上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0104民初21267号原告：方力，壮族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：余亮，北京盈科(上海)律师事务所。委托诉讼代理人：陶贤进，北京盈科(上海)律师事务所。被告：裴冬岚，女，1974年12月31日出生，汉族，户籍地江苏省溧阳市。委托诉讼代理人：付忠文，北京市隆安律师事务所上海分所。原告方力与被告裴冬岚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月19日立案后，依法适用简易程序。本院于2021年8月19日公开开庭进行了审理。原告方力的委托诉讼代理人余亮、被告裴冬岚的委托诉讼代理人付忠文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方力向本院提出诉讼请求：1.解除原告方力与被告裴冬岚签订的《房地产买卖合同》(合同编号：SHMMXXXXXXXXXX)；2.被告向原告支付违约金310万元；3.被告向原告支付违约金，以1550万为基数，以每日万分之五为标准，自2021年2月9日起计算至实际支付之日止；4.被告退还房屋定金20万元；5.被告承担本案的诉讼费、律师费。事实与理由：原告方力与被告裴冬岚于2021年1月7日签署了《房地产买卖合同》(合同编号：SHMMXXXXXXXXXX)，根据合同约定：原告购买被告位于上海市老沪闵路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋总价款为1550万元，合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于合同签订当日将20万元购房定金款支付至被告账户，后续又按照合同约定支付150万元购房款。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。但被告于合同签订之后，多次恶意、无理由加价，拒绝与原告进行网签。按照合同中补充协议(一)第四条约定：“……甲乙双方最晚不得于2021年2月8日前签订网签版《上海市房地产买卖合同》用于办理贷款、不动产登记预受理、缴纳税收等相关事宜”，另第六条约定：“违约责任约定，甲方未按本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。”截至目前为止，被告仍未与原告进行网签，被告的行为已构成违约。原告诚意购买被告所有房屋，并为此积极筹款，为能及时筹集购房款，低于市场价出售自己房产，造成现在自身无房可住；另不惜低价处理了证券资金(包括但不限于股票、基金等)，原告多次向被告提出按照合同约定继续履行合同的合理请求都遭到拒绝。原告无奈,只能诉至法院。裴冬岚辩称，不同意原告全部诉请。被告同意合同解除，但是不同意是由于被告违约而造成合同解除。原、被告签订的合同存在欺诈，是中介公司诱导被告做出错误意思表示，符合欺诈，所以被告不同意继续履行合同。在磋商过程中，原、被告都知道系争房屋原始购买价是215万，但是中介公司故意写成不低于700万。而且被告也没有在居间方挂牌出售系争房屋，居间方是原告自己找的。所以被告有理由相信是原告和居间公司恶意串通采取欺骗手段诱使被告签订合同。合同签订后，其他中介也打电话过来认为被告跳单，要追索佣金。被告不敢冒风险成交系争房屋。根据合同约定，被告有权解除合同。因为被告没有违约，故不同意原告诉请2、3。2021年2月7日，被告已经明确告知原告无法继续履行合同的原因，但原告仍然在2月8日恶意转账150万元给被告，被告为了防止原告损失，立刻于2月10日就全额退回。被告已经采取一切措施防止扩大损失，即使被告存在违约，违约金也过高，而且没有依据。因为被告没有违约，律师费也没有约定，所以不同意承担原告的律师费。因为被告没有违约，定金是否要返还，依法由法院裁决。经审理查明，系争房屋的产权人是被告裴冬岚。2021年1月7日，原告方力(乙方、买受方)与被告裴冬岚(甲方、出售方)于签署了《房地产买卖合同》(合同编号：SHMMXXXXXXXXXX)，约定：特别告知：3、本次交易房屋重要信息(1)是否设立抵押：√未设立抵押；(2)是否设立租赁：√未设立租赁；甲方承诺该房地产的产权、抵押权等重要信息、本次交易房屋重要信息均与本合同填写的内容一致，甲方有义务最迟不得晚于签署本合同后三个工作日内配合调取并提供《上海市不动产登记簿》信息。若调取的信息显示房地产抵押情况等与甲方披露一致的，且无权利限制信息(如司法查封等)，则甲乙双方依照本合同继续履行；若调取的信息与甲方披露不一致的，甲乙双方另行协商一致后继续履行；若甲乙双方未能在五个工作日内协商一致的，或存在权利限制的(如司法查封等)，则甲乙双方均可单方解除本合同，甲方须在五个工作日内如数无息退还已收取的款项(包含居间方代为保管的定金、房价款等)，甲乙双方及居间方互不追究责任。甲乙双方均已认真查阅了上述特别告知的内容，双方同意：1.甲方未配合调取《上海市不动产登记簿》信息前，所有款项先行由居间方保管；2.甲方保证有权出售该房地产，并在签订本合同时已征得其他权益人的同意(若有)；3.授权是居间方对该物业地址的买卖合同做网上备案手续。第一条房地产权属及基本情况：甲乙双方通过上海我爱我家房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权(以下简称房地产)，房地产具体状况如下(实际以上海市不动产登记簿为准)：(一)甲方依法取得的【√中华人民共和国不动产权证书】权证号为：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。(二)房地产座落：老沪闵路XXX弄XXX号XXX室，房屋类型：【√公寓】，房屋结构以上海市不动产登记簿为准。(三)房屋建筑面积：180.15平方米。第二条交易价款：甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币为1550万元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在附件付款协议中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具相应的收款凭证。第五条不动产登记：(一)甲、乙双方确认，在2021-06-30之前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以房地产所在地的房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方适用本合同第九条违约责任之约定追究甲方的违约责任。(二)抵押注销(若需)：若该房地产已设立抵押的，甲方须于签署本合同后办理申请还款手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料，及时办理抵押注销手续或与不动产转移登记手续时一并办理抵押注销手续。甲方应将房价款专项用于偿还抵押权人(如银行等)的借款(若有不足，甲方自行补足)。由于甲方故意拖延或者不及时办理抵押注销，乙方适用本合同第九条违约责任之约定追究甲方的违约责任。(三)甲、乙双方应于相关部门通知后7日内办理完成缴税手续。若双方逾期未办理完成缴税手续的，将重新办理不动产登记预受理。(注：最长不得超过20日)。第六条风险责任：上述房地产风险责任自该房地产转移占有之日起转移给乙方。第七条交易税费：(一)本合同生效后，甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费；甲乙双方同意，在甲方承诺以下事实的前提下上述税费【√乙方全部承担】。(1)该房地产产权系【√继承/直系赠与】取得；(2)该房地产年限【已满五年】该房地产为甲方家庭(夫妻及未成年子女)在上海的【唯一】一套生活住房且购入价(以原始购房发票标注金额为准，并在审税时提供原购房合同、契税单、购房发票)不低于人民币700万元。(二)若甲方承诺未经审核通过，导致多缴纳的交易税费由【√甲方承担】。(三)本合同履行过程中因法律法规或政策原因导致税率提高、降低或产生新税种的，由法律法规或政策规定的纳税义务人享有或缴纳。第八条乙方违约责任：乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按补充条款(一)第6条违约责任约定处理。第九条甲方违约责任：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按补充条款(一)第6条违约责任约定处理。补充条款(一)：6、违约责任：甲方违约责任：(1)甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；(2)甲方发生下列情形的，均视为甲方根本性违约，乙方有权单方解除本合同。乙方应书面通知甲方，甲方应在接到通知之日起的三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款【√5%】的违约金。若双方已签署《上海市房地产买卖合同》示范文本的，则根本性违约责任的标准为总房价的20%的违约金。①甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；②甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的；③该房地产被查封或限制转让，导致乙方无法取得该房地产所有权的；④甲方无正当理由单方要求解除本合同的等条款。附件(付款协议)：以下各期款项金额之间无包含关系，各期款项金额总计为本合同房价款人民币1550万元。一、定金及首期房价款(一)、定金(若有)：乙方于2021-01-07日前，【√自行支付】定金计人民币20万元。(二)、乙方应于【√2021-02-08】，向甲方【自行支付】部分房价款计人民币150万元；(三)、乙方应于【√2021-03-20】，向甲方【√自行支付】部分房价款计人民币400万元；(四)、乙方应于【√2021-05-15】，向甲方【√自行支付】部分房价款计人民币515万元。2021年1月7日，甲方(出售方)裴冬岚与乙方(买受方)方力及丙方(居间方)上海我爱我家房地产经纪有限公司签订居间服务合同(201912版)，约定甲、乙双方愿意委托居间方上海我爱我家房地产经纪有限公司提供居间媒介服务。居间服务确认：甲、乙双方确认，在签署本合同时，该房屋不存在任何可以对交易造成实质影响的未披露情形，本合同的内容均为甲、乙、丙三方自愿真实的意思表示。甲方确认丙方已按其委托销售并发布该房屋销售信息；乙方确认丙方已按其要求向其提供房源，并带其查看了该房屋；甲、乙双方确认丙方已提供订立买卖合同的信息和机会，并确认丙方协助甲、乙双方签署了该房屋买卖合同。四、居间服务费(一)丙方促成甲、乙双方签署房地产买卖合同等类似合同，甲、乙双方即应向丙方支付居间服务费，其中甲方支付标准为1%，乙方支付标准为2%，均以房地产买卖转让价款为基数计算，甲、乙双方可基于平等自愿的原则，自行协商并代相对方承担部分居间服务费，丙方收取居间服务费共计不超过3%。甲、乙双方应向丙方支付的居间服务费金额及支付方式详见《居间服务费确认书》。《居间服务合同》后附有《告知书》，告知存量住房交易税费的标准：一、现行上海市普通住宅标准(2014年11月20日起执行，2019年11月20日起沿用)；5层以上(含5层)的多高层住房，以及不足5层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等单套建筑面积在140平方米以下实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下；二、增值税及附加税征收标准；三、个人所得税；四、契税；五、房产税；六、登记费等。合同签订后，原告于2021年1月7日支付被告定金20万元。2021年2月8日，原告再次通过银行转账被告150万元；2021年2月10日，被告将原告银行转账的150万元退回。因原、被告签订的《房地产买卖合同》中被告承诺原购房合同、契税单、购房发票不低于人民币700万元，之后被告提供的购买系争房屋的原始发票载明购房价为215万元，被告所应承担的税费增加，原告曾经与被告协商承担一半增加的税费，被告不但不与原告协商，而且被告又在自己名下增加一套住房，阻碍房屋买卖合同的履行。现被告已经拒绝履行合同。在本案审理过程中，被告同意原告提出的解除原、被告之间签订的《房地产买卖合同》(合同编号：SHMMXXXXXXXXXX)，但不同意原告提出的解除《房地产买卖合同》的事实及理由。关于解除合同的法律后果，原告要求被告退还定金并承担违约金。关于违约责任，原告坚持按照《房地产买卖合同》中违约责任的约定，要求被告支付总房价款20%的根本性违约金310万元及合同履行违约金(以1550万为基数，以每日万分之五为标准，自2021年2月9日起计算至实际支付之日止)。以上事实，除原、被告陈述外，另有房屋买卖合同、上海市房地产权证、银行流水、居间合同等证据证实，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，涉案房屋买卖合同系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依照合同全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，未能提供证据或证据不足以证明其主张的，由负有举证证明责任的一方承担不利的后果。本案中，被告在《房地产买卖合同》承诺原购房合同、契税单、购房发票不低于人民币700万元，而被告提供的购买系争房屋的原始发票载明购房价为215万元，造成被告应承担的税费增加，被告以此为理由拒绝签订网上备案的《上海市房地产买卖合同》。原告曾经与被告协商承担一半增加的税费，但被告以签订《房地产买卖合同》时已经是傍晚，且居间公司的业务员与原告恶意串通、欺诈其签署为由拒绝签订网签的《上海市房地产买卖合同》。被告对于居间公司业务员与原告恶意串通、欺诈其签订合同一节未提供相关的证据予以佐证。且原告又提供原、被告及居间公司签订的居间服务合同，在该份合同后附有《告知书》，告知原、被告房屋买卖所需支付的税费及其它费用，证明被告明知出卖系争房屋所应支付的税费数额。此后，被告又在自己名下增加一套所有的住房，进一步阻碍网签合同的签订。现原告诉请要求解除与被告签订的《房地产买卖合同》，被告予以同意，故本院对原告提出的解除合同的诉讼请求予以支持。被告辩称合同特别告知约定，因被告调取的系争房屋重要信息与讼争合同填写内容不一致，且各方无法协商一致，被告享有无责解除权，因被告辩称的特别告知条款适用房地产抵押及司法查封等权利限制信息，故被告的辩称，本院不予以采信。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告基于《房屋买卖合同》收取的定金20万元应予以退还，故原告起诉要求被告退还定金20万元的诉讼请求，本院应予以支持。关于原告主张的违约金，原告主张应适用补充条款(一)违约责任的全部条款。其中原告要求的总房价款20%的违约金是基于双方已签署《上海市房地产买卖合同》示范文本，原、被告并未签订网上备案的《上海市房地产买卖合同》示范文本，故原告主张总房价款20%的违约金没有事实依据，本院不予以支持。原告另主张延期履约的违约金，要求被告支付违约金(以1550万为基数，以每日万分之五为标准，自2021年2月9日起计算至实际支付之日止)，该违约金是以合同履行为前提，现原告主张解除合同，故原告要求被告支付延期履约违约金的诉讼请求，本院亦不予以支持。鉴于原告提出解除合同的诉讼请求，本院按照违约责任的约定“无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款5%的违约金”，判令被告应支付原告违约金。原告提供了其与妻子圣某某共有的上海市钦州北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称钦州路房屋)出卖的《房地产买卖合同》、妻子圣某某租赁房屋的合同以及出卖股票的证据，证明由于被告违约致使讼争合同解除损失巨大，但被告提供与钦州路房屋同地段同期房屋出卖的网页截图，证明原告出租钦州路房屋是合理价格出卖，并非如原告诉称为了支付系争房屋房款而低价出卖钦州路房屋。关于租赁合同，原告于2020年8月即起租，原、被告协商购买系争房屋是在2021年1月，明显与本案纠纷无关。另，原告提供的证据未载明股票持股人，不能证明原告出卖股票，也不能证明原告为了集资购买系争房屋而低价抛售股票。故原告诉称由于被告违约而解除《房地产买卖合同》，致使原告巨额损失，因证据不足，本院不予以采纳。庭审中，被告抗辩合同约定违约金过高且原告无实际损失，故本院综合纠纷的由来、当事人的过错以及损失程度判处被告应承担的违约金数额。关于原告诉请要求被告承担律师费，因无法律依据，本院不予以支持。综上所述，依照1999年《中华人民共和国合同法》六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、解除方力与裴冬岚于2021年1月7日签订的《房地产买卖合同》(合同编号：SHMMXXXXXXXXXX)；二、裴冬岚于本判决生效之日起十日返还方力定金200000元；三、裴冬岚于本判决生效之日起十日支付方力违约金387500元；四、驳回方力其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计15862元，由方力负担7931元，裴冬岚负担7931元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  晏 莹法官助理  刘侗侗书 记 员  刘侗侗附：相关法律条文一、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。四、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……