湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0103民初5228号原告：刘某某，女，汉族。委托诉讼代理人：张艳红，女，汉族，系刘某某的母亲。被告：湖南兴汝城房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区芙蓉中路三段472号交通科学研究院8楼。法定代表人：刘启营。委托诉讼代理人：刘莎，女，汉族，系该公司员工。原告刘某某与被告湖南兴汝城房地产开发有限公司（以下简称湖南兴汝城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某某的委托诉讼代理人张艳红、被告湖南兴汝城公司的委托诉讼代理人刘莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某某向本院提出诉讼请求：1、判令湖南兴汝城公司退还购房面积差价3515.02元；2、判令湖南兴汝城公司支付至诉讼日起逾期1052天购房款差额违约金36978.01元；3、判令本案包括诉讼费在内的一切相关费用由湖南兴汝城公司承担。事实与理由：刘某某、湖南兴汝城公司于2016年5月17日签订了《长沙市商品房买卖合同》，刘某某购买湖南兴汝城公司位于湖南省长沙市天心区xx8栋1404号房。合同约定房屋建筑面积为134.81平方米，按照建筑面积计算，该房屋单价为5762.33元/㎡，总房屋价款为776820元。合同第八条约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方按照产权登记面积多退少补。合同签订后，刘某某如约向湖南兴汝城公司支付了购房全款等各项义务。湖南兴汝城公司在商品房交付使用后办理该商品房初始登记，房产证下发日期为2018年5月22日，房屋建筑面积为134.2平方米。2019年1月湖南兴汝城公司通知刘某某，上缴房屋发票，登记房屋面积差。期间，刘某某曾多次与湖南兴汝城公司协商要求退还面积差额，均未得到明确答复。基于上述事实，根据合同法相关规定，刘某某认为，湖南兴汝城公司的行为已构成违约。现特起诉，请求依据合同约定维护刘某某合法权益。被告湖南兴汝城公司辩称，一、刘某某起诉前未向湖南兴汝城公司主张过退还面积差的费用，刘某某主张的违约金计算天数没有依据。根据刘某某与湖南兴汝城公司签署的《长沙市商品房买卖合同》第八条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照产权登记面积多退少补方式进行处理。同时补充协议第三条第3点约定，相关部门的实测面积确定后，任何一方均应在对方提出补足或退还购房款差额之日起30日内补足或退还；双方逾期支付购房款差额，应承担违约责任。根据补充协议约定，只有一方在另一方提出退还购房面积差额后30日内没有退还的情形下才产生逾期支付违约金。刘某某起诉前未向湖南兴汝城公司主张过退还面积差的费用，也没有提供任何证据证明在起诉前主张过面积差费用，因此，刘某某主张的违约金计算天数没有合同和法律依据。二、刘某某主张的违约金标准过高，应参照已有判决先例进行调整。补充协议第三条第3点约定，双方逾期支付购房款差额，应承担违约责任，每逾期一日，违约金为差额房款的百分之一。刘某某的损失实为利息损失，但按照约定每日百分之一计算，年利率达365%，远高于实际损失。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定，约定违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。且刘某某起诉关于xx面积差案件，天心区人民法院已有多例判决先例，对违约金标准进行了调整，调整标准为中国人民银行公布的同期金融机构人民币贷款基准利率。湖南兴汝城公司认为应统一裁判尺度，同案同判，对刘某某主张的违约金标准参照已有判例进行调整。综上，请法院充分考虑湖南兴汝城公司的答辩意见，公正判决。湖南兴汝城公司原法定代表人、原股东邹银辉将持有的公司股份予以转让，根据相关合同规定，8-10栋的所有遗留问题、扫尾工作均由邹银辉承担，所以面积差问题应由邹银辉承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、对原告刘某某的证据：对证据5，该证据与本案无关，本院不予认定。经审理查明，2016年4月30日，刘某某（乙方）与湖南兴汝城公司（甲方）订立一份《兴汝金城（xx）住宅认购协议》，双方在该合同中约定，乙方自愿交纳定金50000元，认购甲方所开发的xx8栋14层1404号住宅，建筑面积134.81平方米（最终面积以长沙市房地产管理部门核实的面积为准）；单价5762.33元/平方米，总价776820元。双方还约定了其他事项。2016年5月17日，刘某某（买受人）与湖南兴汝城公司（出卖人）订立一份《长沙市商品房买卖合同》，双方在合同中约定，买受人购买的商品房为xx项目中的第8栋1404号房，该商品房建筑面积共134.81平方米；该商品房单价为5762.33元/㎡，总房价776820元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照产权登记面积多退少补；相关部门的实测面积确定后，任何一方均应在对方提出补足或退还购房款差额之日起30日内补足或退还，双方逾期支付购房款差额，应承担违约责任，每逾期一日，违约金为差额购房款的百分之一。合同还约定了其他事项。合同订立后，刘某某向湖南兴汝城公司足额支付了购房款，湖南兴汝城公司向刘某某交付了商品房。之后，刘某某办理了xx8栋1404号房屋的《不动产权证》，登记的建筑面积为134.2平方米。2020年6月24日，湖南兴汝城公司收到本院送达的本案起诉状副本。本院认为，刘某某与湖南兴汝城公司订立的《兴汝金城（xx）住宅认购协议》、《长沙市商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，且于法不悖，故均为有效合同。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。刘某某已依约向湖南兴汝城公司足额支付了购房款，湖南兴汝城公司应当向刘某某交付符合约定的商品房。现产权登记的建筑面积比合同约定的建筑面积少0.61平方米（134.81㎡-134.2㎡），依照双方约定，湖南兴汝城公司应当向刘某某退还购房款差额3515.02元（5762.33元/㎡×0.61㎡）。关于违约金。双方在《长沙市商品房买卖合同》中约定：“相关部门的实测面积确定后，任何一方均应在对方提出补足或退还购房款差额之日起30日内补足或退还，双方逾期支付购房款差额，应承担违约责任，每逾期一日，违约金为差额购房款的百分之一。”首先，刘某某没有举证证明其向湖南兴汝城公司提出退还购房款差额的时间，湖南兴汝城公司收到本院送达的本案起诉状副本之日即2021年6月24日，可视为刘某某向湖南兴汝城公司提出了退还购房款差额，依照约定湖南兴汝城公司应当在30日内即2021年7月24日之前退还。如湖南兴汝城公司逾期退还，应自2021年7月25日起至实际退还购房款差额之日止，承担逾期退还的违约责任，但不超过刘某某诉请的1052日。其次，双方约定每逾期一日，违约金为差额购房款的百分之一，该违约金标准过高，本院将其调整为按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（一）项之规定，判决如下：一、被告湖南兴汝城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告刘某某购房款差额3515.02元；二、被告湖南兴汝城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘某某违约金(以3515.02元为基数，自2021年7月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至购房款差额实际退还之日止，但不超过1052日）；三、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费812元，因适用简易程序减半收取406元，由被告湖南兴汝城房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 罗庆君二〇二一年八月三十日法官助理 田 领书 记 员 曾 静附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。