陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终11510号上诉人（原审原告）：陕西港汇物业管理有限公司，住所地陕西省西安市未央区朱宏路168号202室。法定代表人：蒋新科，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾张瑞，女，1989年5月25日出生，汉族，陕西港汇物业管理有限公司员工，住西安市新城区。委托诉讼代理人：赵普，男，1978年3月5日出生，汉族，陕西港汇物业管理有限公司员工，住西安市未央区。被上诉人（原审被告）：刘政，男，1990年12月6日出生，汉族，上海市百汇律师事务所律师，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：刘建军，男，1967年3月5日出生，汉族，河南省信阳市罗山县村民，住。（系刘政父亲）上诉人陕西港汇物业管理有限公司（以下简称港汇物业）与被上诉人刘政物业服务合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2021）陕0112民初9904号民事判决，向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员陈帅独任对本案进行了审理。本案现已审理终结。港汇物业上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判刘政向港汇物业按照合同约定支付逾期缴纳物业费滞纳金4061.28元及暖气空置费的滞纳金23628.4元（按港汇物业代为支付暖气空置费产生的财务费用核算）。2.本案一、二审诉讼费用由刘政承担。事实与理由：一、港汇物业是阿基米德小区暖气费用的代收代缴方，包括刘政在内的所有业主实际并非给港汇物业支付暖气费用，港汇物业在代收代缴过程中并未获益。港汇物业要求刘政按照《西安城市采暖供用热合同》约定支付逾期缴纳的暖气空置费用的滞纳金事实上与港汇物业提供的物业服务质量并无任何联系。二、港汇物业服务不存在瑕疵，一审法院以物业服务存在瑕疵为由不予支持滞纳金属于事实不清，法律适用不当。1.刘政以二、三期业主居住定点区域内的建筑垃圾照片证实一期业主的服务质量，明显存在矛盾之处。2.刘政仅仅以某一刻或者垃圾清运前的照片证实港汇物业物业服务存在问题不具有说服力。3.西安市关于认定一级物业服务的标准要求共用照明设施完好率98%以上，也就是说一级物业服务标准并非要求所有物业服务一定是完美无瑕的，刘政以其他业主要求更换灯泡的聊天记录根本无法达到证实港汇物业对于该项服务质量存在问题的程度。4.对于刘政提出的小区绿化建设的问题，港汇物业也如实说明部分绿化建设等属于开发商遗留问题，不属于港汇物业的工作范围。刘政辩称，一、港汇物业的上诉理由无事实和法律依据，依法应予全部驳回。1.港汇物业在本案中所提供的物业服务并非一般性瑕疵，而是属于重大瑕疵和未履行合同义务的违约行为，应当按照60%的标准向港汇物业支付物业费用。2.一审法院以港汇物业提供物业服务瑕疵为由，从而不予支持港汇物业所声称的滞纳金，认定事实正确，裁判客观公正。二、刘政不存在恶意拖欠物业费的情形。一审开庭前，刘政多次跟港汇物业的代理人表达想调解解决本案，不想占用和浪费司法资源，并安排刘政父亲前往港汇物业欲将本案的物业服务费6386.6元缴纳给港汇物业，但其职员拒不接受，有一审查明的事实和录音证据为证；此外，刘政从未收到过来自港汇物业的电话或短信、微信等催告，更未收到物业费催缴函。港汇物业向一审法院起诉请求：1、刘政支付2020年1月至2020年12月物业服务费2091.6元、2019年1月至2020年12月电梯费1802.4元、2019年5月至2020年12月公摊电费482元、2019年1月至2020年12月生活垃圾清运费144元、2019年暖气空置费933.3元、2020年暖气空置费933.3元、逾期滞纳金27689.6元，合计34076.2元。2、本案诉讼费用由刘政承担。一审法院认定事实：刘政与西安明乾置业有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，购买位于明丰国际中心住宅1幢3单元19层31901号，建筑面积共134.11平方米的房屋。2018年10月23日，港汇物业与刘政签订的《签约文件》包含《前期物业服务协议》及《业主临时规约及承诺书》等内容，其中《前期物业服务协议》约定，物业费1.3元/建筑平方米/月，电梯费按层收取，公共能源电费分摊0.18元/建筑平方米/月，水费、生活垃圾处理费等费用依照政府有关部门规定标准执行，物业服务费、电梯费、生活垃圾处理费等相关费用，业主应于《交房通知书》约定交房之日起缴纳，当月超出15日（含15日）按一个月计费，不足15日的按半个月计费。物业服务费用每一季度收取一次，本季度的物业服务费交费期限为每一季度第一个月15日之前，业主/使用人逾期缴纳物业相关费用的，乙方（刘政）从逾期之日起每日按应缴纳费用总额的3%收取违约金。2019年11月，港汇物业与西安市热力总公司签订《西安城市采暖供用热合同（按面积计费）》，采暖费总额为居民采暖费+非居民采暖费+空置房基本费用，采暖期为2019年11月16日至2020年3月15日。2020年9月，港汇物业与西安市热力集团有限责任公司签订《西安城市采暖供用热合同（按面积计费）》，采暖期为2020年11月15日至2021年3月15日。2020年5月18日、2020年12月6日，港汇物业在刘政房屋门上张贴了物业费用明细，2020年12月3日，港汇物业向刘政发出《物业费催缴函》，要求刘政于2020年12月27日缴纳已经产生的物业相关费用。另查，2021年3月15日，刘政父亲前去港汇物业处缴纳物业费用，港汇物业以已经起诉为由拒绝收取该费用。一审法院认为，港汇物业与刘政之间签订的《签约文件》中包含《前期物业服务协议》，且港汇物业实际为刘政提供了相应的物业服务,刘政在接受了物业管理服务的情况下,理应履行交纳物业费的义务。关于刘政主张港汇物业在履行物业服务合同过程中存在瑕疵、服务不到位的情况,并未达到根本违约情形,不构成其拒缴物业费的理由，对刘政的此项主张不予采信。关于港汇物业主张的逾期支付物业费的滞纳金,因其物业服务存在瑕疵,不予支持。关于欠缴费用的数额：刘政庭审中认可其缴纳了2018年7月至2019年12月31日期间的生活费和电梯费，并未提供证据证明其缴纳了港汇物业主张的其他相关费用，故对港汇物业主张的2020年1月至2020年12月物业服务费、电梯费，2019年5月至2020年12月公摊电费，2019年及2020年暖气空置费共计6386.6元予以支持。关于诉讼费，由于刘政在本案立案后前往港汇物业处缴纳相应费用，港汇物业未收取，故本案诉讼费由港汇物业自行承担。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百九十二条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘政于本判决生效之日起十日内向陕西港汇物业管理有限公司支付各项费用6386.6元；二、驳回陕西港汇物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费651元（港汇物业已预交）减半收取，退还港汇物业325.5元，剩余325.5元由港汇物业自行承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案当事人之间法律关系形成于民法典施行之前，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，港汇物业、刘政自愿签订《前期物业服务协议》，不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应依约履行。港汇物业向刘政提供物业服务，刘政欠付港汇物业2020年1月至2020年12月物业服务费2091.6元、2019年1月至2020年12月电梯费1802.4元、2019年5月至2020年12月公摊电费482元、2019年1月至2020年12月生活垃圾清运费144元、2019年暖气空置费933.3元、2020年暖气空置费933.3元，合计6386.3元，刘政依法应向港汇物业予支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”根据刘政一、二审提交的证据，可以看出港汇物业在日常服务中确实存在不足之处，港汇物业二审提交的证据，反映了港汇物业日常履行物业服务工作的情况，但不足以否定刘政提交证据证明的情况客观存在，故一审法院认为港汇物业服务存在瑕疵，未予支持港汇物业主张的物业费用滞纳金，不违反法律规定，并无不当。港汇物业主张刘政支付暖气空置费滞纳金，因双方对此并无明确约定，故港汇物业的该项主张依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费651元，由陕西港汇物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 陈 帅二〇二一年八月二十五日书记员 刘书方