广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14625号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨友高，男，1979年2月9日出生，汉族，住湖南省新化县。委托诉讼代理人：汪旭东、罗琳，均系广东广信君达（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州君粤投资发展有限公司，住所地广东省广州市海珠区广纸路25号自编302。法定代表人：杨广明，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘木有，广东金马波士德律师事务所律师。原审第三人：广州市广纸银页物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区南箕路30号大院2栋之一。法定代表人：温雷彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭世平、黄晓鹏，分别系广州造纸股份有限公司及广州造纸集团有限公司员工。上诉人杨友高因与被上诉人广州君粤投资发展有限公司（以下简称君粤公司）、原审第三人广州市广纸银页物业管理有限公司（以下简称广纸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初28143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨友高上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判杨友高向君粤公司支付2020年7月1日至2020年7月14日的房屋占用费1707元、物业管理费1138元、垃圾费67.70元，驳回君粤公司的其他反诉请求；2.本案全部诉讼费由君粤公司承担。事实和理由：杨友高最迟于2020年7月14日与君粤公司完成涉案房屋的场地交接手续，已将房屋交还给君粤公司，一审法院酌情认定杨友高需向君粤公司支付2020年7月15日至9月的房屋占用费、物业管理费及垃圾费于法无据。第一，君粤公司工作人员唐明婕与杨友高之间关于涉案房屋的交收行为应视为职务行为。杨友高自2019年6月29日承租涉案房屋起就一直与唐明婕对接，唐明婕以君粤公司工作人员的身份与杨友高沟通工作，包括装修事宜、每月租金水电费等缴纳事宜和退场事宜。从杨友高与唐明婕的微信聊天记录可看出，唐明婕要求杨友高将租金转入君粤公司公账，将履约保证金和押金转入君粤公司法定代表人的私人账户中，以及通知杨友高办理装修押金冲抵租金手续等，这都足以使杨友高产生信赖，并在退场时与其交接钥匙即视为场地交接手续已完成。第二，杨友高已充分举证证明于2020年7月14日向君粤公司交回涉案房屋，之后未再占有使用。视频证据显示，2020年7月14日涉案房屋内杨友高的物资已基本搬空，店内未再正常经营，关闭门锁后也及时将手持的唯一钥匙交还君粤公司工作人员；微信聊天记录显示，杨友高已于2020年7月14日与唐明婕进行了物业交接。君粤公司既未举证证明该日后杨友高仍有使用涉案房屋，也未提供该日后的水电费用凭证，由此可以印证杨友高未再实际使用涉案房屋。第三，涉案房屋的交还时间是本案的关键事实，一审法院遗漏查明唐明婕是君粤公司员工的事实，就片面地以君粤公司单方否认认定杨友高交还房屋的证据不充分。第四，杨友高是否变更注册登记地址不影响场地交还的事实认定，更不影响君粤公司继续出租涉案房屋，君粤公司也未举证证明因杨友高的公司未迁址给其造成涉案房屋难以出租或发生损失的情况，故其以杨友高注册登记地址未变更从而认定杨友高占有使用涉案房屋无据。第五，由于君粤公司转租的涉案房屋存在违建情形，并经有关行政部门通知要求拆除，难以再行出租，故其才在杨友高退场后仍单方要求杨友高支付租赁费用，该行为明显是为了转移因物业本身违建产生的损失，以期获得不正当利益，企图以合法形式掩盖非法目的，该行为不应得到支持。综上，一审法院在事实查明及认定方面均存在错误，从而作出错误的一审判决，请求二审法院依法予以纠正。被上诉人君粤公司二审辩称：杨友高直至2020年9月仍然占有使用涉案房屋，一直没有将房屋交还给君粤公司使用和管业，也没有与君粤公司办理解除租赁合同的相关手续，君粤公司多次发函以及将函件贴到涉案房屋门口，杨友高仍然没有移交房屋和交纳相应的租金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作出的判决合情合理，请求二审法院驳回杨友高的上诉请求。原审第三人广纸公司二审述称：同意一审判决。因本案纠纷，杨友高于2020年9月18日诉至一审法院，请求判令：1.君粤公司退还保证金12000元；2.君粤公司支付装修损失65571.50元；3.本案诉讼费用由君粤公司承担。君粤公司向一审法院提出反诉请求：1.杨友高支付2020年7月至2020年12月的场地租金22680元、物业管理费15120元，以及逾期滞纳金（滞纳金标准为从次月起，每逾期一日，按照逾期交付的租金及物业管理费的金额的5%计算，从2020年8月1日起，计算至付清全部场地租金及物业管理费止，现暂计算至2020年12月30日，滞纳金为20538元）；2.杨友高支付2020年7月至2020年12月的垃圾清运处理费及厕所清洁费900元；3.杨友高支付2020年6月至2020年12月的水费62.30元，电费376.70元，以及逾期滞纳金（滞纳金标准为从次月起，每逾期一日，按逾期交付水、电费的金额的5‰计算，从2020年7月1日起，计算至杨友高付清全部水费、电费止，现暂计算至2020年12月30日，滞纳金为379.74元）；以上合计为60056.74元；4.本案本诉、反诉的诉讼费用由杨友高承担。一审法院经审理查明：2019年6月29日，杨友高（乙方）与君粤公司（甲方）签订《广州市广纸北一路原广纸子校侧现41中东校区商铺租赁合同》，约定：租赁物业地址为广州市广纸北一路原广纸子校侧（现4l中东校区）自编XX-XX号商铺；租赁物业土地取得方式为历史临搭，租赁物业原用途为非居住用房；乙方经营范围为家居装饰；租赁期限自2019年6月29日至2022年6月28日止；2020年6月29日起至2021年6月28日每月租金、物业管理费分别为3780元、2520元；乙方每月向甲方缴付垃圾清运处理费及厕所清洁费150元；乙方应于每月28日前向甲方缴纳下月租金及物业管理费；乙方应向甲方交纳本合同履约保证金12000元；履约保证金待合同期满，乙方将租赁物如期交还甲方，缴清所有租金、水电费、物业管理费等费用，并将退款申请、相关证照注销凭证、租赁保证金凭证交付甲方后，甲方于15个工作日内如数无息退还乙方；若因乙方原因致使本合同无法履行而解除的，履约保证金不予退还；若履约保证金不足以弥补甲方损失的，乙方仍需按照甲方的实际损失承担赔偿责任；乙方须自行负担与该物业经营有关的工商税费、电话费、水费、电费及其他费用；乙方应于每月10号前缴清上月水、电费等相关费用；装修前，乙方须完全清楚掌握租赁物业房屋的建筑结构，必须向甲方递交书面的装修申请及详细的施工方案及相关图纸，在征得甲方同意并办理有关手续后方可施工；乙方或施工队须在装修前向甲方支付装修保证金3000元，施工完毕验收合格后五个工作日内无息退还；若乙方逾期交付租金及物业管理费的，每逾期一日，应按逾期交付金额的5‰支付滞纳金；乙方逾期未按规定交水电费或租金或物业管理费及其他费用超过30天的，甲方有权单方面终止本合同，收回租赁物业、没收合同履约金，不承担乙方任何的装修投资补偿，并追究乙方的违约责任；等。合同签订后，杨友高如约向君粤公司支付了押金，君粤公司将房屋交付给杨友高使用。广纸公司曾出具《转租、分租同意确认书》，载明：广州市广纸路东四街X号XXX首层自编X号商铺是其司单位物业，其司同意君粤公司对上述物业进行转租给杨友高经营家居装饰用途，租期为2019年6月29日至2020年2月12日。广纸公司曾出具《场地产权具结书》，载明：广州市广纸路东四街X号XXX首层自编X号商铺是其司产权物业，使用面积9.93平方米，场地使用性质商业，现同意君粤公司将物业转租给杨友高，使用期限2019年6月29日至2020年2月12日，如有发生产权纠纷，一切责任由广纸公司负责。2020年6月5日，广州市海珠区城市管理和综合执法局作出穗综海强拆公字（2017）1024-1号《限期拆除违法建设公告书》，载明责令自行拆除违法建设。2020年10月19日，广州市海珠区人民政府作出海珠府复字[2020]85号《行政复议决定书》，申请人为广州造纸集团有限公司，被申请人为广州市海珠区城市管理和综合执法局。上述决定书查明：2018年10月25日，广州市国土资源和规划委员会发出穗国土规划业务函(2018）6766号《关于协助提供规划专业意见的函》，该函主要记载：“你局曾于2016年9月27日送来征询违法建设规划意见的案件（穗综海立字[2016]第1024号）……经核查，该建设工程未取得建设工程规划许可证……超出证载面积和附图的部分属于无法采取改正措施消除规划实施影响的情形。”2020年5月22日，被申请人作出涉案处理决定书，对申请人作出要求拆除涉案建筑物的行政处理决定。上述认为：《广州市违法建设查处条例》第二条规定：“……本条例实行前已建成的建筑物、构筑物，是否属于违法建设，依照当时施行的法律、法规的规定予以认定。”《中华人民共和国城市规划法》（1990年4月1日实施，2008年1月1日失效）第三十二条规定：“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。”本案中，涉案建筑物于1998年建造，应适用《中华人民共和国城市规划法》（1990年4月1日实施，2008年1月1日失效），来认定是否属于违法建设。此外，涉案建筑物至今都未取得《建设工程规划许可证》，违反了《中华人民共和国城市规划法》第三十二条的规定。因此，被申请人认定涉案建筑物属于违法建设，符合法律法规的规定。本案没有向规划管理部门征求专业意见。此外，被申请人也无其他证据可证明涉案建筑物属于无法采取改正措施消除影响的情形。本府决定：1.撤销被申请人作出的穗综海违建处字(2017)1024-1号《违法建设行政处理决定书》；2.责令被申请人在收到本行政复议决定书之日起60个工作日内重新作出具体行政行为。另查，广州德麦森环保科技有限公司成立于2019年11月20日，法定代表人原为杨友高。2021年2月4日，该公司更名为德麦森（广州）投资控股有限公司，法定代表人变更为杨忠礼，杨友高任监事，公司工商注册地一直为海珠区广纸北一路106号之一133铺。杨友高为证明其主张，提交了如下证据：1.装修房屋的转账明细、照片；2.交回房屋的视频；3.与君粤公司工作人员的聊天记录。君粤公司质证认为对证据1-3均不予确认，证据1没有注明付款人和收款人，没有说明款项的用途，与本案房屋没有关联性。广纸公司质证认为杨友高的证据与其无关。广纸公司为证明其主张，提供了如下证据：1.广州造纸集团有限公司出具的《授权委托书》；2.2020年2月15日君粤公司与广纸公司签订的《续租协议》，载明就涉案场地双方续租一年即从2020年2月15日至2021年2月14日止。杨友高质证认为：对证据1无法确认，该委托书没有向杨友高出示过，证据2不确认，杨友高不是合同相对人，该证据签订时也没有向杨友高出示过。君粤公司对广纸公司的证据没有异议。本案于2021年1月25日一审开庭审理。庭审时，杨友高、君粤公司双方确认：租金、管理费、垃圾费交纳至2020年6月止。杨友高表示：2020年7月14日之前其将房屋内可移动物品搬走，于该日与君粤公司的工作人员办理了钥匙交接手续，场地内已无杨友高需搬迁的物品，杨友高也无法进入。君粤公司表示：起诉前杨友高从没向君粤公司提出解除合同也没有将场地交还给君粤公司，场地仍由杨友高使用，没有收到杨友高的钥匙，没有办理房屋交接手续，且杨友高名下的德麦森公司住所地仍为涉案房屋，该公司于2021年2月4日发生了注册事项变更，但是住所地却没有变更。经当庭向君粤公司释明，君粤公司可以立即收回场地，假如法院认定本案租赁合同的效力与当事人认定不一致，君粤公司表示坚持诉讼请求。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。2020年10月19日广州市海珠区人民政府作出海珠府复字[2020]85号《行政复议决定书》认定涉案房屋属于违法建设，且君粤公司未能提供房屋的建设工程规划许可证，故杨友高、君粤公司之间就涉案房屋签订的租赁合同为无效合同，君粤公司认为租赁合同有效的意见无理，一审法院不予采纳。无效的合同约定亦无效，故杨友高要求君粤公司退回保证金12000元有理，一审法院予以支持。杨友高作为承租人，亦应尽到审查房屋产权证书或建设工程规划许可证等义务。杨友高虽然查看了广纸公司出具的《转租、分租同意确认书》及《场地产权具结书》，但上述文件中的使用期限仅至2020年2月13日，已超过当时君粤公司出租给杨友高的租赁期限，租赁合同中亦载明物业的土地取得方式为“历史临搭”，杨友高仍然与君粤公司签订了租赁合同，故杨友高对于合同无效的后果亦存在过错。关于杨友高要求君粤公司赔偿装修损失的问题。结合杨友高已使用房屋一定期限及杨友高自身的过错程度，一审法院酌情判令君粤公司赔偿杨友高的装修损失10000元。杨友高使用了房屋，应当向君粤公司支付房屋占用费及物业管理费、垃圾费。关于房屋收回问题。杨友高主张其已于2020年7月14日向君粤公司交回了房屋及钥匙并提供了视频等为依据，君粤公司对杨友高的该证据予以否认，君粤公司认为杨友高一直未向君粤公司交回房屋。但君粤公司作为出租人，在杨友高自2020年7月起已拖欠租金的情况下亦应及时查看房屋情况，及时收回房屋自行止损。鉴于杨友高交还房屋的证据不充分，故一审法院酌情认定杨友高向君粤公司支付2020年7月至9月的房屋占用费、物业管理费及垃圾费。三个月的时间也足以让君粤公司收回房屋自行止损，君粤公司迟迟不收回房屋任由损失扩大，故君粤公司反诉要求杨友高支付2020年10月至12月期间的租金、管理费及垃圾费的诉讼请求一审法院不予支持。至于水电费，君粤公司未能提供任何证据证实水电费的具体金额及实际发生，故君粤公司要求杨友高支付水电费的诉讼请求一审法院不予支持。因合同无效，故君粤公司要求杨友高支付拖欠费用的滞纳金的诉讼请求一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2021年3月15日作出如下判决：一、君粤公司在本判决生效之日起十日内向杨友高退回押金12000元；二、君粤公司在本判决生效之日起十日内向杨友高赔偿装修损失10000元；三、杨友高在本判决生效之日起十日内向君粤公司支付2020年7月至2020年9月的房屋占用费（每月3780元）、物业管理费（每月2520元）、垃圾费（每月150元）；四、驳回杨友高的其他诉讼请求；五、驳回君粤公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1740元，由杨友高负担1234元，由君粤公司负担506元。一审反诉案件受理费650.71元，由杨友高负担209元，由君粤公司负担441.71元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，杨友高提交了微信记录，拟证明其与君粤公司的工作人员唐明婕在2020年7月14日办理了场地交付手续。该微信记录发生在杨友高与唐明婕之间，上面显示杨友高于2020年7月14日14时36分称“钥匙过来人交接一下”，唐明婕在14时46分回复“我现在过来”“不好意思杨总，我手机是完全没有电了，我现在开车过来，你稍微等个一两分钟”及在14时51分回复“我在你店门口”。君粤公司对此质证称：该证据产生于一审之前，杨友高在二审期间才提交已经超过了举证期限；对该证据的真实性予以确认，唐明婕原是君粤公司的工作人员，已于2020年下半年离职，但该证据无法证明双方已经进行了物业交接，君粤公司也曾询问过唐明婕，唐明婕否认进行了交接。广纸公司对此质证称：对该证据的情况不清楚。另查，杨友高在一审期间提交了三段视频资料，显示涉案房屋两面临街，一楼为通铺，没有任何隔断，设置了阁楼，现场剩余少量垃圾和杂物；拍摄者手持2020年7月14日的报纸；杨友高关闭了两面临街的玻璃门，拉下卷闸并上锁，后将钥匙交给一女性。君粤公司确认视频中的女性是其工作人员唐明婕，但对视频不予确认，认为是杨友高自行拍摄的，也未征得唐明婕的同意。君粤公司在二审庭询后向本院提交书面回复，称在2020年7月中下旬的一天，杨友高约唐明婕去谈提前解除合同事宜，但双方未达成协议，杨友高表示先把外门钥匙给唐明婕，唐明婕收到了一条外门钥匙，杨友高没有把全部钥匙交给唐明婕，所以没有要求唐明婕签收；唐明婕不知道对方在录像，如果知道的话，是不会同意的。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，与双方争议相关的法律事实均发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前有效的相关法律法规及司法解释的规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，君粤公司未能提供涉案房屋的建设工程规划许可证及其他合法报建手续，一审法院认定君粤公司与杨友高签订的《广州市广纸北一路原广纸子校侧现41中东校区商铺租赁合同》为无效合同，合法有据，本院予以认可。无效的合同自始没有法律约束力。君粤公司以双方未就租赁合同的解除达成一致意见为由要求杨友高继续支付租金的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。本案二审争议的焦点是杨友高有无向君粤公司交还涉案房屋及交还的时间认定问题。从杨友高提交的视频资料与微信记录来看，杨友高于2020年7月14日将涉案房屋的钥匙交给了唐明婕，而君粤公司亦确认唐明婕为其工作人员且已收取了涉案房屋的外门钥匙。涉案房屋两面临街且内部无间隔，君粤公司收取了外门钥匙实质上已经收回了对涉案房屋的控制权。从视频资料可见，在录制视频当日，涉案房屋内部只余少量垃圾和杂物，现有证据不能反映前述物品影响了君粤公司实际使用涉案房屋。由此，杨友高提交的视频资料、微信记录与君粤公司的陈述可以相互印证，形成完整的证据链，本院对该两份证据的证明力予以认可，并对杨友高关于其于2020年7月14日将涉案房屋交还给君粤公司的上诉主张予以采纳。君粤公司主张杨友高未变更其名下公司的住所地，应视为其继续使用涉案房屋的问题，但君粤公司未就上述行为影响涉案房屋的占有和使用提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对该抗辩理由不予采纳。杨友高已向君粤公司支付房屋占用费、物业管理费、垃圾费至2020年6月，仍需向君粤公司支付2020年7月1日至7月14日的房屋占用费1707.10元（3780元÷31天×14天）、物业管理费1138.06元（2520元÷31天×14天）、垃圾费67.74元（150元÷31天×14天）。一审法院对此处理不当，本院据实予以纠正。综上所述，上诉人杨友高的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实基本清楚，但在场地交还时间的认定上存在错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初28143号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初28143号民事判决第五项；三、变更广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初28143号民事判决第三项为：杨友高在本判决生效之日起十日内向广州君粤投资发展有限公司支付2020年7月1日至7月14日期间的房屋占用费1707.10元、物业管理费1138.06元、垃圾费67.74元；四、驳回广州君粤投资发展有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1740元，由杨友高负担1234元，广州君粤投资发展有限公司负担506元；反诉案件受理费650.71元，由杨友高负担32元，广州君粤投资发展有限公司负担618.71元。二审案件受理费50元，由广州君粤投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 谭红玉审判员 李光华二〇二一年八月二十四日书记员 莫善友区敏儿