广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0607民初4173号原告：深圳市万象美物业管理有限公司佛山三水分公司。住所地：广东省佛山市三水区。负责人：吴长霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶二村，男，该公司员工。被告：林嘉裕，男，汉族，1989年7月15日出生，住广东省广州市白云区。原告深圳市万象美物业管理有限公司佛山三水分公司（以下简称万象美公司三水分公司）与被告林嘉裕物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万象美公司三水分公司的委托诉讼代理人叶二村到庭参加了诉讼，被告林嘉裕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。万象美公司三水分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付2018年11月1日至2021年5月31日的物业服务费5483.28元；2．判令被告向原告偿付2018年11月1日至实际清还全部物业服务费之日止按每日0.3%计算的违约金（暂计至2021年4月30日违约金为7483.09元）；３．本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年2月26日，开发商将三水万达项目委托原告进行物业服务，双方签订三水万达项目《前期物业服务合同》（下称合同），合同对委托管理事项、物业服务费事项作详细的约定，明确了各方的权利和义务。原告自2015年2月26日起对三水万达项目提供物业管理服务，全面履行合同约定的权利和义务。被告无理由拒交其名下的三水万达广场XXX房屋自2018年11月1日起至2021年5月31日止的物业服务费及其他关联的费用。根据合同第二十二条的约定，原告有权向被告收取欠缴的物业服务费和违约金。三水万达广场XXX房屋建筑面积为88.44平方米，被告每月应缴交物业服务费为176.88元。截至2021年5月31日止，被告拖欠物业服务费5483.28元、违约金7483.09元。被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益不受侵害，特向法院起诉，恳请法院判允原告所请。万象美公司三水分公司在诉讼中提交了广东省商品房买卖合同、黄峻驱身份证、佛山三水万达广场前期物业服务协议、前期物业服务合同、不动产权证书、房屋交接单、入伙通知书、核准变更登记通知书、关于要求限期缴费的律师函、截图、欠费明细表作为证据。林嘉裕在诉讼中没有提供答辩意见和证据。经审查，原告提供的证据与本案有关联，且证据彼此之间能相互印证，能够反映案件事实，本院对其证明力予以确认并确认原告诉称的基本事实。另查明，佛山三水万达广场投资有限公司与案外人黄峻驱于2015年7月9日签订《广东省商品房买卖合同》，约定向案外人黄峻驱出售其开发的三水万达项目中的三水万达广场XXX房屋。案外人黄峻驱已于2017年5月31日接收该房。佛山三水万达广场投资有限公司与大连万达物业管理有限公司、案外人黄峻驱与大连万达物业管理有限公司佛山三水分公司分别签订了《前期物业服务合同》与《佛山三水万达广场前期物业服务协议》，约定后者为案涉物业提供物业管理服务至所涉管理区域成立业主委员会且签订《物业管理服务合同》之日止，物业服务费标准为住宅2元/平方米/月，自业主办理收楼手续之日起计收，并在每月5日前交付当月物业服务费。后黄峻驱向林嘉裕出让了三水万达广场二座2幢503房屋，林嘉裕于2018年3月30日办理了该房屋的不动产权证书。再查明，2016年9月26日，大连万达物业管理有限公司佛山三水分公司经核准进行了变更登记，企业名称变更为大连万象美物业管理有限公司佛山三水分公司，后又于2019年9月25日变更为深圳市万象美物业管理有限公司佛山三水分公司。本院认为，被告林嘉裕是三水万达广场XXX房屋的所有权人，是法律意义上的业主。物业服务企业与开发商签订的《前期物业服务合同》合法有效，对被告林嘉裕有约束力。原告是物业服务企业的分支机构和实际的物业管理人，根据上述合同的约定在合同期限内对上述物业提供了物业管理服务，依法、依约可向业主收取相应的物业服务费，被告没有按照合同约定支付物业服务费属于违约行为，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。被告在诉讼中未能提供证据证明原告没有按照合同约定履行物业服务的义务或履行物业服务义务不符合合同的约定，也未能提供证据证明其已缴纳了2018年11月1日至2021年5月31日的物业服务费，原告诉请被告支付物业服务费5483.28元，合法有据，本院予以支持。虽然合同约定了违约金按逾期每日0.3%的标准收取，但明显过分高于逾期缴交费用所造成的实际损失，而且物业服务费关系到千家万户，与人民群众的生活息息相关，即使违约但惩处亦应适当和合理。鉴于被告的违约行为给原告造成的损失一般为被告拖欠物业服务费所产生的资金占用损失即利息损失，因此，本院确定2018年11月至2019年8月间的违约金，以每月应缴物业服务费176.88元为基数，自欠费当月6日起至实际清偿之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算；2019年9月至2021年5月间的违约金，以每月应缴物业服务费176.88元为基数，自欠费当月6日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对原告诉讼请求违约金超出部分，本院不予支持。被告林嘉裕经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条，《物业管理条例》第六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决如下：一、被告林嘉裕应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市万象美物业管理有限公司佛山三水分公司支付2018年11月1日至2021年5月31日的物业服务费5483.28元；二、被告林嘉裕应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市万象美物业管理有限公司佛山三水分公司支付2018年11月1日至2021年5月31日期间的物业服务费所产生的违约金（以物业服务费176.88元为基数分两部分计算：①2018年11月至2019年8月间的违约金，自欠费当月6日起至实际清偿之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算；②2019年9月至2021年5月间的违约金，自欠费当月6日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告深圳市万象美物业管理有限公司佛山三水分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即62元，由被告林嘉裕负担。本判决为终审判决。审 判 员 林育婷二〇二一年八月十九日法官助理 林健仪书 记 员 陆 珊广东省佛山市三水区人民法院民事判决书（2021）粤0607民初4173号原告：深圳市万象美物业管理有限公司佛山三水分公司。住所地：广东省佛山市三水区。负责人：吴长霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶二村，男，该公司员工。被告：林嘉裕，男，汉族，1989年7月15日出生，住广东省广州市白云区。原告深圳市万象美物业管理有限公司佛山三水分公司（以下简称万象美公司三水分公司）与被告林嘉裕物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万象美公司三水分公司的委托诉讼代理人叶二村到庭参加了诉讼，被告林嘉裕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。万象美公司三水分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付2018年11月1日至2021年5月31日的物业服务费5483.28元；2．判令被告向原告偿付2018年11月1日至实际清还全部物业服务费之日止按每日0.3%计算的违约金（暂计至2021年4月30日违约金为7483.09元）；３．本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年2月26日，开发商将三水万达项目委托原告进行物业服务，双方签订三水万达项目《前期物业服务合同》（下称合同），合同对委托管理事项、物业服务费事项作详细的约定，明确了各方的权利和义务。原告自2015年2月26日起对三水万达项目提供物业管理服务，全面履行合同约定的权利和义务。被告无理由拒交其名下的三水万达广场XXX房屋自2018年11月1日起至2021年5月31日止的物业服务费及其他关联的费用。根据合同第二十二条的约定，原告有权向被告收取欠缴的物业服务费和违约金。三水万达广场XXX房屋建筑面积为88.44平方米，被告每月应缴交物业服务费为176.88元。截至2021年5月31日止，被告拖欠物业服务费5483.28元、违约金7483.09元。被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益不受侵害，特向法院起诉，恳请法院判允原告所请。万象美公司三水分公司在诉讼中提交了广东省商品房买卖合同、黄峻驱身份证、佛山三水万达广场前期物业服务协议、前期物业服务合同、不动产权证书、房屋交接单、入伙通知书、核准变更登记通知书、关于要求限期缴费的律师函、截图、欠费明细表作为证据。林嘉裕在诉讼中没有提供答辩意见和证据。经审查，原告提供的证据与本案有关联，且证据彼此之间能相互印证，能够反映案件事实，本院对其证明力予以确认并确认原告诉称的基本事实。另查明，佛山三水万达广场投资有限公司与案外人黄峻驱于2015年7月9日签订《广东省商品房买卖合同》，约定向案外人黄峻驱出售其开发的三水万达项目中的三水万达广场XXX房屋。案外人黄峻驱已于2017年5月31日接收该房。佛山三水万达广场投资有限公司与大连万达物业管理有限公司、案外人黄峻驱与大连万达物业管理有限公司佛山三水分公司分别签订了《前期物业服务合同》与《佛山三水万达广场前期物业服务协议》，约定后者为案涉物业提供物业管理服务至所涉管理区域成立业主委员会且签订《物业管理服务合同》之日止，物业服务费标准为住宅2元/平方米/月，自业主办理收楼手续之日起计收，并在每月5日前交付当月物业服务费。后黄峻驱向林嘉裕出让了三水万达广场二座2幢503房屋，林嘉裕于2018年3月30日办理了该房屋的不动产权证书。再查明，2016年9月26日，大连万达物业管理有限公司佛山三水分公司经核准进行了变更登记，企业名称变更为大连万象美物业管理有限公司佛山三水分公司，后又于2019年9月25日变更为深圳市万象美物业管理有限公司佛山三水分公司。本院认为，被告林嘉裕是三水万达广场XXX房屋的所有权人，是法律意义上的业主。物业服务企业与开发商签订的《前期物业服务合同》合法有效，对被告林嘉裕有约束力。原告是物业服务企业的分支机构和实际的物业管理人，根据上述合同的约定在合同期限内对上述物业提供了物业管理服务，依法、依约可向业主收取相应的物业服务费，被告没有按照合同约定支付物业服务费属于违约行为，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。被告在诉讼中未能提供证据证明原告没有按照合同约定履行物业服务的义务或履行物业服务义务不符合合同的约定，也未能提供证据证明其已缴纳了2018年11月1日至2021年5月31日的物业服务费，原告诉请被告支付物业服务费5483.28元，合法有据，本院予以支持。虽然合同约定了违约金按逾期每日0.3%的标准收取，但明显过分高于逾期缴交费用所造成的实际损失，而且物业服务费关系到千家万户，与人民群众的生活息息相关，即使违约但惩处亦应适当和合理。鉴于被告的违约行为给原告造成的损失一般为被告拖欠物业服务费所产生的资金占用损失即利息损失，因此，本院确定2018年11月至2019年8月间的违约金，以每月应缴物业服务费176.88元为基数，自欠费当月6日起至实际清偿之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算；2019年9月至2021年5月间的违约金，以每月应缴物业服务费176.88元为基数，自欠费当月6日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对原告诉讼请求违约金超出部分，本院不予支持。被告林嘉裕经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条，《物业管理条例》第六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决如下：一、被告林嘉裕应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市万象美物业管理有限公司佛山三水分公司支付2018年11月1日至2021年5月31日的物业服务费5483.28元；二、被告林嘉裕应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市万象美物业管理有限公司佛山三水分公司支付2018年11月1日至2021年5月31日期间的物业服务费所产生的违约金（以物业服务费176.88元为基数分两部分计算：①2018年11月至2019年8月间的违约金，自欠费当月6日起至实际清偿之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算；②2019年9月至2021年5月间的违约金，自欠费当月6日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告深圳市万象美物业管理有限公司佛山三水分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即62元，由被告林嘉裕负担。本判决为终审判决。审判员林育婷二〇二一年八月十九日法官助理林健仪书记员陆珊