山西省长治市上党区人民法院民事判决书（2021）晋0404民初799号原告：长治县田某1商贸有限公司。        法定代表人：田某1。        委托诉讼代理人：田某2，住长治市。代理权限为代为立案、签收法律文书、参与和解、承认、放弃、变更诉讼请求。     委托诉讼代理人：郭某，山西恒烨律师事务所律师。代理权限为一般代理。        被告：张某，住长治市。        原告长治县田某1商贸有限公司（以下简称：田某1商贸）诉被告张某租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田某1商贸的委托诉讼代理人田某2、郭某、被告张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        原告田某1商贸向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告将拖欠的2019年12月1日至2020年2月29日期间租金和物业管理费9179.48元及逾期滞纳金2662.05元支付给原告；二、请求判令被告将拖欠的2020年3月1日至2020年9月15日退场日期间租金和物业管理费28204.08元、逾期滞纳金5612.61元及违约金6002.64元支付给原告，并退还原告租金减免优惠9003.96元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年1月16日，被告张某就原告商场位于一号楼二层，面积为83.37平方米，摊位号为2003号的铺位达成《商铺租赁合同》（合同编号为2018035）。并注册成立长治市上党区卡曼照明经销部店开始经营卡曼品牌灯具，合同期限两年。按照合同第二章第四条约定：租金首次支付为半年支付一次，之后按季度缴纳。合同签订后，原告依约履行合同义务，为被告经营提供各种便利，但被告却未按照合同约定支付相应租金和物业管理费，截至2020年9月15日被告退场，尚拖欠原告2019年12月1日-2020年9月15日期间租金和物业管理费，由此产生的滞纳金也没缴纳，被告已严重违约，原告多次催促被告缴纳但被告始终推诿不付，严重损害了原告合法权益，综上，为维护原告合法权益，特提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。        被告张某提交答辩状称：一、2019年1月16日，被告与原告签定租赁合同（合同编号2018035），被告承租了原告商场一号楼二层的铺位（面积为83.37平方米，摊位号为2003号）。在签订合同以后，麻烦不断，在2019年3月12日，因原告自身的债务纠纷导致商场被堵门，门完全被堵死（微信截图为证），客户不能进入，对被告的声誉和正常营业造成损失达1万余元，原告承诺因此事对被告进行补偿，事实上一直置之不理，没有进行实际赔偿。二、签订租赁合同以后，被告承租的2003号铺位，在2019年6月10日之前一直被他人注册（后附证明），导致被告不能及时办理营业执照，一直没有营业，在租赁期内对被告造成100天的损失达10多万余元。三、因原告没有给被告提供完善的电力、照明、暖气、空调等等物业配套服务，直接造成被告损失达十几万。1．从2019年7月开始，原告一直以空调维修为借口，不开空调，二楼处于桑拿状态，导致客户不能正常进店，到8月份底才开始开空调，给被告造成了损失。2、2019年全年供电状态属于不正常状态，仅仅在7月、8月两月时间之内商场二楼处于频繁跳闸状态（有微信截图为证），导致被告不能正常经营，被告经营造成损失达6万余元。3、进入2019年冬季以后，原告以各种借口，没有供暖，11月和12月完全处于冷冻时间（有截图为证），导致客户无法进店选购。4、原告商场内部楼道照明灯处于损坏状态，二楼被告门市外常年处于黑暗状态（有图有真相），导致客户不上二楼，被告无法正常经营。5、原告对市场管理期间，电梯开一部（有图为证）或者不开，只有上没有下，导致很多客户不上二楼，对被告经营造成损失。6、原告在2019年“十﹒一”活动期间，直接强力停止了被告的活动方案（附图为证），给被告的经营造成了损失。四、进入2019年12月以后，原告因自身原因，与其它商户的合同续约问题进行谈判，导致商场进入停滞营业状态，对被告造成很大的影响和实际的经济损失。五、2019年9月份，被告为原告安装楼道间照明灯及维修一楼大灯照明，共计费用8402元，原告一直拖欠，没有实际支付。原告在被告装修前，收取被告装修保证金1000元（附图为证），在被告装修完至今天，原告以各种理由和借口，没有退还给被告，原告口头答应与房租相抵，实际没有抵销房租。被告2019年年末因原告与其它商户发生合同纠纷已经开始准备撤场，当时是田某2委托平谷安处理，被告己明确要撤场，后来田某2又委托田某1处理纠纷事宜，当时田某1承诺，留住广千木门和索菲亚金屋定制，让被告到时配合经营，房租起算日期为商场稳定以后，这样被告才留下。到2020年9月初，被告才接到田某1的撤场通知，因广千木门和索菲亚金屋定制撤场，商场倒闭，所以全部撤场。被告接到通知后，9月15日立即撤离。因原告一直出尔反尔，说话不算话，致使被告的装修损失、员工工资及照明灯具折旧等等累计损失达40余万元整。进入原告的商场是想进居然之家，结果原告与居然之家没有一点关系，挂羊头卖狗肉，本身就存在欺诈。综上，原告起诉内容不符合客观事实，原告的诉请于法无据，请求驳回原告的诉讼请求。        原告田某1商贸为支持自己的主张，向法庭提供了以下证据：        证据一：原、被告租赁合同一份及收据四支，证明原被告之间的租赁合同关系以及租期、租金、物业管理费、滞纳金、违约金的计算方式及被告已交费用。        证据二：照片一张，证明被告离场时间为2020年9月15日。        证据三：催款通知书四份，证明原告主张租金权利的证明。        证据四：租赁合同四份及收据四支，证明其它商户和被告情况一样，均已全额缴纳租金。        被告张某的质证意见是：证据一真实性无异议；证据二无异议；证据三被告只收到2020年4月29日、2020年2月5日两份催款通知书，2019年12月底因原告的原因导致被告的商铺停电，后因为疫情被告没有去店铺，所以被告不清楚原告于2020年5月11日、2020年1月21日下发的两份催款通知书；证据四真实性无异议，但商场中一共有30多户商铺，原告只提供了4户，占比较小。        被告张某为支持自己的主张，向法庭提供了以下证据：        证据一：工商登记信息一份，证明被告经营的店铺卡曼照明因原告的过错导致2019年6月10日才注册。        证据二：微信聊天记录截屏（部分），证明被告与原告的会计李慧敏沟通，李慧敏承诺将装修保证金1000元和被告给居然之家一楼、二楼更换灯具款8402元抵扣被告的租金。        证据三：微信聊天记录截屏（部分），证明被告与原告法定代表人田某1沟通，2020年9月15日退场不是被告自愿的，是原告让被告退场的。        证据四：微信聊天记录截屏（租户聊天群）及照片，证明被告在正常租赁期间内因原告的债权人堵门行为导致被告无法正常经营。        证据五：微信聊天记录截屏（租户聊天群）及照片，证明被告在正常租赁期间内因原告物业管理不完善导致被告无法正常经营。        证据六：微信聊天记录截屏（租户聊天群），证明2019年9月19日原告阻拦被告进行商铺活动，导致被告无法正常经营。        原告田某1商贸的质证意见是：证据一真实性无异议，但无法证明被告的证明目的，不是原告的原因导致被告的商铺于2019年6月10日才注册；证据二中，原告确实让被告维修、更换过灯具，但是被告未将票据交到原告处，不能确定被告维修、更换灯具的具体金额，被告的装修保证金就开着收据，已经折抵了被告的租金；证据三真实性无异议，但是被告不交租金违约在先；证据四确实有堵门行为，但不影响被告营业，堵门一天原告给商户免去4天租金，因为被告未按期缴纳租金，所以原告没有给被告免租金；证据五不认可；证据六因为被告未交纳租金和物业费，所以2019年9月19日的活动没有让被告参与。        本院认证如下：        被告对原告提供的证据一、四真实性无异议，本院对该两组证据的真实性予以确认。被告对原告提供的证据二无异议，本院对该证据予以采信。被告对原告提供的证据三中的2020年4月29日、2020年2月5日两份催款通知书无异议，本院对该两份催款通知书予以采信；被告对原告提供的证据三中的2020年5月11日、2020年1月21日下发的两份催款通知书不清楚，因原告补充提供了在被告经营的商铺张贴该两份催款通知书的照片，该照片能够佐证原告向被告下发了该两份催款通知书，故本院对该两份催款通知书予以采信。        原告对被告提供的证据一、二、三、四、六的真实性均无异议，本院对该五组证据的真实性予以采信。原告对被告提供的证据五不认可，本院认为，该组证据属于电子数据原件，原告未提供足以反驳的相反证据，故本院对该组证据的真实性予以采信。        经审理查明，2016年11月1日原告作为甲方与作为乙方的被告签订了《商铺租赁合同》（合同号：2018035），被告承租了原告的××县的场地（面积为83.37平方米）用于经营卡曼照明灯具，该合同第三条约定，租赁期限为2019年3月1日至2021年2月28日，2019年3月1日至2020年2月29日期间免租期为90天（2020年3月1日至2021年2月28日期间的免租期另定），免租金额共计9003.96元；第四条约定，自2019年3月1日至2020年2月29日（2020年3月1日至2021年2月28日期间的租金标准另定），每平方米日租金为1.2元，共计36616.10元，租金支付方式为（2020年3月1日至2021年2月28日期间另定）首次支付为半年支付一次，之后按季度缴纳，租金的付款时间均为每个付款周期的上月10日之前；第五条约定，甲方为乙方提供空调、保洁、保安等公用物业配套服务，乙方应向甲方支付物业管理费，自2019年3月1日至2020年2月29日（2020年3月1日至2021年2月28日期间标准另定），每平方米物业管理费0.5元，共计15256.71元，物业管理费的支付方式及支付时间同租金的支付方式及支付时间；第九条规定，乙方未按上述规定向甲方支付租金等费用（含税款）的，乙方应每日按未付金额的1‰向甲方支付滞纳金，超过七天，甲方视同乙方违约并有权随时终止合同；第二十一条第二款约定，除甲乙双方另有约定外，因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给予乙方的补贴（包括但不限于按销售额承担的扣点、赠品费用）外，乙方还须赔付甲方相当于两个月租金的违约金。《商铺租赁合同》签订后，至2019年11月30日，被告共向原告交纳租金及物业管理费33688.63元（包括被告交纳的展位订金5000元及装修保证金1000元），原告也按照约定给被告免除了90天的租金9003.96元，因被告未按约定向原告交纳2019年12月1日至2020年2月29日的租金及物业管理费9179.48元，原告分别于2020年1月21日、2020年2月5日、2020年4月29日向被告下发了催缴通知书，但被告始终未交纳，2020年5月11日，原告向被告下发通知书：“你方与我公司于2019年1月16日签订的商铺租赁合同，在合同履行期间，你方不按约定交付应交的租金，经我公司多次催要并给予你方交付租金宽限期，但你方仍未履行这项合同义务。根据双方签订的租赁合同第9条、23条的约定，我公司现行使合同解除权，通知你方该商铺租赁合同依法解除，合同解除后的一切法律后果均由你方单独承担。现通知你方于5日内撤离场地，费用结算至你方将场地完整交付给我公司止。”被告于2020年9月15日从原告处撤场，并将该场地完整地交给了原告。        本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。就本案而言，原被告签订的《商铺租赁合同》第九条约定，被告未按约定向原告支付租金等费用（含税款）的，被告应每日按未付金额的1‰向原告支付滞纳金，超过七天，原告视同被告违约并有权随时终止合同。被告未按《商铺租赁合同》的约定交纳2019年12月1日至2020年2月29日的租金及物业管理费，经原告催要后，被告仍拒绝交纳，解除合同的条件成就，原告于2020年5月11日向被告下发了解除合同通知，原被告签订的《商铺租赁合同》于当日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（2009年7月7日施行）规定，合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据《合同法》第九十八条的规定进行处理。就本案而言，原被告签订的《商铺租赁合同》属于继续性的合同，其合同性质决定了解除的效力只能向将来发生，已经履行的部分应当继续有效，无法恢复原状，被告应当向原告支付《商铺租赁合同》解除之前尚未支付的租金及物业管理费。该《商铺租赁合同》第二十一条第二款约定，除原被告双方另有约定外，因被告违约导致合同提前终止的，被告除了补齐所欠租金及费用，退还原告在合同期内给予被告在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中原告给予被告的补贴（包括但不限于按销售额承担的扣点、赠品费用）外，被告还须赔付原告相当于两个月租金的违约金。该《商铺租赁合同》第二十三条约定，合同终止后，原告给予被告的撤场时间不得少于5天，所有费用均计算至被告撤场向原告完整交付场地之日止。根据上述合同法及司法政策性文件的规定，案涉《商铺租赁合同》二十一条第二款及第二十三条的约定应当认定为合同解除后的结算和清理条款。综上分析，原告要求被告将拖欠的2019年12月1日至2020年2月29日期间的租金及物业管理费9179.48元（36616.1元＋15256.71元-9003.96元-33688.63元）符合法律的规定及合同的约定，本院予以支持。案涉《商铺租赁合同》约定，2020年3月1日至2021年2月28日期间的日租金及物业管理费日标准另定，但原被告并未就此期间的日租金及物业管理费日标准另行约定，故原告要求被告按日租金每平方米1.2元支付2020年3月1日至2020年9月15日之间的租金以及支付违约金（两个月租金）缺乏事实依据，本院不予支持。因原告提供的其与袁晓伟2020年5月20日签订的《商铺租赁合同》（合同号：2020002，租赁期限为2020年6月1日至2021年5月31日，商铺位置××县）约定的日租金为每平方米0.9元、物业管理费日标准为0.8元每平方米，故本院参照该约定判令被告向原告支付2020年3月1日至2020年9月15日之间的租金14931.57元（0.9元／平方米／日×199日×83.37平方米），同时判令被告向原告支付违约金4501.98元（0.9元／平方米／日×60日×83.37平方米）；原告自愿要求被告按照每日每平方米0.5元向原告支付2020年3月1日至2020年9月15日之间的物业管理费8295.32元（0.5元／平方米／日×199日×83.37平方米）符合法律的规定，本院予以支持。原告要求被告退还减免优惠的租金9003.96元符合法律规定及合同约定，本院予以支持。因案涉《商铺租赁合同》已经解除，故案涉《商铺租赁合同》第九条约定的滞纳金不再发生效力，原告要求被告支付2019年12月1日至2020年2月29日欠付租金及物业管理费产生的滞纳金2662.05元及2020年3月1日至2020年9月15日应付租金及物业管理费产生的滞纳金5612.61元于法无据，本院不予支持。被告辩称，因原告自身的债务纠纷导致商场被堵门以及原告对商场的物业管理不到位等给被告造成了巨大的经济损失。本院认为，被告所提供证据不能充分证明原告在履行案涉《商铺租赁合同》中存在违约行为以及被告具体的经济损失金额，故被告的该辩解意见本院不予采纳。被告辩称，其为原告安装楼道间照明灯及维修一楼大灯照明，共计费用8402元，原告一直拖欠，没有实际支付。本院认为，若被告与原告结算后证明原告确实欠被告照明灯安装费8402元，在执行程序中，该费用可以从被告应付原告的租金中予以抵扣。被告辩称，原告在被告装修前，收取被告装修保证金1000元，原告口头答应与房租相抵，实际没有抵销房租。本院认为，原告主张2019年3月1日至2019年11月30日被告已缴纳的租金及物业管理费为33688.63元，该费用中就包括被告装修保证金1000元，因此被告的该辩解意见与庭审查明的事实不符，本院不予采纳。        据此，为维护民事主体的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：        一、被告张某于本判决生效后十日内将2019年12月1日至2020年2月29日期间欠付的租金和物业管理费9179.48元支付给原告长治县田某1商贸有限公司。        二、被告张某于本判决生效后十日内将2020年3月1日至2020年9月15日期间产生的租金和物业管理费23226.89元支付给原告长治县田某1商贸有限公司。        三、被告张某于本判决生效后十日内支付给原告长治县田某1商贸有限公司违约金4501.98元。        四、被告张某于本判决生效后十日内退还给原告长治县田某1商贸有限公司减免优惠的租金9003.96元。        五、驳回原告长治县田某1商贸有限公司的其他诉讼请求。        如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        本诉案件受理费658.31元，由原告长治县田某1商贸有限公司负担184.41元，被告张某负担473.90元。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。        审判员    侯鸟龙二〇二一年八月二日书记员    张某慧《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。