青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2021）青0103民初3226号原告：李连国，男，1976年10月25日出生，汉族，住XX。        委托诉讼代理人：芦林俊、杨海峰，城西区铮诚法律服务所法律工作者。        被告：邹宇，男，1982年10月4日出生，汉族，住XX。        委托诉讼代理人：尹德平，北京策略（西宁）律师事务所律师。        原告李连国与被告邹宇租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李连国及其委托诉讼代理人芦林俊、杨海峰，被告邹宇及其委托诉讼代理人尹德平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        原告李连国向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告欠付商铺租金230000元；2、判令被告支付原告违约金200000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月1日，原、被告签订了《房屋租赁合同书》，被告承包原告位于西宁市城中区大十字地下商业步行街人防工程西002号商铺，商铺年租金为980000元／年，每年11月30日前支付下年度的租金，如租金超期支付则承担200000元违约金。合同签订后，被告仅支付750000元租金，尚欠230000元未支付。原告多次催要无果，故诉至法院，望判如所请。        被告邹宇辩称，2019年之前涉案商铺租金被告已完全支付，2020年双方合同约定租金980000元，但之后经协商双方口头约定租金变更为9300000元，应按变更后的租金数额支付，我已支付830000元，剩余120000元未支付。2020年因疫情原因，涉案商铺关闭2个月，租金应当减免2个月或者延长2个月租赁期限。违约金标准过高，请求适当进行减少。        原告李连国为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、《房屋租赁合同书》，证明2018年1月1日，原、被告双方签订合同，对租金、支付期限、违约金等事项进行了约定。被告未按照合同约定支付租金，数次违约；证据二、收款明细记录，证明被告尚欠原告租金230000元未支付；证据三、商铺使用合同，证明原告是涉案商铺的使用人，可以对外出租；证据四、银行流水，证明被告2020年、2021年共向原告支付租金173000元。        被告邹宇质证认为，对证据一，真实性认可，证明方向不认可，不能证明被告数次违约，合同约定的违约金200000元过高；对证据二至四，均无异议。        被告邹宇向本院提交以下证据：证据一、网上银行电子回单，证明被告向原告支付2020年租金830000元，按照原、被告双方口头约定的租金930000元，2020年度欠付租金100000元；证据二、2019-2020年销售统计表，证明受疫情影响导致2020年2月无收入，3月份收入明显减少；证据三、疫情防控期间费用减免协议和提前解除房屋租赁协议，证明受疫情影响，大十字地下商业街自2020年1月27日-3月9日停止经营，被告租赁其他商铺的出租方，相应国家号召，减免了2个月租金，原告也应减免2个月租金或延长2个月租赁期。        原告李连国质证认为，对证据一，真实性认可，证明方向不认可，不能证实双方口头约定租金下调，但能够证实2019年、2020年被告均未按时全额支付租金；对证据二，系被告单方制作，不认可；对证据三，不认可，与本案无关，原、被告双方对涉案商铺租金进行减免或者解除未达成合意。        本院依职权向青海商道投资管理有限公司就2020年因疫情影响涉案商铺关停事宜进行调查，该公司出具情况说明一份，对该证据原、被告均无异议。        本院依据双方当事人的举证、质证，综合认证如下：情况说明，原、被告均无异议，本院予以采信；房屋租赁合同书、收款明细记录、银行流水、人防工程买卖合同及网上银行电子回单，原、被告对真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认，但欠付租金的具体数额，本院将结合本案案情予以综合认定；2019-2020年销售统计表，系被告单方面制作，本院不予采信；疫情防控期间费用减免协议和提前解除房屋租赁协议，系被告与案外第三人签订的协议，与本案无关，本院不予采信。        根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月30日，原告李连国（乙方）与西宁博翔源商贸有限公司（甲方）签订《商铺使用合同》，约定：甲方同意乙方使用大什字地下商业街人防工程西002号商铺（以下简称该商铺）。该商铺建筑面积133平方米，使用面积为90.44平方米。乙方对该商铺的使用期为50年，自商铺交付之日起算。根据自身的经营情况，乙方有权向第三方出租商铺，但须经甲方或甲方授权的西宁商道商场管理公司书面同意并办理相关手续，第三方和西宁商道商场公司重新签订物业管理协议。合同还就其他事项进行了约定。2018年1月1日，原告李连国（甲方）与被告邹宇（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于西宁市地下商业步行街人防工程西002号商业铺面（以下称“该房屋”），租给乙方使用。租赁期为五年，从2018年1月1日起至2022年12月31日止。该房屋租金为玖拾捌万元整（980000元）。租金付款方式为年付。乙方每次租金应提前30日交付（即每年11月30日前）。否则视为乙方违约，此项违约金为贰拾万元整。该房租费不得超期支付，如超期，每延期一天支付，乙方应按年租金的1％向甲方交纳滞纳金，并承担贰拾万元的违约金；如超期五日未付或未付清，甲方有权单方行使解约权。乙方同时承诺，甲方向乙方送达解除合同通知的当日，双方所签合同即终止；乙方在合同终止的次日应无条件向甲方交还所承租房屋，逾期未腾空交付，乙方除向甲方承担已拖欠甲方租金、滞纳金、物业费及违约金外，甲方有权没收乙方所交纳的履约保证金，且有权直接收回乙方所承租房屋；乙方承诺甲方在收回乙方所承租房屋时，甲方有权对所留置承租房屋的任何物品可按无主财产予以处置，甲方不承担任何责任，由此造成的损失均由乙方承担，该条款违约金为贰拾万元整。合同还就其他事项进行了约定。被告邹宇2020年、2021年共向原告给付租金1730000元。        另查明，因疫情影响，西宁市大什字地下商业街商铺自2020年1月27日至3月9日停止经营。        本院认为，原告李连国与被告邹宇签订《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。合同签订后，原告李连国依约将涉案房屋交付被告邹宇占有使用，被告应依约履行给付其租赁房屋期间租金的义务，故原告主张被告支付拖欠租金的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于拖欠租金的数额，因新冠疫情致使涉案商铺所属的大什字地下商场全部商铺停止营业，停业期间为2020年1月27日至3月9日，根据最高人民法院关于审理疫情民事案件意见的相关规定应当予以适当减免租金，本院考虑50％为宜，故被告应支付原告的租金数额为168750元（980000元×2-1730000元-980000元÷12×1.5月×50％）。关于违约金，被告邹宇未依合同约定履行给付租金的义务，构成违约，根据合同约定“该房租费不得超期支付，如超期，每延期一天支付，乙方应按年租金的1％向甲方交纳滞纳金，并承担贰拾万元的违约金”，该约定明显过高，本院考量原告的实际损失、双方当事人的过错程度、合同履行的程度，基于公平原则和诚实信用原则，酌定以168750元为基数，按同期银行市场报价利率的4倍（即15.4％）计算两年的利息，故违约金的数额为51975元。关于被告提出原、被告经口头协商下调租金的抗辩主张，被告未向法庭提交有效证据予以证实，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，第五百八十五条之规定，判决如下：        被告邹宇于本判决生效之日起十日内向原告李连国支付租金168750元、违约金51975元，合计220725元。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费3875元，由原告李连国负担1886元，被告邹宇负担1989元（此款由被告邹宇随上述款项一并给付原告）。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。        审判员    金锋二〇二一年八月十一日书记员    郭晓业