重庆市渝北区人民法院民事判决书 （2021）渝0112民初20642号 原告：周艳红，女，1991年5月11日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：王伟，重庆渲言律师事务所律师。被告：张晓晶，男，1986年1月7日出生，汉族，住安徽省合肥市庐江县。委托诉讼代理人：李伟业，重庆中力律师事务所律师。委托诉讼代理人：席双南，重庆中力律师事务所律师。被告：刘海燕，女，1987年1月8日出生，汉族，住安徽省合肥市庐江县。委托诉讼代理人：李伟业，重庆中力律师事务所律师。委托诉讼代理人：席双南，重庆中力律师事务所律师。第三人：重庆到家了睿沁房地产经济有限公司，住所地重庆市北部新区湖宁路70号，统一社会信用代码9150000MA612CQ40J。法定代表人：尹朝洋，经理。委托诉讼代理人：邓长杰，男，汉族，系第三人公司员工。委托诉讼代理人：陈勇生，男，苗族，系第三人公司员工。 原告周艳红诉被告张晓晶、刘海燕房屋买卖合同纠纷一案,本院于2021年5月13日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周艳红及其委托诉讼代理人王伟，被告张晓晶、刘海燕及两人的委托诉讼代理人李伟业，第三人重庆到家了睿沁房地产经济有限公司的委托诉讼代理人邓长杰、陈勇生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告周艳红向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告周艳红与被告张晓晶、刘海燕于2021年5月3日签订的房屋买卖合同；2、请求判令二被告退还原告已付定金50000元；3、请求判令二被告支付原告违约金260000元；4、请求判令二被告支付原告因本次交易支付给第三人的居间费26000元，差旅费1500元，律师费10000元，担保费1000元；5、本案诉讼费（含案件受理费、保全费）由二被告承担。保全费3263.75元。事实及理由：2021年5月3日，原告、被告签订《房屋买卖合同》。合同约定两被方将重庆市北部新区XX大道XX号X幢X单元XX-X号房屋以出卖于原告。合同签订后，被告明确表示不再履行合同，构成预期违约、根本违约，原告未维护自身权益起诉来院。被告张晓晶、刘海燕辩称: 1、同意解除合同，但解除合同原因系原告基于合同履行中的错误认识的单方原因，而非被告原因；2、被告不应退还原告已经支付的定金5万元，3、被告无违约行为，不应向原告承担违约责任，且原告主张的违约金明显过高，应当调减；4、合同因原告的错误认识解除，居间费用、诉讼费用等由原告自行承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就当事人对真实性无异议的证据，包括房屋买卖合同、转账记录、公证书、4段电话录音、居间服务合同，居间费发票、被告与中介手机通话记录、微信聊天记录截本院予以确认并在卷佐证。周艳红另举示：1、委托代理合同，律师费发票、支付凭证，被告未发表质证意见，本院认为该组证据系原件且相互印证，本院予以采信。2、与案外人李德刚、史佳的房屋买卖合同，被告质证不认可真实性。本院认为，该证据系原件，对其真实性本院予以认可，其证明力文后详述。3、重庆买房知识局材料、预备房价网材料，被告质证不认可真实性，本院认为该组证据来源于网络，所反映事实是否属实无法确认，本院不予采信。张晓晶、刘海燕另举示谈话录音一份，原告质证三性均不认可，本院认为该证据无法确定谈话人身份，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定主要事实如下：2021年5月3日，原告周艳红（乙方）、被告张晓晶、刘海燕（甲方）经由第三人重庆到家了睿沁房地产经济有限公司居间签订《房屋买卖合同》。合同约定甲方将重庆市北部新区XX大道XX号X幢X单元XX-X号房屋以1300000元出卖于乙方，定金5万元于合同签订当日支付，贷款方式付款。首付款28万元，在办理权属转移登记时支付，按揭款由银行直接交付甲方。双方最迟应于签订本合同之日起20个工作日内前往贷款银行办理贷款申手续并交齐所需资料。第十一条违约责任约定，...（六）其他 甲乙双方因交易意向发生改变、违反本合同约定或其他违约行为（如交易过程中房屋被查封、冻结等），导致合同不能按约继续履行的，均视为严重违约，守约方有权解除合同，由违约方向守约方支付该房屋成交价20％的违约金。（七）因一方违约的，违约方除了应按约向守约方支付违约金外，还应承担守约方因实现权利所支出的相关合理费用（如律师费、误工费、差旅费等）。合同签订后，被告于当日支付原告定金5万元。2021年5月10日，第三人工作人员陈勇生向被告张晓晶发信息称：张晓晶你好，你们重庆市北部新区XX大道XX号X幢X单元XX-X房子和周艳红签完合同现在是确定不卖了是吗！客户让我们给你们再确定一下。张晓晶未回复。陈勇生于当日与张晓晶电话联系多次。第一次通话，陈：是这样的，你们现在是不卖了是吧，你老婆不同意？张:对，对，对，对。协商解决一下。陈:如果你不卖得话，我也问了我们公司这边，就是算你违约得话就是要赔偿定金的，定金双倍，还有客户给的中介费的你也要出。    张:我给你讲，这样不行啊，你去和客户协商解決一下...然后顾客这边尽量给我协调一下，真是没办法了，就是赔个伍仟至八千这样，中介费我不让你损失。第二次通话，陈：我给客户讲了，客户不愿意。张:那怎么说的。陈:他说如果你确实不卖得话，赔得太少...。张:讲啥都没用，讲啥都没用，那我没办呢，现在只能拖起呢，我也没办法呢，她不愿意，我那我只能拖着了。陈:拖着得话，她这边只能起诉你啊，她说。张:那就起诉吧，就这样拖吧，她又没收到什么损失啊，赔个万八千的挺好的...你这边调解一下吧，如果她执意那样得话，只能拖了呗，她走法律途径也好，她不愿意就起诉吧。第三次通话，陈：她现在不想拖，如果你不卖，双倍定金，房价的百分之二十，如果你不同意，她这边也不拖，就直接走流程，然后就买其他房子了。张:我希望你这边通过协商解泱一下。陈：啊？还要协商啊。张：就几天时间，她也没有损失啊。陈:她就是说你确定不卖，她该买其他房子就买其他房子了，就慢慢和你打官司。就是现在再给你确定一下？张:那我就不卖了。我希望你这边解決一下。陈:她说的就是买还是想买，就是确定你卖，就继续买，如果你们？张:肯定是卖不了，我老婆也不。    陈:就是你确定卖不了？张:再沟通沟通吧。陈:她现在就是让我确定一下，如果你们确定不卖，她就不管了，她马上买其他的房子了。张:你再沟通沟通。陈:啊？再沟通啊？因为我都给她打了几个电话了。就是你现在还不确定到底卖还是不卖是吧？张:那是肯定卖不了了，确定卖不了。庭审中，第三人陈述2021年5月10日中介陈勇生跟被告电话核实情况后，将事情告知了原告，也把电话录音于当日交给原告，由原告自行处理后续事宜。另查明，原告为履行案涉合同，支付第三人居间费用26000元。因本案诉讼支付律师费10000元。原告于2021年5月11日与案外人李德刚、史佳另行签订了房屋买卖合同。本院认为，原被告双方签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有约束力。合同签订后，被告张晓晶在中介多次询问“到底卖还是不卖（房屋）”时明确作出“我就不卖了”、“肯定是卖不了，我老婆也不（同意）”、“确定卖不了”等表示，被告辩称未明确表示不卖房屋，而是在协商违约成本。但结合其与中介通话的其他内容，如张晓晶所称“那我就不卖了，我希望你（中介）这边解决一下”等内容，表明被告已明确表示不再出售房屋，在此前提下要求中介与原告沟通赔偿事宜。被告该行为已构成预期违约，结合原告表示“如果确定不卖，马上买其他的房子”，以及原告于2021年5月11日与案外人另行签订房屋买卖合同的行为，表明原告亦于2021年5月11日表示确定不再履行案涉合同，故本院酌定案涉合同解除时间为2021年5月11日。合同解除后，被告已收取的定金应予退还，并承担相应的违约责任。被告辩称违约金过高，请求法院调整。虽然被告未对违约金过高的主张举证，但衡量违约金是否过高的最重要的标准是违约造成的损失，原告对被告违约给其造成的损失更为了解，原告虽举示与案外人的买卖合同，但房屋的价值不仅取决于小区、地段，还与朝向、楼层、户型、双方交易时的目的紧密相关，该证据证明力不足以认定原告损失情况。经本院询问，双方均未申请对案涉房屋价值进行鉴定。本案于2021年5月3日签订合同，被告于2021年5月10日明确表示不卖房屋，原告于2021年5月11日另行购买房屋，期间共计7天。从常理看，该期间内给原告造成的损失应达不到26万元的程度。基于以上原因，被告辩称违约金明显过高，请求法院以实际损失为基础酌情予以调整的意见本院予以采纳。综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合双方约定定金5万元，原告支付了居间费用26000元，并考虑违约金的惩罚性等情况，对于原告要求被告支付违约金中的9万元，本院酌情予以支持，对超出部分本院不予支持。原告支付的居间费用在性质上亦属被告违约造成的损失，本院已主张违约金9万元，足以弥补原告损失，故对原告该诉请本院不予支持。原告另主张差旅费及担保费，但未举示相应证据，该主张缺乏事实依据，本院不予支持。原告因被告违约，支付律师费10000元，根据合同约定，该费用应由被告承担，对原告该诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百零二条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:  一、原告周艳红与被告张晓晶、刘海燕在2021年5月3日签订的房屋买卖合同于2021年5月11日解除；二、被告张晓晶、刘海燕于本判决生效后10日内退还原告周艳红定金5万元；三、被告张晓晶、刘海燕于本判决生效后10日内支付原告周艳红违约金9万元，律师费1万元；如未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3263.75元（已减半收取），保全费2262.5元由被告张晓晶、刘海燕负担。    如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。                      审  判  员   李逸豪                       二〇二一年八月十二日                             书 记 员    柯雪梅 - 1 -