广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13776号上诉人（原审原告）：姚丹，女，1991年11月7日出生，汉族，住广州市番禺区。上诉人（原审原告）：王征，男，1989年7月13日出生，汉族，住广州市番禺区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：王森淼，广东弼信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市洲山贸易有限公司，住所地广州市番禺区钟村街市广路钟二路段60号。法定代表人：黄锡山，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨金龙，广东广信君达律师事务所律师。上诉人姚丹、王征因与被上诉人广州市洲山贸易有限公司（以下简称洲山公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初10741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人姚丹、王征上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除姚丹、王征与洲山公司签订的《租赁合同》（编号：A618）；2.洲山公司向姚丹、王征返还已付租金321992元；3.洲山公司向姚丹、王征退还多收取的款项42000元；4.洲山公司向姚丹、王征支付租金占用期间的利息（以321992元为计算基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基准，从2020年5月1日起计算至实际清偿之日止。暂计至2020年6月10日为1641元）；5.洲山公司向姚丹、王征支付多收取款项的利息（以42000元为计算基数，2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率为基准计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基准计算，从2017年9月16日起计算至实际清偿之日止。暂计至2020年6月10日为5415元）；6.本案一、二审诉讼费用由洲山公司承担。事实和理由：一、一审法院对姚丹、王征要求解除合同的请求不予支持，是对法律的错误理解和认定。第一，众所周知，工程项目虽主体完工，但未经有权部门验收并出具验收合格证明的情况下，建筑物不具备入住条件，且恐存在严重危及承租人生命、财产安全的质量问题，一审法院未对此予以考虑。第二，洲山公司严重逾期交房的事实已造成姚丹、王征合同目的无法实现。姚丹、王征签署合同租赁涉案房屋，在合同签署前、签署中、签署后都明确表示租赁涉案房屋目的是作为居住使用，洲山公司延迟三年多未交付房屋，导致姚丹、王征只能另寻他处居住，已造成合同目的不能实现的客观实际，根据《合同法》第九十四条第四项的规定，姚丹、王征有权解除合同。第三，截至本案立案时，涉案房屋仍处于客观交付不能。一审法院以同类案件勘察情况作为本案认定结论，有失公允，涉案房屋所在楼宇内有成百套房屋，每间房屋均需进行独立装修后才具备交付条件，且目前洲山公司诉讼缠身、股权被冻结，恐无资金完成后续的装修工作，该情况已持续多年。涉案房屋仍未取得产权证书、工程竣工验收备案表等证明，该工程不具备交付可能，姚丹、王征也多次到涉案房屋现场查验，现场也不具备基本的交付条件。第四，姚丹、王征接受洲山公司支付的赔偿金不具有认定其同意继续履行合同的法律效力。洲山公司单方向姚丹、王征的银行卡支付违约金，姚丹、王征无法阻止，也从未主动要求洲山公司支付，且根据正常的交易习惯，姚丹、王征也没有主动退回的必要，更何况姚丹、王征一直在采用谈判、电联、发函的形式明确提出解约的意见。根据《合同法》第九十七条的规定并结合姚丹、王征的诉请可知，洲山公司支付给姚丹、王征的款项属于资金占用利息，姚丹、王征承租涉案房屋目的是进行居住，并非贪图所谓的“违约金”，一审法院认为只要支付了“补偿款”，合同就必须继续履行，该认定不符合法律基本准则。此外，姚丹、王征至今未实际接收涉案房屋，洲山公司亦未有效将涉案房屋交付给姚丹、王征，而洲山公司已经有1年多没有向姚丹、王征支付任何违约金。第五，一审法院有意规避姚丹、王征提交的规范性意见和指导性精神，所作判决结论偏颇。国土资源部、住房城乡建设部于2017年8月21日联合发布的《关于利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知，明确载明不能以租代售。本案中，洲山公司的行为实质上就是以租代售，一审法院认可涉案《租赁合同》是有效的，实质上是认可了前述文件的效力，故也应当遵守文件中所限制的行为。广州市住房和城乡建设局和广州市规划和自然资源局联合于2019年6月27日联合发布的《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》第十一条规定，一次性收取租金不宜超过一年。虽然该文件仅属规范性文件，但至少可以说明涉案《租赁合同》要求姚丹、王征一次性付清20年的租金，不仅存在非法集资嫌疑，且显失公平，法院应予规制和调整。因此，洲山公司逾期交付房屋的行为客观上造成了姚丹、王征合同目的无法实现，已属于根本违约，涉案《租赁合同》应予解除，洲山公司需承担合同解除的全部赔偿责任。二、一审法院对姚丹、王征要求返还多收取的款项42000元不予支持，是对客观事实的错误认定。根据类案庭审及笔录载明信息可知，洲山公司为规避法律法规，在租赁合同之外多收取了每套39000元至42000元不等的款项，并冒用其他公司（如广州市房出没网络科技有限公司、广州市番禺市桥稻淑冷冻肉档等）银行账户进行收款。洲山公司客观上已收取了姚丹、王征基于本案额外交付的款项，在合同应予解除的情况下理应予以返还，并承担赔偿责任。综上，一审判决认定事实不清，所作判决有失公允，请求二审法院判如所请。被上诉人洲山公司二审辩称：一、涉案租赁合同是双方在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，是双方的真实意思表示，应属合法有效。根据合同的约定，姚丹、王征在本案中不具备解除合同的条件。二、洲山公司在延期交付出租房屋期间，严格遵守合同的约定，从应交付出租房屋之日的当月起计算，按约每月向姚丹、王征支付迟延交付房屋的补偿款，洲山公司以实际行动严格履行合同的义务，姚丹、王征也以自身行为接受洲山公司的补偿款。三、涉案房屋已符合交付条件，洲山公司也已通知姚丹、王征办理相关的手续，但姚丹、王征未按合同约定及根据通知到场办理交接手续，应视为洲山公司完成交付义务。四、对于姚丹、王征提出的所谓多收取款项问题，该款项是由广州市房出没网络科技有限公司（以下简称房出没公司）收取，洲山公司没有收到该款项，相关合同对此也没有作出约定，姚丹、王征要求退还该款项的诉请缺乏事实和法律依据。五、姚丹、王征要求解除合同、返还租金和所谓的多收款项、支付资金占用利息和多收款项的占用等诉请，没有事实和法律依据，不应该得到支持。综上，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回姚丹、王征的上诉请求，维持原判。因本案纠纷，姚丹、王征于2020年6月18日诉至一审法院，请求判令：1.解除姚丹、王征与洲山公司签订的《租赁合同》（编号：A618）；2.洲山公司向姚丹、王征返还已付321992元租金；3.洲山公司向姚丹、王征退还多收取的42000元款项；4.洲山公司向姚丹、王征支付租金占用期间的利息（以321992元为计算基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基准，从2020年5月l日起计算至实际清偿之日止，暂计至2020年6月10日为1641元）；5.洲山公司向姚丹、王征支付多收取款项的利息（以42000元为计算基数，2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率为基准计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率为基准计算，从2017年9月16日起计算至实际清偿之日止，暂计至2020年6月10日为5415元）；6.洲山公司承担本案所有诉讼费用。一审法院经审理查明：涉讼物业位于广州市番禺区钟村街市广路钟二路段60号广州洲山商业大厦自编号xxx号。该房屋所在楼宇是以广州市番禺区钟村街钟二村股份合作经济社名义开发建设，于2015年4月29日取得《建设工程规划许可证》；于2016年3月28日取得《建筑工程施工许可证》；于2019年8月5日综合评定工程消防验收合格。该楼宇所在土地于2013年5月24日取得《建设用地批准书》；于2013年8月6日取得《集体土地使用证》。2017年9月16日，洲山公司（甲方）与姚丹（承租方、乙方）签订一份《认租书》（编号：2001058），约定甲方同意将涉讼物业租赁给乙方作为办公、公寓使用，建筑面积40.36平方米，租赁物业交付标准为精装修，乙方已现场查勘该物业所在区域及楼宇现状，知悉该物业土地权属规划；该物业的租金总额为321992元；租赁期限自《租赁合同》签订之日起至2037年7月30日，租赁期满后，自动延期至2039年10月31日止；乙方须于本认租书签订当日向甲方支付定金20000元，且与2017年9月23日前一次性支付全部金额款项321992元（含定金）；本认租书经甲、乙双方签字、盖章后立即生效，至双方签署《租赁合同》后终止；等等。同日，洲山公司出具《收据》（NO.3016373），确认收到姚丹支付涉讼物业定金20000元。2017年10月12日，洲山公司作为出租方（甲方）与姚丹、王征作为承租方（乙方）签订了一份《租赁合同》（合同编号：A618），约定甲方将称涉讼物业租赁给乙方，该物业建筑面积40.36平方米（含公共分摊），乙方知悉并确认该物业的属性及权属人为广州市番禺区钟村街钟二村股份合作经济社；租赁期限从签订之日至2037年10月31日，甲方同意租赁期满后，乙方无需办理任何续租手续及支付租金，租赁期自动延长至2039年10月31日止；该物业的租金总额321992元；乙方以一次性付款方式向甲方支付租金，于2017年10月12日前全部金额款项321992元（含本金）；本物业按精装修标准交付，交付时间为2018年10月30日前；甲方按本合同所记载的乙方的地址通知乙方交付手续，若通讯地址有变更，乙方应及时书面通知甲方，否则视为已交付；在物业交付通知书规定的期限内，乙方未能到甲方指定地点办理物业交付手续的或者无正当理由拒绝办理物业交接手续的，则物业通知书规定的办理交付之日为交付之日，视为甲方已完成交付义务；如因甲方未能按照本合同约定的期限将物业交付乙方使用的，乙方有权要求甲方按每月2500元的标准支付违约金；乙方未按照本合同第四条及其他约定期限支付租金的，每逾期一日按应付未付款项的万分之五向甲方支付违约金，逾期超过90日的，甲方有权解除本合同并收回该物业，乙方所付租金不予退还；本合同签订后，若乙方擅自解除本合同的，甲方无需返还乙方支付租金，若甲方擅自解除本合同的，甲方除了返还乙方已付租金外，还需按已付租金总额50%向乙方支付违约金；乙方已经清楚该物业的权属、建设、消防等现状，乙方不得以上述事由主张合同效力及追究甲方责任，甲方以现状将该物业租赁给乙方使用；等等。上述合同签订当日，洲山公司出具《收据》（NO.911242），确认收到姚丹、王征支付涉讼物业租赁款301992元。2020年6月18日，姚丹、王征以洲山公司未按《租赁合同》约定将涉讼物业交付给其使用已构成违约为由，提诉至一审法院，引致本案纠纷。一审庭审中，姚丹、王征和洲山公司均确认双方《租赁合同》约定洲山公司应于2018年10月30日前交付涉讼物业给姚丹、王征；并确认姚丹、王征已在《租赁合同》约定的2017年10月12日前支付涉讼物业全部租金款321992元。但双方当事人对以下问题存在争议：一、洲山公司未能在《租赁合同》约定的交付期限内通知或交付涉讼物业的原因及责任问题。洲山公司主张其司具备给涉讼物业装修的资质，造成其司未能按合同约定交付涉讼物业是由于合同履行过程中存在不可抗力，2018年8月份机构改革合并，原来消防局审批权变更到住建局，导致其司需要重新审批，而改革时间较长，后来又碰上了新冠疫情，今年疫情后，其司的材料供应商招不到人，其司拿不到材料，施工人员无法施工，一直延迟至4月份才能装修，在此期间其司无法如期交付涉讼物业，便积极向姚丹、王征支付补偿款，这也证明其司诚实履行合同并且想早日交付涉讼物业。洲山公司并提交了以下证据：1.《钢筋混凝土主体结构分部（子分部）工程质量验收登记表》《广州市住房和城建建设局业务数据》《建设工程消防验收意见书》《特种设备使用登记证》和供电所开具电子普通发票、污水处理发票，拟证明涉讼物业已通过消防验收合格，亦已达到建筑物建设标准，涉讼物业配套的电梯验收合格，具备使用条件，所配套的用电、供水均合法并可以正常使用；2.涉讼物业的内饰照片、EMS快递单、《交接物业通知书》，拟证明涉讼物业已按照合同约定装修完毕，其司已于2020年8月24日向姚丹、王征发出交楼通知。姚丹、王征对上述证据均不予确认，认为消防验收合格、电梯验收通过等均不能证明涉讼物业在合同约定的时间内已具备交付条件；涉讼物业的内饰照片恰恰证明洲山公司直至目前才具备其所述的交付涉讼物业的条件，已严重超过约定时间，构成违约；其方没有收到交接物业通知书，且扫描快递底单显示是他人代收、快递柜；机构改变不会导致延迟交付涉讼物业，不属于不可抗力因素，洲山公司的抗辩意见不成立。二、由房出没公司所开具42000元收款收据的款项应否由洲山公司退还的问题。姚丹、王征提交了一张盖有房出没公司财务专用章并载明“租赁优惠42000元的《收款收据》（NO.0021308），主张洲山公司在出租涉讼物业时巧立名目，向其多收取42000元，当时洲山公司陈述该款项为装修款，是在洲山商业大厦销售中心签约同时洲山公司要求收取的，通过POS机进行刷卡，其方对该资料的敏感性不高所以当时没有硬性要求更换收据，只是当面抗议，虽然盖章是房出没公司，但实际收取单位是洲山公司，已构成表见代理，而且在同类其他案件中洲山公司主张类似款项是中介费，洲山公司与房出没公司存在商业关系，通过房出没公司进行相关中介活动，联合收取该款项，故在合同解除情况下，洲山公司应当全额退款。洲山公司对该证据不予确认，认为与本案无关，POS机并非其司的，且该42000元的款项亦并非由其司收取的，房出没公司是中介公司，其司是负责房屋出租的，跟各公司有生意往来联系，但彼此没有关系，是各自独立法人。三、姚丹、王征是否有权解除《租赁合同》以及双方就涉讼物业建立的租赁合同关系的法律状态问题。洲山公司主张姚丹、王征不具备解除合同的条件，《租赁合同》仍在履行、尚未解除，姚丹、王征主张以起诉之日2020年6月18日起解除合同，但从其司支付补偿款的时间来看，姚丹、王征在8月20日仍收取了其司支付的补偿款，说明姚丹、王征接受了其司继续履行合同义务。洲山公司并提交了其司向姚丹、王征支付违约金明细以证实其上述主张。姚丹、王征确认收到洲山公司支付的违约金，但认为洲山公司是直接通过银行转账方式向其方支付违约金，不存在拒收机制，因此洲山公司支付违约金是单方行为，不代表其方同意继续履行合同；洲山公司至今仍未交付涉讼物业，致使其方无法实现合同目的，故其方具备了法定解除合同的条件，有权解除双方签订的《租赁合同》，该《租赁合同》应自其方提起本案诉讼之日2020年6月18日起解除。另查明，在一审法院另外的诉讼案件中，广州市番禺区住房和城乡建设局于2019年12月2日函复一审法院，其中内容有“广州洲山商业大厦工程已按图施工，且已通过了主体结构分部验收，鉴于工程已完工但建设单位一直没有组织参建五方主体进行工程竣工验收，我局下属区质监站已于2019年6月19日对该工程建设单位发出《中止工程质量监督告知书》”；涉案工程尚未取得产权证。一审法院认为：本案最大的争议是涉案《租赁合同》是否应予解除的问题。从现有证据表明，涉讼物业虽未取得产权证书和工程竣工验收备案，但有工程建设规划报建及主体工程完工的相关依据，双方在合同中对涉讼物业的交付也没有作出须有相关工程验收证明的约定，因此，姚丹、王征与洲山公司就涉讼物业所签订的《租赁合同》为双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力，双方应遵照执行。现洲山公司逾期交付涉讼物业后，一直按合同约定的违约责任履行，向姚丹、王征支付相关违约金或补偿款，至向姚丹、王征提起本案诉讼后，洲山公司仍按合同约定向姚丹、王征支付逾期交房违约金，姚丹、王征以自身行为接受该违约金，虽然姚丹、王征主张违约金是洲山公司单方面通过银行转账方式支付并不代表其方同意以此继续履行合同，然并无证据显示姚丹、王征将该款项退还洲山公司，亦无证据显示姚丹、王征曾向洲山公司表示明确不接受该违约金。从一审法院受理涉洲山公司的同类案件中的现场勘察情况可知，涉案物业所在楼宇现场已有其他公司进驻并正常经营，结合洲山公司提交涉讼物业内饰照片，姚丹、王征对涉讼物业内部装修样貌无异议，洲山公司亦提交了证据证实已为涉讼物业配套相关的供电、用水、电梯等设施及已通过消防验收，综合各方的举证能力，一审法院合理认定涉讼物业已具备交付条件，姚丹、王征现以不能实现合同目的为由提出解除合同，但其方又接受洲山公司所交付的逾期交房违约金，洲山公司支付逾期交房违约金的行为，是在履行合同约定，属于继续履行合同的行为，姚丹、王征在提起本案诉讼后，依然接受该继续履行合同的行为，系以行为表示实为接受洲山公司继续履行合同；另洲山公司现表示可以交付涉讼物业，亦可见洲山公司有履行合同的诚意，洲山公司在没有按约定时间交付涉讼物业后，一直有按约定支付逾期交房违约金，姚丹、王征亦以行动表明愿意接受，洲山公司的违约程度显著轻微，不影响姚丹、王征合同目的实现，故姚丹、王征依据合同目的无法实现提出解除合同的请求，行为上不符合法律规定，故一审法院对此不予支持。基于一审法院不支持姚丹、王征解除合同的诉讼请求，对姚丹、王征基于解除合同的前提下所提出的返还已付租金并支付占用期间的利息的诉讼请求，一审法院亦不予支持。至于由房出没公司开具42000元的收款收据的款项应否由洲山公司退还的问题，虽然姚丹、王征主张该款项的实际收取人是洲山公司，但姚丹、王征对此未能充分举证，相关合同中对此并没有作出约定，洲山公司也否认收取该款项，故对姚丹、王征诉请由洲山公司退还该款项42000元的诉讼主张，缺乏理据，不予支持。进而，姚丹、王征主张要求洲山公司支付该款项的利息，一审法院亦不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年12月15日作出如下判决：驳回姚丹、王征的全部诉讼请求。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案争议的第一个焦点是姚丹、王征要求解除涉案《租赁合同》的理由能否成立。首先，本案是租赁合同纠纷，从本案查明的事实来看，涉案房屋虽未取得产权证书和工程竣工验收备案登记，但有建设工程规划许可证以及工程建设规划报建及主体工程完工的相关依据，并取得工程消防验收合格，故一审法院认定涉案《租赁合同》合法有效正确，本院予以确认。姚丹、王征与洲山公司签订的《租赁合同》约定，姚丹、王征已经清楚该物业的权属、建设、消防等现状，不得以上述事由主张合同效力及追究洲山公司责任，洲山公司以现状将该物业租赁给姚丹、王征使用。上述合同并无约定涉案房屋的交付须有相关工程验收证明，故姚丹、王征以涉案房屋未取得产权证书、工程竣工验收备案表等证明该工程已经验收为由，认为涉案房屋客观交付不能与双方约定不符，本院不予采纳。其次，姚丹、王征称其在涉案《租赁合同》签署前、签署中、签署后都明确表示承租涉案房屋目的是作居住使用，因洲山公司迟延三年多未交付，导致其另寻他处居住，造成其合同目的无法实现。但双方签署的《租赁合同》中并无就此作出约定，洲山公司不确认姚丹、王征上述意见，而姚丹、王征亦未就其该主张提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对该上诉意见不予采纳。再次，从洲山公司在一审期间提交的涉案房屋内饰照片来看，涉案房屋已经进行了装修，具备通水通电条件及安装了电梯等设施，洲山公司也已于2020年8月24日向姚丹、王征在《租赁合同》预留的联系地址邮寄了《交接物业通知书》，通知姚丹、王征收楼。可见，姚丹、王征认为涉案房屋存在交付不能，依据不足，本院不予支持。最后，涉案《租赁合同》约定的交付时间为2018年10月30日，而姚丹、王征直至2020年6月18日才提起本案诉讼要求解除涉案《租赁合同》，现有证据未能显示在此接近两年的期间内姚丹、王征曾向洲山公司提出过解除合同。反观洲山公司，其虽然未能依约向姚丹、王征交付涉案房屋，但一直按合同约定向姚丹、王征支付逾期交付房屋的违约金，其通过支付违约金的行为表明了其愿意继续履行双方的合同。姚丹、王征上诉主张前述的违约金是洲山公司直接支付至其银行卡内，并非其主动要求支付，其亦无法阻止，但姚丹、王征在长达近两年的时间内一直收取前述的违约金，并未退回洲山公司，也未在本案诉讼前提出过解除涉案合同，可见，姚丹、王征是以其实际行为接受洲山公司继续履行合同，亦容忍洲山公司为了继续履行合同而对交付涉案房屋所作出的努力。综上，一审法院认定洲山公司的违约程度显著轻微，不影响姚丹、王征的合同目的实现，并据此作出不支持姚丹、王征要求解除合同的判决，并无不当，本院予以维持。因姚丹、王征主张解除合同理由不成立，故其基于合同解除而要求返还租金以及租金占用期间的利息等诉请，本院亦不予支持。本案争议的第二个焦点是姚丹、王征主张洲山公司返还多收取的款项及支付利息应否支持。由于姚丹、王征与洲山公司签订《租赁合同》没有涉及租赁优惠的相关约定，姚丹、王征提供的收款收据显示的收款单位是房出没公司，并非洲山公司。洲山公司不确认收到该笔费用，姚丹、王征也没有提供证据证明洲山公司委托房出没公司收取上述费用，因此，姚丹、王征上诉要求洲山公司返还该笔款项及利息，缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，上诉人姚丹、王征的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6866元，由上诉人姚丹、王征负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 谭红玉审判员 李光华二〇二一年八月十三日书记员 莫善友区敏儿