山东省肥城市人民法院山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0983民初3044号原告：王振，男，1990年12月5日出生，汉族，住山东省新泰市。委托诉讼代理人：陈晓明，山东惠锦律师事务所律师。被告：田儒，男，1979年5月19日出生，汉族，住山东省肥城市。委托诉讼代理人：杨东贞，山东卓知律师事务所律师。原告王振与被告田儒房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王振及其委托诉讼代理人陈晓明，被告田儒及其委托诉讼代理人杨东贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王振向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告田儒双倍返还原告王振购房定金80,000元；2.请求诉讼费用由被告田儒承担。事实和理由：经人介绍，说满庄润恒城金融商务区承包商手中有一批房源急需出手，且把王振介绍给了田儒。经协商王振与田儒达成协议，向田儒支付了40,000元定金。在满庄润恒城金融商务区售楼处，田儒出具收条，载明（满庄润恒城金融商务区）B11地块1号楼4-24室，房屋定金40，000元整，并载明面积、单价、总价款、尾款支付条件及办理房款手续的时间。落款有田儒签名、指印及时间联系电话。时至今日，王振多次找田儒，田儒没有说明任何原因，说是房源没有了，也不给王振退钱，如此拖了近三年，给王振造成了重大损失。田儒辩称，一、原告诉状中陈述与客观事实不符，隐瞒了相关事实。原告经人介绍联系到被告，后双方就位于泰安达成协议，原告向被告支付40000元定金。后因开发商原因上述房屋无法履行，经原被告双方协商，于2020年1月2日重新达成协议一份。协议约定，将原协议润恒城Ｂ11地块1号楼4-24室变更为润恒城商业楼1号0单元4层4-67号，原房屋40000元定金作为新协议房屋的定金，房屋总价204492元。原告也前往房屋所在地看了房屋，后被告将润恒城商业楼1号0单元4层4-67号房屋商品房预售合同原件交付原告，双方约定待房屋完工交房时，原告将商品房预售合同及协议交给被告，双方共同完成过户，同时原告将剩余房款支付给被告。原告在诉状中隐瞒双方已达成新协议这一事实违反诚信原则。二、2020年1月2日原告与被告之间的协议，是双方真实意思表示，双方不存在欺诈、胁迫及无效情形，而且原告亲自考察了房屋，并且被告将购房合同原件交付了原告，原告充分查阅了该房屋商品房预售合同各项条款，已充分了解了房屋现状，原告应当恪守诚信原则，遵守协议约定继续履行合同。三、被告在协议履行过程中不存在违反协议内容的情形。协议中双方并未就交房时间进行约定，原告对于房屋现状知情，并且被告在原房价基础上优惠近40，000元，也是双方考虑不能马上交房被告所做的让步，现原告单方反悔以诉讼的形式表示不再履行协议，根据法律规定应当判决定金归被告所有。综上，原告诉求无事实及法律依据，若原告方坚持诉讼，视为原告违约，应当判决定金归被告所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:原告王振从别人处得到消息，满庄润恒城金融商务区承包商手中有一批房源急需出手，经人介绍，原告王振认识了被告田儒。2018年5月12日，被告田儒向原告出具了“收条”一张，内容为：今收到B11地块1号楼4-24室，房屋定金肆万元正（￥40000.00），本房屋建筑面积为51.62㎡，单价2100元/㎡，总价108402.00元，首付肆万元，尾款68402元，待房屋手续办理齐全后一次性付清。本房屋手续尽量在2个月内完成收款人：田儒2018.5.1217863883999。该收条出具后，被告田儒并未能将该房屋交付给原告王振。2020年1月2日，原被告双方又签订“协议”一份，内容为：甲方：（出售人）田儒乙方：（买受人）王振经甲乙双方共同协商，将泰安润恒城商业楼1号0单元4层4-67号由甲方出售给乙方达成如下协议：1、乙方支付肆万元定金（已交付甲方）；2、价格：2560元/㎡*79.88㎡=204492元；3、甲方将预售合同存放于乙方处，待本商品房完工交房时，乙方将合同及本协议交给甲方，双方共同完成过户，同时乙方补交剩余房款给甲方；4、因乙方交房时无法提供购房合同造成无法过户时，乙方承担赔偿责任。同时乙方应积极配合甲方完成过户。甲方：田儒乙方：王振2020.1.2。另查明，2020年1月2日，原被告签订协议后，原被告自2020年6月20日至2020年7月12日曾通过微信进行沟通，内容如下：“2020年6月20日上午11：20田儒：在吗把房子合同拍一给我。2020年6月22日上午10：06王振：合同在泰安，得休班回去田儒：不急，月底给我就行2020年6月22日下午15：28王振：田儒，我现在急用钱，你那个合同放在我这对我也没什么用，四万块钱对你来说也不算多吧，合适就给我得了，拖着也没意思2020年6月23日下午15：39田儒：合同有时间了发给我一下吧，王振：合同放在我这没用，就四万块钱你还拿不出来吗2020年6月23日下午15：45田儒：你就直接说给不给我拍照片吧。王振：我说不给你拍照了吗，我得回泰安才能拍啊田儒：那就别说这些了，我也是赶紧在找下家希望我们一起努力王振：就你那边的房子中介都说卖出去费劲，猴年马月找到下家2020年6月23日下午15：57王振：我这边四万块钱你打算怎么处理，你得先给我个说法吧2020年7月9日下午16：55田儒：合同还没拍好吗周一急用别耽误事可以吗？2020年7月9日下午17：06田儒：兄弟，如果因为这个事耽误了事，我们就做不了朋友了。我拿着合同去起诉，希望你配合我一下2020年7月9日下午18:56王振：我光给你拍合同俩字就行是吧你都不和我说怎么拍，我拍哪部分田儒：合同内容带章的房号关键的那几页都要拍王振：你告诉我拍第几页就是了田儒：头几页和带章的2020年7月12日上午09:11还能拍吗？不拍直接告诉我我去补合同，费用找你算吧。2020年7月12日上午09:29田儒：兄弟，不打算接我电话了？2020年7月12日上午09:31田儒：好吧，不联系算了，产生的费用你来承担吧。到了能解决问题的时候，你出问题了，真没想到。2020年7月12日上午10:31王振：在济南培训，散会回电话田儒：嗯2020年7月12日下午17:25王振：图片（2020年1月2日协议）”庭审中，原告王振主张两份协议共交了两个40，000元定金。被告田儒辩称第二份协议是在第一份协议履行不能后双方协议变更的新协议，B11地块1号楼4-24室房屋变更为泰安润恒城商业楼1号0单元4层4-67号，第一份协议交付的定金变更为第二份协议的定金。被告田儒当庭给案外人孙庆涛通话。通话主要内容如下：……田：真不行到时候再商量，咱还有一个事得说清楚，当时这两次一共就交了一次定金40，000块钱是吧?孙：对啊田：那个谁王振，王振他现在给我死闹，他说他意思是，没跟你一块来，他单独给我40，000块钱，你说这个人孙：什么意思他田：你就是第一次咱打这两个协议一共给了40，000块钱孙：对啊田：王振意思当着你的面，咱三签协议又给了我四万，这不是胡扯嘛孙：没有吧田：反正咱三个在一块来，咱还是说咱原先那个40，000（元）是顶到新房子上的，和原先那个房子就没扯落了，是吧?孙：对啊对啊对啊田：王振也是这样啊，王振咱都是这样的对吧?咱三个，你俩签的协议，当时说的一模一样的是吧?孙：对……。还查明,庭审中，原告王振针对两个40，000元的交款时间及交款过程陈述：“第一份是在2018年5月12日在泰安润恒置业有限公司一楼屋内给一个叫翟桂芳的人支付宝转账40，000元，当时有被告、张卫栋、我、还有另一个我不知道姓名的人在场；第二份是在2020年1月2日，上下午时间记不清了，我自己开车来到肥城，被告告诉我在什么地方（大概在肥城边上，离泰肥一级路不远），当时是我和被告两个人在场，到了之后我就与被告签订了份新协议（也就是这份协议），签订完协议后给了被告现金40，000元。”原告王振针对第一套房子没有交付，为什么要签第二套房子陈述：“因为第一套房子没有合同，但第二套房子有合同，我觉得第一套房子没有保障，所以我买被告的第二套房子。”原告王振针对第一套房子已经交了40，000元，第一套房子没有交付为什么第二套还要给40，000元陈述：当时我手中有闲钱。”原告王振针对2020年1月2日交付40，000元定金时是在房间内还是房间外交付陈述：“签订完协议之后我们就离开了这个签订协议的地方，然后到了楼顶上的一个房间内交付的。那时协议已经写完了。签订协议完就交给我了。签订完协议并把协议给我后，我们离开签订协议的桌子，又到了另外一个地方给被告的钱。”本院认为,结合当事人诉讼请求和辩称意见，本案的焦点主要有：一、2020年1月2日协议与2018年5月12日“收条”的关系。二、假若2020年1月2日协议是2018年5月12日“收条”履行不能后，原被告双方协议变更而来，但基于2018年5月12日“收条”履行不能，原告王振是否有权请求双倍返还购房定金。关于被告田儒当庭对案外人孙庆涛的通话内容应为证人证言性质，因被告田儒未在举证期限届满前向法院提交申请，且孙庆涛亦未到庭作证，故田儒当庭对孙庆涛的通话内容不符合证据的形式要件，本院不予采纳。本案中，原告王振主张因被告田儒对2018年5月12日协议中的润恒城B11地块1号楼4-24室履行不能，主张被告田儒双倍返还购房定金。被告田儒辩称原协议润恒城B11地块1号楼4-24室在2020年1月2日协议变更为润恒城商业楼1号0单元4层4-67号。双方提交的证据使案件事实处于真相不明状态。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。关于焦点一，2020年1月2日协议与2018年5月12日“收条”的关系。本院认为，2020年1月2日协议是因2018年5月12日“收条”履行不能后原被告协商变更而来。理由如下：首先，从原告签订合同的目的来看，原告针对第一套房子没有交付，为什么要签第二套房子陈述：“因为第一套房子没有合同，但第二套房子有合同，我觉得第一套房子没有保障，所以我买被告的第二套房子。”原告针对第一套房子已经交了40，000元，第一套房子没有交付为什么第二套还要给40，000元陈述：当时我手中有闲钱。”从原告陈述可以看出，原告与被告签订的协议目的是购买一套房产，而不是本身想购买两套房产。其次，从原被告的交涉情况来看，原被告微信聊天记录中，“田儒，我现在急用钱，你那个合同放在我这对我也没什么用，四万块钱对你来说也不算多吧，合适就给我得了，拖着也没意思”“就你那边的房子中介都说卖出去费劲，猴年马月找到下家”“我这边四万块钱你打算怎么处理，你得先给我个说法吧”，该聊天记录中只提及第二份合同及定金40，000元，没有涉及第一份协议中的40，000元；第三，从2020年1月2日协议的内容和原告陈述来看，原告陈述：签订完协议之后我们就离开了这个签订协议的地方，然后到了楼顶上的一个房间内交付的。那时协议已经写完了。签订协议完就交给我了。签订完协议并把协议给我后，我们离开签订协议的桌子，又到了另外一个地方给被告的钱。而协议第1条记载，乙方支付肆万定金（已交付甲方）。从协议看，双方签订协议时已交付了定金40，000元，从原告陈述看，是协议签订完把协议交付后又支付的定金40，000。原告的陈述显然与协议记载不符。第四，从原告对2020年1月2日协议中交付定金40，000的陈述内容来看：第二份是在2020年1月2日，上下午时间记不清了，我自己开车来到肥城，被告告诉我在什么地方（大概在肥城边上，离泰肥一级路不远），当时是我和被告两个人在场，到了之后我就与被告签订了份新协议（也就是这份协议），签订完协议后给了被告现金40，000元。原告关于2020年1月2日协议及交付40，000元定金上下午时间都记不住的陈述明显违反一般常规。关于焦点二，假若2020年1月2日协议是2018年5月12日“收条”履行不能后，原被告双方协议变更而来，但基于2018年5月12日“收条”履行不能，原告王振是否有权请求双倍返还购房定金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（法释〔2000〕44号）第一百二十一条规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。本案中，合同总价为108402.00元，定金的上限为108402.00元*20%=21，680.40元，因此，本院认定，原被告2018年5月12日“收条”中的定金为21，680.40元。关于定金罚则的适用，本院认为，原被告在2018年5月12日“收条”中的润恒城B11地块1号楼4-24室履行不能后，经原被告协商润恒城B11地块1号楼4-24室变更为润恒城商业楼1号0单元4层4-67号房屋，该协议中标的物的变更属于同类标的物的变更，该变更未达到原告王振不能实现合同目的（购买房屋）的程度，因此，对原告王振要求双倍返还定金的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（法释〔2000〕44号）第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：驳回原告王振的诉讼请求。案件受理费1800元，减半收取计900元，由原告王振负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  李克新二〇二一年八月四日书记员  李文华