广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13823号上诉人（原审被告、反诉原告）：郑永峰，男，1977年2月4日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市濠江区。委托诉讼代理人：潘铭泉，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：林杏玲，广东天穗律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东轻工职业技术学院，住所地广东省广州市海珠区新港西路152号。法定代表人：卢坤建，该校校长。委托诉讼代理人：戴辉勇，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宝团，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：广州市海珠区新港街道政务和社区服务中心，住所地广东省广州市海珠区江怡路225号。法定代表人：程艳，该中心主任。原审第三人：佛山市南海区广轻教育咨询有限公司，住所地广东省佛山市南海区狮山软件科技园信息大道。法定代表人：冯志金。上诉人郑永峰因与被上诉人广东轻工职业技术学院（以下简称轻工学院）、广州市海珠区新港街道政务和社区服务中心（以下简称新港服务中心）、原审第三人佛山市南海区广轻教育咨询有限公司（以下简称广轻公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初24261号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，经各方当事人同意，本案依法组成合议庭进行了书面审理。现已审理终结。上诉人郑永峰上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判郑永峰无须支付2020年2月、3月租金共13120元；2.撤销一审判决第三项，改判轻工学院、新港服务中心向郑永峰退还保证金24760元；3.一审、二审诉讼费用由轻工学院、新港服务中心承担。事实与理由：一、一审判决认定轻工学院、新港服务中心只须退还保证金3680元存在事实认定不清。首先，郑永峰与轻工学院、新港服务中心签订的物业服务协议书约定的保证金总数为24760元。其次，轻工学院一审起诉时其诉讼请求第四项为请求判令轻工学院没收郑永峰保证金24760元，新港服务中心出具的情况说明也确认已收取郑永峰保证金24760元，可见轻工学院、新港服务中心均自认收取了郑永峰保证金24760元。最后，轻工学院、新港服务中心均已确认郑永峰为涉案商铺的承租人，赵某交付的押金10500元也为涉案商铺的押金，且该押金的收据原件由郑永峰持有，因此，押金10500元的实际交付人为郑永峰，轻工学院、新港服务中心应当向郑永峰返还该笔押金。二、一审判决认定郑永峰应支付2020年2月、3月租金存在事实认定不清。首先，自2020年2月至5月期间，涉案商铺所在路口因疫情原因被封锁，导致商铺无法开门经营，未能达到合同的使用目的，郑永峰本不须支付物业租金。其次，在2020年3月27日，广轻公司已向商铺租户出具《疫情期间减免租金通知书》，同意减免2020年2月、3月的商铺租金，这是出租方向受疫情影响无法正常经营商户给予的补贴，而郑永峰正是本次受疫情影响最深的商户，其理应获得减免，而不应附设额外的附加条件。最后，参照广州市人民政府《关于支持中小微企业在打赢疫情防控阻击战过程中健康发展的十五条措施》的规定，承租国企物业的可以减免2020年2月、3月物业租金，涉案商铺正是该措施规定的物业，理应减免相应的物业租金。综上所述，一审判决认定事实错误，二审法院应查明上述事实，改判支持郑永峰的上诉请求。被上诉人轻工学院二审中提交书面意见陈述称：一、案外人赵某缴纳的保证金，与本案不属于同一个法律关系，不应在本案中审查处理。案外人赵某为涉案商铺的前一手租户，与轻工学院订立租赁合同关系，在该租赁关系终止后，郑永峰才向轻工学院承租涉案商铺，并与轻工学院授权的广轻公司、新港服务中心签订书面的《物业服务协议》。两者不是基于同一法律事实，不属于同一基础法律关系，不应在本案予以审查处理。赵某缴纳的保证金与郑永峰无关，赵某应另案提起诉请。二、郑永峰为不诚信当事人，不符合租金减免政策。根据广州市人民政府《关于支持中小微企业在打赢疫情防控阻击战过程中健康发展的十五条措施》第八条规定，减免租金对象应是经营困难，且没有拖欠费用的租户。该政策意在帮扶诚信履约的当事人。本案中，郑永峰自2020年1月份起已经拖欠租金，租约到期拒不返还涉案商铺，并恶意拖延。任何人不得从违法行为中获益，否则有违社会诚信风气。被上诉人新港服务中心、原审第三人广轻公司未发表书面意见。轻工学院于2020年7月31日向一审法院起诉，请求：1.郑永峰立刻腾退位于海珠区新港西路152号轻工学院西校区自编一至六房屋，恢复原状，并交付给轻工学院；2.郑永峰支付2020年1月份、2月份、3月份的房屋占用使用费19680元（每月为6560元）以及违约金47428元（以每月所欠付的房屋占用使用费为本金，按每日3%计算，每月从当月的16日起计至郑永峰清偿当月所欠房屋占用使用费之日止）；3.郑永峰支付2020年4、5月的场地占用期间的房屋占用使用费（每月为6560元）及2021年1月起计至郑永峰实际交付场地之日止的房屋占用使用费（每月为6560元）；4.轻工学院没收郑永峰保证金3680元；5.郑永峰承担本案的诉讼费及其他相关费用。郑永峰向一审法院提起反诉，请求：1.轻工学院向郑永峰返还建设费用30000元；2.轻工学院、新港服务中心共同向郑永峰返还履约保证金19680元、水电保证金5080元。一审法院经审理查明：2017年3月30日，广轻公司（甲方）、郑永峰（丙方）与新港服务中心（乙方）共同签订《物业服务协议书》，约定：甲方将座落在海珠区xx号xx自编一至六商铺，面积80平方米，提供给丙方经营管理；服务期限从2017年4月1日起至2020年3月31日止，丙方每月应交物业服务费为6560元；签订本协议时丙方向乙方支付履约保证金19680元，支付水电保证金5080元；甲方委托乙方代为管理履约保证金，乙方协助甲方处理履约保证金相关事宜；每月15日前为缴交当月物业服务费、水电费时间，丙方必须按时向乙方缴交；协议期内，物业服务费由乙方负责收取，全部交入甲方账户，物业服务费收入税费由甲方承担；（第六条第5点）丙方期满后退出该物业房屋，甲方和乙方负责对房屋进行检查验收，验收合格并清缴各项费用，履约保证金由乙方无息退回；（第八条第2点）丙方不按时缴交物业服务费以及水电费等，除应补交外，还应每天按未缴交物业服务费、水电费的3%计算向甲方缴交违约金；逾期30天未缴的，甲方有权解除合同、收回房屋并没收履约保证金；如丙方未交清费用，乙方有权将履约保证金抵扣所欠款项，剩余部分乙方交回给甲方；如履约保证金不足以抵扣，甲方和乙方还有权向丙方追收；因此建筑为临时建筑，若因市政建设（政策性原因）或学校发展规划改变其用途，需要丙方腾出该物业房屋，甲方会提前3个月通知商户，丙方需无条件退场；协议终止后，丙方应在七天内无条件交回房屋给甲方，否则……；等。2020年3月27日，广轻公司向各租户出具《疫情期间减免租金通知书》，主要内容为我司决定对合同期内符合以下条件的商铺租户给予减免2020年2月、3月的商铺租金：1.租户同意并签订《承诺书》，承诺2020年3月31日与我司的物业服务协议到期后按时交回房屋；2.租户迄今为止没有拖欠租金的行为，即已交清2020年1月份（含1月份）之前的租金；3.在本通知发出之日前没有和我司有法律诉讼；请符合上述条件的租户于2020年3月31日前递交《承诺书》，我司核实后办理减免手续等。2020年6月，广轻公司出具《证明》，主要内容为：广东轻工职业技术学院系广州市海珠区xx号之业主，我司受该学院委托，代为处理有关物业的出租、管理事项，包括且不限于与租户签订租赁协议、收取物业服务费用等。我司确认，上述事宜的法律后果及责任，均由广东轻工职业技术学院承担，我司不再主张任何权利。郑永峰就其反诉主张还提交了以下证据：1.客户姓名为郑某的民生银行对账单，其中2020年1月6日转账6560元至广轻公司账户中；郑某的身份证复印件及其出具的代郑永峰支付租金的《情况说明》；2.案外人转发给郑永峰的疫情期间涉案商铺所在路口被封锁的照片；3.新港服务中心于2016年4月19日出具的付款人为赵某的保证金10500元《收据》及2017年3月30日出具给郑永峰的保证金3680元的《收据》。轻工学院质证表示：对证据1中对账单的真实性、合法性和关联性予以确认；对身份证和《情况说明》的真实性无法确认，流水中2020年1月份缴纳的是2019年12月份的租金；证据2没有原件，对真实性、合法性和关联性不予确认，轻工学院在该期间没有开学，对涉案场地被封锁不清楚；对证据3的真实性予以确认，赵某的《收据》与本案无关，他是涉案场地上一手租户，即使退还也是退给赵某。一审诉讼中，郑永峰确认：其与广轻公司签订的协议期限届满后没有续签合同。轻工学院表示：涉案房屋没有取得建设工程施工许可证；其是按照协议第八条第2点的约定主张没收保证金的。郑永峰表示：反诉的建设费用是其酌定的，根据已有生效的判决认定周边的商铺都有缴纳建设费。一审法院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款规定：民事主体可以通过代理人实施民事法律行为；第一百六十二条规定：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。广轻公司已经出具《证明》，表明其是受轻工学院委托代为出租和管理涉案房屋，故轻工学院作为委托方，应承接《物业服务协议书》中广轻公司的权利义务。同理，新港服务中心也表示代为收取履约保证金，并同意按委托方的意愿处理该款项，故保证金的退还义务应由轻工学院和新港服务中心共同承担。上述《物业服务协议书》虽名为物业服务协议，但约定的是场地使用等内容，故该协议本质为租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。轻工学院自认涉案房屋没有合法产权，也没有取得建设工程施工许可证，故上述《物业服务协议书》无效。造成该合同的无效，各方当事人均有责任。合同无效后，郑永峰应将涉案房屋及时腾空交还给轻工学院，故对轻工学院要求郑永峰交还涉案房屋的请求，一审法院予以支持。郑永峰搬迁时，不得拆除房屋内的固定镶嵌物。上述司法解释第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。轻工学院主张郑永峰欠付2020年1月至5月及2021年1月起至实际交还涉案房屋之日止的房屋占有使用费，郑永峰已经举证证明其在2020年1月转账支付了当月的房屋占有使用费，轻工学院未能提交反证证明该转账支付的是2019年12月的房屋占有使用费，故对郑永峰抗辩已缴纳2020年1月房屋占有使用费的意见，一审法院予以采纳。郑永峰欠付2020年2月至5月及2021年1月起的房屋占有使用费的事实，一审法院予以确认，轻工学院要求郑永峰参照协议约定的标准支付上述期间的房屋占有使用费，合理有据，一审法院予以支持。郑永峰抗辩因疫情原因，轻工学院应免除2020年2月至5月期间的租金，但郑永峰提交的证据2无法确认涉案商铺所在路口被封闭的具体起止时间，且郑永峰也不符合广轻公司通知的免租条件，故郑永峰的上述抗辩意见，理据不足，一审法院不予采纳。由于是否应减免2020年2至3月份期间的租金轻工学院、郑永峰存在争议，故郑永峰未能及时交租，且2020年6月后的租金郑永峰也有及时缴纳，故轻工学院以郑永峰未按时交租为由要求没收郑永峰保证金及郑永峰需支付迟交2020年2-3月份租金的违约金，依据不足，一审法院也不予支持。合同无效后，轻工学院应将收取的保证金退还给郑永峰。郑永峰反诉要求轻工学院退还履约保证金19680元及水电保证金5080元，但收取款项的新港服务中心确认只收取了赵某的10500元及郑永峰缴纳的3680元，该陈述与郑永峰提交的证据相符，故对该事实，一审法院予以确认。郑永峰主张赵某为其员工，但未提交证据予以证实，故对该事实，一审法院不予确认。现轻工学院要求郑永峰及新港服务中心退还履约保证金19680元及水电保证金5080元，证据不足，一审法院不予全部支持，轻工学院及新港服务中心应退还的保证金应为3680元。郑永峰还反诉要求轻工学院返还建设费用30000元，但未能举证证明其向轻工学院支付了该笔款项或对涉案商铺进行建设，故郑永峰的该反诉请求，证据不足，一审法院也不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院》第二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，于2021年3月31日作出如下判决：一、被告郑永峰在本判决生效之日起10日内将广州市海珠区新港西路152号轻工学院西校区自编一至六房屋腾空交还给原告广东轻工职业技术学院；被告搬迁时，不得拆除商铺内的固定镶嵌物。二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付2020年2月至2020年5月及2021年1月起至被告实际交还上述商铺给原告之日止的房屋使用费（每月按6560元计）。三、第三人广州市海珠区新港街道政务和社区服务中心及原告在本判决生效之日起10日内共同向被告退还履约保证金3680元。四、驳回原告的其他诉讼请求。五、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费2400元及一审反诉受理费585元，均由原、被告各负担一半。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，郑永峰提交：1.代付款证明；2.赵某身份证复印件，拟共同证明在2016年4月19日，郑永峰的前雇员赵某代郑永峰向新港服务中心交付轻工学院西校区自编一至六商铺的押金10500元。轻工学院质证称：对上述证据的真实性、合法性及关联性不予确认。赵某没有作为证人出庭参与庭审，《代付款证明》无法确认签字及内容的真实性，法院不应采信。且一审期间法院已经限期要求郑永峰提交该部分证据，郑永峰没有合理理由，直至二审才向法院提交，该部分证据不属于二审新证据。新港服务中心、广轻公司未发表质证意见。本院经审查，郑永峰二审提交的上述资料不足以推翻一审法院认定的事实，本院对上述资料不予采信。二审另查明：广州市海珠区新港街道社区服务中心于2016年4月19日出具的收据载明，收到赵某支付的保证金10500元；于2017年3月30日出具的收据载明，收到郑永峰支付的保证金3680元。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：一、郑永峰上诉主张其无须支付2020年2月、3月租金共计13120元，是否成立；二、郑永峰上诉主张轻工学院、新港服务中心向其退还保证金24760元，是否成立。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于争议焦点一，郑永峰上诉主张其无须支付2020年2月、3月租金共计13120元是否成立的问题。一审法院认定涉案《物业服务协议书》实为租赁合同并无不当，本院予以确认。本案中，出租方未提交涉案商铺的产权证或合法规划报建手续，涉案合同因违反法律法规的强制性规定而无效，一审认定涉案《物业服务协议书》为无效合同，理据充分，双方均无异议，本院不作赘述，予以确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”据此，郑永峰应按照其实际占用商铺情况参照合同约定的租金标准向轻工学院支付商铺占有使用费。一审根据郑永峰实际占用涉案商铺及未支付占用费的时间认定郑永峰应向轻工学院支付2020年2月至2020年5月及2021年1月起至其实际交还商铺之日止的房屋使用费，理据充分，并无不当。出租方在2020年3月即已向郑永峰发出《疫情期间减免租金通知书》，明确租金减免的条件及需要提交的书面文件，但郑永峰并未按照该通知要求履行自身义务及提交书面文件，且其提交的证据无法证实涉案商铺所在路口被封闭的具体起止时间及涉案商铺经营受到影响的情况，因此一审不予采纳郑永峰主张轻工学院应免除其2020年2月至5月期间租金的抗辩意见，并无不当。二审中郑永峰并未提交新证据推翻一审法院的上述认定，其上诉主张其无须支付2020年2月、3月租金共计13120元，无充分的依据，不能成立。关于争议焦点二，郑永峰上诉主张轻工学院、新港服务中心向其退还保证金24760元是否成立的问题。关于租赁保证金的支付问题，尽管《物业服务协议书》约定郑永峰应支付履约保证金19680元、水电保证金5080元，但收取款项的新港服务中心确认只收取了上一手承租方赵某缴纳的保证金10500元及郑永峰缴纳的保证金3680元。现郑永峰主张轻工学院、新港服务中心向其退还保证金24760元，其应提交证据证实其已实际向出租方缴纳保证金24760元，但其仅提交证据证实其向出租方缴纳保证金3680元，其主张赵某缴纳的10500元系代其向出租方缴纳的保证金。但在出租方陈述赵某系上一手承租方的情况下，郑永峰本案中未提交证据证实赵某系其员工，亦未提交充分证据证实赵某代其与出租方签订租赁合同并依据合同约定缴纳保证金；赵某缴纳保证金的时间与本案中郑永峰与出租方签订涉案租赁合同约定的保证金支付时间及租赁期限亦无法对应，且涉案合同中也未约定赵某在涉案合同签订前缴纳的保证金转为涉案合同的保证金。因此一审认定轻工学院和新港服务中心共同向郑永峰退还履约保证金3680元，并无不当，郑永峰上诉主张轻工学院、新港服务中心向其退还保证金24760元，与本案查明的事实不符，其该主张不能成立。综上所述，郑永峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费655元，由郑永峰负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二一年八月二十五日书记员 冯 韵彭诗敏