广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14493号上诉人（原审被告、反诉原告）：江晓明，男，1989年7月9日出生，汉族，住广东省饶平县。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈秋莉，女，1998年9月1日出生，汉族，住广东省饶平县。委托诉讼代理人：江晓明，系陈秋莉的配偶。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州文航船舶物资供应有限公司，住所地广州市黄埔区港湾路68号1019号，统一社会信用代码91440101MA59UHPR4G。法定代表人：罗广林，职务总经理。上诉人江晓明、陈秋莉因与被上诉人广州文航船舶物资供应有限公司（以下简称文航公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2021）粤0112民初1560号民事判决，向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，现已审理终结。江晓明、陈秋莉上诉请求：1：撤销一审判决；2：改判文航公司向江晓明、陈秋莉支付22897元以及以22897元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍自2020年6月27日起计算利息至全部清偿之日止；3：一、二审诉讼费用均由文航公司负担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。根据合同结算条款的约定，合同中第四条：甲乙双方签订合同时，乙方向甲方支付保证金人民币29400元和第一个月15天的租金4900元。合约期满乙方付清租金及一切费用之后，甲方应将保证金全额无息退还乙方。第五条、乙方应于每月2日前向甲方交付租金和水电费。逾期交付租金和水电费，每逾期一日，乙方须按当月租金金额和水电费金额的0.5％向甲方支付违约金。合同中结算条款有明确约定当事人互负债务，有先后履行顺序及时间约定。一审判决认定文航公司欠江晓明、陈秋莉2020年4月份的水电费425.9元，依照合同约定文航公司须在2020年5月2日前付清水电费425.9元，文航公司至今没有履行合同中结算条款的要求。根据江晓明、陈秋莉转发广东粤和实业有限公司（以下简称粤和公司）关于政府整治散乱污违法行为的通告，《租赁合同》于2020年5月1日自动解除，要求各租户在2020年5月31日清空场地，文航公司迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。文航公司于2020年6月26日撤场。合同自动解除后文航公司在2020年5月1日至2020年6月26日使用仓库拖欠费用为：5月租金9800元+6月租金8493.33元+5月水电费413.35元+4月水电费425.9元，合计：19132.58元。二、一审判决认定事实错误，证据不足。1、江晓明、陈秋莉并没有获得政府部门给出的涉案场地停产停业损失33840元，该笔款项并非政府部门给与的停产停业损失补偿。江晓明通过政府12345平台反映情况，黄埔区政府回复称涉案地址补偿问题还没有具体方案，社区相关部门会继续跟进。2、穗府规[2017]12号文件于2020年9月8日失效，可以认为相关散乱污整理政策中止，后期发生的相关经济行为与本次涉案仓库以及文航公司无关。三、出租方：粤和公司、承租方：广东三麦烘焙设备有限公司（以下简称三麦公司）、广州木云广告有限公司（以下简称木云公司），于2020年11月6日经双方友好协商议定出租方给承租方补偿，方案金额为：86725.3元。补偿资金所得人：三麦公司所得总资金的50％和木云公司所得总资金的50％。资金来源于：双沙第四股份经济合作社转给粤和公司所得款。双沙第四股份经济合作社(属于自治组织性质)不属于政府部门，所以上述款项也不属于停产停业损失补偿款。四、江晓明、陈秋莉才是涉案仓库的最后实际使用人，文航公司只是支付涉案仓库的租金至2020年6月，但是江晓明、陈秋莉一直向粤和公司支付租金至2020年9月，实际拆迁时间是2020年11月，江晓明、陈秋莉与粤和公司的剩余租期还有7年，故拆迁行为对江晓明、陈秋莉造成的损失更大。文航公司辩称：2020年5月的水电费一直是文航公司催促江晓明、陈秋莉处理的，但江晓明、陈秋莉怠于处理，我方有聊天记录为证。我方于2021年4月5日收到一审判决，于4月18日与江晓明、陈秋莉协商一审判决的执行事宜，但江晓明、陈秋莉不予处理。文航公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令江晓明、陈秋莉在未出资范围内向文航公司支付90740元（仓库停产停业补偿费28800元＋空地停产停业补偿费5040元＋搬迁费17700元＋4月份租金9800元＋保证金29400元）及以90740元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍自2020年6月1日起计算利息至全部清偿之日止。2.判决由江晓明、陈秋莉承担一审诉讼费用。江晓明、陈秋莉向一审法院提出反诉请求：1.判令文航公司向江晓明、陈秋莉支付2020年4月水电费、2020年5月、2020年6月的租金和水电费20439元；支付违约金27592元、经济损失39200元，合计87231元。2.一审本诉与反诉的诉讼费用由文航公司承担。一审法院认定事实：2018年3月，粤和公司与三麦公司、木云公司签订《租赁合同》，将位于广州市黄埔区*街*第四股份经济合作社*岗*号的仓库384平方米、空地140平方米、办公室4间出租给三麦公司、木云公司，期限10年，自2018年3月15日至2028年3月15日止。2018年11月28日，三麦公司（甲方）与文航公司（乙方）签订《租赁合同》，将上述仓库、空地转租给文航公司，约定：1.租赁期限3年，自2018年12月1日至2021年12月1日，正式起租时间为2018年12月15日；2.每月租金9800元；3.双方签订合同时，乙方向甲方支付保证金29400元和第一个月15天的租金4900元，合同期满乙方付清租金及一切费用后，甲方应将保证金全额无息退还乙方；4.乙方应于每月2日前向甲方交付租金和水电费。逾期交付的，每逾期一日，乙方须按当月租金和水电费金额的0.5%向甲方支付违约金；5.甲方为乙方提供用电用水，电费按1.2元/度、水费按5.35元/吨收取；6.本合同有效期内，如遇国家对甲方场地有新的规划或征用（租用），双方应配合执行，甲方须提前通知乙方。合同签订前，文航公司于2018年11月27日支付给江晓明保证金29400元及第一个月15天的租金4900元。之后，双方均按合同履行至2020年4月，文航公司除2020年4月欠三麦公司水电费425.90元外，其他租金及水电费已全部付清。涉案场地由文航公司与三麦公司签订《租赁合同》，文航公司与杨元丰共同使用。2020年4月21日，广州市黄埔区*街*第四股份经济合作社向粤和公司发出《通知》称：“根据《广州市人民政府关于清理整顿重点河涌流域“散乱污”场所的通告》（穗府[2017]12号）、《红山街关于拆除双沙社区历史违法建设的通知》和《红山街道关于加快对黄埔东路以北（双沙段）“散乱污”企业（场所）整治的通知》的规定，要求对黄埔东路以北双沙社区范围内的违法建设和“散乱污”集体物业进行拆除整治，要求涉及的租赁（承包）合同全部终止。在本《通知》发出后，租赁（承包）合同全部终止，并从2020年4月1日起我方停止收取租金或承包款。将涉及的相关集体物业和土地在2020年5月31日前清空退还给我方”。粤和公司根据上述通知要求，于2020年4月23日向各租户发出通知，明确从2020年5月1日起其与各租户的合同自动解除，要求各租户在2020年5月31日前清空场地。江晓明通过微信将上述通知内容发给杨元丰，文航公司也在张贴公告中获悉上述通知内容。2020年5月17日，文航公司清空场地撤离。杨元丰于2020年6月7日清空场地撤离。撤离时，杨元丰电话告知江晓明，并将仓库钥匙交给清洁工，清洁工于2020年6月26日将仓库钥匙交还给江晓明。文航公司没有支付2020年5月、6月租金及水电费。江晓明、陈秋莉已获得涉案场地停产停业补偿33840元。三麦公司成立于2017年5月31日，注册资本1000万元人民币，股东为江晓明、陈秋莉2人，实缴出资零。2020年12月7日被注销。一审法院总结本案争议焦点：1.文航公司是否存在违约；2.文航公司具体撤场时间；3.江晓明、陈秋莉是否应当支付相关的补偿及返还押金给文航公司；4.文航公司是否应赔偿江晓明、陈秋莉的租金损失。一审法院认为：本案属租赁合同纠纷。三麦公司与文航公司签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，依法有效，双方当事人均应恪守履行。三麦公司注册资本为1000万元，实缴出资零，现该公司已被注销，其股东江晓明、陈秋莉应在认缴出资范围内对公司债务承担清偿责任。一、文航公司是否存在违约问题。广州市黄埔区*街*第四股份经济合作社按照广州市人民政府和广州市黄埔区红山街道办事处整顿重点河涌流域“散乱污”的要求，于2020年4月21日发出的《通知》，要求涉及范围内的违法建设和“散乱污”集体物业进行拆除整治。本案中，涉案标的在整治范围内。总出租方粤和公司也响应政府要求，向各承租户发出通知，要求各租户在2020年5月31日前清空场地。江晓明通过微信将上述通知内容发给杨*丰，而杨元丰与文航公司共同租赁涉案场地，视为江晓明通知了文航公司。根据双方当事人所签《租赁合同》的约定，“遇国家对甲方场地有新的规划或征用（租用），合同自动解除”，可见双方当事人在签约之时已对涉案场地因政府整治征收情形有所预计，并为此约定了合同自动解除，故文航公司根据政府要求及江晓明的通知，主动撤场，符合双方合同约定，不构成违约。二、文航公司具体撤场时间问题。虽然文航公司于2020年5月17日撤场，但其共同承租人杨元丰并未撤场，而是于2020年6月7日才清空场地，然而杨元丰只是电话告知江晓明清空场地的情况，将钥匙交给清洁工，没有与江晓明、陈秋莉办理交接场地，故一审法院不认可文航公司于2020年6月7日撤场。江晓明、陈秋莉主张在2020年6月26日收到清洁工交还的钥匙，认为该时间是文航公司撤场时间有理，一审法院认定文航公司撤场时间为2020年6月26日。因文航公司实际使用场地至2020年6月26日，故租金应支付至2020年6月26日。三、江晓明、陈秋莉是否应当支付相关的补偿及返还押金给文航公司问题。涉案房屋的拆迁，政府相关部门对场地进行评估并作出了补偿。其中江晓明、陈秋莉获得涉案场地停产停业损失33840元。因实际经营涉案场地是文航公司，故文航公司主张仓库及空地停产停业损失合计33840元，一审法院予以支持。江晓明、陈秋莉应将该款支付给文航公司并支付利息。文航公司是应政府整治“散乱污”要求撤场，不属违约行为，故江晓明、陈秋莉应将保证金29400元退还给文航公司并支付利息。因文航公司撤场时间是2020年6月26日，双方没有约定逾期付款违约责任，故利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年6月27日起计算至实际付清之日止。江晓明、陈秋莉应支付给文航公司的款项为63240元（停产停业损失33840元＋保证金29400元）。四、文航公司是否应赔偿江晓明、陈秋莉的租金损失问题。文航公司实际使用涉案场地至2020年6月26日，故2020年6月26日前的租金及水电费，文航公司应当支付给江晓明、陈秋莉。文航公司欠租金及水电费计算为19132.58元[4月水电费425.9元＋5月租金9800元＋6月租金8493.33元（9800元÷30天×26天）＋水电费413.35元]。因文航公司是应政府要求终止履行合同，故江晓明、陈秋莉请求文航公司支付违约金及赔偿损失，理由不成立，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2021年4月15日判决如下：一、江晓明、陈秋莉在本判决生效之日起五日内退还广州文航船舶物资供应有限公司保证金、支付停产停业损失合计63240元及利息（利息以63240元为本金，自2020年6月27日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、广州文航船舶物资供应有限公司在本判决生效之日起五日内支付江晓明、陈秋莉租金及水电费19132.58元；三、驳回广州文航船舶物资供应有限公司的其他诉讼请求；四、驳回江晓明、陈秋莉的其他反诉请求。一审本诉案件受理费963元，由广州文航船舶物资供应有限公司负担246.53元，江晓明、陈秋莉负担716.47元并迳行支付给广州文航船舶物资供应有限公司。一审反诉案件受理费990.39元，由江晓明、陈秋莉负担773.17元，广州文航船舶物资供应有限公司负担217.22元并迳行支付给江晓明、陈秋莉。二审期间，江晓明、陈秋莉提交证据如下：证据1.租赁合同，拟证明合同第四条和第五条结算条款有先后履行顺序及时间约定；证据2.广州政务黄埔区政府的回复函，拟证明政府治理“散乱污”违法行为，没有补偿；证据3.协议书，拟证明粤和公司与三麦公司解除合同关系的日期为2020年11月6日，在协议中双方协商约定的资金往来属于自主的经济行为。没有政府资金来往；证据4.资金流水，拟证明资金来源的事实。文航公司质证认为：认可证据1的真实性，但不认可合理性，合同条款是不分先后顺序的，租金一直都是江晓明、陈秋莉与文航公司一月一交的，江晓明、陈秋莉在5月给文航公司发送租金代收取的通知，之后一直没有进行过相关的处理和回复，直到10月14日，江晓明、陈秋莉才进行处理并称文航公司违约，如果不是合同已解除以及江晓明、陈秋莉已同意租金及水电费结算的相关事项，按照租赁习惯江晓明、陈秋莉早已向我司催缴租金及水电费，这一点说明江晓明、陈秋莉恶意拖延时间。认可证据2的真实性，不认可其合法性，认可证据3的真实性，但对其内容不认可，认可证据4的真实性与合法性，认可证据5的真实性，不认可其合法性。文航公司二审期间提交证据如下：证据1.《广州市人民政府关于清理整顿重点河涌流域“散乱污”场所的通告穗府规[2017]12号》，《广州市黄埔区人民政府红山街道办事处关于拆除违法建设的通知》，《广州市黄埔区人民政府红山街道办事处关于历史违法建设的通知》，拟证明本案涉案仓库所在区域应政府要求进行拆迁改造的相关通知；证据2.文航公司与总出租方粤和公司关于涉案仓库的赔偿问题的聊天记录，拟证明江晓明、陈秋莉和粤和公司关于涉案仓库的赔偿问题已达成一致，并且江晓明、陈秋莉已得到涉案仓库的相应赔偿。江晓明、陈秋莉质证认为：认可证据1的真实性、合法性和关联性，文航公司在12月已经搬离涉案仓库，与本案没有关联。对证据2不予认可，该证据是文航公司与案外人的私人聊天记录，与本案无关，对协议的内容认可。经二审审查，本院确认一审法院查明的基本事实。二审另查明，粤和公司和三麦公司、木云公司于2020年（双方没有填写具体日期）签订了一份《协议》，具体内容为：自2020年4月21日收到双沙第四股份经济合作社发来的关于提前终止与粤和公司的租地合同，粤和公司也通知了三麦公司、木云公司于2020年5月31日终止租赁厂房、办公室和空地的合同，双方均不算违约，双方经过友好协商并议定了如下补偿方案：一、补偿搬迁费17700.00元（壹万柒仟柒佰元整）；二、补偿停产停业损失费：仓库：（384+131）*25*3=38625.00元；办公室：18*4*25*3=5400.00元；空地：（43+140）*12*3=6588.00元；合计50613.00元（伍万零陆佰壹拾叁元整）以上两项均由广东正诚资产评估房地产土地估价有限公司评估所定。三、自2020年5月31日起，三麦公司、木云公司属于临租状态，粤和公司已免了五月份的租金。三麦公司、木云公司务必在10月底搬空仓库和办公室交给粤和公司，待双沙四社的搬迁费和停产停业损失费转入粤和公司账户后，扣除三麦公司、木云公司所欠款项转入三麦公司、木云公司，等等。二审中，双方均确认涉案租赁合同中对停产停业补偿款的分配未做约定。江晓明、陈秋莉将仓库的384平方米，空地140平方米转租给文航公司。双方均确认一审支持的停产停业损失33840元是按照《协议》中文航公司承租仓库面积和空地面积的计算出来的全部停产停业损失。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辩意见，本案二审争议的焦点问题如下：一、江晓明、陈秋莉应否退还文航公司保证金；二、江晓明、陈秋莉应否支付停产停业损失补偿款给文航公司。本院对此评析如下：关于争议焦点一。广州市黄埔区*街*第四股份经济合作社按照广州市人民政府和广州市黄埔区洪山街道办事处整顿重点河涌流域“散乱污”的要求，发出《通知》，要求包括涉案物业在内的集体物业进行拆除整治。总出租方也据此要求各承租户在2020年5月31日前搬离涉案物业，故涉案租赁合同客观无法继续履行，文航公司在2021年5月17日撤场，并未构成违约，且在搬离之前，除了2021年4月的水电费，并未拖欠其他费用，故一审判令江晓明、陈秋莉全额退还文航公司保证金29400元，并无不当，本院予以维持。至于文航公司撤场后，其共同承租人杨元丰未及时履行适格的交接手续交还场地，由此产生不足两个月的租金及相关费用，也不构成江晓明、陈秋莉不予退还保证金的充足事由，故本院对江晓明、陈秋莉不予退还保证金的主张不予支持。关于争议焦点二。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”，停产停业损失本质上是对被征收房屋的经营者无法正常使用房屋的获利补偿，这里的经营者，既包括利用房屋出租收益的出租人，也包括使用房屋从事生产收益的承租人，就本案而言，文航公司和江晓明、陈秋莉各自能够取得的停产停业损失以及搬迁奖励金，应根据双方签订的《租赁合同》以及租赁合同履行的具体情况进行分析判断。由于涉案租赁合同并无对停产停业损失的分配进行约定，本院根据涉案《租赁合同》的剩余租期，文航公司履行的交租情况以及使用用途，酌定涉案场地停产停业损失的补偿由文航公司和江晓明、陈秋莉均分取得，故文航公司可以获得涉案场地的停产停业损失为16920元。江晓明、陈秋莉的其他上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上所述，江晓明、陈秋莉的上诉请求部分成立，本院对文航公司可以取得的停产停业损失金额予以调整，其他上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，唯案件处理欠妥，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市黄埔区人民法院（2021）粤0112民初1560号民事判决第三项；二、维持广东省广州市黄埔区人民法院（2021）粤0112民初1560号民事判决第二、四项；三、变更广东省广州市黄埔区人民法院（2021）粤0112民初1560号民事判决第一项为：江晓明、陈秋莉在本判决生效之日起五日内退还广州文航船舶物资供应有限公司保证金、支付停产停业损失合计46320元及利息（利息以46320元为本金，自2020年6月27日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回广州文航船舶物资供应有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费963元，由江晓明、陈秋莉负担524.78元，广州文航船舶物资供应有限公司负担438.22元；二审案件受理费1475.11元，由江晓明、陈秋莉负担958元，广州文航船舶物资供应有限公司负担517.11元。本判决为终审判决。审 判 员  李 民二〇二一年八月二十日法官助理  韩 寒书 记 员  苏劲丹