葫芦岛市龙港区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1403民初1778号原告北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司，住所地葫芦岛市龙港区。法定代表人毛某，该公司副总经理。委托代理人李倩，辽宁开智律师事务所律师。被告姚某，住葫芦岛市龙港区。委托代理人赵某（系被告丈夫），住葫芦岛市龙港区。原告北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司诉被告姚某物业服务合同纠纷一案，原告于2021年5月31日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司的委托代理人李倩，被告姚某委托代理人赵某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司诉称，被告入住原告服务的葫芦岛市龙港区首创龙湾小区10-3号楼1单元1103室，建筑面积142.52平方米，按合同约定物业服务费1.8元/平方米/月，电梯运行费40.5元/月。被告拖欠原告2018年1月-2019年7月的物业服务费用4874.26元、电梯费729元，合计费用5603.26元。期间原告多次以函告和通知的方式向被告催交物业费用，但被告却拒不履行自己的缴费义务。被告的行为违反了合同义务，构成违约，侵犯了原告的合法权益，同时也损害了广大缴费业主的利益。依据《民法典》和《民事诉讼法》的规定，故诉至贵院，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告姚某未提交书面答辩状，其代理人在庭审中口头辩称，物业费我可以交，但是交多少我有异议，物业公司提供的服务质量不达物业服务合同约定的标准，擅自增加收费项目，扩大收费范围，物业公司未履行物业合同服务责任的，业主可以拒交。电梯运行故障经常发生故障停运，影响居民出行安全；消防设施旧，设备损坏、缺失、失修，安保也不专业，造成安全隐患；保安值班期间睡觉，对人员出入不闻不问；物业公司工作人员与业主发生矛盾纠纷或动手造成人员伤害，小区生活不和谐；车辆不有序停放，监控设备不维修、更换；绿化植被死荒废；保洁服务做不到标准，卫生垃圾不及时，清扫建筑垃圾不及时；物业财务按照规定应该定期主动公示业主委员会，但是物业就公示过一次，感觉这里边不合理；电梯收费，这个违反合同要求，因为物业费里边就含设备运行费用，不应再次收取，另外就是收取电梯费应该由业主大会决定收费标准；物业费就我们就应该属于前期物业服务所发生的物业费应按照政府指导价收取，这个收费标准2元平米，实际收取1.8元，不合理损害业主利益；生活给水不稳定，故障多，生活用电不稳定，经常跳闸停电；设备机房维护，设备生锈、水泡、老化；服务人员不尽责，门那不能正常出入，因为这门损坏了，他就是简单敷衍了事，我要求他跟开发商协商解决，他始终他也没有解决；窗户漏水，漏雨，物业公司受理完之后，不能给一个明确的如何解决的方法，就告诉我解决完了，总之原告物业公司对业主服务不专业、不到位，造成我拒交物业费。经审理查明，被告姚某系葫芦岛市龙港区首创龙湾小区6号楼1单元1103室业主，该房屋面积142.52平方米。原告北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司系被告所在小区物业服务公司。2016年12月8日，被告姚某的丈夫赵某代被告与原告北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司签订《首创龙湾前期物业管理服务协议》，协议约定：被告姚某所购房屋为葫芦岛市龙港区首创龙湾小区6号楼1单元1103室业主，该房屋面积142.52平方米，物业服务费标准为住宅2元/月/平方米。物业服务费自《商品房销售合同》中约定的交房日期起计收，采取预收方式，原告每年收取一次物业服务费，办理入住时，收取2014年度物业费；以后被告应于每一交费周期的第一个月内交纳该年度周期应交纳的物业服务费，因甲方原告造成的房屋空置，甲方应全额交纳物业服务费。合同期限为本物业的开发商通知甲方办理入住之日起至本小区业主大会成立、业主委员会与物业管理企业签订新的《物业管理服务合同》生效之日止。2017年11月8日，原告葫芦岛首创实业发展有限公司作为甲方与北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司作为乙方签订《首创龙湾一期海公馆前期物业服务合同》，合同约定物业服务资金由业主按其拥有的物业建筑面积预先交纳，具体标准为住宅2元/平方米/月（本协议期内按1.8元/平方米/月向业主计收）；地下车位100元/个/月（本协议期内按80元/个/月向业主计收）；另查明，2019年8月16日，北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司作为移交方与葫芦岛首创实业有限公司作为接收方以及监督方葫芦岛市龙港区住建局、龙港区签订《首创龙湾海公馆物业交接清单》，载明北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司将撤离首创龙湾海公馆小区，现状移交给接收方，具体意见事宜如下：一、北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司于2019年8月16日17点准时停止服务撤场，物业服务工作由交接方负责，此后北京盛世物业不再承担首创龙湾小区物业服务相关责任、义务。二、北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司在首创龙湾小区物业服务费结算终止时间为2019年7月31日。此时间点之前由北京盛世物业向小区欠费业主收取物业服务相关费用（2019年7月1日-2019年7月31日不收取电梯费）。上述事实有双方当事人陈述、营业执照、资质等级证书、首创龙湾物业管理服务协议、前期物业服务合同、补充协议、首创龙湾海公馆物业交接清单、律师函、欠费明细表、电梯收费标准、物业微信群电梯业主报修、照片、微信群微信截图等证据材料在案佐证，经本院审查，可以认定。本院认为，物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会或业主之间订立的,规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序,由业主支付报酬的服务合同。本案中原、被告双方已签订《首创龙湾前期物业管理服务协议》，形成了物业服务法律关系，双方均应按合同约定履行各自的义务。现原告提供了物业服务，被告作为小区业主,理应按约定向原告交纳相应的物业服务费用。对于物业费的收取标准，虽然《首创龙湾前期物业管理服务协议》中约定为2元/月/平方米，但《首创龙湾一期海公馆前期物业服务合同》约定具体标准为住宅2元/平方米/月（本协议期内按1.8元/平方米/月向业主计收），且原告也是按照1.8元/平方米/月主张，故本院认定首创龙湾小区的物业费收费标准为1.8元/平方米/月，对于原告主张的期限问题，本院认为，被告方与原告北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司签订的《首创龙湾前期物业管理服务协议》约定：合同期限为本物业的开发商通知甲方办理入住之日起至本小区业主大会成立、业主委员会与物业管理企业签订新的《物业管理服务合同》生效之日止。2019年8月16日北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司、葫芦岛首创实业有限公司以及葫芦岛市龙港区住建局、龙港区签订的《首创龙湾海公馆物业交接清单》明确载明：北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司在首创龙湾小区物业服务费结算终止时间为2019年7月31日。此时间点之前由北京盛世物业向小区欠费业主收取物业服务相关费用。故根据被告的房屋面积142.52平方米，被告本应交纳2018年1月至2019年7月止的物业费为4874.18元（142.52×1.8元/平方米/月×19=4874.18元），但根据被告提供的证据，原告物业公司提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，故本院结合当事人的过错程度等因素,根据公平原则及诚实信用原则,本院认为被告向原告支付60%物业费较为适宜，即被告应向原告缴纳物业费4874.18元的60%即2924.51元。对于原告主张的电梯费，因原告提供证据证不足以证明其主张成立，故对于原告的该项请求不予支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定,判决如下:一、被告姚某于本判决生效后十五日内向原告北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司支付2018年1月至2019年7月的物业费2924.51元。二、驳回原告北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行支付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450.00元，原告已预交，由被告姚某承担235.00元、由原告北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司承担215.00元，于本判决生效之日起七日内向龙港区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。应予退还原告235.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  刘庚伟人民陪审员  李秀红人民陪审员  周 丹二〇二一年八月二日书 记 员  赵 南