山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终6681号上诉人（原审被告）：张颖，女，1984年5月9日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张传跃，山东都君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨卫东，男，1972年8月16日出生，汉族，住济南市。上诉人张颖因与被上诉人杨卫东房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2021）鲁0102民初4155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月14日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。张颖上诉请求：1.法院依法查清事实撤销一审判决，并改判驳回杨卫东的全部诉讼请求或发回重审；2.二审诉讼费用由杨卫东承担。事实和理由：一、一审法院认定事实存在严重错误，杨卫东存在明显违约行为，且张颖已经进行了充分举证。一审判决存在严重错误。第一、杨卫东存在擅自改变房屋用途的违约行为，此点事实清楚，证据充分。一审法院视而不见。根据张颖在一审阶段提交的视频资料显示，承租房屋正在经营“联通业务”，同时在一审诉讼阶段双方均认可在签订租赁合同时承租房屋为经营“房屋中介”使用。同时在双方签订的《租赁合同》第一条中明确约定未经张颖同意，杨卫东不得擅自改变房屋使用用途。因此上述证据已经充分证明杨卫东存在违约行为。杨卫东在一审阶段提出张颖已经认可并允许其变更房屋用途的陈述并未举证证明，同时张颖对此亦不认可。因此杨卫东变更房屋用途的违约行为事实清楚，一审法院视而不见属于严重的事实认定错误。第二、杨卫东存在擅自转租转借行为事实清楚，一审判决对此认定存在严重错误。通过一审张颖提交的证据可以清楚看出，承租房屋明显是在经营“联通业务”，同时视频资料中的经营者并非杨卫东本人。但是一审庭审过程中杨卫东辩称是自己经营的联通业务，视频中出现的人员是其雇员，但是并没有对上述主张进行任何举证。根据民事诉讼法第64条的规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”如果确系其自己经营联通业务，杨卫东完全可以对此进行举证证明。但是本案中杨卫东仅仅口头解释，对其自身经营联通业务的行为及雇用视频中第三方的行为并未进行任何举证。因此通过张颖的视频资料足以判定杨卫东存在擅自转租、转借的违约行为。从举证难易程度的角度考虑，张颖作为房屋所有人及原始出租方，张颖只能对房屋的最终使用状态进行举证，张颖无法获得杨卫东与房屋使用人之间的房屋转租协议，一审过程中张颖已经履行了应当的举证义务，同时杨卫东完全没有履行举证责任。因此一审判决对是否存在转租行为的认定存在明显不当，请二审法院依法纠正。二、一审判决认定《商铺租赁合同》于2018年12月13日解除无任何事实及法律依据，存在严重的认定错误，属于主观臆断。严重损害张颖合法权益。一审法院在判决书认定事实部分第7页第1行、第2行提到“原告在庭审中称其在12月13日左右将所有交接的东西交给物业，但未提供证据证实”，通过一审庭审足以判定杨卫东并未提供任何证据证明其房屋交付事实及交付时间。房屋未曾交付属于消极事实，张颖显然对此不承担任何举证责任。对杨卫东而言，房屋交付属于积极事实，杨卫东应当承担举证责任，但是一审庭审中杨卫东并未对此进行任何举证，根据《民事诉讼法》的举证原则，杨卫东应当对此承担不利的后果，一审判决不应在张颖不认可且没有任何证据支持的情况下认定房屋交付的事实。实际上杨卫东一直占用房屋直至租赁合同到期终止。在一审判决第7页第9-11行法院认为部分的认定严重错误，不存在任何事实依据、法律依据，也不符合正常逻辑。针对以上认定具体分析如下：1.张颖是在2018年12月8日向杨卫东发送《房屋租赁合同》解除通知函，通知函中明确的租赁合同解除日期是2018年12月8日，发函行为是张颖单方解约，实际上此时杨卫东仍然占用房屋。此时房屋租赁合同并未解除。2.张颖与杨卫东于2018年12月12日的微信聊天记录一审中双方均表示认可，通过以上微信聊天记录足以判定此时杨卫东仍未归还房屋，仍在非法占用房屋。此项记录之后就是杨卫东在2019年5月28日发送的索要押金的信息，此时距离房屋租赁合同到期日2019年5月31日仅剩3天。通过上述证据恰好可以证明杨卫东并未在2018年12月13日归还房屋，因为如其在法院认定的2018年12月13日归还房屋，其必然会在交付房屋后即要求张颖退还押金，不可能要等到2019年5月28才开始索要押金，不可能在2018年12月12日至2019年5月28日张颖与杨卫东之间完全没有任何微信沟通记录。通过此项足以判定杨卫东实际是在2019年5月28日也就是租赁合同到期日签收交付房屋。足以判定原审法院事实认定存在严重错误。3.物业费收据，通过一审中杨卫东提交的物业费缴费收据只能认定杨卫东缴纳房屋物业费的事实，不能作为其返还房屋的事实。因为在租赁关系存续期间缴纳物业费是经常发生的正常行为，不能因为缴纳物业费而认定存在房屋返还的事实。同时所有物业费缴纳单据的截止时间与一审判决认定的房屋交还时间也并不一致。因此通过物业费缴纳单据不能认定房屋交付的事实，不能认定双方的租赁合同于2018年12月13日解除。4.杨卫东自认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条，关于在2018年12月13日交付房屋自始至终仅仅是杨卫东的单方陈述，张颖对此并未进行任何确认，同时此事实并非张颖提出，上述事实的认定对杨卫东有利。关于2018年12月13日交付房屋解除合同的事实认定并不符合法律规定的自认。一审判决以杨卫东自认为由确认双方房屋交付及合同解除的时间存在明显的事实认定及法律适用错误。5、退步一讲，即便存在所谓的将房屋交还给物业公司的事实，一审法院也不能据此判定双方租赁合同解除。因为张颖自始至终并未委托物业公司接收房屋，物业公司的法定职责为向业主或者房屋使用者提供物业服务，并不包含代替业主进行房屋交还。在没有张颖明确的授权情况下，物业公司并无代为接收房屋的权利。因此即便存在所谓交还物业公司的事实也不对张颖发生法律效力。也不能据此认定双方租赁合同关系解除。通过以上5点分析一审判决认定的“双方于2018年12月13日交付房屋，解除租赁合同关系”无任何事实及法律依据，属于严重的事实认定错误，严重损害张颖合法权益，请人民法院依法纠正。基于以上几点，一审判决存在严重的事实认定及法律适用错误，杨卫东在租赁合同履约过程中存在严重违约行为，并未交还房屋。一审判决的第一至四判项均存在严重的错误，无任何事实及法律依据，请求对一审判决各个判项进行纠正，依法驳回杨卫东的各项诉讼请求。杨卫东辩称，一、至解除合同，杨卫东经营联通已经一年半的时间，期间张颖多次到访，而且还询问自己房屋的买卖情况。联通是杨卫东自己经营，不存在转租行为，张颖对此知情。张颖有多套房屋需要处理，我既经营联通业务也经营房屋租赁，不存在房屋转租。在2018年政府回收涉案房屋，张颖为了及时回收故意找到理由要解除，因为政府要求三日之内必须提出申请，否则不予回收。二、政府要求2018年12月10日前后要求必须提交申请以及房屋交接的材料才能回收，而且要解除租赁，如果认为这个时间杨卫东没有退房，就不可能被政府回收或张颖提交了虚假材料，2018年12月起对所有商铺断水断电，对房屋进行改造，现在已经全部改造完成。杨卫东向一审法院起诉请求：1.依法判决张颖退还杨卫东剩余房租人民币14400元（房租起始时间2018年12月10日至2019年5月31日）；2.依法判决张颖退还杨卫东押金人民币5000元；3.依法判决张颖支付杨卫东店铺的装修费用人民币12000元；4.依法判决张颖支付杨卫东违约金人民币8640元（根据原合同的违约条款年租金28800的30%来计算）；5.依法判决张颖支付杨卫东垫付1030及1031、1032租房之前物业费1090.2元；6.诉讼费用、律师费用由张颖承担；7.依法判决张颖支付杨卫东此次纠纷金额两年内所产生的利息，房租加押金加垫付物业费共20490.2元，按两年贷款利率4.75计算利息为人民币1946.5元；8.如果张颖端正态度，协商解决，则杨卫东对以上请求第3条的装修费和第4条的违约金做出适当让步，协商解决。一审法院认定事实：2016年6月2日，张颖作为甲方与杨卫东作为乙方签订铺租赁合同一份，约定：甲方出租的商铺坐落于济南市历下区和平路47号24#25#楼商铺1031、1032，建筑面积为47平方米，该房屋用途为商用；甲方允许乙方对该房屋进行适当装修、装饰或添置新物，但必须向甲方出具书面申请和装修、装饰图纸，租赁期限届满时，或者租赁合同解除时，上述全部装修、装饰或者添置新物乙方不得擅自拆除，不得破坏美观、造型等，乙方无条件放弃收回；租期三年，自2016年6月1日至2019年5月31日；租赁期内，乙方需提前退租的，应提前三十日通知甲方，并按年租金的30%支付违约金，租赁期内，乙方需提前退租的，提前三十天通知甲方，则乙方无违约金；第一年的年租金为28,800元，同时合同签订时缴纳5000元作为押金，合同解除时甲方扣除应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余予以无息返还乙方，乙方按年度/半年缴纳租金并应当在下一个租赁年度/半年开始前一个月向甲方支付下一个年度/半年的租金；租金支付方式为第1年半年付，第2年第3年年付；如乙方擅自将该房屋转租给第三人的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋且乙方有上述情形之一的，应按年租金的30%向甲方支付违约金；合同租赁期限届满时，乙方需交清水电、燃气、电话、物业管理费等因使用租赁房屋所产生的相关费用等条款。当日，杨卫东向张颖转账支付押金5000元。2016年5月26日，杨卫东交纳1030室、1031室2016年4月7日至6月7日的物业费201.2元、241.3元；2017年8月28日，杨卫东交纳1032室（17.27平方米×5.86元）2015年11月19日至2017年8月31日的物业费2165.7元；2018年4月29日，杨卫东向张颖转账支付租金28,800元。2018年12月8日，杨卫东以微信支付方式支付商铺号1031在2016年6月8日至2018年11月30日的物业费3592.8元，以微信支付方式支付商铺号1032在2018年8月1日至2018年11月30日的物业费404.8元。张颖认可杨卫东所提交的押金以及租金转账记录、物业费收据，并且同意退还杨卫东垫交的物业费。张颖提交杨卫东与张颖的微信聊天记录，其中2018年12月8日，张颖给杨卫东发送“《商铺租赁合同》解除通知函致杨卫东，1.于2018年12月8日解除双方的《商铺租赁合同》。2.你方应于合同解除之日起3日内结清全部房租及使用房屋所产生的全部相关费用。3.你方应于合同解除之日起3日内前将房屋内全部物品从商铺内搬出，保持商铺原状完好并已腾空商铺，且商铺内各项设施正常使用，原有及现有装修完好。4.你方应于合同解除之日起3日内与我方办理交接手续，逾期搬离的则视为放弃商铺内全部物品，房屋内物品属抛弃物，我方有权清理，如产生清除、恢复原状等费用的，由你方承担特此函告。函告人：张颖二零一八年十二月八日”。当日至11日，双方在微信中就物业费问题进行沟通。2018年12月12日，杨卫东发送“张老师你好，请把正常部分钱退给我，有纠纷的通过其他途径再解决”。张颖回复：“你转租，违约在先，你把房子腾出来，剩余的钱自然会退还给你。张颖在庭审中称杨卫东擅自转租房屋于第三人用于经营联通业务，租赁时是经营房产中介，后来经营联通业务，根据张颖跟联通营业厅工作人员了解，他们是从杨卫东处转租过来用于经营，杨卫东构成违约。杨卫东称其不是兼营，是其自己经营联通业务，从2017年夏天开始至最后一直是联通，门头没有摆房产中介的东西，都是有关联通的，有时也联系房产中介事宜，张颖经常去，应该知晓，且并未提出异议；联通业务是其找的人在干，不是转租；营业执照的地址也一直未变，2018年以后没有再年审。另杨卫东在庭审中称其在12月13日左右将所有交接的东西交给物业，但未提供证据证实。杨卫东于2020年11月27日向一审法院提起诉讼，案件进入诉讼调解程序。一审法院认为，张颖、杨卫东对于《铺租赁合同》的各项约定均无异议，合同约定了双方的权利义务，该租赁合同合法有效，且已履行。杨卫东按约向张颖支付了押金5000元，张颖向杨卫东交付涉案房屋，后杨卫东支付了2018年6月1日至2019年5月31日期间的年租金28,800元。张颖以杨卫东擅自转租违约为由，于2018年12月8日通过微信向杨卫东发送《商铺租赁合同》解除通知函，欲解除合同收回房屋。杨卫东不认可其存在转租行为，张颖亦未提交充分证据证实，一审法院不能认定杨卫东存在转租等违约行为。根据上述张颖发送的解除通知函，结合双方的微信聊天记录、物业费收据及杨卫东自认其于2018年12月13日已将所有东西交接给物业等证据，一审法院认定双方的《铺租赁合同》于2018年12月13日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，张颖应该向杨卫东返还剩余租金、押金，故杨卫东主张张颖退还剩余房屋租金28,800元=365天×170天=13,413.7元及押金5000元的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持，超出部分一审法院不予支持。杨卫东主张的装修费用、违约金及律师费用，因杨卫东未提交相关证据证实，故无事实及法律依据，一审法院不予支持。另杨卫东要求张颖返还其垫付的1030及1031、1032租房之前物业费1090.2元，经查，杨卫东于2016年5月26日交纳的1030室、1031室物业费201.2元、241.3元，2017年8月28日交纳的1032室物业费2165.7元中的654.4元，系在其租房之前产生的物业费用，合计1096.9元张颖应予退还，现杨卫东仅主张1090.2元，一审法院应予支持。对杨卫东主张的利息，根据涉案合同约定，押金应无息返还，对于张颖应返还的租金及物业费，可按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率为标准，自起诉之日起计算至判决生效之日止，超出部分一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张颖于判决生效之日起十日内返还杨卫东剩余房租13,413.7元；二、张颖于判决生效之日起十日内返还杨卫东押金5000元；三、张颖于判决生效之日起十日内返还杨卫东物业费1090.2元；四、张颖于判决生效之日起十日内向杨卫东支付利息，以14,503.9元（13,413.7元+1090.2元）为基数，自2020年11月27日起至判决生效之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率为标准计算；五、驳回杨卫东的其他诉讼请求。案件受理费减半收取438元，由杨卫东负担237元，张颖负担201元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。一审认定事实符合法律规定，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”本案中，一审法院根据杨卫东提交的聊天记录、物业收据及其自认，结合涉案房产目前的实际情况，认定合同解除时间系2018年12月13日，具有事实可能性，符合上述法律规定。张颖虽对此提出异议，但未提供足以反驳的充分证据，故本院对一审法院认定的合同解除时间予以采信。涉案《铺租赁合同》约定的房屋用途为商用，并未特别约定经营项目，不论杨卫东使用涉案房屋经营房屋中介业务还是联通业务，均未超出涉案合同约定的商用用途，因此，本院对张颖关于杨卫东改变房屋用途的辩称不予支持。张颖提交的相关视频资料仅能证明涉案房屋用于经营联通业务，并不能证明系杨卫东将涉案房屋转租他人经营联通业务，故一审法院认定不存在转租事实并无不当，本院对此予以支持。综上所述，张颖的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费877元，由张颖负担。本判决为终审判决。审判员  赵雯二〇二一年八月二日书记员  韩雪