广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15708号上诉人（原审被告）：江衍儒，男，1980年9月16日出生，汉族，住广州市海珠区（瑞宝街道）。委托诉讼代理人：陈孙萍，江衍儒的配偶。被上诉人（原审原告）：广州市兰花物业管理有限公司，住所地广州市海珠区东晓南路英豪花园内2号楼首层。法定代表人：陈忠联，该公司董事长。委托诉讼代理人：关国刚，该公司法务部主任。委托诉讼代理人：程奇，该公司法务职员。上诉人江衍儒因与被上诉人广州市兰花物业管理有限公司（以下简称兰花公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2021）粤0105民初3194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月23日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。江衍儒上诉请求：撤销一审判决第一项，改判江衍儒无需支付物业管理服务费用的违约金。事实和理由：一审法院基于双方签订的《前期物业管理服务协议》的内容，判令江衍儒足额支付相应的物业管理服务费并交纳违约金，但一审法院忽视了兰花公司的违约行为，一审判决排除了兰花公司一方的责任，明显有损于江衍儒的合法权益。兰花公司的违约行为有以下两个方面：（一）兰花公司未能按照涉案协议的约定提供相应的物业管理服务，例如：江衍儒所购房楼下的多块玻璃破裂，部分业主多次反映，兰花公司均未维修；涉案小区存在多处墙体剥落的情形；共用的下水管道、雨水管、垃圾道、共用照明、楼内消防设施设备、电梯、高压水泵房等存在颇多问题；涉案小区公共区域随处可见长期杂物摆放、饮食垃圾乱放；部分大堂未安排保安驻守，小区大门口的保安经常处于瞌睡状态，且监控设备缺失，导致小区多起业主财物丢失被盗事件；兰花公司未能协助业主与邻居沟通协调屋顶漏水问题，仅以楼上业主不愿负责且难以沟通为由简单处理。（二）在一审诉讼期间，江衍儒曾向一审法院阐述过相关事实理由，但一审法院对此置之不理。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，以及涉案协议第七章第二十六条中有关违约责任的约定，兰花公司应当承担相应的违约责任，并对江衍儒予以赔偿。基于此，一审法院判令江衍儒支付相关的物业管理费及违约金明显不公正。综上所述，一审判决未考虑兰花公司的违约行为，忽视了其在本次纠纷中的责任，判决显失公正，应予纠正。二审期间另补充：涉案协议第二十三条约定，兰花公司的管理服务达不到所约定的服务内容和质量标准的，业主有权要求其在限期内整改，逾期未整改的业主有权终止合同。在2019年江衍儒房屋存在漏水问题时，江衍儒有找物业公司去协调处理，但是物业公司答复称楼上不愿意配合，让江衍儒自己负责、自己处理。物业公司未尽到服务责任，所以涉案合同本身就是存在问题的，物业公司违约在先，相关合同条约是无效的。另外，涉案合同第24条约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应自逾期之日起按3‰的标准向乙方支付违约金，该条约定未明确违约金是年利率还是月利率，江衍儒如何支付违约金不明确。兰花公司二审答辩称，江衍儒在2013年收楼，收楼同时有个房屋质量保证的保证书，这个是房地产开发公司给予业主的。江衍儒所称的楼上楼下漏水问题，这个是其两家人的事情，对于物业公司来说，物业公司是去协助他们调解，调解不成的话，也不能强制其去怎么做，物业公司在整个过程中是一个协调的作用，故江衍儒称兰花公司没工作的主张是错误的。对于江衍儒提供的照片证据，该照片是2020年9月25日上午9时58分拍摄的，兰花公司在2020年8月31日已经撤场了。兰花公司向一审法院起诉请求：1.判决江衍儒向兰花公司支付物业管理费与路灯分摊费合计5405.80元，及物业管理费滞纳金10888.8元（从2017年8月1日起至2020年8月31日止的物业管理费及滞纳金，滞纳金暂计至起诉之日止），上述费用共计16294.6元；2.本案诉讼费由江衍儒承担。一审法院认定事实：江衍儒是位于广州市海珠区盈丰路××房的权属人，该房屋建筑面积74.5947平方米。江衍儒在2013年1月6日签署收楼确认书。2016年10月1日，兰花公司（乙方）与广州蓝粤房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：广州蓝粤房地产开发有限公司委托兰花公司对英豪花园实行物业管理，管理期限自2016年9月18日起至2021年9月17日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.7元/月.平方米，高层住宅1.9元/月.平方米，兰花公司保留对本项目收费标准执行相关指导价格变动及指导价格内服务标准变更调整的权利；广州蓝粤房地产开发有限公司、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按逾期之日起缴纳千分之三的标准向兰花公司支付违约金；等。2019年3月28日，英豪花园业委会与上海永升物业管理有限公司广州分公司签订了《英豪花园服务合同》，约定上海永升物业管理有限公司广州分公司入驻，物业服务委托管理期限为自2019年5月1日至2022年4月30日；等。一审法院认为：根据兰花公司与广州蓝粤房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定，本同期限自2016年9月18日起至2021年9月17日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2019年3月28日，荚豪花园业委会与上海永升物业管理有限公司广州分公司签订了《英豪花园服务合同》，约定上海永升物业管理有限公司广州分公司入驻，物业服务委托管理期限为自2019年5月1日至2022年4月30日。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”鉴此，兰花公司主张江衍儒未支付2017年8月1日至2019年4月30日的物业管理费，江衍儒在答辩意见中确认同意支付上述期间的物业管理费，故一审法院对兰花公司的上述主张予以采纳。江衍儒未及时支付物业管理费，已构成违约，兰花公司要求江衍儒支付滞纳金的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。但，违约金应以所欠管理费为限。兰花公司要求江衍儒支付路灯分摊费，没有提供相应发票予以证实，一审法院不予支持。兰花公司要求江衍儒支付2019年5月1日至2020年8月31日的物业管理费及滞纳金，缺乏依据，一审法院不予支持。按照涉案的房屋面积74.5947平方米及《前期物业服务合同》约定的1.9元/平方米管理费的标准，涉案房屋每月的管理费应为141.7元，故2017年8月1日至2019年4月30日的物业管理费总额为2975.7元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2021年4月9日作出如下判决：一、江衍儒在本判决生效之日起十日内，向广州市兰花物业管理有限公司支付从2017年8月1日至2019年4月30日止的物业管理费2975.7元；二、江衍儒在本判决生效之日起十日内，向广州市兰花物业管理有限公司支付逾期支付本判决主文第一项所确定的物业管理费的违约金（两个月为一期，以两个月的管理费为本金，从第三个月的1日开始计至江衍儒实际付清当期物业管理费之日止，每日按应缴金额的千分之三计算；每期违约金不超过本金，违约金总额以江衍儒欠付的物业管理费为限）；三、驳回广州市兰花物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费104元，由广州市兰花物业管理有限公司负担66元，江衍儒负担38元。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，兰花公司于2021年7月28日向本院申请撤回上诉，江衍儒对兰花公司撤回上诉没有异议，本院已当庭告知双方当事人准许兰花公司撤回上诉，不再另行制作裁定书，相应的二审案件受理费207元，减半收取为103.5元，由兰花公司负担。二审期间，江衍儒称兰花公司存在以下违约行为：1.小区没有监控，且兰花公司不允许江衍儒从自己房间拉线装监控；2.涉案房屋出现漏水后，兰花公司没有尽到与楼上住户协调的义务，导致漏水问题一直存在并造成江衍儒的相关损失，漏水问题是新的物业进场后帮忙与楼上住户协商才得到解决；3.一楼玻璃雨棚2016年就存在破损，但兰花公司一直没有维修，小区安全问题、安全隐患存在已久且问题严重；4.在兰花公司主张的欠费期间，走廊外墙墙砖跌落以及电梯故障，兰花公司没有维修。兰花公司称：涉案房屋所在楼层有三个监控，系开发商设计、配备的，江衍儒并没有提出安装监控的申请，其称兰花公司不允许其自行安装监控依据不足；江衍儒的房屋出现漏水后，兰花公司已经与楼上住户协调，楼上住户不同意维修，双方存在争议，并非兰花公司不去协调；关于玻璃破损问题，该玻璃系双层玻璃，系楼下商铺使用的，江衍儒提供的照片为2020年9月26日拍摄，如江衍儒称该玻璃在2016年已经破损，但至2020年9月都没有掉落，说明该玻璃并不存在安全问题；关于走廊外墙墙砖跌落以及电梯故障问题，江衍儒所述不是事实，如果出现问题兰花公司是会马上派人维修的。江衍儒确认涉案房屋出现漏水后，兰花公司有与楼上住户进行一次沟通，并向其告知了楼上住户不同意处理，要其自行处理。江衍儒没有提供证据证明兰花公司不允许其自行安装监控，无证据证明玻璃破损发生在2016年，无证据证明走廊外墙墙砖跌落以及电梯故障发生在2017年-2019年。本院认为，本案是属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和江衍儒上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：江衍儒应否向兰花公司支付2017年8月1日至2019年4月30日期间物业管理费的违约金。2019年5月1日之前，兰花公司一直为涉案小区提供物业服务，故兰花公司有权依照《前期物业服务合同》的约定收取2019年5月1日之前的物业管理费。江衍儒并无证据证明其向兰花公司交纳了2017年8月1日至2019年4月30日的物业管理费，本案现有证据尚不足以证明江衍儒享有拒付该期间物业管理费的合理理由，江衍儒逾期缴纳物业管理费已构成违约，理应承担相应的违约责任。一审法院判令江衍儒向兰花公司支付该期间的物业管理费2975.7元以及违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，江衍儒的上诉请求理据均不充分，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费153.5元，由广州市兰花物业管理有限公司负担103.5元，由江衍儒负担50元。本判决为终审判决。审判员  李静二〇二一年八月三十一日书记员  贾妍古文娜