浙江省绍兴市中级人民法院民事判决书（2021）浙06民终2536号        上诉人（原审被告、反诉原告）：虞周炎，男，1982年11月12日出生，汉族，住浙江省诸暨市。                上诉人（原审被告、反诉原告）：傅孔笔，女，1983年1月26日出生，汉族，住浙江省诸暨市。                两上诉人共同委托诉讼代理人：傅孟笔，浙江春森翔律师事务所律师。                两上诉人共同委托诉讼代理人：童佳洁，浙江春森翔律师事务所实习律师。                被上诉人（原审原告、反诉被告）：何杭烽，男，1991年12月19日出生，汉族，住浙江省诸暨市。                被上诉人（原审原告、反诉被告）：叶红敏，女，1992年10月30日出生，汉族，住江苏省海安县。                两被上诉人共同委托诉讼代理人：周巧玲，浙江墨恒律师事务所律师。                两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈韦羲，浙江墨恒律师事务所律师。                上诉人虞周炎、傅孔笔因与被上诉人何杭烽、叶红敏房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2020）浙0681民初12658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月28日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。                虞周炎、傅孔笔共同上诉请求：撤销原判，发回重审或改判支持两上诉人的一审反诉请求。事实和理由：一、一审判令两被上诉人带租交付案涉房屋系认定事实错误、适用法律错误且涉嫌程序违法。案涉房屋在司法拍卖时即非带租拍卖。根据杭州市萧山区人民法院的拍卖公告和（2019）浙0681民初8010号民事判决查明的事实，案涉房屋先于2013年设定抵押权，后于2017年设定租赁权，故根据担保法司法解释第六十六条规定，抵押权实现后，租赁合同对两被上诉人不具有约束力，案涉房屋上的租赁权不具有合法性，不应视为是带租拍卖。退一步讲，即便系带租拍卖，双方签订的案涉《商铺买卖合同》中特别约定由两被上诉人负责腾空房屋，恢复至无租赁状态。故双方对案涉房屋的交付明确约定为腾空后交付，两上诉人的诉请也不是带租交付，一审确认判决生效日即为带租交付日于法无据，超越了两上诉人的反诉请求，违反民诉法的处分原则。二、一审未参照两上诉人的损失来调整违约金系认定事实不清、适用法律错误且涉嫌程序违法，导致调整后的违约金过低。两上诉人于2020年11月30日向一审提交证据（商铺租赁合同四份），拟证明案涉商铺自2018年至2025年的租金价格在5.9万元／间／年-8.25万元／间／年不等，以此计算两上诉人的可得利益损失在47.2万元／年-66万元／年。但该证据一审未出示、未质证，也未作为调整案涉违约金的损失证据，导致违约金过分低于两上诉人的损失，请求二审根据两上诉人的损失酌情调高违约金。                何杭烽、叶红敏共同辩称，一、一审判令两被上诉人带租交付案涉商铺正确。1．案涉商铺通过带租司法拍卖而来的事实清楚，双方当事人也均知晓，至于原租赁合同是否合法、是否可以对抗原抵押权人等问题，与本案无关，一审认定案涉商铺系带租拍卖并无错误。2．案涉商铺所有权已转移登记至两上诉人名下，两上诉人也已将商铺抵押给了银行进行融资。现两被上诉人对案涉商铺没有任何权利，无法通过法律途径要求承租人腾退，两上诉人对此显属明知，但怠于向承租人主张权利，反而要求两被上诉人去腾退租户，并要求支付高额违约金，且不同意解除合同，有违诚信。一审判决平等保护了双方当事人权益。二、一审据实对案涉违约金作出调整符合法律规定。1．一审根据本案实际情况对双方当事人的违约金统一了计算标准，公平合理。2．案涉商铺的年租金不到6万元。3．两上诉人已将案涉商铺抵押融资，但实际支付的购房款仅是抵押融资所得款项的一小部分，故其主张按照合同约定的标准来计算违约金不应予以支持。综上，请求驳回上诉，维持原判。                何杭烽、叶红敏共同向一审法院起诉请求（变更后）：判令虞周炎、傅孔笔支付房款132万元和自2019年6月27日起至款付清日止按日千分之一计算的逾期付款违约金。                虞周炎、傅孔笔共同向一审法院反诉请求：1．判令何杭烽、叶红敏交付位于诸暨市山下湖镇华东国际珠宝城一期市场商铺；2．判令何杭烽、叶红敏支付计算至2020年8月13日止的违约金137.92万元和自2020年8月14日起至上述商铺实际交付日止以总房款320万元为基数按日千分之一计算的违约金。                一审法院经审理查明：2019年2月，何杭烽通过淘宝网拍卖受让杭州市萧山区人民法院执行处置的位于诸暨市山下湖镇华东国际珠宝城的一批商铺（房屋带租赁拍卖，即房屋存在租赁现状）。同年2月23日，何杭烽、叶红敏与虞周炎、傅孔笔订立《商铺买卖合同》，约定由虞周炎、傅孔笔向何杭烽、叶红敏购买位于诸暨市山下湖镇华东国际珠宝城一期市场商铺，房款总计320万元；虞周炎、傅孔笔应于2019年3月5日首付房款180万元（包括定金64万元），产权过户当天支付120万元，剩余房款20万元作为交房押金于商铺交付时付清；办理过户登记时所产生的契税、权证工本费由买方承担；出卖方应于2019年6月8日前交付案涉商铺，同时向买方领取剩余房款，卖方逾期交房应按日向买方支付总房价款的千分之一的违约金，逾期超过15天，买方有权向法院申请强制执行；双方于2019年3月31日前办理不动产网签和权证过户手续；卖方违约应承担办理过户手续时产生的税费，双倍返还买方定金，已收房款（按月利率2％计息）退还并赔偿买方损失费；买方违约应承担办理过户手续时产生的税费，定金不予返还并赔偿卖方损失费；逾期责任：买方未按约付款应按日支付卖方应付款的千分之一作为违约金，逾期超过15天，视为买方违约，卖方有权将案涉商铺另行出售，并按买方违约追究买方责任；卖方未按约办理网签和不动产权证过户手续，须按日支付给买方总房价的千分之一作为违约金，逾期超过30天，视为卖方违约；卖方承诺于2019年3月31日前将上述八套房屋腾空，恢复到无租赁状态，并允许买方对其进行装修等内容。合同订立后，虞周炎于2019年3月8日前支付了原告房款176万元（包括定金64万元）。何杭烽于2019年3月8日向虞周炎出具房款收据一份，载明尚欠的124万元房款于案涉商铺过户完成前全部付清。案涉商铺于2019年6月27日登记过户至虞周炎、傅孔笔名下。虞周炎代何杭烽支付了税费共计12万元。何杭烽同意该12万元代付款抵扣所欠房款。2019年7月25日，虞周炎、傅孔笔将案涉商铺抵押给浙江诸暨农商银行股份有限公司山下湖支行（债权金额为525万元）。因虞周炎、傅孔笔长时间拖欠房款，何杭烽、叶红敏经多次催讨无果，于2020年7月21日以手机短信及委托律师函告的形式通知虞周炎、傅孔笔于2020年7月28日付清拖欠的房款，如逾期仍未付清，则双方的《商铺买卖合同》于2020年7月29日解除。同日，虞周炎、傅孔笔函复何杭烽、叶红敏限收函后7日内腾空并交付案涉商铺及按约承担自2019年6月9日起至实际交付涉案商铺日止以总房价款320万元为基数按日千分之一计算的违约金。次日，虞周炎、傅孔笔再次函告何杭烽、叶红敏：“尚欠房款为132万元；因何杭烽、叶红敏未交付涉案商铺，按约应支付虞周炎、傅孔笔计算至2020年7月28日止的违约金为132.8万元；截止2020年7月28日止，虞周炎、傅孔笔应按约支付何杭烽、叶红敏的逾期付款违约金为44.352万元；上述所欠的款项相抵扣后，虞周炎、傅孔笔尚欠何杭烽、叶红敏剩余房款为43.552万元。因双方约定其中的20万元房款于案涉商铺交付时支付，故虞周炎、傅孔笔仅需支付何杭烽、叶红敏的剩余房款为23.552万元。”同年7月27日，何杭烽、叶红敏函复虞周炎、傅孔笔，要求虞周炎、傅孔笔及时付清应付的购房款，并对虞周炎、傅孔笔主张的违约金提出异议。之后，虞周炎、傅孔笔仍未能支付剩余房款。案涉商铺现仍由原承租户租用至今，何杭锋、叶红敏至今未向虞周炎、傅孔笔交付案涉商铺。                另查明，何杭锋曾于2019年5月13日向该院提起侵权责任诉讼，要求案外人姚银法停止侵权、腾空所占用位于诸暨市山下湖镇华东国际珠宝城的一期市场商铺并赔偿租金损失。该院于2019年7月3日作出（2019）浙0681民初8010号民事判决，驳回何杭锋的诉讼请求。                一审法院认为，何杭烽、叶红敏与虞周炎、傅孔笔间的商铺买卖合同关系，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，合法有效。本案争议焦点一、关于何杭烽、叶红敏主张的合同解除问题。何杭烽、叶红敏至今未能按约交付案涉商铺，且案涉商铺已过户登记至虞周炎、傅孔笔名下（虞周炎、傅孔笔已就案涉商铺办理了抵押借款），何杭烽、叶红敏作为违约方不享有单方解除合同的权利，故何杭烽、叶红敏主张合同已通知解除不成立。争议焦点二、关于虞周炎、傅孔笔反诉主张交付案涉商铺问题。案涉商铺系带租拍卖由何杭烽竞买所得，何杭烽、叶红敏与虞周炎、傅孔笔虽在买卖合同中约定卖方于2019年6月8日前交付案涉商铺，但因案涉商铺在双方签订买卖合同前已由原承租户租用且现尚处于租赁期间，致何杭烽、叶红敏未能按约交付案涉商铺。根据买卖不破租赁原则，结合案涉商铺已过户至虞周炎、傅孔笔名下且已被抵押及双方明知案涉商铺实际系带租拍卖受让而存在权利瑕疵的情况，该院对虞周炎、傅孔笔主张由何杭烽、叶红敏交付案涉商铺的请求支持带租交付。鉴于双方已无需办理交房手续，故该院确定本判决生效日即为何杭烽、叶红敏向虞周炎、傅孔笔带租交付案涉商铺日。争议焦点三、关于剩余房款的支付问题。虽双方在买卖合同中约定买方于2019年3月5日前首付房款180万元，而买方仅于2019年3月8日前支付房款176万元，但何杭烽于2019年3月8日向虞周炎出具的房款收据中已约定尚欠的124万元房款于案涉商铺过户完成前全部付清，故应视为双方对首付款中所欠4万元房款的支付时间进行了变更。鉴于双方对案涉商铺于2019年6月27日办理了过户登记手续，且何杭烽、叶红敏同意过户时由虞周炎、傅孔笔代为支付的税费12万元在所欠的房款中扣除，故虞周炎、傅孔笔在办理过户登记完成前尚应支付的房款为112万元（即124万-12万元）。双方虽在买卖合同中约定于2019年3月31日办理过户登记，于2019年6月8日交付商铺，但双方在实际履行合同过程中已将过户登记的时间变更为2019年6月27日，而对交付商铺的时间双方并未进行相应变更顺延。该院根据双方合同本意及公平、诚实信用原则，确认虞周炎、傅孔笔应于2019年6月27日付清该112万元房款，不得拒绝何杭烽、叶红敏提出的该付款履行请求。剩余20万元房款，双方在买卖合同中约定于2019年6月8日交付案涉商铺时付清，因何杭烽、叶红敏实际未能于2019年6月8日交付案涉商铺，故虞周炎、傅孔笔对该笔剩余20万元房款享有同时履行抗辩权。鉴于该院已确认本判决生效日即为何杭烽、叶红敏向虞周炎、傅孔笔带租交付案涉商铺日，故该剩余20万元房款该院确定由虞周炎、傅孔笔于本判决生效日付清。争议焦点四、关于逾期付款的损失计算问题。因虞周炎、傅孔笔未按约于办理过户登记完成前支付房款112万元，故应承担逾期付款的违约责任。鉴于双方对逾期付款违约金的计算约定违反法律规定，该院根据本案案情酌情调整以所欠房款112万元为基数自2019年6月28日起至款付清日止按日万分之二计算违约金。争议焦点五、关于逾期交房的损失计算问题。因何杭烽、叶红敏未按约于2019年6月8日前交付案涉商铺，故应承担逾期交房的违约责任。鉴于双方对逾期交房违约金的计算约定违反法律规定，该院根据本案案情和权利义务对等原则酌情调整自2019年6月9日起至2019年6月26日止以已付款176万为基数和自2019年6月27日起至本判决生效日止以已付款188万元为基数均按日万分之二计算逾期交房违约金。综上，对何杭烽、叶红敏的合理本诉请求，该院予以支持；对不合理部分本诉请求，该院依法予以驳回。对虞周炎、傅孔笔的合理反诉请求，该院予以支持；对不合理部分反诉请求，该院依法予以驳回。                依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百五十九条、第一百六十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：一、虞周炎、傅孔笔应支付何杭烽、叶红敏房款112万元，并支付该款自2019年6月28日起至付清日止按日万分之二计算的逾期付款违约金，限判决生效之日起十日内付清；二、虞周炎、傅孔笔应支付何杭烽、叶红敏房款20万元，限判决生效之日付清；三、驳回何杭烽、叶红敏其余诉讼请求；四、确认何杭烽、叶红敏于判决生效之日即为向虞周炎、傅孔笔带租交付位于诸暨市山下湖镇华东国际珠宝城一期市场商铺之日；五、何杭烽、叶红敏应支付虞周炎、傅孔笔以176万元为基数自2019年6月9日起至2019年6月26日止和以188万元为基数自2019年6月27日起至判决生效日止均按日万分之二计算的逾期交房违约金，限判决生效之日起十日内付清；六、驳回虞周炎、傅孔笔其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费24963元，财产保全费5000元，合计29963元，由何杭烽、叶红敏负担6892元，由虞周炎、傅孔笔负担23071元；反诉受理费21717元，财产保全费5000元，合计26717元，由虞周炎、傅孔笔负担4454元，由何杭烽、叶红敏负担22263元。                二审中，两上诉人为证明其主张向本院提交了证据1．房屋租赁合同复印件两份，以证明案涉商铺已被案外人租赁并占用，租期分别至2022年3月31日和9月30日的事实；证据2．商铺租赁合同四份（其中出租人何波勇、承租人钱琪心的租赁合同为原件，其余为复印件），以证明与案涉商铺类似的商铺租金在5.9万元／年／间-8.25万元／年／间左右的事实。                两被上诉人在二审中未向本院提交新的证据。针对上述两组证据，两被上诉人质证认为，均不属于二审中的新证据。其中证据1，恰好说明了两上诉人对带租拍卖的事实属于明知，且年租金仅为6万元，与其主张的高额违约金不符；证据2，与案涉商铺不具有可比性，租金也不符合市场行情。                本院认证认为，双方当事人对案涉商铺现由案外人租赁使用的事实均无异议，故认定证据1已无必要，且该证据仅系复印件；证据2，对系复印件的商铺租赁合同真实性不予认定，而仅凭出租人何波勇、承租人钱琪心的商铺租赁合同不足以作为认定案涉商铺租金的参照依据。故本院对该两组证据均不予认定。                经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。                本院认为，本案二审中的争议焦点主要集中在以下两个方面：一、一审将本案生效之日确认为案涉商铺带租交付之日是否合理；二、一审据实酌情调整的案涉违约金是否合理。具体评析如下：                关于争议焦点一，两上诉人主张一审确认的带租交付没有事实依据且违反法律规定。但纵观全案证据，首先，两上诉人对其在向两被上诉人购买案涉商铺时，商铺已被案外人租赁使用的事实应属明知，否则双方不会在买卖合同中约定卖方承诺腾空案涉商铺并恢复至无租赁状态。其次，针对卖方作出的腾空案涉商铺并恢复至无租赁状态的承诺，被上诉人何杭烽曾于2019年5月13日向一审提起过侵权责任诉讼，要求案外人姚银法停止侵权、腾空占用商铺并赔偿租金损失。虽该诉请被一审判决驳回，姚银法占用的商铺也非本案讼争商铺，但应认为两上诉人并未怠于履行案涉商铺的腾空承诺。然后，双方在买卖合同中约定的办理不动产网签和权证过户手续的截止日期与腾空案涉商铺并恢复至无租赁状态的截止日期均为2019年3月31日，后均逾期未办妥。案涉商铺的实际登记过户之日在2019年6月27日，此时商铺并未实际腾空，但两上诉人均予接受过户，并于2019年7月25日将案涉商铺抵押给银行，应当认为两上诉人具有在案涉商铺存在租赁的情况下仍愿意购买的意思表示和实际行动。最后，因案涉商铺现已登记在两上诉人名下，两被上诉人再去从事腾空工作没有合法依据，最多只是配合两上诉人开展相关工作，故一审在此基础上确认本案生效之日即为案涉商铺带租交付之日并无不当。至于该判项是否超出两上诉人的反诉请求，经查，两上诉人的反诉请求之一系判令两被上诉人交付案涉商铺，显然带租交付也属于交付的一种方式，故应认为一审的该项判决并未超出两上诉人的反诉请求。                关于争议焦点二，两上诉人主张一审未参照其损失来调整案涉违约金错误。本院认为，因两上诉人亦需向两被上诉人承担逾期付款的违约责任，而该违约金的计算标准一审已据实酌情调整为按所欠房款的日万分之二进行计算，故对两被上诉人需就其逾期交房行为要向两上诉人承担的违约金计算标准也据实酌情调整为按已付房款的日万分之二进行计算合情合理，也符合双方权利义务的对等和公平原则。且两上诉人并未能提供充分证据证明其存在的损失要明显高于一审调整的违约金，应当自行承担相应的不利后果。更何况两上诉人早已通过案涉商铺的抵押获批了银行的贷款，根据损益相抵原则，也可抵销两上诉人的部分损失。故应认为一审据实酌情调整的案涉违约金亦无不当。                综上所述，两上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：                驳回上诉，维持原判。                二审案件受理费据实调整为23318元，由上诉人虞周炎、傅孔笔负担。                本判决为终审判决。                    审判长郑森轶            审判员傅芝兰            审判员茹赵鑫    二〇二一年八月三十一日            书记员张珺