湖南省邵阳市双清区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0502民初1201号原告：袁俊英，女，汉族，1983年3月10日出生，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：刘剑仁，广东君一律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘声，广东君一律师事务所实习律师。被告：邵阳汇峰物业管理有限公司，住所地邵阳市双清区人民广场平战结合1206人防工程金百汇商业街二期。法定代表人：邓国强，系公司董事长。被告：湖南强兴人防房地产开发有限公司，住所地邵阳市双清区东大路1号正太商业大厦六楼。法定代表人：邓国强，系公司董事长。委托诉讼代理人：刘晓明，男，系该公司工作人员。以上两被告共同委托诉讼代理人：杨梅坤，湖南森力（邵阳）律师事务所律师。原告袁俊英与被告邵阳汇峰物业管理有限公司（以下简称汇峰物业公司）、湖南强兴人防房地产开发有限公司（以下简称强兴房地产公司）合同纠纷一案，本院于2021年7月12日立案后，依法适用简易程序，由审判员唐红独任审理。原告袁俊英的委托诉讼代理人刘剑仁、被告汇峰物业公司、被告强兴房地产公司的共同委托诉讼代理人杨梅坤、被告强兴房地产公司代理人刘晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁俊英向本院提出以下诉讼请求：1、判决确认原、被告2017年6月16日签订的《金百汇商业街商铺委托经营合同》中的下列内容，不成为合同内容：（1）合同首部中的“因资金周转困难结欠丙方购铺款”“在受托期内乙方应支付给甲方的‘商铺委托经营费’用于偿还甲方所欠丙方的购房款”；（2）合同第三条中的“委托经营费抵扣结欠房款”；（3）合同的第五条1/2/3/4点中的“而甲方原结欠丙方的购铺款（按应委托期限核减已委托期限）应在15日内支付给丙方”。2、判决确认原被告2017年6月16日签订的《金百汇商业街商铺委托经营合同》的下列条款内容无效：（1）合同第一条中的“单价44019元/㎡，总价款1731275元，其中首付款351275元”结欠（委托经营抵扣）：690000元；（2）合同第三条“经甲方授权直接支付给丙方用于偿还甲方结欠丙方的购房款，共计人民币690000元；（3）第四条（一）1“乙方应支付给甲方在委托经营期内的委托经营费由乙方直接支付给丙方用于偿还甲方结欠丙方的购铺款；（4）第四条（三）2“丙方有权按时、足额收到甲方或按本合同约定甲方委托经营，乙方应支付给甲方的委托经营费而直接支付给丙方，用于偿还甲方结欠丙方的购房款；（5）第五条5“违约金＝该商铺合同总价款×委托经营剩余年限×16%；（6）第五条6“甲方违约造成的乙方损失包括并不限商铺装修损失，还应包括乙方与第三方租赁协议违约赔偿等损失”；（7）第六条1“在委托期内该商铺的一切收益归乙方所有，委托经营期限届满后，在同等条件下乙方享有优先委托经营权、承租权和购买权”。3、判令两被告共同向原告支付“委托经营费”（租金）376021.8元（690000÷7.34×4＝376021.8元，暂计至2021年6月，以后按年另行支付）。4、本案诉讼费由被告承担。被告汇峰物业公司、强兴房地产公司简要答辩理由：一、原、被告于2017年6月16日签订的《金百汇商业街商铺委托经营合同》是各方当事人的真实意思表示，不存在任何法定无效的情形，内容合法有效；二、原告在起诉状中陈述的部分事实不属实；三、案涉《金百汇商业街商铺委托经营合同》不是法律规定的格式合同；四、案涉合同不存在无效的条款；五、原告在选择适用《民法典》的同时，又要求根据《合同法》第40条主张条款无效是错误的；六；目前还在委托经营的7.34年之内，被告应支付给原告的委托经营费（租金）应用于抵扣原告原购买被告商铺应支付的购房款，被告无需再向原告支付租金。七、被告认为原告选择民法典，不属于496条第二款调整的违背公平原则，不属于调整的范围，关于抵扣的内容是双方的相互抵销条款，不是该法条调整的免除或减轻出卖方或承租方当方的条款，是双方义务的条款，且本案的条款不属于格式条款，原告所写的价格等一系列的条款都是手写的，是经过双方协商确定的，而格式条款是不协商的。查明的事实2017年6月16日，袁俊英与强兴房地产公司签订了《金百汇商铺置业确认书》一份，内容为：客户姓名袁俊英，意向商铺D199号，面积39.33平方米，单价46336元，总价1822395元，9.5折扣优惠，折后单价44019元，折后总价1731275元，付款方式2＋4＋4，返租金额690000元，返租期限7.34年，按揭金额690000元，期限10年，首付款351275元，办证费61573元，付款合计412848元。袁俊英、强兴房地产公司的置业顾问、以及销售经理、销售负责人等相关人员在该确认书上签名。随后袁俊英与强兴房地产公司又签订了《邵阳市人民广场平战结合人防工程买卖合同》，约定袁俊英认购强兴房地产公司开发建设的位于金百汇商业街第1栋1单元-1层-0001D199房以下简称“D199号商铺”），建筑面积共39.33平方米，单价每平方米29239.77元，总价1150000元，买受人须于签订本合同当日支付房价的40%，即人民币460000元，余款，即人民币690000元采用银行按揭方式支付。同日，袁俊英为甲方、汇峰物业公司为乙方、强兴房地产公司为丙方，三方又同签订了《金百汇商业街商铺委托经营合同》，该合同载明：甲方购买丙方金百汇商业街商铺因资金周转困难结欠丙方购铺款，甲方同意商铺委托乙方经营，在受托期内乙方应支付给甲方的“商铺委托经营费”用于偿还甲方所欠丙方的购房款。合同第一条约定，甲方购买…金百汇商业街负一层D199区商铺，建筑面积39.33平方米，单价44019元/㎡，总价款1731275元，其中首付款351275元，银行按揭690000元，结欠（委托经营抵扣）690000元；合同第二条约定：委托经营期限7.34年…在委托经营期限内，乙方（汇峰物业公司）应向甲方支付“委托经营费”共计陆拾玖万零仟零佰零拾零元整（小写：690000元。）合同第三条约定：委托经营费抵扣结欠房款：乙方接受甲方委托期内应支付给甲方的“委托经营费”，共计人民币陆拾玖万零仟零佰零拾零元整（小写：690000元），经甲方授权直接支付给丙方用于偿还甲方结欠丙方的购房款，共计人民币陆拾玖万零仟零佰零拾零元整（小写：690000元）。合同签订后，当天原告袁俊英向被告强兴房地产公司支付购房款351275元、办证费61573元，合计412848元，强兴房地产公司向原告出具了收款收据。2017年8月3日，强兴房地产公司向袁俊英出具发票，发票注明销售不动产，金额共计1150000元。2017年7月14日，袁俊英基于《邵阳市人民广场平战结合人防工程买卖合同》与湖南邵东农村商业银行股份有限公司于签订编号为（1885010100）借字【2017】第000001号借款合同，并以D199号商铺为抵押物，向湖南邵东农村商业银行股份有限公司贷款690000元，强兴房地产为上述贷款承担保证责任。后因袁俊英未按期还款，强兴房地产公司承担相应保证责任后于2021年1月13日以追偿权纠纷诉至本院，向袁俊英进行追偿，本院于2021年4月12日作出（2021）湘0502民初212号民事判决书，判决袁俊英向强兴房地产公司支付银行按揭款117446.68元及利息。袁俊英不服提出上诉，邵阳市中级人民法院于2021年6月22日作出（2021）湘05民终1457号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决的理由与结果本院认为，本案系合同纠纷。本案的争议焦点为：案涉商铺前7.34年的收益690000元是否抵扣商铺总价的问题。首先，《金百汇商铺置业确认书》上有袁俊英、强兴房地产公司相关工作人员的签名，在庭审过程中，袁俊英对签名的真实性无异议，可以认定确认书上记载的内容经原、被告双方协商一致，意思表示真实。原告袁俊英主张签名属实但填写内容未经本人指模确认，未进行提示因此不具有效力的理由无事实和法律依据，本院不予采信。其次，《金百汇商铺置业确认书》中明确载明案涉D199号商铺打折优惠后的总价为1731275元，原告袁俊英采取首付约20%（351275元）、银行贷款约40%（690000元）、房租抵扣房款约40%(690000元)的方式支付价款，其内容与《金百汇商业街商铺委托经营合同》中案涉商铺总价款1731275元及首付款、银行按揭、结欠（委托经营抵扣）款各金额一致。原告于2017年6月16日向强兴房地产支付了首付款351275元、办证费61573元，该金额亦与《金百汇商铺置业确认书》中约定的一致。之后原告于2017年7月14日向银行贷款690000元，原告以自己的行为表明其是按照《金百汇商铺置业确认书》及《商铺委托经营合同》的约定实际进行履行。第三，若商铺总价款为合同载明的1150000元，根据买卖合同的约定原告应向强兴房地产公司支付首付款460000（1150000-690000）元，本案现有证据证明原告向强兴房地产公司支付的首付款系351275元，而原告袁俊英未向本院提供证据证明其已按照合同约定足额支付首付款460000元，对于首付价款前后相差108725（460000-351275）元的原因，原告亦未能作出合理说明。原告袁俊英与被告强兴房地产公司在签订商铺认购书时已将购房款给予优惠，在开发商没有大幅优惠活动前提下再次优惠10万余元，不符合常理。第四，根据被告提供的证据，唐刚琴、刘国华是同时期、同地段、同销售模式与强兴房地产签订协议购买商铺的买家，与袁俊英情况类似，印证了以商铺租金抵扣购房款的事实，可以作为参考。综上，可以认定袁俊英对D199号商铺实际总价1731275元以及用7.34年的商铺出租收益690000元抵扣商铺价款的事实系知晓并同意的。另，原告主张《金百汇商业街商铺委托经营合同》系强兴房地产公司单方制定格式合同，且没有履行提示或说明义务，应认定部分条款无效。本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，《金百汇商业街商铺委托经营合同》关于D199号商铺的价款、支付方式、经营期限、抵扣金额的内容皆为手写式，合同的第三条明确约定以委托经营费690000元抵扣结欠房款，袁俊英在合同中也签字捺印予以确认，故该合同可以认定均由买卖双方协商一致，系双方真实意思表示，未侵犯原告袁俊英作为买家的知情权，内容合法有效，属有效合同,对于原告要求确认该合同部分内容不成为合同内容，部分条款无效及要求两被告支付委托经营费的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第四百九十条、第五百零九条之规定，判决如下：驳回原告袁俊英的全部诉讼请求。本案受理费7197元，由原告袁俊英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员 唐 红二〇二一年八月十九日助理员刘诗卉书记员 李燕飞附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百九十条当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。