广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0705民初5905号原告：江门市新会区会城街群胜第七经济合作社，住所地广东省江门市新会区会城街道群胜村，统一社会信用代码N1440705MF3596692D。法定代表人：谭启文。委托诉讼代理人：李雪桦，广东永基律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗嘉健，广东永基律师事务所实习律师。被告：任友文，男，汉族，1970年9月4日出生，住安徽省界首市。原告江门市新会区会城街群胜第七经济合作社（下称群胜七社）诉被告任友文租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月23日立案后，适用简易程序公开开庭审理了本案。群胜七社的委托诉讼代理人李雪桦到庭参加诉讼，任友文经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。群胜七社向本院提出诉讼请求：一、判令立即解除原、被告于2012年8月18日签订的《租赁仓库合同书》；二、判令任友文将群胜七社南边队址和晒地交还给群胜七社；三、判令任友文支付拖欠的租金45546.67元（此后按合同约定计至交还租赁标的物止）；四、判令任友文支付逾期付款违约金24609.2元（从2015年8月1日起，以拖欠租金为基数，按起诉时一年期贷款市场报价利率四倍计算至欠款清偿之日止，暂计至2021年4月6日）；四、诉讼费用由任友文负担。事实与理由：双方签订《租赁仓库合同书》约定租赁事宜，但任友文拖欠自2016年至2021年租金。任友文辩称：同意解除《租赁仓库合同书》。谭队长私收了2015年及2016年两年租金；仓库也是谭队长在占用的，影响了租户生活；公共厕所没有按要求拆除；群胜七社拒收2017年租金，原因是要求将仓库租金一并支付才收；任友文只欠下2018年至2020年的租金16640元。任友文在晒地上自建的360平方二层建筑物，足以抵偿全部拖欠租金。查明的事实2012年8月18日，原、被告签订《租赁仓库合同书》，约定任友文承租群胜七社南边队址房屋和360平方米晒地；期限为2012年1月1日至2026年12月31日；2012年至2016年租金为每年8000元，2017年1月1日至2021租金为每年8800元，2020年至2026年租金为每年9680元，任友文应于每年八月前交付当年租金；合同期满时，任友文在该“仓库的一切建筑物”无偿归群胜七社所有；超过一个月不依时交纳租金，按每年租金总额日百分之十计付违约金，超过两个月不依时交纳租金，群胜七社可以解除合同。任友文交纳2015年租金后，未付2016年至今的租金。经本院庭审释明，群胜七社明确不增加关于返还晒地上建筑物的诉讼请求。裁判理由及结果本案为租赁合同纠纷。一、关于《租赁仓库合同书》效力的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定了出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。群胜七社确认出租的队址房屋没有办理建设程规划许可证，且双方均没有举证证明涉案房屋有办理建设工程规划许可证，故上述《租赁仓库合同书》中出租房屋部分无效。双方关于出租晒地的约定，没有违反法律规定，合法有效。《租赁仓库合同书》为部分有效、部分无效。二、关于任友文已付租金数额的问题。任友文辩称已付2016、2017年租金，但没有提交相应证据予以证明，群胜七社亦予以否认，故本院不予认可该抗辩，本院认定任友文拖欠2016年至今的租金。三、关于《租赁仓库合同书》应否解除的问题。双方在《租赁仓库合同书》约定了超过两个月逾期支付租金，群胜七社有权解除合同，现群胜七社主张解除《租赁仓库合同书》，符合法律规定及双方约定，本院予以支持，解除时间为本院向任友文送达起诉状之日即2021年7月31日。但其中关于出租队址房屋方面的约定无效，无需解除。《租赁仓库合同书》部分已被解除、部份无效，故任友文应向群胜七社返还涉案建筑物及土地。四、关于应付租金的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定了房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因任友文自2016年至2021年7月31日未付租金，截至合同解除之日，任友文拖欠的占用费及租金参照合同约定计算，共拖欠费用为48333.33元（8000元+4年×8800元/年+8800元/12个月×7个月），此后以合同约定标准计至租赁标的返还之日止。五、关于逾期付款违约金的问题。《租赁仓库合同书》中关于队址房屋出租部分为无效条款，故合同中关于队址房屋租金实为占用费，不产生违约金。但关于晒地出租部分为有效条款，逾期未付的租金应计付逾期付款违约金，双方在合同中约定日百分之十的利率明显过高，本院酌定调整为一年期贷款市场报价利率加收50%计算，即年利率5.775%（3.85%×150%）计算。由于《租赁仓库合同书》并未约定队址部分及晒地部分的租金分别为多少，故本院酌定队址的占用费及晒地的租金各按合同约定的租金50%计算，租金产生的违约金以合同约定的租金的50%为基数计算。2016年8月1日至2017年7月31日的违约金为231元（8000元×50%×5.775%），2017年8月1日至2018年7月31日的违约金为485.1元【（8000元+8800元）×50%×5.775%】，2018年8月1日至2019年7月31日的违约金为739.2元【（8000元+8800元×2）×50%×5.775%】，2019年8月1日至2020年7月31日的违约金为993.3元【（8000元+8800元×3）×50%×5.775%】，2020年8月1日至2021年7月31日的违约金为1247.4元【（8000元+8800元×4）×50%×5.775%】。违约金共计3696元。此后以24166.67元（48333.33元/2）为基数按年利率5.775%计至该租金清偿之日止。2021年7月31日解除合同后产生的为占用费，不计付违约金。任友文辩称仓库被占用、公共厕所没按要求拆除、拒收租金均没有证据予以证明，本院不予采纳。任友文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本案依法作缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告江门市新会区会城街群胜第七经济合作社与任友文于2012年8月18日签订的《租赁仓库合同书》于2021年7月31日解除；二、被告任友文应在本判决发生法律效力之日起三十日内将江门市新会区会城群胜第七经济合作社南边队址及晒地交还给原告江门市新会区会城街群胜第七经济合作社；三、被告任友文应在本判决发生法律效力之日起十日内支付租金及占用费共48333.33元（暂计至2021年7月31日，此后按以下标准计算至上项建筑及土地交还之日止：2021年8月1日至2021年12月31日每年8800元，2022年1月1日此后为每年9680元）；四、被告任友文应在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金3696元（暂计至2021年7月31日。此后以24166.67元为基数，按年利率5.775%计至租金24166.67元清偿之日止）；五、驳回原告江门市新会区会城街群胜第七经济合作社的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1400.09元（已由原告江门市新会区会城街群胜第七经济合作社预付）由原告江门市新会区会城街群胜第七经济合作社负担280.02元，由被告任友文负担1120.07元。原告江门市新会区会城街群胜第七经济合作社多预交的案件受理费1120.07元，由本院予以退回；被告任友文应向本院补缴案件受理费1120.07元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 冯豪德二〇二一年八月三十一日法官助理 吴子媚书 记 员 廖雪珍广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0705民初5905号原告：江门市新会区会城街群胜第七经济合作社，住所地广东省江门市新会区会城街道群胜村，统一社会信用代码N1440705MF3596692D。法定代表人：谭启文。委托诉讼代理人：李雪桦，广东永基律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗嘉健，广东永基律师事务所实习律师。被告：任友文，男，汉族，1970年9月4日出生，住安徽省界首市。原告江门市新会区会城街群胜第七经济合作社（下称群胜七社）诉被告任友文租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月23日立案后，适用简易程序公开开庭审理了本案。群胜七社的委托诉讼代理人李雪桦到庭参加诉讼，任友文经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。群胜七社向本院提出诉讼请求：一、判令立即解除原、被告于2012年8月18日签订的《租赁仓库合同书》；二、判令任友文将群胜七社南边队址和晒地交还给群胜七社；三、判令任友文支付拖欠的租金45546.67元（此后按合同约定计至交还租赁标的物止）；四、判令任友文支付逾期付款违约金24609.2元（从2015年8月1日起，以拖欠租金为基数，按起诉时一年期贷款市场报价利率四倍计算至欠款清偿之日止，暂计至2021年4月6日）；四、诉讼费用由任友文负担。事实与理由：双方签订《租赁仓库合同书》约定租赁事宜，但任友文拖欠自2016年至2021年租金。任友文辩称：同意解除《租赁仓库合同书》。谭队长私收了2015年及2016年两年租金；仓库也是谭队长在占用的，影响了租户生活；公共厕所没有按要求拆除；群胜七社拒收2017年租金，原因是要求将仓库租金一并支付才收；任友文只欠下2018年至2020年的租金16640元。任友文在晒地上自建的360平方二层建筑物，足以抵偿全部拖欠租金。查明的事实2012年8月18日，原、被告签订《租赁仓库合同书》，约定任友文承租群胜七社南边队址房屋和360平方米晒地；期限为2012年1月1日至2026年12月31日；2012年至2016年租金为每年8000元，2017年1月1日至2021租金为每年8800元，2020年至2026年租金为每年9680元，任友文应于每年八月前交付当年租金；合同期满时，任友文在该“仓库的一切建筑物”无偿归群胜七社所有；超过一个月不依时交纳租金，按每年租金总额日百分之十计付违约金，超过两个月不依时交纳租金，群胜七社可以解除合同。任友文交纳2015年租金后，未付2016年至今的租金。经本院庭审释明，群胜七社明确不增加关于返还晒地上建筑物的诉讼请求。裁判理由及结果本案为租赁合同纠纷。一、关于《租赁仓库合同书》效力的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定了出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。群胜七社确认出租的队址房屋没有办理建设程规划许可证，且双方均没有举证证明涉案房屋有办理建设工程规划许可证，故上述《租赁仓库合同书》中出租房屋部分无效。双方关于出租晒地的约定，没有违反法律规定，合法有效。《租赁仓库合同书》为部分有效、部分无效。二、关于任友文已付租金数额的问题。任友文辩称已付2016、2017年租金，但没有提交相应证据予以证明，群胜七社亦予以否认，故本院不予认可该抗辩，本院认定任友文拖欠2016年至今的租金。三、关于《租赁仓库合同书》应否解除的问题。双方在《租赁仓库合同书》约定了超过两个月逾期支付租金，群胜七社有权解除合同，现群胜七社主张解除《租赁仓库合同书》，符合法律规定及双方约定，本院予以支持，解除时间为本院向任友文送达起诉状之日即2021年7月31日。但其中关于出租队址房屋方面的约定无效，无需解除。《租赁仓库合同书》部分已被解除、部份无效，故任友文应向群胜七社返还涉案建筑物及土地。四、关于应付租金的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定了房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因任友文自2016年至2021年7月31日未付租金，截至合同解除之日，任友文拖欠的占用费及租金参照合同约定计算，共拖欠费用为48333.33元（8000元+4年×8800元/年+8800元/12个月×7个月），此后以合同约定标准计至租赁标的返还之日止。五、关于逾期付款违约金的问题。《租赁仓库合同书》中关于队址房屋出租部分为无效条款，故合同中关于队址房屋租金实为占用费，不产生违约金。但关于晒地出租部分为有效条款，逾期未付的租金应计付逾期付款违约金，双方在合同中约定日百分之十的利率明显过高，本院酌定调整为一年期贷款市场报价利率加收50%计算，即年利率5.775%（3.85%×150%）计算。由于《租赁仓库合同书》并未约定队址部分及晒地部分的租金分别为多少，故本院酌定队址的占用费及晒地的租金各按合同约定的租金50%计算，租金产生的违约金以合同约定的租金的50%为基数计算。2016年8月1日至2017年7月31日的违约金为231元（8000元×50%×5.775%），2017年8月1日至2018年7月31日的违约金为485.1元【（8000元+8800元）×50%×5.775%】，2018年8月1日至2019年7月31日的违约金为739.2元【（8000元+8800元×2）×50%×5.775%】，2019年8月1日至2020年7月31日的违约金为993.3元【（8000元+8800元×3）×50%×5.775%】，2020年8月1日至2021年7月31日的违约金为1247.4元【（8000元+8800元×4）×50%×5.775%】。违约金共计3696元。此后以24166.67元（48333.33元/2）为基数按年利率5.775%计至该租金清偿之日止。2021年7月31日解除合同后产生的为占用费，不计付违约金。任友文辩称仓库被占用、公共厕所没按要求拆除、拒收租金均没有证据予以证明，本院不予采纳。任友文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本案依法作缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告江门市新会区会城街群胜第七经济合作社与任友文于2012年8月18日签订的《租赁仓库合同书》于2021年7月31日解除；二、被告任友文应在本判决发生法律效力之日起三十日内将江门市新会区会城群胜第七经济合作社南边队址及晒地交还给原告江门市新会区会城街群胜第七经济合作社；三、被告任友文应在本判决发生法律效力之日起十日内支付租金及占用费共48333.33元（暂计至2021年7月31日，此后按以下标准计算至上项建筑及土地交还之日止：2021年8月1日至2021年12月31日每年8800元，2022年1月1日此后为每年9680元）；四、被告任友文应在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金3696元（暂计至2021年7月31日。此后以24166.67元为基数，按年利率5.775%计至租金24166.67元清偿之日止）；五、驳回原告江门市新会区会城街群胜第七经济合作社的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1400.09元（已由原告江门市新会区会城街群胜第七经济合作社预付）由原告江门市新会区会城街群胜第七经济合作社负担280.02元，由被告任友文负担1120.07元。原告江门市新会区会城街群胜第七经济合作社多预交的案件受理费1120.07元，由本院予以退回；被告任友文应向本院补缴案件受理费1120.07元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 冯豪德二〇二一年八月三十一日法官助理 吴子媚书 记 员 廖雪珍