湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1302民初4502号原告：湖南智达房地产物业管理有限公司，住所湖南省娄底市经济开发区娄星北路（畜牧局1-3门面）。法定代表人：曾小娥，系该公司董事。委托诉讼代理人：曾银玉，系公司员工。被告：黄智伟，男，汉族，1985年4月7日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区，住湖南省娄底市娄星区。原告湖南智达房地产物业管理有限公司（以下简称智达物业公司）诉被告黄智伟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年7月22日公开开庭进行了审理。原告智达物业公司及其委托诉讼代理人曾银玉、被告黄智伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告智达物业公司请求法院判令：1、被告支付原告物业管理费5,366元、违约金536.6元，共计5,902.6元；2、本案的诉讼费用由被告承担。被告黄智伟的答辩意见：1、其案涉小区的房子已卖掉，也存在房屋屋顶和外墙漏水的问题，物业也不管理；2、小区里有一百多户没有交物业费，其之前也交了几个月物业费，但没有留凭证，也是因为被原告限制买电才交的；3、物业不作为，遇到事情找物业没有答复，垃圾清扫不及时。查明的事实根据当事人诉讼主张和庭审查明的事实，本院认定事实如下：被告购买了湖南省娄底市娄星区住房一套，该房屋建筑面积为137.59平方米。2016年12月1日起至2019年8月15日止，被告欠缴原告物业费共计5366元。2008年10月31日，娄底三优华邦房地产开发有限公司（以下简称三优华邦公司）与原告签订了《西街印象前期物业管理服务合同》，约定由原告为西街印象小区提供物业服务，高层住宅物业费为1.2元/月/平方米，多层住宅物业费为0.5元/月/平方米。业主应于开发商交房之日起缴纳物业服务费用。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应每月20-25日履行交纳义务。物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、物业装饰装修管理的服务；8、物业档案资料管理。还约定原告可采取规劝、在本小区内曝光、限水、限电等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。专项维修资金的使用，由物业管理公司根据物业现状，提出维修计划，由业主委员会批准使用。业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按未交足部分3%的标准向原告支付违约金。该合同期限自2008年10月31日起，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同自动终止。2018年5月15日，西街印象小区业主委员会与原告签订《西街印象小区物业服务合同》，约定物业服务费用按建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：1.2元/月/平方米，小高层住宅：1元/月/平方米，多层住宅：0.5元/月/平方米。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应于当月20日前积极主动地履行交纳义务。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，原告可采取电话催缴、书面催缴，若业主或物业使用人还是没交的，则原告可张榜公布名单，直到暂停服务等措施，并依法追缴相关费用。维修资金的使用由原告提出维修方案，经业委会审核，报娄底市物业维修资金管理办公室审核后拨付使用，物业维修后，经业委会验收后方可付款。维修资金不够使用时，原告需经业委会研究决定，报娄底市物业维修资金管理办公室同意，然后才按业主占有的住宅建筑面积向业主一次性续筹不足的维修资金，并按月按规定续筹维修资金。该合同还对服务内容等进行了详细的约定。本合同期限自2018年5月15日起至2019年5月14日止。2019年8月15日原告从西街印象小区撤离。被告因房屋存在漏水等质量问题，于2021年已将该房屋出售。原告催缴物业费无果，于2021年7月2日诉至本院，请求判如所述。判决的理由与结果本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告作为物业服务管理人，与原告居住小区的建设单位即三优华邦公司签订的《物业管理服务合同》，以及与西街印象小区业委会签订的《物业管理服务合同》，均系双方真实意思的表示，系合法有效，应对全体业主产生法律效力，双方应当按照该合同约定履行各自的义务。原告向业主提供了物业服务，被告在接受原告服务的同时，理应按约缴纳物业管理费。被告住宅系高层电梯房，原告要求按1.2元/月/平方米的标准计算物业服务费，本院予以确认。当事人对自己提出的主张有义务提供证据。被告答辩称曾经交过物业费但未能举证证明该事实，故本院对该意见不予支持。被告还答辩称其因房屋漏水的意见，本院认为因房屋漏水属于房屋质量问题，与本案物业服务合同纠纷不是同一法律关系，故被告以房屋质量问题为由不交物业费于法无据，本院不予支持。《物业服务合同》约定如业主未缴纳物业费，原告可采取限水限电等必要措施，违反了法律的强制性规定，该约定无效。原告从案涉小区撤离是因为服务质量欠缺，考虑到原告为被告所提供的物业服务确实存在瑕疵，故应酌情减少被告所负担的物业费数额，本院结合本案实际情况酌情认定被告从2016年12月1日起至2019年8月15日止欠缴的物业费为4,293元（137.59㎡×1.2元/㎡/月×47.5个月×80%）。另被告因房屋质量原因未交物业费并非恶意拖欠，故本院对原告要求支付违约金的诉讼请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、第九百四十八条第一款、第九百五十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告黄智伟于本判决生效之日起十日内向原告湖南智达房地产物业管理有限公司支付拖欠的物业服务费共计4,293元；二、驳回原告湖南智达房地产物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取，原告已缴纳），由原告湖南智达房地产物业管理有限公司负担5元，由被告黄智伟负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  王庆二〇二一年八月五日书记员  颜媚附相关法条：《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。第九百四十八条物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。第九百五十条物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。