吉林省吉林市船营区人民法院民事裁定书（2021）吉0204民初1120号原告：张颖，女，1977年4月18日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。        委托诉讼代理人：汪思含，吉林首华律师事务所律师。        被告：吉林市北奇房地产开发有限责任公司，住所地吉林省吉林市解放大路8号楼。        法定代表人：张琦，董事长。        被告：吉林兴裕房地产开发有限责任公司，住所地吉林省长春市南关区解放大路65号金碧阁小区4幢209号房。        法定代表人：关凯，总经理。        第三人：中国银行股份有限公司长春朝阳支行，住所地吉林省长春市朝阳区同志街1622号。        法定代表人：韩桐，职务不详。        原告张颖与被告吉林市北奇房地产开发有限责任公司（以下简称北奇公司）、被告吉林兴裕房地产开发有限责任公司（以下简称兴裕公司）、第三人中国银行股份有限公司长春朝阳支行（以下简称中国银行朝阳支行）合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张颖的委托诉讼代理人汪思含，被告北奇公司、被告兴裕公司、第三人中国银行朝阳支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        张颖向本院提出诉讼请求：1．解除张颖与北奇公司签订的《退商铺协议》，并依法向张颖返还商铺；2．北奇公司给付拖欠张颖至2020年11月1日的租金166，800元及违约金53，283元，共计：220，083元，兴裕公司对上述款项承担连带给付责任；3．北奇公司给付张颖从2020年11月1日至商铺实际返还之日止的租金及违约金，兴裕公司对上述款项承担连带给付责任；4．北奇公司给付因其违约未向银行代付月供导致张颖贷款逾期产生的罚息10，237元，兴裕公司对上述承担连带给付责任；5．北奇公司、兴裕公司承担本案的诉讼费。事实和理由：2003年8月22日，张颖与北奇公司签订了《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171），约定：张颖购买北奇公司开发销售的位于长春市南关区亚泰大街14号北奇星河湾6栋C区二层137号商铺，建筑面积15.07平方米，房屋总价为203，445元，其中首付款103，445元，按揭贷款100，000元。2003年8月9日，张颖与北奇公司签订《委托经营管理合同》，约定：张颖将北奇星河湾6栋C区二层137号商铺委托北奇公司经营管理，租期15年；北奇公司自2003年8月1日至2018年8月1日向张颖支付租金，标准为每年按该商铺总价款的8.2％支付。北奇公司逾期缴付租金，逾期部分按同期银行贷款利率向张颖支付违约金。2008年6月27日，双方签订《退商铺协议》，约定：北奇公司一次性支付张颖商铺15个月的租金（以《委托经营管理合同》确定的月租金数额计算）并支付首付款、各项杂费、税费及一次性支付张颖补偿金；上述款项于30个工作日内将退铺款转入法院指定账户，并由北奇公司与抵押贷款银行协商办理解除抵押贷款等手续，上述约定北奇公司并未实际履行，张颖及其他商铺业主于2019年10月10日委托吉林首华律师事务所向北奇公司发出《律师函》督促其履行，北奇公司仍不履行，致使双方合同目的不能实现，合同构成根本违约，遂张颖要求解除该合同。因北奇公司违约已达120个月，应当按照合同约定支付租金及相关违约金共计220，083元，并由于其违约未向银行代付租金导致张颖银行贷款逾期产生罚息10，237元，理应由北奇公司承担。因双方多次协商无果，政府答复应通过人民法院诉讼解决，故诉至法院。        北奇公司、兴裕公司未作答辩。        中国银行股份有限公司长春朝阳支行未作陈述。        本院经审理认定事实如下：2003年8月9日，张颖（甲方、买受方）与北奇公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：一、甲方自愿将已购买的位于长春市南关区亚泰大街14号的北奇星河湾6号楼商业用房内铺、星河湾百货租用的第二层、第C区、第137号铺位，委托乙方经营管理。该铺位建筑面积为15.07平方米。总房价为203，445元。二、乙方承诺向甲方返租期限为15年整，即2003年8月1日起至2018年8月1日止。返租标准为乙方每年按该铺位总价款的8.2％向甲方支付租金。三、甲方自愿从购买该铺位之日起即将铺位的使用权移交乙方进行委托经营管理，包括经营前的准备工作，铺位出租、转租、经营及物业管理等事项。四、甲方必须完全遵守北奇公司与吉林省星河湾百货有限责任公司签署的《房屋租赁协议》中的所有条款（张颖已详细阅读此《房屋租赁协议》）；……八、甲方同意乙方根据返租标准支付税前租金，即每月263元，且乙方已提前返给甲方5年的税前租金，总计83，410元，剩余10年的税前租金差额其付款方式为每季度结算一次，凡在2003年度购买乙方产权单位的业主其银行按揭月还款由乙方统一在租金中代扣、代付，剩余的租金差额在2003年12月20日由乙方统一一次性支付。从2004年开始银行按揭月还款仍由乙方统一代扣、代付，剩余的租金差额每季度结算一次，在每个季度的最后一个月的20日由乙方将前三个月租金差额交付甲方，以此顺延。该合同还对双方其他权利义务进行了约定。该合同甲方处由张颖签字确认，乙方处由北奇公司加盖销售合同专用章。        2003年8月22日，张颖（买受人）与北奇公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得位于桃源路南，亚泰大街东、编号为233的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为长国用（2003）第020131696号。该地块土地面积为12128平方米，规划用途为商服，土地使用年限自2002年12月5日至2052年12月5日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为北奇星河湾。建设工程规划许可证号为长规（2002）259号，施工许可证号为220102200207120601。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为长春市房地产管理局，商品房预售许可证号为长房售证（2003）第10号。张颖购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第6幢二层C区137号房，建筑面积为15.07平方米。房屋总价款为203，445元。付款方式为按揭贷款，贷款10年，贷款100，000元。该合同还对双方其他权利义务进行了约定。该合同出卖人处加盖北奇公司销售合同专用章，买受人处张颖签字并加盖名章。        2003年8月22日，中国银行朝阳支行（甲方、贷款人、抵押权人）与张颖（乙方、借款人、抵押人或购房人）、北奇公司（丙方、保证人）签订《商业用房抵押贷款合同》，约定：鉴于：1．乙方愿意将其拥有的本合同第十九所列的房产及其全部权益（下称“抵押物”）抵押予甲方，作为偿还本合同项下借款的担保，并按本合同约定的条件向甲方申请借款；2．丙方愿对乙方在本合同项下的借款债务按本合同约定的方式承担责任；3．甲方愿意按本合同约定的条件向乙方提供贷款。经三方协商，根据有关法律、法规，在平等自愿的基础上订立本合同条款，共同遵照执行。贷款金额100，000元，贷款期限10年，从贷款发放之日起120月。贷款抵押及相关约定：乙方愿以本合同第十九条所述之房产及其全部权益设定抵押，作为乙方偿还本合同项下借款的担保。当乙方不能按配合本合同约定履行还款义务的情况下，甲方除继续向乙方追讨外，有权本合同约定处分抵押物，并从中优先受偿。抵押物基本情况如下：房产地址为南关区亚泰大街14号，土地使用年期为2002年12月5日至2052年12月5日，楼宇名称为北奇星河湾6栋2层C区137号，建筑面积15.07平方米，购房总价203，445元。合同还约定了其他权利和义务。该合同甲方处由中国银行朝阳支行加盖公章，乙方处由张颖签字并捺印，丙方处加盖北奇公司公章及张琦名章。上述合同于2003年8月22日在吉林省长春市第二公证处予以公证。        后因北奇公司未按《委托经营管理合同》约定向中国银行朝阳支行偿付贷款本息，中国银行朝阳支行向长春市朝阳区人民法院申请执行。现案涉房屋处于查封状态。        2008年6月27日，北奇公司（甲方）与张颖（乙方）签订《退商铺协议》一份，载明：一、乙方产权商铺位于长春市亚泰大街14号欧亚星河湾电器商场内，商铺的铺位号为二C137号，建筑面积15.07平方米；二、甲方一次性支付乙方商铺15个月的租金3，945元；三、甲方就乙方退产权商铺以乙方在购铺时所实际交纳的费用为准，包括实际首付款、缴纳的所有杂费、税费等合计33，581元。乙方与吉林省星河湾百货有限责任公司所签订的协议及签发的票据失效；四、甲方一次性给付乙方适当的经济补偿金。补偿金的支付方式，甲方以上述第三条确定的费用合计总额，按月利息7.27‰支付10个月，合计2441元；五、甲方一次性将退铺协议中约定的退铺款（包括第二、三、四条约定的金额）退给乙方；六、本协议第五条约定的退铺款，甲方将在商铺业主退铺协议签订数额达到所有业主数量的90％，最迟30个工作日将退铺款转入法院指定的账户；七、乙方产权商铺银行按揭手续的处理：经甲方与抵押贷款银行（中国银行朝阳支行）协商，由甲方将乙方的银行贷款的本金及利息退还给银行后，甲方办理解除抵押贷款协议事项。乙方需将所持有的商品房买卖合同书、委托经营管理合同书、商业用房抵押贷款合同、公证书、委托甲方办理解除贷款手续的授权委托书、委托业主代表代办的授权委托书及合同书签订人的身份证复印件，在本协议签订之日交由业主委托的业主代表处保管，由业主代表在甲方将退铺款法院指定转入的账户后，在甲方与银行指定的时间，带齐其保管的所有文件前往甲方与银行指定的地点，协助甲方办理解除抵押贷款的相关手续；八、违约责任。甲乙双方应按本协议约定履行各自的义务，如甲方不能按上述第六条约定的日期将退铺款打入法院指定的账户，甲方将承担支付乙方退铺款每日千分之五的违约金。如因乙方或乙方选举的业主代表的原因，导致甲方无法办理解除抵押贷款手续（包括但不限于未将解除抵押贷款的相关手续提供给甲方，未提供有效身份证件等），造成法院不能将退铺款项给付乙方，所造成的损失由乙方自行承担，甲方不承担违约责任。该协议还对双方其他权利义务进行了约定。该合同甲方处由北奇公司加盖公章及张琦名章，乙方处张庆代张颖签字。        另查：2013年8月5日，长春市南关区人民政府发布长南府呈［2013］50号文件《关于北奇三角地项目历史遗留问题处理意见的请示》，内容包括：经调查，该项目历史遗留问题主要有四个方面，一是涉及约600户商铺业主的退铺问题……为解决此项目历史遗留问题，我区恳请将此项目二期剩余“三角地”（东起永长路，西至亚泰大街，南起东三道街，北至永长路与亚泰大街交汇）列入棚户区地块，并由北奇公司继续开发建设。为此，我区制定“处理北奇三角地项目历史遗留问题工作领导小组”，全力解决北奇三角地项目历史遗留问题。我区在处理北奇三角地项目历史遗留问题工作预案中，确定了由中标企业通过以房抵债、建设房屋利润偿还等方式进行解决。同时我区对中标企业的资金启用、开发流程、偿还程序等环节进行监管，依法维护涉事居民及债权人的基本利益，确保与中标企业共同圆满完成此项工作。        2013年11月28日，长春市保障性安居工程领导小组发布长安组棚［2013］1号《长春市保障性安居工程领导小组棚户区改造专题会议纪要》文件，为彻底解决北奇星河湾遗留问题，根据南关区政府《关于将北奇三角地地块列入棚户区改造计划的请示》《处理北奇三角地项目遗留问题的工作预案》，同意南关区政府申请，列入棚改计划，由南关区政府按照工作预案监督落实。该地块执行长府办发（2009）14号文件规定的棚改优惠政策，供地实行招拍挂方式供应。        2015年8月6日，长春市南关区住房和城乡建设局发出《北奇地块棚户区改造项目招标公告》；2015年9月1日，长春市南关区住房和城乡建设局向吉林兴裕房地产开发有限责任公司发出《北奇地块棚户区改造项目中标通知书》，正式确定该公司为中标人。        现张颖以北奇公司未履行《退商铺协议》为由，诉至本院。        认定上述事实的证据有：商品房买卖合同、收据、委托经营管理合同、退商铺协议、银行流水、返租金额表、商业用房抵押贷款合同、贷款拖欠罚息表。        本院经审查认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，张颖诉请解除《退商铺协议》并要求支付租金等各项损失，经审查，就案涉内容，长春市南关区人民政府及长春市保障性安居工程领导小组已经作出文件解决历史遗留问题，对此历史遗留问题不适合通过民事诉讼予以调整。原、被告间争议不属于人民法院民事诉讼的受案范围，应予驳回。        综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：        驳回原告张颖的起诉。        案件受理费2，773元，依法予以退回原告张颖。        如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。        审判员    李杨二〇二一年八月二日书记员    高文志