广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11873号上诉人（原审原告）：广州市翼云互联网服务有限责任公司，住所地广东省广州市萝岗区科学大道182号创新大厦C1区903。法定代表人：张涌。被上诉人（原审被告）：广州银行股份有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江东路30号。法定代表人：丘斌，职务：董事长。委托诉讼代理人：倪晓亮，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏玲，广州金鹏律师事务所律师。原审第三人：广东联谊实业发展有限公司，住所地广东省广州市天河区林和西横路210号六楼05室。法定代表人：黎树威。原审第三人：广州市海珠区名流房地产咨询服务公司，住所地广东省广州市海珠区敦和路上涌村名粤广场首层G01A房。法定代表人：陈洪，职务：经理。委托诉讼代理人：陈恩安，男，美国籍，委托诉讼代理人：尹仕珍，女，该公司职员。原审第三人：张涌，男，汉族，1975年9月12日出生，身份证住址广东省广州市越秀区。原审第三人：黄飞，男，汉族，1994年1月5日出生，身份证住址广东省汕头市澄海区。原审第三人：郑灿烽，男，汉族，1992年11月20日出生，身份证住址广东省潮州市湘桥区。原审第三人：邱良深，男，汉族，1958年3月4日出生，身份证住址广东省汕头市澄海区。原审第三人：林培春，女，汉族，1969年2月17日出生，身份证住址广东省广州市天河区。原审第三人：黄喜强，男，汉族，1977年11月16日出生，身份证住址广东省广州市天河区。原审第三人：翼云（广州）环保能源有限公司，住所地广东省广州市番禺区市桥街大北路192号二层208。法定代表人：张涌。原审第三人张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云（广州）环保能源有限公司的共同委托诉讼代理人：黄秋敏，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人广州市翼云互联网服务有限责任公司（以下简称翼云互联网公司）因与被上诉人广州银行股份有限公司（以下简称广州银行），原审第三人广东联谊实业发展有限公司（以下简称联谊公司）、广州市海珠区名流房地产咨询服务公司（以下简称名流公司）、张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云（广州）环保能源有限公司（以下简称翼云环保公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初39378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人翼云互联网公司的法定代表人张涌，被上诉人广州银行的委托诉讼代理人苏玲，原审第三人名流公司的委托诉讼代理人陈恩安，原审第三人张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云环保公司的共同委托代理人黄秋敏到庭参加诉讼。原审第三人联谊公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翼云互联网公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持翼云互联网公司一审诉讼请求或发回重审；2.本案诉讼费由广州银行承担。事实与理由：一、房管部门确认“名粤广场”项目未办理首次登记不构成涉案商铺的登记障碍。涉案商铺是否存在过户障碍属于事实问题，应当以不动产登记部门的处理意见作为判决的事实基础。事实上，广州市规划和自然资源局出具的复函已确认涉案商铺“暂无抵押备案和查封信息”，即不存在限制转移的情况。故根据房管机构的复函，涉案商铺不存在转移登记障碍。二、涉案商铺虽未首次登记，但根据《物权法》第二十八条，广州银行可依据广州市天河区人民法院作出的（1999）天法公执字第27-3号《民事裁定书》、协助执行通知书单方办理登记手续。同时根据《不动产登记暂行条例实施细则》第19条第1款第（一）项的规定，房管部门无需另行审查涉案房屋是否办理首次登记问题。故涉案商铺未办理首次登记，不构成广州银行办理登记的事实或法律障碍，进而不影响广州银行将涉案房屋转移登记给翼云互联网公司。三、一审法院适用法律存在严重的机械性，判决结果严重背离公平公正的司法原则。一审法院多次在民事案件中以“无首次登记”为由不支持过户请求，将在法律层级上不属于法律、行政法规的部门规章《不动产登记暂行条例实施细则》适用于民事纠纷，违反法律适用规定。且一审法院间歇性忽略了同一条法律规定的后半部分“法律、行政法规另有规定的除外”，更直接忽略了涉案商铺情况恰恰符合该规定后半部分，从而机械适用法律作出判决。四、一审法院并未按照房管部门的复函处理意见对涉案“名粤广场”首层进行实测。涉案商铺因间隔被破坏，界址不清才需要实测，一审法院反而认为“界址不清”不具备测量条件，属于因果倒置。现涉案商铺并未进行实测，不存在可供与报建比较的实测结果，故一审认为“经实测与报建比较”作出的判决缺乏事实基础。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人广州银行答辩称：一、广州银行转让的是瑕疵物业组成的房产权益资产包，该权益包括但不限于物权、债权、使用权等，不是出售房屋，并不保证全部房屋都可以过户，且根据双方签订的《转让协议》，不能过户的风险由买受人自行承担。二、根据《转让协议》第一条第1款、第四条第（六）第2项约定，广州银行将包括涉案物业在内的房产权益资产包转让给联合体，不承担协助过户至联合体成员之一的翼云互联网公司的义务。三、若直接判决协助过户给翼云互联网公司，将导致广州银行少缴应缴税费，违反相关税务法律规定。综上，请求二审法院予以维持。原审第三人名流公司述称：不同意翼云互联网公司的上诉请求及理由。涉案物业已经解封，现仍登记在名流公司名下，由物业公司使用。购买资产包是一种极大风险的投资，特别是近二十多年前商业银行的坏账，有特别的历史原因。请求二审法院查清事实，驳回翼云互联网公司上诉请求。原审第三人黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云环保公司、张涌述称：同意翼云互联网公司意见。涉案物业界址问题属于事实问题，是一审法院依法应当查明且能够通过测绘予以查明的，一审法院未能依法查明案件事实，所作判决缺乏事实基础，应予改判。原审第三人联谊公司经本院依法传唤未到庭陈述意见。翼云互联网公司向一审法院起诉请求：1、广州银行及联谊公司、名流公司共同协助翼云互联网公司注销涉案商铺的预售合同备案登记；2、广州银行协助翼云互联网公司办理涉案商铺转移登记至翼云互联网公司名下的所有权登记手续，将涉案商铺登记至翼云互联网公司名下。一审法院经审理查明：广州银行科技支行（以下简称科技支行）是原广州市商业银行的分支机构，2009年9月27日，广州市商业银行股份有限公司更名为现名，科技支行亦随之更名。联谊公司原名称为广东省联谊实业发展总公司，后经工商行政管理部门核准变更为现名。1996年11月25日，联谊公司（甲方/卖方）与名流公司（乙方/买方）签订《房地产预售契约》，约定：甲方将涉案商铺出售给乙方，建筑面积为139.4平方米，成交价格为66912元。乙方于1996年11月25日前一次性付清价款给甲方，甲方应于1997年1月31日前将涉案商铺建成并正式交付乙方使用，除特殊情况外，甲方应为乙方办理《房地产证》的手续。本契约经双方签章并在三十天内送经广州市房地产交易所审核鉴证后生效等；上述《房地产预售契约》于1996年12月3日在广州市房地产交易所办理了预售契约监证，编号为穗房预契字第××号。2000年8月25日，一审法院就申请执行人科技支行与被执行人联谊公司、名流公司借款纠纷一案作出（1999）天法公执字第27-3号民事裁定书，主要内容为：该案当事人因借款纠纷一案，科技支行于1999年7月6日以（1999）粤公证内字第1882号强制执行公证书向一审法院申请执行，要求被执行人联谊公司、名流公司清偿200万元借款及利息450784.64元。一审法院审查后立案执行。本案在执行期间，两被执行人未能在限期内清偿债务，一审法院依法査封、拍卖两被执行人用以提供抵押贷款的涉案商铺（穗房预契字95027609，预售证号950068）及位于广州市海珠区敦和路上涌村“名粤广场”二层241、243、291、299（穗房预契字95027610，预售证号950068），三层310、312（穗房预契字95027611，预售证号950068）房产（预购人均为名流公司）和地下车位编号1、3、6、6A、8、9、9A、10、11、13（穗房预契字970321，开发商是联谊公司）。上述房产经广东安诚信房产评估有限公司评估，拍卖价值1433600元。经一审法院委托拍卖部门公开拍卖处理，但无果。现申请人表示愿接收上述房产抵偿部分债务，为维护申请人的合法权益，依法裁定如下：涉案商铺（穗房预契字95027609，预售证号950068）及座落在广州市海珠区敦和路上涌村“名粵广场”二层241、243、291、299（穗房预契字95027610，预售证号950068），三层310、312（穗房预契字95027611，预售证号950068）房产，和地下车位编号1、3、6、6A、8、9、9A、10、11、13（穗房预契字970321）归申请执行人科技支行所有，以抵偿1433600元债务。本裁定送达后立即生效。2019年5月7日，翼云互联网公司、张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云环保公司（均系受让方；以下统称联合体）与广州银行（转让方）、广州产权交易所（交易机构）签订《成交确认书》（交易编号GR2018GD0000848-3），内容为：兹因广州产权交易所受转让方委托，通过公开市场方式转让前进路46号之一夹层等85套房产权益，联合体被确定为受让方，现三方签订成交确认书共同确认，本次交易受让方以52026080元受让交易标的，受让方承诺于签订本《成交确认书》之日内与转让方签订《转让协议》，并按《转让协议》约定支付交易价款，同时按约定支付交易服务费等。同日，广州银行（出让方/甲方）与联合体（受让方/乙方）签订《转让协议》，约定：甲方将甲方及其下属机构持有的前进路46号之一夹层等85套房产（含涉案商铺）权益资产包按现状有偿转让给乙方；该权益的转让对价为52026080元；该权益对应资产过户至乙方的所有税费，包括但不限于资产从第三方确权或过户至甲方，以及从甲方确权或过户到乙方等环节所涉及的一切税、费、金全部由乙方承担；交易标的对应房产及土地过户的所有手续由乙方负责，甲方依有关规定协助据实提供其所能提供的必要支持性文件；甲方协助过户义务仅指甲方为协助乙方办理标的对应房产、土地至乙方名下的产权证手续而提供其现有所能提供的必要支持性文件，甲方不承担协助过户至除乙方之外的任何第三方的义务；如甲方现有的支持性文件仍不能达到过户要求的，乙方应当自行解决相关问题，甲方不承担任何责任；甲方在乙方付清交易价款之日起的15个工作日内把该权益对应资产的权证相关文件交付给乙方，该资产权证相关文件的交付即视为资产的交付；因法律法规、政策变化和交易标的相关法律瑕疵以及交易标的实体瑕疵问题，或乙方不满足现行政策规定的受让条件或其所提供的文件资料不能满足现行政策要求而导致交易标的成交后，交易标的对应资产权属不能过户至乙方名下，使乙方不能全部或部分实现受让交易标的权益和权利的，乙方应自行承担所有相关的风险和损失，甲方及广州产权交易所不承担任何责任，乙方对此充分知悉且无异议等。2019年5月28日，广州银行出具《收款收据》，确认收到广东联合产权交易中心有限公司前进路46号之一夹层等85套房产权益资产包公开挂牌交易款。本案审理过程中，一审法院向广州市规划和自然资源局查询涉案商铺的权属等情况，该局回复：海珠区敦和路上涌村“名粤广场”项目由联谊公司和广州市海珠区新滘镇东风村合作开发建设，经原市规划局穗城规（南片）建字（1994）第86号、穗城规建字（1996）第414号《建设工程规划许可证》批准建设，项目未办理规划核实（或规划验收）手续，整体尚未办理首次登记。部分房屋由小业主通过协助司法执行或解决历史遗留问题办证途径单方办理了不动产权证。1996年12月，涉案商铺办理合同备案（合同编号为1995027609号），预购人为名流公司。2011年12月7日，法院送达（1999）天法公执字第27-3号《协助执行通知书》，将涉案商铺判决归科技支行所有；协助科技支行办理产权转移手续。暂无涉案商铺首次登记、查封、抵押和转移（商品房过户）登记的信息。该项目地下室为自行车和机动车库，一至三层为商场。实测地下室至首层未办理分割测绘，实测与报建比较，首层未办分割，原北面D-G轴，2附近的楼梯被取消，改为正北面无盖外梯；原南面J-L轴，18附近的楼梯被改动，移到G-F轴，18位置；1层夹层为走道楼梯，有两个加建房屋（位于南北两车道上。由于首层未分割，无法确认商铺现状与合同备案、报建图是否相符，现提供《报建图》和《合同备案附图》供法院参考，若商铺现状与规划存在不符的，建议先取得规划部门意见后再办理登记等。上述房产处置前建议先行办理实测，若实测与报建规划功能相符的，在房产不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，买受人可持法院生效法律文书和协执收件回执等资料办理不动产权登记。关于处置、过户非住宅房屋涉及的限购政策规定，建议法院征询广州市住房和城乡建设局的意见等。经质证，翼云互联网公司对上述复函的真实性、合法性、关联性均无异议，但尚未办理首次登记不构成转移登记的障碍，本案中应当通过司法委托具备测绘资质的机构进行实测才具备实体处理的事实基础，翼云互联网公司愿意补交土地出让金。广州银行对该复函的真实性、合法性予以确认，但不清楚涉案商铺为何没有成功过户到广州银行名下，且涉案商铺一直被他人占用，无法进行现场测绘，也无法办理产权证，如涉案商铺的实测情况与报建情况不一致，与广州银行无关。名流公司对复函的真实性予以确认，但称依据其之前为业主办理房产证的经验，有预售契约备案但没有购房发票的原件，房管部门不予办理房产证。联合体其他成员对上述复函的真实性予以确认。2020年9月1日，一审法院组织各方当事人前往名粤广场进行现场勘查，经现场查看，发现无法根据《合同备案附图》在现场找到涉案商铺的具体四至；据陈恩安指认及陈述，涉案的G02铺与相邻的G03铺打通为一个房间，用于居住用途；通往涉案G66铺、G68铺的通道现被隔成商铺使用，当天因该商铺被上锁，无法入内查看涉案G66铺及G68铺的情况，而G68铺实际位于楼梯的底部，不足一人高，已不具备商铺的使用用途；涉案G80铺现作为厕所和厨房使用；涉案G91铺、G92铺与周围商铺打通连成一片，作为一个整体使用；涉案G96铺、G99铺与周围商铺打通连成一片，现作为厕所使用；涉案G118铺、G126铺亦是与周围商铺打通连成一片，作为一个整体使用。一审法院认为：根据房管部门的复函，可知涉案商铺所在项目整体未办理首次登记，而经实测与报建比较，首层存在改动、加建的情况，即涉案商铺出现了现状与规划不符的情形。又，据一审法院现场勘查情况及当事人的指认，现场商铺间隔与《合同备案附图》所显示的商铺间隔不一致，现场存在界址不清，无界址等不具备测量条件的问题。综上，涉案商铺目前不具备办理房地产权证的条件，一审法院对翼云互联网公司要求广州银行、联谊公司、名流公司协助其办理涉案商铺的不动产权证的请求不予支持。翼云互联网公司可待涉案商铺具备办证条件后另循法律途径主张权利。至于翼云互联网公司有关办理注销预售合同备案登记的诉请，应待涉案商铺的转移登记手续障碍消除后一并主张，本案暂不予审处。联谊公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院于2020年12月28日作出判决如下：驳回翼云互联网公司的全部诉讼请求。一审件受理费1470元，由翼云互联网公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”由于引发本案纠纷的涉案《转让协议》均签订于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，故本案应适用当时的法律规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。针对各方当事人的上诉及答辩意见、陈述意见，二审争议焦点为：广州银行应否协助翼云互联网公司办理将涉案房屋过户至翼云互联网公司名下的手续。首先，从广州银行与联合体于2019年5月7日签订的《转让协议》约定的内容看，广州银行转让给联合体的是包括涉案房屋在内的85套房产权益，而广州银行的协助过户义务“仅指甲方（广州银行）为协助乙方（联合体）办理标的对应房产、土地至乙方名下的产权证手续而提供其现有所能提供的必要支持性文件，甲方不承担协助过户至除乙方之外的任何第三方的义务。”由此可见，广州银行的协助过户义务仅限于向买受人即联合体提供其现有所能提供的必要支持性文件，并不负有将涉案房屋直接过户登记至翼云互联网公司名下的义务。其次，虽然广州银行持有以物抵债性质的法院执行裁定书，但广州银行至今尚未办妥涉案房屋的产权过户登记手续，据房管部门的复函，可知涉案商铺所在项目整体未办理首次登记，首层存在改动、加建的情况，涉案商铺的现状与规划不符。另经一审法院现场勘查，现场商铺间隔与《合同备案附图》所显示的商铺间隔不一致，现场存在界址不清，无界址等不具备测量条件的问题。基于前述分析，翼云互联网公司要求协助办理涉案房屋的过户手续，尚存在上述现实障碍，本院目前亦难以支持。综上所述，翼云互联网公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决事实认定清楚，适用法律并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1470元，均由广州市翼云互联网服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年八月六日书记员  张 旭彭诗敏