湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终1234号上诉人（原审被告）：湖南汇智营销策划有限责任公司，住所地：湖南省株洲市天元区庐山路159号城市风景13、14栋306。法定代表人：袁琳，公司总经理。委托诉讼代理人：李湘，湖南百杰律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：株洲轻松置家房地产中介有限公司，住所地：湖南省株洲市荷塘区大坪路6号金洋大厦A栋1号门面。法定代表人：盘嵩先，总经理。委托诉讼代理人：王昆，株洲市天元区胜天法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘娟娟，女，1982年12月22日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区，系公司新房总经理，代理权限为一般代理。上诉人湖南汇智营销策划有限责任公司（以下简称汇智营销公司）因与被上诉人株洲轻松置家房地产中介有限公司（以下简称轻松置家公司）合同纠纷一案，不服株洲市芦淞区人民法院（2021）湘0203民初538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案受理后依法组成合议庭进行审理，并于2021年7月7日对各方当事人进行了谈话询问，上诉人汇智营销公司的法定代表人袁琳、委托诉讼代理人李湘，被上诉人轻松置家公司的委托诉讼代理人王昆、刘娟娟参加了谈话询问。本案现已审理终结。上诉人汇智营销公司上诉请求：撤销一审判决，并由被上诉人轻松置家公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1、一审认定涉案3栋1603号房符合结算佣金条件是错误的。开发商判定一套房源是否归渠道带客，是否可以结算带客看房佣金需满足相关条件要求。由于3栋1603房盘芳芝前期来看房，并交了买房定金，因此该套房屋在开放商系统中已经不属于渠道客户。后面3栋1603号房又转让给被上诉人法定代表人盘嵩先，依照开发商的结算系统也不属于渠道带访客户，因此开发商不给上诉人结算该套房佣金，上诉人也就无法给被上诉人结算；2、关于2栋702号房的佣金结算，也是开发商没有结佣，上诉人带被上诉人多次去开发商解决此问题，但开发商已经明确回复不符合流程不予结算该套房的佣金；3、对于佣金抵扣罚款，一审法院以上诉人与多家公司签订代理销售合同和扣罚金额没有证据等为由，予以驳回是错误的。上诉人虽然与多家公司签订代理销售合同，但是这不影响上诉人与被上诉人之间合同履行，双方合同已经将开发商与上诉人签订的合同作为附件，即开发商对上诉人提出的带客看房要求，就是被上诉人需要履行和满足的，现在被上诉人未达到要求，上诉人依照约定扣除罚金是符合合同约定的；4、关于结算方式。因为涉案合同已经约定上诉人需要从开发商处收到代理费后才能向被上诉人结算佣金，开发商未给上诉人结算，故上诉人向被上诉人结算佣金条件亦未满足。5、一审法院程序违法，未依法追加开发商参加诉讼。被上诉人轻松置家公司辩称：一、一审法院查明事实清楚，上诉人混淆概念。1、关于3栋1603号房。上诉人汇智营销公司是开发商湖南锦艺云辉置业有限公司的新房楼盘销售代理，轻松置家公司是汇智营销公司的分销销售代理。盘芳芝与盘嵩先是姐弟关系，盘芳芝是被上诉人公司员工，盘嵩先是公司法定代表人。3栋1603房的选定和购买实际是盘嵩先、代小芬夫妻，为了减少贷款比例，遂借用其姐即盘芳芝的名义订房。虽然盘芳芝在开发商系统中不属于渠道看房客户，但是将盘芳芝改为实际购买人盘嵩先是经过上诉人以及开发商同意的，因此上诉人理应向被上诉人结算该套房佣金。2、关于2栋702号房。上诉人称开发商不结算该套房佣金的理由是没有找到登记客户的合同，但是被上诉人申请法院调取该套房的不动产信息显示，房屋所有权人就是被上诉人报备给上诉人和开发商的客户，因此这只是上诉人和开发商拖欠佣金的说辞。3、关于佣金抵扣罚款。开发商只要求上诉人完成400组到访客户，但上诉人除与被上诉人签订销售代理合同外，还与三四十家分销商签订代理合同，因此400组客户不应仅仅算成被上诉人的任务要求，上诉人也不能因为被上诉人完成带客看房160组而抵扣佣金24000元。4、上诉人和被上诉人的合同约定，上诉人怠于向开发商主张权利的，被上诉人有权要求上诉人立即结佣，且被上诉人向开发商催要佣金时，均是以被上诉人是与上诉人签订合同为由予以拒绝。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。轻松置家公司向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付三套房屋佣金共计51000元。一审认定事实：原、被告均系从事房地产中介业务的企业。2019年5月8日，被告与案外人湖南锦艺云辉置业有限公司（以下简称“开发商”）签订《项目渠道销售代理合同》，约定：1、开发商委托被告销售锦艺·锦湘悦住宅（以下简称“案涉项目”），就该项目所有可售房源，由被告采用自行引导、自行寻找、自行拓展等方式发展到访客户，为该项目销售提供渠道导客、分销整合等外场销售非独家渠道服务；2、被告渠道带访客户，其客户未录入明源或者超过明源客户保护期，则归被告所有，被告可按合同约定获取报酬（具体标准略）；3、被告带访指标考核为400组/月，开发商按50元/组予以奖励，如被告当月未完成任务，则按100元/组处罚差额部分。同日，被告与原告签订《战略合作协议》，约定：1、被告与开发商签订了项目销售代理合同，现原、被告合作，共同以平台市场渠道商身份进驻，被告与开发商签订的代理合同作为本协议附件；2、被告按17000元/套的标准结算给原告（15套以上）；3、开发商未按时结算佣金时，如原告满足结佣条件，而被告怠于向开发商主张权利的，原告有权要求被告立即结佣，如果被告与开发商因合同未能达成导致原告不能结算佣金，原告有权要求被告立即结佣。上述两份合同签订后，原告依约为案涉项目进行推销。在原、被告进行结算时，原告向被告提交了25套资料信息要求结算，被告只结算了其中22套的佣金，双方对3-1603（盘嵩先、代小芬）、2-702（刘玉红、杨清培）是否符合开发商结算佣金的条件产生争议，遂引发本案纠纷。另查明被告在对案涉项目进行销售代理过程中，还与多家与原告类似的代理销售渠道商进行了合作；且经不动产登记部分查询，案涉项目3栋1603号所有权人为盘嵩先、代小芬，2栋702号所有权人为刘玉红。一审法院认为，本案系合同纠纷，原、被告签订的合同合法有效，双方均应遵照履行。本案争议焦点为：一、两套争议房产是否应当结佣；二、被告能否从原告佣金中抵扣罚款12125元。现分析如下：一、两套争议房产是否应当结佣1、关于3栋1603号，原、被告一致确认盘嵩先、代小芬系原告带看客户，案涉房产现也已经登记在了盘嵩先、代小芬名下，说明原告的推销业务已然成功，被告应当给原告结佣。虽然被告主张开发商判定不予结佣，并提交了开发商客户信息判定软件打印件作为证据，但根据其打印内容，3栋1603号原本的购买意向者为盘芳芝，而盘芳芝后期已明确表示自己不购买，该套房产最终也是被原告发展的客户盘嵩先、代小芬购买，根据现有证据，盘嵩先、代小芬并不是开发商系统登记的老客户，那么该套房屋的情形即符合作为原、被告合作协议附件《项目渠道销售代理合同》中约定的“被告渠道带访客户，其客户未录入明源”这一结佣条件，即使开发商未向被告结佣，被告也应当根据原、被告合作协议向原告支付佣金。2、关于2栋702号，原、被告一致确认刘玉红、杨清培系原告带看客户，从原、被告的聊天记录和书面往来沟通中也可看出双方一直在就该套房屋结佣问题进行沟通，被告还在沟通中提出需要确认该套房屋是否签了合同，故没有及时结佣。而根据现有证据，已查明2栋702号所有权人为刘玉红，那么该案涉房屋当然应当依约结佣。二、被告能否从原告佣金中抵扣罚款12125元除前述两套房屋外，原、被告一致确认还有17000元佣金未付，被告主张应从中抵扣带访指标未达标的罚款12125元。经查，被告与开发商的合同约定了带访指标为400组/月，但根据被告在庭审中的自述，其和多家与原告类似的渠道商进行了合作，现被告将其对于开发商的义务全部归责于原告一家，既不符合原、被告合同约定，也没有任何法律依据，且被告就其主张的金额没有提交任何证据，故一审法院对其辩解不予采纳。综上，被告欠付原告3套房屋佣金51000元（17000元/套×3套），违反双方合同约定，被告应承担继续履行的违约责任。原告的诉请于法有据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：限被告湖南汇智营销策划有限责任公司于本判决生效后十日内向原告株洲轻松置家房地产中介有限公司支付所欠佣金51000元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1076元，减半收取538元，由被告湖南汇智营销策划有限责任公司负担。二审期间被上诉人轻松置家公司提交了以下证据：证据1、商品房买卖合同，拟证明盘嵩先、代小芬与涉案开发商签订购房合同，为3栋1603房的所有权人；证据2、定金收据，拟证明代小芬以盘芳芝名义向开发商交纳购房定金20000元；证据3、首付款收据，拟证明开发商同意将盘芳芝名下定金转移至盘嵩先、代小芬名下，后盘嵩先、代小芬支付了3栋1603号房屋首付款的事实；证据4、选房意向单，拟证明开发商负责3栋1603号房的销售经理是董正飞，客户签名系代小芬所签；证据5、心愿劵，拟证明2019年5月9日代小芬签署了该心愿劵，与开发商签订购房合同后能达到减免部分购房费用的作用。上诉人汇智营销公司质证认为，被上诉人二审提交证据不属于新证据，上诉人对上述证据真实性没有异议，对其证明目的有异议，上述证据恰恰证明涉案楼盘开发商不结算佣金给上诉人的原因。根据证据认证规则，本院认证认为，对于被上诉人轻松置家公司二审提交的五组证据真实性，因双方当事人均无异议，故本院予以确认；对于该五组证据的关联性和证明目的，由于双方当事人对涉案3栋1603房最后系盘嵩先、代小芬购买的事实均无异议，因此对被上诉人提交的五组证据所证明的涉案3栋1603房的购房人以及购房经过，本院予以确认。至于该五组证据能否证明上诉人应向被上诉人支付3栋1603房佣金，本院结合案件事实和双方合同约定综合确认。二审查明的事实与一审基本一致，故对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案系合同纠纷。二审争议焦点的是：1、上诉人是否应就涉案3栋1603号房和2栋702号房向被上诉人结算佣金？2、上诉人能否从应付佣金中抵扣被上诉人带访指标未达标罚款？3、本案是否遗漏必须参加诉讼当事人？现分析如下：1、关于争议两套房屋是否应结佣的问题。争议的涉案3栋1603号房原来购房者盘芝芳虽然是开发商客户信息判定软件中已确认的客户，不属于被上诉人轻松置家公司带访客户，但是盘志芳最后并未购买3栋1603房，该房最终购买者是盘嵩先、代小芬夫妻，而盘嵩先、代小芬并不是开发商系统中已登记的客户。盘嵩先作为被上诉人轻松置家公司的法定代表人，其购买涉案3栋1603号房系被上诉人轻松置家公司带客看房和提供推销业务的结果，因此涉案3栋1603号房符合双方协议及上诉人汇智营销公司与开发商销售代理合同约定的结佣条件，上诉人汇智营销公司理应向被上诉人轻松置家公司结算3栋1603房的佣金。上诉人汇智营销公司认为盘嵩先、代小芬不属于被上诉人带访客户，涉案3栋1603房不符合结佣条件的理由不成立，本院不予支持。对于争议的2栋702号房，由于一审法院调取该房的所有权人资料已证实购房人系刘玉红，而上诉人汇智营销公司也认可刘玉红是被上诉人轻松置家公司的带访客户，那么一审认定上诉人向被上诉人支付2栋702号房的带客看房佣金并无不妥，本院予以确认。对于上诉人汇智营销公司以开发商不认可3栋1603房的购房者盘嵩先、代小芬属于被上诉人渠道的带访客户，并质疑2栋702号房购房者是否属于被上诉人带访客户，从而未将两套房佣金结算给上诉人，故上诉人无法与被上诉人结算的上诉理由。根据上诉人和被上诉人签订的《战略合作协议》第三条第5项约定“项目开发商未按时结算佣金时，如果乙方满足结佣条件，而甲方怠于向开发商主张权利的，乙方有权要求甲方立即结佣。如果甲方与开发商因合同未能达成导致乙方不能结算佣金，乙方有权要求甲方立即结佣”，因此上诉人汇智营销公司作为协议甲方，其有义务积极向开发商主张涉案3栋1603号、2栋702号房的佣金。即使上诉人汇智营销公司无法与开发商就上述两套房佣金达成一致意见，其依约也需向被上诉人轻松置家公司支付符合结佣条件的佣金，因此上诉人汇智营销公司以开发商未结佣来否定其向被上诉人履行结佣义务的理由不成立，本院不予支持。2、关于上诉人能否从被上诉人佣金中抵扣罚款的问题。上诉人汇智营销公司认为其与开发商的销售代理合同中约定，上诉人若不能完成每月带访客户400组/月的任务，开发商则从应付上诉人佣金中扣除100元/组的罚款，而上诉人与被上诉人的合作协议又是以上述协议为基础和附件的，所以被上诉人轻松置家公司未完成400组/月的带访客户任务时，上诉人也应从其被上诉人佣金中抵扣相应罚款。虽然上诉人汇智营销公司和被上诉人轻松置家公司的合同约定以上诉人与开发商的销售代理合同为协议附件，且在合同其他事项中也约定未尽事宜可参考项目开发商与上诉人汇智营销公司的合同，但是“协议附件”和“参考合同”的约定不能证明上诉人和被上诉人对带访客户任务数量的约定必须以开发商和上诉人约定的400组/月为准，以及未完成任务时上诉人有权从结算给被上诉人佣金中抵扣相应的罚款；其次，上诉人承认除被上诉人以外，其确实还有与被上诉人轻松置家公司类似的其他代理销售渠道商进行合作，即上诉人每月400组的任务有多家代理销售渠道商来完成，故一审法院认定上诉人将400组/月任务全部交由其合作方之一的被上诉人，不符合双方合同约定，也无法律依据并无不妥，本院予以确认。上诉人汇智营销公司主张从被上诉人佣金中抵扣相应罚款的理由不成立，本院不予支持。3、关于本案是否遗漏必须参加诉讼当事人的问题。本案被上诉人轻松置家公司作为原审原告起诉作为原审被告的上诉人汇智营销公司，是基于双方签订的《战略合作协议》。该协议的合同签订主体是上诉人和被上诉人，开发商并不是上述协议签订和履行主体，且上诉人和被上诉人的协议明确约定了双方的权利义务，以及开发商不结佣时，上诉人仍负有向被上诉人结佣的义务，因此基于合同相对性，被上诉人轻松置家公司一审起诉上诉人汇智营销公司合法合理。涉案房屋的开发商不是本案必须参加诉讼的当事人，上诉人与开发商就涉案房屋的结佣问题，上诉人可另行主张。综上，上诉人汇智营销公司的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1075元，由上诉人湖南汇智营销策划有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 石安旭审 判 员 陈 蓉审 判 员 梁雄文二〇二一年八月三十日法官助理 谢晓红书 记 员 文 雅