河北省涉县人民法院民 事 判 决 书（2021）冀0426民初1248号原告（申请执行人）：李树爱，女，1979年8月13日生，汉族，农民，住涉县。委托代理人：王彦林，男，1970年12月10日生，汉族，农民，住河南。被告（案外人）：付喜连，女，1967年10月5日生，汉族，职工，住涉县。委托代理人：张瑞金，河北恒星律师事务所律师。第三人（被执行人）：涉县龙山房地产开发有限公司。住所地：涉县经济技术开发区裕华东路龙田大酒店。法定代表人：赵改平，公司执行董事。原告李树爱与被告付喜连、第三人涉县龙山房地产开发有限公司（以下简称龙山房地产公司）执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李树爱及其委托代理人王彦林、被告付喜连及其委托代理人张瑞金到庭参加了诉讼，第三人涉县龙山房地产开发有限公司经传唤未到庭。本案现已审理终结。原告李树爱向本院提出诉讼请求：1、请求判决准许执行涉县龙田花苑6号楼3单元501室房屋。2、本案诉讼费及其他费用由被告方负担。事实和理由：原告与第三人龙山房地产公司商品房买卖合同纠纷一案，经贵院审理后作出（2017）冀0426民初1204号民事判决书，判决生效后，原告申请强制执行第三人，在执行期间，贵院作出（2017）冀0426执782号执行裁定书，查封了第三人龙山房地产公司的龙田花苑6号楼3单元501室房屋。在此期间，被告付喜连提出执行异议，主张查封房屋已由其购买等理由，直到2021年3月16日，贵院又作出了（2021）冀0426执异6号民事裁定书，撤销了（2017）冀0426执782号执行裁定书。原告认为被告付喜连主张已购买本案争议房屋的事实与理由不具有合法性，并且没有办理过户登记手续，不享有本案争议房屋的合法权属，所以，法院应当依法执行上述房屋，以维护原告的合法权益。被告付喜连辩称，被告于2009年10月准备购买河北龙田贸易有限公司（以下简称龙田贸易公司）公寓楼（2－9房），并交付龙田贸易公司房款20万元。后2010年龙田贸易公司与本案第三人及被告协商一致，将公寓楼（2－9房）调换为本案所涉房屋。被告交龙田贸易公司的20万元，及其支付被告的利息款57000元，共计257000元，由龙田贸易公司转付于第三人。本案所涉房屋面积为140.12平方米，单价2660元，总价款：372719.2元，余款115719元，被告于2011年10月24日补交于第三人。由于龙田贸易公司与第三人之间原因致使涉案房屋未办理过户登记。并且在法院执行李世杰案件中，法院认为，未能证明龙田贸易公司已转于第三人257000元，通知被告向法院再次交付了257000元房款。综上，被告与第三人之间形成了房屋买卖合同，且被告名下无其他用于居住的房屋，房款已交付全部房款。本案所涉房屋虽未办理所有权变更登记手续，但被告对案涉房屋依法具有合法排除执行权利。法院下达的解封裁定是合法的。原告执行之诉的理由依法不能成立，请求法院依法驳回原告诉讼请求。第三人龙山房地产公司未到庭，未陈述意见。本院经审理认定事实如下：2011年10月24日，被告向第三人龙山房地产公司交房款115719元，用于购买涉县龙田花苑小区6-3-501房屋。房屋总价372719元，余款257000元在本院通知交款前未予以交付。本院因申请人李世杰申请执行被执行人龙山房地产公司（本案第三人）一案，于2016年10月18日作出（2016）冀0426执955号执行裁定书，裁定查封涉县龙田花苑6号楼3单元501室。查封期间，本院因申请人李树爱（本案原告）申请执行被执行人龙山房地产公司一案，于2017年11月28日作出（2017）冀0426执782号执行裁定书，裁定查封涉县龙田花苑6号楼3单元501室（属轮侯查封）。2018年1月10日本案被告付喜连提出执行异议，请求解除（2016）冀0426执955号执行裁定书查封的龙田花苑小区６号楼３单元501房产。本院于2018年1月15日作出（2018）冀0426执异1号执行裁定书以申请人付喜连仅交付房款115719元，并未支付全部房款，未办理过户登记，付喜连交付于龙田贸易公司的款项与本案无关为由，驳回申请人付喜连的案外人异议。2018年1月15日本院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结”之规定向付喜连下达通知书，责令：付喜连十日内向本院交付剩余房款257000元，逾期不履行的，本院依法对查封房屋进行拍卖。被告付喜连于2018年2月7日向本院交付剩余房款257000元。2018年2月8日本院作出（2016）冀0426执955号之一裁定书，裁定解除对龙田花苑6号楼3单元501室的查封。原告李树爱对此提出执行异议，本院于2019年12月18日作出（2019）冀0426执异29号执行裁定书，裁定驳回李树爱异议请求。之后，因本案争议房产仍有（2017）冀0426执782号裁定的轮侯查封，被告付喜连于2020年8月17日向本院提出异议，请求解除（2017）冀0426执782号对本案争议房产的查封，本院作出（2020）冀0426执异49号裁定书，裁定撤销本院2017年11月28日作出的（2017）冀0426执782号执行裁定书，李树爱不服向中院申请复议，中院作出裁定，裁定撤销一审裁定，发回本院重新作出裁定，本院另行组成合议庭，于2021年3月16日重新作出（2021）冀0426执异6号裁定书，裁定撤销本院2017年11月28日作出的（2017）冀0426执782号执行裁定书。原告李树爱不服，向本院提出执行异议之诉。审理中，经本院核实，被告在涉县不动产登记中心无住房登记。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议》）第二十八条规定，金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，符合下列情形的依法予以支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议，请求排除执行的，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《执行异议和复议》第二十八条系普适性条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业为被执行人的案件中，既可适用特别条款，也可以适用普通条款。案外人可选择对其最有利的条款来排除执行，本案中案外人付喜连在审理中，选择适用第二十九条排除执行，应予采信。本案中，针对第二十九条第一项，付喜连与第三人龙山房地产公司虽未签订书面合同，但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中双方对房屋具体房号、位置、房屋价款已达成合议，系双方真实意思表示，被告付喜连在查封前已实际向第三人交付房款115719元，故双方对合同的主要内容已约定，对此应认为，双方之间已形成书面的房屋买卖合同。针对第二十九条第二项，对于本条可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。被告付喜连称其购房时在涉县未有其他房产，该房产系用于居住使用。原告亦未提供证据证明被告有第二套住房。经本院核实，被告在涉县不动产登记中心并没有其他住房登记。故认为被告符合本项规定。针对第二十九条第三项，本条实践中掌握标准也不一致，如商品房消费者支付的价款接近百分之五十，且已按照合同将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定。本案原告在查封前已实际交付115719元，查封后，经本院通知向本院交付剩余房款257000元予以执行。认为符合本项规定。综上，案外人付喜连符合《执行异议和复议》第二十九条中的三项规定，可以排除申请执行人的执行。原告诉求，本院不予支持。经本院审判委员会讨论研究，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告李树爱的诉讼请求。案件受理费80.0元，由原告李树爱承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审 判 长  贾学亮审 判 员  江文海人民陪审员  张富强二〇二一年八月五日书 记 员  侯晓梅附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。