西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2021）藏01民终796号上诉人（原审被告）：西藏天知投资股份有限公司，住所地西藏自治区拉萨市柳梧新区北京大道以西、1-1路以北、滨河路以南，统一社会信用代码91540000686826201D。        法定代表人：李尤，该公司董事长。        委托诉讼代理人：陈岗，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。        被上诉人（原审原告）：李金星，男，1989年10月20日出生，汉族，住西藏自治区拉萨市城关区北京大道23号，住西藏自治区拉萨市城关区，公民身份号码341203198910201932×××。        被上诉人（原审原告）：董海燕，女，1969年6月17日出生，汉族，住西藏自治区拉萨市城关区北京大道23号，住西藏自治区拉萨市城关区，公民身份号码342121196906174424。        二被上诉人的共同委托诉讼代理人：赵玲，西藏顺源律师事务所律师。        二被上诉人的共同委托诉讼代理人：白玛措吉，西藏顺源律师事务所实习律师。        上诉人西藏天知投资股份有限公司（以下简称西藏天知公司）因与被上诉人李金星、董海燕商品房预约合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2021）藏0103民初735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人西藏天知公司的委托诉讼代理人陈岗，被上诉人李金星、董海燕的共同委托诉讼代理人赵玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        西藏天知公司上诉请求：1．撤销西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2021）藏0103民初735号民事判决，改判西藏天知公司不需向李金星、董海燕支付违约金102261.69元；2．本案一、二审诉讼费由李金星、董海燕承担。事实及理由：一审法院认定西藏天知公司因不能及时办理不动产权证转移登记，向李金星、董海燕支付违约金102261.69元，属认定事实及法律适用错误，理由如下：一、关于办理不动产产权证是西藏天知公司与李金星、董海燕双方义务还是单方义务问题及违约责任的承担，按照双方签订的《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》第二十条关于房屋登记的约定，可以确定两方面事实：一是办理案涉房屋所有权转移登记是基于西藏天知公司与李金星、董海燕双方共同行为，才能产生案涉房屋不动产所有权转移。且未能及时办理房屋不动产权证转移的原因，可能是出卖人即西藏天知公司原因导致，也可能是作为买受人的李金星、董海燕的原因所致，各方原因导致不同的法律后果，出卖人原因导致的，西藏天知公司依法应承担违约责任；买受人原因导致的，西藏天知公司不承担违约责任；二是案涉房屋未在约定时间办理不动产产权证系西藏天知公司原因导致的举证责任问题，应按照谁主张谁举证为原则、举证责任倒置（法定）为例外原则。李金星、董海燕主张因西藏天知公司原因导致不动产权证办理延迟，应承担向其支付违约金的违约责任，该举证责任应由李金星、董海燕承担。但，在本案经过一审、二审及发回重审三个诉讼阶段中，李金星、董海燕均未举证证明双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记后，因西藏天知公司原因导致不能及时办理不动产权证的违约事实。一审法院认定“就未能取得房屋权属证书的原因，举证责任在于西藏天知公司，西藏天知公司应承担证明李金星、董海燕对办证的消极态度（异常行为）、李金星、董海燕自身存在客观障碍等原因未能办证的事实，但西藏天知公司未举证。”的认定错误，首先，举证责任倒置是例外情形，非法律明确规定，法院不能“自由裁量”将未能办理不动产权证原因的举证责任分配给西藏天知公司。其次，无论是从合同第二十条关于房屋登记的约定“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”，还是西藏天知公司查询的拉萨市办理不动产登记材料主要包括以下几种：“1．盖章的申请表；2．房屋买卖合同；3．签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书；4．测绘表、房屋登记表、分户平面图两份；5．专项维修资金专用收据；6．契税完税或减免税凭证；7．购房者身份证明（复印件核对原件）；8．房屋共有的提交共有协议；9．银行的提前还贷证明（如是贷款买房）。”来看，若李金星、董海燕不主动向房管登记机关提交上述相关资料及共有人身份证原件核实，该不动产权证也不能办理。但李金星、董海燕在未举证证明其积极履行申请办证义务后，西藏天知公司不予配合才导致不动产权证未能及时办理的事实。现李金星、董海燕将不动产权证未能及时办理的责任归咎于西藏天知公司，无事实和法律依据。因此，一审法院认定事实不清，适用法律有误。请二审法院查明事实，支持西藏天知公司的上诉请求。        李金星、董海燕共同辩称，案涉房屋不是二手房交易，属于首次登记，依据《不动产登记暂行条例》第20条和第22条、《不动产登记暂行条例实施细则》第35条和第36条规定，案涉房屋所有权转移登记责任在西藏天知公司，西藏天知公司关于法院举证责任分配错误的理由不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回西藏天知公司的上诉请求，维持原判。        李金星、董海燕向一审法院起诉请求：1．判令西藏天知公司返还李金星、董海燕超额支付购房款120610元：2．判令西藏天知公司向李金星、董海燕支付因逾期办理房屋所有权登记产生的违约金112266.20元；3．本案诉讼费全部由西藏天知公司承担。        一审法院认定事实：2017年4月17日，李金星、董海燕与西藏天知公司达成协议，西藏天知公司以799390的价款将其位于西藏自治区拉萨市柳梧新区香格里拉大道11号珑岸项目LX16幢1单元4层401号房屋出售给李金星、董海燕，并签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，合同第七条第二款第一项约定买受人应在2017年4月17日前支付该商品房全部价款；第十一条第一款约定出卖人应当在2017年8月31日前向买受人交付该商品房；第二十条第一款约定双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，第二款约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方按照下列第2种方式处理，第二款第二项处无约定；第二十一条第一款约定出卖人选聘的前期物业服务企业为西藏依家物业管理有限公司。合同还约定了其他相关权利义务。        西藏天知公司于2017年4月12日向原告出具一份编号为8092375的《收据》，载明了收到李金星、董海燕支付50000元。        李金星、董海燕于2017年4月17日通过中国建设银行向案外人黄容支付870000元，该黄容系西藏天知公司员工，身份证号码：511123198805295166×××，西藏天知公司认可李金星、董海燕向黄容支付的870000元中的749390元系案涉房屋的购房款，加上编号8092375的《收据》中的50000元，一共收到李金星、董海燕的购房款799390元，西藏天知公司向李金星、董海燕出具金额799390元的购房发票一份。        案涉房屋于2020年12月25日完成了房屋产权登记。        一审法院认为，案涉房屋现已依法办理房屋产权登记，一审法院对双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的效力予以认定。西藏天知公司主张案涉房屋系李金星、董海燕从案外人沈炳华处受让，李金星、董海燕对该主张予以否认，西藏天知公司对此负有举证责任，但西藏天知公司提交的证据就证据的形式、证明力度，不足以证明其主张的该事实，一审法院不予认定。李金星、董海燕主张其向西藏天知公司的员工黄容支付的870000元全部系支付给西藏天知公司的购房款，超额向西藏天知公司支付了购房款120610元，并提交了建设银行转账凭证，能够证实其向西藏天知公司的员工黄容支付870000元的事实，但是双方约定房屋总价款为799390元，该约定系双方的真实意思表示，李金星、董海燕作为完全民事行为能力人，明知约定的房屋价款为799390元，却超额支付购房款120610元行为明显不符合常理，一审法院按照一般理性谨慎人的标准判断，李金星、董海燕在明知房屋价款的情况下（双方已经约定了价款），是不会超额向对买卖相对方支付购房款。再者，西藏天知公司的员工黄容的收款行为构成代理行为，但是其代理权限仅限于按双方达成的约定收取房款799390元，超额收取超出了其授权范围，属于无权代理，其也不构成表见代理，表见代理是指：“代理人实施代理行为时虽无代理权，但因权利外观，善意且无过失的相对人有理由相信代理人拥有代理权，为保护善意相对人的合理信赖，善意相对人有权主张该无权代理发生有权代理效果的制度。”显然，李金星、董海燕已经与西藏天知公司对房屋价款达成协议，明知价款为799390元，却向西藏天知公司的代理人黄容超额支付的行为，至少存在过失，代理人黄容超额收取的行为不构成表见代理，法律效果不应由西藏天知公司来承受，超额支付的款项不能认定为支付给西藏天知公司的购房款，该超额部分李金星、董海燕可另行主张，在本案中要求西藏天知公司返还的诉讼请求一审法院不予支持。对李金星、董海燕要求西藏天知公司支付因迟延办理房屋产权登记产生的违约金的诉讼请求，一审法院认为，李金星、董海燕与西藏天知公司签订房屋买卖合同，其合同目的是取得案涉房屋的所有权，不动产所有权的转移除了交付，必须进行登记，一审法院认为，就未能取得房屋权属证书的原因，举证责任在于西藏天知公司，西藏天知公司应举证证明李金星、董海燕对办证的消极态度（异常行为）、李金星、董海燕自身存在客观障碍等原因未能办证的事实，但西藏天知公司未举证。一审法院认为，西藏天知公司应保证房屋所有权转移给买受人，这是西藏天知公司作为房屋出卖人最基本的一项义务。按合同约定，西藏天知公司应该于房屋交付之日起365日内协助完成产权登记，但合同没有约定违约金计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（旧法，已于2021年1月1日修改）第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：”及第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”规定，一审法院对李金星、董海燕主张的违约金，按照已付购房款总额799390元参照中国人民银行同期贷款基准利率4.75％计算自2018年4月17日（实际交房之日起365日后）起至2020年12月25日（完成案涉房屋产权登记之日）期间的违约金共102261.69元（具体计算方式：799390元×4.75％÷365天×983天）予以支持，超出部分不予支持。由于本案系发回重审案件，本案法律事实发生在民法典施行前，按照“法不溯及既往”一般原则，本案实体裁判参照法律事实发生当时的法律、司法解释予以适用。依照《中华人民共和国民法总则》（已于2021年1月1日失效）第七条、第一百一十九条、第一百四十三条、第一百六十一条第一款、第一百六十二条、第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（已于2021年1月1日修改）第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第四十条第二款、第五十一条、第六十四条第一款、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第十一条、第十五条第一款、第六十八条第三款、第七十六条第一款、第八十五条、第八十八条规定，判决：一、西藏天知公司于判决生效之日起十日内向李金星、董海燕支付违约金102261.69元；二、驳回李金星、董海燕的其他诉讼请求。        本院二审期间，西藏天知公司提交其于2019年8月22日在西藏商报刊登的《通知》1份，用以证明西藏天知公司不存在违约行为，不应承担违约责任。        经质证，李金星、董海燕对该证据的真实性、合法性予以认可，对关联性和证明目的不予认可。        本院认证意见：对该证据的真实性予以采信，但是该通知并非仅针对李金星、董海燕作出，就该通知的内容而言西藏天知公司还应就李金星、董海燕未按要求提交相关资料提供其他证据予以佐证，故对其证明目的本院不予采信。        本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。        本院认为，西藏天知公司与李金星、董海燕签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方的诉辩理由，归纳本案的争议焦点问题为：一、本案的举证责任分配问题；二、西藏天知公司是否构成违约，是否应向李金星、董海燕支付违约金。        关于争议焦点一，即本案的举证责任分配问题。依据双方约定，西藏天知公司承担违约责任的前提条件是因出卖人的原因逾期办理案涉房屋的所有权转移登记。根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本院认为，首先，该规定明确了因出卖人一方原因导致买受人未能办理房屋权属证书，出卖人应承担违约责任的期限。其次，该规定对如何承担违约责任作出了详细规定。本案适用该规定的前提条件是因出卖人一方原因，买受人未在合同约定期限内取得案涉商品房的房屋所有权证书。据此，李金星、董海燕应就其未在合同期限内取得案涉商品房的房屋所有权证书系西藏天知公司一方原因所致的基本事实举证证明，现其提交的证据不足以证明该事实，应承担举证不能的不利后果。因此，一审法院所做的举证责任分配有误，导致法律适用错误，本院予以纠正。        关于争议焦点二，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，违约责任是违反合同的民事责任，是合同当事人因违反合同义务所承担的责任，是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定所应承担的后果。故违约责任以合同义务的存在，且行为人实施了违反合同义务的行为为前提条件。本案中，双方在合同中并未就因西藏天知公司的原因逾期办证的违约责任进行约定，故李金星、董海燕主张西藏天知公司承担违约责任无事实依据。        对当事人未上诉的部分，本院不予审理，依法予以确认。        综上所述，西藏天知投资股份有限公司的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百二十三条，规定，判决如下：        一、撤销西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2021）藏0103民初735号民事判决；        二、驳回李金星、董海燕的全部诉讼请求。        一审案件受理费4941.2元，由李金星、董海燕负担。二审案件受理费2345.23元，由李金星、董海燕负担。        本判决为终审判决。        审判长    彭美玉审判员    胡晓雯审判员    白玛二〇二一年八月十六日法官助理    扎宗书记员    拉片