辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终1599号上诉人（原审原告）：谭守斌，男，1973年1月27日出生，汉族，个体经营者，现住址营口市西市区。委托诉讼代理人：何雪婷，辽宁元久律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杜威，女，1974年6月5日出生，汉族，个体经营者，现住址营口市站前区。委托诉讼代理人：张卫东，内蒙古巨鼎律师事务所律师。上诉人谭守斌因与被上诉人杜威房屋租赁合同纠纷一案，营口市站前区人民法院于2020年3月17日作出（2020）辽0802民初135号民事判决书，谭守斌不服，向本院提起上诉，本院于2020年6月5日作出（2020）辽08民终1629号民事裁定，裁定撤销营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初135号民事判决，发回营口市站前区人民法院重审。营口市站前区人民法院于2020年12月30日作出（2020）辽0802民初2364号民事判决，谭守斌不服，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。谭守斌上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人支付租金65195元及利息；2.一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定基本事实错误，适用法律错误。1.原审法院认定“后因动迁，原被告变更支付方式为按月支付，被告支付了2018年6月和7月的租金，每月6500元，原告出具了收条”系事实认定错误。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》中明确约定了租金为每年78000元，被上诉人单方变更支付租金方式，上诉人未予认可。2.原审法院认定“此后被告未能及时向原告交付房屋，应继续向原告支付占用房屋期间的租金。被告未提供证据证明何时从案涉房屋中搬出，其从案涉房屋中搬出去的时间应以原告的陈述为准。”没有任何事实依据，是错误的。被上诉人自认其于2019年11月将案涉房屋钥匙交付给上诉人，理应支付租金至其交钥匙之日。被上诉人何时搬离案涉房屋与计算本案交付租金期限无必然联系。3.原审法院认定“被告没有及时将房屋交付原告，是因原告不配合被告到动迁办办理装修评估等手续导致的。后被告提起诉讼，原告在2019年7月22日庭审中才同意配合被告办理相关手续，可见迟延交付房屋的主要过错在原告方”系认定事实错误。上诉人一直配合被上诉人办理动迁手续，该事实在被上诉人起诉上诉人确认装饰装修范围案件庭审笔录中可以体现，且在该案中已明确被上诉人应在办理完手续后将钥匙交付给上诉人，双方于2019男7月办理完动迁手续，被上诉人却在2019年11月才将钥匙归还，其为恶意占有使用上诉人房屋。4.本案中上诉人不存在过错，被上诉人应承担全部责任。5.因被上诉人一直占有使用房屋至2019年11月，该期间产生的水电费应由其自行承担，原审法院认定该费用与被上诉人无关的认定错误。杜威辩称，第一，原审法院对动迁后房租的支付方式为按月支付的事实认定正确。本案确实发生了政府动迁行为，且上诉人确实收到了被上诉人2018年6、7月的房租并出具收条。因此，可视为双方变更了租赁方式及变更为不定期租赁合同。按照法律规定，不定期租赁合同当事人双方可以随时解除该合同；第二，交钥匙的时间为合同的解除时间是错误的，根据（2019）辽0802民初918号民事裁定书，可以证明双方在房租及装修补偿款方面存在争议，所以2019年4月在站前区人民法院诉讼的事实；第三，2018年10月以后被上诉人已经到新租赁的房屋进行经营。这与被上诉人提交的与案外人张庆在2018年9月26日签订的新的房屋租赁合同相印证，说明被上诉人在租赁了新的经营场所后没有必要继续在已被政府规定为危房且将动迁的地点继续经营。被上诉人未交钥匙有两个原因：第一，上诉人不配合房屋装修补偿款的签字；第二，上诉人想以此作为条件来继续向被上诉人主张房屋的租金即该租金的差价。原审法院事实认定清楚，适用法律正确请依法驳回上诉人上诉。谭守斌向一审法院起诉请求，1.判令被告将位于站前区军民里13-1号房屋返还给原告；2.判令被告给付原告租金暂计84，000.00元及利息，租金要求计算至被告实际返还房屋之日止；3.要求被告结清租用房屋期间的水、电、煤气费等；4.案件诉讼费、保全费、反担保费等由被告承担。一审法院认定事实：2014年5月20日，谭守斌与案外人孙广德签订《房屋租赁合同书》，约定案外人孙广德将坐落在营口市站前区军民里13-1号的290平方米的房屋出租给原告，期限为5年，从2014年5月20日至2019年5月19日，年租金65，000.00元。双方约定谭守斌店铺可以外兑转让，如转让必须通知案外人孙广德，与新租户重新签订新的租房协议。2015年4月20日，谭守斌与杜威签订《房屋租赁合同书》一份，约定谭守斌将上述房屋转租给杜威，租期从2015年5月8日起至2019年5月8日止，年租金78，000.00元，暖气费、水费、电费、煤气费、有线电视费及其它费用由杜威承担。2017年5月15日，双方修改合同内容：租期变更为2015年5月18日至2019年5月18日，共计4年；2017年4月18日前交租金78，000.00元，房租上打租，每年4月18日前交下一年的房租。合同签订后，杜威在案涉房屋经营营口市站前区臻美能量养生馆。杜威按年支付租金至2018年5月。后因房屋动迁，双方变更支付方式为按月支付，杜威支付了2018年6月和7月的租金，每月6，500.00元，谭守斌出具了收条。2018年8月，营口市站前区人民政府房屋征收管理办公室，对坐落于站前区军民里13号楼进行征收，公告的搬迁期限为2018年8月21日至2018年9月14日，签约期限为2018年9月14日至2018年9月19日。2018年9月26日，杜威母亲张方与案外人张庆签订《房屋租赁合同》，约定其承租营口市站前区新兴大街东10号房屋作为杜威新的经营场所。租期从2018年10月1日至2019年10月1日，年租金6万元。杜威称其于2018年9月搬离案涉房屋，谭守斌称具体搬离时间记不清了，是在2018年冬季搬走的。2018年12月至2019年8月间，谭守斌支出电费1，360.00元。另查，杜威曾因谭守斌及案外人孙广德不配合其办理案涉房屋装修部分归属手续，于2019年4月1日诉至一审法院，后谭守斌、孙广德同意配合，杜威申请撤诉。一审法院于2019年9月24日作出(2019)辽0802民初918号民事裁定书，准许杜威撤回起诉。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，该合同合法、有效。合同履行期间，遇政府对案涉地块进行棚户区改造，属于因不可抗力导致不能实现合同目的，符合法律规定的法定解除情形，合同应予以解除。政府限定的搬迁期限为2018年8月21日至2018年9月14日，即2018年9月14日后案涉房屋已不具备继续出租、使用的条件，故双方的租赁合同应于2018年9月14日解除。杜威应当向谭守斌支付租金至2018年9月14日。此后杜威未能及时向谭守斌交付房屋，应继续向谭守斌支付占用房屋期间的租金。杜威未提供证据证明何时从案涉房屋中搬出，其从案涉房屋搬出的时间应以谭守斌的陈述为准。谭守斌庭审中自认杜威于2018年冬季搬出案涉房屋，据此，一审法院确认杜威搬出时间为2018年12月。杜威没有及时将房屋交付谭守斌，是因谭守斌不配合杜威到动迁办办理房屋装修评估等手续导致的。后杜威提起诉讼，谭守斌在2019年7月22日庭审中才同意配合杜威办理相关手续。可见延迟交付房屋的主要过错在谭守斌。综上，一审法院酌定，杜威再给付谭守斌30日的租金(从2018年9月15日至2018年10月15日)作为延迟交付房屋的补偿金。杜威已经支付房租至2018年7月18日，还应给付谭守斌2018年7月19日至2018年10月15日的房屋租金18805.47元(78000元+365天×88天)。对于谭守斌主张为杜威垫付电费1360元，其提交的电费收据均为2019年以后产生的，一审法院不予支持。一审法院判决：一、被告杜威于判决生效后十日内给付原告谭守斌房屋租金18805.47元；二、驳回原告谭守斌的其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据，另根据庭审情况，双方当事人对以下事实表述一致：对案涉房屋动迁前进行室内装修评估的时间为2018年10月，且关于评估部分的价值认定与最终实际确认的评估价格相同。关于被上诉人交还案涉房屋钥匙的时间为2019年11月4日。本院认定的其他事实与原审法院认定的事实相一致。本院认为，2018年8月，营口市站前区人民政府房屋征收管理办公室对案涉房屋进行征收，因双方当事人就装修补偿问题发生争议，被上诉人杜威未搬离案涉房屋，亦未缴纳房租。被上诉人对其未向上诉人交还房屋钥匙的原因解释为：因其经营汗蒸房，装修环境较好，如果交还钥匙怕室内装修状况受损。但从本案查明的事实看，至2018年10月评估部门已对案涉房屋动迁前进行了室内装修评估，且关于评估部分的价值认定与最终实际确认的评估价格相同。故2018年10月完成对案涉房屋室内装修评估后，如被上诉人不再承租案涉房屋，应搬离并交还房屋钥匙。再者，双方当事人虽因室内装修评估事项产生争议，但交付房屋钥匙并不妨碍被上诉人维护其合法权益。本案被上诉人直至2019年11月4日才交还房屋钥匙并拒付房屋租金的行为没有权利依据，故被上诉人应承担相应的房屋租金。另上诉人在明知被上诉人已实际搬离案涉房屋只是未交付房屋钥匙的情形下，未依法采取有效措施防止损失扩大，其自身亦应对房屋租金损失承担相应责任。综合本案情况，考虑到案件发生时，政府拟对案涉房屋所在地块进行拆迁的事实，会对案涉房屋的租金收益造成影响，故而不宜仍按原租金标准履行。综合以上因素，本院酌定被上诉人向上诉人支付租金30000元。上诉人的其他上诉理由，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，谭守斌的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初2364号民事判决第二项；二、撤销营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初2364号民事判决第一项；三、被上诉人杜威于本判决生效后10日内给付上诉人谭守斌房屋租金30000元。如被上诉人杜威未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1900元，谭守斌负担550元，杜威负担1350元，保全费820元，由杜威负担。二审案件受理费1429元，谭守斌负担879元，杜威负担550元。本判决为终审判决。审 判 长  李 亮审 判 员  赵 群审 判 员  鲍世帅二〇二一年八月二十七日法官助理  吴晓月书 记 员  冯 爽