河南省洛宁县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0328民初1178号原告（反诉被告）：洛宁县良友粮油购销有限公司，住所地：洛宁县长虹路，统一社会信用代码：914103287765246884。法定代表人：王哲军，经理。委托诉讼代理人：刘胜春，河南向群律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：王少平，河南向群律师事务所律师，一般代理。被告（反诉原告）：杨应怀，男，汉族，1957年5月18日出生，住河南省洛宁县。委托诉讼代理人：王光耀，河南齐合律师事务所律师，特别授权。原告洛宁县良友粮油购销有限公司诉被告杨应怀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案受理，后杨应怀提出反诉（反诉被告洛宁县良友粮油购销有限公司），本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人王哲军及委托诉讼代理人刘胜春、王少平，被告杨应怀及其委托诉讼代理人王光耀到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告洛宁县良友粮油购销有限公司提出如下诉讼请求：1、请求人民法院判令解除原被告双方签订的《大型商场租赁合同》。2、请求人民法院判令被告赔偿损失暂定50万元。3、请求人民法院判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2017年,原告在洛宁县侧有一大型商场准备向外出租，并于2017年7月15日对该商场的租金进行了价格评估。8月1日，被告经河南龙天拍卖有限公司的竞拍活动竞拍成功取得对该商场的租赁权。2019年2月26日，原被告双方签订《大型商场租赁合同》，合同约定原告将该商场租赁给被告，租期15年，租金一次性由被告支付给原告。且在合同第四条双方责任条款第二款约定，被告所需要办理的一切相关手续,原告应积极配合并出具证明,费用由被告承担。可是，被告在原告不知情且未办理相关手续的情况下拆除了原有商场，并开始进行建设施工建造商场（低层）及住宅商品房（高层）。被告的这一行为,严重违约侵犯了原告的合法权益，遭到了原告单位职工的强烈不满。为此,原告曾多次找被告协商想要解决上述问题,但协商未果,引起职工四处信访。综上,依据《民法典》及相关法律规定，原告特诉至法院,请贵院依法支持原告的诉求。被告杨应怀辩称：1、被告拆除原有商场及新建设施，是经过原告同意的情况下所为，并非原告诉状中说的不知情，被告不存在违约行为。2、原告单位职工信访系因为原告与职工之间存在遗留问题所致，与被告的行为没有关联性。反诉原告（被告）杨应怀诉称：诉讼请求：1、请求判令洛宁县良友粮油购销有限公司返还租金737万元及利息（利息按照本金737万元年利率15.4%从2019年1月25日计算至实际支付之日止）。2、由被反诉人承担相关诉讼费用。事实与理由：2019年2月26日，反诉人通过竞拍取得被反诉人所属的商场租赁权。与被反诉人签订租赁合同，合同约定：反诉人一次性缴纳租金737万元，租期15年，商场为危房，被反诉人允许反诉人改建、新建各种设施。合同签订后，由于商场系危房有安全隐患且影响市容市貌。反诉人经过被反诉人同意，将商场危房拆除新建。经过勘探、设计等程序，基础施工中，由于被反诉人与职工之间存在拖欠工资、保险等等遗留问题，被反诉人迟迟不能处理，致使新建项目不能落实，合同目的无法实现。综上所述，被反诉人起诉解除合同，反诉人同意，但需要退还租金。为此，特提出反诉，望支持反诉人的反诉请求并且就基础工程损失及其他损失部分申请人保留另行起诉的权利。反诉被告（原告）洛宁县良友粮油购销有限公司辩称：一、我方同意退还租金，但是应当从737万总额中扣除两年零五个月的租赁费。737万系15年商场租赁费，目前被答辩人已经承租2年零五个月，解除合同时候应当予以扣减实际租赁费用。二、被答辩人应当赔偿我方的经济损失暂定50万元，我们也申请对我们原有商场价值进行价值评定。我方提供给被答辩人的商场并非危房，具有使用价值，该商场大部分（扣除全友家私城建的西北角部分）承建于2003年，一直在使用并维护，并没有任何机构鉴定该商场构成危房；非但不是危房，评估公司和国资委还对此房屋进行公开招租和价格评定。而且2018年经洛宁县人民法院调解由良友公司向原商场使用人王耀武支付钢构房赔偿款项73万元，该钢构房位于商场西北角，系王耀武建造，仅建成使用有三四年时间，杨应怀方在拆除商场时候，将此钢构房屋一并拆除，良友公司方要求杨应怀赔偿损失50万元并不过分。三、我方不应当赔偿被答辩人任何损失。被答辩人方所有一切施工，包括拆除商场，开挖地基等等所有一切行为，没有经过主管机关城建部门和规划部门的审批，私自动工，私自建设，也没有向我方打过任何招呼，更没有要求我方向任何机关报请批准，其行为违背了《建筑法》《城乡规划法》规定，属于严重违法行为，后果应当由被答辩人自行承担。四、《大型商场租赁合同》条款不公平，并非出自我方本意，该合同依法应当被解除或撤销。该合同系被答辩人方提供的文本，租赁面积不明确，租赁合同中第四条第3项规定“甲方应允许乙方在该土地上改建、新建各种建筑设施，十五年租赁期满，我方应当按市场价一次性全款购买其建筑物，否则被答辩人拒绝归还土地。”该条文将租赁合同变更用途变为15年期满后我方从他方手中购买一切建筑物，从现在的租赁合同十五年后变性为买卖合同，这是完全违背我方本意的，带有重大误解和显失公平性质，我方的本意是十五年租赁期内，被答辩人可以进行商场改造改建，期满后土地使用权还是我方，商场必须归我方，但是被答辩人在实施过程中，意欲将该地块建造成为家属楼对外出售，完全背离我方本意，被答辩人在地块上建造家属楼的举动引发职工强烈不满，故此请求予以解除或撤销合同。基上所述，我方同意返还部分租金，不同意也不应当赔偿被答辩人任何损失，要求被答辩人赔偿我方商场被拆除给我方造成的损失。经审理查明，2017年,原告洛宁县良友粮油购销有限公司在洛宁县侧有一大型商场准备向外出租，并于2017年7月15日对该商场的租金进行了价格评估，蓝评报字［2017］第114号价格评估报告书建议拍卖底价为7366068元。同年8月1日，被告杨应怀经河南龙天拍卖有限公司的竞拍活动竞拍成功取得对该商场的租赁权。2019年1月25日，杨应怀向河南龙天拍卖有限公司以银行转账的方式支付737万元。2019年2月26日，洛宁县良友粮油购销有限公司（甲方）与杨应怀（乙方）签订《大型商场租赁合同》租赁期限为拾伍年。合同约定，因原商场为危房，甲方应允许乙方在该土地上改建、新建各种建筑设施。被告杨应怀在合同签订后，拆除原有商场，并开始进行建设施工，原告单位职工听闻被告要建造商场（低层）及住宅商品房（高层）后强烈不满。原告诉至法院。另查明：原告于当庭提出对于被告拆除商场的损失申请鉴定，但未向本院提交鉴定申请。被告提出鉴定申请后予以撤回。上述事实由庭审笔录及原、被告双方提供的证据为证。本院认为，原告洛宁县良友粮油购销有限公司与被告杨应怀签订的《大型商场租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，被告按照合同约定向原告一次性付清了737万元租金，原告向被告交付了商场及用地，双方均按照合同约定履行了自己的义务。现因双方发生纠纷，原告提起诉讼要求解除合同，被告当庭予以同意，故该《大型商场租赁合同》于2021年7月15日起予以解除。原告要求被告赔偿拆除钢构房的损失50万元，虽当庭提出要求鉴定，但未向本院提交鉴定申请，应视为撤回鉴定请求。且因双方签订的《大型商场租赁合同》第五条第3项约定：因原商场为危房，甲方应允许乙方在该土地上改建、新建各种建筑设施……以及2019年8月13日原告向洛宁县回族镇人民政府“关于申请实施全友家私商场旧危房改建项目的报告”中对该商场描述为：该房屋年久失修，墙体裂缝、屋顶大面积漏雨，已成危房，不能正常使用……我公司计划按照国家、省、市旧城改造有关政策，将对王范粮库（原全友家私商场）实施改建，建成集商业购物、居民住宅为一体的商业综合体。故原告对于被告的改建应为明知且同意，被告改建原全友家私商场，必然会拆除原商场及相关附近的设施，故原告诉请本院不予支持。反诉原告（被告）杨应怀反诉请求反诉被告（原告）洛宁县良友粮油购销有限公司返还租金7370000元及利息，反诉被告(原告)辩称应扣除2年零5个月的租金，因杨应怀实际占用了商场，原告完成了交付义务，故应扣除2年零5个月的租金，经计算为1187389元。故反诉被告（原告）应返还反诉原告（被告）租金6182611（7370000-1187389）元，反诉原告要求按照年利率15.4%从2019年1月25日计算至实际付清之日止，于法无据，应比照中国人民银行发布的同期同类贷款利率（2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率）计算利息损失。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一款、第七百零三条、第七百一十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）洛宁县良友粮油购销有限公司与被告（反诉原告）杨应怀签订的《大型商场租赁合同》，于2021年7月15日解除。二、反诉被告（原告）洛宁县良友粮油购销有限公司限本判决生效后二十日内一次性返还反诉原告（被告）杨应怀租金6182611元及利息（利息以6182611元为基数，自2019年1月25日至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至实际支付完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告（反诉被告）洛宁县良友粮油购销有限公司其他诉讼请求。四、驳回反诉原告（被告）杨应怀的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4400元，由原告（反诉被告）洛宁县良友粮油购销有限公司负担2200元，被告（反诉原告）杨应怀负担2200元；反诉费31695元，由被告（反诉原告）杨应怀负担5105元，原告（反诉被告）洛宁县良友粮油购销有限公司负担26590元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  张海萍审 判 员  杨鹏飞人民陪审员  夏小静二〇二一年八月十一日法官 助理  杜阳艳书 记 员  张燕毅