长春市朝阳区人民法院民事判决书（2021）吉0104民初6175号原告：长春居家物业服务有限公司，住所地吉林省长春市朝阳区西民主大街355号一楼。        法定代表人：张岩，总经理。        委托诉讼代理人：李铁石，吉林实达律师事务所律师。        被告：李耀杰，女，1958年3月16日，汉族，住长春市朝阳区。        被告：徐大伟，男，1956年4月7日，汉族，住长春市朝阳区。        原告长春居家物业服务有限公司（以下简称居家物业）与被告李耀杰、徐大伟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告居家物业委托诉讼代理人李铁石到庭参加了诉讼，被告李耀杰、徐大伟经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。        原告长春居家物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令二被告给付拖欠物业管理费25，390.58元［（2019年7月至2021年6月）（1.80元／平方米x319.83平方米x36个月）］，违约金25，390.58元x0.5‰=126.95元，共计25，517.53元。2．诉讼费由被告承担。事实与理由：二被告系夫妻关系，于2012年入住太阳现代居1321室（建筑面积391.83平方米），依据相关规定，其应自觉，按时交纳物业服务费（1.80元／平方米），逾期时，按物业服务合同第十四条约定，按应缴费用的5％。加收违约金。被告自入住起，就拒交物业服务费。为此，原告在2018年8月1将被告诉至长春市朝阳区人民法院，法院作出（2019）吉O140民初1119号民事判决书，判决被告给付原告（2012年1月至2018年6月）物业费及违约金，被告不服，上诉至长春市中级人民法院，该院维持一审判决，现正在执行中。原告按约定为被告提供了良好的物业服务，被告不支付物业费，实属违约。被告不吸取教训，仍无视法律，继续拖欠物业服务费。原告特诉至贵院，恳请依法审判，维护原告合法权益。        被告李耀杰未到庭参加诉讼，未提交书面答辩状。        被告徐大伟未到庭参加诉讼，未提交书面答辩状。        本院经审理认定事实如下：被告李耀杰是原告起诉的吉林省长春市朝阳区西民主大街太阳现代居1321室房屋业主，被告李耀杰家的房屋登记面积为319.83平方米，于2010年办理入住手续。原告为被告所在小区提供物业服务，被告自2019年7月1日至2021年6月30日的物业费没有缴纳。原告举证《物业服务合同》，用以证明居家物业与太阳现代居业主委员会于2016年8月1日签订了《物业服务合同》，合同约定全体业主应当依合同按时足额缴纳物业费，李耀杰应按合同约定履行义务，如不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求李耀杰补交并从逾期之日起按应缴费用千分之五加收违约金；原告举证欠费通知书，用以证明李耀杰未按照合同缴纳物业费等各项费用，居家物业进行了催收，被告没有及时补缴；原告举证（2019）吉0104民初1119号民事判决书，用以证明“被告李耀杰系案涉房屋的业主，其拖欠物业费原告将其诉讼至朝阳区人民法院。被告徐大伟参加庭审，对被告是该房屋的业主进行了确认”。庭审后，原告书面明确诉讼请求为“2018年7月1日至2021年6月30日的物业费20，724.98元（收费面积为319.83平方米，收费标准是1.8元／月／平方米，共36个月）；违约金103.62元（以拖欠总额20，724.98元为基数、按照应缴费用20，724.98元的千分之五计算）”。认定上述事实证据有《物业服务合同》、欠费通知书和其他原被告举证材料等证据及庭审笔录在卷佐证。        本院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主或业主委员会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议，《最高人民法院关于〈审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的《物业服务合同》，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”业主接受了物业公司提供的服务，应及时交纳物业服务费用，以确保物业服务工作的有效运行。物业服务管理因受众群体广、管理事项多，具有广泛性、持续性等特点，不能以个别时点的瑕疵状态而完全否定物业公司履行管理维护义务的事实；亦不能以个别事项服务瑕疵或单一业主个体感受全盘否定物业的整体服务，更不能以此作为拒绝履行交纳物业费的正当理由。        物业公司所提供的物业服务具有公共服务性质，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由进行合法维权。        原告与太阳现代居业主委员会签订的《物业服务合同》第十二条约定“合同管理期限为叁年，自2016年8月1日起2019年7月31日止”系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该合同对李耀杰具有约束力，李耀杰应按合同约定支付物业费用。合同期限届满时业主委员会一直没有进行选举，但原告物业公司一直在被告小区提供物业服务，与被告形成了事实上的物业服务合同法律关系，对居家物业主张李耀杰应按合同约定支付物业费用诉求，本院予以支持。本案被告未按约交纳物业费已构成违约，按照《物业服务合同》规定，被告应立即支付。原告自己举证（2019）吉0104民初1119号民事判决书，能够证明业主为李耀杰，原告未提交被告徐大伟应当缴纳物业费的证据，所以缴纳物业费的义务应当由李耀杰负担。《物业服务合同》第十四条约定，业主逾期缴纳物业服务费用的，服务方可以从逾期之日起按应缴费用千分之五加收违约金，本院对被告应承担逾期付款违约金计算按原告诉讼请求予以支持。对于原告庭后明确的诉讼请求，经审查，原告自始主张36个月物业费，并在明确诉讼请求后降低了请求数额，为了减轻双方当事人诉累，本院按明确后的诉讼请求审理。        综上所述，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百四十四条，《最高人民法院关于〈审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，判决如下：        一、被告李耀杰于本判决生效后十日内立即给付原告长春居家物业服务有限公司2018年7月1日至2021年6月30日的物业费20，724.98元（收费面积为319.83平方米，收费标准是1.8元／月／平方米，共36个月）；违约金103.62元（以拖欠总额20，724.98元为基数、按照应缴费用20，724.98元的千分之五计算）。        二、驳回原告长春居家物业服务有限公司其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费438.00元，减半收取219.00元，由被告李耀杰负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。        审判员    曹春江二〇二一年八月二十五日书记员    高梓熙