广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终22263号上诉人（原审被告）：曾炳辉，男，汉族，1989年8月18日出生，住所地：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：王潘锋，广东金唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李峰，广东金唐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张苡铭，男，汉族，1979年2月23日出生，住所地：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：罗广军，广东宝源律师事务所律师。原审第三人：深圳市家之梦房地产经纪有限公司，住所地：深圳市宝安区西乡街道宝源路财富港大厦E105，统一社会信用代码：914403000703633411。法定代表人：张盛平。上诉人曾炳辉因与被上诉人张苡铭、深圳市家之梦房地产经纪有限公司（以下简称家之梦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初18766号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。曾炳辉的上诉请求：1.撤销一审判决,驳回张苡铭的全部讼诉请求；2.本案诉讼费由张苡铭承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，曾炳辉与张苡铭根本不存在二手房买卖合同关系，一审法院并未对曾炳辉与案外人王某新之间的委托代理关系的真实性予以查明，而是片面的认定曾炳辉与王某新存在委托代理关系，逻辑错误，严重违背了客观事实。二、一审法院违反法定程序，适用法律错误，一审法院对曾炳辉在一审中提起的追加王某新以及申请调取的信息明显与本案的事实查明存在重大关联，但一审法院并未依法履行追加王某新以及依法调取相关证据的程序，导致本案的事实认定错误。三、张苡铭并未举证证明涉案定金3万元已实际交付曾炳辉，一审法院仅凭案外人出具的收款收据即认定曾炳辉已收取张苡铭的上述定金显然违背客观事实。曾炳辉二审庭审补充上诉称，一、曾炳辉从未委托过王某新作为房产买卖的代理人，相关授权委托书也是在曾炳辉不知情的情况下被填写的，即便是按照该委托书的内容，那么受托人有权签署的合同也仅为中介公司房地产买卖居间合同，而且相关定金根据授权书也应该是直接划入曾炳辉指定的账户。二、根据张苡铭提交的二手房买卖合同，上面没有曾炳辉的签字，其提供的二手房买卖合同也根本无法证明代理人王某新与授权书上的王某新以及家之梦公司为何种关系，该买卖合同仅算张苡铭自制的合同。三、一审判决第4页中第11行，一审法院认定该物业的成交价格在244万元以上的全部作为代理方的代理服务费，认定错误，实际合同中所说的是244万元以上的50%的部分。一审判决第5页第二段，一审法院查明张苡铭向家之梦公司支付了定金3万元，该事实根本不存在。张苡铭辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应当维持。家之梦公司未作答辩。张苡铭向一审法院起诉请求：1.解除张苡铭与曾炳辉于2018年5月15日签订的《二手房买卖合同》；2.曾炳辉立即向张苡铭返还定金3万元；3.曾炳辉立即向张苡铭支付违约金488000元；4.本案的诉讼费由曾炳辉承担。一审法院认定事实：涉案的位于深圳市宝安区的权利人为曾炳辉，产权份额100%。2018年4月1日，曾炳辉作为卖方，与作为代理方的家之梦公司签署《二手房出售委托代理合同》，约定曾炳辉委托家之梦公司代理出售涉案房产，委托方式为独家代理，即卖方仅委托代理方为其本次委托销售房屋的唯一受托人，在委托期期内卖方不得将该房产信息委托其他房地产经纪机构代为销售，否则卖方必须向代理方全额支付本协议约定之代理服务费用，期限自2018年4月1日至2018年8月8日；该房产的意向售价为244万元，意向价格只在卖方的书面指示下方可更改，此意向价格不包含买卖双方须支付的税费；卖方在委托期满三个月内不得与代理方介绍过的客户及其他关系人自行成交，否则卖方须向代理方全额支付本协议约定之代理费服务费用。卖方与代理方推荐客户之间买卖该房地产关系成立，卖方应向代理方支付代理服务费用，标准按实际成交价1.5%或4万元；该物业成交价格在244万元以上的全部作为代理方的代理服务费；签本约之时，代理方交付保证金1万元，该物业成交之日，卖方需返还保证金。双方另对服务内容、违约责任等事项进行了约定。该合同首页左上角印有“久天实业”字样。同日，曾炳辉向案外人王某新出具《委托书》，委托王某新于2018年4月1日至2018年8月8日期间，以曾炳辉名义签署涉案房产的中介公司房地产买卖（居间）合同，签署涉案房产的中介公司定金托管收据及相关补充附件。《委托书》左上角印有“久天实业”字样。张苡铭主张王某新为家之梦公司员工，曾炳辉表示不清楚，其不认识王某新。2018年5月15日，王某新作为曾炳辉（卖方）的代理人，与作为买方的张苡铭签订《二手房买卖合同》（编号：1300741），合同约定：买卖双方交易的房地产位于深圳市宝安区的房产，建筑面积为51.83平方米，房地产证号为粤20**不动产权第0173724号，房产用途为住宅；转让成交价为244万元；买方同意在本合同生效之日起当日向卖方支付定金3万元；第二部分楼款为241万元，买方在2018年7月25日前将首期房款（以银行实际贷款为准）交于第三方或银行托管，并办理按揭申请手续；卖方在2018年6月10日前到公证处做全权委托公证并签署相关担保资料，买卖双方在合同履行过程中不得无故撤销公证委托，否则视为违约；赎楼方式为担保赎楼；如卖方未按照合同约定的期限履行义务（包括但不限于交房及做委托公证等义务），买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同签订后，张苡铭向家之梦公司支付了定金3万元，王某新出具了相应的收款收据。家之梦公司工作人员于2018年6月26日通知曾炳辉办理资金监管，但曾炳辉认为其已于2018年5月15日前告知家之梦公司其不出售涉案房产，因此未予办理。曾炳辉于庭审中承认其并未收回授权委托书，曾炳辉主张已通过微信告知家之梦公司不出售涉案房产，但未保存相关的通知记录。张苡铭主张其为履行涉案合同支付了3万元定金，因曾炳辉不配合，无法办理公证赎楼，也没有办理资金监管，家之梦公司在6月26日告知张苡铭，曾炳辉不出售涉案房产，张苡铭要求家之梦公司退还定金遭拒绝，故而提起本案诉讼。曾炳辉主张其不同意办理资金监管手续，是因为当时不想出售涉案房产，且因家之梦公司对其房屋进行强卖，故不想与家之梦公司合作。另查，曾炳辉于庭审中承认涉案房产已以246万元的价格出售给他人，于2018年8月28日过户至他人名下。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。曾炳辉为涉案房产的原权利人，其与家之梦公司签署《二手房出售委托代理合同》，委托家之梦公司代理出售涉案房产，并于同日向案外人王某新出具《委托书》，委托其代为签署房地产买卖（居间）合同及定金托管收据等文件，其中载明的代理期限与《二手房出售委托代理合同》约定的履行期限一致，且两份文件均印有“久天实业”字样，表明二者之间存在关联。以上事实可以证明王某新有权代理曾炳辉签署出售涉案房产的买卖合同及定金托管收据，故王某新作为曾炳辉代理人与张苡铭签署的《二手房买卖合同》系双方真实的意思表示，且没有违反国家强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应严格按照合同履行义务。上述合同签订后，张苡铭已依约支付了定金3万元，王某新出具了定金收款收据，但曾炳辉未按照合同约定出具赎楼的公证委托书，亦以不想与家之梦公司合作为由而不予配合办理首期款资金监管手续，其行为导致涉案合同无法继续履行，已构成根本违约。张苡铭作为守约一方，有权要求解除合同，并要求曾炳辉承担违约责任。根据法律规定，当事人依法解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。张苡铭提起本案诉讼要求判令解除涉案合同，故一审法院确认张苡铭、曾炳辉签署之《二手房买卖合同》已于起诉状副本送达曾炳辉之日即2018年10月25日解除。合同解除后，购房定金应当退还张苡铭。由于曾炳辉的代理人王某新已开具《收款收据》确认收到张苡铭支付的定金3万元，视为曾炳辉已收讫定金，故应由曾炳辉负责返还。关于违约金的数额。依照合同约定，在卖方违约逾期履行超过五日的情况下，买方有权选择卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。鉴于涉案合同仅履行到支付定金的阶段，尚未办理完成首期款资金监管，综合考虑本案案情，合同约定的违约金过分高于实际造成的损失，一审法院酌情调整为曾炳辉向张苡铭支付违约金244000元。对于张苡铭诉讼请求超出一审法院认定部分，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、确认张苡铭与曾炳辉签署的《二手房买卖合同》（编号：1300741）已于2018年10月25日解除；二、曾炳辉于判决发生法律效力之日起十日内向张苡铭返还定金3万元，支付违约金244000元；三、驳回张苡铭的其他诉讼请求。本院二审查明，一审判决第4页第11行中“该物业的成交价格在244万元以上的全部作为代理方的代理服务费”的内容存在笔误，应为“该物业的成交价格在244万元以上的50%部分作为代理方的代理服务费”，本院予以纠正。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的上诉请求及答辩意见，本案二审的争议焦点是：曾炳辉是否需要向张苡铭支付违约金。首先，关于曾炳辉与王某新是否存在委托关系。2018年4月1日，曾炳辉作为卖方，与作为代理方的家之梦公司签署《二手房出售委托代理合同》，本院认定曾炳辉与家之梦公司间存在委托代理关系。同日曾炳辉向案外人王某新出具《委托书》，委托其代为签署房地产买卖（居间）合同及定金托管收据等文件，其中载明的代理期限与《二手房出售委托代理合同》约定的履行期限一致，两份文件均印有“久天实业”字样，且曾炳辉在一审庭审中认可上述《委托书》的真实性，在二审庭审中亦确认按家之梦公司要求签署了上述《委托书》。综合上述证据，本院认定家之梦公司与王某新均取得了曾炳辉委托代为签署房地产买卖（居间）合同及定金托管收据等文件的授权。其次，关于张苡铭是否交付了3万元定金。曾炳辉主张张苡铭未能举证证明向其实际交付涉案定金3万元。对此，本院认为，曾炳辉与家之梦公司签署的《二手房出售委托代理合同》和《委托书》中约定，张苡铭将定金交给家之梦公司，再由家之梦公司转交给曾炳辉，上述约定未违反法律规定，张苡铭提供了其向王某新支付3万元定金的收据，可以证明其已经向中介方支付3万元定金。因此中介方是否已经转交3万元定金，曾炳辉是否实际收到3万元定金，并不影响张苡铭已经实际履行了其合同义务。第三，关于曾炳辉是否已经于2018年5月15日前取消委托。曾炳辉主张其已经于2018年5月15日前取消了对家之梦公司的委托并告知不出售涉案房产，但未能举证证明该主张，曾炳辉应承担举证不能的不利后果，本院对曾炳辉已经于2018年5月15日前取消对家之梦公司的委托的主张不予采信。另外，曾炳辉主张2018年5月18日通知取消对家之梦公司的委托并退还一万元诚意金，该主张即使属实，亦系发生在张苡铭与曾炳辉于2018年5月15日签订房屋买卖合同之后，曾炳辉不能以签订房屋买卖合同之后取消对家之梦公司委托的事实否定上述房屋买卖合同对合同当事人的约束力。综上，曾炳辉、张苡铭双方签订的《二手房买卖合同》合法有效。依合同约定，在卖方违约逾期履行超过五日的情况下，买方有权选择卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。现曾炳辉不能履行合同，应当承担合同约定的违约责任。鉴于涉案合同仅履行到支付定金的阶段，尚未办理完成首期款资金监管，合同约定的违约金过分高于实际造成的损失，一审法院综合考虑本案案情，酌情调整违约金为曾炳辉向张苡铭支付244000元，处理正确，本院予以确认。综上，曾炳辉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8980元，由曾炳辉负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 刘  灵  玲审判员 蔡  妍  婷二〇二一年八月二十五日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。