安徽省全椒县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1124民初2129号原告：中国银行股份有限公司全椒支行，住所地安徽省全椒县。负责人：彭红艳，该支行行长。委托诉讼代理人：吴青云，安徽知秋律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡艳，安徽知秋律师事务所实习律师。被告：王玲，女，1978年8月30日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。被告：安徽嘉祥置业有限公司，住所地安徽省全椒县。法定代理人：刘来临，该公司总经理。委托诉讼代理人：张伟，安徽伟诚律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司全椒支行（以下简称中行全椒支行）诉被告王玲、安徽嘉祥置业有限公司（以下简称嘉祥置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中行全椒支行的委托诉讼代理人吴青云、被告嘉祥置业公司的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼，被告王玲经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中行全椒支行向本院提出诉讼请求：1、判令王玲立即偿还借款本金208922.92元及截止2021年4月7日利息、罚息合计3823.89元，并自2021年4月7日起按照合同约定的贷款利率和逾期贷款罚息利率支付利息至借款清偿之日止；2、确认中行全椒支行对王玲抵押的位于安徽省全椒县房屋依法拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；3、判令王玲支付律师费5000元；4、判令嘉祥置业公司对上述借款本息及律师费承担连带保证责任；5、本案诉讼费用由王玲、嘉祥置业公司承担。事实和理由：2018年8月7日，中行全椒支行与王玲签订《个人一手住房贷款合同》，约定王玲为购买位于安徽省全椒县房屋，按揭借款22.5万元，期限为228个月，利率按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次贷款基准利率；王玲以其所购位于安徽省全椒县房屋提供抵押担保；嘉祥置业公司作为连带担保人提供阶段性担保，保证责任范围为合同项下本金、利息及实现债权费用等，保证期间自合同生效之日至合同约定的主债务还款期限届满之日起两年。合同签订后，中行全椒支行依约履行放款义务，但王玲逾期还款，根据合同约定王玲未按期偿还贷款本息的，中行全椒支行可按合同适用的正常利率基础上浮50%罚息，贷款人有权宣布贷款提前到期，并要求王玲承担为实现债权所支付的费用。截至2021年4月7日，王玲尚欠借款本金208922.92元及利息、罚息3823.89元。王玲未予答辩，也未提供证据。嘉祥置业公司辩称，1、对中行全椒支行诉称没有异议；2、虽然王玲没有办理房产证，但目前涉案房屋已经具备办证条件，因此嘉祥置业公司应当免除担保责任，其公司将提供证据证明涉案房产嘉祥置业公司已经办理了不动产产权证。本院经审理认定事实如下：2018年8月7日，王玲（借款人）与中行全椒支行（贷款人）、嘉祥置业公司（保证人）签订编号为200030026217号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定贷款金额22.5万元，期限228个月；贷款用途为购买全椒县房屋；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮15%作为下一个浮动周期的适用利率，逾期贷款利率为合同约定的贷款利率加收50%；还款方式为按月等额本息还款；借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部提前到期、要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等；贷款采用所购房产抵押、开发商阶段性担保的担保方式，由嘉祥置业公司提供阶段性担保，应按照本合同的约定承担连带保证责任；保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使；本合同载明的借款人住所地为通讯及联系地址，今后凡与本合同项下贷款有关的对账单据、催收单据以及相关法律文书送达地址均以此为准，借款人承诺在通讯及联系地址发生变更时，应及时通知贷款人，否则贷款人按本合同载明的通讯及联系地址送达的文件均为有效送达，由此引起的相关经济和法律责任由借款人承担。合同签订后，中行全椒支行将22.5万元发放至王玲指定的嘉祥置业公司银行账户。王玲以其位于全椒县抵押登记。涉案房屋的不动产权登记至今尚未办理。借款发放后，王玲按月还款。自2021年1月起，王玲未按约定偿还借款本息。截至2021年4月7日，王玲共偿还本金16077.08元、支付利息25812.56元，尚欠借款本金208922.92元、利息3823.89元（含罚息）。另查明：2021年1月6日，嘉祥置业公司开发的宇业东方红郡1-2幢115号商铺等135户完成了不动产权首次登记。再查明：中国银行股份有限公司滁州分行将本案委托安徽知秋律师事务所代理，2021年5月31日，安徽知秋律师事务所向中国银行股份有限公司滁州分行开具民事代理费发票，票面金额为5000元。上述事实有当事人的当庭陈述，以及中行全椒支行提供的借款申请表、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、借款借据、不动产登记证明、《滁州分行个贷、银行卡不良授信诉讼案件代理合同》、律师费发票，嘉祥置业公司提供的（2021）全椒县不动产权第××号不动产权证等证据证实，本院经审查予以确认。本院认为，中行全椒支行与王玲、嘉祥置业公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》是各方在协商一致的基础上订立的，合同内容不违反法律、法规的规定，合法有效，具有法律约束力，双方应严格遵守。合同签订后，中行全椒支行将22.5万元发放至王玲指定的银行账户，王玲应按合同约定偿还本息。由于其未按约定偿还本息，中行全椒支行有权按合同约定提前收回贷款，并按合同约定计收利息和罚息。现中行全椒支行诉请王玲偿还借款本金208922.92元及截至2021年4月7日的利息3823.89元，并自2021年4月8日起按合同约定的贷款利率和逾期贷款罚息利率支付利息至借款清偿之日止，本院依法予以支持。关于中行全椒支行是否享有优先受偿权的问题。根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。本案中，涉案房屋所有权已完成首次登记，亦不存在抵押权预告登记失效等情形，中行全椒支行作为涉案房屋抵押预告登记权利人，请求求对涉案房屋享有优先受偿权，本院予以支持。因嘉祥置业公司的阶段性担保责任与银行取得不动产优先受偿权不是并存而是承接关系，即银行取得优先受偿权之后，开发商的阶段性担保责任即可免除，故对中行全椒支行要求嘉祥置业公司对上述借款本息及律师费承担连带保证责任的诉讼请求，本院不予支持。至于中行全椒支行诉请王玲支付律师费，综合考虑本案的争议金额、案件难易、庭审次数和时长等因素，本院酌定王玲应当承担律师费1000元。王玲经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，由此产生的不利法律后果自行承担。综上，依据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、第四百一十条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第一千二百六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王玲于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司全椒支行借款本金208922.92元及利息（截至2021年4月7日的利息为3823.89元，自2021年4月8日起的利息按合同约定利率计算至借款清偿之日止）；二、如果被告王玲未按上述期限履行还款义务，原告中国银行股份有限公司全椒支行有权申请拍卖、变卖坐落于全椒县房屋［不动产登记证明：皖（2018）全椒县不动产证明第0005431号］，并就所得价款在本判决第一项所确定的债权范围内优先受偿；三、被告王玲于本判决生效之日起十日内支付原告中国银行股份有限公司全椒支行律师费1000元；四、驳回原告中国银行股份有限公司全椒支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2283元，由被告王玲负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员 孙庆芳二〇二一年八月十日法官助理 王霖瑞书 记 员 张领岭附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第四百一十条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。第一千二百六十条本法自2021年1月1日起施行。《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国继承法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国收养法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国侵权责任法》、《中华人民共和国民法总则》同时废止。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。