广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终2803号上诉人（原审被告、反诉原告）：谭宝汉，男，出生，汉族，住广东省开平市。委托诉讼代理人：伦荣彪，广东广能律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦嘉宪，广东广能律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：开平市水口镇红花村红联经济合作社。住所地：广东省开平市水口镇。负责人：谭锡柱，村民小组组长。委托诉讼代理人：谭百成，男，出生，汉族，住广东省开平市。该村村民代表。委托诉讼代理人：谭日胜，男，出生，汉族，住广东省开平市。该村村民代表。原审第三人：开平市水口镇红花村民委员会。住所地：广东省开平市水口镇庆扬中学北。负责人：谭焕平。上诉人谭宝汉因与被上诉人开平市水口镇红花村红联经济合作社（以下简称“红联合作社”）、原审第三人开平市水口镇红花村民委员会（以下简称“红花村委会”）农村土地承包合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2020）粤0783民初5311号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭宝汉上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，改判支持谭宝汉一审全部反诉请求；二、本案一、二审诉讼费用由红联合作社负担。事实和理由：一、红联合作社不是涉案土地承包合同的当事人，无权依据涉案承包合同提起本诉，并主张要求谭宝汉交还涉案土地及地上建筑物和支付租金，依法应驳回其起诉。1、涉案承包合同“发包方（甲方）代表”是由第三人红花村委会盖章，签订合同后，谭宝汉依约向发包方红花村委会缴付了合同押金和按时支付租金。2000年至2014年期间，谭宝汉一直是向发包方红花村委会缴付押金和租金，并由红花村委会工作人员谭建安、谭珍凤经办，2005年之前是由红花村委会和红花财务站出具现金收入单据。2、涉案承包合同签订于2000年4月5日，当时尚没有经济合作社的集体经济组织概念，红联合作社不可能作为涉案承包合同发包方。红联合作社在一审庭审期间反复陈述其对涉案合同签订事宜不知情，并且其在一审反诉答辩意见中确认其并非涉案承包合同的合同相对一方，主张其不受涉案承包合同的约束。二、一审判决认定涉案土地属于农业用途不正确。从土地实际用途及涉案土地周边建设情况，涉案土地属于非农业用地，并且早在1997年涉案土地已经建有房屋。一审判决仅依据红联合作社单方陈述认定涉案土地是农业用地，并适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条有关规定认定涉案承包合同无效，认定事实和法律适用错误。1、从涉案土地现场相片和视频来看，涉案土地上建有村用厕所，并且紧邻涉案土地的周边地块均建有房屋。2、早在涉案合同签订前的1997年，涉案土地上已经建有砖瓦结构厂房一间。3、红联合作社仅凭口头陈述不足以证明涉案土地属于农业用地。结合涉案土地实际用途以及毗邻周边土地的房屋建设情况，涉案土地用途是建设用地，谭宝汉在涉案土地建设房屋并未违反《中华人民共和国土地管理法》有关禁止性规定。三、若涉案合同无效，发包方在合同中明确约定涉案土地可用于非农建设，应对合同无效承担过错责任。发包方是村集体组织，相比于作为村民的谭宝汉更清楚了解土地性质及相关法律法规，其在签订涉案合同时明确土地可用于工商业用途及可以用于建设房屋。现涉案合同因违反相关土地政策法规被认定无效，发包方对此应承担过错责任。1、谭宝汉是普通农民，基于对村集体组织的权威信赖、对涉案土地原有房屋建设情况及毗邻周边土地建设情况，认为在涉案土地建房使用符合法律规定。2、涉案合同“合同其它条款”第一项、第八项约定足以证明发包方对谭宝汉承包土地用于建设房屋使用的情况认可和支持。3、谭宝汉是基于对发包方作为村集体组织的权威信赖和涉案合同约定三十年承包期的信赖，建设、使用房屋。谭宝汉建成、使用涉案房屋距今二十余年期间，发包方对谭宝汉自建房屋情况知悉并依约收取租金，且从未对谭宝汉建设房屋出租提出异议或告知谭宝汉需要办理相关报建手续。综上，涉案合同因违反土地管理法禁止性规定被认定无效，作为了解土地性质及政策法规并作出权威承诺、支持的村集体组织，发包方对此存在过错责任，应当赔偿谭宝汉的损失。一审判决以谭宝汉建设房屋未经发包方同意且未尽到审查涉案承包合同合法性审慎义务为由，将合同无效的过错全部归咎于谭宝汉，完全排除了发包方的过错，明显不当。四、谭宝汉基于对发包方作为村集体组织的权威信赖及其在涉案合同所作承诺的信赖，对涉案房屋建设、使用所作的相应投入，依法应获得合理补偿。1、鉴于2000年前后的政策实施环境，农村建房办理报建、审批手续并没有全面落实，农民自行建房使用的现象非常普遍，时至今日，农村地区没有报建手续的房屋依然广泛存在。实际上自近年土地确权登记工作开展，农村地区建房报建手续才开始落实，谭宝汉建设涉案房屋受当时环境影响未办理报建手续，符合情理。法院应当综合考量未办理报建手续的历史原因、周边类似房屋的情况等，不能将责任完全归咎于谭宝汉。2、参考最高人民法院（2020）最高法行申13015号行政裁定书，涉案房屋未办理报建手续具有特定时期和政策背景下的特殊性，谭宝汉基于对发包方的承诺与支持，对涉案房屋建设作出的投入及房屋出租使用租金损失，应予以合理补偿。一审判决以未办理手续为由全盘否定谭宝汉在信赖利益范围内的投入，明显不当。红联合作社辩称，一、在本诉中，红联合作社虽并非《开平村农村承包合同》（第9号）的“发包方（甲方）”的署名方，但该合同所涉农村自留地归属一直是为红联合作社的社员集体所有。在2005年依法成立后，红联合作社依法独立印章、管理社员所有农村自留地，谭宝汉亦向红联合作社缴纳租金，实际履行缴租义务，故红联合作社具备提起本诉的主体资格，一审法院认定事实正确。二、一审法院认定涉案土地性质为农村自留地，涉案《开平村农村承包合同》（第9号）无效，红联合作社无需承担任何赔偿责任正确。（一）根据《中华人民共和国宪法》第十条第二款的规定，涉案土地在《土地管理法》实施前后均未办理过土地性质变更，依法应归属为集体所有的自留地，故涉案《开平村农村承包合同》（第9号）无效，谭宝汉应当返还涉案土地。（二）《开平村农村承包合同》（第9号）虽涉红联合作社的集体所有留用地出租，涉案土地亦实际被谭宝汉占用，但谭宝汉从来没有提供任何证据证明红联合作社同意其建造房屋，故谭宝汉主张红联合作社损害其信赖利益应予赔偿无事实和法律依据。（三）因谭宝汉实际占用红联合作社的集体自留地，涉案《开平村农村承包合同》（第9号）无效后，仍应返还尚欠的土地占用费，并恢复土地原貌。对红联合作社收取押金1197元，认可本诉一审判决，在判决生效后即依法退回。红花村委会二审中未作陈述。红联合作社向一审法院起诉请求：1、谭宝汉向红联合作社返还红联合作社所有位于水口镇××××红联村青草地（土名）的土地一块价值15000元，判决涉案土地上建筑物砖瓦结构，价值6000元归红联合作社所有；2、谭宝汉向红联合作社支付2015年度至2019年度租赁涉案土地的租金5985元（按开平市农村承包合同约定2015-2019年度期间的年度租赁费1197元计算，五年合共5985元）；3、本案案件受理费由谭宝汉承担。红联合作社在庭审时变更第一项诉讼请求为：谭宝汉向红联合作社返还红联合作社所有位于水口镇××××红联村青草地（土名）的土地一块价值15000元，涉案土地上建筑物由红联合作社自行拆除，恢复土地原状。谭宝汉向一审法院反诉请求：1、红联合作社赔偿谭宝汉涉案土地的地上建筑物损失138676元；2、红联合作社赔偿谭宝汉因为水管损坏无法出租房屋的租金损失16200元；3、判令红联合作社退还谭宝汉押金1197元；4、本案诉讼费用由红联合作社承担。一审法院认定事实：位于开平市，该地块为农业用地，用作晒谷场及村民种菜使用。2000年4月5日发包方（甲方）水口镇红花管理区红联村（即红联合作社）与承包方（乙方）谭汉（即谭宝汉）签订《开平市农村承包合同》（第9号）（以下简称涉案合同），约定：甲方将位于开平市平方米土地出租给乙方作工商业用途，租赁期限从2000年1月1日起至2029年12月31日止，2000年至2014年的租金为972元／年，2015年至2029年的租金为1197元／年，每年1月缴交当年租金；合同签订时乙方支付1年租金1197元给甲方作合同押金作为最后1年的租金。时任红联村的村长谭天卫、村民谭巨潮在“发包方（甲方）代表”一栏签字，第三人红花村委会盖章；谭宝汉在“承包方（乙方）代表”一栏签字“谭汉”，谭宝汉对此予以确认。合同签订后，谭宝汉未经报建手续在涉案土地上建筑厂房，并经营五金加工。2017年1月1日，谭宝汉与案外人黄亚坚就涉案土地上的房屋签订租赁合同，约定租期自2017年1月1日至2019年12月31日，每月租金1350元。谭宝汉按期将租金缴纳给红联合作社至2014年12月，后双方因租期发生纠纷，经协商无果，遂成本案诉讼。一审法院认为，本案为因农村土地租赁产生的纠纷，故本案案由应为土地租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案所涉的租赁关系发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释进行审理。关于本案红联合作社主体资格是否适格的问题，涉案合同发包方为水口镇红花管理区红联村，且合同中“发包方”一栏的签名为时任红联村的村长谭天卫，红联合作社对此亦予以确认；另一方面合同在履行过程中，从谭宝汉提供的租金收据中可以看出，自2006年开始均盖有“开平市水口镇红花村民委员会红联经济合作社财物专用章”，且谭宝汉提供的红联村承包户交租情况说明亦显示谭宝汉自2000年至2014年每年均向红联村缴交租金，且结合当时实际情况来看，红联合作社成立于2005年，在此之前红联村没有独立印章，对外事务由第三人红花村委会统一处理，因此，综上可以确认红联合作社是涉案土地承包合同的一方当事人，涉案合同虽盖有第三人红花村委会印章，但第三人红花村委会并不是合同的一方。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，经法庭调查，红联合作社陈述涉案土地属于农村自留地，为农业用地，未办理确权登记，用于出租他人经营生意；谭宝汉陈述其租赁涉案土地用于经营五金加工。红联合作社出租涉案土地用于非农业建设，谭宝汉承租涉案土地亦实际用于经营工商业，双方均未经任何手续擅自改变土地用途，均已违反前述《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的禁止性规定，且红联合作社和谭宝汉并未举证证明本案存在上述法律规定中除外的情形，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，红联合作社和谭宝汉签订的涉案《开平市农村承包合同》（第9号）为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，谭宝汉因该合同取得的涉案土地应予返还红联合作社，红联合作社请求谭宝汉返还涉案土地，一审法院予以支持。谭宝汉在涉案土地上新建的建筑物未经红联合作社同意，也未经任何报建手续，亦未能举证证明该地上建筑物已办理确权登记，因此，红联合作社要求恢复土地原状符合法律规定，一审法院予以支持。对于红联合作社要求谭宝汉支付2015年度至2019年度租金的请求，虽然红联合作社和谭宝汉签订的《开平市农村承包合同》（第9号）无效，但谭宝汉实际使用涉案土地需支付占用费，红联合作社要求谭宝汉支付2015年至2019年的租金5985元（1197元/年×5年）属于应付占用费，一审法院予以支持。针对谭宝汉提出的反诉请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”规定和庭审查明，谭宝汉未经红联合作社同意兴建房屋，也没有经过任何报建手续，亦未尽到审查涉案《开平市农村承包合同》合法性的审慎义务，因此，红联合作社对于谭宝汉所兴建地上建筑物的财产损失没有过错，谭宝汉反诉请求红联合作社红联经济合作社赔偿涉案土地的地上建筑物损失138676元，于法无据，一审法院不予支持；谭宝汉在出租给案外人黄亚坚前未经红联合作社的同意，其也未能提供全部租赁合同、租金缴交记录；且谭宝汉出租未经报建的房屋违反法律规定，同时，谭宝汉是出租的受益方，红联合作社未因谭宝汉的出租行为受益。综上，谭宝汉提供的证据不足以证实其租赁损失是红联合作社的过错造成的，其出租未经报建的房屋与该损失具有直接的因果关系，故此，谭宝汉反诉请求红联合作社赔偿房屋的租赁损失16200元，理据不足，一审法院不予支持。关于押金的问题，涉案《开平市农村承包合同》是无效合同，据此，谭宝汉反诉请求红联合作社归还押金1197元，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、谭宝汉应在判决生效之日起30日内将位于开平市水口镇红花村红联村青草地（149.6平方米）恢复土地原状并返还给红联合作社；二、谭宝汉应在判决生效之日起10日内支付土地占用费5985元给红联合作社；三、红联合作社应在判决生效之日起10内退回押金1197元给谭宝汉；四、驳回谭宝汉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费474.63元（此款红联合作社已预交），由谭宝汉负担。一审案件反诉受理费1710.73元（谭宝汉已预交3421.46元），由红联合作社负担10.73元，由谭宝汉负担1700元。红联合作社多预交的一审案件受理费463.9元，由一审法院予以退回；谭宝汉多预交的一审案件受理费1246.83元，由一审法院予以退回。二审中，红联合作社、红花村委会均没有提交新证据，谭宝汉提交了如下证据：1、照片，证明涉案土地实际用途及周边土地建设情况，涉案土地不是农业用地。2、最高人民法院（2020）最高法行申13015号裁定书，证明虽然涉案房屋未办理相关报建手续，但谭宝汉基于对发包方的信赖、建设房屋的投入及租金损失，依法应以合理赔偿。红联合作社针对谭宝汉二审提交的证据发表质证意见如下：对证据1的真实性、合法性及关联性均不予确认，对其待证事实亦不予认可。该照片没有制作时间、制作地点的内容。且对涉案土地的性质应以法律规定为依据，而非以土地现貌认定。对证据2的真实性、合法性予以确认，但对关联性和待证事实不予确认。首先，本案案由并非征收用地行政补偿纠纷，案件的处理利益导向及调整内容均不属于同一范畴，不具有类案判例的参考价值。其次，本案中，红联合作社从未以任何理由同意谭宝汉建房，谭宝汉因此不发生信赖利益损失，故本案与该案例的裁判认定要件不一致。红花村委会没有针对谭宝汉二审提交的证据发表质证意见。经审查，谭宝汉在二审中提交的证据1系对其上诉主张事实的证据补强，且与本案当事人争议事实存在关联，本院将综合全案其他证据及当事人陈述进行综合认证。谭宝汉提交的证据2与本案缺乏关联性，本院不予采纳。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案属农村土地承包合同纠纷，一审法院确定本案案由为土地租赁合同纠纷，不够贴切，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，本案仅针对谭宝汉上诉主张的有关问题进行审查。一、关于红联合作社的诉讼主体资格是否适格的问题。根据涉案《开平市农村承包合同》载明，涉案承包合同的发包方为水口镇（区）红花管理区红联村，红联村将其一块土地出租给谭宝汉使用，且合同中“发包方（甲方）代表”一栏中有红联村村长谭天卫签名。又根据谭宝汉提交的现金收入单据显示，自2006年开始，谭宝汉实际上系向红联合作社缴交地块租金。虽然2000年至2005年的现金收入单据由红花村委会、水口镇红花财务站盖章出具，但红花村委会已出具《证明》、《红联村承包户交租情况说明》，明确涉案土地为红联村所有，谭宝汉实际上是与红联村签订《开平市农村承包合同》，合同签订后的2000年至2014年，谭宝汉每年均系向红联村缴交租金，结合红联合作社于2005年成立的事实，根据《土地管理法》第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理”的规定，本案中，在红联合作社成立之前，红花村委会在涉案《开平市农村承包合同》中盖章、收缴谭宝汉的地块租金的行为，实质上是代行红联合作社的职能，因此，一审法院结合涉案《开平市农村承包合同》的订立、实际履行情况进行综合分析，认定红联合作社为涉案土地承包合同的一方当事人，处理并无不当，谭宝汉上诉关于红联合作社的诉讼主体不适格的理由，理据不足，本院不予采纳。二、关于涉案《开平市农村承包合同》的效力问题。涉案地块系位于开平市块“青草地”，为红联村民集体所有，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，红联合作社和谭宝汉并未举证证明本案存在上述法律规定中除外的情形，红联合作社和谭宝汉签订涉案《开平市农村承包合同》，约定红联合作社将涉案土地出租给谭宝汉作工商业用途。红联合作社出租涉案土地用于非农业建设，谭宝汉承租涉案土地实际用于建筑厂房经营五金加工及转租，双方擅自改变涉案土地用途的行为均已违反前述《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，红联合作社和谭宝汉签订的涉案《开平市农村承包合同》应为无效合同，一审法院对此认定正确，本院予以维持。谭宝汉上诉认为涉案土地为非农业用地，但仅凭其提供的涉案土地照片并不足以证明其该项主张，本院依法不予采纳。三、关于谭宝汉的上诉请求应否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，红联合作社和谭宝汉因涉案承包合同取得的相应财产，应当予以返还。谭宝汉在涉案承包地块上建造房屋并未经任何报建手续和红联合作社的同意，现涉案《开平市农村承包合同》因违反法律禁止性规定而无效，红联合作社依法有权要求谭宝汉恢复涉案租赁地块原状并予以返还。红联合作社收取谭宝汉的押金1197元，亦应依法返还给谭宝汉。虽然涉案承包合同无效，但谭宝汉实际使用涉案土地需支付占用费，红联合作社主张的2015年至2019年的土地租金5985元性质上属于占用费，一审法院据此支持红联合作社的该项请求，于法有据，本院予以维持。至于谭宝汉反诉请求红联合作社赔偿涉案土地的地上建筑物损失138676元及房屋租金损失16200元的问题。涉案《开平市农村承包合同》虽然约定承包土地作工商业用途，但谭宝汉擅自在涉案土地上建造房屋并出租的行为均违反法律规定，且未经红联合作社同意，存在过错。而在承包合同无效的情况下，为更好地避免双方权利义务失衡，对于承租人要求出租人赔偿损失的请求应放置在更全局的角度进行评价，将双方履行无效合同的收益部分（即包括出租人收益的金额，承租人基于违法建筑收益所获得的，包括经营收益及转租收益等在内的金额）一并纳入法院酌定赔偿金额的考虑范围。在农村土地承包合同中，承租人在土地上搭建房屋后再行转租或经营收益，其对外经营的收益以及对外转租的基础已非出租人依据缔约时的土地现状可以预期的，且违章房屋用于转租或经营所收益的金额一般将远高于土地出租人所收取的土地租金。本案中，根据涉案《开平市农村承包合同》和谭宝汉提供的其与案外人签订的《协议书》所约定的租金标准来看，谭宝汉使用涉案土地建造房屋用于经营五金厂和转租所获得的收益远高于红联合作社所收取的土地租金，且谭宝汉已使用涉案土地并收益长达十多年的时间。因此，对涉案地块上建造房屋的损失应进行合理分配，综合考虑双方在涉案承包合同无效、搭建违法建筑中的过错程度，以及双方在履行合同中的收益情况等主客观因素，并兼顾公平原则，本院酌定由谭宝汉自行承担在涉案土地上建造房屋所支出的费用。故一审法院不予支持谭宝汉要求红联合作社赔偿涉案土地的建筑物损失，处理并无不当，本院予以维持。而合同无效后，合同即不再履行，谭宝汉主张红联合作社赔偿继续使用涉案土地可能获得的租金损失，亦缺乏理据，本院不予支持。至于谭宝汉二审中向本院提出对涉案土地上建造的房屋的价值进行评估的申请，考虑到建设工程的造价随市场行情变动较大，现存价值可能高于建造时的价值。如果允许承租人以现存价值作为要求出租人承担赔偿的依据，会造成双方利益的不平衡。同时，涉案土地上建造的房屋时间较长远、结构简单，谭宝汉在二审庭审中亦已陈述该房屋建造费用大概为30000元至40000元，且结合前文分析，由谭宝汉自行承担该项损失，故其该项申请，缺乏必要性，本院不予准许。综上所述，谭宝汉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实属实，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费474.63元，由上诉人谭宝汉负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 李 海审 判 员 刘邦中二〇二一年八月二十三日法官助理 谢惠英书 记 员 张晓明广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终2803号上诉人（原审被告、反诉原告）：谭宝汉，男，出生，汉族，住广东省开平市。委托诉讼代理人：伦荣彪，广东广能律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦嘉宪，广东广能律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：开平市水口镇红花村红联经济合作社。住所地：广东省开平市水口镇。负责人：谭锡柱，村民小组组长。委托诉讼代理人：谭百成，男，出生，汉族，住广东省开平市。该村村民代表。委托诉讼代理人：谭日胜，男，出生，汉族，住广东省开平市。该村村民代表。原审第三人：开平市水口镇红花村民委员会。住所地：广东省开平市水口镇庆扬中学北。负责人：谭焕平。上诉人谭宝汉因与被上诉人开平市水口镇红花村红联经济合作社（以下简称“红联合作社”）、原审第三人开平市水口镇红花村民委员会（以下简称“红花村委会”）农村土地承包合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2020）粤0783民初5311号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭宝汉上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，改判支持谭宝汉一审全部反诉请求；二、本案一、二审诉讼费用由红联合作社负担。事实和理由：一、红联合作社不是涉案土地承包合同的当事人，无权依据涉案承包合同提起本诉，并主张要求谭宝汉交还涉案土地及地上建筑物和支付租金，依法应驳回其起诉。1、涉案承包合同“发包方（甲方）代表”是由第三人红花村委会盖章，签订合同后，谭宝汉依约向发包方红花村委会缴付了合同押金和按时支付租金。2000年至2014年期间，谭宝汉一直是向发包方红花村委会缴付押金和租金，并由红花村委会工作人员谭建安、谭珍凤经办，2005年之前是由红花村委会和红花财务站出具现金收入单据。2、涉案承包合同签订于2000年4月5日，当时尚没有经济合作社的集体经济组织概念，红联合作社不可能作为涉案承包合同发包方。红联合作社在一审庭审期间反复陈述其对涉案合同签订事宜不知情，并且其在一审反诉答辩意见中确认其并非涉案承包合同的合同相对一方，主张其不受涉案承包合同的约束。二、一审判决认定涉案土地属于农业用途不正确。从土地实际用途及涉案土地周边建设情况，涉案土地属于非农业用地，并且早在1997年涉案土地已经建有房屋。一审判决仅依据红联合作社单方陈述认定涉案土地是农业用地，并适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条有关规定认定涉案承包合同无效，认定事实和法律适用错误。1、从涉案土地现场相片和视频来看，涉案土地上建有村用厕所，并且紧邻涉案土地的周边地块均建有房屋。2、早在涉案合同签订前的1997年，涉案土地上已经建有砖瓦结构厂房一间。3、红联合作社仅凭口头陈述不足以证明涉案土地属于农业用地。结合涉案土地实际用途以及毗邻周边土地的房屋建设情况，涉案土地用途是建设用地，谭宝汉在涉案土地建设房屋并未违反《中华人民共和国土地管理法》有关禁止性规定。三、若涉案合同无效，发包方在合同中明确约定涉案土地可用于非农建设，应对合同无效承担过错责任。发包方是村集体组织，相比于作为村民的谭宝汉更清楚了解土地性质及相关法律法规，其在签订涉案合同时明确土地可用于工商业用途及可以用于建设房屋。现涉案合同因违反相关土地政策法规被认定无效，发包方对此应承担过错责任。1、谭宝汉是普通农民，基于对村集体组织的权威信赖、对涉案土地原有房屋建设情况及毗邻周边土地建设情况，认为在涉案土地建房使用符合法律规定。2、涉案合同“合同其它条款”第一项、第八项约定足以证明发包方对谭宝汉承包土地用于建设房屋使用的情况认可和支持。3、谭宝汉是基于对发包方作为村集体组织的权威信赖和涉案合同约定三十年承包期的信赖，建设、使用房屋。谭宝汉建成、使用涉案房屋距今二十余年期间，发包方对谭宝汉自建房屋情况知悉并依约收取租金，且从未对谭宝汉建设房屋出租提出异议或告知谭宝汉需要办理相关报建手续。综上，涉案合同因违反土地管理法禁止性规定被认定无效，作为了解土地性质及政策法规并作出权威承诺、支持的村集体组织，发包方对此存在过错责任，应当赔偿谭宝汉的损失。一审判决以谭宝汉建设房屋未经发包方同意且未尽到审查涉案承包合同合法性审慎义务为由，将合同无效的过错全部归咎于谭宝汉，完全排除了发包方的过错，明显不当。四、谭宝汉基于对发包方作为村集体组织的权威信赖及其在涉案合同所作承诺的信赖，对涉案房屋建设、使用所作的相应投入，依法应获得合理补偿。1、鉴于2000年前后的政策实施环境，农村建房办理报建、审批手续并没有全面落实，农民自行建房使用的现象非常普遍，时至今日，农村地区没有报建手续的房屋依然广泛存在。实际上自近年土地确权登记工作开展，农村地区建房报建手续才开始落实，谭宝汉建设涉案房屋受当时环境影响未办理报建手续，符合情理。法院应当综合考量未办理报建手续的历史原因、周边类似房屋的情况等，不能将责任完全归咎于谭宝汉。2、参考最高人民法院（2020）最高法行申13015号行政裁定书，涉案房屋未办理报建手续具有特定时期和政策背景下的特殊性，谭宝汉基于对发包方的承诺与支持，对涉案房屋建设作出的投入及房屋出租使用租金损失，应予以合理补偿。一审判决以未办理手续为由全盘否定谭宝汉在信赖利益范围内的投入，明显不当。红联合作社辩称，一、在本诉中，红联合作社虽并非《开平村农村承包合同》（第9号）的“发包方（甲方）”的署名方，但该合同所涉农村自留地归属一直是为红联合作社的社员集体所有。在2005年依法成立后，红联合作社依法独立印章、管理社员所有农村自留地，谭宝汉亦向红联合作社缴纳租金，实际履行缴租义务，故红联合作社具备提起本诉的主体资格，一审法院认定事实正确。二、一审法院认定涉案土地性质为农村自留地，涉案《开平村农村承包合同》（第9号）无效，红联合作社无需承担任何赔偿责任正确。（一）根据《中华人民共和国宪法》第十条第二款的规定，涉案土地在《土地管理法》实施前后均未办理过土地性质变更，依法应归属为集体所有的自留地，故涉案《开平村农村承包合同》（第9号）无效，谭宝汉应当返还涉案土地。（二）《开平村农村承包合同》（第9号）虽涉红联合作社的集体所有留用地出租，涉案土地亦实际被谭宝汉占用，但谭宝汉从来没有提供任何证据证明红联合作社同意其建造房屋，故谭宝汉主张红联合作社损害其信赖利益应予赔偿无事实和法律依据。（三）因谭宝汉实际占用红联合作社的集体自留地，涉案《开平村农村承包合同》（第9号）无效后，仍应返还尚欠的土地占用费，并恢复土地原貌。对红联合作社收取押金1197元，认可本诉一审判决，在判决生效后即依法退回。红花村委会二审中未作陈述。红联合作社向一审法院起诉请求：1、谭宝汉向红联合作社返还红联合作社所有位于水口镇××××红联村青草地（土名）的土地一块价值15000元，判决涉案土地上建筑物砖瓦结构，价值6000元归红联合作社所有；2、谭宝汉向红联合作社支付2015年度至2019年度租赁涉案土地的租金5985元（按开平市农村承包合同约定2015-2019年度期间的年度租赁费1197元计算，五年合共5985元）；3、本案案件受理费由谭宝汉承担。红联合作社在庭审时变更第一项诉讼请求为：谭宝汉向红联合作社返还红联合作社所有位于水口镇××××红联村青草地（土名）的土地一块价值15000元，涉案土地上建筑物由红联合作社自行拆除，恢复土地原状。谭宝汉向一审法院反诉请求：1、红联合作社赔偿谭宝汉涉案土地的地上建筑物损失138676元；2、红联合作社赔偿谭宝汉因为水管损坏无法出租房屋的租金损失16200元；3、判令红联合作社退还谭宝汉押金1197元；4、本案诉讼费用由红联合作社承担。一审法院认定事实：位于开平市，该地块为农业用地，用作晒谷场及村民种菜使用。2000年4月5日发包方（甲方）水口镇红花管理区红联村（即红联合作社）与承包方（乙方）谭汉（即谭宝汉）签订《开平市农村承包合同》（第9号）（以下简称涉案合同），约定：甲方将位于开平市平方米土地出租给乙方作工商业用途，租赁期限从2000年1月1日起至2029年12月31日止，2000年至2014年的租金为972元／年，2015年至2029年的租金为1197元／年，每年1月缴交当年租金；合同签订时乙方支付1年租金1197元给甲方作合同押金作为最后1年的租金。时任红联村的村长谭天卫、村民谭巨潮在“发包方（甲方）代表”一栏签字，第三人红花村委会盖章；谭宝汉在“承包方（乙方）代表”一栏签字“谭汉”，谭宝汉对此予以确认。合同签订后，谭宝汉未经报建手续在涉案土地上建筑厂房，并经营五金加工。2017年1月1日，谭宝汉与案外人黄亚坚就涉案土地上的房屋签订租赁合同，约定租期自2017年1月1日至2019年12月31日，每月租金1350元。谭宝汉按期将租金缴纳给红联合作社至2014年12月，后双方因租期发生纠纷，经协商无果，遂成本案诉讼。一审法院认为，本案为因农村土地租赁产生的纠纷，故本案案由应为土地租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案所涉的租赁关系发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释进行审理。关于本案红联合作社主体资格是否适格的问题，涉案合同发包方为水口镇红花管理区红联村，且合同中“发包方”一栏的签名为时任红联村的村长谭天卫，红联合作社对此亦予以确认；另一方面合同在履行过程中，从谭宝汉提供的租金收据中可以看出，自2006年开始均盖有“开平市水口镇红花村民委员会红联经济合作社财物专用章”，且谭宝汉提供的红联村承包户交租情况说明亦显示谭宝汉自2000年至2014年每年均向红联村缴交租金，且结合当时实际情况来看，红联合作社成立于2005年，在此之前红联村没有独立印章，对外事务由第三人红花村委会统一处理，因此，综上可以确认红联合作社是涉案土地承包合同的一方当事人，涉案合同虽盖有第三人红花村委会印章，但第三人红花村委会并不是合同的一方。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，经法庭调查，红联合作社陈述涉案土地属于农村自留地，为农业用地，未办理确权登记，用于出租他人经营生意；谭宝汉陈述其租赁涉案土地用于经营五金加工。红联合作社出租涉案土地用于非农业建设，谭宝汉承租涉案土地亦实际用于经营工商业，双方均未经任何手续擅自改变土地用途，均已违反前述《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的禁止性规定，且红联合作社和谭宝汉并未举证证明本案存在上述法律规定中除外的情形，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，红联合作社和谭宝汉签订的涉案《开平市农村承包合同》（第9号）为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，谭宝汉因该合同取得的涉案土地应予返还红联合作社，红联合作社请求谭宝汉返还涉案土地，一审法院予以支持。谭宝汉在涉案土地上新建的建筑物未经红联合作社同意，也未经任何报建手续，亦未能举证证明该地上建筑物已办理确权登记，因此，红联合作社要求恢复土地原状符合法律规定，一审法院予以支持。对于红联合作社要求谭宝汉支付2015年度至2019年度租金的请求，虽然红联合作社和谭宝汉签订的《开平市农村承包合同》（第9号）无效，但谭宝汉实际使用涉案土地需支付占用费，红联合作社要求谭宝汉支付2015年至2019年的租金5985元（1197元/年×5年）属于应付占用费，一审法院予以支持。针对谭宝汉提出的反诉请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”规定和庭审查明，谭宝汉未经红联合作社同意兴建房屋，也没有经过任何报建手续，亦未尽到审查涉案《开平市农村承包合同》合法性的审慎义务，因此，红联合作社对于谭宝汉所兴建地上建筑物的财产损失没有过错，谭宝汉反诉请求红联合作社红联经济合作社赔偿涉案土地的地上建筑物损失138676元，于法无据，一审法院不予支持；谭宝汉在出租给案外人黄亚坚前未经红联合作社的同意，其也未能提供全部租赁合同、租金缴交记录；且谭宝汉出租未经报建的房屋违反法律规定，同时，谭宝汉是出租的受益方，红联合作社未因谭宝汉的出租行为受益。综上，谭宝汉提供的证据不足以证实其租赁损失是红联合作社的过错造成的，其出租未经报建的房屋与该损失具有直接的因果关系，故此，谭宝汉反诉请求红联合作社赔偿房屋的租赁损失16200元，理据不足，一审法院不予支持。关于押金的问题，涉案《开平市农村承包合同》是无效合同，据此，谭宝汉反诉请求红联合作社归还押金1197元，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、谭宝汉应在判决生效之日起30日内将位于开平市水口镇红花村红联村青草地（149.6平方米）恢复土地原状并返还给红联合作社；二、谭宝汉应在判决生效之日起10日内支付土地占用费5985元给红联合作社；三、红联合作社应在判决生效之日起10内退回押金1197元给谭宝汉；四、驳回谭宝汉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费474.63元（此款红联合作社已预交），由谭宝汉负担。一审案件反诉受理费1710.73元（谭宝汉已预交3421.46元），由红联合作社负担10.73元，由谭宝汉负担1700元。红联合作社多预交的一审案件受理费463.9元，由一审法院予以退回；谭宝汉多预交的一审案件受理费1246.83元，由一审法院予以退回。二审中，红联合作社、红花村委会均没有提交新证据，谭宝汉提交了如下证据：1、照片，证明涉案土地实际用途及周边土地建设情况，涉案土地不是农业用地。2、最高人民法院（2020）最高法行申13015号裁定书，证明虽然涉案房屋未办理相关报建手续，但谭宝汉基于对发包方的信赖、建设房屋的投入及租金损失，依法应以合理赔偿。红联合作社针对谭宝汉二审提交的证据发表质证意见如下：对证据1的真实性、合法性及关联性均不予确认，对其待证事实亦不予认可。该照片没有制作时间、制作地点的内容。且对涉案土地的性质应以法律规定为依据，而非以土地现貌认定。对证据2的真实性、合法性予以确认，但对关联性和待证事实不予确认。首先，本案案由并非征收用地行政补偿纠纷，案件的处理利益导向及调整内容均不属于同一范畴，不具有类案判例的参考价值。其次，本案中，红联合作社从未以任何理由同意谭宝汉建房，谭宝汉因此不发生信赖利益损失，故本案与该案例的裁判认定要件不一致。红花村委会没有针对谭宝汉二审提交的证据发表质证意见。经审查，谭宝汉在二审中提交的证据1系对其上诉主张事实的证据补强，且与本案当事人争议事实存在关联，本院将综合全案其他证据及当事人陈述进行综合认证。谭宝汉提交的证据2与本案缺乏关联性，本院不予采纳。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案属农村土地承包合同纠纷，一审法院确定本案案由为土地租赁合同纠纷，不够贴切，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，本案仅针对谭宝汉上诉主张的有关问题进行审查。一、关于红联合作社的诉讼主体资格是否适格的问题。根据涉案《开平市农村承包合同》载明，涉案承包合同的发包方为水口镇（区）红花管理区红联村，红联村将其一块土地出租给谭宝汉使用，且合同中“发包方（甲方）代表”一栏中有红联村村长谭天卫签名。又根据谭宝汉提交的现金收入单据显示，自2006年开始，谭宝汉实际上系向红联合作社缴交地块租金。虽然2000年至2005年的现金收入单据由红花村委会、水口镇红花财务站盖章出具，但红花村委会已出具《证明》、《红联村承包户交租情况说明》，明确涉案土地为红联村所有，谭宝汉实际上是与红联村签订《开平市农村承包合同》，合同签订后的2000年至2014年，谭宝汉每年均系向红联村缴交租金，结合红联合作社于2005年成立的事实，根据《土地管理法》第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理”的规定，本案中，在红联合作社成立之前，红花村委会在涉案《开平市农村承包合同》中盖章、收缴谭宝汉的地块租金的行为，实质上是代行红联合作社的职能，因此，一审法院结合涉案《开平市农村承包合同》的订立、实际履行情况进行综合分析，认定红联合作社为涉案土地承包合同的一方当事人，处理并无不当，谭宝汉上诉关于红联合作社的诉讼主体不适格的理由，理据不足，本院不予采纳。二、关于涉案《开平市农村承包合同》的效力问题。涉案地块系位于开平市块“青草地”，为红联村民集体所有，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，红联合作社和谭宝汉并未举证证明本案存在上述法律规定中除外的情形，红联合作社和谭宝汉签订涉案《开平市农村承包合同》，约定红联合作社将涉案土地出租给谭宝汉作工商业用途。红联合作社出租涉案土地用于非农业建设，谭宝汉承租涉案土地实际用于建筑厂房经营五金加工及转租，双方擅自改变涉案土地用途的行为均已违反前述《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，红联合作社和谭宝汉签订的涉案《开平市农村承包合同》应为无效合同，一审法院对此认定正确，本院予以维持。谭宝汉上诉认为涉案土地为非农业用地，但仅凭其提供的涉案土地照片并不足以证明其该项主张，本院依法不予采纳。三、关于谭宝汉的上诉请求应否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，红联合作社和谭宝汉因涉案承包合同取得的相应财产，应当予以返还。谭宝汉在涉案承包地块上建造房屋并未经任何报建手续和红联合作社的同意，现涉案《开平市农村承包合同》因违反法律禁止性规定而无效，红联合作社依法有权要求谭宝汉恢复涉案租赁地块原状并予以返还。红联合作社收取谭宝汉的押金1197元，亦应依法返还给谭宝汉。虽然涉案承包合同无效，但谭宝汉实际使用涉案土地需支付占用费，红联合作社主张的2015年至2019年的土地租金5985元性质上属于占用费，一审法院据此支持红联合作社的该项请求，于法有据，本院予以维持。至于谭宝汉反诉请求红联合作社赔偿涉案土地的地上建筑物损失138676元及房屋租金损失16200元的问题。涉案《开平市农村承包合同》虽然约定承包土地作工商业用途，但谭宝汉擅自在涉案土地上建造房屋并出租的行为均违反法律规定，且未经红联合作社同意，存在过错。而在承包合同无效的情况下，为更好地避免双方权利义务失衡，对于承租人要求出租人赔偿损失的请求应放置在更全局的角度进行评价，将双方履行无效合同的收益部分（即包括出租人收益的金额，承租人基于违法建筑收益所获得的，包括经营收益及转租收益等在内的金额）一并纳入法院酌定赔偿金额的考虑范围。在农村土地承包合同中，承租人在土地上搭建房屋后再行转租或经营收益，其对外经营的收益以及对外转租的基础已非出租人依据缔约时的土地现状可以预期的，且违章房屋用于转租或经营所收益的金额一般将远高于土地出租人所收取的土地租金。本案中，根据涉案《开平市农村承包合同》和谭宝汉提供的其与案外人签订的《协议书》所约定的租金标准来看，谭宝汉使用涉案土地建造房屋用于经营五金厂和转租所获得的收益远高于红联合作社所收取的土地租金，且谭宝汉已使用涉案土地并收益长达十多年的时间。因此，对涉案地块上建造房屋的损失应进行合理分配，综合考虑双方在涉案承包合同无效、搭建违法建筑中的过错程度，以及双方在履行合同中的收益情况等主客观因素，并兼顾公平原则，本院酌定由谭宝汉自行承担在涉案土地上建造房屋所支出的费用。故一审法院不予支持谭宝汉要求红联合作社赔偿涉案土地的建筑物损失，处理并无不当，本院予以维持。而合同无效后，合同即不再履行，谭宝汉主张红联合作社赔偿继续使用涉案土地可能获得的租金损失，亦缺乏理据，本院不予支持。至于谭宝汉二审中向本院提出对涉案土地上建造的房屋的价值进行评估的申请，考虑到建设工程的造价随市场行情变动较大，现存价值可能高于建造时的价值。如果允许承租人以现存价值作为要求出租人承担赔偿的依据，会造成双方利益的不平衡。同时，涉案土地上建造的房屋时间较长远、结构简单，谭宝汉在二审庭审中亦已陈述该房屋建造费用大概为30000元至40000元，且结合前文分析，由谭宝汉自行承担该项损失，故其该项申请，缺乏必要性，本院不予准许。综上所述，谭宝汉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实属实，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费474.63元，由上诉人谭宝汉负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 李 海审 判 员 刘邦中二〇二一年八月二十三日法官助理 谢惠英书 记 员 张晓明