陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终11815号上诉人（原审被告）：张学忠，男，1947年11月13日出生，汉族，陕西省人才交流中心退休员工，住西安市碑林区。被上诉人（原审原告）：西安远宏物业管理有限公司，住所地西安市凤城四路海景新天3单元7层707室。法定代表人：秦志中，该执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：席帅阳，男，1991年5月18日出生，汉族，该公司经理，住西安市未央区。上诉人张学忠因与被上诉人西安远宏物业管理有限公司(以下简称远宏公司)物业服务合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2021）陕0112民初2813号民事判决，向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员卫婉莹独任审理。本案现已审理终结。张学忠上诉请求：1.要求解决3号楼2单元903室入户母子门问题；2.要求解决凉台排污总管地漏返水问题；3.解决物业管理费用收缴问题。事实与理由：因其从远宏公司处领取入户门“猫眼”无法安装，其多次要求远宏公司予以解决。远宏公司席经理给付100元要求其自行进行维修，因无法维修，远宏公司席经理、李工工程师及维修人员拆除涉案房屋母子门门扇，但未将新门安装完好。后席经理称给付1000元让张学忠自行解决。但因该1000元无法购买新的母子门，故张学忠未予同意。席经理称再与上级单位协调，但至今未有回音。涉案房屋凉台曾遭水淹三次，维修问题一直未予解决。因为门及水淹问题均与远宏公司有关，且因远宏公司未积极解决相应问题给张学忠造成巨大损失。故张学忠未交纳相应物业费。请求支持张学忠上诉请求。远宏公司辩称，张学忠2014年6月8日接收房屋时，在远宏公司工作人员陪同下对房屋进行了验收，各项设施合格，业主也在房屋验收单上签字确认。张学忠上诉所称问题，远宏公司工作人员已联系开发商，开发商认定系业主装修施工不当造成，并非房屋质量问题，不予处理。远宏公司向一审法院起诉请求：1.判令张学忠支付物业管理服务费5183.36元、电梯费1295.84元、公摊电费700元、生活垃圾清运费420元、暖气费3221.08元，共计10820.28元，并支付迟延履行期间的违约金3143.21元；2.判令本案的诉讼费用由张学忠承担。一审法院认定事实，2014年4月3日，远宏公司作为乙方与作为甲方的陕西中盛实业有限公司签订《物业服务合同》一份，约定远宏公司为麟凤尊汇C区提供物业管理服务，物业管理服务费每月1.2元/平方米，以业主拥有物业的建筑面积计算，还约定鉴于该项目的特殊性，物业管理服务费可能在原定基础上下调。麟凤尊汇C区即麟凤沁苑小区系回迁安置房屋。2014年6月7日，远宏公司（甲方）与张学忠（乙方）签订《麟凤尊汇前期物业管理服务协议》一份，约定由远宏公司向张学忠所在的麟凤尊汇3号楼2单元9层3号房屋（建筑面积92.56平方米）提供前期物业管理服务。该协议第二条“甲方的权利和义务”约定：“一、甲方的权利义务1、对房屋公共部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理……6、向乙方收取物业管理服务费及其他相关费用……二、乙方的权利义务……4、按时向甲方交纳物业管理服务费及其他相关费用……”；第四条“物业管理服务质量”第三款约定“……2、房屋本体设施整洁，公用楼梯、天台、通道、大厅无堆放杂物及违章占用等”；第五条“物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）”约定“一、乙方交纳费时间：自开发商通知业主收房之日起，开始向甲方交纳物业管理服务费。二、物业管理服务费住宅：1.20元/平方米/月……五、物业管理服务费及其他费用收费标准按市物价部门有关规定调整、执行。六、交纳费用时间：每季度首月15日前交纳该季度费用。乙方应按时足额交纳物业相关费用。七、物业管理服务费用的收取按建筑面积收取。……九、电梯运行维护费1、住宅：二层到十层为0.20元/平方米/月，十一层到二十层0.30元/平方米/月，二十一层到三十二层0.40元/平方米/月……”；第十一条“违约责任”约定“一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的经济或法律责任……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业有关费用的，甲方除要求乙方补交外，并从逾期之日起按每月百分之五收取滞纳金……”。实际履行中，远宏公司按照0.8元/平方米/月向小区回迁村民收取物业管理服务费。现因张学忠未按时向远宏公司支付物业管理服务费等费用，酿成本诉。庭审中，远宏公司、张学忠坚持其诉、辩主张；远宏公司明确其主张的物业管理服务费按0.8元/平方米/月计算、电梯费按照0.2元/平方米/月计算，公摊电费按照每月10元计算，生活垃圾清运费按照每月6元计算、2016-2020年5个采暖季按空置即30%计算。另，一审法院前期判决的该小区物业服务合同纠纷案件确认远宏公司物业服务确有瑕疵。庭审调解，因当事人各持己见致调解未果。一审法院认为，依法成立的合同应当全面履行。本案中，远宏公司与张学忠签订的《麟凤尊汇前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，并不违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。远宏公司向张学忠提供了物业服务，张学忠应依约履行其交纳物业管理服务费等费用的合同义务。本案所涉房屋张学忠未实际居住使用，物业管理服务费按空置即70%计算较为合适，2015年3月1日至2020年12月31日共计70个月，张学忠应交物业管理服务费为0.8×92.56×70×0.7=3628.35元、电梯费为0.2×92.56×70=1295.84元、公摊电费为10×70=700元、生活垃圾清运费为6×70=420元、暖气费为5.8×4×92.56×5×0.3=3221.08元，合计9265.27元。根据当事人陈述及生效判决已确定的事实，远宏公司提供的物业管理服务的确存在瑕疵，故对于远宏公司主张张学忠支付违约金的诉讼请求，不予支持。至于张学忠提出其入户门及房屋漏水被淹问题，与本案不属同一法律关系，张学忠可另案向相关责任人主张权利。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条之规定，判决：一、被告张学忠于本判决生效之日起十日内向原告西安远宏物业管理有限公司支付物业管理服务费3628.35元、电梯费1295.84元、公摊电费700元、生活垃圾清运费420元、暖气费3221.08元，以上合计9265.27元。二、驳回原告西安远宏物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费149元，西安远宏物业管理有限公司已预交，由西安远宏物业管理有限公司承担50元，由张学忠承担99元，张学忠承担部分于上述付款时一并给付西安远宏物业管理有限公司。二审经审理查明，一审判决查明事实属实，本院予以确认。二审审理中，张学忠表示就涉案房屋出现的漏水及入户门损害问题另案主张。本院认为，远宏公司与张学忠签订的《麟凤尊汇前期物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务。远宏公司实际为涉案小区提供物业服务，故张学忠作为小区业主应按照约定交纳相关物业服务费、电梯费、垃圾费、公摊电费、采暖费。一审考虑到张学忠未实际使用涉案房屋，故判令物业管理服务费按空置即70%计算，判令张学忠交纳2015年3月1日至2020年12月31日共计70个月，物业管理服务费3628.35元、电梯费1295.84元、公摊电费700元、生活垃圾清运费420元、暖气费3221.08元，合计9265.27元，并无不当。因二审中张学忠亦表示就涉案房屋出现的漏水及入户门损害问题另案主张，故张学忠以此为由主张拒交上述费用，理由不能成立。综上所述，张学忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费99元，由张学忠负担。本判决为终审判决。审判员  卫婉莹二〇二一年八月二十日书记员  党婉莹