广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终17363号上诉人（原审被告）：谢燕，女，1970年12月5日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：温健，广东法全律师事务所律师。委托诉讼代理人：林文倩，广东法全律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：周慧，女，1986年9月4日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：张治强，广东合拓律师事务所律师。上诉人谢燕因与被上诉人周慧房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初15204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。谢燕上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.请求改判驳回周慧的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用概由周慧承担。事实和理由：（一）根据交易习惯及双方的交易实际情况可明显判断周慧支付的案涉款项10万元应属于购房“定金”。首先，自2019年4月份开始，周慧越过中介公司直接找到谢燕就案涉房屋买卖的事宜进行磋商，继而于2019年5月10日，周慧向谢燕支付款项人民币10万元并在微信当中明确表示“交了钱就是真正确定了”。因此，双方已就案涉房屋的买卖事宜达成了完整的合意。故此，虽然涉事当事人双方一直混用和误用“订”字，但实际上双方合意所理解的款项性质实质为“定金”的含义，意即周慧作出了确定一定会买，而谢燕基于信赖而理解为一定会卖，故此一直善意地和周慧积极沟通具体的交易过户事宜。该处需要补充说明，周慧一直从事旅游行业的业务，在其行业使用习惯上也经常使用“订房”、“订餐”等行业术语，该类行业用词所使用的“订”字，实际上就是定金的“定”的含义。其次，双方曾在2019年5月13日的微信聊天中，谢燕提出“订金当违约处理”，当时周慧也并无提出任何异议或作出明确拒绝的意思表示。最后，在2019年5月23日的微信聊天中，周慧提出“网签当天交房款的10%订金”“网签交130万订金，如果其中某一方违约，双倍赔偿”。其他同类的情况就不再赘述，现仅仅结合上述三点便可可以清晰反映双方对于作违约处理的意思表示是一致的。而且，双方约定网签交130万（未付）+10万（已付）=140万，该金额与周慧提出“网签当天交房款的10%订金”的金额是一致的。该处可明显看出，实际上涉事双方均一致将定金的“定”字误用成“订”。根据交易习惯可得知该类款项性质就是定金。因此，一审判决仅以周慧一直未就违约金的处理作出正面认可而仓促认定双方未将案涉款项定性为定金是错误的。故此，“订金”实为“定金”且应当适用双倍赔偿的定金罚则，任一方违约的，违约方应当承担相应的违约责任。（二）在双方明确交易后，谢燕在此后几个月的时间内一直积极履行合同而周慧却一直以各种理由怠于履行合同，最终还作出不再购买案涉房屋的意思表示，故其是本次房屋交易的违约方。通过双方聊天记录及庭审调查可知，本次交易从2019年4月开始，于2019年5月10日订立房屋买卖合同关系，明确了届时房屋登记在周慧妹妹名下。其后，周慧以其与妹妹没协商一致为由拖延，后经周慧又再三考虑，仍同意购买案涉房屋，双方进一步约定网签合同时间以及支付10%定金。但最终因周慧购房资格问题作出了解除房屋买卖合同的意思表示。在此期间，由于谢燕内心完全确信本次交易是一次确定性的房屋买卖交易，故谢燕一直主动积极履约拟希望案涉房屋可顺利办理产权变更登记手续。但周慧却以诸多理由怠于履行，直至2019年8月31日，周慧作出违约解除房屋买卖合同关系的意思表示，进而导致合同最终无法履行。谢燕认为，导致合同无法履行的过错方在周慧一方，如按一审判决，谢燕需返还10万元给周慧，相当于周慧对于其违约行为是零成本且无需承担任何不利法律后果。原审判决实际上变相免除了周慧作为违约方的违约责任。周慧在有悖于诚实信用原则的情况下违约解除案涉房屋买卖合同关系理应承担相应的不利法律后果。综上，周慧因违约导致交易无法完成，应依法承担违约责任。谢燕依法没收周慧支付的10万元合法有理。一审判决不应片面的以周慧未认可违约处理的说法为由而支持周慧的诉请。因此，一审判决事实认定不清，适用法律错误，应依法驳回周慧诉请。周慧二审答辩称，请求二审法院驳回谢燕的全部上诉请求。一、关于案涉款项性质问题，周慧在向谢燕转账前后，双方均未明确约定该款项性质为定金，也没有约定该笔款项适用定金罚则，谢燕在双方微信聊天过程中明确该款项表示为意向金，因此，我方认为该款项性质为预付款性质。二、关于双方在微信聊天中出现网签130万元加10万元的记录的问题，该处周慧仅是在向对方确认双方的交易流程，并未就房屋的买卖达成正式的合同。另在5月13日，周慧明确告知谢燕其可继续将案涉房屋放盘出售，周慧在双方缔约洽谈过程中，已尽到及时通知的义务，不存在过失缔约的情形，谢燕要求周慧承担责任没有事实及法律依据。在双方未达成交易的情况下，谢燕擅自没收周慧支付的10万元预付款，缺乏事实及法律依据。周慧于2020年5月15日向一审法院起诉请求：1.谢燕向周慧返还购房诚意金人民币100000元并支付利息（自起诉之日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息）；2.本案诉讼费用由谢燕承担。一审法院认定事实：2019年4月25日，周慧与谢燕经人介绍相识并互加了微信，洽谈案涉房屋买卖事宜。2019年5月初，谢燕通过微信向周慧发送消息称：“周小姐，明天放十万意向金我账号，我收到后不去与其他客人沟通了。可以吗？”5月8日晚上，周慧语音回复：“好，我一会儿跟我先生商量一下啊。”2019年5月10日，周慧通过银行转账的方式向谢燕账户支付款项人民币100000元。2019年5月13日上午10:28分，周慧通过微信向谢燕发送消息称：“早上发，谢小姐，有个信息要跟你反馈一下，昨天在跟我妹商量去网签合同时，他先生有些意见，因为他们也计划明年在佛山买房子。”“房子你继续放盘，不能因为我只付了10万诚意金，就拖着你，对你也不公平。”同日上午10:58分，谢燕回复：“周小姐早上好，信息收到。出现这种情况，只有当违约处理。订金当违约处理。是否你考虑用其他人名字来网签？”周慧随即回复：“名额我跟先生在商量，关于诚意金你说算违约，我也会去咨询一下相关人事。”2019年5月23日，谢燕通过微信向周慧发送消息称：“1.网签日期；2.首付款日期；3.银行办理按揭贷款日期，我们定下，签一个协议。可否？”周慧回复“网签当天交房款的10%订金，网签拿到合同后去银行申请按揭，过户当天付首付30%。”“应该是这样的”“网签交130万订金，如果其中某一方违约，双倍赔偿”等。同日，谢燕回复“合同我有”“我们把时间定下”。周慧随即称：“约好时间，去房管局网签，网签前双方确认合同，没问题再签字，交钱”等。谢燕称：“定下周二，28日可以吗？”。周慧回复：“我跟先生确认一下，可以吗”。2019年5月24日上午7:36分，谢燕通过微信向周慧发送消息称：“早上好，周小姐请问我们网签时间定在下周二，可否？”同日下午13:58分，周慧回复称：“下午好！谢小姐下周我们可以网签，但有个情况要说明，订金6-7号前付给你。因为我不确定下周能付。”2019年5月31日，谢燕通过微信向周慧发送消息称：“我们定哪天签约？”“周一、二？”2019年6月2日，周慧通过微信向谢燕发送消息称：“我的款还没到。”2019年6月5日，谢燕通过微信向周慧发送消息称：“你与我上周约定的签约日子有效吗？请告知。”“最迟于明天上午网签，过时双方的约定失效。可以吗？”2019年6月19日12:40分，周慧通过微信向谢燕发送消息称：“我们决定把伊顿的处理好，再付定金。不想处于被动状态。”同日12:49分，谢燕回复：“好。这样的话基于双方公平的关系。我方从明天起会安排先出租等事宜。如果你方一切安排好再联系我，以后再说吧。谢谢。”2019年8月31日15:32分，周慧通过微信向谢燕发送消息称：“谢小姐，我们名额没这么快腾出来，你有意向买家请交易。”谢燕回复称：“好，收到。”2020年3月5日，周慧通过微信向谢燕发送消息称：“年前说年后约个时间大家聊聊。”谢燕回复称：“我的房子在年底有位客人很喜欢，下定了。”周慧随即回复：“好的，恭喜谢小姐”“那诚意金，麻烦你帮我处理一下。”谢燕称：“诚意金已经过期了。我们讲好的时间签约，过期当违约的。”等。庭审中，双方陈述以下内容：1.周慧、谢燕均确认双方在沟通过程中曾协商案涉房屋的交易价价款为人民币14050000元。2.周慧认为双方一直在洽谈过程中，并没有成立定金条款的意思表示，转账给谢燕的款项人民币100000元并非定金，应予以返还。谢燕则认为双方之间已成立房屋买卖合同，该笔款项人民币100000元属于定金，应适用定金罚则，不予返还。周慧提交了以下证据：1.微信聊天记录；2.付款凭证；3.广州市不动产登记查册表。谢燕提交了以下证据：1.微信聊天记录。一审法院认为，本案的争议焦点在于案涉款项的性质认定。首先，从本案查明的事实来看，在转账前双方并未明确约定该笔款项为定金及适用定金罚则，谢燕对该笔款项的表述仅为意向金。其次，在转账后双方对该笔款项的陈述也基本为意向金、诚意金、订金等，而非能够适用定金罚则的定金，对于谢燕关于该笔款项做违约处理的说法，周慧也一直不予认可。可见，双方对于案涉款项的性质为定金这一说法一直未能达成合意。再次，即使按照谢燕的说法微信聊天中陈述为订金只是表述习惯，实际就是定金，但周慧曾在转账给谢燕上述款项后，又在微信洽谈时表述“网签当天交房款的10%订金”、“订金6-7号前付给你”等，如将订金理解为定金，则周慧在已经支付了定金的前提下，再约定向谢燕支付定金也与交易习惯不符，前后矛盾。此外，周慧在与谢燕洽谈过程中也有多次告知其可以与他人洽谈案涉房屋买卖、出租等事宜，而非要求谢燕完全不要与他人协商、洽谈房屋的买卖事项。综上，作为主张案涉款项为定金的一方，谢燕未能提供充分证据证明，应承担相应举证不能之责任，故一审法院认定案涉款项为诚意金。则谢燕依据定金罚则擅自没收该笔款项的行为缺乏依据，故对于周慧要求返还该笔购房诚意金人民币100000元的诉请，一审法院予以支持。至于周慧要求谢燕支付该笔款项的利息，缺乏依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2021年5月31日判决如下：一、谢燕自判决发生法律效力之日起十日内，向周慧返还案涉房屋购房诚意金人民币100000元；二、驳回周慧的其他诉讼请求。一审案件受理费2300元，由谢燕负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方二审诉辩意见，本案二审争议焦点为：周慧于2019年5月10日向谢燕支付的100000元款项性质认定，以及谢燕是否应当向周慧退还该笔款项。诉讼中，谢燕主张周慧在双方磋商期间所支付的100000元款项性质为定金并要求适用定金罚则予以没收。对此，本院认为，当事人之间是否成立定金担保法律关系，必须基于双方当事人明确真实的意思表示。而从双方微信聊天内容分析：首先，谢燕在2019年5月初提出需先支付10万元意向金，周慧遂于5月10日付款，即作为收付款项双方在当时均未提出该款项为立约定金，更未作出适用定金罚则的约定。此后在双方聊天过程中，周慧先后于5月13日、8月31日反复提出谢燕可就该房屋继续放盘、如有意向买家可直接交易并一再强调其支付10万元为诚意金的意见，其从未确认所付款项具有担保缔约的功能。因此，谢燕仅凭其单方主观意愿而主张该款项性质为定金，明显有违周慧在磋商期间的真实意思表示。其次，关于周慧在2019年5月23日聊天中提出“网签交130万订金，如果其中某一方违约，双倍赔偿”等意见，根据双方完整聊天内容，此时双方仍在沟通网签事宜，周慧作出该回复仅是提出拟定的合同条款内容，但此后正因双方对付款期限以及是否签约等问题未能达成一致，实际并未签订正式的买卖合同。故谢燕据此主张周慧认可其支付的100000元为担保定金，理据不足，本院亦不予认定。综上，本案中并无证据证实周慧已与谢燕达成定金担保的一致意思表示，故谢燕认为周慧缴纳的100000元款项为立约定金并要求适用定金罚则予以没收，本院不予支持。至于谢燕提出案涉房屋买卖合同因周慧的责任未能签订的问题。根据双方聊天记录反映，双方对于房屋买卖交易的沟通主要集中于2019年5月至6月初，期间周慧虽有作出“我确定要你的房子”等表述，但同时也明确告知谢燕可就案涉房屋继续放盘寻找其他买家。诉讼中，双方均确认案涉房屋协商价格达14050000元，作为购买方在协商过程中基于自身状况在购房意向上有所反复，亦完全符合房屋市场交易的常理。且在2019年6月初双方未能办理网签后，周慧已提出“我方把伊顿的处理好，再付定金，不想处于被动状态”，此后再未提出确定购房的意向。此时谢燕完全可以合理预见到双方难以达成协议的情况，其可自行选择另行出售或处置房屋。故本案中周慧并不存在恶意磋商后拒绝缔约的情形，谢燕要求其承担缔约过失责任，理据不足，本院亦不予采纳。综上所述，谢燕的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2300元，由上诉人谢燕负担。本判决为终审判决。审 判 长  莫 芳审 判 员  陈嘉贤审 判 员  白小云二〇二一年八月二十六日法官助理  杨 希书 记 员  叶小琳