西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书             (2021)陕0113民初8175号原告：陕西欣兴新实业有限公司，住所地：西安市曲江区龙湖星悦荟（曲江店）LG层，统一社会信用代码：91610000078639832E。法定代表人：陈晓旭，任总经理。被告：西安龙湖锦城置业有限公司，住所地：西安曲江新区（芙蓉西路以西），统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX8607。法定代表人：张童，任总经理。委托诉讼代理人：井琦，上海段和段（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛桂萍，上海段和段（西安）律师事务所律师。原告陕西欣兴新实业有限公司（以下简称“欣兴新公司”）与被告西安龙湖锦城置业有限公司（以下简称“龙湖锦城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告欣兴新公司法定代表人陈晓旭、被告龙湖锦城公司委托诉讼代理人井琦、薛桂萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欣兴新公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还原告保证金、装修押金及电卡押金共计187002.69元；2.判令被告立即赔偿原告商品损失1063119.90元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月2日，原、被告签订《龙湖房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于西安市曲江新区XX路XX号龙湖星悦荟（曲江店）LG-041/042号房，原告按照合同约定向被告支付保证金、装修押金及电卡押金187002.69元，花费63万元对租赁标的进行了装修。2017年，被告因原告拖欠其租金、电费等原因将原告起诉至西安市雁塔区人民法院。2018年4月9日，该院出具（2017）陕0113民初12543号民事判决书，判决原告向被告支付租赁费39787.20元、电费5947.66元及违约金6万元等。原告因被告未返还原告187002.69元保证金、装修押金、电卡押金以及被告强行关门断电，迫使原告停业，次日强行拿走钥匙，将原告贵重商品拿走未还等原因，不服（2017）陕0113民初12543号民事判决书提起上诉，西安市中级人民法院于2018年11月28日出具（2018）陕01民终7079号民事判决书，维持原判。对于原告主张的187002.69元保证金、装修押金、电卡押金以及被告给原告造成的损失，以“一审并未提出反诉，故本案不予涉及”为由未予处理。2020年8月10日，原告就保证金、装修押金、电卡押金187002.69元以及被告给原告造成的损失，以侵权纠纷提起诉讼，后法院以案由应为租赁合同纠纷为由，出具（2020）陕0113民初16384号民事裁定书，驳回了原告的起诉。现原告以租赁合同纠纷提起诉讼，要求被告返还保证金、装修押金、电卡押金187002.69元，并赔偿原告损失1063119.90元，理由如下：1.本案系租赁合同纠纷。原告本次主张的保证金、装修押金、电卡押金及财产损失，均是原被告在履行租赁合同过程中所产生，是租赁合同解除后待解决的问题。2.被告应返还原告保证金、装修押金、电卡押金187002.69元。第一，《龙湖房屋租赁合同》14.13条等关于不予退还原告保证金等条款为格式条款，根据合同法规定，提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任，因此上述格式条款无效。第二，（2017）陕0113民初12543号及（2018）陕01民终7079号民事判决书已经判决原告承担因违约行为产生的违约金6万元，原告已实际承担了违约责任，因此被告以原告违约为由不予退还的抗辩理由不能成立。第三，被告在（2020）陕0113民初16384号案件中提交的《债务抵销通知书》，亦可证明被告自认其没有返还原告186802.69元，但原告不同意抵销。3.被告应赔偿原告商品损失1063119.90元。第一，2017年8月24日16时09分许，被告强行关门断电，致使原告存放于超市3个冰柜中的海鲜及冰淇淋变质腐烂，该损失应由被告承担。第二，次日18时40分许，被告强行从原告处拿走钥匙，将原告超市侵占。2017年8月26日、31日及9月1日，因被告拿走钥匙后对超市已实际控制，在未经原告同意的情况下，被告拿走原告全部贵重商品。第三，对于原告剩余商品，被告迟迟不予返还，直到2018年6月21日才返还，但退还的所有商品因被告扣押原因全部过期，以上全为原告实际损失，被告应予赔偿。现原告诉至法院，望判如所请。被告龙湖锦城公司辩称，原告的各项诉请均没有事实和法律依据，请求法院依法驳回，理由如下：1.因原告根本违约导致被告合法解除租赁合同，被告有权不予退还保证金和装修押金。经生效判决认定，《龙湖·租赁合同》因原告违约而提前解除，因此被告扣收合同保证金、装修押金具有明确的依据。2.原告请求被告赔偿损失没有事实与法律依据。1）经生效判决认定，原租赁合同因原告违约而解除，且原告怠于履行恢复原状交还房屋的义务，原告的装修损失与被告无关。2）原告拖欠租金、自行关店停止营业构成根本违约，原告所述被告停电导致其无法经营没有事实依据，生效的二审判决对此已有明确认定。因原告与第三方债权人、供货商的纠纷导致的损失与被告无关。原告当时并未向被告交还房屋，被告对原告租赁房屋内的物品没有任何保管或保障其安全的义务。原告因停业违约且长期失联，其债权人、供货商闹事抢货，手持原告签署的《转让合同》及商铺钥匙前来搬运货物时，为防止损失扩大，被告及时报警，并提供场地放置其遗留物品，被告不但没有任何扣押原告物品的目的，反而采取措施有效阻止了原告的遗留物品被其债权人、供货商哄抢，避免原告损失扩大，原告所谓的“违法强行扣押店里的所有物品”与生效判决认定的事实相悖，实属恶意诋毁。3.租赁合同解除后，原告始终不予搬离其遗留物品，且原告在前诉中恶意不参加诉讼，导致诉讼多次公告，周期漫长，明显是由于原告自身原因导致遗留物品长期滞留，原告应当自行承担由此导致的不利后果。4.被告已向原告交接全部遗留物品，原告办理交接手续并签字确认。前诉二审程序中，被告已于2018年6月21日与原告办理交接手续，向原告移交全部遗留物品，有双方物品清单为证。交接现场双方并未对物品一一核对，对于物品过期与否均为原告单方所述，并无证据证明。并且，遗留物品滞留是由于原告自身原因所致，被告对该等遗留物品并无任何义务，其过期与否与被告无关。原告在租赁合同解除后未按照原告合同约定要求搬离及合理处置其遗留物品本身已构成严重过错，因此导致的不利后果应由原告自行承担。5.原告请求赔偿损失的金额没有事实依据。原告提交的出入库明细、剩余商品过期食品明细、欣兴新损失明细等证据均为其单方制作的表格，也没有向第三方的采购合同、付款凭证、采购发票等材料佐证，其真实性均无法确认，主张的损失没有事实依据。6.被告要求在本案中以原告应向被告履行的生效判决所确定的债务172110.46元，抵销被告应向原告返还的合同保证金、装修押金、电卡押金等债务。当事人围绕诉讼请求提交了关于租赁合同的解除协议、龙湖•租赁合同、西安龙湖锦城置业有限公司专用收据、西安市雁塔区人民法院（2017）陕 0113 民初 12543 号民事判决书和（2020）陕0113民初16384号民事裁定书及（2020）陕0113执7490号执行裁定书、西安市中级人民法院（2018）陕01民终7079号民事判决书、债务抵销通知书、留置物品清单、2018年6月21日与龙湖物品交接过期物品清单、西安市中级人民法院询问笔录、强制执行申请书、执行立案登记表、西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113执7490号民事裁定书等证据材料。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据审查确认的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2016年3月，被告龙湖锦城公司（出租人）与原告欣兴新公司（承租人）签订《租赁合同》，约定被告龙湖锦城公司将LG-042/043号房屋租赁给欣兴新公司。2016年8月31日，原、被告双方签订《关于租赁合同的解除协议》，约定双方一致同意2016年3月签订的上述租赁合同于2016年8月31日解除；解除后双方将重新签订租赁合同，租赁面积调整为331.56平方米；原告按照原租赁合同约定缴纳的保证金合计人民币256084.07元将直接转为新租赁合同的保证金，多余部分抵充月租金。2016年9月20日，原、被告双方签订了《龙湖•租赁合同》，约定龙湖锦城公司将LG-041/042号房屋租赁给欣兴新公司，租用面积为331.56平方米，以“洋舶优品”为名称经营，该房屋的租期共计2年7月又29日，自2016年9月2日至2019年4月30日，自2016年9月2日至2018年4月30日期间保底租金为114.29元/平方米（不含税），税率为5%，月保底租金为39787.2元；电费标准为1.38元/度，由出租人代收代付，除首期费用外，承租人须在每月20日之前支付下一周期的费用；承租人应于合同签署后3日内向出租人缴纳合同保证金共计人民币176802.69元；承租人应于装修期生效日前向出租人缴纳装修押金1万元或以本合同及附件约定的收费标准为准; 若承租人违反合同约定，未能按约缴纳费用，出租人有权每日向承租人按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金，承租人逾期支付累计超过30日的，出租人有权解除本合同；如果承租人未经出租人书面同意，全部或部分停业累计超过3天的，出租人有权解除合同；承租人应于租赁期满日或本合同提前解除之日向出租人交还该房屋，承租人如在租赁期满或本合同提前解除后交还房屋的，出租人有权封闭该房屋，自行或委托第三方将该房屋恢复原状，由此发生的费用由承租人承担，出租人有权在承租人缴纳合同保证金中扣除相应费用，合同保证金不足以弥补出租人损失的，出租人有权向承租人追偿，承租人留滞物品所有权自租赁期限届满之日或本合同提前解除之日无偿转移至出租人，出租人有权自行处置，出租人对因此而造成的损坏概不负责；出租人根据本合同约定解除合同的，则出租人不予退还承租人已缴纳所有款项（包括但不限于合同保证金、租金、物业服务费及其他承租人已缴款项）。2017年，被告龙湖锦城公司以房屋租赁合同纠纷将原告欣兴新公司诉至本院，要求确认双方签订的龙湖星悦荟（曲江店）LG-041/042号房屋的《龙湖•租赁合同》已经解除；欣兴新公司支付龙湖锦城公司租金、电费共计45734.86元、迟延违约金11458.71元（暂计算至2017年9月30日，主张至实际支付之日）及解除合同违约金125329.68元；欣兴新公司搬离所有遗留物品，并支付搬运费、场地占用费、装修拆除费、垃圾清运费共计70600元（暂计至2017年9月30日，主张至实际搬离之日）；欣兴新公司办理以租赁房屋为公司注册地址的工商登记注销手续并承担诉讼费用。本院审理后，于2018年3月6日作出（2017）陕 0113 民初 12543 号民事判决书，该判决书认定：龙湖锦城公司称欣兴新公司于2017年8月26日擅自关店停止营业，并提供照片、通话录音、视频等证据进行证明，欠缴2017年8月份的租金。龙湖锦城公司还提供《欠费催缴函》，证明欣兴新公司在2017年5、6、7月多次拖欠租金、电费等费用，构成严重违约。龙湖锦城公司于2017年8月28日向欣兴新公司邮寄送达了《租赁合同解除通知书》，载明鉴于欣兴新公司的违约情形，龙湖锦城公司决定行使合同解除权，自2017年8月31日起解除租赁合同。之后龙湖锦城公司收回案涉房屋，将欣兴新公司的遗留物品存放库房。龙湖锦城公司提供了留置物品的清单。该判决认为，龙湖锦城公司与欣兴新公司签订的《龙湖•租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应依照合同履行各自义务。欣兴新公司未与龙湖锦城公司合意，在租赁期间欠缴费用、不再租赁，该行为违反了合同约定，龙湖锦城公司依据合同约定行使合同解除权，于法有据，予以支持。判决:一、龙湖锦城公司与欣兴新公司签订的龙湖星悦荟（曲江店）LG-041/042 号房 屋的《龙湖•租赁合同》已经解除；二、欣兴新公司于判决生效之日起十日内支付龙湖锦城公司欠付租金39787.2元、电费5947.66元、迟延履行及解除合同的违约金60000元；三、欣兴新公司于判决生效之日起十五日内搬离在龙湖锦城公司处的遗留物品，并支付搬运费 1000元、场地占用费3000元、装修拆除费和垃圾清运费58375.6 元；四、欣兴新公司于判决生效之日起十五日内办理以陕西省西安市曲江区XX路XX号龙湖星悦荟（曲江店）LG层为公司注册地址的工商登记注销手续；五、驳回龙湖锦城公司的其余诉讼请求。宣判后，欣兴新公司不服提起上诉，2018年11月27日西安市中级人民法院（2018）陕01民终7079号民事判决书认定：二审中，双方共同对欣兴新公司遗留的物品进行了交接，龙湖锦城公司确认全部物品已经搬离。一审查明事实属实。判决：驳回上诉，维持原判。后原告未主动履行（2017）陕 0113 民初 12543 号民事判决书确定的义务，被告向本院申请强制执行，执行未受偿金额为169207.46元，因原告无可供执行财产，本院向原告发出限制消费令，并于2020年11月30日作出（2020）陕0113执7490号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。另查，在西安市雁塔区人民法院（2017）陕 0113 民初 12543 号案件审理中，因欣兴新公司经合法传唤，未到庭应诉，该案进行公告送达，缺席审理后依法判决。二审期间，双方于2018年6月21日共同对欣兴新公司遗留的物品进行了交接，并制作了《留置物品清单》，交接物品中涉及食品、饮料、啤酒的数量为3451个。本案审理过程中：1.原、被告双方一致认可，在租赁合同履行过程中，原告向被告缴纳合同保证金176802.69元、装修押金1万元、电卡押金200元；2.原告当庭表明愿意将电卡退还给被告，主张被告退还其电卡押金200元；3.被告抗辩2016年9月2日原告重新装修完毕，因原告装修未能通过被告验收亦未在指定期限内整改，故装修押金1万元未退还。但被告未提交证据予以证实；4.2017年9月底，原告要求被告返还遗留物品，被告以存在风险，需走法律途径，等待法院判决为由拒绝；5.原告主张商品损失1063119.9元，系原告在租赁商铺内的库存损失；6.原告主张2018年6月21日与被告交接物品中，过期食品1744个计57919.3元、过期饮料541瓶计7505元、过期啤酒870瓶计20709.6元、变味红酒223瓶计66454元，以上共计152587.9元；7.原告称《2018年6月21日与龙湖物品交接过期物品清单》与原被告签署的《留置物品清单》中货品完全一致，其上所标的商品单价系原告超市的销售价格，并非进货价格，原告商品销售价格的利润基本都在25﹪。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告欣兴新公司与被告龙湖锦城公司签订《龙湖·租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法、有效，双方均应依照合同约定履行各自义务。关于原告认为案涉合同中不予退还原告保证金等条款属于格式条款, 被告未予以解释说明，该条款应为无效,被告应当退还其合同保证金的主张。所谓格式条款是指当事人为了重复使用而预先撰写,并在订立合同时未与对方协商的条款。本案系房屋租赁合同纠纷，承租人向出租人提供履约保证金是该类交易的习惯性保证方式，履约保证金条款与租金条款一样是承租人在签订合同时需重要考量的因素，因此，并不能认定该条款系格式条款且加重了承租人之责任,故原告的该项主张不能成立。合同保证金系原告对其依约履行的保证，现原告迟延交付租金已构成违约，故其要求被告退还合同保证金176802.69元的诉请，于法不符，本院不予支持。关于装修押金，原、被告双方一致认可原告向被告缴纳了装修押金1万元，装修押金是原告对其将依据双方约定实施装修行为的保证，本案原告于2016年9月2日装修完毕后开始经营超市，至2017年8月26日超市停业时已营业将近一年时间，现被告抗辩原告装修未能通过验收的意见，与原告装修完毕后实际营业的事实相悖，且无证据支持，本院不予采信。被告对原告的装修押金应予退还，故对原告关于装修押金的诉请，本院依法予以支持。关于电卡押金，双方一致认可原告向被告缴纳了电卡押金200元，现案涉合同已解除，原告要求被告退还其电卡押金，本院予以支持。关于原告诉请的商品损失，根据生效判决已查明的事实，被告于2017年8月28日向原告邮寄送达了《租赁合同解除通知书》，载明鉴于欣兴新公司的违约情形，龙湖锦城公司决定行使合同解除权，自2017年8月31日起解除租赁合同。之后被告收回案涉房屋，将原告的遗留物品存放库房。2017年9月底，原告要求被告返还遗留物品，被告以存在风险，需走法律途径，等待法院判决为由予以拒绝，直至2018年6月21日双方才进行了遗留物品交接。被告在原告索要遗留物品时未及时予以返还，原告在（2017）陕 0113 民初 12543 号案件中未积极应诉，公告送达后致诉讼周期加长，双方对遗留物品过期均存在过错，结合本案实际情况,根据公平原则，本院酌定原告承担30%、被告承担70%的商品损失。原告依据超市销售价格，统计《留置物品清单》中过期商品的损失为152587.9元，原告的实际损失应将商品利润予以扣除，结合本案实际情况，酌定商品销售价格的利润为25﹪，则前述商品过期致原告的实际损失约为114441元，据此，被告应承担原告的商品损失80108.7元。原告主张的超出《留置物品清单》的其他商品损失，仅提交了原告自行制作的库存清单，证据不足。综上，对原告诉请商品损失中80108.7元的部分，本院依法予以支持，超出部分不予支持。关于被告要求以原告应向其履行的生效判决所确定的债务抵销其在本案中应向原告返还的合同保证金、装修押金、电卡押金等的抗辩意见，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十八条的规定，“当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知在到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”查，原告未主动履行（2017）陕 0113 民初 12543 号民事判决书确定的义务，经被告申请强制执行后，执行未受偿金额为169207.46元，2020年11月30日本院（2020）陕0113执7490号执行裁定书，终结了该次执行程序。本案中，被告应向原告退还装修押金1万元、电卡押金200元，并赔偿原告商品损失80108.7元。现原、被告双方互负到期金钱债务，且均系基于同一房屋租赁合同关系产生，被告当庭要求将自己的债务与原告的债务抵销，其抵销权的行使符合法律规定，本院予以采信。抵销后，在抵销范围内，双方不再向对方主张权利。对被告的其他辩解意见，本院部分予以采信。综上所述,依照《中华人民共和国民法典》第五百六十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、之规定，判决如下:一、被告西安龙湖锦城置业有限公司应向原告陕西欣兴新实业有限公司退还装修押金人民币1万元、电卡押金人民币200元、赔偿原告商品损失人民币80108.7元，以上共计人民币90308.7元，与西安市雁塔区人民法院（2017）陕 0113 民初 12543 号民事判决书中确定原告应向被告履行的义务在等额范围内予以相互抵销。二、驳回原告陕西欣兴新实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费16051元，由原告陕西欣兴新实业有限公司负担14891元，被告西安龙湖锦城置业有限公司负担 1160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员    孟 君 梅二Ｏ二一年八月二十六日书  记  员    杨    雪打印：扈艳红     校对：郭少勇        2021年  月  日送达1