陕西省武功县人民法院民事判决书                    (2021)陕0431民初910号 原告：王启，男，汉族，1969年出生，陕西省武功县人。委托诉讼代理人：尹满萍，陕西玖标律师事务所律师。被告：倪西恒，男，汉族，1962年出生，陕西省武功县人。原告王启与被告倪西恒租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王启向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告双方于2020年1月1日签订的《小区商铺租赁合同》(小吃城)，并限期责令被告立即清理租赁场地物品，将租赁场地交付给原告;2.请求依法判令被告倪西恒支付原告王启逾期支付商铺租金111717.2元、垫付物业费12767.68元、垫付电费21036.4元，共计145521.28元（具体计算方法:拖欠2020年1月租金15959.6元、2020年3月至8月铺位租金: 15959.6×6=111717.2元;2020年1-8月物业费15959.96×8=12767.68元;2020年5月-7月铺位电费16800元、萌乐堡游乐场电费:4236.4元)；3.请求依法判令被告倪西恒支付原告王启逾期支付商铺租金、物业费及电费违约金(违约金以145521.28元为基数，自2020年10月1日至实际付清之日止，按年6％计算，暂计至2021年4月21日违约金为4923.47元) ；4、本案诉讼费用由被告承担。原告主张的事实和理由：原告王启于2020年1月1日将其拥有所有权的商铺有偿出租给被告倪西恒用于经营小吃城，建筑面积1595.96㎡，租期3年，自2020年1月1日至2022年12月31日止，租金季付(每季度的第一个月10号前支付)。该租赁合同签订生效后，原告按期将房屋交付给被告经营使用，但被告自2020年1月1日合同签订之日起，一直未按合同第三条约定期限向原告支付每个季度的商铺租金，截止2020年5月31日，被告已拖欠原告5个月租金63838.4元(因疫情已免2020年2月份租金)，且未缴纳5月电费6800元，被告的上述行为已明显构成严重违约，应根据合同第七条约定向原告承担违约责任。因被告的上述违约行为，已严重侵害了原告的合法权益，且经原告多次催促拒不改正，迫于无奈，原告根据合同第四条第4款约定分别于2020年6月18日向被告寄送《解除合同告知书》，于2020年9月12日向被告寄送《解约通知书》，正式函告双方签订的租合同于2020年9月12日依法解除，要求被告于2020年9月20日前清理租赁场地内的物品，并将租赁场地归还原告，于2020年9月30日前足额支付欠付的租金及水电费。但截止目前，被告仅将其所经营的小吃城停止经营，但拒不搬离租赁场地的物品，长期占用原告的商铺场地，仍拖欠原告商铺租金、垫付物业费、电费共计145521.28元，经多次协商无果，为维护原告的合法权益，诉至贵院，望判如所请。被告倪西恒辩称，自己目前没有能力偿还欠款，当初投资小吃城借款很多，原告提出的条件，原告方员工物业经理承诺的许多扶持未兑现，自己现在深陷其中，没办法承担这些欠款。该物业经理现在把自己弄到这种地步，自己现在过不下去，要去找她要说法。拖欠租金电费属实，皇嘉物业电费高出合理范围，故商铺运营成本增大，商铺拖欠的电费也无法偿还，想把店铺租出去，再把电费偿还。原告向本院提交的证据有：一、房屋不动产权证复印件2份、《商铺租赁合同》（小吃城）1份，证明：1.原告王启于2013年11月3日取得武功县普集镇某楼地下室建筑面积1595.96㎡单独所有产权。2.2020年1月1日，原告王启与被告倪西恒签订《商铺租赁合同》（小吃城），系双方真实意思表示，合同内容合法。合同签订生效后，双方应当按照约定履行各自的义务。3.根据租赁合同第一、二、三条约定原告王启将拥有所有权的商铺有偿出租给被告倪西恒用于经营小吃城，建筑面积1738.16㎡，租期3年，自2020年1月1日至2022年12月31日止，第一年租金金额为10元/㎡/月。租金季付（每季度的第一个月10号前支付）。因根据产权登记实际建筑面积为1595.96㎡，故每月租金应为1595.96*10元/㎡=15959.6元。截止2020年8月31日被告租金和物业费分文未交，拖欠原告租费15959.6*7=111717.2元（因疫情已免2020年2月租金）。4.根据租赁合同第四条约定，承租方到规定期限不付租金的，出租方有权终止合同，收回房屋并不退租金、保证金。5.根据第七条违约责任第1款约定，承租方若不能按时交付房租时，除应及时如数补交租金，并支付20%的违约金。6.根据合同第八条约定，合同期内该房发生的费用（指物业管理费、水费、电费、电视收视费、采暖等费用）由承租方按时如数向有关部门缴纳。经质证，被告认可该合同的真实性。独任审判员认为，该组证据客观真实、来源合法，与本案相关联，故对该组证据予以确认。二、2020年6月18日《解除合同告知书》及送达记录网上截屏1份、2020年9月12日《解约通知书》及送达记录网上截屏1份、物业费收款收据1份、电费收款收据2份，证明1.因被告倪西恒自2020年1月1日租赁合同签订至2020年5月31日止，一直未按合同约定向原告王启缴纳租金、水电费及物业费，并经多次催收拒不缴纳，原告王启于2020年6月18日向被告倪西恒邮寄《解除合同告知书》，但2020年6月19日被告倪西恒收到该《解除合同告知书》后，既不足额补缴租金，又拒不搬离移交租赁房屋。2.直至2020年9月12日，原告王启再次向被告倪西恒邮寄《解约通知书》，再次正式函告双方签订的租赁合同于2020年9月12日依法解除，要求被告于2020年9月20日前清理租赁场地内的物品并将租赁场地归还原告，并于2020年9月30日前足额支付欠付的租金及水电费等，被告倪西恒于2020年9月14日收到该《解约通知书》后，仅停止经营小吃城，但至今未清理租赁场地物品，将租赁场地归还原告，导致原告商铺无法再次出租使用，给原告已造成严重经济损失。3.因物业公司多次通知原告缴纳物业费和电费，原告王启于2020年9月16日代被告垫付2020年1月-8月物业费1595.96*1元/㎡*8=12767.68元，电费21036.4 元（含小吃城商铺5-8月电费16800元，小吃城游乐场1-8月电费4236.4元），两项费用共计33804.08元，已全额交给陕西皇嘉物业管理有限公司。经质证，被告对该组证据无异议。独任审判员认为，该组证据客观真实、来源合法，与本案相关联，故予以确认。被告未向本院提交任何证据。本院经审理认定事实如下：原告王启与被告倪西恒签订《皇商铺租赁合同》，合同约定：1、甲方愿将商铺有偿出租给乙方做为商业使用，建筑面积1738.16平方米，乙方已对甲方所出租的房屋做了充分了解，愿意承租该房屋。2、租赁期限暂定为为3年。出租方从2020年1月1日将上述房屋交付承租方使用，至2022年12月31日止。合同到期，如商房需续租，合同另行协商签定。3、甲、乙双方议定上述商铺的租金：第一年月租金为10元每平方米，第二年租金按上年度租金7%递增，第三年按第二年租金7%递增，付款：方式现金，支付办法：一季度一付(每季度的第一个月10号前支付)。4、乙方有以下情形之一者，甲方有权终止合同，收回房屋并不退租金、保证金。随意改造房屋结构、破坏房屋设施的；乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；利用房屋进行非法活动，损害公共利益的；乙方到规定期限不付租金的。5、合同对租赁期限房屋修缮及违约责任、其他事项进行了约定，约定乙方若不能按时交付房租，除应及时补交租金外，并支付20%的违约金。因被告一直未付租金等费用，原告于2020年6月18日向被告寄送《解除合同告知书》。经催告，被告仍未支付；原告于2020年9月12日再次向被告寄送《解约通知书》，要求解除双方租赁合同，清理租赁场地并将场地归还，收回与处置场地内物品，支付欠付的费用并依约支付违约金。被告收到两份通知书后仍未搬离，且一直未支付租金等费用，故原告诉至法院，请求维护自己的合法权益。另查明，原告王启对位于武功县某处的商铺拥有单独所有权，登记时间2013年11月13日，建筑面积为1595.96平方米。本院认为，本案争议焦点：1.原、被告之间签订的租赁合同是否应予解除？2.被告所欠相关费用应为多少？根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、七百二十二条规定，本案原、被告间签订的商铺租赁合同，属双方真实意思表示，合法有效，双方约定的解除合同的事由发生后，原告可以解除合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，被告未按约定支付租金等各项费用，应当继续履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以请求恢复原状，故被告应当清理商铺内的物品，恢复租赁场地内的原状。根据本案证据及庭审情况，被告尚欠的费用如下：物业费12767.68元、电费21036.4元、租金127676.8元，原告承诺因疫情免一个月租金，请求支付7个月租金111717.2元，当事人可以处分自己的权利，且不违反法律规定，故本院予以支持。所欠费用总计145521.28元，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第二款、第五百八十二条规定，因被告未按约定支付租金等，合同因违约解除的，原告可以请求被告按合同约定承担违约责任。本案中，双方约定如被告不能按时交付租金，应承担20%的违约金，并未约定拖欠物业费、电费等应承担违约责任，但因被告的拖欠行为确实给原告造成了一定的损失，故对原告主张违约金以145521.28元为基数，按年利率6％计算，自2020年10月1日起至2021年4月21日止的观点予以支持，金额应为145521.28*6%*（6+2/3月）/12月=4850.71元。至于被告称因原告方员工对自己的承诺未兑现，致自己无法偿还欠款的观点，本院不予采纳。至于被告在承租后对该商铺的水路、电路、消防设施、移动通信、通风管道等类添附，因系被告为自身经营所建，双方合同中仅约定被告进行的装修、改动应征得原告同意且费用由被告承担，但并未约定合同解除后的归属；因拆除此类添附会对案涉房屋产生损害后果，故不应由被告拆除。至于被告现存于承租房类的其他物品，应由被告搬离。至于被告提出因物业费、电费高出合理范围的观点，无证据支撑，故不予采纳。综上所述，原告的诉请有相关证据予以佐证，故本院予以支持。至于诉讼费，应由被告承担。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十二条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告王启与被告倪西恒之间签订的商铺租赁合同；二、限判决生效后20日内由被告倪西恒支付原告王启租赁费、物业费、电费共计145521.28元；并于该期限内清理所租赁的皇嘉花苑小区12号商住楼地下室整体商铺除被告在承租后对该商铺的水路、电路、消防设施、移动通信、通风管道等类添附的物品，恢复皇嘉花苑小区12号商住楼地下室整体商铺内原状；三、限判决生效后20日内由被告倪西恒支付原告王启商铺租金、物业费、电费的违约金（违约金以145521.28元为基数，按年利率6％计算，自2020年10月1日起至实际付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3457元，减半收取计1728.5元，由被告倪西恒负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。        审    判    员      董  凯                                     二〇二一年八月六日   书    记    员      饶丹宇        附：一、相关法律条文《中华人民共和国民法典》  第五百六十二条  当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条  合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。第五百七十七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十二条  履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第七百零三条  租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条  承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条  承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、执行申请提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。    前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 1