湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘05民终1847号上诉人（原审被告）：永州市恒润房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区翠竹路19号。法定代表人：陈海荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：张展柱，武冈市武强法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：邓小红，男，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：唐向东，男，1974年3月22日出生，汉族，住湖南省武冈市。被上诉人（原审原告）：邓小姜，女，1976年5月19日出生，汉族，住湖南省武冈市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李朝跃，广东唯杰律师事务所律师。上诉人永州市恒润房地产开发有限公司（以下简称恒润公司）因与被上诉人唐向东、邓小姜商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省武冈市人民法院（2021）湘0581民初937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月13日立案后，依法组成合议庭，于2021年8月24日公开开庭进行了审理。上诉人恒润公司的委托诉讼代理人张展柱、邓小红，被上诉人唐向东、邓小姜共同委托诉讼代理人李朝跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒润公司上诉请求：撤销原判，依法改判，判决驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。上诉人开发的商品房于2017年7月全部完工，具备了交房条件，上诉人在售楼部张贴了交房公告，并由业务员电话告知各位业主从2017年8月1日起办理交房手续，因此，计算逾期交房违约金的截止时间应当至2017年8月1日止。由于被上诉人未及时到上诉人处办理交房手续，没有尽到防止损失扩大的法定义务，故不得就扩大的损失即2017年8月1日以后的违约金提出赔偿请求。被上诉人因自身因素至今未办理交房手续，不应参照城市公馆最后一名业主的交房时间算至2019年7月24日止。唐向东、邓小姜辩称，本案一审认定事实清楚，适用法律正确。至二审开庭前，案涉商品房都还未经验收合格，尚未达到合同要求的交房标准。恒润公司既未张贴公告也未打电话给业主办理交房手续，而且这两种方式均不符合合同要求，被上诉人对损失的扩大亦无过错。综上，恒润公司违反合同约定，延迟交房，且交付的房屋不符合房屋验收标准，对被上诉人的居住环境、安全方面带来极大的隐患，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。唐向东、邓小姜向一审法院起诉请求：1、判令恒润公司向唐向东、邓小姜支付从2016年12月31日起至起诉之日（2021年2月22日）止共1514日逾期交房违约金人民币162607.04元，并按照107.05元/日承担从起诉之日至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；2、本案诉讼费用由恒润公司承担。一审法院认定事实：恒润公司以出让方式取得位于同保路（城市公馆）编号为武国用（2014）第1456号地块的土地使用权后，经相关部门批准、许可在该地上建设商品房，项目名称恒润城市公馆。2016年4月1日，唐向东、邓小姜与恒润公司（出卖人）签订了《武冈市商品房买卖合同》，以535228元的价格购买恒润公司开发的恒润城市公馆第1幢7单元14层1428号房屋，并于2016年1月18日付清全款535228元。合同第十条约定：“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”；第十一条规定：“……逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之2的违约金……”。2016年6月，城市公馆项目建设基本完成，为尽快实现房屋交付、业主入住，恒润公司申请了市政府相关职能部门对城市公馆商住综合楼进行竣工验收，但因该工程项目总建筑面积、房屋层数、容积率超出原规划许可的规定，该工程项目至今未办理竣工验收手续及不动产权登记。城市公馆项目建设工程基本完成后，经业主请求并与恒润公司交涉，恒润公司将一楼27个内开商铺予以封闭用于住户活动空间。封闭商铺工程施工结束后，恒润公司于2017年7月通知业主交房，大部分业主于2017年9月起陆续办理房屋交接手续，少数业主认为房屋没有经过验收合格且小区相应配套设施未完善而拒绝收房。唐向东、邓小姜至今未与恒润公司办理房屋交接手续。一审法院认为：本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。本案争执的焦点是：恒润公司是否违约交房，如恒润公司违约，案涉商品房违约交房的时间、违约金的计算标准如何确认？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”唐向东、邓小姜与恒润公司签订的《武冈市商品房买卖合同》内容合法，系当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的强制性规定，合同成立且有效。合同签订前，唐向东、邓小姜即于2016年1月18日完成了全部付款义务。故恒润公司在合同约定的时间内没有向原告交付经验收合格的商品房，已经违约。关于案涉商品房违约交房的时间、违约金的计算标准如何确认的问题，双方签订合同后，都应当按照合同约定全面履行自己的义务。唐向东、邓小姜作为买受人，已履行了合同约定的付款义务；恒润公司作为出卖人，应当在约定的期限内向买受人交付符合经验收合格的商品房。恒润公司因总建筑面积、房屋层数、容积率超出原规划许可的规定，导致未能通过政府相关职能部门组织的竣工验收，延期交房系其自身原因所致，且恒润公司也未提供证据证明唐向东、邓小姜同意延期交房，故不能据此免除恒润公司延期交房的违约责任。双方虽然在合同中约定的交房时间为2016年12月30日，但唐向东、邓小姜在被告通知交房后，并且恒润公司提供的《城市公馆交房表》上所载明的最后一次交房时间为2019年7月24日。在2019年7月24日前，绝大部分业主接收了恒润公司所交付的房屋，唐向东、邓小姜在此期间应该对恒润公司通知交房的事实是了解的，因此，唐向东、邓小姜在2019年7月24日以后到起诉之日的这段时间没有办理接收房屋的手续，系自身的原因没有履行合同，2019年7月24日前系恒润公司存在违约行为没有履行合同，因此，恒润公司承担违约责任的起始时间认定为2016年12月31日至2019年7月24日。故恒润公司应自2016年12月31日起至2019年7月24日止承担逾期交房的违约责任。同时考虑到恒润公司封闭一楼内操坪规划设计的内开商铺是为了改善小区的整体居住条件，唐向东、邓小姜作为小区业主从该行为中可以获得实际便利，故酌情考虑恒润公司实际封闭施工90日的合理期限，用以减免结算违约金的天数。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实质损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，案涉合同约定逾期交房违约金计算标准为已付房款的日万分之二，但唐向东、邓小姜并未提供证据证明恒润公司逾期交房给其造成的实际损失，根据恒润公司逾期交房的主观过错程度、同小区的房屋租金，按照公平原则和诚实信用原则，酌定逾期交房违约金的计算标准调整为已付房款的日万分之一。经计算，自2016年12月31日起至2019年7月24日，恒润公司应承担的逾期交房违约金共计45173.24元［535228元×0.0001×（934天-90天）］。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第二百五十三条之规定，判决：永州市恒润房地产开发有限公司在判决生效之日起10日内向唐向东、邓小姜赔偿逾期交房的违约金45173.24元。二审中，被上诉人向本院提交了一组图片，拟证明城市公馆小区建筑物存在质量问题，该份证据不属于二审新证据且不能达到其证明目的，本院不予采信。本院二审查明的事实及证据采信与一审一致，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案二审争议的焦点为案涉逾期交房违约金应计算至何时止。恒润公司没有按照其与业主签订的《武冈市商品房买卖合同》约定的交房时间交付房屋，恒润公司存在违约行为，应当承担逾期交房的违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”恒润公司未按合同约定的方式通知买受人，也没有提交证据证明其于2017年7月已电话通知业主收房，且涉案房屋至今未经竣工验收，未达到合同约定的交房条件，恒润公司上诉主张逾期交房违约金应计算到2017年8月1日止的理由不能成立，本院不予采纳。涉案房屋虽未能办理竣工验收手续，但虑及绝大多数业主已主动收房，并装修入住，一审据此按恒润公司提交的交房时间登记表上最后一户收房的时间计算逾期交房违约金并无不当。综上所述，恒润公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3548元，由永州市恒润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张秀华审 判 员 李玉芳审 判 员 王彦懿二〇二一年八月二十四日法官助理 王 品书 记 员 周 鑫附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；