江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终3411号上诉人（原审被告）:源江建设有限公司，住所地无锡市滨湖区建筑西路777号A10幢11层。法定代表人：高庆东，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：贾梦斐，江苏法舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡蠡园集成电路设计中心有限公司，住所地无锡蠡园经济开发区太湖西大道1890号太湖明珠发展大厦25楼。法定代表人：杨寅旭，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴向东，江苏云崖律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佩懿，江苏云崖律师事务所律师。上诉人源江建设有限公司（以下简称源江公司）因与被上诉人无锡蠡园集成电路设计中心有限公司（以下简称蠡园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2020）苏0211民初4933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。源江公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回蠡园公司一审诉讼请求。事实和理由：一、双方签订的《房屋租赁合同》并未实际履行，双方的真实意思表示是履行《售房合同》。1.其公司于2017年1月25日签订租赁合同当天便向蠡园公司支付了购房履约保证金5000000元，于2017年5月10日向无锡市滨湖区公共资源交易中心支付竞拍保证金4200000元。只是因为国有资产挂牌出售的程序性要求，其公司于2017年6月才通过无锡市滨湖区公共资源交易中心竞拍途径竞买了该房屋，并于2017年6月25日取得了该房屋购买的成交确认书。后双方于2017年11月6日签订了售房合同，据此，双方实际履行的是售房合同，其公司以保证金形式支付了对价9200000元。2.蠡园公司从未依据租赁合同向其公司主张过权利。租赁合同签订后其公司从未支付过租金，蠡园公司未催交过租金、也未因欠付租金要求解除合同，租赁合同约定的租赁期届满后蠡园公司也未要求其公司搬离案涉房屋，并认可其公司持续使用、其公司在较短租期约定的情况下投入超过3000000元进行房屋装修，上述不合理行为都说明双方之间是买卖法律关系而并非租赁法律关系。二、一审法院认定双方同时存在履行过程中的租赁合同和买卖合同，系明显的混淆法律关系。同一标的物上不可能有两个同时履行的法律关系，并根据两个法律关系确定双方的权利义务，双方真实履行的合同显然是售房合同，蠡园公司已就售房合同起诉其公司承担违约责任，同时还要求其公司承担租赁合同项下的责任，显然是让其公司对同一履行行为重复承担责任，无法律依据。被上诉人蠡园公司辩称：双方签订的租赁合同已实际履行，源江公司至今仍在使用涉案房屋。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。蠡园公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间的《房屋租赁合同》，判令源江公司将无锡市滨湖区建筑西路777号A10幢11层约1546.09平方米的房屋返还给蠡园公司；2.判令源江公司支付蠡园公司租金1530000元（暂计算至2020年2月12日，自2020年2月13日起每月按照102000元计算占有使用费）及违约金100000元。一审法院认定事实：案涉房屋归蠡园公司单独所有，2017年1月25日，蠡园公司（甲方）与源江公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。约定：1.案涉房屋（建筑面积1546.09平方米）出租给乙方使用，租期自2017年2月13日至2020年2月12日。装修期为6个月，自2017年2月13日至2017年8月12日，装修期乙方不需要支付租金。月租金为51000元，先付后用，以一个月为周期支付，第一期租金应当在本合同签署之日同时支付，之后应当在下一个周期开始前五天支付。2.乙方有下列情形之一的，甲方可以提出解除房屋租赁合同，收回租赁房屋，并要求乙方支付三个月的房屋租金作为违约金，无需给予乙方任何赔偿，其中包括乙方无正当理由拖欠租金等费用达两个月的。3.合同终止后，乙方逾期不返还租赁房屋的，按照租金的两倍标准支付房屋占有使用费。房屋租赁合同签订后，蠡园公司按约将案涉房屋交付给源江公司使用，源江公司对案涉房屋进行了装修。2017年11月6日，蠡园公司（甲方）与源江公司（乙方）就案涉房屋签订了《售房合同》，约定蠡园公司将案涉房屋出售给源江公司，房屋总价为16697800元。该合同约定：1.乙方已向甲方支付5000000元作为履约保证金，向滨湖区公共资源交易中心缴纳4200000元作为竞拍保证金，本合同签订后，履约保证金5000000元和4200000元的竞拍保证金自动转化为本合同的房屋转让款。2.在本合同签订后的两个月内，乙方应当将剩余房屋转让款7497800元转入无锡市滨湖区公共资源交易中心。3.在乙方付清全部购房款后15个工作日内，甲方将房屋交付给乙方。4、乙方逾期付款的，每逾期一日，按照总房价的万分之一支付违约金，逾期超过三个月的。甲方有权解除本合同，并要求乙方按照总房价的5%承担违约金。2017年1月25日，源江公司向蠡园公司支付履约保证金5000000元；2017年5月10日，源江公司向无锡市滨湖区公共资源交易中心支付竞拍保证金4200000元。一审法院认为，双方签订《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按此严格履行自己的义务。租赁期间届满，源江公司继续使用案涉房屋，蠡园公司亦未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。按照合同约定，源江公司应当及时支付租金，如拖欠租金达两个月，蠡园公司有权解除合同，收回房屋。故蠡园公司以源江公司拖欠租金达两个月为由要求解除租赁合同并收回房屋符合双方的约定以及法律的规定，予以支持，关于案涉租赁合同解除的时间，应当以解除合同的意思表示到达对方为准，故以本案起诉状副本送达源江公司之日，即2020年4月13日。关于租赁合同解除后的房屋占有使用费，蠡园公司主张按照合同约定的月租金的两倍计算，因该项主张对应的合同条款性质上系违约金条款，而本案中，蠡园公司主张了两项违约金，即前文所述的二倍租金标准计算的占有使用费以及违约金100000元。源江公司主张**衡双方的利益，前述两项违约金应予衡量。根据法律规定，违约金以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定每月房屋占有使用费按照原租金的1.3倍来计算，即66300元，对于违约金100000元不再支持。关于源江公司辩称双方系房屋买卖关系，不应当履行房屋租赁合同项下的义务。根据双方签订《售房合同》的约定，案涉房屋的交付应当在源江公司付清全部购房款后15个工作日内，但案涉租赁合同签订后，蠡园公司就已经将案涉房屋交付给源江公司使用，故蠡园公司已经按照租赁合同的约定履行了合同义务，双方实际上亦存在租赁关系，关于该辩称意见，不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、蠡园公司与源江公司于2017年1月25日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月13日解除。二、源江公司于判决生效之日起十五日内迁出无锡市滨湖区建筑西路777号A10幢11层房屋（建筑面积约为1546.09平方米）并将上述房屋返还给蠡园公司。三、源江公司于判决生效之日起五日内向蠡园公司支付租金1633700元（自2017年8月13日至2020年4月13日），并自2020年4月14日起至实际交还无锡市滨湖区建筑西路777号A10幢11层房屋之日止，按照每月66300元的标准向蠡园公司支付房屋占有使用费。四、驳回蠡园公司的其他诉讼请求。本院对一审法院认定的事实予以确认。二审中，蠡园公司没有提交新证据,源江公司向本院提交税收完税证明打印件6页，证明就案涉房屋其公司已经向税务机关缴纳了房产税，双方之间已经达成了购买的合意，双方履行的是售房合同而非租赁合同。蠡园公司质证称：1.完税证明中并未显示是案涉房屋的房产税，不能证明与本案的关联性。2.即使完税证明是案涉房屋的房产税，也不影响本案租赁合同的认定，因为同一套房屋先租后卖不违反法律的规定。3.双方签订的售房合同明确约定，在源江公司付清全部的房款后15个工作日内交付房屋，因源江公司未付清房款，故源江公司现在正使用的房屋是基于租赁合同使用，与售房合同没有关系。因完税证明中并未明确所纳税款与涉案房屋的关联性，源江公司二审中表示庭后核实后答复本院，截至目前源江公司未提交核实结果，故本院对上述完税证明认证为：源江公司不能明确该组证据与涉案房屋存在关联性，不能达到该公司的证明目的，本院依法不予采信。二审中，源江公司陈述，双方签订售房合同后并未对之前签订的租赁合同如何处理进行协商，其公司认为已经支付了大部分购房款，所以双方履行的是售房合同。涉案房屋其公司作为办公使用，目前仍在使用过程中。蠡园公司陈述，租赁合同签订后其公司曾向源江公司催交过租金，源江公司一直未支付，但催交的时间和具体形式未提交证据证明。法庭询问源江公司“如果售房合同最终没有实际履行，你公司从2017年8月12日开始占有使用涉案房屋如何处理？”源江公司答复称，“按照租赁合同关系承担违约责任”。二审另查明，蠡园公司另依据《售房合同》以源江公司为被告向一审法院提起房屋买卖合同纠纷，案号为（2020）苏0211民初4937号，该案中法院认为，双方签订的《售房合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据合同的约定，合同签订后的两个月内，源江公司应将剩余房款7497800元转入无锡市滨湖区公共资源交易中心，即2018年1月6日之前源江公司应履行支付购房尾款的义务，但源江公司并未按照合同的约定履行付款义务已达三个月，蠡园公司据此要求解除《售房合同》有事实和法律依据，予以支持。对于源江公司辩称的对其装修予以折价或者补偿，因案涉合同的解除系因源江公司的违约行为导致的，该辩称意见无事实和法律依据，不予采纳。据此，判决：蠡园公司与源江公司签订的《售房合同》解除，源江公司向蠡园公司支付违约金834890元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，蠡园公司与源江公司签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，不存在违法无效情形，故应为有效，对双方均有法律约束力。虽然在签订租赁合同之后，双方就同一房屋又签订《售房合同》，但两份合同在条款约定及履行方面不存在实质冲突且不违反法律规定，诉讼中源江公司也表示签订售房合同后并未就租赁合同重新协商解除或终止履行，故不影响本案租赁合同的效力及履行。源江公司认为同一房屋上不能并存租赁合同和买卖合同法律关系，主张其已经按照售房合同履行了支付购房款的义务、双方租赁合同并未实际履行，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，因源江公司未及时支付租金并长期占有使用涉案房屋，故依据租赁合同的约定，一审对蠡园公司主张解除合同并要求源江公司支付租金及占有使用费的诉讼请求予以支持，并无不当，本院予以确认。综上所述，源江公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18276元，由上诉人源江公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  顾 妍审 判 员  张朴田审 判 员  韦 苇二〇二一年八月三十日法官助理  杨 志书 记 员  沈秋月