广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终4344号上诉人（原审原告）：覃秀莲，女，壮族，1974年11月14日出生，住广西省桂平市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴恩贤，男，汉族，1979年8月21日出生，住广东省丰顺县。委托诉讼代理人：贺彩兰、薛敏平，广东凯扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗增辉，男，汉族，1983年3月25日出生，住广东省大埔县。上诉人覃秀莲与被上诉人吴恩贤、罗增辉房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（以下简称一审法院）（2020）粤1302民初18367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，并于2021年7月27日组织了法庭调查。上诉人覃秀莲、被上诉人吴恩贤的委托诉讼代理人贺彩兰、薛敏平到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。覃秀莲上诉请求：1.撤销（2020）粤1302民初18367号民事判决；2.判令覃秀莲与吴恩贤签订的合同无效；3.判令吴恩贤和宏盛公司销售员两个人共同承担退回覃秀莲所交的楼款和律师见证费共151000元，及此资金占用利息按年息6%从2018年7月计起至2021年7月23日止27180元。退还屋内装修现值7000元，退还家私家电财产现值2000元和宏盛公司工人搞化粪池其间损毁财产物品赔偿金1000元。共计188180元；4.由于合同无效，抵扣房屋所得租金收益7200元及化粪池补偿预期收益15000元，吴恩贤和宏盛公司销售员应退还165980元给覃秀莲；5.请求法院调查房屋的真正业主到底是谁？协助我追诉其对房屋的监管责任；6.判令所有诉讼费由吴恩贤和罗增辉两人共同承担。上诉的事实与理由：1.2018年7月9日，宏盛公司销售罗增辉欺骗我，说案涉房屋证件齐全是合法房屋，要求我先签合同和先交钱，等我问他要房屋证件时，他骗我说房产证在办理中，但结果两年多都未能办给我，我签约购房皆因销售员的欺骗隐瞒和诱导。证据是购房合同及转账记录!2.吴恩贤是案涉合同的制定者和提供方，合同上写案涉房屋属合法建筑，这是诱导无知平民购房的最大祸根。另无论任何合同，合同提供方有责任和义务告知签约人合同的性质和内容所表达的意思。而吴恩贤未尽到让我知晓合同性质的责任，导致我一直无法知道合同是有效还是无效的，吴恩贤作为宏盛公司法人代表，收取我151000元，并委托罗增辉误导我购房。有理由相信他们是故意进行合同诈骗活动或是进行非法集资活动。3.协调书是罗增辉和吴恩贤两人欺骗和诱导我而签下的!2020年9月6日,吴恩贤亲口告知我房屋没证，并说房屋问题不能按国家文书解决的。2021年9月23日,吴恩贤知道我不接受违法建筑后，又改口说房子是合法的。我不信他的话，坚持要退楼退款。在他们的安排下，2020年9月28日晚,昌源公司严总拿案涉房屋证件给我看，并说房子是合法的,我要求看所有的证件,他说我看的就是房产证，说"房产证只有一个，只是现在的房产证已不叫房产证而叫不动产证而已，"我信以为真,答应了与他的协商结果:要求他把证件原件复印给我才肯接受一万五，要求把化粪池移走。4.2020年9月29日，吴恩贤把涉案房屋证件复印了四张给我，协调书上他们把房屋合同有效性与化粪池使用收益有效性绑定一起。5.一审庭上我承认合同和协议书有效的口供是错误的，出现错误口供的原因是复杂的。我希望把错误口供改正过来!6.罗增辉和吴恩贤对我一直欺骗隐瞒房屋的房东，至今我仍不知房屋的业主到底是谁吴恩贤辩称，一审认定事实基本与实际相符，且符合相关法律规定。覃秀莲的上诉请求没有事实和法律依据，上诉请求的2、3、4项属于新增加的独立诉讼请求，故请求维持一审判决。罗增辉未到庭参加法庭调查，未答辩及提交诉讼材料。覃秀莲向一审法院起诉请求：一、判决解除购房合同，吴恩贤退还覃秀莲楼款150000元，赔偿覃秀莲铺面装修费19523元，折旧后的家私家电费2000元，购房签约律师见证费1000元，支付合同违约金5000元。二、判决罗增辉就销售时存在疏忽和不诚实言行向覃秀莲赔礼道歉。三、所有诉讼费由吴恩贤承担。吴恩贤一审反诉请求：1、判令覃秀莲返回案涉商铺，并支付占用费15000元（商铺占用费以500元/月，自2018年7月9日起暂计算至2020年11月9日，此后继续计算至覃秀莲实际返还商铺为止）。2、本案的诉讼费用由覃秀莲承担。一审法院认定事实：惠州市宏盛房地产有限公司的法定代表人为吴恩贤，股东为吴恩贤、谢志惠，该公司已于2019年7月31日注销。2018年7月9日，覃秀莲与惠州市地产有限公司签订了《惠州市宏盛房地产合建投资合同》，约定覃秀莲向惠州市宏盛房地产有限公司购买位于惠州市仲恺高新区，该商铺售价为15万元，约定签订合同时支付首期款11万元，剩余款在2019年1月9日付清4万元，签订合同时应缴律师见证费1000元……。罗增辉作为销售人在合同上签名。覃秀莲已支付购房款15万元给惠州市宏盛房地产有限公司，吴恩贤予以确认，另支付律师见证费1000元。吴恩贤及另一名股东谢志惠出具《声明》，称关于覃秀莲诉吴恩贤、罗增辉房屋买卖合同纠纷一案和吴恩贤反诉覃修莲返还商铺、支付占用费一案［一审案号：（2020）粤1302民初18367号］，本诉和反诉所带来的法律权益、应履行的义务，风险等所有法律后果均由吴恩贤一人享有和承担。案涉商铺属于自建房，吴恩贤至今未提证据证明其取得合法的报建手续，案涉商铺至今也未取得产权证。案涉商铺交付给覃秀莲，覃秀莲装修后，用于出租经营，覃秀莲称出租了两次，合计收益7000元，现在商铺一直空置。覃秀莲在使用案涉商铺时，因室内化粪池问题，多次同吴恩贤交涉。2020年8月，吴恩贤因清理化粪池，赔付覃秀莲财物损失1000元。2020年9月29日，覃秀莲与吴恩贤达成《协调书》，约定吴恩贤支付15000元补助款给覃秀莲，作为永久使用化粪池的一次性补偿款，覃秀莲保证就此事及相关事宜作出承诺，保证以后不再争辩和申诉或追索，退铺等不合理要求；吴恩贤出资将化粪池抽粪口引到室外，覃秀莲予以配合等。2020年9月29日，吴恩贤支付覃秀莲15000元。覃秀莲主张装修费损失19523元，折旧家私家电2000元。庭审时，覃秀莲与吴恩贤确认装修价值为7000元。庭后，覃秀莲撤回对有关装修材料费、装修人工费和家私家电的价值评估。一审法院认为：2018年7月9日，覃秀莲与惠州市地产有限公司签订的《惠州市宏盛房地产合建投资合同》，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。覃秀莲与惠州市地产有限公司签订的《惠州市宏盛房地产合建投资合同》，违反上述法律规定，应认定为无效合同。惠州市宏盛房地产有限公司已于2019年7月31日注销，故其合同的权利义务由两股东即吴恩贤、谢志惠享有承担。吴恩贤及股东谢志惠已共同出具声明本诉和反诉所带来的法律权益、应履行的义务，风险等所有法律后果均由吴恩贤一人享有和承担，系对其自身权益的处分，且覃秀莲也未将其列为当事人，予以准许。2020年9月29日，覃秀莲与吴恩贤达成《协调书》，是《惠州市宏盛房地产合建投资合同》的附属合同，主合同无效，从合同亦无效，故《协调书》也应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定合同无效，因该合同取得的财产，应予以返还。故吴恩贤应将收取的购房款15万元予以退还覃秀莲，《协调书》签订后，吴恩贤已退还15000元给覃秀莲，故尚且退还135000元。2020年8月，吴恩贤因清理化粪池，赔付覃秀莲财物损失1000元，属于赔偿财物损失，无需抵扣。同时，覃秀莲也应将该商铺退还吴恩贤。关于吴恩贤赔偿覃秀莲损失问题，吴恩贤将未取得完整报建手续的商铺出售给覃秀莲，其行为具有明显的过错。覃秀莲在购买商铺时，未核实商铺的手续是否完善，在交易价格明显低于周围正常商铺的情况下，仍进行交易，自身也具有一定的过错。对于覃秀莲所主张的赔偿项目，其中装修价值损失，覃秀莲庭后撤回评估申请，鉴于庭审时双方已确认为7000元，对于双方确认的金额予以确认，该项目予以支持。另覃秀莲支付律师见证费1000元，属于实际产生，该项目予以支持。关于家私家电问题，这些物品，覃秀莲可自行搬走处理，故不予支持。覃秀莲诉请罗增辉进行赔礼道歉，依据不充分，不予支持。吴恩贤反诉主张的商铺占用费与覃秀莲主张的违约金5000元，鉴于双方均存在过错，且吴恩贤也对覃秀莲的资金存在占用问题，而覃秀莲出租商铺也自认获得一定收益，该些项目相互抵扣，相互抵销，故均不予支持。吴恩贤合计应支付覃秀莲143000元。罗增辉无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。一审法院依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、确认覃秀莲与惠州市地产有限公司签订的《惠州市宏盛房地产合建投资合同》无效；二、吴恩贤应在本判决生效之日起十日内向覃秀莲合计支付143000元；三、覃秀莲应在本判决生效之日起十日内向吴恩贤返回位于惠州市仲恺高新区；四、驳回覃秀莲的其他诉讼请求；五、驳回吴恩贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4268.02元（覃秀莲已预交），由覃秀莲负担830.02元，第一吴恩贤负担3438元。反诉受理费1800元（吴恩贤已预交），由吴恩贤承担300元，覃秀莲负担1500元。本院二审期间，覃秀莲提交与罗增辉的通话录音，证明吴恩贤与罗增辉一直在欺骗覃秀莲案涉房屋证件齐全。吴恩贤质证认为该证据形成于一审判决前，不属于新证据。本院认为，录音中人员身份无法确认，其真实性不能确认，本院不予采信。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，法院的审理范围以当事人的诉讼请求确定；当事人在民事案件的一审程序中，可以变更或增加诉讼请求，但在二审程序中，当事人的上诉请求变更或超出一审诉讼请求范围的，或当事人未提出上诉请求或上诉未请求部分，二审法院均不予审查或处理。本案中，覃秀莲的上诉请求六项：一、撤销一审判决；二、判令覃秀莲与吴恩贤签订的合同无效；三、判令吴恩贤和宏盛公司销售员两个人共同承担退回楼款及利息、律师见证费、屋内装修现值、家私家电财产现值、损毁财产物品赔偿金等计188180元；四、抵扣房屋租金收益及化粪池补偿费用后吴恩贤和宏盛公司销售员应退还165980元给覃秀莲；五、请求法院调查房屋的真正业主；六、判令所有诉讼费由吴恩贤和罗增辉两人共同承担。其中，一审法院已判决《惠州市宏盛房地产合建投资合同》和覃秀莲与吴恩贤达成的《协调书》均为无效合同，本院对覃秀莲第二项上诉请求不作重复审查；对覃秀莲返还楼款、律师见证费、屋内装修现值，一审法院已予支持，本院亦不予处理。至于楼款占用费、违约金已与上诉人覃秀莲出租案涉商铺的收益抵扣，一审该处理符合法律规定和公平原则，本院亦予支持。至于家私家电，可自行搬离，一审法院不予支持相关损失正确。关于上诉人覃秀莲请求宏盛公司销售员承担共同责任以及赔偿损毁财产损失，均超出一审诉讼请求，且双方均不同意调解，宏盛公司销售员亦未到庭参加本案调解，对该主张本院在本案不予处理。关于上诉人覃秀莲请求法院调查房屋的真正业主，与本案处理无关。综上所述，上诉人覃秀莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4268元，由上诉人覃秀莲承担。本判决为终审判决。审 判 长 温永宏审 判 员 张 竹审 判 员 刘天贞二〇二一年八月十六日法官助理 徐彦怡书 记 员 张丽君附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终4344号上诉人（原审原告）：覃秀莲，女，壮族，1974年11月14日出生，住广西省桂平市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴恩贤，男，汉族，1979年8月21日出生，住广东省丰顺县。委托诉讼代理人：贺彩兰、薛敏平，广东凯扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗增辉，男，汉族，1983年3月25日出生，住广东省大埔县。上诉人覃秀莲与被上诉人吴恩贤、罗增辉房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（以下简称一审法院）（2020）粤1302民初18367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，并于2021年7月27日组织了法庭调查。上诉人覃秀莲、被上诉人吴恩贤的委托诉讼代理人贺彩兰、薛敏平到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。覃秀莲上诉请求：1.撤销（2020）粤1302民初18367号民事判决；2.判令覃秀莲与吴恩贤签订的合同无效；3.判令吴恩贤和宏盛公司销售员两个人共同承担退回覃秀莲所交的楼款和律师见证费共151000元，及此资金占用利息按年息6%从2018年7月计起至2021年7月23日止27180元。退还屋内装修现值7000元，退还家私家电财产现值2000元和宏盛公司工人搞化粪池其间损毁财产物品赔偿金1000元。共计188180元；4.由于合同无效，抵扣房屋所得租金收益7200元及化粪池补偿预期收益15000元，吴恩贤和宏盛公司销售员应退还165980元给覃秀莲；5.请求法院调查房屋的真正业主到底是谁？协助我追诉其对房屋的监管责任；6.判令所有诉讼费由吴恩贤和罗增辉两人共同承担。上诉的事实与理由：1.2018年7月9日，宏盛公司销售罗增辉欺骗我，说案涉房屋证件齐全是合法房屋，要求我先签合同和先交钱，等我问他要房屋证件时，他骗我说房产证在办理中，但结果两年多都未能办给我，我签约购房皆因销售员的欺骗隐瞒和诱导。证据是购房合同及转账记录!2.吴恩贤是案涉合同的制定者和提供方，合同上写案涉房屋属合法建筑，这是诱导无知平民购房的最大祸根。另无论任何合同，合同提供方有责任和义务告知签约人合同的性质和内容所表达的意思。而吴恩贤未尽到让我知晓合同性质的责任，导致我一直无法知道合同是有效还是无效的，吴恩贤作为宏盛公司法人代表，收取我151000元，并委托罗增辉误导我购房。有理由相信他们是故意进行合同诈骗活动或是进行非法集资活动。3.协调书是罗增辉和吴恩贤两人欺骗和诱导我而签下的!2020年9月6日,吴恩贤亲口告知我房屋没证，并说房屋问题不能按国家文书解决的。2021年9月23日,吴恩贤知道我不接受违法建筑后，又改口说房子是合法的。我不信他的话，坚持要退楼退款。在他们的安排下，2020年9月28日晚,昌源公司严总拿案涉房屋证件给我看，并说房子是合法的,我要求看所有的证件,他说我看的就是房产证，说"房产证只有一个，只是现在的房产证已不叫房产证而叫不动产证而已，"我信以为真,答应了与他的协商结果:要求他把证件原件复印给我才肯接受一万五，要求把化粪池移走。4.2020年9月29日，吴恩贤把涉案房屋证件复印了四张给我，协调书上他们把房屋合同有效性与化粪池使用收益有效性绑定一起。5.一审庭上我承认合同和协议书有效的口供是错误的，出现错误口供的原因是复杂的。我希望把错误口供改正过来!6.罗增辉和吴恩贤对我一直欺骗隐瞒房屋的房东，至今我仍不知房屋的业主到底是谁吴恩贤辩称，一审认定事实基本与实际相符，且符合相关法律规定。覃秀莲的上诉请求没有事实和法律依据，上诉请求的2、3、4项属于新增加的独立诉讼请求，故请求维持一审判决。罗增辉未到庭参加法庭调查，未答辩及提交诉讼材料。覃秀莲向一审法院起诉请求：一、判决解除购房合同，吴恩贤退还覃秀莲楼款150000元，赔偿覃秀莲铺面装修费19523元，折旧后的家私家电费2000元，购房签约律师见证费1000元，支付合同违约金5000元。二、判决罗增辉就销售时存在疏忽和不诚实言行向覃秀莲赔礼道歉。三、所有诉讼费由吴恩贤承担。吴恩贤一审反诉请求：1、判令覃秀莲返回案涉商铺，并支付占用费15000元（商铺占用费以500元/月，自2018年7月9日起暂计算至2020年11月9日，此后继续计算至覃秀莲实际返还商铺为止）。2、本案的诉讼费用由覃秀莲承担。一审法院认定事实：惠州市宏盛房地产有限公司的法定代表人为吴恩贤，股东为吴恩贤、谢志惠，该公司已于2019年7月31日注销。2018年7月9日，覃秀莲与惠州市地产有限公司签订了《惠州市宏盛房地产合建投资合同》，约定覃秀莲向惠州市宏盛房地产有限公司购买位于惠州市仲恺高新区，该商铺售价为15万元，约定签订合同时支付首期款11万元，剩余款在2019年1月9日付清4万元，签订合同时应缴律师见证费1000元……。罗增辉作为销售人在合同上签名。覃秀莲已支付购房款15万元给惠州市宏盛房地产有限公司，吴恩贤予以确认，另支付律师见证费1000元。吴恩贤及另一名股东谢志惠出具《声明》，称关于覃秀莲诉吴恩贤、罗增辉房屋买卖合同纠纷一案和吴恩贤反诉覃修莲返还商铺、支付占用费一案［一审案号：（2020）粤1302民初18367号］，本诉和反诉所带来的法律权益、应履行的义务，风险等所有法律后果均由吴恩贤一人享有和承担。案涉商铺属于自建房，吴恩贤至今未提证据证明其取得合法的报建手续，案涉商铺至今也未取得产权证。案涉商铺交付给覃秀莲，覃秀莲装修后，用于出租经营，覃秀莲称出租了两次，合计收益7000元，现在商铺一直空置。覃秀莲在使用案涉商铺时，因室内化粪池问题，多次同吴恩贤交涉。2020年8月，吴恩贤因清理化粪池，赔付覃秀莲财物损失1000元。2020年9月29日，覃秀莲与吴恩贤达成《协调书》，约定吴恩贤支付15000元补助款给覃秀莲，作为永久使用化粪池的一次性补偿款，覃秀莲保证就此事及相关事宜作出承诺，保证以后不再争辩和申诉或追索，退铺等不合理要求；吴恩贤出资将化粪池抽粪口引到室外，覃秀莲予以配合等。2020年9月29日，吴恩贤支付覃秀莲15000元。覃秀莲主张装修费损失19523元，折旧家私家电2000元。庭审时，覃秀莲与吴恩贤确认装修价值为7000元。庭后，覃秀莲撤回对有关装修材料费、装修人工费和家私家电的价值评估。一审法院认为：2018年7月9日，覃秀莲与惠州市地产有限公司签订的《惠州市宏盛房地产合建投资合同》，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。覃秀莲与惠州市地产有限公司签订的《惠州市宏盛房地产合建投资合同》，违反上述法律规定，应认定为无效合同。惠州市宏盛房地产有限公司已于2019年7月31日注销，故其合同的权利义务由两股东即吴恩贤、谢志惠享有承担。吴恩贤及股东谢志惠已共同出具声明本诉和反诉所带来的法律权益、应履行的义务，风险等所有法律后果均由吴恩贤一人享有和承担，系对其自身权益的处分，且覃秀莲也未将其列为当事人，予以准许。2020年9月29日，覃秀莲与吴恩贤达成《协调书》，是《惠州市宏盛房地产合建投资合同》的附属合同，主合同无效，从合同亦无效，故《协调书》也应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定合同无效，因该合同取得的财产，应予以返还。故吴恩贤应将收取的购房款15万元予以退还覃秀莲，《协调书》签订后，吴恩贤已退还15000元给覃秀莲，故尚且退还135000元。2020年8月，吴恩贤因清理化粪池，赔付覃秀莲财物损失1000元，属于赔偿财物损失，无需抵扣。同时，覃秀莲也应将该商铺退还吴恩贤。关于吴恩贤赔偿覃秀莲损失问题，吴恩贤将未取得完整报建手续的商铺出售给覃秀莲，其行为具有明显的过错。覃秀莲在购买商铺时，未核实商铺的手续是否完善，在交易价格明显低于周围正常商铺的情况下，仍进行交易，自身也具有一定的过错。对于覃秀莲所主张的赔偿项目，其中装修价值损失，覃秀莲庭后撤回评估申请，鉴于庭审时双方已确认为7000元，对于双方确认的金额予以确认，该项目予以支持。另覃秀莲支付律师见证费1000元，属于实际产生，该项目予以支持。关于家私家电问题，这些物品，覃秀莲可自行搬走处理，故不予支持。覃秀莲诉请罗增辉进行赔礼道歉，依据不充分，不予支持。吴恩贤反诉主张的商铺占用费与覃秀莲主张的违约金5000元，鉴于双方均存在过错，且吴恩贤也对覃秀莲的资金存在占用问题，而覃秀莲出租商铺也自认获得一定收益，该些项目相互抵扣，相互抵销，故均不予支持。吴恩贤合计应支付覃秀莲143000元。罗增辉无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。一审法院依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、确认覃秀莲与惠州市地产有限公司签订的《惠州市宏盛房地产合建投资合同》无效；二、吴恩贤应在本判决生效之日起十日内向覃秀莲合计支付143000元；三、覃秀莲应在本判决生效之日起十日内向吴恩贤返回位于惠州市仲恺高新区；四、驳回覃秀莲的其他诉讼请求；五、驳回吴恩贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4268.02元（覃秀莲已预交），由覃秀莲负担830.02元，第一吴恩贤负担3438元。反诉受理费1800元（吴恩贤已预交），由吴恩贤承担300元，覃秀莲负担1500元。本院二审期间，覃秀莲提交与罗增辉的通话录音，证明吴恩贤与罗增辉一直在欺骗覃秀莲案涉房屋证件齐全。吴恩贤质证认为该证据形成于一审判决前，不属于新证据。本院认为，录音中人员身份无法确认，其真实性不能确认，本院不予采信。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，法院的审理范围以当事人的诉讼请求确定；当事人在民事案件的一审程序中，可以变更或增加诉讼请求，但在二审程序中，当事人的上诉请求变更或超出一审诉讼请求范围的，或当事人未提出上诉请求或上诉未请求部分，二审法院均不予审查或处理。本案中，覃秀莲的上诉请求六项：一、撤销一审判决；二、判令覃秀莲与吴恩贤签订的合同无效；三、判令吴恩贤和宏盛公司销售员两个人共同承担退回楼款及利息、律师见证费、屋内装修现值、家私家电财产现值、损毁财产物品赔偿金等计188180元；四、抵扣房屋租金收益及化粪池补偿费用后吴恩贤和宏盛公司销售员应退还165980元给覃秀莲；五、请求法院调查房屋的真正业主；六、判令所有诉讼费由吴恩贤和罗增辉两人共同承担。其中，一审法院已判决《惠州市宏盛房地产合建投资合同》和覃秀莲与吴恩贤达成的《协调书》均为无效合同，本院对覃秀莲第二项上诉请求不作重复审查；对覃秀莲返还楼款、律师见证费、屋内装修现值，一审法院已予支持，本院亦不予处理。至于楼款占用费、违约金已与上诉人覃秀莲出租案涉商铺的收益抵扣，一审该处理符合法律规定和公平原则，本院亦予支持。至于家私家电，可自行搬离，一审法院不予支持相关损失正确。关于上诉人覃秀莲请求宏盛公司销售员承担共同责任以及赔偿损毁财产损失，均超出一审诉讼请求，且双方均不同意调解，宏盛公司销售员亦未到庭参加本案调解，对该主张本院在本案不予处理。关于上诉人覃秀莲请求法院调查房屋的真正业主，与本案处理无关。综上所述，上诉人覃秀莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4268元，由上诉人覃秀莲承担。本判决为终审判决。审 判 长 温永宏审 判 员 张 竹审 判 员 刘天贞二〇二一年八月十六日法官助理 徐彦怡书 记 员 张丽君附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。