黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑11民终737号上诉人（一审原告）：刘德山，男，1968年7月11日出生，汉族，公务员，住黑龙江省大兴安岭地区。被上诉人（一审被告）：梁海霞，女，1976年10月1日出生，汉族，个体业主，住吉林省松原市。委托诉讼代理人：赵文军，吉林良伟律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：梁海锋，男，1974年5月24日出生，汉族，个体业主，住吉林省前敦尔罗斯蒙古族自治县。被上诉人（一审被告）：松原市千大房地产开发有限公司，住所地吉林省松原市经济技术开发区滨江路265号。法定代表人：李金库，该公司执行董事兼经理。上诉人刘德山因与被上诉人梁海霞、梁海锋、松原市千大房地产开发有限公司（以下简称千大公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服嫩江市人民法院（2020）黑1121民初87号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。上诉人刘德山，被上诉人梁海霞的委托诉讼代理人赵文军到庭参加询问。被上诉人梁海锋、千大公司经法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加询问。本案现已审理终结。刘德山上诉请求：1.撤销一审判决，改判对嫩江县世纪新城小区2-1号楼3单元602室继续执行；2.一、二审案件受理费由梁海霞、梁海锋及千大公司承担。事实和理由：1.千大公司于2012年9月20日取得世纪新城小区商品房预售许可证，梁海霞购买争议房屋没有到房产部门备案，对梁海霞提供购房协议书的真实性提出异议。2.梁海霞仅提供了购房协议书、收据、物业费票据，不能证明其对争议房屋享有所有权。没有到房产部门登记备案的购房协议书，不得对抗法院的执行。3.梁海霞主张交付了全部房款，所提供的购房款收据为手写，且无给付购房款的证据，如银行提款、转账票据等。4.梁海霞购买争议房屋至今已有八年未使用，不符合常理。5.梁海霞是梁海锋妹妹，在争议房屋被查封的情况下，梁海锋与梁海霞恶意串通，伪造了购房协议书。梁海霞辩称，1.梁海霞系合法取得争议房屋，既有购房协议书，又有购房款收据和物业费收据。梁海霞与梁海锋系兄妹关系，在梁海锋开发项目期间，梁海霞考虑争议房屋有升值空间而投资，于2012年11月28日购买世纪新城小区2-1号楼3单元602室，并签订购房协议书，交付全部购房款，千大公司出具交款收据，后期办理入住手续，并且已交接房屋占有使用至今。2.刘德山提出因未办理房屋产权登记所以合同无效错误，未办理产权登记非买受人原因，世纪新城项目后期千大公司不配合，导致全部购买人未能及时办理房屋产权登记，争议房屋买卖行为系客观事实。3.梁海霞享有排除执行的法定条件，争议房屋归梁海霞所有，一审法院停止执行、解除查封，维护房屋所有权人合法权益正确。梁海霞购买争议房屋并不存在过错，更不违反法律强制性规定。嫩江法院查封时间是2019年8月12日，该查封违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，嫩江法院裁定中止执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定。4.房屋没有办理产权登记并不影响合同效力，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定。梁海霞已经合法取得房屋的所有权，未登记只是物权未设立，责任不在梁海霞，而是因为该小区的开发商与投资商产生矛盾，又经过长期诉讼，该小区没有全部建设完毕，也没有经过验收，没有一户购房人能办理产权登记。梁海锋书面辩称，1.世纪新城小区立项于2010年10月，挂靠千大公司资质。梁海霞2012年11月28日购买争议房屋，与千大公司签订购房协议书，并已交付使用。该小区所有房屋及车库均已销售、回迁、抵账，有销售合同。千大公司出具的交款收据都是真实的，有备案资料可供查询。2.刘德山提出因未办理房屋产权登记所以合同无效错误，后期千大公司不配合，导致大部分购买者未能及时办理房屋产权登记，但争议房屋买卖行为已成事实。3.刘德山不能为了自己的权益而损害他人的利益。世纪新城项目尚未完成，刘德山的债权可以在后期项目中实现。4.梁海霞提供的手写收据、物业费票据足以证明购买争议房屋的事实，未备案是因为内部纠纷导致。且按照当时的消费习惯，大多以现金消费为主，购房人自家存有现金是很常有的事情，收据手写、签字盖章就具备法律效力。票据真伪可以做司法鉴定。5.梁海锋与梁海霞是兄妹关系，梁海霞知晓梁海锋在嫩江开发，购房价格优惠，有升值空间，购买房产作投资无可厚非。不能因有亲属关系就认定购房协议书无效。6.争议房屋权属为梁海霞，请求法院依法对世纪新城小区2-1号楼3单元602室解除查封，以维护房屋所有权人梁海霞的合法权益。如果支持刘德山的诉讼请求，会产生更多诉讼。刘德山向一审法院起诉请求：1.请求法院确认梁海霞与千大公司签订的房屋买卖合同无效，请求法院继续执行世纪新城2-1号楼3单元602室。一审法院认定事实：梁海锋系挂靠千大公司承建世纪新城的承包商。刘德山承包了世纪新城部分工程。2012年11月28日，梁海霞与千大公司签订了购房协议书，购买了世纪新城2-1号楼3单元602室，价款为232,449元，千大公司为梁海霞出具收据，并将涉案房屋交给了梁海霞。2015年5月，刘德山向黑河市中级人民法院提起诉讼，要求千大公司和梁海锋给付工程款。2015年7月，黑河市中级人民法院作出（2015）黑中民初第14-2号民事裁定书，查封了千大公司开发的世纪新城多间车库和多套住宅。2017年12月20日，黑龙江省高级人民法院作出（2017）黑民终499号民事判决书，判决梁海锋给付刘德山建设工程款190余万元，并判决千大公司负连带责任。判决生效后，刘德山向黑河市中级人民法院申请执行，黑河市中级人民法院指令嫩江法院执行。2019年8月12日，嫩江法院根据刘德山的申请，作出（2018）黑1121执737号之二执行裁定书，对本案争议房屋进行了查封，拟对上述房屋进行拍卖。2019年9月18日，梁海霞向嫩江法院执行机构提出执行异议，主张法院查封的争议房屋属于梁海霞所有。嫩江法院执行机构审查后，认为梁海霞提出的异议成立，于2019年11月20日作出（2019）黑1121执异41号之一执行裁定书，中止对世纪新城2-1号楼3单元602室的执行。刘德山不服，提起了本案诉讼。一审法院认为，根据梁海霞与千大公司签订购房协议书、收据及物业费收据，梁海霞在法院查封前已经合法占有本案争议房屋，并已经付清全部房款，争议房屋虽然没有办理产权变更登记，但未办理产权变更登记并非梁海霞所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，梁海霞对争议房屋所享有的权利足以排除法院执行。刘德山提出要求法院确认梁海霞与千大公司签订的买卖合同无效的理由，因没有提交有效证据予以证实，其诉讼请求不予支持。另外刘德山提出其享有优先受偿权的问题，因其提出的时间已经超过了期限，故刘德山此项理由不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回刘德山要求对世纪新城小区2-1号楼3单元602室继续执行的诉讼请求。案件受理费1,050元，由刘德山负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实除“2012年11月28日，梁海霞与千大公司签订了购房协议书，购买了世纪新城2-1号楼3单元602室，价款为232,449元，千大公司为梁海霞出具收据，并将涉案房屋交给了梁海霞。”外，对其他查明的事实予以确认。另查明，梁海霞与梁海锋称，2012年11月28日，梁海霞与千大公司签订了购房协议书，购买了世纪新城2-1号楼3单元602室，价款为232,449元，千大公司为梁海霞出具收据，并将涉案房屋交给了梁海霞。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中人民法院应当审查梁海霞对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”准确把握排除执行的上述四个要件，是判定能否阻却法院执行的关键。本案中，梁海霞提供了其与千大公司于2012年11月28日签订的购房协议书，该协议书与刘德山认可的在嫩江县产管理局备案的商品房买卖合同格式文本等内容完全不同。梁海霞虽提供了同日千大公司为其出具的购房款收据，但并未提供证据证实购房款来源及支付方式予以佐证购房交款的真实性。本案梁海霞为证明占有使用争议房屋而提供的唯一证据为2019年9月10日补交2018年物业费的票据，该时间在人民法院查封之后，不能证明梁海霞在人民法院查封之前已合法占有争议房屋。综上，梁海霞对争议房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，刘德山要求继续执行嫩江县世纪新城2-1号楼3单元602室房屋，本院予以支持。综上所述，刘德山的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一项规定，判决如下：一、撤销嫩江市人民法院（2020）黑1121民初87号民事判决；二、准许执行嫩江县人民法院（2018）黑1121执737号之二执行裁定书中关于查封嫩江县世纪新城小区2-1号楼3单元602室的内容；三、驳回刘德山其他诉讼请求。一、二审案件受理费2,100元，由梁海霞负担。本判决为终审判决。嫩江县人民法院作出的（2019）黑1121执异41号之一执行裁定书于本判决生效时自动失效。审判长 王 凤审判员 张可秋审判员 梁天元二〇二一年八月二十七日书记员 张淑莹