大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初6949号原告：大连新华物业管理有限公司，统一社会信用代码91210204723472239Q，住所地辽宁省大连市沙河口区万岁街121号。法定代表人：杨滨，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨锦，女，1973年4月13日生，系该公司员工，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：王慧颖，系辽宁昭明律师事务所律师。被告：金宗明，男，1976年6月2日生，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：梁佳璇，系辽宁卜公律师事务所律师。委托诉讼代理人：才源，系辽宁卜公律师事务所律师。原告大连新华物业管理有限公司与被告金宗明物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连新华物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨锦、王慧颖及被告金宗明的委托诉讼代理人梁佳璇、才源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连新华物业管理有限公司向本院提出诉讼请求（当庭变更为）：1、判令被告支付物业费5,047元（2012年10月12日至2020年12月31日）；2、判令被告支付违约金500元；以上合计5,547元。事实和理由：原告自2002年10月至今，一直为新华绿洲的业主和物业使用人提供物业管理服务。按照《物业服务委托合同》的约定，业主按建筑面积每月每平方米0.60元向原告支付物业管理费，逾期缴纳物业费的应按拖欠金额的日千分之三交违约金。被告金宗明系大连市甘井子区房屋的业主，该房屋建筑面积为85.84平方米。被告金宗明自2012年10月开始未向原告支付物业管理费，至2020年12月，被告共拖欠原告物业费5,047元。原告认为被告作为小区的业主之一，接受了原告的服务，理应按《物业管理条例》和合同规定向原告交纳物业费，原告为维护自身合法权益，故诉至贵院，请依法判决。被告金宗明辩称，不同意原告的诉讼请求。被告系案涉房屋业主，对房屋地址、房屋面积没有异议，对物业费标准没有异议，对欠费时间没有异议，但是未缴纳的原因是物业给免除了。被告对原告提出拖欠物业费有异议，因为原告提出的物业费超过诉讼时效。2012年被告购买房屋之后，受到楼上铁塔基站的影响，晚上噪音很大，经常无法睡觉，被告的工作性质还是早班，被告第一年要缴纳物业费的时候，原告说先别交了，说2014年要重新与铁塔公司签订合同，到时候如果不签了被告再交，而且说再签订合同的时候让被告到场，提意见如何降低噪音，但是2014年铁塔公司和原告签订合同的时候并未让被告到场，噪音一直到现在，原告一直未向被告主张物业费，这个物业费是对被告的补偿。原告利用消防储水间的出租没有征得业主委员会同意，其所得的收益亦未进行公示。另，原告的管理服务也未到位，被告居住的是顶层，被告的楼上是消防储水间和电梯间，被告的厨房窗户有安全隐患，被告对楼上的电梯间和储水间安了铁门和锁，将钥匙给了原告，但是原告每次进出都是破坏锁再进去，储水间位置和顶层楼台如果上去人可以直接进到被告家中，故对被告安全造成影响。经审理查明，2002年10月16日，“绿洲园”项目的开发商大连新华房屋开发有限公司与原告签订了《绿洲园前期物业管理服务委托合同》，委托原告为“绿洲园”小区提供物业管理服务，委托管理期限至物业产权人委员会与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日终止；物业管理服务费收取标准为住宅房屋及公建按建筑面积每月每平方米0.60元。2006年5月、2009年7月、2013年3月、2015年12月、2019年3月，原告分别与大连市甘井子区新华绿洲业主委员会签订了《物业管理委托合同》、《物业服务委托合同》、《物业管理服务委托合同》，约定由原告对位于新华绿洲小区所属范围内的物业提供物业服务，物业费收费标准为住宅房屋和非住宅房屋的物业费均按建筑面积每月每平方米0.60元，业主或物业使用人可采取季度或半年缴纳，并在当年年底前结清当年物业服务费，逾期缴纳物业费的，违约金按照国家相关规定（法律法规）执行，该合同同时还约定了原、被告的其他相关权利及义务。上述合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。另查，被告金宗明系大连市甘井子区房屋的业主，该房屋建筑面积85.84平方米。被告自2012年10月12日起至2020年12月31日止没有交纳物业费。本院认为，大连新华房屋开发有限公司与物业服务企业签订的绿洲园前期物业管理委托合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告为被告所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主应按物业服务合同约定的价格标准交纳物业费。关于被告所提的诉讼时效问题，本案中原告提供了照片三张，拟证明其曾于2013年12月30日、2016年12月30日及2020年12月25日通过在案涉房屋门上张贴催缴通知的方式催告被告在合理期限内交纳物业费，但原告未提供上述证据的原始载体，被告对此亦不予认可，故本院对原告的上述证据不予采纳。原告另提供快递回单两份，拟证明其曾于2018年9月12日、2019年9月26日通过邮寄催费通知单的方式催告被告在合理期限内交纳物业费，被告对此不予认可称其并未收到原告邮寄的相关材料，本院认为，首先，原告可通过邮寄催缴通知书的方式向被告催告物业费，但其邮寄的地址必须是被告有据可查的地址，原告向本院能提供的EMS快递单上收件人的地址为“大连市甘井子区新华绿洲小区47-18-2”，该地址非案涉房屋地址，其次配货信息虽为物业催缴函，但并未注明具体内容以及催缴的时间段，因此本院认为原告并未在2018年9月12日及2019年9月26日对被告进行有效的催收，无法达到诉讼时效中断的法律效果。原告向本院递交材料的时间为2021年4月30日，又根据业主或物业使用人可采取季度或半年缴纳，并在当年年底前结清当年物业服务费的合同约定，本院认定原告主张的2012年10月12日至2017年12月31日期间的物业费已超过诉讼时效，被告应向原告交纳2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业费1,854元（85.84平方米×0.6元/月/平方米×36个月）。关于被告提出的基站问题，该设备非由原告负责运营及维修，被告以此拒交物业费于法无据。关于被告提出的公共收益公示问题，本院认为，被告可以要求原告对公共收益情况进行公示，但以此拒交物业费于法无据。关于被告提出的其他问题也无法构成其拒交物业费的合理事由，本院均不予采纳。关于原告所提违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，切不可再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告金宗明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连新华物业管理有限公司支付拖欠的2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费1,854元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连新华物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（原告已预付，已减半收取），由被告金宗明负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  赵丽艳二〇二一年八月十二日书记员  修建华本案引用的法律条文《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。