陕西省神木市人民法院民 事 判 决 书(2021)陕0881民初4975号原告：中国农业银行股份有限公司神木市支行，住所地：神木市。负责人：白艳阳，系该支行行长。委托诉讼代理人：赵雄伟，陕西锦园律师事务所律师。。被告：贾军，男，1983年出生，汉族，陕西省神木市人，现住神木市。被告：陕西鼎源房地产开发有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：刘永刚，系该公司总经理。原告中国农业银行股份有限公司神木市支行诉被告贾军、陕西鼎源房地产开发有限公司(以下简称“鼎源公司”)金融借款合同纠纷一案，本院于2021年7月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司神木市支行负责人白艳阳未到庭，由其委托诉讼代理人赵雄伟庭参加了诉讼，被告陕西鼎源房地产开发有限公司负责人刘永刚到庭参加了诉讼，被告贾军经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司神木市支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告贾军向原告偿还已逾期借款本金152781.09元、利息183213.25元，合计335994.34元（以上利息暂计算至2021年5月17日，2021年5月18日起至上述借款全部清偿之日的利息、复利按照合同约定计算给付）；2、判令原告对被告贾军名下坐落于神木市神木镇迎宾路中段1幢1单元26层12604号的房屋享有抵押权，就抵押物拍卖、变卖或折价所得价款享有优先受偿权；3、判令被告陕西鼎源房地产开发有限公司对上述已逾期借款本息承担连带清偿责任；4、由被告承担本案的诉讼费等实现债权相关的费用。事实与理由：2010年6月4日,被告贾军与中国农业银行股份有限公司神木市支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定由被告贾军向原告借款人民币56万元，用于归还购买房产的借款，借款期限为240个月，自2010年6月4日起至2030年6月3日止；正常执行利率为5.94%，逾期执行利率为7.722%。为保障借款合同的顺利履行，被告贾军用名下坐落于神木市神木镇迎宾路中段钻石王朝1幢1单元26层12604号的房产提供抵押担保。陕西鼎源房地产开发有限公司向中国农业银行股份有限公司神木市支行出具《阶段性保证承诺书》，承诺对上述借款承担连带担保责任。合同签订后，原告按照约定足额发放了贷款，但被告贾军违反合同约定，未按期偿还贷款本息。被告的行为已构成违约，故原告诉至法院。被告贾军未到庭答辩。被告陕西鼎源房地产开发有限公司辩称，1、本被告已经脱保，已经过保证期间，故不再承担担保责任。被告与原告签订的《担保承诺书》中并没有明确约定担保期限，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第三十二的规定：“保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。”故本案中本被告的保证期间为主债务履行期限届满之日起6个月。根据《中华人民共和国民法典》第693条的规定：“连带责任保证的债权人未在保证期间请求保证人承担保证责任的，保证人不再承担保证责任”。本案中在担保期间内，原告从未向本被告主张过权利。现担保期间已过，故本被告不再承担担保责任，无需就主债务人的债务承担连带偿还责任。2、本被告在本案中作为保证人，就此笔借款债务人提供了个人房产作为抵押，原告应先就债务人抵押的房产实现债权。债务人与原告签订的《个人购房担保借款合同》约定以债务人购买的钻石王朝小区1单元26层12604号的房屋提供抵押，并办理了抵押登记，根据《中华人民共和国民法典》第392条的规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供的物的担保的，债权人应当就该物的担保实现债权。”可知，原告应当就债务人个人提供的物保房产实现债权，不足部分再由担保人承担。现因该房产现价值已远远超过了原告的诉讼请求，故本被告无需承担保证责任。综上，请求法院依法驳回原告对本被告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告陕西鼎源房地产开发有限公司对原告提交的第一组证据中的借款合同、借款凭证，认为与其无关，不发表质证意见，对《担保承诺书》认为担保承诺书中约定不明，应认定为一般保证，对担保承诺书的证明目的不认可；对第二组证据欠款本息表的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该笔借款已经逾期六年时间，超过担保期限，因此被告公司不承担保证责任；对第三组证据贾军与陕西鼎源公司签订的《房屋买卖合同书》的真实性无异议。原告对被告陕西鼎源房地产开发有限公司提交的银行卡存款业务回单6支的真实性无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对所有证据的证明目的，本院在事实查明部分综合予以认定。本院经审理认定事实如下：2010年6月4日，被告贾军为了归还购买陕西鼎源地产开发有限公司开发的位于神木县迎宾路中段钻石王朝1幢1单元26层12604号房屋的购房款,申请向原告借款56万元，故与原告签订了《个人购房担保借款合同》。合同约定借款人为被告贾军，贷款人为原告中国农业银行神木市支行，抵押人为贾军。借款金额为560000元，借款期限为240个月，即2010年6月4日起至2030年6月3日止。借款利率执行年利率5.94%。借款逾期的罚息利率为在本合同所执行贷款利率的基础上上浮30%，直至本息清偿为止。还款方式为分期还款，借款人以每月为一个还款周期，共240期。自借款发放后，每期末月的对应日（20日/借款对应日）为还款日。该合同同时约定抵押人同意以贾军房地产权设定抵押等内容。2010年3月24日，被告陕西鼎源房地产开发有限公司给原告出具了阶段性担保承诺书，内容为“购房人贾军在我公司的“钻石王朝”住宅楼盘购买的/座1单元26层12604号房向贵行借款56万元，期限20年，我公司自愿在产权未分割抵押前承担连带担保责任，如果在预告抵押期，借款人不能按期还本付息，我公司愿为代为偿还，并同意贵行直接在我公司保证金账户内扣除。”合同签订后，原告向被告足额发放了贷款。被告贾军按合同约定将借款偿还至2015年4月8日，之后再未偿还借款本息。截至2021年5月17日，被告贾军拖欠原告本金152781.09元，利息183213.25元，合计335994.34元。另查，原、被告就被告贾军所购买的房屋办理了预告抵押登记，但未办理房屋抵押登记。本院认为，原告与被告贾军签订的《个人购房担保借款合同》，是合同双方在自愿、平等的基础上签订的，合同内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原告按合同约定提供借款56万元后，借款人也应按约定按时偿还借款本金及其利息。借款人按约定将借款本息偿还至2015年4月8日，剩余借款本金及其利息未按约定偿还，已构成违约。故原告请求被告贾军偿还逾期借款本金的请求符合法律规定。因合同中明确约定借款执行利率是年利率5.94%，如借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之叁拾计收罚息。该约定利率未超过法律规定的范围，所以原告要求被告贾军偿还截止2021年5月17日止已逾期的借款本金、利息的请求，既符合合同约定，又符合法律规定，依法予以支持。被告鼎源公司出具的阶段性保证承诺书中，承诺对贾军的借款56万元提供担保，约定在产权未分割抵押前承担连带担保责任。被告陕西鼎源房地产开发有限公司辩称其担保期已过，故不承担担保责任。本院认为被告给原告出具的担保承诺书中承诺“在产权未分割抵押前承担连带担保责任”，该承诺表明被告陕西鼎源房地产开发有限公司系阶段性保证。而保证的阶段性并非对保证期间的约定，而是对保证合同所附的解除条件，即本案阶段性保证是一种附解除条件的保证。因案涉抵押房产产权仍未分割，故原告要求被告陕西鼎源房地产开发有限公司承担连带偿还责任符合合同约定及法律规定，依法予以支持。对于原告要求对合同中约定抵押的房屋享有抵押权的请求。因原、被告对该房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对预告登记房屋办理抵押权登记的请求权，并非对所预告登记房屋享有现实的抵押权，故原告主张对抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第五百零二条、第五百零九条、第六百六十七条、第六百七十六条、第六百八十一条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告贾军于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司神木市支行截止2021年5月17日所欠的借款本金152781.09元，利息183213.25元，共计335994.34元。被告陕西鼎源房地产开发有限公司承担连带偿还责任。二、被告陕西鼎源房地产开发有限公司承担连带偿还责任后有权向被告贾军追偿。三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3170元，由三被告负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判员  杨惠萍二〇二一年八月二十五日书记员  牛俊梅