湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0302民初2786号原告：湘潭景园物业管理有限公司，住所地为湘潭市高新区双拥路99号故里居大饭店3楼312办公室，统一社会信用代码：91430300MA4QBL0727。法定代表人：梁维，总经理。委托诉讼代理人：楚艳枝，湖南潭州律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：梁培蕾，湖南潭州律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：肖林华，男，汉族，1970年6月28日出生，住湖南省湘潭市雨湖区。被告：陈静芳，女，汉族，1973年5月11日出生，户籍地：湖南省长沙县，现住湘潭市雨湖区。原告湘潭景园物业管理有限公司（以下简称原告）与被告肖林华、陈静芳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月8日立案后，于2021年7月13日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人楚艳枝、梁培蕾和被告陈静芳到庭参加了诉讼，被告肖林华经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。现已审理终结。原告的诉讼请求：1、判令被告肖林华、陈静芳立即向原告支付物业管理服务费9756元（从2015年1月1日起计算至2020年12月31日）；2、判令被告肖林华、陈静芳承担本案诉讼费用。被告陈静芳的答辩要点：一、被告方从2015年1月1日起就没有交过物业费了；二、被告方与原告没有签订过物业服务合同，并且盛世景园小区业委会也未与原告签过合同，与之前的湘潭市嘉利清洁服务有限公司（下称嘉利物业）也没有签订过物业服务合同，即使开发商与原告或嘉利物业有协议，但业主是完全不知情的；三、被告方在小区中并没有享受到原告提供的物业服务；四、被告方只认可与湘潭市城建物业责任有限公司（下称城建物业）之间是有物业协议的，被告方也认可城建物业提供的物业服务，也实际支付了1年的物业服务费。被告方请求驳回原告的诉讼请求。被告肖林华未答辩。本院确认如下法律事实:原告是一家物业管理服务企业，被告肖林华、陈静芳是湘潭市盛世景园小区的业主之一。2012年11月28日，被告肖林华、陈静芳与湘潭市城市建设开发总公司（下称城建开发公司）签订《商品房买卖合同》，被告向城建开发公司购买位于雨湖区××乡××村××小区（后取名XX）XX栋XX单元XX号房，建筑面积为125.49平方米。《商品房买卖合同》第十九条载明：城建开发公司选聘的物业管理企业为城建物业，物业服务收费价格为1.08元每平方米每月。在实际履行过程中，城建开发公司选聘了嘉利物业为盛世景园小区提供物业服务，嘉利物业从小区建成之初即入驻并提供物业服务，物业服务收费价格为1.08元每平方米每月。2016年7月，盛世景园小区成立了业主委员会，但是该业主委员会成立后并未履行职责，一直未选聘新的物业服务企业。故嘉利物业继续为小区提供物业服务。2019年4月18日，嘉利物业告知城建开发公司，因为小区内大量业主拖欠物业费，导致嘉利物业亏损严重，经营困难，故嘉利物业拟于2019年5月1日起停止为本小区提供物业服务，并退出本小区。2019年4月19日，城建开发公司向盛世景园小区业主委员会送达《告知函》，告知嘉利物业将要退场的事实，并请业主委员会召开业主大会并选聘出新的物业服务企业。同日，城建开发公司向和平街道办事处、湖南科技大学工会分别送达《请求协调并督促盛世景园小区业主委员会履行职责的报告》、《请求贵工会督促盛世景园小区业主委员会履行职责的报告》，请求这两个单位督促盛世景园小区业主委员会履行职责，选出新的物业服务企业。但是该业主委员会并未履行职责选聘出新的物业服务企业。2019年5月31日，嘉利物业退出盛世景园小区。城建开发公司选聘本案原告为盛世景园小区新的物业服务企业，原告自此入驻盛世景园小区提供物业服务，物业服务收费价格仍然为1.08元每平方米每月。2019年6月6日，嘉利物业与原告签订《物业费清收权转让协议》，嘉利物业将其在盛世景园小区提供物业管理服务期间，该小区业主所欠的物业服务费的清收权转让给原告。被告肖林华、陈静芳从2015年1月1日起停止缴纳物业服务费，截至2020年12月31日止，已累计拖欠9756元。原告多次催收未果。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《情况说明》、《告知函》、《请求协调并督促盛世景园小区业主委员会履行职责的报告》、《请求贵工会督促盛世景园小区业主委员会履行职责的报告》、《物业费清收权转让协议》、《电梯日常维护保养合同》、发票、中国建设银行网上银行电子回执八份（代缴水费转账凭证）、物业费收据、水费收款收据、物业费催费通知单、《律师函》、律师函送达照片、邮寄详情单、水费催缴通知单等证据予以证实。本院认为，本案中双方当事人存在如下争议焦点：焦点一，原、被告之间是否成立物业服务合同关系。根据《物业管理条例》的规定，在业主大会或业主委员会依法选聘出物业服务企业之前，应当由建设单位选聘前期物业服务企业。本案中，盛世景园小区虽然成立了业主委员会，但是业主委员会一直未履行选聘新的物业服务企业的职责，城建开发公司在催促业主委员会履职未果的情况下，为保证小区的正常生活秩序，选聘原告作为前期物业服务企业符合法律规定。虽然原告并非《商品房买卖合同》载明的前期物业服务企业，但是城建开发公司选聘或更换前期物业服务企业并不需要征得业主的同意，其与原告达成的前期物业服务合同对被告具有法律约束力，所以原、被告之间已经成立物业服务合同关系。焦点二，被告方以原告的服务有瑕疵为由拒付物业费是否具有事实与法律依据；被告方以没有享受到原告提供的物业服务为由拒付物业服务费是否具有事实与法律依据。本院认为，物业管理服务是一项长期的、综合的服务，直接关系到小区内全体业主的切身利益。对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主的利益进行整体衡量的基础上，根据不同情节作出不同的处理。如物业公司仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜支持单个业主以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的公共安全、环境卫生、公共秩序等方面的状况严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，从被告方的举证内容来看，无法认定原告的服务存在重大瑕疵，从本院了解的情况来看，盛世景园小区内的公共安全、环境卫生、公共秩序等方面的情况基本正常。如果原告在某些方面存在不足，被告方可以要求原告整改，但是不能以此为由拒付物业费。因为原告已经实际提供物业服务，被告方以没有享受到原告提供的物业服务为由拒付物业服务费缺乏事实与法律依据。故被告方的抗辩均缺乏事实与法律依据，本院不予采信。综上所述，原、被告之间成立的物业服务合同合法有效，受到法律保护。原告已经履行主要合同义务，其要求被告方支付物业服务费的诉讼请求具有事实与法律依据，本院予以支持。嘉利物业已将其服务期间内的应收物业服务费的催收权转让给原告，原告有权向被告方主张这部分物业服务费。被告方的抗辩均不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告肖林华、陈静芳在本判决生效之日起三日内共同向原告湘潭景园物业管理有限公司支付物业服务费9756元。如未按照本院指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告肖林华、陈静芳共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  杨新台二〇二一年八月十八日书记员  宋 兆法律条文附后：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。