上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初8456号原告：顾志杰，女，1988年8月16日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：董佳丽，上海磊天律师事务所律师。被告：张高杰，男，1980年12月26日出生，汉族，住河南省。原告顾志杰与被告张高杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月25日立案后，适用简易程序审理，于2021年7月13日公开开庭进行了审理。原告顾志杰的委托诉讼代理人董佳丽、被告张高杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾志杰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付截止至2021年5月9日的租金2,730元，并且自2021年5月10日起继续支付至实际搬离之日止(按照每月2,100元的标准计算)；3.判令被告搬离并且向原告返还位于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室的房屋。审理中原告将诉请2变更为：判令被告向原告支付自2021年4月1日至实际搬离之日止的租金及占有使用费(按照每月2,100元的标准计算)。事实和理由：2020年4月3日，原告与被告签订《房屋租赁合同》(以下简称“涉案合同”)，约定原告将位于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给被告居住使用，租赁期限自2020年4月15日至2025年4月14日，共计60个月，月租金为2,100元，每季提前七日支付季租金。近日，原告发现被告严重改变房屋结构，隔成多间房间，并且将房屋再次出租给多人，被告的行为已经构成违法转租。原告认为，被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，原告请求判如所请，归还原告一个干净整洁的房屋。被告张高杰辩称，不同意解除涉案合同，要求继续履行。实际租金已经支付至2021年4月14日，之后的租金原告不愿收取，被告是愿意继续支付的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本案经审理查明认定如下：2020年4月3日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订涉案合同一份，载明甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2020年4月15日至2025年4月14日，共计60个月。房屋月租金2,100元，按叁(季度)结算。每季提前七日，乙方向甲方支付季租金。合同第四条约定，乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，甲方到现场进行验收房屋设施依据状况。合同尾部手写有“补充：房租费用每年月租费用在2,100元基础上递增100元”字样，合同另对其他相关事项进行了约定。另查明，涉案房屋系由案外人顾某某拆迁安置所得，案外人顾某某系原告的父亲。审理中，原、被告一致确认，原告系将涉案房屋按毛坯状态交付被告。并确认原告收取被告一个月押金2,100元，原告要求将该押金抵扣被告欠付租金及占有使用费。原、被告对于上述事实均无争议，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告向本院提交律师函及邮寄凭证一组，证明原告已经于2021年4月13日发函通知解除涉案合同。《律师函》载明，原告按约将涉案房屋交付被告，但被告频频逾期支付房屋租金。同时，原告今日发现被告擅自装修房屋，已经违反了合同的约定。并告知被告双方签订的涉案合同于2021年4月13日解除，限被告于2021年5月11日前腾退涉案房屋，并将房屋恢复原状。邮寄凭证显示该函件最早于2021年4月15日签收。被告认为，该律师函虽然收到，但对于内容不予认可。原告对于合同内容理解错误，原告认为应当3月24日支付房租，被告认为应当是4月7、8日才支付租金。原告认为4月份房租都没有支付是错误的。另外，被告曾多次向原告转账支付之后的租金，但原告均没有收取。2.原告向本院提交原告与涉案房屋房客的录音光盘及文字摘抄一份，证明涉案房屋已经被转租、群租，被告违反了民法典规定，属于根本违约。被告认为，该录音是原告误导租客录制的。原告从未向被告说过涉案房屋是自住，当时签订涉案合同时就告知中介自己是作二房东的。自认涉案房屋目前转租，居住有一家5口人。但认为原告对此是明知的，因为原告的父亲就居住在对门501室。3.原告向本院提交原告与中介人员微信聊天记录一组，证明原告出租涉案房屋时明确反对二房东，只想出租给自住人。被告认为，该微信聊天记录中出现的中介人员其不认识，并非被告所接洽的中介人员。被告对于自己接洽的中介人员是明确告知自己是二房东的，而且被告向该中介人员支付了中介费。4.被告向本院提交房管局文件一份，证明涉案房屋在房管局备案了N+1，客厅室可以改为居住空间的。原告认为，真实性认可，对于证明目的不予认可。被告确实把涉案房屋转租且群租，对于群租不符合规定的，该文件没有说可以群租，只是被告群租是通过隔间的方式。5.被告提供双方微信聊天记录一份，证明原告提起本案诉讼前已以被告逾期支付租金、擅自装修、改变房屋结构等诸多事由要求解约，真正目的在于收回涉案房屋供亲属居住。微信聊天记录显示，原告在2021年4月5日、2021年4月8日、2021年4月15日沟通中分别提到：“实际这个事情我也不知道，我家老头问我房租收了没，我说没有奥，他今天合同拿出来了。”“你晚上几点过来。我跟我爸和我弟说一下。”“行。那我让我弟跟我爸等你好了。”“你到了直接敲501的门就可以了。”“你直接敲门就行。我爸在家。”“你5号的时候跟我父亲面谈，说今天给答复的。你这样拖到月底肯定不行的。”“首先问题1.根据相关合同，你没有准时付房租2.你更改房屋结构的时候没有书面通知给到我家，所以你违约在前3.你装修属于你个人行为。4.关于赔偿事宜我父亲跟你谈了就是因为出于你们的不容易所以4月份不收房租，愿意放到5月20日让你们搬走。”“首先问题是，这个为什么收回是因为我父亲发现了你们把我们家客厅直接做成了一个房间，所以我父亲要求收回房子的。”“我爸爸也说了你们也不容易，都是出来打工的。”其中，原告于2021年4月15日通过微信发出的律师函中，所称的解约事由为逾期支付租金和擅自装修房屋。被告微信中也提到：“回复两点：第一，关于拖欠房租，是你们家人的认知错误，每次房租是在合同起租日前七天交付的，甚至更早，从未拖欠一天过。第二，关于装修，我们签定租赁合同时是口头协议好的，有中介方可以做证。如果由于你们自己家里的原因要提前收回房子，还请放低姿态和我方协商解决，告诉你官司你打不赢的，我们这种事情也不是一两次了。”“首先，最基本的你要讲理，之前你说是你弟弟要用房子，要提前收回，需要赔偿我多少装修费，一万左右可以接受，现在又突然违约不赔偿一分钱，你说你讲理吗？”。原告对上述证据真实性无异议，但认为原告直至2021年4月上旬方才知晓被告转租。审理中，本院组织原、被告于2021年7月30日进行谈话。其中，原告陈述，涉案房屋隔壁的501室确实是原告父亲的房屋，但原告父亲一直居住在其女朋友家内。原告于2021年4月才发现被告转租。被告陈述，涉案房屋目前已经自住，之前并非转租，是给朋友居住，没有收取租金，原本客厅用石膏板隔开了，现在也已经拆除。对于庭审中所称的转租是自己理解错误，以为给朋友住也是转租。审理中，原、被告一致确认，本案诉讼前被告已经租金支付2021年4月14日，且被告自2021年4月5日至2021年5月31日期间多次向原告转账租金，原告均未接收。后本院告知双方，关于租金的交接应正常进行，不影响各自其他权利的行使，其后，被告向原告分两笔各转账6,600元，然原告仅接收了一笔6,600元，并将另一笔6,600元退还，且发送微信给被告称“请支付7月15日至7月30日的租金”，被告再次向原告微信转账1,100元、6,600元，然原告仅接收其中的1,100元。本院对原、被告有争议的证据认证如下：本院对原、被告提供的证据真实性均予以确认。本院认为，涉案合同系原、被告真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。现本案争议焦点在于，原告依据被告转租、群租及改变房屋结构为由提出解除涉案合同有无依据。对此，本院作如下认定：一则，被告对于是否转租的陈述前后不一，根据禁反言的原则并结合在案证据，本院认定被告承租涉案房屋后用于转租。而原告能否以此为由解约，则需审查原告是否知晓被告转租的行为且在法定期限内行使解除权。然涉案房屋转租已一年有余，原告父亲的房屋亦与涉案房屋相邻，从被告提供的微信聊天记录来看，原告与其父亲就涉案房屋日常交流较多，此情况下，原告声称直至2021年4月上旬才发现被告转租，显然有悖常理及诚实信用原则。故本院推定原告对于被告转租的行为早已应知，且超过法定异议期限，原告以此为由主张合同解除权。二则，对于原告所称的群租，其提供的证据材料尚不足以证明被告存在该行为，且即便存在，被告也已进行了整改。鉴于此，原告所称解约事由均不成立，本院对原告要求解除双方所签涉案合同及被告搬离并返还涉案房屋的诉请均不予支持。另，原告自2021年4月以被告未按时支付租金等为由要求解除合同后，多次拒收被告支付的租金，甚至本案诉讼中经本院告知后，仍怠于履行收款义务，此情况下，本院对原告要求被告支付租金及占有使用费的诉请不再处理。但需要指出的是，此后的租金支付，双方均应恪守合同约定，以免另起纠纷。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：驳回原告顾志杰的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告顾志杰负担(已付)。若不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  沙 莎法官助理  林梅均书 记 员  林梅均附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第七百一十八条出租人明知或应当知道出租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……