兴城市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1481民初1891号原告：李倩，女，1986年9月1日出生公民身份证号：21148119860901352X。被告：金维光，男，1960年12月15日出生，汉族，住沈阳市大东区。被告：陈绍克，女，1961年2月14日出生，汉族，住沈阳市大东区。被告：李博，男，1978年4月19日出生，汉族，住沈阳市和平区。上述三被告共同委托诉讼代理人：王喜民，北京市京师（沈阳）律师事务所的律师。上述三被告共同委托诉讼代理人：方明辉，北京市京师（沈阳）律师事务所的实习律师。被告：孙静，女，1969年7月2日出生，汉族，住兴城市。委托诉讼代理人：张春生，男，1953年2月17日出生，汉族，住兴城市。第三人：葫芦岛银行股份有限公司沈阳浑南支行。住所地：沈阳市浑南新区。负责人：庞域，该支行行长。委托诉讼代理人：刘峰赫，男，1990年12月24日出生，满族，住葫芦岛市龙港区，该支行职员。委托诉讼代理人：马延平，该支行职员。原告李倩与被告金维光、陈绍克、李博、孙静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2021年6月30日本院准许原告李倩提出的追加第三人申请，通知葫芦岛银行股份有限公司沈阳浑南支行作为本案第三人参加诉讼。原告李倩、被告孙静及委托诉讼代理人张春生、被告李博、金维光、陈绍克的委托诉讼代理人王喜民、方明辉、第三人葫芦岛银行股份有限公司沈阳浑南支行（以下简称浑南支行）的委托诉讼代理人刘峰赫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李倩向本院提出诉讼请求：1、要求解除原被告签订的《房屋买卖协议》；2、要求四被告返还原告给付房屋定金1万元以及定金罚则2万元；3、要求判令四被告返还购房款22.5万元以及违约金；4、要求判令四被告返还原告支付的办理房屋入住的费用13634元；5、要求判令四被告赔偿因原告入住对房屋的装修款项100157.3元，及四被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：金维光和陈绍克系夫妻关系，登记在二人名下的房屋的实际所有人是李博，三被告系亲属关系，李博委托孙静将该房屋，即位于兴城市进行销售，原告欲买房屋，与金维光、陈绍克、孙静签订了《房屋定金协议》，将1万元定金支付给孙静，后期又按照约定给付房款225000元。《房屋买卖协议》是原告丈夫鲍蕾负责签字，签字后就把房屋定金打到孙静的账户上，签订房屋买卖协议时，双方约定，因房屋有抵押权，甲方（出售方）负责将房屋抵押权解除，之后与原告办理房屋过户手续。原被告签订房屋买卖协议后，被告将房屋相关手续交付原告，原告办理入住并交纳相关手续，共计13634元。找装修公司装修实际花费100157.3元。按照约定时间，原告找被告要求办理过户，被告称房屋抵押权未解押不能过户。原告入住近一年至今未过户，导致原告不能取得房屋所有权，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。后庭审时李倩将诉讼请求变更为：要求判令房屋归原告，确认房屋买卖合同有效，要求被告立即办理该房屋的解押手续。办理解押手续后配合原告办理过户手续，被告支付未能及时过户导致原告不能办理退税的额款项，按照合同约定向原告支付违约金2万元，并判令第三人配合办理涉案房屋还款及解押手续。金维光、陈绍克辩称，我方对此合同事宜并不知情，通过诉讼了解实情。根据现有情况我方认为该合同有效可继续履行。因此我方不存在过错，无需承担任何责任。其次，该合同不存在任何法定解除事宜，签订该合同系李博超越代理权限行为，我方对此行为予以认可。同时，该合同并未达到无法履行的情形，是有能力有可能再继续履行，基于原告已经占有该房产，并装修入住，因此，继续履行也符合实际情况。补充答辩称，案涉房产在葫芦岛银行股份有限公司沈阳浑南支行担保抵押借款情况为首贷面积105.78㎡，评估单价为6439元/平方米，评估总价为68.12万元，贷款率为0.583，贷款金额为39.71万元；续贷面积为105.78平方米，评估单价为8060元/平方米，评估总价为85.26万元，贷款率为0.48，贷款金额为40.92万元。李博辩称，第一，答辩人已经履行合同主要义务，将房屋交付答辩人。双方签订《房屋买卖协议》后，答辩人已经按协议约定将房屋交付被答辩人，总购房款是485000元，尾款25万元被答辩人至今未付，但一直占有，因此答辩人已经履行合同主要义务，将房屋交付。第二，答辩人不存在违约事实。根据民法典406条规定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产的规定，答辩人在房屋抵押期间转让给被答辩人合法有效，且被答辩人对房屋抵押的事实知晓，双方签订转让合同完全出于自愿，法律规定抵押的房屋可以进行转让，没有规定抵押的房屋不能过户，房屋抵押的事实不是房屋无法过户的原因，答辩人已经按照合同约定将房屋交付给答辩人，并配合答辩人办理过户手续。第三，房屋不能过户的原因，系浑南支行不作为所致。2019年10月份申请人给银行发函，申请分批解押事，并始终与浑南支行行长庞域、经理刘峰赫沟通协调分批解押房屋。银行一致同意，我方增加抵押物。银行同意分批解押，但说房产评估值高，分批解押抵押物价值不够，要求先增加抵押物后分批解押，为能早日解押答辩人增加8套房屋共33套房产做了抵押。房屋不是续贷，因为答辩人并没有归还抵押贷款，也没有收到银行相关合同。事实上，答辩人手里没有任何抵押合同，都是银行人让答辩人在空白合同上签字的，具体内容答辩人根本不清楚。答辩人工程施工急需资金，只能按照银行要求办。正因为不是续贷，银行做内部调账时已经答应分批解押，答辩人没有通知李倩。在2021年4月27日答辩人与浑南支行经理刘峰赫的通话中，刘峰赫一再以抵押房屋评估高为借口，迟迟不按约定给答辩人分批解押。在2021年7月9日答辩人与浑南支行行长庞域的通话中，庞域说总行要求答辩人按评估值还款（大大超过了抵押贷款数额），而且不给任何理由和道理。李博补充答辩称，在浑南支行处抵押的33套房产，系多年来施工后作为工程款抵过来的，现在实际所有人是李博。案涉房产在浑南支行担保抵押借款情况是首贷39.71万元，续贷40.92万元。孙静辩称，答辩人在本案事务中是被委托人的身份，按照委托人的意思与原告签订了房屋买卖合同。这个合同的签订是原告与被告真实意思的表示，合同签订不违反法律法规。答辩人认为，根据本案现在已经发生的事实，本案不构成解除合同的条件，如本案消灭抵押权，合同完全可以继续履行。一是合同签订已经实际履行，二是原告已经进行了实际装修并占有案涉的房产，三是虽然存在问题，但是消灭问题合同即可以履行。孙静在本案当中不存在过错，未给原告和被告造成损失，所以孙静在本案中不承担被告所诉的赔偿责任。浑南支行陈述意见，第一，关于案涉房产是李博贷款还是群升公司贷款，李博作为担保人问题。案涉房产为沈阳群升装饰工程公司实际控制人李博所有，该公司于2018年8月10日在我行贷款1800万元，贷款期限两年，李博作为保证人及房产抵押人，以房产作为抵押，首笔贷款抵押25套，此房产为其中之一。由于2020年7月24日首笔贷款到期，群升公司无力偿还到期本息，我行于2020年12月30日在利息挂账的情况下为其办理借新还旧业务，期限三年，贷款金额1800万元，抵押房产33套，原抵押物25套房产在第一顺位未解押前提下增加二顺位抵押。第二，关于单个抵押房产是否抵押评估价格和抵押担保限额问题。首贷抵押价格39.71万元，评估值68.12万元。借新还旧抵押价值378639.66元，评估值85.26万元。根据抵押合同约定，抵押担保范围包括借款本金（1800万元）、利息、复息、罚息、违约金、损害赔偿金和债权人实现债权及担保权所发生的一切费用。第三、关于案涉房产抵押价值及利息、罚息的相关费用，用书面形式向法院告知问题。截止2021年5月底沈阳群升装饰工程有限公司首贷及借新还旧欠息合计275.17万元，案涉房产相关利息经计算为6.02万元。第四，关于将全部房款交给银行，能否顺利解押办理过户手续问题。案涉房产实际变现能力高于其余部分抵押物，如将其单独解押，随着时间延长，欠息金额的增加，其余抵押物将无法覆盖贷款本息。第三人为抵押权人，对该房产的全部变现价值享有优先受偿权。如将购房尾款支付第三人，视为履行义务，由第三人办理解押，显然侵犯了第三人合法权利，减少抵押物变现价值，第三人没有对抵押物的全部变现价值优先受偿。该抵押物的成交价未经第三人认可，原被告之间的交易未必能够反应公允价值，可能损害第三人的优先受偿权，第三人不受该合同约束。第五，关于抵押担保财产在银行作抵押担保时，你行是否允许抵押担保人或者借款人可以出售问题。我行合同条款内未约定抵押人或借款人可以出售房产。第六，关于被告所阐述情况的答辩意见。沈阳群升装饰工程有限公司曾向第三人申请解押还款方案，也曾有出售房产意向，但最终还款方案未能达成一致，群升公司也未还款；且具体出售事宜未告知第三人，其出售的抵押房产的成交价未经第三人认可，原被告之间的交易未必能够反应公允价值。沈阳群升装饰工程有限公司在2020年9月21日、2020年11月16日向我行提出借款申请书，用于办理借新还旧业务，符合第三人银行贷款流程，而非被告所说此业务属于内部调账。本院经审理认定事实如下：原告李倩与被告孙静（即为被告陈绍克、金维光的房屋买卖合同代理人）2020年6月17日签订的《房屋买卖定金协议》，所购房屋为坐落兴城市,不动产权证书号为辽（2017）兴城不动产权第***号，房屋建筑面积为105.75平方米，该协议中写明定金为1万元，并于当日支付。2020年6月19日，原告李倩的丈夫鲍蕾代李倩与被告孙静签订《房屋买卖协议》，该协议约定总房款为485000元，当日支付甲方225000元，已付1万元定金。在签订合同当天李倩转给孙静房屋首付款225000元，尾款250000元至今未支付。孙静代为买卖房屋系受李博委托，庭审中李博意见其系该房产实际所有人，陈绍克、金维光系该房产不动产证登记所有人；陈绍克、金维光在本案庭审时对于孙静代理买卖房产的行为和签订的合同表示认可。2018年8月3日沈阳群升装饰工程有限公司与浑南支行签订《流动资金借款合同》，以购买原材料为借款用途借款1800万元，该合同约定借款期限为24个月（2008年8月3日起至2020年7月24日），固定月利率为6.25‰，由本案被告人李博和案外人王春婷为担保人提供连带责任保证担保，房产和车库为抵押物担保，其中包含案涉房产，该房产的担保债权数额为441465.5元。2018年8月3日被告陈绍克和金维光作为抵押人与第三人浑南支行签订《抵押合同》，为《流动资金借款合同》的从合同。沈阳群升装饰工程有限公司为偿还2020年7月24日到期的在第三人浑南支行借款的1800万，于2020年11月16日与该行再次签订《流动资金借款合同》，借款用途是借新还旧，借款金额为1800万元，约定借款期限36个月（从2020年11月16日起至2023年11月16日），由案外人李树森、案外人王春婷和被告人李博为担保人提供连带责任保证担保，以房产和车库作为抵押物担保，包含案涉房产，该房产的担保债权数额为378639.66元。2020年11月16日被告陈绍克和金维光作为抵押人与第三人浑南支行签订《抵押合同》，为《流动资金借款合同》的从合同。上述事实，有双方当事人诉辩意见、《房屋买卖协议》、《房屋买卖定金协议》借款借据、抵押合同、《流动资金借款合同》、不动产登记证明等，经双方当事人庭审出示并质证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条规定：“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，原告李倩与被告孙静（即被告金维光、陈绍克在房屋买卖合同中的代理人）基于自愿、平等、公平地分别于2020年6月17日签订《房屋买卖定金协议》，并于当日李倩支付给被告孙静1万元定金。后于2020年6月19日原告李倩的丈夫鲍蕾代为与被告孙静签订《房屋买卖协议》，并于当日向被告孙静支付购房首付款22.5万元，孙静代被告金维光、陈绍克交付房屋钥匙给原告李倩，原告李倩装修入住，所以该房屋买卖合同双方存在对合同约定实际履行行为。且孙静代理买卖行为被金维光、陈绍克庭审中追认，双方对此无争议，不违反法律规定，本院对该房屋买卖合同的有效性予以认定。关于案涉房屋（即坐落兴城市,不动产权证书号：辽（2017）兴城不动产权第***号；抵押不动产登记证明号为辽（2018）兴城不动产证明第***号和辽（2020）兴城不动产证明*****号）的抵押纠纷。根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”本案中，案涉房屋连续发生两次抵押行为。第一次抵押事实：2018年8月3日沈阳群升装饰工程有限公司与葫芦岛银行股份有限公司沈阳浑南支行签订《流动资金借款合同》，以购买原材料为借款用途借款1800万元，该合同约定借款期限为24个月（2008年8月3日起至2020年7月24日），固定月利率为6.25‰，由本案被告人李博和案外人王春婷为担保人提供连带责任保证担保，房产和车库为抵押物担保，其中包含案涉房产，该房产的担保债权数额为441465.5元。被告陈绍克和金维光作为抵押人与第三人浑南支行签订《抵押合同》，为《流动资金借款合同》的从合同。第二次抵押事实：沈阳群升装饰工程有限公司为偿还2020年7月24日到期的在第三人浑南支行借款的1800万，于2020年11月16日与该行再次签订《流动资金借款合同》，借款用途是借新还旧，借款金额为1800万元，约定借款期限36个月（从2020年11月16日起至2023年11月16日），由案外人李树森、案外人王春婷和被告人李博为担保人提供连带责任保证担保，以房产和车库作为抵押物担保，包含案涉房产，该房产的担保债权数额为378639.66元。被告陈绍克和金维光作为抵押人与第三人浑南支行签订《抵押合同》，为《流动资金借款合同》的从合同。另，因2018年8月3日《流动资金借款合同》的借款1800万元因2020年11月16日《流动资金借款合同》借新还旧的借款1800万元而覆盖。且2020年11月16日借款增加抵押担保房产8套，所以，本院对案涉房屋的担保债权数额认定为378639.66元及产生的相应利息。本案中，第三人浑南支行为涉案房屋的抵押权人和与沈阳群升装饰工程有限公司借贷关系中的债权人；被告李博既是案涉房屋实际所有权人，也是沈阳群升装饰工程有限公司与浑南支行借贷关系的担保人，还是抵押人沈阳群升装饰工程有限公司的实际控制人；原告李倩为案涉房屋买卖交易中的买受人；案外人沈阳群升装饰工程有限公司是与第三人浑南支行借贷关系中的债务人和案涉房屋的抵押人。因此，在房屋买卖合同真实有效的前提下，原告李倩应当继续履行合同支付房屋尾款。关于案涉房屋所担保的378639.66元债务及相应利息，第三人抵押优先权如何实现问题，经计算2020年11月16日至2021年9月16日期间378639.66元的贷款利息为23664.98元，案涉房产担保部分借款本息合计402304.64元。该部分款项，原告李倩同意将购房尾款25万元直接支付给第三人浑南支行，不违反法律规定，且被告李博、金维光、陈绍克均同意，本院予以支持；余款152304.64元，应由被告李博、金维光、陈绍克向第三人浑南支行履行，三被告均同意，但庭审后经与三被告委托诉讼代理人联系暂无钱支付。现原告李倩向本院表示为使本案顺利解决，不影响第三人浑南支行利益实现，李倩同意152304.64元由其代被告李博、金维光、陈绍克支付给第三人浑南支行，其在履行垫付义务后另行向李博、金维光、陈绍克主张权利，不违反法律规定，本院予以支持。为此，原告将25万购房尾款及152304.64元，合计402304.64元向第三人浑南支行支付，足以清偿案涉房屋抵押担保款项及利息，使得第三人信贷资金案涉抵押房产担保部分的本息得以收回，保证浑南支行的信贷资金利益不受损失，第三人优先受偿权没有受损。李倩代被告李博、金维光、陈绍克向第三人浑南支行履行的担保房产本息余额152304.64元，在履行后可另行向李博、金维光、陈绍克主张权利。第三人浑南支行应当在原告李倩代位清偿后办理所涉房屋解押手续，致使在清偿案涉房屋对应的债务后抵押权消灭。同时，被告李博应该在原告履行完支付尾款义务和抵押权消灭后，配合原告办理房屋过户手续。体现房子是用来居住的基本属性和以人为本的价值观。关于原告要求被告李博支付退税款项和违约金2万元。退税补偿双方没有约定，另退税系政府对于房产交易限时优惠政策，退税款项金额无法确认，本院不予支持；对于违约金，双方在《房屋买卖协议》第五条约定的是不能办理过户时，甲方退乙方购房款并支付房屋总价款的20%作为违约金，并承担乙方造成的损失。在本案审理中原告变更诉讼请求为要求继续确认合同有效，继续履行，并没有要求房屋买卖合同解除后的双返合同约定的违约责任。为此，鉴于本案房屋购买时系抵押房产，房屋权利瑕疵的风险双方均应高度知晓，且房屋在购买时已经交付原告使用，故，对于违约金部分合同约定不明，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百零六条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条规定，判决如下：一、2020年6月19日原告李倩（鲍蕾代签）与被告金维光、陈绍克（孙静代签）的《房屋买卖协议》有效；二、自本判决生效之日起五日内原告李倩将购买房屋尾款25万元支付给第三人葫芦岛银行股份有限公司沈阳浑南支行，用于清偿辽（2017）兴城不动产权第***号（坐落兴城市）房产抵押担保款本金378639.66元及利息（利息以543445.17元为基数按照月息6.25‰计算，自2020年11月16日起至实际清偿日止）；三、自本判决生效之日起五日内原告李倩代被告李博、金维光、陈绍克向第三人葫芦岛银行股份有限公司沈阳浑南支行支付152304.64元，用于清偿辽（2017）兴城不动产权第***号（坐落兴城市）房产抵押担保款本金378639.66元及利息（利息以543445.17元为基数按照月息6.25‰计算，自2020年11月16日起至实际清偿日止），第二项判决不足以支付部分；四、第三人葫芦岛银行股份有限公司沈阳浑南支行在原告李倩履行第二项、第三项判决后十五日内办理辽（2017）兴城不动产权第*****号（坐落兴城市）房产解除抵押担保手续；五、被告金维光、陈绍克在第三人履行案涉房屋解押手续办理完毕后十五日内配合原告李倩办理房屋过户相关手续；六、驳回原告李倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4068元，由原告已经预交，由被告李博、金维光、陈绍克共同负担4068元，于本判决生效之日起七日内向兴城市人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。由原告负担0元，应予退还4068元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于葫芦岛市中级人民法院。审 判 员 薄丽荣二〇二一年八月二十六日法官助理 王争一书 记 员 胡 娜附:法律条文《中华人民共和国民法典》：第一百一十九条【合同的约束力】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第四百零六条【抵押财产的处分】抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。第五百零九条【合同履行的原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百零二条【合同生效时间】依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。