山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终4975号上诉人（原审原告）：张武华，男，1954年2月12日出生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人（原审被告）：烟台旺基旅游开发有限公司，住所地山东省龙口市徐福镇东海园区碧海苑公建C-1-10。法定代表人：刘振修，董事长。委托诉讼代理人：李林森，男，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：烟台海基置业有限公司，住所地山东省龙口市徐福镇驻地。法定代表人：宋作建，总经理。委托诉讼代理人：孙粲，山东国曜琴岛（青岛）律师事务所律师。上诉人张武华因与被上诉人烟台旺基旅游开发有限公司（以下简称旺基公司）、烟台海基置业有限公司（以下简称海基公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2020）鲁0681民初5606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了开庭审理。本案现已审理终结。张武华上诉请求：⒈撤销一审判决，改判旺基公司和海基公司履行办证义务，立即为张武华办理产权证，并向张武华支付逾期办证的赔偿损失额36742.58元（2018年2月10日至2020年8月10日），承担张武华因维权产生的费用3000元；⒉一、二审诉讼费由旺基公司和海基公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。⒈一审判决关于“2017年11月11日涉案房屋交付后，旺基公司曾先后多次联系张武华签订商品房预售合同以便办理房屋登记手续，张武华以旺基公司提供的龙口市住房和规划建设管理局监制的格式合同与先前签订的《购房订单》部分内容有差异拒绝签字”的认定与事实不符。交付房屋后，旺基公司只在2018年8月21日向张武华发过一条短信，旺基公司与海基公司也未提供证据证明“多次联系”，一审判决关于“先后多次联系”的认定没有事实依据，于法有悖。政府主管部门制订的格式合同是为规范商品房交易行为起引导和示范作用的合同文本，相关条款都留有空白处，供交易双方自行约定填写。在网签备案时，旺基公司与海基公司未将双方的已决条款填写到合同中，而是擅自变更了部分条款，填写成有利于旺基公司与海基公司的内容，且是主要条款。《中华人民共和国合同法》第八条规定“当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，旺基公司与海基公司的这种行为是违约行为，张武华有权拒签合同，且在2014年9月30日张武华就已书面告知旺基公司与海基公司。按一审判决的认定则变成格式合同是主管部门制作，不是旺基公司与海基公司的过错，主合同与《购房定单》只是内容有差异，该认定有悖于事实真相。⒉一审判决认定“旺基公司在法定期限内向相关行政主管部门提交了相关证明文件，期间要求张武华提供相应资料即签订商品房预售合同，在完成初始登记并履行告知张武华的义务后，旺基公司的办证义务已履行完毕”，违背了以事实为依据的法律基本原则。根据法律规定，涉案房屋取得权属证书的期限为房屋交付之日起90日。涉案房屋于2017年11月11日交付，取得产权证书的法定期限应在2018年2月9日前，旺基公司与海基公司未提供证据证明其在法定期限内向相关部门提交了相关证明文件并要求张武华签订合同。因此，一审判决如此认定没有依据，关于“办证义务已履行完毕”的结论也是错误的。2017年11月11日在双方交接涉案房屋时旺基公司与海基公司就承诺为张武华办理房屋权属证书，并当场收取了办证所需的一应费用，一审中旺基公司与海基公司也自认为张武华办证是其义务，2018年8月21日旺基公司短信通知张武华也仅是要签合同，以免耽误办证，并非通知张武华可以申请办证。二、一审判决适用法律错误。正因一审判决认定事实不清，归纳争议焦点不准，导致适用法律错误，进而作出了错误判决。本案争议的焦点一是旺基公司与海基公司应否承担逾期办证的违约责任，二是未签商品房预售合同的责任应由谁承担。关于焦点一前已述及，现简述如下：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，买受人因出卖人的原因在规定期限内得不到房产证的，出卖人应向买受人承担逾期办证违约责任。张武华取得涉案房屋权属证书的法定期限应在2018年2月9日前，旺基公司与海基公司在2018年8月21日才发短信要求签合同，即使从此时计算也超过法定办证期限半年多，已构成违约。关于焦点二前也述及，再述如下：张武华接到旺基公司2018年8月21日短信通知后即于当月30日前往旺基公司，发现要签的商品房预售合同还是2014年9月30日旺基公司与海基公司单方变更了部分已决条款而张武华拒签的合同，为解决问题张武华提出解决方案，但遭拒绝。旺基公司与海基公司擅自变更主要条款的行为具有违法性，构成违背承诺的违约行为，主观上具有过失，应承担违约责任。根据归责原则，责任显然在旺基公司与海基公司。因此，一审判决关于“因张武华拒绝签订商品房预售合同导致办证资料不齐全，无法办理房屋权属登记，该风险应由张武华自行承担”的结论于法有悖，本案应适用《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百三十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条等进行处理。三、一审判决程序违法。张武华在一审立案后向一审法院申请调取证据，但一审法院未接受张武华的申请收集证据，导致一审判决关于旺基公司与海基公司在法定期限内完成初始登记的认定没有依据。综上所述，一审判决认定事实不清，责任判定不明，适用法律不当，程序违法，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。旺基公司与海基公司均辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回张武华的诉讼请求。张武华向一审法院起诉请求：⒈旺基公司和海基公司履行办证义务，立即为张武华办理房屋产权证；⒉旺基公司和海基公司向张武华支付逾期办证的赔偿损失额36742.58元；⒊旺基公司和海基公司承担张武华因维权诉讼产生的费用支出3000元；⒋诉讼费由旺基公司和海基公司承担。一审法院认定事实：2012年6月9日张武华与旺基公司签订《购房定单》，张武华认购海基公司与旺基公司合作开发的东方星城2号楼4单元302室，约定总房款215000元，付款方式为一次性付款。定单第6项为手写补充约定“赠送楼台（约13平方米），交房时间2013年11月30日”，其中“（约13平方米），交房时间2013年11月30日”为旺基公司董事长陈武盛书写。张武华于定单签订当日支付了定金20000元，于2012年6月16日支付了余款195000元，以上合计215000元。因海基公司与旺基公司未按约定时间交付涉案房屋，张武华曾于2015年11月12日向法院起诉，请求海基公司与旺基公司交付房屋并承担逾期交房违约责任24000元、赔偿张武华因维权诉讼产生的经济损失2500元。该案经龙口市人民法院一审、烟台市中级人民法院二审审理后分别作出（2015）龙新民初字第808号民事判决、（2017）鲁06民终358号民事调解书，调解书确认了如下协议：一、张武华与海基公司、旺基公司于2017年11月11日依照涉案《购房定单》的约定进行房屋交接；二、海基公司与旺基公司于2017年11月11日支付张武华逾期交付房屋的损失20000元；三、本案纠纷至此了结，其他双方互不追究。2017年11月11日海基公司与旺基公司按调解协议向张武华交付了涉案房屋，并支付违约金20000元。2018年8月3日张武华再次向法院起诉，请求旺基公司和海基公司承担逾期交房违约金20425元（以已付房款215000元为基数自2015年11月13日至2017年11月11日按中国人民银行同期贷款利率计算）并赔偿张武华因维权诉讼而产生的经济损失4000元。该案经龙口市人民法院一审、烟台市中级人民法院二审审理后分别作出（2018）鲁0681民初4937号民事判决、（2019）鲁06民终942号民事判决，判决：一、旺基公司和海基公司于判决生效后十日内给付张武华逾期交房违约金7600元、其他损失346.50元，共计7946.50元；二、驳回张武华的其他诉讼请求。2017年11月11日涉案房屋交付后，旺基公司曾先后多次联系张武华签订商品房预售合同以便办理房屋登记手续，张武华以旺基公司提供的龙口市住房和规划建设管理局监制的格式合同与先前签订的《购房订单》部分内容有差异拒绝签字。一审法院认为，本案争议的焦点为办理房屋权属义务主体的问题。按照权属登记的操作流程，房屋权属登记的通常做法是开发商向相关部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记后，再告知买受人情况，买受人提出申请，房管部门进行审查登记，颁发权属证书。此过程中，开发商和买受人互有协助履行的义务，是相互补充的。本案中，旺基公司在法定期限内向相关行政主管部门提交了相关证明文件及资料，期间要求张武华配合提供相应资料即签订商品房预售合同，在完成初始登记并履行告知张武华的义务后，旺基公司的办证义务已履行完毕，因张武华拒绝签订商品房预售合同导致办证资料不齐全，无法办理房屋权属登记，该风险应由张武华自行承担。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《城市房地产开发经营管理条例》第二条、第三十三条规定，于2020年12月8日判决：驳回张武华的诉讼请求。一审案件受理费894元，减半收取447元，由张武华负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张武华提交了以下证据：⒈2021年7月21日上海客运总站至烟台汽车站的上海市省市际汽车乘车凭证、幸福人寿保险股份有限公司公路交通人身意外伤害险保单查询告知单各1张，证明张武华为参加本案二审庭审支付交通费270元、保险费5元；⒉2021年7月23日开具的山东增值税普通发票1张，证明张武华为本案二审诉讼支付住宿费160元；⒊2021年1月6日、14日开具的邮件交寄单收据各1张及上海通用定额发票4张，证明张武华为本案二审诉讼两次邮寄上诉状支付邮寄费42元；⒋2020年11月20日张武华向一审法院出具的收到海基公司执行款8014元的收款条1张，证明在一审法院（2018）鲁0681民初4937号民事判决和本院（2019）鲁06民终942号民事判决执行过程中海基公司向张武华支付执行款8014元，且旺基公司与海基公司就涉案项目系合作开发关系，在先前的诉讼中二者均共同答辩，故在本案中海基公司应与旺基公司承担共同责任。张武华并主张，张武华为本案二审诉讼支出的交通住宿等相关费用共计477元，在一审中为证明为本案一审诉讼产生的相关费用提交了金额共计878元的单据，故将请求旺基公司与海基公司承担的张武华因维权产生的费用变更为1355元。旺基公司与海基公司质证称，对证据1、2、3的真实性、合法性及关联性无异议，对张武华为本案诉讼已支付交通住宿等相关费用1355元亦无异议，但不同意承担该费用；对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议，无法证明就涉案商品房预售合同纠纷海基公司应与旺基公司对张武华承担连带责任。旺基公司提交就涉案房屋拟与张武华签订的编号为201407050009的商品房预（销）售合同文本1份，证明旺基公司于2014年7月5日经向龙口市住房和规划建设管理局申请为张武华打印出制式商品房预售合同，准备好办理产权登记的手续，但张武华对合同内容有异议要求更改，因该合同是龙口市住房和规划建设管理局监制的固定格式合同无法更改，旺基公司虽多次向张武华解释但张武华不予理睬并拒签合同，导致产权证不能办理。旺基公司并主张，打印出合同后旺基公司以电话、短信等方式通知张武华签合同，张武华在一审中提交的电话录音及短信能证明旺基公司多次通知张武华签合同，在2017年11月11日交房时旺基公司拿出该份合同让张武华签字，如不签合同会影响后期办理产权登记。经质证，张武华对合同的真实性无异议，但称2014年7月5日打印出合同后旺基公司未打电话通知张武华，而是在2014年9月28日向张武华邮寄合同让张武华签字，但合同内容与2012年6月9日签订的购房定单不一致，张武华因此未签字，并告知旺基公司未签合同的理由，后旺基公司再未找张武华签合同，2018年8月20日旺基公司又发短信通知张武华签合同事宜，当月30日张武华来到旺基公司，旺基公司又拿合同给张武华看。海基公司对旺基公司提交的合同真实性、合法性、关联性及旺基公司就该合同所作陈述均无异议。关于当事人提交的上列各项证据，对方当事人对其真实性均无异议，本院均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张武华为本案诉讼共支付交通费、住宿费及材料邮寄费等相关费用1355元。在本院（2019）鲁06民终942号民事判决执行过程中，海基公司经一审法院向张武华支付执行案款8014元。涉案房屋的开发建设及销售手续均登记在海基公司名下，旺基公司于2012年6月9日就涉案房屋与张武华签订购房定单后，于2014年7月5日打印出出卖人为海基公司、买受人为张武华的商品房预（销）售合同文本，并于当年9月28日将该合同文本邮寄给张武华，拟由海基公司与张武华签订书面商品房买卖合同，但因旺基公司打印的合同文本变更了购房定单中的部分约定导致双方未能缔约成功。2018年8月20日旺基公司又通知张武华签订商品房买卖合同，张武华于当月30日来到旺基公司发现合同文本仍与购房定单的约定不一致，双方又未能缔约成功。经双方当事人确认，合同文本对购房定单作出如下变更：将房屋面积由50.1m2变更为52.04m2，付款方式由一次性付款变更为分期付款，交房时间由2013年11月30日变更为2014年12月31日。二审庭审中，各方当事人均同意由海基公司与张武华就涉案房屋签订书面商品房买卖合同，但双方对合同条款仍不能达成一致意见。本院对一审判决认定的其他事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题一是旺基公司与海基公司应否将涉案房屋的产权变更登记至张武华名下；二是旺基公司与海基公司应否向张武华承担逾期办理房屋权属变更登记手续的违约责任。关于争议焦点一。本案中，旺基公司与张武华在签订购房定单、张武华向旺基公司认购涉案房屋后虽经磋商，但双方因未能就合同条款达成一致而未能签订书面商品房买卖合同的事实清楚，证据充分。在商品房买卖交易中，签订书面商品房买卖合同是办理不动产权属变更登记不可或缺的条件。因此，为张武华办理涉案房屋权属登记的条件尚不成就，张武华关于旺基公司与海基公司履行办证义务、为其办理房屋权属证书的诉讼请求不能成立。关于争议焦点二。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议；合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方；当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。本案中，当事人之间因对合同条款不能达成一致意见而未能订立书面商品房买卖合同，从而导致无法将涉案房屋产权变更登记至张武华名下，不能归责于当事人任何一方。因此，张武华主张旺基公司、海基公司应承担逾期办理房屋权属变更登记手续的违约责任无事实和法律依据，张武华关于旺基公司、海基公司支付逾期办证相关损失并承担维权费用的诉讼请求均不成立。综上所述，张武华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费794元，由张武华负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  侯伟平审判员  张婷婷二〇二一年八月二十五日书记员  刘晓腾