上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0110民初11629号原告：陈某某，男，1986年1月5日出生，汉族，住浙江省杭州市。委托诉讼代理人：阚某某。被告：上某某，住所地上海市杨浦区。法定代表人：魏某某。原告陈某某与被告上某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某某之委托诉讼代理人阚某某到庭参加诉讼。被告上某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈某某向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方就上海市杨浦区周家嘴路XXX号美食城16号摊位(以下简称系争摊位)签订的《租赁合同》于2020年1月5日解除；2、判令被告返还原告进场费30,000元、租赁押金14,000元；3、判令被告支付违约金10,000元。事实和理由：2019年5月15日，原、被告就租赁系争摊位签订《租赁合同》约定，租赁期为一年，自2019年5月15日起至2020年5月14日止，每月租金为7000元，付三押二，同时约定被告必须保障原告的使用权益。2019年5月4日原告预付租金10,000元，2019年5月13日原告支付进场费30,000元、押金14,000元、租金1000元，2019年10月1日原告支付租金10,000元。双方签订的租赁合同约定系争摊位用于食品经营，然而合同签订后被告一直未能提供食品经营许可证，导致美食城无法正常营业。直至2019年8月22日，被告才成功办理食品经营许可证，双方口头约定租金从2019年9月1日起算。2019年11月初，因被告与其出租方产生纠纷，出租方在美食城张贴了解除合同通知函，被告的经营场地成为待定状态，造成了美食城经营混乱。故现原告诉至法院，作如上诉请。被告上某某未应诉答辩。本院经审理认定事实如下：2019年5月15日，被告上某某(甲方)与原告陈某某(乙方)签订《租赁合同》约定，一、甲方将其享有出租权的系争摊位出租给乙方使用。二、乙方租赁房屋作为经营餐饮使用。三、本合同租赁期为壹年，即自2019年5月15日至2020年5月14日。四、1、租金为每月7000元。2、乙方于签约之日，向甲方支付进场费30,000元。3、租金按3个月方式支付，以付3押2的方式支付第一笔租金。双方合同期满或者其他方式不再承租时，甲方应于当日退还押金。五、1、甲方必须保证其对出租房屋享有使用的权利，以确保该租赁协议的有效性。2、在甲方将房屋交付给乙方使用之前，应负责将所租赁房屋配备水(包括消防的进水口)、电等基本设施等，其所有权归甲方所有。3、甲方有权依据合同约定的内容收取租金。4、甲方提供足额的电量和水量，费用乙方承担。5、乙方因经营的需要办理各种许可证件的，甲方应予以配合协助(包括提供各种所需的资料)。六、1、乙方按照本合同约定使用房屋，不承担房屋自然损耗的赔偿责任。2、乙方在不破坏房屋原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修，甲方不得干涉。3、在租赁期内，该房屋所产生的水、电、卫生费等一切费用由乙方自行承担。4、乙方应对该房屋内(除房屋主体结构及防水)经营相关的设施设备维护且可以正常使用。八、1、乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：(1)未按约定期限交付租金，超过5天以上的；(2)从事违法犯罪活动的。2、甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：(1)租赁房屋主体结构存在缺陷，危及安全的。3、在租赁期限内，有下列情况之一的，双方均可变更或者解除合同：(1)甲、乙双方协商一致，书面变更或解除本合同。(2)在租赁期间，乙方承租的房屋被征收、征用或被拆迁的。(3)因地震、台风、洪水、战争或其它不可抗力的因素导致该房屋及其附属设施损坏，造成本合同在客观上不能继续履行的。九、1、乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按月租金的30%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。2、如乙方单方解除合同的，应当向甲方承担违约金1万元。3、如甲方单方解除合同的，应当向乙方承担违约金1万元。2021年6月7日，原告诉至本院，作如上诉请。另查，一、2019年5月4日原告通过支付宝向被告预付租金10,000元，2019年5月13日原告通过支付宝及微信共计向被告支付45,000元，包括进场费30,000元、押金14,000元、租金1000元，2019年10月1日原告通过微信向被告支付租金10,000元。二、(1)日期为2019年8月13日的加盖有上海爱莲超市有限公司公章的一份《指定(委托)书》上载明：指定(委托)陈为雷向食品药品监督管理部门办理上海爱莲超市有限公司周家嘴店的食品经营许可申请相关手续。(2)申请日期为2019年8月13日的一份编号为2-4606的《食品经营许可申请书》上载明：名称为上海爱莲超市有限公司周家嘴店，并加盖了上海爱莲超市有限公司公章。(3)日期为2019年8月13日的加盖有上海爱莲超市有限公司公章的一份《食品经营许可申请表》上载明：名称为上海爱莲超市有限公司周家嘴店，住所在上海市杨浦区周家嘴路XXX号，经营场所位于上海市杨浦区周家嘴路XXX号二层，经营面积311平方米，产权人为中国铁路物资上海公司，房屋使用期限三年，房屋使用方式为租赁；主体业态为餐饮服务经营者，中型饭店，就餐座位84座；经营项目中的“除现制现售”包含热食类食品制售和自制饮品制售。(4)受理日期为2019年8月14日的一份《食品经营许可申请审核意见表》上载明：名称为上海爱莲超市有限公司周家嘴店，住所在上海市杨浦区周家嘴路XXX号，经营场所位于上海市杨浦区周家嘴路XXX号二层，已现场核查，受理意见为“同意受理”。(5)日期为2019年8月21日的上海市杨浦区市场监督管理局《食品经营许可现场核查笔录》上载明：申请人为上海爱莲超市有限公司，申请项目为餐饮服务，检查地点周家嘴路XXX号二层，检查时间为2019年8月21日，检查记录中明确：该企业为中型饭店，总面积为323.4平方米，其中档口为14个，热食类食品档口为13个，面积为137平方米，饮品档口为1个，面积为14.3平方米。三、上海爱莲超市有限公司(甲方)与上某某(乙方)签订《店铺/专柜租赁合同》，约定第二条租赁区域的位置、面积及装修、设施：1、本合同所指租赁区域仅指座落在上海市周家嘴路XXX号甲方购物中心周家嘴店内的租赁柜台/铺位。2、甲方租赁给乙方的租赁区域出租面积共计约311平方米。第三条租赁用途：1、乙方向甲方承诺，该租赁区域的用途为餐饮……2、乙方承诺在租赁区域内经营商品或提供服务的范围应与其营业执照上工商行政部门核定的经营范围一致……3、乙方保证全部租赁区域365天全年均正常营业，营业时间为7：30至22：00……5、乙方保证其所销售或展示商品的质量，并承担由该商品质量引起的一切责任。乙方须提供该商品的生产许可证、销售许可证及有效的质检报告。乙方保证不销售无商标、无生产厂家厂名、厂址、电话的产品。……7、乙方保证对所陈列或销售的商品使用合法的商品名称、商标、商号(或公司名称)及服务标志。8、乙方保证已经得到所销售商品的著作权、商标权、肖像权、专利权或相应的合法使用授权，并应主动向甲方出示相应的证明文件。第四条资格审查：1、乙方应具有合法经营资格。2、乙方为公司或个体工商户的，应在本合同签订前向甲方出示下列文件原件由甲方审核，并提供其复印件供甲方备案：1)营业执照副本；2)税务登记证；3)法定代表人授权委托书；4)国内外代理商的代理资格及授权的协议或证明；5)注册商标证书；6)卫生许可证；7)专利权证书及专利权授权证明；8)质量检验合格证；9)其他必要的文件。乙方设立分支机构的，亦必须于本合同生效后一个月内及时取得分支机构营业执照。3、乙方承诺，租赁期限内无论乙方是否已取得在该房屋合法经营的各类证照、批文或经营许可证、授权等，均不影响乙方在本合同项下的付款义务。第五条租赁期限：1、该租赁区域租赁期限共36个月，自2019年5月15日起至2022年4月30日止。2、该租赁区域装修免租期自2019年4月1日起至2019年4月30日止。四、(1)2019年11月6日，上海爱莲超市有限公司在美食城张贴《解除合同通知函》：“致上某某：贵我双方于2019年5月15日签订了《店铺/专柜租赁合同》，约定贵司作为乙方承租我司位于上海市周家嘴路XXX号的租赁铺位。2019年10月30日我司致函贵司，要求贵司在收到函件后两日内支付拖欠我司2019年8月至2019年10月租金55,980元，物管费83,970元，电费30,000元，但截至今日我司仍未收到贵司拖欠的前述费用。鉴于贵司持续严重的违约行为且拒不予以纠正，现我司郑重致函贵司：贵我双方的租赁合同立即解除，请贵司按照合同约定立即将租赁区城内的物品搬离，否则视为贵司已经放弃该租赁区域内的所有物品，由此产生的一切责任及相关费用由贵司承担。……”(2)2020年1月3日，被告张贴《通知》：“各位客户本美食城由于内部整改定于2020年1月5日停止营业，给各位造成不便敬请谅解！”审理中，原告提供了美食城商户与被告工作人员2019年6月10日的现场洽谈录音，录音中，被告工作人员陈为雷、吕忠瑞确认由被告办理相关证照，各商户的租金从2019年9月1日起算。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告陈某某与被告上某某签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行。被告于2020年1月3日所张贴《通知》写明2020年1月5日停止营业，合同实际履行不能，现原告主张《租赁合同》于2020年1月5日解除，于法不悖，本院予以准许。本案争议焦点在于解除合同的责任归咎于何方。根据双方签订的《租赁合同》约定，原告租赁系争摊位用于在美食城内对外经营餐饮，对外经营餐饮项目需具备合法经营证照，对此原、被告均应明知。《租赁合同》另约定，被告必须保证其对出租房屋享有使用的权利，以确保该租赁协议的有效性；原告因经营的需要办理各种许可证件的，被告应予以配合协助(包括提供各种所需的资料)。被告将系争摊位出租给原告，首先应保证原告租赁摊位能够用于经营餐饮的合同目的合法实现，而在原、被告签订《租赁合同》时，系争摊位所在的周家嘴路XXX号二层美食城并未取得食品经营的相关许可证照。周家嘴路XXX号二层美食城系被告从案外人上海爱莲超市有限公司处租赁取得，在双方签订的《店铺/专柜租赁合同》中明确约定，被告承诺，租赁区域用途为餐饮，被告应具有合法经营资格。因周家嘴路XXX号二层美食城未取得食品经营许可证照，导致原告等租赁户无法正常对外经营，对此情况，被告明知并通过现场会议、口头确认等方式，向原告在内的全体租赁户作出由被告办理证照、2019年9月1日起算租金的相关承诺。根据食品经营许可申办材料亦可确定，被告以上海爱莲超市有限公司的名义统一办理美食城食品经营许可证照，证照涉及范围包括原告在内的14个档口摊位的整个美食城区域。2019年11月6日，上海爱莲超市有限公司向被告发送的《解除合同通知函》明确因被告拖欠2019年8月至2019年10月的租金，故立即解除租赁合同并要求被告立即搬离。由此可见，被告应为食品经营许可证照的办证义务主体，原告在内的租赁经营户于2019年9月1日起才能在租赁档口合法对外经营。经被告允诺，原告等租赁户于2019年9月1日起算租金。被告与上海爱莲超市有限公司解约的原因系因被告拖欠了2019年8月至10月期间应支付给上海爱莲超市有限公司的租金所致。2020年1月3日，被告在周家嘴路XXX号美食城处张贴《通知》宣布停业，最终导致原、被告间的租赁关系解除，由此产生的解约过错责任应由被告承担。故被告应承担相应的违约责任，原告诉请要求被告支付违约金10,000元，符合合同约定，本院应予支持。原、被告签订的《租赁合同》约定租期为1年，自2019年5月15日起至2020年5月14日止，租金为每月7000元。现因被告原因导致原告无法继续使用系争摊位，被告应对原告的直接经济损失承担赔偿责任。在房屋瑕疵是出租人责任的情况下，根据租赁房屋瑕疵情况和承租人实际使用的情况，可以部分减少相应的租金；如果导致租赁房屋完全不能使用的，可以不付租金。根据现有证据显示，原告向被告支付了进场费30,000元、押金14,000元及三个月租金21,000元。被告因办证原因承诺自2019年9月1日起算租金，故原告应向被告支付自2019年9月1日起至合同解除期间的租金，本院酌定按照4个月的租金标准计算原告应付租金金额，故原告已支付的租金21,000元及租赁押金14,000元应用以抵扣4个月的租金，剩余部分应予返还。《租赁合同》中并未约定进场费返还条件，原告支付进场费的目的是为了在2019年5月15日至2020年5月14日的租赁期内使用系争摊位对外经营，现因被告的过错原因导致合同提前解除，原告无法在预期的租赁期限内正常营业，故本院酌定被告应赔偿原告进场费损失20,000元。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃答辩权利，本院根据原告陈述和提供的证据确定案件事实，依法缺席审理。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告陈某某与被告上某某就上海市杨浦区周家嘴路XXX号美食城16号摊位签订的《租赁合同》于2020年1月5日解除；二、被告上某某应于本判决生效之日起十日内返还原告陈某某进场费20,000元、租赁押金7000元；三、被告上某某应于本判决生效之日起十日内支付原告陈某某违约金10,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1150元，减半收取计575元，由原告陈某某负担184元，由被告上某某负担391元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 强    康法官助理 胡  凤  麟书 记 员 高沈波沈俊婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。