广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终20115号上诉人（原审被告）：刘利武，男，汉族，1974年4月29日出生，住所地：湖南省湘潭市雨湖区。被上诉人（原审原告）：戴日葵，女，汉族，1972年5月17日出生，住所地：广东省深圳市南山区。上诉人刘利武因与被上诉人戴日葵房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初8909号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘利武上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判戴日葵赔偿刘利武的经济损失34万元左右，包括房屋投资、装修损失、正常经济损失；2.依法判令戴日葵承担一、二审诉讼费及其它费用。事实与理由：一、涉案房屋不能提供有效的租赁物产权使用证明，双方签订的《租赁合同》为无效合同，戴日葵应赔偿给刘利武带来的一切损失；2018年3月13日与戴日葵签订了房屋租赁合同，租期五年，期间有一个月的免租装修期。二、租赁合同签订后，刘利武在对房屋进行装修使用期间，该房屋楼顶渗水，外墙渗水，地下室渗水，在使用期间遭到行法部门的多次检查，后来才知道业主私自搭建房屋租赁，多次与业主沟通均未得到合理的解决，致使无法正常使用运营。三、2018年8月20日戴日葵委托管理处对涉案房屋进行停水停电，给承租人的投资项目XX足道馆造成巨大经营损失。四、戴日葵于2018年8月26日与刘利武所承租的其他房屋业主一起当面协调处理涉案房屋渗水问题，有当日书面的纪要为证。五、戴日葵在协商约定还未到期时，于2018年12月26日下午4时13分再次对刘利武的经营项目停水停电，严重影响了刘利武的投资利益。戴日葵辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应当维持。戴日葵向一审法院起诉请求：1.刘利武交付从2018年8月16日开始至合同解除为止的租金（从2018年8月16日起暂计起诉之日为26833元）；2.解除戴日葵、刘利武签订的商铺租赁合同，刘利武将铺位交还戴日葵；3.刘利武恢复房屋主体结构；4.刘利武承担本案诉讼费。戴日葵一审庭审时明确第3项诉求就是要求刘利武将二楼擅自砌的按摩院墙面拆除，并将地下室恢复成原始格局，即将两堵墙面砌好。一审法院认定事实：2018年3月13日戴日葵、刘利武签订《商铺租赁合同》，约定将前述商铺出租给刘利武作为经营场所，租用期限2018年4月15日至2023年4月15日，前两年每月租金3500元，后三年每月租金3850元，每月16日前支付当月租金，押金7000元同时交3500元首月租金，管理费、水电费等由刘利武自行交纳，合同另约定禁止转租和滞纳金等条款。戴日葵主张刘利武自2018年6月起拖欠租金、水电费，同时还拖欠了其他业主的租金，提交了11栋18号、12栋19号、12栋8号业主联名举报信、业主群其他业主控诉刘利武的微信截图。刘利武辩称其他租金支付情况与本案无关，提交了2018年10月、11月的物业、维修金、水电费的缴费收据，确认2018年12月之后未再支付物业费、水电费，对拖欠涉案房屋租金事实未持异议，但辩称双方有抵扣协议且涉案房屋漏水、戴日葵又多次停水停电，提交了现场照片、2018年8月26日的协调记录以及物业人员转发与戴日葵的微信聊天记录、《委托书》、防水合同书。戴日葵确认照片内容，但主张是刘利武装修所致；协调记录内容为“......12栋8、9、18、19、20号铺现场沟通解决承租商铺渗水问题，......由承租人解决渗水问题，......费用扣除8个月租金......”，戴日葵并未签名，仅有（18铺业主）“杨某鑫”的签名。戴日葵不认可协调书，确认当日多方是有协商，但最终是和刘利武的合伙人“老易”（电话136××******）谈好的抵扣5个月租金，且必须先付清前期拖欠各项费用，提交了与“老易”的短信沟通记录，2018年9月13日戴日葵通知对方“把我谈的条件办好才能施工”，10月又多次催款，对方始终未回复。刘利武确认“老易”是其合伙人，号码也属实，但拒绝提供该人的全名，并表示即使短信属实，防水工程已经完工；《委托书》由戴日葵出具，落款为2018年8月20日，内容为“......租户已欠两个月租金和水电管理费，......授权管理处停水停电......”；微信截图显示2018年12月22日戴日葵告知物业“涉案房屋2018年7月至12月承租人的欠费情况”，要对方“明天就帮我停水电”，戴日葵确认停电的事实，但主张刘利武已另接电表，并未影响其使用，水表无法停，2018年8月后委托物业直接向刘利武收费，不清楚相关欠费情况；防水合同书约定的工程地点为“12栋8、9、18、19、20号商铺天面，面积大约290平米，总工程款80000元，工期2018年9月12日至9月18日”，戴日葵表示刘利武从未提过具体工程细节。刘利武解释防水工程当时是修好了，但17号业主破坏了租赁物内三角形部位的上层防水，导致再次渗水。戴日葵另主张刘利武装修未经同意擅自改变房屋结构，将12栋全部下水道通往涉案的09铺，并将涉案房屋二楼的部分房间并入其他的商铺等，此外还擅自转租，提交了现场照片、录音和视频，刘利武对转租不予认可，辩称视频中是同意员工将客人款抵扣工资的意思，按摩院二楼的砌墙、二楼和地下室打通隔墙都是经过戴日葵许可，提交了《零星工程安全管理备案登记表》《零星工程受理回执单》《装修验收记录表》，工程2018年3月14日经社区工作站备案，登记的项目包含“室内地砖、批灰、砌墙、水电等”，造价“4万元内”，工期“两个月”；2018年10月30日物业在《验收记录表》上出具意见“应急灯、灭火器已备齐；手动试验漏电断路器动作灵敏正常；水管铺设完成后，经闭水试验无漏水现象；天面无违建现象”。一审法院于2019年7月18日前往现场调查，足浴店正常开门经营。涉案小区物业管家调查时表示2019年1月前涉案房屋有产生水电费，但租客未再缴费，2019年2月后该房仅产生水费，但看到刘利武有自行拉电，确认停水停电的委托书是戴日葵向物业提供的，涉案房屋双方都未曾反映过有漏水，其他房屋有反映过，物业查看发现是18铺租户将二楼防水垫的过高导致管道堵塞，后面就是租户自己处理的，是否解决不清楚，一楼没有漏水现象，物业在刘利武装修后验收时发现二楼已经全部打通，不清楚业主知不知道，18、19、20铺的承租人姓易，该人也是承租后分开转租的。因二楼格局更改，已与其他商铺混同，一审法院释明当事人申请测绘以确定涉案房屋的面积以及位置，当事人均表示可以区分，不申请测绘。一审法院2019年10月23日再次到达现场调查并通知相邻商铺（08铺、18铺）业主到场，足浴店亦开张营业，地下室和**部分房间有渗水情况，戴日葵、刘利武及相邻商铺业主均对二楼、地下室、三楼平台的边界无争议，刘利武另确认戴日葵是连同二楼、地下室、三楼平台以及戴日葵无法提供产权资料的三角形部位一起交付的，当时都是毛坯。08铺业主表示协调会当天有参加，但中途离开，只听说戴日葵谈到了抵扣5个月的租金；18铺业主表示签字的是前业主，2019年6月已经变更业主，该抵扣协议与其无关。刘利武确认有接电，但认为只是留人开店，不算正常经营。另查，戴日葵为涉案XX12栋09铺的业主，房产证上登记建筑面积为28.9㎡，测绘图未显示该房产为多层，且面积方正，刘利武亦确认实际承租面积远大于产权证面积。戴日葵确认房产证上并没有三角形面积，二楼是戴日葵补齐了隔板，地下室是开发商赠送的。经一审法院释明，戴日葵未能提交涉案房屋地下室、二楼以及三角形部位的产权证或建设工程规划许可证，请求租金计算到返还房屋之日。经释明，刘利武表示不同意交还涉案房屋并清楚相应的法律后果，要求戴日葵返还押金。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方实际租赁的面积与产权证上的面积不符，所有部位又作为一个整体出租，故戴日葵、刘利武签订的《商铺租赁合同》无效。合同无效，当事人应当返还因该合同取得的财产，现戴日葵请求刘利武交还铺位，一审法院予以支持。对于二楼增砌的墙面以及地下室拆除的墙面，刘利武主张戴日葵知晓，未提交有效证据证明已经戴日葵同意，故现戴日葵要求刘利武恢复，一审法院予以支持。租赁合同无效，该合同关于违约金、滞纳金、押金等约定不能适用，但当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。刘利武确认租金欠付事实，但辩称因涉案商铺渗水双方已协议抵扣8个月租金，但戴日葵在此期间停水停电导致刘利武无法使用故此后无需再支付，对此一审法院分析如下：1.根据物业反映，涉案商铺从未反映过渗水问题，而刘利武将几家商铺的格局进行了变更，渗水的源头不得而知；2.协调笔录没有戴日葵签名，唯一签名的18号铺，物业又确认已查明系其行为导致管道堵塞从而出现漏水，所以在该人明确有过错的前提下，其与刘利武达成的协商处理结果不能当然推定适用于戴日葵；3.根据戴日葵提交与刘利武合伙人的短信看，对于防水施工和租金抵扣是附条件的；4.刘利武辩称戴日葵停电停水影响其使用，但物业确认水表没有停，刘利武也已接电持续使用，且一审法院两次现场调查涉案商铺均开门营业，退一步讲，如果不能使用，按常理刘利武应当尽早腾退，综上，刘利武关于双方协商抵扣8个月租金以及戴日葵停电后一直无法使用无需再支付占有使用费的抗辩意见一审法院不予采信。但根据房屋现状显示，确实部分位置有渗水情况，戴日葵作为出租人亦未就渗水系刘利武所致进行举证，况且此前双方也协商过抵扣租金事宜，故一审法院酌定2018年8月16日至2019年9月5日刘利武知晓涉案租赁合同无效前的占有使用费按每月2500元计算，折抵押金7000元后，刘利武还应支付24666.67元（2500×12+2500÷30×20-7000）。至于之后的占有使用费，法院已明确告知刘利武可进行证据保全以及继续占用的不利后果，刘利武仍明确表示继续使用拒绝返还，故之后的占有使用费应参照合同标准计算。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、刘利武应于判决生效之日起七日内向戴日葵返还涉案铺位（位于**09铺，包括**及对应的**、地下室、三楼平台位置）；二、刘利武应于判决生效之日起七日内恢复前述房屋主体结构（具体为：将二楼按摩院的墙面拆除，将地下室与临铺相接的两面墙砌好）；三、刘利武应于判决生效之日起七日内向戴日葵支付自2018年8月16日开始至交还房屋之日止的占有使用费（扣减押金后，截止2019年9月5日的欠付差额为24666.67元，之后参照双方签订的《商铺租赁合同》对应的租金标准计算）；四、驳回戴日葵的其他诉讼请求。案件受理费470.82元（戴日葵预交），由刘利武负担，刘利武应于判决生效之日起七日内向戴日葵径付。本院二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，刘利武提出的房屋投资、装修损失、正常经济损失等上诉请求，原系在一审提出的反诉请求，因刘利武在一审未缴纳反诉费，一审按其反诉撤诉处理，依法不属于二审审理范围，故本院在本案中不作审查，刘利武可另案主张。结合刘利武的其余上诉请求和理由，本案二审的争议焦点为：刘利武是否应当向戴日葵返还涉案铺位、恢复房屋主体结构（具体为：将二楼按摩院的墙面拆除，将地下室与临铺相接的两面墙砌好）、支付自2018年8月16日开始的占有使用费及具体的金额。关于返还铺位。涉案出租房屋中，双方实际租赁面积与产权证上的面积不符，所有部位又作为一个整体出租，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故本案中戴日葵、刘利武签订的《商铺租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，戴日葵有权向刘利武主张返还铺位，刘利武应当返还。关于恢复房屋主体结构。刘利武承租涉案房屋后增砌了二楼的墙面以及拆除了地下室墙面，刘利武提交的证据不足以证明戴日葵同意其上述装修改造，故戴日葵有权要求刘利武恢复房屋主体结构。关于占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。结合现场调查情况，一审法院综合考虑涉案商铺渗水原因、双方协商过租金抵扣、当事人的主观过错等因素，以2019年9月5日刘利武知晓涉案租赁合同无效为界，酌定此前自2018年8月16日开始的占有使用费按每月2500元计算，而之后基于刘利武在法院释明后仍明确表示继续使用拒绝返还，占有使用费参照合同标准计算。本院认为，一审判决认定正确，对涉案商铺占有使用费按不同标准分段计算处理得当，抵扣刘利武已缴租金后的应付差额亦计算无误，本院予以确认。综上，刘利武的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费470.82元，由刘利武负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 刘  灵  玲审判员 蔡  妍  婷二〇二一年八月二十五日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。