大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0202民初3165号原告：大连棒棰岛宾馆集团有限公司，住所地辽宁省大连市中山区迎宾路1号。法定代表人：卫旭峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王倩玉，辽宁槐城律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭晓杰，辽宁槐城律师事务所律师。被告：蔡晴，男，1963年4月6日生，汉族，户籍地辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：王筱婷，辽宁青松律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘嘉欣，辽宁青松律师事务所实习律师。原告大连棒棰岛宾馆集团有限公司与被告蔡晴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连棒棰岛宾馆集团有限公司的委托诉讼代理人王倩玉和郭晓杰，被告蔡晴的委托诉讼代理人王筱婷和刘嘉欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即向原告返还位于大连市中山区房屋；二、请求判令被告立即向原告支付自2018年6月1日起至2019年7月31日期间房屋租金23,342.47元（200,00元/年/365×426天）；三、请求判令被告立即向原告支付自2019年8月1日起至房屋实际返还之日止欠付的房屋占有使用费，计算标准以原告委托的评估公司评估标准7.01万元/年计，暂计算至2020年9月25日欠付的房屋占有使用费金额为81,047.12元（7.01万元/年/365天×422天）；四、请求判令被告支付因逾期支付租金产生的违约金，计算标准为2020年9月25日发布的1年期LPR3.85%标准上浮30%，暂计算至2020年9月21日违约金为2665.31元（2018年6月1日至2018年7月31日期间的租金3342.47元，违约金从2018年6月1日开始计算：3342.47元×3.85%×1.3/360天×847天=787.19元；2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金4万元，违约金从2018年7月1日开始计算：20,000元×3.85%×1.3/360天×817天=2271.71元）；五、请求判令被告支付欠付水费、电费等费用，暂计至2020年9月25日欠付的水费7481.50元（1151吨×6.5元/吨），电费30,865.20元（25721kwh×1.2元/kwh），合计38，346.70元；第2、3、4、5项诉讼请求暂合计145,401.60元。六、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：案涉房屋为公有房屋，位于大连市中山区，房屋的所有权人为大连市住房城乡建设事务服务中心（下称服务中心），大连市机关事业单位干部教育培训中心（下称干训中心）通过租赁方式取得房屋的使用权。2018年7月7日，中共大连市委办公厅印发《大连市市属经营性事业单位改革总体方案》（大委办发【2018】36号），根据文件的要求，将市人社局所属的干训中心资产划入原告处。2019年3月11日，原告与干训中心签订《资产交接协议》，协议中约定根据市财政局有关文件精神，以2018年5月31日为基准日，干训中心将资产无偿整体划转至原告处。且根据原告与服务中心委托的房屋代管方大连金宇房地产经营集团有限公司（下称金宇公司）签订的《补充协议》，原告承继干训中心租赁合同，自2018年6月1日起由原告向金宇公司缴纳案涉房屋在内房屋租金。因此原告于2018年6月1日取得案涉房屋使用权。根据被告与干训中心签订的《房屋租赁合同》的约定，租赁期限自2016年8月1日至2019年7月31日止，租金标准为20,000元/年，被告应当在每年7月1日前一次性交付次年全额租金，水、电费不包括在租金中由被告按实际发生额向原告另行支付，水费按6.5元/吨、电费按1.2元/kwh收取。截止至2020年9月25日，被告用水1151吨，用电25721kwh。根据被告与干训中心签订的《房屋租赁合同》第六条第2款的规定，被告应当于每年7月1日之前，一次性交付次年全年租金2万元。根据第九条第3款规定，乙方逾期支付应支付租金超过15日的，甲方有权解除合同，同时，自逾期之日起每日按应交付租金的百分之三（3%）向甲方支付违约金。被告应当于2017年7月1日前交付2017年8月1日至2018年7月31日租金4万元，其中应当向原告交付2018年6月1日至2018年7月31日期间租金6684.93元，应当于2018年7月1日前向原告交付2018年8月1日至2019年7月31日租金2万元。由于被告未按约定交付租金，原告有权向被告主张2018年6月1日至2019年7月31日期间欠付租金对应的违约金，由于合同约定违约金标准较高，原告按2020年9月21日发布的1年期LPR3.85%标准上浮30%标准主张逾期支付租金的违约金。租赁期限届满后，被告一直占有使用案涉房屋，至今未对案涉房屋予以腾退。原告委托大连鉴明房地产土地资产评估有限公司（下称评估公司）对案涉房屋在内的大连市中山区结好巷1号院的房屋租赁价格进行评定估算，评估公司于2020年6月1日出具鉴明房估咨字（2020）第028号《房地产价格咨询报告大连市中山区结好巷1号院等房屋租赁价格评估咨询项目》，评估结果为案涉房屋房屋于价值时点2020年5月20日的租赁价格为7.01万元/年。故原告主张租赁合同期满后案涉房屋占有使用费标准为7.01万元/年。自原告接收房屋后，被告未向原告支付任何租金。且租赁期限届满后，经原告与被告多次沟通，被告一直拒绝腾退房屋，且拒绝支付房屋占用费。综上，请求法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告辩称，同意原告的第一项诉讼请求，其余诉讼请求不同意。理由如下：一、原告以自行评估租金价格的诉请，没有事实和法律依据。原告提交的《房屋租赁合同》（十一号楼），出租方为：大连市机关事业单位干部教育培训中心；具体位置：大连市中山区房屋；出租房屋建筑合计面积：166.91平方米；合同租赁期间：2016年8月1日-2019年7月31日；房屋租金：“该房屋年租金为人民币贰万元整”。本案租金应当按照合同约定和法律规定，以年2万元租金给付。依据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方形成不定期租赁合同；不定期租赁，原租赁合同继续有效。因此，本案房租应按原租赁合同约定的年租金2万元交付。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告自行委托评估的高于约定年租金2万元的请求，不应当获得支持。二、被告对满足房屋住用结构性维修费用，原告应适当返还该费用以抵顶所欠租金。被告承租的房屋11号楼，该房屋约建成于1945年前（见“评估报告书”第12页），由于房屋陈旧老化，透风透寒十分严重，季节性屋顶、侧墙漏雨更是常态。虽“房屋租赁合同”约定，房屋维修费用由承租人负担，但此条约定根本违反《合同法》第216条规定，即“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。由该规定可知，交付租房并在期间保持出租房符合基础住宅用途，是法律强制性规定出租人的合同义务。因此，该条款因违反法律强制性规定，应为无效条款。被告在租赁房屋后，为了房屋可以满足最基本的住宅使用用途，先后支出6万多元用于房屋结构性缺陷的维修维护，如：透风透寒维修、屋顶、侧墙漏雨维修等。该维修后的受益人为原告，应适当返还该费用以抵顶所欠租金。三、2019年5月30日至2021年5月14日被告没有占有使用案涉房屋。因为在2019年3月原告集中清理房屋租赁一事，并要求这一地块的全部承租人签署原告单方出具的协议，该“协议”也由原告单方持有，原告没有将“协议”给被告和其他承租人（对此贵院审理的同一原告、同一案由的相关三个案件庭审中当事人均有陈述，法庭可核实）。为此，被告按照协议要求，已经在2019年5月30日腾出案涉房屋，并电话告知原告房管处负责人租房钥匙放在窗台上，此后又多次电话告知收房，并要求返还5000元租房押金。原告没有收房，完全是因为原告长期疏于管理，并房管处相关负责人调离岗位造成的。同样租房的2号楼2018年交钥匙也一直没有收房。这期间被告没有占有使用原租赁房屋，直到2021年5月10日被告收到传票（传票上日期2021.5.6）后，被告觉得：我向你棒棰岛交房你不收，反倒让我交房租，且刚好自己有个合作项目需要临时周转房，于是在2021年5月14日就又使用了案涉租赁房屋。对此，被告愿意给付从2021年5月14日后的房租。四、关于原告第四项“逾期租金违约金”请求，被告不能同意。如上所述，被告早在2019年5月30日就已经按照原告统一要求腾空搬离房屋。在此期间2019年5月至2021年5月期间被告没有占有使用案涉房屋，无需交付租金，即不存在逾期交付租金的违约行为。五、关于原告第五项“水、电费用”事宜。原告出租房屋有独立水表、电表，应当依据水电表实际发生的数量，依据水费、电费凭证收取，否则，有失公允。综上，请求依据本案基本事实和法律规定，公平裁判本案。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年9月28日,大连市机关事业单位干部教育培训中心（甲方）与蔡晴（乙方）签订《房屋租赁合同》，该房屋具体位置为大连市中山区房屋，房屋建筑合计面积166.91平方米，乙方承租甲方房屋作为办公使用。房屋租赁期限为3年，自2016年8月1日至2019年7月31日止。房屋年租金为人民币20，000元，本合同房屋租金不包括水费、电费、电话费、网络使用费等费用；乙方承租后，水费按照6.5元/吨、电费按1.2元/kwh收取。乙方承租后，应每年的7月1日之前向甲方一次性交付次年全额租金人民币20，000元。合同约定租赁期限届满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，如需续租，应在租赁期限届满前三个月提出，经甲方同意，双方重新签订租赁合同。在租赁期间，甲、乙方任何一方无权随意解除合同，提出解除合同的一方，须向另一方支付违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算；乙方逾期支付应支付租金超过15日的，甲方有权解除合同，同时，自逾期之日起按应交付租金的百分之三向甲方支付违约金。2018年7月7日，中共大连市委办公厅印发《大连市市属经营性事业单位改革总体方案》（大委办发【2018】36号），根据文件的要求，将市人社局所属的大连市机关事业单位干部教育培训中心资产划入原告处。2019年3月11日，原告与大连市机关事业单位干部教育培训中心签订《资产交接协议》，协议中约定根据市财政局有关文件精神，以2018年5月31日为基准日，干训中心将资产无偿整体划转至原告处。2020年，原告委托大连鉴明房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋在内的大连市中山区结好巷1号院的房屋租赁价格进行评定估算，评估结果为案涉房屋于2020年5月20日的租赁价格为7.01万元/年。另查明，被告承租的房屋水表电表显示被告用水1151吨，用电25721kwh。本院认为，大连市机关事业单位干部教育培训中心与被告蔡晴签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。根据政策要求，以2018年5月31日为基准日，大连市机关事业单位干部教育培训中心将资产无偿整体划转至原告大连棒棰岛宾馆集团有限公司处，原告承继了大连市机关事业单位干部教育培训中心在案涉合同中的权利与义务。本案中，被告欠付租金的行为违反了合同约定，同时合同中约定了逾期给付租金的违约责任，现原告要求被告支付欠付的租金及违约金于法有据。关于违约金的数额，由于合同中约定的日百分之三的违约金标准过高，原告自行调整为以欠付租金为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）为基准上浮30%计算违约金，本院予以准许。关于违约金的起算时间，根据《房屋租赁合同》约定，乙方承租后，应每年的7月1日之前向甲方一次性交付次年全额租金人民币20，000元。故违约金的起算时间应为2018年7月1日。关于租赁期限届满被告有无腾退房屋的争议，原告称在2021年5月14日向被告现场送达时被告仍居住在案涉房屋，被告没有实际腾退；被告辩称其早已于2019年5月30日腾退房屋并通知原告，因本次诉讼收到法院传票，且刚好有个合作项目需要临时周转房，于是在2021年5月14日又使用了案涉租赁房屋。本院认为，被告没有提供证据证明其在2019年5月30日即腾退房屋并将案涉房屋内的物品搬离，并且在2019年5月30日至2021年5月14日期间内没有占有使用案涉房屋，故此节抗辩，本院不予采纳。本案中，案涉房屋租赁期限届满，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条的规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。现原告要求被告立即腾退案涉房屋，被告亦表示同意，故该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付2018年6月1日至2019年7月31日的房屋租金23342.47元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告辩称的以维修房屋费用抵顶租金的抗辩理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。被告于租赁合同届满后，未与原告重新签订租赁合同，在原告明确表示不再续签合同并要求其腾退房屋的情况下，继续占有案涉房屋，其应当向原告支付房屋占有使用费。被告辩称的不定期租赁合同，因原告对续签租赁合同提出异议，该抗辩不成立。关于案涉房屋占有使用费的计算标准，原告自行委托评估公司对案涉房屋进行评估，评估的案涉房屋租赁价格为70，100元/年，原告主张房屋占有使用费按照70，100元/年计算；被告则主张按照原租金标准20，000元/年计算房屋占有使用费。本院认为，原告自行委托的鉴定机构作出的鉴定结论不足以证明该评估价格为其对该案涉房屋在市场中可以获得的利益，故对于原告要求以70，100元/年计算房屋占有使用费，本院不予支持，应按照原租金标准20，000元/年计算；房屋占有使用期间为自2019年8月1日起至被告实际返还案涉房屋之日为止。关于水电费，双方在《房屋租赁合同》中明确约定，水费按6.5元/吨、电费按1.2元/kwh收取。被告用水1151吨，用电25721kwh，水电费合计共38，346.70元，原告此项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告蔡晴于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连棒棰岛宾馆集团有限公司返还位于大连市中山区的房屋；二、被告给付原告欠付的2018年6月1日至2019年7月31日的租金23，342.47元及违约金（以23，342.47元为基数，自2018年7月1日起至租金付清之日为止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的1.3倍计算）；三、被告给付原告自2019年8月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（以20，000元/年计算）；四、被告给付原告水费、电费合计38，346.70元人民币；上述二至四项中，被告应给付原告之款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间债务利息。五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3，208元，原告已预交，由被告负担1，928元。于本判决生效之日起七日内向中山区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。由原告负担1，280元，应予退还1，928元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 刘 璐人民陪审员 马 兰人民陪审员 李 岩二〇二一年八月十三日书 记 员 兰美玉