湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1202民初5197号原告：尹庆辉，男，1969年10月27日出生，汉族，户籍住址湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人（特别授权）：刘兰燕，湖南世勤律师事务所律师，执业证号：14312201311627946。被告:怀化市青达房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区怀东路106号，统一社会信用代码：91431200MA4L2QWY7H。法定代表人:王小青。被告:湖南鹏达房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区锦园路89号，统一社会信用代码：91431200599413062Q。法定代表人:王小青。原告尹庆辉与被告怀化市青达房地产开发有限公司（以下简称：怀化青达公司）、湖南鹏达房地产开发有限公司（以下简称：湖南鹏达公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹庆辉的委托诉讼代理人刘兰燕、被告怀化青达公司、湖南鹏达公司的法定代表人王小青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹庆辉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告怀化青达公司于2018年5月7日签订的《内部认购协议》；2.判令两被告连带返还原告购房款198000元，并从2018年5月7日按银行同期贷款利率赔偿原告违约损失至2019年8月19日，自2019年8月20日起按LPR计算违约损失至购房款还清之日止（暂计至2021年6月9日产生违约损失27011.32元）；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2012年11月6日，就湖南省怀化市汇壹城(红星北路棚户区改造工程居民安置区)项目合作开发，怀化市城市建设投资有限公司与被告湖南鹏达公司签订《怀化市城市投资有限公司安置区项目合作开发投资建设合同》。后湖南鹏达公司与怀化青达公司(均王小青实际控制公司)约定，由怀化青达公司对外行使汇壹城项目建设开发权利。2018年5月7日，原告与被告怀化青达公司签订《内部认购协议》，协议约定：原告购买湖南省怀化市汇壹城项目1栋2217号房，原告支付定金及购房款198000元，剩余款项待被告怀化青达公司获得预售许可证后签订《商品房买卖合同》后按揭支付。原告依约支付了定金及购房款198000元。2018年6月19日，怀化市公共资源交易中心发出公告，对湖南省怀化市汇壹城项目国有建设用地使用权挂牌出让，怀化青达公司未报名竞买。2018年7月20日，汇壹城项目建设用地使用权由怀化嘉丰源置业有限公司竞买取得。2019年11月16日，汇壹城项目的地上建筑物由怀化嘉丰源置业有限公司在司法拍卖网上竞买取得。怀化青达公司、湖南鹏达公司彻底丧失汇壹城项目建设开发权利。另经同类案件查明，本案涉案汇壹城项目地上建筑物所有权及相应其他权利已转移至怀化嘉丰源置业有限公司名下，原告合同目的不能实现。怀化青达公司、湖南鹏达公司存在业务混同、人员混同、财产混同，构成人格混同，应对原告购房款及损失承担连带清偿责任。被告怀化青达公司、湖南鹏达公司答辩称，二被告之间没有人格混同，二被告应承担的购房人权利与义务已转移到怀化嘉丰源置业有限公司，原告的合法权益未受到损害，原告要求解除协议及赔偿的请求不成立。原告尹庆辉围绕其诉讼请求提交了被告企业登记信息、《内部认购协议》、刷卡单据及建行账户交易明细、收款收据、类案民事判决书、不动产权证复印件等证据，被告虽提出原告提交的被告企业登记信息、类案民事判决书等证据不能达到证明二被告之间构成人格混同的证明目的，但上述证据来源合法且能证明本案相关事实，故本院予以采信。被告虽提交了怀化嘉丰源置业有限公司在竞拍建设用地使用权时所作《承诺书》复印件，但因被告未能提供原件而原告对三性均有异议，且《承诺书》并未有怀化嘉丰源置业有限公司承受原告与被告签订《内部认购协议》而形成的权利义务内容，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月7日，原告尹庆辉（乙方）与被告怀化青达公司（甲方）签订《内部认购协议》，约定：乙方在充分了解汇壹城项目相关情况下自愿购买甲方开发的位于湖南省怀化市汇壹城（红星北路棚户区改造工程居民安置区）项目1栋2217号房，建筑面积约138.79平方米，购房单价4596.87元，总价638000元；乙方在签订本协议当日，自愿向甲方交付198000元作为乙方认购甲方住宅、商铺的房款，乙方按按揭付款方式按期付款；甲方保证乙方在签署本协议后，按本协议及时支付各期购房款的情况下，该房屋甲方不得另行出售给第三人，否则视为违约；在项目取得商品房预售许可证后，待甲方以电话或报刊方式通知乙方之日起十五日内乙方须与甲方签订正式《商品房买卖合同》。2018年5月7日，原告通过建设银行转账方式支付198000元，并由被告怀化青达公司开具收款收据，收款收据摘由注明“购房定金”。同时查明，2012年11月6日，怀化市城市建设投资有限公司（甲方）与湖南鹏达公司（乙方）就怀化市红星北路建设项目安置工程项目签订了《怀化市城市建设投资有限公司安置区项目合作开发投资建设合同》，双方就安置项目规划要求、安置房建设标准、甲方固定分成比例、政府受益金、结算、履约保证金、双方责任等进行约定。项目实施过程中，怀化市城市建设投资有限公司一直未能按约提供案涉用地出让土地使用权证，被告完成了部份工程建设项目并以被告怀化青达公司名义对外预约出售房屋。2018年6月20日，原怀化市国土资源局发布国有建设用地使用权挂牌出让公告，以挂牌方式出让案涉国有建设用地使用权。同时，怀化市公共资源交易中心在《竞买须知》中提示，该项目用地内存在未报先建两栋建筑(预估总建筑面积26100.5㎡)和地下室负两层(预估总建筑面积8529㎡)，具体完成的实际投资情况以审计结论为准。2018年7月20日，怀化嘉丰源置业有限公司通过竞拍获得案涉国有建设用地使用权，并与原怀化市国土资源局订立了《国有建设用地使用权出让合同》。因怀化嘉丰源置业有限公司获得案涉国有建设用地使用权，被告湖南鹏达公司、怀化青达公司均向原怀化市国土资源局提出异议。2019年11月27日，重庆市铜梁区人民法院在执行申请执行人陈刚申请执行被告执行人王小青、岳大海、刘勇、被告怀化青达公司民间借贷纠纷一案中，怀化嘉丰源置业有限公司在司法拍卖中竞买到汇壹城项目的地上建筑物，重庆市铜梁区人民法院于2019年11月27日作出（2018）渝0151执2514号之二十执行裁定，裁定被告怀化青达公司参与修建的怀化市鹤城区红星北路居民安置区（汇壹城）项目的地上建筑物的所有权及相应的其他权利转移至买受人怀化嘉丰源置业有限公司名下。同时还查明，被告怀化青达公司成立于2016年1月27日，经营范围为从事房地产开发经营，法定代表人王小青的出资比例占85%，在工商注册信息中联络员于2017年2月24日由王小青变更为邓素满，2019年2月28日由邓素满变更为袁静。被告湖南鹏达公司成立于2012年7月10日，经营范围为从事房地产开发经营，2016年7月7日法定代表人由刘昌森变更为王小青，王小青的出资比例占90%，在工商注册信息中联络员于2018年4月11日由王小青变更为邓素满，2019年2月28日由邓素满变更为袁静。本院认为，原告尹庆辉与被告怀化青达公司签订的《内部认购协议》系双方将来订立商品房买卖合同而达成的预约合意，属商品房预约合同，系有效合同，双方当事人均应按照约定履行各自的义务，原告已依约向被告怀化青达公司支付购房认购款，被告怀化青达公司应依约定与原告签订商品房买卖合同。但因怀化嘉丰源置业有限公司在2018年7月竞得案涉房屋用地国有建设用地使用权，并在2019年11月竞买到地上建筑物，致使原告与被告怀化青达公司签订商品房买卖合同的目的已不能实现。根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，故对原告要求解除其与被告怀化青达公司签订的《内部认购协议》的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因此，被告怀化青达公司应退还原告购房认购款并赔偿其占用该资金期间的利息损失。被告辩称原告购房的权利与义务已转移到怀化嘉丰源置业有限公司的理由不成立。《中华人民共和国公司法》第三条第一款规定“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任”。公司的独立人格突出地表现在财产的独立上，公司的独立财产是公司承担责任的物质保证。当关联公司的财产无法区分，丧失独立人格时，就丧失了独立承担责任的基础。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，被告湖南鹏达公司与怀化青达公司的经营范围均从事房地产开发经营，且圴针对案涉房地产项目进行经营活动，存在业务混同。两公司法定代表人均为王小青，且王小青分别占90%与85%股份；在工商注册信息中联络员湖南鹏达公司、怀化青达公司均由王小青变更为邓素满，再由邓素满变更为袁静，可见被告湖南鹏达公司与怀化青达公司存在公司人员混同。被告怀化青达公司出售汇壹城项目的房屋基于被告湖南鹏达公司与怀化市城市建设投资有限公司签订的《怀化市城市建设投资有限公司安置区项目合作开发投资建设合同》，之后亦将收取购房认购款项用于汇壹城项目的开发建设；在怀化嘉丰源置业有限公司竞得案涉国有建设用地使用权的情况下，被告湖南鹏达公司与怀化青达公司均向原怀化市国土资源局提出异议，可见被告湖南鹏达公司与怀化青达公司存在财产混同。综合上述情况来看，被告湖南鹏达公司、怀化青达公司虽在工商登记部门登记为彼此独立的法人，但存在业务、人员和财产混同，实际已丧失独立人格，构成人格混同，其中被告怀化青达公司不能以公司财产承担责任损害了购房人的利益。上述行为违背了法人制度设立的宗旨，违背了诚实信用原则，其行为本质和危害结果与《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定的情形相似，故参照《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定，被告湖南鹏达公司应对被告怀化青达公司的债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条第一款（四）项、第五百六十六条、《中华人民共和国公司法》第三条第一款、第二十条第三款规定，现判决如下：一、解除原告尹庆辉与被告怀化市青达房地产开发有限公司于2018年5月7日签订的《内部认购协议》；二、被告怀化市青达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告尹庆辉购房认购款198000元，并自2018年5月7日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付利息至购房认购款返还之日止;三、被告湖南鹏达房地产开发有限公司对被告怀化市青达房地产开发有限公司的上述第二项债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4675元,减半收取2337.5元，由怀化市青达房地产开发有限公司、湖南鹏达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审判员  黄弗清二〇二一年八月十九日书记员  张文萍