贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔27民终3281号上诉人（一审被告）：刘秀英，女，1976年2月1日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（一审原告）：贵州太阳谷东方颐养置业有限公司，住所地贵州省龙里县贵州快递物流集聚区，统一社会信用代码91522730067705398R。法定代表人：高睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：李志刚，贵州正哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：王蕾，贵州正哲律师事务所律师。上诉人刘秀英因与被上诉人贵州太阳谷东方颐养置业有限公司（以下简称“太阳谷公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省龙里县人民法院（2021）黔2730民初739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘秀英上诉请求：1、撤销一审判决，并改判驳回被上诉人的诉请；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定的基本事实错误。1、上诉人积极履行了合同义务，不存在违约事实。本案事实为上诉人在签订合同当日交付首期房款，积极履行了合同义务，且上诉人在2019年5月9日双方签订合同前，向被上诉人提供银行流水、个人信用报告，被上诉人声称可以办理按揭，忽悠上诉人签订合同，在合同履行过程中，上诉人与被上诉人的销售人员前往多家银行申请贷款均未通过审批，致使上诉人未及时支付购房余款52万元，该事实已由一审判决认定。对于余款不能按时办理按揭贷款手续并非上诉人故意为之，被上诉人也存在过错。2、合同未约定支付尾款的具体时间，一审认定基本事实错误。合同中并未约定要求上诉人于多久前付清剩余房款，上诉人交清款项并没有具体的截止日期，未约定何年、何月之前必须支付尾款，也即不存在合同所约定的第十条逾期付款的违约行为，2020年4月10日的律师函是被上诉人单方向上诉人发出的内容，并不是双方对尾款支付时间的约定，尾款支付时间双方并未约定，那么，上诉人只需要后续支付了款项即为完成了合同约定的义务，故被上诉人主张从2020年5月15日起到2021年3月10日的违约金没有事实和法律依据。3、被上诉人未尽到审慎义务，欺诈、引诱上诉人购房。上诉人不能及时支付尾款并非上诉人主观原因所导致，而是银行贷款机构本身制度的问题，上诉人并非专业贷款机构，并不知晓贷款政策和制度，能不能贷款并非上诉人能控制，相对上诉人来说，不能贷款属于不可抗力因素，应当免除上诉人的相应责任。更何况，被上诉人作为长期销售房屋并接触办理按揭贷款的单位，不可能不知晓上诉人的情况，在上诉人提供了征信报告、债权债务的情况下，被上诉人应当在缔约前查看上诉人是否存在办理按揭障碍，但其未曾了解相关事实，反而引诱欺诈上诉人买房，并承诺没有问题，一定能够贷款，所以，不能办理按揭被上诉人存在重大过失，并非上诉人个人主观原因所导致，上诉人没有主观过错，就算要承担违约后果，也应当由被上诉人个人承担或双方共同承担。二、合同中关于被上诉人要求上诉人刘秀英支付违约金条款属于格式条款，明显加重了上诉人的责任，减损上诉人的权利。况且，根据合同约定，上诉人也不能解除合同要求退还购房款，显然合同中约定的逾期付款违约责任的条款加重了上诉人的责任，排除了上诉人选择解除合同的权利，应当认定无效。太阳谷公司二审未书面答辩。太阳谷公司向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》（编号为TY×××××××-××35）及补充协议；2、判令被告向原告支付购房余款520，000元和逾期付款违约金17，926元（自2020年5月15日起暂计算至2020年11月1日，以应付款520，000元为基数，按日万分之二计算至购房屋余款付清之日止。庭审中，原告变更诉讼请求为：判令被告支付逾期付款违约金31，527.89元，（自2020年5月15日起以520，000元为基数，按日万分之二计算至2021年3月10日）。一审法院认定事实：2019年4月25日，原告向被告交纳购房定金30000元，认购中铁生态城太阳谷×组团×区第××栋×单元13层3号房屋一套，约定定金于正式签订《商品房买卖合同》时一并计入房款中。同年5月9日，原告作为买受人、被告作为出卖人共同签订《商品房买卖合同》（合同编号ＴＹ×××××××-××35），合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于龙里县贵州国际旅游体育休闲度假中心太阳谷×组团×区第××栋×单元××层×号住宅房屋，按照套内建筑面积每平方米7752元计算，商品房总价款754203元。第八条付款方式及期限，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款234203元，余款520000元以银行按揭方式支付；买受人应在接到出卖人之日3日内，将申请办理银行按揭贷款所需全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续；因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足款项，不承担合同第十条约定的违约责任；逾期出卖人有权解除合同。第十条逾期付款责任，买受人未按约定时间付款的，双方同意按以下方式处理：（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日内，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖同意后合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。补充协议第20条第1款约定:买受人在《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下提供的通信地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址……如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，由此引起的一切责任由买受人承担。如买受人通信地址变更，须在五日内书面通知出卖人，否则,出卖人按照上述地址发出通知即视为已送达买受人。《商品房买卖合同》第5页载明了买受人的通信地址及联系电话。合同签订当日,原告刷卡向被告支付首期房款204203元、维修基金3518元，并办理了涉案商品房的预售合同备案登记。因被告尚有银行贷款未结清，经原告销售人员与被告前往多家银行申请贷款均未通过审批，致被告未及时支付购房余款520000元。2020年4月10日，原告委托贵州正哲律师事务所按照《商品房买卖合同》载明的通信地址向被告邮寄律师催告函，告知被告在收到律师函之日起30日内付清购房余款520000元。庭审中，被告认可收到律师催告函，根据ＥＭＳ邮件详单显示，签收律师催告函的日期为2020年4月14日。由于被告未支付购房余款，原告于2021年2月24日提起本案诉讼。2021年3月10日，被告将银行贷款结清后，通过上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行获得涉案房屋个人住房贷款520000元,贷款银行于2021年3月10日将贷款520000元汇入原告账户，至此，被告完全履行了支付购房款754203元的义务。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁制性规定，合法有效，当事人双方均应全面履行合同义务。结合庭审中被告自认贷款未办理下来的原因是自己尚有银行贷款未结清所致，一审法院确认被告未能取得银行按揭贷款系自身原因导致。因原、被告就未取得银行按揭贷款提前约定了替代性履行方式，故被告在未取得银行按揭贷款之下应按双方约定“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足款项。”，向原告履行支付购房尾款52,000元的义务。被告于2020年4月10日收到原告要求在30内支付房款520,000元的律师函后，未按期履行支付义务,已构成违约,应承担相应的违约责任。原告主张按未付房款日万分二计算2020年5月15日至2021年3月10日的违约金，符合合同第十条逾期付款违约责任的约定，一审法院予以支持，确定为30,056元（520,000元×0.2‰×289天）。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，本案系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后引起的民事纠纷，应当适用民法典的规定。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十二条第一款规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下：一、刘秀英于本判决生效后十五日内支付贵州太阳谷东方颐养置业有限公司违约金30,056元；二、驳回贵州太阳谷东方颐养置业有限公司的其余诉讼请求。案件受理费4,590元，由贵州太阳谷东方颐养置业有限公司负担4,334元，刘秀英负担256元。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：刘秀英是否构成违约，应否承担逾期交付购房尾款的违约责任。本院认为,首先双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的强制性规定，作为合同的当事人应受到合同约束，承担相应合同义务。合同当中约定了支付方式及支付期限以及违约责任等，故在合同的履行过程中，除当事人重新达成新的约定或有特殊情况外，应按合同约定履行合同义务。其次，根据《商品房买卖合同》第八条：“付款方式及期限，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款234,203元，余款520,000元以银行按揭方式支付；买受人应在接到出卖人书面通知之日3日内，将申请办理银行按揭贷款所需全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续；因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足款项，不承担合同第十条约定的违约责任；逾期出卖人有权解除合同。”、第十条：“逾期付款责任，买受人未按约定时间付款的，双方同意按以下方式处理：（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日内，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖同意后合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。”及补充协议第二十条第一款约定:买受人在《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下提供的通信地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址……如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，由此引起的一切责任由买受人承担。如买受人通信地址变更，须在五日内书面通知出卖人，否则,出卖人按照上述地址发出通知即视为已送达买受人。《商品房买卖合同》第5页载明了买受人的通信地址及联系电话。本案商品房买卖合同签订后，上诉人在办理按揭贷款的过程中，因为上诉人自己的银行贷款未结清，导致本次按揭贷款未办理成功，购房款余款一直未向被上诉人支付，因此导致上诉人未能获得贷款的原因，是其自身因素引起，与被上诉人并无关联。被上诉人于2020年4月10日按合同中上诉人约定的通信地址，向上诉人邮寄律师催告函，告知上诉人在收到律师催告函之日起30日内付清购房余款520,000元，上诉人在一审中也表示确实收到了律师催告函，根据EMS邮寄详单显示，签收日期为2020年4月14日，但截止2020年5月15日，上诉人仍未向被上诉人支付购房尾款，直至2021年3月10日上诉人按揭贷款才办理成功，贷款银行于2021年3月10日将购房余款520,000元汇入被上诉人账户。根据《商品房买卖合同》第八条及第十条约定，上诉人的行为已构成违约，应当承担逾期付款的违约责任。最后，一审判决上诉人按合同约定，以未付房款为基数，按日万分之二计算2020年5月15日至2021年3月10逾期付款违约金，与违约金以补偿性为主兼具惩罚性的双重性质相悖，本院综合双方当事人的违约程度、主观原因、违约造成的损害后果等因素，根据公平和诚实信用原则，将逾期付款违约金酌情调整为以未付房款为基数，按日万分之一计算2020年5月15日至2021年3月10的违约金，即为15028元（520,000元×0.1‰×289天）。综上所述，刘秀英的上诉请求部分成立，予以部分支持。一审认定事实清楚，但对逾期付款违约金的标准认定有误，本院依法予以纠正，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省龙里县人民法院（2021）黔2730民初739号民事判决第二项；二、变更贵州省龙里县人民法院（2021）黔2730民初739号民事判决第一项为：上诉人刘秀英于本判决生效后十五日内支付被上诉人贵州太阳谷东方颐养置业有限公司违约金15028元；三、驳回上诉人刘秀英的其余上诉请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4,590元，由上诉人刘秀英负担2188元，被上诉人贵州太阳谷东方颐养置业有限公司负担2402元；二审案件受理费512元，由上诉人刘秀英负担256元，由被上诉人贵州太阳谷东方颐养置业有限公司负担256元。本判决为终审判决。审 判 长 白桂刚审 判 员 陈福江审 判 员 朱代昀二〇二一年八月三十一日法官助理 陆 梅书 记 员 雷春莲