贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔27民终3540号上诉人（一审被告）：黔南州富国置业有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市斗篷山路2号，统一社会信用代码91522701095473141D。法定代表人：肖坤富，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈利涛，贵州崇实律师事务所律师。上诉人（一审原告）：柴秀梅，女，1972年12月18日出生，汉族，住贵州省都匀市。委托诉讼代理人：刘建军，贵州行者律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕东田，男，汉族，1963年12月13日生，住贵州省都匀市。上诉人黔南州富国置业有限公司（以下简称“富国置业公司”）因与上诉人柴秀梅商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院（2021)黔2701民初1875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。现已审理终结。富国置业公司上诉请求：l、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、二审诉讼费由被上诉人承担。事实事及理由：一、一审法院认定涉案商品房在2019年12月4日达到交付条件的时间存在错误，本案涉案商品房早在2019年6月10日就已经达到交付条件。二、一审法院认定上诉人逾期办理房产证的逾期时间将新冠疫情期间计算在违约时间内违背了《民法典》的公平原则。三、一审法院认定上诉人支付被上诉人逾期完成燃气工程违约金系法律适用错误，上诉人认为二审法院应当予以调整。柴秀梅上诉请求：1、撤销一审判决，查清事实依法改判，支持上诉人一审的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，对上诉人显失公平，依法应予纠正。关于逾期交房时间起止计算。上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，合法有效。双方理应共同遵守合同的约定，根据合同约定的房屋交付时间和条件履行合同义务。被上诉人交付房屋时，应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》。在一审庭审中，被上诉人未提供上述证明材料或提供材料不完整。因此，按照《合同》应当认定房屋的交付不符合合同约定的条件，造成延迟交付的，应当由被上诉人承担违约责任，违约损失的赔偿应计算至被上诉人实际交付时止。二、一审法院调整违约金的比例于法无据，依法不能成立。被上诉人要求变更承担违约金的比例不符合《合同法》第五十四条关于可变更的规定。被上诉人认为承担违约金的比例过高，未在法定期限内向人民法院提出变更请求，依法不能成立。柴秀梅向一审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期交房违约金32278.50元；2、判令被告从2020年1月1日起至2021年3月31日止的逾期交付房产转移登记文书违约金25963.14元；3、判令被告支付逾期交付电话通信、有线电视、宽带网络设施违约金1248元；4、涉案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年12月29日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于贵州省都匀市房屋一套，建筑面积147.01㎡，合同价款为779674元。该《商品房买卖合同》第十一条约定：“（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。”；第十二条约定：“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施1.上水、下水：交付时达到使用条件；2.供电：交付时达到使用条件；……4.燃气：2018年12月28日达到使用条件；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第5、6、7项需买受人自行办理开通使用手续。……”；第十三条约定：“……（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同）……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”；第十四条约定：“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。……查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.自出卖人通知（含登报通知）交付之日起，逾期超过30日，买受人应当承担物业管理费用；2.出卖人已书面通知或公告后，买受人在15日内不来办理房屋交接手续，视为自动交接完毕”；第二十二条约定：“…出卖人承诺于2019年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金。”合同签订后，原告通过首付及按揭贷款方式支付了全部购房款。案涉项目施工完成后，于2019年4月3日在都匀市建设工程质量安全监督站监督下（参加人员王树生、龙飞、何嫣），经建设单位（被告富国置业公司）、施工单位（湖南省宇泰建筑工程有限公司）、设计单位（湘潭市建筑设计院）、勘察单位（湖南省常德工程勘察院）、监理单位（湖南建科工程项目管理有限公司）共同签署《工程验收会议结论》，以上单位均同意验收。之后，案涉项目受电工程于2019年5月20日进行验收，给水工程于2019年5月24日进行验收，燃气工程于2019年6月6日进行验收，广播电视信息网络工程于2019年4月28日进行验收，电话通信工程于2019年6月2日进行验收，2019年6月10日黔南州水利水电勘测设计研究院针对案涉项目出具了《都匀市房屋建筑面积测绘报告》。2019年12月4日，案涉工程A2、B1地块建设工程经都匀市住房和城乡建设局同意进行竣工验收备案。以上交房条件具备后，被告于2019年12月5日在黔南日报上刊登交房通知，通知购房业主收房，于2020年10月31日登报通知业主办证。另都匀市住房和城乡建设局曾向被告下发匀住建通【2019】75号《都匀市住房和城乡建设局整改通知书》，指出被告开发的案涉项目存在违规交房情况，故根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，责令被告停止违规交房行为，尽快完善相关配套设施，办理竣工备案手续，并于2019年6月21日前将整改情况反馈。被告于2019年6月8日张贴《交房通知书》向业主分批交房。上述事实，有居民身份证、工商营业执照、法定代表人身份证明、《商品房买卖合同》、《收据》、《工程验收会议结论》、《竣工验收鉴定书》、《客户受电工程竣工检验意见书》、《燃气工程联合验收交付单》、《工程验收证书》、《黔南州住宅及商住楼宇验收表》、《都匀市房屋建筑面积测绘报告》、《交房通知书》、报纸、备案登记表、（2019）黔27民终1600号民事判决书等及当事人的当庭陈述在案为凭。经审查，上述证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联，能够充分证明案件事实，一审法院予以认定。一审法院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”。本案属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具约束力，原告向被告支付了购房款项后，被告应按照合同约定的时间，将符合合同约定的条件交付商品房及办理商品房转移登记有关文书。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”我国对房屋的竣工验收实行备案登记制度，建设工程交付前还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。故本案争议房屋须经建设行政主管部门验收合格并进行备案后，才算达到交房条件。被告富国置业公司提交的2019年4月3日《工程验收会议结论》等材料，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件，而非案涉房屋达到了交付使用的全部条件，被告是于2019年12月4日才将工程竣工验收备案所需的全部文件交付给都匀市住房和城乡建设局审查备案，此时案涉房屋才达到法定的交付条件，故被告主张案涉房屋交付时间为2019年6月8日张贴通知中载明的2019年6月15日，与上述法律法规规定和事实不符，应不予支持。原告于2019年7月27日接收房屋，据此应认定此时为交房时间，逾期交房违约金应从2019年1月1日起计至2019年7月27日止。关于逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金，合同约定2019年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，现案涉楼盘已具备办证条件，被告于2020年10月31日登报通知业主办证，未按期向原告交付办证文书，其行为已构成违约，理应承担违约责任，该登报行为具有对外公示效力，据此应认定此时为交付办证文书时间，逾期办证违约金应从2020年1月1日起计至2020年10月31日止。原告认为其未收到交房和办证的书面通知，一审法院认为，合同第十四条第（三）项约定的通知方式含登报通知，且登报行为具有对外公示效力，故原告此理由无事实依据和法律依据，一审法院不予采信。关于逾期交付电话通信、有线电视、宽带网络设施违约金，《商品房买卖合同》第十二条约定：“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施1.上水、下水：交付时达到使用条件；2.供电：交付时达到使用条件；……4.燃气：2018年12月28日达到使用条件；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第5、6、7项需买受人自行办理开通使用手续。……”，案涉工程项目受电工程于2019年5月20日进行验收，给水工程于2019年5月24日进行验收，燃气工程于2019年6月6日进行验收，广播电视信息网络工程于2019年4月28日进行验收，电话通信工程于2019年6月2日进行验收，故除燃气工程未按合同约定的期限达到使用条件，应当承担违约责任外，其余工程交付时达到使用条件或敷设到户，不存在违约情形。但双方在合同中未约定燃气工程违约的责任承担方式，比照其他工程项目的违约责任承担方式，被告应按日向原告支付2元的违约金。关于被告富国置业公司主张的新冠疫情影响及政府职能部门不办理等原因是否属于不可抗力而应予减轻逾期办证违约金的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。一审法院认为合同约定办证时间是2019年12月31日前，此日期前并不存在新冠疫情影响的问题，即便2020年在一定程度上受疫情影响，这也是被告未按期办理所导致，理应承担逾期办证责任。关于违约金计算标准的问题。依照合同约定，逾期交房应按照已交付房价款的日万分之二计付违约金，逾期办证应按照已交付房价款的日万分之一计付违约金，但该违约金的标准应当以实际损失为基础，且被告亦表示如需支持违约金，应予调整，故一审法院兼顾公平原则和诚实信用原则予以综合考量，酌定将逾期交房违约金的计算标准调整为日万分之一，将逾期办证违约金的计算标准调整为日万分之零点五，故被告应向原告支付的逾期交房违约金计算为207天（自2019年1月1日至2019年7月27日），即207天×779674元×万分之一=16139元，逾期办证违约金计算为304天（自2020年1月1日起至2020年10月31日），即304天×779674元×万分之零点五=11851元，逾期完成燃气工程违约金计算为160天（自2018年12月29日起至2019年6月6日），即160天×2元=320元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黔南州富国置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告柴秀梅逾期交房违约金16139元；二、被告黔南州富国置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告柴秀梅逾期办证违约金11851元；三、被告黔南州富国置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告柴秀梅逾期完成燃气工程违约金320元；四、驳回原告柴秀梅的其他诉讼请求。案件受理费643元，原告柴秀梅负担213元，被告黔南州富国置业有限公司负担430元。二审中，各方提交的证据不足以推翻一审认定事实，二审查明事实与一审查明事实一致。综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审争议焦点为：1、涉案房屋迟延交房的截止时间如何认定，迟延办证的截止时间如何认定；2、本案是否应扣除新冠肺炎疫情期间的逾期办证的违约责任；3、一审认定的违约金标准是否恰当；4、一审认定的迟延安装燃气工程的违约金是否属于重复计算。本院认为：双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应严格按照合同的约定履行各自的权利义务。合同签订后，被上诉人已经按照约定支付完毕购房款，上诉人就应按照约定及时交房与办证，否则就要承担违约责任。对于争议焦点1，双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。……查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.自出卖人通知（含登报通知）交付之日起，逾期超过30日，买受人应当承担物业管理费用；2.出卖人已书面通知或公告后，买受人在15日内不来办理房屋交接手续，视为自动交接完毕”。虽然涉案的房屋富国置业公司认为符合交房条件并在2019年6月8日张贴公告要求业主进行收房，但都匀市住建局对富国置业公司的此次交房行为强行叫停，并要求其尽快完善配套设施，办理竣工备案手续，并将整改情况于2019年6月21日前予以反馈。由于涉案的房屋在2019年12月4日才进行竣工验收备案，此时都匀市住建局已认可涉案房屋具备合同约定的交房条件，其随即于2019年12月5日登报要求业主接收案涉房屋的公告（登报公告是双方在合同中约定的一种通知方式），此时的房屋才符合双方合同约定的交房条件，此时富国置业公司的交房义务的完成才符合约定，故本案迟延交房时间依约可计算至2019年12月5日，但本案中，由于被上诉人在2019年7月27日已经实际签领涉案房屋的钥匙，导致上诉人对涉案房屋已失去占用使用等控制权，因此逾期交房的截止时间应认定为其实际签领钥匙之日止，一审认定迟延交房的截止时间为至2019年7月27日正确，本院予以确认。对于迟延办证的截止时间如何认定的问题，由于富国置业公司在2020年10月31日已经通过登报公告的形式（登报公告是双方在合同中约定的一种通知方式）对可以办证一事进行了告知，故一审将迟延办证的截止时间认定为2020年10月31日，有事实依据，正确，本院予以确认。对于争议焦点2，上诉人提出2020年发生的疫情属于不可抗力对逾期办证产生了影响，要求不承担疫情期间违约责任的主张，虽然2020年的疫情尽管属于不可抗力事件，但该事件是发生在上诉人违约后，依法已不能再作为免责或减轻责任的法定事由。故其要求扣除疫情期间的逾期办证的违约责任的主张，于法无据，本院依法不予支持。对于争议焦点3，根据《中华人民共和国合同法》及司法解释的相关规定，违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。因此，法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，以达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义。本案中，双方当事人在签订的《商品房买卖合同》中已经约定了逾期交房和逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金分别按照买受人已交付房价款日万分之二、日万分之一的标准计算，一审诉讼中，富国置业公司认为该约定的标准过高，请求一审法院予以调减，一审法院综合当事人的违约程度、主观因素、违约造成的损害后果等因素，根据公平和诚实信用原则，将双方约定的逾期交房和交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金分别酌情调整为按买受人已付房价款的日万分之一与日万分之零点五计算，并无不当。针对焦点4，由于燃气工程属于涉案商品房交付的约定条件之一，并且该工程是在涉案房屋交付前就已经完成，故迟延交房的违约金中已经包含了迟延完成燃气工程安装的违约金，一审再单独计算，属于重复计算不当，本院依法予以纠正。综上，上诉人柴秀梅的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回；上诉人富国置业公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求予以部分支持。一审认定事实清楚，但对迟延完成燃气安装违约金的认定有误，本院依法予以纠正，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省都匀市人民法院作出的（2021）黔2701民初1875号民事判决第一、二项；二、撤销贵州省都匀市人民法院作出的（2021）黔2701民初1875号民事判决第三、四项；三、驳回上诉人柴秀梅的上诉请求；四、驳回上诉人黔南州富国置业有限公司的其余上诉请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费643元，由上诉人柴秀梅承担243元，由上诉人黔南州富国置业有限公司承担400元。上诉人柴秀梅交纳的二审案件受理费643元，由上诉人柴秀梅承担；上诉人黔南州富国置业有限公司交纳的二审案件受理费508元，由上诉人柴秀梅承担15元,由上诉人黔南州富国置业有限公司承担493元。本判决为终审判决。审 判 长 白桂刚审 判 员 陈福江审 判 员 朱代昀二〇二一年八月四日法官助理 陆 梅书 记 员 雷春莲