广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14617号上诉人（原审被告、反诉原告）：广东省炜昽控股有限公司，住所地：广州市海珠区官洲街仑头路74号之20房（仅限办公用途）。法定代表人：张立国，该公司经理。委托诉讼代理人：姜正林，广东重威律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱迎保，广东重威律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东广新信息产业股份有限公司，住所地：广州市海珠区新港东路1000号保利世界贸易中心写字楼东塔15层1501-1502房。法定代表人：朱丹阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：娄永强，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨成诺，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人广东省炜昽控股有限公司（以下简称炜昽公司）因与被上诉人广东广新信息产业股份有限公司（以下简称广新公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院(2020)粤0105民初2843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。炜昽公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三，四、五、六、七项判决，改判驳回广新公司的一审诉讼请求；2.判令广新公司支付炜昽公司：①延期支付第一年租金的违约金和延期支付第二年趸缴30%租金的违约金887933.76元；②逾期支付合同保证金的违约金126万元，没收已缴付的保证金88万元；③延期支付第一年租金和第二年趸缴30%租金的差额部分的违约金9024920元。以上合计：12052853.76元；3.判令一、二审诉讼费由广新公司负担。事实和理由：（一）一审法庭对案涉租赁物和租赁物交付问题的认定与事实严重不符。本案涉案的租赁物位于广州市海珠区瀛洲路小洲工业区内属十三经济社工业厂房和土地。该租赁物的租赁流转途径如下：1.2015年5月20日，案外人广州长元创意产业园有限公司通过竞拍方式取得租赁物的租赁使用权；2015年5月25日，案外人广州长元创意产业园有限公司与租赁物所有权人广州市海珠区华洲街小洲第十三经济社签订《物业改造及租赁合同》，依约取得租赁物包括工业土地32383.5m²和地上建筑物27060m²。并约定通过升级改造将现有建筑物面积增加到54000m²。2.2016年1月28日，案外人广州长元创意产业园有限公司与炜昽公司签订《物业改造及租赁合同》，约定将上述工业土地32383.5m²和地上建筑物27060m²整体转租给炜昽公司。并约定通过升级改造将现有建筑物面积增加到54000m²。3.2017年8月29日，炜昽公司与广新公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定将上述工业土地32383.5m²和地上建筑物27060m²整体转租给广新公司。并约定由炜昽公司按广新公司要求改造50000m²建筑物交付广新公司使用，具体面积以实际交付的为准。月租金按改造后50000m²的建筑面积和28元/m²单价计收。后因广州市政府征收了约7000m²出租土地，故双方同意将改造建筑面积减少为39400m²。通过对比上述两份《物业改造及租赁合同》和本案当事人双方订立的《广州市房屋租赁合同》的内容，可以发现《广州市房屋租赁合同》实际包含以下三个层面内容：首先，炜昽公司将取得的位于广州市海珠区瀛洲路小洲工业区内属十三经济社32383.5m²工业土地和27060m²地上建筑物的使用权整体出租给广新公司；其次，广新公司承租后，由炜昽公司负责按广新公司的要求对工业区建筑物的升级改造，并负责将改造后的建筑物交付广新公司使用，且改造建成面积预计约50000m²；最后，广新公司的租金按改造后的建筑面积计算，不按已有的土地和厂房面积计算。根据上述合同内容分析，《广州市房屋租赁合同》实际上包含了两次交付行为：第一次交付是炜昽公司将瀛洲路小洲工业区内属十三经济社32383.5m²工业土地和27060m²地上建筑物交付给广新公司占有、控制和使用；第二次交付是炜昽公司将改建完成后的建筑物通过验收，交付广新公司使用，并按实际交付面积计收租金。关于第一次交付，虽然在《广州市房屋租赁合同》没有作出明确说明，但2019年7月25日广新公司在租赁场地张贴的《告示函》自认其已获得案涉租赁物的租赁和使用权，且广州市海珠区（2020）粤0105民初28832号生效民事判决对此事实也已作出认定，再结合《工程款支付申请表》足以证明广新公司在与炜昽公司签订《广州市房屋租赁合同》后，就已经实际占有、控制和使用了小洲工业区内属十三经济社的工业土地和地上建筑物，但一审法庭对此视而不见。关于第二次交付，炜昽公司确认至本案一审时没有全部完成《补充协议二》所约定的39400m²建筑物的交付任务。但炜昽公司主张向广新公司交付了改造建筑物10000m²。为此，炜昽公司向一审法庭提交了：《小洲工业区项目工程交付单》（注：有炜昽公司及其负责人“唐荔婷”签字盖章、监理单位广州永安建设监理有限公司及其负责人“施文*”签字盖章、广新公司及其负责人“张帆”签字盖章的复印件）；炜昽公司向监理单位广州永安建设监理有限公司出具的《工程联系单》及附件（注：附件为《小洲工业区项目工程交付单》复印件）。据此证明了炜昽公司在2018年9月27日要求监理单位返还上述《小洲工业区项目工程交付单》原件时，监理单位回复该原件在广新公司处没有返还监理单位，但一审法庭对上述事实仍然视而不见。关于交付的第三个问题。应一审法庭要求，在2020年8月21日本案一审第二次开庭时向法庭提交了彼时部分交付实物的照片（共四幅），直观展示了部分建筑物改造时的现状和交付后使用现状。但一审法庭还是以照片“所涉及的面积有限”为由，认定炜昽公司“一直未履行交付场地义务”。关于交付的第四个问题。一审法院还将分期、分批的部分交付和整个租赁物的全部交付混为一谈。如前所述，《广州市房屋租赁合同》涉及的是旧工业区连片升级改造。按照项目连片改造的常规习惯，一般都是改造一片，验收一片，交付一片。在一审中，炜昽公司也确认没有完成全部的39400m²改造，但无论是《小洲工业区项目工程交付单》，还是部分交付实物的照片都直观地反映了炜昽公司至少是完成了部分建筑物的改造和交付。但一审法庭自作主张地认为“炜昽公司主张已依约交付了出租场地给广新公司的意见，理据不足，本院不予采信。”可见，一审判决对租赁物交付的事实认定错误。（二）一审法庭对广州市海珠区（2020）粤0105民初28832号《民事判决书》中查明的事实认定错误。该判决书查明：一方面，2019年5月22日，炜昽公司与广州之舟文化产业控股有限公司签订《小洲工业园区土地和房屋使用权租赁合同》，将园区厂房建筑面积21800m²出租给广州之舟文化产业控股有限公司。2019年7月25日，广新公司出具《告示函》，主要内容是广新公司对该出租物享有合法的承租权和使用权。2019年9月25日，向炜昽公司发出《解除合同通知函》。2019年10月29日，炜昽公司与广州之舟文化产业控股有限公司签订《租赁合同解除协议》。2020年9月28日，因炜昽公司没有全额支付广州之舟文化产业控股有限公司解除合同赔偿金被诉至海珠区人民法院。另一方面，庭审中，广州之舟文化产业控股有限公司与炜昽公司共同确认“租赁合同解除的原因是广州之舟文化产业控股有限公司在场地交接过程和使用过程中被广新公司赶出租赁场地，导致合同无法履行。”对于上述法院已查明之事实，本案的一审法庭却主观地作出了以下推论和认定：1.“因炜昽公司没有按期交付厂房，且获悉存在本案诉讼情况，广州之舟文化产业控股有限公司于2019年9月30日向本院起诉炜昽公司。”2.“由此可见，炜昽公司此时已无意履行与广新公司之间的合同，也不可能依约向广新公司交付涉案场地。”上述认定存在以下谬误：首先，广州之舟文化产业控股有限公司并未于2019年9月30日向法院提出诉讼。其次，广州之舟文化产业控股有限公司已于2019年10月29日与炜昽公司签订了《租赁合同解除协议》。其起诉的动机是追讨解除赔偿费用，并非因为炜昽公司与广新公司之间存在诉争。再次，法院忽视对广新公司占有、控制租赁场地，并将广州之舟文化产业控股有限公司赶走的事实不提一字，反而很主观地推定炜昽公司有违约意图。最后，即便炜昽公司有违约故意，也不能当然得出炜昽公司就会有违约的事实和结果。但是，一审法院主观得出了炜昽公司“也不可能依约向广新公司交付涉案场地”的结果。（三）一审法庭对炜昽公司委托转款的事实认定存在错误。其一，一审判决认为：“本案租赁合同于2017年8月29日签订，广新公司支付合同保证金的时间也是2017年8月29日，至2017年9月22日才预付第1年租金。如果炜昽公司所称的委托转款说法成立，那么广新公司是在未付款的情况下就委托指示炜昽公司开始向第三方转款以获得退回的款项，并由炜昽公司配合实施。该操作实在有违常理，也不符合逻辑。”纵观广新公司提供的证据4“银行流水支付凭证”显示，在2017年8月29日，广新公司向炜昽公司支付了合同保证金420万元。同日，炜昽公司向第三方潘永华转款24.5万元，向第三方刘晓明转款150万元，合计向第三方转款174.5万元。何来“有违常理”？有何“不符合逻辑”？其二，一审判决认为：“另外，委托书中提及的收款人，除郑大公司、天兴公司、潘永华外，广新公司均表示不存在任何业务及资金往来，而炜昽公司也未有证据证明除外主体存在收取款项的事实基础。”在本案2021年1月7日第三次开庭时，广新公司向法庭提供的与第三方潘永华、郑大公司和天兴公司的银行往来流水，结合炜昽公司的转账记录，显示如下事实：①2017年8月29日，炜昽公司转款24.5万元至第三方潘永华“中行2190”账户。而在2017年8月30日，潘永华“中行2190”账户分五次共转款24.311万元至广新公司账户。此结果不是明显证明了“指示炜昽公司开始向第三方转款以获得退回的款项”的事实？②2017年9月4日，炜昽公司向第三方天兴公司“中行8197”账户转款232万元，9月5日该款被退回。2017年9月8日，炜昽公司又向第三方郑大公司“中行0764”账户转款232万元。而广新公司却在2017年9月12日从天兴公司“中行8197”账户收到两笔款项，分别是67.5万元和164.5万元，合计232万元。2017年12月14日，炜昽公司向第三方天兴公司“中行8197”账户转款116.5万元。同日，广新公司却在第三方郑大公司“中行0764”账户收到一笔款项，恰巧金额是116.5万元。另企查查APP查询登记显示，郑州天兴软件工程有限公司的股东为王世卿（持股50%）和周世俊（持股50%）。郑州郑大信息技术有限公司的股东为周世俊（持股90%）和郑州大学资产经营有限责任公司（持股10%）。上述转账信息及两个第三方公司股东信息，明显不属于巧合。其三，在一审中，广新公司拒绝承认要求炜昽公司委托转款的事实，一审后，经炜昽公司了解，广新公司要求炜昽公司委托转款的相关事实如下：①第三人潘永华共收取炜昽公司委托转款总额8371600元。②第三人刘晓明共收取炜昽公司委托转款总额3955000元。刘晓明是中间转款人广州成普电子科技有限公司和广州中科诺泰技术有限公司的股东兼法定代表人。③第三人郑州郑大信息技术有限公司共收取炜昽公司委托转款总额2320000元。④第三人郑州天兴软件工程有限公司共收取炜昽公司委托转款总额2320000元。郑州天兴软件工程有限公司的股东为周世俊（持股50%），郑州郑大信息技术有限公司的股东同样为周世俊（持股90%）⑤第三人卢彦江共收取炜昽公司委托转款总额1960000元。⑥第三人黄伟江收取炜昽公司委托转款总额500000元。⑦第三人冼洪增于2017年10月10日收取炜昽公司委托转款总额1000000元；第三人冼永胜于2017年10月10日收取炜昽公司委托转款总额1000000元；第三人张汉文于2017年10月18日收取炜昽公司委托转款总额1000000元；第三人陈巧明于2017年10月18日收取炜昽公司委托转款总额1000000元；以上共4000000元，分别通过东莞作东有限公司和深圳佰易有限公司全额转回广新公司。由此可见，炜昽公司一审主张广新公司要求炜昽公司退还部分保证金和预付租金的事实是客观存在的。（四）广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初2843号《民事判决书》对案涉证据认定、举证责任分配存在严重错误。其一，一审判决对炜昽公司一审期间提交的第四组证据认定错误。炜昽公司一审期间提交的第四组证据由以下几份书面材料构成：①炜昽公司和其负责人“唐荔婷”签字盖章、监理单位广州永安建设监理有限公司及其负责人“施文*”签字盖章、广新公司及其负责人“张帆”签字盖章的《小洲工业区项目工程交付单》复印件，拟证明炜昽公司2018年3月23日向广新公司交付建筑物10000平方米；②监理单位广州永安建设监理有限公司出具给炜昽公司的，由其负责人“施文*”签字盖章的《工程联系单》。证明上述《小洲工业区项目工程交付单》的原件在广新公司处，没有交还监理单位；③由监理单位广州永安建设监理有限公司在《小洲工业区项目工程交付单》复印件上加盖了公章的原件，拟证明该复印件就是广新公司没有交还的原件的复印文件。炜昽公司认为上述三份文件资料构成了一个有机整体，充分反映了建筑交付的事实和交付的过程，但一审法庭简单以“因炜昽公司只提供工程交付单复印件，没有原件核对，现广新公司亦予否认，故没有证据证明双方办理了场地移交手续”为理由，否定第四组证据的有机性和整体性，割裂了证据链而片面地截取单个复印件进行证据认定，是完全错误的。其二，一审判决对炜昽公司一审期间提交的补充证据（照片4幅）认定错误。在本案一审期间的第一次开庭后，炜昽公司于2020年8月21日一审第二次开庭时向法庭提交了部分交付实物的照片（共四幅），拟证明广新公司实际占有和使用已改造交付的建筑物的使用现状，并非以此证明炜昽公司交付建筑物的面积。但一审判决却以照片“所涉及的面积有限”为由，认定炜昽公司“一直未履行交付场地义务”。（五）广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初2843号《民事判决书》对案涉相关事实的法律适用错误。关于“张帆”签名的《委托书》法律效力问题。一审判决确认了“张帆”签名的真实性，也确认了张帆是广新公司副总经理和签约代表的身份。但同时又认为张帆“在履行对外实施经营行为时也应当有广新公司的授权，才能有效。”根据《中华人民共和国合同法》第四十九条及《民法总则》第一百七十条规定，一审判决以张帆没有广新公司授权，且炜昽公司不能证明张帆行为对广新公司具备约束力为由否认《委托书》的效力是适用法律错误。关于广新公司应当支付的延期付款违约金标准问题。一审判决支持广新公司按《广州市房屋租赁合同》约定标准向炜昽公司追索资金占用利息和30%逾期交付违约金等请求。但对炜昽公司提出的关于广新公司应当支付的延期付款违约金问题，却以“由于炜昽公司未能举证证明因广新公司的违约所导致的损失，且广新公司已提出抗辩意见，故违约金标准调整为年利率6%计算。”根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条之规定，在本案中，广新公司不能准时支付各类款项的行为其导致的直接后果就是严重影响到双方《广州市房屋租赁合同》约定的建筑物改造进度。在《广州市房屋租赁合同》中，双方约定违约金按“每逾期一天按应缴未缴金额的2%计算”。因考虑到该约定标准过高，炜昽公司一审主张按应缴未缴金额年利率的24%计算，符合当时法律法规的规定，也不存在法律所规定的“过分高于造成的损失”的情形。据此，一审判决对广新公司应当支付的违约金标准的调整是适用法律不当、滥用司法裁量权，应当予以纠正。综上所述，一审法院对本案基本事实查证不清，事实认定错误。请二审法庭查明案情，依法改判，判如所请。广新公司二审答辩称，炜昽公司的上诉无事实与法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，恳请二审法院判决驳回炜昽公司的上诉。一、炜昽公司从未向广新公司交付过任何面积的租赁场地，且炜昽公司在主观和客观上均无交付租赁场地的意愿和客观可能，早已构成根本违约。其一，据《广州市房屋租赁合同》的约定，炜昽公司就案涉场地的所谓局部升级改造、根本未达交付条件和要求，其从未交付过租赁场地。据2017年8月29日炜珑公司与广新公司签订的《广州市房屋租赁合同》第四条规定“……甲方（炜昽公司）依照乙方（广新公司）书面确认的设计图纸完成建筑物施工，施工应确保甲方交付的建筑物中所使用的消防设计材料、线材等都必须达到一次消防要求且经第三方安全生产评估公司评估合格，并经甲乙双方验收合格后，交付乙方适用”。但是炜昽公司对案涉租赁场地所作的所谓局部升级改造，根本未经消防验收，根本不符合交付条件，故未实际交付。且炜昽公司一审所交的所谓《工程联系单》所注的所谓交付时间为2017年9月1日，与其所交的复印件《小洲工业区项目工程交付单》所标注时间2018年2月23日自相矛盾。据此也反证了炜昽公司根本未交付过任何的面积的租赁场地。其二，炜昽公司所交的复印件《小洲工业区项目工程交付单》，其真实性无法确认，其述称已向广新公司交付了1万平方米的租赁场地系故意曲解，更与《补充协议（二）》相矛盾。炜昽公司所交的复印件《小洲工业区项目工程交付单》其真实性无法确认。即使据该复印件工程单，也仅是炜昽公司、监理公司、广新公司对部分场地的初步验收，“初步验收”不等于“验收合格”，尤其是消防根本未验收，故不可能实际交付。且该复印件工程单的所谓验收时间为2018年2月23日，然为何在时隔10个月后的2018年12月5日，双方签订《补充协议（二）》，不仅对所谓10000平方米场地的交付事宜只字不提，反而炜昽公司再次承诺于2019年6月30日前交付39400平方米的场地给广新公司，并应于2018年12月16日前将广新公司预付的租金（包含趸缴）中（由于受政府征地影响7000平方米）无法交付场地面积对应的租金及保证金共435.12万元退还给广新公司（且一审庭审中，双方确认因被征用的7000平万米土地、相当于涉案物业中建筑面积10600平方米的建筑物，故变更需交付的面积为39400平方米）。由此可知，直至2018年12月5日签订《补充协议（二）》时，炜昽公司也未向广新公司交付过一平方米的场地。其三，炜昽公司在租赁期将案涉场地又转租给案外人，其主观和客观上均无依约向广新公司交付案涉场地的可能，实质系严重的预期违约。据广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初28832号民事判决书查明，2019年5月22日，炜昽公司与广州之舟文化产业控股有限公司（下称广州之舟公司）签订了《小洲工业园区土地和房屋使用权租赁合同》，将案涉场地中建筑面积为21800平方米另行出租给广州之舟公司（租赁期为2019年6月1日至2035年10月30日）。而该租赁期与广新公司、炜昽公司签订的《广州市房屋租赁合同》的租赁期（2017年8月9日至2035年10月30日）相重合。因此炜昽公司在主观和客观上均已无交付案涉场地的意愿和客观可能。即炜昽公司至少以自己的行为表明，在履行期到来前已表明将不履行租赁合同，系预期违约。至于炜昽公司一审出示的所谓《告示函》复印件，其真实性无法确认，即使据该《告示函》也仅说明广新公司声明在先承租了案涉场地，仅是对未来案涉场地的承租和使用的宣示，但并非广新公司实际占有了有关场地。炜昽公司以此拟证明交付了部分场地、广新公司占有着部分场地，则根本不成立。其四，炜昽公司臆称本案存在所谓2次交付，更是荒诞不经。案涉场地本是炜昽公司应转租给广新公司的。此前案涉场地的管控在炜昽公司，何来在双方于2017年8月29日一签订《广州市房屋租赁合同》之时就发生了所谓的第一次交付？难道双方一签订《广州市房屋租赁合同》，即视为炜昽公司已向广新公司交付了案涉场地，然后广新公司再移交给炜昽公司、对案涉场地进行升级改造？那《广州市房屋租赁合同》第四条约定的严格的交付条件如何约束炜昽公司呢？而又为何至2018年2月25日签订《补充协议（二）》时，双方进一步载明交付的面积、期限？因此，炜昽公司上诉称“《广州市房屋租赁合同》实际上包含了两次交付行为，第一次交付是炜昽公司将瀛洲路小洲工业区内属十三经济社32383.5m²工业土地和27060m²地上建筑物交付给广新公司占有、控制和使用；第二次交付是炜昽公司将改建完成后的建筑物通过验收，交付广新公司使用，并按实际交付面积计收租金”，极为荒诞不经，完全是在臆造交付和游戏交易。二、本案也根本不存在所谓炜昽公司向广新公司退还部分保证金和预付租金的事实，炜昽公司捏造的材料不仅虚假、更与本案无关联。首先，本案根本不存在炜昽公司述称的所谓案外人或中间转款人与广新公司之间有代收退款的事实。按炜昽公司一审主张，所谓的委托转款路径为：炜昽公司指示的退款人——《委托书》中提及的案外第三人——广新公司。但事实上，《委托书》中提及的10位案外第三人，除了郑大公司、天兴公司与广新公司存在正常的技术服务合同关系外，广新公司与其余主体间根本不存在任何关系和所谓的代收款项事实。就此，广新公司已在一审中提供了相关材料证明，一是其与郑大公司、天兴公司之间存在委托开发项目的证据材料；二是与潘永华之间存在的案外交易合同款、委托付款的事实。至于与其余7位案外人无任何关系，根本不存在所谓代收款项的事实。反观炜昽公司在一审中提供的转款数据表格及转账凭证仅能证明案外主体之间的资金来往，与其主张不存在任何关联性。广新公司根本未收过任何所谓的部分退还的保证金或租金。而按炜昽公司上诉状中的主张，所谓的委托退款经过了：炜昽公司的指示退款人——“中间转款人”——所谓第三人潘永华、洗洪增等收款人。但炜昽公司述称的所谓收款人，又如何与广新公司发生了所谓指示代收款的关系？这不仅又是臆造、虚构，更无证据证明。其次，按炜昽公司所称的广新公司一边支付租金、保证金等给炜昽公司，一边又让炜昽公司以极其周折方式、退还部分保证金和预付租金，严重不合常情。2017年8月29日双方签订《广州市房屋租赁合同》，同日广新公司支付了合同保证金，至2017年9月22日广新公司预付第一年租金。但一是如炜昽公司所称的委托转款说法，那么会出现广新公司在未付款的情况下，就委托指示炜昽公司开始向第三方转款、收退回的款项。如此违反常理和逻辑的主张如何成立；二是炜昽公司主张所谓退款的性质（借款，退款）与其主张所谓指示案外第三人转账款项用途备注（借款或备用金）截然矛盾；三是炜昽公司在一审中主张是根据张帆的委托指示进行所谓的退款，而在上诉状中主张的却是根据中间转款人的指示进行所谓退款，炜昽公司的主张如何自洽。况且在《补充协议（二）》中，炜昽公司就所谓退还部分租金、保证金等只字未提，这足以证明本案根本不存在所谓炜昽公司所称的退还部分租金或保证金的事实。最后，案涉《委托书》的真实性、合法性均不确认，张帆无权代表广新公司对外指示付款，更不构成表见代理。案涉《委托书》无论从形式、内容以及逻辑上均不具有真实性和合法性：形式上，涉及金额达2227万多元的所谓委托书，既无法定代表人签字，也无广新公司公章及落款时间，仅显示所谓“张帆”的签字，缺乏基本的形式要件。而据炜昽公司述称，案涉委托书的出具时间为2018年底至2019年初，也即与2018年12月5日签订《补充协议（二）》的时间相近，但《补充协议（二）》有双方签字、盖章、落款日期，形式完备，而涉及几千万元的所谓委托付款的委托书，却仅有所谓“张帆”一人的签字，却无盖章、甚至连落款日期全无。如此所谓的委托书，其证据的合法性何在？对作为交易相对人的炜昽公司，又何来构成表见代理?另一方面，据该所谓委托书的文义，系指示炜昽公司未来行事。但是据炜昽公司2020年6月28日出具的《法庭调查回函》又称，该委托书是事后的追认或确认，这两者之间极其矛盾。据炜昽公司《法庭调查回函》的“逻辑”，炜昽公司表示该委托书出具时间约在2018年年底至2019年初，而炜昽公司所谓的退款时间发生在2017年8月29日至2018年1月31日，即炜昽公司在没有任何书面指示的情况下，指示他人陆续转付2227万多元给第三人，却无任何广新公司的确认，完全不符合商业常理和逻辑。案涉《委托书》从任何一个方面均无法证实“张帆”能代表广新公司指示他人向案外人支付巨额款项的权利外观，何谈构成表见代理？三、一审判决就广新公司部分逾期交付租金的违约金、按年利率6%计已较高，炜昽公司上诉主张按月2%计系畸高，不应支持。广新公司与炜昽公司签订《广州市房屋租赁合同》后，广新公司已按照合同约定向炜昽公司支付了合同保证金420万元、建设保证金300万元、预付租金2688万元，合计3408万元，广新公司已履行了租赁合同相应的义务。即使广新公司就个别款项的支付稍有延迟，但并不影响炜昽公司按照合同约定对案涉场地进行装修改造以及场地的交付进度，更未根本影响。炜昽公司自相矛盾的是，其一方面主张已向广新公司所谓退还部分保证金和预付租金，另一方面又主张其逾期交付案涉场地的原因在于广新公司未准时支付各类钱款。而事实上，炜昽公司未按照合同约定交付案涉场地构成根本违约，甚至在《补充协议（二）》已延长案涉场地的交付期限后，仍未交付场地，且炜昽公司没有因广新公司的轻微迟延交付部分租金等而导致任何损失。在这种情况下，一审法院酌情将违约金标准调整为年利率6%，已属较高。因炜昽公司述称的退款事实根本不存在，故要求广新公司支付所谓因未足额交纳保证金所需承担的违约金126万元、按已付租金在扣减退款后尚欠的未缴金额部分来计算的违约金9024920元，并要求没收已缴付的保证金88万元的请求，无事实和法律依据，不应得到支持。综上，炜昽公司的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院早日依法驳回炜昽公司上诉，依法维持原判。广新公司于2020年1月7日向一审法院起诉请求：1.判决解除广新公司、炜昽公司双方于2017年8月29日签订的《广州市房屋租赁合同》以及签订的《补充协议》、《补充协议（二）》；2.判决炜昽公司向广新公司返还合同保证金420万元、建设保证金300万元，预付的租金2688万元，合计3408万元；3.判决炜昽公司向广新公司支付上述3部分资金合计3408万元的被占用期间的利息损失[按中国人民银行同期同类贷款基准利率计，其中（1）以420万元为基数，自2017年8月30日起、计至实际清偿日止，暂计至2019年11月5日为441670.83元，（2）以300万元为基数，自2017年9月2日起。计至实际清偿日止，暂计至2019年11月5日为314291.67元；（3）以1000万元为基数，自2007年9月23日起、计至实际清偿日止，暂计至2019年11月5日为1019930.56元；（4）以400万元为基数，自2017年12月13日起、计至实际清产日止，暂计至2019年11月5日为365222.22元；（5）以120万元为基数，自2017年12月19日起、计至实际清偿日止，暂计至2019年11月5日为108616.67元；（6）以280万元为基数，自2017年12月19日起。计至实际清偿日止，暂计至2019年11月5日为253438.89元；（7）以384万元为基数，自2017年12月26日起、计至实际清偿日止，暂计至2019年11月5日为344026.67元；（8）以504万元为基数，自2018年2月27日起、计至实际清偿日止，暂计至2019年11月5日为409640元]；4.判决炜昽公司向广新公司支付违约金126万元（即合同保证金的30%）；5.判决炜昽公司向广新公司赔偿为实现债权的律师费12万元；6.本案的全部诉讼费用由炜昽公司承担。炜昽公司向一审法院反诉请求：1.广新公司支付炜昽公司延期支付第一年租金的违约金和延期支付第二年趸缴30%租金的违约金887933.76元；2.判令广新公司支付反诉人逾期支付保证金的违约金126万元；没收已缴付的保证金88万元；3.判令广新公司支付延期支付第一年租金和第二年趸缴30%租金的差额部分的违约金9024920元；4.判令广新公司承担本案全部诉讼费用。(总标的12052853.76元)一审法院认定事实：炜昽公司提供2013年2月27日由广州市人民政府发出的集体土地证复印件、《农村集体“三资”交易成交确认书》、2份《物业改造及租赁合同》，表示案涉地块权属人是广州市海珠区华洲街小洲经济联合社，广州长元创意产业园有限公司通过竞标方式，向小洲联社取得案涉地块的租赁使用权，然后再转租给炜昽公司，租赁期限从2016年1月28日至2035年10月30日。2017年8月29日，甲方（被告）炜昽公司与乙方（原告）广新公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定：由广新公司承租炜昽公司拥有使用权的位于广州市海珠区瀛洲路小洲工业区内属十三社工业厂房建筑物面积含公摊合计5万平方米(具体面积以实际交付为准)的场地，用于商务办公、仓库等；租赁期限从2017年8月9日起至2035年10月30日；在广新公司公开招标确定监理单位并签订相关合同后，广新公司通知炜昽公司进场施工的150天内，炜昽公司负责根据广新公司的要求对原有旧建筑物进行升级改造，炜昽公司依照经广新公司书面确认的设计图纸完成建筑物施工，施工应确保炜昽公司交付的建筑物中所使用的消防设计、材料、线材等都必须达到一次消防要求且经第三方安全生产评估公司评估合格，并经双方验收合格后，交付广新公司使用；第一至第七年的月租金140万元，从第八年起在上一年基础上逐年递增4%；广新公司应在合同签订后七个工作日内向炜昽公司预付第一年租金1680万元；第二年租金1680万元按趸缴方式支付，炜昽公司将该笔预付款用于租赁建筑物的建设改造，其中在合同生效后七个工作日内，支付趸缴金额的30%共504万元，炜昽公司完成可交付建筑面积20%，则支付趸缴金额的30%即504万元，完成建筑面积70%，则支付趸缴金额的35%即588万元，余下5%即84万元在租赁物业交接七个工作日内支付；在合同签订后七个工作日内，广新公司即交付合同保证金420万元、建设保证金300万元(在双方签订交接确认书七个工作日内退还广新公司)；合同保证金在租赁期间如欠交租金或造成业主损失，炜昽公司有权以此抵偿，若双方协商终止合同或合同期满，应以该合同保证金抵扣广新公司未结清的欠费，余款再退回；(第二十三条)炜昽公司逾期交付场地，则广新公司交纳租金时间顺延，每逾期一日，炜昽公司应按广新公司已交合同保证金的0.3%支付违约金，逾期30天，经协商无效后，广新公司有权解除合同，并要求炜昽公司在七个工作日内退还已交的一切费用，且炜昽公司应按合同保证金的30%赔偿给炜昽公司，该违约金不足弥补损失的，可继续追偿；广新公司逾期未全额支付保证金的，每日按未交合同保证金的0.3%支付违约金，炜昽公司有权顺延交场，如逾期15个工作日的，炜昽公司有权解除合同，并要求按合同保证金的30%赔偿给炜昽公司，违约金不足弥补损失的，有权继续追偿，并可将场地另行出租，保证金不退还；（合同二十四条）广新公司未按约定交付租金的，每逾期一天，按该月应缴未缴金额的2%向炜昽公司计付违约金；如一方违反本合同，另一方有权起诉，并要求违约方承担诉讼费、律师费等。该合同落款处乙方的签约代表人栏有张帆签字。(广新公司表示张帆是广新公司的股东，曾任广新公司副总经理，曾负责小洲村项目租赁事宜，于2019年7月离职。)合同签订后，广新公司先后分别向炜昽公司支付了合同保证金420万元、建设保证金300万元以及预付租金2688万元(具体是：2017年8月29日的420万元；2017年9月1日的300万元；2017年9月22日的1000万元；2017年12月12日的400万元；2017年12月18日的280万元；2017年12月18日的120万元；2017年12月25日的384万元；2018年2月26日的504万元)；但炜昽公司并未将场地交付给广新公司使用。2018年8月28日，广新公司与炜昽公司签订《补充协议》，约定将《广州市房屋租赁合同》第二十四条约定“拖欠租金超过15日则自动解除合同”，更改为“拖欠租金超过30日的自动解除合同”。2018年12月5日，广新公司与炜昽公司再签订《补充协议二》，约定：炜昽公司承诺于2019年6月30日前交付39400平方米的场地给广新公司，并应于2018年12月16日前将广新公司预付的租金(包含趸缴)中(由于受政府征地影响7000平方米)无法交付场地面积对应的租金及保证金共435.12万元退还给广新公司。(庭审中，双方确认因被征用的7000平方米土地相当于案涉物业中建筑面积10600平方米的建筑物，故变更需交付的面积为39400平方米。)2019年11月7日，炜昽公司向广新公司发出《还款催告函》，表示“广新公司因资金周转的需要向我司借款人民币22271600元，后我司根据贵司的指示将相关借款转入了贵司指定的银行账号，但贵司收到款项解决困难后，却并未履行还款的义务，造成我司目前出现重大的资金困难。我司认为，虽然贵司收取借款的账号为贵司指定的第三方收款账号，但我司向贵司的转账款项性质明确，流向清晰，可查清最终资金向，贵司无合法理由拒绝还款。为此，请贵司在见函后三天内向我司履行还款义务，否则我司必将通过合法手段维权，请予慎重考虑为盼”。之后，炜昽公司一直未将39400平方米的场地交给广新公司，也未将保证金等款项退还给广新公司。广新公司遂提起本案诉讼。另据一审法院(2020)粤0105民初28832号民事判决书查明，2019年5月22日，广州之舟文化产业控股有限公司与炜昽公司签订《小洲工业园区土地和房屋使用权租赁合同》，约定炜昽公司将位于广州市海珠区小洲村园区厂房建筑面积21800平方米出租给广州之舟文化产业控股有限公司，租赁期限自2019年6月1日至2035年10月30日。因炜昽公司没有按期交付厂房，且获悉存在本案诉讼情况，广州之舟文化产业控股有限公司于2019年9月30日向一审法院起诉炜昽公司，要求炜昽公司退还押金、租赁费等；期间，于2019年10月29日与炜眬公司签订《租赁合同解除协议》。该案于2020年12月18日作出判决，由炜昽公司向广州之舟文化产业控股有限公司退还保证金及租赁费等款项。该案现已发生法律效力。本案诉讼中，广新公司对委托书上“张帆”的签字真伪及形成时间申请司法鉴定，后撤回了申请。广新公司提供的证据其中有：1.《专项法律服务合同》及发票，证明为委托律师代理诉讼，支出了律师费12万元。炜昽公司提供的证据其中有：1.2013年2月27日，广州市人民政府发出的集体土地证复印件，注明土地所有权人为广州市海珠区华洲街小洲经济联合社农民集体，地址广州市海珠区华洲街小洲经济联合社，地号440105017004JA00046，土地总面积10.7176公顷。(广新公司表示无法确认此证据的真实性。)2.2018年2月23日的《小洲工业区项目工程交付单》复印件，证明已于2018年2月23日将建筑面积10000平方米的场地交付给了广新公司。(广新公司认为证据没有原件，不予确认。)3.2018年9月27日的《工程联系单》，炜昽公司在该联系单中称已完成案涉合同内的部分工程，于2017年9月1日交付了约10000平方米完工项目给广新公司使用，并由我方、监理、广新公司共同确认，但该确认单原件未返还我司，现需归档，请贵司协助提供确认单原件。(广新公司对此证据的真实性不予确认，认为证据只显示其中10000平方米有过验收，并不能证明有交付过给广新公司；而事实上，炜昽公司从没有交付过场地给广新公司。)4.没有落款时间的《委托书》，内容是“广东省炜昽控股有限公司：因业务需要，我司现委托贵司将我司预付的部分租金转至第三方账户中，具体账户信息及金额详见下表：……请贵司予以协助支付为盼。在确认上述账户收到以上款项后，将视同贵司已归还了我司预付的上述租金。广东广新信息产业股份有限公司(打印)，张帆(签字)，年月日(空白)”。(广新公司不确认此证据的真实性，表示从未收到过炜昽公司所谓的退款；广新公司从未知晓有该委托书，也从未授权张帆出具该委托书；张帆无权指示转付所谓巨额款项以及对款项性质进行界定；张帆的行为也不能构成表见代理，炜昽公司也不是善意相对人。)5.2019年7月25日，广新公司发出的《告示函》及现场照片，证明广新公司已实际接收使用案涉场地。(广新公司对此不予确认，认为照片中即使存在广新公司的招牌，反映曾经是广新公司使用过的地方，也不能证明已实际交付整个场地给广新公司；因为，该部分的物业早已被相关部门征收，这才会有后来补充协议二中所指的需减少7000平方米的约定。)此外，一审法院根据广新公司申请，于2019年11月12日作出诉前财产保全裁定书，并冻结了炜昽公司的银行账户。一审法院认为，广新公司与炜昽公司签订的《广州市房屋租赁合同》合法有效，当事人应当严格履行各项合同义务。广新公司在签约后，已陆续支付了合同保证金、建设保证金、第一年租金和第二年租金给炜昽公司，炜昽公司依约应及时将租赁场地进行交付。炜昽公司主张其已将约定面积的地块交给了广新公司，并提供了2018年2月23日的《小洲工业区项目工程交付单》复印件和2018年9月27日的《工程联系单》及照片来证明，广新公司不予确认，认为即使谈及了10000平方米场地的事情，也仅指作了现场验收，并不能证明实际交付了场地。对此，因炜昽公司只提供工程交付单的复印件，没有原件核对，现广新公司亦予否认，故没有证据证明双方办理了场地移交手续。而且，工程联系单上注明的交付时间2017年9月1日与《小洲工业区项目工程交付单》复印件上标注于2018年2月23日交付的内容相矛盾。炜昽公司提供的照片虽然可以看到有广新公司名称的建筑物，但所涉及的面积有限，无法以此确定炜昽公司的上述主张。而且，双方在2018年12月5日订立《补充协议二》时，炜昽公司还承诺将会在2019年6月30日前交付39400平方米的场地，并未提及曾经交付过10000平方米场地的事情。因此，《补充协议二》的内容与炜昽公司主张已将约定面积的场地交付给了广新公司并不一致。在炜昽公司不能提供其它证据证明的情况下，同时，结合租赁期间，根据(2020)粤0105民初28832号民事判决书查明的事实，反映炜昽公司另于2019年5月22日与广州之舟文化产业控股有限公司签订租赁合同，将案涉园区场地中的建筑面积21800平方米另行出租给广州之舟文化产业控股有限公司（租赁期限自2019年6月1日至2035年10月30日），由此可见，炜昽公司此时已无意履行与广新公司之间的合同，也不可能可以依约向广新公司交付案涉场地。因此，炜昽公司主张已依约交付了出租场地给广新公司的意见，理据不足，一审法院不予采信。基于炜昽公司一直未履行交付场地的义务，故广新公司起诉要求解除合同和《补充协议》及《补充协议二》，依法有据，可予支持。根据法律规定，合同解除后，炜昽公司应将收取的合同保证金、建设保证金、租金退还给广新公司。炜昽公司辩称其已按广新公司的要求，向指定账户(潘永华、刘晓明、卢彦江、郑州郑大信息技术有限公司)退返了保证金632万元和款项1595.16万元，因此，实际收取的保证金只有88万元及租金1092.84万元，并提交了有张帆署名的《委托书》和相关转账记录来证明。广新公司表示公司从未授权张帆出具委托书来指示炜昽公司以转款给他方的方式退回款项，故不存在收到炜昽公司退款的情况。对此，一审法院意见如下：第一，从形式上来看，案涉合同和《补充协议》及《补充协议二》上均有广新公司的盖章和张贴的签字，而该委托书没有落款时间，没有广新公司的盖章，却以(落款打印)广新公司的名义出具，故缺乏有效的形式要件。第二，委托书上有“张帆”的手写署名，在广新公司未申请笔迹鉴定，没有相反证据反驳的情况下，可以采信炜昽公司的主张，认定为张帆签名。张帆虽然是广新公司的副总经理，亦是合同的签约代表，但其在履行职务并对外实施经营行为时也应当有广新公司的授权，才能有效。即使张帆曾经作为本案合同的签约代表签字，但比较案涉合同、《补充协议》及《补充协议一》的交易方式和交易习惯，双方签约时也需广新公司同时盖章确认，才对双方产生合同约束力。在炜昽公司不能举证证明张帆还发生其他能对广新公司产生约束力的有效代理行为的事实的情况下，炜昽公司认为张帆是代表广新公司签署委托书，属于表见代理，主张委托书为广新公司出具的意见，理据不足，一审法院不能采信。第三，从委托书形成的时间及款项的流向来看，炜昽公司表示委托书出具时间约在2018年年底至2019年初，而炜昽公司所谓的退款时间发生在2017年8月29日起至2018年1月31日，本案租赁合同于2017年8月29日签订，广新公司支付合同保证金的时间也是2017年8月29日，至2017年9月22日才预付第一年租金。如果炜昽公司所称的委托转款说法成立，那么，广新公司是在未付款的情况下，就委托指示炜昽公司开始向第三方转款以获得退回的款项，并由炜昽公司配合实施。该操作实在有违常理，也不符合逻辑。另外，委托书中提及的收款人（刘晓明、潘永华、卢彦江、郑州郑大信息技术有限公司、冼洪增、冼永胜、张汉文、陈巧明、黄伟江、郑州天兴软件工程有限公司），除郑大公司、天兴公司、潘永华外，广新公司均表示不存在任何业务及资金往来；而炜昽公司也未有证据证明除外主体存在收取款项的事实基础。还有，炜昽公司提供的由潘永华出具的情况说明，潘永华称所收取炜昽公司转入款8371600元是广新公司借用潘永华账户而取得的借款，但并未有相关的借据借条相佐证。据此，炜昽公司主张已向广新公司退返了保证金632万元和款项1595.16万元，一审法院不予认定。炜昽公司应将合同保证金420万元、建设保证金300万元、租金2688万元退还给广新公司。广新公司要求计付占用款项的利息损失，可从其起诉主张权利之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于广新公司主张的违约金问题。根据合同中“炜昽公司逾期交付场地，……广新公司有权解除合同，并要求炜昽公司……按合同保证金的30%赔偿给炜昽公司”的约定，炜昽公司违约未交付场地，理应按照合同保证金420万元的30%赔偿126万元给广新公司。关于广新公司主张的律师费问题。根据合同中“如一方违反本合同，另一方有权起诉，并要求违约方承担诉讼费、律师费等”的约定，广新公司要求炜昽公司支付律师费12万元，有理，可予支持。关于反诉请求一。按照合同约定，广新公司需在2017年9月7日前支付第一年租金1680万元及第二年趸缴租金的30%即504万元，共2184万元；但广新公司是于2017年9月22日、12月12日和12月18日分三笔支付了第一年租金1680万元；于2017年12月18日、12月25日、2018年2月26日分三笔支付了第二年租金款1008万元，因此，已属于逾期付款，炜昽公司根据合同中“广新公司未按约定交付租金的，每逾期一天，按该月应缴未缴金额的2%向炜昽公司计付违约金”的约定，要求计算违约金，有理，可予支持。由于炜昽公司未能举证证明因广新公司的违约所导致的损失，且广新公司已提出抗辩意见，故违约金标准宜调整为年利率6%(即日利率0.000164)计算，以此按照未缴纳金额及对应逾期时间分别计算得出违约金是：2017年9月22日付第一笔租金10000万元时，迟付租金2184万元迟延15天得出违约金53726.4元；2017年12月12日付第二笔租金400万元时，迟付租金1184万元迟延81天得出违约金157282.56元；2017年12月18日付第三、四笔租金280万元和120万元时，迟付租金784万元迟延6天得出违约金7714.56元；2017年12月25日付第五笔租金384万元时，迟付租金384万元迟延7天得出违约金4408.32元；合计223131.84元；应由广新公司向炜昽公司支付。关于反诉请求二。因炜昽公司主张的退款事实不予认定，故其据此要求广新公司支付因未足额交纳保证金所需承担的违约金126万元，理据不足，不能支持。关于反诉请求三。因炜昽公司主张的退款事实不予认定，故其要求按照广新公司已付租金在扣减退款后尚欠的未缴金额部分来计算违约金，理据不足，亦不能支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，于2021年4月13日判决如下：一、解除广东广新信息产业股份有限公司、广东省炜昽控股有限公司于2017年8月29日签订的《广州市房屋租赁合同》以及《补充协议》、《补充协议（二）》；二、广东省炜昽控股有限公司在判决生效之日起10日内，向广东广新信息产业股份有限公司退还合同保证金420万元、建设保证金300万元、租金2688万元及利息(分别以420万元、300万元、2688万元为基数，均从2020年1月7日起至实际清偿日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；三、广东省炜昽控股有限公司在判决生效之日起10日内，向广东广新信息产业股份有限公司支付违约金126万元；四、广东省炜昽控股有限公司在本决生效之日起10日内，向广东广新信息产业股份有限公司支付律师费12万元；五、广东广新信息产业股份有限公司在判决生效之日起10日内，向广东省炜昽控股有限公司支付逾期交纳租金的违约金223131.84元；六、驳回广东广新信息产业股份有限公司的其他诉讼请求；七、驳回广东省炜昽控股有限公司的其他反诉请求。一审案件本诉受理费235384元、财产保全费5000元，反诉受理费47059元，由广新公司负担反诉受理费871元；由炜昽公司负担本诉受理费235384元、财产保全费5000元、反诉受理费46188元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，炜昽公司向本院申请律师调查令，申请调取广新公司以及案外人潘永华、郑州郑大信息技术有限公司、郑州天兴软件工程有限公司、黄伟江、刘晓明等人的银行账户资金往来明细，包括交易对象姓名、交易账户资料等信息，以证实广新公司通过以上中间转款人收转炜昽公司退还的保证金及租金等相关事实。本院二审另查明：一审期间，炜昽公司主张广新公司支付保证金后，因自身资金需要，与炜昽公司协商将部分保证金款暂时退还广新公司使用。考虑到双方合作关系，炜昽公司按广新公司的要求向其指定账户(潘永华、刘晓明、卢彦江、郑州郑大信息技术有限公司)返回保证金共632万元。此外，广新公司在预缴租金总额2688万元后又以各种理由要求炜昽公司退还部分租金，炜昽公司陆续向其指定账户(洗洪增、冼永胜、张汉文、陈巧明、黄伟江、潘永华、刘晓明、郑州天兴软件工程有限公司)退回租金1595.16万元。即炜昽公司已合计退款22271600元。炜昽公司就其上述主张提供以下证据：1.张帆出具的《委托书》，写明委托炜昽公司将广新公司预付的部分租金转至第三方账户中，具体账户名包括刘晓明、潘永华、卢彦江、郑州郑大信息技术有限公司（以下简称为郑大信息公司）、冼洪增、冼永胜、张汉文、陈巧明、黄伟江、郑州天兴软件工程有限公司（以下简称为天兴公司），在确认相关账户收到款项后，将视同炜昽公司已归还了我司预付的上述租金。该《委托书》没有落款时间，也未加盖广新公司公章。2.2017年8月29日至2018年6月28日期间，炜昽公司通过其公司账户及案外公司账户向刘晓明、潘永华、卢彦江、郑大信息公司、冼洪增、冼永胜、张汉文、陈巧明、黄伟江、天兴公司账户转账的付款回单、客户收（付）款入账通知、转账证明等。其中在付款回单、客户收（付）款入账通知等转账凭证中均备注附言为“借款”。诉讼中，炜昽公司表示从2017年8月开始其司根据张帆的口头委托将广新公司支付的保证金、租金通过其指定的第三方账户转回至广新公司账户，此后张帆大约在2018年底、2019年初补充开具了《委托书》。另炜昽公司确认2019年11月7日其司发出的《还款催告函》中催收“借款”22271600元就是上述退回给广新公司的保证金及租金，并认为转账备注为“借款”并以“借款”进行催收是由于相关经办人员不清楚款项性质所致，实际就是退回的保证金和租金。广新公司对炜昽公司所称委托案外人代收退款的事实均不予确认，并认为对于张帆出具《委托书》中提及的账户户名，除郑大信息公司、天兴公司曾与广新公司存在业务关系外，其余主体并无往来也不存在代收退款。潘永华虽曾是广新公司的员工，但已于2017年7月1日辞职，2017年8月30日广新公司收到潘永华支付的款项是广新公司的客户广州壹府陆院投资有限公司（以下简称为壹府陆院公司）委托潘永华支付的案外合同交易款。广新公司另提供与郑大信息公司、天兴公司、壹府陆院公司分别签订的技术开发服务合同及发票等，以证实相关交易往来情况。二审庭审后，炜昽公司另向本院提交潘永华、广州汾鸿酒业有限公司等银行账户流水、付款回单、付款确认书、企业信息登记查询等，拟证实其退回保证金、预付租金的事实。另炜昽公司为证实其已交付改造后的建筑物10000㎡，于一审中提供2018年2月23日《小洲工业区项目工程交付单》复印件，以及2018年9月27日《工程联系单》（该《工程联系单》后附《小洲工业区项目工程交付单》复印件）。炜昽公司在《工程联系单》中同时向广新公司（建设单位）、监理单位提出“该确认单原件未返还我司，现需归档，请贵司协助提供确认单原件。”监理单位盖章回复称“此原件，建设单位未返还我司，请与建设单位提供。”广新公司未盖章。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，广新公司与炜昽公司因案涉《广州市房屋租赁合同》所引发的纠纷均发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定进行审理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.炜昽公司是否已向广新公司交付部分租赁物；2.炜昽公司主张其已向广新公司退回保证金及预付租金22271600元是否可予认定；3.一审法院对广新公司逾期交纳租金的违约金作出调整是否恰当；4.炜昽公司主张没收广新公司的保证金及承担其他各项违约责任是否成立。关于炜昽公司是否已向广新公司交付部分租赁物的问题。其一，根据双方签订的《广州市房屋租赁合同》约定，炜昽公司将其取得的位于小洲工业区内属十三社的工业厂房建筑物面积含公摊约5万平方米的场地整体出租给广新公司，但交付使用条件为炜昽公司需按照广新公司的要求对原有旧建筑物进行升级改造，经验收合格后负责将该建筑物交付广新公司使用。因此，炜昽公司上诉所称双方实际存在两次交付行为，包括原有厂房、建筑物改造前的场地交付占有使用，明显与案涉《广州市房屋租赁合同》所约定的租赁物交付条件不一致，本院对其该项主张不予采纳。而广新公司于2019年7月25日在租赁场地张贴《告示函》仅是对外声明其对相关场地拥有承租使用权，更不能作为炜昽公司已依约交付租赁物的认定依据。其二，炜昽公司主张其已向广新公司交付改造后的建筑物10000㎡，其所提供的加盖有广新公司公章的《小洲工业区项目工程交付单》为复印件，而在2018年9月28日的《工程联系单》中，因炜昽公司同时向广新公司（建设单位）、监理单位提出的“《小洲工业区项目工程交付单》原件未返还、请求协助提供确认单原件”的要求，监理单位根据其表述回复称“此原件，建设单位未返还我司，请与建设单位提供。”该项回复意见仅表明监理单位亦不持有该《小洲工业区项目工程交付单》原件，而非对三方共同签署《小洲工业区项目工程交付单》的确认。且根据《小洲工业区项目工程交付单》内容记载：“小洲工业区项目整个工程正在施工中，目前可交付建筑面积10000平方米，请监理单位现场验收”，即其仅另炜昽公司向相关主体提出部分工程完工后的验收申请，并不能证实该部分建筑项目已达到合同约定的消防评估合格、验收合格的交付使用条件。而双方在2018年12月5日签订《补充协议》变更合同项下的租赁物面积为39400平方米时，也未提及该10000平方米建筑物已交付的事实。因此，炜昽公司上诉主张其已实际交付改造后建筑物10000㎡，依据不足，本院对此不予确认。关于炜昽公司主张其已向广新公司退回合同保证金及预付租金22271600元的问题。本案中，炜昽公司认为其在陆续收到广新公司支付的保证金、预付租金后，随即已陆续退回广新公司款项合计22271600元，并于一审提供2017年8月29日至2018年6月28日期间向案外人转账的付款凭单以及张帆签署的《委托书》。对此，本院认为，在炜昽公司提供的转账付款回单、客户收（付）款入账通知中均附言款项性质为“借款”，同时炜昽公司在2019年11月7日向广新公司发出的《还款催告函》中亦明确提出“广新公司因资金周转需要向我司借款222716000元”“贵司收取借款的账号为贵司指定的第三方收款账号，但我司向贵司的转账款项性质明确，流向清晰”等内容。由此表明，即便存在炜昽公司通过第三人账户向广新公司回转款项的事实，也仅属于双方另行设立的资金借贷关系，并非炜昽公司所称的退款行为。而炜昽公司另提供由张帆署名的《委托书》未注明落款日期，也未加盖广新公司公章，诉讼中炜昽公司自述认为《委托书》于2018年底、2019年初，即该部分争议款项流转之后形成。而即便张帆曾任广新公司股东、副总经理，亦无权就该部分巨额款项支付及性质确认等涉及广新公司重大财产利益的事实直接作出追认。因此，炜昽公司主张相关账户内的款项流转均属于其向广新公司退回的保证金及预付租金，缺乏确凿证据证实，本院不予认定。至于炜昽公司二审提出对广新公司及相关案外人银行账户内的资金交易流水进行调查取证的申请，与前述款项性质的认定并无关联，本院不予接纳。炜昽公司于二审庭审后又提供案外人账户银行流水、付款回单等，均已超出举证期限，亦与案件事实认定无关联，本院均不予采纳。关于一审法院对广新公司逾期交纳租金的违约金作出调整是否恰当的问题。广新公司在支付第一年租金及第二年30%租金时虽部分发生迟延，但在合同签订后广新公司已支付保证金720万元，并于2017年9月22日支付第一年部分租金1000万元，其余款项最迟于2018年2月26日已付清。但炜昽公司仍未能在合同约定的150天期限内完成建筑物改造，还于2018年12月5日与广新公司签订《补充协议二》协商推迟于2019年6月30日前交付场地。因此，炜昽公司上诉称广新公司的迟延付款行为严重影响其建筑物改造进度，明显与事实不符。故一审法院根据广新公司的违约程度并结合炜昽公司的损失情况，酌情调整违约金标准为年利率6%，并不违反公平原则，本院予以确认。关于炜昽公司主张没收广新公司的保证金及承担其他各项违约责任的主张。因炜昽公司所提出的其已向广新公司退回保证金及部分租金的主张，缺乏确凿证据证实，本院未予认定，故其以广新公司抽回保证金、未缴足租金为由上诉要求没收保证金及支付违约金，本院均不予支持。综上所述，炜昽公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费281572元，由上诉人广东省炜昽控股有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二一年八月三十日本法官助理杨希书记员叶小琳