆公司实际占用,李新峰不能再向淮阳迎宾馆公司支付三个月的房费,一审仅凭开庭拨打的一个电话,就认定李新峰违约，十分荒唐,也是站不住脚的,该认定属于认定事实错误。第二，淮阳迎宾馆公司已构成根本违约,反诉依法不能成立.本案一审中可以认定的事实:淮阳迎宾馆公司的确把一楼原有建筑的承重墙拆除,但是拆除承重墙这个图纸和工程,却拿不出政府相关部门的批准和审查材料(也不会有任何政府职能部门及领导敢于批准和签字,来承担这个安全上的责任)，拆除承重墙完全是自己的私下行为,没有政府相关部门职能的监督同意和审批,整个楼房的安全没有保证,很有可能成为第二个之前闻名全国的倒塌的山西聚仙饭店,李新峰只想在安全的、合法的、没有安全隐患的门面房里做点小生意,这也是李新峰的合法权利!难道这点基本的合法权利都得不到支持和保护吗?一审对淮阳迎宾馆公司违法私下拆除一楼承重墙的事实却视而不见,对于小商户来讲,没有比安全更重要的了,如果房屋倒塌谁来负责（淮阳于2021年初曾发生五星级酒店坍塌事故）?原审判决避重就轻,明显偏袒淮阳迎宾馆公司，是地方保护主义的集中体现。上述淮阳迎宾馆公司的行为已构成根本违约,将直接导致合同目的无法实现,违约的不是李新峰,违约方是淮阳迎宾馆公司,应该支付违约金的是淮阳迎宾馆公司。淮阳迎宾馆公司在以下方面也属于违约:租赁房屋的面积应为90平方米,但实际为70多平方米,淮阳迎宾馆公司在租赁物上严重缺斤少两;双方约定租赁期为11年,淮阳迎宾馆公司承诺租赁期内租金不变,但到第二年淮阳迎宾馆公司就擅自增加房租1万元,这也是明显的违约,一审对淮阳迎宾馆公司的明显违约视而不见,判令李新峰承担违约责任实在是不公平;2020年疫情期间,影响李新峰关门停业两个多月,淮阳迎宾馆公司在录音时也承认,却迟迟不予退还两个月的房租,因不可抗力因素,淮阳迎宾馆公司不退两个月的房租,也属于违约,原审判决支持淮阳迎宾馆公司退还一个月的房租,完全是迎合淮阳迎宾馆公司的意愿,李新峰坚决不同意。第三，本案争议的焦点应为合同解除后淮阳迎宾馆公司依法退还合同保证金，本案中,李新峰与淮阳迎宾馆公司均同意解除合同,视为在解除合同方面,所要解决的是如何退还合同保证金事宜,本案非常简单,就是淮阳迎宾馆公司应将收取的10万元的保证金如数退还,原审判决不应节外生枝,肆意扩大审理范围,用淮阳迎宾馆公司本应返还的合同保证金来冲抵并不存在的违约金,属于错误判决,且显失公平、公正,难以令人信服!综上所述,原判决认定事实错误,明显存在地方保护主义,肆意偏袒淮阳迎宾馆公司,恳请二审查明事实,依法改判,切实保护李新峰的合法权益!淮阳迎宾馆公司辩称，第一，李新峰与淮阳迎宾馆公司签订房屋租赁合同是李新峰对该房屋进行了多次观看后进行签订，李新峰在使用期间未经淮阳迎宾馆公司允许，私自转租刘丽娜使用，且在一审中对于李新峰留在门上的转租广告、联系方式进行了确认，确系李新峰所留，李新峰一再不认可，并不符合客观事实，李新峰称2021年1月份淮阳迎宾馆公司已经实际占有本案涉案房屋并不属实，也无相应证据支持其主张，且根据合同约定，每年1月1日至10日前交付一年的租金，本案中李新峰于2021年1月份直到目前并未向淮阳迎宾馆公司交付任何租金，双方实际解除合同时间是一审庭审过程中，李新峰未按照合同约定交付租金，明显是李新峰违约。第二，本案争议房屋是淮阳县城关镇人民政府的房屋，在2010年公告政府监督指导情况下对该房屋进行加固改造，淮阳迎宾馆公司不存在私自改造，且该房屋现在很安全都在正常使用，不存在李新峰所说的无法实现合同目的，导致根本违约的情形，李新峰称淮阳迎宾馆公司违约是不存在的。第三，合同中明确约定租赁期限为11年，第1年租金19万，以后每年租金为20万元，上述所称的面积，双方当时以看房子为准，对实际面积并未测量，合同上显示约90平方，淮阳迎宾馆公司对此并不存在违约。第四，双方签订合同时明确约定有违约金，且在一审时李新峰及淮阳迎宾馆公司均对违约金主张了诉求，并主张违约金10万元，一审判决并不存在节外生枝，对于违约金折抵保证金的判决并无不当之处，综上，李新峰上诉请求没有事实及法律依据，依法应驳回上诉，维持原判。李新峰向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除李新峰、淮阳迎宾馆公司签订的门面房租赁合同；2.请求判决淮阳迎宾馆公司返还李新峰100000元租赁保证金，退还多收的租金86789元，退还疫情期间房租33333元，并承担违约金100000元；3.本案诉讼费由淮阳迎宾馆公司承担。淮阳迎宾馆公司向一审法院提出反诉请求:1.判令李新峰支付淮阳迎宾馆公司2021年1月1日至2021年12月31日期间的房租租金200000元;2.判令李新峰支付淮阳迎宾馆公司违约金100000元；3.诉讼费由李新峰承担。一审法院认定事实：1.2019年1月1日，李新峰（乙方）与淮阳迎宾馆公司（甲方）签订了《门面房租赁合同》，合同主要内容是：甲方将位于周口市淮阳区迎宾馆酒店楼下两间面积约90平方米门面房租赁给乙方使用，双方约定，第一年租金190000元，租赁期为11年，以后每年租金200000元，每年1月1日前10日内足额缴纳租金，合同签订后，乙方需向甲方交纳保证金100000元，合同到期时，甲方足额退还保证金。乙方在租赁期内应及时足额交纳租金，不得无故拖延，逾期未能及时交清租金视为违约并承担违约责任，乙方在租赁期内有转租权，但需要提前6个月向甲方写出书面申请，在征得甲方同意并不影响甲方正常收取租金的情况下方可转租。若一方违约，致使合同不能履行，另一方有权终止合同并向违约方追究赔偿100000元。若因自然灾害、政府拆迁或不可抗力造成本合同不能履行，双方均不算违约，甲方无条件退还合同保证金及未履行完毕的租金。2.合同签订后，淮阳迎宾馆公司依约将涉案房屋交付给了李新峰，李新峰于2019年1月1日将2019年度租金190000元交给了淮阳迎宾馆公司的法人郑瑞恒，郑瑞恒向李新峰出具了收款收据。2020年1月4日，李新峰通过中国建设银行转账给郑瑞恒200000元，支付了2020年度的租金。2020年9月，李新峰将涉案房屋转租给了刘丽娜使用，2020年12月底至2021年1月8日，淮阳迎宾馆公司多次向李新峰短信通知其交纳2021年度租金，并同意因新冠疫情减免1个月租金，但李新峰未回复短信，也未交纳租金，至开庭时，涉案房屋店面上仍张贴着李新峰房屋出租的招租信息及联系电话150××××2709，经当庭询问，李新峰否认该号码是其使用，经现场拨打核实，确认是李新峰使用。一审法院认为，一、李新峰与淮阳迎宾馆公司签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。淮阳迎宾馆公司已履行了交房义务，李新峰理应按约定交付房屋租金。李新峰未经出租人同意私自转租房屋、未按约定及时交付租金的行为已违反了合同约定，应当承担违约责任。二、鉴于2020年发生的新冠疫情属不可抗力，淮阳迎宾馆公司应当适当退还李新峰2020年度租金，法院酌定以减少一个月租金（200000元÷12个月=16666.66元）为妥。三、李新峰诉称的淮阳迎宾馆公司所出租的房屋存在产权争议、擅自增加房租、房屋存在重大安全隐患等，与查明的事实不符，不予支持。四、淮阳迎宾馆公司反诉请求部分成立，予以支持。因双方均同意解除合同，故解除合同的时间应确定为开庭之日。根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条第一款第二项、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十二条的规定，判决：一、解除李新峰与淮阳县迎宾馆酒店管理有限公司签订的房屋租赁合同；二、淮阳县迎宾馆酒店管理有限公司于判决生效后十日内返还李新峰2020年度租金16666.66元；三、李新峰于判决生效后十日内支付2021年1月至2021年3月的租金50000元；四、李新峰于判决生效后十日内支付淮阳县迎宾馆酒店管理有限公司违约金100000元（从已交保证金中扣除）；五、驳回李新峰的其他诉讼请求；六、驳回淮阳县迎宾馆酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6101.84元，反诉费2900元，由李新峰承担7551.84元，淮阳县迎宾馆酒店管理有限公司承担1450元。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。淮阳迎宾馆公司在二审提供了证明一份，证明：该出租房屋是淮阳县所有，且2010年在的建筑指导下进行加固整改，所以该房屋并不存在淮阳迎宾馆公司私自改造的事实。李新峰发表质证意见为：该证明涉嫌伪造，从公章上显示，中间应当是国徽，不应当是五角星；该证据的证明目的不正确，属于自证其身，正规的改造应当获得县级以上人民政府相关规划部门的批准，且要求有正规的批准文件，从一审庭审中淮阳迎宾馆公司并未提供有效的证明文件，也无相关部门所批准的规划文件。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：淮阳迎宾馆公司二审提供的证据仅加盖印章，并无经办人的签名，本院对淮阳迎宾馆公司该证据的证明目的，不予采信。本院认为，本案争议焦点为：1.李新峰是否存在违约行为，其诉讼请求是否应当得到支持；2.淮阳迎宾馆公司是否构成根本违约，淮阳迎宾馆公司的反诉请求是否成立；3.本案是否应围绕保证金的退还进行审理，一审将保证金冲抵违约金是否正确。焦点1，关于李新峰是否存在违约行为，其诉讼请求是否应当得到支持的问题。关于案涉房屋的转租问题，李新峰在二审提供了相关证据证明李新峰将案涉房屋转租给刘丽娜，虽然李新峰予以否认，但是并未提供充分的证据予以证明，一审认李新峰存在私自转租房屋，并无不当。关于李新峰是否对外招租的问题，李新峰上诉认为招租广告是淮阳迎宾馆公司张贴，但是没有提供充分的证据予以证明，一审法院经过当庭拨打该招租广告上的联系方式，确系李新峰的电话，李新峰关于淮阳迎宾馆公司对外招租的上诉理由，本院不予支持。关于案涉租赁房屋的占用问题，李新峰上诉称淮阳迎宾馆公司在2021年1月份就已经实际占用租赁房屋，但是李新峰并未提供充分的证据予以证明，一审依据本案的实际情况，判决李新峰支付相应的房租，并无不当。焦点2，关于淮阳迎宾馆公司是否构成根本违约，淮阳迎宾馆公司的反诉请求是否成立的问题。李新峰上诉认为淮阳迎宾馆公司对一楼原有的承重墙拆除，对承租房屋的安全造成影响，淮阳迎宾馆公司对一楼房屋进行拆除加固，虽然李新峰认为淮阳迎宾馆公司的拆除加固行为给案涉承租房屋造成重大的安全隐患，但是李新峰并未提供充分的证据予以证明，李新峰关于淮阳迎宾馆公司对一楼房屋进行改造属于违约行为的上诉理由，本院不予支持。李新峰上诉认为淮阳迎宾馆公司提供的租赁房屋的实际面积少于合同约定的面积，李新峰与淮阳迎宾馆公司签订的《门面房租赁合同》约定的租赁房屋的面积约为90㎡，且李新峰在租赁合同两年的实际履行过程中，并未对该租赁房屋的面积提出异议，李新峰关于淮阳迎宾馆公司违约的该项上诉理由，本院不予支持。李新峰上诉认为淮阳迎宾馆公司在第二年增加房租1万元属于明显的违约行为，在李新峰与淮阳迎宾馆公司签订的《门面房租赁合同》中约定每年租金为20万元，但是又手写补充约定第一年租金为19万元，淮阳迎宾馆公司按照合同约定收取租金，并不存在擅自增加租金的行为，李新峰关于淮阳迎宾馆公司违约的该项上诉理由，本院不予支持。李新峰上诉人认为淮阳迎宾馆公司不退还因疫情停业两个月的房租属于违约行为，李新峰与淮阳迎宾馆公司的法定代表人电话通话时，虽然李新峰主张因疫情停业两个多月，但是淮阳迎宾馆公司的法定代表人仅认可同意退还李新峰一个月的房租，李新峰并未提供双方关于退还两个月房租的达成一致意见的相关证据，李新峰关于淮阳迎宾馆公司违约的该项上诉理由，本院不予支持。焦点3，关于本案是否应围绕保证金的退还进行审理，一审将保证金冲抵违约金是否正确的问题。本案李新峰提起诉讼主张解除租赁合同，并要求淮阳迎宾馆公司返还保证金、退还多数收的租金、退还疫情期间的房租和承担违约金，而淮阳迎宾馆公司提起反诉要求李新峰支付2021年房租和支付违约金，一审依据李新峰的诉讼请求和淮阳迎宾馆公司的反诉请求，对本案涉及的保证金、违约金、房租等问题进行审理和判决，并将相应的保证金冲抵违约金，并无不当，一审并不存在随意扩大审理范围的情形，李新峰的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，李新峰的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6101元，由上诉人李新峰承担。本判决为终审判决。审 判 长 张群阳审 判 员 张 杰审 判 员 金 薇二〇二一年八月九日法官助理 王明旭书 记 员 马家欣