河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0305民初2906号原告：洛阳永嘉房地产开发有限公司，住所地：洛阳市高新区瀛洲路229号京熙帝景社区4号楼负一层。法定代表人：张靓轩，职务：总经理。委托诉讼代理人：杨刚，闫倩倩，河南万永律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：宋戈，男，1990年3月6日出生，锡伯族，住河南省洛阳市涧西区。被告：胡道渝，女，1965年4月20日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。原告洛阳永嘉房地产开发有限公司（以下简称永嘉地产公司）与被告宋戈、胡道渝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永嘉地产公司的委托诉讼代理人杨刚、闫倩倩到庭参加诉讼，被告宋戈、胡道渝经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永嘉地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告宋戈2012年7月22日签订的合同编号为XXXXXX的《商品房预售合同》；2、请求依法判令被告宋戈配合原告办理撤销洛阳市涧西区房屋买卖合同的备案登记；3、请求依法判令被告宋戈返还洛阳市涧西区XXXXXX房屋的《商品房预售合同》、发票、收据；4、请求依法判令被告宋戈、胡道渝向原告偿还代偿款9334.79元及利息（利息以原告代偿款为基数，按日千分之贰计算至二被告清偿之日，暂计算至2021年5月1日为20984.6元），并支付违约金933.48元，因被告违约给原告造成的全部损失；5、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2012年7月22日，被告宋戈与原告签订《商品房预售合同》，合同编号：XXXXXX，被告宋戈购买原告开发的位于洛阳高新技术产业开发区房屋，房屋面积89.9平方米，总房款615732元，其中首付款185732元，余款430000元向银行办理按揭贷款。2012年9月20日原告作为保证人与被告宋戈、胡道渝与兴业银行股份有限公司洛阳分行签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》（以下简称借款担保合同），由二被告向兴业银行贷款430000元用于购买上述房屋，借款期限360个月，借款采用固定日还本付息的方式进行还款，原告作为保证人为该笔借款承担阶段性连带保证责任，保证的范围为全部贷款本金、利息、罚息、复利违约金、损害赔偿金以及贷款人实现债权的费用。借款担保合同履行过程中，二被告未按照合同的约定按期还款，导致兴业银行股份有限公司洛阳分行于2018年4月3日两次从原告保证金账户扣款共计9334.79元。2019年洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初2430号民事判决书判决二被告一次性偿还兴业银行贷款本金394578.13元及利息，原告作为二被告借款的担保人承担连带清偿责任，并可依法追偿。判决生效后，洛龙区人民法院从原告公司强制执行471956.5元，以及执行费5819元。根据原告与被告宋戈签订的《商品房预售合同》第七条的约定，买受人未按照合同约定的时间付款的，出卖人有权解除合同。《商品房预售合同》附件四合同补充协议约定买受人采用贷款方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，买受人对银行的违约视同对本合同的违约，买受人未按期向银行履行还款义务，导致贷款银行从出卖人账户扣划保证金的，买受人应在出卖人保证金被扣划后10日内全额偿还出卖人，并按被扣划保证金总额的10％向出卖人支付违约金，并自出卖人保证金被扣划之日起，至买受人还清全部保证金之日止，买受人按被扣划保证金总额的日千分之贰向出卖人支付欠款期间的利息。原告于2021年4月28日向被告邮寄了催告还款通知书，2021年5月9日原告再次向被告邮寄了解除合同通知书。但被告至今未偿还代偿款项，亦未配合办理解除《商品房预售合同》的备案登记手续。根据《民法典》第563条的规定及双方的合同约定，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告宋戈、胡道渝未到庭，未提交答辩意见。本院经审理认定事实如下：2012年7月22日，原告永嘉地产公司（出卖人）与被告宋戈（买受人）签订了《商品房预售合同》（合同编号ＹＳ0156785）（含附件及补充协议），约定：宋戈向永嘉地产公司购买位于洛阳市高新技术产业开发区，房款总价款为615732元，买受人采用按揭贷款方式付款，买受人应于2012年7月22日付清首付185732元，剩余款项43万元以按揭贷款合同为准。《商品房预售合同》第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。本条中逾期应付款指依照合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。附件四补充协议第二条约定：根据合同第六条的约定，买受人采取贷款方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，买受人对银行的违约视同对本合同的违约。买受人未按期向银行履行还款义务，导致贷款银行从出卖人账户扣划保证金的，买受人应在出卖人保证金被扣划10日内全额偿还出卖人，并按出卖人被扣划保证金总额的10%支付违约金，同时自出卖人保证金被扣划之日起，至买受人还清出卖人全部保证金之日止，买受人按出卖人被扣划保证金总额的日千分之贰向出卖人支付欠款期间的利息。后永嘉地产公司办理了上述《商品房预售合同》的登记备案手续。宋戈依约支付了首付款185732元。2012年9月20日，原告永嘉地产公司、被告宋戈、胡道渝与兴业银行股份有限公司洛阳分行签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定：宋戈以购买的洛阳市高新技术产业开发区XXXXXX房屋作抵押，宋戈与共同债务人胡道渝向兴业银行股份有限公司洛阳分行借款43万元用于购买上述房屋，借款期限为360个月，原告为上述借款提供阶段性连带责任担保。合同签订后，兴业银行股份有限公司洛阳分行于2012年9月29日发放贷款43万元，后因宋戈、胡道渝未按合同约定偿还借款本息。2018年4月3日，兴业银行股份有限公司洛阳分行从原告永嘉地产公司扣划保证金9334.79元。后兴业银行股份有限公司洛阳分行向洛阳市洛龙区人民法院提起诉讼，要求宋戈、胡道渝、永嘉地产公司承担还款责任，该案经洛阳市洛龙区人民法院审理及执行，共扣划永嘉地产公司执行款471956.5元、执行费5819元。后原告永嘉地产公司向被告宋戈发出催告通知书、解除合同通知书，被告宋戈未予支付代偿款项。本院认为，原告永嘉地产公司与被告宋戈签订的《商品房预售合同》（含附件及补充协议），以及原告永嘉地产公司、被告宋戈、胡道渝与兴业银行股份有限公司洛阳分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，均是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告宋戈、胡道渝未按合同约定偿还贷款，属违约行为。原告永嘉地产公司按合同约定承担连带保证责任，代其向兴业银行股份有限公司洛阳分行偿还了贷款本息后，根据合同约定提出解除《商品房预售合同》的请求，于法有据，本院予以支持。《商品房预售合同》解除后，被告宋戈应协助原告永嘉地产公司办理上述房屋的备案登记注销手续。关于原告永嘉地产公司要求被告宋戈返还《商品房预售合同》、发票、收据的诉讼请求，合同解除后无退还上述资料原件的必要，故该项诉讼请求，本院不予支持。原告永嘉地产公司在代被告宋戈、胡道渝偿还贷款后，有权按约定向宋戈、胡道渝予以追偿，故对原告要求被告宋戈、胡道渝偿还代偿款9334.79元并支付利息、违约金933.48元的请求，本院予以支持，但合同约定的利息超出法律规定的部分不予保护。原告的其他诉讼请求，没有证据证明，本院不予支持。二被告经本院依法传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告洛阳永嘉房地产开发有限公司与被告宋戈于2012年7月22日签订的编号为XXXXXX《商品房预售合同》。二、被告宋戈于本判决生效后十日内协助原告洛阳永嘉房地产开发有限公司办理洛阳市高新技术产业开发区交叉口XXXXXX房产的备案登记注销手续。三、被告宋戈、胡道渝于本判决生效后十日内向原告洛阳永嘉房地产开发有限公司支付代偿款9334.79元、违约金933.48元及利息（利息以9334.79元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的的一年期贷款市场报价利率计算，自2018年4月3日计算至实际清偿之日止）。四、驳回原告洛阳永嘉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5135元，由被告宋戈、胡道渝共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  王娜二〇二一年八月四日书记员  杨静