河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀06民终4010号上诉人（原审被告）：毕翼鹏（曾用名毕丽腾），男，1990年5月3日出生，汉族，住河北省高碑店市。上诉人（原审被告）：王朋，男，1990年1月2日出生，汉族，住河北省高碑店市。二上诉人共同委托诉讼代理人：李建华，河北华夏晨阳律师事务所律师。上诉人（原审被告）：高碑店市蓝景房产经纪有限公司，住所地河北省保定市高碑店市昌盛路万和城南区底商49-1-15号。法定代表人：李萍，该公司经理。被上诉人（原审原告）：石宏伟，男，1993年9月1日出生，汉族，住黑龙江省五常市。被上诉人（原审被告）：高碑店市庭硕房地产开发有限公司，住所地河北省保定市高碑店市北城办事处107国道东侧陈各庄村村南。法定代表人：薛振彪，该公司执行董事。上诉人毕翼鹏、王朋、高碑店市蓝景房产经纪有限公司（以下简称蓝景经纪公司）因与被上诉人石宏伟、高碑店市庭硕房地产开发有限公司（以下简称庭硕房地产公司）合同纠纷一案，不服河北省高碑店市人民法院（2020）冀0684民初3418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。毕翼鹏、王朋上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、认购协议合法有效。一审法院认为，庭硕房地产公司的东润庭院房产项目因五证不全，并未取得预售许可证，故认为上诉人王朋与该公司签订其认购位于高碑店市房屋的协议应属无效。该认定错误。上诉人与庭硕房地产公司签订的东润庭院认购协议属于民法典中的预约合同，是双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的，协议内容是双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，故应认定该认购协议合法有效。二、上诉人与被上诉人石宏伟已经不存在房屋买卖合同关系。石宏伟与庭硕房地产公司存在房屋买卖合同关系。一审法院在认定认购协议无效的前提下，认为二上诉人与蓝景经纪公司配合被上诉人石宏伟在庭硕房地产公司处将房屋认购人王朋更名为被上诉人，并由被上诉人签订了认购协议书。但因上诉人王朋签订的涉案房屋认购协议属无效合同，致使原告认购涉案房屋后，其不能实现购房目的。据此判决解除上诉人与被上诉人石宏伟于2018年5月10日签订的房屋买卖合同并给付被上诉人石宏伟购房加差价款30万元。该认定是基于错误认定认购协议无效的前提下作出的推理，但该协议属有效合同，基于合同有效，上诉人配合被上诉人石宏伟办理了更名手续，已经履行完了合同内容，该合同因已经履行完毕而终止，不存在解除一说。现被上诉人石宏伟持有的认购协议是石宏伟与庭硕房地产公司签订的，且购房款票据也是被上诉人的名字，被上诉人与庭硕房地产公司是房屋买卖合同关系。三、如果被上诉人要求解除合同应由被上诉人石宏伟向庭硕房地产公司提出解除要求并要求其退还房款。因被上诉人石宏伟所持有的认购协议各购房票据均是石宏伟的名字，如果符合合同解除条件，应解除的是认购协议，并要求开发商退还房款。四、按照一审判决的逻辑，本案将陷入怪圈，无法彻底解决问题。上诉人和开发商已经没有合同关系，上诉人手中只有房屋的加价款，房屋的购房款在开发商处。按照一审逻辑，由上诉人退还被上诉人购房加差价款之后，上诉人没有办法要求开发商退还其房款。五、上诉人没有退还房款的基础和义务，也没有退还加价款的义务。上诉人与被上诉人之间的房屋买卖协议内容，没有法律法规明文禁止内容，应受法律保护。加价款也是市场交易的正常结果，无可厚非。基于目前房产市场低落价格下滑，石宏伟要求解除合同退还房款的行为违背了民法典中的诚信原则。请求二审法院查明事实，依法改判，支持上诉人的上诉请求。石宏伟辩称，因为涉案房屋五证不全，没有取得预售许可证，房屋违反了法律禁止性规定，导致房屋买卖合同无效，产生的后果为被告应返还我购房预付款及中介费，认可一审判决，上诉人的上诉理由不能成立。蓝景经纪公司辩称，认可上诉人的上诉意见。蓝景经纪公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：基本同毕翼鹏、王朋的上诉意见。另上诉人作为中介，促成了合同的成立，履行了中介的义务，不应该返还中介费用。请求二审法院查明事实，依法改判，支持上诉人的上诉请求。石宏伟辩称，同对毕翼鹏、王朋上诉的答辩意见。毕翼鹏、王朋辩称，认可蓝景经纪公司上诉意见。庭硕房地产公司未答辩。石宏伟向一审法院起诉请求：请求法院依法解除我与被告毕翼鹏于2018年10月15日签订的房屋买卖合同，被告毕翼鹏、王朋及高碑店市蓝景房产经纪有限公司应连带返还我购房款320000元，被告高碑店市蓝景房产经纪有限公司应返还我中介服务费5000元，本案诉讼费用由该三被告负担。一审法院认定事实：2018年10月15日，原告石宏伟与被告毕翼鹏在高碑店市蓝景房产经纪有限公司居间服务下签订了房屋买卖合同，约定毕翼鹏将位于高碑店市房屋转卖给原告，房屋价款869800元，原告应自该协议签订之日向毕翼鹏支付购房定金20000元，并在毕翼鹏配合原告到该房产开发商处办理变更事宜当天由原告支付该购房首付加差价款320000元。原告于签订该合同当天向被告高碑店市蓝景房产经纪有限公司支付了购房定金20000元，并由该公司为原告出具了收条一张。2018年10月22日，原告通过中国邮政储蓄银行转账方式向被告高碑店市蓝景房产经纪有限公司支付了购房加差价款280000元，并通过微信及ＰＯＳ机刷卡方式向该公司支付了购房加差价款20000元。另原告于当天向被告高碑店市蓝景房产经纪有限公司支付了中介服务费5000元，并由该公司为原告出具了收条一张。被告王朋曾与被告高碑店市庭硕房地产开发有限公司签订了认购位于高碑店市房屋的协议。后被告毕翼鹏、王朋及高碑店市蓝景房产经纪有限公司配合原告到高碑店市庭硕房地产开发有限公司，将上述房屋的认购人王朋更名为原告，并由原告与该公司签订了东润·庭院认购协议。因高碑店市庭硕房地产开发有限公司的东润·庭院房产项目五证不全，并未取得预售许可证，致使原告不能实现购房目的至今。被告毕翼鹏认可收到高碑店市蓝景房产经纪有限公司转付的原告购房加差价款300000元。上述事实有原、被告于开庭时的陈述笔录，有原告提交的房屋买卖合同复印件，原告通过银行及微信转账、ＰＯＳ机刷卡方式向被告高碑店市蓝景房产经纪有限公司转账320000元的汇款单据，原告及被告王朋与高碑店市庭硕房地产开发有限公司签订的房屋认购协议等证据证实，予以确认。一审法院认为，被告高碑店市庭硕房地产开发有限公司的东润·庭院房产项目因五证不全，并未取得预售许可证，故被告王朋与该公司签订的其认购位于高碑店市房屋的协议应属无效。原告与被告毕翼鹏在高碑店市蓝景房产经纪有限公司居间服务下于2018年10月15日签订的房屋买卖合同，约定原告向毕翼鹏购买上述房屋，其应向毕翼鹏支付购房加差价款320000元。在原告向被告高碑店市蓝景房产经纪有限公司支付了购房加差价款320000元后，该公司与被告毕翼鹏、王朋虽配合原告在高碑店市庭硕房地产开发有限公司处将该房屋认购人王朋更名为原告，并由原告签订了认购协议书，但因被告王朋签订的涉案房屋认购协议属无效合同，致使原告认购涉案房屋后，其不能实现购房目的。在被告高碑店市蓝景房产经纪有限公司代被告毕翼鹏收取了原告的购房加差价款320000元后，其只转付给了毕翼鹏部分购房加差价款300000元。综上，原告要求解除其与被告毕翼鹏于2018年10月15日签订的房屋买卖合同的诉讼请求，依据充分，应予支持。被告毕翼鹏所收原告的购房加差价款300000元，应返还给原告。因被告王朋系涉案房屋的原认购人，后在其同意并参与下，原告才为了购买涉案房屋与毕翼鹏签订了房屋买卖合同，故应视为王朋与毕翼鹏系合伙进行的该交易行为，被告王朋应承担连带给付原告购房加差价款300000元的责任。被告高碑店市蓝景房产经纪有限公司代收的原告其余购房加差价款20000元，其亦应返还给原告。被告高碑店市蓝景房产经纪有限公司作为专业的居间服务者，应该知道没有房屋预售许可证可能导致房屋买卖合同无效或被撤销、解除的后果，但其仍介绍原告与被告毕翼鹏签订了认购涉案房屋的买卖合同，其行为存在过错。因该房屋买卖合同被解除，高碑店市蓝景房产经纪有限公司的居间行为没有有效结果，考虑其在居间活动中付出了时间及经营成本，其所收原告的中介服务费5000元，应适当返还原告部分中介服务费2000元。被告毕翼鹏、王朋均辩称，原告与毕翼鹏签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，并不违反法律规定，且原告已与被告高碑店市庭硕房地产开发有限公司签订了涉案房屋的认购协议，其已履行了合同约定的义务，故不应承担返还原告购房加差价款的义务，该辩称理由，因无事实及法律依据，应不予支持。被告高碑店市蓝景房产经纪有限公司辩称，其不应向原告返还全额中介服务费5000元，该辩称理由，因依据不足，应不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条、第五百六十三条、第五百六十六条之规定，缺席判决：一、依法解除原告与被告毕翼鹏于2018年5月10日签订的房屋买卖合同；二、被告毕翼鹏、王朋应连带给付原告购房加差价款300000元；三、被告高碑店市蓝景房产经纪有限公司应给付原告购房加差价款20000元；四、被告高碑店市蓝景房产经纪有限公司应给付原告部分中介服务费2000元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6176元，由被告毕翼鹏、王朋共同负担6100元，被告高碑店市蓝景房产经纪有限公司负担76元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。蓝景经纪公司提交微信转账凭证复印件一张。拟证明我方收取了20000元中其中5000元系我方员工吴冰通过微信转账已经支付给毕翼鹏。另15000元是当时毕翼鹏同意给我方出的中介费，我公司实际收到的是15000元，我方也收取了石宏伟的中介服务费5000元。毕翼鹏质证意见：蓝景经纪公司收取的购房预付款20000元中，其中有5000元是蓝景经纪公司员工吴冰通过微信转给我的。毕翼鹏、王朋对该转账凭证真实性和蓝景经纪公司的证明目的认可。石宏伟质证意见：该5000元微信转账是他俩之间的转账，我不清楚。本院认为，对该微信转账凭证，上诉人毕翼鹏认可收到了蓝景经纪公司员工吴冰通过微信转给其的5000元，本院对该微信转账凭证的真实性予以认定。二审经审理查明，本案中上诉人蓝景经纪公司代上诉人毕翼鹏收取了被上诉人石宏伟的购房加差价款320000元后，转付给毕翼鹏购房加差价款共计305000元。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，关于上诉人毕翼鹏、王朋、蓝景经纪公司应否返还石宏伟购房加差价款的问题。本案中，因庭硕房地产公司案涉房产项目五证不全，并未取得预售许可证，故上诉人王朋与该公司签订的认购房屋协议无效。因上述协议无效，致被上诉人石宏伟与上诉人毕翼鹏之间签订的案涉房屋买卖合同之购房目的无法实现，据此石宏伟主张解除其与毕翼鹏之间的房屋买卖合同，并要求退还购房加差价款，其诉求依法应予支持。故毕翼鹏、王朋、蓝景经纪公司应返还石宏伟已支付的购房加差价款。关于返还购房加差价款的数额问题，根据二审审理查明的事实，毕翼鹏实际收到购房加差价款305000元，蓝景经纪公司实际收取15000元，上述款项均应予返还。一审认定上诉人应返还数额有误，本院予以纠正。上诉人王朋作为涉案房屋的原认购人，在石宏伟与毕翼鹏签订房屋买卖合同中，其同意并参与、配合更名，原判基于上述事实认为应视为王朋与毕翼鹏系合伙进行的该交易行为，认定并无不当。故王朋应承担连带给付石宏伟购房加差价款305000元的责任。蓝景经纪公司二审虽主张其收取的15000元，系收取的毕翼鹏的中介服务费，但该主张并无相关证据予以证实，故该笔款项应按购房加差价款予以返还。关于蓝景经纪公司应否返还部分中介费问题。本案中，蓝景经纪公司作为中介服务者，应当知道未取得房屋预售许可证而签订房屋买卖合同可能导致合同无效或被撤销、解除的后果，其仍居间介绍双方签订房屋买卖合同，其行为存在过错。原审法院根据本案实际，酌定其适当返还部分中介服务费2000元，处理并无不当。上诉人毕翼鹏、王朋、蓝景经纪公司关于不应返还购房加差价款及部分中介服务费的相关上诉主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，毕翼鹏、王朋、高碑店市蓝景房产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定三上诉人返还购房加差价款数额有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河北省高碑店市人民法院（2020）冀0684民初3418号民事判决第一项、第四项；二、撤销河北省高碑店市人民法院（2020）冀0684民初3418号民事判决第五项；三、变更河北省高碑店市人民法院（2020）冀0684民初3418号民事判决第二项为：毕翼鹏、王朋应连带给付石宏伟购房加差价款305000元；四、变更河北省高碑店市人民法院（2020）冀0684民初3418号民事判决第三项为：高碑店市蓝景房产经纪有限公司应给付石宏伟购房加差价款15000元；五、驳回石宏伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费6150元，由毕翼鹏负担5800元，由高碑店市蓝景房产经纪有限公司负担350元。本判决为终审判决。审判长  康珍惠审判员  田 苗审判员  肖 雅二〇二一年八月十六日书记员  李雪朔