贵州省黔西市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0581民初2882号原告：杨芳，男，1987年8月23日出生，汉族，贵州省施秉县人。委托代理人：谢龙飞，女，1988年4月17日出生，白族，贵州省大方县人。与原告系夫妻关系，委托权限：特别授权。被告：黔西新城房地产开发有限公司。法定代表人：胡杰，系公司执行董事兼总经理。委托代理人：刘玉芸，女，1967年11月7日出生，汉族，贵州省黔西市人。系公司权证办经理。委托权限：特别授权。委托代理人：田鹏，男，1976年9月26日出生，汉族，贵州省黔西市人。系公司办公室主任。原告杨芳与被告黔西新城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月17日受理，依法由审判员刘芸适用简易程序公开开庭进行了审理，原告杨芳及其委托代理人谢龙飞，被告黔西新城房地产开发有限公司的委托代理人田鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨芳诉称：2013年9月22日原告与黔西新城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于黔西市，房屋建筑面积130.9平方米，套内建筑面积106.44平方米，房屋总价款405764元，合同约定交房日期为2014年3月30日前，延迟办理商品房转移登记有关文书的违约金为按日支付已付房价款的0.02%。合同未对被告应为原告办理商品房转移登记有关文书的日期作约定。合同签订日，原告支付房屋首付款125764元以及房屋代收费22822元，剩余280000元按揭款于2013年11月获得中国建设银行批准全部汇入被告账户，原告支付了全部购房款。2014年3月30日，原告接房入住至今，被告一直未办理房屋产权转移登记，致使原告购买的商品房物权不能确认，根据相关规定，开发商为房屋买受人办理房屋产权转移登记的时限，为商品房交付使用后90日内，被告自2014年6月28日起即已违约，且违约行为一直持续至今（期间，原告多次要求办理“房产所有权证”或“不动产权证”手续，被告均以种种原因拖延）。被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告方交付房屋即购房合同成立，被告方应当在合同订立之日起90日内按约定办理“房产所有权证”或“不动产权证”。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条以及《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，还有最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《合同法》第107条的规定。“房产所有权证”或“不动产权证”迟迟不能办的问题，大多是因为开发商没有完成房屋验收备案、超规划批准面积建设、土地出让金没有补齐等原因造成的。另外，根据“毕节市人民政府法制办公室关于《毕节市发展改革委关于对企业收取“四通费”问题处置工作建议的报告》的意见”的意见建议（一）凡房开企业对2009年5月1日起销售商品房违法代收“四通费”的，建议由行政主管部门依法依规责令房开企业进行清退。经与房开企业多次协商无果。综上所述，被告至今未给原告办理齐全的“房产所有权证”或“不动产权证”，理应承担违约责任。故原告诉至法院请求：1、请求法院判令被告向原告交付不动产权证书；2、请求法院判令被告支付2014年6月28日至实际办理房屋产权登记之日止按日支付房价款0.02%的违约金（405764元×0.02%×违约天数计算2373天，金额暂定为192575.5元，具体金额以实际交付房屋转移登记手续日期计算）；3、请求法院判令被告退还三通费（自来水立户费、电力供应立户费、闭路电视网络立户费）1670元；4、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。原告为支持其诉讼主张，在举证期内向本院提交了下列证据：一、原告身份证复印件，用以证明原告身份信息及主体适格；二、2013年9月22日原、被告签订的《商品房买卖合同》1份，黔龙新城置业预算书1页，2013年9月22日收据1张，发票号码为00260152的销售不动产统一发票1张，用以证明双方签订商品房买卖合同以及支付的房屋价款及相关代收费用；毕节市人民政府法制办公室关于《毕节市发展改革委关于对房开企业收取“四通费”问题处置工作建议的报告》的意见，用以证明被告应退回收取的四通费的依据。被告黔西新城房地产开发有限公司辩称，一、原告诉请被告向原告交付办理商品房所有权转移登记有关文书，系滥用诉权，因案涉房屋不动产权证已于2019年11月15日通知原告前来授权办理，原告于2018年7月3日授权委托办理，于2020年2月24日办结并已可领取，原告已知晓产权证办理情况，可原告至今不领取产权证，另而主张交付商品房转移登记有关文书，属于滥用诉权，请求法院依法撤销该项诉请。二、原告诉请被告支付逾期办理房屋转移登记违约金，于事实不符，于法无据。首先，根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款之规定,未约定被告为原告告办理转移登记的具体时间（即该项约定为非限定办理时限），则关于违约金约定的内容即不能成立，因首先何时争取办证均未逾期，其次逾期的起止时间无认定事实及法律依据，原告主张的按日0.02%从房屋交付180日起计算违约金，系对合同约定条款的断章取义，不尊重合同约定的事实。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条（一）之规定，本案合同约定办理房屋所有权登记的期限为非限定时限，属于原被告双方签订合同时的真实意思表示，属于案涉房屋办证实际情况的特殊约定，因此被告于2020年2月24日办结案涉房屋产权登记系已履行合同约定办证义务，被告没有违约。其次，延期办证系地方政府统筹调整项目规划条件所致，属不可归结被告主观因素的“情势变更”，属不可抗力因素所致，按照法定办理产权登记规定，被告不应承担违约责任。2008年，案涉房屋楼栋小区在开发建设过程中，为提升黔西城市形象对项目土地出让规划条件进行部分调整【黔规呈（2016）16号文证明调整事实】，案涉房屋楼幢调规增容后，被告必须补缴增容部分面积新征地的土地出让金，补缴多少金额须县自然资源局核定新征地面积后向县政府请示（黔县自然资呈（2019）69号），请示经县政府批复，县自然资源局于2019年6月17日书面通知被告后，被告才能持通知单前去缴纳，补缴了土地出让金备案后，不动产登记中心才予受理办证。本案案涉房屋全部按合同约定如期交付业主使用，之所以迟迟未办证，就是因为有关部门补缴土地出让金书面通知一直未核准，没有书面通知，被告多次筹备了钱也缴纳不成，缴不成办证窗口就不予受理。再者，因案涉房屋系按揭贷款购房，银行按揭款须被告担保，银行才予借款，若被告不担保并负担保连带责任，案涉房屋银行按揭款肯定不能成就，因此原告主张以被告持续存在担保连带责任的全房款为基数计算事实上根本不存在的违约金，于事实无据，于法不公。案涉房屋在按揭款未还清之前，抵押权一直存续，原告不能自由处置案涉房屋，何时办证不存在侵害原告的任何权利，况且案涉房屋按时交付使用，合同主要目的已实现，被告的主要合同义务已履行，原告至今没有任何损失发生，按合同法确定的违约金弥补损失赔偿原则，无损失即无赔偿，原告的主张，同样不应支持。三、原告诉请退还水、电及闭路电视入户三通费违背合同约定事实，且无法律及政策依据。原被告签订的案涉房屋《商品房买卖合同》系省住建厅、省工商局依法制定的格式合同，符合相关法律及政策条款规定，并经原告签字捺印认可，是原告真实意愿表示。该合同第十四条（四）第1项约定，原告同意委托被告代其向相关单位缴纳下列应缴费：（4）自来水立户费、电力供电立户费；（5）网络电视入户费。上述费用是由相关行政许可收费部门收取，被告只是为了服务原告并受原告的委托履行代收义务，该费用按原告当时购房的政策法规系必须由原告支付的费用，被告并未收取上述费用之中的任何一分钱，没收钱何来退款，因此一分也不能退。即便原告主张退款，相对人应是相关收费部门，且案涉房屋购房时全国、全省、全县都准许收取水、电、闭路电视入户等行政许可收费，系购房业主必须承担的费用。四、原告的起诉已超过诉讼时效，原告诉请主张自2014年6月28日起计算违约金，但其起诉日期为2021年1月4日，其主张办理房屋所有权证起始日期至起诉之日早已超过3年，按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，该起诉已超过诉讼时效。依据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》第2条“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律关于诉讼时效的规定依法予以审查。”之规定，本案被告主张起诉已超诉讼时效应依法得到支持。综上所述，原告的诉请无事实及法律依据，因合同里根本就没有约定办理转移登记的具体时间，且延期办证系政府调规不可抗力的客观事实所致，因此被告办证没有逾期、也未违约，原告诉请退还三通费不尊重合同约定事实，于法无据，且原告的起诉已超过诉讼时效。故恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告黔西新城房地产开发有限公司在举证期限内提交下列证据：一、被告营业执照及法定代表人身份证复印件及身份证明，用以证明被告身份信息及主体适格；二、黔西市城乡规划局关于黔龙新城规划建设相关情况的报告【黔规呈（2016）16号】，用以证明政府要求调解案涉房屋楼栋规划，延期办理系不可抗力的政府调规所致，被告客观事实上没有违约办证；三、黔西市自然资源局关于“黔龙新城”房地产开发项目超容积率补缴土地出让金的请示【黔县自然资呈（2019）69号】，黔西市自然资源局关于黔龙新城项目超容积率建设补缴土地出让金的通知，用以证明政府及有关部门至2019年6月17日才核查批准案涉房屋楼栋可补缴因调规增容的土地出让金，即案涉房屋至2019年6月17日才成就具备可办理产权证的条件。从这个时间起算，被告没有违约办证；四、不动产权证书，用以证明政府批准补缴土地出让金后，案涉房屋办证条件成就的第一时间，被告就积极办理了案涉房屋不动产权证，被告已按合同约定履行了办证义务，被告没有违约；五、张贴办证通知，用以证明被告已积极履行办理交付产权登记有关文书义务，并于2019年11月15日书面通知原告知晓，被告已履行合同办证义务。经庭审举证、质证，被告黔西新城房地产开发有限公司对原告提供的第一组证据无异议；对第二组证据真实性无异议，但是达不到其证明目的，合同第22条第三款没有约定办理案涉房屋转移登记的具体时限，被告何时能争取办理均未违约，对收据有异议，收费主体并非被告，与本案无关；对第三组证据三性均有异议，该组证据均不是原件，不予认可，且文件阐明的建议和意见在当时的原黔西市没有执行，达不到其证明目的。原告杨芳对被告提供的第一组证据无异议；对第二、三组证据三性都有异议，出示的时间也达不到证明目的；对第四组证据的真实性无异议，但是也达不到证明目的；对第五组证据三性均有异议，张贴办证的通知只是告知原告，原告只知晓告知原告提交办理产权证所需的资料，并非领取产权证的通知。经本院认证，原、被告双方均无异议的证据客观真实，来源合法、与本案的客观事实相关联，可以作为认定本案事实的依据，本院均予以确认。经审理查明：2013年9月22日，原告与黔西新城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于黔西市，房屋建筑面积130.9平方米，套内建筑面积106.44平方米，房屋总价款405764元，原告应于合同签订之日向被告交付首付款125764元，余款280000元以公积金贷款方式支付。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二项“初始登记”约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第三项“转移登记”约定，（一）出卖人承诺于／年／月／日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的2%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第1、2项处理;（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，2013年9月22日，黔西市盛达物业有限公司收取了原告的购房代收费（水、电、闭路电视入户费、契税、大修基金、权证手续费、转移登记费）22822元，被告于2014年8月26日向原告开具了金额为405764元的销售不动产统一发票（自开），2014年3月30日，被告将案涉房屋交付原告使用，2019年11月15日，被告张贴《通知》于19号楼电梯口，通知被告正在办理19号楼房产证，还未签授权委托书业主持有效证件到被告权证办公室办理。2020年2月24日，案涉房屋办理了黔（2020）黔西县不动产权第××号不动产登记证书。另查明，黔西市自然资源局呈报给黔西市人民政府的《关于“黔龙新城”房地产开发项目超容积率补缴土地出让金的请示》（黔县自然资呈[2019]69号）显示，2008年，原毕节地区领导指示，为提高城市品质、品牌和打造黔西城市新形象，从贵毕路黔西匝道下来可视的几栋建筑以高层为主。黔西市相关部门根据上级领导的指示，同意将黔龙新城小区15、16、18、19、20、38、39号楼共7栋楼的建筑层数由原来的12-19层调整为现在的28-31层。黔西市自然资源局根据有关文件于2019年6月14日就由黔西新城地产公司补缴土地出让金事宜向黔西市人民政府进行请示，并于2019年6月17日对黔西新城地产公司作出《关于黔龙新城项目超容积率建设补缴土地出让金的通知》。本案的争议焦点为：一、原告的诉讼是否已过诉讼时效；二、被告履行交付不动产转移登记的有关文书的时间应当如何计算；三、原告主张的违约金是否过高，被告是否存在违约，被告违约原因是否是自身原因导致；四、原告所述的“三通费”是否予以退还。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案的法律事实发生在民法典施行前，故本案仍应适用民法典施行前当时的法律及司法解释的规定，即应受《中华人民共和国合同法》及其相关司法解释调整。首先，原告杨芳与被告黔西新城地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同签订后，原告杨芳依约向被告支付了购房款，房屋已交付使用。我国对不动产物权变动采取的是登记生效主义，被告除依约交付房屋外，还负有协助原告办理商品房权属登记的义务，案涉房屋已于2020年2月24日办理了不动产权登记证书，且被告已经同意交付并称已经通知原告领取，原告诉求被告交付不动产权登记证书无实际意义，该项诉求本院不予以支持。案涉房屋于2014年3月30日交付，依据《商品房买卖合同》第二十二条之约定并结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日”之规定，应当认定被告负有在案涉房屋交付之日起90日内即2014年6月28日前取得房屋所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付原告的协助办证义务，被告提出合同未约定时间办理案涉房屋初始登记及转移登记不构成违约的抗辩主张，不予采纳，被告应承担逾期办理案涉房屋不动产权登记的违约责任。被告辩称案涉房屋系银行按揭贷款购买，其为原告的部分房款负担保连带责任，原告主张以全部购房款为基数计算违约金，无事实及法律依据的主张，与本案非同一法律关系，且被告已收到二原告的全部购房款，故本院不予支持。对于被告以政府职能部门改变小区建筑规划，至2019年6月17日才核准补缴土地出让金数额，导致其逾期办证的抗辩，该事由属于第三人原因，不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”规定的不可抗力事由。由于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定出卖人承担违约责任需以出卖人原因为前提，本案不动产权证迟延办理虽不能排除有出卖人原因，但行政因素明显存在即由于行政指令要求对涉案房屋增加建设楼层，引起规划等一系列手续需要变更,且合同法中规定的违约责任制度系以“补偿性为主，惩罚性为辅”，对于被告提出根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，原告无实际损失，不应当获得赔偿的抗辩意见，本院认为原告虽不能举证证明因被告逾期办证的违约行为给其造成的实际损失数额，但结合原告的举证情况、被告违约的主观过错程度、行政因素以及本地经济发展、物价、收入等实际情况，对原告主张的违约金，本院酌情将案涉违约金调整为被告以购房款405764元为基数，按日利率0.03‰的标准计算。被告提出原告的起诉已过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”之规定，因原告于2021年1月4日向本院提起诉讼，在此期间原告未举证证实诉讼时效存在中止、中断的情况，故对于原告主张的2014年6月28日至2018年1月5日期间的违约金请求权已超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年的诉讼时效，依法不应获得保护，本案违约金起算时间应从2018年1月6日开始计算。在办理转移登记的事项上，被告依据双方商品房买卖合同约定应承担的义务是向买受人交付办理转移登记的相关文书，该文书并非指不动产权证，因双方在实际履行过程中转变为委托代办关系，因已无再向买受人交付办理转移登记相关文书的实际意义，而实际的办证期间并不受出卖人控制，故交付办理转移登记的相关文书的义务酌情转化为通知买受人提交办证相关资料后向登记机关申请办证的义务符合本案合同履行实际情况，被告出示证据证实其于2019年11月15日通知案涉楼盘业主正在办理产权证书，并通知未授权业主持有效证件进行办理，故被告按照合同支付违约金期间从2018年1月6日起至2019年11月15日止共计678天，其后的违约金本院不予支持。本案被告应向原告支付的逾期办证违约金为8253.24元(即405764元*0.03‰*678天）,对于原告诉求的被告返还其三通费，因收费主体并非本案被告，故原告诉求无法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黔西新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨芳支付逾期办证违约金8253.24元；二、驳回原告杨芳其他诉讼请求。案件受理费2093元（已减半收取），由原告杨芳负担2003元，被告黔西新城房地产开发有限公司负担90元。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（并附电子档），上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年内向本院申请强制执行。审判员 刘 芸二〇二一年八月三日书记员 何雨洋