广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0103民初5515号原告：谢海燕，女，1982年10月8日出生，汉族，住江西省瑞金市。被告：刘显豪，男，1965年8月29日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告谢海燕诉被告刘显豪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月21日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告谢海燕、被告刘显豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实一、涉案房屋的基本情况及租赁合同约定情况原、被告双方确认，广州市荔××503房是被告名下房产。2021年1月23日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方房屋坐落于荔××503；该房屋用途为租赁住房；租赁期限自2021年1月23日至2022年1月22日止；该房屋月租金为2200元；该房屋保证金为4400元；当月租金需在当月5号前支付；当月租赁时间未满10天时按半个月计算，超过10天时按一个整月计算；甲方应于本合同生效之日起3日内，将该房屋交付给乙方；乙方在租赁期间，负责管理房屋及室内设施、物品的损失和维修费用，如因使用不当乙方应承担赔偿损失的责任；乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或进行经济赔偿；关于房屋租赁期间的有关费用在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付（水费、电费，有线电视、宽带等费用，煤气费用，物业管理费用，其它一切费用）；乙方交房时，应保证房屋及各设施、物品完好，如有损坏或丢失，乙方应及时修复或补充，否则甲方将按原价的3-5倍价格从保证金中扣除；如经甲方验收合格时，甲方应退还乙方剩余的租房款及保证金；租赁期限内，如甲方明确表示不再出租，应提前一个月告知乙方；乙方交房时，如经甲方验收合格后，甲方应退还乙方剩余时间已支付的租房款及租赁保证金无息退还乙方；等等。二、涉案房屋租赁合同的履行情况原、被告双方确认，上述租赁合同签订时，被告收取了原告押金4400元，其中4000元是原来签订合同交的，有400元是该次续签合同补交的。被告也于2021年1月21日向原告出具了4400元的押金收据。原告主张称，其在2021年1月23日续签合同时就跟被告说，因为房屋漏水不想续签合同，但被告承诺会通过装修解决漏水问题，所以才续签合同；被告确实有对房屋的漏水进行维修，对楼上的漏水问题进行引流，续签合同后前期确实没有问题，但到了2021年2月27日又发现漏水，虽然被告又答应整个房间装修，但我方认为已经无法居住，因为不仅仅是厕所漏水，还有卧室、厨房、客厅都有漏水，房屋的墙面因为漏水导致石灰脱落，就算被告愿意整个房子装修，在装修期间我方也无法居住，所以我方没有答应被告，并在2021年3月15日左右向被告提出要搬走，提前退租，实际是在3月19日搬走的。原告向本院提交了原、被告双方之间的微信聊天记录以及房屋漏水的多张照片，证实涉案房屋从2020年6月8日起就已发现漏水情况，被告有向楼上的房东联系确认是楼上的走地水管生锈漏水流到涉案房屋的厨房、厕所；2021年2月27日，原告又再次向原告反映涉案房屋到处漏水的情况，而被告确认“还是楼上漏水”；2021年2月27日，在原告发给被告的微信图片显示，涉案房屋的天花、墙面等已经因为严重漏水起皮、发黑、脱落，发图时原告称“到处都这样了”、“它自己都烂了”；2021年3月18日，原告再次告知被告，“只要上洗手间就漏水，漏到一身”，“一滴一滴的，然后墙壁全部发霉了”，“比你上次来还更严重了，衣服挂在墙壁上全部长毛了”，“床那边的墙全部都黑了，那我睡都没地方睡了”，“你搞的话，我觉得还是很麻烦的，因为之前只是客厅，现在整个卧室都这样了，搞得我都没地方住了”；2021年3月19日，原告已明确告知被告，因为“每次上个洗手间都滴水下来”，“不然也不会说不租啦”。被告庭审中承认楼上住户水管出现漏水导致涉案房屋厕所天花滴水的事实，也承认多次拜访楼上住户寻求解决未果，后决定通过在漏水的地方用水槽引流的方法处理；关于墙面的问题，认为主要是厕所的水龙头连接口渗漏导致，之后因为过年期间房屋空置，门窗紧闭，空气不流通最终导致墙壁发霉；当时，原告回来再次电话联系说房子发霉，我方还及时过去了解，达成协商，同意马上修补，后来决定等假期再做修复，因此搁置；但原告在2021年3月15日前后突然电话告知决定搬出。原、被告双方都确认，同意以2021年3月22日作为涉案租赁合同的解除时间，也确认2021年3月23日被告已前往涉案房屋换锁，实际收回了涉案房屋；被告收回房屋时，原告尚有部分家私等物品未搬走，但被告在3月27日同意原告来拿回物品的同时要求原告支付23到27日的房租作为东西停放费。原、被告双方都确认，原告除了尚有未交纳的水电费共计99.26元外，无其它未交纳费用；另原告同意上述未付的水电费在租房押金中抵扣。被告主张称，原告在租房期间损坏了被告的沙发，并提供了沙发有一些小洞洞的照片。对此，原告并不认可，原告称其仅在2019年租赁涉案房屋后一两个月内使用过被告的沙发，之后就因为觉得沙发太旧没有再使用过，而是另行购买了新沙发，至于被告的沙发则是由被告锁在另一间没有租用的房间内。被告承认，涉案房屋有一间房是没有出租给原告的，并且由其锁起了放未提供给原告使用的杂物（其中其沙发也在该房间内），而其沙发确实是只给原告使用了几个月之后就因为原告不使用由其锁在未租给原告的房间里面。被告未提供证据证实其沙发是原告损坏的，但被告坚称其沙发是原告使用期间人为损坏的，并称收回锁到房间时已经发现，只是当时没有向原告主张过。对此，原告不予认同，并坚称沙发在被告锁回房间时虽然被告有说过沙发上有孔，但其已经说了沙发的小孔是因为沙发老化所致，被告同意了所以双方才续签合同；原告提供了双方的微信聊天记录，在微信中原告也告知被告“你的沙发我上次已经跟你们说了，不是我弄坏的，那是皮革老化，一个一个小孔，我哪里有那么多针来给你去弄坏了”。原告于2021年3月23日询问被告什么时候可以退押金；但被告称是原告提前搬走，并在2021年3月27日发给原告的微信中，告知原告“押金，按合同是不退的，现退一期2200元，要扣回2月、3月电费、水费，扣回我3000元的沙发，半价1500元，剩余退返给你。”被告庭审中还要求原告支付房屋清理费200元。对此，原告称其认为是没有很多垃圾的，被告所说的垃圾是原告的床和沙发等家具，就算是需要清理费，也只同意支付100元。此外，被告在庭审中还要求原告赔偿提前毁约导致的租金损失2500元。由于原、被告就押金退回问题协商不成，于是原告向本院提起本案诉讼。三、原告谢海燕向本院提出诉讼请求:1．被告退回租房押金共4400元；2．本案受理费由被告承担。裁判理由与结果本院认为:原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，内容没有违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，是双方的真实意思表示，双方均应严格依约履行。原告提供的证据已足以证实，涉案租赁房屋因楼上水管老化导致长期多次漏水，虽然被告已经进行维修，但仍反复出现漏水情况，且漏水已明显导致天花、墙面发霉发黑、起皮脱落，显然已严重影响原告租赁涉案房屋用于居住的合同目的，故原告以此为由主张提前解除合同符合法律规定，本院予以支持。现原、被告双方均同意以2021年3月22日作为涉案租赁合同的解除时间，本院亦予确认。由于涉案房屋租赁合同提前解除的原因在于被告所提供的涉案租赁房屋反复出现漏水情况导致原告无法正常实现其居住的合同目的，故被告以原告违约为由拒绝退回押金以及要求原告赔偿租金损失2500元明显缺乏依据，本院对此不予支持。原告要求在双方签订的《房屋租赁合同》解除后退回押金有理有据，本院予以支持。但押金首先应扣除双方都确认的原告尚未支付的水电费共计99.26元。关于被告主张的沙发损坏赔偿问题。由于被告仅提供了沙发有损坏的情况，却未提供证据证明沙发是人为损坏而不是自认老化所致，也未提供证据证明就是原告的行为导致沙发损坏，故应自行承担举证不能的不利法律后果。结合原、被告双方的陈述以及原告所提供的微信聊天记录来看，沙发仅提供给原告使用几个月就已经于2019年锁在被告未出租给原告的房间内，且此后被告未再向原告主张过赔偿责任，又继续正常与原告续签合同，可见原告所主张的双方已经就沙发问题协商处理过且不需要原告承担责任符合常理，具有高度可能性，依法应予认定。因此，被告要求原告赔偿沙发费用并在押金中抵扣不能成立，本院对此不予支持。至于被告主张抵扣的清理费200元。由于原告确认在其搬走时尚未完全清走其个人物品，之后是由被告进行清理的，而且被告主张的清理费200元也并不过高，故本院予以支持。综上，被告可在押金4400元中扣除的费用包括水电费99.26元和清理费200元，扣除后剩余的4100.74元应退还给原告。因此，本院对原告诉请要求被告退还押金4100.74元予以支持，但超过该部分的诉请依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十六条、第七百零八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款、第一百零八条、第二百七十一条的规定，判决如下：一、被告刘显豪自本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢海燕退回押金4100.74元；二、驳回原告谢海燕的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告谢海燕负担2元，被告刘显豪负担23元(受理费原告谢海燕已预交，被告应负担的部分由被告迳付原告，本院不再退回)。本判决为终审判决。审判员  巫仕平二〇二一年八月十日书记员  杨玉璇陈隽