宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2021）宁03民终730号上诉人（原审被告）：青铜峡市圣华伟业房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区青铜峡市小坝东环路东侧、惠农渠南侧名峡人家售楼处。        法定代表人：赵玉平，公司执行董事。        委托诉讼代理人：张瑞，北京市盈科（银川）律师事务所律师。特别授权代理。        被上诉人（原审原告）：周坤，男，1979年9月1日出生，汉族，初中文化，住宁夏回族自治区吴忠市。        上诉人青铜峡市圣华伟业房地产开发有限公司因与被上诉人周坤房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区青铜峡市人民法院（2021）宁0381民初628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人青铜峡市圣华伟业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张瑞，被上诉人周坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        上诉人青铜峡市圣华伟业房地产开发有限公司上诉请求：1．撤销一审民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院审判程序错误，认定事实错误，适用法律错误，应予以改判。一、一审法院认定原告已经实际支付房款的依据错误。1、被上诉人与我公司不存在任何债权债务，也没有任何与上诉人之间以房抵债的证据。2、证人李明艳没有提供任何证据证明其与本案的房款支付存在任何关联关系。3、被上诉人持有《商品房买卖合同》、发票，不能证明其已经实际支付房款。二、（2018）宁0381民初685号民事判决书的主体没有上诉人，也没有判定案涉房屋以房抵债成立。其认定的事实与判决内容也与本案无关，对上诉人也没有任何约束力。同时，该（2018）宁0381民初685号民事判决书也明确肯定了“圣华伟业公司（上诉人）没有任何代偿债务的义务”，有权拒绝以房抵债的法律依据。因此，一审法院借该民事判决书作为本案以房抵债的事实成立，不仅没有任何法律依据，而且在法律适用上与该判决书自相矛盾，属明显法律适用错误。三、本案不存在上诉人违约及支付违约金的问题。原告自认其与上诉人没有任何债权债务，涉案的商品房买卖合同源自案外人的以房抵债，上诉人已明确不予认可替他人代偿债务。因此，原告并非真实的买房人，在其不能依约缴纳购房款的情况下，其不具有对涉案物权的请求权，不存在上诉人违约交房与违约金赔偿的事实依据与法律依据。四、本案所涉房屋买卖合同是基于案外人的债权债务的以房抵债，原告即不是该债权债务的主体，也不是真实买房行为。一审法院将物权请求权代替以房抵债的债权请求权，混淆了诉讼时效的法律规定，本案已过诉讼时效依法有据。补充上诉意见：一、一审法院没有将宁夏盛龙橡塑制品有限公司追加为本案当事人，遗漏诉讼主体，程序存在错误。本案是围绕上诉人与宁夏盛龙橡塑制品有限公司之间发生的以房抵顶工程款这一事实而产生的，为查清上诉人与宁夏盛龙橡塑制品有限公司之间是否存在以涉案房产抵顶工程款的事实，以及宁夏盛龙橡塑制品有限公司是否指示上诉人与被上诉人签订涉案房产买卖合同的事实，应当将宁夏盛龙橡塑制品有限公司追加为本案当事人参加本案诉讼。二、一审法院对上诉人与宁夏盛龙橡塑制品有限公司之间是否存在以涉案房产抵顶工程的事实没有查清，导致作出被上诉人已向上诉人履行了支付涉案房款义务的错误认定。首先，宁夏回族自治区青铜峡市人民法院作出的（2018）宁0381民初685号民事判决书已经证实，本案所涉房屋根本没有包含在上诉人与宁夏盛龙橡塑制品有限公司达成的以房抵顶工程款事宜所涉及的12套房产中，且被上诉人也未举证证实上诉人与宁夏盛龙橡塑制品有限公司之间存在以涉案房屋抵顶工程款的事实。因此，上诉人与宁夏盛龙橡塑制品有限公司之间并不存在以涉案房屋抵顶工程款的事实。其次，因上诉人与宁夏盛龙橡塑制品有限公司之间不存在以涉案房屋抵顶工程款的事实，被上诉人也没有提交其向上诉人支付购房款的证据。一审法院认定被上诉人向上诉人履行了支付房款的义务，明显事实认定错误。三、一审判决适用法律错误。1、一审判决中的判决结果超出了被上诉人的诉讼请求，违反了民事诉讼“不告不理”原则。依据《民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十八条“法庭审理应当围绕当事人争议的事实、证据和法律适用等焦点问题进行。”的规定，本案中，被上诉人在一审诉讼请求的第二项中主张的违约金是迟延办理不动产登记手续的违约金，且违约金的计算时间是从2015年8月25日计算至开庭之日。而一审法院却判决上诉人承担逾期交房的违约责任，违约金计算的时间是从2014年9月25日至判决之日，明显违反了法律规定，及民事诉讼的“不告不理”原则。2、一审法院认定上诉人存在违约，判决上诉人向被上诉人支付违约金适用法律错误。首先，依据《中华人民共和国民法典》第五百二十五条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。”的规定，本案中，因上诉人与宁夏盛龙橡塑制品有限公司之间不存在以涉案房屋抵顶工程款的事实，且被上诉人没有按照涉案《商品房买卖合同》第六条的约定，在涉案《商品房买卖合同》签订之日即2014年8月25日前付清全部房价款。上诉人在被上诉人付清涉案房价款之前，有权拒绝为被上诉人办理房产登记手续。上诉人行使同时履行抗辩权，不存在违约，一审法院判决上诉人承担违约责任存在错误。其次，鉴于被上诉人至今没有向上诉人交纳购房款，上诉人将另案起诉被上诉人解除涉案《商品房买卖合同》并追究被上诉人的违约责任。3、即使上诉人与宁夏盛龙橡塑制品有限公司之间存在以房抵债的事实，那么被上诉人起诉上诉人也存在主体错误。即使上诉人与宁夏盛龙橡塑制品有限公司之间存在以房抵债的事实。那么依据《中华人民共和国民法典》第五百二十二条（原《合同法》第六十四条）“当事人约定由债务人向第三人履行债务，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定的，应当向债权人承担违约责任。”的规定，本案中，上诉人按照宁夏盛龙橡塑制品有限公司的指示与被上诉人签订涉案《房屋买卖合同》的行为，也属于上诉人作为债务人与债权人宁夏盛龙橡塑制品有限公司约定向第三人（即被上诉人）履行债务的情形。依据该规定，上诉人未向被上诉人履行债务或履行债务不符合约定的，也应当由上诉人向债权人宁夏盛龙橡塑制品有限公司承担违约责任，而不是向被上诉人承担违约责任。因此，被上诉人无权向上诉人主张权利，只能基于其与盛龙公司之间存在的法律关系，向盛龙公司主张权利。被上诉人起诉上诉人主体存在错误。4、一审法院认定本案属于物权请求权，不适应诉讼时效的规定，明显适用法律错误。依据《中华人民共和国民法典》第二百一十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”及第二百一十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，本案中，涉案房屋并未办理不动产变更登记手续，被上诉人不是涉案房屋的物权所有人，不享有物权请求权。上诉人提起本案诉讼属于债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。上涉案件《商品房买卖合同》的约定，上诉人应当在交付涉案房屋后的360日内为被上诉人办理不动产登记手续，按照涉案合同的签订时间2014年8月25日为房产交付时间起算，被上诉人主张权利的诉讼时效应当从2015年8月20日开始计算，截至被上诉人起诉之日已经长达6年，已过诉讼时效，其诉讼请求应当依法予以驳回。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法支持上诉人的上诉请求。        周坤辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。对于上诉人上诉认为遗漏诉讼主体的问题，被上诉人不清楚，是法院依法裁决的事。对于上诉人认为工程款是否查清的问题，该上诉理由不能成立，涉案房屋是用工程款抵顶的。双方签订了涉案房屋的售房合同并将该房屋的正式发票给被上诉人开具了，所以用工程款抵顶房屋的价款已经付清了。对于上诉人认为不应承担违约金的问题，该上诉理由不能成立。对于上诉人认为其不应作为本案的被告，主体错误的问题，该上诉理由不能成立。上诉人与其要求追加的主体宁夏盛龙橡塑制品有限公司本身就是一家，且合同是与上诉人签订的，所以上诉人认为被上诉人不应该诉讼它的上诉理由不能成立。对于诉讼时效的问题，该上诉理由不能成立，在一审时上诉人是否提到诉讼时效的问题，被上诉人忘记了。        周坤向一审法院提出诉讼请求：1．依法判令被告办理位于青铜峡市名峡人家小区26号楼2单元502室商品房不动产登记手续；2．依法判令被告支付违约金92463元（以购房款343091元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款五年期贷款基准利率4.9％，自2015年8月25日计算至开庭之日）；3．本案诉讼费由被告承担。        一审法院认定事实：2014年8月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告从原告处购买青铜峡市名峡人家26幢02052号预售商品房，房屋结构为钢混结构，建筑面积104.03㎡，单价3298元／㎡，购房价款为343091元整；原告在2014年8月25日前支付全部房价款；被告在2012年9月30日前将验收合格的商品房交付原告；被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过30日，自最后交付期限（即2012年9月30日）第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；被告应当在交付使用后360日内，将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意原告退房，被告在原告提出退房要求之日起15日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的0.05％赔偿原告损失；合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉；商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由被告向青铜峡市房屋产权产籍管理所申请登记备案。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，被告给原告出具销售不动产统一发票（自开），发票中载明付款方名称周坤，收款方名称青铜峡市圣华伟业房地产开发有限公司，不动产项目名称是名峡人家，销售的不动产楼牌号26栋2单元502室，建筑面积104.03㎡，单价3298元／㎡，金额343091元。在主管税务机关及代码中加盖青铜峡市地方税务局自有发票专用章。被告自认案涉房屋于2013年12月28日竣工验收合格。另查明，截止2021年3月11日，青铜峡市名峡人家26幢02052住房，不动产权利人为青铜峡市圣华伟业房地产开发有限公司，该房屋无抵押无查封。        一审法院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力。被告在宁夏盛龙橡塑制品有限公司的指定下与原告签订的《商品房买卖合同》，被告亦在合同签订当日为原告出具销售不动产统一发票（自开），房款以工程款抵顶，应当认定原告履行了支付房款义务，故原告主张被告为其办理青铜峡市名峡人家26幢02052住房登记手续的诉求，本院予以支持。被告辩称原告未向其支付案涉房屋购房款的意见本院不予采信。关于违约金，被告自始未将案涉房屋交付原告构成违约，原、被告签订的《商品房买卖合同》系格式合同，交房时间约定为2012年9月30日，被告自认案涉房屋2013年12月28日竣工验收合格，合同签订时间为2014年8月25日，合同中关于房屋交付时间约定应为无效，本院认为将交房时间酌定为自合同签订后30日即2014年9月25日至判决之日为宜，合同中已约定出卖人逾期交房按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，故被告应付违约金82205元（343091元×1／10000×2396天）。原告主张的案涉房屋的过户登记请求权具有物权请求权性质，不适用诉讼时效的规定，被告主张原告诉求已过诉讼时效，本院不予采信。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：        一、被告青铜峡市圣华伟业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内将青铜峡市名峡人家26幢02052房屋登记至原告周坤名下；二、被告青铜峡市圣华伟业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告周坤违约金82205元。案件受理费减半收取计1056元，由原告周坤负担117元，被告青铜峡市圣华伟业房地产开发有限公司负担939元。        二审期间，各方当事人均未提交新的证据。        本院经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，有各方当事人一、二审庭审陈述，以及各自提交并经质证确认的证据在卷证实，本院予以确认。        本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同是否成立并生效。一、二审中上诉人对双方签订的商品房买卖合同的真实性不表异议，因此说该商品房买卖合同是在双方真实意思下签订的合同，且内容不违反法律规定，应属有效合同。上诉人上诉称，被上诉人虽然与上诉人签订了商品房买卖合同，但其没有支付房款。从被上诉人一审出示的该涉案房屋的销售正式发票看，上诉人对该发票的真实性也不表异议，只是认为被上诉人没有完成其所称用工程款抵顶涉案房款的义务。从一般房屋买卖的交易习惯规则看，都是先付房款后开销售发票，本案上诉人已将销售房屋的正式发票在双方签订合同的同一天即2014年8月25日给被上诉人开具，从正常的交易习惯规则看，应该说被上诉人已将涉案房屋的款项付清，且从商品房买卖合同第六条约定的付款时间看，被上诉人应当在2014年8月25日前支付全部房款。该约定结合上诉人给被上诉人开具正式售房发票的时间，可以相互印证涉案房屋的款项已付清。上诉人虽然诉称涉案房屋款项没有付清，其在一审中出示了（2018）宁0381号民初685号民事判决，但该判决不足以否定上诉人开具的正式发票的效力，且上诉人再无其他证据证实其主张。被上诉人在一、二审中均诉称其是用工程款抵顶涉案房屋的房款，该事实是否成立，从上诉人提供的判决书和一、二审庭审事实，结合被上诉人的诉称的事实可以证实被上诉人在一、二审中均诉称涉案房屋在双方签订商品房买卖合同时就约定用被上诉人所享有的工程款抵顶涉案房屋房款的事实是真实存在的。被上诉人是否完成抵顶房款的义务，从被上诉人一、二审中的诉称看，其已将所享有的工程款的结算凭证原件交付上诉人，该称述再结合上诉人与被上诉人开具正式售房发票的事实看，应该说被上诉人已完成了用工程款抵顶涉案房屋款的义务。再从本案的整个事实看上诉人与被上诉人之间达成商品房买卖合同的付款形式符合债权转移的法律特征，即被上诉人用其所享有的工程款的债权凭证以交付上诉人来抵顶其房款，上诉人持有该债权凭证后再向债权凭证的债务人进行追偿或结算。债权的转移只要债权人与受让债权人达成合意即可，该债权转移即发生法律效力，是否通知债务人对债务人而言仅是一种抗辩权，不影响债权转移的效力。从商品房合同和正式售房发票的证据看，可以证实上诉人与被上诉人达成了债权转让协议，在达成债权转让协议的同时，双方签订合同并用被上诉人所享有的债权凭证即工程款抵顶涉案房屋款项。故上诉人上诉中称应追加宁夏盛龙橡塑公司为被告的上诉理由不能成立，因本案从合同的相对性和涉案的当事人的关系看并非是债务转移，一审并不存在遗漏当事人的问题，本案上诉人的主体是适格的。对于上诉人诉称本案已过诉讼时效的问题，本案从被上诉人诉求的主诉即要求上诉人办理过户手续的内容看不适用诉讼时效的规定，故该上诉理由不能成立。对违约金属于债权请求权，应适用诉讼时效，但被上诉人在一、二审中均诉称多次到上诉人办公处进行追偿，从一般常理上说该诉称事实是成立的。违约金是否应承担的问题，从合同的约定看，上诉人违约事实是客观存在的，理应承担违约责任，但一审对违约金起算点有误，应予纠正。应从被上诉人诉求的时间点即2015年8月25日起算违约金至起诉之日较适宜，即违约金为68240.8元（343091元×1／10000×1989天=68240.8元）。        综上所述，上诉人青铜峡市圣华伟业房地产开发有限公司的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：        一、维持宁夏回族自治区青铜峡市人民法院（2021）宁0381民初628号民事判决第一项，即“被告青铜峡市圣华伟业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内将青铜峡市名峡人家26幢02052房屋登记至原告周坤名下”；        二、变更宁夏回族自治区青铜峡市人民法院（2021）宁0381民初628号民事判决第二项，即“被告青铜峡市圣华伟业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告周坤违约金82205元”为“上诉人青铜峡市圣华伟业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付被上诉人周坤违约金68240.8元”；        三、驳回被上诉人周坤的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        一审案件受理费减半收取计1056元，上诉人青铜峡市圣华伟业房地产开发有限公司负担779.36元，由被上诉人周坤负担276.64元；二审案件受理费2112元，由上诉人青铜峡市圣华伟业房地产开发有限公司负担1558.73元，由被上诉人周坤负担553.27元。        本判决为终审判决。        审判长    陈秀霞审判员    王平审判员    刘磊二〇二一年八月十九日书记员    魏玮《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。