河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0882民初1880号原告：李占英，女，1950年5月27日出生，汉族，住沁阳市。委托诉讼代理人：田玲利，河南可嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋亚亚，河南可嘉律师事务所律师。被告：河南润泰置业有限公司，住所地：沁阳市怀府西路与建设路交叉口西北角，统一社会信用代码91410882795717135A。法定代表人：朱兴义，该公司董事长。委托诉讼代理人：勾保公，河南善博律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈振川，男，住沁阳市，该公司员工。原告李占英诉被告河南润泰置业有限公司（下称润泰公司）为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李占英的委托诉讼代理人田玲利、宋亚亚，被告润泰公司的委托诉讼代理人勾保公、陈振川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李占英向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间的《租赁合同》。2、被告立即支付原告商品房回购款137390.5元。3、被告立即支付原告租金9538.42元（自2020年5月31日起，按照每期租金2378元，计算至判决生效之日，暂计至2021年4月30日）。4、被告立即支付原告逾期支付租金的违约金1205.22元（自每期租金逾期之日起，以每期租金2378元为基数按每日万分之二计算至被告实际支付租金之日止，暂计至2021年4月30日）。5、原告保留向被告主张房屋占用费的诉讼权利。6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年12月6日原告与被告签订了《租赁合同》，合同约定原告将购买的润泰·国际商城商业部分第四层N-4120号商铺出租给被告经营管理，租期自2008年12月1日起至2020年5月30日止。以购房金额57004元的7%作为第一年的租金，以购房金额的8%作为第二年的租金，以购房金额的9%作为第三年至第十一年半的租金，以三个月为一期进行租金结算，每期的第一个月15日前支付给原告。如被告逾期支付租金，则按应付租金的未付部分以每日万分之二承担逾期付款违约责任。2008年9月19日原告与被告签订了《租赁合同》，合同约定原告将购买的润泰·国际商城商业部分第四层N-4187号商铺出租给被告经营管理，租期自2008年12月1日起至2020年5月30日止。以购房金额48681元的7%作为第一年的租金，以购房金额的8%作为第二年的租金，以购房金额的9%作为第三年至第十一年半的租金，以三个月为一期进行租金结算，每期的第一个月15日前支付给原告。如被告逾期支付租金，则按应付租金的未付部分以每日万分之二承担逾期付款违约责任。同日双方签订《租赁合同补充协议》，约定被告将前四年租金一次性支付给原告，其余按租赁合同执行。十一年半包租期满，如原告不愿意持有商铺，则被告以购房金额的130%进行回购。租赁合同履行期间，被告屡次逾期支付租金。约定的租期届满后双方未再续签租赁合同，被告继续占有原告房屋至今，但再未支付租金，亦未承担逾期支付租金的违约责任。现原告不愿意继续持有商铺，被告应予回购。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告润泰公司辩称，润泰商场面积为22000平方米，扣除被告自有商场面积以外，剩余1800多平方米分割为120多个铺位分别出售，其中有100多个铺位涉及的租赁合同到期后，目前已经回购或续签租赁合同。本案涉及的商铺租赁合同到期后，原告明确要求不再续租，租赁合同到期后已经自行解除，就商铺租赁合同解除后的后续事宜，原被告也曾数次电话联系，被告也数次要求原告到润泰商场协商，但原告虽然口头上答应尽快来协商，却始终未来协商，导致租赁合同解除后的后续事宜一直悬而未决，导致商铺目前仍由被告占有。鉴于包括原告商铺在内的润泰商场内120多个铺位，系被告为了迅速回笼建设资金而将整体的商业建筑物分割为若干个独立的部分分别出售的产权式商铺，各独立销售的面积之间不设物理间隔，业主购买后不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理、业主获取定期、定额回报。产权式商铺无法分割，必须统一经营才能发挥最大价值，若任由业主自由经营，必将影响商场整体功能的发挥。同时考虑到润泰商场整体业态需要以及商场其他绝大多数业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》第132条“民事主体不得滥用民事权利损害公共利益或者他人合法权益”之规定，原告在租赁合同解除后，必须服从商场统一管理、统一业态规划，否则必将影响商场整体经营，并损害其他绝大多数业主的合法权益。至于原告第二项诉讼请求的商铺回购款，因商铺回购款涉及的房屋买卖合同所隐藏的是双方之间的融资借款法律关系，而原告在支付商铺价款时已经提前扣除了前四年被告应支付的租金，根据《中华人民共和国民法典》第670条规定，回购款只能按照其实际支付的商铺价款为准。至于原告第三项诉讼请求不应该是租赁费，而是占用费，因租赁合同到期后，原告已经明确要求解除合同，不再要求续租，因此原租赁合同已经自行废止，而占用费只能按照目前租赁市场价格计算，相应地，第四项诉讼请求的违约金也是无源之水，不应支持。当事人围绕诉讼请求，原告李占英、被告润泰公司分别提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，本院对当事人提供证据的真实性以及与本案的关联性均予以确认并在卷佐证。依据当事人陈述和经本院审查确认证据，认定案件事实如下：2007年12月6日原告李占英与被告润泰公司签订《商品房买卖合同》，原告李占英以57004元的价格从被告润泰公司处购买润泰·国际商城商业部分第四层N-4120号商铺。同日原告作为出租方（甲方），被告润泰公司作为承租方（乙方），双方签订租赁合同，约定：甲、乙双方基于诚实信用的原则，在平等互利基础上，经协商一致，就其所购买的“润泰·国际商城”之物业出租与乙方经营管理事宜，特订立本合同，双方共同遵守执行。第一条承租物业及期限1、甲方将其所购买由沁阳市润泰置业有限公司开发建造的坐落于沁阳市怀府路与建设路交叉口的“润泰·国际商城”商业部分第四层N-4120号商铺(购房总金额：伍万柒仟零肆圆整，￥57004元)，出租给乙方经营管理。2、承租期限为十一年六个月，直至客户所投资的回报比例达到收回成本，即自2008年12月1日起至2020年5月30日止。第二条租金及支付方式1、期间：乙方以甲方与沁阳市润泰房地产置业有限公司签订的《商品房买卖合同》中约定的购房总额的7%作为甲方第一年的租金；以购房总额的8%作为甲方第二年的租金；以购房总额的9%作为甲方第三年至第十一年半的租金。2、承租期间，该商铺出租如出现空档，乙方仍须按照上款约定支付租金。3、每期支付期限为3个月为一期，进行租金结算，第一期支付时间为第一条第二款所定日期开始计算，每期的第一个月头15日前直接汇入甲方指定的银行或信用卡账户……。第三条有关经营权的约定……。第四条违约责任l、乙方应如期向甲方支付租金,逾期乙方按应付租金的未付部分以每日万分之二向甲方承担逾期付款违约责任。2、承租经营期间甲方不得终止租赁合同，收回该商铺的经营管理权；不得将该商铺的经营权单项出卖、出租、转让、抵押给第三方；或自由处分商铺所有权及相关权益等妨碍乙方行使对该商铺的经营管理；否则需承担由此给乙方造成的一切经济损失，包括但不限于乙方已与第三方签订的经营契约之违约金。甲方在赔偿该损失后并不因此享有解除其在合同期内继续履行合同义务的权力。第五条物业管理费及税费……。第六条续约甲乙双方在合同期满前，如需续约，须提前六个月以书面形式通知对方，在协商一致的基础上另行签订合同。第七条其他约定事项1、承租经营期间，委托经营商铺所有权发生变动的，不影响本合同的效力。甲方如将商铺所有权转移给第三方，不必征得乙方同意，但应通知乙方。商铺所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。2、甲、乙双方均明白并且理解：大型、高品质商场的经营需要巨额有形和无形资产的投入，需要进行市场培育，经营中必然有亏损期和盈利期，唯有长期经营方能实现参加各方的共同利益。因此，甲、乙方承诺：在合同履行期限届满之前，不以任何理由和借口要求解除、变更合同。3、因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使场地不适于使用时，本合同自动解除，双方互不承担违约责任。4、本合同一式三份，甲方一份、乙方两份，合同经双方签字盖章后生效。2008年9月19日原告李占英与被告润泰公司签订《商品房买卖合同》，原告李占英以48681元的价格从被告润泰公司处购买润泰·国际商城商业部分第四层N-4187号商铺。同日原告作为出租方（甲方），被告润泰公司作为承租方（乙方），双方签订租赁合同，约定：甲、乙双方基于诚实信用的原则，在平等互利基础上，经协商一致，就其所购买的“润泰·国际商城”之物业出租与乙方经营管理事宜，特订立本合同，双方共同遵守执行。第一条承租物业及期限1、甲方将其所购买由河南润泰置业有限公司开发建造的坐落于沁阳市怀府路与建设路交叉口的“润泰·国际商城”商业部分第四层N-4187号商铺(购房总金额：肆万捌仟陆佰捌拾壹圆整，￥48681元)，出租给乙方经营管理。2、承租期限为十一年六个月，直至客户所投资的回报比例达到收回成本，即自2008年12月1日起至2020年5月30日止。合同其他内容同2007年12月6日租赁合同约定内容。2008年9月19日双方就上述商铺的租赁事宜又签订补充协议，约定：甲方将其购买的“润泰·国际商城”商业部分第四层N-4187号商铺，按租赁合同约定出租给乙方经营管理。1、商铺购买总金额：肆万捌仟陆佰捌拾壹圆整，￥48681元。签订《商品房买卖合同》后乙方将商铺前四年(含四年)的租金(按购买商铺总金额第一年7%、第二年8%、第三年与第四年分别为9%的标准)一次性支付给甲方，合计壹万陆仟零陆拾伍圆整，￥16065元；从第五年(包含五年)开始，以购房总额的9%作为甲方第五年至第十一年半的年租金按照租赁合同约定方式支付。2、原租赁合同中关于第二条第一项“租金及支付方式”的约定，按照该补充协议执行。3、商铺购买满五年期，如果甲方不愿意继续持有商铺的，乙方以《商品房买卖合同》金额的100%进行回购，以保证甲方的投资安全性；11.5年包租期满，甲方不愿意持有商铺的，乙方以《商品房买卖合同》金额的130%进行回购，以保证甲方投资商铺的安全增值。合同履行期间，被告润泰公司已按合同约定数额向原告李占英支付了租金，但存在迟延给付现象。2020年5月30日合同到期，双方就回购或续租事宜协商未果，被告润泰公司仍占有使用诉争商铺至今，亦未向原告支付占用费。另查明，沁阳市润泰·国际商城由被告润泰公司开发建设，有负一楼及第一至四层共五层，营业面积约22000平方米。2007年、2008年，润泰公司采取分割销售、售后回租的方式，将润泰·国际商城商业部分第一至四层中面积约1200-1300平方米的商场分割为126个面积不等的商铺出售给112名业主，各商铺之间没有物理分割，四至界限不明。被告润泰公司在与买受人签订商品房买卖合同的同时，又与买受人签订租赁合同，由被告润泰公司承租买受人所购买的商铺，被告润泰公司还与部分买受人同时签订了租赁合同补充协议，对商铺回购进行了约定。沁阳市润泰·国际商城开业以后，被告润泰公司采取自营或引进其他经营主体的方式进行经营。被告润泰公司与各业主的租赁合同陆续到期后，被告润泰公司已对30户的32个铺位进行了回购，签订续租协议57户69个铺位（续租协议约定的年租赁费按购房总额的3.5%交纳，租赁期限一年），剩余25个铺位中目前有包含原告在内9名业主提起诉讼。此为本案事实。本院认为：第一，关于原告李占英与被告润泰公司之间在租赁合同到期后，双方之间法律关系如何界定及原告提出的解除租赁合同问题。原告李占英与被告润泰公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按合同约定行使权利履行义务。租赁合同至2020年5月30日到期，因履行期限届满，租赁合同自然解除，又因租赁合同到期后，原告李占英与被告润泰公司就商铺续租或回购未能达成一致意见，双方已产生争议，造成被告润泰公司仍占有使用案涉商铺及未向原告继续支付租金的现状，所以原告李占英与被告润泰公司之间也未形成不定期租赁合同关系。故原告诉请解除与被告润泰公司的租赁合同理由不能成立，本院不予支持。第二关于原告李占英主张的回购问题。本案原告李占英共有N-4120号和N-4187号两个商铺，其中N-4187号商铺原告李占英与被告润泰公司签订有补充协议，约定了回购条款，N-4120号商铺原告李占英与被告润泰公司没有签订补充协议，对回购没有进行约定。原告李占英与被告润泰公司关于N-4187号商铺回购条款的约定，不违反法律规定，为有效条款，原告诉请被告润泰公司进行回购并按约定支付回购款符合双方约定，也不违反法律规定，应予以支持，因此被告润泰公司应按购房款48681元的130%进行回购，即支付原告李占英回购款63285.3元。因双方对N-4120号商铺没有回购约定，原告李占英比照N-4187号商铺回购条款，要求被告润泰公司进行回购，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。原告李占英如不愿意继续持有该商铺，可就该商铺的回购与被告润泰公司继续进行协商。第三关于原告李占英主张的租赁合同期满后的租金问题。因租赁合同期满后，双方就案涉两个商铺的回购或续租未能达成一致意见，双方未形成新的租赁合同关系，且鉴于被告润泰公司实际占有使用案涉两个商铺的实际情况，被告润泰公司应支付相应的商铺占用费，占用费标准可参照被告润泰公司与其他绝大部分商铺业主所约定的价格计算，即年占用费按购买商铺总金额的3.5%计算，N-4187号商铺的占用费从2020年5月31日起计算至被告润泰公司返还原告回购价款之日止。N-4120号商铺从2020年5月31日起计算至双方达成回购协议并支付回购款之日止或双方达成新的租赁协议之日止。第三，关于原告李占英主张的违约金问题。在合同履行期内，被告润泰公司均已足额支付原告李占英租赁费，虽存在迟延支付情况，但没有证据证明原告在租赁期间对被告迟延支付租金提出异议，可视为原告同意被告支付租金有一定的宽限期，另考虑到双方租赁合同11.5年期限较长，人数众多，且合同期满，故对原告的违约金请求不予支持。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告河南润泰置业有限公司应于判决生效之日起十日内给付原告李占英润泰·国际商城第四层N-4187号商铺回购款63285.3元。二、被告河南润泰置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告李占英润泰·国际商城第四层N-4187号商铺占用费，从2020年5月31日起，按照每日占用费4.67元（48681×3.5%÷365天）计算至实际付清回购款之日止）。三、被告河南润泰置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告李占英润泰·国际商城第四层N-4120号商铺占用费，从2020年5月31日起，按照每日占用费5.47元（57004×3.5%÷365天）计算至双方达成回购协议并支付回购款之日止或者双方达成新的租赁协议之日止）。四、驳回原告李占英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1681元，由被告河南润泰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  刘刑军二〇二一年八月二十日书记员  吴梦飞