湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初8286号原告：黄兴，男，1994年10月28日出生，汉族，住湖南省桃江县。委托诉讼代理人：翟勇，湖南宇真律师事务所律师。被告：城城不动产管理有限公司，住所地：西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军。被告：城城不动产管理有限公司长沙分公司，营业场所：湖南省长沙市开福区通泰街街道中山路开福万达广场B区商业综合体（含写字楼）18007号。负责人：陈倩。被告：欧国军，男，1974年12月13日出生，汉族，住湖南省宁乡县。原告黄兴诉被告城城不动产管理有限公司（以下简称“城城公司”）、城城不动产管理有限公司长沙分公司（以下简称“城城长沙公司”）、欧国军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月19日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2021年8月2日公开开庭进行了审理，书记员杨婷婷担任法庭记录。原告黄兴及其委托诉讼代理人翟勇，被告欧国军到庭参加诉讼。被告城城公司、城城长沙公司经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告黄兴向本院提出如下诉讼请求:1.判令解除原告与被告城城长沙公司签订的《代理出租合同》；2.判令三被告赔偿原告损失13200元；3.判令三被告承担本案诉讼费用。事实及理由：被告欧国军将位于长沙市岳麓区委托给被告城城长沙公司出租、托管。2020年7月14日，原告与被告城城长沙公司签订了《房屋租赁合同》，租期为1年，原告支付1年的租金，合同履行5个月时，被告欧国军以被告城城长沙公司未支付房租为由强行要原告搬走，原告前往被告城城长沙公司询问，但该公司已人去楼空。原告已支付租金，被告城城长沙公司、欧国军应当履行租赁合同，被告无权要求原告搬离，亦无权单方解除合同。被告城城长沙公司系被告城城公司的分公司，被告城城公司应当与被告城城长沙公司、欧国军共同承担赔偿责任。综上，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告欧国军辩称,本人没有强行要求原告搬走，是与原告协商达成的。本人于2020年8月20日找原告沟通，并告知其本人系房东，本人租给被告城城长沙公司每月房租是2400元，本人询问了原告的租金标准，原告称已支付一年的租金，本人跟原告说高进低出有问题，并跟原告说本人已有2个月未收到房屋租金可以收回房屋，并将合同给原告查看。本人2020年8月未收到房租即找原告，并告知其被告城城长沙公司高进低出会跑。原告也找过被告城城长沙公司，该公司当时答应原告可以退租，但是要本人和原告一起去办手续，后来被告城城长沙公司一拖再拖，其公司姓欧阳的负责人告知本人可以收房，原告可以退租。2020年9月本人仍未收到房租，遂再次找原告协商。但2020年10月被告城城长沙公司被电视台曝光，该公司已跑路。后本人与原告去找被告城城长沙公司，其负责人答应退租，本人遂又找原告协商，原告要本人给其一个月时间处理。2020年11月，本人怕被告城城长沙公司跑路，所以更换了门锁，但将密码告诉了原告，让原告继续居住。直到2020年12月底，本人已有5个多月未收到租金，本人再次跟原告协商，要求其自动搬离，本人要求收房，并向原告表示别人租的标准是2400元每月，但是原告继续租的话可以按2000元每月付租金。但原告不愿意租。原告曾要本人一起去起诉被告城城长沙公司，但因为本人已经亏了6个月房租，担心起诉也收不到钱，所以本人当时未同意。被告城城公司未到庭参加诉讼，但案件庭审结束后其向本院提交了书面答辩意见一份，辩称：1.请求法院依据相关证据及案件事实确认本公司应退还原告的具体租金数额。因受疫情影响，2020年9月本公司经营出现困难，导致大量业主提前解除合同，并要求本公司搬离涉案房屋。本公司同意解除合同并退还原告剩余租金。2.原告主张的违约金数额过高，应依法予以调整。被告城城长沙公司未到庭参加诉讼，未向本院提交书面答辩意见及证据，视为其放弃相应的诉讼权利。经审理查明，被告城城长沙公司系被告城城公司设立。2020年4月17日，被告欧国军（托管方，甲方）与被告城城长沙公司（受托方，乙方）签订《房屋托管合同》，约定：被告欧国军将其坐落于长沙市岳麓区的房屋（产权面积38.5平方米）委托给被告城城长沙公司托管；托管期为24个月，自2020年4月18日至2022年4月17日，被告欧国军实收租期22个月，空租期2个月；月租金2400元／月（含物业费），付款方式为押一付一；被告欧国军应于合同签订之日将房屋按约定条件交付给被告城城长沙公司；如被告欧国军两个月没收到被告城城长沙公司房租，被告欧国军有权收回房屋，不承担任何法律责任。2020年4月18日，被告欧国军向被告城城长沙公司出具了委托书。2020年7月14日,原告黄兴（乙方）与被告城城长沙公司（甲方）签订《代理出租合同》,约定甲方受产权方委托将坐落于长沙市岳麓区环湖路798号达美溪湖湾小区Ａ区4栋17层1707房出租给乙方使用。本协议租赁期限从2020年7月14日起至2021年7月13日止。月租金2070元／月（含物业费）。按年支付租金,为确保房屋及其附属设施的安全与完好,以及租赁期内相关费用的如期结算,乙方同意应自本合同签订时向甲方支付相当于一个月房屋租金作为押金,押金数额为人民币2070元。合同期满后,在乙方无任何违约情形、不再续租,且甲方验收房屋无损坏、财产无丢失的前提下凭押金收据全额退还押金。乙方在甲方微信公众号进行签约及缴纳租金、押金。本合同签订后一小时内，本合同自动生效。首期账单支付完毕后，乙方每次付款须提前30天支付，每期付租日为14号。在租赁期内,如甲方违反约定,发生乙方可根据合同约定单方终止合同情形或其他甲方应退还租金或押金情形时,甲方应按照原途径退还乙方剩余租期的所有房租及押金,另赔付相当于一个月房租的租金作为违约金。合同签订后,原告向被告城城长沙公司支付了押金2070元以及2020年7月14日起至2021年7月13日的租金18000元。后因被告城城长沙公司未向被告欧国军支付租金,且与原告及被告城城长沙公司协商未果，被告欧国军遂要求原告返还涉案房屋。2020年10月14日，原告搬离涉案房屋，被告城城长沙公司未向原告退还剩余租金，遂酿成本诉。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《代理出租合同》、收款收据、委托书，被告欧国军提交并经庭审质证的《房屋托管合同》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为,原告与被告城城长沙公司签订的《代理出租合同》系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效。双方当事人均应严格依约履行各自的合同义务。本案中，被告城城长沙公司因未依约向被告欧国军支付租金，导致涉案房屋被欧国军提前收回，致使原告无法继续使用涉案房屋，合同目的无法实现，被告城城长沙公司显然构成违约，理应承担相应的违约责任。因此，对原告要求解除上述出租合同并返还剩余租金的诉请，理由正当,本院予以支持。关于合同解除的具体时间，因原告已于2020年12月14日从涉案房屋搬离，故对双方签订的前述出租合同，本院认定自该日起解除。对被告城城长沙公司应退还原告剩余租金的认定问题,本院根据原告实际支付的租金标准及原告的实际居住情况,认定原告自2020年7月14日至2020年12月13日应支付的租金为1800元/年÷12个月×5个月=7500元。故被告城城长沙公司应向原告退还租金18000元-7500元=10500元。另,对原告缴纳的2070元租赁押金，被告城城长沙公司亦应一并退还。因被告城城长沙公司为被告城城公司的分支机构,根据《中华人民共和国民法典》第七十四条第二款之规定：“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支财产承担，不足以承担的，由法人承担。”故对上述款项，应先由被告城城长沙公司退还给原告，该公司不足以承担的，再由被告城城公司承担。关于原告要求被告欧国军承担责任的诉请。虽然被告欧国军就涉案房屋与被告城城长沙公司签订了《房屋托管合同》并向该公司出具了《授权书》，但从前述合同约定的内容来看，该合同对涉案房屋的交付，被告城城长沙公司依约定期向被告欧国军支付固定的租金及违约责任均作了明确约定，并约定了相应的免租期，上述合同内容符合房屋租赁法律关系的构成要件，因此，该合同虽名为托管合同，但本质仍属于房屋租赁合同，被告欧国军与被告城城长沙公司之间属于房屋租赁合同关系，被告欧国军为出租人，被告城城长沙公司为承租人。虽然原告与被告城城长沙公司亦签订了相应的房屋租赁合同，但其在整个租赁法律关系中，属于次承租人的法律地位。同时，原告的租金系直接支付给被告城城长沙公司而非被告欧国军，根据合同的相对性原则，被告欧国军在未收到被告城城公司依约应支付的租金的情形下，有权根据合同约定收回涉案房屋，对原告因此而遭受的损失，应由被告城城长沙公司承担。综上,依照《中华人民共和国民法典》第七条、第八条、第七十四条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第二百零八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、原告黄兴与被告城城不动产管理有限公司长沙分公司于2020年7月14日签订的《代理出租合同》于2020年12月14日解除；二、限被告城城不动产管理有限公司长沙分公司于本判决生效之日起十日内向原告黄兴返还租金10500元、押金2070元，若该公司不足以承担的，则由被告城城不动产管理有限公司承担；三、驳回原告黄兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取65元,由原告黄兴负担15元,被告城城不动产管理有限公司长沙分公司负担50元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  卿 斌二〇二一年八月十六日法官助理  罗翠玲书 记 员  杨婷婷附相关法条：《中华人民共和国民法典》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。第二百零八条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。