贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔27民终3560号上诉人（一审被告）：黔南州富国置业有限公司，住所地贵州省都匀市。法定代表人：肖坤富，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈利涛，贵州崇实律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：许明政，男，1950年9月20日生，汉族，住。被上诉人（一审原告）：李桂凤，女，1955年3月22日生，畲族，住。上诉人黔南州富国置业有限公司（以下简称“富国置业公司”）因与被上诉人许明政、李桂凤商品房销售合同纠纷一案，不服都匀市人民法院于2021年6月15日作出（2021）黔2701民初4200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月20日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人富国置业公司向本院提出上诉请求：1、依法撤销都匀市人民法院（2021）黔2701民初4200号民事判决，依法改判或发回重审；2、二审诉讼费由被上诉人承担。实事及理由：第一，一审法院认定涉案商品房在2019年12月4日达到交付条件的时间存在错误。本案涉案商品房早在2019年6月10日就已经达到交付条件，理由如下：1、一审法院以（2019）黔27民终1600号民事判决书认定事实为本案的定案依据，根据该判决书认定的事实“建筑工程竣工合格证明文件为竣工验收合格后，以建设单位、施工单位、项目监理、设计单位、勘察单位五方责任主体签署的《工程验收会议结论》作为必要依据。”即涉案《商品房买卖合同》第十一条第二款第一项约定的建筑工程竣工合格证明文件应当为《工程验收会议结论，而非办理备案登记。本案中上诉人在一审中已经提交了《工程验收会议结论》，且该文件已经过建设单位、施工单位、项目监理、设计单位、勘察单位等五方签字并盖章。同时一审法院认定“案涉项目施工完成后，于2019年4月3日在都匀市建设工程质量安全监督站监督下（参加人员王树生、龙飞、何嫣），经建设单位（富国置业公司）、施工单位（湖南省宇泰建筑工程有限公司）、设计单位（湘潭市建筑设计院）、勘察单位（湖南省常德工程勘察院）、监理单位（湖南建科工程项目管理有限公司）共同签署《工程验收会议结论》，以上单位均同意验收。”因此涉案《商品房买卖合同》第十一条第二款第一项的交付条件于2019年4月3日己经达成。2、根据一审法院认定的事实“案涉项目受电工程于2019年5月20日进行验收，给水工程于2019年5月24日进行验收，燃气工程于2019年6月6日进行验收，广播电视信息网络工程于2019年4月28日进行验收，电话通信工程于2019年6月2日进行验收，2019年6月10日黔南州水利水电勘测设计研究院针对案涉项目出具了《都匀市房屋建筑面积测绘报告》。”由此可看出涉案《商品房买卖合同》第十一条第二款第二、三项交付条件在2019年6月10日己经达成。综上l、2点，一审法院认定2019年6月10日涉案商品房已经符合《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件的事实，但却认为达到交付条件需涉案房屋经行政主管部门验收合格进行备案后才算达到，因此一审法院认定的事实与判决结果之间存在矛盾。上诉人逾期交付涉案商品房的期间为2019年1月1日至2019年6月8日，而非2019年1月1日至2019年12月5日。第二，一审法院认定上诉人逾期办理房产证的逾期时间，将新冠疫情期间计算在违约时间内违背了《民法典》的公平原则。2020年2月，因在全国范围内发生了新冠肺炎疫情，导致全国相关行政部门的工作停止。该疫情虽不是直接导致商品房所有权转移登记逾期办理的直接原因，但该场疫情却导致办理商品房所有权初始登记的行政部门以及上诉人员工的工作处于停止状态，进而导致了办理商品房所有权初始登记办理时间的延长。首先，根据《中华人民共和国民法典》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”的立法原则以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》“一、关于合同案件的审理：4.疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更”的规定，上诉人认为将新冠疫情期间计算为逾期办理产权证的违约期间有违公平原则；其次，根据《民法典》第五百九十条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外”之规定，受疫情（不可抗力）的影响导致办理商品房所有权初始登记的行政部门以及上诉人员工的工作处于停止状态（不能履行合同），因此疫情期间合同处于不能履行状态是一个事实，故而应当将疫情时间在逾期办理房产证中予以扣除。被上诉人许明政、李桂凤二审答辩称：第一，被答辩人称涉案商品房逾期交付的时间应为2019年1月1日到2019年6月8日，理由是其涉案商品房已达到交付使用条件，并于2019年6月8日张贴书面告知书通知交房。行政主管部门知道2019年6月8日张贴的交房通知后，对被答辩人在房屋没有验收合格的情况下，就草率发出交房通知的行为，都匀市住建局于2019年6月21日以匀住建通75号文件认定为该通知无效责令整改，为此，被答辩人以2019年6月8日为逾期交房的截止日期是完全错误的。第二，答辩人认为，涉案商品房是否达到交房的条件应当符合国家法律法规的规定和该商品房买卖合同约定的条件。建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法（建法（1993）814号）》第四条住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用。第五条城市人民政府建设行政主管部门应当根据国家有关法律、法规和标准规范，对住宅小区的土地使用情况、各单项工程的工程检验合格证明文件以及市政公用基础设施、公共配套设施项目等组织验收。第八条住宅小区竣工综合验收应当按照以下程序进行：（一）住宅小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向城市人民政府建设行政主管部门提出住宅小区竣工综合验收申请报告并附本办法第六条规定的文件资料；（二）城市人民政府建设行政主管部门在接到住宅小区竣工综合验收申请报告和有关资料一个月内，应当组成由城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、规划、房地产、工程质量监督等有关部门及住宅小区经营管理单位参加的综合验收小组；（三）综合验收小组应当审阅有关验收资料，听取开发建设单位汇报情况，进行现场检查，对住宅小区建设、管理的情况进行全面鉴定和评价，提出验收意见并向城市人民政府建设行政主管部门提交住宅小区竣工综合验收报告；（四）城市人民政府建设行政主管部门对综合验收报告进行审查。综合验收报告审查合格后，开发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续。该涉案房屋的商品房买卖合同关于房屋交接的第十一条（二）中约定“该商品房为住宅的，出卖人应当提供......《住宅工程分户验收表》”在一审庭审中答辩人要求被答辩人出示该文件时，被答辩人不能出示该文件。根据上述建设部的文件规定和商品房买卖合同的约定，被答辩人截止答辩人起诉时并未获建设行政主管部门的综合验收合格证明文件和房屋交付使用的批准文件，同时也没有达到该涉案房屋的商品房买卖合同约定的条件，被答辩人陈述逾期交房的理由没有法律依据和事实依据，其逾期交房时间应计算到本案提起诉讼时，为此，请二审法院予以驳回被答辩人请求，并请求依据法律与事实裁判；该涉案房屋的商品房买卖合同第十四条（三）是买受人不履行义务的处理方法，是指计算买受人违约起止时间的约定，而不是免除出卖人应当履行书面通知义务的条款，作为格式合同中的计算起始时间可以是书面通知时间，也可以是公告通知时间，是预作选择的条款，最终以什么时间确定违约的起始，第十四条（一）已作了明确的定义，那就是书面通知时间，据此，由于出卖人没有履行书面通知的义务，导致买受人不能接房的后果应当由出卖人承担，而不是以该合同第十四条（三）免除被答辩人履行书面通知的义务，违约的时间应该计算到出卖人书面通知或买受人自愿收房为止，本案被答辩人违约交房时间应计算到本案诉讼开始时。关于被答辩人采用公告送达方式于2019年12月5日在黔南日报上刊登交房通知，本答辩人认为，黔南日报虽然具有公信力，但涉案房屋的商品房买卖合同第十四条明确约定了“书面通知”的方式，也就排除了用公告送达的方式，为此，被答辩人通过黔南日报用公告送达方式是不符合该商品房买卖合同的约定。从法律上的送达本质上讲，我国民诉程序法也规定了采用公告送达须具备的二个构成要件，一是被送达人失踪，二是用其他方式不能送达。根据这二个构成条件，缤江汇一千多户房屋买受人没有一户发生失踪情况，也没有用其他方式不能送达的情况，所以被答辩人采用报刊送达方式是没有法律依据的；据此，被答辩人的2019年12月5日在黔南日报上刊登交房通知，既没有事实依据也没有法律依据，请求二审法院不予采信。第三，被答辩人称其逾期办证与新冠疫情有关，不应以此间计算其违约时间。答辩人认为，2020年2月发生新冠疫情后，都匀市政府并没有发出全面停工停产的通知，各部门各单位只是加强了检疫防控措施，并确保了正常工作的继续。为此，被答辩人的上诉理由没有法律依据和事实依据，请二审法院予以驳回。第四，据本答辩状前款陈述，关于被答辩人于2020年10月31日采用公告送达方式通知办理房屋产权转移手续，是不符合公告送达的构成要件的，不具法律依据和事实依据，请二审法院不予采信。本人收到被答辩人书面办理房屋产权登记的书面通知是2021年1月28日，应以此书面通知的时间计算被答辩人的办证违约时间。综上所述，被答辩人的上诉理由不能成立，请二审法院驳回上诉，并依据法律与事实裁判。一审原告许明政、李桂凤向一审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期交房违约金66，043.71元（从2018年12月31日至起诉）；2.判令被告承担至今未办理房产证书的违约金16，322.59元（从2019年12月31日至被告取得初始登记并提交转移登记资料时即2021年1月25日）；3、涉案诉讼费由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：2017年9月26日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于贵州省都匀市，价款418528元。该《商品房买卖合同》第十一条约定：“（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房”；第十二条约定：“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施1.上水、下水：交付时达到使用条件；2.供电：交付时达到使用条件；……4.燃气：2018年12月28日达到使用条件；5.电话通信：交付线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第5、6、7项需买受人自行办理开通使用手续。……”；第十三条约定：“……（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同）……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”；第十四条约定：“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。……查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.自出卖人通知（含登报通知）交付之日起，逾期超过30日，买受人应当承担物业管理费用；2.出卖人已书面通知或公告后，买受人在15日内不来办理房屋交接手续，视为自动交接完毕”；第二十二条约定：“…出卖人承诺于2019年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金。”合同签订后，原告通过首付或按揭贷款方式支付了全部购房款。案涉项目施工完成后，于2019年4月3日在都匀市建设工程质量安全监督站监督下（参加人员王树生、龙飞、何嫣），经建设单位（被告富国置业公司）、施工单位（湖南省宇泰建筑工程有限公司）、设计单位（湘潭市建筑设计院）、勘察单位（湖南省常德工程勘察院）、监理单位（湖南建科工程项目管理有限公司）共同签署《工程验收会议结论》，以上单位均同意验收。之后，案涉项目受电工程于2019年5月20日进行验收，给水工程于2019年5月24日进行验收，燃气工程于2019年6月6日进行验收，广播电视信息网络工程于2019年4月28日进行验收，电话通信工程于2019年6月2日进行验收，2019年6月10日黔南州水利水电勘测设计研究院针对案涉项目出具了《都匀市房屋建筑面积测绘报告》。2019年12月4日，案涉工程Ａ2、Ｂ1地块建设工程经都匀市住房和城乡建设局同意进行竣工验收备案。以上交房条件具备后，被告于2019年12月5日在黔南日报上刊登交房通知，通知购房业主收房，于2020年10月31日登报通知业主办证。另，都匀市住房和城乡建设局曾向被告下发匀住建通【2019】75号《都匀市住房和城乡建设局整改通知书》，指出被告开发的案涉项目存在违规交房情况，故根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，责令被告停止违规交房行为，尽快完善相关配套设施，办理竣工备案手续，并于2019年6月21日前将整改情况反馈。被告于2019年6月8日张贴《交房通知书》向业主分批交房，于2020年10月31日登报通知业主办理不动产权证。一审法院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”。本案属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具约束力，原告向被告支付了购房款项后，被告应按照合同约定的时间，将符合合同约定的条件交付商品房及办理商品房转移登记有关文书。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”我国对房屋的竣工验收实行备案登记制度，建设工程交付前还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。故本案争议房屋须经建设行政主管部门验收合格并进行备案后，才算达到交房条件。被告富国置业公司提交的2019年4月3日《工程验收会议结论》等材料，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件，而非案涉房屋达到了交付使用的全部条件，被告是于2019年12月4日才将工程竣工验收备案所需的全部文件交付给都匀市住房和城乡建设局审查备案，此时案涉房屋才达到法定的交付条件，故被告主张案涉房屋交付时间为2019年6月8日张贴通知中载明的2019年6月15日，与上述法律法规规定和事实不符，应不予支持。案涉房屋备案后，被告于2019年12月5日通过登报的形式通知业主收房，未按期向原告交付房屋，其行为已构成违约，理应承担违约责任，该登报行为具有对外公示效力，据此应认定此时为交房时间，逾期交房违约金应从2019年1月1日起计至2019年12月5日止。关于逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金，合同约定2019年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，现案涉楼盘已具备办证条件，被告于2020年10月31日登报通知业主办证，未按期向原告交付办证文书，其行为已构成违约，理应承担违约责任，该登报行为具有对外公示效力，据此应认定此时为交付办证文书时间，逾期办证违约金应从2020年1月1日起计至2020年10月31日止。原告认为其未收到交房和办证的书面通知，因合同第十四条第（三）项约定的通知方式含登报通知，且登报行为具有对外公示效力，故原告此理由无事实依据和法律依据，不予采信。关于违约金计算标准的问题。依照合同约定，逾期交房应按照已交付房价款的日万分之二计付违约金，逾期办证应按照已交付房价款的日万分之一计付违约金，但该违约金的标准应当以实际损失为基础，且被告亦表示如需支持违约金，应予调整，故兼顾公平原则和诚实信用原则予以综合考量，酌定将逾期交房违约金的计算标准调整为日万分之一，将逾期办证违约金的计算标准调整为日万分之零点五，故被告应向原告支付的逾期交房违约金计算为339天（自2019年1月1日至2019年12月5日），即339天×418，528元×万分之一=14,188元，逾期办证违约金计算为304天（自2020年1月1日起至2020年10月31日），即304天×418，528元×万分之零点五=6361元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告黔南州富国置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告许明政、李桂凤逾期交房违约金14,188元；二、被告黔南州富国置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告许明政、李桂凤逾期办证违约金6361元；三、驳回原告许明政、李桂凤的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费930元，由原告许明政、李桂凤负担300元，被告黔南州富国置业有限公司负担630元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，二审查明事实与一审查明事实一致。综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审争议焦点为：1、涉案房屋交房的时间如何认定；2、本案是否应扣除新冠肺炎疫情期间的逾期办证违约责任。本院认为：双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应严格按照合同约定履行各自的权利义务。合同签订后，被上诉人已经按照约定支付完毕购房款，上诉人就应当按照约定及时交房与办证，否则就要承担违约责任。对于争议焦点1，双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。……查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.自出卖人通知（含登报通知）交付之日起，逾期超过30日，买受人应当承担物业管理费用；2.出卖人已书面通知或公告后，买受人在15日内不来办理房屋交接手续，视为自动交接完毕”。虽然涉案的房屋上诉人认为符合交房条件并在2019年6月8日张贴公告要求业主进行收房，但都匀市住建局对上诉人的此次交房行为强行叫停，并要求其尽快完善配套设施，办理竣工备案手续，并将整改情况于2019年6月21日前予以反馈。由于涉案的房屋在2019年12月4日才进行竣工验收备案，此时才具备合同约定的交房条件，其随即于2019年12月5日登报要求业主接收案涉房屋的公告，此时的房屋才符合双方合同约定的交房条件，上诉人此时的交房义务的完成才符合约定，故本案迟延交房时间依约可计算至2019年12月5日，即一审认定迟延交房的截止时间至2019年12月5日，正确，本院予以确认。对于争议焦点2，上诉人提出2020年发生的疫情属于不可抗力，对逾期办证产生了影响，要求免除疫情期间违约责任的主张，虽然2020年的疫情尽管属于不可抗力事件，但该事件是发生在上诉人违约后，依法已不能再作为免责或减轻责任的法定事由，故上诉人要求扣除疫情期间逾期办证违约责任的主张，于法无据，本院依法不予支持。被上诉人在二审答辩中对一审认定逾期交房和逾期办证截止时间提出的异议，因被上诉人未提出上诉，故对被上诉人提出的异议不予审理。综上，上诉人黔南州富国置业有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费314元，由上诉人黔南州富国置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  白桂刚审判员  陈福江审判员  朱代昀二〇二一年八月三日书记员  刘 皓