广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1726号上诉人（原审被告）：刘惠英，女，汉族，1976年2月24日出生，身份证住址：广东省龙川县。上诉人（原审被告）：赖华良，男，汉族，1972年12月17日出生，身份证住址：重庆市荣昌县。被上诉人（原审原告）：蔡耀培，男，汉族，1979年7月16日出生，身份证住址：广东省东莞市。委托诉讼代理人：秦宗贻，广东臻善律师事务所律师。原审第三人：惠州乐居三六五实业有限公司，住所地：博罗县园洲镇阵村村朱屋村民小组外口田（土名）地段水岸香洲花园13栋1层21号房（仅限办公），统一社会信用代码：91441322MA51223P7P。法定代表人：马永玲，该公司总经理。上诉人刘惠英、赖华良与被上诉人蔡耀培、原审第三人惠州乐居三六五实业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初1467号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人刘惠英、赖华良上诉请求：一、请求撤销博罗县人民法院作出的（2020）粤1322民初1467号判决；二、请求判令被上诉人买房不付首期款的违约行为，没收订金；三、本案诉讼费、由被上诉人承担。事实与理由：上诉人因与被上诉人房屋买卖合同纠纷一案，不服博罗县人民法院作出的（2020）粤1322民初1467号民事判决书，现依法向贵院提起上诉。上诉人与被上诉人签订《房地产买卖合同》，被上诉人就支付了15万定金之后，按照合同约定首付款为30万元，被上诉人要足额支付首期款赎楼，但被上诉人找各种理由，歪曲事实，迟迟未付余款15万元。房地产买卖合同约定分两部分，第二部分首付款是在被上诉人在银行贷款审批通过后支付给卖方，银行出具贷款书后被上诉人均找各种理由不支付首付款。综合上所述，博罗县人民法院作出的（2020）粤1322民初1467号判决不当，事实认定不清楚。特向贵院提起上诉，请求撤销原判决，并依法改判，还原事实真相。被上诉人蔡耀培答辩称：一、被答辩人故意隐瞒案涉房产二次抵押的事实，恶意一房二卖，在已经将案涉房产出售给案外人，已经收取案外人全额定金的前提下，又再次与答辩人签署房产买卖合同，再次收取全额定金，且无力赎回房产的二次抵押，严重违反合同约定。一审判决事实认定准确，法律适用准确，二审法院应维持原判，驳回被答辩人的全部上诉请求。二、答辩人行使不安抗辩权，有权在被答辩人解除第二次房产抵押的前提下支付首期款，被答辩人的上诉请求没有事实和法律依据。根据案涉《房地产买卖合同》的约定，答辩人有权在银行贷款审批后支付被答辩人首期款，协助被答辩人赎楼。该赎楼的含义，应按一审判决认定的房产在按揭贷款银行处的抵押登记来理解，不能扩大到其他抵押登记。在被答辩人没有解除二次抵押的前提下，第一次抵押无法办理注销登记，也就是说答辩人如果此时支付被答辩人首期款，则答辩人不仅要承担首期款损失的风险，还要承担被答辩人挪用首期款，不办理解除二次抵押的风险，致使答辩人无法实现合同目的。故答辩人有权要求被答辩人解除二次抵押，在被答辩人多次借口拖延时间，拒不办理解除二次抵押登记的情况下，也有权解除案涉房地产买卖合同，同时追究被答辩人的违约责任。三、被答辩人隐瞒二次抵押的事实，没有继续履行房产交易的诚信，拒不办理解除二次抵押的行为，已严重违反案涉房地产买卖合同的约定，也严重损害答辩人的权益，应按合同约定承担违约责任。一审判决已清楚地分析了，被答辩人在签订案涉房地产买卖合同后超过将近一个月的时间，与答辩人和第三人员工再去房管所查询房产登记，按常理可以推定为被答辩人没有在签订合同前告知答辩人及第三人案涉房产存在二次抵押的事实，否则不需要再次查询房产信息。答辩人及第三人知道房产存在二次抵押的事实后，均催促被答辩人尽快解除二次抵押，但被答辩人多次承诺在进行中，当天可以办理，实际被答辩人并未办理任何手续。且被答辩人没有要求答辩人支付首期款，也不敢否认应该先办理解除二次抵押的事实，可知被答辩人已清楚地知道其已违反合同约定。综上所述，答辩人不存在违约行为，被答辩人恶意隐瞒房产二次抵押，一房多卖，拒不办理解除二次抵押，没有出售房产的诚意，恶意侵占答辩人和案外人的资金，严重违反房地产买卖合同》的约定，严重损害答辩人的合法利益，导致答辩人购房失败，还承担房价上涨的巨大损失，恳请贵院依法驳回被答辩人的全部上诉请求，以维护答辩人的合法权益，维护社会公平正义和法律法规的正确实施！蔡耀培向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告刘惠英签订的《房地产买卖合同》；2.两被告立即双倍返还原告定金30万元；3.本案诉讼费由两被告承担。一审法院认定事实：2019年8月13日，原告蔡耀培（买方）、被告刘惠英（卖方）、第三人乐居公司（经纪方）共同签订一份《房地产买卖合同》，主要约定：被告刘惠英将案涉房屋作价88万元出售给原告，付款方式分两部分，第一部分楼款为定金15万元，由原告于签署本合同时支付定金5万元，于本合同生效之日起七日内支付定金10万元；第二部分楼款73万元，由原告申请银行贷款58万元，剩余首期款（不含定金）15万元由原告于银行贷款审批通过后支付给卖方，以协助卖方赎楼；在银行出具贷款承诺之日（且已解除案涉房屋抵押登记）起七日内，买卖双方到税务局申报税费……。合同第二条第二款约定：案涉房屋处于抵押状态，卖方应在签署本合同之日起60日内还清贷款、办理解除抵押登记手续，并将不动产权证原件托管于经纪方作为过户所需手续之用。合同第十条约定违约责任：1.如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付之定金由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让于任何人；2.如卖方在收取定金后不依本合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失；……双方在合同第十八条备注栏中以手写方式约定多个事项，其中第二点约定客户（即原告）支付定金+首付款合计30万元配合业主（即被告）赎楼，余下赎楼款由业主自己负责，不可抗力因素除外；第三点约定整个交易流程预计3至4个月，期间有问题双方协商解决，协商不成自动解除合同，不可抗力因素除外。合同还约定其他事宜。合同签订当日，原告向刘惠英转账定金5万元，于2019年8月19日向刘惠英转账定金10万元。根据原告提交的微信聊天记录，查明如下事实：原告蔡耀培、被告刘惠英以及第三人乐居公司的员工组建一个微信群（微信群名称为“2604按揭群快贷”，群内人数为7人）。2019年11月6日，原告蔡耀培在该微信群里发送一张照片（该照片为原告发出的银行同意放贷审批照片，显示东莞银行同意原告贷款58万元，被告赖华良当庭出示），并称钱已将准备好了，就等刘惠英把手续办完；刘惠英回复手续正在进行。2019年11月7日至22日期间，原告及第三人乐居公司的员工在群里多次询问刘惠英手续有没有办好，刘惠英均回复正在进行中。刘惠英于2019年11月15日私聊原告称银行预计下周解押，原告询问具体解押时间以及刘惠英有没有还“二押”的钱，刘惠英回复称二押当天就可以办妥，过户手续当天办完，原告第二天就可以装修。后续原告再次询问刘惠英有没有办好手续，未获回复。第三人乐居公司的员工于2019年12月5日私信刘惠英询问案涉房屋赎楼情况，原告的同贷已经出来一个多月，期限三个月，逾期银行将不受理。刘惠英回复称在与银行交涉。第三人乐居公司的员工于2020年1月3日再次私信刘惠英询问案涉房屋二押赎楼情况，并问有没有一押赎楼的钱，有无存进银行卡，刘惠英回复有。第三人的员工要求刘惠英将房产证交到公司，并约刘惠英下周一起去银行赎楼。刘惠英回复称房产证在二押，一押大家配合一起去银行解押赎楼，同时叫上二押，二押当天搞定，一起转钱解押。2020年3月5日，原告蔡耀培委托广东臻善律师事务所秦宗贻律师向被告刘惠英、赖华良发出《律师函》，称原告已按合同约定履行义务，但被告隐瞒一房多卖、一房二次抵押的事实，无力履行还清贷款、办理赎楼手续，已构成违约，故宣告原、被告签订的《房地产买卖合同》自被告收到律师函之日即解除，并要求被告应在收到律师函三日内双倍返还定金30万元。原告将上述《律师函》内容通过微信发送给刘惠英，同时以EMS方式向刘惠英邮寄书面律师函，该EMS物流单显示“因收件人拒收而退回”。被告刘惠英确认收到原告在微信上发送的上述律师函，但未收到书面律师函。庭审中，原告蔡耀培陈述在银行贷款审批通过后，第三人的按揭员告知原告案涉房屋未解除二次抵押，无法过户，银行也无法放款；其与第三人得知在本次交易前被告已将案涉房屋转卖给案外人并办理了二次抵押，故原告一直催促被告解除二次抵押，在解除二次抵押后再支付首期款配合被告解除第一次抵押，因被告拒绝办理二次抵押解除手续，故一直没有支付剩余首期款。原告提交的证据3《不动产登记信息查询结果》是原告与被告刘惠英、第三人乐居公司的按揭员一起查档打印，在此之前双方未查过档。被告刘惠英认可三方一起去查档，但称在签订案涉合同之前已查过档并提交给第三人乐居公司；至于原告所称被告“一房二卖”，在刘惠英与原告签订房屋买卖合同前，被告已将该事情处理完毕，不存在被告仍将房屋转卖他人情形。第三人乐居公司辩称在合同签订前并未看过查档信息，被告也未向其出示过查档信息。另查一，被告刘惠英与赖华良于1997年6月4日登记结婚。根据原、被告及第三人于2019年9月9日共同前往博罗县不动产档案馆查询打印案涉房屋的档案信息显示，被告刘惠英于2018年11月30日取得案涉房屋产权登记，产权证号为粤（2018）博罗县不动产权第00XXXX号；案涉房屋于2018年11月30日设定第一次抵押，期限自2016年7月25日至2022年7月25日，抵押人为刘惠英，抵押权人为中国银行股份有限公司东莞石排支行，债权数额为58.3万元；案涉房屋于2018年12月13日设定第二次抵押，期限自2018年12月6日至2021年12月5日，抵押人为刘惠英，抵押权人为张剑，债权数额为35万元。另查二，应原告蔡耀培申请，本院于2020年4月24日作出（2020）粤1322民初1467号民事裁定，查封案涉房屋，以价值30万元为限。原告蔡耀培预交了申请费2020元。一审法院认为，原告蔡耀培与被告刘惠英于2019年8月13日签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。关于案涉合同是否解除问题。双方签订合同后，原告共支付被告刘惠英购房定金15万元，后续交易双方均无实际履行，原告于2020年3月5日通过微信向被告发出《律师函》要求解除合同，被告亦当庭明确要求解除合同。因此案涉合同已无继续履行的必要和可能，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，本院认定原、被告双方签订的《房地产买卖合同》应予解除。关于定金处理问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本院已认定案涉合同应予解除，原告主张被告应双倍返还定金，被告则主张予以没收。原、被告上述主张能否成立，应根据双方在履约过程中有无违约行为来确定。首先，案涉房屋成交价为88万元，双方约定定金15万元，符合相关法律规定，原告也已按合同约定履行了该项义务。其次，原、被告于2019年8月13日签订案涉合同，确认案涉房屋处于抵押状态，后三方当事人于2019年9月9日共同到房屋管理部门查询房屋登记情况，查询结果显示案涉房屋同时存在二处抵押。原告主张被告签订合同时故意隐瞒该事实，被告刘惠英虽抗辩签约时有提供查档信息披露该事实，但从常理而言，双方签订合同与共同查档的时间相距不足一个月，如刘惠英有提供近期的查档结果，后续双方并无必要再去查档，且被告未举证证明其辩称。因此，本院对原告该项主张予以采纳，认定被告在签订合同时有隐瞒房屋存在二处抵押的事实，而合同约定的房屋处于抵押状态应推定为指房屋存在按揭贷款而向银行抵押的情形，不应包括二次抵押。第三，三方当事人在后续交易的沟通中，原告及第三人的工作人员一直催促被告刘惠英及时办理解押手续，被告均称在办理、与按揭银行沟通中，并表示二处抵押均可在按揭银行同意后一并办理，但被告至今未举证证明具体办理情况。虽然案涉合同约定原告应在银行贷款审批通过后向被告支付首期款15万元以协助被告赎楼，但该处约定的“赎楼”应指涤除案涉房屋在按揭贷款银行处的抵押登记，而不能扩大为其他抵押登记。因此，原告未向被告支付首期款15万元，应认定为原告行使不安抗辩权，并不构成违约。而被告在后续交易的沟通中均无向原告主张支付首期款，且未按合同约定在签署合同之日起60日内还清贷款，至今未办理解除抵押登记手续，构成违约，应按合同约定承担相应违约责任。最后，根据双方对违约责任的约定，如被告违约，应双倍返还定金，现原告根据该约定及《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定，请求适用定金罚则，要求被告双倍返还定金30万元，有事实和法律依据，本院予以支持。对被告关于没收定金的抗辩，本院不予采纳。被告赖华良系刘惠英配偶，案涉房屋虽登记为被告刘惠英单独所有，但案涉房屋系刘惠英于婚内取得，属夫妻共同财产，对此赖华良亦无异议。因此刘惠英上述所负债务应认定为两被告夫妻共同债务，赖华良应承担共同偿还责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第六十八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、解除原告蔡耀培与被告刘惠英于2019年8月13日签订的编号：0000509的《房地产买卖合同》。二、被告刘惠英、赖华良于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告蔡耀培双倍返还定金300000元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15420元、公告费300元、诉讼财产保全申请费2020元，合计17740元，由被告刘惠英、赖华良共同负担17740元。本案二审期间，上诉人刘惠英、赖华良提交了证据：一、房地产买卖合同；二、东莞银行茶山支行授信业务审批决策意见通知书。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：违约责任的认定问题。分析如下：上诉人主张因被上诉人未能按约定交付首期款而违约，对此，涉案合同虽然约定了被上诉人在贷款审批通过后支付剩余首期款15万元，以协助上诉人赎楼，但涉案房屋存在二次抵押的特殊情况，无证据证明在签订合同时被上诉人即清楚该情况，按照一般二手房交易流程，“赎楼”应是指清偿银行按揭贷款后解除抵押，但本案上诉人还需解除第二次抵押，通过双方微信聊天记录可以看出上诉人一直承诺自行解除第二次抵押，但至今未能办理，在此情况下，可以认定上诉人可能丧失履行债务能力，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，被上诉人享有不安抗辩权，可以中止其支付15万元首付款的义务并不构成违约。上诉人因二次抵押的解除问题未能及时处理，构成违约。故一审判令由上诉人双倍返还定金并无不当，本院予以确认。综上，上诉人刘惠英、赖华良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用15420元，由刘惠英、赖华良负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年八月九日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1726号上诉人（原审被告）：刘惠英，女，汉族，1976年2月24日出生，身份证住址：广东省龙川县。上诉人（原审被告）：赖华良，男，汉族，1972年12月17日出生，身份证住址：重庆市荣昌县。被上诉人（原审原告）：蔡耀培，男，汉族，1979年7月16日出生，身份证住址：广东省东莞市。委托诉讼代理人：秦宗贻，广东臻善律师事务所律师。原审第三人：惠州乐居三六五实业有限公司，住所地：博罗县园洲镇阵村村朱屋村民小组外口田（土名）地段水岸香洲花园13栋1层21号房（仅限办公），统一社会信用代码：91441322MA51223P7P。法定代表人：马永玲，该公司总经理。上诉人刘惠英、赖华良与被上诉人蔡耀培、原审第三人惠州乐居三六五实业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初1467号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人刘惠英、赖华良上诉请求：一、请求撤销博罗县人民法院作出的（2020）粤1322民初1467号判决；二、请求判令被上诉人买房不付首期款的违约行为，没收订金；三、本案诉讼费、由被上诉人承担。事实与理由：上诉人因与被上诉人房屋买卖合同纠纷一案，不服博罗县人民法院作出的（2020）粤1322民初1467号民事判决书，现依法向贵院提起上诉。上诉人与被上诉人签订《房地产买卖合同》，被上诉人就支付了15万定金之后，按照合同约定首付款为30万元，被上诉人要足额支付首期款赎楼，但被上诉人找各种理由，歪曲事实，迟迟未付余款15万元。房地产买卖合同约定分两部分，第二部分首付款是在被上诉人在银行贷款审批通过后支付给卖方，银行出具贷款书后被上诉人均找各种理由不支付首付款。综合上所述，博罗县人民法院作出的（2020）粤1322民初1467号判决不当，事实认定不清楚。特向贵院提起上诉，请求撤销原判决，并依法改判，还原事实真相。被上诉人蔡耀培答辩称：一、被答辩人故意隐瞒案涉房产二次抵押的事实，恶意一房二卖，在已经将案涉房产出售给案外人，已经收取案外人全额定金的前提下，又再次与答辩人签署房产买卖合同，再次收取全额定金，且无力赎回房产的二次抵押，严重违反合同约定。一审判决事实认定准确，法律适用准确，二审法院应维持原判，驳回被答辩人的全部上诉请求。二、答辩人行使不安抗辩权，有权在被答辩人解除第二次房产抵押的前提下支付首期款，被答辩人的上诉请求没有事实和法律依据。根据案涉《房地产买卖合同》的约定，答辩人有权在银行贷款审批后支付被答辩人首期款，协助被答辩人赎楼。该赎楼的含义，应按一审判决认定的房产在按揭贷款银行处的抵押登记来理解，不能扩大到其他抵押登记。在被答辩人没有解除二次抵押的前提下，第一次抵押无法办理注销登记，也就是说答辩人如果此时支付被答辩人首期款，则答辩人不仅要承担首期款损失的风险，还要承担被答辩人挪用首期款，不办理解除二次抵押的风险，致使答辩人无法实现合同目的。故答辩人有权要求被答辩人解除二次抵押，在被答辩人多次借口拖延时间，拒不办理解除二次抵押登记的情况下，也有权解除案涉房地产买卖合同，同时追究被答辩人的违约责任。三、被答辩人隐瞒二次抵押的事实，没有继续履行房产交易的诚信，拒不办理解除二次抵押的行为，已严重违反案涉房地产买卖合同的约定，也严重损害答辩人的权益，应按合同约定承担违约责任。一审判决已清楚地分析了，被答辩人在签订案涉房地产买卖合同后超过将近一个月的时间，与答辩人和第三人员工再去房管所查询房产登记，按常理可以推定为被答辩人没有在签订合同前告知答辩人及第三人案涉房产存在二次抵押的事实，否则不需要再次查询房产信息。答辩人及第三人知道房产存在二次抵押的事实后，均催促被答辩人尽快解除二次抵押，但被答辩人多次承诺在进行中，当天可以办理，实际被答辩人并未办理任何手续。且被答辩人没有要求答辩人支付首期款，也不敢否认应该先办理解除二次抵押的事实，可知被答辩人已清楚地知道其已违反合同约定。综上所述，答辩人不存在违约行为，被答辩人恶意隐瞒房产二次抵押，一房多卖，拒不办理解除二次抵押，没有出售房产的诚意，恶意侵占答辩人和案外人的资金，严重违反房地产买卖合同》的约定，严重损害答辩人的合法利益，导致答辩人购房失败，还承担房价上涨的巨大损失，恳请贵院依法驳回被答辩人的全部上诉请求，以维护答辩人的合法权益，维护社会公平正义和法律法规的正确实施！蔡耀培向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告刘惠英签订的《房地产买卖合同》；2.两被告立即双倍返还原告定金30万元；3.本案诉讼费由两被告承担。一审法院认定事实：2019年8月13日，原告蔡耀培（买方）、被告刘惠英（卖方）、第三人乐居公司（经纪方）共同签订一份《房地产买卖合同》，主要约定：被告刘惠英将案涉房屋作价88万元出售给原告，付款方式分两部分，第一部分楼款为定金15万元，由原告于签署本合同时支付定金5万元，于本合同生效之日起七日内支付定金10万元；第二部分楼款73万元，由原告申请银行贷款58万元，剩余首期款（不含定金）15万元由原告于银行贷款审批通过后支付给卖方，以协助卖方赎楼；在银行出具贷款承诺之日（且已解除案涉房屋抵押登记）起七日内，买卖双方到税务局申报税费……。合同第二条第二款约定：案涉房屋处于抵押状态，卖方应在签署本合同之日起60日内还清贷款、办理解除抵押登记手续，并将不动产权证原件托管于经纪方作为过户所需手续之用。合同第十条约定违约责任：1.如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付之定金由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让于任何人；2.如卖方在收取定金后不依本合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失；……双方在合同第十八条备注栏中以手写方式约定多个事项，其中第二点约定客户（即原告）支付定金+首付款合计30万元配合业主（即被告）赎楼，余下赎楼款由业主自己负责，不可抗力因素除外；第三点约定整个交易流程预计3至4个月，期间有问题双方协商解决，协商不成自动解除合同，不可抗力因素除外。合同还约定其他事宜。合同签订当日，原告向刘惠英转账定金5万元，于2019年8月19日向刘惠英转账定金10万元。根据原告提交的微信聊天记录，查明如下事实：原告蔡耀培、被告刘惠英以及第三人乐居公司的员工组建一个微信群（微信群名称为“2604按揭群快贷”，群内人数为7人）。2019年11月6日，原告蔡耀培在该微信群里发送一张照片（该照片为原告发出的银行同意放贷审批照片，显示东莞银行同意原告贷款58万元，被告赖华良当庭出示），并称钱已将准备好了，就等刘惠英把手续办完；刘惠英回复手续正在进行。2019年11月7日至22日期间，原告及第三人乐居公司的员工在群里多次询问刘惠英手续有没有办好，刘惠英均回复正在进行中。刘惠英于2019年11月15日私聊原告称银行预计下周解押，原告询问具体解押时间以及刘惠英有没有还“二押”的钱，刘惠英回复称二押当天就可以办妥，过户手续当天办完，原告第二天就可以装修。后续原告再次询问刘惠英有没有办好手续，未获回复。第三人乐居公司的员工于2019年12月5日私信刘惠英询问案涉房屋赎楼情况，原告的同贷已经出来一个多月，期限三个月，逾期银行将不受理。刘惠英回复称在与银行交涉。第三人乐居公司的员工于2020年1月3日再次私信刘惠英询问案涉房屋二押赎楼情况，并问有没有一押赎楼的钱，有无存进银行卡，刘惠英回复有。第三人的员工要求刘惠英将房产证交到公司，并约刘惠英下周一起去银行赎楼。刘惠英回复称房产证在二押，一押大家配合一起去银行解押赎楼，同时叫上二押，二押当天搞定，一起转钱解押。2020年3月5日，原告蔡耀培委托广东臻善律师事务所秦宗贻律师向被告刘惠英、赖华良发出《律师函》，称原告已按合同约定履行义务，但被告隐瞒一房多卖、一房二次抵押的事实，无力履行还清贷款、办理赎楼手续，已构成违约，故宣告原、被告签订的《房地产买卖合同》自被告收到律师函之日即解除，并要求被告应在收到律师函三日内双倍返还定金30万元。原告将上述《律师函》内容通过微信发送给刘惠英，同时以EMS方式向刘惠英邮寄书面律师函，该EMS物流单显示“因收件人拒收而退回”。被告刘惠英确认收到原告在微信上发送的上述律师函，但未收到书面律师函。庭审中，原告蔡耀培陈述在银行贷款审批通过后，第三人的按揭员告知原告案涉房屋未解除二次抵押，无法过户，银行也无法放款；其与第三人得知在本次交易前被告已将案涉房屋转卖给案外人并办理了二次抵押，故原告一直催促被告解除二次抵押，在解除二次抵押后再支付首期款配合被告解除第一次抵押，因被告拒绝办理二次抵押解除手续，故一直没有支付剩余首期款。原告提交的证据3《不动产登记信息查询结果》是原告与被告刘惠英、第三人乐居公司的按揭员一起查档打印，在此之前双方未查过档。被告刘惠英认可三方一起去查档，但称在签订案涉合同之前已查过档并提交给第三人乐居公司；至于原告所称被告“一房二卖”，在刘惠英与原告签订房屋买卖合同前，被告已将该事情处理完毕，不存在被告仍将房屋转卖他人情形。第三人乐居公司辩称在合同签订前并未看过查档信息，被告也未向其出示过查档信息。另查一，被告刘惠英与赖华良于1997年6月4日登记结婚。根据原、被告及第三人于2019年9月9日共同前往博罗县不动产档案馆查询打印案涉房屋的档案信息显示，被告刘惠英于2018年11月30日取得案涉房屋产权登记，产权证号为粤（2018）博罗县不动产权第00XXXX号；案涉房屋于2018年11月30日设定第一次抵押，期限自2016年7月25日至2022年7月25日，抵押人为刘惠英，抵押权人为中国银行股份有限公司东莞石排支行，债权数额为58.3万元；案涉房屋于2018年12月13日设定第二次抵押，期限自2018年12月6日至2021年12月5日，抵押人为刘惠英，抵押权人为张剑，债权数额为35万元。另查二，应原告蔡耀培申请，本院于2020年4月24日作出（2020）粤1322民初1467号民事裁定，查封案涉房屋，以价值30万元为限。原告蔡耀培预交了申请费2020元。一审法院认为，原告蔡耀培与被告刘惠英于2019年8月13日签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。关于案涉合同是否解除问题。双方签订合同后，原告共支付被告刘惠英购房定金15万元，后续交易双方均无实际履行，原告于2020年3月5日通过微信向被告发出《律师函》要求解除合同，被告亦当庭明确要求解除合同。因此案涉合同已无继续履行的必要和可能，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，本院认定原、被告双方签订的《房地产买卖合同》应予解除。关于定金处理问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本院已认定案涉合同应予解除，原告主张被告应双倍返还定金，被告则主张予以没收。原、被告上述主张能否成立，应根据双方在履约过程中有无违约行为来确定。首先，案涉房屋成交价为88万元，双方约定定金15万元，符合相关法律规定，原告也已按合同约定履行了该项义务。其次，原、被告于2019年8月13日签订案涉合同，确认案涉房屋处于抵押状态，后三方当事人于2019年9月9日共同到房屋管理部门查询房屋登记情况，查询结果显示案涉房屋同时存在二处抵押。原告主张被告签订合同时故意隐瞒该事实，被告刘惠英虽抗辩签约时有提供查档信息披露该事实，但从常理而言，双方签订合同与共同查档的时间相距不足一个月，如刘惠英有提供近期的查档结果，后续双方并无必要再去查档，且被告未举证证明其辩称。因此，本院对原告该项主张予以采纳，认定被告在签订合同时有隐瞒房屋存在二处抵押的事实，而合同约定的房屋处于抵押状态应推定为指房屋存在按揭贷款而向银行抵押的情形，不应包括二次抵押。第三，三方当事人在后续交易的沟通中，原告及第三人的工作人员一直催促被告刘惠英及时办理解押手续，被告均称在办理、与按揭银行沟通中，并表示二处抵押均可在按揭银行同意后一并办理，但被告至今未举证证明具体办理情况。虽然案涉合同约定原告应在银行贷款审批通过后向被告支付首期款15万元以协助被告赎楼，但该处约定的“赎楼”应指涤除案涉房屋在按揭贷款银行处的抵押登记，而不能扩大为其他抵押登记。因此，原告未向被告支付首期款15万元，应认定为原告行使不安抗辩权，并不构成违约。而被告在后续交易的沟通中均无向原告主张支付首期款，且未按合同约定在签署合同之日起60日内还清贷款，至今未办理解除抵押登记手续，构成违约，应按合同约定承担相应违约责任。最后，根据双方对违约责任的约定，如被告违约，应双倍返还定金，现原告根据该约定及《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定，请求适用定金罚则，要求被告双倍返还定金30万元，有事实和法律依据，本院予以支持。对被告关于没收定金的抗辩，本院不予采纳。被告赖华良系刘惠英配偶，案涉房屋虽登记为被告刘惠英单独所有，但案涉房屋系刘惠英于婚内取得，属夫妻共同财产，对此赖华良亦无异议。因此刘惠英上述所负债务应认定为两被告夫妻共同债务，赖华良应承担共同偿还责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第六十八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、解除原告蔡耀培与被告刘惠英于2019年8月13日签订的编号：0000509的《房地产买卖合同》。二、被告刘惠英、赖华良于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告蔡耀培双倍返还定金300000元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15420元、公告费300元、诉讼财产保全申请费2020元，合计17740元，由被告刘惠英、赖华良共同负担17740元。本案二审期间，上诉人刘惠英、赖华良提交了证据：一、房地产买卖合同；二、东莞银行茶山支行授信业务审批决策意见通知书。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：违约责任的认定问题。分析如下：上诉人主张因被上诉人未能按约定交付首期款而违约，对此，涉案合同虽然约定了被上诉人在贷款审批通过后支付剩余首期款15万元，以协助上诉人赎楼，但涉案房屋存在二次抵押的特殊情况，无证据证明在签订合同时被上诉人即清楚该情况，按照一般二手房交易流程，“赎楼”应是指清偿银行按揭贷款后解除抵押，但本案上诉人还需解除第二次抵押，通过双方微信聊天记录可以看出上诉人一直承诺自行解除第二次抵押，但至今未能办理，在此情况下，可以认定上诉人可能丧失履行债务能力，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，被上诉人享有不安抗辩权，可以中止其支付15万元首付款的义务并不构成违约。上诉人因二次抵押的解除问题未能及时处理，构成违约。故一审判令由上诉人双倍返还定金并无不当，本院予以确认。综上，上诉人刘惠英、赖华良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用15420元，由刘惠英、赖华良负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年八月九日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧