四川省宜宾市叙州区人民法院民 事 判 决 书（2021）川1521民初1232号原告：内江市奇亨建筑安装工程有限公司，统一社会信用代码915110027523135878，住所地内江市市中区交通路209号夹层。法定代表人：黄峒墚，总经理。委托诉讼代理人：肖伟，四川明炬（宜宾）律师事务所律师，执业证号××。被告：高兴旺，男，1982年10月15日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：廖道远，四川舟度律师事务所律师，执业证号××。被告：宜宾市中润房地产开发有限公司，统一社会信用代码91511523582165680Y，住所地四川省江安县长江路南侧。法定代表人：刘团，总经理。委托诉讼代理人：郑绍勇，四川诚谐律师事务所律师，执业证号××。被告：宜宾市中润房地产开发有限公司宜宾县分公司，统一社会信用代码915115210788802715，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪街道建设路1-1号。主要负责人：刘团，总经理。原告内江市奇亨建筑安装工程有限公司与被告高兴旺、宜宾市中润房地产开发有限公司、宜宾市中润房地产开发有限公司宜宾县分公司申请执行人异议之诉一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告内江市奇亨建筑安装工程有限公司的诉讼代理人肖伟、被告高兴旺的诉讼代理人廖道远、被告宜宾市中润房地产开发有限公司法定代表人刘团及其诉讼代理人郑绍勇、宜宾市中润房地产开发有限公司宜宾县分公司主要负责人刘团到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告内江市奇亨建筑安装工程有限公司向本院提出诉讼请求：准予诉讼保全执行中，查封登记于执行被执行人名下位于宜宾市叙州区房产。事实与理由：因原告内江市奇亨建筑安装工程有限公司（以下简称“奇亨建筑公司”）与被告宜宾市中润房地产开发有限公司（以下简称“中润房产公司”）、宜宾市中润房地产开发有限公司宜宾县分公司（以下简称“中润房产宜宾县分公司”）的建设施工合同纠纷诉讼中申请了财产保全，宜宾市叙州区人民法院作出保全裁定，执行查封了被告中润房产公司、中润房产宜宾县分公司开发并记于其名下的大德广场第2幢3-1、3-2、3-3、3-4、3-5号商品房。被告高兴旺对上述保全查封提出执行异议，叙州区人民法院依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，以（2020）川1521民初2893号之三《民事裁定书》裁定解除对上述房屋的查封。本案中被告中润房产公司、中润房产宜宾县分公司是被执行人，保全的房屋是其开发的商业用房并登记于二被执行人名下，房屋所有权为二被执行人，法院对本案异议的审查应当适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，而异议和裁定均没有认定被保全房屋为被告高兴旺名下的必要的自住房；按最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定排除原告的执行权利，也应裁定被告高兴旺因被保全房屋交易所应付房款交付给法院。并且合同签订时间、交付款项的性质认定证据不足，作为重大执行异议未告知和听证。原告认为，被告高兴旺提出的解除被保全房屋的执行异议，不符合法律规定的情形，叙州区法院在审查异议时也明显违反程序规定的原则。为此，原告诉请法院准予诉讼保全执行中对大德广场第2幢3-1、3-2、3-3、3-4、3-5号商品房采取查封措施。被告高兴旺辩称，2019年3月21日，被告高兴旺与被告中润房产公司签订商品房买卖合同，约定购买位于宜宾市叙州区房屋，总房款736596元，付款方式为首付386596元，银行贷款350000元。签订合同后，被告中润房产公司已将案涉房屋交付被告高兴旺使用至今，被告高兴旺已实际占有使用。2019年5月6日，被告高兴旺通过银行转账方式向中润房产公司支付了首付款，中润房产公司出具了收据。被告高兴旺与四川省宜宾市金江农村商业银行股份有限公司天池分行（以下简称“金江农商行”）签订个人借款担保合同，约定金江农商行根据被告高兴旺的申请，同意发放房屋贷款350000元（每套70000元），被告高兴旺授权金江农商行将贷款资金从本人账户划付至被告中润房产公司账户，2019年6月28日银行发放了贷款，被告高兴旺按月归还贷款至今。2019年6月21日，被告中润房产公司为被告高兴旺所购买的房屋在宜宾市叙州区不动产登记中心办理预告登记。因原告奇亨建筑公司与被告中润房产公司、中润房产公司宜宾县分公司纠纷一案，叙州区法院于2020年9月10日作出（2020）川1521民初2893号民事裁定，查封了大德广场第2幢3-1、3-2、3-3、3-4、3-5号房屋，影响被告高兴旺办理不动产登记。2020年12月13日。叙州区人民法院作出（2020）川1521民初2893号之三裁定，解除大德广场2栋3-1、3-2、3-3、3-4、3-5号房屋的查封。被告高兴旺认为，叙州区人民法院解除大德广场2栋3-1、3-2、3-3、3-4、3-5号房屋的查封符合法律规定，应当驳回原告的诉讼请求。被告高兴旺于2019年3月21日与被告中润房产公司签订商品房买卖合同购买案涉房屋并交付使用，被告高兴旺支付首付款后以按揭贷款方式向开发商支付全部房款，并于2019年6月21日办理预告登记，上述行为的时间均先于叙州区产的查封时间。因此，根据《民法典》第二百二十一条第一款以及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定，被告高兴旺符合上述法定保护条件，对上述房屋享有足以排除执行的权益，且根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释（2002）16号第二条的规定，被告高兴旺购买上述房屋已经向被告中润房产公司支付了全部房款，可以对抗原告的建设工程款优先受偿权。综上，被告高兴旺作为不动产消费者的物权期待权应予保护，可以阻却法院对案涉房屋的执行，原告要求继续对涉案房产保全执行的请求不能成立，应依法驳回原告的诉讼请求。被告宜宾市中润房地产开发有限公司辩称，房屋的买卖、交付、付款行为都产生在法院查封前，被告高兴旺已履行了完税义务，没有办证的原因不是购房人，也不是中润房产公司造成的，是因原告申请保全查封房屋的行为造成房屋未能在合同约定时间内办理转移登记，原告的查封行为是错误的，扩大了原告公司他案的诉求，属超标查封。原告的工程价款的优先权应在竣工验收后6个月内提起诉讼，案涉房屋及车位是在2018年竣工的，已经过了提起优先权的诉讼时效，且中润房产公司并未对原告欠款，原告虚报、提高工程造价，应当受到谴责，保留对其提起诉讼的权利。被告宜宾市中润房地产开发有限公司宜宾县分公司辩称同被告宜宾市中润房地产开发有限公司一致。原告宜宾市奇亨建筑安装工程有限公司围绕诉讼请求依法提交了不动产登记查询证明；被告高兴旺提交了身份证、四川省宜宾市叙州区人民法院（2020）川1521民初2893号之三民事裁定书、房屋信息查询情况表、房屋记载表5份、收据复印件1张、四川省农村信用社进账单1张、借记卡明细表3页、商品房买卖合同（预售）五份（合同编号：2019002195、2019002197、2019002198、2019002199、2019002201）、物业公司收据1张；被告宜宾市中润房地产开发有限公司提交了竣工验收备案书。对前述证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月21日，高兴旺与宜宾市中润房地产开发有限公司签订五份《四川省商品房买卖合同（预售）》，以736596元的价格购买宜宾市中润房地产开发有限公司开发的宜宾市叙州区，双方约定：2019年3月21日支付五间商品房首付款386596元，余款向贷款机构申请贷款支付，交付该商品房的时间为2019年5月1日，房屋所有权转移登记的时间为约定交付使用之日起730内。双方对其他事项一并作了相关约定。2019年5月6日，高兴旺向宜宾市中润房地产开发有限公司采取银行转款方式支付了773192元，宜宾市中润房地产开发有限公司于2019年5月9日向高兴旺出具收据1张，写明收款事由为大德广场2栋3-1至3-5、4-1至4-5号房首付款。2019年4月10日，宜宾市中润房地产开发有限公司开发的四川省宜宾市宜宾县柏溪镇大德广场项目工程完成竣工验收。2019年5月1日，宜宾市中润房地产开发有限公司向高兴旺交付了所购房屋。2019年6月21日，高兴旺所购房屋在宜宾市叙州区不动产登记中心办理了预告登记。2019年6月28日，宜宾金江农村商业银行发放高兴旺所购五间商品房的按揭贷款350000元，并于同日转给了宜宾市中润房地产开发有限公司。2019年12月5日，高兴旺向宜宾厚德物业服务有限公司交了物业费。2019年12月18日，宜宾市中润房地产开发有限公司办理了四川省宜宾市宜宾县柏溪镇大德广场项目房屋初始登记。2020年9月10日，内江市奇亨建筑安装工程有限公司向本院提起诉讼，请求依法判令宜宾市中润房地产开发有限公司、宜宾市中润房地产开发有限公司宜宾县分公司向其支付工程款15341540.60元及利息，并向本院申请财产保全，本院于当日作出（2020）川1521民初2893号民事裁定书，查封了宜宾市中润房地产开发有限公司名下位于宜宾市叙州区柏溪街道城北新区大德广场的包含高兴旺第2幢3-1、3-2、3-3、3-4、3-5号商业房产等房产。此后，高兴旺向本院提出书面异议，申请解除对大德广场第2幢3-1、3-2、3-3、3-4、3-5号商业用房的保全措施。本院审查后，作出了（2020）川1521民初2893号之三民事裁定书，裁定解除对宜宾市叙州区房产的查封。内江市奇亨建筑安装工程有限公司对该裁定不服，在法定期限内向本院提起本案诉讼。本院认为，本案执行异议是因本院应原告内江市奇亨建筑安装工程有限公司在建设施工合同纠纷案中的申请采取财产保全措施引发，原告内江市奇亨建筑安装工程有限公司在财产保全措施中享有的权利不应超出其在建设施工合同纠纷案中的权利范围。原告内江市奇亨建筑安装工程有限公司是财产保全的申请人，在财产保全措施实施过程中处于申请执行人地位。原告内江市奇亨建筑安装工程有限公司在建设施工合同纠纷案中提出的诉讼请求，是要求被告宜宾市中润房地产开发有限公司、宜宾市中润房地产开发有限公司宜宾县分公司向其支付工程款及利息，未请求拍卖依建设施工合同修建的工程从中享有优先受偿权，即不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定对抗被告高兴旺提出的排除执行异议。被告高兴旺所购房屋于2019年6月21日在宜宾市叙州区不动产登记中心办理了预告登记，本案应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定审查被告高兴旺提出的执行异议是否成立。案涉房屋预告登记后，被告高兴旺已履行房屋所有权转移登记前应履行的义务，何时能办理房屋所有权转移登记取决于被告宜宾市中润房地产开发有限公司相关事项的办理情况。被告宜宾市中润房地产开发有限公司于2019年12月18日办理了四川省宜宾市宜宾县柏溪镇大德广场项目房屋初始登记，但2020年9月10日本院应原告内江市奇亨建筑安装工程有限公司的财产保全申请查封了本案所涉房屋，被告高兴旺与被告宜宾市中润房地产开发有限公司未能按照双方签订的合同完成不动产物权登记。被告宜宾市中润房地产开发有限公司在本案庭审中明确表示是因原告申请保全查封房屋的行为造成房屋未能办理转移登记，即被告高兴旺所购房屋现已符合物权登记条件，仅是因原告申请保全未能申请房屋所有权转移登记，现案涉房屋预告登记未注销，原告内江市奇亨建筑安装工程有限公司未举出证据证明被告高兴旺怠于办理房屋所有权转移登记而导致预告登记失效，因此，应认定预告登记的效力仍未丧失，被告高兴旺提出排除执行异议，应予支持。综上所述，被告高兴旺所购房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定的情形，其权利能够排除执行，应当解除对被告高兴旺所购房屋的查封，原告内江市奇亨建筑安装工程有限公司请求继续查封该房屋的理由不能成立，本院对其请求依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下：驳回原告内江市奇亨建筑安装工程有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告内江市奇亨建筑安装工程有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长 吕 双 江审 判 员 周  娟审 判 员 严 善 刚二〇二一年八月六日法官助理 陈 永 佳书 记 员 欧阳陈澎