贵州省黔西市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0581民初2663号原告：中国工商银行股份有限公司黔西支行。法定代表人：张涛，系该支行行长。委托代理人（特别授权）：张卿盛，系该行职员。委托代理人：周祖仁，系该行职员。被告：时域钦，男，1985年10月21日出生，苗族，贵州省贵阳市人。被告：贵州嘉誉金源房地产开发有限公司。法定代表人：刘永芳，系该公司负责人。原告中国工商银行股份有限公司黔西支行（下称“工行黔西支行”）诉被告时域钦、贵州嘉誉金源房地产开发有限公司（下称“嘉誉金源公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张光辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工行黔西支行的委托代理人张卿盛、被告时域钦到庭参加了诉讼。被告嘉誉金源公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告工行黔西支行诉称：2014年2月21日，被告嘉誉金源公司与中国工商银行股份有限公司毕节分行签订《按揭贷款业务合作协议》（以下称《合作协议》），约定由工商银行作为被告嘉誉金源公司“黔西县嘉誉·滨河湾小区”项目的按揭贷款银行，在借款人与工行签订的借款合同生效之日起至被告嘉誉金源公司为借款人办妥所购商品房的房地产证书，并办妥房屋他项权证，将他项权证书交付工商银行保管之日止，被告嘉誉金源公司同意为借款人（购房人）提供阶段性连带担保责任，并在工商银行指定账户上存入相当于全部按揭贷款金额5%的款项，作为履约保证金。如借款人在被告嘉誉金源公司提供阶段性连带担保责任期间未按合同约定履行还款义务，则嘉誉金源公司保证在接到公司银行书面催款通知后履行还款义务。如嘉誉金源公司未主动履行还款义务，工商银行有权从该公司开立的账户中扣收。2016年4月14日，被告时域钦因购买由嘉誉金源公司开发位于原黔西县住房，于同年5月11日向原告申请360个月的住房按揭贷款33.5万元。2016年5月24日，原告工行黔西支行与时域钦签定编号为Ａ［一手贷］字［毕节］行［黔西］支行［2016］年［174］号的《个人购房借款／担保合同》，约定原告向被告时域钦发放个人购房贷款33.5万元，贷款期限为360个月，贷款利率与贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率确定，借款按照按月等额本息还款法（按月计息）还款，被告自愿选择每月24日为还款日。合同第九条约定“借款人未按照合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定；合同同时对借款人的违约责任及贷款人为实现合同项下的债权产生的费用负担进行约定。合同签订后，原告当日向被告时域钦发放贷款33.5万元，该笔贷款转入被告嘉誉金源公司账户。贷款以时域钦购买的房产作抵押，已于2016年5月23日在黔西县房产管理局办理了预购商品房抵押权预告登记，登记权利人为原告。借款后，时域钦因多次逾期，截止2021年3月1日，已累计逾期32期，仅归还贷款本金25056.15元，尚欠本金309943.85元，利息3822.14元，本息合计313765.99元（暂计算至2021年3月1日）。原告认为，被告的违约行为已符合双方签订的《个人购房借款／担保合同》约定的合同解除条件，被告应按照约定一次性付清尚欠的贷款本金及利息，并支付原告为主张债权产生的诉讼费等费用。同时，因时域钦购买的房屋至今未办理产权证，也未办理房屋他项权证书，按照原告与被告嘉誉金源公司签订的《合作协议》，被告嘉誉金源公司应对时域钦的债务承担连带担保责任。原告现诉至法院请求判决：1、解除原告与被告时域钦签订的编号为Ａ［一手贷］字［毕节］行［黔西］支行［2016］年［174］号《个人购房借款／担保合同》；2、被告时域钦一次性归还原告借款本金309943.85元，利息3822.14元，本息合计313765.99元（本息暂计算至2021年3月1日），并按主合同约定利率支付原告从2021年3月2起至实际还清本金之日止所欠的利息，被告嘉誉金源公司对被告时域钦所欠的借款本息承担连带保证责任；3、原告对该案抵押物享有优先受偿权；4、本案诉讼费等一切费用由被告承担。原告工行黔西支行于举证期限内向法庭提交下列书证：第一组：《营业执照》、法定代表人身份证明及身份证复印件，证明原告的诉讼主体适格。第二组：工行黔西支行与嘉誉金源公司签订的《按揭贷款业务合作协议》（编号：2014002），证明原告与被告嘉誉金源公司签订《合作协议》，嘉誉金源公司为时域钦的借款提供阶段性连带保证责任的事实。第三组：被告时域钦的身份证、户口簿、《个人购房借款/担保合同》（编号：A[一手贷]字[毕节]行[黔西]支行[2016]年[174]号）、《中国工商银行个人贷款申请表》、《个人借款凭证》,证明原告与被告时域钦存在借款及抵押担保关系，被告嘉誉金源公司承担连带保证责任等事实。第四组：黔西房预城关镇字第××号预抵押登记证，证明涉案商品房已办理抵押权预告登记的事实。第五组：工行黔西支行出具截止2021年6月22日的还款明细，证明时域钦欠款本金为309437.90元，积欠利息6437.65元，本息合计315875.55元。被告时域钦对原告所诉借款事实无异议，但认为其此前逾期的借款本息已于开庭日结清，现在同意按时还款，继续履行合同约定的还款义务。被告时域钦于举证期限内未向法庭提交证据。被告嘉誉金源公司未作答辩,也未向本院提交证据材料。经庭审质证，被告时域钦对原告工行黔西支行提交的全部书证均无异议。经审查，原告提交的上述书证材料来源合法、内容真实，并能相互印证证明其主张的证明目的,可作为定案依据予以采信。经审理查明：2014年2月21日，被告嘉誉金源公司与中国工商银行股份有限公司毕节分行签订《按揭贷款业务合作协议》（以下称《合作协议》），约定由工商银行作为被告嘉誉金源公司“黔西县嘉誉·滨河湾小区”项目的按揭贷款办理银行，在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交原告收押之前，嘉誉金源公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。并在工商银行指定账户上存入相当于全部按揭贷款金额5%的款项，作为履约保证金。2016年4月14日，被告时域钦因购买嘉誉金源公司开发位于原黔西县住房，于同年5月11日向原告申请按揭贷款。2016年5月24日，原告工行黔西支行与时域钦签定编号为Ａ［一手贷］字［毕节］行［黔西］支行［2016］年［174］号的《个人购房借款／担保合同》，约定原告向被告时域钦发放个人购房贷款33.5万元，贷款期限为360个月，贷款利率与贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率确定。借款按照按月等额本息还款法（按月计息）还款，被告自愿选择每月24日为还款日。合同对借款人不能按期还款的罚息利率、复利、违约责任及贷款人为实现合同项下的债权产生的费用负担等进行约定。合同签订后，原告于当日向被告时域钦发放贷款33.5万元，该笔贷款转入被告嘉誉金源公司账户，并以时域钦购买的房产作抵押，已于2016年5月23日在黔西县房产管理局办理了商品房抵押权预告登记，登记权利人为原告工行黔西支行。借款后，时域钦存在多次逾期行为。截止2021年6月22日，被告时域钦贷款余额为309437.90元，积欠利息6437.65元，本息合计315875.55元。原告经多次催收无果，现诉至法院，请求如上所判。案件审理期间，原告工行黔西支行自愿放弃其要求解除合同的诉求。本院认为：合法的债权债务关系受法律保护。本案借款及抵押担保等法律事实发生于民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，被告时域钦因购房所需，经申请与原告签订的借款合同，属双方的真实意思表示，合同关于利息、罚息等约定不违反法律和行政法规的强制性规定，也未违反国家金融部门对借贷利率的限制性规定，应为合法有效。该合同对借贷双方均有法律上的约束力，双方均应按合同约定行使权利并全面履行义务。合同签订后，原告按约定向被告时域钦如数提供了借款，其合同项下的出借义务即告履行，被告时域钦应按约定履行还款义务。被告时域钦借款后仅向原告偿还部分借款本息，尚欠原告的大部分本金及利息、罚息、复利等并未偿还和支付，按照约定，原告可要求其提前履行还本付息义务，向其偿还所欠借款本金并支付相应的利息、罚息，并可主张解除合同，故对原告关于由其偿还所欠借款本金并支付相应利息的诉求，因于法有据，应予支持。关于合同的解除，因原告在庭审中自愿放弃其第一项诉求，视为其同意被告时域钦继续履行合同，本院对此不作处理。被告时域钦以其所购商品房为案涉债务设定抵押担保，且已办理抵押权的预告登记，但预告登记不能等同于正式登记，在未办理正式的抵押登记手续前，债权人对抵押物享有的只是一种期待性的权益，抵押权并未成立并生效，原告对案涉抵押物不具有优先受偿权，故对原告关于确认对涉案抵押物享有优先受偿权的诉求，本院暂不予支持。被告嘉誉金源公司基于其向原告提供阶段性连带责任保证的约定，在被告时域钦未按合同约定履行还款义务的前提下，应对涉案借款本息承担连带清偿责任。保证期限至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时为止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条；《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条；《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条之规定，判决如下：一、被告时域钦于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司黔西支行借款本金309437.90元，支付利息6437.65元，本息共计315875.55元，并以本金309437.9元为基数，从2021年6月23日起按双方借款合同约定的利率计付利息至全部款项偿还完毕之日止（执行中扣减被告时域钦支付的部分逾期借款本息）；二、被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司就本判决第一项确定的债务本息对原告中国工商银行股份有限公司黔西支行承担连带清偿责任，保证期限直至被告时域钦取得房地产权利证书，并正式办妥以原告中国工商银行股份有限公司黔西支行为抵押权人的抵押登记手续，将《房屋他项权证书》交中国工商银行股份有限公司黔西支行收押时为止；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司黔西支行的其他诉讼请求。案件受理费3003元，由被告时域钦和贵州嘉誉金源房地产开发有限公司负担。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（并附电子档），上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  张光辉二〇二一年八月十日书记员  罗方敏