重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院   民事判决书        (2021)渝0241民初2316号      原告：秀山华寓物业管理有限公司，住所地重庆市秀山土家族苗族自治县中和街道建民巷22号，统一社会信用代码91500241671038931Y。   法定代表人：龙小伟，系该公司经理。   委托诉讼代理人：黄修建，重庆博搏律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李光春，男，土家族，1963年2月5日出生，住重庆市秀山土家族苗族自治县,系该公司员工。   被告：全成祥，男，土家族，1964年06月27日出生，住重庆市秀山土家族苗族自治县。   原告秀山华寓物业管理有限公司（以下简称华寓物业公司）与被告全成祥物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华寓物业公司的委托诉讼代理人黄修建、李光春、被告全成祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告华寓物业公司向本院提出诉讼请求：⒈判令被告全成祥立即向原告支付从2014年1月起至2020年10月的物业管理费7222元及违约金（以7222元为基数，按每日3‰，从2020年11月1日起计算至清偿之日止）；⒉判令被告支付从2014年1月起至2020年10月的公摊电费492元；⒊本案的诉讼费用由被告承担。   事实和理由：被告购买位于本县中和街道xx号房屋，其建筑面积为172平方米。被告于2009年接房，并签订装修责任书和区域防火安全责任书。原告对前期物业进行管理，被告也交付了一定期限的物业费用，但是被告从2014年1月起拒绝交付物业服务费和公摊电费。2014年桂花苑小区业主委员会与原告对物业服务费进行了多次商讨，确定物业管理费由原来的0.38元每平方米调整为0.58元每平方米，从2015年9月1日起执行。2015年8月17日，原告与桂花苑小区业主委员会签订了《物业服务合同》，该合同约定住宅按照每月0.58元/平方米计收，从2015年9月1日执行，该合同的期限为一年。之后，在2017年4月和2019年4月分别又签订《物业服务合同》，合同的内容与2015年8月17日签订的合同内容一致。至今原告还在继续为该小区进行物业服务。经过计算，被告从2014年起至2020年10月止，累计欠物业服务费7222元。一直以来，公摊电费均是按照每户6元的标准进行收取，被告从2014年1月起至2020年10月止欠公摊电费492元。   由于被告拖欠物业服务费和公摊电费，原告多次催收未果。2020年10月27日，原告再次以书面的方式向被告催收费用，但被告仍置之不理。为维护原告的合法权益，特依法起诉，请求人民法院依法支持原告的上列诉讼请求。   被告全成祥辩称，一、原告起诉超过诉讼时效。理由是原告主张的是2014年1月至2020年10月的费用，他的起诉状显示的时间是2021年5月，已超过三年的债权保护期。   二、2009年楼上x栋x号房业主王某某因装修放水太多，将被告房屋次卧、客卧、书房顶棚和上部墙体全部浸湿。2010年6月中旬，王某某家漏水，导致被告客厅、主卧、阳台、厨房顶棚漆面出现澎壳。小区业主房屋装修质量不合格，造成被告房屋受损，原告物业公司有失察责任以及未及时制止与协调的不作为过错，原告应承担赔偿责任。原告公司负责人承诺为被告解决相邻漏水纷争，如不解决不好，被告可从2014年起不交物业服务费。此后，原告从未向被告催收过物业服务费，直至2019年才向被告催交。   原告收取公摊电费、物业服务费未经法定审批和法定程序，是违法收费，且没有征求业主意见。业主有权请求物业服务公司退还违规收费额。   滞纳金与违约金是不同的概念，原告是企业无权收取滞纳金，只能收取违约金，而本合同只约定滞纳金没有约定“违约金”。因此，原告无权要求被告按合同约定的日千分之三缴纳违约金。   请法庭督促原告继续履职，由原告协调解决被告与楼上业主房屋漏水的纠纷。   综上，原告的请求于法无据，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   原告秀山华寓物业管理有限公司依法成立于2003年7月15日，是经本县市场监管部门依法核准从事物业管理与服务的企业。被告全成祥是本县中和街道xx号商品房业主，该房建筑面积为172平方米。   2009年9月1日，重庆瑞庭物业管理有限公司秀山分公司与本县中和街道丹凤路桂花苑小区签订《物业服务合同》，成为该小区的物业服务单位。该合同第二十四条第一款约定：“物业服务费每月按0.38元平方米的房屋建筑面积计收；公摊水电费按户据实分摊；业主逾期未交纳物业费的，按物业服务费每日千分之三缴纳滞纳金。”   2009年，被告全成祥接房后装修入住该小区，并按月交付物业服务费。不久，因楼上房屋渗水，被告与邻居发生纷争。被告向物业公司反映情况，要求重庆瑞庭物业管理有限公司秀山分公司出面解决纷争，但该物业公司多次出面协调未果。2014年3月13日，该物业服务公司工作人员杨卫给被告书面承诺：“承诺全成祥和楼上王某某家浸水问题，由物管公司杨卫负责解决。如杨卫不去解决，全成祥由2014年起不交物管费。”之后，杨卫出面协调邻里纠纷未果。不久，杨卫离任。继任者仍没协调好该纷争。   2014年3月，被告所在的中和街道xx小区物业委员会成立。2015年8月17日，原告秀山华寓物业管理有限公司与该小区业主委员会签订了《物业服务合同》，该合同第二十条约定：“物业服务费每月按0.58元平方米的房屋建筑面积计收；公摊水电费按户据实分摊；业主逾期未交纳物业费的，按物业服务费每日千分之三缴纳滞纳金。”合同期限为2015年9月1日起2016年8月31日止。物业服务费每月按0.58元平方米，从2015年9月1日起执行。   2019年4月1日，原告与该小区业委会又续签订了《物业服务合同》，合同的内容与2015年8月17日签订的合同内容一致。至今，原告还在继续为该小区进行物业服务。   2020年10月27日，原告以书面催收的方式找被告催缴物业服务费和公摊电费，但被告仍未缴纳。   另查明，被告陈述原告自2014年3月以来未向被告催收过物业服务费，直至2019年才向被告催交。   小区业主的公摊电费标准是按照每户6元的标准分摊，并由原告负责收取。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。   一、关于原告的起诉是否超过诉讼时效问题。当事人向法院请求保护民事权利的诉讼时期间是三年。诉讼时效可因当事人主张权利而中断，从而重新计算三年。原告主张的债权是2014年1月起至2020年10月的物业服务费用和公摊电费。在本案中，原告出示的催费证据能导致诉讼时间中断的时间为2020年10月26日。即：本案2014年1月至2017年10月的物业服务费和公摊电费已过债权诉讼时效。为此，被告提出诉讼时效已过的抗辩意见部分成立，本院予以采纳。但是被告在庭审中自认原告从2014年3月起原告从未向被告催收过物业服务费，直至2019年才向被告催交。这一事实，可导致诉讼时效的中断时间从2019年向前延伸三年。结合原告对被告相邻纠纷的协调情况，考虑公平因素，本案物服务费和公摊电费的起算日应从2016年1月起算。因而，确认物业服务费和公摊电费为：2016年1月至2020年10月物业服务费172平方米×0.58元×57月=5686.32元；2016年1月至2020年10月公摊电费6元×57月=342元。   关于原告违法收取公摊电费、物业服务费以及没有征求业主意见,应退违规收费的问题。原告是经国家工商局核准登记并依法成立的物业服务管理企业，其通过与小区业主委员会签订合同后，取得了本案小区的物业服务资格，因此原告的物业服务主体资质是合法的。原告与业主委员会签订的《物业服务协议》合法有效。该合同对被告所在小区的业主均具有法律约束力，原被告双方应当按照合同约定行使权利，履行义务。原告依约提供了物业管理服务，被告理当按照合同的约定支付相应的物业管理费用。至于小区物业服务不完善的地方，业主可以监督物业服务方并责令其整改，若造成业主损失的，业主有权请求赔偿，但不能拒交物业服务费。另外，业主也可根据实际情况并按照法定程序解聘物业服务企业。因此，被告该抗辩不能成立，本院不予采纳。   三、关于违约金的问题。违约金与滞纳金是两个不同概念，但都具有赔偿性与惩处性的功能。在民事法律体系中，应使用违约金的称谓。原告在合同中对违约责任的用语不规范，但是该瑕疵不属于影响合同效力的法定情形。在本案中，被告未按时交纳物业管理服务费用，已构成违约，原告有权向被告主张违约赔偿。但是违约赔付诉求过高，应依法予以调整。故对于原告主张从2020年11月1日开始起计算违约金的诉讼请求，本院予以确认。具体计算方式为：以5686.32元为基数，从2020年11月1日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算至付清之日止。   四、关于被告与邻居房屋渗水的相邻纠纷问题，相邻纠纷与物业服务纠纷是不同的法律关系，当事人应另寻其他途径救济。    综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条、第八十三条，《物业管理条例》第五条、第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条之规定，判决如下：   一、被告全成祥在本判决生效之日起十日内支付原告秀山华寓物业管理有限公司物业服务费5686.32元、公摊电费342元及违约金（违约金以5686.32为基数，从2020年11月1日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算至付清之日止）；   二、驳回原告秀山华寓物业管理有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取，计25元，由被告全成祥负担。   本判决为终审判决。    本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。          审 判 员 龙 锋            二○二一年八月四日      书 记 员  王思粤                      1