广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）桂02民终2632号上诉人（原审被告）：曾杰义，男，汉族，1987年2月14日出生，住广西壮族自治区柳城县。被上诉人（原审原告）：陈天贵，男，汉族，1959年2月15日出生，住广西壮族自治区柳城县。上诉人曾杰义因与被上诉人陈天贵租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳城县人民法院(2021)桂0222民初574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月31日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。曾杰义上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人逾期交房，违约在先，应承担违约责任。涉案租赁合同签订之时，上诉人与被上诉人已明确约定：由被上诉人于四日内腾空房屋并修理好卫生间后交付上诉人租赁使用，同时提供涉案房屋的不动产权证以证明房屋所有权人为被上诉人，由上诉人于房屋钥匙交付之日支付定金作为房屋租赁的押金。该约定系双方真实意思表示，亦是涉案租赁合同的生效条件。被上诉人未如约交付房屋及钥匙，也未能提供不动产权证证明该房屋系被上诉人所有。房屋租赁合同系双务合同，实践合同，出租人与承租人互负义务。被上诉人无正当理由不交付钥匙，未全面履行作为出租人的交付及维修的义务，时隔三月，被上诉人未在合理期限内进行催告或协商，直接起诉上诉人承担逾期支付租金的责任，明显不符合常理，有违生活交易习惯，故被上诉人违约在先，涉案租赁合同应当视为自始无效。上诉人未能实际取得并享有涉案房屋的租赁权利，有权不支付房屋定金并解除合同，违约责任应由被上诉人承担。二、被上诉人无权处分涉案房屋。张玉凤作为涉案房屋所有权人，自始至终被上诉人未曾向上诉人出具过委托书或者是房产证明，上诉人从未听说过“张玉凤”这个人，被上诉人无权处分涉案房屋，涉案合同应认定无效。而上诉人在一审时对被上诉人提交的委托书的证据三性有异议，一审法院未向上诉人释明有权申请司法鉴定的权利，径直认定被上诉人提供的证据来源合法、客观真实，有违程序正义，二审法院应予以重新查明。三、本案是涉及不动产的纠纷，张玉凤作为涉案房屋所有权人，与本案处理结果存在法律利害关系，对查明本案事实至关重要，一审法院未依职权追加张玉凤参与诉讼明显有误，有损上诉人的合法权益。陈天贵辩称，请求二审驳回上诉，维持原判。1.上诉人称“被上诉人逾期交房，违约在先，应承担违约责任”不是事实。事实是合同签订前，被上诉人按上诉人要求提供房屋产权证书及房屋产权人委托被上诉人出租该房屋的委托书，经上诉人查验确认并向其提供了相关的复印件之后，双方才签订《房屋租赁合同》。合同生效后，被上诉人按合同约定做好了交房的准备，但上诉人一直没有联系交房事宜，也没有按合同约定缴纳租赁押金、租金。一直到起租期开始，被上诉人多方联系上诉人，但无法联系到上诉人，上诉人原签订合同所留下的电话号码187××××0782为停用号或空号（被上诉人提起民事诉讼后，法院以此号码也没能联系到上诉人），上诉人把被上诉人微信账号拉黑，上诉人玩起了失联。这期间，上诉人从不与被上诉人联系,被上诉人无法了解上诉人的真实想法，所以被上诉人一直认为上诉人是该房屋的租赁权人，上诉人在合同有效期内无权处置。而且，双方合同所约定的违约金是10万元，被上诉人担心一旦己方违约，上诉人会提起诉讼索要违约金，因而该房屋一直闲置而被上诉人未对外出租或自主使用。被上诉人在满6个月后迫不得已提起民事诉讼。签订如此高额的违约金，说明双方对履行合同约定的义务要求是非常高的；也正因如此，上诉人为了逃避合同违约责任，谬辩被上诉人未向其提交房屋钥匙及房屋产权证明、委托书等合同没有生效。若本案房屋产权不明、手续不全，上诉人当初不可能同意签订《房屋租赁合同》，本案合同第七款约定“双方签字之日起生效”，所以应认定违约方为上诉人。2.上诉人称“被上诉人无权处分涉案房屋”的观点不成立。3.上诉人提出一审遗漏当事人程序错误的主张并不成立。陈天贵向一审法院起诉请求：一、判令曾杰义支付陈天贵租金12000元（2019年12月至2020年5月31日）及违约金3600元；二、解除陈天贵与曾杰义于2019年11月24日签订的房屋租赁合同；三、诉讼费由曾杰义承担。一审法院认定事实：陈天贵于2019年9月23日受涉案房屋所有权人张玉凤委托，与曾杰义于2019年11月24日签订房屋租赁合同，约定曾杰义承租张玉凤位于柳城县，租期从2019年12月1日至2020年11月30日，月租为2000元，合同自双方签字之日起生效，并约定了违约金。合同生效后，曾杰义未按合同履行义务。现陈天贵向该院起诉主张曾杰义支付2020年第一、二季度租金12000元，并与曾杰义解除该租赁合同。一审法院认为，根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案陈天贵以委托书、房屋所有权证、房屋租赁合同、关于委托陈天贵管理房产的情况说明等证据证明本案双方之间存在租赁合同关系，而曾杰义未按合同的约定支付租金，该院对陈天贵主张曾杰义支付租金及解除合同的诉讼请求予以支持。关于曾杰义提出“陈天贵未实际交付房子，其也未交押金、未进去居住，故合同未生效，其不应支付房租及违约金”的辩解意见。首先，本案双方签订的房屋租赁合同自双方签字之日起生效，曾杰义应按约定支付租金。其次，若像曾杰义所陈述陈天贵未将房屋钥匙交由曾杰义、陈天贵未实际交付房子、其未进去居住，亦是曾杰义在合同生效后对其已享有使用权的房屋所做的“处置”；曾杰义未得到房屋钥匙又未向陈天贵索取，说明即便其在签订合同后有后悔之意但却一直未向陈天贵提出解除合同，陈天贵有理由相信曾杰义仍系其租客。最后，陈天贵在曾杰义逾期支付租金而起诉提出解除合同时，曾杰义才表示同意，说明曾杰义在此之前未向陈天贵表示要解除合同。综上，该房屋租赁合同已生效，曾杰义应按合同约定履行义务，该院对曾杰义提出的该项辩解意见不予采纳。关于违约金的问题。根据相关司法解释规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，故违约金总额不能超过造成损失的30%。本案陈天贵主张半年租金12000元，违约金不能超过该数额的30%，即3600元。故，该院对陈天贵主张曾杰义支付违约金3600元的诉讼请求予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决：一、陈天贵与曾杰义订立的房屋租赁合同于2021年3月2日解除；二、曾杰义于本判决生效之日起十日内支付陈天贵租金12000元及违约金3600元；三、保全费176元由曾杰义承担。一审案件受理费190元，减半收取95元，由曾杰义负担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩主张，二审争议的焦点问题是：1.案涉租金是否应当交纳。2.本案是否遗漏当事人。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，受法律保护。本案中曾杰义于2019年9月23日签订《房屋租赁合同》，合同约定了“租赁期限自2019年12月1日起租”并约定“合同签订生效”。该合同系各方当事人的真实意思表示,且合同内容不违反法律规定,合法有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。曾杰义在本案中主张其签订合同时陈天贵未能提供房屋产权证书及做好交房准备，陈天贵对此不予认可，曾杰义对其主张亦未能举证证明。按照常理，承租人审查房屋状况和凭证一般应在正式签订合同之前或同时进行，曾杰义的主张与常理不符也与合同生效约定和已确定的起租日约定不符，且无证据证明，故本院依法难以采纳。依法成立的合同各方当事人应当诚实信用、全面履行自己的义务。双方合同约定,租金每月人民币2000元，先交钱后使用，每季最后5日内由承租人交付下一季度租金，并约定了违约方应向守约方赔偿违约金10万元。而曾杰义未按合同的约定支付租金，以自己的行为表明不履行合同主要债务，故一审判决对陈天贵主张解除合同、曾杰义支付租金及相应违约金的诉讼请求予以支持，并无不当，本院予以维持。因陈天贵能够出示合同所涉房屋的产权证原件、所有权人委托书原件；且陈天贵、曾杰义《房屋租赁合同》签订以来，一直无所有权人对该合同效力提出异议；并根据合同相对性原则，故上诉人关于本案遗漏当事人参加诉讼的上诉主张本院不予采纳。综上所述，曾杰义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费190元，由上诉人曾杰义负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 梁 斌审判员 黄继湘审判员 江 桢二〇二一年八月六日书记员 覃 溪