湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终1590号上诉人（原审原告）：肖玉平，男，1967年11月13日出生，汉族，住湖南省会同县。被上诉人（原审被告）：周尚云，男，1968年9月28日出生，汉族，住湖南省中方县。上诉人肖玉平因与被上诉人周尚云租赁合同纠纷一案，不服湖南省中方县人民法院（2021）湘1221民初314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。肖玉平上诉请求：撤销湖南省中方县人民法院（2021）湘1221民初314号民事判决，判令被上诉人将所租门店腾空恢复原状(即恢复间墙和不锈钢玻璃门)并返还给上诉人如不能恢复原状则应赔偿上诉人损失28000元;判令被上诉人支付所欠上诉人门店房屋租赁费16916.67元及逾期支付的违约金5291.67元；合计22208.34元。事实和理由：（一）一审法院认定部分事实认定不清。1.对上诉人的诉讼请求第二条“请求人民法院判令被告将所租门店腾空恢复原状并返还给原告”没有做出判决。被上诉人在租用上诉人门店到2021年4月27日一审开庭时一直占有上诉人门店，拒绝腾空门店并交付钥匙。在一审开庭结后上诉人向法官提出要求被上诉人交付钥匙，被上诉人于4月28日将所租赁门店钥匙交给书记员韩雨珂，不能认为被上诉人已经退还门店。2.被上诉人第一次装修拆除间墙虽然经过上诉人同意，但是双方在合同第8条规定“在合同期满后或不租赁的情况下，必须由乙方恢复拆掉的间墙，其费用由乙方负责”对双方仍具有约束力，被上诉人应当履行。3.被上诉人在第二次装修时上诉人不知情，物业公司明确告知其不要更换门店的不锈钢玻璃门，然而被上诉人在既没有征得怀化市工业园管委会建设局的同意，又没有征得物业公司的同意，更没有征得业主本人同意的情况下，竟然自作主张私自更改了上诉人的不锈钢玻璃门，第二次重新铺设了瓷砖。4.虽然上诉人在微信里未提及恢复间墙一事，但是并没有提出不要被上诉人恢复间墙，相反双方在《门店租赁合同》第8条明确规定“在合同期满后或不租赁的情况下，必须由乙方恢复拆掉的间墙，其费用由乙方负责”。况且恢复间墙和不锈钢玻璃门与补偿装修就是两码事，不可混为一谈。在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定:承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。（二）被上诉人租用上诉人门店时间。上诉人、被上诉人双方于2013年6月3日续签了《门店租赁合同》，每个门面租金第一年为2万元，以后每年租金在前一年的基础上上浮8％，续租期从2013年6月25日至2016年6月24日止。续租期满，被上诉人继续租赁，但没有再续签租赁合同。被上诉人于21年3月1日16:25分、3月2日15:40分电话告知上诉人要求终止租赁合同，此前并未有任何通知。被上诉人并且要求终止租赁合同后将所租赁门店转让给中国移动中方县分公司并收取转让费，上诉人在3日赶到中方县与被上诉人、移动公司三方交涉。此时上诉人提出被上诉人还有拖欠的房租没有交清，被上诉人在急于转让、被逼无奈的情况下，在3月4日最后一次给上诉人微信转账6000元。在3月10日上诉人与被上诉人、中国移动中方县分公司协商未果的情况下，要求被上诉人将所租赁门店钥匙退还上诉人被上诉人拒绝与上诉人见面并交付钥匙，被上诉人害怕上诉人撬锁开门，故意说“别把里面1万多块钱的东西弄丢就行”。被上诉人在3月12日才告知上诉人东西已经全部搬完，但是并没有把钥匙交给上诉人，而是将钥匙交给了其亲家，并且每个门店的锁少了两个钥匙。到了3月23日让上诉人去其亲家拿钥匙。到了3月29日被上诉人又将钥匙放到华盛超市修手机的张师傅手中，还是没有将钥匙交到上诉人手中，被上诉人没有履行门店交接手续。直到4月27日一审开庭结東后的4月28日，被上诉人才将所租赁门店钥匙交给书记员韩雨珂，被上诉人从2020年6月25日到2021年4月28日租赁上诉人门店时间达十个月之久。（三）被上诉人租用上诉人门店房租适用标准错误上诉人、被上诉人双方于2013年6月3日签订《门店租赁合同》时约定，每个门面租金第一年为2万元，以后每年租金在前一年的基础上上浮8％，在2019年6月25日到2020年6月24日的这个年度内被上诉人给上诉人交纳了5.88万元的租金，那么在2020年6月25日到2021年6月24日的这个年度的租金应该为6.35万元。虽然在2020年6月25日到2021年6月24日这个年度内一审法院没有按原租赁合同执行，而是按不定期租赁合同判决，但是并不影响双方“以后每年房租在前一年的基础上上浮百分之捌(8％)”的约定，也不影响被上诉人从2013年度交纳4万元到2020年度交纳5.88万元给上诉人的事实。（四）被上诉人辩称“欠付原告门面租金27500元的事实不存在”没有事实依据，上诉人在没有满足被上诉人转让所租赁门店的情况下，被上诉人拒绝退还门店并交付钥匙，被上诉人害怕上诉人撬锁开门，故意说“别把里面1万多块钱的东西弄丢就行”。被上诉人辩称“2020年6月25日至2021年3月4日分四次支付36000元租金。因受新冠疫情影响，经上诉人同意后分次交纳的，因而不存在违约”纯粹是一派谎言，上诉人既没有口头承诺被上诉人分次交款，也没有书面承诺被上诉人分次交款，相反在不停地催促被上诉人交清房租。周尚云辩称，上诉人的上诉理由不能成立。第一，合同到期后原合同作废；第二门店租用时间计算没有错误，对方是是答辩人未交钥匙，其实是对方自己不肯去取钥匙。肖玉平对答辩人讲答辩人把门面腾空保证不弄坏墙面与地面就给答辩人一万元，答辩人把钥匙放在儿媳妇的父亲手中通知上诉人去拿，上诉人不肯去拿。肖玉平向一审法院起诉请求：请求人民法院判令对方支付所欠门店房屋租赁费27500元及逾期支付的违约金5291.67元；判令周尚云将所租门店腾空恢复原状并返还给肖玉平，如不能恢复原状则应赔偿损失28000元；判令周尚云结清其租赁使用门店期间所拖欠的水电费，垃圾处理费、物业管理费等费用合计2092.8元，以上三项合计62884.47元；本案的诉讼费用均由周尚云承担。一审法院认定事实：2010年，肖玉平与周尚云签订《门面租赁合同》，将位于怀化工业园和安商业广场二栋102、103号两个临209国道门面出租给周尚云手机销售之用。周尚云在承租第一年，经肖玉平同意，拆除了两个门面中间间墙。在租用三年后，双方于2013年6月3日又续签了《门面租赁合同》，每个门面租金第一年为2万元，以后每年租金在前一年的基础上上浮8％，续租期从2013年6月25日至2016年6月24日止。续租期满，周尚云继续租赁，但没有再续签租赁合同。2021年3月7日，肖玉平通过微信通知方式解除了不定期租赁合同，并进行了结算，周尚云还欠肖玉平门面租金1200元。3月12日周尚云依据肖玉平在微信中的要求，将门面腾空后交给肖玉平。之后，肖玉平又以原租赁合同为依据起诉周尚云，从而形成本案纠纷。一审法院认为，肖玉平与周尚云门面租赁期限从2016年6月25日起转为不定期租赁。据肖玉平2021年3月7日20：26分微信记载“请你把门面里的一切东西全部清理搬走，腾空门店，退回予我。如果你要敲掉瓷砖和招牌，那么请你给我恢复门面原样。如果你不敲掉瓷砖和招牌，我补偿你一万左右的装修款”，可推知肖玉平向周尚云发出了解除不定期租赁合同通知，在周尚云收到当日，双方不定期租赁合同即解除，周尚云依据肖玉平微信通知要求，于3月12日将所承租的两间门面腾空后退还给了肖玉平，原租赁合同虽然约定在合同期满后或不租赁的情况下，由周尚云恢复拆掉的间墙，费用由周尚云负责，但不定期租赁合同解除后，肖玉平不能直接依据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定，取得对周尚云的请求权，因为拆除间墙是经过肖玉平同意，肖玉平在微信里明确表明只要周尚云不敲掉瓷砖和招牌，承诺补偿周尚云一万左右的装修款，未提及恢复间墙一事，周尚云在不敲瓷砖和招牌的情况下，将两间门面腾空后交还给肖玉平，故肖玉平该项诉讼请求已实现，法院不予支持。根据肖玉平2021年3月4日微信记录，截止2021年2月底，周尚云应交纳门面租金39200元，扣除周尚云已交的36000元及减免的2000元，周尚云只欠租金1200元；因受疫情影响，周尚云分期交纳租金，得到了肖玉平许可。故对肖玉平要求周尚云支付租金欠款27500元予以小部分支持，对逾期支付违约金5291.67元的诉讼请求不予支持。经庭后进一步核实，周尚云已结清水电费、垃圾处理费，物业管理部门也找到了周尚云交纳2018年物业费票据，周尚云拖欠物业费的理由不成立，故肖玉平第三项诉讼请求不能再获支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、周尚云于判决生效后三日内支付肖玉平门面租金欠款1200元；二、驳回肖玉平其他诉讼请求。案件受理费1372.11元，减半收取686.06元，由周尚云负担25元，肖玉平负担661.06元。二审中，当事人未提交新证据。结合双方当事人的举证以及在一、二审中的陈述意见，对二审当事人争议的事实本院认定如下：2013年6月3日双方签订的《门面租赁合同》第五条约定“乙方因业务上的需要，必须对所租赁的门面进行装修，乙方应当告诉甲方装修的规格和方式、方法，乙方在不损坏房屋主体结构的情况下可以对门面进行装修。……乙方按甲方的要求和标准进行装修，甲方才能按比例给予乙方一定的补贴，并且甲方补贴的范围仅限于地面瓷砖、门窗，其他装修物品和劳务费不予补贴……”第八条约定“合同期满后，如乙方不再租赁门面，乙方必须退还甲方空门面。乙方在租赁期内可以使用甲方门面上的也可以打通两间门面中的间墙，但在合同期满后或不租赁的情况下，必须由乙方恢复拆掉的间墙，其费用由乙方负责。”再查明，上诉人肖玉平在上诉状中以及其在一审提交的书面陈述意见中均自认称2020年3月1日被上诉人周尚云通知肖玉平要求终止合同，并将承租的门店转让给中国移动中方分公司。此后双方与中国移动中方分公司进行了接洽。2021年3月7日，肖玉平向周尚云发送微信，内容为“请你把门面里的一切东西全部清理搬走，腾空门店，退回予我。如果你要敲掉瓷砖和招牌，那么请你给我恢复门面原样。如果你不敲掉瓷砖和招牌，我补偿你一万左右的装修款。”3月12日，周尚云向肖玉平发送消息“东西都搬了，销有两把锁匙都只有一片，还有一样一片不知道放哪里了找不到，到时又别扣我钱，还有的外盖也看到，4块门随时可以去拿，地砖没动，门头招牌没动，都是按你的要求做的，到时钱给到我亲家手里，锁匙在他那里，我有事回长沙了。”嗣后因双方对于恢门面原样的问题发生纠纷，肖玉平没有向周尚云支付微信所称的1万元补偿，同时也认为周尚云未给其恢复原样未取钥匙。2021年3月23日，在本案一审处理期间，周尚云又向肖玉平发送消息内容为“今天看到你起诉我的三个原因，你要是怕麻烦，还是给出了1万，拿到锁匙让别人去装修吧。”3月29日，周尚云再次向肖玉平发送消息内容为“你承诺的给我一万，尽快打给我……锁匙放在盛超市修手机老板老张那里，你也派个中间人来取一下。”2021年4月26日，在一审诉讼中肖玉平交钥匙交给一审书记员。还再查明，双方在租赁合同履行期间，虽然没有续签合同，但双方实际按2013年6月3日续签《门面租赁合同》合同约定的每年租金在前一年的基础上上浮8％的标准支付门面租金。周尚云与肖玉平在2021年3月4日通过短消息对欠付租金进行协商，肖玉平“按合同我应该涨价，但是没有上涨，并且我答应给你减免两千。39200只是到2月25，还有几天时间没有算。”结合双方在审理中的陈述，可以确定双方对于2020年和2021年的租金没有按约定涨价，年租金均为58800元。原审判决对上诉人肖玉平主张减免2000元的事实予以采信，周尚云虽不认可但未提出上诉，本院对此予以确认。故截止至2021年2月底周尚云应当支付的租金为39200元，减免2000元后为37200元，实际支付36000元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点在于肖玉平是否应当按原合同约定内容履行恢复间墙，肖玉平是否尚欠租金。首先，关于肖玉平是否应当按原合同约定内容履行恢复间墙的问题。《中华人民共和国民法典》第一百三十七条规定“以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效。”结合查明的事实，2021年3月7日，肖玉平向周尚云发送微信称“请你把门面里的一切东西全部清理搬走，腾空门店，退回予我。如果你要敲掉瓷砖和招牌，那么请你给我恢复门面原样。如果你不敲掉瓷砖和招牌，我补偿你一万左右的装修款。”该内容具有两项内容，一是要求对方腾房解除合同，二是对门店是否恢复原状作出附条件的意思表示，即“如果你要敲掉瓷砖和招牌，那么请你给我恢复门面原样。如果你不敲掉瓷砖和招牌，我补偿你一万左右的装修款。”该两项内容均系肖玉平的真实意思表示，周尚云在收到肖玉平该条消息后，履行了腾房义务，同时按照肖玉平的要求没有敲掉瓷砖和门头招牌，以行动对肖玉平的要约表示做出了承诺。故肖玉平在2021年3月7日向周尚云发送的消息内容，实质上变更了原合同的约定，对双方均有约束力。周尚云已按约定没有敲掉瓷砖和招牌，该约定所附条件已成就，其不再具有按原合同约定恢复被拆的间墙的义务。一审判决认定并无不当，上诉人要求周尚云恢复间墙和不锈钢玻璃门，如不能恢复则赔偿损失28000元的诉求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。其次，关于周尚云是否还欠付租金的问题，以及周尚云未交还门店钥匙期间是否应当计算租金的问题。结合查明的事实，争议双方原签订的租赁合同约定每年在前一年租金基础上上浮8%，但双方经协商对于2020年与2021年租金没有进行上涨。故上诉人认为应当按合同约定上涨以后的标准进行欠付租金的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。不定期租赁的合同当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方，也应当给对方腾房给予必要的时间。周尚云于2021年3月1日通知肖玉平要求解除合同，此后双方与拟承租方三方进行了接洽。肖玉平于2021年3月7日以短信方式通知对方腾空房屋，双方合同解除，解除的效力可溯及至周尚云通知终止合同之日。周尚云于3月12日以短信方式通知对方东西已搬走，腾房期间不宜计算租金。2021年3月12日周尚云通知对方去取钥匙，虽然肖玉平主观上认为自己未支付1万元补偿款对方不会交还钥匙，但客观上体现的是其经对方后通知已经履行取回钥匙而对方不予以退还的事实。此后在诉讼中，周尚云两次通知肖玉平去取钥匙，肖玉平均以对方未恢复门店原样为由未前往领取。《中华人民共和国民法典》第五百九十一条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”周尚云作为出租人，即使认为对方具有违约事实，也有义务采取适当措施防止损失的扩大，其在周尚云几次通知取钥匙之后未能及时取回钥匙，并要求周尚云支付退还钥匙之前的租金于法无据，本院不予支持。顺予指出，案涉门店的钥匙已在一审审理过程中通过法院交还给肖玉平，肖玉平上诉称原审判决遗漏其要求退还门店的上诉理由不能成立。此外肖玉平以短信方式通知周尚云补偿一万左右的装修款，鉴于肖玉平的本案中并未主张，本院对此不予评判。双方可另行主张权利。综上所述，肖玉平的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1372元，由肖玉平负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈利建审 判 员 夏英姿审 判 员 曹 阳二〇二一年八月二十日法官助理 谌 奕书 记 员 向 丹