陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终11035号上诉人（原审被告）：陕西渭水商业运营管理有限公司，住所地陕西省蓝田县安村镇田坡村委会院内。法定代表人：余学彬，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡家欣，陕西泽秦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨柳，女，1983年12月2日出生，汉族，住陕西省西安市莲湖区。委托诉讼代理人：王俊华，女，1962年12月17日出生，汉族，住陕西省西咸新区。上诉人陕西渭水商业运营管理有限公司（以下简称渭水公司）因与被上诉人杨柳租赁合同纠纷一案，不服陕西省蓝田县人民法院（2020）陕0122民初1260号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。渭水公司上诉请求：1．维持一审判决第一项；2．撤销一审判决第二项，改判驳回杨柳要求返还租金、经营保证金、物业费、水电费、赔偿装修费用及利息损失的诉讼请求；3．杨柳承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1．一审判决认定事实错误，适用法律错误。白鹿原民俗文化村自2016年5月1日开放运营，景区部分道路贯通，商户正常营业。2019年8月9日蓝田县白鹿原管委会公告项目改造提升，暂停对外营业。杨柳自2016年10月1日已实际占有使用租赁商铺，在景区正常开放运营期间，杨柳是否营业、盈利均属经营风险，应由其自行承担。杨柳签订合同时知悉景区实际状况，对可能产生的风险明知且应自行承担。渭水公司于2016年10月中旬已将景区内道路修建完成，杨柳应承担道路贯通后租金，而非由渭水公司返还全部租金。2019年12月31日租期届满，杨柳至今未向渭水公司返还商铺。2019年8月9日白鹿原管委会公告项目改造提升暂停对外营业后，项目至今仍处于停业状态。根据租赁合同约定，渭水公司无需对杨柳进行任何赔偿。2．一审判决渭水公司应就收取的租金支付利息，无事实、法律依据。渭水公司向杨柳交付商铺，渭水公司未违约，无需返还租金等、赔偿利息。自2014年11月22日起，人民银行不再公布金融机构人民币五年期定期存款基准利率，一审判决利息无法计算。杨柳辩称，1．一审判决认定事实清楚，证据确实充分，渭水公司上诉不成立，应驳回上诉、维持原判。渭水公司称白鹿原民俗文化村自2016年5月1日开放运营，景区部分道路已贯通、商户正常营业属断章取义，故意忽略杨柳租赁景区五平台区域未贯通道路商铺无法运营的事实，渭水公司称“部分道路已贯通”可证实杨柳租赁商铺区域未贯通道路无法进行商业运营的事实。渭水公司将其商业风险转嫁杨柳不负社会责任，渭水公司恶意违约造成租赁合同目的无法实现。渭水公司对外向不特定群众收取资金、将农村集体用地上的违章建筑租赁给杨柳涉嫌违法犯罪。渭水公司称2016年10月中旬已将景区内道路全部修建完成不属实，杨柳依约交纳租金，至2019年12月31日渭水公司仍未向杨柳提供符合合同目的的租赁房屋。2019年8月9日蓝田县白鹿原管委会公告由于改造提升暂停项目对外营业，至今项目仍处停业状态，说明渭水公司经营不善且未依照法律规定办理相关土地使用审批手续，导致景区被政府叫停。租赁合同第11.10条、第10.7条无效，渭水公司应赔偿杨柳经济损失。2016午4月11日杨柳基于渭水公司向社会公开宣传招商引资的“陕西省蓝田县白鹿原民俗文化村”项目，与渭水公司签订租赁合同，约定杨柳承租项目五平台区域一间商铺经营“台湾（贡茶）”品牌。合同约定租赁期限自2016年1月1日至2019年12月31日，租金共计60000元、经营保证金10000元。合同签订当日，杨柳向渭水公司交纳上述款项，并支付物业管理费600元、水电费900元。2016年4月1日至2019年12月31日，渭水公司未贯通杨柳商铺所处五平台区域，且因渭水公司疏于管理，杨柳承租商铺附近建设施工垃圾堆积导致通往杨柳商铺的另一侧道路也被堵死，渭水公司未依约提供符合商业运营条件的商铺，应当承担违约责任，杨柳有权要求渭水公司返还租金、经营保证金、物业费、水电费，并赔偿装修费用及利息损失。2．一审法院适用法律正确，渭水公司上诉理由不能成立。一审判决符合《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条规定。杨柳向一审法院起诉请求：1．渭水公司返还杨柳租金60000元、经营保证金10000元、物业费600元、水电费900元，并赔偿装修费14000元、原材料费23930元，共计109430元及同期银行存款利息15320元（按年息4.0×42个月）合计124750元；2．本案案件受理费、鉴定费、保全费均由渭水公司负担。一审庭审中，杨柳变更诉讼请求为：1．确认杨柳、渭水公司于2016年4月签订的《白鹿原民俗文化村商铺租赁合同》无效；2．判令渭水公司返还杨柳租金60000元、经营保证金10000元、物业费600元、水电费900元、装修费16169.93元、原材料费23930元，共计111599.93元以及损失（自2016年4月11日起，按照中国人民银行同期同类5年定期存款利率计息至渭水公司实际付清赔偿款之日止）；3．本案诉讼费由渭水公司负担。一审法院认定事实：2016年4月11日，渭水公司作为甲方与乙方杨柳签订《白鹿原民俗文化村商铺租赁合同》，合同第二条约定杨柳承租渭水公司建设的白鹿原民俗文化村五平台区域商铺，该商铺位于1层、共1间，建筑面积为20平方米，该商铺限于经营台湾壹点壹（贡茶）。该合同第三条约定租赁费60000元/3年·间，共1间，合计60000元/3年，杨柳在签订本合同时一次性缴纳完毕，承租期限：自2016年1月1日起至2019年12月31日止。杨柳向渭水公司缴纳10000元经营保证金，合同到期后3个月内，杨柳若无违反渭水公司管理规定、无拖欠费用、无影响消费者售后服务时，渭水公司不计息退换杨柳。物业管理费标准为50元/间·月，一次性缴纳一年计600元。合同第九条约定渭水公司负责白鹿原民俗文化村园区建筑物、道路、公共设施等主体部分的维修维护。合同签订当日，杨柳向渭水公司交纳60000元租金、10000元经营保证金、一年期物业管理费600元、水电费900元。后因渭水公司管理的白鹿原民俗文化村通往杨柳商铺区域的道路未贯通，不具备商业运营条件，致杨柳租赁的商铺无法正常经营。由于白鹿原民俗文化村拟拆迁，渭水公司自行委托陕西万隆金鸿资产评估有限公司对杨柳承租的商铺装修市场价值进行评估，陕西万隆金鸿资产评估有限公司于2020年6月17日作出陕万隆金鸿评报字（2020）第015-14号资产评估报告，评估结论及使用有效期：白鹿原民俗文化村拟拆迁事宜涉及的杨柳所属“台湾壹点壹”商铺装修市场价值评估值为大写人民币壹万陆仟壹佰陆拾玖元玖角叁分（￥16169.93元）。上述评估结果使用有效期一年，自评估基准日2020年5月21日起至2021年5月20日止。一审法院认为，杨柳、渭水公司签订的《白鹿原民俗文化村商铺租赁合同》是商铺租赁及经营合同，合同系双方自愿签订，合同内容合法，不违反法律和行政法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益和他人的合法权益，为有效合同。杨柳、渭水公司双方应依约履行。合同签订后，杨柳已依约缴纳了租金60000元、经营保证金10000元、物业费600元、水电费900元，履行了自己的义务，但渭水公司未按约定向杨柳提供其商铺前正常通行的道路，未具备商业运营条件，致其商铺无法正常经营，合同目的无法实现，根据《白鹿原民俗文化村商铺租赁合同》第9.2条约定：“甲方（即渭水公司）负责白鹿原民俗文化村园区建筑物、道路、公共设施等主体部分的维修维护”，渭水公司构成违约，应当承担违约责任，故杨柳有权要求渭水公司返还租金、经营保证金、物业费、水电费，并赔偿装修费用及利息损失，鉴于该合同现已实际无法履行，故结合杨柳提交的票据及陕万隆金鸿评报字（2020）第015-14号评估结论，对杨柳要求渭水公司退还租金60000元、经营保证金10000元、物业费600元、水电费900元，并赔偿装修费用16169.93元，共计87669.93元以及利息损失的请求，予以支持。杨柳主张渭水公司自2016年4月11日起按中国人民银行同期五年期定期存款利率计算至实际付清之日止的利息请求，与法不悖，予以支持。杨柳请求渭水公司赔偿原材料费用23930元，虽提交收据，但无正式票据和其他证据佐证，故对该费用不予支持。渭水公司辩称涉案商铺道路通畅，虽不认可杨柳提交的视频资料，但亦未提供证据证明，故对其辩解不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、驳回原告要求确认与被告陕西渭水商业运营管理有限公司于2014年4月11日签订的《白鹿原民俗文化村商铺租赁合同》无效的诉讼请求；二、被告陕西渭水商业运营管理有限公司在本判决生效后十日内退还原告杨柳各项损失87669.93元及利息损失（以87669.93元为基数，自2016年4月11日起，按照中国人民银行同期五年期定期存款利率计算至实际付清之日止）；三、驳回原告杨柳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2795元（杨柳已预交），由陕西渭水商业运营管理有限公司负担2240元，杨柳负担555元。二审经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，杨柳与渭水公司签订商铺租赁合同后依约履行其承租人义务，向渭水公司交纳租金、保证金、物业费等，渭水公司虽向杨柳交付商铺，但因通往杨柳商铺区域道路未贯通故该租赁物不满足用于经营的基本条件，即渭水公司作为出租人未能履行其适租义务，据此一审认定渭水公司违约致合同无法履行，并无不当。渭水公司上诉称其已履行道路贯通义务，未有充分证据予以佐证，本院不予采纳。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因渭水公司违约致杨柳作为承租人未能实现其正常经营的租赁商铺利益，杨柳要求渭水公司退还其已交纳合同款项并赔偿装修费用，理由正当，一审法院予以支持，符合本案审查情况。至于杨柳主张的利息损失，因其主张计算标准不明确，本院酌情确定为按照年利率2.75%计算。综上所述，一审判决第一项应予维持，第三项应予撤销，第二项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持陕西省蓝田县人民法院（2020）陕0122民初1260号民事判决第一项；二、撤销陕西省蓝田县人民法院（2020）陕0122民初1260号民事判决第三项；三、变更陕西省蓝田县人民法院（2020）陕0122民初1260号民事判决第二项为：陕西渭水商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付杨柳87669.93元及利息（以87669.93元为基数，按照年利率2.75%计付自2016年4月11日至判决款项实际给付之日）；四、驳回杨柳其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2795元（杨柳已预交），由杨柳负担555元，陕西渭水商业运营管理有限公司负担2240元；二审案件受理费2795元（陕西渭水商业运营管理有限公司已预交），由陕西渭水商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 师 婷审判员 陈 帅审判员 秦燕燕二〇二一年八月六日书记员 崔 旋