重庆市北碚区人民法院民事判决书 (2020)渝0109民再8号 原审原告：重庆长恒商业管理有限公司，住所地重庆市渝**龙溪金龙路**，统一社会信用代码91500112203542125H。法定代表人：周年文，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈震，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖雅然，北京德恒（重庆）律师事务所律师。原审被告：徐腾，男，1989年3月28日出生，汉族，住四川省邻水县。委托诉讼代理人：贺孟松，重庆典柯律师事务所律师。第三人：郭远贵，男，1971年3月26日出生，汉族，住重庆市合川区。原审原告重庆长恒商业管理有限公司（以下简称长恒公司）与原审被告徐腾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月10日作出的（2016）渝0109民初8303号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年10月19日作出（2020）渝0109民监3号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2021年1月19日公开开庭。原审原告长恒公司的委托诉讼代理人陈震、肖雅然，原审被告徐腾的委托诉讼代理人贺孟松到庭参加了诉讼。后本院追加了第三人郭远贵，并于2021年5月25日第二次开庭审理了本案。原审原告长恒公司的委托诉讼代理人陈震、肖雅然，原审被告的委托诉讼代理人贺孟松，第三人郭远贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告长恒公司在再审中称，1.判令解除2015年2月3日签订的《物业租赁合同》；2.判令徐腾与郭远贵共同支付租金92 850元及律师费6000元；3.案件受理费由徐腾及郭远贵共同负担。事实与理由：2015年2月3日，徐腾与郭远贵一同至长恒公司处办理位于北碚区××街道××大道××号房屋的租赁事宜。后长恒公司与徐腾、郭远贵签订了《物业租赁合同》。合同对房屋坐落、面积、租赁期限、租金及违约责任等进行了约定。在长恒公司工作人员转身复印身份证时，郭远贵与徐腾已将合同签好。徐腾对合同中的签名及捺印也确认是其本人签字捺印。合同签订后，长恒公司将房屋交付徐腾，但徐腾及郭远贵在向长恒公司支付至2016年2月4日的房屋租金后，未再履行付款义务。徐腾及郭远贵已构成严重违约，虽缴纳了履约保证金，但根据双方合同约定，履约保证金应作为违约责任承担，不应退还。请求法院依法判决。原审被告徐腾辩称，徐腾与长恒公司并无租赁合同关系。长恒公司在原审中出示的租赁合同并非由徐腾书写，也并非徐腾捺印。法院原审判决应予以撤销，并判决驳回长恒公司对徐腾的诉讼请求。第三人郭远贵陈述意见，郭远贵捡到了徐腾的身份证复印件后与长恒公司签订了合同。合同中落款的“徐腾”的名字是由郭远贵签写，徐腾并不清楚。郭远贵与徐腾并不认识，也无任何往来。后来徐腾的代理律师在法院原案案卷中查到了郭远贵的相关信息才联系到郭远贵。对于租赁合同，郭远贵尚欠长恒公司一个月的租金，但因预交了1万元押金未退。长恒公司可进行冲抵。故郭远贵并不差欠长恒公司租金。案件律师费也应由长恒公司自行承担。请求法院依法判决。原审原告长恒公司在原审中向本院的起诉请求：1.判令解除《物业租赁合同》；2.判令徐腾支付房屋租赁费92 850元；3.判令徐腾支付违约金，暂计至起诉之日为11 142元（以30 950元为基数，自2016年1月5日起至2016年4月4日止，按月利率2%计，以61 900元为基数，自2016年4月5日起至2016年7月4日止，按月利率2%计；以92 850元为基数，自2016年7月5日起至付清时止，按月利率2%计）；4.判令徐腾支付为实现债权所产生的律师费6000元；5.判令被告承担本案全部诉讼费。后在审理过程中，长恒公司撤回了违约金的诉讼请求。本院原审认定案件事实：2015年2月3日，长恒公司（甲方）与徐腾（乙方）签订了《物业租赁合同》，约定：“第一条租赁物业的位置，甲方同意将位于北碚区××街道××大道××号的物业出租给乙方。第二条租赁面积，所租赁物业的建筑面积为294.76平方米。第三条用途，乙方租赁该物业的用途为经营库房，乙方如需改变本合同约定的经营内容，须事先征得甲方许可。第四条租赁期限，租赁期限为2年，从2015年2月5日至2017年2月4日止。第五条租赁价格、租金缴付方式及履约保证金，5.1租赁价格，在乙方的整个租赁期内，租赁价格按以下标准执行：（1）从2015年2月5日至2016年2月4日，租赁价格：30元/平方米，租赁费共计106 113.6元；第一季度支付26 528元，以后每季度支付26 528元；（2）从2016年2月5日至2017年2月4日，租赁价格：35元/平方米，租赁费共计123 799.2元；每季度支付30 950元；5.2租金交付方式，按照先租金后使用的原则，租金实行按季预缴。提前30天交下一季度的房租，将租金以现金（或转账方式）支付给甲方。……第十条违约责任，10.1甲方未按本合同约定的期限向乙方交付物业，影响乙方工作安排和使用，属甲方违约。每拖延一天，甲方应向乙方支付违约金伍拾元。10.2乙方不按约定的期限完成装修工作和开业，属乙方违约，每拖延一天，乙方应向甲方支付违约金伍拾元；且免费期不顺延。10.3乙方未按本合同约定的期限，足额向甲方交付租金，每天按延付金额1%向甲方缴纳滞纳金，甲方有权从乙方履约保证金中扣收，乙方须在5天内补足履约保证金，否则甲方有权单方终止合同，由此造成的一切损失乙方自行承担。……10.8任何一方违约，应承担对方为实现债权所产生的差旅费、律师费等。……第十一条合同的终止，11.1在合同有效期内，经甲乙双方协商一致的，可提前终止本合同。11.2本合同期满且甲乙双方的权利义务履行完毕后，自然终止。11.3在合同期间，乙方有下列情形之一的，甲方可单方面终止合同，提前收回所租赁的物业，并可采取停水、停电等一切措施，对造成甲方其他损失的由乙方赔偿：（1）未经甲方许可，擅自将承租的物业转租、转借他人或改变合同约定用途的。（2）拖延租金超过30天或拖延滞纳金超过60天的。（3）利用租赁物业进行违法活动的。（4）在租赁期间，因乙方原因对物业结构造成重大损害的等……”。另查明，坐落于北碚区××大道××号的房屋、坐落于北碚区××大道××号的房屋、坐落于北碚区××大道××号的房屋，产权人均为重庆国永置业有限公司。2015年1月1日，重庆国永置业有限公司与长恒公司签订《协议》，约定重庆国永置业有限公司将上述三套房屋交由长恒公司使用（包括但不限于自用、出租等），期限为2015年1月1日至2017年12月31日，长恒公司使用期间，因房屋产生的所有收益（包括但不限于租金等）均归长恒公司。徐腾自2016年2月5日至2016年11月4日未支付租金。徐腾于2016年11月4日搬离北碚区××大道××号的房屋，长恒公司于2016年11月5日将上述房屋收回。还查明，长恒公司与重庆潜卫律师事务所签订《法律事务委托合同》，委托该所就本案纠纷进行起诉，长恒公司支付律师费6000元。庭审后，长恒公司于2016年12月20日向本院提交申请，自愿申请放弃在本案中主张违约金。本院原审认为，长恒公司与徐腾签订的《物业租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。针对长恒公司提出的诉讼请求，本院认为，徐腾作为承租人，自2016年2月5日起未支付房屋租金，其行为已经构成违约，长恒公司有权按照合同相关约定主张解除合同，故对其提出的该项诉讼请求，本院予以支持。徐腾应按照合同约定支付2016年2月5日至2016年11月4日期间的租金92 850元（30 950元×3），徐腾未予支付，违反合同约定，故对长恒公司要求徐腾支付租金92 850元的诉讼请求，本院予以支持。长恒公司在本案中放弃主张违约金，系对其权利的自由处分，本院予以确认。因徐腾违约，长恒公司向本院起诉，支付了律师费6000元，按照合同约定，该费用应由徐腾承担，故对长恒公司要求徐腾承担律师费6000元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除重庆长恒商业管理有限公司与徐腾于2015年2月3日签订的《物业租赁合同》。二、徐腾于本判决生效之日起十日内支付重庆长恒商业管理有限公司租金92 850元。三、徐腾于本判决生效之日起十日内支付重庆长恒商业管理有限公司律师费6000元。四、驳回重庆长恒商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，减半收取1250元，重庆长恒商业管理有限公司负担114元，由徐腾负担1136元。本院再审认定案件事实如下：2015年2月3日，长恒公司作为甲方签署了《物业租赁合同》，合同载明的乙方为徐腾。合同约定甲方将涉案房屋出租给乙方作为经营库房。合同还对租赁期限、租赁价格、违约责任、合同终止等进行了约定。合同落款甲方处加盖了长恒公司的印章，委托代理人签有“刘军”的字样；乙方处签有“徐腾”的字样，并在签字处捺印，下方写有“139××××”。合同后附有徐腾与郭远贵的身份证复印件，复印件上书写“租××大道门市××号专用，2015.2.3日”。2015年2月4日，案外人张金印向刘军转账支付35 528元；2015年5月25日，郭远贵向刘军转账支付26 528元；2015年11月6日，郭远贵向刘军转账支付26 500元；2016年3月8日，郭远贵向刘军转账支付26 528元及28元。2016年12月2日，重庆环城物业管理有限公司××管理中心出具证明，载明承租人徐腾已于2016年11月4日搬离重庆市北碚区××街道××大道××号房屋，长恒公司于2016年11月5日收回上述房屋。2020年7月16日，重庆法正司法鉴定所受徐腾的委托作出渝法正（2020）文痕鉴字第156号-1《痕迹鉴定意见书》，认定落款日期为2015年2月3日的《物业租赁合同》末页乙方“徐腾”签名字迹处的指印不是徐腾的指印。2020年7月21日，重庆法正司法鉴定所受徐腾的委托作出渝法正（2020）文痕鉴字第156号《文书鉴定意见书》，认定落款日期为2015年2月3日的《物业租赁合同》末页乙方处“徐腾”签名字迹不是徐腾本人所写。庭审中，对于争议的合同签订情况，双方的陈述如下：长恒公司陈述，是郭远贵与徐腾共同到公司签订的合同。双方对合同条款进行明确后，徐腾与郭远贵拿出身份证原件，公司经办人至复印机处复印身份证时，徐腾与郭远贵已将合同签字捺印。经办人询问徐腾、郭远贵是否为本人签字捺印，两人均陈述是本人签捺印。合同后附了两人的身份证复印件，但经办人未关注是由谁在身份证复印件上书写的内容。郭远贵陈述其看到涉案承租房屋上张贴了出租信息，上留有长恒公司经理的电话，就与经理电话联系洽谈。后郭远贵与郭远富（郭远贵的哥哥）从北碚一起去长恒公司在渝北的经营地址签订合同。在此之前郭远贵拾到了徐腾的身份证复印件。签订合同时，郭远贵就将自己的身份证与徐腾的身份证复印件一起交给长恒公司经理。长恒公司经理就将郭远贵的身份证与徐腾的身份证复印件复印了一份。长恒公司形成合同时将乙方打成徐腾的名字，长恒公司就要求落款处签署徐腾的名字。郭远贵按长恒公司要求签署了徐腾的名字，加盖了郭远贵的指印，落款处写了郭远贵的电话。合同后附身份证复印件上书写的内容也是由郭远贵书写。郭远贵之前不认识徐腾，双方也无任何商业往来。对于租金支付问题。长恒公司陈述刘军系代表其公司收取租金。郭远贵陈述张金印系代其向长恒公司支付租金。本院再审认为，根据重庆法正司法鉴定所作出的鉴定结论，涉案的《物业租赁合同》中签名捺印均不是徐腾所为。长恒公司也并无证据否定该鉴定结论，也未举示证据证明徐腾参与合同的签订过程或者郭远贵受徐腾的委托签订合同的情况。而郭远贵拾到的是徐腾的身份证的原件还是复印件，均是郭远贵自己的陈述，不应由徐腾承担其陈述不一致的不利后果。因《物业租赁合同》并非徐腾本人所签署，长恒公司也无证据证明徐腾使用了租赁房屋、支付了租金等实际参与合同履行的情况。故长恒公司向徐腾主张《物业租赁合同》的相关权利，无事实及法律依据，本院对其诉讼请求不予支持。对于郭远贵是否应承担责任，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条规定，人民法院审理再审案件就当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼的条件的，告知当事人可以另行起诉。故本案中长恒公司向郭远贵主张权利，不属于本案再审案件处理范围，可另行诉讼。综上，原审认定徐腾作为乙方与长恒公司建立租赁合同关系的事实有误，因本案徐腾提供了新的证据，拟对原判决依法予以撤销。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条、第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销本院（2016）渝0109民初8303号民事判决书；二、驳回原审原告重庆长恒商业管理有限公司的诉讼请求。原审案件受理费2500元，由重庆长恒商业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人事提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。   审  判  长  赵红媚人民陪审员    郭  又人民陪审员    杨永萍 二〇二一年八月六日 书 记 员  石文程- 1 -