吉林省白城市中级人民法院民事判决书（2021）吉08民终909号上诉人（原审原告）：张根铭，男，1991年7月10日出生，汉族，住吉林省镇赉县。        被上诉人（原审被告）：李金生，男，1962年6月2日出生，住吉林省镇赉县。        委托诉讼代理人：唐厚恩，吉林镜鉴律师事务所律师。        上诉人张根铭因与被上诉人李金生房屋买卖合同纠纷一案，不服林省镇赉县人民法院（2021）吉0821民初939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人（原审原告）张根铭，被上诉人（原审被告）李金生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        张根铭上诉请求：1、请求撤销原镇赉县人民法院（2021）吉0821民初939号民事判决书，依法改判，支持原审诉求。2、本案上诉费用由被告承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，证据不足。原审中，上诉人要求被上诉人给付违约金人民币20000.00元，原审法院以上诉人仅支付人民币50000.00元房屋价款，认定被上诉人向上诉人支付违约金人民币2500.00元，而事实则是上诉人因要给付被上诉人房款，是从第三人赵鑫处借款，并且给付月利息2分，更名、过户后上诉人去银行贷款在另行给付第三人借款。有约定按约定，没约定按法定是《合同法》的原则，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同明确约定违约方向守约方支付违约金20000.00元，该合同标的为275000.00元，上诉人要求被上诉人支付违约金20000.00元并不高，诚实信用原则是民法的基本原则，原审法院判令被上诉人向上诉人支付2500.00元违约金显然是错误的，不按合同约定判，那双方还签订违约条款有什么用，法院酌情判得了。被上诉人如果违约将该房屋不出售给上诉人，是否也支付2500.00元违约金。并且《合同法》第114条规定，当事人可以约定一方1违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定根据因违约产生的损失赔偿的计算方法，上诉人已在2021年4月5日向第三人赵鑫借款人民币200000.00元，准备给付剩余房款，被上诉人却违反买卖协议约定未履行更名、过户手续，导致上诉人的损失不止人民币2500.00元，并且在原审庭审中上诉人明确表示向法院提供，因被上诉人没及时办理更名、过户给上诉人造成损失的证据，庭审法官明确表示由法院调查，在庭审笔录上却没有记载，而一审法院却认定上诉人未提供证据予以证明，无法认定上诉人的损失为由，判令给付违约金人民币2500.00元为宜，枉法裁判。原审法院适用法律错误，原审法院认定事实不清，必然导致适用法律错误。        李金生辩称，张根铭向一审法院起诉请求：1．请求判令李金生与张根铭签订的《买卖协议》合法有效；2．请求判令李金生按《买卖协议》约定办理更名过户手续并给付违约金20，000.00元；3．本案诉讼费用由李金生承担。事实及理由：2020年12月28日，张根铭购买李金生名下的坐落在镇赉县人民银行7单元2楼东门，并签订了《买卖协议》，协议约定李金生配合张根铭办理完更名、过户后张根铭将余款225，000.00元一次性付清，限定办理更名手续的期限为100天，即2021年4月7日前，在此期间张根铭多次要求李金生配合办理更名、过户手续，李金生均以各种理由推脱，故张根铭诉至法院。        一审法院认定事实：法院经审理认定事实如下：2020年12月28日，李金生和张根铭签订《买卖协议》，李金生将其与王艳华名下坐落在镇赉县人民银行7单元2楼东门，即镇赉县新兴街东永安路南（人民银行3号楼1单元201室）房屋出售给张根铭。房屋价款275，000元，分期支付，张根铭先行向李金生支付50，000元，待李金生配合张根铭办理完更名、过户后，张根铭将余款225，000元一次性付清。李金生限定办理更名手续的期限为100天。协议签订后，张根铭向李金生交付50，000元房款，李金生将涉案房屋交付张根铭使用。2021年4月7日，双方在镇赉县政务大厅办理产权过户手续时，对先交付剩余房款225，000元还是先办理产权过户手续发生分歧，导致当天未办理产权过户手续。另，2021年4月15日，李金生向法院提起诉讼，要求张根铭给付房款225000元，案号为（2021）吉0821民初902号。        一审法院认为，根据张根铭提供的证据及双方当事人在庭审中的陈述能够证明其与李金生之间的房屋买卖关系成立。双方签订的买卖协议系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按买卖协议内容履行各自义务。协议中约定“待李金生配合张根铭办理完更名，过户后张根铭将余款225，000元一次性付清。李金生限定办理更名手续的期限为100天”。根据庭审调查，双方在协议履行过程中对先办理产权过户手续还是先给付剩余房款出现分歧，从双方的通话录音可以看出，双方对于对先办理产权过户手续还是先给付剩余房款的问题存在理解错误。根据双方的约定，李金生应及时为张根铭办理产权过户手续。关于违约金，合同约定“一方违约，违约方向守约方支付违约金20，000元”。本案中，双方在合同约定的过户时间（合同签订日2020年12月28日至2021年4月7日，约为100天）相约到相关部门办理过户手续，因在履行过程中产生分歧导致未完成过户手续。而李金生未先行完成协助过户义务，应承担违约责任。李金生作为出卖方取得50000元价款后便交付涉案房屋，张根铭作为买受方仅支付50000元房屋价款后便入住使用涉案房屋，从公平及诚信原则的角度考虑，法院认为李金生向张根铭支付违约金2500元为宜。关于张根铭所述为准备房款产生了借款利息，但其未提供证据予以证明，故法院无法认定系张根铭因本案而产生的损失。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款，《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、李金生和张根铭于2020年12月28日签订《买卖协议》合法有效；二、李金生于判决生效后五日内协助张根铭办理坐落在镇赉县新兴街东永安路南（人民银行3号楼1单元201室）房屋的产权过户手续；三、李金生于判决生效后五日内给付张根铭违约金2500元。案件受理费150.00元（已减半收取），由李金生负担。        本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。        本院认为，李金生和张根铭于2020年12月28日签订的《买卖协议》合法有效，双方应当按买卖协议内容履行各自义务。根据双方的约定，李金生应及时为张根铭办理产权过户手续，因双方在协议履行过程中对先办理产权过户手续还是先给付剩余房款出现分歧，导致未完成过户手续，李金生构成违约。关于违约金是否过高，应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人过错程度及预期利益，根据公平及诚实信用原则予以衡量。按约定，张根铭应交购房款275，000.00元，张根铭先交付购房款50000.00元即入住购买的房屋，因双方对协议约定的先过户还是先付剩余购房款理解发生歧义，导致双方发生纠纷成讼。一审判令李金生支付违约金2500元并无不当。张根铭上诉主张李金生应支付违约金20000.00元，未举出充分证据证明其实际损失客观存在。        综上所述，张根铭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费300.00元，由张根铭负担（已交纳）。        本判决为终审判决。        审判长    常宗仁审判员    杨剑虹审判员    孙金芹二〇二一年八月十日书记员    张琨