贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔02民终2446号上诉人（原审被告）：贵州民达房地产经纪有限公司，住所地：贵州省六盘水市六枝特区那平路阳光花园一楼商铺D01号，统一社会信用代码：91520203MA6HL44W65。法定代表人：周维江，该公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：李孟龙，男，1985年2月7日生，汉族，住贵州省六枝特区，系该公司员工。特别授权委托诉讼代理人：夏勇，男，1994年6月5日生，汉族，住贵州省六枝特区，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：王光荣，男，1975年8月12日生，汉族，住贵州省六枝特区。被上诉人（原审原告）：杨琴，女，1980年6月12日生，汉族，住贵州省六枝特区。上诉人贵州民达房地产经纪有限公司（以下简称民达公司）因与被上诉人王光荣、杨琴租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2021）黔0203民初1726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。民达公司上诉请求：1.依法撤销六枝特区人民法院作出的（2021）黔0203民初1726号民事判决；2.依法改判或重新审理。事实及理由：上诉人虽租用被上诉人所有的房屋，但实际为上诉人公司前任员工王纪松向二被上诉人租赁，王纪松用上诉人公章签订了《房屋租赁合同》，后王纪松再次以公司名义将该租赁房屋转租给付习兵进行使用，房屋损坏实际是使用人付习兵造成的。在一审庭审之中，上诉人就已经向一审阐明事情原委，并申请追加王纪松、付习兵为本案共同被告，但一审法院不予追加。现二被上诉人的房屋钥匙并没有在上诉人手中，而是一直在王纪松处，王纪松多次承诺会与二被上诉人协商解决房屋租赁问题，但一直不解决，才导致二被上诉人向一审法院提起诉讼。二被上诉人早已将房屋收回使用，在二被上诉人向一审法院提起诉讼之前，就已经自行将毁坏的地方修缮完毕，且二被上诉人一直存有该房屋的钥匙，王纪松也声称在租赁合同到期后就已经将该房屋交予二被上诉人，并不存在二被上诉人所主张的上诉人一直未交付房屋给二被上诉人，故一审法院认定事实不清。综上所述，一审法院认定事实不清，故上诉人特向贵院提起上诉，望贵院依法销六枝特区人民法院作出的（2021）黔0203民初1726号民事判决，依法改判或重新审理。杨琴辩称，希望法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉。王光荣未作答辩。王光荣、杨琴向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决被告将位于六枝特区房屋恢复原状后交付给二原告；2.判决被告支付原告逾期交付的房屋租金8000元（自2020年12月29日暂计算至2021年4月19日），2021年4月19日后逾期交交付的房屋租金按60元每天计算至实际交房时止；3.判决被告支付原告物业管理费720元、水、电费200元，后期物业费按180元每月支付至实际交房时止。一审法院认定事实：原告王光荣、杨琴系夫妻关系，案外人王纪松是被告公司员工，系案涉《房屋租赁合同》的具体经办人。2020年1月14日，原告王光荣作为出租方，被告作为承租方，双方补签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定租赁期为2019年12月29日至2020年12月28日，租金为每年22000元,在合同签订时一次性付清一年租金；乙方向甲方交纳2000元押金，合同期满，若乙方无违约行为，押金退还。同时，双方约定因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。与此同时，被告作为出租方，将案涉房屋出租给案外人付习兵，双方签订了《房屋租赁合同》，合同内容与原告签订的合同基本一致。2020年12月28日租赁期满，付习兵准备续租，但原、被告经商谈未达成续租协议。后原告到案涉房屋查看，发现出租房屋内的吊灯、十字绣、门、墙壁均有损坏，遂让被告修复，被告经办人答应找人修复，但始终未予修复，也未将案涉房屋钥匙交还原告（原告手中有一把备用钥匙）。经数月交涉无果，原告向法院提起诉讼。一审法院认为，原告王光荣与杨琴系夫妻关系，虽然案涉合同是原告王光荣与被告签订，原告杨琴不是案涉合同的当事人，但出租的房屋系二原告夫妻共同财产，二原告均有同等的处置权，原告王光荣出租房屋，原告杨琴是知晓并参与，因此，原告杨琴诉讼主体适格。原告王光荣与被告于2020年1月14日签订的案涉《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，合法有效。合同期满后，因被告承租期间，房屋内的吊灯、十字绣、门、墙壁均有所损坏，被告答应修复，出租房屋未交还原告。因此，此期间的房屋租金应按照双方签订的《房屋租赁合同》租金标准计算，由被告支付给原告，并支付此期间的物业管理费和水电费给原告。同时，因原告掌握有案涉房屋的备用钥匙，在被告拖延修复的情况下，应采取措施，及时止损。因此，对原告起诉之后的房屋租金及物业管理费的诉讼主张，不予支持。原告要求被告将案涉房屋修复交还，因被告交纳了2000元押金给原告，如被告在判决限定的期限未修复案涉房屋，原告可自行修复，所收取的押金不予退还。修复费用超出押金的部分，原告可另行主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百零九条、第七百一十一条、第七百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、限被告贵州民达房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内，将案涉房屋内的吊灯、十字绣、门、墙壁修复后，将案涉房屋交还给原告王光荣、杨琴；二、限被告贵州民达房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内，支付原告王光荣、杨琴2020年12月29日至2021年4月19日的房屋租金6750.68元，物业管理费720元，水电费200元，合计7490.68元；三、驳回原告王光荣、杨琴的其他诉讼请求。案件受理费25元（原告已预交），由被告贵州民达房地产经纪有限公司负担（限判决生效之日起十日内给付原告王光荣、杨琴）。二审期间，被上诉人杨琴向本院提交收款收据2张、销货清单1张，拟证明其购买灯具花费了1180元，交纳2021年5月-6月物业费499元。上诉人民达公司质证认为，对该证据的三性均有异议，收款收据、销货清单上未加盖公章，不能证明其真伪。被上诉人王光荣未发表质证意见。上诉人民达公司、被上诉人王光荣均未向本院提交新证据。本院对证据的分析与认定：1.销货清单，虽然上诉人不认可，且未体现买卖双方的信息，但结合市场价格，该销货清单体现的价格在合理范围内，本院予以采信。2.收款收据两张，系2021年5月29日、2021年6月29日被上诉人交纳的物业费及水费，与上诉人无关，本院不予采信。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，被上诉人自认其于2021年6月20日自行修复了房屋中相关被损坏部分后已将该房出租他人。被上诉人将其诉讼请求第一项变更为“请求民达公司赔偿恢复房屋的费用共计2380元”，上诉人同意本院对该请求予以审理后裁判。被上诉人于2021年6月20日购买灯具花费1180元。本案二审争议焦点是：被上诉人王光荣、杨琴主张的各项合理费用应任何认定，应否由上诉人民达公司支付。本院认为，本案中，上诉人是以承租人身份与被上诉人签订《房屋租赁合同》，后又以出租人身份与案外人付习兵签订《房屋租赁合同》，故上诉人与被上诉人之间是房屋租赁合同关系，上诉人主张应当追加其公司经办人王纪松及实际租住人付习兵参加诉讼的上诉理由不成立，上诉人承担本案责任后可另行向实际租住人主张权利。双方当事人签订的《房屋租赁合同》于2020年12月28日到期，合同到期后，双方不再续约，但因为房屋损失的修复问题发生争议。因上诉人未对房屋妥善使用，造成房屋损坏，故对被上诉人主张的合理费用，应由上诉人支付。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”规定，在上诉人已向被上诉人缴纳押金2000元且被上诉人持有房屋备用钥匙的情况下，在合理期间（酌定两个月）内上诉人未予修复的情况下，被上诉人可自行修复，及时止损，否则因房屋持续空置导致的租金损失系被上诉人原因导致的扩大损失，被上诉人应自行承担。因此，被上诉人主张的合理损失为：两个月租金3667元（22000元÷12月×2月），两个月物业费360元（180元×2月），合计4027元。被上诉人主张超过部分的租金、物业费，不予支持；被上诉人主张的水电费，因上诉人未实际使用房屋，由此产生的水电费与上诉人无关，不予支持。被上诉人主张的修复费用，除了购买灯具花费的1180元外，被上诉人未提交证据证实，但结合房屋的实际损坏情况，酌情支持修复费用1500元，被上诉人主张超过1500元部分的修复费用，不予支持。以上损失费用及修复费用共计5527元，因双方当事人均同意将上诉人交纳的押金2000元用于抵扣上诉人应支付款项，扣除2000元后，上诉人还应支付被上诉人3527元。综上所述，民达公司的上诉请求部分成立，部分予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法典》第五百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百二十八条之规定，判决如下：一、撤销贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2021）黔0203民初1726号民事判决；二、上诉人贵州民达房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人王光荣、杨琴房屋租金、物业费及房屋损坏修复费共计3527元；三、驳回被上诉人王光荣、杨琴的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元、二审案件受理费50元，共计75元，由上诉人贵州民达房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 芳审 判 员  朱会峰审 判 员  何与芹二〇二一年八月二十五日法官助理  胡金丽书 记 员  王颖慧