天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0104民初8851号原告（反诉被告）：天津市南开区李迦服饰店，住所地南开区宾水西道与凌宾路交口西南侧奥城商业广场8-118（-2）。经营者：李洁，负责人。委托诉讼代理人：王正全，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津市联津行物业服务有限公司，住所地北辰区永保路7号。法定代表人：董双成，董事长。委托诉讼代理人：周金阳，男，该公司职员。委托诉讼代理人：韩霞，女，该公司职员。原告（反诉被告）天津市南开区李迦服饰店（以下简称李迦服饰店）与被告（反诉原告）天津市联津行物业服务有限公司（以下简称联津行物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李迦服饰店的经营者李洁、委托诉讼代理人王正全，联津行物业公司的委托诉讼代理人周金阳、韩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。以下称李迦服饰店为原告、称联津行物业公司为被告。李迦服饰店向本院提出诉讼请求：1.要求判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2.要求被告返还原告保证金45606.9元及水、电表押金5000元，以上共计50606.9元；3.本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：2020年9月9日，原告应被告续约请求与其签订《商铺租赁合同》，合同约定被告出租位于天津市南开区给原告用于经营女装服饰，租赁期间为24个月，自2020年10月30日至2022年10月29日止，租金单价为7.8元／天／平米，月租金为12099.8元等；合同签订以来，原告一直按期缴纳租金和物业费，从未拖欠，还按照合同的约定支付了保证金及水电表押金，原告为装修该店铺花费近五万元，但原告在经营过程中发现该商铺的噪音控制和污水废气味问题异常严重，使店铺经营受到影响，多次向被告商场反映无果，后全国爆发了新冠疫情，被告商场未能按时开张，导致原告损失惨重，被告商场亦不顾及营商环境，导致同品类店铺过多，恶性竞争导致无法盈利，继续履行合同显失公平，也将给原告造成重大损失，现原告要求解除双方签订的《商铺租赁合同》并要求被告退还原告相应保证金及水电押金，经与被告协商未果，故起诉。联津行物业公司辩称，不同意原告的诉讼请求，被告方不同意由原告提出解除合同，因为原告系违约方，解除合同的要求应由被告提出，根据双方签订的《商铺租赁合同》，原告要求被告返还保证金及水电押金并不成立，故请求驳回原告的诉讼请求。联津行物业公司提出反诉请求（变更后）：1.要求判令解除原、被告于2020年9月9日所签订的《商铺租赁合同》；2.要求判令原告向被告支付《商铺租赁合同》未到期部分5%违约金（自2021年5月30日至2022年10月29日）合计人民币12921.96元；3.要求判令原告向被告支付《商铺租赁合同》中约定的5-7月份租金及物业费未缴纳部分共计30404.6元；3.判令原告向被告支付场地占有使用费以实际撤场之日止（以499.8元/天计算）；4.要求原告腾空涉诉场地；5.本案的反诉费用由原告负担。事实和理由：2020年9月9日，原、被告双方签订了《商铺租赁合同》，其中约定租期自2020年10月30日至2022年10月29日，共计24个月，并约定了相应的单价及月租金、物业费等费用，合同签订后至2021年3月23日，被告发现原告多次不按时开店营业，遂向原告发函，函件中明确表示原告已经违反了《商铺租赁合同》中的约定，属于违约行为，原告也已经签收了该函，2021年4月14日，原告向被告发送了《撤铺通知》，以“双方合作不愉快”为由申请于2021年7月29日撤铺，被告于同日向原告回函，明确表示其行为属于擅自提前解除合同应承担相应违约责任，现因原告无合同及法律依据提前解除合同，给被告造成了损失，故被告提出反诉要求原告承担相应违约责任。李迦服饰店辩称，同意解除涉诉商铺租赁合同，同意支付违约金，但应该以被告的实际损失为限，要求法院酌减，该店5月份租金及物业费已经缴纳并于2021年5月29日撤场，腾空了涉诉房屋，不存在占用其商铺的情形存在，所以不应该支付6-7月的房租及物业费，李迦服饰店多次与联津行物业公司协商撤铺事宜，但是其一直阻挠，也不搬离撤铺，是其自行扩大损失。本院经审理认定事实如下：2020年9月9日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订了《商铺租赁合同》，其中约定：甲、乙双方同意按照本合同的约定出租和承租位于天津市南开区，该商铺计租面积51平方米，……乙方承租该商铺的用途仅限于用作商业经营，在彩柒汇经营期间业态仅限于女装，并以李迦的商号或商标品牌的名义经营售卖产品；……租期24个月，自2020年10月30日起至2022年10月29日止，租金单价为7.8元／天／㎡，月租金为12099.8元，年租金为145197.6元，乙方须在本合同签署之日起3日内，一次性向甲方交付首期租金即三个月的租金，共计人民币36299.4元，按季支付，……如乙方未能按照本合同约定向甲方支付租金、违约金等，甲方可以扣留全部或部分租金保证金冲抵，其冲抵金额相当于乙方前述欠费，该等冲抵并不能免除乙方仍须支付前述欠费的义务；如乙方未能按照本合同约定向甲方支付物业费、能源费、违约金等，甲方可以扣除全部或部分管理费保证金冲抵，其冲抵金额相当于乙方前述欠费，该等冲抵并不能免除乙方仍须支付前述欠费的义务；如乙方违反本合同约定任何款项，甲方可扣留全部或部分租金保证金或管理保证金，以抵偿由乙方违约行为造成的甲方的直接和间接损失，乙方应在接到书面通知后10日内将保证金补足，未及时补足的，甲方有权单方面解除本合同，且无需退还乙方保证金及已缴纳的租金及物业费，前述保证金不足以补偿甲方损失的，乙方仍应承担实际损失；……乙方应于商铺租赁期限届满时或本合同提前终止后10日内，将商铺恢复毛坯状交还给甲方（即装修前商铺状况），装修及附属设施部分甲方不予任何补偿，乙方不得就装修和搬迁等事宜向甲方主张任何权利。……如乙方在本合同生效六个月后要求解除本合同或乙方违约导致合同解除的，乙方应提前三个月时间书面通知甲方，乙方还应向甲方支付相当于本合同未到期部分租金及物业费总额5%的违约金，违约金不足以补偿甲方损失的，甲方可以实际损失要求乙方赔偿，……乙方拖欠任何一项应付甲方的费用超过30日的，甲方有权单方解除本合同，本合同在甲方书面解除通知作出之日起解除，乙方按照上述约定承担违约责任。……同日，原、被告签订了《彩柒汇生活广场物业管理合同》，其中约定……自2020年10月30日至2022年10月29日，物业费单价为2元／天／㎡，月物业费为3102.5元，年物业费为37230元；本合同签订之日起3日内，乙方一次性向甲方交付首期物业费即三个月的物业费9307.5元。……2021年5月25日，原告向被告发出《解除合同通知书》，其中载明：……告知贵司：解除《商铺租赁合同》，我店将于2021年5月28日闭店撤场，请贵司在接到本通知后三日内与我店取得联系，协商解决闭店后保证金及水电表押金退还等费用结算问题。2021年5月26日，原告向被告发出《关于解除合同及撤铺的再次通知》，其中载明：……再次通知你司：解除《商铺租赁合同》，我店将于2021年5月29日闭店撤场，若你司坚持不让我店腾铺，2021年5月29日后的占铺及扩大损失属于你司责任，我店不承担，请你司在2021年5月29日前与我店取得联系，解决闭店后保证金及水电表押金退还等费用结算问题。庭审中，原、被告共同确认如下事实：1.上述合同签订后，原告将租金保证金、物业费保证金共计45606.9元及水电表押金5000元交给被告，被告认可收到上述款项共计50606.9元；2.原告首次向被告发出解除合同通知是在2021年4月14日，被告认可在2021年4月14日收到上述通知；3.原告向被告缴纳租金至2021年5月29日；4.原告于2021年7月9日将涉诉场地腾空。此外，原告表示其前期撤场（2021年5月）并未与被告进行正式交接，被告亦认可在原告前期撤场（2021年5月）过程中有阻拦行为。另查，原、被告交接的过程中，原告要求将涉诉房屋的两个大门（入口处大门及仓库门）拆走，被告不同意，被告要求原告将门头标志拆除，双方均要求该部分事宜在本案中一并解决。本院认为，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案中，因原、被告均同意解除《商铺租赁合同》，本院予以照准，根据本案的基础事实，原告缴纳租金及前期撤场的日期均为2021年5月29日，故本院酌定合同解除日期为2021年5月30日。双方均确认原告腾空涉诉房屋的时间为2021年7月9日，在自2021年5月30日至2021年7月9日（共计40天）之间涉诉房屋内仍有原告物品，但原告未搬走该物品一是因双方没有正式交接手续，二是因被告阻拦，根据本案的基础事实及双方提交的证据，根据公平原则，本院酌定该段期间内的房屋占有使用费及物业费由双方各自承担50%，占有使用费金额应为8066.5元（12099.8元/月÷30天×40天×50%），物业费应为2068.3元（3102.5元/月÷30天×40天×50%），以上共计10134.8元。《商铺租赁合同》签订后，原告以不再缴纳相关费用及发送解除合同通知书等方式，表示不再继续履行《商铺租赁合同》，现因《商铺租赁合同》中约定的租期尚未到期，原告不再履行合同无事实及法律依据，属于违约方，应承担违约责任，故原告应向被告支付相应违约金，现被告在反诉中要求原告按照未到期部分（自2021年7月10日至2022年10月29日，共计476天）租金及物业费总额241210元（15202.3元/月（12099.8元/月+3102.5元/月）÷30天×476天）的5%承担违约金即12060.5元的诉讼请求，有合同及法律称依据，本院予以支持。关于“未到期部分”如何认定一节，因已判决原告支付2021年5月30日至2021年7月9日的租金及物业费，且双方均确认腾房时间为2021年7月9日，故该“未到期部分”应自2021年7月10日起计算。关于原告在本诉中要求退还租金及物业费保证金、水电押金的诉讼请求，应在扣除上述原告应向被告支付的款项后，由被告返还给原告。综上，被告应向原告返还的保证金金额为28411.6元（50606.9元-10134.8元-12060.5元）。关于拆除涉诉房屋中两个大门及门头标志一节，因《商铺租赁合同》中明确约定，在原告向被告交还涉诉房屋时应以“毛坯”状态交付，故涉诉房屋中入口处大门、仓库大门及店铺门头标志均应由原告予以拆除，拆除后的相关设施设备应归原告所有，原告在拆除过程中应采取相关措施避免拆除行为给涉诉房屋造成其他财产损失，被告在拆除过程中应给予适当配合。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、确认天津市南开区李迦服饰店与天津市联津行物业服务有限公司之间签订的《商铺租赁合同》（编号为CQ20201030（20045））于2021年5月30日解除；二、本判决生效之日起十五日内，天津市联津行物业服务有限公司返还天津市南开区李迦服饰店租金及物业费保证金、水电押金共计50606.9元；三、本判决生效之日起十五日内，天津市南开区李迦服饰店向天津市联津行业务服务有限公司支付自2021年5月30日至2021年7月9日的使用费及物业费共计10134.8元；四、本判决生效之日起十五日内，天津市南开区李迦服饰店向天津市联津行物业服务有限公司支付违约金12060.5元；五、本判决生效之日起十五日内，天津市南开区李迦服饰店将位于天津市南开区处的入口处大门、仓库大门及门头标识拆除；六、驳回天津市联津行物业服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计532.5元，由天津市联津行物业服务有限公司负担，于本判决生效之日起十五日内直接给付天津市南开区李迦服饰店。反诉案件受理费减半收取计441元，由天津市南开区李迦服饰店负担，于本判决生效之日起十五日内直接给付天津市联津行物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  邱淼淼二〇二一年八月十七日书记员  付子爱附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。