上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初10325号原告：上海昌恒物业管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：王帅，执行董事。委托诉讼代理人：张燕，女。委托诉讼代理人：邱鹏，上海徐伟奇律师事务所律师。被告：于梅，女，1981年9月11日出生，汉族，住上海市青浦区。原告上海昌恒物业管理有限公司与被告于梅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海昌恒物业管理有限公司委托诉讼代理人张燕、邱鹏到庭参加诉讼，被告于梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海昌恒物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告2012年8月至2020年6月的物业服务费人民币6,778元及违约金559.65元。事实和理由：2015年11月30日，原告与青浦区白鹤镇西晶明园业主委员会签订《西晶明园物业管理合同》，约定由原告对西晶明园小区进行物业服务，期限二年，多层物业服务费为每月每平方米0.70元，按季交纳。合同期满后，原告与业委会续订了物业合同。被告系该小区房屋业主，自2015年1月起，被告拖欠物业服务费，经原告催讨，被告拒付，故原告起诉至法院。被告于梅书面辩称，不交纳物业服务费的理由：2013年，被告电瓶车被偷；被告房屋顶楼搭建并群租，物业没有管。原告从未向被告催讨过物业服务费。经开庭审理查明，被告系上海市青浦区鹤如路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人，于2011年5月办理房地产权证，房屋建筑面积为95.52平方米。2015年11月30日，上海市青浦区白鹤镇西晶明园业主委员会作为甲方与原告作为乙方签订西晶明园物业管理合同，约定乙方为西晶明园的物业管理服务者，物业类型：住宅、多层住宅，座落位置：青浦区白鹤镇鹤如路185弄、鹤如路285弄。四至范围：东至白鹤村西厍队，西至顾家浜，南至鹤意路，北至鹤如路，乙方按照建筑面积向业主收取每月每平方米0.70元的物业费，物业服务费用按季交纳，业主应在每季度的物业服务开始前至服务完成后十日内履行交纳义务。逾期交纳的，违约金按日千分之三计算。本合同为期二年，自2015年12月1日起至2017年11月30日止。2017年11月30日，上海市青浦区白鹤镇西晶明园业主委员会作为甲方与原告作为乙方签订西晶明园物业管理合同，约定物业服务费用、交纳期限等与上述合同一致，期限自2017年12月1日至2019年11月30日止。2019年11月28日，上海市青浦区白鹤镇西晶明园业主委员会作为甲方与原告作为乙方签订西晶明园物业服务合同，乙方按照建筑面积向业主收取每月每平方米0.70元的物业费，物业服务费用按季交纳，业主应在每季第一个月履行交纳义务。业主延期支付物业服务费用等其他费用的，按照日千分之三计违约金。合同期限自2019年12月1日至2021年11月30日止。2015年9月，上海掌心物业管理有限公司出具委托书，委托原告收取2013年11月1日至2015年8月31日的物业管理费。2015年10月30日，原告作为乙方与甲方青浦区白鹤镇西晶明园业主委员会签订协议，约定原告协助甲方进行物业管理服务，期限自2015年11月1日至2015年11月30日。2018年5月31日，上海市青浦区白鹤镇西晶明园业主委员会出具证明，载明上海掌心物业管理有限公司于2015年8月31日撤离西晶明园小区。2015年9月1日至2015年10月31日期间，小区由业委会自管。2015年11月，业委会招聘原告作为西晶明园小区的物业管理服务企业，并签订协助管理协议，时间为2015年11月1日至2015年11月30日。2020年5月，原告通过EMS向被告邮寄律师函，催讨2012年8月1日至2019年12月31日的物业服务费。以上事实，由原告的陈述，原告提供的物业管理合同、物业服务合同、不动产登记簿、上海掌心物业管理有限公司于2015年9月及2021年6月开具的证明、西晶明园业主委员于2018年5月开具的证明、律师函及邮寄凭证等证据予以证明，并经庭审出证，本院予以确认。审理中，原告表示被告反映的顶楼违章已经被城管强拆，被告不交物业服务费的理由没有依据，原告已经履行相关义务。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。上海掌心物业管理有限公司自2013年11月起，依据其与开发商签订的前期物业管理托管合同为西晶明园小区提供物业管理服务至2015年8月31日止，包括原告在内的西晶明园全体业主均有义务向该公司按时足额支付物业服务费用，并对拖欠的费用负有结欠义务。根据现有证据，其应收取物业服务费的债权已转让给了原告，故原告有权向欠费的业主主张相应欠付的2013年11月1日至2015年8月31日的物业服务费。原告未能提供2012年8月至2013年10月期间向业主收取相应物业服务费的任何依据，故原告难以向被告主张该期间的物业服务费。原告另提供由上海市青浦区白鹤镇西晶明园第二届业主委员会于2021年5月28日出具的证明，证明业委会将其自管期间对欠费业主享有的债权转让给了原告。但原告未能提供业委会自管期间的相关措施、物业服务标准及收费标准等，故本院对原告诉请的由业委会自管期间(2015年9月1日至2015年10月31日)的物业服务费难以支持。2015年11月1日至2015年11月30日期间，原告协助管理业委会自管期间的物业服务费，因协议书约定，协助管理期间的相关费用由业委会在公共收益中支付原告，故本院认为，该期间的物业服务费亦应提供自管期间的相关措施、物业服务标准及收费标准等证据,故本院对上述期间的物业服务费不予支持。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。原告与西晶明园业主委员会签订的物业管理合同、物业服务合同未违反法律、行政法规的效力强制性规定，应为合法有效。原告按合同约定提供了物业管理服务，被告享受了原告提供的物业管理服务，理应交纳相应的物业服务费，故本院对原告要求被告支付2015年12月1日至2020年6月30日的物业服务费的诉讼请求予以支持。被告未按时支付物业费，应承担相应的违约责任，综合本案案情，本院酌定违约金500元。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利的行为，应承担由此而引起的法律后果。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告于梅应于本判决生效之日起十日内支付原告上海昌恒物业管理有限公司2013年11月1日至2015年8月31日、2015年12月1日至2020年6月30日的物业服务费5,148.52元；二、被告于梅应于本判决生效之日起十日内支付原告上海昌恒物业管理有限公司违约金500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告于梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 徐小红法官助理 杨凤逸书 记 员 胡冬美附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。