辽宁省义县人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0727民初927号原告（反诉被告）：中国石油天然气股份有限公司辽宁锦州销售分公司，住所地锦州市古塔区解放路二段**。负责人：梁超，该公司经理。委托诉讼代理人：付小刚，辽宁华峰律师事务所律师。被告（反诉原告）：义县七里河加油站，住所，住所地义县七里河镇杨千台村div>投资人：腾岂平，女，1965年2月10日出生，汉族，住辽宁省义县。委托诉讼代理人：赵文胜，锦州市古塔区兴达法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）中国石油天然气股份有限公司辽宁锦州销售分公司与被告（反诉原告）义县七里河加油站租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人付小刚，被告（反诉原告）委托诉讼代理人赵文胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认被告单方解除合同行为无效，判令被告继续履行2016年12月22日签订的资产租赁合同。2.判令被告不得以停水停电方式干扰原告正常生产经营。3.判令被告承担案件诉讼费用。事实与理由：2016年12月22日，原、被告签订《关于义县七里河加油站的资产租赁合同》，原告租赁被告位于义县七里河镇的义县七里河加油站的全部资产及经营权，租赁期限十年，从2017年4月1日至2027年3月31日止。租赁期内前五年租金每年70万元，后五年每年75万元。协议签订后，原告投入重金对加油站内外进行装修、购买设施设备和派驻人员，并如期足额交付租金。2021年3月14日，被告以“因你方给付租金过低”为由，通知原告解除合同，并限原告于2021年3月21日前撤离。此后，被告多次拉停电闸，迫使原告妥协，已严重影响原告生产经营。原告认为，依法签订的合同双方均应依约履行。现被告单方作出解除合同之意思表示，已属严重违约，根据《民事诉讼法》租赁合同适用不动产所在地之规定提起诉讼，请求判如诉请。被告辩称，原告未按照合同约定履行义务，至今已拖欠三个月租金。2020年的冬季取暖费也未按约定给付。原告已构成违约，因此被告要求解除租赁合同，有事实依据及法律依据。反诉原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除双方于2016年12月22日签订的资产租赁合同。2.反诉被告承担诉讼费。事实与理由：2016年12月22日，双方签订《关于义县七里河加油站的资产租赁合同》，合同约定反诉被告租赁反诉原告加油站的所有资产，租期十年，前五年租赁费每年70万元，后五年租赁费每年75万元。合同履行期间，反诉原告完全按合同约定完成双层罐改造，环评报告验收，另外修建80平方米配套站房，加油站罩棚改造等合同外配套工程，额外支出巨大，反诉被告支付的租金入不敷出。至2020年年初，反诉被告支付的租金全部用于因履行本合同所产生的必要费用，仍然不足反诉原告支付相关费用。在此期间反诉原告支付税金及会计工资合计69万元，改造及其他费用132万元。2020年8月11日、2020年9月22日，反诉原告两次以书面通知的方式向反诉被告提出协商每年增加租金至150万元相关事宜。反诉被告于2020年8月25日复函反诉原告，不同意反诉原告的请求。事实上，订立合同时约定的租金明显对反诉原告不公平。众所周知，目前物价不断上涨，出租房的成本不断增加，双方上调租金势在必行，如反诉被告不上调租金，对反诉原告极不公平，也使反诉原告的经营状态日益恶化，致使订立合同目的无法实现。截止2021年6月，反诉被告未按约定给付应付租金145800元，已拖欠3个月之久，另2020年的冬季取暖费5000元也未按约定给付反诉原告。反诉被告作为国有企业，应当秉持诚实信用原则，按约定全面履行合同义务，但反诉被告背信弃义，未按约定全面履行合同义务，构成根本违约，因此反诉原告要求解除租赁合同，有事实和法律依据。反诉被告辩称，反诉原告的主张没有事实和法律依据，租赁合同签订后，反诉被告投入了大量的资金对加油站内外进行装修并购买设备，期间始终如约履行合同义务。根据租赁合同约定，每一次租金的支付需由反诉原告开具发票，反诉被告再行支付，而取暖费一项并未在租赁协议中有所约定。因此，反诉原告所主张的事实和理由不能成立，请求驳回反诉原告的诉讼请求。原告围绕其诉讼请求提交《关于义县七里河加油站的资产租赁合同》、业务回单、委托付款凭证、解除合同通知书，反诉原告提交税收完税证明、通知书和通知，反诉被告提交微信聊天记录，上述证据经本院审查和当庭质证，予以采信。本院经审理认定事实如下：2016年12月22日，腾岂平、义县七里河加油站作为甲方，中国石油天然气股份有限公司辽宁锦州销售分公司作为乙方签订《关于义县七里河加油站的资产租赁合同》，合同约定：乙方租赁义县七里河加油站的全部资产及经营权。租赁期限10年，从2017年4月1日至2027年3月31日。租金及支付：乙方向甲方支付的年租金为，租期前5年（2017年4月1日至2022年3月31日）每年支付70万元，租期后5年（2022年4月1日至2027年3月31日）每年支付75万元。租金已经包含甲方的利润、折旧和应当向有关机关缴纳的税费。乙方每12个月（以下称交租期）向甲方支付一次租金。首次租金自本合同签订之日起45日内汇入甲方指定账户，其余各次租金自上个交租期满后60日内汇入甲方指定账户。税款及费用：租赁期内，甲方必须按照国家有关规定足额纳税，并缴纳有关费用…。甲方义务包括：6.1同意乙方于本合同签订后按5.3的约定完成对加油站的包装，费用由乙方承担。6.7甲方在乙方每次支付租金前45日内向乙方开具具有合法有效的固定资产租赁发票。如甲方未能按上述约定提供发票，乙方可顺延租金支付时间，直至甲方按上述约定提供发票时止。…6.9甲方应及时按规定交付公路或道路开口费。…19.1本合同自双方签字并盖章之日起生效。中国石油天然气股份有限公司辽宁锦州销售分公司于2017年4月17日给付2017年4月1日至2018年3月31日租金60万元。2018年4月26日、2019年4月24日、2020年5月18日给付2018年4月1日至2021年3月31日租金各70万元。2020年8月11日，义县七里河加油站作出《通知》，以物价上涨，各方面成本增加，同行业租金不断上涨为由，要求自2020年9月1日起调整租金每年150万元。如不履行，视为违约，可随时解除合同。原告回复不同意增加租金。9月22日，义县七里河加油站再次作出《通知》，要求增加租金，协商解除事宜。2021年3月14日，义县七里河加油站作出《解除合同通知书》，通知内容：因你方给付租金过低，现通知人通知你方解除原承包合同，并限期2021年3月31日之前搬离，如2021年3月31日之前被通知人不搬离，出现一切后果由被通知人承担。因双方就解除合同产生争议，义县七里河加油站以停电方式影响原告正常经营。本院认为，当事人在协商一致，符合合同约定或法律规定情形下，可解除合同。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。”本案争议焦点系义县七里河加油站单方解除《关于义县七里河加油站的资产租赁合同》有无依据，是否有效。义县七里河加油站以2017年4月1日至2019年12月31日加油站的实际支出远超租金，属于情势变更，不能实现合同目的，以及中国石油天然气股份有限公司辽宁锦州销售分公司违约没有给付租金和取暖费为由要求解除租赁合同。首先，情势变更条件适用的前提是，合同成立后至履行完毕前的期间内，合同的基础条件发生了重大变化，此重大变化是当事人在订立合同时无法预见的，或者虽然预见但没有反映到合同权利义务关系的设定上，并且这种重大变化不属于商业风险，继续履行合同对于当事人一方明显不公平。根据义县七里河加油站提交的税收完税证明，2017年1月1日至2020年7月期间，义县七里河加油站缴纳的教育税附加、地方、地方教育附加税、房产税和城市维护建设税、城市土地使用税和企业所得税，远低于中国石油天然气股份有限公司辽宁锦州销售分公司向其缴付的年租金，且双方在签订租赁合同时就税款缴纳义务方，税款包含在租金中已作出明确约定。义县七里河加油站另主张其在2017年4月1日至2019年12月31日支出的改造费用，除手写支出明细外，并未提交其他证据佐证。主张的会计工资亦不在租赁合同约定范围。需要指出的是，双方在签订合同时，显然已预见到了未来房屋租赁市场的变化趋势，才签订了长期租赁合同，并规定租金在后五年增加，市场变化的因素在合同中已有所体现。所以义县七里河加油站义情势变更为由要求解除租赁合同，不予支持。第二，关于违约责任问题。当事人进行民事活动应遵守诚实信用原则，当事人应“以诚实、善良的态度行使权利、履行义务”。《关于义县七里河加油站的资产租赁合同》约定，各次租金自上个交租期满后60日内汇入对方指定账户。中国石油天然气股份有限公司辽宁锦州销售分公司在支付每次租金时，需由义县七里河加油站提前45日开具发票。本案双方的履约过程中，义县七里河加油站并未依照租赁合同约定的期限向中国石油天然气股份有限公司辽宁锦州销售分公司开具发票，其行为已经违反了合同的约定。中国石油天然气股份有限公司辽宁锦州销售分公司据此行使延迟交付租金的抗辩权，符合合同约定。义县七里河加油站另主张中国石油天然气股份有限公司辽宁锦州销售分公司未给付2020年取暖费，双方在租赁合同中也并无此项约定。现义县七里河加油站以此为由，要求解除双方签订的租赁合同，缺乏事实依据，本院难以支持。综上，义县七里河加油站单方通知要求解除《关于义县七里河加油站的资产租赁合同》无效。对中国石油天然气股份有限公司辽宁锦州销售分公司的该项主张，本院予以支持。对义县七里河加油站的反诉请求，不予支持。第三，义县七里河加油站以停水停电方式干扰原告正常生产经营违反了合同约定，对原告的该项诉求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百二十六条、第五百三十三条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告义县七里河加油站于2021年3月14日单方通知原告中国石油天然气股份有限公司辽宁锦州销售分公司解除《关于义县七里河加油站的资产租赁合同》无效。二、原、被告双方应按《关于义县七里河加油站的资产租赁合同》约定，继续履行合同，被告义县七里河加油站应履行供水、供电满足加油站正常经营需要。三、驳回反诉原告义县七里河加油站的诉讼请求。案件受理费100元，反诉费50元，原告和反诉原告已预交。由义县七里河加油站负担150元，其中100元，于本判决生效之日起七日内向辽宁省义县人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。应予退还原告中国石油天然气股份有限公司辽宁锦州销售分公司100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  周明莲审 判 员  贾 颖人民陪审员  李海韬二〇二一年八月二十四日书 记 员  张 策