湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初13715号原告：唐清义，男，1974年5月4日出生，汉族，住长沙市雨花区。原告：邓艳红，女，1976年2月16日出生，汉族，住湖南省醴陵市。上列原告共同委托诉讼代理人：简小波，湖南东放明律师事务所律师。上列原告共同委托诉讼代理人：简松军，湖南东放明律师事务所律师。被告：湖南宇成朝阳商业管理有限公司（原湖南狂买狂卖商业管理有限公司），住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路39号美富商业中心T4栋270008房。法定代表人：孙秀莲。委托诉讼代理人：杨琼，女，1979年11月29日出生，汉族，住长沙市天心区，公司员工。被告：长沙凯通房地产有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路39号宇成朝阳广场T4栋270005房。法定代表人：孙秀莲。被告：长沙市东进置业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路39号宇成朝阳广场T4栋270006房。法定代表人：孙秀莲。第三人：长沙科寓物联网科技有限公司，住所地长沙市开福区湘雅街道黄兴北路庆和里27号宇成开福广场2栋8楼。法定代表人：王谦。第三人：杭州科寓物联网科技有限公司，住所地浙江省杭州市江干区中豪五福天地商业中心2幢2401室。法定代表人：朱凯敏，执行董事兼总经理。上列第三人共同委托诉讼代理人：张会佳，浙江泰杭律师事务所律师。上列第三人共同委托诉讼代理人：吴紫轩，浙江泰杭律师事务所律师。原告唐清义、邓艳红与被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司（以下简称宇成公司）、长沙凯通房地产有限公司（以下简称凯通公司）、长沙市东进置业有限公司（以下简称东进公司）、第三人长沙科寓物联网科技有限公司（以下简称长沙科寓公司）、杭州科寓物联网科技有限公司（以下简称杭州科寓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年8月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐清义、邓艳红的委托诉讼代理人简小波，被告宇成公司的委托诉讼代理人杨琼到庭参加诉讼,被告凯通公司、东进公司，第三人长沙科寓公司、杭州科寓公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告唐清义、邓艳红向本院提出了如下诉讼请求：1.判令解除原告与被告一签订的《委托经营管理协议》，被告一、第三人立即将湖南省长沙市“美富商业中心”（报建名:宇成朝阳广场）Ｔ1-120008号房屋返还原告。2.判令被告一向原告支付租金及违约金（租金计算至被告一、第三人实际返还原告房屋之日止，违约金按日万分之二标准计算至被告一实际支付租金之日止,暂计算至2021年7月31日,租金为41149元,违约金为3703元）。3.判令被告二、被告三对上述被告一应付租金及违约金承担连带责任。4.判令三被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年10月,原告与被告一签订《委托经营管理协议》，约定:1.原告将位于湖南省长沙市“美富商业中心”（报建名:宇成朝阳广场）Ｔ1-120008号房屋委托被告一经营管理。2.被告一按32919元／年向原告支付租金,租金每季度支付一次,于每季度结束前支付下一季度的租金。3.如被告一逾期支付租金,每逾期一日按照应付金额的万分之二向原告支付违约金,被告一逾期超过三个月仍未向原告支付租金的，原告可以解除合同。同时,被告二、被告三向原告出具《委托经营管理协议》之担保函，约定被告二、被告三对被告一的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保。上述合同签订后,原告将涉案房屋交付给被告一,被告一将其转租给第三人。自2020年开始,被告一以各种理由拒绝支付租金。截止2021年7月31日,被告一累计应付原告租金为41149元,违约金为3703元。综上所述，原告认为，《委托经营管理协议》、《委托经营管理协议>之担保函》均系当事人真实意思表示，合法有效，被告一拒不按时支付租金,严重违反合同约定,已构成根本违约。被告宇成公司辩称：1.宇成公司的行为未构成根本违约，迟延支付租金系新冠肺炎疫情不可抗力影响导致，且涉案房屋作为一个整体，目前已长期租给第三人使用，在三方未达成一致的情况下，原、被告双方不能解除委托经营管理协议。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》第二条，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。宇成公司因为疫情原因影响，出现资金周转困难，未能及时支付租金，但是也一直在积极采取措施，积极推进原告和第三人建立租赁关系；另涉案房屋作为一个整体，已租给第三人使用，租赁时间在10年以上，第三人投入了数百万的装修进行酒店经营，若解除协议，将会对宇成公司和第三方造成重大损失，对被告和第三人极为不公平，因此希望原告与第三人协商达成一致，签订后续租赁事宜，宇成公司才可同意解除委托经营管理协议。2.原告要求支付欠付租金，因起诉业主人数众多，租金支付情况原告统计和被告统计有误差，被告提交了相关租金支付表格，因核对工作量较大，具体欠付金额庭后需原被告两方再行核对才能予以确认。3.原告要求被告承担违约金，被告认为受疫情不可抗力影响，企业经营困难，导致未能及时支付租金，非被告主观因素所致，不应承担违约责任及违约金。另原告计算违约金金额被告不予认可，没有计算明细，无法确认违约金计算是否正确。4.涉案房屋所在宇成朝阳广场项目，目前同类的系列案已经判决了500余个，上诉的有20余个，一审法院均没有判决解除委托经营管理协议，二审也是维持原判，法院充分考量了原、被告双方及案外人的合法权益，而不是简单的将被告迟延支付房屋租金作为解约的理由，考虑到涉案房屋已长期租赁给酒店使用，酒店方投入了巨大装修及运营成本，上百户房屋统一按照酒店装修标准进行了重新规划格局，如轻易判决解除委托经营协议，起诉的业主多达百余户，有些业主要求将房屋收回，有些业主又不收回房屋，要与酒店签约，无法形成统一意见。而涉案房屋作为酒店整体的一部分，无法分割，业主收房有客观障碍，实际上执行存在困难，二是酒店无法经营，必定会造成巨大浪费损失，三是引发酒店于被告之间的法律纠纷，对三方来说都是巨大伤害，同时也会影响其他业主的正常收入，因为还有部分业主并没有要求解除委托经营协议，酒店仍旧继续租赁房屋使用，如果酒店仅因部分房屋需要被收回而无法整体经营，导致的后果是群体性的，甚至可能造成社会不稳定局面。第三人杭州科寓公司提交书面答辩意见称：1.原告要求第三人退回涉案房产的请求缺乏事实与法律依据，恳请法院予以驳回。原告与宇成公司有委托合同关系，原告与杭州科寓公司有房屋租赁合同关系，该租赁关系是合法有效的。现原告将案涉房屋授权给宇成公司对外出租导致原告收不到第三人租金，该责任应由宇成公司承担。2.原告的损失应当自行向宇成公司、凯通公司及东进公司主张，与第三人无关。杭州科寓公司与原告的受托人宇成公司签订的租赁合同符合法律规定，双方之间的房屋租赁合同关系依法成立有效。合同签署后，杭州科寓公司已将三年租金、保证金交付给宇成公司，因宇成公司原因各业主未收到委托经营管理租金或收到的委托经营管理租金不足，应当依据《委托经营管理协议》的约定，向宇成公司主张，原告无权要求杭州科寓公司退还上述房屋。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告东进公司、凯通公司及第三人长沙科寓公司未作辩称。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审调查以及举证、质证的情况，本院确认如下事实：2016年10月9日,唐清义、邓艳红（委托方）与湖南狂买狂卖商业管理有限公司（经营管理方，以下简称狂买狂卖公司）签订《委托经营管理协议》，约定:1.唐清义、邓艳红将位于湖南省长沙市“美富商业中心”（报建名:宇成朝阳广场）Ｔ1-120008号房屋委托狂买狂卖公司经营管理。该公寓类型为住宅，建筑面积46.21平方米，购房成交价为548656元。2.委托经营管理期限自该协议生效之日起至2027年4月30日止。3.狂买狂卖公司自2017年5月1日至2027年4月30日止，按32919元／年向唐清义、邓艳红支付租金,租金每三个月支付一次,于每年的1月16日至1月30日、4月16日至4月30日、7月16日至7月30日、10月16日至10月30日支付下一支付期的租金。4.如狂买狂卖公司无正当理由逾期支付租金,应当按照逾期金额的万分之二／日向唐清义、邓艳红支付违约金,狂买狂卖公司逾期超过三个月仍未向唐清义、邓艳红支付租金的，唐清义、邓艳红可以解除合同。同日，东进公司、凯通公司与唐清义、邓艳红签订了《之担保函》，载明：1.本公司确认对本担保函、主合同的有关权利、义务和责任条款的法律含义有准确的理解并对上述签署文本的所有条款均无异议，为签署本担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成。2.本公司承诺为经营管理方在主合同项下对委托方的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保。协议签订后,狂买狂卖公司的名称变更为宇成公司。宇成公司接收房屋后将涉案房屋转租给第三人杭州科寓公司经营使用，并与杭州科寓公司签订《物业租赁合同》，将T1栋的第8、9、11-16层出租给杭州科寓公司，租赁期限为12年，杭州科寓公司将包含涉案房屋在内的8层房屋进行重新布局，整体装修，现已投入使用。经确认，涉案房屋现由长沙科寓公司实际经营使用。根据宇成公司提交的《租金支付月份统计表》，宇成公司陆续向唐清义、邓艳红支付租金至2020年1月31日，后又于2020年4月底支付了2020年5、6、7月的房屋租金，此后再未支付过租金。根据合同约定，截止至2021年7月31日，宇成公司尚拖欠唐清义、邓艳红房租计41149元（四舍五入，下同）未付。本院认为，唐清义、邓艳红与宇成公司签订的《委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。唐清义、邓艳红已依约将涉案房屋交付给宇成公司使用，但宇成公司尚拖欠唐清义、邓艳红房租41149元未付，其行为已经构成违约。根据合同约定，唐清义、邓艳红有权解除合同，但由于唐清义、邓艳红的涉案房屋已转租给第三人杭州科寓公司经营使用，第三人将包括唐清义、邓艳红的房屋在内的8层房屋重新规划布局进行装修，上百户业主的房屋作为一个整体被装修成符合杭州科寓公司使用要求的格局，整体经营，在装修完成的杭州科寓公司内无法准确找出唐清义、邓艳红房屋的具体空间位置，因此，唐清义、邓艳红的房屋作为整体中的一部分，目前无法分割。其次，第三人杭州科寓公司承租涉案房屋，前期投入了巨大的装修及运营成本，现涉案房屋已装修完工并投入使用，如果解除唐清义、邓艳红与宇成公司的房屋租赁合同，必然会造成巨大的浪费，而如果继续履行合同，对唐清义、邓艳红的权益不会造成更大损害。因此，唐清义、邓艳红要求解除房屋租赁合同，并将房屋恢复至交房标准后归还给唐清义、邓艳红的诉讼请求，本院不予支持。根据查明的事实，宇成公司拖欠唐清义、邓艳红房租41149元未付，故唐清义、邓艳红要求宇成公司支付拖欠租金的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。双方在合同中约定如宇成公司逾期付款，应按每日万分之二的标准支付违约金，该约定合法有效。故原告唐清义、邓艳红要求宇成公司按每日万分之二的标准支付截至租金实际清偿之日止的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告东进公司、凯通公司自愿为宇成公司的合同义务提供连带责任担保，且该二公司作为开发商，均出具担保函作为唐清义、邓艳红与宇成公司签订《委托经营管理协议》的附件，并承诺签署担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成。因此，唐清义、邓艳红要求凯通公司、东进公司承担连带清偿责任，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条、第六百八十八、第六百九十一条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告唐清义、邓艳红支付T1栋120008号房屋截至2021年7月31日的房屋租金41149元；二、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告唐清义、邓艳红支付违约金（违约金以每期欠付租金为基数，按每日万分之二的标准自欠付之日起计算至实际清偿之日止）；三、被告长沙市东进置业有限公司、长沙凯通房地产有限公司对本判决第一、二项确定的义务承担连带清偿责任；四、驳回唐清义、邓艳红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取461元，由被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司、长沙凯通房地产有限公司、长沙市东进置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 王双石二〇二一年八月二十六日法官助理 王婷婷书 记 员 梁芸哲