河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀04民初127号原告（案外人）：徐玲玲，女,1958年12月4日出生,汉族,住河北省邯郸市峰峰矿区。委托诉讼代理人:李润波,河北天汉律师事务所律师。被告（申请执行人）：万峰建工集团有限公司。住所地湖北省武汉市新洲区双柳街双铺村。法定代表人：李海军，该公司董事长。委托诉讼代理人：李毅，河北浩博律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝校林，河北浩博律师事务所律师。第三人（被执行人）：河北卓昱房地产开发有限公司。住所地邯郸市复兴区复兴路112号。法定代表人：王县其，该公司总经理。原告徐玲玲与被告万峰建工集团有限公司（以下简称万峰公司）、第三人河北卓昱房地产开发有限公司（以下简称卓昱公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用普通程序，于2021年7月8日公开开庭进行了审理。原告徐玲玲的代理人李润波、被告万峰公司代理人李毅到庭参加了诉讼，第三人卓昱公司经本院合法传唤拒不到庭对其缺席审理。本案现已审理终结。徐玲玲向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院立即停止对原告购买的位于邯郸市复兴区的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、判决确认原告与第三人于2011年12月27日签订的《卓昱大厦认购书》合法有效，并确认位于邯郸市复兴区归原告所有；3、判决第三人立即协助和配合原告办理位于邯郸市复兴区的产权过户登记；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2021年4月28日，原告（案外人）收到河北省邯郸市中级人民法院送达的（2021）冀04执异36号民事裁定书。原告认为贵院驳回原告提出的执行异议请求的裁定事项，缺乏事实及法律依据。一、被告所申请执行的位于邯郸市复兴区为原告所有，而不属于第三人所有。原告与第三人于2011年12月27日签订了《卓昱大厦认购书》，原告共出资632万元人民币购买了位于邯郸市复兴区，建筑面积为1264平方米。该房产第三人早已实际交付给了原告，并且原告已将购房款632万元已全部付清。原告认为，上述房产已实际交付，上述房产的所有权应归原告所有，而不属于第三人所有。贵院对上述房产所采取的执行强制措施，严重的损害了原告的合法权益。因此，原告请求贵院依法予以查明。二、被告对于属于原告所有的位于邯郸市复兴区申请执行是完全错误的，其行为没有任何的法律依据。原告与第三人于2011年12月27日签订的《卓昱大厦认购书》，是双方真实意思表示，原告对上述房产在贵院查封之前已经支付了全部房款，并且也实际占有至今，其所有权应归原告所有，根据相关法律规定，被告无权对上述房产申请执行。贵院对原告提出的执行异议请求不予采纳是完全错误的，该行为损害了原告对上述房产的财产所有权，其行为是没有任何法律依据的。综上所述，原告认为，贵院作出的（2021）冀04执异36号民事裁定书，驳回了原告作为案外人的执行异议请求，缺乏事实与法律依据，严重损害了原告的合法权益。现原告根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的规定》的相关规定，以及民诉法等相关规定提起诉讼，恳请贵院依法查明事实，以切实维护原告的合法权益。原告徐玲玲为证明自己的主张提供如下证据：1、邯郸市中级人民法院（2021）冀04执异36号执行裁定书1份，证明原告执行异议之诉已提出过书面执行异议的事实；2、卓昱大厦认购书1份，证明原告与第三人于2011年12月27日双方签订协议购买涉案房产的事实；3、第三人出具的收款收据以及原告转账的银行凭证，证明原告于2011年12月27日前已将购房款632万元支付第三人的事实；4、第三人出具的证明、公司章程、股东会决议及工资表，证明收款人邓用增、李跃鹏、邓利霞系第三人公司法人、股东及公司会计事实；5、交房会签表、承诺书及房屋租赁合同4份，证明原告于2016年4月13日已经实际占有涉案房产并于2016年7月对外租赁至今的事实。被告万峰公司质证意见：证据1.邯郸市中级人民法院（2021）冀04执异36号执行裁定书质证意见：无异议；证据2.卓昱大厦认购书质证意见：对该证据的真实性有异议。首先，签定日期2011年12月27日，这个手写的日期甲方和乙方处系同一人书写。其次，从乙方的经办人张向红的身份来看，其是甲方的财务人员（详见：票号为：0078600、0078666、1055581三张收据）。甲方的财务人员怎么突然变成了乙方的经办人呢？最后，卓昱大厦建设工程施工合同中完工时间约定的是2013年6月30日，怎在认购书中约定的交房时间比建设工程施工合同约定的时间还早半年呢？难道开发商就是为了向业主主动缴纳迟延交付违约金？这都不符合正常的商品房交易逻辑。这样的一份认购书很可能是为了抗拒执行伪造的，不真实、不合法，也不能被认定为有效的商品房买卖合同。认购书上是16套房，面积也是整个16层的面积，与原告主张的房屋并不完全吻合，1606房屋没有在其主张的范围之内；证据3.第三人出具的收据及原告转账的银行凭证质证意见：对真实性、关联性均有异议。所有银行转账凭证，没有原件，只是复印件，无法证明其真实性。2010年12月21日的收据及一张银行转账凭证。收据存在伪造的可能，收据中显示收款方式是现金，对应的却提交了银行转账流水，房款定金最多付到20%，正常的定金怎么可能付到60%？银行转账凭证不显示付款人，无法证实是原告的转款。收款人还是李跃鹏，业务类型是：存款，该存款不在原告手中却保存在第三人的财务凭证中，非常不合常理。且转款时间早于《卓昱大厦认购书》签订时间一年。很显然，原告与第三人存在恶意串通的可能。2011年6月30日的收据及四张银行转账凭证。收据存在伪造的可能，经办人是第三人的财务人员张向红，但是《卓昱大厦认购书》中原告的经办人也是张向红，这是明显的恶意串通。补交部分房款应当在签订合同的情况下确认有多少房款、欠多少房款，才可能存在补交房款的情况，在合同还没签的情况下就可以确认欠了多少房款？对应的四张银行转账凭证中有2张（一张是22万元，一张是10万元）不显示转账人的姓名，只显示是现金存款，既然是给个人的现金存款如何可以认定是购房款？从证据复印件来看，这四张银行转账凭证均来自第三人的财务凭证，根本不是来源于原告个人，且转款时间早于《卓昱大厦认购书》签订时间半年的时间。很显然原告与第三人存在恶意串通的可能。2011年8月2日的收据及两张银行转账凭证。收据存在伪造的可能，经办人是第三人的财务人员张向红，但是《卓昱大厦认购书》中原告的经办人也是张向红，这是明显的恶意串通。补交部分房款应当在签订合同的情况下确认有多少房款、欠多少房款，才可能存在补交房款的情况，在合同还没签的情况下就可以确认欠了多少房款？对应的两张银行转账凭证，一张33万元，从回单上看，借方账户是徐玲玲，贷方账户是邓利霞，很明显就是徐玲玲和邓利霞之间的借贷关系，这就不是购房款。从证据复印件来看，这两张银行转账凭证均来自第三人的财务凭证，根本不是来源于原告个人，且转款时间早于《卓昱大厦认购书》签订时间近半年的时间。很显然原告与第三人存在恶意串通的可能。2011年12月27日的收据及一张银行转账凭证。收据存在伪造的可能，经办人是第三人的财务人员张向红，但是《卓昱大厦认购书》中原告的经办人也是张向红，这是明显的恶意串通。对应的一张银行转账凭证，不显示账户姓名，不能确认是原告的转款。从回单上看，业务类型也是存款，不是购房款。从证据复印件来看，这一张银行转账凭证来自第三人的财务凭证，原告个人的银行存款单为什么能存放在第三人的财务凭证中呢？很显然原告与第三人存在恶意串通的可能；证据4.证明、公司章程、股东会决议及工资表，质证意见：李跃鹏和邓永增是否为第三人股东，都不应当收第三人的房款，股东财产独立于公司财产，如果股东财产与公司财产混同，被告会在与第三人的执行案件中追加邓永增、李跃鹏、邓利霞为被执行人；证据5、交房会签表、承诺书及房屋租赁合同4份，质证意见：1.徐玲玲和李纪虎这个租赁合同是2019年3月16日签订，在查封之后，不能证明在查封之前已经使用，这个涉及的是1610.1611.1612.1613；2.出租人是张鹏不是徐玲玲。3.与张蕾签订的租赁合同，真实性无法确定。既然签订了房屋租赁合同确不交房租，更能说明租赁的真实性存疑。会签表没有原件，真实性不予认可。被告万峰建工集团有限公司辩称，一、原告徐玲玲未取得卓昱南苑4号楼1单元1601、1602、1603、1604、1605、1606、1607、1608、1609、1610、1611、1612、1613号房屋的所有权。除了继承、征收等非因法律行为所取得的物权外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭必须经依法登记，始能发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。从2017年12月31日答辩人申请法院查封卓昱南苑4号楼1单元1601、1602、1603、1604、1605、1606、1607、1608、1609、1610、1611、1612、1613号房屋至今，案涉房屋都登记在第三人河北卓昱房地产开发有限公司名下。根据《中华人民共和国民法典》物权编第二百零八条（物权公示原则）、二百零九条（不动产物权的登记生效原则及其例外）之规定，原告称其已经取得了案涉房屋的所有权既不符合事实也不符合法律规定。二、原告徐玲玲与第三人河北卓昱房地产开发有限公司之间并非房屋买卖关系，很可能是与第三人存在恶意串通或者其他法律关系。首先，《卓昱大厦认购书》的签订时间存疑。答辩人与第三人签订《河北省建设工程施工合同》约定的工期是：2011年9月14日起至2013年6月30日共计656天。该认购书是2011年12月27日签订的，这个时间卓昱南苑4号楼根本未建成，也没有封顶。《卓昱大厦认购书》中约定2012年12月30日前交房，更是不符合常理。答辩人严重怀疑这份认购书是倒签的。其次，交款时间存疑。《卓昱大厦认购书》的签订时间是2011年12月27日，在签订合同前一年也就是2010年12月21日，购房人就交了380多万元的房款？哪个购房人在不签订合同的情况下提前一年交380万的购房款？这不符合常理。甚至在签订认购书前的半年左右的时间又陆续交了132万元。哪个购房人在不签订合同的情况下能把房款付到81%？答辩人严重怀疑该所有的转款并非购房款。另外，从原告提交转账证据来看，均来自第三人的账目，转款凭证的复印件下还有第三人公司的记账凭证。如果是真实的购房款，所有的转款凭证不应该是原告从银行打印的银行流水吗？为什么是由第三人提供这些转款的凭证？再次，不开具商品房销售发票存疑。如果原告与第三人存在真实的商品房买卖合同关系，那么应当开具商品房销售发票，而不只是开具收据。第三人是基于什么原因不向原告开具商品房销售发票呢？如果原告购买整栋楼是为了做生意，那么原告更应当要求开发商开具商品房销售发票以抵充相应的税费，为什么那么久都不开呢？最后，原告与被告未签订《商品房买卖合同》，也没有办理网签备案存疑。一个正常的购房人买了一层的房产，长达近10年的时间从来不催促与开发商签订正式的《商品房买卖合同》，也不催促开发商办理《商品房买卖合同》的网签备案手续，这正常吗？综合以上四点，原告徐玲玲要么与第三人之间存在恶意串通，要么与第三人之间存在其他法律关系，请求人民法院依法查明。三、原告的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定。1.原告与第三人签订的《卓昱大厦认购书》无效。2011年12月27日，卓昱南苑4号楼并没有取得商品房预售许可证，原告与第三人所签订的《卓昱大厦认购书》无效。而且该认购书很可能是伪造的证据，损害的是答辩人的合法权益，属于无效的情形。2.原告在法院查封案涉房屋前根本没有合法占有案涉房屋。在人民法院查封后，答辩人的代理人就到现场查看过大多数房屋都是空着的，在近日答辩人的代理人再次到现场查看，16层1602、1603由邯郸市复兴区伊佰盛电子商务有限公司占有、1604由河北宜欧洋贸易有限公司占有、1605由北京盛旺茶业有限公司邯郸分公司占有、1606由河北言行志贸易有限公司占有、1608由邯郸市苍狼建筑工程有限公司占有、1609由河北韶杰贸易有限公司占有、1610由四川雅兴渝建设工程有限公司邯郸市第一分公司占有、1611由邯郸市胜多贸易有限公司占有。原告不仅在人民法院查封之前没有合法占有案涉房产，在人民法院查封案涉房产之后也没有合法占有案涉房产。3.原告没有交付全部房款。如果是正常的商品房买卖合同，房款哪有不打入开发公司的账户，反而是在签订合同之前一年久将600多万元转入不同的个人账户内？这是什么操作？卓昱南苑所有的购房人都是在签订认购书之前将购房款转入个人账户内的吗？原告提交的银行转账凭证有4张凭证涉及到532万元，不显示转款人的名称，如何可以证明是原告支付了全部的购房款？4.原告未办理过户登记存在过错。原告与被告签订《卓昱大厦认购书》至今已近10年，这10年的时间里，既不签订正式的《商品房买卖合同》，也不办理网签备案手续，更不办理房屋过户手续的原因是什么？有什么重大事项阻碍了原告办理过户登记？开发商也没跑路，查封之前房屋也没有办理抵押，且具备办理过户登记的条件，为什么迟迟不办呢？对此原告不存在过错吗？综上所述，原告未取得卓昱南苑4号楼1单元16层1601-1603号房屋的所有权；原告徐玲玲与第三人河北卓昱房地产开发有限公司之间并非房屋买卖关系，很可能是与第三人存在恶意串通或者其他法律关系；原告与第三人签订的《卓昱大厦认购书》无效、在法院查封案涉房屋前根本没有合法占有案涉房屋、没有交付全部房款、对未办理过户登记存在过错，原告的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定。请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告万峰公司为证明自己的主张提供证据:照片14张,证明原告并没有在人民法院查封前合法占有案涉房屋。目前卓昱南苑4号楼1单元16层1602、1603由邯郸市复兴区伊佰盛电子商务有限公司占有、1604由河北宜欧洋贸易有限公司占有、1605由北京盛旺茶业有限公司邯郸分公司占有、1606由河北言行志贸易有限公司占有、1608由邯郸市苍狼建筑工程有限公司占有、1609由河北韶杰贸易有限公司占有、1610由四川雅兴渝建设工程有限公司邯郸市第一分公司占有、1611由邯郸市胜多贸易有限公司占有。如果原告认为在人民法院查封之前就占有了案涉13套房屋，那么就应当提交与上述几个公司的租赁合同及上述几个公司交付租金的相应证据。但是很显然，上述几个公司都与原告不存在租赁关系。原告徐玲玲质证意见:对照片的真实性没有异议，公司的注册地是用原告的身份注册办理。这些照片证明原告对案涉房屋的实际占有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：万峰公司与卓昱公司民间借贷纠纷一案，万峰公司于2017年10月18日向邯郸仲裁委员会申请财产保全，邯郸市复兴区人民法院于2017年11月28日作出（2017）冀0404财保85号民事裁定书，裁定冻结被申请人卓昱公司银行存款3000万元或查封、扣押其同等价值的财产，并于2017年12月13日向邯郸市不动产登记中心发出（2017）冀0404财保85号协助执行通知书，查封了卓昱公司名下位于邯郸市复兴区，查封期限自2017年12月13日起至2020年12月12日止。邯郸仲裁委员会于2019年8月5日作出（2017）邯仲裁字第0342号裁决书，裁决的主要内容为：一、卓昱公司支付万峰公司工程款17786471元和利息，利息自2014年9月28日至2016年6月8日期间利息为1634711元，2016年6月9日至2016年9月27日期间利息为1129593元，2016年9月28日至款项付清之日止以工程款17786471元为基数按照中国人民银行同类同期贷款利率的四倍计付；二、卓昱公司支付万峰公司违约金1062313元；三、驳回万峰公司的其他仲裁请求；四、驳回卓昱公司的仲裁反请求；五、本案仲裁费……。该裁决书生效后，卓昱公司未履行生效法律文书确定的义务，万峰公司向本院申请执行，本院于2020年1月16日立案执行，执行案号为（2020）冀04执65号，后该案终结本次执行程序。经万峰公司申请，本院对该案于2020年9月21日立案恢复执行，案号为（2020）冀04执恢84号。2020年12月1日，本院作出（2020）冀04执恢84号协助执行通知书，续行查封卓昱公司名下位于邯郸市复兴区，查封期限自2020年12月1日至2023年11月30日，同日送达邯郸市不动产登记中心。本院于2021年1月21日作出（2020）冀04执恢84号公告，拟对卓昱公司名下位于邯郸市复兴区进行拍卖，责令被执行人、现占有人及使用人员于2021年2月21日前迁出房屋。案外人徐玲玲为此提出书面异议，本院于2021年4月25日作出（2021）冀04执异36号执行裁定书：驳回徐玲玲的异议请求。案外人徐玲玲不服，向本院提起案外人执行异议之诉，形成本案。另查明，卓昱公司作为出卖方（甲方）、徐玲玲作为买受人（乙方）于2011年12月27日签订《卓昱大厦认购书》，该认购书约定：徐玲玲购买卓昱大厦第16层01-13室，物业类型为写字楼，建筑面积约为1264平方米，价格合计为人民币632万元；面积确认及面积差异处理；付款方式及期限（乙方按下列第1种方式按期付款1、一次性付款。乙方于签订本协议时付清全部房款）；乙方逾期付款的违约责任；交付期限（乙方按约付款后，甲方应当在2012年12月30日前交付符合本协议约定交房标准的房产……）；甲方逾期交房的违约责任；交接；关于产权登记的约定（甲、乙双方权利义务以正式的商品房买卖合同约定为准）；本认购协议不是签订《商品房买卖合同》的必经程序，本认购协议书不构成《商品房预售合同》……。甲方处盖有卓昱公司合同专用章，乙方处有徐玲玲签名和按的手印，经办人为张向红。李跃鹏在上海浦东发展银行邯郸分行的账户显示2010年12月21日存款380万元，同日卓昱公司向徐玲玲出具了380万元收据（经办人邓利霞）；2011年6月29日，徐玲玲通过中国工商银行向邓利霞账户汇款30万元，通过邯郸市商业银行向邓利霞汇款30万元，邓永增62×××70账户显示2011年6月29日存款22万元，邓利霞中国农业银行账户显示2011年6月29日存款10万元，同日卓昱公司向徐玲玲出具了92万元收据（经办人张向红）；2011年8月1日，徐玲玲通过中国农业银行向邓利霞账户转款33万元，徐玲玲向邓永增账户转款7万元，次日卓昱公司向徐玲玲出具了40万元收据（经办人张向红）；2011年12月27日，邓永增在上海浦东发展银行账户显示存款120万元，同日卓昱公司向徐玲玲出具了120万元收据（经办人张向红）。卓昱公司2021年4月15日出具材料载明：邓永增和李跃鹏在2010年6月至2018年8月期间分别为该公司法定代表人和股东，邓利霞为该公司会计。2014年4余13日卓昱大厦交房会签单未显示业主徐玲玲签字。本院认为，本案争议焦点为:案涉房产（卓昱南苑4号楼1601、1602、1603、1604、1605、1607、1608、1609、1610、1611、1612、1613号房产）原告徐玲玲是否享有排除人民法院强制执行的民事权益；能否认定原告徐玲玲与第三人卓昱公司签订的案涉房产（卓昱南苑4号楼1601、1602、1603、1604、1605、1607、1608、1609、1610、1611、1612、1613号房产）《卓昱大厦认购书》合法有效，归原告徐玲玲所有并由第三人卓昱公司协助和配合办理产权过户登记。一、关于徐玲玲是否享有对案涉房产排除人民法院强制执行的民事权益问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，明确买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，须同时满足上述四个条件，缺一不可，才能排除人民法院强制执行。本案中，作为万峰公司申请执行的案涉房产，仍登记在被执行人卓昱公司名下，徐玲玲作为案外人提出异议之诉，应适用本条规定。徐玲玲虽然提交了其与卓昱公司在本院查封案涉房产之前签订的《卓昱大厦认购书》，但因双方在《卓昱大厦认购书》中有甲、乙双方权利义务以正式的商品房买卖合同约定为准，且有本认购协议书不构成正式的《商品房买卖合同》的约定，系属双方当事人意思自治，应予尊重。故徐玲玲与卓昱公司签订的《卓昱大厦认购书》不能视为已签订合法有效的书面买卖合同对待；徐玲玲提交的《卓昱南苑交房会签单》、徐玲玲与他人签订的《房屋租赁合同》不足以证明其在本院续行查封前已占有、使用案涉房产的事实；虽然徐玲玲提交了卓昱公司的购房款《收据》，但因转款凭证系徐玲玲向邓永增、李跃鹏和邓利霞转款，且系徐玲玲与卓昱公司签订《卓昱大厦认购书》前所转款，并非系其按照《卓昱大厦认购书》约定向卓昱公司所属账户内转款，所提证据不能认定为其已向卓昱公司支付了案涉房产全部房款的事实；因徐玲玲与卓昱公司时至今日仍未按照《卓昱大厦认购书》的约定，签订正式的《商品房买卖合同》，导致案涉房产在不能到不动产登记部门办理过户登记的情况下，被人民法院强制执行，徐玲玲具有过错。故徐玲玲所提异议不符合上述四个条件，其对案涉房产不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。二、关于能否认定原告徐玲玲与第三人卓昱公司签订的案涉房产的《卓昱大厦认购书》合法有效，归其所有并由第三人协助和配合办理产权过户登记的问题。徐玲玲和卓昱公司均系具有民事权利和民事义务的民事主体，双方签订《卓昱大厦认购书》系属双方真实意思表示，并不违反法律规定，应认定合法有效。但因案涉房产仍登记在被执行人卓昱公司名下，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”和第二百一十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”之规定，徐玲玲请求案涉房产所有权归其所有并由第三人协助和配合办理产权过户登记于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、原告徐玲玲与第三人河北卓昱房地产开发有限公司于2011年12月27日签订的《卓昱大厦认购书》合法有效；二、驳回原告徐玲玲的其他诉讼请求。案件受理费56040元，由原告徐玲玲负担55960元，由被告万峰建工集团有限公司负担80元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。审 判 长  王双振审 判 员  王一民人民陪审员  张海川二〇二一年八月十六日书 记 员  张倩文