陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终9902号上诉人（原审原告、案外人）：宋志宝，男，1973年1月8日出生，汉族，自由职业，住西安市户县。委托诉讼代理人：杨文宏，陕西睿和律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯能，陕西睿和律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：刘清洁，男，1957年10月14日出生，汉族，自由职业，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：高建普，陕西瀚沃威律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：西安世纪熙源房地产开发有限公司，住所地西安市浐灞生态区米秦北路蒋家湾村委会院内2楼5号。法定代表人：黄建强，该公司总经理。委托诉讼代理人：李刚，男，1977年5月22日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。上诉人宋志宝因与被上诉人刘清洁，原审第三人西安世纪熙源房地产开发有限公司（以下简称世纪熙源公司）案外人执行异议之诉一案，不服西安市灞桥区人民法院(2020)陕0111民初6875号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宋志宝上诉请求：1．撤销一审判决，改判停止对熙源·观澜天下第4幢1单元3层4-1-0301号房屋的强制执行、解除查封；2.本案一审、二审诉讼费由刘清洁负担。事实与理由：本案中世纪熙源公司本身认可涉案《商品房买卖合同》及相关缴费票据真实有效，不存在虚假诉讼或侵害世纪熙源公司权益等情形。更名也是世纪熙源公司同意并收取相关费用。涉案房屋是在2013年10月30日，法院查封前由开发商进行了处置（工抵），该房屋的物权（物权期待权）已转由合同相对方享有；结合一审法院己查明的宋志宝名下无其他用于居住的房屋以及涉案房屋系用于居住的事实，本案情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。涉案房屋无论是否存在更名，都是同一套房屋，执行异议也是针对该特定房屋的物权（物权期待权）。原合同相对方吴某已经书面承诺将原购房合同相关权益一并转移给宋志宝承继。因此不能以合同可能存在倒签就否定客观事实。2016年6月17日灞桥区人民法院因刘清洁的执行申请对世纪熙源公司的部分房产进行了查封，根据查封、扣押财产清单载明：“……观澜天下项目房产其他未销售房产”。而涉案房屋在2013年10月30日就已经签订了书面的买卖合同且支付了房屋价款，因此案涉房屋并不在此次查封范围之内。涉案房屋的楼宇于2017年7月21日取得预售许可证，因此，灞桥区人民法院最初查封时仅能以在建工程进行查封，而根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第八条规定：查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。但当时查封时并没有在涉案房屋及小区显著位置进行公告也没有进行告知，开发商没有告知宋志宝及吴某。因此，本案一审法院认定事实错误，证据不足，理解和法律适用方面也存在偏颇，请求予以改判。刘清洁辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以驳回宋志宝的诉讼请求。根据一审法院查明及宋志宝自述涉案房屋最初为工程款抵扣房屋，后宋志宝通过合同相对方的转让取得房屋的合同债权，不具备对抗强制执行的效力。宋志宝的更名也暨取得合同债权的时间及后续入住占有均在涉案房屋查封之后，因此不能排除执行。涉案房屋的物权应登记在世纪熙源公司名下，宋志宝并未完成后续变更事宜的手续，之前的合同转让或以物抵债没有实际履行完毕，不能排除执行。世纪熙源公司述称根据核实，2013年10月30日其欠张超杭工程款，涉案房屋通过以房抵债形式抵扣了欠张超杭的工程款。之后张超杭又将该房屋转让给吴某。2017年8月23日吴某将涉案房屋更名为宋志宝。宋志宝在涉案房屋查封之前没有合法占有涉案房屋，不符合执行异议和复议规定第28条第2款规定。其在2016年11月21日取得预售许可证之后，开始给2、4号楼办理网签备案手续，已经办理了39户。宋志宝没有办理网签备案手续，责任应由宋志宝承担。宋志宝一审没有提供子女的住房查询情况。根据最高院（2020）最高法民申3081号民事裁定书认定，当事人应当提供以家庭为单位的配偶和子女的住房查询情况。因此宋志宝不符合执行异议和复议规定第29条第2款规定。一审判决正确，应维持原判。宋志宝向一审法院起诉请求：1.判令停止对熙源·观澜天下第4幢1单元3层4-1-0301号房屋的强制执行，并解除查封；2.本案诉讼费由刘清洁承担。一审法院认定事实如下：2016年刘清洁向一审法院申请强制执行其对世纪熙源公司的债权，一审法院于2016年5月4日作出（2016）陕0111执286、288、290、292、294、296、516号查封公告，对被执行人世纪熙源公司开发的“观澜天下”项目的房产进行查封。2016年6月17日作出查封、扣押财产清单，载明1、“观澜天下”项目房产8#未销售住房70户，2、“观澜天下”项目房产9#一层商铺8套，3、“观澜天下”项目房产其他未销售房产。2017年3月23日一审法院到西安市房屋产权产籍管理中心对包含观澜天下4-0301号的房产进行查封登记。宋志宝对一审法院的查封行为不服，向一审法院提出书面执行异议。一审法院于2020年8月20日作出（2020）陕0111执异102号执行裁定书，驳回宋志宝的执行异议请求。宋志宝对该裁定不服，提起本次案外人执行异议之诉。另查，2016年7月21日，涉案房屋取得预售许可，熙源·观澜天下原3号楼1单元变更为4号楼，而宋志宝提交的证据材料载明的房号均为4号楼。再查，西安市不动产信息档案管理中心出具的西安市住房情况查询结果证明显示，截止2020年6月1日10时49分，宋志宝在西安市名下无住房。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，宋志宝对其享有排除强制执行的民事权益应承担举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，宋志宝提交的证据不能证明涉案房屋在法院查封前已经签订了合法有效的书面买卖合同，且已实际支付了房价总额50%以上的房款，故宋志宝主张其对该房屋享有排除强制执行的民事权利，要求停止对熙源·观澜天下第4幢1单元3层4-1-0301号房屋的强制执行，并解除查封的诉讼请求，证据不足，应不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：驳回原告宋志宝的全部诉讼请求。案件受理费100元宋志宝已预交，由宋志宝自行负担。经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。另查明，一审审理中，宋志宝提交其与世纪熙源公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》显示签订时间为2013年10月30日。二审审理中，宋志宝申请证人吴某、党某和出庭作证。吴某称因世纪熙源公司欠付张超杭工程款将涉案房屋给张超杭用于抵扣债务。因张超杭与吴某父亲存在经济纠纷，故张超杭将涉案房屋给吴某父亲用于抵扣债务，由吴某与世纪熙源公司签订购房合同。之后因吴某欠付党某和工程款，吴某将涉案房屋给党某和用于抵扣债务。2017年4月26日验收房屋后，党某和让吴某出具授权委托书，委托宋志宝去办理更名手续。吴某与党某和之间未签订书面以物抵债协议。党某和称因其欠付宋志宝工程款，故将涉案房屋给宋志宝用于抵扣债务,对于宋志宝与党某和之间的债权债务数额其不清楚。党某和与宋志宝未签订书面以房抵债协议。党某和系宋志宝妻子党某英之兄。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，本案审理焦点为宋志宝就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”经审查，西安市灞桥区人民法院于2016年5月4日作出（2016）陕0111执286、288、290、292、294、296、516号查封公告，对被执行人世纪熙源公司开发的“观澜天下”项目的房产进行查封。2016年6月17日作出查封、扣押财产清单，载明“3、观澜天下项目房产其他未销售房产”。2017年3月23日西安市灞桥区人民法院向西安市房屋产权产籍管理中心发出协助执行通知书载明“请协助查封被执行人西安世纪熙源房地产开发有限公司开发的观澜天下小区未出售的房产150套”，其中即包含涉案房屋。结合涉案房屋包含于前述协助执行通知书载明的“未出售的房产”、2016年5月4日查封公告及2016年6月17日查封、扣押财产清单载明查封房产亦为“未销售房产”的事实，本案可以认定2016年6月17日西安市灞桥区人民法院查封的观澜天下项目房产中包含涉案房屋。根据本案查明事实，宋志宝于2017年4月26日收房，据此宋志宝不符合前述规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”情形，故本案不足以认定宋志宝符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。经查，宋志宝申请出庭证人党某和称其系因与宋志宝存在债权债务于2017年办理更名手续，将涉案房屋购房人从吴某更名至宋志宝名下，吴某亦称因以物抵债取得涉案房屋，但因宋志宝并未提交相应的以物抵债协议，亦未提交充分有效证据证明其与党某和之间债权债务的数额及相应债权债务确定真实存在。故一审认定宋志宝并未提交充分有效证据证明其已实际支付了房价总额50%以上的房款，与法不悖。因此本案亦不足以认定宋志宝符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的能够排除执行的情形。综上所述，宋志宝就执行标的并不享有足以排除强制执行的民事权益。宋志宝的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（宋志宝已预交），由宋志宝负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琪审判员 师 婷审判员 卫婉莹二〇二一年八月十三日书记员 党婉莹