安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0111民初4951号原告：许明爱,女,汉族,1964年11月12日出生,住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：陈娟娟，北京德恒（合肥）律师事务所律师。原告:张勇,男,汉族,1989年7月14日出生,住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：陈娟娟，北京德恒（合肥）律师事务所律师。被告:陈弟安,男,汉族,1968年8月6日出生,住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：井涛，安徽华人律师事务所律师。被告:朱仁凤,女,汉族,1969年10月30日出生,住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：井涛，安徽华人律师事务所律师。原告许明爱、张勇与被告陈弟安、朱仁凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告许明爱、张勇及其共同委托诉讼代理人陈娟娟，被告朱仁凤及其与陈弟安的共同委托诉讼代理人井涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许明爱、张勇向本院提出诉讼请求：一、请求判令两被告继续履行原、被告于2015年3月18日签订的《购房协议》,将合肥市包河区青年新苑C区2幢302室的房屋交付给两原告；二、判令本案诉讼费用由两被告负担。事实与理由:2015年3月18日,原、被告签订《购房协议》,主要约定:两被告(甲方)将合肥市包河区九华山路城中村改造项目的恢复楼90㎡房屋(以产权证面积为准)出售给两原告(乙方),房屋90㎡总价68万元;该房屋的楼栋坐落位置、楼层、门牌号由乙方抓阉决定,与甲方无关;乙方所购甲方的房屋面积,以产权面积为准;如该房屋的产权证能直接办到乙方名下,或者需要过户,甲方要无条件的配合乙方办证,若有费用由乙方承担;乙方拿到房产证后,以产权证为准,超出90平方米(款已付)多余面积一次性补齐尾款;本协议一经双方签字生效,双方不得要求涨价或者降价和反悔,若有一方反悔视为违约,由违约方赔偿对方人民币30万元。合同签订后,两原告于次日转账付清全部房款68万元,两被告向两原告出具收条予以确认。2021年1月28日,九华山路城中村改造回迁安置房进行分房,但两被告拒绝按合同约定由两原告抓阉选房,相反是两被告自己单方抓阉分到了青年新苑C区2幢302室的房屋,该房屋为90平方户型。在被告分到该房屋后,原告已催促被告尽快将该房屋交付给原告,但被告一直不予理睬,甚至提出毁约和涨价等不合理要求。原告认为,案涉《购房协议》系双方真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效。原告按照合同约定付清全部购房款,已完成己方合同义务,但被告不仅拒绝由原告选房,而且在分到房屋后未将房屋交付给被告,经原告催促后至今仍未履行,已然违反法律规定和合同约定。现原告为维护自身合法权益,诉至贵院,请求判如所请。被告陈弟安、朱仁凤辩称：一、案涉合同未有效成立，案涉房屋买卖合同无法履行。首先合同条款一般包括当事人姓名和住所、标的、数量、质量、价款、报酬、履行期限、地点和方式及违约责任等。在买卖合同中，标的物和价款条款是必备条款。本案中双方签订的《购房协议》仅约定原告购买被告90㎡回迁房面积及相应价格，未约定所购房屋的坐落、楼层房号、建筑面积。在案涉合同订立之初，双方买卖的并非已现实存在的房屋，而是在合同签署之后被告有可能取得90㎡房屋，现被告尚未取得安置房屋，故不具备交付条件。其次2021年1月27日，合肥市包河区包公街道青年社区居民委员会才与被告一户签署《拆迁补偿安置协议》，被告一户四人共计获得340.15㎡安置面积，增购29.85㎡。原告起诉要求交付的青年新苑C区2幢302室面积为109.13㎡，由被告女儿一家实际居住。该房屋明显与原被告于2015年3月18日签署的购房协议约定90㎡标的物严重不符，并且目前也无法履行交付的可能性。二、案涉购房协议违反法律规定，原告应当自担风险。《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十八条第六项规定：未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。虽然此规定属于管理性强制性规定，不会导致合同的无效，但是依据本法可知，原告自愿购买未实际取得且无法办理产权证的回迁房，其自身属于投机行为，在当今的法治社会下并不受法律严格保护。三、本案房屋权属不明，被告无权对案涉房屋作出处分行为。根据被告提供的行政判决书及两份《九华山路城中村改造项目房屋拆迁补偿安置协议（集体土地类）》可知，案涉安置项目系以家庭户原共有集体土地作为初始依据进行拆迁补偿，被告家庭成员为户主孙国芳、长子陈弟安、儿媳朱仁凤、孙女陈雯娟。该四人对家庭房共同享有所有权，根据相关法律规定，对家庭共同财产的处分应当取得共有人的一致同意，若共有人不认可的，其处分行为系无权处分。结合本案，被告无权与原告签署《购房协议》，故案涉购房协议无法继续履行。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：原告许明爱、张勇系母子关系，被告陈弟安、朱仁凤系夫妻关系。2015年3月18日，原告许明爱、张勇（乙方）与被告陈弟安、朱仁凤（甲方）签订一份《购房协议》，《购房协议》约定：一、甲方自愿将九华山路城中村改造项目（附有拆迁补偿安置协议）的恢复楼90㎡房屋（以产权证面积为准）出售给乙方；二、房屋90㎡总价为陆拾捌万元整；三、付款方式一次性付清陆拾捌万元整，乙方交付房价款后，甲方应开具收款凭证。四、该房屋的楼栋坐落位置、楼层、门牌号由乙方抓阄决定，与甲方无关；五、乙方所购甲方的房屋面积，以产权证面积为准；六、如该房屋的产权证能直接办在乙方名下，或者需要过户，甲方无条件无偿的配合乙方办证，若有费用乙方承担；七、乙方拿到房产证后，以产权证为准，超过90㎡（款已付）多余面积一次性补清尾款；八、本协议一经双方签字生效，双方不得要求涨价或降价和反悔，若任何一方反悔视为违约。由违约方赔偿对方人民币叁拾万元整。该《购房协议》还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告许明爱通过中国邮政储蓄银行转款68万元给被告朱仁凤。被告陈弟安、朱仁凤向原告许明爱、张勇出具收条，该收条载明：今收到张勇、许明爱购买青年村××××路拆迁安置房90㎡的购房款，合计陆拾捌万元整。另查，被告陈弟安于2021年元月27日与合肥市包河区包公街道青年社区居民委员会签订《九华山路城中村改造项目房屋拆迁补偿安置协议书（集体土地类）》，安置建筑面积70㎡，70㎡建筑面积1套；被告朱仁凤和案外人孙国芳（系陈弟安母亲）与合肥市包河区包公街道青年社区居民委员会签订《九华山路城中村改造项目房屋拆迁补偿安置协议书（集体土地类）》，安置建筑面积300㎡，60㎡建筑面积2套、90㎡建筑面积2套。2021年1月28日，被告朱仁凤、孙国芳经抽签分得房屋为：60㎡房型房屋2套即Ｃ1-2206、Ｃ2-1703室，90㎡房型房屋2套即Ｃ2-302室（案涉房屋位于合肥市包河区）、Ｂ1-2901室；陈弟安经抽签分得房屋1套即Ｃ1-2902室。被告朱仁凤、陈弟安分得房屋后拒绝交付房屋给以原告，原告许明爱、张勇与被告陈弟安、朱仁凤多次沟通未果。被告陈弟安、朱仁凤认为案涉房屋位于合肥市包河区系以家庭户为单位进行的安置，该房屋的拆迁补偿协议的协议人为朱仁凤、孙国芳，该房屋不是当初原被告双方约定的90㎡的房屋，现属于共同共有状态，不是被告陈弟安、朱仁凤单独所有的，现无法交付房屋。再查。目前上述拆迁安置房尚不能办理产权登记。经本院释明，原告许明爱、张勇坚持要求被告陈弟安、朱仁凤交付青年新苑C区2幢302室或B区1幢2901室房屋。上述事实，有原告提供的身份证信息、《购房协议》、转账凭证、银行流水、收条、《包公街道九华山路城中村改造项目分房公告》、《九华山路城中村改造项目房屋拆迁补偿安置协议书（集体土地类）》、《安置套型申请》、《青年新苑安置房抽签确认表》、录音视频光盘、短信记录，被告提供的《九华山路城中村改造项目房屋拆迁补偿安置协议书（集体土地类）》、户口薄及原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告许明爱、张勇与被告陈弟安、朱仁凤签订的《购房协议》，是双方当事人真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当有效，双方当事人理应按照约定履行自己的义务，结合本案实际，一、原告许明爱、张勇与被告陈弟安、朱仁凤签订《购房协议》约定：陈弟安、朱仁凤自愿将九华山路城中村改造项目恢复楼90㎡房屋以68万元价格出售给二原告，签订合同时二被告尚未取得房屋，双方仅约定所购房屋的面积，但无具体房号，约定不明确；二、原告要求被告将青年新苑C区2幢302室的房屋交付给两原告，本院查明该房屋是朱仁凤、孙国芳与拆迁单位签订拆迁安置回迁房，现尚未登记产权，且权属不明，原告也未提供证据证明其他共有人同意出售，也没有证据证明案涉房屋系朱仁凤单独所有，继续履行购房协议可能损害其他共有人的利益。二原告现在表示不要求被告承担违约责任，坚持要求被告继续履行购房协议，交付青年新苑C区2幢302室或B区1幢2901室房屋，证据不足，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回原告许明爱、张勇的诉讼请求。案件受理费13800元，减半收取6900元，由原告许明爱、张勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  李孝荣二〇二一年八月二十日书记员  贾倩倩附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。