广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终17407号上诉人（原审原告）：谢清华，男，1979年5月9日出生，汉族，身份证住址广东省平远县，委托诉讼代理人；谢春松，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市番禺区南村镇梅山村股份合作经济社，住所地：广东省广州市番禺区南村镇梅山村梅山大道中42号，统一社会信用代码N24401137219575583。法定代表人：陈志威。委托诉讼代理人：华沁瑜，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：林家静，广东环球经纬律师事务所律师。原审第三人：广州市番禺区农村集体资产交易管理中心，住所地：广东省广州市番禺区禺山西路景观大道沙头街道办事处东侧，统一社会信用代码12440113MB2C84042R。法定代表人：梁慧芬。委托诉讼代理人：张勇，广东晟晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：关慧雅，广东晟晨律师事务所律师。上诉人谢清华、上诉人广州市番禺区南村镇梅山村股份合作经济社（以下简称梅山村股份合作经济社）及原审第三人广州市番禺区农村集体资产交易管理中心（以下简称番禺农村资产交易中心）租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初14196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年8月25日公开开庭审理了本案。上诉人谢清华委托代理人谢春松、被上诉人梅山村股份合作经济社委托代理人华沁瑜、原审第三人番禺农村资产交易中心委托代理人张勇、关慧雅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。谢清华上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判支持谢清华全部诉讼请求；2.本案一审、二审全部诉讼费用由梅山村股份合作经济社承担。事实和理由：（一）一审判决对谢清华的过错认定错误。一审判决认定谢清华存在“反悔”等不诚信行为，显属错误。事实上，在案涉物业的竞投过程中，梅山村股份合作经济社及番禺农村资产交易中心均未向谢清华披露案涉物业没有取得规划报建手续的情况，仅披露案涉物业没有产权证。该两者是存在本质区别，没有规划报建手续才是导致合同无效的根本原因。谢清华是在竞得案涉物业后才知晓案涉物业没有规划报建手续且不能作为医疗器械的生产场所使用，故才发函要求梅山村股份合作经济社及番禺农村资产交易中心提供报建手续等相应情况材料并停止签订协议，但直至诉讼过程中，梅山村股份合作经济社及番禺农村资产交易中心从未正面向谢清华披露相应的情况，亦未与谢清华协商。此外，“反悔”适用于合同有效的情况下用于解除合同之用，但合同无效的情况下不存在解除之说，故本案也不存在反悔行为。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十五条及《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效合同自始没有效力，无履行之必要，法律亦不要求无效合同继续履行，故一审判决要求谢清华“诚信”履行无效合同显属错误。最后，合同法规定的过错行为应当是明知或应当知道合同无效，仍然与之签订合同，本案显然不存在该情况，一审法院认定谢清华存在“反悔”行为，并进而要求谢清华承担责任，没有法律依据。（二）一审判决对梅山村股份合作经济社的过错认定有误。一审法院仅认定了梅山村股份合作经济社对损失扩大的过错，显属不当。梅山村股份合作经济社明知案涉房屋因无规划报建手续而违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，应属无效，且在谢清华要求其提供案涉房屋规划报建手续的情况下，仍拒绝与谢清华沟通，且仍坚称合同有效，明显混淆视听。因此，根据合同法第五十八条的规定，本案中应当查明的过错行为是明知或应知无效合同的一方仍然由相对方签订合同的行为，梅山村股份合作经济社及番禺农村资产交易中心明显存在过错。（三）一审判决对于本案的损失数额认定有误。谢清华是一家民营医疗器械生产厂家的经营者，承租场地的目的是为了扩大经营之需，流动资金对于企业的重要性不言而喻。但本案中，谢清华不但生产经营扩大计划被打乱且高达100万元的流动资金长期不能投入生产，明显给谢清华造成巨大损失，一审法院对此不予认定，显属不当。且根据合同法关于损失赔偿应当基于填平损失原则赔偿，而非惩罚性的赔偿，基于填平损失原则，法院应当查明损失数额或其计算方式，方可进行填平。但一审法院并未就双方的损失数额进行查明，亦未就双方的过错责任大小进行评价，就进行酌定责任分配，没有事实及法律依据。此外，谢清华从未占有使用案涉物业，何来占有使用费。以租金标准作为计算损失的标准实质上是在假定租赁合同得到履行时，梅山村股份合作经济社可获得的利益，但本案合同自始无效，不应履行，故当事人预期通过履行合同可以获得的利益为非法利益，不受法律保护，应予纠正。即便考虑其损失，也应考虑梅山村股份合作经济社及番禺农村资产交易中心未完全披露案涉物业为违章建筑的情况下应付出相应代价，如承租人知晓物业为违章建筑的情况下，是否仍然同意以案涉合同确定的租金承租物业，尚是不可确定之数。一审法院以不确定的租金标准作为损失计算的依据，显属错误。退一步讲，即便案涉物业需要重新竞投，是否所需时间就需2个月左右，一审法院对上述问题均未作查明。（四）一审判决对于合同无效的过错责任分配失当。案涉合同无效的原因是案涉物业没有规划报建手续，梅山村股份合作经济社及番禺农村资产交易中心明知物业没有规划报建手续仍予以出租，明显存在过错。谢清华在得知物业为违章建筑的情况下，并未接收物业而是第一时间协商直至诉讼，即谢清华已经作了最大的在法律范围内救济的努力，一审法院在谢清华未占用案涉物业的情况下反而增加谢清华三个月房屋占有使用费的负担，显然对谢清华不公平，也缺乏法律依据。综上，恳请二审法院判如所请。梅山村股份合作经济社二审答辩称，谢清华的恶意违约行为如同弃标，其存在过错，其已交付的保证金依照合同约定，依法应当予以没收，恳请二审法院合法维护农村集体资产的权益，维护梅山村股份合作经济社的合法权益。一、谢清华确实存在“反悔、明显不诚信行为”。首先，谢清华明知案涉房屋没有土地使用权证及房产证，仍签署《签收确认单》《竞投承诺书》等，上述文件已明确表示谢清华已收悉并详读案涉物业的《项目交易公告》，该公告明确载明案涉物业没有土地使用证及房产证，由此表明其愿意承担可能存在的法律风险和投资风险。规划报建许可证是在拥有土地使用证或权属证明后向有关部门申请建设规划许可证，没有有效的土地使用权证不能申请规划许可证。由此表明，谢清华明知案涉物业没有产权证，即表明案涉物业也不能取得规划报建许可证。其次，案涉物业完全满足办理营业执照以及实际经营的要求，案涉物业前承租人在案涉场地注册营业，直至合同期满才变更营业场所，即表明案涉物业完全可用于工业用途。最后，谢清华一审庭审称“竞拍物业用于医疗器械生产场所”理由不成立。麦力声医疗器械有限公司早已于竞投日前变更注册地址为市莲路傍江东村段62号，故其声称竞投案涉物业是用于经营麦力声医疗器械有限公司与事实严重不符。二、梅山村股份合作经济社实际损失问题。案涉租用合同约定租赁期限为9年，月租金为149278.53元，造成梅山村股份合作经济社直接的租金损失计至2020年11月10日已达497595.10元。此外，梅山村股份合作经济社重新竞投期间同属于谢清华造成的租金损失。梅山村股份合作经济社于2020年5月向南村镇政府递交材料，直至2020年7月9日交易中心才组织竞投，且至2020年8月1日才起算租金，也就是说，重新组织竞投最快也得三个月，即该三个月的租金损失945430.69元应由谢清华承担。三、梅山村股份合作经济社已将厂房移交至谢清华，厂房无需任何手续即移交，故在2020年7月26日案涉厂房已在谢清华控制之下。番禺农村资产交易中心二审述称，一、谢清华起诉时要求返还的100万元是交易保证金，并不是合同履约保证金，所以我方认为一审法院对本案争议100万元款项性质认定错误。根据《租用合同》第三条的约定，在签订本合同当天，谢清华应向甲方缴纳100万元作为合同保证金，乙方必须先缴纳合同保证金，方可退还交易保证金。因为乙方并没有另行支付合同保证金100万元，所以番禺农村资产交易中心认为甲方向谢清华退还交易保证金的条件并不具备。一审判决混同了交易保证金和合同履约保证金的区别，或是想当然的将交易保证金自动转化为了合同保证金。所以番禺农村资产交易中心认为双方争议的100万元是交易保证金，应该按照竞投方式处理，而不应该按照双方租赁合同去处理。谢兴华一方面主张返还交易保证金，依据又是主张合同无效，我方认为法律关系存在错误。二、即使按照合同无效来处理100万元款项返还问题，我方认为有失公允，体现在一审判决并未对谢清华、梅山村股份合作经济社双方导致合同无效应承担的过错比例进行合理的划分。竞投文件在多处披露和强调了涉案物业没有取得产权证和报建手续，谢清华明知而参加竞投，竞得以后又以物业没有取得产权、手续有瑕疵来主张租赁合同无效，主观上存在恶意，也损害了其他竞投的公平交易机会和涉案物业的有效扭转。番禺农村资产交易中心认为谢清华的主观过错大于梅山村股份合作经济社，谢清华对于100万元交易保证金的返还应控制在30%以下，加上谢清华过错导致梅山村股份合作经济社租赁损失也应赔偿，一审判决仅仅将梅山村股份合作经济社损失从100万元抵扣，将余额还给谢清华，番禺农村资产交易中心认为实质上没有体现对谢清华的处罚。我方认为该种方式是对不诚信行为的放纵。三、一审处理方式导致番禺农村资产交易中心对往后的工作被动，基于历史原因，农村大多数资产不具备报建手续，但并非没有利用价值。若参加竞投的人像谢清华一样，会使得交易规则形同虚设，资产交易无法正常进行。我方认为谢清华一审中并未要求我方承担诉讼费，其在二审中提出的该项上诉请求，我方不同意，恳请二审法院依法进行处理。梅山村股份合作经济社上诉请求：1.请求驳回一审判决第一项，依法改判梅山村股份合作经济社应无需退还谢清华保证552164.41元；2.本案一审、二审诉讼费由谢清华承担。事实和理由：（一）梅山村股份合作经济社认为与谢清华签订的《番禺区南村镇梅山村“力丰厂房”租用合同》（下称合同）合法有效，依合同约定梅山村股份合作经济社可没收合同保证金。2020年7月9日，谢清华通过番禺农村资产交易中心竞得位于梅山村××大道南××号的力丰厂房（以下简称“力丰厂房”），梅山村股份合作经济社为案涉物业的业主。2020年7月22日，谢清华与梅山村股份合作经济社签订合同。根据合同第二条约定租用期限为9年，自2020年8月1日起至2029年7月31日。因谢清华原因，导致该厂房未能移交的，谢清华仍需按合同的租用期限交纳租金。第十一条违约责任第一款约定任何一方违约，违约方应向守约方支付2个月的租金作为违约金，并赔偿守约方的直接经济损失，第三款约定谢清华逾期交付租金属于违约，每逾期一天，谢清华应按拖欠租金总额的0.5%向梅山村股份合作经济社支付违约金；逾期30日仍未付清租金的，梅山村股份合作经济社有权解除本合同，没收合同保证金并重新招租。根据合同约定，谢清华从2020年8月1日至2021年7月31日的月租金为149278.53元。综上，谢清华作为具有民事行为能力人，依法应当承担自己所作出的民事行为所产生的民事责任，对其所签订的合同承担相应的民事责任。梅山村股份合作经济社认为与谢清华签订的合同合法有效。（二）案涉厂房完全满足办理营业执照以及实际经营的要求。力丰厂房前承租人广州广澳金属制品有限公司自2017年7月25日在广州市番禺区××村镇××村××大道南××号（即涉诉租赁物位置）注册营业，直至2020年3月20日，租赁合同即将到期后才变更经营场所，可以证明涉诉物业完全满足生产经营的要求，可用于工业用途。由此可见，案涉厂房足以满足谢清华的经营管理。（三）从一审判决中认定谢清华为公平竞投后，恶意毁约一方，谢清华应当承担恶意毁约的后果。谢清华竞投案涉厂房是经过番禺农村资产交易中心的公平合法竞投后产生的。梅山村股份合作经济社与谢清华签订的合同也是双方在公平公正的情况下签订的。且在竞投后，签订合同前，谢清华也亲自到了案涉厂房处实地查看，同时带了几位不同单位的人到案涉厂房查看，以图将案涉厂房转租或分租。因谢清华转租价格较高，无法与其他转租人达成一致意见，才导致转租失败。因此，一审判决书第15页倒数第三行可见：“然而纵观整个案件事实，可知原告在2020年7月9日竞投成功后，7月21日就开始反悔，要求不再签约租赁涉案物业，后因担心被没收竞投保证金而签订案涉租赁合同。原告在7月22日签订合同后，立即在7月24日委托律师办理网上诉讼立案。被告早已向原告披露涉案物业的瑕疵，原告签订案涉合同的目的是为了避免违反了竞投的相关规定被没收保证金。”据此，谢清华的目的已经非常明显，为的是减少自己的损失，避免于投标后签订合同前被没收保证金。谢清华的行为符合恶意毁约。其行为的结果导致了案涉厂房之前所做的竞投工作为无用功，导致了案涉厂房的租金损失并需要再次的竞投寻找新租户，导致了梅山村股份合作经济社需要再次竞投等人力物力的损耗。综上，谢清华的恶意毁约行为如同弃标，因此，其已交付的保证金依照双方签订的合同约定，依法应当没收处理。恳请二审法院合法维护农村集体资产的权益，依法维护梅山村股份合作经济社的合法权益。谢清华二审答辩称，梅山村股份合作经济社在有聘请专业律师和一审法院明确判定案涉合同无效的情况下，仍坚称案涉合同合法有效，属于恶意诉讼，其上诉理由不应得到支持。番禺农村资产交易中心二审述称，与我方前述答辩意见一致。谢清华于2020年8月19日向一审法院起诉请求：1.梅山村股份合作经济社向谢清华退还交易保证金100万元整，并承担自2020年7月22日起至实际退还之日止的资金占用利息，利息标准按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计为2100元。2.梅山村股份合作经济社承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：1.招标情况。2020年6月8日，梅山村股份合作经济社向番禺农村资产交易中心提交《番禺区农村集体资产交易委托申请声明》，委托番禺农村资产交易中心就该村位于广州市番禺区××村镇××村××大道南××号“力丰厂房”在番禺农村资产交易中心处进行交易，承诺已履行民主表决等一切法定手续。同日，梅山村股份合作经济社在番禺农村资产交易中心出具的竞投保证金处理委托确认书中盖章并由负责人签名，明确交易保证金为100万元，竞得人的保证金汇入梅山村股份合作经济社指定账户，未竞得人保证金原路退回。2020年6月24日，番禺农村资产交易中心编制《广州市番禺区农村集体大额资产交易文件》，项目名称为番禺区南村镇“力丰厂房”项目，交易编号：区集资竞20200088。内有三份文件，分别为竞投邀请函，竞投人须知，合同格式。竞投邀请函详细介绍交易标的各类信息，包括名称为“力丰厂房”，类型为厂房，面积为5854.06平方米（其中：建筑面积4957.96平方米，空地面积896.1平方米），位置位于梅山村××大道南××号，明确为工业用途，且明确披露以下标的物的风险：（1）未办理消防验收手续，由竞得人自主办理；（2）没有土地使用证及房产证；（3）无免租期。竞投邀请函明确，交易保证金在签订合同后直接转至项目业主指定账户。竞得项目后，拒绝现场签订成交确认书的，保证金不予返还，未在规定时间签订合同的，取消竞得资格，保证金不予返还。附件中的合同格式，详细列明了合同条款，明确的双方的权利义务，唯有承租人一栏空白。在同期发布的项目交易公告中，再次详细列明了涉案物业的类型、面积、用途、位置、消防、产权、免租期等情况。2020年6月29日，谢清华办理委托手续，委托案外人谢*锌办理竞投手续，填写竞投承诺书，明确知悉项目交易公告及《广州市番禺区农村集体大额资产交易文件》等文件的全面内容，自愿承担标的物瑕疵引起的风险和责任。同日，谢清华向番禺农村资产交易中心名下账户转账100万元，番禺农村资产交易中心向谢清华出具一份竞投资格确认书，确认谢清华已按规定时间交纳交易保证金100万元。2020年7月9日，竞投结果确认表显示，13位竞投人中谢清华与案外人*斌均报价25.5元/平方米/月（不含税），为最高报价，后通过摇号方式选定谢清华，谢清华成功竞得涉案物业的承租经营权。番禺农村资产交易中心出具《番禺区农村集体资产交易确认书》，确认谢清华竞得番禺区南村镇梅山村“力丰厂房”项目的经营使用权。2020年7月21日，谢清华向梅山村股份合作经济社递交一份异议函，表示其在竞得涉案资产后由知情人告知无报建手续属于违章建筑，要求梅山村股份合作经济社提供报建手续，否则应停止对外出租。谢清华表示为当面递交，无签收手续。梅山村股份合作经济社否认收到上述异议函。同日，谢清华向番禺农村资产交易中心递交一份异议函，内容与向梅山村股份合作经济社递交的异议函内容一致。谢清华手写添加“并停止签订此合同”。谢清华表示也为当面递交，无签收手续。番禺农村资产交易中心否认收到上述异议函。2.合同签订情况。2020年7月22日，谢清华（承租方、乙方）与梅山村股份合作经济社（出租方、甲方）签订一份《番禺区南村镇梅山村“力丰厂房”租用合同》，约定甲方将位于番禺区××村镇××村××大道南××号原“力丰厂房”出租给乙方，承租权由乙方在番禺农村资产交易中心公开竞投获得；厂房面积5854.06平方米，建筑面积4957.96平方米，空地896.1平方米，厂房按工业性质使用，乙方已知晓厂房的现状且没有异议。租用期限9年，自2020年8月1日至2029年7月31日；签订合同当日，乙方向甲方交纳100万元作为合同保证金；厂房移交前10日内，乙方付清首月租金，甲方收齐首月租金，合同生效前5日交付乙方。租金按25.5元/平方米/月计算，每年递增3%，租金不含税，无免租期，租金每月5日前支付至甲方指定账户；任何一方违约向对方支付2个月租金作为违约金；乙方逾期交付租金，每天按拖欠金额的0.5%支付违约金，逾期30天的甲方有权解除合同没收保证金，收回厂房。合同对其他事项也作了相关规定。合同附件《梅山村力丰厂房租金计算表》中列明，2020年8月1日至2021年7月31日期间，月租金为149278.53元。合同附件《宗地图》显示，地块原权利人为广州广澳金属制品有限公司，地址为梅山大道南5号。梅山村股份合作经济社提交的广州广澳金属制品有限公司企业信用信息公示资料显示，该公司经营范围为金属制品制造、批发、零售等业务，公司成立于2017年7月25日，为存续状态，2020年3月将住所地迁往广州市番禺区南村镇坑头东线路九横路4号101房。合同内容及格式，以及两份附件均与竞投邀请函所附一致。对于案涉租赁物业的移交，谢清华表示在合同签订前就提交异议函，后为避免保证金被没收被迫签订合同，从未接收及占有涉案物业。梅山村股份合作经济社表示合同签订后就视为已移交涉案物业，谢清华可自行进入涉案场地。梅山村股份合作经济社未提交向谢清华催收租金的任何证据。3.当事人争议情况。2020年7月24日，谢清华在网上以律师申请的类型提起网上立案，就案涉租赁合同提起诉讼。谢清华出具一份《关于暂停接收资产的函》，并将网上立案信息截图作为附件，邮寄给梅山村股份合作经济社。2020年7月28日，邮件送达详情显示由梅山村股份合作经济社工作人员签收。梅山村股份合作经济社庭后提交书面意见，否认收到上述《关于暂停接收资产的函》。以上事实有当事人提交证据及庭审笔录等为证。一审法院认为，涉案租赁纠纷发生在2020年民法典实施前，应适用当时的合同法及司法解释等确定各当事人的权利义务。涉案物业，即位于广州市番禺区××村镇××村××大道南××号“力丰厂房”，为梅山村股份合作经济社集体所有的土地及地上建筑物，可以参照最高人民法院关于租赁合同的司法解释处理。司法解释明确法律另有规定的，适用其规定。上述司法解释中的法律应当指全国人大及常委会制定的法律，对梅山村股份合作经济社抗辩应适用《广州市农村集体资产交易管理办法》的意见，一审法院不予采纳。梅山村股份合作经济社已明确涉案物业无产权证，也无土地使用权证，无报建手续，则双方当事人于2020年7月22日签订的《番禺区南村镇梅山村“力丰厂房”租用合同》应认定为无效合同。合同无效的，因该合同收取的款项应予以退还。梅山村股份合作经济社通过番禺农村资产交易中心平台出租集体资产，并签订租赁合同，取得谢清华的合同保证金100万元，该款项应予以退还谢清华。租赁合同无效，当事人仍应当按照租金标准支付房屋占有使用费。本案中，案涉租赁合同签订后，双方并未办理物业的交接手续，然而纵观整个案件事实，可知谢清华在2020年7月9日竞投成功后，7月21日就开始反悔，要求不再签约租赁涉案物业，后因担心被没收竞投保证金而签订案涉租赁合同。谢清华在7月22日签订合同后，立即在7月24日委托律师办理网上诉讼立案。梅山村股份合作经济社早已向谢清华披露涉案物业的瑕疵，谢清华签订案涉合同的目的是为了避免违反了竞投的相关规定被没收保证金。竞投保证金100万元在合同签订后由番禺农村资产交易中心转账给梅山村股份合作经济社，而转为租赁保证金，谢清华签订案涉合同就是达到保证金性质的转化，从而待确认合同无效后取回。谢清华的故意反悔，意图否认竞投结果，未果后又假意签订租赁合同再立即通过诉讼方式索要保证金，谢清华明显存在不诚信行为。涉案物业没有报建手续导致案涉合同无效，但不等同于案涉物业没有经济价值，梅山村股份合作经济社仍有就案涉物业收取房屋占有使用费等收益。根据竞投的结果，有案外人报出与谢清华同样的最高价，最后是通过摇号方式选定谢清华为竞投成功者，谢清华的恶意反悔竞投结果，直接导致其他人的同等报价无法取得承租资格，导致梅山村股份合作经济社产生的房屋占有使用费的损失。梅山村股份合作经济社在2020年6月8日就委托番禺农村资产交易中心就资产进行出租竞投，2020年7月22日签订的租赁合同约定的租期开始时间为2020年8月1日。梅山村股份合作经济社再次组织竞投，也会产生将近两个月的房屋占有使用费损失。当事人之间因合同效力及保证金退回产生纠纷，因诉讼耽搁的时间，直接导致梅山村股份合作经济社房屋占有使用费的继续扩大。梅山村股份合作经济社在合同签订后未与谢清华办理物业交接手续，也未向谢清华催收租金，可印证谢清华在合同前后向梅山村股份合作经济社提交异议材料的事实，梅山村股份合作经济社自身对房屋占有使用费损失的扩大有一定过错。综合双方当事人的过错程度，一审法院酌定谢清华应当向梅山村股份合作经济社支付以合同所约定租金水平计算的三个月房屋占有使用费447835.59元（149278.53元/月*3月）。上述房屋占有使用费与租赁保证金100万元抵扣后，梅山村股份合作经济社仍应向谢清华退回保证金552164.41元。案涉合同无效，谢清华无权要求梅山村股份合作经济社支付资金占用的利息，梅山村股份合作经济社也无权要求谢清华承担违约责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，原《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条、第五十八条，2020年12月23日修改前的《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条之规定，于2021年1月20日判决如下：一、广州市番禺区南村镇梅山村股份合作经济社应于判决发生法律效力之日起七日内向谢清华退还保证金552164.41元；二、驳回谢清华的其他诉讼请求。一审案件受理费6909元，由谢清华承担3094元，广州市番禺区南村镇梅山村股份合作经济社承担3815元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，谢清华向本院提交以下证据：1.案涉厂房交易公告（20200624）、（20210419），拟证实番禺农村资产交易中心于2021年4月19日发布的交易公告明确公示了案涉厂房没有报批报建手续，且增加声明“请竞投人务必注意：拟交易资产如已获取产权证或其他批准文件均在此处以列举方式进行披露，未列举的其他证件或批准手续即表示未取得”，而其于2020年6月24日发布的交易公告无法令谢清华完全知晓交易资产的情况；2.番禺农村资产交易中心竞投结果公示，拟证实梅山村股份合作经济社没有损失反而有获利。梅山村股份合作经济社质证表示确认证据的真实性、合法性，对关联性不予确认，在2020年6月24日的交易公告中已经披露了涉案厂房的信息，新发布公告增加的内容只是对公告进行了进一步完善；竞投结果恰能证明涉案物业可以用于使用收益。番禺农村资产交易中心质证表示确认证据的真实性、合法性，不确认关联性，2021年重新发布交易公告是对涉案项目未取得规划报建的信息内容作出更为完整和详细的披露，但并不表示此前发布的交易公告内容不真实、不准确，仅是番禺农村资产交易中心对相关经验的不断总结和完善。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，谢清华与梅山村股份合作经济社因案涉《番禺区南村镇梅山村“力丰厂房”租用合同》所引发的纠纷均发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定进行审理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.谢清华主张退还100万元的款项性质认定；2.梅山村股份合作经济社是否应当向谢清华退还讼争100万元款项。现评析如下：关于谢清华主张退还款项的性质认定问题。本院认为，根据番禺农村资产交易中心编制的《广州市番禺区农村集体大额资产交易文件》中竞投邀请函的约定，番禺农村资产交易中心受项目权属人委托向竞投人代收本项目的交易保证金，待本项目交易结束后，根据交易保证金的处理规则进行处理。其中对于竞得人交纳的交易保证金，在交易结果公示期间，如无收到对交易程序或交易结果提出书面异议或投诉的，在签订合同后由番禺农村资产交易中心直接转到项目业主方指定账户。本案中，谢清华经竞投取得涉案物业承租经营权后，已与梅山村股份合作经济社签订《番禺区南村镇梅山村“力丰厂房”租用合同》，番禺农村资产交易中心也已将交易保证金划转至梅山村股份合作经济社账户内，故该款项所具有的保障竞投交易完成的担保功能已经达成。同时，谢清华与梅山村股份合作经济社签订的《番禺区南村镇梅山村“力丰厂房”租用合同》中约定：“签订合同当日，乙方向甲方交纳100万元作为合同保证金”，而梅山村股份合作经济社在收到番禺农村资产交易中心划转的100万元保证金后既未退回谢清华也并未要求谢清华另行缴纳100万元合同保证金，故结合上述合同约定及讼争款项流转情况，本院认为，谢清华原支付的100万元交易保证金于合同签订后已实际转化为《番禺区南村镇梅山村“力丰厂房”租用合同》项下的合同保证金，有关该款项的处理原则亦应按照租赁合同关系的相关法律规则进行认定。关于梅山村股份合作经济社是否应当向谢清华退还讼争100万元款项问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”涉案物业并未办理规划报建手续，故梅山村股份合作经济社与谢清华签订的《番禺区南村镇梅山村“力丰厂房”租用合同》依法应当认定为无效。梅山村股份合作经济社上诉主张合同有效，有违前述法律规定，本院不予确认。另《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，在合同无效情形下，梅山村股份合作经济社已丧失继续占有讼争款项的合法依据，其应当向谢清华返还所缴纳的保证金100万元。至于一审法院认定谢清华存在恶意反悔、应承担梅山村股份合作经济社的房屋占用费损失问题。本院认为，虽根据谢清华陈述及本案事实反映，其通过竞投方式取得案涉物业承租权后确有反悔之意，且在相关法律已对租赁物的建设规划合法性要求作出特别规定，番禺农村资产交易中心也已披露案涉物业没有土地使用证及房产证的情况下，谢清华作为签约方应当知晓该物业不能用于出租使用，故谢清华对该无效合同的订立也同样负有过错。但案涉合同签订后，谢清华并未实际接收及占有使用案涉物业，且其在合同订立不足一个月内已提起本案诉讼，因此本案客观上并不存在涉案物业被占用的损失。至于梅山村股份合作经济社需另行寻求其他承租方获取收益的问题，在国家法律已对未取得建设规划许可的房屋租赁行为作出明确禁止性规定的情况下，梅山村股份合作经济社并不享有合法出租案涉房屋的租金收益权，其违法立约行为亦不受法律保护。因此，一审法院在应退还的100万元保证金中酌情扣减梅山村股份合作经济社再次组织竞投及诉讼期间的房屋占有使用费损失，缺乏事实依据和法律依据，本院对此不予确认。谢清华上诉要求梅山村股份合作经济社全额退还保证金100万元，合理合法，本院予以支持。但因谢清华对于合同无效同样负有过错，故本院对其提出的利息主张不予支持。综上所述，谢清华的上诉请求理据充分，本院予以采纳。梅山村股份合作经济社的上诉请求，理由均不成立，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）第二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初14196号民事判决第二项；二、变更广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初14196号民事判决第一项为：广州市番禺区南村镇梅山村股份合作经济社应于本判决书送达之日起七日内向谢清华退还保证金1000000元；三、驳回谢清华的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6909元，由广州市番禺区南村镇梅山村股份合作经济社负担。二审案件受理费17337元，由广州市番禺区南村镇梅山村股份合作经济社负担。本判决为终审判决。审 判 员  莫 芳二〇二一年八月三十一日法官助理  杨 希书 记 员  叶小琳