山东省青岛市中级人民法院民 事 裁 定 书(2021)鲁02民终9465号上诉人（原审被告）：中国铁路济南局集团有限公司，住所地济南市站前路2号。法定代表人：王新春，董事长。委托诉讼代理人：高亚威，山东文康律师事务所律师。委托诉讼代理人：马洁，山东文康律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄岛铁路小区业主委员会，住所地青岛市黄岛铁路小区江山北路12号。主要负责人：夏良胜，主任。委托诉讼代理人：李周福，山东康耀律师事务所律师。原审被告：济南铁路经营集团有限公司，住所地济南市天桥区车站街30号。法定代表人：王明远，董事长。委托诉讼代理人：王战英，男，济南铁路经营集团有限公司公司法律顾问。上诉人中国铁路济南局集团有限公司（上诉人简称济南局公司）因与被上诉人黄岛区铁路小区业主委员会（以下简称铁路小区业委会）、原审被告济南铁路经营集团有限公司（以下简称经营公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初12638号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。济南局公司上诉请求：1.撤销一审（2020）鲁0211民初12638号判决，依法改判驳回铁路小区业委会的诉讼请求；2.本案诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人的成立并不合法，不是合法的物业服务主体。被上诉人的备案资料中没有业主推荐和选举业主委员会的证明材料，不能证明其成立时得到法定业主人数的同意。事实上，仅仅是小区内七、八个人自导自演，自我选举的所谓的“业主委员会”，除了“业委会”成员外，没有其他业主参与。这样的“业主委员会”不具有代表性，也不合法，只是个别人非法谋利的工具而已，其无权代表业主进行“自治”，更无收取物业费的法律依据。被上诉人未依法在法定备案机关办理备案，《物业管理条例》第十六条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。被上诉人没有向黄岛区人民政府房地产主管部门备案；黄岛区辛安街道办事处城市管理中心是街道办的内设机构，既不具备业主委员会的备案资格，也不具备对外出具证明的主体资格。《物业管理条例》第三十二条明确规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。被上诉人不是企业法人，即便是依法成立，也不是合法的物业服务主体，自然不是合法的收费主体。二、一审判决认定事实错误，涉案“两栋大楼”及平房不在被上诉人物业服务范围内，双方之间也不存在物业服务关系。被上诉人提交的业主委员会选举办法、铁路小区业主大会议事规则、铁路小区管理规约及成立时会议记录等，均表明其物业管理范围为小区1-20号住宅楼，其成立时业主的投票权也仅限于上述1-20号住宅楼范围内的业主，并不包含上诉人的“两栋大楼”及平房。可见，涉案“两栋大楼”及平房并不在被上诉人自治管理范围内。另外，上诉人的楼房只是两层小楼，面积远远小于8000平方米，且处于闲置状态，独自成院，无需其提供任何物业服务。双方之间不存在物业服务合同，被上诉人也没有为上诉人提供过服务，被上诉人超出其自治管理范围收取物业管理费既没有法律依据，也没事实依据。三、一审判决适用法律错误，被上诉人所诉部分物业费超诉讼时效，收费标准亦不应得到支持。被上诉人提起诉讼时间为2020年7月，所诉物业费期间为2016年3月至2019年10月，其中2016年3月至2017年6月期间的诉讼请求已超三年的诉讼时效。在起诉之前，被上诉人从未就相应期间的物业费提出支付请求，不存在诉讼时效中断、中止的法定情形，不应得到保护和支持。退一步讲，《山东省物业服务收费管理办法》规定：其他物业交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。上诉人该处土地及地上建筑物处于闲置状态，双方从未就物业服务和收费标准进行过协商和约定，一审法院判决确定的收费标准是正常使用中的物业收费标准，明显适用法律错误，违反了《山东省物业服务收费管理办法》的规定。综上，被上诉人成立不合法，不是合法的收费主体，一审判决认定事实错误，适用法律错误。铁路小区业委会辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。对于上诉人在庭审中所提出的意见，一审中已经充分调查，上诉人庭审中所述不能支持其上诉请求，被上诉人的一审诉求有事实和法律依据。经营公司述称，作为本案原审被告，一审判决经营公司不承担责任，认定正确。经营公司同意上诉人济南局公司的请求。铁路小区业委会向一审法院起诉请求：1.判令济南局公司、经营公司连带支付原告物业管理服务费1000500元；2.诉讼费用由济南局公司、经营公司承担。一审法院认定事实如下：一、关于铁路小区业委会成立的有关情况。青岛市黄岛区辛安街道办事处城市管理中心出具的铁路小区业委会成立的业主委员会成立备案表载明，业主委员会名称黄岛区铁路小区业主委员会，备案日期2016年3月23日，物业行政主管部门于2016年3月23日同意备案，开发建设单位济南铁路局，物业管理单位青岛铁路红宇物业管理有限公司。双方当事人均认可济南铁路局已经改制不存在，其权利义务的承继人为济南局公司。二、关于铁路小区业委会收取物业服务费的依据。铁路小区业委会主张，铁路小区业委会没有聘请物业服务企业，铁路小区业委会小区业主实行物业自治，并进行了相关公示。铁路小区业委会提交了落款时间为2016年4月8日的铁路小区业主自治意见书一份、落款时间为2016年5月1日的公告一份作为证据。经审查，自治意见书载明：在暂无物业公司应聘来小区服务之前，业主委员会决定实行小区物业服务自治，成立物业服务队，小区内商企业户以1.5元/月/平方收费。以上为铁路小区物业服务自治暂行办法。请各业主认真阅读，同意后签字。该份证据盖有字样为青岛市黄岛区辛安街道办事处城市管理中心的印章，并载有与备案材料一致，2020.7.30的内容。该份证据还载有其他内容。公告载明：小区内商企业户以1.5元/月/平方取收物业费，场地和房屋同时计费。如有不同意见和建议请自本公告之日起7日内到办公室书面提出。经营公司质证后表示，铁路小区业委会提交的该两份证据与业主委员会成立备案表相矛盾，备案表载明物业管理单位为青岛铁路红宇物业管理有限公司，所以按照铁路小区业委会提交的证据，收取物业费的单位应该是青岛铁路红宇物业管理有限公司。2、铁路小区业委会提交的该两份证据不是物业自治的权利来源。业主大会应该作出相应的决议。同时，铁路小区业委会提交的自治意见书最后明确表述：请各业主认真阅读，同意后签字。但铁路小区业委会没有提交业主签字的材料，不能证明经过业主的同意。所以，铁路小区业委会提交的证据不能证明其自治合法，该两份证据与本案无关。济南局公司质证后表示，1、自治意见书载明在暂无物业公司应聘才实行物业自治。自2016年至今长达4年半之久铁路小区没有公开招聘小区物业服务，明显和《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》相违背。2、自治意见书最后一条载明，请各业主认真阅读，同意后签字。但铁路小区业委会提交的证据没有任何业主的签字，不能认为是业主大会作出的决定，济南局公司没有签字和盖章，对济南局公司不发生任何法律效力。3、自治意见书的备案时间为2020年7月30日，和公布该自治意见书的时间2016年4月8日相距4年之久，在这种情况下，自治意见书不应发生效力。铁路小区业委会收费公告中的收费标准没有法律依据。铁路小区业委会没有物业管理资质，铁路小区业委会收取物业费没有法律依据和资质依据，铁路小区业委会没有收取物业管理费的资格。三、关于铁路小区业委会收取被告物业管理服务费的两栋大楼和数间平房的有关情况。铁路小区业委会主张，济南局公司是青岛市黄岛区内两栋大楼和数间平房的业主，经铁路小区业委会工作人员测量，建筑面积大约8000平方米，铁路小区业委会不能提供该两栋大楼和数间平房的产权证书或规划手续。济南局公司表示济南局公司在青岛市黄岛区，建筑面积大约2000平方米，但系济南局公司的办公和生产用房，与铁路小区业委会没有任何关系，铁路小区业委会未提供任何物业服务。济南局公司表示有两栋大楼和数间平房的规划手续、产权登记手续、批准建设手续，但与本案无关，不向法庭提交。经营公司表示，两栋大楼和数间平房属独立大院，与青岛市黄岛区相隔离。在诉讼过程中，铁路小区业委会向法庭提交了盖有字样为青岛西海岸新区自然资源局审批业务档案管理专用章印章的图纸复印件一份，以证明本案所涉两栋大楼和数间平房在青岛市黄岛区内。经审查，该份图纸复印件中有一枚印章的字样为青岛市规划局（黄岛分局）审批业务档案管理专用章，载明的工程名称为青铁分局黄岛职工经济适用房工程。济南局公司、经营公司表示铁路小区业委会提交的是小区建筑设计图，与物业服务范围不能混为一谈。济南局公司认可本案所涉物业房屋的土地及建筑在小区平面图的用地界线范围内。四、关于铁路小区业委会提供物业管理服务的情况。在庭审过程中，双方当事人均认可2016年3月23日至2019年10月15日期间青岛市黄岛区没有物业服务企业。济南局公司表示在此期间涉诉物业闲置，不需要物业服务。铁路小区业委会主张，铁路小区业委会为本案所涉两栋大楼和数间平房提供了物业管理服务，铁路小区业委会提交了落款时间为2017年4月5日，盖有字样为青岛市黄岛区辛安街道办事处印章的责令限期整改指令书一份、照片5张作为证据。经审查，责令限期整改指令书载有责令铁路小区于2017年4月15日前整改小区河道西侧路北一空地上杂草、杂物较多，存在火灾隐患，该区域房屋破损，存在安全隐患。照片拍摄了杂物堆放等场景。济南局公司、经营公司表示铁路小区业委会逾期提交证据，不予质证。济南局公司向法庭提交了视频一份，以证明铁路小区业委会对业主使用暴力，导致济南局公司的涉案物业无法使用，小区居民反映铁路小区业委会对小区物业管理的相关问题。铁路小区业委会质证后表示，该视频不具有证明效力，与本案无关。经营公司质证后表示，该视频可以证明铁路小区业委会未经合法选举且在其自治期间引起业主大量投诉，并没有真正为业主服务。铁路小区业委会另向法庭提交了如下证据：1、2016年至2018年的水费发票6份，以证明：铁路小区业委会在小区进行绿化、保洁等物业服务支出水费。2、2016年至2019年的电费发票37份、发票客户名称说明一份，以证明：铁路小区业委会在物业服务期间交纳小区公用区域的照明及其他物业服务用电电费。3、青岛市黄岛区辛安街道办事处城市管理中心情况说明一份，以证明：自2016年4月至2019年10月，铁路小区业委会在铁路小区物业自治期间物业服务质量得到主管部门的认可，铁路小区业委会履行了物业管理服务职责。济南局公司、经营公司认为铁路小区业委会举证已过举证期限，不予质证。经审查，水费发票载明的客户名称均为黄岛区铁路小区业主委员会，用水地址江山北路12号，时间自2016年5月至2018的1月。电费发票的客户名称分别为公用表、夏良胜、铁路小区业主委员会，时间自2016年5月至2019的5月，地址分别为江山北路12号铁路小区公用表、江山北路12号物业4、江山北路12号物业1、江山北路12号物业2、江山北路12号物业3、团结路铁路小区3号变、铁路社区江山北路铁路小区3号变、铁路社区江山北路12号铁路小区物业1、铁路社区江山北路12号铁路小区物业2、铁路社区江山北路12号铁路小区物业3、铁路社区江山北路铁路小区12号铁路小区、江山北路12号铁路小区8号楼1单元公用。第一份情况说明盖有字样为国网山东省电力公司青岛市黄岛区供电公司发票专用章的印章，落款时间为2021年3月16日，载有如下内容：黄岛区江山北路12号铁路小区自2016年4月至2019年10月业主委员会物业服务自治期间，由黄岛区铁路小区业主委员会缴纳小区公共区域电费。因黄岛区铁路小区业主委员会没有详细开票信息，我单位将上述电费的票据开具给业主委员会经办人夏良胜，客户名称为夏良胜、公用表、铁路小区业主委员会等。第二份情况说明盖有字样为青岛市黄岛区辛安街道办事处城市管理中心的印章，落款日期为2021年3月16日，落款处署名为柴青川、薛立家，其中薛立家作为负责人署名，载明：黄岛区铁路小区位于青岛市黄岛区，在我单位辖区管理范围之内。自2016年4月至2019的10月该小区业主委员会实行物业服务自治，由业主委员会负责物业管理服务工作，我单位不定期至该小区进行物业管指导、检查、督促工作，小区物业服务自治期间，物业服务工作质量高、管理工作到位，得到广大业主的认可。五、关于铁路小区业委会要求济南局公司、经营公司连带给付物业管理服务费1000500元的问题。铁路小区业委会主张，自2016年5月1日至2019年10月15日共计41.5个月,按照两栋大楼和数间平房建筑面积8000平方米,每平方米每月1.5元计算，物业管理服务费共计498000元。济南局公司是业主，经营公司是实际使用者，济南局公司、经营公司应连带给付铁路小区业委会1000500元物业管理服务费。济南局公司、经营公司表示，铁路小区业委会的主张没有依据，不予认可。济南局公司、经营公司认可未向铁路小区业委会交过物业服务费。本院认为，本案争议焦点是济南局公司、经营公司应否向铁路小区业委会交付物业管理服务费。铁路小区业委会经过物业行政主管部门同意于2016年3月23日备案，铁路小区业委会具有诉讼主体资格。铁路小区业委会实行物业自治，系行使自己的权利，应予准许。济南局公司、经营公司对铁路小区业委会提交的责令限期整改指令书、照片、水费发票、电费发票、情况说明不予质证，系对自己权利的处分，但不影响以上证据的证明力。铁路小区业委会提交的水费发票载明的客户名称及用水地址可以证明铁路小区业委会支出了水费。电费发票载明的客户名称及地址可以证明铁路小区业委会支出了电费，铁路小区业委会提交的第一份情况说明佐证了该项事实。双方当事人均认可2016年3月23日至2019年10月15日期间青岛市黄岛区没有物业服务企业，铁路小区业委会支出了水费、电费，铁路小区业委会提交的第二份情况说明系物业主管部门出具且有经办人和负责人的签字，铁路小区业委会提交的责令限期整改指令书、照片、济南局公司提交的视频、铁路小区业委会提交的水费发票、电费发票、情况说明可以证明2016年4月至2019的10月期间铁路小区业主委员会实行物业服务自治，由铁路小区业委会负责物业管理服务工作。济南局公司作为青岛市黄岛区的开发建设单位及本案所涉两栋大楼和数间平房的业主，应举证证明该两栋大楼和数间平房的建筑面积但未提交，一审法院认定该两栋大楼和数间平房的建筑面积为8000平方米。济南局公司应当向铁路小区业委会交纳该两栋大楼和数间平房物业管理服务费。铁路小区业委会主张按1.5元／月／平方米收取物业管理服务费,与青岛市黄岛区的物业服务收费水平相符合,应予支持。铁路小区业委会于2016年3月23日备案成立，铁路小区业委会主张2016年5月1日至2019年10月15日期间的物业管理服务费，应予支持。济南局公司应向铁路小区业委会交付该期间的物业管理服务费498000元。对于铁路小区业委会过高要求部分，不予准许。铁路小区业委会不能举证证明经营公司系案涉两栋大楼和数间平房的实际使用者，铁路小区业委会要求经营公司交付物业管理服务费，本院不予准许。因物业管理服务费连续发生，铁路小区业委会于2020年7月13日起诉主张2016年5月1日至2019年10月15日的物业管理费，铁路小区业委会的请求未过诉讼时效。依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款，第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、济南局公司于判决生效之日起十日内给付铁路小区业委会管理服务费498000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回铁路小区业委会其他诉讼请求。本案案件受理费13805元，铁路小区业委会承担6934元，济南局公司承担6871元。二审中，济南局公司提交证据如下：证据一、“铁路生活区”航拍示意图，“铁路生活区”1993年、2005年两张总平面图（“平面图一”“平面图二”），证明事项：1.根据航拍示意图，“铁路生活区”范围内有住宅楼20栋（黄色、绿色框）和商业/办公楼（蓝色框）若干。其中住宅楼20栋包括一期9栋自管公房（1～9号住宅楼）、二期11栋经济适用房（10～20号住宅楼）；商业/办公楼包括铁路中学和铁路小学内小办公楼2栋及平房（即铁路小区业委会主张物业）等。2.根据平面图二，“铁路生活区”内住宅楼和商业办公楼总建筑面积62869平方米。其中，二期经济适用房住宅11栋（新建多层住宅）建筑面积为34737平方米；根据平面图一，一期自管公房住宅9栋（平面图一）建筑面积18200.7平方米（4332+13868.7）；因此一期二期20栋住宅楼建筑面积共计52937.7平方米。一审证据黄岛区铁路小区业主委员会（以下简称“业主委员会”）成立备案表中，明确记载物业管理区域建筑面积为52944平方米，仅包括9栋自管公房、11栋经济适用房区域，不包括案涉办公楼，因此案涉办公楼不在该被上诉人物业管理区域内。证据二、青岛市建设工程竣工验收备案证、房地产权证三份（青房地权市字第2××6号、青房地权市字第2××8号、青房地权市字第2××0号），证明事项：“青铁分局黄岛职工经济适应房1＃-11＃楼”建筑面积为34737平方米，系“铁路生活区”经济适用房部分，与证据一平面图二注明的新增11栋楼建筑面积（34737平方米）相一致；该11栋住宅楼分布在三个独立的土地使用证上，分别为黄岛区2街道242街坊的3／1、3／2、4／1。证据三、“铁路生活区”无人机航拍视频（光盘）及照片（2021年7月7日下午拍摄）；铁路局涉案独立物业房屋现状照片（2021年7月2日下午拍摄），证明事项：1.案涉办公楼及所在区域属于独立大院自行封闭管理，明显独立于1～20号楼住宅楼区域，不在铁路小区业委会物业管理区域内，且长期处于闲置状态；2.案涉办公楼中的平房已被推倒，办公楼周围荒草丛生，垃圾肆虐，业主委员会未提供任何“物业服务”，由于该区域为铁路局封闭管理区域，在铁路局不知情且不允许的情况下，业主委员会也不可能提供任何“物业服务”，主张收取每月1.5元/平方米的高额物业费更无异于“敲竹杠”；3.案涉办公楼区域中“便民市场”（证据P18）为业主委员会强行占用上诉人的空地后违法进行建设，业主委员会不但没有提供任何物业服务，反而严重侵害了上诉人的财产权利。证据四、（2018）鲁0211民初4392号民事起诉状、民事裁定书，证明事项：业主委员会强行占用上诉人案涉办公楼区域内的空地，违法建设“便民市场”后出租给青岛金泰源市场管理有限公司。铁路小区业委会质证意见：1、济南局公司所提交的四份证据不属于法律意义上的新证据，法庭不应当予以采纳。2、从济南局公司提交的证据一、二、三中可以看到本案所涉房产在铁路小区业主委员会的管理范围内，其证据一的第一张外范围四边形红线范围是院墙，该院墙与外界隔离起来。对证据一第一张的真实性无异议，但是恰好能够证明，案涉房屋在被上诉人的物业服务管理范围之内。对于1993年的平面图真实性无法确认，而且该平面图也没有在黄岛区建设部门备案。对2005年的平面图无异议，该平面图同样能够证明案涉房产在被上诉人的物业服务管理之下。对证据二的真实性无异议，证据二只是但栋楼的土地使用及房产手续，与案涉服务费不具有关联性。对证据三的航拍图真实性无异议，但不能证明上诉人的主张。而且由于上诉人对于涉案房产内部有利益冲突，上诉人内部对于涉案房产的冲突侵犯到被上诉人的正常物业服务管理，影响到小区的生活秩序。对证据四真实性无异议，证据四的案涉便民市场在铁路小区的公共区域，并非上诉人的案涉空地。而且该证据与本案无关。经营公司质证意见：对上诉人的证据真实性、证明事项均无异议。针对济南局公司提交证据的真实性，铁路小区业委会无异议，本院对证据的真实性予以确认。本院二审查明，双方争议的房产为济南局公司所属的原铁路中学、原铁路小学房产，始建于1993年，现已空置。铁路住宅一期共9栋楼始建于1993年，铁路住宅二期共11栋楼始建于2005年。本院查明的其他事实与一审一致。本院认为，双方当事人争议的焦点是：济南局公司的两栋办公楼及所属平房是否包含于铁路小区业委会的物业管理区域之内。《青岛市物业管理条例》第七条第四款规定，尚未划分或者需要调整物业管理区域的，由区（市）物业管理行政管理部门会同街道办事处（镇人民政府）按照实际情况划分或者调整。住宅区跨区（市）的，由市物业管理行政管理部门按照本条第一款和第二款的规定划分或者调整物业管理区域。本案中，案涉两栋房产及数间平房始建于1993年，当时在青岛市区域内对居民小区实行物业管理尚未大规模施行，建设单位在申请办理建设工程规划许可证时，尚无物业管理区域划分的具体规定。之后，随着对居民小区实行物业管理的逐步推广，青岛市黄岛区住宅楼也开始实行物业管理，铁路小区业委会成立时没有通知济南局公司作为业主参加业主大会，铁路小区业委会接管物业服务后，也未与济南局公司签订物业服务的相关协议。目前，济南局公司的两处办公楼等房产一直处理闲置状态。因历史原因与铁路小区住宅一、二期处于共同大院内，济南局公司两栋办公楼及数间平房等房产相对独立青岛市黄岛区住宅楼。铁路小区业委会要求济南局公司交纳办公楼物业服务费，必须首先确定该两处办公楼及所属房产是否包含于铁路小区业委会的物业管理区域之内，而该区域划分职能应由政府职能部门以行政权行使，不应由法院以司法权进行划分。因此，在尚未对该区域进行物业管理区域进行划分之前，本案不应由法院直接进行处理。为此，依照《青岛市物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初12638号民事判决；二、驳回黄岛铁路小区业主委员会的起诉。本案案件受理费13805元，退还黄岛铁路小区业主委员会；二审案件受理费13805元，退还中国铁路济南局集团有限公司。本裁定为终审裁定。审判长  陈晓静审判员  刘昭阳审判员  李 蕾二〇二一年八月二十六日书记员  韩 平书记员  宋明旭