天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)津02民终4848号上诉人（原审原告）：孙亚军，男，1981年12月17日出生，汉族，住天津市津南区。被上诉人（原审被告）：天津富港企业管理有限公司，住所地天津市津南区双港工业园区（天津市津南区双港镇建筑工程公司办公楼204）。法定代表人：宋兴伟，经理。委托诉讼代理人：宋丽青，天津星泽律师事务所律师。上诉人孙亚军因与被上诉人天津富港企业管理有限公司（以下简称富港公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2021）津0112民初609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孙亚军上诉请求：1、请求撤销一审民事判决,改判支持孙亚军一审全部诉讼请求,或发回重审;2、本案一、二审案件受理费由富港公司承担。事实和理由:一、富港公司严重违反房屋租赁合同,致使孙亚军租赁房屋的目的落空。孙亚军于2015年9月23日与富港公司签订《商业用房租赁协议》,承租富港公司坐落于津南区的房屋,用于“专利内蒙烤乳鸽及健身房”,租期为四年。作为租赁合同中所约定的房屋最基本的条件就是用于商业经营活动。富港公司虽按协议约定交付了所承租的房屋,但其后富港公司在2016年4月至2016年12月、2017年6月至2017年11月对孙亚军所承租的房屋进行防水、外檐及室内装修、铺设道路等,因为施工的影响,孙亚军所承租的房屋的商业活动已经严重影响。与富港公司所签订的《商业房屋租赁合同》所必须具备能够进行商业经营活动的前提受到重大影响,孙亚军所要承租商业用房的目的已经落空,富港公司属于严重违约。一审法院严重忽视《商业房屋租赁合同》前提,即被出租房屋用于商业经营活动的事实,没有依据法律和事实做出公正的判决。二、孙亚军所蒙受的损失证据认定不当。孙亚军作为合同中约定的房屋的承租方,也是承租房屋用于商业活动的主体,按照房屋租赁合同约定的四年的期限进行了商业投资,先后投入约180万元,作为一般的商业投资恰如其分。2015年底两个店面相继开业,两个店面的经营状况也如预期一样,由于经营得当,不到半年时间月流水达50万到60万元。因为富港公司的施工行为,致使孙亚军无法进行正常的商业经营活动,给孙亚军造成至少三个方面的直接损失:1.因为无法进行正常的商业经营活动,首先就是白白缴纳了房屋的租金却无法正常进行店铺经营;2.因为无法进行正常的商业经营活动,店面的装修等前期商业投资无法收回;3.因为无法进行正常的商业经营活动,店面每天的正常经营活动必然受到严重的影响,而日常的经营收入的是一个店铺的命脉。基于以上原因,孙亚军在一审过程中提供了中国银行天津市分行交易流水对账单、中国农业银行银行卡交易明细清单,并提供了两个店铺的收支簿,和银行交易流水互为印证,多重证据证明孙亚军因此而遭受的损失。一审法院忽视孙亚军遭受损失的基本事实,并无视孙亚军能够证明其遭受的损失的客观证据,于法无据,于理不合。三、对《天津市小型建设工程施工合同》的法律认定错误。富港公司作为房屋的出租方与孙亚军签订了《商业房屋租赁合同》,同时,天津市小型建设工程施工合同的证据证明了富港公司作为施工合同的发包方,与房屋租赁合同的出租人为同一主体。由此看见,富港公司即是《商业房屋租赁合同》中出租方,又是施工合同的发包方,也即造成《商业房屋租赁合同》严重违约的一方,而不是一审法院所认定的“与本案不具有关某”的“案外人”,一审法院判决自相矛盾,认定事实错误。富港公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。孙亚军所称的施工对其造成的影响，在天津市第二中级人民法院审理的富港公司诉孙亚军支付租金的（2021）津02民终423号案件中，已经作出处理。故本案中孙亚军再次主张赔偿损失，无事实和法律依据。孙亚军向一审法院起诉请求：1、请求法院判决富港公司赔偿装修及经营损失2455876元；2、本案诉讼费由富港公司承担。事实和理由：孙亚军于2015年9月23日与富港公司签订《商业用房租赁合同》,承租富港公司坐落于津南区的房屋,租期为四年。孙亚军投入拆迁款100多万元,后来又变卖了个人名下房产80多万元,全部投入租赁房屋,装修、买设备、雇佣员工几十人,仅装修款就支出100多万元。2015年底两个店开业经营,2016年第一季度生意兴隆,2016年2月、3月经营流水每月达50万元-60万余元。在孙亚军没有接到通知的情况下,富港公司自2016年4月至2016年12月,2017年6月至2017年11月两个时间段内对孙亚军承租的商业楼房进行防水、外檐及室外装修、铺设道路,导致孙亚军承租的商铺门前无法停车、门牌灯箱及玻璃被遮挡,严重影响了孙亚军的正常经营,造成营业额直线下跌,在一年的时间里孙亚军亏损300万元多,最后只能停业。孙亚军多次找富港公司协商要求减免房租给予补偿未果，请求法院依法判决因富港公司修缮房屋外墙、修路给孙亚军造成的经济损失。一审法院认定事实：涉案房产是天津市赤龙房地产开发有限公司建设的，后授权富港公司经营管理。甲方富港公司作为出租人与乙方孙亚军（承租人）订立商业用房租赁协议，约定：甲方将津南区号商铺房屋租赁给乙方使用，房屋总建筑面积864.44平方米，租赁期限为四年，即自2015年9月23日至2020年1月23日止，本合同生效之日起两日内甲方向乙方交付租赁房屋；第一年租金290630元，第二年租金299349元，第三年租金305162元，第四年租金为310974元，每年缴纳一次；租赁期间，甲方应保证租赁房屋的使用安全；另约定其他事项。后富港公司将涉案房屋交付孙亚军。因有案外人在涉案房屋的外檐及室外维修，且有修路的行为，孙亚军诉至一审法院。一审法院认为孙亚军的诉讼请求是基于租赁协议产生的侵权之诉与合同之诉竞合，按侵权行为确定民事责任，需审查损害事实、因果关系和主观过错；按合同之诉，需要审查租赁协议的效力、是否有违约行为和违约条款如何约定等。经法官明示，孙亚军选择按合同之诉向富港公司主张权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。孙亚军与富港公司订立的商业用房租赁协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性规定，该租赁协议有效。协议生效后，对双方当事人具有约束力。富港公司已按协议约定向孙亚军交付涉案房屋，富港公司在协议履行过程中没有违约行为；租赁协议未就富港公司违约约定违约条款；本院未确认孙亚军提交的中国银行天津市分行交易流水对账单与中国农业银行银行卡交易明细清单的关某，未确认收支簿的真实性，因此孙亚军依据上述证据，要求富港公司赔偿2455876元，既无事实依据，亦无法律依据，本院予以驳回。综上所述，孙亚军要求富港公司赔偿2455876元的诉讼请求，证据不足，予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告孙亚军的全部诉讼请求。案件受理费26447元，减半收取13223.5元，由孙亚军负担。二审中，孙亚军提交证据：证人两名，当地居民吕玉臣与富港公司原职工邢维立，证明施工时间及经营损失赔偿问题。富港公司未提交证据。富港公司质证意见为：不认可证人证言的真实性、关某和证明目的。本院认证认为：证人证言能够证明案涉房屋相关的道路、防水等存在施工的情况，能够证明孙亚军曾与富港公司进行过协商，对真实性本院予以确认，但证人对于施工的发包人、造成的具体损失不清楚，缺乏与本案的关某。二审期间查明，（2021）津02民终423号案件中，孙亚军上诉的事实与理由称，2016年4月至2016年12月、2017年6月至2017年11月期间，富港公司就涉房屋的防水、外檐及室外装修、铺设道路等进行施工，导致孙亚军经营饭店和养生健身会所的客流量锐减、营业额大幅下降，严重影响了的正常经营，导致孙亚军的合同目的不能实现。孙亚军的经营损失系由于富港公司的施工行为导致，且富港公司未按合同约定提供具备实现租赁合同目的的房屋，双方一直在协商经营损失折抵租金的问题。该案中，二审法院认为，因修路及房屋外墙修缮事宜系双方当事人订立合同时不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，不可归责于任一方，故双方当事人对此均不存在过错。但考虑上述施工确实对房屋的正常经营有一定影响，根据公平原则，应当对施工期间的租金予以适当减免。故酌定孙亚军按照合同约定租金50%的标准支付2016年4月至2016年12月、2017年6月至2017年11月维修期间的租金，对于其余期间的租金应当按照合同约定的租金标准进行支付。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，争议焦点为孙亚军所主张的损失赔偿是否应得到支持。孙亚军主张的损失为装修及经营损失计2455876元，对于装修损失问题，根据双方签订的《商业用房租赁协议》，租赁期间为2015年9月23日至2020年1月23日止，其中2015年9月23日－2016年1月23日为装修免租期，合同第五条第3项约定，经富港公司同意后，可进行必要的装修及增加设备、设施......，由此产生的费用及相关责任由孙亚军自行承担。孙亚军在装修上的投入应考虑租赁期限及经营风险等因素，谨慎注意投入与产出的关系。合同约定了装修的费用及相关责任由孙亚军自行承担，孙亚军主张的该装修部分的损失由富港公司承担，无事实和法律依据，难以支持；对于经营损失，（2021）津02民终423号案件中，富港公司诉孙亚军给付房租，生效的判决已经就2016年4月至2016年12月、2017年6月至2017年11月维修期间的租金，因影响经营减免了正常租金的50%用于弥补孙亚军损失。根据当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。孙亚军提交的证据不足以证明其遭受的损失数额，且另案中已经就经营损失进行了处理，一审法院驳回孙亚军要求富港公司赔偿2455876元的诉请，并无不当，本院予以维持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26447元，由上诉人孙亚军负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  岳文君审判员  吴晓勇二〇二一年八月三十日书记员  单 珊