广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11771号上诉人（原审原告）：吴伟良，男，1984年2月8日出生，汉族，身份证住址广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：罗学源，广东增泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯华栋，广东增泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江晓玲，女，1976年8月1日出生，汉族，身份证住址广东省茂名市茂南区。被上诉人（原审被告）：单镜辉，男，1985年10月8日出生，汉族，身份证住址广东省广州市增城区。原审第三人：广州市正昊房地产中介有限公司，住所地广东省广州市增城区石滩镇塘头村大坦新村前31号。法定代表人：莫少英。上诉人吴伟良因与被上诉人江晓玲、单镜辉房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初1819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴伟良上诉请求：1.撤销一审判决第四项，判令江晓玲、单镜辉向吴伟良赔偿房屋差价损失658525元(1702600元-1044075元)；2.诉讼费用由江晓玲、单镜辉承担。事实与理由：一、一审判决未准确认定案件性质，导致未准确适用法律。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。从上述法律规定可知，只要一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，就应当给对方赔偿损失，包括可得利益损失。一审判决已经认定江晓玲违约，并且支持赔偿定金4万元，说明江晓玲违约的情形是明显的，符合上述法律规定。二、法律未禁止未取得不动产权证的情况下不能签订房屋买卖合同，因此一审判决该理由没有任何法律依据。一审判决一方面认定双方签订的《房屋买卖合同》有效，另一方面认定吴伟良签订合同应风险自担，明显自相矛盾。未取得不动产权证，只是行政机关对房屋产权的一种对外公示，并非是对外签订合同的基础。吴伟良与江晓玲签订合同没有任何违反法律规定。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》四十条规定，房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。计算损失时，应当扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用，并综合考虑守约方的履约情况等确定，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。从上述规定可知，赔偿房屋差价只考虑守约方扩大的损失、获得的利益、双方履约情况这几种，其他的根本不在考虑之列。因此，一审以该理由不支持吴伟良是错误的。江晓玲二审答辩称：不同意吴伟良的上诉请求，同意一审判决的处理。单镜辉二审未提交答辩意见。吴伟良一审诉讼请求：一、判令双方解除《房屋买卖合同》；二、判令江晓玲、单镜辉连带退还吴伟良购房款296240.2元，赔偿一倍定金40000元，房屋差价款40万元(具体以评估价为准)，合计：736240.2元；三、诉讼费用由江晓玲、单镜辉承担。一审法院经审理查明：2017年3月16日，江晓玲（卖方）、吴伟良（买方，委托代理人莫少英）、广州市正昊房地产中介有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》约定：卖方拟将位于增城区石滩镇××房的房地产整套转让给买方；抵押银行是建设银行；成交价为1044075元；定金4万元；出房产证当天，全委托给买方；垫资的时间，卖方取消还款银行卡，原件交给中介保管；卖方本人到房管局过户；买卖双方签订合同日起七个工作日交齐贷款资料给买方出同贷书；银行放款当天有多部分，现金支付产权人或单镜辉；买方指定产权人；买卖双方同意于2017年7月30日前将该房地产交付给买方使用；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付买方所交购房定金的双倍赔偿给买方作违约金，卖方必须退回买方已付的所有费用。单镜辉在该《房屋买卖合同》末尾卖方委托代理人处签名。吴伟良分别于2017年3月20日、2017年3月27日、2017年3月29日通过其在中国工商银行账号62×××87向单镜辉在中国工商银行账号62×××07分别转账20万元、9342元、32000元、4万元。《明细查询》载明卡号62×××87于2017年3月27日在交易场所广州地税处消费14898.2元。江晓玲于2017年3月20日出具《收据》载明收到吴伟良现金209342元。单镜辉于2017年3月27日出具《收据》载明收到吴伟良现金14898元。江晓玲于2017年3月29日出具《收据》载明收到吴伟良现金4万元和52000元。2017年3月27日，江晓玲出具《委托书》载明：本人江晓玲委托单镜辉办理广州市增城区石滩镇××房的房产证及其他相关手续。同日，江晓玲出具《承诺书》载明：本人江晓玲名下有一套洋房位于广州市增城区石滩镇××房，现在委托单镜辉全权办理本人名下的房子，所有费用（包括首期、维修基金、契税、银行按揭贷款）由买家单镜辉负责，产权人由买家指定。本人江晓玲委托后，本人承诺房屋卖出只收回金额192000元，其余由单镜辉收，单镜辉取到房产证后付清与本人达成的金额192000元，本人承诺无条件配合买家过户，如违约的，本人双倍赔偿单镜辉所支付的一切费用。江晓玲对上述《委托书》及《承诺书》的真实性无异议。2018年7月26日，江晓玲（甲方，卖方）与梁雪敏（乙方，买方）签订《存量房买卖合同》约定：房地产地址位于广州市增城区石滩镇××房，总金额为1131280元。2020年10月13日，深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司出具《房地产估价报告》载明：位于广州市增城区石滩镇××房的房屋在2018年7月31日价值为1702600元。另查，《产权情况表》载明：位于广州市增城区石滩镇××房的产权人梁雪敏占有全部份额，该房屋从2018年7月31日起须满2年后方可转让或办理析产手续。《中国建设银行个人贷款对账单》（打印时间：2019年8月13日）载明：户名江晓玲；账号44001054170100000001959475；贷款金额71万元；放款日期2015年8月31日；于2018年7月17日已分配付清；已还本金71万元；已还利息91482.17元。吴伟良陈述以下情况：1.吴伟良支付14898.2元是代江晓玲用于办理一手楼交税；2.双方于2017年3月16日签订《房屋买卖合同》后，刚好在３月份政府出台两个限购政策，房价暴涨，江晓玲不想按原来的价格出售涉案房屋；3.虽然合同没有约定首期款和垫资款的支付时间，但是涉案房屋预售后还没有办理到江晓玲名下，吴伟良代替江晓玲向开发商支付相关费用，是为了尽快将涉案房屋登记到江晓玲名下后才能过户到吴伟良名下。江晓玲陈述以下：1.《房屋买卖合同》末尾卖方署名处是江晓玲本人的签名；2.江晓玲在签订《房屋买卖合同》时还未取得涉案房屋房产证；3.江晓玲没有见过房产证；4.江晓玲收到42000元，其中2000元是交通费，后来房子出售给梁雪敏，又收到了150000元。5.江晓玲再三交代吴伟良不要向开发商支付相关费用，但是吴伟良不听，并且着急向开发商支付。一审法院认为：江晓玲与吴伟良于2017年3月16日签订《房屋买卖合同》中房屋买卖关系是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。江晓玲在未取得涉案房屋不动产权证的情况下与吴伟良签订《房屋买卖合同》后收取吴伟良向其支付的定金4万元，在《房屋买卖合同》没有解除的情况下，又于2018年7月26日与梁雪敏签订《存量房买卖合同》并且于2018年7月31日将涉案房屋过户登记至梁雪敏名下，已构成违约。吴伟良主张解除其与江晓玲签订的《房屋买卖合同》的房屋买卖关系，于法有据，一审法院予以支持。江晓玲抗辩涉案房屋先出售给单镜辉，单镜辉再出售给吴伟良，单镜辉未能与吴伟良交易成功的原因是单镜辉造成的，与江晓玲无关，江晓玲无须向吴伟良承担违约责任，一审法院认为，《承诺书》虽记载单镜辉是买家，但同时也记载江晓玲委托单镜辉全权办理涉案房屋，且江晓玲亦出具《委托书》，结合案件已查明的事实，一审法院认定单镜辉的身份是江晓玲的代理人，并非涉案房屋的买家，故对江晓玲的上述抗辩不予采纳。关于吴伟良主张江晓玲退还购房款296240.2元的问题。《委托书》载明江晓玲委托单镜辉办理涉案房屋的相关手续，江晓玲亦向吴伟良出具了金额共计316240元的《收据》，且吴伟良实际上亦向单镜辉转账281342元，另外吴伟良在广州地税消费14898.2元是代江晓玲用于办理一手楼交税，现吴伟良以江晓玲违约为由主张退还购房款296240.2元，于法有据，一审法院予以支持。江晓玲抗辩其仅收到192000元，该款项包括42000元以及后来出售给梁雪敏时收到150000元，不同意返还购房款296240.2元，理据不足，一审法院不予采纳。关于吴伟良主张赔偿4万元的问题。一审法院认为，双方就涉案房屋的交易约定定金4万元，根据《房屋买卖合同》“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付买方所交购房定金的双倍赔偿给买方作违约金”的约定，吴伟良已向江晓玲支付定金4万元，现以吴伟良违约为由主张赔偿违约金4万元，有事实与法律依据，一审法院予以支持。关于涉案房屋差价损失的问题。一审法院结合已查明的事实以及双方当事人的陈述，考虑到吴伟良明知涉案房屋未取得不动产权证的情况下仍与江晓玲签订《房屋买卖合同》，故基于涉案房屋存在所有权人不确定产生交易风险所造成的实际损失应由吴伟良自行承担。因此，对于吴伟良主张房屋差价损失的诉讼请求，一审法院不予支持。至于吴伟良主张单镜辉对上述江晓玲的债务承担连带清偿责任，证据不足，一审法院不予支持。综上所述，单镜辉经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证和抗辩的权利，一审法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定于2021年1月11日作出判决：一、解除吴伟良与江晓玲于2017年3月16日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖关系；二、江晓玲于本判决生效之日起十日内向吴伟良退还购房款296240.2元；三、江晓玲于本判决生效之日起十日内向吴伟良赔偿违约金4万元；四、驳回吴伟良的其他诉讼请求。案件受理费20825元，由吴伟良负担7300元，江晓玲负担13525元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另，吴伟良二审中明确其诉请是要求江晓玲一人承担赔偿损失。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。根据二审诉辩意见，本案二审的争议焦点是吴伟良要求江晓玲赔偿涉案房屋差价损失应否得到支持。对此，本院分析如下：关于涉案房屋差价损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，江晓玲与吴伟良签订《房屋买卖合同》后，未能继续履行合同，而是将涉案房屋出卖给梁雪敏并过户至梁雪敏的名下，导致吴伟良购房目的未能实现，客观上存在可得利益损失。江晓玲作为违约方，应当承担赔偿责任。一审认为“吴伟良明知涉案房屋未取得不动产权证的情况下仍与江晓玲签订《房屋买卖合同》，故基于涉案房屋存在所有权人不确定产生交易风险所造成的实际损失应由吴伟良自行承担”的理由，法理依据不足。本院根据深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司出具的《房地产估价报告》，综合考量吴伟良付款比例等因素，在已支持赔偿违约金4万元的基础上，酌情支持140000元。即江晓玲应向吴伟良支付140000万元，以赔偿合同未能继续履行导致的房屋差价损失。对吴伟良超出部分的诉讼请求，不予支持。综上所述，吴伟良的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初1819号民事判决第一、二、三项；二、撤销广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初1819号民事判决第四项；三、江晓玲应于本判决生效之日起十日内向吴伟良支付房屋差价损失140000元。四、驳回吴伟良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20825元，由吴伟良负担4200元，江晓玲负担16625元。二审案件受理费10385.25元，由吴伟良负担7285.25元，江晓玲负担3100元。本判决为终审判决。审 判 长 戴俊英审 判 员 赵云川审 判 员 刘 卉二〇二一年八月三日法官助理 张家齐书 记 员 黄咏欣