广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11814号上诉人（原审被告）：周振强，男，1960年2月26日出生，汉族，身份证住址广东省和平县。上诉人（原审被告）：池秀娟，女，1963年8月20日出生，汉族，身份证住址广东省和平县。被上诉人（原审原告）：时元梅，女，1988年12月20日出生，汉族，身份证住址山东省临朐县。委托诉讼代理人：李慧敏，广东理奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：马杰涛，广东理奥律师事务所律师。上诉人周振强、池秀娟因与被上诉人时元梅房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初270号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。上诉人周振强、池秀娟，被上诉人时元梅的委托诉讼代理人李慧敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周振强、池秀娟上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回时元梅全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用、保全费用由时元梅承担。事实和理由：一、双方于2020年6月17日签订的《房屋转让协议书》合法有效。涉案房屋被政府征收不是周振强、池秀娟原因造成，不是认定《房屋转让协议书》无效的法定条件。时元梅购买涉案房屋时明知是小产权房，不能办理权属证件，只是因为便宜才购买，且是用于居住。时元梅另一目的是希望今后如遇政府征收涉案房屋能获得高额补偿款。现时元梅以涉案房屋被政府拆迁补偿数额少为由诉请法院确认协议无效，显然违反民法典条款。双方订立合同时并不存在可撤销或是合同无效的情形，双方亦按照约定全面履行了自己的义务，该协议的权利义务关系早已终止。二、时元梅一边向法院诉请《房屋转让协议书》无效，一边拿着该协议书与广州市白云区黄石江夏经济联合社签订《委托协议书》，将涉案房产全权委托江夏联合社向开发商陈衡利追讨购房款及领取黄石街江夏经济联合社垫付32万元购房款，并在周振强、池秀娟不知情的情况下，同意政府部分拆除涉案房屋，导致涉案房产、家具、家电等毁失。既然时元梅认为涉案房屋转让协议无效，其应归还周振强、池秀娟交给时元梅的全部转让财产，包括房屋、家具、家电合约价值十几万元。三、退还周振强、池秀娟与开发商陈衡利签订的《合资建房协议书》、付款收据各一份原件。周振强、池秀娟与开发商陈衡利签订合资建房协议时，开发商陈衡利同意周振强、池秀娟在楼顶加层一个房间，这是周振强、池秀娟要向开发商陈衡利及黄石街江夏经济联合社追讨的。现时元梅直接与黄石街江夏经济联合社签订房屋拆除和向开发商陈衡利追讨协议书，剥夺了周振强、池秀娟追讨的权利。故时元梅需承担约80000元损失。四、周振强、池秀娟从2020年6月17日将房屋交付给时元梅居住，至2021年4月6日止共九个半月，周振强、池秀娟之前每月出租房产租金3000元，故时元梅应支付租金28500元。五、退一步讲，即使合同无效，时元梅已与江夏经济联合社就涉案房产补偿数额达成一致，时元梅单方同意32万元补偿款并取得该笔款项，则其已丧失向周振强、池秀娟要求退款的权利。一审法院未充分考虑各方关系，单以合同无效作出判决，缺乏事实和法律依据。时元梅答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。2021年1月4日，时元梅向一审法院提起诉讼，请求判令：1、确认时元梅与周振强、池秀娟于2020年6月17日签订的《房屋转让协议书》无效；2、周振强、池秀娟退还时元梅款项人民币240000元；3、本案全部诉讼费用由周振强、池秀娟承担。一审法院经审理查明，涉案的江景花园小区是由案外人陈衡利于2009年9月25日与广州市白云区黄石街江夏村第四经济合作社签订《合同书》，向该社承租土名为“四方氹”的荒废土地之后建造的。2010年11月1日，陈衡利与周振强签订《合资建房协议书》，约定由周振强出资32万元分得涉案的1301房。2020年6月17日，时元梅与周振强、池秀娟签订《房屋转让协议书》，约定周振强、池秀娟将位于广州市白云区黄石街江夏村第四经济合作社“四方氹”江景花园B栋1301房转让给时元梅，转让款56万元。该协议签订后，时元梅通过银行及支付宝转账方式依约向周振强、池秀娟支付了转让款56万元，周振强、池秀娟将上述房屋交由时元梅使用。2020年7月2日，广州市白云区人民政府黄石街道办事向江景花园各业主和租户发出《公告》，载明：“按《白云区违法建设治理工作领导小组办公室关于印发（2019-2021）的通知》的工作要求，经查，位于黄石街××村××下底××街××、××、××、××、××栋建筑物违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，涉嫌违法建设。我街将依法拆除上述建筑物，请各业主和租户配合做好以下工作：一、请各业主和租户于2020年7月17日前搬离；涉事房屋严禁进行买卖、租赁等交易行为。二、请各业主和租户2020年7月8日前到“江景花园拆违现场咨询点”提交当时合建、买卖、租赁等相关资料原件及复印件（原件核对，复印件留存），以便我街和公安、司法、城管等部门追溯相关责任主体……”广州市白云区城市管理和综合执法局另发出《限期拆除违法建设公告书》，载明：经调查，位于广州市白云区江夏元下底三街2号（土名四方凼）5栋框架结构建筑物违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，依法应当予以拆除。本执法机关已于2020年7月24日作出《违法建设行政处理决定书（文号穗综云违建处字【2020】第1500051号），责令违法建设当事人在收到本决定书之日起六日内自行拆除上述违法建设。庭审中，时元梅称涉案房屋现已被拆除。另，时元梅曾于2020年12月15日与案外人广州市白云区黄石街江夏经济联合社（以下简称江夏联社）签订《协议书》，约定由江夏联社向时元梅垫付32万元，同时时元梅将向陈衡利追讨购房款等权利委托给江夏联社。协议签订后，江夏联社已向时元梅支付了垫付款32万元。以上事实，有《房屋转让协议书》、汇款凭证、收据、《合同书》、《合资建房协议书》、《公告》、《限期拆除违法建设公告书》、《协议书》及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，时元梅与周振强、池秀娟双方均未能提供证据证实涉案地块有取得建设用地批准书等合法的用地批准手续，也未能提供证据证实涉案房屋有取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，结合广州市白云区人民政府黄石街道办事处作出的《公告》及广州市白云区城市管理和综合执法局作出的《限期拆除违法建设公告书》的内容，足以认定涉案房屋属于违法建设，则时元梅与周振强、池秀娟签订的涉案《合资房转让协议书》已违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条以及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，该协议依法应属无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。周振强、池秀娟确认时元梅已按合同约定向其支付涉案房屋的全部购房款56000元，现时元梅要求其返还该部分转让款中的240000元符合法律规定，一审法院对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2021年3月30日作出判决如下：一、确认时元梅与周振强、池秀娟于2020年6月17日签订的《房屋转让协议书》无效；二、自本判决生效之日起十日内，周振强、池秀娟向时元梅退还购房款人民币240000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4700元，由周振强、池秀娟负担；财产保全申请费3320元，由时元梅负担1027元，周振强、池秀娟负担1423元。周振强、池秀娟负担的上述受理费、财产保全申请费须在本判决生效之日起十日内直接支付给时元梅。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：涉案《房屋转让协议书》的效力，以及时元梅主张周振强、池秀娟向其返还购房款24万元应否得到支持。经本案查明的事实，时元梅和周振强、池秀娟签订《房屋转让协议书》，约定时元梅向周振强、池秀娟购买涉案房屋，转让款为56万元。协议签订后，时元梅支付该转让款。但之后，涉案房屋所在的江景花园五栋建筑物被广州市白云区城市管理和综合执法局认定为违法建设，应当予以拆除。现涉案房屋已被拆除。因此，一审法院依法认定双方签订的《房屋转让协议书》无效正确。依据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。鉴于江夏联社已向时元梅支付垫付款32万元，故一审法院对时元梅要求周振强、池秀娟返还部分转让款24万元的诉讼请求予以支持，并无不当。至于周振强、池秀娟上诉提出其对涉案房屋投入装修及家具的问题。因涉案《房屋转让协议书》并无约定转让价格56万元中包含装修及家具的价格，故周振强、池秀娟以此为由拒绝返还部分购房款，缺乏理据，本院不予支持。至于周振强、池秀娟要求时元梅支付占用期间的房屋使用费，因本案周振强、池秀娟并未就此提出反诉请求，故本院二审不予审查。综上所述，周振强、池秀娟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4700元，由周振强、池秀娟负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年八月三日书记员  张 旭彭诗敏