安徽省青阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1723民初1515号原告（反诉被告）：黄金若，女，1998年10月13日出生，汉族，住安徽省池州市东至县。委托诉讼代理人：张继红，系黄金若的母亲，1973年3月3日出生，汉族，住安徽省池州市东至县。委托诉讼代理人：黄国进，系黄金若的父亲，1974年12月26日出生，汉族，住安徽省池州市东至县。被告（反诉原告）:明发集团安徽东至城市开发有限公司，住所地东至县尧渡镇田园新村1号楼，统一社会信用代码91341721MA2NRBJP4R。法定代表人：冯建民，该公司总经理。委托诉讼代理人：闻博文，该公司员工。委托诉讼代理人：杨师钰，该公司员工。原告黄金若与被告明发集团安徽东至城市开发有限公司（以下简称东至开发公司）房屋买卖合同纠纷一案,于2021年4月16日向东至县人民法院起诉,东至县人民法院受理后经审查，原告黄金若系该院聘用人员黄国进的女儿，遂报请池州市中级人民法院指定管辖，池州市中级人民法院于2021年5月25日裁定指定本院审理，本院于2021年6月18日立案受理。2021年7月14日，东至开发公司对原告黄金若提出反诉，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）黄金若的委托诉讼代理人张继红，被告东至开发公司的委托诉讼代理人闻博文、杨师钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄金若向本院提出诉讼请求：一、请求判令东至开发公司从2019年12月30日起至商品房交付之日止按合同总价款的每天万分之三支付黄金若违约金36000元；二、判令东至开发公司按其广告宣传承诺为黄金若商品房配备智能化管理相关科技设施；三、本案的诉讼费用由东至开发公司承担。事实与理由：2018年11月16日，黄金若与东至开发公司签订了东至县尧渡镇滨河北路桃园香颂《商品房预售合同》。黄金若所购商品房合同总价款为1051210元，黄金若已按合同约定全额付清购房款。按合同约定，东至开发公司应于2019年12月30日向黄金若交付合格商品房，但东至开发公司所建商品房因出现严重质量问题未能如期交付,直到2020年5月6号维修完毕才通知黄金若前去确认验收，东至开发公司严重违反合同约定，延期4个月之久才向黄金若交付商品房。另东至开发公司在售房时虚假承诺该小区及商品房相关设施全部实行智能化尖端科技设备，目前也未履行事先广告承诺，存在虚假宣传行为，也构成违约。基于上述事由，黄金若提起本案诉讼，请求法院依法支持黄金若的诉讼请求。东至开发公司辩称，一、黄金若诉讼主体不适格，无权向东至开发公司主张权利。根据东至开发公司核实，案涉东至县桃源香颂4栋1101室商品房已经由案外人办理了不动产证，证书编号为皖（2021）东至县不动产权第xxxx号，权利人为魏玉倩，并非本案黄金若，黄金若已将本案房屋项下的所有权利、义务转移至案外人魏玉倩名下，因此黄金若诉讼主体不适格，无权向东至开发公司提起有关案涉房屋的任何诉求。二、东至开发公司已严格按照合同约定达到案涉房屋的交付条件，且已按约履行完毕交付义务。根据《商品房预售合同》第七条约定，案涉房屋交付时应当取得建筑工程竣工验收备案表，东至开发公司于2019年11月12日满足合同约定的交付条件后，提前向黄金若寄送了《交房通知书》，通知黄金若将于2020年1月2日交付案涉房屋，并于交付现场统一办理逾期交付3天所产生的逾期交付违约金。合同第十条约定该房屋满足合同第七条约定的交付条件，超出出卖人发出的书面通知交房日后，即可视为已交付，因此东至开发公司恪守合同约定，按约履行完毕交付义务。三、黄金若混淆交付与质保问题，黄金若拒绝拿房与东至开发公司无关，黄金若诉请依法无据。首先，根据合同补充协议第三条第2款、第四条第1款约定，房屋交付时若黄金若认为房屋存在不符合合同约定的情形，应当先完成交付后再按照有关规定处理，若黄金若认为房屋存在质量瑕疵，有权要求东至开发公司按合同约定承担质保责任，质量瑕疵不得作为黄金若拒绝或延迟接收房屋的理由，该补充协议系对主合同相关条款的补充，且经双方签章，系双方真实意思表示，依法成立并生效，并且不论根据双方合同约定亦或是相关法律规定，房屋的质保责任和交付责任均系独立、不同的法律关系，故案涉房屋即使存在质量瑕疵也并不影响东至开发公司交付、黄金若拿房，黄金若违反合同约定，理应承担违约责任。退一步讲，即使法院认定东至开发公司存在逾期交付，那么逾期交付违约金计算的标准也应当按照合同第八条第2款第（1）项的约定，即按中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，并且总金额不超过1000元，合同双方均应当恪守履行合同条款，黄金若诉请按合同总价款每日万分之三计算逾期交付违约金无事实及法律依据。另外，即使需要计算逾期交付违约金，那么该违约金计算的日期截止日也应当按黄金若诉状中所列的东至开发公司维修完毕再次通知黄金若验收的时间计算，并且该时间段中应当扣除因爆发新冠肺炎疫情而无法维修的时间。四、根据双方预售合同附件六的约定，案涉房屋的智能化设备，东至开发公司已向黄金若交付，且黄金若在2021年5月17日办理拿房手续的时候，也已经额外领取了东至开发公司赠送的机器人设备，黄金若已经拿房，双方合同项下的义务已经履行完毕。并且案涉合同补充协议第七条明确约定，东至开发公司对外发布的广告仅作为要约邀请，不具有承诺性质，其中涉及的资料、图示等内容应当以合同约定以及实际交付为准，故黄金若诉请虚假宣传依法无据。综上，东至开发公司请求法院在全面查清案件事实的基础上，驳回黄金若的全部诉讼请求。东至开发公司向本院提出反诉请求：1、请求依法判令黄金若支付逾期拿房违约金，以50元/日为标准，自2020年1月2日起至2021年5月17日止，合计25050元；2、请求依法判令黄金若承担本案全部诉讼费用。事实和理由：黄金若与东至开发公司于2018年11月16日签订《商品房预售合同》，黄金若购买东至开发公司开发建设的东至明发桃源香颂xxx室商品房，总价1051210元。合同第七条约定东至开发公司应当于2019年12月30日前取得建筑工程竣工验收备案表并向黄金若交付房屋；第十条约定若由于黄金若的原因导致房屋未能按期交付，则黄金若应当按每天50元的标准向东至开发公司支付逾期拿房违约金，同时该房屋满足了合同第七条第1项的交付条件，超出书面交房通知日后即可视为已交付。东至开发公司于2019年11月12日取得合同约定的建设工程竣工验收备案表，达到了合同约定的交付条件，后于2019年12月底向黄金若寄送了《交房通知书》，通知黄金若案涉房屋将于2020年1月2日交付，黄金若迟延至2021年5月17日才办理拿房手续，已严重违反合同约定，理应承担违约责任，黄金若违约501天，按每日50元的标准计算逾期拿房违约金共计25050元，故请求法院判决支持东至开发公司的上述反诉请求。就东至开发公司的反诉，黄金若辩称，1、东至开发公司称2019年12月底向我寄送了《交房通知书》是事实，通知我方于2020年1月2日交付房屋，但是房屋有质量问题、房屋的智能化设施没有安装，所以我方一直没有收房。2、黄金若对东至开发公司提出的反诉请求不予认可。本案黄金若就其诉讼请求依法提供了身份证复印件、户口本复印件、《商品房预售合同》、明发东至桃园香颂2#-10#楼渗漏过潮整改方案及专家论证意见、桃源香颂物业服务中心的验房短信通知截图打印件等证据，东至开发公司就本诉辩解及反诉请求依法提供了《商品房预售合同》及补充协议、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《综合查验备案表》、《单位工程质量竣工验收记录》、《工程竣工报告》、《工程质量评估报告》、《工程竣工总结》、不动产权证、《物品交付确认书》等证据。本院组织双方进行了证据交换和质证。经本院审查，双方上述证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的根据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月16日,东至开发公司与黄金若签订《商品房预售合同》,双方约定由黄金若购买东至开发公司开发建设的东至明发桃源香颂xxxx室商品房，总价款1051210元。合同第七条第1项对交付期限进行约定:出卖人东至开发公司应当在2019年12月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备该商品房取得建筑工程竣工验收备案的条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人黄金若使用。合同第八条对逾期交房的违约责任约定为：东至开发公司迟延交付该商品房，按照已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算迟延期间的利息，向黄金若支付违约金，违约金不超过1000元。合同第十条对交接主要约定内容为：由于买受人的原因，未能按期交付的，买受人按每天50元向出卖人支付逾期交接期间的违约金，该商品房满足合同第七条第1项的交付条件，在超过出卖人发出的书面通知交房日后，即可视为已交付。合同补充协议（附件八）第三条第2款对房屋交付补充约定主要内容为：若买受人认为房屋存在质量瑕疵，有权要求出卖人按照合同约定进行保修，质量瑕疵不得作为买受人拒绝或迟延接收该房屋的理由。该补充协议第四条第1款对保修和质量争议约定主要内容为：买受人不得以保修为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则视为房屋已交付。上述合同签订后，黄金若依约全额付清购房款元1051210元。2020年1月2日，明发东至桃园香颂工程整体建筑工程经验收备案。2020年1月16日，因包括本案黄金若购买房屋在内的明发东至桃园香颂2#-10#楼的卫生间、屋面排气管等处出现渗漏过潮，经专家论证后，施工单位池州城建（集团）建设有限公司提出整改方案，东至县住房和城乡建设局责令施工单位池州城建（集团）建设有限公司进行整改。2020年5月8日，东至开发公司选聘的桃园香颂物业服务中心就涉案房屋卫生间的维修后的相关情况通知黄金若查看。2021年5月17日，黄金若在桃园香颂物业服务中心出具的《物品交付确认书》签字并领取房屋钥匙。另查明:涉案房屋已于2021年已经转移至案外人魏玉倩名下并且办理了过户手续与不动产权证。鉴于上述事实，黄金若遂当庭撤回判令东至开发公司按其广告宣传承诺为黄金若商品房配备智能化管理相关科技设施该项诉讼请求。本院认为：黄金若与东至开发公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应自觉履行。合同履行中，黄金若依约支付全部购房款，东至开发公司应当按照合同约定的交付期限向黄金若交付符合使用条件的房屋。涉案房屋交付过程中，因出现卫生间渗漏的质量问题，已影响买受人黄金若正常居住使用，黄金若在此情形下不接受交付，不失公平合理，且东至开发公司对渗漏问题加以整改，也是其应尽的义务，不能作为其逾期交付房屋的理由。东至开发公司辩称，依据合同补充协议的相关条款约定，上述渗漏问题属质量瑕疵，黄金若不得拒绝或拖延办理房屋，因该相关条款系格式条款，且加重黄金若责任、排除黄金若主要权利，也违背公平原则，应认定无效，故其辩解，本院不予采纳。鉴于上述事由，黄金若作为涉案房屋买受人，有权依法向东至开发公司主张本案逾期交房的违约责任。关于黄金若主张的违约金的认定问题。依据双方合同约定，东至开发公司应于2019年12月30日向黄金若交付房屋，东至开发公司实际于2021年5月17日交付，黄金若自认2020年5月8日为交付时间，本院尊重其意愿，故本案黄金若主张的东至开发公司逾期交付时间应认定130天。东至开发公司主张扣除疫情而无法维修的时间，因双方合同履行期间爆发新冠肺炎疫情，对此，《最高人民法院关于妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定：因疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，当事人请求变更履行期限，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。依据上述事由，本院对东至开发公司该项主张予以支持。虽东至开发公司未提供证据证明因疫情耽搁返工复产的具体时间，结合本市疫情防控措施实际，本院酌情扣减东至开发公司两个月的逾期交付时间，将其逾期交付时间变更为70天，较为公平合理。依据双方合同约定，东至开发公司应按照已收购房款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算迟延期间的利息，向黄金若支付违约金，但鉴于中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，利息应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率(LPR)的标准计算，故确定东至开发公司应向黄金若支付违约为7869.47元［1051210元×（3.85%÷360）×70］。东至开发公司认为依据合同第八条约定，违约金应不超过1000元，但该条款同样系格式条款，且加重黄金若责任、排除黄金若主要权利，并违背公平原则，应认定无效，故对其辩解，依法不予采纳。关于东至开发公司反诉请求的处理问题。本案双方在合同中约定：由于买受人的原因，未能按期交付的，买受人按每天50元向出卖人支付逾期交接期间的违约金。但依据本案查明的事实，涉案房屋逾期交付事由是出现渗漏的质量问题，不符合交付条件，该事由应归责于东至开发公司。东至开发公司反诉请求黄金若承担违约损失，但无证据证明黄金若对逾期接受房屋存在违约情形，故其反诉请求既缺乏事实依据，又不符合法律规定，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、明发集团安徽东至城市开发有限公司于本判决生效后十日内支付黄金若违约金7869.47元；二、驳回黄金若的其他诉讼请求；三、驳回明发集团安徽东至城市开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，减半收取350元，反诉费213元，合计563元,由明发集团安徽东至城市开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。审判员  吴文清二〇二一年八月九日书记员  徐 雪附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会第1636次会议通过）第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。安徽省青阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1723民初1515号原告（反诉被告）：黄金若，女，1998年10月13日出生，汉族，住安徽省池州市东至县。委托诉讼代理人：张继红，系黄金若的母亲，1973年3月3日出生，汉族，住安徽省池州市东至县。委托诉讼代理人：黄国进，系黄金若的父亲，1974年12月26日出生，汉族，住安徽省池州市东至县。被告（反诉原告）:明发集团安徽东至城市开发有限公司，住所地东至县尧渡镇田园新村1号楼，统一社会信用代码91341721MA2NRBJP4R。法定代表人：冯建民，该公司总经理。委托诉讼代理人：闻博文，该公司员工。委托诉讼代理人：杨师钰，该公司员工。原告黄金若与被告明发集团安徽东至城市开发有限公司（以下简称东至开发公司）房屋买卖合同纠纷一案,于2021年4月16日向东至县人民法院起诉,东至县人民法院受理后经审查，原告黄金若系该院聘用人员黄国进的女儿，遂报请池州市中级人民法院指定管辖，池州市中级人民法院于2021年5月25日裁定指定本院审理，本院于2021年6月18日立案受理。2021年7月14日，东至开发公司对原告黄金若提出反诉，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）黄金若的委托诉讼代理人张继红，被告东至开发公司的委托诉讼代理人闻博文、杨师钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄金若向本院提出诉讼请求：一、请求判令东至开发公司从2019年12月30日起至商品房交付之日止按合同总价款的每天万分之三支付黄金若违约金36000元；二、判令东至开发公司按其广告宣传承诺为黄金若商品房配备智能化管理相关科技设施；三、本案的诉讼费用由东至开发公司承担。事实与理由：2018年11月16日，黄金若与东至开发公司签订了东至县尧渡镇滨河北路桃园香颂《商品房预售合同》。黄金若所购商品房合同总价款为1051210元，黄金若已按合同约定全额付清购房款。按合同约定，东至开发公司应于2019年12月30日向黄金若交付合格商品房，但东至开发公司所建商品房因出现严重质量问题未能如期交付,直到2020年5月6号维修完毕才通知黄金若前去确认验收，东至开发公司严重违反合同约定，延期4个月之久才向黄金若交付商品房。另东至开发公司在售房时虚假承诺该小区及商品房相关设施全部实行智能化尖端科技设备，目前也未履行事先广告承诺，存在虚假宣传行为，也构成违约。基于上述事由，黄金若提起本案诉讼，请求法院依法支持黄金若的诉讼请求。东至开发公司辩称，一、黄金若诉讼主体不适格，无权向东至开发公司主张权利。根据东至开发公司核实，案涉东至县桃源香颂4栋1101室商品房已经由案外人办理了不动产证，证书编号为皖（2021）东至县不动产权第xxxx号，权利人为魏玉倩，并非本案黄金若，黄金若已将本案房屋项下的所有权利、义务转移至案外人魏玉倩名下，因此黄金若诉讼主体不适格，无权向东至开发公司提起有关案涉房屋的任何诉求。二、东至开发公司已严格按照合同约定达到案涉房屋的交付条件，且已按约履行完毕交付义务。根据《商品房预售合同》第七条约定，案涉房屋交付时应当取得建筑工程竣工验收备案表，东至开发公司于2019年11月12日满足合同约定的交付条件后，提前向黄金若寄送了《交房通知书》，通知黄金若将于2020年1月2日交付案涉房屋，并于交付现场统一办理逾期交付3天所产生的逾期交付违约金。合同第十条约定该房屋满足合同第七条约定的交付条件，超出出卖人发出的书面通知交房日后，即可视为已交付，因此东至开发公司恪守合同约定，按约履行完毕交付义务。三、黄金若混淆交付与质保问题，黄金若拒绝拿房与东至开发公司无关，黄金若诉请依法无据。首先，根据合同补充协议第三条第2款、第四条第1款约定，房屋交付时若黄金若认为房屋存在不符合合同约定的情形，应当先完成交付后再按照有关规定处理，若黄金若认为房屋存在质量瑕疵，有权要求东至开发公司按合同约定承担质保责任，质量瑕疵不得作为黄金若拒绝或延迟接收房屋的理由，该补充协议系对主合同相关条款的补充，且经双方签章，系双方真实意思表示，依法成立并生效，并且不论根据双方合同约定亦或是相关法律规定，房屋的质保责任和交付责任均系独立、不同的法律关系，故案涉房屋即使存在质量瑕疵也并不影响东至开发公司交付、黄金若拿房，黄金若违反合同约定，理应承担违约责任。退一步讲，即使法院认定东至开发公司存在逾期交付，那么逾期交付违约金计算的标准也应当按照合同第八条第2款第（1）项的约定，即按中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，并且总金额不超过1000元，合同双方均应当恪守履行合同条款，黄金若诉请按合同总价款每日万分之三计算逾期交付违约金无事实及法律依据。另外，即使需要计算逾期交付违约金，那么该违约金计算的日期截止日也应当按黄金若诉状中所列的东至开发公司维修完毕再次通知黄金若验收的时间计算，并且该时间段中应当扣除因爆发新冠肺炎疫情而无法维修的时间。四、根据双方预售合同附件六的约定，案涉房屋的智能化设备，东至开发公司已向黄金若交付，且黄金若在2021年5月17日办理拿房手续的时候，也已经额外领取了东至开发公司赠送的机器人设备，黄金若已经拿房，双方合同项下的义务已经履行完毕。并且案涉合同补充协议第七条明确约定，东至开发公司对外发布的广告仅作为要约邀请，不具有承诺性质，其中涉及的资料、图示等内容应当以合同约定以及实际交付为准，故黄金若诉请虚假宣传依法无据。综上，东至开发公司请求法院在全面查清案件事实的基础上，驳回黄金若的全部诉讼请求。东至开发公司向本院提出反诉请求：1、请求依法判令黄金若支付逾期拿房违约金，以50元/日为标准，自2020年1月2日起至2021年5月17日止，合计25050元；2、请求依法判令黄金若承担本案全部诉讼费用。事实和理由：黄金若与东至开发公司于2018年11月16日签订《商品房预售合同》，黄金若购买东至开发公司开发建设的东至明发桃源香颂xxx室商品房，总价1051210元。合同第七条约定东至开发公司应当于2019年12月30日前取得建筑工程竣工验收备案表并向黄金若交付房屋；第十条约定若由于黄金若的原因导致房屋未能按期交付，则黄金若应当按每天50元的标准向东至开发公司支付逾期拿房违约金，同时该房屋满足了合同第七条第1项的交付条件，超出书面交房通知日后即可视为已交付。东至开发公司于2019年11月12日取得合同约定的建设工程竣工验收备案表，达到了合同约定的交付条件，后于2019年12月底向黄金若寄送了《交房通知书》，通知黄金若案涉房屋将于2020年1月2日交付，黄金若迟延至2021年5月17日才办理拿房手续，已严重违反合同约定，理应承担违约责任，黄金若违约501天，按每日50元的标准计算逾期拿房违约金共计25050元，故请求法院判决支持东至开发公司的上述反诉请求。就东至开发公司的反诉，黄金若辩称，1、东至开发公司称2019年12月底向我寄送了《交房通知书》是事实，通知我方于2020年1月2日交付房屋，但是房屋有质量问题、房屋的智能化设施没有安装，所以我方一直没有收房。2、黄金若对东至开发公司提出的反诉请求不予认可。本案黄金若就其诉讼请求依法提供了身份证复印件、户口本复印件、《商品房预售合同》、明发东至桃园香颂2#-10#楼渗漏过潮整改方案及专家论证意见、桃源香颂物业服务中心的验房短信通知截图打印件等证据，东至开发公司就本诉辩解及反诉请求依法提供了《商品房预售合同》及补充协议、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《综合查验备案表》、《单位工程质量竣工验收记录》、《工程竣工报告》、《工程质量评估报告》、《工程竣工总结》、不动产权证、《物品交付确认书》等证据。本院组织双方进行了证据交换和质证。经本院审查，双方上述证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的根据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月16日,东至开发公司与黄金若签订《商品房预售合同》,双方约定由黄金若购买东至开发公司开发建设的东至明发桃源香颂xxxx室商品房，总价款1051210元。合同第七条第1项对交付期限进行约定:出卖人东至开发公司应当在2019年12月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备该商品房取得建筑工程竣工验收备案的条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人黄金若使用。合同第八条对逾期交房的违约责任约定为：东至开发公司迟延交付该商品房，按照已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算迟延期间的利息，向黄金若支付违约金，违约金不超过1000元。合同第十条对交接主要约定内容为：由于买受人的原因，未能按期交付的，买受人按每天50元向出卖人支付逾期交接期间的违约金，该商品房满足合同第七条第1项的交付条件，在超过出卖人发出的书面通知交房日后，即可视为已交付。合同补充协议（附件八）第三条第2款对房屋交付补充约定主要内容为：若买受人认为房屋存在质量瑕疵，有权要求出卖人按照合同约定进行保修，质量瑕疵不得作为买受人拒绝或迟延接收该房屋的理由。该补充协议第四条第1款对保修和质量争议约定主要内容为：买受人不得以保修为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则视为房屋已交付。上述合同签订后，黄金若依约全额付清购房款元1051210元。2020年1月2日，明发东至桃园香颂工程整体建筑工程经验收备案。2020年1月16日，因包括本案黄金若购买房屋在内的明发东至桃园香颂2#-10#楼的卫生间、屋面排气管等处出现渗漏过潮，经专家论证后，施工单位池州城建（集团）建设有限公司提出整改方案，东至县住房和城乡建设局责令施工单位池州城建（集团）建设有限公司进行整改。2020年5月8日，东至开发公司选聘的桃园香颂物业服务中心就涉案房屋卫生间的维修后的相关情况通知黄金若查看。2021年5月17日，黄金若在桃园香颂物业服务中心出具的《物品交付确认书》签字并领取房屋钥匙。另查明:涉案房屋已于2021年已经转移至案外人魏玉倩名下并且办理了过户手续与不动产权证。鉴于上述事实，黄金若遂当庭撤回判令东至开发公司按其广告宣传承诺为黄金若商品房配备智能化管理相关科技设施该项诉讼请求。本院认为：黄金若与东至开发公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应自觉履行。合同履行中，黄金若依约支付全部购房款，东至开发公司应当按照合同约定的交付期限向黄金若交付符合使用条件的房屋。涉案房屋交付过程中，因出现卫生间渗漏的质量问题，已影响买受人黄金若正常居住使用，黄金若在此情形下不接受交付，不失公平合理，且东至开发公司对渗漏问题加以整改，也是其应尽的义务，不能作为其逾期交付房屋的理由。东至开发公司辩称，依据合同补充协议的相关条款约定，上述渗漏问题属质量瑕疵，黄金若不得拒绝或拖延办理房屋，因该相关条款系格式条款，且加重黄金若责任、排除黄金若主要权利，也违背公平原则，应认定无效，故其辩解，本院不予采纳。鉴于上述事由，黄金若作为涉案房屋买受人，有权依法向东至开发公司主张本案逾期交房的违约责任。关于黄金若主张的违约金的认定问题。依据双方合同约定，东至开发公司应于2019年12月30日向黄金若交付房屋，东至开发公司实际于2021年5月17日交付，黄金若自认2020年5月8日为交付时间，本院尊重其意愿，故本案黄金若主张的东至开发公司逾期交付时间应认定130天。东至开发公司主张扣除疫情而无法维修的时间，因双方合同履行期间爆发新冠肺炎疫情，对此，《最高人民法院关于妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定：因疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，当事人请求变更履行期限，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。依据上述事由，本院对东至开发公司该项主张予以支持。虽东至开发公司未提供证据证明因疫情耽搁返工复产的具体时间，结合本市疫情防控措施实际，本院酌情扣减东至开发公司两个月的逾期交付时间，将其逾期交付时间变更为70天，较为公平合理。依据双方合同约定，东至开发公司应按照已收购房款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算迟延期间的利息，向黄金若支付违约金，但鉴于中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，利息应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率(LPR)的标准计算，故确定东至开发公司应向黄金若支付违约为7869.47元［1051210元×（3.85%÷360）×70］。东至开发公司认为依据合同第八条约定，违约金应不超过1000元，但该条款同样系格式条款，且加重黄金若责任、排除黄金若主要权利，并违背公平原则，应认定无效，故对其辩解，依法不予采纳。关于东至开发公司反诉请求的处理问题。本案双方在合同中约定：由于买受人的原因，未能按期交付的，买受人按每天50元向出卖人支付逾期交接期间的违约金。但依据本案查明的事实，涉案房屋逾期交付事由是出现渗漏的质量问题，不符合交付条件，该事由应归责于东至开发公司。东至开发公司反诉请求黄金若承担违约损失，但无证据证明黄金若对逾期接受房屋存在违约情形，故其反诉请求既缺乏事实依据，又不符合法律规定，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、明发集团安徽东至城市开发有限公司于本判决生效后十日内支付黄金若违约金7869.47元；二、驳回黄金若的其他诉讼请求；三、驳回明发集团安徽东至城市开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，减半收取350元，反诉费213元，合计563元,由明发集团安徽东至城市开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。审判员  吴文清二〇二一年八月九日书记员  徐 雪附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会第1636次会议通过）第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。