广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终19656、19657、19853号上诉人（原审被告）：深圳市世外桃源物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧世外桃源综合楼1栋532，统一社会信用代码：91440300618920976R。法定代表人：LIZHOU，董事长。委托诉讼代理人：陈建凯，广东明轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾维芳，广东明轩律师事务所律师。19656号案被上诉人（原审原告）：苏小萍，女，汉族，1974年4月7日出生，住所地：广东省深圳市宝安区。19657号案被上诉人（原审原告）：代支敏，男，汉族，1985年8月8日出生，住所地：广东省深圳市福田区。19853号案被上诉人（原审原告）：王银燕，女，汉族，1970年11月3日出生，住所地：广东省深圳市宝安区。上诉人深圳市世外桃源物业管理有限公司（以下简称桃源物业公司）因与被上诉人苏小萍、代支敏、王银燕物业服务合同纠纷三案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初15354-15356号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。桃源物业公司的上诉请求：1.撤销（2019）粤0306民初15354-15356号民事判决第一至二项；2.驳回苏小萍、代支敏、王银燕的全部诉讼请求。事实与理由：一、涉案小区物业投入使用20年，老化严重，苏小萍、代支敏、王银燕提出的全面维修、更新等维修项目无论是按法定使用的标准还是按物业服务合同约定使用的标准，均应当使用专项维修资金进行维修。二、在没有业主委员会的情况下，桃源物业公司已按照深圳市物业专项维修资金管理规定第二十条专项资金使用程序，根据物业情况拟定维修更新方案提交相关业主表决，但由于包括苏小萍、代支敏、王银燕在内的部分业主拒绝使用专项维修资金进行维修，导致涉案维修项目无法及时维修，该责任不应由桃源物业公司承担。物业服务合同当中并没有维修费用从物业管理费中列支的约定，业主维权的实质是由桃源物业公司自行出资为其所在区域的公用部位和设施进行维修更新。业主的诉讼请求主张的是对其所在区域作全面修复、翻新、门禁设备更新等，属于必须使用专项维修资金的大范围更新、中修以上项目。苏小萍、代支敏、王银燕辩称，与一审意见一致。苏小萍、代支敏、王银燕向一审法院起诉请求：1.依法判令桃源物业公司立即对深圳市宝安区XX住宅小区12区各栋门禁、每层楼消防栓设置均损坏、每层公共区域窗户框架及把手均损坏、楼顶防火逃生门年久失修，楼顶天花漆脱落、灯罩、灯损坏、12区北2门生锈、破烂、不安全、进行维护或换新铁等问题进行维修、整改；2.依法判令桃源物业公司立即对苏小萍、代支敏、王银燕居住的12区房屋共用部位（包括但不限于房屋的分户墙外墙面的墙皮油漆脱落，小区护栏、公共门窗的生锈、损坏，公共通道地面砖、建筑物的楼顶裂缝，安全门指示牌脱落及损坏无踪迹，公共配套设施、构筑物损坏，公共绿地、园林景观杂乱、损坏等）进行养护、清理和维修（具体损坏部位见证据“XX12区主要卫生环境脏乱差问题图片”）；3.依法判令桃源物业公司未全面履行维修、整改义务期间减低物业管理费的收费金额（12区7栋401物业管理费230.34元/月;2018年9月提交整改资料至今2019年4月，未履服务合同要求退还物业费折扣5096元金额约921.36元。后续如果物业仍然末按服务合同约定的标准，每月物业费要求继续按上述计算方式缴纳）；4.本案的诉讼费由桃源物业公司承担。上述第二项、第三项费用合计209138元。一审法院认定事实：苏小萍、代支敏、王银燕分别为深圳市宝安区西乡XX12区7栋住宅楼401房、12区4栋住宅楼201房、12区12栋五单元803房业主。苏小萍、代支敏、王银燕、桃源物业公司均确认涉案房产已过保修期。深圳市宝安区XX住宅区业主委员会作为甲方曾与作为乙方的桃源物业公司签署《XX12、13区物业服务合同》（以下简称物业服务合同），主要约定如下：1.由桃源物业公司为深圳市宝安区西乡XX12、13区提供物业服务，物业服务期限为4年，自2010年10月1日起至2014年9月30日止。本合同终止后，在新的物业服务企业接管本物业项目前，乙方应当应甲方的要求暂时继续提供物业服务，一般不超过三个月，双方的权利义务继续按照本合同执行；2.物业服务收费标准及方式如下，A类多层住宅1.2元/平方米/月，B类带电梯小高层（12层以下，含12层）住宅物管费统一标准按2.2元/平方米/月收取，C类社区内所有商铺物管费标准统一按3元/平方米/月收取。业主应在每月十日之前按月交纳物业服务费；3.物业服务内容和标准包括：（1）房屋共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括房屋的分户墙外墙面、屋盖、屋面、楼梯、化粪池、垃圾通道、污水管道、雨水管、园区照明灯、避雷装置；（2）公用配套设施设备和公共场地使用的日常维修、养护、运行和管理。公用设施设备包括污水管、垃圾道、共用照明、中央空调、高压水泵房、配电系统；（3）附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；（4）公共绿地和园林景观（花木、水景、建筑小品等）养护和管理等；4.乙方应当遵照政府住宅专项本体维修基金管理的有关规定收取，由乙方列专项代收，依法代收的住宅专项维修基金，必须建立独立的基金使用账目和银行资金账户（维修资金实行按栋建账按区使用的原则），依法使用住宅专项维修资金进行物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。单次维修金额在2000元（含2000元）以下的，由管理处主任签字后实施；2000元以上需向业委会申请立项待批准后实施。涉及消防、门禁监控等紧急避险的维修项目，管理处可先通过电话、短信方式知会业委会即进行施工处理，事后补办审核手续；5.违约责任：乙方提供的服务达不到本合同约定的标准，甲方有权要求乙方在十五日内改进，乙方未能改进致使业主受损的，将承担相应的赔偿责任；6.合同附件一为《XX物业服务标准及检查标准》，其中就绿化类规定：绿化现场巡查1次/（2）周，草坪修剪5次/年，灌木及绿篱修剪6次/年，落叶乔木修剪1次/年，常绿乔木修剪2次/年，重大节日前小区主入口草花布置3次/年，抗旱物资准备和设施检查1次/年，旱季植物抗旱浇水1次/2天，植物病虫害防治及施药8次/年，灌木落叶清理3次/月，杂草清除2次/月，3年内新小区乔木撑杆检查及加固1次/年。苏小萍、代支敏、王银燕、桃源物业公司于一审庭审中确认涉案小区尚未选举产生新的业主委员会，目前仍由桃源物业公司为小区提供物业管理服务。苏小萍、代支敏、王银燕提交了小区照片以证明桃源物业公司未完全履行物业服务义务。桃源物业公司提交了涉案小区业主投诉与物业维护现状对比照片，以证明对于不需要使用物业专项维修资金的绿化养护、清洁卫生、安保等养护和维护项目，桃源物业公司已履行合同约定或法律规定的养护和维护义务，部分未及时处理的维修、养护问题经由业主提出后，物业也已经作出处理。对于需要使用专项维修基金进行维护、更新、改造的业主公用部位、公用设施设备，比如给楼道墙面、门厅、排水设施、电梯、照明消防设施等，因专项维修基金的使用需要经过业主大会、业主委员会同意，并经住宅管理部门审批同意才能合法使用；涉案小区自2013年起没有业主大会和业主委员会，专项维修资金不能依法使用。对于应当使用专项维修资金进行维护、翻新、改造的共用部位、共用设施设备未能及时进行维护更新，责任不在物业公司。在无法使用物业专项维修资金的情况下，物业公司也已竭尽所能，自行垫付资金完成了门禁、对讲系统等共用设施设备的全面翻新改造。并非苏小萍、代支敏、王银燕所称只想着侵占业主利益，不履行义务。一审法院认为，本三案为物业服务合同纠纷。桃源物业公司为涉案XX小区的物业管理公司，其与小区原业主委员会约定的物业服务期限虽已届满，但苏小萍、代支敏、王银燕、桃源物业公司双方均确认该小区现仍由桃源物业公司提供物业管理服务，双方已形成了事实上的物业服务合同关系，均应各自履行相应的合同义务；且桃源物业公司与涉案小区原业主委员会签署的《物业服务合同》约定桃源物业公司在新的物业服务企业接管涉案小区之前继续提供物业服务的，双方的权利义务继续按照该合同执行。因此，苏小萍、代支敏、王银燕作为小区业主，认为桃源物业公司未完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，有权作为原告提起诉讼，请求桃源物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。桃源物业公司作为涉案小区的物业服务企业，应当履行对小区房屋共用部位、公用配套设施设备和公共场地使用、附属建筑物、构筑物等进行日常维修、养护和管理的义务。桃源物业公司主张苏小萍、代支敏、王银燕诉请维修的项目属于需要使用物业专项维修资金维修和更新的范围，由于涉案小区未成立业主委员会，故而无法实施，则桃源物业公司应当举证证明。一审法院对此分析如下：首先，《深圳市物业专项维修资金管理规定》第十七条、第十八条规定，物业专项维修资金属业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。根据物业服务合同约定，应当从物业服务费中列支的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用，不得从物业专项维修资金中列支。物业全体共有部分的维修、更新和改造需要使用物业专项维修资金的，应当经业主大会依法表决同意，其费用由物业管理区域全体业主按照各自拥有的物业建筑面积比例承担。物业部分共有部分的维修、更新和改造需要使用物业专项维修资金的，应当经该共有物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，其费用由该部分共有物业业主按照各自拥有的物业建筑面积比例承担。第二十条规定，物业共用部位、共用设施设备的大、中修及更新、改造，依据本规定可以使用物业专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业根据物业情况或者业主要求，拟订维修、更新、改造方案（以下简称维修方案）。维修方案应包括拟维修、更新、改造的项目、费用预算、分摊范围和标准、施工单位选定方式等内容。（二）业主委员会将维修方案提交业主大会或者相关业主表决。预算费用超过10万元的，表决前须经第三方机构对工程费用预算等进行审核。审核费用计入本次维修支出。（三）物业服务企业持下列材料到区管理机构进行备案……经区管理机构备案后，物业服务企业到市管理机构办理拨款手续。市管理机构可先行向物业服务企业拨付不超过80%的项目经费预算款项。（四）物业服务企业组织实施。（五）维修工程竣工验收合格后，物业服务企业须持该项目有关竣工验收合格文件、合法票据和结算资料等，到区管理机构进行备案，经备案后到市管理机构办理剩余款项的划拨手续。依照上述规定，对于小区物业共用部位、共用设施设备的大、中修及更新、改造，方可从物业专项维修资金中列支。其次，参考城乡建设环境保护部于1984年11月8日发布的《房屋修缮范围和标准》可知，中修工程是指需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程。中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20％以下。中修后的房屋70％以上必须符合基本完好或完好的要求。中修工程主要适用于一般损坏房屋；小修工程是指以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程，综合年均费用为所管房屋现时造价的1％以下。桃源物业公司虽提交了其维修前后的对比照片以证明已就苏小萍、代支敏、王银燕主张的问题进行部分整改，但对于其余未整改问题，未能举证证明所涉项目属于须使用专项维修资金进行维修和养护；即便可以使用专项维修资金，桃源物业公司亦未举证证明其已按照《深圳市物业专项维修资金管理规定》的程序要求，根据物业情况或者业主要求，拟订维修、更新、改造方案，积极推进使用物业专项维修资金对物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理事宜，而小区是否成立业主大会、设立业主委员会并不影响桃源物业公司履行上述义务。因此，桃源物业公司应承担举证不能的不利后果，一审法院对其主张不予采纳，桃源物业公司应当依照苏小萍、代支敏、王银燕的主张对小区共用部位、公用配套设施设备和公共场地使用、附属建筑物、构筑物等进行日常维修、养护和管理的义务。再次，由于苏小萍、代支敏、王银燕为深圳市宝安区西乡XX12区7栋住宅楼401、12区4栋住宅楼201、12区12栋五单元803房的业主，其对于12区其他楼栋或单元内部的楼道、楼梯部分不存在直接利害关系，故对于苏小萍、代支敏、王银燕诉讼请求中有关12区7栋、4栋及12栋五单元以外的其他楼栋的楼道、楼梯部位进行维修、整改的主张，一审法院在本案中不作处理。关于苏小萍、代支敏、王银燕主张桃源物业公司未全面履行维修、整改义务，故而要求按约定标准的50%缴纳物业管理费的诉求。一审法院认为，桃源物业公司已提交证据证明其就苏小萍、代支敏、王银燕提出的部分问题进行了维修、养护，苏小萍、代支敏、王银燕的主张不足以成为其拒缴物业服务费的正当理由，且物业服务费作为小区物业服务企业提供服务的主要资金来源，苏小萍、代支敏、王银燕擅自减少缴纳物业服务费的行为势必造成桃源物业公司物业服务质量和标准的下降，对小区整体利益带来不利影响。因此，为促进涉案小区物业的管理，减少苏小萍、代支敏、王银燕、桃源物业公司双方的矛盾，一审法院认为本案不宜降低物业管理费，对苏小萍、代支敏、王银燕的该项主张予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、桃源物业公司于判决发生法律效力之日起三十日内对苏小萍、代支敏、王银燕所在深圳市宝安区西乡XX12区7栋住宅楼401、12区4栋住宅楼201、12区12栋五单元803房所在单元大门、消防栓、每层公共区域窗户框架及把手，楼顶天花漆、灯、楼梯通道地面砖、大堂天花、房屋分户墙外墙面墙皮油漆进行维修、养护和管理；并对楼道门禁、消防栓、窗户框架及把手、楼顶防火逃生门、楼顶天花漆、灯罩、电灯等进行维修、养护和管理；二、桃源物业公司于判决发生法律效力之日起三十日内对深圳市宝安区XX住宅小区12区共用部位的墙皮油漆、护栏、公共门窗、公共通道地面砖、安全门指示牌、公共绿地等进行维修、养护和管理；三、驳回苏小萍、代支敏、王银燕的其他诉讼请求。各案案件受理费25元，均由桃源物业公司负担。案件受理费苏小萍、代支敏、王银燕已预交。本院查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。另查，（一）涉案小区2015年至今未选举产生业主委员会。（二）涉案原深圳市宝安区XX住宅区业主委员会与桃源物业公司签署的《XX12、13区物业服务合同》（以下简称物业服务合同）第十四条第12款约定，遵照政府住宅专项本体维修基金管理的有关规定收取，由乙方（桃源物业公司）列专项代收，依法代收的住宅专项维修资金，必须建立独立的基金使用账目和银行资金账户（维修资金实行按栋建账按区使用的原则），依法使用住宅专项维修资金进行物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造……单次维修金额在2000元（含2000元）以下的，由管理处主任签字后实施；2000元以上需向业委会申请立项待批准后实施。涉及消防、门禁监控等紧急避险的维修项目，管理处可先通过电话、短信方式知会业委会即进行施工处理，事后补办审核手续。本院认为，本三案为物业服务合同纠纷，根据当事人的上诉请求和理由，二审的争议焦点为：苏小萍、代支敏、王银燕请求的对涉案小区共用部位、公用配套设施设备等的维修、整改、更新项目，是否属于应当使用住宅专项维修资金的范围。涉案物业服务合同系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。物业服务合同约定的物业服务期限虽已届满，但双方均确认该小区现仍由桃源物业公司提供物业管理服务，双方已形成了事实上的物业服务合同关系，均应各自履行相应的合同义务。根据物业服务合同约定，桃源物业公司在新的物业服务企业接管涉案小区之前继续提供物业服务的，双方的权利义务继续按照该合同执行。苏小萍、代支敏、王银燕要求桃源物业公司维修、整改、更新的项目包括12区各栋门禁、每层楼消防栓、每层公共区域窗户框架及把手、房屋分户墙外墙面墙皮油漆、小区护栏、公共通道地面砖、建筑物的楼顶裂缝、公共绿地等等，属于物业服务合同第十四条第12款中的物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造项目，按约定应当使用住宅专项维修资金。且按常理推断，上述项目的维修金额必然超过2000元，按约定需向业委会申请立项及批准。根据查明的事实，涉案小区2015年至今未选举产生业主委员会，故上述应当由业主委员会审批的维修整改项目存在客观无法使用住宅专项维修资金的情形。苏小萍、代支敏、王银燕亦未能证明就上述维修整改项目召开了业主大会并表决通过。因此，苏小萍、代支敏、王银燕要求桃源物业公司对诉求的项目进行维修整改，事实和法律依据不足，本院不予支持。综上所述，桃源物业公司的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但认定有误，应依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初15354-15356号民事判决；二、驳回苏小萍、代支敏、王银燕的诉讼请求。三案一审案件受理费各25元（苏小萍、代支敏、王银燕已预交），三案二审案件受理费各50元（深圳市世外桃源物业管理有限公司已预交），均由苏小萍、代支敏、王银燕负担，苏小萍、代支敏、王银燕应负担的已由深圳市世外桃源物业管理有限公司预交的案件受理费，应于本判决生效之日起七日内径付深圳市世外桃源物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 刘  灵  玲审判员 蔡  妍  婷二〇二一年八月二十五日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。