浙江省平湖市人民法院    民事判决书    （2021）浙0482民初2154号     原告：绿城物业服务集团有限公司平湖分公司，住所地：平湖市当湖街道环城西路188号6幢2楼。统一社会信用代码：91330482594354120Q。       负责人：张明。       委托诉讼代理人：杨木易，浙江兴嘉律师事务所律师。       被告：孙武林，男，1973年3月13日出生，汉族，住平湖市。。       原告绿城物业服务集团有限公司平湖分公司与被告孙武林物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月31日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月14日公开开庭进行了审理。原告绿城物业服务集团有限公司平湖分公司的委托诉讼代理人杨木易，被告孙武林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。       原告绿城物业服务集团有限公司平湖分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付物业费12177.12元；2．被告支付逾期付费违约金2435.42元（按本金的20％计算）；3．本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1、2项诉请为：1．判令被告支付物业费15221.40元；2．被告支付逾期付费违约金3044.28元（按本金的20％计算）。事实和理由：2012年9月，绿城物业服务集团有限公司与嘉兴江浩置业有限公司签订《玫瑰湾前期物业服务合同》，原告根据该合同为玫瑰湾提供物业管理服务并向业主收取物业服务费等费用，物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，如有拖欠按应付金额每日千分之二支付违约金。2017年1月及2018年5月，原告与平湖市玫瑰湾业主委员会分别签订《平湖玫瑰湾物业服务合同》各一份，关于物业费的收取、缴纳时间、违约金计收等内容与前述合同内容一致。被告是玫瑰湾小区橘园2幢2单元902室（面积136.39平方米，无车位）的业主，2016年1月1日至2020年12月31日期间累计拖欠原告物业服务费15221.40元及逾期付费违约金3044.28元（按本金的20％计算）。原告多次向被告催收物业服务费，被告一直拒不支付。       被告孙武林答辩称，物业公司作为管理方没有尽到管理义务。楼上业主未按规定安装空调，空调噪音过大导致被告晚上无法休息，对被告造成极大影响。被告就该问题多次向原告沟通，原告仅口头答应，但没有实际行动。被告还通过市长电话及红色物业组织反映该问题，但原告仍未及时与被告沟通。不认可原告的诉请，根据法律规定，原告的诉讼请求超过诉讼时效，被告愿意在法律支持的范围内交纳二年的物业费。       在庭审中，原告为证明其主张，提供如下证据：       1．不动产登记信息查询结果单1份，证明被告是房屋所有权人；       2．《玫瑰湾前期物业服务合同》1份、《玫瑰湾前期物业服务合同补充协议》1份、《玫瑰湾前期物业合同补充协议》1份、《平湖玫瑰湾物业服务合同》3份、《相关说明》1份，证明原、被告之间的物业服务合同关系；       3．律师函、快递面单及查询结果各2份、催款函张贴照片1份，证明原告向被告催讨过物业费的事实；       4.2017年的催交函张贴照片、律师函及快递面单各1份，证明原告在2017年曾向被告催讨过物业费的事实。       被告孙武林质证认为，证据1、2无异议；证据3，2020年的律师函收到了，2019年的律师函没有收到，张贴的照片也没有看到；证据4，没有收到相关的催费单。       被告为证明其主张，提供如下证据：       1．照片1份，证明空调外机没有安装在指定位置，原告未管理；       2．举报记录2份，证明被告曾为空调安装产生噪音问题向有关平台反映；       3．路面照片4份，证明路面破损情况；       4．文明楼层评比公示1份，证明被告户相关评比情况。       原告质证认为，证据1，真实性无异议，但不认可证明目的，楼上业主没有将空调安装在设备平台，是楼上业主侵害了被告权益，原告没有执法权；证据2，对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，原告已通过政府投诉平台给予被告回复，诉讼过程中也已联系楼上业主，楼上业主表示“已半年多未在内居住，不可能产生噪音”，原告已将该答复告知被告，原告已尽到相关提示、劝导义务，被告以此为由拒交物业费不合理、不合法；证据3，对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，案涉小区于2014年交付，地面石材出现破损属正常现象，原告一直在积极进行小区路面石材维修工作，也在“绿城生活APP”上发送维护通知；证据4，对真实性、合法性、关联性均有异议，原告不清楚公示内容，也不是公示内容的制作方。       对上述原、被告提供的证据，经审核，本院认证如下：       原告提供的证据，证据1、2，被告均无异议，本院予以认定；证据3，被告对律师函、快递面单及查询结果的真实性未提出异议，且确认收到2020年的律师函，故本院对律师函、快递面单及查询结果的真实性予以认定，催款函张贴照片未显示张贴房屋的房号，被告亦表示没有看到该催款函，故本院对催款函张贴照片不予认定；证据4，被告对真实性未提出异议，且催交函张贴照片的内容及张贴处均显示了被告房屋的房号，本院对真实性均予以认定。       被告提供的证据，证据1、2、3，原告对真实性均无异议，本院对上述证据的真实性均予以认定；证据4，评比公示上未注明制作单位及时间，原告亦对真实性、合法性、关联性均有异议，本院对该证据不予认定。       根据上述本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院查明事实如下：2012年9月14日，嘉兴江浩置业有限公司作为甲方，绿城物业服务集团有限公司作为乙方，双方签订《玫瑰湾前期物业服务合同》一份，合同约定：甲方聘用乙方为玫瑰湾管理区域提供物业服务，物业服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，装饰装修管理服务等；前期物业服务期限自2014年1月1日起至2016年5月31日止，本合同期限未满，业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，本合同自然终止，合同期满前三个月，未召开业主大会成立业主委员会的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业；前期物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的按个数交纳，高层住宅为每月每平方米2.40元；物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费；逾期支付前期物业服务费的，乙方有权要求业主或物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金；合同还对其他内容作了约定。同日，双方还签订了《玫瑰湾前期物业服务合同补充协议》一份，对相关内容作了补充约定。2013年9月1日，双方又签订了《玫瑰湾前期物业合同补充协议》一份，对相关内容的表述作了变更。       2017年1月1日、2018年5月31日及2020年1月1日，原告与平湖市玫瑰湾业主委员会分别签订《平湖玫瑰湾物业服务合同》各一份，该三份合同均约定：原告对玫瑰湾提供物业管理服务事宜，内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，装饰装修管理服务等；物业服务期限分别为2017年1月1日起至2018年5月31日止、2018年6月1日起至2019年12月31日止及2020年1月1日起至2021年12月31日止；物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的按个数交纳，高层住宅为每月每平方米1.86元；物业服务费的缴纳时间、逾期支付时计算滞纳金的标准等内容与上述《玫瑰湾前期物业服务合同》的相关约定一致；三份合同还对其他内容作了约定。       上述《玫瑰湾前期物业服务合同》、《玫瑰湾前期物业服务合同补充协议》、《玫瑰湾前期物业合同补充协议》及《平湖玫瑰湾物业服务合同》签订后，均由原告为平湖市玫瑰湾小区进行了物业管理服务，向业主实际收取的物业费收费标准均为高层住宅每月每平方米1.86元。       平湖市当湖街道玫瑰湾橘园2幢2单元902室系高层住宅，该房建筑面积为136.39平方米，房屋所有权人为被告孙武林及案外人冯秋芳，被告未交纳自2016年1月1日起至2020年12月31日止的物业费15221.12元（136.39×1.86×12×5）。原告曾通过邮寄律师函、上门催讨及张贴催款函等方式向被告催讨物业费，但被告至今未能交纳所欠物业费。被告拒交物业费的主要理由是认为楼上业主的空调未安装在设备平台，空调噪音影响被告生活，原告未尽到管理职责，并就该问题曾向相关政务平台投诉反映。       诉讼过程中，被告自述原告在2019年曾上门向其催讨过物业费，具体时间记不清楚，同时确认在2020年收到了原告发出的律师函，还自述在装修房屋时原告曾上门查看过，原告对后期其他业主装修房屋时收过装修保证金等费用。被告还提出主张认为原告诉请的违约金计算标准过高，要求法院予以调低。       本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。案涉《玫瑰湾前期物业服务合同》、《玫瑰湾前期物业服务合同补充协议》、《玫瑰湾前期物业合同补充协议》及《平湖玫瑰湾物业服务合同》分别系合同签订方即建设单位与物业服务企业、业主委员会与物业服务企业的真实意思表示，合法有效，对平湖市当湖街道玫瑰湾小区业主均具有约束力。原告作为物业服务企业，为包括被告在内的该小区全体业主提供了物业服务，被告理应按照合同约定交纳物业费。经原告书面催缴及上门催讨，被告至今仍未交纳自2016年1月1日起至2020年12月31日止的物业费15221.12元，主要理由是认为楼上业主的空调未安装在设备平台，空调噪音影响被告生活，原告未尽到管理职责。根据案涉物业服务合同的约定，物业服务内容包括装饰装修管理服务，被告在庭审中确认原告曾上门查看其房屋装修情况、向其他业主收取装修保证金等事实，说明原告提供了装饰装修管理服务。但原告作为物业服务企业，对小区业主自行安装的空调外机并无采取强制措施予以移位、拆除等的权利，且业主的空调安装行为并不完全依靠物业服务企业的规制，现被告未提供证据证明空调噪音不达标，亦未提供证据证明原告不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵构成根本违约的程度，故不得以此理由拒交物业费。如被告因该问题而权益受损，理应及时向相关侵权人主张权利。被告多次投诉反映上述问题，原告作为物业服务企业，理应及时处理并反馈，对确属装饰装修违规行为进行劝阻、制止或向相关行政管理部门报告并做好书面记录，亦可组织相关方进行沟通协商，故原告提供的物业服务存在些许瑕疵，应予以改进，本院对原告要求被告支付逾期付费违约金的诉请不予支持。被告还提出原告要求其支付物业费的诉请已超过诉讼时效，仅愿意交纳二年物业费的主张，因原告曾于2017年8月以在被告房门口张贴物业费催交函的方式向被告催讨过物业费，被告亦表示原告曾于2019年上门向其催讨过物业费并确认其在2020年收到过原告发出的律师函，故诉讼时效中断，原告诉请要求被告支付物业费的诉讼时效期间未届满，被告对此提出的抗辩，本院不予支持。被告还提出小区路面破损，原告管理缺失的主张并附证据照片，但照片未显示拍摄时间，无法准确反映路面现状，且原告质证认为已进行路面维修并在相关平台予以公示及通知，故本院对被告的该主张不予采信。物业服务企业的服务内容和事项是多方面的，涵盖面广，物业费是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许业主动辄拒缴物业费，物业服务企业难以及时有效地为全体业主提供物业服务，最终损害的还是全体业主的利益。业主如认为物业服务存在瑕疵，可通过提请业委会、提议召开业主大会等方式维护自身权益。本案原告在提供物业管理服务过程中并未存在不履行物业服务合同或履行合同有重大瑕疵等情况，被告以上述问题为由拒交全部物业费的抗辩本院不予支持，故本院对原告要求被告支付自2016年1月1日起至2020年12月31日止的物业费的诉讼请求以15221.12元为限予以支持，对超出部分及要求被告支付逾期付费违约金的诉讼请求不予支持。综上，本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会通过）第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：       一、被告孙武林于本判决生效后十日内支付原告绿城物业服务集团有限公司平湖分公司物业费15221.12元；       二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司平湖分公司本案其他诉讼请求。       如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费257元，减半收取129元，由原告绿城物业服务集团有限公司平湖分公司负担22元，被告孙武林负担107元（于本判决生效后十日内交纳至本院）。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。       本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。       审判员张黛琳     二〇二一年八月三十日     书记员怀笑晶