江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终2903号上诉人(原审原告)：四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司苏州分公司，住所地苏州市吴中区木渎镇珠江南路211号1幢1208室。负责人：刘勇，总经理。委托诉讼代理人：许静，该公司员工。被上诉人(原审被告)：苏州昂内房地产开发有限公司，住所地苏州工业园区娄东振路68号会所幢101室。法定代表人：胡林，总经理。委托诉讼代理人：姚善安，该公司员工。上诉人四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司苏州分公司（以下简称蓝光嘉宝公司）因与被上诉人苏州昂内房地产开发有限公司（以下简称昂内房地产公司）物业服务合同纠纷一案不服江苏省苏州工业园区人民法院（2020）苏0591民初431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蓝光嘉宝公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.昂内房地产公司作为车位权利人应当向物业管理人即蓝光嘉宝公司支付车位管理费。蓝光嘉宝公司与昂内房地产公司签订的《物业管理服务合同》中明确约定：“车库车位的权利人应按每月30元/个向乙方缴纳管理服务费(包括照明、清洁等费用)，管理服务费归乙方所有。”蓝光嘉宝公司有权按合同约定，以每个车位每月30元/个的收费标准向昂内房地产公司收取车位管理服务费。2.昂内房地产公司作为车位权利人与其授权免费使用的其他业主之间并未建立买卖法律关系，其业主身份未发生变化，缴费义务主体也未发生变化。故根据《民法典》第四十四条、《物业管理条例》第四十一条的规定，蓝光嘉宝公司有权要求实际业主昂内房地产公司支付车位管理服务费、承担连带责任，支付全部车位管理服务费。3.昂内房地产公司作为车位权利人免费将车位提供给业主使用，可以认为是昂内房地产公司对车位的支配与使用，该行为是昂内房地产公司与其他业主之间的约定，与蓝光嘉宝公司无关，昂内房地产公司无法免除其应负的车位管理服务费付款义务。综上，一审法院法律关系认定错误、法律适用错误，请求二审法院依法改判。昂内房地产公司辩称，天骄花园共有8个地下车库，其中1到6号车库属于人防车库。依照相关法律规定，昂内房地产公司是承担人防地下管理维护维修义务的法定主体，在昂内房地产公司和产权人均没有委托蓝光嘉宝公司进行物业管理服务的前提下，蓝光嘉宝公司主张物业费没有合同依据和法律依据。事实上从2018年11月15日起1到6号库车库所有的日常维护、打扫，日常巡查等，都是由昂内房地产公司委托雇佣人员进行的。小区7号8号车库属于产权车库，所有权属于昂内房地产公司。蓝光嘉宝公司从未履行过物业管理服务合同的管理和服务，一直由昂内房地产公司雇佣人员进行日常的维护、维修以及保洁，所以蓝光嘉宝公司也无权要求昂内房地产公司支付这两个产权车库的物业管理费。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。蓝光嘉宝公司向一审法院起诉请求：判令昂内房地产公司支付截至2020年6月30日的服务费325230元，违约金37777.73元。一审法院认定事实：蓝光嘉宝公司与苏州工业园区天骄花园业主委员会签订《苏州市物业服务合同》，蓝光嘉宝公司为天骄花园小区提供物业服务，服务期限2018年10月26日至2021年10月25日，第十一条约定，停车场（库）的使用人按下列约定向蓝光嘉宝公司交纳车位使用费，其中车库车位停放费150元/月，管理费30元/月；车库车位的权利人应按每月30元向蓝光嘉宝公司交纳管理服务费（包括照明、清洁等费用），管理服务费归蓝光嘉宝公司所有等。蓝光嘉宝公司于2018年11月15日进场提供物业服务。昂内房地产公司系天骄花园小区房地产开发企业，涉案小区1-6#车库及7-8#车库系由其开发建设。商品房价格备案表显示人防费为0、地下车库0。昂内房地产公司于2019年4月19日在天骄花园小区张贴温馨提示，提示近期对小区人防车库（1#-6#地下车库）进行整改维修，对相关安全出行等进行提醒。2019年6月4日，昂内房地产公司向小区业主发送公开信，就地下车库权属、管理权、收益权进行告知，地下车库8个，其中1-6号车库为人防车库，7-8号车库为非人防车库，该8个车库面积均未计入业主公摊面积，商品房价格备案时建设成本均未分摊到业主购房价格中。其公司享有7-8号车库的所有权，未经其公司许可，任何单位及个人无权对地下车库车位进行买卖、出租、管理等行为。其公司依法享有对1-6号人防车库的管理、收益权，未经其公司许可，任何单位及个人无权对地下车库车位行使管理、收益权。为回馈广大业主的支持，其公司决定对天骄花园小区的所有地下车库车位向全体业主免费停车。正常收费时间另行书面通知。一审庭审中，双方确认地下车库车位共计555个，昂内房地产公司已于2010年出售其中7号车库中4个车位。昂内房地产公司述称555个车位中人防车位473个，产权车位82个。蓝光嘉宝公司述称因昂内房地产公司发布免费使用公开信，所以广大业主都踊跃免费使用车库车位，现在全部在免费使用，但进入小区要使用其公司管理系统，其公司对秩序、巡逻、照明都在正常提供服务。昂内房地产公司提交施工合同、工资结算表、劳动合同书、委托函、天骄花园地下车库巡查、保洁签到表等，主张自2018年11月15日起，其委托中昂物业管理有限公司苏州分公司对天骄花园小区地下车库进行日常管理和服务，平常维修维护也由其公司实施，自蓝光嘉宝公司入场后，其一直未对车库车位收取过停车费，也无任何收益。蓝光嘉宝公司对该证据不认可，认为其公司为涉案小区合法合规的物业管理企业，同一个物业管理区域，只能有一个物业服务企业，实际也由其公司提供管理服务，昂内房地产公司无权进行物业管理，即便昂内房地产公司委托相关人员也系其自身意志，也应按物业服务合同缴纳管理费。上述事实，由物业服务合同书、进场函、通知、公开信、建设工程规划许可证、商品房价格备案表等证据及当事人庭审中的陈述予以证实，一审法院予以认定。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。根据法律规定，小区业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。蓝光嘉宝公司与涉案小区业主委员会签订的《苏州市物业服务合同》依法成立有效。根据合同第十一条的约定，对停车场的使用及管理服务费用收取分为两类进行收取，即对使用人、权利人分别进行了约定，根据该条文进行解释，应理解为车位有使用人的应由使用人支付，有产权人的由产权人支付。双方争议的停车位中有四个车位已经出售他人，该四个车位管理费应由相应权利人予以支付。关于其他车位管理费，因昂内房地产公司并未对相应车位进行实际使用或收益，车位实际也由相应业主在免费使用，昂内房地产公司授权业主使用的权限也仅限于停车位使用费，其无权对管理费进行处分，蓝光嘉宝公司作为物业服务企业在对停车位的使用进行管理后，有权依据物业服务合同约定要求相应使用人支付管理费，故蓝光嘉宝公司在停车位实际由业主使用、昂内房地产公司未实际使用及收取收益的情况下要求昂内房地产公司支付管理费无相应依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司苏州分公司的诉讼请求。一审案件受理费5168元，由四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司苏州分公司负担。二审中昂内房地产公司提交了建设工程规划许可证、苏州市人民防空办公室《关于结合“天骄锦城住宅小区”项目建造人防工程的批复》、防空地下室竣工验收证明书、人民防空工程平时使用证、房产测量成果、14034天骄花园测量汇总表、14034天骄花园二期测量汇总表、14035天骄花园测量汇总表，以证明其是案涉车库的相应权利人。蓝光嘉宝公司质证认为，对昂内公司提交的上述证据真实性、合法性均无异议，人民防空工程平时使用证可以证实人防办已认可案涉小区的人防工程可用作汽车库，但对昂内公司的证明目的不予认可。本院认定的其余事实与一审判决认定的事实一致。二审中，经本院释明，蓝光嘉宝公司明确其向昂内公司主张权利的法律依据为《物业管理条例》第四十一条第一款。本院认为，《物业管理条例》第四十一条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中蓝光嘉宝公司以昂内房地产公司是案涉551个车位的业主为由向其主张车位管理费，但本案二审中昂内房地产公司提交的相关证据不足以证明其对案涉1号至8号车库（除7号车库中已经出售的4个车位外）享有收益权，蓝光嘉宝公司向昂内房地产公司主张车位管理费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，蓝光嘉宝公司的上诉理由不能成立，一审判决结果无误，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5168元，由上诉人四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司苏州分公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  郭 锐审判员  孙楚楚二〇二一年八月二十三日书记员  陈闵悦