湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1302民初4446号原告：娄底青春房地产经纪有限公司，住所湖南省娄底市娄星区南贸东街0001幢115室。法定代表人：周科峰。委托诉讼代理人：马利华，女，汉族，1968年2月1日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区，系该司商圈经理。被告：周标，男，汉族，1982年10月4日出生，户籍所在地湖南省涟源市。委托诉讼代理人：谢岁炎，湖南民声律师事务所律师。原告娄底青春房地产经纪有限公司（以下简称青春地产经纪公司）诉被告周标中介合同纠纷一案，本院于2021年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青春地产经纪公司之委托诉讼代理人马利华、被告周标及其委托诉讼代理人谢岁炎均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告青春地产经纪公司请求判令：1、被告赔偿原告违约金19500元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告周标的答辩意见：1、本案涉及的合同是原告利用被告不懂合同的含义签订的，被告去原告店面咨询卖房事宜，也明确告知并出具房产的产权证给原告员工看，原告采取隐瞒和欺骗的手段让被告签署了本案的独家代理合同，并按照原告的意思签署了本人妻子同意出售房屋的字样；2、在该合同中并未明确具体的房屋出售价格；3、签订合同至双方发生意见时，原告从未要求被告与购房者签订买卖合同，只是原告的员工及委托人拿了空白合同要求房屋所有人即被告妻子黄自丹签字，黄自丹要求等被告回来再签字；4、被告从未表示不签合同，只是说过几天回来签；5、原告的员工采取不合法不合中介职业操守的方式，采取上门堵门、扰乱被告正常生活的方式，逼迫黄自丹签字，而最终导致买卖合同无法签订。综上，请求法院驳回原告诉求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和庭审查明的情况，本院确认如下法律事实：2021年2月26日，原告与被告周标签订《房屋出售委托协议》，约定被告委托原告出售登记在被告周标及其妻子黄自丹名下位于娄星区新星南路东侧（市农资大厦南边）4栋1-601房屋，建筑面积125.38平方米，委托出售价格总价为65万元，且约定暂定此价，具体成交价格与客户确定后定，被告负担1%的中介服务费；委托期限从2021年2月26日至2021年8月26日止，委托类型为独家、收取委托保证金。就本委托事项，被告收取原告支付的委托保证金，委托保证金的金额为500元。被告收取上述保证金的，在委托期限内，如被告有下列行为之一的，均应当向原告返还保证金、按委托出售价格的3%支付违约金：（1）擅自终止或变更本委托（如提高最低售价或不配合看房）；（2）自行成交或委托他人居间/代理出售上述房屋；（3）无理拒绝与原告介绍的购买人签署定金协议或房屋买卖合同；（4）违反本协议其他约定的。在签订本协议当日，原告向被告支付伍佰元作为保证金。被告还在该协议后备注“本人妻子黄自丹同意出售本房产。”原告之委托诉讼代理人马利华与被告在协议后签名确认。此后，被告去广东就职，马利华多次带客户去被告家看房，被告妻子未提出异议。2021年5月5日，原告代理人马利华微信联系被告，被告发送“马姐，你去我家和我老婆签合同”的微信给马利华。当日，原告收取李清莲交来的为购买本案案涉房产的托管房费5万元整。2021年5月7日，马利华添加黄自丹为微信好友，在微信聊天中，黄自丹明确表示“自从我老公换去广东以后，也就是你带那个客户过来看过房之后，我给你打过电话说过我不想卖的。如果你们非逼着我卖，我也不是说不卖，只要把我和孩子都安顿好了就可以。”2021年5月8日，黄自丹与马利华在微信上聊天，马利华要求黄自丹喊周标回来解决问题，黄自丹回复“昨天在警察来之前，我就建议你去起诉了。”2021年5月7日、5月9日，黄自丹均报警称原告的人在其家中闹事。2021年5月7日，黄自丹出具卖房要求：1、周标亲自将小孩上学的问题解决清楚，不存在任何遗留问题；2、坚决不同意一个人带四个小孩去长沙；3、周标同意上述要求，就可以签字。原被告双方协商未果，原告于2021年7月2日诉至本院，请求判如所述。判决的理由和结果本院认为，原、被告签订的《房屋出售委托协议》系双方的真实意思表示，被告出售其名下房屋，其行为合法，亦符合情理，虽该协议被告妻子黄自丹未签名确认，但在较长一段时间内，被告及其妻子均未提出异议，且黄自丹多次为马利华及其所带客户看房开门，原告有理由相信被告的行为是其夫妻双方共同的意思表示，协议是双方自愿协商后达成的，不存在恶意串通损害第三人利益的行为，故原告完全有理由相信被告有代理权，被告的行为符合表见代理要件，该协议书合法有效，双方均应当按照约定履行义务。被告答辩称原告采取隐瞒和欺骗的手段让被告签署了本案的独家代理合同，但本案现有证据不能证明被告受到原告欺骗，被告在2021年5月7日仍要原告代理人去找其妻子签合同，故被告该答辩意见与事实不符，对该意见本院不予采信。本案争议焦点为被告是否存在违约行为，是否应当承担违约责任的问题。被告周标签订完委托合同后离家就职，遂委托其妻子黄自丹处理卖房相关事宜，在被告要求原告代理人去找黄自丹签合同的情况下，黄自丹于2021年5月7日明确表示不卖房，如果卖房必须达到其要求，其所提要求是对被告周标的行为的约束，超出了本案案涉委托合同约定的范围，原告作为房产中介公司，不可能达到其要求，黄自丹以此为由不签字并要求原告起诉，应当视为不出卖涉案房屋的意思表示，属于单方解除委托，且以其行为表明不履行合同义务，故可认定被告存在违约行为，原告可在合同履行期限届满前请求被告承担违约责任。本案属于中介合同纠纷，被告作为委托人可以随时解除委托合同，但应当赔偿原告损失。合同解除后，被告应当向原告退还保证金500元，因原告未提出该诉请，故本院对该费用不予处理。关于原告要求被告支付违约金19500元的问题。委托合同约定擅自终止或变更本委托按委托出售价格的3%支付违约金。现原告并未提供证据证明其损失有多少，该违约金约定过高。首先，原告作为房产中介公司，多次带领客户看房、为促成房屋交易多次与被告及其妻子协商沟通等中介服务的劳动付出应当值得尊重；其次，原告代理人多次看房未要求被告妻子黄自丹在合同上签名，为本案矛盾埋下隐患；第三，原告代理人在明知黄自丹不愿意卖房的情况下，采取堵门等极端方式维权，让矛盾升级。综上，本院根据本案实际情况酌情认定被告向原告支付违约金4000元为宜。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十二条、第五百七十七条、第五百七十八条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告周标于本判决生效之日起十日内向原告娄底青春房地产经纪有限公司支付违约金4000元；二、驳回原告娄底青春房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费144元（已减半收取，原告已缴纳），由原告娄底青春房地产经纪有限公司负担119元，由被告周标负担25元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  王庆二〇二一年八月十七日书记员  颜媚附法律条文：《中华人民共和国民法典》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。