湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0702民初3604号原告：张栋。委托诉讼代理人：田伟，湖南和讯律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：常德恒泽置业有限公司，住所地湖南省常德市武陵区芷兰街道荷花社区柳叶大道1688号恒大影城一楼。法定代表人：陈**凯。委托诉讼代理人：文榭东，该公司员工，一般授权代理。原告张栋与被告常德恒泽置业有限公司（以下简称恒泽公司）预约合同纠纷一案，本院于2021年6月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张栋的委托诉讼代理人田伟、被告恒泽公司的委托诉讼代理人文榭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张栋向本院提出诉讼请求：1.判令解除张栋与恒泽公司签订的《常德恒大天玺商品房认购书》；2.判令恒泽公司返还张栋支付的购房定金20000元、购房款138349元，合计158349元；3.本案诉讼费用由恒泽公司承担。恒泽公司辩称，1、张栋与恒泽公司签订的《商品房认购书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，因张栋原因未能订立《商品房买卖合同》，是明显的违约行为，张栋所付定金不予退还；2、张栋与恒泽公司签订了《商品房认购书》，张栋具有订立买卖合同的义务，恒泽公司负有预留房屋的义务，若张栋违约不订立买卖合同，将导致恒泽公司丧失与其他人订立合同的机会，给恒泽公司造成损失。张栋的主张无事实和法律依据，请求驳回张栋的诉讼请求。经审理查明，本院确认案件事实如下：2020年3月，恒泽公司的营销人员向张栋推销常德市恒大天玺小区的住宅，张栋有购房意向，遂委托其朋友刘婷于2020年3月22日向恒泽公司支付购房定金20000元，2020年4月13日向恒泽公司支付首期购房款138349元，共计158394元，恒泽公司向张栋开具了发票。2021年5月18日，恒泽公司（甲方、出卖人）与张栋（乙方、买受人）签订《常德恒大天玺商品房认购书》（以下简称《认购书》），该协议书约定：乙方自愿向甲方认购常德恒大天玺楼盘12栋A-1403单元；乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元整（20000元）作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；乙方选择分期付款的方式付款，乙方须于2020年4月2日前支付首期房款136361元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》、于2020年6月30日前付清156361元，于2020年9月30日前付清156361元，于2020年12月30日前付清156361元，于2021年3月31日前付清156359元；乙方必须在约定的付款方式和期限内到常德恒大天玺销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不退换，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；乙方已阅读并理解，同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。另查明，《认购书》上并非张栋本人签名和捺印，系恒泽公司置业顾问代签。后因张栋不认可《补充协议》条款内容，双方对变更合同内容无法达成一致，张栋未与恒泽公司签订《商品房买卖合同》，双方就退还购房定金和购房款事宜无法达成一致，张栋遂诉至本院，提出前列诉讼请求。以上事实有《常德恒大天玺商品房认购书》、支付凭证、发票、当事人的当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为：1.《认购书》是否应当解除？2.恒泽公司是否应当返还张栋定金20000元及购房款138349元？关于焦点一，《认购书》是否应当解除？《认购书》是为双方在一定期限内签订《商品房买卖合同》所作出的约定，属于商品房预约合同。《认购书》上虽不是张栋本人签名和捺印，但张栋已按照《认购书》的约定履行了支付购房定金及部分购房款的义务，恒泽公司表示接受，且张栋主张解除《认购书》，解除合同前提条件是合同合法有效，双方当事人均认可《认购书》合法有效，本院予以确认。本案中，张栋与恒泽公司因对《补充协议》条款无法达成一致，无法签订《商品房买卖合同》，《认购书》的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定，当事人可以请求终止合同权利义务关系，故对张栋要求解除《认购书》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于焦点二，恒泽公司是否应当返还张栋定金20000元及购房款138349元？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，张栋在交纳定金时对《商品房买卖合同》、《补充协议》的内容并不知晓，后双方对《补充协议》部分条款无法达成一致，涉及商品房的交付时间、办理房屋不动产所有权转移登记时间、退房条件等重要事项，属于不能归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立，恒泽公司应当返还定金。关于张栋要求恒泽公司退还房款138349元的诉讼请求，因张栋与恒泽公司未签订《商品房买卖合同》，恒泽公司占用张栋的购房款无法律依据，恒泽公司应予退还，故对张栋要求恒泽公司退还定金20000元及房款138349元的诉讼请求本院予以支持。恒泽公司辩称，张栋对《商品房买卖合同》及《补充协议》是认可和同意的，后又以对《补充协议》有异议双方未能协商一致为由拒签《商品房买卖合同》，系因张栋一方原因未能订立合同，根据《认购书》的约定，所付款项不予退还。本院认为恒泽公司的抗辩理由不成立，理由如下：第一，《认购书》第五条、第九条属于格式条款，恒泽公司未提供证据证明其采取了合理的方式提示张栋注意与其有重大利害关系的条款，恒泽公司未履行提示和说明义务，该格式条款对张栋不产生法律效力；其次，恒泽公司未提供证据证明其向张栋出示了《商品房买卖合同》、《补充协议》文本，张栋对合同内容不知晓，在此情形下，如仍适用“到期不签约所付款项不退还”条款，势必将买受方置于要么损失定金，要么被迫无条件全部接受出售方提供的商品房预售格式合同的不利境地，出售方可以借此获利，这会导致双方在订立本约时的地位极不平等，显然违背公平、诚信原则。据此，根据《中华人民共和国民法典》四百九十六条、第五百零九条、五百八十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告张栋与被告常德恒泽置业有限公司签订的《常德恒大天玺商品房认购书》；三、被告常德恒泽置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张栋返还定金20000元及购房款138349元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3468元，减半收取1734元，由常德恒泽置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 员 何米良二〇二一年八月二日法官助理 刘彩云书 记 员 彭澳辉附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百八十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。