北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终9944号上诉人(原审被告)：黄新立，男，1975年7月11日出生。委托诉讼代理人：申艳，北京东通律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：邱旺红，男，1972年5月18日出生。委托诉讼代理人：杨文茂，北京泽观律师事务所律师。上诉人黄新立因与被上诉人邱旺红租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2021）京0112民初5539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄新立上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：涉案商铺及整体房屋约5200平方米，是黄新立与邱旺红共同合伙经营，黄新立占有合伙比例25%，基于合伙协议，黄新立亦有占有使用权利。一审法院不应判决黄新立将商铺返还邱旺红。邱旺红辩称：同意一审判决，不同意黄新立的上诉请求。邱旺红向一审法院起诉请求：1.判令解除邱旺红与黄新立2017年11月27日签订的《商铺租赁合同》；2.判令黄新立腾退房屋并将房屋交还给邱旺红；3.判令黄新立支付邱旺红自2018年4月15日到2020年12月31日房租441680元及利息（计算标准：（991天-45天）*1.5元/平方/天*720-580000=441680元）；4.判令黄新立支付邱旺红2020年12月31日至实际给付之日止的房租（计算标准为按1.5元/平方/天，720平方米）；5.判令黄新立支付违约金78840元（年租金394200元的20%）；6.判令黄新立承担案件的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年11月27日，邱旺红（出租方、甲方）与黄新立（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：商铺坐落地址：徐辛庄派出所西侧二层钢结构，商铺面积约720平方米；租赁期限：租期6年2017年11月15日至2023年11月15日；租金金额：每年394200元，合同期为6年，合同期满，同等条件下乙方优先承租；付款方式：甲乙双方自签订本合同时，一次性向甲方支付第一年全年的房租，第二年至五年的房租可季度或半年上交，租金缴纳：（1）乙方应在合同签订当日将第一年租金交纳给甲方。（2）自第二年起，租金以每3月为一期缴纳，每期租金98550元。乙方须在每个缴纳期前20天交纳下一期租金；乙方迟延向甲方支付租金及相关费用，每延迟一日，需向甲方支付该次应缴金额的3%作为违约金，迟延支付超过十日，视为自动终止租赁合同，乙方支付的押金不予退还；在本合同到期或提前终止后，乙方应在终止后3日内将租赁场地腾退给甲方，乙方不得故意损毁租赁房屋内的装修及不可移动的附属设施。此外，合同还约定了其他内容。邱旺红表示在2017年11月15日即向黄新立交付了租赁物，邱旺红认可交付的是毛坯房，因双方存在其他合作及黄新立代替邱旺红向案外人支付了款项，故邱旺红认可租金起算时间为2018年4月15日，黄新立对此起算租金时间表示认可，并主张自黄新立占用租赁物后至本案诉讼时止已向邱旺红支付了租金58万元，黄新立一直占用租赁物至今，邱旺红认可已收到了58万元租金。根据法院于2021年4月2日进行的现场勘察，确认本案所涉租赁物即720平方米商铺共八间，现对外悬挂的招牌是金福园四间、铁锅炖一间、固始鹅块三间，邱旺红、黄新立双方对此均表示认可。黄新立主张上述商铺均系其装修、铺设地暖及作了隔断。邱旺红不认可上述商铺系黄新立装修，而主张系黄新立转租给了案外人进行的装修。黄新立在庭审中表示涉案商铺系其自己经营使用，表示自己没有转租。在审理过程中，黄新立撤回对涉案租赁物进行装修损失鉴定的申请，并撤回了反诉，黄新立同意另行处理房屋装修损失等问题，不在本案中主张。黄新立表示目前涉案租赁物仍由其占有使用。另查，关于本案所涉租赁物的来源和性质，邱旺红表示其系从案外人周信明处承租而来，一共租赁约5200平方米，其中包括本案所涉的720平方米的商铺，位置就是徐辛庄派出所马路西边的两层楼房。在本案审理过程中，邱旺红未向法院提供涉案租赁物房屋的建设工程规划许可证等审批手续，亦未提供涉案租赁物的房屋产权登记信息。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，邱旺红与黄新立于2017年11月27日签订的《商铺租赁合同》所约定的房屋未取得建设工程规划许可证，未有产权登记信息，故《商铺租赁合同》应属无效。合同无效后，黄新立应将涉案房屋腾退并返还给邱旺红，黄新立作为房屋的实际占有一方应当按照合同约定的标准支付占有使用费。法院认为关于占有使用费的计算应参照合同约定的标准，起算的时间应以邱旺红方认可的2018年4月15日开始计算租金，黄新立对此也表示认可，故黄新立应按照每年394200元的标准向邱旺红支付占有使用费至实际腾退返还之日止，扣减已付的58万元，又因黄新立在租赁期间确实受到新冠疫情影响，而双方约定的是商铺经营，系经营饭店，其经营性行为受到疫情影响更大，邱旺红表示同意扣减45天的租金，但法院认为应参照国务院出台的相关租金减免政策以扣减60天为宜，按照年租金394200元计算则60天的租金共计为64800元，关于邱旺红的第三项和第四项诉讼请求，法院根据计算标准和起止时间一并进行计算，不再单独计算，并扣除应扣款项。关于邱旺红主张的未付占有使用费的利息损失，考虑到双方当事人对本案房屋租赁合同无效均负有一定过错，即邱旺红亦应自担部分损失，黄新立也已经按照合同标准支付给邱旺红相应的占有使用费，故邱旺红主张的利息损失，法院不予支持。关于邱旺红主张的违约金，因合同归于无效，合同约定的违约条款也属于无效，对于邱旺红按照合同约定要求黄新立支付违约金，缺乏有效合法的合同依据，法院不予支持。因本案所涉由邱旺红、黄新立签订的《商铺租赁合同》的签订日期系在《中华人民共和国民法典》实施之前，而之前适用的法律对此有规定，故应适用双方签订合同当时的法律规定。对此，法院予以说明。据此，一审法院判决：一、邱旺红与黄新立于2017年11月27日签订的《商铺租赁合同》（约定商铺面积约为720平方米）无效；二、黄新立将坐落于徐辛庄派出所西侧二层钢结构720平方米商铺（以双方确认的具体位置为准）腾退返还给邱旺红，于判决生效之日起三十日内执行清；三、黄新立向邱旺红支付自2018年4月15日起至实际腾退返还之日止的商铺占有使用费（计算方式为：按照每年394200元的标准计算，在应付租金总数的基础上扣减已付的580000元和扣减免除的64800元），于判决生效之日起十日内给付清；四、驳回邱旺红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4503元，由黄新立负担，于判决生效之日起七日内交纳。二审期间，黄新立提交合伙经营合同，证明黄新立对涉诉房屋享有相应的权利义务，不应予以腾退。邱旺红的质证意见是：合同经营合同不属于新证据；对合伙经营合同的真实性认可，证明目的不认可，该证据与本案没有关联性，与本案分属两个不同的法律关系，且该合同经营合同黄新立未履行。对当事人提交的证据，本院依据本案其他事实予以综合审查认定。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点在于黄立新是否应向邱旺红腾退返还涉案商铺。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案所涉租赁物即720平方米商铺并未取得建设工程规划许可证，故涉案租赁合同无效，黄新立应将涉案房屋腾退并返还给邱旺红。黄新立在二审期间虽提交合伙经营合同用于证明其对涉案房屋享有相应的权利，但上述证据所欲证明之事实并不影响本案中对租赁合同无效后涉案商铺应予腾退返还的认定。一审法院认定黄新立应向邱旺红腾退涉案商铺并支付相应的占有使用费，并无不当，本院予以支持。综上所述，黄新立的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由黄新立负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  万丽丽审 判 员  玄明虎审 判 员  沈 放二〇二一年八月二十四日法官助理  李延昭