湖南省华容县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0623民初1620号 原告：中国农业银行股份有限公司华容县支行，住所地湖南省华容县章华镇迎宾南路49号。 负责人：李文华，行长。 委托诉讼代理人：包维建，系该行职工。 委托诉讼代理人：谢旗，系该行职工。 被告：陈建，男，1965年4月1日出生，汉族，居民，住湖南省岳阳市君山区。 被告：胡枚香，女，1965年4月1日出生，汉族，居民，住湖南省岳阳市君山区。 被告：华容徳喜置业有限公司，住所地湖南省华容县章华镇田家湖渔场。 法定代表人：黎徳喜，总经理。 委托诉讼代理人：陈陆，系该公司员工。 原告中国农业银行股份有限公司华容县支行（以下简称农行华容支行）与被告陈建、胡枚香、华容徳喜置业有限公司（以下简称徳喜公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行华容支行的委托诉讼代理人包维建、被告徳喜公司的委托诉讼代理人陈陆到庭参加了诉讼，被告陈建、胡枚香经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行华容支行向本院提出诉讼请求：1.解除农行华容支行与被告陈建签订的《个人购房担保借款合同》；2.判令被告偿还原告借款本金127655.2元及利息（至2021年4月19日的利息3626.38元，自2021年4月20日起的利息按年利率10.1475%计算至清偿之日止）；3.判令被告胡枚香对被告陈建所欠贷款本息承担共同偿还责任；4.判令原告对被告提供的抵押房产在债权范围内享有优先受偿权；5.判令被告徳喜公司对被告陈建所欠贷款本息承担连带清偿责任；6.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告陈建与被告胡枚香系夫妻关系。2015年2月5日，被告陈建、胡枚香夫妻向原告农行华容支行申请贷款250000元，用于购买徳喜公司开发的“天赋名城”55号2单元的605室的房产。经农行华容支行进行调查审核，同意以被告陈建、胡枚香欲购置的房产办理抵押贷款，2015年2月13日，双方签订借款合同，约定采用等额本息还款方式，贷款到期日为2025年2月12日，执行年利率6.765%，逾期年利率10.1475%，贷款资金划到被告陈建指定的徳喜公司账户上，被告徳喜公司提供阶段性保证担保，被告陈建以欲购置房产提供抵押担保。同日，为该抵押物办理了抵押登记手续。2015年2月13日，原告农行华容支行向被告陈建指定的徳喜公司账户发放贷款。2019年8月开始，被告陈建未能按约偿还贷款本息，至2021年4月19日，尚欠贷款本金127655.2元，利息3626.38元，故原告诉至法院。 被告陈建、胡枚香未作答辩，亦未向本院提交证据。 被告徳喜公司辩称，被告德喜公司对被告陈建、胡枚香所欠贷款本息不承担连带还款责任。1.德喜公司已办妥抵押登记手续，根据原告提供的证据表明，被告德喜公司已办妥原告为抵押权人的抵押登记手续。2.德喜公司阶段性保证期限已过，不再承担连带保证责任，根据原告提供的证据表明，德喜公司作为阶段性保证人，自借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的登记手续后2年之日止，为借款人债务承担连带保证责任，而《华容县预购商品房抵押证书》中抵押设定日期为2015年2月13日，抵押权已合法设立，德喜公司自2017年2月13日起不再承担连带保证责任。请求法院驳回原告要求被告德喜公司承担连带清偿责任的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告陈建与被告胡枚香系夫妻关系。2015年2月5日，被告陈建、胡枚香共同向原告农行华容支行申请贷款250000元用于购买徳喜公司开发的位于华容县住房。被告陈建授权原告农行华容支行将贷款资金发放至徳喜公司在农行华容支行开立的18×××59账户上。 2015年2月12日，被告陈建、胡枚香、徳喜公司与原告农行华容支行签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为250000元，借款用途为购买房产；借款期限120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率执行借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定；借款人授权贷款人将全部借款直接划入徳喜公司的账户（账号18×××59）；还款方式为等额本息还款法；借款以被告陈建购买的位于华容县房产提供抵押担保，由徳喜公司提供阶段性保证担保；阶段性保证人自借款发放之日起，至抵押登记手续办妥后2年为止，为借款人的债务提供连带保证责任；保证期间为借款到期日起二年；担保的范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等实现债权和抵押权的费用；贷款人可直接从账户中划收当期借款本息及合同项下其他应付款项；借款人未按约定归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，借期内产生的应付未付利息，按照借期内利率标准计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放的贷款，宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。2015年2月13日，原、被告双方为合同约定的抵押房产办理了《华容县预购商品房抵押证书》（编号：43062320150801［天赋名城］），其中载明抵押权人农行华容支行，抵押人陈建，抵押房产坐落于华容县，幢号055，序号605。同日，原告农行华容支行按合同约定向徳喜公司的账户（账号18×××59）发放贷款250000元。被告陈建在借款凭证上签名捺手印，借款凭证载明借款金额250000元，借款日期2015年2月13日，借款到期日期2025年2月12日，借款执行利率6.765%，逾期利率10.1475%。 贷款发放后，被告前期按约还本付息。后经原告催收，自2019年8月起未按约还款。经按合同约定计算，至2021年4月19日，被告陈建尚欠借款本金127655.2元，正常息3256.17元，罚息294.5元，复利75.71元。 另查明，2015年2月13日，原、被告双方为合同约定办理的《华容县预购商品房抵押证书》（编号：43062320150801[天赋名城]）的本案所涉房产，至起诉之日止，该住房未办理房屋所有权登记。被告陈建、胡枚香、徳喜公司与原告农行华容支行签订《个人购房担保借款合同》第三十三条约定：“…（2）自本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记…。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记”，第三十五条约定：“阶段性保证担保+抵押，阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（3）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房屋权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。（2）办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记手续。（3）办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后2年”。 上述事实，有原告提供的结婚证复印件、个人信贷业务申请表、面谈表、同意抵押承诺书、个人购房担保借款合同、借款凭证、支付授权委托书、预购商品房抵押证书、贷款基本信息、还款明细、原被告的当庭陈述在卷予以证实。 本院认为，被告陈建、胡枚香夫妻共同向原告农行华容支行申请贷款购房，并签订借款合同，夫妻共同借款意思表示真实明确，且不违反法律和行政法规的强制性规定，故原告农行华容支行与被告陈建、胡枚香形成合法的金融借款合同关系。原告依约发放了借款，被告陈建、胡枚香应当依约履行还本付息的义务。被告陈建、胡枚香多期未按约定还本付息，经原告催收后仍未偿还，其行为表明被告陈建、胡枚香迟延履行主要债务，依照《中华人民共和国民法典》的规定，原告农行华容支行可以解除合同。 关于本案未偿还的借款本息。本案借款合同、借款凭证约定了借款利率及逾期利率，故本案借款利率为年利率6.765%，逾期利率为年利率10.1475%。原告主张被告未偿还的借款本金为127655.2元，截至2021年4月19日的利息为3626.38元，被告未提交证据证明偿还借款本息情况，故本院对前述原告主张的被告未偿还的借款本息金额予以认可。关于合同解除后的违约责任，原、被告双方约定了逾期利息，虽然案涉借款合同已经解除，但是合同的解除是由于借款人的单方违约行为，原合同的解除并不影响合同中借款和清理条款的效力，故原告方有权要求被告按照逾期利率标准支付合同解除后的利息。 关于抵押物的优先受偿权。原告农行华容支行提供的《预购商品房抵押证书》只能证明本案所诉争房产设立的是抵押预告登记，不能证明依法进行了抵押登记。依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效”，本院认为原告农行华容支行办理的预告登记，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非对预抵押房屋享有现实的抵押权。本案中的预购商品房抵押登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立。故在预售商品房上抵押预告转换成房屋抵押登记之前，农行华容支行主张对诉争房产享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。 关于被告徳喜公司应否承担连带担保责任的问题。被告徳喜公司与原告农行华容支行签订《个人购房借款担保合同》，明确约定被告徳喜公司为被告陈建在该合同项下的债务提供阶段性连带责任保证，借款人未按约足额清偿债务，贷款人有权要求保证人承担担保责任，被告徳喜公司与原告农行华容支行签订的保证合同法律关系成立。《个人购房借款担保合同》约定阶段性保证责任以办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续后2年为结束点，现本案涉案房屋至起诉之日止依然未办理产权登记手续和相应的抵押登记，仅办理了抵押预告登记手续，即阶段性保证责任终止的条件并未成就，该保证责任并未结束，故被告德喜公司辩称已办妥抵押登记手续、阶段性保证期限已过，不承担连带责任保证的理由不能成立，本院不予采纳。现被告陈建违约未能按期清偿借款本息，原告农行华容支行在保证期间内依法请求被告徳喜公司在保证范围内承担保证责任，符合合同及法律规定，本院予以支持。综上，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第三百八十九条、第三百九十四条、第五百零九条第一款、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百六十七条，第六百八十八条、第六百九十一条、第一千零六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司华容县支行与被告陈建签订的《个人购房担保借款合同》； 二、被告陈建、胡枚香于本判决生效后三十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司华容县支行借款本金127655.2元及利息（至2021年4月19日的利息3626.38元，自2021年4月20日起的利息以未偿还的借款本金为基数按年利率10.1475%计算至清偿之日止）； 三、被告华容徳喜置业有限公司对上述判决主文第二项确定的债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司华容县支行的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3126元，减半收取计1563元，由被告陈建、胡枚香共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 员 张学睿 二〇二一年八月十日 法官助理 龚 娟 书 记 员 王 东