湖南省湘潭县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0321民初1444号原告：郑志勇，男，1978年1月6日出生，汉族，湖北省石首市人，住湖北省石首市。原告：唐伟材（曾用名唐伟才），女，1982年10月4日出生，汉族，湘潭县人，顺丰快递公司职员，住湘潭县。两原告的委托诉讼代理人：冯湘杰，湖南力攻律师事务所律师。被告：湘潭县大汉置业有限公司，住所地易俗河镇凤凰路与银杏路交叉口东北拐角处同丰中央广场2单元18204号。法定代表人：邹明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：江义知，湖南同湘律师事务所律师。原告郑志勇、唐伟材诉被告湘潭县大汉置业有限公司（以下简称大汉置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月14日立案受理后，本院依法适用简易程序，于2021年6月28日公开开庭进行了审理。原告郑志勇的委托诉讼代理人冯湘杰、唐伟材及其委托诉讼代理人冯湘杰到庭，被告湘潭县大汉置业有限公司的委托诉讼代理人江义知到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑志勇、唐伟材向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除两原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同朴充协议》、《大汉·紫敬龙城地下车位使用权转让合同》；2、请求判决被告返还购房款1067809元，车位使用权价格50000元，合计1117809元，并自2018年11月9日起以购房款为基数按照年利率6.4%支付利息至实际清偿之日止；3、判决被告承担违约责任10000元；4、判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年，被告大汉置业开始宣传及预售其所开发的大汉·紫敬龙城，其公开发放的宣传资料及售楼部工作人员宣称，该墅质洋房建筑面积约155m2，尊享约290m2私家领域，附赠约65m2全私家庭院，约70m2地下室。并且在宣传资料上明确划定了户型图的面积，以及标示出全赠送面积。原告基于该宣传资料以及售楼部工作人员的宣传，2018年10月10日和被告签订了《大汉·紫敬龙城地下车位使用权转让合同》及购房合同，并支付了购房款327809元、车位使用权价款50000元。2018年10月18日，双方正式签订了《商品房买卖合同》，2018年10月19日被告方工作人员以房产部门需要检查为由，要求原告再签订《商品房买卖合同补充协议》。2018年11月9日原告在银行贷款74万元支付给被告。虽《商品房买卖合同》中约定的建筑面积未包含赠送面积，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠给案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，被告的宣传资料中对全赠送面积的说明和允诺具体且确定，因此该说明和允诺应为被告向原告发出的要约，属于商品房买卖合同约定内容的组成部分但在合同签订后，被告交房时，原告发现商品房没有被告宣传资料上允诺的前庭后院的赠送面积，且被告擅自改变规划，将地下室改为两层，一层另外出售给他人，严重影响原告使用。因被告准备交付的房产不符合约定，严重影响原告使用，达不到合同目的，原告有权请求解除，附属的《商品房买卖合同补充协议》、《大汉·紫敬龙城地下车位使用权转让合同》也应该一并解除，也为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告大汉置业辩称：一、涉案商品房买卖合同、补充协议及车位使用权转让合同不属于可解除情形，被告不应退还原告购房款及利息。首先，不存在法定的解除情形；其次，不存在约定的解除情形；再次，合同约定了宣传资料不是合同组成部分，系要约邀请；最后，房屋买卖应当以合同约定为准；车位使用权转让协议合法有效；系不同的合同主体签订，系双方真实意思表示，理应继续遵守，双方已履行完毕，双方理应遵守合同约定。二、涉案地下车位使用权转让合同主体与原告不一致，原告诉讼请求不合理。《大汉·紫敬龙城地下车位使用权转让合同》的乙方是唐伟材，而本案的原告为郑志勇和唐伟材，依据合同相对方原则，仅唐伟材有权提出解除合同，而郑志勇没有权利。因此，原告所言诉讼请求不合理，《大汉·紫敬龙城地下车位使用权转让合同》不应被解除，车位使用权转让费用也不应被返还。此外，被告方并未出现违约情形，即使唐伟材要求解除合同，也不属于《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定的情形，因此不应解除合同。三、被告不存在违约，不应承担违约责任及诉讼费用。被告从始至终未出现违约情形，原告的诉求于法无据，被告没有理由需要承担违约责任以及原告方因不合理请求而额外支出的诉讼费。该纠纷系原告发起，原告诉讼不合理，无法律和事实依据，因此诉讼费应当由原告方承担。四、关于宣传资料的性质问题，理应属于要约邀请。宣传广告属于要约邀请，是针对不特定的人群发出的，并非有针对、特定的向原告发出，而且该宣传资料所做的说明并非具体确定，对商品房买卖的订立及价格并无重大影响，该宣传内容不是合同内容，同时原、被告双方签订商品房买卖合同时也对此进行了说明，以实际交房为准。五、被告所建房屋符合生活居住需要，原告诉求不应被支持。涉案房屋的前庭后院均存在，面积也达到了约66.21平方米。被告所建房屋完全符合合同约定，小区环境优美，配套设施完善。根据现有立法精神，应尽量维护交易的稳定，不轻易解除合同。综上所述，原告的诉讼请求不合法、不合理，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告所举证据6，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该宣传资料图没有提供原件，看不出出具的主体系被告，该资料图片没有相应的公章及证明人，有可能系第三方出具的，因该证据虽系复印件且未加盖被告公司公章，但该宣传资料图明确显示大汉·紫敬龙城的洋房户型等，属被告公司开发的大汉·紫敬龙城的宣传资料，故本院予以确认；对证据7，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为原告提供的照片不是现在的照片，也不是涉案房屋的照片，因该证据虽系房屋的外观照片，但未能显示所拍照片的房号，故本院对该证据的关联性不予确认；对证据8，被告对该证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该照片不能看出系涉案房屋的照片，且该证据证明了被告交付的房屋符合合同约定的条件，因被告对该证据的真实性无异议，故本院予以确认；对证据9，被告对该证据的真实性无异议，但认为该证据的内容不清晰，对证明目的不予认可，因该证据系被告方的微信宣传记录、宣传资料等，被告对该证据的真实性无异议，故本院予以确认；对证据10，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的有异议，因被告对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，且该证据系湘潭县住建局出具的结构图，故本院予以确认。对被告所举证据1，原告对该证据的真实性无异议，认为被告只是通知原告收房，被告没有交付房屋，补充协议中的宣传资料为要约，因该证据系原、被告签订的合同及补充协议，故本院予以确认；对证据2，原告对该证据的真实性无异议，但认为施工图纸上标明地下车库层高为5.85米，但交付的地下车库层高为2.8米，不符合合同约定，也不符合施工图，因该证据系被告所建房屋的施工图，故本院予以确认；对证据3，原告无异议，但认为房屋前后无庭院，架空层不符合设计和规划要求，因该证据系原告所购房屋的照片，故本院予以确认；对证据4，原告对证人何某的证言的真实性有异议，认为证人陈述的“前庭后院”约66.21平方米是规划部门不允许的，是公共面积，因证人何某的证言能与被告所举证据2、3相互印证，故本院予以确认；对证据5、6、7，原告认为与本案无关，因该三组证据均为法院的裁判文书，故本院予以确认；对证据8，原告认为与本案情况不同，本案是明确的宣传，没有参照性，因该证据系最高人民法院的民事裁定书，故本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：原告郑志勇、唐伟材是湘潭县易俗河镇大鹏西路以南，香樟路以西，湘南路以东（大汉·紫敬龙城13栋）2单元0102001号房及该小区地下C-013A号车位的买受人，案涉商品房为预售商品房（商品房预售许可证号为：潭县证建预许字2018第21号），该楼盘的开发商系被告大汉置业公司。2018年10月10日，原告唐伟材与被告签订了《大汉·紫敬龙城地下车位使用权转让合同》，合同约定：“被告将其开发建设的大汉·紫敬龙城小区机动车地下车位（C-013A）使用权以5万元的价格转让给唐伟材，车位的交付时间在2021年2月26日前。2018年10月18日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：第三条，买受人购买的商品房（以下简称商品房，其房屋平面图见本合同其他补充，房号以其他补充上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：易俗河镇大鹏路以南，香樟路以西，湘南路以东（大汉·紫敬龙城13栋）未查勘【幢】2【单元】0102001号房，建筑面积144.93平方米，其中，套内建筑面积120.88平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.05平方米，测量号：0108016084。以上，商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为2.9米，建筑层数为地上11层，地下1层。以上商品房阳台是[非封闭式]。该商品房单价为每平方米7367.76元，总金额为1067809元，付款方式为按揭付款，首期购房款为327809元。原告唐伟材于2018年10月10日向被告支付了首期购房款327809元及地下车位使用权费用50000元，并办理了银行按揭贷款740000元。2018年10月19日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同补充协议》，协议第二十一条约定：“签订本补充协议前，出卖人在售楼部或其他展销位置摆放的沙盘、景观及房屋销售时所发放的所有广告、图片、视频展示及其他任何宣传资料，不构成出卖人对买受人的物业承诺，具体物业交付标准以合同约定为准。”第二十二条约定：“本补充协议为《商品房买卖合同》不可分割的一部分，与主合同具有同等法律效力，本补充合同与合同正文内容冲突时，以补充协议相关条款为准，双方签字后即刻生效。”两原告以被告交房时发现了涉案房屋没有宣传资料上允诺的前庭后院的赠送面积及将地下室隔为二层，将其中一层出售他人，严重影响两原告使用为由，诉至本院。本院认为，两原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及原告唐伟材与被告签订的《大汉·紫敬龙城地下车位使用权转让合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律强制性规定，上述合同协议均合法、有效。原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务，被告已按合同的约定向两原告交付了房屋及地下车位使用权，两原告亦按照合同约定履行了支付购房款及地下车位使用款的义务。两原告以被告交付的商品房没有宣传资料上允诺的前庭后院的赠送面积及被告将地下室改为两层，一层转售给他人，严重影响原告使用为由，请求判决解除与被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《大汉·紫敬龙城地下车位使用权转让合同》并请求被告返还购房款1067809元，车位使用权价格50000元，合计1117809元及自2018年11月9日起按年利率6.4%计算利息至清偿之日止的诉讼请求，虽两原告向本院提供了被告就大汉·紫敬龙城洋房户Y1型图等宣传资料，且两原告认为被告的宣传资料属于要约，但根据两原告与被告签订的《商品房买补充协议》第二十一条约定：“签订本补充协议之前，出卖人在售楼部或其他展销位置所摆放的沙盘、景观及房屋销售时所发放的所有广告、图片、视频展示及其他任何宣传资料不构成出卖人对买受人的物业承诺，具体物业交付标准以合同约定为准。”且被告的前述宣传资料并未对商品房买卖合同及房屋价格的确定有重大影响。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”被告的宣传资料属于要约邀请而非要约。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”被告向两原告所交付的商品房从被告提供的照片来看，有被告宣传资料表述的前庭后院及地下室，虽不能办理产权登记，但不影响两原告的使用，两原告的该项请求及理由不是解除合同的法定事由，故两原告不享有解除前述合同及协议的权利，不能要求被告退还购房款及支付利息，故对两原告的该项诉讼请求，本院不予支持。两原告请求被告承担违约责任10000元的诉讼请求，因两原告缺乏相关证据证实被告违约，故对两原告的该项请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告郑志勇、唐伟材的全部诉讼请求。本案受理费14950元，减半收取7475元，由原告郑志勇、唐伟材共同负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  曾 平二〇二一年八月十二日代理书记员  赵颖熙附：本判决引用的法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十七条合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。